湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终115号
上诉人（原审原告）杨常顺子。
委托代理人杨罗生。
上诉人（原审原告）喻蕾，系杨常顺子之夫。
被上诉人（原审被告）长沙市芙蓉实业公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段268号蓉苑C栋3002房。
法定代表人谢旭初，总经理。
委托代理人姚莎，系长沙市芙蓉实业公司法务人员。
上诉人杨常顺子、喻蕾与被上诉人长沙市芙蓉实业公司（以下简称芙蓉实业公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2015年6月10日作出（2015）天民初字第117号民事判决。杨常顺子、喻蕾不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨常顺子与芙蓉实业公司于2014年3月18日签订了《乾城二期（江来）认购协议书》，合同约定：“买受人为杨常顺子，出卖人为芙蓉实业公司，认购房号为乾城2期2栋1501房（建筑面积94.25平方米、成交总价594699元）。买受人承诺在签署本协议之前，所购房屋项目相关情况、周边环境已充分了解。阅读并充分理解出卖人在售楼部公示的《商品房买卖合同》及《补充协议》的全部条款，对该合同条款没有任何异议。买受人同意在签署本《认购协议书》的同时缴付上述所列乾城购房定金10000元。买受人同意在2014年3月25日前付清全部房款计人民币584699元，并携带《认购协议书》及身份证（或公司证明文件）、按揭所需的资料及文件等完整的签约资料，到乾城营销展示中心签署《商品房买卖合同》。逾期则不能享受本《认购协议书》确定的优惠，房款按本协议确定的原总价收取。如买受人逾期未签订《商品房买卖合同》并按约定支付房款的，视为买受人违约，出卖人可不再另行通知买受人，而有权将该物业另行出售，买受人所交定金不予退还”。同日，杨常顺子向芙蓉实业公司支付10000元购房定金。2014年3月18日杨常顺子向芙蓉实业公司出具《承诺书》，内容为：“杨常顺子于2014年3月18日认购乾城嘉园二期2栋1501房，由于资金一时不能到位，特向本公司申请延期付款，具体付款方式如下：杨常顺子承诺于2014年3月31日前支付首次购房款人民币贰拾万元整；于2014年4月10日前支付第二次购房款人民币壹拾万元整；于2014年5月31日前支付第三次购房款人民币壹拾万元整；于2014年6月31日前支付最后购房余款人民币壹拾捌万肆仟陆佰玖拾玖元整。至此所有房款已经全部付清。对于杨常顺子延期房款部分，本公司不计利息”。杨常顺子在该《承诺书》上作出个人申明：“若本人未严格按照以上日期及时付款，按照每日千分之三的利息，支付滞纳金”。芙蓉实业公司的销售经理对上述《承诺书》签字认可。同日，芙蓉实业公司向杨常顺子作出承诺：“由于杨常顺子用政府货补买房，而目前货补正在办理之中，在其货补下来货补资金到公司账上后，将退还杨常顺子人民币捌万元整房款”。2014年4月3日杨常顺子的父亲杨罗生向芙蓉实业公司账户转账支付100000元。2014年9月25日芙蓉实业公司委托湖南金州律师事务所向杨常顺子发出《律师函》：“湖南金州律师事务所受长沙市芙蓉实业公司（以下简称“芙蓉实业”）委托，就您逾期签订购房合同事宜，指派本律师向您致函如下：当事人反映的基本情况：2014年3月18日，您与芙蓉实业签订《乾城二期（江来）认购协议书》，约定由您认购乾城嘉园项目二期2栋1501房，成交总价为594699元，同时您向芙蓉实业缴付了购房定金10000元人民币。根据上述《认购协议书》，您应于2014年3月25日前付清首期房款并到乾城营销展示中心签署《商品房买卖合同》，如您逾期，芙蓉实业作为出卖人有权将该物业另行出售，您缴付的定金不予退还。至今，您未按《认购协议书》履行上述义务，若您在收到本律师函后7日内到乾城营销展示中心办理付款并签署《商品房买卖合同》，芙蓉实业同意继续履行协议，并另行约定交房时间。否则，芙蓉实业将根据《认购协议书》将该物业另行出售，并不予退还购房定金，由此给您带来的损失和不便，由您自行承担”。2014年11月15日杨常顺子向杨罗生出具《委托书》：“本人杨常顺子因没时间处理购乾城江来2栋1501室退房款事宜，现委托杨罗生全权处理”。2014年11月20日杨常顺子至芙蓉实业公司处反映情况：“杨常顺子于2014年3月18日认购乾城2期2栋1501房，并在父亲杨罗生的资助下于2014年4月3日支付房款100000元，现由于认购后家人意见严重不统一并引发家庭矛盾，加上资金长期无法到位，现自愿放弃购房，特向公司申请退房，并退还购房款壹拾万元整，同时，因本人上班时间忙，特全权委托父亲杨罗生办理退房事宜，望公司领导批准”。上述情况芙蓉实业公司销售员记录于《乾城客户特殊要求审批表》经办人说明。同日，芙蓉实业公司的置业顾问在《乾城二期（江来）认购协议书》及杨常顺子于2014年3月18日交付定金的收款收据上均签署同样意见：“原件公司收回，待十万元房款退还到杨罗生账上，一切退房手续结束”。同日，杨罗生向芙蓉实业公司出具100000元的《领款凭单》，但注明：壹拾万元人民币暂未到账。2014年12月8日芙蓉实业公司领导在《乾城客户特殊要求审批表》签署意见：“因杨罗生在售楼前坪多次闹事，街道司法所和派出所多次协调，暂考虑到杨罗生是全瘫人员，故同意退还10万元房款，1万元订金按协议办理”。同日，芙蓉实业公司向杨罗生账户转账返还100000元购房款。杨罗生即向芙蓉实业公司出具了《领款凭单》。2014年12月24日杨常顺子、喻蕾在其他开发商处另行购买了商品房。2014年12月29日杨常顺子、喻蕾诉至原审法院要求芙蓉实业公司退还购房定金10000元，并赔偿损失10000元。
