湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂民二终字第00053号
上诉人（原审原告）：钟祥市农村信用合作联社（以下简称钟祥信用社）。
被上诉人（原审被告）：郭小华。
上诉人钟祥信用社因与被上诉人郭小华确认合同解除行为无效纠纷一案，不服湖北省荆门市中级人民法院（2013）鄂荆门民三初字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员张炎担任审判长，代理审判员孙刚、赵国文参加评议的合议庭，并于2013年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人钟祥信用社的委托代理人刘尚友、周慧明，被上诉人郭小华的委托代理人向守平、刘玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结
钟祥信用社一审时诉称：2011年8月，钟祥信用社委托湖北三顺拍卖有限公司公开拍卖其位于钟祥市郢中镇安陆府东侧（中国石油安陆府加油站旁）11469.9平方米的土地使用权。2011年9月19日，郭小华与湖北三顺拍卖有限公司签订《竞买协议》。2011年9月21日，郭小华通过湖北三顺拍卖有限公司的拍卖会竞得拍卖标的，成交金额973万元，拍卖佣金48.65万元。同日，郭小华与湖北三顺拍卖有限公司当场签订《拍卖成交确认书》，至此，钟祥信用社与郭小华之间的建设用地使用权转让合同成立。后郭小华分4次银行转账支付给湖北三顺拍卖有限公司建设用地使用权拍卖成交转让款973万元、拍卖佣金48.65万元。至2011年12月28日，钟祥信用社收到湖北三顺拍卖有限公司转来的973万元建设用地使用权转让款。2012年11月23日，郭小华以特快专递方式向钟祥信用社邮寄《解除合同通知函》，单方解除双方之间的土地使用权转让合同，要求返还合同转让价款973万元。依据合同法第九十四条的规定，郭小华提出解除合同的理由不能成立：1、双方土地使用权转让合同系通过湖北三顺拍卖有限公司依法公开拍卖后签订。郭小华已在拍卖前查验或了解拍卖标的物的现状，现郭小华以诉争宗地在竞买前已客观存在的瑕疵作为土地使用权转让合同履行不能为由解除合同，属恶意欺骗行为；2、钟祥信用社从未表示不履行协助郭小华办理诉争宗地使用权过户手续，相反，钟祥信用社正在积极配合郭小华办理诉争宗地使用权变更登记手续；3、郭小华主张诉争宗地土地用途已经规划修编为绿化用地的理由不能成立；4、《解除合同通知函》文本的真实性存在瑕疵。请求法院确认郭小华单方提出的《解除合同通知函》无效，判令郭小华继续履行合同并负担本案诉讼费用。
郭小华答辩称：1、《解除合同通知函》内容是郭小华真实意思表示，郭小华委托案外人龙刚向钟祥信用社发出《解除合同通知函》符合法律规定，文本真实性不存在任何瑕疵。2、双方均认可在郭小华行使法定解除权解除诉争土地使用权转让合同前，该合同合法、有效。郭小华与钟祥信用社签订诉争土地使用权转让合同的唯一目的为通过支付转让款而获得诉争宗地的商业用地使用权。但郭小华全额付清转让款后，因转让方钟祥信用社的原因，诉争宗地使用权长时间无法过户登记至郭小华名下，致使郭小华的合同目的不能实现。3、诉争土地使用权转让合同履行过程中，钟祥信用社存在三种根本性违约行为：钟祥信用社转让的土地使用权未达到法定转让条件，诉争土地使用权不能过户变更登记，诉争土地使用权转让合同履行不能，合同目的不能实现；钟祥信用社迟延履行诉争宗地使用权交付、过户变更登记的主要合同义务，经郭小华书面催告后，其在合理期间内仍未履行；钟祥信用社迟延履行交付、过户义务，导致诉争宗地用途由原商业用地变更为绿化用地和城市住宅用地，商业用地使用权转让合同目的已不能实现。综上，钟祥信用社根本性违约，郭小华解除合同有事实和法律依据，郭小华已履行法定解除合同通知程序，法院应依法确认双方的建设用地使用权转让合同已解除，请求法院驳回钟祥信用社的诉讼请求。
