四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大邑民初字第1902号
原告（反诉被告）四川纬联地产顾问有限公司。。
法定代表人秦文瑾，董事长。
委托代理人叶兆进（特别授权），四川杰中律师事务所律师。
委托代理人沈古中（特别授权），四川杰中律师事务所律师。
被告（反诉原告）四川省鑫开源矿业集团有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇桃源新区蜀望路118号。
法定代表人何鑫，董事长。
委托代理人刘豫川健（特别授权），四川川蓉律师事务所律师。
委托代理人敬建民（一般代理），系该公司员工。
原告四川纬联地产顾问有限公司（以下简称“纬联公司”）诉被告四川省鑫开源矿业集团有限公司（以下简称“鑫开源公司”）合同纠纷案，本院于2015年9月14日受理后，四川省鑫开源矿业集团有限公司于2015年10月19日向本院提起反诉，本案依法由代理审判员李莉独任审理，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）纬联公司的委托代表人叶兆进、被告（反诉原告）鑫开源公司的委托代理人刘豫川健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纬联公司诉称，原、被告经协商，于2014年8月签订了《项目全程营销策划销售代理服务合同》（以下简称服务合同）和《商业地产招商及商业顾问合同》（以下简称招商合同）。合同签订后，原告履行了营销策划、招商方案及推广宣传方案等服务内容，被告于2014年10月20日对原告的工作予以确认，原告完成了前期策划的工作任务。原告于2014年10月15日起正式入场直至2015年1月开盘进行代理销售。依据双方服务合同第4.1.1条约定，被告应在项目开盘后7个工作日内向原告支付前期策划费250,000.00元。双方服务合同第4.2条约定被告在原告入场后每月支付费用50,000.00元，该费用从2014年10月15日至2014年12月31日止共两个半月计125,000.00元，上述费用共计375,000.00元，被告仅支付了35,000.00元，余款340,000.00元经原告数次催收拖延至今未付。原告在2015年3月成功对商铺进行招商，按照招商合同第6.2、6.3、6.4条的约定，被告应在2015年4月10日支付居间佣金15,000.00元。因被告出售的商业房房源仍然处于被抵押状态，而被告至今不予解决，无法实现正常销售，导致销售工作无法进行，合同因被告原因不能履行，同时原告多次向被告催收所拖欠的款项，但被告拒不履行付款义务，双方约定每天按应付金额的5‰计算支付违约金，现主动调整每天按未付款总额的1‰计算支付违约金。现原告起诉要求：1、请求立即解除原被告所签订的《项目全程营销策划销售代理服务合同》、《商业地产招商及商业顾问合同》；2、被告支付原告策划费250,000.00元，并从2015年1月8日起至给付之日止每日按1‰计算支付违约金；3、被告支付原告驻场服务费90,000.00元，并从2015年1月1日起至给付之日止每日按1‰计算支付违约金;4、被告支付原告招商佣金15,000.00元，并从2015年4月10日起至给付之日止每日按1‰计算支付违约金；5、本案诉讼费由被告承担。
被告鑫开源公司反诉并辩称，原、被告签订了《项目全程营销策划销售代理服务合同》和《商业地产招商及商业顾问合同》。合同约定，鑫开源公司将其开发的“大邑鑫河国际酒店及鑫河国际花园商业”项目物业委托纬联公司进行独家营销策划咨询顾问、销售代理服务和招商代理服务。鑫开源公司有权要求纬联公司的驻场人员及工作时间达到代理销售效果所需要的人数与时间，纬联公司应按双方确认的服务内容、服务质量与效果、执行计划和实施策略与进度等完成工作任务，如纬联公司的服务团队工作成果没有达到上述要求，鑫开源公司有权要求解除合同。