沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0104民初1733号
原告：孙艳伟。
委托诉讼代理人：洪晓丽，系辽宁鼎泰律师事务所律师。
被告：沈阳市银合房产经营管理公司,住所地：沈阳市大东区小北街灰山巷5-2号111。
法定代表人：黄克敏，职务：总经理。
委托诉讼代理人：周龙，系沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。
第三人：张雨童。
委托诉讼代理人：张天宝，系辽宁衡锐律师事务所律师。
原告孙艳伟与被告沈阳市银合房产经营管理公司（以下简称银合公司）、第三人张雨童房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪晓丽，被告委托诉讼代理人周龙及第三人委托诉讼代理人张天宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告不能取得承租房屋优先购买权的经济损失30万元（具体以评估为准）；2、判令被告承担本案案件受理费用。事实与理由：原告于2002年开始承租产权人为被告的房屋，房屋位于沈阳市大东区。在租赁关系存续期间，被告在未通知原告的情况下，于2012年3月28日将原告承租的房屋低价出卖给第三人。第三人于2013年4月9日取得涉案房屋所有权证，房产证号为NO300608**。第三人与被告侵害了原告的承租人优先购买权，故此，被告应承担赔偿责任，标准应以原告申请评估时涉案房屋出卖的市场价值与第三人张雨童实际购买价值1851219元的差额为原告的经济损失。故诉至法院。
被告辩称：张雨童取得该诉争房屋并非真正意义上及市场上的“房屋买卖关系”。张雨童与银合公司并非建立在平等、公开、等价的前提下进行的“市场交易”。张雨童取得该房屋是在银合公司欠沈阳市第一住宅建筑公司工程款159万元（1993年4月30日经沈阳市中级人民法院调解达成“调解书”后以房抵债）且在张雨童取得该房屋时初步计算逾期利息后共计欠款高达600多万的前提下，经法院执行后协商进行的顶房。该房屋的实际所有人原为沈阳第一住宅建筑公司，银合公司将该房过户到张雨童名下也是得到沈阳第一住宅建筑公司的指示。银合公司以该房抵债的行为也是履行法定义务的行为，是出于维护且迫于法律尊严而为之，不同于“市场上的买卖关系”。该房纠纷经过多次诉讼，最终法院认为原告与银合公司建立的租赁关系也不同于“市场上的租赁关系”。再者，银合公司与张雨童订立的是“存量房屋买卖合同”也能证明不是一般的市场上房屋买卖行为。原告在以前涉及该房的诉讼中，也多次认可张雨童不是房屋所有人，也多次认可该房为抵债房。故前项论述足以说明该诉争房屋不是市场上的买卖合同，无“优先购买权”的基础前提条件，也就无“优先权”赔偿纠纷。原告此次诉讼违反“一事不再理原则”且超过法定诉讼时效。原告早在2014年就已明确提出优先购买权的诉求，后经贵院予以明确论述，不予支持。原告以同一事实，同一法律关系再次诉讼，违反一事不再理原则，是严重浪费诉讼资源。再者，时至今日，原告以优先权纠纷为由诉至贵院，其主张已超过法定诉讼时效，按照法律规定，应驳回原告的起诉。银合公司不应承担赔偿责任。首先，究其优先购买权的实质是合同责任，更加确切的说是缔约过失责任，而非侵权责任。依前文论述，那么银合公司与张雨童并非是通过“要约”“承诺”而建立的“房屋买卖合同关系”，且银合公司与原告在建立租赁关系时并无对此优先购买权有过违约赔偿约定，又没有明确约定何时何地通知其优先购买，而法律又无明确规定哪些为应当承担责任的范畴。故应由原告举证证明30万元的经济损失，且就30万元损失的时间点如何确定予以举证证明，同时原告还应举证证明其在2012年3月前具有同等价格即185万余元购买该诉争房屋的能力。其次，原告从开始租赁使用该诉争房屋时至今日，并没有丧失对该房屋的占有、使用。再者，优先购买权的设立，是鉴于我国民众的住房紧张情况，是为了保护承租人的基本生存而设立的。而该诉争房屋为门市房，原告多次想通过诉讼取得该房屋的产权而进行投机收益。如无此意，原告仍一直租赁、占有、使用该房屋，并无利益损失之说，故银合公司不应当承担赔偿责任。
