安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蜀民一初字第01044号
原告：合肥市新加坡花园城业主委员会。
负责人：李武勇，该业主委员会主任。
委托代理人：吴志君，安徽徽达律师事务所律师。
被告：合肥八方房地产开发有限公司。
法定代表人：杨明，该公司董事长。
委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：刘刚正，安徽安天行律师事务所实习律师。
本院于2013年3月18日立案受理了原告合肥市新加坡花园城业主委员会（以下简称“花园城业委会”）与被告合肥八方房地产开发有限公司（以下简称“八方公司”）所有权确认纠纷一案，并于2013年8月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告花园城业委会负责人李武勇、委托代理人吴志君和被告八方公司的委托代理人翟敏、刘刚正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告花园城业委会诉称：新加坡花园城幼儿园在新加坡花园城的整体规划中属于一期规划中的公共配套设施，而一期规划的时间是在2009年4月30日之前，根据《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》（合肥市人民政府（1998）第68号令）第五章第三十一条规定，开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区内按规划建设的幼儿园、农贸市场、活动中心（会所）、自行车库、值班房、停车场（库）等配套公用设施。因此新加坡花园城幼儿园应属全体业主所有。一直以来被告将幼儿园对外出租牟利，广大业主一直要求被告交付幼儿园。为维护广大业主的合法权益，原告与被告于2011年6月24日双方签订了会议纪要，约定2011年7月16日前被告将幼儿园房屋和物业管理用房移交给原告，并且将幼儿园房屋对外出租一年的租金退给原告。该纪要还明确约定双方签字盖章后生效，但被告至今没有移交。广大业主召开业主大会形成决议，要求原告依法通过诉讼途径维护合法权益。为此特提起诉讼，请求依法判令：1、确认新加坡花园城幼儿园归全体业主所有；2、被告承担本案诉讼费。2013年7月31日原告变更诉讼请求为：1、确认新加坡花园城小区配套设施的幼儿园房屋产权归全体业主所有；2、被告承担本案诉讼费。
原告对其主张提交证据如下：备案登记表原件一张、合肥市城市住宅区物业管理暂行办法打印件一份、新加坡花园城住宅小区修建性详细规划-
总平面布置图（2004版）及2008年规划图复印件各一份、商品房买卖合同原件三份、会议纪要原件一份、业主大会决议原件一份、新加坡花园城东苑幼儿园2005年规划许可证附件一组用以支持其主张。
被告八方公司辩称：1、本案原告主张的新加坡花园城幼儿园属于业主共有没有合同、法律和事实依据。原告认为该幼儿园属于公共配套设施，目前没有任何法律法规进行规定，且幼儿园未纳入义务教育序列，不属于公共设施，属于专有部分，构造上和义务上均具有独立性。幼儿园确有公共服务功能，但不意味着产权归业主共有。原告据以主张的《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》（合肥市人民政府（1998）第68号令）早已废止，不能成为法律依据。从合同的约定和《物权法》的规定，以及幼儿园面积未计入公摊的事实看，幼儿园应当属于开发商。2、原告诉称将幼儿园对外出租牟利，严重违背事实。幼儿园自小区竣工以来，其经营收入全部用于补贴物业管理，被告从未以此牟利。3、2011年6月24日的会议纪要不能成为依据。（1）本案原告不具备签订协议的主体资格。《物业管理条例》没有授权业委会签订相关产权归属的文件。（2）会议纪要产生的基础是《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》（合肥市人民政府（1998）第68号令），既然该办法已经废止，该协议已经没有法律依据。（3）会议纪要的移交产权的内容，现实上也不可能完成，也和目前的产权管理现状冲突。现在房地产主管部门已经暂停幼儿园房屋产权登记，教育部门也在研究幼儿园产权政策，故而该会议纪要不能履行。4、根据《物权法》和相关司法解释，本案原告根本不具备诉讼主体资格，无权提起幼儿园房屋产权的确权之诉。业主大会和业主委员会的职责在物业管理范围内，只能对物业管理和服务事项进行监督。本案的幼儿园房屋产权是基于开发商和全体业主的房屋买卖合同，应当由全体业主来行使权利，而不是由业委会行使。我方认为，就本案讼争的幼儿园房屋产权，各方的核心利益均是更好运营幼儿园，为业主服务，提起诉讼无益于各方利益。请法院依法驳回诉讼请求。
