广东省大埔县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1422民初9号
原告：叶勇任，男，汉族，住址：广东省大埔县。
原告：张常云，女，汉族，住址：广东省大埔县。
委托代理人：叶勇任，系夫妻关系。
被告：大埔县伟业房地产有限公司，住址：大埔县湖寮镇环二路伟业花苑。
法定代表人：梁卫平，职务：董事长。
委托代理人：黄长云、黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。
原告叶勇任、张常云诉被告大埔县伟业房地产有限公司（以下简称伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年12月26日收到原告的《民事起诉状》于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶勇任(兼原告张常云的委托代理人)、被告伟业公司的委托代理人黄静芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶勇任、张常云向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告延期交房违约金人民币50812元（从2015年1月1日起至2016年12月30日止）；2、被告支付原告延期办证违约金3480元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的预售商品房，该商品房位于大埔县××大道××段东侧翰林华府第一期第6栋2103单位，建筑面积为89.21平方米，套内面积为74.78平方米，合同约定该商品房总金额为348028元，付款方式为第三种（其他方式）。合同约定被告应当在2014年12月31日前将已验收合格，并于原告款清后交付给原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记，如因被告的责任使原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付了相关的购房款，但被告至今未将具备验收合格的房产交付给原告使用，至起诉之日已延期730天，也未按合同约定日期办理权属登记，构成了违约。综上所述，请求法院依法判决以维护原告的合法权益。
被告伟业公司辩称：1、原告主张迟延交房违约金的依据是《商品房买卖合同》第九条约定。被告认为，上述合同第九条约定是“出卖人（即被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（即原告）使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。根据该约定，承担违约责任应同时具备两个条件，一是逾期，二是未交付的标的是商品房。2、合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件。被告已于2016年2月2日将涉案商品房交付给原告使用，虽然原告收房的期限滞后于合同约定的交付期限，但系因原告经被告多次催促拒不前来收房所致，根据双方签订的合同第十一条约定，应视为被告如期交房。至于原告收房后，更不存在被告应承担逾期交付的违约金问题。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房的，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。原告收房时，该商品房虽未综合验收，但交付使用条件上为双方约定，原告对商品房交付使用的条件为明知，交付时被告并未出示综合验收的证明文件，在此情况下，原告依然同意接受商品房，意味着双方对商品房交付使用条件达成一致，被告交付涉案商品房不构成逾期交房。3、原告的逾期交房违约金请求权已经超过诉讼时效。根据合同约定，涉案商品房交付期限为2014年12月31日前，如被告未按期交付涉案商品房，而逾期交房违约金请求权依附于商品房交付请求权，那么，2015年1月1日应为商品房交付请求权的诉讼时效起算点，至2016年12月31日该项请求权诉讼时效届满。同理，逾期交房违约金请求权也于2016年12月31日届满，本案原告于2018年1月份以提起诉讼的方式主张权利，涉案商品房的交付请求权因超过诉讼时效已经不受法律保护，同理，依附于涉案商品房交付请求权的逾期交房违约金已不受法律保护。4、原告主张延期办证违约金既无事实依据又无法律依据。被告认为，根据合同约定，在办理产权登记上，被告的义务是向产权登记部门提交资料备案，并不是约定在规定期限内原告取得产权证书的义务，被告已于2017年1月22日向不动产登记部门提交了涉案房屋的产权登记资料，已经履行了合同义务。原告缺乏证据证明目前未取得房地产权属证书属被告的责任，因为取得房地产权属证书，不仅涉及办证税费的支付，还需原告的积极参与和协助。原告从未向被告提出办证请求，更不存在原告提出办证后被告拒绝协助的事实。另外，本案中，原告并未举证证明，未取得权属证书对其产生何种损失？在没有约定的情形下，无损失，谈何承担违约责任？案涉房产已按揭贷款，如权属证书迟延办理会产生影响或者损失，该影响或者损失也归属于银行，不归属于原告。基于上述理由，被告认为，原告提出的被告应向原告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
经审理认定事实如下：2013年10月10日，被告伟业公司取得位于大埔县××大道××段东侧“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。
2013年11月30日，被告伟业公司与原告叶勇任、张常云夫妇签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定两原告以348028元购买被告开发的位于大埔县××大道××段东侧“翰林华府”第一期6幢2103房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式首付款108028元（含定金100000元），余款240000元办理银行按揭付清。”，第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的；……”，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房”，第十五条关于产权登记的约定约定：“出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X内将买受人已付房价款退关给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、预收办理房地产权证费用，建筑面积100平米以下（含100平米）预收1.5万；建设100-200平米之间预收2.5万；200-300平米之间预收3.5万；300平米以上（含300平米）预收6万。办证费用按国家相关规定各自承担，多退少补或自行办理。”。
涉案房屋于2014年1月9日取得主体结构、2013年6月29日取得地基与基础工程、2014年12月5日取得建筑给排水、2014年12月19日取得建筑电气、2014年6月3日取得建筑装饰装修、2014年8月26日取得屋面分部工程验收记录。
2015年3月5日，被告伟业公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告在2015年3月6日起到翰林华府物业管理中心办理入伙手续等。原告认为：当时涉案房屋没有验收合格，所以没有去收楼。
2016年2月2日，原告收楼并在翰林华府物业管理中心登记了业主的相关信息、领用了钥匙(门禁卡)、与物业中心签订了《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》。
2016年6月30日，原告缴交了做房产证的契税4106.73元。
