安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2659号
上诉人（原审被告）：叶桂青。
被上诉人（原审原告）：合肥友帮物业管理有限公司。
法定代表人：王道惠，总经理。
委托代理人：刘晓惠，安徽百协律师事务所律师。
上诉人叶桂青因与被上诉人合肥友帮物业管理有限公司（以下简称友帮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第03193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：合肥市璟泰、赢家广场小区为合肥璟泰居房地产开发有限公司开发，其于2008年12月1日与友帮物业公司签订该小区物业管理委托合同，约定委托友帮物业公司对该小区进行物业管理，管理期限至业主委员会成立并签订新的《物业管理委托合同》时止。委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、养护和维修，其范围是电梯、楼盖、屋顶、承重结构等，委托管理事项还包括公共环境、卫生管理、治安管理及车辆停放管理等。物业管理费收费标准为根据政府相关部门核定的标准（详见收费许可证）收取，暂按每平方米1.10元每月收取。合同签订后，友帮物业公司对该小区进行物业管理。叶桂青系璟泰时代.赢家广场小区2号楼1106室业主，建筑面积为243.33平方米。之后双方签署业主手册一份约定，本小区是小高层房屋按每平方米建筑面积每月1元向业主或物业使用人预收，业主应按时缴纳物业服务费，逾期缴纳，每逾期一天，加收应付金额的千分之三作为滞纳金。2012年11月24日，合肥璟泰居房地产开发有限公司与友帮物业公司签订该补充协议一份约定，自2013年1月1日起执行一费制，并提供物业服务乙级标准，原收费标准1元每月每平方调整为1.2元每月每平方。
叶桂青自2012年1月开始欠交物业费，友帮物业公司催要无果，故诉至原审法院，请求：1、依法判令叶桂青支付拖欠其物业管理费14015.8元，滞纳金5985元（以后继续计算至全部付清时止），合计20000.8元；2、本案的诉讼费全部由叶桂青被告承担。
原审法院认为：友帮物业公司与小区建设单位就该小区物业管理签订前期物业管理委托合同符合相关法律法规规定，叶桂青购买该小区房屋成为该小区业主，应受上述物业管理合同的约束。友帮物业公司提供相关物业服务，叶桂青依法应缴纳自2012年1月至2015年12月期间的物业费，2013年1月1日之前按照1元／月／平方米计算，之后实行一费制，按照1.2元／月／平方米计算，房屋面积为243.33平方米，故物业费合计应为13431.8元（243.33112月＋243.331.236月）。关于友帮物业公司主张的滞纳金，原审法院认为，双方在合同中未明确约定每期物业费缴纳的具体时间，友帮物业公司亦未明确滞纳金的具体计算方式，故原审法院对于友帮物业公司主张的滞纳金不予支持。叶桂青辩称友帮物业公司从未向其催缴过物业费，根据诉讼时效的规定，叶桂青只需要交两年的物业费，原审法院认为，友帮物业公司提交的2014年9月11日的承诺书足以证明其向叶桂青催缴过物业费且叶桂青亦承诺缴纳物业费，故对于叶桂青的该项辩称不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、叶桂青于本判决生效之日起十五日内向合肥友帮物业管理有限公司支付2012年1月至2015年12月的物业服务费13431.8元；二、驳回原告合肥友帮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由叶桂青负担。
叶桂青上诉称：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据。友帮物业公司存在诸多明显违反《物业管理委托合同》以及《业主手册》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，主要有：1.小区环境差，垃圾随意堆放，进门口的垃圾有数月。（附照片1）公共楼道垃圾，夏天数日未清扫，蝇虫飞舞。（附照片2）楼道里电线私拉乱接，犹如蜘蛛网，不但造成不美观，导致业主房屋贬值，一旦电起火，后果不堪设想。（附照片3）七号楼电梯顶灯片缺失数年没有补上。（附照片4）住宅小区行道灯上做上了商业广告，既不美观，也造成了视觉污染。（附照片5）以上种种均违反了《物业管理合同》第五章第十四条第四项公共环境应清洁、有序等规定。2.小区中央有个景观水池，前几年还有喷泉，现在连水都没有，雨后景观水池就成了臭水沟，既影响了小区的美观，又对居民的身心健康造成一定影响。