福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初3971号原告(反诉被告)：郑毅，男，1970年7月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：郭坚、张敏，福建合立律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：林裕彬，男，1983年9月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所专职律师。被告：高嵘，男，1960年11月8日出生，汉族，住福建省长乐市。第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市鼓屏路142号。主要负责人：刘丽华，行长。委托诉讼代理人：林云、翁锦华，中国建设银行股份有限公司福建省分行员工。原告(反诉被告)郑毅与被告（反诉原告）林裕彬、被告高嵘及第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑毅及其委托诉讼代理人张敏、被告（反诉原告）林裕彬委托诉讼代理人张钊到庭参加诉讼；被告高嵘经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第三人建行福建省分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郑毅向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告继续履行不动产权属过户登记手续；2.依法判决被告违约行为，支付原告违约金人民币贰拾万元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，林裕彬、高嵘自愿将座落于××镇××大道××号××楼××单元的房地产全部（建筑面积119.68平方米）出售给郑毅，双方签订房地产买卖契约，因当时该商品房开发商尚未交房，林裕彬、高嵘未取得该商品房的不动产产权证，双方约定：待卖方一手产权证办理后，履行不动产权属过户登记手续。同时林裕彬、高嵘（林裕彬前岳父）、高源（林裕彬前妻、高嵘女儿）共同委托郑炜为合法代理人，以协助办理不动产权属过户登记手续。同年5月24日，郑毅根据契约约定将35万元首付款转账给林裕彬建行账户。同年6月5日，根据契约约定，郑毅携带入住通知书（由林裕彬转交），去龙旺物业办理交房手续，获得65#楼1001单元的《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅商品房使用说明书》和钥匙，并缴纳了该房产的物业费2297.86元与预收水电公摊500.00元。同年12月，根据契约约定，林裕彬贷款余额低于60万元，郑毅根据他转来贷款还款通知将相关还贷金额转到林裕彬建行账户，同年12月3684元、2016年1至5月份，每月3226.88元，6月为3026.88元（扣除开发商不动产证代办费200元），7月为3226.88元，总共按约定代还了8个月，直到林裕彬8月31日发生违约行为才停止。2016年6月15日，郑毅携相关材料到龙旺开发商代办该商品房不动产权证，预交相关办证费用（维修基金17841元、契约14023.09元、工本费170元、土地证工本费100元，其中郑毅根据契约约定已出了10000元），代办费200元交个人无收据及有线电视初装费380元。在以上时间段，买卖双方都按契约约定执行，就等不动产权证出来后办理最后过户登记手续，但于2016年8月31日，收到开发商代办的已办好证可取证的通知后，林裕彬违反共同拿证的约定，独自到售楼部取证，谎称交钱收据丢失（其实收据在郑毅手中），而取得该房产不动产权证，违反契约约定，而后单方面提出中止合同，不履行最后过户登记手续，并谎称另一房主高嵘与他的一致要求，事后郑毅与高嵘女儿高源联系了解具体事宜，发现这完全是林裕彬单方面的中止合同行为。从以上事实可以看出，双方房产交易行为根据契约约定已实际发生并实施，没有任何理由影响该契约继续履行，林裕彬单方面中止合同为恶意行为，是对法律契约精神的践踏。为此，请根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求贵院依法确认双方所签订契约的法律效力，判定被告继续履行不动产权属过户登记手续，并承担违约责任，向原告支付违约金贰拾万元。本诉被告林裕彬辩称，一、原告未依约付款还贷，构成违约；被告领取产权证符合合同约定，原告主张被告违约并承担违约金20万元没有依据。1.根据讼争合同第三条第F款，原告应负责按月还贷，但根据原告在起诉状中已自认的事实，2016年8月起就未依约还贷。