新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院民 事 判 决 书（2016）兵0801民初529号原告：朱春华，女，1963年出生，退休职工，住乌鲁木齐市西北路。原告：朱春霞，女，1965年出生，退休职工，住河北鄂州市。委托代理人：朱春华（系朱春霞姐姐），身份简历信息同原告朱春华。原告：朱建明，男，1967年出生，无固定职业，住石河子市绿洲医院。监护人：朱春华（系朱建明姐姐），身份简历信息同原告朱春华。原告：朱磊，男，1986年出生，通力电梯员工，住乌鲁木齐市头屯河区。原告共同委托诉讼代理人：靳晶旗，下野地垦区桃花法律服务所法律工作者。被告：新疆生产建设兵团第八师一三三团。住所地：新疆维吾尔自治区塔城地区沙湾县桃花镇。法定代表人：毛国荣。委托诉讼代理人：李连军，新疆君正律师事务所律师。第三人：彭小令，女，1976年出生，第八师一三三团职工，住第八师一三三团。委托诉讼代理人：张开飞（系第三人彭小令丈夫），男，1977年出生，第八师一三三团职工，住第八师一三三团桃花镇。委托诉讼代理人：周虎，下野地垦区法律服务所法律工作者。原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊，与被告新疆生产建设兵团第八师一三三团（以下简称第八师一三三团）、第三人彭小令房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由审判员陈楠适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告朱春华（系原告朱春霞委托诉讼代理人、朱建明监护人）、原告朱磊、被告第八师一三三团委托诉讼代理人李连军到庭参加了诉讼。后第三人彭小令以其对争讼房屋拆迁补偿款有独立请求权为由，于2016年9月28日向本院提交申请，请求参加本案诉讼。本院依法于2016年9月28日将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告朱春华（系原告朱春霞委托代理人、朱建明监护人）、原告朱磊、委托诉讼代理人靳晶旗，被告第八师一三三团委托诉讼代理人李连军，第三人彭小令、委托诉讼代理人张开飞、周虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊向本院提出诉讼请求：1、判令第八师一三三团将被拆迁的位于第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号的房屋拆迁补偿款72991元支付本案原告；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告朱春华、朱春霞、朱建明系兄弟姐妹关系，朱磊系朱建江（已去世）的儿子，原告父母去世后留下一套位于第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号的平房，该房屋产权系原告父亲朱彦乐所有。2015年，第八师一三三团在未给原告告知且未经原告同意的情况下，将上述房屋强行拆迁，且一直拒不支付原告该房屋的拆迁补偿款，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊为证明其主张的事实，在庭审过程中提交了以下证据：1、第八师一三三团房产管理科出具的证明一份。内容为：“第八师一三三团桃花镇西社区居民朱彦乐同志，在桃花镇原25小区×栋×号，有砖混结构住房，于1998年公转私取得私房产权，建筑面积71.7平方米，房产证登记号为08**号。经查档产权属朱彦乐所有。团房产科特此证明。”证明被拆迁房屋的产权人系朱彦乐。2、户籍证明及户口注销证明各一份。证明朱彦乐、白瑞英、朱建江三人已去世的事实，同时证明朱建江系朱彦乐之子，朱磊系朱建江独子。3、从第八师一三三团劳动和社会保障科调取的朱彦乐的工人简历表一份、朱建江工人简历表一份。证明朱彦乐与妻子白瑞英共生育四子女，其中长子朱建江、长女朱春华、次女朱春霞、次子朱建明，证明本案原告主体资格。4、第八师一三三团民政科出具的证明一份。证明朱建明患精神分裂症，经石河子绿洲医院诊断为精神病贰级，因其父母去世，姐姐朱春华为朱建明的监护人。5、声明一份。证明唐远凤自愿放弃对朱彦乐房屋朱建江应继承部分遗产的继承权，全部由其子朱磊继承。被告第八师一三三团辩称：被告在拆迁摸底调查中发现，原告诉称的位于第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号的房屋的实际居住人系文志才，其称该房屋系其购买取得，未办理过户登记，现该房屋已被拆迁，安置补偿款经评估确定为72991元，本案实际是原告与第三人对房屋产权争议的诉讼，请求法庭依法确认房屋拆迁安置补偿款归房屋实际所有人享有。被告第八师一三三团为反驳原告诉请，提交了如下经庭审质证的证据：新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司于2014年4月20日出具的评估报告一份，评估结论为：5小区2片区文志才房地产二○一四年四月五日的市场价值为72991元。