上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第223号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海森江餐饮企业管理有限公司。
法定代表人刘丽平。
委托代理人励伟刚，上海市国雄律师事务所律师。
委托代理人金小军。
被上诉人（原审被告、反诉原告）集荟商业管理（上海）有限公司。
法定代表人杨爱。
委托代理人徐韬峰，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人刘唯翔，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
上诉人上海森江餐饮企业管理有限公司（以下简称“森江公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，集荟商业管理（上海）有限公司（以下简称“集荟公司”，甲方）与森江公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由森江公司承租上海市南京东路XXX号XXX层食堂7号／8号及指定座位区商铺经营餐饮。租赁期限为2010年9月10日至2012年9月9日，租赁保证金为人民币（以下币种均为人民币）79，000元。合同约定的租金、物业管理费及水电费的支付方式为：对于消费者在该铺位内进行的任何消费、交易金额，由甲方通过收银系统统一收银，扣除乙方应付租金、物业管理费等应付费用后将结算金额返还乙方；甲方每月与乙方结算1次帐款，帐期为当月1日至月末最后一天；甲方于次月7日（节假日顺延）前向乙方提供上一个月的结算清单，乙方若有异议应于收到清单次月10日前书面提出，否则视为乙方同意按清单结算；若乙方的交易金额不足以抵扣其应付的款项，甲方将于提供结算清单时一并向乙方提供应付帐单，乙方须于收到帐单后的5个工作日内向甲方支付费用，若乙方逾期支付，则应按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金。合同又约定，乙方拖欠任何一项应付的租金、物业管理费、保证金或任何其他费用连续超过14天或累计超过60天的，甲方有权解除合同且无需承担任何装修费、设备添加费的赔偿；乙方已支付的保证金不予退还且还需向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及物业管理费总和之金额的违约金。2012年4月，集荟公司（甲方）与森江公司（乙方）签订《继续租赁协议书》，约定甲方同意乙方续租至2013年9月9日，每月基本租金为25，000元，每月提成租金为乙方月营业额之25%，实际应付租金为基本租金与提成租金的较高者，物业管理费为每月5，000元；除协议约定的补充及变更外，房屋租赁合同其余所有条款继续有效。2013年6月，集荟公司向森江公司送达合同解除函，要求租赁合同于该月28日解除，森江公司支付所有拖欠费用。2013年8月5日，集荟公司对森江公司承租房屋内的冰箱、铁架、煤气灶等物品进行清点及搬离，上海市黄浦公证处对清点过程予以公证。
2013年8月，森江公司诉至原审法院，以集荟公司财务管理混乱，致使双方无法对每月租赁费由帐单达成一致，且始终未解决厨房排风问题及撤走森江公司处的POS机，又单方提出解除合同，强行将森江公司搬离为由，要求集荟公司赔偿森江公司由此遭受的损失1，072，000元（包括遣散员工补偿金损失69，000元，2013年6月29日至2013年9月29日期间营业损失900，000元，剩余食物损失38，000元，装修损失10，000元，律师费损失5，000元，品牌名誉损失50，000元）。
集荟公司遂提起反诉，以森江公司自2012年3月起拖欠租金、物业管理费、水电费等，集荟公司经书面催款无效后于2013年6月28日终止双方的租赁关系，并于2013年8月5日经公证收回房屋，集荟公司因合同提前解除遭受房屋闲置损失，要求森江公司支付公证费10，000元、拖欠及赔偿费用合计286，472.30元（包括拖欠租金、物业管理费、水电费等110，253.17元及自欠费之日起至合同解除之日的滞纳金32，304.81元，违约金69，914.32元，2013年6月29日至2013年8月5日期间的房屋占用费74，000元），森江公司已缴纳的保证金79，000元归集荟公司所有，不予返还。
