福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1287号
上诉人（原审被告、反诉原告）蔡美梨，女，1967年9月13日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴育刚，男，1964年8月28日出生，汉族。
上述二上诉人共同委托代理人王天成、陈晓莹，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈宗贤，男，1973年3月22日出生，汉族。
委托代理人林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。
上诉人蔡美梨、吴育刚因与被上诉人陈宗贤房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第6949号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年10月7日，吴育刚（甲方）与陈宗贤（乙方）签订《房产预约买卖协议》，约定：甲方同意将其已购买的坐落于厦门市湖里区海西首座E28地块6#楼15层04单元的房产转让给乙方，房产面积为122.93平方米，该房产目前已抵押至中国工商银行；成交价4032000元，签订本协议之日，乙方向甲方支付购房定金500000元，在2013年10月25日前，乙方向甲方支付购房首期款2732000元（含定金），余款200000元乙方应在甲方取得一手产权证后当日支付给甲方，同时甲、乙双方到公证机关办理该房产的全权委托手续（公证委托书作为本协议之附件，公证当日甲方与开发商签订购房合同与发票原件交由乙方保管）；余款（原甲方银行按揭余额本金）1100000元整（银行以打单为准，由乙方每月向贷款银行支付至付清为止）；因该房产产权尚未办理且处于银行按揭抵押状态，在乙方向甲方支付首付款前，甲方将银行按揭卡账号密码转交给乙方，由乙方持卡向银行按月缴纳按揭款，利息由乙方自行承担；甲乙双方同意，在开发商交房当日甲方将上述房产交给乙方使用，之前与该房产有关的费用（包括水、电、煤、物业管理、宽带、有线电视等费用）以及债权债务由甲方负责结清；甲乙双方在签订本协议后，任何一方不得中途悔约，若守约方不同意对方悔约，或悔约方造成本协议无法继续履行，则悔约方向守约方承担总房价款百分之二十的违约金；若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金，逾期达30日的，视为中途悔约，另一方有权解除本协议并按照第四条第（1）条约定追究违约方的违约责任；2013年10月15日后，银行按揭由乙方交纳，如乙方不按时交纳按揭由此产生的一切后果与责任由乙方承担；第八条约定“在签订本协议后，若因相关政策法规调整，在办理相关产权过户时，甲方须无条件配合，须要甲方提供相关资料或协助的，甲方应在接到乙方通知后五日内无条件提供或协助，否则视为甲方违约”。第十条补充约定：新产权人乙方指定；在2013年10月25日前公证当天，乙方向甲方支付购房款2732000元，分为两次支付，在公证当天支付2500000元（含定金），在2013年11月30日前支付232000元；……
2013年10月7日，陈宗贤向蔡美梨转账支付购房定金500000元。陈宗贤分别于2013年10月15日、2013年10月23日、2013年10月28日、2013年11月29日、2013年12月2日、2013年12月3日，向蔡美梨转账支付购房款400000元、1100000元、500000元、79524.41元、100000元、40000元，共计2219524.41元。
自2013年10月25日至2015年3月25日（共十八个月），陈宗贤每月向吴育刚转账8950元偿还讼争房产的银行按揭贷款本息。
2015年3月31日，吴育刚的还贷账户借方合计1042656.18元，其中借方贷款还本、贷款还息共计1041656.18元，ATM取款1000元。2015年3月31日，陈宗贤向吴育刚转账1040000元用于支付房贷解押款。
2015年4月30日，陈宗贤向吴育刚转账200000元用于支付购房款尾款。
2015年5月6日，陈宗贤向吴育刚发出律师函，要求吴育刚立即协助办理讼争房产的过户手续。
2015年5月11日，吴育刚向陈宗贤发出律师函，通知陈宗贤办理房屋过户手续并商讨逾期付款违约事宜。
2015年9月2日，吴育刚再次向陈宗贤发出律师函，通知陈宗贤于接函5日内与吴育刚面谈解决违约事项并办理产权过户等相关事宜，逾期未果，吴育刚将解除《房产预约买卖协议》。
2015年9月17日，陈宗贤再次向吴育刚发出律师函，要求吴育刚立即协助办理讼争房产的过户手续。
