上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1191号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1191号
原告赵国秀。
原告郝超群。
两原告共同委托代理人陈裕康，上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者。
被告李美珍。
原告赵国秀、郝超群与被告李美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵国秀、郝超群及两原告共同委托代理人陈裕康、被告李美珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵国秀、郝超群诉称，原、被告于2013年7月3日签订了房屋买卖合同，约定：被告向原告购买坐落于某某公路1615号2017的办公楼，建筑面积50.12平方米，总房价款68万元；双方在2013年8月31日之前共同向�地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于签订买卖合同当日给付原告首付款34万元（含定金2万元）；原告同意被告以贷款方式支付第二笔房款34万元，该款被告委托银行放款时直接划入原告的银行账户，支付时间以银行放款时间为准；双方同意于办妥交房手续当日，由上海宝原转付原告剩余房款1万元（该款从第一笔房款中扣留，由中介保管）；被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15天，原告可以单方面解除合同，同时被告应向原告支付总房款的20%作为违约金，但原告应于解除合同后7个工作日内退还被告除违约金外已支付的房款。合同签订后，被告在7月10日支付房款33万元后，未再按合同约定履行义务，致合同无法履行，侵害了原告的合法权益，故起诉要求：1、判令解除双方于2013年7月3日签订�房屋买卖合同；2、判令被告支付违约金139060元（按总房款日万分之三计算15天计3060元，及按总房价的20%计算计13.6万元）。
被告李美珍辩称，被告在交付定金2万元和首付款33万元后，即委托中介公司代为办理贷款。由于原告未及时协助提交相关资料，贷款未能及时办理，后因政策变动，导致贷款未能获得审批。被告在此过程中一直积极办理贷款，并愿意在贷款不能的情况下以现金方式给付尾款。现被告能一次性支付尾款35万元，不同意解除合同，要求继续履行，并要求原告协助办理过户、交付房屋。被告不存在违约，不同意承担违约金。原告的租客并不是被告要求赶走的，但考虑到双方因贷款等事宜推迟了房屋的交付，原告可能存在一定的租金损失，在合同继续履行的前提下自愿补偿原告租金损失12000元。
经审理查明，原、被告经上海市宝原物业顾问有限公司光�西路分公司（下称中介公司）居间介绍，于2013年7月3日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告向原告购买坐落于某某公路1615号2017室的办公楼，建筑面积50.12平方米，总房价款68万元；双方在2013年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于签订买卖合同当日给付原告首付款34万元（含定金2万元）；原告同意被告以贷款方式支付第二笔房款34万元，该款被告委托银行放款时直接划入原告的银行账户，支付时间以银行放款时间为准；双方同意于办妥交房手续当日，由中介公司转付原告剩余房款1万元（该款从第一笔房款中扣留，由中介公司保管）；被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15天，原告可以单方面解除合同，同时被告应向原告支付总房款的20%作为违约金，但原告应于解除合同后7个工作日内退还被告除违约金外已支付的房款。双方在补充条款中约定：若被告的购房贷款不足申请的额度或银行不批准贷款，则被告应当在办理过户手续当日将相应的部分以现金的形式支付原告，如被告逾期未按时支付，被告按合同约定的违约金比例承担违约责任；双方同意该房屋产权过户的具体时间为被告办妥贷款审批手续后5个工作日内，届时双方共同至嘉定区房地产交易中心办理产权过户手续；原告应于被告购房贷款全部支付给原告后5日内将房屋交付被告。同日，原、被告签订补充协议一份，约定：被告同意在过户之前，补贴原告装修搬迁补贴款2万元（此款不含在合同价款内，且无正式发票，但原告应出手写收据给被告）；双方在交易过程中产生的所有税费（含中介费）均由被告承担；该协议与双方签订的《上海市房地产买卖合同》有差异的，以此协议为准。被告在2013年6月29日给付原告定金2万元，于2013年7月10日给付原告房款33万元。2013年7月5日，被告向交通银行嘉定支行申请贷款并填写了相关资料。但原告经催告于2013年8月3日才前往上述银行协助签署了贷款的划款协议等材料。2013年9月2日，原告从上述银行获知因被告还款能力不足，贷款未获批准。原告遂于2013年9月16日向中介公司和被告发函，称被告已逾期15天未办理应办手续，原告多次与中介公司联系要求与被告协商未果，要求被告按照合同约定给予经济赔偿，并请中介公司给予配合。因双方未能协商一致，原告涉讼。
另查，被告曾通过中介公司通知原告于9月25日前往邮政储蓄银行提交贷款相关资料，原告称因当时其已起诉，且未能就诉讼费用及租客损失等与被告协商一致，遂未前往。被告于2013年10月9日以挂号信方式向原告邮寄催告函，称因原�拒不配合至银行提交相关材料，被告决定不向银行申请贷款，要求原告在接函后三日内协助被告办理产权过户手续，并承诺其将于办理产权过户当日以现金方式支付贷款部分房款，该函原告于10月10日收悉。
审理中，经本院释明，原告表示若合同继续履行，要求被告一次性支付房屋尾款，并要求被告承担违约金139060元；被告则表示可以马上支付尾款，但不同意支付违约金，并要求原告协助办理过户手续，并将房屋交付。原告对于被告的上述主张不予认可。被告于2013年12月19日将房屋尾款35万元交至本院。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、帐户明细、银行回单、通知书、贷款申请资料、催告函、代管款收据、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告之间签订的房地产买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违�法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。本案的争议焦点在于被告贷款未获银行批准，也未在2013年8月31日以现金形式给付相应房款是否构成违约，及原告是否能据此行使单方解除权。根据本案查明的事实，被告于2013年7月5日即向交通银行嘉定支行申请贷款并填写了相关资料，而原告经催告于2013年8月3日前往该银行协助签署了贷款的划款协议等材料，故本院对于被告关于因原告的原因致贷款申请手续未能及时办理的抗辩意见予以采信。即便贷款如原告所称因被告的还款能力不足而未能获准，也因原告未及时提供相关材料而推迟了审批的时间。现原告未提供证据证明8月31日银行已明确被告的贷款是否获得批准及催告过被告以现金方式给付房款或通知其于2013年8月31日办理过户。综上，本院认为被告未在2013年8月31日之前给付第二期房款34万元并非被告一方的原因所致，不构成违约，原告以被告逾期付款为由主张解除合同及违约金依据不足，本院不予支持。被告虽未能办妥贷款，但在10月16日已函告原告愿意以现金方式给付约定的房款，并已在审理中将剩余房款35万元交至本院，体现了其履约的诚意，故本院认为双方之间的房屋买卖合同应继续履行。现被告已支付房屋尾款，原告理应协助其办理产权过户手续，并将房屋交付被告使用。被告自愿补偿原告租金损失12000元与法不悖，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李美珍应给付原告赵国秀、郝超群购房款人民币350000元（该款被告已付至本院）；
二、被告李美珍应于本判决生效之日起十日内给付原告赵国秀、郝超群租金损失人民币12000元；
三、原告赵国秀、郝超群应于本判决生效之日起十日内协助被告李美珍办理坐落于某某公路1615号2017室房屋的产权过户手续；
四、原告赵国秀、郝超群应于本判决生效之日起十日内将坐落于某某公路1615号2017室的房屋交付被告李美珍；
五、驳回原告赵国秀、郝超群的全部诉讼请求。
本案受理费3081.20元，减半收取1540.60元，由原告赵国秀、郝超群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年一月六日
书 记 员 居晓雯
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年一月六日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承�继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。