广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）深中法执外异字第27号
案外异议人：李艳红，女。
申请执行人：招商银行股份有限公司深圳福田支行。
负责人：李云波。
委托代理人：王辉、黄万华，该行职员。
被执行人：深圳市颖力实业发展有限公司。
法定代表人：冯本现，总经理。
委托代理人：张晓歌，该司职员。
被执行人：深圳市康纳实业有限公司。
法定代表人：郑东家。
招商银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称“招行福田支行”）与深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”）、深圳市康纳实业有限公司（以下简称“康纳公司”）借款合同纠纷一案，本院（2004）深中法民二初字第419号民事判决书已经发生法律效力。因颖力公司、康纳公司未履行生效法律文书所确定的义务，招行福田支行向本院申请强制执行。本院依法受理，案号为（2005）深中法执字第319号。2006年4月10日，广东省高级人民法院作出（2006）粤高法执指字第61号指定执行决定书，将本案指定由河源市中级人民法院（以下简称“河源中院”）执行。河源中院依法受理，案号为（2006）河中法执字第101号。2006年12月30日，河源中院作出（2006）河中法执字第101号民事裁定书，裁定中止执行本院（2004）深中法民二初字第419号民事判决书。2010年6月13日，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法执指字第6043号指定执行决定书，将本案指定由本院继续执行。本院依法受理，案号为（2012）深中法执恢字第245号。执行过程中，本院轮候预查封了被执行人颖力公司名下位于深圳市罗湖区XX村XX大厦XX房在内的54套房产。案外人李艳红对该执行措施不服，向本院提出异议。本院依法受理并另行组成合议庭分别于2014年9月12日、2014年9月24日进行了公开听证。案外异议人李艳红、申请执行人招行福田支行的委托代理人王辉、黄万华、被执行人颖力公司的委托代理人张晓歌到庭参加听证。被执行人康纳公司经本院依法公告送达听证传票，未到庭参加听证。本案现已审查完毕。
案外异议人李艳红称，异议人与颖力公司于2003年2月22日签订房地产预售买卖合同书，约定由颖力公司将其开发的位于罗湖区XX村XX大厦XX房（以下简称“涉案房产”）售予异议人。异议人已付清房款并取得对涉案房产的实际占有。涉案房产已在深圳市房地产权登记中心作了预售合同备案登记，备案权利人为异议人。异议人近日获悉，因颖力公司涉债务纠纷，涉案房产被深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）查封。异议人认为，其与颖力公司的债务并无关联，异议人的购房行为合理合法且无过错，涉案房产应归异议人所有。深圳中院查封涉案房产，损害了异议人的合法权益。深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）作出的（2013）深福法执恢字第302-1号执行裁定书，已经查明涉案房产售予异议人且异议人已付清房款的事实，并据此裁定解除对涉案房产的查封。综上，异议人恳请深圳中院尽快核实相关情况，终止对涉案房产的查封。
申请执行人招行福田支行答辩称，涉案房产之所以被深圳中院查封，是因为异议人截至目前仍有部分房款未付清，申请执行人要求异议人将购房余款付至法院，作为颖力公司应偿还申请执行人的欠款。
被执行人颖力公司对案外异议人的主张予以认可，承认异议人系涉案房产的实际所有人。
案外异议人李艳红为支持其异议请求，向本院提交了如下证据材料：一、XX大厦认购书、房地产预售买卖合同，证明异议人向被执行人颖力公司购买涉案房产；二、定金收据，证明异议人已向颖力公司支付涉案房产的定金；三、收款收据，证明异议人已向颖力公司支付涉案房产的首期款；四、福田法院（2013）深福法执恢字第302号协助执行通知书，证明福田法院要求异议人将涉案房产尾款付至该院指定的执行账户；五、银联消费存根及福田法院的案款收据，证明异议人已将涉案房产的购房尾款付至福田法院指定的执行账户；六、福田法院（2012）深福法执恢字第302-1号执行裁定书，证明福田法院确认异议人已付清涉案房产的购房款并据此裁定解除对涉案房产的查封；七、深圳市房地产权登记中心的复函，证明异议人系涉案房产的预售合同备案权利人；八、深圳市XX物业管理有限公司出具的证明，证明异议人已取得对涉案房产的实际占有和使用；九、补偿协议书，证明被执行人颖力公司与异议人就迟延交付涉案房产达成补偿协议；十、协议书，证明被执行人与异议人约定涉案房产的实际购房款以认购书为准。
