中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民初18号原告（反诉被告）：中国供销合作对外贸易有限责任公司，住所地北京市延庆区康庄镇东南康西路北侧1号。法定代表人：皮子厚，总经理。委托诉讼代理人：韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳娜，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：LIMANTHONY（林光荣），男，1948年9月15日出生，加拿大籍，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。被告：北京华和信房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路16号院8号楼1层105室。法定代表人：路珂，总经理。委托诉讼代理人：沈安康，男，1989年6月13日出生，北京华和信房地产经纪有限公司法务，住北京市海淀区。原告中国供销合作对外贸易有限责任公司（以下简称中国供销公司）与被告LIMANTHONY（林光荣）、被告北京华和信房地产经纪有限公司（以下简称华和信经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2015年9月24日作出（2015）朝民初字第12259号民事裁定书，裁定本案移送北京市第三中级人民法院审理，北京市第三中级人民法院于2015年12月23日作出（2015）三中民终字第14082号民事裁定书，维持原裁定。北京市朝阳区人民法院将本案依法向本院进行了移送，本院于2016年2月23日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国供销公司的委托诉讼代理人韩笑天、李艳娜，被告LIMANTHONY（林光荣）的委托诉讼代理人杨永存、陈娜，被告华和信经纪公司的委托诉讼代理人沈安康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国供销公司提出了如下诉讼请求：1．依法撤销中国供销公司与LIMANTHONY（林光荣）2014年6月10日签订的《北京市房屋买卖合同》；2．判令LIMANTHONY（林光荣）返还中国供销公司款项730万元并按央行同期贷款利率支付中国供销公司利息；3．判令LIMANTHONY（林光荣）赔偿中国供销公司损失300万元；4．LIMANTHONY（林光荣）、华和信经纪公司就第2、3项诉讼请求承担连带责任；5．本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，中国供销公司变更为如下诉讼请求：1．将中国供销公司与LIMANTHONY（林光荣）签订的《北京市房屋买卖合同》中约定的购房款总价由3200万元减少至2900万元；2．LIMANTHONY（林光荣）赔偿中国供销公司损失300万元；3．LIMANTHONY（林光荣）配合中国供销公司办理北京市朝阳区京顺路大湖山庄×号房产过户手续；4．华和信经纪公司就第2项诉讼请求承担连带责任；5．本案诉讼费由二被告承担。中国供销公司依据的事实和理由：LIMANTHONY（林光荣）系北京市朝阳区京顺路大湖山庄×号房产（以下简称涉案别墅）的产权人，华和信经纪公司系LIMANTHONY（林光荣）为出售涉案别墅委托的居间机构，中国供销公司经华和信经纪公司介绍，欲购买LIMANTHONY（林光荣）享有的涉案别墅。在签订《北京市房屋买卖合同》前，中国供销公司与LIMANTHONY（林光荣）、华和信经纪公司一同实地查看了涉案别墅，二被告一直告知中国供销公司实地看到的整个院落【包含LIMANTHONY（林光荣）外扩后的面积】即为LIMANTHONY（林光荣）享有的涉案别墅，而未将LIMANTHONY（林光荣）私自外扩房屋院墙的实际情况告知中国供销公司。基于此，中国供销公司与LIMANTHONY（林光荣）商定了上述房屋价款为3200万元。合同签订后中国供销公司依约支付了700万元首付款。然而中国供销公司入住涉案别墅后发现房屋及土地现实的四至界限与北京市房屋管理部门以及国土管理部门登记的内容有不一致事项，LIMANTHONY（林光荣）将院墙私自进行改动，导致中国供销公司误以为其实地查看的整个院落均为涉案别墅面积。