江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1632号
上诉人(原审被告)：南京天源建设工程有限公司，住所地南京市建邺区新安江街99号305室。
法定代表人：孙浩然，公司董事长。
委托诉讼代理人：张博，江苏德序律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁圆，江苏德序律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：南京市江宁区徐万友钢管扣件出租服务部，住所地南京�江宁区谷里街道周村社区九家塘。
经营者：徐万友。
委托诉讼代理人：许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
上诉人南京天源建设工程有限公司(以下简称天源公司)因与被上诉人南京市江宁区徐万友钢管扣件出租服务部(以下简称徐万友出租服务部)租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初12856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人一审中依据（2015）江宁民初字第4289号民事判决书要求上诉人支付占有使用费的前提，应是被上诉人享有对案涉房屋的出租权及房租收益权，且根据该案二审判决，在被上诉人有权将案涉房产交付上诉人使用的情况下，才有权向上诉人收取占有使用费。但根据已生效的（2015）江宁江民初字第853号民事判决书（以下简称853号判决），被上诉人与案涉房屋的实际权利人马某,4签署的《场地及办公房租赁协议》已被认定为无效，因此被上诉人对案涉房产自始不享有任何权益，被上诉不能再依据（2015）江宁民初字第4289号民事判决要求上诉人继续支付占有使用费。2.被上诉人与马某,42015年1月30日签署《场地及办公房租赁协议》后，就与上诉人在2015年2月16日签署了《场地及办公房租赁协议》（以下简称《协议》），将案涉房产转租上诉人，案涉房产自被上诉人承租之日起就由上诉人实际占有使用。根据(2015)江宁江民初字第853号判决，被上诉人向马某,4支付自2015年3月1日至2015年8月31日期间的占有�用费。上诉人认为，被上诉人自2015年8月31日后就应将案涉房产交还马某,4，即自该日起被上诉人不再享有对外转租并收取租金的权利。马某,4同意上诉人继续使用案涉房产，因此2015年8月31日之后的房屋租金或占有使用费应由上诉人直接向马某,4支付，与被上诉人无关，且上诉人已实际向马某,4支付了部分租赁费用。
徐万友出租服务部辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人的租赁合同被认定为无效，但房屋占有使用关系仍旧存在，上诉人从未向被上诉人就租赁合同解除履行任何通知义务，也没有任何手续，根据《最高人民法院关于审理城镇压房屋租赁纠纷案件》的司法解释，即使在认定租赁合同无效的情况下，上诉人也应当支付房屋使用期间占有使用费。请求驳回上诉，维持一审判决。
徐万友出租服务部向一审法院起诉请求：1、天源公司支付占有使用费467123元（按50万元一年的标准计算341天即自2015年12月25日起至2016年12月1日止）；2、判令此后按每年为周期一次性支付全年占有使用费。
一审法院认定事实：2015年2月16日，徐万友出租服务部（甲方）与天源公司（乙方）之间签订《协议》，约定甲方将位于南京市江宁区周村社区原张槐小学围墙内（包括厂房一栋、房屋三十间及土地）有偿租给乙方使用。乙方用于办公住宿及堆放机械设备、物资及渣土车停放。租赁期限自2015年3月1日起至2027年2月28日止，每四年为一个周期。每年租金50万元，四年为一个周期，如乙方继续租赁，下一周期租金递增10%，以此类推。租金每年一缴、先缴后租，第二周期续租付款方式不变。租金每年提前15天一次性付清。同年3月1日，徐万友出租服务部�租赁房屋及土地交付天源公司。天源公司向徐万友出租服务部支付租金150000元。2015年9月24日，徐万友起诉天源公司要求付清租金。2015年12月24日，一审法院作出（2015）江宁民初字第4289号民事判决书，认定《协议》无效，天源公司应向徐万友出租服务部支付2015年3月1日至判决作出之日2015年12月24日的占有使用费407876.71元，扣除已支付的150000元，还应支付257876.71元。天源公司对判决上诉，2016年3月18日，本院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，天源公司向徐万友出租服务部支付了判决确认的占有使用费。天源公司使用案涉场地及房屋至今。
