江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4051号
上诉人（原审被告）：周龙华，男，1952年8月25日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：潘荣华，盐城市环保科技城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）:孙长春，男，1965年10月14日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：陈树，建湖县上冈法律服务所法律工作者。
原审第三人：王金如，男，1965年12月19日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。
上诉人周龙华因与被上诉人孙长春、原审第三人王金如房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2016）苏0925民初767号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周龙华上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由孙长春承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对孙长春在履约过程中所存在的过错比例确定为20%过轻。在原房屋被代建方王金如拆除代建的过程中，孙长春将案涉房屋转让给郭金城，郭金城与代建方发生矛盾，阻挠施工，要求增加一间三层房屋一套，致使代建方停工数日，尚未完全打进的基桩全部作废，后经报警才被制止。2009年8月23日，孙长春又在周龙华重大误解的情况下诱使周龙华签订一份补充协议，在补充协议中增加一间三层房屋。自此以后，孙长春就抓着该约定不放，在代建方交付房屋通知抓阄时，孙长春坚决予以拒绝，并从2010年开始，历经一、二审法院诉讼，在法院驳回其诉讼请求后，其仍拒绝接收房屋。2011年9月2日，周龙华以邮寄的方式再次书面向孙长春通知交房，但仍遭孙长春拒绝。为避免损失的进一步扩大及和代建方结清账目，周龙华只能将房屋交由王金如处理，且只保留了孙长春给付的房款102000元，据此，造成房屋不能交付的责任和过错完全在孙长春一方，其主张的损失没有依据。二、一审法院不采用双方约定的违约责任来作为判决的依据，而采用无相应鉴定资质机构出具的、以商品房销售价格为依据的鉴定结论没有依据。1.鉴定机构针对房屋的性质无相应的测量资质，不能对房屋进行评估。2.现场勘验及评估中，违反了鉴定评估的具体规定，未通知法院审判人员、对方当事人或代理人到场参加，未对被评估房屋及车库的面积进行实地测量，无现场勘验简图，仅通知了孙长春的代理人到场。3.鉴定机构将无任何房屋所有权、土地使用权证书的毛坯房当作完全产权商品房销售价格进行评估没有依据，应当按照当时房屋实际投入成本的建安价进行定价，以市场比较法和收益评估的完全产权确定待评估对象的价值完全是错误的，应当使用成本法进行评估。4.双方在合同中约定，如一方违反约定造成另一方经济损失的，应承担另一方就该房新旧房屋差价为限进行赔偿。该约定系双方真实意思表示，一审法院应当就新房屋的建安价委托具有相应资质的鉴定机构评估出案涉毛坯房的价格再扣除协议中约定的归孙长春所应当承担的为12户办理盐城、建湖建房手续的相关费用。再根据过错归责原则，来确定周龙华应当返还给孙长春的钱款数额。5.一审法院在判决书中表述的房屋楼面价格，土地出让金及房屋面积等，一审法院既未通知双方参加意见征询和现场勘验的过程，也没有将相关证据交由双方当事人质证，上述证据应视为无效证据。
