云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第149号 上诉人（原审原告、反诉被告）谢易秦，男，汉族，1963年10月18日出生，云南省昆明市人，在昆明市彝古香餐饮有限公司工作，住昆明市西山区。 特别授权诉讼代理人信聪林，云南八谦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）云南阳光嘉年华商业管理有限公司。 住所地：昆明市北市区银河片区嘉年华花园主体商场****。 法定代表人丁永辉，董事长。 特别授权诉讼代理人熊亚泽，云南联宇律师事务所律师。 特别授权代理人翁健，系该公司行政总监。 原审第三人昆明今典物业服务有限公司。  住所地：昆明市北市区银河片区嘉年华花园******/div> 法定代表人林徽，总经理。 特别授权诉讼代理人熊亚泽，云南联宇律师事务所律师。 特别授权诉讼代理人翟楠，女，系该公司客服经理。 上诉人谢易秦、上诉人云南阳光嘉年华商业管理有限公司（以下简称“阳光嘉年华公司”）、一审第三人昆明今典物业服务有限公司（以下简称“今典物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人谢易秦、阳光嘉年华公司均不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 一审法院经审理确认以下法律事实：原告（乙方）与被告（甲方）于2011年6月1日签订房屋租赁合同，约定甲方将嘉年华花园广场B幢501层507、508号房屋出租给乙方使用。实际面积为377平方米，乙方租赁该物业用于经营乙古香牛牛火锅；甲方于2011年6月1日将房屋以现状交付乙方，装修免租期自甲方交付房屋之日起至2011年8月30日止。装修期间不计收租金和物业管理费，但水、电等费用仍由乙方承担。租期自2011年9月1日至2016年8月31日至，共计五年。租金2011年9月1日至2013年8月31日，按每月每平方米52元为标准。2013年9月1日至2015年8月31日，按每月每平方米56元为标准。2015年9月1日至2016年8月31日止，按每月每平方米60元为标准。乙方在租赁期限内所使用的电力、煤气、自来水，按实计算。该房屋由甲方指定的物业管理公司管理，物业管理费用为每月每平方米实际面积计3元，每月共计1131元，乙方应在收到物业管理公司的付款通知后15日内支付该月的物业管理费。在下列情况下，甲方有权提前解除本合同，并要求乙方将该物业恢复原状或要求乙方保留所有现有装饰归甲方所有，同时甲方有权扣留保证金并要求乙方赔偿经济损失。（1）乙方未在规定的时间地点按本合同的要求支付租金、物业管理费或其它应缴费用，累计超过2个月仍未支付的。（2）乙方未开业及停业天数累计超过14天的，或以转让、转租、分租、承包、合作、联营、出借、交换等任何形式将该房屋承租权利全部或部分转移于第三方。乙方应按时缴纳各项费用，包括租金、物业管理费、自来水电力煤气费和其他应付费用。在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以月利率为2%的标准支付滞纳金。在租赁期内，乙方逾期达15天以上的，甲方有权采取停止供应或使用自来水、电力及煤气的权利，此停止供应或使用自来水、电力及煤气所带来的后果由乙方自己承担。乙方还应承担恢复上述供应可能发生的一切费用等内容。而后，双方签订了嘉年华花园商户仓库使用协议，约定原告使用位于嘉年华花园5层玻璃屋11平方米仓库，期限自2013年1月1日至2013年12月31日，每月使用费为165元，使用费3月一缴，共计495元。合同协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告对租用房屋进行了装修，至2013年7月31日原告支付了被告租金352872元，仓库使用费495元，物业管理费至2013年1月支付给第三人16965元，水费至2013年1月支付了18625元，电费至2013年1月支付了106293元。2013年6月5日原告将使用的仓库交还被告，被告方人员签了字。2013年6月5日第三人出具关于上调嘉年华商业广场物业费的公告，载明将商铺每平方米16元上调为28元。