江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初568号
原告孙天申，男，1956年3月2日出生，汉族，退休职工，住河南省义马市。
被告余永耀，男，1957年11月9日出生，汉族，退休职工，住江西省上饶市上饶县。
被告吴宪森，男，1956年9月3日出生，汉族，经商，住江西省上饶市上饶县。
本院于2016年5月16日立案受理了原告孙天申诉被告余永耀、吴宪森案外人执行异议之诉纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙天申，被告余永耀、吴宪森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙天申诉称，2014年5月29日，原告与被告吴宪森签订以物抵债附条件的《协议书》（以下简称协议书），约定：1、债务人（被告吴宪森）同意将贵州省高级人民法院（2009）黔高民一终字第145号判决书所判决的孙文发应支付的执行款项及迟延履行金全部从黔东南州中级法院直接执行给债权人（原告），不足部分债务人继续清偿。2、如果法院所执行的不动产以物抵债，债务人同意将不动产以法院确定的变卖价格全部从法院直接抵给债权人，不足部分债务人继续清偿。3、所抵房产由债权人自由处置，债务人不予干预，并协助办理所有房屋买卖的所需手续。4、下欠部分经双方核算，重新立据，半年内结清。当日被告吴宪森又向黔东南州中级人民法院出具了承诺书，内容为：黔东南州中级人民法院，本人申请贵院所执行的“贵州省高级人民法院（2009）黔高民一终字第145号判决书”中所执行款项全部支付给孙天申先生个人，如果所执行的房产以物抵债，本人同意所有抵债物全部直接抵给孙天申先生个人等。该院依据被告吴宪森的承诺书及协议书，于2014年7月7日上午10点在州法院执行二庭办公室对原告进行了约谈，从约谈笔录内容显示“准备拿10间门面给原告，原告同意以物抵债”，黔东南州中级人民法院于2014年7月15日下达了（2014）黔东执字第17号执行裁定书，将位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房以物抵债给被告吴宪森，对此，被告吴宪森于2014年7月20日在原告所持有的协议书上进行了签字追认。原告全部支付了房款并将该房屋出租给了岑巩县迎客来超市及水暖店，已收取了一年的租金，原告对该房产已实际占有并使用。
被告余永耀系执行案件申请人，被告吴宪森系执行案件被申请人，被告余永耀作为申请人向上饶县人民法院申请对原告具有所有权的房产（位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房）予以执行，原告对此向上饶县人民法院提出案外人执行异议，该院于2016年4月15日作出（2015）饶执字第349-2号民事裁定，驳回原告的异议。原告对该裁定不服，故提起诉讼，请求：1、要求立即停止对位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房的执行；2、判决确认原告与被告吴宪森于2014年5月29日签订的以物抵债附生效条件的协议书合法有效；3、判决被告吴宪森协助原告办理位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房产权过户登记；4、本案的案件受理费用由被告分担。
为证明自己的主张，原告孙天申向本院提交了下列证据：
1、原告户口本、河南省西平县柏城街道办事处宝严寺社区居民委员会出具的证明一份，旨在证明刘淑萍系原告妻子，孙辉系原告儿子，孙辉与于威系夫妻关系的事实。
2、2009年3月25日被告吴宪森出具给孙辉的60万元借据、2009年10月18日原告与被告吴宪森签订的协议书、原告所有的银行卡客户交易查询（两张河南省农村信用社银行卡卡号：62×××32、62×××36、中国建设银行卡卡号62×××72、中国农业银行卡卡号62×××73）、2014年6月3日原告与被告吴宪森债权债务结算清单，旨在证明截止2014年6月3日止被告吴宪森欠原告孙天申借款本金1,880,000元、利息2,383,894元，合计欠款4,263,894元的事实。
3、2014年6月19日原告出具的承诺书，旨在证明原告同意从被告吴宪森所欠款中扣除1,760,000元用于购买位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房款项的事实。