当中国供销公司发现LIMANTHONY（林光荣）交付的房屋存在瑕疵这一事实后，中国供销公司意识到将面临较大风险，遂以口头、电话、信函等形式联系二被告，要求二被告解决上述事宜，协助中国供销公司办理房产过户等手续。二被告虽承认院墙改动的事实，但丝毫没有解决问题的诚意，也未提供解决问题的方案，不配合中国供销公司办理过户事宜。基于以上事实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，中国供销公司提出上述诉讼请求。LIMANTHONY（林光荣）辩称：早在双方签署房屋买卖合同前，中国供销公司就已经派律师去上海了解了全部房屋所有权情况和土地使用权情况，还专门核实了房屋所有权证、土地使用权证的原件，与复印件一致。双方在签署房屋买卖合同时，在合同的第二条中明确约定了房屋权属情况，包括房屋所有权证和土地使用权证。原告所述的“院墙”，只是别墅之间用来分隔的绿植而已，并不能认定为土地四至的边界。本案的原告作为法人单位，不但具备完全民事行为能力，而且其法定代表人皮子厚作为河北城开房地产开发有限公司的法定代表人，也是专业从事房地产开发的企业，比普通人更懂得房屋产权和土地使用权是需要国家行政机关测量、定界和发证的道理，而不仅仅是几棵绿化的树就足以影响到本案原告购买上述房屋，更不可能对原告造成欺诈甚至于误解。涉案别墅隔壁的×号别墅LIMANTHONY（林光荣）也是出售了的，×号别墅都已经过户了，说明界限问题不影响过户。院墙的扩大和面积的变动使得中国供销公司的实际面积变大，不应减少价款。买卖合同对面积约定的是要详见权属证明，合同约定的款项是按照权属证明上的数字计算的，签订合同时，中国供销公司有专业的人员在，所以整个交易过程和情况中国供销公司是明知的，LIMANTHONY（林光荣）没有隐瞒和欺诈。签订合同后，LIMANTHONY（林光荣）为了履行合同专门做了公证，委托陈勇来北京办理过户，但是中国供销公司没有支付2500万元尾款，导致合同无法履行，所以LIMANTHONY（林光荣）不认可是因为面积问题导致无法过户。LIMANTHONY（林光荣）没有任何违约行为，原告要求减少购房款没有任何事实和法律依据。LIMANTHONY（林光荣）没有给原告造成任何损失，原告要求赔偿损失300万元同样没有任何事实和法律依据。原告违约不履行合同，经LIMANTHONY（林光荣）多次催告后仍未履行合同的主要义务，已经构成实质违约，导致LIMANTHONY（林光荣）出售房屋的目的无法实现，现在原告提出办理房屋过户手续已经超出合同约定，不应当获得支持。华和信经纪公司辩称：我方与原告以及LIMANTHONY（林光荣）签署的《北京市房屋买卖合同》合法有效，系三方真实的意思表示。我方对于委托方LIMANTHONY（林光荣）提供的所售房屋资料真伪进行了合理审查，经审查LIMANTHONY（林光荣）提供的《房屋所有权证》、《土地使用权证》等资料并无隐瞒伪造等情况。原告与LIMANTHONY（林光荣）就房屋销售所签订的相关协议由于原告不履行合同，造成违约。我方处于第三方中介促成合同成立，不承担连带责任。现由于原告不支付2500万元余款且不配合LIMANTHONY（林光荣）办理房屋网签等过户手续导致违约，LIMANTHONY（林光荣）一方多次致函原告，原告置之不理，未履行任何约定义务。我方在此期间也与原告多次交涉，原告至今不予理睬杳无音信。请法庭依法查清相关事实，驳回原告的诉讼请求。LIMANTHONY（林光荣）向中国供销公司、华和信经纪公司提出反诉，诉请：1．解除三方签署的《北京市房屋买卖合同》；2．中国供销公司立即腾空房屋并交还LIMANTHONY（林光荣）；3．中国供销公司赔偿损失7665000元；4．本案诉讼费用由中国供销公司、华和信经纪公司承担。上述第3项诉讼请求具体包括以下三项：（1）中国供销公司支付逾期付款违约金，计算自2014年9月19日至判决生效之日止，以2500万元为基数，按照合同约定每日万分之十计算，如果不能按照合同约定的违约金计算，也应当按照同期贷款利率的两倍计算损失；（2）中国供销公司支付房屋租金损失每月八万元，计算自2014年9月19日至实际腾空交还房屋之日止；（3）中国供销公司已经支付的700万元首付款ANTHONY（林光荣）不予退还。