湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终827号
上诉人（原审被告）冯强盛，男，汉族。
委托代理人石艳忠，老河�市法律援助中心法律援助律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）中铁十一局集团第三工程有限公司（以下简称中铁十一局三公司）。所在地：湖北十堰市武当路**号。机构代码证71466653-3（独立企业法人）。
法定代表人陈志明，系该公司执行董事兼总经理。
委托代理人符志明，系该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行调解、和解，代为提起上诉、申请执行等特别授权。
委托代理人熊仁富，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人冯强盛因与被上诉人中铁十一局三公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院于2015年11月20日作出的（2014）鄂老河口民初字第02900号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开�庭审理了本案。上诉人冯强盛及其委托代理人石艳忠，被上诉人中铁十一局三公司的委托代理人熊仁富到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
中铁十一局三公司原审中诉称：2008年4月28日原告下属设备物资基地与被告签订《租赁协议书》，原告将管理使用的3780㎡场地租赁给被告使用，租赁期5年，年租金为8000元，另收取押金2000元。2013年5月1日双方租赁协议期满后，经原告多次通知，被告违反协议约定，继续在该场地经营养猪场，拒不返还租赁场地，故诉至人民法院，请求判令：1.被告腾退返还原告3780㎡场地，赔偿因被告违约行为造成原告的损失27500元；2.由被告承担诉讼费用。
冯强盛原审中答辩称：原告诉讼不实，依照我国合同法规定，双方依法成立的合同，应当体现公平、诚信、互利原则；原、被告从1998年建立租赁合同关系，每次合同期限为五年，即1998年4月16日签订了五年租赁合同、2003年又签订了五年合同、2008年5月再签订了五年合同，被告猪场规模，由原来1亩600多平方米扩建到现在3000多平方米，被告进行了100余万元的投入，耗费了被告大量汗水心血。2013年5月双方租赁合同到期后，原告提出按照原告上级规定，以后租赁按二年一签订，并向被告提供了合同样本，同时，原告收取了被告2013年5月至2014年5月租金，由于被告认为合同书样本中部分条款不妥，故双方迟迟协商不一致，故造成租赁合同未签订。目前被告的猪场仍需经营，原告突然收回被告的租赁用地，必将对被告造成严重经济损失，请求法院维护双方合法权益，驳回原告诉讼请求，双方继续保持租赁关系。
原审判决认定：1985年3月15日原铁道部第十一工程局材料厂（住所地：现老河口市航空路36号）与中国人民解放军86079部队签订了《铁道部第十一工程局材料厂长期延续使用空军光化旧机场部分剩余土地的协议》，约定了铁道部第十一工程局材料厂长期使用中国人民解放军86079部队旧机场140亩事宜。铁道部第十一工程局材料厂隶属铁道部第十一工程局，1992年7年铁道部第十一工程局材料厂并入铁道部第十一工程局物资总公司，更名为铁道部第十一工程局物资总公司老河口公司。1999年8月铁道部第十一工程局更名为中铁第十一工程局。2001年中铁第十一工程局更名为中铁十一局集团有限公司。2007年5月铁道部第十一工程局物资总公司老河口公司并入（隶属）中铁十一局集团第三工程有限公司，更名为中铁十一局集团第三工程有限公司设备物资管理基地。1998年4月16日原告（铁道部第十一工程局物资总公司老河口公司）与被告妻子涂遂莲签订了场地租赁合同，约定：被告租赁原告1亩场地，租赁用途：养�，租赁期限：五年，年租赁费：1000元，同时约定：合同到期后，如原告继续对外承包，被告享有优先续包。2003年4月18日原告（铁道部第十一工程局物资总公司老河口公司）与被告冯强盛续签订了场地租赁合同，约定：被告租赁原告1.2亩场地，租赁用途：养猪，租赁期限：五年，年租赁费：1200元，同时约定：合同到期后，如被告愿意继续租用，经双方商定，被告仍享有优先租用权。