山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第993号
上诉人（原审被告）张戌杰。
上诉人（原审第三人）王骞。
委托代理人宫兆森，山东海轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李明亮。
委托代理人贾锦林，山东锦林律师事务所律师。
委托代理人高昂，山东锦林律师事务所律师。
上诉人张戌杰、王骞因与被上诉人李明亮房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）四民初字第1491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李明亮在一审中诉称，2012年5月20日，李明亮、张戌杰双方签订了房地产买卖契约一份，契约约定：张戌杰将其名下人民路×号×号楼×单元×户房屋卖给李明亮，房屋总价款为人民币74万元。契约签订后，李明亮依照约定将全部购房款74万元按时交付给了张戌杰，张戌杰收到购房款后，迟迟不按约定协助李明亮办理房屋产权过户登记手续。李明亮多次找张戌杰交涉，张戌杰以各种理由推脱至今。现李明亮依法诉至法院请求：1、判令张戌杰依照双方签订的房地产买卖契约履行合同义务，并协助李明亮办理房屋产权过户登记手续；2、本案诉讼费用由张戌杰承担。
张戌杰在一审中辩称，李明亮提交给法庭的协议是虚假的，张戌杰从未将位于人民路×号×单元×户房屋卖给李明亮。协议上的签字时间是倒签的，与真实情况不相符。真实情况是，张戌杰2011年11月左右从李明亮处借款18万5千元，息17%-20%，期限一个月。后张戌杰陆续还过李明亮一些款项，还剩余一部分款项没有还清。正是因为这些经济纠纷，导致李明亮在7月份纠结一些人将张戌杰带到公司，期间强迫张戌杰先签字后写了一些东西，具体有哪些材料，张戌杰当时也不是很清楚。而协议上张戌杰老婆的签字是李明亮让张戌杰代替自己的老婆在协议上签字并按的手印。直到李明亮起诉后才知道其签字的材料是5月份已将房屋以74万元的价格卖给了李明亮，还有给李明亮出具的收条。为此，张戌杰事后曾到宁夏路派出所报过案，有报案记录可以调取。
原审第三人王骞在一审中诉称，有独立请求权的第三人王骞与张戌杰于2012年8月签订购买张戌杰位于人民路×号×号楼×单元×户房产合同，依照双方约定，王骞分两次向张戌杰缴纳购房款76万元，2012年8月15日张戌杰与王骞通过中介机构一同到房产交易中心办理过户手续，王骞按照房产交易程序，向交易中心递交了全部过户资料，交易中心经审查，该房产没有影响交易的情形，同意办理过户手续，在王骞缴纳了相关费用后，该交易经过公示，网签，该房产在交易网上已变更为王骞的名字，该买卖行为仅剩下变更房产证、发证一项手续。买房人王骞与张戌杰张戌杰已经全部完成变更房产所有人的手续，张戌杰随后将该房产交付王骞，王骞依法成为该房产的所有人。法院受理的李明亮起诉张戌杰要求履行上述房产的买卖合同的诉讼请求，因未履行法律规定的强制性规定，不能成立，该诉讼侵害了王骞的房产所有权，为此王骞申请参加诉讼，请求法院判决确认李明亮、张戌杰签订的房屋买卖合同无效，诉讼费用由李明亮承担。
李明亮针对王骞的请求辩称，李明亮与张戌杰之间房屋买卖合同关系是清晰有效的，是有大量证据能够证明的。张戌杰称是受李明亮胁迫，但未提出任何证据，建议法庭不予采信。另我国现行法律法规没有将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，房屋买卖合同自双方订立之日起生效，并不以是否完成过户登记为前提，因此即使李明亮、张戌杰没有办理过户登记，也不会导致双方的房屋买卖合同无效。经我们了解，王骞与张戌杰系同学关系，王骞与张戌杰之间是明显的恶意串通，严重损害李明亮的合法权益，因此王骞的诉讼请求不能成立。
