广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终153号
上诉人（原审原告）：肖红明，男，1975年11月28日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。
委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南雄市江南度假娱乐中心有限公司。住所地：广东省南雄市雄州街道河南桥至三枫电站河堤。
法定代表人：伍贵林，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐载龙，广东循正律师事务所律师。
原审第三人：南雄市河堤管理所（原广东省南雄市河堤管理处）。住所地：广东省南雄市雄州街道爱民路*号。
法定代表人：潘昌胜，系该所主任。
上诉人肖红明因与被上诉人南雄市江南度假娱乐中心有限公司（以下简称江南娱乐公司）、原审第三人南雄市河堤管理所（以下简称河堤管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服南雄市人民法院(2017)粤0282民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人肖红明的委托诉讼代理人张育华、被上诉人江南娱乐公司的法定代表人伍贵林及其委托诉讼代理人徐载龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖红明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持肖红明的一审诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由江南娱乐公司负担。事实与理由：一、一审法院将本案案由定为不当得利错误，本案应定为拆迁安置补偿协议纠纷。本案双方当事人争议的是租赁合同解除后，拆迁补偿的利益由谁受益，案由应定性为拆迁安置补偿协议纠纷。一审法院将其定性为不当得利纠纷错误，应依法予以纠正。二、江南娱乐公司与河堤管理所之间签订的拆迁安置补偿协议中涉及肖红明权益的约定对肖红明有效，肖红明依法享有该权益。根据江南娱乐公司与河堤管理所之间签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》第一条第二款的约定：1、甲乙双方认同其中对构筑物、建筑物本身成本的补偿给所有权人，该所有权并不是仅指江南娱乐公司，而是指区分构筑物、建筑物的实际所有权人，且明确构筑物、建筑物系违章建筑的补偿。根据肖红明与江南娱乐公司之间签订的《项目承包合同书》第四条的约定，在经营范围内所建造的房屋归肖红明所有。因此，肖红明在承包经营期间所新建的500平方米房屋的所有权归属肖红明，该部分房屋的补偿亦应归属肖红明。一审法院认定江南娱乐公司与河堤管理所对涉及肖红明权益的约定对肖红明无效是错误的，应予以纠正。根据江南娱乐公司与河堤管理所签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》第一条第（二）项的约定，甲乙双方认同其中的安置补偿给商户，也就是说该约定经江南娱乐公司与河堤管理所确定安置补偿的收益人是实际的经营者。在本案中，肖红明通过承包项目属于实际经营者，也就是补偿协议所指向的商户。因此涉及该部分安置补偿费用中的拆迁费、空调拆装费、炉灶费依法应归属肖红明。其中经营损失费应按未经营年份的比例2:26（即1:13）的比例划分，装修费应按房屋面积的比例划分。三、肖红明对新建500平方米的房屋享有所有权，该部分拆迁补偿依法应归属肖红明。根据肖红明与江南娱乐公司签订的《项目承包合同书》第四条的约定，在经营范围内建造的房屋归肖红明所有。因此肖红明在承包经营期间所建造的500平方米房屋的所有权归属肖红明是没有任何争议的事实。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第四十二条第三款规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。因此，在本案中，河堤管理所与江南娱乐公司签订的拆迁补偿协议中包括了属于肖红明所有的500平方米房屋，因此该房屋的补偿款依法应归属于肖红明所有，一审法院判令不补偿给肖红明是错误的，应依法予以纠正。四、河堤管理所与江南娱乐公司解除《租赁合同》是属于双方协商一致解除合同，并不是政府行为。政府行为是一种行政行为，政府部门是我国的行政机关。在我国，行政机关作出的行政行为具有强制性。从一审法院查明的事实以及江南娱乐公司与河堤管理所签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》的约定内容上看，明显是江南娱乐公司与河堤管理所协商一致解除《租赁合同》的，属于平等民事主体行为，并不属于政府行为。五、退一步说，肖红明与江南娱乐公司签订的《项目承包合同书》第四条仅是约定在政府行为的前提下，江南娱乐公司自身不对肖红明补偿，但并没有约定江南娱乐公司可以将政府对肖红明的补偿据为己有，政府对肖红明的补偿依法应归属于肖红明。
