上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第287号
原告李某某，男，1952年6月27日生，汉族，住上海市嘉定区。
原告王某某，女，1952年11月7日生，汉族，住上海市嘉定区。
两原告共同委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
被告杨某某，男，1955年9月12日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人黄浩，上海普衡律师事务所律师。
第三人刘某，男，1985年9月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人赵天吉、黄之洲�上海市沪西律师事务所律师。
原告李某某、王某某与被告杨某某间排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加刘某为第三人参加诉讼。原告李某某、王某某及其委托代理人孙云龙，被告杨某某及其委托代理人黄浩，第三人刘某的委托代理人赵天吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告系夫妻关系。原居住的位于上海市新闸路XXX弄XXX号房屋遇到政府动迁，两原告准备在嘉定江桥买房。在寻找房屋时，遇到中介公司的人，其就向两原告介绍位于上海市嘉定区江桥镇金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），面积为59.66平方米。当两原告去看房时，房屋内有人居住，两原告即提出异议，中介称，该人是临时居住，等交易好之后即可搬走。后两原告便与第三人签订了《上海市�地产买卖合同》，房价总额为人民币92万元（以下币种均为人民币）。后两原告支付了房款85万元。剩余房款7万元应在第三人交付房屋钥匙时支付。现该房屋已登记在两原告名下，但被告至今仍居住于该房屋内，第三人也未交付房屋。两原告无奈，只得在外租房居住。被告的行为已经侵犯了两原告的财产权益，理应予以搬离。现起诉要求：被告立即搬离系争房屋。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋的原权利人为被告。系争房屋被出售，其是不知情的。其也不认识两原告和第三人。当初其朋友要借款，其就以其名义向案外人唐某某借款。后用系争房屋进行抵押并办理了委托公证（委托书也是在其不知情的情况下签署的），后来唐某某就利用该委托书将系争房屋予以出售。其得知系争房屋被出售后已经向公安机关报案，现正在侦查中。系争房屋系政府给予其的安置房，也是其唯一一套房屋用于养老。原告取得房屋涉嫌违法，故买卖无效，原告不能取得房屋的产权。
第三人辩称，系争房屋系由第三人向被告购买，用于解决孩子落户问题。在该问题解决后，第三人即将系争房屋出售予两原告。第三人购房前并不认识被告，房屋的交易是与被告的受托人唐某某完成的。第三人在交易完成后曾向被告要求交房，但未果。在第三人与两原告完成交易后，两原告及中介公司均要求第三人交房，但因被告未能将系争房屋交付第三人导致第三人也未能交房。
经审理查明，2013年2月23日，两原告与第三人及案外人上海明明房产经纪有限公司（以下简称明明公司）签订一份《委托购买意向书》，约定在明明公司的居间下，两原告就购买系争房屋事项与第三人达成购买意向。系争房屋的总价款为92万元，支付方式为现金。买卖双方应于2013年2月24日签订房屋买卖合同。2013年2月24日，两原告与第三人签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向第三人购买系争房屋，房屋建筑面积为59.66平方米。总房价款为82万元（实际成交价为92万元）。第三人应于2013年7月15日前腾出房屋并与两原告进行验收交接。双方应在2013年5月31日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的补充条款（一）约定，两原告以实际成交价92万元购买系争房屋。付款方式为：1、两原告应于2013年2月23日支付定金15000元；2、两原告应于2013年2月24日前支付房款15万元（含定金）；3、两原告应于房屋办理过户手续当日支付房款70万元；4、两原告应于交房当日支付尾款7万元。合同另对其他事项作了约定。2013年2月23日、2月24日、5月14日，两原告分别向第三人支付了定金15000元、房款135000元、房款700000元，共计85万元，第三人分别出具了收条。2013年7月12日，系争房屋登记至两原告名下。后两原告多次要求第三人交房，但因被告居住于系争房屋内而未果，两原告遂涉讼。
另查，系争房屋系因被告居住困难而经政府批准的政策性安置用房。2010年2月1日，被告被登记为系争房屋的产权人。2012年6月8日，被告出具一份委托书，委托案外人唐某某以不低于70万元的价格办理系争房屋出售的一切事宜：代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移（过户）登记、代收房款30万元及房地产出售过程中的其他相关事宜等。委托权限为全权委托，委托期限自2012年12月15日至2013年6月15日。2012年6月29日，上海市宝山公证处对此进行了公证。2013年1月26日，案外人唐某某代表被告与第三人签订一份《上海市房地产买卖合同》（双方未通过经纪机构居间介绍），约定第三人向被�购买系争房屋，房屋价格为80万元。双方应于2013年4月15日前办理过户手续。但该合同对交房时间、违约责任、付款时间及金额等合同重要内容均无约定。2013年1月31日，第三人被登记为系争房屋的产权人。另外，本院经过询价，系争房屋在2013年2月的市场价在113万元至120万元之间。