张戌杰针对王骞的请求辩称，张戌杰与王骞签订了房屋买卖合同，该交易是真实的，这个房屋买卖办理了解押、网签、公示，这些是真实的情况，也是真实的交易。
一审法院经审理查明，张戌杰系本市人民路×号×号楼×单元×户房屋的产权人。2011年7月29日，张戌杰与潍坊银行青岛分行签订借款合同，借款金额人民币50万元，期限自2011年7月29日至2012年7月28日。同日，张戌杰与潍坊银行青岛分行签订抵押合同，将人民路×号×号楼×单元×户房屋作为抵押物对上述借款提供担保，并于同日在房地产登记机关办理了房地产抵押登记。
一审另查明，2012年5月20日，李明亮作为乙方，张戌杰作为甲方，双方在房地产买卖契约上签字，该契约约定：甲方将人民路97号2幢×单元×户房屋出售给乙方，成交价人民币74万元，付款日期、金额和方式为：2012年5月10日乙方付给甲方购房订金30万元，2012年5月20日乙方付给甲方购房款44万元，甲方应于乙方购房款已付清将房屋交付给乙方，以及其他条款。该买卖契约未约定办理房屋过户的时间。在该契约的空白附页中，李明亮写有如下内容：“在2012年5月10日乙方李明亮将三十万现金作为购房订金付给甲方张戌杰。在2012年5月20日乙方李明亮将四十四万元整现金付给甲方张戌杰。四十四万元作为购房款，乙方李明亮已付清全部房款。”在该契约空白附页的下半部分，张戌杰分别写有如下内容：“我于2012年5月10日收到乙方李明亮购房订金叁拾万元整（300000元）张戌杰2012年5月10日”；“我于2012年5月20日收到乙方李明亮购房款四十四万正（440000元）张戌杰2012年5月20日”；“已收到乙方李明亮全部房款740000元整。张戌杰2012年5月20日”。
一审又查明，2012年8月13日，张戌杰作为甲方，王骞作为乙方，双方签订房地产买卖契约，该契约约定：甲方将人民路×号×号楼×单元×户住房出售给乙方，成交价人民币82万元，2012年8月13日乙方支付甲方人民币16万元作为购房定金，2012年8月13日乙方付甲方人民币60万元整（其中54万元用于银行解押），尾款6万元于2012年8月20日前付清，双方同时办理过户手续，甲方应于过户后一个月内将房屋交付给乙方，以及其他条款。同日，王骞的母亲战菊青通过银行向张戌杰汇款人民币50万元，张戌杰向潍坊银行青岛分行清偿了贷款本息，同日，张戌杰向王骞出具收条两份：“今收到王骞购买四方区人民路×号×号楼×单元×户定金人民币16万元整”；“今收到王骞购买四方区人民路×号×号楼×单元×户首付款人民币60万元整”。2012年8月14日，潍坊银行青岛分行向房地产登记机关提交了对人民路×号×号楼×单元×户房屋解除抵押登记的申请。2012年8月16日，张戌杰与王骞就上述房屋的买卖合同在房产交易中心办理了网上备案。
一审还查明，2012年8月16日，李明亮向一审法院提起诉讼，并申请财产保全，当日查封了人民路×号×号楼×单元×户房屋。2012年8月18日王骞向一审法院申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。由于张戌杰与王骞不能在买卖合同约定的2012年9月30日前办理房屋过户登记，一个月后存量房网上备案系统中无法查询到该次交易信息，只有交易中心工作人员通过历史记录可以查询到当时的网签记录。
一审中，各方当事人围绕上述房屋买卖合同的签订、付款、房屋交付等事实分别提出了异议。
