四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乐中民初字第431号
原告：彭华，男，1960年8月23日出生，汉族，住乐山市市中区。
委托代理人：邹虹，四川正心律师事务所律师。
被告：卢娟，女，1987年7月2日出生，汉族，住乐山市市中区。
第三人：崔家华，男，1973年8月15日出生，朝鲜族，住乐山市市中区。
原告彭华与被告卢娟，第三人崔家华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告彭华及其委托代理人邹虹，第三人崔家华到庭参加诉讼，被告卢娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭华诉称：2002年11月21日，第三人崔家华委托其姐夫苏奎（以苏奎名义）购买被告卢娟父亲卢勇在城区高墩子还房点在建中的自建房，并签订《购房付款协议》，约定：1、苏奎购买卢勇在高墩子还房点在建中的住宅楼一套，楼层为三层，建筑面积约132平方米，价格为每平方米600元，总金额约8万元；2、付款方式为：第一期预付房款为总房款的30%；第二期在主体工程完工后付房款50%；完工验收后，付房款的15%，余款5%在办理完房产手续后一次性付清；3、卢勇承诺住宅楼竣工后办理房产手续，在一年内将购房的所有手续给苏奎。协议签订后，第三人以苏奎名义按约支付了购房款。
2003年，卢勇死亡，卢娟继承所得该住宅楼。2003年7月13日，第三人委托苏奎与卢娟签订《购房补充协议》，载明：“卢娟已收到购房款一万元，卢娟负责水电在一个月内沟通，在三个月内办好房产证”。协议签订后，第三人按约付清所有房款，并收房装修入住。
2006年8月，卢娟取得该房产权证，并于同月将该证交与第三人崔家华。2007年，第三人崔家华准备将此房进行转让并在转让之前告知了卢娟取得了其同意。同年4月28日，原告与第三人崔家华在中介公司的居间服务下，签订《房屋买卖协议》，约定：“彭华购买崔家华位于中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋，面积134.69平方米，房产证字号84878；房屋双方协商价格为人民币195000元，此价包括该房现有装修设施、窗帘、灯具、热水器、炉具，包括水、电、气、光纤四通配套费，从原房东卢娟名下过户到彭华名下的房产证、土地证的所有税费由彭华承担；本协议签字之日，彭华付定金5000元；双方约定于2007年5月11日前到公证处签订彭华与卢娟的交易公证，崔家华到场配合；彭华于2007年5月11日前公证后，首付房款185000元（定金转为首付款），第三人将房屋及设施移交彭华，余款10000元待第三人将卢娟名下的土地证正本交彭华当日一次性付清”。合同签订后，原告按约履行了给付义务。
2007年5月9日，原告与卢娟签订《房屋买卖合同》，约定：“卢娟将中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋出售给彭华；购房总价为人民币19500元，此价包括该房现有装修设施、窗帘、灯具、热水器、炉具，包括水、电、气、光纤四通配套费；彭华于2007年5月9日一次性支付购房款185000元，余款10000元在彭华收到卢娟名下国土证当日付清；卢娟于2007年5月9日将该房及房屋所有权证交给彭华；卢娟有义务和责任及时协助彭华办理房屋过户登记手续，房屋所有权证、国有土地使用权证过户到彭华名下交纳的一切税、费均由彭华承担。合同签订时，第三人崔家华在场配合，合同签订当天，彭华按约支付了购房款18500元，付款时卢娟知悉并对付款一事进行了确认，按约定将房产证书付给了彭华，同时将该房也一并交付给了彭华。合同签订当天，原、被告与第三人一起到公证处办理了房屋买卖公证。
原告在2007年5月9日购房后入住至今，期间多次要求被告卢娟履行过户手续未果，第三人也未将卢娟名下国有土地使用证交与原告并协助办理过户。为此，请求判决：1、被告卢娟继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》所约定的事项，将房屋过户给原告；2、第三人崔家华交出该房屋的国有土地使用证并协助原告过户；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告卢娟未到庭应诉亦未提出答辩。
第三人崔家华述称：房屋买卖协议是合法的，卢娟应该将该房过户给原告。但原告尚欠我10000元，如果彭华付清此款，我就将此房国有土地使用权证交给原告。
经审理查明：2002年11月21日，第三人崔家华委托其姐夫苏奎（以苏奎名义，实际购房人为崔家华，作为乙方）与被告卢娟父亲卢勇（作为甲方）签订《购房付款协议》，约定：1、乙方自愿购买甲方在高墩子村还房点正建中住宅楼一套，室内初装，楼层为三层，建筑面积约132平方米，售房价格为每平方米600元，总金额约8万元；2、付款方式为：第一期预付房款为总房款的30%；第二期在主体工程完工后付房款50%；完工验收后，付房款�15%，余款5%在办理完房产手续后一次性付清；3、甲方承诺住宅楼竣工后，按国家现行有关规定办理房产手续，在一年内将购房的所有手续给乙方。
2003年7月13日，因卢勇死亡，第三人委托苏奎（以苏奎名义，实际购房人为崔家华，作为乙方）与卢勇亲属卢娟、卢小军、卢小会（甲方）签订《购房补充协议》，载明：“1、今收到购房款现金人民币10000元，甲方负责水电在一个月内沟通（从2003年7月14日起至2003年8月14日止）；2、甲方在三个月内办好房产证（从2003年7月14日起至2003年10月30日止）；3、违约责任：甲方在2003年10月30日未交给乙方房产证，甲方就赔偿乙方总房款2%作为违约金，如再次拖延到2004年10月30日为止，乙方退房，甲方退还乙方所缴房款（赔偿违约金除外）”。第三人分别于2002年11月21日支付购房款40000元，于2003年3月28日支付购房款20000元，于2003年7月13�支付购房款10000元，于2003年7月14日支付购房款3000元，于2003年10月14日支付安装煤气入户费4800元，安装楼梯电子门款400元，共计78200元。
