安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10民终814号上诉人（原审被告）：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场，统一社会信用代码91340000719986448M。法定代表人：胡建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：章庆，安徽天瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周松柏，男，1975年3月11日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：王恒新，安徽经盾律师事务所律师。原审被告：安徽民航机场建设管理有限公司黄山分公司，住所�安徽省黄山市屯溪区弈棋镇镇政府龙井路11号，统一社会信用代码913410006758623625。负责人：吴坚，该分公司经理。委托诉讼代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世明，公司职员。上诉人安徽民航机场建设管理有限公司（下称民航建设公司）因与被上诉人周松柏，原审被告安徽民航机场建设管理有限公司黄山分公司（下称民航建设黄山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2017年10月30日作出的(2017)皖1002民初2062号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人民航建设公司的委托诉讼代理人吴刚，被上诉人周松柏的委托诉讼代理人王恒新，原审被告民航建设黄山分公司的委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现�审理终结。民航建设公司上诉请求：依法撤销原判第一项，改判驳回周松柏的全部诉请。2、一、二审诉讼费由周松柏承担。事实理由：周松柏要求交付房屋的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间，且案涉房屋被备案登记在黄山国元典当有限公司名下，民航建设公司已无法履行案涉买卖合同。根据案涉商品房买卖合同的约定，周松柏应于2011年12月28日交清购房余款，但其实际于2013年1月9日才支付购房余款，构成违约，故原审判决民航建设公司自2011年12月29日起支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。周松柏主张2015年9月7日前的逾期交房违约金超过了法定的诉讼时效期间。周松柏辩称：违约金的发生是一个持续不断的过程，不存在时效问题。案涉房屋现仍登记在民航建设公司名下，民航建设公司能够且应当履行交房义务。民航建设黄�分公司述称：同意民航建设公司的意见。周松柏向一审法院起诉请求：1、依法判令民航建设公司、民航建设黄山分公司在30日内将新安博林山庄61幢103室房产按照商品房买卖合同约定的条件交付周松柏，并办理上述房产登记在周松柏名下的不动产权证；2判令民航建设公司、民航建设黄山分公司自2011年12月29日至实际交付之日起按照已付房款（全款611372元）的日万分之二向周松柏支付违约金（截止诉请之日，应支付违约金293458.56元）；3、诉讼费由民航建设公司、民航建设黄山分公司负担。原审法院审理查明：民航建设黄山分公司系民航建设公司下属分公司，民航建设公司原名安徽民航机场建设发展有限公司。2011年3月18日，周松柏与安徽民航机场建设发展有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：周松柏认购安徽民航机场建设发展有限公司开发的新安博林山庄61幢103室房屋，房屋价格按套内面积每平方米2831.52元计算，总价款为624774元，最终以产权登记面积为准，据实结算房款；合同签订时付房款312774元，2011年8月30日前付房款187000元，余款交房前付清。其中，合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月28日前将验收合格的房屋交房买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。协议签订后，周松柏按约支付了房屋价款。2015年6月30日，民航建设黄山分公司向周松柏出具了发票金额为611372元的安徽省黄山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）。对周松柏的付款期限和金额，民航建设黄山分公司、民航建设公司在庭审中未提出异议。周松柏所购的新安博林山庄61幢103室房屋于2012年12月7日经验收合格，但民航建设黄山分公司、民航建设公司未按合同约定书面通知周松柏交付房屋。2017年6月17日，登记在民航建设公司名下的新安博林山庄61幢103室房屋被黄山市黄山区人民法院查封。利害关系人诉民航建设公司的执行异议之诉已由黄山市黄山区人民法院受理，目前尚在审理中。原审法院认为，周松柏与安徽民航机场建设发展有限公司于2011年3月18日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意识表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，安�民航机场建设发展有限公司更名为民航建设公司，故合同项下的权利义务由民航建设公司承接。