浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1122民初4号原告：梅土洪，男，1964年4月23日出生，汉族，住缙云县五云街道电力路**号，现住缙云县。原告：黄耀芬，女，1964年1月1日出生，汉族，住缙云县五云街道电力路**号,现住缙云县。两原告委托诉讼代理人：唐炳洪，浙江浙经律师事务所律师。被告：麻明英，女，1946年1月18日出生，汉族，住缙云县。被告：梅旺秋，男，1959年10月8日出生，汉族，住缙云县。被告：李月梅，女，1961年8月30日出生，汉族，住缙云县。被告：吴春仙，女，1944年2月28日出生，汉族，住缙云县。被告：吕东生，男，1965年10月3日出生，汉族，住缙云县东渡镇方川村***号，现住缙云县。被告：郑会丽，女，1969年5月19日出生，汉族，住缙云县。被告：麻永兰，女，1959年1月4日出生，汉族，住缙云县。被告：胡志永，男，1968年2月7日出生，汉族，住缙云县。被告：李雄英，女，1969年8月7日出生，汉族，住缙云县。被告：李桃，男，1957年10月21日出生，汉族，住缙云县。被告：陶爱然，男，1964年8月11日出生，汉族，住缙云县。被告：张小萍，女，1965年9月13日出生，汉族，住缙云县。被告：陈理汉，男，1964年9月1日出生，汉族，住缙云县。被告：曹伟秋，女，1968年8月14日出生，汉族，住缙云县。被告：樊伟钢，男，1962年11月27日出生，汉族，住缙云县。被告暨以上被告诉讼代表人：李官潮，男，1939年2月2日出生，身份号码3325261939********，汉族，住缙云县五云街道溪滨北路文昌巷**号。被告暨以上被告诉讼代表人：李子强，男，1963年1月6日出生，身份号码3325261963********，汉族，住缙云县五云街道电力路**号。被告：李福丁，男，1951年8月8日出生，汉族，住缙云县。被告：陶三菊，女，1956年5月22日出生，汉族，住缙云县。被告李福丁、陶三菊委托诉讼代理人：陈炳军，浙江丽阳律师事务所律师。被告：麻美娥，女，1953年1月5日出生，汉族，住缙云县。被告：丁耀谷，男，1954年9月4日出生，汉族，住缙云县。被告：陶俐萍，女，1956年6月1日出生，汉族，住缙云县。被告：陈水源，男，1959年7月26日出生，汉族，住缙云县。被告：郑展茹，女，1964年9月20日出生，汉族，住缙云县。原告梅土洪、黄耀芬与被告麻明英、梅旺秋、李月梅、吴春仙、吕东生、郑会丽、麻永兰、胡志永、李雄英、李桃、陶爱然、张小萍、陈理汉、曹伟秋、樊伟钢、李官潮、李子强、李福丁、陶三菊、麻美娥、丁耀谷、陶俐萍、陈水源、郑展茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月18日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。案外人钭淑芬、杜鹏、徐涌华、陈伟进、朱锡强、赵群英、范珍芬、潜小波、詹力耕、麻雪芬、樊松亮、李汉贞、李慧芬、朱龙善、李福群、赵美剑、ＸＸ、高杏秋、张兆芳、吕喜兰、姚宝富、潘经玲、王继红、金佐任于2018年1月17日向本院申请作为第三人参加本案诉讼，本院经审查认为，案外人申请参加诉讼的依据不足，故依法作出（2018）浙1122民初4号民事裁定书，裁定驳回案外人参加诉讼的申请。两原告委托诉讼代理人唐炳洪、被告暨被告诉讼代表人李官潮、李子强、被告李福丁、陶三菊及其委托诉讼代理人陈炳军到庭参加诉讼，被告麻美娥、丁耀谷、陶俐萍、陈水源、郑展茹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。