上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第954号
上诉人（原审原告）宫睿瑾。
被上诉人（原审被告）上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵，董事长。
原审第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人＊＊，总经理。
上诉人宫睿瑾因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第41522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2009年11月28日，由上海麦格茂置业有限公司（以下简称麦格茂公司）作为甲方、宫睿瑾作为乙方，双方签订《定金合同》一份，合同约定，乙方向甲方预订上海市浦东新区川南奉公路5959弄房屋（现地址为浦东新区惠南镇南祝路2999弄，以下简称系争房屋），甲方已领取该房屋商品房预售许可证，该房屋建筑面积为26.59平方米，每平方米单价为18，000元（人民币，下同），总房价为478，620元，等等。2009年12月5日，宫睿瑾签署了《签约信息确认单》，该确认单明确，房屋序号8-2-2235，面积26.59平方米，《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同）签约单价10，500元，总价279，195元，已付定金1万元，本次实付139，745元。当天，由麦格茂公司作为甲方、宫睿瑾作为乙方，双方签订预售合同，约定由乙方以279，195元的价格向甲方购买系争房屋。预售合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。预售合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。预售合同第十二条约定，甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方继续履行合同，甲方继续向乙方支付违约金，违约金以乙方已付房款按日万分之一计算，至实际交付之日止。合同附件一中约定，乙方于2009年12月5日支付首付149，195元，申请商业贷款13万元。合同补充条款第十五条第二款约定乙方同意由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。
预售合同签订当天，由宫睿瑾作为委托方（甲方）、上海五角世贸商城有限公司（以下简称五角世贸公司）作为受托方（乙方），双方签订《物业委托经营合同》，该合同约定：甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，该房屋预计总建筑面积为26.59平方米；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的拆让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；甲方同意该物业由乙方全权管理经营；甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的五个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利；等等。
预售合同和《物业委托经营合同》签订的当天，宫睿瑾向麦格茂公司支付部分房款，加上之前支付的定金，宫睿瑾共计支付麦格茂公司房款149，159元。至2010年12月31日，宫睿瑾与麦格茂公司未办理系争房屋交接手续。2010年12月，麦格茂公司与五角世贸公司签订《房屋交接书》，由五角世贸公司接受麦格茂公司交付的南汇房地（2008）预字第0000200号预售许可证中的房屋（系争房屋也在其中）。
原审另查明，2005年12月，由麦格茂公司作为甲方、五角世贸公司作为乙方，双方签订《合作框架协议》，该协议约定，甲方将其开发建设的位于上海市川南奉公路5959弄商铺群，在甲方出售（含预售）该物业的同时经各小业主同意，并由各小业主与乙方签订《物业委托经营合同》后，由乙方在合作期限内对该物业采取统一招商、自主经营等方式进行经营管理，合作期限自2006年1月1日起至2025年12月31日止；乙方应按其与各小业主签订的经营合同约定向小业主支付收益，但因甲方原因致使乙方未能在约定时间实际对物业进行统一经营的，乙方向小业主支付的收益由甲方实际承担，且需另行赔偿乙方因此而遭受的包括但不限于本合同项目投入的运营成本损失，等等。2013年4月25日，麦格茂公司取得系争房屋的上海市房地产权证（大产证）。
宫睿瑾诉至原审法院，请求判令：1、解除宫睿瑾与麦格茂公司之间的预售合同；2、麦格茂公司返还宫睿瑾的购房款149，195元；3、麦格茂公司支付宫睿瑾购房款利息23，777元（149，195元＊三年期存款利率0.0425／12个月＊45个月，2010年1月1日-2013年10月31日）；4、麦格茂公司支付宫睿瑾违约金8，376元（总房款279，195元的3%）。