原审查明：2011年8月23日，钟祥信用社委托湖北三顺拍卖有限公司公开拍卖其位于钟祥市郢中镇安陆府东侧11469.9平方米的土地使用权，地类（用途）：商业用地，使用类型：出让，土地使用权终止日期：2045年7月19日。2011年9月19日，郭小华与湖北三顺拍卖有限公司签订《竞买协议》，2011年9月21日，郭小华通过湖北三顺拍卖有限公司的拍卖会竞得拍卖标的，成交金额973万元，拍卖佣金48.65万元，同日，郭小华与湖北三顺拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，至此钟祥信用社与郭小华之间的国有建设用地使用权转让合同关系成立。之后，郭小华分4次银行转账支付了拍卖成交转让价款973万元及拍卖佣金48.65万元。2011年12月27日，钟祥信用社全额收到湖北三顺拍卖有限公司转来的涉案宗地拍卖款973万元。此后，钟祥信用社与郭小华就诉争宗地的土地使用权过户变更登记事宜发生纠纷。
2012年11月9日，钟祥市城乡规划管理处向郭小华出具《关于安陆府东侧郭小华用地的回复》，该回复称：郭小华于2012年10月至该处的函件收悉，该处于近期组织城市规划专家对郭小华所阐述用地地块进行现场探勘，并比照《钟祥市总体规划（修改）》（2011-2030），郭小华所指地段现行面积为11469.9平方米，但按现行新修改的钟祥市城市总体规划，该用地75%地段为城市绿化用地，25%用地为城市住宅用地。郭小华所指用地建设需按国家现行规范进行建设。
2012年11月19日，钟祥市国土资源局给郭小华出具《关于郭小华咨询事项的回复》，该回复称：郭小华向该局提交的《关于为郢中镇安陆府路东侧的一宗土地的国有土地使用权证过户变更的咨询报告》收悉，该局尚不能为郭小华办理诉争宗地11469.9平方米的土地使用权过户手续。理由：该宗地原使用者为钟祥信用社，该宗地为出让地，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条中以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。由于钟祥信用社取得该宗地后并未投资开发，所以该宗地使用权目前尚不能转让。
原审另查明：1、诉争宗地使用权由钟祥市国土资源局出让给钟祥信用社，在钟祥信用社与钟祥市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十三条约定：“乙方根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资的25%以上，或建成面积达到设计总面积的25%以上后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租”。本案中无证据证实钟祥信用社或湖北三顺拍卖有限公司在诉争宗地使用权拍卖过程中向郭小华出示过该国有土地使用权出让合同，亦无证据证实郭小华在成功竞得诉争宗地使用权前已知悉该国有土地出让合同的全部内容。
2、2011年8月23日，钟祥信用社就诉争宗地使用权的瑕疵情况向竞买人进行了告知，告知内容有：①该宗地使用权系由钟祥信用社与钟祥市人民政府于2005年6月达成土地资产抵偿原钟祥市办四家企业历欠贷款而取得。2006年6月12日，钟祥市国土资源局根据钟祥市人民政府相关文件，由钟祥市人民政府土地储备中心储备土地直接变更，土地使用权人为钟祥信用社；②钟祥信用社在获取该宗土地使用权时，未向政府及其他相关部门缴纳相关费用；③该宗土地上目前有郢中街道办事处新堤社区部分居民的菜园、池塘和果树若干；④该宗土地资产处置低价972.4万元是将竞买人在获取该资产后有可能支付款项剔除后的资产净额；⑤钟祥信用社不承担竞买人取得该资产后办理产权过户时产生的任何费用；⑥钟祥信用社不承担该资产交付时的清场义务，仅承担该宗资产原土地使用权证移交及配合办理使用权过户手续的义务。
3、2012年11月13日，郭小华向钟祥信用社发送《协商处理函》，该函主要内容为：根据诉争宗地《竞买协议》及《拍卖成交确认书》，钟祥信用社应负责协助买受人办理标的的证照变更手续，同时土地现场交付及土地使用权过户手续亦是转让人的法定义务。郭小华签订成交确认书后，多次要求钟祥信用社履行协助办理宗地使用权变更手续，但因宗地被案外人部分圈占而不能现场交付，也未能将该宗地过户至郭小华名下。钟祥信用社在2012年10月15日钟农信文[2012]64号“钟祥信用社对市政府用地使用权抵还贷款处置过程中支持权属变更登记及减免相关费用的请示”中明确说明该社未将委托拍卖的土地资产移交郭小华，也未将宗地使用权变更过户至郭小华名下。2012年11月9日，郭小华从钟祥市城乡规划管理处获悉，诉争宗地用途已发生变更，其不能获得诉争宗地的商业用地使用权。