关于合同的签订问题：张戌杰认为李明亮提交的合同是在胁迫的情况下签订的，称其已在2012年10月左右到宁夏路派出所报案，申请法院调取该报案记录。一审到宁夏路派出所调取了该报案记录，报案时间为2012年10月18日15时10分至当日15时40分，张戌杰在公安机关的询问笔录中陈述主要内容为：2011年11月一天，张戌杰通过大唐投资公司向延安三路114号一家无名投资公司借了18.5万元，因开饭店赔钱，还差8.5万元还不上，2012年7月一天凌晨0时许，被这家公司的陈波和程刚带着刀威胁到延安三路114号，他们拿出一份打印好的卖房协议逼着张戌杰在上面签字，就是张戌杰收到他们74万元把人民路97号的房子卖给他们，他们说不会真要房子，只是种约束，现在他们起诉到法院，才知道上当，就来报警，当时觉得报警他们还要到家里搅合，怕连累家里老人就没有报警。李明亮认为该笔录记载的都是张戌杰的陈述，真实性未得到公安机关的立案侦查确认，内容不是事实，2012年5月签订合同到10月份张戌杰才报案，不符合常理。王骞认可该证据，认为能证明李明亮、张戌杰之间的合同是虚假的。对王骞提交的合同，李明亮认为是虚假的，是张戌杰受到王骞胁迫签订的。李明亮未对上述陈述提交证据。张戌杰认可该合同的真实性。
关于合同的付款问题：李明亮除提供张戌杰在房地产买卖契约附页上书写的收条外，还提供2011年12月16日李明亮通过银行向张戌杰支付18.5万元的转账凭条，证明张戌杰收取李明亮购房预付款18.5万元。张戌杰认为该款项是李明亮、张戌杰之间的真实借款，不是房屋买卖交易房款。王骞同意张戌杰的意见。后王骞提交电视台对李明亮的采访视频，在该采访中有如下内容：【主持人】：“说起这套房子，李先生也很上火，2011年底，在朋友的牵线下，李先生借给了这套房子的房主张某18万5千元。”【李明亮】：“借完了钱以后，他说要卖房子，我说正好，你快把房子卖给我吧，这不俺俩人就达成了协议。”王骞认为，李明亮开始一直说18.5万元是购房款，在视频中提到18.5万元变成借款，前后陈述矛盾。李明亮称王骞是断章取义，开始是借款，转化成购房款，当时李明亮没有将18.5万元出借款性质告诉代理人才出现表述上的不一致。张戌杰认为李明亮在该视频中陈述虚假，当时借李明亮18.5万元已经偿还了10万元，现金还过3-4万元，其他通过ATM机转账大约5-6万元，大多数是在自家楼下的人民路工商银行还款，还在李村京口路储蓄所取8万元现金现场给了李明亮，为此张戌杰提交李明亮的一个工商银行账号并申请法院调取银行相关资料，李明亮表示同意。后一审法院调取该银行账号的交易明细，显示自2012年1月1日至2012年5月31日期间，人民路储蓄所发生的现金存入交易仅有2012年4月27日两笔，交易额分别为7900元和300元。李明亮提供华丰银行交易明细一份，显示李明亮于2012年4月19日、4月20日分别提取现金10万元、30万元，证明其提取现金支付给张戌杰作购房款。张戌杰认为该证据只能证明李明亮个人的经济往来，且提取时间与合同签订时间不相符。王骞认为该证据证明不了李明亮所述的事实。李明亮提供16万元的借条一份、借条证明一份，证明2012年6月5日从毛华田处借款16万元用于购买张戌杰的房屋。王骞认为该笔借款时间是2012年6月5日，与买卖合同付款时间不吻合。李明亮称5月20日给张戌杰44万元的这笔款项是从别人处周转的，6月5日又从毛华田处借16万元还上了这笔钱，提交借条时没有详细说明。
一审法院询问王骞向张戌杰支付房款的具体方式，王骞称，50万元是转账支付，4万元是银行要的利息直接还给银行，2011年10月8日王骞借给张戌杰10万元，2011年12月18日王骞借给张戌杰10万元，后来这20万元借款转化为购房款。一审法院又询问20万元借款的支付方式，王骞称，其于2011年10月2日结婚，婚宴收了30万元，10月8日张戌杰借款时直接给了张戌杰现金，12月18日的款不是从父母的卡上就是从前妻的卡上取的，时间太长记不清了，是现金支付给张戌杰。张戌杰称王骞的上述陈述属实。
