福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1738号
原告蔡添明（反诉被告），男，1966年3月29日生，汉族，经商，住武平县。
原告蓝招衍（反诉被告），男，1962年8月16日生，汉族，经商，住永定县。
二原告委托代理人梁飞，福建诺佳律师事务所律师。
二原告委托代理人施丽仙，福建诺佳律师事务所律师。
被告福建省老区房地产开发有限公司（反诉原告），住所地武
平县平川镇平川路220-10号，组织机构代码68088594-8。
法定代表人陈亚平，总经理。
委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。
原告蔡添明、蓝招衍与被告福建省老区房地产开发有限公司（下称老区公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡添明、蓝招衍及其委托代理人梁飞、被告老区公司的委托代理人黄民康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡添明、蓝招衍诉称，2010年初，被告老区公司在武平县开发“宏祥华都”商品房。因缺少资金，被告于2010年底以开发武平县第九期旧城改造A地块“宏祥华都”项目为由，以远低于市场价格的优惠条件吸引了包括原告在内的数十户当地老百姓与其签订《商品房买卖合同》。被告口头承诺，在“宏祥华都”项目未取得商品房预售许可证之前，原告支付给被告的购房款，由被告以借款的方式向原告收取并支付利息，取得商品房预售许可证之后，所有借款自动转为购房款，并按实结算，多还少补。为此，原、被告双方还特别约定在购房合同上不写明购房时间，待讼争房产建好并取得预售许可证后，原告可随时选择购房时间。鉴于上述优惠条件，二原告决定合伙购买，并以蔡添明个人名义与被告老区公司签订11份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：MF-2007-01-NO0406801至NO0406811。合同确定了原告所购房为“宏祥华都”第A1幢1层1号至10号房以及第A1幢第2层22号房产，并约定了房产的面积、编号、出售价格、购房款支付方式等。原告蔡添明及蓝招衍于2011年1月17日至2011年7月23日，通过银行转账方式向被告或其法定代表人陈亚平汇出了购房款共计人民2000万元。2011年10月20日，被告以现金方式向原告借款300万元。被告于2012年2月18日，向原告出具借条一份写明“借款金额为现金人民币2600万元，借款期限为两个月，按月支付130万元的利息，福建海富房地产有限公司对借款本息的归还承担连带清偿担保”。2012年7月，原告发现被告外债巨大，已被多人起诉，无奈之下只能以民间借贷为由向龙岩市中级人民法院提起诉讼，以确定原、被告双方的借款金额。龙岩市中级人民法院经审理查明被告老区因需要资金向蔡添明、蓝招衍借款的事实，于2013年1月29日作出（2012）岩民初字第92号民事判决书，判决被告归还原告借款本息合计人民币20505196.58元，福建海富房地产有限公司承担连带清偿责任。被告不服该判决向福建省高级人民法院提起上诉，福建省高级人民法院于2013年9月20日作出（2013）闽民终字第534号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年初，原告获知“宏祥华都”项目已竣工验收，取得商品房预售许可证。原告找到被告法定代表人陈亚平，要求其兑现签订《商品房买卖合同》当初的承诺，将讼争房产交付给原告，并将人民法院确定的借款自动抵作购房款，多还少补。但经过多次协商，被告均以各种理由拒不履行承诺。据此，原告请求法院判令：1、确认原告蔡添明与被告老区公司之间签订的11份《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-NO0406801、NO0406802、NO0406803、NO0406804、NO0406805、NO0406806、NO0406807、NO0406808、NO0406809、NO0406810、NO0406811）有效；2、被告老区公司根据上述《商品房买卖合同》约定，将原告购买的“宏祥华都”第A1幢1层1-10号房以及第A1幢2层22号房产交付给原告，并协助原告办理该房产的产权登记手续。
被告老区公司辩称，一、根据合同相对性原则，本案11份合同的买方是蔡添明，蔡添明与蓝招衍之间的合伙协议是内部协议，与被告无关，蓝招衍不是本案适格的原告。二、原、被告于2010年初签订的11份合同未生效，理由如下：一是根据合同第25条约定，本合同自双方签订之日起生效，但涉诉合同均没有签订时间，根据合同基本要件，涉诉合同不具备生效条件。二是原告在诉状中自认涉诉合同于2010年签订，当时合同中的房产尚不具备商品房预售条件，未取得商品房预售许可证，合同尚未生效。三是原告蔡添明未按合同第6条约定支付购房款，合同约定付清款项后签订合同，现款项未付清不存在合同。四是原、被告于2011年1月至2011年10月曾有2000万元的民间借贷往来，原告于2012年6月以民间借贷起诉，并经一、二审判生效，原告诉称已经付清的购房款是这笔借贷款项，该款项已经法院确认，且合同签订于2010年，借贷发生于2011年，借贷的款项与购房款不能等同。三、原告的第二项诉讼请求不具备履行条件，理由如下：一是购房合同只是双方对房屋买卖的约定，根据物权法的规定，不产生物权的变动，原告未取得该房产的物权。二是被告的资产已经被法院依法查封和冻结，福建省高级法院于2012年7月2日关于统一执行老区案件的指定管辖函，将所有的案件都移交福州中院统一处置。因原告蔡添明未按约定支付购房款，根据合同第七条第1项第（2）款约定的合同解除条件，特通知原告解除涉诉的11份《商品房买卖合同》。据此，被告提出反诉，要求解除被告与原告蔡添明签订的11份《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-NO0406801、NO0406802、NO0406803、NO0406804、NO0406805、NO0406806、NO0406807、NO0406808、NO0406809、NO0406810、NO0406811）。
