重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03024号
上诉人（原审被告）梁龙君。
委托代理人吴建军，重庆万康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆西亚物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路33号，组织机构代码20286952－1。
法定代表人郭君稳，该公司总经理。
委托代理人陈仲余，重庆秉中律师事务所律师。
上诉人梁龙君与被上诉人重庆西亚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2014年4月1日作出（2013）九法民初字第13846号民事判决。梁龙君对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：梁龙君原是位于重庆市九龙坡区香榭街66号怡顺佳苑小区A栋3－3号房屋的业主。2006年11月19日，梁龙君与西亚物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定该小区住宅物业管理费为0.8元／㎡·月，采取按月收取的方式，缴纳时间为每月的1至10日。水、电费由西亚物业公司代收代支给相关职能部门，双方还约定如不按期交纳相关费用，梁龙君应从逾期之日起，按日加收应缴纳费用3‰的违约金。同时，双方还就其他事宜进行了约定。合同签订后，西亚物业公司在怡顺佳苑小区从事物业服务至今。怡顺佳苑小区的业主委员会至今尚未成立。2009年12月15日西亚物业公司决定该小区自2010年1月起采取按户每月定额收取8元的公摊费用，超出或节余部分由西亚物业公司自行承担。
一审另查明，梁龙君于2010年12月将重庆市九龙坡区香榭街66号怡顺佳苑小区A栋3－3号房屋出售给他人，并约定2010年12月24日以前的所有水电费、物管费由梁龙君承担。
一审庭审中，梁龙君与西亚物业公司对A栋3－3号房屋未缴纳物管等费用的期间及公摊费96元、水费1984.1元、物管费3104.17元无异议，且梁龙君认可未缴纳物管等费用期间西亚物业公司对小区实施了物业服务，对于违约金不予认可。西亚物业公司陈述梁龙君的水、电费一直是由西亚物业公司代为缴纳给相关部门，但梁龙君却未将该笔费用支付给西亚物业公司，并举示了水、电费的发票一套（2007年至2013年共30张）予以佐证。梁龙君对于上述证据的证明目的予以认可，但认为电费仅为3136.1元，并提供抬头印有重庆西亚（集团）公司办公用笺书写的结算单，予以证实梁龙君因2010年12月出售房屋到西亚物业公司结算水电等费用时，西亚物业公司工作人员亲自书写的电费为：69～5771=5702×0.55=3136.1元。西亚物业公司对此证据不予认可，认为没有书写人的签名或单位盖章，并补充提交了A-3-3户水电费每月原始记录清单、自制欠费清单及物管公司不再代收业主电费后拆除的电表予以证实电费金额实际为8597.6元，并陈述将诉讼请求中的电费金额8636.1元调整为8597.6元。梁龙君对该组证据有异议，认为无梁龙君签字认可的依据，也无为梁龙君垫付电费的依据，原始电表也不能证明是梁龙君使用的电表。
西亚物业公司陈述曾多次以张贴公告、张贴催费通知单等方式向梁龙君催费，并举示了催收通知2份、公告5份、信件1份、照片6张予以佐证。梁龙君陈述曾经见过西亚物业公司张贴的催费通知单，但没有见过那么多，只见过其中的一到两张。
梁龙君陈述小区很多业主对于西亚物业公司的物管服务部门不满意以及小区存在脏、乱、差的情况、小区内没有保安值班、小区C栋大门被幼儿园占用，产生高空坠物危险、电梯没有年检合格证、绿化基本没有、休闲设施损坏后未得到修缮等问题，并举示了签名表1份、照片26张予以佐证。西亚物业公司对该组证据的真实性有异议，并表示该组证据与梁龙君欠费之间并无关联性。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西亚物业公司与梁龙君签订的前期物业管理服务合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的合同。西亚物业公司在合同期内对梁龙君所属的怡顺佳苑小区提供了物业管理服务并代收代缴了水、电费等，梁龙君应当按约向西亚物业公司缴纳物管费、公摊费及水、电费等费用。