原告梅土洪、黄耀芬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间关于缙云县屋（土地使用权面积473.19平方米，房屋建筑面积1789.69平方米）的买卖行为有效；2.本案诉讼费用由被告李福丁、陶三菊负担。事实和理由：现登记在原、被告名下的位于缙云县产，不动产权证号为浙（2017）缙云不动产权第0002425号，土地使用权面积为523.15平方米，建筑面积为1978.65平方米的综合用房系两原告与24位被告共有。之前，共有人已将第二层25个摊位转让。2016年10月30日，全体共有人签署股东会决议，决定将该共有房产扣除已经转让使用权的188.96平方米房屋后，剩余1789.69平方米的房屋作价5200000元整体转让。2016年11月1日，全体共有人开会同意原告以5200000元购买该房屋，并委托缙云县两岸人家房地产经纪有限公司作为中介公司处理房屋买卖相关事宜。为维护全体共有人的利益，全体共有人同意通过拍卖形式看能否卖得更高价格。原告梅土洪于2017年2月8日承诺，如果拍卖价格低于5200000元，仍同意以5200000元购买。浙江财频拍卖有限公司于2017年2月8日组织拍卖，但拍卖成交价格仅为4830000元，买受人为原告，故原告根据承诺以5200000元购买案涉房屋。买卖确定后，原告向中介公司交付了除原告应分得转让款外的4810000元转让款，中介公司也按全体共有人要求将大部分转让款交付给了各被告。原告与各被告之间的买卖行为系双方真实意思的表示，原告已支付和被告已接受转让款的情况下，应确认该房屋买卖行为合法有效，应支持原告的诉讼请求。原告为证明其诉称的事实，向本院提交了如下证据材料：1.原、被告的身份证复印件各一份，待证原、被告的身份情况；2.浙（2017）缙云县不动产权第0002425号、0002427号不动产权证书复印件各一份，待证两原告与24位被告为案涉房产按份共有人和共有份额以及土地使用权面积和房屋建筑面积的事实；3.股东会决议原件一份，待证所有共有人均同意案涉房产以5200000元价格整体转让的事实；4.承诺书复印件一份，待证原告梅土洪承诺若拍卖价低于5200000元，自愿按5200000元价格购买并支付房款的事实；5.2017年1月25日的《缙云报》、拍卖现场照片、《拍卖成交确认书》原件各一张，待证拍卖价格低于5200000元的事实；6.拍卖款收款说明原件一份、迎晖路25号二、三层营业房转让款打款单据原件一张及银行回单原件若干，待证原告于2017年2月8日、27日两次共支付4810000元转让款及中介公司已将大部分款项交付给各被告的事实；7.授权委托书复印件一份，待证除被告李福丁、陶三菊外，其他共有人均已签章同意办理案涉房产过户手续的事实；8.二楼已转让使用权的摊位清单原件一份、二层平面图复印件一份，待证已转让使用权部分的面积为188.96平方米，原告实际买受房屋面积为1789.69平方米，对应的土地使用权面积为473.19平方米。被告李福丁、陶三菊辩称，一、本案受理违反法定程序。两原告之前曾向法院起诉后撤诉，现于2017年12月29日再次向法院起诉，但两被告收到前一案件撤诉裁定书时间为2018年1月2日，本案原告构成重复起诉。法院在两被告收到撤诉裁定书当天立案违反法定程序。法院立案当天就决定开庭时间为2017年1月18日，程序存在违法嫌疑。二、原告诉称的事实不能成立。缙云县五云街道迎晖路25号综合用房，现虽登记在原、被告名下，但该登记错误。其中二楼25个摊位计188.96平方米营业用房已经出卖给他人。该房屋包含原、被告在内共办理了27份不动产权证。两被告享有案涉房产5.263%份额是明确的，该份额属于两被告共有。