浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2295号
上诉人（原审原告）：罗子梅，女，1975年11月24日出生，汉族，住衢州市衢江区。
委托诉讼代理人张洪明，浙江民宜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇后童村。
法定代表人：林作楷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵晨月，浙江一剑律师事务所律师。
上诉人罗子梅因与上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司（下称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初6607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审理期限一个月，现已审理终结。
罗子梅上诉请求：撤销原判，依法改判恒瑞公司支付交房违约金12726.6元，逾期交付房产证、土地证违约金6042.47元。事实和理由：一审判决认定交房在先、按揭付款在后，不构成交房逾期，该认定错误。其在2011年8月27日与恒瑞公司《签订商品房买卖合同》后，即按合同约定付清首付款，又按照恒瑞公司的要求向由其指定的银行提交了办理按揭贷款的手续资料。由于恒瑞公司没有与贷款银行协调好按揭贷款事宜，银行一直没有放款，直到2013年7月底，其又收到恒瑞公司的通知，要求其办理按揭贷款手续，当时恒瑞公司刚完成房屋验收备案登记（2013年7月26日），已经确定构成交房逾期。恒瑞公司在确定构成交房逾期后，才向其另行发送办理按揭贷款的通知，按揭贷款延迟发放不能作为交房时间顺延的依据。延误责任不在其，是恒瑞公司导致。
针对罗子梅的上诉请求及理由，恒瑞公司辩称，按揭贷款不能及时办理，是由于银行购房贷款政策变化，不能归责于恒瑞公司。
恒瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回罗子梅的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误，导致判决错误。1、原审酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间属对《商品房买卖合同》第十六条的误读，显属不当。2、本案恒瑞公司于2013年11月12日收到按揭银行发放的按揭款，据此才能启动办理相关权属证书的程序，故恒瑞公司不可能在合同约定的2013年11月1日前完成初始登记手续。一审不顾以上事实，机械套用合同条款，显属错误。3、合同约定的交房时间与初始登记时间相隔6个月，其于2013年11月12日收到购房款，即便按该日为交房日期，交付初始登记权属证书的时间也应在2014年5月12日，而其于2014年5月26日就已持初始登记权属证书办理转移登记，逾期交证时间为14天。4、无论从文义还是上下文的解读以及省建设厅商品房买卖合同的设计均明确反映出合同第十六条系初始登记而非转移登记。其已于2009年12月23日根据土地登记办法的规定取得了国有土地使用权初始登记，2013年10月12日，根据房屋登记办法的规定，取得了房屋所有权初始登记，因此不存在逾期办证的违约责任，原审对于2013年11月2日转移登记权属的交证时间的认定不符合常理。如果按照一审的认定，开发商要在未付清50%的购房款的情况下就应当办理房产证，否则承担违约责任。因此原审将2013年11月2日作为交证时间的认定不符合交易惯例。也不符合省建设厅设置买卖合同的本意。二、罗子梅的起诉已超过二年的诉讼时效。
对恒瑞公司的上诉请求及理由，罗子梅辩称，买卖合同第十六条所约定的交付权属证书不是初始登记证书，而应当是实际记载业主状况的房产证和土地证。理由是：1.合同约定业主的房产证、土地证是由房产公司代办，如果该条款所约定的是初始登记，房产公司将初始登记证书交付购买人是没有任何实际意义的，购买人也办理不了权属登记的事项。2.如果该条款所约定的是初始登记证书，就没有了开发商交付房产证、土地证的义务。关于案件贷款发放时间，不能免除或者延迟开发商的交付房产证、土地证的责任，购买人罗子梅是在2013年7月份接到开发商办理按揭和相关手续的，同时签署了办理房产证、土地证所需的一系列文件，同时把该交的税费、契税、维修基金等各项费用都一起交掉，等待按揭贷款发放是由恒瑞公司跟银行所应当协调的事情。合同第十六条并没有约定如果因为贷款发放延迟而应当由买受人承担相应责任。
罗子梅向一审法院起诉请求：⒈恒瑞公司继续履行合同，赔偿罗子梅逾期交房违约金120421.6元（自2013年5月1日起计算至2016年6月1日，此后至实际交房之日的违约金另计）；⒉恒瑞公司赔偿罗子梅逾期交付权属证明的违约金6095.9元（自2013年11月1日起计算至2014年6月16日）；⒊诉讼费由恒瑞公司承担。
一审法院认定事实：2011年8月28日，罗子梅向恒瑞公司购买了位于金华市婺城区商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：商业房建筑面积22.1平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米12098元，总价款为267366元，付款方式为罗子梅应于合同签订之日支付首付款137366元，同时将剩余房款人民币130000元按银行有关规定办理按揭贷款手续，从合同签订之日起7个工作日内，买受人将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续；出卖人应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；交付期限届满，在本合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除本合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，出卖人承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付买受人，由买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，买受人有权退房并要求出卖人返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。
