福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终288号
上诉人（原审被告）福建省莆田市××树食品有限公司，住所地福建省莆田市涵江区苍林工业园区（塘池路288号），组织机构代码证代码76857160-1。
法定代表人李任，执行董事兼总经理。
委托代理人黄志兴，福建京莆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建省莆田市京凤食品饮料有限公司，住所地福建省莆田市涵江区涵西办苍林村（综合楼），组织机构代码证代码61185031-1。
法定代表人胡德嘉，总经理。
委托代理人陈建飞、李植，福建大涵律师事务所律师。
原审被告孙艳梅，女，1962年11月1日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。
上诉人福建省莆田市××树食品有限公司（以下简称××树公司）因与被上诉人福建省莆田市京凤食品饮料有限公司（以下简称京凤公司）、原审被告孙艳梅房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年6月2日，案外人陈德麟与蔡金国签订一份《股份协议》，约定由京凤公司无偿提供6.5亩土地使用权供二人拟合资开办的鑫利艺术框业有限公司使用，使用期限10年。2004年10月8日，京凤公司股东蔡金国与案外人陈德麟将在京凤公司坐落于莆田市涵江区苍林工业区的土地上合作基建厂房约1000平方米及其前面空地1000多平方米、厂房后指定的一处厕所和员工食堂用地出租给孙艳梅与案外人杨书官、魏称生，作为××树公司生产使用，时双方签订一份《厂房租赁协议书》，约定租赁期限4年，即自2004年11月1日起至2008年10月30日止。2008年10月29日，孙艳梅、案外人杨书官与案外人陈德麟、京凤公司股东蔡金国续签一份《厂房租赁协议书》，约定租赁期限2年，即自2008年11月1日起至2010年10月30日止；租金每月每平方米8元计0.8万元，另办公租金每月0.16万元。2009年10月21日，蔡金国与京凤公司股东胡德嘉签订一份股权转让协议，约定将其持有京凤公司的股份和上述厂房租金收益转让给京凤公司股东胡德嘉。2010年5月8日，案外人陈德麟与孙艳梅签订《厂房租赁协议书》一份，××树公司在该协议书签订日期上盖章认可，约定租赁期限3年，即自2010年11月1日起至2013年10月30日止，××树公司除厕所和员工食堂外所扩建临时厂房，京凤公司同意按占地面积每平方米收取租金1元，合同期满允许××树公司拆走。××树公司向京凤公司交纳租金至2010年7月31日，此后，再无交纳。2010年11月13日，案外人陈德麟与蔡金国签订一份《协议书》，约定将二人在京凤公司土地上共同出资基建的1000平方米厂房剩下42个月租金一次性补偿给陈德麟。因租金及占用费支付问题，双方协商未果，京凤公司遂于2015年3月24日以××树公司、孙艳梅和案外人杨书官为被告向原审法院提起诉讼。诉讼期间，京凤公司撤回对案外人杨书官的起诉，原审法院裁定予以准许。
原审法院另查明，京凤公司于1995年11月21日经工商登记成立；2004年1月7日获莆田市人民政府颁发给京凤公司莆国用（2005）字第C20050186号国有土地使用权证。2009年10月21日，该公司法定代表人由蔡金国变更为胡德嘉，股东由邓金明、蔡金国变更为胡德嘉、郑景锋。××树公司于2004年11月24日经工商登记成立，2007年9月29日，该公司法定代表人由杨书官变更为孙艳梅，2014年1月22日由孙艳梅变更为李任；公司股东于2005年6月13日由孙艳梅、杨书官、魏称生变更为孙艳梅、杨书官，于2010年12月30日由孙艳梅、杨书官变更为孙艳梅，于2014年1月22日由孙艳梅变更为李任。
原审法院又查明，××树公司在租赁期间未经相关政府机关审批，在京凤公司的土地使用权范围内扩建二处厂房［一处北至距离厂区北面围墙10米处，南至办公室，西至厂区西面围墙，东至厂内道路，面积约320平方米；另一处北至宗地图内铁棚南面共墙，南至厂区内草地，西至厂区西面围墙，东至莆国用（2005）字第C20050186号国有土地使用权证宗地图东边边界，面积约40平方米］。
