福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0603民初260号原告：漳州市毅达世纪房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇，统一社会信用代码91350600782162943P。法定代表人：黄思镇，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。被告：王小红，女，1970年11月25日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原告漳州市毅达世纪房地产有限公司（以下简称“毅达世纪公司”）与被告王小红租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毅达世纪公司的委托诉讼代理人黄杰到庭参加诉讼，被告王小红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毅达世纪公司向本院提出诉讼请求：1、解除毅达世纪公司、王小红签订的租赁合同；2、王小红应立即支付尚欠的租金30117元；3、王小红应向毅达世纪公司支付违约金（以30117元为基数按照日千分之三，自2017年8月10日起计算，暂计至2017年10月24日为6685.9元）；4、王小红应立即腾空、恢复原状、归还房屋并按照每月10039元的标准支付自2017年11月16日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费；5、王小红应承担毅达世纪公司为实现债权支出的律师费用5000元；6、王小红承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月16日，王小红为租赁毅达世纪公司所有的坐落于漳州市商业用房，与毅达世纪公司签订了《租赁合同》。合同约定王小红自2017年5月16日起租；2017年5月16日至2018年8月15日期间租赁费用为10039元每月；租金三个月支付一次，于每期届满前5日缴清；王小红逾期支付租赁费用的每逾期一天，应按日加付所欠费用的千分之三作为滞纳金，超过30天的，毅达世纪公司有权终止合同，王小红除应支付滞纳金外，还应向毅达世纪公司支付相当于12个月租赁费用的违约金。根据合同约定，王小红本应于2017年8月11日前支付2017年8月至2017年11月的租金，但截止起诉之日，虽经多次催讨，王小红仍拒不支付租金，为维护合法权益，毅达世纪公司特起诉。王小红未作答辩。毅达世纪公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、租赁合同1份，拟证明毅达世纪公司、王小红就租赁单元一事达成合意，签订租赁合同，并就双方权利义务进行约定；2、居民身份证复印件1张，拟证明王小红身份信息；3、商品房预售许可证1张，4、建设工程规划许可证1张，证据3、4拟证明毅达世纪公司有权出租讼争的商铺、并收取租金；5、法律事务委托代理合同及发票各1份，拟证明毅达世纪公司为实现债权支付律师费用5000元。王小红未向本院提交证据。本院对上述证据认定如下：王小红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，又未提供证据，视为其放弃举证、质证权利并承担举证不能的法律后果。毅达世纪公司提供的证据1-5，符合证据的真实性、合法性、关联性，具有证明本案事实的证明力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院对本案事实作如下认定：2017年5月16日，毅达世纪公司为甲方（出租方）、王小红为乙方（承租方），双方签订一份《租赁合同》，约定王小红向毅达世纪公司租赁坐落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处商业用房，作为其营业执照经营范围内美容养生会所的商业经营及办公场所；租赁期限为自2017年5月16日至2021年8月15日；租赁费用，2017年5月16日至2018年8月15日为10039元／月，2018年8月16日至2019年8月15日为11043元／月，2019年8月16日至2020年8月15日为12147元／月，2020年8月16日至2021年8月15日为13362元／月，租赁费用每三个月支付一次，先付后用，即乙方于每个使用期届满前五天按约定金额向甲方缴纳下三个月租赁费用；水、电、通讯、有线电视、物业管理费、房屋公共维修金、公共水电费等由乙方自行向相关部门支付；乙方向甲方支付10039元作为合同履行保证金；合同履行保证金专款专用，但发生乙方未能按约支付租赁费用或其它费用并逾期15天以上时，或乙方未能按约及时支付水电费用、物业管理相关费用时，或当合同终止或解除时，乙方未能及时清付应付租赁费用、水电费、通讯费、有线电视费、物业管理相关费用等费用等情况时，甲方可以保证金先予垫付；合同终止或被解除时，乙方未违约、未欠费，并归还租赁物、附属设施、设备后三天内将合同履行保证金无息归还乙方。合同第4.3条约定：“撤场期：合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在合同到期或双方根据合同约定中途解除合同之日起7日内撤出。在撤场期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物搬离租赁房屋并负责回复原格局（如：分户墙、洗手间隔墙、排油烟管道等）。在撤场期间，甲方不收取租赁费用。”合同第四章权利和义务第8.2条约定：“乙方应按本合同规定，按时足额向甲方及物业管理企业缴纳租赁费用及其它相关费用，否则，应按照本合同第十四条相关规定承担违约责任。”第8.7条约定：“如乙方在签约后不履约，应向甲方支付年租赁费用总额的违约金，并按甲方实际损失赔偿相关费用，且乙方支付的定金无权要求返还。”