吉林省龙井市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民二初字第114号
原告：田书功，住龙井市。
委托代理人：郑红光，吉林权哲律师事务所律师。
被告：龙井天宇房地产开发有限公司。
法定代表人：刘实成，总经理。
委托代理人：孟宪荣，该公司副经理。
委托代理人：刘红，该公司法律顾问。
被告：龙井市昊兴房地产开发经营有限公司（原龙井市房地产开发经营公司）。
法定代表人：高升才，经理。
委托代理人：郑金哲，该公司职员。
第三人：张美珠，住龙井市。
第三人：李素英，住龙井市。
原告田书功诉被告龙井天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）、龙井市昊兴房地产开发经营有限公司（以下简称昊兴公司），第三人张美珠、李素英确认合同效力纠纷一案，本院受理后，于2011年12月1日作出（2011）龙民一初字第573号民事判决，原告田书功不服该判决向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2012年6月5日作出（2012）延中民四终字第113号民事裁定，撤销本院（2011）龙民一初字第573号民事判决，驳回上诉人田书功的起诉。再审申请人田书功不服该判决向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2013）吉民申字第1703号民事裁定，指令延边朝鲜族自治州中级人民法院再审。延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2013）延中民再字第75号民事裁定，撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2012）延中民四终字第113号民事裁定和本院（2011）龙民一初字第573号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田书功及委托代理人郑红光，被告天宇公司的委托代理人孟宪荣、刘红，被告昊兴公司的委托代理人郑金哲，第三人张美珠、李素英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田书功诉称：2003年3月，原告田书功与第三人张美珠结婚。原告夫妻于2005年6月共同购买了龙井天宇家园1号楼8单元102号商品房一套。当时，张美珠以自己的名义签订购房合同、交房款、办房照等手续。2010年，原告田书功与张美珠离婚分割财产时发现，第三人张美珠在办理房照过程中为了独占该房子，与龙井市房地产开发经营公司（现更名为昊兴公司）恶意串通，伪造了一份购房合同，将该房屋卖给了张美珠的母亲李素英，昊兴公司出具了相关手续将房屋产权证办到李素英的名下，房照号为龙房权龙字00083985号。被告天宇公司与昊兴公司将原告夫妻购买的房屋又卖给他人属于恶意性违约。由于两被告的恶意性违约和第三人间恶意串通构成“一房二卖”，损害了原告田书功的合法权益。故诉讼至法院，依法确认第三人张美珠和被告天宇公司所签的购房合同有效，确认第三人李淑英和被告昊兴公司所签的购房合同无效。二被告承担本案诉讼费用。
被告天宇公司辩称：1、原告诉称“一房二卖”不符合事实，“一房二卖”的前提就是两份房屋买卖均有效的情况下能够成立。本案中原告主张一份合同有效，另一份合同无效，且两份合同主体也不同，与原告的主张自相矛盾，所以本案中的“一房二卖”主张不成立。2、我公司与第三人张美珠之间签订的房屋买卖合同书的效力问题上，天宇公司是无商品房预售资格，无处分权，且合同不是购房当事人张美珠的真实意思表示，该合同没有履行，自然无效。3、房款收据是依据交款人的口述，实际交款人并不是张美珠，是第三人李素英，产权部门已确认后给李素英发放了该房屋的产权证。4、关于土地使用权人登记上开始是以张美珠的名下，后来随着天宇公司和张美珠签订的房屋买卖合同无效之后，更正为实际产权人李素英，国土局根据实际进行了勘误变更，并且已经发生法律效力。综上，依法驳回原告的诉讼请求。
被告昊兴公司辩称：我公司与李素英之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，办理产权证也合法，不存在一房二卖和伪造现象。要求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人张美珠辩称：从合同的效力来看，我与天宇公司签订的合同不是我本人签的字，而是唐某某签的字，购房资金也是李素英出资的，我是不知道合同内容，且天宇公司无售房许可，所以该合同无效。李素英和昊兴公司签订的购房合同是双方的真实意思表示，符合我国有关法律规定，是合法有效的。我到现在还居住在廉住房，没有自己的房屋，这些都经过社区和民政部门认真审查。总之，原告的诉讼请求没有事实根据，要求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李素英辩称：张美珠与天宇公司不存在购房合同，一切手续都是唐某某代办的，由于唐某某不知我的名字，就代签了张美珠的名字，房款全部由我支付，而且我们按正常手续办理了房照，我是该房屋所有权人，所以依法驳回原告的诉讼请求。
