重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终6432号
上诉人（原审被告）：樊长寿，男，1966年10月13日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：李中敏，重庆联益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴国雄，重庆联益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周显君，女，1967年11月1日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：李中敏，重庆联益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴国雄，重庆联益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：樊某。
委托诉讼代理人：李中敏，重庆联益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴国雄，重庆联益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁佐容，女，1965年12月11日出生，汉族，居民，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：但袁波，男，1987年1月17日出生，汉族，居民，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。
上诉人樊长寿、周显君、樊某与被上诉人袁佐容、但袁波房屋买卖合同纠纷一案，因樊长寿、周显君、樊某不服重庆市长寿区人民法院作出(2016)渝0115民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与审判员杜伟，代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人樊长寿及三上诉人的共同委托诉讼代理人李中敏，被上诉人袁佐容及两被上诉的共同的委托诉讼代理人郑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
樊长寿、周显君、樊某不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销原判，依法改判；2、本案诉讼费由袁佐容、但袁波承担。其主要事实及理由有：1、一审认定事实错误，购房款收据交纳人是樊长寿，应当认为房款是樊长寿缴纳的，原审仅以当事人陈述，认定房款是被上诉人缴纳的，证据不足；2、一审适用法律不当，当事人转让的指标，不是房产，指标不能转让，即使可以转让，当事人并没有约定转让房屋的所有权；3、樊长寿一个人未经周显君、樊某授权，将三人共同所有的财产权转让给他人属无权处分，樊长寿在签订协议时亦处于醉酒状态；4、被上诉人不属于上诉人拆迁安置房的征地拆迁范围，没有购买安置房的资格，涉案安置房不能转让。
袁佐容、但袁波二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
袁佐容、但袁波向一审法院起诉请求：我们系母子关系。2003年，樊长寿与重庆市长寿区国土资源局签订了《征地房屋拆迁补偿安置协议》。2007年2月6日，袁佐容作为二人的代表与作为樊长寿、周显君、樊某代表的樊长寿签订《安置房优惠价指标转让协议》（以下简称《转让协议》），约定由樊长寿、周显君、樊某以包干转让费4000元的价格将安置房优惠价购房指标转让给袁佐容、但袁波，由袁佐容、但袁波自行支付购房款。《转让协议》签订时，但袁波、周显君在场，但未在协议上签字。合同签订后，案外人杨和平（原告袁佐容的丈夫，原告但袁波的继父）受袁佐容、但袁波委托持有樊长寿、周显君、樊某交付的安置证明原件、拆迁协议复印件、樊长寿、周显君、樊某户口页复印件以樊长寿的名义与重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店签订《渡舟农转非安置房购房合同》（111014）（以下简称《购房合同》），购买了位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋一套，并履行了缴款义务。后应重庆钢运置业代理有限公司要求将原《购房合同》购房人改为但袁波，并更换了新的《渡舟农转非安置房购房合同》（以下简称《合同》）。现重庆市长寿区房管部门已为樊长寿颁发了房地产权证，但樊长寿、周显君、樊某拒绝将该房屋产权变更登记到袁佐容、但袁波的名下。现请求人民法院依法确认《转让协议》有效，并判令樊长寿、周显君、樊某将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到袁佐容、但袁波名下。
