湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第2313号
原告（反诉被告）廖昌旭，男，1985年6月21日出生。
委托代理人蒋小燕，湖南谭青生律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告（反诉原告）漆多能，男，1953年9月19日出生。
委托代理人周卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告(反诉被告)廖昌旭与被告（反诉原告）漆多能租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员黄寿成担任审判长，与人民陪审员熊六翠、人民陪审员陈世平组成合议庭，于2016年3月7日在第六审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员杨黎黎担任记录。原告(反诉被告)廖昌旭委托代理人蒋小燕，被告（反诉原告）漆多能委托代理人周卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)诉称，2011年3月9日原、被告签订商铺租赁合同，双方约定：1、被告将座落在育才路中胜家园14-15号门面，面积145平方米出租给原告，原告用于经营家装建材。2、租赁期从2011年3月1日至2019年3月1日，2011年3月1日至2011年4月1日免租金。3、第一年租金为6000元/月，每年按合同6%递增。4、第一年按季度支付合同租金，以三个月为一个周期，以后每年租金至合同终止，每半年为一周期支付合同周期租金，每期租金在每个同期结束前10日支付下一期租金给被告，打入被告指定帐户。5、若原告未按约定支付租金，逾期30日按万分之五交纳滞纳金给被告，超过60日未支付，被告可以解除合同，没收原告履行保证金，保证金为8000元。6、由于原告原因导致租赁房屋的质量或房屋内部设施损坏，包括门窗、水电、房屋渗水等，维修费用由原告负责，7、被告在原告没有违反本合同情况下，提前解除合同或租给他人，视被告违约，赔偿人民币10万元，若原告在被告没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为原告违约，原告负责赔偿违约金人民币10万元，原、被告有其他违反本合同行为的，违约方向守约方支付违约金人民币10万元。合同签订后，双方初期按约履行，但履行过程中，因房屋本身存在质量问题，租赁房屋多次发生了严重的渗水，漏水事件，原告找被告协商解决，被告既不消除租赁房屋渗水、漏水现象，也不同意原告找人维修后垫付的资金在租金内减扣，现租赁房屋存在不适租的情形。另2015年7月初，被告又违反约定，在合同未到期，原告无任何违约的情形下，被告擅自将房屋租赁他人，侵害了原告的合法权益。特向贵院起诉，判令：1、解除租赁合同，被告支付原告违约金20万元，赔偿原告损失50000元。2、返还保证金8000元。3、本案诉讼费由被告承担。
原告(反诉被告)为了证实自己的主张，向本院提交了下列证据：
证据一、商铺租赁合同一份、原告身份复印件，拟证实1.原告主体资格适格；2.承租期间，承租方存在质量问题引发渗水、漏水现象时由被告承担维修费用及维修责任；3.被告未提供适租的房屋存在违约情形时，原告有权解除合同；
证据二、照片14张，拟证实1.被告出租期间的房屋存在严重渗漏水事件，被告不能提供适租的房屋，存在根本违约，原告有权解除合同；
证据三、肖丽娟开出的证明一份，拟证实1.被告出租期间的房屋存在严重渗漏水事件，被告不能提供适租的房屋，存在根本违约，原告有权解除合同；
证据四、廖兵亮开出的证明一份，拟证实1.被告出租期间的房屋存在严重渗漏水事件，被告不能提供适租的房屋，存在根本违约，原告有权解除合同；2.租赁期间被告转租存在违约，应承担违约责任；
证据五、银行转账明细表一份，原告缴纳2015年1至6月份上半年租金36000元，2、证明被告（反诉原告）说2015年下半年原告（反诉被告）没交租金不属实。
证据六、收条一份，拟证实原告交纳履约保证金8000元，被告应当返还。
证据七、手机短信（老漆是漆多能，号码是1**，小廖是廖昌旭），拟证实：1、原告（反诉被告）转租时需要求加租金及押金；2、被告（反诉原告）擅自终止合同强行要求原告（反诉被告）搬离租赁房屋。3、被告（反诉原告）在原告（反诉被告）不同意转租的情况下私自转租并收取转租费。4、在原告（反诉被告）所租赁的房屋在租赁前及租赁期内存在渗水、漏水现象、5、15000元不是装修报价，而是被告给付原告的搬运费及租仓库费用。6、原告不拖欠被告租金，被告应当支付原告补偿款10万元。