同月16日原告致函被告，对被告《解除合同通知书》要求按照合同约定履行义务，保障原告的正常经营活动。6月24日原告报警，称6月21日9时许发现放在嘉年华乙古香饭店内价值16万余元的物品被盗，昆明市公安局五华分局红云派出所进行了出警。6月26日原告对租用的房屋现场进行证据保全，云南省昆明市中衡公证处出具了（2013）云昆中衡证字第3619号公证书。2011年7月14日原告与张光跃签订乙古香餐饮有限责任公司装修合同，约定原告将工程承包给张光跃进行装修，工程造价为682000元；原告支付灯具款为7791.12元，原告购买铁锅支付了238元，订餐具支付了12200元，税控收款机搅拌机付款423元；2013年10月13日原告报警，经昆明市公安局五华分局进行了出警，载明民警到达现场，场内有两名工人在清理，询问对方称是物管派过来进行清理。民警建议报警人到该物管处理此事,如协商无果向法院上诉处理。2013年6月6日被告发给原告解除合同通知书，对该通知书被告在6月8日在云南省昆明市国正公证处进行了公证，对该通知及核准变更登记企业通知书按特快专递进行送达。 另确认：被告承认公司在2013年10月8日对原告承租的房屋装修进行了拆除，并将原告承租的房屋另行租与他人。2014年1月2日被告将拆除过程中原告的部分物品移交给了原告，双方在移交清单上签了字。原告谢易秦遂诉至一审法院，请求：1、判令被告及第三人赔偿原告对租赁房屋的装修损失751537元，排除租赁房屋的使用障碍，恢复水电供应，保障原告的正常经营，继续履行原被告双方签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告及第三人赔偿原告自停业之日（2013年6月18日）起至恢复营业之日止按照停业前三个月原告日平均利润2099元∕日的标准计算的经营损失（自2013年6月18日停业至7月31日止的经营损失为92356元）。3、判令被告及第三人赔偿原告因被告及第三人于2013年6月4日断电给原告造成的经济损失约22750元。4、判令被告及第三人赔偿原告因被告及第三人断电、断水而导致原告被迫停业期间桌椅、电磁炉等财务被盗的损失约164971元。5、本案诉讼费由被告及第三人承担。阳光嘉年华公司提出反诉称：1、解除反诉人与被反诉人于2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》，终止上述合同所约定的尚未履行部分的权利义务。2、被反诉人立即搬离反诉人租赁房屋，返还反诉人房屋。3、被反诉人支付反诉人拖欠的物业管理费、水电费以及滞纳金合计人民币39974元。4、由被反诉人按每月20735元计算，偿付反诉人自本案起诉之日至租赁房屋实际返还时所产生的租金、物业管理费等损失。5、本案本诉与反诉费由被反诉人承担。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同而引发的纠纷，原、被告于2011年6月1日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面善意的履行各自的权利义务。根据合同约定原告应于2013年4月支付物业费3393元，7月支付物业费3393元，由于被告未按时支付物业费，根据合同6.4（1）的约定，被告有权提前解除合同，故对被告反诉解除双方于2011年6月1日签订的房屋租赁合同，依法予以支持。根据合同7.3的约定，原告应按时缴纳各项费用，包括租金、物业管理费、自来水电力煤气费和其他应付费用。在租赁期内，原告逾期支付租金、物业管理费，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以月利率为2%的标准支付滞纳金。在租赁期内，原告逾期达15天以上的，被告有权采取停止供应或使用自来水、电力及煤气的权利，此停止供应或使用自来水、电力及煤气所带来的后果由原告自己承担。原告陈述因双方对电费款项存在异议，等双方协商后再支付相应费用，对此被告不认可，原告也未提交相应书面证据佐证，故对原告之陈述不予采信。由于原告未按合同约定按时支付各种费用，已构成根本性违约，故对原告诉请恢复水电供应，继续履行房屋租赁合同依法不予支持。