原告针对被告的反诉提出答辩意见：被告老区公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的事实及理由均不能成立，应当驳回被告的反诉请求。一、原告已将讼争房屋的购房款全部支付给被告，不存在未支付购房款的情形，被告无权解除《商品房买卖合同》。二、即使原告未支付购房款给被告，被告欠原告的借款在先，所欠款项足以抵扣购房款，原告当然不需要再支付购房款给被告，被告也无权解除《商品房买卖合同》。三、本案没有证据证明讼争房屋已被法院查封，被告陈述讼争房屋被法院查封没有的事实依据。本案讼争的房屋为原、被告双方针对特定房屋进行的买卖，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，讼争房产应当确认为答辩人所有，人民法院不能因为被告的案件，查封属于原告的房产。
经审理查明，老区公司（甲方）和蔡添明、蓝招衍（乙方）与福建海富房地产开发有限公司（丙方）分别于2011年1月17日、2011年7月20日签订《合作协议》各一份，约定乙方向甲方投资2000万元用于武平县旧城改造房地产开发建设，乙方不参与甲方公司日常管理，采取固定回报形式支付投资回报，到期一次性归还投资本金和付清投资收益，投资期限分别为2011年1月17日至2011年7月16日、2011年7月20日至2012年1月19日，丙方作为本合同的连带责任担保方。2011年10月19日，老区公司（甲方）和蔡添明、蓝招衍（乙方）与福建海富房地产开发有限公司（丙方）签订《协议书》约定，鉴于甲方、乙方、丙方分别于2011年1月17日、2011年7月20日三方签订《合作协议》，依照《合作协议》，乙方共向甲方投资现金人民币贰仟万元整，甲方用于武平县旧城改造房地产项目开发资金；现因甲方未按照原《合作协议》期限归还乙方投资款，丙方作为原协议连带责任方，今甲、乙、丙三方经充分协商，重新订立协议如下：一、甲、乙、丙三方一致同意对原签订两份《合作协议》内容条款继续遵守；二、经甲、乙双方结算，甲方在2011年10月19日前已付清乙方应收投资权益款，仍欠乙方投资本金人民币贰仟万元整；三、甲方在武平县第九期旧城改造A地块项目开盘前二天一次性归还乙方投资款全额。在签订本协议日起至甲方还清乙方投资款时止，甲方每月向乙方承付贰仟万元按月百分之三计算的利息和向乙方支付逾期（2011年10月19日前）为归还投资款贰仟万元按月百分之二计算的违约金，直至付清为止（每月一百万元）。四、甲方向乙方保证：1、甲方若未在第九期旧城改造A项目地块楼盘开盘前一次性归还仍欠乙方投资款，在签订该协议同时，双方签订“商品房买卖合同”，甲方自愿将A项目地块A1#楼地面以上第一层店房第1#至10#店面约1050平方米按每平方米15000元；第二层商场约1200平方米按每平方米4000元计算的价格进行抵偿乙方。签订商品房买卖合同时间待销售许可证办理后当天填写作为合同签订时间。2、甲方按本协议第4条第1款约定后，同时出具委托书委托乙方自行到武平县城乡规划建设局房地产业股办理商品房买卖销售备案登记手续；六、特别约定：若甲方不按约定时间支付利息和违约金，乙方可以提前终止合同时间，向甲方或丙方追偿实现债权……。2013年11月11日，被告开发的宏祥华都A2地块（A1#、A3#楼及地下室）取得商品房预售许可证。
2012年7月，原告向龙岩市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令：被告老区公司归还借款2500万元及利息、福建海富房地产开发有限公司对借款本息承担连带保证责任。该案经龙岩市中级人民法院审理查明：被告老区公司因开发房地产需要资金，向原告蔡添明、蓝招衍借款。2011年1月17日至2011年7月23日，原告蔡添明、蓝招衍通过银行转账形式向被告老区公司或法定代表人陈亚平汇出金额总计2000万元。2011年10月20日，被告老区公司以现金形式向二原告借款300万元，并约定该款于2011年12月5日前一次性还清。2012年2月18日，被告老区公司向二原告出具《借条》约定：借款金额人民币2600万元，借款期限为两个月，月息130万元，福建海富房地产公司对借款本息的归还负连带清偿担保等。经审理认定，讼争借款本金为2300万元，以超过银行同类贷款利率四倍支付的利息抵扣本金审计确认：被告尚欠原告借款额本金为18973735.14元、利息1531461.44元。龙岩市中级人民法院作出（2012）岩民初字第92号民事判决：被告老区公司归还原告蔡添明、蓝招衍借款18973735.14元及利息、福建海富房地产开发有限公司对借款本息承担连带清偿责任。被告不服该判决向福建省高级人民法院提起上诉，福建省高级人民法院于2013年9月20日作出（2013）闽民终字第534号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案于2013年10月12日生效。原告主张上述经法院确认的借款即为支付讼争11处房产的购房款。原告已就（2012）武民初字第92号民事生效判决申请法院强制执行，被告至今仍未履行生效判决确定的义务。
