山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终369号
上诉人(原审原告):康静，女，1984年8月24日出生，汉族，住太原市。
被上诉人(原审被告)：山西凯宇综合开发有限公司，住所地太原市杏花岭区北大街东段368号1幢4层。
法定代表人：周文炬，董事长。
委托诉讼代理人：孟慧斌，山西三晋（阳曲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑素珍，山西三晋律师事务所律师。
上诉人康静因与被上诉人山西凯宇综合开发有限公司（以下简称凯宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
康静上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判令被上诉人立即履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，将办理权属登记需由出卖人（凯宇公司）提供的资料报产权机关备案，并协助上诉人办理所购买商品房的所有权证；三、判令被上诉人向上诉人支付截止到2017年7月1日迟延办理产权证的违约金20000元以及截止到实际领取产权证之日的违约金（按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；四、判令由被上诉人承担二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决书认定被上诉人没有按照约定提交相关资料已经构成违约，应当承担违约责任，但却以双方没有约定违约金为由，不支持上诉人主张20000元违约金的诉求，不符合法律的规定。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定以及一审法院认定被上诉人违约的事实，被上诉人应当向上诉人支付违约金，一审判决所依据的法律规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，但却做出了不符合该法律规定的判决，该部分判决内容应当予以撤销。二、一审判决没有支持上诉人主张的截止到实际领取产权证之日的违约金（按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算），并判决被上诉人在具备办理权属登记的条件时，90日内将办理权属登记需由出卖人（凯宇公司）提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理产权登记手续，该判决不仅与法律规定相违背，而且对于被上诉人没有任何惩罚措施，没有任何约束力和督促力，纯属摆设，没有从法律层面保护上诉人的合法权益。1、一审判决观点错误，具备办理产权登记的前提条件是被上诉人提交资料，而不是具备办理权属登记的条件时再提交资料。本案审理过程中，被上诉人自始至终没有证据能够证明自己曾经按照法律规定和合同约定向产权登记机关提交过资料，而被上诉人提交相关资料是办理产权登记手续的前置程序。上诉人认为，是否提交资料和提交资料是否被审核通过并非同一概念，被上诉人一直怠于履行合同义务，导致其办理登记手续及所需资料一直无法完善，使得上诉人不能按约取得权属证书。2、一审法院用判决书的形式给了被上诉人无限期违约的依据，其观点没有任何法律依据，并与相关法律规定相违背。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律都规定：房地产开发企业将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门的起算时间是商品房交付使用之日，并且对于其不提交资料应当承担的相应责任也做了规定，这正是法律在信息和权利不对等的前提下，为了制约开发商，从而保护买受人的合法权益而设定的。但是，一审判决将提交资料的时间变为具备办理产权登记条件时，该判决内容违背了法律的规定，没有任何法律依据，并且以判决书的形式给了被上诉人一个无限期违约的期限，任由被上诉人无限拖延。3、一审判决没有在提交资料的时间上对被上诉人提出要求，放任其违约行为，没有支持上诉人主张的截止到实际领取产权证之日的违约金的诉求，对于被上诉人的违约行为没有任何惩罚措施，没有任何约束力和督促力，纯属摆设，没有从法律层面保护上诉人的合法权益，也不符合法律规定。请求撤销一审判决第二项。
被上诉人凯宇公司辩称，一、上诉人请求撤销一审判决书中第二项并请求判令凯宇公司立即履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理权属登记需由出卖人（凯宇公司）提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理所购买商品房的所有权证依法不能成立。根据我公司一审庭审陈述及一审法院查明涉案房屋尚不具备相关法律法规规定的房产登记条件，事实上不能履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，上诉人请求判令凯宇公司立即备案并协助其办理房屋所有权证客观上无法履行，不符合法律上或者事实上能够履行的条件。因此上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回。二、上诉人请求判令凯宇公司向上诉人支付截止到2017年7月1日迟延办理产权证的违约金20000元以及截止到实际领取产权证之日的违约金（按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）没有证据和法律依据，应予驳回。1、上诉人与凯宇公司双方签订的《商品房买卖合同》是国家政府相关部门统一规范制定的，也是双方自愿协商签订的，且凯宇公司已按期交房。《商品房买卖合同》是由第三方中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局统一制定、提供的示范文本，不是由凯宇公司预先拟定和提供的，是双方自愿协商一致签订的。且《商品房买卖合同》签订之前和签订后长达几年上诉人都没有对合同内容提出异议，表明上诉人是自愿签订《商品房买卖合同》并认可其内容。因此，上诉人应当严格按照《商品房买卖合同》的约定内容进行主张。2、凯宇公司虽没有按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，但合同已约定违约责任承担方式，因此上诉人在不选择双方约定的违约责任的承担方式情况下，另行主张违约金，没有法律依据，依法不应支持。