北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第502号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）中冶建筑研究总院有限公司，住所地北京市海淀区西土城路33号。
法定代表人岳清瑞，执行董事。
委托代理人舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托代理人林立成，北京大成律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）北京九寰餐饮娱乐有限责任公司，住所地北京市海淀区西土城路35号三号楼一至三层。
法定代表人顾云成，总经理。
委托代理人王阳，北京市华洋律师事务所律师。
委托代理人金寅，北京市天睿律师事务所律师。
再审申请人中冶建筑研究总院有限公司（以下简称中冶建研公司）因与被申请人北京九寰餐饮娱乐有限责任公司（以下简称九寰餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）一中民终字第11806号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年10月8日作出（2014）高民申字第1786号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。中冶建研公司的委托代理人舒子平、林立成，九寰餐饮公司的委托代理人王阳、金寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
九寰餐饮公司一审诉称，2004年8月，我公司与中冶建研公司全资子公司冶建宾馆签订《租赁合同书》，对租赁位置、内容、面积、租金、支付时间、方式及权利义务、违约责任等事宜进行了约定，其中租赁期限明确暂定10年，3年一签订，租金不变。在首个三年结束后，双方于2007年12月1日签订了第二个三年合同，租金、付款时间等合同主要条款未变。我公司基于对合同有效期10年及冶建宾馆的信任，在2008年至2009年间对承租房屋进行了高达数百万元的装修。2010年11月，冶建宾馆数次向我公司发文，先称宾馆要改作他用，又称接上级指示不再与我公司履行合同，同时拒收我公司支付的第三个3年首期租金，并向我公司出示宾馆解除、清算的内部决定。我公司起诉后，中冶建研公司为逃避履行合同义务，刻意制造解除合同的条件成就，注销了其全资子公司冶建宾馆。故现我公司要求判令中冶建研公司赔偿装修损失5949943元、物品损失591748元、可得利益损失180万元。诉讼费及评估费由中冶建研公司负担。
中冶建研公司一审辩称，我公司虽是本市海淀区西土城路35号3号楼、125号楼的房屋所有权人，但自1986年起，两栋楼一直由冶建宾馆使用和管理。2004年8月起，是冶建宾馆与九寰餐饮公司签订的租赁合同，我公司不是本案适格的被告。冶建宾馆与九寰餐饮公司之间的租赁合同有效期为3年而并非10年，3年一签订，该公司仅享有优先承租权。即在冶建宾馆有履行合同能力的前提下，且未出现其将整座宾馆改为其他用途的情况下，九寰餐饮公司在同等条件下可以优先于第三方承租该房屋。但现冶建宾馆已丧失了履行合同的能力，且双方合同已到期，租赁合同关系已终止，并非冶建宾馆解除合同，冶建宾馆不存在违反合同约定的行为。我公司作出冶建宾馆解散的决定，是出于对该公司实际经营状况考虑，并非刻意制造解除合同的条件成就。冶建宾馆的清算符合法定程序，九寰餐饮公司未进行债权申报系其放弃主张债权的表示，即使存在债权也因九寰餐饮公司怠于行使而灭失。租赁合同约定，租赁期限届满后，九寰餐饮公司购置的可移动物品归其所有，不可移动物品归冶建宾馆所有。现九寰餐饮公司可以取走移动物品，而无权对不可移动物品主张权利。故该公司主张的装修损失、物品及可得利益损失无从谈起且未提供任何证据证明，我公司不同意九寰餐饮公司诉讼请求。