第三人彭小令述称：原位于第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号平房一套，已由第三人彭小令于2014年9月29日从文志才手中购买取得，并一次性支付文志才73000元，故原告请求的房屋拆迁补偿款72991元应归第三人彭小令享有。第三人彭小令为支持其诉讼请求，提交了如下经庭审质证的证据：1、购房协议一份。内容为：“兹有文志才房屋一套（原房主朱彦乐），现以柒万叁仟元整卖给彭小令，彭小令以转账方式一次性付清文志才柒万叁仟元整。双方如有反悔，违约为双倍房款。2014年10月2日前文志才把房屋交给彭小令。特此证明。落款人签名：文志才，时间：2014年9月29日。”证明第三人从文志才处购买房屋并已支付对价的事实。2、中国农业银行银行卡交易明细清单一份。证明账户名为王娥（账户号为6228××××7578）的账户于2014年9月29日支出73000元的事实。3、房屋买卖协议一份。内容为：“经双方协商，文华、顾永福达成房款1.5万元，带房产证，户主朱彦乐，委托唐远凤再次委托顾永福。卖房人：文华；买房人：顾永福。时间：2013年5月27日。”证明第三人的房屋系从文志才处购买，而文志才的房屋系从顾永福处购买的事实。4、房产证一份。证明位于第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号平房一套的实际产权人系朱彦乐。5、证人顾永福的证言。证明其系朱彦乐儿子朱建江的妻子唐远凤的姐夫，朱彦乐去世以后，朱建江也去世了，唐远凤委托其将朱彦乐所有的第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号的房屋进行出售，因唐远凤一家都在乌鲁木齐市居住，故朱彦乐的房产证原件从朱彦乐去世以前就一直由自己保管，后朱彦乐去世后，有人找到其称要购买房屋，其也不认识购买房屋的人，但是确实签订了一份购房协议，认可购房协议上其签字属实，当时卖房时自己明确说明了房主已过世，该房子不是自己的房子，对方既没有要求房主亲属来协商卖房事宜，也未要求看顾永福是否有委托手续，就与顾永福签订了房屋买卖协议，并将房屋以15000元的价格购买，顾永福已经将房款15000元支付唐远凤的事实。综合原、被告双方的法庭陈述及举证、质证情况，本院对证据综合认证如下：原告提交的四组证据，经被告质证后表示对第2、3、4、5组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对第1组证据的关联性提出异议，认为被告在拆迁摸底调查中发现，原告诉称的位于第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号的房屋的实际居住人系文志才，其称该房屋系其购买取得，未办理过户登记。第三人彭小令对原告提交的上述证据的真实性均无异议，对关联性提出异议，认为争议房屋已被第三人购买，拆迁前的房屋所有权归属第三人彭小令所有，故房屋拆迁安置补偿款应由第三人彭小令享有。本院审查后认为，原告的上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认、采纳。被告提交的证据，经原告、第三人质证后对其真实性无异议，对其证明的位于第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号房屋的面积及评估出来的房屋拆迁补偿费用的数额无异议。本院经审查认为，被告提交的该份评估报告可以证明经合法评估，该房屋在2014年拆迁时价值为72991元的事实，对该项内容的证明效力本院予以确认。第三人向法庭提交的五组证据，经原告质证后认为对证据4房产证原件的真实性无异议，同时可以证实房屋所有权归朱彦乐享有的事实，对于第三人提交的购房协议两份，原告方认为朱彦乐去世后，遗产尚未由继承人继承，故该房屋属于原告朱春华、朱春霞、朱建江（已死亡）、朱建明四人共同共有之物，后朱建江死亡，其妻唐远凤放弃对朱建江继承部分的遗产的继承，将继承权转移给其子朱磊，现朱建江已去世，唐远凤并无处分权单独将该房屋出卖给文志才，购买人在购买时明知该房屋房主另有其人，在未尽审查义务的情况下购买该房屋，不能构成善意取得，故该房屋所有权仍归四原告所有，第三人提交的除房产证外的上述证据的真实性无法确认，关联性亦无法认可。被告质证后仅对房产证真实性予以认可，对其它证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审查后采纳原告及被告的质证意见。本院依职权调取如下证据：1、第八师一三三团桃花镇西社区证明一份。证明文志才本人未与桃花镇西社区签订房屋拆迁安置补偿协议，故未在西社区留存身份信息及相关登记，房屋的摸底排查表及评估报告单均已交付文志才本人。2、陈俊花询问笔录一份。