广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0112执异39号
异议人（被执行人）：广州正源都会酒店投资有限公司，住所地广州市广州经济开发区开发大道368号第八层，统一社会信用代码91440116565961802Y。
法定代表人：袁燕枝，该公司执行董事兼经理。
委托代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。
申请执行人：广州澳祥贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山四路34号之二201房自编之二，统一社会信用代码91440104082724060F。
法定代表人：伍庆华，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：邵海霞，广东永通律师事务所律师。
委托代理人：伍思源，该公司员工。
本院在执行广州澳祥贸易有限公司（以下简称澳祥公司）与广州正源都会酒店投资有限公司（以下简称都会酒店公司）金融借款合同纠纷一案[案号(2016)粤0112执3351号]过程中，被执行人都会酒店公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证，现已审查终结。
异议人都会酒店公司的异议请求：中止执行（2016）粤0112执3351号裁定书，暂缓拍卖程序，重新对被执行房产进行整体评估并整体拍卖。事实和理由：涉案的被执行房产位于广州开发区开发大道368号，该大楼共25层，建筑面积合计超过18000㎡，系开发区唯一一间四星级酒店，周边设施完善，公共配套设施较优，属于开发区地标。异议人以涉案房产为抵押物，其价值远高于抵押债权。但若根据现在公布的评估价格和拍卖价格执行，则异议人连负债本金都无法清偿，损害了各执行申请人及我方的利益，应当暂缓拍卖程序并重新进行价格评估。理由如下：1.因广州市地铁规划建设，五号线东延线途径广州开发区，案涉房产将成为地铁上盖物业，升值空间大。上述房产的评估报告载明“本评估报告应用有效期为出具报告之日起一年，若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估”。上述情况即属于评估报告载明的“属于重大市场波动应当重新评估”情形，申请暂缓拍卖程序，对该房产进行重新评估，以更有效地提升案涉房产的价值，更好实现各债权人的利益。2.原评估价格明显偏低，无法真实反映房产价值。黄埔法院委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众估价公司）以2016年12月9日为价值时点作出的房产评估报告，广州开发区开发大道368号13-15层，每层建筑面积均为919.79㎡，每层评估单价均为8490元/㎡。而根据佛山市禅城区人民法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司以2017年5月26日为价值时点作出的房产评估报告，广州开发区开发大道368号16-21层，每层建筑面积均为919.79㎡，每层评估单位均为11086元/㎡。在短短五个月内，相同面积、同一性质用途的楼层，评估单价超过30%，因此如果继续按2016年的评估价格进行拍卖明显不合理。3.分层拍卖的方式存在严重瑕疵，直接降低了涉案房产作为大楼的整体性商业价值。案涉房产是整体的一栋大楼，现以拆分方式进行拍卖，导致参与竞拍的人数极少，出现多次流拍的情况。因此应当中止现有拍卖程序，重新进行合并拍卖。4.现在适用的网上拍卖的方式及网上对被拍卖物业的简介存在极多弊端，会损害各债权人的合法利益。首先，根据相关规定，首拍起拍价即保留价不得低于被拍卖物评估价或市价的70%，但现在在没有任何依据和标准的情况下，就以该物业评估价70%作为首拍的起拍价即保留价，不符合市场价格规则。其次，淘宝网上对案涉房产的描述为公共交通便捷度一般，明显有违该物业实际的交通情况，使竞拍者误解该房产的真正情况。综上，涉案房产价值已经大幅上涨，旧的评估价格已经无法合理体现房产价值，且现有的拍卖方式无法体现其商业价值，无法保障各当事人的合法权益，故提出异议，请求依法处理。
澳祥公司答辩称，不同意都会酒店公司关于整体评估并整体拍卖的请求。都会酒店公司位于广州开发区开发大道368号的大楼，该区域消费日渐低落，自2017年已经终止经营，现场已经停水停电，无重新开业的可能。该大楼除地下负一层外，另有二十五层，各层产权证独立，已被被执行人分层抵押给债权人融资。现在拍卖程序启动一年多以后，又要求整体评估和拍卖，澳祥公司坚决不能接受。理由如下：1.广州地铁五号线东延段的规划修建自2016年就已开始，目前也是初步确定了建设项目，并未开始动工修建。根据《房地产估价规范》的价值时点原则和合法原则，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法切实的依据。且修建地铁的规划仅是“可能”的升值，如投资人因为该热点问题对该物业有兴趣，就可以在司法拍卖阶段进行出价竞买，如此才会公平的显示该物业的价值，且不会损害债权人、被执行人及竞买人的利益。被执行人对依法委托进行的司法评估报告内容有异议，应按照法定程序，在法定期限内提出由评估机构进行专业的答复。而且若评估时评估价格与市场价格确实相差较大，有充分的证据证实的，也应进行价格复核，而非重新评估。况且被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。2.债权人合法有效的债权及时获得清偿的权利应是司法拍卖程序中首要被保护的。被执行人不能因为存在导致将来房价上升的因素就要求中止执行，重新评估和拍卖，如此才是损害各执行申请人的利益。