江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终141号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：潘玉荣，男，1970年9月19日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：李新杰，江苏厚远律师事务所律师。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人潘玉荣商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回潘玉荣的一审诉讼请求。理由如下：1.潘玉荣签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明潘玉荣放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响潘玉荣实际占有使用房屋，潘玉荣没有受到实际损失。潘玉荣并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由潘玉荣承担。
潘玉荣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
潘玉荣向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司向潘玉荣支付逾期交房及逾期办理产权登记违约金225567元（其中逾期交房违约金以706000元为基数，自2014年10月1日起按日利率万分之三计算至恒开公司取得竣工验收备案表并交付房屋之日止；逾期办理产权登记的违约金以706000元为基数，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，按日万分之三计算）；2.本案诉讼费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：2013年11月26日，潘玉荣与恒开公司签订一份商品房买卖合同，约定由潘玉荣购买恒开公司开发的宿迁国际购物公园1#A区幢第1-1-121#号商铺一套，总价款为706000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表……”。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。潘玉荣于合同签订前已向恒开公司支付首付款356000元，余款350000元已通过按揭贷款方式支付。2014年9月24日，潘玉荣与恒开公司签订一份交房手续书，注明潘玉荣已验房并同意接收房屋，同时将房屋移交经营管理公司。该交房手续书下方注明一行特别提醒，内容为“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。同日，潘玉荣与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司（以下简称奥莱公司）签订一份宿迁国际购物公司委托经营合同，约定潘玉荣将涉案商铺委托给奥莱公司经营管理，委托管理经营期限为10年（2013年12月28日至2023年12月27日止），前三年经营收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入，自第四年起的收益收潘玉荣所有，但应将每年收益的15%作为经营管理服务费支付给奥莱公司。
一审法院另查明：恒开公司至今未取得涉案商铺的竣工验收备案表。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，潘玉荣依约付清房款，恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。恒开公司关于因“特别提醒”的约定其无须向潘玉荣承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到潘玉荣的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒潘玉荣的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于潘玉荣签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且潘玉荣陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了潘玉荣，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。因恒开公司逾期备案的违约行为至今仍在持续中，故对于恒开公司提出的2016年12月24日之前的逾期办证违约金已过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。恒开公司关于潘玉荣没有实际损失，逾期办证违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。
关于潘玉荣要求恒开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因恒开公司已于2014年9月24日向潘玉荣交付房屋，虽然已交付的房屋未经综合验收，但潘玉荣已与第三方签订委托经营管理合同，并对房屋获取收益，未产生实际损失，故对于潘玉荣该项请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内给付潘玉荣逾期办证违约金（以706000元为基数，自2014年12月31日起按日万分之三计算至潘玉荣实际取得房屋权属证书之日止）；二、驳回潘玉荣其他诉讼请求。案件受理费减半收取2342元，保全费1820元，合计4162元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
潘玉荣质证认为，该组竣工验收备案表与本案关联性有异议，潘玉荣购买的房屋是1号楼A区，该竣工验收备案表实际的是3、4、5至13号楼，与潘玉荣无关。按照双方签订的商品房买卖合同约定，本案涉及的违约金应计算到潘玉荣取得房屋权属证书之日，而不是恒开公司取得竣工验收备案表，因此，即便存在该竣工验收备案表，也不能认定恒开公司的义务履行完毕。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表系涉案小区3、4、5至13号楼，而钟永所购的房屋系1号楼，故该证据与本案无关。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与潘玉荣之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年10月11日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其已经按合同约定履行了备案义务，故恒开公司应按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，潘玉荣签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了潘玉荣的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒潘玉荣注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但潘玉荣签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4684元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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