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湖北省武汉市武昌区人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2015）鄂武昌民初字第00148号<\\\/div>
原告：武汉东龙房地产开发有限公司。<\\\/div>
法定代表人：李平，董事长。<\\\/div>
委托代理人：王枫，湖北正苑律师事务所律师。<\\\/div>
委托代理人：吕永春，公司员工。<\\\/div>
被告：武汉楚天情餐饮管理有限公司。<\\\/div>
法定代表人：罗海英，总经理。<\\\/div>
委托代理人：吴丹，湖北法辉律师事务所律师。<\\\/div>
原告武汉东龙房地产开发有限公司与被告武汉楚天情餐饮管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法由审判员凃峻适用简易程序，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告武汉东龙房地产开发有限公司的委托代理人王枫、吕永春、被告武汉楚天情餐饮管理有限公司的委托代理人吴丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。<\\\/div>
原告武汉东龙房地产开发有限公司诉称：2013年12月26日，原、被告签订《物业租赁合同书》一份，约定原告将其开发新建并依法享有物权的位于武汉市武昌区紫沙路之武汉东龙世纪花园“百花居”5栋1至3层裙楼的局部区域出租给被告；此外，《物业租赁合同》还约定了合同目的、租赁期限、租金标准、租金支付方式以及合同的解除、违约责任等相关内容。<\\\/div>
《物业租赁合同》签订后，原告如约全面履行了自己的合同义务，被告却拖欠涉案物业租金、物业服务费等。对此，原告多次派员上门催缴并且再三发函晓以利害，但被告拒不履行合同义务。鉴于被告的行为已构成根本性违约、合同目的已不能实现，原告依法律规定和《物业租赁合同》的约定，于2014年8月15日正式书面通知被告解除该合同，同时要求其于同年9月15日或之前将涉案物业腾空返还给原告，但被告既不腾退涉案物业又不缴纳房屋占有使用费。<\\\/div>
被告拒不履行支付租金、物业服务费等合同义务由来已久，首先，原告曾于2010年9月17日将包括涉案物业在内的自有商务用房共计9493.33平方米出租给武汉市雅兴宾馆（以下简称雅兴宾馆），而该宾馆则将其中的不同区域分别转租给多个单位和个人，被告系最主要的次承租人且占有绝大部分经营面积（6427.26平方米）。由于雅兴宾馆长期欠缴租金和物业服务费，原告于2013年4月26日解除了与其签订的租赁合同，并通过诉讼向其追偿债务。后经了解得知，在该转租关系中，作为次承租人的被告当时竟拖欠承租人雅兴宾馆租金高达118万余元，这成为雅兴宾馆不向原告缴付租金、物业服务费和导致原告解除与该宾馆租赁合同的直接原因之一。其次自原告解除与雅兴宾馆租赁关系至2013年12月26日与被告签订《物业租赁合同》止，被告始终占有此前转租而来的原告商务用房并据此开展经营活动。对此，被告确认该时段差欠原告房屋占有使用费和物业服务费共计737662元，承诺于2014年6月1日前付清所欠款项，但其至今未予兑现。再次，被告在与原告建立租赁关系后继续利用原告之涉案物业进行日常经营、获取营业收入，却仍不支付租金、物业服务费。<\\\/div>
我国《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条明文规定，合同一方当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方没有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对于合同双方未约定异议期间，有异议的一方当事人在解除合同通知到达之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本案被告收到原告送达的解除《物业租赁合同》通知函件后从未诉请人民法院确认解除之效力，故依据上述法律规定，原、被告之间签订的《物业租赁合同》已被解除，原告解除合同的行为合法有效。<\\\/div>
综上所述，被告之根本性违约行为，导致《物业租赁合同》之合同目的不能实现乃至该合同被依法依约解除的法律后果，因而严重损害了原告的合法权益，理应承担腾空涉案物业且返还给原告、向原告支付逾期腾房占有使用费等民事责任，故请求判令：一、被告立即腾空所占用的涉案物业并且将该物业返还给原告。二、被告按照《物业租赁合同》约定的每月每平方米38元人民币的租金标准，向原告支付下列逾期腾房占有使用费：1.自2014年8月15日（解除合同的通知到达时间）起至2014年11月30日止的涉案物业逾期腾房占有使用费，计703997元；2.自2014年12月1日起至原告实际接收涉案物业之日止的该物业的逾期腾房占有使用费。三、被告按照《物业租赁合同》约定的每月每平方米5元人民币的物业服务费标准，向原告支付下列逾期腾房占有物业服务费：1.自2014年8月15日起至2014年11月30日止的涉案物业逾期腾房物业服务费，计92631元；2.自2014年12月1日起至原告实际接收涉案物业之日止的该物业的逾期腾房物业服务费。四、本案全部诉讼费均由被告承担。<\\\/div>
