重庆市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）渝三中法行终字第00079号
上诉人（一审原告）黄开桂，男，汉族，1949年3月25日出生，住重庆市南川区。
上诉人（一审原告）阚永秀，女，汉族，1947年2月5日出生，住重庆市南川区。
委托代理人张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）重庆市南川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市南川区南大街89号，组织机构代码00868250-1。
法定代表人王民爱，局长。
委托代理人吴颖，重庆市南川区国土资源和房屋管理局法规科副科长。
委托代理人何晓强，重庆市南川区国土资源和房屋管理局土地和房屋登记中心测绘科科长。
一审第三人重庆市中宝投资（集团）股份有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢5楼，组织机构代码70947929-0。
法定代表人夏浩籍，董事长。
黄开桂、阚永秀因诉重庆市南川区国土资源和房屋管理局（以下简称南川区国土房管局）及第三人重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（以下简称重庆中宝公司）房屋行政登记一案，一审原告黄开桂、阚永秀不服重庆市南川区人民法院作出的（2014）南川法行初字第00034号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年9月9日，黄开桂、阚永秀与重庆中宝公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书（房产调换）》，黄开桂、阚永秀选择了南川区某某某某小区某幢某号楼某层部分号房屋为住宅安置用房，约定面积是480.425㎡；选择某幢某号楼某层部分号房屋为临街层经营性安置用房作为拆迁回购房，约定面积是152.80㎡。该拆迁安置补偿协议的附图中包含了某号楼梯间。同时，该协议中双方约定“接房时，实测面积与安置面积出现差错，仍以安置面积为准，互不补差价”。
2012年11月17日南川区国土房管局就某某某某某幢向重庆中宝公司颁发了304房地证2012字第04903号房地产权证，该证载明土地使用权面积1176.13㎡，建筑面积19349.76㎡。重庆中宝公司在办理该产权证时向南川区国土房管局提交的档案材料《重庆市房产面积测算报告书（实）》中载明本案争议的楼梯间某属于某、某号商场的分摊范围，同时载明某幢某号楼某层某、某号房屋建筑面积136.95㎡，套内面积131.92㎡。
2012年12月26日，黄开桂、阚永秀与重庆中宝公司签订了《拆迁安置还房结算证明》，将拆迁补偿安置协议中约定的还房楼号确定为某幢某层某、某号和某幢某层某号商场。该结算证明载明了某幢某层某、某号房屋，协议建筑面积为152.80㎡，实际建筑面积为136.95㎡；某幢某层某号商场，协议建筑面积为480.425㎡，实际建筑面积为491.32㎡。
2014年1月10日，黄开桂、阚永秀委托重庆中宝公司代为办理某某某某某幢某层某、某号房屋的房地产权转移登记。重庆中宝公司接受委托后，向南川区国土房管局提交了重庆市土地房屋权属登记申请书、黄开桂、阚永秀的身份信息、委托书、重庆中宝公司的营业执照、拆迁安置还房结算证明、契税缴税证明、拆迁补偿安置协议、黄开桂、阚永秀的原土地使用证、重庆中宝公司的304房地证2012字第04903号房地产权证等资料。上述资料中重庆市土地房屋权属登记申请书载明某幢某层某、某号房屋建筑面积为136.95㎡，套内建筑面积为131.92㎡。
南川区国土房管局收到重庆中宝公司提交的申请资料后，进行了受理登记、初审、复审、缮证。并于2014年1月14日为黄开桂、阚永秀颁发了304房地证2014字第00327号房地产权证。该房地产权证载明土地使用权面积8.32㎡，共有使用权面积1176.13㎡，房屋建筑面积136.95㎡，房屋套内面积131.92㎡。但该房地证中的产权人（单位）对该房认定情况说明项缺少产权人的签章。
