常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第0121号
原告丁兆华。
被告常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室，住所地常州市新北区泰山路***号。
法定代表人莫建文，该单位主任。
委托代理人鄂小龙、金科，江苏东晟律师事务所律师。
原告丁兆华诉被告常州市新北区房屋拆迁安置管理办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年1月4日受理后，依法由审判员张文明、人民陪审员任一群和刘英耀组成合议庭进行了审理；后依法由审判员徐峰、人民陪审员顾建光和杜大富组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告丁兆华、被告委托代理人鄂小龙和金科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年12月，因政府征地拆迁需要，原告本人不在家而由儿子代替与被告达成了房屋拆迁安置补偿协议书，拆迁房作价53288.57元，加上附属物作价、搬家补助费、减少安置面积奖励等合计补偿款为73567.74元，统建房位于百丈百合花苑期房、建筑面积200平方米，安置人员包括原告夫妻、母亲、儿子一家等共7人，并自愿放弃80平方米安置房，但实际原告家中共有9人需要安置，遗漏了2个女儿，评估公司的评估也有误差不合理：原告房屋装修、油漆、楼板、阳台、涂料没有补偿；原告做酒有营业执照，缸坛及其他相关设备没有补偿；原告的房屋结构是现浇的，评定四等价明显不合理；执行拆迁政策错误，应为常州市政府1997年13号令而不是2001年85号文，原告家中被拆迁房屋面积242.64平方米，少于规定的可以安置9人的按每人40平方米的安置面积360平方米，应该可以同面积交换；原告在魏村租房办酱油厂的设备也没有得到补偿。后经信访，由镇政府为原告解决增加了两个人的安置房屋，被告不承认重订协议事情；之后，在信访中，市政府告知不属于信访复核范围、可以通过司法途径解决。按照物权法和城市房屋拆迁管理条例规定，区政府规定的拆迁价格无效。故要求：1、被告赔偿原告房屋拆迁补偿款68032.43元；2、被告赔偿城北酱品厂做酒设备款41144元；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第一项诉讼请求中的房屋拆迁补偿款68032.43元是指拆迁房屋平方上的误差款，其他没有补偿到位的房屋方面的损失不再主张。原告认为被拆迁的房屋价格应与安置的房屋价格一致，安置房屋是按500元／平方计算，则其被拆迁的房屋242.64平方米（评估价为53288.57元）也应按照500元／平方计算计121320元，其差额为68032.43元，核136平方米（68032.43元÷500元／平方米）是被告还没有安置给原告的房屋面积。
被告辩称，原、被告之间签订的房屋拆迁安置协议合法有效，协议约定了对原告房屋拆迁后的补偿安置事宜并且已经履行完毕；被告依约对原告进行了安置补偿，房屋也已及时拆除，之后因原告提出遗漏两人安置，被告也已对此进行了增加两人安置房屋面积，原告提出少安置136平方房屋的主张与事实不符；因相关设备不属于拆迁征收范围，其所有权归原告所有，应由原告自行处理，故原告要求赔偿城北酱品厂做酒设备款的主张没有法律根据；此外，原告的诉讼主张已超过了法定的诉讼时效。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，因国家建设需要，经过有关主管部门批准后，常州市国土管理部门发出常新规土通（2000）75号通告，对西环一路百丈段项目进行征地拆迁，具体拆迁由被告予以实施，其中原告所建的位于常州市百丈镇双坝村委北店的住宅房屋（砖混二间砖木三间、建筑面积为242.64平方米）位于拆迁红线范围内。