济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第396号
原告（反诉被告）马志勇，男，1965年7月14日出生，汉族，住济南市
委托代理人尹芳，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告（反诉被告）马志勇与被告（反诉原告）济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阴悦担任审判长，与人民陪审员郭小云、李宗善组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马志勇的委托代理人尹芳，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马志勇诉称，2009年8月28日，马志勇与济南正大公司签订商品房买卖合同，由马志勇购买济南正大公司开发的位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园2期景苑12号楼4单元401室的房屋（以下简称涉诉房屋），总房款为541733元。合同签订后，马志勇依约履行了付款义务。双方签订的补充协议约定，出卖人未在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按已付房款的万分之二按日支付违约金。因济南正大公司未能协助马志勇办理涉诉房屋的产权证书，马志勇要求：1、济南正大公司支付逾期办证违约金（以539434元为基数，以日万分之二为标准，自2011年11月17日起计算至涉诉房屋实际办理房产证之日止，暂计算至起诉之日为126119.67元）；2、本案诉讼费用由济南正大公司负担。
被告济南正大公司辩称，政府政策的变化是造成延迟办证的原因。自2011年5月以来，济南市建委在开发企业办理开发房产综合验收方面提交资料增加了，导致办理产权登记需要提交的资料增加，严重加大了开发企业的办证义务，最终导致办证延期。马志勇主张违约金的诉讼请求中2013年1月8日之前的违约金已超过诉讼时效。综上，请求驳回马志勇诉讼请求。
反诉原告济南正大公司诉称，2009年8月28日济南正大公司与马志勇签订《商品房买卖合同》，马志勇购买济南正大公司开发的房产，合同约定济南正大公司应当于房产交付后360日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，该房产于2010年11月21日交房，但是在办理权属登记备案过程中济南正大公司被告知，涉案楼盘存在规划变更的问题，近五年来济南正大公司多方寻求解决问题的途径，但是仍无法解决该问题，目前确认无法办理涉案房产的备案手续，合同目的无法实现。故请求：1、解除反诉人济南正大公司与被反诉人马志勇签订的《商品房买卖合同》；2、反诉费由被反诉人马志勇承担。
反诉被告马志勇辩称，一、马志勇与济南正大公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且济南正大公司未按照合同约定履行合同义务，为马志勇办理房屋产权登记，因而济南正大公司的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。二、济南正大公司主张解除合同没有事实和法律依据。双方签订合同目的系让渡合同标的房屋的所有权（即占有、使用、收益和处分），本案中，济南正大公司已将标的房屋交付给马志勇使用数年，且一直由马志勇占有，甚至作出租等处分而获取收益，从所有权权能上讲，马志勇实际上已取得房屋所有权，只是因济南正大公司的单方面原因导致无法取得房屋所有权登记。济南正大公司所述因其存在违规问题无法办理产权登记导致合同目的无法实现，没有事实依据。依据合同法，合同解除分为约定解除和法定解除，合同法第九十四条规定了法定解除的五种情形，且该五种情形是赋予作为守约方马志勇的合同解除权，济南正大公司作为违约方无权行使法定解除权。合同法第一百一十条的规定是违约方在守约方要求履行合同时的抗辩权，违约方不能据此主动提出解除合同。虽然济南正大公司所述不能办理产权登记，但马志勇已占有、使用涉诉房产数年，也未曾要求济南正大公司强制履行合同，只是要求其承担合同约定的违约责任，不存在强制履行或成本过高的前提条件，因此，济南正大公司的主张没有法律依据。请求驳回济南正大公司的反诉请求。
原告（反诉被告）马志勇为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系及双方的权利义务；
证据2、购房款支付凭证一张，证明马志勇已付清购房款；
证据3、补充协议一份，证明双方对于逾期办证违约金的计算方式重新约定为每日向马志勇支付已付房款的万分之二的违约金；
证据4、前期物业管理服务协议一份，证明济南正大公司交房日期为2010年11月21日。
被告（反诉原告）济南正大公司为支持其主张，向本院提交了涉诉房屋的商品房预售许可证，证明涉诉房屋具备合法的销售依据，合同有效。
被告（反诉原告）济南正大公司对原告（反诉被告）马志勇提交证据均无异议。原告（反诉被告）马志勇对被告（反诉原告）济南正大公司提交的证据的真实性均无异议。
经审查，本院对原告（反诉被告）马志勇与被告（反诉原告）济南正大公司提交的证据，均确认为有效证据。
经对原告（反诉被告）马志勇和被告（反诉原告）济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2009年8月28日，马志勇与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由马志勇购买位于济南市历下区浆水泉路西侧的涉诉房屋，马志勇已按照约定付清了购房款539434元。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2009年9月11日，原、被告签订补充协议，约定如因出卖人原因在规定期限内未完成备案，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。济南正大公司于2010年11月21日交付了涉诉房屋。
另查明，涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，涉诉房屋已取得商品房预售许可证，马志勇与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。涉诉房屋于2010年11月21日交付，济南正大公司至今仍未将办理房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司已构成违约。因济南正大公司报备涉诉房屋产权登记资料的时间尚未确定，故济南正大公司应按照协议约定支付马志勇逾期办证违约金（以539434元为基数，按照日万分之二的标准，自2011年11月17日计算至本判决生效之日止）。
对于济南正大公司认为逾期办证系政府政策变化不可抗力原因导致，济南正大公司应减轻违约责任的辩解意见。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发了《关于转发的通知》，该通知进一步明确综了合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序，且要求综合验收必须在办理初始登记之前集中完成。从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同之前，就已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，2011年4月27日济南市的通知系进一步明确综了合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序，济南正大公司作为专业的房地开发企业在缔约时就应当预见到济南市行政区域内将要实行综合验收制度，故对于济南正大公司的本项辩解意见，本院不予采纳。因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为马志勇的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。
济南正大公司以涉诉房屋存在规划变更问题无法办理房产证为由要求解除商品房买卖合同，根据合同法及相关法律规定，涉诉房屋系因济南正大公司的原因无法办理房产证，济南正大公司作为违约方不享有合同解除权，且马志勇依约履行了合同义务，并实际对涉诉房屋进行了占有使用，因此，济南正大公司要求解除商品房买卖合同的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马志勇违约金（以539434元为基数，按照日万分之二的标准，自2011年11月17日起计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告马志勇超出部分的诉讼请求；
三、驳回反诉原告济南正大建业发展有限公司要求解除与反诉被告马志勇签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2820元、反诉费人民币9200元，均由被告（反诉原告）济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阴 悦
人民陪审员 郭小云
人民陪审员 李宗善
二〇一五年九月九日
书 记 员 吕纯纯