南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通商初字第00248号
原告南通市通州区兴仁运输有限公司。
原告南通茂隆储运有限公司。
被告朱锦华。
原告南通市通州区兴仁运输有限公司（以下简称兴仁运输公司）、南通茂隆储运有限公司（以下简称茂隆储运公司）与被告朱锦华企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告兴仁运输公司、茂隆储运公司共同委托代理人钱沛鑫、钱俊成，被告朱锦华委托代理人孟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，原告兴仁运输公司是茂隆储运公司的股东，被告朱锦华自2007年1月1日起承包经营茂隆储运公司至2009年12月31日，原告兴仁运输公司系发包主体。承包合同期间届满，被告朱锦华却长期占用不走，拖欠实际使用费，持续经营至今。原告曾先后多次要求被告迁让交付，但其口头答应退出，却迟迟没有任何行动，导致原告至今无法经营自己的企业。同时，被告结欠原告自2011年7月1日至今的实际使用费及原告为其垫付的各项费用，原告多次向被告主张权利未果，现请求法院判令1、被告朱锦华立即迁出茂隆储运公司，排除其对权利人原告经营的妨碍；2、被告朱锦华一次性给付原告人民币109万元；3、被告以109万元为基数按月息1%给付原告计算至判决之日止的利息；4、被告给付代垫费用147550.11元。
两原告为支持其诉讼主张，向本院递交了下列证据：
1、原告兴仁运输公司与被告朱锦华于2006年12月31日签订的《租赁承包合同书》，证明原、被告之间存在的租赁承包关系；
2、工商变更登记，证明原南通市通州区港务管理处兴仁中转堆场（以下简称兴仁堆场）现变更为茂隆储运公司；
3、南通市通州区工商企业咨询服务中心发票，证明原告为被告代支付工商年检费4470元的事实；
4、2012年9月11日江苏省电力公司南通供电公司发票、银行进账单、工商银行现金存款凭条、农业银行兴仁支行出具的证明，证明原告代被告垫付用电编制费8000元，支付电费33662.98元的事实；
5、2012年7月27日南京南大工程检测有限公司开具给茂隆储运公司的检测费发票，证明茂隆储运公司为被告垫付码头检测费20000元的事实；
6、2012年4月11日南通市通州（地方）税务局第二税务分局（2012）通地税二限缴字第00001号《责令限期缴纳税款通知书》及相应的“地方税通用申报表”及“企业所得税月（季）预缴纳税申报表”、“中国农业银行江苏省分行电子缴税付款凭证”12份，上述证据证明茂隆储运公司于2011年12月份至2014年1月代被告缴税费76711.04元：
7、茂隆储运公司2011年11月、2012年1-4月、7月纳税情况表及中国农业银行江苏省分行电子缴税付款凭证，兴仁支行回单，证明原告在2011年12月至2014年6月期间代被告支付帐管费525元的事实；
8、“中国农业银行江苏省分行电子缴税付款凭证”6份，“地税申报情况表”2份，证明茂隆公司在2011年11月至2014年7月期间代被告支付滞纳金1864.4元的事实；
9、对于109万元使用费的组成。两原告主张2011年7月1日起至2011年12月31日按照实际使用费20万元／年，该期间为半年即10万元；2012年1月1日至2012年12月31日按照当地行情适当折扣后每年租金为30万。为支持该主张原告向本院提供了当地附近堆场的租赁合同作为参照依据。（1）南通瑞兴木叶有限公司与南通市纪氏经贸有限公司于2008年4月28日订立的租用码头的租赁协议；（2）顾小建与张飞于2014年3月20日签订的堆场租赁合同；（3）通州市宏飞建材有限公司与邵飞卿于2014年5月1日签订的码头、房屋的租房协议；（4）通州市兴仁建筑构件预制厂与南通开源商品混凝土有限公司于2010年1月1日签订的租用码头、仓库等设施的协议书。
被告对上述证据质证意见为，对证据1、2的真实性不持异议，但不能达到原告的证明目的，对证据3、4、5、6、7、8的真实性不能确认，即使真实仅是反映了原告茂隆储运公司某种账目往来，也不能由被告承担；对证据9中的4份租赁协议的真实性无法确认，且原告主张的费用没有合同和法律依据。