关于房屋的交付问题：李明亮提交祥泰物业公司收据一份、房屋钥匙两把、热电公司收费发票一份、祥泰物业公司证明一份（内容为2013年11月20日经落实涉案房屋内现居住人为李明亮的父母李志信、徐文和），证明涉案房屋于2012年6月交付给李明亮，李明亮在此居住。王骞提交青岛公用事业收费服务中心发票一张、青岛广电公司收视费发票一张、联通青岛公司业务受理单两张、钥匙一组，证明2012年8月13日张戌杰将房屋钥匙交付王骞，王骞在此居住。张戌杰认可王骞的陈述。王骞为证明房屋的居住情况，申请法院调取鞍山路派出所询问争抢本案房屋当事人的笔录。一审法院到鞍山路派出所调取询问笔录6份。被询问人张波在2012年9月10日的询问笔录中有如下陈述：“2012年9月10日8时左右，李明亮给我打电话，让我一起跟他去看房子。2012年9月10日10点左右，李明亮带着我还有虎子、常生、佳刚、还有两个不认识的年轻人来到四方区人民路×号×号楼楼下，李明亮让我拿着房屋买卖合同，带着其他六个人去×单元×户看房子。我们走到×单元×户后，我敲开门，当时有一个年轻小伙打开门，我们就一起进了×户。我就对那个年轻人说：你知道这房子是谁的吗，为什么在这住？这是我的房子，我们有购房合同，你们搬走吧。那个较胖的年轻人就说：这房子是我朋友买的，朋友让我住在这儿的。我们就让那较胖的年轻人把他所有的东西搬走，他就给让他住房子的朋友打电话。后来他就开始往楼下搬家里的东西，我们四个人也一起帮着往下搬东西，一会就把屋里的物品都搬到楼下了。过了一会，警察就来了，警察对我们的事进行调解，调解不成，后来就把我们几个带到派出所了。”王骞认为上述笔录证明李明亮带着张波抢房子的事实。李明亮坚持认为涉案房屋是张戌杰先行交付给李明亮。
一审法院分别询问了李明亮、王骞与张戌杰的交往情况。李明亮称，其系通过朋友介绍认识张戌杰，认识大约有半个月后于2011年12月把18.5万借给了张戌杰。王骞称，其以前做进出口贸易，张戌杰在商检局上班，通过朋友介绍于2006-2007年间认识张戌杰，认识后与张戌杰平均每年见面15次左右，两人都参加了对方的婚礼，包括张戌杰孩子摆百岁酒王骞也参加了。
一审法院认为，关于李明亮提交的房屋买卖合同，该合同有张戌杰签字确认，虽然张戌杰主张该合同是受李明亮胁迫所签，但其提交的报案记录是张戌杰在合同上签字几个月后报案形成的，且报案内容未经公安机关确认，因此张戌杰的主张证据不足，应认定该房屋买卖合同是李明亮、张戌杰双方的真实意思表示。尽管王骞与张戌杰对双方签订的房屋买卖合同没有异议，但不能以该合同的合法有效否定李明亮、张戌杰合同的效力，王骞主张因李明亮、张戌杰的合同未履行法律规定的强制性规定而不能成立，该主张没有法律依据，因此，李明亮、张戌杰之间的合同不存在法定无效的情形，依法应认定有效，王骞的诉讼请求应予驳回。
张戌杰向李明亮出具了74万元的收条证明张戌杰确认收到李明亮的房款，此外李明亮提供了向张戌杰转让18.5万元的证据，还提供了李明亮提取40万元现金的银行记录，基本能证明李明亮付款的资金来源，以上证据可以认定李明亮支付了74万元房款，至于李明亮的证据、陈述中存在的疑问，李明亮在庭审中已经分别予以说明，这些疑问不能否定张戌杰出具的房款收条。李明亮与张戌杰签订的合同先于王骞签订的合同，李明亮依约履行了全部付款义务后，有权要求张戌杰履行协助办理涉案房屋过户登记的义务，因此，李明亮的请求符合双方约定和法律规定，一审法院应予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张戌杰于判决生效后10日协助李明亮将本市人民路×号×号楼×单元×户房屋所有权转移登记至李明亮名下；二、驳回王骞的诉讼请求。一审本诉受理费7518元、保全费4220元由张戌杰负担；王骞起诉受理费10432元，由王骞负担。
