福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0124民初1233号原告：黄声梓，男，1966年3月3日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：许赞今，男，1959年10月23日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：池栋梁，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娥，福建瑞权律师事务所律师。被告：徐忠辉，男，1958年11月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被告：李为瑞，男，1964年1月4日出生，汉族，住福建省福清市。被告：潘淋，男，1969年12月11日出生，汉族，住福建省福清市。被告：许俊琼，男，1970年11月6日出生，汉族，住福建省连江县。被告徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼共同委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。被告徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼共同委托诉讼代理人：陈小弟，福建融成律师事务所律师。原告黄声梓与被告许赞今、徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告黄声梓、被告许赞今的委托诉讼代理人池栋梁、林娥、被告徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼的共同委托诉讼代理人林伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄声梓向本院提出诉讼请求：1.依法确认黄声梓与许赞今签订的《房产买卖合同》合法、有效；2.依法判决不得执行位于闽清县附属间（产权权证号：梅房权Ｍ字第××号）的房产；3.案件受理费由徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼、许赞今共同承担。事实和理由：执行申请人徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼与被申请执行人许赞今执行一案，闽清县人民法院查封位于闽清县附属间（产权权证号：梅房权Ｍ字第××号）的房产，并拟将该房产作为许赞今的财产予以执行。被查封房产系黄声梓所有，法院将其作为许赞今的财产予以执行是错误的，理由如下：1.黄声梓与许赞今于2011年4月15日签订了书面买卖合同。许赞今将其权属的位于闽清县附属间（产权权证号：梅房权Ｍ字第××号）的房产出卖给黄声梓，且就具体的出卖事宜签订了《房产买卖合同》，并约定上述房产的交易价为：总价款为壹佰万元整（￥1000000.00）。第一期，黄声梓应于2011年4月30日前向许赞今支付购房款柒拾万元整（￥700000.00）；第二期，黄声梓应于2011年7月30日前向许赞今支付购房款叁拾万元整（￥300000.00）。双方均系完全民事行为能力人，且合同的内容系双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，合法有效。2.合同签订后，黄声梓根据合同的约定向许赞今支付被查封房产的全部购房款。黄声梓分别于2011年4月30日前向许赞今指定的第三人支付购房款柒拾万元整（￥700000.00）、2011年7月30日前支付购房款叁拾万元整（￥300000.00），故黄声梓已支付全部价款。3.被查封房产至今未完成过户登记手续并非黄声梓的原因所致。根据《房产买卖合同》的约定，黄声梓支付全部价款后，许赞今就应配合办理房产过户手续。如前所述，黄声梓已依约支付全部购房款，完成办理产权过户登记手续的全部前置义务。因此“被查封房产”至今未完成过户登记并非黄声梓原因所致。基于上述3点，虽然本案被查封房产登记在许赞今名下，但黄声梓在法院查封之前已与许赞今签订合同，且支付全部购房款，并合法占有，该房产未办理过户登记并非黄声梓自身原因所致，因此，黄声梓有权主张该房产的所有权，该房产不应当作为许赞今的房产予以执行。综上，从双方的交易过程来看，双方房屋买卖行为合法有效，黄声梓已支付被查封房产的全部对价，并实际占有该房产，其对被查封房产享有足以排除强制执行的权益，人民法院将该房产作为许赞今的财产予以查封并执行是错误的。故黄声梓以双方的房产买卖事实为依据，向法院提起案外人执行异议之诉，请求依法判如所请。许赞今辩称，1.黄声梓与许赞今均系完全民事行为能力人，双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，应合法有效；且《房产买卖合同》签订的时间早于本案的诉讼财产保全裁定书的查封时间。