成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）高新民初字第3321号
原告成都世纪城物业服务有限公司。住所地：成都高新区大源组团世纪城新国际会展中心。
委托代理人叶新
委托代理人董睿
被告黄伟
委托代理人ＸＸ
委托代理人徐晓中
原告成都世纪城物业服务有限公司（以下简称世纪城公司）诉被告黄伟物业服务合同纠纷一案，本院于2012年8月27日立案受理。依法由代理审判员张媛媛适用简易程序独任审理，分别于2012年10月9日、11月7日公开开庭进行了审理。原告世纪城公司的委托代理人叶新、董睿，被告黄伟的委托代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪城公司诉称，被告系“世纪城（天鹅湖花园”小区的业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据原、被告签订的《世纪城（天鹅湖花园前期物业管理服务协议》，原告依约对被告居住的小区实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告自2010年7月1日起至2012年9月30日期间，尚欠缴物业服务费8685.9元，经原告多次催促，被告至今仍未支付。按照合同约定，被告还需向原告支付违约金18119.75元。为此，原告请求人民法院依法判令：被告立即向原告支付物业服务费8685.9元及违约金18119.75元（违约金从逾期之日起按日以欠缴物业服务费的0.5%计算）。
被告黄伟答辩称，被告对拖欠原告物业服务费的事实及金额没有异议，但是原告所提供的物业服务未达到合同约定的标准，故被告有权拒绝缴纳物业服务费，且原告诉请的违约金过高。综上，原告的全部诉讼请求应予驳回。
经审理查明，2006年2月23日，原告世纪城公司（甲方）与被告黄伟（乙方）签订了《世纪城（天鹅湖花园前期物业管理服务协议》，该合同载明：乙方所购商品房编号：建筑面积245.35平方米。前期物业管理是指：业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业依据《前期物业管理服务合同》进行的物业管理。其中，甲方的权利义务包括对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理；建立健全本物业的管理档案资料；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用等。其物业管理服务内容与标准包括设立天鹅湖花园客户服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等。合同第三条“物业管理服务费用和其他费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备中大修、更新、改造的费用和业主自有部位的维修费用）”规定：一、交纳费用时间：每季度交纳一次，每次在季度的第一月的前10日内；二、物业管理服务费：乙方入住（领取房屋钥匙之日起）应按乙方（室内＋公摊）面积：178.94平方米计算，并按1.80元／月（平方米的标准向甲方交纳物业管理服务费；（如果超出开发商公示30天后不领钥匙视为入住）。第十一条“违约责任”规定：一、甲方违法本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；……三、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交（并追缴从逾期之日起每天千分之五的违约金）……。
上述合同签订后，原告对上述物业进行了管理服务并建立了相应的工作台帐。被告入住后，按约向原告交纳了物业服务费等相关费用，其每月实际应缴费金额为321.7元。被告自2010年7月起即开始拖欠物业服务费，截止2012年9月30日，欠费时间共计27个月，金额为8685.9元。原告为向住户催收物业服务费和代收能源等费用，曾多次在其小区内张贴《“费用催交”的温馨提示》、《关于“催交费用”的通知》等，主要内容为请住户限期缴纳欠费，否则将承担违约责任、按约交纳滞纳金等。2012年6月8日，原告委托律师向被告邮寄了一封《律师函》，要求被告交纳自2010年7月1日至2012年5月31日期间欠所的物业服务费7399.1元及截至2012年5月所欠的能源费用11841.6元。上述律师函的邮寄地址为案涉房屋所在地成都市天府大道中段177号天鹅湖花园，收件人为被告黄伟。被告收到该函后仍未向原告交纳相关费用。
以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、原告提交的《世纪城（天鹅湖花园前期物业管理服务协议》、《天鹅湖花园业主物管费欠费明细》、《“费用催交”的温馨提示》、《关于“催交费用”的通知》、《四川大凡律师事务所关于代为催缴物业使用费的律师函》及邮寄凭证、天鹅湖花园物业服务记录抽样资料、包括其工程部设施设备巡查记录表、消防设施月度巡检记录表、乘客电梯载货电梯半月维护保养工作记录、保洁部清洁、消毒、环境维护工作记录表、虫鼠害控制服务计划表等园林养护日常工作安排表、巡更管理系统记录等证据予以证明。上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原、被告签订的《世纪城（天鹅湖花园前期物业管理服务协议》，系其真实意思表示，合同内容未违反相关法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。原告作为物业服务机构，在其提供物业管理服务后，有权依据合同约定收取物业服务费，被告未按约交纳物业服务费用是酿成本案纠纷的根本原因，其应对此承担相应法律责任。现原告依据合同要求被告向其支付约定的物业服务费及违约金，由于原、被告对被告每月应交纳的物管费及欠费时间、金额不持异议，本院予以确认；由于合同约定被告为按季度交纳物业服务费，每次应在季度的第一月的前10日内交纳，故被告每次应缴费金额为321.7＊3=965.1元，其2010年7月至2012年9月期间每次应缴费时间分别为：2010年7月10日、10月10日、2011年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日、2012年1月10日、4月10日、7月10日。被告认为原告主张按照合同计算的违约金过高并主张应予以调低，本院综合本案相关情况，酌情确定违约金以被告每季度欠缴物业服务费为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的2倍、从合同约定的应缴费之次日起计算至原告主张的2012年9月30日止。
关于被告以原告所提供的物业服务不符合约定为由拒付物业服务费的意见。首先，被告在本案中并未提交相关证据来证明原告存在违约情况，同时，针对被告提出的有异议的物业服务事项，原告向本院提供了其部分物业服务的书面记录材料用以证明其按约履行了双方的物业管理服务协议；其次，由于原告记录其物业服务的书面资料过多，本院也要求被告到原告处查阅并核对原告的物业服务记录，但被告并未前往查询核实并提出具体意见；再次，即使原告的物业服务存在某些瑕疵，但物业服务所涵盖的内容较为广泛，其是一种长期性、持续性的服务，被告并不能以原告在服务中存在的某一瑕疵来否认原告的全面工作成果。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告的该项答辩理由并不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄伟应在本判决生效之日起十日内向原告成都世纪城物业服务有限公司交纳2010年7月到2012年9月期间的物业服务费共计8685.9元，以及以每次应交物业服务费965.1元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率2倍从合同约定的应缴费之次日起计算至2012年9月30日止的违约金；
二、驳回原告成都世纪城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取235元，由被告黄伟负担（此款原告成都世纪城物业服务有限公司已预交，被告黄伟在履行上述付款义务时一并支付给原告成都世纪城物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张媛媛
二〇一二年十一月七日
书 记 员 曾 洁