文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴法民初字第06442号原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司，住重庆市巴南区界石镇桂花村麻腮口，组织机构代码20311830-8。法定代表人杜东海，董事长。委托代理人赵晓强，男，1973年10月23日出生，汉族，工作人员。被告重庆长聚机械制造有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇界南街276号11幢，注册号500113000913868。法定代表人赵章华。原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司（以下简称公牛发动机公司）与被告重庆长聚机械制造有限公司（以下简称长聚机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员邱鹏程任审判长，与代理审判员李庆祥、代理审判员齐海涛组成合议庭负责审判。于2015年12月25日公开开庭进行了审理，原告公牛发动机公司委托代理人赵晓强到庭参加了诉讼，被告长聚机械公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告公牛发动机公司诉称，2013年7月1日，赵章华委托田贵福与原告公牛发动机公司签订了《房屋租赁合同》，约定赵章华承租原告公牛发动机公司位于重庆市巴南区界石镇的2400平方米的厂房，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，租金标准为每月13元/平方米。合同履行过程中，原告公牛发动机公司按约定交付了租赁房屋。2014年5月30日，赵章华设立了被告长聚机械公司。上述租赁合同到期后，原告公牛发动机公司遂与被告长聚机械公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告长聚机械公司继续承租原告公牛发动机公司位于重庆市巴南区界石镇的2400平方米的厂房（以下简称租赁厂房）、112平方米的办公室（以下简称租赁办公室，租赁厂房与租赁办公室合称诉争房屋），其中2400平方米厂房即上述租赁合同约定的租赁房屋，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日，租金标准为厂房每月13元/平方米，办公室每月25元/平方米。合同履行过程中，原告公牛发动机公司按约定交付了诉争房屋。被告长聚机械公司至今未支付2014年7月1日以后的租金、水费、电费等，其中，被告长聚机械公司在2014年7月11日至2014年8月10日的用电量为2023度（自50468度至52491度）、电价1.17元/度、电费2366.91元，2014年8月11日至2014年9月10日的用电量为713度（自52491度至53204度）、电价1.2元/度、电费855.6元，2014年9月11日至2014年10月10日的用电量为1725度（自53204度至54929度）、电价1.17元/度、电费2018.25元，2014年10月11日至2014年11月10日的用电量为957度（自54929度至55886度）、电价1.08元/度、电费1033.56元，2014年11月11日至2014年12月10日的用电量为392度（自55886度至56278度）、电价1.21元/度、电费474.32元，2014年12月11日至2015年1月10日的用电量为191度（自56278度至56469度）、电价1.15元/度、电费219.65元，并应当按每度0.1元的标准支付配电设施维护费，合计电费（配电设施维护费）8818.36元。被告长聚机械公司由于经营不善等原因，其法定代表人赵章华为逃避债务已经出走，其出走后，因诉争房屋内有其设备、产品等物品，租赁房屋被重庆市巴南区人民法院因他案查封至今。经催收未果，原告公牛发动机公司遂起诉要求解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》，要求被告长聚机械公司返还诉争房屋，按约定租金标准支付自2014年10月1日至合同解除之日的租赁厂房租金及租赁办公室占有使用费、自合同解除之日至返还房屋之日的诉争房屋占有使用费、自2014年7月11日至2015年5月14日期间的电费（含配电设施维护费）8818.36元及水费1552元，并以2014年10月1日至2015年7月31日期间的租赁厂房未付租金312000元及租赁办公室占有使用费28000元为基数以按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2014年10月1日至付清之日止的违约金。被告长聚机械公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告长聚机械公司于2014年5月30日成立。原、被告于2014年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告长聚机械公司承租原告公牛发动机公司位于重庆市巴南区界石镇的2400平方米的厂房（即租赁厂房）、112平方米的办公室（即租赁办公室），租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日，租金标准为厂房每月13元/平方米，办公室每月25元/平方米，按季度支付，提前3日内支付下季度租金，于2014年7月1日支付下季度租金；约定被告长聚机械公司支付保证金20000元；约定清洁费、排污费、水电费、配电设施维护费由被告长聚机械公司负担，由原告公牛发动机公司统一支付，其中，配电设施维护费为每度电0.1元；约定被告长聚机械公司逾期三天不支付租金的，应按每天0.05%的标准支付违约金，逾期15天不支付租金的，原告公牛发动机公司有权解除合同，并不退还保证金。