被告贷款每月的还款时间是每月19日，因此，原告2016年8月19日未按时付款还贷就已构成违约。其以直到林裕彬2016年8月31日发生违约行为才停止支付的理由没有依据。2.林裕彬2016年8月31日领取产权证的行为符合合同约定，根据合同第三条C款的约定，该商品房可以办理房产证时，甲方应及时去办理房产证，乙方需携全套手续，协助甲方办理产权证。本案双方已根据该约定办理了产权证，乙方将所有材料都交给开发商用于办理产权证，开发商办完后根据合同第三条D款的约定，由甲方（即被告）获得该商品房产权证。因此，双方并无所谓“共同拿证”的约定，林裕彬领取产权证符合合同约定。至于林裕彬填写的收据遗失申请单在法律上与领取产权证并无关联，该收款收据的内容是代收维修基金和契税，已经代收，不存在收据归还。原告认为要以该收款收据换取产权证的观点没有依据。何况在原告长期未按时还贷，领取产权证又不违反合同约定的情况下，林裕彬先领取产权证，在原告付款解押后办理过户是合情、合理、合法的。3.产权证领取后，根据合同第三条D款约定，应由郑毅出资解除房屋的抵押权，原告郑毅未按合同约定出资解押，已构成违约。另外，郑毅未按合同出资解押，在违约的情况下不作任何通知，没有任何协商，2016年9月9日无理起诉被告，并停付月供至今一年有余，亦构成违约。二、本案讼争合同项下的房产目前尚处抵押状态，原告要求被告履行不动产权属过户登记手续没有依据。原告未依约还贷，也未依约清偿贷款解除抵押权，根据《物权法》及《担保法》的相关规定，转让抵押物，应向抵押权人清偿债务，未经抵押权人同意，清偿债务并解除抵押权，不得转让抵押物。本案的第三人即抵押权人已明确表示不同意转让抵押物，原告要求履行不动产权属过户登记手续不符合法律规定，本诉第一项诉讼请求应予以驳回。三、原告主张继续履行合同，不能适用讼争合同第五条的违约责任，其主张20万违约金没有依据。原被告双方签订的房地产买卖契约第五条的约定，一方中途不履约，应支付对方违约金20万元，返还首付款。显然该条款中支付违约金的约定是在不履约的情况下适用的。据此，原告既主张违约金，又要求继续履行合同，有悖于该条约定。而且本案的事实是原告违约，原告也无权要求被告支付违约金。因此，本诉第二项请讼请求并没有依据，也应予以驳回。综上，原告起诉被告违约没有法律和事实依据，相反，原告未出资解押，也未依约支付月供，已构成违约。请求驳回原告的诉讼请求。被告高嵘未作答辩。第三人建行福建省分行向本院提交答辩状述称，1.林裕彬、高源与其签订了《个人住房借款合同》。闽侯县房地产管理所对案涉房产进行了不动产登记，其为案涉房产之合法抵押权人。2.根据物权法第一百七十九条规定，如发生债务无法履行或其他合同约定情形时，其有权就案涉房产优先受偿。由于暂计算至2017年10月18日，林裕彬、高源尚欠我行贷款本金564787.48元、利息1149.29元。因此，在原、被告未还清欠款前，其不同意就案涉房产发生任何物权变动。反诉原告林裕彬向本院提出诉讼请求:1.依法解除郑毅与林裕彬、高嵘之间于2015年5月24日签订的《房地产买卖契约》；2.依法判令郑毅向林裕彬支付违约金人民币200000元；3.判令由郑毅承担本案诉讼费用。事实和理由：根据双方签订的《房地产买卖契约》第三条D款第（2）项的约定，甲方获得该商品房产权证后，乙方应代为解押，将来解押款抵房费。据此，林裕彬获得该商品房产权证后，郑毅应当按照合同约定履行代为解押还款事宜，但郑毅违反合同约定，至今未履行解押还款手续，已构成违约。同时，在未全额还款解押之前，根据《房地产买卖契约》第三条F款约定：“该房产银行贷款的还贷作如下约定：当欠款金额大于60万元时，由甲方按月还贷；当欠款金额小于等于60万元，由乙方按月将钱打到甲方还贷银行卡里进行还贷，还贷金额抵房价。”2015年12月，讼争合同项下房屋房贷欠款为小于60万元，根据上述约定，应由乙方（即郑毅）按月将钱打到甲方（即林裕彬）还贷银行卡里进行还贷。但郑毅于2016年7月未按时将月供汇至林裕彬的还贷银行卡里，并自2016年8月起至今累计13个月停止向林裕彬的还贷银行卡里汇款进行还贷。郑毅的行为已经严重违反了合同约定，侵害了卖方的合法权益，构成根本性违约。据此，依法请求解除合同，并根据《房地产买卖契约》第五条B款的约定，要求郑毅支付违约金人民币20万元，在已付房款中扣除。反诉被告郑毅辩称，1.答辩人在案涉合同《房地产买卖契约》履行过程中不存在违约行为。答辩人严格按照案涉合同约定履行了相应的义务，包括：支付首期购房款、协助办理案涉房屋交房手续并缴纳了交房所发生的费用，协助办理案涉房屋权属证书并缴纳办证所发生的费用、代为偿还案涉房屋按揭贷款。2.被答辩人在先履行义务中已违约，答辩人有权行使抗辩权要求被答辩人按约履行先义务后再按约履行，答辩人在案涉合同履行过程中不存在违约行为。