淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法民初字第0494号
原告连彭云。
原告张玉坤。
两原告共同委托代理人吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。
被告邵新文。
委托代理人孙卫东，男，汉族，1970年12月2日生。
被告江白菊。
原告连彭云、张玉坤与被告邵新文、江白菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告连彭云、张玉坤及其共同委托代理人吉剑，被告邵新文的委托代理人孙卫东到庭参加诉讼。被告江白菊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连彭云、张玉坤诉称，两被告系夫妻关系。2012年1月4日，两原告与两被告签订房屋买卖协议一份，约定两被告将位于淮安区都市花园D21号楼102室房屋出售给两原告。在签订协议时，被告江白菊持有被告邵新文出售涉案房屋的委托书，且被告江白菊所持有的委托书经过公证机关的公证。2012年1月13日，两原告与被告江白菊到淮安市楚州区（现淮安区）房地产中介事务所办理过户前双方又签订了正式合同即《房屋买卖协议》。在签订该协议时，被告江白菊持有邵新文委托江白菊出售涉案房屋的另一份委托书以及有关该委托书的新的公证文书。协议签订后，两原告向被告江白菊付清房款30万元，但是两被告拒绝协助原告办理房屋过户手续。现诉至法院，要求两被告协助两原告办理涉案房屋的过户登记手续，并向原告承担违约金1万元。
被告邵新文辩称，两原告与被告江白菊的两份房屋买卖协议，均是被告江白菊独自与两原告签订的，被告邵新文没有委托被告江白菊出售房屋。原告诉称的两份委托书都是虚假的，对应的两份公证文书都被公证机关收回或撤销，被告邵新文不同意出售房屋。涉案房屋系两被告共同共有财产，被告邵新文对被告江白菊出售房屋的行为当时是不知情的，在原告起诉后也不同意将房屋出售给两原告。被告江白菊的行为侵犯了共有人邵新文的权益，其行为违法，相应的两份合同不能成立且对被告邵新文不具有法律上约束力。被告邵新文有权拒绝协助原告办理过户登记手续。同时，原告诉称的违约金，因合同的无效而不应适用违约金条款来处理纠纷。即使可以适用违约金条款，因被告邵新文不存在违约或过错的行为，也不应承担违约金。
被告江白菊未作答辩。
经审理查明，原告连彭云和张玉坤系夫妻关系。被告邵新文、江白菊系夫妻关系，两被告在婚姻关系存续期间，共同共有一套坐落于淮安市淮安区淮城镇都市花园D21号楼102室的130.11㎡房屋，该房屋登记为邵新文、江白菊共同共有。
2012年1月4号，两原告与被告江白菊在他人介绍下签订了《房屋买卖合同》一份，约定两原告购买被告所有的位于淮安区淮城镇都市花园D21号楼102室房屋，该买卖合同的出卖方为被告江白菊和邵新文。合同签订时，被告江白菊持被告邵新文委托出售涉案房屋的委托书和有关该委托书的由江苏省常州市武进公证处（以下简称武进公证处）作出的（2011）常武证民内字1836号公证书，代表整个出卖方在合同上签字。2012年1月6日，武进公证处以邵新文向该处申请重新办理公证手续用以延长委托期限为由，作出《关于收回公证书的决定》，决定：“一、同意邵新文重新办理委托书的公证手续；二、收回（2011）常武证民内字第1836号《委托书公证书》并予以作废；三、仍由原承办公证员秦敏刚承办此委托书公证。”
2012年1月13日，两原告与被告江白菊到淮安市楚州区房地产中介事务所准备办理过户手续时，双方又针对涉案房屋签订了一份《房屋买卖协议》，约定出售涉案房屋的有关具体事宜。其中，双方未约定办理过户手续的期限，在违约责任条款中约定：“双方约定违约金为人民币10000元，如有一方违约，违约方给付对方人民币10000元”。签订该协议时，被告江白菊持有邵新文委托江白菊出售涉案房屋的另一份委托书以及有关该委托书由武进公证处作出的（2012）常武证民内字458号公证书。两份买卖合同签订后，两原告向被告江白菊支付了全部房款30万元，并从被告江白菊处获取房屋钥匙且实际占有房屋。