4、2012年11月15日，郭小华向钟祥信用社发送《催告函》，该函主要内容为，钟祥信用社于2012年11月收到《协商处理函》后，向其承诺将由该社做好政府及相关职能部门的工作，负责将宗地使用权过户至郭小华名下。郭小华要求钟祥信用社收到催告函后10个工作日内，向其提交能证明诉争宗地用途为商业用途的规划图，并提交钟祥市国土资源局同意将诉争宗地过户给郭小华的书面批复。若钟祥信用社不能按期满足其要求，其将提起诉讼请求解除合同，并要求钟祥信用社返还价款及拍卖佣金，支付利息并承担违约责任。
5、2012年11月23日，郭小华委托案外人龙刚向钟祥信用社发出《解除合同通知函》，该函主要内容为：郭小华多次要求钟祥信用社履行土地使用权变更过户法定义务，但因诉争宗地未达到法定转让条件且未经审批，导致土地使用权无法变更。同时，因钟祥信用社迟延履行土地使用权过户义务，诉争宗地用途已被规划修编为城市绿化用地及城市住宅用地，导致郭小华的合同目的不能实现。为此，郭小华认为钟祥信用社在履行土地使用权出让合同过程中，存在根本性违约行为，其依据合同法第九十四条之规定行使法定解除权，正式通知钟祥信用社解除双方之间的国有建设用地使用权转让合同，通知自到达钟祥信用社时生效。同时要求钟祥信用社返还价款及拍卖佣金，支付利息并承担违约责任。
6、2006年6月12日，钟祥市国土资源局为钟祥信用社办理了诉争宗地的国有土地使用权证书，证号为钟国用（2006第469-2号）。2012年2月8日，钟祥信用社向郭小华交付前述国有土地使用权证书。2012年11月24日，钟祥信用社签收龙刚代郭小华发送的《解除合同通知函》。2012年12月14日，郭小华以钟祥信用社为被告向本院提起返还价款及相应利息之诉。在该诉状中，郭小华确认其向钟祥信用社发送《解除合同通知函》的事实。
原审认为：钟祥信用社委托湖北三顺拍卖有限公司与郭小华签订的诉争宗地使用权《拍卖成交确认书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。钟祥信用社与郭小华之间形成土地使用权转让合同关系，根据《拍卖成交确认书》的约定，诉争宗地使用权转让方（委托人）钟祥信用社负有协助受让方（买受人）郭小华办理诉争宗地使用权证照变更手续的主要义务，而郭小华则负有向钟祥信用社支付成交价款的主要义务。
原审法院确定本案争议焦点为，郭小华于2012年11月23日向钟祥信用社发送《解除合同通知函》解除诉争土地使用权转让合同的行为是否有效。该院分述如下：
第一，从合同解除权行使的主体来看，合同法对合同解除权的行使主体用“当事人”予以指称，未明确规定究竟哪一方当事人享有合同解除权。本案中，郭小华作为合同一方当事人主张依据合同法第九十四条之规定解除诉争土地使用权转让合同，符合法定解除合同的情形。根据本院查明的事实，郭小华已按照诉争合同约定全面履行了支付土地使用权受让款973万元及拍卖佣金48.65万元的主合同义务，同时钟祥信用社亦未提交证据证实郭小华在履行诉争土地使用权转让合同过程中存在根本性违约行为，故郭小华单方行使诉争合同解除权符合法律规定，解除权行使主体适格。
第二，从合同解除条件是否成就来看，合同法第九十三条、第九十四条分别规定了合同约定解除和法定解除情形。本案中，郭小华主张其依据合同法第九十四条之规定解除诉争土地使用权转让合同，属于行使法定解除权情形。法定解除指合同成立后，尚未履行或尚未完全履行完毕前，当法律直接规定的解除权产生条件具备时，解除权人解除合同的行为。合同法第九十四条规定的一般法定解除条件包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据查明的事实，2011年12月27日，钟祥信用社全额收到湖北三顺拍卖有限公司转来的涉案宗地拍卖款973万元，依照2011年9月19日《竞买协议》第七条的约定，钟祥信用社应于郭小华付清成交款之日起七日内，向郭小华交付拍卖标的物，并协助郭小华办理诉争宗地的权属转移手续。