广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）珠中法执监字第4号
申诉人（被执行人）：方婵凤，女，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：方忠耀，广东红棉律师事务所律师。
申请执行人：方启清，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
申请执行人：王祖光，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
利害关系人：冯德宪，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
利害关系人：陈雅仙，女，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：桑振华，广东华信辉煌律师事务所律师。
申诉人方婵凤不服本院（2014）珠中法执复字第18号裁定，向广东省高级人民法院申诉，广东省高级人民法院指令本院立案监督。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月15日举行了听证，申诉人方婵凤及其委托诉讼代理人方忠耀、利害关系人陈雅仙及其委托诉讼代理人桑振华参加了听证。本案现已审查终结。
本院查明，方启清诉方林泉借款合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院（以下简称执行法院）于2004年2月3日作出（2003）香民一初字第3605号民事判决，判令：方林泉于判决发生法律效力之日起十日内，向方启清偿还借款本金人民币151000元及利息（按中国人民银行规定的存款利率，从2002年10月1日起计至判决给付之日止）。案件受理费4595元，财产保全费1370元，合计5965元，由方林泉负担。该判决于2004年3月12日发生法律效力，方林泉未能按期履行，方启清于2004年10月25日向执行法院申请强制执行，执行法院于同日立案执行，案号为：（2004）香执字第4385号。
王祖光诉方林泉民间借贷纠纷一案，执行法院于2006年3月9日作出（2006）香民一初字第314号民事判决，判令：一、方林泉返还王祖光借款人民币341070元；二、方林泉支付王祖光诉讼费、保全费及律师费人民币10800元。上述两项合计人民币351870元，限方林泉于判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。案件受理费人民币7788元，由方林泉负担。该判决于2006年4月14日发生法律效力，方林泉未能按期履行，王祖光于2006年4月24日向执行法院申请强制执行，执行法院于同日立案执行。
方启清与方婵凤债务纠纷一案，执行法院于2007年12月24日作出（2007）香民一初字第2541号民事判决，判令：方婵凤对方林泉欠方启清债务人民币151000元承担连带责任。该判决生效后，方婵凤未能按期履行，方启清于2008年2月20日向执行法院申请强制执行，执行法院立案执行。案号为：(2008)香执字第594号。
王祖光与方婵凤债务纠纷一案，执行法院于2007年12月24日作出（2007）香民一初字第2540号民事判决，判令：方婵凤对方林泉拖欠王祖光债务人民币351870元承担连带责任。该判决生效后，方婵凤未能按期履行，王祖光于2008年2月20日向执行法院申请强制执行，执行法院于同日立案执行。案号为：(2008)香执字第595号。
为便于案件的执行，执行法院以方启清申请执行方婵凤（2008）香执字第594号案的名义对上述案件一并执行。
