上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初1410号原告：上海青年汇物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王亚琴，总经理。委托诉讼代理人：虞骏，上海虞骏律师事务所律师。被告：上海海合投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张勇，董事长。委托诉讼代理人：王晓阳，上海刘春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。原告上海青年汇物业管理有限公司与被告上海海合投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日由本院立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案答辩期间，被告上海海合投资有限公司对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后因案情复杂，依法组成合议庭并适用普通程序公开开庭进行了审理，其间，因需待另案处理结果，本案中止审理。原告上海青年汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人虞骏，被告上海海合投资有限公司的委托诉讼代理人王晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海青年汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋租赁保证金(押金)人民币(以下币种相同)402,260元；3.判令被告返还原告转让费650,000元；4.判令被告支付原告违约金2,106,780元(月租金351,130元)；5.依法判令被告支付原告自2015年3月1日至合同解除之日止的迟延交房违约金，暂计259,836.20元；6.判令被告支付原告未退回保证金及转让费违约金150,100.86元；7.判令被告支付律师费218,448元。事实与理由：2015年2月6日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告名下位于上海市闵行区吴中路XXX号(A栋)房屋，即本案系争房屋。依据合同约定，被告承诺于2015年3月1日前与七天酒店(深圳)有限公司(以下简称七天酒店)解除租赁合同，并向原告交付本案系争房屋；原告应向被告支付保证金(押金)702,260元，且一并支付转让费650,000元。双方另约定，若被告未在该日前与七天酒店解除租赁合同，则应于三日内全额返还转让费与保证金，逾期不返还则须承担转让费和保证金之和每日千分之三的违约金。合同另约定了其他违约责任。合同签订后，原告按约向被告支付了房屋租赁保证金(押金)702,260元以及转让费650,000元，但被告迟迟未将系争房屋交付给原告，侵害了原告的合法权益。故原告提起本案之诉讼请求。被告上海海合投资有限公司辩称，原告所主张的合同解除条件不成就。原告在签订涉案合同时，明知道系争房屋承租人为七天酒店，因此双方才约定了转让费等，需被告经催告后不交付，才构成合同条件的成就。因涉及执行案件，被告于2015年4月就丧失了对系争房屋的控制，这是双方无法履行合同的根本原因。被告一直在积极处理执行事件，因此，被告一直在积极履行合同，只是被告上一个承租人是七天酒店，各方都在一起协调解决问题。执行案件处理中，导致次承租人问题的出现，各方签订了四方协议，案外人石中玉公司代表被告向七天酒店支付了600,000余元转让费，并且七天酒店已经搬离并腾出了本案系争房屋，因此，当时被告对于原告提出的解某属不可抗力的情形。对于返还保证金，因为合同不具备解除条件也不成立；转让费被告是收到了，但直接支付给了七天酒店，系被告经手，但在执行案件中被告账户被查封。综上所述，被告没有违约，合同应当继续履行，不同意解除，需等不可抗力消除后继续履行。原告上海青年汇物业管理有限公司向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1.《上海市房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间就系争房屋存在租赁关系；2.被告和虹桥工业公司签订的《上海市房屋租赁合同》一份，该份合同是被告提供给原告以证明其有出租权，最后无法履行是合同义务无法履行而不是不可抗力；3.上海市房地产权证、宗地图、上海房地产登记册一组，证明涉案房屋所有权人是虹桥工业公司，被告有出租权；4.虹桥工业公司出具的证明一份，证明被告有权利转租；5.借记凭证及被告开具的收据一组，证明原告支付了房屋保证金702,260元，转让费650,000元；6.工作联系单及回复函一组，证明本案是被告违约引起的，原告向被告提出了要求，被告回复要求协商及变更转让条款，确认被告实际已经违约；7.聘请律师合同及律师费发票一组，证明原告聘请律师并支付律师费218,448元；8.承诺函一份，证明被告承诺于2016年8月前向原告归还保证金与转让费共计1,052,260元。被告上海海合投资有限公司向本院提供以下证据证明其抗辩理由与事实：1.