清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第1289号
原告：李燕联，女，汉族，住广州市越秀区，身份证号码×××6428。
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
被告：清远市汇雄房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：刘善龙，该公司总经理。
委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。
委托代理人：李书远，广东劲龙律师事务所实习律师。
原告李燕联诉被告清远市汇雄房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆锋、邓铁轩；被告清远市汇雄房地产开发有限公司的委托代理人李书远，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李燕联诉称：2013年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢8层02号的房屋，购房款总额为350000元。该合同约定，被告应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》的约定，如期支付首期款110000元。后发现被告经营情况恶化，涉案房屋至今未完成经建设局竣工验收备案，且楼盘已处于停工状态，被告已无法按合同约定的期限向原告交付房屋，合同目的客观上无法实现。为防止损失扩大，原告依法行使不安抗辩权，中止付款。据此，原告于2015年8月11日通过中国邮政特快专递向被告寄送了《解除合同告知书》，书面向被告告知了解除合同的请求。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的在于买受人向出卖人支付相应对价，获得房屋所有权。但由于被告经营状况恶化，涉案房屋以及相应配套设施的建设陷入无限期的停滞，合同目的在短期内难以实现。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，以及《商品房买卖合同》的约定，原告作为房屋买受人有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。基于上述事实，原告特提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告清远市汇雄房地产开发有限公司返还原告支付的购房房款110000元；3、被告清远市汇雄房地产开发有限公司支付违约金11000元；4、本案的诉讼费用由被告清远市汇雄房地产开发有限公司承担。
被告清远市汇雄房地产开发有限公司辩称：答辩人与原告于2013年12月9日签订的《广东省商品房买卖合同》，约定买受人于2013年l2月9日签订本合同时支付首期购房款110000元，余下购房款240000元与银行签订按揭贷款合同并办理相关手续，同时，双方还约定选择按揭贷款方式支付房款的，买受人应在本合同签订后10日内办妥按揭贷款手续。合同签订后，原告只向答辩人支付了首期购房款90000元，而未按照合同约定交付ll0000元，同时，原告也未在签订合同10日内与银行办理240000元购房款的按揭贷款手续，甚至至今仍未办理。根据答辩人与原告签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，答辩人交付房屋的时间是2014年9月30日，答辩人将需答辩人提供的资料报产权登记机关备案的时间是房屋交付90天内。可见，根据合同约定，原告履行付款义务在前，答辩人履行交付房屋的义务在后。原告的上述行为说明，原告违约在先，且一再违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。根据上述规定，由于原告违约在先，答辩人有权行使抗辩权，拒绝原告要求答辩人履行义务的要求。如原告认为答辩人无法履行合同义务而行使不安抗辩权，其首先必须通知答辩人中止履行其应承担的支付购房款义务，如在通知后的合理期限内答辩人未履行义务且未提供担保，原告才有权解除合同。而本案中，原告从未通知答辩人其中止履行支付购房款的义务，因此原告不具备法律规定的解除合同的条件，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月9日，原、被告签订了合同编号为2013120948364680的《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢8层02号商品房出售给原告，建筑面积为76.30平方米，总房价款为350000元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式付款：3、买受人于2013年12月9日签订本合同时支付首付购房款110000元，余下购房款240000元与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……。合同附件四：合同补充协议第2条约定：“根据合同第六条买受人选择按揭贷款方式支付房款的，买受人应在本合同签订后10天内按照出卖人指定银行的要求提供办理按揭所需资料、文件，办妥按揭贷款手续。买受人未按以上时间办妥银行按揭手续的，每逾期一日按未付款额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价的10%向出卖人支付违约金。如因买受人原因（包括但不限于资料不齐、个人信用、个人资产、国家贷款政策调整变化等一切原因均视为买受人原因）不能获取银行按揭贷款或足额获取银行按揭贷款额度的，未获批准贷款的房价款买受人应在收到银行或出卖人通知后30日内一次性付清或补足不能获得贷款的部分。”合同签订前，原告于2013年12月4日向被告支付了购房定金20000元。2013年12月9日向被告支付了购房首期款90000元。因涉案房屋一直未能办理商品房工程竣工验收备案，未向原告交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告承认“金域豪庭”工程于2014年1月始因与承建商发生纠纷停工至今。
另查明，2015年3月24日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金以及将办理权属登记所需资料报产权机关备案。本院于2015年6月1日作出（2015）清城法民一初字第101号民事判决，确认原告未付清购房款前，被告有权行使先履行抗辩权拒绝向原告交付房屋，遂判决驳回原告的诉讼请求。2015年8月11日，原告代理人曾通过邮政特快专递向被告寄送解除合同告知书，但并未能妥投。
以上事实，有原告提供的身份证、组织机构代码证、商品房买卖合同、收据、快递单，被告提供的民事判决，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点是原告要求解除合同的条件是否成就以及要求支付违约金是否有依据。
本院（2015）清城法民一初字第101号民事判决已确认被告有权行使先履行抗辩权，不存在逾期交楼的违约行为，故原告在本案要求被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。对于原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，因至今为止，被告所开发的“金域豪庭”工程一直处于停工状态，早已超出合同所约定的交楼时间，而原告也早在合同约定的交付房屋之前也停止向被告支付购房余款，至此，合同双方或无意或无能力在合理期限内继续履行合同，故继续履行合同已难以实现，故对原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应将所收原告的购房款110000元退回原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告李燕联与被告清远市汇雄房地产开发有限公司于2013年12月9日签订的合同编号为2013120948364680的《商品房买卖合同》；
二、被告清远市汇雄房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李燕联返还购房款110000元；
三、驳回原告李燕联的其他诉讼请求。
本案受理费1360元，由原告李燕联负担60元，被告清远市汇雄房地产开发有限公司负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年十月二十一日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。