审理中，LIMANTHONY（林光荣）还增加了一项反诉请求，请求：中国供销公司向LIMANTHONY（林光荣）赔偿损失200万元【此损失为LIMANTHONY（林光荣）已向华和信经纪公司支付的200万元居间服务报酬】。LIMANTHONY（林光荣）反诉依据的事实和理由：2014年6月10日，LIMANTHONY（林光荣）与中国供销公司、华和信经纪公司签署一份《北京市房屋买卖合同》，LIMANTHONY（林光荣）作为出卖人，中国供销公司作为买受人，买卖房屋坐落于北京市朝阳区京顺路大湖山庄×号。根据上述《北京市房屋买卖合同》第四条第（一）款的约定，该房屋的成交价格为：人民币3200万元；根据买卖合同第四条第（三）款第1项关于付款的约定，中国供销公司的第二笔款项2500万元人民币应于过户当天汇入LIMANTHONY（林光荣）指定账户；根据合同第十条第（一）款的约定，自合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。合同签署后，中国供销公司依照合同约定，通过居间方向LIMANTHONY（林光荣）支付了第一笔款项中的500万元（另200万元支付给居间方）；LIMANTHONY（林光荣）也按照合同约定将房屋交付给中国供销公司。然而，中国供销公司一直不配合LIMANTHONY（林光荣）办理房屋网签等过户手续，也不支付合同约定的第二笔款项2500万元。居间方华和信经纪公司也因此向中国供销公司发送了《关于要求履行协议的提醒函》；LIMANTHONY（林光荣）也分别于2014年9月22日、2014年10月8日和2014年10月13日三次致函中国供销公司，要求中国供销公司继续履行合同——按照合同的约定支付款项2500万元并办理房屋所有权转移登记手续，但中国供销公司至今未履行任何约定义务。2014年10月28日，LIMANTHONY（林光荣）再次通过委托律师发送《律师函》给中国供销公司，督促其履行合同，但中国供销公司至今仍然杳无音信。根据合同第七条第（二）款第（2）项的约定，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。根据合同第四条第（二）款手写内容约定，无论什么原因，买受人不购买此房屋，首付款700万元（大写柒佰万元整）不予退还；归出卖人所有。另外，根据合同第七条第（二）款第（1）项的约定，逾期付款在7日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。因此，中国供销公司未支付2500万元余款，给LIMANTHONY（林光荣）造成巨大经济损失，中国供销公司应当以2500万元为基数，按照合同约定每日万分之十的标准计算，支付自2014年9月19日至合同解除之日止的迟延履行违约金。并且，中国供销公司拒不支付合同余款的同时，仍然占用LIMANTHONY（林光荣）的房屋至今，给LIMANTHONY（林光荣）造成房屋租金损失，应按照每月八万元的价格计算，自2014年9月19日起计算至实际腾空交房之日。合同第四条第（二）款第1项，上面有手写的部分，有双方签字盖章，内容是：“无论什么原因，买受人不购买此房屋，首付款700万元（大写柒佰万元整）不予退还，归出卖方（甲方）所有。”根据该条约定，中国供销公司已经支付的700万元首付款LIMANTHONY（林光荣）不予退还。如果双方签订的房屋买卖合同解除，居间服务费200万元是LIMANTHONY（林光荣）的损失之一，应由中国供销公司承担。中国供销公司针对LIMANTHONY（林光荣）的反诉辩称：中国供销公司与LIMANTHONY（林光荣）之间签订的《北京市商品房买卖合同》合法有效，不存在买卖合同第七条约定的解除情形。LIMANTHONY（林光荣）违反诚实信用原则，违反合同第五条的约定，隐瞒了其私自扩建房屋院落的事实。中国供销公司在不知晓院墙外扩的情况下基于扩建后的院落面积决定出高价购买房屋。当中国供销公司发现LIMANTHONY（林光荣）交付的房屋有瑕疵，便多次与LIMANTHONY（林光荣）协商要求其予以解决，最终因LIMANTHONY（林光荣）毫无诚意不尊重客观事实，导致无法办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，及买卖合同第四条第（三）款第1项约定，中国供销公司有权在LIMANTHONY（林光荣）妥善解决房屋院墙问题并配合办理过户手续后再支付剩余的房屋价款。