原审法院认为，蔡金国和案外人陈德麟与孙艳梅、案外人杨书官等签订的三份《厂房租赁协议书》因所约定的租赁物厂房，至今未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释﹥》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应当认定为无效合同。租赁合同签订后，蔡金国分别与案外人陈德麟签订协议，与京凤公司股东胡德嘉签订股权转让协议，京凤公司据此取得厂房租赁协议项下租赁物的收益权。孙艳梅与案外人杨书官及魏称生虽以承租人的名义签订《厂房租赁协议书》，但其系履行职务行为，实际承租使用人是××树公司，故京凤公司要求××树公司腾空后归还租赁物，并拆除扩建的厂房（除厕所和厂房外），支付尚欠的实际占用费，于法有据，应当予以支持。因孙艳梅属履行职务行为，京凤公司要求其共同支付占用费，缺乏事实和法律依据，应予驳回。因××树公司的原股东杨书官在《厂房租赁协议书》上以承租人名义签名，系属履行职务行为，其权利义务由××树公司承受，不是本案必要的共同诉讼人。因××树公司在租赁期满后没有向京凤公司交纳租金，只是占用租赁物，京凤公司也没有同意××树公司续租，故双方没有形成不定期租赁合同。××树公司、孙艳梅抗辩主张杨书官是本案的必要共同诉讼人、双方形成不定期租赁关系、××树公司不是本案的适格主体、不存在房屋占有使用费的理由均不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条和《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、福建省莆田市××树食品有限公司应在本判决生效之日起十五日内将2010年5月8日签订的《厂房租赁协议书》项下的租赁物厂房腾空后返还福建省莆田市京凤食品饮料有限公司，并拆除扩建的厂房（除厕所和厂房外），恢复原状；二、福建省莆田市××树食品有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给福建省莆田市京凤食品饮料有限公司自2010年8月1日起至返还上述租赁物之日止每月按人民币9600元计算的占有使用费；三、驳回福建省莆田市京凤食品饮料有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币9080元，由福建省莆田市××树食品有限公司负担。
一审宣判后，上诉人××树公司不服，向本院提起上诉。
上诉人××树公司上诉称：一、原审法院认定的案由和法律关系有重大错误，本案应为土地使用权租赁合同纠纷，上诉人租赁的标的物仅仅是土地，租赁土地上的房屋系上诉人分别通过受让、经被上诉人同意兴建取得，因拆迁而产生的安置补偿权利应归上诉人所有，原审法院判决上诉人腾空返还不属于租赁物的自家厂房并拆除扩建的自家厂房，违背事实，于法无据。本案讼争的土地在2004年开始租赁的时候，土地并不属于京凤公司名下，并没有办理土地使用权证，当时土地上的实际产权人蔡金国、陈德麟将讼争土地出租给××树公司，出租时的当时土地上并没有建筑物，所以实际上是土地租赁合同，在租赁之后的2004年当年才有蔡金国、陈德麟在讼争土地上建设了1000平方米的厂房，该厂房在2009年由陈德麟代表合伙体转让给××树公司，蔡金国虽然没有直接签字，但事后将所有的厂房基建票据按照转让协议的约定全部移交给××树公司，且事后也没有提出反对，所以该厂房应归属于××树公司。讼争土地北侧的1000平方米土地上的300多平方米的厂房是××树公司在2004年经过蔡金国、陈德麟同意而建设的，在租赁协议中双方对××树公司建设新厂房有明确约定，该厂房应归属于××树公司，本案上述两处厂房现在经过政府的征收，已经全部转化为补偿权益，不存在拆除的问题，京凤公司对土地也不享有土地使用权，所以京凤公司的诉讼请求没有法律依据。二、本案的土地使用权已被政府收回，被上诉人在一审诉讼时已丧失了土地使用权，厂房已转化为拆迁补偿安置权利，因此被上诉人并不具备诉讼主体资格，一审法院判决拆除纳入政府征收范围内的房屋，于法无据。本案讼争的土地即京凤公司名下的土地已经被涵江区政府列入工业企业搬迁计划，土地使用权已经被市政府于2013年收回，2015年被上诉人京凤公司从涵西街道办事处已经领取了讼争土地的补偿款5000万元，包括讼争土地上的厂房等建筑物都已经列入补偿评估的范围，政府对该地上建筑物已经计算并预留补偿款，讼争土地上的厂房等建筑物所有权在政府征收后，现在已经属于政府所有，所以京凤公司主张收回土地没有法律依据，不具备原告的主体资格。