江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00110号
上诉人（原审被告）李琳光。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人李琳光因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月1日及7月1日钱ＸＸ桥公司与李琳光签订协议书各一份，分别约定李琳光承租钱ＸＸ桥公司所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼五区1756、1757号营业房，李琳光向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。李琳光取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费均为9960元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议还约定营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%。
上述两份协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向李琳光交付了营业房，并为包括李琳光在内的商户提供了相应设施物业管理服务，然而李琳光所租赁两个商铺的第二期即2013年7月8日至2014年1月7日期间的设施物业管理费9960元；第三期即2014年1月8日至2014年7月7日期间的设施物业管理费9960元；第四期即2014年7月8日至2015年1月7日期间的设施物业管理费9960元，合计29880元，李琳光均未按约支付，钱ＸＸ桥公司遂诉至原审法院。
以上事实，由钱ＸＸ桥公司提供的协议书、房屋所有权证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：判令李琳光支付钱ＸＸ桥公司商铺设施物业管理费29880元及逾期滞纳金（第二期以9960元为基数，从2013年7月8日计算至判决确定的给付时止；第三期以9960为基数，从2014年1月8日计算至判决确定的给付时止；第四期以9960元为基数，从2014年7月8日计算至判决确定的给付时止。三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
原审法院认为：钱ＸＸ桥公司与李琳光虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议书中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生的房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生的物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。双方签订的协议书关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。协议书第三条虽然约定了设施物业管理费的调整方式，但是否调整、调整幅度仍需双方协商一致，在双方并未协商一致的情况下，应当按照原有标准予以计算，现钱ＸＸ桥公司按照原标准主张两个营业房自2013年7月8日至2015年1月7日期间李琳光尚欠的设施物业管理费29880元，于约有据，故原审法院予以支持。钱ＸＸ桥公司主张的逾期付款滞纳金属于违约金性质，现钱ＸＸ桥公司放弃约定标准而根据中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍进行主张，不违反法律的规定，亦未超出合理的范围，原审法院亦予支持。
李琳光抗辩称协议书约定的设施物业费标准系钱ＸＸ桥公司自行设定，且明显高于其他同类市场，属于显失公平条款，以此为由拒付并要求予以调低。原审法院认为，显失公平的合同是指一方利用对方知识、经验以及谈判能力方面的欠缺而订立的明显不利于对方的合同。而本案李琳光系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓，并且李琳光具备完全的民事行为能力，因此并非显失公平条款。关于李琳光抗辩提出的钱ＸＸ桥公司未按约提供设施物业管理服务的意见，原审法院认为，钱ＸＸ桥公司提供的市场设施物业管理系针对整个市场进行的，双方的合同未约定钱ＸＸ桥公司收取的设施物业管理费包含了哪些具体的设施和服务项目，即使钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务的过程中存在瑕疵，李琳光亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采用不支付设施物业管理费的方式使矛盾扩大。当然，钱ＸＸ桥公司作为设施物业的提供者和管理者，对市场经营户普遍反映的问题，亦应及时与李琳光等经营户沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、李琳光于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司1756、1757号营业房自2013年7月8日至2015年1月7日期间的设施物业管理费29880元。二、李琳光于判决生效之日起十日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司逾期滞纳金（第二期以9960元为基数，从2013年7月8日计算至实际给付日止；第三期以9960为基数，从2014年1月8日计算至实际给付日止；第四期以9960元为基数，从2014年7月8日计算至实际给付日止。三期均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费547元，减半收取273元，由李琳光负担。
上诉人李琳光不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、钱ＸＸ桥公司作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上有优势。其在约定费用标准时制作格式条款，设定的物业管理费的数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，使李琳光利益受损，符合合同显失公平的规定，依法属于可变更范畴。2、双方签订的协议书第三条约定物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明物业管理费在一定范围内是可以调整的。包括李琳光在内的各经营户一直在进行维权，与钱ＸＸ桥公司磋商，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付条件未成就的情况下，原审判决简单依据原标准支持钱ＸＸ桥公司的诉请缺乏事实与法律依据。3、钱ＸＸ桥公司在原审审理过程中，单方面改变物业管理费的性质，其列举的服务在李琳光提出质疑的情况下也没有举证证明。例如，收费明细上的免费班车服务取消了，协议约定的划行归市没有到位，消防不合格，市场存在违章搭建。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：1、双方签订的协议书合法有效，双方均应遵守约定；2、协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，不适用《物业管理条例》，具体的收费金额以及收费方法按照双方约定；3、市场已经通过消防验收合格，原审中也提供了房屋所有权证证明；4、原审中钱ＸＸ桥公司提交了一份“设施物业管理费服务项目列举”，在该证据中列举了市场运作管理中公司提供的部分管理服务，有的项目是固定的，有的是随着市场的发展而变化的，但所列举的项目均提供过；5、关于协议书的第三条，物业管理费调整的基础是双方协商一致，钱ＸＸ桥公司不同意调整管理费；6、其他市场的收费标准与本案无关。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。李琳光系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓，钱ＸＸ桥公司作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务也不具有完全的可比性，李琳光主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。李琳光虽对钱ＸＸ桥公司提供的《设施物业管理费收费项目明细》列明的设施物业管理服务的质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务；钱ＸＸ桥公司也提供证据证实其确实提供了广告投放等服务；因此，钱ＸＸ桥公司作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定。在双方未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，李琳光作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人李琳光的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费547元，由上诉人李琳光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年三月四日
书 记 员 陆晓婷