江西省南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初4645号
原告：南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心，住所地南昌市渊明北路147号，组织机构代码证号74429571-0。
法定代表人：胡亚琴，系该中心党委书记。
委托诉讼代理人：方审坤，南昌市148法律服务所法律工作者，执业证号31401011101331。
被告：杨健，男，1968年5月3日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。
被告：魏毛女，女，1960年7月31日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。
两被告共同委托诉讼代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师，执业证号13601199810590690。
第三人：袁有莲，女，1987年1月14日生，汉族，江西省德安县人，住江西省九江市德安县。
委托诉讼代理人：华雄波，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201610872886。
原告南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心与被告杨健、魏毛女房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日作出（2016）赣0102民初190号民事判决。被告魏毛女不服该判决，向南昌市中级人民法院提起上诉。南昌市中级人民法院于2017年5月26日作出（2016）赣01民终2271号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，追加袁有莲为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心委托诉讼代理人方审坤，被告杨健、魏毛女共同委托诉讼代理人万剑龙，第三人袁有莲及其委托诉讼代理人华雄波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令两被告终止租赁合同，搬离原承租的南昌市东湖区XX北路XX号房产，将承租房交还给原告;2.判令两被告支付占用承租房使用期间应支付的使用费至房屋腾空之日止（暂计算至2016年2月止为175200元）；3.本案受理费用由两被告承担。事实与理由：原告系由原南昌市经贸委离退休人员管理服务中心变更而来。2004年5月22日，当时的南昌市经济贸易委员会、南昌市工业合作联社、南昌市国有工业资产经营管理有限公司三单位协调会议决定将位于XX北路58号的办公大楼借给原告使用，借用期间该大楼的安全消防、房屋维修、出租等一切管理由原告负责。大楼借用期间出租收入由原告负责收取使用。2005年6月21日，原、被告签订了租赁合同，约定甲方（原告）将位于南昌市XX北路XX号大楼一栋十层楼房（其中九楼四间保留甲方使用）租赁给乙方（两被告）经营使用10年，租期自2005年7月1日至2015年6月30日止。两被告在承租期间并未按合同约定将九楼四间房保留给原告使用，而是全部占用经营。2015年6月25日，原告向被告发出书面函，告知租赁合同于2015年6月30日到期，要求两被告接函后到原告处办理交接事宜，但两被告接函后，非但不到原告处办理终止合同的交接事宜，且未经协商即强行单方将7月、8月的租金和9月的部分租金转到原告的账户上。2015年10月14日，原告委托律师事务所向两被告发出律师函，再次函告两被告接函后七日内自行搬离租赁的房产并结清相关费用，两被告10月15日签收了该律师函后仍置之不理。2015年12月16日，原告委托律师事务所又一次向两被告发出律师函，通知两被告接此函后七日内搬出租赁的房产，并结清相关费用，但二被告仍然无视合同的约定和法律的规定，依然强行占用原告的房产进行经营至今，故原告提起诉讼。
原告认为，原告虽与被告2017年8月28日签订和解协议，但该协议应依法认定为无效，协议书的各项约定不能分割开来，两被告没有按照约定撤回上诉，也没有在2017年10月31日之前将一楼店面交付给原告，造成原告整栋租赁房无法交付给已中标的新租户，被告应按原合同约定的每月29700元计算房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止；第三人袁有莲与被告之间的纠纷应当另案处理。
被告杨健、魏毛女辩称，原告与两被告已于2017年8月28日签订了协议书，协议书在签订时已经生效，双方已达成了庭外和解，租赁合同已经终止，XX北路XX号大楼除一楼服装店面外已经交还给了原告，占用费两被告无需再支付；导致房屋没有完全交还的原因是第三人没有交还店面，损失应由第三人承担，魏毛女、杨健在本案不应当承担任何责任。
