上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第2843号
原告大联诚（上海）房地产开发有限公司。
法定代表人宋德金。
委托代理人王家宝，上海市大明律师事务所律师。
委托代理人杜昱舟，上海市大明律师事务所律师。
被告龚红春。
被告上海市龚红春律师事务所。
负责人龚红春。
原告大联诚（上海）房地产开发有限公司（以下简称大联诚公司）诉被告龚红春、上海市龚红春律师事务所（以下简称龚红春律所）占有排除妨害纠纷一案，本院于2013年9月13日立案受理，依法适用普通程序，由审判长黄伟、审判员龚立琼、人民陪审员徐欣组成合议庭于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告大联诚公司委托代理人王家宝，被告龚红春（暨龚红春律所负责人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大联诚公司诉称，原告大联诚公司与案外人沈某某于1995年12月31日前和1996年12月分别签订了《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》和《上海市外销商品房出售合同》，由沈某某购买上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积207.46平方米。上海市杨浦区人民法院于2005年11月30日作出（2004）杨民三（民）初字第3884号民事判决，判决系争房屋的房地产权利转移登记至沈某某名下，但至今未能办出产权证。2005年5月30日，原告大联诚公司与沈某某达成执行和解，系争房屋的所有权已回转至原告大联诚公司，但被告龚红春利用担任小区业委会主任的身份便利，在系争房屋被申请执行的情况下，通过小区物业公司控制了系争房屋，假借沈某某的名义与小区物业公司签订了为期一年的房屋租赁合同，之后被告龚红春又利用其控制系争房屋的机会，在签订的虚假合同不到二个月，将被告龚红春律所迁入系争房屋内侵占至今。现原告大联诚公司起诉至法院要求判令：1、两被告立即迁出上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、两被告支付自2013年5月30日起至实际迁出之日止，按照月租金人民币10，000元标准计算的房屋使用费。
诉讼中，原告大联诚公司撤回第二项诉讼请求。
被告龚红春辩称，被告龚红春主体不适格，原告并未举证证明被告龚红春个人侵占了系争房屋。
被告龚红春律所辩称，原告并非系争房屋的所有权人，现系争房屋产权登记在谢贵林名下，原告无权主张。尽管沈某某和原告办理了退房手续，转让要登记后才生效，原告也未能提供退房合同、退款凭证等，被告龚红春律所是基于沈某某的委托实际使用系争房屋。现被告龚红春律所同意搬离系争房屋，但不同意支付房屋使用费。
经审理查明，（2004）杨民三（民）初字第3884号生效民事判决查明：1995年12月31日前，沈某某与原告大联诚公司签订了《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》，约定沈某某向原告大联诚公司预购上海“黄兴中心”杨浦大厦第五层A室单位建筑面积为198.58平方米的房屋，房屋售价为美元193，000元（新台币506万元），原告大联诚公司应于1995年12月31日向沈某某交房，沈某某在签订本合同前已向原告大联诚公司交付定金新台币25万元，其余部分房款则应分期支付，但沈某某应予交付使用通知书发出之日14天内付清全部售价款等款项后与原告大联诚公司签订《出售合同》，本合同经双方签字／盖章，并经上海市公证处公证后生效，本合同适用中国法律等内容。该合同盖有原告大联诚公司的印章，沈某某则予以签名。