按证载面积1978.65平方米计算，其中104.14平方米营业用房应属两被告所有。三、房屋买卖行为无效。买卖行为成立的前提是自愿、合法，案涉房屋有104.14平方米属于两被告所有，虽被告李福丁曾签字同意转让，但并未同意出卖给原告，且事后明确表示不同意转让。登记在被告陶三菊名下的房屋，被告陶三菊也未签字同意转让。原、被告之间对案涉房屋系按份共有关系，不存在股东的事实。原告提供的股东会决议无效。办理不动产权证书有26人，股东会决议仅有14人签字，其中2人系代签，包含被告陶三菊在内的12人并未签字确认，因此该协议无效。该协议也仅仅是同意转让，非买卖合同也不存在买卖行为。原告诉称的2016年11月1日全体共有人开会同意原告购买案涉房屋不符合事实。拍卖公司未将已经出卖房屋部分剔除而整体拍卖，该拍卖行为无效。四、房屋作价明显过低，不符合市场行情。案涉房屋成交价为每平方米2628元，远低于市场价，属显失公平行为。综上，原告的诉讼请求不能成立。被告李福丁、陶三菊为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：1．浙（2017）缙云县不动产权第0002436号、0002437号不动产权证书复印件各一份，待证案涉房产的权属情况；2．照片打印件十张，待证案涉房产坐落于黄金地段的事实；3．从缙云县国土资源局调取的地价表复印件一份，待证2011年案涉房屋所在地段房屋价格的事实；4．摊位转让契约复印件一份、调查笔录原件一份，待证拍卖的1978.65平方米房屋中包含了已出售的25个摊位，拍卖行为无效。被告暨被告诉讼代表人李官潮、李子强辩称，2016年10月30日下午，因房屋租赁期限到期，被告李官潮召集共有人商讨房屋使用问题并提出将房屋卖掉。2014年时原共有人樊伟钢将自己的份额以260000元转让给被告陈理汉，当时还有很多共有人提出将其份额卖给被告陈理汉。现原告梅土洪以5200000元价格购买，价格可以，对买卖行为不反悔，已经分得的钱款不同意退还。为证明辩称的事实，被告李官潮向本院提交了承诺书原件一份，待证原告承诺在拍卖价格不足5200000元时愿意补足5200000元的事实。被告麻美娥、丁耀谷、陶俐萍、陈水源、郑展茹未作答辩，也未提交证据。为查明本案事实，本院依职权要求缙云县不动产登记服务中心出具的[2017]第003号复函原件一份，待证缙云县迎晖路25号房产产权初始登记及变更登记情况的事实。对上述证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证：对于原告提交的证据，被告李福丁、陶三菊质证认为：对证据1、2无异议；对证据3的三性均有异议，但对其中的签字认可；对证据4的三性均有异议；对证据5真实性无异议，但拍卖公告在过年期间刊登不容易看见，拍卖现场照片不能证明拍卖合法，《拍卖成交确认书》仅有买受人签字，形式不符合要求；对证据6不清楚，被告李福丁确实收到135000元款项；证据7两被告未签字，其余签字真实性由法院核实；对证据8真实性无异议。被告李官潮、李子强对原告提交的证据无异议。对被告李福丁、陶三菊提交的证据，两原告对证据1无异议；对证据2的真实性、关联性有异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，不能证明案涉房产的市场价值；对证据4的真实性无异议，已转让的摊位不包括在原告本次所购买的房屋中。被告李官潮、李子强质证认为：对证据1无异议；证据2不能证明案涉房产处于黄金地段；对证据3的待证事实有异议，案涉房产市场价值没有该表格中价高；对证据4的待证事实有异议，原告本次所购买房屋中不包括已转让的25个摊位，5200000元的交易价格已经很高。对被告李官潮提交的证据，两原告及被告李子强无异议，被告李福丁、陶三菊对该证据的三性均有异议。