2014年1月28日，黄开桂收到304房地证2014字第00327号房地产权证后，认为该证记载的面积、内容与黄开桂、阚永秀和重庆中宝公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书（房产调换）》约定内容不一致，未将协议约定的某号楼梯间记载入黄开桂、阚永秀的产权证面积内。黄开桂、阚永秀便申请南川区国土房管局进行重新测绘和更正，南川区国土房管局作出《关于黄开桂信访事项的回复》以测量颁证合法，拒绝了黄开桂、阚永秀的请求。黄开桂、阚永秀仍然不服，于2014年6月23日提起本案诉讼。
另查明，本案争议的304房地证2014字第00327号房地产权证未载明诉权及起诉期限。
一审法院审理认为，依照《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第三款的规定，南川区国土房管局作为本辖区内的土地房屋行政主管部门，对当事人申请办理房屋产权转移登记的行为进行审查、登记、发证是履行法定职责，应予支持。
《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条第一款、第二款及第四十九条规定了办理房地产权属转移登记需要提交的必要材料。本案中，重庆中宝公司接受黄开桂、阚永秀的委托办理某某某某某幢某层某、某号房屋的转移登记后，向南川区国土房管局提交了重庆市土地房屋权属登记申请书、黄开桂、阚永秀的身份信息、委托书、重庆中宝公司的营业执照、拆迁安置还房结算证明、契税缴税证明、拆迁补偿安置协议、黄开桂、阚永秀的原土地使用证、重庆中宝公司的304房地证2012字第04903号房地产权证等材料。南川区国土房管局收到上述材料后，经过审查，认为重庆中宝公司提交的材料符合《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条第一款、第二款及第四十九条的规定，便向黄开桂、阚永秀颁发了304房地证2014字第00327号房地产权证。因此，南川区国土房管局的转移登记颁证行为符合法律法规规定。
对于南川区国土房管局主张黄开桂、阚永秀的起诉已超过起诉期限问题。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，作出具体行政行为时未告知诉权或者起诉期限的，起诉期限从知道或者应当知道诉权或起诉之日起算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过两年。本案中，南川区国土房管局在颁发房地产权证时未告知诉权及起诉期限，也无证据证明黄开桂、阚永秀是何时知道诉权和起诉期限的，故本案的起诉期限应该推定为黄开桂、阚永秀领取房地产权证后两年内。2014年1月28日黄开桂、阚永秀收到304房地证2014字第00327号房地产权证，2014年6月23日向本院提起行政诉讼，并未超过两年的起诉期限。
对于黄开桂、阚永秀主张应该按照拆迁补偿安置协议书约定内容进行颁证，即某某某某某幢某号楼梯间应该颁证给黄开桂、阚永秀的问题。参照《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000）附录B中B3.1的规定，楼梯间属于共有建筑面积。同时，参照重庆市国土资源和房屋管理局印发的《重庆市房屋面积测算实施细则》中4.1.8、4.2.1.2的规定，楼梯间属于共有建筑分摊范围，共有建筑分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界限，任何人不得侵占或随意改变原设计的使用功能。本案中，黄开桂、阚永秀与重庆中宝公司所签订的拆迁补偿安置协议，虽然约定将某某某某某幢某号楼梯间纳入原告的还房范围，但因该部分约定与《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000）和《重庆市房屋面积测算实施细则》的规定相抵触。黄开桂、阚永秀的该项主张不予支持。
对于黄开桂、阚永秀主张南川区国土房管局在登记中发现协议面积与申请登记面积不一致时未告知，以及房地产权证中所附平面图缺少产权人签章，该登记颁证程序违法的问题。本案的登记属于转移登记，此类登记仅涉及权利主体或者份额发生改变，并不涉及对初始登记的面积、分摊范围等的变更。本案诉争的某幢某层某、某号房屋在进行初始登记时，房屋面积就确定为建筑面积136.95㎡，套内面积131.92㎡，故转移登记时的房屋面积也应该是建筑面积136.95㎡，套内面积131.92㎡。同时在申请转移登记时，黄开桂、阚永秀与重庆中宝公司已通过《拆迁安置还房结算证明》、重庆市土地房屋权属登记申请书，重新明确了某幢某层某、某号房屋的实际建筑面积是136.95㎡，套内面积是131.92㎡，并不包括某号楼梯间。因此，南川区国土房管局在登记时无再次告知黄开桂、阚永秀约定面积与实际面积发生变化的法定义务和必要性。对于房地证中所附平面图，缺少产权人签章的问题，确属南川区国土房管局工作不严谨，但不影响黄开桂、阚永秀的实体权利，属于程序瑕疵。南川区国土房管局颁发的304房地证2014字第00327号房地产权证合法，黄开桂、阚永秀请求撤销的理由不成立。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回了黄开桂、阚永秀的诉讼请求。
