焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民一初字第174号
原告（反诉被告）焦作市万泉市政机械设备租赁有限公司。住所地：焦作市太行路***号，
法定代表人李重阳，董事长。
委托代理人陈冠东，河南新动力律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘建国，�，1961年出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人尹利霞，河南博联律师事务所律师。
原告焦作市万泉市政机械设备租赁有限公司（以下简称万泉租赁公司）诉被告刘建国土地租赁合同纠纷一案，原告于2014年1月14日向本院提起诉讼，本案经诉前调解未果，本院于2014年3月17日作出受理决定。同日将案件受理通知书、举证通知书送达原告，于2014年3月19日将应诉通知书、举证通知书送达被告。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理，原告万泉租赁公司的委托代理陈冠东、被告刘建国及其委托代理人尹利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万泉租赁公司（反诉被告）诉称，2009年12月，原、被告经协商签订《土地使用权租赁合同》一份。合同约定，被告将位于焦作市解放区的二亩多空地租赁给原告作为机械停放地和仓库使用，每年�金3万元，付款方式为一年一交租金，于每年1月31日之前向被告一次性预交下一年租金。合同生效后，原告如约向被告支付了租金，但被告未按合同约定面积足额向原告交付场地。2013年11月，被告无故阻挠原告使用承租场地，采取封门、挖围墙、往承租场地内搬入其个人物品等手段阻挠原告租用场地，威胁了原告的财物安全，致使原告无法经营，合同目的无法实现。此外，被告未按约定保证原告在租赁期内正常使用水、电，致使原告无法正常经营，遭受损失。据此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《土地使用权租赁合同》；2、被告向原告支付违约金54750元；3、被告赔偿租期内因停电一个月给原告造成的损失4500元；4、被告赔偿租期内因锁门给原告造成的无法施工的损失30000元；5、被告退还因锁门导致原告无法使用场地的2013年12月的租金2500元；6、�回属于原告的在承租期内由原告搭建的彩钢瓦等实物；7、诉讼费由被告承担。
被告刘建国（反诉原告）辩称，原告所诉的各项诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。原、被告签订的租赁合同是自愿签订的，原告要求解除租赁合同，被告同意解除，但根据合同约定，原告在租赁期间内擅自单方解除合同，应承担相应的违约责任。据此，被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付因原告提前单方解除合同的违约金54750元和被告垫付的电费501元；2、本案诉讼费由原告承担。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原、被告于2009年12月签订的《土地使用权租赁合同》解除的性质应如何确定，是原告主张的因被告的违约行为导致合同目的不能实现而解除，还是被告主张的系原告单方解除；2、原告主张被告支付违约金、赔偿损失及返还租赁费等诉讼请求是否成立，应否予以支持；如成立，其数额应如何确定；3、被告主张原告支付违约金和电费的诉讼请求是否成立，应否予以支持；如成立，其数额应如何确定。
原告万泉租赁公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明，证明原告身份的真实性、合法性；2、原、被告于2009年12月签订的《土地使用权租赁合同》，证明原、被告之间的合同关系和权利义务；3、收条3张，证明原告履行了支付租金的义务，被告曾因原告迟交租金而收取违约金的情况；4、照片3组，证明被告违约锁住原告承租的场地大门、并将其经营的花木搬到原告的场地内办公。此外，被告还将原告承租的场地破墙开门，导致原告无法正常使用场地；5、录音，证明被告对上述违约事实认可；6、合同地籍图，证明被告未按合同交付原告足�的承租场地。
被告刘建国对原告提交的证据质证后，发表如下意见：1、对证据1的真实性无异议；2、证据2的真实性无异议，合同第11条恰能证明如原告提前解除合同应承担违约责任及承担方式；3、对证据3的真实性无异议，因原告迟延交付租金，根据合同第11条约定，按日千分之五即每日150元计算违约金，符合双方约定；4、对证据4的真实性无异议，锁大门是因为原告从租赁场地全部搬出后，场地内仅剩原告的一台搅拌机，被告为了保证场地安全才锁的大门；放花盆是原告找到了新的租赁地点并将物品全部搬离后，被告经原告准许才放的；开院门是被告将租赁场地的外围封闭好以后开的门，这样做是为了租赁场地内的安全；5、对证据5的真实性无异议，但锁门、占地、开墙都是发生在原告于2014年1月搬离后才发生的；6、对证据6的真实性无异议，是合同附件，合同自2010年1月至今已履行了4年，原告都未提出异议，被告已按图纸如约履行，不存在未完全交付的问题。
被告刘建国为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、被告于2014年1月20日缴纳电费票据，证明原告租赁期内欠付501元的电费，由被告代缴，原告应返还被告；2、证人朱文良的证言，朱文良是原告的工作人员，是最后从租赁场地搬走的，证明原告的工作人员于2014年1月4日、5日已经全部搬离承租场地；3、照片，证明原告搬出后对承租场地内的设施进行了破坏。
