广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2797号
上诉人（原审原告）：周媚玉，女，1945年5月11日出生，汉族，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：广东省开平市长沙区。
负责人：曾锐波，该行行长。
委托诉讼代理人：胡常青，广东潭江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秀莹，广东潭江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄楷纹，男，1984年12月24日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
原审第三人：广东标图卫浴实业有限公司，经营场所：广东省开平市水口镇。
法定代表人：黄楷纹。
原审第三人：吴佳佳，女，1985年9月15日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
上诉人周媚玉因与被上诉人中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）、黄楷纹及原审第三人广东标图卫浴实业有限公司（以下简称标图公司）、吴佳佳案外人执行异议之诉一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周媚玉上诉请求：1.撤销一审判决并依法进行改判；2.一、二审案件诉讼费用由建行开平支行和黄楷纹负担。事实与理由：本案属案外人执行异议之诉，争议的焦点是：周媚玉就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对上述争议焦点，周媚玉认为一审法院在对当事人已经约定的房屋租金的归属以及第三人申请执行该标的应否支持方面，在事实认定、法律适用上均不妥，具体理由如下：一、一审法院将涉案铺位租金认定是黄楷纹的收入错误。一审法院已经查明，周媚玉在转让涉案铺位给黄楷纹之前，一直合法收取涉案铺位的租金，直至租金被法院采取执行措施时止。因此，涉案铺位租金不是黄楷纹的收入。本案租金的产生是基于周媚玉与新华保险公司签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同合法有效。根据合同的相对性原则，在合同没有变更的前提下，周媚玉才是该租赁合同的权利义务人，有权向新华保险公司主张收取租金的权利。现一审法院根据物权法第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定，认定黄楷纹作为涉案铺位的所有权人，其名下铺位的租金作为其本人的收入，从而认为人民法院依法可以扣留显属认定事实不清。二、一审法院关于黄楷纹对租金的约定不能对抗其他合法债权人的认定没有法律依据。黄楷纹与周媚玉约定，涉案铺位的转让款未付清时归周媚玉所有，该约定是双方的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效，依法应予以保护。根据物权法第九章第116条的规定，周媚玉依法取得涉案铺位的租金，对涉案铺位的租金享有实质性的权利。一审法院认定黄楷纹关于租金的约定不能对抗其他合法债权人没有任何事实和法律依据，如果一审法院上述观点成立，那么黄楷纹作为债务人，一切转让权利的约定均无效，已经卖出去的房屋其他债权人可以要求分割，已经支付了的款项可以要求追回，明显不利于保护善意第三人的利益，不利于市场经济的稳定，也不符合相关法律规定。因此，在周媚玉合法取得铺位租金的情况下，黄楷纹的其他合法债权人无权向周媚玉主张权利。综上，周媚玉基于与黄楷纹之间关于未付清房款前租金归周媚玉的约定，基于与新华保险公司签订的《房屋租赁合同》的约定，享有对涉案铺位租金一定期限内的实质权利。
建行开平支行辩称，一、一审判决认定事实清楚。建行开平支行原为坐落于开平市长沙街道办事处人和西路2号2幢113-124号铺位的所有权人，2014年7月1，周媚玉与新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司签订《房屋租赁合同》，将当中的113、114、115号铺位（以下简称涉讼铺位）以每月22000元出租给新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司，租赁期限从2014年7月15日至2019年7月14日。租赁期间，周媚玉与黄楷纹分别于2014年8月22日、2014年12月2日、2015年2月2日签订《房屋转让合同》及《房地产买卖补充协议》，周媚玉将坐落于开平市××办事处××号铺位以总价1200万元转让给黄楷纹，同时约定在黄楷纹付清转让款之前，由周媚玉继续收取涉讼铺位的租金。在办理上述铺位的不动产权登记后，黄楷纹于2014年12月10日以上述铺位为标图公司向建行开平支行借款提供担保并签订《最高额抵押合同（自然人版）》，担保责任的最高限额为1048.18万元。因标图公司无力偿还借款本金950万元，周媚玉诉至开平市人民法院，开平市人民法院作出（2015）江开法民二初字第414号民事判决，判决标图公司偿还借款本金950万元、支付律师费损失14.5万元，黄楷纹、吴佳佳对标图公司的上述款项承担连带清偿责任。二、一审判决适用法律法规正确。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，黄楷纹作为上述铺位的所有权人，未能依法履行（2015）江开法民二初字第414号民事判决，人民法院可以依法执行涉讼铺位的租金。并且周媚玉与黄楷纹之间就涉讼铺位租金的保留规定不能对抗善意的建行开平支行，其内部协议仅仅是一个债权，不能对抗建行开平支行与黄楷纹之间已经准物权化的抵押权。综上所述，黄楷纹作为上述铺位的所有权人，使用上述铺位为标图公司向建行开平支行借款提供抵押担保，建行开平支行作为涉讼铺位的他项权利人，有权收取及于涉讼铺位的租金。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律法规正确。