孙长春辩称，一、孙长春在履行协议过程中无过错。案涉房屋协议是2007年7月1日签订，2009年8月23日又签订补充协议。2007年10月王金如与周龙华等12人签订的代建协议，孙长春不清楚。孙长春就代建协议向一审法院起诉请求确认房屋买卖协议及补充协议有效，法院也予以支持。依据判决，孙长春向法院起诉要求周龙华交付房屋，法院经过审理于2015年12月15日作出民事判决，称无法确定位置房屋不能交付，要求孙长春变更请求赔偿损失，孙长春认为代建房屋一共12间，哪一间被周龙华及王金如出售，出售的人应该知道具体情况，应该能够查清而未变更诉讼请求，故一审法院判决驳回了孙长春的诉讼请求。二、孙长春于2016年1月18日第三次就该房屋向法院提起诉讼，要求赔偿损失，诉讼中应法院要求对房屋进行评估，评估单位经摇号确定，周龙华及王金如未参与摇号。三、周龙华与王金如串通将孙长春的房屋擅自出售，导致向孙长春交付不能，一审判决让孙长春承担20%过错实属无理，孙长春认为责任在周龙华、王金如，他们共同出售房屋的行为属于侵权行为，造成孙长春的损失，一审没有让王金如承担责任是错误的。综上，请求法院依法判决。
王金如未到庭、未作陈述。
孙长春向一审法院起诉请求：判令周龙华赔偿孙长春经济损失30万元及利息（从2011年12月30日出售房屋之日起，按300000元本金，月利率1.5%计算）；王金如承担连带赔偿责任；本案的诉讼费用、鉴定费、保全费由周龙华负担。
一审法院认定事实：周龙华原系建湖县上冈车站职工。2007年6月25日，周龙华在原企业改制后，从江苏省盐阜公路运输集团建湖有限公司处以3658元的价格购得位于上冈车站北幢102室两间一厨住房一套。2007年7月1日，周龙华与孙长春签订房屋买卖协议书一份，该协议约定：周龙华将其购买的上述住房，以95000元的价格出售给孙长春。协议签订后，孙长春当日将购房款9.5万元交付给周龙华。2007年10月31日周龙华与原上冈车站其他11户居民一起和王金如签订一份房屋代建协议书。该协议主要内容为：“甲方：上冈车站家属区12户，乙方：王金如乙方为甲方12户代建套间一套，砖混结构，外墙涂料，实用面积不低于100平方米，底层为自行车库一间。乙方在保证为甲方12户每户代建一间套间后，剩余房屋由乙方自行处理，冲抵其为甲方代建房屋的材料款、工资款及其它费用。套间的各户定位，由各户抓阄而定，最西边的一上四归乙方所有。”代建协议签订后，王金如即将上冈车站原十二户居民的旧房屋拆除，并在原址上进行翻建。2007年11月7日，孙长春又支付周龙华7000元。2009年8月23日，孙长春与周龙华签订一份补充协议。载明：“甲方：周龙华乙方：孙长春双方于2007年7月1日所签订的房屋买卖协议，因买卖的房屋交付后，需拆迁改建，甲方参与造成双方矛盾，现双方就开发商开发代建100㎡以内套间一套及车间（库）、一上三层的房屋全部交乙方所有，以及其它费用分摊等事项，经协商，达成协议如下：一、甲方从开发商所代建的上述房屋及权利全部归乙方所有和享受。二、该房屋建成后的过户手续，由甲方为主，乙方协助，所有费用全部由乙方负担。三、2007年7月双方为买卖房屋，甲方为办理手续所支出的费用现对乙方表示无条件放弃；但为12户办理盐城建湖建房手续费用由乙方负担。四、双方对上述条款违反，造成另一方经济损失，应承担另一方就该房新旧房屋差价为限，进行赔偿。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：周龙华乙方：孙长春二00九年八月二十三日”。2010年5月31日，孙长春以周龙华不按协议确定的内容履行义务为由向一审法院提起诉讼，请求法院判令确认孙长春、周龙华签订的《房产转让协议》和《补充协议》合法有效，并交付位于上冈镇冈合路由王金如代建的套间一套、车库一间及门面一上三层的房产全部归孙长春所有，周龙华并承担违约金20400元和本案的诉讼费用。一审法院经审理后作出（2010）建冈民初字第296号民事判决书，该判决认定：孙长春与周龙华于2007年7月11日签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，该协议内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。但由于周龙华等原上冈车站12户居民与王金如签订了“代建协议”，按照该协议约定，王金如拆除了原有的平房，并在原地址上新建了三层楼房，造成孙长春、周龙华房屋买卖协议确定的标的物灭失。故孙长春、周龙华于2009年8月23日签订的补充协议应视为孙长春、周龙华在原有房屋买卖协议基础上的重新约定。其内容也应当是原房屋拆除后相关权益如何处置等约定。