贵州省册亨县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）册民初字第451号
原告陈志祥，男，1942年12月28日生，汉族，贵州省册亨县人，退休职工，住册亨县。
被告罗建英，女，1954年5月10日生，布依族，贵州省册亨县人，农业，住册亨县。
第三人余江，男，1969年6月5日生，布依族，贵州省兴义市人，下岗职工，住兴义市。
第三人邱兴惠，女，1949年10月8日生，布依族，贵州省兴义市人，退休职工，住兴义市。
原告陈志祥诉与被告罗建英、第三人余江、邱兴惠确认合同效力纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由审判员罗国诵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志祥、被告罗建英、第三人余江、邱兴惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志祥诉称，2005年1月10日，余诗敬与被告罗建英因要搬到某寨居住，便将原其位于者楼镇房屋一套转售给原告，出售价格为28000元，双方签订房屋转让协议后，原告支付了28000元，原告已到该房屋居住至今。2007年初，国家对该房屋补收土地收益金，因房屋已两次出售，涉及到由谁交纳的问题，原告才认识到对所购房屋应明确产权，办理过户手续。为此，原告找到出售人余诗敬与被告罗建英，二人均表示支持配合。后原告得知该房是第三人邱兴惠在1996年参加单位房改获原住房产权，产权人是第三人余江，共有人是邱兴惠。2001年12月20日邱兴惠与余江将该房屋出售给余诗敬与罗建英，出售价格为35000元。双方签订的售房协议有现金收据等手续，但未办理过户手续。原告到房产局去办理过户手续，房产局要求原售房人直接过户，原告便找到余江和邱兴惠，请求协助办理过户手续，余江表示支持，并同意在房产局提供的《房屋买卖契约》及相关资料上签字，但邱兴惠以房价上涨等理由不配合。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院判决两次买卖合同有效；判决第三人余江、邱兴惠协助原告办理房屋过户手续。
被告罗建英辩称，原告所说属实，被告是与第三人余江、邱兴惠购买的房子，后把该房屋卖给原告，当时卖的价格为28000元，原告已将转让款全部支付给被告。
第三人余江述称，原告诉称中有一部分不是事实。事实是，2001年第三人余江因工作下岗，想到外面创业，由于资金不足，就与父亲余诗敬借钱。当时父亲与被告罗建英同居，其父觉得对不起罗建英，就以房屋买卖的方式将房屋转给罗建英，待第三人余江还钱了再把房子转回给第三人余江。后被告罗建英知道其父身体不好，便以低于市场价的价格将房子卖给了原告。该房屋购价过低，明显不公平。该购房协议上有一部分内容是假的，甲方乙方没有填写签名，并且该房是在2005年出售，但第三人余江是2007年才知道此事。房屋买卖契约上的名字是第三人余江签的，其他字迹都不是第三人余江的，在场人也是后来补上去的，根本就没有人在场。原告与罗建英签订的购房合同上没有余江的签字，合同上的在场人第三人余江都不认识，应该是后来才填上去的。
第三人邱兴惠述称：该房屋是第三人邱兴惠与余江父亲余诗敬离婚时法院判给第三人邱兴惠的，该房屋所有权是第三人邱兴惠，为了方便其子余江，就在房产上写了余江的名字。后来听余江说，余江要做生意钱不够，余江就与其父余诗敬借钱。当时被告罗建英与余诗敬同居，就以房屋买卖的形式来借钱，把房子卖给罗建英、余诗敬，当时余江拿合同给第三人邱兴惠签字时，第三人邱兴惠想反正这个房子迟早都是余江的，所以就在合同上签了字。第三人邱兴惠现在才知道罗建英把房子卖给陈志祥。第三人邱兴惠与余江父亲余诗敬的售房协议是在2001年6月签字的，不是在2005年，这一点不符合事实，在场人都是后来补签的，这中间第三人与被告一直没有过户。原、被告签订的合同第三人都不知道，法院送达相关法律文书后，第三人邱兴惠才知道房子是卖给了陈志祥，房屋转让协议上面也没有两个第三人的签字。第三人邱兴惠和余江父亲余诗敬有口头约定该房子不出卖，但是余江父亲过世后，被告罗建英却把房子卖了。原告诉称多次找过第三人邱兴惠不属实，第三人邱兴惠也没有拒绝签字，原告诉称不属实。
