宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初4867号
原告：杨恩平，男，1980年6月5日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。
委托代理人：冯碧波（系原告妻子），1979年12月14日出生汉族，住宁波市鄞州区。
被告：宁波史翠英置业有限公司（组织机构代码为56700891-9）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇长乐村。
法定代表人：史翠英，该公司董事长。
被告：史翠英控股集团有限公司（组织机构代码为67473427-0）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇长乐村。
法定代表人：史翠英，该公司董事长。
被告：史翠英，女，1955年4月2日出生（身份证号码为
330227195504020049），汉族，宁波史翠英置业有限公司法定代表人，宁波市鄞州区瞻岐镇合一村4组35号。
三被告共同委托代理人：黄建洲，北京大成（宁波）律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：汪继平，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告杨恩平为与被告宁波史翠英置业有限公司（史翠英置业公司）、史翠英控股集团有限公司（以下简称史翠英控股公司）、史翠英商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。后因案情疑难、复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2016年7月11日、11月22日公开开庭进行审理，原告及被告史翠英置业公司、史翠英控股公司、史翠英的委托代理人汪继平均到庭参加第一次庭审。原告的委托代理人冯碧波参加第二次庭审，三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨恩平起诉称：2013年8月5日，原告与被告史翠英置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园3幢1001号房屋，建筑面积为114.66平方米，单价为每平方米11478.05元，总价款为1316073元，付款方式为合同签订当日付796073元，剩余52万元办理按揭贷款；被告史翠英置业公司应于2015年5月31日前将合格房屋交付原告。合同签订后，原告按约向被告史翠英置业公司支付了全部购房款。2015年9月10日，被告史翠英向众业主出具承诺书一份，自愿对被告史翠英置业公司的违约责任承担保证责任直至2016年1月26日，被告史翠英置业公司才通知原告2016年1月30日交房。但违约金及房款差额原告至今无从取得，房屋产权证亦无法办理。另外，被告史翠英置业公司系被告史翠英控股公司投资设立的一人有限责任公司，且法定代表人为同一人，公司经营住所亦为同一地点，按照公司法的规定应对被告史翠英置业公司的债务承担连带责任。为此，请求判令：1、被告史翠英置业公司退还房款差额7920元，并按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，暂算至2016年5月17日为78元；2、被告史翠英置业公司向原告支付逾期交房违约金161219元（以1316073元为基数，按照日万分之五自2015年6月1日起算至2016年1月31日止），被告史翠英置业公司支付原告逾期办理产权登记违约金90809元（自2015年10月1日起暂算至2016年5月17日止，即1316073元×230天×万分之三/天）；3、被告史翠英、史翠英控股公司对被告史翠英置业公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告史翠英置业公司退还房款差额7920元，将第二项诉讼请求变更为要求被告史翠英置业公司支付逾期交房、逾期交付房产、土地初始登记证违约金210503元，其中2015年6月1日至2015年9月30日逾期交房违约金80280元（1316073元×122天×万分之五/天），2015年10月1日起至2016年1月30日止的逾期交房违约金及逾期交付房产、土地初始登记证违约金为87978元（1316073元×122天×20%/365天），2016年2月1日起至实际交付初始登记证的违约金（暂算至2016年5月17日为42245元，1316073元×107天×万分之三/天）。后原告又将第二项诉讼请求变更为要求被告史翠英置业公司支付逾期交房、逾期交付房产、土地初始登记证违约金231258元，其中2015年6月1日至2015年9月30日逾期交房违约金80280元（1316073元×122天×万分之五/天），2015年10月1日起至2016年1月30日止的逾期交房违约金及逾期交付房产、土地初始登记证违约金为105574元（1316073元×122天×24%/365天），2016年2月1日起至2016年5月25日为45404元（1316073元×107天×万分之三/天）。
被告史翠英置业公司答辩称：被告史翠英置业公司对原告述称的违约事实、违约金及房屋面积差额的金额均无异议，但是公司现资金困难，无力支付。对于逾期交付初始登记证的违约金不应由被告承担，初始登记证公司已经交与代办证件的第三方，很多业主亦已经办理了相关证件。请求法院依法裁判。
