上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2026号
上诉人（原审原告、反诉被告）李子光。
上诉人（原审原告、反诉被告）段一民。
上诉人（原审被告、反诉原告）张姝嫔。
上诉人李子光、段一民、张姝嫔因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第42702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭于2014年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人李子光、段一民的共同委托代理人余力、麦欣，上诉人张姝嫔的委托代理人黄剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，李子光、段一民系夫妻。2013年3月23日，李子光、段一民与张姝嫔签订了《房屋买卖协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：李子光、段一民将上海市某某区某某大道某某弄某某号某某（＊，＊）室房屋（以下简称系争房屋）出售给张姝嫔；第3条约定，双方同意系争房屋的成交总价为人民币（以下币种相同）516万元，该价格为李子光、段一民的净到手价，所有税费由张姝嫔承担，且包含136万元房屋装潢、设备设施、所有家具家电及李子光、段一民的搬迁费等；第4条约定，张姝嫔在与李子光、段一民签订上海市标准房屋买卖合同同时，应先向李子光、段一民支付136万元的装修补偿款，剩余114万元于2013年5月30日前支付（张姝嫔已支付的定金10万元将冲抵上述房款）；张姝嫔应在2013年7月15日与李子光、段一民向房地产交易中心办理产权过户手续当天向李子光、段一民支付266万元，并与李子光、段一民进行房屋产权过户登记，如张姝嫔通过银行按揭的，凭贷款合同进行交易，贷款金额与张姝嫔实际应付的差额应由张姝嫔在交易时补足；……。
2013年4月16日，李子光、段一民与张姝嫔签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：张姝嫔向李子光、段一民购买系争房屋，转让总价为380万元；张姝嫔在2013年3月24日向李子光、段一民支付10万元，张姝嫔在2013年5月30日向李子光、段一民支付104万元，张姝嫔通过银行贷款在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元；张姝嫔逾期未付款，李子光、段一民应书面催告张姝嫔，自收到李子光、段一民书面催告之日起的3日内，张姝嫔仍未付款的，李子光、段一民有权单方解除合同，并书面通知张姝嫔，自收到通知之日起的3日内张姝嫔未提出异议，合同即行解除，李子光、段一民可从张姝嫔已付款中扣除张姝嫔应向李子光、段一民支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张姝嫔，已付款不足违约金部分，张姝嫔应在接到书面通知之日起3日内向李子光、段一民支付，若张姝嫔违约给李子光、段一民造成经济损失的，李子光、段一民实际经济损失超过张姝嫔应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由张姝嫔据实赔偿；双方确认，于2013年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……。
在签订《合同》当日，双方签订了《房地产买卖合同补充条款（三）》（以下简称《补充条款》），《补充条款》第1.（3）条约定：在2013年7月31日双方约定的办理房地产过户登记之日，如张姝嫔的银行按揭贷款还未通过银行批准，或得到批准但所批准的贷款数额不足当天应支付给李子光、段一民的266万元，而张姝嫔也未在当天补足差额的，李子光、段一民有权拒绝去办理房地产过户登记手续；第5条约定：双方对于2013年4月16日签订的《合同》第九条第二款作如下补充约定：张姝嫔自收到李子光、段一民单独解除合同的书面通知之日起的三日内，无论张姝嫔是否提出异议，合同即行解除，李子光、段一民可从张姝嫔已付款中扣除房屋价款516万元的20%违约金，余款退还给张姝嫔；第6条约定：双方对于2013年4月16日签订的《合同》第十条第二款作如下补充约定：李子光、段一民自收到张姝嫔单独解除合同的书面通知之日起的三日内，无论李子光、段一民是否提出异议，合同即行解除，李子光、段一民赔偿张姝嫔房价款516万元的20%违约金，并三日内退还张姝嫔所支付的所有房款。
