辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00629号
上诉人（原审被告）：朱力，无职业。
委托代理人：王丽，辽宁正良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亮，无职业。
委托代理人：谭博，辽宁君广泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连海誉房地产经纪有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2-8-1。
法定代表人：于维铎，该公司总经理。
委托代理人：康波，辽宁杰仕孚律师事务所律师。
原审被告：朱连君，大连市城市管理局风景园林处退休干部。
委托代理人：王丽，辽宁正良律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）张亮与原审被告（反诉原告）大连海誉房地产经纪有限公司（以下简称海誉公司）、原审被告朱连君、朱力房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2014）西民初字第2802号民事判决，原审被告朱力不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱力及其与原审被告朱连君共同的委托代理人王丽，被上诉人张亮的委托代理人谭博、被上诉人海誉公司的法定代表人于维铎及委托代理人康波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张亮一审诉称：2013年8月20日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力签订《房地产买卖合同》，主要内容为：原告张亮通过被告大连海誉房地产经纪有限公司购买被告朱连君、朱力所有的位于大连市西岗区信成街某房屋，总房款为9，500，000元，定金50，000元，首付款为5，000，000元，原告于合同签订之日起30日内备齐5，000，000元，由三方将该款项存入银行作资金监管，基于被告大连海誉房地产经纪有限公司已提供居间服务，原告向被告大连海誉房地产经纪有限公司支付中介费285，000元，因买卖双方原因导致合同无法履行的，由违约方赔付被告大连海誉房地产经纪有限公司285，000元。合同签订当日，原告将50，000元定金交付给被告大连海誉房地产经纪有限公司。2013年9月13日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力签订《合同变更协议》，约定将定金50，000元更改500，000元。协议签订当日，原告将定金500，000元交付给被告大连海誉房地产经纪有限公司，后被告大连海誉房地产经纪有限公司向原告出具了一份由被告朱连君、朱力签字的收条。2013年11月6日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力签订了资金监管合同，原告将1，000，000元购房款存入银行资金监管账户。后在既未与原告解除合同、也未通知原告的情况下，经由被告大连海誉房地产经纪有限公司，被告朱连君、朱力将案涉房屋卖给他人。2014年1月26日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力取出1，000，000元监管资金，被告大连海誉房地产经纪有限公司强行扣除200，000元作为中介费，将剩余800，000元返还原告。原告与被告朱连君、朱力作为房屋买卖合同的相对方，被告朱力、朱连君仅将解除合同通知送达给被告大连海誉房地产经纪有限公司，未通知原告，原告未收到解除通知，《房地产买卖合同》并未解除，被告朱力、朱连君在《房地产买卖合同》未解除的情况下，将案涉房屋卖与他人，系违约，应双倍返还定金。因被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力违约导致合同无法履行，原告已支付了200，000元中介费，被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力应赔偿原告中介费损失。故诉至法院，请求判令：1、被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力共同赔偿原告张亮中介服务费损失200，000元；2、被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力共同双倍返还原告定金1，100，000元（定金550，000元×2）；3、解除原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力签订的《房地产买卖合同》。
被告（反诉原告）大连海誉房地产经纪有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：本案系房屋合同买卖纠纷，造成合同不能履行的原因是原告有严重的违约行为，原告应该承担违约责任；三被告之间没有任何法律规定的应该承担连带责任的事由，所以原告的诉讼请求无事实与法律依据。
被告朱连君、朱力一审辩称：不同意原告的诉讼请求。在合同履行过程中，原告未按时给付首付款，构成根本违约，被告朱连君、朱力在2013年10月30日就已经依法解除了《房地产买卖合同》，合同权利义务关系已终止，原告的诉讼请求不能成立。