从上冈车站原12户居民与王金如签订的代建协议书上得知：周龙华等12户居民的用房被拆后，其获得的权益为每户各得一套100㎡套间一套及车库，其余房产归第三人王金如所有。因此，孙长春与周龙华所签补充协议上载明的关于周龙华将从开发商处获得的100㎡套间一套及车库等房屋全部交给孙长春的内容系当事人双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。但该补充协议载明的“一上三层门面房”系处分他人财产，现周龙华以签订协议时，其产生重大误解为由，申请一审法院对该内容予以撤销的理由成立，一审法院予以支持。关于孙长春申请判令周龙华交付新建房屋问题，因代建协议明确约定：新建套间的各户定位由各户抓阄而定。现孙长春、周龙华均未通过抓阄确定套间的明确地址，因此，对孙长春的这一诉请一审法院暂无法支持。2010年11月16日，一审法院作出（2010）建冈民初字第296号民事判决书，判决如下：一、孙长春与周龙华于2007年7月1日签订的房屋买卖协议合法有效。二、孙长春与周龙华于2009年8月23日签订的补充协议，除涉及处分一上三层的门面房屋外，其余内容合法有效。三、驳回孙长春其余的诉讼请求。判决后，孙长春不服该判决，提起上诉。本院于2011年6月16日作出判决：驳回上诉，维持原判。2013年10月25日，孙长春又向一审法院提起诉讼，要求判令周龙华及王金如按约定向孙长春交付房屋，因标的物已被出售且无法确认具体位置，经一审法院释明后，孙长春拒绝变更诉讼请求，一审法院依法驳回孙长春的诉讼请求。后孙长春向一审法院提起了本案诉讼。
一审法院另查明：本案涉案房屋已被周龙华于2011年11月30日交由代建方出售，尚余售房款102000元在周龙华处。在本案审理过程中，一审法院依孙长春申请依法委托江苏正道土地房地产估价有限公司对王金如代建房屋均价进行鉴定，鉴定意见为：在价值时点设定为2011年11月30日，住宅房地产单价（均价）为2800元/平方米，车库单价（均价）为1400元/平方米。特别提示：估价结果未考虑扣除委托房地产转让产生的交易税费、产权办证费用等。
一审法院又查明：2017年4月11日，一审法院就本案争议地段房屋土地出让金价格向建湖县国土资源局征询意见，经核实，本案争议地段房屋楼面地价为600元/㎡，土地出让金约为楼面价40%。经现场勘验，争议房屋所在建筑的车库面积约在8㎡至10㎡之间不等。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的、债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高、债务人在合理期限内未要求履行的除外。本案孙长春与周龙华签订了《房产转让协议》和《补充协议》，根据协议约定，周龙华应当向孙长春交付由代建方王金如代建的不低于100㎡的套间和车库各一套。一审庭审中，周龙华、王金如均认可，争议房屋已被出售，房屋出售的剩余价款102000元在周龙华处。周龙华未能按合同约定向孙长春交付房屋，构成根本违约，给孙长春造成了损失，应当承担相应的违约责任。因孙长春、周龙华双方均无法确认被出售房屋的具体位置，房屋买卖合同实际已无法继续履行，现孙长春向周龙华主张赔偿损失的违约责任，符合法律规定，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损害赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。本案中因涉案房屋无法确定，一审法院依法委托鉴定机构对涉案房屋所在位置的房屋均价进行鉴定，并以此为参考作为确定因周龙华违约造成孙长春损失的依据。因鉴定机构未考虑鉴定房屋所在土地的土地性质，一审法院在审理中向土地管理部门征询涉案房屋所在的土地出让金价格，并在参考鉴定意见时，合并考虑。在孙长春、周龙华就本案发生争议的过程中，周龙华曾书面通知孙长春往代建方处抓阄，以确定代建房屋，但孙长春未能及时前往，本身存在过错，一审法院结合其过错程度适当减轻周龙华20%的赔偿责任。孙长春主张损害部分的利息，符合法律规定，但孙长春主张的利率过高，一审法院适当予以调整。孙长春要求王金如对其损失承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、周龙华于判决生效之日起三十日内赔偿孙长春因违约造成的损失216000元及利息（按本金216000元，从2011年11月30日至判决确定之日，按年利率6%计算）。二、驳回孙长春的诉讼请求。案件受理费5800元，保全费1020元，鉴定费3570元，合计10390元，由孙长春负担2078元，由周龙华负担8312元。