北京市海淀区人民法院经审理查明，北京冶建宾馆（后于2008年11月6日更名为北京冶建宾馆有限公司，以下简称冶建宾馆）由中冶建研公司（曾用名称为冶金工业部建筑研究总院、中冶集团建筑研究总院）开办（改制后为冶建宾馆的唯一股东）。位于北京市海淀区西土城路35号14号楼等14幢房屋系中冶建研公司所有，该公司将其中部分房屋交冶建宾馆经营使用。
2004年8月27日，冶建宾馆（甲方）与北京九寰天商贸有限责任公司（乙方，以下简称九寰天商贸公司）签订《北京冶建宾馆配套楼租赁合同书》（以下简称原合同），约定九寰天商贸公司租赁海淀区西土城路33号建筑面积2280㎡房屋用于经营中餐、娱乐。租赁期限暂定10年，3年一签订，租金不变。本合同自2004年9月1日起至2007年11月30日止为有效合同。租赁期满后，乙方有优先承租权。除甲方将整座宾馆改为其他用途，或乙方有违约行为外，甲、乙双方应续签租赁合同。乙方每年向甲方缴纳租赁费用80万元整。甲方提供的固定资产和家具归甲方所有，如有损坏丢失，乙方按财产折旧后净值负责赔偿。乙方购置的设备、材料、家具归乙方所有。乙方装修改造的房屋要维持原貌，不得人为损坏、拆卸、移走，所有权归属甲方。在经营期间，除本合同规定的解除合同的条件外，甲、乙双方均不得以其它理由违约或终止合同。甲方违约应赔偿乙方的经营损失和装修费用；乙方违约应赔偿甲方的经营损失。2006年9月22日，冶建宾馆（甲方）与九寰餐饮公司（乙方）、九寰天商贸公司（丙方）签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，主要内容为：甲方曾于2004年8月27日与丙方签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，并于2005年3月1日和2005年9月14日分别签订两份补充协议。现乙方已于2006年9月5日依法取得工商部门颁发的营业执照，拟取代丙方继续承租甲方房屋，甲方同意将本合同第一条所述房屋租赁给乙方，就房屋租赁事实达成以下协议：租赁标的位于北京市海淀区西土城路35号，建筑面积2280㎡，其中一层建筑面积408.75㎡，加层建筑面积263.25㎡，二层建筑面积807.70㎡，三层建筑面积805.70㎡。此外，根据原补充协议，甲方同意将北京冶建宾馆南配楼夹层的淋浴间、消毒间、仓库等共计146㎡，提供给乙方作为办公用房，甲方同意将北京冶建宾馆南配楼整个一层共计254㎡，提供给乙方作为餐厅包间用房。合同有效期限以原合同为准，即从2004年9月1日至2007年11月30日止。本合同到期后如乙方继续承租该房屋，同等条件下乙方有优先承租权。乙方如要求续租，应于租期届满之日前六十日内向甲方提交书面申请，否则视为乙方自动放弃优先权。全年房屋租金为人民币九十三万八千元。其中本合同第一条第一款所述房屋租金为八十万元，第一条第二款所述房屋租金为十三万八千元。自本合同签定之日起，丙方和甲方所签署原合同和补充协议中承租方的权利、义务自动转由乙方享有和承担，丙方在租赁期间所发生债权债务由乙方及丙方共同承担连带责任。
上述合同签订后，冶建宾馆与九寰餐饮公司履行合同内容无异议。于合同约定期限届满时即2007年12月1日，冶建宾馆（甲方）与九寰餐饮公司（乙方）续签了《冶建宾馆配套楼租赁合同》（以下简称续订合同），其中主要约定：租赁标的位于北京市海淀区西土城路35号，建筑面积共计2683.40㎡，其中一层建筑面积408.75㎡，加层建筑面积263.25㎡，二层建筑面积805.70㎡，三层建筑面积805.70㎡，宾馆南配楼夹层的淋浴间、消毒间、仓库等共计146㎡，宾馆南配楼整个一层共计254㎡。