西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
碑民三初字第00356号
原告（反诉被告）：阮金安，男，1965年7月28日出生，汉族，铜川市印台区审计局干部。
委托代理人：刘淑伟，陕西德茂律师事务所律师。
委托代理人：高南凯，陕西德茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安华都房地产开发有限公司，住所地:西安市碑林区建东街科教大厦4层内。
法定代表人:邵亚成，董事长。
委托代理人：钱华，陕西同步律师事务所律师。
原告阮金安与被告西安华都房地产开发有限公司(以下简称华都公司)商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮金安委托代理人刘淑伟、高南凯，被告华都公司委托代理人钱华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告阮金安诉称，其在看到被告宣传彩页关于“和平公馆”的介绍后，认为比较符合其购买意向，遂于2009年11月15日与被告签订了《“和平公馆”诚意认购书》，购买了“和平公馆”8楼层1号房屋。由于该认购书已经具备了商品房买卖合同的基本要件，故依法应当认定为商品房买卖合同。后其发现被告违约，建成的房屋与宣传彩页宣称的相比，出现了以下变化:房屋面积增大；没有12座空中景观庭院；双开门子母豪华入户门变成了单开门；室内无梁柱设计变成了有梁柱设计；冬天集中供暖变成了天然气供暖。其多次要求被告解决上述问题，但被告推脱至今。为规避自身违约责任，被告在报纸上发布公告，通知购买“和平公馆”房屋的客户在指定时间内前往“和平公馆”销售中心，网签《购房合同》，但扣除节假日，被告所指定的时间只有三天正常工作时间。由于被告一直未解决上述问题，故其未网签《购房合同》。现请求判令:1、被告承担房屋超出约定面积13.77%的房款85762.42元；2、恢复集中供暖；3、赔偿未履行12座空中景观庭院、双开门子母豪华入户门、室内无梁柱设计给原告造成的损失18956.58元；4、被告承担本案诉讼费。
被告华都公司辩称，原告的诉讼请求均不能成立。原告未在其指定的时间内与其签订正式的商品房买卖合同，明显违约。现提出反诉，请求：1、依法确认其已于2010年12月1日后单方解除了与原告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》；2、判令原告承担不履行《“和平公馆”诚意认购书》第四条第二项义务的违约金124565.8元；3、原告承担本案诉讼费。
原告阮金安针对被告的反诉辩称，被告违约建成的“和平公馆”与其宣传彩页宣称的相比，出现了很大变化，其不能接受。2010年9月20日，其与部分业主致函被告，要求解决相关问题。2010年9月29日，被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业户办理网签及缴款事宜，不受催缴款(网签)短信和报纸刊登广告之制约。2010年9月30日，被告在报纸上发布公告，通知购买“和平公馆”房屋的客户于2010年10月10日前前往“和平公馆”销售中心，网签《购房合同》。因被告一直未解决出现的问题，故其未网签《购房合同》。由于被告已做出了书面承诺，故被告在报纸上所发布的公告对其无约束力。综上，其不同意被告的反诉请求。被告明显违约，依法应当承担违约责任。
经审理查明，被告在其开发的“和平公馆”(位于西安市碑林区和平路东羊市口西南角)的销售宣传彩页上称“和平公馆”的房屋具有以下特点:拥有12座空中景观庭院；超低公摊，超值面积；双开门子母豪华入户门；室内无梁柱设计；冬天集中供暖等。原告在看到该宣传彩页后，认为比较符合其购买意向，遂于2009年11月15日与被告签订了《“和平公馆”诚意认购书》，预约了“和平公馆”8楼层1号房屋。房屋面积为95.7平方米，单价为每平方米6508元。该认购书第二条第2项约定:原告向被告预约的该商品房暂定建筑面积为95.7平方米。上述面积最终以房屋测量机关测绘面积为准。第三条第2项约定:原告于本认购书当日付定金人民币20000元，于本认购书签订后3日交总房款的30%首期款即人民币192829元(含定金)。第四条第2项约定:被告在取得“商品房预售许可证”后，发布报纸广告或电话告知，通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。原告应在被告通知书的期限内来签订合同，按照双方约定的付款方式付款并办理相关手续。逾期即视为原告不履行认购义务，则被告有权即时解除本认购书，并有权将该物业出售给第三人而不再另行通知原告，原告前期支付的所有款项，被告在解除认购书后七个工作日内扣除总房款的20%违约金后一次性无息退还(注:刷卡手续费不予退还)。第四条第4项约定:原告承诺在本认购书登记的通信地址、联系电话、邮编等个人信息均真实、有效，在上述信息发生变化时，原告应及时书面通知被告，否则被告依原告提供的上述信息发送给原告的所有通知即视为送达，因此造成的原告利益损失由原告自行承担。2009年11月15日，原告交纳了20000元定金。2009年12月26日，原告交纳了172829元首付款。