辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）年沈中民二终字1585号
上诉人（原审被告）于晓辉，男，1971年3月7日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：曲东，辽宁宣政律师事务所律师。、
被上诉人（原审原告）沈阳华锐商业管理发展有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：鲁荣林，该公司董事长。
委托代理人：王涌，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人于晓辉因与被上诉人沈阳华锐商业管理发展有限公司（“下称华锐公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市（2014）沈河民二初字第63号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
华锐公司在一审中起诉称：2011年5月3日，华锐公司与于晓辉签订一份《租赁合同》，2011年5月31日，华锐公司与于晓辉签订一份《补充协议》。于晓辉承租了“华府天地”购物中心二层2003、2004号商铺，根据约定，于晓辉承租的商铺计租面积490平方米，租赁期限为八年，自2011年6月1日起至2019年5月31日，于晓辉应自2011年8月30日起按“一年四付”的方式向华锐公司交纳租金及物业管理费。自2012年11月1日起于晓辉违反合同约定，未能按期向华锐公司支付租金及物业管理费，根据《合同》第十九条约定，如于晓辉逾期给付租金及物业管理费超过十五日，华锐公司有权解除本合同，华锐公司于2013年8月28日委托律师向于晓辉发出《律师函》，通知于晓辉自2013年9月1日解除《租赁合同》，于晓辉于当日予以签收。另，根据《合同》第二十一条约定，如于晓辉逾期支付租金及物业管理费，于晓辉应按欠付金额万分之三的标准承担违约金，现华锐公司要求于晓辉除支付欠付租金外，还应按约定承担违约金。综上，恳请法院支持华锐公司诉请，以维护华锐公司的合法权益：1、请求法院判令确认华锐公司与于晓辉签订的《租赁合同》于2013年9月1日解除；2、请求判令于晓辉支付拖欠华锐公司的自2012年11月1日至2013年8月31日的租金及物业管理费653198.00元；3、请求法院判令于晓辉按欠付租金金额日万分之三的标准向华锐公司支付自2013年9月1日起至判决给付之日期间的逾期付款违约金（暂计至起诉日约为197211.36元），合计为850409.36元；4、请求法院判令于晓辉承担本案诉讼费用。
于晓辉在一审中辩称：一、对于华锐公司诉讼请求要求于晓辉支付拖欠的租金及物业费的请求我们是认可的，但是数额我们有异议。1、本案涉及的租赁合同不是像华锐公司讲的在2013年9月1日解除，而是在2013年6月1日解除。2、于晓辉认为本案涉及的拖欠的物业费租金应当是从2012年11月1日开始至2013年6月1日为止这期间的相关费用。3、于晓辉认为华锐公司主张的违约金计算方式没有依据。4、于晓辉在签订本案涉及的租赁合同的时候交付给华锐公司10万元保证金，该保证金应当从华锐公司主张的相关款项当中予以抵扣。5、按照租赁合同第二十二条第三项的约定以及按照我们合同法第119条的相关规定，于晓辉认为合同在2013年6月1日解除后，14天之后，华锐公司就可以依据合同的约定将诉争的商铺腾空收回，以便减少损失，避免损失扩大，所以于晓辉认为2013年6月15日之后商铺所产生的扩大损失不应当由于晓辉来承担。以上具体观点，于晓辉在签订租赁合同之后，虽然物业整体的经营状态一直比较低迷，于晓辉所经营的涉及的商铺持续的亏损，但是于晓辉仍然按照约定履行支付相关款项的义务，直到2012年11月，于晓辉经营状况实在无法维持，没有能力继续履行付款义务，才开始拖欠华锐公司相关款项，于晓辉就经营不善无法承担租金物业费的情况同华锐公司进行过沟通，于晓辉确实不是不想支付相关费用，而是无能力支付，在此于晓辉希望华锐公司能够体谅于晓辉的难处和现状，希望双方协商妥善处理纠纷，本着互谅互让的原则。
一审法院经审理查明，2011年5月3日，于晓辉作为甲方、于晓辉作为乙方，签订《租赁合同》一份，2011年5月31日，于晓辉与于晓辉又签订《补充协议》一份，约定：于晓辉承租于晓辉的沈阳华府天地购物中心二层2003、2004号商铺，于晓辉承租的商铺计租面积原为610平方米，后变更为490平方米，租赁期限为八年，自2011年6月1日起至2019年5月31日，双方选定2011年6月1日前交付租赁商铺给于晓辉，于晓辉同意于晓辉计租日为2011年8月30日。租金标准：第一年至第二年，日租金2.5元／天／㎡，月租金4685.42元，年租金556625元，第三年至第四年，日租金3.5元／天／㎡，月租金64939.58元，年租金779275元，第五年至第六年租金，日租金4.5元／天／㎡，月租金83493.75元，年租金1，001，925元，第七年、第八年，租金双方重新协商，协商不成本合同自动终止。物业管理费标准：第一年至第六年，日物业费1.5元／天／㎡，月物业管理费27，831.25元，年物业管理费333，975元，第七年、第八年，物业管理费由双方重新协商确定，协商不成本合同自行终止。