江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2406号
上诉人（原审原告、反诉被告）：启东市吕四港大酒店有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：袁星，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁双洪，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：周海滨，江苏周海滨律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国民生银行股份有限公司南通分行，住所地江苏省南通市。
负责人：吴海盛，该行行长。
委托诉讼代理人：刘松波，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人启东市吕四港大酒店有限公司（以下简称吕四港大酒店）因与上诉人中国民生银行股份有限公司南通分行（以下简称民生银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启开民初字第2081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人吕四港大酒店上诉请求：请求二审法院对一审判决第二、三项改判，改判支持本公司的一审诉讼请求。理由如下：一、要求二审法院将一审判决第二项损失改判为1637335元。1.一审将评估结论以经过多年经营使用为由而酌情予以折旧是错误的。因民生银行违约后，吕四港大酒店需恢复原状并非重新改造，本公司要求对方赔偿的是恢复原状的费用而非重新改造的费用。装饰材料的保质期不少于20年甚至长达50年，一审法院认为市场装修平均使用年限8至10年，从而照此折旧也是错误的。一审法院认为浴室于2008年装修营业是错误的，2008年浴室装修图纸形成，装修至2009年9月30日，同年10月1日开业，一审认定浴室投入使用时间和实际时间相差一年多,即使按折旧率考虑折旧也必然有误。2.涉案资产中评估的其他设施64078元，应计入赔偿总额中。这些设施主要为原大堂电脑桌、椅及茶几2套，原二层包厢及休息厅的沙发及茶几62套，液晶感应电视及呼叫系统62套。这些设施原为浴室经营必须的设备，现因民生银行违约，即使恢复原状也无法利用，该设备虽然在本酒店管理中，但已明显丧失原有价值，故应当计入赔偿总额中。二、请求二审法院将一审判决第三项支付租金397777.77元改判为自2013年12月15日起至法院判决生效之日止按每年80万元的标准计算租金。1.本酒店房屋交付时间应确定为2013年12月25日。首先，这有原承租户、浴室工作人员证实。其次，双方约定的租赁期为五年二个月，其中前两个月为装修免租期，计收租金按五年算。合同中没有逾期交付顺延租期的约定，说明2013年12月15日前已经起草合同并实际接受案涉房屋。2.租赁合同记载的2014年1月20日交付房屋，这是民生银行单方修改，并与合同其他内容相矛盾。3.合同解除时间并不代表租金损失的终止，本酒店主张租金损失应计算至民生银行实际返还涉案房屋之日。4.两个月的装修免租期是计入整个租赁周期来分摊的，现因民生银行违约导致合同解除，再计算免租期有失公平。本酒店被拆除的装饰、装修如恢复原状仍需一定的时间，两者相抵也不应将免租期给予民生银行。三、因民生银行不为本酒店的装饰、装修恢复原状，从而启动鉴定程序，本酒店先行垫付鉴定费30000元，该费用应由民生银行承担，一审判决双方分担没有依据。
