广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3011号
上诉人（原审被告）广州市地下铁道总公司，住所地。
法定代表人丁建隆，职务董事长。
委托代理人黄志明、钟文，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾广明，男，1966年4月18日出生，汉族，住广州市。
被上诉人（原审原告）许齐女，女，1971年4月25日出生，汉族，住广州市。
上列被上诉人共同委托代理人艾展刚，广东合邦律师事务所律师。
上诉人广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）因与被上诉人曾广明、许齐女商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月9日，曾广明、许齐女与地铁公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：地铁公司将广州市荔湾区贵贤上品苑自编A1，A2栋第自编A2栋幢27层2702房，房屋地址：荔湾区华贵路21号（自编A2栋）2702房出售给曾广明、许齐女，房屋套内面积86.83平方米，房屋按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米23750.85元，房屋总价为2062286元。曾广明、许齐女须于网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付622286元，余款1440000元于2010年6月9日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。其中第二十二条规定：双方共同办理产权登记的，如因地铁公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，自逾期次日起，地铁公司每日按房价的0.05%的标准向曾广明、许齐女支付违约金等。
同日，曾广明、许齐女与地铁公司还签订《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与曾广明、许齐女一起办理房地产转移登记，曾广明、许齐女同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，曾广明、许齐女不追究地铁公司的违约责任等；第5点约定：非因地铁公司原因造成曾广明、许齐女不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。
此后，曾广明、许齐女于2009年12月18日向地铁公司交付房款622286元，于2013年1月10日向地铁公司交付房款1423379元。其中地铁公司2013年1月10日向曾广明、许齐女开具的发票附注：“该房产套内面积86.1302平米，总房价2045666元，退房款16621元，收回发票1440000元。”
曾广明、许齐女与地铁公司于2012年11月19日签订《补充协议》，约定涉案房屋的售价为2045665元。曾广明、许齐女实际向地铁公司缴纳房款2045666元。后，曾广明、许齐女领取的房产证上记载涉案房屋的套内建筑面积为86.13平方米。
2011年6月30日，曾广明、许齐女签署了《业主入伙确认书》。2012年2月6日，曾广明、许齐女委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司办理房地产产权的有关手续。
2011年4月，地铁公司与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若地铁公司超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，地铁公司接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。
2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。2011年6月16日，由于地铁公司交的资料不全，地铁公司的测绘申请被广州市房地产测绘所作停办处理。2012年2月1日，地铁公司补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，地铁公司取得了测绘报告。
2012年5月21日，地铁公司向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（A1、A2、A3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求地铁公司于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、地下测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不符，A3栋首层商铺“大通铺”间隔调整，地下室需调整地价合同等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求地铁公司补充规划部门的意见。
为此，地铁公司向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为A3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，地铁公司将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了华贵路21号二至三十二层、27号二至三十二层的《广州市房地产初始登记告知书》。2013年1月30日，广州市房地产交易登记中心受理了地铁公司将上述房屋房地产转移登记给曾广明、许齐女的申请。
2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。
另原审法院在审理地铁公司关于涉案楼盘同类商品房预售合同纠纷案中，去函广州市国土资源和房屋管理局查询涉案楼盘商品房的办证情况。