对于原告诉请的装修损失，因系被告违约，根据双方合同6.4的约定，“…并可要求乙方将该物业恢复原状或要求乙方保留所有现有装饰归甲方所有…”，庭审后被告同意支付原告装修损失100000元，财产损失50000元，对此法院依法予以确认；原告诉请的停业损失、经济损失因系原告违约造成，对该项诉请依法不予支持。由于双方的合同已解除，被告依法应将承租的房屋交还被告，由于现房屋已由被告交由他人使用，故原告应支付被告二个月的租金42224元（56元×377平方米×2个月＝42224元）。至于物管费及水电费是由第三人在收取，故对被告反诉的该诉求在本案中不予处理，当事人可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决，一、解除原告谢易秦与被告云南阳光嘉年华商业管理有限公司于2011年6月1日签订的房屋租赁合同。二、被告云南阳光嘉年华商业管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告谢易秦装修损失人民币100000元及财产损失人民币50000元。三、驳回原告谢易秦的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告云南阳光嘉年华商业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币3632元，由原告谢易秦人民币632元，被告云南阳光嘉年华商业管理有限公司承担人民币3000元，反诉费人民币400元减半收取人民币200元，由原告承担人民币100元，被告云南阳光嘉年华商业管理有限公司承担人民币100元。 一审判决宣判后，一审原告谢易秦、一审被告阳光嘉年华公司均不服，向本院提起上诉。其中谢易秦上诉请求判令：撤销一审判决，依法改判其在一审中所提出的下列诉讼请求，即：1、判令阳光嘉年华公司及第三人赔偿谢易秦对租赁房屋的装修损失751537元。2、判令阳光嘉年华公司及第三人赔偿谢易秦自停业之日（2013年6月18日）起至恢复营业之日止的经营损失（自2013年6月18日停业至7月31日止的经营损失为92356元）。3、判令阳光嘉年华公司及第三人赔偿谢易秦因阳光嘉年华公司及第三人于2013年6月4日断电给谢易秦造成的经济损失约22750元。4、判令阳光嘉年华公司及第三人赔偿谢易秦因阳光嘉年华公司及第三人断电、断水而导致原告被迫停业期间桌椅、电磁炉等财物被盗的损失约164971元。5、本案诉讼费由阳光嘉年华公司及第三人承担。其主要事实和理由为：一审法院判决对上诉人与被上诉人及第三人就电度数即电费交纳金额存在争议的关键事实不予认定，对被上诉人的违约行为充耳不闻，相反错误认定上诉人构成根本性违约，对上诉人诉请的装修损失、停业损失、财物被盗损失均不予认定，在认定事实和适用法律均错误，存在有意偏袒被上诉人及第三人的行为，应依法予以纠正。本案系阳光嘉年华公司及第三人违反合同约定欲上调房屋租金及物管费的行为未果后单方蓄意毁约所致。己方不存在拖欠水电费、物管费的行为。阳光嘉年华公司在本案诉讼期间恶意拆除、毁坏谢易秦对租赁房屋的装修，并将谢易秦租赁房屋另行租赁给他人，就是为了形成其与谢易秦签订的租赁合同客观上不能继续履行的事实，达到其单方蓄意毁约的目的。一审法院审理期限严重超期，违反法律规定。故请求二审法院支持其上诉请求。 阳光嘉年华公司答辩称：不认可谢易秦的上诉请求，请求驳回其上诉。同时提出上诉称：撤销一审判决第二、四项内容，改判由谢易秦支付拖欠的物业管理费、水电费以及滞纳金合计人民币39974元；并由谢易秦支付阳光嘉年华公司拖欠的租金42224元。请求维持一审判决的其他判决内容。由谢易秦支付本案的诉讼费用。其主要的事实及理由为：一审判决认定己方公司应支付谢易秦总计150000元的装修损失及财产损失没有事实及法律依据，谢易秦构成根本性违约，其应当承担违约的法律责任，自行承担所造成的损失，同时己方公司从未同意支付谢易秦损失150000元，一审对此判决属于认定事实不清，应予以纠正。一审法院应依法直接判决由谢易秦支付给己方公司拖欠的租金42224元，并直接判决由其支付所拖欠的物业管理费、水电费以及滞纳金合计39974元。故请求二审法院支持其上诉请求。 