北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13843号
上诉人（原审被告）王礼辉，男，1985年12月14日出生。
委托代理人张晓娟，女，1984年11月11日出生。
委托代理人李瑞华，女，1987年8月12日出生。
被上诉人（原审原告）陈庆礼，男，1963年8月7日出生。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
上诉人王礼辉因与被上诉人陈庆礼租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王礼辉及其委托代理人张晓娟、李瑞华及被上诉人陈庆礼的委托代理人张志扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，陈庆礼向原审法院起诉称：2010年1月31日，我和王礼辉的父亲签订了一份协议，约定将位于北京市朝阳区农场北工业大院内三亩地以每亩每年15500元的租金价格出租给王礼辉。在我上一次起诉过程中，王礼辉的父亲称，其签字是代理王礼辉，实际与我形成租赁合同关系的是王礼辉。王礼辉自2012年开始就未再支付租金。现我诉至法院，请求判决：1.解除我和王礼辉的租赁合同关系；2.王礼辉将承租我的三亩场地腾退交还给我；3.王礼辉支付我2011年租金13500元、2012年和2013年租金93000元、2014年租金46500元，并按照每年46500元的标准支付至实际腾退之日止的租金。
王礼辉辩称：我是在2008年和胡×一起签订了租赁合同至今，我从来没有授权我父亲代理我做任何事情。我跟胡×的租赁合同约定的是每亩每年11000元，共计四亩场地，每年支付一次租金。我付了一年租金后，胡×跟我说以后租金由李×代收，但实际都是陈庆礼收取，是因为李×跟我说交给陈庆礼就可以，最后一次租金是2011年交付的，当时就给了33000元，租金也是我父亲代付的。2012年以后，我没有再给过租金，因为陈庆礼向我主张每亩每年15500元的租金，所以我就没有交。
原审法院经审理查明：2008年11月1日，尹×、胡×与刘×、王×、王礼辉和李×签订了一份《地产房屋租赁合同》，约定由刘×、王×、王礼辉和李×承租尹×、胡×位于北京市朝阳区朝阳农场北工业区1号院东南角土地约15亩，约定租赁期限15年，每年每亩租金11000元。2009年9月15日，胡×作为甲方与李×作为乙方签订了《合同权利义务转让协议书》，约定胡×将其与长建燕城公司分别于2008年10月21日、2009年1月15日签订的联建协议、承包经营协议中的权利义务全部转让给李×，并征得长建燕城公司的同意。按照协议的约定胡×应当将其与租户签订的协议全部转交给李×继续履行原协议。2010年1月31日，陈庆礼、王×1、王×2（王礼辉之父）、刘×签订了一份《会议协议》，该协议载明：“预制板二王和陈庆礼就农场北工业区大院南侧土地达成如下初步协议：1.土地租金按每亩每年1.55万付给。2.如遇拆迁，地上物赔偿5％归陈庆礼所有。3.二王各三亩地，中间三亩归陈庆礼。”该协议有陈庆礼、王×1、王×2、刘×的签名，并有保证人李×的签字。上述协议签订后，王×2于2011年4月17日给付陈庆礼2011年三亩地部分地租33000元。2014年，陈庆礼曾起诉王×2，要求解除租赁关系、支付租金、腾退场地。北京市朝阳区人民法院以陈庆礼起诉王×2主体不适格为由，裁定驳回陈庆礼的起诉。在该诉讼过程中，刘×出庭作证，证明在2010年1月31日签订《会议协议》时，当时有过约定，如果该场地将来能够建房，就按照每亩每年15500元的标准收取租金，如果不能建房，仍按照每亩每年11000元的标准收取租金。最终，该场地未能建造房屋。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。通过（2014）朝民初字第17928号民事案件的庭审笔录以及2011年王×2替王礼辉向陈庆礼交纳租金的事实，可以认定王×2作为王礼辉代理人代王礼辉与陈庆礼签订的《会议协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应当认定属于有效合同。陈庆礼、王礼辉应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，陈庆礼、王礼辉争议的焦点为王礼辉每亩每年应当支付的租金数额。在《会议协议》上虽约定为每亩每年15500元，王×2虽在（2014）朝民初字第17928号民事案件诉讼中提供了证人刘×的证言，以证明当时约定系以能够建造房屋作为按照每亩每年15500元的标准支付租金的前提，如不能建房，将按照每亩每年11000元的标准支付租金，但仅凭该证人证言，并不能证明双方当事人存在该约定，故法院对王礼辉的答辩意见不予采信，王礼辉应当按照约定的每亩每年15500元的标准支付租金。