内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第1179号
原告张某某，男，1957年11月22日出生，汉族，无业，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人贺跃华，巴彦淖尔市临河区司法局干召庙法律服务所法律工作者。
被告董某某，男，58岁，汉族，农民，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人王某某，系董某某之妻，女，53岁，汉族，农民，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人闫军，巴彦淖尔市临河区新华街法律服务所法律工作者。
原告张某某与被告董某某返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人贺跃华、被告董某某的委托代理人王某某、闫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，1975年，原告张某某在自有663平方米宅基地中建设土木结构正房90.75平方米，凉房80平方米（位于正房南侧独栋）。1997年3月，张某某申请土地登记申报宅基地面积663平方米，其中建筑占地90.75平方米，后经干召庙人民政府批准，向张某某颁发了宅基地使用证（该证中包含张学清宅基地331.5平方米、正房45.4平方米，凉房40平方米），由张某某居住至1995年。该证载明土地使用权人为张某某，座落位置为某村，四至界限东至崔某某、南、西、北均至路。董某某是我前妻王某甲姐姐王某某的丈夫，1991年被告董某某来到干召庙镇某村某组借用我房居住生活，免费种植我13亩承包�。1995年，我搬迁至银川，房屋一直由董某某居住管理，耕地由他们免费种植。2002年，某村某组为每户分得20000块砖，被告未经我同意将我原住房拆除，将住房周围树木砍伐，建起砖木结构房屋一套。2011年3月，被告董某某在原告不知情的情况下，又将原告哥哥张学清原有住房（正房、凉房）拆除后，翻建了一套砖房，后此房因未经准建被执法部门拆除，按照张学清、张某某原有住房的面积，如未被被告拆除的话可以与浩彤公司置换房屋（此公司征收某村某组房屋土地，正房折算比例80%、凉房折算比例50%），损失按照置换比例计算，数额应为168900元，因此起诉，请求判令被告董某某返还663平方米宅基地，并赔偿损失168900元（正房占地面积90.75平方米×0.8×1500元=108900元，凉房80平方米×0.5×1500元=60000元）
原告向法庭提供的证据：
1、XXX-XXXXXX-XXX号土地登记申请书；
2、XXX-XXXXXX-XXX号土地登记审批表；
3、农村居民宅基地有偿使用面积调查表；
1-3号证据意图证实，宅基地使用权归原告张某某享有，面积为663平方米，承载建筑物面积为90.75平方米。
被告董某某辩称，原告没有明确本案是基于侵权事实，还是基于拆迁补偿而提起的诉讼。被告于1991年从山东搬迁至临河区干召庙镇某村某组居住，并在某村某组承包张某某、王某甲土地进行耕种（每亩200元）。1995年，在王某甲与张某某搬迁后，被告董某某以2000元的价格购买了张某某和王某甲的一间土房和宅基地，当时的建筑面积为90.75平方米。签转让协议时，原告张某某和王某甲均在场，张某某以不会写字为由未在协义中签字，所以是以王某甲的名义签订的协议书，而且2000元的转让款由被告妻子交到张某某手里。1999年，被告将土房推倒翻建，在建房时经干召庙镇土地管理所和镇政府同意，并核发了选址意见书及建房许可证，所以宅基地的使用权和房屋的所有权全部归属于本案被告董某某享有。另外，根据相关规定，国家没有禁止农村房屋买卖。原告诉请不合理，诉讼请求设置不合理，要求返还房屋，需确认原转让协议书无效。
被告向法庭提供的证据：
1、1995年协议书；
意图证实1995年王某甲和张某某已经把老住处的房屋和宅基地转让给了董某某，该协议是双方当事人在平等自愿协商一致基础签订，是合法有效的。1995年董某某转让款已经全部付清，该房屋的所有权和土地的使用权归董某某所有。
2、1999年临河市人民法院民事调解书；
意图证实证明1999年之前张某某和王某甲是夫妻关系。1995年把老住处的房屋和宅基地转让给了董某某是张某某和王某甲真实的意思表示。
3、干召庙某村村民委员会的证明。
意图证实董某某从1991年就搬到某村某组�行居住并且承包土地进行务农。1995年王某甲和张某某已经把老住处的房屋和宅基地转让给了董某某的事实存在。张某某、张学清早已经搬离了某村，不在某村某组居住。
4、1999年内蒙古自治区村镇房屋选址意见书和建设批准书、收据。
