北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1570号
原告北京人为峰健康科技有限公司，住所地北京市海淀区丰慧中路7号新材料创业大厦8层816。
注册号：110108013426930
法定代表人苏建新，总经理。
委托代理人汤晨，北京京翔律师事务所律师。
被告黄X（兼王X之委托代理人），男。
身份证号码：×××
被告王X，男。
身份证号码：×××
上述二被告委托代理人黄XX，黄X之子。
原告北京人为峰健康科技有限公司（以下简称人为峰公司）与被告黄X、王X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王利丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告人为峰公司之委托代理人汤晨与被告黄X及其王X、黄X之委托代理人黄XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告人为峰公司诉称，2013年3月12日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定我单位承租黄X、王X位于北京市海淀区永定路88号长银大厦8XX室房屋，租赁期限自2013年3月15日至2018年3月14日，租金每年9万元，押金15000元。我单位已向黄X、王X支付了一年租金及押金。2013年5月31日，长银大厦的物业通知大厦的全部电梯由于故障将停止运行，此后一个多月电梯始终未恢复运行，期间我单位曾多次找黄X、王X及长银大厦的物业协商解决，始终未得到有效解决。由于我单位租赁的房屋在8层，电梯的停止运行致使我单位的员工及客户需要爬楼，严重的影响了我单位的运营，使得我单位无法正常办公。此外，根据合同的约定，电梯的维修义务应由出租方承担。因此在多次与王X、黄X协商无果的情况下，我单位电话通知其解除租赁合同，并于2013年7月25日搬离租赁的房屋。直至我单位搬离房屋，电梯仍未恢复运行。我单位搬离后要求黄X、王X退还剩余房租，但其始终不予退还。现我单位起诉要求二人退还租金56250元、押金15000元，支付违约金9000元，并承担本案诉讼费用。
黄X、王X辩称，长银大厦的电梯为大厦公用设施，并非房屋的附属物品及附属设施。我们只是长银大厦的一个业主，已履行自己的职责，通过业主委员会委托了物业公司对大厦的公共设施进行管理。大厦电梯运行是否正常属物业公司责任，不属于我方责任。双方签订的《房屋租赁合同》中未约定电梯归我方负责维修，我方并无法定的或合同约定的维修电梯的义务。合同约定双方共担物业费，共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。人为峰公司对履行此约定负有不可推卸的责任。合同约定如人为峰公司提前退租，应按照租赁合同的约定提前30日通知我方，交齐物业费与供暖费，恢复房屋原样，且交纳违约金。合同签订后，人为峰公司将我方房屋与邻居房屋打通，并拆除了房屋内的屏风与射灯。时至今日人为峰公司并未通知我们提前退房，没有缴纳物业费、供暖费，也没有恢复房屋原状。现这些费用都是由我方补交的。我方于2014年1月接到法院通知诉讼事宜，故我方视同人为峰公司于2014年2月15日退租。现人为峰公司并无证据证明长银大厦的电梯在其租赁期间全部不能使用，人为峰公司要求提前退租完全是因其自身经营的原因。现我方只同意退还2014年2月15日至2014年3月14日已交的租金7500元，及押金15000元。
经审理查明，2013年3月12日，出租人（甲方）黄X、王X与承租人（乙方）北京人为峰健康科技有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定黄X、王X将坐落于北京市海淀区永定路88号长银大厦8XX室出租给人为峰公司，租赁用途为非居住。房屋租赁期自2013年3月15日至2018年3月14日止，共计五年。租金每年九万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第六条：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同第八条第三款：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。合同第九条：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的120%向乙方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的140%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。同时双方还约定合同期内的物业费和取暖费双方平摊。
合同签订后，黄X、王X向人为峰公司交付房屋，人为峰公司向黄X、王X交纳2013年3月15日至2014年3月14日房屋租金9万元及押金15000元。
