黑龙江省五常市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五商初字第695号
原告五常市诚信物业管理有限公司，住所地五常市山河镇铁路街。
法定代表人关朝辉，经理。
委托代理人姜福，住五常市。
被告史志贵，住五常市。
委托代理人包玉国，哈尔滨市香坊区向阳法律服务所法律工作者，住五常市。
原告五常市诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业公司）诉被告史志贵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人关朝辉及委托代理人姜福，被告史志贵及其委托代理人包玉国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诚信物业公司诉称：2008年10月五常市山河镇政府与原告诚信物业公司签订了物业服务委托合同，由原告诚信物业公司对山河镇休闲广场小区进行管理和服务。同时约定2004年至2009年4月15日前的闲置房屋业主应缴纳的取暖费，商服按30%收取，由诚信物业公司收取；诚信物业公司对该小区管理至今；被告史志贵系该小区的业主，其在该小区拥有商服楼总面积为4004.945平方米。截至2015年4月15日，史志贵应向诚信物业公司缴纳取暖费1，218，305.79元，物业费288，356.40元，并支付滞纳金335，681.97元；史志贵于2013年缴纳人民币180，000元，尚欠1，662，344.16元；另小区2014年进行了分户改造，史志贵应支付分户改造费120，148.35元。现诉至法院请求史志贵应给付诚信物业公司各种费用及滞纳金共计1，782，492.51元，诉讼费用由史志贵负担。
被告史志贵辩称：对诚信物业公司起诉涉及的房屋面积无异议，对原告起诉的取暖费数额有异议，只同意给2011年至2015年四个取暖期的取暖费，其中第四年度即2014年度的取暖费按30%给付，标准按每平方米39元；对于物业费、滞纳金、分户改造费不同意给付；2011年前物业费及取暖费没人收取，起诉已超过诉讼时效，因此被告同意给付使用热能后的物业费。
在本院开庭审理过程中，诚信物业公司、史志贵为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告诚信物业公司举示证据如下：
证据A1.物业服务委托合同书。拟证明原告有该小区管理权，有权收取管理费。经质证，史志贵对该证据的真实性无异议，对原告证明事实有异议，认为山河镇政府委托原告进行管理，但山河镇政府无权决定收费。本院认证意见为，史志贵异议理由不成立，故对该证据予以采信。
证据A2.企业法人营业执照、组织机构代码证各一份。拟证明原告主体资格。
证据A3.小区用户平面图一份。拟证明被告在原告管理范围内的商服面积。
证据A4.五政发（2009）69号文件。拟证明供热每平方米收取39元。
证据A5.2013年7月27日、9月20日收据二份。拟证明被告2013年交纳物业费18万元。
证据A6.依原告申请法院调取的证据：山河房产发放私人房证登记。拟证明被告在2004年3月至4月取得以上房屋所有权。
经质证，史志贵对证据A2—A6无异议，本院对证据A2—A6予以采信。
证据A7.关于请示调整物业服务费的申请及五政发（2006）67号政府文件。拟证明物业费及取暖费的收取标准。经质证，史志贵对该证据中的调整物业服务费的申请有异议，认为应由政府批文，本院认证意见为史志贵异议理由不成立，本院对该证据予以采信；史志贵对五政发（2006）67号文件无异议，本院认为该证据与本案无关联，故对该证据不予采信。
证据A8.物价局五价字（2004）30号文件、五价字（2007）20号文件。拟证明物业费及取暖费的收取标准。经质证，史志贵对该组证据的真实性无异议，但认为2011年以前，被告商服内未安装供热设备，故不应交损耗费，本院认证意见为，结合案件事实，证据五价字（2007）20号文件与本案无关联，故不予采信；对五价字（2004）30号文件，被告史志贵对其真实性无异议，但认为应按政府定价收取物业费，本院认为被告异议理由成立，故本院对该证据的真实性予以采信。
被告史志贵举示证据情况如下：
证据B1.2004年1月8日拍卖成交确认书。拟证明被告2004年1月8日通过拍卖程序取得争议房屋的所有权。经质证诚信物业公司对该证据无异议，本院予以采信。