2011年8月28日，罗子梅与金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，合同约定：罗子梅作为甲方委托乙方金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司管理位于金华市婺城区商业房，甲方将其所有的商业用房委托乙方同意经营管理，即统一业态规划、统一营销策划、统一招商租赁、统一运营管理、统一租金收付，乙方如需要对甲方所有的商业用房提前安排经营装修营业的，甲方同意乙方按照交房标准代为收房，乙方验房签证视为甲方验房签证，对甲方具有法律约束力，其验房后果由甲方承担，甲方与婺城城市广场开发企业办理该商业用房交房手续时，不再另行验房。
合同签订后，罗子梅依约交付首付款，2013年11月12日，罗子梅按银行有关规定办理按揭贷款手续，交付剩余房款。2013年7月26日，恒瑞公司开发的婺州城市广场A1#、A2#、A3#、A5#、B1#、B2#、B3#、B5#楼的工程完成竣工验收备案。2013年8月27日，罗子梅与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认代为收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2014年6月6日，恒瑞公司已将房屋所有权证办妥，2014年6月16日，恒瑞公司将土地证办妥。上述两证均已交付罗子梅。
一审法院认为：罗子梅、恒瑞公司双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的规定，予以确认。双方应当按约履行合同权利义务，本案争议焦点如下，第一、逾期交房的时间，恒瑞公司辩称罗子梅已确认委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，收房时间为2013年4月30日，但婺州城市广场A3#楼工程于2013年7月26日才取得竣工验收备案，此前房屋尚不具备交付条件，且并不符合《婺州城市广场委托经营协议》中提前收房的约定，罗子梅有权拒绝收房；现罗子梅诉称所涉房屋并未符合《商品房买卖合同》第九条、第十四条及第十五条的约定故恒瑞公司至今未能按约交房，但该第十四条及第十五条系装饰设备标准及基础设施、公共配套建筑方面的约定，并非交房条件，且涉案房屋已于2013年7月26日取得竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》第九条的约定，罗子梅亦于2013年8月27日与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，虽然确认书中代为收房时间无效，但该确认书签订之日房屋已符合交房条件，故确认实际交房时间应为2013年8月27日，同时，罗子梅于2013年11月12日将银行按揭贷款手续办理完毕，且罗子梅未有证据证明系因恒瑞公司导致其银行按揭未能及时办理，故按照合同约定，罗子梅在交房期限届满后交付房款，顺延期限不视为逾期，故对罗子梅诉请的逾期交房违约金不予支持。第二、逾期交证时间。恒瑞公司辩称其在2014年3月4日前已取得房产证的初始登记，2014年5月26日取得土地证的初始登记，但合同第十六条约定其应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付罗子梅，并非办理初始登记，且《商品房买卖合同》并未约定逾期办理贷款，顺延期限不视为逾期，故恒瑞公司的抗辩不予支持，现未有证据明确罗子梅收到上述证件的时间，故酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间。根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，恒瑞公司未按约交付土地证、房产证，已构成违约，应承担违约责任。现罗子梅选择继续履行合同，恒瑞公司应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向罗子梅支付违约金。逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即267366×226×0.0001=6042.47元；第三、罗子梅诉请是否超过诉讼时效。恒瑞公司辩称罗子梅未向其主张逾期交证违约金，但2014年至2016年期间，罗子梅等业主多次就涉案房屋进行上访维权，期间亦与恒瑞公司达成经营备忘录，逾期办证违约金亦由涉案房屋所产生，故适用诉讼时效中断的规定，并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、恒瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付罗子梅逾期交证违约金6042.47元。二、驳回罗子梅的其他诉讼请求。如恒瑞公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1415元及保全费1170元，由罗子梅负担受理费1347元及保全费1114元，由恒瑞公司负担受理费68元及保全费56元。
本院二审期间，罗子梅提供了“婺州城市广场返租事宜说明暨尾款催收通知书”及相应邮政快递单，认为通知书上载明2012年恒瑞公司董事长重病导致企业没有核心，社会上流言四起，导致商户止步观望，项目的按揭贷款发放受阻，用以证明按揭贷款不能发放应归责于开发商。恒瑞公司认为该通知书没有盖章，对证据的合法性、真实性、关联性均有异议。由于该证据与本案关联性及证明力不足，本院对其证明力不予确认。
