福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0603民初1224号
原告：陈锋，男，1977年4月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨旺顺，福建簪华律师事务所律师。
被告：漳州市瑞佳房地产开发有限公司，住所地：福建省漳州市龙文区东升花园7幢店面D05号，统一社会信用代码：913506007685938276。
法定代表人：刘小芳，总经理。
委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴伟盛，福建九鼎律师事务所律师。
原告陈锋与被告漳州市瑞佳房地产开发有限公司（以下简称瑞佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈锋的委托诉讼代理人杨旺顺、被告瑞佳公司的委托诉讼代理人吴伟盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈锋向本院提出诉讼请求:1、判令瑞佳公司支付陈锋自2011年9月28日起直至2016年8月29日止每日按150000元的0.005%计算逾期办证违约金计13472元；2、本案诉讼费由瑞佳公司负担。事实和理由:2011年5月30日，陈锋向瑞佳公司购买了房款为150000元的商品房（车位）。瑞佳公司收款后，于2011年6月30日交付了商品房，但瑞佳公司未按约在交房后90日内为陈锋提供办理房产权属登记的资料，仅于2016年8月29日才通知可以办理房产权属登记手续。因瑞佳公司的上述行为已构成违约，为此陈锋提出上述诉讼请求。
瑞佳公司辩称，瑞佳公司承认陈锋主张的签订商品房买卖合同及支付购房款的事实，但认为：陈锋起诉之前，涉讼商品房早已具备办理权属手续的条件，是由于市区建元路段施工建设造成其开发小区配套等设施被破坏，致其小区不具备规划验收条件，这不属瑞佳公司的过错，其因此申请规划延期验收直至2013年2月20日才被获准核实规划要求，该规划验收是办理房产权属初始登记的基本手续，按照合同约定房产权属初始登记期限必须从规划核实满一年后起算，为此瑞佳公司在此之前不承担逾期办证的违约责任。完税手续是办证的前提条件，因陈锋从未向瑞佳公司告知并提供其缴纳契税的情况，导致瑞佳公司无法履行协助办证义务，即使瑞佳公司逾期办证，陈锋也无权要求其承担违约责任。在本次诉讼之前，陈锋从未向瑞佳公司主张过逾期办证违约金的权利，故其起诉之日前二年的逾期办证违约金不论是否存在，均已超过诉讼时效，请求依法驳回陈锋的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞佳公司对陈锋提供的证据：商品房买卖合同、发票的真实性没有异议；陈锋对瑞佳公司提供的证据：漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书、漳州市房屋登记收件收据、商品房买卖合同的真实性也没有异议，对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。虽陈锋对瑞佳公司提供的证据：规划延期验收申请书有异议，因其未能提供反驳证据加以证明，故对瑞佳公司提供的上述证据，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年5月30日，陈锋与瑞佳公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），由陈锋向瑞佳公司购买位于漳州市龙文区商品房（车位），建筑面积36.88平方米，总价款150000元。陈锋付清房款后，瑞佳公司于2011年6月30日交付了上述商品房。
《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即陈锋不退房，瑞佳公司自逾期之日起每日按陈锋已付款的0.005%向陈锋支付违约金。
合同补充协议第七条约定：原合同第十四条补充如下：1、在陈锋缴清该商品房契税并按瑞佳公司通知提交权属登记所需资料的前提下，瑞佳公司应在该商品房交付之日起一年内协助陈锋办理权属登记手续（以取得产权登记机关出具的收件单为据），否则，按原合同的第十四条处理。
2012年2月2日，瑞佳公司向漳州市城乡规划局提出书面规划延期验收申请并获得该局同意。该申请内容：“漳州市城乡规划局：我司开发的东升花园小区于2011年3月已竣工验收，其他配套设施已完成。但由于建元路建设施工，造成我小区配套设施、综合网管、河道接入口均被破坏。致使我小区现在不具备规划验收条件，因此我司特向贵局申请规划延期验收。”2013年2月20日，漳州市城乡规划局出具《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》：“经核实，你单位建设的东升花园1#-9#楼及变配电所，总建筑面积111973.05平方米，符合城市规划要求。”2016年5月27日，瑞佳公司完成涉讼商品房初始登记并取得漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心出具的漳州市房屋登记收件收据。
本案双方当事人争议的焦点为：一、本案逾期办证违约金的起算点。二、本案是否超过诉讼时效。
关于本案逾期办证违约金起算点的问题。
本院认为，陈锋与瑞佳公司就逾期办证违约金的起算时间进行了补充约定，明确在陈锋缴清该商品房契税并按瑞佳公司通知提交权属登记所需资料的前提下，瑞佳公司应在该商品房交付之日起一年内协助陈锋办理权属登记手续（以取得产权登记机关出具的收件单为据）。双方并未另行约定其他可导致瑞佳公司逾期办证免责或扣除期限的情形，该补充约定属于双方当事人自愿平等条件下的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行，该约定可以作为本案处理的依据。因陈锋于2011年6月30日接收商品房，而瑞佳公司直至2016年5月27日才完成涉讼商品房初始登记并取得房屋登记收件收据，已经超过合同补充协议约定的一年时间，故瑞佳公司应自2012年7月1日起直至2016年5月27日期间承担逾期办证违约责任。陈锋主张的交房满三个月后和通知办证之日分别作为计算违约金起算和截止之日以及瑞佳公司辩称的规划核实满一年后作为计算违约金的起算之日，均与上述补充协议的约定不符，本院均不予支持。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，本案逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，虽瑞佳公司应自2012年7月1日起直至2016年5月27日期间承担逾期办证违约责任。因2012年7月1日至陈锋提起诉讼之日（2017年5月19日）已超过两年的诉讼时效期间，陈锋未举证证明其在本案诉讼之前已向瑞佳公司主张过逾期办证违约金，故违约金应从陈锋起诉之日倒推两年开始计算，即自2015年5月19日开始起算。自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，即自2012年7月1日至2015年5月18日的部分，属已超过诉讼时效而丧失胜诉权。
综上所述，本院认为，陈锋与瑞佳公司签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因瑞佳公司未按约定在涉讼商品房交付之日起一年内协助陈锋办理权属登记手续，瑞佳公司行为已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。因陈锋未及时主张权利，致2012年7月1日起直至2015年5月18日期间所产生的逾期办证违约金，已超过诉讼时效而丧失胜诉权。合同约定以取得产权登记机关出具的收件单之日作为办证截止之日，在此之后瑞佳公司无须承担迟延办证违约责任。为此，瑞佳公司应向陈锋支付自2015年5月19日起直至2016年5月27日期间的逾期办证违约金计2812.5元（150000元×0.005%×375天），对陈锋该部分的主张，予以支持，超过的部分，不予支持；瑞佳公司作为房地产开发商和办证义务人，应先办理大确权手续之后才能为买受人办理权属证，在大确权手续办妥之前，买受人是否提交完税手续对办证期限无影响，故对瑞佳公司辩称的陈锋从未向瑞佳公司告知并提供其缴纳契税的情况，导致瑞佳公司无法履行协助办证义务的理由，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
漳州瑞佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈锋支付逾期办证违约金2812.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费137元，由陈锋负担108元，漳州瑞佳房地产开发有限公司负担29元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 黄宝发
审 判 员 陈仙莺
人民陪审员 陈加新
二〇一八年四月十九日
书 记 员 陈晓君
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。