4、2014年8月5日被告吴宪森委托原告孙天申的授权委托书两份（分别出具给岑巩县地方税务局、岑巩县房管局）、2014年8月11日岑巩县房产管理办公室出具的证明一份，旨在证明被告吴宪森委托原告办理位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房过户手续事宜的事实。
5、2013年8月2日贵州瑞普房地产资产评估事务所出具的黔房瑞普估字（2013）第08012号房地产估价报告书，旨在证明位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层7-17号共计11间商业用房，建筑面积475.2㎡,评估价值为2,277,634元，单价为4,793元/㎡的事实。
6、贵州省黔东南州中级人民法院执行笔录、询问笔录、贵州省黔东南州中级人民法院（2014）黔东执字第17号裁定书，旨在证明原告与被告吴宪森以物抵债协议真实性的事实。
7、店面租赁合同，旨在证明位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房已是原告实际占有，原告已对外租赁并收取租金的事实。
被告余永耀辩称，位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋一层8-17号共计10间商业门面房是贵州省黔东南州法院裁定债务人高跃萍以物抵债给被告吴宪森的财产。裁定书时间为2014年7月15日，送达吴宪森时间为2014年8月1日上午，当天下午上饶县法院因被告余永耀案件的执行遂裁定查封了该十间店面房。可见上饶县法院对该十间店面房的查封不仅手续齐全，而且程序合法。根据物权法第九条规定：不动产物权的设立变更、转让和消灭，须经依法登记才能发生效力，未经登记不发生效力。上饶县法院查封时，被告吴宪森还未依法取得该十间店面房所有权，其当然也没有财产处分权，因此被告吴宪森与原告孙天申协商以物抵债并签订协议的行为当然是无效的。不动产未经房地产管理行政部门依法登记，不发生物权的效力，故不论原告是否实际占有该十间店面或将店面出租，都不会影响物权的变动，该十间店面所有权并非属于原告孙天申，而应属被告吴宪森财产。为此，上饶县法院对被告吴宪森名下十间店面的查封不仅合理合法，而且还有权依照法定程序予以评估、拍卖。
原告孙天申向法院提供所谓被告吴宪森向其借款的凭证也许只能说明其与吴宪森可能存在普通的债权债务关系。但需强调的是2009年2月23日原告与汪兴泉起诉吴宪森确认的债务只有33万元，其中孙天申借给吴宪森只有20万元，2009年2月3日原告借给被告吴宪森200万元是未经法院审查并依法确认的合法债务，因此原告孙天申与被告吴宪森有串通虚构债务甚至转移财产，以逃避执行的嫌疑。被告余永耀与被告吴宪森的民间借贷案件已经判决生效并进入执行程序，原告起诉的事实及法律依据均不充分，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。
为证明自己的主张，被告余永耀向本院提交了下列证据：
1、（2009）饶民一初字第166号民事判决书，旨在证明原告2009年2月23日向上饶县法院起诉被告吴宪森时只主张20万元的债务，并没有几百万元，原告与被告吴宪森之间的几百万债务存在虚假可能的事实。
被告吴宪森辩称，2012年5月29日，被告吴宪森就与原告签订协议书，同意用贵州省高级人民法院判决的债权（由黔东南州中级法院查封的11间门面房）抵偿所欠孙天申债务，由于2014年6月黔东南州法院执行时改为10间门面房，故又于2014年重新签订协议。孙天申在办理过户时得知该十间店面被上饶县法院查封执行，故提起本案诉讼。在上饶县法院查封执行中，被告吴宪森多次向被告余永耀和上饶县法院执行人员告知该十间店面已抵债给孙天申，但被告知未办理过户，是无效的。被告吴宪森认为，在上饶县法院执行前，2013年黔东南州中院已有备案笔录证实以物抵债给孙天申的材料，未办理过户只是因为孙天申不是吴宪森与高跃萍案件的当事人，但吴宪森与孙天申的债务在2012年至2014年6月间经双方结算并签订协议，应是合法有效的，请求法院判决十间店面房为原告所有，同时要求原告孙天申将店面变卖后，将超出债务部分退回被告吴宪森。
为证明自己的主张，被告吴宪森向本院提交了下列证据：
