陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00501号
上诉人（原审被告）西安浐灞建设开发有限公司。
法定代表人李滨，该公司董事长。
委托代理人郅旭鹏，陕西洪振（北京）律师事务所律师。
委托代理人宋军飞，陕西洪振律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）夏宝良。
委托代理人武慧敏，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人李勇峰，陕西合恒律师事务所律师。
上诉人西安浐灞建设开发有限公司（以下简称浐灞公司）因与被上诉人夏宝良商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人浐灞公司之委托代理人郅旭鹏、宋军飞，被上诉人夏宝良之委托代理人武慧敏、李勇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月2日夏宝良与浐灞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定夏宝良购买浐灞公司开发建设的中新浐灞半岛A6区第24幢1单元2层10204号房屋，商品房的用途为商业，建筑面积为275.34平方米，总价款为2092356元，夏宝良应于2009年4月2日前交付全部房款；浐灞公司应在2009年4月9日前将经验收合格的房屋交付夏宝良使用；房屋达到交付条件，浐灞公司应当书面通知夏宝良办理交付手续，双方进行验收交接时，浐灞公司应出示房屋经验收合格的证明文件并签署房屋交接单；浐灞公司应于房屋交付使用后480日内将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，如因浐灞公司的原因夏宝良未能在规定期限取得房地产权属证书，夏宝良不退房的，自夏宝良应当取得房地产权属证书的期限届满之次日起至实际取得房地产权属证书之日止，由浐灞公司按日计算向夏宝良支付全部已付款万分之二的违约金，于夏宝良实际取得房地产权属证书之日起30日内支付夏宝良。合同附件三装饰、设备标准部分双方约定：客梯为合资品牌电梯，集中空调、风机盘管安装到位等。合同附件四第13条约定，自合同签订之日至2011年4月30日期间浐灞公司拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司已在签订合同时在总房款中给予夏宝良相应的折扣，此时段的收益夏宝良不享受，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，夏宝良在签署合同时对所购物业的现状和权证关系已知悉。合同签订后，夏宝良按约定支付了购房款。本案所涉房屋于2008年4月17日取得了竣工验收备案表，2009年9月8日取得了初始登记，2013年3月12日夏宝良之妻张绪红从浐灞公司处领取了办理房产证的相关资料承诺自行办证，2013年4月15日本案所涉房屋取得房屋所有权证。现夏宝良以本案所涉房屋未达到交付条件（未安装电梯、未安装中央空调、未通过消防验收）及浐灞公司未按期办证为由诉至我院。另查明，夏宝良购买的本案所涉房屋一共二层，与24幢1单元1层10107号房屋和24幢1单元2层10205号房屋为整体（该房屋亦系夏宝良购买，已另案诉讼）。审理中，夏宝良提供2013年7月25日西安市公安局发出的“建设工程消防设计备案抽查公告单”证明本案所涉房屋在2013年7月25日才通过消防设计备案，至庭审结束仍未通过消防竣工验收备案，浐灞公司给其交付的房屋不符合交付条件；浐灞公司表示其2008年4月17日取得竣工验收备案表，已经通过消防验收，符合交付条件；我院要求浐灞公司提供其进行消防竣工验收备案或者消防竣工验收通过的相关证明文件，期限内浐灞公司未提供。夏宝良提供其与闫小江及柳建红签订的《商品房租赁合同》证明其2009年11月5日已将房屋出租与他人，因浐灞公司交付的房屋不符合交付条件承租人拒付租金，要求浐灞公司承担租金损失；浐灞公司表示无法证明《商品房租赁合同》已经履行及无法正常经营，不同意承担租金损失。关于逾期办证问题：浐灞公司提供2013年3月12日夏宝良之妻张绪红代夏宝良签署的“入住证明”、“承诺”，证明夏宝良2013年3月12日收房，夏宝良之妻张绪红从其处领取了办理房产证的相关资料承诺白行办证，房产证办理周期与其无关，夏宝良表示因浐灞公司迟迟未履行办证义务，其无奈才要求自行办证。另，浐灞公司表示其早已电话通知夏宝良提交办证相关资料，因夏宝良未缴纳相关税费及未提供资料致房产证迟延办理，逾期办证违约金约定较高应予调整；夏宝良表示浐灞公司未通知其办证，要求浐灞公司按照合同约定履行义务支付违约金；浐灞公司就其通知夏宝良办证未提供相关证据证明。浐灞公司提供图纸变更登记单、实测报告各一份证明本案所涉房屋在双方签订合同之前已经确定无电梯设备；夏宝良要求浐灞公司按照合同约定履行义务。关于房屋实际交付时间问题：夏宝良表示2009年已经交付，房屋交付后其将房屋租与他人使用，具体交付时间记不清；浐灞公司表示在2011年5月7日前交付，具体时间亦记不清。本案审理过程中，我院于2013年8月15日前往现场进行勘验，经现场勘验位于中新、浐灞半岛A6区20幢房屋后有一空调房未运行，夏宝良所购买的房屋室内安装有独立空调制冷，夏宝良表示浐灞公司安装的中央空调无法正常使用才安装的独立空调；浐灞公司表示按照合同约定集中空调、风机盘管已安装到位；我院询问浐灞公司已安装的集中空调是否达到正常使用标准，浐灞公司未予答复。本案所涉房屋为“锦钰餐厅”，餐饮许可证登记的持有人是张绪红（夏宝良妻子），赵巧云表示其系实际经营人，将原来的装修砸了后于2013年4月15日其出资一部分，张绪红出资一部分开始装修，双方未签订合同，约定第一年免租，第二年根据市场行情确定租金，因房屋“大消防”未通过无法办理营业执照无法营业；浐灞公司表示该餐厅实际经营人系夏宝良之妻，夏宝良不应要求其支付租金损失，夏宝良坚持其妻子未经营。本案所涉房屋第一层及第二层均未见到电梯间，在该楼后一层安装有电梯一部，尚未运行，浐灞公司表示该电梯是为夏宝良安装，就此夏宝良不予认可，表示该电梯未在其购买的房屋内安装，无法到达其购买的二楼。