依据案涉合同约定，应当由答辩人委托的第三人办理案涉房屋的第一道《房屋所有权证》、缴税等相关手续及领取案涉房屋的权属证书，然而被答辩人在具备领取案涉房屋权属证书的情况下，擅自以委托代为办证缴费凭证丢失的原因私下领取了案涉房屋的权属证书，该行为已构成违约。3.被答辩人诉请解除合同系恶意解除合同的违约行为。合同签订至今，在福州房地产市场销售价格上涨的情况下，被答辩人上述行为明显存在主观恶意，通过擅自取走案涉房屋权属证书拒不配合办理过户变更登记手续，消极对待合同履行及约定权利等一系列违约行为恶意要挟答辩人作出不符合双方约定的让步并主张解除案涉合同，企图获取更大的经济利益，明显已经构成违约。综上，答辩人在案涉合同《房地产买卖契约》履行过程中不存在违约行为，反而被答辩人抱着恶意解除合同的心理在先履行义务中违约，被答辩人反诉诉请解除案涉房屋买卖合同、诉请答辩人向被答辩人支付违约金均没有事实和法律依据。请求人民法院驳回反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定如下：对本诉原告提交的《房地产买卖契约》、《公证书》、《收据》、《入住缴费明细表》、《收款收据》、《钥匙签收表》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、代办缴费《收款收据》、银行转账凭证、申请单（收据发票遗失）的真实性予以认定。对第三人建行福建省分行提交的不动产登记证明【闽（2016）闽侯县不动产证明第××××号】的真实性予以认定。对反诉原告林裕彬提交的《中国建设银行个人贷款对账单》的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月24日，林裕彬、高嵘(甲方)与郑毅（乙方）签订1份《房地产买卖契约》，约定林裕彬、高嵘自愿将坐落于闽侯县××镇××大道××号××楼××单元的房地产全部（建筑面积119.68平方米）出售给郑毅，该房产开发商尚未交房，林裕彬、高嵘未取得该商品房的产权证，过户手续待林裕彬、高嵘办理好该房产产权证后进行办理。房地产成交价950000元。由于甲方尚未取得房产证，双方商定付款及交房方法如下：A、签订契约后乙方付甲方首付款人民币（大写）叁拾伍万元（￥350000元），同时甲方将该房产全套手续材料（商品房买卖合同+购房发票+产权登记证+商品房贷款合同），抵押给乙方。B、该商品房交房时，甲方要协助乙方完成收房手续，乙方获得该商品房交房的全套手续（房子全套钥匙等等），乙方要承担该商品房所发生的费用（预交物业费、装修押金等），并且甲方允许乙方提前装修。C、该商品房可以办理房产证时，甲方应及时去办理房产证，乙方需携甲方抵押给乙方的该房产全套手续（商品房买卖合同+购房发票+产权登记证+商品房贷款合同），协助甲方办理该商品房的产权证与土地产权证，办以上产权证所发生的费用（契税、维修基金等等）由甲方承担，乙方承担人民币（大写）壹万元（￥10000元）。D、甲方获得该商品房产权证后，应及时申请结清原按揭贷款，解除原抵押登记手续，解押款可以按以下任一方式解决，（1）甲方通过中介拆借还贷，拆借利息（解押款×月利息率1.5%×使用月数）由乙方承担；（2）乙方代为解押，将来解押款抵房费，如解押款+首付款（35万元）≧95万元，甲方需承担超出部分金额：解押款+首付款（35万元）-95万元。E、甲方解押后应保证及时与乙方办理该房产转让过户手续，房产过户手续所发生的费用（中介费、评估费、契税、营业税等等）由乙方承担，与甲方无关。F、如果房产证由于开发商的原因，无法按时办下，造成时间拖延，该房产银行贷款的还贷作如下约定：当欠款金额>60万元时，由甲方按月还贷；当欠款金额≦60万元，由乙方按月将钱打到甲方还贷银行卡里进行还贷，还贷金额抵房价。房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲乙双方应按照有关法律规定履行契约，否则造成损失由责任一方承担。A、甲方中途不履约，甲方应在不履约之日起给乙方违约金人民币（大写）贰拾万元（￥200000元），甲方同时将首付款人民币（大写）叁拾伍万元（￥350000元）及时归还乙方。B、乙方中途不履约，乙方应在不履约之日起给甲方违约金人民币（大写）贰拾万元（￥200000元），由首付款中扣除，甲方将首付款余款人民币（大写）壹拾伍万元（￥150000元）及时归还乙方。合同签订后当月28日，郑毅根据契约约定将35万元首付款转账给林裕彬建行账户。同年6月5日，郑毅办理了交房手续，获得该房产的《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅商品房使用说明书》和钥匙，并缴纳了该房产的物业费2297.86元与预收水电公摊费500元。