2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。
2017年1月22日，大埔县不动产登记中心出具《大埔县不动产登记业务受理回执单》，载明“业务类型：国有建设用地上房屋所有权首次登记。…”。
2018年1月2日，原告向本院提起本案诉讼。
庭审中，1、被告确认原告在合同约定期限内交清了涉案房款。2、原告称其收楼时房屋是不具备交付条件，但因急需装修居住，就没考虑到那些问题。房屋没有质量问题，可以正常使用。3、原告明确其诉讼请求中逾期交房违约金的计算方式：自2015年1月1日起至2016年12月30日止，以已付购房款348028元为基数，按每日万分之二计算,得出50812元；逾期办证违约金是按已付购房款348028元的1%计算，得出3480元。
以上事实，有经过庭审质证的《商品房买卖合同》及附件、《结婚证》、《营业执照（副本）》、《商品房预售许可证》、《分部工程验收记录》、《关于万川翰林华府一期建设工程消防验收合格的意见》、购房《广东省地方税收通用发票》（农行按揭《借款凭证》、《收据》）、房产证契税《税收完税证明》、《业主信息登记表》、《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《钥匙(门禁卡)领用登记表》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《大埔县住建局规划核实凭证》、《大埔县不动产登记业务受理回执单》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，原告叶勇任、张常云与被告伟业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：
（一）关于原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之二计算。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。涉案合同第八条约定商品房交付时间是2014年12月31日前，原告于2017年12月26日向本院提交了《民事起诉状》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告要求伟业公司支付逾期交房违约金的请求权并未超过诉讼时效，对被告主张原告该诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
（二）关于伟业公司是否应向原告支付逾期交房违约金，伟业公司未按合同约定时间交付商品房给原告，原告接收了未经竣工验收的房屋，伟业公司是否应承担房屋接收后的逾期交房违约责任问题。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:视为出卖人如期交房。”伟业公司于2015年3月5日向原告发出《入伙通知书》，房屋交接时伟业公司虽未向原告出示争议商品房已验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但原告明知双方合同约定了房屋交接的具体手续情况下仍愿意于2016年2月2日接收争议房屋，原告没有证据证明伟业公司存在欺骗或故意隐瞒争议房屋竣工验收的情况。因此，从伟业公司、原告履行合同过程中的行为可视为双方变更了房屋交付条件的约定，双方变更合同交付条件约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。其次，原告接收未经竣工验收的房屋后，实际占有、使用该房屋。根据现有材料，没有证据证明争议房屋存在质量问题，争议商品房也于交房后取得了竣工验收合格备案。据此，自2016年2月3日始，伟业公司、原告实际交接房屋，伟业公司不构成违约，伟业公司不承担支付2016年2月3日至2016年12月30日期间的违约金责任。
（三）关于原告请求支付逾期交房违约金的计算问题。原告请求被告支付延迟交房违约金(从2015年1月1日起至2016年12月30日止，以总房价348028元为基数，按每日万分之二计算)50812元。本院认为，虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，原告选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。伟业公司虽然在2015年3月5日向原告发出了入伙通知书，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故被告该通知收楼的行为不能发生已履约交楼义务的效力。据此，原告于2016年2月2日收楼，被告应支付原告自双方合同约定交付时间后至原告收楼时止即从2015年1月1日计至2016年2月2日的违约金348028元*0.2‰*398天=27703元，本院对原告在该违约金数额范围内的诉讼请求部分予以支持，超过的部分不予支持。
（四）关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。本院认为，虽涉案合同对产权登记未作约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案涉诉商品房为预售，在签订商品房买卖合同时尚未建成房屋，故适用“自房屋交付使用之日起90日”的办证期限。但是，由于本案当事人已于工程竣工验收之前已办理房屋交接手续，而工程竣工验收合格报告是办理权属登记的必备资料，尚未进行竣工验收的房地产开发项目是不可能办理不动产权属登记的；故依据本案实际，结合上述司法解释规定，涉案商品房于2016年12月30日通过竣工验收，因此办证期限应以涉案商品房通过竣工验收的2016年12月30日起计算90日，即至2017年3月30日。被告虽已于2017年1月22日向当地不动产登记部门提交了涉案房屋的产权登记资料，但该登记类型为初始登记，作为出卖人的被告仍需履行产权转移登记申请和缴纳营业税等义务，原告作为业主应缴纳契税。由于涉案原告已经缴纳了契税，被告至今尚未向不动产登记部门提交不动产权转移登记申请，导致原告无法取得不动产权证书，已构成违约，被告应向原告承担违约责任。因原告主张按已付购房款1%计付，无法律依据，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告应自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，向原告支付以348028元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金，但违约金总额应以原告主张的3480元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向原告叶勇任、张常云支付逾期交房违约金27703元；
二、被告大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向原告叶勇任、张常云支付逾期办证违约金（违约金自2017年3月31日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止，以原告已付购房款总额348028元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金总额以3480元为限）；
三、驳回原告叶勇任、张常云的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1158元，由原告叶勇任、张常云负担493元，被告大埔县伟业房地产有限公司负担665元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 林德胜
审 判 员 范庆红
人民陪审员 李陈邑
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 郭汉章