2013年3月至2013年6月期间，张姝嫔支付李子光、段一民房款共计250万元。李子光、段一民于2013年7月10日还清了系争房屋上的原有银行贷款。双方于2013年3月23日签署《协议》时，张姝嫔的名下已有两套住房，按照上海市有关购房政策的规定，张姝嫔不能再购买房屋，且不能办理第三套住房的产权过户手续；2013年7月23日，张姝嫔出售了其名下的一套住房，取得了购买系争房屋的购房资格；张姝嫔为享有优惠贷款利率，在2013年7月23日将其名下仅有的一套住房出售后向银行申请银行贷款，于2013年7月31日前未能获得贷款银行是否审批通过的结果，双方也因此未能按约于2013年7月31日办理系争房屋的产权过户手续。李子光、段一民曾于2013年8月3日通过中介公司提议变更关于剩余房款266万元的付款日期和变更产权过户日期至2013年8月28日，并通过中介公司将草拟的相关《补充协议》以电子邮件的方式转发给了张姝嫔，张姝嫔因看到《补充协议》中约定了较多的违约责任而未在《补充协议》上签字，李子光、段一民也未在《补充协议》上签字。
2013年8月12日至8月13日，张姝嫔通过中介公司要求李子光、段一民提供贷款所需的身份证、户口簿、结婚证等材料，段一民从北京赶至上海提供贷款所需材料，段一民应中介公司的要求通过拍照的形式提供了有缺页的户口簿及身份证、结婚证，为防止中介公司擅自至贷款公司办理信用贷款，故在拍照时注明了“不做任何信用借贷用途，仅供银行参考”的字样。后因李子光、段一民提供的贷款资料不全，银行未予受理张姝嫔的贷款申请，张姝嫔又通过中介公司工作人员向李子光、段一民催要贷款所需的资料，李子光、段一民未再补交。
2013年9月9日，段一民出具函件按照《合同》上所写地址快递给张姝嫔，并同时向中介公司快递了该函件，通知张姝嫔于2013年9月12日前到房地产交易中心办理过户手续，同时支付违约金及余下的全部房款，否则，李子光、段一民有权依据《合同》约定条款解除合同并扣除违约金。2013年9月12日、9月17日及9月20日，张姝嫔分别出具三份函件致段一民，分别发往段一民上海及北京的住址，均被退回。张姝嫔在上述函件中均表示要求继续履行合同，并希望段一民配合办理银行贷款、过户手续。在2013年9月20日发出的《通知》中，张姝嫔另要求李子光、段一民收到通知后3日内向张姝嫔提供办理贷款所需的相应材料，并撤销系争房屋的抵押登记手续；张姝嫔保留追究李子光、段一民违约责任的权利。
2013年9月20日，段一民出具函件给张姝嫔，分别快递给张姝嫔及中介公司，函件的主要内容为：根据《合同》约定，双方确认在2013年7月31日前共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续，张姝嫔在2013年5月30日向李子光、段一民支付104万元，张姝嫔通过银行贷款在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元，张姝嫔已经违约；段一民于2013年9月9日通过快递投递已经通知李子光、段一民和中介公司；因张姝嫔逾期不能办理过户手续并支付违约金及余下的全部房款，李子光、段一民按照《合同》约定解除《合同》并扣除违约金。2013年9月22日，张姝嫔收到段一民发出的上述函件。
李子光、段一民诉称，《合同》及《补充条款》签订后，张姝嫔却在应办理房地产过户手续的时间（2013年7月31日），以及两次应交付房款的时间（2013年5月30日前、2013年8月31日前）远远逾期的情况下，虽经李子光、段一民多次催告催收，张姝嫔均不予履行自己的合同义务。特别是，在李子光、段一民2013年9月9日催告履行合同、2013年9月20日通知其解除合同之后，张姝嫔不但不积极履行自己的义务，反而还在李子光、段一民的房屋门前及周围到处胡乱张贴了许多写有“此房有纠纷”的纸条，在李子光、段一民报警并自行清除之后，又恶意的再次进行张贴，使李子光、段一民的正常生活都受到了严重破坏和威胁。故李子光、段一民诉至法院，提出如下本诉请求：一、判决确认张姝嫔与李子光、段一民之间所签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除，并责令张姝嫔配合办理合同网上备案撤销手续；二、判令张姝嫔向李子光、段一民支付违约金1，032，000元。
张姝嫔辩称，不同意李子光、段一民的全部诉讼请求，请求依法予以驳回。根据双方签订的《合同》第6条约定，在2013年7月31日前办理过户手续。根据附件三付款协议约定，通过银行贷款在2013年8月31日支付房款。根据上述协议约定，过户在先付款在后，双方没有办理过户手续，张姝嫔收到过户的快递后就与李子光、段一民联系，李子光、段一民不接电话，张姝嫔是同意过户的，但是李子光、段一民没有来，因此，张姝嫔有权拒绝付款。据张姝嫔查询，系争房屋有100万元的债权，且系争房屋属于违章建筑，无法办理过户。根据合同约定，张姝嫔通过银行贷款方式支付房款，但是李子光、段一民交资料的时候已经是2013年8月12日，且所交资料不全，银行没有办法办理贷款，导致张姝嫔没有申请到贷款。故张姝嫔认为是李子光、段一民违约在先，不同意李子光、段一民的诉讼请求，要求依法驳回。