其主张拆除地上建筑物也是没有法律依据，因地上建筑物本来就被列入征迁范围，其补偿款归属于××树公司，京凤公司主张××树公司拆除厂房恢复原状实际上是为了独占厂房的补偿款。三、一审法院未进行现场勘查，并且未正确区分租赁物，导致对厂房所有权属问题事实认定不清，适用法律错误。四、上诉人签订租赁协议时交付的定金18000元应当返还给上诉人。综上，请求二审法院：一、依法撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2015）××民初字第××号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人京凤公司辩称：一、涉案的《厂房租赁协议书》项下的租赁物为厂房，上诉人上诉称已通过受让取得缺乏依据，一审法院认定的案由是正确的。涉案厂房的土地使用权于2003年11月20日被上诉人通过出让的方式取得，如果存在讼争的厂房已受让，那么上诉人支付给被上诉人的租金不可能一直支付至2010年7月份，另上诉人也不可能在2010年5月8日又续签租赁合同，涉及涉案的租赁厂房。二、涉案的租赁物厂房至今未取得建设工程许可证，涉案的厂房租赁协议是无效的，按照无效合同的原则，一审判决上诉人腾空返还租赁物并拆除临时扩建的厂房，恢复到合同签订时的状态，及判令支付上诉人在房屋占有期间的房屋使用费是于法有据的。三、在本案诉讼期间，涉案厂房被列入征迁范围，涉及拆迁补偿范围涉及到另一法律关系，并不影响本案无效租赁合同的处理。四、上诉人自2010年8月份起拖欠房屋占用费，被上诉人作为出租人有权对上诉人所交付的定金行使抵销权，因此上诉人主张返还定金缺乏依据；另外上诉人在二审时才提出该主张，程序上也存在问题。综上，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
原审被告孙艳梅辩称，讼争土地现已经被政府收回，钱也补偿到位，不存在所有权问题，当时1000多平方米的厂房和300多平方米的办公楼都是在2004年一起建的，并不是临时搭建的，不存在房屋租金问题。如果没有租赁合同，政府拆迁是不补偿企业的，所以就补签了2010年的厂房租赁合同。
经审理查明，上诉人××树公司与原审被告孙艳梅对原审法院查明的以下事实有异议：一、对“2009年10月21日，蔡金国与原告股东胡德嘉签订一份股权转让协议”有异议，认为该协议是虚假的，当时厂房的产权仍然属于蔡金国和陈德麟的，在2010年的时候，蔡金国和陈德麟还就该厂房的产权进行约定。二、对“被告××树公司在租赁期间未经相关政府机关审批，在原告的土地使用权范围内扩建二处厂房［一处北至距离厂区北面围墙10米处，南至办公室，西至厂区西面围墙，东至厂内道路，面积约320平方米；另一处北至宗地图内铁棚南面共墙，南至厂区内草地，西至厂区西面围墙，东至莆国用（2005）字第C20050186号国有土地使用权证宗地图东边边界，面积约40平方米］。”有异议，认为一审法院并没有到现场进行勘查测量。上诉人和原审被告对原审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人京凤公司对原审法院查明的事实没有异议。对原审法院查明的事实中各方当事人均没有异议的部分，本院予以确认。
二审审理期间，上诉人××树公司提供以下证据：证据一、《莆田市人民政府专题会议纪要》（2009）208号、《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-4号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）26号文，欲证明：1、2013年1月25日莆田市人民政府发文收回莆国用（2005）第C20050186号国有土地使用权，被上诉人京凤公司于2013年即已经丧失对讼争土地的国有土地使用权，不具备起诉的原告主体资格，应予驳回起诉。2、讼争土地上的建筑物经国家征收后，所有权归国家所有，被上诉人京凤公司也已经领取了征迁补偿款，对讼争土地及地上建筑物不享有权利，京凤公司无权主张××树公司折除厂房，××树公司对已经列入被征收的厂房也无权擅自拆除。