上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1535号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海威加利机械刀片有限公司。法定代表人王俊，董事长。委托代理人朱必放，上海市商惠律师事务所律师。委托代理人朱树英，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海田野工具（集团）有限公司。法定代表人赵兵，董事长。委托代理人方可为，该公司员工。委托代理人鲍培伦，上海市恒信律师事务所律师。上诉人上海威加利机械刀片有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三(民)初字第2621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2003年8月20日，上海田野工具（集团）有限公司（以下简称“田野公司”）与上海威加利机械刀片有限公司（以下简称“威加利公司”）签订厂房转让合同，约定田野公司将坐落在本市金山区干巷镇XX公路XX号内的东片新建车间及土地（现为XX号和XX号）转让给威加利公司，并达成合作合同内容如下：一、田野公司在XX公路XX号内投资新建车间1、占地面积36.62亩，其中17.42亩土地有集体土地使用证，19.2亩土地由田野公司向干巷镇XX村租用，转借给威加利公司，无使用证。2、建造3座标准厂房，总面积为6,200平方米。房屋结构为：窗台以下砖墙，窗台以上全部钢结构。具体见双方认可的厂房图纸。见（附件一）。在建厂房时，为避免重复施工，田野公司同意按威加利公司要求的位置，做好9台设备基础。见（附件二）。3、建造1600KVA变电所一座。4、建造厂区围墙、道路、绿化、大门警卫室。见（附件三）。5、工程进度：1号厂房在2003年11月15日前交付威加利公司使用。变电站于2003年11月30日前交付使用，其余厂房和辅助设施于2004年1月底前交付使用。二、转让价及付款方式1、在建造厂房时，由田野公司全额投资，建造完工后，以1,300万（人民币，下同）的价格转让给威加利公司。2、威加利公司应付的厂房转让费，分十年支付，在十年中，每半年支付一次；每年6月30日和12月31日支付，每次65万元。3、威加利公司支付3年后，田野公司提前把17.42亩土地及资产，通过交易由田野公司变更到威加利公司。交易发生的费用各自承担50%。4、建筑施工执照批准后，由田野公司通知威加利公司，威加利公司在7日内支付定金10万元。四、违约责任2、田野公司必须按照条款规定的期限建造好厂房和变电站，并及时向威加利公司交接。威加利公司必须按照条款规定期限，及时支付应付款项。如违约，违约方必须向另一方支付发生金额每日1.5‰的违约金。超过180天仍不按约履约，守约方有权解除合同。六、本合同如有不尽之处，由双方协商，以补充合同的方式予以完善。经双方签字盖章后具有与本合同同样的法律效力。根据2003年8月20日双方签署生效的厂房转让合同实际执行情况，经双方多次协商，于2004年7月28日达成补充合同如下：一、威加利公司同意追加厂房转让费200万元。2004年12月31日支付20万元，以后每年6月30日和12月31日支付10万元，最后余款与转让合同同期结束。三、转让合同原定1,300万元转让费，威加利公司支付三年后田野公司提前把17.42亩土地及资产变更到威加利公司。现调整为：威加利公司支付1,500万元转让价的30%后六个月内田野公司把17.42亩土地及资产变更到威加利公司，交易发生的费用双方各承担50%，并由威加利公司享受和承担相应的权利和义务。2004年7月23日，田野公司取得上海市房地产权证，房地坐落于干巷镇XX公路XX号，土地使用权来源为集体土地批准使用，土地用途为工业。另查明，2007年6月30日，威加利公司发函田野公司，内容为田野公司提出因无法根据厂房转让合同和补充合同，应于2007年6月30日前按期“把17.2亩土地及资产变更到威加利公司”而要求变更合同性质，通过6月18日、6月28日双方进一步商谈，确认田野公司已无法按合同承担义务。根据合同法为防止双方损失的进一步扩大，以及三年来收到支付款项后一直未开发票。因此中止履行6月30日按合同规定的付款义务。2007年7月30日，田野公司发函威加利公司，内容为田野公司年初到政府有关部门去办理该厂房、土地交易变更手续，政府有关部门告知不能办理，并不予受理。双方就此于6月18日、6月28日，两次进行了磋商，尚未达成一致意见。威加利公司发的关于中止履行的函，实际上厂房转让合同已终止。但威加利公司却继续在使用我司的厂房及场地。在对上述厂房转让合同处理意见未达成一致时，威加利公司如要继续使用厂房及场地，应按目前行业市场价格及该厂房的现状，支付使用费。