上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第556号
上诉人（原审被告）上海泽宇置业有限公司。
被上诉人（原审原告）夏春淮。
上诉人上海泽宇置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2009年1月13日，夏春淮与上海泽宇置业有限公司（以下简称泽宇公司）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定夏春淮向泽宇公司购买本市某某区某某镇某某路＊＊＊弄＊＊＊号房屋，房屋面积暂测为217.44平方米，另有地下附属面积142.60平方米，房屋总价款暂定为（人民币，下同）3，254，793元。合同第十一、十二条约定，泽宇公司定于2010年4月30日前将该房屋交付给夏春淮；如未交付的，应当向夏春淮支付违约金，违约金按夏春淮已付房价款日万分之三计算，违约金自该合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同另就其它事宜进行了约定。
泽宇公司另向夏春淮出具上海市新建住宅质量保证书，该保证书第六条载明：“经市有关专业检测机构鉴定，属主体结构质量不合格的，本公司允许住户退还或调换住宅，并承担有关的鉴定费用”；第九条载明：“本保证书作为该住宅销售合同的附件，是合同的有效文件，与合同具有同等法律效力；该住宅转让时，本保证书应当随住宅一并转让至受让住户，受让住户享有与原住户同等权利，承担同等义务”。
2010年5月8日，夏春淮和泽宇公司签订＊＊号房屋入伙交付手续办理记录表，但在验收房屋过程中发现房屋地坪开裂、渗水等质量问题。夏春淮与泽宇公司交涉后，泽宇公司对所涉质量问题予以维修。泽宇公司于2010年12月16日将＊＊号房屋交付给夏春淮。
2011年1月19日，＊＊号房屋过户至夏春淮名下。
2011年3月5日，夏春淮在＊＊号房屋进行装修过程中发现房屋存在严重倾斜，与泽宇公司交涉未果，后夏春淮向法院提起诉讼即（＊＊＊＊）＊民＊（民）初字第＊＊＊号案件（以下简称该案），该案中夏春淮要求：1、判令夏春淮将本市某某区某某镇某某路＊＊＊弄＊＊＊号房屋过户并交付给泽宇公司，泽宇公司将本市某某区某某镇某某路＊＊＊弄＊＊＊号房屋过户并交付给夏春淮；2、判令泽宇公司赔偿＊＊号房屋装修损失398，127.46元，其中装修及设备费用320，628.58元，装修解约损失77，498.88元（包括土建部分装修停工费18，550元、合同取消违约金34，580元；地暖合同违约金24，077元，大金空调合同取消违约金282.88元）。后夏春淮自愿撤回关于＊＊号房屋装修损失费用中有关装修解约损失77，498.88元的诉讼请求。泽宇公司在该案中辩称，＊＊号房屋倾斜率有点问题，但非主体结构不合格，不具备更换条件。另外，某某号房屋已经出售给案外人，不能更换。该案中，针对＊＊号房屋的质量问题，经夏春淮申请，法院委托鉴定部门进行了鉴定。该案法院认为，＊＊号房屋主体结构质量不合格，泽宇公司应按约将某某号房屋调换给夏春淮。2013年6月9日，法院作出一审判决：一、夏春淮于判决生效之日起十日内涤除坐落于某某区某某路某某弄某某号的抵押登记；二、上海泽宇置业有限公司于某某区某某路某某弄某某号房屋的抵押登记涤除后十五日内将坐落于某某区某某路某某弄某某号房屋过户至夏春淮名下，并交付夏春淮；三、夏春淮于某某区某某路某某弄某某号房屋的抵押登记涤除后十五日内将该房屋过户至上海泽宇置业有限公司名下，并交付上海泽宇置业有限公司；四、上海泽宇置业有限公司于夏春淮将某某区某某路某某弄某某号房屋过户并交付给上海泽宇置业有限公司后七日内支付夏春淮装修及设备损失320，628.58元。判决后泽宇公司不服提起上诉，二审作出（＊＊＊＊）＊＊民＊（民）终字第＊＊＊＊号判决：驳回上诉，维持原判。
夏春淮于2013年10月向法院申请该案判决的执行，2014年1月18日，夏春淮和泽宇公司双方签订某某号房屋的买卖合同。2014年2月21日，泽宇公司将某某号房屋的钥匙交付夏春淮。
原审另查明，夏春淮于2010年12月31日支付了＊＊号房屋的维修基金9，324.52元，于2011年1月5日支付了＊＊号房屋的契税97，638.36元。此外，夏春淮于2014年1月20日支付了某某号房屋的契税97，638.36元，于2014年1月23日支付了某某号房屋的维修基金9，324.52元。
原审再查明，2014年1月20日，上海市某某税务局某某区分局发出上海市个人住房房产税认定通知书，对某某号房屋认定的住房年度应纳房产税为9，112.92元。2014年2月19日，夏春淮缴纳了某某号房屋截至2014年12月31日的房产税7，594.10元。
2014年3月6日，某某有限公司某某分公司向夏春淮发送物业费欠缴通知，载明：自2010年5月至2014年2月，夏春淮仅支付了＊＊号房屋2010年5月、2011年1月至2月共计3个月的物业管理费3，024.30元，尚欠缴43，348.30元。
