（该案上诉，二审维持）
福建省将乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）将民初字第627号
原告汤立华，男，住福建省将乐县。
被告，住所地：福建省将乐县古镛镇龙池社区怡苑路**号*＃楼。组织机构代码：55099344-9。
法定代表人叶德俊，董事长。
委托代理人张健超，福建枫桦律师事务所律师。
委托代理人汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。
原告汤立华与被告福建鸿翔地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。被告福建鸿翔地产有限公司于2014年5月9日向本院提出管辖权异议。2014年5月20日，本院作出（2014）将民初字第627号民事裁定，驳回被告福建鸿翔地产有限公司对本案管辖权提出的异议。被告福建鸿翔地产有限公司不服该裁定，上诉于福建省三明市中级人民法院。2014年7月11日，福建省三明市中级人民法院作出（2014）三民终字第471号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员傅建峰适用简易程序于2014年8月5日、8月20日公开开庭进行了审理。原告汤立华、被告福建鸿翔地产有限公司的委托代理人张健超与汤咏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤立华诉称：2012年8月6日，原告与案外人邱加颐、刘建珍共同与被告福建鸿翔地产有限公司（以下简称“鸿翔公司”）签订了《商品房团购协议书》，由原告与案外人邱加颐、刘建珍购买被告位于一品上苑的15套商品房。协议签订后，原告与案外人均履行了付款义务，被告出具了收据。2013年7月11日，原、被告双方按团购协议约定，将协议中的5套商品房（B1B2栋B2单元B2-01号、B1B2栋B2单元B2-02号、B3B5栋B5单元B5-01号、B3B5栋B5单元B5-02号、B3B5栋B5单元B5-10号）正式签订了5份《商品房买卖合同》，并报房管所备案。合同签订后，原告要求被告开具正式购房发票，交付房产，并按合同约定办理相关产权证等手续，但被告均以各种理由拒绝，被告至今未将房屋交付原告，违反合同约定。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告履行合同义务，将原告所购“一品上苑”第B3B5栋B5单元B5-10号商品房交付原告；二、被告履行合同的附随义务，提供“一品上苑”第B3B5栋B5单元B5-10号商品房的购房税务发票等有关手续；三、被告为原告办理“一品上苑”第B3B5栋B5单元B5-10号商品房的房地产权证；四、被告支付迟延交房违约金人民币1万元；五、被告承担本案诉讼费用。
被告鸿翔公司辩称：一、原告未履行支付购房款的义务，无权要求被告履行交付房屋、开具税票等义务。根据收据显示，讼争房屋的购房款是被告鸿翔公司的股东徐雄胜收取的，但据了解，徐雄胜未收到原告支付的购房款，也没有将购房款打入被告账户，被告仅在收据上以担保人身份盖章确认，并基于该收据内容出具了收款收据，被告实际未收到原告的购房款。二、本案源于汤立华与徐雄胜的股权转让合同纠纷，被告在汤立华与徐雄胜之间的股权转让合同中充当担保人角色，保证徐雄胜能按约履行支付股权转让款的义务。其中，为840万元股权转让款提供保证，为959万元股权转让款提供房屋作抵押担保，将鸿翔公司名下的讼争房屋以房屋备案的形式抵押给汤立华。原、被告双方之间不存在房屋买卖合同关系，被告是担保人，不是实际售房人。三、原、被告之间因原告与徐雄胜之间的股权转让产生的抵押担保关系，在还未明确徐雄胜是否不能履行债务时，不能确定已转化为债权债务关系，不产生债权换物权的效力。四、原、被告双方以房屋备案形式为股东个人债务提供抵押担保，未办理抵押登记，不符合法律规定房屋抵押的形式要件，为无效抵押。五、原、被告双方的约定属于“在抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移给债权人所有”的情形，是直接抵偿债务的行为，明显违反法律规定。六、股权转让补充协议中被告鸿翔公司的印章系原告单方盖章的，未经公司股东会决议同意，损害了被告公司的合法权益。
综上，被告认为，原、被告双方之间实际并不存在房屋买卖合同关系，被告是以房屋为股权转让提供抵押担保，由于双方采取房屋买卖备案方式不符合法律关于有效抵押担保的规定，故抵押无效，被告无需承担抵押担保责任。鉴于原告没有实际履行支付购房款的义务，故原告无权要求被告履行交房、开票等义务。
原告汤立华为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、《福建鸿翔地产有限公司股权转让协议》，证明原告将其在被告鸿翔公司的股份转让给徐雄胜的事实；
2、《股权转让补充协议》，证明原告与徐雄胜之间的股权转让情况及股权变更后需办理讼争房屋的团购协议的事实；
3、《商品房团购协议书》，《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案登记表，证明根据股权转让补充协议的约定，原告与被告签订了团购协议、商品房买卖合同，由原告向被告购买讼争房屋的事实；
