山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终726号
上诉人（原审被告）：山西大钧房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区滨河西路北段-4号农科院三楼。
法定代表人：王新德，总经理。
委托代理人：马强，山西华炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘忠财，男，1986年1月5日出生，汉族，中国北车集团太原机车车辆厂畅通电子有限公司职工，住太原市。
上诉人山西大钧房地产开发有限公司因与被上诉人刘忠财房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西大钧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马强、被上诉人刘忠财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西大钧房地产开发有限公司（以下简称大钧房地产开公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清。上诉人不应该向被上诉人退还代收房产证费用。上诉人应该为被上诉人办理房屋产权登记手续，上诉人也愿意为被上诉人办理相应手续，上诉人一直都积极努力办理相关产权登记手续。只有在至少满足以下条件之一时，才应退还费用：（1）上诉人己停止办理；（2）被上诉人己明确表示无需办理；(3)《商品房买卖合同》被依法解除或者终止。本案不厲于上述任何一种情况。上诉人不存在违约行为。在办理产权登记手续过程中，存在很多阻碍因素，有些阻碍因素来源于政府部门，有些阻碍因素来源于其他单位不予配合。且这些因素上诉人无法控制、无法决定，故不应该把未能办理产权登记的全部责任都归责于上诉人。原审判决认定”如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房产权属登记证书，双方同意被告每年按己付房款的0.1%向原告支付违约金”。该表述引用的是双方签订的《商品房买卖合同》。对于该约定的理解，不能做扩大解释或曲解。所谓的”如因被告的责任”应该理解为”如果仅仅由于被告的责任”或者理解为”仅仅是由于被告的原因而不包括其他原因”。不应该将上诉人的责任扩大。原审判决将”上诉人法定代表人在人身自由受到严重威胁的情况下受胁迫而出具的书面材料”作为证据使用，属于认定事实错误。被上诉人在原审程序中提交了一份上诉人法定代表人手写材料属于非法证据，不应该被法庭采信。该材料书写当时，书写人被小区业主围困而难以脱身，万般无奈之下只得写下该材料。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第117条之规定。本案中，房屋产权登记更大程度上依赖于政府部门，而政府部门的行为，就是《商品房买卖合同》双方都无法控制、无法决定更无法抗拒的。在本案房屋产权办理过程中，由于人民防空工程验收的标准，与涉案房屋楼盘设计、施工和验收时的标准己明显不同，也是合同双方所无法预见的。其次，本案应适用合同法司法解释（二）第二十六条，关于情势变更的规定。上述司法解释对”情势变更”的情况，做出了明确规定。本案中由于人民防空工程的验收标淮，已不同于房屋建造时的标准,在合同生效之后发生,合同双方均无法预见，如果按原合同履行则显失公平。再则，本案应该综合适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，而一审判决对上诉人一再反驳异议的所谓事实不予以采信，上诉人依法提交的证据均全部予以排除，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘忠财辩称，1、上诉人应向被上诉人退还代收的房产证费用及支付违约金，双方签订的商品房买卖合同为真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，内容合法有效，双方都应履行合同约定，如一方违约，应向守约方承担违约责任。本案被上诉人为上诉人支付购房款及房产证办理费用，上诉人理应按合同约定为被上诉人办理房屋产权证，上诉人逾期未办理的行为构成违约，应承担违约责任。上诉人的法定代表人王新德书写的承诺书是其职务行为，其法律后果应由上诉人承担。上诉人提出原审认定事实不清的三条理由，根本没有在合同中进行约定，也没有事实依据，是对合同约定的随意扩大或曲解，其理由根本不能成立。同期业主从2014年开始通过多次与上诉人协商、多次信访维权、多次协同办理，但办理房屋产权证工作的事一直没有推进，且上诉人一审时向法庭提出反诉，在停止办理或解除合同情形下才退还费用，上诉人的行为说明其已不愿意继续履行合同。但依法成立的合同应受法律保护，故原审认定事实是正确的。2、一审判决适用法律正确。本案不存在不可抗力的情形，不应适用合同法第117条的规定。