张姝嫔提起反诉，诉请要求：一、判令李子光、段一民继续履行双方于2013年4月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令李子光、段一民向张姝嫔交付身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件等办理购房贷款所需资料，并配合张姝嫔办理银行贷款。
李子光、段一民对张姝嫔的反诉请求辩称，不同意张姝嫔的反诉请求。李子光、段一民已经交付身份证复印件等材料，不存在不配合办理贷款手续的事实。李子光、段一民已经提交过相关材料了，其是应中介公司的要求在拍照原件的时候标了小纸条，注明该资料不能用做借贷用途，对方如果觉得不符合要求，可以将纸条拿走。
原审另查明，系争房屋于2012年12月5日起被登记为“附有违法建筑的房屋通知单”，在备注栏中注明“根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，将上述房屋附有违法建筑的情况在房地产登记簿上记载”；段一民于2013年12月27日向有关部门报告要求撤销上述关于系争房屋的附有违法建筑的登记信息，同日系争房屋登记簿上注明已拆除附有违法建筑的房屋通知单，并在备注栏中注明“根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款以及上海市房屋土地资源管理局《关于印发﹤关于实施有关问题的意见﹥的通知》（沪房地资物（2005）91号）的规定，注销上述房屋的不予办理房地产转移登记以及抵押登记手续的注记。”
张姝嫔曾于2013年9月11日向其亲戚筹款欲用于2013年9月12日支付房款，于2013年9月12日因未见到李子光、段一民而未通知其亲戚划款。
原审认为，双方所签订的《协议》、《补充条款》系对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分。双方关于系争房屋转让总价的约定之真实意思表示应认定为516万元，关于房屋转让总价为380万元的约定内容逃避了国家税费，损害了国家利益，应认定无效，《合同》中除房屋总价为380万元外的约定内容均系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法认定有效，双方均应严格按约履行。
一、关于李子光、段一民要求确认双方所签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除，并判令张姝嫔配合办理合同网上备案撤销手续的本诉请求及张姝嫔要求判令李子光、段一民继续履行双方所签订的《上海市房地产买卖合同》，并依法判令李子光、段一民向张姝嫔交付身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件等办理购房贷款所需资料并配合张姝嫔办理银行贷款的反诉请求之处理意见。
双方在《合同》中约定于2013年7月31日前共同向房地产交易中心办理系争房屋的转让过户手续；之后，段一民通过中介公司曾向张姝嫔提议延期过户时间至2013年8月28日，并修改违约责任条款，但因张姝嫔不同意修改违约责任条款，双方未能签署由段一民草拟的《补充协议》，双方关于过户时间的约定仍应按《合同》约定履行，即双方仍应于2013年7月31日前办理产权过户手续；根据《补充条款》的约定，在2013年7月31日双方约定的办理房地产过户登记之日，如张姝嫔的银行按揭贷款还未通过银行批准，或得到批准，但所批准的贷款数额不足，过户当天应支付给李子光、段一民266万元，而张姝嫔也未当天补足差额的，李子光、段一民有权拒绝去办理房地产产权过户登记手续；根据《合同》及《补充条款》约定，张姝嫔通过银行贷款在2013年8月31日前向李子光、段一民支付266万元，张姝嫔逾期未付款，李子光、段一民应书面催告张姝嫔，自收到李子光、段一民书面催告之日起的3日内，张姝嫔仍未付款的，李子光、段一民有权单方面解除合同，并书面通知张姝嫔，张姝嫔自收到李子光、段一民单独解除合同的书面通知之日起的三日内，无论张姝嫔是否提出异议，合同即行解除。
