黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑10民终723号
上诉人（原审被告）：牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：贾万利，总经理。
委托诉讼代理人：孟凡玉，男，该公司总经理助理。
委托诉讼代理人：张瑞增，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李俊文，男，1973年11月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。
上诉人牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司（以下简称洪达公司）因与被上诉人李俊文商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪达公司的委托诉讼代理人孟凡玉、张瑞增、被上诉人李俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人洪达公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初198号民事判决第二项，即洪达公司协助李俊文办理洪达世嘉领秀城小区案涉房屋不动产权登记的内容。事实与理由：被上诉人李俊文在领秀城小区尚未得到牡丹江市规划部门验收的情况下，私自对其房屋外立墙面进行改动，改变原来经过审批的外立墙面设计，致使洪达公司受到规划部门的处罚。根据《商品房买卖合同》第十八、第十九条规定及牡丹江市规划局要求李俊文必须恢复原状，否则不予进行规划验收。因李俊文没能恢复该房屋的原外立墙面设计，既违反《商品房买卖合同》约定，又违反国家规划规定，故洪达公司不能协助李俊文办理不动产登记。
被上诉人李俊文辩称，李俊文房屋的阳台为专有部分，有权决定是否封闭，且没有破坏房屋建筑结构，也没有改变房屋用途。2016年市政府对领秀城小区300户外移窗户房屋整体通过了验收。开发企业于2016年12月8日在产权机关进行备案，小区的业主可以办理不动产登记，但洪达公司不协助买受人办理产权证照。根据《中华人民共和国合同法》规定，开发企业应按照约定履行协助买受人办理房屋不动产登记的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李俊文向一审法院起诉请求：1.要求洪达公司给付物业费11555.04元；2.协助办理洪达世嘉领秀城小区案涉房屋不动产权登记；3.由洪达公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年2月5日，李俊文与洪达公司签订商品房买卖合同，李俊文以655544元购买位于镜泊湖东路、渤洲街南洪达世嘉领秀城小区案涉房屋，约定出卖人应在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。2013年6月30日，洪达公司将案涉房屋交付李俊文。2016年12月8日，洪达公司将李俊文办理房产权属证书所需的材料向产权登记机关备案。李俊文缴纳涉案房屋2013年7月1日至2018年6月30日的物业费11555.04元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案中，李俊文与洪达公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。该买卖合同第十五条约定：“买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。”本案中，洪达公司于2016年12月8日将办理房产权属证书所需的材料向产权登记机关备案，故2016年12月8日以后的物业费应由李俊文自行承担。李俊文于2016年7月26日缴纳的物业费2390.70元中的1195.35元，洪达公司同意给付此款，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”本案中，李俊文主张的2013年6月29日、2014年7月10日、2015年9月28日缴纳的物业费，李俊文未提供相应证据证实其在缴纳上述三笔物业费之日起两年内向洪达公司主张过权利，其应承担举证不能的法律后果。洪达公司提出的上述三笔物业费超过诉讼时效的抗辩意见符合法律规定，予以采纳，洪达公司不应承担上述三笔物业费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，双方当事人签订商品房买卖合同，交付房屋是洪达公司的主要义务，协助李俊文办理不动产权登记是其附随义务。洪达公司应当按照约定全面履行协助李俊文办理涉案房屋不动产权登记的义务。故李俊文主张洪达公司协助办理涉案房屋不动产权登记，符合法律规定，予以支持。洪达公司提出李俊文存在建筑面积4.8平方米系违建的抗辩。经查，该建筑面积4.8平方米系李俊文将卧室窗户外移后，将露天阳台封闭的部分，与本案不动产权登记系两个不同的法律关系。如李俊文将卧室窗户外移违反相关法律，属于相关行政部门处理的问题，洪达公司不能因此免除协助李俊文办理不动产权登记的法定义务。洪达公司此项抗辩意见，不符合法律规定，不予采纳。综上，判决：一、牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李俊文物业费1195.35元；二、牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助李俊文办理牡丹江市洪达世嘉领秀城小区案涉房屋不动产权登记；三、驳回李俊文其他诉讼请求。案件受理费89元，由牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人洪达公司新证据一，1.洪达公司向小区业主发出的告知函、改建阳台照片各一份，证明：洪达公司告知包括李俊文在内的小区业主阳台外扩封闭的行为系违建行为，且存在安全隐患，要求停止并改正。李俊文的阳台外扩系违建行为。证据二，牡丹江市规划局牡规罚字[2017]第002号行政处罚决定书一份、罚款票据一张，证明：李俊文实施私搭乱建的行为导致洪达公司被行政处罚。证据三，牡丹江市政府2013年11月14日第十五届93次会议纪要一份，证明：会议纪要第二项的第一个问题规定了房屋进行拆改的在未恢复原状前不予办照。因李俊文实施的行为导致不能办理房照，不是因洪达公司实施的违法行为导致不能办理产权证照，不是洪达公司违约造成的。
李俊文质证认为，对洪达公司证据一的形式要件和证明问题均有异议。告知函是2013年1月7日作出，李俊文2013年6月30日收房，并没有看到告知函。照片不是李俊文家阳台的照片。对证据二的形式要件无异议，对证明问题有异议。1.牡丹江市规划局的处罚决定书明确表示洪达公司可以申请行政复议，也可以进行诉讼，但其没有复议或诉讼，说明已认可处罚决定书。2.政府部门和业主协商，对领秀城小区进行了验收，只是进行了30多万元的罚款。领秀城小区业主在2017年全部具备办理房照的条件，意味着领秀城小区已通过验收。对证据三的形式要件和证明问题均有异议，该证据是复印件，与本案没有关联性。
本院认证认为，洪达公司证据一不能证实其已向小区业主发放或张贴告知函，照片不能证实是李俊文改建的阳台照片，不能证明其欲证明的问题，故对该证据不予采信。李俊文对证据二的形式要件无异议，故对形式要件予以采信。该证据可以证明洪达公司被行政处罚的事实，不能证明其可以据此不协助小区业主办理房屋证照，故对该证据不予采信。证据三的市政府会议纪要是针对白桦原墅项目办理房屋产权证照事宜的议定事项，与案涉小区房屋是否应办理房屋证照不具有关联性，故对该证据不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人洪达公司主张因被上诉人李俊文的改建行为导致无法办理房屋产权证照的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”据此，合同双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有拘束力。该商品房买卖合同中并未明确约定买受人实施了何种行为或在何种情况下，出卖人可以不协助买受人办理房屋产权证照。出卖人洪达公司除应履行交付房屋的义务外，协助买受人李俊文办理房屋权属登记亦是其作为出卖人应当履行的合同义务。虽因包括李俊文在内的部分领秀城小区业主对房屋的改建行为导致洪达公司被有关部门处以罚款，但该行政处罚事实不构成洪达公司拒绝协助李俊文办理房屋产权登记的有效抗辩。李俊文改建房屋的行为不符合《房屋登记办法》第二十二条规定的不予登记的情形。在既无当事人约定又无明确法律规定的情况下，洪达公司主张不协助李俊文办理房屋权属登记无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，洪达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 敏
审判员 周晓光
审判员 李冬梅
二〇一八年七月六日
书记员 文秀成