合同履行过程中，原告公牛发动机公司按约定交付了租赁房屋，被告长聚机械公司支付了保证金20000元，现被告长聚机械公司未退还保证金。被告长聚机械公司至今未支付2014年10月1日以后的租金及占有使用费，亦未支付2014年7月11日至2015年1月10日期间的电费及配电设施维护费、水费等。原告公牛发动机公司电费户号为：1544275741，被告长聚机械公司承租房屋后未单独立户，作为1544275741户下一同交纳电费，仅在诉争房屋内单独安装了电表计量用电量。其中，被告长聚机械公司2014年7月11日至2014年8月10日用电量为2023度（自50468度至52491度）、2014年8月11日至2014年9月10日用电量为713度（自52491度至53204度）、2014年9月11日至2014年10月10日用电量为1725度（自53204度至54929度）、2014年10月11日至2014年11月10日用电量为957度（自54929度至55886度）、2014年11月11日至2014年12月10日用电量为392度（自55886度至56278度）、2014年12月11日至2015年1月10日用电量为191度（自56278度至56469度），合计用电量为6001度。经致电95598查询，1544275741户电费抄表日为每月12日，具体电价因用电时段等而不同，该户2014年7月用电量为19925度、电费为25354.49元，2014年8月用电量为38010度、电费为38431.02元，2014年9月用电量为23325度、电费为27942.74元，2014年10月用电量为23930度、电费为27849.23元，2014年11月用电量为34790度、电费为37413.57元，2014年12月用电量为34090度、电费为41338.83元，2015年1月用电量为42000度、电费为48034.47元。另查明，位于重庆市巴南区界石镇的2400平方米的厂房已经办理了产权登记，登记面积为2738.64平方米，112平方米的办公室未办理产权登记。被告长聚机械公司现已经停产，因租赁房屋内有其设备、产品等物品，租赁房屋里的机器设备等被重庆市巴南区人民法院因他案于2015年5月14日查封并交由原告公牛发动机公司保管。经催收未果，原告公牛发动机公司遂起诉要求解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》，要求被告长聚机械公司返还诉争房屋，按约定租金标准支付自2014年10月1日至合同解除之日的租赁厂房租金及租赁办公室占有使用费、自合同解除之日至返还房屋之日的诉争房屋占有使用费、自2014年7月11日至2015年5月14日期间的电费（含配电设施维护费）8818.36元及水费1552元，并以2014年10月1日至2015年7月31日期间的租赁厂房未付租金312000元及租赁办公室占有使用费28000元为基数以按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2014年10月1日至付清之日止的违约金。审理中，原告公牛发动机公司坚持其诉讼请求。被告长聚机械公司未到庭参加诉讼。上述事实，有原告公牛发动机公司的陈述、房地产权证、《房屋租赁合同》、照片、租金收据、电费发票等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方双事人的真实意思表示，依法成立，《房屋租赁合同》对租赁厂房的约定合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因租赁办公室现未办理产权登记，《房屋租赁合同》对租赁办公室的约定无效，双方当事人应当承担相应的法律责任。《房屋租赁合同》约定期限到期后，被告长聚机械公司仍继续占有诉争房屋，房屋租赁合同对租赁厂房的约定继续有效，租赁期限为不定期，原告公牛发动机公司有权随时解除合同。原告公牛发动机公司按约定交纳了租赁房屋，被告长聚机械公司应当按照约定标准支付租金、占有使用费、电费等费用，其拒不支付相关费用的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。故，对于原告公牛发动机公司起诉要求解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支付。对于原告公牛发动机公司要求被告长聚机械公司返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告公牛发动机公司要求被告长聚机械公司按合同约定租金标准支付自2014年10月1日至合同解除之日的2400平方米厂房租金及同期办公室占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告公牛发动机公司要求被告长聚机械公司按合同约定租金标准支付自合同解除之日至返还房屋之日的占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告长聚机械公司已经支付的保证金20000元应当在租金中予以扣除。对于被告长聚机械公司应当支付的电费，综合本案相关证据，结合当地交易习惯，原告公牛发动机公司主张应当根据其电费户号下的每月用电量的平均价格收取电费，该主张较为适宜，本院予以支持。