根据上述约定，张姝嫔应在2013年7月31日前向银行提交贷款266万元的申请，并在2013年7月31日前确定266万元的贷款申请是否审批通过，并最迟在2013年7月31日办理产权过户手续当日将贷款不足的房款以现金方式支付给李子光、段一民，在办理产权过户手续后至迟于2013年8月31日以银行贷款方式支付李子光、段一民剩余房款。但因张姝嫔在签订《合同》时名下已有两套住房，不具备购房资格，张姝嫔于2013年7月23日才出售了其中一套住房，取得了购房资格，双方因此未能按约于2013年7月31日前办理系争房屋的产权过户手续，也未能办妥银行贷款申请的审批通过手续。因此，双方未能于2013年7月31日前办理产权过户手续并未能按约于2013年8月31日前支付剩余房款266万元的责任在于张姝嫔，张姝嫔已经构成违约。虽然张姝嫔在2013年8月曾要求李子光、段一民提供银行贷款资料，但张姝嫔未举证证明在2013年7月31日前曾要求李子光、段一民配合提交办理银行贷款所需的资料而李子光、段一民未予提交，故张姝嫔以李子光、段一民未提供完整的贷款资料致使张姝嫔未能办妥银行贷款、以致张姝嫔未能按期支付剩余房款266万元的意见，证据不足，不予采信。
虽然2013年7月31日前，系争房屋的产权登记信息上有存在违法建筑的登记信息，但现已查明该登记信息错误，系争房屋实际并不存在违法建筑，且张姝嫔未举证证明系因该错误登记信息造成双方未能按期办理产权过户手续，故张姝嫔以系争房屋存在违法建筑、致使双方未能按期过户的意见，证据不足，不予采信。在段一民于2014年9月9日致函张姝嫔提议2014年9月12日前办理产权过户并支付剩余全部房款及违约金后，张姝嫔在2013年9月12日给段一民的回函中承认于2013年9月11日收到段一民的上述函件，在回函中未明确告知李子光、段一民将以现金支付剩余全部房款，也未在收到段一民的上述催告函之日起三日内即于2013年9月13日前实际支付李子光、段一民剩余房款266万元，李子光、段一民依约有权解除合同；段一民于2013年9月20日致函给张姝嫔、通知张姝嫔解除合同，张姝嫔也于2013年9月22日收到上述函件，故确认双方所签的《合同》于2013年9月22日解除。合同解除后，李子光、段一民应返还张姝嫔房款250万元。
二、关于李子光、段一民要求张姝嫔支付违约金1，032，000元的本诉请求之处理意见。根据《补充条款》约定，李子光、段一民单方解除合同后，李子光、段一民可从张姝嫔已付款中扣除房屋价款516万元的20%的违约金，余款退还给张姝嫔。鉴于李子光、段一民尚未将系争房屋交付给张姝嫔使用，李子光、段一民也未举证证明因张姝嫔违约造成实际损失，故原审酌定张姝嫔支付李子光、段一民违约金50万元。
原审法院审理后，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年六月三日作出判决：一、确认李子光、段一民与张姝嫔于2013年4月16日签订的关于上海市某某区某某大道某某弄某某号某某（＊，＊）室房屋的《上海市房地产买卖合同》已于2013年9月22日解除；二、李子光、段一民于判决生效之日起十日内返还张姝嫔房款250万元；张姝嫔于判决生效之日十日内协助李子光、段一民办理关于上海市某某区某某大道某某弄某某号某某（＊，＊）室房屋的《上海市房地产买卖合同》的网上备案撤销手续；三、张姝嫔于判决生效之日起十日内支付李子光、段一民违约金50万元；四、驳回李子光、段一民的其余本诉请求；五、驳回张姝嫔的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，088元及反诉案件受理费18，600元，共计32，688元，均由张姝嫔负担。
判决后，李子光、段一民、张姝嫔均不服，分别向本院提起上诉。
李子光、段一民上诉称，双方在《合同》及《协议》中明确约定违约金为房屋价款的20%，该违约责任的约定系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应予以适用。张姝嫔在一审中未主张上述违约金金额过高，故原审不应径行在判决中予以调整。请求二审撤销原审判决第三、四项，改判支持李子光、段一民的全部本诉请求。
张姝嫔辩称，不同意李子光、段一民的上诉请求。合同约定的违约金过高，应予以调整。李子光、段一民并未举证证明存在损失，实际上，由于房价持续上涨，若最终判令解除合同，李子光、段一民将获益，而非遭受损失。
张姝嫔上诉称，第一，从合同的效力来看。本案系争房屋上存在违章建筑的信息，在注销该登记信息之前，双方的买卖合同是无法进行的，故双方签订的合同无效，至少也是可撤销的合同。第二，双方对付款和过户时间合意变更。双方明确付款的流程是办理贷款合同、进场交易、银行放贷。故双方根据一般情况下银行放贷时间推算出2013年8月31日为银行放款日期，但这并不是双方所约定的付款日期。双方曾就进场交易时间调整至8月28日，贷款的放款时间自然也相应顺延，虽然最终双方未能协商一致并签署补充协议，但双方仍按上述调整方案在履行买卖合同，李子光、段一民也提供了贷款部分资料，故双方在7月31日之后办理贷款和过户手续，李子光、段一民是同意的。而之后由于李子光、段一民未配合提供符合银行贷款要求的所需资料，且未及时办理银行抵押注销，导致张姝嫔无法办出贷款，李子光、段一民已经构成违约，理应承担不利后果。综上，请求二审撤销原审判决第三项，改判张姝嫔不承担任何违约金，同意双方签订的买卖合同解除。
