贵州省独山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）独民商初字第44号
原告中核独山置业发展有限公司，住所地独山县经济开发区（麻万镇），组织机构代码56924285-6。
法定代表人张云湧，该公司经理。
委托代理人陆疆，贵州灵泉律师事务所律师。
被告艾其准，男，1978年6月23日生，汉族，住址独山县基长镇秀峰村上街组，现住独山县城关镇（现为百泉镇）在水一方*栋，个体工商户。
被告张克玲，女，1979年8月20日生，汉族，住址独山县基长镇解放街，住独山县城关镇（现为百泉镇）在水一方*栋，个体工商户。
二被告委托代理人吴吉学，贵州桥城律师事务所律师。
原告中核独山置业发展有限公司诉被告艾其准、张克玲商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员莫义军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中核独山置业发展有限公司委托代理人陆疆，被告艾其准、张克玲及委托代理人吴吉学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月21日原告与二被告签订了《商品房销售合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于黔桂商贸物流城第SS幢第1、2、3层12号商铺，套内建筑面积151.2平方米，房屋市场价格为3858元，原、被告最终以团购优惠价2522.32元每平方米的单价签订合同，但享受该优惠价的同时必须遵守补充协议第十三条特别约定，即被告必须按原告限定的开业时间开业经营，必须严格遵守原告制订的市场经营管理规定，必须连续自主经营，5年内不得转让。原告已经按约定履行了应尽的义务，但被告未按原告限定的时间自主开业经营，并且违反了《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》第七条第一、二款的规定，构成了违约。诉讼请求：1、补齐购房差价款201954.8元［（3858元－2522.32元）×151.2m2］，2、向原告支付违约金114412.44元（2522.32元×151.2m2×30%）。
被告辩称：合同和补充协议都是原告填写和自拟的格式化合同，签订合同时被告根本无机会看合同内容，原告也未将涉及买受人利害关系的条款加以说明，违反了合同法第三十九条的规定，同时被告签字后原告便将合同收回，即使被告在签订合同时已看过一遍，但事隔至今，也记不清合同的各个条款，原告本身就想让被告违约然后追究被告的违约责任；原告在2013年10月将商铺钥匙交给被告时，并未同时交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，在2014年9月2日被告才通过上网看到消防部门2014年4月30日作出的《关于独山黔桂商贸物流城2号4号16号楼建设工程消防验收合格意见》的（2014）第0061号文件，同时交付钥匙时经原告派出的工程技术人员进行检查，商铺尚需对不合格部分进行修补，但修补至今未进行，被告也未在交接单上签字，由此说明，双方的房屋交接手续至今尚未完成；被告至今未获得《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，原告也未对房屋不合格部分进行修补，按照法律、法规的规定，被告有权拒绝在该房中经营，不属于违约，并且原告将未经消防验收合格的房屋交付被告等进行经营性使用，本身就是违法行为，尽管如此，为了确保家庭生活，被告也在该商铺进行过经营，只不过原告要求被告经营服装，被告经营的是百货；《黔桂商贸物流城市场临时管理规定》到目前为止是一份不具有法律效力的规章制度，对被告不具有约束力；补充协议约定购房后连续5年内自主开业经营，5年内不得转让，违反了《民法通则》及《物权法》的规定，何况被告并不存在转让的行为。综上，被告并不存在原告所述的违约事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，提供了以下证据并经庭审质证：
1、《商品房购销合同》及《合同补充协议》，用以证明原、被告双方于2013年8月21日签订了合同，并经房管部门备案，合同真实有效，被告在享受团购优惠的同时必须按补充协议的第十三条第四项、第五项约定进行经营。被告承认合同的真实性，但认为合同约定必须按规定营业和五年内不得转让违反法律规定，侵犯了被告的处分权；
2、《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》，用以证明按第七条第1、2、3款规定了商户的经营时间，该规定虽不属于法律法规，但是所有商户达成的约定，类似于合同性的规章制度。被告认为，原告聘请的物业公司未经注册登记，所发布的管理规定不具有法律效力；只有投资方或政府部门制定及三分之二的商户参与表决同意才具有法律效力；
3、照片15张及2014年7月21日贵州银湾物业管理有限公司黔桂商贸物流城物业服务部作出的《证明》，用以证实5月份至7月份被告均未按补充协议的第十三条约定进行经营。被告认为物业公司仅是对房屋进行管理，无权对经营活动进行管理，照片来源不合法；