第三人袁有莲述称，原告与两被告于2017年8月28日签订的协议书约定两被告将租赁房屋及房屋内的一切财物原封不动交还给原告，该约定是对第三人合法权益的无权处分，对第三人没有任何效力，两被告与原告签订该协议书未经第三人同意，第三人对此不知情；两被告要求第三人承担占有使用费没有依据，第三人之所以继续在涉案房屋经营完全是因为两被告将房屋出租给第三人时多次承诺过会与第三人续签，第三人享有优先权；第三人承租该房屋期间，原告在该栋房屋内办公但始终未向第三人提出任何异议，并且在合同期满也向第三人收取了租赁期间产生的水电费，两被告及魏忠华在承租期间也多次告知第三人其已与原告续签合同，如果原告收回房屋对外出租，应当在第三人目前使用的店面范围内保障第三人的优先承租权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的关于成立南昌市经济贸易委员会离退休人员管理服务中心的通知、关于市经贸委离退休人员管理服务中心更名的批复、市经贸委退管中心借用市工业合作联社XX北路XX号办公大楼事宜协调会议纪要、租赁合同、关于象山北路大楼合同期满的函、南昌市非税收入专用缴款单、江西友达律师事务所律师函、EMS特快专递回执联及投递状态查询情况、江西中山律师事务所律师函、EMS特快专递回执联及投递状态查询情况、房产证复印件、2017年8月28日的协议书、袁有莲与华光宾馆签订的房屋租赁合同等证据，认定事实如下：
2005年6月21日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：1.甲方将拥有位于南昌市XX北路XX号的大楼一栋十层楼房（其中九楼四间保留甲方使用）租赁给乙方经营使用10年，自2005年7月1日至2015年6月30日止；2.第一年至第四年每月租金27000元，第五年至第七年每月租金28350元，第八年至第十年每月租金29700元；3.乙方租赁使用大楼只有该大楼的使用权，乙方可单独租赁使用，也可合作租赁使用，甲方只认可乙方为租赁主体，乙方超越本合同租赁权限的转租合同无效，甲方对被转租的第三人不负任何责任；4.合同期满前三个月，双方应就合同执行情况进行检查，并就续租或停租问题进行协商，在招租投标同等条件下，乙方享有租赁优先权；5.确定停租后，乙方可将自己所有的可移动的财产，如机器、设备、经营用具、设施等全部迁移，但乙方装修不得拆除，无偿交由甲方使用。
合同签订后，被告以租赁房屋为经营场所开设南昌市东湖华光宾馆。2013年，南昌市东湖华光宾馆与袁有莲签订房屋租赁合同，将南昌市××区××北路××大楼××楼靠近外文书店的两间店面出租给袁有莲使用，租赁期限自2013年2月16日起至2015年2月16日止，租金为25000元每月。该租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，袁有莲继续按照约定的租金标准交纳了一段时间的租金并一直使用承租店面。
2015年6月25日，原、被告合同约定的租赁期限即将届满时，原告书面通知两被告，要求两被告在合同到期后办理交接事宜。两被告接通知后未按通知要求与原告办理交接事宜。经原、被告口头协商，原告自2015年7月份对XX北路XX号大楼9-10层进行装修，装修完成后，原告未实际使用9-10层房屋，直至2017年6月前后，原告才开始在9-10层房屋内办公。2015年7月20日、2015年8月26日、2015年9月28日,被告将2015年7月份租金29700元、8月份租金29700元和9月份租金3000元转入原告账户。2015年10月14日和2015年12月16日，原告委托友达律师事务所和中山律师事务所向两被告发出律师函，通知两被告结清费用、办理房屋交接手续，两被告收函后仍拒绝办理房屋交接手续。原告遂于2016年1月12日提起本案诉讼，要求判令两被告搬离南昌市东湖区XX北路XX号房屋并将承租房屋交还原告以及承担占用租赁房屋期间的使用费。本院于2016年8月5日作出（2016）赣0102民初190号民事判决，判令两被告在判决生效之日起十日内将坐落于东湖区象山北路58号房屋返还给原告并支付原告2015年9月1日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费175200元和自2016年3月1日起至实际返还东湖区XX北路XX号房屋之日止按每月29700元计算的房屋占有使用费。被告魏毛女对判决不服，上诉至南昌市中级人民法院。
2017年8月28日，原、被告庭外签订协议书，协议书约定：1.魏毛女、杨健与退管中心原租赁合同终止，魏毛女、杨健租赁退管中心的房屋交还给退管中心；2.魏毛女、杨健在原租赁房内的一切财物，原封不动交给退管中心，归退管中心所有，魏毛女、杨健今后对退管中心原租赁的XX北路XX号大楼的处分事宜不持有任何异议；3.双方同意东湖区法院一审判决应由魏毛女、杨健履行的义务不再履行，一楼现营业的服装店面在2017年10月31日之前按现原状结构交付给退管中心；4.一审诉讼费由魏毛女、杨健承担；5.魏毛女同意在本协议生效后，立即向南昌市中级人民法院申请撤回上诉；6.本协议生效履行后，由退管中心退还原收取的魏毛女、杨健的押金。协议签订后，因袁有莲仍在南昌市××区××北路××大楼××楼服装店面内经营，魏毛女、杨健未能按照2017年8月28日的协议约定将租赁房屋整体交还给原告。庭审中，被告陈述除一楼袁有莲使用的服装店面外，租赁房屋其余部分及财物已交还原告，原告对此不予认可。双方均确认未就租赁房屋的交还办理交接手续。