民生银行辩称，1.即使民生银行违约，也不可能按照全新的装饰装修费用来赔偿。2.关于其他设施6万多元，该部分设施仍然具有使用价值，且也在吕四港大酒店的控制之下，所以一审没有将其纳入赔偿是正确的。3.上诉人主张要求从2013年12月15日起至法院生效判决之日止按每年80万计算租金没有道理，不论哪一方违约，从一审判决看，在吕四港大酒店正式向民生银行书面发出解除合同通知后，双方的租赁合同已经解除，民生银行如还继续占用租赁房屋，那也是占用费，而不是租金。本案的实际状况是民生银行在发现该房屋不是框架结构，且要求其提供相关文本材料而不能提供的情况下早已经撤出，该房屋本身就在大酒店的控制之下，民生银行也没有实际占用，所以说上诉人要求支付从2013年12月15日到现在的租金没有事实和法律依据。另外大酒店已经将部分房屋出租给他人，这也进一步说明并不是民生银行自从签订合同后就一直占用房屋没有交付。4.吕四港大酒店认为民生银行无权享有装修免租期是不对的，合同约定有装修免租期。5.关于鉴定费用，应该由吕四港大酒店承担。综上，违约方是吕四港大酒店，如果二审法院认定我方违约，吕四港大酒店所提的租金计算也是没有事实和法律依据的。
上诉人民生银行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一、民生银行没有违约行为，而是吕四港大酒店违背诚信原则，不完全履行合同义务，导致民生银行不能实现合同目的。吕四港大酒店不能按约提供租赁房屋的必备材料，其行为构成根本违约，故民生银行依法通知解除房屋租赁合同的行为合法有效。1.吕四港大酒店在前期谈判中多次告知其房屋是框架结构，完全符合民生银行的需要。在签订合同时，吕四港大酒店不及时提供房屋的图纸等合同约定的附件，为了确保吕四支行及时开张，民生银行先进行尝试性的拆围，在敲墙过程中发现房屋不是框架结构，立即停止施工。租赁房屋是框架还是砖混结构，单凭肉眼无法判断，所以租赁合同中专门约定出租人应当提供相关附件，否则承租人可以解除合同。民生银行拆围并不能免除吕四港大酒店提供工程图纸和消防验收证明的义务。故民生银行发出解除通知，对方收到后，合同已解除。一审判决确定的支付租金的时间是错误的。2.双方合同约定出租人在收取租金前要向承租人提供发票，否则承租人有权拒付租金，该约定是合法有效的。在吕四港大酒店未提供发票的情况下，民生银行有权不支付租金。二、一审法院在认定损失方面所依据的资产评估报告书不具备客观性，应重新选定其他机构进行评估。1.报告书载明评估依赖于房屋施工图、装修效果图等，但吕四港大酒店从未提供原施工图纸。2.该资产评估方法为成本法，评估公司应要求吕四港大酒店提供原有装修和相关材料的票据，按使用年限折旧计算拆除前的价值，而不能按重置价计算。3.吕四港大酒店房屋用于经营浴室，已经使用七年，原先材料基本没有使用价值，一审法院折旧七成严重偏离实际，最高只能二成。4.民生银行安排人员敲墙只造成很少损失，一审应查明房屋的现状是否全部由民生银行造成。三、民生银行支付的租金应当从2014年3月21日计算至5月16日，租金最多为13万元，一审判决民生银行承担40万元的违约金过高。且一审在程序上没有释明如民生银行需承担违约责任，对违约金是否过高的抗辩。
吕四港大酒店辩称，一、一审认定民生银行根本性违约正确，民生银行派人考察案涉房屋后要求租赁，其考察时只要求提供房产证，案涉房屋的结构在房产证上早有登记，民生银行从未提出异议。其如果认为房屋结构是必备条件，应当在合同中注明。二、资产评估报告合法有效，应以该鉴定结论作为确定本酒店损失的依据，但一审法院对评估价格进行折旧没有依据。三、违约金40万元是双方的约定，在民生银行违约的情况下，一审予以支持有理有据。为提前终止与原承租人的合同，本酒店支付了10多万元的费用。双方在合同中约定逾期支付租金，需按每日千分之五收取违约金。民生银行逾期支付租金达九个多月，按80万租金计算，每天的违约金为4000元，一审判决40万元并不高，且民生银行在一审中也未要求调整。综上，请求二审法院驳回上诉人民生银行的上诉，依法判决。
