广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民三初字第336号
原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司。
法定代表人黎志强，总经理。
委托代理人陈宇凯。
被告张国泉，男。
委托代理人林钻友。
委托代理人黄静仪。
原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司诉被告张国泉租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宇凯，被告的委托代理人林钻友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、原告与被告在2012年7月16日订立了一份租赁合同（合同名为承包经营协议书，实际应为租赁合同），该合同约定了原告将位于佛山市南海区桂城夏西工业区一路的雅逸酒店首层餐厅出租给被告，并约定将雅逸酒店首层餐厅使用区域内的附属设备用品租赁给被告使用。该合同约定了双方的权利和义务。合同第八条第3款约定：为了配合酒店配套项目经营，乙方承包期间不能停业超过三个月（停业期间租金按正常计算）。否则按乙方违约，乙方必须支付违约金人民币叁万元给甲方，甲方有权终止合同，所有设施无偿归甲方所有。而被告的餐馆从2013年11月至今一直关门停业，至今已超过三个月时间没有正常营业。从被告由2013年11月1日开始，电费、水费、电话费的使用情况，及被告雅逸餐馆自2013年11月后并未购买税务发票等情况均能够反映出被告的雅逸餐馆已停业超过三个月。按合同约定，原告有权终止租赁合同。而且被告恶意拖欠租金、利息、水电费多月，达十万多元，经原告多次催促无果，其行为已构成根本违约。二、原告曾于2013年9月5日起诉被告支付2013年8月至2013年10月5日的租金，法院也判决了被告支付上述租金，但被告一直未履行。三、被告自2013年7月起一直催缴、通知被告交纳水费、电费、电话费等已发生费用，但被告一直置之不理。四、被告经营期间不配合原告管理和建立良好卫生的经营环境，未经原告同意擅自遮盖场所按公安部门要求安装的安全防范系统摄像头，使其丧失功能，酒店难以展开监督工作。原告遵照安全监督等部门的巡查指示，按相关管理规范要求，首层楼的电源总开关电箱需从油烟多的厨房内选出及线路迁移。供电人员在雅逸餐馆非营业时间短暂对首层停电施工，被告中途制止，迫使不能继续施工，造成首层整层楼停电，大堂电脑全部不能工作，酒店不能办理入住手续，对酒店经营造成损失。原告向被告多次解释要求在不影响营业时接迁完成，但被告拒不开门，使酒店大堂及餐区无电使用。酒店电梯安全检查人员要求进雅逸餐馆内对酒店电梯进行安全检修，被告拒不让检修人员进行。综上所述，被告没有按照承包经营协议书履行，故意拖欠电费、水费、电话费、租金等，停业多月，有意影响酒店良好的经营形象，已构成根本违约，严重损害原告的合法权益。请求判令：1、被告违约，并终止解除原、被告双方于2012年7月16日签订的承包经营协议书，被告立即将所租赁的雅逸酒店首层餐厅的场地及场地区域内由原告提供给被告租借使用的设备、用具及物品返还给原告；2、被告从2013年10月6日起至实际交付上述财产为止按每月15000元交付租金及按同期贷款利率支付逾期交付租金的利息予原告，暂计算至2014年3月31日租金为87500元，欠付租金的逾期利息为1352.80元，起诉之日后（即2014年4月1日起之后）被告仍未交还所占用的雅逸酒店首层餐厅租赁场地及餐厅财物的，按月租金15000元的标准，折算成日租金为每日500元的标准计付租金，起诉之日后的逾期交付租金利息以87500元按同期银行贷款利率计付至被告实际清偿之日；3、被告从2013年7月起至实际交付上述财产为止，按实际使用发生的水费、电费、电话费支付予原告，暂计算至2014年3月15日所确认的电话费327.87元、水费1915.20元、电费18006元，合共20249.07元；4、被告支付违约金30000元；5、原告没收被告履约保证金100000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原、被告双方签订了《承包经营协议书》后，被告对餐馆投入巨大，经营仅仅不到一年时间，原、被告双方产生矛盾，原告想尽办法逼走被告，在被告的经营过程中，多次妨碍导致被告损失巨大。根据（2013）佛南法民三初字第750号案查明的事实，被告因原告各种妨碍经营行为，2013年10月6日被告对餐厅没有再继续使用，由原告占用，原告无权要求被告支付2013年10月6日之后的租金或使用费。被告没有违约，无法经营餐馆，是因原告的妨碍行为，所以被告无需支付违约金。无论被告违约与否，根据《承包经营协议》第三条、第八条的约定，原告无权没收保证金。《承包经营协议书》已于2013年10月6日实际解除，由原告实际占有场地和物品。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、企业法人营业执照（副本）（1份，复印件），用以证明原告主体资格。