纬联公司应以书面形式向鑫开源公司提供服务团队成员资质，并保证该团队成员具有提供本合同相关服务的能力；鑫开源公司应在开盘前七日或每季度销售前十五日确认下季度销售任务和销售价格，并将该销售任务和销售价格下达给纬联公司，纬联公司应按此执行；若纬联公司未按双方确认的服务内容、服务质量与效果、执行计划和实施策略与进度等完成工作任务，或未达到鑫开源公司委托目的或销售意图，鑫开源公司有权解除合同，纬联公司应赔偿由此给鑫开源公司所造成的损失；若纬联公司连续两个季度未完成鑫开源公司所下达的销售任务，鑫开源公司有权解除合同；除上述内容外，两合同还约定了双方的权利义务、佣金结算等其他内容。合同签订后，纬联公司组建的销售代理团队未有成都市主管部门确认的资质证书与能力，其团队不具有完成合同约定的销售代理和招商任务的能力，现由纬联公司代理销售的房屋一套都未售出，招商的商业房屋一套都未招租出去，而纬联公司在2015年5月无故撤离销售代理项目现场，给鑫开源公司造成了严重的经济损失，本案是由于纬联公司的原因造成违约，对原告纬联公司的本诉请求，无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。因纬联公司违约，现反诉要求：1、请求解除反诉原、被告所签订的《项目全程营销策划销售代理服务合同》、《商业地产招商及商业顾问合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告损失及违约金539,473.00元；3、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明，原、被告于2014年9月12日签订了《全程营销策划销售代理服务合同》一份，合同约定：鑫开源公司委托纬联公司对鑫开源公司所开发的“大邑鑫河国际酒店及鑫河花园商业”项目（暂定名）进行独家营销策划和销售代理服务；本次服务工作的内容包括酒店主体裙楼部分/商业楼2#，3#，4#，鑫河国际花园底商部分等商业整体定位、营销包装、销售等；委托服务内容包括但不限于，以项目销售为核心的过程中的全程策划服务、广告平面设计、推广策略、销售执行工作，与相关协作单位的协作配合，销售策略的制定以及依据市场的变化，制定销售调整策略和销售执行计划，完成整体项目的销售业绩指标；鑫开源公司有权要求纬联公司驻场人员及工作时间达到代理销售效果所需要的人数与时间，纬联公司应按双方确认的服务内容、服务质量与效果、执行计划和实施策略与进度等完成工作任务，如纬联公司服务团队工作成果没有达到上述要求，鑫开源公司有权要求纬联公司更换服务团队，也有权要求解除合同；纬联公司有权要求鑫开源公司按时支付合同约定的服务费用；若不按时支付相关服务费用，纬联公司有权按照合同约定要求鑫开源公司承担违约责任；鑫开源公司应保证其向纬联公司提供的一切资料及相关物业信息均真实、合法，鑫开源公司原则上其委托纬联公司代理销售的房屋在权利上不存在瑕疵，若存在权利瑕疵应向纬联公司披露，其权利瑕疵由此引起的一切责任由鑫开源公司自行承担；介于本案的特殊性，商业街的改建工程与美化工程需要与代理销售同期配合，否则因此带来的商业街展示带来的负面市场影响，鑫开源公司有责任解决；鑫开源公司须为纬联公司提供销售条件和物品，包括能够正常使用的办公场地、售楼处、样板房、模型、展板、办公桌椅、传真机、复印机、电脑、售楼电话、名片、销售文本等销售物料，售楼处所发生的水费、电费、办公座机通讯费、网络使用费等相关费用均由鑫开源公司负担；纬联公司组织专业人员形成服务团队，制定详细的服务内容、服务质量与销售任务、执行计划和实施策略与进度，并取得鑫开源公司的确认，纬联公司应以书面形式向鑫开源公司提供服务团队成员资质，并保证该团队成员具有提供本合同相关服务的能力；项目营销策划、销售阶段工作按照分期推盘销售额为基数核算标准，收费标准分为三部分：筹备期，本合同签订且营销策划、代理销售等与此相关的所有工作方案与报告得到鑫开源公司确认后并至项目开盘后7个工作日内，鑫开源公司向纬联公司支付前期策划费250,000.00元；前期营销顾问，从纬联公司上述营销策划方案和销售任务得到鑫开源公司认可且纬联公司入场后，鑫开源公司每月向纬联公司支付费用50,000.00元，费用包括策划费用、推广设计费用、团队人员的预招商费用及工资支出等，该费用付至正式开盘之日止，该费用的首月费用在纬联公司正式入场后15日支付，之后费用在每月10日前支付此费用；销售期，销售佣金按季度销售任务额进行考核。