江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终130号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾金泉，男，汉族，1974年10月8日出生，户籍地：寻乌县，现住寻乌县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西省吉水房地产开发有限责任公司，住所地：江西省吉安市吉水县文峰大道586号。
法定代表人：王发强，该公司经理。
委托诉讼代理人：肖长沅，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：周祥毅，江西公仁律师事务所实习律师，特别授权代理。
上诉人曾金泉因与被上诉人江西省吉水房地产开发有限责任公司（下称“吉水房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服寻乌县人民法院（2017）赣0734民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾金泉上�请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决被上诉人按总房屋总价款的0.01%支付违约金显失公平。1、《赣州市商品房买卖合同》（下称合同）版本是由被上诉人提供的格式合同，其内容已经确定下来，上诉人作为购买者根本没有权利与被上诉人对《合同》的相关条款进行公平协商，更无法对合同内容讨价还价。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。但是，在签署该《合同》时，被上诉人根本没有对上诉人解释说明《合同》条款，未尽到法律规定的说明解释义务；2、根据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《合同》中关于违约金的条款明显有两种不同的义务，只要涉及到被上诉人违约应当承担违约责任的条款，均是约定被上诉人按总房屋总价款的0.01%向上诉人支付违约金，但涉及到上诉人作为买受人违约应当承担违约责任的条款，却都是约定按日向被上诉人支付应付款万分之五的违约金，上诉人、被上诉人承担的违约责任不一样，被上诉人在违约的情形下承担的违约责任比上诉人明显轻微，对上诉人显失公平。在双方对该条款产生争议时，应当依法作出不利于提供格式条款一方的解释。本案可以按《合同》的约定由被上诉人以上诉人购买房屋总房款的万分之五按日向上诉人支付违约金。二、一审法院支持被上诉人要求上诉人支付面积差价的反诉请求没有法律依据。首先，被上诉人的该请求超过了诉讼时效，在上诉人和被上诉人交房时，被上诉人已经对该房屋进行了测量，被上诉人应当知道该房屋超出合同面积0.91平方米，但是，被上诉人却一直没有向上诉人主张补差。被上诉人交房至今已有7年多之久，已经超过2年诉讼时效的规定，依法应当驳回。其次，被上诉人的反诉请求没有法律依据。反诉的目的在于抵消或吞并本诉原告的诉讼请求。被上诉人的反诉根本不能抵消或吞并本诉原告的诉讼请求，两个诉求根本不是基于同一个法律事实。被上诉人的反诉是另外的诉。
吉水房地产公司辩称，一、一审法院判决曾金泉按房屋总价款的0.01%支付违约金具有事实和法律依据。1、签订合同时上诉人反复阅读理解并签字确认，经房管部门备案监督，不存在显失公平的情况，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该条款也不存在上诉人所说理解上的差异。2、根据涉案合同第五条之约定，上诉人是通过支付部分首付款，剩余申请按揭贷款方式付款，在贷款未清偿之前，在办理产权登记证抵押之前，是由被上诉人为剩余房款的按揭提供担保，逾期办理相关权证实际上未对上诉人造成任何实际损失。3、造成上诉人所购房屋的相关权证未能如期办理的责任在上诉人，与被上诉人无关。上诉人并未按照合同约定提供相关资料并配合被上诉人完成相关权证的办理。二、被上诉人依据合同要求上诉人结算房屋差价，与上诉人依据合同诉请要求支付逾期办理相关权证的违约金，二者都是依据房屋买卖合同所引起的纠纷，符合反诉的构成要件。另依据该商品房买卖合�第六条约定：按产权登记面积结算房价款，因上诉人迟迟不提供完备资料，致使产权权证未能办理，房屋差价一直未能支付，同时商品房买卖合同也没有约定房屋差价的具体支付期限，上诉人在一审答辩时未提出诉讼时效抗辩，上诉人关于反诉的上诉理由没有不能成立。
曾金泉向一审法院起诉请求：1、依法裁定被告按购房合同第九页第十七条关于产权登记的全条约定，从诉讼之日起30天内为原告办好《房屋所有权证》及《建设用地使用权证》或《不动产权证书》，并同时支付原告违约金112513元；2、诉讼费由被告承担。
吉水房地产公司向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人支付购房合同与房管局实测面积差的购房款1767元；2、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2009年12月23日，曾金泉与吉水房地产公司签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定，曾金泉购买水榭花都的房屋，合同面积为128.46平方米，成交金额为287054元，双方约定房屋交付后房屋面积按产权登记面积为准，面积差价款多退少补。合同签订后，原告已完成房款交付，被告将房屋交付原告使用。后来经寻乌县房管局实测面积为129.37平方米，超出合同面积0.91平方米。2010年1月27日曾金泉交付15418元办证费给吉水房地产公司寻乌分公司，但房权相关证件一直未予办理。2017年5月22日曾金泉具状诉至一审法院，要求吉水房地产公司办理相关房产权证并支付违约金112513元。2017年7月5日吉水房地产公司提出反诉，要求曾金泉支付面积差价房款1767元。经开庭审理，吉水房地产公司同意庭后办理房产权相关证件，之后吉水房地产公司因房屋还在按揭阶段只将办好的房权证件复印件拿给曾金泉。
