呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00196号
上诉人（原审被告）内蒙古金汉房地产有限公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
法定代表人孙晓江，公司经理。
委托代理人贾志敏，内蒙古启安律师事务所律师。
委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾超，男，1985年3月24日出生，汉族，教师，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人张健，爱德律师事务所律师。
委托代理人王维，爱德律师事务所律师。
上诉人内蒙古金汉房地产有限公司（以下简称金汉公司）因与被上诉人贾超房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人金汉公司的委托代理人贾志敏、张金来，被上诉人贾超的委托代理人张健、王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，贾超与金汉公司于2014年2月25日签订《商品房买卖合同》，约定贾超购买金汉公司开发的金汉·御园8号楼2-2101号商品房，建筑面积152.86平方米，单价为每平方米2721元，总金额415832元。该合同第六条约定：“买受人应于主合同签订60日内向甲方支付第四条约定的全额购房款，交款日期及金额以银行到账为准。”第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴……；⑵逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”金汉公司于2014年6月26日向贾超发出解除《商品房买卖合同》的通知函，该通知载明：“您应当于2014年4月26日之前支付购买房屋的全部购房款，交款日期及金额以银行到账为准。但内蒙古金汉房地产有限公司至今未收到您购房款，由于您未按合同规定的时间付款已经逾期超过60日（截至2014年6月25日）。”
另查明，双方签订的《商品房买卖合同》是由金汉公司将空白合同样本交给内蒙古自治区教育厅（以下简称教育厅），职工签名后返回金汉公司，金汉公司加盖公章后于2014年3月份陆续返回内蒙古自治区教育厅基建办公室（以下简称教育厅基建办）。贾超领取时间在2014年3月份。
又查明，贾超已将购房款交到教育厅基建办，教育厅基建办又将职工购房款汇入金汉公司开户银行华夏银行呼和浩特长乐宫支行账户中，最后一笔款支付期为2014年5月。356户职工共交款156491535.68元。贾超请求：确认金汉公司解除《商品房买卖合同》的通知行为无效。
原审法院认为，本案争议的焦点是贾超是否付清全部购房款。贾超提供的证据已证实其将全部购房款交给教育厅基建办，教育厅基建办又分批将356户职工的全部购房款汇入金汉公司的开户银行。而金汉公司抗辩该账户是教育厅与金汉公司的共管账户，金汉公司亦无权支配该账户中的款，只是方便教育厅自建该住宅楼。且教育厅汇款的项目中用于职工购房的款项还差2400余万元。双方签订的《商品房买卖合同》是其他合同的从合同。以上抗辩理由应是金汉公司与教育厅之间需解决的问题，而不应将矛盾转嫁给购房者。贾超与金汉公司签订合同时是通过教育厅基建办签订并发放到贾超手中，说明金汉公司认可教育厅基建办的地位。贾超与金汉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。金汉公司主张因贾超未按约定支付购房款而解除合同。对此，该院认为，贾超已如期交纳了购房款，充分履行了合同义务。没有出现合同约定的解除事由。另外，本案中亦没有出现法定解除事由。根据当事人提交的证据及该院查证的事实显示，贾超并未迟延履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件：当事人一方迟延履行的是主要债务，而不是一些次要的、附属的义务，债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后，债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除合同。两个条件缺一不可。而本案中金汉公司并未给贾超发出催告，又无视贾超收到《商品房买卖合同》的时间，在贾超收到合同未满60日，且在其所谓的合同签订期满60日即视为逾期，逾期60日后，未经催告及合理的宽限期即直接发出解除合同通知的行为于法无据，因此，金汉公司亦不具备法定的单方解除合同的条件。综上，由于本案双方当事人所签的《商品房买卖合同》没有出现合同约定的解除事由或法定的解除事由，则金汉公司不得擅自单方解除合同。故其解除《商品房买卖合同》的通知行为无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：确认金汉公司《解除〈商品房买卖合同〉的通知函》无效。案件受理费100元，由金汉公司负担。