经房屋丈量评估，并由常州延陵房地产评估事务所出具了评估报告，之后，原告于2002年12月3日出具委托书给被告，明确委托儿子丁雪怀办理房产权证为原告的房屋拆迁安置一切事务，次日，丁雪怀与被告协商一致，并签订了房屋拆迁安置协议，按照常州市人民政府常政发（2001）第85号文件《常州市征用土地补偿安置办法》的规定，拆迁房作价53288.57元，附属物作价6339.49元，搬家补助费1000元，过渡费7183.76元，减少安置面积奖励费10715.92元，电话、有线电视补偿540元，合计73567.74元；在安置方面，原告自愿选择以产权调换统建房的方式进行安置，安置人口为丁兆华夫妻及儿子丁雪怀一家四口和丁兆华母亲一人计7人，按照政策安置房面积按每人40平方米计算，可以给予280平方米，但原告自愿放弃了80平方米安置面积，进而取得了减少安置面积奖励费。上述协议签订后，原告按约于同月11日前搬出房屋交付被告予以了拆除。之后，被告按协议给予了安置并于2004年7月21日交付了安置房2套计面积为201.62平方米，同年8月12日，原告又增购了安置房1套，计面积为83.62平方米，阁楼18.13平方米。原告认为被告遗漏了两个女儿作为安置人口，为此提出信访，要求解决。后于2005年6月17日，同意补足2人安置面积，并由原告取得了安置房1套，计面积为83.69平方米，其中42.64平方米属于拆迁房屋面积与原协议安置面积的差额部分按政策规定的建安价500元每平方米计价，其余41.05平方米按政策规定的成本价850元每平方米计价。之后，原告仍提出信访，被告于2006年7月26日答复原告称拆迁协议上明确安置7人计为280平方米，但你户自愿放弃80平方米安置面积，故最终安置面积为200平方米，该协议经双方协商无争议后签订的，必须按协议执行。2006年7月25日，该拆迁房屋评估机构常州市延陵房地产评估事务所有限公司作出情况说明，对于原告提出的房屋拆迁评估意见作出回复说明，内容为：1、其单位在拆迁时点严格按照常政发（2001）85号文件的相关条款评估；2、依据常建（2001）157号文对拆迁房屋附属设施（装饰）进行评估，在该文件中关于拆迁房屋附属设施（装饰）补偿标准的66个项目中没有油漆、涂料的补偿标准；3、关于该户提出的营业补偿问题，根据常政发（2001）85号文件第二十五条第五款规定，拆除利用居住房作为经营场所的房屋，按居住房拆迁标准给予补偿；4、按该户房屋结构情况，根据常政发（2001）85号文件附件一中的相关条款认定该房屋属砖混结构四等。2007年5月10日，常州市新北区城市管理与建设局对原告提出的信访事项作出答复意见，认为拆迁协议与政策补偿正确，增加安置也已补足，对原告户的补偿安置已经履行完毕。此后，原告向常州市新北区人民政府提出信访复查申请，该区政府作出了关于丁兆华信访事项的复查意见，认为该拆迁补偿安置协议符合法律政策规定，区城管局作出的信访答复意见是适当的，予以维持。原告收到后不服，向常州市人民政府提出复核申请，同年6月20日，常州市人民政府作出信访事项复核不予受理告知单，明确原告对新北区人民政府作出的信访事项复查意见不服而向常州市人民政府提出复核申请，根据有关规定，原告提出的复核申请不属信访事项复核范围，如原告对2002年12月4日与被告签订的拆迁安置协议及相关约定有异议，建议原告通过司法途径维护自己的合法权益。原告为此多次向相关国家机关进行信访，后诉至本院。
