河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终13460号
上诉人（原审被告）：戴友乐，男，1962年8月19日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：河南益通物业服务有限公司。
法定代表人：朱晓光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱建斌，河南成务律师事务所律师。
上诉人戴友乐因与被上诉人河南益通物业服务有限公司（以下简称益通物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人戴友乐，被上诉人益通物业的委托诉讼代理人朱建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴友乐上诉请求：依法改判驳回益通物业的诉讼请求。事实和理由：一、戴友乐于2010年11月18日购买涉案小区商品房，同时与河南佳苑物业管理有限公司（以下简称佳苑物业）签订了前期物业服务协议及业主临时规约，协议约定涉案小区由佳苑物业负责前期物业管理及服务。戴友乐一审提交的视频资料及书证、照片等足以证明佳苑物业在涉案小区实际存在的事实。佳苑物业才是涉案小区唯一合法的物业公司，益通物业在涉案小区服务不具有服务资格，其起诉戴友乐主体不适格。二、益通物业向一审法院提交的落款时间为2010年9月2日的郑州九龙城房地产有限公司（以下简称九龙城公司）、佳苑物业与益通物业签订的物业转委托协议（以下简称三方协议）明显系伪造的证据。益通物业未参与涉案小区前期物业公司选聘的公开招投标程序，也未到物价局申请备案，不具备在涉案小区收费的资格。通过竞标流程中标及最终选聘的物业企业是佳苑物业，负责交房的物业、与购房业主签订前期物业协议的以及去物价局申请收费备案的均是佳苑物业。在小区早期交房过程中，因不具有交房条件多次产生业主维权事件，每次与业主谈判赔偿问题的也是开发单位以及佳苑物业的代表。由此可以推定所谓三方协议是不真实的，九龙城公司与益通物业2010年9月6日签订的龙栖尚都前期物业管理合同也是假的。三、一审法院判令戴友乐按照月息2%的标准支付违约金，与已生效判决中的处理标准不同，有违公平原则。
益通物业答辩称，一审判决事实清楚，法律依据正确，请求予以维持。益通物业与涉案小区的开发商九龙城公司签订有前期物业管理合同，按照最高院的司法解释该合同对全体业主具有约束力。本案涉及的小区是由益通物业提供物业服务的，佳苑物业没有实际为该小区提供物业服务，就戴友乐所述招标和收费备案问题属于行政管理的范畴，不影响益通物业和九龙城公司之间所签物业协议的效力。且戴友乐实际也向益通物业交纳过半年的物业费，应视为其对益通物业提供物业服务的认可。戴友乐虽在一审中主张自己向佳苑物业交纳过物业费，但经法庭多次要求也均未提交相关证据。另外本案一审庭审后，佳苑物业的股东也依法变更为益通物业，所以益通物业要求戴友乐支付物业费更具有合理性。
益通物业向一审法院起诉请求：1.判令戴友乐偿还欠缴的物业管理费4692.38元，水费249.6元，应承担的违约金15578.7元（暂算至2016年3月31日），共计20520.68元，以及自2016年4月1日起至实际付款日按日承担千分之五的违约金；2.判令戴友乐承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月18日，戴友乐与出卖人九龙城公司签订商品房买卖合同，购买位于郑州市中原区××北、秦岭××单元××号房××套，并与佳苑物业签订《九龙城·龙栖尚都前期物业管理服务协议》，约定佳苑物业为戴友乐提供前期物业管理服务，戴友乐的物业坐落于郑州市××××九龙城·龙栖尚都8幢2单元8层802号，建筑面积85.15平方米（实测面积85.94平方米），类型为住宅，服务时间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，管理服务职责包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护与管理、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、物业档案管理等项目，物业服务费住宅建筑每月每平方米1.25元，监控设施维护费每月每平方米0.05元，每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，戴友乐不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求戴友乐补交，并从逾期之日起按每日千分之五的标准收取违约金。双方就其他权利义务进行了约定。2012年2月29日房屋交付戴友乐。2012年10月1日后，戴友乐未交纳物业费及电子监控维护费等相关费用，益通物业催收无果后益通物业起诉至法院形成本案诉讼。
