安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第00840号
原告：车光明，男，1973年10月21日出生，汉族，教师，户籍地安徽省凤阳县，现住凤阳县。
原告：鲁兰芳，女，1968年9月13日出生，汉族，教师，户籍地安徽省凤阳县，现住凤阳县。
二原告共同委托代理人：付吉光，安徽明都律师事务所律师。
被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县。
法定代理人：俞程华，该公司董事长。
委托代理人：汪明选，该公司员工。
委托代理人：李兰周，该公司员工。
原告车光明、鲁兰芳诉被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月26日立案受理。依法由代理审判员陆先尧适用简易程序，于2015年5月21日、2015年5月28日公开开庭进行了审理。第一次开庭中，车光明及车光明、鲁兰芳的委托代理人付吉光、绿都公司的委托代理人汪明选到庭参加诉讼，第二次开庭中，车光明及车光明、鲁兰芳的委托代理人付吉光、绿都公司的委托代理人汪明选、李兰周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
车光明、鲁兰芳诉称：2012年6月3日，车光明、鲁兰芳与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，车光明、鲁兰芳购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第5幢1单元301号房）和一个独立储藏室（该储藏室价款为56949元），该房建筑面积107.36平方米，单价3075.08元，购房款合计330140元，其中首付款140140元，余款190000元由车光明、鲁兰芳办理银行按揭贷款。绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付车光明、鲁兰芳使用，并出具符合合同第八条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，车光明、鲁兰芳依约支付了房款，但绿都公司未按期交房，直到2013年6月10日才把钥匙交付车光明、鲁兰芳，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。为此，车光明、鲁兰芳起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金60000元；并承担本案的诉讼费用。审理中，车光明、鲁兰芳明确诉讼请求，要求违约金按价款387089元（330140元＋56949元），日违约金万分之二从2012年12月31日计算至起诉之日（合计816天）。变更违约金为63172.92元。
绿都公司辩称：对于双方签订购房合同，车光明、鲁兰芳从绿都公司购买诉称的房屋及储藏室等基本事实以及车光明、鲁兰芳拿钥匙时间是2013年6月10日无异议。绿都公司认为车光明、鲁兰芳已经接受了房屋，计算违约金应当算至交付房屋之日。合同约定遇到连续阴雨天气等情况，相应的违约金计算应当排除。计算违约金不应包括储藏室的金额。双方合同补充协议中有约定买受人申请公积金贷款的，买受人同意自收到出卖人书面通知之日起在45个工作日内自行完成所有贷款手续且所贷款项到达出卖人银行账户。否则，买受人应按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。对此，绿都公司主张车光明、鲁兰芳逾期付款，其逾期付款天数应与绿都公司逾期交房天数相互折抵计算违约金。
车光明、鲁兰芳为支持其诉讼请求成立，提供以下证据，并经对方质证：
1、车光明的身份证及结婚证复印件各一份。用于证明车光明、鲁兰芳的身份情况，以及双方是合法夫妻关系。
2、商品房买卖合同复印件一份。用于证明车光明购买房屋的情况。
3、首付款（备注上载明储藏室）收条票据原件一份。用于证明车光明、鲁兰芳向绿都公司支付了购房首付款140140元和储藏室价款56949元。
4、银行按揭贷款历史明细单复印件一份。用于证明车光明、鲁兰芳按时按期向银行偿还按揭款。
5、收据三份。证明车光明、鲁兰芳为办理房产证、抵押手续及交物业管理费向绿都公司交纳相关费用的情况。
6、交房通知书复印件一份。用于证明张辉与车光明共同购买同一号楼同一单元，绿都公司违约未按约定期限交付房屋。
7、凤阳县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要、单面图复印件各一份。用于证明禄都花苑项目经讨论研究符合要求，允许绿都公司开发房产以及绿都公司开发的禄都花苑位置
绿都公司对上述证据核实后均无异议。
绿都公司为支持其辩称理由成立，提供证据如下：
1、营业执照、组织机构代码复印件各一份。用于证明绿都公司的主体资格。
2、商品房预售许可证复印件一份。用于证明绿都公司具有预售商品房的资质。
对上述二证据车光明无异议。
3、商品房买卖合同复印件一份。用于证明双方买卖事实及合同第八条规定的情况说明绿都公司不存在违约行为。
车光明、鲁兰芳的质证意见为，对真实性无异议，但对于合同第八条规定的排除因素需要绿都公司进一步提供证据证明。
4、停电情况、阴天情况的书面材料、监理单位出具的关于低温、阴雨天气无法施工的情况说明一份。临淮关镇社会管理委员出具的村民阻止施工证明复印件各一份。用于证明禄都花苑因停电、阴雨天等客观因素无法施工，绿都公司履行合同中存在排除因素，无法施工天数应当从双方签订合同之日至实际交付房屋之日的范围内扣除。
车光明、鲁兰芳的质证意见为，凤阳县气象局的证据存在瑕疵，不符合证据的形式要件，不具有证明效力。监理单位出具的证明真实性、证明目的均有异议，该证明上没有监理单位负责人及出证人的签名，内容上，该份说明应由监理人本方的日志记录为主。对于低温、阴雨天气影响施工应当结合水泥、混凝土的性质来说明何种情况下会影响到施工。临淮关镇社会管理委员会出具的村民组织施工证明内容不明确，且未提供公安等部门的证据相互证明，不具有证明效力。关于停电情况，不符合证明的形式要件，且该报告只是笼统地提到停电天数，没有明确的范围、时间段。
5、2012年9月14日中国建设银行入账通知书一份。用于证明车光明办理贷款逾期付款，应承担违约责任。
车光明、鲁兰芳的质证意见为，车光明按时办理了按揭手续，银行逾期放款，与车光明无关。车光明从2012年10月开始偿还银行贷款，其不构成违约。
庭后，绿都公司提供工程竣工验收报告复印件一份。用于证明合同约定房屋已经达到交付条件。车光明、鲁兰芳的质证意见为，该报告系复印件，不能作为证据使用。绿都公司提交报告超过举证期限，不予质证。该报告不是综合验收报告，不符合合同约定的交付条件，达不到证明目的。