第三人辩称：购买房屋时询问了银合公司是否告知了原告，银合公司说口头告知了原告。后来我与原告见面提过这个问题，原告没有提出优先购买的问题，提出了原告有诉争房屋的所有权。
本院经审理认定如下事实：原告孙艳伟与案外人李铁石原系夫妻关系，于2015年4月28日离婚。2015年4月29日，李铁石出具保证书一份，承诺自愿放弃坐落于沈阳市大东区房屋（即本案诉争房屋）的一切权利，
2012年3月28日，张雨童与银合公司签订“存量房买卖合同”一份，银合公司将其所有的位于沈阳市大东区网点（建筑面积264.47平米）出卖于张雨童，成交总价款为1851290元。并于2013年4月9日办理产权登记。
本案讼争房屋原系动迁房，动迁住户登记表中记载的使用权人为沈阳市冶金工业局供销公司经销部，产权单位沈阳钢厂，回迁后使用权人为沈阳冶金产品标准样品服务公司，该公司经沈阳冶金工业供销总公司出具证明与沈阳市冶金工业局供销公司经销部系同一单位。沈阳冶金产品标准样品服务公司分别于2002年2月20日、7月20日与沈阳市大东区新龙发装饰材料经销处（个体工商户，经营者李铁钢，现已注销）、沈阳市大东顺发装饰材料经销处（个体工商户，经营者高淑梅，现已注销）签订协议，将讼争房屋使用权转让，价格65万元。李铁钢、高淑梅均出具书面证明证实其挂名的单位实际经营者为李铁石、孙艳伟夫妻。协议签订后，李铁石、孙艳伟向银合公司交纳房屋的租金至2012年12月，月租金为3448.69元。
在孙艳伟经营使用期间，银合公司于2005年3月向沈阳冶金产品标准样品服务公司发放单位自有住宅租赁证一份，租赁房屋的地址为大东区北顺城路196号，面积为264.47平米，该租赁证由孙艳伟、李铁石持有。
涉案房屋的地址位于沈阳市大东区顺城路196号地址范围内，所有权人为沈阳经协房屋开发公司，建筑面积为3845.03平米。2002年9月8日，沈阳经协房屋开发公司提出将沈阳市大东区房屋所有权人变更为银合公司的申请。2001年11月19日，沈阳市经济技术协作办公室出具“关于沈阳经协房屋开发公司更名的批复”，其中表明同意沈阳经协房屋开发公司更名为第三人沈阳市银合房产经营管理公司。
在沈阳经协房屋开发公司二处与沈阳治金产品标准样品服务公司签订的《公用公房租赁合同》中约定：第三条3、租金的标准按沈价发95.55号、沈房发95.135号规定执行。第一年（1995年7月1日至1996年6月30日）每平方米月租金19.92元，计63218.88元；第二年（1996年7月1日至1997年6月30日）每平方米月租金19.92元，计63218.88元；第三年（1997年7月1日至1998年6月30日）每平方米月租金26.80元，计74286.38元。租金交纳时间为每季度首月25日前；4、在租赁期间内如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行。沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发（2013）70号文件，2014年-2015年沈阳市非住房主租赁指导租金二级路段大东区北顺城路商业用途租金标准为50元/平方米/月。
2014年1月24日，张雨童以孙艳伟、李铁石为被告，以银合公司为第三人向本院起诉讼，请求解除与孙艳伟、李铁石存在的沈阳市大东区房产的租赁关系；孙艳伟、李铁石腾退房屋。孙艳伟、李铁石辩称：不认可张雨童对此房屋拥有所有权，孙艳伟、李铁石在该房屋中长期使用，并有使用权证，购买了部分产权，享受全部的使用权。张雨童所拥有的房屋所有权证违反了法律关于租赁房屋优先购买权的规定，且其与银合公司的转让价格低于同期市场价，孙艳伟、李铁石因不认可张雨童所有权人身份而不同意原告的此项要求。银合公司述称：银合公司是沈阳市大东区北顺城路196号房屋的所有权人，涉案房屋原使用人为沈阳冶金产品标准样品服务公司，该房屋于1986年拆迁，回迁后由孙艳伟、李铁石使用，并向银合公司交纳租金至2012年底。因与张雨童存在债权债务关系，银合公司于2012年3月28日将其中26-30轴房屋顶账出卖给张雨童，在买卖过程中与孙艳伟、李铁石沟通过，孙艳伟、李铁石未表示购买，后来孙艳伟、李铁石还找过银合公司问如果将房子卖了，其是否还可以继续承租使用。