对缙云县不动产登记服务中心出具的[2017]第003号复函，原、被告均无异议。对上述证据，本院认证如下：两原告提交的证据，证据1、2、4、6、7能够证明原告所待证的事实，予以认定。证据3有被告李福丁在内的14人签字确认，能够证明包括被告李福丁在内的14人于2016年10月30日达成将缙云商城作价5200000元整体转让的一致意见的事实，予以认定。证据5能够证明案涉房屋在《缙云报》刊登拍卖公告，原告梅土洪以4830000元价格拍卖成交事实，予以认定；证据8能够证明缙云商城二楼有25个摊位之前已经转让的事实，予以认定。被告李福丁、陶三菊提交的证据，证据1能够证明案涉房产的权属情况，予以认定；证据2仅能证明部分房屋的使用现状，对两被告主张的待证事实不予认定；证据3与本案不具有关联性，不予认定；证据4能够证明案涉房产二楼有25个摊位之前已经转让的事实，予以认定。被告李官潮提交证据的认定意见同两原告提交的证据4。缙云县不动产登记服务中心出具的[2017]第003号复函能够证明案涉房产权属的初始及变更登记情况，予以认定。根据当事人的当庭陈述，结合上述认定的证据，本院认定本案事实如下：位于缙云县产，原先系1999年7月9日经缙云县计划委员会批准的“缙云商城建设项目”，该项目由李官潮等40人投资建造，其中二层、三层由李官潮等15户按份共有，并于2002年1月办理房产证，房产证号为：缙房权证字第××,证载面积为1978.65平方米，载明共有人包括原告梅土洪、被告李官潮、丁耀谷、李子强、梅旺秋、李福丁、麻美娥、胡志永、陶爱然、陈理汉、陈水源、李桃、吕东生、樊伟纲、案外人麻显堂（被告麻明英丈夫，已于2005年去世）等15人。案涉房屋现用于出租，所获租金按房产份额进行分配。关于案涉房屋的经营管理及租金分配均是上述15人协商确定。2000年10月左右，被告李官潮等人将二层25个摊位转让给案外人。2014年1月22日，樊伟钢将其享有的份额转让给被告陈理汉。2016年10月30日，原告梅土洪、被告李官潮、麻明英、丁耀谷、李子强、梅旺秋、李福丁、麻美娥、胡志永、陶爱然、陈理汉、陈水源、李桃、吕东生等14人共同协商确定将案涉房屋作价5200000元整体转让。浙江财频拍卖有限公司主持拍卖事宜并在《缙云报》上刊登拍卖公告。原告梅土洪于2017年2月8日以4830000元价格拍得案涉房产并与浙江财频拍卖有限公司签署拍卖成交确认书。因拍卖成交价低于之前协商确定的转让价格，原告自愿将成交价格上浮为5200000元。房产过户事宜委托缙云县两岸人家房地产经纪有限公司办理。因过户需要，2017年1月6日，被告麻明英因丈夫麻显堂死亡申请办理不动产继承登记，缙云县不动产登记服务中心对其他共有权人的房产共有权证进行了变更登记。办理的不动产权证号为浙(2017)缙不动产0002425号-0002450号，共二十六本。原告梅土洪、黄耀芬系夫妻，被告李官潮、吴春仙系夫妻，被告丁耀谷、陶俐萍系夫妻，分别对案涉房产占有10.527%份额；被告麻明英单独占有10.527%份额；被告李子强、麻永兰系夫妻，对案涉房产占有7.017%份额；被告樊伟钢、麻美娥、李桃单独各占有5.263%份额；被告梅旺秋、李月梅系夫妻，被告李福丁、陶三菊系夫妻，被告陶爱然、张小萍系夫妻，被告胡志永、李雄英系夫妻，被告陈理汉、曹伟秋系夫妻，被告陈水源、郑展茹系夫妻，分别对案涉房产占有5.263%份额；被告吕东生、郑会丽系夫妻，对案涉房产占有3.508%份额。2017年2月至4月份，原告通过缙云县两岸人家房地产经纪有限公司按照房产份额将相应的房款打入各被告账户中。其中被告李福丁收到135000元，因被告李福丁、陶三菊不同意买卖房屋，尚有138684元未支付。