上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初25324号原告(反诉被告)：祝祥。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：卫继香。委托诉讼代理人：朱宁玲，上海市新闵律师事务所律师。原告祝祥与被告卫继香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告卫继香向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并进行审理。原告(反诉被告)祝祥及其委托诉讼代理人高军，被告(反诉原告)卫继香及其委托诉讼代理人朱宁玲到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序的审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告祝祥向本院提出诉讼请求：1、解除祝祥与卫继香于2016年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、卫继香向祝祥返还已付购房款人民币(币种下同)460,000元；3、卫继香按定金罚则向祝祥赔偿150,000元；4、卫继香向祝祥赔偿房屋升值造成的损失1,000,000元；5、本案诉讼费用由卫继香承担。事实与理由：2016年3月31日，祝祥与卫继香签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，约定祝祥向卫继香购买位于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总价1,530,000元，祝祥首付460,000元，余款通过银行贷款的方式支付。2016年6月28日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定于2016年10月31日前办理转让过户手续，卫继香于2016年12月30日前交房。前述合同签订后，祝祥按约向卫继香支付首付款460,000元(含定金150,000元)。2016年8月7日，经中介通知，买卖双方至交易中心欲办理审税手续，但卫继香要求祝祥支付剩余尾款，祝祥不同意，因合同对剩余款项的支付已约定明确。故卫继香不配合祝祥办理审税、也不配合祝祥办理贷款申请。祝祥和中介方多次催促卫继香，卫继香却置之不理，导致合同无法继续履行下去。综上，祝祥认为卫继香的行为严重损害了祝祥的利益，故祝祥为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告卫继香辩称，同意解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，不同意祝祥提出的第3、4项诉请，对于第2项诉请在扣除定金的基础上剩余款项同意返还。事实部分，本次交易共产生两份《上海市房地产买卖合同》，一份是买卖双方于2016年6月28日签署的，一份是审税当天祝祥和中介方重新拉取的第二版合同，区别在于买房人多了案外人刘某的名字。审税当天，祝祥要加名，并要求其在第二版合同上签字，其不同意，故审税未办理。同时其到公证处向工作人员咨询，工作人员建议其不要签合同、不要审税。合同附件第3页说银行可7天放款，其又去询问银行，银行工作人员表示放款不可能如此之快，中介说他们有相熟的银行可以这么办，要其协助办理审税、过户手续，其觉得有风险，故不同意配合办理。之后几天，祝祥登门找其，祝祥表示不能贷款，其让祝祥去借款来买房。既然祝祥表示不能办理贷款，故其不可能去配合办理贷款。祝祥还表示要拿涉案房屋抵押，不抵押不能办理贷款。中介几次三番来骚扰其，要其退钱。其认为是原告与中介配合诈骗其。卫继香认为系祝祥的原因导致涉案房屋买卖不成，遂向本院提起反诉请求，要求由卫继香没收祝祥已付定金150,000元。针对卫继香的反诉请求，祝祥辩称，不同意反诉诉请，责任不在祝祥而在卫继香。实际是卫继香对房屋买卖流程，特别是购房贷款的流程不了解。祝祥购买涉案房屋需通过申请银行贷款形式支付购房款并用涉案房屋作抵押，贷款的申请肯定需要卫继香的配合，但卫继香不予配合，之后的流程都走不下去。中介也向卫继香解释了这是正常的贷款流程，但是卫继香仍不予配合。故卫继香提出的反诉没有事实与法律依据。2016年6月28日签署买卖合同时，祝祥的妻子没来，故祝祥同中介及卫继香说审税时将祝祥妻子的名字加上，当时卫继香是同意的。审税当天，要求被告在加有原告妻子名字的合同上签字，但被告不同意。原告夫妇工作收入稳定，不存在办不出贷款的问题。经审理查明，2016年3月31日，卫继香(出卖方，签约甲方)、祝祥(买受方，签约乙方)与案外人上海玉轩房地产经纪事务所(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》，由乙方向甲方购买涉案房屋，总房价1,530,000元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金150,000元；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；若甲方违约不出售涉案房屋，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买涉案房屋，则已支付甲方的定金不予返还。