吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白山民二终字第150号
上诉人（原审被告）：白山市浑江区农村信用合作联社。住所：吉林省白山市浑江大街**号。
法定代表人：王淑娟，理事长。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：付明泽，男，汉族，无职业，住吉林省白山市。
委托代理人：芮秀成，吉林刘国华律师事务所律师。
上诉人白山市浑江区农村信用合作联社（以下简称农村信用合作联社）因租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
付明泽原审诉称：2008年6月30日，王峰与白山市天力百货有限公司签订租赁协议，约定将百货大楼1层至5层租赁给王峰，租期自2008年7月1日至2015年7月1日，年租金170万元，王峰有权将其租赁的楼层转租。2008年7月1日，王峰授权吕大鹏全权处理白山市天力百货大楼签订合同事宜和商场以后所有事宜。2010年7月9日，付明泽与吕大鹏、蔡文娟（二人系夫妻关系）签订百货大楼4层租赁协议，协议约定租期为2012年4月1日至2015年6月30日，租金50万元，一次性向吕大鹏、蔡文娟交纳，合同第五条第二款约定出租人负责消防配套设施。协议签订后付明泽按约定向吕大鹏、蔡文娟交纳了全部租金。2012年7月1日，付明泽将四层窗户附近转租给刘旭卓经营童装，年租金为10万元，刘旭卓对该处进行了装修。2014年7月29日，白山市浑江区消防大队�百货大楼无机械排烟消防设施为由将百货大楼三、四层断电，并要求百货大楼安装排烟引风设施。因该设施投资太大，百货大楼没有资金，故百货大楼与白山市浑江区消防大队协商将付明泽租赁楼层的封闭窗户全部打开，采用自然排烟方式维持经营。由于采用自然排烟方式，付明泽须将转租给刘旭卓经营的窗户附近装修全部拆除并不能经营，因此刘旭卓与付明泽协商解除了租赁合同，付明泽返还了刘旭卓租赁费10万元，解除合同违约金和装修补偿款10万元。同时由于消防部门停电导致付明泽49天不能经营，给付明泽造成了巨大经济损失。付明泽因租赁楼层停电，找到白山市天力百货有限公司，要求其履行协议并赔偿损失，白山市天力百货有限公司告知，付明泽经营的四楼已经法院判决归农村信用合作联社所有，并于2014年2月26日将三、四楼层相关全部材料交给农村信�合作联社，付明泽应向农村信用合作联社主张权利。付明泽诉至法院，请求：1、农村信用合作联社赔偿因其违约给付明泽造成的经济损失20万元（返还刘旭卓租金损失10万元、违约金和装修补偿款10万元）；2、农村信用合作联社赔偿付明泽2014年7月29日至2014年9月16日合计49天的租金损失20940.15元（50万元÷39个月÷30天×49天）；3、农村信用合作联社赔偿付明泽拆墙面费用和运费2300元；4、诉讼费由农村信用合作联社承担。
农村信用合作联社原审辩称：一、付明泽请求赔偿的主体错误。付明泽与农村信用合作联社之间没有签订任何形式的租赁合同，不具有法律关系。虽然农村信用合作联社于2014年1月接收了天力百货大楼三、四层楼，但对原有的租赁关系没有干预，财产及设施状况未做改变。消防部门的设施整改要求与农村信用合作联社无任何关系。因此，付明泽诉请农村信用合作联社承担赔偿责任属被诉主体错误；二、付明泽的诉求超出合同约定。2008年7月1日，白山市天力百货有限公司与王峰签订了租赁经营合同，将天力百货大楼整体出租给王峰经营，经营期间为2008年7月1日至2015年7月1日。合同第八条约定：承租期内取暖、水、电费等费用及房屋设施、设备维修与养护均由乙方（王峰）自行负责，并承担相应费用。由此可见，房屋设施已约定由承租方承担维修、保养责任。根据合同第四条约定：乙方（王峰）对改造后的电路图、消防布置、水暖设施变更应交甲方存档。付明泽将部分营业面积转租给刘旭卓经营，刘旭卓装修并没有经白山市天力百货有限公司同意，图纸未交白山市天力百货有限公司存档。刘旭卓装修损失及付明泽营业损失应由刘旭卓及付明泽自行承担；三、付明泽诉请的赔偿事实不成立。付明泽在诉状中称“2012年7�1日付明泽将四层窗户附近转租给刘旭卓经营童装，年租金10万元”，但付明泽没有提供租金收入发票或完税凭证，故不能证明租金收入的确实存在。付明泽诉请农村信用合作联社赔偿违约金和装修补偿款10万元，事实上，刘旭卓装修是付明泽认可的，刘旭卓的损失应当由刘旭卓主张权利，并且由刘旭卓租赁合同的相对人承担责任。而农村信用合作联社不是付明泽承租房屋的出租人，付明泽与刘旭卓的赔偿协议与农村信用合作联社无关。付明泽诉请农村信用合作联社赔偿的租金损失及拆墙运费，均与农村信用合作联社接收房屋产权行为无关联，农村信用合作联社不应承担责任。综上所述，付明泽诉请农村信用合作联社承担赔偿责任系主体不当，赔偿事实不成立，应予驳回付明泽的起诉。
