南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初630号
原告南京化工大学化新技术公司，住所地南京市鼓楼区新模范马路5号。
法定代表人韩连生。
委托代理人黄洪扣，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人刘行素，江苏高的律师事务所律师。
被告王晶晶，女，汉族，1988年8月25日生，南京市金陵大药房药剂师。
委托代理人严巍，江苏苏博律师事务所律师。
委托代理人张荔，江苏苏博律师事务所实习律师。
被告周某，男，汉族，1976年5月9日生。
委托代理人张一飞，江苏天茂律师事务所律师。
被告王某，女，汉族，1955年3月29日生。
被告张某，男，撒拉族，1964年3月24日生。
原告南京化工大学化新技术公司（以下简称化新公司）与被告王晶晶、周某、王某、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行审理。原告化新公司委托代理人黄洪扣、刘行素，被告王晶晶及其委托代理人严巍、张荔，被告周某及其委托代理人张一飞，被告王某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告化新公司诉称：原告与被告王晶晶于2014年12月18日签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告王晶晶承租原告位于南京市鼓楼区X路X号3-4室房屋（使用面积53平方米)，房屋用途为通讯器材配件、百货；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为76320元；合同期届满后被告应于7日内退还房屋；被告王晶晶违约，应支付2个月租金标准的违约金。合同签订后，原告已按约将房屋交付被告承租，被告王晶晶已支付合同约定的租金。现合同约定的租赁期限已过，原告未同意被告继续承租使用房屋，但被告王晶晶却一直未按合同规定于合同期届满后7日内返还原告房屋。故原告诉至法院，请求判决：1、被告王晶晶将位于南京市鼓楼区X路X号3-4室的房屋(面积为53平方米)腾空并返还给原告；2、被告王晶晶向原告支付12720元违约金；3、被告王晶晶按每日209.1元标准向原告支付自2016年1月1日起至房屋返还之日止房屋使用费；4、本案诉讼费用由被告王晶晶承担。
被告王晶晶辩称：被告王晶晶不是实际占用人，早已不使用房屋，实际占有人是周某、王某、张某。原告也是知情的，亦收取了王某的房屋租金。因此返还房屋的义务人不是王晶晶，被告王晶晶与原告的租赁合同关系已经终止。综上，请求驳回原告的起诉。
被告周某辩称：合同到期后，周某未占有使用房屋，没有腾空房屋的义务，也不应支付房屋占用费。涉案房屋的租赁合同系原告与被告王晶晶签订，根据合同相对性原则，原告与王晶晶关于违约金的约定，仅适用于王晶晶和原告，不应向周某主张。
被告王某辩称：王某现在使用的是南京市鼓楼区X路X号4室房屋，系向王晶晶转租而来，双方已经签订合同。王某自2011年3月5日开始租赁房屋，每年与王晶晶签订一次合同，至今已经使用4年。
被告张某辩称：该房屋原系周某租给马某做面馆的，2015年7月马某装修搞餐饮，同年8月化工大学知道后不让马某经营。后马某家中出事，意图转租。张某看到周某在南京市鼓楼区X路X号4室房屋玻璃门上张贴招租广告，接收该房屋，并与周某、马某到南京工业大学资产管理科进行协调，但是没有结果。张某于2015年10月20日后经营了一天兰州拉面，前后装修支出18万元。张某已经承担马某11.8万元经济损失。目前该房屋仍由张某占用。
经审理查明：位于南京市鼓楼区X路X号房屋为南京工业大学（原学校名称为南京化工大学）所有，2002年6月，南京工业大学授权原告化新公司经营管理该校中山北路及新模范马路沿街门面房。
2009年起，被告王晶晶开始承租南京市鼓楼区X路X号3、4室房屋。2014年12月18日，化新公司（以下简称甲方）与被告王晶晶（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：由乙方承租南京市鼓楼区X路X号3、4室房屋（每室使用面积约为26.5平方米，共计53平方米）；租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日；租金标准120元每月每平方米，年租金为76320元；租金支付方式按一次预交半年房租的方式交纳租金；租赁期内，乙方应自觉履行本合同所有条款，如有下列情形之一的，甲方将采取停止水、电供给等措施，直至终止合同收回房屋，乙方承担全部责任，并赔偿甲方租金损失，乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，乙方利用承租房屋进行违法活动损害公共利益的，乙方未经甲方同意擅自变更经营范围的；法律法规规定的行为，造成违约的，甲、乙双方免责；其他违约行为，由违约方补偿对方2个月租金标准的对价……后王晶晶支付原告化新公司租金，使用上述房屋开始经营。
2011年9月，被告王晶晶将4室转租被告王某，收取被告王某转让费3万元。被告王某至今仍使用4室，现用于开设理发店。