2007年9月3日、2007年9月27日，田野公司再次催收厂房使用费。2007年9月30日，威加利公司发函田野公司，希望田野公司能够抓紧时间在12月31日前尽快办妥变更手续，或者在尊重双方利益的前提下协商解决。否则将依法主张全部经济赔偿。2009年3月29日，田野公司总经理赵兵、副总经理陈某某、威加利公司总经理王俊、上海市工商联五金商会执行会长兼秘书吕某某、副会长丁某某、副秘书长秦某某在上海市工商联五金商会秘书处研究协商2003年双方关于厂房转让协议无法兑现问题并形成会议纪要:一、关于土地转让问题，赵兵认为鉴于目前国家政策和最近吕巷镇关于土地转让的案例，集体土地确实无法转让；王俊意见再去查看国家有关政策，如实在无法转让，只能面对客观现实，协商解决。二、在集体土地无法转让的情况下，威加利可以考虑向田野租赁厂房使用，对于租赁费问题，王俊认为65万/年，赵兵认为要125万/年。再查明，威加利公司共支付田野公司转让款450万元，其中，2003年11月6日10万元，2004年6月30日55万元，2004年12月31日85万元，2005年6月30日50万元，2005年7月14日25万元，2005年12月27日40万元，2006年1月6日35万元，2006年7月5日75万元，2006年12月30日75万元。审理中，田野公司及威加利公司均申请法院进行评估，原审法院于2015年1月14日进行了评估听证，双方对于进行评估的内容进行了明确。基于此，原审法院委托上海达智资产评估公司出具司法鉴定报告，内容为1、对威加利公司占有田野公司土地及厂房的历年租金如下表：2004年为0.25元/天/平方米，2005年为0.26元/天/平方米,2006年为0.28元/天/平方米，2007年为0.30元/天/平方米,2008年为0.31元/天/平方米，2009年为0.33元/天/平方米，2010年为0.35元/天/平方米，2011年为0.36元/天/平方米,2012年为0.37元/天/平方米，2013年为0.38元/天/平方米,2014年为0.40元/天/平方米，2015年为0.42元/天/平方米，面积为6,760.72平方米，从2004年至2015年租金合计为9,895,327.83元，2、对田野公司已有房产证的17.42亩土地在2003年8月、2006年底及2015年6月份的土地评估价值如下：2003年8月评估价值为1,254,240元，2006年12月评估价值为2,560,740元，2015年6月评估价值为4,790,500元。3、对田野公司已取得房产证上建造的工业用房及未取得房产证上建造的工业用房2003年及2015年的评估价值如下：1#车间、2#车间、3#车间、3#车间附房、变电房、门卫在2003年合计价值为5,414,000元，2015年合计价值为5,475,600元。4、对辅助厂房一、二楼的评估价值合计1,132,600元。5、威加利公司在厂房绿化进行搬迁费用评估价值为210,810元；6、厂房内的机械设备搬迁费用评估价值为1,080,600元。第6中的序号为81-86的硝盐回火炉、退火炉、高温淬火炉、喷嘴柴油炉、淬火炉、退火炉，田野公司认为是不可搬迁的，可以在搬迁费用中扣除，要求按照原值计算损失，2015年10月27日，上海达智资产评估有限公司出具补充说明函，认为该六台设备如在不搬迁的状态下，现有价值与评估报告中的评估价值相近。原审审理中，田野公司要求法院判令：1、解除田野公司与威加利公司2003年8月20日签订的《厂房转让合同》及《补充合同》；2、威加利公司在上述合同解除后即刻搬离《厂房转让合同》附件一图示所涉范围（上海市金山区干巷镇XX公路XX号及4155号部分），将其归还并交付田野公司使用；3、威加利公司向田野公司支付2004年1月1日至2014年6月30日的厂房占用使用费11,640,400元，以及2014年7月1日起至威加利公司归还、交付田野公司使用涉诉厂房之日止的厂房双倍占用使用费（到今天为止大概1,000,000元左右，双倍的话大概2,000,000元），对威加利公司2007年6月30日以后到厂房归还之日占用使用费按照同期银行贷款利息四倍计算利息；4、上海A有限公司承担连带责任。第一次庭审后，田野公司变更诉讼请求为：1、确认田野公司与威加利公司2003年8月20日订立的《厂房转让合同》及《补充合同》无效；2、威加利公司即刻搬离《厂房转让合同》附件一图示所涉范围（上海市金山区干巷镇XX公路XX号及4155号部分），将其归还并交付田野公司使用；3、威加利公司赔偿田野公司损失13,414,900元；4、在判决生效日起，将威加利公司现在使用的该地址变电站户名改为田野公司；5、威加利公司双倍支付自判决生效之日起至厂房全部完整归还田野公司正常使用之日期间的占用费；6、威加利公司向田野公司支付垫付的鉴定费1,000,000元。