另查明，吴育刚、蔡美梨系夫妻关系，于1990年9月26日登记结婚。2014年7月11日，厦门市房地产交易权籍登记中心向吴育刚发放址于厦门市湖里区日圆三里6号1504室（即厦门市湖里区海西首座E28地块6#楼15层04单元）房产的土地房屋权证。讼争房产于2013年4月9日抵押于中国工商银行股份有限公司厦门市分行，抵押权于2015年4月8日注销。
陈宗贤诉至法院，请求判令：1、吴育刚、蔡美梨继续履行双方签订的《房产预约买卖协议》，并协助陈宗贤办理讼争房屋过户等手续；2、吴育刚、蔡美梨暂先行支付违约金203616元；3、二被告承担本案诉讼费。吴育刚、蔡美梨亦，请求判令：1、陈宗贤支付蔡美梨、吴育刚违约金203616元（房屋总价款4032000元×0.05%×101日）；2、陈宗贤支付蔡美梨、吴育刚购房尾款2656.18元。
庭审中，吴育刚、蔡美梨陈述于2015年1月19日拿回土地房屋权证。吴育刚、蔡美梨陈述陈宗贤除2656.18元外，其余购房款已经全部支付。
吴育刚、蔡美梨提交陈宗贤与吴育刚的微信聊天记录，其中显示：2014年12月4日，陈宗贤向吴育刚询问“房子产权证是否办好了”，吴育刚回复“我近期忙，听说是办了，下一阶段我会尽快去处理”。2015年1月21日，吴育刚向陈宗贤询问“有打听中介了吗？”，陈宗贤回复“有，说你的银行贷款要先还清，才能过户”，……吴育刚说“只是我手头钱不够，还是你来还，不是还有个20万的吗？”，陈宗贤说“年底到了，比较紧张，如果我还，过年后再过户”，吴育刚说“也可以……”。之后双方多次协商偿还贷款事宜。2015年4月13日，吴育刚通知陈宗贤讼争房产解押出来了。陈宗贤问什么时候有空去过户，吴育刚说“今天我告诉我爱人关于办过户的事，她认真看了合同，觉得你拖了时间，她不愿办理”。2015年4月25日，陈宗贤要求吴育刚尽快办理过户手续，吴育刚说“时间是你拖的，不是我同意的。事情没有理清如何办理，现在一切归我太太处理”。之后双方多次协商陈宗贤补偿吴育刚损失事宜，但未达成一致。吴育刚给陈宗贤发信息“陈总，经我方多次催促，你已经于4月30日付款20万元，但没告知我，现我请你方尽快按合同约定处理违约事项并办理产权过户手续”、“限你方于三天内来处理违约事项，超过三天我将取消原先的优惠条件，一切按合同条款执行”。陈宗贤对上述微信聊天记录真实性不予确认。
陈宗贤提交案外人许建松律师给吴育刚打电话的通话录音，用于证明吴育刚、蔡美梨违反合同约定。吴育刚、蔡美梨对该通话录音真实性不予确认。
原审法院认为，本案系因房产买卖而引发的纠纷。案涉《房产预约买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，陈宗贤、吴育刚均应依约履行。根据《房产预约买卖协议》约定，2013年10月15日后银行按揭由陈宗贤交纳，按揭款利息由陈宗贤自行承担，因2015年3月31日吴育刚偿还银行按揭贷款本息1041656.18元，而当日陈宗贤仅向吴育刚转账支付1040000元，现吴育刚、蔡美梨要求陈宗贤支付因办理讼争房产解押手续而垫付的2656.18元，其中1656.18元有事实和法律依据，法院予以支持。因陈宗贤除尚欠的1656.18元外的购房款已全部支付，现主张吴育刚、蔡美梨继续履行合同、协助办理将讼争房产过户至陈宗贤名下的相关手续，于法有据，法院予以支持。根据双方约定和已查明的事实，陈宗贤确实存在多笔购房款支付迟延的情况，且未及时在吴育刚取得一手产权证当日支付购房尾款200000元，而直至2015年4月30日才支付，存在违约行为。尽管陈宗贤对吴育刚、蔡美梨提交的微信聊天记录的真实性不予确认，但从聊天记录中可以看出，吴育刚在收到陈宗贤支付的购房尾款后，在陈宗贤多次要求办理过户手续的情况下，吴育刚明确表示要陈宗贤先处理逾期付款赔偿事宜再谈过户，至今未配合办理过户手续，违反了《房产预约买卖协议》第八条的约定，亦存在违约行为。鉴于陈宗贤与吴育刚在履行案涉《房产预约买卖协议》时均存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的有关规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因陈宗贤、吴育刚的违约行为不能区分过错大小，故法院认定双方应承担同等责任。因此陈宗贤要求吴育刚、蔡美梨暂先行支付违约金203616元的主张及吴育刚、蔡美梨要求陈宗贤支付违约金203616元的主张均不能成立，法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告吴育刚、蔡美梨应于判决生效之日起十日内配合办理将址于厦门市湖里区日圆三里6号1504室（即厦门市湖里区海西首座E28地块6#楼15层04单元）房产过户至原告陈宗贤名下的相关手续。二、反诉被告陈宗贤应于判决生效之日起十日内向反诉原告吴育刚、蔡美梨支付购房款1656.18元。三、驳回原告陈宗贤的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴育刚、蔡美梨的其他反诉请求。