吕四港大酒店向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令民生银行承担违约责任，支付约定的违约金40万元；要求民生银行赔偿因其违约造成的损失1637335元；要求民生银行支付租金损失1399986元（从2013年12月15日起至法院判决生效之日止按照66666元/月计算）。本案诉讼费用由民生银行承担。
民生银行向一审法院提起反诉请求：要求吕四港大酒店承担违约责任，支付民生银行违约金40万元；要求吕四港大酒店承担民生银行的损失（以评估结论为准）。本案诉讼费由吕四港大酒店承担。
一审法院认定事实：2014年3月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定民生银行（乙方）租赁吕四港大酒店（甲方）位于启东市吕四港镇水产路231号房屋，租赁面积约958平方米（具体范围以甲乙双方共同确认的租赁范围红线图为准，面积以产权证为准），并约定如下主要内容：一、租赁期限。租赁期限为五年两个月，自2013年12月15日起至2019年2月15日止。甲方应于2014年1月20日将该房屋交付乙方，乙方自该房屋交付之日起享有60日的装修免租期，甲方免收装修期内租金。二、租赁用途。用于乙方设点开展银行金融业务。三、租金、物业费及付款方式。租金含税80万元/年。租金一年一付，第一年租金的给付日期为2014年2月，此后于每年的2月支付下一年度的房租。甲方收取租金前至少15日向乙方提供由财政税务部门统一监制的房屋租赁专用发票。在收到发票前乙方有权拒付租金，且不因此承担违约责任。四、房屋交付及装修。1.甲方应在2014年1月20日前将房屋交付给乙方，甲方交房前自有物品清理、搬迁完毕，以保证乙方能够独立使用该房屋。2.如甲方需要延期交房，应于2014年1月20日前征得乙方的同意，乙方起租日及缴租日期则相应延期，否则甲方应承担本合同约定的延期交房的违约责任。3.乙方可根据需要，在承租范围内对原有布局进行重新装修，但不得改变房屋主体结构。在重新装修前，乙方须将装修设计方案提供给甲方审查备案。依照消防规定，乙方在重新装修前的设计图纸必须经消防部门审核批准后方可施工，否则后果自负。甲方有义务全力协助乙方办理消防设计方案的报批工作。五、甲方的权利义务。1.甲方保证对该房屋拥有所有权，应于合同签订之日向乙方提供约定的合同附件。甲方无法提供合同附件中相关材料的，乙方有权拒签合同并要求甲方承担相应损失。2.双方在签订合同时，甲方应提供本合同项下要求提供的附件（该房屋对应土地使用权证明、房屋产权证明、消防验收合格证明、建筑工程图纸、房屋所有权人身份证），并将前述材料复印件（签字确认）提供给乙方，如未能在约定时间内交付，乙方有权随时解除合同。六、乙方的权利义务。在租赁期间，乙方应按合同约定按时支付该房屋租金。七、违约责任。1.在本合同期间，因该房屋产权纠纷、抵押或甲方自身造成的其他原因，致使乙方无法正常使用该房屋，造成停业一日，甲方每日按年租金的千分之五向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此造成的全部经济损失。累计造成停业30日以上的，乙方有权随时解除合同。甲方赔偿因此造成的全部损失并按年租金的50%向乙方支付违约金。2.因甲方原因未能在合同约定的时间内将所租赁房屋交付乙方而影响了乙方对外营业时间进度安排，或因甲方其他原因给乙方或第三方造成财产或人身损害的，应由甲方按所造成的实际损失或者相关法律规定进行赔偿并按年租金的50%向乙方支付违约金。3.甲方承诺在本合同期间内除不可抗力原因外不得单方面解除合同，若甲方单方面提前解除合同，或经当地管理部门鉴定该房屋本身有质量问题而不适合本合同租赁用途，或因甲方造成的原因导致乙方无法正常使用该房屋，甲方应退还乙方除实际使用该房屋期间外的已付租金余额，并且赔偿乙方因此遭受的损失，同时按年租的50%向乙方支付违约金，且不得要求乙方恢复该房屋原状。4.若乙方未按合同约定时间足额支付房租，除应足额支付外，还应向甲方承担该付未付部分每天千分之五的滞纳金。如果乙方未按期足额支付租金达30日，甲方有权随时解除合同，乙方赔偿因此给甲方造成的全部损失并按年租金50%向甲方支付违约金。八、合同终止。经国家有关部门鉴定，该房屋所在的建筑本身或因甲方过错造成安全质量问题，或因甲方自身原因，确认该房屋不适合本合同约定的租赁用途，乙方有权随时终止合同，要求甲方退租并追究甲方的违约责任。
