江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00010号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱秀云。
上诉人（原审被告、反诉原告）王静。
二上诉人共同委托代理人张培农、陆璐，江苏宏亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宿迁市腾景广告设备有限公司，住所地宿迁市宿城区宿城经济开发区华夏大道61号。
法定代表人谢兆华，该公司总经理。
委托代理人雷传贵，江苏义缘律师事务所律师。
上诉人朱秀云、王静因与被上诉人宿迁市腾景广告设备有限公司（以下简称腾景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
腾景公司原审诉称：2013年2月18日，腾景公司与朱秀云签订房屋租赁合同，约定腾景公司承租宿迁市宿城区鸿运路9号厂房，租期从2013年2月18日至2016年2月18日，2014年2月18日前租金为16万元／年，之后为17万元／年。腾景公司已经支付2013年租金16万元及2014年部分租金5万元合计21万元。2014年2月6日下大雪，涉案厂房钢结构大梁断裂，厂房倒塌，造成腾景公司办公设备损坏、材料毁损。腾景公司立即通知王静前来处理，初步达成处理意见，由腾景公司先抢救设备并寻找临时厂房存放材料、设备，所有损失由朱秀云、王静承担。但是后来朱秀云、王静却认为厂房倒塌是腾景公司的责任，提前收取的租金也不退还。腾景公司认为，朱秀云、王静未能对出租房屋及其附属设施进行检查、修缮，将有严重质量问题的厂房出租给腾景公司，导致腾景公司损失巨大，故向法院起诉，请求判令：一、解除腾景公司与朱秀云签订的租赁合同，朱秀云退还提前收取的租金55698元。二、朱秀云、王静赔偿腾景公司的各项损失337052元（后撤回该项请求）并支付违约金51000元。三、本案诉讼费用由朱秀云、王静承担。
朱秀云、王静原审答辩并反诉称：涉案房屋是朱秀云、王静的共有财产，由王静出面处理相关事宜，朱秀云对此无异议。房屋是因为腾景公司擅自改建大门、改变承重结构又未采取相应的加固措施导致厂房失去支撑倒塌的。朱秀云、王静同意解除合同，但不同意退还预付的租金，该租金应该用于抵扣朱秀云、王静的损失。现朱秀云、王静提出反诉，要求腾景公司赔偿因房屋倒塌导致的经济损失50万元（已扣除预付的房租5万元，具体数额待鉴定后确定），反诉费由腾景公司承担。
针对朱秀云、王静的反诉，腾景公司答辩称：重新开设（改建）大门的是朱秀云、王静，且仅仅开一个大门不可能导致厂房倒塌。腾景公司书面通知朱秀云、王静保存好现场等待法院通知、鉴定后再拆除，后朱秀云、王静擅自将倒塌的厂房拆除，其即便有损失也应该自行承担。
原审法院经审理查明：2013年2月18日，腾景公司（乙方）与王静（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、腾景公司租赁朱秀云位于宿迁市宿城区鸿运路9号厂房，面积2493平方米左右。三、租赁期限从2013年2月18日至2016年2月18日，租赁期间如遇拆迁则合同自行终止，甲方退还剩余租金，不承担任何费用和责任。四、第一年租金16万元，以后17万元／年。五、乙方应予本合同生效之日前向甲方支付一年租金，先付款后使用房屋，每一年支付一次，如不能按期支付租金，甲方有权终止合同。八、租赁期间，甲方对房屋及附属设施每隔年检查、修缮一次，乙方应积极协助，不得阻挠施工，正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理、使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。九、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。十二、乙方有下列情形的，甲方可立即收回房屋且不需要通知乙方，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：。3、擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的。十五、任何一方违反本合同的规定，按照年度须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金。