但迄今钟祥信用社仅向郭小华交付了宗地使用权人为钟祥信用社的土地使用权证书，未依约向郭小华交付标的物，亦未能协助郭小华办理诉争宗地使用权变更过户手续，属迟延履行其主要债务。后郭小华于2012年11月13日、2012年11月15日分别向钟祥信用社发出《协商处理函》及《催告函》，催告钟祥信用社积极履行主要债务，但钟祥信用社在合理宽限期内仍未履行主要债务。在钟祥信用社迟延履行主要债务的期间内，诉争宗地用途（公开拍卖时为商业用地）已经规划修编为75%城市绿化用地及25%城市住宅用地。钟祥信用社的违约行为已导致郭小华通过竞买取得商业用地使用权的合同目的不能实现；在钟祥信用社迟延履行主要债务的期间内，钟祥市国土资源局已书面告知郭小华，该局尚不能就诉争宗地为郭小华办理土地使用权变更过户手续。钟祥信用社的违约行为已致郭小华获取土地使用权权属的主要合同目的亦不能实现。
综上分析，钟祥信用社迟延履行其主要债务的违约行为，已导致郭小华的合同目的不能实现。据此，合同法定解除的条件已经成就。
第三，从合同解除权行使方式来看，合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。由此可知，我国采取行为模式，即解除合同的通知到达对方时合同即告解除。本案中，郭小华依照合同法第九十四条之规定解除诉争合同时，于2012年11月23日委托案外人龙刚向钟祥信用社邮寄了《解除合同通知函》，2012年11月24日钟祥信用社签收了该通知函。钟祥信用社主张《解除合同通知函》非郭小华本人的真实意思表示，结合郭小华的当庭陈述及郭小华在本院正在审理的另案起诉状中的意思表示，《解除合同通知函》的内容系郭小华的真实意思表示。据此，郭小华行使合同解除权的行为方式符合法律规定。
综上所述，钟祥信用社怠于履行其主要合同义务，已导致郭小华的合同目的不能实现。郭小华据此行使合同解除权，并于2012年11月23日向钟祥信用社发出《解除合同通知函》的行为有事实和法律依据，合同解除行为有效。对钟祥信用社要求本院确认郭小华解除诉争土地使用权转让合同的行为无效的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：驳回钟祥市农村信用合作联社的全部诉讼请求。案件受理费79910元，由钟祥市农村信用合作联社负担。
钟祥信用社不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉。主要理由是：
（一）原审法院在案件审理中主观臆断、逻辑混乱，进而认定事实错误，导致判决错误。
1、原审法院认定“钟祥信用社怠于履行主要合同义务”错误。钟祥信用社与郭小华双方对钟祥信用社委托湖北三顺拍卖有限公司与郭小华签订的《拍卖成交确认书》的合法性均不持异议，根据合同约定，钟祥信用社的合同义务是向郭小华交付原土地使用权证和配合郭小华办理土地使用权变更手续，不存在其他义务。钟祥信用社已向郭小华交付土地使用权证并积极配合郭小华办理土地使用权变更手续，充分证明钟祥信用社已履行了自己的合同义务，不存在迟延履行合同义务的行为。但原审法院忽视合同约定的具体交付内容，主观臆断认为“当事人间签订土地使用权转让合同的主要目的当然是实现土地使用权的移转，而非土地使用权证书买卖，土地使用权转让合同履行中既涉及实物的交付又涉及使用权的移转”，从而认定钟祥信用社“未依约向郭小华交付标的物，亦未能协助郭小华办理诉争宗地使用权变更过户手续，属迟延履行主要债务”，进而认定钟祥信用社怠于履行主要合同义务。原审法院以自己的主观判断取代合同约定，违背了约定优于法定的原则及基本法理，导致事实认定错误。
