吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终327号上诉人（一审原告）：冯树琴，住吉林省靖宇县。委托诉讼代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲宝发(冯树琴丈夫)，住吉林省靖宇县。被上诉人（一审被告）：陈伟，住吉林省。委托诉讼代理人：任成杰，吉林审航律师事务所律师。一审被告：董世军，住吉林省临江市。上诉人冯树琴因与被上诉人陈伟、一审被告董世军执行异议之诉一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院(2015)浑民二初字207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯树琴上诉请求：撤销一审判决，撤销（2015）浑执监字第3号执行裁定书，解除对本案诉争房屋的查封。事实和理由：一、一审认定事实错误，证据采信错误。（一）、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定，该房屋系董世军施工期间从龙鼎公司顶账得来，董世军享有本案诉争房屋的所有权，冯树琴支付全部房款，从董世军手中购买本案争议房屋，且董世军与冯树琴的房屋买卖合同经靖宇县人民法院判决买卖合同有效，因此冯树琴与出卖方龙鼎房地产开发有限公司形成了房屋买卖合同。冯树琴已经入住本案诉争房屋，故应视为实际交付并合法占有，如果冯树琴非法占有，陈伟应当举证。（二）、依据《物权法》第九条、第十七条之规定，本案的不动产物权未登记，属于法律另有规定的情形，具有同样的法律效力。（三）、依据《物权法》第二十八条，冯树琴和董世军的房屋买卖合同经靖宇县法院确认有效，从而导致不动产物权转让发生效力，应视为冯树琴合法占有。（四）、该房屋在施工建设过程中，董世军在与冯树琴签订房屋买卖合同后将该房屋的钥匙交付给冯树琴，冯树琴将房屋内的地热管网增加到10路，对房屋地热供暖进行了增设，现冯树琴对房屋进行室内装修，实际占有并使用该房屋。因靖宇县人民法院生效判决确定了冯树琴与董世军签订房屋买卖合同有效，根据《物权法》第二十八条之规定，该房屋至文书生效时发生物权效力。（五）、冯树琴在签订房屋买卖合同及交付全部房款后，多次找到龙鼎公司要求该公司协助办理房屋过户手续，但龙鼎公司以董世军涉嫌刑事犯罪被羁押及本案所争议的房屋被孙桂玲先保全，后又有陈伟申请法院保全为由，无法协助办理过户，造成了该房屋没有办理房屋过户手续，诉争房屋未能办理更名过户，过错不在于冯树琴。二、一审判决程序违法。本案从2015年2月起诉至2016年11月才收到判决书，超过了法定审限；董世军2016年5月4日向法院提交答辩状，法院于2016年5月12日审理本案时，审判员称“被告董缺席未答辩”，一审判决中又存在董世军辩称的内容，前后矛盾，程序违法。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》中第9项（58条）的规定，冯树琴作为案外人已支付了全部房款，且未办理产权过户登记手续过错不在于冯树琴，冯树琴已向房地产公司要求办理过户。综上，冯树琴作为争议房屋的购买人，已签订买卖合同并支付了全部房款，现实际占有和使用该房屋，因此冯树琴有权提出异议，请求法院排除对该房屋的强制执行，符合法律的规定。陈伟二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。董世军二审未陈述意见。冯树琴向一审法院起诉请求：2011年6月3日，冯树琴从建筑施工承包人董世军手中购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼。双方签订房屋买卖合同。冯树琴一次性交付购房款。该房屋系董世军承包建筑施工在开发商处取得的顶账楼房，开发商为董世军出具了房屋预售协议。董世军对该房屋享有处分权，其与冯树琴签订的房屋买卖合同经靖宇县人民法院判决合法有效。在冯树琴办理产权过户手续过程中，被陈伟申请法院查封。冯树琴购买该房屋已是既成事实，请求法院确认该房屋归冯树琴所有。上述已经阐明靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室由冯树琴购买，贵院对该房屋查封明显错误。理由：1、冯树琴购买该房屋时，产权明晰，更不涉及是在法院查封期间购买的。2、陈伟用于执行的原判决涉及执行的标的额55万元，而法院查封包括涉案房屋在内的共计四套房屋，其中还有一套门市房，共计200万元之多，明显超过陈伟申请执行的额度，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。综上所述，冯树琴购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室合法有效，依法撤销（2015）浑执监字第3号执行裁定书，解除对靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室的查封，确认该房屋归冯树琴所有。一审法院认定事实：2011年6月2日，白山市龙鼎房地产开发有限公司与董世军签订房屋预定协议书，董世军从该公司购买位于靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼一处，房屋总价款为306033元。协议签订当日，双方同意由白山市龙鼎开发有限公司欠董世军工程款306033元用以抵顶。