应由鑫开源公司承担的义务费用，因项目需要配合进行工作的规划设计单位的业务费用，样本间装修所需费用，广告费用，销售现场所需办公耗材的费用，销售现场物业管理及保洁的所有费用；任何一方若逾期履行本合同约定的义务，违约方应当依逾期之日起，每日按应付款总金额的5‰计算违约金并向守约方支付等内容。同日，原、被告双方还签订了《商业地产招商及商业顾问合同》一份，合同约定：鑫开源公司全权委托纬联公司作为该项目的整体招商及该项目商业经营管理的咨询顾问，全程招商代理；本次服务工作的内容包括酒店主体裙楼部分/商业楼2#，3#，4#，鑫河国际花园底商部分等商业部分；招商佣金支付的前提条件，鑫开源公司与业主（商家）签订的协议生效后，业主商家按协议实际履约并支付了租金费用；招商佣金的计算方式，鑫开源公司向纬联公司支付的招商佣金按鑫开源公司最终与业主签订协议确定，租期在一年及以上的，按三个月租金（业主实际向鑫开源公司支付的首付月租金*3，不含鑫开源公司以租约销售增加的租金部分）向纬联公司支付佣金；佣金的支付期限与方式，按业主与鑫开源公司签订的招商合同进行结算，即纬联公司协助商家办理完对接鑫开源公司的一切相关手续，且商家首笔租金完全支付后15个工作日内，纬联公司可提取应得佣金；因一方违约造成合同无法继续履行的，守约方有权单方解除合同，并有权要求违约方承担违约责任；任何一方若逾期履行本合同约定的义务，违约方应当依逾期之日起，每日按应付金额5‰计算违约金并向守约方支付等内容。合同签订后，原告于2014年10月15日正式驻场，2014年10月20日原告向被告发送了《大邑鑫河国际商业营销提案》等7份电子邮件，鑫开源公司经理张先勇签字确认。2014年12月27日鑫河国际酒店及鑫河国际花园商业项目正式开盘销售。原告纬联公司在2015年3月底为被告鑫开源公司招租一户商家，租期5年，每月租金5,000.00元。2015年3月31日，纬联公司向鑫开源公司发出通知函，称会逐渐消减驻场人员。2015年4月10日纬联公司正式全部撤场。鑫开源公司共计向纬联公司支付费用35,000.00元。
另查明，2014年7月22日，国务院决定取消房地产经纪人职业资格许可和认定。纬联公司于2015年1月16日取得成都市房地产经纪咨询机构备案证书。鑫开源公司商铺在与纬联公司签订合同前已全部处于抵押状态。
庭审中，反诉原告鑫开源公司将第二项反诉请求调减为仅要求反诉被告纬联公司赔偿损失439,473.00元，放弃要求反诉被告纬联公司支付违约金的诉讼请求。
上述事实，有原、被告的陈述及原、被告向本院提供的《全程营销策划销售代理服务合同》、《商业地产招商及商业顾问合同》、《大邑鑫河国际商业营销提案》、《通知函》等证据材料予以证明。
本院认为，原告与被告签订的《全程营销策划销售代理服务合同》、《商业地产招商及商业顾问合同》意思表示真实，不违反相关法律规定，合法有效。原、被告均起诉要求解除该两份合同，表明双方均有解除合同的一致意思，该两份合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”双方在《全程营销策划销售代理服务合同》中约定“鑫开源公司应保证其向纬联公司提供的一切资料及相关物业信息均真实、合法，鑫开源公司原则上其委托纬联公司代理销售的房屋在权利上不存在瑕疵，若存在权利瑕疵应向纬联公司披露，其权利瑕疵由此引起的一切责任由鑫开源公司自行承担。”从庭审查明情况，被告所有商铺在签订合同之前就已处于查封状态，而被告称其向原告告知了该情况，并提交了一份商铺销售执行方案及被告公司员工李杨的证词，因该商铺销售执行方案无时间、无签收人，被告也无法证明其来源，其不具备证据三性，对该证据，本院不予采信。对被告公司员工李杨的证言，因其与被告鑫开源公司具有利害关系，在无其它证据相佐证的情况下，对其证言，本院不予采纳。故被告并无证据证明其在签订合同之前就已告知原告商铺处于抵押的事实，故本案被告鑫开源公司未向原告履行告知义务，其要求纬联公司进行销售的商铺权利存在瑕疵，造成商铺无法销售，责任在于被告，被告已构成违约。