江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆花民初字第1068号
原告秦瑞锋。
委托代理人高锋，江苏仕达律师事务所律师。
委托代理人朱飞羽，江苏仕达律师事务所实习律师。
被告昆山惠鑫商业管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道303弄171号，组织机构代码67761828-3。
法定代表人孙和平，该公司总经理。
委托代理人刘培康。
委托代理人王智荣。
原告秦瑞锋与被告昆山惠鑫商业管理有限公司、昆山永绿物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理，适用简易程序于2013年12月2日、2014年1月6日公开开庭审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于2014年2月27日、于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告秦瑞锋委托代理人高锋、朱飞羽、被告昆山惠鑫商业管理有限公司委托代理人刘培康、王智荣到庭参加诉讼。原告秦瑞锋在第一次开庭中当庭撤回对被告昆山永绿物业管理有限公司的诉讼，本院当庭口头裁定准许。本案现已审理终结。
原告秦瑞锋诉称：原告与昆山惠鑫商业管理有限公司于2011年9月7日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告昆山惠鑫商业管理有限公司将其拥有完全产权使用权及经营权的位于花桥镇绿地大道XXX弄XXX号X室、X室、X室、X室以及部分面积的房屋出租给原告。原告依合同约定于2011年9月7日支付了第一期的租金以及押金，并经过许可进行相关装修，后由于被告昆山惠鑫商业管理有限公司以及昆山永绿物业管理有限公司与昆山双鼎商业发展有限公司之间产生纠纷，被告昆山惠鑫商业管理有限公司失去了上述房屋的使用与经营权，昆山永绿物业管理有限公司要求原告停止装修，勒令原告退出房屋，致原告与被告昆山惠鑫商业管理有限公司的合同目的无法实现，原告多次催促归还房租并赔偿损失未果，诉至法院，请求：1、判令被告惠鑫商业管理有限公司立即返还原告租金、押金共计人民币321858元以及自2011年9月7日至付款日的同期银行贷款利息。2、判令被告赔偿原告损失人民币70000元。3、判令被告承担本案全部的诉讼费用。审理中原告向本院提出放弃要求被告支付诉讼请求一中的利息支付的请求，以及放弃请求被告赔偿原告损失人民币70000元的主张。
被告昆山惠鑫商业管理有限公司辩称：2011年9月7日原被告之间签订了房屋租赁合同后，原告在同月8日在上海永绿物业公司办理了房屋装修的相关手续。之后，原告开始动工装修。在装修初期，永绿物业公司通知原告暂停施工。到2011年9月19日，昆山市建设监察大队对原告发了一个昆建监函字（20110907）第1-4号通知函，通知原告擅自拆改房屋结构，属违规行为。之后原告就停工了，停工之后至2011年11月初，昆山市双鼎公司向商户发函，要求各个商户不要向昆山惠鑫商业管理有限公司再缴纳租金等。昆山惠鑫商业管理有限公司在双鼎公司发函后，也向商户发出了告知函。2011年12月份，原告向昆山永绿物业公司发函要求对停工造成的损失进行赔偿。2012年1月，昆山惠鑫商业管理有限公司代原告向昆山双鼎公司及上海绿地集团事业一部发函要求他们尽快解决原告的停工问题。被告昆山惠鑫商业管理有限公司认为其自己已经尽到合同义务，原告停工原因是原告擅自拆除相关承重墙，并认为应当继续履行合同。
经审理查明：上海舒杰贸易发展有限公司向昆山双鼎商业发展有限公司租赁了本案涉案房屋，之后上海舒杰贸易发展有限公司委托昆山惠鑫商业管理有限公司进行商业管理，包括对外租赁。2011年9月7日原告秦瑞锋与被告昆山惠鑫上海管理有限公司签订租赁合同约定昆山惠鑫商业管理有限公司将其位于花桥镇绿地大道XXX弄XXX号X室、X室、X室、X室及部分面积，完全拥有房产使用权及经营权的房屋及其设施出租给秦瑞锋开设洗浴中心，租赁期限为2011年9月10日至2018年4月25日。原告秦瑞锋预付了一年租金（包括六个月免租期）291858元及押金30000元，共计321858元。合同约定被告不能按合同约定向原告提供房屋被告应退还履约保证金。