执行过程中，执行法院于2009年11月5日作出（2008）香执字第594号之二执行裁定，裁定查封被执行人方婵凤所有的、登记在珠海市香洲区香龙股份合作公司（以下简称香龙公司）名下的珠海市香××××××路××号香龙大厦2单元1907、1908房（以下简称××××单元××、××房）。2009年11月16日，执行法院依法委托广东公评房地产与土地估价有限公司（以下简称公评估价公司）对××单元××、××房的市场价进行评估。公评估价公司于2010年3月26日出具粤珠公评（估）字（2010）20××××1××号房地产估价报告，认定在2010年3月7日，××××单元××、××房的市场价值分别为427634元和729416元，合计1157050元。因此后未能在估价报告的有效期内对上述房产进行处分，执行法院于2012年1月9日通知公评估价公司重新评估。2012年2月23日，公评估价公司出具粤珠公评（估）字（2012）20××××0××号房地产估价报告，认定在2012年2月21日，××××单元××、××房的市场价值分别为463954元和791366元，合计1255320元。2012年2月28日，执行法院作出（2008）香执字第594、595号送达评估报告通知书，告知方婵凤××××单元××、××房的评估单位和评估结果，如对评估结果有异议，可在十日内向执行法院提出书面异议。通知书通知要求方婵凤在七日内自觉履行法律文书确定的义务，逾期，执行法院将以评估价格为参考拍卖××××单元××、××房，等等。2012年3月22日，执行法院作出（2008）香执字第594、595号通知书，主要内容是：“香洲区法院（2007）香民一初字第2541、2540号民事判决已发生法律效力，权利人方启清、王祖光已向香洲区法院申请强制执行，执行过程中，香洲区法院多次通知方婵凤搬出××××单元××、××房，但你一直拒不迁出，现香洲区法院再次责令你于收到通知书之日起三日内自觉履行还款义务或自动将上述房产交由香洲区法院拍卖处理，逾期，香洲区法院将会对房产按现状进行拍卖处理。”随后，执行法院执行人员在××××单元××、××房向方婵凤送达上述两份通知书，因无法直接送达，执行法院遂将上述两份通知书张贴于××房门边，并拍照记录。
2012年5月9日，执行法院作出（2008）香执字第594号之四执行裁定，裁定拍卖方婵凤所有的登记在珠海市香洲区××名下的位于珠海市香××区××路××号××（旧地址：珠海市香洲××号××）××单元××、××房。当天，执行法院通知此前已经接受对××单元××、××房拍卖的珠海市诚誉拍卖有限公司（以下简称诚誉拍卖公司）重新拍卖上述两房，保留价为1255320元。
2012年5月15日，执行法院作出（2008）香执字第594号拍卖通知书，告知方婵凤执行法院已以摇珠抽签方式选定诚誉拍卖公司作为××单元××、××房的拍卖机构，拍卖底价为1255320元，如需了解拍卖时间、地点、拍卖公告刊登报刊以及拍卖过程中拍卖标的物降价情况等有关事宜的，请直接与拍卖机构联系。5月16日，执行法院执行人员到××单元××、××房向方婵凤送达上述（2008）香执字第594号之四执行裁定和上述拍卖通知书，方婵凤的儿子表示方婵凤不在家，拒绝签收，执行法院遂将上述执行裁定书和拍卖通知书张贴于门口并拍照记录。
2012年6月13日，诚誉拍卖公司在《珠海特区报》刊登了拍卖公告，公告将于2012年6月29日上午10时在该公司拍卖××单元××、××房等房产，上述两房产的参考价为1255320元。2012年6月29日，拍卖会如期举行，方婵凤也参加了拍卖会，但拍卖因房屋较旧、价格偏高等原因未能成交。
2012年7月5日，方婵凤向执行法院提交一份抗议申诉书，表示抗议法院拍卖其××单元××、××房，同时认为判决认定的方林泉欠方启清、王祖光债务的情况与事实不符，有关债务实际是方林泉向方启清和王祖光借的高利贷利息，法院不应该保护，要求撤回裁定书，追究作出判决的法官的责任，等等。
2012年7月11日，执行法院通知方婵凤到执行法院执行局，告知其提出的异议是对生效判决提出的异议，应循法律途径解决，另外，如方婵凤继续扰乱拍卖会秩序，执行法院将对其行为进行处罚。方婵凤表示其已经通过法院和方林泉离婚，××单元××、××房是方婵凤的，其不欠方启清和王祖光任何款项，法院无权拍卖其房子。
2012年7月25日，执行法院通知诚誉拍卖公司将××单元××、××房的拍卖保留价下调20%即1004256元继续拍卖。8月3日，诚誉拍卖公司在《珠海特区报》刊登了拍卖公告，公告将于8月17日上午10时在该公司拍卖××单元××、××房等房产，上述两房产的参考价为1004256元。8月17日，拍卖会如期举行，但同样因房屋较旧、价格偏高等原因未能成交。