被告八方公司就其主张提交证据如下：合国用（2009）第236号国有土地使用权证及2008年第517号国有土地使用权证原件二本、2009年2月3日建设工程规划许可证原件一本、竣工验收备案表原件一份、房地产测绘报告书原件一份、《商品房买卖合同》原件一组（2008年至2013年共六份）、房屋租赁协议原件一份、物业管理合同原件一份、《关于撤销幼儿园赠与的通知》原件一份、国内特快专递邮件详情单寄件人存联原件和投递局存联复印件各一组。
经审理查明：新加坡花园城小区的开发商为合肥欣辉房地产开发有限公司，2008年9月16日该公司更名为合肥八方房地产开发有限公司。新加坡花园城配套幼儿园房屋在新加坡花园城住宅小区2004年规划平面图和2008年规划平面图中均有标注，位于编号S20001-3宗地东南角。合国用（2008）第517号国有土地使用权证载明地号S20001-3土地的使用权人为合肥八方房地产开发有限公司，使用权类型为出让，面积为85165.08㎡。该房屋并未办理独立的国有土地使用权证。合规建民许20051102号建设工程规划许可证载明建设项目名称为新加坡花园城东苑幼儿园及地下机动车库，建设单位为合肥欣辉房地产开发有限公司；建字340104200910051号建设工程规划许可证载明建设项目名称为新加坡花园城东苑幼儿园，建设单位为合肥八方房地产开发有限公司。
2006年3月8日，新加坡花园城小区配套幼儿园房屋开工建设。2007年5月1日，合肥花园城物业管理有限公司作为出租方与承租方合肥蒙特梭利幼儿园签订幼儿园房屋租赁协议，将该房屋出租给合肥蒙特梭利幼儿园用于开办幼儿园，协议期限20年，自2007年5月3日至2027年5月2日，租金为每半年70000元，并免去其2007年5月3日至2009年5月2日的租金。2009年6月9日，该房屋工程经验收竣工。合肥蒙特梭利幼儿园承租该房屋并经营幼儿园至今。
2011年6月16日，花园城业委会与八方公司签订《会议纪要》一份，其上第1条载明：“2011年7月15日前，合肥八方房地产开发有限公司将新加坡花园城的幼儿园的产权移交给全体业主（由业主委员会代表全体业主接收，不包括幼儿园下面车库的产权）并同时退回幼儿园2011年全年的租金。”2012年5月28日，八方公司通过中国邮政国内特快专递向花园城业委会李武勇、王淑美、李宏明、汪锦芝四位委员各邮寄了一份《撤销赠与通知书》，其上声明：“2011年6月，因贵委员会某成员到我公司，表示为新加坡花园城美好明天，贵我双方应精诚合作，为表诚意，希望我司将幼儿园赠与贵委员会，同时还将我司已收取的幼儿园2011年全年租金捐赠给贵委员会作经费，为贵我双方保持友好合作关系，我司同意上述赠与内容，但是此后，贵委员会某成员不但没有继续加强贵我双方的友好合作，反而鼓动个别不明真相的业主与我司作对，给新加坡花园城制造了不少不和谐因素。故，我司撤销上述赠与行为。”当日，李武勇、李宏明二人签收了上述邮件。
另查，2003年原合肥欣辉房地产开发有限公司与新加坡花园城多位业主签订的商品房买卖合同中未对该小区幼儿园房产归属进行约定。2010年至2013年，八方公司与该小区多位业主签订的商品房买卖合同均在附件四第六条约定：“本商品房所在小区的地下车库、幼儿园、综合服务楼及其他一切未计入公用分摊面积的房产、设施的所有权归出卖方所有。”
以上事实，除双方当事人陈述外，尚有原、被告提交的证据在卷佐证，足以认定。但八方公司提供的签订于2008年的合欣字第2008006号商品房买卖合同和签订于2009年的合八字2009204号商品房买卖合同虽在附件四第六条确有与2010年至2013年商品房买卖合同相同的规定，但原告就这两份合同真实性提出异议，且原告提供的与这两份合同对应的房产局备案合同中并无合同附件，故本院对该二份合同的真实性无法认定，对其证明目的不予认可。