因此，中国供销公司不存在任何违约行为，至今未支付剩余房款完全是因LIMANTHONY（林光荣）违约行为所致，中国供销公司并未恶意拖延过户及付款时间，LIMANTHONY（林光荣）无权要求解除合同。若LIMANTHONY（林光荣）坚持解除合同，其应按照合同约定承担违约责任，向中国供销公司支付相应的违约金并赔偿损失。根据房屋买卖合同第四条第（二）款第1项“无论什么原因出卖人不出卖此房，出卖人向买受人双倍返还首付款700万元（大写柒佰万元整）”之约定，LIMANTHONY（林光荣）如果主张解除合同，应当将700万元首付款双倍退还给中国供销公司（即1400万元），并赔偿中国供销公司自付款之日起至实际退款之日止期间的利息损失，同时还应赔偿房屋涨价损失。华和信经纪公司针对LIMANTHONY（林光荣）反诉的意见如下：同意解除合同，顺义区精装别墅现在的租金标准是每月八至九万元，LIMANTHONY（林光荣）已经向我公司支付了中介费用200万元，应由原告赔偿LIMANTHONY（林光荣）这200万元损失。经审理查明：中国供销公司作为买受人、LIMANTHONY（林光荣）作为出卖人、华和信经纪公司作为居间方，三方于2014年6月10日签署了《北京市房屋买卖合同》，买卖的房屋是北京市朝阳区京顺路大湖山庄×号，房屋所有权证号为京房权证市朝私字第XX**号，房屋建筑面积651．26平方米；房屋国有土地使用权证编号为京市朝私国用（2006出）第4120010号，土地使用权面积913．02平方米，其中独用面积610．17平方米，分摊面积302．85平方米。房屋买卖合同第四条第（三）款约定：买方购买房屋为两次性付款，付款方式如下：第一笔款项人民币700万元应于签订合同5个工作日内汇入卖方指定账户；第二笔款项人民币2500万元应于过户当天汇入卖方指定账户。房屋买卖合同第六条房屋的交付约定：出卖人应当在收到买受人第一笔款项之日起，将该房屋交付给买受人。房屋买卖合同第十条权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起100（日）内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．中国供销公司提交了转账记录，意在证明已经按照房屋买卖合同的约定支付了首付款700万元，700万元都是给LIMANTHONY（林光荣）的，至于LIMANTHONY（林光荣）和华和信经纪公司怎么分我们不管。LIMANTHONY（林光荣）对该份证据的真实性和证明目的不予认可，华和信经纪公司认可收到了700万元，其中500万元给了LIMANTHONY（林光荣），200万元属于LIMANTHONY（林光荣）应支付给华和信经纪公司的中介费，依据房屋买卖合同的约定，该200万元没有给LIMANTHONY（林光荣），而是汇入了居间方指定账户，由居间方监管。综合三方陈述及转账记录，本院认定，中国供销公司按照房屋买卖合同的约定支付了首付款700万元。2．中国供销公司提交了《确认房屋及土地四至界限的函》、顺丰速运单据（存根单号是302963548539）、电子邮件的网络截屏，证明目的：其发现房屋及土地现实的四至与房屋管理部门及国土部门登记的内容不一致时，通过顺丰和电邮向LIMANTHONY（林光荣）发函要求其解决面积问题，以期尽快办理过户。LIMANTHONY（林光荣）对上述证据的真实性和证明目的不予认可。本院认为，中国供销公司没有证据证明通过顺丰速运向LIMANTHONY（林光荣）发出的函件LIMANTHONY（林光荣）已经收到，中国供销公司也没有证据证明发送的电子邮箱是LIMANTHONY（林光荣）确定的与中国供销公司保持联系的电子邮箱。因此，本院对中国供销公司提交的上述证据不予采信。3．中国供销公司提交了其法定代表人皮子厚与华和信经纪公司李青华2015年9月30日的谈话录音，李青华是居间方的经手人。证明目的：房屋买卖合同订立时及现场看房时，二被告均未将房屋边界的实际情况告知中国供销公司；双方一直按照扩充后的面积洽谈房屋价款并签订合同，故LIMANTHONY（林光荣）应当减少面积差额部分的价款。华和信经纪公司对该份证据的真实性和关联性认可，不认可证明目的。华和信经纪公司主张，我们在给他们看房子之前，就把LIMANTHONY（林光荣）告知我们的真实情况如实告知了皮子厚本人，但我们不清楚篱笆向旁边的房屋扩展1米多的情况。