本案中，11份《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-NO0406801、NO0406802、NO0406803、NO0406804、NO0406805、NO0406806、NO0406807、NO0406808、NO0406809、NO0406810、NO0406811），出卖人为被告老区公司、买受人为原告蔡添明）约定“宏祥华都”第A1幢1层1-10号房以及第A1幢2层22号房产买卖事项；合同第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定银行预售款监管账户上，监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致，监管银行：建行武平支行，监管账户3500169740705××××××8，买受人签定商品房买卖合同前一次性缴清房款；第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。该11份合同未填写签订时间和交房时间。被告向原告蔡添明出具未填写时间的《委托书》一份约定：被告委托蔡添明前往武平县城乡规划建设局房地产业股办理商品房买卖预售合同备案登记，后原告蔡添明未将讼争11处房产商品房买卖预售合同进行备案登记。2012年3月13日，原告蔡添明与蓝招衍签订《合伙协议书》约定，双方合伙购买被告老区公司开发的“宏祥华都”第A1幢1层1-10号房以及第A1幢2层22号房产。
另查明，本案中“宏祥华都”第A1幢房屋的土地使用权［武国用（2011）第1917号］已于2011年8月17日办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司厦门分行，抵押金额为3000万元。厦门市中级人民法院于2015年2月15日查封了该土地使用权。福建省高级人民法院于2013年7月决定，将涉及以老区公司为被执行人的系列执行案件，全部指定由福州市中级人民法院统一执行，涉及老区公司的所有财产统一由福州市中级人民法院处分。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》11份、《委托书》、《合伙协议》、（2013）岩民初字第92号《民事判决书》、（2013）闽民终字第534号《民事判决书》及《生效证明书》、《协议书》、武房预售证（2013）第20号《商品房预售许可证》各一份，被告提供的《专业审计报告》一份、福建省高级人民法院文件二份和本院依法向武平县国土资源局调取的武平县土地登记证明一份以及原、被告陈述等证据，可以证实。上述证据来源合法、内容真实、与案件事实有关联，本院予以采信。
综上，本院认为，原、被告及福建海富房地产有限公司签订《合作协议》由原告投资被告房地产开发建设2000万元，后三方又于2011年10月19日签订《协议书》对投资款及收益进行结算，确认被告仍结欠原告投资款2000万元，并约定归还时间为武平县第九期旧城改造A地块项目开盘前二天，由老区公司向二原告保证如未按期归还投资款，在签订协议同时签订商品房买卖合同，将讼争11处房产抵偿给二原告。《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案讼争的11份《商品房买卖合同》已经于2013年11月11日取得商品房预售许可证。由此，本案讼争的11份《商品房买卖合同》成立并生效。
本案《协议书》是对之前投资款及收益进行结算后，约定如被告未按期归还投资款以签订商品房买卖合同的方式进行以物抵债。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立民间借贷和商品房买卖两个法律关系，《协议书》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了条件，即借款到期，老区公司不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》予以抵销民间借贷的债务。从已查明的事实来看，原告通过诉讼确定了《协议书》项下欠款金额及由被告承担相应合同责任后，经法院强制执行仍不能偿还尚欠款项，据此，原告依据《协议书》的约定，要求被告履行《商品房买卖合同》，依据充分，本院予以支持。但本案11份《商品房买卖合同》中涉及的房产的土地使用权已经抵押并被司法查封，且涉及被告老区公司所有财产均由福州市中级人民法院统一处分，被告已经不能交付房产，原告要求被告交付房产，并协助原告办理该房产的产权登记手续的诉讼请求，依法不予支持。被告主张原告蔡添明没有按合同约定支付购房款而解除讼争11份《商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。被告老区公司主张蓝招衍不是本案适格的原告，本案中原告根据《协议书》中的约定主张诉讼请求，原告蓝招衍为《协议书》的当事人，与本案有直接利害关系，其应为本案适格原告。据此，原告的诉讼请求，予以部分支持；被告的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、确认原告蔡添明与被告福建省老区房地产开发有限公司签订的11份《商品房买卖合同》（合同编号为：MF-2007-01-NO0406801、NO0406802、NO0406803、NO0406804、NO0406805、NO0406806、NO0406807、NO0406808、NO0406809、NO0406810、NO0406811）有效。
二、驳回原告蔡添明、蓝招衍的其他诉讼请求。
三、驳回被告福建省老区房地产开发有限公司的反诉请求。
本案案件受理费135789元，由原告蔡添明、蓝招衍负担，反诉费67894元，由被告福建省老区房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 王 立 音
人民陪审员 林 顺 兴
人民陪审员 王 燕 明
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 林秋燕（代）
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。