上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初23160号原告(案外人)：上海浦岗建设工程有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆伟，董事长。委托诉讼代理人：康颖，上海市新闵律师事务所律师。被告(申请执行人)：宁波银行股份有限公司上海静安支行，住所地上海市静安区。负责人：戴良军，行长。委托诉讼代理人：叶寅翔，男。委托诉讼代理人：王晓东，男。被告(被执行人)：上海德宏建设工程有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆德华，职务不详。被告(被执行人)：上海荣正宝岛集团有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱观武，职务不详。被告(被执行人)：朱观武，男，1996年11月2日生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告上海浦岗建设工程有限公司(以下简称浦岗公司)与被告宁波银行股份有限公司上海静安支行(以下简称宁波银行静安支行)、上海德宏建设工程有限公司(以下简称德宏公司)、上海荣正宝岛集团有限公司(以下简称荣正公司)、朱观武案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告浦岗公司的委托诉讼代理人康颖、被告宁波银行静安支行的委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼。被告德宏公司、荣正公司、朱观武经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告浦岗公司向本院提出诉讼请求：判令不得执行上海市闵行区竹园路XXX号第3幢房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：2015年12月9日，上海市浦东新区人民法院审理的宁波银行静安支行与朱观武、荣正公司、德宏公司的金融借款合同纠纷一案，作出了(2015)浦民六(商)字第4739号调解书，该案已经进入执行程序。2016年10月10日，原告对执行标的提出书面异议。法院于2017年3月9日作出(2017)沪0115民初执异50号执行裁定：驳回原告的异议。原告于2012年1月1日与被告德宏公司签订《房屋租赁合同》，约定承租系争房屋，租期为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日止。法院对系争房屋的执行，将侵害原告对房屋现有的租赁权，影响原告及房屋内所有商户的经营。故原告诉至法院，要求判如所请。被告宁波银行静安支行辩称：不同意原告的诉讼请求。本被告与被告德宏公司于2011年1月21日签订《最高额抵押合同》，并于同月24日前往房地产交易中心办理抵押登记，由德宏公司出具抵押权人承诺书及《房屋租赁合同》，确认抵押物存在一项租赁关系，在办理抵押登记时房产承租人为上海懿心实业有限公司(以下简称懿心公司)，其租赁期限为15年，2011年1月1日至2025年12月31日。另，根据2013闵民五(民)再重字第2号民事判决书显示双方存在租赁合同关系，并在审理期间上述租赁关系仍存续。在上述判决书主文显示懿心公司与德宏公司《房屋租赁合同》有效部分于2012年3月2日才由法院判决解除。根据上述事实，可见原告提供的其与德宏公司签订的《房屋租赁合同》与德宏公司以懿心公司签订的《房屋租赁合同》租赁合同期限重合，且原告未能举证租赁关系在房地产交易中心登记备案，故对原告提供的租赁合同真实性不予认可。另，原告表示支付租金均为现金支付，无任何转账记录，每次支付金额较大，全部现金支付不符合常理，也没有提供租金收付的发票，故对原告所述的其与德宏公司的租赁关系不予认可。综上，系争房屋已于2011年1月24日办理抵押权登记，期间抵押人德宏公司与懿心公司存在租赁关系，后续有法院判决解除租赁合同关系，即使原告与德宏公司之后签订的《房屋租赁合同》合同有效，仍对后续拍卖买受人不具有约束力，且应当不附带租赁对系争房屋进行评估拍卖，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告德宏公司、荣正公司、朱观武未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人登记为被告德宏公司，层数4层，建筑面积3950.73平方米(含地下建筑面积773.99平方米)。2011年1月21日，被告宁波银行静安支行与被告德宏公司签订《最高额抵押合同》。同月24日，被告宁波银行静安支行就系争房屋办理抵押权登记，最高额债权限额人民币(以下币种同)1000万元，债务发生期间自2011年1月24日至2014年1月23日。2015年4月，就宁波银行静安支行与荣正公司、德宏公司、朱观武金融借款合同纠纷一案，因宁波银行静安支行提出诉前财产保全申请，本院作出(2015)浦民保字第369号民事裁定书，于2015年4月22日查封了德宏公司名下的系争房屋。2015年12月9日，就上述金融借款合同纠纷一案，本院作出(2015)浦民六(商)初字第4739号民事调解书：一、被告荣正公司应于2016年3月31日前归还宁波银行静安支行借款本金1,000万元、利息及逾期利息987,241.58元以及自2015年12月9日起至实际清偿之日止的逾期利息(按中国人民银行相关规定及本案合同约定计算，以宁波银行静安支行提供的对账单为准)；二、被告朱观武应对被告荣正公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任;三、如被告荣正公司未按期足额履行上述第一项付款义务，宁波银行静安支行可与被告德宏公司协议，以被告德宏公司所有的系争房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告德宏公司所有，不足部分由被告荣正公司继续清偿……。因原告浦岗公司提出执行异议，本院于2017年3月9日作出(2017)沪0115执异50号执行裁定书，裁定驳回异议。另查明，2010年7月，被告德宏公司与懿心公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，其中约定总建筑面积5400平方米，租赁期限15年，自2011年1月1日至2025年12月31日。后德宏公司与懿心公司产生争议，诉至法院。2014年10月17日，上海市闵行区人民法院作出(2013)闵民五(民)再重字第2号民事判决书，其中判决德宏公司与懿心公司签订的《房屋租赁合同》中，涉及面积3950.73平方米(地下一层至四层)约定的租赁合同部分为有效，对其余建筑(五至六层)约定的租赁合同部分为无效；《房屋租赁合同》的有效部分于2012年3月2日解除。审理中，原告提供与被告德宏公司签订的《房屋租赁合同》及租金收据，称2012年1月1日，双方就系争房屋签订租赁合同，租期自2012年1月1日至2021年12月31日，租金一季度一付，每季度为426,648.84元，均系现金支付。本院认为，根据相关法律及司法解释的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，原告称与被告德宏公司于2012年1月1日就系争房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日。但经查明被告德宏公司与懿心公司已于2010年7月就系争房屋签订了租赁合同，租期为2011年1月1日至2025年12月31日，后法院判决合同有效部分于2012年3月2日解除，与原告主张的租赁期限有所重合，两位承租人就同一系争房屋主张有所重合的租赁期限显然不符合常理。此外，关于租金的支付，每季度租金40余万元，原告称均系现金支付，亦不符合常理。原告也未能提供双方交接系争房屋及其实际占有使用的相关证据。故对原告主张的其与被告德宏公司之间存有房屋租赁关系，本院难以采信。退一步而言，即便原告与被告德宏公司之间的房屋租赁关系合法有效，原告主张的租赁关系设立在抵押权登记之后，也不能对抗被告宁波银行静安支行的抵押权。综上，原告要求不得执行系争房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告德宏公司、荣正公司、朱观武经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告上海浦岗建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海浦岗建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 祝 芬人民陪审员 曹 璐人民陪审员 王菊才二〇一七年十月十七日书 记 员 蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。