北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终11885号上诉人（原审原告）：裴正杰，男，1995年5月23日出生。委托诉讼代理人：贾敬（裴正杰之母），住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店4楼。法定代表人：桑春华，执行董事。委托诉讼代理人：何珊，女，该公司法务。上诉人裴正杰因与被上诉人北京盛玺置业有限公司（以下简称盛玺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初18480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴正杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持裴正杰的全部诉讼请求。理由为：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、《商品房预售合同》中约定的“代交”并非一审判决所解读的“代为收取”。“代交”系指，盛玺公司在收取专项维修基金后应将该款项转交专项维修基金的专管部门。2、盛玺公司主张“嘉悦广场CDD项目公共维修基金管理办法”曾在交房现场公示，裴正杰对此知情，但并未对此举证。裴正杰从未见到过该管理办法。3、目前，商业办公楼无需交纳专项维修基金。《商品房预售合同》中关于“买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当自受托之日起730日内，向买受人提交专项维修基金缴纳凭证”的内容，系盛玺公司故意误导买受人，已达到骗取业主钱款的目的。根据我国民法通则的规定，盛玺公司应当向业主返还该部分不当利益。4、一审法院未让裴正杰在一审庭审中充分发表意见。5、一审判决的结果无法保证专项维修基金的安全。裴正杰认为，盛玺公司收取专项维修基金的行为没有相应的法律依据，不能保证资金的安全，同时盛玺公司亦无法按照合同约定向相关部门交存，其理应退还该基金并支付利息。《业主临时管理规约》中约定，当共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，按产权人多占建筑面积比例向产权人分摊或续筹。该约定即可解决相应的维修问题。现一审判决允许盛玺公司持有专项维修基金是没有依据的，损害了裴正杰的合法利益。盛玺公司辩称，同意一审判决，不同意裴正杰的上诉请求。一、盛玺公司系依照双方合同的约定代收取了专项维修基金。二、专项维修基金专项用于物业保修期满后物业公共部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，对物业的后期维护具有重要意义，有利于保障全体业主权益。三、我国现行法律对专项维修资金的管理仅有《住宅专项基金维修管理办法》，并无相关法律法规对商业、办公性质的商品房的专项维修资金作出规定，或者设置专门的机构收取及出具相应缴纳凭证。故盛玺公司向裴正杰出具了本公司代收取专项维修基金的财务票据，可视为已经按照合同约定向买受人提交了专项维修资金缴纳凭证。裴正杰向一审法院起诉请求：1、判令盛玺公司向裴正杰提供专项基金缴纳凭证；2、如若盛玺公司不能提供，则判令盛玺公司立即返还专项维修基金11942元及利息（自2015年1月8日起至实际给付之日，按年利率3%计算）；3、诉讼费由盛玺公司承担。一审法院认定事实：2013年7月31日，盛玺公司（出卖人）与裴正杰（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1509600），该合同第一条约定：该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2009年9月22日至2059年9月21日。第三条约定：该商品房房屋坐落于大兴区×××1301（暂定编号）（以下简称涉案房屋）；用途为办公；预测建筑面积共58.75平方米，其中套内建筑面积39.37平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.38平方米。第五条约定：按照套内建筑面积计算房价款，该商品房每平方米人民币37457.05元，总价款人民币1474684元。该合同第十六条第五款第二项约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权证税费、产权登记费、合同印花税、产权代办费、有线电视初装费，并在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人。该合同第二十四条约定：买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当自受托之日起730日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。房屋买卖合同后附随的《嘉悦中心》第三十二条约定：“当发生共用部位、设施设备大中修与更新改造费用时，由物业管理企业根据实际情况作出预算，申请使用公共维修基金。共用部位共用设施设备维修基金的使用和管理按照法律、法规、规章和政府有关文件执行。当共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，按产权人所占建筑面积比例向产权人分摊或续筹。”加盖有盛玺公司财务专用章的收款收据显示：2015年1月8日，盛玺公司收到裴正杰交来代收嘉悦中心4-1301公共维修基金11942元。后，裴正杰取得了涉案房屋的不动产权证，产权证号为京（2016）大兴区不动产权第XXXX号，该不动产权证显示：涉案房屋坐落于大兴区×××1301，系裴正杰单独所有，用途为办公。一审庭审中，盛玺公司提供了己方制定的嘉悦广场CDD项目公共维修基金管理办法用以证明其对公共维修基金的管理使用有具体规定，该办法第四条规定：“1.凡在本项目购买房屋的业主均需交存公共维修基金。2.根据国家相关法律、法规规定，本项目业主按照所拥有物业的建筑面积交存公共维修基金，具体收费标准为200元/平方米。3.本项目业主应在办理房屋入住手续时向本项目开发商北京盛玺置业有限公司交存公共维修基金。业主未按本办法规定交存公共维修基金的，开发商有权拒绝交付房屋。4.业主交存的公共维修基金属于全体业主所有。5.本项目业主大会成立前，业主交存的公共维修基金由北京盛玺置业有限公司代为管理。北京盛玺置业有限公司严格按照本办法管理原则负责日常管理。6.在本项目已交纳公共维修基金的业主所持有的房屋建筑面积占所有业主所持有的房屋建筑面积之和的95%以上时，北京盛玺置业有限公司在北京市内选择一家商业银行开立专户存储公共维修基金，专款用于本项目共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。除本办法另有规定外，北京盛玺置业有限公司不得将公共维修基金挪作他用。7.公共维修基金可用于购买一级市场国债及保本投资理财产品，所得收益归全体业主所有。8.本项目业主大会成立后，北京盛玺置业有限公司向业主大会移交本项目维修基金。经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立专户。