广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）肇四法民初字第742号
原告四会市碧海湾实业有限公司（原四会市雅风实业有限公司）。住所：四会市。组织机构代码：××。
法定代表人周伟锋，该公司总经理。
委托代理人廖国华、何文基，广东兴会律师事务所律师。
被告黄飞，男，汉族，广东省四会市人，住四会市。公民身份号码：×××0033。
委托代理人邓国盛，广东圣禾律师事务所律师。
第三人四会市小组。住所：四会市。
负责人樊广伟。
第三人吴有才，男，汉族，广东省四会市人，住四会市。公民身份号码：×××0058。
第三人卢亦权，男，汉族，广东省四会市人，住四会市。公民身份号码：×××2512。
第三人李永雄，男，汉族，广东省四会市人，住四会市。公民身份号码：×××0015。
上述四个第三人的委托代理人石循源，广东国政律师事务所律师。
原告四会市碧海湾实业有限公司诉被告黄飞及第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄物权保护纠纷一案，本院于2012年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，在2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告四会市碧海湾实业有限公司的委托代理人廖国华、何文基，被告黄飞的委托代理人邓国盛，第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄的委托代理人石循源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告四会市碧海湾实业有限公司诉称：原告的前身四会市雅风实业有限公司于2007年6月29日，通过出让的方式合法取得了坐落在四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731㎡的土地使用权（土地使用权证号：四国用（2007）第004718号；地号：030909164；用途：住宅用地）。但被告并没有经过雅风公司的同意，擅自侵占该幅土地中的1320㎡土地兴建汇兴汽修厂进行经营。雅风公司发现被告擅自侵占该土地后，多次要求被告清理搬走，但被告还是一意孤行，继续非法侵占雅风公司的土地，严重损害了雅风公司的合法权益，给雅风公司造成了严重的损失。根据《物权法》第34-38条的规定，雅风公司有权要求被告恢复土地原状，返还土地，并赔偿损失。现为维护自身利益，特向人民法院提出起诉，恳请人民法院依法支持原告以下的诉讼请求：判令1、被告拆除在四会市东城街道东城花园第六期小区1号土地建造的地上附着物（汇兴汽修厂），恢复土地原状，将土地交还原告；2、被告向原告支付土地占用费63360元（从2011年1月1日起每平方米每月为3元暂计至2012年4月30日，之后计至被告将土地交还原告之日止）。计至2014年12月为69917.76元；3、第三人对原告的上述请求承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告黄飞答辩称：一、本案中，被答辩人的土地使用权证所涉土地是否与答辩人使用的土地范围一致，被答辩人未提供证据证实，恳请法庭审查核实。
二、即使被答辩人的土地使用权证所涉土地与答辩人使用的土地范围一致，但因答辩人所签订的租赁合同有法律效力，被答辩人应继续履行。
本案中，2006年7月27日，四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组（以下简称樊头村小组）与吴有才、卢亦权签订了《租用场地合同》，约定由樊头村小组将自有面积约1431平方米的土地（即涉案土地）租赁给吴有才、卢亦权，约定租赁期限自2006年10月1日起至2026年9月30日止，为期20年。2008年11月18日，吴有才、卢亦权将上述土地出租给李永雄使用，直至2010年10月15日，李永雄又将涉案土地及部分建筑物出租给答辩人使用。
由此可见，涉案土地是2006年7月27日由樊头村小组出租，答辩人租用该土地也是基于樊头村小组的出租行为，而且该出租行为在被答辩人取得土地使用权之前，且约定的租期尚未届满。根据《中华人民共和国合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及我国《民通意见》第119条：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”之规定，因此，该租赁合同的效力应当优先于被答辩人取得物权的效力，即使被答辩人现为涉案土地使用权人，也应当继续履行租赁合同，直至该租赁合同到期为止。
三、答辩人不应承担支付土地占用费给被答辩人的责任。
本案中，在答辩人承租上述土地后，已向出租人李永雄交纳了租金，是合法使用该土地。而且，答辩人在签订《租赁合同》后至使用过程中，并不知道涉案土地是否已被转让，也未收到任何人的告示或通知。可见，答辩人在本案中没有任何过错，相反，作为出租人樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄或被答辩人在明知或应知道土地已转让的事实，也没有作出防止损失扩大的相关措施（即终止租赁合同或通知其他人的行为），其应对此产生的相关费用承担赔偿责任。
四、对于被答辩人请求关于2007年6月29日取得的土地使用权占用费问题，由于自被答辩人取得使用权之日起，就应知道土地已被占用，但答辩人却没有行使过任何权利，根据法律规定，其主张占用费已超过2年的诉讼时效，对此应视为被答辩人对此权利的放弃，其主张不应受到法律的保护。
故此，答辩人特提出答辩意见如上，恳请人民法院作出公正判决。