民生银行取得房屋后，对承租房屋进行装修改造。2014年5月15日，民生银行向吕四港大酒店书面邮寄《解除合同通知书》，理由系吕四港大酒店隐瞒了房屋的实际结构状况，所提供的租赁房屋非约定的框架结构而是砖混结构，不能满足其银行的经营必须为框架结构的硬性要求，故不愿意继续租赁，要求解除合同。2014年5月16日，吕四港大酒店人员收到该《解除合同通知书》的EMS件。2014年7月28日，吕四港大酒店向启东市公证处提出申请，要求对案涉房屋的现状办理保全证据公证。2014年7月30日，启东市公证处对上述房屋进行了证据保全并出具了（2014）通启证经内字第1077号公证书。2014年9月8日，吕四港大酒店向民生银行书面邮寄《通知》一份，理由系民生银行未按照合同约定于2014年2月之前支付第一年度租金80万元，故要求民生银行于2014年9月15日前付清租金，若逾期，则吕四港大酒店将行使解除合同的权利并追究违约责任。该信件因民生银行逾期未取被退回。2014年9月16日，因民生银行在催收后仍未支付租金，吕四港大酒店向民生银行书面邮寄《解除合同通知》并要求赔偿损失。后该信件仍因民生银行逾期未取被退回。2014年10月9日，吕四港大酒店诉至法院，要求民生银行承担违约责任，支付约定的违约金40万元；要求民生银行赔偿因其违约造成的损失（具体以评估结论为准）。法院受理本案后，应吕四港大酒店申请，委托南通大众资产评估有限公司对案涉房屋的房屋装饰、装修及其他设施之损失在2015年2月28日的市场价值进行评估。2015年7月8日，南通大众资产评估有限公司出具通大众评报字[2015]第011号评估报告书，评估范围为吕四港大酒店出租房屋装饰、装修及其他设施的损失价值，出租房屋面积为957平方米，层数为二层；其他设施主要为原大堂吧电脑桌、椅及茶几2套，原二层包箱及休息厅的沙发及茶几62套，液晶感应电视机及呼叫系统62套。评估资产的价值为人民币1637335元，其中房屋装饰、装修损失为1573257元，其他设施64078元。上述“其他设施”目前处于吕四港大酒店的控制管理之中。吕四港大酒店为此支付鉴定费30000元。因当事人对鉴定报告争议较大，法院咨询并邀请了鉴定人员出庭接受法庭及当事人的询问。鉴定机构表示该鉴定结论是重置的全新价值。房屋装饰、装修损失为1573257元由装饰工程859908.73元、安装工程163241.21元、修缮土建107455.64元、拆除修缮安装30700.01元、独立报价项目411951.00元组成。
另查明，吕四港大酒店房屋坐落于启东市吕四港镇水产路231号。2006年12月28日，经登记，其名下房屋面积为820.62平方米，房屋层数为2层。2012年9月11日，吕四港大酒店经登记房屋面积为4958.01平方米，房屋层数为4层，规划用途为住宿餐饮，后经启东市国土资源局证明该酒店规划用途为商业金融业土地。2006年9月20日，启东市公安局消防大队对吕四港大酒店消防安全进行了检查并出具了启公消检字[2006]0025号《消防安全检查意见书》，意见如下：一、该场所已经消防设计审核、验收合格；二、该场所疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明符合规定；三、消火栓状况以及灭火器材配置符合规定；四、该场所已建立并落实消防安全责任制；五、该场所已制定消防安全制度；六、该场所已制定灭火应急疏散预案；七、该场所工作人员已经过消防安全培训。2008年，吕四港大酒店对讼争租赁房屋的浴室部分进行装修营业。2009年9月30日，启东市公安消防大队向吕四港大酒店皇宫水疗出具启公消安检许字[2009]第035号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查许可证》。