被告辩称，1、两原告的主体资格及本案法律关系的合法性存疑。租赁合同最初是在2001年订立，而非是原告举证的2006年12月31日签订，是当时兴仁运输站的股东茅国成发包的，而茅国成又是兴仁镇的副镇长，原告兴仁运输公司是自然人有限公司，把集体利益当做个人利益，侵占了集体和国家财产，所以原告主体资格存疑；2、即使合同有效，原告主张的费用也不存在，另原告未按原合同约定增加吊机，致使被告向他人租赁吊机增加费用99.6万元，该费用理应由原告赔偿。
被告为支持其主张，向本院递交了下列证据：
1、原兴仁运输站与朱锦华于2001年12月31日签订的《经营承包责任书》，证明当时是兴仁运输站将兴仁堆场发包，而兴仁运输站仅是兴仁堆场的股东，这样的发包侵占了国家财产，原告提供的2006年12月31日《租赁承包合同书》是从前面的经营承包演变过来的，故被告对该租赁合同的合法性存疑。退一步而言，也应由兴仁堆场或兴仁堆场的股东向被告主张权利；
2、被告与马益新于2007年3月16日订立的租赁协议一份及收条复印件16份，证明原告并未按双方订立的《租赁承包合同书》的约定添置吊机，导致被告向他人租赁，使费用增加99.6万元的事实；
3、原告兴仁运输公司与通州区兴仁镇三庙村经济合作社签订的《土地租用协议》，协议载明，原告兴仁运输公司所租用的土地为通州区兴仁镇三庙村经济合作社的土地，共28.508亩，于2010年7月10日所订立的租用协议即将到期而续租，租期自2013年8月1日至2016年7月31日止。该租用协议中第4条约定“租期内乙方（原告）不得征用，同时保持前期使用方式”，该约定意思即为必须仍应由被告租赁；
4、营业执照、工商查询信息，证明被告在实际使用原告堆场、码头期间并非以原告的营业执照对外经营，而是以通州区兴仁镇佳越建材经营部的名义对外经营；
5、会议记录，证明2014年1月14日三庙村村委会曾为原、被告双方的租赁费调解过，现原告再次提出诉讼，有违诚信。
原告对上述证据质证意见为，对证据1中的《经营承包责任书》的真实性不能确认，被告提出的承包费收取归属问题与本案讼争的属两个法律关系；对证据2中的租赁协议及收条的真实性无法确认，即使真实但因双方的租赁关系已经终止，也不发生抵销等其他纠葛。如果原告未履行该合同义务，被告也应在合同履行期限内或在诉讼时效内主张权利。本案中原告的诉讼主张与被告提出的吊机费用没有任何关联性；对证据3的真实性无法确认，即便真实，该合同中的“同时保持前期使用方式”约定，是指经营范围和经营项目的使用方式，而并非被告所作的解释；对证据4、5真实性不持异议，但会议记录未有各方签字，不具有完全的约束力；营业执照上的经营场所在原告的堆场，事实上被告一直以原告的名义对外经营。
原、被告在庭审中均认可，2011年租赁费为20万元／年，被告仅交付了至2011年6月30日止的10万元，自2011年7月1日之后的租赁费没有交纳。2014年初所在村委会曾为讼争的租赁费主持过调解。
本院对上述证据的认证意见为，对原告提供的证据1、2的真实性予以确认；对于证据3、4、5、6、7，本院经审查上述凭证均为真实凭证，故对其真实性予以确认，至于上述证据是否达到原告证明目的，本院将结合其他证据予以认定；对证据9中4份租赁协议的真实性予以认定，但对其证明力，本院待后阐述。对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以确认，但对其关联性及证明力，本院将于本案判决理由部中予以阐述。
经审理查明，原告兴仁运输公司（合同甲方）与被告朱锦华（合同乙方）于2006年12月31日签订《租赁承包合同书》一份，合同约定，原告兴仁运输公司将下属单位兴仁堆场发包给乙方；租赁承包期限为三年，即自2007年1月1日起至2009年12月31日止；乙方在承包期三年内共上交承包费50万元（包含土地租赁使用费）；租赁费采取先交纳后使用，每年分两次交纳，即年初5号和年中5号前各交一次；乙方承包期内甲方出资更新添置一座5T（臂长15m）吊机；乙方承包期内的第一年将10间办公室修缮完工，其费用由乙方承担；合同到期前三个月甲、乙双方商定是否续订合同，并在一个月内予以落实；承包费用逾期未缴的按每日5‰收取滞纳金。合同还约定了其他条款。合同订立后，双方均按约定履行了合同，直至2009年12月31日，之后双方未续订书面租赁合同。但被告仍继续使用该堆场、码头至今。