夏春淮诉称，根据双方合同约定，泽宇公司明知房屋存在严重质量问题，不符合交房条件而欺诈交付，应当承担逾期支付的违约金，并承担其因此造成的装修违约金、房产税等损失。故其起诉请求判令：1、泽宇公司支付逾期交房的违约金1，352，366.50元及利息（以1，352，366.50元为本金，自2014年2月21日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、泽宇公司赔偿装修解约损失53，130元及利息（以53，130元为本金，自2012年3月12日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、泽宇公司赔偿物业费46，372.60元；4、泽宇公司赔偿房屋维修基金9，324.52元及利息（以9，324.52元为本金，自2014年1月23日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、泽宇公司赔偿契税损失97，638.36元及利息（以97，638.36元为本金，自2014年1月20日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、泽宇公司赔偿房产税损失91，129.20元。
原审审理中，其放弃了第1、2、4、5项诉请中关于利息的主张。
泽宇公司辩称，夏春淮基于同一法律关系、同一事实、同一案由两次起诉，属于重复诉讼。夏春淮已经通过换房获得补偿，夏春淮主张的利息也已经在执行过程中予以了收取，故其不应再支付违约金及利息。关于装修损失在前案中夏春淮已经主张过了，本案系重复主张。物业费和维修基金是夏春淮获得房屋的必要条件，并非夏春淮的实际损失。因夏春淮在前案中坚持要求换房，换房本身会产生相应的契税和房产税，夏春淮对此是了解的，在47号房产生问题的情况下夏春淮可以选择退还、换房和维修，夏春淮自己选择换房产生的房产税等损失应当由夏春淮自己承担。
此外，夏春淮还提供了以下证据：＊＊号房屋的鉴定意见书、夏春淮与案外人上海某某装饰设计有限公司（以下简称某某公司）签订的上海市家庭居室装饰装修施工合同、付款补充协议、收据、某某花园某某号合同终止协议书，以证明本案主张的为装修解约损失，在前案中未作处理，前案中针对＊＊号房屋装饰装修的工程造价为117，664.45元，夏春淮实际支付的工程款为147，000元。泽宇公司对收据的真实性有异议，对其余证据认可真实性，泽宇公司认为夏春淮与案外人产生的纠纷应该在用尽救济途径后再向泽宇公司主张，夏春淮未提供向案外人支付违约金的凭据，也没有用尽救济途径。
原审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，泽宇公司先前向夏春淮交付的＊＊号房屋主体结构质量不合格，夏春淮诉讼要求换房，之后再提起本案诉讼要求泽宇公司支付逾期交房违约金并赔偿各项损失。泽宇公司认为夏春淮提起本案诉讼属于重复起诉，对此，原审认为，泽宇公司逾期交房的事实导致夏春淮在经济上遭受损失，有些损失在前案诉讼中尚未确定，并且泽宇公司完成交房义务的时间亦未确定，故夏春淮在换房成功后提起本案诉讼合法有据，法院予以审理未违反一事不再理的原则。
关于逾期交房违约金的诉请，泽宇公司认为夏春淮在装修后即发现质量不合格，但直至四年后才起诉，故认为已过诉讼时效，泽宇公司愿意承担违约金的时段为泽宇公司完成换房行为之日往前推算2年。原审认为，逾期交房违约金的计算期间，鉴于系争合同约定的交房时间为2010年4月30日前，泽宇公司于2010年12月16日将＊＊号房屋交付给夏春淮，但其交付的房屋主体结构质量不合格进而无法实现居住使用的目的，故泽宇公司的交房义务并未完成，夏春淮的居住利益一直未能实现，直至2014年2月21日即某某号房屋的交付之日，且直至该日，夏春淮方能确定其向泽宇公司主张逾期交房违约金的截止日期，在此之前，泽宇公司的违约行为处于持续状态中，其间，夏春淮也曾因房屋质量问题向泽宇公司主张权利，故夏春淮提起本案之诉并未超过诉讼时效。综上，夏春淮主张泽宇公司承担的逾期交房违约金的计算期间为2010年5月8日至2014年2月21日（共计1，385天），并无不当，予以支持，根据夏春淮已付房款3，254，612元以及预售合同第十二条之约定的日万分之三计算标准，泽宇公司应支付夏春淮的逾期交房违约金总额为1，352，291.29元。
关于装修解约损失，根据夏春淮提供的＊＊号房屋的装饰装修施工合同及合同终止协议书，夏春淮应承担的解约损失包括停工费用18，550元及违约金34，580元。泽宇公司认为夏春淮未用尽救济手段而将损失转嫁给泽宇公司，是不合理的。原审认为，合同终止协议书关于夏春淮违约解除装修合同所应承担的违约金及停工费用的计算标准与装修施工合同中的约定相符合，泽宇公司虽对此提出质疑，但未能提供证据证明夏春淮与案外人达成的合同终止协议书存在恶意情形，且泽宇公司要求夏春淮需用尽救济手段方能向泽宇公司主张权利，缺乏相应的法律依据，不予采信。夏春淮提供的收据表明其已向某某公司支付了装修款147，000元，经司法鉴定完工工程实际造价为117，664.45元，至今为止夏春淮与某某公司并未进行结算，故法院认定夏春淮实际发生的装修解约损失为上述两者的差额即29，335.55元，其余部分的解约损失因夏春淮未能提供证据证明实际已发生，故法院暂时不作处理，夏春淮可待实际发生后另行主张。