又查明，为证明双方约定房屋结构应为框架结构，民生银行申请证人吴某出庭作证，吴某系民生银行委托对租赁房屋进行网点设计的工作人员。其反映分别在2014年春节前后、三四月份共三次勘察过现场，2014年4月设计方案出台。在勘察过程中，吕四港大酒店法定代表人袁星的父亲袁双洪向其表示墙体是可以拆除的。吕四港大酒店对“墙体可以拆除”这一说法表示否认，认为出租房屋未涉及房屋的主体结构类型。经查，案涉房屋部分为框架结构，部分为砖混结构。另外，民生银行辩称吕四港大酒店只向其提供了平面图、租赁方位的红线图，未提供建筑工程的蓝图及消防验收证明的文件，吕四港大酒店则表示消防验收证明的文件施工图纸已经向民生银行提供，其中门面房部分没有建筑工程图纸，但其他材料是有的，吕四港大酒店对门面房部分提供了平面图纸，这也属于建筑工程图纸的范畴，不能作狭义理解。
吕四港大酒店为证明民生银行在2013年10、11月份就已经接收了房屋并进行装修改造，申请顾林华、张建华、康振新三名证人出庭作证，前两名证人在2013年10、11月份之前均承租吕四港大酒店门面房，因其将房屋另行租赁给他人导致他们另行租赁，由其补偿他们相应费用。康振新系吕四港大酒店工作人员。该三名证人均反映2013年11月许，民生银行将房屋围挡控制。民生银行对此不予认可，认为合同是2014年3月才签订，进场也是合同签订后。
一审法院认为，本案的争议焦点主要在于：1.合同成立的时间。2.讼争房屋的交付时间。3.租金的起算时间点，合同的终止时间及租金如何计算。4.民生银行提出吕四港大酒店未按规定提供框架结构房屋、未提前出具租赁发票、未提供建筑工程图纸等辩解意见是否构成合同解除的理由、吕四港大酒店违约以及违约金的计算。5.吕四港大酒店主张的损失是否合理。6.反诉部分如何处理。
对于第1个争议焦点：合同成立的时间。双方签订的《房屋租赁合同》，内容未违反法律强制性规定，视为合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同落款的时间为2014年3月15日，吕四港大酒店虽表示该合同实际早已签订完毕，只是等待其法定代表人的袁星签字确认而已，但根据合同法规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。故该合同的成立生效时间应按照最后一方当事人签字的时间为准，即合同成立时间为2014年3月15日。而合同约定的交付时间、承租时间起算等提前于合同成立时间，不影响合同本身的效力。
对于第2个争议焦点：讼争房屋的交付时间。双方租赁合同约定“租赁期限自2013年12月15日起至2019年2月15日止。甲方应于2014年1月20日将该房屋交付乙方，乙方自该房屋交付之日起享有60日的装修免租期，甲方免收装修期内租金。”该条款内容的约定时间均提前于合同签订时间，说明双方在2014年3月15日签订合同之日前对上述内容均无异议，否则民生银行完全有时间、有理由提出异议，拒绝签订合同等，故民生银行辩称2014年3月底吕四港大酒店才向其交付房屋的说法，法院不予采信，应视为双方按照合同约定的2014年1月20日前完成了房屋交付。