庭审中，人为峰公司当庭表示长银大厦的电梯因故障长期停运，给其公司正常运营造成重大影响，故于2013年7月25日搬离租赁房屋。且已电话通知黄X、王X解除合同，并将房屋钥匙给付长银大厦业委会物业。对此，黄X、王X予以否认，但表示2014年1月13日接到法院通知后三日内赴长银大厦业委会物业领取的房屋钥匙。现黄X、王X认为根据合同约定，双方于接到法院通知后一个月即2014年2月15日解除合同。经本院赴长银大厦业委会物业了解情况，并无接收钥匙及领取钥匙的相应记录，但在2013年7月24日的记录中显示租户搬家。另查，双方未办理正式房屋交接手续。
为证明电梯停运一事，人为峰公司向本院提供两份通知，第一份系长银大厦业主委员会物业服务管理中心于2013年5月31日出具的紧急通知，内容为：“因收到本大厦人员的投诉，今日市住建委物业管理办、执法大队，房屋安全事务管理中心、房屋安全设备处、特种设备安全监察科联合检查小组，特针对本大厦七部电梯进行检查，因原电梯维保公司前7年来没按照规定对电梯进行大修，检验出本大厦七部电梯出现了很多安全隐患，为了本大厦乘梯人的人身安全，联合检查小组责令大厦停止使用电梯。由现大厦电梯维保单位北京精致电梯公司紧急抢修A区3部电梯、B区两部电梯，C区电梯机房钥匙在开发商手中无法检修，在此期间电梯停止使用。”第二份系长银大厦业主委员会于2013年6月17日出具的电梯急修情况通报，内容为：“本大厦A座1、2、3号梯，在业主委员会的积极努力和督促下，已急修完毕。今日上午电梯维保公司—精致电梯有限公司，已到海淀区技术监督局报检，待技监局发合格证后，第一时间开通运行。预计开通时间为：本周三或周四。此间精致电梯有限公司还将做开梯前的微调工作，请业主和租户谅解、耐心等待。”
经人为峰公司申请，北京市海淀区质量技术监督局向本院出具就长银大厦电梯检修及停运情况的回执，载明施工单位北京精致电梯有限公司于2013年6月7日提交了就长银大厦业主委员会1、2、3号电梯的特种设备安装改造维修告知书，并于2013年7月9日提交了就长银大厦业主委员会4、5、6、7号电梯的特种设备安装改造维修告知书。使用单位未办理长银大厦内7部电梯的停用手续。
因黄X、王X对电梯是否存在停运情况存有异议，本院前往长银大厦业主委员会了解情况，该业委会表示在技监局要求停梯的通知下，其出具上述两份通知。长银大厦从2013年6月份开始有停梯现象，但不是每部电梯都停。且大厦A座、B座、C座内部相通，均可到达。七部电梯全部检修完大概一个多月，停梯期间确实给业主带来不便。
现人为峰公司认为因电梯属于房屋的附属设施，而附属设施是由出租人黄X、王X进行维修。现二人不承担维修义务，导致无法正常使用房屋，合同目的无法实现，故要求按照合同约定支付违约金。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、照片、询问笔录、电梯维修文件及本案开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，租赁期限内，租赁房屋所属长银大厦出现电梯停运情况，虽未全部停运，确已陆续停运长达一个多月，给使用高层办公用房的人为峰公司造成一定的影响。现双方均同意解除合同，本院不持异议。就合同解除的具体时间，现人为峰公司表示已于2013年7月25日搬离租赁房屋，电话通知解除合同一节，黄X、王X否认收到解除合同的通知，长银大厦业委会物业并无人为峰公司交付钥匙的具体记录，双方亦未办理房屋交接手续。故本院无法认定双方于2013年7月25日解除合同。人为峰公司因此要求黄X、王X退还2013年7月25日之后的租金之请求，于法无据，本院不予支持。因根据合同约定，人为峰公司提前退租，应提前三十日通知黄X、王X。现在无明确证据证明人为峰公司通知退租的情况下，黄X、王X将法院通知后的一个月即2014年2月15日定为合同解除的日期，本院不持异议。黄X、王X理应退还上述日期之后的剩余租金。
因造成电梯停运的原因并不能归责于黄X、王X，且黄X、王X亦非维修主体，故人为峰公司要求黄X、王X承担违约责任之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。黄X、王X同意退还人为峰公司已交押金及剩余一个月租金，本院不持异议。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二之规定，判决如下：
一、黄X、王X于本判决生效后七日内退还北京人为峰健康科技有限公司剩余租金七千五百元及押金一万五千元；
二、驳回北京人为峰健康科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百零三元，由北京人为峰健康科技有限公司负担七百二十二元，已交纳；由黄X、王X负担一百八十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王利丹
二〇一四年三月十九日
书 记 员 高 岚