江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终1212号
上诉人（原审原告）蒋强。
上诉人（原审原告）周丹燕。
委托代理人周小燕（受周丹燕、蒋强共同授权委托）。
被上诉人（原审被告）无锡宇通资产管理有限公司，住所地无锡市新区梅村新泰工业配套区A-20-1号。
法定代表人冯荣良，该公司总经理。
委托代理人陈艳华、彭鹏飞，江苏瑞莱律师事务所律师。
上诉人蒋强、周丹燕因与被上诉人无锡宇通资产管理有限公司（以下简称宇通公司）缔约过失责任纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蒋强、周丹燕原审诉称：其于2009年购买了位于无锡市香梅花园200-92门牌××层商品房，但宇通公司在明知房屋质量存在重大瑕疵的情况下，既未将相应情况及时告知，也未采取任何保障措施，致使其无法正常使用房屋。故诉至法院，要求宇通公司赔偿装修的损失30000元，其余各项经济损失270000元，并承担本案诉讼费用。
被告宇通公司辩称：其交付的房屋符合质量要求，不存在质量瑕疵；蒋强、周丹燕在装修时已经考虑了变形缝的存在，也作出了相应的处理，只是由于装修公司未处理到位，才产生了装修损失，故对于选任装修公司不当蒋强、周丹燕自身也存在过错。综上，要求驳回蒋强、周丹燕诉讼请求。
原审法院查明以下事实：
一、购房概况及使用情况
宇通公司原名称为无锡宇通房地产发展有限公司。2009年9月14日，蒋强、周丹燕与宇通公司签订《商品房买卖合同》1份，约定购买宇通公司开发的位于无锡市香梅花园200-92门牌××层商业用房（以下简称涉案商铺），该商铺为现房，建筑面积152.28平方米，房屋总价为989820元。涉案商铺已于2006年12月底完成房屋竣工验收备案登记。2009年10月12日，上述房屋所有权人依法登记为蒋强、周丹燕。蒋强、周丹燕购房后即用于出租，由承租人对涉案商铺进行了装修。后蒋强、周丹燕收回涉案商铺后再出租于现承租人为乔小燕（无锡市新区尚品培训中心经营者），乔小燕确认其自2014年11月承租后至今未进行过装修。
二、变形缝问题
原审中，法院组织双方当事人至涉案商铺现场查看。涉案商铺在套内在1、2层距东墙75厘米处相同位置均有一条宽度为10厘米的变形缝，在1层、2层该变形缝附近的地面瓷砖均有开裂的情况，变形缝对应位置的隔间墙面均有变形的情况。
蒋强、周丹燕称：其购房时虽然查看过房屋，但并未注意到变形缝的存在，宇通公司从未告知其存在变形缝一事；其在收房后即进行了出租，承租人对涉案房屋进行了装修，但使用了一段时间就发现变形缝附近的地砖出现裂缝，当时并不知晓是变形缝的原因造成，其至物业公司反映过，但未能予以解决，直至2012年夏天宇通公司来人看过之后才被告知是变形缝造成；其购房至今涉案房屋由几任承租人先后进行过三次大的装修及数次小的修补，但修补过后问题仍会出现；虽然将变形缝设置于套内未有建筑设计规范所禁止，但变形缝周围会对装修的地砖、墙面产生影响，是不符合一般房屋使用需求的，不宜采用此种设计方式，而宇通公司在销售时未能明示该变形缝的特殊性，致使其产生损失，应当承当相应的赔偿责任。
宇通公司称：该变形缝的设置符合建筑设计图纸及相关建筑规范要求；其公司虽无义务告知变形缝的情况，但仍在售房时口头告知过，告知的情况无证据可以提供；该变形缝有10厘米宽，蒋强、周丹燕购买的是现房，看房、购房时即应知晓，即使买房人缺乏专业知识，其聘请的专业装修人员也应当判断出该变形缝需做特殊处理，损失完全可以避免。
三、损失范围
第一、装修损失
诉讼中，双方一致表示针对涉案商铺现状，维修的费用（含针对变形缝进行专业化处理的费用在内）为30000元，故确认装修损失为30000元。
第二、房屋贬值损失
蒋强、周丹燕主张涉案房屋因变形缝的存在致使房屋价值产生270000元的贬值损失，有变形缝的房屋与普通房屋在市场价格上是有差异的，且变形缝一侧约20平方米的面积不应计算称套内面积，故房屋贬值损失理应是远远高于270000元的，但其现就按照270000元主张。宇通公司表示该房屋是验收合格、符合质量要求的，不存在质量瑕疵，故不存在损失赔偿；且房屋定价是根据当时房屋的实际情况确定，至于房屋现在是增值或贬值是由很多因素决定的，购房本身也具有商业风险，无法作为其损失主张的依据。
上述事实，有《商品房买卖合同》、产权证复印件、企业工商调档材料、照片，竣工验收备案表，施工图设计审查批准书复印件、设计施工图纸，法院调查笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