夏宝良于2013年4月起诉至西安市未央区人民法院称，2009年4月2日与浐灞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买浐灞公司开发建设的中新浐灞半岛A6区第24幢1单元2层10204号房屋，合同签订后其按约定支付了购房款，但是浐灞公司所交付的房屋不符合法律规定和合同约定，未安装电梯及空调等相关设备，致使其与第三人签订的《商品房租赁合同》无法履行，其房租收益受损，另外至起诉时浐灞公司仍未将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机备案，故诉至法院要求浐灞公司：1、按照合同约定为其所购买的房屋配备电梯、空调等设备；2、支付房租损失34.1万元（暂计至2013年4月5日，实际损失计算至房租全部清偿之日）；3、在合理期限内将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案并办理房屋权属证书；4、支付逾期办证违约金9.1万元；5、承担本案诉讼费。
浐灞公司辩称，夏宝良购买的房屋属于现房，在购买时对于房屋的现状应当知晓，双方真实意思表示是没有电梯的约定，而且该商品房的施工图纸和设计图纸实测报告中均不包含电梯间，夏宝良要求安装电梯的请求不应支持；合同约定其为夏宝良安装的集中空调、风机盘管已经安装到位。合同约定其应当在房屋交付使用后480日内将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，夏宝良2013年3月12日签署入住证明，房屋2013年3月12日交付使用，合同约定的其应履行办证义务的时间尚未到；另本案所涉房屋2009年9月初始登记已完成，未能及时办证的原因是夏宝良未缴纳相关税费及未将办证夏宝良应提供的资料交付，致使办理房屋产权登记的资料不齐所致。2013年3月12日夏宝良妻子已经从其处领取了办理房产证所需的资料，书面承诺自行办证，故要求驳回夏宝良的全部诉讼请求。
原审法院认为，夏宝良与浐灞公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同附件三关于装饰、设备标准约定为集中空调、风机盘管安装到位及合资品牌电梯，经现场勘验浐灞公司虽设置有空调房、安装了风机盘管但未运行，夏宝良所购买的房屋安装的是独立空调制冷亦可见集中空调未达到正常使用条件，双方在合同中约定此条款的目的未实现，故浐灞公司不仅应当按照合同约定为夏宝良安装集中空调，将风机盘管安装到位，还应当达到正常的使用条件；浐灞公司一方面主张双方真实意思是无电梯安装的约定，另一方面主张已经为夏宝良安装了电梯，经现场勘验浐灞公司所称为夏宝良安装的电梯并未投入使用，亦不能到达夏宝良所购买的二层房屋，故夏宝良要求浐灞公司安装电梯的请求应当支持。本案所涉房屋为商业用房，根据《中华人民共和国消防法》的规定，对于国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，建设工程竣工应当向公安机关消防机构申请消防验收，未通过验收或者验收不合格的禁止投入使用，其他建设工程建设单位应当在建设工程竣工验收后报公安消防机构备案，经抽查不合格的应当停止使用，浐灞公司虽表示其取得了公安消防部门准许使用的文件，但是我院要求浐灞公司出具相关证明文件，浐灞公司一直未予出示，就此浐灞公司应承担举证不能的责任。浐灞公司给夏宝良交付的房屋未安装电梯、未安装集中空调、至本案庭审结束未进行竣工验收消防备案或者通过消防验收，不符合合同约定及法律规定的交付条件。浐灞公司交付的房屋虽不符合合同约定及法律规定的交付条件，但夏宝良提供的《商品房租赁合同》即使属实仅能证明其于2009年11月15日将房屋出租与闫小江和柳建红，不能证明闫小江和柳建红未交付租金夏宝良有租金损失，且合同约定2011年5月7日之前夏宝良不享有房屋出租收益，故夏宝良要求浐灞公司支付2010年11月15日至2013年4月l5日期间的房租损失本院不予支持；本案所涉房屋经营的“锦钰餐厅”卫生许可证持有人系夏宝良之妻张绪红，赵巧云表示其自2013年4月15日起承租房屋，但表示第一年为免租期，现免租期尚未到，故此期间的租金损失夏宝良要求浐灞公司承担亦不应予以支持。因2013年3月12日夏宝良已从浐灞公司处领取办理房屋所有权证的相关资料承诺自行办证，现夏宝良已取得房屋所有权证，故夏宝良要求浐灞公司将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案的请求不予支持。本案中夏宝良和浐灞公司在合同中约定2009年4月9日前交付房屋，在合同附件中又约定自合同签订之日至2011年4月30日期间浐灞公司拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，合同附件中的约定应视为夏宝良和浐灞公司对房屋的交付时间进行了变更约定，现双方对房屋实际交付时间均记不清楚，故以2011年5月7日计算房屋交付时间。