浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5606号
上诉人（原审原告）：百兽鞋业有限公司，住所地浙江省永嘉县东瓯街道东瓯工业园区。
法定代表人：莫小业。
委托诉讼代理人：邓晓东，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市众艺鞋业有限责任公司，住所地浙江省温州市鹿城区中国鞋都产业园区三期12号地块（温州特拉斯鞋业有限公司内第1幢第三层）。
法定代表人：曹宁。
被上诉人（原审被告）：曹宁，男，1977年12月5日出生，汉族，住江西省湖口县。
被上诉人（原审被告）：曹红艳，女，1982年8月10日出生，汉族，住四川省阆中市。
上诉人百兽鞋业有限公司因与被上诉人温州市众艺鞋业有限责任公司、曹宁、曹红艳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2016）浙0324民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
百兽鞋业有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定2016年2月间，曹宁口头告知上诉人要求解除厂房租赁合同，搬离厂房，以及在被上诉人腾退厂房过程中，上诉人没有提出异议，仅表示被上诉人需要缴清水电费、清洁费、保安费等费用，没有事实依据。在一审庭审中被上诉人自始至终没有证据证明其搬离厂房的具体时间。在被上诉人搬迁期间，上诉人曾特地向被上诉人求证，是否需要解除双方的租赁合同关系或者由上诉人代为出租厂房，被上诉人明确表示不同意解除合同。同时，根据被上诉人的水电费缴费记录，被上诉人在2016年4-5月份仍有水电消耗，可以证明被上诉人称其在3月份腾退厂房不是事实。上诉人认为依法成立的合同受法律保护，上诉人和被上诉人签订五年期厂房租赁合同，应得到严格履行，被上诉人无故单方面解除合同给上诉人造成了重大损失，一审法院在事实没有查清的情况下作出判决，严重损害了上诉人的利益。请求二审法院依法改判。
温州市众艺鞋业有限责任公司、曹宁辩称，1、被上诉人于2016年3月确实已经搬走，有搬迁公司出具的合同和收据为证。2、上诉人提供的2016年4、5月份的水电费，是因为上诉人刁难，为了让上诉人出具房产税发票，所以被上诉人被迫缴纳了4、5月份的水电费。这部分其实是公摊费用，而不是实际生产的费用。
曹红艳未到庭进行答辩。
百兽鞋业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令温州市众艺鞋业有限责任公司、曹宁立即共同支付百兽鞋业有限公司2016年4月30日至2017年4月29日的租金503262元及滞纳金，滞纳金从2016年3月18日起按每日1‰计算至租金支付完毕之日止；2.曹红艳对上述款项承担共同清偿责任；3.判令保证金80000元归百兽鞋业有限公司所有；4.本案诉讼费由温州市众艺鞋业有限责任公司、曹宁、曹红艳负担。诉讼过程中，百兽鞋业有限公司变更第1项诉讼请求为：判令温州市众艺鞋业有限责任公司、曹宁立即共同赔偿百兽鞋业有限公司自2016年4月30日至2017年4月29日的租金损失503262元及滞纳金，滞纳金从2016年3月18日起按每日1‰计算至租金支付完毕之日止；其他诉讼请求不变。
一审法院认定事实：曹宁、曹红艳系夫妻关系，于2008年4月11日办理结婚登记手续。温州市众艺鞋业有限责任公司、曹宁因经营需要向百兽鞋业有限公司承租位于东瓯工业园区的部分厂房，双方于2015年3月31日签订了一份厂房租赁合同。该厂房租赁合同载明：“甲方百兽鞋业有限公司，乙方众艺鞋业公司、曹宁（360429197712052115，江西省九江市湖口县武山镇西桥村四组026号）；在平等、互利的基础上，甲方愿将东瓯工业园区兽王工业园厂房租给乙方作为生产经营使用，为了明确甲乙双方的权利义务，经双方协商一致达成如下条款，作为双方今后执行的依据。