湖北省竹山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0323民初字947号
原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处。住所地：竹山县城关镇莲花国际绿松石城*号楼。统一社会信用代码9142032305003337xr。
负责人彭东明，总经理。
委托代理人陈倩。公司办公室主任。代理权限：提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，调解，提起上诉、反诉，代收法律文书。
委托代理人陈喆。公司法律顾问。代理权限：提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，调解，提起上诉、反诉，代收法律文书。
被告杨习平。
委托代理人冯寨金，湖北无为律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为提起上诉和反诉，代收法律文书。
原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处与被告杨习平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由审判员刘东辉适用简易程序于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处委托代理人陈倩、陈喆，被告杨习平及其委托代理人冯寨金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处诉称：我公司与被告于2013年3月11日签订《前期物业服务合同》，合同约定：商铺物业费每半年收取一次，每半年第一个月15-30日为缴费日期，乙方必须按时交纳，否则以实际违约金额按日万分之五的标准收取违约金。业主和物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，我公司有权请求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按应交款总额的千分之五每日收取违约金。自被告入住以来，我公司履行了自己的义务，但被告却长期拖欠物业费，截止2016年6月30日累计欠费18143.36元，违约金5969元。为维护我公司合法权益，现依法起诉，请求判令被告支付物业费18143.36元及违约金5969元。
被告杨习平辩称：原告诉称2013年3月11日签订《前期物业服务合同》并在该合同中约定物业费的交纳时间和违约金不实。我并没有与原告签订该份合同，同时，我也没有与原告签订从逾期之日起按交款总额的千分之五支付违约金的协议。我与原告于2013年3月11日签订了《商户物业管理服务合同》，该合同只约定了交费标准和时间及违约责任，但是没有约定服务期限。合同签订后，我已按照约定交了半年服务费。而原告没有履行管理服务义务，代收代缴水电费等一系列服务仍然是由湖北上庸古城置业有限公司代办的，公共区域的卫生保洁没有人做，外墙皮脱落无人解决。由于原告没有提供物业服务，半年期满后，我没有交费，原告也没有通知我交费，双方合同关系已经终止。还有，我购买湖北上庸古城置业有限公司的房屋，湖北上庸古城置业有限公司在二楼以上没有安装入户门和隔墙，达不到交房要求和入住条件，原告的服务根本无法进行，原告称提供了物业服务明显不实。原告是十堰东方明珠物业管理有限公司的分公司，不具有独立的法人资格。通过工商登记资料看出，原告在公司设立时违反了公司法的规定，不具备设立物业管理公司的要求，主体不合法。综上所述，我认为，原告设立不合法，又不具备成立物业管理服务有限公司的硬件要求，各种专业技术人员人数和技能达不到法定资质要求，没有取得物业服务企业资质，无法为业主提供优质、高效、舒适的商业环境和居住环境，所以，我在首次服务期满后，没有再选择原告提供物业服务，原告也没有再找我交物业费，双方的物业服务合同已经终结，因此，我与原告不存在物业服务合同关系，无需向原告支付物业费，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于竹山县城关镇莲花村的国际绿松石城商住小区是上庸古城置业有限公司开发建设的项目。2012年7月17日，上庸古城置业有限公司与十堰东方明珠物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。同年7月25日，十堰东方明珠物业管理有限公司向竹山县房地产管理局申请设立十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处作为该公司的分公司介入竹山国际绿松石城小区前期物业管理服务，竹山县房地产管理局签字同意。同年8月1日，竹山县工商管理局对“十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处”名称进行了核准登记并颁发了营业执照，该管理处的类型为有限责任公司分公司。同年8月3日，十堰东方明珠物业管理有限公司授权十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处在公司营业范围内（物业管理服务范围）向竹山莲花国际绿松石城提供前期物业服务，期限至《前期物业管理服务合同》终止。上述《前期物业管理服务合同》约定：上庸古城置业有限公司依据政府有关部门核定或双方合同约定向十堰东方明珠物业管理有限公司交纳物业管理费及有偿服务费用，在转让或出售房屋时，事先通知十堰东方明珠物业管理有限公司告知受让方办理物业管理有关手续；十堰东方明珠物业管理有限公司对房屋的共用部位、共用设施设备、区内园林绿化、环境卫生、安防设施、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务并保持正常的使用功能，依据与业主的约定向业主和物业使用人收取物业管理费及其他有偿服务费用；若十堰东方明珠物业管理有限公司违约按照法律规定赔偿对方经济损失，若上庸古城置业有限公司违约，有权要求对方补交费用，并从逾期之日起按应交费用日千分之五交纳违约金。合同有效期三年，其中未约定事项按国家有关法律法规执行。由于业主入住率没有达到，国际绿松石城商住小区没有成立业主委员会选聘新的物业管理公司，2015年4月23日，上庸古城置业有限公司与十堰东方明珠物业管理有限公司续签了《前期物业管理服务合同》，管理期限从2015年5月1日至2017年4月30日止。原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处在机构成立后，依据十堰东方明珠物业管理有限公司的授权，履行了相应的合同义务。