樊长寿一审辩称：我与周显君系夫妻关系，与樊某系父子关系。2007年2月6日，我在醉酒状态下与袁佐容签订了《转让协议》，袁佐容向我交付了安置指标转让费4000元。签订《转让协议》时，只有我和袁佐容二人。安置购房指标是我与周显君、樊某共同所有，我不能代表他们二人出售他们所有的份额，且《转让协议》也没有经过公证程序，是无效的。现我不愿意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到原告袁佐容、但袁波名下。
周显君一审辩称：我与樊长寿系夫妻关系，与樊某系母子关系。我不清楚被告樊长寿与袁佐容签订《转让协议》的情况。2010年经我询问，樊长寿才告知我安置购房指标已出售。2016年4月，袁佐容找到樊长寿要求办理过户手续，但因樊长寿的母亲和妹妹的安置购房指标都以100000元的价格出售给他人，经我与樊长寿、樊某商量后认为袁佐容支付的购买安置购房指标的费用太少，故要求袁佐容向我们另行支付80000元，我们才同意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到二原告的名下。同时，安置购房指标系我与樊长寿、樊某共同所有，樊长寿也不能代表我与樊某出售属于我们份额的安置购房指标，《转让协议》是无效的。现我不同意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到袁佐容、但袁波名下。
樊某一审辩称：我系樊长寿和周显君的儿子。我不清楚樊长寿与袁佐容签订《转让协议》的情况。2013年周显君才告知我安置购房指标已被樊长寿出售。此后我一直要求樊长寿将属于我的那部分房屋还给我。安置购房指标系我与樊长寿、周显君共同所有，樊长寿不能代表我与周显君出售属于我们份额的安置购房指标，且《转让协议》应当办理而未办理批准手续也是无效的。现我不同意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到袁佐容、但袁波名下。
一审法院认定事实：袁佐容系但袁波之母；樊长寿、周显君系夫妻关系；樊某系樊长寿、周显君之子。
2003年，重庆市长寿区国土资源局（甲方）与被拆迁安置户胜天8组樊长寿（乙方）签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定：“一、甲方按照重庆市人民政府【1999】第55号令规定，对乙方的旧房及附属设施进行补偿，旧房面积为69.75平方米，构附着物补偿为489元。合计补偿金额为10963.98元，经补偿后的旧房及附属设施在甲方通知的期限内由乙方自行拆除。乙方的旧房拆除后，自愿采取货币安置的方式安置住房。二、乙方本次的住房安置对象有3人，其中征地农转非3人，可按规定每人增购一个自然间的有/人，按规定甲方应安置乙方住房建筑面积为54平方米。其中应由乙方以170元/平方米购买安置住房的建筑面积为54平方米。……三、经调查确认，在履行此协议时，乙方原房相邻的经济适用房的平均价格为每平方米580元，乙方旧房拆除后购买54平方米建筑面积的经济适用房的房款总额为31320元。除去乙方按照本协议第二条规定应支付的购房款9180元后，甲方应支付给乙方安置住房的货币总额22140元。”樊长寿作为乙方代表在该协议上签字捺印。
2005年7月18日，重庆市长寿区国土资源局出具《证明》，载明：“兹有桃花新城区城市规划建设，已征用渡舟镇人民政府原胜天村八组的全部土地，樊长寿户属于征地拆迁安置对象，现已货币安置。需订购经济适用房，请与接洽。”
2007年2月6日，袁佐容（乙方）与樊长寿（甲方）签订《转让协议》，约定：“甲方系渡舟胜天八队征地农转非拆迁户，持有政府安排的优惠价购房一套（580元/㎡）指标，现甲方根据自身有房居住的实际，自愿将该指标转让给乙方，并达成如下转让协议：一、由乙方支付给甲方优惠价购房指标包干转让费4000元人民币，签协议时交清，甲方要向乙方出据收款凭证。二、甲方将政府签订的拆迁协议证明原件、户主身份证复印件、全家户口簿复印件以及相关手续交给乙方，乙方在购房时，若政府还需要甲方提供相关手续，甲方要无条件满足购房的需要。三、若遇政府按政策要求，确需以甲方名义购房时，需要缴纳的购房款由乙方出资支付，涉及由甲方过户给乙方的一切手续税费由乙方自己承担。凡乙方支付款项的凭证由乙方保存。四、若甲方在转让过程中，因虚假转让而欺诈或因市场行情看涨而反悔，导致乙方不能正常购得住房，将承担由此带来的相关法律责任及民事责任。五、若乙方在甲方的配合下，顺利购得此安置房，乙方将向甲方支付4000元，表示酬谢。六、此协议一经甲乙双方签字生效，一式叁份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，中间人存一份对执作证。”
