四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第108号
上诉人（原审原告）曾玉良。
上诉人（原审原告）周莉琼。
上诉人（原审原告）曾玉华。
上诉人（原审原告）刘彬。
以上四上诉人共同委托代理人田文才，四川宏剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）四川龙祥房地产开发有限公司。
法定代表人刘跃，该公司总经理。
委托代理人吴凡，四川公生明律师事务所律师。
委托代理人黄文娟，四川公生明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）四川龙祥房地产开发有限公司什邡分公司。
法定代表人刘跃，该公司总经理。
委托代理人吴凡，四川公生明律师事务所律师。
委托代理人黄文娟，四川公生明律师事务所律师。
上诉人曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬、四川龙祥房地产开发有限公司什邡分公司、四川龙祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服什邡市人民法院作出的（2014）什邡民初字第849号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明：原告曾玉良与原告周莉琼系夫妻关系，原告曾玉华与原告刘彬系夫妻关系。被告龙祥房地产什邡分公司系被告龙祥房地产公司设立的分公司。2011年4月25日，四原告与被告龙祥房地产什邡分公司签订了合同编号为（2011）0400257号《商品房买卖合同》及相关附件（附件八为《商品房买卖合同》补充协议），四原告购买被告龙祥房地产什邡分公司开发的位于什邡市方亭雍城东路386号“龙祥·凤凰城三期”6幢第一层23号营业用房一套，房屋总价款为1，011，598元；合同还约定：出卖人应当在2012年3月1日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付等。《商品房买卖合同》补充协议约定：如买受人委托出卖人办理所购商品房的分户产权，买受人须全力配合办证事宜，在出卖人向其交付本合同项下的商品房前，向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理房屋产权证所需的各种税、费、维修基金等并提交相关资料。如因买受人的原因导致未在规定期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料的，出卖人不承担逾期办证的违约责任，给出卖人造成损失的，买受人还应向出卖人赔偿因此造成的经济损失。出卖人已以出让方式取得商品房买卖合同所述地块，并取得《国有土地使用权证》，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证等。2012年2月6日，四原告向被告龙祥房地产什邡分公司支付房屋总价款1，011，598元。2012年2月7日，被告龙祥房地产什邡分公司将房屋交付四原告，四原告向被告龙祥房地产什邡分公司支付房屋税、费、维修基金等费用64，986元。2012年9月11日，四原告向被告龙祥房地产什邡分公司提交办理权属证书的相关资料。2014年4月30日，四原告取得房屋所有权证。至今，四原告未取得国有土地使用权证。四原告认为，被告逾期办理房屋产权证，应当按照合同约定，承担违约责任，并为其办理国有土地使用权证。四原告为维护其合法权益，诉至原审法院，主张权利。
原判认为，四原告与被告龙祥房地产什邡分公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效；合同附件系主合同的有效补充，与主合同具有同等的法律效力。原、被告均应当按照合同及补充协议约定全面及时履行自己的义务。商品房买卖合同转移登记中约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”，因此，在原告与被告之间亦形成了房屋权属转移登记的委托代理关系。四原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款及税、费、维修基金等费用，被告于2012年2月7日向四原告交付房屋，符合合同约定（2012年3月1日前），被告交付房屋不存在迟延。依据合同约定的被告应当在交付房屋之日起360日内取得房屋所有权证，被告2012年2月7日交付房屋，因被告提前交付房屋，其交付房屋的起算时间应为合同约定的2012年3月1日，因此，被告应于2013年2月23日前办理房屋所有权证书，同时商品房买卖合同补充协议约定，在被告交付商品房前，原告应当向被告交付办理房屋分户产权所需的各种税、费、维修基金等并提供相关资料，被告于2012年2月7日向原告交付商品房，原告应当在2012年2月7日前交付办理分户产权的相关资料，但根据业主提交资料清单的记载，原告于2012年9月11日向被告提交办理产权证的相关资料，原告逾期提交资料对被告办理房屋所有权证具有影响，因此，应当从2012年9月12日起计算被告办理房屋所有权的时间，被告应最晚于2013年9月6日办理房屋所有权证，而被告实际办理完房屋所有权证时间为2014年4月30日，被告迟延办理房屋所有权证236天。