金汉公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定解除合同通知无效，属于认定事实不清，证据不足。理由如下：1、355个案件的判决书，均没有认定购房者在签订合同后，应当交多少房款，什么时间都交了多少房款，一共交了多少房款，连355户应当交多少房款的总数都未予查明，一审法院仅在判决书中认定“原告如期交纳了购房款”，属认定事实不清，证据不足。2、一审法院首先认定了“被告认可了教育厅基建办的地位”，又不认可金汉公司在解除合同之前给教育厅明确发文表示催告，要求教育厅与金汉公司进行对账，要求说明以金汉公司名义开立账户的钱都是什么钱，要求把职工购房款给金汉公司，均未得到回复的情况下，才发出的解除合同通知。既然一审法院认定教育厅基建办的地位已经得到了金汉公司的认可，因此，认定教育厅基建办收了购房者的购房款，就等于金汉公司收了355户职工的钱，那么，应当认定金汉公司给教育厅送达催告函，就视为向买受人发出了催告函。二、一审法院驳回金汉公司追加第三人申请，属于认定事实不清，证据不足。本案与教育厅有法律上的利害关系，且不追加教育厅，根本无法查清事实。首先，本案中的关键事实是购房者是否足额、如期向金汉公司支付了购房款，因贾超将购房款全部给了教育厅，教育厅是否将钱给了金汉公司，怎么给的，是否足额如期将购房款交付给了金汉公司，直接关系到本案的审理结果，以及是否应当让教育厅承担责任。其次，金汉公司与贾超签订合同的背景，与教育厅签订的《土地置换合同》密不可分，一个为主合同，一个为从合同。《土地置换合同》中约定作为土地置换的对价，应当给教育厅建设300套左右的住宅，故教育厅与本案存在着法律上的利害关系。再次，本案争议的房屋，实际上教育厅自己建设的，教育厅自己找的施工单位，自己采购的材料，自己支付的钱款，是否能够交付房屋，与教育厅有利害关系。最后，教育厅将职工的钱收上来以后，以金汉公司的名义开立了账户，在银行留存的银行印鉴上的法定代表人名章是教育厅的“张喜荣”，以供教育厅自由支配职工钱款方便自建住宅楼。在职工没有与金汉公司签订车库买卖合同的情况下，教育厅还将职工的钱款挪用在建设地下车库，而这些所作所为，金汉公司根本没有权利控制，教育厅的这些作为都与本案的争议焦点有利害关系。三、在一审中，金汉公司提出了下列抗辩理由：根据2009年12月14日，金汉公司与教育厅签订《补充协议》约定，当教育厅拿到新办公楼，就应当把其旧址的土地证交付金汉公司，但教育厅至今没有交付。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定，金汉公司可行使不安抗辩权与先履行抗辩权，金汉公司有权利拒绝向职工交付房屋。但一审法院的判决书，有意绕开了这一主要抗辩理由，属于漏审。故本案争议的问题，表面上是金汉公司与教育厅职工的购房合同纠纷，实质上是教育厅能否以1.70亿元的价格交付其旧址土地的问题。事实上，在现行政策下，教育厅已经无法以1.70亿元的价格交付其旧址土地，北京华安泰公司巳提起解除与教育厅签订的《土地置换合同》的诉讼。在一审中，金汉公司已经明确提出“在此情况下，如果呼和浩特市赛罕区人民法院先行判决被告的《解除商品房买卖合同的通知》无效，等于强行要求金汉公司以每平方米2660元的价格出售价值7000元的住宅楼，而4340元的差价没人买单。这种判决结果，会造成与金汉公司提起的另诉判决结果相互矛盾，也会导致金汉公司在不得已的情况下启动国家赔偿程序。请求：驳回贾超的诉讼请求，或将本案发回重审。
贾超答辩称，一、一审判决确认金汉公司《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知函》无效，事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。在一审过程中，购房者向法庭提交了356份《商品房买卖合同》及价格情况汇总表，金汉公司存款金融交易明细查询，金汉房地产公司向教育厅基建办出具的收据。上述证据足以明确356户购房者应当交纳购房款的总数及截止2014年5月教育厅基建办共向金汉公司转交购房款的总数，一审法院查清以上事实后认为购房者在《商品房买卖合同》约定的期限内通过教育厅基建办及时、足额缴齐了购房款。金汉公司行使单方解除权的约定条件不成立，故一审判决认定金汉公司解除合同的通知行为无效，事实清楚，证据确实充分。另外，本案中并未出现法定解除的事由。购房者在收到金汉公司解除合同的《通知函》之前，并没有收到任何催告、通知。一审判决书中称“一审法院认定被告认可了教育厅基建办的地位”只是说明法院已经查明金汉公司认可了教育厅基建办代为收取职工购房款及代为收取、发放合同的组织协调地位，并不能由此推定教育厅基建办成为购房合同一方当事人的地位，因此金汉公司向教育厅基建办发出的《关于要求教育厅双方对账的函》等函件不能自然地视为已经向购房者发出过催告；从事实的角度来说，金汉公司在解除合同时明知应当向356户购房者发出《解除函》，进行催告时也应当向购房者直接发出催告。二、一审法院裁定驳回金汉公司追加教育厅为本案第三人的申请，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。购房者与金汉公司签订的《商品房买卖合同》是独立的合同，并非其他任何合同的从合同。购房者与金汉公司签订的《商品房买卖合同》，从形式上来说，该合同的条款并不能体现是哪个合同的从合同；从内容上来说，合同约定购房者购买金汉公司开发的“金汉·御园”小区商品房，金汉公司于2014年7月31日交房，且该合同是房产局备案的正式《商品房买卖合同》文本，与普通购房合同无任何区别，该购房合同始终是职工向开发商团购，开发商与职工之间的商品房买卖合同关系始终不变。