2、人口信息查询表（1份，打印件，加盖佛山市公安局禅城分局户口专用章），用以证明被告主体资格。
3、承包经营协议书（1份，原件），用以证明原告与被告在2012年7月16日订立了一份租赁合同，租赁合同主要的条款为：合同第四条第一款约定：从2012年11月1日租金是每月15000元，于每月5日前支付当月的租金；第八条第3款约定：为了配合酒店配套项目经营，乙方承包期间不能停业超过三个月（停业期间租金按正常计算），否则按乙方违约，乙方必须支付违约金30000元给甲方，甲方有权终止合同，所有设施无偿归甲方所有。
4、《雅逸餐厅现场物品概况》清单（1份，原件），用以证明在被告租赁雅逸酒店首层餐厅期间，原告提供在餐厅区域内原有的设备及物品给被告租赁使用。
5、餐饮服务许可证（1份，复印件），用以证明被告在租赁原告餐厅后，由被告的共同经营人贺芬芬办理了相关餐厅经营所需的证照。
6、雅逸私厨用电记录表（2份，原件）、雅逸私厨鱼池用电记录表（1份，原件）、鱼池电表抄表照片（2张，原件），用以证明至2013年9月30日被告拖欠厨房电费的情况，及至2014年3月15日鱼池抄表记录被告拖欠鱼池电费的情况。
7、雅逸私厨用水记录表、雅逸私厨厨房用水记录表（各1份，原件）、雅逸私厨用电记录表（1份，原件）、雅逸私厨用水记录表（水台用水）（1份，原件）、厨房水表抄表照片（2张，原件），用以证明至2014年3月15日被告拖欠水费的情况。
8、广东省佛山市地方税务局通用机打发票（6份，原件）、发票帐单信息（3份，原件），用以证明被告拖欠电话费的情况。
9、照片（30张，原件），用以证明通过照片的对比可以证实被告的雅逸餐厅已经停业很长时间，实际停业已经超过三个月。
10、收据（N0.1802407、N0.1802515、N0.1802526）（3份，原件）、2013年11月1日停业前后的水费、电费、电话费使用情况对比表（1份，打印件），用以证明通过对被告的雅逸餐厅停业前后的水费、电费、电话费使用情况的对比可以证实被告的雅逸餐厅已经停业很长时间，实际停业已经超过三个月。
11、雅逸酒店停电原因说明（1份，原件）、范志恒身份证、特种作业操作证（各1份，复印件），用以证明被告的雅逸餐厅在停业前恶意阻挠供电局维修电路造成整个雅逸酒店停电。
12、陈金强出具的证明（1份，原件）、特种设备作业人员证（1份，复印件）、照片（4张，原件），用以证明被告的雅逸餐厅在2013年11月停业后，电梯维修保养人员已经无法进入餐厅对电梯进行正常的维修保养。
13、2013年11月21日的通知（1份，打印件）、2013年11月26日的通知照片（2张，原件）、2013年11月26日的通知（1份，打印件）、2013年12月10日的通知照片（3张，原件）、2013年12月10日的通知（1份，打印件）、2014年2月8日的通知照片（3张，原件）、2014年2月8日的通知（1份，打印件）、2014年3月9日的催交租金通知书、2014年3月25日的通知、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1004429119604）、交寄邮件收据、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1004429119604）附改退批条（各1份，原件），用以证明原告多次催促被告缴付租金及相关水电费用，电话费用。被告均不予理会，恶意拖欠租金及相关水电费用，电话费近8个月。
14、（2013）佛南法民三初字第750号民事判决书、（2014）佛南法执字第518号申请执行受理通知书、执行申请书（各1份，原件），用以证明原告曾通过诉讼向被告主张8月1日至10月5日的租金，原告就该租金已向法院申请强制执行，被告未予以支付。
15、粤房地权证佛字第××号房地产权证（1份，复印件）。
16、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，打印件，加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章）。
17、借用协议（1份，复印件，加盖佛山市南海区昌才电器元件厂印章）。
18、借用物业补充协议（1份，原件）。