1、2012年5月29日协议书，旨在证明原告与被告吴宪森在2012年5月29日就曾约定用黔东南州中级人民法院执行的11间门面房以物抵债的事实。
2、中华人民共和国最高人民法院（2010）民申字第1158号民事裁定书，被告吴宪森未说明该份证据的证明对象和证明目的。
经审理查明，2005年开始，原告孙天申与被告吴宪森双方发生经济往来。2012年5月29日，原告孙天申与被告吴宪森签订协议书，协议书的内容为“债权人：孙天申，身份证号码4112191195603021515债务人：吴宪森，身份证号码362321195609034050债务人于2009年2月3日因开发位于镇远县青溪镇五里牌东江苑项目，以个人名义向债权人分别借款共计200万元，利息约定3分月息，按季度支付，借期为一年，至今本息未付，结止2012年6月3日前，债务人已欠债权人本息440万元未还，因此，就该债务偿还事宜，经双方友好协商，达成如下协议：1、债务人同意将贵州省高级人民法院（2009）黔高民一终字第145号判决书所判定给本协议中债务人的债权，即孙文发应支付给本协议中债务人的执行款项及迟延履行金等，同意全部支付给本协议中的债权人，不足部分债务人继续清偿。2、如果法院所执行的岑巩11间门面不动产以物抵债，本协议中债务人同意将该11间门面以法院确定的变卖价格全部抵给本协议中的债权人，不足部分债务人继续清偿。3、所裁定11间门面由本协议中债权人自由处置，本协议中债务人不干预，并协助办理所有房屋买卖的所需手续。4、下欠部分经双方核算后一年内结清。5、下欠部分执行原定利率标准不变…”。2014年5月29日，被告吴宪森向贵州省黔东南州中级人民法院出具承诺书，承诺书内容为“黔东南州中级人民法院：本人申请贵院所执行的贵州省高级人民法院（2009）黔高民一终字第145号判决书中所判执行款项，全部支付给孙天申先生本人，如果所执行房产以物抵债，本人同意所有抵债物全部直接抵给孙天申先生个人。并且本案已经全权委托孙天申先生办理。”，出具承诺书的同时，附协议书一份，协议书内容为“债权人：孙天申，身份证号码4112191195603021515债务人：吴宪森，身份证号码362321195609034050债务人于2009年2月3日因开发位于镇远县青溪镇五里牌东江苑项目向债权人借款200万元，利息约定2分月息，按季度支付，借期为一年，至今本息未付，结止2014年6月3日债务人已欠债权人本息446万元未还，因此，就该债务偿还事宜，经双方友好协商，达成如下协议：1、债务人同意将贵州省高级人民法院（2009）黔高民一终字第145号判决书所判决的孙文发应支付的执行款项及迟延履行金全部从黔东南州中级法院直接支付给债权人，不足部分债务人继续清偿。2、如果法院所执行的不动产以物抵债，债务人同意将不动产以法院确定的变卖价格全部从法院直接抵给债权人，不足部分债务人继续清偿。3、所低房产由债权人自由处置，债务人不干预，并协助办理所有房屋买卖的所需手续。4、下欠部分经双方核算，重新立据，半年内结清。5、下欠部分执行原定利率标准不变…”。2014年6月3日，原告孙天申与被告吴宪森签订债权、债务结算清单（2005年4月28日至2014年6月3日），结算清单备注说明“通过本次结算，2009年3月25日之前借款利息部分全部结清后债务人欠债权人本金为1,880,000元，双方确认无异，利息为2,383,894元，以最终双方实际付款日、付款数目为准，暂结止于2014年6月3日，总计为4,263,984元。此前未收回的所有借据、借条、合同无效，复印无效，以此为准，双方签字生效。”。2014年6月13日，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院执行法官林青找到被告吴宪森作执行笔录，执行笔录内容为“林青：你们的这个案件已经过三次拍卖流拍，经过你们申请人同意，同意以物抵债，现已委托银行计算利息，待利息计算出来后依法裁定以物抵债，但是肯定只能抵给你，孙天申只是你案件代理人。吴宪森：孙天申是我案件诉讼阶段及执行阶段全权代理人，我欠了他一点钱，可否直接把门面裁定给他。林青：你是案件的当事人，我们裁定只能给当事人，也就是你吴宪森本人。吴宪森：若是财产够的话，我的案件可执行部分门面也可给高赶庆、宋建华一部分，反正孙文发还有其他财产的。他们两人一人一间。…”。