沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初226号原告：禹今淑。委托代理人：袁赫男，系辽宁腾达律师事务所律师。委托代理人：禹银淑。被告：沈阳星马锡投资管理有限公司。法定代表人：罗佩丽，系该公司经理。委托代理人：马扬，系辽宁申扬律师事务所律师。原告禹今淑与被告沈阳星马锡投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告其委托代理人袁赫男、禹银淑与被告委托代理人马扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年3月15日签订一份租赁合同（合同编号：XMX-XL2-101），合同约定被告将位于沈阳市和平区民主路10号商业广场A栋2层区2160号商铺出租给原告，商铺面积为13.03平方米，租赁期为25个月，即从2014年6月20日至2016年7月19日，租金为28536元／年。之后，双方又签订一份补充协议，约定免租金25个月。双方合同签订后，原告开始对店铺进行装修，并投资百万元进货开始经营。2015年3月30日，被告突然给原告下发了书面解除合同通知，理由为市场经济环境不好，要求解除原告与其签订的合同。原告对此无法接受，并坚持按租赁协议履行，不同意提前解除。2015年4月29日，被告强行关闭原告正在经营的店铺，致使原告无法正常经营，并给原告带来了巨大的损失。无奈，原告诉至法院。诉讼请求：1、请求法院依法判令解除双方签订的租赁合同；2、请求法院依法判令因被告违反合同约定强行关闭2160号商铺致使原告无法经营，给原告造成的经济损失而赔偿原告5万元；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、根据答辩人与被答辩人所签署的《租赁合同》与《补充协议》的相关约定，本案涉诉商铺（2160号）的租赁期限自2014年6月20日起至2016年7月19日止计25个月，且此25个月免租金、免物业管理费，除被答辩人依约向答辩人支付2000元履约保证金外，答辩人未收取被答辩人其他任何费用；2、本案涉诉商铺（2160号）所在的新加坡广场，连年千万巨额亏损，答辩人在确已无力继续运营的情况下，被迫决定关闭停业，在提前一个月的时间即2015年3月30日向包括被答辩人在内的全体商户做出商场将于2015年4月30日闭店停业以及5月7日前办理合同解除相关手续的书面通知；3、在答辩人主张合同解除后，被答辩人于2015年4月上旬对本案涉诉商铺（2160号）内的物品进行自行清理，其清理后仅遗留有模特、桌椅、熨烫机在商铺内，因被答辩人拒绝清空物品，2015年9月20日在答辩人集中组织的商铺清理活动中，上述遗留物品已由答辩人集中搬移到库房存放，期间全程录音录像、造具清单，没有任何物品遗失与毁损。综上，答辩人不同意被答辩人诉求，请求法院做出公正裁判。经审理查明，2014年3月15日，原、被告签订《租赁合同》（合同编号：XMX-XL2-101）一份，约定被告（出租人、甲方）将位于沈阳市和平区民主路10号商业广场A栋（新加坡广场）二层2160号、面积13.03平方米的商铺出租给原告（承租人、乙方），第二条‘租赁期限’约定：本合同项下租赁期限为25个月，即2014年6月20日至2016年7月19日；第四条‘租金和租金支付’约定：4.1本合同项下租金一年为一个缴租期，合同签订的同时缴纳全部租金；第六条‘保证金’约定：在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币2000元，作为乙方在本合同项下的履约保证金。合同终止后30日，如未发生本合同第18.3条规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还；第九条约定，本合同项下之开业日暂定为2014年6月20日；第十八条‘违约责任’约定：18.3双方确认，本合同因乙方违约而终止／解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金；第二十条‘商铺的交还和交还期’约定：20.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止／解除后7日内，乙方应当将该商铺按下述20.2款的约定交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺之交还期。20.2在第20.1款所述交还期内，无论因何种原因导致本合同终止／解除，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域即该商铺或场地时的原状态，并保持租赁区域干净、整洁交还甲方。交付时双方按商铺交接清单对租赁场所（包括甲方所有的设施、设备）进行验收，如有任何损坏或者遗失，乙方应负责修复并承担相应费用；如无法修复时，乙方应赔偿甲方相应损失。