江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民再终字第14号
上诉人（再审一审被告）居迎芳（原审被告蔡顺林之妻），女，汉族，1958年10月14日生。
上诉人（再审一审被告）安福莲（原审被告蔡顺林之母），女，汉族，1933年10月4日生。
上诉人（再审一审被告）蔡珊珊（原审被告蔡顺林之女），女，汉族，1983年12月5日生。
三上诉人共同委托代理人张金玲、肖正，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京金福润食品有限公司，住所地本市建邺区雨润路17号。
法定代表人祝义材，南京金福润食品有限公司董事长。
委托代理人郭树松。
再审一审第三人任良军，男，汉族，1969年9月17日生。
原审原告南京金福润食品有限公司（以下简称金福润公司）与原审被告蔡顺林、一审被告居迎芳、安福莲、蔡姗姗、原审第三人张百英、一审第三人任良军土地租赁合同纠纷一案，前由南京市下关区人民法院于2010年10月12日作出（2010）下民初字第1169号民事判决。经南京市鼓楼区（原下关区）人民法院审判委员会讨论决定，于2013年4月15日作出（2013）下民监字第5号民事裁定，再审本案。2014年1月10日，南京市鼓楼区人民法院作出（2013）下民再初字第3号民事判决。居迎芳、安福莲、蔡姗姗不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人居迎芳及其与上诉人安福莲、蔡姗姗的共同委托代理人肖正，被上诉人金福润公司委托代理人郭树松到庭参加诉讼，一审第三人任良军经本�传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审原告金福润公司于2010年6月2日诉至南京市下关区人民法院称，金福润公司与蔡顺林曾签订书面合同约定蔡顺林租用金福润公司土地127.06平方米，书面合同到期后，金福润公司曾起诉要求返还土地、恢复原状，经法院生效判决确定蔡顺林交还土地、恢复原状。后经双方协商金福润公司继续将上述土地租给蔡顺林使用，双方未签订合同，权利义务沿用前合同约定，期限亦未约定。现金福润公司要收回土地自用，已于2010年1月8日通知蔡顺林，因其拒绝退还土地，故诉请法院判令：1、蔡顺林及第三人张百英返还占用的127.06平方米土地，拆除土地上所建房屋，恢复原状；2、蔡顺林支付自2010年1月1日起按2000元／月计算至实际返还时的土地使用费。蔡顺林辩称，土地上的房屋是其建的，不应迁出，请求驳回金福润公司的诉讼请求。第三人张百英未作答辩。
南京市下关区人民法院原审查明，案涉土地原为南京罐头食品厂所有，后南京罐头食品厂被金福润公司兼并。1995年南京罐头食品厂与蔡顺林签订《协议书》一份，将该厂接待室与包装车间之间临街空地出租给蔡顺林，同意蔡顺林在该土地上建房，退租时，自行拆除，恢复原状。1997年合同到期，双方续签。1997年签订的合同到期后双方又于2002年续签了一份合同，该合同2005年3月1日期满。2005年9月20日，金福润公司起诉要求蔡顺林返还占用的127.06平方米的土地，并拆除该土地上所建房屋，恢复原状，已生效的（2005）下民一初字941号民事判决支持了金福润公司的诉讼请求。该判决生效后双方协商该土地由蔡顺林继续使用，权利义务沿用以前合同，以前合同中约定租金标准2000元／月。蔡顺林将租金交至2009年12月。原审审理期间案涉�地及地上房屋由第三人张百英在使用。
南京市下关区人民法院原审认为，法院生效判决确定蔡顺林应当拆除案涉土地上所建房屋，恢复原状，将土地移交金福润公司后，双方又协商该土地由蔡顺林继续使用，权利义务沿用以前的合同。既是沿用以前合同，那么生效判决依据以前合同已确定了双方的权利义务。蔡顺林继续租赁金福润公司的土地对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。金福润公司2010年1月8日通知承租人于2010年2月8日前交还土地，已经在合理期限之前通知了承租人。故蔡顺林应将土地移交给金福润公司，第三人张百英应迁出该土地。蔡顺林租金交至2009年12月，因其至今未将案涉土地交还金福润公司，故其应按原合同标准2000元／月向金福润公司支付土地使用费。�此，南京市下关区人民法院于2010年10月12日作出（2010）下民初字第1169号民事判决：一、第三人张百英于本判决生效之日起十日内迁出本案讼争土地。二、蔡顺林于本判决生效之日起三十日内自行拆除本案讼争土地上所建房屋，恢复原状，将该土地移交金福润公司。三、蔡顺林于本判决生效之日起三十日内向金福润公司支付自2010年1月1日起按2000元／月计算至土地实际返还时止的土地使用费。
