江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初4491号
原告金素梅，女，1976年5月25日生，汉族，住江苏省太仓市。
委托代理人金红球（系原告金素梅丈夫）。
原告金红球，男，1977年1月26日生，汉族，住江苏省太仓市。
被告陈学文，男，1973年10月24日生，汉族，住江苏省太仓市。
被告李小燕，女，1974年9月3日生，汉族，住江苏省太仓市。
委托代理人朱晓军，江苏金太律师事务所律师。（代理上列两被告）
委托代理人吴进锋，江苏金太律师事务所律师。（代理上列两被告）
原告金素梅、金红球与被告陈学文、李小燕排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告金素梅、金红球、被告陈学文、李小燕及其委托代理人朱晓军到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告金素梅、金红球、被告陈学文、李小燕的委托代理人朱晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金素梅、金红球诉称：原告金素梅、金红球系夫妻关系。2014年4月24日，由原告金素梅出面与案外人张静菊签订《房地产买卖契约》一份，约定张静菊将座落在太仓市城厢镇大庆锦绣新城雍景苑12幢1002室住房一套以750000元的价款出售原告夫妇。该契约签订后，双方即至房地产管理部门将该房屋的房产所有权证及国有土地使用权证过户至原告金素梅、金红球名下。自涉案房屋出售过户至原告名下已快二年，然而涉案房屋内原住户即被告陈学文虽经原告与其屡次协商就是赖着不走，不予腾退、搬迁，使原告无法占有、使用、收益、处分自己的房产。被告的行为构成侵占原告的产权房。因被告拒不腾退并搬迁，原告诉至法院请求判令：两被告立即从太仓市大庆锦绣新城雍景苑12幢1002室房屋中腾退并将该房屋返还两原告。
被告陈学文、李小燕辩称：1.虽然涉案房屋产权登记在两原告名下，但被告陈学文与张静菊的房屋买卖合同签订在前，两原告未核实涉案房屋实际占有人情况即与张静菊签订房屋买卖合同，未尽到善意第三人的注意义务，同时两原告存在与张静菊恶意串通的嫌疑；2.两原告尚有购房款未支付张静菊，仅系形式上的房屋所有权人，与张静菊之间的房屋买卖合同签订和交易也是形式上的。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月16日，被告陈学文与案外人张静菊经中介居间签订《房地产买卖契约》一份，该契约约定：张静菊将座落在太仓市城厢镇大庆锦绣新城雍景苑12幢1002室房屋（建筑面积104.66㎡）以成交价700000元出售给被告陈学文，签订合同当日付定金50000元，第二期款150000元于2013年4月30日前支付并办理房产过户手续，第三期款500000元于过户后贷款到账后三天内一次性付清，此房房产证满5年再过户。当日，被告陈学文支付张静菊50000元购房定金。同年4月28日，被告陈学文支付张静菊第二期购房款150000元，双方于该日签订《补充协议》一份，该补充协议约定：张静菊必须在该房产权转移登记时将已收陈学文的200000元购房款转入存量房产交易资金监管账户，并确定于2013年10月办理房屋产权转移登记手续。两被告庭审中陈述：张静菊将涉案房门钥匙交给了两被告，两被告已于2013年5月3日搬进涉案房屋并实际占有该房屋至今,但双方一直未履行过户手续。
2014年4月20日，原告金素梅、金红球（买方、乙方）与张静菊（卖方、甲方）在丙方（中介方）太仓市百顺房产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖契约》一份，该契约约定：甲方将涉案房产出售给乙方，成交总价为750000元，房屋价款分期支付，第一期款于签订买卖合同之日付定金20000元、第二期款230000元于2014年4月25日前支付并办理房产过户手续、第三期款500000元于过户后贷款到账后三天内付清。该契约上甲方处由张静菊签字，乙方处由金红球签字，丙方处由太仓市百顺房产经纪有限公司盖章。
2014年4月24日，原告金素梅与张静菊又在房地产交易中心签订《房地产买卖契约》一份，该契约约定：张静菊将涉案房屋以成交价750000元出售给原告金素梅。当天，原告交纳了契税8250元，双方在签订存量房交易结算资金自行划转声明后办理了房屋过户手续。原告提交的房屋所有权证载明：座落于太仓市城厢镇大庆锦绣新城雍景苑12幢1002室房屋（建筑面积104.63㎡）所有权人为原告金素梅、共有人为金红球，性质为住宅，房屋所有权证号为太房权证太仓字第01001777**号，登记日期为2014年4月24日。
2014年4月20日，原告金素梅向太仓市百顺房产经纪有限公司段红艳借款500000元用于购买案涉房屋，双方约定2014年5月30日还款。2014年4月28日，原告金素梅在致中国农业银行股份有限公司太仓分行的债权债务关系声明中称其于2014年4月20日向段红艳借款500000元用于购置太仓市城厢镇大庆锦绣新城雍景苑12幢1002室住房、并向中国农业银行股份有限公司太仓分行申请抵押贷款。2014年5月4日，原告金素梅、金红球以涉案房产作为抵押与中国农业银行股份有限公司太仓分行签订贷款500000元的贷款合同、约定款项直接汇入段红艳银行账户，并办理了涉案房产抵押登记手续。
