苏州市吴中区人民法院
民事判决�
（2014）吴民初字第1639号
原告苏州招商南山地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区小石湖路6号。
法定代表人王晞，该公司董事长。
委托代理人吴丹林、陈蓬忠。
被告陈玉宝。
原告苏州招商南山地产有限公司诉被告陈玉宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴丹林、陈蓬忠，被告陈玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州招商南山地产有限公司诉称，原、被告于2013年5月14日签订了商铺租赁合同1份，约定被告承租原告开发的小石湖路6号第一层B108商铺（现根据测绘报告为小石湖路8号102室商铺），租赁期限为5年，自2013年5月15日至2018年5月14日止，其中2013年5月15日至2014年5月14日为免租装修期。合同约定的租赁面积为109.57平方米，实际租赁面积为126.62平�米。根据合同约定，被告承租该商铺只限经营农产品类别，品牌为“园厨坊绿色农产品直销店”，未经其同意，不得擅自更改出租商铺用途、经营类别、品牌和种类，否则，原告有权解除合同，收回商铺。现被告无视上述约定，擅自改变经营类别，严重影响了原告对商铺的统一规划及品牌形象。为此，原告于2014年7月15日向被告发出了限期整改通知书，要求被告进行整改，但被告却拒绝整改，故原告不得不行使合同解除权，于2014年8月15日向被告发出合同解除函，解除了双方的租赁合同。但时至今日，被告仍未交还商铺，故请求法院判令原、被告签订的商铺租赁合同于2014年8月16日解除；判令被告交还商铺并按照月租金（按照实际租赁面积126.62平方米计算）的双倍支付自2014年8月16日至实际交还商铺之日的商铺占用费。
被告陈玉宝辩称，1、其系购买被告房产的�主，因生活需要承租了涉案商铺，在订立合同时原告规定了经营项目，但之后其发现园厨坊绿色农产品直销店有经营范围的规定，一个社区只有一个门店，故其无奈做了餐饮店，并于2013年5月经营至今，期间，其支付了租金，原告没有异议。当时管理人张志明口头同意其做餐饮，后其要求被告提供房产证以便办理餐饮店的工商登记，但被告拒不提供，造成其无法正常经营。2、涉案商铺圈子有11个门面，当时原告只允许独家经营，不允许重复经营，其本来可以开别的蔬菜店，但别人应该开食品店的却开了蔬菜店，其就不能卖蔬菜了。3、原告起诉其是因为原告的副总和其老婆发生冲突。4、其买房的时候欠了银行700000元，装修花了100000元，其又用信用卡刷了100000元左右买厨房餐具，现在勉强能还贷。若要让其搬出去，原告应赔偿其装修损失及2年3个人的误工费。5、原告�张双方计算房屋使用费标准不合理。
经审理查明，2013年5月14日，原、被告签订商铺租赁合同1份，约定：被告承租原告位于苏州市吴中区小石湖路6号第1层第B108室房屋即房屋初始登记证载明的苏州吴中经济开发区城南街道小石湖路8号102室房屋；出租商铺建筑面积为109.57平方米（包络公共面积的分摊）；出租商铺只限经营农产品类别，品牌为园厨坊绿色农产品直销店；租赁期限为5年，从2013年5月15日起至2018年5月14日止，自2013年5月15日起至2014年5月14日为免租装修期；租期内的租金，按照租金建筑面积收取，租金单价每平方米45元，每月租金为4931元；被告应向原告支付履约保证金10000元；物业费每月328.71元，由被告支付给物业公司。上述合同正文第3.2条约定：出租商铺每月租金总额的计算以商铺建筑面积乘以租金单价。如果建筑面积发生变化，则租金总额相应变化，租金总额重新计算。3.3条约定：被告应在免租期到期前30天内支付首期租金，以后每租金支付日期为当期租金到期的前一个月，租金支付方式为每季度支付。第7.1条约定：未经原告书面同意，被告不得擅自更改出租商铺用途、经营类别、品牌和种类，否则一经发现，原告有权单方书面通知被告解除合同，收回出租商铺。第7.2条约定：被告应依法自行办理与其营业有关的许可、批准或证照等相关手续；应遵守与其经营活动相关的法律、法规和规定……第13.3条约定：被告未经原告书面同意，擅自改变本协议约定的商铺用途或严重不合理使用商铺视为被告违约。第13.4条约定；原告可视情况将被告的违约书面通知被告，并赋予被告在收到此通知后的十日内整改，若被告如期修正其违约行为，被告应不再被视为违约，但上述原告通知被告违约事宜的约定不构成原告之义�；如整改期后，被告仍未整改，原告有权停止被告相关设施的使用（即停止供应空调、水、电、燃气等），直至单方解除合同并收回商铺，由此引起的全部责任由被告自行负责，同时原告没收被告履约保证金作为被告的违约金。第15.1条约定：原、被告一方依据合同约定解除合同，被告应自本合同解除之日起5日内交还出租商铺。第15.4条约定：未经原告同意，无论何种原因被告逾期交还商铺，属被告无权占用，原告有权按最后一个月租金的双倍标准向被告收取其无权占有商铺期间的租金。上述合同签订后，原告将商铺交付被告使用。被告于2013年开始经营餐饮业务至今，但未办理相关营业执照。期间，被告于2014年5月24日向原告支付2014年5月15日至8月14日的租金14793元，后又于2014年11月20日通过转账方式向原告支付14793元。另，被告向原告交纳履约保证金10000元。被告所租�商铺的水、电费、物业费等，由被告直接向相关物业公司支付。