经审理查明，第三人邱兴惠与余诗敬（已过世）于1968年3月登记结婚，于1969年7月生育长子余江，1996年双方在册亨县人民法院调解离婚，调解协议中明确房屋一套（享有部分产权）归第三人邱兴惠享有。离婚后，邱兴惠于1996年12月30日办理该房屋的房屋所有权证书。该证书载明房产证号为：册房第某号，载明的住址为：册亨县，载明的所有权人为余江、共有人为邱兴惠；载明的建筑面积为72.73平方米。1998年7月5日邱兴惠按房改政策补足价款后，取得该房屋的全产权。余诗敬和被告罗建英于2000年以夫妻名义同居生活。2001年6月20日第三人余江、邱兴惠将该房屋出售给余诗敬、罗建英，并签订《售房协议》，该协议约定的主要内容为：余江、邱兴惠将位于册亨县的住房一套出售给罗建英、余诗敬，售价为35000元，余江、邱兴惠需协助罗建英、余诗敬办理房屋过户登记手续，所需费用由罗建英、余诗敬承担。协议签订当日，余诗敬、罗建英将售房款35000元支付给第三人余江后，就入住该住房，但至今未办理房屋产权过户手续。2005年1月10日，余诗敬、罗建英与陈志祥签订《房屋转让协议》，约定由余诗敬、罗建英将位于册亨县住房一套（面积为72.73平方米、房产证号为07**号）转让给原告陈志祥所有，转让价款为28000元，余诗敬、罗建英需协助陈志祥办理房屋产权过户手续，所需费用由陈志祥承担。协议签订当时，陈志祥支付房屋转让款28000元给罗建英，余诗敬、罗建英即将该房屋交付给原告居住使用至今，但未办理房屋产权过户手续。陈志祥入住该房后，原册亨县房管局根据国家政策要求交纳该住房的土地收益金712元。后余江将712元交纳原册亨县房管局后，陈志祥于2007年2月5日将700元土地收益金兑现给余江。陈志祥在办理房屋过户手续的过程中，罗建英愿意协助办理，但因第三人余江、邱兴惠不协助，致使原告无法办理房屋过户登记手续，原告遂诉至本院提出前述诉讼请求。
上述事实，有余诗敬、罗建英与陈志祥签订的《房屋转让》协议、罗建英出具给陈志祥的收条、工商银行的存款凭条、余江给陈志祥出具的收条、余江、邱兴惠与罗建英、余诗敬签订的《售房协议》、余江出具给余诗敬、罗建英的收据、（1996）册民初字第39号民事调解书、住房制度改革公有住房出售合同复印件各一份及其当事人的当庭陈述在卷为据，足以认定。
本院认为，第三人余江、邱兴惠与余诗敬、罗建英于2001年6月20日签订《售房协议》，系双方的真实意思表示，不存在欺诈协迫等行为，没有违反法律规定，余诗敬、被告罗建英已经付清购房款，余江、邱兴惠已经将该房屋交付给余诗敬、罗建英使用。双方已履行了绝大部分义务，《售房协议》应为合法有效的合同。第三人余江、邱兴惠关于2001年因第三人余江生意需要资金，向其父余诗敬以出售该房屋的形式借钱，待还钱后，将该房屋归还余江、邱兴惠的主张，只有本人陈述，没有相应的证据给予证明，应承担举证不力的法律后果，且与余诗敬、罗建英过后将该住房出卖给陈志祥的行为相悖，故本院不予采信。余诗敬、罗建英与陈志祥于2005年1月10日签订的《房屋转让协议》，也是双方的真实意思表示，不存在欺诈协迫等行为，没有违反法律的规定，陈志祥已经付清房屋转让款，余诗敬、罗建英已经将该房屋交付给陈志祥使用，双方已履行了绝大部分义务，《房屋转让协议》应为合法有效的合同，余诗敬、罗建英应协助将房屋产权过户到陈志祥的名下，现因余诗敬已经逝世，应由罗建英协助将房屋产权过户到陈志祥的名下。
综上所述，因原告系本案争议房屋的最终购买人，第三人余江、邱兴惠系该房屋的原始所有人，关于原告要求第三人余江、邱兴惠协助办理房屋过户手续的诉请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。第三人余江、邱兴惠关于余诗敬、罗建英以明显低于市场价格出售房子给陈志祥，显失公平、不合法的辩解意见，因余诗敬、罗建英与余江、邱兴惠签订《售房协议》后，即取得合同约定的利益，可以依法自由处分依该合同取得的民事权益，是否显失公平与第三人没有利害关系，故第三人的这一诉讼主张，本院不予采信。据此，为保护合同当事人的合法民事权益，维护社会主义社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、第三人余江、邱兴惠与余诗敬、被告罗建英于2001年签订的《售房协议》以及原告陈志祥与余诗敬、被告罗建英于2005年1月10日签订的《房屋转让协议》合法有效。
二、由被告罗建英、第三人余江、邱兴惠于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告陈志祥办理房屋过户登记手续。
案件受理费30元，由被告承担（原告已经垫付，由被告支付给原告，履行期限同上）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不如期履行义务，权利人可于履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 罗国诵
二〇一五年七月二十七日
书记员 岑洪萍
附法律条款：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
2、中华人民共和国建设部令（1999）第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。