专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的公共维修基金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。9.业主大会应当建立公共维修基金管理制度。10.业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定重新开立账户。”裴正杰对此份管理办法不认可，其称没有见过此份管理办法；盛玺公司称此份管理办法有在交房现场公示；但双方当事人均未提供证据证明。经一审法院询问，盛玺公司称此笔公共维修基金现由其保存管理，且与其公司的其他财产处于混同状态。一审法院认为：专项维修基金（公共维修基金）系指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。本案的争议焦点可归纳为：1.盛玺公司是否有权利收取业主的专项维修资金（公共维修基金）；2.业主要求盛玺公司提供专项资金缴纳凭证的诉求是否应得到支持；3.在盛玺公司无法提交专项资金缴纳凭证的情形下，业主方要求盛玺公司返还专项维修基金的诉求是否应得到支持。对于争议焦点一：盛玺公司是否有权利收取业主的专项维修资金？国务院《物业管理条例》第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”涉案房屋系商业用房，性质为办公，应不属于法律、行政法规强制规定必须缴纳专项维修资金的范围，并且政府也没有相关部门代管该项资金。因此盛玺公司收取业主的专项维修资金没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，裴正杰与盛玺公司签订的《北京市商品房预售合同》第十六条第五款第二项关于“买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权证税费、产权登记费、合同印花税、产权代办费、有线电视初装费，并在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人”的约定系双方之间的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现不尊重社会公德、扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，应属有效，对双方均具有约束力，应当依约履行。因此，盛玺公司有权依据合同约定代为收取专项维修基金。对于争议焦点二：裴正杰要求盛玺公司提供专项资金缴纳凭证的诉求是否应得到支持？《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”。本案中，双方之间签订的《北京市商品房预售合同》第二十四条关于“买受人委托出卖人代交专项维修基金的，出卖人应当自受托之日起730日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证”的约定亦系双方当事人之间真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现不尊重社会公德、扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，应属有效。故，盛玺公司应当根据合同约定向裴正杰提交专项维修资金缴纳凭证。然，目前我国相关政府部门只制定了《住宅专项基金维修管理办法》，并未针对办公性质商业用房的专项维修基金的管理使用做出相应规定，亦无相关的政府部门代管此笔专项维修基金。因此，盛玺公司在客观上不具备向裴正杰提供专项维修资金缴纳凭证的现实可能性，属于合同法第一百一十条规定的事实上不能履行情形，故对于裴正杰要求盛玺公司提供专项维修基金缴纳凭证的诉讼请求，该院依法不予支持。对于争议焦点三：在盛玺公司无法提交专项资金缴纳凭证的情形下，裴正杰要求盛玺公司返还专项维修基金的诉求是否应得到支持？《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。国务院《物业管理条例》第五十四条第二款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《嘉悦中心》第三十二条的约定亦表明专项维修基金系用于共用部位、设施设备的大中修与更新改造产生的费用支出，裴正杰在承诺书上的签字表明其知晓这一事实。涉案房屋现已交付使用，在使用过程中相继会产生共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修及更新改造等大修费用，需要使用专项维修资金。但由于目前尚未有关于办公性质商业用房专项维修基金管理使用的明确法律规定，涉案房屋所处的嘉悦中心亦尚未成立业主大会，倘若出现保修期满后需要对共用部位、共用设施设备进行大中修或更新改造的情形，单独的业主是无法申请启动使用专项维修资金的。出于整栋大楼正常运转及维护全体业主利益的需要，盛玺公司可以暂不退还此笔专项维修资金，由其代管。但需要明确的是，专项维修基金的所有权人是全体业主，并非盛玺公司；盛玺公司将业主交纳的专项维修基金与己方公司财产混同管理的行为实为不妥，出于维护全体业主利益的考虑，其应当对业主交纳的专项维修基金进行专项管理，不得挪作他用；代管期间可能产生的收益作为公共维修基金的一部分亦应纳入管理范围；在条件具备后，其应无条件的将专项维修资金交由业主大会或相关行政部门管理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《物业管理条例》第五十四条判决：驳回裴正杰的全部诉讼请求。本院二审认定事实如下：二审中，盛玺公司向本院陈述，现其已将收取的全部专项维修基金存入其在银行开立的专门账户。经本院询问，盛玺公司表示该账户由盛玺公司控制。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《嘉悦中心》、收款收据、产权证书等证据在案佐证。本院认为：一、涉案房屋系商业用房，性质为办公，目前不属于法律法规规定的必须缴纳专项维修资金的范围，没有相关专门部门代管商业用房的该项资金。对于涉案房屋专项维修资金的问题，相关当事人可以通过协商的方式进行解决。根据本案商品房预售合同的约定，裴正杰同意委托盛玺公司代交专项维修基金，该约定对签约双方均具有约束力，故盛玺公司有权代为收取该资金。二、盛玺公司向裴正杰开具了代收公共维修基金的收款收据，因我国法律法规并未对办公性质商业用房的专项维修基金的管理作出相应规定，亦无相关的政府部门代管此类资金，故盛玺公司目前不具备向裴正杰提供专项维修资金缴纳凭证的现实可能性。三、本案的专项维修资金系裴正杰依约交由盛玺公司代交，专项维修资金属于业主所有，目前涉案房屋所处的嘉悦中心尚未成立业主大会。一审法院鉴于该种情况并考虑其楼栋的正常运转以及全体业主的共同利益需要，作出“盛玺公司可以暂不退还此笔专项维修资金，由其代管”的认定，该认定并无不当。但是，需要强调的是，盛玺公司作为专项维修资金的代收人，应当妥善管理该资金，切实保障和维护全体业主的利益。综上所述，裴正杰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98.6元，由裴正杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 陈雨菡二〇一七年十二月二十二日书记员 李 丽