威加利公司则不同意田野公司的上述诉讼请求，并提起反诉要求判令：1、田野公司继续履行2003年8月20日、2004年9月9日签订的《厂房转让合同》和《补充合同》；2、田野公司支付威加利公司违约经济赔偿：（1）违约金4,500,000X1.5‰X180天=1,215,000元；（2）涉案标的田野公司向银行贷款抵押4,000,000元，获得银行和民间借贷利率差额6,300,000元。（105个月X18%利率差X4,000,000元）；（3）支付威加利公司全部转让标的15,000,000元2倍的经济赔偿。3、若田野公司拒绝履行上述《厂房转让合同》、《补充合同》，则要求田野公司支付威加利公司违约经济赔偿共36,554,870元加上100,000元评估费。庭审中，威加利公司明确如果法庭判令合同解除或者无效的话，威加利公司仅主张第3项诉讼请求，要求田野公司支付威加利公司违约经济赔偿共36,554,870元加上100,000元评估费，其中36,554,870元的组成为1、购房款4,500,000元；2、违约责任（本金4,500,000元，每日1.5‰计算，自2007年1月8日起至2007年7月8日止）；3、购房款利息（本金4,500,000元，参照民间借贷年利率24%计算，计算期间自2007年7月9日起至实际支付完毕）；4、不可搬迁的设备及底座、配电设备的经济损失7,361,800元；5、2003年至2015年的土地、厂房差价3,597,860元；6、办公楼与辅助房损失1,132,600元；7、厂房绿化、厂房内的机械设备搬迁费用1,291,410元；8、其他可预见损失2,056,200元；9、田野公司向威加利公司返还其恶意违约抵押涉案房地产向银行低利率贷款105个月期间所获得的不当利息收益6,300,000元。田野公司亦不同意威加利公司的上述反诉请求。原审认为，本案的争议焦点是一、厂房转让合同及补充合同的效力问题。二、关于田野公司、威加利公司各自损失的认定及损失负担问题。一、厂房转让合同及补充合同的效力。原审认为，涉案房屋的土地性质为集体所有，部分有产证，部分房产无产证，按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。威加利公司住所地在上海市普陀区XX路XX号XX幢XX室，不符合农村集体土地使用权转让的条件，且集体土地使用权与地上建筑物所有权不可分离，现双方签订的厂房转让合同及补充合同，擅自买卖集体所有土地上的厂房所有权，转让房产使得集体所有的土地一并转让，违背了现行的农村集体土地管理法律法规，故依法确认该两份合同无效。二、关于田野公司、威加利公司各自损失的认定及损失负担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。田野公司、威加利公司违反国家土地管理法规，签订厂房转让合同及补充合同，双方都存在过错，且过错相当。据此，田野公司应返还威加利公司购房款，威加利公司应搬离涉案房屋，除此之外，田野公司还应与威加利公司均担合同无效后双方损失。关于田野公司损失的认定，原审认为，田野公司的损失为自2004年起至2015年期间的相应的租赁费（使用费）损失，该部分也为威加利公司实际取得的利益，依据上海达智资产评估公司出具的司法鉴定报告，该金额合计总额为9,895,327.83元，原审法院予以确认；如威加利公司在2015年12月31日前未搬离产生的厂房占用费，计算方式可参照2015年0.42元/天/平方米X6,070.72平方米的标准，田野公司主张的双倍没有依据，原审法院不予确认。关于威加利公司的损失，原审认定如下：一、预期利益损失，依据上海达智资产评估公司出具的司法鉴定报告，1、土地价值增值为3,536,260元，2、工业用房增值为61,600元；原审法院对该两项增值的价值予以确认。但该利益是在威加利公司支付15,000,000元的情况下才能全部得以实现，考虑到威加利公司实际支付的金额为4,500,000元，故预期利益损失原审法院按比例认定金额为1,079,358元。二、实际损失，依据上海达智资产评估公司出具的司法鉴定报告，辅助厂房价值为1,132,600元；绿化搬迁费用为210,810元；机械设备搬迁费用为1,080,600元，原审法院对该三项内容的金额予以确认。原审认为，威加利公司搬离涉案厂房，辅助用房无法搬离，且确实涉及搬迁事宜，故该三项损失原审法院予以确认。三、利息损失，威加利公司主张自2007年7月9日起至实际支付完毕之日止按年利率24%，原审认为，利息损失在无明确约定利率的情况下，应按银行同期贷款利率计算为宜。