浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1048号
上诉人（原审被告）龚文才。
上诉人（原审被告）朱莲玉。
两上诉人的共同委托代理人（特别授权）龚辉祖。
被上诉人（原审原告）陈月玲。
委托代理人（特别授权）丁丰洪。
委托代理人（特别授权）金京华。
上诉人龚文才、朱莲玉为与被上诉人陈月玲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人龚文才、朱莲玉的委托代理人龚辉祖，被上诉人陈月玲的委托代理人金新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈月玲起诉称，2002年1月20日，经熟人介绍，被告龚文才、朱莲玉将坐落于稠江街道楼下村，占地面积为72平方米的2间2层房屋以18万元的价格转让给原告陈月玲，双方签订了房地产买卖合同，原告一次性当面付清房屋买卖价款，被告龚文才、朱莲玉出具了收条，现场证人龚某、王某在合同中签字。按合同约定，楼下村旧村改造时，被告转让给原告的房地产拆除后所补偿的土地使用权归原告。2013年，被告获批9间地基，地基位于楼下村菜市场旁边，系楼下村最好地块（其旁边地块楼下村投标价为每平米4.5万元），被告在既不通知原告，也不与原告商量的情况下，将旧村改造所补偿的地基中的3间又转卖给另外两人（两人各一间半），被告将其余6间地基于2013年7、8月份开始施工建成6层房屋，目前已经结顶，进入室内粉刷阶段。被告长期躲避在新疆等地，无法联系。2013年6月，原告找到被告要求交付地基，被告嘴上说会给原告买回2间地基，原告再次相信被告的承诺，但此后，被告以各种欺骗手法躲避原告，不接电话、不露面。原告认为，被告主观上已不想将2间地基交付给原告，而且转卖给了另外两人，被告已完全违背了承诺，双方无法协商解决，故提起诉讼。诉讼请求：一、确认原告、被告于2002年1月20日签订的房屋买卖合同无效；二、被告退还原告购房款18万元；三、赔偿购买房屋溢价款人民币233万元。
原审被告龚文才、朱莲玉辩称，2002年1月20日两被告将占地72平米的两间两层房屋转让给原告属实，当时转让价18万元并当场一次性付清，同时两被告将涉案房屋交付给了原告。之后由于楼下村实施旧村改造，2009年涉案房屋被拆除，但两被告并没有领到涉案房屋的拆迁补偿款。2000年6月22日两被告办理离婚，两被告以两个户口参加旧改，两被告所在户的地基在2011年7月5日到7月20日经楼下村公布没有异议之后，于2012年9月15日经村委会盖章后送稠江街道审批。因两被告是余房户，按各自的户型，超过平方部分打七折落实地基，经审批两被告各自均有162平方米的地基，共九间。在旧改前，被告龚文才在同一时间将另一处旧房占地69.87平方米卖给了叶荣根，被告龚文才162平方米地基审批下来后就转让给了叶荣根54平方米。从涉案房屋被拆后，原告就非常关心被告方的旧村改造情况及土地使用权的审批情况，由于原告不是楼下村集体经济组织成员，担心最终拿不到地基，所以从一开始就要求被告方赔偿土地差价款。因提出的赔偿价款过高，两被告无法接受的，之后被告又转让给同村龚昌劲的女儿54平方米。现两被告在楼下村的6间地基是在没有经过定点放样的情况下所建造的房屋。对于原告的第一项诉请，被告认为房地产买卖合同违反国家强制性规定，应当无效；对于原告的第二项诉求，被告同意返还18万元；对于第三项诉请，被告认为应当驳回，理由是房屋买卖合同违反法律规定而无效，这不是基于被告过错而造成的。根据法律规定，无效的合同自始无效，被告方也不再具有将相应的旧改之后的土地使用权交付给原告的义务，原告所诉称的土地房屋溢价的权利应当属被告所有。原告一开始就主张赔偿款，没有要地基，原告是有过错的，原告的第三项诉请也应当予以驳回。
原判认定，两被告于2000年6月26日登记离婚，但对夫妻共同财产在离婚时双方未作分割。1998年11月16日，义乌市土地管理局向朱莲玉颁发义乌集用（1998）字第30-565号集体土地使用证，该证记载的土地使用权面积为82.3平方米，系坐落于楼下村的拨用住宅用地。2002年1月20日，原告与两被告就该土地上的房屋签订房地产买卖合同，合同的主要内容为，被告自愿将楼下村占地面积72平方米的2层房屋及建筑物范围内的土地使用权转让给原告，成交价18万元人民币，签订合同日付清，今后旧村改造，房地产所补偿的土地使用权归原告，如超出72平方米，被告无权再向原告索要超出平方数的任何款项，如小于72平方，被告应退回相应的平方数价款，即每平方米2500元，被告无偿配合原告今后建房审批，房屋过户被告不再收取其他费用，但过户的契税、交易费、出让金、工本费由原告承担等等。合同签订的当日，原告支付两被告18万元，两被告向原告出具了收条，被告将房屋交付给了原告。因楼下村旧村改造，2009年上述房屋被拆除。包括上述房屋，两被告各有二处旧房，两被告经审批，分别享有162平方米的建房用地。2013年5-6月，两被告将其审批取得的324平方米建房用地中的54平方米转让给龚某某的女儿，转让价为每平方米26000元；54平方米落实给叶某某建房。其余面积自建房屋。原告向被告购买的房屋拆除后，被告未为原告落实宅基地建房。
另查明，楼下村旧改农户调剂给村集体的部分宅基地，2013年7月楼下村经济合作社委托拍卖公司向本集体组织成员进行拍卖时，宅基地每平方米的价格为12000元，选位费每平方米的底价为28000元。
