湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0722民初2209号
原告（反诉被告）：李红梅。
委托诉讼代理人：黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汉寿县红扬房地产开发有限公司。
法定代表人：李建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周建新，湖南周建新律师事务所律师。
原告（反诉被告）李红梅与被告（反诉原告）汉寿县红扬房地产开发有限公司（简称“红扬房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。李红梅及其委托诉讼代理人黄少华、红扬房产公司的法定代表人李建及其委托诉讼代理人周建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李红梅向本院提出诉讼请求：1、依法解除李红梅、红扬房产公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令红扬房产公司立即退还李红梅购房款40万元及其利息；3、红扬房产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：红扬房产公司系汉寿县龙阳商业广场开发商，红扬房产公司为了对其开发的龙阳商业广场商铺进行推销，以发行贵宾卡打折的方式诱使李红梅购买其商铺。从2012年9月16日至2013年3月12日，李红梅为购买红扬房产公司龙阳商业广场GF-104号商铺，先后以向亲友借款和自筹的方式向红扬房产公司交付购房款60万元，其中含红扬房产公司为了虚假抬高房价以向李红梅互开收据收取的20万元，实际收取李红梅购房款40万元。之后李红梅、红扬房产公司签订《商品房买卖合同》，约定，李红梅以折后150万元的总价购买龙阳商业广场GF-104号商铺，建筑面积46.58平方米，每平方米价格高达3万余元。李红梅首付4成，即支付60万元，余款由红扬房产公司提供的银行按揭贷款支付。合同签订之后，红扬房产公司以合同需要备案为由，将全部合同文本单方面占有控制。之后红扬房产公司通知李红梅修改合同，称双方签订合同关于按揭贷款的比例银行无法通过，即贷款银行不同意提供6成的按揭贷款，只能够提供五成按揭贷款，预示李红梅支付的商铺首付款比例要提高1成，即多支付15万元现金。由于李红梅已经无力支付新增的购房款，因此李红梅无法同意红扬房产公司要求变更合同的要求。此后，红扬房产公司不仅没有将双方签订的合同交给李红梅，也没有退还收取的购房款，并且还将GF-104号商铺另行交予他人从事经营活动。为此，李红梅多次要求红扬房产公司退还预交购房款，红扬房产公司均强势予以拒绝。致使李红梅40万元的购房款在没有购得商铺的情况下，被红扬房产公司占有使用至今。李红梅认为，红扬房产公司在声称能够提供商铺6成按揭贷款的情况下，李红梅才得以签订《商品房买卖合同》，现非因李红梅个人原因而导致合同无法继续履行，合同的目的无法实现，且红扬房产公司早已将商铺交予他人经营。因此，在与红扬房产公司及其工作人员多次协商不成的情况下，李红梅请求依法解除被红扬房产公司独自占有的《商品房买卖合同》，红扬房产公司已收的李红梅购房款理所当然应当予以返还，同时还应当返还其占用期间的利息。
红扬房产公司就李红梅提出的本诉诉讼请求答辩如下，一、红扬房产公司不同意、不认可李红梅的诉讼请求及其诉请的部分事实与理由，造成合同没有按约履行的责任在李红梅违反诚实信用原则，责不在红扬房产公司。合同签订后，李红梅实际给付购房款40万元、另以向红扬房产公司法定代表人李建借款的形式给付购房款20万元。尔后，李红梅既不配合办理商品房买卖合同备案、预告登记及银行按揭的相关手续，也不交纳契税、房屋维修基金等，致使红扬房产公司不能足额收取到购房款，且经红扬房产公司多次联系、督催未果。红扬房产公司不存在李红梅诉称的“诱使购买商铺”、“虚假抬高房价”、“互开收据”等情形。为争取拿下银行贷款六成的比例，红扬房产公司也是竭尽了全力。即便只能争取贷款五成的情况下，公司负责人也愿意“卖人情”，采取另行办理银行卡或其他方式借款的形式帮助消除障碍。可李红梅却一拖再拖，拒不配合办理相关手续，见商业广场经营形式不太乐观而心生反悔之意。在商铺没有进行交付的情况下，为避免损失的扩大，公司在征求李红梅的意见后按其承诺进行出租处置，并无不当。二、李红梅的诉请缺乏事实和法律依据，依法应以驳回。双方签订的《商品房买卖合同》为合同双方的真实意思表示，其内容也符合法律的规定。合同双方均应按《商品房买卖合同》履行相应的义务，李红梅未按合同约定付清GF-104号商铺的房价款给红扬房产公司，已经构成违约，应承担继续履行，支付违约金的民事责任。
