福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼎民初字第2029号原告瑞安市名广服装市场投资管理有限公司，住所地浙江省瑞安市。法定代表人庄定东，该公司董事长。委托代理人朱伟方，浙江合一律师事务所律师。委托代理人蔡一威，浙江合一律师事务所律师。被告黄仁兵，住福建省福鼎市。原告瑞安市名广服装市场投资管理有限公司（以下简称名广公司）诉被告黄仁兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月17日公开开庭进行了审理，原告名广公司委托代理人朱伟方，被告黄仁兵到庭参加诉讼。本案在审理过程中，于2014年11月5日依法转入普通程序审理，组成合议庭、于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告名广公司委托代理人朱伟方到庭参加诉讼，被告黄仁兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告名广公司诉称，2013年6月20日，原告名广公司与被告黄仁兵签订《租赁合同》，约定：原告将坐落于福建省福鼎市海口路211号、213号、215号三间店铺及第二层房间出租给被告，租赁期限4年，自2013年7月1日至2017年6月30日。第一年租金154000元，之后每年租金按上年租金的10%递增，被告应在每年5月1日前付清租金，逾期付款超过十五日以上的，原告有权收回店铺。现第二年租期已经开始，但被告未支付第二年租金，经原告多次催讨未果，应视为其与原告实际终止租赁合同关系。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金10000元。被告至今未搬离所使用的三间店铺及其对应的第二层沿街房间，该行为已严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉请法院依法判令：1、原、被告双方于2014年7月1日终止店铺租赁合同关系。2、被告立即搬离坐落于福建省福鼎市海口路211号、213号、215号房屋及其对应的第二层沿街房间。3、被告赔偿原告经济损失，包括房屋占有使用费（自2014年7月1日始至被告实际搬离租赁房屋之日止按第二年租金标准169400元计算）；房屋租金的利息损失（自2014年5月1日始至被告实际搬离租赁房屋之日止以第二年租金169400元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算）。4、被告支付违约金10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告黄仁兵辩称，对原告诉称的事实没有异议，但对原告的诉讼请求有异议，不同意解除租赁合同，要求继续履行合同；原告要求被告赔偿违约金没有事实依据。被告拖欠原告房屋租金系由于原告违约在先，当时签订租赁合同时，原告口头答应被告开发海口路名品街，但至今都没有实际履行，被告才会拖欠房租，原告应履行海口路名品街开发义务。本案在诉讼过程中，原告名广公司向本院提供以下证据：1、原告名广公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件，用于证明原告诉讼主体资格。2、被告黄仁兵的户籍证明，用于证明被告身份情况。3、《福鼎市海口路名品街商户租赁合同》（包括《履约保证金》），用于证明2013年6月20日原、被告双方签订《租赁合同》，双方就租赁物、租赁期限、租金数额及交纳、违约责任、保证金数额及交纳等作了相关约定，原、被告之间存在房屋租赁关系。4-1、鼎房权证TS字第××号《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人丁振建、共同共有人丁海玲；房屋坐落于桐城海口路211号”；鼎国用（2012）第0774号《国有土地使用权证》，载明“土地使用权人丁振建、共有人丁海玲；坐落桐城海口路211号”；4-2、鼎房权证TS字第××号《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人陈阿燕、共有人季庆整；房屋坐落于桐城办事处海口路203号，填发时间2003年6月12日”；《福鼎市房地产产权交易登记申请审批表》，载明“申请方式赠与、转让人季庆整、受让人季翔宇、房屋坐落桐城办事处海口路203号（现桐城海口路213号），审批时间2014年7月11日”；4-3、房权证鼎房字第××号《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人叶家岳、共有人郭阿凤；房屋坐落桐城海口路205号（现桐城海口路215号）；土地证号鼎国用（1997）字第04**号”；国用（97）字第0448号《国有土地使用证》，载明“土地使用权人叶家岳、地址桐山镇海口路”。