审理中，袁佐容、但袁波向该院提交《合同》一份、抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据两张、杨梅出具的收条一份、重庆钢运置业有限公司出具的《证明》一份、居住证明一份，拟证明涉案房屋由但袁波购买，并居住使用至今。
《合同》载明：一、标的详情。地址：重庆市长寿区渡舟镇；房号：（自编号C-4组团1单元5层2号）；建筑面积115.31㎡（该建筑面积最终以相关部门的测绘面积为准）；建筑面积单价：580元/㎡；房屋总价：陆万陆仟捌佰捌拾元（66880元）（本合同以房屋建筑面积为单位确定单价，并一次计算房屋总价）；付款方式为分期，首期于签订本合同时付款50000元，二期于2007年6月4日前付款5000元，余款项目封顶前付款11880元。该《合同》甲方处为原告但袁波签字，乙方处为“重庆钢运置业代理有限公司”加盖印章，并注明“签于长寿区渡舟镇”、“签约时间2007年5月28日”。
编号为“007403”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2007年5月28日，交款单位但袁波，收款方式为现金，金额为66825元，收款事由为C4组团1单元5-2房款。编号为“006768”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2013年11月8日，交款单位但袁波，收款方式为现金，金额为600元，收款事由为渡舟半岛花园1-5-2尾款，全款已付清。该两份收据“经办”处均签名为“郑”，单位盖章处均加盖了“重庆钢运置业代理有限公司财务专用章”。
落款时间为2007年8月19日的《收条》载明：今收到樊长寿（原胜天村八组）的安置证明原件，拆迁安置协议复印件，户口簿的复印件（两张）。收件人处署名为“杨梅”。
落款时间为2008年8月7日的《收条》载明：今收到杨和平交来运渣费壹佰元正。收款人处签名无法辨认。
落款时间为2013年11月8日的《证明》载明：兹证明渡中一路半岛花园6幢1-5-2房屋房屋尾款已经交齐，房屋权属不存在争议，同意发放该处房屋房屋产权证。开发商签字（盖章）处加盖了“重庆钢运置业代理有限公司”印章。
2016年4月21日，重庆市长寿区房产档案室出具《重庆市长寿区房产档案室档案查询结果》，载明截止2016年4月21日10：23坐落于重庆市长寿区渡舟街道渡中一路1号6幢1单元5-2（产权证号为206房地证2012字第××号，建筑面积116.22㎡）房屋登记所有权人为樊长寿。
2016年4月22日，该院依职权对樊长寿、周显君进行询问，并形成笔录。樊长寿陈述，《征地房屋拆迁补偿安置协议》的安置人员为樊长寿及其妻子周显君和儿子樊某。《转让协议》是其与袁佐容签订的，签订协议当天袁佐容就将协议载明的4000元给其了。签订协议时，周显君在深圳工作，樊某未在家。《转让协议》签订后的购房事宜是袁佐容自己处理。2016年4月，袁佐容要求其为袁佐容办理过户手续，其经与周显君、樊某商议认为只要袁佐容向樊长寿、周显君、樊某另行支付80000元，樊长寿、周显君、樊某就立即为袁佐容办理过户手续。
周显君陈述，其不清楚《转让协议》的签订情况。2010年其才从樊长寿处知晓安置购房指标已被出售。2013年，樊某想用安置证购买房屋，向其询问，其告知樊某安置购房指标已被樊长寿出售，但因安置指标已出售给袁佐容，且袁佐容已购买房屋并入住，故其与樊某也就未再说什么。2016年4月，袁佐容找到樊长寿要求办理过户手续，其与樊长寿、樊某商议后认为当时袁佐容支付的购买安置购房指标的费用过少，故要求袁佐容另行支付80000元，才能为其办理过户。现其与樊长寿、樊某和樊某的妻儿均居住在房屋被拆迁后购买的位于重庆市长寿区兴业街70栋1单元5-1的房屋中。
2016年4月25日，重庆市长寿区房屋征收安置办公室出具《征收房屋拆迁住房安置人员登记情况表》，载明：渡舟街道办事处胜天村8组，住房安置农转非人数为3人，分别为樊长寿（户主）、周显君（妻子）、樊某（儿子）。
2016年5月10日，重庆市长寿区渡舟街道渡中路社区居民委员会出具《居住证明》，载明：兹有我渡中路社区居民但袁波，男，身份证号码为，母亲袁佐容，身份证号码，一家人从2010年至今一直居住在重庆市长寿区渡舟街道渡中一路1号6栋1单元5-2，情况属实。