2011年4月15日，许赞今将位于“闽清县附属间”（产权证号：梅房权证Ｍ字第××号）的房产出卖于黄声梓，并签订《房产买卖合同》，约定房产买卖形成的合同权利、义务内容。2.许赞今已经收到黄声梓支付的房产交易的全部对价款。黄声梓根据合同的约定分别于2011年4月30日向许赞今支付房产的购房款柒拾万元整、2011年7月30日向许赞今支付房产的购房款叁拾万元整。许赞今已经合计收到黄声梓支付的购房款壹佰万元整，因此黄声梓确实已支付全部价款。3.被查封房产至今未完成过户登记系因许赞今与徐忠辉等人的合伙纠纷原因遭遇徐忠辉等人的诉讼财产保全的查封措施所导致，黄声梓确实已依约支付全部购房款,完成办理产权过户登记手续的全部前置义务。因此被查封房产至今未完成过户登记并非黄声梓原因所致。4.许赞今已经于2011年5月10日向黄声梓交付房产及钥匙，黄声梓收到后向许赞今出具房产交接单。因此，黄声梓已经实际占有并使用该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项内容，虽然该房产仍登记在许赞今名下，但是黄声梓对被查封房产享有足以排除强制执行的权益，人民法院将该房产作为许赞今的财产予以查封并执行是错误的。徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼共同辩称，1.黄声梓不是位于闽清县附属间房产的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照以下判断标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。案涉房产登记在徐赞今名下，并未登记在黄声梓名下。因此，徐赞今系案涉房产所有权人，黄声梓不享有案涉房产的所有权。2.即使许赞今将涉案房产转让给黄声梓，但未经登记，也不发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”，即使黄声梓与许赞今签订的《房产买卖合同》真实有效，但该房产至今未登记在黄声梓名下，黄声梓并未取得该房产的所有权。许赞今作为被执行人，其未按法院指定期限履行生效文书确定的义务，法院依法查封并执行其名下房产，并未违反法律规定。3.黄声梓与许赞今的房屋买卖行为，存在诸多疑点，明显是虚假的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”黄声梓虽然提交了落款日期在法院查封之前关于案涉房产的《房产买卖合同》和落款日期为2011年7月11日关于购房款的收条及银行对账单等证据主张其已支付全部价款并实际占有案涉房产。但《房产买卖合同》无法确定真实性，另黄声梓提交的银行对账单中关于700000元转账，并无任何款项用途说明，是否购房款无法确定，而300000元转账备注则为“货款”，很明显不是购房款。同时执行过程中，闽清法院委托评估机构对案涉房产进行评估，均由许赞今协助配合进行实地勘验，实地勘验中查明案涉房产仍未装修，无人居住，黄声梓提交的证据无法证明其已实际占有涉案房产。且黄声梓提交的《房产买卖合同》签订日期为2011年4月15日，至今已有六年多的时间，涉案房产仍登记在许赞今名下，而黄声梓并未就许赞今违反合同约定的相关问题向法院提起诉讼，这也与常理不符。而且，许赞今的妻子、儿子和女儿曾共同向闽清法院提起执行异议以及执行异议之诉，主张房产的相关权利。综上所述，黄声梓所提起的案外人执行异议之诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回黄声梓的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：关于黄声梓是否已实际占有并使用案涉房产的问题。黄声梓认为其已实际占有并使用案涉房产，为证明该主张，其提交了房屋买卖合同、收条、中国农业银行股份有限公司闽清县支行转账凭证、装修照片予以证实。许赞今均表示无异议。徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼认为合同的签订日期为2011年4月15日，至今已六年多，才主张相关权利，明显与常理不符；对收条的真实性有异议，关于1000000元的转账，认为其中700000元没有备注，无法确定是否为购房款，另外300000元的备注是“货款”，明显不是购房款；对照片的真实性及关联性均有异议，认为无法确定是涉案执行房产，且照片的形成时间也无法确定，不能证明黄声梓已实际占有并使用该房产。本院认为，收条、照片的真实性无法确认，转账凭证无法证明系支付购房款，本院依职权调取本院执行人员分别询问黄声梓、许赞今的询问笔录两份，其中2017年5月9日询问黄声梓的笔录中黄声梓自身承认案涉房产处于未装修的状态，原因系许赞今未将房屋钥匙交给黄声梓，导致无法装修。另一份2017年5月12日询问许赞今的笔录中许赞今承认案涉房产实际仍由其占有。