原告田书功向本院提交的证据有：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、张美珠与天宇公司的订购房屋合同书、订购房屋补充合同书、收据2张，拟证明原告田书功和张美珠在婚姻存续期间以60240元的价格从被告天宇公司购买位于龙井市建设路187号1号楼8单元102号房屋；3、李素英与昊兴公司的订购房屋合同书，拟证明一个房屋两个单位出售给两个人，是伪造的合同书；4、借条、吕淑琴的证明，2011年3月1日吕淑琴、吕淑林的证明一份，拟证明原告田书功和第三人张美珠购买诉争房屋时借张某甲3万元、吕淑琴5000元，并于2005年7月16日举办了乔迁仪式；5、龙门街北新社区的证明，拟证明原告和张美珠曾住过诉争的房屋；6、吉林省正进供求世界广告有限公司龙井分公司证明，拟证明张美珠在供求世界广告报纸上刊登过诉争房屋出租、出售广告，诉争房屋的所有人是张美珠；7、证人刘某某的证言，拟证明刘某某从张美珠处承租诉争房屋，并支付给张美珠租房费，诉争房屋的所有人是张美珠；8、房屋租赁合同书和收条，拟证明诉争房屋的所有人为张美珠；9、证人李某某的证言，拟证明李某某购买诉争房屋时张美珠办理相关手续，诉争房屋的所有人是张美珠；10、土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表，拟证明张美珠购买了诉争房屋；11、土地变更登记表，拟证明诉争房屋的所有人为张美珠。
被告天宇公司向本院提交的证据有：1、龙井市发展计划局文件、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、房屋拆迁许可证，拟证明诉争房屋的楼房开发主体是龙井市房地产开发经营公司（现更名为昊兴公司），被告天宇公司与第三人张美珠签订的房屋买卖合同因合同主体不适合而无效；2、证人唐某某的证言，拟证明李素英于2005年5月找唐某某要购买房子，李素英打电话给唐某某让她到张美珠处取购房款6万多元，唐某某将6万多元房款交给被告天宇公司，唐某某因记不清李素英的名字，与天宇公司签订的临时购房合同书上代签了张美珠的名字，实际购房人为李素英。
被告昊兴公司没有向本院提供证据。
第三人张美珠向本院提供证据有：1、证人郑某某的证言，拟证明唐某某于2005年6月12日交房款，因唐某某不知道姑姥李素英的名字，问过郑某某能否签其女儿张美珠的名字，郑某某告诉她收据是临时的，办房照时可以改名，唐某某签了张美珠的名字，实际购房人为李素英；2、李秀敏、姚玉红的证言，拟证明田书功和张美珠共同生活期间没有经济能力购买诉争房屋。
第三人李素英向本院提供的证据有：1、证人张某乙、张某甲、张某丙的证言，拟证明李素英向张某乙、张某甲、张某丙借款购买了诉争房屋。
经庭审质证、认证，被告天宇公司、昊兴公司，第三人张美珠、李素英对原告提供的证据1均无异议，上述证据来源合法、反应的内容客观、真实，具有关联性，本院予以采信；被告天宇公司对原告提供的证据2真实性没有异议，对证明目的提出该合同书不是张美珠本人签字，不能证明张美珠以夫妻名义购买的诉争房屋，该合同无效的异议；被告昊兴公司对原告提供的证据2提出对订购房屋事实不清楚的异议；第三人张美珠对原告提供的证据2提出对订购房屋事实不清楚的异议；第三人李素英对原告提供的证据2提出对订购房屋事实不清楚的异议；本院认为，该组证据与唐某某、郑某某的证言形成证据链锁，客观反映唐某某以张美珠的名字代签购房合同的事实，且来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信，因该组证据并不能证明张美珠以夫妻名义购房的事实，原告主张的证明目的不予采纳。被告天宇公司、昊兴公司、第三人张美珠、李素英对原告提供的证据3的真实性没有异议；被告天宇公司对证明目的提出该证据并不能证明是伪造的合同，与本案无关的异议；被告昊兴公司对证明目的提出该合同合法有效的异议；第三人张美珠对原告提供的证据3提出不清楚该购房合同的异议；第三人李素英对原告提供的证据3提出本人签订的合法有效合同的异议；本院认为，该证据与唐某某的证言能够相互印证第三人李素英与被告昊兴公司签订诉争房屋买卖合同的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告未能提供相应的证据佐证该合同为伪造的事实，原告的证明目的不予采纳。原告提供的证据4、5、6、7、8、9、10、11与本案没有关联性，本院不予采信。