浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1410号
上诉人（原审被告）：郑德利。。。。。。
委托代理人：金光华。。。。
被上诉人（原审原告）：平阳县瓯南资产管理有限公司。
法定代表人：白可可。。
委托代理人：林岩龙。。
原审第三人：平阳县龙翔宾馆有限公司。
法定代表人：黄文忠。
上诉人郑德利为与被上诉人平阳县瓯南资产管理有限公司、原审第三人平阳县龙翔宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2008年12月3日，平阳县委党校与被告签订了一份《党校龙翔宾馆租赁协议书》，约定平阳县委党校将党校大院内龙翔宾馆7间4层楼共51个房间以公开竞租方式出租给被告，租期为2008年12月20日至2014年2月19日，租期内由平阳县委党校提供特种行业许可证。2009年7月20日，第三人平阳县龙翔宾馆有限公司成立，并负责宾馆经营。2012年9月24日，平阳县委党校学员宿舍楼（即外称龙翔宾馆）依据平财国（2012）330号文件划拨到平阳县机关事务管理局。2013年12月12日，平阳县人民政府专题会议纪要表明：县级行政事业单位公有房产管理工作是确保国有资产保值增值，提高资产使用效益的有效途径，为促进此项工作走上规范化、专业化、市场化的轨道，会议同意除办公用房外的其他国有公房资产都划转到原告进行统一管理。后平阳县机关事务管理局将涉案房产委托原告进行管理。2014年3月27日，原、被告签订了一份《公有房地产租赁合同》，约定：原告将坐落于城隍路（县委党校大院内）约1400平方米房屋出租给被告，房屋用途为宾馆，租期为4个月，自2014年2月20日至6月30日，租金为78000元；租赁期间使用该房屋所发生的水、电等费用均由被告承担；该国有出租公房过渡期为4个月，到2014年6月30日止，过渡期满后，被告应无条件腾空；被告未按约定时间支付租金，每逾期一日，应支付给原告年租金0.1%的违约金；租赁期满后，被告逾期不搬迁，每逾期一日，应支付原告年租金0.5%的违约金（租金另算）。2014年8月19日，原告就涉案房屋租赁权委托温州汇丰拍卖有限公司进行拍卖。同日，被告放弃了优先承租权，案外人陈一清取得了涉案房屋租赁权。另查明，被告至今未腾空涉案房屋及未支付租金。
原判认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋原属平阳县委党校所有，因国有资产管理需要，现已实际划转原告管理。平阳县委党校与被告租赁合同到期后，原告作为出租方与被告重新签订了一份租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。第三人只是被告为了经营需要而成立，案涉房屋实际承租人应为被告。故被告主张原告不具有主体资格及被告非责任主体缺乏事实依据，不予支持。关于案涉房屋腾空问题。原、被告之间的租赁合同已经到期，在案涉房屋租赁权公开拍卖后，被告也已经明确表示放弃了优先承租权，故被告应当腾空涉案房屋。第三人作为案涉房屋的经营者，在原、被告租赁合同到期后，其已无依据再占有案涉房屋，故其亦应积极予以腾空。关于归还《特种行业许可证》问题。该证属相关部门特许经营者从事特种行业的行为，至于其归属问题，应由相关部门进行确认。该证原本属平阳县委党校交付给被告，原告并非被许可人，即使被许可人发生变更，也应经相关部门进行确认，但原告未能提供证据予以证明。故原告要求被告向其归还《特种行业许可证》依据不足，不予支持。关于逾期支付租金的违约金问题。原、被告约定未按约定支付租金，每逾期一日，被告应支付年租金的0.1%违约金，结合合同约定的租期情况，该约定明显过高，应予以适当调整。该院酌定逾期支付租金违约金按年租金的日万分之五计算。根据协议约定，虽然合同实际租期为2014年2月20日至6月30日，但合同前后均表明租期为4个月，故租金为78000元应为4个月租金，年租金应为234000元。原、被告在租赁合同中虽未约定租金支付日期，但租赁合同已经到期。现原告主张要求支付租金，被告至今未付租金，明显存在违约。故逾期支付租金违约金应从原告起诉之日起按年租金234000元的日万分之五计算至被告实际支付租金为止。关于水、电费问题。根据租赁合同约定，水、电费应由被告支付，但原告未能提供充分证据证明被告所欠水、电费金额，被告对原告的主张亦不予认可，故对原告主张的水、电费，不予支持，原告可补充证据后另行主张。关于逾期腾空违约金问题。合同约定租赁期满后，被告逾期不搬迁，每逾期一日，应支付年租金0.5%的违约金，租金另算。逾期腾空必然会造成原告损失，但考虑租金另付及租赁权拍卖情况，该违约金约定明显过高，应予以适当调整。该院酌定逾期腾空违约金按年租金234000元的日千分之二计算。被告对租赁物享有优先承租权，虽然合同约定了腾空期限，但考虑到被告的优先承租权及合同到期后原告也要求腾空后拍卖租赁权，故酌情确定被告逾期腾空日期为被告放弃优先承租权之日起五日后开始计算，即2014年8月24日起算。关于租金支付问题。租金应分为合同期内租金和逾期租金，合同期内租金为78000元，逾期租金应从2014年7月1日起按年租金234000元计算至被告实际腾空为止。第三人与原告不存在合同上的权利义务关系，原告要求其承担连带责任缺乏事实和法律依据，不予支持。被告主张对租赁物进行了添置，但未提出反诉，故本案中不予处理。