合同有效期限3年，即从2007年12月1日至2010年11月30日止。本合同到期后如乙方继续承租该房屋，同等条件下乙方有优先承租权，乙方如要求续租，应于租期届满之日前六十日内向甲方提交书面申请，否则视为乙方自动放弃优先权。全年房屋租金为人民币捌拾万元整，物业管理费、取暖费壹拾陆万元整，总计玖拾陆万元整。租赁期限届满或因任何原因提前解除合同后，甲乙双方应按下列方法处理遗留问题：乙方将租赁房屋腾空后交还甲方；甲方提供的固定资产、电器、家具、设施归还甲方，如有损坏丢失，乙方按财产折旧后的净值赔偿；乙方购置的设备、家具、电器等可拆卸／移动物品归乙方所有，乙方可以搬走，在租赁期内添置的装修等不可拆卸／移动物品归甲方所有。在合同期间，除国家占用土地及遇不可抗力因素外，甲、乙双方均不得以其它理由违约或者终止合同。如乙方违约提前终止合同，乙方已支付的租金甲方概不退还以作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿未弥补部分损失。由于甲方原因无故违约提前终止合同，乙方有权要求甲方赔偿乙方的经济损失。合同期限届满前，任何一方因违反本合同约定，另一方有权依约单方解除合同。
该续签合同订立后，冶建宾馆与九寰餐饮公司继续合同约定内容的履行，期间双方未发生纠纷，九寰餐饮公司再次对经营用房进行了装修。合同履行至本次期限届满前即2010年10月25日，冶建宾馆向九寰餐饮公司发出《通知》，内容为：根据总院决定，宾馆须将对外出租的经营房屋收回，交由总院统一管理。因此，在宾馆与贵公司签订的房屋租赁合同到期后将不再续租。该合同于2010年11月30日到期，请贵公司提前做好准备，到期腾退房屋。2010年11月4日，冶建宾馆再次向九寰餐饮公司发出上述同样内容的通知。此间，九寰餐饮公司提出异议并交涉。2010年11月26日，冶建宾馆另向九寰餐饮公司发出《不再续约通知》，内容为：根据中冶建筑研究院总院有限公司的决定，我公司将被解散，自2010年11月26日起我公司不得开展新的经营活动，对正在履行的合约，在合约到期后即行终止。鉴于上述情况，我公司再次通知贵公司，在贵我双方签订的租赁合同于2010年11月30日到期后不再续约，请贵公司做好准备，到期腾退房屋。由于我公司系根据合同规定不再续租，因此贵公司要求我公司赔偿贵公司的经济损失是不成立的。后九寰餐饮公司虽表示交纳租、费以继续租赁经营，未得到冶建宾馆的认可，双方虽经协商未能达成一致意见。2011年9月2日，北京市工商行政管理局海淀分局核准冶建宾馆注销登记。
另查，因九寰餐饮公司拒绝腾退房屋，中冶建研公司于法院另案起诉九寰餐饮公司腾退，该案现经两审终审，法院主要以冶建宾馆主体灭失、双方合同事实上无法继续履行为由判决九寰餐饮公司限期腾退房屋。于本案庭审终结前，该案尚未强制执行，诉争房屋仍由九寰餐饮公司管理。
本案庭审中，九寰餐饮公司主张冶建宾馆擅自违约解除合同，其开办单位中冶建研公司应当对其违约行为承担赔偿责任，中冶建研公司否认冶建宾馆存在违约行为，并以主体不适格、合同租期届满终止等为由进行抗辩。其中，双方当事人对上述合同约定租期十年的性质解释不一，中冶建研公司未能就其解释及相应免责主张向法院充分举证。另经九寰餐饮公司提供证据，证明中冶建研公司已就原冶建宾馆楼对外招租，北京润博会议服务有限公司承租了宾馆楼主楼全部及北侧配楼部分，约定用途为办公、会议接待、培训，其中事实上包括住宿，九寰餐饮公司据此主张宾馆用途并未改变。中冶建研公司否认此与本案事实存在关联，但未能就其否认主张向法院提供充分证据。经九寰餐饮公司申请，法院对本案争议房屋内装修及物品现值进行了评估，鉴定机构出具的《价格评估报告书》结论为：经运用市场法及成本法评估，评估对象的现值为人民币6541691元，装修现值为5949943元、物品资产现值为591748元。