广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初1273号
原告：卢巧凤，女，1980年8月19日出生，汉族，南宁市嘉铖视光中心职员，住广西宾阳县。
被告：卢洪远，男，1988年10月15日出生，住南宁市。
被告：韦宝，男，1985年8月13日出生，住南宁市青秀区。
第三人：广西壮族自治区东博公证处，住所地：南宁市东葛路延长线茅桥路*号习艺楼*栋第*层。
法定代表人：何月娟，该公证处主任。
委托代理人：阳文宇，男，1988年11月9日出生，汉族，该公证处公证员，住南宁市青秀区。
委托代理人：邓燕鸣，女，1980年8月27日出生，壮族，该公证处公证员，住南宁市。
原告卢巧凤与被告卢洪远、韦宝、第三人广西壮族自治区东博公证处（以下简称“东博公证处”）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月3�立案受理后，组成由审判员聂凯担任审判长、人民陪审员周国萍、杨园园参加的合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。书记员刘艳担任记录。原告卢巧凤、第三人东博公证处的委托代理人阳文宇、邓燕鸣到庭参加诉讼。被告卢洪远、韦宝经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告卢巧凤向本院提出诉讼请求：1、判决被告卢洪远与被告韦宝在2012年9月12日所签订的关于兴宁区房存量房买卖合同无效；2、被告卢洪远在判决生效日起10日内把位于兴宁区返还原告，并协助原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由两被告承担。
事实和理由：位于南宁市兴宁区直登记在原告名下，属原告合法财产，房产证一直由原告父母保管。自房子交付使用后�直租给被告韦宝使用。2014年7月份原告想买房，原告跟父母要房产证时被告知已被拿走，接着原告用自己的身份证到房产局查询发现房子已于2012年转让至卢洪远名下，对至原告并不知情。为了维护权益，2014年9月原告向青秀区人民法院起诉南宁市住房保障和房产管理局请求撤销这个转让，在该案审理过程中，原告经过笔迹和手印的鉴定后才知道这个转让时由于东博公证处出具虚假的（2012）桂东博证民字第6804号公证书，该虚假的公证书致使原告的合法财产被非法转让。原告于是又于2015年9月向青秀区人民法院起诉东博公证处请求因公证损害赔偿原告损失515、516号房交易所得。但后原告因证据不足撤回了该案的起诉。原告认为，南宁市住房保障和房产管理局依据东博公证处出具的虚假公证书进行转让行为，在没有原告签名同意或明确授权委托的情况下把原告名下的房产转让到被告卢洪远名下，现委托公证书已经撤销，被告韦宝没有任何的代理权代理原告，故原告向法院起诉，提出前述诉讼请求。
被告卢洪远、韦宝未作答辩，亦未提交证据。
第三人东博公证处述称：对于原告的诉讼请求没有异议，公证处在公证过程中已经尽到审查审核义务，虽然已经被撤销，但公证处并没有过错。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告卢巧凤为位于南宁市兴宁区房屋的原房屋所有权登记所有人。
2012年9月6日，广西�族自治区南宁市东博公证处作出（2012）桂东博证民字第6804号《公证书》，该公证书记载：申请人为“卢巧凤，女，公民身份号码：”；公证事项为“委托”；公证内容为“兹证明卢巧凤于二〇一二年八月三十一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名和按指印。”
上述《公证书》中所述《委托书》记载：委托人为卢巧凤，女，1980年8月19日出生，现住广西宾阳县，身份证编号：；受托人为韦宝，男，1985年08月13日出生，现住广西南宁市青秀区，身份证编号：；卢巧凤因本人不便亲自办理坐落于南宁市兴宁区的房屋产权变更等相关手续，故委托韦宝作为其合法代理人，并以卢巧凤的名义办理包括签订房屋买卖合同在内等一切涉及前述房屋买卖及变更登记的相关事宜。委托人签字落款为“卢巧凤”。
2012年9月12日，被告韦宝、卢洪远向南宁市住房保障和房产管理局（以下简称“南宁市房管局”）申请出卖南宁市兴宁区房屋，并按规定提交了房屋转移登记申请书、买卖人及委托人的身份证复印件（与原件核对无异）、委托公证书（即上述（2012）桂东博证民字第6804号《公证书》）房屋（分层）分户平面图、税收通用完税证（契税）、存量房交易结算资金自行交割声明、房屋权属登记信息查询结果、存量房买卖合同（合同记载的房屋买卖成交价格为30万元，卖方签章处为韦宝代卢巧凤签署）、居民家庭购买商品住房申报表、购房人家庭房屋登记信息查档证明、卢洪远户口簿复印件、购房人婚姻状况证明、个人房屋交易纳税情况表、税收通用完税证（个人所得税）、销售不动产统一发票、原房屋所有权证等材料，其中韦宝作为买方卢巧凤的委托代理人办理房屋买卖相关手续。南宁市房管局收到该申请后，经审核前述登记材料，确认权属清楚、产权来源资料齐全，于2012年10月8日作出涉案房屋以卢洪远为登记所有权人的邕房权证字第××号房产证。
因原告于2014年7月经查询发现涉案房屋已于2012年转移登记至卢洪远名下，其遂以对此并不知情，在没有其本人签字同意或明确授权委托的情况下，南宁市房管局同意办理并核发该房屋的所有权证，严重损害其合法权益为由，向南宁市青秀区人民法院提起以南宁市房管局为被告、卢洪远为第三人的行政诉讼〔（2014）青行初字第61号案件〕，要求撤销南宁市房管局核发的邕房权证字第××号房产证。该案审理过程中，经原告申请，南宁市青秀区人民法院委托广西公明司法鉴定中心对（2012）桂东博证民字第6804号《公证书》中《委托书》内委托人“卢巧凤”的签名笔迹及所按指纹进行鉴定，结果确定该“卢巧凤”签名笔迹与红色油墨捺印均非卢巧凤所留。
2015年5月25日，东博公证处作出桂东博决字[2015]号《撤销公证书决定》，认为其于2014年12月8日受理原告提出复查（2012）桂东博证民字第6804号《公证书》的申请，经查，该公证当事人提供虚假证明材料导致该公证书与事实不符，遂决定予以撤销，该公证书自始无效。
