北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4799号
上诉人（原审原告）郭峰，男，1980年5月24日出生。
委托代理人邓洪杰，北京市恒顿律师事务所律师。
委托代理人刘春华，北京市恒顿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘全旺，男，1971年8月26日出生。
委托代理人贾向军，北京市世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邱素梅，女，1973年6月14日出生。
委托代理人王智，北京群益律师事务所律师。
上诉人郭峰因案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2014年12月，郭峰向原审法院起诉称：2012年6月16日，我与邱素梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以228万元购买邱素梅位于201号房屋（以下简称涉案房屋）。我已支付购房款158万元，买卖合同于2012年11月29日办理网签备案。2012年10月15日，双方办理交接手续，我入住房屋。因邱素梅的原因房屋未能过户至我名下。我就房产纠纷起诉到北京市大兴区人民法院（以下简称大兴区法院），大兴区法院判决我与邱素梅的买卖合同有效，并判处邱素梅支付我违约金，直到房屋过户为止。但邱素梅竟在交接房屋并网签之后将涉案房屋恶意抵押给刘全旺，且刘全旺亦知晓房屋交易的事实。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条之规定，我作为买受人的权利可以对抗刘全旺的抵押权。现我诉至法院，请求终止对涉案房屋的执行。
刘全旺辩称，不同意郭峰的诉讼请求。郭峰不是房屋合法产权人，房屋并未过户，郭峰仅支付了部分购房款。邱素梅欠我的钱经过法院判决认定，房屋抵押是合法有效的。
邱素梅未答辩。
原审法院认为：郭峰对法院作出的执行裁定不服，提起本次诉讼，本案属于案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，截至法院针对涉诉房屋的强制执行程序开始前，郭峰尚未支付全部房款，不符合不得查封之情形，故法院查封房屋并无不当。综上所述，对郭峰要求停止对涉诉房屋执行的请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2015年12月判决：驳回郭峰的诉讼请求。
判决后，郭峰不服，向本院提起上诉，要请求撤销原判依法改判支持其诉讼请求。其理由为：一、郭峰以邱素梅违约为由对其提起诉讼，法院依法作出（2014）大民初字第2487号民事判决，该判决已经生效并进入执行程序。依据该判决邱素梅连同83万余元违约金、诉讼费等应支付我90余万元。该款项与涉案房屋未付款抵销后，郭峰不欠邱素梅购房款，因此郭峰已经付清了全部购房款，故本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封、扣押、冻结涉案房屋。二、涉案房屋虽在郭峰购买之后抵押给了刘全旺，但在郭峰支付完购房款余款后（已经与上述90万元违约金等抵销），法院应当裁定解除涉案房屋的查封。
刘全旺同意一审判决，并答辩称：涉案房屋未实际过户至郭峰名下，郭峰不是涉案房屋产权人，且其仅支付了部分购房款，涉案房屋的抵押登记及查封符合规定。
邱素梅同意一审判决。
经审理查明：2012年6月16日，郭峰与邱素梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭峰以228万元购买涉案房屋。合同签订后，郭峰累计向邱素梅支付购房款158万元。2012年10月，邱素梅将涉案房屋交付给郭峰，郭峰居住至今。2012年11月29日，郭峰与邱素梅办理了涉案房屋的存量房网上签约手续，但至今邱素梅未协助郭峰办理房屋权属登记手续。
2012年12月3日，邱素梅与刘全旺签订《借款协议》约定邱素梅向刘全旺借款150万元，邱素梅于同日向刘全旺出具收据载明收到借款。同月10日，邱素梅将涉案房屋抵押给刘全旺，并办理了抵押登记。后因邱素梅未按期偿还借款，刘全旺以邱素梅为被告向原审法院提起民间借贷纠纷。该案审理中，原审法院依刘全旺申请于2013年5月14日作出（2013）丰民初字第9445号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。2014年3月17日，原审法院作出（2013）丰民初字第09445号民事判决书，判决邱素梅偿还刘全旺借款150万元及利息。该判决现已生效。2014年8月，刘全旺向原审法院申请执行，郭峰以其是涉诉房屋合法权利人为由，向原审法院提出执行异议。原审法院于2014年12月11日作出（2014）丰执异字第00202号执行裁定书，裁定驳回郭峰的异议请求。随后，郭峰提起本案案外人执行异议之诉。
另查，2014年，郭峰以房屋买卖合同纠纷为由将邱素梅诉至北京市大兴区人民法院，要求确定其与邱素梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《存量房屋买卖合同》有效，并要求邱素梅支付其违约金和律师费。诉讼中，北京市大兴区人民法院经郭峰申请，对涉案房屋进行了查封。北京市大兴区人民法院于2014年11月16日作出（2014）大民初字第2487号民事判决书，判决：郭峰与邱素梅于2012年6月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2012年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号C66154）有效；邱素梅给付郭峰违约金（以228万元为基数，按日万分之三的标准，自2012年9月17日起至涉诉房屋所有权转移登记至郭峰名下之日止）及律师费7万元。
上述事实，有（2013）丰民初字第09445号民事判决书、（2013）丰民初字第9445号民事裁定书、（2014）丰执异字第00202号执行裁定书、（2014）大民初字第2487号民事判决书及当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明事实，本案作为执行标的的涉诉房屋系被执行人邱素梅名下所有的不动产，邱素梅虽将该房屋出卖给郭峰，但双方并未办理房屋产权过户登记手续，郭峰亦未支付全部价款，故法院裁定查封涉诉房屋符合法律规定。郭峰主张依据（2014）大民初字第2487号民事判决其对邱素梅享有违约金、律师费等债权，该债权与其欠付邱素梅的房屋剩余价款可以相互抵销，应视为其已经支付全部价款。首先，上述违约金、律师费与购房价款并非同一性质；其次，本案对涉诉房产的执行行为发生在前，郭峰依据（2014）大民初字第2487号民事判决其对邱素梅享有违约金、律师费等债权发生在后。因此，对郭峰主张其已通过行使抵销权支付全部价款的意见，本院不予采纳。综上，郭峰对涉诉房屋享有之权利不足以排除执行，其提出的执行异议之理由均不能成立，其要求停止执行之请求，于法无据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费560元，由郭峰负担（已交纳）。
一审案件受理费70元，二审案件受理费70元，均由郭峰负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王继玉
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 马博文