上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1097号
原告上海鸿福置业有限公司。
法定代表人TANYEOWBENG。
委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
被告上海摩安珂服饰有限公司。
法定代表人杨毅。
委托代理人戴忠，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人朱云燕，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告上海鸿福置业有限公司与被告上海摩安珂服饰有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海鸿福置业有限公司的委托代理人季闻理，被告上海摩安珂服饰有限公司的委托代理人戴忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鸿福置业有限公司诉称，原告与被告上海摩安珂服饰有限公司于2012年3月12日签订《商品房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租原告所有的上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心XX层XXX号房屋（以下简称系争房屋），双方对租赁期、装修期及租金、物业管理费、各类保证金等费用、违约责任等内容作了约定。合同签订后，原告依约交付了系争房屋，被告向原告支付了履约保证金68，547.88元。2012年12月9日双方又签订了一份《补充协议》，约定原告已于2012年3月28日将系争房屋交付给被告，租赁期为2012年11月16日起至2015年11月15日止，装修期36天，从2012年4月10日起至2012年5月15日。原、被告另签订数份补充协议，原告同意减免被告一定期间的部分租金及物业管理费，补充协议同时约定，如将来被告违反合同约定的，原告有权追索补充协议项下免去的费用。但被告自2014年3月1日开始拖欠房屋租金和物业管理费，经原告多次催讨至今未支付，故原告于2014年5月7日发函给被告解除了租赁合同，并催讨租金和违约金。综上原告认为，被告的行为损害了原告的合法利益，现起诉至法院要求：1、确认原告与被告之间的《租赁合同》及《补充协议》于2014年5月7日解除；2、被告支付2014年3月1日至2014年5月6日期间拖欠的租金43，234.80元（其中3月租金按照8，908.43元计算，4月1日起按月固定租金25，452.67元计算）以及合同解除后至被告实际搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费标准同固定租金标准）；3、被告支付2014年4月1日至2014年5月6日期间的物业管理费7，514.01元；4、被告支付2013年8月至2014年4月的电费9，975.32元及2014年2月1日至2014年5月6日的POS机使用费1，438.77元；5、被告支付违约金102，821.82元（按基本月租金及物业管理费的三倍计算）；6、被告支付优惠期内免去的租金90，993.32元（2013年2月1日至2014年3月30日期间）；7、被告支付的履约保证金68，547.88元归原告所有，不予返还。
被告上海摩安珂服饰有限公司辩称，同意双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2014年5月7日解除，同意按照合同约定的标准支付自2014年3月1日至5月6日的租金，2014年4月1日至5月6日的物业管理费。POS机使用费的金额无异议，同意支付。原告已于2014年5月9日强行查封了系争房屋，导致被告无法继续经营，故原告无权主张2014年5月8日之后的租金和物业管理费等费用。被告同意支付2014年1月至2014年4月的电费，2013年8月至2013年12月的电费已经付清。原告承诺于2013年2月1日至2013年11月15日期间，在被告支付当月租金、物业管理费及其他费用后向被告支付6，000元／月的员工费用补贴，但原告拖欠支付2013年7月1日至2013年11月15日的员工补贴，构成严重违约，导致被告的店员离职和店铺经营困难，被告为此行使先履行抗辩权，暂缓支付部分租金和物业管理费。原告在违约在先且未纠正违约行为的情况下单方发函解除《租赁合同》并强行查封系争房屋，原告无权没收履约保证金和要求被告支付违约金，且根据《租赁合同》第13-2条约定，违约金金额应当等同于履约保证金金额，即《租赁合同》附件一第8条约定的68，547.88元，而非原告主张的月租金及月物业管理费之和的3倍，原告主张的违约金过高，要求法院依法予以调整。不同意支付优惠期内免收的租金，《租赁合同》系原告无理由的单方解除，故被告无需向原告返还免去的租金。事实上原告也未减免优惠期内的租金，根据《补充协议》约定，2013年2月1日至2013年11月15日的租金按照月营业额的10%收取，并未减免；2013年11月16日至2014年3月31日的租金系按照月固定租金加上月营业额10%的提成租金收取，而《租赁合同》约定的此期间租金为固定租金或者月营业额13%的提成租金中取金额较高者，故按照《补充协议》约定的租金计算方式所得的租金金额完全有可能超过原先《租赁合同》约定的租金计算方式所得租金，并非减免。