证据14-18，用以证明原告对涉讼物业有出租和转租的权利。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为根据该承包经营协议书第三条、第八条第3点约定，无论被告是否违约，原告无权没收保证金。对证据4-8的真实性无异议。对证据9，照片是原告单方制作，被告没有参与。被告认可餐厅从2013年10月份开始没有继续经营。对证据10的真实性无异议。对证据11、12的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该组证据证人应出庭作证，接受法庭询问，证人没有出庭作证，无法证明其证明内容。对证据13，被告确认知道原告催收所谓的租金，而且经常在涉讼场地张贴催款通知，并非被告不愿意交之前的租金，当时被告已经协商解除合同，被告有10万元的保证金，原告不予退回。对证据14的真实性无异议，该判决书查明了双方的纠纷已经来源已久，原告早就想逼走被告，至于租金没有支付，是由于被告有10万元的保证金在原告处。对证据15-18的真实性无异议。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、（2013）佛南法民三初字第750号民事判决书（1份，原件），用以证明原告早于2013年想尽一切办法解除合同，并采取一切方式阻碍被告经营。到2013年10月6日之后，被告已经没有再继续经营餐馆，餐馆由原告占用，被告不应支付2013年10月6日之后的租金。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议，原告是通过合法途径要求解除合同，并没有出现任何的非法行为（断水、断电），断电的原因是安监部门进行检查和迁移，因被告不配合，导致断水断电，电力的解决，后已经正常使用电源，除了餐厅电力外，其他电路均是接驳使用的，不符合安全使用。
经审查，原告出示的证据1-8、10、13、14及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据9未经被告认可，反映的地点、时间不明确，其证据效力本院不予确认。证据11、12实质为证人证言，证人未出庭陈述证言并接受质询，其证据效力本院不予确认。
经审理查明：位于佛山市南海区平洲夏西工业区一路“昌才商业综合大楼”已办理房地产权证，登记权属人为佛山市南海区昌才电器元件厂。原、被告对原告享有涉讼标的管理使用权无异议。
2012年7月16日，原告（业主方，甲方）与被告（承包方，乙方）签订一份《承包经营协议书》，约定：甲方将雅逸公司首层餐厅区域（含餐厅厨房及现有设施）给乙方承包经营餐饮项目，早上10点30分前承包方无偿提供餐厅场地及配套设施给甲方供应酒店早餐使用，早餐使用的空调电费由甲方合理支付给乙方；承包经营期限从2012年7月16日至2017年10月31日；乙方在协议签订之日起5天内支付保证金100000元给甲方，此保证金为乙方承包期内的履约保证金，此项保证金在乙方承包期满或终止后，甲方无息退回给乙方；从2012年7月16日至2012年10月31日租金为每月12000元，从2012年11月1日至2017年10月31日租金为每月15000元，每月5日前缴纳当月租金；乙方经营实际发生的水费、电费，以实际用量按供水公司及供电公司的收费单价计付费用给回甲方；乙方从甲方接受的设备（设备清单附后），乙方要负责不出现流失及非自然损坏；本承包期满或终止后，乙方从甲方接受的所有设备应归还甲方，如属流失或非自然损坏则折价补偿给甲方，属正常损耗及折旧则不另扣乙方费用；乙方在承包期间增加购置的所有设施及甲方原有场地及提供的设施在承包期满或终止合同时乙方不能带走所有设施；承包期内乙方若要解除合同按乙方单方面违约处理，乙方必须支付违约金30000元给甲方，所有设施无偿归甲方所有，甲方无息退还保证金；在承包期内，甲方要解除合同则按甲方违约处理，由甲方支付违约金30000元给乙方，双方终止合同，所有设施无偿归甲方所有，甲方无息退还保证金；为了配合酒店配套项目经营，乙方承包期间不能停业超二个月（停业期间租金按正常结算），否则按乙方违约，乙方必须支付违约金30000元给甲方，甲方有权终止合同，退回保证金，所有设施无偿归甲方所有。合同所附《雅逸餐厅现场物品概况》列有空调、碗、碟等共74项。
被告已支付保证金100000元及截止至2013年7月租金予原告。
后，双方发生纠纷。原告于2013年9月5日提起诉讼，请求解除合同、被告计付租金等，致本院（2013）佛南法民三初字第750号案。被告在该案中辩称不存在根本违约情形，履行过程中的小瑕疵也未达到可解除合同的约定或法定条件，请求驳回原告的诉讼请求。
2013年10月6日，涉讼商铺电线被剪断。2013年10月23日庭审中原告同意三天内负责将电线接通，被告负责配合。
本院经审理后于2013年10月28日作出（2013）佛南法民三初字第750号民事判决，认定原、被告之间为租赁关系，原告诉请解除合同的理据不足、被告行为未达到根本违约程度，不支持原告解除合同的诉讼请求；因2013年10月6日涉讼商铺电线被剪断，其后应否缴纳租金存在不确定因素，判决被告支付2013年8月1日至2013年10月5日期间的租金及相应的利息予原告。判决后双方均没有提出上诉，该民事判决已发生法律效力。被告未能履行判决确定的义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2014）佛南法执字第518号。