本案中，356户职工定向团购住房是商品房买卖的一种方式，法律规定的从合同是指以其他合同的存在为前提的合同，事实上购房者与金汉公司签订的《商品房买卖合同》根本不需要以其他的合同的存在为前提。因此，金汉公司主张该商品房买卖合同为从合同而应追加教育厅为第三人的问题是不能成立的。本案是购房者基于与金汉公司签订的《商品房买卖合同》及金汉公司发出的《解除合同通知函》向呼和浩特市赛罕区人民法院提起一审诉讼，该合同主体为购房者与金汉公司，教育厅基建办是由所有团购职工推荐而成立的处理职工团购住房的临时协调机构，并非属于具有行政职能的教育厅常设办事机构，而教育厅即不是《商品房买卖合同》的主体，本案的处理结果也不会与其有任何利害关系，追加其为第三人无任何事实及法律依据。三、商品房买卖合同关系中，金汉公司不存在行使“不安抗辩权”或“先履行抗辩权”的事实和法律依据，一审审理过程中购房者已经多次反驳该项抗辩理由，一审法院已经查实，不存在漏审。双方《商品房买卖合同》第六条第一款规定买受人应于合同签订60日内向甲方支付全额购房款，第八条约定金汉公司于2014年7月31日交付房屋。本案中买受人已按约定及时、足额支付了购房款，履行了先合同义务，金汉公司无权向购房者主张先履行抗辩权。同时购房者已履行了全部付款义务，不存在导致金汉公司“不安”的情形，金汉公司向购房者主张“先履行抗辩权”或“不安抗辩权”，没有任何事实和法律依据。金汉公司主张的与教育厅之间的其他事情应是金汉公司与教育厅之间需解决的问题，金汉公司将矛盾转嫁给购房者，拒绝交房严重损害了弱势群体的利益。综上所述，一审法院确认金汉公司《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知函》无效，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、金汉公司请求追加教育厅为本案第三人有无事实及法律依据；二、金汉公司以通知的形式解除《商品房买卖合同》的行为是否有效，贾超是否足额、如期缴纳了购房款。
针对第一个争议焦点，首先，金汉公司主张解除合同的依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，即约定解除，解除合同的条件由合同双方即本案涉案双方约定达成，并不涉及合同以外的第三人，教育厅并非合同相对人，故无需追加教育厅为本案的第三人；其次，根据双方当事人的陈述以及贾超所举证据能够查清购房款的数额以及交付时间等问题，无需追加教育厅以查明上述问题；再次，教育厅与北京华安泰房地产开发有限公司签订的《关于教育厅大院整体置换建设项目的合同》与贾超与金汉公司签订的《商品房买卖合同》系两个相互独立的合同，并不存在主从合同的关系，且《商品房买卖合同》中并未约定教育厅不履行《关于教育厅大院整体置换建设项目的合同》的义务系解除合同的条件，故教育厅与本案并无利害关系；最后，对于金汉公司提出的其对买受人所支付购房款无控制权已被教育厅挪作他用的上诉理由，本院认为，买受人支付的购房款存入由教育厅和金汉公司共管的账户内，双方通过共管账户实现互相监督与互相制约，教育厅支取资金须经金汉公司许可，若教育厅有支取资金的行为金汉公司是知情的，故金汉公司对共管账户的资金有控制权，至于购房款用途问题应由教育厅与金汉公司协商解决。原审法院驳回金汉公司请求追加教育厅为本案第三人的请求正确，本院予以确认。
针对第二个争议焦点，金汉公司主张约定解除的前提是买受人存在违约行为并导致解除合同的条件成就。故确定金汉公司以通知的形式解除《商品房买卖合同》的行为是否有效之前应确定房屋买受人是否存在成就合同解除条件的违约行为，按照《商品房买卖合同》第六条、第九条的规定，买受人应当在合同签订之日起60日内向买方支付全额房款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人的合同义务是按时足额支付购房款。支付房款的时间方面，本案系金汉公司与教育厅职工之间的房屋买卖合同纠纷系列案，纵观系列案所有合同，签订日期在2014年1月26日、2月25日、2月26日期间，按照上述合同的约定金汉公司可行使解除权的最早日期为2014年5月26日，而最后一笔购房款的支付日期是2014年5月4日，故买受人在支付时间上并不存在违约。支付购房款的数额方面，教育厅职工应支付的购房款总额为156491535.68元，买受人提交的金汉公司向教育厅基建办出具的收据可证明截止至2014年5月，教育厅向其职工收取购房款后存入其与金汉公司的共管账户的购房款为158232519元，已超出应支付的购房款总额，故买受人在支付数额上亦不存在违约。教育厅基建办以支付购房款的名义向教育厅职工收取了相应的钱款，作为买受人的教育厅职工已完成其义务，教育厅亦向金汉公司足额支付了相应的价款，教育厅在工程施工过程中以不同名目向金汉公司支付价款再由金汉公司向他人支付符合交易习惯，另外，至于教育厅以何名目向金汉公司支付钱款与买受人无关，金汉公司以其与教育厅的争议抗辩买受人已完成足额支付购房款这一事实的上诉理由不能成立。故作为买受人的教育厅职工已按时足额支付了购房款，并不存在导致合同解除的违约行为，金汉公司无权解除合同，故其以通知的形式解除《商品房买卖合同》的行为无效。
综上，金汉公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由内蒙古金汉房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 吴铁刚
审判员 马国民
二〇一五年二月十日
书记员 唐 谣