经审理查明，2012年3月12日，原告（出租人、甲方）与被告被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心XX层XXX号房屋，租赁面积83.68平方米；甲方应于2012年3月26日或之前将该房屋交付给乙方；租赁期为自交付日起3年，即2012年3月26日起至2015年3月25日止；租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费以及其他费用，但在乙方租满合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方一定的装修期，该房屋的装修期自该房屋交付日起36天，即2012年3月26日至2012年4月30日，装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付物业管理费和其他费用，若乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费（若有），索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；自装修期满后的首日起双方计算该房屋的租金方式为，第一年为月提成租金，月提成租金为乙方于该日历月营业额的10%，第二年为固定租金或提成租金取金额较高者，固定租金按租赁面积计算，每天每平方米10元，月固定租金为25，452.67元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的13%，第三年为固定租金或提成租金取金额较高者，固定租金按租赁面积计算，每天每平方米12元，月固定租金为30，543.20元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的15%；乙方最迟应于购物中心开业日或装修期满（以先到者为准）之前第十日向甲方预付该房屋的首期租金，即当月的畸零日加上次月的整个月租金，其后各月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清；如预付的第一个月固定租金对应的期间首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据合同约定的固定租金的日租金标准按照该月内的实际租赁天数计算；如某个日历月的月提成租金高于月固定租金，则乙方应在下一个日历月的25日或之前支付提成租金和固定租金之间的差额；乙方应支付相当于三个月租金（其单月的租金额，以整个租赁期内的月平均固定租金计）及三个月物业管理费（其单月的物业管理费金额，以整个租赁期内的月平均物业管理费）之和的金额作为履约保证金，具体金额详见附件一第8条（第6-1条），附件一第8条约定履约保证金金额为68，547.88元，乙方向甲方支付的履约保证金作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租和／或违反合同其他约定，而致甲方行使解除合同权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须归还乙方，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付合同下的任何应付款项；乙方应于租赁期内向甲方支付物业管理费，在装修期内，乙方的物业管理费减半收取，乙方应于交付日或之前向甲方预付该房屋的首期物业管理费，即当月的畸零日加上次月的整个月物业管理费，其后每月应付的物业管理费应于前一个月的25日或之前向甲方付清；每月物业管理费为每平方米75元，首期物业管理费6，276元，装修期物业管理费3，714.02元；乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之当日或之前向甲方和物业管理公司交还该房屋，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋在占用期内的占用使用费还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用；乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，乙方如对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于履约保证金中扣除该费用；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同的规定收取占用使用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七天后开启该房屋的门锁并换门锁，将该房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（若有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失；甲、乙双方同意，乙方如有逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金（金额同本合同6-1条约定的履约保证金金额）；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，甲方也可书面通知乙方解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担本合同第13-2条约定的违约金并承担装修期内免除的租金和物业管理费（若有）外，还有权没收乙方的履约保证金。《租赁合同》附件九费用一览表约定：系争房屋第一年的月基本费用为6，276元，第二年的月基本费用为31，728.67元，第三年的月基本费用为36，819.20元；履约保证金为68，578.88元（特批2个月租金＋2个月物业管理费），首期物业管理费为6，276元，装修期物业管理费3，714.02元。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金68，578.88元及各项费用，2012年3月28日，原告向被告交付了合同约定的租赁房屋，双方各自履约。