一、租用期限：租期五年，即自2015年4月30日至2020年4月29日止。二、面积及租金：厂房四楼2415m2×价格13元/m2×12=376740元；办公三楼293.04m2×价格13元/m2×12=45714元；宿舍六楼518m2×价格13元/m2×12=80808元，年租金合计503262元；乙方须交纳租房保证金80000元，以甲方收款收据为凭，退回保证金时必须提供收据原件（不计息），房租租金两年不变，第三年起按市场重新核定。三、付款方式：第一年租金及保证金，乙方于2015年3月31日前一次性付清，第二年租金乙方于2016年3月18日前一次性付清，以后租金乙方于当年3月18日前一次性付清；如乙方单方面违约或者逾期不交房租及其他费用，每日按1‰的滞纳金支付给甲方，甲方有权给予停电停水进行警告，并可单方面终止租赁合同，并没收租房保证金，造成的一切后果由乙方自己负责。四、乙方的工商税务费、水电费、卫生费及实际发生的一切费用由乙方自行负担；由租房发生的相关房产税及附加税由乙方负担，按季缴纳；乙方负责清洁工资每年0.5万元，保安工资每年2.4万元。……。九、乙方在租赁期内，如中途转租他人或提前中途退租的，视为乙方单方面终止本协议，由此造成的一切损失由乙方负担，甲方将终止本协议并没收租房保证金，且按合同征收全部租金。”十、如因甲方原因中途终止合同的，必须提前三个月通知乙方，且此三个月免房租返还给乙方，乙方同意在三个月内搬离；如果甲方因政策等不可抗力因素而终止合同的，按实际租期计算租金。百兽鞋业有限公司负责人莫小业在甲方处签名，并加盖公章；温州市众艺鞋业公司负责人曹宁在乙方处签名并加盖单位公章，曹宁在乙方处签名并按指印。
合同签订后，温州市众艺鞋业公司支付第一年即2015年4月30日至2016年4月29日的租金503262元，缴纳了保证金80000元，百兽鞋业有限公司将约定的承租厂房交付给温州市众艺鞋业公司使用。温州市众艺鞋业公司在承租厂房期间，生意不佳。2016年2月间，曹宁口头告知百兽鞋业有限公司，要求解除厂房租赁合同、搬离厂房，并于2016年3月初开始腾退，3月中旬搬迁完毕，交还厂房。在温州市众艺鞋业公司腾退厂房过程中，百兽鞋业有限公司没有提出异议，仅表示温州市众艺鞋业公司需缴清水电费、清洁费、保安费等费用，期间温州市众艺鞋业公司缴纳了相关费用。现百兽鞋业有限公司要求温州市众艺鞋业公司赔偿租金损失提起本案诉讼。
一审法院认为，曹宁在2015年3月31日的厂房租赁合同乙方处记载本人公民身份号码，并按指印，应认定曹宁以个人名义签署合同，并认定温州市众艺鞋业公司、曹宁为共同承租人。百兽鞋业有限公司与温州市众艺鞋业公司、曹宁于2015年3月31日签订的厂房租赁合同，主体适格，内容合法，双方均应当按照合同约定履行。温州市众艺鞋业公司在经营状况不佳的情况下，且事先已经告知百兽鞋业有限公司要求解除合同，并于2016年3月中旬腾退出租赁厂房，温州市众艺鞋业公司、曹宁以自己行为明示不再履行合同主要义务，当事人可以解除厂房租赁合同。但因温州市众艺鞋业公司、曹宁未按合同约定履行，属违约行为，应承担违约责任，赔偿百兽鞋业有限公司经济损失；而百兽鞋业有限公司在温州市众艺鞋业公司腾退厂房后，应及时采取补救措施，避免经济损失的扩大，未及时采取措施，不能就扩大的经济损失要求温州市众艺鞋业公司、曹宁赔偿。双方在租赁合同第十条约定“如因甲方原因中途终止合同的，必须提前三个月通知乙方，且此三个月免房租返还给乙方，乙方同意在三个月内搬离，……”。结合上述条款约定，基于公平原则，酌定温州市众艺鞋业公司、曹宁应赔偿百兽鞋业有限公司三个月的租金损失，即自2016年3月中旬被告腾退完毕之日开始计算。百兽鞋业有限公司请求没收温州市众艺鞋业公司交纳的保证金80000元，没有法律依据，不予支持。根据双方的合同约定，百兽鞋业有限公司三个月的租金损失为125815.50元（503262÷12×3）。