红扬房产公司向本院提出反诉请求：1、判令李红梅继续履行双方于2013年3月12日签订的汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺的买卖合同，立即给付欠付购房款110万元；2、判令李红梅以欠付购房款110万元为基数，按年利率8.32%的标准自2013年3月27日起支付违约金至清偿欠付购房款之日止（截至2017年11月30日的违约金为50.15万元）；3、由李红梅承担案件诉讼费用。事实与理由：李红梅以150万元的价款购买红扬房产公司开发建设的汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺，双方于2013年3月12日签订了商品房买卖合同。该合同对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任等均作出了明确约定。合同签订后，李红梅实际给付购房款40万元、以向红扬房产公司法定代表人李建借款的形式给付购房款20万元。尔后，李红梅既不配合办理商品房买卖合同备案、预告登记及银行按揭的相关手续，也不交纳契税、房屋维修基金等，致使红扬房产公司不能足额收取到购房款，且经红扬房产公司多次联系、督催未果。红扬房产公司认为李红梅的行为已构成违构，应承担继续履行合同，给付欠付购房款、支付违约金的责任。
李红梅就红扬房产公司提出的反诉请求答辩如下，一、红扬房产公司诉称与客观事实严重不符。依据合同约定，以150万元总价购买红扬房产公司开发的汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺，并约定以交付部分首付款再由红扬房产公司提供的银行向李红梅贷款支付购房款。李红梅按照合同约定按时支付了购房的首付款4成即60万元，余款6成即90万元按照合同约定，通过银行贷款予以支付。由于国家信贷政策进行调整，导致李红梅必须多支付１成购房款现金15万元，这已经超出李红梅及其家庭的承受能力，李红梅在支付前面的4成首付款中，已经向红扬房产公司的法定代表人借支了20万元。不再具有另行支付或者借款支付这15万元的能力。因此，李红梅不同意对双方签订的《商品房买卖合同》进行变更，而不是不配合办理商品房买卖合同备案、预告登记及银行按揭相关手续、缴纳契税、房屋维修基金等。二、红扬房产公司要求李红梅一次性支付购房款110万元及其利息的诉讼请求没有事实依据和法律依据。1、李红梅要求一次性支付剩余购房款110万元没有事实依据；依据双方签订的《商品房买卖合同》约定：李红梅只需要支付4成的首付款，即支付60万元，余款90万元通过由红扬房产公司提供的银行贷款支付。这是合同明确的约定，而且李红梅也已经实际支付了60万元，因此余款6成90万元只能够通过银行按揭贷款予以支付，现在红扬房产公司违反这一基本的合同约定，要求李红梅一次性支付110万元购房款，显然没有事实依据。需要说明的是，李红梅所支付的60万元首付款中，另有20万元是从红扬房产公司法定代表人个人所借支付，该款项属于民间借贷性质，与商品房买卖合同纠纷无关。2、红扬房产公司要求一次性支付剩余购房款不符合合同签订的本意；李红梅之所以选择以按揭贷款方式购买红扬房产公司的商铺，原因是李红梅只有部分支付购房款的能力，其余购房款只能通过按揭贷款予以支付，之后通过商铺出租或者经营所产生的效益，偿还银行按揭贷款，这是李红梅签订合同的本意，对此红扬房产公司也完全清楚，因此双方合同约定，李红梅仅支付4成的首付款，即支付60万元，余款90万元通过由红扬房产公司提供的银行贷款支付。而红扬房产公司无视上述基本事实，要求李红梅一次性付款，显然违背了双方签订合同的本意。3、红扬房产公司要求李红梅一次性支付购房款110万元及其利息的诉讼请求没有法律依据。李红梅与红扬房产公司之间签订的书面合同，红扬房产公司没有提供，但红扬房产公司以与李红梅签订有补充协议为由，依据补充协议在贷款不成或者贷款不足的情况下，李红梅应当一次性支付全部购房款，依据《合同法》第四十一条明确规定：格式条款和非格式条款不一致的，应当采取非格式条款。因此在非格式条款已经约定按揭贷款支付部分购房款的情况下，红扬房产公司又以补充协议这一格式条款约定要求一次性支付剩余购房款违背上述法律规定。
李红梅围绕诉讼请求向本院提交了：1、收据3张，用以证明李红梅依据双方签订的商品房买卖合同分三次向红扬房产公司支付40万元购房款的事实。2、收据两张，用以证明李红梅向红扬房产公司法定代表人个人借款20万元用于支付约定的首期购房款，同时证明李红梅不具有另行支付购房款的能力。3、商品房买卖合同及其补充协议，用以证明在商品房买卖合同中，付款方式在与购房者协商条款，而在补充协议中，却对按揭贷款不成或者不足时使用的不能协商的格式条款。4、照片两张，用以证明李红梅、红扬房产公司商品房买卖合同约定的汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺，红扬房产公司已经交予他人使用。