陈俊花系第八师一三三团桃花镇西社区书记，其证明社区未留存文志才本人任何信息，同时证明2014年4月文志才来领取过评估报告，当时未对是否同意拆迁作出意思表示，直到2014年6月来表示同意拆迁，要求领取拆迁安置补偿款，但因房屋产权存在争议，第八师一三三团西社区不同意与文志才签订房屋安置补偿协议，文志才就离开了，之后除2015年3月打过一次电话，直到2016年9月27日再未出面要求过该笔补偿款，既未留有效联系方式亦找不见本人的情况。3、朱建军询问笔录一份。朱建军系第八师一三三团桃花镇西社区负责原25小区拆迁工作的工作人员。证明其原先负责25小区的居民危房改造拆迁摸底排查工作，文志才住在原25小区×栋×号房中，当时登记了文志才的姓名及电话号码，在询问其如何取得房屋时，文志才回答是购买取得，并拿出了房产证原件，原件上房屋所有权人系朱彦乐，因为最后没有签订成房屋拆迁安置补偿合同，所以没有留存文志才任何身份信息的情况。4、新疆下野地垦区公安局西野地派出所回函一份。证明2014年度中流动人员信息中没有文志才的信息。上述证据经原告质证后无异议，经被告及第三人质证后均提出对真实性无异议，关联性有异议，不能确认从顾永福处购买房屋的文华是否是第三人述称的文志才。本院经审查采纳被告及第三人的质证意见。经审理查明：1998年，朱彦乐通过公转私取得第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号砖混结构住房一套的私房产权，建筑面积71.7平方米。其妻白瑞英去世后，朱彦乐也于2011年2月18日去世，二人共生育四子女：长子朱建江、长女朱春华、次女朱春霞、次子朱建明。次子朱建明患精神分裂症，系精神病贰级。长子朱建江已于2012年12月16日去世，长子朱建江与其妻唐远凤生育一独子朱磊。朱彦乐去世前搬离第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号平房，至乌鲁木齐市由长女朱春华照顾。朱彦乐去世后，朱建江去世，朱建江妻子唐远凤委托顾永福（系唐远凤姐夫）出售第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号平房，并将房屋产权证交付顾永福，后2013年5月27日，顾永福将该房屋以15000元的价格卖给文华，并将房产证原件交付文华，文华在明知顾永福非房屋所有权人的情况下与顾永福签订了一份买卖协议并支付了购房款，后顾永福将房款15000元交付唐远凤，唐远凤之子朱磊在法庭上陈述经与唐远凤核实，确认该事实存在。2014年，被告第八师一三三团作为拆迁单位对第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号住房进行拆迁，未依法定程序核实房屋的权属，就与房屋占有人文志才就拆迁补偿事宜进行协商，2014年4月10日，经新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司评估确定，第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号房地产市场价值为72991元，后文志才于2014年6月找到第八师一三三团桃花镇西社区要求领取房屋拆迁安置补偿款，因该房屋所有权人系朱彦乐，产权存在争议，故第八师一三三团桃花镇西社区未与其签订房屋安置补偿协议。2014年9月29日，第三人彭小令与文志才签订购房协议一份，约定文志才将房主为朱彦乐的房屋一套出售给彭小令，转让价格为73000元。2014年10月2日前文志才将该房屋交付第三人彭小令。后彭小令取得该房屋后，该房屋已于2015年强制拆迁。故本案原告及第三人彭小令均向本院提出请求，请求判如所请。本院认为：根据原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊的诉称、第三人彭小令的诉称及被告第八师一三三团的答辩，本院归纳本案争议焦点为：第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号房屋的房屋产权归谁所有？被告第八师一三三团是否应当支付房屋拆迁安置补偿款？向谁支付该笔款项？对于争议焦点一，本案中，朱彦乐作为房屋所有权人，其去世后，遗产尚未由法定继承人继承，根据《中华人民共和国继承法》第十条及第二十四条之规定，该房屋属于原告朱春华、朱春霞、朱建江（已死亡）、朱建明四人共有之物，因朱建江死亡，故依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条之规定：“继承开始后，继承人没有明确表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。”朱建江死亡后，其继承朱彦乐遗产的权利转移给其妻唐远凤、其子朱磊，其妻唐远凤向本院提交的声明称将其继承朱彦乐遗产的权利转移给其子朱磊，系其真实意思表示的有权处分行为，故本案中朱磊和朱春华、朱春霞、朱建明共同对朱彦乐的房屋享有法定继承权。