广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1484号
原告（反诉被告）李选，男，汉族，1986年7月2日出生，住址广东省韶关市浈江区。
委托代理人江溢斐，广东楚晴律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯天骄，男，汉族，1992年5月2日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人冯光耀，男，汉族，1966年3月11日出生，公民代理，系被告之父。
委托代理人梁峰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人时姗姗，女，汉族，1987年12月4日出生，该公司职员。
原告李选与被告冯天骄、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，冯天骄在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人江溢斐，被告委托代理人冯光耀、梁峰，第三人委托代理人时姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月28日，原、被告在第三人的居间下签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于深圳市龙华梅龙南路东侧阳光新境园1栋B单元，建筑面积99.81平方米，房屋转让价格为人民币3,480,000元。合同签订后，原告在2015年5月27日向监管账户支付了首期款人民币1,500,000元，于2015年6月15日取得中国农业银行股份有限公司深圳市分行出具的《个人购房贷款承诺函》，承诺有效期仅一个月。根据合同约定，双方应在原告取得贷款承诺函的三日内即2015年6月18日前签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但因深圳房价上涨，被告拒不履行合同。为顺利履行合同，原告不得不于2015年7月1日与被告签订《补充协议》，在被告同意立即办理过户手续的情况下补偿被告人民币100,000元。但在补充协议签订及原告支付人民币100,000元后，被告又以各种理由拒绝办理过户手续，被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告配合原告办理阳光新境园1栋B单元房屋过户手续；2、被告赔偿原告财产保全担保费损失人民币20,880元；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。起诉后，原告变更诉讼请求如下：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》、《关于“阳光新境园1栋B单元18A买卖合同”的补充协议》；2、被告立即协助原告办理原告、被告及中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行签订的《二手房交易结算资金托管协议》的解除事宜，如逾期协助办理，被告赔偿原告由此遭受的利息损失（以人民币1,500,000元为基数，按人民银行同期贷款利率的标准，从被告收到原告解除合同通知之日开始计算，计至被告协助之日止）；3、被告返还原告定金人民币200,000元；4、被告退还原告补偿款人民币100,000元；5、被告支付原告违约金人民币696,000元；6、被告赔偿原告佣金及按揭服务费损失人民币61,000元；7、被告赔偿原告财产保全担保费损失人民币20,880元；8、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。原告的庭审中撤回其变更后的第2项诉讼请求。
被告反诉并答辩称，原、被告于2015年4月29日签订了《房屋买卖合同》，约定原告应当在约定的首期款付款之日起3日内即2015年6月5日提交按揭贷款申请材料，但原告未按约提交资料，原告的行为构成违约。2015年7月1日双方就原合同签订了补充协议，并约定在收到补偿金人民币100,000元后立即办理过户手续，但在当天到国土局办理递件时，因原告故意提交存在不合格的资料导致递件未成功，原告的行为构成违约。一、被告在履行双方所签《房地产买卖合同》过程中不存在任何违约情形，显然是原告存在违约行为。双方在签订《补充协议》中仅约定立即办理手续，而因原告原因未能办理成功，双方对后续何时办理递件过户等相关手续未进行协商，根据合同法的相关规定，应当给予合理的履行期限后继续履行，但原告未再与被告协商何时办理递件过户手续，而是直接起诉解除合同，原告的行为构成根本性违约。另，原告在深圳并不具备购房资格，双方所签的合同因为无法实现目的，作为合同的任何一方都有权解除合同。综上，被告并无违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，且原告的行为构成违约，被告作为守约方依法提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付违约金人民币696,000元；2、本案的反诉费由原告承担。被告增加反诉请求如下：要求解除双方签订的房地产买卖合同。