2012年5月1日，被告王晶晶与被告周某签订《转让协议》，双方约定：王晶晶将南京市鼓楼区X路X号3室房屋（以下简称3室）绝味鸭脖店转让给周某，转让费8万元（包括押金3000元、电卡500元、保证金5000元、剩余电费760度，5、6月份房租以及店内所有设施空调、热水器、微波炉等）；绝味鸭脖店以后所产生的一切费用由周某一人承担；本年度绝味加盟费由周某续交（2012年3月27日至2013年3月26日）；若绝味鸭脖店本年合同未如期续签，王晶晶将退周某15000元；从合同生效起，该房屋发生的一切与王晶晶无关，周某自负盈亏，并保证该房屋的安全；遵守租赁方（即工业大学资产产业处）合同条约，王晶晶负责每年协助周某续签合同，费用由周某承担，若房屋拆迁或学校整体收回房屋与王晶晶无关。协议签订后，被告周某使用3室，向被告王晶晶支付房屋的使用费用，由被告王晶晶向原告化新公司支付租金。
2015年7月，被告周某张贴广告以转租3室。后周某将3室转租案外人马某。2015年9月5日，周某、马某、张某签订《拉面馆转租情况说明》，三方约定由张某接管3室。现在3室仍由被告张某实际占用。
被告王晶晶将3室、4室转租被告周某、王某后，由其向原告化新公司交纳租金至2015年6月。2015年下半年的租金由被告周某、王某自行支付。
2016年1月19日，原告化新公司以王晶晶为被告诉至本院，要求判如所请。2016年2月25日，被告王晶晶申请追加周某、张某、王某为被告参加诉讼。
庭审中，原告化新公司认为，自2015年10月底，原告知道转租的情况后，就反对被告王晶晶转租上述房屋。
经本院调解，当事人分歧较大，致调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《转让协议》、房产证等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：原告化新公司经南京工业大学授权经营管理南京市鼓楼区X路X号房屋，其与被告王晶晶签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。本院根据双方当事人的诉辩意见，并结合本案的具体情况，做如下评判：
被告王晶晶将3室、4室分别转租周某、王某，并一直代替被告周某、王某向原告化新公司交付租金至2015年6月，证明被告王晶晶一直是其个人名义向原告化新公司承租涉案房屋并支付租金。而且被告王晶晶于2014年12月18日与原告化新公司签订租赁合同，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，亦证明原告化新公司是将被告王晶晶作为合同相对人来处理租赁事宜。原告化新公司认可至2015年10月才知晓转租情况，因此此前原告化新公司并不清楚转租的具体情况。原告化新公司并未同意被告王晶晶将涉案房屋转租被告周某、王某。同时被告周某将涉案房屋转租被告张某的行为，未告知原告化新公司、被告王晶晶，亦未经过原告化新公司、被告王晶晶同意。
被告王晶晶是否构成违约。被告王晶晶未经原告化新公司的同意将涉案房屋转租周某、王某，违反其与原告化新公司之间不得擅自转租的约定，因而构成违约，应承担违约责任。被告王晶晶认为，原告主张的违约金过高，需要调整。根据公平诚信原则，结合本案的具体情况和被告王晶晶在本案的责任程度等因素，本院酌定被告王晶晶支付原告化新公司违约金7000元。
被告王晶晶、周某、王某、张某是否应当返还原告化新公司涉案房屋。原告化新公司与被告王晶晶的租赁合同已经到期，原告化新公司不愿继续将房屋出租，因此被告王晶晶应返还原告化新公司。现涉案的房屋实际由王某、张某使用，因此作为实际使用人王某、张某也有返还房屋的义务。若由此造成王某、张某损失的，二人可以依法另行主张。
被告王晶晶、周某、王某、张某是否支付原告化新公司涉案房屋占有期间的房屋使用费。被告王晶晶与原告化新公司签订租赁合同，在该合同到期后至涉案房屋被返还前期间，被告王晶晶应支付原告化新公司房屋使用费。被告张某、王某作为次承租人分别实际占有3室、4室，也应支付原告化新公司占有期间的使用费用。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王晶晶、张某于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告南京化工大学化新技术公司南京市鼓楼区X路X号3室(30号-3室)房屋，并支付原告南京化工大学化新技术公司自2016年1月1日至上述房屋被返还之日止的房屋使用费（每日按104.5元计算）。
二、被告王晶晶、王某于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告南京化工大学化新技术公司南京市鼓楼区X路X号4室（30号-4室）房屋，并支付原告南京化工大学化新技术公司自2016年1月1日至上述房屋被返还之日止的房屋使用费（每日按104.5元计算）。
三、被告王晶晶于本判决生效之日起十日内支付原告南京化工大学化新技术公司违约金7000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费198元,减半收取99元，由被告王晶晶负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周力文
二〇一六年四月二十八日
见习书记员 杨 艳