宣判后，吴育刚、蔡美梨不服，向本院提起上诉。
上诉人吴育刚、蔡美梨上诉称，一、原审判决查明事实不清。陈宗贤何时知道讼争房产一手产权证已经办下来的，为何一直未支付剩余购房款，其要求支付违约金的法律依据和事实依据，二手产权证办理时间等基本事实，一审均未予查明，导致判决有误。二、本案中，上诉人不存在违约行为。首先，根据买卖合同约定，陈宗贤应于一手产权证办出之日支付购房余款20万元，但陈宗贤早就知道一手产权证已办出，却一直拒不支付购房余款，已构成根本违约。虽然后来陈宗贤支付了20万元余款，但还有1656.18元的购房款未支付，足见其主观恶性，因此陈宗贤违约事实清楚、证据充分。其次，上诉人一直在催促陈宗贤办理二手产权证过户手续，但过户还需把银行按揭贷款还清并解押后才能办理，陈宗贤一直说手头钱不够，拖延过户时间，实际上根本问题还在于陈宗贤想要拖延支付20万元购房余款，上诉人在一审提交的微信聊天记录，原审法院对其真实性没有予以认可，却抓住其中一句话认定上诉人存在违约行为，明显不妥。上诉人嗣后多次通知办理过户，陈宗贤置之不理，上诉人并没有不办理过户手续的行为。第三，买卖合同并未约定办理二手产权证时间，在一手产权证办理出来后，上诉人一直积极联系陈宗贤，是陈宗贤一直在拖延，以致给上诉人造成损失，根据合同约定应当支付违约金。嗣后虽然陈宗贤支付了剩余购房款，但拒不支付逾期付款违约金，基于同时履行抗辩权，上诉人有权不予协助办理过户手续。即使如此，上诉人也还是同意并通知陈宗贤办理过户手续，并不存在违约行为。三、如前所述，上诉人并不存在违约行为，不应承担违约责任。退一步说，即使上诉人有违约行为，应应当考虑过错大小，根据双方违约金额进行裁判，而非笼统的全部驳回。上诉人请求二审法院撤销原审判决第四项，将本案发回重审或改判陈宗贤支付其203616元违约金。
被上诉人陈宗贤答辩称，对方陈述均不成立，请求二审法院维持原判。
经审理查明，对于一审查明的事实，除陈宗贤认为其总共支付的4120624.41元中实际多付给了对方88624.41元外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人提交录音证据一份，拟证明2015年8月26日上诉人与中介多次沟通，显示上诉人要中介与被上诉人联系，让其付尾款并处理后续事宜。被上诉人经质证认为，对证据三性均不予确认。
本院认为，本案二审争议在于被上诉人在讼争房屋买卖合同履行过程中应否承担违约。根据合同约定，余款200000元陈宗贤应在上诉人取得一手产权证后当日支付给上诉人，同时双方到公证机关办理该房产的全权委托手续。故在上诉人取得讼争房屋土地房屋权证并于2015年1月19日通知陈宗贤后，陈宗贤并未及时支付购房款尾款，而是直至2015年4月30日方才支付200000元购房款尾款，原审法院据此认定陈宗贤迟延付款已构成违约是正确的，陈宗贤亦未就此提出上诉，本院亦予以认定。关于上诉人至今尚未协助办理过户手续义务是否构成违约问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，由于陈宗贤未依约履行付款义务，故上诉人以此拒绝履行协助过户义务于法有据，此后上诉人向陈宗贤发函通知办理过户手续并商讨逾期付款违约事宜，因双方就逾期付款违约责任承担未能达成合意而未办理过户手续，上诉人对此并无过错，故上诉人关于其并不存在违约的上诉主张本院予以采信。上诉人要求陈宗贤承担逾期付款200000元违约责任的诉讼主张有事实和法律依据，但基于陈宗贤在支付购房款尾款前已支付绝大部分购房款，陈宗贤关于上诉人要求按购房款全额计算违约金显然过高的抗辩主张本院予以采信，本院酌定以陈宗贤迟延支付的200000元为基数计算逾期付款违约金为10100元（200000元×0.05%×101日）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第6949号民事判决第一、二、三项；
二、撤销厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第6949号民事判决第四项；
三、陈宗贤应于本判决生效之日起十日内向吴育刚、蔡美梨支付逾期付款违约金10100元；
四、驳回吴育刚、蔡美梨的其他反诉请求；
五、驳回吴育刚、蔡美梨其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费2227元，由陈宗贤负担2177元，蔡美梨、吴育刚负担50元；反诉案件受理费2197元，由陈宗贤负担109元，蔡美梨、吴育刚负担2088元。二审案件受理费4394元，由陈宗贤负担218元，吴育刚、蔡美梨负担4176元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。