2008年4月28日原告（中铁十一局集团第三工程有限公司设备物资管理基地）与被告冯强盛第三次续签订了场地租赁合同，约定：被告租赁原告3780平方米场地，租赁用途：养猪，租赁期限：五年，年租赁费：8000元，押金2000元；另约定：租赁期满二十天内被告将场地完好返还原告，原告不承担任何补偿，原告返还被告押金；如原告对外租赁，被告又愿意继续租赁，双方可重新签订新的租赁协�；同时双方测绘了租赁场地面积地图为5.67亩（3780㎡）。2013年5月1日该租赁合同到期后，被告继续使用该场地，原告于2014年6月10日收取了被告（2013年5月1日至2014年5月1日）一年的场地租赁费8000元，双方未签订书面租赁合同。2014年11月21日原告以双方租赁期限届满，自己需要使用该场地，不再对外租赁，被告未按期返还租赁场地为由诉至法院，请求判令：1.被告返还租赁原告的3780㎡场地，并赔偿因被告违约行为造成原告的损失27500元；2.由被告承担诉讼费用。审理中，原告变更增加诉讼请求：解除双方租赁关系，被告支付逾期返还使用场地的占用费至实际返还之日止。
原审法院认为：合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，并按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。承租人应当按照约定的期限支付租金；租赁期届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限通知承租人。本案原告自1985年3月15日原铁道部第十一工程局材料厂与中国人民解放军86079部队签订了《铁道部第十一工程局材料厂长期延续使用空军光化旧机场部分剩余土地的协议》后，对中国人民解放军86079部队旧机场的140亩土地依法享有占有、管理使用、收益的权利。自2003年4月18日至2013年5月1日原告三次将其管理使用的部分场地租赁给被告开设养猪场使用所签订的《租赁协议》，系双方意思真实表示，合法有效。双方三次合同十五年（一次合同周期五年）期间，原告明确了被告租赁的养猪场地由1亩逐渐调整到5.67亩，被告亦按照租赁用途实施了养猪场的创办建造，同时按期向原告支付了租金及缴纳了押金。2013年5月1日双方租赁期届满后，被告继续在5.67亩的租赁场地从事养猪，原告未提出异议，同时原告于2014年6月10日收取了被告（2013年5月1日至2014年5月1日）一年场地租金，虽然原告向被告提供了租赁合同样本，但双方最终未签定该书面租赁合同，其构成不定期租赁关系。现原告要求解除双方租赁关系、由被告腾退返还租赁场地的主张，符合法律规定，予以支持。原告要求被告赔偿违约损失的主张，无充分有效证据证明，且在双方不定期租赁关系期间未明确约定违约责任，故对原告该主张，不予支持。原告另主张被告支付逾期返还场地的占用费主张，符合法律规定，予以支持，但占用费标准应参照双方不定期租赁关系期间租金标准支付。被告抗辩开办养猪场投资较多，返还�赁场地损失较大，要求长期租赁的理由，因依照法律规定，双方不定期租赁关系期间，在合理期限内原告可以随时解除租赁关系，同时，2008年双方租赁合同中亦明确了“租赁期满二十天乙方将场地完好返还甲方，甲方不承担任何补偿”的约定，被告当预见租赁合同到期后经营的风险性，且该经营风险与双方租赁关系无权利义务关系，故被告抗辩理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中铁十一局集团第三工程有限公司与被告冯强盛不定期租赁合同；二、被告冯强盛于本判决书生效之日起六十日内腾退返还原告中铁十一局集团第三工程有限公司坐落在老河�市航空路36号设备物资管理基地的5.67亩（3780㎡）场地，并从2014年5月2日起至5.67亩（3780㎡）场地实际返还之日止，按照8000元∕年的标准向原告中铁十一局集团第三工程有限公司支付场地使用的占用费；三、原告中铁十一局集团第三工程有限公司于本判决书生效之日起六十日内返还被告冯强盛押金2000元；四、驳回原告中铁十一局集团第三工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取500元，由被告负担300元，原告负担200元。