原审法院认为，原告陈月玲系城市居民，与被告非同一集体经济组织的成员，原告向被告所购买的房屋的宅基地系楼下村的集体土地，故原、被告于2002年1月20日所签订的房地产买卖合同损害了楼下村的集体利益，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，各自承担责任。原告所买受的房屋拆除后的宅基地已由被告处置，被告应返还原告购房地产款18万元；宅基地的溢价部分，系原告的损失，应由被告赔偿；因造成合同无效原告有一定的过错，同时在房屋拆除前原告对该房屋享有使用利益，故酌定由被告赔偿原告土地溢价损失的80%。土地的溢价参照被告转让给其他人价格以每平方米26000元确定，即被告应赔偿原告的土地溢价损失为：（72㎡×26000元／㎡-180000元）×80%=1353600元。楼下村经济合作社向本集体组织成员调剂宅基地每平方米的价格为12000元，该价格与选位费每平方米的底价为28000元相联结合即每平方米的最低价为40000元，与本案不具有可比性。综上，原告诉讼请求中合法合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）的规定，判决：一、确认原告陈月玲与被告龚文才、朱莲玉于2002年1月20日签订的房地产买卖合同无效；二、被告龚文才、朱莲玉返还原告陈月玲购房地产款180000元；三、被告龚文才、朱莲玉赔偿原告陈月玲土地溢价损失1353600元；四、驳回原告陈月玲的其他诉讼请求。上述判决第二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13440元，由原告负担5148元，两被告负担8192元。
宣判后，龚文才、朱莲玉不服，向本院提出上诉称，一、原判对因房屋买卖合同无效造成陈月玲损失的认定存在偏差。1、土地溢价款不属于合理损失，因合同无效给陈月玲造成的唯一损失是利息损失，赔偿标准可按银行同期同类贷款利率计算。2、即使土地溢价款属于合理损失，原判按26000元／平方米计算明显偏高，2013年、2014年上诉人曾与同村其他村民进行过调剂，单价是12000元／平方米，故应按此单价计算溢价损失；原审以72平方米计算溢价款也不当，据旧村改造实施细则及上诉人属余房户（旧房面积超过基本户型）的实际情况，应当按七折计算实际安置的面积即72平方米×0.7＝50.40平方米。二、原判对无效合同的过错程度认定明显不当，既然合同是基于违反法律的强制性规定而无效，就不应由上诉人承担80％的责任。请求二审法院依法改判或发回重审。
陈月玲答辩称，原判将土地溢价损失列为被上诉人的损失范畴符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。一审中我们提供的龚文才出具的字据具有自认效力，是证明同地块土地出让单价的直接证据。因双方签订的房地产买卖合同中明确约定出让的面积是72平方米，不存在打折问题。本案是上诉人不诚信将同一块地进行再次处分导致，上诉人的过错明显，故一审确定的分担责任比例公平。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中龚文才、朱莲玉向本院提供义乌市农村住宅用地审批表二份，证明龚文才、朱莲玉系余房户，陈月玲将涉案旧房合并在朱莲玉一起报批，新批地基应打七折。陈月玲质证认为，该两份证据不属新证据，对证据的真实性无异议，但与本案缺乏关联性。本院认为，该证据系补强证据，且与本案具有实质关联，且被上诉人对两份证据的真实性也无异议，故对证明力予以认定。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。另查：讼争房屋连同龚文才、朱莲玉的另一处旧房，两处旧房合计190.14平方米，按户型批72平方米，余七折返还后，朱莲玉批得住宅用地162平方米。
本院认为，本案争议一是因无效合同造成被上诉人陈月玲的损失范围：因合同无效客观上造成了陈月玲的市场机会丧失，导致损失的客观存在，原审将此住宅用地的升值利益确定陈月玲一方的合理损失，并参照龚文才、朱莲玉将审批所得的部分住宅用地转让他人的单价（26000元／平方米）计算升值利益并不违背法律规定。但考虑在旧村改造中，因合同无效龚文才、朱莲玉成为余房户而打折获批住宅用地，且前述计算升值利益的单价为审批后的住宅用地的单价，为兼顾双方利益，本院按162平方米（实际批得的用地）÷190.14平方米（旧房面积）×72平方米（涉案购房面积）＝61.34平方米计算升值利益。上诉人就此所提的部分上诉理由成立。遵循处理此类纠纷的一般规则，原判确定龚文才、朱莲玉赔偿陈月玲合理损失的80％并无不当。综上，原判适用法律正确，但因二审提供新证据致原判认定的部分事实不清，导致实体判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第1161号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第1161号民事判决第三项、第四项及诉讼费用负担部分；
三、龚文才、朱莲玉赔偿陈月玲损失1131961元；
四、驳回陈月玲的其他诉讼请求。
上述判决履行款项均于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限自觉履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13440元，由陈月玲负担6415元，由龚文才、朱莲玉负担7025元；二审案件受理费16982元，由陈月玲负担2781元，由龚文才、朱莲玉负担14201元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
审 判 员 钱 萍
二〇一四年十一月五日
代书记员 何晓慧