合同第五章合同提前终止履行第十一条约定：“有下列情形之一，甲方有权选择单方解除合同，甲方书面通知乙方提前终止本合同履行，乙方除应支付欠缴的租金及滞纳金外，还应向甲方支付相当于12个月租赁费用的违约金，并赔偿甲方实际经济损失：11.1乙方逾期未支付应补足的合同履行保证金、租赁费用或其它费用任一款项超过30天；……”合同第六章违约责任第十三条乙方违约责任约定：“13.1乙方如不能按照本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用和其它费用，每逾期一天，应按日加付所欠费用的千分之三作为滞纳金，逾期超过15天，甲方可自行以合同履行保证金支付乙方应缴纳费用并书面通知乙方补足保证金；如乙方不能在通知寄出或签收之日起15天内补足保证金，除应补足保证金外，还应向甲方支付相当于一个月租赁费用的违约金及赔偿金；如乙方逾期支付应补足的保证金、租赁费用或其它费用任一款项超过30天的，甲方可提前终止合同履行，乙方除应支付欠缴的费用、滞纳金及甲方按合同约定向当地法院起诉乙方时所产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、材料费等，还应向甲方支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金，并赔偿甲方实际经济损失。13.2……”合同签订后，王小红依照合同约定用途使用该租赁物。庭审中，毅达世纪公司自认王小红依约支付了2017年5月16日至2017年8月15日的租金，且依约支付了合同履行保证金10039元。根据合同约定，王小红应于2017年8月11日前支付2017年8月16日至2017年11月15日的租金，但王小红至今未支付，毅达世纪公司遂起诉。另查明，毅达世纪公司与福建远大联盟律师事务所签订法律事务委托代理合同，委托福建远大联盟律师事务所指派律师代理本案诉讼，并支付律师服务费4000元、律师外出办案旅差住勤费用及补贴1000元。本院认为，毅达世纪公司与王小红签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。毅达世纪公司依约交付租赁物，王小红应当依约履行支付租金的义务。根据合同约定，承租方逾期未支付租赁费用超过30天，出租方有权选择单方解除合同。王小红本应于2017年8月11日前支付2017年8月16日至2017年11月15日的租金却至今未履行，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，毅达世纪公司请求解除其与王小红签订的《租赁合同》，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。毅达世纪公司主张王小红支付2017年8月16日至2017年11月15日的租金30117元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。毅达世纪公司主张王小红支付违约金，违约金以30117元为基数按照日千分之三自2017年8月10日起计算。但除因王小红逾期支付租金所产生的利息损失外，毅达世纪公司未能举证证明其他损失的存在，该违约金约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，故本院仅支持按年利率24%计算的违约金。因根据合同约定，王小红应于2017年8月11日前支付2017年8月16日至2017年11月15日的租金，故毅达世纪公司主张违约金自2017年8月10日起算，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，但应计至王小红还款之日止。毅达世纪公司主张合同解除后，王小红立即腾空、恢复原状、归还房屋，庭审中，毅达世纪公司表示立即腾空、归还房屋即可，该诉求合理合法，本院予以支持。毅达世纪公司主张王小红自2017年11月16日起至实际归还房屋之日止按照每月10039元的标准支付房屋占用费。经释明，毅达世纪公司明确自2017年11月16日起至合同解除之日止，王小红应支付的系租金，自合同解除之日起至实际归还房屋之日止应支付的系房屋占用费，并放弃主张自2017年11月16日起至合同解除之日止的租金的违约金。毅达世纪公司要求王小红自2017年11月16日起至合同解除之日止按每月10039元的标准计付租金，该部分诉求合法有据，本院予以支持。毅达世纪公司要求王小红自合同解除之日起至实际归还房屋之日止按每月10039元的标准计付房屋占用费，因《租赁合同》约定了七天的撤场期，故毅达世纪公司主张的房屋占用费的起算时间缺乏事实依据，房屋占用费应自《租赁合同》约定的撤场期届满之日起计算。毅达世纪公司主张王小红承担其为实现债权支出的律师费用5000元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。王小红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：1解除漳州市毅达世纪房地产有限公司与王小红于2017年5月16日签订的关于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处商业用房的《租赁合同》；二、王小红应于本判决生效之日起十日内支付漳州市毅达世纪房地产有限公司2017年8月16日至2017年11月15日的租金30117元及违约金（违约金以30117元为基数、自2017年8月10日起至还款之日止按年利率24%计算）；三、王小红应于本判决生效之日起十日内支付漳州市毅达世纪房地产有限公司自2017年11月16日起至《租赁合同》解除之日止的租金，租金按每月10039元的标准计算；四、王小红应于本判决生效之日起七日内将漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处商业用房腾空并归还给漳州市毅达世纪房地产有限公司，并自本判决生效后第八日起至实际归还该商业用房之日止按每月10039元的标准向漳州市毅达世纪房地产有限公司支付房屋占用费；五、王小红应于本判决生效之日起十日内偿还漳州市毅达世纪房地产有限公司为实现本案债权而支付的律师费用5000元；六、驳回漳州市毅达世纪房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1849元，减半收取计924.5元，由漳州市毅达世纪房地产有限公司负担58.5元，王小红负担866元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 薛 萌二〇一八年三月十六日书记员 张吉如附执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。