针对被告的反诉，原告答辩称，原告不存在不配合过户的情形，也不存在没有按约向银行提交贷款资料的情形，且根据双方签署的补充协议第二条，卖方收到买方补充的人民币100,000元后立即办理过户手续。该条约定的是卖方的配合过户义务，并没有约定买方的义务，故被告称原告违约没有合同和事实依据，应予以驳回。
针对本诉和反诉，第三人世华地产答辩称，第三人世华地产处现有交房保证金人民币5,000元，依照法院判决处理。
经审理查明：2015年4月28日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区龙华街道梅龙南路东侧阳光新境园1栋B单元转让给原告，转让成交价为人民币3,480,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币35,000元，买方在签署本合同之日起2日（含当日）再向卖方支付定金人民币165,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款人民币3,280,000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起32日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证在签署本合同之日起2日内（含当日）将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；8、双方在备注条款中注明：卖方收到买方支付定金人民币165,000元以银行转账单据时间为准，到账后卖方必须将该物业房产证托管在居间方（当日内），卖方同意交房的标准须跟客户看房标准一致，若卖方违约恢复原状。
2015年4月28日，被告在《地址确认书》中填写了送达地址，且该确认书载明“现本人确认在上述合同履行过程中所有相关法律文件及通知以中国邮政特快专递或挂号信的形式邮寄至以下地址即视为送达本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达本人”。
2015年4月29日，被告向原告出具《定金收据》，表明收到原告交付的定金人民币200,000元。原、被告以及第三人在庭审中确认：2015年4月29日原告支付定金人民币200,000元，现有人民币5,000元作为交房保证金托管在第三人处。
2015年5月27日，被告作为甲方（××），原告作为乙方（××），中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行作为丙方（托管银行），三方签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产而委托丙方管理资金人民币1,500,000元。当日，原告将款项人民币1,500,000元打入上述约定的监管账户。
2015年6月15日，中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行出具《个人购房贷款承诺函》，表明在涉案房产不存在产权争议、上市条件完备且双方交易行为真实、合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的前提下，该行同意在购房借款合同签订后向贷款申请人即原告发放贷款人民币178万元。
2015年7月1日，第三人向原告出具收款收据，表明收到原告支付的购买涉案房产的物业服务佣金及按揭服务费人民币61,000元。
2015年7月1日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《关于“阳光新境园1栋B单元买卖合同”的补充协议》，约定如下：因办理的过程太长，导致涉案房产涨价幅度巨大，买方补偿卖方人民币100,000元；卖方收到买方补偿款人民币100,000元后，立即办理过户手续；卖方的全屋家具由卖方自由处理；双方此次交易为正常交易，买卖双方都不存在违约责任；买方领取名下房地产证原件或复印件，买方将房地产证原件抵押给银行后，由监管银行支付首期款给卖方；卖方收齐全部房款后，之后2个工作日内，卖方交还阳光新境园1栋B单元，协助办理各种手续。未遵守上述协议的一方，视为违约，违约一方支付另一方违约金为此次购房款的20%，若此补充协议与原买卖合同发生冲突时，以本协议为准。原、被告确认当日原告向被告支付约定的补偿款人民币100,000元。
2015年7月1日，原告、被告以及第三人工作人员前往产权登记部门办理递件过户手续，因原告的户口问题，双方未能完成递件过户手续。原告主张户口问题是指其户口本成员之一已经迁出，但原告没有及时更新；被告主张户口问题是指：签订《房地产买卖合同》时，李选与其姐姐为同一户口本，李选姐姐在深圳拥有多套房产不具备购房资格，为实现购房目的，李选在2015年7月1日前将其姐姐从户口簿中迁出，故办理过户时，户口簿由于没有户主信息不符合条件而被国土部分拒绝受理递件；第三人主张不清楚户口问题指的是什么。另，原告和第三人均主张原告于7月2日更新了户口本，且第三人于当日通知被告办理重新办理递件过户手续。