证据二、《厂房基建票据》84张，欲证明：讼争土地南侧的1000多平方米厂房系2004年蔡金国、陈德麟合建，2009年11月5日××树公司向其受让厂房时，蔡金国委托陈德麟全权代表，蔡金国在事后按照《厂房买卖合同书》第二条约定“甲方在收5万元款，并把基建发票交给乙方”，蔡金国将全套的基建发票原件交给××树公司，足以证明蔡金国当时是同意厂房转让的，至今也未提出异议。证据三、《厂房基建票据》182张，欲证明：1、讼争土地北侧的厂房系2004年××树公司向蔡金国、陈德麟租赁土地后，经其同意在讼争土地建设的厂房。2、××树公司建设的厂房建筑物现被政府征收，厂房所有权归政府，补偿权利归上诉人××树公司，被上诉人京凤公司无权主张拆除。证据四、《莆田市人民政府关于同意收储莆田市京凤食品饮料有限公司二宗国有建设用地使用权的批复》莆政土（2010）63号文，欲证明：本案讼争的租赁土地在2010年4月15日已被市政府作为储备地决定收回，京凤公司已经丧失土地使用权，而且讼争土地补偿款已发放到位，评估总数额5000多万元，京凤公司已领取4500多万元，仅剩500多万元未领取，故讼争土地及地上建筑物已归政府所有。证据五、莆田市涵江区地方税务局涉税证明莆涵地税证（2016）836号，欲证明：本案讼争土地上的300多平方米的办公用房和1000多平方米的厂房，一直由××树公司在缴纳城镇土地使用税，按照税法的规定城镇土地使用税的纳税人为房屋的所有权人或土地使用权人，该纳税证明可以证实京凤公司从未缴纳城镇土地使用税，并不是土地上房屋的所有权人，京凤公司对纳税也一直没有提出过异议。
被上诉人京凤公司质证认为：证据一的26号文已被另一份57号文撤销掉，因此对关联性有异议。证据二无法证明涉案的租赁厂房已受让给上诉人。对证据三的真实性有异议，第二组票据的抬头是景田工地，与本案没有关系，第三组票据的时间是2004年10月8日之前的，与本案也是没有关联的。对证据四的关联性有异议，该证据第四点规定本案讼争地块土地使用权的收回手续尚未办理，土地使用权尚未被政府收回。证据五与本案的关联性有异议，城镇土地使用税的纳税人包括土地的实际使用人，因此缴纳城镇土地使用税的纳税人并不必然是该地块的土地使用权人。
原审被告孙艳梅质证认为，同意上诉人××树公司的举证意见。
本院审查认为，上诉人××树公司提供的《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-4号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）26号文已被《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-9号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）57号文撤销，故被上诉人京凤公司并未丧失对讼争土地的使用权，本院对上诉人××树公司提供的证据一不予采信。上诉人××树公司提供的证据二、证据三均不能证明其主张的事实故本院不予采信。证据四《莆田市人民政府关于同意收储莆田市京凤食品饮料有限公司二宗国有建设用地使用权的批复》莆政土（2010）63号文仅是同意对京凤公司二宗国有建设用地的收储，并非确认京凤公司的土地已被收储，故上诉人提供的该证据并不能证明其主张，本院不予采信。证据五与本案没有关联性，土地使用权人应以国有土地使用权证载明的使用权人为准，而非以纳税证明为准，故对证据五本院不予采信。
被上诉人京凤公司二审审理期间提供以下证据：证据一、国有土地使用权出让合同一份，欲证明：2003年11月20日被上诉人与涵江国土分局签订涉案厂房土地使用权出让合同的事实。证据二、《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-9号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）57号文，欲证明上诉人××树公司提供的《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-4号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）26号文已被《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-9号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）57号文撤销。
