河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终571号
上诉人（原审被告）：郎建平，女，1960年9月13日出生，汉族，无业，现住张家口市桥东区。
上诉人（原审被告）：李生荣，男，1962年3月2日出生，汉族，张家口市公共交通总公司司机，现住张家口市桥东区。
被上诉人（原审原告）：张家口市键嘉信物业服务有限责任公司，住所地：张家口市桥东区林园东街30号。
法定代表人：李建凤，该公司经理。
委托诉讼代理人：李剑，河北思洋律师事务所律师。
原审第三人：张家口市公共交通总公司，住所地张家口市桥东区工业路71号。
法定代表人：李永，该公司总经理。
委托诉讼代理人：武红梅，河北厚霖律师事务所律师。
上诉人郎建平、李生荣因与被上诉人张家口市键嘉信物业服务有限责任公司（以下简称键嘉信公司），原审第三人张家口市公共交通总公司（以下简称公交公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郎建平、李生荣，被上诉人键嘉信公司的委托诉讼代理人李剑，原审第三人公交公司的委托诉讼代理人武红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郎建平、李生荣上诉请求：1、判令撤销张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1494号民事判决，驳回键嘉信公司的诉讼请求或者发回重审。2、由键嘉信公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定键嘉信公司与公交公司下属机构筹建处签订的协议是合法有效的债权转让协议，认定事实不清。李生荣与公交公司下属机构筹建处之间存在事实上的集资房买卖合同关系，根据国家、省市相关政策，集资住房的出售主体、销售对象均是特定的，只有集资建房单位具备出售资格，同时销售对象必须是单位内部职工和符合条件的困难人员，键嘉信公司是一个物业公司，既非集资建设单位，既不符合出售主体要求，也无购买单位集资房的资格，协议中“龙腾花园小区未出售、未交付房屋由乙方所有和管理”的约定，依照《中华人民共和国合同法》债权转让相关规定，该转让协议无效，一审法院认定该协议合法有效，认定事实不清。2、一审法院认定键嘉信公司与公交公司下属机构筹建处签订的协议得到了公交公司的追认，认定事实不清。一审庭审中，公交公司的陈述均说明公交公司并未追认键嘉信公司与公交公司下属机构筹建处签订的协议，该协议是无效协议，而一审法院强行认定键嘉信公司与公交公司下属机构筹建处签订的协议得到了公交公司的追认，认定为合法有效的协议，认定事实不清。因此，在公交公司下属机构筹建处违反政策规定转让债权（甚至包括物权）、债权转让协议未被追认的情况下，所谓的“债权转让协议”是无效协议，在事实不清的情况下，付款对象不符合（应当向公交公司支付而不向键嘉信公司支付），一审法院判决郎建平、李生荣向键嘉信公司支付房款及利息、物业费等费用，缺乏事实基础。二、一审法院适用法律错误。公交公司下属机构筹建处与键嘉信公司签订协议后，并未在合理时间内，由公交公司通知李生荣，没有履行法定的债权转让通知义务，公交公司也没有在一审庭审中提供相应证据来证明履行了债权转让通知的义务，在这种情况下，所谓的“债权转让协议”尚未发生效力，对其不发生法律约束力，其拒绝向键嘉信公司缴纳款项是合情合理的。一审法院认为其找键嘉信公司协商过诉争房屋事宜，因此认定其已经知道了债权转让事宜，法律明确规定由债权人通知转让事宜，债权受让人告知不符合法律规定，不发生通知的效力。退一步讲，即使所谓的“债权转让协议”已经签订，但公交公司没有履行法定的债权转让通知义务，“债权转让协议”尚未生效，对其不发生法律约束力。一审法院在“债权转让协议”尚未生效的情况下，付款条件未成就（包含利息、物业费用等），判决其向键嘉信公司支付房款及利息、物业费等费用，适用法律错误。三、一审法院程序严重不当。键嘉信公司在庭审时变更诉讼请求，其中包括要求郎建平、李生荣支付拖欠的物业费21300元（从2010年3月1日至2014年9月30日的五年物业费，其中物业费1044元/年、采暖费3216元/年，合计21300元）。同时，一审法院认定郎建平、李生荣于2015年9月才取得房屋，并未享受到键嘉信公司的供暖服务，故对主张的采暖费及采暖费利息不予支持，但一审法院却超出键嘉信公司的诉讼请求，错误判决其向键嘉信公司支付物业费57420元，明显超出了诉讼请求，且判决金额与法院认定应付金额自相矛盾，多判决给键嘉信公司52200元（57420-1044X5=52200），违背了民事诉讼“不告不理”原则，程序严重不当。
