山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第298号
原告(反诉被告)山东广安物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人鹿艺，总经理。
委托代理人李爽，女，该公司职工，住济南市。
委托代理人商静，山东齐华律师事务所律师。
被告（反诉原告）张建平，男，1955年6月16日生，汉族，无业，住济南市
原告（反诉被告）山东广安物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）张建平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东广安物业管理有限责任公司法定代表人鹿艺的委托代理人李爽、商静，被告（反诉原告）张建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东广安物业管理有限责任公司诉称：位于济南市市中区饮虎池房屋系济南市市中区住房保障和房产管理局所有的自管房产，授权给原告经营管理。2012年6月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：该房屋租赁期限为24个月，自2012年6月15日起至2014年6月14日止，年租金为11880元。合同到期后，原告多次要求被告支付拖欠房租并腾空房屋，但被告置之不理，给原告造成了巨大的经济损失。无奈，根据我国相关法律规定，原告特向贵院具状起诉，请依法判决，以维护原告的合法权益。判令被告腾空房屋交还原告；判令被告支付原告房租、房屋占有使用费共计19070.8元（截止2015年1月21日）至腾房之日止的房屋占有使用费、滞纳金。
被告张建平辩称：我是通过山东信和拍卖有限公司拍租取得该房屋的租赁使用权，虽然协议签的是2年时间，但在交纳第一年租金后，使用了不到9个月的时间，也就是在2013年4月初承租房屋就停水了，至今也没有恢复供水。我经营的是足疗店，用水量较大，停水后多次与出租方协商供水事宜，但是未能解决，我只能停业，所以也不能按照合同约定向原告支付租金。因为停水给我造成了很大的经济损失，无法正常经营，我不同意腾房，所以现在当庭提出反诉，要求对方赔偿我经济损失38000元。
反诉原告张建平诉称：因我答辩中提出的原因，原告所提供的房屋不能正常供水，导致我停业，无法正常经营，所以请求法院依法判决原告赔偿我方的经济损失38000元。
反诉被告山东广安物业管理有限责任公司辩称：据我们了解，停水并不是我公司的原因造成的，是水压问题，应由供水部门解决，所以我方也不同意赔偿被告的经济损失。
经审理查明：位于济南市市中区饮虎池街房屋系案外人济南市市中区房产管理局所有，面积为632.64平方米平，产别为全民自管产。现济南市市中区房产管理局将其辖区内的直管公房的租赁经营均交由原告山东广安物业管理有限责任公司（以下简称广安物业公司）负责。2012年6月，广安物业公司通过统一拍租的形式将上述房屋对外出租，被告张建平取得了市中区饮虎池街10号-4房屋的承租权。2012年6月15日，原告广安物业公司与被告张建平签订《房屋租赁合同》一份，约定被告张建平承租饮虎池街10号-4房屋用于经营使用，面积为26平方米，租赁期限为24个月，自2012年6月15日至2014年6月14日。合同中约定的租金为每年11880元，支付方式为：“乙方（被告张建平）应于本合同生效之日向甲方（原告广安物业公司）支付第一期租金5940元整（2012年6月15日起至2012年12月14日止）。以后租金按半年结算，由乙方于每半年预缴租金用完之日的前10天向甲方预缴下半年的租金。”合同中还约定租赁期间，由被告张建平负担水、电费用并向原告方交纳水电押金500元及履约保证金712.8元。合同第七条“房屋修缮与使用管理”条款中双方约定：“1、在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由乙方负责。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。2、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得破坏和拆除。”合同第八条中约定，如被告张建平未经原告同意将房屋转租、转借，损坏承租房屋、改变约定用途、放置危险物品或拖欠房租累计2个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告按照合同总租金数额的3%向原告支付违约金。同时，如被告逾期支付租金，每逾期一日，按照日租金的2倍支付违约金；合同期满后，被告张建平未按约定归还承租房屋的，每逾期一日按照日租金的2倍向原告支付违约金。合同落款处，甲方由经办人蔡兴签名并加盖原告单位公章、乙方由被告张建平签名捺印予以确认。同日，双方还签订了一份《房屋租赁安全责任书》，要求承租人落实政策做好防火、防盗工作，发生事故由被告张建平承担全部责任。上述合同签订后，被告张建平按照约定已向原告广安物业公司支付了2012年6月15日至2013年6月14日的租金11880元及履约保证金712.8元、水电费押金500元。因为承租房屋自2013年4月开始停水，原告广安物业公司一直没有解决供水问题，故该被告未交纳2013年6月15日至2014年6月14日的租金，合同到期后，被告张建平也未向原告交还承租房屋。在合同履行期间，被告张建平在承租房屋外加盖一间房屋、并安装了卷帘门、对房屋内部的电路进行了改造，并向法院提交了收据欲证实已支出了费用38170元。原告广安物业公司诉至法院，请求法院依法判决被告张建平补交拖欠的2013年6月15日至2014年6月14日的租金11880元，向原告支付合同到期后至实际腾房之日的房屋使用费，并按照欠租数额的同期银行贷款利率的四倍的标准支付违约金；判决被告张建平腾出承租房屋交还给原告，由被告承担本案全部诉讼费用。被告张建平反诉要求原告广安物业公司赔偿其加盖房屋及装修改造的费用38000元，由原告方承担本案的诉讼费用。
