成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第3824号
原告（反诉被告）四川澳龙物业管理有限公司。
法定代表人陈良海，该公司执行董事。
委托代理人杨建明（公司员工）。
委托代理人刘廷廷（公司员工）。
被告（反诉原告）唐朝玲。
委托代理人陈余晋（唐朝玲之夫）。
委托代理人卢晓明，四川合评律师事务所律师。
原告（反诉被告）四川澳龙物业管理有限公司（以下简称澳龙物业）与被告（反诉原告）唐朝玲物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理。在举证期限届满前，唐朝玲对澳龙物业提出反诉，本院依法受理唐朝玲的反诉，由审判员李洪琳适用简易程序于2013年11月26日、12月23日公开开庭进行了合并审理。澳龙物业的委托代理人杨建明、刘廷廷和唐朝玲的委托代理人陈余晋、卢晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
澳龙物业本诉诉称，唐朝玲系成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城1栋2单元2701号房屋业主，根据双方签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》（以下简称“《前期服务协议》”），唐朝玲应及时缴纳物业管理费。唐朝玲长期以各种理由拒不缴纳水、电、物业服务费，故请求判令唐朝玲缴纳2012年1月－2013年9月的物业管理费3320.73元、2012年11月－2013年9月水费219.45元、电费957.85元，2013年1月-2013年9月的生活垃圾清运费72元，2013年4月至9月的车位服务费300元；物业费违约金3518.76元。共计8388.79元。
澳龙物业反诉辩称，澳龙物业是澳龙名城具有事实及法律依据的服务者，澳龙名城第一届业委会违法解除《前期物业服务合同》，澳龙物业已将其诉至法院，此案正在审理中。唐朝玲不能单方解除与澳龙物业的服务协议，其个人要求解除协议是无效的。唐朝玲要求的违约金无事实和法律依据。
唐朝玲本、反诉答辩及诉称，《前期物业管理合同》已经到期，澳龙物业不具备继续管理小区的资格。澳龙名城业委会已与四川东晨物业发展有限公司签订了新的物业服务合同，唐朝玲与澳龙物业之间的《服务协议》约定的前期物业管理已经终止，作为随附合同的该协议应当解除。澳龙物业在履行前期合同和服务协议期间，不具备相应的资质等级，不具备澳龙名城小区管理资格，且服务期间，没有完全履行合同义务，行为严重违约，应当承担违约责任支付违约金。请求法院判令：确认解除唐朝玲与澳龙物业签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》；判令澳龙物业支付违约金1391.54元；本案案件受理费由澳龙物业承担。
经审理查明，2007年4月，唐朝玲与四川龙旺投资有限公司签订《商品房屋买卖合同》，购买了位于成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城1幢2单元27楼2701号房屋，该房屋实际面积122.43平方米。同时，唐朝玲与澳龙物业签订《澳龙名城前期物业管理服务协议》，该《澳龙名城前期物业管理服务协议》明确约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。该协议并就双方权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用以及违约责任等方面进行约定，其中关于物业管理服务费用的交纳方式，约定为按季交纳，即每次交纳费用的时间为每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日之前；其违约责任中约定，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。
唐朝玲入住其所购房屋后，均按其房屋面积123.54平方米以每平方米每月1.28元标准向澳龙物业交纳物业管理服务费158.13元。2012年1月5日前，唐朝玲未向澳龙物业交纳2012年1月至2013年9月的物业管理费3320.73元、未缴纳2013年4月至2013年9月的车位服务费300元，澳龙物业遂提起诉讼。
澳龙名城小区业主委员会已成立，其于2013年2月与四川东晨物业发展有限公司签订《物业服务合同》，约定由四川东晨物业发展有限公司对澳龙名城小区进行物业管理。2013年6月，澳龙名城小区部分业主以澳龙名城小区业主委员会选聘新的物业管理公司的程序不合法为由向本院提起诉讼，致四川东晨物业发展有限公司至今未入主澳龙名城小区，仍由澳龙物业继续在澳龙名城小区进行物业管理。2013年9月26日，唐朝玲向澳龙物业邮寄送达了《关于解除澳龙名城前期物业服务协议》的通知。
澳龙物业具有三级物业服务资质，其在澳龙名城管务公开栏中标明的物业服务及等级标准为一级。
以上事实的认定，有澳龙物业提交的原、被告的身份信息资料、《房屋买卖合同》、《澳龙名城前期物业服务合同》、《澳龙名城前期物业管理服务协议》、《关于终止＜前期物业服务合同＞的通知》、（2012）锦江民速字第9号民事判决书、缴费通知单等证据材料，唐朝玲提交的《关于解除澳龙名城前期物业服务协议》以及双方当事人当庭陈述在案佐证。
关于澳龙物业提交的照片，拟证明其对唐朝玲欠交物业费和水电费进行了催收，本院认为，该照片不能反映拍摄的时间，无法证明系对唐朝玲进行了催收，本院不予采信。
关于唐朝玲提交的建设部164号令、澳龙名城商住宅的实测面积（复印件）、四川龙旺投资有限公司注销的工商资料（复印件）、成都市公开信息查询及行政处罚决定书（网上打印件），拟证明澳龙物业不具备服务澳龙名城小区的资格，本院认为，澳龙名城商住宅的实测面积、四川龙旺投资有限公司注销的工商资料、成都市公开信息查询及行政处罚决定书系复印件或打印件，无法核实其真实性，且上述证据与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。
关于唐朝玲提交的成都晚报的公告、业委会致全体业主合同终止的公告、业委会向澳龙物业发出的合同终止的公告、通知，拟证明前期物管合同已经解除。本院认为，澳龙名城小区业委会与四川东晨物业发展有限公司签订的《物业服务合同》尚未生效，唐朝玲提交的上述证据不能证明前期物管合同已经解除，不能作为唐朝玲不交纳物管费的依据，本院不予采信。
