天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初5338号原告：天津市津房苗木花卉贸易有限公司，住所地天津自贸实验区（空港经济区）中环西路1号106。法定代表人：刘学晖，总经理。委托诉讼代理人：崔颖颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘凤娜，天津捍正律师事务所律师。被告：天津祥和圣尊实业有限公司，住所地天津市和平区新华路132号。法定代表人：邓化同，总经理。委托诉讼代理人：袁媛，天津金洛律师事务所律师。第三人：天津宝贝计划优童馆教育信息咨询有限公司，住址地天津市和平区劝业场街新华路132号。法定代表人：王忠伏，总经理。委托诉讼代理人：张馨予，该公司员工。委托诉讼代理人：吕莹珺，天津融汇律师事务所律师。原告天津市津房苗木花卉贸易有限公司与被告天津祥和圣尊实业有限公司、第三人天津宝贝计划优童馆教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市津房苗木花卉贸易有限公司委托诉讼代理人崔颖颖、刘凤娜，被告天津祥和圣尊实业有限公司委托诉讼代理人袁媛，第三人天津宝贝计划优童馆教育信息咨询有限公司委托诉讼代理人张馨予、吕莹珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市津房苗木花卉贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求人民法院依法判令被告支付原告违约金200000元；3、请求人民法院依法判令被告及第三人立即腾空天津市和平区新华路132号房屋并交还原告该房屋及附属设施；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年4月1日签订了房屋租赁合同，合同约定由被告承租原告坐落于天津市和平区新华路132号房屋，并约定被告承租该房屋仅用于企业办公使用，不得任意改变该房屋用途，且被告在租赁期间内不得擅自将该房屋整体或部分转租、转借与第三方。后原告依约将房屋及附属设施交付被告，而被告在承租期间擅自改变房屋用途，将房屋用于开设幼儿园，并且经原告了解，该幼儿园并非被告开设，其涉及存在转租第三方的行为。原告发现此情形后，曾明确告知不同意被告将上述房屋改变经营用途等行为，并通知其限期整改。而被告在收到通知后，对此通知置之不理，仍然将上述房屋作为幼儿园使用。原告认为，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，同时原告有权要求解除于被告的租赁合同并要求被告及第三人腾空并交还讼争之房，故原告起诉至法院。被告天津祥和圣尊实业有限公司辩称，被告租赁讼争之房后确实是做办公用途，被告并没有改变该房屋的办公用途也没有转租，而是与第三人天津宝贝计划优童馆教育信息咨询有限公司是合作关系，共同经营早教项目。我方不认为早教项目与企业办公有所区别，原告找到我方后，我方才知第三人在讼争之房开办幼儿园。现讼争之房由第三人经营使用，我方并未实际使用，也未违约，故不同意原告的诉讼请求。第三人天津宝贝计划优童馆教育信息咨询有限公司述称，我方不同意腾房。原告的诉请是针对原告和被告的，该合同效力与第三人无关，第三人是新华路132号房屋实际使用人，且与被告签署了有效的租赁合同，租赁期限是自2016年6月1日至2021年5月31日止，年租金600000元。该合同有效，故原告要求第三人腾房不具有合同相对性。同时，对于被告所述第三人和被告之间是合作经营关系不予认可。第三人与被告并不熟识，只是因为途经此房时看到此房闲置上前询问是否可以租赁，后经过正常谈判和协商签署了正式的合同，第三人才进行租赁和经营，而且第三人没有非法使用房屋也没有从事非法经营活动，故此第三人在与被告的租赁合同期限内进行的租赁合同有效，应予以从法律上给予保护，继续履行，以维护第三人的正当合法权益。本院经审理查明：坐落本市和平区新华路××（××）（建筑面积502.43平方米）原系天津市津房房地产发展有限公司名下所有房屋，2011年11月29日天津市津房房地产发展有限公司变更名称为原告天津市津房苗木花卉贸易有限公司。2015年4月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告使用。该《房屋租赁合同》约定，甲乙双方认可该房屋的建筑面积为500平方米，乙方承租该房屋仅可用于企业办公使用，不得任意改变该房屋用途。乙方若要变动、扩展承租房屋的用途或使用范围，需向甲方提出书面申请，并经甲方书面认可后方可变更。租赁期限三年，自2015年4月7日至2018年4月6日。合同租期内租金1500000元，乙方签订合同当日支付2015年4月7日至2015年10月6日的租金共250000元，后应每半年一次上付租金250000元。同时乙方还应于签订合同当日向甲方支付合同履行保证金100000元，作为遵守和履行合同的保证。若乙方违反合同约定，乙方应向甲方支付违约金100000元，同时乙方已支付的合同履行保证金不予退还。若乙方发生严重违约情况如擅自将该房屋整体或部分转租、转借与第三方等甲方有权单方解除合同，收回房屋另行出租，乙方应向甲方支付违约金200000元，且乙方已支付的履约保证金及已付尚未实际发生的租金不予退还。2016年4月26日被告与第三人的代理人王履鹤签订《房屋租赁合同》，由被告将讼争之房出租给第三人用于经营幼儿园、早教项目。年租金600000元，期限自2016年6月1日至2021年5月31日止。2016年5月1日至2016年5月31日为装修期。被告未经过原告同意将讼争之房出租给第三人使用，原告发现被告改变房屋用途及转租后在讼争之房张贴了限期整改通知书。现原告起诉来院要求解除与被告的《房屋租赁合同》、被告支付违约金200000元，并要求被告与第三人腾房。上述事实，有当事人当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。本院于2016年9月27日对讼争之房进行现场勘验并拍摄照片，现讼争之房由第三人天津宝贝计划优童馆教育信息咨询有限公司实际经营使用，当事人表示无异议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立、有效，本院予以确认。当事人应按照约定履行自己的义务。根据双方《房屋租赁合同》第七条第三款约定，在租赁期间内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变本项目的使用用途及经营内容，不得擅自变动、扩展承租房屋的经营使用范围，不得将本项目用于从事任何违反法律规定的活动。同时，根据该合同第五款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋整体或部分转租、转借、分租给任意第三方。根据双方《房屋租赁合同》第九条第一款约定，若乙方发生严重违约情况如擅自将该房屋整体或部分转租、转借与第三方等甲方有权单方解除合同，收回房屋另行出租，乙方应向甲方支付违约金200000元，且乙方已支付的履约保证金及已付尚未实际发生的租金不予退还。原、被告于2015年4月1日签订合同后，被告于2016年4月26日未经原告同意，擅自将讼争之房出租给第三人经营幼儿园、早教项目，明显违反合同约定，应当承担违约责任。故原告要求与被告解除《房屋租赁合同》的请求本院予以支持，被告于2016年9月13日来院签收了原告的起诉书副本，双方的《房屋租赁合同》于2016年9月13日解除。被告应根据双方《房屋租赁合同》约定支付原告违约金200000元。现讼争之房由第三人实际经营使用，第三人应将讼争之房腾空交还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款，第一百一十四条第一款，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2016年9月13日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告与第三人将位于本市和平区新华路198号（新1**号）房屋腾空并交还原告房屋及附属设施；三、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告违约金200000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费300元，减半收取150元，由被告负担。（本判决生效之日起十五日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 杨 颖二〇一七年三月二十三日书 记 员 孙袁园