2015年7月3日，被告委托律师以特快专递的方式向原告发出《律师函》，向原告告知：双方于2015年7月1日到产权登记部门办理过户登记手续，但因原告过户所需资料不齐全或存在瑕疵，导致房产登记中心未能受理该房产的过户。鉴于双方约定的时间内原告未能成功办理过户，已经构成违约，原告应当在收到该律师函后三日内办理好过户登记的所有手续，并向被告支付违约金人民币696,000元，若逾期，则双方签订的《房屋买卖合同》依法解除。原告确认于7月4日收到上述《律师函》。
2015年7月6日，原告委托律师以特快专递的方式向被告发出《律师函》，向被告告知：因房价上涨，被告拖延办理递件过户手续，直至2015年7月1日原告补偿人民币10,000元后（以定金方式签收），被告收到后才立即办理过户手续。因收件窗口对原告户口本存有异议，要求更换新的户口本，导致当时无法办理递件过户手续。2015年7月2日，原告更换了新的户口本，并通知被告于2015年7月3日再次办理过户手续，但被告以各种理由拒绝和拖延，被告的行为构成违约。被告应当在收到该《律师函》后三日内联系原告或原告律师，办理过户手续，逾期将追究被告的违约责任。另，上述律师函同时发送至被告在《送达地址确认书》中填写的地址，以及涉案房产地址。根据快递回执，发送至被告在《送达地址确认书》中填写的地址的《律师函》显示无人签收，发送至涉案房产地址的《律师函》显示于2015年7月7日投递并签收。被告主张其从未收到过上述《律师函》。
2015年7月15日，被告委托律师以特快专递的方式向原告发出《解约通知函》，向原告告知：原告未在收到《律师函》后三日内办理过户登记手续并支付违约金，故原告的行为已经构成根本违约，被告有权解除合同。双方签订的涉案合同应当在原告收到本函当日解除，原告应当在收到本函三日内与被告签订《房屋买卖合同》解除协议，并向被告支付违约金人民币696,000元。
原告主张被告未配合其办理过户手续的行为违约，故原告现诉至法院，请求解除双方签订的《房地产买卖合同》、《关于“阳光新境园1栋B单元18A买卖合同”的补充协议》，被告向其返还定金人民币200,000元、补偿款人民币100,000元，且被告按照房屋转让价款的20%向其支付违约金人民币696,000元，且被告向原告赔偿佣金及按揭服务费损失人民币61,000元、财产保全担保费人民币20,880元。被告主张原告构成违约，故提起反诉，请求原告按照房屋转让价款的20%向其支付违约金人民币696,000元，被告主张原告存在如下违约行为：1、未在约定的期限内办理贷款申请；2、因原告的原因未在2015年7月1日办理成功过户手续；3、原告提起本诉；3、原告不具有购房资格。
另查，1、原告主张其于7月2日以短信方式通知被告重新办理递件过户手续，但被告一直拖延，原告提供了短信证明其该主张，原告主张该短信是原告与被告母亲吴国炎之间的，被告对原告该主张以及短信均不认可，被告称不清楚上述短信的收件人是谁。另，原告提交的短信的通信期间为2015年6月12日至7月7日，短信内容与原、被告房产交易过程基本相符。
2、深圳市房地产权登记中心于2015年10月19日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年10月19日，申请人即李选家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。另，原告提交的《深圳市社会保险参保证明》表明原告2014年1月至2015年12月期间均有连续购买深圳市社会保险的记录。
3、经本院依法调查，中国农业银行股份有限公司深圳龙城支行于2015年10月12日出具《关于借款人李选个人住房贷款受理时间的说明》，该说明载明：原告因购买涉案房产向该行提出按揭贷款申请，该行于2015年5月27日受理借款人李选及交易对手冯天骄的资金托管申请，托管金额为人民币1,500,000元。中国农业银行股份有限公司深圳龙城支行于2016年3月14日出具《关于借款申请人李选提交按揭贷款申请资料的时间说明》，该说明载明：借款申请人李选于2015年5月27日向该行发出二手楼按揭贷款业务申请，并于当日签署二手楼资金托管协议，存入二手楼托管资金、提交部分按揭贷款申请资料，申请人李选的收入证明在后续提供，资料完备后，该行于2015年6月22日将该笔贷款审批完毕，并出具贷款承诺函。
4、第三人主张已经收取了原告交付的佣金及按揭服务费人民币61,000元。
以上事实，有房地产买卖合同、地址确认书、定金收据、二手房交易结算资金托管协议、个人购房贷款承诺函、收款收据、关于“阳光新境园1栋B单元18A买卖合同”的补充协议、律师函、解约通知函、快递回执、短信、购房资格证明、深圳市社会保险参保证明、关于借款人李选个人住房贷款受理时间的说明、关于借款申请人李选提交按揭贷款申请资料的时间说明等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案《房地产买卖合同》约定，“买方应于签署本合同之日起32日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料”。本案中，原告于2015年5月27日申请了按揭贷款并提供了部分按揭贷款申请资料，虽然原告的收入证明为后续提交，但本院认为原告已经依约履行了申请按揭贷款义务，原告未依约提交收入证明仅构成履行瑕疵，并不构成根本违约，且原告已经通过补充提交的方式使得资料完备。