广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初12520号
原告：黄胡桂琰，女，1964年8月9日出生，香港永久性居民，住香港。
委托诉讼代理人：王义良，广东茂达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄竹康，广东茂达律师事务所律师。
被告：陈芳芳（吴某的法定代理人），女，1986年5月27日出生，汉族，身份证住址湖北省蕲春县赤东镇走马岭街，现住广东省深圳市宝安区福兴街道政丰北路西侧福华*楼*座，公民身份号码4130261986********。
被告：吴某，男，2008年10月9日出生，汉族，身份证住址湖南省蕲春县赤东镇走马岭街，现住广东省深圳市宝安区福兴街道政丰北路西侧福华*楼*座，公民身份号码4211262008********。
被告：陈桃云，女，1957年3月15日出生，汉族，住湖南省蕲春县。
被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A-01区岭峰路6号1-2层，统一社会信用代码914420007265147727。
法定代表人：郑建强，总经理。
委托诉讼代理人：刘梦玄，女，公司员工。
委托诉讼代理人：刘梦超，男，公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦，统一社会信用代码91442000MA4UPJ691U。
主要负责人:叶祝华。
原告黄胡桂琰诉被告陈芳芳、吴某、陈桃云、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称“凯茵豪园公司”）、第三人中国银行股份有限公司中山分行（以下简称“中国银行中山分行”）所有权确认纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告黄胡桂琰的委托诉讼代理人王义良，被告凯茵豪园公司委托诉讼代理人刘梦超到庭参加诉讼。被告陈芳芳、吴某、陈桃云，第三人中国银行中山分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄胡桂琰向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于中山市××开发区凯茵新城A-15区C5-3座别墅的物权归原告所有；2.判决四被告协助原告办理涉案别墅的所有权变更登记手续。事实和理由：原告于2009年6月30日同吴宇峰和被告陈芳芳签订了《协议书》，约定原告以吴宇峰的名义购买案涉别墅，案涉别墅的产权的100%归原告所有，原告需要过户或出售案涉别墅时，吴宇峰必须全力配合原告办理相关手续；原告负责支付案涉别墅的购楼款包括银行按揭款和所有水费，同时向吴宇峰支付1000元的报酬；吴宇峰与被告陈芳芳系夫妻关系，在签署本合同时，陈芳芳已经全部了解协议条款。原告在此之前已向被告凯茵豪园公司支付了200000元定金。2009年7月1日，深圳市深浪企业有限公司代原告向被告凯茵豪园公司支付了案涉房地产应付的首期款2035237元和契税223462元。2009年7月16日，吴宇峰按照原告的指示，与被告凯茵豪园公司签订了案涉别墅的商品房买卖合同，总价款为7448237元。同年7月20日，吴宇峰按照原告的指示，与被告中国银行中山分行签订个人一手住房贷款合同，以案涉别墅作为抵押，贷款5213000元用于支付余下的购房款。2009年9月10日，案涉别墅在中山市房地产交易部门进行了备案登记。案涉别墅成交后，按揭贷款和物业费、水电费等所有款项一直由原告支付，物业也由原告占有使用，所有证件和交易手续均由原告持有和保管。吴宇峰于2016年1月6日去世，被告陈芳芳、吴某、陈桃云分别为其妻子、儿子和母亲。
原告黄胡桂琰向本院提交的证据有：1.协议书；2.商品房买卖合同；3.个人一手住房贷款合同；4.借款借据；5.商品房销售登记备案表；6.购房发票、收款收据；7.中国银行电汇凭证；8.个人结算业务申请书、银行流水；9.死亡医学证明；10.结婚证；11.户口簿；12.工资表；13.情况说明；14.（2016）鄂1126民初1045号民事判决书。
被告陈芳芳、吴某向本院邮寄答辩状，辩称，1.吴宇峰与被告陈芳芳于2008年9月26日登记结婚，生育一子取名吴某。被告陈桃云系吴宇峰的母亲，吴宇峰的父亲先于吴宇峰去世。吴宇峰于2016年1月6日去世，除了被告陈芳芳、吴某、陈桃云，没有其他继承人。2.吴宇峰生前与原告签订协议书，约定原告借用吴宇峰名义购买位于中山市××开发区凯茵新城A-15区C5-3座别墅，虽然别墅登记在吴宇峰名下，但产权归原告所有。被告陈芳芳了解此事，并在协议书上签字同意。3.被告陈芳芳、吴某同意案涉房产归原告所有，但诉讼费不应由被告陈芳芳、吴某承担。
