上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初18970号
原告(反诉被告)：胡建刚，男，1989年10月6日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市。
委托诉讼代理人：陈维亮，上海辉和律师事务所律师。
被告(反诉原告)：桑学乐，男，1963年6月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托诉讼代理人：秦军，上海翊鸿律师事务所律师。
第三人：孙良利，男，1991年2月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省寿县张李乡孙庙村力元队。
原告胡建刚诉被告桑学乐房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。为查明事实，本院依法追加案外人孙良利为本案第三人参与诉讼。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告胡建刚及其委托诉讼代理人陈维亮、被告委托诉讼代理人秦军到庭参加诉讼。第三人孙良利经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2018年1月22日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告胡建刚及其委托诉讼代理人陈维亮、被告委托诉讼代理人秦军、第三人孙良利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建刚诉称：2016年8月16日，原、被告经协商签订《商铺租房合同》，约定被告将其拥有合法产权的坐落在上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室房屋(以下称“系争房屋”)租赁给原告使用，租期三年，自2016年10月31日至2019年10月31日，年租金人民币(以下币种均为人民币)20万元。被告称因系争房屋已由第三人孙良利使用，要求被告再行支付转让费40万元。当时原告求房心切，就按照被告的要求与第三人签订了《转让协议》，并支付了转让费40万元。上述钱款均由被告收取，但被告并未将系争房屋交付原告使用。经原告多次催促，被告一直迟延交房，且不退还租金、转让费及押金等。经与被告协商未果，故为维护原告合法权益，诉诸法院，请求：1.判令被告返还原告租金16万元；2.判令被告返还原告首年押金2万元；3.判令被告返还原告装修押金5万元；4.判令被告支付原告转让费40万元；5.判令被告赔偿原告利息损失(以63万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年8月17日计算至判决生效之日止)；6.诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《商铺租房合同》；2.判令被告返还原告租金16万元；3.判令被告支付原告转让费40万元；4.判令被告赔偿原告利息损失(以56万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月7日计算至判决生效之日止)；5.本案诉讼费由被告负担。
被告桑学乐辩称：不同意原告的诉讼请求。1)原告未能使用系争房屋并非由于被告不履行交付义务，而是因原告不来领取房屋钥匙，故被告不存在违约，原告不享有合同解除权，合同仍应继续履行；2)原告支付的16万元是第一年的部分租金，仍结欠被告第一年租金4万元；3)被告未收取原告转让费，故不应由被告承担返还义务。
第三人孙良利述称：案涉房屋是由第三人转让给原告，转让费为40万元，其中被告收取了25万元，第三人收取了15万元。
同时，被告桑学乐提起反诉，诉称：反诉原、被告于2016年8月16日签订《商铺租房合同》后，反诉原告按照约定将房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告仅支付了第一年租金的一部分，仍结欠反诉原告租金4万元，且未按照约定时间支付2017年10月31日至2018年10月30日的租金20万元及租房押金2万元。故请求：1.判令反诉被告支付反诉原告租金24万元；2.判令反诉被告支付反诉原告押金2万元；3、诉讼费由反诉被告负担。
针对反诉，反诉被告胡建刚辩称：案涉租赁合同签订后，反诉被告未使用过系争房屋，租赁合同应予以解除。
针对反诉，第三人孙良利述称：与第三人无关。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室的房屋登记于原告及案外人桑某某、胡某某名下。
2016年8月16日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《商铺租房合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期三年，自2016年10月31日至2019年10月30日；租金一年一付，本店铺首年年租金为20万元整，三年起租金随市场行情变化而定，年租金提前一个月内付清；另付押金2万元，合同终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；必须按照约定向出租方缴纳租金，不得无故拖欠租金。合同另对其他内容进行了约定。当日原告支付租金16万元，并由被告出具收条。同时，原告向被告出具欠条，载明：欠桑学乐房租4万、押金7万，共计11万。
同日，原告(乙方)与第三人孙良利(甲方)签订《转让协议》，约定：甲方将青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室转让给乙方使用，转让费40万元，甲方于2016年9月15日之前搬出交给乙方。被告作为证明人在该协议上签字。原告于当日支付转让费40万元，并由第三人孙良利签收。
另查明，2017年8月7日，本院受理原告胡建刚诉被告桑学乐房屋租赁合同纠纷一案，案号(2017)沪0118民初11854号，后因原告未按期缴纳诉讼费，视为原告撤回起诉。
以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述及房地产权证、租房合同、转让协议、收条、欠条、民事裁定书等予以证明，并经庭审出证质证，本院经审核后依法予以确认。