LIMANTHONY（林光荣）对该份证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。鉴于华和信经纪公司认可该份证据的真实性，本院对该份证据的真实性不持异议，但是该份证据并不能达到中国供销公司的全部证明目的，该份证据只能证明华和信经纪公司对涉案别墅的绿植篱笆向外扩展的情况并不知情。4．中国供销公司提交了房屋室内视频、室外视频，证明目的：LIMANTHONY（林光荣）私自将院墙向外扩展，导致中国供销公司最终合法享有的面积减少约55平方米。LIMANTHONY（林光荣）对该份证据的真实性和证明目的均不认可，LIMANTHONY（林光荣）主张，土地边界要以相关部门界定为准，别墅之间不是墙隔开的，是绿植隔开的，绿植做的屏障确实向×号别墅靠的比较近，显得涉案别墅这个院子比较大，这些绿植是原来LIMANTHONY（林光荣）种的。华和信经纪公司表示，对院墙扩展的情况不清楚。本院对该份证据的真实性予以采信，但该证据也仅能证明绿植篱笆向外扩展的概况，至于实际扩展的准确面积现有证据无法证实。而且，在中国供销公司2015年2月4日的起诉书中，中国供销公司主张，LIMANTHONY（林光荣）将院墙向×号别墅方向迁移1米有余，使涉案别墅的占地面积在产权证基础上增大约30平方米。关于绿植屏障扩展的面积部分，中国供销公司前后陈述差异较大。5．LIMANTHONY（林光荣）提交了发送《关于要求支付购房款、办理过户手续的函》的公证书（第一次发函）、发送《关于督促停止违约行为的函》（第二次发函）、发送《关于严重违约及可能的严重后果的函》（第三次发函）、发送《律师函》的公证书（第四次发函）等证据，证明目的：LIMANTHONY（林光荣）多次敦促中国供销公司立即履行合同约定的办理房屋转移登记手续、支付购房款2500万元，其中第一、二次发函中国供销公司已经签收上述文件，第三、四次发函，中国供销公司已经预料到函件的内容，故意不接收文件，拖延履行合同。中国供销公司对两份公证书的真实性无异议，但主张没有收到相关函件，内容不予质证，对上述四份证据的证明目的不认可。上述证据包括公证书、顺丰速运单和网络查询结果，邮寄的地址也是双方在房屋买卖合同中确认的地址，因此，本院对上述证据予以采信。6．LIMANTHONY（林光荣）提交了《房屋出售居间委托协议》，用以证明按照协议约定，其收到500万元时，华和信经纪公司已经扣除了200万元的居间费，这200万元是LIMANTHONY（林光荣）支付的，是合同解除的损失。华和信经纪公司对此予以认可，中国供销公司对该份证据的真实性认可，但不认可关联性和证明目的。本院对该份证据的真实性予以采信。LIMANTHONY（林光荣）向本院提出了先予执行申请，本院认为该项申请不符合法律规定，本院不予准许。以上事实，有《北京市商品房买卖合同》、转账记录、谈话录音、室内外视频、公证书、《关于督促停止违约行为的函》、《关于严重违约及可能的严重后果的函》、顺丰速运单及相关网络查询结果、《房屋出售居间委托协议》等证据及当事人陈述在案佐证。关于本案的法律适用，各方当事人均同意适用中国大陆的法律。本院认为，本案的主要焦点在于LIMANTHONY（林光荣）是否有权解除与中国供销公司签订的房屋买卖合同、中国供销公司是否有权主张变更房屋交易价款以及LIMANTHONY（林光荣）和中国供销公司应当承担的相应责任。对此，本院分述如下：一、中国供销公司以LIMANTHONY（林光荣）违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”无论是《合同法》第六十六条还是第六十七条，都特别强调“相应”的履行要求，“相应”的含义是指拒绝履行的部分必须与不符合约定的行为相适应，这是对《合同法》第五条公平原则、第六条诚实信用原则的细化。如果允许一方当事人在对方当事人具有瑕疵行为的情况下就拒绝履行自己的全部主要义务，会不利于合同的遵守，并会增加纠纷，不利于交易秩序的稳定，同时也会使履行抗辩权的适用失去其应有的目的。本案中，LIMANTHONY（林光荣）和中国供销公司签订的房屋买卖合同明确约定，双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，第二笔款项人民币2500万元应于过户当天汇入卖方指定账户。