被告（反诉原告）大连海誉房地产经纪有限公司一审反诉称：2013年8月20日，被告大连海誉房地产经纪有限公司与原告及被告朱连君、朱力签订《房地产买卖合同》，约定被告大连海誉房地产经纪有限公司作为居间方，为被告朱连君、朱力将位于大连市西岗区信成街某房屋出售给原告提供居间服务，房款为9，500，000元，原告应于合同签订当日支付定金50，000元、中介费285，000元，原告于合同签订之日起30日内将5，000，000元首付款存入银行进行资金监管等内容。合同签订当日，原告支付了50，000元定金。2013年9月13日，原告与三被告签订了《合同变更协议》，约定将定金变更为500，000元，并于当日支付。当日，原告通过被告大连海誉房地产经纪有限公司将500，000元定金交付给被告朱力、朱连君。后原告没有按照合同约定将5，000，000元首付款存入银行进行资金监管，亦未向被告大连海誉房地产经纪有限公司支付中介费。2013年11月16日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司将1，000，000元存入银行进行资金监管，余款4，000，000元原告拒绝支付，后被告朱力、朱连君通知被告大连海誉房地产经纪有限公司与原告解除房屋买卖合同。2014年1月26日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司解除资金监管，原告向被告大连海誉房地产经纪有限公司支付了200，000元中介费，原告尚欠被告大连海誉房地产经纪有限公司中介费85，000元未支付。现提出反诉，请求判令：原告赔偿被告大连海誉房地产经纪有限公司中介费的经济损失85，000元。
原告（反诉被告）张亮一审对被告（反诉原告）海誉公司的反诉辩称：海誉公司须完成贷款及过户两项义务才享有收取中介费的权利，其承诺为原告办理首付款的贷款服务，但未履行承诺，无权要求支付中介费；中介费应由违约方承担，被告朱连君、朱力违约将案涉房屋卖给第三人，因此中介费应由被告朱连君、朱力承担；海誉公司在合同履行过程中违反诚实信用原则，其作为居间方未如实向买卖双方陈述事实，构成违约，无权请求支付中介费。
被告朱力、朱连君一审对被告（反诉原告）海誉公司的反诉辩称：海誉公司的反诉与朱连君、朱力无关也没有法律上的利害关系。被告朱连君、朱力不属于其法律意义上第三人。
一审法院审理查明：2013年8月20日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力签订《房地产买卖合同》，主要内容为：原告购买被告朱连君所有的位于大连市西岗区信成街5号-4号公建及被告朱力所有的位于大连市西岗区信成街某房屋，被告大连海誉房地产经纪有限公司提供居间服务；总房款为9，500，000元，首付款为5，000，000元，原告申请，买卖双方委托居间方选择贷款银行，原告从合同签订之日起30日内，备齐5，000，000元首付款，由三方将该款项存入银行作资金监管；定金50，000元，原告于合同签订当日支付，由被告大连海誉房地产经纪有限公司保管，基于被告大连海誉房地产经纪有限公司已提供居间服务，原告于合同签订当日支付给被告大连海誉房地产经纪有限公司中介费285，000元，合同签署后因买卖双方原因导致合同无法履行的，违约方须赔付居间方285，000元；如原告未能履行合同导致合同终止或无法履行，则已付定金为违约金，如卖方未能履行合同导致合同终止或无法履行，则卖方双倍返还定金；合同履行过程中若产生赔偿情况或解除情况，三方须签订书面协议等内容。合同签订当日，原告交付了50，000元定金，该款项由被告大连海誉房地产经纪有限公司保管。2013年9月13日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力签订《合同变更协议》，约定将定金变更为500，000元。当日，原告将500，000元定金交付给被告大连海誉房地产经纪有限公司，被告大连海誉房地产经纪有限公司又将该款项转交给被告朱连君、朱力。合同签订后，原告未按照合同约定的时间将5，000，000元首付款存入银行进行资金监管。2013年10月29日，被告朱连君、朱力向被告大连海誉房地产经纪有限公司员工表示“3天之内凑齐首付款，房子还卖给原告”，10月30日，被告朱连君、朱力向被告大连海誉房地产经纪有限公司员工表示“再给原告5天时间凑钱”。当日，被告朱连君、朱力以书面的形式向被告大连海誉房地产经纪有限公司发出解除房地产买卖合同通知，但未通知原告此事。后被告朱连君、朱力与案外人王义江达成买卖案涉房屋的意向。2013年11月16日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司将1，000，000元存入银行进行资金监管。2013年12月5日，被告朱连君、朱力出具委托书，决定将案涉两套房屋出售给案外人王义江，并委托案外人艾红星代理卖房事宜。2014年1月26日，原告与被告大连海誉房地产经纪有限公司解除资金监管，原告向被告大连海誉房地产经纪有限公司支付了200，000元中介费。2014年5月30日、6月3日，被告朱连君、朱力将案涉两套房屋出卖给案外人，并办理了房屋过户手续。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告签订的《房地产买卖合同》及《合同变更协议》系当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。