在王礼辉未按照约定支付租金的情况下，陈庆礼要求解除租赁关系，腾退场地，补交2011年租金以及交纳2012年以后租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2014年9月23日判决：一、解除陈庆礼与王礼辉就位于北京市朝阳区朝阳农场北工业区大院南三亩土地的租赁合同关系；二、王礼辉于本判决生效之日起十五日内将承租陈庆礼的位于北京市朝阳区朝阳农场北工业区大院南侧三亩土地腾空交还陈庆礼；三、王礼辉于本判决生效之日起七日内给付陈庆礼二〇一一年租金一万三千五百元、二〇一二年和二〇一三年租金九万三千元；四、王礼辉于履行上述第一项判决义务后七日内按照每年四万六千五百元的标准给付陈庆礼自二〇一四年一月一日至实际腾退场地之日止的租金。
判决后，王礼辉不服原审判决，上诉至本院称：1.陈庆礼作为原告主体不适格。我是2008年从胡×处承租了土地加工楼板，后来胡×将土地转给了李×，继续履行我与胡×之间的租赁合同。我与李×之间的租赁关系未解除，陈庆礼只是代李×收取租金，他自己也是土地的承租人，所以他无权以出租人的名义向我收取租金。2.我父亲王×2不识字，我也从未授权其作为我的代理人签订《会议协议》，因此该协议对我不发生法律效力。3.当时陈庆礼曾承诺王礼辉能在土地上盖房才涨租金，后来盖房的事批不下来了，所以合同所附的条件不成立，协议就不生效。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求二审法院驳回陈庆礼的起诉。
陈庆礼答辩称：我同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《地产房屋租赁合同》、《会议协议》、收据、（2014）朝民初字第17928号民事裁定书、（2014）朝民初字第17928号案件笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点有三，一是陈庆礼能否作为出租人向王礼辉主张权利；二是王礼辉的父亲王×2与陈庆礼签订的《会议协议》是否对王礼辉产生代理的法律效力；三是《会议协议》是否为附生效条件的合同。
争议焦点一，陈庆礼的主体资格。最初，王礼辉承租的涉案土地租赁合同是与胡×签订的，之后胡×将涉案土地的权利义务转让给李×，李×又将王礼辉承租的土地的租赁权、收益权划归陈庆礼独立承担。王礼辉在答辩和庭审中也自认其曾向李×交纳租金，但李×让其向陈庆礼交纳，且2011年的部分租金也是由王礼辉的父亲王×2向陈庆礼交纳的。由此可知，王礼辉在履行合同过程中知道其承租的土地的相关权利已经转归陈庆礼所有。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；又根据合同法第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。据此，王礼辉经李×通知，知道李×将涉案土地的相关权利转让给陈庆礼，并且王礼辉也实际向陈庆礼履行过交纳租金的义务，故李×将合同的相关权利转让给陈庆礼，该转让对王礼辉发生法律效力。
争议焦点二，王×2与陈庆礼签订的《会议协议》对王礼辉是否发生代理的法律效力。根据合同法第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王×2为王礼辉的父亲，2011年王×2曾代王礼辉向陈庆礼交纳部分租金，鉴于上述事实，陈庆礼有理由相信王×2有权代理王礼辉就涉案土地签订协议，故王×2的代理行为有效。
争议焦点三，《会议协议》是否为附生效条件的合同。根据协议的内容，双方未以书面形式约定在租赁土地上建房，亦无从推定出土地租金按每亩每年1.55万元是以建房为生效条件。虽然共同签署协议的案外人刘×曾在其他案件中作证称租金是以建房为条件的，但该证人证言的证明力不足以对抗协议的证明效力，因此对王礼辉主张协议为附生效条件的上诉意见，本院不予采信。
综上，王礼辉的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。由于王礼辉迟延履行给付租金的主要合同义务，已经构成根本违约，故原审法院判决解除租赁合同，于法有据，本院予以维持；对于原审法院判决王礼辉应向陈庆礼支付土地占用期间的租金，并无不当，本院亦予维持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1580元，由王礼辉负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费3160元，由王礼辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
审 判 员 胡新华
代理审判员 沈 放
二〇一四年十二月五日
书 记 员 王 雨