证据B2.（2004）哈民二初字第62号判决书，（2007）黑民一终字第199号判决书，（2004）哈民二初字第57号判决书，（2005）黑商终字第30号判决书、（2004）哈民二初字第68号判决书，（2005）黑商终字第54号判决书，（2011）民申字第681号裁定书。拟证明拍卖获得房屋所有权后，房屋开发商向法院提起诉讼要求被告把房屋退回，后经各级法院审理，2011年6月28日最高法院确认房屋归被告所有，被告取得真正的使用权。2011年以前，房屋所有权属于争议期间。经质证，诚信物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，本院认证意见为，该组证据与本案没有关联性，本院对该组证据不予采信。
证据B3.照片二张、秀章食品厂证明一份。拟证明被告购房时休闲广场商服没有暖气。经质证，诚信物业公司认为该证据不能证明史志贵商服楼没有暖气，本院认证意见为，原告异议理由成立，且该证据与本案没有关联性，故本院对该证据不予采信。
证据B4.黑龙江省盛鑫建工集团有限公司证明、营业执照、机构代码证各一份。拟证明被告商服暖气是该公司2011年8月份安装完的。经质证，诚信物业公司对该组证据的真实性及关联性均有异议，认为2011年8月安装暖气与原来是否有暖气没有必然联系，本院认为，诚信物业公司异议理由成立，本院对该证据不予采信。
证据B5.照片四张。拟证明原告行使小区管理过程中没有尽到物业服务责任，原告要求支付管理费没有法律依据。经质证，诚信物业公司对该证据有异议，认为证据取得的时间不清楚，且小区垃圾是由城建部门清理，该证据不能证明诚信物业公司没有尽到物业服务义务，本院认证意见为，该组证据系史志贵在诉讼期间拍照取得，不足以证明其反驳的事实，本院对该证据不予采信。
证据B6.证人郭某甲、郭某乙出庭作证。证人郭某甲证实2005、2006年史志贵房屋下来了，但没有暖气片，史志贵让证人找开发商吕学均要暖气片，证人找时吕学均不在，其他人员不给，证人硬某某的，公安局让查的，吕学均卖的所有房屋都没有暖气片；最后证人把暖气片拉回来了，放在空的房子里了；这些暖气是原来商服内的，开发商都给卸下来的，我给要回来的；当时证人想看别人家有多少暖气，结果都没有暖气。证人郭某乙证实2005年郭某甲找到证人让某某，证人找某某，将70多组暖气片从库房拉到商服房里，当时商服房里没有暖气；证人不知道给谁拉的暖气。经质证，诚信物业公司对该组证据有异议，认为与本案没有关联性，本院认证意见为诚信物业公司异议理由成立，本院对二证人的证言不予采信。
经本院审理查明：2008年10月20日，五常市山河镇政府与诚信物业公司签订了物业服务委托合同，约定：由（乙方）诚信物业公司对山河镇休闲广场小区进行服务和管理，小区内的空屋住宅自2004年至现在的取暖费由乙方收取作为取暖费的补偿，1-2楼商服按文件收取30%的热能补偿费，委托期限为一年，自2008年10月20日起至2009年4月20日止；乙方负责向业主和物业使用人收取取暖费，按月收取电费、卫生费，但必须按国家标准收取，作为乙方应得的报酬和费用。合同签订后，诚信物业公司对该小区进行物业服务和管理至今；史志贵于2004年1月8日，通过黑龙江中大拍卖有限公司拍卖取得，并于2004年3月31日、2004年4月2日分别实际取得位于五常市山河镇铁路街休闲广场小区的总面积为4004.95平方米的一带二商服房的所有权；按照2009年9月27日五政发（2009）69号五常市人民政府关于调整供热价格的通知，商服用房应按建筑面积每平方米收取39元；2004年9月30日五常市物价局五价字（2004）30号文件关于五常市城镇居民楼物业服务收费暂行规定，将工商业用房物业服务收费标准调整到每月每平方米（建筑面积）基准价0.30元；2011年9月13日经诚信物业公司申请，五常市物业服务办公室同意物业服务费每平方米收0.50元，按建筑面积收取；史志贵于2013年7月27日、2013年9月20日委托案外人向诚信物业公司交纳款项共计18万元，收据分别载明收款方式为暂收，交款单位为王永利。现诚信物业公司请求史志贵给付2004年度至2015年4月15日取暖费、物业服务费及逾期付款损失共计1，782，492.51元。