被告长聚机械公司应交纳电费如下表一：电费明细表所示：表一：电费明细表时间原告交费均价（元/度）原告主张电价（元/度）被告用电量（度）被告应交电费（元）2014年7月1.271.172023.002366.912014年8月1.011.20713.00720.902014年9月1.201.171725.002018.252014年10月1.161.08957.001033.562014年11月1.081.21392.00421.562014年12月1.211.15191.00219.652015年1月1.14合计//6001.006780.83故，对于原告公牛发动机公司要求被告长聚机械公司支付自2014年7月11日至2015年5月14日期间的电费（含配电设施维护费）8818.36元（截止电表56486度）的诉讼请求，本院予以支持电费（含配电设施维护费）7380.93元（含配电设施维护费600.1元），超出部分不予支持。《房屋租赁合同》对于被告长聚机械公司应付水费的约定不明，根据合同约定及当地交易习惯等亦无法确定该约定的具体内容，且原告公牛发动机公司未举示充分证据证明被告长聚机械公司的实际用水量，应当承担举证不能的法律后果。故，对于原告公牛发动机公司要求被告长聚机械公司支付自2014年7月11日至2015年5月14日期间的水费1552元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。《房屋租赁合同》对租赁厂房的约定系有效约定，该合同明确约定逾期支付租金的，应当按照每天5%的标准支付违约金，原告公牛发动机公司降低标准主张违约金符合法律规定。被告长聚机械公司拒不按约定时间支付租赁厂房租金的行为构成违约，应当承担相应的法律后果。《房屋租赁合同》对于租赁办公室的约定无效，原告公牛发动机公司无权要求被告长聚机械公司按照约定支付违约金。故，对于原告公牛发动机公司要求被告长聚机械公司以2014年10月1日至2015年7月31日期间的未付租金312000元及占有使用费28000元共计340000元为基数以按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2014年10月1日至付清之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准以2014年10月1日至2014年12月31日期间的未付租金93600元为基数计算的自2014年10月1日至付清之日止的违约金、以2015年1月1日至2015年3月31日期间的未付租金93600元为基数计算的自2015年1月1日至付清之日止的违约金、以2015年4月1日至2015年6月30日期间的未付租金93600元为基数计算的自2014年4月1日至付清之日止的违约金、以2015年7月1日至2015年7月31日期间的未付租金31200元为基数计算的自2015年7月1日至付清之日止的违约金，超出部分不予支持。被告长聚机械公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第六十二条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司与被告重庆长聚机械制造有限公司于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告重庆长聚机械制造有限公司于本判决生效后十五日内返还原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司位于重庆市巴南区界石镇的2400平方米厂房、112平方米办公室（被告重庆长聚机械制造有限公司已经支付的保证金20000元在履行时直接用于抵扣租金）；三、被告重庆长聚机械制造有限公司按每月13元/平方米的标准支付原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司2400平方米租赁厂房自2014年10月1日至合同解除之日的租金、自合同解除之日至返还租赁厂房之日的占有使用费；四、被告重庆长聚机械制造有限公司按每月25元/平方米的标准支付原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司112平方米租赁办公室自2014年10月1日至返还租赁办公室之日的占有使用费；五、被告重庆长聚机械制造有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司自2014年7月11日至2015年1月10日期间的电费（含配电设施维护费）7380.93元；六、被告重庆长聚机械制造有限公司以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准支付原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司以2014年10月1日至2014年12月31日期间的未付租金93600元为基数计算的自2014年10月1日至付清之日止的违约金、以2015年1月1日至2015年3月31日期间的未付租金93600元为基数计算的自2015年1月1日至付清之日止的违约金、以2015年4月1日至2015年6月30日期间的未付租金93600元为基数计算的自2014年4月1日至付清之日止的违约金、以2015年7月1日至2015年7月31日期间的未付租金31200元为基数计算的自2015年7月1日至付清之日止的违约金；七、驳回原告重庆公牛摩托车发动机工业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7040元，公告费560元，合计7600元，由被告长聚机械公司负担（此款原告公牛发动机公司已经垫付4080元，原告公牛发动机公司在收到本判决后七日内向本院交纳案件受理费3520元，被告长聚机械公司在本判决生效后十五日内支付原告公牛发动机公司7600元，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费7040元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邱鹏程代理审判员  李庆祥代理审判员  齐海涛二〇一五年十二月二十五日书 记 员  杨小燕