之后原告对租赁房屋进行装修，2011年9月11日被昆山永绿物业管理有限公司要求原告停止装修，勒令原告退出房屋。经昆山永绿物业管理有限公司向昆山市建设监察大队反映，昆山市建设监察大队向绿地大道A栋118号乐和城商铺发出通知，于2011年9月19日发出昆建监函字（20110907）第-4号通知单，通知在未办理相关手续的情况下，擅自拆改房屋结构属于违规，责令其立即停工，恢复原状。2011年12月2日原告书写一份《关于要求对停工造成损失进行赔偿的函》至昆山永绿物业管理有限公司，并抄送本案被告，内容有关停工以及要求提供消防竣工图复印件以便消防设计的需要，2011年9月11日昆山永绿物业管理有限公司阻止原告施工，2012年1月6日被告昆山惠鑫商业管理有限公司确认收到原告函件并向昆山双鼎商业管理有限公司和上海绿地集团事业一部发函要求提供相关材料以防止纠纷。
另查明，昆山双鼎商业发展有限公司于2012年6月19日起诉上海舒杰贸易发展有限公司，江苏省昆山市人民法院以（2012）昆民初字第1467号判决书判决，解除昆山双鼎商业发展有限公司与上海舒杰贸易发展有限公司签订的商铺租赁合同；上海舒杰贸易发展有限公司于判决生效之日起十日内将位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄“绿地.乐和城（花桥）项目”XXX号X室（建筑面积11142.85平方米）商铺返还给昆山双鼎商业发展有限公司；上海舒杰贸易发展有限公司于该判决生效之日起十日内支付昆山双鼎商业发展有限公司自2010年4月26日起至2012年12月25日止的租金4320457.05元及违约金372821.2元。
又查明，审理中被告提供《关于乐和城一期租赁年限告知函》告知绿地大道XXX弄XXX号X幢X室超出包租年限，令惠鑫商业管理有限公司调整租赁年限，未完成之前租赁方不得进场施工。本院向永绿物业管理有限公司询问，该公司承认是阻止原告继续施工。
上述事实由施工许可证、房屋租赁合同、收据、进账单、银行卡取款业务回单、装修管理费押金收据、商户告知书、告商户函、商户告知函、全体商户告知书、关于要求对停工造成的损失进行赔偿的函、邮件详情单、催促告知函1份、装修合同、红蚂蚁装修公司出具的65000元收据、物业装修管理费收据、昆山市建设监察大队通知函、授权书、关于乐和城一期租赁年限告知函一份、房屋租赁合同一份、（2012）昆民初字第1467号判决书以及原被告庭审陈述为证。
本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同有效，被告应保证交付房屋给原告使用，现因被告方关联公司上海舒杰贸易发展有限公司与昆山双鼎商业发展有限公司就租金支付产生争议，为此发出关于乐和城一期租赁年限告知函》，阻止施工，并且昆山永绿物业管理有限公司审理中也承认阻止原告继续装修施工，最终造成原告无法装修使用该房屋。现原告无法使用房屋虽然不是由被告公司直接实施行为所致，但原告仍可以根据合同相对性要求该公司承担违约责任。被告公司在承担责任后可以就侵权等关系向其他第三方主张权利。
现原告诉求被告返还租金及履约保证金，本院认为原告在签订租赁合议后前六月免租金，之后六个月租金为291858元，但原告实际并未实际使用房屋，故该部分租金应退回原告；对履约保证金30000元合同中有明确约定，在被告不能提供原告使用时应予以返还，故对该两笔金额合计321858元，被告均应负责支付给原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：
被告昆山惠鑫商业管理有限公司返还原告秦瑞锋租金及利息共计人民币321858元。（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7678元，由被告昆山惠鑫商业管理有限公司负担。此款原告秦瑞锋已预交，被告昆山惠鑫商业管理有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付给原告秦瑞锋。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 叶翌晨
代理审判员 孙学谦
人民陪审员 杨 磊
二〇一四年四月十五日
书 记 员 邓力学
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。