江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终669号
上诉人（原审被告）姚杜，男，1987年4月22日生，汉族。
上诉人（原审被告）李丹丹，女，1988年8月18日生，汉族。
二上诉人共同委托代理人翁巧斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京友邦置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市六合区新华路193号。
法定代表人倪银霞，该公司董事长。
委托代理人李桂琴，江苏博亚律师事务所律师。
上诉人姚杜、李丹丹因与被上诉人南京友邦置业顾问有限公司（以下简称友邦置业公司）委托合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六大民初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
友邦置业公司原审诉称，2015年5月29日，其与姚杜、李丹丹签订了《房屋委托销售合同》一份，约定姚杜、李丹丹委托友邦置业公司销售位于南京市浦口区顶山街道明发城市广场某幢1603室房屋，由友邦置业公司在120天内不低于106万元的价格代为销售该房屋，在委托期限内姚杜、李丹丹不得自行或者委托其他第三方出售该房产，如违约，姚杜、李丹丹支付友邦置业公司20000元违约金。姚杜、李丹丹在此期间内，友邦置业公司为其找到买家后，姚杜、李丹丹反悔不愿意以约定的价格出售，并明确表示不再以合同中约定价格出售房产，请求判令姚杜、李丹丹支付违约金20000元，并返还600元代理费。
姚杜、李丹丹原审辩称，双方签订《房屋委托销售合同》属实，但合同约定的“甲方不得以任何理由拒绝与乙方推荐的客户签置《房地产买卖中介合同》否则视为违约”条款无效，故友邦置业公司依此条款主张姚杜、李丹丹违约要求支付违约金没有事实和法律依据；合同签订后，由于江北新区的成立造成江北房产大幅度上升，应当适用情势变更原则；并且友邦置业公司没有证据证明其已履行了居间合同义务，请求驳回友邦置业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年5月29日，友邦置业公司与姚杜、李丹丹签订的《房屋委托销售合同》一份，约定：姚杜、李丹丹将其所有的南京市浦口区顶山街道明发城市广场某幢1603室房屋委托乙方（友邦置业公司）进行销售；双方商定该房屋委托销售价格为人民币106万元，乙方于签订本合同当天支付甲方履约保证金陆佰元，并承诺在合同生效后120日（2015年5月30日至2015年9月30日）内促成客户以不低于上述委托价格与甲方达成交易；在上述期限内甲方不得出售该房屋，亦不得委托第三人进行销售，在此期限内双方未经对方同意，均不得单方变更、解除合同；合同第三条第3项约定：当乙方推荐的客户同意以不低于上述委托价格购买该房屋时，乙方有权代收客户购房定金，在乙方收取定金后，视为乙方完成委托事项，通知甲方三个工作日内，甲方不得以任何理由拒绝与乙方推荐的客户签署《房地产买卖中介合同》，否则视为违约；如甲方（姚杜、李丹丹）违约应支付乙方违约金贰万元整。合同还对其他权利义务进行了约定。2015年7月6日，姚杜以因江北新区成立后，江北房屋大幅度涨价为由，电话通知友邦置业公司要求解除协议，友邦置业公司遂要求姚杜、李丹丹支付违约金，双方协商未果，友邦置业公司诉至原审法院。
原审法院另查明，2015年7月2日，国务院批准设立江北新区，包括本案讼争房屋在内的江北房价出现了全面增涨。
原审法院认为，友邦置业公司作为享有从事居间服务的受托人，接受姚杜、李丹丹的委托，代为销售不动产，友邦置业公司与姚杜、李丹丹间的委托合同合法有效。委托人或受托人可以随时解除委托合同，但因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当予以赔偿，因此，解除权虽是法律赋予委托合同当事人的权利，但合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，产生的法律后果仍应根据过错责任予以确定；合同成立以后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，应当根据公平原则解决当事人之间的纷争。江北新区的设立，客观上催升了江北片区的房价，但此现象仍属市场规律范畴，并不符合姚杜、李丹丹所主张的情势变更情形。现姚杜、李丹丹认为友邦置业公司没有提供证据证明其实际损失，双方约定的违约金过高，因此，原审法院予以适当调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百一十四条、第四百一十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，原审法院判决：一、姚杜、李丹丹于判决生效后十日支付友邦置业公司违约金10000元；二、驳回友邦置业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取158元，由友邦置业公司与姚杜、李丹丹各负担79元。