江南娱乐公司辩称，一、肖红明认为本案案由应定为拆迁安置补偿协议纠纷没有事实和法律依据。该案由前提是以签订了安置补偿协议为标准，就肖红明而言，其并未与任何一方签订任何协议，所以不能以该案由提起诉讼。肖红明认为本案案由应为拆迁安置补偿协议纠纷，从另一个角度看，其是认可江南娱乐公司与河堤管理所之间签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》所涉及补偿归属于江南娱乐公司所有。肖红明在一审诉讼期间未对本案案由提出异议，故一审法院对案由的定性并无错误。二、肖红明认为其享有要求江南娱乐公司向其补偿的权益，但其引用《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》中的相关条款属于断章取义。根据合同相对性原则，该协议仅对江南娱乐公司与河堤管理所有法律效力。三、根据江南娱乐公司与肖红明签订的《项目承包合同书》第四条的约定，肖红明的经营行为已满五年，故对于属于其建造的房屋，江南娱乐公司也无需补偿。四、江南娱乐公司与河堤管理所签订《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》属于政府行为。2017年1月3日，南雄市人民政府防洪防汛部门发出公告，认定包括涉案房屋在内的相关建筑物为违章建筑，应予以拆除。在此前提下，江南娱乐公司与河堤管理所签订补偿协议，此属于政府行为，江南娱乐公司与肖红明签订的《项目承包合同书》是由于政府的原因无法履行。综上所述，一审判决认为事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
肖红明向一审法院起诉请求：1.判令江南娱乐公司偿还肖红明拆迁补偿款452850.5元，并支付按452850.5元从起诉之日起至还清之日止的利息。2.本案诉讼费用由江南娱乐公司负担。
一审法院认定事实:2005年6月30日，河堤管理所（原广东省南雄市河堤管理处）与苏里南共和国中国城大酒店股份有限公司（以下简称苏里南酒店公司）签订《租赁合同》，由苏里南酒店公司设立江南娱乐公司，租赁并独资开发由河堤管理所管理的南雄城区内河道堤防地段，经营项目为旅游、旅业、休闲、娱乐、卡拉OK、小商品、餐饮业等，期限四十年，自2005年7月1日起至2045年7月1日止。2009年10月15日，肖红明与江南娱乐公司签订《项目承包合同书》，约定由肖红明承包江南娱乐公司上述租赁地段开发的河堤第2号铺位经营餐饮业，承包期十年，自2009年10月15日起至2019年10月14日止。其中合同第四条约定，在经营范围所建造的房屋归乙方（肖红明）所有。若因政府行为使乙方未经营满五年则甲方（江南娱乐公司）应按房屋折旧标准补偿给乙方作为投资损失。如已满五年以后则甲方不负责补偿折旧费和搬迁费，合同还对其它事项作了约定。合同签订后，肖红明依约在双方约定的地段约500平方米面积土地上自建篷房经营餐饮业。
2017年1月3日，南雄市人民政府防汛防旱防风指挥部发布通告，称河南桥下至三枫电站路段河堤上所有建筑物，未按水务、规划等部门规定违章兴建，存在极大的防洪、消防等安全隐患，根据《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，按照“谁设障、谁清除”的原则，限业主三个月内自行清除，逾期不清除的，将由有关部门依法组织强制清除，所产生的费用和损失由设障者承担。2017年6月22日，河堤管理所与江南娱乐公司经协商，达成《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》，约定由河堤管理所补偿江南娱乐公司相关损失4686199.32元（包括基础设施投入补偿、违章建筑物、构筑物补偿及扣除乙方应当缴纳的费用）。
一审诉讼期间，肖红明自行拆除了其经营场所内的建筑物。本案经一审法院调解，双方各持已见，未能达成协议。但河堤管理所表示其自愿补偿包括搬迁费、空调拆迁费、炉灶拆迁费、经营损失安置费等所有费用在内共计10万元给肖红明。
一审法院认为，本案系不当得利纠纷。案件争议的焦点是：江南娱乐公司所获得补偿款是否属于不当得利。
江南娱乐公司与河堤管理所签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》，其效力仅及于合同双方当事人，对合同外第三方无约束力。江南娱乐公司依据该协议获得的补偿款属于合同履约赔偿金性质，并非肖红明所称属不当得利。即使按肖红明与江南娱乐公司签订的《项目承包合同书》，该合同第四条约定，在经营范围所建造的房屋归肖红明所有。若因政府行为使肖红明未经营满五年，则江南娱乐公司应按房屋折旧标准补偿给肖红明作为投资损失。如已满五年以后则江南娱乐公司不负责补偿折旧费和搬迁费。肖红明实际经营已八年，按合同约定肖红明也不能获得赔偿。故肖红明以江南娱乐公司所获利系不当得利为由，要求江南娱乐公司返还，无事实和法律依据，该院依法不予支持。