现除被告李福丁、陶三菊外，其他共有人均同意对案涉房屋进行买卖且不同意退还已收取款项。2017年2月23日，除被告李福丁、陶三菊外，均委托缙云县两岸人家房地产经纪有限公司办理房产过户手续。现原告诉至本院，要求确认原、被告关于案涉房屋的买卖行为有效。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案原、被告系案涉房产的按份共有人。2016年10月30日，原告梅土洪、被告李官潮、麻显堂之妻麻明英、丁耀谷、李子强、梅旺秋、李福丁、麻美娥、胡志永、陶爱然、陈理汉、陈水源、李桃、吕东生14人共同协商确定将案涉房屋作价5200000元整体转让并刊登公告。原告拍卖成交并以书面形式同意以5200000元价格购买案涉房屋，并已部分履行合同，原、被告之间关于该房屋买卖行为成立并生效。被告李福丁之前签字同意买卖后反悔，有违诚实信用原则。案涉房屋以所有共有人协商确定的价格而非更低的拍卖成交价格转让给共有人之一的原告，且其他共有人均要求履行合同，现被告李福丁、陶三菊以拍卖行为存在瑕疵为由，主张买卖行为不成立的辩解，依据不足，本院不予采纳。案涉房屋原系原告梅土洪、被告李官潮、麻明英（麻显堂）、丁耀谷、李子强、樊伟钢、梅旺秋、李福丁、麻美娥、胡志永、陶爱然、陈理汉、陈水源、李桃、吕东生等15户共有，房屋建成后至今的房屋经营管理均是上述15人共同商定，被告陶三菊对此认可且未提出任何异议。因被告李福丁、陶三菊系夫妻关系，结合之前的交易处理习惯，两原告及其他被告有理由相信被告李福丁同意买卖案涉房屋为夫妻双方的共同意思表示，其处分行为效力及于被告陶三菊，故被告陶三菊以未签字同意买卖房屋，该买卖行为侵害其合法权益而无效的辩解，依据不足，本院不予采纳。被告李福丁、陶三菊主张合同价款过低，但合同价款非影响合同效力的因素，且该主张与之前同意以520000元价格转让的情况不符，被告李福丁、陶三菊也不同意以此价格购买案涉房屋。根据法律规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。因本案原、被告之前将部分房屋转让给案外人，且两原告现认可本次买卖范围不包括先前转让的部分，故被告李福丁、陶三菊认为案涉房屋买卖时对部分房屋没有处分权为由主张买卖行为无效，本院不予支持。因被告李福丁、陶三菊未举证证明案涉房屋买卖行为存在合同无效的法定情形，两原告关于案涉房屋买卖行为系双方真实意思表示，买卖行为合法有效的诉讼请求，本院予以支持。本案系原告撤诉后再次起诉，符合法定受理条件，本案定于2017年1月18日开庭也并未损害被告李福丁、陶三菊的诉讼权利，被告李福丁、陶三菊辩称本案受理违反法定程序依据不足，本院不予采纳。被告麻美娥、丁耀谷、陶俐萍、陈水源、郑展茹经本院合法传唤拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：确认原告梅土洪、黄耀芬与被告李福丁、陶三菊、麻明英、梅旺秋、李月梅、李官潮、吴春仙、吕东生、郑会丽、李子强、麻永兰、胡志永、李雄英、李桃、陶爱然、张小萍、麻美娥、陈理汉、曹伟秋、丁耀谷、陶俐萍、陈水源、郑展茹、樊伟钢之间就缙云县屋二、三层除第二层25个摊位之外房屋部分的买卖行为有效。案件受理费80元，由被告李福丁、陶三菊负担，限本判决生效之日即向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  钦建丽人民陪审员  张耀进人民陪审员  丁礼义二〇一八年一月十八日法官 助理  李万军代书 记员  夏静霞附：裁判文书适用法律条文依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。