2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市地下铁道总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市地下铁道总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”
2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函原审法院：经查，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编A3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编A1、A2栋）的初始登记，因A1-A2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、A1-A5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、A3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。
曾广明、许齐女于2013年10月17日向原审法院提起诉讼，请求：1、判决地铁公司支付延迟办理产权证违约金给曾广明、许齐女［按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即每日万分之二点六）计算，以总房款2062286元为本金，从2012年3月22日计至地铁公司交付房产证给曾广明、许齐女之日止，暂计为168365元］。2、判决地铁公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，曾广明、许齐女于2011年6月30日办理收楼手续，按约定地铁公司应于2012年3月20日前申请办理讼争房屋的产权转移登记，但地铁公司直到2013年1月30日才向广州市房地产交易登记中心申请办理讼争房屋的产权转移登记，超过合同约定的时间。地铁公司应当承担违约责任。虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究地铁公司延迟办理产权登记的违约责任，地铁公司据此要求不承担违约责任，原审法院不予支持。
补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与曾广明、许齐女一起办理房地产转移登记，曾广明、许齐女同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，曾广明、许齐女不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作停办处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是地铁公司的过错所致，因此，地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求曾广明、许齐女给予90个工作日的宽限期不成立，原审法院不予支持。
补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成曾广明、许齐女不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。
地铁公司的违约行为至2013年1月30日向广州市房地产交易登记中心申请办理产权移转登记结束，而非为曾广明、许齐女办妥房产证之日。曾广明、许齐女曾广明、许齐女要求违约时间计至地铁公司办妥并将房产证交付给曾广明、许齐女之日止，不符合合同约定，原审法院不予支持。
综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）后，地铁公司应承担174日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年3月21日起计算至2012年7月19日共121日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月30日共30日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。曾广明、许齐女请求从2012年3月22日起计算违约金是曾广明、许齐女对自己权利的处分，原审法院予以支持，本案计算违约金的天数为173天。
由于双方对违约金无作约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计。
由于涉案房屋的实际购买价格为2045666元，地铁公司应支付的违约金的本金应以2045666元计，而非合同约定的2062286元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条的规定，原审法院作出判决：一、被告广州市地下铁道总公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款2045666元为本金，按年利率7.28%计173日）给原告曾广明、许齐女。二、驳回原告曾广明、许齐女的其他诉讼请求。本案受理费3668元，由被告广州市地下铁道总公司负担1537元，原告曾广明、许齐女负担2131元。
判后，地铁公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、曾广明、许齐女与地铁公司在《补充协议》中一致同意删除了《商品房预售合同》的“逾期办证违约责任条款”，说明曾广明、许齐女已经明确同意免除地铁公司逾期办证的违约责任。这不但是双方真实意思表示，而且也符合法律规定。1、《商品房预售合同》第二十二条是房管局制订的合同范本的固定条款，并非是双方协商的结果，自然也不是双方真实意思表示。在《商品房预售合同》的第一页“商品房预售合同说明”第2条明确规定，“本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由双方当事人平等协商确定”，对此曾广明、许齐女进行了签字确认，说明曾广明、许齐女已经清楚并确认补充协议是双方平等协商的结果。在此基础上，双方签订了《补充协议》。由此可见，双方在《补充协议》中所约定的所有内容，包括删除“违约责任条款”，完全是双方合意结果，是双方自行协商后的真实意思表示。