双方签订有《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。在双方的房屋买卖合同关系中，出卖人需按合同约定交付房屋，本案中，宇通公司交付的房屋是符合合同约定的验收合格要求的，双方对此并无争议。至于变形缝的设置问题，双方在诉讼中均确认设置位置并无特定规范文件予以限定，也即目前无证据表明变形缝置于套内有违反法律、行政法规等规定的情形存在，且该设计经过审核、验收通过，房屋质量不存在瑕疵，故现蒋强、周丹燕以变形缝设置不当为由主张房屋贬值损失于法无据。
关于装修损失部分，涉案商铺内的装修添附价值系前几任承租人添附而成，在其退租离场时即归出租人蒋强、周丹燕所有，而现承租人乔小燕承租后并未进行过任何装修、改动，故蒋强、周丹燕作为装修部分的权益人有权主张相应的损失。虽然变形缝置于套内未有法律、法规禁止，但即便如此，变形缝置于套内确不常见，作为普通购房者，很难知悉该变形缝的性质、可能造成的影响，故开发商作为相对专业的一方，应负有一定的告知、提醒义务，以便购房人在装修、使用时作出妥善处理。而蒋强、周丹燕作为购房人，对于承租人装修使用过程之合理、适当也应尽提醒义务，避免损失的发生及扩大，现其作为装修损失的权利人亦自负一定的责任。综上，法院酌定由宇通公司赔偿蒋强、周丹燕的装修损失24000元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、宇通公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿蒋强、周丹燕24000元；二、驳回蒋强、周丹燕的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由蒋强、周丹燕负担5336元，由宇通公司负担464元。
蒋强、周丹燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、虽然房屋需要设置变形缝，但其经过查阅大量的资料、咨询专家、收集案例后得知，变形缝应该设置在独立单元的房屋之间，设置在房屋内部违反常理。二、其看房时，室内墙面包括变形缝均经过粉刷，无法分辨出变形缝；被上诉人宇通公司未履行告知义务，隐瞒了存在变形缝的事实，应赔偿其损失。三、其不主张解除合同，而要求宇通公司赔偿其实际发生的装修损失30000元以及按照房屋出售价格的30%取整计算的房屋贬值损失270000元。原审法院适用法律有误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求。
被上诉人宇通公司辩称：一、其交付的房屋符合合同约定且经验收合格，至于变形缝的设置亦经过各项审核，故房屋不存在质量问题。上诉人蒋强、周丹燕主张的损失系因为自行装修不当所致。二、交付房屋后，其合同义务即履行完毕，并不负有告知或提醒存在变形缝的义务；此外，其亦曾口头告知过。三、无论其有无告知，为蒋强、周丹燕进行装修的人员均具有专业知识，应在装修时告知、提醒蒋强、周丹燕，装修时不要做跨缝处理，在缝的位置覆盖活动板即可不影响使用，也不会发生装修损失，故已经发生的装修损失与其无关，应由蒋强、周丹燕向装修人另行主张赔偿。其原审同意补偿24000元系基于情理考虑，不等同于认可其负有赔偿责任补偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，《商品房买卖合同》约定，因买受人逾期付款或出卖人逾期交房导致另一方解除合同时，由买受人按累计应付款的5%或出卖人按累计已付款的5%承担违约金。
二审中，依据被上诉人宇通公司的申请，本院于2016年4月22日至无锡市建筑设计研究院有限公司进行调查，该公司工程师邵希华陈述：涉案商铺所在楼房系其公司设计；因为楼房的地库较长，超过200米，为了减少温度应力的影响，就分成两块设计，交界处设置了变形缝；地库位置上方房屋的变形缝位置与地库一致；房屋内出现变形缝符合设计规范，不影响安全使用；变形缝在住宅用房中一般设计在单元的尽头；变形缝上加墙体，需要设计院复核，如果墙体跨缝，则应留缝，不能硬性连接。经质证，蒋强、周丹燕认为设计人员为自己设计的房屋所作的解释，不能保证中立，故不予认可；宇通公司对设计人员的陈述无异议。
同日，本院另向无锡市曦晨测绘有限公司进行调查，该公司测绘部主任朱新炜陈述：根据GB/T17986.1-2000房产测量规范8.2.1.0款，有伸缩缝的房屋，若与室内相通，伸缩缝计算建筑面积；根据涉案香梅花园200-92号房屋的设计图纸，该伸缩缝也应当计算建筑面积。经质证，双方该陈述的真实性无异议。