红扬房产公司对第1组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为并不能因为李红梅向李建借款支付购房款就证明其没有能力支付剩余购房款。对第3组证据的关联性有异议，认为不能证实本案李红梅的证明主张。对第4组证据，认为没有说明拍摄的具体时间，不能达到李红梅的证明目的，营销人员在李红梅出具书面承诺的时候出租过，但是现在没有出租。
红扬房产公司围绕诉讼请求向本院提交了：第一组证据：1、汉寿县工商行政管理局营业执照（副本）复印件1份。2、汉寿县人民政府的国有土地使用权证复印件3份。3、汉寿县房地产管理局的房屋所有权证复印件1份。4、汉寿县规划局的建设用地许可证复印件1份。5、汉寿县规划局的建设工程规划许可证正副本复印件各1份。6、汉寿县住房和城乡建设局的建设工程施工许可证复印件1份。7、汉寿县建设局的竣工验收备案表复印件1份。8、汉寿县房地产管理局（2013）汉房预售证第003号商品房预售许可证复印件一份。用以证明红扬房产公司为合法成立的公司，具备从事房地产开发、销售的资质。红扬房产公司在合法取得汉寿县龙阳商业广场GF栋房地产开发范围内的土地使用权和持有本案GF栋建设规划许可等证，是在办理了本案GF栋的《商品房预售许可证》后与李红梅签订的《商品房买卖合同》，且具备按约定交付的条件。第二组证据：1、红扬房产公司出具的收据（№9010092、№7016491、№6013287、№6013285、№701060）复印件5份。2、红扬房产公司开具的销售不动产统一发票（发票号码000000601）复印件1份。3、李红梅欠款承诺书复印件1份。4、李红梅分别于2013年2月25日、3月12日向李建出具的借据复印件各1份。5、湖南周建新律师事务所于2013年9月30日出具的律师催告函1份。用以证明李红梅采取银行按揭方式以150万元的价款购买红扬房产公司建设的汉寿县龙阳商业广场第GF栋（幢）1层104号房，双方于2013年3月12日就此签订了商品房买卖合同。合同签订后，李红梅实际给付购房款40万元，另以向红扬房产公司法定代表人李建借款的形式给付购房款20万元的相关事实。第三组证据：1、龙阳商业广场GF栋销售价格表复印件1份。2、龙阳商业广场GF栋商品房买卖合同复印件12份、销售不动产统一发票复印件2份、房屋所有权证复印件1份。用以证明红扬房产公司销售汉寿县龙阳商业广场商品房是在既定的销售价格区间进行销售，不存在虚假抬商房价的情形，与各购房户签订的《商品房买卖合同》系中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定规范文本，并且对采取银行按揭方式购房的相关事实作出了明确约定。第四组证据：债权转让协议书、债权转让通知书复印件各1份。用以证明李红梅因购买汉寿县龙阳商业广场第GF栋104号房向李建所借的20万元转由红扬房产公司收取的事实。
李红梅对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据中的收据无异议；对欠款承诺书的真实性有异议，认为不是李红梅出具；李红梅没有收到律师函。对第三组证据的真实性、合法性无异议，且认为该组证据证实李红梅的观点。对第四组证据，认为与本案没有关联性，本案争议的焦点是双方于2013年3月12日签订的商品房买卖合同，李红梅未提交是因为此合同一直由红扬房产公司占有、保管，如果红扬房产公司不能提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，红扬房产公司应承担不利的后果。
经审查，对双方无争议的证据，本院予以认可。对双方有争议的证据逐一认证如下：
对李红梅提供的证据2，能够证明李红梅向红扬房产公司法人代表李建借款20万元用于支付汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺首期付款，对其他证明目的不予采信。
对李红梅提供的证据3，商品房买卖合同及其补充协议，系案外人曾玲与红扬房产公司签订，合同具有相对性，李红梅与红扬房产公司之间的合同权利义务应当按照自身约定履行，此证据与本案不具有关联性。
对李红梅提供的证据4，根据红扬房产公司陈述汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺尚未交付，且确实出租给了案外人，对该证据证明目的予以采信。
对红扬房产公司提供的第二组证据中的欠款承诺书真实性李红梅有异议，但李红梅未申请鉴定，也未提供其他反证，故本院对该证据真实性予以认定，该欠款承诺书中载明“……余下：贰拾元整（￥200000.00）向李总打了借条，承诺在2014年3月30日之前还清，如有违约按2.5%支付利息……”，本院认为，2.5%支付利率并未约定是年利率还是月利率，依法按年利率6%标准计算。另载明：“红扬房产公司有权在本人违约后对GF-104号商铺进行全权处理，”据双方陈述该商铺并未交付，故李红梅并未实际占有该商铺，而是由红扬房产公司实际占有，且已转租案外人。