庭审中，两原告表示，其是因原有住房被拆迁而通过中介公司介绍购买的系争房屋。其在购买房屋前并不认识第三人，也不认识被告。在签订合同前，其查看了房产证和第三人的身份证，其当时不知道系争房屋原产权人为被告。其也去过派出所调查，确认系争房屋的房主为第三人，且该房屋内只有第三人一个户口。后中介公司带其去房产交易中心查询，告知其系争房屋内有承租人。其当时去看房的时候并未进入系争房屋，而是在门口看房，当时被告也在，中介告诉其待房屋办理好�户手续后，承租人会搬离。其当时买房并不在意房屋的结构，只要房屋周围的环境好即可。其当初并不想购买系争房屋，而是系争房屋楼上的房屋，但经中介介绍后，就决定购买系争房屋。其并不清楚当时房屋的市场价，也未去周边问过价。
被告表示，其是系争房屋的原产权人。当初其朋友金凤茹（音）要借钱，其为了帮忙，经人介绍后，其就以其名义向唐某某借款30万元，约定月息为30%，期限为两个月，用系争房屋作抵押。2012年6月，唐某某叫其去宝山公证处做个借款公证。借款公证做好后3天，公证员通知其去补签字，说公证书上有漏签名。其就去了，后公证员催其签字，其也未看内容就匆忙签了字，其签字的地方就是委托书上的签字处。其间，其和唐某某等人至银行进行开户，当天卡上转进80万元（对方说另外50万元用其卡走一下账），其并不清�是谁打的80万元。其将钱取出后交给了唐某某等人，对方在扣除利息18万元和公证费1万元后，其实际到手为11万元。其当初将结婚证、户口簿、房产证交予金凤茹（音）是作抵押之用，其不可能将系争房屋出售，因为系争房屋是其唯一一套房屋，是用于养老的安置房，其对系争房屋被出售事宜并不知情。直至2013年9月，其才得知系争房屋被出售给了第三人。后其便向上海市公安局报警，现公安机关已立案。另外，原告购买系争房屋的价格远远低于当时的市场价120万元左右。其也并不认识原告和第三人。其不知道系争房屋被出售的价格，也未拿到房款。原告确有一次来看过房，当时说是买楼上的房，因为楼上的人不在就下来看了一下。后原告来收过房，但其认为该房屋权利人是其，就与原告发生了冲突。系争房屋的两次交易均是不真实的。
第三人表示，其当初买房是为了解决小孩落户的问题。其当初并不认识被告。系争房屋的买卖是和唐某某完成的，因为公证书确认了唐某某为被告的代理人。交易完成后，其要求过被告交房，但一直未得到回复。在小孩的户口问题解决后，其就将系争房屋出售给了原告。其确实收到原告支付的房款85万元，剩余7万元未支付。后原告通过中介要求其交房，但因被告未交房故其至今也无法进行交房。
以上事实，有上海市房地产登记信息、上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、委托购买意向书、收条、支付凭证、情况说明、配套商品房供应单、公证书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，1、关于第三人刘某与被告的代理人唐某某间签订的《上海市房地产买卖合同》。经审查，该合同仅有标的物、价款、办理房屋过�时间、争议解决办法等约定，而对交房时间、违约责任、付款时间及金额等在房屋买卖合同中必备的主要条款均无约定，不符合交易惯例。且第三人在庭审中未向本院提交其支付价款的相关凭证。在第三人取得系争房屋的产权证后也没有证据证实其向被告主张过交房，且其在被告未交房的情况下，在取得产权证不到一个月的时间即将系争房屋予以出售，上述行为均不符合客观常理。综上，第三人刘某与被告的代理人唐某某间就系争房屋的买卖过程存在诸多疑点，被告对此也提出了相关异议，现有证据不足以证明第三人与被告间系真实的房屋买卖关系，第三人不能以已取得房产证为由当然取得系争房屋的所有权，其将系争房屋出售的行为属无权处分行为。2、关于第三人刘某与两原告间签订的《上海市房地产买卖合同》。因第三人刘某将系争房屋出售的行为属无权处分行为，根据法律规定并结合本案，原告如构成善意取得应符合以下条件：1、原告受让系争房屋时是善意的；2、以合理的价格转让；3、系争房屋依照法律规定应当登记的已经登记。关于两原告是否善意一节，两原告称当初购买的非系争房屋，而是欲购系争房屋楼上的房屋。两原告未能证明楼上房屋当时已欲出售的事实，而其当天至现场查看的是系争房屋，并于当天即签约。故两原告所称查看系争房屋系参考一说违反常理，应当判定两原告本意即欲购系争房屋。此外，两原告已至现场查看房屋，也已与被告见面，但两原告竟未与被告就租赁关系、搬离时间等通常应了解的基本事项与被告进行必要的交流，反而回避与被告的交谈，也系明显违反房屋买卖的常理行为。故本院判断，两原告对被告与系争房屋的真实关系是明知的。结合系争房屋成交价大幅低于市场价的事�，本院确认，两原告购买系争房屋不构成善意取得。两原告以已取得登记物权为由要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，拟判决如下：
驳回原告李某某、王某某要求被告杨某某搬离位于上海市嘉定区江桥镇金耀路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告李某某、王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
代理审判员 周 平
人民陪审员 宗小时
二〇一五年十一月五日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。