该案本院经审理认为，张雨童与银合公司签订的存量房买卖合同不违反法律规定，是合同订立各方的真实意思表示，合法成立、依法有效。张雨童在签订合同后，依约履行了交付房屋价款及各项交易税费的义务，并已实际取得了房屋所有权证，由此可以认定张雨童为涉案房屋的所有权人。关于孙艳伟、李铁石提出张雨童与银合公司之间就涉案房屋的买卖行为侵犯了孙艳伟、李铁石作为承租人的优先购买权的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据以上法律规定，孙艳伟、李铁石虽然享有优先购买权，但依据物权法定原则，孙艳伟、李铁石的优先购买权并没有被规定为一种物权，而是一种债权，由此，在张雨童与银合公司之间的房屋买卖合同不违反法律规定的情形下，孙艳伟、李铁石的优先购买权并不具备对抗张雨童的效力。故本院对孙艳伟、李铁石提出的此项抗辩主张不予支持。关于孙艳伟、李铁石提出张雨童与银合公司人签订的房屋买卖合同价格低于市场均价的抗辩主张，因孙艳伟、李铁石并未提出确实有效的证据的予以证明，故本院对孙艳伟、李铁石的此项主张不予支持。关于张雨童主张孙艳伟、李铁石腾退涉案房屋的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，涉案房屋在租赁期间发生的所有权变动并不影响孙艳伟、李铁石作为承租人的租赁权。但由于涉案房屋所有权人的变动，张雨童、孙艳伟、李铁石之间形成了新的租赁法律关系，而在张雨童向孙艳伟、李铁石主张签订租赁合同并交付租金的意思表示后，孙艳伟、李铁石明确表示不予认可和配合，故张雨童作为涉案房屋的所有权人，诉请解除与孙艳伟、李铁石的租赁关系并要求腾退涉案房屋的诉讼请求应予支持。
综上，本院作出（2014）大东民二初字第357号民事判决书判决：解除张雨童与孙艳伟、李铁石在沈阳市大东区房屋上的租赁关系；孙艳伟、李铁石于本判决发生法律效力后60日内将位于沈阳市大东区的房屋腾退给张雨童；驳回张雨童其它诉讼请求。
该判决宣判后，孙艳伟、李铁石不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2015年3月13日作出（2015）沈中民二终字第3041号民事裁定书，撤销（2014）大东民二初字第00357号民事判决，发回大东法院重审。
该案发回重审后，我院另行组成合议庭重新审理此案，经审理认为：本案争议焦点为讼争房屋的原使用权性质。争议房屋原系动迁房，拆迁时的状态为使用权房屋，产权单位为沈阳钢厂，系当时沈阳市冶金局下属企业，即房屋的原始状态系公有使用权房屋，虽然此后房屋产权人先后变更为银合公司及张雨童，但房屋的原始性质并不发生改变。在当时的政策背景及历史条件下，公有房屋的产权单位更多是行使一定的管理职能，而不具备现今市场环境下公众所理解的绝对的产权人意义，其发放租赁证系其管理职能的体现，此种租赁关系亦不同于市场租赁关系，承租人所拥有的房屋使用权具备一定的财产价值，可以流通转让。本案房屋回迁后，使用权人沈阳冶金产品标准样品服务公司将房屋使用权有偿转让给孙艳伟、李铁石，该行为不违反法律及政策的相关规定，合法有效，孙艳伟、李铁石占有使用讼争房屋具备合法依据。虽然现张雨童取得了房屋产权，但并不能以此排除孙艳伟、李铁石占有使用房屋的权利。张雨童关于租赁证中约定了租赁期为五年的主张，因该期限系租赁证的固定格式文本，一般情况下到期后自动换证，并不收回房屋使用权，故张雨童的此主张不能成立。但孙艳伟、李铁石仍需向张雨童支付租金，租金标准为月租金为3448.69元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条之规定，判决孙艳伟、李铁石于判决生效后十日内给付张雨童房屋租金113806.77元（3448.69元×33个月，自2013年1月至2015年9月）；驳回张雨童其它诉讼请求。