在2014年6月10日双方签订房屋买卖合同之后，中国供销公司支付了首付款700万元，LIMANTHONY（林光荣）向中国供销公司交付了涉案别墅，中国供销公司在LIMANTHONY（林光荣）多次催告的情况下，一直未与LIMANTHONY（林光荣）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，中国供销公司也未将第二笔款项人民币2500万元汇入LIMANTHONY（林光荣）的指定账户。中国供销公司主要的抗辩理由是LIMANTHONY（林光荣）私自将涉案别墅的绿植屏障向外（×号别墅方向）扩展，导致涉案别墅的产权证登记的范围与中国供销公司法定代表人先前实地查看的别墅范围并不相符。本院认为，涉案别墅绿植屏障向外扩展的部分，在整个涉案别墅的面积中所占比例较小，对涉案别墅的成交价款影响不大，LIMANTHONY（林光荣）在缔约过程中存在瑕疵行为，但不属于重大违约行为，中国供销公司不能以此为由拒绝履行其根据合同约定应承担的后续办理过户和支付剩余房款2500万元的义务。中国供销公司以LIMANTHONY（林光荣）的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要义务，不符合《合同法》的诚实信用原则和公平原则。因此，本院认为，中国供销公司拒不履行合同主要义务的行为，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。二、LIMANTHONY（林光荣）在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下LIMANTHONY（林光荣）不享有合同解除权。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则是直接规范交易关系的法律原则，在合同订立、履行、变更、解除的各个阶段，当事人都应当严格依据诚信原则行使权利和履行义务。当事人一方应如实向对方陈述交易标的物的基本情况，以保证对方当事人在全面了解的情形下做出交易行为。本案中，LIMANTHONY（林光荣）作为涉案别墅的所有权人，签订房屋买卖合同当时又是涉案别墅相邻的×号别墅的所有权人，其应当知悉涉案别墅绿植屏障向外扩展的事实。在中国供销公司法定代表人皮子厚签订房屋买卖合同前实地查看涉案别墅时，LIMANTHONY（林光荣）应当自己告知或者委托中介告知中国供销公司涉案别墅绿植屏障外扩的情况，因为绿植屏障外扩的情况对于涉案别墅的成交价格将产生一定的影响。LIMANTHONY（林光荣）并未告知中国供销公司涉案别墅绿植屏障外扩的情况，LIMANTHONY（林光荣）交付给中国供销公司的涉案别墅的实际情况与产权证书登记的情况并不完全一致。因此，可以认定LIMANTHONY（林光荣）在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务。正是因为LIMANTHONY（林光荣）存在瑕疵行为，中国供销公司后续才拒绝履行合同义务并要求与LIMANTHONY（林光荣）协商变更涉案别墅的成交价格，导致双方产生争议且未能协商一致，中国供销公司于2015年2月即提起诉讼。在此情形下，本院认为LIMANTHONY（林光荣）不享有合同解除权，LIMANTHONY（林光荣）在本案中主张解除房屋买卖合同，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，LIMANTHONY（林光荣）于2014年9月下旬、10月中下旬先后四次向中国供销公司发出催告函，中国供销公司在收到函件后三个月的合理期限内仍未履行，如果认为LIMANTHONY（林光荣）享有合同解除权，那么其开始享有合同解除权的时间应当在2015年1月前后。随后，LIMANTHONY（林光荣）将中国供销公司诉至北京市第一中级人民法院，要求中国供销公司继续履行房屋买卖合同，后被北京市高级人民法院裁定指定北京市朝阳区人民法院审理。直至2016年4月，LIMANTHONY（林光荣）才在本院向中国供销公司提起反诉，要求解除房屋买卖合同。本院认为，即使认定LIMANTHONY（林光荣）享有合同解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，其在解除权发生之日起一年内并未行使，其合同解除权也已经消灭。