另查明，2005年7月6日，南昌市经济贸易委员会离退休人员管理服务中心经有关部门批准更名为南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心。
本院认为，原告与两被告签订《租赁合同》，依法形成租赁合同关系，租赁期于2015年6月30日届满，虽然合同约定了两被告有租赁优先权，但该权利是指两被告在原告再次出租租赁房屋时在招租投标同等条件下的优先缔约权，并不能直接产生新的租赁合同关系。两被告虽将2015年7-8月份的租金和9月份部分租金转账支付给原告，但原、被告双方即未能在租赁期满后达成续租的合意，原告于2015年6月25日书面通知被告办理房屋交接事宜的行为也已表明合同期满原告不同意两被告继续使用租赁房屋，双方之间的租赁合同关系已于2015年6月30日因租赁期限届满终止，两被告作为承租人在租赁期限届满后应当负有向原告返还租赁房屋的义务。原告自认已于2017年6月前后收回象山北路××房屋××层用于办公，本院予以确认；对原告要求两被告返还坐落于东湖区象山北路58号房屋1-8层的诉请，本院予以支持。两被告提出导致房屋没有交还的原因是第三人没有交还店面、责任应由第三人承担，本院认为，针对一楼两间服装店面，第三人作为直接占有人应向原告承担返还义务，但两被告作为承租人亦向原告负有返还店面的义务，现经本院向原告释明，原告选择向两被告主张返还，而未向第三人主张返还，不违反法律规定，故对两被告的抗辩意见，本院不予采纳。两被告提出已将租赁房屋中除一楼服装店面外的其他部分及财物交付给原告，对此，因原告已明确表明其收回租赁房屋后要将整栋租赁房屋交付给已中标的新的承租方，两被告在未能腾退一楼服装店面的情况下要求部分返还租赁房屋有损于原告对租赁房屋统一使用的利益，原告可以拒绝两被告的部分履行，同时，双方在庭审过程中均确认并未办理交接手续，两被告也未能举证证明原告已同意接受被告的部分履行，故对两被告上述抗辩意见本院不予采纳。租赁期限届满后，两被告未立即将租赁房屋返还给原告，导致原告无法利用租赁房屋获得租金收益，给原告造成损失，应向原告支付逾期腾房的占有使用费。对两被告以双方已于2017年8月28日签订协议书为由提出两被告无需再支付房屋使用费的抗辩意见，本院认为，按照协议书的约定，两被告要获得免除占有使用费的利益必须履行将包括一楼服装店面在内的租赁房屋及房屋内的财物于2017年10月31日前交付给原告的义务，根据本案查清的事实，两被告未能履行该义务，故对其提出原告已免除其占有使用费的抗辩意见不予支持。对于两被告提出第三人没有交还服装店面导致两被告没有完全交还租赁房屋、损失应由第三人而非两被告承担的抗辩意见，本院认为，两被告未在租赁期满后交还租赁房屋已构成违约，无论是否因第三人原因导致，两被告均应向原告承担赔偿逾期返还租赁房屋给原告造成的损失的违约责任，故对两被告该项抗辩意见，不予采纳。关于房屋占有使用费的计算标准问题，本院认为，两被告逾期腾房给原告造成的损失主要是无法将XX北路XX号房屋1-8层统一对外出租产生的租金损失，原告虽然于2017年6月前后开始在象山北路××房屋××层自行办公，但其不能统一出租1-8层房屋的租金损失一直存在，综合双方原租赁合同约定的租金标准、被告将一楼服装店面出租给他人所收取的租金标准以及该地段房屋目前的租金标准，对原告要求两被告按照每月29700元的标准支付自2015年9月起至2016年2月29日期间的房屋占有使用费175200元（29700元/每月×6个月-
两被告已支付的9月份租金3000元）并按每月29700元计算占有使用费至两被告实际返还租赁房屋之日止的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
一、被告杨健、魏毛女在本判决生效之日起十日内将坐落于东湖区XX北路XX号房屋1-8层返还给原告南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心；
二、被告杨健、魏毛女在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心2015年9月1日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费175200元和自2016年3月1日起至实际返还东湖区XX北路XX号房屋1-8层之日止按每月29700元计算的房屋占有使用费；
三、驳回原告南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告南昌市国有资产监督管理委员会离退休人员管理服务中心预交案件受理费36350元，缓交案件受理费36350元，合计72700元，由被告杨健、魏毛女负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 邬化雨
人民陪审员 陈 冬
人民陪审员 姜红玲
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 钟芬芬
附相关法条：
1.《中华人民共和国合同法》
第七十二条债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。
债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。