四川省犍为县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1123民初729号原告：乐山市鸿乔物业服务有限责任公司，统一社会信用代码9511100551030089F,住所：乐山市市中区大丛林巷171号3幢1单元7楼2号。负责人：邱蓉，该公司经理。委托代理人（特别授权代理）：刘华堂，四川升力律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：张元春，四川升力律师事务所实习律师。被告：龙运辉，男，生于1966年10月28日，住四川省犍为县。被告：马成秀，女，生于1970年12月21日，住四川省犍为县。原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司诉被告龙运辉、马成秀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理，依法由审判员先继业适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司的委托代理人刘华堂、张元春到庭参加了诉讼。被告龙运辉、马成秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理服务费2052.36元，违约金554.13元，两项合计2606.49元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：二被告系“海博春天—龙池广场”x-x-x号住宅的业主，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》。合同约定：原告从2014年4月24日起为其提供物业管理服务至2018年4月23日止，同时约定业主应按每月1.5元/平方米交纳物业服务费，之后原告又与业主签订了《住宅前期物业服务协议》。原告为其提供了物业管理服务后，被告从2016年12月15日至2017年12月14日期间的服务费共计2052.36元，拖欠至今，经原告催收未果，被告的行为已经构成违约。被告龙运辉、马成秀未提交书面答辩意见，亦未在举证期限内提交证据。经审理查明：2014年4月24日，原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司作为乙方与四川天禹房地产开发有限公司作为甲方签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“海博春天—龙池广场”提供前期物业管理服务。该合同约定的合同期限为4年（自2014年4月24日起至2018年4月23日止）；物业服务费用为按建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.5元，商业每月每平方米20元；业主应于甲方通知交房之日起交纳物业服务费用，物业服务收（交）费日期按年收费，业主或者物业使用人应在每次交纳的具体时间段履行交纳义务，及首次交纳时间为办理入住手续时一次性预交纳一年的物业服务费，其后在到期前的10日内缴纳次年的物业服务费；违约责任，甲方、业主或者物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应向乙方支付违约金。合同签订后原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司于2014年8月25日与被告龙运辉另行签订了《住宅前期物业服务协议》，对双方的权利义务及物业管理服务内容等进行了具体约定，物业管理服务费用按年缴纳，即首次缴纳物业服务费用时间为开发商通知交房之日计，预缴纳一年的物业服务费，其后在到期前的10日内交纳次年的物业服务费，住宅物业管理服务费用为按建筑面积每月每平方米1.5元，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间向原告交纳有关费用的，应支付的违约金为每延迟1日收取应付金额的千分之三计，并承担甲方因为催收所产生的人工费、仲裁费、律师费等费用。按照合同约定原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司为“海博春天—龙池广场”小区提供了物业服务。被告龙运辉、马成秀系“海博春天—龙池广场”小区一期01、02号楼x-x-x号的产权人，房屋建筑面积为113.47平方米，被告龙运辉、马成秀在支付了2016年12月15日前的物业管理服务费后，未支付2016年12月15日至2017年12月14日的的物业管理服务费。经催收未果，原告于2018年4月10日诉至法院。原告在庭审过程中明确其主张的违约金计算方式为以未交纳的物业服务费2052.36元为基数，按日息3‰，从2017年12月15日计算至2018年3月15日。认定上述事实，有原告在庭审中的陈述，经过庭审举证质证的企业法人营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告的户籍信息、个人及家庭房屋信息记录、《前期物业服务合同》、《住宅前期物业服务协议》、《催收通知》、保安巡查签到表等证据为据。本院认为：2014年4月24日原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司与四川天禹房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》约定由原告为海博春天-龙池广场提供前期物业管理服务事宜，2014年8月25日原告与被告龙运辉另行签订了《住宅前期物业服务协议》，至此原、被告建立了物业服务合同关系，双方当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。原告提供了证据证明为被告所在小区提供了服务，完成了其举证义务，被告龙运辉、马成秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在举证期限内对原告的主张予以反驳，应当承担举证不能的法律后果。二被告为该小区业主，亦为合同当事人，按照法律规定应当及时交纳物业服务费，因此原告要求二被告支付2016年12月15日至2017年12月14日的物业管理服务费的诉讼请求应当得到支持，但是计算有误应当为2042.46元（113.47㎡×1.5元/㎡×12个月）。关于原告主张的违约金的诉讼请求，按照合同约定被告应当从违约之日起给付违约金，原告只主张由二被告给付2017年12月15日至2018年3月15日的违约金不违反法律规定，本院予以支持，但是本院认为原、被告约定的违约金过分高于原告的资金利息损失，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第一款第五项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙运辉、马成秀于本判决生效之日起十五内支付原告乐山市鸿乔物业服务有限责任公司物业管理服务费2042.46元，并从2017年12月15日起以2042.46元为基数以中国人民银行同期同类贷款利率为基准支付违约金至2018年3月15日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告龙运辉、马成秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  先继业二〇一八年五月二十二日书记员  孙酉位附：本判决书所适用的法律条文。1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。还应当履行债务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。