被告武汉楚天情餐饮管理有限公司辩称：被告并未根本违约，被告已经向原告交付了上千万元的租金。拒付租金的原因确实有原告的原因，被告有六七百万元的租金折抵，原告的物业服务也有不到位的情况。从2010年9月17日被告就承租该房屋，原告现在无权要求被告腾退。原告将原本是一个的案件弄成好几个部分，本案有部分违反了一事不再理的原则。综上，恳请法院驳回原告的第一项诉讼请求，第二、三项诉讼请求可以算清楚，如果核实清楚是什么原因，该给多少，还是应该给多少。<\\\/div>
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：<\\\/div>
2013年12月26日，原、被告签订《物业租赁合同书》一份，约定：原告将位于武汉市武昌区东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1至3层裙楼的局部区域（建筑面积总计5293.21平方米）出租给被告使用，租赁期限自2013年12月27日起至2023年12月26日止，每月按38元每平方米的租金标准计算，每个租赁月应支付的租金金额为201142元，按租赁季度支付租金，支付首期租金的期限是2013年12月27日，从第二个租赁季度起，每个租赁季度的租金在该租赁季度前15日支付，每月按照5元每平方米的标准支付物业费，每个租赁月应支付的物业费金额为26466元，如武汉楚天情餐饮管理有限公司延期支付租金或定金超过30日的属根本性违约武汉东龙房地产开发有限公司有权随时解除合同，武汉楚天情餐饮管理有限公司不得以任何理由拖欠租金、定金、物业费及约定的各种违约金、赔偿金，否则每日按拖欠款项的3%向武汉东龙房地产开发有限公司支付逾期付款违约金，从应付之日起到实付之日止，武汉东龙房地产开发有限公司解除合同的，武汉楚天情餐饮管理有限公司应一次性偿付其拖欠的所有租金、定金、物业费等款项，还丧失享受合同约定的4个租赁月租金免缴的优惠的权利，即195428元由武汉楚天情餐饮管理有限公司全额向武汉东龙房地产开发有限公司缴付，合同约定的经济损失包括守约方为此支出的律师费、诉讼费、交通及通讯费等。<\\\/div>
同日，原、被告签订《关于物业租赁等若干事宜的备忘录》，确认在上述租赁合同签订之前，武汉楚天情餐饮管理有限公司实际欠武汉东龙房地产开发有限公司房屋占有使用费和物业服务费总计737662元，并承诺于2014年6月1日前将该笔欠款分期足额偿还，该备忘录作为《物业租赁合同书》的附件，具有同等的法律效力，武汉楚天情餐饮管理有限公司如未能在上述期限内缴清737662元欠款，武汉东龙房地产开发有限公司有权随时解除《物业租赁合同书》。<\\\/div>
合同签订后，武汉楚天情餐饮管理有限公司未按租赁合同及备忘录中的约定履行交费义务，从2014年3月11日起至今拖欠租金、物业费，且未按备忘录的约定支付房屋占有使用费和物业服务费。<\\\/div>
2014年5月29日，武汉东龙房地产开发有限公司向武汉楚天情餐饮管理有限公司发出《欠租催收函》，要求武汉楚天情餐饮管理有限公司支付拖欠的租金，否则要支付违约金，且武汉东龙房地产开发有限公司有权解除合同。6月17日，武汉东龙房地产开发有限公司向武汉楚天情餐饮管理有限公司发出《催收函》、《再次催收函》；6月27日，武汉东龙房地产开发有限公司委托律师向武汉楚天情餐饮管理有限公司发出《律师函》；8月12日，武汉东龙房地产开发有限公司向武汉楚天情餐饮管理有限公司发出《最后催收函》；8月15日，武汉东龙房地产开发有限公司向武汉楚天情餐饮管理有限公司发出《公函》、《律师函》通知于2014年8月15日解除租赁合同，要求解约当日支付拖欠的房屋占有使用费、租金、物业费等，并于2014年9月15日之前返还房屋。该《公函》、《律师函》的EMS详情单、邮件查询结果显示该邮件于8月19日投递并签收。但此后，武汉楚天情餐饮管理有限公司未能支付上述费用，亦未返还房屋。<\\\/div>
此后，武汉东龙房地产开发有限公司诉至本院，请求依法判令：1、被告立即向原告支付所欠缴的涉案物业租金、物业服务费、违约金、律师费等；2、本案全部诉讼费用由被告承担。<\\\/div>
本院于2014年10月27日作出（2014）鄂武昌民初字第04376号民事判决，判令：一、被告向原告支付租金计788965.1元（从2014年3月11日开始至2014年8月14日止的租金，每月租金201142元，足月的按月算，不足月的按天计算）；二、被告向原告支付免缴租金195428元（4个月的免缴租金，每月免缴的标准为48857元）；三、被告向原告支付物业服务费16761.8元（从2014年7月27日至2014年8月14日，每月每平方米5元，按实际天数计算）；四、被告向原告支付房屋占有使用费和物业服务费计737662元；五、被告向原告支付违约金10302元（按照银行同期半年贷款利率计算，本金为788965.1元＋16761.8元＋737662元三项之和）；六、被告向原告支付律师费30000元。案件受理费20812元，减半收取10406元，财产保全费5000元，由被告公司负担。<\\\/div>
该案宣判后，被告不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2015年3月5日作出（2015）鄂武汉中民终字第00044号民事判决，驳回上诉，维持原判。<\\\/div>
原告分别于2014年9月1日、9月16日、10月16日、11月18日多次要求被告腾退房屋，交纳逾期腾房占有使用费、逾期腾房占有物业服务费，但是被告仍未履行相应的义务。<\\\/div>
现原告再次起诉，要求被告立即腾空所占用的涉案物业将该物业返还给原告并向原告支付解除合同之日起至实际返还涉案物业之日止的逾期腾房占有使用费、逾期腾房占有物业服务费。<\\\/div>
