北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初12401号原告刘永刚，男，1982年8月2日出生。委托代理人王琳，河北博典律师事务所律师。被告张丽，女，1971年12月12日出生。原告刘永刚与被告张丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，由审判员郑宇昕独任审判，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告刘永刚的委托代理人王琳、被告张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永刚诉称，2015年3月份，原、被告双方就被告将其名下的位于北京市西城区复兴门北大街x室（以下简称涉案房屋）的房屋出租给原告一事达成合意，租赁期限为12个月，租赁费用共计115200元。原告于2015年3月11日将全部租金一次性支付给被告，同时应被告要求另行交付了住房押金9600元，被告也于当日给原告写下房屋租金及住房押金收条各一份。2015年3月17日，原、被告双方就房屋租赁一事签订了书面的《房屋租赁合同》。租赁期满后，原告在约定时间内将房屋及屋内设施、设备交回。被告将房屋收回后，却拒不退还原告交付的住房押金9600元。故诉至法院，诉讼请求为：1.请求判令被告返还原告住房押金9600元；2.诉讼费用由被告承担。被告张丽辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.依据合同第十四条补充规定：合同明确约定了租房税费由乙方缴纳，水电、天然气、有线电视收视费、卫生费由乙方交纳。由于乙方至今未缴纳租赁房屋税费5760元，应缴纳的未缴税费及逾期缴纳税费所产生的每日万分之五的滞纳金、罚款，由乙方全部承担，并且由于乙方未履行合同条款，已造成了合同的违约，应赔偿甲方年租金20%的违约金。由于乙方未交纳水电、天然气、有线电视收视费、卫生费，未履行该合同条款，已造成了合同的违约，应赔偿甲方年租金20%的违约金。2.依据合同第五条第1款：在租赁期内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。赔偿事项见第一大条第3款：该房屋现有装修及设施情况，由双方在《物业验收单》中加以说明，除双方另有约定外，该《物业验收单》作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。验收单见合同附件。乙方造成多处（见照片）设施及装修的损坏，已造成合同违约。依据合同第七大条第1款第（2）小条，未经甲方同意，擅自改变房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。3.依据合同约定第七条第2款，在租赁期内，乙方逾期交纳水、电、煤气（天然气）及其他相关使用费用，每逾期一天，则应按上述费用的4%支付滞纳金，逾期达两个月以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果则由乙方自行承担。由于乙方至今未结清以上费用，已造成合同该条款的违约，乙方应交纳相应的违约金及滞纳金。4.依据合同第七大条第4款，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。由于房屋租赁期满后乙方拒绝与甲方办理交接手续，未交房屋钥匙，造成房屋空置3天。乙方已造成合同该条款的违约，乙方应向甲方支付违约金1920元。赔偿损坏清单：1.热水器损坏无法再用，赔偿新购热水器费用2301元及安装费470元；2.沙发损坏，赔偿3000元；3.写字台面以及窗台面损坏，赔偿1000元；4.主卧室门损毁，赔偿2000元；5.地板损毁，赔偿1000元；6.卫生间洗手盆损坏，赔偿100元；7.洗澡龙头损坏，赔偿100元；8.清洗抽油烟机100元；9.打扫厨房用六桶威猛102元、6个钢丝球10元、一桶安利42元、两付手套18元；10.雇佣小时工打扫卫生费3000元。经审理查明，2015年3月17日，张丽与刘永刚签订《房屋租赁合同》，合同约定，张丽将其拥有的涉案房屋出租给刘永刚使用；租赁期自2015年3月17日起至2016年3月16日止；房屋租金支付方式为年付，共计115200元；在租赁期内，张丽应保证出租房屋的使用安全，刘永刚应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如刘永刚因使用不当造成房屋及设施损坏的，刘永刚应负责修复或给予经济赔偿；刘永刚违约的处理规定，1.在租赁期内，刘永刚有下列行为之一的，张丽有权终止合同，收回房屋，刘永刚应向张丽支付合同总租金20%的违约金……（2）未经张丽同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经张丽通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；……2.在租赁期内，刘永刚逾期交纳水、电、煤气及其他相关使用费用，每逾期一天，则应按上述费用的4%支付滞纳金……4.