其中，就评估程序实施过程和情况内容为：根据评估对象的现场勘查实际情况，我们以直观成新率作为本次评估的参数，评估对象结构整齐，色泽不鲜，部分墙身装修少量剥落，根据房屋完损等级评定参考标准，为七成新；委托方提供的物品资料、清单中，大部分物品资产现已无同样物品资产销售，我们选取与其性能、技术参数相似的同类物品作为参照案例，运用市场法进行评估。另有部分物品资料、技术参数不齐、不具备评估作价条件，本次未进行评估，建议由人民法院根据实际情况酌判；安装项目中，由于消防设施安装工程为隐蔽工程，现场无法勘验，委托方及当事人也未能提供齐备资料，无法进行评估。根据价格评估人员的一般经验，消防设施造价约为100元／建筑平方米，本次将申请方当事人提供的情况说明所载费用暂列在结果中，提供情况说明的当事人对该部分造价金额负责。该鉴定结论经双方当事人质询，九寰餐饮公司表示基本认可，同时表示放弃上述鉴定结论中因“部分物品资料、技术参数不齐，不具备评估作价条件，本次未进行评估”的损失主张。中冶建研公司则对该鉴定结论提出违反评估程序及原则、选取参数不合理及部分内容与事实不符的异议，但该公司未能就其异议向法院提供相应反证。九寰餐饮公司另主张赔偿其可得利益损失，其称依据年利润额估算，但未得到中冶建研公司的认可，九寰餐饮公司未能就其此项主张向法院提供相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京冶建宾馆配套楼租赁合同书》、《冶建宾馆配套楼租赁合同》、《通知》、《不再续约通知》、《注销核准通知书》、《房屋租赁合同》及“北京润博会议中心”宣传页、《价格评估报告书》等证据材料在案佐证。
北京市海淀区人民法院审理认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，九寰餐饮公司与冶建宾馆签订租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。根据合同内容，冶建宾馆主要负有交付房屋并保证九寰餐饮公司在租期内经营使用的义务，九寰餐饮公司主要负有支付约定租金的义务。其中，双方约定租期暂定10年，该租赁期限对双方当事人具有约束力。即在该期限内，非合同约定事由出现，冶建宾馆无权单方终止合同，否则构成违约并应承担相应的法律责任。实际履行中，九寰餐饮公司依合同约定支付了相应租金，并基于合同信赖对房屋再次进行了装修，双方当事人就原合同及续订合同的履行并未发生纠纷。后履行至续订合同期限届满前，冶建宾馆先后发出书面通知，分别以上级单位即中冶建研公司收回自管及解散宾馆之事由，拒绝了九寰餐饮公司再次续签合同及交纳租、费的请求，影响了双方合同的正常履行。后上级单位中冶建研公司解散并申请注销了冶建宾馆，致使双方合同于事实上无法继续履行。冶建宾馆作出上述拒绝续签合同、拒收租、费的行为，系对双方合同的单方宣示解除。中冶建研公司将冶建宾馆注销，更对双方合同关系造成无法挽回的后果，致使九寰餐饮公司所追求的合同目的最终无法实现。庭审中，中冶建研公司以冶建宾馆注销已无履行能力且宾馆改为其他用途为由，主张不续签合同符合双方约定，且因条件成就而就此免责，九寰餐饮公司则提供证据证明现中冶建研公司将宾馆楼出租第三方用于会议、住宿等宾馆之用途并未改变，中冶建研公司否认该事实与本案之关联，但未能就其否认主张向法院提供反证。故现无证据证明九寰餐饮公司在合同履行中存在违约行为，冶建宾馆注销后宾馆楼被出租使用之用途事后被证明并未发生实质上的改变，冶建宾馆注销前拒绝续签合同与双方合同约定的解除条件并不相符，其无权单方解除双方合同，被注销的事实不能成为免除其违约责任的理由。合同未至租期届满而解除，由此给九寰餐饮公司造成的投资装修、物品等损失应当得到赔偿。冶建宾馆注销后，应由其上级单位中冶建研公司承担赔偿责任。其中，九寰餐饮公司主张赔偿装修及物品损失，已经鉴定机构评估确定。中冶建研公司虽对鉴定提出多项异议，但未能向法院提供充分反证，法院对该鉴定结论予以认定。但九寰餐饮公司未能就其主张的可得利益损失向法院提供相应证据，法院不予支持。据此，判决如下：一、中冶建筑研究总院有限公司赔偿北京九寰餐饮娱乐有限责任公司装修损失人民币五百九十四万九千九百四十三元、物品损失人民币五十九万一千七百四十八元；二、驳回北京九寰餐饮娱乐有限责任公司的其他诉讼请求。
