广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0331民初1689号原告：广西荔浦安康物业有限公司，住所地荔浦县医院背同福巷97号。法定代表人：黄建，董事长。委托诉讼代理人：黄存有，员工。（特别授权）被告：罗兆菊，女，汉族，1980年6月29日出生，住广西荔浦县。原告广西荔浦安康物业有限公司诉被告罗兆菊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理。依法由代理审判员李周珍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西荔浦安康物业有限公司（以下简称“安康物业公司”）的委托诉讼代理人黄存有、被告罗兆菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告罗兆菊立即向原告支付物业服务费及公摊水电费2287.30元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月6日，原告与广西荔浦运昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告对运昌大厦小区提供前期物业管理服务，合同有效期自2012年1月6日至2014年8月1日。在原告接管运昌大厦期间，被告罗兆菊从2013年1月1日至2014年8月1日拖欠物业服务费1977.30元、公摊电费310元。原告多次向被告催交，被告借口推托，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。被告罗兆菊辩称：一、原告与被告之前没有签订过任何合同，原告与开发商之间签订的前期物业服务合同对被告是无效的，因为被告没有授权给开发商代签物业服务合同，所以原告与开发商签订的前期物业服务合同与物业无关，业主可以拒绝交纳物业服务费；二、原告在运昌大厦小区管理期间所聘请的管理人员都是社会上的老年人，没有物业管理上岗证书或者专业部门颁发的有效证书，原告的这一行为既违反合同的约定，也违反了相关法律法规的规定；三、原告在运昌大厦小区管理期间，由于服务不到位，导致被告家中被盗，造成经济损失将近两万元。综上所述，请求法院作出公正判决。经审理查明，原告安康物业公司系有限责任公司，2011年10月31日成立，公司经营范围为物业服务、二手房信息咨询、家政服务，具有三级物业服务资质。2012年1月6日，原告安康物业公司与广西荔浦运昌房地产开发有限公司（以下简称“运昌房地产公司”）签订前期物业服务合同，运昌房地产公司选聘原告为其名下的运昌华府小区、运昌大厦小区提供物业服务。该合同约定物业服务费的标准为0.95元/月/㎡（不含电梯维修、保养、年检、公共水电、二次供水电等费用），由业主按拥有的建筑面积交纳，纳入物业管理范围尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，一年内其物业服务费由甲、乙双方各承担一半，超过一年仍未出售，其物业服务费由开发企业全额交纳以及乙方须按《物业服务标准》二级约定，实现目标管理。同时，原告与运昌房地产公司在补充条款中约定：一、本合同生效后，乙方即接管甲方运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作；二、运昌大厦的物业管理及收费标准在乙方进入运昌华府实行物业管理之前维持原标准不变；三、乙方进入运昌华府实行物业管理之日起，运昌大厦的物业管理及收费标准与运昌华府的标准统一；四、接管运昌大厦的时间2012年1月6日至2014年8月1日。该合同附件一为“物业构成明细”，标明运昌大厦小区为高层纯住宅物业，坐落位置在荔城镇荔塔路328号，总建筑面积为8820㎡，附件二为桂林市物业服务二级质量标准。原告签订上述合同后，即按照合同约定为运昌大厦小区提供物业服务。被告罗兆菊系运昌大厦1栋808室的业主，其房屋建筑面积为106.46平方米。被告于2009年11月6日与运昌房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知的15日内，买受人不来办理交付手续的，每过期一天，出卖人有权按每天收取买受人该房屋总价万分之一的违约金，买受人并承担自出卖人通知交付之日起的物业管理费。过期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。”被告自述开发商于2010年9-10月份通知交房，其向原告交纳了2012年全年的物业服务费，但其认为由于原告服务不到位，导致其财产受损，因此拒绝交纳2013年1月至2014年8月1日的物业服务费，遂成诉。另查明，运昌大厦小区总建筑面积为8820㎡，共有住户85户，为高层带电梯小区。2012年1月6日原告安康物业公司进驻运昌大厦小区，为该小区业主提供物业服务，在原告进驻运昌大厦小区前，由嘉美物业为该小区提供物业服务，收费标准为1.05元/月/㎡。2013年5月18日原告进驻运昌华府小区，合同期限届满后即2014年8月1日原告退出运昌大厦小区。再查明，运昌大厦小区2013年1月至12月间公摊电费为15345.29元，2014年1月1日至7月31日间公摊电费为6232.54元。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、公摊电费明细表、企业法人营业执照、税务登记证明、物业服务资质证明书以及原、被告双方的庭审陈述等予以证实。本院认为，参照《物业管理条例》第二十一条以及《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条的规定，在小区业主委员会成立之前，开发商应选聘物业服务企业实施前期物业服务，因此，运昌房地产公司选聘原告为运昌大厦小区提供前期物业服务的行为，是符合法律法规的规定的，同时，双方签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，是合法有效的合同。被告辩称原告与开发商签订的前期物业服务合同与主业物业，业主可以拒绝交纳物业服务费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告罗兆菊作为运昌大厦小区的业主，原告与开发商签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，被告应该按照该合同的约定履行支付物业服务费的义务，故本院对被告的这一辩解不予支持。根据《前期物业服务合同》第八条、第九条及补充条款第二条的约定，物业服务费由业主按其所有的建筑面积交纳，2013年5月18日以前按1.05元/月/㎡计算，2013年5月18日以后按0.95元/月/㎡计算,因此，根据被告的房屋面积并结合原告的诉请，被告罗兆菊应向原告交纳物业服务费1952.15元（106.46㎡×1.05元/月/㎡×4.39个月+106.46㎡×0.95元/月/㎡×14.45个月），关于公摊电费，应根据实际发生费用由每户均摊，即被告需承担公摊电费253.86元[（15345.29元+6232.54元）÷85户]。被告辩称原告在提供服务期间由于原告服务不到位导致其财产受损因此拒绝交纳物业服务费，本院认为，被告为证明这一事实所提供的证据仅有照片四张，该照片仅能证实房门有损坏处，无法证实房门损坏的原因、时间，该证据不足以证实房门受损系由于原告服务不到位导致这一事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告对其反驳原告诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，被告提供的证据不足以证实其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，因此，本院对被告的这一辩解不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告罗兆菊于本判决生效之日起十日内给付原告广西荔浦安康物业有限公司物业服务费1952.15元、公摊电费253.86元，合计2206.01元。如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由被告罗兆菊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。代理审判员  李周珍二〇一六年十月十二无书 记 员  陈恩琴