白山市龙鼎房地产开发有限公司为董世军出具收据一张。2011年6月3日，冯树琴从董世军手中购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼一处。双方签订房屋买卖合同。冯树琴一次性交付给董世军购房款306033元，董世军为冯树琴出具收据一张。2013年，陈伟诉吉林市佰新建筑安装工程有限公司万森公司、董世军、白山市龙鼎房地产开发有限公司承揽合同纠纷一案，经（2013）浑民二初字第731号判决：一、吉林市佰新建筑安装工程有限公司万森分公司、董世军于判决生效后10日内共同给付陈伟工程款51万元及赔偿损失4万元，共计55万元。2014年2月8日判决生效后，义务人没有自动履行义务，陈伟于2014年2月17日向法院申请强制执行。2014年4月8日，吉林省白山市浑江区人民法院作出（2014）浑执备字第127号民事裁定书，裁定:将被执行人董世军所有的位于靖宇县福园小区1号楼1单元603室、6号楼1单元401室、1号楼1单元502室予以查封。后冯树琴起诉白山市龙鼎房地产开发有限公司、董世军，要求确认冯树琴与董世军签订的房屋买卖合同合法有效。2014年8月19日，靖宇县人民法院作出（2014）靖民二初字第150号民事判决书，判决:冯树琴与董世军签订的《房屋买卖合同书》有效。2015年1月13日，冯树琴提出异议申请书，要求解除对靖宇县龙鼎福园小区6号楼1单元401室的查封。理由是异议人已于2011年6月3日从董世军手里购买了此房屋。吉林省白山市浑江区人民法院于2015年1月25日作出（2015）浑执监字第3号执行裁定书，裁定：驳回案外人的异议请求。另查明：冯树琴从董世军手中购买靖宇县龙鼎福园6号楼1单元401室住宅楼至今未办理房屋入住手续，也未办理产权登记及过户手续。现冯树琴占用该房屋。根据白山市龙鼎房地产开发有限公司提供的楼盘表证实龙鼎福园小区1号至13号楼房间编号是西为1单元，西门为101室。靖宇县房产测绘有限公司于2012年1月9日为靖宇县人民法院出具的证明证实龙鼎福园小区1号至13号楼房间编号是东为1单元，东门为101室。一审法院认为，冯树琴所举证的证据只能证明所购买的房屋其买卖合同合法有效，并不能确定其购买的房屋已实际交付并合法占有。现冯树琴要求撤销（2015）浑执监字第3号执行裁定书，解除靖宇县龙鼎福园小区6号楼1单元401室房屋的查封，证据不足，理由不成立。故其请求不予支持。虽冯树琴与董世军签订的房屋买卖合同经法院确认有效，但冯树琴并未与房地产开发公司办理房屋入户手续及签订商品房买卖合同，亦未对该房屋在房屋产权管理部门办理产权登记，故冯树琴主张确认该房屋归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，判决：“驳回原告冯树琴的诉讼请求。案件受理费2945.00元，由原告承担。”二审中，冯树琴提供证据一份，靖宇县人民法院（2013）靖执异字第5号执行裁定书一份，该裁定书结合（2012）靖执字第216号执行裁定书，能够说明本案争议房屋在陈伟申请法院财产保全之前，由靖宇县人民法院受理孙桂玲在执行吉林市佰新建筑安装有限公司万森分公司案件中，同样申请法院查封该房屋，冯树琴作为买受人也提出过执行异议，经靖宇县人民法院审理冯树琴的异议理由成立，予以支持。同时也能佐证该房屋先后被孙桂玲、陈伟一直申请法院保全，导致开发商不能将房屋买受人过户到冯树琴名下。陈伟质证认为：对该证据的来源、真实性没有异议，对证明问题有异议，根据民诉法的规定，关于在执行中如果案外人提出异议，人民法院不进行实体审理，只能终止执行，由法院进行实体审理后，最终做出执行的裁定，所以该裁定与本案没有关联性。本院认为：因为陈伟对于该证据的来源、真实性予以认可，故对于该证据的来源、真实性本院予以确认，对于证明问题，因冯树琴2011年买房时孙桂玲尚未申请查封本案诉争房屋，冯树琴可到龙鼎公司办理更名，但其未办理，故对于证明问题本院不予确认。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相同。本院认为：本案为民事二审案件，本院依法只针对上诉人的上诉请求和上诉理由进行审理。针对冯树琴上诉主张一审认定事实错误，证据采信错误的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，冯树琴与董世军签订合同时，董世军并未在监狱服刑，即使此时无法到房产部门办理过户变更登记，但冯树琴应到龙鼎公司办理变更登记或更名，但冯树琴并进行未办理，故应当认定诉争房屋未办理过户登记是因买受人冯树琴自身原因。冯树琴上诉主张其入户钥匙系董世军所给，但冯树琴在一审庭审中亦承认因物业不给其办理入户登记，冯树琴自行撬门进入本案诉争房屋并进行装修，冯树琴所述相互矛盾，股应当认定冯树琴占有本案诉争房屋不具有合法性；虽然冯树琴与董世军之间的买卖合同被生效判决所确认，但该判决仅确认房屋买卖合同有效，并未确定房屋所有权归属。综上，对于冯树琴的该项上诉主张本院不予支持。针对冯树琴上诉主张一审程序错误的问题。董世军向一审法院提交了答辩状，董世军的答辩内容与冯树琴的主张基本一致，不影响判决结果。综上，一审判决虽然程序存在瑕疵，但其认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2945元，由上诉人冯树琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 华代理审判员  张林姝代理审判员  丛金海二〇一七年六月二日书 记 员  毕 凝