如果合同终止／解除，乙方未能将租赁场所恢复原状的，甲方有权拆除乙方所作的装修和由乙方所有的所有设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），所有费用由乙方承担，甲方也有权不拆除而是保留乙方所作的部分或全部装修以及由乙方所有的前述设施、设备，在这种情况下视为乙方已放弃对该等装修、设施设备的所有权，乙方无权就甲方保留的该等装修、设施、设备主张任何权利；20.4若因甲方违约导致本合同终止／解除的，则乙方应当在合同终止／解除后7日内将符合20.2款要求的该商铺交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付租金和物业管理费。但是，在此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担。嗣后，原、被告又签订一份补充协议，约定免除原告25个月的租金及物业管理费。上述合同签订后，被告将涉诉商铺交付原告使用，原告亦按照约定向被告交纳履约保证金2000元。2015年3月30日，被告向原告发出“解除合同通知书”一份，告知原告涉诉商铺所在新加坡广场将于2015年4月30日正式闭店停业，要求原告按照租赁合同的约定办理解除手续并腾空商铺，并告知原告务必于2015年5月7日前将商铺物品腾空及若不腾空商铺的相关后果。之后，被告于2015年4月29日将新加坡广场关闭，导致原告停业至今。原告要求被告赔偿其经济损失未果，故诉至法院。诉讼中，原告提供装修明细及发票各一张，证明其装修一层1011号商铺花费39980元，后因被告将一层1011号商铺收回，并作为补偿将二层的4个商铺（包括涉诉商铺）出租给原告继续经营使用，故要求被告赔偿装修费39980元。被告质证后称其作为补偿免除了原告25个月租金及物业管理费，且涉诉商铺由被告负责装修。另查，涉诉商铺已由被告擅自清空。上述事实，有租赁合同及补充协议、保证金收款收据、解除合同通知书、照片、现场勘验笔录、被告腾空涉诉商铺的视频资料等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的关于涉诉商铺的租赁合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。因租赁合同约定的租赁期限为2014年6月20日至2016年7月19日，而被告于2015年3月30日向原告发出解除合同通知，并于2015年4月29日将涉诉商铺关闭，该行为显系违约，应当承担违约责任。但因涉诉商铺所在新加坡广场系大型商场，总面积达25700平方米，而涉诉商铺系该商场二层中的一个面积为13.03平方米平方米的档口。就新加坡广场所处的城市商业中心位置而言，只有将整个建筑整体规划进行利用才能发挥其最大的经济价值，才能最大限度地创造社会财富，进而推动区域经济发展。在新加坡广场无法继续整体经营、绝大部分商户撤场的情况下，如果原告继续租赁使用涉诉商铺，被告已不能再为包括原告在内的部分业主提供良好的经营环境，商场必然亦不再存有客流，原告也无法真正实现经营获利的目的，与其租赁涉诉商铺的目的背道而驰，故对双方而言，目前情况之下，签订该租赁合同时的目的均已无法实现。鉴于原告主张解除租赁合同，且被告无异议，故原、被告所签订的涉诉商铺租赁合同应予解除。合同解除后，尚未履行的租赁期间不再履行。因租赁合同约定了因被告原因导致合同解除时，其应返还原告履约保证金，故被告应将其收取的2000元履约保证金返还原告。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，原告原购买的商铺为一层1011号，并自行进行装修，后因被告将一层1011号商铺收回，并作为补偿将二层的4个商铺（包括涉诉商铺）出租给原告经营使用。由于租赁合同系因被告违约行为导致解除，故被告应对原告的装修损失予以赔偿，综合考虑本案案情、现场勘查情况及装修市场价格，本院酌定原告装修残值损失为2000元。关于原告主张的经营损失，因原告提供的证据不足以证明经营损失的存在及其主张的数额具有合理依据，且客观上原告经营期间仍处于免租期内，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼费用的负担问题，因本案纠纷系因被告单方违约引发，故应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条一款、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告禹今淑与被告沈阳星马锡投资管理有限公司就位于沈阳市和平区民主路10号商业广场A栋二层2160号商铺签订的《租赁合同》（合同编号：XMX-XL2-101）；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星马锡投资管理有限公司返还原告禹今淑履约保证金2000元；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星马锡投资管理有限公司赔偿原告禹今淑装修损失2000元；四、驳回原告其他诉讼请求。若被告沈阳星马锡投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由被告沈阳星马锡投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一六年一月二十五日书记员  商雨萌本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。