西亚物业公司作为物业服务企业，按合同约定提供了物业服务，梁龙君作为接受物业服务的相对方，接受了西亚物业公司的物业管理服务，那么双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，梁龙君亦应当按约向西亚物业公司支付物管费和公摊费。梁龙君未按约向西亚物业公司履行支付义务的行为，已构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效的问题，庭审中梁龙君承认曾见到过西亚物业公司张贴的催费通知单，说明西亚物业公司并未放弃主张自己的权利，那么诉讼时效就因西亚物业公司主张权利的行为而发生了中断，故对于梁龙君提出的诉讼时效已过的辩解不予支持。因双方对A栋3－3号房屋2007年6月1日至2010年12月31日期间未交纳的公摊费96元、水费1984.1元、物管费3104.17元无异议，应予以确认，故支持西亚物业公司此项诉讼请求。关于双方争议的电费问题，因梁龙君提供的抬头印有重庆西亚（集团）公司办公用笺书写的结算单，并无书写人员的签名，也未加盖西亚物业公司的印章，故对此证据不予采信，对梁龙君辩解截止2010年12月欠电费3136.1元，不予支持。梁龙君虽然对西亚物业公司补充提交的A-3-3户水电费每月原始记录清单、自制欠费清单及物管公司不再代收业主电费后拆除的电表有异议，但未提供足以推翻其成立的证据，且该组证据能相互佐证，故对此组证据应作为新证据予以采信，西亚物业公司现提供的梁龙君欠电费的证据已经形成锁链，能够确认西亚物业公司在为梁龙君所属的小区提供物业服务期间，为该小区垫付了电费及电费金额为8597.6元的事实。现西亚物业公司请求梁龙君支付2007年6月1日至2010年12月31日期间电费8597.6元，应予以支持。关于违约金问题，考虑到法律对违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，双方约定的每天以应缴金额的3‰收取滞纳金标准过高，故根据本案的具体情况，降低违约金数额，酌情认定本案的违约金为1000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告梁龙君于本判决生效后10日内向原告重庆西亚物业管理有限公司支付物管费3104.17元、公摊费96元、水费1984.1元、电费8597.6元，合计13781.87元。二、被告梁龙君于本判决生效后10日内向原告重庆西亚物业管理有限公司支付违约金1000元。三、驳回原告重庆西亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，由重庆西亚物业管理有限公司负担27元，被告梁龙君负担170元（因原告已预交，由被告梁龙君连同物管费一并给付原告）。”
梁龙君不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由：西亚物业公司无权收取物业服务费，因为其提供的物业服务质量差，主要表现为清洁卫生差、无保安值班、C栋的大门被幼儿园占用、电梯无年检合格证等等；一审认定本案诉讼时效中断缺乏充分的依据；西亚物业公司主张的电费8000余元缺乏依据，梁龙君所欠的电费只有3136.1元。
西亚物业公司答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人梁龙君与被上诉人西亚物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按约全面履行各自合同义务。签约后，西亚物业公司按约为梁龙君所在的物业小区提供了物业服务，梁龙君亦应支付相应的物业服务费用。梁龙君上诉称西亚物业公司提供的物业服务质量差从而无权收取服务费的理由不能成立，本院不予采信。关于电费问题，西亚物业公司在一审诉讼中举示了案渋怡顺佳苑小区A-3-3户的水电每月原始记录清单等证据证明梁龙君在2007年6月1日至2010年12月31日期间所欠电费为8597.6元，梁龙君对此不予认可，但其举示的无西亚物业公司一方的签字或盖章予以确认的水电结算单不足以推翻西亚物业公司的证据，故一审认定及应支付的电费为8597.6元，并无不当。至于诉讼时效，由于西亚物业公司在梁龙君欠费以来以不同的形式进行了催收，并未怠于行使自己的权利，一审对梁龙君主张的时效已过的理由未予采信，也无不当。因此，梁龙君的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费394元，由上诉人梁龙君负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年八月十三日
书 记 员 赵 曦