根据于晓辉年租金物业管理费的总额，于晓辉应按“一年四付”的方式交纳租金及物业管理费：每期租金及物业管理费均以三个月为一个结算周期，首期租金及物业管理费由乙方在本合同生效后5日内一次性支付甲方，以后每期租金及物业管理费在该结算周期开始前20天之前付清。约定于晓辉应缴纳12万元履约保证金，经协商后同意于晓辉缴纳10万元履约保证金，多出2万元转入于晓辉首期租金中。于晓辉多缴纳的垃圾清运费720元转入于晓辉首期租金中。如于晓辉未按本合同之规定交付租金、物业管理费或其他费用，于晓辉应给予于晓辉7天的宽限期，宽限期后，每延期一日，应按逾期付款金额0.3‰向于晓辉支付违约金直至付清之日止。如于晓辉拖欠租金、物业管理费或其他费用等任何款项逾期超过15天的，于晓辉有权解除租赁合同。于晓辉依据上述情形解除合同的，于晓辉有权没收于晓辉已支付的履约保证金，于晓辉应当退还租赁商铺、结清租金、物业管理费及其他费用，并另外向于晓辉支付相当于当时租赁年度内3个月租金的违约金，如该违约金不足以弥补于晓辉损失的，于晓辉仍应继续赔偿。因合同终止、解除的，于晓辉应在合同终止、解除后7日内将租赁商铺连同其所有的附属物、装置、附加物清理干净交还于晓辉，但如对租赁商铺造成损害的，于晓辉应负责维修，若于晓辉认为根据实际需要可接受于晓辉方已有的装修及添附物等，双方可以协商或根据评估意见确定上述装修及添附物的价值，于晓辉据此予以补偿，同时于晓辉应将通向租赁商铺各分部的及其他可通行的地方的锁匙全部交还给于晓辉。于晓辉于2013年5月21日委托律师向于晓辉发出《律师函》，通知于晓辉因其未按时交租金及物业管理费，自2013年6月1日解除与于晓辉签订的《租赁合同》，并要求于晓辉补交拖欠的租金、物业费及违约金，另要求于晓辉在2013年6月15日前将商铺清空并按合同约定交还商铺，如逾期未清空，于晓辉将按合同约定自行清空，损失自负。后于晓辉一直未将商铺清空及交还。现于晓辉因要求与于晓辉解除合同支付租金、物业管理费、违约金，起诉来院。
一审法院认为，原、于晓辉签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，双方均应遵照合同约定履行。按照合同约定，于晓辉迟延给付租金、物业费超过15天的，于晓辉就有权解除合同，因此于晓辉以于晓辉迟延给付租金、物业管理费解除与于晓辉之间的租赁合同，符合合同约定和法律规定，于晓辉应承担相应违约责任。关于合同解除时间。于晓辉主张合同解除之日为2013年9月1日，但于晓辉不予认可，因此应按于晓辉发出的律师函所载内容予以认定，于晓辉于2013年5月21日发出律师函明确租赁合同于2013年6月1日解除，对该解除时间于晓辉亦未提出异议，因此本院依法确认双方签订的租赁合同及补充协议于2013年6月1日解除。关于合同解除后的法律后果。按照合同法相关规定，租赁合同解除后，于晓辉应给付所欠租金、物业费等费用，并清空和交还商铺，但于晓辉在接到解除合同的律师函即未对解除合同通知表示同意也未提出异议，至今仍未交还房屋，因此于晓辉应赔偿因合同解除后但未交还商铺给于晓辉造成的损失，应按租金标准给付于晓辉房屋占有使用费。虽然于晓辉在律师函中表示如于晓辉未按期清空并交还诉争商铺，将自行收回，但鉴于租赁商铺物品较多，于晓辉也未放弃对商铺的经营及物品管理，且自行收回商铺的方式不适宜于合同解除后纠纷的解决，并未自行清空和收回，于晓辉以此抗辩合同解除后不应给付房屋占用使用费，没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”，又根据双方合同约定中关于双方对装饰装修的处理条款，于晓辉腾空诉争房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由于晓辉自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，于晓辉应负责维修。对已形成附合的装饰装修物，由于晓辉决定是否予以利用并折价补偿。于晓辉应将通向租赁商铺各分部的及其他可通行的地方的锁匙全部交还给于晓辉。关于于晓辉主张的违约金是否应予调整的问题。双方在合同中约定关于因承租方迟延交付租金、物业费应支付违约金的条款中，既有约定于晓辉每延期一日按逾期付款金额的0.3‰支付违约金，又有约定于晓辉按三个月租金标准给付于晓辉违约金，还有约定于晓辉可以没收于晓辉交纳的履约保证金。于晓辉以于晓辉按照上述违约金条款并列主张违约金超过于晓辉实际损失为由，要求本院予以调整，符合法律规定。根据本案具体情况，本院酌情决定仅按照双方合同中约定的每延期一日按逾期付款金额的0.3‰支付违约金为标准，由于晓辉向于晓辉给付自于晓辉主张的2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止的违约金。