北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第535号
原告林X，男，1987年5月6日出生。
被告北京硕日新宇投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街23号。
法定代表人李X，总经理。
委托代理人胡X，北京安理（天津）律师事务所律师。
委托代理人王X，北京市安理律师事务所律师。
原告林X诉被告北京硕日新宇投资有限公司（以下简称投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员安燕燕独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告林X，被告投资公司的委托代理人胡X、王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林X诉称：2013年9月双方在北京通州台湖X售楼处签订X商品房预售合同，因被告公司单方面拟定的合同及补充协议存在欺诈、显失公平、在合同中伪造和代签业主姓名等违法行为，以及私自变更规划未尽通知或及时通知义务，有违反合同订立的公平、诚实信用原则，导致合同订立的基础已不存在，并对原告造成严重的损失。具体如下：1、合同显示该商品房11层层高为3.15米，规划层高为3.25米，合同描述与规划不符。2、购买时被告告知为商住两用，有室内卫生间，现我了解说是办公的，没有室内卫生间，与宣传不符。3、购买时销售人员告知附近有小火车、剑桥中学等配套设施，现在都没有，与宣传不符。4、合同补充协议多项条款显失公平和不合理，如违约金双方责任悬殊太大显失公平，交房后730天后给房产证不符合相关规定，小区内公共区域的广告费归出卖人所有不符合相关规定，以及规定：出卖人与买受人在合同签字生效之前所作的宣传资料，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同和补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人不得依据宣传资料向出卖人主张任何权利等霸王条款。因此，我请求法院判令撤销我与被告签订的合同编号为YXX的商品房预售合同。
被告投资公司辩称：我方与原告于2013年9月15日签订《北京市商品房预售合同》，至原告起诉，已经超过一年期限，根据合同法规定，原告的撤销权已经消灭，其无权主张撤销该合同。我方与原告签订商品房合同时，遵循自愿、公平、诚实信用的原则，不存在欺诈情形和显失公平的内容。具体为：1、我方与原告签订合同时不存在欺诈行为。有关原告购买房屋的土地用途，在签订合同时我方已如实告知原告，原告在签订合同时也是完全清楚的，这在我方与原告签订的《北京市商品房预售合同》“特别提示”及第一条、《北京市商品房预售合同》草稿都有明确约定，且原告已签字确认，这都说明其对购买的商品房的办公性质有充分的了解，是其真实意思的表示。我方对涉案项目只在京华时报、新京报以及搜狐焦点、房天下等媒体进行过商业宣传，并未委托其他媒体进行广告宣传，我方开发的涉案项目既包括住宅，还包括商业、办公和公租房产品。对于原告提出的11层层高问题，原告购买的涉案房屋是9层，与11层的层高无关，我方与原告签订合同时，合同中已明确约定其层高为3.15米，原告不存在不知情的问题。对于原告所称购买时我方告知有室内卫生间，但现没有室内卫生间与宣传不符，我方工作人员从未说过有关办公房屋卫生间的问题，且双方签订的合同中也没有对室内卫生间的约定。关于原告所称销售人员告知附近有小火车、剑桥中学等配套设施，但现在都没有的问题，我方工作人员未向原告作上述宣传，且涉案房屋周边配套设施并非原告购买该房屋的附加条件。原告在购买涉案房屋时，剑桥中学的地址在台湖镇，与原告所购商品房同处台湖镇。小火车也是从公开渠道获知的北京市拟建项目，我方不存在欺诈行为。我方与原告的权利义务应以双方签订的合同以及补充协议为准，原告提出的所谓“事实”既不是合同约定的内容，也无法证明我方存在故意欺诈，其主张没有事实依据。2、合同内容不存在显失公平和违反法律规定的内容。首先，原告所称的双方违约金责任悬殊太大显失公平，该理由不成立，相关法律规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中我方不是具有优势地位的房地产经营者，原告签订合同也是经过其慎重选择的结果，并且违约金不是合同中最重要的条款，如果原告认为该条款显失公平，在我方要求其承担违约责任时可以请求法院予以调整，但不能基于此认为显失公平。其次，关于原告认为合同中约定交房后730天给房产证不符合相关规定，理由不成立，因为按照相关司法解释，允许当事人就商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限，这是双方意思自治的体现，不违反法律行政法规的强制性规定。再次，原告提出的公共区域广告费归出卖人不符合规定，理由不成立，因为物权法没有对小区公共区域广告费的归属作出禁止性规定，双方约定也是属于意思自治的体现。所以综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月15日，林X与投资公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售合同第3页说明第3条载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。预售合同约定林X购买投资公司开发建设的东亚怡园X办公楼X层X号商品房一套，预售合同第三条基本情况约定，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为55.99平方米，套内建筑面积38.68平方米，房款共计1145914元。该预售合同附件一为房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目X办公楼等4项X办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于为办公服务的共有部分。