申请执行人招行福田支行对异议人提交的证据一至九的真实性予以认可，对证据十不予认可，认为涉案房产的总价款应以房地产预售买卖合同所登记的成交价为准。
被执行人颖力公司对异议人提交的证据材料的真实性均予认可。
申请执行人招行福田支行、被执行人颖力公司及康纳公司均未向本院提交证据材料。
本院查明：2003年1月6日，案外异议人李艳红向被执行人颖力公司支付涉案房产的购房定金人民币10000元（注：以下币种均为人民币）。2003年2月22日，李艳红与颖力公司就涉案房产签订深房预买字（2002）第XX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同登记价为185747元。同日，李艳红向颖力公司支付了涉案房产的首期购房款15000元。2003年6月5日，李艳红与颖力公司签订《补偿协议书》，颖力公司同意向李艳红支付违约补偿金1257元以及木地板装修款1187元。2012年7月12日，深圳市XX物业管理有限公司出具《证明》，确认李艳红已于2003年5月14日办理了涉案房产的入住手续，并已居住使用至今。2012年8月29日，深圳市房地产权登记中心向李艳红出具深房登函（2012）XX号《关于查询XX大厦XX预售备案情况的复函》，确认李艳红为涉案房产的预售合同备案权利人。
另查明，福田法院在执行（2013）深福法执恢字第302号申请执行人泰邦科技（深圳）有限公司与被执行人颖力公司、冯本现担保追偿权纠纷【执行依据：福田法院（2008）深福法民二初字第3057号民事判决书】一案的过程中，查封了涉案房产。之后，李艳红按照福田法院的要求，于2012年8月21日向该院执行款账户汇入涉案房产购房款105592.8元。2013年12月12日，福田法院作出（2013）深福法执恢字第302-1号执行裁定书，以“涉案房产已出售给李艳红，李艳红已付清全部房款”为由，裁定解除对涉案房产的查封。根据深圳市房地产权登记中心出具的房地产查封（备案）表，本院对涉案房产的轮候预查封已于2013年12月24日转为正式预查封。
再查明，2014年10月20日，本院召集案外异议人李艳红、申请执行人委托代理人黄万华及被执行人颖力公司委托代理人张晓歌到庭，异议人确认涉案房产仍有尾款未付清并同意付清尾款，三方一致确认异议人就涉案房产尚需支付的尾款数额为52710.2元【具体计算标准：涉案房产预售合同登记价185747元-涉案房产定金10000元-涉案房产首期款15000元-已向福田法院缴付的涉案房产购房款105592.8元-颖力公司的违约补偿金1257元-涉案房产木地板装修款1187元=52710.2元】，申请执行人同意在确认异议人已将上述尾款付至法院执行款账户后，可由法院依法解除对涉案房产的查封。同日，李艳红向本院执行款账户汇入52710.2元。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该房产，第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。本案被执行人颖力公司作为XX大厦的开发商，将涉案房产售予案外异议人李艳红，双方为此签订了房地产预售买卖合同并在国土部门完成了预售合同的备案登记。在本院查封涉案房产前，李艳红已经就涉案房产支付了部分价款并取得对该房产的实际占有；在本院查封涉案房产后，李艳红已经按照本院的要求交付了涉案房产的全部余款。案外异议人李艳红的情形符合上述司法解释的规定，其本人关于解除对涉案房产查封的异议请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于深圳市罗湖区XX村XX大厦XX房的执行。
如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 时春蕾
代理审判员 张文佳
代理审判员 欧宏伟
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 魏 蔚