恒瑞公司提供了四方面的证据：1、2017年8月1日金华市国土资源局出具的证明一份（原件经核对后已收回）及两份国有土地使用证（复印件），拟证明婺城城市广场项目土地使用权初始登记时间分别为2009年2月5日和2009年12月23日；2、2017年8月1日由金华市婺城区房地产管理处出具的证明一份（原件经核对后已收回）及恒瑞公司申请办理初始登记的报告、房屋权属登记现场察自表各一份（复印件），拟证明2013年9月23日恒瑞公司已向该房产管理处申请分户所有权初始登记，2013年10月12日通过审查，符合房屋所有权初始登记条件，并证明为减轻开发企业负担，金华市本级对房地产开发商均不发放初始登记的《房屋所有权证》证书；3、2013年11月7日建设银行客户专用回单及非税收发票各一份（复印件），拟证明恒瑞公司缴纳初始登记费用330486.7元的事实；4、案外人金瑞祥、戴双叶、赵冬莲房屋所有权复印件，拟证明2013年11月5日，案外人已办妥房屋产权转移登记手续，说明恒瑞公司的初始登记已完成，否则案外人无法办理转移登记。罗子梅的质证意见是：四份证据因为是复印件，真实性由法庭核实。前三份证据只能证明恒瑞公司完成初始登记的时间，而合同中所约定的是应当交付明确记载买受人权属状况的房产证和土地证；第四份证据恰恰能够证明恒瑞公司具备在2013年11月1日前履约的能力，而存在违约情况。
本院认为，恒瑞公司提供的第1方面的证据只能证明婺城城市广场项目涉及的两宗土地已于2009年2月5日和2009年12月23日完成了土地使用权最初登记，即该两宗国有土地恒瑞公司取得了土地使用权，可以用于开发建房了，并非是恒瑞公司与罗子梅双方签订的商品房买卖合同第十六条中约定的初始登记，前者应属总登记，后者才是初始登记。故对该证据的证明力不予确认。对恒瑞公司提供的第2、第3方面的证据，二者联系起来看，只能证明2013年11月1日前办理房屋产权初始登记的某些条件已具备，并非所有条件已具备，因为2013年11月7日恒瑞公司才缴纳了初始登记所需的费用330486.7元，而按常理分析，该费用未缴纳前，买受人是不可能办理转移登记手续的，故对该两方面证据的证明力本院亦不予确认。恒瑞公司提供的第4方面的证据只能证明案外人金瑞祥、戴双叶、赵冬莲于2013年11月5日办妥房屋产权转移登记手续，并不能完全证明对罗子梅而言恒瑞公司已完成了初始登记，故对该方面证据的证明力亦不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。本院二审中查明：2014年6月6日金华市婺城区房地产管理处作出罗子梅的房产证，证号为房权证婺字第××号，2014年6月16日金华市国土资源局已作出罗子梅的土地证，证号为金市国用（2014）第104-08540号。
本院认为，罗子梅未能证明系因恒瑞公司原因导致原告银行按揭未能及时办理，罗子梅在交房期限届满后交付房款，依据合同约定，该顺延交房期限不视为逾期。罗子梅的上诉请求理由不能成立。关于对《商品房买卖合同》第十六条约定如何正确理解和把握的问题。该条内容是：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证书》。出卖人承诺于2013年11月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人（自行）（委托出卖人）办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……”本院认为，房地产权的登记一般分总登记、初始登记、转移登记、变更登记等许多种，房地产开发商与购房者所订商品房买卖合同涉及的产权登记一般只涉及前三种登记行为，恒瑞公司所称2009年2月5日和2009年12月23日取得的土地使用权证书应属总登记，即其已取得婺城城市广场项目涉及的两宗土地的使用权并可用于开发建设，并不是该条约定的初始登记。罗子梅所称的明确记载买受人权属状况的房产证和土地证应属转移登记后权属证书，也不是该条约定的初始登记。该条虽然写明初始登记的权属证书出卖人要办好并交付买受人，但实际生活中，国土部门或房产部门有时会逐一制作和发放初始登记的权属证书，有时也并未这样操作。所以，判断本条约定的出卖人的履约行为是否已完成，应当看此时买受人是否已可以随时自行或委托出卖人办理转移登记手续（换言之即此时若买受人自行办理或出卖人代为办理转移登记手续已毫无障碍），而并非是此时买受人拿到已明确登记在其名下的房产证和土地证。本案中，虽然恒瑞公司提供了许多证据，但并未能完成其所称的其最迟也已于2014年5月26日办好初始登记的证明义务。2014年3月4日的《房屋所有权登记申请审批表》和2014年5月26日的《土地使用权登记申请表》只能证明当时恒瑞公司已向房产部门和国土部门申请转移登记，并不能确凿地证明当时办理转移登记所需条件已完全具备或已毫无障碍。2014年6月6日金华市婺城区房地产管理处已作出罗子梅的房产证，2014年6月16日金华市国土资源局已作出罗子梅的土地证，故足以认定2014年6月16日，合同第十六条约定的恒瑞公司的义务已完成，恒瑞公司已构成逾期交证违约，应承担违约责任。一审法院酌定按此时间计算恒瑞公司的违约时间，并将逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即267366×226×0.0001=6042.47元并无不妥。关于本案的诉讼时效问题，鉴于罗子梅芳等业主因涉案房屋事宜维权上访，应视为诉讼时效中断，罗子梅的起诉未超诉讼时效。综上所述，罗子梅与恒瑞公司上诉请求理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计2948元，由罗子梅负担118元，由金华恒瑞房地产开发有限公司负担2830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚英明
审 判 员 徐肖闻
审 判 员 李建旭
二〇一七年九月四日
代书记员 汪艳玲