原告万泉租赁公司对被告提交的证据质证后，发表如下意见：1、对电费票的真实性无异议，但以往每月电费仅有二百余元，电费不应有这么多；2、对证据2的真实性无异议，但证人搬迁其个人办公用品的行为并不意味着原告与被告要解除租赁关系，证人搬离办公用品是在有效租赁期内，不能导致原、被告解除�同；3、对照片的真实性无异议，但照片不能显示原告对房屋的主体结构有任何损坏，不能证明被告的证据指向。
原告提供的证据1—6和被告提供的证据1—3，以上证据真实、有效，本院对以上证据的真实性予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2009年12月，原、被告签订了《土地使用权租赁合同》一份。合同约定：“被告将位于焦作市解放区的一片空地出租给原告使用；租赁期限为五年（2010年1月31日至2015年1月30日）；租赁费每年3万元，付款方式为原告于每年的元月三十一日之前向被告一次性预交下年度的租金”。关于违约责任，双方约定：“本协议一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的或单方提前解除合同的，应承担违约责任。违约金按标的金额的日千分之五支付对方”。合同签订后，双方均履行了合同义务。2014年1月4日、5日左右，原告因另租赁了一处办公场地，故从本案诉争的租赁场地中搬出。随后，被告将其经营的花草搬至原告搭建的部分活动房中过冬，并将诉争租赁场地的门锁进行了更换。据此，双方发生纠纷，原告诉至本院。经查明，2010年1月至2013年12月期间的租金原、被告双方已结清，2014年的租金，被告尚未缴纳。另查明，原告在诉争承租场地内除砖建建筑外另搭建了南北两排活动房作为办公用房，并借用1根路灯灯杆放置于承租场地内作为照明使用。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告主张解除原、被告于2009年12月签订的《土地使用权租赁合同》，被告当庭亦同意解除，故原、被告于2009年12月签订的《土地使用权租赁合同》于2014年6月9日解除，本院予以确认。关于合同解除的性质，原告主张被告将其经营的花草搬至原告搭建的部分活动房中过冬，并将诉争租赁场地的门锁更换等行为构成违约并致使合同目的不能实现，故合同解除应系因被告的违约导致合同目的不能实现而解除，被告应承担相应的违约责任。但根据原告提供的证据和被告自认事实，应当认为被告的以上行为发生在原告从诉争场地中搬离之后，该行为对原告正常使用租赁场地所产生的影响相对较小，不足以导致合同目的不能实现；退一步讲，即使被告的以上行为确实影响了原告对承租场地的使用，原告亦可以先通过请求排除妨碍等方式主张权利救济。因此，本案合同的解除不属于合同因一方违约致使合同目的不能实现之解除情形，原告的该项主张不能成立，本院不予采纳。被告辩称，原告于2014年1月4日、5日从承租场地内搬出，其行为属于单方解除合同的行为，故合同的解除应系原告单方解除，原告应承担相应的违约责任。因被告未能提供证据证明原告从承租场地搬离之时，曾向被告明确作出解除合同的意思表示，仅以原告搬离承租场地的行为不足以认定原告系单方解除合同，故对被告的该辩解意见，本院亦不予采纳。原告起诉请求解除双方签订的《土地使用权租赁合同》，被告亦同意解除，应当认为原、被告签订的《土地使用权租赁合同》系合同双方协商一致解除。因此，原告主张被告支付其违约金54750元的诉讼请求和被告反诉主张原告支付其违约金54750元的反诉请求均不能成立，本院不予支持。原告又主张，因被告锁门、停电的违约行为导致原告无法正常使用承租场地，故被告应返还其2013年12月的租赁费2500元和各项损失34500元，但原告未能提供有效证据证明其主张，故原告的以上诉讼请求因证据不足不能成立，本院不予支持。原告另主张，合同解除后原告有权收回其在承租场地内搭建的砖建建筑以外的两排活动房和1根路灯灯杆，被告对此予以认可，本院予以确认。被告另反诉请求，原告应返还被告垫付的原告于承租期内发生的电费501元，原告虽认为电费数额过高，但未能提供有效证据推翻被告所提供的电费凭证，故对被告的该项反诉请求，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2009年12月签订的《土地使用权租赁合同》于2014年6月9日解除；
二、原告焦作市万泉市政机械设备租赁有限公司应于本判决生效后三十日内收回其搭建的现位于焦作市解放区承租场地内的砖建建筑以外的两排活动房和1根路灯灯杆；
三、原告焦作市万泉市政机械设备租赁有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还被告�建国（反诉原告）垫付的电费501元；
四、驳回原告焦作市万泉市政机械设备租赁有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告刘建国（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2194元，原告承担2144元，被告承担50元；本案反诉费1181元，原告承担172元，被告承担1009元。诉讼费暂由原告垫付，反诉费由被告垫付，以上费用待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 郭 岩
审判员 张 莉
审判员 杜春晖
二〇一四年八月十三日
书记员 马文慧