另查明，对于涉诉房屋的停水问题，本院到济南水务集团调查后得知，该涉诉房屋用水均是使用的济南市市中区房产管理局共青团房管所的水表。该房管所没有欠交水费的记录，水务集团也从未给该所停止过供水。庭审中，原、被告双方均认可承租期间的水、电费用是由承租人直接向房管所交纳，不是直接交给原告广安物业公司。
再查明，在被告张建平与原告广安物业公司签订合同前，也一直承租涉诉房屋，其原来是与共青团房管所下属的济南中房源物业管理有限责任公司签订的租赁合同，该合同是每年一签，租金标准为每月600元。2012年6月10日，济南市市中区房产管理局委托山东齐华律师事务所李海燕律师向被告张建平的妻子廖桂琴发出一份《律师函》，要求其交纳2012年5月1日至2012年6月13日的租金1290元并将房屋腾出交还给房管部门。被告张建平向原告广安物业公司交纳了2012年5月1日至2012年6月13日的租金860元，并由原告广安物业公司于2012年7月17日向其开具了发票一张。2015年1月13日，原告广安物业公司向被告张建平发出《通知》一份，内容为由于双方合同已于2014年6月14日期限届满，被告张建平仍然占用房屋，故要求被告补交房租11880元及支付违约金，并将房屋腾空交还给原告。
以上事实，由房产证、房屋租赁合同、安全责任书、欠租明细、收款收据、通知、工作记录及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告广安物业公司与被告张建平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据双方的合同约定和原告方收取被告的水、电押金及履约保证金的情况来看，原告广安物业公司将涉诉房屋出租给被告张建平，是应当包括向被告张建平提供正常经营所需水、电的。虽原告广安物业公司不是涉诉房屋供水的主体，但其有义务保障被告张建平在经营期间的正常用水。通过本院调查的情况，未正常供水是与原告广安物业公司有利害关系的济南市市中区房产管理局共青团房管所有关，原告广安物业公司未能及时协调供水，致使被告张建平自2013年4月后不能正常经营，对此，原告方是具有一定过错的。我国《合同法》中规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以解除合同。本案中，涉诉房屋内停水，致使被告张建平所经营的足疗店不能正常营业，对此应认定原告广安物业公司提供的涉诉标的物具有瑕疵，无法使被告张建平实现合同目的，因张建平未提出解除合同，故应当适当减免部分租金，本院酌定按照合同约定的50%的标准较为适宜，合同到期后的房屋占用使用费也应按此标准计算，被告张建平已交纳的履约保证金及水电费押金可折抵租金。对于违约金问题，因原告广安物业公司在租赁合同的履行过程中具有过错，被告张建平不按时交纳租金是由于其未正常向出租房屋供水所造成，故对原告广安物业公司要求被告张建平承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告起诉时，双方的合同期限已届满，原告方明确表示不再与被告张建平续签合同，此时张建平不应再继续占有和使用涉诉房屋，故对原告广安物业公司要求被告张建平腾出房屋，交还给原告的诉讼请求，本院依法予以支持，腾房时间酌定为三十日。对于被告张建平反诉要求原告广安物业公司赔偿其损失38000元的请求，本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》中的约定，被告张建平改造房屋或进行装修应当经过原告的书面同意或认可，其在未经原告许可的情况下，擅自在承租房外侧加盖一间房屋的行为，原告方不予认可，故其要求原告赔偿其为此支出的费用的反诉请求，本院不予支持；被告加装卷帘门和改造室内电路，是为了正常经营所需要，且对上述支出的费用，被告方未能提供有效证据予以证实；依现有证据，不能证实因为原告方不能为出租房屋供水给其造成的经济损失，故对被告张建平要求原告广安物业公司赔偿其为此支出的费用38000元的反诉请求，本院亦不予支持。对于庭审中被告张建平提交的在与原告广安物业公司签订合同前，该公司收取其860元租金的问题，本院认为，根据该发票中记载的时间来看，该租金应当是在合同签订前交纳的，且被告未能提供该租金的收取与本合同的履行之间有关联的相关证据，也未提出抵销的请求，故对该证据本院不予采信，被告张建平可以在取得其他证据后另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十一条、第二百三十五之规定，判决如下：
一、被告张建平于本判决生效之日起十日内向原告山东广安物业管理有限责任公司补交拖欠2013年6月15日至2014年6月14日的租金5940元；向原告山东广安物业管理有限责任公司支付2014年6月15日后的房屋占用使用费，按照原合同约定年租金11880元50%的标准计算至本判决生效之日止。
二、被告张建平于本判决生效之日起三十日内将承租位于济南市市中区饮虎池街10号-4房屋腾出，交还给原告山东广安物业管理有限责任公司。
三、驳回原告山东广安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告张建平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费280元，原告山东广安物业管理有限责任公司承担140元，被告张建平承担140元；反诉费375元，由被告张建平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年六月十二日
代理书记员 孙源梓