情况说明、付款凭证一组，证明被告已经返还了300,000元；2.2015年4月5日解除协议一份，证明被告已与案外人七天公司解除合同，积极履行与原告的租赁合同；3.2015闵执恢第16号民事裁定书、2015闵执恢第16号公告一组，4.2015年4月9日工业公司告知书、2015年4月13日工业公司通告一组，共同证明闵行区法院于2015年4月2日做出上述文书，并于2015年4月9日、10日到系争房屋现场进行执行，导致被告无法交付系争房屋；5.询证函及快递单一组，证明原告委托众华会计事务所向被告发出账款询证函，被告仅是配合原告进行审计，不是确认欠款。本院组织当事人进行了证据交换与质证，双方对真实性无异议且与本案所需查明事实有关联的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方争议较大的证据，包括被告提供的证据2、3、4，原告对真实性不予确认，但前述证据均由被告所涉执行案件确认处理，且与本案所需查明事实有关联性，本院予以采信，但其证明目的需结合本案其他证据一并审查确认。本院经审理认定事实如下：本案所涉上海市闵行区吴中路XXX号5幢(A栋)房屋权利人为上海闵行区虹桥工业公司(以下简称虹桥工业公司)。2009年3月5日，虹桥工业公司(出租方、甲方)与本案被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租本案涉案房屋，租赁期自2006年7月1日起至2026年6月30日止。2015年2月6日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租产权人为虹桥工业公司名下位于上海市闵行区吴中路XXX号(A栋)房屋，楼宇总建筑面积5772平方米，用于酒店类经营使用。合同第三条第(一)款约定，甲方于2015年3月1日前向乙方交付该房屋，并给予乙方972平方米自2015年3月1日起至2015年6月30日止的免租装修期。合同第四条约定，系争房屋月租金351,130元，乙方先付9个月租金，自2015年12月1日起半年一付。合同第五条约定，双方签订合同之日后三日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金702,260元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在2个工作日内无息归还乙方。合同第十条第(二)款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的6倍支付违约金及支付为主张权利而聘请律师的费用；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失于违约金的差额部分，包括甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的。合同第十一条第(四)款约定，甲方未按合同约定时间完全向乙方交付房屋，每逾期一天甲方应向乙方支付相当于保证金1%的违约金。甲方不按本合同约定返还保证金的，每逾期一天甲方应按保证金的1%支付滞纳金。合同第十五条第(五)款约定，乙方承诺支付转让费650,000元(含税点)，与保证金一起支付。甲方承诺在2015年3月1日之前于七天酒店解除租赁合同，并且将该笔金额的发票开具给乙方。若甲方未在该日期前与七天酒店解除租赁合同，甲方须在2015年3月1日后的三日内全额返还该笔转让费和保证金，逾期不返还则须承担转让费和保证金之和每日千分之三的违约金；第(十)款约定，本合同自甲方与七天酒店解除租赁合同之日起生效。2015年2月11日，原告向被告支付房屋租赁保证金702,260元，转让费650,000元，被告向原告开具了上述款项对应的收据。2015年3月16日，原告向被告发送《工作联系单》，主张被告迟延交房构成违约，要求被告于3日内明确是否继续履行合同，以及交房日期。同年3月18日，被告回函原告称，因原告与七天酒店对于转让时间的起算时间未能达成一致意见，合同继续履行需要双方协商配合才能完成。同年3月30日，原告再次向被告发送《工作联系单》，不认同被告之回函意见，并再次要求被告于2015年4月7日前交付房屋。2015年4月5日，被告与案外人七天酒店签订《房屋租赁合同终止协议》一份，双方约定签订的《房屋租赁合同》于当日终止，七天酒店在收到原告退回的全部款项(协议约定费用合计1,374,316.75元)后3日内将本案系争房屋返还被告。2016年5月9日，被告向原告发送《承诺函》称，双方于2015年2月6日签订的《上海市房屋租赁合同》因本公司违约导致合同提前终止，本公司承诺于2016年8月前归还原告已支付款项1,052,260元。另查，同年4月，原告为财务审计需要，要求被告在按其格式要求出具《承诺函》，原告提出的《承诺函》格式要求与上述被告于2016年5月9日出具的《承诺函》内容、格式具有一致性。2016年5月30日，被告向闵行区法院作出《情况说明》，载明，其公司账户被(2015)闵执恢字第16号案件冻结，故委托法定代表人张勇通过中国建设银行账户，已于2015年12月29日向原告返还保证金300,000元。庭审中，双方确认，该笔款项已实际转账返还。另查明，2015年4月，因闵行区法院(2015)闵执恢字第16号案件之执行，被告及法定代表人张勇的账户被冻结。同年4月13日，涉案房屋权利人虹桥工业公司发出《通告》，要求涉案房屋承租人向其交纳尚未支付的租金于实际使用费。又查明，2015年05月06日，原告以相同事实与理由提起诉讼，要求确认解除合同，并由被告承担相应的违约责任。