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，即使是因为出卖人自身的原因导致未能按时取得房屋权属证书，当事人之间如果有特殊约定的，出卖人同样是可以不承担违约责任。而本案中曾广明、许齐女与地铁公司删除了关于迟延办证而需要承担违约责任的条款，就是一种特殊约定，可见双方删除违约责任条款的约定完全符合司法解释的精神。3、根据生活常理，足以说明双方删除违约责任条款是完全免除地铁公司逾期办证的违约责任。从常理而言，如果删除了违约责任条款，仍然还要承担违约责任的话，那删除该条款就没有任何实质意义，双方也根本不必郑重其事在补充协议中特别约定“删除第二十二条整条内容”。此外，删除该违约责任条款也不能认为曾广明、许齐女只是同意将逾期办证的违约金标准从每天的0．05％调整为银行贷款利率。因为如果是调整违约金标准的话，按照常理，就会直接标明调整后的违约金标准是多少或按照银行贷款利率执行，而不会是完全删除了整个违约条款的内容。可见，在明知双方已经删除了违约责任的情况下，原审法院仍然判令地铁公司承担迟延办证的违约责任，不但违背双方真实意思表示，也违背相关司法解释的规定，理应予以纠正。二、原审判决以显失公平为由，剥夺了地铁公司90个工作日的办证宽限期，同样属于适用法律不当和违背买卖双方的真实意思表示。首先，如上文所述，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》是允许当事人就办证事项进行特殊约定的。本案中，曾广明、许齐女与地铁公司双方就房管部门退案事由约定了90个工作日的宽限期，属于特殊约定，因此双方关于90个工作日宽限期的约定是完全是合乎法律规定的，是合法有效的。其次，《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点更是明确指出“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”。而曾广明、许齐女与地铁公司在《补充协议》第二十一条第5点中也约定“非因甲方（即地铁公司）原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的甲方不承担任何责任”。意味着不管是根据法定还是约定，如果不属于是出卖人自身原因造成迟延办证的，出卖人不需要承担违约责任。既然如此，如果不是因为地铁公司自身原因造成退案，地铁公司根本不必承担违约责任，要这9O个工作日的宽限期又有什么意义显然，买卖双方在《补充协议》中所约定的“房管部门退案”，不但包括客观原因，而且包括地铁公司自身原因所引起的退案，这才是双方的真实意思表示，而原审法院认为宽限期只是适用于客观原因所导致的退案，显然违背了相关司法解释的精神，也曲解双方的真实意思。再次，双方关于宽限期的约定并不违反公平原则，因为双方所约定的宽限期仅限于在出现“房管部门退案”情况，并不包括其他情况，这是一种附条件、有限度的免责。反观现实中其他开发商所约定的办证期限，根本就不考虑任何原因或限制条件，干脆直接变更为360个或540个工作日或是720天。对比而言，地铁公司附条件的区区90个工作日的宽限期显然是更有利于购房者，也是更加公平的。即使该约定显失公平，根据《合同法》有关规定，当事人双方签订合同的时间是在2009年，至起诉时早已超过一年撤销期，曾广明、许齐女也丧失了撤销权。三、原审判决对房管局中止办证期内的23天（2012年10月8日至2012年10月31日）不予扣除，计入逾期办证期限内，与事实不符，应予纠正。从一审查明事实可知，房管部门是在2012年7月20日作出中止审核涉讼房屋办证程序的决定，直到2012年l2月31日才恢复审核程序，而房管部门早在2012年10月31日就已经收到地铁公司提交的规划部门“关于大通铺无需调规”的批复。从地铁公司提供规划部门的批复，到房管部门恢复审核程序，期间间隔了两个月。由此可见，即使地铁公司在2012年1O月8日立即将规划局的批复递交给房管局，涉讼房屋的办证程序也不会提前恢复。换言之，地铁公司提交规划局批复的时间并没有影响到房管部门恢复审核的时间。2012年10月8日至2012年10月31日仍处于房管局中止办理涉讼房屋产权登记手续的中止期内，而且该23天并不会因为地铁公司作为或不作为而产生不一样的后果，地铁公司不应因此承担责任。因此，该23天理应和其他中止时间一样，一并予以扣减。据此请求：1、撤销原审判决，改判地铁公司无需向曾广明、许齐女支付逾期办证违约金。2、本案一审、二审诉讼费由曾广明、许齐女承担。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于应否免除地铁公司延迟办理产权转移登记违约责任的问题，曾广明、许齐女与地铁公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《本合同补充协议》中并无明确约定曾广明、许齐女不得就地铁公司延迟办理产权转移登记追究其违约责任，结合双方在《本合同补充协议》第二十一条就免责情形进行约定，可知双方对于第二十二条整条删除应视为双方对违约责任的计算方式不进行约定，而非免除违约责任的约定。地铁公司上诉主张免除其延迟办理产权转移登记违约责任，据理不足，不能成立。
关于延迟办理产权转移登记违约责任的计算问题。根据公平原则，《补充协议》第二十一条第3点约定的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形。本案中，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，因未提交地下建筑《建设工程规划验收合格证》，其申请被广州市房地产测绘所暂退处理，该情况应视为因地铁公司的过错而导致“房管部门退案”，故地铁公司上诉主张其享有90个工作日的办证宽限期，不能成立。地铁公司上诉主张计算延迟办理产权转移登记违约责任时应扣除房管部门中止办证期内的23日，但此段时间的迟延系因地铁公司未及时将规划部门批复向房管部门提交所致，原审法院计算违约责任时未予扣除，并无不当。
综上所述，地铁公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1537元，由上诉人广州市地下铁道总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年九月十五日
书 记 员 郝 烨
黄浪