天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终1218号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴治华，女，1982年9月22日出生，汉族，天津海事局科员，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：董序，天津仰先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李东（夫妻关系），住天津市河西区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾金磊，男，1988年1月23日出生，汉族，天津中原物业顾问有限公司职工，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：欧阳莉娜，天津旌宇律师事务所律师。
原审原告、反诉被告：李珊珊，女，1994年8月14日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：欧阳莉娜，天津旌宇律师事务所律师。
原审第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦2210-2213室。
法定代表人：徐瑞东，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵仁山，天津房天下房地产经纪有限公司职员。
委托诉讼代理人：ＸＸ，公司职员。
上诉人吴治华因与被上诉人贾金磊、原审原告李珊珊、原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
吴治华上诉请求判令：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由如下：上诉人为了购买新房，将本案涉诉房屋出售，并与被上诉人在2015年11月19日在中介签订买卖合同，由贾金磊办理贷款并于2016年1月29日在房管局打印了买卖协议。但对方一直未能办理贷款，由于房价的上涨，加大了我方的损失，且我方买房也需要资金周转。经了解由于对方原因不能办理贷款，双方又约定将房管局协议撤销，并于3月21日撤销协议。后由于贾金磊个人原因双方多次商谈未达成协议，我方今天提供新录音证据可以显示3月27日双方还在协商，但贾金磊3月29日就起诉了，仅要求违约金，没要求继续履行合同。协议撤销后，双方没有签订任何协议而一审认为我们是违约了，后来我们了解贾金磊4月13日就买新房了。我们4月25日卖掉房屋是因为买新房需要首付款。
贾金磊辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。请求二审驳回上诉人上诉请求。
李珊珊表示其意见与贾金磊意见一致。
天津房天下房地产经纪有限公司表示尊重法院判决。
贾金磊、李珊珊向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.依法判令被告向原告支付违约金179000元；3.依法判令被告返还原告定金50000元；4.依法判令被告赔偿原告支付的中介费12530元；4.诉讼费用由被告承担。
吴治华向一审法院提出反诉请求：1.依法判令二反诉被告支付违约金179000元；2.由反诉被告承担本诉和反诉费用。
一审法院认定事实如下：原告贾金磊、李珊珊系夫妻关系。原告贾金磊与被告吴治华于2015年11月19日经第三人房天下居间签订了《房产交易合同》，约定由原告贾金磊、李珊珊购买被告吴治华名下坐落天津市红桥区隆春里19-5-601-604/跃私产房屋，该房屋建筑面积139.31平方米，成交价1790000元，定金50000元，双方须于2016年1月31日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，除定金之外的剩余房款1740000元中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告贾金磊须于2016年2月1日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告吴治华同时将已收取的定金存入资金监管中心。待原告贾金磊之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，双方应亲自到房管局办理房地产所有权转移登记手续。任何一方出现根本违约的情形，守约方有权要求支付房产成交价的10%的违约金。
上述《房产交易合同》签订后，原告贾金磊向被告吴治华支付了定金50000元，并向第三人房天下支付了居间服务费8950元、保障服务费3580元，原、被告于2016年1月29日至天津市红桥区房管局签订了《天津市房产买卖协议》，约定首付款522000元，银行贷款1218000元，贷款银行为天津市工商银行，同日原、被告共同到天津市工商银行大丰路支行办理了贷款手续，被告吴治华未将定金50000元存入资金监管账户，原告自行将首付款522000元存入资金监管账户。至2016年3月，工商银行仍未审批放款，3月10日左右，原、被告在第三人主持下进行协商，双方一致同意将贷款银行变更为浦发银行，3月21日，第三人陪同原、被告共同至房管局将《天津市房产买卖协议》撤回，后被告吴治华拒绝与原告贾金磊、李珊珊重新签订《天津市房产买卖协议》并变更贷款银行。2016年3月27日，被告吴治华向原告贾金磊发出一次性付款告知书，要求原告贾金磊于2016年4月10日前将剩余房款补齐，3月30日，原告贾金磊、李珊珊诉至法院要求解除合同，并要求被告返还定金、赔偿中介费及支付违约金，4月25日，被告吴治华将诉争房屋售与他人。庭审中，被告吴治华提出反诉，认为合同不能继续履行系因二原告不具备贷款资质导致贷款未获银行审批通过，根本违约责任在于二原告，故二原告无权要求被告返还定金，且二原告应当按照合同约定向被告支付违约金。第三人则表示其在合同签订及履行过程中不存在过失，原、被告确系在第三人主持下就变更贷款银行事宜协商一致，但被告于撤销《天津市房产买卖协议》后拒绝配合原告办理贷款手续。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人协商一致，可以变更合同。原告贾金磊、李珊珊与被告吴治华经第三人房天下居间服务签订的《房产交易合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同履行过程中，原、被告协商一致变更贷款银行并为此撤销原《天津市房产买卖协议》，之后被告未能依照约定配合原告办理变更贷款银行的手续，导致合同不能继续履行，被告行为构成根本违约，应承担违约责任，故被告收取的定金50000元应当返还原告，结合诉争房屋另行出售的价格及市场状况，双方约定的违约金数额较为合理，故被告还应向原告支付房产成交价10%的违约金179000元。关于原告主张赔偿中介费损失12530元，因原告未能举证证实其损失远超合同约定违约金数额，故对于原告该项主张本院不予支持。被告虽抗辩合同不能继续履行系因原告不具备贷款资质，导致其在工商银行贷款没有获得审批，但被告未能提供充实的证据予以证实，故一审法院对被告抗辩不予采信。被告虽向原告发出一次性付款的通知，但鉴于根本违约责任在于被告，故原告未能在该通知限定的期间内履行一次性付款义务，并不能导致合同解除，被告于2016年4月25日将诉争房屋售出，导致合同履行不能，双方签订的《房产交易合同》即于2016年4月25日解除。综上，对于原告要求被告返还定金50000元、支付违约金179000元的诉讼请求予以支持，对于原告要求被告赔偿中介费损失12530元的诉讼请求一审法院不予支持，对于被告的反诉请求一审法院不予支持。
一审法院判决：一、原告贾金磊与被告吴治华、第三人天津房天下房地产经纪有限公司于2015年11月19日签订的《房产交易合同》于2016年4月25日解除；二、被告吴治华于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告贾金磊定金50000元；三、被告吴治华于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告贾金磊违约金179000元；四、驳回原告贾金磊、李珊珊的其他诉讼请求；五、驳回被告吴治华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务，经当事人协商一致，可以对合同内容进行变更。本案中，双方因贷款未能如期下发，遂协商以撤销原网签协议、重新订立网签协议并更改贷款银行的方式继续履行居间合同。该行为系对合同内容的变更，双方应继续履行变更后的合同。现上诉人未如约重新订立网签协议并以出卖房屋的行为使合同目的无法实现，应承担违约责任。上诉人主张合同无法履行系因被上诉人无法办理贷款造成，因未能提供相关证据，本院不予支持。
综上所述，吴治华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3880元，由上诉人吴治华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍会
代理审判员 赵 盈
二〇一七年五月十七日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；