2013年4月15日，经审判委员会讨论决定后，南京市下关区人民法院作出（2013）下民监字第5号民事裁定，由该院另行组成合议庭对（2010）下民初字第1169号案件进行再审。
再审一审审理期间，南京市下关区人民法院因行政区划合并变更为南京市鼓楼区人民法院。
南京市鼓楼区人民法院再审一审期间，一审被告居迎芳、安福莲、蔡姗姗称：1、因原审被告蔡顺林在北京住院治疗，（2010）下民初字第1169号民事判决并未向蔡顺林送达，程序违法；2、在实体处理上，争议土地上的房屋为蔡顺林投资建造，并领有建筑许可证，金福润公司应作出合理补偿；3、因蔡顺林未收到判决，导致丧失了上诉的机会和权利。原审原告金福润公司称：（2010）下民初字第1169号民事判决书程序上没有瑕疵，因为原判决是2010年10月12日作出的，而申诉人讲蔡顺林2011年1月因病去世的，法院作出的判决在去世前，而且依法通过特快专递送达，因此（2010）下民初字第1169号民事判决书程序并没有出错，已经依法送达而且生效。实体方面，金福润公司和蔡顺林达成的协议是土地租赁的协议，到期后承租人应拆除租赁的建筑，将租赁的土地返还给金福润公司，对于地上的建筑物，并没有登记，应该以房产部门的登记为准。根据双方原先的土地租赁协议，事先有约定，到期后承租�应将建筑拆除，将土地返还给金福润公司。因此原判决在程序上是合法的，在实体上是正确的，要求驳回申请再审人的请求。一审第三人任良军称：其使用诉争土地上的房屋是经居迎芳的许可，只要居迎芳通知其迁出，其将立即迁出。
南京市鼓楼区人民法院再审一审查明，南京市下关区人民法院原审查明事实属实，予以确认。
南京市鼓楼区人民法院再审一审另查明，本案案涉土地位于南京市鼓楼区东门前街2号。2011年7月，金福润公司依据原审判决申请执行，执行中，第三人张百英已迁出案涉土地，其它部分尚未执行。金福润公司在再审过程中撤回了对张百英的起诉。因案涉土地上的房屋现由第三人任良军实际使用，根据再审一审原告金福润公司的申请，再审一审中，南京市鼓楼区人民法院依法通知任良军作为第三人参加诉讼。
南京市鼓楼区人民法院再审一审再查明，原审中蔡顺林并未填写送达地址确认书确认，经调查，2010年9月27日至10月23日期间蔡顺林确实在北京的中国人民解放军三○七医院住院治疗。后蔡顺林已于2011年1月21日死亡，居迎芳为蔡顺林之妻，安福莲为蔡顺林之母，蔡珊珊为蔡顺林之女。
南京市鼓楼区人民法院再审一审认为，本案的争议焦点为：1、本案原审审判程序是否违法，原审判决是否应予撤销。根据再审查明的事实，（2010）下民初字第1169号民事判决的邮寄地点蔡顺林并未填写送达地址确认书确认，且经调查2010年9月27日至10月23日期间蔡顺林确实在中国人民解放军三○七医院住院治疗，（2010）下民初字第1169号民事判决送达程序确有问题。故对（2010）下民初字第1169号民事判决应予撤销。2、关于被告居迎芳、安福莲、蔡姗姗认为案涉土地上房屋为蔡顺林建造应得到相应拆迁补偿的请求，因（2005）下民一初字941号法院判决生效后，原审原告与蔡顺林之间的土地租赁关系已转为不定期租赁，且双方延用原合同的权利义务约定，出租人有权根据双方约定的权利义务解除租赁合同。同时，涉案土地上的房屋并未拆迁，本案处理的是土地租赁关系，双方合同中已明确约定期满后由租赁方自行拆除，故居迎芳、安福莲、蔡姗姗认为案涉土地上房屋为蔡顺林建造应得到相应拆迁补偿的请求，缺乏相应依据，南京市鼓楼区人民法院不予支持。鉴于蔡顺林已死亡，欠缴的土地使用费属夫妻共同债务，居迎芳对欠缴的土地使用费应承担清偿责任，安福莲及蔡珊珊应在继承遗产的范围内承担责任。同时，因案涉土地上蔡顺林投资建造的房屋建筑材料有属蔡顺林的遗产部分，故居迎芳、安福莲及蔡珊珊应共同承担自行拆除案涉土地上所建房屋，恢复原状，将该土地移交金福润公司的�任。第三人任良军实际使用案涉土地上的房屋无合法依据，故任良军应迁出本案案涉土地。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款，第一百七十九条第二款、第一百八十六条，判决如下：一、撤销原南京市下关区人民法院（2010）下民初字第1169号民事判决；二、第三人任良军于本判决生效之日起十日内迁出本区东门前街2号的本案诉争土地；三、居迎芳、安福莲、蔡珊珊于本判决生效之日起三十日内自行拆除本区东门前街2号本案讼争土地上所建房屋，恢复原状，将该土地移交金福润公司；四、居迎芳于本判决生效之日起三十日内向金福润公司支付自2010年1月1日起按2000元／月计算至土地实际返还时止的土地使用费，安福莲及蔡珊珊在继承蔡顺林遗产的范围内对上述款项承担清偿责任。案件受理费5243元，由居迎芳负担（此款已由蔡顺林缴纳）。
