广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802民初902号原告:殷美利。委托诉讼代理人：陈方强，广东泽恩律师事务所律师。被告：李娟。被告：何水养。两被告共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。第三人：湛江市赤坎德信房地产经纪有限公司。法定代表人：吕笑怡，经理。委托诉讼代理人：黄锦飞，公司职员。原告殷美利与被告李娟、何水养，第三人湛江市赤坎德信房地产经纪有限公司（下称德信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷美利及其委托诉讼代理人陈方强，被告李娟、何水养的共同委托诉讼代理人莫奕钦、第三人德信公司的委托诉讼代理人黄锦飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷美利向本院提出诉讼请求：1、确认2016年7月11日原、被告签订的《房地产买卖合约》有效，责令被告履行《房地产买卖合约》的约定；2、被告支付原告违约金147600元，并返还定金30000元；3、被告承担所有的诉讼费用。2016年7月1日，原、被告签订购买赤坎区金城路81-99号金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢209房和210房的《房地产买卖合约》，被告以各种借口不履行该合约，原告为尽快促成被告履行合约的约定，于2017年2月13日原、被告签订《补充协议》，但被告又以房价过低为由拖至现在仍无法履行约定，为此，向法院提起诉讼，请依法支持原告请求。被告李娟、何水养辩称:我方认为涉案房屋在双方签订合同时已经抵押给银行，不具备过户的条件，双方将权属受限的房屋进行买卖是违反法律规定，该买卖合同无效。涉案房屋无法消除抵押的原因，责任在于原告。第三人德信公司述称：原告履行了合同的所有义务，被告违反合同的约定。第三人已依约履行了所有义务。2016年7月11日，原、被告到德信置业公司签订三方合同。原告支付被告李娟定金30000元，后期一直等被告李娟回来办份公证委托给被告何水养，办理相关手续。到工商银行面谈，原告支付了评估费，银行同贷书出来后，马上通知原、被告。由于金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢209房和210房是一房两证，欠银行80万元，原告一直都有准备到22.8万元给被告李娟，只要李娟去申请还贷，有足够的资金就可以进行提前还贷，撤销抵押登记，再进行下一步手续。但由于李娟工作太忙，迟迟没有时间回来办手续，我们一直打电话催其回来。直到后来，李娟再次去办理提前申请还贷之时，银行通知要还款90万元。李娟表示没有足够的资金，需与银行商量能否按照之前所说只还80万元，需给时间让好去把事情办好，所以原告坚持等下去。但最后，银行坚持要还90万元，李娟表示到过年马上有钱。原告再等，过完年，李娟表示没有凑够钱能够宽容几天。于是，2017年2月13日，原告与李娟在德信置业签订相关的补充协议，约定了违约金147600元。补充协议期限已到，但李娟依然凑不到钱，由于原告小孩读书已经迫在眉睫，再次约李娟出来商谈，李娟表示要找担保公司办理借钱，要求原告作担保人，原告不同意签订担保文件，所以导致双方争议。经审理查明：2016年7月11日，以第三人为经纪方，原告与被告李娟签订一份《房地产买卖合约》,该合同约定：原告购买被告的位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-A幢209、210房，房屋处于抵押状态，欠款600000元，李娟于收取出售房屋首期款之日起5日内，自行办理申请还贷手续及按程序还清欠款，办妥注销抵押登记手续。房屋总价为738000元,买卖房屋使用权交付时间为收齐房款当天。一方拒绝、不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等交易所需相关手续、逾期交付标的物使用权、逾期支付款项及费用、逾期迁离附着标的物户口等无故不履行本合同相关事项视为违约。违约方应5日内赔付等额于标的物总价20%的违约金给守约方，负责支付本次交易的服务费及过程中已发生与应发生的费用，本合约解除。同日，双方签订《房地产买卖合约-附件-付款方式》，约定第一部份定金5000元买方于2016年7月11日支付给卖方，第二部分定金25000元买方于2016年7月23日支付给卖方。买方须在合同签订后30日内，自行到贷款机构办理480000元贷款申请，签署相关贷款文件，提供贷款所需资料。同时卖方须无条件协助办理与提供所需资料。房屋首期款228000元，买方于卖方申请银行还款时支付卖方。余款480000,买方于银行贷款支付给卖方。签订合同当日，原告支付5000元定金给李娟。2016年7月23日，原告支付25000元定金给李娟、何水养，李娟、何水养在房款收据签名确认已收到原告购买金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢209、210房定金。另查明，金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢209、210房为一房两证，其中209房登记在何水养名下，210房登记在李娟名下。两房办理了抵押登记手续。2016年8月11日，李娟在湛江市公证处办理公证，公证委托何水养办理转让209房相关手续。再查明，由于涉案房屋抵押登记没有解除，原告与李娟、第三人德信公司于2017年2月13日签订一份《补充协议》，约定三方于2017年3月13日前到该物业抵押的相关银行办理提前还贷手续与赎契的相关手续，若买卖任何一方不履行，则视为违约，违约方应在5日内赔付守约方违约金147600元。由于李娟、何水养没有依约办理解除抵押手续，双方发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。又查明，庭审中，原告放弃请求被告返还定金，表示该定金以后作为部分房款。同时，原告亦明确其损失主要为找关系办理小孩入学所花费的费用。被告庭审中，明确表示不同意继续履行合同，并认为如果其构成违约，原告主张违约金过高，要求进行调整。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告李娟于2016年7月11日签订的《房地产买卖合约》、《房地产买卖合约-附件-付款方式》，以及2017年2月13日签订的《补充协议》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。本案中，从被告何水养收取原告交付的购房定金、李娟公证委托何水养办理转让209房手续，以及案件审理过程中何水养对转让事实均无异议，可知何水养对李娟转让房屋为知情并同意的，故何水养亦为房屋买卖合同中实际转让方，应受上述合同约定的约束。根据双方于2017年2月13日签订的《补充协议》的约定，被告未能于2017年3月13日办理涉案房屋解除抵押手续，显属违约，应当承担违约的民事责任。因此，原告请求被告支付违约金合法有理，本院予以支持。至于原告请求被告支付违约金147600元是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告主张找关系办理小孩入学所花费费用为非法，不受法律保护，原告亦没有证据证明被告的违约行为给其造成多少实际损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及签订买卖合约时的预期利益等综合因素，本院酌情调整被告应支付违约金73800元（147600元×50%）给原告。关于原告请求被告继续履行合同，根据双方关于“一方拒绝、不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等交易所需相关手续、逾期交付标的物使用权、逾期支付款项及费用、逾期迁离附着标的物户口等无故不履行本合同相关事项视为违约。违约方应5日内赔付等额于标的物总价20%的违约金给守约方，负责支付本次交易的服务费及过程中已发生与应发生的费用，本合约解除。”的约定，被告因违约行为承担支付违约金的责任并导致合约解除，原告亦已向被告主张违约责任，因此，原告该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于，原告在本案中放弃请求被告返还定金，为当事人对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告殷美利与被告李娟于2016年7月11日签订的《房地产买卖合约》有效。二、被告李娟、何水养须于本判决生效之日起十日内支付违约金73800元给原告殷美利。三、驳回原告殷美利的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3852元，由原告殷美利负担1926元，被告李娟、何水养负担1926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 强审 判 员  黄龙飞人民陪审员  林卫武二〇一七年十一月八日书 记 员  张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条“第一款当事人应当按照约定履行自己的义务。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”