根据合同第十五条关于产权登记的约定，浐灞公司应当在房屋交付使用后480日内将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，即浐灞公司应在2012年9月7日之前完成房屋初始登记的主要办证义务并履行通知夏宝良办理房地产权属证书及将办理本案所涉房屋产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的协办义务，浐灞公司虽于2009年9月8日取得了初始登记，但直至2013年3月12日浐灞公司仍未履行协办义务，庭审中浐灞公司主张系夏宝良未提供相关资料致其未能按期履行该义务，但浐灞公司就其已通知夏宝良办证及夏宝良拒绝提供相关资料未提供证据证明，故原审法院依法认定夏宝良未能在合同约定期限内取得房屋所有权证的原因在浐灞公司，浐灞公司构成违约。按照合同约定逾期办证违约金为已付房款日计万分之二，浐灞公司应当在夏宝良取得房地产权属证书之日起30日内支付夏宝良，现夏宝良已于2013年4月15日取得房地产权属证书，夏宝良要求浐灞公司支付逾期办证违约金的请求应予支持，考虑本案双方约定违约金为已付房款日计万分之二较高，本院酌情按照已付房款日计万分之一计算逾期办证违约金，2012年9月7日至2013年3月12日共计185日，总房款为2092356元，违约金应为38709元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条，第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后六十日内为原告夏宝良购买的中新浐灞半岛A6区第24幢1单元2层10204号房屋安装合资品牌客梯并达到正常使用条件。二、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后六十日内为原告夏宝良购买的中新浐灞半岛A6区第24幢1单元2层10204号房屋安装集中空调、将风机盘管安装到位并达到正常使用条件。三、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告夏宝良逾期办证违约金38709元。四、驳回原告夏宝良的其余诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8690元（原告已预交），由原告承担6515元，由被告承担2175元，被告承担部分于上述付款时一并给付原告。
宣判后，浐灞公司不服，向本院提起上诉称，一、一审证据充分证明浐灞半岛A6区第24幢1单元2层10204号房屋无电梯，一审判决在已经查明相关事实的基础上做出相反判决，明显错误。二、一审判决中已经查明涉案房屋空调已经安装到位，却又判令上诉人为被上诉人安装中央空调、将风机盘管安装到位并达到正常使用标准，明显前后矛盾。三、被上诉人正式办理入住手续的时间为2013年3月12日，一审判决以2011年5月7日作为办理房屋产权证的起算时间错误。上诉请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01729号民事判决第一、二、三项，驳回夏宝良的诉讼请求。2、依法判令本案一、二审案件受理费由夏宝良承担。
夏宝良辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，夏宝良与浐灞公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。合同附件三关于装饰、设备标准约定为集中空调、风机盘管安装到位及合资品牌电梯。浐灞公司虽设置有空调房、安装了风机盘管但未运行，浐灞公司不仅应当按照合同约定为夏宝良安装集中空调，将风机盘管安装到位，还应达到正常的使用条件。浐灞公司为夏宝良安装的电梯并未投入使用，故夏宝良要求浐灞公司安装电梯的请求应予支持。合同约定交房时间为2009年4月9日，但附件四第13条又约定自合同签订之日至2011年4月30日期间浐灞公司拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，该约定应视为双方在合同附件中对交房时间进行了变更约定，现双方对房屋实际交付时间均无法确认，故以2011年5月7日计算房屋交付时间。根据合同第十五条关于产权登记的约定，浐灞公司应当在房屋交付使用后480日内将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案。从2011年5月7日起计算480日即浐灞公司应在2010年9月7日前履行由其提供的资料包产权登记机关备案的协办义务，因浐灞公司未提交其备案的证据，浐灞公司就其已通知夏宝良办证及夏宝良拒绝提供相关资料未提供证据证明，浐灞公司构成违约。夏宝良要求浐灞公司支付逾期办证违约金的请求应予支持，按照合同约定逾期办证违约金为已付房款日计万分之二较高，原审法院酌情按照已付房款日计万分之一计算逾期办证违约金并无不妥。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费768元，由西安浐灞建设开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 窦 敏
二〇一四年六月十日
书 记 员 潘丽娜