原审法院审理查明：2008年6月30日，白山市天力百货大楼有限公司（甲方）与王峰�乙方）签订租赁经营合同，双方约定：一、白山市天力百货大楼有限公司将浑江大街169号大楼一层至五层营业室、地下室、大门洞上第二层五个办公室、后楼一楼（车库、厕所、一门三室）办公室、电工房出租给王峰。二、租赁期共七年，自2008年7月1日至2015年7月1日。三、王峰对改造后的电路图、消防布置图、水、取暖设施变更图应交白山市天力百货大楼有限公司存档。四、年租金170万元。五、承租期间王峰不得擅自转租、转借他人，否则，出租人有权解除合同（指合同整体转租、转借，不包括对外招商、楼层出租）。六、白山市天力百货大楼有限公司权利和义务：依法制定有关治安、消防、卫生、用地、营业时间等内容的各项规章制度并负责监督实施；协助略级行政机关对违反规章的王峰进行监督、教育、整顿。2008年7月1日，王峰出具授权委托书，授权吕大鹏�理白山市天力百货大楼签订合同事宜，及商场以后所有事宜。2012年7月9日，吕大鹏、蔡文娟（甲方）与付明泽（乙方）签订租赁经营合同，双方约定：一、吕大鹏、蔡文娟将位于白山市浑江大街169号百货大楼四层出租给付明泽经营使用。二、付明泽承租楼层经营男女服装及羽绒服、防寒裤，吕大鹏、蔡文娟保证（除王峰外）第三人不得在商场其他楼层范围内经营与付明泽同类的产品。三、租期为2012年4月1日起至2015年6月30日止。四、付明泽装修不得改动楼内的一切设施，不得破坏消防监控系统，否则造成损失付明泽承担全部责任。付明泽经营期间可以对外联营承包，出租柜位等形式，但不得将全面积转让、转租、转兑他人，否则吕大鹏、蔡文娟有权解除合同，保证金不予退回。五、吕大鹏、蔡文娟负责商场供热、供电设施配套、消防设施配套。吕大鹏、蔡文娟的设�检修活动应当在不影响付明泽的正常经营情况下进行。六、如因付明泽违约，提前解除合同，应提前三个月告知吕大鹏、蔡文娟，吕大鹏、蔡文娟不退保证金，并要求付明泽当年租金作损失赔偿。如因吕大鹏、蔡文娟违约，提前解除合同，应提前三个月告知付明泽，吕大鹏、蔡文娟无条件赔偿付明泽当年租金，并退回付明泽保证金。由于不可抗拒的原因造成合同无法履行，双方负责，可通过协商处理善后事宜，双方不承担违约责任。2012年7月1日，付明泽（甲方）与刘旭卓（乙方）签订百货大楼羽绒服商城租赁合同，约定：一、付明泽将位于百货大楼四楼童装区实用面积124平方米租赁给刘旭卓用于经营。二、租赁期限为四年，自2012年7月1日至2015年6月1日，租金为每年10万元，年交租。三、租赁期间，付明泽因不可抗力等自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，付明泽不负责刘旭卓任何经济损失。四、付明泽、刘旭卓双方不得擅自解除合约，如单方面违约赔偿对方一年租金即10万元。2014年1月，农村信用合作联社取得天力百货大楼第四层所有权。2014年2月26日，农村信用合作联社出具收条，内容为：今收到天力百货有限公司以下资料：一、白山市公安消防支队作出的白山公消验字（2009）第02号建筑工程消防验收意见书复印件1份。二、白山市国用2008第060000322号土地使用证复印件1份。三、收到吕大鹏、蔡文娟与付明泽于2010年7月9日签订的租赁经营合同原件1份。四、收到天力百货四楼竣工图复印件1张。五、收到天力百货一至三楼平面图复印件1张。2014年7月29日，浑江区公安消防大队将付明泽租赁的四楼查封，原因是天力百货大楼应进行机械排烟。但天力百货大楼未安装机械排烟装置，只能拆除墙面进行自然排烟，因此付明泽租赁的天�百货四楼于2014年8月初停电，付明泽于2014年9月末恢复营业，并将租赁给刘旭卓的经营场所的墙面拆除。