对于第3个争议焦点：租金的起算时间点、合同的终止时间及租金如何计算。关于租金的起算时间点。根据合同约定民生银行应于2014年2月前支付第一年的租金，并享受自该房屋交付之日起享有60日的装修免租期，故租金起算点应从交付之日2014年1月20日起并扣除2个月的装修免租期，即2014年3月21日起算。而吕四港大酒店收取租金前应向民生银行出具租赁发票，该义务系合同租金的附随义务，不因吕四港大酒店未出具发票的瑕疵行为而影响民生银行的租金支付义务。关于合同的终止时间及租金。2014年5月16日，民生银行向吕四港大酒店发出解除合同通知，2014年9月16日，吕四港大酒店以民生银行经催告支付租金未果而向民生银行发出解除合同通知。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。民生银行虽辩称未收到该通知，但根据邮寄回执的反映来看，系其自身逾期未取所导致，故合同的解除时间应为2014年9月18日。民生银行应支付2014年3月21日起至2014年9月18日按80万/年计算的租金。
对于第4个争议焦点：民生银行提出吕四港大酒店未按规定提供框架结构房屋、未提前出具租赁发票、未提供建筑工程图纸等辩解意见是否构成合同解除的理由、吕四港大酒店违约以及违约金的计算。关于民生银行提出吕四港大酒店未按约定向其提供框架结构房屋是合同解除的根本性原因的辩解。法院认为，合同虽约定房屋的用途是用于民生银行设点开展银行金融业务，但未明确房屋须满足框架结构。根据民事诉讼证据规则，民生银行作为反诉原告，应当提供证据予以佐证，其提供的吴某的证人证言反映袁双洪曾表示房屋为框架结构，但吕四港大酒店对此说法不予认可，民生银行亦未提供其他充足的证据予以佐证，故其应承担举证不能的法律后果。反之，银行作为专业金融机构，对承租房屋是否满足其开设金融网点的需要有注意义务，吕四港大酒店作为出租方无此义务。故民生银行的上述辩称，不足以成为主张合同解除的根本理由。对于吕四港大酒店未提前出具租赁发票的行为，已作评析，不再赘述。
关于民生银行提出吕四港大酒店未提供合同附件约定的全部材料，建筑工程图纸及消防验收合格证明是否构成合同解除的合法理由。综观合同的履行，双方在房屋的交付、图纸等附件的材料方面均未按照合同约定的正规手续进行交接，而造成双方对交付具体时间、附件材料交付的时间及内容存在异议，法院无法予以查清。而按照书面的合同约定，吕四港大酒店应在签订合同时，提供本合同项下要求提供的附件，如未能在约定时间内交付，民生银行有权随时解除合同，但其并未提出。在交付的过程中，吕四港大酒店如其所述尽其所能提供了相应的材料，虽然未全部提供规范的建设工程图纸，但民生银行在得到房屋后仍然对房屋进行了勘察并设计方案出台、着手装修改造，说明吕四港大酒店的上述行为并未对合同的履行造成影响，反之，民生银行未按合同约定支付租金，则成为根本性的违约因素，故其违约，应承担合同约定的违约金40万元。
对于第5个争议焦点：吕四港大酒店主张的损失是否合理。经评估，案涉房屋及资产的价值为人民币1637335元，其中房屋装饰、装修损失为1573257元，其他设施64078元。而其他设施部分仍在吕四港大酒店的管理之中，不应计入总额。对于房屋装饰、装修损失为1573257元，法院认为，虽然鉴定机构经吕四港大酒店申请所评估的价值系重置全新价，但本案不能机械的套用鉴定机构的评估结论，而应就本案的案情进行具体分析。讼争房屋的主体部分浴室于2008年装修营业，2014年双方经合同约定对房屋进行了拆除改造，但吕四港大酒店在本案的租赁合同成立之前已就浴室经营取得了多年的可获得利益。而讼争房屋作为居民服务业的消费性营业场所，其装修的可消耗性相比其他营业场所的可消耗性更高。虽然因民生银行违约导致吕四港大酒店需对租赁房屋进行重新改造，但由民生银行全额赔偿，有失公平。根据市场装修使用平均年限8-10年的使用期限，评估结论的“装饰工程、安装工程、独立报价项目”，均系经过多年的经营使用，应当酌情予以折旧(859908.73元+163241.21元+411951.00元)*70%，法院酌定为1004570.66元。修缮土建107455.64元、拆除修缮安装30700.01元系客观存在的恢复所需要的价值，法院予以支持。故上述损失合计为1142726.31元(1004570.66元+107455.64元+30700.01元)。