被执行人提及的继续进行拍卖，将导致各方利益损失至少六千万的问题，既无事实依据也无法律依据。评估公司的三份评估报告均未提及地铁的规划对房产增值的影响，故被执行人反复提及地铁因素对房产涨幅的影响毫无法律依据。3.法院的分层处理的拍卖方式没有瑕疵，各楼层产权独立，可抵押给不同的债权人，就可以分层拍卖。整体出售是针对大卖家和有继续经营酒店的买家，而整体出售，会将更多的小买家阻挡在外，造成不公平和人为设置障碍。该大楼目前处理的方式是，9-15层集中处理，16-22层集中处理，24-25层集中处理，并不会影响大楼的整体价值。被执行人提及的地下室、首层和一层与其他楼层无法脱离独立使用的问题，地下室与首层并非属于使用上不可分，分开拍卖并不会减损其他楼层的价值，不需要合并拍卖。4.现在起拍价格定于评估价格的70%符合法律的规定和目前网站公开拍卖起拍价格的普遍定价规则，对拍卖物的简介并无不当，对拍卖房产的出售没有影响。而且起拍价格不等于交易价格，最终的交易价格应由市场检验和确定，不应由法院人为设定。现在的起拍价格是评估价的70%都无法竞买，起拍价格增高更加无人竞买。综上，涉案的被执行房产价值不管是否上涨或者下跌，旧的评估报告仅为法院确定起拍价格的依据，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。旧的评估报告合法有据，被执行人的申请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
本院查明：
（一）（2016）粤0112执3351号案件的执行情况
中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）与都会酒店公司金融借款合同纠纷[案号为（2015）穗黄法民二初字第962号]一案，本院于2016年3月13日作出判决，判令：1.工行开发区支行与都会酒店公司签订的《固定资产支持融资借款合同》（编号：2011年（开发）字0219号）自2015年7月21日起解除；2.都会酒店公司向工行开发区支行偿还贷款本金42051279.94元，并支付利息、罚息和复利；3.对上述第一判项所确定的债权，工行开发区支行在最高额60000000元债权抵押范围内，对都会酒店公司位于广州开发区开发大道368号第七层至第十五层的物业折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.对上述第一判项所确定的债权，工行开发区支行在最高额150000000元债权抵押范围内，对都会酒店公司位于广州开发区开发大道368、370号地下室，广州开发区开发大道368首层，广州开发区开发大道368第二层，广州开发区开发大道368第三层，广州开发区开发大道368、370号第四层，广州开发区开发大道368第五层，广州开发区开发大道368第六层的物业折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
该案于2016年4月2日生效。2016年10月28日，工行开发区支行向本院申请执行上述判决，本院依法予以受理，案号为（2016）粤0112执3351号。
在该案执行过程中，澳祥公司根据其与工行开发区支行的债权转让协议等向本院提出变更申请执行人的申请，工行开发区支行对澳祥公司取得该债权的事实予以书面确认。2017年8月18日，本院裁定变更该案的申请执行人为澳祥公司。
鉴于都会酒店公司在本院限令的时间内拒不履行给付义务，本院决定采取强制拍卖的方式对都会酒店公司的财产进行变价处理，拍卖都会酒店公司名下位于广州开发区开发大道368号第九层至第十五层共七项不动产，位于广州开发区开发大道368、370号地下室，广州开发区开发大道368号首层的房产。
后本院委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众估价公司）对广州开发区开发大道368、370号地下室及368号首层至十五层共16套房地产市场价值进行评估。2017年1月16日，国众估价公司对上述16套房地产分别出具了评估价格：广州开发区开发大道368、370号地下室的评估价格为8491064元；广州开发区开发大道368号首层的评估价格为20783418元；广州开发区开发大道368号二层的评估价格为14057629元；广州开发区开发大道368号三层的评估价格为12828312元；广州开发区开发大道368号、370号四层的评估价格为16388991元；广州开发区开发大道368号五层的评估价格为9197900元；广州开发区开发大道368号六层的评估价格为9023140元；广州开发区开发大道368号七层的评估价格为8848380元；广州开发区开发大道368号八层的评估价格为8682818元；广州开发区开发大道368号九层的评估价格为8498860元；广州开发区开发大道368号十层的评估价格为8333297元；广州开发区开发大道368号十一层评估价格为8158537元；广州开发区开发大道368号十二层的评估价格为7983777元；广州开发区开发大道368号十三层的评估价格为7809017元；广州开发区开发大道368号十四层的评估价格为7809017元；广州开发区开发大道368号十五层的评估价格为7809017元；总价值合计为164703174元。2017年2月15日，都会酒店公司对该估价报告提出异议。2017年3月7日，国众估价公司对该异议予以书面函复，2017年3月22日，都会酒店公司收到该函复意见，但仍坚持之前的异议。
