浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉桐民初字第1795号
原告：沈××。
委托代理人：蒲××。
被告：潘××。
委托代理人：许××。
被告：洪××。
原告沈××诉被告潘××、洪××委托合同纠纷一案，
于2013年7月3日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员朱雪
江独任审判，于2013年8月20日、2013年9月17日两次公开开庭
进行了审理。原告委托代理人蒲××、被告委托代理人许××
、被告洪××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈××起诉称，原告自有房屋三间，座落于桐乡市
梧桐街道城河路158号1幢21-
22、23号，总计面积为66.63平方米。2009年11月2日，原告委
托被告洪××代理转让（其设有房屋买卖中介公司），并办理
委托公证，但三年多来并未转让成功。2013年4月，潘××从
洪××处得知原告的房产信息后找到原告，愿意以70万元的价
格购买该房，并于2013年4月10日与原告订立了书面协议，洪
××作为双方的代理人在卖方和买方的委托代理人项下签了名
。4月14日，潘××称自己一时无法筹到房款，决定将该房产
以相同价格（70万元）介绍卖给丰某某，原告表示同意。同时，潘××将从丰某某处收到的定金5万元转交给了原告。4月22
日，洪××向原告交付房款45万元，5月18日洪××又向原告
支付188478元（扣除应退房租、修理费、复印费、查档费合计
11522元），原告共收房款70万元。
此后原告通过调查得知下列事实：
一、2013年4月11日，潘××与洪××二人共同作为原告
沈××代理人与丰某某订立了《房屋买卖契约》，房产出让价
格为75万元；
二、2013年4月11日，潘××从买方丰某某处收取沈××
出让房产的定金5万元；
三、4月20日上午，洪××假冒沈××的签名，向某某忠
收取购房款45万元；
四、5月17日，洪××假冒沈××的签名，向某某忠收取
房款25万元；
五、期间，洪××、潘××向某某忠收取中介费1万元。
综上所述，潘××、洪××二人取得原告的信任后，以
原告代理人的身份向某某忠转让房产，但隐瞒真实交易价格，
从中截留房款5万元，侵犯了原告的财产所有权。现请求判令
两被告返还原告售房款50000元，并赔偿利息损失750元（自20
13年5月17日暂计至2013年8月16日，按银行同期利率每日千分
之五计算，并至实际清偿日止）；受理费由两被告负担。
被告潘××未作书面答辩，庭审中辩称，被告潘××不
是原告售房的代理人，请求驳回原告对被告潘××的诉讼请求
。被告洪××书面答辩称，其没有过错。原告夫妻2009年
共七套房屋委托其转让，三套已转出。今年三、四月房屋中介
形势很好，其与原告联系后原告表示卖70万元，如多卖可归其
。被告潘××到其中介处寻找房源，其将该房介绍给潘××，
本想三方一起面议，但潘××在4月9日自己找到原告商定，次
日上午到其办公室签的合同，下午就反悔了。告知潘××反悔
要承担违约责任并支付中介费后，潘××便央求其帮忙转让，
次日正好找到第二个买方丰某某。原告与被告潘××及被告潘
××与丰某某所签的分别为两份房屋买卖合同，第二份合同之
约定与原告无关，原告无权要求第二份合同中高于第一份合同
中的房款；在房屋委托转让过程中，原告与被告潘××都曾有
过卖高价格可全归其及相类似的口头承诺。
原告为证明其主张的事实，提供了下列证据材料：
证据一，2009年11月2日公某某1份，证明朱某某、沈×
×作为委托人，钱某某、洪××作为受委托人，出售本案所涉
房产的事宜，原告与被告洪××具有委托代理关系。
两被告质证均无异议，本院予以确认。同时本院查明本
案所涉房屋产权证登记名字为沈××一人，委托书没有约定出
售价格和佣金，佣金按惯例由买方承担。
证据二，2013年4月10日原告沈××与被告潘××房屋买
卖契约1份，证明沈××与潘××约定，本案房产以70万元的
价格卖给潘××，特别约定，卖方允许买方可以自行过户给任
何人，也就是说做房产证时潘××可以做任何人。协议上还有
作为卖方、买方某某代理人的洪××签名。被告潘××质证对三性无异议，说明：房产过户必须是
合同的相对人；洪××是作为中介人签的名。被告洪××质证
对真实性无异议，特别约定可以证明原告只要70万元即可。本
院对真实性予以确认。
证据三，2013年4月11日房屋买卖契约1份（从丰某某处
获得），证明洪××和潘××将本案所涉房产卖给了丰某某，
价格是75万元。
被告潘××质证对三性无异议，说明：当时签订协议的
时候只有丰某某、潘××、洪××，沈××不在场，为了避免
两次过户，所以抬头写了沈××的名字，下面签了潘××，如
果认为潘××是沈××的代理人，那么下面签名也不会是潘×
×，应该是沈××。被告洪××质证对真实性无异议，说明：
签订该协议是因为潘××不要了，所以让其转售，因为房产证
是沈××的，所以抬头写的是沈××，其签字是受到公证授权
的。卖75万元价格与原告是没有关系的，前面的那份合同已经