一审法院�为，本案本诉原、被告和反诉原、被告均认可双方订立的商品房销售合同，除诉争内容外基本已经执行完毕，说明当事人双方均意思表示一致，本案涉及的商品房销售合同合法有效，双方均应按合同规定的权利义务内容执行。在本诉中，本诉被告虽然在诉讼过程中为本诉原告办理好了相关证件，但也说明本诉被告确实未按合同第十七条关于房屋产权登记的约定按时给本诉原告办理相关证件，出卖人未在上述约定时间办理相关证件，应按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。本诉原告在庭审时提出该违约金应按每日已付房价款的0.01%计算。依据合同约定，没有设定按每日计算违约金，该理由不成立。吉水房地产公司未能提供本诉原告没有提交相关证件导致办证不能的证据，同时本诉原告未能提供证据证实本诉被告迟缓办理房权证件造成损失，故在本诉中，根�《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条的规定，本诉被告应按约定向本诉原告支付违约金，即已付房款的0.01%。在反诉中，双方对面积确认和面积差异处理的约定，“双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但每平方米价格不变，房价款总额按产权登记面积调整，多退少补”。该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第14条的规定，同时双方均认可现房管局实测面积129.37平方米，故反诉被告曾金泉房屋面积有0.91平方米的差异，根据合同约定，曾金泉还应支付反诉原告房屋总价款差额1767元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（8）项，《�高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决：一、本诉被告江西省吉水房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三日内按房屋总价款287054元的0.01%支付违约金给本诉原告曾金泉；二、反诉被告曾金泉在本判决生效之日起三日内向本诉原告江西省吉水房地产开发有限责任公司支付房屋总价款差额1767元；三、驳回本诉原告曾金泉的其他诉讼请求。
综上第一、二项可以对除，余额仍应由曾金泉支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2550元，由被告江西省吉水房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告曾金泉负担。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。二审对一审查明的事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点：1、本案能否适用案涉《商品房买卖合同》第十七条关于出卖人逾期办理房屋产权登记应按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金的约定，要求被上诉人支付违约金；2、一审法院判决支持被上诉人的反诉请求是否有法律依据。
对于第一个争议焦点。案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记，在买受人配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》；逾期超过180日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，上诉�仅提交其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，没有提交“水榭花都”小区其他买受人签订的《商品房买卖合同》，且违约金计算标准0.01%是在填空栏加上去的，上诉人认为合同关于出卖人逾期办理房屋产权证违约金计算标准0.01%的约定是格式条款，本院不予采信。即使当事人关于出卖人逾期办理房屋产权证的违约金计算标准0.01%的约定是格式条款，该约定也不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，更不存在合同无效的法定情形，应当认定该约定合法有效。被上诉人按房屋总价款的0.01%支付违约金的约定，不存在理解上的分歧，没有两种以上的解释。上诉人与被上诉人于2009年12月23日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。如上诉人认为出卖人逾期办理房屋产权证按0.01%计算违约金的约定不合法，则上诉人应该在合同签订后的合理期限内提出异议，但是，上诉人没有提交其向被上诉人提出异议的证据，故应当认定上诉人对按0.01%计算违约金的约定是接受的。一审法院判决被上诉人按房屋总价款的0.01%支付逾期办证的违约金，具有事实和法律依据，不存在显失公平的情形，本院予以支持。
对于第二个争议焦点。被上诉人反诉要求上诉人支付房屋面积差的购房款1767元，是基于双方当事人存在商品房买卖合同关系提出的，与上诉人本诉诉请要求被上诉人支付逾期办证的违约金，属于同一法律关系和同一份合同，符合反诉的构成要件。案涉《商品房买卖合同》第六条约定：……面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受�有权退房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……。因此，一审法院判决支持被上诉人的反诉请求，具有事实和法律依据。上诉人在一审期间并未提出被上诉人的反诉请求已超过诉讼时效的答辩意见，视为上诉人对被上诉人反诉请求的诉讼时效没有异议，上诉人应当按照合同约定和法律规定支付房屋面积差的购房款1767元。
综上所述，曾金泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2550元，由上诉人曾金泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
审 判 员 彭 莉
二〇一八年三月一日
代理书记员 曾希希
代理书记员 曾 慧