原审审理中，宫睿瑾称，279，195元是麦格茂公司拆让后的价格，是按478，620元的每年8%折让五年，折让的原因是因为系争房屋所在地还不成熟，同时也是麦格茂公司的促销手段，并不涉及五年的租金收益，同时认为，麦格茂公司与五角世贸公司签订的《房屋交接书》是事后补的，宫睿瑾与麦格茂公司在履行合同中已产生纠纷，且宫睿瑾的贷款尚未支付，麦格茂公司不可能在这种情况下交付房屋。麦格茂公司则表示，双方在2009年11月28日商谈的房屋单价是每平方米18，000元，总价478，620元，而在2009年12月5日签订正式合同时确认的房屋单价是10，500元，总价279，195元，两者的差价199，425元就是委托五角世贸公司统一经营系争房屋五年的宫睿瑾租金收益，该租金收益是通过房价折扣一次性给付了宫睿瑾，这与宫睿瑾与五角世贸公司签订的《物业委托经营合同》约定的租金支付方式是相符的。五角世贸公司对于麦格茂公司所述的租金收益支付方式没有异议。
原审认为，宫睿瑾与麦格茂公司签订的预售合同、宫睿瑾与五角世贸公司签订的《物业委托经营合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，当事人均应恪守。现宫睿瑾称，麦格茂公司未按预售合同约定向宫睿瑾交付房屋，且逾期三年多，构成根本违约，对此，原审法院认为，虽然预售合同第十条对交房条件作了约定，但是，系争房屋为商铺，根据《物业委托经营合同》约定，宫睿瑾已将系争房屋前五年的经营权转让给五角世贸公司，在此期间宫睿瑾不再享有占有、使用系争房屋的权利，此种交易模式有别于一般的房屋买卖，麦格茂公司据此于2010年12月直接将系争房屋实际交付给了五角世贸公司，且根据宫睿瑾与麦格茂公司签订的《定金合同》、预售合同之间的房款差价，以及《物业委托经营合同》中宫睿瑾对委托收益的确认，宫睿瑾已经通过房款折扣的方式取得了系争房屋前五年的投资收益，实现了获取收益的合同目的。宫睿瑾称，房款折扣是因为系争房屋所在地还不成熟，同时也是麦格茂公司的促销手段，与租金收益无关，这显然与合同约定不符，且也不符合常理，原审法院难以采信。综上，原审法院认为尽管麦格茂公司在交房手续中存在一定瑕疵，但已经将系争房屋实际交付给五角世贸公司，并使宫睿瑾实现了获得相应投资收益的合同目的，现宫睿瑾以麦格茂公司逾期交房，构成根本违约，导致其购房目的无法实现为由主张解除预售合同，并要求麦格茂公司返还房款、支付违约金及购房款利息，依据不足，原审法院难以支持。原审法院审理后于二○一四年三月十日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，作出判决：驳回宫睿瑾的诉讼请求。案件受理费3，926元，减半收取计1，963元，由宫睿瑾负担。
判决后宫睿瑾不服，提出上诉称，被上诉人麦格茂公司与第三人五角世贸公司属于关联企业，他们之间有直接的利益关系，故第三人五角世贸公司与被上诉人间就系争房屋的交接行为属虚假交接，不能证明被上诉人已履行了房屋交接手续。鉴于现被上诉人麦格茂公司延迟交付房屋且逾期近三年才办出大产证，严重影响了上诉人购买系争房屋的投资收益期望，已构成根本性违约，故上诉人有理由主张合同解除权。原审法院对本案事实认定错误，将分属两个不同法律关系的上诉人与被上诉人麦格茂公司间的商品房预售合同纠纷及上诉人与第三人五角世贸公司间的《物业委托经营合同》混为一谈，导致判决适用法律错误，结果显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人麦格茂公司辩称，其与第三人五角世贸公司分属不同的独立法人，双方间的履行合同等行为均是合法有效的。上诉人的上诉请求没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人五角世贸公司述称，同意原审法院的判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人麦格茂公司间签订的预售合同及上诉人与第三人五角世贸公司间签订的《物业委托经营合同》均系双方真实的意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。虽然两份合同的签约主体不同，但依据双方签订合同的时间及内容等可以确定，两者为关联合同，即上诉人在选择购买系争房屋的同时，也选择了将自2011年1月1日起至2015年12月31日止的五年经营权交由第三人五角世贸公司经营，而该五年的委托经营收益，则通过被上诉人麦格茂公司折让相应购房款的方式提前折抵给上诉人。故上诉人自购买了系争房屋后，其至2015年12月31日止对系争房屋所享有的收益权已经得到实现。现第三人五角世贸公司作为上诉人的委托经营方，依据《物业委托经营合同》中的约定，与被上诉人麦格茂公司签署《房屋交接书》，接收了系争房屋，未损害到上诉人应享有的收益权。故现上诉人主张解除与被上诉人间签订的预售合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院就本案所涉争议作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，926元，由上诉人宫睿瑾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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