以上证据用于证明涉诉房屋的产权基本情况。5-1、2013年3月5日，出租方丁海玲与承租方庄某签订的《房屋租赁合同》；约定承租出租方丁海玲所有的坐落于福鼎市海口路211号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）。租赁期间，承租方将租赁房屋转租给第三方使用，无须事先征得出租方同意。5-2、2013年1月28日，出租方叶家岳与承租方庄某、陈某签订的《房屋租赁合同》；约定承租出租方叶家岳所有的坐落于福鼎市海口路215号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）。租赁期间，承租方将租赁房屋转租给第三方使用，无须事先征得出租方同意。5-3、2013年1月28日，出租方陈阿燕与承租方庄某、陈某签订的《房屋租赁合同》；约定承租出租方陈阿燕所有的坐落于福鼎市海口路213号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）。租赁期间，承租方将租赁房屋转租给第三方使用，无须事先征得出租方同意。以上证据用于证明庄某、陈某受原告委托承租涉诉房屋的基本事实。6、证人庄某的证人证言，该证人陈述：其系是瑞安市名广服装市场投资管理有限公司在福鼎市办事处的经理，基于名广公司的口头委托，于2013年3月5日与坐落于福建省福鼎市海口路211号的房东签订租赁合同，于2013年1月28日与坐落于福建省福鼎市海口路213号、215号铺的房东分别签订两份租赁合同。对名广公司将上述房屋转租给被告黄仁兵没有异议。7、证人陈某的证人证言，该证人陈述：其系名广公司的员工，但双方没有签订劳动合同。在2013年1月28日其受名广公司口头委托，代表原告名广公司与坐落于福鼎市桐城海口路213、215号房屋的房东分别签订租赁合同。对名广公司将上述房屋转租给被告黄仁兵没有异议。被告黄仁兵对原告提供的证据1至4质证认为没有异议，对证据5、6、7质证认为，对证人庄某、陈某与房东签订租赁合同的事实不清楚。在本案诉讼过程中，被告黄仁兵向本院提供以下证据：1、2014年6月6日福鼎市金瑞商业管理有限公司印制的《关于海口路名品街2014年工作计划》一份，该工作计划落款盖有“福鼎市金瑞商业管理有限公司”公章，并载明联系人为庄某。用于证明原告对被告承诺对整条街、共15栋房屋的商铺进行开发，现在原告只开发了9栋，除在街区内安装休憩长凳外没有履行其他的开发义务。原告通过设立多个公司，规避开发责任，存在欺诈行为。2、《福鼎海口路名品街》的彩印图，证明原告没有履行名品街开发承诺，造成被告巨大的经济损失。原告质证认为，证据1中的福鼎市金瑞商业管理有限公司系原告后期在福鼎市设立的一个管理卫生、广告推广的公司。但证据1仅是一个工作计划，并非原、被告双方签订租赁合同的前提条件，也不是原、被告双方履行租赁合同的条款，与本案没有关联性的。对证据2的合法性、真实性、关联性均有异议，不能证明被告的待证事实。经庭审质证，本院对证据作如下分析认定：被告黄仁兵对原告提供的证据1至4均没有异议，本院予以确认。被告对原告提供证据5、6、7的异议和原告对被告提供的证据1、2的异议，本院结合争议焦点予以综合分析认定。根据庭审举证、质证及认证情况，对本案主要事实作如下认定：坐落于福鼎市桐城海口路211号房屋系丁振建、丁海玲共同共有；坐落于福鼎市桐城海口路213号房屋系陈阿燕、季翔宇共有；坐落于福鼎市桐城海口路215号房屋系叶家岳、郭阿凤共有。2013年1月28日，庄某、陈某作为承租人即乙方与出租人叶家岳（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方愿意将其所有的坐落于福鼎市海口路215号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）出租给乙方。同日，庄某、陈某作为承租人即乙方与出租人陈阿燕（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方愿意将其所有的坐落于福鼎市海口路213号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间长（长1.5米）出租给乙方。2013年3月5日，庄某作为承租人即乙方与出租人丁海玲（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方愿意将其所有的坐落于福鼎市海口路211号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间长（长1.5米）出租给乙方。2013年6月20日，原告名广公司（甲方）与被告黄仁兵（乙方）签订《福鼎市海口路名品街商户租赁合同租赁合同》，合同约定：第一条“店铺位置：甲方将福鼎市海口路211-215号店铺，合计3间，租给乙方经营诗萌（女装）品牌专门使用”。