关于唐朝玲提交的2010年6月11日成都商报关于澳龙名城小区防洪问题的曝光（网上打印件）、2012年9月24日双桂路派出所关于澳龙名城小区被盗情况的说明（复印件）、2012年9月18日成都市公安局关于澳龙名城消防问题的回复（网上打印件）、2013年5月6日锦江区房管局的回复2份（复印件）、照片17张，拟证明澳龙物业履行合同不当，存在违约行为。本院认为，成都商报关于澳龙名城小区防洪问题的曝光、2012年9月24日双桂路派出所关于澳龙名城小区被盗情况的说明、2012年9月18日成都市公安局关于澳龙名城消防问题的回复、2013年5月6日锦江区房管局的回复2份，系网上打印件或复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。照片仅部分能反映小区现状，不能显示拍摄形成的时间，故不作本案证据使用。
本院认为，唐朝玲作为澳龙名城小区业主，其在购买房屋时与澳龙物业签订《前期物业协议》，澳龙物业作为物业管理公司，为澳龙名城小区包括唐朝玲在内的业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同法律关系。唐朝玲作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。故澳龙物业要求唐朝玲交纳物业管理服务费的诉讼请求本院予以支持。
关于澳龙物业要求唐朝玲交纳的物业管理服务费。根据《物业管理条例》第七条第一款（五）项关于业主按时交纳物业管理服务费用的义务的规定，唐朝玲未交纳2012年1月至2013年9月期间的物业管理服务费3320.73元，澳龙物业要求唐朝玲交纳，具有事实及法律依据，本院予以支持。
关于澳龙物业要求唐朝玲交纳2013年4月至9月的车位服务费。因澳龙物业为唐朝玲提供车位服务，唐朝玲此前一直按照每月50元的标准向澳龙物业交纳该费用。可见，双方对车位服务及相应报酬达成一致，唐朝玲应当按照双方的约定履行支付车位服务费的义务。现澳龙物业要求唐朝玲支付2013年4月至9月的车位服务费300元，于法有据，与事实相符，本院予以支持。
关于澳龙物业要求唐朝玲支付其代缴的水费、电费和垃圾清运费。本院认为，虽澳龙物业向本院提交了双桂路街道办事处出具的委托书，证明委托澳龙物业自2013年1月1日起代收该小区的生活垃圾清运费，成都市自来水有限公司营业所具的证明，证明澳龙名城小区有两个总水表，截止2013年10月4日之前的全部水费已经交纳不欠费。四川省电力公司成都供电公司的证明，证明截止2013年10月14日电表电费已全部结清，但澳龙物业未提交充分证据证明唐朝玲实际欠缴的水、电费的具体金额，也未提交证据证明其代唐朝玲垫付了垃圾清运费。故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对澳龙物业要求唐朝玲交纳未付的水费、电费和垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，唐朝玲未依约支付物业服务费，应向澳龙物业支付违约金。原、被告在《前期物业协议》约定：业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。本案中，澳龙物业主张的违约金即为唐朝玲迟延交纳物业服务费的违约金。因唐朝玲不同意支付违约金，且认为澳龙物业重复计算违约金，应视为唐朝玲请求调整违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案综合考虑唐朝玲未支付物业服务费而给澳龙物业可能造成的损失等相关因素，对澳龙物业要求唐朝玲支付违约金的主张，予以部份支持，酌情确定违约金金额为300元。
关于唐朝玲反诉要求解除与澳龙物业签订的《前期物业协议》。本院认为，原、被告签订的《前期物业协议》系双方真实意思表示，澳龙名城小区业委会已与四川东晨物业发展有限公司签订《物业服务合同》并未生效，澳龙名城小区部分业主就业主委员会选聘新的物业管理公司的程序不合法提起诉讼，日前正在审理过程中。依据合同法总则的规定，合同的解除有约定解除和法定解除的两种情形。唐朝玲提交的证据尚不足以证明其符合法定解除的条件，且双方协议中也未约定解除的条件，澳龙物业又不同意解除双方签订的协议，故本院对唐朝玲的该反诉请求不予支持。
关于唐朝玲反诉要求澳龙物业支付违约金1391.54元。本院认为，业主对于物业管理服务质量存在疑问时，可以通过业主委员会与物业管理公司沟通加以解决，并可以向房地产行政主管部门投诉，也可以通过业主大会决定选聘新的物业管理企业。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行为规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。澳龙物业公开承诺其物业服务为一级物业服务标准，虽其只具有三级物业服务资质，但唐朝玲未提交证据证明其因澳龙物业在提供物业服务中未能完全履行合同而给唐朝玲带来了损失，故其要求澳龙物业支付违约金1391.54元没有依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）唐朝玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川澳龙物业管理有限公司支付2012年1月至2013年9月期间的物业管理服务费3320.73元和2013年4月至9月的车位服务费300元；
二、被告（反诉原告）唐朝玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川澳龙物业管理有限公司支付违约金300元；
三、驳回原告（反诉被告）四川澳龙物业管理有限公司其它诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）唐朝玲的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费减半收取25元、反诉受理费减半收取25元，共计50元，由被告（反诉原告）唐朝玲负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李洪琳
二〇一三年十二月二十六日
书记员 王渭雨