2015年6月16日，南宁市青秀区人民法院作出（2014）青行初字第61号《行政判决书》，认为：该案中，由于申请人提交的涉案房屋转移登记材料�真实，导致南宁市房管局依据其作出的登记行为违法，但由于该案第三人卢洪远未到庭参加诉讼，该房屋是否为善意取得尚未确定，不宜判决撤销，而应确认被告作出的本案被诉房屋登记行为违法，故依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决确认南宁市房管局于2012年10月8日向卢洪远办法的邕房权证字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法。
因前诉判决未能支持原告诉讼请求，原告遂向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。
另查明，第三人东博公证处向本院提供了（2012）桂东博证民字第6804号《公证书》办理时申请人提供的卢巧凤临时居民身份证、居民身份证领取凭证、户口簿、户籍证明，并确认到场办理公证的“卢巧凤”本人的相貌与前述临时居民身份证、户籍证明所附相片一致。经宾阳县公安局及其思陇派出所核实，东博公证处提供的前述卢巧凤临时居民身份证、居民身份证领取凭证、户口簿、户籍证明均系伪造，其中临时居民身份证、户籍证明所附的相片也与公安机关户籍信息系统中卢巧凤的相片不一致，其相貌也与卢巧凤本人不一致。
还查明，南宁市兴宁区房屋已于2012年11月6日办理了抵押登记，抵押权人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行，债权数额为21万元。
本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告卢洪远、韦宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。
一、关于本案所涉存量房买卖合同的效力问题。
综合本案的证据来看，原告卢巧凤确实并未委托被告韦宝将其涉案房屋出卖给被告卢洪远，韦宝擅自处分原告涉案房屋的行为属于无权代理，本院对此予以确认。在此前提下，本案所涉存量房买卖合同效力的问题，即为韦宝的无权代理行为是否构成表见代理及卢洪远受让房屋的行为是否构成善意取得的问题。对于韦宝的无权代理行为。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然，形式上卢洪远基于韦宝提供的委托代理材料确有理由相信韦宝具有代理原告出卖房屋的权限，但韦宝提供的委托代理�料均为伪造，是虚假的、非法的凭证，而表见代理的权利外观应当是真实合法的，即卢洪远相信韦宝有代理权限的凭证应当是真实合法的，否则任何人都可能利用虚假的、非法的凭证通过表见代理任意处分他人的财产，这将违背表见代理制度保护交易安全的设计初衷，使表见代理制度沦为侵害他人合法权益的工具，因此由于韦宝提供的使卢洪远相信其有代理权限的凭证均系伪造，卢洪远属于因韦宝的欺诈行为产生了错误的认识，不应认定韦宝的无权代理行为构成表见代理。
对于卢洪远受让房屋的行为是否构成善意取得。首先，从《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十六条第一款的规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”来看，不动产善意取得的基础是第三人对不动产登记簿正确性的信赖，而不动产登记簿存在错误，但在本案中并不存在这一情形；其次，善意取得的前提条件之一是存在无权处分，即无权处分人对不动产以自己的名义及真实的意思表示进行处分，在本案中，韦宝是以原告的名义对涉案房屋进行处分的，其行为的实质是代原告作出意思表示对不动产进行处分，但上文已经论述韦宝的行为属于无权代理，即其作出的意思表示并非原告真实的意思表示，在此前提下，也就�存在无权处分的情形。由此可见，卢洪远受让涉案房屋的行为不能适用善意取得制度。
综上，由于韦宝无权代理原告与卢洪远签订买卖南宁市兴宁区房的《存量房买卖合同》，该合同不是原告的真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”原告也明确表示对该合同不予追认，故该合同对原告不发生法律效力，但该合同仍旧约束作为无权代理人的韦宝与合同相对人卢洪远，原告要求确认该合同无效于法无据，本院不予支持，本院仅确认2012年9月12日韦宝以原告名义与卢洪远签订的《存量房买卖合同》对卢巧凤不发生效力。
二、关于原告要求卢洪远协助过户涉案房屋的问题。
同上所述，因2012年9月12日韦宝以原告名义与卢洪远签订的《存量房买卖合同》对卢巧凤不发生效力，卢洪远受让南宁市兴宁区房屋亦不属于合善意取得，故卢洪远有义务将该房屋返还原告并协助原告办理相关的房屋所有权变更登记手续。但经本院查询，南宁市兴宁区房屋已于2012年11月6日办理了抵押登记，抵押权人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行。由于前述抵押权人并非本案当事人，其抵押权的设立是否构成善意取得尚未确定，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，故原告要求卢洪远协助其办理涉案房屋所有权变更登记至原告名下存在客观障碍，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求，本院对此不予支持，原告可待客观障碍消除后另行起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告韦宝以原告卢巧凤名义与被告卢洪远于2012年9月12日所签订的买卖南宁市兴宁区房屋的《存量房买卖合同》对原告卢巧凤不发生效力；
二、驳回原告卢巧凤的其他诉讼请求。
案件受理费3300元，由被告韦宝负担。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂 凯
人民陪审员 周国萍
人民陪审员 杨园园
二〇一七年七月五日
书 记 员 刘 艳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条行为人没�代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人�权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》
第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。