本院对上述证明认证如下：车光明、鲁兰芳提供的证据1、2、3、4、5、6、7具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。绿都公司提供的证据1、2具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。对证据3、4，合同复印件的真实性无疑，气象局证明不符合证据的形式要件，且结合合同无法达到其证明目的，本院不予确认。安徽电力凤阳供电有限责任公司临淮供电所证明并不明确，不能说明停电具体情况及对工程施工的影响，对其证明目的不予确认。关于临淮关镇社会管理综合治理委员会的证明，该委员会并非一级国家机关，也非独立法人，其证明内容不确切，故对其证明目的不予确认。对证据5，其内容属实，对其证明目的，将结合合同综合予以认证。对于工程竣工验收报告复印件，其内容不符合双方约定的交付条件，绿都公司逾期举证，但该报告涉及案件事实认定，对其证明效力将结合全案予以认证。
根据上述认证和庭审中当事人的陈述，查明以下事实：2012年6月3日，车光明、鲁兰芳与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，车光明购买绿都公司开发的“禄都花苑”小区商品房一套（第5幢1单元301号房）和一个独立储藏室（该储藏室价款为56949元），该房建筑面积107.36平方米，单价3075.08元，购房款合计330140元，其中首付款140140元，余款190000元由车光明、鲁兰芳办理银行按揭贷款。绿都公司应当于2012年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付车光明使用，逾期交付的，从2012年12月31日起按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，车光明、鲁兰芳依约支付了购房首付款，于2012年6月6日向禄都花苑售楼处申请领取购房发票和购房合同，办理公积金贷款手续，绿都公司于2012年9月14日收到银行贷款。绿都公司于2013年6月10日将房屋钥匙交付车光明、鲁兰芳，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。
因绿都公司交付房屋不符合合同约定，且至今该房未能办理房产证，车光明、鲁兰芳起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金60000元；并承担本案的诉讼费用。审理中，车光明明确诉讼请求，要求违约金按价款387089元（330140元＋56949元），违约利率日万分之二从2012年12月31日计算至起诉之日（合计816天），变更请求违约金为63172.92元。
本院认为：车光明与绿都公司于2012年6月3日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，车光明依约支付了全部购房款330140元及储藏室价款56949元。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十一条有约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。但绿都公司未能在合同约定的期限内书面通知车光明办理交付手续，显属违约。依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
本案的争议焦点为，一、绿都公司逾期交房，其违约金计算的日期应当计算至交钥匙之日还是至起诉之日？违约金计算是否应包含储藏室？
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。车光明、鲁兰芳于2013年6月10日拿到钥匙，已经实际形成对房屋转移占有，可视为房屋的交付使用。绿都公司未能提供证据证明该房通过综合验收合格，视为至今未能达到交付条件。绿都公司未能提供证据证明该房通过综合验收合格，视为至今未能达到双方约定的交付条件。通过其提供的竣工验收报告可知，虽然消防部门同意验收的日期没有填写，但可以确定“禄都花苑”小区5号楼目前已经验收合格。交付行为具有瑕疵，但买受人确已实际占有使用该房屋，且不要求解除购房合同，房屋本身已具有使用收益的权能，其安全性等功能具有保障。故违约金应计算至实际交付之日。但绿都公司应积极办理相关手续，以使买受人顺利办理房屋有关权属证书。
关于储藏室价款是否应与购房款合并计算支付违约金。双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，系口头约定。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室价款与购房首付款同时支付，购房合同附近三提到储藏室门窗事项，储藏室的交付与违约责任应参照购房合同约定，违约金可一并计算。
依照合同约定，2012年12月31日至2013年6月10日逾期天数为162天，其违约金确认为12541.68元（387089元×2／10000×162天），车光明、鲁兰芳诉讼请求超出部分，本院不予支持。
二、车光明、鲁兰芳有没有合同补充协议约定的违约情形导致其应承担违约责任？
合同补充协议第5条约定，买受人申请公积金贷款的，买受人同意自收到出卖人书面通知之日起在45个工作日内自行完成所有贷款手续且所贷款项到达出卖人银行账户。否则，买受人应按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。该合同补充协议的目的是督促买受人积极办理贷款手续，实质上出卖人行使其催告权。现绿都公司未能提供证据证明其出具书面通知要求车光明完成贷款手续，车光明、鲁兰芳从2012年6月6日起向禄都花苑售楼处申请领取购房发票和购房合同并办理公积金贷款手续，绿都公司于2012年9月12日收到贷款，期间并未有车光明、鲁兰芳故意拖延等情形。可见车光明、鲁兰芳积极履行自己的付款义务，不符合补充协议的违约情形。故对绿都公司主张车光明、鲁兰芳应承担违约责任，不予支持。
绿都公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，因其提供的证据不足以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告车光明、鲁兰芳违约金12541.68元；
二、驳回原告车光明、鲁兰芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取650元，由原告车光明负担520元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 陆先尧
二〇一五年七月十六日
书 记 员 胡红密
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。