对原告要求被告支付前期策划费250,000.00元及违约金，被告辩称，前期策划费用是主合同的附属义务，现主合同未完成，在房屋未销售一套的情况下，其附属义务不应得到支持。通过庭审查明，纬联公司为鑫开源公司进行了前期策划工作，均通过电子邮件形式向鑫开源公司发送了前期的策划方案，并在2014年10月20日由鑫开源公司的经理张先勇签字予以确认。双方签订的《全程营销策划销售代理服务合同》中约定，“纬联公司为鑫开源公司的项目进行独家的营销策划和销售代理服务，在合同签订且营销策划、代理销售等与此相关的所有工作方案与报告得到鑫开源公司确认后并至项目开盘后7个工作日内，鑫开源公司向纬联公司支付前期策划费250,000.00元。”原告已经按约完成了前期策划，并经被告确认，合同中并未约定前期策划费用是主合同的附属义务，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告已按合同约定完成了前期策划方案，并经被告确认，被告应当向原告支付前期策划费，对原告要求被告支付的策划费250,000.00元，符合双方合同约定，本院予以支持。合同约定被告应在开盘后7个工作日内支付该笔费用，该项目在2014年12月27日正式开盘，被告未按约支付，已构成违约，原告要求从2015年1月8日起开始计算违约金，符合双方合同约定，但对于原告主张的违约金计算标准，其明显高于造成的损失，本院依法调减为按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算。对于原告主张的驻场服务费90,000.00元及违约金，被告辩称纬联公司的销售代理团队未取得成都市主管部门的资质证书，驻场人员也未达到鑫开源公司的要求，故该费用不应支付。经庭审查明，国务院于2014年7月22日决定取消房地产经纪人职业资格许可和认定，纬联公司于2015年1月16日取得成都市房地产经纪咨询机构备案证书，故对鑫开源公司抗辩纬联公司无资质证书的意见，本院不予采纳。对纬联公司的驻场人员，原、被告在合同中并无约定，根据庭审调查，鑫开源公司在2014年12月19日及12月22日向纬联公司发出工作联系函，要求纬联公司在12月26日前按销售团队按“4+1”、招商团队按“3+1”、项目经理1名、专职策划推广1名配置完善，并提供人员名单。纬联公司在2014年12月25日回函称人员配置完毕。鑫开源公司在庭审中出具了一份内容涉及纬联公司回函的“回复”，对该回复，因其无形成时间、无签收人，不具有证据的三性，本院不予采信，被告并无证据证明驻场人员不符合要求，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。《全程营销策划销售代理服务合同》中约定，“纬联公司入场后，鑫开源公司每月向纬联公司支付费用50,000.00元，费用包括策划费用、推广设计费用、团队人员的预招商费用及工资支出等，该费用付至正式开盘之日止。”纬联公司在2014年10月15日正式入场，鑫开源公司应按合同约定向纬联公司每月支付50,000.00元费用至2014年12月27日正式开盘时止，共计125,000.00元，而鑫开源公司仅支付了35,000.00元，尚欠90,000.00元未支付，已构成违约，被告应按合同约定按月支付驻场服务费，对原告要求被告支付尚欠驻场费90,000.00元，本院予以支持。现原告要求从2015年1月1日起计算违约金，符合合同约定，本院予以支持，但原告要求的违约金标准明显高于其造成的损失，本院依法调减为按中国人民银行同期贷款利率两倍予以计算。对原告主张的招商佣金15,000.00元，被告鑫开源公司辩称，合同约定的招商是招旗舰型的商家，而原告实际招商的是一个小超市，与合同约定不符，其也没有达到招商要求，不应支付招商佣金。本院认为，双方签订的《商业地产招商及商业顾问合同》中并未约定招商业主必须为旗舰型商家，原告已按合同约定为鑫开源公司进行了招商，而实际与商家签订合同的是鑫开源公司，如鑫开源公司认为招商不符合要求，其可以拒绝商家入驻，但鑫开源公司已实际与商家签约，且收取了租金，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。