意图证实董某某在干召庙某村某组663平方米宅基地上建房已经经过干召庙村镇站的批准，建房是合法有效的。位于某村某组663平方米宅基地的使用权属于董某某享有。位于某村某组663平方米宅基地上的房屋的所有权归董某某享有。
5、证人王某甲当庭证言。节略：我与原告是原是夫妻关系，现已离婚，与被告是亲戚关系，被告妻子是我四姐。我与张某某结婚时有一栋房，分为一进一开两套，其中东侧的一套由我和张某某居住，西侧的一套由张某某母亲居住。张某某土地登记申批表中载明的家庭人口五，指的是张某某、石某某（张某某母亲、已去世）、王某甲、张某甲（儿子）、张某乙（女儿）。该宅基地位于干召庙镇某村某组，是我和张某某的宅基地。1995年，在我与原告夫妻关系存续期间协商一致后才与董某某签订的转让协议，2000元钱是经我四姐手交给了张某某，当时张某某说，夫妻两个人谁签了也一样。我们离婚时，涉诉房屋、宅基地已转让给给了董某某，所以不存在分割问题。被告翻建房屋时间为1999年4月20日，你与你前妻离婚时间1999年12月23日，这期间我与原告知道被告翻建房屋，被告建房钱不够，我给借了3000元，原告的哥哥都在某村某组居住，原告经常回去，对翻建知情。
意图证实1995年转让协议是张某某和王某甲协商一致后的决定，张某某是同意的且张某某在场且收到董某某2000元转让款，转让协议合法有效，本案诉争的宅基地使用权、房屋所有权在签订协议书后归董某某享有。
经审理查明，1991年，被告董某某从山东省迁至巴彦淖尔市临河区干召庙镇某村某组居住、生活。1995年，原、被告签订协议书，约定：“张某某和王某甲把老住处以两仟元卖给董某某（南北43米、东西17米），（一九九五年）款已付清。”甲方签字处有王某甲签名，乙方签字处有董某某签名。1997年，原临河市干召庙人民政府进行辖区内农村居民宅基地有偿使用面积调查，并形成调查表，其中张某某名下实际使用面积为663平方米，宅基地示意图中表明张某某宅基地南北39米，东西17米，附着建筑物南北5.5米，东西16.5米。同年3月10日，临河市干召庙人民政府向原告作出土地登记审批，现原告持有的土地登记审批表中载明土地使用者为张某某，土地座落为某村某组，独自使用面积为663㎡，其中建筑占地90.75㎡，权属性质为集体，家庭人口为5人，四至界限为：东至崔某某、�、西、北至均为路。发证机关批准意见栏有同意发证字样，并加盖内蒙古自治区临河市干召庙镇人民政府印鉴。原、被告均认可土地登记审批中的宅基地即本案诉争宅基地。1999年4月20日，被告取得房屋翻建行政许可，准建证载明建设单位为董某某，建设性质为重建，使用性质为住宅，开工日期为1999年4月20日，竣工日期为2000年4月20日，结构为砖木，原宅基地663平方米，批准机关文号为96（62）号，平面位置图为占地南北39米，东西17米，拟建房屋南北8米，东西10米。同日，原临河市村镇管理站向董某某出具村镇规划选址意见书。同年12月23日，张某某与王某甲经本院主持调解，自愿离婚，财产分割协议中未涉及本案诉争宅基地及房屋。诉讼中，王某甲出庭作证，认可1995年协议书中甲方签名处“王某甲”系其签名，协议中买房内容系其与张某某一致意思表示，房款2000元�张某某收取，且1999年被告翻建房屋时张某某与其知情，离婚时因涉诉房屋已出售，故未在民事调解书涉及该房及宅基地。
本院认为，共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，王某甲向被告处分诉争房屋时，原告与王某甲还未解除婚姻关系，被告有理由相信王某甲有权处分该不动产，且房屋没有办理产权证，亦未办理“宅基地证”，其与王某甲订立有偿的房屋转让合同，符合法律规定的善意取得。原告作为出让人王某甲的配偶，多年来应当知道诉争房屋被出让、翻建的事实，现被告对该宅基地使用19年之久，并已翻建房屋，持有翻建房屋的准建证、村镇规划选址意见书，故应从维护交易安全，遵循诚实信用的法律原则上认定本案房屋买卖合同合法有效。依照最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，判决如下：
驳回原告张某某要求被告董某某返还宅基地并赔偿损失168900元的诉讼请求。
案件受理费2580元，原告张某某已预交1290元，由原告张某某负担，其余部分不再交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审判员 闫锦民
二〇一四年五月二十一日
书记员 李新华
附注：
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
第八十九条共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认�无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。