说明了，原告只要70万元到账就可以了。该协议是其和潘××
之间的关系，与原告是没有关系。本院对真实性予以确认。
证据四，2013年4月11日收条1份（从丰某某处获得），
证明在2013年4月11日潘××以沈××的名义向某某忠收取了
定金5万元，洪××当时也在场。
被告潘××质证对三性无异议，说明：因为被告潘××
在4月10日与原告签订买卖契约，又在4月11日与丰某某签订合
同，据此才收取丰某某5万元，但是是以潘××的名义收取的
，沈××又在4月14日收取了潘××的5万元，如果像原告说的，应该是沈××收到潘××转交的丰某某定金5万元，而不是
收取潘××5万元。被告洪××质证对真实性无异议。这5万元
是其让潘××交给沈××的，当时潘××还不愿意，还说这个
钱是他的，直到14日在其再三催促下潘××才去交的，中间其
还跟潘××说“把这个事情挑明么好了”。本院对真实性予以
确认。
证据五，2013年4月20日上午收条1份（从丰某某处获得
），证明洪××以沈××的名义向某某忠收取了50万元，上面
“沈××”三个字是洪××签的。
被告潘××质证对三性均有异议，不清楚这个事情。被
告洪××质证对真实性无异议，其是有公某某授权来签这个字
，一共是收到了50万元。本院对真实性予以确认。
证据六，收条1份（从丰某某处获得），证明：联系以上
两份收条，两被告一共从丰某某处收到房款75万元，上面“沈
××”三个字是洪××签的。洪××持有公证委托书是没错，
但是委托书并不是说洪××可以冒沈××签字。
被告潘××质证对三性均有异议，不清楚这个事情。证
据五和证据六不能证明潘××也参与了这个收款。被告洪××
质证对真实性无异议，其是有公某某授权来签这个字的。本院
对真实性予以确认。
证据七，丰某某收条1份（从丰某某处获得），证明丰某
某在2013年4月20日向洪××出具了该收条，从洪××处收到
了房产证2本和公某某1份。
被告潘××质证对三性无异议，说明：上面已经举证证明了洪××有公某某，当时卖给丰某某的是潘××，也是经过
洪××中介的，所以由洪××将这些原价交给丰某某。被告洪
××质证认为上面的字是其写的，最后的字是丰某某签的，但
记得当时应该已经撕掉了。本院对真实性予以确认。
被告潘××提供了下列证据材料：
证据一，2013年4月14日收条复印件1份，证明沈××收
取潘××购房定金5万元的事实。
证据二，2013年4月22日收条复印件1份，证明沈××收
到潘××购房款总共50万元的事实。
上述两份原件在（2013）嘉桐民初字第1610号案卷中。
原告质证对两份收条的真实性无异议，4月11日潘××向
某某忠收了5万元，在4月14日才将该笔5万元交给沈××。向
某某忠收取45万元是在4月20日，4月22日交给沈××，说明：
该笔钱是由丰某某打到洪××的卡上，再由洪××打到沈××
卡上，后面两笔钱都是洪××收的，所以与潘××是没有关系
。这两份收条证明了两被告是紧密参与，帮助原告将房某卖给
了丰某某。收条上沈××的签名是钱某某代签的。被告洪××
质证对两份收条没有意见。沈××的签名具体是谁签的其没有
看到。本院对真实性予以确认。
被告洪××提供了下列证据材料：
证据一，2012年6月10日委托书1份，证明本案所涉房产
原告授权给其的出售价格就是70万元。
原告质证对真实性无异议，这是其真实意思表示，但下
面的话是“出售最低价人民币70万元整”。被告潘××质证对三性均有异议，其不清楚这个情况。本院对真实性予以确认。
证据二，2013年3月11日收条1份，证明其因联系不到原
告，与钱某某联系，钱某某谎称房某不卖了，所以将公某某还
给了钱某某，由钱某某去保管。
原告质证认为房某不卖了并将公某某交给钱某某保管是
沈××的真实意思表示。被告潘××质证对三性均有异议，其
不清楚这个情况。本院对真实性予以确认。
证据三，2013年4月22日收条、汇款凭证及钱某某提供给
其的原告账号各1份，证明以前帮原告销售房屋都是这样汇款
过去的，现在原告知道有这个第二协议后才来起诉了。
原告质证无异议。被告潘××质证对三性均有异议，其
不清楚这个情况。本院对真实性予以确认。
证据四，2013年5月18日抵扣清单加收条凭证、同意书及
收条各1份，证明多卖5万元与原告一点关系也没有的。
原告质证对真实性无异议，说明：在两被告的撮合之下
，原告在收到70万元的情况下又补贴丰某某修门的费用2100元
及其他费用，原告总共收到688440元，到2013年5月18日原告
还不知道房某卖了75万元，这几份证据可以证明房某卖了75万
元。被告潘××质证对三性均有异议，其不清楚这个情况。本
院对真实性予以确认。
证据五，2013年4月11日潘××收取丰某某5万元的收条1
份，证明两份合同前后没有关系，前面那份已经成交了。
原告及被告潘××质证对真实性无异议。本院对证据的
真实性予以确认。本院出示了（2013）嘉桐民初字第1610号起诉状1份，20
13年6月17日原告潘××起诉被告沈××要求双倍返还定金。
原告、被告潘××质证无异议。被告洪××质证认为潘××素
质太差，事实是：潘××签了合同以后就跟其说这个房某不要
了，现在还说人家违约、要求双倍返还定金。
本院根据三方当事人的庭审陈述以及本院确认的有效证