水池边缘大理石脱落长期不补，踏步石板随意丢落（附照片6）根据《物业管理合同》第二章第六条规定，物业应对建筑小品进行定期管理和养护。3.灭火器过期，消防栓中长期没有水。2016年2月”日，2号楼楼道杂物着火，消防栓中没有水，导致自来水管道烧烂，电梯损坏，墙壁熏黑，严重造成业主房屋贬值。（附照片7）这违反了《物业管理合同》第二章第四条，消防设施设备的管理、养护和维修等规定。4.安保措施不到位，保安室的门都丢过，（附照片8）大门口门岗形同虚设，7号楼单元门长期是敞开的。2015年4月26日16时许，社会闲散人员数人破坏我家进户门，造成进户门凹陷变形，当时大人不在家，孩子吓得不敢开门，我家小孩当时不到3岁，当天晚上就发烧、惊悸、做噩梦。后经医疗和心理辅导有所好转但一直有阴影，以前是很活泼的小孩，现在只要外面动静大点就吓得往房里跑。（方庙派出所有出警）（附照片9）2010年10月21日，我单位车停在小区门面房门口，物业纵容住户在大门口放炮竹，炮竹屑打碎我汽车后风挡玻璃。玻璃更换费用650元（有维修收据且当时有报警）。以上违反了《物业管理合同》第二章第七条治安管理规定。5.2014年9月20日，我按指定位置停好车，第二天发现
后保险杠被撞碎了，马上通知保安，保安通知物业公司。物业公司给出的答复是监控是死角，保安也没有看见。此役造成我车辆损失950元。此前我一直按物业公司要求交费停车，交了钱却没有享受到应有的权利。但物业公司却没有看管好业主财产。请问物业公司的全天执勤、巡视在哪里物业公司看管好业主的财产的义务又在哪里（附照片10）这严重违反了《物业管理合同》第五章第十四条第七项保安全天执勤、巡视等规定。
二、合肥友邦物业管理有限公司从未对业主和物业使用人进行满意度调查，明显违反《物业管理合同》第五章第十四条第九项业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%以上。
三、上诉人在2013年已支付合肥友邦物业管理有限公司人民币五千元，其在一审诉讼中提供的律师函中有收到5000元，然在起诉状中未减去，足见其公司业务混乱和不诚信，有违《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用。
综上所述，上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决合肥友邦物业管理有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为50%。并扣除已付5000元。
友帮物业公司辩称：上诉人欠缴4年物业费，拖欠物业费时间过长，双方矛盾突出，所以没有扣除5000元物业费。如果业主都像上诉人一样，物业公司将无法开展工作。上诉人的上诉请求不能成立，上诉人称的物业瑕疵没有任何证据证明，说明物业公司是诚信的，物业管理没有瑕疵。请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人叶桂青提供十张照片，证明被上诉人物业服务存在瑕疵。被上诉人友帮物业公司质证认为上诉人所提供的照片与本案没有任何关系，证据的三性均有异议，照片看不出来是哪个地方的，也看不出来时间，所以与本案无关。
因上诉人叶桂青提供的十张照片上无时间和地点，且在一审中并未提供，本院对该组证据不予确认。二审查明的事实与原审一致。
本院认为：依据前期物业管理委托合同，根据法律规定，友帮物业公司与业主叶桂青双方间形成物业服务关系，友帮物业公司提供了物业服务，叶桂青理应按期交纳物业费。叶桂青提供照片没有时间和地点，即使是友帮物业公司服务的叶桂青所在小区，但也不能反映友帮物业公司对该小区卫生环境、安保等问题是否处于此常态。业主没有按期交纳物业费，客观上也影响物业公司对小区物业提供正常维修、养护、管理等相关服务，业主应当及时交纳物业服务费。对于满意度调查非法律规定交纳物业服务费的前提条件。至于律师函中减收5000元问题，因叶桂青没有及时交纳物业费，友帮物业公司在诉请中不再给予减收，另叶桂青也未提供对此5000元已交费的相关依据，故要求扣减5000元没有事实依据。因此，叶桂青上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人叶桂青负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 陈 烜
审判员 程亚娟
二〇一六年八月十九日
书记员 汪 磊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。