2006年8月6日，卢娟取得该房房屋所有权证（乐山市房权证私房字第848**号，门牌号：嘉祥路1038号7幢4单元3楼1号），并于同月将该证交与第三人崔家华。2007年，第三人崔家华准备将此房进行转让并在转让之前告知了卢娟取得了其同意。同年4月28日，第三人崔家华（甲方）与原告（乙方）经陈森房地产代理有限公司的介绍，签订《房屋买卖协议》，约定：“一、房屋概况：此房位于中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋，面积134.69平方米，房产证字号84878；二、双方协商价格为人民币195000元，此价包括该房现有装修设施、窗帘、灯具、热水器、炉具，包括水、电、气、光纤四通配套费，今后从原房东卢娟名下过户到乙方名下�产证、土地证的所有税费由乙方承担；三、付款方式和约定：1、本协议签字之日，乙方首付定金5000元；2、双方约定于2007年5月11日前到公证处签订乙方与卢娟的交易公证，崔家华到场配合；3、乙方于2007年5月11日前公证后，首付房款185000元（定金转为首付款），甲方将房屋及设施移交乙方，甲方同时结清水电气费；4、余款10000元待甲方将卢娟名下的土地证正本交乙方当日一次性付清”；四、违约责任及承诺（略）；五、本协议经甲、乙、中介方签字（盖印）之日起生效；六、补充：1、首付185000元房款之日，甲方将房产证正本交乙方；2、中介费给付时间：双方在2007年5月11日前。合同签订当日，原告向第三人崔家华给付了5000元购房定金。
2007年5月9日，原告与卢娟签订《房屋买卖合同》，约定：“卢娟将中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋出售给彭华；�房总价为人民币19500元，此价包括该房现有装修设施、窗帘、灯具、热水器、炉具，包括水、电、气、光纤四通配套费；彭华于2007年5月9日一次性支付购房款185000元，余款10000元在彭华收到卢娟名下国土证当日付清；卢娟于2007年5月9日将该房及房屋所有权证交给彭华；卢娟有义务和责任及时协助彭华办理房屋过户登记手续，房屋所有权证、国有土地使用权证过户到彭华名下交纳的一切税、费均由彭华承担”。合同签订时，第三人崔家华在场配合，合同签订当天，彭华按约向崔家华支付了购房款18500元（包含2007年4月28日支付的5000元定金），付款时卢娟在收条上签字对付款一事进行了确认。崔家华按约定在合同签订当天将房屋和房屋所有权证交付给了彭华。合同签订当天，原、被告与第三人一起到四川省乐山市嘉州公证处对《房屋买卖合同》进行了公证。
原告在2007年5月9日购房后入住至今，期间多次要求被告卢娟履行过户手续未果，第三人也未将卢娟名下国有土地使用证交与原告并协助办理过户。原告遂于2013年5月6日起诉来院，主张前述请求。
另查明：中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋门牌号已变更为中心城区嘉祥路1038号7幢4-3-3号。卢娟于2010年4月16日取得乐山市中心城区嘉祥路1038号7幢4-3-3号房屋的国有土地使用权证［乐城国用（2010）第168698号］，卢娟将该证交与第三人崔家华后，崔家华于2014年1月22日在收到彭华10000元同时向彭华交付了此国有土地使用权证。
上述事实，有身份证明、《购房付款协议》、《购房补充协议》、《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、收据、收条、《公证书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、询问笔录及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：当事人订立合同，�当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，第三人崔家华委托其姐夫苏奎与被告卢娟父亲卢勇签订的《购房付款协议》以及卢勇死亡后崔家华委托苏奎与卢勇亲属签订的《购房补充协议》是双方真实意思表示且不存在合同无效的法定情形，系有效合同，双方均应按照合同享有权利，履行义务。根据合同法第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定和该法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，本案中，第三人与被告方签订合同后，第三人已按约履行了付款义务，第三人在通知被告的情况下又与原告签订《房屋买卖协议》将房屋转卖与原告，该转让行为符合法律规定，加之原、被告已签订了新的《房屋买卖合同》，因此第三人的合同权利已全部转让给原告，受让人完全取代转让人的地位成为合同当事人，原合同关系消亡，产生新的合同关系。原告已按照合同履行了付款义务，被告应按照合同约定协助原告办理房屋过户登记手续，将房屋所有权证、国有土地使用权证过户到原告名下。
鉴于崔家华于2014年1月22日在收到彭华10000元的同时已向彭华交付了讼争房屋的国有土地使用权证，且第三人崔家华不是协助原告彭华办理过户手续的义务人，因此对彭华要求第三人崔家华交出该房屋的国有土地使用证并协�原告过户的诉讼请求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、卢娟在本判决生效后十五日内协助彭华将位于中心城区嘉祥路916号天祥小区7幢4单元3楼2号房屋的所有权证和国有土地使用权证办理到彭华名下（办理上述权证的费用由彭华负担）；
二、驳回彭华其他诉讼请求。
本案案件受理费200元，由卢娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判长 陈向东
审判员 彭洪蔚
审判员 陈 华
二〇一四年三月三十一日
书记员 陈 潇