南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第152号
原告陈志洪，男，1972年8月12日生，汉族。
委托代理人沈奇，江苏沈奇律师事务所律师。
被告章红，女，1979年6月15日生，汉族。
委托代理人范仲泉，江苏正天衡律师事务所律师。
原告陈志洪与被告章红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马巍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志洪的委托代理人沈奇，被告章红及其委托代理人范仲泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志洪诉称，2014年10月20日，在江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司（以下简称南房置换公司）的居间中介下，原、被告及南房置换公司签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定，被告以2080000元的价格购买原告名下的本市xx街xx号x幢x室的住房（以下简称诉争房屋）一套。被告应于2014年10月20日支付原告购房定金20000元，双方于2014年12月15日前办理送件过户手续，被告应于送件前将首付款1220000元解缴监管账户，余款800000元被告通过组合贷款的方式支付，另有20000元作为交房押金，20000元作为户口押金。双方于银行下款后两日内办理房屋交接手续。如有违约，则违约方按208000元向守约方支付违约金等。合同签订当日，被告支付原告定金20000元。2014年10月25日下午，原告夫妇及中介工作人员前往南京市房产交易中心配合被告夫妇办理贷款预批所需的签字，结果被告夫妇二人分别谎称堵车、开会同时爽约。当晚8时27分，被告发来短信，称家里有重大变故，不能履行合同了。2014年10月27日及29日，在中介公司的主持下，双方进行了多次商谈，被告亦有反复，最终被告称还是不想买房了，定金不要了，只愿再支付原告几万元违约金等等。原告见其缺乏诚意，遂未同意。后被告声称违约金法院判多少就付多少，完全无视合同约定，极不诚信。无奈，原告只得诉至贵院，请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告向原告支付违约金208000元。本案诉讼费由被告承担。
被告章红辩称，一、原告隐瞒重大瑕疵，是导致合同没有履行的原因，属于原告的过失，被告不应承担违约责任。原告的房屋处于第x层，第x层的门牌有x01室、x03室、x04室而无x02室，只有三个单元房。而四楼以下均为四个门牌号四个单元房。从外面看，诉争房屋上面对应的是x01室和x02室。由于是住宅楼设计，每个单元房应有独立的卫生间和厨房。但被告无从得知x01室和x02室的卫生间及其下水管道的位置，依常理，x01室、x02室的卫生间、厨房的下水管道其中一套是同诉争房屋的卫生间、厨房下水管道共用外，另一套应从诉争房屋的其他房间的上方通过，并且卫生间洁具是在诉争房屋其他房间的头顶上。对此，诉争房屋使用人将始终面临无法改变的尴尬局面，长期居住下去，精神负担无法承受。签订合同前，中介是在夜间带被告看房的，合同签订后，被告白天看房时，仅仅从诉争房屋外和四楼的房屋外，发现上述情况。这才是本案房屋买卖合同无法履行的客观原因，是符合合同约定的正当理由，被告并无违约行为，不应承担违约责任。二、依据合同法规定，本案是诉争的是尚未履行的房屋买卖合同，应当适用定金作为违约责任，而不应适用违约金条款。合同签订后仅相隔五天，被告即以短信通知原告终止房屋买卖合同，此后原告及其委托的中介将诉争房屋作为等售房挂牌销售，系一房二卖，故诉争房屋买卖合同在履行前即已终止。作为被告，认为选择适用定金条款，更能体现本案的案情和公正。为此，请求法院适用定金条款，而不适用违约金条款。三、合同约定的违约金太高，远远高于可能造成的损失，应予核减。综上，同意解除房屋买卖合同，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2014年10月20日，被告（乙方）在看房且审查诉争房屋权属证书后，与原告（甲方）及南房置换公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将诉争房屋以2080000元的价格出售给乙方，甲、乙双方分别委托丙方代办出售及购买诉争房屋的相关事宜。2014年10月20日乙方支付甲方购房定金20000元。甲方须配合乙方于2014年10月30日前与银行签订借款合同办理贷款预批手续，乙方贷款预批通过后，甲、乙双方于2014年12月15日前办理送件过户手续，送件前乙方将首付款1220000元解交监管账户。乙方通过组合贷款方式支付甲方房款800000元，具体下款时间以银行为准。房款20000元作为交房押金，待甲方将诉争房屋交付乙方并结清所有相关费用后，乙方立即以现金方式一次性支付给甲方。房款20000元作为户口押金，待甲方于2014年12月15日前将诉争房屋内所有户口迁出后，乙方立即以现金方式一次性支付给甲方。另合同约定，甲、乙方无正当理由不履行合同的，违约方支付守约方标的额的10%，计208000元作为违约金。合同签订当天，被告即向原告支付了购房定金20000元。