原审法院另查明：腾景公司共支付朱秀云、王静租金21万元。2014年2月6日，涉案房屋倒塌。2014年2月20日，腾景公司书面通知王静等待法院通知，待鉴定机构对厂房鉴定后再拆除。不久朱云秀、王静将涉案厂房拆除。
原审法院认为：关于涉案厂房倒塌与改建大门是否具有因果关系问题，双方当事人一致认可涉案房屋系钢结构厂房，主要靠柱子和横梁支撑。从王静提供的照片上可以看出腾景公司改建大门时砸掉的并非承重墙，庭审中腾景公司提供的多张照片显示厂房檩条生锈严重。朱秀云、王静质证认为无证据证明该照片系涉案厂房的照片但未提供相应的证据予以反驳，因倒塌的厂房已被朱秀云、王静拆除，现有证据不足以证明厂房倒塌与改建大门之间存在因果关系。因此朱秀云、王静辩称厂房倒塌系腾景公司改建大门所致，证据不足，不予采信。
腾景公司主张朱秀云、王静提供的厂房在租赁期限内倒塌，导致合同目的无法实现，应按照第二年度租金17万元的30%承担违约金51000元。原审法院认为，根据双方合同第十五条的约定，违约金为年度租金的30%，涉案房屋在第一个租赁年度内倒塌，故违约金应为第一年度租金的30%即16万元的30%计48000元，朱秀云、王静辩称违约金过高。关于违约金是否过高的判断依据应当是合同当事人的实际损失，庭审中，腾景公司主张其因厂房倒塌造成的损失如下：1、临时厂房租金10000元；2、搬家人工费22920元；3、搬家叉车费15300元；4、拆除房顶倾倒的大型广告牌吊车费3600元；5、被砸坏的二保机、送丝机、折弯机以及电动工具维修费21185元；6、新厂房安装机器购置的电缆费900元；7、厂房倒塌损坏油漆后重新购置费6825元；8、安装烤漆房（搬家后）支出费用13785元；9、厂房倒塌砸坏垃圾箱20个价值36000元；10、厂房倒塌仓库材料毁损价值28947元；11、新租厂房差价54000元。厂房倒塌后腾景公司与宿迁瑞晶玻璃有限公司签订的厂房租赁合同，租金224000元一年，差价54000元／年；12、逾期交货违约金100000元；上述损失费用合计310000余元。上述损失中，租赁临时厂房、厂房倒塌砸坏垃圾箱、电动工具以及仓库材料等损失客观存在且即便不超过至少接近48000元，因此，腾景公司主张的违约金数额不属于“过分高于”实际损失的情形，依法予以支持。
因厂房倒塌与改建大门无因果关系，朱秀云、王静主张因腾景公司改建大门导致厂房倒塌给其造成损失无事实依据，对朱秀云、王静的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：解除宿迁市腾景广告设备有限公司与朱秀云、王静于2013年2月18日签订的房屋租赁合同；二、朱秀云、王静返还宿迁市腾景广告设备有限公司租金55260元；三、朱秀云、王静支付宿迁市腾景广告设备有限公司违约金48000元；四、驳回朱秀云、王静的反诉请求。上述判决二、三项于判决生效后五日内履行。案件受理费12681元，反诉费4400元，合计17081元，由宿迁市腾景广告设备有限公司负担10000元，朱秀云、王静负担7081元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
朱秀云、王静不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案厂房是钢架结构，不存在承重墙之说法，对其造成的主要破坏力是风力，腾景公司未经朱秀云、王静同意擅自改造大门，严重扩大了风力对厂房造成的冲击力，原审法院认定厂房倒塌与改造大门直接无因果关系无事实依据，故由此产生的经济损失和违约责任应由腾景公司承担。二、腾景公司无证据证明其在原审中提交的照片系涉案厂房的照片，原审法院不应采信该照片。三、涉案厂房倒塌后，腾景公司长时间未采取任何措施，朱秀云、王静无奈之下才将厂房拆除，原审法院据此认定责任在朱秀云、王静一方不当，且对于拆除厂房情况，腾景公司是明知的，但其并无任何回复。四、腾景公司在原审中列举的损失均是其违反合同约定导致的，其产生的损失应由其自行承担，并应赔偿朱秀云、王静因腾景公司违约造成的损失。五、原审法院未依法对朱秀云、王静申请对涉案厂房倒塌的原因及损失进行鉴定。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回腾景公司要求朱秀云、王静支付违约金的诉讼请求，并支持朱秀云、王静的原审反诉请求。