被告（反诉原告）辩称并反诉称：1、原告在租赁期间构成根本性违约，导致双方合同无法履行，被告不存在任何过错。原告从2015年1月起至2015年7月止不支付租金，拖欠租金46000元，拖欠时间210天，合同约定拖欠60天，被告可以解除租赁合同，被告行使约定解除权。合同约定原告在未发生任何违约的情况下，被告才将8000元返还原告，原告违约在前，无须向原告返还保证金，请求驳回原告诉讼请求。2、原告违反双方约定将已抵给被告的门面装修大肆进行了破坏性的拆除，致使被告的门面、房屋墙体受损，水管堵塞，给答辩人造成了重大损失，严重损害了被告的合法权益。原告自2015年1月起至2015年7月止累计拖欠租金46000元，2015年7月原告因不能补缴租金，自行搬离承租门面，并与被告约定将租赁门面的不可拆除的部分作价15000元出售给被告。被告按照约定支付了该款，但原告没有将完整不可拆除的墙体装修移交被告而是对装修进行了大肆破坏性拆除，致使被告的门面无法有效出租，造成了重大损失，请求判令：1、原告支付租金46000元及违约金30000元；2、退回被告购买装修款15000元及赔偿被告财产损失16500元。全案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）为了证实自己的本、反诉主张，向本院提交了下列证据：
证据一、商铺租租赁合同一份，拟证实原告（反诉被告）违反合同约定，累积拖欠被告（反诉原告）租金已达4.6万元，已严重违约，应承担违约责任支付违约金及补足拖欠租金。
证据二、房屋所有权证(永房权证冷水滩字第**号)，拟证实位于育才路中胜家园*、*号门面为被告所有。被告（反诉原告）有权出租。
证据三、证人证言及证人身份证复印件，拟证实原告（反诉被告）廖昌旭违反合同约定，未按时支付被告（反诉原告）租金，从2015年元月至7月已累计拖欠46000多元，被告有权解除商铺租赁合同。
证据四、银行转账凭证，拟证实原、被告双方商定，将原告（反诉被告）租赁的门面（反诉原告）装修作价15000元抵给被告，被告也依约支付了15000元。
证据五、照片，拟证实原告（反诉被告）违反双方约定，对租赁的门面装修大肆进行了破坏性的拆除，致使被告（反诉原告）的门面无法正常的出租，极大的损害了被告的合法权益。
证据六、收条3份，拟证实被告（反诉原告）为恢复被原告（反诉被告）破坏的14、15号门面装修支付了23500元，原告应当承担该笔费用。
证据七、承诺书，拟证明2014年4月20日廖昌旭经营负债，将租赁房屋抵给别人，被告不允许的事实。
原告(反诉被告)对反诉辩称，被告反诉称原告自2015年1月起至2015年7月止累计拖欠租金46000元，不属实。2015年初双方就承租房屋漏水、渗水现象造成原告损失，口头变更年租金金额及2015年租金给付时间即2015年1月24日交付租金10000元，6月8日交付租金6000元，7月12日交付租金20000元，原告没有拖欠被告租金，而被告直至7月没有修复房屋漏水现象。原告不是不能交付租金才自行搬离承租房屋，被告给付原告15000元不是装修款。原告鉴于2015年上半年生意不好且房屋渗水、漏水一直未解决打算转租，但被告不同意，而提出由被告转租，还要求原告7月底搬离房屋，支付原告损失10万元。原告不同意损失10万元。被告就擅自终止合同，强行逼迫原告搬离，同时给付原告15000元搬迁费、租赁费，其余在搬迁后再支付，应驳回被告反诉请求。
在庭审质证过程中，被告对原告提交的证据一证据五、的真实性无异议，关联性有异议，该合同不能证实房屋存在质量、漏水问题；证据二的真实性无法核定，照片是何时拍照的，不清楚，现在现场不存在了；证据三、四的真实性有异议，无法核实肖丽娟和廖兵亮出具的证明是他们本人出具的，不认识这两个人，此证明没有复印身份证明，廖兵亮是廖昌旭的业务往来单位，廖兵亮是给廖昌旭打工的，对此出具的证据真实性有异议，因为证人没有到庭。故此组证据不能作为证据使用；证据五的真实性有异议，没有任何银行盖章手续说明，不能确认其真实性，此证据应该提供2011年合同租赁期间的转账，不应该是原告自己认为他自己缴纳了几个月的租金，证据应该要有连贯性，原告应该补交2014年之前的欠款；证据六的真实性无异议，被告收到的租金都出具了相关的收据，不管原告是出具什么手续向被告方缴纳的租金；对证据七的真实性无异议，15000元不是搬运费，是让原告搬走后我们再结算。
在庭审质证过程中，原告对被告证据一的真实性无异议，关联性有异议，原告没有拖欠被告租金，口头改变了租金的给付时间；对证据二的真实性无异议。但是不能达到被告强租的目的。对证据三的三性均有异议，李凤娇不认识，李凤娇系房东李新田（系漆多能的老婆）妹妹，系亲属关系，此证据不予以采纳。对证据四的真实性无异议。此证据不能达到证明目的，关联性有异议，15000元是被告自愿给付原告的搬运费、仓储费。搬走的时间是2015年8月2日。对证据五的三性均有异议，不能达到被告的证明目的，不能显示是原告租赁的房屋。照片是被告在出租给第三人以后重新装修造成的场面，不应该由原告承担。对证据六的真实性有异议，不符合证据的形式要件，没有提供相应的营业执照，防水工作是房屋本身的质量问题，此费用由被告自己承担，此证据不能达到证明目的。对蒋艳庆、龚丙春的收条，没有当事人的身份证复印件，该花费是不是原告在租赁期间发生的损耗，不能确定。故该损失不应由原告承担。对证据七的真实性有异议，照片后面没有签名。