原审审理中，双方均同意以集荟公司已向森江公司送达的最后一份催款函所载明的金额作为尚未支付租赁费用的结算标准，即应付租金399，303.84元、物业管理费65，000元、电费35，636.05元、水费3，678.40元，扣除应退营业额393，778元，合计应付109，840.29元；另同意自行处理由集荟公司保管的森江公司承租房屋内的物品。双方确认《上海市房屋租赁合同》及《继续租赁协议书》于2013年6月28日解除；另确认集荟公司于2013年6月29日凌晨切断水、电供应并围绕租赁房屋搭建装修所需的隔离木板墙。森江公司另表示其因大楼物业禁止大件物品出门而无法于2013年6月29日搬离，集荟公司则表示森江公司未按时办理房屋交接手续。
原审法院经审理后认为，集荟公司与森江公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《继续租赁协议书》系真实意思表示，合法有效，签约双方均应恪守履行。现双方对于《上海市房屋租赁合同》、《继续租赁协议书》的解除均无异议，主要争议焦点在于合同解除的归责及违约责任的承担。
森江公司所主张的集荟公司违约情节包括：财务管理混乱，致使双方无法对每月租金帐单达成一致；始终未解决厨房排风问题及撤走POS机，导致森江公司无法正常经营；于2013年6月26日单方提出解除合同并切断承租商铺的水、电及强行将森江公司驱离承租房屋。集荟公司所主张的森江公司违约情节为长期拖欠租金、物业管理费等合同约定费用。首先，双方的举证及质证意见可以证实，集荟公司按合同约定送达对帐单及结算通知，森江公司均予以签收，且并无证据证明其曾在合同规定的期限内提出异议；故对于森江公司提出的集荟公司财务管理混乱而致使双方无法对每月租金帐单达成一致的意见，法院难予采信。其次，森江公司并未就其提出的厨房排风问题充分举证；而《上海市房屋租赁合同》、《继续租赁协议书》中并未就提供POS机系集荟公司合同义务作出明确约定，且即使存在集荟公司于租赁合同履行中途撤走POS机的情节，但并无证据证明森江公司曾对此提出异议及因此无法正常经营，故对于森江公司提出的集荟公司始终未解决厨房排风问题及撤走POS机而导致森江公司无法正常经营的意见，法院不予采信。最后，森江公司长期拖欠租赁费用属实，集荟公司以此为由单方解除合同并收回房屋有约定依据，并无不当。综上，对于集荟公司提出的森江公司因长期拖欠租金、物业管理费等合同约定费用而构成违约之主张，法院予以采纳；而对于森江公司提出的集荟公司违约之主张，法院不予采纳。
森江公司的所有赔偿请求系以集荟公司违约为请求基础，现森江公司所主张的集荟公司违约情节均不成立，其亦未就营业损失、剩余食物损失提供充分证据，而遣散员工补偿金损失、律师费损失、品牌名誉损失不属于法定或约定的直接损失赔偿范围，且作为违约方的森江公司依照合同约定亦无权要求装修损失赔偿或补偿。故对于森江公司的所有赔偿请求，法院不予支持。森江公司长期拖欠租赁费用，构成违约并导致合同解除，理应承担相应违约责任及继续履行支付拖欠费用之义务。现双方对于拖欠费用金额已达成一致，至于森江公司提出的电费应由同层楼面五家商户分摊的辩称意见，缺乏事实及约定依据，法院不予采纳；故森江公司需继续履行支付集荟公司各项拖欠费用合计109，840.29元之义务。关于违约责任，《上海市房屋租赁合同》中就森江公司违约情况下保证金作为违约金的一部分不予退还作了明确约定，故对于集荟公司主张的保证金79，000元归其所有的诉讼请求，法院予以支持；至于合同约定的违约金及滞纳金，鉴于合同解除日距合同履行届满不足3个月，集荟公司未就其因合同提前解除所受损失提供充分证据并已从不予退还的保证金中获得充分补偿，又虑及在没有配备POS机情况下以约定的营业额抵扣方式支付租金的特殊性及集荟公司在所发的催款函中从未提及过滞纳金的现实，而森江公司就违约金的约定标准提出过高调整的请求，故法院根据公平原则，酌情调整违约金标准为一个月的租金即25，000元，对于集荟公司主张的滞纳金不予支持。
集荟公司在提出解除合同时要求森江公司搬离承租房屋，但作为大楼的经营方并未提供森江公司搬运物品的便利，反而围绕承租房屋搭建装修所需的隔离木板墙，事实上阻碍了森江公司履行搬离义务，故对于其主张的2013年6月29日至2013年8月5日期间的房屋占用费，法院不予支持。收房时的物品清点公证并非必须之合同约定行为，集荟公司自愿为此支付公证费亦非必然的直接损失，故对于其主张的公证费赔偿，法院不予支持。双方均同意自行处置由集荟公司保管的森江公司承租房屋内的物品，于法无悖，故本案中对此不作处理。