2016年2月22日，郑毅向林裕彬转账汇款3684元、3226.88元、3226.88元；2016年3月30日，郑毅向林裕彬转账汇款3226.88元；2016年4月29日，郑毅向林裕彬转账汇款3226.88元；2016年6月12日，郑毅向林裕彬转账汇款3226.88元；2016年6月27日，郑毅向林裕彬转账汇款3026.88元；2016年8月1日，郑毅向林裕彬转账汇款3048.04元、178.84元，用于还贷。2016年6月15日，郑毅向开发商支付了办理该商品房不动产权证缴纳的维修基金费、契税、工本费、土地证工本费中的10000元，并缴纳有线电视初装费380元。2016年8月31日，林裕彬领取该房产不动产权证。后因房产过户问题发生纠纷，郑毅诉至本院。本案审理中，郑毅同意一次性付清解押款、剩余购房款。本院认为，林裕彬、高嵘与郑毅签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不损害国家、集体和他人利益，合法有效。合同签订后，郑毅根据契约约定将35万元首付款转账给林裕彬；郑毅办理了交房手续，获得该房产的《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅商品房使用说明书》和钥匙，并缴纳了该房产的物业费2297.86元与预收水电公摊费500元；郑毅向开发商支付了办理该商品房不动产权证缴纳的维修基金费、契税、工本费、土地证工本费中的10000元，并缴纳有线电视初装费380元；郑毅向林裕彬转账汇款用于还贷。后因房产过户问题发生纠纷，现郑毅同意一次性付清解押款、剩余购房款，该合同可以继续履行。在郑毅一次性付清贷款本金及利息偿还关于福建省闽侯县康桥丹堤65#楼1001单元的房地产的剩余贷款本金和利息，第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行解除其在福建省闽侯县××镇××大道××号××楼××单元的房地产上设定的抵押权，郑毅付清剩余购房款后，林裕彬、高嵘应将福建省闽侯县××镇××大道××号××楼××单元的房地产过户至郑毅名下。林裕彬要求解除《房地产买卖契约》依据不足，本院不予支持。林裕彬、高嵘与郑毅双方在履行合同过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任，故双方向对方主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、郑毅与林裕彬、高嵘于2015年5月24日签订的《房地产买卖契约》继续履行；二、郑毅应在本判决生效之日起十日内以一次性付清贷款本金及利息的方式代林裕彬向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还关于福建省闽侯县××镇××大道××号××楼××单元的房产的剩余贷款本金和利息，第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行应当配合接受郑毅的履行；自郑毅实际代为清偿前述剩余贷款本息款项完毕之日起七日内，第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行应当解除其在福建省闽侯县××镇××大道××号××楼××单元的房产上设定的抵押权。在郑毅代为偿还前述银行贷款本息款项过程中及第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行办理解除抵押权过程中，林裕彬、高嵘应当予以配合；三、郑毅应在本判决第二项所指抵押权消灭后七日内将购房款950000元在扣除购房首付款350000元和郑毅实际代为清偿房屋剩余贷款本息款项后的剩余部分购房款向林裕彬、高嵘付清；四、林裕彬、高嵘应在郑毅实际付清本判决第三项所指剩余部分购房款之日起两个工作日内配合郑毅办理该房屋产权变更登记手续，将该房屋过户至郑毅名下；五、驳回郑毅的其他诉讼请求；六、驳回林裕彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11800元，由郑毅负担2950元，林裕彬、高嵘负担8850元。反诉案件受理费6650元，由林裕彬负担。诉讼保全费5000元，由林裕彬、高嵘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  邓松林人民陪审员  李 华人民陪审员  林 伟二〇一八年一月十九日书 记 员  陈东梅附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。HYPERLINK”http://140.0.1.77/lib/twsy/TwsyContent.aspx?gid=A190594&tiao=191”o”释义”t”_blank”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。