上诉人黄开桂、阚永秀上诉称，其与重庆中宝公司进行的产权调换，重庆中宝公司是将安置的房屋进行了红线圈定。与此同时，重庆中宝公司向南川区国土房管局提交的办理产权登记手续也用红线标明了应办证范围和区域，且有四至界限。南川区国土房管局进行的登记没有按照重庆中宝公司提供的红线图进行颁证。南川区国土房管局不以红线图颁证应当向其说明，在产权证所附平面图不仅缺少产权人认可，而且对共用部位及设施未作说明。南川区国土房管局所颁证对其已实际占有、所有的房屋视而不见，历经数年后，上诉人将无任何根据和使用该房屋。被上诉人南川区国土房管局违反依法行政合理行政原则。一审法院查明的事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。
被上诉人南川区国土房管局辩称，一审法院对被诉具体行政行为进行了全面审查，该行为主体适格、事实清楚、证据确凿、适用法律正确、程序合法。被诉登记房屋属南川区某某街道办事处某某大道某号某某某某片区开发建设拆迁补偿安置产权调换的商品房屋，产权由某某某某小区某号楼的初始登记分割转移而来。其在办理中收取了相关证明材料，要件齐全，且严格按照《重庆市土地房屋权属登记条例》及相关业务操作规程办理，历经交件、测量、审核等过程，尽到了审慎登记的义务。诉争具体行政行为的面积测量工作有重庆市国土资源和房屋勘测规划院南川区房产测量所依法按标准进行，准确无误。诉争楼梯等部位确定为共用符合国家标准及地方实施细则。诉争共用楼梯间属该幢商业用房业主共有产权，开发商无权处置，其对上诉人的无效承诺属民事法律关系，与行政机关依法登记行为无关。综上，答辩人作出的具体行政行为事实清楚、证据确凿、依据充分，依法应予维持。
一审第三人重庆中宝公司未到庭陈述意见。
南川区国土房管局向一审法院提交了以下证据、依据：
第一组，证明黄开桂、阚永秀的起诉超过法定期限。证据1业务受理通知书；证据2拆迁还房权证交接清单；证据3拆迁安置还房结算证明。
第二组，证明被诉具体行政行为合法。证据1房地产产权产籍档案封面、索引表；证据2登记申请表；证据3登记审批表；证据4申请人的身份信息、委托书、受托人的身份信息；证据5拆迁安置还房结算证明，契税缴税证明；证据6拆迁补偿安置协议书；证据7现场勘测资料；证据8土地建设用地使用权登记卡、房屋所有权证、土地使用证；证据9房屋建筑面积分层、分户平面图。
第三组，证明测绘单位有资质，诉争部分属于共用楼梯间。证据1测绘资质证书；证据2重庆市房地产面积测算报告书（实）；证据3某某某某某幢某、某层竣工图。
法律法规依据为：依据1《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条；依据2《重庆市土地房屋权属登记条例》2012年修正版；依据3《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第六项；依据4《房产测量规范》（摘抄）；依据5《重庆市房屋面积测算实施细则》。
黄开桂、阚永秀为证明其主张，向一审法院提供了以下证据：证据1拆迁补偿安置协议书及所附平面图；证据2房地产权证；证据3《回复》。
重庆中宝公司未向一审法院提交证据。
经庭审质证，一审法院认为：黄开桂、阚永秀和南川区国土房管局提交的证据均具有真实性，能够反映本案相关事实，作为本案证据使用。
以上证据，已随案移送本院。经审查，一审法院对证据认证正确，予以确认。
黄开桂、阚永秀向本院提交了以下证据：1、南房权字第189**号《房屋所有权证》；2、南川市国用（2003）字第1589号《国有土地使用证》。
本院对黄开桂、阚永秀在二审中提交的证据作如下确认：黄开桂、阚永秀举示的证据与南川区国土房管局在一审中举示的证据相同，一审法院已经对该证据作出认定，本院不作重复认定。