宣判后，王骞与张戌杰均不服一审判决，提起上诉。
上诉人王骞上诉请求依法改判或发回重审。其主要事实和理由为：李明亮的房屋买卖合同是虚假的，李明亮在签约过程、交易过程、交易价格、付款程序等方面均有悖常理。张戌杰在一审中也证明李明亮出借高利贷在先，以殴打胁迫手段逼迫李明亮在预先准备好的房屋买卖合同上签字在后，证明李明亮与张戌杰之间的合同完全是虚假的。而王骞与张戌杰之间通过协商以合理正常的价格达成协议，首先偿还了银行借款并解除抵押，然后又通过中介进行二手房交易，通过网签公告完成交易，张戌杰按约定将房屋交付给王骞，整个交易过程合理合法，应当认定有效。
被上诉人李明亮辩称，首先李明亮与张戌杰签订的合同中，张戌杰的签字是真实的。第二，李明亮与张戌杰签订的价格是合理的，且王骞与张戌杰的网签合同价格为33万，明显低于市场价。第三，李明亮与张戌杰是朋友关系，基于信任才约定交付了房款后过户。
上诉人张戌杰上诉请求改判张戌杰与李明亮之间的房屋买卖合同无效或发回重审。张戌杰与李明亮之间明显是借款合同纠纷而不是房屋买卖纠纷。李明亮的真实工作是民间放贷人员，本案是通过签订房屋买卖合同方式进行放贷。张戌杰在一审中已提交证据证明其已经大部分偿还了李明亮的借款，并申请法院调取了银行还款记录。李明亮以本金和高利贷未付为由，强迫张戌杰签订了该房屋买卖合同。涉案房屋市场价格为90万元，而李明亮与张戌杰签订的房屋买卖合同中的价格为74万元。而且，李明亮所谓的付款40万元，张戌杰也没有收到。李明亮与张戌杰之间的房屋买卖合同系李明亮强迫签订的，张戌杰此后也到公安就此事报过案。李明亮明知该房屋在银行抵押，不办理解押手续房屋不可能办理过户，但李明亮却违反交易习惯，不办理正常手续也未办理网签，在明知不能办理过户的情况下，主张其一次性付清74万元购房款。合同签订后，张戌杰也从未将房屋交付给李明亮，李明亮通过强行威吓将王骞家人打出涉案房屋，强行搬出家具，换锁进入涉案房屋。
被上诉人李明亮辩称，张戌杰认为强迫交易应当报案处理，在本合同签订后，由于李明亮的起诉，张戌杰对房屋买卖反悔了才去报案，且公安机关并未立案处理，足以证明合同中签字的真实性。关于市场价格，在张戌杰与王骞签订的合同，约定的网签价格是33万，可以看出此价格明显低于市场价，网签合同具有公示性，应当认定网签合同的真实性。而李明亮与张戌杰签订的合同价格是符合市场价的。关于张戌杰妻子签字的问题，该签字是张戌杰自愿书写的，在签订房屋协议时张戌杰就告知是张戌杰婚前个人财产，并提供结婚证明，证明结婚的时间，合同签订后张戌杰自愿主动将房屋交付给了李明亮，说明李明亮已经实际占有，完成了交付的程序。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，物权的变动应当遵循公示原则，即双方当事人除了因买卖行为而形成合同之债外，还应具有交付或变更登记的公示行为。本案中，涉案房屋由张戌杰先后两次签订房屋买卖合同，分别出卖于李明亮与王骞，构成一房二卖的情形，但两次买卖均未在房产登记部门办理产权变更手续，尚未产生物权变动的后果，因此，李明亮及王骞所享有的均为债权。由于债权是平等的，因此，本案的处理应从两份合同的签订时间、付款比例、网上备案、交付及占有使用情况等方面进行综合考量。