本院认为：原告诚信物业公司与五常市山河镇人民政府签订《物业服务委托合同》后，原告按合同约定履行了供热和管理服务，合同期限届满后，诚信物业服务公司虽与山河镇休闲广场小区业主之间未签订合同，但诚信物业公司对该小区连续多年实施供暖及物业服务，并依据相关规定向小区业主收取物业服务费和取暖费，被告史志贵的商服楼位于该小区内，且有史志贵向诚信物业公司交付的18万元费用的事实，故双方形成事实上的供热及物业服务合同关系；在诚信物业公司已提供了供热和物业服务的情况下，史志贵理应履行相应的交费义务。归纳本案争议焦点为：一、2011年以前的取暖费及物业服务费是否超过诉讼时效。史志贵抗辩称2011年以前的取暖费及物业费因诚信物业公司没有找被告催要过，因而超过诉讼时效，诚信物业公司称其一直在主张权利，但未提供证据予以证明，本院认为双方之间没有合同约定，取暖费应按照《黑龙江省城市供热条例》第四十四条规定：“未实行热计量收费的用户应当于供热期前向供热单位交纳不少于50%的热费，剩余热费应当于每年12月31日前向供热单位交纳。”物业服务费的交纳参照此规定及行业惯例，亦应按照每年的12月31日前交纳，即每一年度取暖费及物业服务费应系可分割的若干个别债务，且为按年履行、履行期限互不相同、相对独立的债务，并不属于“同一债务分期履行”的情形，其诉讼时效的起算点应从每一期应交取暖费及物业服务费的履行期限届满日的次日开始计算，因此诚信物业公司的诉请中部分已过两年的诉讼时效期间，本院对史志贵关于诚信物业公司主张的2011年以前的取暖费、物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见予以采纳；关于诉讼时效的起算，双方当事人对诚信物业公司提供的两张收据予以确认，史志贵于2013年7月27日、2013年9月20日共交纳18万元，在诚信物业公司没有提供证据证明其在此之前曾向史志贵主张权利的情况下，诉讼时效应从2013年7月27日起开始中断，即2011年及2012年的费用构成诉讼时效中断，而非所有的债权均产生诉讼时效的中断，诚信物业公司关于史志贵交纳上述两笔费用的事实证明不超过诉讼时效的主张部分成立，故2011年度之前因史志贵未交纳费用所形成的债权，至原告起诉之日事实上已超过两年的诉讼时效，诚信物业公司丧失胜诉权。
二、关于诚信物业公司主张物业服务费是否有依据。史志贵抗辩称，诚信物业公司怠于行使管理权，对史志贵商服楼门前垃圾、杂草未进行清理，诚信物业公司没有物价部门批准的收费标准和收费手续，诚信物业公司的该部分主张无法律依据，且史志贵没有享受到物业服务，故史志贵不应支付物业服务费。本院认为诚信物业公司提供的企业法人营业执照载明经营范围为住宅小区、住宅楼物业管理，在2011年9月13日诚信物业公司向五常市物业管理办公室提交的关于请示调整物业服务费的申请中，五常市物价管理办公室批示意见为：同意物业服务费每平方米收0.50元，按建筑面积收取；该两份证据足以证明诚信物业公司收取服务费是经过物价部门批准的，同时史志贵抗辩其没有接受到物业服务，物业公司没有尽到管理义务，但其提供的照片系诉讼过程中所拍，不能如实反映原告四年来的物业服务全过程，且史志贵又没有提供其他证据予以佐证，故史志贵的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。对诚信物业公司主张的自2011年度至2014年度共计四个年度的取暖费及物业服务费的请求，本院予以支持。
三、关于是否应支付滞纳金问题。
被告史志贵抗辩称诚信物业公司向其收取物业服务费、取暖费的滞纳金没有依据，因原、被告之间没有形成书面的供热及物业服务合同，没有约定违约条款，按照实际服务原则双方也没有约定违约金条款，违约金是在履行合同有过错的前提下给相对人造成损失，而原告并未提供其受到损失的证据，该请求不应予以支持。诚信物业公司认为其提供了物业服务活动，史志贵作为业主应当承担按时履行交纳取暖费、物业服务费的义务，不履行即应承担法定责任，每年12月31日交纳取暖费是法定的，原告请求给付取暖期结束后即次年的4月15日之后的滞纳金不违反法律规定；同时诚信物业公司认为其主张的滞纳金是要求被告承担的赔偿损失的义务，即被告违反给付金钱义务后给原告造成的损失，故原告主张按应付金额的日0.175‰计算（中国人民银行贷款基准利率）符合《中华人民共和国合同法》107、113条规定。本院认为原、被告间对违约金及标准无明确约定，但史志贵逾期交付物业服务费、取暖费的行为客观上给诚信物业公司造成了相应损失，其应负有赔偿义务，故原告主张按《中华人民共和国合同法》第107、113条规定支付日0.175‰利息的请求中的2011年以后的逾期付款利息部分，本院予以支持，各年度费用的逾期利息应自该下一年的4月16日起计算至2015年4月15日，并同时给付自2015年4月16日起至本判决生效之日止的利息。
四、关于分户改造费。诚信物业公司主张，2013年5月其对小区进行了分户改造，史志贵是受益人，且授权他人打开房屋，接受了原告进行改造工作，理应支付改造费用；史志贵对此抗辩，分户供暖是主管线改动，其费用按原告与山河镇人民政府签订的合同约定，应由政府承担，且诚信物业公司的改造并未取得相关人员的同意或许可，不符合《中华人民共和国物权法》76条的规定，故该费用史志贵不应承担。本院认为，诚信物业公司与史志贵或该小区的业主间对分户改造事宜及费用没有书面约定，且史志贵不予认可，诚信物业公司的该主张无事实及法律依据，故本院不予支持。