虽然原告未按照合同约定的时间将5，000，000元首付款存入银行进行资金监管，但原告已支付了550，000元的定金，且在原告逾期交款后，被告朱连君、朱力仍通过被告大连海誉房地产经纪有限公司催促原告尽快将首付款凑齐，2013年10月29日、10月30日，被告朱连君、朱力还向被告大连海誉房地产经纪有限公司的工作人员表示，再给原告几天时间凑钱，由此，可认定至此被告朱连君、朱力均未明确表示立即解除房地产买卖合同。2013年10月30日，被告朱连君、朱力通知被告大连海誉房地产经纪有限公司解除《房地产买卖合同》，但未通知原告此事，作为房屋买卖合同的相对方，被告朱连君、朱力应将解除合同通知告知原告，且《房地产买卖合同》约定合同履行过程中若产生赔偿情况或解除情况，三方须签订书面协议。被告朱连君、朱力在既未通知原告，又未签订三方协议的情况下，单方面提出解除《房地产买卖合同》的行为无效，故被告朱连君、朱力以已通知被告大连海誉房地产经纪有限公司解除《房地产买卖合同》为由，提出合同已解除的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告朱连君、朱力通知解除《房地产买卖合同后》，与案外人达成出售案涉两套房屋的意向，原告此后无法继续履行《房地产买卖合同》。被告朱连君、朱力在《房地产买卖合同》未解除的情况下，将案涉两套房屋出卖给他人构成违约，应按照合同约定承担违约责任，双倍返还原告已向其支付的500，000元定金。关于中介费损失一节，原告向被告大连海誉房地产经纪有限公司支付了200，000元的中介费，因被告朱连君、朱力违约导致合同目的无法实现，被告朱连君、朱力应赔偿原告已支付的中介费损失200，000元。至于原告存放于被告大连海誉房地产经纪有限公司处的50，000元定金，被告大连海誉房地产经纪有限公司应予以返还。关于连带责任一节，被告大连海誉房地产经纪有限公司作为居间方，已履行了自己的义务，原告提出被告大连海誉房地产经纪有限公司负有协助原告办理首付款贷款业务的义务，但《房地产买卖合同》对此并无约定，原告亦未提供证据予以证明，一审法院不予采纳，原告提出被告大连海誉房地产经纪有限公司将案涉两套房屋卖给他人，亦未提供证据予以证明，一审法院不予采纳，故原告请求被告大连海誉房地产经纪有限公司对双倍返还定金及中介费损失承担连带责任，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。因案涉的两套房屋已出卖给他人，合同目的无法实现，原告请求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告大连海誉房地产经纪有限公司请求原告赔偿中介费损失85，000元的反诉请求，被告大连海誉房地产经纪有限公司的中介费损失是因被告朱连君、朱力违约造成的，与原告无关，原告不应当承担赔偿责任，故被告大连海誉房地产经纪有限公司此请，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、解除原告张亮与被告大连海誉房地产经纪有限公司、朱连君、朱力签订的《房地产买卖合同》；二、被告朱连君、朱力于判决生效之日起十日内双倍返还原告张亮定金1，000，000元；三、被告大连海誉房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张亮定金50，000元；四、被告朱连君、朱力于判决生效之日起十日内赔偿原告张亮中介费损失200，000元；五、驳回原告张亮的其他诉讼请求；六、驳回被告大连海誉房地产经纪有限公司的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费16，500元，保全费5000元，合计21，500元（原告已预交），反诉费965元（被告已预交），共计22，465元，由被告朱连君、朱力负担21，500元，被告大连海誉房地产经纪有限公司负担965元。
朱力的上诉理由及请求是：一审法院认定事实不清。双方《房地产买卖合同》已经解除，朱力系守约方，不存在违约事实。根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。关于合同解除的事实，海誉公司一直认可已经于2014年10月30日收到了朱力解除的通知，并告知了张亮。尽管张亮不承认这一事实，但是从接下来发生一系列合同履行过程可以看出，张亮是已经收到了这一通知的。首先，张亮在履行合同逾期，没有向朱力交付500万元首付款的情况下，没有向监管账户继续履行合同，即交付剩余的400万元首付款。此时，该监管账户虽然不是朱力设立，但如果如张亮所强调，不清楚合同已经解除，而其自身又有履行能力，那么当然要向该账户打入剩余的400万元首付款，来履行其合同义务。事实上，张亮不但没有履行剩余400万元的交付义务，反而与海誉公司一起解除了监管，取回了已经监管的部分资金。而且，还按照合同违约一方承担中介费的合同条款，主动向海誉公司交付了所欠的中介费。基于上述事实，显然张亮已经接到了解除合同的通知，否则，其应当继续向监管账户履行其余400万的首付款，而不是解除监管承担违约责任。本案违约责任的划分，在解除监管时已经确定，并且违约责任已经由张亮承担。故请求：一、请求撤销原审判决，改判驳回张亮的一审诉讼请求；二、诉讼费用由张亮负担。
张亮二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
海誉公司二审答辩认为：服从一审判决第一项、第三项、第六项，上诉人的上诉请求不针对我方，故不发表其他意见。