对于第6个争议焦点：反诉部分如何处理。关于反诉部分的违约金，本诉部分已经作出处理。关于反诉部分反诉原告主张的损失，民生银行未提供相应的有效证据予以证明，法院碍难支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，一审判决：一、中国民生银行股份有限公司南通分行赔偿启东市吕四港大酒店有限公司违约金400000元。二、中国民生银行股份有限公司南通分行赔偿启东市吕四港大酒店有限公司损失1142726.31元。三、中国民生银行股份有限公司南通分行支付启东市吕四港大酒店有限公司2014年3月21日起至2014年9月18日按80万/年计算的租金397777.77元。上述三项，合计1940504.08元，限中国民生银行股份有限公司南通分行于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回启东市吕四港大酒店有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告中国民生银行股份有限公司南通分行的诉讼请求。本案本诉受理费34000元、评估费30000元，合计64000元，反诉受理费3650元，合计67650元，由中国民生银行股份有限公司南通分行承担45910元，由启东市吕四港大酒店有限公司承担21740元。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案中在合同履行过程中，双方均发出解除合同的通知。首先看民生银行发出的通知，其在2014年5月15日发出的解除合同通知书上，解除合同的理由是吕四港大酒店隐瞒房屋结构，违反双方关于房屋结构要求为框架。民生银行认为对方在商谈的时候曾承诺房屋结构为框架，但对方予以否认，本院认为根据民生银行提供的证据，不能证明双方曾对房屋结构为框架有过约定，而且即使如民生银行所述，框架结构是开设银行的必备条件，其也应当在合同中予以特别注明。吕四港大酒店也提供了部分房屋材料，其虽然未能提供全部约定的材料，但并未对合同履行带来影响，故民生银行不享有合同解除权，其发出的通知达不到合同解除的效果。再看吕四港大酒店发出的通知，其首先在2014年9月8日向民生银行催要租金，民生银行仍未交纳，其于9月16日再次发函提出解除合同。民生银行认为按照合同约定，应当由出租人先开发票，承租人再支付租金，否则其有权拒交。但本院认为缴纳租金是租赁合同中承租人的主要义务，而开具发票是出租人的附随义务，民生银行不能以此抗辩，拒付租金。故民生银行逾期支付租金，使得吕四港大酒店享有合同解除权，一审认定的合同解除时间并无不当。合同解除后，民生银行并未占有房屋，不应再支付占用费，吕四港大酒店认为双方房屋交付时间为2013年12月25日也无证据证明，故一审将租金自合同约定的交付时间，扣除两个月免租期，计算至合同解除之日并无不当。民生银行在履行合同中存在违约行为，应当支付违约金，其并未提供违约金过高的证据，故法院对此不予调整。关于吕四港大酒店的损失，一审启动鉴定程序，选择具备资质的鉴定机构做出评估，民生银行虽然认为评估报告不能作为认定损失的依据，但其也未能提供证据推翻评估报告，故该评估报告可作为案件处理的依据。一审按照评估结论，并结合案涉房屋实际使用情况予以酌情扣减于法有据。原大堂吧电脑桌、椅及茶几等资产在吕四港大酒店控制之下，不应计入赔偿总额。关于鉴定费用，一审根据案件实际情况予以分担并无不当。综上，双方的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37650元，由上诉人启东市吕四港大酒店有限公司、中国民生银行股份有限公司南通分行各负担18825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 施惠惠