合同签订后，周松柏按约将购房款支付给民航建设黄山分公司，并由民航建设黄山分公司出具购房发票，民航建设公司对此并未提出异议，故视为民航建设公司收取周松柏购房款。根据合同约定：出卖人应当在2011年12月28日前将验收合格的房屋交付买受人使用，但涉案新安博林山庄61幢103室房屋在2012年12月7日经验收合格后，民航建设公司未按合同第十一条约定书面通知周松柏交房，构成违约，其应当按照合同第九条的约定承担违约责任。民航建设逾期交房的行为一直在持续，至庭审结束前亦未通知周松柏交房，故民航建设黄山分公司、民航建设公司认为周松柏主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效的观点不能成立。由于周松柏未举证证明其损失情况，民航建设黄山分公司、民航建设公司请求核减违约金的意见符合我国合同法的规定，违约金的数额可酌情按照已付房款611372元的日万分之一即每日61.1372元的标准确定。自2011年12月29日至2017年10月31日（共计2132天）止的违约金共计130344.51元，2017年11月1日后至实际交房之日止的违约金按每日61.1372元计算。鉴于涉案博林山庄61幢103室房屋目前尚处于被法院查封状态，交付房屋及办理房屋过户手续条件尚不成就，待条件成就时由民航建设公司按照合同约定予以交房及协助周松柏将博林山庄61幢103室房屋过户至周松柏名下。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条�规定，判决：一、民航建设公司于本判决生效之日起十日内按照每日61.1372元的标准支付周松柏从2011年12月29日至2017年10月31日止的逾期交房违约金130344.51元；从2017年11月1日开始至实际交房之日止的逾期交房违约金由民航建设公司按照上述标准支付；二、驳回周松柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2851元，由民航建设公司负担。二审庭审中，民航建设公司向本院提交了一份预告登记表的复印件，证明案涉房屋已办理预告登记，权利人为国元典当公司，目前无法交付。周松柏质证认为，该证据没有原件，预告登记并不发生权利的转移，房屋仍是在民航建设公司名下，民航建设公司有交付义务。本院认证认为，该预告登记表为复印件，不能作为定案依据。且预告登记表载明的登记时间为2011年4月18日，由于预告登记的有效期为自能够进行不动产登记之日起3个月，即使预告登记的情况属实，也不能达到民航建设公司的证明目的。本院经审理查明，周松柏向原审法院提起本案诉讼的时间为2017年9月6日。本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。本院认为，案涉房屋于2012年12月7日才经验收合格，在此之前不具备交付条件，同时，案涉商品房买卖合同约定的支付购房余款的期限为交房前，因此，周松柏于2013年1月9日交付购房余款，不构成违约。作为购房者，周松柏在付清余款后，其合同义务已履行完毕。但民航建设公司至今未交付案涉房屋，应当依据商品房买卖合同的约定承担违约责任。2012年12月7日后，导致逾期交房违约金计算期间不确定的情形已消失。周松柏于2013年1月9日付清购房尾款后，即可依据合同约定要求民航建设公司交房并支付违约金。但事实上，在此后至起诉时长达4年的时间里，并无证据反映周松柏向民航建设公司提出过交房和支付违约金的要求。鉴于周松柏长时间怠于主张权利，其所主张的2015年9月6日以前的违约金因超过2年诉讼时效期间丧失了胜诉权。本院对周松柏就该部分违约金所提出的诉请依法不予支持。本案逾期交房违约金的起算点依法应确定为2015年9月7日。违约金具有赔偿性及惩罚性的双重性质，案涉商品房买卖合同约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之二，未显著过高，因此，原审法院对违约金的计算标准予以调整不当。鉴于自2015年9月7日起，按日万分之二的标准所计算的违约金并未超过原审判决确定的违约金数额，故本案的逾期交房违约金应按照日万分�二计算确定。案涉房屋虽于2011年4月18日进行了预告登记，但预告登记的有效期为3个月，因此，2011年4月18日的预告登记不会导致案涉商品房买卖合同履行不能。鉴于民航建设公司在一审期间未对周松柏交付房屋的诉请提出超过诉讼时效期间的抗辩，故本院对此不予审查。综上所述，民航建设公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院(2017)皖1002民初2062号民事判决第一项，即：驳回周松柏的其他诉讼请求。二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院(2017)皖1002民初2062号民事判决第一项为：安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付周松柏逾期交房违约金（逾期交房违约金按每日122.27元，自2015�9月7日起计算至实际交房之日止）。一审案件受理费2851元，由安徽民航机场建设管理有限公司负担1851元，周松柏负担1000元。二审案件受理费2907元，由安徽民航机场建设管理有限公司负担2407元，周松柏负担500元。本判决为终审判决。审判长  吴林丹审判员  戴东辉审判员  胡泽萍二〇一八年一月十七日书记员  孙 思附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。