1996年12月16日及同月18日，以原告大联诚公司为甲方、沈某某为乙方，双方就系争房屋正式签订了《上海市外销商品房出售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买上海市黄兴路XXX弄XXX号XXX室建筑面积207.46平方米的外销商品房，总房价款为新台币3，065，382元；除本合同另有规定外，甲、乙双方签订本合同时，乙方已按照预售合同的有关规定或双方在签订本合同前约定的其它方式，将上述房价款全部交付予甲方，并由甲方另立收据为凭；甲方在本合同签订后并经上海市公证处公证后10天内，将本合同项下之该物业交付乙方使用，乙方应在该期限内到甲方指定地点办理验收交接手续，届时，双方交接钥匙，签署交接验收单，即为该物业已正式交付；如乙方逾期仍未履行办理验收交接手续，视为甲方已把房屋交付给乙方，由此引起的风险和责任随之转移给乙方；本合同由甲、乙双方签署，并经上海市公证处公证后生效；本合同生效后，在本合同签订前签订的预售合同等文件，除管理公约外即行终止；本合同生效后，甲、乙双方应在一个月内向房地产交易登记部门办理房地产转移登记手续，由乙方申领《房地产权证》；乙方需委托甲方或他人代理办理公证、过户、登记及申领房地产权证的，乙方应在签订本合同时，一并签署有关委托文件；本合同适用该物业所在地法律。该合同还就其它有关事项作了约定。该合同乙方上有案外人柯耀明担任代理人签名，原告大联诚公司则有其加盖公司印章及大联诚公司的人员签名。1997年1月22日，上述《出售合同》经上海市公证处公证。1998年5月26日，原告大联诚公司向沈某某发出一份通知函，主要内容为：您所购买的“黄兴广场”5A房屋我司进行包租的期限已经结束，特通知您见信后15天内来我司办理该房屋的验房、移交手续。首先请与我司联系您来验房的日期，以便我司安排接待，并按常规先办理验房、移交工作、签署验收单，通过验房，房屋钥匙将移交给您，之后发生的一切费用（包括物业管理费、水电煤等费用）均由您承担，我司将不再负责，如您在验房中认为有欠缺的地方，在工程许可的范围内，我司将按照要求进行整改再交付与您。2002年5月间，原告大联诚公司将系争房屋提供给当时在一至四楼办公的物业管理单位——虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司作为临时免费的物业办公用房，为使该物业管理单位愿意搬迁，大联诚公司并致函该小区的业主委员会及该物业管理单位称：因此如产生法律和产证纠纷将由其负全部责任。2002年9月28日，虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司结束了系争房屋所在地的物业管理，与继任的物业管理单位——上海延吉物业管理有限公司办理交接手续时，系争房屋也给予了交接。该处的业主委员会在与上海延吉物业管理有限公司签订物业管理服务合同时，约定物业办公用房另行约定，目前在系争房屋内免费租赁。上海延吉物业管理有限公司因此即在系争房屋内办公。
生效判决还查明，原告大联诚公司与在由大联诚公司的董事会成员谈菊英、杨小红投资设立的上海黄兴广场物业管理有限公司工作的谢贵林签订的有关系争房屋的《上海市商品房出售合同》，其内容主要为：由谢贵林买受系争房屋，总房价款为人民币1，493，712元，其中首付人民币453，712元，银行贷款人民币1，040，000元。该合同的签署日期具为2001年5月18日。2003年12月1日，本案系争房屋的房地产权利被转移登记至谢贵林名下，中国民生银行上海分行则系该房屋的经登记的抵押权人。2004年5月18日，谢贵林作为原告，以其属系争房屋的产权人，上海延吉物业管理有限公司无故侵占系争房屋，致其无法入住系争房屋为由，提起民事诉讼，要求法院判令上海延吉物业管理有限公司迁离系争房屋。2004年6月18日，上海市杨浦区人民法院作出（2004）杨民三（民）初字第1878号一审民事判决，支持了该案原告谢贵林的诉请。上海延吉物业管理有限公司以其基于物业委托管理而从前任物业公司移交使用系争房屋为由，不服该判决提出上诉，但未获二审支持。2004年8月27日，该判决生效。之后，谢贵林向本院提出了执行申请。2004年10月10日，沈某某知晓后，遂向本院执行部门提出了执行异议，要求中止该案执行，但未获准许。2004年12月2日，沈某某既向上海市第二中级人民法院提出执行异议的复议申请书，仍要求中止该案的执行；同时并提起了（2004）杨民三（民）初字第3884号民事诉讼。2005年1月5日，上海市第二中级人民法院因本案原告已经提起民事诉讼，且经立案受理，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第140条第11项的规定，裁定裁决程序终结。2004年10月1日，沈某某与系争房屋所在地的现任物业管理单位——上海星辰物业管理部，就系争房屋签订了一份租赁合同，据此将系争房屋以月租金人民币2，500元出租给该部作为物业管理办公用房。