2014年10月25日晚，被告向原告发短信表示无法继续履行房屋买卖合同。该短信内容为：“陈总您好，我是准备买您房的章红，因为家里出现重大变故，我们的买卖缘份无法继续，中介说约了周二和您面谈，但是我很愧疚麻烦了您和您的家人这么多次，特此向您说声抱歉，我实在是没办法了，不到万不得已，我不会做出如此的决定，也希望得到您的原谅。”
2014年10月29日，南房置换公司组织原、被告双方就解除合同事宜进行协调。在协商过程中，原告表示如解除合同，被告最少应支付违约金138000元。被告则表示，除定金不退外，其最多再赔偿原告50000元。因双方差距太大，调解未果。
另查明，原、被告纠纷发生后，南房置换公司仍然带其他客户看过诉争房屋。
另庭审中，本院询问原告，被告的违约行为对其造成了什么损失？原告称其在江宁开了一个农家乐，卖房就是为了拿到房款后在春节支付工人工资和材料款。因为被告违约，原告在外借了钱，造成了相应的损失。对此，原告未提供证据证实。庭审结束后，原告向本院补充提交了其妻子许玉会购买信托投资产品的部分合同复印件，称其拿到购房款后会购买信托投产品，年收益将达到10%，三个月的收益就是被告对其造成的损失。
上述事实，有原、被告陈述以及《房地产买卖中介合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、短信记录、网上截图、证人证言、录音记录等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的关于诉争房屋的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。依据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案被告于合同签订后五日内即向原告明确表示无法继续履行合同，原告要求解除合同符合法律规定，原、被告之间的房屋买卖合同应予解除。
法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告以“家里出现重大变故”为由，向原告表示无法继续履行合同，其行为已构成违约。且该“重大变故”并非不可抗力事由，不能免除被告的责任。庭审中，被告又辩称，合同无法履行系因原告隐瞒房屋结构，且存在一房二卖情形，责任在于原告，被告并未违约。本院认为，原、被告在签订房屋买卖合同之前，被告看了房且审查了房屋权属证书，原告并无隐瞒的行为。另外，原、被告就诉争房屋签订买卖合同后，南房置换公司仍有带客户看房的行为，但被告并无证据证实原告已就诉争房屋与他人另行签订的买卖协议。且即使原告又与他人签订了诉争房屋买卖合同，被告亦可主张继续履行原、被告之间的房屋买卖合同，而不必然导致该合同无法履行。故被告的前述抗辩意见均不能成立，本案诉争买卖合同无法继续履行系被告单方违约所致，被告应当承担违约责任。
依据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案诉争合同既约定了违约金，又约定了定金，在被告违约的情形下，原告选择适用违约金条款，要求被告按约支付违约金并无不妥。法律同时规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告就被告违约对其所造成的损失，前后陈述矛盾，亦无相应证据证实，应认定合同约定的违约金208000元明显高于其损失，依据被告的申请，综合本案的实际情况，本院依法予以调整，被告应承担违约金70000元为宜。另外，原告既已向被告主张违约金，其已收定金20000元应予退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的关于本市xx街xx号2幢301室房屋的买卖合同。
二、被告章红应支付原告陈志洪违约金70000元，该款与原告陈志洪应当退还的定金20000元相抵，被告章红须再给付原告陈志红50000元。该款于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4420元，减半收取2210元，由被告章红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 员 马巍
二〇一五年四月九日
见习书记员 陶瑜