2010年9月，“和平公馆”基本建成时，被告通知原告另行签订商品房买卖合同。此时，原告发现建成的房屋与被告宣传彩页宣称的相比，出现了以下变化:房屋面积增大；根本没有12座空中景观庭院；双开门子母豪华入户门变成了单开门；室内无梁柱设计变成了有梁柱设计；冬天集中供暖变成了天然气供暖。2010年9月20日，原告及部分业主向被告致函，要求解决上述出现的问题，被告在该函件上签字、盖章，并承诺:“双节”收假后给予回复。2010年9月29日，被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业户办理网签及缴款事宜，不受催缴款(网签)短信和报纸刊登广告之制约。2010年10月8日，被告回函承诺:经协商决定于本月十二日上午在“和平公馆”售楼现场答复有关实际问题。此后，原告及部分业主又多次致函被告，但上述问题一直未得到妥善解决。
另查，2010年9月1日，被告取得了“和平公馆”商品房预售许可证。2010年9月30日，被告在“华商报”上发布《“和平公馆”公告》，内容为:预约登记购买“和平公馆”房屋的客户，请务必于2010年10月10日前由本人携带相关手续到“和平公馆”销售中心网签《购房合同》。如逾期视为放弃订房权利，开发商将另行出售预约登记房屋。本案涉案房屋被告现尚未售于第三人。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、“和平公馆”宣传彩页、《“和平公馆”诚意认购书》、收款收据、原告及其他业主致被告的函、被告回函、西安市商品房预售许可证、《“和平公馆”公告》等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《“和平公馆”诚意认购书》，内容不违反法律规定，为有效合同。原告主张根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，上述《“和平公馆”诚意认购书》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，故该认购书即为商品房买卖合同。被告“和平公馆”宣传彩页中的承诺依法应当视为该商品房买卖合同的组成部分。由于《商品房销售管理办法》第十六条明确规定商品房买卖合同应当明确的主要内容有十三项，而原告与被告所签“认购书”中没有明确交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;公共配套建筑的产权归属；解决争议的方法等主要内容，故原告主张其与被告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》为商品房买卖合同的理由不成立。《“和平公馆”诚意认购书》第四条第2项约定:被告华都公司在取得“商品房预售许可证”后，发布报纸广告或电话通知，通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。该条明确约定在被告华都公司取得“商品房预售许可证”后，再与原告签订正式的商品房买卖合同。该项约定说明上述原告与被告签订的《“和平公馆”诚意认购书》的性质应为商品房预约合同。在双方未签订正式的商品房买卖合同之前，原告尚未取得本案涉案房屋的所有权，故其无权主张房屋所有权人才能够享有的房屋权利。因此，原告的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。被告以原告未在其指定的时间内与其签订正式的商品房买卖合同，明显违约为由，提出反诉，请求确认其已于2010年12月1日后单方解除了与原告所签订的《“和平公馆”诚意认购书》，并要求原告承违约金124565.8元。本院认为，由于原告发现建成的房屋与被告宣传彩页宣称的内容相比出现了很大变化，故于2010年9月20日联合其他业主向被告致函，要求解决出现的问题。被告回函承诺:“双节”收假后给予回复。2010年9月29日被告回函承诺：以上业主反映情况本公司已于九月二十日受理。相关具体问题在十月十日前给答复，在此之前，上述业主办理网签及缴款事宜，不受催缴款(网签)短信和报纸刊登广告之制约。2010年9月30日，被告在“华商报”上发布《“和平公馆”公告》，内容为:预约登记购买“和平公馆”房屋的客户，请务必于2010年10月10日前由本人携带相关手续到“和平公馆”销售中心网签《购房合同》。如逾期视为放弃订房权利，开发商将另行出售预约登记房屋。由于被告已承诺2010年10月10日前，原告办理网签及缴款事宜，不受催缴款(网签)短信和报纸刊登广告之制约，故被告在“华商报”上发布的《“和平公馆”公告》对原告不具有法律约束力。因此，被告华都公司的反诉请求，理由不能成立，依法不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告阮金安的诉讼请求。
驳回被告西安华都房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉诉讼费2514元，由原告阮金安负担。反诉诉讼费6410元，由被告西安华都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 马利群
审判员 唐星利
审判员 王 旭
二〇一二年十一月二十三日
书记员 何 敏