沈阳市辽中区人民法�民 事 判 决 书（2016）辽0122民初5288号原告黄恩龙，男，1988年9月26日出生，汉族，现住沈阳市东陵区，系居民。被告辽宁华屹置业有限公司，住所地沈阳市辽中区。法定代表人李玉光。委托诉讼代理人董立新，系辽宁迅驰律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市铁西区。负责人马明阁，系该行行长。委托诉讼代理人孟庆峰，系辽宁盛恒（哈尔滨）律师事务所律师。原告黄恩龙诉被告辽宁华屹置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法由本院审判员沈大海担任审判长，与本院审判员贾振平，人民陪审员于冰冰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄恩龙及被告辽宁华屹置业有限公司委托诉讼代理人董立新到庭参加诉讼。后原告追加中国银行股份有限公司沈阳铁西支行为第三人参加诉讼。故本院于2017年10月13日再次公开开庭审理了本案，原告黄恩龙，第三人中国银行股份有限公司沈阳铁西支行委托诉讼代理人孟庆峰到庭参加诉讼，被告辽宁华屹置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还已付首付款及贷款合同解除之前已经偿还给银行的贷款；2、请求判令被告向原告支付解除购房合同违约金173.8�；3、请求判令返还原告已经支付的契税人民币1738.14元及住宅维修基金1598元；4、请求判令被告承担原告已经支付的代办证费的损失1230元；5、请求判令被告承担原告已支付房款的利息损失约人民币30000元（按人民银行同期贷款利率分段计算）；6、请求判令原告暂停偿还银行购房按揭贷款，直至被告返还全额购房款及利息；7、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月17日原告与被告签订了关于购买位于沈阳市辽中区杨士岗镇杨士岗社区世外桃源·温泉度假小镇14号楼第A14幢*层*号房的《商品房买卖合同》。根据合同被告应于2014年12月31日前验收交楼，但被告到起诉之日起也没有交付符合合同约定目的的合格建筑物。由于被告逾期未交楼，根据本合同第九条1（2）违约责任规定逾期超过30日交楼，原告有权解除合同。出卖人应自本合同第八条规�的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；根据本合同第十五条第一款的规定，原告退房的，被告应全额返还买受人购房款，并支付已付房款0.1%的违约金。2013年12月12日，原告已缴纳契税1738.14元及住宅维修基金1598元，根据《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登机前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。因此，要求退还已缴纳的契税1738.14元和住宅维修基金1598元。2013年9月2日，原告向沈阳屹城房地产经纪有限公司交纳了代办证费1230元，现因变更违约导致合同解除，该损失应由被告承担。2013年11月26日原告向被告支付了购房首付款53814元，通过银行按揭贷款向被告支付了按揭房款120000元，被告应当分别自2013年11月26日起以首付款53814元为基数，以银行按揭贷款120000元为基数以同期银行贷款利率分段计算向原告支付利息损失约30000元。原告认为被告的行为违反了合同的约定，已构成违约，损害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定向贵院提起诉讼，请求保护原告的合法权益。后原告变更诉讼请求如下：1、请求判令解除购房合同，被告返还原告已付购房首付款53814元以及已还银行贷款和利息55248元。共计人民币109062元；（备注：已还银行贷款和利息数额以解除贷款合同日期时的贷款已还明细清单为准）；2、请求判令被告向原告支付延迟交房违约金人民币173元；3、请求撤销原第三条诉讼请求；4、请求判令被告承担原告已经支付的代办证费的损失1230元；5、请求撤销原第五条诉讼请求；6、请求判令解除银行贷款合同，未还贷款及损失一并由被告承担；7、请求判令被告承担本案的诉讼费。被告辽宁华屹置业有限公司辩称，同意解除合同，逾期交房事实存在，要求返还代办费、维修基金、契税没有事实和法律依据，合同中有违约金的约定，没有退房给付利息的约定。第三人中国银行股份有限公司沈阳铁西支行辩称，1、银行不同意解除贷款合同，银行认为贷款合同与商品房买卖合同是两个独立的合同，不属实主从合同的关系，商品房买卖合同被解除，不能够当然导致贷款合同的解除，本案中银行的贷款已经按照约定实际发放，因此，除非原告将贷款全部结清，不存在解除贷款合同的情形，银行也没有违约行为，请求法院在准备判令解除商品房买卖合同的前提下，在判令解除贷款合同之时，依法判令在贷款合同解除前原告已经偿还给中国银行的贷款由被告辽宁华屹置业有限公司偿还给原告，在贷款合同解除后的剩余贷款由被告辽宁华屹置业有限公司直接偿还给中国银行；2、请求法院在判决商品房买卖合同解除的前提下，在判令解除贷款合同时，依法判令中国银行对原告抵押的位于辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源温泉度假小镇14号（*）号面积为39.93平方米的房屋享有优先受偿权；3、本案中国银行不存在过错，也没有违约行为，因此中国银行不应该承担诉讼费；4、请求法院依法判令由被告辽宁华屹置业有限公司偿还全部的银行欠款。