被告史翠英控股公司答辩称：被告史翠英控股公司为被告史翠英置业公司的唯一股东，同意对史翠英置业公司的逾期交房违约金及房屋面积不足差额承担连带责任，请求法院依法裁判。
被告史翠英答辩称：被告史翠英出具承诺书属实，但承诺的是一般保证责任，而非连带责任，且房屋面积差额系在其出具该承诺书之后产生，该部分不应由被告史翠英承担。请求法院依法裁判。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、《商品房买卖合同》及补充协议各1份，用以证明原告与被告史翠英置业公司签订房屋买卖合同的事实；
2、销售不动产统一发票1份，用以证明原告已经向被告史翠英置业公司支付全部购房款的事实；
3、承诺书复印件1份，用以证明被告史翠英向包括原告在内的业主出具承诺书，承诺对被告史翠英置业公司的违约责任承担保证责任的事实；
4、交付通知书及面积补差承诺书各1份，用以证明被告史翠英置业公司于2016年1月30日向原告交付涉案房屋以及被告史翠英置业公司应退还原告房屋面积不足部分款项7920元的事实；
5、工商登记资料复印件2份，用以证明被告史翠英控股公司系被告史翠英置业公司的唯一股东，且两公司住所地为同一处、法定代表人为同一人的事实；
6、房权证及土地分割转让证各1份，用以证明被告逾期取得涉案房屋的初始登记证的事实，其中土地分割转让证于2016年5月25日取得。
被告史翠英置业公司、史翠英控股公司、史翠英均未向本院提交证据材料。
对原告提交的证据1-6，三被告对真实性均无异议，本院对该六份证据的真实性予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2013年8月5日，原告与被告史翠英置业公司签订了编号为2013014300042的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告史翠英置业公司购买四季翠园3幢1001号房屋，建筑面积为114.66平方米，单价为每平方米11478.05元，总价款为1316073元，付款方式为合同签订当日付796073元，剩余52万元在房屋结顶之日起十日内付清，具体由双方签订补充协议约定；第九条交付期限及条件约定出卖人应当在2015年5月31日前将符合各项验收条件的商品房交付给买受人；第十条逾期交房的违约责任为：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按总房价款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年9月30日前，取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告签订补充协议一份，对部分未尽事宜进行了约定，其中对产权登记的约定补充为买受人采用按揭方式支付房款的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的代办单位统一办理房屋权属登记及抵押手续，同时出卖人将办理土地使用权初始登记所取得的该商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明以及办理商品房所有权初始登记所取得的该商品房《房屋所有权证》移交给该产证代办机构视作交付给买受人。上述合同及补充协议签订后，原告向被告史翠英置业公司支付了全部购房款。2015年9月10日，被告史翠英出具承诺书一份，该承诺书载明：“各位四季翠园业主：四季翠园小区楼盘现已超过交房日期三个多月，按照购房合同约定，已造成违约事实。本人现向各位业主郑重承诺以下二点：一、史翠英置业公司会沟通协调各施工单位及主管单位，保证在2015年12月30日之前将楼盘建设完成并正式履行交付手续；二、房子延迟交房已成事实，本人承诺会按照合同约定，履行赔偿义务。如史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任，并履行赔偿职责。届时，本人愿意个人名下资产通过司法拍卖所得，按照合同约定向各位业主履行赔偿职责。以上承诺是本人在无任何强迫或胁迫情况下作出理智、自愿的决定，愿承担由此产生的一切法律责任。”2016年1月26日，被告史翠英置业公司向原告发送交房通知书一份，告知原告购买的房屋已经通过竣工验收，具备交付条件，交付时间为2016年1月30日下午1时30分到4时30分。后被告史翠英置业公司出具面积补差承诺书一份，载明原告购买的房屋实测面积为113.97平方米，比合同约定的面积减少0.69平方米，被告史翠英置业公司需向原告退还房款差额7920元，并承诺于三十个工作日内退还。现涉案房屋已经交付，对于逾期交房违约金及面积不足差额款，被告史翠英置业公司至今未向原告支付。
另查明，史翠英控股公司成立于2008年6月12日，注册资本1000万元，经营范围为实业投资；投资信息咨询、企业管理咨询服务等。史翠英置业公司成立于2010年12月24日，为一人有限责任公司，法人股东为史翠英控股公司，注册资本为1000万元，经营范围为房地产开发、销售、物业管理等。
