湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第2117号
原告王朝文，男。
委托代理人邓建军，湖南金鸥律师事务所律师。
原告邝社娥，女。系原告王朝文之妻。
委托代理人邓建军，湖南金鸥律师事务所律师。
被告史建辉，男。
委托代理人李文庭，永兴县阳光法律服务所法律工作者。
被告王海江，男。
被告王海强，男。
原告王朝文、邝社娥诉被告史建辉、王海江、王海强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理，由审判员马益坤独任审判，于2016年1月11日公开开庭进行审理。原告王朝文、邝社娥及其共同委托代理人邓建军，被告史建辉及其委托代理人李文庭，被告王海江、王海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王朝文、邝社娥诉称：原告系永兴县高亭镇高亭村某组村民，于八十年代在本村组获得一块宅基地自建一套住房，面积为94平方米。原告于2011年8月搬到郴州市北湖区居住。2014年6月15日，原告的两个儿子即被告王海江、王海强瞒着原告擅自做主与被告史建辉签订《房屋买卖合同》。之后，被告史建辉便搬到该房屋居住。原告知道房屋由王海江、王海强卖给被告史建辉后，多次向被告史建辉声明未经原告同意所签订的《房屋买卖合同》无效，并多次要求被告史建辉搬离房屋，并按原状交还给原告，被告史建辉予以拒绝，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告于2014年6月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告史建辉立即搬离涉案房屋，恢复原状，把房屋交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告史建辉辩称：2013年初，我在朋友交往中无意获悉，与我们村自留地紧邻的高亭乡高亭村某组村民即原告王朝文住宅要转让，同时也得知原告王朝文与我父亲是老朋友。随后，我来到原告所在的村子寻找原告，找到了两原告的女儿王某甲，王某甲把父母亲的电话告诉了我，我打通了原告的电话，电话中，原告邝社娥要我到郴州找她。我找到王朝文，王朝文让我跟邝社娥谈，邝社娥则让我与被告王海江谈。随后我打电话给被告王海江，双方面谈，经过多次洽谈，最后双方同意以9.48万元成交，双方签订了房屋买卖合同，当天我就支付了7.48万元，剩余2万元我分三次分别支付给原告王朝文、邝社娥和被告王海江。之后，我将该房屋进行了装修，乔迁时邀请了原告夫妇和其余二被告来喝酒。现我已入住该房屋近两年。综上所述，买卖房屋的事情，原告及被告王海江、王海强均知情，其以被告王海江、王海强擅自做主签订《房屋买卖合同》为由要求解除合同，于理不合，与法相悖，故恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告王海江辩称：我没主动要卖这个房子，是被告史建辉主动找我买房子；我要卖这个房子的原因是我弟弟王海强打牌输了钱，需要钱还债，王海强要我把房子卖掉；被告所说的许多细节不是事实。
被告王海强辩称：被告史建辉找我哥哥王海江要买房子，他不肯卖，我当时赌博输了钱，就把地契拿出来，和我哥一起卖给了被告史建辉。
经审理查明：1986年7月11日，原告王朝文向村组、乡人民政府递交了关于申请批准天堡岭长二丈七尺、宽三丈七尺的宅基地建单四缝一栋的报告，永兴县高亭乡高亭村委会、高亭乡人民政府批复同意。2014年6月15日，被告王海江、王海强（二人均为出卖人）与被告史建辉签订《房屋买卖合同》，合同内容为：“第一条，房屋基本情况。出卖人所售房屋为楼房，坐落为永兴县高亭镇高亭村11组，房屋右侧、后面与罗尾村七组相邻，坐东朝西，四至界限清楚无纠纷。该房屋建筑总层数为两层，建筑面积共10×9.4平方米。滴水檐1米，另有杂房一间，前坪6.75×18平方米。第二条，房屋权属情况。该房屋所有权已经高亭乡高亭村上桥组按照村民自建房批准，手续合法完备；该房屋未设定抵押，也未将该房屋出租；出卖人与买受人自行成交达成交易。第三条，成交价格、付款方式及交房时间。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币94800元。合同签字时，买受人向出卖人当时支付定金，定金金额为人民币74800元。出卖人应当在支付定金后当即将该房屋交付给买受人。剩余房价款在中秋前支付给出卖人。第四条，房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证该房屋合法且没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不合法或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任，出卖人应当保证已如实提供该房屋权属状况的全部相关手续给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，在房屋交付日以前发生的费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。”被告王海江、王海强、史建辉在合同上签名确认，案外人王某乙、史某甲以见证人身份签名。被告史建辉依照合同约定按期向被告王海江、王海强支付了全部的购房款项，被告王海江、王海强向被告史建辉交付了房屋。
另查明，原告邝社娥系永兴县高亭乡高亭村村民，原告王朝文系广铁集团职工，原告邝社娥与原告王朝文系夫妻关系，被告王海江、王海强系二原告之子；被告史建辉已入住该诉争房屋。
上述事实有原告提供的房屋买卖合同、户籍证明，被告史建辉提供的建房批示、缴费收据，原、被告的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：被告王海江、王海强与被告史建辉签订的《房屋买卖合同》的效力确定。阐述如下：
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不能违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许买卖。本案中，原告邝社娥系永兴县高亭乡高亭村村民，该诉争房屋系原告王朝文与原告邝社娥于1986年经高亭村村民委员会及高亭乡人民政府批准建设，被告王海江、王海强与被告史建辉签订的《房屋买卖合同》中涉及到诉争房屋宅基地的使用权问题，被告王海江、王海强并非该房屋的使用权人，无权处分，且被告王海江、王海强将房屋转让给被告史建辉的同时也将宅基地转让给了史建辉，而被告史建辉不是该宅基地所属的集体经济组织成员，其在永兴县高亭乡高亭村十一组依法不得享有宅基地使用权，故该《房屋买卖合同》为无效合同。
被告史建辉辩称原告王朝文、邝社娥对转让房屋一事知情，本院认为，因被告史建辉不是该诉争房屋及宅基地所属的永兴县高亭乡高亭村集体经济组织成员，故原告王朝文、邝社娥知情与否，该《房屋买卖合同》都属无效，其抗辩理由不成立，本院不予支持。被告史建辉辩称诉争房屋旁边的杂房系占用永兴县马田镇罗尾村的集体土地，与诉争房屋系一个整体，其作为永兴县马田镇罗尾村村民，享有宅基地使用权，本院认为，原告王朝文与永兴县马田镇罗尾村七组签订的土地转让协议亦违反了法律、行政法规强制性规定，属于无效协议，且杂房在建筑结构及使用功能上都未与诉争房屋形成一个整体，而诉争房屋并未占用永兴县马田镇罗尾村七组的集体土地，故被告史建辉的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告王朝文、邝社娥要求被告史建辉返还房屋，恢复原状，本院认为，本案系确认之诉，非侵权之诉，应先确认《房屋买卖合同》是否有效，然后再就双方互相返还财物及请求赔偿损失作进一步处理，故原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方可待买卖合同确认是否有效之后另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认被告王海江、王海强与被告史建辉签订的《房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告王朝文、邝社娥的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取50元，由被告史建辉、王海江、王海强共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 马益坤
二〇一六年三月八日
代理书记员 鲍 黎
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。