福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0922民初1544号原告：林昌成，男，1971年12月18日出生,汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：林昌盛（系林昌成胞弟），男，1973年12月8日出生,汉族，现住福建省厦门市海沧区。被告：古田县恒生房地产开发有限公司，住所地：福建省古田县城西街道罗华停车场24、25号店。法定代表人：陆世锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：程巧平，福建国富律师事务所律师。原告林昌成与被告古田县恒生房地产开发有限公司（以下简称“恒生公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林昌成的委托诉讼代理人林昌盛、被告恒生公司的委托诉讼代理人程巧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林昌成向本院提出诉讼请求：判令:1.恒生公司向林昌成支付自2013年9月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2017年7月1日违约金数额为3592512元；2.恒生公司立即在林昌成所购买的房屋安装中外合资电梯一部。诉讼过程中，林昌成变更第2项诉讼请求为：因恒生公司未依约在林昌成所购买的房屋安装中外合资电梯一部，应折价赔偿250000元。事实和理由：双方于2013年5月27日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定：将恒生公司开发建设的“恒福华府”第14幢02房出售给林昌成，该房屋建筑面积294．36平方米，每平米单价10463．38元，总金额为人民币308万元，付款方式为首付款109万元(实际首付款为l24万元)、银行按揭贷款199万元(实际贷款数额为184万元)。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”，第九条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”，并特别以括号方式写明“(该比率应不小于本条第l项和第七条的比率)”，而根据合同第七条的约定，如果买受人逾期付款，买受人应按日向出卖人支付逾期付款万分之八的违约金。因此，恒生公司应按每日万分之八的比率向林昌成支付该项违约金。同时，合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001％向买受人支付违约金。”附件三第l4条约定“采用中外合资电梯。”双方并就其他权利义务进行了约定。但是，恒生公司至今未向原告交付房屋，也未办理房屋产权登记，更没有在该房屋内安装电梯，已构成违约，应依法承担下列的违约责任：1.逾期交房违约金，自2013年9月1日起暂计至2017年7月1日止已逾期交房1400天，违约金暂计为3592512元（3080000元×0.0008/天×1400天）；2．按照合同附件三第14条的约定，在该房屋内安装中外合资电梯一部，但林昌成所购买的房屋建筑无安装电梯的位置，客观上根本没有办法安装电梯，故恒生公司应折价赔偿250000元；3.逾期办证违约金，该项违约责任待确定交房日期后另行主张。综上，请求判如所请。恒生公司辩称，1.其已按合同约定的时间将房屋交付给林昌成，林昌成也已实际接收并使用，根本不存在逾期交房的情形。其于2013年7月份已经口头通知林昌成交付房屋，林昌成也于2013年7月—8月期间雇佣工人徐书游对房屋实施了挖土方工程，雇佣工人康振新实施了地下室模板安装工程，雇佣了工人毛永才实施了砸墙工程，恒生公司向法庭提交的照片也证明了房屋确实已经进行了很大程度的前期装修工作。2.退一步讲，若法院认定其逾期交房，林昌成主张的逾期交房违约金计算标准有误，应按照古田县人民法院已经判决的“恒福华府”小区别墅同类案件的裁判标准，即以买受人已付购房款为基数、按月利率2%的标准支付违约金；本案起诉时间为2017年7月14日，林昌成第1项诉讼请求有部分已超过2年的诉讼时效；林昌成已于2016年8月8日收到《补办书面交房手续通知书》，违约截止日期应为2016年8月8日。3.依据合同附件六补充协议的约定“无论乙方采用一次性付款、分期付款、公积金或按揭货款的付款方式支付房款，均要在房款全额汇到甲方指定账户后，方可交房”，而（2016）闽0922民初191号、（2017）闽09民终384号民事判决书已经认定林昌成尚欠恒生公司109万元购房款，因此恒生公司在买受人未付清全额房款前提下依约有权拒绝交房。4.电梯安装问题，包括“恒福华府”高层建筑在内，出售的房屋都采用格式合同，本案房屋是别墅，合同附件一《房屋分层平面图》可证实别墅的规划设计并没有电梯，且若本案房屋有安装电梯的规划设计就不可能于2013年5月通过验收。综上，请求驳回林昌成的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：林昌成提供的证据1.《商品房买卖合同》，来源合法、内容真实、具有关联性，予以采信。根据《商品房买卖合同》附件一：房屋分层平面图证明涉案房屋没有设计安装电梯。2.《补办书面交房手续通知书》，恒生公司确认该证据的真实性，可证明2016年8月恒生公司书面通知林昌成补办书面交房手续。恒生公司提供的证据3.《竣工验收报告》，具有真实性、关联性，予以采信，证明涉案房屋于2013年5月25日完成竣工验收。证据4.恒福华府23幢02房原建房照片共9张、恒福华府14幢02房屋现状照片共8张，林昌成认可前述照片的真实性并陈述本案房屋现状正如照片所示，与本案具有关联性，予以采信，可证实涉案房屋确实进行了地下室部分墙体拆除等装修或改造。证据5.