2013年3月12日，被告邵新文称武进公证处出具的（2012）常武证民内字第458号《委托书公证书》非其本人申请办理的，公证的委托书也非其本人出具和签名，并向武进公证处提出撤销该公证书的申请。武进公证处经过审查，发现江白菊在2012年1月6日故意隐瞒事实，提供其他人假冒邵新文本人向武进公证处申请办理的委托书公证文书。同日，武进公证处作出（2013）常武证撤字第1号《江苏省常州市武进公证处关于撤销公证书的决定》，决定撤销（2012）常武证民内字第458号《委托书公证书》。
因武进公证处的（2012）常武证民内字第458号《委托书公证书》被撤销，两原告无法对其所购房屋办理过户手续，遂与被告发生矛盾。2013年3月18日，原告连彭云向本院提起诉讼，要求依法判决被告邵新文、江白菊履行买卖协议，协助原告办理房屋过户手续，承担相应经济损失。同年5月17日，原告向本院申请撤诉。同日，本院裁定准许原告撤回起诉。2013年5月23日，原告再次以江白菊、邵新文和武进公证处为被告向本院提起诉讼，要求：邵新文、江白菊返还30万元购房款；如邵新文、江白菊不能返还购房款30万元，则要求武进公证处赔偿31万元。该案在审理过程中，原告于2014年3月10日又申请撤诉，本院予以准许。原告于2014年3月10日第三次诉至本院。
另查，两被告于2006年7月20日登记结婚。2012年10月24日，江白菊向淮安市清河区人民法院提起离婚诉讼。在离婚诉讼中，江白菊于2012年12月12日申请撤诉，淮安市清河区人民法院于2013年1月16日作出裁定，准许江白菊撤回起诉。
以上事实，有居民身份证、结婚证、房屋所有权证、房屋买卖合同、房屋买卖协议、房屋登记申请书、《公证书》等书证以及庭审笔录在卷，经庭审质证，予以证实。
本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效。两原告与被告江白菊签订的房屋买卖合同是其真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，应当对缔约的双方当事人即两原告和被告江白菊产生法律效力。其中无论出卖人是否对标的物享有所有权或处分权，均不影响作为原因行为的买卖合同的效力，不影响合同的订立所建立的债的法律关系的成立与有效。
对于被告邵新文而言，因被告邵新文没有实际委托被告江白菊出售房屋，也未在事后予以追认，所以上节合同对被告邵新文本人不具有法律上的约束力。本案买卖的房屋属两被告共同共有，就共有物处分的一般规定而言，我国法律规定，在共有人没有特别约定情况下，处分整个共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。故，被告邵新文有权拒绝办理过户手续，且可以依法对抗买受人。就共有物处分的特别规定而言，本案房屋属于夫妻共同共有的不动产，在婚姻法司法解释（三）中亦规定了“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”为买受夫妻共同共有房屋的第三人能够在夫妻一方未同意出售房屋的情况下获得房屋所有权的要件。另外，原告虽然签订了有效的买卖合同，事实上也实际占有了房屋，但是对于不动产的买卖而言，因未能办理过户登记手续，而不构成所有权的善意取得，标的物不发生物权变动。对夫妻一方处分共同财产的，不符合家事代理的要件，而且由于夫妻关系的特殊性，也不构成表见代理，配偶一方有权追回被处分的共同财产。综上，两原告要求办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的1万元违约金的问题。因双方未约定违约的具体情形，且法律上不得办理过户手续，所以原告主张的违约金本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下：
驳回原告连彭云、张玉坤的诉讼请求。
本案案件受理费5800元，公告费560元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 张锦武
代理审判员 李 艳
人民陪审员 贾阳忠
二〇一四年九月五日
书 记 员 杜 鹃
附页：裁判依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。