再查明，原告因本案租赁合同纠纷，支付律师费218,448元。本院认为，原、被告于2015年2月6日签订的《上海市房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。但对于该份合同，需特别注意以下几点：第一，原告在签订该份租赁合同时，知晓被告已将本案系争房屋出租给了案外人七天酒店，需在被告与七天酒店解除合同后，原、被告之租赁合同才能实际履行；第二，双方明确约定，租赁合同自被告与七天酒店解除租赁合同之日起生效，即被告与案外人七天酒店于2015年4月5日签订《房屋租赁合同终止协议》时，原、被告之租赁合同生效条件才得以成就，签约时，被告与七天酒店能否解除租赁合同处于不确定的状态，双方对于租赁合同履行之前提与可能存在之风险均明确知晓，原告对此亦持有开放的态度；第三，本案中，原告实际已向被告支付的款项包括保证金与转让金，而并非约定的系争房屋预先缴付的九个月租金。该部分款项依据合同系用以确保被告与七天酒店解除租赁合同事宜，以促成原、被告租赁合同之生效与履行，而并非已实际履行租赁之权利义务，且双方约定被告未能于2015年3月1日解除合同即要返还该部分款项。鉴于上述陈述的几点意见，本案中，依据双方合同约定，被告未按时交付系争房屋的，经原告催告后10日内仍未交付的，原告可书面通知被告解除本合同。鉴于被告未能依约向原告交付本案系争房屋，经原告催要仍未交付，故原告要求确认解除双方于2015年2月6日签订的《上海市房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。鉴于双方合同解除，且双方约定被告于2015年3月1日未能解除其与七天酒店合同之时，被告即应返还保证金与转让费之约定，原告要求被告返还已经支付的保证金与转让费，于法有据，本院予以支持。鉴于被告已经返还了保证金300,000元，故被告仍应向原告返还保证金402,260元与转让费650,000元。对于原告要求被告支付相当于6个月租金金额的违约金2,106,780元，迟延交房违约金，以及未退回转让费之违约金的诉讼请求，一方面，本案被告之违约行为系未能及时解除其与案外人的租赁合同，且未依约履行交房之义务，因此，解某违约金、迟延交房违约金，以及未退回转让费之违约金均指向同一行为之共同后果，实质内容具有同一性；另一方面，原告对于双方之间租赁合同的生效、履行的不确定性均有预期，实际也仅向被告支付了保证金及转让费，而并未实际支付租金，被告不同意支付违约金之意见可视为其对违约金标准有异议，且相对于原告之已付款项，约定之违约金标准明显过高。综上，考虑到原告未能提供足够证据证明其实际损失，以及双方对违约金作出的约定，另基于违约金兼具补偿功能与惩罚功能之特性，而被告实际占用了原告已付款项之客观情况，本院酌情考虑被告向原告支付违约金1,053,390元。关于原告主张未退回保证金之违约金的诉讼请求，鉴于一方面，双方约定租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还；另一方面，被告应当承担之费用处于待定状态，另结合保证金之性质，上述诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费218,448元之诉讼请求，本案之纠纷系由被告未能完成与案外人解某与交房义务而引发，且双方对于纠纷处理之可能产生的律师费用作出了约定，因此，对于被告应承担责任对应比例，原告所受律师费损失112,534.18元，由被告负担。对于被告提出，其不能交付系争房屋因不可抗力之原因的抗辩理由，一方面，被告对于签约当时系争房屋的情况以及可能存在的履约风险均明确知晓；另一方面，因被告涉讼而导致房屋交付迟延并非不可抗力范畴，上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告上海青年汇物业管理有限公司与被告上海海合投资有限公司于2015年2月6日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、被告上海海合投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海青年汇物业管理有限公司返还保证金人民币402,260元；三、被告上海海合投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海青年汇物业管理有限公司返还转让费人民币650,000元；四、被告上海海合投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海青年汇物业管理有限公司支付违约金人民币1,053,390元；五、被告上海海合投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海青年汇物业管理有限公司支付律师费损失人民币112,534.18元；六、驳回原告上海青年汇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币39,474.40元，由被告上海海合投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章国栋代理审判员  周 颖人民陪审员  金平华二〇一七年十二月二十九日书 记 员  梁 悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。