另查明，益通物业作为丙方与九龙城公司作为甲方及佳苑物业作为乙方签订协议书，主要约定：“乙方因客观情况不能履行九龙城·龙栖尚都前期物业管理服务事宜，甲方表示谅解且双方互不追究违约责任；为防止出现物业管理服务空白，维护“九龙城·龙栖尚都”小区全体业主的合法权益，甲方经乙方同意及时选聘丙方且丙方同意对“九龙城·龙栖尚都”提供前期物业管理服务，甲、丙双方的权利义务以双方另行签订的前期物业管理服务合同为准，乙方与业主已经签订的前期物业管理服务协议由丙方继续履行，丙方承接各份协议中乙方的全部权利义务，丙方也可与业主重新签订物业管理服务协议，没有与乙方签订前期物业管理协议的业主，由丙方与业主直接签订并认真履行，但丙方制作的前期物业管理协议内容应与乙方签订的协议基本相同”。九龙城公司作为甲方与益通物业作为乙方还签订了《前期物业服务合同》，选聘乙方对九龙城·龙栖尚都提供前期物业管理服务事宜。戴友乐在签署《入伙会签单》并领取钥匙时，该《入伙会签单》下方注明有河南益通物业服务有限公司（佳苑物业）。
一审法院认为，虽然戴友乐与佳苑物业签订了前期物业服务合同，且该小区也悬挂有该物业公司的相关标识，但佳苑物业并未实际提供相关服务内容，益通物业作为本案所涉小区的实际物业服务提供者，戴友乐在实际接受了益通物业所提供的物业服务后，以未与益通物业签署前期物业管理服务合同为由拒绝交纳物业管理费用的，该院不予支持。关于戴友乐抗辩小区房屋存在质量问题及小区外墙掉落瓷片砸坏汽车的事实属于开发商的维修范畴，不属于其与益通物业的物业服务合同关系，戴友乐以此为由拒交物业费的，于法无据，该院对此不予支持。针对戴友乐提供照片显示小区公共区域个别业主将杂物随处堆放以及业主电动车、汽车乱停放等问题，其认为物业公司不制止、不管理，故不同意交纳物业费的抗辩，一审法院认为该问题是由于小区内部分业主的不良行为导致，益通物业作为物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，仅能采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，并无强制执行的权力，故戴友乐反映的上述问题并非物业服务企业自身能够单独予以解决的，戴友乐以此理由拒绝交纳物业管理费用的，该院不予支持。关于戴友乐提供照片显示其居住小区存在摆放摊位及电梯广告的获利归属问题，业主及业主委员会可通过其他合理渠道予以解决，戴友乐以此理由不交纳物业管理费用的，于法无据，一审法院不予支持。一审法院认为，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，如个别业主无正当理由拒付物业管理费用的，长期可能导致物业服务企业无法按照约定对小区环境进行维护和修缮，必然损及到其他业主的相关利益，故戴友乐拒绝交纳物业管理费用的各种抗辩理由，一审法院均不予支持。戴友乐应当按照每月每平方米1.25元，监控设施维护费每月每平方米0.05元的标准支付费用，经计算，2012年10月1日至2016年3月31日的物业费（包含电子监控维护费）为4692.32元（1.3元×85.94平方米×42月），一审法院认定戴友乐在该期间内应交纳物业费为4692.32元。关于益通物业主张的水费249.6元，因益通物业未提交相关证据予以证明，故一审法院不予支持。协议约定的违约金标准为每日5‰，该标准过高，一审法院调整为月利率2%。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、戴友乐自该判决生效之日起十日内向河南益通物业服务有限公司交纳物业费（包括电子监控维护费）4692.32元并按照月利率2%支付自2012年10月1日起至判决给付的物业费实际付清之日的违约金（违约金分季度计算，每季度首月21日为起算时间，计算基数为该季度应收及累计拖欠物业费和电子监控维护费）；二、驳回河南益通物业服务有限公司过高部分的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由河南益通物业服务有限公司负担213元，由戴友乐负担100元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：关于益通物业是否有权向戴友乐主张物业管理费的问题。物业益通物业虽未直接与戴友乐签订物业服务合同，但益通物业根据其与九龙城公司以及佳苑物业之间的协议约定，接受委托事实上对涉案小区进行了物业管理和服务，承担了其作为物业服务企业应当承担的义务。戴友乐作业涉案小区的业主，与益通物业之间已经形成事实上的物业服务合同关系，其在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故益通物业诉请要求戴友乐缴纳物业费并支付违约金，于法有据，应予支持。按照前期物业服务合同中约定的收费标准，一审判决认定戴友乐自2012年10月1日至2016年3月31日期间应交纳的物业费数额为4692.32元，计算正确；另在合同对违约金标准约定过高的情况下，一审法院酌定调整为按月利率2%的标准支付违约金，并无不当。至于戴友乐上诉提出的益通物业未参与涉案小区的物业服务企业公开招聘程序，亦未在行政主管部门办理收费备案的问题，可报请行政管理部门会同开发单位或业主委员会等相关各方协商解决，但不能成为其拒交物业服务费的理由。因此，戴友乐关于益通物业无权向其收取物业服务费的理由不能成立。此外，对于戴友乐上诉称益通物业存在提供伪证的问题，因戴友乐对此主张未能提供有效证据加以证明，本院亦不予采信。
综上所述，戴友乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由戴友乐负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年十二月八日
书记员 刘明雨