该判决宣判后，张雨童、孙艳伟、李铁石均不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院经审理认为：张雨童与银合公司签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在张雨童购买诉争房屋前，房屋即存在公有住房承租使用权人，对此张雨童系明知，现孙艳伟、张铁石虽未向张雨童交纳租金，系因其对张雨童购买房屋标准存在争议，而非主观恶意拖欠租金，故张雨童主张解除租赁合同该院不予支持。在沈阳治金产品标准样品服务公司作为承租人与沈阳经协房屋开发公司二处签订的公司签订的公用公房租赁合同中约定的租金标准系按沈价发95.55号、沈房发95.135号规定执行，且每年租金均有调整，现张雨童已取得诉争房屋的所有权证，张雨童作为房屋所有权人主张承租人孙艳伟、李铁石按沈阳市房产局沈价发（2013）70号文件2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金符合约定，该院予以支持。张雨童于2013年4月9日取得诉争房屋所有权证，主张孙艳伟、李铁石给付租金至2015年6月9日，即26个月，诉争路段位于大东区北顺城路，根据该地段指导价商业用途租金标准为50元/平方米/月，故应判决孙艳伟、李铁石给付张雨童租金为343811元（264.47平方米×50元×26个月）。关于张雨童主张未经产权单位同意擅自转租诉争房屋的行为无效的问题，因诉争房屋转租给孙艳伟、李铁石后，银合公司按期收取了孙艳伟、李铁石的租金，并为其颁发了单位自有住宅租赁证，表明银合公司以实际行动同意了诉争房屋的转租行为，故张雨童此主张，该院不予支持。关于孙艳伟主张银合公司与张雨童之间的买卖合同无效等问题，因孙艳伟未能提供银合公司与张雨童之间的房屋买卖行为有违国家法律、法规的强制性规定及张雨童不符合买受主体等证据，故对孙艳伟此主张该院不予支持。该院于2016年3月31日作出（2015）沈中民二终字第2833号民事判决书，判决撤销本院（2015）大东民二初字第1118号民事判决第二项，即：“二、驳回原告其它诉讼请求”；变更本院（2015）大东民二初字第1118号民事判决第一项为孙艳伟、李铁石于判决生效后十日内给付张雨童房屋租金343811元（264.47平方米×50元×26个月，自2013年4月9日至2015年6月9日）；驳回双方其他上诉请求。
上述事实，有（2014）大东民二初字第357号民事判决书、（2014）沈中民二终字第304号民事裁定书、（2015）大东民二初辽11**号民事判决书、（2015）沈中民二终字第2833号民事判决书及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人，承租人支付租金的合同”；第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但本案争议房屋原系动迁房，拆迁时的状态为使用权房屋，产权单位为沈阳钢厂，系当时沈阳市冶金局下属企业，即房屋的原始状态系公有使用权房屋，虽然此后房屋产权人先后变更为银合公司及张雨童，但房屋的原始性质并不发生改变。在当时的政策背景及历史条件下，公有房屋的产权单位更多是行使一定的管理职能，而不具备现今市场环境下公众所理解的绝对的产权人意义，虽然现张雨童取得了房屋产权，但并不能以此排除孙艳伟、李铁石占有使用房屋的权利，并不收回房屋使用权，依此张雨童不具备现今市场环境下公众所理解的绝对的产权人意义，非现今市场环境下公众所理解的出租人的意义，孙艳伟亦不具备现今市场环境下公众所理解的承租使用权人意义，此种租赁关系亦不同于市场租赁关系，故孙艳伟对本案诉争房屋不具有现今市场环境下公众所理解的优先购买权，故对原告的诉讼请求，本院无法支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（一款）之规定，判决如下：
驳回原告孙艳伟的诉讼请求。
案件受理费5800元,由原告孙艳伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 品
人民陪审员 孙 娟
人民陪审员 张 敏
二〇一八年五月十五日
书 记 员 李奕薇