依据商品房买卖合同补充协议关于国有土地使用权证办理约定“……根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证”的约定，国有土地使用权证应在2015年9月5日前办理，因此，被告在办理国有土地使用权证时不存在违约。原告认为该条款系格式条款，应属无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要义务的，该条款无效”的规定，该条款不存在免除被告责任、加重原告方责任、排除原告方主要权利等导致条款无效的情形，应属有效条款。依据合同约定，出卖人逾期办理房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，被告认为合同约定的违约金过高，请求予以减少，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，原判认为合同约定的违约金适当，不存在过分高于造成的损失的情形，对被告要求调整违约金的请求，原判不予准许。此条款中“全部已付款”应为房屋的价款，不包含办理房屋权属登记的税、费、维修基金等费用，四原告已向被告支付了房屋全部价款1，011，598元，被告从2013年9月6日应当取得房屋所有权证日至实际取得房屋所有权证，逾期办理房屋所有权证236天，因此，被告应承担违约金119，368.56元（1，011，598元×0.0005×236天=119，368.56元）。因被告龙祥房地产什邡分公司是被告龙祥房地产公司设立的分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告龙祥房地产什邡分公司的责任应当由被告龙祥房地产公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川龙祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬逾期办理房屋所有权证的违约金119，368.56元。二、驳回原告曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2800元，由原告曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬负担1600元，被告四川龙祥房地产开发有限公司负担1200元。
宣判后，曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬、四川龙祥房地产开发有限公司什邡分公司、四川龙祥房地产开发有限公司均对一审判决不服，向本院提起上诉。
曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬上诉称：1.卖房人的违约责任应当从2013年2月3日开始计算，买受人按时交纳了相关材料，即使买受人于2012年9月11日交付办证材料，也是因为之前龙祥什邡分公司未能及时通知买受人交办证材料；2.出卖人应当于判决书生效之日起三十日内为上诉人办理所购买营业用房的国有土地使用权证的登记手续并将国有土地使用权证交付给上诉人；3.出卖人逾期办证的违约金，应当以已付购房款和已付税费的总和为计算基数来计算；4.四上诉人要求于国有土地使用权证办理完毕后另行主张卖房人逾期办理国有土地使用权证的违约责任。综上，四上诉人请求二审法院：1.依法予以撤销原判决，予以改判；2.判决二被上诉人支付四上诉人逾期办理房屋所有权证的违约金243307.98元（即判决二被上诉人比一审判决多支付四被上诉人逾期办理房屋所有权证的违约金123939.24元），并判令二被上诉人在三十日内为四上诉人办理位于什邡市方亭雍城东路386号“龙祥·凤凰城”6幢一层23号营业用房的国有土地使用权证的登记手续并将国有土地使用权证交付给四上诉人；3.本案一审、二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。
龙祥房地产公司、龙祥房地产什邡分公司上诉称：1.因买房人怠于履行协助办证义务导致房屋分户产权证办理延迟，根据补充协议约定，上诉人不应向买房人支付违约金；2.即使上诉人向买房人交付违约金，违约金也过分高于买房人的实际损失，应予以调整，建议调整为日万分之零点二。综上，龙祥房地产公司、龙祥房地产什邡分公司请求二审法院：1.撤销原审法院做出（2014）什邡民初字第849号民事判决，依法改判；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点主要在于以下几点：
（一）关于龙祥房地产公司是否应当支付买房人因逾期办理房屋分户产权证的违约责任。四买房人主张他们按期交纳了办证材料；龙祥房地产公司主张逾期办理房屋分户产权证并无过错，是因为买房人延迟交付办证资料，且补充协议约定了龙祥房地产公司可因此而免责。本院认为，四买房人虽然主张其按时交付了办证材料，但并没有提供证据证明，根据龙祥房地产公司一审中提交的三期6#商铺业主交资料清单中记载曾玉良的交材料时间为“9.11”，故本院认为龙祥房地产对其主张的事实已经完成了举证责任，故本院对四买房人系于2012年9月11日交纳办证材料的事实予以确认。