根据以上确认合法有效的证据以及各方当事人的陈述，本院认定案件事实与一审判决认定的案件事实相同。
本院认为，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第三款之规定，南川区国土房管局作为土地房屋行政主管部门，对其行政区域内的土地房屋权属具有进行登记、发证的法定职责。
根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条规定：“申请土地房屋登记，申请人应当提交登记申请书，申请人身份证明，有资质的机构出具的土地勘测报告和房产测绘报告等证明其申请事由成立的材料以及法律、法规规定的其它材料。应当缴纳相应税费的，还应当提交税费结清或者减免的证明材料。委托他人申请土地房屋登记的，应当提交代理人的身份证明和授权委托书，授权委托书应当载明代理事项和委托权限。申请人或者委托代理人应当对所提交材料的真实性、合法性、有效性负责。”第四十九条规定：“申请土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证和土地房屋发生转移的证明材料。”重庆中宝公司受黄开桂、阚永秀的委托办理某某某某小区某幢某-某、某号房屋的权属转移登记。重庆中宝公司按重庆市土地房屋权属登记条例的规定向南川区国土房管局提交了相关材料。南川区国土房管局受理后，经审核认为黄开桂、阚永秀申请办理房屋转移登记资料齐全，其申请符合办理转移登记的规定。南川区国土房管局办理转移登记并给黄开桂、阚永秀颁发304房地证2014字第00327号房地产权证符合法律、法规的规定。
根据《房屋测量规范》（中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000）附录B，B3.1规定，楼梯间属共有建筑面积。《重庆市房屋面积测算实施细则》中4.1.8规定共有建筑分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界限，任何人不得侵占或随意改变原设计的使用功能；4.2.1.2规定，楼梯间属于共有建筑分摊范围。因此，楼梯间属于共有建筑面积，应纳入分摊范围，不能登记在某一个人的产权证上。黄开桂、阚永秀认为其房屋登记面积与拆迁安置协议约定的面积不一致，应属其与重庆中宝公司就安置还房的争议，不能因此否定南川区国土房管局登记行为的合法性。黄开桂、阚永秀提出的南川区国土房管局没有按照重庆中宝公司提供的红线图进行颁证，即未将某幢某号楼梯间登记在房地产权证上的上诉理由不成立。
根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十七条规定：“本条例所称转移登记，是指因土地房屋登记权利主体或者份额发生改变而进行的登记。”南川区国土房管局对本案争议房屋办理的登记类型属转移登记，是因权利主体发生改变进行的登记，不涉及房屋面积等的改变。在某某某某某号楼的《重庆市房产面积测算报告书》中，房屋面积分户汇总表载明第某幢第某层某、某号房屋的套内面积为131.92平方米，建筑面积136.95平方米。在黄开桂、阚永秀与重庆中宝公司的拆迁安置换房结算证明中，某幢某层某、某号实际建筑面积也为136.95平方米，有黄开桂、阚永秀签字确认。且在黄开桂、阚永秀向被南川区国土房管局提交的《重庆市土地房屋权属登记申请书》中，也载明某幢某-某、某号房屋的建筑面积为136.95平方米、套内面积131.92平方米，表明黄开桂、阚永秀对房屋面积的确认，南川区国土房管局依据该面积办理的登记。办理房屋登记面积的确认依据应是有资质的机构出具的房屋测绘报告，而不是红线图。至于在产权证所附平面图缺少产权人认可，属南川区国土房管局在工作程序中出现的瑕疵，对黄开桂、阚永秀的权利义务没有产生影响。黄开桂、阚永秀提出的南川区国土房管局不以红线图颁证应当向其说明，在产权证所附平面图缺少产权人认可，应当予以撤销的上诉理由不成立。
综上，南川区国土房管局颁发的304房地证2014字第00327号房地产权证合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费50元，由上诉人黄开桂、阚永秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王必伟
代理审判员 刘厚勇
代理审判员 任 巍
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 郑 琴