四、关于不可搬迁的设备损失，田野公司主张按原值计算没有依据，设备在常年的使用中折旧系自然结果，上海达智资产评估公司出具的补充说明已明确该六项设备的现有价值与搬迁费用相近，为方便统计，直接在搬迁费用中计算。五、底座损失中小型底座共计15.28万元，田野公司认可该些底座由威加利公司自行施工建造，由于无法移除，原审法院对该损失予以确认。大型底座为田野公司建造，威加利公司主张没有依据，原审法院不予确认。六、关于其他可预见的损失没有依据，原审法院不予确认。七、关于威加利公司主张的恶意抵押的不当得利收益，缺乏依据，原审法院不予确认。以上其中，预期利益损失系投资产生的预期利益，其和利息损失不能同时主张，利息从付款的次日开始计算，金额明显高于预期利益，根据就高不就低原则，原审法院按照利息损失计算，对于预期利益不予支持。综上，田野公司的损失为9,895,327.83元，威加利公司的损失总额为2,576,810元及同期银行贷款利息损失。原审法院酌定双方各承担损失的50%，并酌情对双方的损失予以分担。关于变电站的权属问题。威加利公司认可是田野公司出资建立的，价款算入15,000,000元合同总价中，原审认为，合同无效后，田野公司要求变更涉案房屋变电站户名的诉请应予支持。原审法院审理后于二○一五年十二月二十八日作出判决：一、确认上海田野工具（集团）有限公司与上海威加利机械刀片有限公司于2003年8月20日签订的《厂房转让合同》及《补充合同》无效；二、上海威加利机械刀片有限公司于判决生效之日起一个月内搬离上海市金山区干巷镇XX公路XX号及4155号房屋；（如上海威加利机械刀片有限公司逾期搬离，按0.42元/天/平方米X6,760.72平方米标准支付自2016年1月1日至实际搬离之日止的使用费；）三、上海威加利机械刀片有限公司于判决生效之日起一个月内协助上海田野工具（集团）有限公司办理坐落于上海市金山区干巷镇XX公路XX号的变电站过户手续；四、上海威加利机械刀片有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海田野工具（集团）有限公司损失人民币4,947,663.92元；五、上海田野工具（集团）有限公司于判决生效之日起十日内返还上海威加利机械刀片有限公司厂房转让款人民币4,500,000元；六、上海田野工具（集团）有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海威加利机械刀片有限公司利息损失的二分之一（利息计算方式为：以人民币100,000元为基数自2003年11月7日起；以人民币550,000元为基数，自2004年7月1日起；以人民币850,000元为基数，自2005年1月1日起；以人民币250,000元为基数，自2005年7月15日起；以人民币400,000元为基数，自2005年12月28日起；以人民币350,000元为基数，自2006年1月7日起；以人民币500,000元为基数，自2005年7月1日起；以人民币750,000元为基数，自2006年7月6日起；以人民币750,000元为基数，自2006年12月31日起；均至判决生效日止，按银行同期贷款利率标准计算）；七、上海田野工具（集团）有限公司于判决生效之日起十日内给付上海威加利机械刀片有限公司二分之一的损失人民币1,288,405元;八、驳回上海田野工具（集团）有限公司、上海威加利机械刀片有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币102,289元、诉讼保全费人民币5,000元，合计人民币107,289元，由上海田野工具（集团）有限公司承担人民币69,563元，上海威加利机械刀片有限公司承担人民币37,726元；评估费用人民币200,000元，由上海田野工具（集团）有限公司、上海威加利机械刀片有限公司各自承担100,000元（已各自缴纳）；反诉案件受理费减半收取人民币110,684.00元，由上海威加利机械刀片有限公司承担人民币87,648元，上海田野工具（集团）有限公司承担人民币23,036元，上海威加利机械刀片有限公司、上海田野工具（集团）有限公司应缴纳部分应于判决生效之日起七日内缴纳原审法院。原审判决后，威加利公司与田野公司均不服，上诉于本院。威加利公司上诉称：一、原审认定厂房转让合同及补充合同无效，属于适用法律错误。1、涉案土地中已经取得权证的土地使用权为合法物权，用途为工业，已经合法用于非农建设，故原审认定合同无效所援引法条错误。2、土地管理法第六十三条所指的农村集体所有的土地使用权是不包括原本具有非农业建设性质和用途的集体建设用地使用权的，原审法院混淆了集体建设用地使用权与宅基地使用权、集体农用地使用权的概念。集体建设用地使用权流转是被允许的，且原审认定威加利公司不具备受让农村集体土地使用权的主体资格，亦缺乏相应的法律依据。