安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖03民终213号
上诉人（原审原告）：朱学前，男，1974年10月25日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。
委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛均，安徽刘洪庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：怀远县正大城市投资有限责任公司，住所地安徽省怀远县榴城镇县住建局办公楼三楼，统一社会信用代码91340321769033610Q（1-1）。
法定代表人：叶民，董事长。
委托诉讼代理人：马琼，安徽冠亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蚌埠市三清置业有限公司，住所地安徽省怀远县榴城镇圣泉大道北，统一社会信用代码9134032167263329XY（1-1）。
法定代表人：周茂君，董事长。
委托诉讼代理人：杨靖，安徽卞和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵何何，安徽卞和律师事务所实习律师。
原审被告：怀远县人民政府，住所地安徽省怀远县榴城镇怀远县行政办公中心。
法定代表人：潘明生，县长。
委托诉讼代理人：赵汉文，怀远县人民政府法制办工作人员。
原审被告：怀远县住房和城乡建设局，住所地安徽省怀远县榴城镇启王路西段，统一社会信用代码11340321003044420L。
法定代表人：张传卫，局长。
委托诉讼代理人：马琼，安徽冠亚律师事务所律师。
上诉人朱学前因与被上诉人怀远县正大城市投资有限责任公司(以下简称怀远县正大公司)、蚌埠市三清置业有限公司(以下简称蚌埠市三清公司)、原审被告怀远县人民政府、怀远县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院于2016年11月25日作出的(2016)皖0321民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱学前上诉请求：依法判令支持上诉人一审全部诉讼请求，即判令安置房超3％面积部分13平方米归朱学前所有，朱学前无须支付购房款4.9万元（超出面积价值）；判令被上诉人因擅自改变户型结构向朱学前赔偿3万元；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人违反房屋拆迁安置合同约定，构成根本违约。安置房屋超出3%部分面积应归上诉人所有，其价款应由被上诉人承担。房屋拆迁安置合同第四条约定面积误差在3%以内的，差价据实结算；超出3%部分按有关规定办理。一审法院认定超出3%部分面积按照怀远县城关镇政府文件以及拆迁安置补偿合同和拆迁补偿计算单计算错误。怀远县城关镇政府（2013）69号文件规定仅适用于安置房设计原因就近靠档面积不得超过20平方米，而非指新建成安置房屋面积。拆迁补偿计算单关于超出面积部分未作计价和计算。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》应当作为本案适用法律的依据。双方签订的房屋拆迁安置补偿合同已就安置房的位置面积价款差异处理等作出约定，具备了拆迁安置产权调换交易的主要内容，本案可以适用商品房交易的有关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也将所有权调换的形式列入该司法解释的调整范围，故本案应适用该司法解释第14条的规定，支持上诉人关于超出3%面积部分归上诉人所有且不支付价款的诉讼请求。三、上诉人安置实际房型严重超出面积，且房屋结构和当初选房图纸严重不符，被上诉人擅自改变房型结构和加大面积的违约行为侵害了上诉人的权益，应予赔偿。
怀远县正大公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。本案属于行政诉讼法调整范围，应属于行政案件，不属于民事案件受案范围。本案双方签订的拆迁安置补偿合同，原审法院不适用商品房买卖司法解释正确。由于双方签订的是拆迁安置补偿合同，应当按照怀远县人民政府指定并公示的征收补偿方案执行。
蚌埠市三清公司答辩称：上诉人列三清公司作为被上诉人证据不充分。上诉人的上诉理由不能成立，三清公司受让的土地是净地，根据出让合同约定，三清公司只是替代正大公司履行交付房屋的义务。因上诉人未交清房屋差价款所以房屋至今未交付，不是三清公司不交付房屋。请求驳回上诉人对三清公司的起诉。
怀远县人民政府述称：同意正大公司和三清公司的答辩意见。怀远县人民政府不是适格主体，本案是行政法律调整的法律关系，不是民事诉讼法调整的范围，应裁定驳回上诉人对怀远县人民政府的起诉。上诉人应当按照怀建办(2013)7号文件支付超面积房款。本案是房屋拆迁补偿安置合同，不是商品房买卖合同，不应适用最高院司法解释。最高公摊、过渡费、奖励政策、不按市场价格结算四个方面，可见两者的差别。
怀远县住房和城乡建设局述称：同意怀远县正大公司和蚌埠市三清公司的答辩意见。