江南娱乐公司表示自愿补偿包括搬迁费、空调拆迁费、炉灶拆迁费、经营损失安置费等所有费用在内共计10万元给肖红明，属当事人在法律范围内处分自己的权利，该院予以认可。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三第二款的规定，于2017年11月23日作出（2018）粤02民终153号民事判决：一、南雄市江南度假娱乐中心有限公司应于判决生效之日起十日支付肖红明100000元。二、驳回肖红明的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8093元，由肖红明负担6093元，南雄市江南度假娱乐中心有限公司负担2000元。
本院二审期间，肖红明提供了如下证据：一、由河堤管理所盖章确认的《建筑设施情况明细表》，该表记载内容为：餐饮店信息：湖南大碗菜；经营业主：肖红明；建筑总面积458.8平方米；板房面积458.8平方米；雨棚面积91.76平方米；房间数量13；附属设施土堤内坡砖砌0.4米高挡土墙、水池S23.8；空坪硬化面积471.64平方米；建筑设施物权情况肖红明，拟证明上述数据是经河堤管理所以及江南娱乐公司法定代表人伍贵林确认认可后作为拆迁补偿的依据；二、欧仔出具的《证明》，拟证明涉案商铺曾租赁给欧仔经营使用，后欧仔以38000元的价格转让给肖红明租赁。肖红明经营湖南大碗菜期间修建的所有设施均由肖红明自行投资兴建。江南娱乐公司则提供了其与案外人肖志雄于2006年3月30日签订的《项目承包合同》，该合同第十条约定：乙方（肖志雄）不得损坏甲方（江南娱乐公司）的所有绿化和公用设施（包括护栏、简易房屋、卫生间、水电、雨棚、空地硬化和河边道路等），以及江南娱乐公司收取肖志雄房租及水电费的单据，拟证明涉案商铺在租赁给肖红明之前已有建筑物存在。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于肖红明提供的上述证据，江南娱乐公司对于其真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证实其证明目的。对于江南娱乐公司提供的证据，肖红明认为肖志雄与江南娱乐公司是于2006年签订《项目承包合同》，而其与江南娱乐公司是于2009年签订《项目承包合同书》，足以证明其与江南娱乐公司签订《项目承包合同书》时，肖志雄与江南娱乐公司之间签订的《项目承包合同》早已解除，该合同不能证实肖红明在租赁涉案商铺前已有建筑物存在。对于肖红明与江南娱乐公司提供证据的真实性、合法性，本院均予以确认。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
另查明：依照江南娱乐公司与河堤管理所签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》的约定，涉案商铺的补偿标准为：简易篷房350元/平方米、砖瓦房500元/平方米、铁皮棚200元/平方米、搬迁费2000元/户、空调拆装费320元/台、炉灶费2000元/户、安置费25元/月/平方米、装修费200元/平方米、硬化空坪65元/平方米。一审诉讼期间，肖红明依照《建筑设施情况明细表》所确认的涉案租赁物情况(具体内容为：建筑总面积458.8平方米；板房面积458.8平方米；雨棚面积91.76平方米；房间数量13；空坪硬化面积471.64平方米),以及上述补偿标准，确定其要求补偿的项目为：板房补偿款160580元(458.8平方米×350元/平方米)、装修补偿款91760元(458.8平方米×200元/平方米)、雨棚补偿款18352元(91.76平方米×200元/平方米)、硬化空坪补偿款30656元(471.64平方米×65元/平方米)、搬迁费2000元、空调拆装费4160元(13台×320元/台)、安置费34410元(458.8平方米×25元/月×3个月)、炉灶费2000元，共计343918.6元，扣减其自行确认的折旧费用15820元后，金额为328098.6元，遂将其诉讼请求金额由452850.5元变更为328098.6元。
再查明：依照江南娱乐公司与河堤管理所签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》的约定，对于建筑物、构筑物的补偿给付所有权人，对于安置补偿给付商户。对于包括涉案商铺在内的所有租赁商铺的基础设施补偿为1096097元，扣减折旧费用后（按30%折旧率计算），金额为767267.9元；对于建筑物及搬迁安置部分的补偿为4268730.5元，扣减折旧费用20万元后，金额为4068730.5元。