据，认定下列事实：
2009年11月2日原告与朱某某（案外人，本案所涉三间商
铺产权证上记载姓名为原告一人）出具公证委托书一份，委托
被告洪××（从事房屋中介业务）及案外人钱某某代为转让房
屋多套（含本案所涉三间商铺），委托书记载的权限为：代签
合同、代收房款、代为过户等等，但没有明确售价（佣金按惯
例由买方承担）。2013年4月，被告潘××从被告洪××处得
知原告的房产信息后找到原告，愿意以70万元的价格购买该房
，并于2013年4月10日与原告订立了书面协议，被告洪××在
协议上卖方和买方的委托代理人项下各签了名。不久被告潘×
×即向被告洪××表示反悔，被告洪××表示合同已签订，如
反悔要承担违约责任并要支付其中介费。后经两被告协商，由
被告洪××将该房产另行寻找买主。2013年4月11日与案外人
丰某某就本案所涉房产签订买卖合同一份，价格为75万元，合
同卖方名称为原告，两被告在卖方签名处签下各自姓名，同日
被告潘××从丰某某处收到定金5万元，4月14日转交给了原告
。4月22日，被告洪××向原告交付了从丰某某处收取的房款4
5万元，5月18日被告洪××又向原告支付188478元（扣除应退房租、修理费、复印费、查档费合计11522元），原告共收房
款70万元，余5万元房款现在被告洪××处，被告洪××向某
某忠收取了中介费若干。
被告潘××向被告洪××索要房屋余款未果，于2013年6
月17日起诉沈××要求双倍返还定金计10万元，由此原告得知
其三间商铺最终成交价格为75万元，遂诉讼来院。
本院认为，要确定本案5万元房屋“溢价”款的归属，必
先厘清三方当事人在数个民事法律行为中的关系。原告向被告
洪××出具公证委托书，双方之间形成委托代理关系，在原告
的授权范围内被告洪××有权代签合同、代收房款。在2013年
4月10日原告与被告潘××签订合同的过程中，被告洪××属
于“居间人”，所谓“居间人”是向委托人报告订立合同的机
会或者提供订立合同的媒介服务从而获取报酬的人，但被告洪
××与原告之间的委托代理关系、系原告的受托人的身份同时
存在。被告潘××向被告洪××反悔并协商转售的过程，是一
个附条件解除合同的行为，即如果没有转卖掉，并不能免除被
告潘××的违约责任；如果转卖掉了，原告与被告潘××的合
同解除、不追究被告潘××的违约责任。2013年4月11日将房
产售与案外人丰某某的合同，卖方抬头为原告，卖方签名处被
告洪××的身份为原告代理人，卖方签名处被告潘××的签名
其法律意义在于对房屋再售一事表示知晓并无异议。至此，原
告与被告潘××的合同解除，原告（通过代理人）与案外人丰
某某交易达成。
《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同
终止时，受托人应当报告委托事务的结果”；第四百零四条规
定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。
也即被告洪××最迟应在房屋售出、房款收齐时向原告如实报
告成交价格并交付房款。
被告洪××提出的“原告只要卖70万”的抗辩意见没有
证据支持，原告也不予认可，被告洪××出示的2012年6月10
日原告的委托书不能证明其主张，委托书载明的文字“出售最
低价人民币70万元整”没有歧义。被告洪××认为原告与被告
潘××签订合同后，承诺只要70万元到帐即可，故后面再售取
得的溢价与原告无关的主张没有法律依据，据前述分析，并参
照行纪合同的规定（行纪人高于委托人指定的价格卖出的，可
以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，依照本法第
六十一条的规定仍不能确定的，该利益属于委托人），结合本
案两被告并无实际投入购房款，依据民事法律行为的诚实信用
原则，本院认为该5万元应归原告所有。对原告提出的利息主
张本院不予支持。原告主张的被告潘××也是其代理人，应承
担连带责任的主张没有事实依据，本院不予采信。据此，依照
《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、由被告洪××于本判决生效之日起十日内返还原告
沈××售房款50000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案受理费1069元减半收取534.50元，由被告洪××承
担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉
于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件
受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理
费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方
当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民
法院申请执行。
审判员 朱雪江
二〇一三年九月十七日
书记员 陈嫒萍