其次，原告虽然于2015年7月10日诉至法院，但原告起诉时的诉讼请求为被告协助原告办理过户手续，原告要求继续办理过户手续的请求并非涉案合同不能继续履行的原因，故原告的起诉行为并不构成根本违约。再次，本案中，无证据证明双方2015年7月1日未能办理过户手续是因原告不具备购房资格，且原告提交的《深圳市社会保险参保证明》表明原告2014年1月至2015年12月期间均有连续购买深圳市社会保险的记录。最后，原、被告已经以签订《关于“阳光新境园1栋B单元18A买卖合同”的补充协议》的方式将办理过户手续的时间变更为“卖方收到买方补偿的人民币拾万元整（10万元）后，立即办理过户手续”，根据本院查明的事实，原告已经于2015年7月1日支付了补偿款，但当日由于原告的“户口问题”致使无法成功办理过户手续，本院认为虽然约定办理过户手续当日未能办理过户手续的原因在于原告，但原告已经积极办理了消除过户障碍的手续，且合同约定的宽限期为10日，原告已经在2015年7月6日向被告在《送达地址确认书》中填写的地址发出《律师函》告知重新办理过户手续，本院认为原告的行为并不构成根本违约。被告于2015年7月3日向原告发出《律师函》，告知原告应当在收到该律师函后三日内办理好过户登记的所有手续，并向被告支付违约金人民币696,000元，若逾期，则双方签订的《房屋买卖合同》依法解除。2015年7月15日，被告以原告未在收到《律师函》后三日内办理过户登记手续并支付违约金构成根本违约为由，提出解除合同。本院认为，过户为双方义务，即单方无法完成过户登记所需的所有手续，被告在原告并未超过合同约定的宽限期的情况下，以原告未履行过户义务为由主张解除合同，被告解除权的行使缺乏合同和法律依据，即被告单方解除合同的行为构成违约，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。综上，原告和被告签订的《房地产买卖合同》、《关于“阳光新境园1栋B单元18A买卖合同”的补充协议》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院于2015年8月10日将原告变更诉讼请求申请书送达至被告之日解除。被告关于原告向其支付违约金人民币696,000元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于违约金。基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及原告在合同履行过程中亦存在未依约提交全部的按揭贷款申请资料、未依约完成过户手续的履行瑕疵的情况，本院酌情将违约金调整至人民币522,000元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金和补偿款。根据本院查明的事实，现有定金人民币195,000元和补偿款人民币100,000元在被告处，有定金人民币5,000元在第三人处进行托管，且第三人表明同意根据判决发放，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币195,000元、补偿款人民币100,000元，第三人应当向原告返还定金人民币5,000元。
关于原告主张的佣金及按揭服务费。因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，原告主张的佣金及按揭服务费损失尚在本院支持的违约金数额范围内，对于原告另行主张的佣金及按揭服务费损失，本院不予支持。
关于原告主张保全担保费损失。本院认为担保费属于原告自行选择的担保方式而产生的费用，在双方对此并无明确约定的情况下，该费用应当由原告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李选和被告冯天骄2015年4月28日签订的编号为8172229的《房地产买卖合同》、2015年7月1日签订的《关于“阳光新境园1栋B单元买卖合同”的补充协议》于2015年8月10日解除；
二、被告冯天骄应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李选支付违约金人民币522,000元，返还定金人民币195,000元、返还补偿款人民币100,000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李选返还定金人民币5,000元；
四、驳回原告李选的其他诉讼请求；
五、驳回被告冯天骄的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币34,807元，因原告变更诉讼请求变更为人民币14,501元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币4,629元，由被告负担人民币14,872元；本案反诉受理费人民币5,380元，由被告负担。本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年四月五日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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