2017年7月28日，本院第一次发布拍卖公告，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第九层的房产进行拍卖，起拍价为5949202元；对位于广州开发区开发大道368号第十层至第十二层的房产分别进行拍卖，起拍价分别为5833308元、5710976元、5588644元；对位于广州开发区开发大道368号第十三层至第十五层的房产分别进行拍卖，起拍价均为5466312元。上述标的均流拍。
2017年11月13日，本院第二次发布拍卖公告，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第九层的房产进行拍卖，起拍价为4759362元；对位于广州开发区开发大道368号第十层的房产进行拍卖，起拍价为4666647元；对位于广州开发区开发大道368号第十一层的房产进行拍卖，起拍价为4568781元；对位于广州开发区开发大道368号第十二层的房产进行拍卖，起拍价为4470916元；对位于广州开发区开发大道368号第十三层至第十五层的房产进行拍卖，起拍价均为4373050元。上述标的均于2017年12月4日流拍。
2017年12月15日，本院发布变卖公告，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第九层的房产进行变卖，变卖价为4759362元；对位于广州开发区开发大道368号第十层的房产进行变卖，变卖价为4666647元；对位于广州开发区开发大道368号第十一层的房产进行变卖，变卖价为4568781元；对位于广州开发区开发大道368号第十二层的房产进行变卖，变卖价为4470916元；位于广州开发区开发大道368号第十三层至第十五层的房产进行变卖，变卖价均为4373050元。2017年12月19日，澳祥公司申请对位于广州开发区开发大道368号第九层至第十五层共七项不动产以第二次司法拍卖起拍价抵偿都会酒店公司对其所负部分债务。该变卖因此中止。
2018年1月5日，本院发布拍卖通知书，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号首层的房产进行拍卖，起拍价为14548393元；对位于广州开发区开发大道368号、370号的地下室进行拍卖，起拍价为5943745元。后因都会酒店公司对拍卖行为提出执行异议，利害关系人中信佛山分行也提出执行异议，本院于2018年2月11日决定暂缓拍卖。
（二）（2016）粤0604执4318号案件的执行情况
另查明，广东省佛山市禅城区人民法院于2015年10月10日受理了（2015）佛城法民三初字第3422号中信银行股份有限公司佛山分行（以下简称中信佛山分行）与佛山市南海区世景建筑材料有限公司（以下简称世景公司）、广东星晖房地产有限公司（以下简称星晖公司）、都会酒店公司、袁敏杰、李锦莹、麦艳芳、袁建星、黄庆余、袁建光金融借款合同纠纷一案，该院于2016年3月18日作出判决，判令：1.世景公司向中信佛山分行归还借款本金8000万元及利息；2.世景公司向中信佛山分行赔偿律师费损失2万元；3.星晖公司、都会酒店公司、袁敏杰、麦艳芳、黄庆余、袁建光分别在9600万元限额内，对上述债务承担连带清偿责任；4.李锦莹对袁敏杰的上述债务承担连带清偿责任；5.就上述第一、二项债权，中信佛山分行对都会酒店公司名下位于广州开发区开发大道368号第十六层、第十七层、第十八层、第十九层、第二十层、第二十一层、第二十二层，折价、拍卖或者变卖后的价款在93604200元限额内享有优先受偿权。
该案生效后，中信佛山分行向佛山市禅城区人民法院申请执行，该院予以受理，案号为（2016）粤0604执4318号。佛山市禅城区人民法院已对都会酒店公司名下位于广州开发区开发大道368号第十六层至第二十二层的不动产进行查封。
2017年9月27日，佛山市禅城区人民法院第一次发布拍卖公告，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第十六层至第二十二层的房产进行拍卖，起拍价为50096200元。该标的于2017年10月29日流拍。
2017年11月3日，佛山市禅城区人民法院第二次发布拍卖公告，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第十六层至第二十二层的房产进行拍卖，起拍价为40076960元。该标的于2017年11月20日流拍。
2017年12月，佛山市禅城区人民法院发布变卖通知书，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第十六层至第二十二层的房产进行变卖，变卖价为40076960元。该标的于2018年2月25日流拍。
（三）（2017）粤0112执2414号案件的执行情况
刘嘉毅与都会酒店公司民间借贷纠纷[案号为（2017）粤0112民初535号]一案，本院于2017年3月8日作出判决，判令：1.刘嘉毅与都会酒店公司签订的《借款合同》（编号：2015贷字第0923-001号）于2017年2月8日解除；2.都会酒店公司向刘嘉毅偿还借款本金12000000元及利息、违约金、律师费；3.都会酒店公司不履行上述判决义务时，依法处理其名下所抵押的位于广州开发区开发大道368号第二十四层、第二十五层房产，所得价款由刘嘉毅在债权范围内优先受偿。
该案于2017年5月2日生效。2017年6月15日，刘嘉毅向本院申请执行上述判决，本院依法予以受理，案号为（2017）粤0112执2414号。
鉴于都会酒店公司在本院限令的时间内拒不履行给付义务，2017年7月11日，本院决定采取强制拍卖的方式对都会酒店公司的财产进行变价处理，拍卖都会酒店公司名下位于广州开发区开发大道368号第二十四层、第二十五层的房产。