另查明，2014年7月15日，原告向被告送达限期整改通知，要求被告在十五日内按照合同约定的经营类别进行整改，否则将行使合同解除权。后因被告未进行整改，故原告于2014年8月14日向被告邮寄了合同解除通知函，表明：由于被告未按要求进行整改，故正式通知被告解除商铺租赁合同，并要求被告在收到解除通知函五日内搬离商铺，并拆除商铺内设备、物品，交还商铺。被告于2014年8月16日收到上述合同解除通知函。
以上事实由原告提供的商铺租赁合同、限期整改通知书、合同解除通知函、商铺照片、房屋初始登记证明、房产测量报告，被告提供的收款收据、通知、水电费明细以及庭审笔录等予以证实。
审理中，被告就现在不能经营蔬菜店的原因在于，其与原告签订商铺租赁合同后，发现园厨坊绿�农产品直销店有经营范围的规定，一个社区只有一个门店，在其社区附近已经有一家在经营，所以其无法再经营上述品牌；另外，与其同一批租商铺的承租人在2013年8月也经营蔬菜，经营了5个月后又改为超市，2014年5月底就转给他人开面包房；2013年底、2014年初在小区附近又开了一家大型超市，主要经营农副产品。
另，就为何建筑面积经测量之后，没有按实际建筑面积收取租金，原告称合同的第一年是免租期，到2014年5月15日才开始计算租金，由于被告已经将该商品用做餐饮，其并不同意，故双方一直在协商改变商铺用途，就没有对租金的计算依据追究。就其收取被告的履约保证金，其认为因为原告违约，故按照合同约定保证金应不予退还。
庭审中，本院组织原、被告进行调解。调解中，原告表示如果被告承诺按照合同约定经营农产品，其可以继续履行合同。但被告称其拿不到品牌农产品，而且不能只做农产品，还要放几张麻将桌，如果不做麻将就赚不了钱。另，原告表示如果在法院判决前，被告能够自行搬出，则其自愿降低房屋使用费的标准为按照合同载明的建筑面积计算，不再加倍；另外被告在结清水电费、物业费后亦可退还履约保证金10000元。后因原、被告分歧较大，故调解未成。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同属双方真实意思表示且不违反法律规定，故应认定为合同有效。据此，原、被告应当按照约定履行合同义务。该合同中明确约定了被告租赁商铺用于经营农产品，亦约定了被告未经原告同意擅自变更经营项目的违约责任，以上条款均对被告具有约束力。现被告自店铺开张之日起即经营餐饮，且未办理相应的营业执照及相关行政审批手续，被告称原告已默许其经营餐饮，但原告不予认可，因被告未提供证据予以证明，而被告免租期过后正式缴纳租金之日距离原告书面提出异议之日时间较短，被告交纳租金的行为亦不构成原告对被告经营餐饮店表示同意，且被告关于原告拒不提供房产证造成其无法办理工商登记的陈述，亦可推断原告不同意被告改变经营项目，故应认定被告具有擅自改变商铺用途的行为。尽管被告当庭陈述了其自行变更商铺用途的原因，但合同签订后即便出现被告所称阻碍履行合同的事由，也应当及时通知原告就合同条款再行协商、变更或主动解除合同，而不应违背合同约定，上述合同履行过程中，亦未发现原告具有过错。综合以上分析，应认定被告擅自改变商铺用途的行为实属违约行为。针对被告上述违约行为，原告已按合同约定要求被告限期整改，被告未予整改，在此情况下原告于2014年8月14日以书面形式通知被告解除商铺租赁合同，被告于2014年8月16日收到上述通知后，在合理期限内未向法院或仲裁机构提出异议，故应认定原、被告的商铺租赁合同于2014年8月16日解除。合同解除后，被告应当在合理期限内自租赁商铺内迁出，并将商铺返还原告，逾期返还的，应支付原告相应的商铺使用费；原告亦有权按约没收被告缴纳的履约保证金。关于商铺使用费，原告主张按实际建筑面积计算的租金标准的双倍计算，虽该商铺实际建筑面积与合同约定不符，但原、被告在合同中已对据以计算租金的建筑面积进行了约定，且之后该商铺客观上的建筑面积并未发生变化，故不符合合同正文第3.2条的约定。另，被告对于原告主张按照双倍租金标准计算商铺使用费的主张提出异议，故考虑到原告可能受到的实际损失及被告的违约行为，本院酌定按照原租金标准的1.3倍计算商铺使用费，即每月6410元。因上述合同解除后，被告�2014年11月20日通过转账方式向原告支付14793元，该款可以在被告应履行的付款数额中予以抵扣，其中应付2014年8月15日及16日的租金为328.74元，余款14464.26元可直接抵扣商铺使用费。自2014年8月17日至2015年1月16日的商铺使用费数额应为32050元，抵扣后，被告还应支付上述期间商铺使用费为17585.74元。2015年1月17日及之后的商铺使用费应按每月6410元的标准计算至被告实际返还商铺之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州招商南山地产有限公司与被告陈玉宝就苏州市吴中区小石湖路8号102室商铺于2013年5月14日签订的商铺租赁合同于2014年8月16日解除。
二、被告陈玉宝于本判决生效之日起二十日内自苏州市吴中经济开发区城南街道小石湖路8号102室商铺中迁出，并将该商铺返还给原告苏州招商南山地产有限公司，并向原告支付该商铺使用费（其中应支付自2014年8月17日起至2015年1月16日止的商铺使用费为人民币17585.74元；自2015年1月17日起至被告实际返还该商铺之日止的商铺使用费按每月6410元的标准据实计算）。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币2869元，由原告苏州招商南山地产有限公司负担1000元，被告陈玉宝负担1869元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中�农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 鲁 超
二〇一五年二月十三日
书 记 员 周亚雅