江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9698号上诉人（原审原告）：南京宁列经贸公司，住所地南京市鼓楼区煤炭港1号。法定代表人：贾柏萍，该公司经理。委托诉讼代理人：姜云，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晶晶，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋殿朝，男，1960年1月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：安俐，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘苏琴，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。上诉人南京宁列经贸公司（以下简称宁列公司）因与被上诉人蒋殿朝房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁列公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定基本事实不清。涉案房屋的土地证登记在上海铁路局名下，但房产证未查询到。涉案房屋权属情况属于基本事实，而一审法院未就该事实依法调查的情况下即作出认定“涉案房屋系上海铁路局所有，上海铁路局将该房屋交由南京铁路客运段，后交由上诉人使用”系认定基本事实不清。2、一审判决认定事实错误。2014年12月31日，双方签订的租赁合同期满后，被上诉人虽在继续使用涉案房屋，但租赁期间应为不定期，我方有权随时解除合同。因此一审法院认定双方就涉案房屋租赁进入到第二期，租期仍为5年，属于认定事实错误。蒋殿朝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。宁列公司向一审法院起诉请求：1、确认双方之间就南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋签订的《租赁合同》于2016年8月1日解除;2、蒋殿朝立即迁出上述房屋；3、蒋殿朝支付2014年11月1日至2016年7月31日期间的房屋租金105000元；4、蒋殿朝按每月5000元的标准向宁列公司支付2016年8月1日至判决生效之日期间的房屋使用费（暂计算至2016年8月31日）。在本案审理过程中，宁列公司以庭前收到蒋殿朝支付的12万元为由变更诉讼请求为：1、确认双方之间就南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋签订的《租赁合同》于2016年8月1日解除;2.蒋殿朝立即迁出上述房屋；3、蒋殿朝按每月5000元的标准向宁列公司支付2016年8月1日至判决生效之日期间的房屋使用费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区煤炭港6-2号房屋即原南京洁源洗涤中心（以下简称涉案房屋）系上海铁路局所有，上海铁路局将该房屋交由南京铁路客运段，后又交由宁列公司使用。2010年1月1日，宁列公司（甲方）与蒋殿朝（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；厂房七间，679.6平方米，办公室四间，206平方米，合计885.5平方米；主要用途为改造大众浴室，解决职工洗澡问题；（合同第二条）租赁期限为五年，出租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止，期满除政府拆迁外，乙方继续承租，租期租金仍按照本合同的条约；租金每年计6万元，每半年支付一次租金；乙方应合理使用租赁场地，确保消防安全，严格执行《消防法》和使用安全等等。2011年11月22日，蒋殿朝向宁列公司提交了一份《租赁合同补充协议》，内容主要为蒋殿朝承租涉案房屋之后，对原居住人员进行了清理，对涉案房屋进行了改造维修，消防也已达标。蒋殿朝具体实施了消除重大用电隐患、重新排线、安装分户电表；开挖下水、铺设下水管、铺设水泥路面、新建公厕；因原二楼屋顶年久失修，防水层全部破坏，蒋殿朝为此在二楼屋顶上加盖一层，重新做防水；蒋殿朝改造涉案房屋共计花费17400元，故向宁列公司申请减免1-10月份租金，实际租赁租金按2010年11月正式起算等等。该份补充协议有宁列公司当时的负责人签字。上述协议签订同时，双方还签订了《房屋出租消防安全协议》，约定蒋殿朝应接受宁列公司及上级领导安全管理的监督检查，对检查提出的安全问题和隐患，宁列公司有权要求蒋殿朝立即整改，如蒋殿朝未能按要求整改到位的，可视为后果自负；蒋殿朝不得损坏、挪用、违规侵占安全设备设施、严禁存放和使用易燃易爆等危险品；蒋殿朝自觉接受宁列公司以及上级领导的监督检查，认真整改及时消除安全隐患；蒋殿朝承担因违反国家法律法规和本协议规定造成的后果，并赔偿给宁列公司造成的损失等等。2015年5月8日，南京西站派出所出具责令改正通知书，以涉案房屋现由个人承租对外出租，普遍存在电线路乱拉乱接违规使用大功率电器为由要求宁列公司进行整改。2016年1月3日，南京铁路公安处消防监督支队出具责令限期改正通知书，以电线路老化、存在私拉乱接违规用电现象，出租房内住人、加工、仓储“三合一”，违规搭建阁楼，无防火墙，承租房内违章吸烟，电瓶车违规充电，使用煤球，建筑耐火等级比较低，安全疏散不达标为由要求宁列公司进行整改2016年1月21日，南京西站派出所出具责令改正通知书，以电线路老化，存在私拉乱接违规用电，出租房内住人、加工、仓储“三合一”，建筑耐火等级比较低，安全疏散不达标为由要求宁列公司进行整改。关于蒋殿朝承担涉案房屋期间的消防安全问题。蒋殿朝称已按照上述责令限期改正通知书进行了整改，并在2016年8月29日的消防安全检查中检查合格。蒋殿朝对此提交了其与宁列公司消防安全员潘云之间的通话录音。录音中潘云称2016年8月29日的消防安全检查，涉案房屋没有出现消防安全问题。潘云还称每次消防安全检查结果均向宁列公司负责人进行汇报，宁列公司负责人对于涉案房屋存在转租是明知的。