2014年5月6日，本院原（2014）太民初字第0271号案件承办法官找段红艳做的调查笔录（主要内容）：金素梅已付20000元定金、500000元是其中介先垫付的，张静菊拿到了520000元，因为房子还未交付故另外230000元还没付；500000元银行贷款已于2014年5月4日到其账上，张静菊当时很着急过户，所以过户手续办的比较快，张静菊说她有贷款到期急着还；其陪着张静菊一起去还贷，钱先存其卡上，用其卡上的钱还的贷款。
原告就购房的付款情况陈述：签合同时已付定金30000元，后通过贷款支付500000元，剩余尾款220000元约定在过户手续办完后再支付，在要求张静菊交房过程中，原告收到被告追加的诉讼材料，就找张静菊，张静菊说陈学文不要房子了但要求张静菊赔偿损失、让原告把尾款220000元付掉，两原告就筹了220000元现金在浏河镇听海路交给张静菊，张静菊当天很急没打收条，张静菊说没事的、这钱是赔给陈学文的、赔了后陈学文就搬走了、回头再补收条，后来就找不到张静菊了，至今收条都没补；两原告并不知道张静菊之前已将涉案房屋卖给陈学文，当时购房时张静菊表示涉案房屋已出租租客在上班、不用看房了、看房屋内照片、购房款慢慢付、购房款等中介把手续办完后再付。
另查明：
1.2014年4月8日，陈学文以张静菊为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷一案【（2014）太民初字第0271号】，主要诉求为要求张静菊履行房地产买卖契约及补充协议约定的房屋过户手续，2014年5月4日陈学文向本院申请追加金素梅、金红球为被告参加诉讼，并于2014年5月15日将原主要诉求变更为确认张静菊与金素梅、金红球之间签订的《房地产买卖契约》无效、张静菊、金素梅、金红球协助陈学文办理涉案房产过户至陈学文名下的手续，金素梅、金红球于2014年5月21日及之后收到追加的应诉材料；2014年12月30日，陈学文依据合同法第九十四条又将主要诉求变更为要求解除陈学文与张静菊之间签订的《房地产买卖契约》、双倍返还定金、退还购房款、支付违约金、中介费、律师费。2015年3月5日庭审时，张静菊方对陈学文要求解除合同的意见为要求依法判决；另外张静菊代理人称已收到金素梅、金红球购房款520000元。陈学文于2015年3月9日申请撤回起诉。
2.2015年11月6日，中国农业银行股份有限公司太仓分行以金素梅、金红球拒不偿还涉案房产抵押贷款本息为由向本院起诉【（2015）太商初字第01014号】，经本院调解金素梅、金红球与中国农业银行股份有限公司太仓分行达成调解协议，主要内容为金素梅、金红球于2016年1月起每月4日前仍按原贷款合同继续履行、中国农业银行股份有限公司太仓分行有权就涉案抵押房产拍卖、变卖款优先受偿。
以上事实，由原告提交的与张静菊的房地产买卖契约、房屋所有权证、国有土地使用权证、贷款合同、贷款银行凭条、放款清单，被告提交的与张静菊的房地产买卖契约、补充协议，本院调取的（2014）太民初字第0271号案件卷宗材料、（2015）太商初字第01014号案件卷宗材料、（2016）苏0585民初2447号案件庭审笔录、当事人陈述等予以证实。
本院认为：被告陈学文、李小燕应从涉案房屋腾退并将涉案房屋返还给原告金素梅、金红球，理由如下：一方面，陈学文方在（2014）太民初字第0271号案件中最终诉讼请求为解除与张静菊之间的房地产买卖契约并要求张静菊赔偿损失。虽然庭审时张静菊方对解除合同的抗辩意见为请法院依法判决，但张静菊在已将涉案房屋出售给陈学文且已交付占有使用的情况下，另将房屋出售给原告金素梅、金红球并过户至其名下，显然构成根本违约，而从现有证据来看陈学文并未违反与张静菊之间的房地产买卖契约及补充协议，在陈学文要求解除与张静菊之间的房地产买卖契约意思表示到达张静菊之日时该房地产买卖契约即解除，陈学文已无权再依据与张静菊之间的房地产买卖契约继续占有使用涉案房屋，应通过要求张静菊承担违约责任等赔偿损失来维护自己合法权利。另一方面，原告金素梅、金红球与张静菊之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。综合原告方提供的证据材料及（2015）太商初字第01014号案件卷宗材料，案涉合同房屋款中的50万元系原告方通过抵押贷款方式支付，事后并由原告实际还贷，由此表明原告金素梅、金红球与张静菊之间的房屋买卖合同履行真实存在；而被告陈学文方并未提供证据证明张静菊、金素梅、金红球之间存在恶意串通，故本院认为该合同合法有效。涉案房产已由张静菊过户登记至原告金素梅、金红球名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，原告金素梅、金红球为案涉房屋的所有权人。
综上，现原告金素梅、金红球系涉案房屋的所有权人，要求仅针对张静菊享有违约责任请求权的陈学文方腾退并返还涉案房屋符合法律规定，本院予以支持，两被告可以基于与张静菊之间的房地产买卖合同另行向张静菊主张违约赔偿。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告陈学文、李小燕于本判决生效后10日内从太仓市大庆锦绣新城雍景苑12幢1002室房屋中腾退并将该房屋返还原告金素梅、金红球。
案件受理费80元，由被告陈学文、李小燕共同负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内按照负担额直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王云超
人民陪审员 周跃良
人民陪审员 汤建荣
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 徐瑜洁