该协议附件一《房地产买卖协议》约定，1.2.1为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后90日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；1.2.2首期房价款460,000元乙方应于签订买卖合同示范文本后直接转付甲方；1.2.3乙方应于签订买卖合同示范文本后15日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切相关手续；1.2.4甲乙双方应于贷款申请审核通过后15个工作日内，赴涉案房屋所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(简称“送件”)；1.2.5第二期房款1,070,000元由乙方通过银行贷款形式支付，该款应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准；1.2.6双方应于涉案房屋所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后30日内，交接涉案房屋；1.2.8若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方。该协议还对交房时间等作了约定。2016年6月28日，卫继香(卖售人，签约甲方)与祝祥(买受人，签约乙方)签订第一版《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定内容如下：一、甲乙双方通过上海玉轩房地产经纪事务所居间介绍由乙方受让甲方自有的涉案房屋；二、转让价款1,530,000元；四、甲方于2016年12月30日前腾出涉案房屋；六、2016年10月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；九、若乙方未按本合同约定的时间付款，则每逾期一日，乙方应按应付而未付款项的万分之五每日支付滞纳金予甲方……若逾期超过15天，则甲方有权通知乙方单方解除合同，乙方除收到上述书面通知之日五日内支付滞纳金外，还应按房款总价的20%支付违约金给甲方，甲方可在乙方已付的房款中扣除该笔款项，剩余款项甲方应在五日内返还给乙方。十、若甲方未按本合同约定的时间办理涉案房屋交接手续，则每逾期一日，甲方应按已付款的万分之五每日支付滞纳金予乙方……若逾期超过15天，则乙方有权通知甲方单方面解除合同，甲方除收到上述书面通知之日五日内支付滞纳金外，还应按房款总价的20%支付违约金给乙方，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款(一)约定，甲乙双方中任何一方未按照本合同约定履行，视为违约，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。该合同附件三付款协议约定，2016年3月31日，乙方向甲方支付定金150,000元；2016年6月28日，待甲乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付房款310,000元；待涉案房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7个工作日内，乙方向甲方支付房款1,070,000元，该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户(具体时间以银行放款时间为准)。前述合同签订当日，祝祥向卫继香支付了购房款460,000元。卫继香为此向祝祥出具首付款收据一张，表示其已收到祝祥支付的购房款460,000元(内含定金150,000元)。2016年8月7日，祝祥、卫继香与中介人员至上海市闵行区房地产交易中办理涉案房屋的审税手续，但审税手续未办理成功。期间，祝祥及中介人员向卫继香出示了第二版《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)并要求卫继香在该版合同上签字。该版合同与2016年6月28日双方前述的第一版合同内容一致，仅在买受人处变更为祝祥与案外人刘某。但卫继香不同意变更买受人、不同意签署该版合同，同时卫继香庭审时表示因咨询相关工作人员，工作人员建议其不要签第二版合同、不要配合审税，对银行放款时间也有疑惑，故不同意配合办理审税手续。之后祝祥认为其要求卫继香继续履行合同，但卫继香不配合办理贷款申请及审税手续，导致其合同目的无法实现，遂成讼。审理中，双方当事人均确认涉案房屋已上涨1,000,000元。以上事实，由祝祥提供的《房地产买卖居间协议》、第一版及第二版《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)、首付款收据、上海市房地产登记簿等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。审理中，祝祥申请证人范某某到庭作证。证人范某某陈述，其系上海玉轩房地产经纪事务所的房产经纪人。涉案房屋原先登记在卫继香丈夫的名下，但因卫继香丈夫已经过世，故需要变更房屋产权人为卫继香才能办理涉案房屋的审税、过户手续。签署居间协议时，其和其经理、以及祝祥、卫继香均在场。签第一版《上海市房地产买卖合同》时，其不在场。因卫继香出售涉案房屋需要缴纳遗产税，但满足一定时间后，可以减免遗产税，且祝祥也要求将他的妻子名字加入买受人，故在办理审税的时候，其公司拉取了第二版《上海市房地产买卖合同》。但卫继香不愿意签署第二版合同。审税当天其也不在场，是经理带买卖双方去审税的，但是由于卫继香没签合同，故审税未成功，也未继续办理贷款手续。其公司经理之后也一直与卫继香沟通，向卫继香解释买卖流程，但是卫继香所认为的流程与一般流程不一致。一般交易流程是先签合同、审税、再办理贷款。祝祥付定金时，其在场。