2、原审法院认定“钟祥信用社的违约行为为已致郭小华获取土地使用权权属的主要合同目的不能实现”错误。郭小华于2012年2月8日向钟祥信用社出具“领条”，系《竞买协议》第三条第6款约定移交的标的物。同时，《竞买协议》》第七条第二款约定：“甲方在约定的成交款付清之日起七日内，本标的由委托人在标的所在地或委托人驻地向甲方移交。拍卖标的的权属转移手续由委托人协助甲方向有关部门办理。相关各项费、税支出全部由甲方承担”。根据该约定，七日内移交的仍然是《竞买协议》第三条第6项约定的“原土地使用权证”。钟祥信用社已履行合同义务，对拍卖标的的权属转移，钟农信文（2012）64号请示报告已充分证明钟祥信用社积极协助郭小华办理。钟祥市政府市长及其他主要领导分别签署意见，已转送钟祥市国土资源局落实，更充分显示钟祥信用社配合郭小华办理变更登记的行为客观存在的法律事实。至于何时办理变更登记，取决于郭小华的申请，而不是钟祥信用社。钟祥信用社未见到郭小华提供的土地使用权变更登记申请表，客观上是郭小华自己怠于办理变更登记。原审判决断章取义，不正视权属移转的合同具体约定，主观臆断，导致事实认定错误。
3、原审法院采用不同的标准认定证据，违背逻辑。首先，原审法院一方面认为钟祥信用社提交的钟农信文（2012）64号请示报告系内部审批件，未产生对外公示效力，结合钟祥市国土资源局出具的回复意见对该证据不予采信，而另一方面对郭小华提交的钟祥市城乡规划处的咨询报告、回复及规划图等证据予以采信，且据此错误认定进一步推论出在钟祥信用社迟延履行主要债务的期间内，诉争宗地用途已经规划修编为75%城市绿化用地及25%城市住宅用地。钟祥信用社的违约行为已导致郭小华通过竞买取得商业用地使用权的合同目的不能实现。其次，原审法院在认定钟祥市国土资源局与钟祥信用社签订的《国有土地使用权出让合同》及该局对本案双方当事人的书面回复时偷换概念，将钟祥信用社的协助义务变成单方承办义务，不仅属于逻辑错误也犯了办理过户的常识性错误。土地资产作为特殊资产，其移交方式与动产的移交具有本质的区别，其使用权的取得必须依法通过土地使用权证变更登记才能实现。而土地使用权变更登记手续的办理，应由受让人凭交易合同，依法向税务管理部门缴纳契税，再向国土资源部门申请变更登记。钟祥信用社在郭小华提交的申请表相关栏目上签字同意，并加盖印章，整个变更登记过程转让人与受让人必须共同参与，缺一不可。原审法院为偏袒郭小华，错误的认为土地使用权变更登记是原土地使用权人单方面行为，应由钟祥信用社直接将土地使用权人变更登记为受让人郭小华，属原审法院认知错误。
4、郭小华在签订《拍卖成交确认书》前已全部知晓拍卖标的物的瑕疵，并且该标的物系化解政府债务时以土地资产置换不良贷款形成的特殊不动产，属于我国农信社改制过程中出现的特定产物，与一般的出让土地资产有着实质上的差异，该资产的处置与《中华人民共和国城市房地产管理法》所打击的“炒地”有本质区别。郭小华在成功竞得宗地使用权前是否知悉钟祥信用社与钟祥市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》的全部内容与本案处理结果无关。郭小华在竞拍前已经知悉标的物的所有瑕疵，包括未进行任何投资建设等情况。钟祥信用社提交的《拍卖标的展示记录》中记载“竞买人（或意向竞买人）于2011年9月19日下午到展示现场进行了认真查验（勘验），认可拍卖标的的现状，并无异议”、《竞买申请书》中记载“本人对上述标的进行了查验（实地踏勘），认可了拍卖标的现状，同时领取了拍卖会资料，并对《竞买协议》及其他相关拍卖资料进行了认真研究，没有异议”和《竞买协议》中记载的“一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验或了解拍卖标的物现状（包括本公司未知瑕疵），并愿意承担由此引起的一切法律责任”，充分证明郭小华已全部知晓拍卖标的物的所有瑕疵。而《国有土地使用权出让合同》系格式合同，且该合同无附件，第十三条的约定系无效条款。另上述第十三条的内容系《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的内容。该内容郭小华是否知道属于郭小华的自身认知问题，与本案无关。
（二）郭小华在条件尚不成就时提出解除合同的行为无效。郭小华于2012年11月15日向钟祥信用社发送《催告函》要求钟祥信用社收到催告函10个工作日内完成相应工作，属于附条件的民事行为，但钟祥信用社于2012年11月24日收到《解除合同通知函》，尚不足10个工作日，条件尚不成就，郭小华要求解除合同的行为无效。