姚杜、李丹丹不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实和适用法律均存在错误。一、本案案由应为居间合同纠纷，双方签订的《房屋委托销售合同》中，被上诉人的义务是履行委托事宜，寻找意向客户，促成推荐的客户与上诉人最终达成协议，从该协议的内容看，应为居间合同。原审法院将案由变更为委托合同，并据此判决上诉人承担责任，适用法律亦不当。二、上诉人姚杜、李丹丹并未要求解除合同，而是不愿意以106万元的价格出售房屋。上诉人作为买卖合同的当事人有权决定具体售卖价格，有权要求涨价，不能简单认为系要求解除合同。三、被上诉人未积极为上诉人寻找买房人，未尽到居间人的义务。委托人不能因居间合同的签订就丧失了买卖合同主合同中价款的决定权。在房价普遍上涨的情况下，被上诉人以居间合同锁定房屋买卖合同的价格，否定委托人所享有的定价权利，从中渔利，损害委托人的合法权益。四、《房屋委托销售合同》中约定上诉人不得以任何理由拒绝与被上诉人推荐的客户签署《房地产买卖中介合同》，该条款为格式条款，剥夺了上诉人基于委托人和财产所有者身份最终选择买房人和最终决定房产价格的权利，违反了合同法和物权法中相关效力性强制性规定，该合同条款系无效条款。五、江北新区成立后，房价大幅上涨完全系被上诉人意志以外的原因，并非被上诉人的居间行为努力所致，被上诉人不承担房屋价格下跌风险，却通过格式合同条款享受本应由所有权人才能享有的价格上涨的利益，没有道理。江北新区获批显然系在本案双方当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案依法构成情势变更，按照原合同履约，对于上诉人明显不公平。六、即便上诉人构成违约，被上诉人主张的违约金也过分高于造成的损失，被上诉人未尽任何义务履行委托事宜，无任何经济损失，上诉人依法请求减免违约金数额。原审法院仍判决10000元，显然过分高于造成的实际损失。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人友邦置业公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。一、双方签订的《房屋委托销售合同》合法有效，没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定。二、江北新区的获批不属于情势变更。上诉人因房价上涨要求解除合同，被上诉人同意解除，但上诉人应当承担相应的违约金。三、被上诉人付出的劳动不仅是几个小时的看房或者磋商，也包括前期的投入和运作，上诉人认为被上诉人没有提供服务，与事实不符。四、关于违约金是否过高的问题，双方约定的2万元违约金不超过房价的20%，原审判决支持的不到房价的10%。违约行为与造成的损失不能等同，违约行为是对于不遵守契约行为的惩罚。五、原审漏判了600元的代理费，因被上诉人未提起上诉，对于该600元费用不再主张。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，上诉人姚杜、李丹丹与被上诉人友邦置业公司就案涉房屋签订的《房屋委托销售合同》载明，被上诉人于签订合同当天支付上诉人履约保证金600元，代理期限届满，被上诉人未完成委托事项的，保证金不予退还；备注部分载明，若友邦置业公司高于委托价出售，高出部分双方五五分成。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人姚杜、李丹丹与被上诉人友邦置业公司就案涉房屋签订的《房屋委托销售合同》中明确约定了房屋最低的委托销售价格，超出最低价销售后双方的分成比例，以及被上诉人不能按期完成委托事项时应当承担的履约保证金，且被上诉人可以代收定金等条款，表明被上诉人所提供的不仅是报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，而是接受上诉人的委托处理房屋的销售事务，故原审法院认定案涉合同为委托合同并无不当。上诉人认为合同中约定的其不得以任何理由拒绝与被上诉人推荐的客户签署《房地产买卖中介合同》的条款为无效的格式条款，因该条款的前提是被上诉人销售房屋的价格不低于上诉人的委托销售价格，而委托销售价格系上诉人所定，故该条款并未剥夺上诉人对案涉房屋的定价权，也不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，故上诉人主张该条款无效，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，案涉《房屋委托销售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。
委托合同成立后，委托人可以随时解除合同，但因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当予以赔偿。上诉人认为其只是不同意按原合同约定价格履行，并非要求解除合同，但上诉人不同意按约履行，又未与被上诉人协商确定新的销售价格，系以自己的行为表示不再履行合同，原审法院认定上诉人行使了合同解除权并无不当。江北新区的设立是导致案涉房屋所在地区房价出现上涨的重要原因，但房屋市场价格通常受各种因素影响，市场主体应当对市场风险存在一定程度的预见和判断，房价因某一因素出现调整应属市场规律范畴，不属于情势变更，上诉人据此要求解除合同，无法律依据，本院不予采纳。双方签订的《房屋委托销售合同》系双务合同，上诉人解除合同导致被上诉人预期利益受损，构成违约，应当承担违约责任。原审法院结合本案的实际情况，综合酌定上诉人承担违约金10000元，符合公平原则，上诉人以被上诉人未完全履行合同义务为由，认为被上诉人未发生损失，其承担违约责任过高的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由姚杜、李丹丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 朱亚芳