贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终5678号上诉人（原审被告）：贵州一鸣房地产开发有限公司。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢艾佳。委托诉讼代理人：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周恩，贵州博文律师事务所律师。上诉人贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开）因与被上诉人谢艾佳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2017)黔0111民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一鸣房开上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在本案一审阶段，上诉人已提交充足证据证明对导致逾期交付办理产权相关文书无任何过错，逾期原因确属“不动产权”登记工作政策的调整所致，上诉人对此不能预见、避免和克服，但一审法院却认为不构成法律规定的不可抗力的免责情形，没有支持上诉人的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人承担相关逾期责任的前提是“由于出卖人的原因”，而本案现已查明，逾期交付并非上诉人的原因所致，因此由上诉人来承担政府部门政策调整原因所导致的责任是明显不公平不合理的。谢艾佳辩称，一审判决认定事实清楚，结果正确，请求驳回上诉，维持原判。谢艾佳向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文件，并按已付房价款每日万分之三标准计付逾期违约金，直至交付之日止（从2016年6月30日暂算至2017年4月26日止，共300天5400元）；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告主张因被告于2017年5月10日在《贵阳晚报》A14版刊登《关于办理车位不动产权证书的通知》，通知自2017年5月11日起已经可以办理车位不动产权证，被告的违约时限已经确定，故将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金5652元（按已付房价款60000元每日万分之三计算，自2016年6月30日至2017年5月10日止共314天）。一审法院认定事实：2013年6月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际7-13幢负1层346号房出售给原告。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了全部房款60000元。该商品房预售合同办理了备案登记。原告因被告未能按照上述合同的约定取得办理转移登记，遂提起诉讼，诉请如前。庭审中，原告出示了一份被告刊登在《贵阳晚报》的“关于办理车位不动产权证书的通知”，时间为2017年5月10日，并以此作为计算转移登记违约金的截止时间。庭审中，被告提交《关于办理一鸣·宽城国际住宅小区地下室停车场车位事宜的报告》、贵阳市经济技术开发区专题会议纪要（筑经开管专议{2016}89号）《关于研究一鸣宽城项目有关问题专题会议纪要》、《关于一鸣·宽城国际住宅小区车位产权办理事宜的函》、贵阳市人民政府专题会议纪要筑府专议[2016]254号《全市城建口经济运行暨房地产市场形势调度第八次专题会议纪要》、《关于未办理一鸣·宽城国际地下室停车场现房销售证明书的情况说明》、贵阳市国土资源局和贵阳市住房和城乡建设局筑国土资发[2017]278号《关于贵阳市中心城区地下空间整体出让及办理不动产登记相关问题的处理意见（试行）》、商品房销售现房证明书等证据，证明案涉车库未能按期办证系因政府政策原因导致，被告对此无任何主观过错。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，予以支持。被告主张的政府相关政策调整等并不构成法律规定的不可抗力的免责情形，故对其辩称，不予支持。关于本案违约金的计算方式，原告主张从2016年6月30日起至2017年5月10日止，按日万分之三的标准计算，符合双方合同约定，予以支持。被告辩称违约金标准过高，要求调减，一审法院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，予以支持。综上，本案违约金计算为：2016年6月30日-2017年5月10日（314天）：60000元×0.0003×314天=5652元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢艾佳转移登记违约金人民币5652元。案件受理费人民币25元（减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。二审审理期间,当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效的合同，合同约定的各条款均对本案双方当事人具有法律约束力。根据双方的合同约定，上诉人应于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但上诉人于2017年5月10日才通知被上诉人办理车位不动产权证书，其行为已构成违约，依约应当承担违约责任。上诉人主张逾期原因系政府政策调整所致，属不可抗力应予免责，但其提交的证据显示上诉人系就办理不动产权属登记的相关费用与政府进行沟通。政府对办理不动产权属登记费用政策进行的调整，不构成法律规定的不可抗力的免责情形，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定上诉人应当承担违约责任并向被上诉人支付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一鸣房开的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州一鸣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  龙 珑二〇一七年十二月二十日书记员  袁华丽