被告于开庭当日向本院提出追加武汉市雅兴宾馆为本案第三人的申请，认为原告诉状称2010年9月17日其通过武汉市雅兴宾馆向外转租发租物业，被告亦通过与武汉市雅兴宾馆的租赁合同取得承租权，并据此投入巨额装修款，被告承租权应受法律保护。嗣后，原告虽与被告订立了租赁合同，但本案各方当事人在该物业出租、转租、承租行为上均有混合过错，武汉市雅兴宾馆转租物业与本案具有法律上的关联，若武汉市雅兴宾馆不参加诉讼，本案责任将无法查清。<\\\/div>
本院认为，2013年12月26日，原、被告签订的《物业租赁合同书》及《关于物业租赁等若干事宜的备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；第九十四条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原、被告签订的《物业租赁合同书》和《关于物业租赁等若干事宜的备忘录》中明确约定了支付租金的期限和违约责任，被告未依合同约定向原告支付租金，已构成违约，原告有权按合同的约定解除合同，2014年8月15日，原告向被告发出《公函》、《律师函》通知于2014年8月15日解除租赁合同，要求被告在解约当日支付拖欠的房屋占有使用费、租金、物业费等，并于2014年9月15日之前返还房屋，该《公函》、《律师函》的EMS详情单、邮件查询结果显示该邮件于8月19日投递并签收。被告接收到原告送达的解除《租赁合同》的通知函件未在法定期间内提出异议，本院认定，原、被告于2013年12月26日签订的《物业租赁合同书》于2014年8月19日解除，对原告认为的2014年8月15日为解除合同的时间不予认可。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院对原告要求被告腾空所占用的涉案物业将该物业返还给原告并向原告支付解除合同之日起至实际返还涉案物业之日止的逾期腾房占有使用费、逾期腾房占有物业服务费的诉讼请求，予以支持。庭审中，原、被告均确认原告与武汉市雅兴宾馆的租赁合同已解除，该合同解除后，原、被告于2013年12月26日签订了《物业租赁合同书》，该合同为本案诉争的合同。（2015）鄂武汉中民终字第00044号民事判决也认定被告与武汉市雅兴宾馆之间的租赁关系，系另一法律关系，故本院对被告申请追加武汉市雅兴宾馆为本案第三人的请求，不予准许。<\\\/div>
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：<\\\/div>
一、被告武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内立即腾空所占用的武汉市武昌区东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1至3层裙楼的局部区域（建筑面积总计5293.21平方米）房屋并且将该房屋返还给原告武汉东龙房地产开发有限公司；<\\\/div>
二、被告武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告武汉东龙房地产开发有限公司支付逾期腾房占有使用费683883元（自2014年8月19日至2014年11月30日止以每月每平方米38元人民币的标准计算）；<\\\/div>
三、被告武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告武汉东龙房地产开发有限公司支付自2014年12月1日起至被告武汉楚天情餐饮管理有限公司交付武汉市武昌区东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1至3层裙楼的局部区域（建筑面积总计5293.21平方米）房屋止的逾期腾房占有使用费（以每月每平方米38元人民币的标准计算）；<\\\/div>
四、被告武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告武汉东龙房地产开发有限公司支付逾期腾房占有物业服务费89984元（自2014年8月19日至2014年11月30日止以每月每平方米5元人民币的标准计算）；<\\\/div>
五、被告武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告武汉东龙房地产开发有限公司支付自2014年12月1日起至被告武汉楚天情餐饮管理有限公司交付武汉市武昌区东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1至3层裙楼的局部区域（建筑面积总计5293.21平方米）房屋止的逾期腾房占有物业服务费（以每月每平方米5元人民币的标准计算）；<\\\/div>
六、驳回原告武汉东龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。<\\\/div>
本案案件受理费12266元，减半收取6133元，由被告武汉楚天情餐饮管理有限公司负担。<\\\/div>
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。<\\\/div>
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。<\\\/div>
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。<\\\/div>
审判员 凃 峻
二〇一五年三月十八日
书记员 周永梅”