中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申1047号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：朱瑞峰。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：卢国强。一审第三人：睢宁县舜大房地产开发有限公司。住所地：江苏省睢宁县中山南路**号。法定代表人：卢国权。再审申请人朱瑞峰因与被申请人卢国强、一审第三人睢宁县舜大房地产开发有限公司（以下简称舜大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00624号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱瑞峰申请再审称：一、原审判决认定事实错误。（一）租金计算错误。1、朱瑞峰在消防整改期间无法利用房屋经营，故不产生租金给付义务。根据合同约定，朱瑞峰支出的162万余元消防整改费用可用于抵扣整改结束之后的租金，其所缴纳的租金和垫付的费用直至睢宁县人民法院立案受理舜大公司解除之诉时仍有结余。在舜大公司提起解除之诉后，双方的权利义务处于不确定状态，朱瑞峰不负有给付租金的义务，故朱瑞峰并不拖欠租金。2、合同约定的是租金提前预付，故朱瑞峰2011年4月份交纳的租金应当认定为是5月份的租金。3、合同约定的租赁房屋中包含13户小业主的面积和消防水箱占用的面积，在朱瑞峰另行向13户小业主支付租金、消防水箱减少经营面积的情况下，应对租金进行核减。4、朱瑞峰与舜大公司自2007年开始建立租赁合同关系，故20万元押金应当在租金中抵扣。此外，还有4.2万元押金系朱瑞峰签订首份合同时为舜大公司垫付，应从朱瑞峰欠付租金中抵扣。（二）违约责任分担有误。1、舜大公司存在多重违约行为。案涉租赁房屋从2007年交付时起就存在消防隐患，而非原审判决认定的2011年；舜大公司将13户小业主房屋擅自出租给朱瑞峰，导致朱瑞峰还需另行向13户业主给付租金；由于消防整改需要在一楼设置消防水箱，故占用经营面积。因存在上述违约行为，应增加舜大公司的违约责任，原审判决舜大公司承担的40万元违约金不足以弥补朱瑞峰的损失。2、原审法院对朱瑞峰应当支付的租金计算有误，导致错误认定朱瑞峰应当承担30万元违约金。二、原审判决适用法律错误。舜大公司提起诉讼要求解除《联营补充合同》，该合同应自起诉状副本到达朱瑞峰时解除，而非法院判决生效时解除，解除后朱瑞峰不负有给付租金义务。另外朱瑞峰提交的消防部门出具的《证明》属书证范畴，原审判决将其视为自然人的证人证言，定性错误。三、原审审理程序存在重大瑕疵。一审法院对朱瑞峰提出的停业损失鉴定申请未予理涉，二审法院以“本案缺乏可供比对的因实施消防整改而导致营业利润变动的资料，该部分损失现已不具备鉴定条件，一审法院未准予朱瑞峰的鉴定申请并无不当”为由，仍未予以理会。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求依法再审本案。本院经审查认为，关于2011年4月至2011年12月消防整改期间，朱瑞峰是否应当支付租金的问题。从睢宁县公安消防大队出具的责令改正通知书及重大火灾隐患整改通知书的内容看，消防部门并未明确要求以停业方式对消防设施整改，朱瑞峰在本案中亦未举证证明其系以停业的方式整改。且本案证据表明，次承租人苏宁云商在消防整改期间仍正常向朱瑞峰交纳租金。故原审法院根据本案消防整改的实际情况，判令朱瑞峰在此期间仅需支付70%的租金以对朱瑞峰的损失进行补偿，处理结果允当。朱瑞峰以停业整改为由拒付租金的申请理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于朱瑞峰在消防整改期间应付租金的数额，根据朱瑞峰原审提交的租金交付凭证其租金仅支付至2011年4月份，故其应当自2011年5月份开始继续支付租金。其主张租金已付至5月份缺乏证据证明，原审法院未予支持并无不当。2011年3月23日至2011年12月16日消防整改期间，原审法院根据舜大公司的违约情况判令朱瑞峰给付70%的租金，并据此计算朱瑞峰应付租金为18.33万元*9个月（4月至12月）*70%-18.33万元（4月已付租金），计算方式正确，朱瑞峰认为原审计算错误的申请理由，本院不予支持。关于2012年4月舜大公司提起解除合同之诉以后，朱瑞峰是否应当给付租金的问题。虽然在诉讼过程中双方对合同是否符合解除条件发生争议，但无论合同是否解除，朱瑞峰在仍然占有使用案涉房屋的情况下，均应当支付租金或参照租金标准支付房屋占有使用费。