又查明，杨常顺子、喻蕾系夫妻关系，于2010年6月17日登记结婚。杨罗生系杨常顺子的父亲。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨常顺子与芙蓉实业公司签订的《乾城二期（江来）认购协议书》，系双方真实意思的表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，杨常顺子未按《乾城二期（江来）认购协议书》的约定及《律师函》的要求履行支付购房款、与芙蓉实业公司签署《商品房买卖合同》的义务，亦未按《承诺书》的承诺全面履行支付购房款的义务，已构成违约。2014年11月20日在杨常顺子明确表示放弃购房、并要求退还已付购房款100000元的情况下，芙蓉实业公司同意退还杨常顺子已付购房款100000元、定金10000元按协议处理。杨常顺子明确表示不履行签署《商品房买卖合同》及支付剩余购房款的义务，并不存在不可抗力、意外事件或双方都违约所造成履行不能的客观情况，亦不存在合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。即不存在法律规定的免责事由。且杨常顺子提交的证据亦无法证明芙蓉实业公司一方存在违约行为，故杨常顺子依法应承担定金罚则的违约责任。因此，芙蓉实业公司主张不予退还杨常顺子已给付的10000元定金，符合合同约定及法律规定，予以支持。对杨常顺子、喻蕾要求芙蓉实业公司退还购房定金10000元，并赔偿10000元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法予以驳回。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定判决：驳回杨常顺子、喻蕾的诉讼请求。本案受理费300元，由杨常顺子、喻蕾承担。
杨常顺子、喻蕾上诉称，（一）芙蓉实业公司在明知我方无法一周内缴纳首付款的情况下，通过虚假抽奖的方式以5000元抵金券为诱饵，要求我方必须一周内缴纳首付款该抵金券才有效，逾期作废，这属于欺诈行为。而且，在签订认购协议书的时候其并未阅读并充分理解有关出卖人在售楼部公示的《商品房买卖合同》及《补充协议》的条款，芙蓉实业公司未尽到其告知义务，欺骗杨常顺子签订分期缴款的承诺书显失公平。（二）在杨常顺子购房时，芙蓉实业公司并没有公开房源，杨常顺子是在被动的情况下签署了认购协议，在没有公开房源以及房地产市场价格变动的情况下，杨常顺子多次要求更换购买的房屋，芙蓉实业公司以各种理由不予办理，双方一直未就换房以及价格事宜达成一致，无法签署《商品房买卖合同》，在此情况下，杨常顺子要求退房以及退还其缴纳的定金一万元，芙蓉实业公司应当退还该笔款项。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人芙蓉实业公司答辩称，杨常顺子要求退还一万元购房定金既没有事实依据，也没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是双方签订的认购协议书中约定10000元定金是否适用定金的规则处理。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释〉》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中杨常顺子与芙蓉实业公司签订的《乾城二期（江来）认购协议书》中关于认购房屋房号、建筑面积以及成交价格都明确的进行了约定，且杨常顺子也向芙蓉实业公司出具了承诺书，承诺了具体的付款方式。而杨常顺子此后未按承诺支付房款，并在芙蓉实业公司向其下发《律师函》后仍拒绝依约交纳房款并签订商品房买卖合同，杨常顺子主张因房价波动要求调换房屋，芙蓉实业公司不予办理而导致双方未签订商品房买卖合同，据此要求芙蓉实业公司应退回定金，没有法律依据。原判认定杨常顺子依法应承担定金罚则的违约责任并无不妥。杨常顺子称其签订认购协议书是基于对方的欺诈，但未提交充分的证据予以证实，故该上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费300元，由上诉人杨常顺子、喻蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年四月五日
书 记 员 李颖倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。