原审法院据此作出判决：一、上海森江餐饮企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付集荟商业管理（上海）有限公司拖欠费用109，840.29元；二、上海森江餐饮企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付集荟商业管理（上海）有限公司违约金25，000元；三、上海森江餐饮企业管理有限公司已支付的保证金79，000元归集荟商业管理（上海）有限公司所有，不予返还；四、上海森江餐饮企业管理有限公司所有诉讼请求不予支持；五、集荟商业管理（上海）有限公司其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人森江公司不服，向本院提起上诉称：集荟公司在《继续租赁协议书》租赁期限内单方面终止合同履行，应赔偿对森江公司造成的直接经济损失；在集荟公司提前终止履行合同及诉讼前，森江公司并不知道拖欠集荟公司的租金、何时开始拖欠及拖欠多少，集荟公司未就此告知过森江公司；森江公司曾书面发函要求集荟公司在该楼层其他租户撤租后按总费用的1／5收取电费，集荟公司未回复应视为同意；集荟公司擅自撤走POS机，造成森江公司经营障碍和损失，当属违约行为。由此，原判确定的拖欠费用109，840.29元应抵扣保证金79，000元，森江公司不应承担违约金，原审主张之损失应获赔偿。故要求撤销原判第一至四项主文，作如上改判。森江公司提供装修收据以及支付结算综合业务系统专用凭证、物品清单等以证明其上诉主张。
被上诉人集荟公司答辩称：森江公司欠费是事实，集荟公司已提供相关费用计算单、催款函及签收单，原审经质证并无异议，集荟公司已经进行了催讨，有权解约；合同并未约定集荟公司提供每个商户的POS机，消费需通过总台P**机收银，商户内部POS机即使撤走也不会产生影响，森江公司在诉前从未就此提出异议；森江公司就其主张的损失未提供任何证据证明，也在原审中同意自行协商解决物品问题，不在本案中处理。故要求驳回上诉，维持原判。集荟公司对森江公司提供的材料表示，装修收据与本案事实无直接因果关系，金额有显著差异，支付结算综合业务系统专用凭证无法证明是餐饮收入，时间及金额差异很大，物品清单系森江公司自行书写，均不予认可。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，在2013年6月28日森江公司针对集荟公司租赁终止函的回复函中，森江公司认可存在欠费（包括租金、物业管理费、水电费），并表示集荟公司计算的租金欠费是计算到2013年9月9日的，森江公司营业款可以抵扣不足部分可以补足，6月以后的租金会按合同规定日期支付。综上关键问题在于电费希望集荟公司给予答复，森江公司不同意支付（租金、物业管理费、水电费的）滞纳金，因为其一直就电费1／5的支付问题进行协商，并保证如集荟公司同意电费按森江公司实际使用的1／5支付，保证将所有欠费两个月之内付清。由于就此未得到集荟公司的回复才导致森江公司拖欠费用。以上事实有相关函件以及当事人陈述为证，经质证应予认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。森江公司上诉认为其因集荟公司未告知拖欠租金、何时开始拖欠及拖欠多少才欠费未付，但证据显示集荟公司已按约定向森江公司送达了对账单、结算通知等，森江公司亦未有证据证明其曾就此在约定期限内提出异议，且其在相关函件中明确欠费原因系由于集荟公司并未同意森江公司关于支付1／5电费的要求，而森江公司该要求亦缺乏合同及法律依据。故本院对森江公司该上诉意见不予采纳，森江公司长期拖欠租赁费用属实，依照约定已构成违约。森江公司另主张集荟公司擅自撤走POS机，造成森江公司经营障碍和损失，属违约行为，集荟公司对此表示应通过总台P**机收银，商户内部POS机即使撤走也不会产生影响，森江公司在诉前从未就此提出异议。鉴于森江公司未能提供充分证据证明该主张存在明确的合同以及事实依据，对撤走POS机会导致其无法正常经营也不能予以证明，故本院对此不予采纳。原审中双方均同意自行协商解决留存物品问题，故原审法院在本案中不作处理并无不妥。另外，原审法院对森江公司提出的关于具体损失的主张以及不予退还保证金、应支付违约金等已作详细分析，本院予以认同，在此不再赘述。森江公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15，384元，由上诉人上海森江餐饮企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……