上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第755号
原告聂国俊，男，1968年12月5日生，汉族，住江苏省丹阳市。
委托代理人张一帆，上海政明律师事务所律师。
委托代理人戴益鸣，上海政明律师事务所律师。
被告郑平元，男，1959年1月8日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人魏梁，上海市瀛东律师事务所律师。
原告聂国俊与被告郑平元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告聂国俊的委托代理人张一帆、戴益鸣，被告郑平元及其委托代理人魏梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂国俊诉称，2008年1月，聂国俊与郑平元签订房屋买卖合同，约定，郑平元将位于上海市宝山区顾村镇自然居小高层17号楼48号802室房屋（现地址变更为上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室，以下简称系争房屋）动迁所得产权房以人民币608，000元的价格出售给聂国俊。因当时系争房屋尚在筹建中，故双方约定，聂国俊先支付50，000元购房款，余款在开发商交付房屋、郑平元拿到房屋钥匙后支付80%，房屋过户手续办理完毕后付清余款。同时约定，双方不得因房价涨跌违约。协议签订后，聂国俊依约支付购房款50，000元。开发商交付房屋后，因房价上涨，郑平元拒绝向聂国俊交付房屋并办理过户手续。聂国俊于2014年6月向法院起诉【案号：（2014）宝民三（民）初字第890号】，诉讼期间，郑平元将系争房屋登记在案外人名某，致使双方间的买卖合同无法继续履行。故聂国俊现起诉要求解除双方间的买卖合同，郑平元返还已付购房款50，000元，赔偿因违约给聂国俊造成的损失1，932，000元，并赔偿（2014）宝民三（民）初字第890号一案的诉讼费4，940元。
被告郑平元辩称，同意解除双方间的买卖合同。双方合同约定，如郑平元单方违约，赔偿金额为房价的50%即304，000元，现郑平元同意返还购房款并赔偿损失，共计支付聂国俊304，000元，不同意按聂国俊的主张金额予以赔偿。另外，（2014）宝民三（民）初字第890号案件已对诉讼费进行了判决，故诉讼费用不应当由郑平元负担。
经审理查明，郑平元、郑萍梅、郑平凡系姐弟关系。2007年12月8日，（甲方）拆迁人上海顾村房地产开发公司与（乙方）被拆迁人郑平元签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，甲方拆迁乙方所有的盛宅村郑宅，乙方安置甲方新房富联路XXX弄XXX号XXX室、自然居2幢6号301室、自然居小高层17号楼48号802室。
2008年1月6日，郑平元（甲方）与聂国俊（乙方）签订《房屋转售合同》，约定：一、甲方将自然居小高层17号楼48号802室，计建筑面积约121.6平方（筹建中）以每平方5，000元的价格，总价608，000元出售给乙方；二、乙方在签订合同后先付给甲方五万元人民币作为预付款等到房屋完工拿到钥匙时再付给甲方房屋总价的80%，余款乙方将在办好房产过户手续后一次性付清。不得拖延，如有违约，甲方有权收回房产；……五、因房子还在筹建中，还要一年多才能拿房，在这期间，如遇到房价大幅涨跌，甲乙双方不得毁约，如有单方毁约的将赔偿对方房屋总价的50%和负相关的法律责任。2008年1月7日，聂国俊支付郑平元预付款5万元。自然居小高层17号楼48号802室现正式编号为水产西路XXX弄XXX号XXX室。2015年1月28日，郑平元、郑萍梅、郑平凡登记成为系争房屋权利人。
另查明，2014年6月，本院受理原告聂国俊起诉被告郑平元、郑萍梅、郑平凡、第三人上海宝坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2014）宝民三（民）初字第890号】，聂国俊起诉要求郑平元、郑萍梅、郑平凡交付系争房屋，并将房屋过户至聂国俊名某。2015年3月24日，本院判决聂国俊要求郑平元、郑萍梅、郑平凡交付系争房屋，并将房屋过户至聂国俊名某的诉讼请求，不予支持；案件受理费减半收取4940元，由聂国俊负担。一审判决后，各方当事人均未上诉，现该案已生效。
又查明，本案审理中，经聂国俊申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋的市场价进行估价，估价结果为，市场价为254万元。聂国俊、郑平元对于估价结果均无异议。
以上事实，有原告聂国俊提供的房屋转售合同、收条、（2014）宝民三（民）初字第890号民事判决书，房地产估价报告，及双方当事人当庭陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，聂国俊与郑平元就系争房屋签订的房屋转售合同系双方当事人间的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。双方合同签订后，因系争房屋登记的房地产权利人中包括案外人，案外人对房屋转售合同不予追认、亦不同意将系争房屋过户给聂国俊，致使聂国俊与郑平元间的房屋转售合同无法继续履行，郑平元显已构成违约，聂国俊现起诉要求解除双方间的转售合同，郑平元返还房款并承担相应的损失赔偿责任，合法有据，当予准许。现本案的争议焦点在于郑平元应当承担的损失赔偿责任的范围。聂国俊与郑平元间的房屋转售合同第五条的约定，因房子还在筹建中……如遇到房价大幅涨跌，甲乙双方不得毁约，如有单方毁约的将赔偿对方房屋总价的50%和负相关的法律责任。由此，双方在签订合同时，已对根本违约的赔偿责任进行了明确约定。现因郑平元违约致使合同无法继续履行，郑平元应当按约进行赔偿。本案中，经评估，系争房屋的市场价与订立转售合同时的价格相比有了较大幅度的上涨，合同约定的赔偿金额并不足以弥补聂国俊的损失，故赔偿金额当予提高。但出于公平原则的考虑，违约方的违约责任还应当与守约方为履行合同所付出的实际成本相符，在聂国俊仅支付了5万元预付款的情况下，其要求郑平元赔偿房价的全部差价损失，有违公允。考虑到本案实际情况，结合聂国俊已付房款情况、系争房屋目前市场价等因素，本院酌情确定由郑平元赔偿聂国俊50万元。此外，关于聂国俊主张的另案诉讼费，另案中已对诉讼费的负担进行了处理，现聂国俊要求郑平元予以赔偿，缺乏依据，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、解除原告聂国俊与被告郑平元就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋转售合同；
二、被告郑平元于本判决生效之日起十日内，返还原告聂国俊购房款5万元；
三、被告郑平元于本判决生效之日起十日内，赔偿原告聂国俊损失50万元；
四、原告聂国俊的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为11，341元、财产保全费5，000元、评估费7，900元，均由被告郑平元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年九月十五日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。