被上诉人腾景公司答辩称：一、朱秀云、王静无证据证明涉案厂房大门的墙体是腾景公司拆除改造，且涉案厂房倒塌是因其钢材本身质量问题及朱秀云、王静后期未履行保养责任所致。朱秀云、王静亦无证据证明涉案厂房的倒塌与风力大小之间存在因果关系。二、腾景公司提供照片证明涉案厂房本身存在质量问题，已完成举证责任，朱秀云、王静不认可该照片，应当由其举证证明。三、朱秀云、王静在合同租赁期间应当保证厂房的安全、稳固，对厂房倒塌的原因应当由朱秀云、王静举证证明，考虑到朱秀云、王静亦存在损失，腾景公司仅要求其承担违约责任，撤回对其他损失的赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人腾景公司向本院提交五张钢结构厂房的照片，旨在证明钢结构厂房的安全稳固与墙体无关。
上诉人朱秀云、王静质证认为：该组证据与本案无关联性，且不能达到腾景公司的证明目的。
本院认为：腾景公司提交的照片系其他钢结构的裸露架构，与本案无关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本案的争议焦点为：涉案厂房倒塌与大门改造之间是否存在因果关系。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应提供证据加以证明。本案中，从双方当事人在原审中提交的照片来看，涉案厂房系屋顶层塌陷致厂房部分倒塌。腾景公司在原审中提交的照片反映涉案厂房的钢梁、钢屋架锈迹斑斑，多处断裂，钢柱底部部分已脱离地面并向内侧倾斜，因钢结构厂房的主要承重构件系由钢材组成，结合厂房倒塌当日系雨雪天气，厂房因受积雪压塌的可能性较大。朱秀云、王静主张腾景公司提交的照片并非涉案厂房倒塌的照片，但并未提供证据证实其观点，本院通过比对双方提交的照片内容，腾景公司提交照片中的厂房内部结构及布局与朱秀云、王静提交的照片反映出的厂房内部结构及布局一致，故朱秀云、王静称腾景公司提交的照片并非涉案厂房照片的主张，本院不予支持。朱秀云、王静否认涉案厂房系因钢结构存在质量问题被压塌，并主张涉案厂房的倒塌与改造大门之间存在因果关系，对该项主张应当由朱秀云、王静承担举证责任，但朱秀云、王静并未提交证据予以证明，其陈述因风力过大而导致厂房塌陷无事实依据，本院难以支持。原审中，朱秀云、王静并未就厂房倒塌的原因申请鉴定，而是申请对因厂房倒塌所致的损失进行鉴定，因涉案厂房在朱秀云、王静申请鉴定时已被拆除，鉴定机构回复仅凭照片无法进行鉴定，因此原审法院的审理程序并无不当。
在朱秀云、王静无证据证明涉案厂房倒塌与改造大门之间存在因果关系，亦无证据证明改造大门的行为系腾景公司擅自为之的情形下，朱秀云、王静作为出租人应当就双方在租赁期间因租赁物无法正常使用而对腾景公司承担违约责任。因双方当事人对解除合同及向腾景公司退还50000元租金无异议，对该两项内容本院予以确认。关于违约金问题，因双方当事人在租赁合同中明确约定任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金，依据上述合同约定，朱秀云、王静应向腾景公司支付48000元违约金。朱秀云、王静要求腾景公司赔偿其损失的理由不能成立。
综上，上诉人朱秀云、王静的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2365元，由上诉人朱秀云、王静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 吴振环
代理审判员 徐金鸽
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 冯 邻
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