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内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第332号
原告关卫，女，满族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
被告兰丽丽，女，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市鄂温克旗。
被告郭建明，男，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人郭永明，男，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
原告关卫诉被告兰丽丽、被告郭建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员栾海涛适用简易程序于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告关卫、被告兰丽丽、被告郭建明的委托代理人郭永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月25日，原告与被告兰丽丽签订了房屋租赁协议。约定，原告租赁被告兰丽丽位于海拉尔区交警1号楼2单元212号的房屋，租期一年，年租金为8500元。2013年12月22日，由于被告郭建明（二楼）家中暖气漏水，将原告房屋浸泡，无法居住，原告只能搬走。后原告要求与被告兰丽丽解除合同并退还租金，但被告兰丽丽未同意。故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告兰丽丽的房屋租赁合同；2、被告兰丽丽退还租金6400元及预付电费163元。
被告兰丽丽辩称，对二楼家中漏水导致原告居住的房屋被水浸泡的事实无异议。但房屋被水浸泡是由于二楼漏水导致的，我不存在过错，所以不同意解除合同。在漏水事件发生后，我也一直极积与被告郭建明协商房屋修复的事宜，被告郭建明同意修复。我给原告打过多次电话，向其说明被告郭建明要修复房屋，但原告一直没接电话。后来，我联系原告的女儿，要求修复房屋，但原告一直未将房屋钥匙给我。而且，虽然房屋被水浸泡，但修复、晾干后是可以居住的，没有必要解除合同。另外，原告居住期间的取暖费是由我垫付的，协议中约定由原告承担取暖费，应该扣除原告居住期间的取暖费。
被告郭建明辩称，1、我的房子暖气爆裂漏水将一楼住户浸泡的事实存在。2、一楼被水淋湿，造成墙皮脱落并需要更换灯泡，我已经同房主兰丽丽达成了口头协议。由于当时是12月份，考虑到房屋在冬天粉刷后墙皮还会脱落，最后双方决定开春后粉刷，电灯在晾干后就可以更换。3、原告因房屋刚被水浸泡无法居住，要求先去住旅店，我已经支付给原告1000元。按当时海拉尔30-50元一天的旅店标准，可以住20天。而20天的时间房屋可以晾干并居住。至于墙皮脱落只是不好看，简单处理一下完全不影响居住。4、由于交警队家属楼建于80年代，暖气管道细，又是一楼，而且没有物业。当时又是最冷的时候，我认为这才是原告要求解除合同的真实目的。5、我在漏水后就和被告兰丽丽协商，双方对房屋损坏维修达成了口头协议。但兰丽丽因合同未到期，没有钥匙，我又不能在原告租用期间强行进屋修理，所以直到现在也没有解决。在此期间造成的相应损失应由原告承担。综上，我不应承担原告与被告兰丽丽解除合同所造成的租金损失及其他损失。
原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁协议，证明原告与被告兰丽丽之间存在房屋租赁关系。经质证，被告兰丽丽对该证据的真实性无异议。但认为协议第四条明确约定，承租期间原告自行负责该房屋的防火、防水、防盗，发生损失由原告负责。被告郭建明对该证据的真实性及证明目的无异议。本院审查后认为，该证据能够证明原告与被告兰丽丽之间存在房屋租赁合同关系，对该证据予以采信。
2、收条一张，证明原告交付给被告兰丽丽一年房租8500元。经质证，被告兰丽丽、被告郭建明对该证据的真实性及证明目的均无异议。本院予以采信。
被告兰丽丽针对其抗辩主张，向本院提交了：
取暖费发票一张，证明原告居住期间的取暖费是由被告兰丽丽垫付的，应该予以扣除。经质证，原告关卫对该证据的真实性无异议，认可居住期间的取暖费应由其支付。本院对该证据予以采信。
被告郭建明未向本院提交证据。
经审理查明，原告与被告兰丽丽于2013年9月25日签订房屋租赁协议。双方约定，被告兰丽丽将海拉尔区交警1号楼2单元212号房屋租赁给原告居住，租赁期间自2013年9月25日起至2014年9月25日止，租金为每年8500元。租赁期间的一切费用，包括取暖费、卫生费、物业费、水费、电费等均由原告负担。原告于2013年9月25日向被告兰丽丽交付了一年房屋租金8500元。2013年12月22日，被告郭建明家中暖气管道爆裂漏水，将原告居住的房屋浸泡，致使原告无法居住。被告郭建明给付原告1000元用于原告暂住旅店过渡。2014年1月，原告另行租赁房屋并从原租赁房屋中搬出。2014年1月6日左右，原告向被告兰丽丽主张解除合同，但被告兰丽丽未同意。故原告诉至本院。庭审中，原告放弃了要求被告给付预交电费163元以及要求被告郭建明承担返还租金责任的诉讼请求。
另查明，原告向被告兰丽丽主张解除合同，而被告兰丽丽未同意。因此，原告一直未将租赁房屋的钥匙返还给被告兰丽丽。本案庭审结束后，原告已将租赁房屋的钥匙交给被告兰丽丽。
本院认为，原告与被告兰丽丽签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方之间的房屋租赁关系成立。被告兰丽丽因被告郭建明家中暖气管道爆裂漏水，导致其出租的房屋被水浸泡，无法居住，被告兰丽丽已构成违约，应承担违约责任。原告在房屋被水浸泡后十五日（即2014年1月6日）左右，即通知被告兰丽丽要求解除合同，被告兰丽丽亦认可原告向其主张要求退房，应视为原告要求解除合同的通知到达被告兰丽丽。被告兰丽丽虽有异议，但在解除合同通知到达后三个月内，未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及合同法司法解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销的通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原告与被告兰丽丽的租赁合同自解除合同的通知到达被告兰丽丽时已经解除，故原告要求依法判令解除原告与被告兰丽丽之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告兰丽丽应当返还原告剩余的房屋租金。原告从租赁房屋搬出并通知被告兰丽丽要求解除合同，但未及时将房屋钥匙返还给被告兰丽丽，其存在一定过错，应适当减少被告兰丽丽返还租金的数额，以返还70%为宜，即8500元÷365天×262天×70%=4270元。原告居住期间的取暖费系由被告兰丽丽垫付，而双方约定由原告负担。因此，应从被告兰丽丽返还租金中扣除垫付的取暖费，即4270元-1258.50元÷232天×108天-1258.50元÷232天×124天×30%=3482元。被告兰丽丽抗辩称，原告租赁的房屋被水浸泡是由于二楼漏水导致，其不存在过错，房屋晾干修复是可以继续居住的，不同意解除合同，但未在异议期间内提出。被告兰丽丽称多次找原告要求修复房屋，但未提供充分证据予以证明。故本院对被告兰丽丽的上述抗辩意见不予支持。被告郭建明系侵权人，与本案租赁合同无关，不应承担返还原告租金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告兰丽丽返还原告关卫房屋租金3482元，于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告关卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，被告兰丽丽负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 栾海涛
二〇一四年七月二十五日
书记员 赵 含
附本判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解除（二）》第二十四条当事人对合同第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。