2005年11月30日，上海市杨浦区人民法院作出（2004）杨民三（民）初字第3884号民事判决，判决大联诚公司与谢贵林就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》无效；大联诚公司应在判决生效后十日内，协助沈某某办理系争房屋的房地产权利转移登记手续。该案的诉讼委托代理人为被告龚红春律所的龚红春律师。
上述判决生效后，沈某某向法院申请强制执行未果。
诉讼中，被告龚红春律所自认从2009年3月搬入系争房屋使用至今。
2013年1月23日，沈某某出具《声明书》1份，载明：就上海市杨浦区人民法院申请执行（2004）杨民三（民）初字第3884号《民事判决书》一案，现声明人申明已和谢贵林达成执行和解，声明人现向上海市杨浦区人民法院撤回执行申请，并解除被告龚红春律所的全部授权委托代理，声明人并请上海市大明律师事务所王家宝律师、杜昱舟律师在中国上海办理、领取公证声明书，并代本人签署有关执行终结的法律文书。
2013年2月22日，谢贵林（委托代理人王家宝律师）向上海市杨浦区人民法院提出《请求终结执行的申请公函》，要求根据沈某某的《声明书》终结（2004）杨民三（民）初字第3884号民事判决书的执行。
2013年5月30日，原告大联诚公司向沈某某发出《请求函》1份，载明：大联诚公司就系争房屋于1995年12月31日、1996年12月分别与您签订了《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》，现大联诚公司请求与您终止履行、予以解除并同时退房，该请求已得到谢贵林的同意，由大联诚公司对您同意之后果向谢贵林负全部的经济和法律责任，若您同意请出具书面凭证。
2013年5月30日，沈某某出具《声明书》1份，载明：本人与大联诚公司于1995年12月31日、1996年12月分别签订了《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》，由本人预购和正式购买系争房屋，但大联诚公司又于2001年5月将系争房屋出售给谢贵林，并由谢贵林办理了系争房屋的房地产登记领取产权证，本人因上述情况曾委托律师代理在上海市杨浦区人民法院起诉大联诚公司，虽有判决但直至2013年1月22日也未执行到位，系争房屋产权仍登记在谢贵林名下，本人对曾委托的律师之代理工作甚感失望，本人遂和大联诚公司自行进行庭外协商，大联诚公司提出与本人对上述商品房预售合同和出售合同均终止履行予以解除并退房。本人现声明，1、本人与大联诚公司于1995年12月31日、1996年12月分别签订的《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》，现本人同意该商品房预售合同和出售合同均从今日起终止履行予以解除并同时退房；2、上述房屋预售合同中的“上海市黄兴路2005年1号5A室”房屋全部权利从今日起仍回归大联诚公司所有，大联诚公司从今日起对任何他人占有该房屋的行为有权提出搬离和求偿房屋占有使用费等的权利；3、因上述房屋房地产权证已登记在谢贵林名下，大联诚公司应负责妥善解决谢贵林就上述房屋预售合同终止履行予以解除并退房所产生的一切后果，并负全部经济和法律责任，且与本人无关。
被告龚红春律所在本案诉讼中认可其于2013年7月30日收到解除委托《声明书》。原告大联诚公司自认其已返还沈某某和解款项人民币2，000，000元。
另查明，2004年10月9日，沈某某（签约甲方）与被告龚红春律所（签约乙方）签订《聘请律师合同》1份，载明：沈某某因与大联诚公司房屋买卖纠纷事项，聘请被告龚红春律所的律师为诉讼代理人；一、乙方接受甲方的委托，指派龚红春律师为甲方与大联诚公司一案的代理人（包括本案一审、二审、执行代理及谢贵林与延吉物业公司执行一案异议）；二、代理权限为特别授权代理……五、根据双方协商约定，本案为全风险方式收取律师代理费，甲方不向乙方支付任何费用，但因办理本案发生的证据公证费、复印费、通讯费、邮件费用等由甲方自行承担；法院诉讼费（含一审、二审）、调查费、通讯费、交通费由乙方承担；如甲方败诉，乙方不向甲方收取任何费用；如甲方胜诉，则乙方根据甲方实际获得赔偿额的50%比例收取律师费，如取得房屋，则按房屋市场评估价的50%比例收取律师费；执行异议期间收取的房租扣除税费后，甲乙双方各半分成；合同双方签署后生效，有效期限自签订之日起至委托事项终结（判决、调解、案外和解及撤诉、达成协议）止。