后本院委托广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称建证评估公司）对广州开发区开发大道368号第二十四层、第二十五层房地产市场价值进行评估。2017年7月17日，建证评估公司对上述房地产分别出具了评估价格。
2017年9月4日，本院第一次发布拍卖公告，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第二十四层、第二十五层的房产进行拍卖，起拍价均为7922173元；上述标的均于2017年10月10日流拍。
2017年10月11日，本院第二次发布拍卖公告，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第二十四层、第二十五层的房产进行拍卖，起拍价均为6337738.4元；上述标的均于2017年11月3日流拍。
2017年11月9日，本院发布变卖通知书，决定在淘宝网上对位于广州开发区开发大道368号第二十四层、第二十五层的房产进行变卖，变卖价均为6337738.4元；上述标的均于2018年1月23日流拍。
2018年2月10日，刘嘉毅申请对广州开发区开发大道368号、370号房产进行整体拍卖。
（四）广州开发区开发大道368号、370号房产的基本情况
广州开发区开发大道368号首层至第二十五层（第四层除外），368、370号地下室、第四层均有独立的房产证，登记所有权人均为都会酒店公司，抵押权人则不同，上述房产因上述三案分别被本院和佛山市禅城区人民法院查封。都会酒店公司曾将广州经济技术开发区开发大道368号的部分楼层租给广东新港明珠大酒店有限公司作为酒店使用，租期为2013年1月10日至2018年1月9日，明珠大酒店已于2017年年中撤场，现案涉房产处于空置状态。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。被执行人都会酒店公司认为本案的拍卖行为损害了其合法权益，有权对该行为提出异议，故本院对其异议按民事诉讼法第二百二十五条的规定予以审查。本案的争议焦点如下：一是案涉房产是否应重新评估；二是是否应对案涉房产进行整体拍卖而非分层拍卖。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。国众估价公司对案涉房产出具评估价格后，都会酒店公司对该估价报告提出异议，国众估价公司已对该异议予以书面函复。都会酒店公司对评估资质和评估程序没有提出异议，该评估异议已处理。另外，案涉房产分层拍卖、变卖均流拍也可证实该评估价格不会低于市场价格。因此，对都会酒店公司的该异议请求本院不予支持。
另外，关于都会酒店公司提出的以案涉房产评估价70%作为首拍的起拍价不符合市场价格规则的意见，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本院在拍卖公告里发布的起拍价均不低于评估价的百分之七十，符合法律规定。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。案涉房产的每一层均有独立的房产证，且在使用上并不属于不可分状态，目前亦全部处于空置状态，完全具备分开拍卖的条件；关于分别拍卖是否会减损其价值，都会酒店公司并未提供充分证据证实；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条规定，拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，（2016）粤0112执3351号案件的债权数额小于抵押物的评估价格，无须进行全部拍卖；另外，（2016）粤0112执3351号、（2017）粤0112执2414号、（2016）粤0604执4318号三案的申请执行人澳祥公司、刘嘉毅与中信佛山分行对是否整体拍卖未达成一致意见，整体拍卖的可操作性较小。综上，本院对案涉房产进行分层拍卖系在综合考虑价值、使用、可操作性等各方面因素后作出的，符合法律规定，都会酒店公司的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第三十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十七条、第十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人广州正源都会酒店投资有限公司的全部异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 李 桂 模
审判员 姜 莉 莎
审判员 芮雪春子
二〇一八年三月二十日
书记员 蔡 喆
附：本裁定主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。
起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
中华人民共和国民事诉讼法二百二十七条第三十六条当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。
中华人民共和国民事诉讼法二百二十七条案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《》第及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
第十七条拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。
第十八条拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。