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定：“处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”朱彦乐与朱建江去世后，唐远凤委托顾永福对该共有财产进行处分，未经其他共有权人的同意，故其处分行为系无权处分。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条之规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移。”结合《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，物权变动即物权的设立、转移、消灭均应以公示为要件。对于房屋买卖合同而言，签订房屋买卖合同成立生效为债权行为，办理房屋所有权变更登记手续而转移所有权为物权行为，当事人未办理房屋产权过户登记不影响房屋买卖合同的效力，但不能产生房屋所有权变动的法律效果，故无论是无权处分人顾永福与文华订立的房屋买卖合同、还是文志才与本案第三人彭小令订立的房屋买卖合同，上述买卖合同未经所有权人追认，出卖人均因未取得标的物的所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，无法产生物权变动的效果。本案中，标的物房屋已经被拆迁，拆迁前买卖合同并未经所有权人同意追认，导致文华、第三人彭小令购买的房屋所有权实际不能发生转移，无继续履行合同的可能，属于事实上的不能，故文华、第三人彭小令可以主张无权处分人承担违约责任，也可以要求解除合同并赔偿损失，但无权取得拆迁前争讼房屋的所有权。第三人提出文华、彭小令可以善意取得房屋所有权的辩解意见，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人在受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，无论是文华还是第三人彭小令，在签订房屋买卖协议时均明知该房屋所有权人系朱彦乐，在未取得朱彦乐本人及其法定继承人追认的情况下，与无权处分人签订买卖协议，未尽到必要的审查义务，且房屋至今仍然登记在朱彦乐名下，并未按照法定程序变更登记，故第三人认为其构成属善意取得房屋所有权的辩解意见，本院不予采纳。综上，本案中，涉案房屋第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号平房在拆迁前的所有权人仍系朱彦乐的法定继承人即本案原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊。对于争议焦点二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”本案中，被告第八师一三三团系房屋征收部门，其陈述对本案拆迁房屋进行了拆迁前的调查登记，对房屋实际占有人文志才调查时文志才陈述该房屋系其购买取得，但文志才出示的房产证原件上记载的房屋所有权人非其本人，因拆迁前房屋产权存在争议，故第八师一三三团未与文志才签订房屋拆迁补偿协议。本案原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊提交的第八师一三三团房产科出具的证明、以及第三人出示的房产证原件均能证实被拆迁房屋产权所有人系朱彦乐。故被告第八师一三三团在房屋拆迁时并未履行完全审查义务，在原告等人不知情的情况下对第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号房屋实际拆迁，侵害了原告的合法权益，其应当承担对被征收人安置补偿的义务。经评估公司评估确定的第八师一三三团桃花镇原25小区×栋×号住房二○一四年四月五日的市场价值为72991元，原、被告双方在庭审中均予以认可，故第八师一三三团应当将上述安置补偿款72991元支付本案原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊。依照《中华人民共和国继承法》第十条、第二十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条之规定，判决如下：一、被告第八师一三三团支付原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊房屋拆迁安置补偿款72991元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回第三人彭小令的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1624元（原告已预交），由被告第八师一三三团负担，于本判决生效后十日内给付原告朱春华、朱春霞、朱建明、朱磊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审 判 长  陈 楠审 判 员  王广志代理审判员  凌 丽二〇一六年十一月八日书 记 员  孟小艳