第三人龙翔公司经该院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑德利及第三人平阳县龙翔宾馆有限公司于本判决生效之日起五日内腾空坐落于平阳县昆阳镇平阳县委党校内被告郑德利所租赁的房屋（即7间4层楼共51个房间的原学员宿舍）；二、被告郑德利于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县瓯南资产管理有限公司逾期支付租金的违约金（违约金自2015年1月4日起按年租金234000元的日万分之五计算至被告实际支付租金为止）；三、被告郑德利于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县瓯南资产管理有限公司逾期腾空的违约金（违约金自2014年8月24日起按年租金234000元的日千分之二计算至被告实际腾空为止）；四、被告郑德利于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县瓯南资产管理有限公司合同期内租金78000元及逾期租金（逾期租金自2014年7月1日起按年租金234000元计算至被告实际腾空为止）；五、驳回原告平阳县瓯南资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9179元，减半收取4589.50元，由平阳县瓯南资产管理有限公司负担2000元，郑德利负担2589.50元。
一审宣判后，郑德利不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人只是受平阳县机关事务管理局的委托，对涉案房屋进行管理，其真实身份属于平阳县机关事务管理局委托对涉案房产进行管理的管理人，并非财产所有权人，其法律地位属于代理人，无权以自己的名义主张权利，不是适格的原告。二、原审法院已经在认定事实部分明确认定涉案房屋已交由原审第三人平阳县龙翔宾馆有限公司控制和经营，说明实际承租人是原审第三人，原审法院忽视该事实，判决上诉人承担责任错误。三、上诉人承租涉案房屋时没有大厅，为了更好发挥房屋经济效益，上诉人添置了大厅，使房屋经济价值明显提升，原审法院对此添置财产未予处理明显不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人平阳县瓯南资产管理有限公司答辩称，一、被上诉人与平阳县机关事务管理局并非委托管理关系，被上诉人就是本案适格的原告。上诉人之所以与被上诉人签订房屋租赁关系，也可以反映被上诉人的主体资格。二、房屋是由上诉人交给原审第三人平阳县龙翔宾馆有限公司，而非被上诉人交给原审第三人。三、上诉人主张对房屋进行了添置，却未在原审中提出反诉，该问题不属于本案审理范围。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人平阳县龙翔宾馆有限公司未到庭陈述意见。
二审期间，被上诉人及原审第三人均未提供新的证据。上诉人提供了一份落款时间为2008年12月26日的平阳县规划建设局的通知书，拟证明上诉人在承租房屋后添置了大厅和门卫室，提高了宾馆的价值。经质证，被上诉人认为上诉人提供的证据形成于2008年12月26日，却未在一审中提交，不属于二审中新的证据，且未在二审规定日期内提交。本院认为，上诉人提供的证据与本案处理不具有关联性，不属于二审程序中新的证据，本院不予认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，平阳县人民政府专题会议纪要（2013）179号中已经明确平阳县机关事务管理局除办公用房外的其他国有公房资产都划转到平阳县瓯南资产管理有限公司进行统一管理。平阳县瓯南资产管理有限公司的主要职责是对持有的公有房产拥有重组权，包括涉案房屋的租赁权。平阳县机关事务管理局亦出具证明对上述事实予以确认。涉案房屋系国有资产，被上诉人平阳县瓯南资产管理有限公司对涉案房屋拥有出租权，可以以自己名义提起本案诉讼，是适格的原告。上诉人认为被上诉人不是涉案房屋所有权人，主体不适格的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。
上诉人与被上诉人于2014年3月27日签订了一份《公有房地产租赁合同》，约定被上诉人将涉案房屋出租给上诉人，同时约定租赁期限、租金、违约责任等相关内容。根据合同相对性原则，被上诉人在租期届满后起诉要求上诉人腾空房屋，并支付合同期内拖欠的租金、逾期腾空租金及相应违约金等，并无不当。涉案房屋现由原审第三人平阳县龙翔宾馆有限公司实际经营的情况，并不影响被上诉人基于房屋租赁合同应当履行的义务。被上诉人可另行向第三人平阳县龙翔宾馆有限公司主张权利。
上诉人主张的添置涉案房屋的大厅及门卫室的问题，由于上诉人在原审中未提出反诉，一审法院对此不予处理，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人郑德利的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9179元，由上诉人郑德利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 郑文平
代理审判员 曾 慧
二〇一五年四月三十日
代书 记员 蔡瑞洁