（三）本案系确认之诉，要求确认的标的为“解除合同行为无效”不涉及标的额，属于非财产案件，根据《人民法院诉讼费收费办法》应按件收取50至100元，一审法院收取79910元，违背法律规定。
综上，原审法院在审理本案中主观臆断、逻辑混乱，认定事实错误，导致判决错误。请：1、依法撤销湖北省荆门市中级人民法（2013）鄂荆门民三初字第00002号民事判决，并改判确认郭小华单方提出《解除合同通知函》的行为无效。2、本案一、二审案件受理费均由郭小华承担。
郭小华答辩称：钟祥信用社关于郭小华在条件尚不成就时提出解除合同的行为无效的上诉理由不能成立，依法不应获得支持。催告函中并未说明只有在钟祥信用社不能在催告时限内完成催告事项后，郭小华才能行使法定解除权解除合同。郭小华于2012年11月15日发出催告函时，钟祥市国土资源局尚未对诉争土地使用权最终能否办理变更登记手续进行正式回复，但同月19日，钟祥市国土资源局向郭小华进行了书面回复，明确表示不能办理过户登记。故郭小华可以依据合同法第九十四条第四项之规定行使法定解除权，直接解除合同。由于钟祥信用社转让的土地使用权未达到法定转让条件，导致该土地使用权不能办理过户登记，钟祥信用社的根本违约行为致使合同目的已无法实现。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，钟祥信用社向本院提交如下证据：
第一组证据：湖北三顺拍卖有限公司出具的《关于我公司依法公开拍卖位于钟祥市郢中镇安陆府路东侧11469.9平方米土地使用权相关情况的说明》原件一份。拟证明湖北三顺拍卖有限公司在竞买申请人进行现场勘验时进行了提示，竞买人应当知晓标的物所有瑕疵，并已知晓拍卖标的物的交付以竞买人领取原土地使用权证为准。
第二组证据：相关政策性文件及批复复印件。1、国务院办公厅国办发（2004）66号《国务院办公厅关于进一步深化农村信用社改革试点的意见》。拟证明我省农村信用社属于加快国有资产体制改革的对象之一；2、湖北省人民政府鄂政发（2005）4号《关于印发湖北省深化农村信用社改革试点实施方案的通知》。拟证明钟祥信用社是改革对象及其以土地资产置换不良贷款的政策依据；3、湖北省委鄂发（2003）5号《关于贯彻落实党的十六大精神进一步深化国有企业改革的意见》。拟证明农村信用社改制参照的依据；4、中国银监会银监福【2012】815号《中国银监会关于筹建湖北钟祥农村商业银行股份有限公司的批复》。拟证明因改革需要，钟祥信用社必须对以不良贷款置换取得的土地使用权进行转让。
第三组证据：钟祥信用社取得诉争土地的合法性及不良贷款土地置换特殊性的相关证明材料复印件。1、钟祥信用社钟信联发（2005）43号《关于要求用存量土地资产抵还贷款的请示》；2、钟国地呈字第（2006）第5号国有土地使用权转让（出让）审批呈报表及国有土地使用权出让合同。拟证明在改革中，钟祥市政府以土地使用权对钟祥信用社不良资产进行置换，国有土地使用权出让合同这一格式合同只是外在形式，钟祥市信用社取得诉争土地使用权系改革中的特定产物，符合政策，该土地资产与需要打击的非法倒卖土地行为存在本质区别。
郭小华质证认为：第一组证据不属于新证据，该情况说明在2013年3月2日就已作出，但钟祥信用社在一审期间没有提交该证据材料。同时，对该证据的真实性亦有异议，该证据与湖北三顺拍卖有限公司与郭小华签订的《竞买协议》相互矛盾，《竞买协议》第三条存在特别说明，已经包含了湖北三顺拍卖有限公司告知竞买人的事项，说明中称标的物交付为土地使用权证书，但竞买协议第三条的特别说明中无此约定。对第二组证据无异议。对第三组证据中的第一份证据无异议，对第二份证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为钟祥信用社主张“国有土地使用权出让合同这一格式合同只是外在形式，钟祥市信用社取得诉争土地使用权系改革中的特定产物”的表述不当。
郭小华庭审中向本院提交湖北省人民政府办公厅鄂证办函（2013）29号《湖北省人民政府办公厅关于批准钟祥市2012-2030城市总体规划的通知》复印件一份，拟用以证明诉争土地行政规划变更已经通过了政府批准，土地用途由商业用地变更为75%的绿地。