被告陈桃云未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。
被告凯茵豪园公司辩称，1.被告凯茵豪园公司确认深圳市深浪企业有限公司代吴宇峰支付了首期款和相关契税的事实，并已收齐涉案别墅的购房款项，但不清楚原告与吴宇峰、被告陈芳芳、吴某、陈桃云之间的关系。2.如果法院判决案涉房产归原告所有，被告凯茵豪园公司愿意根据法院生效判决履行相应的协助义务。3.被告凯茵豪园公司在履行商品房买卖合同中并无过错，故不应承担本案的相关责任及诉讼费用。
第三人中国银行中山分行未到庭陈述意见。
经审理查明：2009年6月30日，黄胡桂琰与吴宇峰、陈芳芳签订了协议书，约定黄胡桂琰以吴宇峰的名义购买位于中山市××开发区凯茵新城A-15区C5-3座别墅，购房款及税费全部由黄胡桂琰负责支付，产权100%为黄胡桂琰所有；上述物业于中国银行中山分行办理按揭贷款，全部还款由黄胡桂琰负担，与吴宇峰无关；若黄胡桂琰需要过户或出售上述物业时，吴宇峰必须全力配合黄胡桂琰办理相关手续；吴宇峰与陈芳芳系夫妻关系，在签署本合同时，陈芳芳已经全部了解协议条款，并明确上述房产产权100%归黄胡桂琰所有。同年7月1日，深圳市深浪企业有限公司向凯茵豪园公司汇款3427220元。同年7月11日，凯茵豪园公司开具收到吴宇峰转账交来契税、印花税223462元的收款收据。同年7月16日，吴宇峰与凯茵豪园公司签订案涉别墅的商品房买卖合同，合同第六条付款方式及期限约定，买受人于签订本合同之前付房价款（含定金）2235237元，余款5213000元办理银行按揭。同日，凯茵豪园公司开具付款方为吴宇峰，内容为B场别墅C5-03楼款2235237元的发票。同年7月20日，吴宇峰与中国银行中山分行签订个人一手住房贷款合同，以案涉别墅作为抵押，贷款5213000元用于支付剩余房款，该按揭贷款于次日发放。同年9月10日，案涉别墅在中山市房地产交易部门进行了备案登记（合同业务编号HT2009006116）。自2009年8月起，黄胡桂琰按期将银行贷款本息汇款至上述贷款合同约定的还款账户。
另查明，吴保贵系吴宇峰之父，陈桃云系吴宇峰之母，陈芳芳系吴宇峰之妻，吴某系吴宇峰之子。2016年1月6日，吴保贵因病去世。同日，吴宇峰回家奔丧时意外死亡。
再查明，2016年5月10日，深圳市深浪企业有限公司出具情况说明，主要陈述其于2009年7月1日代黄胡桂琰向凯茵豪园公司支付3427220元用于购买凯茵豪园公司开发的凯茵新城四套房产，其中A15区C5-3房产的首期款为2035237元、契税为223462元。
本院认为：黄胡桂琰提交的证据完整、充分，所作的陈述与陈芳芳、吴某答辩意见相一致，足以认定位于中山市××开发区凯茵新城A-15区C5-3座的别墅虽然销售备案登记在吴宇峰名下，但黄胡桂琰为实际出资人，为案涉别墅的实际购买者及权利人，其权利等同于吴宇峰生前对案涉别墅享有的权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，在涉案别墅未进行不动产所有权登记前，吴宇峰与凯茵豪园公司之间成立的是商品房买卖合同关系，双方进行的商品房预售合同登记备案属于行政管理范畴，不属预告登记，更不能等同于所有权的登记，不具有债权的物权化效力。是故，黄胡桂琰诉请涉案别墅物权归其所有之理据不足，本院不予支持，黄胡桂琰仅为涉案别墅的买受人和权利人。如前论述，涉案别墅未进行所有权登记，故黄胡桂琰诉请陈芳芳、吴某、陈桃云、凯茵豪园公司协助办理所有权变更登记手续之请求，本院一并予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第二十条、第三十条、第三十三条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告黄胡桂琰为位于中山市火炬开发区凯茵新城A-15区C5-3座的别墅（现售权属座落：凯茵新城A15区名门2街22号，合同业务编号：HT2009006116）的实际买受人及权利人；
二、驳回原告黄胡桂琰的其他诉讼请求。
案件受理费63937元（原告已预交），由原告黄胡桂琰负担。
如不服本判决，原告黄胡桂琰可在判决书送达之日起三十日内，被告陈芳芳、吴某、陈桃云、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
审 判 员 王 珊
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 詹绮婷
王静