福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1694号
原告卢加塔，男，1957年10月9日出生，汉族，住厦门市湖里区
委托代理人王树林，男，1946年4月13日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告福建省工业设备安装有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人吴伙金，公司经理。
委托代理人危冠元、黄昌榕，福建君州律师事务所律师。
原告卢加塔与被告福建省工业设备安装有限公司厦门分公司（以下简称省安厦门分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法由审判员邱烨适用简易程序，于2014年5月8日公开开庭进行审理，原告卢加塔及其委托代理人王树林、被告省安厦门分公司的委托代理人危冠元、黄昌榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢加塔诉称，卢加塔1979年12月参加工作，1997年12月1日与福建省工业设备安装有限公司（以下简称省安公司）签订一份五年期的劳动合同，2002年11月30日劳动合同期满终止。卢加塔妻子王琴梅，1980年9月参加工作，1998年9月1日下岗进入该公司职工再就业服务中心，2000年9月26日省安公司解除与王琴梅的劳动关系。1998年6月10日，由被告单位领导安排，原告卢加塔分配得到4号楼105室住宅房居住权，并于1999年9月15日向被告单位缴交了住房押金款2318.00元。原告现在所居住的被告单位塘边基地的4号楼职工住宅楼，是属于非成套住房。2007年3月被告单位依据厦府（2004）213号文件，厦门市人民政府关于印发厦门市非成套公有住房出售办法的通知，取得塘边基地4号楼（即湖里区嘉禾路520号和522号）大产权证。被告单位塘边基地共有32户住户。2007年3月12日，被告单位下达文件省安（2007）42号文，只允许其中24户参加房改，把包括原告在内的8户住户排除在可以参加房改之外。2007年3月26日，原告与被排除在可参加房改之外的部分住户联名书写购买现住房的申请报告，申请报告专程送往福州交给省安公司的有关领导。其后原告又多次提出，按厦门市房改政策购买现住房，但均未获批准，不但如此，被告单位还于2008年8月和2012年4月两次擅自提高房租租金标准。被告单位是国有企业，其职工住宅楼是国有资产，被告单位自行制定的房屋租金标准不具有合法性，超过厦门市人民政府公有住房租金标准的部分应返还给原告。原告于2014年3月13日向厦门市劳动争议仲裁委员会提起劳动争议仲裁申请，但厦门市劳动争议仲裁委员会于同日以不属于劳动争议为由，发出不予受理仲裁申请决定书。请求判令：被告返还原告自2009年12月以来多交房租租金12192.42元。
被告省安厦门分公司辩称，一、单位自建房租金标准要参照市场租金标准，按照市场租金标准比例法来确定，目前租金标准应按市场的50-70%进行参考，被告母公司针对房屋所制定的标准完全符合国家及福建省、厦门市的标准；二、假设原告还是被告职工的前提下，被告向原告收取的租金标准也是符合法律规定的。单位自建房用于保障本单位在职职工的福利，远低于市场价，原告不是单位职工，应当不再享有此项福利。被告是按单位职工的标准向原告收取租金，原告反而主张此标准过高，明显不符合常理。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
经审理查明，原告卢加塔于1979年12月到省安公司参加工作，1997年12月1日与省安公司续签五年期劳动合同，合同期限至2002年11月30日止。原告妻子王琴梅1980年到省安公司参加工作，1998年9月1日与省安公司签约进入省安公司职工下岗再就业服务中心，于2000年9月26日与省安公司劳动关系解除。
1999年9月15日，原告卢加塔向被告省安厦门分公司缴交住房押金款2318元。
2002年10月31日，省安公司发布省安（2002）281号《关于我司职工住房管理若干规定》，规定“本企业职工劳动合同终止后，原已分配居住的我司公房可继续租赁居住”，还规定了租金交纳标准等。
原、被告劳动合同于2002年11月30日终止后，原告卢加塔继续租住在讼争房屋内。