宁列公司对于该份录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，称根据之前的消防安全检查所出具的责令整改通知书已能够证明蒋殿朝未正当使用租赁物，宁列公司有权按照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定解除租赁合同。涉案房屋目前尚未被拆迁，其使用状况为，前部作为大众浴室供职工使用，后部作为转租使用。一审庭审中，蒋殿朝确认于2016年8月9日支付的12万元为蒋殿朝缴纳的租金。但认为宁列公司无权收取。一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方就涉案房屋签订的《租赁合同》、《房屋出租消防安全协议》系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的效力性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于蒋殿朝承租涉案房屋的期限问题。合同第二条明确约定，在2014年12月31日第一期租期届满。期满除政府拆迁外，蒋殿朝继续承租，租期租金仍按原合同约定。因此，2014年12月31日第一期租期届满后，蒋殿朝也继续承租了涉案房屋，宁列公司未提出异议，现涉案房屋也未被拆迁，因此双方就涉案房屋租赁的第二期租期仍为5年，应于2019年12月31日止。因此宁列公司认为2014年12月31日之后，双方之间形成不定期租赁合同关系，宁列公司可以随时解除合同的意见，不符合合同约定及法律规定，不予采纳。关于宁列公司以蒋殿朝擅自搭建、转租以及存在消防安全问题构成违约为由主张解除租赁合同的问题。首先，根据蒋殿朝于2011年11月22日提交，且由宁列公司负责人签字的《租赁合同补充协议》以及三次消防部门出具的责令整改通知书所载内容来看，宁列公司对于蒋殿朝在原涉案房屋二层上另行搭建第三层建筑物，以及转租事宜是明知的，宁列公司也未提交证据证明其在法定期限内提出异议。因此宁列公司认为蒋殿朝擅自搭建、转租构成违约的意见，无事实及法律依据，不予支持。其次，蒋殿朝在三次消防安全检查出具整改通知书后，对涉案房屋的消防安全进行了整改，并在2016年8月29日的消防检查中检查合格。且双方在合同中的约定仅是要求蒋殿朝就出现的消防安全问题进行整改，如未整改，则应由蒋殿朝对相应损失向宁列公司承担赔偿责任，并未约定在出现消防安全问题时，宁列公司即可直接解除租赁合同。因此，宁列公司以消防安全问题解除租赁合同，不符合合同约定。再次，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。一审法院认为，该法条虽然赋予了出租人自主决定是否解除合同的权利。但依据该法条的规定，如承租人及时纠正不符合合同约定的使用租赁物行为，且未造成损失的情况下，出租人不得依据该法条约定行使解除权。本案中，对于涉案房屋的消防安全问题，蒋殿朝已进行了纠正，且宁列公司未能举证蒋殿朝因消防安全问题给其造成损失。因此宁列公司依据该法条行使解除权，不符合法律规定，不予支持。关于宁列公司是否有权撤回要求蒋殿朝支付2014年11月1日至2016年7月31日期间房屋租金105000元的诉讼请求。蒋殿朝已明确2016年8月9日向宁列公司支付的12万元为租金，仅认为根据双方约定其不应当缴纳租金。对此，一审法院认为，宁列公司在已收取到该期间的租金后主动撤回该项诉讼请求，并未违反法律规定，应当予以准许。蒋殿朝认为宁列公司不应当收取，但未在本案中主张要求宁列公司予以返还，仅是作为防止蒋殿朝以宁列公司未交租金为由解除租赁合同。因此蒋殿朝请求一审法院不予准许宁列公司撤回该项诉讼请求的意见，不符合法律规定，不予采纳。对于该12万元租金的问题，如蒋殿朝认为宁列公司不应当收取，可另案主张权利。关于宁列公司主张蒋殿朝支付2016年8月1日之后的房屋使用费的问题。宁列公司的该项主张系基于租赁合同已经解除，蒋殿朝仍继续使用房屋，而应支付的房屋使用费。如前述，双方之间的租赁合同并未解除，蒋殿朝亦确认其向宁列公司支付的12万元系房屋租金，宁列公司因此撤回了要求蒋殿朝支付2014年11月1日至2016年7月31日期间房屋租金105000元的诉讼请求。蒋殿朝已支付的12万元已包括了截止本判决作出之日的房屋租金。故对于宁列公司另行主张房屋使用费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回南京宁列经贸公司的诉讼请求。一审案件受理费130元，适用简易程序减半收取65元，由南京宁列经贸公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宁列公司作为涉案房屋的出租人，其与蒋殿朝签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按约全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于宁列公司上诉主张自2014年12月31日租赁期满后，合同约定“期满除政府拆迁外，乙方继续承租，租期租金仍按照本合同的条约”应理解为不定期租赁关系，其有权随时解除合同的意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，租赁合同第二条约定“租赁期共五年，租赁期为2010年1月至2014年12月31日止。期满除政府拆迁外，乙方继续承租，租期租金仍按照本合同的条约”。从合同所使用的词句来看，合同中明确约定期满除政府拆迁外，乙方继续承租。现涉案房屋尚未拆迁，故被上诉人有权继续承租涉案房屋。从合同期满后有关租期、租金条款的约定来看，双方确定租期租金仍按照本合同的条约，故应理解第二租期仍为5年，租金仍为60000元/年。再而从双方签订租赁合同的背景及交易习惯而言，本条款也不应视为双方形成不定期租赁合同关系。故宁列公司上诉主张双方租赁期限为不定期，其可以随时解除合同的上诉意见不成立，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宁列公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人南京宁列经贸公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一七年二月十六日书记员 汪海燕