2016年5月30日，该院依职权向案外人郑琪进行调查，并形成调查笔录。郑琪陈述，其原系重庆钢运置业代理有限公司股东，与该公司法定代表人代育松系合伙关系，二人各占50%的股份，共同对重庆钢运置业代理有限公司进行经营管理。重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司由其负责。在做长寿区安置房项目时，其已经与代育松进行分开管理，涉及到长寿区片区的安置房由其负责，相关的资料也由其保管。后在2009年，其与代育松补签了正式的《股权转让协议》，该协议第二条第三款中约定的“甲方原楼盘代理未完项目”包含了长寿区安置房项目。具体负责长寿区渡舟安置房项目的是杨敏，但早已离开公司，无法联系到。当时签订安置房购房合同的标准就是具备安置证明原件、拆迁协议原件、户口簿复印件，同时若并非被拆迁人购房还需要被拆迁人和实际购房人一起来签订合同，合同也只能以被拆迁人的名义签订。《购房合同》是其负责的重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店签订的，合同上载明的购房人为樊长寿，因其并非签订《购房合同》的具体经办人，故不知为何备注了“杨和平代”。同时，重庆钢运置业代理有限公司出具的收据中载明的“交款单位”也写的是樊长寿。《收条》是杨梅出具的。2013年因重庆市长寿区渡舟镇人民政府通知要将房屋产权证办理给实际购房人，故其通知所有实际购房人与重庆钢运置业代理有限公司重新签订《合同》，而落款时间也是补签的原始《购房合同》的时间，收据也进行了更换，其在新出具的收据签名“郑”，同时将《购房合同》和原收据一并收回作废。《证明》系重庆市长寿区渡舟镇政府提供模板后由其出具的。同时，其向本院提交《购房合同》一份、收据四张、《股权转让协议书》一份。
《购房合同》载明内容与《合同》一致，但该《购房合同》甲方处签名为“樊长寿（杨和平代）”，乙方处为“杨敏”并加盖“重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店”印章，注明“签于长寿区渡舟镇”、“签约时间2007年5月28日”。
落款时间为“2007年5月28日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2007年5月28日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为50000元，收款事由为安置房购房款。落款时间为“2007年6月6日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2007年6月6日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为5000元，收款事由为安置房购房款。落款时间为“2008年3月29日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2008年3月29日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为10000元，收款事由为安置房房款，此款由杨和平缴纳。落款时间为“2008年8月7日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2008年8月7日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为1825元，未载明收款事由。该四份收据单位盖章处均加盖了“重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店财务专用章”，且均备注“作废”二字。
《股权转让协议书》载明：重庆钢运置业代理有限公司于2002年10月在重庆市设立，由甲方与乙方合伙经营，注册资金为人民币380万元，其中甲方占50%股权。现甲方愿意将其50%的股权转让给有乙方，乙方愿意受让。甲乙双方根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的规定，经友好协商，现就重庆钢运置业代理有限公司股权转让事宜达成如下协议“……二、甲方双方的权利及义务：……3、甲方原楼盘代理未完结项目在财务收款、公章、证明方面，乙方应无偿支持配合完成。”转让方（甲方）处由“郑琪”签名，受让方（乙方）处由“代育松”签名，落款时间为“2009年6月22日”。
2016年6月1日，该院依职权向案外人杨和平进行调查，并形成调查笔录。杨和平陈述，其与袁佐容于2000年登记结婚，但袁波系其继子。后其于2003年或2004年与原告袁佐容办理离婚手续，但实际并未分家，其与袁佐容、但袁波也一直住在一起，户口也在一起。2007年，袁佐容、但袁波向樊长寿购买安置购房指标，并一起找樊长寿签订协议。因购买安置房只需要具备安置证明原件、拆迁安置协议复印件、原拆迁户的户口簿复印件，故其与袁佐容带着安置证明原件、拆迁安置协议复印件、樊长寿一家的户口簿复印件找到重庆钢运置业代理有限公司办事人员杨敏签订《购房合同》。又因其系户主，故由其代表二原告在《购房合同》上签署了“樊长寿（杨和平代）”，该房实际系由二原告购买，购房款也由但袁波所出，只是由其分四次向重庆钢运置业代理有限公司缴纳，并取得了该公司出具的收据。