键嘉信公司辩称，其与原集资建房筹建处签订的协议当庭已经公交公司追认，所以该协议合法有效。依据该协议其已继受了龙腾花园小区的全部义务，既然郎建平、李生荣认可购买了本案诉争的房屋，理应向其补交房价款，并承担逾期交付房价款的相应利息，以及其在管理该房屋期间所支付的相应合理费用。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，恳请二审法院依法维持一审判决。
公交公司述称，1、一审庭审中我方已将龙腾花园小区的建设背景陈述了，公交公司是集资建房的牵头人身份，在小区已经建设完毕后与键嘉信公司签订协议将龙腾花园小区管理和后期遗留问题移交给键嘉信公司，故小区后期的管理以及未足额支付售房款的追缴行为都与公交公司无关。当时把权利义务全部转让，因此后期郎建平、李生荣与键嘉信公司的纠纷既没有介入的权限，也没有参与的义务。2、关于郎建平、李生荣认为债权人转让协议没有通知债务人，该转让协议不发生效力。法律规定的通知没有限定通知的形式是书面或口头，没有规定通知的主体是由债权人通知还是受让债权的主体通知，公交公司与键嘉信公司签订协议后，键嘉信公司行使开发权限向郎建平、李生荣追缴房款，此时郎建平、李生荣应当知道发生债权转让的行为，一审公交公司表明立场，同时把龙腾花园小区的转让情形已告知。3、虽然不介入该纠纷，但其已在一审庭审中表达了立场，不会再依据与郎建平、李生荣之间原始的购买协议向郎建平、李生荣主张房款，不会存在二次主张的情形。本着公平公正的原则，郎建平、李生荣占有龙腾花园小区、房屋，享受物业提供的各项物业服务，依照合同约定、法律规定以及公平公正原则，应当向键嘉信公司履行将会房款和支付费用的义务，支付数额由法院确定。
键嘉信公司向一审法院起诉请求：要求郎建平、李生荣支付剩余房款242641元，自2009年1月1日起截止2016年12月31日支付欠付房款利息121529元，支付自2010年1月1日至2016年12月31日的欠付物业费合计21300元、物业费利息6390元。如不能于2016年12月31日前支付上述拖欠房款及利息，应继续支付欠付房款及物业费相应利息至全部欠付本金付清之日，以上共计391860元。
一审法院认定事实：2005年年底张家口市公用局为了解决局系统职工住房问题，向市政府提出集资建房的提案。2006年11月20日市园林管理中心、市供水总公司、市城建研究院及公交公司四家单位举行会议共同参加集资建房，并共同成立集资建房的领导小组，下设办公室，后改为筹建处，由公交公司进行牵头，作为集资建房的项目法人单位。李生荣是公交公司职工，郎建平是李生荣妻子。2006年11月21日，李生荣向公交公司支付了住房集资款50000元，公交公司出具了收据一张。2008年4月15日筹建处向李生荣送达购房通知，该通知注明了李生荣购买了涉案房屋，面积145.84平方米，每平米1960元，合计185846.4元。郎建平、李生荣一直未付剩余房款。集资的房屋于2009年年底至2010年初交房，由键嘉信公司对龙腾花园小区进行物业管理及供暖。2012年1月30日筹建处与键嘉信公司达成协议。协议内容：一、甲方（筹建处）将位于张家口市桥东区林园东街30号龙腾花园小区的管理、维护及后期遗留问题等包含甲方权利、义务的一切事宜移交乙方（键嘉信公司）负责，由乙方继续承担该小区的开发单位职责。具体包括：1、承建龙腾花园小区的建设单位有未处理事宜由乙方解决，费用由乙方承担；2、龙腾花园小区未出售、未交付房屋由乙方所有和管理；3、龙腾花园小区房屋的房产证由乙方负责协助办理；4、甲方开发龙腾花园小区所产生的债务由乙方负责，应收回的债权由乙方追索；5、本协议未约定的其他属于甲方享有的权利和承担的义务均由乙方承受。二、本协议签订同时，甲方向乙方移交龙腾花园小区项目的土地使用证、建设规划许可证、房屋所有权证（各住房的房屋所有权证、不动产发票、契税发票及维修基金）、各住房的房屋收款明细表、车库的出售及租赁等手续。三、本协议生效后，甲方办理注销事宜。协议签订后，双方依约履行，键嘉信公司接收涉案房屋及相关材料。2014年10月1日键嘉信公司退出涉案房屋所在的小区的物业管理。2015年6月郎建平、李生荣进入涉案房屋居住，并找键嘉信公司协商交款事宜。键嘉信公司主张经实际测量涉案房屋面积为145.09平方米，加上地下室，房款共计292641元。郎建平、李生荣无异议，予以认定。