被告昊兴公司、第三人张美珠、李素英对被告天宇公司提供的证据1的真实性及证明目的未提出异议，原告对被告天宇公司提供的证据1的真实性没有异议，对证明目的提出被告昊兴公司和天宇公司共同获得天宇小区四栋新建职工住宅综合楼的开发建设权，所以第三人张美珠与被告天宇公司签订的商品房买卖合同是有效合同的异议，因上述证据能够客观真实反映诉争房屋所在的天宇小区新建职工住宅综合楼的承建、开发、施工、商品房预售等事实，且来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。因被告昊兴公司没有书面委托天宇公司预售商品房，且天宇公司不具有商品房预售资质，天宇公司与第三人张美珠签订的商品房买卖合同无效，故原告提出的质证意见不予采纳。被告昊兴公司、第三人张美珠、李素英对被告天宇公司提供的证据2的真实性及证明目的未提出异议，原告对被告天宇公司提供的证据2提出唐某某以李素英的名义代签与被告昊兴公司之间的商品房买卖合同，李素英与被告昊兴公司之间签订的商品房买卖合同是伪造的合同，因唐某某的证言和郑某某的证言及李素英的陈述形成证据链锁，客观反映唐某某以张美珠的名字代签购房合同的事实，且来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。唐某某的证言不能证明第三人李素英与被告昊兴公司之间签订的商品房买卖合同是伪造的，且原告未能提供相应证据佐证伪造事实，原告的上述质证意见不予采纳。第三人张美珠提供的李秀敏、姚玉红的证言因证人无某某出庭作证，无法核实其真实性，且与本案没有关联性，本院不予采信。第三人李素英提供的张某乙、张某甲、张某丙的证言因证人无某某出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。
根据庭审质证、认证采信的证据及原、被告及第三人的陈述，综合认定如下事实：2003年12月至2004年10月期间，龙井市房地产开发经营公司经龙井市相关部门的审批（现更名为昊兴公司）在原龙井市土产公司院内开发建设龙井市房地产经营公司职工综合住宅楼，并取得该职工综合住宅楼的商品房预售许可证，由被告天宇公司施工职工综合住宅楼。2005年5月，职工综合住宅楼竣工。第三人李素英委托在天宇公司上班的亲属唐某某购买房屋。2005年6月12日，案外人唐某某到天宇公司购买房屋时不知道李素英的名字，向天宇公司的会计郑某某问过能否以李素英的女儿张美珠的名义签订合同，郑某某告诉唐某某现在办的是临时收据，等办房照时可以改名，唐某某就以张美珠的名义与被告天宇公司签订购买龙井天宇家园1号楼8单元102号商品房的订购房屋合同书，订购房屋的面积为63.41平方米，并由唐某某以张美珠的名义交给被告天宇公司房款60240元和建设资金及各种费用1406元。2006年12月7日，第三人李素英与被告昊兴公司以实际购房人为李素英为由重新补签龙井天宇家园（龙井市房地产经营公司职工综合住宅楼改为龙井天宇家园）1号楼8单元102号商品房的订购房屋合同书，合同书上写的日期为2005年6月12日，并在房产部门办理了诉争房屋产权登记手续。2010年10月，原告田书功与第三人张美珠在离婚诉讼中对诉争房屋是否属于夫妻共同财产起争议，原告田书功诉至本院，要求确认被告天宇公司与第三人张美珠之间购房合同有效，确认被告昊兴公司与第三人李素英购房合同无效。2003年2月17日，原告田书功和第三人张美珠在民政部门登记结婚。第三人李素英和张美珠系母女关系。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。本案被告天宇公司是龙井市房地产经营公司职工综合住宅楼的施工单位，其没有取得该住宅楼的商品房预售许可，也未经具有商品房预售许可的被告昊兴公司书面委托办理商品房预售，故被告天宇公司与唐某某以第三人张美珠名义代签的龙井天宇家园1号楼8单元102号商品房的订购房屋合同无效。原告田书功提出的被告天宇公司与唐某某以第三人张美珠名义代签的订购房屋合同有效的主张，本院不予支持。被告昊兴公司取得职工综合住宅楼的商品房预售许可，其与第三人李素英签订的龙井天宇家园1号楼8单元102号商品房的订购房屋合同没有违反国家相关法律、法规规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告田书功提出的被告昊兴公司与第三人李素英签订购房屋合同是无效合同的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第五项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、《城市商品房预售管理办法》第十条第二款之规定，判决如下：
驳回原告田书功的诉讼请求。
本案受理费1306元，其他诉讼费用100元，共计1406元，由原告田书功负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 金明文
审 判 员 韩银花
代理审判员 于季伟
二〇一四年八月二十日
书 记 员 许靖婕