另查明，1993年8月6日，原告作为个体经营负责人领取了经营黄酒加工、酱油的食品卫生许可证，注册经营地在百丈徐墅（原告被拆迁的房屋在百丈双坝），有效期为一年。1995年7月30日，原告领取了名称为常州新区百丈乡城北酱品厂的个体工商户营业执照，主营酱油，兼营陈酒，经营地址位于百丈徐墅，经营期限至1998年7月23日止。1997年1月1日，原告作为负责人向工商部门申领了名称为武进市魏村城北酱品厂的个体经营临时营业执照，有效期至1997年12月31日止，该厂经营地址位于魏村镇。此后，该厂并未续领营业执照。原告主张的生产陈酒的设备有：大缸20只、酒坛500个、砖砌榨池（长2米、宽2米、高1米）一个、榨杠（长3米、直径20公分）1根、榨板7-8块（面积4平方米）、灶头1个、灶窠1座、灶盖1个；原告主张的经营地点在魏村的生产酱油的设备有：大缸42只、霉匾50只、匾架5个、蒸灶1个、蒸灶盖1只、机动三轮车1辆、水井（深10余米）1口、水泵1只以及对租赁房屋的简单装修。对于上述设备，原告没有提交任何证据证明。原告在庭审中陈述，1993年领取了卫生许可证后，在百丈徐墅租的房屋中生产酱油，但是黄酒是在自己家中生产的；1996年年底酱油的生产搬到魏村，但黄酒仍是在自己家中生产。被告对原告的该项陈述不予认可，被告认为从原告提供的营业执照看，黄酒生产不应在原告被拆迁的百丈双坝家中，而是在百丈徐墅，故原告的陈述是没有事实依据的。
还查明，常政发（2001）85号文第二十五条第（五）项规定“拆除个体工商户房屋，属临时建筑的，按被拆除房屋的重置价结合成新的50%补偿。属永久性建筑的，按被拆除房屋的重置价结合成新的120%给予补偿，拆除利用居住房作为经营场所的房屋，按居住房拆迁标准给予补偿，上述拆迁的个体工商户房屋均不作安置。”关于原告主张适用的常州市政府1997年13号令、2003年88号文、国务院第305号令均属于城市房屋拆迁管理规范。
上述事实，有原告提交的拆迁安置补偿协议、营业执照、卫生许可证、户口簿、信访材料、信访答复材料，被告提供的评估报告、签订拆迁安置补偿协议的授权委托书、统建房安置情况表等证据以及双方当事人的陈述附卷佐证。
本院认为，征地拆迁与城市房屋拆迁是两个不同的拆迁法律关系，前者适用于集体土地拆迁，后者适用于国有土地拆迁，两者适用条件不同，而且一般来说，由于国有土地比集体土地多支出了土地出让金，故两者补偿和安置的标准方式均不同。城市房屋拆迁不能适用集体土地的拆迁安置补偿标准，集体土地上的房屋拆迁也不能适用国有土地的拆迁安置补偿标准，更不能选择对自己有利的标准交叉适用。原告被拆迁了242.64平方米房屋，如果原告被拆迁的房屋属于国有土地上的房屋，在采取产权调换安置方式时，只需安置原告调换的房屋242.64平方米（当然，需结清被拆迁房屋的市场评估补偿价与所调换房屋的市场价格之间的差价），超出部分原告应当按照所调换房屋的市场价格支付价款；如果原告被拆迁的房屋属于集体土地上的房屋，在采取产权调换安置方式时，应当按照安置人口9人按人均不超过40平方米即总计安置不超过360平方米面积的房屋，当然，超出242.64平方米不满360平方米的安置房屋面积应当按照安置房的成本价计算房屋价款，超出360平方米的房屋面积应当按照商品房价格结算；绝对不能在要求按照国有土地标准拆迁的同时，又要求按照集体土地的安置补偿标准主张9个安置人口的安置房面积。本案中，因原告被拆迁的房屋属于集体土地上的房屋，故原被告之间的拆迁只能适用集体土地的征地拆迁，即适用当时拆迁时点的拆迁政策常政发（2001）85号文及相应的评估规范常建（2001）157号文，由于原告主张适用的常州市政府1997年13号令、2003年88号文、国务院第305号令，均属于城市房屋拆迁管理规范，故本院对原告要求适用常州市政府1997年13号令、2003年88号文、国务院第305号令的主张不予采纳。