一审法院认为，以公交公司作为牵头单位下设成立的筹建处将全部权利义务整体向键嘉信公司移交，将小区未出售、未交付的房屋由键嘉信公司所有和管理，公交公司作追认。就本案而言就是将公交公司对郎建平、李生荣未付房款的债权转让于键嘉信公司。郎建平、李生荣称2015年就找过键嘉信公司协商此事，即就债权转让之事已经知晓，故债权转让成立，郎建平、李生荣对尚欠房款无异议，故应向公交公司缴纳。虽然郎建平、李生荣抗辩多年在外，公交公司没有通知其付款交房，但是其提供了公交公司下发的收款通知，虽然没有写明时间，但是由于是单位集资房屋，购房者是李生荣同事且郎建平、李生荣居住于单位家属院中，就其一人没接到通知不符常理，故应认定公交公司于2010年3月1日前已经通知郎建平、李生荣付款交房。就键嘉信公司主张的逾期付款的利息应按照同期银行贷款利率计算从2010年3月1日起算。键嘉信公司对涉案房屋所在小区从交付房屋后即进行物业管理和供暖服务，故对其主张的从2010年3月1日至2014年9月30日的物业费予以支持，对逾期付款的利息于法无据，不予支持。郎建平、李生荣于2015年9月才取得房屋，并未享受到键嘉信公司的供暖服务，故对键嘉信公司主张的采暖费及采暖费利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李生荣、郎建平于本判决生效之日起十日内一次性给付张家口市键嘉信物业服务有限责任公司房款242641元及按照同期银行贷款利率计算的从2010年3月1日起至房款付清之日的利息。二、李生荣、郎建平于本判决生效之日起十日内一次性给付张家口市键嘉信物业服务有限责任公司物业费57420元。案件受理费2900元，依法减半收取1450元，由郎建平、李生荣负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，2005年以公交公司为牵头单位的市园林管理中心、市供水总公司、市城建研究院四家单位经会议研究决定共同集资建房，并成立集资建房领导小组，下设办公室（后改为筹建处），并授权筹建处负责集资建房除办理审批手续以外的建房工作相关事宜，后筹建处于2012年1月30日与键嘉信公司签订协议将其享有的全部权利义务移交给键嘉信公司，故本案中，键嘉信公司因此取得了对郎建平、李生荣未付房款的债权。郎建平、李生荣主张其未接到该债权转让的通知，但庭审中关于2008年至2015年间是否找公交公司商量交款的事，李生荣陈述“找过，当时告诉我交什么地方。我还找过物业公司，说你不盖房怎么能收这个款。”，故应认定郎建平、李生荣对该债权转移至键嘉信公司是知情的，故债权转让协议亦应对其发生法律约束力。关于物业费，键嘉信公司自案涉房屋所在小区交付使用后开始为业主提供物业管理服务至2014年9月30日，故从2010年3月1日至2014年9月30日共4年7个月的物业费4785元（4年×1044元每年+7个月×1044元每年÷12个月=4785元），郎建平、李生荣应予给付。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1494号民事判决第一项；
二、变更河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1494号民事判决为李生荣、郎建平于本判决生效之日起十日内一次性给付张家口市键嘉信物业服务有限责任公司物业费4785元。
二审案件受理费2900元，由上诉人郎建平、李生荣负担2000元，由被上诉人张家口市键嘉信物业服务有限责任公司负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 姜建龙
审判员 成 进
审判员 王 悦
二〇一七年五月二十三日
书记员 宋 力