2014年6月19日，原告孙天申出具承诺书，承诺书内容为“本人同意从吴宪森借本人的款项中扣除1,760,000元作为支付购买岑巩县舞水路银海雅园D栋8至17号共十间门面房款项，此笔借款结算止2014年6月19日，下余欠款继续履行。（注：该承诺是根据州法院2014年6月13日将岑巩县舞水路银海雅园D栋8至17号共十间门面裁定给吴宪森的决定。该决定如果没有成立，本承诺无效）最终以双方实际结算为准。”。2014年7月15日，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出（2014）黔东执字第17号执行裁定书：“将被执行人高跃萍所有的位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋楼房一层8-17号共计10间作价1,774,656.08元，交付申请执行人吴宪森抵偿贵州省高级人民法院（2009）黔高民一终字第145号民事判决书为其确定的债务本金、利息及各项费用1,765,811.78元，超出8,808.30元由申请执行人吴宪森补足。该10间门面自交付时起转移给申请执行人吴宪森所有。”2014年7月20日，被告吴宪森在2014年5月29日出具的承诺书和协议书上再次签字。2014年7月20日，原告孙天申作为甲方分别与杨启平、严宗全签订租赁合同，将10间门面房出租。2014年8月5日，被告吴宪森与原告孙天申签订了两份授权委托书，授权委托书的内容为“岑巩县房管局：兹委托下列人员为我方因黔东南州中级人民法院（2014）黔东执字第17号裁定书裁定给甲方的位于银海雅园一层8-17号共10间门面，以物抵债后所涉相关产权登记事宜的代理人。代理人孙天申的代理权限为：代为本人处理上述产权登记事宜。”“岑巩县地方税务局：兹委托下列人员为我方因黔东南州中级人民法院（2014）黔东执字第17号裁定书裁定给甲方的位于银海雅园一层8-17号共10间门面，以物抵债后所涉相关税收事宜的代理人。代理人孙天申的代理权限为：代为本人处理上述税收事宜。”2016年2月20日，原告孙天申与被告吴宪森再次签订债权、债务结算清单（2014年6月3日至2016年2月20日），结算清单备注说明“通过本次结算，债务人欠债权人本金为1,880,000元，双方确认无异，利息为1,342,438元，以最终双方实际付款日、付款数目为准，从2005年4月28日暂结止于2016年2月20日，吴宪森共欠孙天申本息总计为3,222,438元。双方签字生效。”。
2009年4月起，被告余永耀与被告吴宪森双方发生借贷关系。2014年6月23日，上饶县人民法院立案受理余永耀诉吴宪森民间借贷纠纷一案，余永耀申请诉讼财产保全，2014年8月1日，上饶县人民法院执行局到贵州省岑巩县房地产管理局，对贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出的（2014）黔东执字第17号执行裁定书抵偿给被告吴宪森的位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋楼房一层8-17号共计10间进行了查封。2014年9月22日，余永耀诉吴宪森民间借贷纠纷一案，上饶县人民法院作出（2014）饶民二初字第304号民事判决书：“被告吴宪森于本判决生效之日起十日内偿还原告余永耀欠款241万元及相应利息。利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从2014年2月1日起计算至欠款还清之日止。”被告吴宪森不服该判决，提起上诉，2015年2月5日，上饶市中级人民法院作出（2015）饶中民二终字第12号民事判决书：“驳回上诉，维持原判。”二审判决生效后，余永耀申请执行。2015年4月20日，上饶县人民法院向被告吴宪森发出执行通知书，2015年6月30日，上饶县人民法院作出（2015）饶执字第349-1号执行裁定书：“拍卖被执行人吴宪森所有的位于贵州省黔东南州岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋楼房一层8-17号共10间房屋”。2016年2月29日，原告孙天申向本院提出案外人执行异议，2016年4月15日，本院作出（2015）饶执字第349-2号执行裁定书，裁定驳回案外人孙天申的异议。原告孙天申不服该裁定，向本院提起本案诉讼。