根据一审查明的事实，两份房屋买卖合同中虽然李明亮签订时间在先，王骞签订时间在后，但王骞的房屋买卖合同曾进行过网签，未能办理过户的原因系由于李明亮对涉案房屋申请了查封。从占有情况来分析，李明亮虽然主张其占有房屋在先，但未能提供有效的证据证明，而根据一审调取的派出所出警记录，可以看出李明亮系在王骞已经接受涉案房屋的情况下，将王骞已在涉案房屋中使用的人员强行搬离，因此，根据现有的证据应当认定王骞系先行占有涉案房屋，且李明亮系在双方当事人已经发生争议之后，采用非常规手段将涉案房屋予以控制，其行为本身亦带有主观恶意。对于付款情况，张戌杰与李明亮之间先建立了借贷关系，张戌杰向李明亮的借款额为18.5万元，张戌杰虽然主张其已经偿还大部分借款，但未提交有效证据证明，此后，双方之间又签订了房屋买卖合同，约定的房款金额为74万元，李明亮主张出借的18.5万元转化为购房款，此后又分两次支付购房款，其中较大一笔金额为40万元，对于该40万元的支付过程，李明亮在二审中陈述，因张戌杰购买冻货拖欠他人货款，双方协商一致由李明亮替张戌杰支付拖欠的货款，后李明亮与张戌杰一起到冻货出售人处，将40万元现金全部支付给冻货出售人，但对于该过程李明亮未能提供任何证据予以证明，张戌杰对该过程亦不予认可，且主张冻货欠款至今未偿还。对于购房款74万元的筹款过程，李明亮虽提交了银行的提款记录及借款借据等证据予以证明，但其筹款时间与其在74万元收条中所载的收款时间存在较大的时间差，结合其上述关于付款过程的陈述，本院认为，其用于证明筹款过程的证据不能与本案形成必然的关联性。因此，对于张戌杰向李明亮出具的74万元收条中，18.5万元可以予以确认，其余款项均缺乏实际履行的证据。对于王骞购房的付款情况，其与张戌杰合同约定的房屋价款为82万元，因涉案房屋此前在银行进行过抵押，王骞通过其母亲战菊青向张戌杰汇款50万元，张戌杰使用该50万元解除了涉案房屋在潍坊银行青岛分行的抵押。此外的32万元，王骞与张戌杰均主张其中支付4万元现金用于偿还银行的贷款利息，还有20万元系此前张戌杰向王骞的借款抵顶购房款，另有8万元尾款尚未支付。但对于上述4万元现金的履行情况及20万元借款的情况，张戌杰及王骞未提供其他证据予以佐证。因此，对于王骞的付款情况，其庭审中所提供的证据证明其支付过的款项为50万元。
综合上述分析，本院认为，王骞与张戌杰的房屋买卖合同曾经过网上备案的程序，且王骞接受房屋在先，其所提供证据能证明的实际付款比例亦高于李明亮，因此，虽然王骞的合同签订时间在后，但在李明亮不能证明王骞与张戌杰存在恶意串通的情况下，李明亮现有的证据不能对抗王骞与张戌杰的合同关系，因此，本院对于李明亮要求继续履行合同的请求不予支持。对于王骞主张李明亮与张戌杰的房屋买卖合同无效的请求，现有证据尚不能证明存在法定无效的情形，因此，对于王骞的请求，本院亦不予支持。对于张戌杰，因其在明知与李明亮签订合同的情况下又与王骞再次签订合同，其对于本案争议的发生负有不可推卸的责任，本案中虽不涉及张戌杰债务情况的处理，但对于双方就本案发生的诉讼费用均应予以适当承担。综上，一审法院对本案认定有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
维持（2012）四民初字第1491号民事判决第二项；
撤销（2012）四民初字第1491号民事判决第一项；
驳回被上诉人李明亮的诉讼请求。
一审本诉受理费7518元、保全费4220元，共计11738元，由李明亮负担5869元，张戌杰负担5869元；王骞起诉受理费10432元，由王骞负担5216元，张戌杰负担5216元。二审案件受理费10432元，由李明亮负担5216元，张戌杰负担5216元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 王庆光
书 记 员 于国英