成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯少民初字第90号
原告黄某某。
法定代理人肖小琼，系黄某某之母。
委托代理人王黎明，四川广力律师事务所律师。
被告成都高盛酒店管理有限公司。住所地：成都市武侯区栖霞路**号*层。
法定代表人黄平安，职务不详。
委托代理人赵帅，四川法奥律师事务所律师。
委托代理人代鹏，四川法奥律师事务所律师。
原告黄某某与被告成都高盛酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，依法组成合议庭于2014年10月28日公开�庭进行了审理。原告黄某某的委托代理人王黎明，被告成都高盛酒店管理有限公司的委托代理人赵帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉称，2013年4月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》约定，原告将位于成都市光华大道南三路88号万科金色领域写字楼项目18楼33号房屋出租给被告，租赁期限15年，协议还约定了租金标准及支付方式等事宜。上述房屋由成都万科光华置业有限公司开发建设，房屋交付时间为2013年10月25日。按照协议约定，开发商交付房屋之日即为房屋租赁起算时间。按协议约定此前三个月为免租期，自计租日开始，被告每季度支付一次租金，先付费后使用，被告应在本季度结束前支付下季度的房租。其后，被告一直未按照房屋租赁协议向原告依约支付房屋租金。原告多次催要无果，故诉请人民法院判令：1.解除原、被告所签订的《房屋租赁协议》；2.被告向原告承担违约责任赔偿原告经济损失126078.39元（具体为：未来租期经营性损失114003元、5个月租金损失10555元、物业服务费、电费1520.39元）。
被告成都高盛酒店管理有限公司辩称，原、被告之间签订的是预租赁协议，且由于原告未能向被告提供符合使用途径的房屋，已经解除。故被告不应承担违约责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年4月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告（甲方）将位于成都市光华大道南三路88号万科金色领域写字楼项目18楼33号房屋出租给被告（乙方）；租赁期限15年，自该房屋交付给乙方之日（具体以甲方从开发商处实际收房日期为准）起算；2014年度房屋租金为2111元／月；自计租日开始之日起，乙方每季度支付一次租金，先付费后使用，乙方应�本季度结束前支付下个季度的房租；因房屋装修需要，自该房屋交付给乙方之日起免租期三个月，在此期间，乙方无须向甲方支付任何租金，但因占用房屋产生的水电等费用由乙方承担；乙方须按时支付本合同约定的租金，如每逾期一天，甲方有权按月租金的万分之五加收滞纳金；乙方需按时交纳水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带使用费、卫生费、物业管理等费用。如逾期拖欠，导致造成甲方产生损失的，甲方有权要求赔偿并收回该房屋；乙方单方解除合同，除对甲方实际投入部分的现有价值予以赔偿外，还应赔偿甲方未来租期的经营性损失。
2013年8月12日，成都市公安消防局出具成公消验字（2013）第0108号《建设工程消防验收意见书》，载明：万科金色领域11-18号楼4-20层为办公，……综合评定该工程消防复验合格。
2014年1月21日，被告�原告邮寄《通知函》，载明：因案涉房屋无法开办经营酒店，要求解除租赁合同。随《通知函》一并邮寄的还有案涉房屋的钥匙。万科金色领域所涉租赁纠纷批案中，部分原告当庭表示收到案涉房屋钥匙和《通知函》，部分表示没有收到房屋钥匙和《通知函》。
2014年2月11日，原告向被告发出《律师函》，催收涉案房屋租金。
另查明，原、被告未就涉案房屋用途进行约定。被告未向原告支付过租金。被告未对涉案房屋进行装修。原告垫付物业服务费、电费1520.39元。
以上事实，有营业执照、身份证、户口本、《房屋租赁协议》、成公消验字（2013）第0108号《建设工程消防验收意见书》、《通知函》、《律师函》等证据及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，原、被告形成的房屋租赁合同法律关系是各方当事人的真实意思表示�不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
关于《房屋租赁协议》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告之间未就案涉房屋用途进行约定，被告以案涉房屋性质导致无法办理酒店经营所需的消防手续为由向原告邮寄《通知函》要求解除《房屋租赁协议》不符合法定解除的规定，故本院对被告以该形式要求解除合同不予认可。根据《通知函》载明的内容，�科金色领域所涉租赁纠纷案件中，案涉房屋的钥匙或者放置于物业管理公司处，或者由被告掌握，用于装修，应视为原告已履行了交付出租房屋的义务，但被告未按照《房屋租赁协议》的约定向原告支付租金，属于迟延履行主要债务，经原告发出《律师函》催告后，被告仍未履行支付义务。故原告要求解除《房屋租赁协议》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告应承担的租金数额问题。虽《房屋租赁协议》约定了三个月的免租期，但免租期的约定是建立在原告对租赁合同期限为15年的预期上，但由于被告逾期支付租金导致该租赁合同关系经本院判决解除，且被告在免租期内并未进行装修，故本院认为被告应当针对三个月免租期的部分支付租金。
经双方陈述的情况判断，万科金色领域项目的交房时间大致为2013年10月底。且根据2014年2月11日，原告即向被告发出《律师函》催告租金的情况，原告至迟于此时已知道被告违约的情况，且部分原告收到被告发出的《通知函》和钥匙，原告于此时已可以自行收回房屋，避免损失扩大。故原告要求被告支付的租金，本院酌情在2013年11月1起至2014年2月11日的102天内予以支持，按照租金标准2111元／月计算为7177元。
根据《房屋租赁协议》的约定，被告应负担物业服务费及电费。故原告要求被告支付物业服务费、电费1520.39元的诉请符合合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付预期利益损失的诉讼请求，据《房屋租赁协议》约定：“被告单方解除合同，除对原告实际投入部分的现有价值予以赔偿外，还应赔偿原告未来租期的经营性损失。”故本院认为，因本院对被告以《通知函》方式要求解除合同的行为效力不予确认，故被告未能单方解除租赁合同关系，现原告诉请解除《房屋租赁协议》本院予以支持，所以原告要求被告支付预期利益损失的请求不符合《房屋租赁协议》的约定。但考虑到本案中被告确有拖欠支付租金的违约情形，故本院酌情要求被告按照《房屋租赁协议》的约定按应付租金额向原告支付每日万分之五的违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：
一、解除原告黄某某与被告成都高盛酒店管理有限公司于2013年4月3日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告成都高盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄某某支付2013年11月1日起至2014年2月11日的房屋租金7177元，物业服务费、电费1520.39元，共计8697.39元；
三、被告成都高盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄某某支付违约金（以7177元基数，从2013年11月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五计算）；
四、驳回原告黄某某其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2920元，由被告成都高盛酒店管理有限公司负担2270元，原告黄某某负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 唐 华
人民陪审员 蒋海宜
人民陪审员 雷文慧
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 陈名青