李子光、段一民辩称，不同意张姝嫔的上诉请求。违章建筑属于错误登记信息，后来登记机关修正了该信息，故不存在效力待定的问题。张姝嫔属于限购对象，直至7月23日其抛售一套房屋后方才具有购房资格，导致于7月31日贷款无法获得审批，张姝嫔也未以现金支付，已经构成违约。虽然李子光、段一民于9月份才发函解除合同，但张姝嫔违约的行为已经发生，故李子光、段一民有权行使解除权。
二审庭审中，张姝嫔向本院提交如下证据：1、房产交易中心出具的告知书。欲证明2013年9月8日，房产交易中心出具回执告知本案双方可以办理过户；2、中介公司出具的房屋估价查询结果。欲证明本案中介存在重大过错，故意隐瞒了系争房屋存在违章建筑的信息，故逾期过户的违约责任不应由张姝嫔承担。
李子光、段一民质证后认为，交易中心出具的告知书系针对原有住房信息查询的告知单，与本案无关。至于中介的行为，即使中介存在过错，但中介系张姝嫔的贷款代理人，故后果也应由张姝嫔承担。
本院审核上述证据后认为，首先，上述证据并非诉讼法上所规定的二审新证据，其次，上述证据与本案争议事实无关，本院不予采信。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、双方就系争房屋签订的《合同》效力；2、张姝嫔是否构成逾期付款违约，李子光、段一民是否有权行使合同单方解除权；3、原审酌定的违约金数额是否合理。
针对第一个争议焦点，本院认为，本案双方当事人就系争房屋签订的《合同》及《补充条款》均系双方的真实意思表示，其内容也没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。张姝嫔主张系争房屋的权属登记中存在违章建筑的信息，且中介故意隐瞒该信息，故双方签订的《合同》存在效力瑕疵。然而，原审法院已查明系争房屋实际并不存在违法建筑，该登记信息属于行政机关的错误登记，该错误信息并不会对本案民事合同的效力产生影响，张姝嫔也无证据证明因该错误信息导致双方迟延办理系争房屋的过户手续，故本院对张姝嫔的上述主张，不予采信。
针对张姝嫔是否构成违约的争议，从双方在《合同》及《补充条款》中的相关约定可知，双方约定2013年7月31日不仅为申请办理过户手续的期限，也是张姝嫔应通过银行266万元贷款审批的期限。然而，由于受制于限购政策，张姝嫔于2013年7月23日抛售其名下一套房屋后方才取得购房资格，直接导致双方无法按约于7月31日办理过户手续，亦是张姝嫔无法于该期限前通过银行贷款审批的原因。该期限届至后，张姝嫔也未能按约以现金补足房款，故其已然构成违约。张姝嫔主张双方合意将过户和付款时间予以变更延后，但对该时间进行变更的《补充协议》双方并未签订，张姝嫔也无证据证明双方曾就上述事宜另行协商合意，故过户时间仍应以双方签订的《合同》及《补充条款》为准。虽然李子光、段一民也曾于2013年8月配合张姝嫔提供贷款所需资料，但此时张姝嫔已经违约，李子光、段一民在未明确表示不追究张姝嫔违约责任的情形下，发函催告张姝嫔于9月12日前支付全部剩余房款，而张姝嫔仍然未能支付，故李子光、段一民此时已具有单方合同解除权，其于2013年9月20日发函解除合同，符合合同约定，原审据此确认双方所签订的《合同》于张姝嫔收到上述函件之日解除，于法不悖，本院予以支持。
针对原审酌定的违约金是否合理的争议，双方在《补充条款》中约定违约金为房屋价款的20%。张姝嫔于二审明确表示违约金过高，而李子光、段一民也未能举证证明其实际损失，鉴于张姝嫔并非恶意违约，也实际支付了部分房款，故原审对双方约定的违约金数额进行调整并无不妥。原审基于李子光、段一民尚未将系争房屋交付于张姝嫔使用的事实，结合李子光、段一民未发生损失的实际情况，酌定张姝嫔应支付的违约金数额为50万元，尚属合理，本院予以支持。李子光、段一民上诉要求张姝嫔全额支付违约金，依据不足，本院难以支持。
综上，原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人李子光、段一民及张姝嫔的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17，920元，由上诉人李子光、段一民负担人民币9，120元，上诉人张姝嫔负担人民币8，800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年九月一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……