上诉人冯强盛不服原审法院上述判决，向本院提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决；依法将本案发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由为：（一）被上诉人不具备本案诉讼主体资格。上诉人于2008年4月28日与中铁十一局三公司设备物资管理基地签订《租赁协议书》，该物资管理基地由铁道部第十一工程总局物资总公司老河口公司更名而来，该基地符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于“其他组织”的相关规定，因此，根据合同相对性，设备物资管理基地应为本案的诉讼主体，而被上诉人不具备原审原告资格；（二）原审判决认定部分事实不清。1.上诉人所租赁场地现有规模是上诉人长期投入改良的结果，出租方认同且支持。在1998年初租赁时，可租赁场地仅1亩，周围有堰坑和垃圾堆，后逐年增加租赁场地规模和租金，到2008年时租赁场地规模达到5.67亩，租金也从最初的年租金1000元上调为年租金8000元，原审法院应当查明场地出租人、所有权人是最终的受益人这一事实，并依法维护上诉人的合法权益。2.上诉人与被上诉人于2008年4月28日签订的租赁协议书至2013年5月已经届满，该协议已经终止，而2013年5月以后双方形成了不定期的新的租赁关系，且出租方于2014年6月10日从上诉人处收取了2013年5月1日至2014年5月1日期间租金，证人王玉清、代玉海也出庭作证上诉人于2008年6月扩建养猪场时被上诉人承诺上诉人可一直使用租赁的场地，故原审法院用原协议书的规定来处理新的租赁关系缺乏依据，在被上诉人没有举出反证的情况下未查明采信证人证言，事实不清。并且，出租方曾于2014年6月向上诉人发出了签订2014年5月至2016年5月2日的租赁合同的要约，证明了上诉人主张的2014年4月收回场地自用的理由不能成立。3.上诉人在租赁期间投入巨大，并且得到国家政策、资金的扶持，被上诉人若要解除租赁关系应当对上诉人进行补偿。（三）原审判决上诉人60日内腾退返还诉争土地不合理。上诉人经营近18年的养猪场占地近6亩，60日内腾退不现实，且原审判决没有考虑养殖业自身特性，未对上诉人现有养殖情况进行调查，忽视了上诉人的�法财产权益。
被上诉人中铁十一局三公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，从查明的事实来看，本案诉争土地占有、管理使用、收益的权利归中铁十一局三公司设备物资管理基地享有，而该基地并非中铁十一局三公司的分公司或依法登记的独立法人，故本案诉争租赁合同的相对方应为中铁十一局三公司，该公司在本案中的诉讼主体资格适格。因自2003年4月18日至2013年5月1日，被上诉人三次将其管理使用的部分场地租赁给上诉人开设养猪场使用并签订《租赁协议》，双方租赁期届满后，上诉人继续在5.67亩租赁场地从事养猪，被上诉人未提出异议且于2014年6月10日收取了上诉人一年（2013年5月1日至2014年5月1日）场地租金，期间被上诉人虽然向上诉人提供了租赁合同样本，但双方最终未签定该书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，而对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限通知承租人，故本案中双方当事人之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时主张解除合同。至于上诉人主张的损失赔偿和腾退时限问题，因双方合同明确了“租赁期满二十天乙方将场地完好返还甲方，甲方不承担任何补偿”，上诉人应当预见租赁合同到期不能续约后经营的风险性，其也没有提供充分证据支持其主张，在此情况下，原审判决对此处理方式并无不当。综上，上诉人的上诉称主张均缺乏依据�本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人冯强盛负担。
本判决为终审判决。
审判长 王剑波
审判员 王佼莉
审判员 尹波涛
二〇一六年七月十三日
书记员 张 悦