杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第615号
原告（反诉被告）：钦东群。
被告（反诉原告）：朱明梅。
委托代理人：梁新儿。
原告（反诉被告）钦东群诉被告（反诉原告）朱明梅房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年3月20日受理后，审理期间因朱明梅提起反诉，本案由简易程序转换为普通程序进行审理，并组成合议庭，于2014年5月5日公开开庭进行了审理。钦东群、朱明梅及其委托代理人梁新儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钦东群诉称：2013年9月13日，钦东群与朱明梅签订房屋租赁合同，钦东群承租朱明梅位于杭州市西湖区嘉绿名苑3幢2单元903室（以下简称903室）房屋，租赁期限为二年，自2013年9月13日至2015年9月12日止。钦东群在签订租赁合同的当日交付了第一季度租金9000元（从2013年9月13日至2013年12月12日）及保证金3000元，并于2013年11月12日支付了第二季度租金（从2013年12月13日至2014年3月12日）。后钦东群于2014年2月20日发现朱明梅无故更换了903室房屋的锁芯，已构成违约，故起诉要求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、朱明梅归还钦东群一个月租金3000元、押金3000元，支付违约金6000元，共计12000元；3、本案诉讼费用由朱明梅承担。
朱明梅答辩并反诉称：1、朱明梅不存在违约行为。更换903室房屋锁芯是因为钦东群未按照合同约定支付第三季度租金，原被告双方发生争议。后，钦东群丈夫于2014年2月17日下午主动联系其到903室协商结算退租事宜，当天双方对903室家具、家电等设施设备进行清点，并联系物业人员对能耗使用情况进行了结算。经过相关交接后，在谈到退租金、押金时，双方发生分歧，钦东群丈夫拿走钥匙并有威胁言语，朱明梅是为了保护903室内的财产才更换锁芯；2、根据租赁合同的约定，租金支付方式为一季度一付，首次租金于合同当日由钦东群支付给朱明梅，第二次租金在2013年11月12日之前支付，剩下租金每三个月后支付一次。钦东群未按照租赁合同的约定在2014年2月12日前支付第三季度租金且未经同意擅自退租已构成违约。综上请求法院驳回钦东群的诉讼请求，并反诉要求判令：1、钦东群赔偿误工费、交通费、公证费、精神损失费共计8000元；2、钦东群支付违约金6000元；3、钦东群支付能耗费206.77元；4、本案诉讼费用由钦东群承担。诉讼中，朱明梅变更第1项诉请为判令钦东群支付租金3000元（从2014年2月12日至2014年3月18日，按一个月计算）。
针对朱明梅的反诉，钦东群答辩称：1、朱明梅要求其于2014年2月12日前支付第三季度租金无事实和法律依据。按照合同关于“剩下的租金每三个月后支付一次”的约定，第三季度租金可以在2014年3月12日前任意一天支付。且，按照习俗，正月也不宜打款；2、钦东群并未擅自提前退租，是朱明梅提出让钦东群搬离903室，故钦东群不应就此承担违约责任；3、钦东群已经支付至2014年3月12日的租金，朱明梅要求其承担从2014年2月12日至2014年3月18日期间的租金，无事实和法律依据。水电等费用，如确实是钦东群承租期间产生，则愿意承担。综上，请求驳回朱明梅的反诉请求。
钦东群提供以下证据：
1、房屋租赁合同，证明双方的租赁关系。
2、收条，证明朱明梅于2013年9月13日收取钦东群三个月的租金。
3，押金收条，证明朱明梅于2013年9月13日收取钦东群押金3000元。
4、汇款证明及收款收据，证明钦东群于2013年11月12日支付第二季度租金8740元，其他款项以修理煤气灶费用抵扣。
5、收款收据，证明钦东群已支付一年的物业费、能耗费588元。
6、录像光盘及书面整理资料，证明承租房屋的锁芯已被换掉。
7、短信截图，证明朱明梅向钦东群催讨房租，朱明梅要求钦东群搬走。
8、单元门钥匙、房门钥匙，证明钦东群没有提前退租。
朱明梅提供以下证据：
1、（2014）浙杭西证民字第10388号公证书，证明钦东群擅自提前退房。
2、（2014）浙杭西证民字第10389号公证书，证明钦东群应当于2014年2月12日前支付租金，朱明梅向钦东群催讨房租，但钦东群拒绝支付，双方短信产生争议的事实。
3、物业、社区人员证明，证明钦东群擅自提前退房。
4、水电费等支付凭证，证明钦东群尚欠水电等费用。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
朱明梅对钦东群提供证据1-5、8的真实性无异议，本院予以确认。朱明梅在庭审中承认其在2014年2月17日更换903室房屋锁芯的事实，经本院审核，录音录像内容与书面整理材料基本一致，本院予以确认。证据7短信以朱明梅提供的公证短信内容为准。朱明梅证据虽系当庭提交，但考虑到公证书内容与本案焦点相关，且钦东群本身也提交了短信，故本院予以认证，对公证书的形式真实性予以认定。朱明梅证据3实质系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据形式要件，本院不予认定。证据4水电费支付凭证系原件，本院予以认定。