原审法院认为：付明泽诉请农村信用合作联社给付租金损失、违约金和装修损失20万元，但付明泽与证人刘旭卓对该笔费用的给付方式陈述不一致，且刘旭卓的装修损失和违约金系付明泽与刘旭卓自行协商，付明泽未提供其与证人刘旭卓前两年给付租金的相关证据及刘旭卓装修损失相关证据予以佐证，因此付明泽就该项主张证据不足，不予支持。关于付明泽诉请农村信用合作联社赔偿其2014年7月29日至2014年9月16日合计49天的租金损失20940.15元（50万元÷39个月÷30天×49天），对查封时间农村信用合作联社未提供反驳证据，且农村信用合作联社在该楼层查封时已成为该楼层的所有权人，其作为该楼层的权利义务承接方，应提供正常经营的条件，因该楼层消防设施不合格�致被查封，根据买卖不破租赁的原则，农村信用合作联社应承担原出租方的责任，付明泽该项诉请符合合同约定及法律规定，予以支持。关于付明泽诉请农村信用合作联社给付的折墙面费用及运费2300元，因付明泽所举证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出主张，有责任提供证据。”的规定，原审法院判决：“一、农村信用合作联社于判决发生法律效力后立即给付付明泽2014年7月29日至2014年9月16日合计49天的租金损失20940.15元。二、驳回付明泽的其他诉讼请求。案件受理费4648元，减半收取2324元，由付明泽承担2163元，由农村信用合作联社承担161元。”
农村信用合作联社的上诉理由为：一、原审法院判决农村信用合作�社给付付明泽租金损失没有事实依据。付明泽在一审过程中提交天力百货大楼于2014年7月29日被消防部门查封的照片，但未提供任何证据证明解除查封的时间。原审法院认定农村信用合作联社未提供反驳证据，支持付明泽的此项诉讼请求，判决有误。虽然农村信用合作联社在查封时已经是天力百货大楼四层的所有权人，但是消防部门未通知农村信用合作联社解除查封的时间，农村信用合作联社不认可将付明泽的停业损失计算至2014年9月16日。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果�”的规定，付明泽未提供证据证明解除查封的时间，应当承担举证不能的不利后果。二、原审法院判决由农村信用合作联社赔偿付明泽的租金损失无事实依据。2008年7月1日，白山市天力百货有限公司与王峰签订租赁经营合同，约定由王峰承担取暖费、水电费等费用及房屋设施、设备维修与养护责任，白山市天力百货有限公司不承担房屋维修、保养责任，农村信用合作联社接收该房屋后，亦不应承担房屋维修、保养责任。三、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，付明泽与吕大鹏、蔡文娟签订的房屋租赁合同对农村信用合作联社不具有约束力。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
付明泽答辩称：王峰于2008年6月30日与白山市天力百货有限公司签订房屋租赁合同，付明泽于2010年7月9日与吕大鹏、蔡文娟签订房屋租赁合同，这两份合同的签订时间均早于农村信用合作联社与白山市天力百货有限公司于2010年9月20日签订的抵押合同。农村信用合作联社的上诉理由与事实不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：2008年6月30日，王峰与白山市天力百货有限公司签订房屋租赁合同，约定由王峰负责房屋设施、设备维修与养护。2010年7月9日，吕大鹏作为王峰的代理人与付明泽签订房屋租赁合同，约定由王峰承担消防设施配套的义务。2014年7月29日，付明泽承租的白山市天力百货大楼四层被查封系应进行机械排烟而未安装机械排烟装置，即租赁标的自身瑕疵所致。虽然农村信用合作联社于2014年1月通过人民法院拍卖程序取得白山市天力百货大楼四楼所有权，但前述查封并非农村信用合作联社行使所有权导致的。因农村信用合作联社没有实施侵害付明泽权益的行为且农村信用合作联社与付明泽无合同关系，故付明泽因租赁楼层消防设施不合格被查封所遭受停业损失要求农村信用合作联社赔偿，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第61号民事判决；
二、驳回付明泽的诉讼请求。
一审案件受理费4648元，减半收取2324元，由付明泽负担；二审案件受理费4648元，由付明泽负担
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 杨鸿宇
二〇一五年七月�十七日
书 记 员 李 勇