一审严格按照民事诉讼法第六十四条的规定，审核了双方提交的证据，上诉人提交的证据并非全被排除。只是由于上诉人未向法庭提供王新德人身自由遭受胁迫的证据及相关交费的票据，所以证据不足，应当承担举证不能的责任。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审法院认定事实：2011年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于太原市尖草坪区恒源路3号景都花苑第2幢1单元1002号的房屋，房屋交付时间为2012年8月31日前，付款方式为：原告应在合同签订当日向被告支付所购商品房总价款的40%即169531元，作为购房首期房款，剩余房款250000元，由原告向银行办理贷款支付给被告。双方还在合同中约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房产权属登记证书，双方同意被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。原告于2011年4月11日交付了购房款169531元，合同签订后，被告按合同约定向原告交付了所购房屋，原告于2013年6月6日向被告交付了13118元房产证费用。2015年12月20日，被告方法定代表人王新德书面承诺如被告到2016年3月份仍未办理房屋产权证，则逐步有序的将原告所交办理房产证费用退还原告。被告至今未为原告办理房屋产权证书，也未将房产证费用退还原告。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，内容合法有效。双方均应忠实履行合同约定，如一方违约应向守约方承担违约责任。本案中，原告按合同约定向被告交付了购房款，被告也向原告交付了所购房屋。被告理应按合同约定为原告办理房屋产权证书。被告逾期未办理的行为显已构成违约，理应向原告承担相应的违约责任。对双方在合同中以每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金的计算方式的约定，明显低于原告的实际损失，应在合理范围内予以增加。对被告法定代表人王新德书写的承诺书，应认定为王新德作为被告法定代表人的职务行为，其法律后果应由被告承担，被告理应按承诺向原告返还房产证费用。对被告提出的在办理产权登记手续过程中存在很多由被告无法控制及无法决定的因素及太原市政府提出了要求通过人民防空工程验收的要求致使其尚未办理房屋产权登记的答辩意见，因被告未提交相应证据证明其主张，且即使如原告所称太原市政府提出了要求通过人民防空工程验收的要求，该要求也并非订立合同时无法预见的情形，故对被告答辩意见，本院不予采纳。一审判决如下：一、被告山西大钧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘忠财代收房产证费用人民币13118元；二、被告山西大钧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘忠财违约金人民币5180元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人刘忠财交纳的房屋所有权办证费是否应当退还和上诉人大钧房地产公司是否应当承担违约责任是本案的争议焦点。根据本案查明的事实，上诉人大钧房地产公司与被上诉人刘忠财签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利与义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，大钧房地产公司理应为刘忠财办理房屋产权证书。大钧房地产公司逾期未办理的行为已构成违约，理应向刘忠财承担相应的违约责任，故原审判决认定大钧房地产公司退还办证费用并承担违约赔偿责任是正确的。上诉人大钧房地产公司上诉提出其不应当退还被上诉人刘忠财的办证费用，既无法律依据，也不符合法律规定的公平原则，其理由不能成立。况且，大钧房地产公司的法定代表人也承诺在2016年3月未能办证的情况下，同意给相关住户办理退费手续，该证据充分说明大钧房地产公司同意并知晓应当退还费用的事实。现大钧房地产公司提出其法定代表人王新德书写的承诺书，是受胁迫的情况下出具，但其并未提供其受胁迫的事实证据，故其陈述理由，本院不予采信。同时，大钧房地产公司提出其未能办证是由不可抗力的原因造成的，但按其陈述的理由均不属于法律规定的不可抗力的范畴，因此，大钧房地产公司提出应免除其应承担的违约责任的理由，也不能成立。综上所述，上诉人山西大钧房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费257元，由上诉人山西大钧房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙广金
审判员 焦跃峰
审判员 雷 晨
二〇一八年三月十二日
书记员 米 鑫