同时，重庆钢运置业代理有限公司办事人员杨敏在收取了安置证明原件、拆迁安置协议复印件、樊长寿一家的户口簿复印件后向其出具了《收条》。2008年的运渣费也系由其代二原告缴纳。2009年，其与原告袁佐容再次办理结婚登记。2013年，重庆钢运置业代理有限公司通知拿《购房合同》及收据去更换新的合同和收据，当时只有但袁波有空，且涉案房屋系袁佐容、但袁波所购买，购房款也系但袁波所出，故但袁波将《购房合同》及交款单位为“樊长寿”的收据向重庆钢运置业代理有限公司更换了《合同》和交款单位为“但袁波”的收据，重庆钢运置业代理有限公司同时向但袁波出具了落款时间为2013年11月8日的《证明》。杨和平同时向该院提交其与袁佐容结婚证一份，载明持证人为杨和平，登记日期为2009年3月24日。
另查明，代育松为重庆钢运置业代理有限公司法定代表人。重庆钢运置业代理有限公司于2003年12月2日进行股东变更（股权转让）登记，郑琪成为该公司股东，后于2012年7月25日再次进行股东变更登记，郑琪不再是该公司股东。
一审法院认为，樊长寿、周显君系夫妻关系，樊某系樊长寿、周显君之子，《转让协议》签订时樊某未满18周岁，樊长寿作为其监护人，袁佐容在签订《转让协议》时有理由相信樊长寿能代表其余被告出售涉案房屋，且周显君自认于2010年、樊某自认于2013年已知晓樊长寿将涉案房屋出售的事实，但该二被告均未向袁佐容、但袁波提出异议或采取其他措施主张权利，故对周显君、樊某辩称樊长寿转让定向销售住房系无权处分，《转让协议》无效的辩解理由，该院不予采信，该院确认《转让协议》有效。樊长寿、周显君、樊某均系《转让协议》的相对方，均应按照《转让协议》依法享受相关权利、履行相关义务。
《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……”袁佐容按照《转让协议》的约定向被告樊长寿支付了“优惠价购房指标包干转让费”，但袁波向重庆钢运置业代理有限公司缴纳了全部购房款。现涉案房屋的《房地产权证》已办理到樊长寿名下，已经具备产权变更登记条件，而樊长寿、周显君、樊某拒绝为袁佐容、但袁波办理房屋产权变更登记手续，已构成违约。袁佐容与但袁波又系委托关系，现因樊长寿、周显君、樊某不履行相关义务。袁佐容向但袁波披露三被告后，但袁波可以行使袁佐容作为合同相对方而享有的对樊长寿、周显君、樊某的权利。故对袁佐容、但袁波要求樊长寿、周显君、樊某将涉案房屋的产权变更登记到其名下的诉讼请求，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零三条之规定，判决如下：“一、原告袁佐容与被告樊长寿于2007年2月6日签订的《安置房优惠价购房指标转让协议》合法有效；二、限被告樊长寿、被告周显君、被告樊某在本判决生效后7日内将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中一路1号6幢1单元5-2房屋（产权证号为206房地证2012字第××号，建筑面积116.22㎡）的产权变更登记到原告袁佐容、原告但袁波名下。”
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，樊长寿等上诉人以樊长寿在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效，本院不予支持。樊长寿称其在签订协议时处于醉酒状态，亦无证据予以证明。因此，樊长寿与袁佐容签订的《转让协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
上述《转让协议》签订后，袁佐容依约将转让费4000元支付给樊长寿（樊长寿在一审中自认签协议当天就收到转让费，后虽否认，但未提交相反证据予以证明），袁佐容、但袁波举示的《合同》、收据、收条以及重庆钢运置业有限公司出具的《证明》等证据与转让协议中约定的内容能够相互印证，足以证明涉案房屋的实际付款人是袁佐容、但袁波而非樊长寿等上诉人。
虽然《转让协议》只有樊长寿、袁佐容签字，但樊长寿系户主，且为樊某的监护人（签协议时樊某未满18周岁），因此，袁佐容签订协议时有理由相信樊长寿能够代表其余上诉人对涉案房屋进行处分签订协议。因袁佐容、但袁波已经缴纳涉案房屋全部价款，且涉案房屋《房地产权证》已办理到樊长寿名下，故袁佐容、但袁波有权依据《转让协议》要求樊长寿等上诉人将涉案房屋的产权变更登记到其名下。
综上，樊长寿、周显君、樊某的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人樊长寿、周显君、樊某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
审 判 员 杜 伟
代理审判员 吴学文
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 李艾玲