朱学前向一审法院起诉请求：1、判令怀远县人民政府等四被告向朱学前交付拆迁安置房（怀远县三清财富城36#楼1单元1801室）；2、判令安置房超3％面积部分13平方米归朱学前所有，朱学前无须支付购房款4.9万元（超出面积价值）；3、判令怀远县人民政府等四被告因擅自改变户型结构向朱学前赔偿3万元；4、判令怀远县人民政府等四被告给付朱学前拆迁安置过渡费每月641.5元，从2015年10月计算至向朱学前交付安置房为止；5、诉讼费由四被告承担。
一审法院认定事实：2013年9月，怀远县城关镇人民政府按照怀远县人民政府安排，组织拟定“镇政［2013］69号关于审查四桥南接线项目房屋征收补偿安置方案”，报请怀远县城市大建设指挥部批准，怀远县大建设办公室以“怀建办(2013)7号”文件同意怀远县城关镇人民政府［2013］69号征收补偿安置方案，征收范围:四桥南接线棚户区改造项目征迁红线范围内的房屋及其他建筑物、构筑物均属征迁对象。房屋征收部门怀远县住房和城乡建设局，实施单位怀远县正大公司。四桥南接线棚户区改造项目房屋征收补偿安置办公室负责具体组织实施。××可选择货币补偿，也可选择产权调换。住宅房屋的征收补偿安置办法为，产权调换以房屋所有权证为计户依据，一证一户。原则上不得超面积，因安置房设计原因就近靠档超面积的，不得超过20㎡，超面积部分按附表一规定价格计算。安置房价格:小高层、高层住宅房建安价为950元/㎡；小高层、高层超面积商品房价一至六层3580元/㎡，七层及以上3780元/㎡。因房屋就近靠档超面积的按上述价格结算，拆迁户要求超面积的按4800元/㎡结算。
2013年10月，根据城市规划建设需要，怀远县人民政府作为征收人决定对四桥南周边区域内国有土地上的房屋进行征收，在征收期限内，征收人应当与××就补偿、安置等问题签订书面协议。朱学前的房屋坐落在该区，属于被征收对象。2013年10月6日，甲方怀远县正大公司作为征收实施单位与乙方朱学前(××)签订《怀远县国有土地上房屋征收补偿安置合同书》，约定:一、朱学前被征收的住宅房屋坐落在商业局宿舍楼，建筑面积64.15㎡，房屋评估残值价760.32元/㎡。二、按照怀政［2011］53号文件规定甲方支付乙方搬家补助费769.8元，住宅房临时安置补偿费7056.5元，附属物、装修补偿10880.3元。三、甲方按照征收安置方案的规定，负责安置乙方新建住宅房屋，建筑面积92.92㎡，位置是36#1单元1801户，乙方被征收房屋还原面积64.15㎡应交甲方结构差价4867.19元，超面积24.39㎡，乙方按规定价格交甲方104713.5元，乙方用被征收房屋的附属物补偿费和其他临时过渡费共抵交18706.6元，尚欠90874.09元，合同订立交订金40000元，尚欠50874.09元，在新房交付钥匙时一次付清。四、违约责任，按照怀政［2011］53号文件规定，住宅房临时过渡期为十八个月，过渡期内，甲方将临时过渡费按规定标准付给，超过期限的甲方将临时过渡费加倍付给。乙方接到甲方交付房屋通知书后，在规定时间内必须办理新房交接手续，逾期甲方自动终止乙方的各项补助费用。新房建成后的实际面积与还原面积误差在±3%以内的，差价据实结算，超出±3%面积以外的部分按有关规定办理。2013年10月6日，朱学前对拆迁补偿计算单签字确认。该拆迁补偿计算单考虑高层公摊面积，还原面积92.92㎡，但实际计算面积为88.54㎡，政府无偿给予4.38㎡优惠，对于超面积部分，按照房屋产权证的面积优惠5%，即3.21㎡按照建安价支付3049.5元(64.15㎡X5%=3.21㎡X950元/㎡)，剩余超面积部分按4800元/㎡计算。住宅临时安置过渡费十八月，按房屋产权证的面积每月5元/㎡计算，超过十八月按房屋产权证的面积每月10元/㎡计算。
2014年3月，怀远县国土资源局将该宗土地出让给蚌埠市三清公司，签订《国有建设用地使用权出让合同》。双方约定:受让人蚌埠市三清公司需在本地块或周边地块提供安置房，向政府无偿提供建筑面积为19416.26㎡的住房，为政府代建回购房建筑面积为7300㎡，以上总计住房312套，面积26716.26㎡；另无偿向原拆迁单位提供安置房133套，建筑面积为11572.22㎡，及门面房、经营房建筑面积为13㎡，支付政府部门货币补偿资金1200万元等。按照合同规定，蚌埠市三清公司代替怀远县正大公司履行安置房交付义务。2016年7月26日，蚌埠市三清公司发布安置房交房通知书，通知三清财富城36#楼的业主，携带拆迁安置合同原件、全部交款收据原件、身份证原件、未付清安置合同差价的需交清全部尾款办理房屋交付。用户水、电、燃气、通信、开户等费用自理。在交接房屋时，36#1单元1801户核准建筑面积108.71㎡，对于增(108.71-92.92)15.79㎡，蚌埠市三清公司要求朱学前按照4800元/㎡给付75792元，朱学前不同意，双方发生争议，朱学前起诉来院。