判决后，中冶建研公司不服，向本院提起上诉，称上诉人不属于本案适格被告；本案中涉及的房屋租赁期限并非10年，合同中约定的10年系优先承租期限；冶建宾馆在合同期限届满前传达被上诉人不再续签合同不应认定为冶建宾馆单方解除租赁合同；被上诉人在冶建宾馆注销时未向清算组申报债权应视为放弃债权的意思表示；评估报告存在诸多问题，明显偏袒被上诉人；原审法院适用法律错误，判令上诉人赔偿被上诉人损失没有法律依据。要求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
九寰餐饮公司在本院二审审理期间答辩称冶建宾馆系在被上诉人就本案起诉后才注销的，冶建宾馆主体注销后应由注销人即上诉人承担相应责任，不同意中冶建研公司的上诉理由和请求，同意原审判决。
本院二审经审查认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院二审认为：冶建宾馆与九寰天商贸公司签订的《北京冶建宾馆配套楼租赁合同书》及冶建宾馆与九寰餐饮公司签订的《冶建宾馆配套楼租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规之规定，应认定合法有效。
冶建宾馆与九寰天商贸公司于2004年8月27日签订的原合同中约定就涉案房屋租赁期限暂定10年，3年一签订，并约定除冶建宾馆将涉案房屋改为其它用途，或九寰天商贸公司有违约行为外，双方应续签租赁合同。就上述约定，应认为在租赁合同约定的终止履行合同事由未出现的情况下，双方就租赁期限为10年达成了一致。2006年9月22日，冶建宾馆与九寰餐饮公司、九寰天商贸公司签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，约定九寰餐饮公司取代九寰天商贸公司继续承租涉案房屋，九寰天商贸公司与冶建宾馆所签署的原合同和补充协议中承租方的权利、义务自动转由九寰餐饮公司享有和承担。根据上述约定，各方就由九寰餐饮公司代替九寰天商贸公司继续履行原房屋租赁合同达成了一致。原合同中约定的租赁期限暂定10年对冶建宾馆仍具有约束力。中冶建研公司关于双方约定的“10年”房屋租赁期限只是优先承租的期限，不应理解为应履行的房屋租赁期限的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。冶建宾馆在租赁合同约定的租赁期限未届满前拒绝续签租赁合同，并不符合双方在租赁合同中约定的解除条件，由此给九寰餐饮公司造成的投资装修、物品等损失应承担赔偿责任。冶建宾馆由中冶建研公司开办，中冶建研公司系冶建宾馆的唯一股东，中冶建研公司现已将冶建宾馆解散、注销，中冶建研公司作为冶建宾馆的上级开办单位，理应就九寰餐饮公司的损失承担赔偿责任，九寰餐饮公司向中冶建研公司主张权利符合相关法律规定。
原审法院依据鉴定机构就装修及物品损失出具的评估结果，确定中冶建研公司应赔偿九寰餐饮公司的损失数额正确，本院予以维持。中冶建研公司上诉称鉴定评估报告存在诸多问题，明显偏袒被上诉人，但就此未向本院提交相应证据，本院不予采信。综上所述，中冶建研公司的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决正确。判决：驳回上诉，维持原判。