4、徐雄胜出具的收据，证明原告已经把购房款支付给徐雄胜，原、被告及徐雄胜三方约定由徐雄胜向被告支付购房款，被告及其全体股东也认可了该付款方式；
5、鸿翔公司出具的收款收据，证明被告已收到购房款；
6、建设银行将乐支行账户往来账目明细，证明徐雄胜在2012年11月2日前已向原告支付840万元股权转让款。
被告对原告提供的证据质证认为：对原告提供的六组证据的真实性均无异议，但对证明对象有异议。上述证据证明的是拖欠股权转让款引起的股权转让合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。被告只是股权转让的抵押担保人，不是实际售房人，且这些款项并没有实际进入鸿翔公司的账户。而网签备案应以纸质合同到登记机关办理备案手续才有效。
被告向本院提供的证据有：
1、证人林振清（鸿翔公司任出纳职务）出庭证实，被告出具的收款收据即原告提供的证据5是由证人开具的，是鸿翔公司领导要求证人根据收据即原告提供的证据4开具收款收据，后由鸿翔公司领导核对并加盖公章，但鸿翔公司并未实际收到该款。
2、内资企业登记基本情况表，证明鸿翔公司于2012年8月1日变更股东及法人。
原告对被告提供的证据1、2无异议。
本院对原、被告双方提供的证据分析认证如下：被告对原告提供的六组证据的真实性均无异议，原告对证人证言及被告提供内资企业登记基本情况表未提出异议，本院对以上证据综合分析后予以认定。
本院向将乐县工商行政管理局调取了被告鸿翔公司的两份股东会决议，原、被告双方对该证据均无异议。该证据证实，鸿翔公司的全体股东于2012年7月2日同意汤立华将所持有的公司14%股权全部转让给徐雄胜，并免去汤立华执行董事职务，选举叶德俊为公司执行董事和法定代表人，2012年8月1日办理工商变更登记。
根据对上述证据的认定及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：
2012年7月2日，被告鸿翔公司召开股东会，同意汤立华将持有的14%股权转让给徐雄胜，免去汤立华执行董事职务，选举叶德俊为公司执行董事和法定代表人。同时，原告汤立华与徐雄胜签订《福建鸿翔地产有限公司股权转让协议》，约定汤立华将所持有公司14%的股权全部转让给徐雄胜。2012年7月31日，原告汤立华（甲方）与徐雄胜（乙方）签订《股权转让补充协议》，协议约定：“甲方将持有的股份转让给徐雄胜，每股60万元。鸿翔公司为乙方支付甲方股权转让款提供担保，担保的范围不包括办理备案的别墅。乙方及担保人确认B05号、C01号、D01号、D02号、D11号等伍栋别墅属甲方所有，乙方应在股权变更后立即与甲方办理团购协议。”被告鸿翔公司以担保方名义在补充协议上盖章。
2012年7月20日，徐雄胜向汤立华支付30万元；2012年7月26日，徐雄胜分三笔共向汤立华支付390万元；2012年10月9日，徐雄胜向汤立华支付85万元；2012年10月11日，徐雄胜向汤立华支付15万元；2012年10月9日，徐雄胜分两笔共向汤立华支付200万元；2012年11月2日，徐雄胜向汤立华支付120万元。以上共计840万元。
2012年8月6日，原告汤立华及案外人刘建珍、邱加颐与被告鸿翔公司签订《商品房团购协议书》，协议书约定由鸿翔公司将其所有的一品上苑15栋别墅（含本案讼争房屋）出售给原告汤立华及案外人刘建珍、邱加颐，并约定了别墅价格。
2012年8月6日，徐雄胜出具收据，收据载明：“本人于2012年8月6日收到刘建珍、汤立华同志现金人民币贰千零柒拾壹万元，该款项是刘建珍、汤立华同志团购一品上苑一期别墅（现房）：B5-110人民币贰佰零壹万元……合计人民币贰迁零柒拾壹万元（￥20710000.00）。本人确保负责安全将该款存入福建鸿翔地产有限公司中国银行将乐支行416958383376账户，并由福建鸿翔地产有限公司财务暂开收款收据。交款人刘建珍、汤立华可根据需要随时要求福建鸿翔地产有限公司将该收据换成刘建珍、汤立华指定购房人的正式购房发票。”被告鸿翔公司以担保单位名义在收据上盖章，被告鸿翔公司的股东叶德俊及徐雄胜均在收据上签字。2012年8月30日，被告鸿翔公司向原告汤立华开具本案讼争房屋贰佰零壹万元购房款的收款收据。
2013年7月11日，原告汤立华与被告鸿翔公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买讼争房屋，购房价格与团购协议书的约定相一致。同时，合同第九条约定：被告应于2013年12月31日前将房屋交付原告，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按该期限将房屋交付原告，原告同意接收，但被告应支付原告违约金1万元。同日，双方当事人通过将乐房地产管理信息网提交备案。
本案双方当事人争议的焦点：
一、关于原、被告双方之间就讼争房屋是何种法律关系。
原告汤立华认为，徐雄胜受让其在鸿翔公司的股权，应支付1799万元的股权转让款，后经原告、被告及徐雄胜三方协商，签订股权转让补充协议，一致同意徐雄胜向原告支付现金840万元，剩余959万元作为原告向鸿翔公司购买五栋房屋（含讼争房屋）的购房款。基于此，原告与被告签订了团购协议、商品房买卖合同，并提交房管部门备案。徐雄胜向原告出具收据，认可收到原告的购房款，保证将购房款打入鸿翔公司账户，被告同意了该付款方式，按房屋价款向原告出具了收款收据。原、被告之间属房屋买卖关系。