温州市众艺鞋业公司于2016年3月腾退完毕，而交付租金截止时间为2016年4月29日，间隔时间酌定40天，该期间的租金为55152元（503262÷365天×40天），结合庭审中温州市众艺鞋业公司同意将保证金80000元作为经济损失赔偿给百兽鞋业有限公司，以上两项已经超出了三个月的租金损失125815.50元。综上，百兽鞋业有限公司三个月的租金损失在温州市众艺鞋业公司已付的剩余租金和保证金80000元中已经得到赔偿；故对于百兽鞋业有限公司请求温州市众艺鞋业公司、曹宁、曹红艳共同赔偿其余9个月的租金损失和没收保证金，不予支持。对于百兽鞋业有限公司主张在温州市众艺鞋业公司搬离承租厂房后其要求温州市众艺鞋业公司解除租赁合同或由其代为出租而温州市众艺鞋业公司予以拒绝，对于温州市众艺鞋业公司主张百兽鞋业有限公司在租赁厂房时向其承诺将建造厂房东面跨越小河的桥梁，对方均予以否认，且各自均没有提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回百兽鞋业有限公司的诉讼请求。本案受理费8150元，减半收取4075元，由百兽鞋业有限公司负担。
二审期间，上诉人提供了如下证据：证据1、照片，拟证明被上诉人没有完全腾空房屋，实际上还是占有使用房屋；证据2、2016年3、4月份水电费发票、银行凭证，拟证明被上诉人2016年3、4月份仍在使用租赁厂房；证据3、合同编号为20161018号厂房租赁合同，拟证明因被上诉人提前终止合同导致涉案厂房空置至2016年11月18日才出租，而且租金也从13元/㎡降到11元/㎡；证据4、2016年5月份应收水电费表及收款收据，拟证明2016年5月份被上诉人还在使用厂房。被上诉人温州市众艺鞋业有限责任公司提供了如下证据：证据5、收款收据和搬迁协议书，拟证明被上诉人已经搬迁完毕；证据6、增值税发票，拟证明上诉人是在2016年6月份出具的发票，2016年4、5月份的公摊水电费是被迫缴纳的，否则上诉人就不给出具2015年的房产税发票。经证据交换和质证，被上诉人质证认为：证据1是真实的，但不能证明待证事实，因为机器已经腾空，办公室的地板、灯都已经拆除；证据2、证据4，水电费不是被上诉人生产使用的，是被迫缴纳的公摊水电费；证据3与被上诉人无关。上诉人认为：对证据5的真实性存在异议，应由搬迁公司出庭说明情况并说明具体搬迁时间及搬迁范围，仅凭收款收据和搬迁协议书不能证明待证事实；证据6的真实性没有异议，但对证明内容有异议。该三份增值税发票是由于被上诉人一直拖延支付房产税，所以导致开票时间被延后，被上诉人没有要求提前开具发票，同时由于2016年“营改增”政策的影响，所以才在2016年6月开具发票，但其他承租人的开票时间与被上诉人相同，并不存在上诉人恶意拖延的事实。本院认为，上诉人提供的证据1不能证明其待证事实，反而能够证明涉案厂房及办公楼已经腾空的事实；证据2、证据4、证据6不属于一审庭审后新出现的证据，且对本案处理不具有实质性影响，不属于二审新的证据，本院不予认定；证据3与本案不具有关联性，证据5的真实性无法确认，本院不予认定。
本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人上诉主张一审认定被上诉人于2016年3月中旬腾退厂房系认定事实错误，并主张被上诉人于2016年5月才腾退厂房。但根据原审法院2016年10月9日的法庭审理笔录，上诉人自认被上诉人的钥匙是在2016年4月份之前交付的，现又上诉主张被上诉人2016年5月腾退厂房，自相矛盾，本院对其主张不予采信。由于被上诉人腾退厂房后的剩余租金加上保证金的总额已经超过三个月的租金金额，根据双方合同第十条约定以及合同法第五条关于当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务的规定，一审判决驳回上诉人的一审诉讼请求，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8150元，由上诉人百兽鞋业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年二月十五日
代书 记员 蔡瑞洁