中冶建研公司申请再审称，1.原判决将申请人作为本案被告并直接承担赔偿义务，这违反了我国民法通则和公司法关于企业法人独立承担民事责任和清算组承担清算责任的规定。中冶建研公司并非租赁合同当事人或公司清算组，不是本案适格的被告。2.原判决认定申请人未按10年租赁期限约定在续订合同期满后与被申请人续租，构成违约行为，这一认定存在严重错误。续订合同有效期为三年，租赁到期时冶建宾馆没有必须续租的义务。3.被申请人在续订合同到期后，继续占用申请人的房屋2年10个月，必须将这一占用房屋的时间，从原判决认定因申请人提前解除租赁合同使被申请人减少3年9个月的租赁时间中予以扣除，而对装修损失重新认定。4.原判决认定申请人向被申请人承担装修损失赔偿与续订合同的相关约定不符。依据续订合同第六条的约定，续订合同期满后，除了九寰餐饮公司购置的设备、家具、电器等可拆卸／移动物品外，其在租赁期内添置的装修等不可拆卸／移动物品归冶建宾馆所有。5.原判决以《价格评估报告书》作为定案依据，存在严重错误。申请就《价格评估报告书》中装修现值评估的成新率、消防设施安装工程造价及物品资产现值进行重新鉴定。（1）被申请人认为租赁房屋2008年重新装修，但一审、二审均未提供相关证据进行质证并充分证明其发生重新装修的事实，在此情况下，《价格评估报告书》无装修合同及费用支出依据，对成新率采用观察法确定70%的成新率明显不妥。（2）房屋租赁总面积为2680.4平方米，《价格评估报告书》消防事项却按照6000平方米计算，得出60万元，明显与房屋实际租赁面积不符。（3）原判决认定，申请人向被申请人赔偿物品损失591748元，但被申请人购置的设备、家具、电器等可拆卸、可移动的物品已在上述腾退房屋案生效判决的执行过程中被申请人搬走，依据《价格评估报告书》关于物品资产现值的估值，原判决判令申请人赔偿物品损失，已明显缺乏事实依据，应在再审中对此进行改判。请求：1、中止北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第3978号、北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第11806号两审民事判决的执行。2、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第3978号、北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第11806号两审民事判决。3、驳回被申请人要求申请人向其赔偿装修损失人民币5949943元、物品损失人民币591748元的诉讼请求。4、判令被申请人承担全部诉讼费用。
九寰餐饮公司答辩称，1.本案租赁合同租赁期限为十年，冶建宾馆在注销前违约单方解除租赁合同，中冶建研公司作为冶建宾馆的上级单位和唯一股东，其以解散清算冶建宾馆为手段，实现租期未满前收回房屋的目的，给九寰餐饮公司造成重大经济损失，应承担全部赔偿责任。2.原审评估报告鉴定结论合法、有效，中冶建研公司应按照评估结果向九寰餐饮公司承担损失赔偿责任。3.中冶建研公司单方委托中天华公司作出的“复核报告”无任何程序法律依据，且内容、方法、结论均存在明显错误，不能作为证据认定。4.原审评估报告认定物品资产现值591748元，九寰餐饮公司从未放弃过该项损失赔偿主张，中冶建研公司应赔偿九寰餐饮公司物品损失591748元。在九寰餐饮公司于2013年9月22日腾退房屋前，本案原一审判决已作出认定，判决中冶建研公司按照原审评估报告对动产出具的评估现值591748元对九寰餐饮公司进行赔偿，九寰餐饮公司才于腾房案执行程序中作出对相关用品实际控制权的放弃。5.冶建宾馆未经清算、且以虚假的清算报告骗取注销登记，中冶建研公司作为上级单位和唯一股东，应对九寰餐饮公司的损失承担赔偿责任。6.中冶建研公司从未通知九寰餐饮公司已组成清算组，也从未通知过九寰餐饮公司申报债权。请求：维持原判。