2012年8月20日，执行法院通知诚誉拍卖公司将香龙大厦2单元1907、1908房的拍卖保留价再次下调20%即803404.80元继续拍卖。9月3日，诚誉拍卖公司在《珠海特区报》刊登了拍卖公告，公告将于9月17日上午10时在该公司拍卖××单元××、××房，拍卖参考价为803404.80元。但该次拍卖再次流拍。
之后，诚誉拍卖公司向执行法院提出有客户愿意购买，并向执行法院申请以803404.80元为保留价再次拍卖。执行法院于2012年9月28日通知诚誉拍卖公司以803404.80元为保留价重新拍卖。10月8日，诚誉拍卖公司在《珠海特区报》刊登了拍卖公告，公告将于10月24日上午10时在该公司拍卖××单元××、××房，拍卖参考价为803404.80元。10月24日上午10时，拍卖会如期举行，最后由冯德宪和陈雅仙以803404.80元竞得拍卖房产。11月1日，冯德宪和陈雅仙将803404.80元汇入执行法院账户。11月7日，执行法院作出（2008）香执字第594号之五执行裁定，裁定如下：一、解除对××单元××、××房的查封；二、被执行人方婵凤所有的登记在珠海市香××区××××××××单元××、××房××所有权及相应的其他权利归买受人冯德宪和陈雅仙所有，上述拍卖财产的所有权自本裁定送达买受人时起转移；三、买受人冯德宪和陈雅仙可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户手续。
2012年12月10日，方婵凤与本案申请执行人方启清、王祖光分别达成执行和解协议，方启清同意一次性收取方婵凤人民币15万元了结案件纠纷，王祖光同意一次性收取方婵凤人民币27万元了结案件纠纷。执行法院根据上述和解协议从拍卖款中向方启清、王祖光支付上述款项，至此案件执行完毕。
2013年3月1日，执行法院通过法院专邮向方婵凤送达（2008）香执字第594号之五执行裁定书。
方婵凤以拍卖程序违法及唯一住房为由对香洲区法院拍卖上述房屋提出执行异议，香洲区法院审查后于2014年3月18日作出（2013）珠香法执异字第42号执行裁定，裁定驳回方婵凤的异议请求。方婵凤不服，向本院提起复议，请求撤销（2008）香执字第594号之五执行裁定书，并解除对其所有的××号、××号房的查封。本院经审查后，于2014年6月18日作出（2014）珠中法执复字第18号执行裁定书，裁定驳回方婵凤的复议请求。
方婵凤对本院的（2014）珠中法执复字第18号执行裁定仍不服，遂向广东省高级人民法院申诉。广东省高级人民法院作出（2014）粤高法执访字第792号来访通知书，告知方婵凤先向本院提出申诉。本院遂立执行监督案审查，案号为：（2014）珠中法执监字第12号。2014年12月2日，本院作出（2014）珠中法执监字第12号通知书，认为方婵凤的申诉理由不能成立，请求撤销本院(2014)珠中法执复字第18号执行裁定，本院不予支持。
方婵凤不服本院（2014）珠中法执复字第18号复议裁定，向广东省高级人民法院申诉请求监督纠正。广东省高级人民法院立案监督，案号为（2015）粤高法执监字第41号。广东省高级人民法院要求本院立案监督，本院遂立本案。
申诉人方婵凤申诉称：（一）拍卖珠海市香××××路××号××单元××房、××房时，未依法在拍卖15日前公告，程序违法。拍卖上述××、××房共进行了四次拍卖，其中第二次、第三次拍卖，公告时间只有十四日，明显违反公告时间至少十五日的强制性规定，执行法院的拍卖行为程序违法。（二）拍卖标的物即上述××、××房为不动产，根据法律规定，不动产进行拍卖，只能三次拍卖两次降价即三拍两降。而执行法院进行四次拍卖，程序违法。（三）执行法院拍卖上述××、××房时，第二次、第三次、第四次拍卖，均未通知被执行人方婵凤到场，程序违法。（四）执行法院将方婵凤生活所需的唯一住房即上述××、××房拍卖，是违法的。（五）竞买人冯德宪、陈雅仙不具备竟买资格，该两竞买人已拥有多套住房，根据国家的商品房限购政策，其二人无权竞买，该竞买无效。请求撤销（2014）珠中法执复字第18号执行裁定书和（2013）珠香法执异字第42号执行裁定，重新作出裁定。