黄楷纹未作答辩。
标图公司、吴佳佳均未作陈述。
周媚玉向一审法院起诉请求：1.判决停止（2016）粤0783执恢94号《协助执行通知书》的强制执行；2.确认座落于开平市长沙区××铺位的租金收益（2016年5月开始至黄楷纹付清周媚玉购房款时止）归周媚玉所有，由周媚玉继续收取租金直至黄楷纹付清周媚玉购房款时止；3.判令黄楷纹退还周媚玉租赁费（2016年5月暂计至2016年8月，共计88000元，具体计至黄楷纹付清购房款时止）；4.本案诉讼费用由建行开平支行和黄楷纹负担。
一审法院认定事实：一审在执行发生法律效力的（2015）江开法民二初字第414号民事判决过程中，于2016年5月18日向新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司送达（2016）粤0783执恢94号《协助执行通知书》，要求该公司协助将租赁开平市长沙区人和西路2号2幢首层113号、114号、115号铺位的租金从2016年5月份起汇入一审法院指定的银行帐号，以待处理。后新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司将应付的租金汇至一审法院指定的银行帐号。据此，周媚玉向一审法院提出执行异议，认为涉案铺位的租金应归其所有，主张撤销（2016）粤0783执恢94号《协助执行通知书》，由其继续收取涉案铺位的租金。经审查，一审法院于2016年8月10日作出（2016）粤0783执异22号执行裁定书，裁定驳回案外异议人的异议。周媚玉对此不服，遂向一审法院提起本案之诉。
查，2015年10月21日，一审法院作出（2015）江开法民二初字第414号民事判决书，判决如下：一、广东标图卫浴实业有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还2014年工字第197号《小企业小额无抵押人民币额度借款合同》的借款本金2000000元给中国建设银行股份有限公司开平支行；二、广东标图卫浴实业有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还2014年工字第201号《人民币流动资金贷款合同》中的借款7500000元给中国建设银行股份有限公司开平支行；三、广东标图卫浴实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付律师费损失145000元给中国建设银行股份有限公司开平支行；四、如广东标图卫浴实业有限公司不履行上述第二判项、第三判项确定的债务，则变卖或拍卖黄楷纹所有的座落在开平市长沙街道办事处人和西路2号2幢首层113号铺位、121号铺位、122号铺位、123号铺位和124号铺位以及黄楷纹、吴佳佳共有的座落在开平市××办事处××房房屋，中国建设银行股份有限公司开平支行对变卖或拍卖后所得价款在上述第二判项、第三判项确定的债务及本案受理费、财产保全费范围内享有优先受偿权；五、黄楷纹、吴佳佳对广东标图卫浴实业有限公司上述第一判项、第二判项的借款本金合共9500000元、第三判项律师费损失145000元及本案受理费、财产保全费承担连带清偿责任；六、驳回中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。
另查，2016年4月25日，一审法院作出（2016）粤0783执恢94号执行裁定书，裁定如下：评估、拍卖、变卖登记在黄楷纹名下的座落于开平市长沙街道办事处人和西路2号2幢首层113-124号铺位；登记在黄楷纹、吴佳佳名下的座落于开平市××办事处××房；得款用于清偿债务。上述铺位经一审法院公开拍卖后流拍。
又查，2014年7月1日，周媚玉（出租方）与新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：周媚玉将座落于开平市长沙区××路××号铺位出租给新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司；租赁期限自2014年7月15日至2019年7月14日；每月租金22000元。
2014年8月22日，周媚玉（卖方）与黄楷纹（买方）分别于2014年8月22日、2014年12月2日、2015年2月2日签订《房屋转让合同》及《房地产买卖补充协议》，约定：卖方将座落于开平市长沙区××路××号铺位（建筑面积1772平方米）转让给买方，总价款为人民币1200万元整。