本案的争议焦点在于原告花园城业委会是否有诉讼主体资格及原告主张确认新加坡花园城小区配套设施的幼儿园房屋产权归全体业主所有的事实和法律依据。
本院认为：首先，原告花园城业委会具有诉讼主体资格。花园城业委会根据《物业管理条例》第十条依法设立，并已在主管部门登记备案，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，且其在本案中的诉讼行为已经获得了新加坡花园城业主大会的授权，故其具有诉讼主体资格。
第二，原告花园城业委会的诉请没有事实依据。1、讼争幼儿园房屋系单独测绘、单独计算面积的建筑，并未分摊到小区其他商品房中，原告也没有其他证据证明讼争房屋的建设成本计入业主的购房款或该房屋属于全体业主共有。2、八方公司及其前身合肥欣辉房地产开发有限公司与新加坡花园城多名业主签订的商品房买卖合同并未约定讼争幼儿园房屋属于全体业主共有，而自2010年起八方公司与业主签订的商品房买卖合同中已经开始明确约定幼儿园房产属于八方公司。3、原告依据《会议纪要》主张幼儿园房屋产权，同时认为该纪要第1条关于移交幼儿园房屋产权的约定不属于赠与性质，而是八方公司对该房屋占有并收益的情况下应原告的要求返还。但原告恰恰在全案中没有提交任何证据证明讼争幼儿园房屋的初始权属，仅以此约定推断八方公司对幼儿园房屋为无权占有，依据不足。同理，《会议纪要》第1条中关于返还租金的约定亦不足以作为原告确权的依据。相反，被告主张《会议纪要》第1条关于移交幼儿园产权的约定为赠与，同时也举证证明了其向原告作出了撤销赠与的意思表示。故原告以《会议纪要》主张讼争幼儿园房屋所有权依据不足。
第三，原告花园城业委会的诉请没有法律依据。1、虽然原告花园城业委会具有民事诉讼主体资格，但其权利和义务在《物业管理条例》中已有明确界定，而该条例并未赋予其代表全体业主主张不动产物权的权利。尽管本案中原告获得了新加坡花园城业主大会的授权，但根据《物业管理条例》第八条的规定，业主大会的职责是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，亦没有赋予业主大会主张不动产物权的权利。2、花园城业委会依据其与八方公司签订的《会议纪要》主张八方公司将幼儿园产权移交给全体业主并由业委会代表全体业主接收，但原告亦无证据证明其有权代表全体业主接收小区配套不动产设施。3、讼争幼儿园房屋确系小区规划内的配套设施，但鉴于我国学前教育尚未纳入义务教育体系，幼儿园经营势必需考虑收益，幼儿园房屋在性质和用途上和小区内的广场、绿地等业主可以免费使用的场所具有显著差异。而在现有法律和司法解释尚未对公共场所、公共设施的范围作出明确界定的情况下，原告仅以规划图主张讼争幼儿园房屋属于《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，依据不足。4、《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》已于2004年6月30日被《合肥市人民政府关于修改和废止十二件规章的决定》废止，且在该地方性法规的有效期内讼争房产尚未开工建设，原告以此主张其诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款，《物业管理条例》第八条、第十条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告合肥市新加坡花园城业主委员会的诉讼请求。
本案案件受理费2300元，由原告合肥市新加坡花园城业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审 判 长 李志明
人民陪审员 陈 蕾
人民陪审员 徐 晖
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 蒋鸿铭
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百八十六条第一款赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《物业管理条例》
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。