关于双方签订的《商品房买卖合同》补充协议关于免除卖房人逾期办证责任的约定是否有效的问题。双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定：“如因买受人的原因导致未在规定期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料的，出卖人不承担逾期办证的违约责任”，龙祥房地产据此主张出卖人不应承担逾期办理房屋分户产权证的违约责任。本院认为，该条款约定了出卖人不承担逾期办证的违约责任的条件系“因买受人的原因导致未在规定期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料的”，即出卖人免责的前提条件系买受人的过错，该条款符合法律规定且合乎常理，故本院认为该条款有效。该条款存在两种解释：出卖人延期办证时，仍然应当承担逾期办证责任，但是在买受人延期提交材料的“延期时间”内免除违约责任，但并不完全免除出卖人的逾期办证责任；二是一旦买受人延期支付办证材料，出卖人无论何时办证均免除违约责任。本院认为，出卖人作为格式合同的提供方，如果依照第二种理解，则不利于保护买受人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故本院认为当出卖人逾期办证时，其作为格式合同条款提供方，仍应承担违约责任，但其支付的违约金应当扣除买受人延期交付材料的“延期时间”，故一审认定被告从2013年9月6日应当取得房屋所有权证日至实际取得房屋所有权证，逾期办理房屋所有权证共计236天，本院予以确认。
（二）关于违约金是否过高的问题。龙祥房地产公司主张违约金过高应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，双方约定的违约金为全部已付款的万分之五，即每年18.25%，在诉争房屋已实际交付买受人，四买房人无法证明自己实际损失的情形下，本院酌情将违约金调整为已付购房款的利息损失，计算方式即以已付购房款为基数，以中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算。由于被上诉人逾期提交（2012年9月11日）办理产权证的相关材料，故应当从2012年9月12日开始计算360日才到上诉人办理房屋所有权的时间，故上诉人应在2013年9月6日前办理房屋所有权证，上诉人实际于2014年4月30日交付房屋所有权证，故上诉人逾期办证计算236天，故违约金应以中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算236天。
（三）关于违约金是否应当以已付购房款和已付税费的和为基数计算。本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，双方对于“全部已付款”的范围并未明确约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故“已付款”应认定为“已付购房款”，本院对买受人该主张不予支持。
（四）关于双方约定的办理国有土地使用权证的期限问题。本院认为，双方补充协议中约定：“在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证等。”2012年9月11日，四买受人提交了材料，2014年4月30日四买受人取得了房屋所有权证，故依照合同约定，双方约定的办理国有土地使用权证的时间并未到期，故四买受人可以在约定的办理国有土地使用权证的时间期满后另行主张。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、改判（2014）什邡民初字第849号民事判决第一项为：“被告四川龙祥房地产开发有限公司于本判决发生效力后十日内支付原告曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬违约金（违约金以1011598元人民币为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算236天）；
二、维持（2014）什邡民初字第849号民事判决第二项即：“驳回原告曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬的其他诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为2800元，由原告曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬负担1600元，被告四川龙祥房地产开发有限公司负担1200元（此款原告已向一审法院预交，被告应于本判决生效后十日内一并支付给原告）；二审案件受理费8380元，由曾玉良、周莉琼、曾玉华、刘彬负担负担6380元，由四川龙祥房地产开发有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 孔祥明
代理审判员 杨 轩
二〇一五年三月三十日
书 记 员 李子嘉