本院对原告的证据一、证据二、证据六、证据七、被告证据一、证据二、证据四、经审核符合三性原则，且原告的证据七与被告的证据四相互吻合，依法采信为有效证据。原告的证据二、证据三、证据四；被告的证据三、证据五、证据六、证据七不符合三性原则认定为无效证据。
依据举证、质证、认证意见以及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2011年3月9日原、被告签订商铺租赁合同，双方约定：1、被告将座落在育才路中胜家园14-15号门面，面积145平方米出租给原告，原告用于经营家装建材。2、租赁期从2011年3月1日至2019年3月1日，2011年3月1日至2011年4月1日免租金。3、第一年租金为6000元/月，每年按合同6%递增。4、第一年按季度支付合同租金，以三个月为一个周期，以后每年租金至合同终止，每半年为一周期支付合同周期租金，每期租金在每个同期结束前10日支付下一期租金给被告，打入被告指定帐户。5、若原告未按约定支付租金，逾期30日按万分之五交纳滞纳金给被告，超过60日未支付，被告可以解除合同，没收原告履行保证金，保证金为8000元。6、由于原告原因导致租赁房屋的质量或房屋内部设施损坏，包括门窗、水电、房屋渗水等，维修费用由原告负责；7、被告在原告没有违反本合同情况下，提前解除合同或租给他人，视被告违约，赔偿人民币10万元，若原告在被告没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为原告违约，原告负责赔偿违约金人民币10万元，原、被告有其他违反本合同行为的，违约方向守约方支付违约金人民币10万元。2010年12月11日被告收取原告押金8000元。2015年7月31日双方通过短信协商解除了商铺租赁合同。为此，2015年8月1日被告支付原告运输、仓储费人民币15000元。2015年8月2日，原告主动搬出出租门面。随后，原告将商铺另租案外人，现案外人进入商铺经营至今。
本院认为，原、被告双方解除房屋租赁合同依法有效。被告依解除房屋租赁合同约定，支付原告运输、仓储费人民币15000元后，原告依解除房屋租赁合同约定搬离承租房屋，双方房屋租赁合同纠纷以自行协商方式处理完结。从双方短信回复内容未明确违约及承担违约责任。现商铺案外人重新装修、经营。原告又以被告违约为由起诉要求判决：解除租赁合同，并由被告支付原告违约金20万元，赔偿原告损失50000元；被告又以原告违约为由反诉要求判决：支付拖欠租金46000元及违约金3000元，均无事实及法律根据，本院不予支持。房屋租赁合同约定，原告向被告交纳保证金为8000元，但被告向原告出具8000元的押金收据。无论是保证金，还是押金，根据《中华人民共和国担保法》第二条“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金”的规定，均为非法定担保形式，但可视为民间业已存在的担保方式。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条法律规则精神及民间押金（保证金）惯例，可知，收受押金（保证金）一方违约，应返还押金（保证金），给付押金的一方违约，无权要求返还押金。本案双方解除房屋租赁合同时，未就押金（保证金）8000元进行约定处理。现双方已解除房屋租赁合同，被告失去继续占有原告押金8000元的法定理由，故被告应退还原告押金8000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)漆多能在本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）廖昌旭押金（保证金）8000元；
二、驳回原告(反诉被告)廖昌旭其他诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)漆多能的反诉请求。
本案诉讼费5290元由原告(反诉被告)廖昌旭承担，反诉费1225元由被告（反诉原告）漆多能承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 黄寿成
人民陪审员 陈世平
人民陪审员 熊六翠
二〇一六年三月二十三日
代理书记员 杨黎黎
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。