三、合同继续履行情形下LIMANTHONY（林光荣）和中国供销公司应当承担的责任。本案当事人签订房屋买卖合同之后，LIMANTHONY（林光荣）已经交付了房屋，中国供销公司已经支付了首付款700万元并要求变更合同价款后合同继续履行。本院认为，房屋买卖合同的继续履行并不存在法律或事实上的履行不能，从鼓励交易的原则出发，合同应当继续履行。LIMANTHONY（林光荣）的缔约行为存在瑕疵，即涉案别墅土地使用权证记载的面积少于中国供销公司法定代表人实地查看涉案别墅的占地面积，且中国供销公司法定代表人实地查看涉案别墅时对此并不知悉。别墅的交易与普通商品房买卖有较大差别，别墅的建筑面积、所占土地面积都直接影响别墅的成交价格。中国供销公司按照其法定代表人皮子厚实地查看的涉案别墅占地情况与LIMANTHONY（林光荣）签订了房屋买卖合同，虽然对涉案别墅的土地使用权证记载的土地面积双方并无争议，但是，涉案别墅的买受人在现场查看别墅时有理由相信现场查看的土地范围与土地使用权证书上记载的面积是一致的，其现场查看的涉案别墅的占地范围必定直接影响当事人对于此次交易的主观判断和成交价格，可以认定，中国供销公司对于涉案别墅的占地范围产生了一定的错误认识，而产生该错误认识的原因应归责于出卖人LIMANTHONY（林光荣），作为别墅出卖人的LIMANTHONY（林光荣）亦应就其缔约过程中的瑕疵行为承担相应的责任。因此，中国供销公司有权利要求减少涉案别墅的相应价款。别墅的地理位置、交通状况、建筑面积、占地面积和装修等诸多因素都会影响到别墅的成交价格，相比较而言，别墅的占地面积只能占据较少部分。本案当事人签订的《北京市房屋买卖合同补充协议》中约定：“房屋主体成交价为人民币：2200万，另加房屋室内装修人民币：1000万元整，共计人民币：3200万元整，总房款以买卖合同为主。”根据本案绿植屏障外扩的概况，本院酌定涉案别墅的总价款由3200万元变更为3150万元。中国供销公司在房屋买卖合同的履行过程中属于主要违约方，中国供销公司也未提供证据证明其有何种直接损失，其要求LIMANTHONY（林光荣）赔偿损失300万元的请求，本院不予支持。中国供销公司请求华和信经纪公司就300万元损失赔偿承担连带责任的请求，本院亦不予支持。中国供销公司请求LIMANTHONY（林光荣）配合其办理涉案别墅过户手续的请求，本院予以支持。根据权利义务对等原则和双方当事人的合同约定，中国供销公司也应当于过户当天将剩余房款2450万元支付给LIMANTHONY（林光荣）。LIMANTHONY（林光荣）请求判决解除三方签署的《北京市房屋买卖合同》以及中国供销公司立即腾空房屋并交还LIMANTHONY（林光荣）的诉讼请求，本院不予支持。关于LIMANTHONY（林光荣）反诉主张的损失问题，对于LIMANTHONY（林光荣）要求中国供销公司赔偿房屋租金损失、中介费损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。鉴于房屋买卖合同继续履行，中国供销公司已经支付的700万元首付款LIMANTHONY（林光荣）不予退还。中国供销公司拒绝履行合同约定的共同办理房屋过户手续并支付剩余尾款的行为，属于明显不当，应当承担损害赔偿责任。LIMANTHONY（林光荣）要求中国供销公司支付逾期付款违约金、赔偿损失，计算自2014年9月19日至判决生效之日止，以2500万元为基数，按照合同约定每日万分之十计算。关于违约金问题，双方签订的合同第七条约定的违约责任（逾期付款责任）为：“（1）逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”本院认为，上述合同条款约定的每日万分之十的逾期付款违约金，针对的是逾期在7日之内的情况，而中国供销公司逾期付款的期间远远超出7日，每日万分之十的逾期付款违约金的约定并不适用本案情形；中国供销公司同时主张，每日万分之十逾期付款违约金的约定标准明显过高。双方签订的房屋买卖合同，也没有其他关于违约金的条款可以直接适用于本案的情况。中国供销公司的逾期履行行为，必然给LIMANTHONY（林光荣）造成损失，虽然合同中的违约金条款并不适用，但LIMANTHONY（林光荣）仍然有权利要求中国供销公司赔偿损失。