四个第三人答辩称：一、主体问题。本案的被告黄飞现在租用第三人的场地经营汽车修理生意，是否侵犯原告的权益？与原告具有直接的利害关系，做被告没有问题。但樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄作为第三人存在瑕疵，本案的四位第三人具有独立的诉讼请求权，即原、被告双方争执的民事权益（即土地使用权），既不归原告雅风公司所有，又不归被告黄飞所有，而是归第三人樊头村小组所有。换一种说法，就是原、被告争执的权益侵犯了第三人的租赁收益。故本案的四位第三人不是由原告在起诉时提出，而是由四位第三人自愿提出作为有独立请求权的第三人参加诉讼（相当于原告地位），或直接做原告起诉雅风公司；或者由法院依法追加四位第三人。
二、第三人樊头村小组将自留的6%土地作出租用途，不存在占用原告土地的问题。理由如下：
1、第三人樊头村村民小组享有6%的自留地。1995年11月15日至1996年8月8日，樊头村小组与四会市东城区政府签订《征地补偿协议》和《补充协议》，确定征地面积为18.79亩，樊头村小组自留6%土地，即1.1274亩；按照每亩为666.666平方米的公式计算，即樊头村小组享有751.60平方米的自留土地使用权。该751.60平方米的土地出租给黄飞经营汽车修理生意没有侵犯到原告的两幅地块（即东城花园第六期小区1号和70号地块）。
2、第三人樊头村小组对于6%的自留地四至不清，便享有自由选择位置的权利。第三人樊头村小组与四会市东城区府签订的《征地补偿协议》《补充协议》也没有确定6%自留土地的四至范围，那么，第三人樊头村小组就享有自由选择该6%土地的范围。
3、原告地块的面积计算和四至范围不清。原告所诉的两幅地块合共5627平方米，结合第三人樊头村小组与四会市东城区府签订的征地补偿协议和补充协议确定的18.79亩（即12526.65平方米），减去樊头村小组自留的751.60平方米，余下11775.05平方米。原告两幅地块合共5627平方米，还有大把的面积，很简单的加减乘除，怎么说是第三人占用原告的土地？原告的地籍图也没有具体的四至范围。
4、从现场照片可以看到，原告70号地块到已经浇灌（东城区府浇灌）的水泥地为止。没有浇灌的水泥地是第三人的汽车修理厂地块，就说明了当时征地的面积不含第三人的汽车修理厂地块。在该水泥浇灌地附近，埋有排水管道等市政设施（东城区府设置的），就说明了原告的地是建设用地需要埋排水管道，樊头村的集体土地（农用地）下面是不可能埋排水管道的，请法庭详查。
5、原告没有任何证据来证明1320平方米土地是被告和第三人占用的，原告的地籍图也没有标明具体的四至范围。
6、第三人租赁土地在前，原告受让土地在后。第三人当时不知道、也不可能知道后来谁受让土地的情况下，互相租赁土地的行为是善意的。保护善意第三人的合法权益是民事法律的一种制度。
7、请法庭去四会市东城区府调查了解当初征地的情况和到现场勘查。为了查明事实真相，请法庭调查当初四会市东城区府与樊头村签订征地补偿协议等事项，和到现场查看、以及六方当事人在场的情况下丈量土地就一清二楚了。据闻，该地块的征地程序不合法和征地范围不清，樊头村有村民在政府部门上访，这关系到樊头村整个村集体的利益和社会稳定，请法庭调查核实之。
三、“买卖不破租赁”的原则。
本案中，第三人樊头村小组与吴有才、卢亦权租赁在前（2006年7月27日签订《租用场地合同》），而原告受让政府的土地在后（2007年，2010年），根据“买卖不破租赁“的法律原则，依据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故出租方樊头村小组和承租方吴有才、卢亦权继续履行租用场地合同。
四、优先购买权的问题。
该土地的出让侵犯了承租方（即第三人吴有才、卢亦权）的优先购买权，根据以上日期，依据《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租方吴有才、卢亦权对该地块享有优先购买权。
五、诉讼时效的问题。
本案中，原告的土地在2007年6月29日已经取得，其认为被告或第三人占用其土地，最迟应当在2009年6月29日之前提起诉讼，原告本次起诉，已经过了2年的诉讼时效。
六、连带责任问题。
本案不是共同侵权，何谓连带责任？最多只能说是第三人对被告的补充责任。
七、土地占用费的计算问题。
原告所诉的土地占用费的计算缺乏事实和法律依据。本案是第三人之间合法租用，不是非法侵占问题。
八、原告闲置土地超两年未开发的问题。
原告闲置土地超两年未开发，应当由政府无偿收回。根据《土地管理法》第三十七条，《城市房地产管理法》第二十五条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”《闲置土地处置办法》第十四条：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。”
九、涉案土地从图纸上可以看出有485.54平方米是原告的，但有一个6%的问题，6%的土地作为樊头村自留地，当时地是怎么来的要查清楚。樊头村在1995年至1996年间签订了征地协议，然后政府卖给了开发商，再转手给原告，该地直到现在还没有开发，实际属于囤地的做法，导致樊头村有6%的土地可以使用，但不知道实际的土地在哪里，也不清楚是否包含原告的土地，这是一个很大的疑问。2011年1月1日开始计算租金，时间点，没有证据证明我方当事人从这个时间开始侵占原告的土地。每平方米3元租金的计算依据，没有具体的参照物，要经过评估。面积和占用费，占用费69971.76元是原告单方面计算的，没有权威机构做出鉴定，我方不予认可。原告四个当事人承当连带责任，本案看不出四个人共同侵权的事实，几个人的转租事实不属于共同侵权。