租赁期满，刘永刚应如期交还该房屋，如刘永刚逾期归还，则每逾期一天应向张丽支付原日租金的两倍的违约金；刘永刚应于房屋租赁期届满后一日内，将承租房屋及附属设施设备交还张丽；供暖费由张丽承担，租房税费由刘永刚缴纳、水、电、天燃气、有线电视收视费、卫生费由刘永刚交，如刘永刚未住满一年，张丽则不退还刘永刚未满期租金。《房屋租赁合同》附件《物业验收单》上记载：水表表数344、电卡剩余字数322元、煤气查表表数1575。2015年3月11日，刘永刚预先给付张丽房屋租金115200元及住房押金9600元。《房屋租赁合同》到期终止至今，双方未办理书面交接手续。庭审前谈话中，双方均认可在房屋租赁期最后一天，刘永刚将涉案房屋交予张丽。庭审中，双方对如下事实产生争议：一、交接涉案房屋钥匙及刘永刚搬离涉案房屋的时间，刘永刚称2016年2月底，其搬离涉案房屋，并将钥匙交给张丽；张丽称刘永刚于《房屋租赁合同》到期第二天搬走，并未与我交接钥匙。双方对各自所述均未提交证据证明。二、水、电、燃气、有线电视、卫生费的交纳情况，刘永刚称搬离房屋时上述费用已经结清；张丽称刘永刚没有结清上述费用就搬离了房屋，张丽向本院提交自来水缴费通知单，证明其代替刘永刚缴纳了40元的水费，张丽未向本院提交证明电、燃气、有线电视、卫生费欠费金额的相关证据。另，双方均无法确认刘永刚搬离涉案房屋时水表、燃气表底数及电卡剩余字数。三、关于租房税费的交纳情况，刘永刚称其没有交过，按国家法律规定应由承租人承担；张丽称其没有去税务机关申报过，也没有自行去交过，因合同约定租房税费由刘永刚缴纳，因为租金标准低，所以约定税费由刘永刚承担，新租户租金标准高，所以约定税费由我承担，我实际也交纳了税费。四、涉案房屋及房屋内设备设施的毁损情况，张丽向本院提交居然之家交款凭证、建材销售合同、热水器发票、照片10张及与新租户签订的《房屋租赁合同》予以证明相关损失，刘永刚称上述证据无法证明相关物品损坏是由其造成，无法确定书桌照片的拍摄时间和地点，其它照片是在涉案房屋内拍摄的，但不认可照片是在租赁期内拍摄的，向张丽交钥匙时，张丽已对房屋的设备进行了检查，也没有异议，且照片不能证实其损失价值。上述事实，有双方当事人陈述、刘永刚提交的《房屋租赁合同》（含附件《物业验收单》、收款条两张、张丽提交的居然之家交款凭证、建材销售合同、热水器发票、照片10张、自来水缴费通知单、《房屋租赁合同》、税收缴款书等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘永刚与张丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。签订《房屋租赁合同》前，刘永刚即将9600元住房押金交予张丽，双方以实际行为达成押金条款，表示愿意遵守押金规则的约束，该条款系属《房屋租赁合同》的部分内容。按照一般交易习惯，在房屋租赁期限届满，合同双方进行房屋交接时，押金可以折抵房屋租金、水、电、燃气、损失等费用，剩余部分由出租人退还承租人，如不发生上述欠费，出租人应将全部押金退还承租人。现《房屋租赁合同》已经到期终止，且刘永刚已经搬离涉案房屋，故刘永刚主张张丽返还住房押金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。但需要扣除的相关费用，本院确定后在押金中予以扣除。关于刘永刚搬离涉案房屋的时间，庭审时双方陈述不一，且均未提交相关证据证明各自所述，故本院对双方陈述的真实性无法确认，鉴于双方在庭审前谈话中确定刘永刚在租赁期最后一天将涉案房屋交给了张丽，因此，本院认定《房屋租赁合同》于2016年3月16日到期终止，当日，刘永刚将涉案房屋交给了张丽。故房屋空置费不应由刘永刚负担。关于水、电、燃气、有线电视、卫生费的问题，张丽提交的证据只能够证明张丽向刘永刚交付房屋时电卡中存有322元电费，本院在押金中予以扣除，自来水缴费通知单上记载缴费月份为2016年6月，与本案不具有关联性，本院不予确认，对于其它欠费金额，张丽未提交证据证明，本院亦不予确认。关于租房税费的问题，因租房税费属于国家财政收入，具体金额由税务机关进行核算，应由房屋出租人主动向税务机关缴纳相关税费，张丽既未向税务机交纳，亦未对其收入进行纳税申报，虽然合同约定由刘永刚缴纳，但本院无法确定税费金额，故不予处理。关于房屋及设备损失的问题，张丽提交的照片无法证明相关物品损坏是否发生在租赁期内，居然之家交款凭证、建材销售合同、热水器发票虽然发生在租赁期内，但只能证明张丽对热水器及窗台进行了更换，无法证明原窗台及热水器的损坏事实，故张丽依据上述证据证明的损失金额，本院不予支持。张丽主张的其它损失，亦未提供证据证明，本院亦不予支持。张丽提交的证据，无法证明刘永刚存在合同约定的违约行为，故对其以刘永刚违约为由拒绝退还押金的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被张丽退还原告刘永刚住房押金九千二百七十八元；二、驳回原告刘永刚的其他诉讼请求。如果张丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告张丽负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一六年七月二十七日书记员  李晓丛