被告鸿翔公司认为，本案源于原告与徐雄胜之间的股权转让合同，原、被告之间是以房屋备案形式为股东个人959万元的股权转让款提供抵押担保，被告是抵押担保人，双方之间不存在房屋买卖关系，且由于抵押行为无效，被告无需承担抵押担保责任。
本院认为，福建鸿翔地产有限公司股权转让协议和股权转让补充协议是原告与徐雄胜之间就股权转让事宜达成的协议，也是原告与徐雄胜之间的真实意思表示，该协议合法有效，各方当事人均应当遵守。
虽然鸿翔公司在2012年8月1日办理工商变更登记，将法定代表人由汤立华变更为叶德俊，但在2012年7月2日鸿翔公司股东会决议同意汤立华与徐雄胜之间的股权转让行为，并免去了汤立华在鸿翔公司的职务，汤立华已实际退出鸿翔公司。被告在补充协议上盖章担保，全体股东签名以及被告事后与原告签订团购协议、商品房买卖合同和提交房管部门备案等行为足以证明被告接受股权转让协议和补充协议的事实。被告关于股权转让补充协议中的印章系原告单方盖章，未经公司股东会决议同意，损害了被告合法权益的辩解，本院不予采纳。
从补充协议及收据的形式和内容来看，徐雄胜受让原告的股权转让款为1799万元。其中，840万元的股权转让款由被告提供担保，并按约定已由徐雄胜支付给原告，被告在徐雄胜欠原告959万元股权转让款未付的情况下，就该股权转让款在补充协议中约定B05号、C01号、D01号、D02号、D11号等五栋别墅属原告所有，并约定双方在股权变更后立即办理团购协议。原、被告所签订的补充协议及徐雄胜出具的收据中均无将诉争房屋作抵押的内容和意思表示，原告亦对被告用房屋作抵押的辩解不予认可。被告的一系列行为，其性质不是履行担保人义务，而是以诉争房屋代为履行徐雄胜欠原告的959万元股权转让款。原、被告就讼争房屋签订团购协议、商品房买卖合同的行为是双方当事人的真实意思表示，原、被告之间的商品房买卖关系成立。
二、关于原告汤立华是否已履行支付购房款的义务。
原告汤立华认为，原告提供的证据足以证明原告已完全履行了支付购房款的义务。
被告鸿翔公司认为，原告并未履行支付购房款的义务，收据表明，讼争房屋的购房款是被告鸿翔公司的股东徐雄胜收取的。但据了解，徐雄胜未收到原告支付的购房款，也没有将购房款打入被告账户，被告仅在收据上以担保人身份盖章确认，并基于该收据内容出具了收款收据，被告实际并未收到原告的购房款。
本院认为，徐雄胜受让原告的股权转让款为1799万元，徐雄胜按约定支付原告840万元，原告仍有959万元的股权转让未实际取得。被告在补充协议、收据上签字担保，全体股东在收据上签名以及被告与原告签订团购协议、商品房买卖合同，办理房屋备案手续等一系例行为，应视为被告自愿承担徐雄胜应当支付原告股份转让款959万元的给付义务。因此，被告与原告签订商品房买卖合同及被告与徐雄胜出具收据的行为，视为原告已履行了购房款的给付义务。
综上，本院认为，原告与徐雄之间股权转让金额为1799万元，原告已按约定将股权全部转让给徐雄胜，并退出鸿翔公司，被告也自愿以诉争房屋代为履行徐雄胜欠原告的股权转让款959万元，并与原告签订了商品房买卖合同，该合同未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格按照合同约定履行。现原告已按约定完成了股权转让事宜，并与被告签订了商品房买卖合同，被告理应将商品房交付原告，并履行合同附随义务。因被告未在约定的时间内将房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的法律责任。原告要求被告交付讼争房屋、办理房屋产权证、履行合同附随义务及支付迟延交付违约金1万元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告福建鸿翔地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告汤立华交付位于一品上苑第B3B5幢B5单元B5-10号的房屋；
二、被告福建鸿翔地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告汤立华提供位于一品上苑第B3B5幢B5单元B5-10号房屋的购房税务发票等有关手续；
三、被告福建鸿翔地产有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告汤立华办理位于一品上苑第B3B5幢B5单元B5-10号房屋的产权证明；
四、被告福建鸿翔地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告汤立华支付迟延交房违约金1万元。
如果被告福建鸿翔地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22960元，减半收取11480元，由被告福建鸿翔地产有限公司承担（该款原告同意先行垫付，被告可直接支付给原告或在本案进入执行程序时一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 傅建峰
二〇一四年十月二十日
书记员 肖庆亮
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。