本院二审中，当事人均未提交新证据。
对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、房屋不能交付的责任是否由孙长春所造成；二、江苏正道土地房地产估价有限公司的估价报告能否作为认定损失的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，孙长春和周龙华于2007年7月1日签订的房屋买卖协议及2009年8月23日签订的补充协议，除涉及处分一上三层的门面房屋外，其余内容均为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，且已经生效判决确定，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据约定，案涉应归孙长春所有的房屋，在未经孙长春同意的情况下，由周龙华交他人对外出售，致孙长春未能取得相关房屋，周龙华构成违约，其应依约承担相关违约责任。
关于争议焦点一，周龙华上诉认为孙长春曾经将房屋转让给案外人郭金城，在房屋代建期间，郭金城阻挠施工造成损失，后孙长春拒绝收房，周龙华是为了避免损失扩大才将房屋交他人出售，故其并无过错。对此，第一，周龙华并未提供证据证明案外人郭金城阻挠施工与孙长春有关，且阻挠施工与周龙华处理房屋并无直接因果关系；第二，孙长春虽然拒绝参与选房但并未明确表示放弃房屋，并不能据此推定孙长春有放弃房屋或同意周龙华代售房屋的意思表示；第三，孙长春不参与选房，并不影响代建方王金如依约或根据实际情况确定代建协议中由王金如享有的4套房屋位置，亦即房屋位置问题并非周龙华委托他人代售房屋或避免损失扩大的合理理由；第四，审理中周龙华称出售房屋与需赔偿案外人郭金城阻挠施工给代建方造成的损失有关，但对此其并未提供与代建方的赔偿协议，以及损失客观存在或损失应由孙长春承担的合理依据。综上，孙长春不参与造房等行为虽有过失，但并不构成周龙华可据此代售房屋的合理理由，应赔偿孙长春的相关损失。
关于争议焦点二，一审法院依法委托江苏正道土地房地产估价有限公司进行评估，江苏正道土地房地产估价有限公司具有相应的鉴定资质，鉴定人员具有相应的资质证书，在没有其他证据证明其估价报告存在错误的情况下，案涉估价报告应当作为本案的定案依据。对于周龙华提出的关于估价报告的上诉理由，本院认为：第一，诉讼中各方当事人均未能提供抓阄选房的具体情况，故无法确定应由孙长春所有的房屋具体位置。在此情况下，一审法院结合有关合同的约定以100㎡作为房屋面积，并经现场勘验车库面积为10㎡，具有相应依据，且并不损害周龙华利益；第二，一审确定的房屋面积系根据合同及实地勘验进行推定，无需进行实际测绘，评估机构即使不具有测绘资质也不影响评估程序的合法性；评估机构在评估过程中即使有未通知有关当事人到场等瑕疵，但从评估过程及结果的产生来看，并不严重影响当事人诉讼权利的行使；因双方为房屋买卖关系，并非建设工程施工合同关系，故评估机构未按建安成本价，而对鉴定基准日的房屋市场价格进行评估并无不当。
因案涉土地使用权为划拨土地，一审法院经向国土部门咨询，已经依法扣减应当缴纳的土地出让金，征询意见、现场勘验情况等相关证据在一审过程中已交各方当事人质证，周龙华提出的关于一审法院未将上述证据交其质证的上诉理由亦不成立。另周龙华诉讼中并未提交证据证明其出售房屋的价格等情况，故一审以其自认的出售时间为基准日对房屋价格进行评估，并以此为确定孙长春损失的基础，同时酌情考虑到合同约定交易费用、孙长春过失等因素，由周龙华承担80%的损失，并无明显不当。
综上，周龙华的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人周龙华负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 樊丽萍
审判员 谢超亮
二〇一八年二月一日
书记员 甫 明