五、关于史志贵已给付18万元的认定。诚信物业公司认为史志贵于2013年给付的18万元，是其给付的物业费，但没约定是交哪一年的。史志贵抗辩系暂时交点儿取暖费。本院认为，史志贵的此两笔交款只注明暂收，均未明确交付的系哪一年度的何种费用，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当时人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的费用；（二）利息；（三）主债务。”本院认定为该款项先抵充2011年度费用的逾期付款利息，剩余部分抵充该年度的取暖费及物业服务费。
史志贵关于2014年度将商服房的暖气关闭，应按30%支付取暖费的抗辩，诚信物业公司否认史志贵请求关闭暖气，且原告认为史志贵的商服房停止供热对其他用户是有影响的。本院认为，史志贵虽称提出停止供热，但未提前进行申请，诚信物业公司只是事后知道史志贵单方关闭暖气，因此史志贵的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，对诚信物业公司请求的合理部分，本院予以支持，即1.2011年度：（1）取暖费4004.95平方米×39元＝156，193元；（2）物业费4004.95平方米×0.30元×9个月＋4004.95平方米×0.50元×3个月＝16，821元；（3）2011年4月16日至2013年7月27日逾期付款利息：173，014元×0.175‰×833天＝25，221元；至2013年7月27日尚欠取暖费、物业服务费173，014元-（80，000元-25，221元）＝118，235元；2013年7月28日至2013年9月20日逾期付款利息：118，235元×0.175‰×54天＝1，117元；至2013年9月20日尚欠取暖费、物业服务费118，235-（100，000-1，117）＝19，352元；自2013年9月21日至2015年4月15日逾期付款利息19，352×0.175‰×571天＝1，934元。故史志贵交纳的18万元对2011年应支付的取暖费及物业服务费及逾期付款利息抵充后，史志贵尚欠该年度取暖费、物业服务费19，352元，应支付逾期付款利息1，934元。2.2012年度：（1）取暖费4004.95平方米×39元＝156，193元；（2）物业费4004.95平方米×0.50元×12个月＝24，030元；（3）逾期付款利息（156，193＋24，030）×0.175‰×30天×12个月×2年＝22，708元。3.2013年度：（1）取暖费4004.95平方米×39元＝156，193元；（2）物业费4004.95平方米×0.50元×12个月＝24，030元；（3）逾期付款利息（156，193＋24，030）×0.175‰×30天×12个月＝11，354元。4.2014年度：（1）取暖费4004.95平方米×39元＝156，193元；（2）物业费4004.95平方米×0.50元×12个月＝24，030元。对史志贵的有理辩解，本院予以采纳。因原告诚信物业公司的诉讼请求金额未全部予以支持，对超出本院支持诉讼请求部分的案件受理费应由原告自行负担。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百八十四条、第一百八十二条，关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《
一、被告史志贵给付原告五常市诚信物业管理有限公司2011年度所欠物业服务费及取暖费19，352元，给付2012年至2014年物业服务费72，090元、取暖费468，579元，共计人民币560，021元，此款于本判决生效之日起十日内给付；
二、被告史志贵给付原告五常市诚信物业管理有限公司逾期付款利息35，366元（利息计算至2015年4月15日），并同时给付至本判决生效之日止的利息，此款于本判决生效之日起十日内给付；
三、驳回原告五常市诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20，842元，由被告史志贵负担9，754元，由原告五常市诚信物业管理有限公司自行负担11，088元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 赵桂华
代理审判员 高贺林
代理审判员 程 威
二〇一五年十一月九日
书 记 员 夏俊峰