安徽省安庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖08执异11号
案外人：曹瑞，男，汉族，1999年6月25日出生，住安徽省安庆市迎江区。
申请执行人：安徽中饮投资有限公司，住所地安徽省安庆市怀宁县高河镇。
法定代表人：汪小飞，该公司董事长。
被执行人：安徽景泰置业（集团）有限公司，住所地安徽省安庆市湖心南路。
法定代表人：方文斌，该公司董事长。
被执行人：方文斌，男，汉族，1955年8月6日出生，住安徽省安庆市迎江区。
被执行人：安徽共赢投资有限公司，住所地安徽省安庆市迎宾东路大桥开发区。
法定代表人：方世松，该公司执行董事、总经理。
本院在执行安徽中饮投资有限公司与安徽景泰置业（集团）有限公司、方文斌、安徽共赢投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人曹瑞对本院查封安庆市棋盘山路景泰南苑二期x幢x号门面房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人曹瑞称，2010年3月23日，案外人与安徽景泰置业（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171号），约定：安徽景泰置业（集团）有限公司将位于安庆市棋盘山路景泰南苑二期x幢x号门面房以802651.50元的总金额出售给案外人，合同签订之日首付购房款300000元，3月30日付购房款150000元,10月30日付购房款210000元，余款142651.5元，交房时一次性付清。合同签订后，案外人分别于2010年3月30日、4月7日、11月9日共计付购房款660000元。案外人认为其与安徽景泰置业（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，目前仅未办理登记备案手续，不影响合同的效力。请求法院解除对该房屋的查封措施，将房屋返还给案外人，以维护案外人的合法权益。
案外人为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、2010年3月30日，被执行人安徽景泰置业（集团）有限公司收款凭证一张，载明案外人交房款300000元。
2.2010年4月9日，被执行人安徽景泰置业（集团）有限公司收款凭证一张，载明案外人交房款150000元。
3.2010年11月9日，被执行人安徽景泰置业（集团）有限公司收款凭证一张，载明案外人交房款210000元。
4.2010年3月23日，案外人与安徽景泰置业（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》一份。
5.安徽省安庆市迎江区人民法院（2015）迎民一初字第01167号民事调解书一份。
本院查明，安徽中饮投资有限公司与安徽景泰置业（集团）有限公司、方文斌、安徽共赢投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年1月29日作出（2013）宜民保字第00019号执行裁定书，冻结、划拨被执行人安徽景泰置业（集团）有限公司、方文斌银行存款5800万元或查封、扣押其等值财产,同日向安庆市房地产管理局送达协助执行通知书，查封了被执行人安徽景泰置业（集团）有限公司名下的景泰南苑二期7、8、9号楼。2013年6月4日，本院作出（2013）宜民一初字第00015号民事调解书，因安徽景泰置业（集团）有限公司等未履行生效法律文书所确定的义务，安徽中饮投资有限公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中，对前期查封的房产采取了续查封。现案外人曹瑞提出异议，认为本院查封的上述房产中位于安庆市棋盘山路景泰南苑二期x幢x号门面房不是被执行人的房产，请求解除对该房产的查封。
另查，2013年11月4日，安庆市房地产管理局对涉案房产颁发了预售许可证。
被执行人安徽景泰置业（集团）有限公司与案外人签订的《商品房买卖合同》并非房产部门备案的正式文本。
2015年10月27日，案外人曹瑞诉安徽景泰置业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷案，经安徽省安庆市迎江区人民法院调解，作出（2015）迎民一初字第01167号民事调解书。该调解协议第一条为：曹瑞与安徽景泰置业（集团）有限公司于2010年3月23日签订的《商品房买卖合同》继续履行。被告安徽景泰置业（集团）有限公司于2016年4月1日前对涉案房屋进行网上备案，逾期未予备案，被告安徽景泰置业（集团）有限公司按原告曹瑞已付房款年利率的20%给付违约金。
本院认为，案外人主张所有权的房屋系门面房，并非用于居住。其提交的《商品房买卖合同》并非房产部门备案的正式合同文本，无法审查该合同的真实性。案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》时，所涉房屋无预售许可证，不符合出售条件，直至法院查封前该房仍未取得该证，不能认定买卖合同合法有效。案外人持有的（2015）迎民一初字第01167号民事调解书是在执行标的被法院查封之后作出，依照法律规定，亦不能排除本院的强制执行。故案外人的异议理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人曹瑞的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 方向华
审判员 都红兵
审判员 江 艇
二〇一七年十一月十三日
书记员 张赵洁
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。