安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖17民终569号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：汪思维，男，1957年8月4日生，汉族，住安徽省池州市青阳县。
委托诉讼代理人：汪鑫，男，1986年12月21日生，住江西省贵溪市，系上诉人之子。
委托诉讼代理人：徐良峰，安徽青华律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王庭友，男，1965年10月6日生，汉族，住安徽省池州市青阳县。
委托诉讼代理人：左俊生，安徽天贵律师事务所律师。
上诉人汪思维因与上诉人王庭友房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省青阳县人民法院（2017）皖1723民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人汪思维及其委托诉讼代理人徐良峰、汪鑫，上诉人王庭友及其委托诉讼代理人左俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪思维上诉请求：1、请求依法改判原审判决第三项为王庭友从实际占用购房款时分段支付利息以及改判支付利息标准为年利率12%直至实际付清之日止，上诉利息暂计算至2017年7月3日，数额为2009924元（其中1400800元从2013年1月28日起按照年利率12%计算，1000000元从2013年1月30日起按照年利率12%计算，400000元从2014年6月8日起按照年利率12%计算，500000元从2014年8月16日起按年利率12%计算；100000元从2014年8月23日起按照年利率12%计算，800000元从2014年9月3日起按照年利率12%计算，100000元从2014年9月4日起按照年利率12%计算，100000元从2014年10月16日起按照年利率12%计算，250000元从2015年5月20日起按照年利率12%计算，100000元从2015年5月22日起按照年利率12%计算，50000元从2015年7月3日起按照年利率12%计算）。2、一、二审诉讼费由王庭友承担。事实和理由：王庭友在买卖合同过程中存在严重违约的情形导致合同目的已经不能实现，该事实已经由一审法院认定。基于王庭友违约的事实，汪思维完全可以依据贷款合同利息去主张其占用购房款、建房款的利息。一审法院在认定违约责任时酌情确定按年利率6%计算无事实和法律依据。另一审法院判决王庭友支付利息的起算时间为全部购房款付清之日无事实和法律依据，应按其占用购房款时间予以分段计算。综上，请求二审法院依法支持汪思维的上诉请求。
王庭友辩称，1、合同仅约定了违约金未约定利息，一审法院按6%计息并无不当；2、汪思维所称已付全部购房款无事实依据，一审的证据显示仅已付240.08万元，而2014年6月8至2015月7月3日的240万元属于借款，上诉人认为已付全款无依据，一审法院认为可以抵销购房款不当；3、汪思维履行协议严重违约且状态持续，约定的房屋购买价为440万，其只支付了240.08万，同时购买的房屋系已经拆除重建的房屋，按协议约定汪思维应承担20%的重建费，而事实上其并未支付购房款和重建费。综上，汪思维的上诉请求不能成立。
王庭友的上诉请求：1、请求依法改判原审判决第二项，改为返还汪思维购房款240.08万元。2、改判原审判决第三项为从2017年1月10日起（汪起诉之日）以240.08万元为基数按照年利率6%计算利息直至判决确定之日止。3、汪思维承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定王庭友与汪思维2014年6月8日起至2015年7月3日九次民间借贷240万元系给付购房款错误。1、汪思维一审提供从2014年6月8日起至2015年7月3日9张债权凭证总额240万元均明确写明“借条”，从记载的内容反映是双方的借贷关系而非房屋买卖合同关系；2、从王庭友手中持有的汪思维2013年1月28日出具的金额300万元的“欠条”亦可反证出9张“借条”240万元反映的是双方借贷关系；3、双方《出售房屋协议书》约定的购房款是440万元，如按该协议汪思维只需给付440万元其给付480.08万元金额与协议约定购房款金额不符；4、一审判决第四页9行“汪思维支付的款项计480.08万元已远超出双方约定的购房款440万元，且均属金钱债务，在双方未对借款进行特别约定的情形下，双方均可以行使抵销权而使双方的债务得以消灭，现汪思维主张该借款系支付购房款，故应视为汪思维已全部支付王庭友的购房款。”