后，原告以信函及在商铺张贴通知方式要求被告支付租金等费用。
2014年4月1日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告确认涉讼商铺在前案庭审七、八日后接电。
2014年7月18日，原、被告清点《雅逸餐厅现场物品概况》上设备、物品，并对锁匙、场地进行交接。
本院认为，原、被告签订的《承包经营协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽涉讼场地于2013年10月6日被停止供电，但被告在（2013）佛南法民三初字第750号案庭审（2013年10月23日）答辩称未达到合同解除条件、请求驳回原告的诉请，并表示愿意配合恢复供电，可见被告其时仍主张继续履行合同；案件经审理后亦判决驳回原告解除合同的请求，被告认为合同已于2013年10月6日解除的主张缺乏理据，本院不予采纳。至本案诉讼，双方均已无继续履行合同的合意，并于庭审后（2014年7月18日）办理交接手续，故本院确认合同于2014年7月18日解除。双方在诉讼中已对涉讼场地及设备、物品等进行交接，原告该项返还的诉请本院不再支持。
原、被告因合同履行发生纠纷引起诉讼，经（2013）佛南法民三初字第750号判决确定双方的权利义务及合同履行状态，双方本应按合同约定及判决确定内容继续履行；被告亦确认涉讼场地在前案庭审后七、八天（2013年10月31日）即恢复供电，亦无证据反映其后存在使用场地的障碍，被告应依约支付租金。若被告认为其后情况发生变化无法继续经营的，理应主动与原告协商并对相应款项结退作出处理，而非采取如此消极态度，既不通知原告亦不对租赁标的进行交接，由此产生的后果责任均应由被告自行承担，原告请求被告支付租金、计付利息、支付各项费用的主张本院均予支持。2013年10月6日至2013年10月31日（停电期间）非正常使用状况，本院酌定按约定每月15000元的50%计付该期间的租金，为6290.32元，该部分租金应从恢复供电时予以支付，故利息应从次日即2013年11月1日起计算。2013年11月1日至2014年7月18日的租金按约定每月15000元计算，合共128709.68元（其中2014年7月1日至18日为8709.68元），利息分别从各月6日起计算。水电等费用本院以双方认可的费用情况表计算（原告证据10）计算，被告应支付电费18066元、水费1908元、电话费301.87元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。被告未能依约履行合同致合同解除，原告请求被告支付违约金30000元的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同并没有约定保证金没收条款，原告请求没收履行保证金100000元的主张缺乏依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司与被告张国泉于2012年7月16日签订的《承包经营协议书》于2014年7月18日解除。
二、被告张国泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年10月6日至2013年10月31日期间租金6290.32元、2013年11月1日至2014年7月18日期间租金128709.68元予原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司。
三、被告张国泉应以6290.32元为本金从2013年11月1日起、各以每月15000元为本金分别从2013年11月至2014年6月每月6日起、以8709.68元为本金从2014年7月6日起，均至上列第二项判决确定之付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司，本项随上列第二项清。
四、被告张国泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费18066元、水费1908元、电话费301.87元予原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司。
五、被告张国泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司。
六、驳回原告佛山市南海区雅逸酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4886.52元（原告已预交），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 招伟妍
人民陪审员 叶嫣仪
人民陪审员 钟晓明
二０一四年七月二十九日
书 记 员 刘冬花