2012年12月9日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充协议》，对原租赁合同条款约定事项进行了变更，协议约定：甲方已于2012年3月28日将该房屋交付给乙方，2012年3月28日至2012年4月9日期间免收乙方租金及物业管理费；合同约定的租赁期变更为从2012年11月16日起至2015年11月15日止；合同约定的装修期变更为36天，从2012年4月10日起至2012年5月15日至；甲方已于2012年3月28日将该房屋交付给乙方，乙方于2012年5月15日完成装修，双方同意自2012年5月16日至2012年11月15日期间免收乙方租金及物业管理费；甲方同意2012年11月16日至2012年12月31日期间免收租金，乙方需支付合同约定的物业管理费及其他费用；自2013年1月1日起乙方按租赁合同附件一第7条约定该房屋的租金计算方式收取，如乙方实际租赁不满租赁合同规定的租赁期和／或违反租赁合同或补充协议的条款及规定，甲方有权向乙方索取本条款项下约定的所免去的所有租金（若有）；乙方同意使用甲方指定的专用收银系统作为该房屋唯一的收银机，就该房屋内POS专用收银系统的使用，租赁期内，乙方应于每月25日或之前向甲方支付下一个月的使用费450元（每台），使用费于乙方开业日2012年11月16日收取；除经本补充协议修改和／或补充的以外，租赁合同规定的条款与条件将保持不变，继续有效，本补充协议的规定与租赁合同的规定之间如有任何歧义，则应以本补充协议的规定为准。
嗣后，原告（甲方）与被告（乙方）先后签订了四份《补充协议》，约定：在乙方租满根据租赁合同规定的租赁期并遵守租赁合同各项条款的前提下，甲方同意乙方于2013年2月1日至2013年11月15日期间，租金为按月提成乙方该日历月营业额的10%计算收取，物业费为1，000元／月收取，但上述期间乙方仍须支付租赁合同约定的其他费用；2013年2月1日至2013年11月15日期间，甲方同意给予乙方6，000元／月作员工费用补贴，乙方支付当月租金、物业费及其他费用后，可向甲方以书面形式及开具以甲方作为付款人的增值税发票申请当月员工费用补贴，每月申请额度为6，000元，自收到乙方书面申请及增值税发票后，甲方财务安排汇款至乙方指定账户，乙方应当自收到甲方支付的员工费用补贴款5天内向甲方出具盖有乙方公章的收据；若乙方实际租赁不满租赁合同规定其和／或违反租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取本条款项下约定的所免去的所有租金（若有）。
2013年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）再签订《补充协议》一份，对租赁合同的变更事项予以约定：在乙方租满根据租赁合同规定的租赁期并遵守租赁合同各项条款的前提下，甲方同意乙方于2013年11月16日至2014年3月31日期间，租金收取方式为月固定租金8，908.43元加上乙方于该日历月营业额的月提成租金10%计算，但上述期间乙方仍须支付租赁合同约定的物业管理费以及其他费用，2014年4月1日起，按原合同约定的租金计算方式收取，如乙方实际租赁不满租赁合同规定和／或违反租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取本条款项下约定的所免去的所有租金（若有）。
租赁期内，被告支付租金至2014年2月底；支付物业管理费至2014年3月底；支付POS机使用费至2014年1月底。2014年5月9日，原告在系争房屋大门贴封条，原、被告双方于2014年9月底对系争房屋内的物品进行清点，完成交接手续。
另查明，2013年11月27日，被告向原告开出以原告为付款人的增值税发票，金额为18，000元，用于申请员工费用补贴。2014年1月8日，被告向原告开出以原告为付款人的增值税发票，金额为8，958.90元，用于申请员工费用补贴。原告尚欠付被告补充协议约定的2013年7月1日至11月15日的员工费用补贴26，958.90元。2013年12月16日，原告向被告发出《壹丰广场付款通知单》载明的各项收费项目合计金额共计72，031.32元，其中包括2013年8月的提成租金6，467.30元，9月的提成租金5，010.60元，10月的提成租金5，930.20元，11月1日至15日的提成租金3，684.20元，2013年11月16日至2014年1月31日的基本租金，2013年6月1日至2014年1月31日的物业管理费，2013年6月1日至2014年1月31日的POS机使用费，2013年8月至2013年11月的电费8，338.80元。嗣后，被告向原告转账支付了前述7，2031.32元。2014年1月6日，原告向被告发出《付款通知书》，载明2013年11月27日至2013年12月26日的电费为1，861.20元。日期为2014年1月26日的《壹丰广场付款通知单》载明的本期应交款余额为21，339.03元，其中2013年12月的提成租金为5，704.60元，2013年12月的POS机使用费450元手写已付字样。2013年2月20日，被告向原告转账支付22，750.23元。
2014年5月7日，原告向被告发出《律师函》，表示：2013年8月，被告开始拖欠电费，2014年3月，被告开始欠缴租金及物业管理费，4月起开始拖欠POS机使用费，原告多次要求被告清偿以上拖欠的款项，但被告对此置之不理，至今被告拖欠租赁数额较大且累计超过30日，据此发函正式通知被告，原告依照租赁合同约定行使合同解除权，并且自本通知到达之日即可解除与被告之间的租赁合同。