一审推论的基础是汪思维一方的意思表示，王庭友并不认同，即使一审推论成立，那么据此作出的第三项判决也是错误的，因为《出售房屋协议书》购房款只约定了违约方支付440万元违约金，并未约利息计算方式，且如认定240万元借款是汪思维支付购房款，那么就应当按《出售房屋协议书》承担逾期付款的违约责任由汪思维支付王庭友违约金，而非王庭友以借款日期按年6%利率标准向汪思维计付利息。二、一审判决应当计算汪思维逾期付款违约金。1、既然一审判决认定双方签订的《出售房屋协议书》合法有效，就应当按照双方约定的合同条款进行判决。合同“第三条约定汪思维（被上诉人）必须在2013年2月28日之前付清房款（利息按市场利息计算）；合同第五条约定汪思维（被上诉人）没有按上述协议履行，应支付王庭友（上诉人）违约金440万元。”一审判决认为双方约定违约金过高，应予调整，合同第三条另设定逾期付款可以按市场利息计算，那么汪思维逾期付款产生的违约责任，一审判决应当按合同约定计算汪思维的违约金。2、一审判决漏判被上诉人逾期给付房款的违约损失。三、一审判决错误区分《出售房屋协议书》违约责任大小，致判决结果不公。1、汪思维违反《购房协议书》约定付款时间，违约在先，且违约数额巨大。2、王庭友重建房屋办理不动产权证并非违约，并不导致合同履行不能。（1）汪思维未能按协议约定给付购房款，导致为其办理房屋产权登记不能责任在汪思维；（2）在汪思维未能按协议约定分摊20%房屋重建费用时，王庭友为解决工程款支付问题办理不动产权登记，以该房屋抵押贷款解决工程款支付是迫不得已。当时已近年关，工程款若不能支付将带来一连串隐患；（3）王庭友一审提起的反诉是要求被上诉人继续履行《出售房屋协议书》，该协议履行并非不可能。综上，请求二审法院依法支持王庭友的上诉请求。
汪思维向一审法院起诉请求：1、判令解除汪思维和王庭友签订的《出售房屋协议书》；2、判令王庭友返还汪思维购房款、建房款4800800元；3、判令王庭友向汪思维支付违约金4400000元；4、诉讼费用由王庭友承担。
王庭友向向一审法院反诉请求：1、判决继续履行汪思维和王庭友签订的《出售房屋协议书》；2、判决汪思维给付购房款1999200元；3、承担逾期给付房款违约金4400000元；4、按建设总成本的20%承担原森工饭店拆除重建费用（建设费用以司法鉴定结果为准）；5、承担本案的本诉及反诉费用。
一审法院认定事实：2013年1月28日，王庭友和汪思维签订《出售房屋协议书》一份，双方约定汪思维购买王庭友所持有的位于青阳县房屋(原森工饭店)70%股份中的20%,价款为4400000元。协议约定付款方式为：分三次付清，首付款1500000元，于2013年1月26日之前付清，二次付款2100000元，三次付款800000元，二次和三次付款必须在2013年2月28日前付清（利息按照市场利息计算）。购房款付清后，王庭友立即协助汪思维办理房地产过户等相关手续，过户的税费各自承担50%。协议另约定，王庭友没有按上述协议履行或者推翻合同协议不出售房屋给乙方，应支付乙方违约金4400000元，汪思维没有按上述协议履行，应支付王庭友违约金4400000元。王庭友和汪思维变更房屋产权后，如须改建，王庭友和汪思维共同承担各自房地产股份相关的建设、开支等一切费用。协议签订当日，汪思维立即给付购房款1400800元，并就剩余购房款向王庭友出具了3000000元的欠条，双方在欠条上约定于2013年2月28日前付清，王庭友向汪思维出具了1400800元的购房款收条一张。后从2014年6月8日至2015年7月3日，汪思维分十次陆续支付购房款3400000元，王庭友分别向汪思维出具了九张借条和一张收条，其中2014年11月3日汪思维通过银行转账支付1000000元，王庭友出具收条一张，收条上的落款日期为2013年1月30日。上述合计汪思维向王庭友支付购房、建房款4800800元，其中截止2014年11月3日，汪思维已实际支付购房款4400800元。2014年，因青阳县政府对蓉城镇木镇路夫子庙地块进行改造，王庭友与原森工饭店其他按份共有人将原森工饭店拆除重建“通亚宾馆”，并仍按原森工饭店的王庭友等人的按份比例进行所有权登记。“通亚宾馆”建成后，王庭友以该房屋为抵押物，向安徽青阳农村商业银行进行贷款。
一审法院认为，王庭友和汪思维就青阳县房屋(原森工饭店)签订的《出售房屋协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行相关合同义务。协议签订后，汪思维未能按照协议约定按期支付购房款，显然违约，应承担相应的违约责任；王庭友在汪思维违约后并未通知汪思维解除合同，仍然接受了汪思维逾期支付的购房款，表明其以实际行为同意继续履行合同，但在汪思维全部支付购房款之后，其将原森工饭店改建的房屋“通亚宾馆”仍然按照原森工饭店的所有权份额进行登记，并向银行抵押贷款，致使汪思维未能取得改建后房屋的所有权，显然违约，也应承担相应的违约责任。