2014年12月7日，周媚玉（甲方）与黄楷纹（乙方）签订《关于113、114、115、116、117、118、119、120号铺位租金的补充协议》，约定：一、甲方周媚玉与新华保险签订的租赁合同继续有效，同样适用于乙方；二、乙方付清全部购房款前，甲方不需将原租赁合同交给乙方，甲方继续收取该113、114、115、116、117、118、119、120号铺位的租金。甲方收取的租金不抵消乙方应付的购房款、违约金或甲方实现债权的其他一切费用；三、乙方付清全部购房款后，甲方将原出租的铺位的租赁合同交给乙方，该113、114、115、116、117、118、119、120号铺位的租金由乙方收取。
再查，座落于开平市××办事处××号铺位均登记产权人姓名为黄楷纹。以上铺位均办理抵押及被查封，其中113号铺位的他项权利人为建行开平支行、114号铺位的他项权利人为孔慧峰、115号铺位的他项权利人为郭银燕。
一审法院认为，本案属案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……。”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。……。”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条“人民法院执行被执行对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。……。”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。……。”的规定，首先，涉案113、114、115号铺位是黄楷纹向周媚玉购得，并已办理产权登记在黄楷纹名下，黄楷纹对涉案铺位享有所有权。其次，黄楷纹作为被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院依法可以扣留登记在黄楷纹名下铺位的租金，且作为协助执行的新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司也未提出执行异议。最后，至于周媚玉与黄楷纹就涉案铺位付清全部购房款前的租金由周媚玉收取的协议约定，是黄楷纹对自已权利的处分，该协议仅对其双方有约束力，不能对抗其他合法债权人，且该租金不属于豁免执行财产的范围。综上，周媚玉主张停止（2016）粤0783执恢94号《协助执行通知书》的强制执行；确认涉案113、114、115号铺位的租金收益（2016年5月开始至黄楷纹付清周媚玉购房款时止）归周媚玉所有，由周媚玉继续收取租金直至黄楷纹付清周媚玉购房款时止；黄楷纹退还周媚玉租赁费（2016年5月暂计至2016年8月，共计88000元，具体计至黄楷纹付清购房款时止）的请求，显属理据不足，不予支持。
此外，黄楷纹、标图公司和吴佳佳经一审法院合法传唤没有正当理由不到庭，依法应作缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，判决：驳回周媚玉的诉讼请求。本案一审受理费2000元，由周媚玉负担。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对周媚玉的上诉请求范围进行审查；各方当事人没有提出请求的，不予审理。
本案的争议焦点为：周媚玉对涉案铺位享有的收取租金权利能否排除法院的强制执行。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案113、114、115号铺位是黄楷纹向周媚玉购得，并已办理产权登记在黄楷纹名下，黄楷纹对涉案铺位享有所有权，其有权在涉案113号铺位上设立抵押。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。本案中，一审法院于2015年7月10日查封（扣押）涉案的113号铺位，于2015年10月21日作出（2015）江开法民二初字第414号民事判决书，于2016年4月25日作出（2016）粤0783执恢94号执行裁定书，于2016年5月18日向涉案113号铺位承租人新华人寿保险股份有限公司江门中心支公司送达（2016）粤0783执恢94号《协助执行通知书》。建行开平支行作为涉案的113号铺位的抵押权人，在债务人黄楷纹不履行对建行开平支行的到期债务情况下，依照法律规定有权收取涉案113号铺位的租金。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条规定，人民法院执行被执行对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。周媚玉与黄楷纹就涉案铺位付清全部购房款前的租金由周媚玉收取的协议约定，实质上系黄楷纹同意将收取租金的债权转让给周媚玉。该协议仅对其合同双方有约束力，所产生的收取租金权利也属一般债权，不具有对抗抵押权的效力，也不能排除法院的强制执行；同时该租金不属于豁免执行财产的范围。如周媚玉因黄楷纹不能履行对其约定而致损的，其可另行主张权利。综上，周媚玉关于停止对涉案铺位租金执行的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，周媚玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由周媚玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁宇俊
审 判 员 甄锦源
审 判 员 肖文文
二〇一七年十二月十二日
法官助理 冯春桃
书 记 员 杨美玉