一审法院认为：本案中，《怀远县国有土地上房屋征收补偿安置合同书》的签订主体是怀远县正大公司(甲方征收实施单位)和朱学前(××)，双方为平等的民事主体，合同内容为财产权益。尽管在合同首部出现“征收人怀远县人民政府”，但合同中没有怀远县人民政府印章或者负责人签名。因而，对怀远县人民政府等关于本案争议应系行政法律关系调整，不是民事争议的辩称，原审法院不予采信。2013年10月6日，怀远县正大公司作为征收实施单位与朱学前签订《怀远县国有土地上房屋征收补偿安置合同书》合法有效。合同约定的36#楼已经投入使用，具备交付条件，朱学前要求怀远县正大公司、蚌埠市三清公司交付房屋的诉讼请求，予以支持。关于超出的建筑面积，因合同约定安置原告的36#1单元1801户住宅房屋，建筑面积92.92㎡，但蚌埠市三清公司代为交付的36#1单元1801户住宅房屋，建筑面积108.71㎡，增建筑面积15.79㎡。按照怀远县城关镇人民政府［2013］69号文件规定，以及《怀远县国有土地上房屋征收补偿安置合同》和拆迁补偿计算单的约定，朱学前应按照4800元/㎡支付怀远县正大公司、蚌埠市三清公司(15.79㎡x4800元/㎡)75792元。故朱学前第二项诉讼请求不予支持。朱学前要求怀远县人民政府等因擅自改变户型结构向赔偿其3万元的诉讼请求，因其提交的证据不能证明擅自改变户型结构，故该第三项诉讼请求，不予支持。关于朱学前要求怀远县正大公司、蚌埠市三清公司应按641.5元/月，支付从2015年10月27日至交房之日止过渡安置费的诉讼请求，予以支持。关于本案中民事责任的承担，怀远县正大公司作为合同主体，蚌埠市三清公司作为代替履行主体，应共同履行合同责任。怀远县人民政府。怀远县住建局非合同主体，不应承担履行责任，故朱学前要求怀远县人民政府、怀远县住建局承担民事责任的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决:一、怀远县正大城市投资有限责任公司、蚌埠市三清置业有限公司于本判决生效之日起七日内将36#1单元1801户房屋交付朱学前；二、怀远县正大城市投资有限责任公司、蚌埠市三清置业有限公司按641.5元/月，从2015年10月27日至交房之日止，支付朱学前过渡安置费；三、驳回朱学前对怀远县人民政府、怀远县住房和城乡建设局的诉讼请求；四、驳回朱学前其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，由朱学前负担1500元，怀远县正大城市投资有限责任公司、蚌埠市三清置业有限公司共同负担275元。
二审中，怀远县人民政府陈述，怀远县正大公司是其投资设立的国有企业，并授权怀远县正大公司作为征收实施单位与朱学前签订《怀远县国有土地上房屋征收补偿安置合同书》，同时怀远县人民政府亦认可其系涉案土地上房屋的征收人。此外，根据怀远县人民政府怀政〔2011〕53号文件第四条、第五条的规定，怀远县人民政府设立怀远县住房和城乡建设局为房屋征收部门，房屋征收部门对征收实施单位在委托范围内实施的行为负责监督，承担法律后果。
本院认为：本案是因房屋征收补偿安置合同的履行产生的纠纷。根据《怀远县国有土地上房屋征收补偿安置合同书》载明的征收主体，征收人为怀远县人民政府、征收实施单位为怀远县正大公司。虽然该合同书落款处未加盖怀远县人民政府印章，但根据二审查明，怀远县正大公司系怀远县人民政府投资设立的国有企业，并经怀远县人民政府授权与××朱学前签订涉案征收补偿安置合同。同时，根据怀远县人民政府怀政〔2011〕53号文件第四条、第五条的规定，怀远县人民政府设立怀远县住房和城乡建设局为房屋征收部门，房屋征收部门对征收实施单位在委托范围内实施的行为负责监督，承担法律后果。由此表明，签订涉案征收补偿安置合同的双方当事人并非平等的民事主体。从涉案征收补偿安置合同内容分析，征收补偿标准及安置方案均系根据怀远县人民政府怀政〔2011〕53号文件予以确定，并非双方当事人经平等协商形成，不符合民事合同的特征。故涉案征收补偿安置合同不属于民事合同，双方当事人由此产生的纠纷并非平等主体之间的民事纠纷，依法不应通过民事诉讼程序进行处理。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的……，依照上述规定，因土地房屋征收补偿协议履行产生的纠纷，属于行政诉讼案件受理范围，朱学前的诉讼主张涉及拆迁补偿安置合同的履行问题，依法应通过行政诉讼程序解决。一审法院将本案作为民事诉讼案件受理，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销安徽省怀远县人民法院(2016)皖0321民初4724号民事判决；
二、驳回朱学前的起诉。
一审案件受理费1775元，退还朱学前。朱学前预交的二审案件受理费1775元予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张 凯
审 判 员 陈二伟
代理审判员 胡松涛
二〇一七年四月十一日
法官 助理 李小芹
书 记 员 王亭亭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第十二条人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：
(十一)认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的;
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。