王庭友未能将改建后的房屋“通亚宾馆”办理相关所有权转移登记手续，导致汪思维签订合同的目的落空，故对汪思维要求解除其和王庭友签订的《出售房屋协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持，同时对王庭友反诉要求继续履行其和汪思维签订的《出售房屋协议书》以及相关的汪思维给付购房款1999200元并按建设总成本的20%承担原森工饭店拆除重建费用的诉讼请求，不予支持。《出售房屋协议书》解除后，因履行该协议取得的财产应予返还，故对汪思维要求王庭友返还购房款、建房款4800800元的诉求，一审法院予以支持。王庭友和汪思维在履行合同中均有违约行为，应当各自承担相应的责任，双方在合同中约定一方违约，应向另一方支付违约金4400000元，明显过高，而双方均申请法院根据违约情形依法处理，故一审法院在双方的损失的基础上确定违约金，王庭友的损失为汪思维逾期支付购房款的利息损失，汪思维的损失为购房款被王庭友占用期间的利息损失，鉴于因王庭友的违约行为致使合同目的不能实现，故一审法院根据双方的损失酌情确定年利率6%作为合同的违约金比例，综合双方的违约行为，王庭友应从2014年11月3日汪思维全部支付购房款之日起给付占用汪思维购房款的利息损失，2014年11月3日后支付的建房款部分从付款日之日起起算。汪思维提出其逾期支付购房款是王庭友迟迟未拿到原森工饭店房屋的改建手续，经双方协商对付款方式进行调整，因未提交相关证据予以证实，一审法院不予采纳。王庭友提出汪思维未全部支付购房款，其出具的借条均系双方之间的民间借贷关系，与诉争购房款无关，与事实不符，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）汪思维和被告（反诉原告）王庭友于2013年1月28日就青阳县原森工饭店房屋签订的《出售房屋协议书》；二、被告（反诉原告）王庭友于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）汪思维购房款、建房款4800800元；三、被告（反诉原告）王庭友于本判决生效后十日内支付占用原告（反诉被告）汪思维购房款、建房款4800800元的利息至本判决确定的履行期限届满之日止(其中4400800元从2014年11月3日起按照年利率6%计算，250000元从2015年5月20日起按照年利率6%计算，100000元从2015年5月22日起按照年利率6%计算，50000元从2015年7月3日起按照年利率6%计算)；四、驳回被告（反诉原告）王庭友的反诉请求。案件受理费47500元，反诉案件受理费11400元，财产保全费5000元，合计63900元，由王庭友负担44730元，汪思维负担19170元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人汪思维二审提供了银行借款合同，证明高额利息贷款支付购房款，利率9.3%、8.91%；上诉人王庭友提供了房产办证相关材料，证明王庭友未将房屋出售给他人，未办理共有登记的原因是汪思维未支付20%的重建费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：二审期间，双方当事人对解除合同均无异议，本案合同应予解除，一审判决上诉人王庭友退还汪思维支付的款项符合法律规定。汪思维上诉认为一审计算利息时间应该按每笔款项的付款日期为计算起点，一审将其中4400800元从2014年11月3日开始计算，2015年所支付40万元款项按实际支付日计算。因合同确定转让价款为4400000，一审确定计算节点为“王庭友应从2014年11月3日汪思维全部支付购房款之日起给付占用汪思维购房款的利息损失，2014年11月3日后支付的建房款部分从付款日之日起起算”，该确定利息计算时间并无不当。一审根据案情酌定利率为6%不违背法律法规的规定，汪思维上诉要求利率按12%计算依据不足，不能支持。一审认定2014年到2015年期间的款项均为支付转让款，王庭友认为均系民间借贷，既然双方自2013年1月28日签订了转让合同，汪思维应支付王庭友440万元，王庭友称其中部分款项属民间借贷，没有其他证据佐证，该辩解理由不予采信。王庭友要求汪思维支付逾期付款违约金，因一审酌定利率实属对双方违约金作了平衡，王庭友该请求系另外一种方式计算违约金，因违约金的计算在一案中不能重复用两种方式，故该请求不予支持。王庭友还称，一审判决错误区分了违约责任大小，从案情分析来看，汪思维虽有未按时付款行为，但从总额上看已经付清全款，王庭友在汪思维未按时付款时未提出任何异议，在房屋建成后，王庭友未告知汪思维办证事宜，而是办理产权证后到银行办理抵押贷款，已然违约，王庭友认为一审认定错误的上诉理由不予采纳。
综上所述，一审认定事实清楚，证据充分。两上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43098元，由上诉人汪思维负担16522元，上诉人王庭友负担26578元。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一八年三月二十九日
书记员 夏国栋