河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀03民再24号再审申请人（一审被告、二审上诉人）秦皇岛市宜安房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区和平大街165-1号。法定代表人陈永金，该公司董事长。委托诉讼代理人高翔，河北权智律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）樊辉，女，1980年10月30日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人陈贵，四川龙正律师事务所律师。樊辉与秦皇岛市宜安房地产开发有限公司（以下称宜安地产）房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2015年4月17日作出（2014）海民初字第1505号民事判决，宜安地产向本院提起上诉。本院于2015年10月24日作出（2015）秦民终字第1843号民事判决。宜安地产不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2016年9月29日作出（2016）冀民申3103号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。宜安地产委托诉讼代理人高翔，樊辉委托诉讼代理人陈贵到庭参加诉讼，现已审理终结。宜安地产申请再审称：（一）原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定明确出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”，而本案中申请人不能取得房屋权属证书系相关政府部门的规划变更、土地地块调整以及公安消防部门的过失及不作为等原因造成的；（二）逾期办理房屋权属证书对于业主基本没有损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算的违约金过分高于造成的损失，基本已经超过了业主全部购房款的30%。原审法院没有完全查清案件事实，违背立法本意，判令申请人承担巨额违约金，对于房地产开发企业是极不公平的。原一审法院审理查明，2009年11月19日，樊辉作为买受人、宜安地产作为出卖人，双方签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（供预、现售签约使用），合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房暂定名新闻里，第4A幢2单元2-2801号房屋（建筑面积120.53平方米）一套,地下室建筑面积10.71平方米，地下车位41.89平方米。该房屋总价款857587元。合同第十七条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理，即买受人不退房，出卖人最晚于2011年年底前将办理权属登记所需，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，樊辉按约定向宜安地产支付全部房款。2011年1月8日樊辉接收房屋。宜安地产至今未取得房屋产权证书，为此樊辉于2014年5月8日诉至法院。原一审法院认为，樊辉与宜安地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。根据合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的约定为：买受人不退房，出卖人应最晚于2011年年底前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。该约定明确了宜安地产应当继续履行办证手续，对宜安地产应当如何向樊辉承担违约责任没有进行约定。在合同的履行过程中宜安地产不但没有按照约定进行备案，也没有在约定的宽限期内完成备案登记。宜安地产的行为已构成违约。宜安地产提出因政府行政行为导致其无法在合同约定期间将办理权属登记所需资料报备，宜安地产无过错不应承担违约责任，根据合同相对性，宜安地产承担的违约责任系无过错责任，无论宜安地产有无过错，只要违约就应当承担违约责任；同时根据法律规定，宜安地产因第三人的原因造成违约，亦应当向樊辉承担违约责任，故对宜安地产关于其无过错不承担违约责任的抗辩不予采纳。由于樊辉、宜安地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》中对逾期办证应承担的违约责任没有约定具体数额或计算方法，逾期办证违约金的数额应当依据法律规定处理，即宜安地产按樊辉已付房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算。宜安地产抗辩比照延期交付的违约金计算方法计算延期办证违约金没有依据，不予采纳。因为宜安地产提出诉讼时效抗辩，宜安地产的违约状态一直在持续，至今还不能为樊辉办理产权登记，但是樊辉不能证明在起诉前能够引起诉讼时效中断的事由，故自樊辉起诉日前两年的对应日开始计算违约金。在此前的部分适用诉讼时效的规定不予支持。违约金计算到本判决生效之日止。樊辉主张的至能够办证之日的违约金为未知数，无法判令和执行，本判决生效后的违约金樊辉可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条的规定，判决秦皇岛市宜安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向樊辉支付逾期办理房屋所有权证违约金，违约金以樊辉交付的房款（857587元）为基数、以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率为标准，从2012年5月8日起计算至本判决生效之日止。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由秦皇岛市宜安房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。宜安地产不服，向本院上诉称：1、宜安地产未能按约定办理房屋产权证书是因相关规划、土地部门的变化导致的，宜安地产不应承担违约责任；2、一审适用法律不当，不能取得房屋权属证书的原因系相关政府部门的规划变更、土地地块调整，是非可归责于“出卖人的原因”，宜安地产没有过错，不存在违约行为，不应承担违约责任；3、即使承担违约责任，也应适用活期存款利率支付违约金；4、樊辉的诉请已过诉讼时效。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院原二审判决认为，樊辉与宜安地产签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，为合法有效之合同，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。关于逾期办理房屋产权证书的责任，双方在合同中未进行约定，且在事后双方未能协商解决，故应依据《最高人民法院》的相关规定计算逾期办证的损失。宜安地产主张未能按期办理产权证书是政府部门怠于履责造成的，但即使因政府原因致使宜安地产未能按期办理房屋产权证书，宜安地产亦应向合同相对人樊辉承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2029元，由秦皇岛市宜安房地产开发有限公司负担。本院再审中，宜安地产提交下列证据：1、《国有土地使用权出让合同补充协议》；2、《秦皇岛市建设规划管理联审会2007年第五次会议纪要》；3、《秦皇岛市国土资源局关于宜安房地产公司申请清算新闻里18栋土地费用有关问题的意见》；以上证据证明迟延办证责任不在宜安地产，宜安地产直到2013年底才拿到国土局给颁发的国有土地使用证。樊辉质证称，这几份不是新证据，在2006年前就已存在，不能证明申请人的主张。以上证据不属于新证据，与本案无关，不予采信。本院再审查明的事实与原审判决认定事实一致。本院再审认为，樊辉与宜安地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。樊辉未能在合同约定期限内按期取得房屋所有权证书，宜安地产构成违约。宜安地产提出未能如期办证并非出卖人的原因而是政府行为导致，宜安地产无过错不应承担违约责任、原审判决适用法律错误的主张，依据合同相对性原则即使因第三人的原因造成违约，违约方仍应承担违约责任，故原审判决宜安地产承担违约责任正确。由于樊辉、宜安地产在签订合同时对逾期办证应承担的违约责任的计算方法及违约金数额没有约定，故原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算违约金数额并无不当。综上，宜安公司申请再审的理由理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2015）秦民终字第1843号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 史林波代审判员 张子栋代审判员 可小平二〇一七年五月二十三日书 记 员 杜禹泽