审理中，原告表示原、被告虽在多份《补充协议》中约定了在被告支付每月各项费用后原告向其发放6，000元的员工补贴，但双方并未约定补贴的发放期限，履行期限不明确的情况下原告可以随时履行，而且该补贴的支付系单务法律行为，并非被告支付租金的前提，双方未约定对价和违约责任，故原告未支付员工补贴不能成为被告拖欠租金的理由。对于主张的优惠期内减免的租金，原告表示2013年2月1日至2013年11月15日期间系按照每月减免的物业管理费5，276元计算，2013年11月16日至2014年3月31日期间系按照合同约定月固定租金25，452.67元减去被告每月实际支付的8，908.43元计算，被告支付的提成租金没有计入。原告调整要求被告支付2014年3月1日至2014年5月6日期间拖欠的租金43，234.80元的金额为34，361.10元，并撤回要求被告支付2013年8月至2014年4月电费的诉讼请求。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、租赁合同、补充协议、律师函、电子邮件往来记录、付款通知书、记账凭证、员工补助费申请书、中国工商银行支付凭证、发票，被告提供的收据、发票、银行转账凭证、付款通知书、公证书，及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，现原、被告均确认双方签订的《租赁合同》及相关《补充协议》于2014年5月7日起解除，于法不悖，本院予以确认。合同期内，被告欠付的租金及物业管理费应当支付，原告主张的租金和物业管理费金额，本院予以支持。POS机使用费金额被告无异议并同意向原告支付，本院予以确认。
根据合同约定，被告欠付租金等费用超过30日的，原告有权解除合同，被告辩称因原告未支付员工补贴费用而未支付租金，但支付租金系被告作为承租人的基本合同义务，且被告欠付的租金及相关费用金额已超过原告欠付的员工费补贴，且已逾期30日，故被告行为已构成违约，原告有权解除合同，被告应承担相关违约责任。原告欠付被告的员工补贴费，被告在本案中未作为反诉提出，本院不予处理。
鉴于合同约定如违反合同义务导致合同解除的情况下，原告可没收履约保证金并按月租金及月物业管理费之和的3倍主张违约金，相对于原告的损失，该违约责任的约定明显过高。本院考虑双方履行合同的情况及原告实际损失，在原告有权没收履约保证金的情况下，酌情确定被告还应承担的违约金为4万元。关于原告主张的房屋占用费，因原告已于2014年5月9日对本案所涉租赁房屋采取了封门措施，且根据合同约定，原告在合同终止后可采取相应措施腾空房屋，故对于2014年5月9日开始的房屋占用损失原告应自行承担责任。
关于原告主张的优惠期内减免的费用，根据约定，在被告违约的情况下原告仅可主张免去的租金，原告要求被告支付2013年2月1日至2013年11月15日期间已减免的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。对于2013年11月16日至2014年3月31日期间减免的租金，根据《租赁合同》约定，月租金为月固定租金25，452.67元或该月营业额的13%的提成租金取金额较高者，《补充协议》约定为月固定租金8，908.43元加上被告该月营业额的10%的提成租金计算。现原告在计算减免部分租金时未计入被告在该期间支付的提成租金，与《补充协议》的约定及实际支付情况不符，被告则主张根据《补充协议》被告实际支付租金可能已超过合同约定的租金，但亦未提供相应证据证明。结合本案中双方已提供的被告支付提成租金金额的情况及原告欠付被告员工费补贴的情况，本院酌情认定被告向原告支付此期间减免的租金4万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海鸿福置业有限公司与被告上海摩安珂服饰有限公司签订的《商品房租赁合同》及《补充协议》于2014年5月7日起解除；
二、被告上海摩安珂服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年3月1日至2014年5月6日期间欠付的租金34，361.10元；
三、被告上海摩安珂服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年5月7日至2014年5月8日期间的房屋使用费1，673.60元；
四、被告上海摩安珂服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付2014年4月1日至2014年5月6日期间欠付的物业管理费7，514.01元；
五、被告上海摩安珂服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付POS机使用费1，438.77元；
六、被告上海摩安珂服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付违约金40，000元；
七、被告上海摩安珂服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿福置业有限公司支付减免的租金40，000元；
八、原告上海鸿福置业有限公司收取的履约保证金68，547.88元，不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6，168.29元，由原告上海鸿福置业有限公司负担2，489.29元，被告上海摩安珂服饰有限公司负担3，679元；财产保全申请费1，520元，由被告上海摩安珂服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 毛济平
二〇一四年十二月一日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。