综上所述，答辩人认为：诉争土地是租赁在前，出让在后；上述第三人与被告之间是合法的租赁关系，应当受法律保护，不存在占用原告土地的行为。为维护答辩人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，请贵院驳回原告之诉求。
经审理查明：原告四会市碧海湾实业有限公司的前身四会市雅风实业有限公司（以下简称“雅风公司”）于2007年6月29日，通过出让的方式合法取得了坐落在四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731㎡的土地使用权（土地使用权证号：四国用（2007）第004718号；地号：030909164；用途：住宅用地）。
2006年7月27日，第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组与第三人吴有才、卢亦权签订了《租用场地合同》，双方约定将第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组位于村门口的约1431平方米的土地出租给第三人吴有才、卢亦权使用，期限自2006年10月1日至2026年9月30日为二十年，1431平方米土地第一年的租金为3220元，从第二年起每年递增2%等。
2008年11月18日，第三人吴有才、卢亦权与第三人李永雄签订了《租用场地合同》，将第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组与第三人吴有才、卢亦权签订的《租用场地合同》项下的土地转租给第三人李永雄使用，期限自2009年1月1日至2026年9月30日为十七年，免交头两年租金，从第三年即2011年至2018年的租金为每年20000元，此外，还约定了其他事项。
2008年11月18日，第三人李永雄与被告黄飞签订了《房屋租赁合同》，将与第三人吴有才、卢亦权签订的《租用场地合同》项下的土地上所建铺位三卡及空地504平方米再转租给被告黄飞使用，期限自2010年10月15日至2020年10月15日为十年，铺位租金为每卡每月800元，空地504平方米租金为每月3024元，此外，还约定了其他事项。被告黄飞取得上述铺位及空地使用权后，开办了汇兴汽修厂。
我院于2012年8月6日向四会市国土资源局发出《关于原告四会市雅风实业有限公司诉被告黄飞物权保护纠纷一案的现场勘验委托函》，了解被告黄飞开办的汇兴汽修厂有否与四会市雅风实业有限公司的上述土地使用权重叠？如有重叠，则重叠了多少面积？重叠面积的四至如何界定？
四会市国土资源局于2014年8月11日向本院复函：根据四会市雅风实业有限公司提供的四国用（2007）第004718号土地使用证，经我局测量队现场测量，附图红线范围为雅风实业有限公司土地使用证载用地范围，斜线部分实地现状为汇兴汽修厂所使用，其中斜线部分面积为485.54平方米。
2014年11月24日，第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄向本院提交了《调查取证申请书》，请求本院向四会市国土资源局测量队调查了解四国用（2007）第004718号土地使用证斜线部分的四至范围，该土地使用证斜线部分的北线距离100米的位置，从而明确申请人被征地时预留6%的自留地的四至范围及面积，明确该自留地是否包含或重叠在四会市雅风实业有限公司的土地面积内。
本院接受上述第三人的申请后，就上述第三人的问题于2014年11月25日向四会市国土资源局发出《调查取证函》，该局于同年12月19日以《调查取证回复函》答复本院：一、
我局2014年8月11日出具的《复函》以及附图已有红线四至范围，我局不再另外提供。二、如需调查自留地与四会市雅风实业有限公司四国用（2007）第004718号土地使用证是否重叠，应提供自留地有关土地使用证或权属范围，我局将配合做好相关调查工作。
根据被告黄飞的申请，为查明案件的事实，本院依法追加了四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄为本案的第三人参加诉讼。
原告四会市雅风实业有限公司于2012年8月20日，经四会市工商行政管理局核准变更名称为四会市碧海湾实业有限公司。
本院认为：原、被告和第三人的主要争议焦点为一、原告四会市碧海湾实业有限公司是否拥有四国用（2007）第004718号土地使用证的土地使用权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建筑用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”原告四会市碧海湾实业有限公司通过出让的方式取得了坐落在四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731㎡的土地使用权，四会市国土资源局代表四会市人民政府向其颁发了落款为2007年6月29日、盖有四会市人民政府土地登记专用章、土地使用权证号为四国用（2007）第004718号的土地使用权证，该证没有共有人，即四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731㎡的土地使用权全部归原告四会市碧海湾实业有限公司所有，原告四会市碧海湾实业有限公司对上述土地使用权根据物权法的上述规定享有占有、使用、收益、处分和有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利，这是法律规定的唯一性和排他性，任何人未经合法程序，不能剥夺原告的权利。在本案中，由于四国用（2007）第004718号的土地使用权没有共有人，且被告和第三人没有提供相反证据推翻原告的主张，故被告黄飞、第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄对该土地均不享有使用权，该土地的使用权只有原告四会市碧海湾实业有限公司独自享有。