本院认为，一、关于执行法院在后几次拍卖过程中没有通知方婵凤的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”第十五条第二款规定：“申请执行人、被执行人可以参加竞买。”结合上述两规定，人民法院于拍卖前通知被执行人的目的主要是保障被执行人参与竞买的权利；当拍卖价格低于被执行人的心理预期时，其可以自己竞买以避免自己的利益受损。而具体到本案中，首先，方婵凤负有自觉履行生效法律文书的义务，执行法院2009年11月即查封了涉案房产，于2012年5月9日向其送达了拍卖裁定，其也参与了第一次拍卖会，每次拍卖前拍卖公司也均在《珠海特区报》刊登了拍卖公告，故其应该清楚涉案房产即将被强制拍卖。其次，方婵凤的债务本金总额为五十余万元，低于涉案房产的评估价值。对于方婵凤而言，其可于执行法院执行过程中的任何阶段，通过向申请执行人履行义务方式阻止拍卖的进行，其所支付的成本是基本一致的，比参与竞买涉案房产的付出成本会更小，结合其提出涉案房产是其唯一住房的意见，其通过参与竞买涉案房产的方式来履行义务，并无任何实际意义，且方婵凤在参加第一次拍卖后的相当长时间内仍未表示自愿履行义务，故本案可以认定方婵凤没有参与竞买涉案房产的意愿。综上，执行法院虽然在后几次拍卖中没有通知方婵凤，但没有损害方婵凤的竞买权。
二、关于拍卖时间不符合规定的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定：“拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。”执行法院在拍卖过程中，第二次、第三次拍卖公告确实只有十四天，存在瑕疵；但是，第二次、第三次拍卖均流拍，第四次拍卖公告符合规定且已成交，也就是说涉案房产已通过公开的拍卖程序拍卖，且第四次拍卖中有五名竞买人参与竞买，拍卖价格已反应了涉案房产的市场价值。
三、关于拍卖次数的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”据此规定，三次拍卖流拍后即应进行变卖，变卖价格为第三次拍卖的保留价格。本案中，三次拍卖流拍后，执行法院本应进入变卖程序，由于诚誉拍卖公司以多数客户表示愿意购买为由向执行法院申请第四次拍卖，执行法院遂同意进行第四次拍卖。执行法院在第四次拍卖过程中，拍卖价格仍为第三次拍卖保留价并已成交。从上述规定来看，由于变卖也是以第三次拍卖的保留价成交，且拍卖相对变卖而言，对被执行人的权利保护更为有利，因此执行法院的第四次拍卖没有造成方婵凤的实际损失。
四、关于拍卖唯一住房的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。参照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第四条、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第七条、《珠海市城镇廉租住房保障办法》第四条第（一）项之规定，××、××房已超出申诉人最低生活标准，对××、××房可予以执行，在拍卖成交，偿还了欠方启清及王祖光的债务后，仍有30余万元可退还方婵凤，已可以保证其最低生活标准必须的居住条件，因此，执行法院对××、××房强制执行并无不妥。
五、关于竞买人的资格问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定：“法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。”据此规定，对于竞买人资格的特殊规定以法律或行政法规的规定为依据。本案中，方婵凤提出的珠海市的限购政策不属于法律或行政法规的范围，且执行法院在拍卖公告中并没有对竞买人的竞买资格作出限制，因此方婵凤以此为由主张拍卖无效的主张不能成立。
综上，执行法院在拍卖方婵凤涉案房产时，虽然在程序上存在一定的瑕疵，但并不构成撤销整个拍卖程序的充分理由。本院作出（2014）珠中法执复字第18号执行裁定，驳回方婵凤的复议请求，并无不当。申诉人方婵凤的申诉理由不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，依照《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回申诉人方婵凤的申诉请求。
审判长 管文超
审判员 陈永成
审判员 邓飞熊
二〇一八年一月四日
书记员 庞珮琪