双方签订的《商业地产招商及商业顾问合同》中约定招商佣金的计算方式以租期在一年以上的，按三个月租金向纬联公司支付佣金。纬联公司2015年3月22日为被告鑫开源公司招租一户商家，租期5年，每月租金5,000.00元，被告应按合同约定支付纬联公司招商佣金15,000.00元。根据合同约定，被告应在商家首笔租金完全支付后15个工作日内支付佣金，但被告未举证证明商家实际支付首笔租金时间，故本院根据被告自认的签约时间2015年3月底，即2015年3月31日起计算，被告应在2015年4月15日前支付佣金，被告未按时按约支付佣金已构成违约，但原告主张的违约金标准明显高于其造成的损失，本院依法调减为按中国人民银行同期贷款利率两倍予以计算。
庭审中，反诉原告鑫开源公司将第二项反诉请求调减为仅要求反诉被告纬联公司赔偿损失439,473.00元，放弃要求反诉被告纬联公司支付违约金100,000.00元的诉讼请求，属于对自己权利的处分，本院予以支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿损失439,473.00元，鑫开源公司认为是因为纬联公司未销售出一套房屋，且纬联公司的驻场人员不符合约定，无故退场等根本性违约，其应当承担赔偿责任。本院认为，鑫开源公司的商铺在签订合同前就全部处于抵押状态，其商铺的产权不明确，并不能进行销售。反诉原告称在商铺销售后，银行可将处于抵押状态的商铺进行撤销抵押，但其所提供的证据材料仅为一份申请，并无银行盖章，其真实性无法确认，对鑫开源公司的该意见，本院不予采纳。对于反诉原告称纬联公司无故退场，经庭审查明，反诉被告在商铺无法进行销售的情况下，于2015年3月31日向鑫开源公司发出通知函，称会逐渐消减驻场人员，反诉原告也予以认可。故对反诉原告的意见，本院不予采纳。鑫开源公司制作的沙盘、广告、展位等均为了便于房屋的销售，是营销手段，根据《全程营销策划销售代理服务合同》约定，制作沙盘、广告、展位等费用均由鑫开源公司负担，对反诉原告的请求，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”原告受被告委托进行销售、招商，被告应按合同约定向原告支付相应的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告四川纬联地产顾问有限公司与被告四川省鑫开源矿业集团有限公司于2014年9月12日签订的《全程营销策划销售代理服务合同》、《商业地产招商及商业顾问合同》；
二、被告四川省鑫开源矿业集团有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告四川纬联地产顾问有限公司前期策划费250,000.00元及从2015年1月8日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金；
三、被告四川省鑫开源矿业集团有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告四川纬联地产顾问有限公司驻场服务费90,000.00元及从2015年1月1日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金；
四、被告四川省鑫开源矿业集团有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告四川纬联地产顾问有限公司招商佣金15,000.00元及从2015年1月15日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金；
四、驳回反诉原告四川省鑫开源矿业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3,913.00元，反诉案件受理费4,598.00元，被告四川省鑫开源矿业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 李莉
二〇一六年六月三日
书 记 员 王卓