本院再审确认原审查明的事实及证据。另查明：
冶建宾馆第1届第2次股东决定载明，2011年8月26日召开了冶建宾馆第1届第2次股东会，会议应到1人，实到1人，参加会议的股东在人数和资格等方面符合有关规定，会议形成决议如下：由于以下原因，决议解散。依据《公司法》规定，经公司股东讨论通过，全体股东决定注销本公司，公司注销后的未尽事宜由全体股东承担，全体股东一致确认清算报告内容。
2010年11月23日，九寰餐饮公司向冶建宾馆出具《申请书》，内容为：我单位是北京九寰餐饮娱乐有限责任公司，与贵单位于2004年8月27日签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，原合同约定租赁期限10年，三年一续签，且约定我公司有优先承租权，期限由2004年9月1日至2014年11月30日（贵单位前期提供3个月装修期），并于2005年3月1日和2005年9月14日分别签订两份补充协议。我公司与贵单位于2007年12月1日签订续签合同，期限为2007年12月1日至2010年11月30日。目前续签合同已即将到期，我公司按照合同约定向贵单位提出再次续签合同的书面申请，请贵单位酌情考虑再次续签合同。该《申请书》落款处加盖有冶建宾馆的公章，并有冶建宾馆法定代表人王英才在签收人处签名。
中冶建研公司诉九寰餐饮公司腾退房屋一案判决生效后，中冶建研公司向法院申请强制执行。该案执行卷宗载明，九寰餐饮公司于2013年9月2日腾退主楼1-3层及一二五号楼1层、2层、3层时承诺主楼内所有物品全部放弃，于2013年9月22日腾退九号平房房屋及一二五号楼夹层时出具保证书，保证书内容为：我公司所剩未搬出物品保证于2013年9月23日上午10点前全部搬走，否则视为自动放弃。未搬出物品指：办公区王总办公室及走廊堆放的有用物品。
再查，中冶建研公司将九寰餐饮公司另诉至法院，要求支付自2010年10月30日至2013年9月22日的房屋占用费。该案经二审终审，本院终审判决九寰餐饮公司支付中冶建研公司房屋占用费五十三万四千七百九十四元五角二分。该判决现已发生法律效力。
再审庭审中，鉴定人员出庭接受质询时表示消防造价一般在每平方米100元至250元之间。
以上事实有（2013）海民执字第7197号执行卷宗、（2014）海民初字第15627号民事判决书、（2014）一中民终字第07902号民事判决书、申请书、冶建宾馆工商档案材料及各方当事人陈述在案佐证。
本院再审认为，冶建宾馆与九寰天商贸公司签订的原合同、冶建宾馆与九寰餐饮公司、九寰天商贸公司签订的《冶建宾馆配套楼租赁合同》以及冶建宾馆与九寰餐饮公司签订的续订合同均为各方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，各方应当依约履行义务。
冶建宾馆与九寰天商贸公司签订的原合同中约定了租赁期限暂定10年，3年一签订，并约定除冶建宾馆将整座宾馆改为其它用途，或九寰天商贸公司有违约行为外，双方应续签租赁合同。而冶建宾馆、九寰餐饮公司及九寰天商贸公司签订的《冶建宾馆配套楼租赁合同》约定九寰天商贸公司享有的承租人的权利义务由九寰餐饮公司享有和承担。故原合同中关于租期10年，3年一签订以及除冶建宾馆将整座宾馆改为其它用途，或九寰天商贸公司有违约行为外，双方应续签租赁合同的约定对冶建宾馆与九寰餐饮公司仍有约束力。因续订合同中约定了该合同到期后，九寰餐饮公司如要求续租，应于租期届满之日前六十日内向冶建宾馆提交书面申请，否则视为自动放弃优先权。而九寰餐饮公司已于2010年11月23日向冶建宾馆提交了书面续租申请，在冶建宾馆未将整座宾馆改为其它用途，或九寰餐饮公司有违约行为的前提下，冶建宾馆以将解散为由拒绝与九寰餐饮公司续签合同违反了合同约定，应承担由此给九寰餐饮公司造成的损失。