福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1423号
原告黄石生，男，1963年10月2日出生，汉族，住福建省南安市。
被告傅少彬，男，1989年9月14日出生，汉族，住福建省南安市。
原告黄石生与被告傅少彬租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理。依法由代理审判员曾海根适用简易程序于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告黄石生到庭参加诉讼，被告傅少彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄石生诉称，福建省南安市丰州二处工程机械制造厂将其坐落于南安市霞美镇四黄村的厂房（四至东邻：园地，西邻黄石生厝，南邻通道、北邻繁荣配件厂及果地）出租给原告，且原告有权以自己名义转租给他人。2011年7月25日，原告将该铸造厂位于南安市霞美镇四黄村的厂房及原告自己所有的房屋一并出租给被告傅少彬，双方签订一份为期五年的租赁合同，租赁期自2011年8月1日起至2016年8月1日止。租赁合同约定：租金从2011年8月1日起至2014年8月1日为每年六万元，之后每年递增10%的租金，厂房租赁期间，被告应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月原告有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议，租赁期间，如被告提前退租而违约，应赔偿原告三个月租金。原、被告双方签订该租赁合同后，原告按合同约定履行义务，被告却未能依约按期支付租金，2013年2月1日至今被告只支付人民币13900元。被告因其自身原因，在2013年7月30日被南安市人民法院查封机台及其他资产。被告上述种种行为导致原、被告签订的租赁合同无法继续履行。被告的违约行为导致原告遭受巨大的经济损失。请求判决：1、解除原、被告于2011年7月25日签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付自2013年2月1日起至起诉之日止的租金人民币52100元及滞纳金人民币2605元，并支付违约金人民币15000元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告傅少彬未作答辩，也未提供证据。
经审理查明，2000年4月，原告黄石生经批准取得南国用（籍）字第25200091号《国有土地使用证》，现该《国有土地使用证》登记内容为：“土地使用者：黄石生；地址：南安市霞美镇四黄村；用途：住宅；批准使用期限：使用至2070年3月14日终止；四至：东邻丰州二处工程机械铸造厂，以墙外侧为界，西邻泉南公路，以本宗地前外侧为界，南邻通道，以本宗地墙外侧为界，北邻丰州繁荣工程机械配件厂，以本宗地墙外侧为界；用地面积：壹佰捌拾叁点贰平方米；其中建筑面积：壹佰捌拾叁点贰平方米；备注：2012年8月22日设定抵押登记土地面积183.2m2”。福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂为个人独资企业，营业执照登记投资人为原告黄石生。2003年7月17日，福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂经批准取得南国用（籍）字第00030157号《国有土地使用证》，现该《国有土地使用证》登记内容为：“土地使用者：福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂；座落：南安市霞美镇四黄村；地号：291200；用途：工业；使用权类型：出让；终止日期：2050／03／10；使用权面积：壹仟捌佰柒拾玖点伍平方米；宗地四至：东邻园地，以本宗地围墙及界线为界，西邻黄石生厝，以本宗地图上界线为界，南邻通道，以本宗地墙及界线为界，北邻繁荣配件厂及果地，以本宗地墙及界线为界；2012年8月22日设定抵押登记土地面积1879.5m2”。2011年7月25日，原告黄石生与被告傅少彬签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定：“出租方（即甲方）为黄石生，承租方（即乙方）为傅少彬。甲方租赁给乙方的厂房座落在福建省南安市霞美镇四黄工业区，租赁建筑面积为陆百平方米。甲、乙双方约定，年租金为人民币六万元，每六个月支付一次。租金从2011年8月1日至2014年8月1日为六万元人民币每年。之后，每年递增10%租金。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房半年租金。厂房租赁自2011年8月1日起，至2016年8月1日止。租赁期5年。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在3天内付款。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前一个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。厂房归还时，应当符合正常使用状态。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，乙方需赔偿甲方三万元违约金。厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。本合同另附一份用电协议书。本合同一式两份，双方各执一份，合同经盖章签字后生效。出租方：黄石生电话：承租方：傅少彬电话：签约日期：2011年7月25日”。