徐书游、毛永才、康振新在古田县公安局城西派出所做的询问笔录（附施工楼房位置图示）及该三位证人的出庭证言，具有真实性、关联性，三位证人的证言之间相互印证，证言内容也与证据4相吻合，予以采信，证明是业主叫证人分别做挖土方、拆（砸）墙、搭水泥坪模板等工程。证据6.陈其斌的出庭证言，据其陈述，其于2013年5月份被古田县同兴物业管理有限责任公司派驻到“恒福华府”小区作物业管理人员，于2013年7、8月份亲眼看见有工人在涉案别墅进行挖土等装修施工；因别墅区不需要向物业公司拿取门钥匙及缴纳住房维修基金、垃圾清运费，所以别墅区的业主可以随时自行对房屋进行装修。该证言与证据4-5可相互印证，予以采信。证据7.古田县同兴物业管理有限责任公司于2017年5月22日出具的关于施工队到涉案房屋装修施工的《证明》，与证据4—6亦相符，可予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下：1.2013年5月27日林昌成与恒生公司签订《商品房买卖合同》，向恒生公司购买古田县城西街道恒福华府第14幢02房屋，《商品房买卖合同》约定：购房款总价为3080000元，首付购房款1090000元，余款1990000元向银行申请按揭贷款（但实际首付购房款1240000元，银行贷款1840000元）。另《商品房买卖合同》对付款方式及期限、建筑面积、交房时间（2013年8月30日前）及方式、违约责任等事项作出了约定。其中第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条的比率）的违约金”。合同第十三条约定“…出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准…”；附件三合同补充协议“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”第14点：电梯：采用中外合资电梯。2.2016年8月9日恒生公司向林昌成以挂号信的方式发出《补办书面交房手续通知书》，林昌成于2016年8月收件（由儿媳林琛代收）。3.原告（反诉被告）古田县恒生房地产开发有限公司与被告（反诉原告林昌成）、第三人中国农业银行股份有限公司古田县支行商品房销售合同纠纷一案，本院以（2016）闽0922民初191号民事判决书判决：“一、林昌成应于本判决生效之日起十日内支付古田县恒生房地产开发有限公司剩余购房款1,090,000元并赔偿利息损失（损失自2014年1月30日支付至款项付清之日止，按照月利率2%计付）；二、驳回林昌成的全部反诉请求；三、驳回中国农业银行股份有限公司古田县支行的全部诉讼请求。”后林昌成不服一审判决，向宁德市中级人民法院提出上诉。宁德市中级人民法院以（2017）闽09民终384号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。4.《商品房买卖合同》附件一房屋分层平面图中房屋未设计安装电梯。《竣工验收报告》表明涉案房屋于2013年5月25日完成竣工验收，其中电梯安装工程的完成设计项目的审查情况及工程质量评定中无相关记载。关于双方争议的问题，本院认定如下：一、关于恒生公司是否已经实际交付房屋给林昌成及林昌成是否应支付逾期交房违约金的问题。本院认为，《商品房买卖合同》签订时间为2013年5月27日，约定交房时间为2013年8月，而涉案房屋已于5月25日完成竣工验收，且合同约定的付款时间又在约定的交房时间之后，恒生公司没必要因付款问题迟延交房。故综合上述事实与理由，依民事诉讼优势证据标准，恒生公司的举证责任已完成，可认定恒生公司已于合同约定的交房期限前实际交付房屋给林昌成，林昌成也已实际接受涉案房屋。林昌成关于恒生公司至今未交房的事实主张与证据不符，不予支持。相应，双方争议的逾期交房违约金基数及诉讼时效问题无需再进行分析。二、关于恒生公司是否应赔偿林昌成未安装电梯损失的问题。本院认为，《商品房买卖合同》附件系对正文条款所约定的有关权利和义务进行补充，附件以合同正文为据、与正文的条款相应配合，不宜与正文条款拆分进行独立解读。合同第十三条并没有约定涉案房屋须安装电梯，其约定的内容仅涉及商品房的装饰、设备应采用的标准，而不是明确约定必须安装这一设备。从房屋分层平面图也可以看出房屋未规划设计安装电梯，林昌成签订合同时应当明知该情况。结合竣工验收报告及本案涉及的恒福华府小区含高层电梯房与别墅两种建筑的实际情况，合同附件三第14点约定：“采用中外合资电梯”宜理解为：若房屋设备有安装电梯，电梯应达到“中外合资”这一标准，而不是必须安装该标准电梯，更符合客观事实。恒生公司关于本案《商品房买卖合同》系针对整个小区的统一格式合同，附件三第14点的约定实际是针对小区高层建筑的抗辩意见合理，予以采纳。故恒生公司并无未按合同约定安装电梯的违约行为，林昌成主张恒生公司应赔偿未安装电梯的损失250000元，无事实依据，不予支持。综上所述，本院认为，恒生公司已在《商品房买卖合同》约定的交房时间前将已竣工验收的房屋实际交付给林昌成，林昌成也已实际接收，故恒生公司并不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房违约责任。因涉案房屋并未规划设计安装电梯且《商品房买卖合同》也无约定安装电梯，故恒生公司并不存在未按约定安装电梯的事实，亦不应承担该项违约责任。故本案林昌成的全部诉讼请求均无事实依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回林昌成的全部诉讼请求。案件受理费人民币35540元，由林昌成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  兰惠琴审 判 员  叶少青人民陪审员  程 露二〇一八年一月三十一日书 记 员  余 枫附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。