庭审中，原告孙天申认为1,760,000元所抵扣的是被告吴宪森所欠债务的利息，被告吴宪森则认为该款抵扣的是所欠原告孙天申债务的本金。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
本案中，原告孙天申与被告吴宪森2012年5月29日签订的以物抵债协议书中写明借款本金200万元，利息按月息3分计算，截止2012年6月3日吴宪森已欠孙天申本息440万元；2014年5月29日签订以物抵债协议时，协议书中写明借款系200万元，利息按2分计算，截止2014年6月3日吴宪森欠孙天申本息446万元；2014年6月3日，原告孙天申与被告吴宪森签订的债权、债务结算清单中说明“通过本次结算，2009年3月25日之前借款利息部分全部结清后债务人欠债权人本金为1,880,000元，双方确认无异，利息为2,383,894元，以最终双方实际付款日、付款数目为准，暂结止于2014年6月3日，总计为4,263,984元。”；2016年2月20日，原告孙天申与被告吴宪森签订的债权、债务结算清单中说明“通过本次结算，债务人欠债权人本金为1,880,000元，双方确认无异，利息为1,342,438元，以最终双方实际付款日、付款数目为准，从2005年4月28日暂结止于2016年2月20日，吴宪森共欠孙天申本息总计为3,222,438元。”，从上述协议书和结算清单中可以看出，原告孙天申与被告吴宪森债权、债务本金数额及利息计算存有矛盾和不相符。且庭审中，原告孙天申与被告吴宪森对以物抵债所抵债务系本金还是利息也存有争议。因此，原告孙天申与被告吴宪森因双方之间的债权、债务的结算以及所签订的以物抵债协议均系双方意思自治的一种行为，并未经过司法机关有效的法律文书确认，双方所签订的以物抵债协议是附条件的效力待定的合同，条件成就后协议生效，其实质是原告孙天申取得债权请求权。
财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。财产所有权的取得，不得违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形并且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，2014年5月29日被告吴宪森与原告孙天申签订协议，约定将10间门面直接以物抵债抵给原告孙天申。2014年7月15日贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出裁定将位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋楼房一层8-17号共计10间门面以物抵债给被告吴宪森。也就是说2014年5月29日被告吴宪森在与原告签订以物抵债协议时尚未取得房产所有权，没有处分权。即使被告吴宪森于2014年7月20日在承诺书和协议书上的再次签字，也仅是对双方以物抵债协议的确认，实际上被告吴宪森并非将10间门面房出卖给原告，双方并未签订合法有效的买卖合同，原告实际也未支付价款，原告与被告吴宪森之间只是以物抵债的行为并签订协议，并且原告也一直未将以物抵债的10间门面办理过户登记。本院在2014年8月1日对位于贵州省岑巩县新兴舞水路银海雅园D栋楼房一层8-17号共计10间门面房产进行查封时，该房产的所有权人是被告吴宪森，而非原告孙天申。因此，本院对该10间门面房的查封符合法律规定。
原告与被告吴宪森的债权债务是普通债权债务关系，从2005年至今未经司法机关的生效法律文书确认，被告余永耀与被告吴宪森的债权债务关系产生于2009年4月，在2014年6月23日被告余永耀向法院起诉，经法院判决并且生效。被告余永耀根据生效法律文书申请本院执行，原告与被告吴宪森签订的以物抵债协议生效条件虽已成就，但原告的债权并不优先于被告余永耀的债权，原告对该10间门面房不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告孙天申的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告孙天申的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告孙天申负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡 军
人民陪审员 廖远贵
人民陪审员 张德培
二〇一六年八月九日
书 记 员 王 洁