钟祥信用社质证认为：对上述通知的真实性无异议，对关联性有异议，总体规划的批复是一个总体规划，不会对哪一个小区进行详细规划。
本院认为：钟祥信用社提交的第一组证据形成于一审开庭前，不属于二审中的新证据，且涉及湖北三顺拍卖有限公司有关拍卖行为的具体约定应以《竞买协议》为准，故本院对该证据不予采信。第二组证据、第三组证据与本案争议的合同解除行为是否发生法律效力问题无直接关联性，本院亦不予采信。郭小华提交的证据客观真实，与本案纠纷具有一定关联性，可以作为认定本案事实的证据予以采信。
二审法定举证期限内，钟祥市信用社向本院递交调查证据申请书称：该社曾以钟农信文（2012）64号请示报告向钟祥市人民政府请示，该报告已经政府签转至钟祥市国土资源局。截止申请日止，该社未收到钟祥市国土资源局回复意见，亦未收到郭小华要求该社协助办理涉案土地使用权变更登记手续的申请及需由该社作为原土地所有人签署意见并加盖印章的相关表格文本资料。由于无法取得与本案相关的土地使用权变更证据，申请本院赴钟祥市国土资源局进行调查核实。本院依钟祥信用社的申请，于2013年8月30日派员赴钟祥市国土资源局就涉案土地使用权权属变更登记相关问题进行调查走访，该局相关负责人接受询问表示，关于本案所涉土地使用权变更登记问题的相关意见已于2012年11月19日和同年12月4日分别向郭小华和钟祥信用社进行过书面回复，截止目前该意见并未发生变化。同日，本院还派员赴涉案土地现场进行了调查，土地现状为闲置，本案双方当事人均未对该土地进行投入开发或平整。
经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的上诉、答辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：郭小华是否享有本案所涉土地使用权转让合同解除权，其2012年11月23日通过发出《解除合同通知函》的方式通知钟祥信用社解除本案转让合同的行为是否符合法律规定，该行为能否引起合同解除的法律后果。对此，本院综合分析评判如下：
本案争议的起因系郭小华通过拍卖程序以973万元对价竞买钟祥信用社委托拍卖的土地使用权成功后，因该宗土地长时间不能登记过户至其名下，且诉争土地用途已发生变更，经催告后遂以合同目的不能实现为由发出《解除合同通知函》，书面通知钟祥信用社解除双方间的国有建设用地使用权转让合同。钟祥信用社对郭小华该解除合同行为提出异议，认为涉案合同不应解除，请求确认郭小华单方提出的《解除合同通知函》无效，合同应当继续履行。需要明确的是，本案系对合同一方当事人解除合同行为进行效力评价的确认之诉，人民法院在对当事人是否享有合同解除权及行使合同解除权方式的合法性进行审查后，进而对当事人解除合同的行为是否引发相应法律后果进行确认。
首先，《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。由于本案拍卖转让的标的物系土地使用权，而土地使用权转让合同属要式合同，故涉案土地使用权转让双方应当签订书面合同。郭小华虽在解除合同通知函中称“正式通知贵社解除双方之间的国有建设用地使用权转让合同，通知自到达贵社时生效”，但钟祥信用社与郭小华之间并不存在签订书面土地使用权转让合同的事实，郭小华仅与受钟祥信用社委托实施拍卖行为的湖北三顺拍卖有限公司作为相对方签订过《竞买协议》和《拍卖成交确认书》各一份。钟祥信用社系委托拍卖的土地使用权所有人，郭小华已经支付了全部土地转让价款，钟祥信用社对全额收到郭小华支付的土地拍卖价款的事实无异议，依据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定郭小华与钟祥信用社之间存在依法成立的土地使用权转让合同关系。郭小华诉请解除与钟祥信用社间实际存在的土地使用权转让合同不存在无书面合同作为权利义务载体的法律障碍。