同日，双方签订补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第4项约定：出卖人同意按照本协议第四条第2款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构功能优化改造后的该商品房现状进行收房。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
合同签订当日，林X向投资公司支付首付款575914元，根据预售合同约定，剩余房款由林X向银行申请按揭的方式向投资公司支付。
本案审理过程中，林X称投资公司在宣传涉案项目时载明涉案项目的用途是商住两用，可以居住，签订预售合同时，销售人员也告知涉案房屋为商住两用，且周围有剑桥中学、小火车等配套设施，投资公司展示的样板间也有卫生间和上下水，其买房的目的是为了居住，正是相信了被告投资公司的宣传才购买的房屋。为此，其提供了网络宣传截图、宣传画页用以证明，并申请证人马×出庭作证，马×称其是林X的朋友，其曾去售楼处替林X交纳购房定金，被告公司的销售人员曾向其进行过上述宣传。原告称现在获知房屋内没有室内卫生间和上下水，失去居住功能，且购房时销售人员宣传的周围有剑桥中学、小火车，现在都没有。目前，涉案项目房屋每平米直降5000元，开发商的恶意降价行为给其造成了损失。林X称其购房时销售人员宣传的是东亚地产，签订合同时的出卖人却是被告公司，其表示质疑。同时，预售合同也存在显失公平和不合理的条款。基于以上理由，原告要求撤销双方签订的预售合同。
投资公司对原告提交的上述证据不予认可，称原告购买房屋的用途为办公，该公司在销售宣传时并未承诺该房屋是商住两用房屋，未告知原告有室内卫生间和上下水，亦未承诺原告购买的涉案房屋能够实现居住功能。事实上，原告所购买房屋的用途、有无室内卫生间等在预售合同中均有明确约定。关于涉案项目周围剑桥中学、小火车等配套设施也并非购买房屋的附加条件。关于涉案项目的降价，投资公司称是市场供求关系决定的，并非恶意降价。关于涉案项目宣传为东亚地产，实际出售方是被告公司的问题，投资公司表示其为东亚新华旗下的子公司，统一使用东亚新华的品牌。关于合同条款，投资公司不认可存在显失公平及违反法律规定的内容。
上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市商品房预售合同（草稿）、预售公示文件、售楼宣传资料、照片、涉案项目网页宣传截图、宣传画页、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。因重大误解订立、显失公平或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，有关当事人可以请求人民法院予以变更或撤销。本案中，林X与投资公司签订了商品房预售合同草稿及预售合同。草稿中明确载明了涉案项目的土地及房屋用途均为办公，林X在每页草稿上均签字确认，说明林X对涉案项目的办公用途是明知的。林X与投资公司签订的正式预售合同文本上载明的涉案土地及房屋用途等情况与草稿一致。预售合同的附件中明确载明了涉案房屋的平面图，平面图中并未载明涉案房屋有室内卫生间，且附件中明确约定了卫生间属于共有分摊部分。林X称购房时，被告向其宣传涉案房屋可以居住且有室内卫生间，因投资公司对此不予认可，且林X并未对此提供充分证据，本院对此不予确认。
涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准。双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，并载明卫生间属于共有分摊部分。林X称合同是在销售人员的诱导下签订的，但其并未对此提供相应证据，本院对林X的该项说法不予确认。
林X称投资公司在销售宣传时承诺涉案项目附近有剑桥中学、小火车等配套设施是虚假宣传，投资公司对此不予认可，其提交了剑桥中学的照片、关于小火车的报道等证据，其表示公司并未承诺涉案房屋周围有剑桥中学、小火车等配套设施，事实上，原告在购买涉案房屋时，剑桥中学的地址在台湖镇，且涉案房屋的周边配套设施并非原告购买涉案房屋的附加条件。本院认为，根据双方提供的证据，无法认定投资公司存在欺诈及虚假宣传的行为。
林X称投资公司在后来的销售中对涉案项目每平米直降5000元，是恶意降价行为，本院认为，商品房的价格受市场供求关系波动影响，价格发生升降变化属于正常的市场现象，林X以此为由要求撤销预售合同的说法不能成立。
关于林X所称合同中关于违约责任及交房后730天交付房产证的约定显失公平和不合理的说法，首先，双方关于违约责任的约定，系双方协商一致后签字或签章确认的，是为了确保合同全面履行的一种约束，在合同全面、顺利履行的情形下，并不发生上述条款的适用问题，因此林X以双方违约责任的约定显失公平为由要求撤销合同的请求，缺乏依据，本院不予支持；其次，双方关于交房后730天交付房产证的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，产权证办理期限属于当事人可以特别约定的范畴，本案中双方在合同中约定的产权办理期限，系双方协商一致确定的，并非不合理，故林X的该项说法亦不能成立。
关于林X所称合同中关于公共区域广告费归出卖人的约定不符合规定的说法，法律、法规并未对小区公共区域广告费的归属作出禁止性规定，因此该费用的归属允许当事人作出约定，双方在合同中对该费用的归属作出的约定并不违法，故林X的该项说法难以成立。
关于林X所称预售合同补充协议中约定的“出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利”属于显失公平。本院认为，该条款属于对合同条款的界定和明确，有助于合同双方当事人明确各自权利义务的范围，并不会导致双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，因此，该条款不能被认定属于显失公平。
综上所述，本案的预售合同并不存在可撤销的情形，林X要求撤销预售合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告林X的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告林X负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 安燕燕
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 李建兰