另查明，1、原告南通市通州区兴仁运输有限公司原为通州市兴仁运输管理站，系乡镇集体企业，2003年4月经原通州市兴仁镇政府批准改制为私营企业，茅国成以自然人身份受让该运输站的全部资产并承担债权债务，集体资产全部退出；原告南通茂隆储运有限公司原为南通县港务处兴仁中转堆场，于1986年5月设立，系由原为南通县港务管理处、兴仁镇交通运输管理站及兴仁镇三庙村联合投资设立的集体所有制联营企业，投资额为79.4万元，法定代表人为被告朱锦华。1989年5月三庙村收回土地退出联营企业，采取土地租赁。2003年8月6日，通州市港务实业总公司（原南通县港务管理处更名）亦退出联营企业，该堆场成为兴仁运输站一家投资经营。后经该堆场股东会议决定，将该堆场改制为企业法人与自然人共同投资的有限责任公司。根据章程的相关规定，变更后的公司注册资本为108万元，由兴仁运输公司与自然人朱晨明共同认缴，其中：兴仁运输公司认缴人民币10万元，占注册资本总额的9.26%，朱晨明认缴人民币98万元，占90.74%。2011年12月兴仁堆场变更为南通茂隆储运有限公司，法定代表人为朱晨民。茂隆储运公司为自然人控股公司，股东为朱晨民，占90%股份、兴仁运输有限公司占10%股份。
2、被告在2009年上半年前按合同约定交纳了租赁费外，被告已交纳2009年下半年至2010年上半年的租赁费20万元及2010年下半年至2011年上半年的租金22万元，被告认可在此之后双方的租赁费为20万元／年。
3、2011年至2013年间，茂隆储运公司为案涉堆场、码头的经营向南京南大工程检测有限公司支付码头检测费20000元，向通州电力公司支付用电启动方案编制费8000元及电费33362.98元，支付各项地方税款77131.42元及滞纳金1912.99元，支付工商管理费4470元，支付帐管费525元；
4、原、被告双方为缴纳租赁费发生纠纷，兴仁镇政府、三庙村村委会曾于2014年1月主持调解，原告认可2011年、2012年租金为20万元／年，主张2013年应增加至60万元／年，被告提出若再增加租赁费，原告需增加吊机，后双方未达成一致意见，也未续订书面合同，被告实际经营至今；
5、被告妻子茅建云于2004年6月16日注册成立通州区兴仁镇佳越建材经营部，类型为个体工商户。
本院认为，本案的争议焦点为1、原告的诉讼主体是否适格；2、原告主张被告立即迁出茂隆储运公司是否有事实和法律依据；3、原告主张实际使用费请求是否成立；4、原告主张被告偿付所垫付款项的请求是否成立。
关于争议焦点1，原、被告双方的租赁关系应追溯于2006年12月31日订立的《租赁承包合同书》，在该承包期内双方均认可为企业租赁，被告除向原告交纳租赁费外，还负担企业所有的税费。在本案审理过程中，被告称2012年1月6日兴仁堆场变更为茂隆储运公司为非法，故在此之后其均是以通州区兴仁镇佳越建材经营部的名义对外经营，现被告已提起行政诉讼，要求工商管理部门撤销其核发的茂隆储运公司的营业执照。本院认为，从工商登记机关登记文件中可以看出，茂隆储运公司是由兴仁堆场变更而来，工商登记具有公示、公信力的特征，该登记的内容具有推定和对抗效力，在未经法定程序撤销该登记之前应确认该登记的客观性及合法性。退一步而言，即使前后企业在股权结构上有所变更，也不影响该企业作为法人人格的独立性，企业法人按合同约定向承租人收取租赁费应得到法律的保护，原告兴仁运输公司作为原告茂隆公司的股东，茂隆公司对被告租赁行为的后果有直接的经济利益关系，故其作为原告也为适格主体。
关于争议焦点2，两原告上述请求权的基础是基于被告在《租赁承包合同》结束后继续对原告资产的实际占有和经营中的权利。我国合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应当在合理的期限之前通知承租人。故原、被告双方在《租赁承包合同》结束后仍存在租赁合同关系，虽然被告否认收到两原告于2013年8月要求其迁出租赁场地的函件，但承认在诉讼之前曾与两原告法定代表人为交付租赁费和迁出场地问题发生纠葛，故本院认定两原告在诉讼之前要求与被告解除租赁关系的事实存在。退一步而言，从最宽松时间来看，以茂隆储运公司提起诉讼的时间至本案判决之日，也已给予了被告迁出租赁场地的必要准备时间。基于该解除权具有形成权的性质，租赁关系于被告接到原告通知后当然解除，故原告既可以按照合同法规定请求被告返还租赁物及撤出租赁场地，也可基于物权请求权向被告提出同样的主张。故原告的诉请于法有据，本院予以支持。被告认为根据《土地租用协议》中“保持前期使用方式”的约定足以对抗茂隆储运公司提出迁出场地的请求。本院认为，该土地的租用人系从兴仁堆场开始一直延续至今的茂隆储运公司，上述协议中所指的土地“使用方式”应是指之前的土地租用人的营业范围及经营方式，且该《土地租用协议》中并未提及被告租赁事宜，故该协议与被告无涉，不能得出茂隆储运公司与被告租赁关系因该项约定而不得解除的结论，本院对被告该项辩解不予采信。