本院认为，肖红明与江南娱乐公司之间签订的《项目承包合同书》在履行过程中，因租赁物被政府勒令拆除，导致租赁合同因不可抗力因素而无法继续履行，之后双方因租赁物被拆除而获得的补偿款归属问题产生争议，即双方是因租赁合同当事人之间的权利义务关系以及合同终止后的后续处理问题产生纠纷，因此，本案案由应定为房屋租赁合同纠纷，一审法院认定本案案由为不当得利纠纷不当，本院予以纠正。而房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项存在争议而产生的纠纷，其是指拆迁人与被拆迁人之间就拆迁安置合同的履行发生争议而产生的纠纷，双方当事人应为拆迁人与被拆迁人，而本案肖红明与江南娱乐公司之间并非拆迁人与被拆迁人的关系，而是承租双方的关系，因此本案案由不应定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，肖红明对本案案由所提出的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对肖红明上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：一、江南娱乐公司是否应向肖红明支付补偿款。二、肖红明应享有的补偿金额如何认定。
一、关于江南娱乐公司是否应向肖红明支付补偿款的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据现有证据，肖红明在租赁土地上既自建有房屋等设施，又租赁原江南娱乐公司建造的房屋等设施使用，因此，其对涉案商铺既有部分所有权，又有部分用益物权。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产、应当依法给予拆迁补偿、维护被征收入的合法权益……”、第一百二十一条：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”的规定，肖红明作为被征收房屋的所有权人及用益物权人，有权获得相应补偿。虽然肖红明与江南娱乐公司签订的《项目承包合同书》约定，若因政府行为使肖红明经营未满五年则江南娱乐公司应按房屋折旧标准补偿给肖红明作为投资损失，如已满五年以后则江南娱乐公司不负责补偿折旧费和搬迁费。但因本案涉及的补偿款属政府支付，并非江南娱乐公司，且根据《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》的约定，补偿款的支付对象明确为建筑物的所有权人及承租商户，因此，作为涉案商铺的所有权人及用益物权人的肖红明，江南娱乐公司理应向其支付合理补偿。
二、关于肖红明应享有的补偿金额如何认定的问题。肖红明作为涉案商铺的所有权人及用益物权人，可以参照河堤管理所支付给江南娱乐公司的补偿获得属于其自身的补偿。一审诉讼期间，肖红明依据盖有河堤管理所公章的《建筑设施情况明细表》所确认的涉案租赁物情况、江南娱乐公司与河堤管理所签订的《解除〈租赁合同〉后有关损失的补偿协议书》，以及作为该协议书附件的《补偿清单一（基础设施部分）》、《补偿清单二（建筑物及搬迁安置部分）》所确定的补偿原则、价格，计算出涉案租赁物的补偿价格为328098.6元。由于江南娱乐公司所获得的补偿款已经扣除了折旧费用，因此其应支付给肖红明的补偿款不应再次进行折旧抵扣。由于涉案商铺已被拆除，无法现场确认租赁物的权属及新旧程度，但综合双方提供的证据，可以证实江南娱乐公司与肖红明在涉案铺位所在地均修建有房屋等设施，考虑到江南娱乐公司所建房屋等设施是建于2007年之前，时间较之肖红明所建房屋长，折旧程度高，本院酌定肖红明享有涉案房屋补偿款的金额为20万元，其余部分归属于江南娱乐公司。
综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。肖红明的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持。理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条第三款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销南雄市人民法院(2017)粤0282民初951号民事判决第二项;
二、变更南雄市人民法院(2017)粤0282民初951号民事判决第一项为：南雄市江南度假娱乐中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付肖红明20万元;
三、驳回肖红明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8093元，由南雄市江南度假娱乐中心有限公司负担3577元，肖红明负担4516元。一审案件受理费已由肖红明预交，由一审法院清退3577元给肖红明，南雄市江南度假娱乐中心有限公司应向一审法院交纳一审案件受理费3577元。
二审案件受理费6593元，由南雄市江南度假娱乐中心有限公司负担2914元，肖红明负担3679元。二审案件受理费已由肖红明预交，由本院清退2914元给肖红明，南雄市江南度假娱乐中心有限公司应向二审法院交纳二审案件受理费2914元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 刘 茜
审判员 黄颖红
二〇一八年五月十日
书记员 江伟炜