同日，原告黄石生与被告傅少彬签订《用电协议书》一份，该合同约定：“甲方：黄石生乙方：傅少彬兹乙方向甲方承租厂房，再此基础上补充以下用电协议：一、甲方提供一个250KW变压器供乙方使用，电费由乙方自付。二、电费计量以乙方自设电表为准，每月抄表，乙方用电峰，平，低，谷三项价格按电力公司发布的单价为准，不得随意涨价。三、在第二条的基础上，乙方须向甲方支付每度电0.03元作为电损和其他费用，不得另行收取其他费用。四、此后如变压器损坏，线路损坏及电力公司方面等问题，由甲方全权负责处理，乙方不负任何责任及承担任何费用。五、本合同一式两份，甲、乙方各执一份，并附双方身份证复印件各一份为据，该合同签订之日起生效。本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商处理。甲方签字：黄石生电话号码：乙方签字：傅少彬电话号码：签约日期：2011年7月25日”。2014年3月6日，福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂出具《证明》一份，该《证明》内容为：“兹证明福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂坐落于南安市霞美镇四黄村的厂房（四至东邻：园地，西邻黄石生厝，南邻通道，北邻繁荣配件厂及果地），出租给黄石生。黄石生有权以自己名义转租给他人。特此证明！”。现原、被告双方为合同的履行产生纠纷。上述事实，有原告的《居民身份证》、《个人独资企业营业执照》、《组织机构代码证》、南安市国土资源局出具的南国用（籍）字第25200091号《国有土地使用证》、南安市国土资源局出具的南国用（籍）字第00030157号《国有土地使用证》、《厂房租赁合同》、《用电协议书》、福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂出具的《证明》、南安市公安局霞美派出所出具的《户籍证明》各一份等为证，上述证据与原告在庭审中的陈述能够相互印证，其来源真实合法，具有关联性，本院予以采信，并作定案依据。
本院认为，原告黄石生与被告傅少彬之间的签订的《厂房租赁合同》，约定原告黄石生将其拥有国有土地使用权证的土地上的住宅及福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂厂房的部分（建筑面积共600㎡）出租给被告傅少彬，因原告黄石生作为福建省南安市丰州二处工程机械铸造厂（登记为国有土地使用权人）厂房的承租人，并有权转租，故原告黄石生与被告傅少彬之间签订的租赁合同主体资格合法，双方意思表示真实，主要内容不违反法律、法规强制性规定，该租赁合同合法有效，应受国家法律保护。原告主张自2013年2月1日起自2014年3月6日止，被告仅支付租金人民币13900，尚欠租金人民币52100元，被告未提出异议，鉴于双方签订的《厂房租赁合同》中约定自2011年8月1日起至2014年8月1日前年租金为人民币60000元（即月租金为人民币5000元），故自2013年2月1日起止2014年3月6日止，被告应支付的租金为人民币66000元（60000＋5000＋5000÷30×6），扣除原告自认被告已支付的租金人民币13900元，被告尚欠的租金为人民币52100元，被告应予以偿还，故原告主张被告应支付尚欠的租金人民币52100元的请求，本院予以支持。因原、被告双方签订的合同中明确约定如被告拖欠租金不付满一个月，原告有权终止租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告主张解除该《厂房租赁合同》的请求合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告应依约支付违约金人民币15000元的请求，鉴于本案系原告提出提前解除双方签订的租赁合同，不属于该合同约定的被告提前退租而违约的情形，故原告主张被告应支付违约金人民币15000元的请求，本院不予支持。关于原告主张被告应依约支付5%的滞纳金（即人民币2605元）的请求，因该合同约定的滞纳金属于逾期付款违约金，鉴于被告尚欠租金为人民币52100元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告主张被告应依约支付逾期付款违约金2605元的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告傅少彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条、第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告黄石生与被告傅少彬签订的《厂房租赁合同》；
二、被告傅少彬应于本判决生效后十日内支付给原告黄石生租金人民币52100元及其逾期付款违约金人民币2605元；
三、驳回原告黄石生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1543元，减半收取人民币772元，由原告黄石生负担人民币166元，被告傅少彬负担人民币606元；被告傅少彬应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 曾海根
二〇一四年四月十七日
书 记 员 杜 琛
一、本案适用的法律条文、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第十七条个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。
第十九条第一款个人独资企业投资人可以自行管理企业事务，也可以委托或者聘用其他具有民事行为能力的人负责企业的事务管理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。