4、入住协议、物业服务合同等入住手续，用以证明原告已按约定将房屋交付给了被告。被告认为该证据与本案无关。
被告为支持其诉讼主张，提供以下证据并经庭审质证：
1、黔南公消验字第（2014）第0061号验收意见书，用以证明原告所建的房屋于2014年4月30日才经消防部门验收合格。原告认为该证据系复印件，不予质证，如经核实系真实，被告在5至7月未经营，亦构成违约；
2、业主验房反馈日报表及照片四张，用以证明物业公司与被告验房时存在房屋需要修补的质量问题。原告对真实性无异议，并认为已经整改，与本案不具有关联性；
3、交款收据，用以证明被告已交付购房款191374元。原告无异议。
围绕本案的争议，根据证据规则，对原、被告提供的证据作如下认证：对原、被告间相互无异议或仅对证明内容有异议的证据予以确认；原告提供的市场临时管理规定，被告仅对其效力提出异议，并不否认该规定的存在，故对其存在的真实性予以确认；原告提供的被告在5月份至7月份未开门营业照片与物业公司提供的《证明》、被告庭审时陈述在原告起诉前仅断断续续在购买的商铺开门营业，基本相互一致，故予以确认。根据上述认证，本案认定以下事实：原告系从事房地产开发销售的企业，其以出让的方式取得了位于独山县经济开发区即麻万镇石牛村的021000333号地块［商住土地使用权证（2011）第20110330号］，并取得了商品房预售许可［许可证号：（独）商预字第201203号］，2013年8月21日原、被告签订一份《商品房购销合同》，约定被告向原告购买第SS幢第1、2、3层房屋，套内建筑面积151.2平方米，单价为2522.32元，总价款381374元，签订合同当日支付不低为50.18%作为首期付款，余款19万元以银行按揭贷款方式支付。原告应于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付被告。同时，原、被告于当日签订一份《合同补充协议》（格式条款合同），其中第十三条（特别约定）第一项约定的优惠团购商户条件为：自主经营的注册商户；每个注册商户只限定购买一套商铺；购置商铺后必须将原营业执照经营地址变更至黔桂商贸物流城。第二项约定：经审查符合团购条件的商户，在指定范围内选定商铺，商铺为一套三层，原房屋市场价为3858元／m2。第三、四、五项约定：乙方（被告）必须在甲方（原告）限定的时间开业经营，必须严格遵守甲方制定的市场经营管理规定；乙方必须连续5年自主开业经营，5年内不得将已购商铺转让、买卖；如违反上述第三、四项约定，将不再享受团购优惠，应当补齐差价，并按团购总价的30%支付违约金。2013年9月9日双方签订的合同在独山县房屋管理所登记备案。2013年10月14日原告以黔桂商贸物流城团购商户业主委员会、贵州银湾物业管理有限公司黔桂商贸物流城服务部名义作出《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》，其中第七条营业时间规定，上午九点半至下午五点以前必须开门营业，否则支付违约金500元至5000元，商户不得随意关门歇业，无人经营，遇特殊情况，应提前2天申请，如违反则支付违约金500元至5000元。被告于2013年7月18日至9月7日分期将首付款191374元交付给了原告，原告于2013年10月14日将房屋钥匙交给了被告，被告于当日与物业公司签署了一系列入住手续，同时物业公司与被告进行了验房，被告购买的商铺存在一楼房间梁开裂等质量问题，2014年4月30日该幢房屋经消防验收合格，房屋交付至今，被告仅断断续续在该房屋进行经营。现该房屋未办理产权登记。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原告作为提供补充协议格式条款的一方，补充协议第十三条第三项规定的被告必须在原告限定的开业时间开业经营，并遵守原告制定的市场管理规定，市场临时管理规定的必须每日九时三十分至五时营业，排除了被告作为个体工商户应当享有的自主经营权这一主要权利；现原、被告买卖的商铺虽未办理产权登记，但作为不动产商铺物权设立的原因，即《商品房购销合同》已依法成立，而补充协议第十三条第四项规定被告在五年之内必须自主经营，不得转让，排除了被告在取得物权后行使所有权的处分权这一主要权利，因此，原告在本案中所主张的被告违反补充协议第十三条合同条款，应属无效的合同条款，原告据此主张被告承担违约责任，本院不予支持。合同当事人可根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，另行主张合同条款无效的过错责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告中核独山置业发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费6046元，减半收取3023元，由原告中核独山置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力。
审判员 莫义军
二〇一四年十一月三日
书记员 曹慧敏
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。