本院认为：原告与被告史翠英置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，双方均应全面按约履行各自的义务。对于原告主张被告史翠英置业公司退还面积差部分款项7920元的主张，本院认为，被告史翠英置业公司在发给原告的交付通知书中有明确约定，并承诺在出具承诺书三十日内退还，逾期不退，显属无理，本院对于原告要求被告史翠英置业公司退还房屋面积不足差额款7920元的主张予以支持。对于原告要求被告史翠英置业公司支付逾期交付房屋及房屋土地、权属初始登记证违约金的主张，因涉案合同约定被告史翠英置业公司应于2015年5月31日前交付涉案房屋，于2015年9月30日前交付房屋土地、权属初始登记证书，被告史翠英置业公司未按期交付房屋及房屋土地、权属初始登记证书，故应该承担违约责任。关于违约金，原告主张为231258元〔以总房价款1316073元为基数：1、按照日万分之五自2015年6月1日起算至2015年9月30日止的逾期交房违约金80280元（1316073元×日万分之五/天×122天）；2、按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的四倍自2015年10月1日起至2016年1月30日止的逾期交房及逾期交付房屋土地、权属登记证书的违约金105574元（1316073元×24%/365天×122天）；3、按照日万分之三的标准自2016年2月1日起至2016年5月25日止的逾期交付房产、土地初始登记证违约金45404元（1316073元×日万分之三/天×107天）〕。被告史翠英置业公司认为愿意承担逾期交房违约金，无力承担逾期交付土地、房产初始登记证的违约金。本院认为，在2015年6月1日起至2015年9月30日期间，原告主张的违约金符合双方合同约定，且被告史翠英置业公司也认可，本院依法予以支持。在2015年10月1日起至2016年1月30日期间，被告史翠英置业公司同时存在逾期交房和逾期交付初始登记证的行为，原告主张了逾期交房违约金，又重复主张逾期交付初始登记证的违约金，显然过高。且逾期交房违约金的计算标准高于逾期交付初始登记证的计算标准，足以填补原告损失，故本院对该期间被告史翠英置业公司逾期交房违约金予以支持，对逾期交付初始登记证的违约金不予支持，经计算，自2015年10月1日至2016年1月30日，被告史翠英置业公司应支付原告逾期交房违约金为
80280元（1316073元×日万分之五/天×122天）。在2016年2月1日至5月25日期间，被告史翠英置业公司虽向原告交付了涉案房屋，但仍未交付房产、土地初始登记证，给原告造成损失，应该承担违约责任，经计算违约金为45404元（1316073元×日万分之三/天×115天）。综上，被告史翠英置业公司应向原告支付违约金205964元（80280元+80280元+45404元）。对于原告要求被告史翠英控股公司对被告史翠英置业公司的付款义务承担连带责任的主张，本院认为，被告史翠英置业公司为一人有限责任公司，被告史翠英控股公司系其唯一股东，根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现原告提供的证据显示两被告的法定代表人为同一人，住所亦为同一地点，而被告史翠英控股公司又未能提供证据证明被告史翠英置业公司的财产独立于其财产，故本院认为原告要求其对史翠英置业公司的债务承担连带责任符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告史翠英对被告史翠英置业公司逾期交付房屋及房屋土地、权属初始登记证违约金以及房屋面积差额退款承担连带责任的主张，被告史翠英认为按照承诺书其应当承担的是一般保证责任而非连带保证责任。本院认为，承诺书明确载明“史翠英置业公司资产无法满足赔偿需要，本人愿意以个人名义承担合同中约定的违约责任”，该表述与担保法中对于一般保证的定义即“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”相符，应为一般保证。原告要求被告史翠英对被告史翠英置业的逾期交房违约责任承担连带保证责任于法无据。另外，被告史翠英在2015年9月10日的承诺书中仅表明对被告史翠英置业公司的逾期交房违约责任承担责任，未表示对逾期交付房屋土地、权属初始登记证违约金及退补房屋面积不足差额款承担保证责任，其中的房屋面积不足差额款不属于违约金范畴，且该付款责任系产生于承诺书出具之后，不属于承诺范围，故本院对原告要求被告史翠英对被告史翠英置业公司逾期交付房屋土地、权属初始登记证违约金及返还面积不足差额7920元承担连带责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告宁波史翠英置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告杨恩平房屋面积不足房款差额7920元；
二、限被告宁波史翠英置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告杨恩平逾期交付房屋及房屋土地、权属初始登记证的违约金205964元；
三、被告史翠英控股集团有限公司对被告宁波史翠英置业有限公司的第一、二项付款义务承担连带责任，被告史翠英控股集团有限公司承担保证责任后有权向被告宁波史翠英置业有限公司追偿；
四、被告史翠英对被告宁波史翠英置业有限公司逾期交房违约金160560元承担一般保证责任，被告史翠英承担保证责任后有权向被告宁波史翠英置业有限公司追偿；
五、驳回原告杨恩平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费4888元，由原告杨恩平承担517元，被告宁波史翠英置业有限公司、史翠英控股集团有限公司、史翠英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 长 周伟平
代理审判员 邝 荣
人民陪审员 王秀梅
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 向 婧