居迎芳、安福莲、蔡姗姗不服南京市鼓楼区人民法院上述判决向本院提出上诉称：1、案涉土地上的房屋属于蔡顺林建造及所有，金福润公司要收回该土地就应进行赔偿；2、金福润公司要求收回土地的目的是该地块将要拆迁，其不想让蔡顺林的继承人得到应有的合法拆迁补偿；3、蔡顺林死亡后就再也没有使用过该土地，故蔡顺林的继承人不应向金福润公司支付土地使用费；4、案涉1995年和1997年两份协议违反法律法规禁止性规定，应归属无效。请求二审法院判如所请。
被上诉人金福润公司辩称：1、根据双方1995年合同约定，如果上诉人不续租则应自行拆除房屋，恢复原状；上诉人提出要求金福润公司赔偿损失没有依据。2、上诉人称讼争土地将�拆迁没有事实依据。3、上诉人一直占有讼争土地，故应依法支付相应的对价。4、本案案涉三份协议的签订系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，故而应为合法有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
再审一审第三人任良军陈述称，其只是作为亲戚帮居迎芳看房子并做一点小生意，居迎芳让其何时退出，其就何时退出。
本院二审查明，再审一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院另查明，案涉土地原为南京罐头食品厂所有，系国有土地；后南京罐头食品厂被金福润公司兼并，案涉土地变更至金福润公司名下。
1995年6月16日，南京罐头食品厂（甲方）与武林酒家蔡顺林（乙方）签订《协议书》一份，约定：1、甲方只出租土地，乙方在这块土地上建房，房屋产权属乙方。在乙方退租时，自行拆除，还原有状况（围墙、花台）。2、此租出土地，暂定六年（1995年4月15日至2001年4月15日）。在这六年期间，除甲方不可抗拒的情况下（国家重点工程、开发工程等），甲方不得任意收回这块土地，否则，甲方赔偿乙方所有损失，乙方也不得以任何理由，拖欠甲方收地租金。……。
1997年8月14日，金福润公司（甲方）与武林酒家（乙方）签订《协议书》一份，约定：因原南京罐头食品厂依法破产，武林酒家所租用的原南罐厂地坪，产权转属金福润食品有限公司。为维护双方的正当权益，本着互谅互让的精神，经充分协商，达成协议如下：一、双方义务（甲方）……。3、协议有效期内（1995年4月15日至2001年4月14日），除不可抗拒因素（如国家统一开发）和甲方统一规划、整体开发沿街门面房地带外，甲方不得无故收回乙方所租地坪。4、甲方统一规划、整体开发时，须对乙方作出安置（优先安排新开发之门面房），否则，甲方应赔偿乙方所有损失。……。三、违约责任：1、甲方无故收回土地或成片统一开发时，不对乙方进行安置，赔偿乙方一切损失。……。
2002年3月1日，金福润公司（甲方）与蔡顺林（乙方）签订《门面房地坪租赁协议书》一份，约定：1、甲方同意将公司大门东侧25米处破墙开店的武林酒家127.06平方米地坪续租给乙方作为经营使用。2、租期三年（2002年3月1日至2005年3月1日）。三年期内如遇不可抗拒因素或国家及甲方集团进行统一开发，乙方必须无条件拆出。3、如甲方因经营需要统一开发，乙方可按市场经营规律同等参与甲方再租房的竞标，但在同等条件下应优先考虑乙方，否则赔偿乙方合同期的投资损失。……。9、租赁期满后，甲、乙双方若需延长租赁期，可参考本协议双方友好协商重新租赁条款。如乙方不续租�乙方应将所租地坪主动交甲方处理。……。
以上事实有案涉土地的国有土地使用证、1995年6月16日的《协议书》、1997年8月14日的《协议书》、2002年3月1日的《门面房地坪租赁协议书》等证据证实。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。案涉两份《协议书》及《门面房地坪租赁协议书》不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。本案双方当事人在（2005）下民一初字第941号案件审理中均确认案涉三份合同之间具有延续性，只要前合同条款不与后合同条款相冲突则继续有效，故案涉三份合同具有主体上的沿革性与内容上的关联性。本案原审审理期间，双方当事人亦认可不定期租赁关系存续期间的权利义务延用原来的土地租赁合同的约定。根据金福润公司与蔡顺林于1997年8月14日签订的《协议书》及2002年3月1日签订的《门面房地坪租赁协议》，金福润公司亦有按照合同约定在“统一规划、整体开发”时对蔡顺林（武林酒家）作出安置（同等竞标、优先安排）的义务，并承诺承担违反上述义务的相关责任。再审一审法院对此未予理涉，属认定基本事实不清。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）下民再初字第3号民事判决；
二、本案发回南京市鼓楼区人民法院重审。
审判长 任志中
审判员 李 伟
审判员 李明伟
二〇一四年十一月二十一日
书记员 杨 帆