第二条“租赁期限及租金：1、本合同租期4年，自2013年7月1日至2017年6月30日止。2、本合同首年租金为154000元，之后每年租金按上年租金的10%递增。5、乙方应当在每年5月1日前付清租金，逾期付款应当承担逾期违约金（逾期违约金按未付款数额×逾期日数×1%计算）。逾期十五日以上的（含十五日），甲方有权收回店铺，解除合同”。第四条“乙方责任：1、乙方不得转让、抵押、分租、停止使用或转租店铺；2、乙方只能将店铺用于服装经营，不得改作他用；3、若乙方因正当事实确需提前终止本合同的，应提前两个月以书面形式通知甲方；4、乙方若违反上述约定，应向甲方承担违约责任，向甲方支付违约金10000元，且甲方还有权解除合同，收回店铺”。同日，双方签订《履约保证金》，约定乙方愿意在承租店铺的同时向甲方支付每间店铺5000元的保证金，总共3间，合计15000元，乙方应于签订租赁合同时一次性支付给甲方。在合同期间，乙方不得以交纳保证金为由拒绝交纳一切乙方应付的费用。保证金在解除合同一个月后，乙方无任何欠费的情况下，甲方无息退还保证金。本附件是合同的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。合同签订后，被告依约向原告交纳了第一年房屋租金154000元，但对应于2014年5月1日前交纳的自2014年7月1日起的第二年房屋租金，至今未向交纳。在审理过程中，原告自认已收取被告保证金15000元的事实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原告名广公司是否具有诉讼主体资格？2、租赁合同是否符合解除条件？3、租赁合同解除后的责任承担？本院根据原、被告诉辩陈述和庭审举证、质证及认证情况，对上述争议焦点分析如下：关于原告诉讼主体资格的问题。本院认为，庄某系原告名广公司福鼎市办事处经理、陈某系原告名广公司员工，二人受原告名广公司委托以个人名义分别与本案讼争租赁房屋所有权人签订《租赁合同》，该行为已经二人和原告名广公司之委托双方当事人认可系履行职务行为，该合同权责归属原告不违反合同约定和法律规定；且被告虽抗辩其对庄某、陈某与租赁房屋所有权签订《租赁合同》的事实不清楚，但其对该项法律事实没有提出实质抗辩意见，其对与原告就上述房屋签订租赁合同的事实亦没有异议，本院确认原告名广公司为与本案讼争租赁房屋所有权人签订《租赁合同》的合同主体，因此可以作为本案涉案《福鼎市海口路名品街商户租赁合同》的出租方，有权依据该合同提起本案诉讼。二、关于《租赁合同》是否符合解除条件的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同合法有效。被告主张原告未履行对海口路名品街的开发义务，并提供计划与彩图一份，但该两份证据材料并非本案双方签订的租赁合同组成文件，其提供的福鼎市金瑞商业管理有限公司的《关于海口路名品街2014年工作计划》印制于2014年6月6日，显然不构成本案诉争租赁合同签订的前提，且原、被告间亦未就上述事项进行任何书面约定，被告以此抗辩拖欠租金、主张租赁合同应当继续履行，没有法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。庭审中被告对自2014年7月1日开始欠付租金的事实没有异议，至本案辩论终结前，被告仍然未向原告交付拖欠的租金，故对原告要求解除合同的请求予以支持。至于合同的解除之日，根据合同约定，被告逾期不支付租金超过十五天，原告可以解除合同。原告没有证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，故法院以原告要求解除合同的诉状副本送达之日即2014年8月14日作为合同解除日。合同解除后，被告没有继续占有、使用上述铺面房屋的合同和法律依据，被告应当将上述铺面房屋腾还原告。鉴于被告方承租的房屋面积较大，腾退期限应当适当予以宽限。三、关于合同解除后的责任承担问题。1、关于房屋占有使用费因原、被告间租赁合同于2014年8月14日解除，被告黄仁兵仍应支付原告自2014年7月1日起至2014年8月14日止期间的租金，按第二年租金164900元／年计算（租金164900元／年×45天=20330元）。合同解除之后，由于被告仍实际占有租赁房屋，应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租金标准计算至实际搬离之日。2、关于房屋租金利息损失的问题原告要求以第二年全年租金额为基数要求被告支付按中国人民银行贷款基准利率计算的房屋租金利息损失，但原告这一诉请系建立在租赁合同继续履行、被告逾期支付第二年全年租金的基础之上，由于本案合同于2014年8月14日解除，之后被告继续占有租赁房屋应支付的对价是房屋占有使用费而不是租金，如果被告未足额支付占有使用费，导致原告受到的利息损失也是房屋占有使用费利息损失，而非租金利息损失。