二、原告四会市碧海湾实业有限公司的四国用（2007）第004718号土地使用证的土地中是否包含第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组的6%的自留地。第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组辩称认为原告四会市碧海湾实业有限公司的四国用（2007）第004718号土地使用证中，有可能包括属于其6%的自留地，四会市国土资源局给我院的《调查取证回复函》中载明：如需调查自留地与四会市雅风实业有限公司的四国用（2007）第004718号土地使用证是否重叠，应提供自留地有关土地使用证或权属范围，我局将配合做好相关调查工作。但第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组并没有提供相关证据给四会市国土资源局进行调查核对，从而证实自己的主张，故对其所辩不予采纳。
三、被告黄飞、第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄是否侵占了原告上述土地中的部分使用权，是否应当归还侵占的部分土地使用权。四会市国土资源局于2014年8月11日向本院复函：根据四会市雅风实业有限公司提供的四国用（2007）第004718号土地使用证，经我局测量队现场测量，附图红线范围为雅风实业有限公司土地使用证载用地范围，斜线部分实地现状为汇兴汽修厂所使用，其中斜线部分面积为485.54平方米。从四会市国土资源局的复函分析，原告四会市雅风实业有限公司的四国用（2007）第004718号土地使用权，经四会市国土资源局测量队现场测量，斜线部分实地现状为汇兴汽修厂所使用，其中斜线部分面积为485.54平方米，即被告黄飞开办的汇兴汽修厂侵占了原告485.54平方米土地。由于被告黄飞的铺位和空地是从第三人李永雄处租来的，第三人李永雄的空地是从第三人吴有才、卢亦权处租来的，而第三人吴有才、卢亦权的空地是从第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组处租来的，也就是说，被告黄飞的铺位和空地都是从第三人李永雄处租来的，而第三人李永雄出租给被告黄飞的铺位和空地，包含了属于原告所有的485.54平方米土地，实际上被告黄飞、第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄共同侵占了原告所有的485.54平方米土地，应将侵占的485.54平方米土地归还给原告。
四、被告黄飞、第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄是否应当向原告支付租金69917.76元。《中华人民共和国物权法》第二百四十二条规定：“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”第二百四十五条第一款又规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”鉴于被告和第三人的共同侵权行为给原告造成了损失，原告依法享有要求赔偿的权利，被告和第三人应承担赔偿的义务。至于如何赔偿，按第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组出租给第三人吴有才、卢亦权的合同计算，1431平方米土地每年的租金为3220元，折合每平方米每年的租金为2.24元，按第三人李永雄出租给被告黄飞的合同计算，504平方米土地每月的租金为3024元，折合每平方米每月的租金为6元，现原告要求自2011年1月1日起按照每平方米每月3元支付租金，其要求虽然高于每平方米每年的租金2.24元，但低于每平方米每月的租金6元，考虑到物价上涨的因素，原告要求按照每平方米每月3元支付租金应予以支持。因原告是2012年5月7日向本院起诉主张权利的，故租金不应从2011年1月1日起计，而应从2012年5月7日向本院起诉主张权利时起计。
综上所述，本案属于物权保护纠纷，原告所诉事实清楚、理据充分，应予以支持，被告和第三人所辩事实不清、理据不足，应不予采纳。因四会市雅风实业有限公司将名称变更为四会市碧海湾实业有限公司，故原四会市雅风实业有限公司的权利和义务由现四会市碧海湾实业有限公司承接。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百三十五条、第一百四十二条、第二百四十二条、第二百四十三条及第二百四十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄飞、第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄应于本判决生效之日起十日内，将侵占四国用（2007）第004718号土地使用证内的485.54平方米土地归还给原告四会市碧海湾实业有限公司。
二、被告黄飞、第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄应于本判决生效之日起十日内，从2012年5月7日起按每平方米每月3元，向原告四会市碧海湾实业有限公司支付485.54平方米土地的租金，至本判决确定归还土地之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息予原告。
本案受理费1484元，由被告黄飞、第三人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 曹铭毅
审判员 李学全
审判员 梁小强
二〇一五年一月三十日
书记员 李素娴