虽续订合同中约定了租赁期届满后可移动物品归九寰餐饮公司，装修归冶建宾馆所有，但该规定应适用于双方均依约履行协议的情形，在中冶建研公司单方违约的情况下，其仍应赔偿给九寰餐饮公司造成的装修及动产损失。中冶建研公司关于续订合同到期时冶建宾馆没有续租义务、认定中冶建研公司承担装修损失赔偿与续订合同的相关约定不符的再审申请理由缺乏法律依据，本院不予采信。因冶建宾馆在清算时未依据公司法的相关规定通知九寰餐饮公司，且冶建宾馆工商档案材料中亦载明冶建宾馆注销后的未尽事宜由全体股东承担。现冶建宾馆已经注销，中冶建研公司作为冶建宾馆的唯一股东和上级单位，应就九寰餐饮公司的损失承担赔偿责任。中冶建研公司关于其不是本案适格被告的再审申请理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
关于九寰餐饮公司的损失范围如何界定的问题。首先，关于装修现值评估的成新率如何确定的问题。因中冶建研公司未举证证明现行法律法规禁止仅采用直观法确定装修成新率，故在委托方及当事人未能提供装修准确时间的情况下，评估机构采用直观法确定装修成新率并无不当。中冶建研公司申请再审称，续订合同到期后，九寰餐饮公司继续占用申请人的房屋2年10个月，应将这一占用房屋的时间，从原判决认定因申请人提前解除租赁合同使被申请人减少3年9个月的租赁时间中予以扣除，从而对装修损失重新认定。本院认为，中冶建研公司单方表示不再续租后，双方始终处于诉讼争议中，九寰餐饮公司虽在续订合同到期后继续占用房屋，但其并未经营获益，故中冶建研公司要求将九寰餐饮公司占用房屋的时间扣除并就装修损失重新认定的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
其次，关于消防设施的造价问题。《价格评估报告书》载明，由于消防设施安装工程为隐蔽工程，现场不具备勘验条件，委托方及当事人也未能提供齐备资料，无法进行评估作价。本次将申请方当事人提供的情况说明所载费用暂列在结果中。而九寰餐饮公司提供的情况说明中载明消防系统总成本价格为60万元整。本院再审过程中，鉴定人员出庭接受质询时表示消防造价一般在每平方米100元至250元之间，结合涉案房屋的租赁面积，九寰餐饮公司提供的情况说明中载明的消防造价并未超出合理范围，故原审采信九寰餐饮公司提供的消防造价亦无不妥。
最后，关于动产损失是否应当赔偿的问题。因中冶建研公司起诉九寰餐饮公司腾退房屋一案的执行卷宗仅能反映九寰餐饮公司在执行过程中搬走并放弃部分物品，中冶建研公司并未举证证明九寰餐饮公司搬走的物品中包含有《价格评估报告书》中所涉动产，故原审基于冶建宾馆的违约事实依据评估报告判决中冶建研公司赔偿九寰餐饮公司动产损失并无不当。中冶建研公司关于《价格评估报告书》存在严重错误的再审申请理由缺乏依据，本院不予支持。中冶建研公司申请就《价格评估报告书》中装修现值评估的成新率、消防设施安装工程造价及物品资产现值进行重新鉴定，因不符合相关法规关于申请重新鉴定的条件，本院不予准许。
综上，中冶建研公司的再审申请理由和请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）一中民终字第11806号民事判决。
鉴定费二十万二千一百元，由中冶建筑研究总院有限公司负担（本判决生效后七日交纳）。
一审案件受理费七万零一百九十二元，由北京九寰餐饮娱乐有限责任公司负担一万五千四百四十二元（已交纳）；由中冶建筑研究总院有限公司负担五万四千七百五十元（本判决生效后七日交纳）。
二审案件受理费七万零一百九十二元，由中冶建筑研究总院有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 莙
审 判 员 胡 沛
代理审判员 纪艳琼
二〇一五年四月十四日
书 记 员 王东爽