其次，郭小华与钟祥信用社均未就双方间形成的土地使用权转让合同提出无效主张，均认为双方间存在的土地使用权转让合同合法有效。因为无效的合同自始无效，亦不存在争议是否解除的问题。虽然钟祥市国土资源局在给郭小华的书面回复中指出涉案土地使用权不能办理变更登记的理由系钟祥信用社转让出让土地使用权时不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件，故该宗土地目前尚不能转让。但上述法律规定是对土地使用权转让合同标的物设定的进行物权变动时的限制性条件，不是认定合同本身效力的法律强制性规定。钟祥信用社对土地的投资未达到开发投资总额的25%以上，只是属于合同标的物的瑕疵，并不必然导致双方签订的土地使用权转让合同无效。故双方之间的土地使用权转让合同合法有效，对双方均具有约束力。
第三，从合同的权利义务关系角度进行分析，本案双方当事人之间进行土地使用权转让的合同目的及权利义务应当是明确的。钟祥信用社转让的涉案土地使用权系清收不良贷款过程中置换受让而来，其通过委托拍卖方式进行土地使用权转让，目的在于通过处置使该宗土地使用权进行变现，获得相应转让价款。郭小华通过合法拍卖程序竞买该宗土地的目的是以支付对价的方式受让取得该宗土地的使用权。根据物权法确定的物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依照法律规定登记才能发生物权变动效力，故本案中能否办理土地使用权权属变更登记是郭小华实现合同目的的重要节点。受让人郭小华的主要合同义务是按照合同约定支付对价，转让人钟祥信用社的主要合同义务是
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view-1436.html保证买受人能够取得转让土地所附的各项权利，而办理土地权属变更登记则是取得上述权利的前提。
通过对已查明的事实分析，本案所涉《竞买协议》和《拍卖成交确认书》中均约定钟祥信用社需向郭小华交付拍卖标的物并协助办理诉争土地的权属转移手续，自2011年9月21日郭小华竞买涉案土地使用权成功之日起至其2012年11月24日钟祥信用社收到解除合同通知函之日止，在超过一年的时间内，钟祥信用社作为拍卖的委托人仅向竞买人郭小华交付了涉案土地使用权权属证书，而未能履行向郭小华实际交付拍卖标的，和协助郭小华办理土地使用权权属变更登记手续的义务，其行为显属违约。鉴于钟祥市国土资源局已明确书面告知钟祥信用社与郭小华不能为其办理涉案土地使用权的权属变更登记手续，且该书面答复已经本院进行调查核实，故郭小华参与竞买涉案土地使用权以期受让取得该宗土地使用权的合同目的已经无法实现。郭小华作为已经全额履行支付转让价款的买受人，在合同履行过程中不存在违约行为，故其在合同法规定的法定解除权情形发生时有权行使合同解除权。且郭小华于2012年11月23日向钟祥信用社发出《解除合同通知函》，该通知函已于次日实际到达合同相对方钟祥信用社，故应认定郭小华已经履行了合同法第九十六条规定的解除合同通知行为。该通知行为已引起本案钟祥信用社与郭小华之间的土地使用权转让合同自2012年11月24日解除的法律后果。
关于钟祥信用社上诉提出原审法院收取79910元案件受理费与《人民法院诉讼费收费办法》相关规定不符的问题，本院认为：因原审法院已另案受理郭小华提起的返还土地转让合同价款诉讼（〔2013〕鄂荆门民三初字第00001号案），该案中已按照诉讼请求金额计收案件受理费。而本案是针对郭小华行使合同解除权行为效力请求人民法院进行确认的诉讼，若再行按照另案标准重复计收案件受理费欠妥。依照《人民法院诉讼费收费办法》第十三条规定，本案属非财产案件，故应当按照前述规定收取案件受理费。对此，本院应予纠正。
综上，原审法院关于钟祥信用社怠于履行主要合同义务已导致郭小华合同目的无法实现，郭小华发出通知行使法定合同解除权具有充分事实根据和法律依据，涉案合同解除行为合法有效的认定正确。钟祥信用社关于郭小华单方提出《解除合同通知函》行为无效的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当。原审法院对本案诉讼费记取错误，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费各100元，均由钟祥市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 炎
代理审判员 孙 刚
代理审判员 赵国文
二〇一三年十二月十日
书 记 员 华 卉