2013年3月10日，上庸古城置业有限公司与被告杨习平签订《商品房买卖合同》，合同由房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰设备标准、合同补充协议、前期物业服务合同约定的内容（包括临时管理公约、承诺书）五个附件组成。合同约定：上庸古城置业有限公司将竹山县城关镇莲花村国际绿松石城13#楼幢3单元104，3单元105，3单元203，3单元204，3单元205，3单元401，建筑面积共计728.13㎡（其中，3单元104和105房屋面积为190.96㎡；3单元203、204、205房屋面积为328.46㎡；3单元401房屋面积为208.71㎡）的房屋作为商业用房按4955.61元价格卖给被告杨习平，上庸古城置业有限公司于2013年5月1日前交付房屋，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，保修期限，保修责任等。五个合同附件并没有约定上庸古城置业有限公司保修范围，保修期限，保修责任。被告杨习平在《商品房买卖合同》承诺书中承诺遵守《临时管理公约》。《临时管理公约》约定，被告杨习平同意上庸古城置业有限公司委托的前期物业管理企业对所辖物业进行修缮、管理服务，并按合同规定缴纳有关费用。被告杨习平于2013年3月11日预交了上述房屋半年物业费5221.4元，即2013年9月10日前的物业费已交清。同日，被告杨习平与原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处签订了《商户物业管理服务合同》，合同约定“水电费按供电、供水部门的计量，以市场价收取（含实际损耗的分摊）。物业管理服务费一层1.4元／㎡／月，二层1.2元／㎡／月，三层1.0元／㎡／月，四层0.8元／㎡／月。物业管理服务费及其他费用每半年收取一次，每半年第一个月15-30日为缴费日期，杨习平必须按时交纳，否则以实际违约金额日万分之五的标准收取违约金。”依据上述标准计算，被告杨习平每月应交物业费为828.464元（一层1.4元／㎡／月×190.96㎡，二层1.2元／㎡／月×328.46㎡，四层0.8元／㎡／月×208.71㎡）。原告向各位业主收取物业管理费过程中，承诺免去业主一年的物业管理费，即从2013年9月11日至2014年9月10日之间的物业管理费被告不用交纳。从2014年9月11日至2016年6月30日，共21.666个月，被告杨习平应交物业管理费为17949.5元（828.464元／月×21.666月）。原、被告约定，每半年收取物业管理服务费一次，每半年的第一个月15至30日为缴费日，业主违约按实际违约金额日万分之五收取违约金，以此计算违约金为（截止到2016年6月30日）3404.97元【被告杨习平每半年应付费4970.76元，第二次物业费缴纳日期为2014年9月20日至30日，逾期未交就算违约，违约时间为2014年10月1日至2016年6月30日共计639天，违约金为4970.76×日万分之5×639元；以此类推，第三次交费日为2015年4月20日至30日，违约时间为2015年5月1日至2016年6月30日共计396天，违约金为4970.76×日万分之5×396元；第四次交费日为2015年10月20日至30日，违约时间为2015年10月31日至2016年6月30日共计243天，违约金为4970.76×日万分之5×243元；第五次交费日为2016年3月20日至30日，违约时间为2016年3月31日至2016年6月30日共计92天，违约金为4970.76×日万分之5×92元】。
本院认为：原、被告双方争议的焦点是原、被告之间是否有物业服务合同关系，原告是否有资格向被告收取物业管理费及水电费。被告认为原告机构设立不合法，又不具备成立物业管理服务有限公司的硬件要求，各种专业技术人员人数和技能达不到法定资质要求，没有取得物业服务企业资质，不能从事物业服务收取物业管理费，本院认为，原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处是十堰东方明珠物业管理有限公司申请设立的分公司，依照公司法的规定，分公司不具有法人资格，但可以依照民事诉讼法的规定作为诉讼主体参加诉讼以保护自己的民事权益，且公司的设立登记不是人民法院审理民事案件审查的内容，所以被告的此项意见不予采纳。被告杨习平在购买上庸古城置业有限公司开发的房屋之前，上庸古城置业有限公司已与十堰东方明珠物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以，《前期物业管理服务合同》、《商户物业管理服务合同》及《商品房买卖合同》中的部分内容对十堰东方明珠物业管理有限公司和被告杨习平具有法律约束力，原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处作为十堰东方明珠物业管理有限公司的分公司，对其具有法律约束力，原告有从事物业服务的资格和收取物业管理费的权利。所以，被告杨习平关于双方没有签订《前期物业管理服务合同》的抗辩意见本院不予支持。十堰东方明珠物业管理有限公司与上庸古城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》有效期三年，后来双方又续签，合同没有中断，对原、被告均有约束力，并不是被告杨习平认为的合同没有期限。原、被告应当依照上述合同约定全面履行各自的义务。原告在机构成立后，介入国际绿松石城商住小区，对房屋的共用部位、共用设施设备、区内园林绿化、环境卫生、安防设施、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务并保持正常的使用功能，原告履行了相应的合同义务，被告杨习平没有按期交纳物业管理费构成违约，应当承担违约责任，向原告支付物业管理费和违约金，原告的诉讼请求本院予以支持。被告杨习平称二楼以上没有安装入户门和隔墙，外墙皮脱落问题，此事应当还在上庸古城置业有限公司保修时间内，被告杨习平可以找出卖人上庸古城置业有限公司解决。原告代收水电费是双方合同约定的内容，原告可以代收但不可牟利，被告认为收取水电费不合理，可以找供电、供水部门解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨习平在本判决生效后五日内向原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处交纳物业管理费17949.5元（截止2016年6月30日），并支付约金为3404.97元。
二、驳回原告十堰东方明珠物业管理有限公司竹山莲花国际绿松石城管理处的其他诉讼请求。
本案受理费403元因适用简易程序减半收取201元由被告杨习平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘东辉
二〇一六年七月十二日
书记员 李 淼
附：本判决所适用的法律法规司法解释规定
《物业管理条例》
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。