本案原、被告间租赁合同已解除，至被告黄仁兵实际搬离承租房屋前，应以实际发生未支付的房屋租金、房屋占有使用费之和为基数计算利息损失，即至合同约定的每年租期届满前，以实际占用房屋所产生的租金数额为基数自每年租金交纳之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告给付之日止。现原告要求被告支付自2014年5月1日始至被告实际搬离承租房屋之日止的房屋租金利息损失，该利息损失相当于被告黄仁兵至2015年6月30日才搬离房屋时所产生的利息损失，与实际损失不符，故原告第二年租金和房屋占有使用费利息损失应调整为：以2014年7月1日始至2014年8月14日拖欠的租金20330元与自2014年8月15日始至实际搬离之日止的房屋占有使用费之和为基数，自2014年5月1日始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至上述租金和房屋占有使用费给付之日止。3、关于违约金的问题原、被告签定的《租赁合同》中第四条约定“1、乙方不得转让、抵押、分租、停止使用或转租店铺；2、乙方只能将店铺用于服装经营，不得改作他用；3、若乙方因正当事实确需提前终止本合同的，应提前两个月以书面形式通知甲方；4、乙方若违反上述约定，应向甲方承担违约责任，向甲方支付违约金10000元，且甲方还有权解除合同，收回店铺”，根据上述条款约定，只有被告黄仁兵存在上述1至3违约情形时，才应承担支付违约金10000元。原告以逾期支付租金为由主张上述违约金，缺乏事实与法律依据。同时，本案为租赁合同纠纷案件，被告黄仁兵未按照合同约定支付租金，给原告名广公司造成的实际损失实为欠付租金产生的孳息；原告同时主张租金利息损失与违约金，属于重复计算损失，故对原告要求被告同时给付违约金的主张，本院不予支持。综上，本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务。被告逾期支付租金，应承担违约责任。根据合同约定，被告交纳的保证金15000元，在租赁合同解除且被告无欠费的情况下，原告予以无息返还，现因被告拖欠原告租金，发生违约行为，该保证金应用于充抵被告拖欠的租金。原告主张该保证金在合同解除后优先用于支付被告拖欠原告的租赁房屋的水、电、卫生等费用结算有余的情况下，余额退还被告，但原告未具体就被告拖欠其水、电及卫生费提出诉讼请求，本院不予处理。被告主张原告未尽街区开发责任以及经营经济损失问题，不属于房屋租赁合同纠纷审理范围，本案对此不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：一、解除原告瑞安市名广服装市场投资管理有限公司与被告黄仁兵于2013年6月20日签订的《福鼎市海口路名品街商户租赁合同》。二、被告黄仁兵应于本判决生效之日起30日内迁出福鼎市海口路211、213、215号店铺及其对应的第二层沿街房间，将房屋腾空交还原告。三、被告黄仁兵应向原告瑞安市名广服装市场投资管理有限公司支付自2014年7月1日起至2014年8月14日拖欠的租金20330元及房屋占用费（自2014年8月15日至实际搬离之日止以当年租金为基数按实际占用的天数计算）。四、被告黄仁兵应向原告瑞安市名广服装市场投资管理有限公司支付利息损失（计算方法为：以2014年7月1日始至2014年8月14日拖欠的租金20330元与自2014年8月15日始至实际搬离之日止的房屋占有使用费之和为基数，自2014年5月1日始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至上述租金和房屋占有使用费给付之日止）。五、以上租金和房屋占用费及利息损失，扣减被告已向原告交纳的保证金人民币15000元（先扣减利息损失、余额用于扣减租金和房屋占用费）后的余额，被告应在本判决生效之日起30日内付清。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，由原告负担572元，由被告黄仁兵负担1603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费交纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审判长许海燕代理审判员丁丽雪人民陪审员马振峰二〇一四年十二月十九日书记员蔡平心附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附：法律、行政法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。