阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初991号原告：冯国养，男，1969年9月11日生，汉族，户籍地：阳江市阳东区,现住阳江市江城区。原告：杨雪兰，女，1972年8月1日生，汉族，户籍地：阳江市江城区，现住阳江市江城区。两原告的共同委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖健军，广东今晖旺律师事务所律师。原告冯国养、杨雪兰诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯国养、杨雪兰的委托诉讼代理人钟国衡及被告同心房地产公司的委托诉讼代理人赖健军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯国养、杨雪兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办证违约金5945.96元给原告；2、判决被告返还购房款5329.71元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年1月1日起计至付清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年10月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑**商品房一套，约定套内建筑面积107.10平方米，单价为每平方米5551.78元，按套内建筑面积计算，总房价594596元原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年10月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”而被告交付后直至2015年8月13日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金5945.96元（594596×1%）给原告。另外，商品房实测套内建筑面积为106.14平方米，比约定的107.10平方米少0.96平方米，面积差异百分比为0.896%[（106.14-107.10）/107.10]，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告应返还购房款5329.71元（5551.78×0.96）给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于法院，盼判如所请。被告同心房地产公司辩称：1、原告与被告已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现被告已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，原告于2014年2月27日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第五条第二款中约定：“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即被告能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为被告已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，被告已于2014年2月28日至2014年5月28日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。其次，房产证何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率，全为房管局工作职责，与被告并无联系。且原告属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。2、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。被告已向法院申请调查取证，法院可核实被告已履行办理产权登记责任的事实。3、原告对合同约定的面积差异条款理解有误，计算错误，主张违约金过多。经审理查明：2012年10月19日，原告冯国养、杨雪兰（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12100502），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑**商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2012017号，建筑面积共133.77平方米（其中套内建筑面积107.10平方米，公共分摊建筑面积26.67平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5551.78元，房屋总价款为594596元；出卖人应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积—合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。签订《商品房买卖合同》后，被告承认与原告及其他业主各签订了一份内容同样的《补充协议》，其中第五条办证补充条款约定：“1、买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”签订上述合同后，原告于2012年12月31日前付清了房款。2017年2月13日，原告以被告没有按时办理产权证书以及房屋实际面积与合同约定的面积不符，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，被告于2014年2月26日将原告购买的房屋交付给原告，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年8月13日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。2015年8月14日，讼争房屋登记在原告名下，房产证上登记的套内面积为106.14平方米。以上事实，有原告提供的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、房地产权证、不动产登记资料查询结果证明、阳江市住房与城乡规划建设局收件收据（存根）等证据，结合本案的庭审笔录，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。按原告的诉讼请求，本案的争议焦点是:一、被告是否如期履行办证义务；二、被告是否应返还购房款。对于第一个焦点问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为被告已履行了办理产权登记的责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，被告于2014年2月26日将房屋交付给原告，但却于2015年8月31日才将办理本案讼争房屋权属证书的资料交给阳江市住建局，被告在将房屋交付给原告使用了1年多的时间才交资料给住建局办理房产证，故本院认定被告违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，不能视为被告已按合同约定履行了办理产权登记的责任。另外，原告与被告签订购房合同时，房屋尚未建成，被告在将房屋交付给原告使用后90日内，即在2014年5月26日前，未为原告办理好房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”的规定，被告未在房屋交付使用后90日内办理好房地产权证，违反了法律规定，应按合同约定按已付房价款的1%向原告支付违约金，原告已支付房价款594596元，现原告请求被告支付逾期办证违约金5945.96元（594596元×1%)，合法合理，本院予以支持。对于第二个焦点问题，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的约定，原告所购房屋的面积差异百分比为－0.896%[（106.14平方米—107.10平方米）÷107.10平方米×100%]，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），故原告请求被告按合同的约定退还购房款5329.71元[（107.10平方米—106.14平方米）×5551.78元/平方米]，合法合理，本院予以支持。原告的购房款的支付时间是在2012年12月31日前，即是说被告在2012年12月31日前多收了原告购房款5329.71元。因此，原告请求被告从2013年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付5329.71元的利息，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5945.96元给原告冯国养、杨雪兰；二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款5329.71元及其利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2013年1月1日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告冯国养、杨雪兰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41元（该款原告已预交），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一八年三月二十七日书记员  冯而敏