上述两份询问笔录符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认，两份笔录能够证明案涉房产仍由许赞今占有并使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于闽清县附属间（产权权证号：梅房权Ｍ字第××号）的房产，现登记在许赞今名下，实际所有权人为许赞今。2011年，本院受理徐忠辉、李为瑞、潘淋、许俊琼与许赞今合伙协议纠纷一案，2011年5月24日，作出（2011）梅民初字第583号民事裁定书，裁定查封许赞今所有的位于闽清县两套，位于闽清县，位于闽清县的15号店面一间。同年5月26日，依法对上述房产进行查封。2013年5月6日对上述房产进行继续查封。2014年，因许赞今未主动履行生效法律文书确定的义务，徐忠辉等人向本院申请强制执行，2015年5月11日,本院作出（2014）梅执行字第496-1号执行裁定书，裁定对许赞今所有的位于闽清县房屋进行查封。另查明，黄声梓与许赞今系闽清县教育局同事，2011年4月15日签订的《房产买卖合同》，合同约定黄声梓同意购买许赞今拥有的坐落于闽清县附属间；交易价为1000000元，第一期黄声梓应于2011年4月30日前支付许赞今购房款700000元，第二期于2011年7月30日前支付购房款300000元；合同签订后，许赞今应及时到闽清县房管所和闽清县土地局办理前述房产权属和土地使用权变更登记手续，不能延误，否则黄声梓有权起诉许赞今继续履行合同并办理上述房产权属变更手续；同时合同还约定了办理房产证的费用负担、违约责任及纠纷解决管辖法院即不动产所在地闽清县人民法院等。该合同落款日期为2011年4月15日。2011年4月22日，黄声梓的配偶包秀丽向许赞今银行账户转账700000元；2011年7月1日，通过网上银行转账300000元，备注“货款”。2017年4月25日，黄声梓向本院提出执行异议，认为涉案房产系其所有，本院不应执行该房产。本院于2017年5月23日作出（2017）闽0124执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人黄声梓的异议请求。现黄声梓对该裁定不服，故向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，本案中许赞今对于黄声梓执行异议的主张不持反对意见，故黄声梓请求确认《房产买卖合同》合法有效的主张不属于本案审理范围。本案争执焦点为黄声梓是否对案涉房产享有排除强制执行的权益。黄声梓主张讼争房产系其所有，但该房产至今登记在许赞今名下，所有权并未登记转移。黄声梓主张其与许赞今签订的《房产买卖合同》有效且其已经支付了全部的购房款并实际占有该房产，但其提供的证据无法证明其实际占有该房产，且讼争房产被查封并进入评估、拍卖程序后，所有权人许赞今、案外人黄声梓均未向本院提出异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，即使黄声梓提供的其与许赞今签订的房产买卖合同等证据真实有效，但因该房产至今仍未登记在黄声梓名下，黄声梓并未取得该房产的所有权，涉案房产应认定为许赞今所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。黄声梓虽提交了落款日期在我院查封之前关于涉案房产的《房产买卖合同》和落款日期为2011年7月11日关于购房款的收条及汇款凭证等证据主张其已支付全部价款并实际占有涉案房产，但其提交的银行对账单中的关于700000元转账，并无款项用途说明，而300000元转账备注则为“货款”，两笔款项是否是购房款，无法确定；房产买卖合同的签订日期为2011年4月15日，至今已六年多，涉案房产仍登记在许赞今名下，黄声梓并未就许赞今违反合同约定的相关问题向合同约定的不动产所在地法院提起诉讼，且本院依职权调取的两份询问笔录中也能证明黄声梓并未实际占有案涉房产，故黄声梓所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上所述，黄声梓对案涉房产不享有足以排除强制执行的物权，其诉讼请求证据、理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回黄声梓的诉讼请求。案件受理费13800元，由黄声梓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  黄仲渊审 判 员  钱 旭人民陪审员  江玉莺二〇一七年十一月二十日书 记 员  洪聪滨附、本判决书引用的相关法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。法信超链：地方法规1篇案例1篇×4.《最高人民法院》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照以下判断标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。