因此，朱瑞峰以舜大公司提起诉讼，双方的权利义务处于不确定状态为由主张其有权拒付租金，于法无据，本院不予支持。关于13户小业主房屋的租金计算问题。原审判决已经在朱瑞峰的应付款中直接扣减了其向小业主支付的租金511147.59元，故朱瑞峰要求在给付舜大公司的租金中再行扣减该部分租金的主张，无事实依据，本院不予支持。关于商场一层消防水箱的设置是否影响租金给付的问题，由于该主张是朱瑞峰在二审中提出的新诉求，故原审法院未予审查，现朱瑞峰再次以该理由申请再审，本院不予审查。关于舜大公司收取的20万元押金是否应当抵扣租金的问题，案涉《联营补充合同》签订于2010年，而朱瑞峰提供的20万元收条出具时间为2007年11月24日，不在本案合同履行期间内。且原审中双方对该20万元的性质及用途亦有争议，故原审法院认为朱瑞峰不能在本案中主张抵扣该笔款项并无不当，且原审法院已告知朱瑞峰可另案主张，并未剥夺朱瑞峰的相关权利，处理结果亦无不公。朱瑞峰要求在租金中抵扣的主张依据不足，本院不予支持。关于朱瑞峰主张其为舜大公司垫付的4.2万元押金是否应当抵扣租金的问题，由于4.2万元押金与本案的关联性无法确认，是否应当由舜大公司支付亦无法确认，在双方不能达成一致的情况下，原审法院认定不予抵扣符合案件事实，朱瑞峰主张抵扣依据不足，本院不予支持。关于舜大公司因交付房屋存在瑕疵应当承担的违约责任范围问题。原审法院已经认定，虽然双方在《联营补充合同》中没有对案涉商场的消防标准作出约定，但商场应当符合消防强制性标准构成该合同的默示条款。因此，在2011年3月23日消防部门通知舜大公司整改后，应认定案涉商场已经不完全符合合同约定的用途，舜大公司构成瑕疵给付,原审法院据此认为在消防整改的九个月内，朱瑞峰仅需支付70%的租金，同时舜大公司应另行支付朱瑞峰40万元违约金。由此可见，原审判决已充分考虑到舜大公司因出租的房屋不符合消防强制性标准对朱瑞峰造成的损失，判决结果能够弥补朱瑞峰的损失，处理结果并无不当，朱瑞峰虽主张违约金过低，但并未举出充分证据证明，故本院不予支持。关于朱瑞峰主张的案涉房屋自交付时起即存在消防隐患的问题，由于消防部门在2011年3月23日前并未通知舜大公司整改，该消防隐患的存在对朱瑞峰的租赁经营亦未造成实际影响，因此朱瑞峰据此要求增加舜大公司的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原审对案涉《联营补充合同》解除时间的认定是否有误的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案舜大公司以朱瑞峰未按约支付租金为由起诉要求解除合同，在符合解除条件的情况下，合同应自含有解除意思表示的起诉状副本送达给朱瑞峰时解除。原审判决认为应以解除判决发生法律效力的时间作为合同解除时点，属适用法律错误，本应予以纠正，但考虑到合同解除时点的认定对朱瑞峰应当给付的租金和占有使用费总金额并无影响，在合同解除之后朱瑞峰仍然应当按照租金标准支付占有使用费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条关于“原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持”之规定，本院不再通过审判监督程序对原审判决中的上述错误予以纠正。关于朱瑞峰提交的消防部门出具的《证明》的证明力，原审法院以该证明属于证人证言，相关证人未出庭接受质询，且内容与消防部门出具的消防整改通知书内容不相符为由不予采信，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的证据认证规则。朱瑞峰认为该《证明》属于书证的申请理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原审法院未予准许朱瑞峰对停业整改期间利润损失的鉴定申请是否适当的问题，由于原审法院并未确认朱瑞峰以停业方式进行消防整改的事实，因此该鉴定对朱瑞峰损失的计算并无意义，原审法院对其鉴定申请未予准许并无不当。且原审法院已经通过减少租金、支付违约金等方式弥补了朱瑞峰消防整改期间的损失，处理结果并无不公。故本院对朱瑞峰的此项申请理由，不予支持。综上，朱瑞峰的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款、第四百零七条之规定，裁定如下：驳回朱瑞峰的再审申请。审 判 长 周伦军审 判 员 马东旭审 判 员 汪 军二〇一七年四月二十八日法官助理 李 洁书 记 员 钱 莹