因此，于晓辉应给付于晓辉自2012年11月1日起至于晓辉主张的2013年8月31日止的租金及占有使用费为384918元，另按384918元自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止的每日万分之三的标准给付于晓辉违约金；于晓辉应给付于晓辉自2012年12月1日起至于晓辉主张的2013年8月31日止的物业费为223562元，另按223562元自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止的每日万分之三的标准给付于晓辉违约金；于晓辉履行上述给付义务并将诉争商铺清空、交还给于晓辉后，于晓辉返还于晓辉履约保证金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、确认解除原告沈阳华锐商业管理发展有限公司与被告于晓辉于2013年5月3日签订的《租赁合同》、于2013年5月31日签订的《补充协议》；二、被告于晓辉于本判决生效之日起10日内将位于沈阳华府天地购物中心二层2003、2004号的商铺（具体位置、面积以双方房屋租赁合同约定为准）腾出并交还原告沈阳华锐商业管理发展有限公司，被告于晓辉腾空房屋时，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告于晓辉自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，由原告决定是否予以利用并折价补偿；三、被告于晓辉于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司房屋租金及占有使用费人民币384918元及违约金【违约金＝384918元×万分之三×天数（自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止）】；四、被告于晓辉于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司物业管理费人民币223562元及违约金【违约金＝223562元×万分之三×天数（自2013年9月1日起至本判决确定的给付之日止）】；五、原告沈阳华锐商业管理发展有限公司于被告于晓辉履行上述一至四项义务后10日内，一次性退还被告于晓辉履约保证金人民币100000元；六、驳回原告沈阳华锐商业管理发展有限公司的其他诉讼请求。如被告于晓辉、原告沈阳华锐商业管理发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币13200元，由被告于晓辉负担。
宣判后，于晓辉不服一审法院判决向本院提起上诉，其上诉理由为：一、华锐公司在行使解除权后，没有继续按照合同约定行使商铺收回权，是其主动放弃约定权利，系自行处分权益的行为。但是，被上诉人这种自行处分权利的行为不应当违反法律规定；二、本案上诉人在2012年11月1日欠租后不欠即停止了营业关闭商铺，并告知被上诉人无法继续交租金和物业费继续履行合同被上诉人无法继续交付租金和物业费继续履行合同义务。但是被上诉人除了在2013年5月21日以律师函形式书面告知上诉人解除合同的律师函外根本没有作出任何防止损失扩大的积极行为。期间既没有依据合同约定主动收回商铺，也没有对外招租减少租金损失，更没有在合理时间内提起诉讼。因此上诉人认为，一法院判决上诉人给付被上诉人2013年6月1日至2013年8月31日期间的占有使用费，无事实法律依据；三、一审法院判决上诉人承担2013年6月1日至2013年8月31日期间的物业费无事实法律依据。本案中，房屋租赁合同已实际解除，上诉人已关门停业，被上诉人根本没有提供相应的物业服务，故请求二审法院予以改判；四、一审法院判决上诉人按照日万分之三标准，计算占有使用费及物业费的违约金标准无事实法律依据。综上，请求二审法院予以改判。
华锐公司则辩称同意一审法院判决。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有当事人陈述，《房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，华锐公司与于晓辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反相关法律、法规规定，本院予以确认。本案诉争合同第十九条关于“合同终止、解除”条款明确约定；“乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用等任何应付款项，逾期超过15天的”。《合同法》九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，于晓辉未按照合同约定期限支付租金及物业费超过十五天，已构成违约。华锐公司于2013年5月21日向于晓辉发出律师函通知其〈租赁合同〉于2013年6月1日解除，于晓辉在收到该解除通知时也未向华锐公司提出异议，故该通知到达于晓辉时已实际解除。
关于于晓辉提出不应支付解除合同后占有使用费及物业费的问题，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
根据上述法律规定，于晓辉应在合同解除后给付拖欠华锐公司的租金、物业费用，并及时将商铺腾空交还给华锐公司，但于晓辉在一审诉讼时仍未腾空商铺，且将其物品、设备堆放在诉争房屋。一审法院判决于晓辉按照租金标准给付华锐公司解除合同后期间的占有使用费及物业费并无不当；关于于晓辉提出不应支付华锐公司违约金的问题，双方在合同明确约定因承租方迟延交付租金、物业费支付违约金标准，同时，约定华锐公司也可以没收于晓辉所交纳的履约保证金。因于晓辉在合同履行过程中存在违约行为，一审法院择一违约标准即：“每延期一日按逾期付款金额的0.3‰”支付违约金是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，200元，由上诉人于晓辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年八月十二日
书 记 员 张 莹