2007年3月12日，省安公司发出省安（2007）42号《关于同意薛桂阳等24户参加厦门市房改的通知》，内容为：根据厦门市有关公有住房改革的文件精神，厦门塘边基地4#楼已具备出售条件，经公示住户情况后，从反馈意见了解到薛桂阳等24户尚未参加住房改革，也没有分配过经济适用房、解困房，经研究同意上述住户参加厦门塘边基地4#楼房改。居住在4#楼已与企业解除劳动合同的8户承租户（包含原告卢加塔在内）仍按厦门市公布的公有出租房的租金标准收取房租。
2007年，原告卢加塔曾向被告省安厦门分公司提出要求参加房改的请求。
2008年7月9日，省安公司发出省安（2008）145号《关于提高我司厦门塘边和万寿山基地未房改房租金标准的通知》，自2008年7月起提高厦门塘边基地4#楼未房改房租金收取标准至6元／平方米·月。原告卢加塔租住的厦门塘边基地4#楼105室57.18㎡，月租金342.60元。
2010年，省安公司进行增资扩股，增资后，福建建工集团总公司占注册资本51.63%，福建安装工会（职工）占注册资本47.68%。
2009年12月至2012年3月，原告按照每月租金342.60元的标准向被告缴纳讼争房屋租金。
2012年4月至2014年2月，原告按照每月租金399.70元的标准向被告缴纳讼争房屋租金。
2012年3月24日，被告省安厦门分公司发布省安（2012）57号《关于印发﹤公司房产管理暂行办法﹥的通知》，对下属各单位房产管理进行规定。
2014年3月13日，原告卢加塔向厦门市劳动仲裁委员会申请劳动仲裁，厦门市劳动仲裁委员会以仲裁申请不属劳动争议为由决定不予受理。
另查明，厦门塘边基地4#楼105室即本案讼争房屋厦门市湖里区嘉禾路522号105室，目前房屋产权登记于被告省安厦门分公司名下，房屋产权来源系1977年自建单位房，房屋所有权性质为国有房产。
庭审中，原、被告均确认：讼争房屋系单位自管房；讼争房屋即将因厦门地铁一号线建设拆迁，属于拆迁范围。
原告提交《关于实施﹤厦门市公管住宅租金标准﹥的补充规定》、厦门市历年公有住房租金标准、厦门市2004年公有住房租金等用于证明2001年7月至今厦门市可售成套独立单元公有住房租金标准乙等一级为每月每平方米3.9元、2004年厦门市按政策规定不可出售的成套公有住房及不成套公有住房租金乙等一级为每月每平方米3.23元，但被告认为该标准适用于直管公房，不适用于本案自管公房。
上述事实，有原告卢加塔提供的省安（2002）人241号《关于终止卢加塔同志劳动合同的决定》、省安综（2000）265号《关于王琴梅同志终止劳动关系的批复》、户口本、收款收据、《不予受理仲裁申请决定书》、省安（2002）281号《关于我司职工住房管理若干规定》、省安（2008）145号《关于提高我司厦门塘边和万寿山基地未房改房租金标准的通知》、厦门市公有住房租金标准、省安（2007）42号《关于同意薛桂阳等24户参加厦门市房改的通知》，被告省安厦门分公司提供的厦门市土地房屋权证、闽建工（2010）268号《福建建工集团总公司关于同意福建省工业设备安装公司增资扩股的批复》、省安（2012）57号《关于印发﹤公司房产管理暂行办法﹥的通知》以及当事人的陈述和庭审笔录加以证实。
本院认为，原告卢加塔与被告省安厦门分公司虽未订立书面房屋租赁合同，但原告与被告劳动合同关系终止后仍继续租用被告所有的厦门市湖里区嘉禾路522号105室房屋，并定期向被告缴纳租金等费用，双方已成立事实上的房屋租赁合同关系，属不定期房屋租赁合同性质。关于讼争房屋的租金标准是否过高的问题，首先，讼争房屋系被告单位自管公房，非厦门市国土资源与房产管理局直管公房，原告主张讼争房屋应按照厦门市人民政府公布的厦门市公有住房租金标准中乙等一级标准即每月每平方米3.23元缴纳租金，但原告提交的证据不足以证明被告自行制定的租金标准违反相关规定，且讼争房屋租金标准已远低于目前同地段同类房屋租金市场价格标准；其次，原告自租住讼争房屋以来，一直按照被告省安厦门分公司规定的标准缴纳租金，被告2008年提高租金标准后，原告并未提出异议，且继续租用讼争房屋并缴纳租金，应视为双方对于合同权利义务达成新的合意，双方均默认并依约履行，直至本案提起诉讼之时仍在履行中。因此，原告陈芳以讼争房屋已缴纳租金高于厦门市公有住房租金标准中乙等一级标准为由要求退还多交房租12192.42元的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告卢加塔的诉讼请求。
本案案件受理费53元，由原告卢加塔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一四年七月十五日
书记员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。