上诉人××树公司质证认为，对证据一的真实性没有异议，该出让合同书反而证明2004年本案讼争土地租赁时，土地上并没有房屋，京凤公司刚向政府受让土地，所以本案实际上是土地租赁合同纠纷，讼争土地在2004年并没有办理土地使用权证，从法律上讲，并不属于京凤公司名下的土地使用权。对证据二的关联性有异议，莆政土（2013）57号文是关于地块有偿出让的批复，并非土地收储的批复，被撤销的莆政土（2013）26号文全称也是《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-4号地块有偿出让方案的批复》，这两份文件都是对已收储的京凤公司土地挂牌出让方案的批复，本案京凤公司土地收储文件是依据莆政土（2010）63号文，该批文并没有被撤销，仍然是有效的批复，而且与莆政土（2013）57号文也不是同一性质的批复。莆政土（2013）26号文当中，有批复收回京凤公司64378.8平方米、2588.79平方米、5403.49平方米土地的内容，而莆政土（2013）57号文第二点没有任何涉及京凤公司的内容，京凤公司土地收储并出让的方案没有改变。
原审被告孙艳梅质证认为，对被上诉人提供的证据一同意上诉人的质证意见。对被上诉人提供的证据二的合法性有异议，京凤公司名下讼争土地已被《莆田市人民政府关于同意收储莆田市京凤食品饮料有限公司二宗国有建设用地使用权的批复》莆政土（2010）63号文批准收回，京凤公司也已领取4500多万元的补偿款，仅剩余500多万元属于××树公司修建的300多平方米办公用房和购买的1000平方米厂房的补偿款未领取，故本案租赁的土地使用权及地上建筑物已经收归政府所有，已转化为补偿安置权利。
本院审查认为，上诉人××树公司与原审被告对被上诉人京凤公司提供的证据一真实性没有异议，本院予以采信。被上诉人提供的证据二系莆田市政府的正式效力性文件，且与上诉人××树公司提供的证据有关联性，故本院予以采信。
本院认为，被上诉人京凤公司依据双方于2010年5月8日签订的《厂房租赁协议书》要求上诉人××树公司交还讼争的租赁厂房，原审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷并无不当。上诉人××树公司主张讼争的厂房及办公用房系其自建后并购买归己有，但上诉人××树公司提供的证据不能证明其主张，故本院不予采信。关于被上诉人京凤公司是否已丧失本案讼争厂房的地块的使用权问题。根据被上诉人京凤公司提供的《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-9号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）57号文，《莆田市人民政府关于同意PS挂-2013-4号地块有偿出让方案的批复》莆政土（2013）26号文已被撤销，故讼争厂房地块的使用权目前仍归属于被上诉人京凤公司。被上诉人京凤公司依据2010年5月8日签订的《厂房租赁协议书》要求上诉人××树公司腾空后归还租赁物，并拆除扩建的厂房（除厕所和厂房外），支付尚欠的实际占用费，于法有据，应当予以支持。上诉人××树公司主张签订《厂房租赁协议书》时交付的定金18000元，京凤公司应当予以返还，但上诉人××树公司在原审期间并未提起反诉，故本院不予审查，上诉人××树公司可另行主张权利。综上，上诉人××树公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币9080元，由上诉人福建省莆田市××树食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄珊珊
审 判 员 陈利强
代理审判员 许秋红
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 翁丽芬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。