沈某某于2007年8月7日向被告龚红春律所出具《授权委托书》1份，载明：现委托龚红春律师在我与大联诚公司执行案中，作为我参加诉讼的委托代理人，委托权限如下：特别授权代理，代理管理、无偿使用黄兴路XXX弄XXX号5A房屋至执行终结。诉讼中，沈某某及被告龚红春均认可，上述《授权委托书》上的委托人、受委托人信息均由沈某某填写并签字，委托权限由被告龚红春填写。
2009年5月20日，被告龚红春曾向沈某某发送电子邮件1封，载明：你的房子先由柯耀明办公，后宋德金将柯耀明铁门上锁的大门打开后强占出租给物业公司，又将房屋转售给谢贵林名下骗取银行贷款，并指使谢贵林通过诉讼要物业公司迁让，这就是你所谓5A房屋当时的状况，你我以前从来不认识，你也没有将5A房屋交给我，也没将5A钥匙交给我，你只交给我一份出售合同和购房发票，我是在谢贵林申请法院执行的状况下，通过物业公司控制住有争议的房产；你是一个精明的人，不肯像其他台湾业主那样按照规定交付律师费……就在法院执行物业公司办理交房手续的那一天，我通过另一家物业公司依法控制住5A，这样对将来打嬴官司、办出产证都有好处，你是根本不懂其中道理的……5A的产权人现在是谢贵林，如果5A出租，承租人要看产权证，你给他看什么？你的老对手柯耀明的23A、23D两套房屋没有产权证，同你一样只有买卖合同和发票，至今5年过去了，仍由大联诚占用……，我是用智慧、证据帮你打嬴官司。现在我自己办公室不用（到现在还空在那里），费时费力费金钱的搬到5A，为什么？你当我愿意啊，因为如果5A空在那里，大联诚完全有可能强占进去，这个责任你愿意承担吗……
以上事实由原告提供的上海市房地产登记簿、（2004）杨民三（民）初字第3884号民事判决书、2013年1月13日原告出具的《声明书》、2013年2月22日谢贵林出具的《请求终结执行的申请公函》及《委托书》、2013年5月30日原告沈某某出具的《声明书》及大联诚公司出具的《请求函》、2009年5月20日被告龚红春发给原告沈某某的电子邮件、《上海市房屋租赁合同》，被告龚红春律所提供的《聘请律师合同》、《授权委托书》、物业管理费发票等及原、被告之当庭陈述所证实，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，根据（2004）杨民三（民）初字第3884号生效民事判决，原告大联诚公司与谢贵林就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》已归于无效，原告大联诚公司应当协助沈某某办理系争房屋的产权登记手续。系争房屋产权目前虽登记在谢贵林名下，但基于生效判决，谢贵林已不再享有系争房屋的产权，沈某某享有系争房屋物权登记的权利。现原告大联诚公司与沈某某达成执行和解，将系争房屋退还给原告大联诚公司，基于此，原告大联诚公司起诉要求目前的房屋实际使用人搬离，主体资格符合。即便如被告龚红春律所所述，其基于委托关系实际使用系争房屋，现沈某某已与被告龚红春律所解除了委托关系，其继续使用系争房屋已无任何法律依据。综上，原告大联诚公司要求被告龚红春律所搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。经本院审理查明，目前系争房屋的实际使用人为被告龚红春律所，故原告要求被告龚红春个人承担侵权搬离义务，本院不予支持。
据此，依照《中国人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海市龚红春律师事务所应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋；
二、驳回原告大联诚（上海）房地产开发有限公司其余诉讼请求。
本案受理费人民币80元，由被告上海市龚红春律师事务所负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
审 判 员 龚立琼
人民陪审员 徐 欣
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。