关于损失的构成，主要是中国供销公司未及时支付剩余款项造成的相应损失。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”参照该条规定，鉴于LIMANTHONY（林光荣）的瑕疵行为导致了本案争议的产生和中国供销公司的逾期履行，LIMANTHONY（林光荣）对于自己资金损失的产生也负有相应责任，中国供销公司承担的损害赔偿责任可以适当减轻。综合本案情况，本院酌定中国供销公司赔偿LIMANTHONY（林光荣）损失250万元。需要指出的是，中国供销公司对于涉案别墅产生错误认识进而有权变更交易价款，与中国供销公司行使履行抗辩权明显不当应当向LIMANTHONY（林光荣）承担损害赔偿责任并不矛盾。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。”如果当事人产生误解的内容并不涉及合同的实质性内容，那么就没有影响合同的基础，不能因此而使整个合同被撤销，这样也有利于促成合同有效，鼓励交易，并使合同双方当事人的利益达到较为平衡的状态。本案中，中国供销公司对于涉案别墅的占地范围产生了一定的错误认识，但不影响整个别墅买卖的合同基础。在本案诉讼进程中，中国供销公司自行调整了诉讼请求，由撤销之诉改为变更之诉，要求减少房屋价款300万元。而本院认定变更的交易金额仅由合同约定的3200万元变更为3150万元，这也就意味着中国供销公司拒绝如期履行2500万元剩余房款的行为明显超出了合理的范围，属于明显不当，其应当向LIMANTHONY（林光荣）承担损害赔偿责任。综上所述，对于中国供销公司的诉讼请求和LIMANTHONY（林光荣）的反诉请求，本院均予以部分支持，并使双方的利益达到平衡状态。本院依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司、被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）、被告北京华和信房地产经纪有限公司于二〇一四年六月十日签订的《北京市房屋买卖合同》继续履行，北京市朝阳区京顺路大湖山庄×号房屋总价款由三千二百万元变更为三千一百五十万元，原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司已经支付的首付款七百万元被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）不予退还；二、原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司、被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）于本判决生效后十日内共同办理北京市朝阳区京顺路大湖山庄×号房屋产权变更手续，原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司于过户当天将剩余房款二千四百五十万元支付给被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）；三、原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）赔偿损失二百五十万元；四、驳回原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费201800元，由原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司负担168167元（已交纳），被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）负担33633元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费100900元，由被告（反诉原告）LIMANTHONY（林光荣）负担87500元（已交纳），原告（反诉被告）中国供销合作对外贸易有限责任公司负担13400元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  齐晓丹代理审判员  夏 莉代理审判员  陈 茜二〇一六年十一月十七日书 记 员  张钰鑫