福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0902民初1939号原告：黄民旺，男，1994年9月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：林霞，福建博图律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹欢，福建博图律师事务所律师。被告：宁德市冠亚达房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区后岗环岛开发区站前路10号一幢三层，统一社会信用代码913509007380150226。法定代表人：陈汉生，总经理。委托诉讼代理人：林洪棋，福建晨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓锋，福建晨信律师事务所实习律师。原告黄民旺与被告宁德市冠亚达房地产开发有限公司（以下简称冠亚达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄民旺的共同委托诉讼代理人林霞、禹欢，被告冠亚达公司的委托诉讼代理人林洪棋、林晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄民旺向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付逾期交房违约金6483.6元（暂计算至2017年12月31日，实际违约金应计算至向被告交付符合法律规定及合同约定的房屋之日止）。事实与理由：2015年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于宁德市蕉城区冠亚达●伯爵郦城3幢2402号房屋，合同总价款为593739元。同时，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1项第（2）款约定“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.3的违约金。”合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款593739元，但被告至今未能交付符合国家法律规定及合同约定的房屋。截止2017年12月31日，被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金共计6483.6元（593739元×364天×0.003%/天），并按照合同约定支付逾期交房违约金至实际交房之日止。综上，被告未能依约交房的行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。被告冠亚达公司辩称，1、双方签订的合同第八条约定逾期交房违约金为0元；2、被告已经于2017年7月25日向原告交付房屋，原告并提交装修申请；3、被告虽违约，也应当按照《商品房买卖合同》的约定，扣除可以延期交房的天数，逾期并没有达到364天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实：原、被告于2015年10月26日签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20151010026），约定：原告向被告购买属被告开发的位于宁德市蕉城区冠亚达●伯爵郦城3幢2402号房屋，房屋总价款为593739元，房屋交付时间为2016年12月31日前。合同签订后原告已付清购房款。合同第八条约定交付条件与期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第二种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）0元违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、①施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其它恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；②政府和职能部门作出特定时间不能施工的决定（以文件或通知为准），出卖人有权按实际停工天数相应顺延交房时间，但因出卖人导致的原因导致相关执法部门要求停止施工的除外······⑤因水、电等供应部门原因造成施工场地停水、停电等，导致施工工期延误和交房时间延误的，交房时间按施工单位、监理单位及出卖方签证的延长工期予以延期。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.3的违约金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于讼争商品房是否已实际交付的问题。原告认为被告尚未向原告提供包括竣工验收备案表、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、建设工程质量认定书及房地产开发建设项目竣工验收合格证等材料在内的文件，不符合法定及约定的交房条件。被告认为其在2017年7月25日已经向原告实际交付讼争房屋，并提供装修申请表、钥匙交接单、交房流程表予以证明。本院认为出卖人交付房屋时未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人已实际接收房屋，属于对自己权利的处分，其后，买受人又以出卖人没有提供两书等，房屋不具备交付条件为由，要求出卖人承担之后逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，“转移占有”在实践中即通常所说的“交钥匙”行为。因此，本院认定2017年7月25日被告已实际向原告交付房屋。二、关于被告实际逾期交房的天数。原、被告双方约定房屋交付时间为2016年12月31日前，实际交房时间为2017年7月25日，被告逾期交房206天。关于被告可延期交付商品房的天数问题，本院认为原告与被告签订《商品房买卖合同》是在2015年10月26日，在此之前可延期交付的情况与原告无关。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，即2015年10月26日至2016年12月31日期间，①根据福建省宁德市气象服务中心出具的《宁德市气象灾害资料》，受降雨量超过60MM、六级以上大风及台风天气影响24天，客观上确实会对冠亚达公司的施工造成影响，可作为延期交付天数予以扣除;②暂停运输渣土、砂石等车辆进出工地，并不必然导致被告工地全面停工，故不予计入扣除期限；③关于停电的相关通知，被告未提供由施工单位、监理单位、建设单位等共同签署的工程签证，故不予计入扣除期限。以上可扣除的天数合计24天。被告逾期交房206天，扣除可延期交付天数24天，被告实际逾期交房182天。三、关于被告应支付逾期交房违约金的具体金额。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人应按日向买受人支付已付购房款593739元万分之0.3的违约金，即被告应支付的逾期付款违约金为593739元×0.003%/天×182天=3242元。被告辩称支付0元违约金，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2015年10月26日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定履行了自己的义务，但被告未按约定的时间及时交付房屋，其行为构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金3242元,有事实和法律依据，本院予以支持；超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告宁德市冠亚达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄民旺支付逾期交房违约金3242元；二、驳回原告黄民旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黄民旺负担12元，由被告宁德市冠亚达房地产开发有限公司负担13元。本判决为终审判决。审判员 陈 庄二〇一八年三月二十九日书记员 薛梦玲申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。