上诉人与凯宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%向买受人支付违约金。3.XX”。上述条款属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的”除当事人有特殊约定”的情形。本案中，双方对于凯宇公司承担迟延办证违约责任的方式已有特殊约定，即为”买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”。上诉人错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，没有考虑该条规定适用的前提为”除当事人有特殊约定”。经一审法院庭审释明，上诉人表示不退房，而单方改变双方签订并经备案的合同中的特殊约定无事实根据。因此，上诉人主张违约金的诉请与双方约定内容不符。三、凯宇公司至今未能办理登记备案，是由于政府相关部门的原因，但凯宇公司正在积极协调办理700多户业主的房产证。在凯宇公司的工程即将完工时，热力公司要求凯宇公司新建热力站，凯宇公司按照要求兴建热力站。但热力站的新建导致用地规划与原批准的规划不符，各个部门之间无法协调，以致于未能办理登记备案。故请求驳回上诉人的上诉请求。
康静向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢2单元0703号房屋归原告所有；2、判令被告立即履行与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的所有权证；3、判令被告向原告支付截至2017年7月1日延迟办理产权证的违约金2万元以及截至到实际领取产权证之日的违约金（按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；4、判令由被告负担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年5月16日，康静与凯宇公司签订了《商品房买卖合同》，康静购买了凯宇公司开发的位于太原市小东门街21-1号克罗西西住宅小区（现名景泽明苑小区）第201幢2单元0703号房屋，上述《商品房买卖合同》已向登记机关申请了预告登记，并已按期交房。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年10月31日之前；同时第十五条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第一项处理即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房屋价款的0.1%赔偿买受人损失。凯宇公司向康静收取了办理产权登记的代办费以及各项契税，但未按约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现凯宇公司尚不具备办理权属登记的条件。
一审法院认为，康静与凯宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》已在登记机关进行了预告登记，康静请求确认与凯宇公司双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21-1号景泽明苑小区第201幢2单元0703号房屋归康静所有的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。凯宇公司未按约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定了，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任，但未约定违约金及违约金的承担方式，康静要求凯宇公司支付违约金的诉求没有依据，不予支持。产权证的办理属于行政机关的行政行为，康静关于请求判令凯宇公司立即履行《商品房买卖合同》的约定，将办理权属登记需由出卖人(凯宇公司)提供的资料报产权登记机关备案，并协助康静办理所购买商品房的所有权证的诉求，因涉案商品房凯宇公司现尚不具备给康静办理权属登记的条件，不予支持，但凯宇公司应在涉案商品房具备办理权属登记的条件时三个月内，将办理权属登记需由出卖人(凯宇公司)提供的资料报产权登记机关备案，并协助康静办理所购买商品房的所有权证。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：”一、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢2单元0703号房屋归原告康静所有；二、被告山西凯宇综合开发有限公司应在具备办理权属登记的条件时，90日内将办理权属登记需由被告山西凯宇综合开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告康静办理所购买商品房的所有权证；三、驳回原告康静的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告山西凯宇综合开发有限公司负担。”
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，康静与凯宇公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。被上诉人凯宇公司未按合同约定期限按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，对于该违约责任，双方在合同中自愿作出特殊约定，即选择按上诉人退房处理，凯宇公司在康静提出退房要求之日起30日内将康静已付房价款退还给康静，并按已付房屋价款的0.1%赔偿康静损失，经一审法院释明，上诉人不选择退房。由于双方所签《商品房买卖合同》作了特殊约定，故上诉人请求被上诉人支付违约金的上诉请求，本院不予支持。因涉案房屋现尚不具备被上诉人能够协助办理过户的条件，一审判决”凯宇公司应在具备办理权属登记的条件时，90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助康静办理所购买商品房的不动产权属证书”并无不妥。
综上所述，康静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人康静负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙云英
审判员 段晋文
审判员 张玉森
二〇一八年三月十四日
书记员 张媛媛
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