原告为被拆迁房屋登记所有权人，其在拆迁过程中委托儿子协商并签订拆迁补偿安置协议属于依法授权行为，对此委托行为造成的后果应由原告承担责任；此拆迁补偿协议是经过双方协商，并严格按照相关的拆迁政策执行，故原被告之间签订的拆迁补偿安置协议符合相关规定，是合法有效的合同，本院予以采信。每个被拆迁人的被拆迁房屋在建筑质量、用料、使用年限、装修等方面都是不同的，因此所获得的补偿也应当是不同的，引入中介机构对被拆迁房屋进行评估，就是为了体现不同被拆迁房屋的差异性，实现公平正义这一社会价值。原告被拆迁的242.64平方米房屋作价补偿款53288.57元，是经过中介机构评估并经双方协商后确定的，是有效拆迁合同的组成部分，如果按照原告主张的其被拆迁的242.64平方米房屋应当按照安置房的建安价500元／平方实施补偿，而不是按照评估价进行补偿，则意味着其他被拆迁人的被拆迁房屋也都应当按照这个同一标准进行补偿，这从根本上否定了被拆迁房屋在建筑质量、用料、使用年限、装修等方面存在的差异，严重违背了公平原则，是法律价值和社会价值都无法容忍和接受的，因此对于原告要求被告赔偿房屋拆迁补偿款的差额68032.43元的主张，本院不予支持。
按照原告提交的营业执照和卫生许可证载明的内容，原告生产黄酒的地点应当是在百丈徐墅，不是原告主张的百丈双坝自己家中，而原告在诉讼过程中始终没有提交证据证明自己的观点。况且即使原告生产黄酒是在自己家中，在不考虑有无证据证明设备是否如原告所述的前提下，根据原告所列的生产黄酒的设备清单，除了砖砌榨池、灶头和灶窠外，其他均为动产；按拆迁政策动产不属于征收范围，其与家中的家用电器、家具、锅、碗、瓢、盆等一样应当在腾空房屋时由原告自行搬走；至于砖砌榨池、灶头和灶窠，是被拆迁房屋的附属物，其损失补偿已经包含在拆迁补偿款中，且根据常政发（2001）85号文第二十五条第（五）项规定，利用居住房作为经营场所的房屋，按居住房拆迁标准给予补偿，故对原告认为其在家中开办个体工商户应另行给予设备补偿的主张，本院不予支持。原告在魏村租赁了房屋开办的生产酱油的相关设备，由于拆迁的相对人是出租房屋的房东，不是原告，拆迁公司应当是和房东签订的拆迁安置补偿协议，因此，对于蒸灶、水井以及对房屋简单装修的部分损失，由于拆迁公司已经补偿给了房东，故原告应当和出租房屋的房东去进行结算，而不是找拆迁公司结算；至于其他动产设备，不属于拆迁范围，应当由原告在腾空房屋时自行搬走；况且原告也没有提交证据证明在魏村的租赁房屋也是由被告实施的拆迁，而被告又始终否认魏村的租赁房是其实施的拆迁，因此原告的上述主张缺乏法律法规和事实的支撑，本院也不予支持。
原告提出的少安置二女儿的事宜已由相关部门予以补足，而原拆迁安置协议中原告儿子明确表示放弃80平方米的安置面积并取得了减少面积奖金，故原告不能再行要求增加拆迁安置面积。原告对拆迁协议长期进行信访，并在2007年才得知应从司法途径解决，但其此后仍不断信访而未提出诉讼，可视为其对权利的行使并未中断，属于持续状态，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十七条第一款和第四款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告丁兆华的诉讼请求。
案件受理费2484元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费的户头：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 徐 峰
人民陪审员 顾建光
人民陪审员 杜大富
二〇一四年七月十八日
书 记 员 周美华
附：《中华人民共和国合同法》：
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国土地管理法》：
第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十七条第一款：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
第四十七条第四款：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。