本院另于2016年5月30日至无锡市房屋安全鉴定中心进行调查，该中心鉴定科副科长秦国秀陈述：目前没有禁止将变形缝设计在房屋内的规定。经质证，双方当事人对真实性无异议。
以上事实，有《商品房买卖合同》、调查笔录以及当事人陈述在卷佐证。
本案的争议焦点是：一、变形缝设置在涉案商铺内部是否合理；二、宇通公司是否负有告知存在变形缝的义务；三、蒋强、周丹燕主张的房屋贬值损失、装修损失如何确定？
本院认为：
关于争议焦点一，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。根据无锡市建筑设计研究院有限公司工程师的意见，设置变形缝系为了减少物理影响，保证整栋大楼的安全，符合设计的规范。该意见客观、有据，与GB/T17986.1-2000房产测量规范中的“室内变形缝也应计算建筑面积”的条款相对应，说明我国对于房屋内部设置变形缝系允许，并不禁止。上诉人蒋强、周丹燕对设计院的意见不予认可，但并无其他事实依据或法律规定证明或认定该变形缝的设置属于设计或质量问题，故对其异议不予支持。
关于争议焦点二，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人蒋强、周丹燕购买的虽然是商业用房，但大小、结构与一般住宅用房无异，不能要求其对房屋设计方面的问题承担更多的注意义务。通常情况下，普通人无法理解房屋内存在变形缝的事实。在面积为152.28平方米的二层房屋内存在一条10厘米宽的变形缝，首先会引起买受人对于房屋安全的担忧，其次会产生对防渗漏水、隔音、装修、合理使用等方面的疑问，上述担忧与疑问涉及的均系与签订房屋买卖合同有关的重大事项，被上诉人宇通公司在签订《商品房买卖合同》时，应本着善意，以合理、有效的方式如实告知买受人蒋强、周丹燕。宇通公司主张已经口头告知涉案商铺存在变形缝，但是蒋强、周丹燕予以否认，宇通公司亦无其他的证据，故对该主张不予采信。况且，对于该重大事项仅有口头方式亦未达到合理的程度。
关于争议焦点三，当事人在订立合同过程中隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被上诉人宇通公司系在订立合同过程中未尽告知义务，故上诉人蒋强、周丹燕所主张的赔偿责任属于缔约过失责任。缔约过失责任不同于违约责任，宇通公司亦不能以《商品房买卖合同》中没有变形缝约定内容为由，免除其赔偿责任。关于贬值损失，蒋强、周丹燕主张按房屋价格的30%计算缺乏依据，本院不予采信。但鉴于变形缝的存在对订立合同、确定交易价格会有影响，宇通公司应进行一定的赔偿。综合变形缝占房屋面积的比例以及宇通公司的过错程度，参照解除合同的违约金比例，本院酌定按房屋价格的5%确定宇通公司承担的赔偿金额责任，即49491元（989820元×5%）。关于装修损失30000元，系因宇通公司未告知房屋存在变形缝所致，而蒋强、周丹燕作为普通的房屋买受人，不具备专业知识，亦无证据证明其有扩大损失的行为，故由宇通公司予以赔偿。
综上，原审法院认定事实清楚，认定宇通公司未尽告知义务亦正确，但对于宇通公司应承担的缔约过失责任范围认定不全面完整。蒋强、周丹燕的部分上诉意见于法有据，本院予以采信，对其部分上诉请求予以支持。据此，本院对原审判决依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0883号民事判决；
二、宇通公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿蒋强、周丹燕79491元。
三、驳回蒋强、周丹燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由蒋强、周丹燕负担4263元，由宇通公司负担1537元；二审案件受理费5440元，由蒋强、周丹燕负担3873元，由宇通公司负担1567元（。上述费用均由蒋强、周丹燕预交，宇通公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的3104元直接支付蒋强、周丹燕）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 汪丽敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。