关于物业费，同前所述，直至2014年2月21日泽宇公司方完成合格的房屋交付，在此之前发生的物业费应由泽宇公司自行承担，现夏春淮支付了3个月的物业管理费3，024.30元，此为夏春淮的实际损失，泽宇公司应当赔偿夏春淮。关于物业费欠缴部分43，348.30元，因尚未实际发生，难以认定为夏春淮的实际损失，夏春淮可待实际发生后再行主张。
关于房屋维修基金及契税，因泽宇公司交付的＊＊号房屋存在严重质量问题，导致夏春淮后选择以换房的方式购买了某某号房屋，夏春淮将此过程中发生的房屋维修基金及契税作为损失主张，符合公平原则，依法予以支持。
关于房产税，因该费用系换房过程中根据房地产新政所产生，前案中，在泽宇公司坚持不同意换房的情况下，夏春淮却执意选择换房这种违约责任承担方式，若选择退房或其他救济方式，该笔费用并不必然发生，故该费用不属于解决涉案纠纷必然产生的费用，夏春淮的该项诉请，难以支持。
关于利息的诉讼请求，夏春淮自行放弃，系在法律规定范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，于法不悖，予以确认。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一五年一月十三日作出判决：一、上海泽宇置业有限公司于判决生效之日起十日内支付夏春淮逾期交房的违约金1，352，291.29元；二、上海泽宇置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿夏春淮装修解约损失29，335.55元；三、上海泽宇置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿夏春淮物业费3，024.30元；四、上海泽宇置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告夏春淮房屋维修基金9，324.52元；五、上海泽宇置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿夏春淮契税97，638.36元；六、驳回夏春淮的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19，649元，由夏春淮负担1，424元，由上海泽宇置业有限公司负担18，225元。
判决后，泽宇公司不服，上诉于本院称，本案属于重复诉讼，在前案中，被上诉人以相同的事实理由向上诉人主张换房的违约责任，从诉请的角度而言，两次诉请的性质也是相同的。前案诉请要求的换房与本案诉请要求的违约金等赔偿均是基于同一合同约定的违约责任，各违约责任之间是竞合的，是选择性的，被上诉人要求上诉人在承担了换房的违约责任后再承担逾期违约金，是于法不符的。况且，被上诉人主张的损失在前案中均已发生并可计算，被上诉人未在前案中提起而在上诉人承担了充分违约责任后再次提起诉讼，违背了生效判决的既判力。原审对违约金计算标准也过高，该违约金远远高于被上诉人租金损失的1.3倍。且被上诉人在2010年交房之时就发现了房屋质量问题，而本案起诉时间为2014年，已过诉讼时效，故原审对违约金计算期限有误。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人全部原审诉请。
被上诉人夏春淮辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人通过前案诉讼要求上诉人换房成功后，以前案判决执行结果为依据，提起本案诉讼主张逾期交房违约金及各项损失，于法不悖，不属于一案两诉，原审受理本案不违反一事不再理原则。本案的争议焦点是上诉人是否存在逾期交房的违约行为，其是否应承担相应的违约责任及由此产生的装修解约、物业费、房屋维修基金等损失。
虽然上诉人于2010年就向被上诉人交付了＊＊号房屋，但因该房屋存在主体结构质量瑕疵致使被上诉人无法居住使用，在双方协商未果后，被上诉人于2012年提起另案诉讼直至2014年2月21日上诉人才依生效判决将某某号房屋交付被上诉人，上诉人方才完成交房义务。上诉人未能在合同约定的期间内向被上诉人交付质量合格的房屋，构成逾期交房，被上诉人以此为由要求上诉人承担逾期交房的违约责任，于法不悖，可予支持。且被上诉人就房屋质量问题从未间断向上诉人主张权利，故被上诉人提起本案诉讼并未过诉讼时效。原审以2010年5月8日即双方办理＊＊号房屋交房手续之日作为计算逾期交房违约金的起始，并以双方在预售合同中约定的日万分之三作为计算标准，并无不妥，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。由于上诉人逾期交房的违约行为，最终致使被上诉人通过换房的方式获得救济，故由此导致的＊＊号房屋装修解约损失、某某号房屋交付前被上诉人支付的物业费、换房过程中产生的房屋维修基金及契税损失，均应由上诉人予以承担。原审就此已有具体阐述，本院予以认同，在此不再赘述。
综上，上诉人泽宇公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19，649元，由上诉人上海泽宇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……