安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终7751号上诉人（原审原告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号，统一社会信用代码91340100781060654M（1-1）。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈煜飞，男，1979年8月11日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，上诉人明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）因与被上诉人陈煜飞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明发房�产公司上诉请求：撤销原判，改判支持公司一审全部诉讼请求，由陈煜飞承担一、二审诉讼费。事实及理由：公司虽于2015年9月6日公告解除租赁合同，但陈煜飞未履行返还租赁物义务，租赁合同未履行完毕，诉讼时效未起算，公司在刊发公告后，多次以电话、上门等方式催讨租金。本案不应适用短期诉讼时效期间规定。陈煜飞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。明发房地产公司向一审法院起诉请求：确认其与陈煜飞签订的租赁合同、租赁变更协议于2015年9月6日解除；陈煜飞支付其租金132243元及违约金（以欠付季度租金为基数，按日千分之五，自2012年9月25日分段计算至款清日止）、综合管理费13885元及违约金（按季度以欠付费用的日2%，自2012年9月25日计算至款清日止），承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年5月28日，明发房地产公司（出租方、甲方）、陈煜飞（承租方、乙方）签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，合同载明：甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场B2区一层147号商铺出租给乙方使用，建筑面积约46.93㎡；陈煜飞承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为自营，品牌为饰全饰美饰品；物业交付使用日期暂定为2012年5月21日；租赁期限自2012年5月17日至2017年5月16日；开业期为2012年6月25日，如乙方拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或合同，且不予退还履约保证金；2012年5月17日至2013年5月16日平均租金为139元/㎡/月，2013年5月17日至2014年5月16日、2014年5月17日至2015年5月16日平均租金为162.2元/㎡/月，2015年5月17日至2016年5月16日平均租金为185.3元/㎡/月，2016年5月17日至2017年5月16日平均租金为195元/㎡/月；甲方给予乙方第一�优惠后月平均租金为40元/㎡/月，第二年优惠后月平均租金为70元/㎡/月，第三年优惠后月平均租金为85元/㎡/月；租金按季度支付，先付后用，乙方于签订本合同时支付优惠后2012年6月25日至2012年9月24日租金5632元，乙方应当于交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如迟延支付，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如逾期达三十日，甲方有权单方终止合同，没收履约保证金，要求乙方赔偿损失；商铺综合管理费2012年6月25日至2015年5月16日每㎡8元/月，2015年5月17日至2017年5月16日每㎡12元/月，按季度支付，乙方于签订合同时须向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司支付三个月综合管理费1126元，乙方应于租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付，则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管�有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金5500元，合同届满或终止，甲方验收未发现乙方拖欠费用和违约行为，且乙方出具注销营业执照凭证后十五个工作日内，履约保证金无息退还给乙方；开业日期以甲方通知为准，若甲方逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋，不予退还保证金，由此给甲方造成损失的，乙方应按当年未优惠租金计算的6个月租金数额向甲方支付违约金等。2012年5月17日，陈煜飞支付了2012年6月25日至9月24日期间租金5632元、综合管理费1126元、履约保证金5500元。2012年6月8日，双方签订了一份《租赁变更协议》，约定乙方经营品牌变更为卡琪屋。2015年9月9日，明发房地产公司向陈煜飞邮寄催款通�，告知陈煜飞租赁合同于2015年9月6日解除，要求陈煜飞接函后七日内搬离房屋，按合同约定缴付租金和管理费等。2015年10月15日，明发房地产公司在安徽商报刊登公告，告知陈煜飞租赁合同于2015年9月6日解除，通知陈煜飞三日内未至其公司办理相关手续及缴纳合同约定费用，其将处置商铺内所有物品。一审法院认为，明发房地产公司和陈煜飞签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及《租赁变更协议》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。明发房地产公司主张上述合同于2015年9月6日解除，陈煜飞予以认可，故予以确认。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。明发房地产公司主张租赁合同于2015年9月6日解除，其于2015年9月9日催缴租金，未能提供证据证明其于此后一年内向陈煜飞主张过租金，故明发房地产公司诉请租金超出1年诉讼时效，胜诉权消灭，不予支持其对租金及违约金的主张。租赁合同明确约定综合管理费收取权利人为明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司，故不予支持明发房地产公司对综合管理费及违约金的主张。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认明发集团（合肥）房地产开发有限公司和陈煜飞签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及《租赁变更协议》于2015年9月6日解除；二、驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1651元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，明发房地产公司提交合肥市庐阳区大杨镇人民政府《证明》一份，以证明其多次向陈煜飞主张租金；陈煜飞质证称不认可前述材料真实、关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，明发房地产公司与陈煜飞就明发商业广场B2区一层147号商铺租赁事宜签订了书面租赁合同，双方应全面、诚信履行各自合同义务，此后双方在合同履行中产生争议，2015年9月9日，明发房地产公司书面通知陈煜飞租赁合同于2015年9月6日解除，陈煜飞未提异议，一审确认双方租赁合同于2015年9月6日解除，本院予以确认。明发房地产公司于2017年3月起诉至一审法院，请求陈煜飞支付合同租期内租金、其他费用及违约金，明显超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间，一审采纳陈煜飞关于诉讼时�的抗辩，无不当，本院予以认同。综上，明发房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3302元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十七日书记员  徐文强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。