经审理查明，原告与被告于2013年10月17日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市辽中区杨士岗镇杨士岗社区的世外桃源·温泉度假小镇的第14号楼的*层*号房，建筑面积39.96平方米，单价4349.7元/平方米，该合同第八条约定约定的交房时间为2014年12月31日前。第九条约定如逾期交付房屋超过三十日的，买受人有权解除合同，并在解除通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款53814元。2013年11月18日，原告与中国银行股份有限公司沈阳铁西支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额120000元，贷款期限为10年，即120个月，自2013年11月至2013年11月止，贷款用途为购买涉案房产，以涉案房产作为抵押，原告授权第三人将贷款划入被告账户。后第三人按合同约定将贷款划入被告账户。原告于2013年9月2日向沈阳屹城房地产经纪有限公司交纳了代办费1230元，于2013年12月4日交纳了维修基金1598元，于2013年12月12日缴纳了契税1738.14元。上述商品房买卖合同约定被告应于2014年12月31日前将涉案的房屋交付给原告，但至今仍未交付，故原告诉至法院请求判令1.解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.解除原告与第三人之间的贷款合同；3.判令被告返还已付首付款53814元及贷款合同解除之日原告已经偿还给第三人的贷款及利息；4.请求判令被告向原告支付解除购房合同违约金173元；5.请求判令被告承担原告已经支付的代办证费的损失1230元；6.请求判令剩余贷款及利息由被告承担；7.请求判令被告承担本案诉讼费。另查，涉案房屋经辽中县房产管理处批准进行个人抵押贷款购房抵押权预告登记，但因未取得房屋所有权证，故未办理房地产抵押登记。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、代办费收据、维修基金收据、契税证、购房发票、个人银行贷款合同�第三人提供的借款合同借据、商品房买卖合同和抵押权预告登记的批复、对账单、个人房屋贷款合作协议等证据经庭审质证并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表达，属有效合同。现因被告逾期交付涉案房屋导致原告要求解除合同，属双方合同约定的解除情形，故涉案《商品房买卖合同》应予解除。因原告与第三人签订的贷款合同的目的是购买涉案房屋，现因购房合同已经解除，无法实现购房的目的，故贷款合同也应一并解除。购房合同解除后，被告应将已经收取的首付款及原告已经偿还给第三人的贷款本金及利息返还给原告，剩余贷款及利息由被告直接返还给第三人。故对原告要求被告返还已付首付款53814元及贷款合同解除之日原告已经偿还给第三人的贷款及利息的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付迟延交房违约金173元的诉讼请求，该请求属原、被告之间对迟延交房的约定，被告应于给付，故对该请求予以支持。关于原告要求被告返还代办费1230元的诉讼请求，因该项费用非被告收取，故被告没有返还义务，对原告的该项诉讼请求不予支持。关于第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权的请求，因涉案房屋虽然取得了办理抵押预告登记的批复，但并未办理抵押登记手续，故对第三人的这一请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告黄恩龙与被告辽宁华屹置业有限公司于2013年10月17日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告黄恩龙与第三人中国银行股份有限公司沈阳铁西支行于2013年11月18日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、被告辽宁华屹置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告黄恩龙购房首付款53814元；四、被告辽宁华屹置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告黄恩龙已偿还给第三人中国银行股份有限公司沈阳铁西支行的购房贷款本金及利息（实际金额以本判决生效之日原告已偿还金额为准）；五、被告辽宁华屹置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告黄恩龙逾期交房�约金173元；六、被告辽宁华屹置业有限公司于本判决生效之日起五日内偿还第三人中国银行股份有限公司沈阳铁西支行涉案《个人一手住房贷款合同》的剩余贷款本金、利息及其他欠款。（实际金额以还款当日银行系统计算金额为准）；七、驳回原告黄恩龙的其他诉讼请求。案件受理费2509元由被告辽宁华屹置业有限公司承担，并随上款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  沈大海审 判 员  贾振平人民陪审员  于冰冰二〇一七年十月二十七日书 记 员  林志安