此后的沟通都是其经理去沟通的，有时其也去过。经理向卫继香解释操作流程的那天，其在场，但卫继香表示“钱都没拿到怎么可能配合他办理贷款”。审理中，祝祥申请证人徐某到庭作证。证人徐某陈述，其系上海玉轩房地产经纪事务所的经理。其与卫继香是朋友关系，认识有3、4年。2016年3月，卫继香要出售涉案房屋。因涉案房屋原先登记于卫继香丈夫名下，但卫继香的丈夫已经过世，故需变更至卫继香名下。变更后，2016年6月，双方签署了第一版《上海市房地产买卖合同》。但涉案房屋要到7月才满5年，可避免遗产税，故届时要签第二版合同。签第一版合同时，祝祥表示要将他妻子加入买受人，对此卫继香也是知情的。8月审税时，卫继香咨询了公证处的工作人员后表示祝祥这类外地户籍人员不能办理贷款，故卫继香不愿意配合办理审税手续，且卫继香看了第二版合同后又对加入祝祥老婆的名字表示有异议并表示不同意签署第二版合同，卫继香同时表示要求祝祥将款项全部付清后才同意签第二版合同并配合审税。之后祝祥去借款并凑齐了房款，多次与卫继香沟通签署第二版合同、配合审税，但卫继香仍不愿意配合。对于上述两位证人的证言，祝祥均表示无异议。卫继香表示以徐某的陈述为准，对徐某陈述基本认可。本院认为，范某某的陈述多为传来证据，非亲身经历，既然徐某的陈述为双方当事人所认可，故本院采纳徐某的陈述意见。本院认为，祝祥与卫继香于2016年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。本案的争议焦点为导致该份合同解除的责任主体。祝祥认为责任方在于卫继香，卫继香同意增加买受人却至审税时不同意签署第二版买卖合同，且亦不同意按第一版合同履行配合办理审税等手续，故卫继香违约。卫继香认为责任方在于祝祥，祝祥在审税时擅自增加买受人，且之后又表示不以贷款形式支付房款，祝祥又不能一次性支付房款，故祝祥违约。本院认为，首先，从两份《上海市房地产买卖合同》内容来看，除买受人处增加了案外人以某，其他内容均一致。又从证人徐某的陈述可见，双方需要重新签署第二版《上海市房地产买卖合同》是有基础依据的，不仅涉及到税收的减免，同时也涉及到买受人的增加，而对买受人的增加及需要重新签署合同的情况，证人徐某陈述卫继香均是知情的。故卫继香以祝祥擅自增加买受人为由拒不签约系不符合双方约定的。其次，对于卫继香提出的祝祥曾向其表示不能办理贷款，导致其不能协助配合贷款的意见，无论从现有证据还是证人证言，均无法证实卫继香的该点意见，故本院对卫继香的该点意见不予采信。最后，本院认为，从现有证据来看，导致涉案房屋买卖无法继续履行，实际系因卫继香对整个交易过程的不熟悉，特别是买受人需通过贷款形式支付房款的流程不熟悉，加上又轻易相信他人言辞，而忽视双方约定所造成，导致卫继香为了自身交易安全，坚持要求祝祥在过户前一次性支付房款所致。但是对流程的不熟悉并非违约的合理理由，故本院认为，导致涉案房屋买卖无法继续履行的责任主体在于卫继香。鉴于卫继香的违约行为，祝祥通过诉讼要求解除该份合同，于法有据。鉴于本案应诉材料于2016年9月5日送达卫继香，故本院确认祝祥与卫继香于2016年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月5日解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故祝祥要求卫继香返还已付款项460,000元，本院予以支持。鉴于卫继香的违约行为，祝祥按定金罚则要求卫继香赔付150,000元，于法有据，本院予以支持。对于祝祥主张卫继香赔偿房屋差价损失1,000,000元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现鉴于房屋市场成交价格确实有所上涨，卫继香的违约行为确实给祝祥另行购买同地段同类型房屋造成一定困难，而定金罚则所赔付的150,000元在现今房地产大环境下确实无法弥补原告损失，故本院结合合同约定内容、双方的履约情况，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定卫继香向祝祥赔偿差价损失150,000元。对于卫继香反诉要求没收祝祥支付的定金，因本案系卫继香违约，祝祥并不存在违约行为，故卫继香的该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)祝祥与被告(反诉原告)卫继香于2016年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)卫继香于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)祝祥返还460,000元；三、被告(反诉原告)卫继香于本判决生效之日起十日内按定金罚则的标准向原告(反诉被告)祝祥赔付150,000元；四、被告(反诉原告)卫继香于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)祝祥赔偿房屋差价损失150,000元；五、驳回被告(反诉原告)卫继香的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,395元，由原告(反诉被告)祝祥负担2,331.76元，由被告(反诉原告)卫继香负担5,063.24元(该款由卫继香于本判决生效之日起十日内直接向祝祥支付)。反诉案件受理费减半收取计1,650元，由被告(反诉原告)卫继香负担5,063.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年五月五日书 记 员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。