朱连君二审答辩认为：同意朱力的上诉请求和理由。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案中，三方当事人于2013年9月13日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，进行房屋买卖的首要步骤应由张亮作为买方在合同签订后30日内将首付款500万元存入资金监管账户，但直至2013年11月6日，张亮才向资金监管账户仅存入100万元，显已违反双方合同约定的履行期限和首付款金额。而且，从张亮提供的其父张建国的多个银行账户信息来看，在签订合同后直至进行资金监管时，张亮并不具备直接支付500万元的资金能力。据此，本院认为，由于张亮未能按照合同约定及时履行支付首付款的义务，合同无法继续履行，故张亮对于合同未能履行应负有主要过错责任。而朱力、朱连君虽因首付款未到账而拒绝继续履行合同，但其在向海誉公司送达解除合同通知时，意思表示并不充分明确，而此后，在未向海誉公司核实解除合同的通知是否送达给张亮、亦未履行其他法律程序的情况下，朱力、朱连君即自行将房屋另行出售给他人，故朱力、朱连君在合同解除的过程中也是负有一定过错的。综合以上事实及理由，本院认为，因张亮未履行支付价款的合同义务，其对合同未能履行负有主要过错责任，故张亮要求朱力、朱连君双倍返还定金的诉讼请求不应予以支持，一审对此认定有误，本院依法予以纠正。但由于朱力、朱连君在合同解除过程中亦有一定过错，故朱力、朱连君亦应将已经收取的定金50万元返还给张亮。另外，由海誉公司代为保管的定金5万元，应由海誉公司负责返还，海誉公司对此表示服从一审相应判项，故本院对此亦予维持。
对于朱力、朱连君上诉提出的居间费问题，本院认为，海誉公司作为买卖合同的居间方，理应遵循诚实信用的基本原则，如实向买卖双方报告合同履行的具体情况，并积极履行各项居间义务。根据各方当事人在庭审中的陈述，张亮及朱力、朱连君作为买卖双方并未当面沟通，亦未留有双方的电话号码或通讯地址，双方往来均是由居间方海誉公司代为传达信息。在张亮首付款未能备齐的情况下，朱力、朱连君曾多次表示要求与买方当面进行商谈，但海誉公司始终未及时组织双方共同协商。庭审中，海誉公司认可其在2013年10月30日收到朱力、朱连君送达的解除合同通知，但海誉公司对此情况并未及时向张亮如实报告，2013年11月6日，在卖方朱力、朱连君均未到场的情况下，海誉公司仍与张亮办理了100万元的资金监管，可见，海誉公司并未履行如实报告的居间义务，亦未及时向买卖双方披露交易的必要信息，海誉公司作为居间方对于房屋买卖合同未能履行是负有过错的。本院认为，按照房地产交易市场的一般交易习惯及案涉合同的约定，海誉公司的居间服务应不仅限于提供订立合同的机会，海誉公司仍负有协助办理资金监管、办理贷款，代收代缴税费，审查房屋权属及欠付费用情况，协助办理过户，办理水、电、煤气、暖气、户口迁移等手续，协助办理权属证书、协助进行房屋交接、协助资金解冻等诸项义务，这些义务也是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。但由于合同未能继续履行，海誉公司并未实际履行以上义务，因此，海誉公司不能按照合同约定收取全额居间费用。但鉴于海誉公司确促成了案涉房屋买卖合同的订立，故海誉公司可适当收取部分居间报酬。由于居间费用并无细化衡量的具体标准，双方对此亦未作分项约定，也难以通过司法鉴定程序解决，故此，本院现根据本案实际情况及合同约定的居间方义务，酌情将海誉公司应收取的居间报酬调整为5万元，故海誉公司应向张亮返还已经收取的居间费15万元。由于案涉合同系因张亮违反合同先履行义务致未能实际履行，故朱力、朱连君对张亮应当支付的居间费不负有赔偿义务，原审认定有误部分，本院依法予以纠正。
综上所述，原审认定事实清楚，但处理结果不当，本院对原审认定有误部分依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2802号民事判决第一项、第三项、第六项；
二、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2802号民事判决第四项、第五项；
三、变更大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2802号民事判决第二项为：朱连君、朱力于本判决发生法律效力之日起十日内，返还张亮定金500，000元；
四、大连海誉房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，返还张亮中介费150，000元；
五、驳回张亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16，500元（张亮预交），由张亮负担8250元，由朱力、朱连君负担6346元，由大连海誉房地产经纪有限公司负担1904元；保全费5000元（张亮预交），由张亮负担2500元，由朱力、朱连君负担1923元，由大连海誉房地产经纪有限公司负担577元；一审反诉费965元（大连海誉房地产经纪有限公司预交），由大连海誉房地产经纪有限公司负担。
二审案件受理费16，500元（朱力预交），由朱力负担6346元，由张亮负担8250元，由大连海誉房地产经纪有限公司负担1904元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年四月二十日
书 记 员 耿 艳