一审法院另查明，徐万友出租服务部经营者徐万友自马某,4处租赁案涉房屋及土地。马某,4于2015年9月以徐万友为被告向一审法院提起诉讼，要求解除其与徐万友签订的《场地及办公房租赁协议》，并要求徐万友支付租金（2015年3月1日至同年8月31日）及违约金。审理过程中，因案涉协议属无效合同，一审法院向马某,4进行释明，马某,4坚持第一项诉请，即要求解除案涉协议。2016年4月15日，一审法院作出853号判决，认定马某,4与徐万友之间的租赁协议无效，因无效合同自始没有法律效力，故马某,4要求解除协议的诉讼请求缺乏依据，不予支持。判令徐万友向马某,4支付2015年3月1日至同年8月31日期间剩余占有使用费125000元。该判决书已生效。
对于天源公司辩称自马某,4与徐万友之间853号判决生效后，马某,4与徐万友之间的占有使用关系就已经解除，徐万友出租服务部无权向其收取占有使用费，其应直接向马某,4支付，天源公司除陈述及853号判决外，没有书面证据提交，徐万友不认可其抗辩事实。天源公司通知马某,4到庭作证，马某,4称其口头通知徐万友终止占有使用关系，徐万友否认，马某,4未提交书面证据。
一审法院认为，本案争议焦点在于支付占有使用费的相对人。徐万友出租服务部与天源公司签订的《协议》无效，双方形成场地及房屋的占有使用关系，天源公司应向徐万友出租服务部支付占有使用期间的费用。天源公司认为853判决生效后，确认马某,4与徐万友之间租赁合同无效，所以马某,4解除了与徐万友之间占有使用关系。该抗辩意见没有事实依据。首先，马某,4没有在853号案件中要求终止占有使用关系，故853号判决没有处理马某,4与徐万友之间的占有使用关系的终止，853号判决的生效与双方解除占有使用关系无关。其次，天源公司未提交书面证据证明马某,4与徐万友实际解除了占有使用关系，证人马某,4也未提交书面证据证明其明确向徐万友提出终止使用，且徐万友�租服务部不认可天源公司与证人马某,4的个人陈述，故天源公司提交的证明不足以证明其抗辩意见，一审法院对该意见不予采纳。综上，在占有使用关系的相对人没有变更的情况下，天源公司仍应向徐万友出租服务部支付费用。徐万友出租服务部按租金标准主张2015年12月25日至2016年12月1日的占有使用费467123元，符合法律规定，一审法院予以支持。徐万友出租服务部要求确认此后的占有使用费按每年一次性付清，属于对双方支付方式的约定，应由双方自行约定，因天源公司不认可，故一审法院认定此后的占有使用费待实际发生后再行主张。徐万友出租服务部主张律师费，因双方未有对律师费承担的明确约定，故一审法院对该诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天源公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐万友出租服务部占有使用费467123元。二、驳回徐万友出租服务部的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8507元，减半收取4254元，由徐万友出租服务部负担100元，由天源公司负担4154元。
二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人提交马某,4诉徐万友出租服务部和天源公司民事起诉状一份，认为该案对本案有直接影响，本案应中止审理。被上诉人质证称，对起诉状的真实性予以认可，认为本案判决认定的占用费的期间为2015�12月25日至2016年12月21日，而该起诉状的起诉日期系2017年1月份，故该案与本案无关。
本院认为，1.上诉人与被上诉人签订的《协议》因出租房屋未取得建设工程规划许可证，且出租土地作为集体土地未经批准用于非农建设，应认定为无效。租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付占有使用费的，应予支持。2.《协议》系本案双方当事人签订，出租的房屋和土地也是由被上诉人交付给上诉人使用，上诉人应当向被上诉人支付占有使用费。3.被上诉人与案外人马某,4之间就案涉场地签订的租赁协议虽被另案认定为无效，但被上诉人未将案涉场地返还马某,4，一审法院未采纳上诉人主张被上诉人与马某,4已解除案涉场地的占有关系的抗辩理由，并无不当。综上，上诉人主张自2015年8月31日后其不应支付被上诉人占有使用费的上诉请求，�院不予支持。
综上所述，天源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8307元，由上诉人南京天源建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年四月十三日
书记员 王 慧