根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：
朱明梅系903室房屋所有权人。2013年9月13日，朱明梅与钦东群签订《房屋租赁合同》，约定朱明梅将903室房屋出租给钦东群居住，租赁期自2013年9月13日起至2015年9月12日止，每月租金为3000元；付款的时间及方式为：一季度一付，首次租金于合同当日支付9000元，第二次租金在2013年11月12日之前支付，剩下租金每三个月后支付一次。合同同时还约定，朱明梅向钦东群收取租房保证金3000元，合同期满后，无欠费则全额归还；钦东群承担在使用期内发生的水、电、煤、电话、宽带、有线电视、物业管理等费用；租赁物业内部物品有洗衣机、空调、热水器、冰箱、电视机、沙发、床等物品；租赁期内，朱明梅无正当理由，要求提前收回该房屋的，应承担违约责任，违约金为2个月租金；钦东群未经朱明梅同意中途退租的，朱明梅有权要求钦东群承担2个月租金的违约责任。
合同签订当日，朱明梅即交付了903室房屋，钦东群支付了第一季度房租9000元（从2013年9月13日至2013年12月12日）及保证金3000元，并向物业公司支付第一年的物业费及能耗费588元。2013年11月12日，钦东群支付第二季度租金8740元，剩余260元双方确认以钦东群代付的煤气灶修理费相抵。
2014年2月10日，朱明梅要求钦东群于2014年2月12日前支付第三季度租金9000元。但钦东群以正月不付款、时间还很充足、未到付款期限为由拒绝支付。朱明梅要求钦东群明确具体付款时间，钦东群未回应，双方产生争议。朱明梅明确不按时付款属违约，如果12号不支付，请搬走。之后，钦东群未支付第三季度租金。2014年2月17日，钦东群丈夫代表钦东群与朱明梅夫妻在903室房屋内就该房屋退租事宜进行协商。钦东群的物品基本已搬离，双方对房屋内的物品进行了清点，并请物业人员对水、电、煤气等进行核算。但双方因退还租金、保证金、违约金事项产生分歧，钦东群丈夫拿走钥匙离开现场。当日下午五点左右，钦东群丈夫发短信给朱明梅，内容为：事情因你而起，没到时期就催钱，请看清楚合同！你要赔偿我两个月租费和搬家费！搬出与清算以现场录音为证！2014年2月17日当日晚上，朱明梅请人更换了903室锁芯。朱明梅陈述其已于2014年3月18日将903室房屋出租给他人。庭审中，双方一致同意朱明梅退还钦东群已交的物业费及能耗费294元。钦东群认可和愿意承担的电费、水费、燃气费等共计204.77元。
本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。钦东群作为承租人应当依约支付房屋租金及水电等费用。根据合同约定，租金一季度一付，首次租金于合同当日支付，第二次租金在2013年11月12日之前支付，剩下租金每三个月后支付一次，故结合以上条款，综合进行解释，第三季度、第四季度租金应分别于2013年11月12日之后的每三个月支付一次，即应在2014年2月12日、2014年5月12前支付。钦东群以正月不付款、第三季度租金付款到期日为2014年3月12日的抗辩理由无合同依据，本院不予采纳。钦东群在到期日前应当支付租金而未支付，其行为构成违约，应承担违约责任，朱明梅依法享有单方解除权。朱明梅通过短信明确表示若钦东群未在2014年2月12日支付租金的，则要求钦东群搬出903室。双方并于2014年2月17日在903室对屋内物品进行清点，对水费、电费及煤气费进行核算，结合当日钦东群丈夫所发短信，可以认定钦东群已于2月17日退租，双方只是对退租的法律性质和后果产生争议。故本院确认双方租赁合同于2014年2月17日解除，钦东群应支付至2月17日的租金，之后朱明梅更换锁芯的行为不构成违约，对钦东群要求朱明梅支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同解除后，朱明梅应当返还钦东群自2014年2月18日起至2014年3月12日止的租金2300元和保证金3000元。根据当事人的一致意见，朱明梅退还钦东群物业费及能耗费294元。朱明梅要求钦东群支付违约金、水电费204.77元合法有据。考虑到朱明梅重新缔约的成本和空租的实际损失，结合钦东群违约程度，双方产生争议的原因等因素，本院酌情将6000元违约金调整为4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、朱明梅于本判决生效之日起十日内退还钦东群房屋租金2300元、保证金3000元、物业费及能耗费294元。
二、钦东群于本判决生效之日起十日内支付朱明梅违约金4000元、水电费等费用204.77元。
三、上述二项相互折抵，朱明梅于本判决生效之日起十日内支付钦东群1389元。
四、驳回钦东群的其他诉讼请求。
五、驳回朱明梅的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由钦东群负担53元，朱明梅负担47元，朱明梅负担部分于判决生效之日起十日内交纳本院。反诉案件受理费减半交纳76元，由朱明梅负担41元，钦东群负担35元，其中钦东群负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 陈慧兰
二〇一四年六月十七日
书 记 员 孙怡悦