谢易秦对于阳光嘉年华公司的上诉请求答辩称：不认可该公司的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。 第三人今典物业公司对于谢易秦的上诉请求答辩表示不予认可，同时对于阳光嘉年华公司的上诉予以认可。 二审中，谢易秦提交阳光嘉年华公司于2013年6月4日发的“通知”一份，欲证实，双方当事人在2013年6月4日还在正常履行租赁合同，而在2013年6月6日阳光嘉年华公司就发出解除租赁合同的通知。今典物业公司于2013年3月14日出具的电费情况一份，欲证实，双方当事人对电表的计量存在争议，当时正在协商过程中。阳光嘉年华公司及今典物业公司对于谢易秦所提交的证据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关联性。经本院审查，因谢易秦在二审审理中所提交的证据是在双方当事人履行房屋租赁合同过程的往来情况，与本案有关联性，故本院依法予以采信。 经审理，各方当事人对一审判决认定的案件事实无异议，本院依法予以确认。同时，谢易秦补充1、2013年6月4日因阳光嘉年华公司及今典物业公司将其租赁的房屋断电，其的员工在当天报警；2、双方当事人对于电费的计量存在争议，指派工作人员对电表底数核对，在2013年阳光嘉年华公司就按照己方安装的这块电表发电费通知。3、2013年6月18日、19日两天阳光嘉年华公司及今典物业公司把其放置在租赁房屋内的物品搬离，其的员工于6月24日报警。2014年1月2日阳光嘉年华公司、今典物业公司将搬离的物品移交谢易秦。对于谢易秦补充的事实1，阳光嘉年华公司、今典物业公司无异议；对于谢易秦补充的事实2，阳光嘉年华公司、今典物业公司表示不能确定具体日期；对于谢易秦补充的事实3，阳光嘉年华公司、今典物业公司不予认可。经本院审查，针对谢易秦补充的事实，阳光嘉年华公司、今典物业公司无异议的部分予以确认，对于阳光嘉年华公司、今典物业公司不能确认具体日期的事实，因其未能提供相应证据证实搬离谢易秦物品的日期，故本院按照谢易秦所主张的日期来确认。结合双方当事人在一、二审庭审中所提交的证据及诉辩的主张，确认，双方当事人对于谢易秦租赁房屋的电费计量存在争议，阳光嘉年华公司及谢易秦曾为此进行过协商。 综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：谢易秦在履行与阳光嘉年华公司签订的《房屋租赁合同》过程中，是否存在根本性违约、谢易秦所主张的各项损失应否由阳光嘉年华公司、今典物业公司承担、阳光嘉年华公司所提出的租金及水电费、物管费等费用应否由谢易秦承担？ 本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实至2013年7月31日谢易秦支付了阳光嘉年华公司房屋租金352872元，仓库使用费495元，物业管理费至2013年1月支付给第三人16965元，水费至2013年1月支付18625元，电费至2013年1月支付106293元。在阳光嘉年华公司于2013年6月6日向谢易秦发出解除合同通知书之前，谢易秦并未拖欠阳光嘉年华公司房屋租金，而对于水电费、物管费的问题，双方当事人存在争议，阳光嘉年华公司认为谢易秦拖欠水电费、物管费。谢易秦认为对于电费存在计量争议，按照己方工作人员与第三人工作人员于2013年6月7日核对的至2013年6月7日的用电数2397度，乘以倍率40后，实际为95880度，按照双方当事人约定的单价0.98元计算，谢易秦自开业至2013年6月7日应交纳的电费为93962元，扣除其已经交纳的106293元，多交纳电费12330.6元，用该款扣减水费及物管费，阳光嘉年华公司还应返还己方款项。而对于电费交纳依照几块电表计量、如何计量在房屋租赁合同中并未约定，应当由双方当事人协商处理。阳光嘉年华公司在双方当事人对于电费交纳发生争议期间，于2013年6月4日将谢易秦所租用的房屋断电，于2013年6月6日向谢易秦发出解除房屋租赁合同的通知，并于2013年6月18日、19日将谢易秦放置租赁房屋内的物品搬离，后于2013年10月8日将谢易秦所租赁的房屋内的装修拆除并另租给他人的行为对于谢易秦构成违约，谢易秦在履行该房屋租赁合同过程中并无违约行为。