3、土地管理法第六十三条属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故违反该条规定并不会导致合同无效。二、原审法院认定事实存在错误。1、原审法院遗漏了厂房转让合同及补充合同中关于田野公司应承担的义务及违约责任的重要条款。2、原审法院对于田野公司是否曾办理使用权过户手续、是否已经取得19.2亩土地的使用权等事实未予查明。3、原审认定使用违章建筑按照正常建筑计算使用费显属错误。三、田野公司构成根本违约，应向威加利公司承担违约赔偿责任。1、田野公司在2004年初已取得17.42亩土地的房地产权证，却没有依约向威加利公司办理权利过户手续，构成根本性违约。2、田野公司未将19.2亩土地使用权变更到威加利公司名下且拒绝威加利公司继续使用，构成根本性违约。3、威加利公司请求田野公司依法承担违约责任事实清楚，于法有据。综上，威加利公司要求撤销原审判决，改判双方签订的厂房转让合同及补充合同无效，田野公司向威加利公司支付赔偿款3,645.487万元。田野公司上诉称：双方签订的转让合同及补充合同应属无效，威加利公司占用田野公司场地期间的使用费应全额返还田野公司，而不应作为损失由双方分担。据此，田野公司要求撤销原审判决第四项，改判威加利公司支付田野公司房屋使用费9,895,327.83元。威加利公司与田野公司针对对方的上诉请求互不认可，均要求驳回对方的上诉请求。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，审理期间，田野公司于2016年5月11日向本院申请撤回上诉。本院经审查认为，田野公司申请撤回上诉，于法不悖，可予准许，故将田野公司列为被上诉人。二审审理中，上诉人提交了如下证据：1、金山区规划和土地管理局出具的回执及所附法律文件；2、《上海市房地产权证》两份、“企业名称变更预先核准通知书”、“上海市房地产登记申请书”、《贷款抵押登记变更补充协议》、《上海市房地产登记簿》7份，欲证明金山区规划和土地管理局所提供的法律文件是农村集体建设用地转让的相关依据，涉案17.42亩土地依法用于非农建设已经金山区人民政府登记造册，合法取得建设用地使用权，故涉案转让合同有效；被上诉人在2004年取得房地产权证后将企业名称变更，又于2008年擅自将涉案房产抵押，且被上诉人从未按照合同约定向相关部门申请房地产权利变更登记。被上诉人对于上述法律文件的真实性予以认可，但认为双方签订合同后已不具备转让条件，且2007年双方就终止履行已达成共识，只是对于补偿未能达成一致；被上诉人曾口头联系政府要求办理过户手续，在被告知不能办理后就没有提出书面的申请，但这符合企业和政府之间的行事习惯，且被上诉人也将相关情况告知了上诉人。此外，上诉人提交的证据2与本案没有关联性。本院经审查对上述证据的真实性予以认可。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于上诉人与被上诉人就涉案厂房及土地签订的厂房转让合同及补充合同是否有效。根据土地管理法第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案双方合同所涉厂房的土地性质为集体所有，被上诉人作为转让方仅取得部分厂房及土地的房地产权证书，上诉人基于合同占有涉案土地及厂房后亦用于非农业建设，有证部分厂房涉及的集体土地使用权的转让亦不符合土地管理法第六十三条但书条款规定的除外情形。同时，上诉人作为受让方，其并非涉案厂房所在地乡（镇）范围内的经济组织，不符合集体土地上非居住房屋转让受让主体的条件。原审据此认定双方签订的厂房转让合同及补充合同无效，并无不当，本院予以维持。根据合同法的规定，合同无效的，因合同取得的财产应予返还；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方合同既为无效，则被上诉人应向上诉人返还基于合同已取得的转让款，而上诉人亦应向被上诉人返还占有、使用涉案厂房及土地期间所获利益。对于上诉人损失的范围，在司法评估的基础上，原审法院已作详细阐述，本院基本予以认同，故不再赘述。上诉人关于其损失范围的主张，缺乏事实依据，本院难以采纳。至于双方对于合同无效的责任分担比例，本院认为，涉案厂房及集体土地的转让具有特殊性，签订合同前双方均有义务对于转让的相关法规及政策予以充分了解，但双方对此并未予以审慎对待，同时结合本案的具体情况，原审认定双方各半承担责任，尚属合理，本院予以维持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币291,648.85元，由上诉人上海威加利机械刀片有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……