关于争议焦点3，在《租赁承包合同书》期限届满后，由于茂隆公司与被告存在不定期租赁关系，故原租赁合同的条款对双方仍具有约束力，但从原、被告之间自2009年后双方实际支付租金的事实及被告的陈述来看，应认定双方在2010年之后的租赁费已增加至20万元／年，之后原告虽然为再次提高租赁费向被告主张，但双方经多次协商未达成一致意见，故本院确定租赁费在2010年之后为20万元／年，至原告提起诉讼，诉状副本送达被告之后，租赁合同即告解除，被告仍占有使用租赁财产，应支付占用使用费。对于被告提出的茂隆储运公司未按合同约定提供吊机而给被告造成损失应予以赔偿的主张，本院认为，按原《租赁承包合同书》的约定，原告茂隆储运公司应于被告承包期间出资更新添置一座5T（臂长15m）吊机，茂隆公司未按合同约定履行该项义务，但被告在合同履行期间从未提出该项主张并由此少交纳租赁费，即使从2014年1月14日会议记录中被告的陈述来看，增加吊机的义务仅作为茂隆储运公司提高租赁费所须承担的对价，而并非是对原告未履行原合同义务的追究。据此本院认为，被告实际已对该权利予以放弃，双方合同义务也予以了变更。从请求权的角度出发，茂隆储运公司未向按合同约定提供租赁物，被告仅可主张减少租金或解除合同，但该请求也已超过诉讼时效。退一步而言，即使被告请求权依法成立，但其提供的证据从客观性及关联性方面仍不能达到其证明目的。
关于争议焦点4，茂隆储运公司主张被告给付其各项代垫费用共计147550.11元，经本院对上述款项证据的审核，确认费用为144933.42元，对于用途及合法性进行认证后认为，上述费用属被告租赁企业应当支付的费用，应由被告负担。虽原租赁合同并未对上述费用的负担作出约定，但在实际履行中均由被告负担，故被告交纳上述费用的义务已实际纳入合同内容，由于之后的不定期租赁而使原合同继续有效，故该费用仍应由被告负担。至于茂隆储运公司向被告要求支付利息的主张，本院认为，被告于2011年7月1日起至今未交纳其应当支付的租赁费用，原告主张按月利率1%支付延期付款的利息未超过原合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持，利息的计算时间应按照原合同约定的付款时间计算至本生效判决确定的给付之日。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告朱锦华于本判决生效后一个月内迁出之前所租赁的南通茂隆储运有限公司的堆场、码头；
二、被告朱锦华于本判决生效后一个月内向原告南通茂隆储运有限公司、原告南通市通州区兴仁运输有限公司支付自2011年7月1日至2014年3月15日期间的租赁费558333元，并参照20万元／年的租金标准支付自2014年3月16日起至实际迁出之日止的占有使用费，同时按月利率1%向两原告支付从租赁费约定的交纳之日起至本生效判决确定的给付之日止期间的利息（各期租赁费的利息起算时间如下：2011年租赁费10万元，利息从2011年7月6日起算；2012年租赁费20万元，上半年10万元利息从2012年1月6日起算，下半年10万元利息从2012年7月6日起算；2013年租赁费20万元，上半年10万元利息从2013年1月6日起算、下半年10万元利息从2013年7月6日起算；2014年租赁费58333元自2014年1月6日起算）。
三、被告朱锦华于本判决生效后一个月内向原告南通茂隆储运有限公司支付各项垫付的费用144933.42元；
四、驳回原告南通市通州区兴仁运输有限公司、南通茂隆储运有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15960元，由原告负担5160元，被告负担10800元（被告负担部分已由原告代垫，待履行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15960元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 俞妙琴
审 判 员 张海清
人民陪审员 汤莉姣
二〇一四年十二月十日
书 记 员 吴 菊