对律师催告函，并未实际送达，对该证据关联性不予采信。
对红扬房产公司提供的第三组证据，本院认为，12份买卖合同均系案外人与红扬房产公司签订，因合同具有相对性，与本案没有关联性。
对红扬房产公司提供的第四组证据，本院认为，20万元的交付与债权转让等行为，与合同具有关联性，可以一并处理。
根据上述举证、质证、认证意见，并结合当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：
2013年3月12日，李红梅与红扬房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同的书面样本李红梅没有持有，红扬房产公司庭审中也未提供，但对汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺价格150万元，按4成比例首付60万元，其余价款按6成90万元由银行提供按揭贷款支付，双方没有异议。合同签订后，李红梅支付了首付人民币现金40万元，另借红扬房产公司法定代表人李建20万元交付了另外20万元首付款，期间李红梅出具《欠款承诺书》，载明：“本人李红梅今购龙阳商业广场GF-104号商铺，总价为：壹佰伍拾万元整（￥：1500000.00）首付为陆拾万元整（￥：600000.00），今已付清肆拾万元整（￥：400000.00），余下贰拾万元整（￥：200000.00）向李总打了借条，承诺在2014年3月30号之前还清，如有违约按2.5%支付利息，红扬公司有权在本人违约后对GF-104号铺进行全权处理。”，后银行按揭贷款不成，双方也未达成变更合同协议，GF-104号商铺也没有交付，且红扬房产公司转租给了案外人，双方发生纠纷，李红梅要求退款，红扬公司要求继续履行合同，并诉来本院，要求处理。
本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系，双方合同一经签订，即应依约履行，以实现合同之目的。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》难以查找，但双方对“李红梅以150万元的价格购买汉寿县龙阳商业广场GF-104号商铺，首付按4成比例为60万元，其余价款按6成比例为90万元由银行提供按揭贷款支付”并无异议。红扬房产公司具有开发汉寿县龙阳商业广场的资质，所开发的房产如期竣工并出售，李红梅按约交付了首付款60万元。后因银行信贷政策的调整，商铺贷款比例调整为最高50%，导致原、被告签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，在原、被告协商变更合同内容未果的情况下，合同目的无法实现，《商品房买卖合同》应予以解除。合同解除后，因该商铺并未实际交付，仍归红扬房产公司所有，且双方对合同无法履行均无故意过错，故红扬房产公司所收李红梅60万元首付款，其中李红梅支付的40万元应予以返还，另向李建所借20万元，因该债权已转让给红扬房产公司，故红扬房产公司不需另行返还。李红梅所借20万元，约定在2014年3月30日前付清，因李红梅逾期未付，期间利息按年利率6%的标准从2013年3月30日计算至本案起诉解除合同之日即2017年11月6日止为55298元{[4+（7×30+12）÷365]×20万×6%}。故红扬房产公司应返还李红梅购房款344702元。对本诉、反诉其他诉讼请求均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除李红梅与汉寿县红扬房地产开发有限公司于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》；
二、汉寿县红扬房地产开发有限公司返还李红梅购房款344702元，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回李红梅的其他诉讼请求；
四、驳回汉寿县红扬房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7300元、反诉案件受理费9607元，合计16907元，由李红梅负担1009元，由汉寿县红扬房地产开发有限公司负担15898元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 代学文
代理审判员 龚慧慧
人民陪审员 刘少荣
二〇一八年二月六日
书 记 员 安 纯
附本判决书所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。