对于谢易秦提出由阳光嘉年华公司赔偿其装修损失的主张，因阳光嘉年华公司的确存在在房屋租赁合同期内解除租赁合同及拆除谢易秦所租用房屋装修的情况，故应当由阳光嘉年华公司承担责任。因该房屋装修已经被阳光嘉年华公司拆除，对于该装修价值现已经不能进行鉴定评估，谢易秦在一审审理中已经提交了相应的证据予以证实其装修的为损失751537元，阳光嘉年华公司对此有异议，但未能提交反驳证据，故本院根据谢易秦使用该房屋装修的年限，按照谢易秦所主张的装修损失751537元酌情支持60%，即450922.2元由阳光嘉年华公司向谢易秦赔偿。对于谢易秦所主张的财物被盗的损失164971元，因其不能证实其主张的财物的确遗失且系因阳光嘉年华公司的行为所致，一审法院考虑到本案的实际情况，即阳光嘉年华公司有未经谢易秦许可而擅自将谢易秦放置于租赁房屋内的物品搬离，故酌情判决由阳光嘉年华公司向谢易秦赔偿50000元并无，故本院对此予以维持。对于谢易秦所主张因阳光嘉年华公司给其造成停业之日（2013年6月18日）起至恢复营业之日止的经营损失（自2013年6月18日停业至7月31日止的经营损失为92356元），因2013年6月18日、19日阳光嘉年华公司的确有将谢易秦放置于租用房屋内的物品搬离的情况，对于谢易秦主张其因阳光嘉年华公司的违约行为造成在2013年6月18日至7月31日停业，并在一审中提交证据证实其停业损失为92356元，对此阳光嘉年华公司有异议，但其未能提交证据予以反驳。故阳光嘉年华公司应当向谢易秦赔偿因停业而造成的损失92356元。对于谢易秦所提出2013年6月4日因断电所造成的损失经济损失约22750元，因谢易秦所提交的证据不能证实该损失确系因断电而产生，故本院对该主张不予支持。对于阳光嘉年华公司所主张的2013年8月、9月的租金，因阳光嘉年华公司已经于2013年6月18日、19日将谢易秦在所租赁房屋内的物品搬离，且双方当事人因为该租赁房屋发生争议，阳光嘉年华公司未能提供证据证实谢易秦在该两个月内能够正常使用该租赁房屋，故对于阳光嘉年华公司的该主张，本院不予支持。对于阳光嘉年华公司所主张的水电费、物管费，因该公司并非水电费、物管费的收取主体，而今典物业公司并未对此在本案中提起独立的诉讼请求，故对于阳光嘉年华公司所提出的该主张不予支持。因今典物业公司并非与谢易秦签订房屋租赁合同的相对方，故对于谢易秦请求由今典物业公司与阳光嘉年华公司共同对其承担赔偿责任的主张不予支持。 综上，一审法院对于本案适用有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下： 一、维持昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第516号民事判决第一项，即“一、解除原告谢易秦与被告云南阳光嘉年华商业管理有限公司于2011年6月1日签订的房屋租赁合同。”； 二、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第516号民事判决第二、三、四项，即“二、被告云南阳光嘉年华商业管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告谢易秦装修损失人民币100000元及财产损失人民币50000元。三、驳回原告谢易秦的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告云南阳光嘉年华商业管理有限公司的其他反诉请求。”； 三、由云南阳光嘉年华商业管理有限公司于本判决生效后三日内支付谢易秦装修损失450922.2元、停业损失92356元、物品损失50000元； 四、驳回谢易秦的其他诉讼请求； 五、驳回云南阳光嘉年华商业管理有限公司的反诉请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费合计7264元，由谢易秦负担1452.8元，由云南阳光嘉年华商业管理有限公司负担5811.2元。一审反诉费200元由云南阳光嘉年华商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  刘昕光 审 判 员  蔡 芸 代理审判员  熊梓旭 二〇一五年七月二十四日 书 记 员  焦 菡