审理中，原告主张：1)2016年8月16日原、被告及第三人在青浦区华新镇的汉庭酒店就系争房屋的转让及租赁事宜进行协商，原告与第三人达成转让协议约定转让费40万元，并当场现金付清，钱是由被告收取的，第三人当场给原告出具了收条。之所以与第三人签订转让协议，是因为第三人与被告之前签订过租赁合同，还有一年租期，转让费用以抵扣第三人的装修及剩余租期内第三人的期待利益；且由于系争房屋地理位置优越，故协商的转让费高于市场行情。原告认为因被告与第三人是一体的，且40万元是由两人共享，所以被告应返还原告转让费40万元。2)租赁合同及转让协议签订后，原告曾于2016年9月15日要求第三人交房，但当时第三人还未搬离；20号左右到现场找到第三人，第三人表示因与被告有矛盾，所以没搬离；隔天，原告找到被告协商交房事宜，被告告知原告到第三人处拿钥匙，但由于第三人与被告之间有矛盾，故原告要求他们处理完毕之后再收房并需对原告的损失有一个说法；2016年10月20号左右，第三人与原告联系说已经搬离并将钥匙交给了被告，11月左右原告去找被告，要求被告交房并赔偿损失，但被告不同意赔偿损失，只同意交房，原告对被告的回复不同意，故当时没有收房；第三人搬离后，被告未主动联系原告、原告也未主动联系被告；直至2017年元旦之后一月中旬左右，原告到系争房屋发现被告在里面经营酒水饮料，且商铺上的广告、名字、电话都是被告的，于是原告提出要求被告将房屋退还、赔偿损失，但被告要求原告支付剩余的房租，双方无法达成一致意见；之后，原告又去过几次，发现系争房屋仍为被告占有使用，原告曾报过警，被告知诉讼解决。综上，原告认为虽原、被告签订有租赁合同，但系争房屋从未由原告实际占有使用过，故合同应自始解除，并由被告返还原告全部租金。为此，原告提供2017年1月至11月电费发票、物业费缴费证明、照片及光盘作为证据。被告对原告提供的电费发票、物业费缴费证明真实性没有异议，但认为不能证明被告在使用系争房屋；对照片认为超过举证期限，不予质证；对光盘庭后核实，但直至判决之日未发表质证意见。第三人对原告提供的上述证据没有异议，确认被告使用过系争房屋。
同时，被告主张：1)案涉租赁合同签订后，由于第三人在使用系争房屋，直至2016年9月底第三人才搬离，当时第三人将钥匙交给原告，但原告不收，所以第三人将钥匙交给了被告，由被告通知原告来拿钥匙，但原告不拿，因为原告结欠被告租金及押金未支付，且原告称其在办理水产许可证，等许可证办出来以后再找被告交钱拿钥匙。原告曾于2017年8月7日起诉过一次，后因了解到许可证可以办理了，所以没有交诉讼费；后不知何原因，水产许可证没有办理下来，故原告再次起诉；被告曾多次联系原告支付租金拿钥匙，但原告一直没有到被告处办理。2)原告与第三人之间就转让费的事宜与被告无关，被告也不知情，也未收取过转让费；租赁合同约定租期自2016年10月31日开始，被告只要在此之前将房屋交付原告就不存在违约，且被告确曾电话通知原告拿钥匙，是原告自己不来拿，故原告应支付被告剩余的租金及押金。3)系争房屋一直处于空置状态，被告不曾在系争商铺内经营。为此，被告提供照片、案外人庄某某及刘某某的证人证言作为证据。原告对被告提供的照片不予认可，认为无法显示时间；对于证人证言不予认可。第三人对被告提供的证据不予认可。
第三人孙良利述称：1)2016年8月16日，第三人与原告签订转让协议时被告在场，且由被告收取了转让费40万元，因第三人与被告就40万元的分配无法达成一致，故直至2016年10月1日第三人才搬离系争房屋，并应被告要求将钥匙交付被告；最终，第三人分得转让费15万元，被告分得转让费25万元。2)2017年5月，被告曾电话第三人要求第三人注销营业执照，以便被告在系争房屋内办理酒水的营业执照；2017年6月第三人去市场看到被告在系争房屋内经营，且第三人的亲戚也在市场里做生意，反应说被告也在系争房屋内经营，但具体何时搬离第三人不清楚。
本院认为，案涉《商铺租房合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守合同义务。原告作为承租方应按时足额向被告支付租金及其他费用，被告作为出租方应按时将房屋交付原告。现原告主张被告未将房屋交付原告导致合同从未履行，案涉租房合同应予解除。根据各方当事人庭审陈述，本院认定第三人于2016年10月1日搬离案涉房屋，并将钥匙交付被告，原告作为系争房屋的承租人及受让人，在转让协议约定的交房期限到期后并经被告告知可收房的情况下拒绝收房，故对于拒绝收房的法律后果应由原告方承担，原告应按约向被告支付空置期间的租金。被告主张其未占有使用过系争房屋，并提供证人证言作为证据，但证人未到庭，故对该证据本院不予认可。结合原告方提供的电费发票，本院认定系争房屋自2017年1月起已被占有使用，鉴于双方均确认系争房屋未交接，故本院认定系争房屋系由被告方占有使用，被告以自己的行为表示不再履行案涉租房合同，原告可以行使合同解除权解除案涉合同。原告直至2017年8月7日才向本院提起诉讼，并于2017年12月19日提出解除合同，故本院认定案涉租房合同于2017年12月19日解除。综合合同履行情况、当事人过错程度等因素，本院酌定原告应支付被告2016年10月31日至2017年12月19日的租金5万元，被告应返还原告租金11万元并赔偿原告相应的利息损失。原告主张的利息计算标准，于法有据，本院予以支持，但起算时间应自合同解除之日始。原告提出的要求被告返还其转让费40万元的主张，于法无据，本院不予支持。被告反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告胡建刚与被告桑学乐签订的《商铺租房合同》于2017年12月19日解除；
二、被告桑学乐应于本判决生效之日起十日内返还原告胡建刚租金11万元；
三、被告桑学乐应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡建刚利息损失(以11万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月19日计算至判决生效之日止)；
四、原告胡建刚的其余诉讼请求不予支持；
五、驳回反诉原告桑学乐的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费9,400元，减半收取计4,700元，由原告胡建刚负担3,450元，被告桑学乐负担1,250元；反诉受理费2,600元，由反诉原告桑学乐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 分
二〇一八年二月二十七日
书记员 黄琛陶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。