浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍民一初字第1501号
原告绍兴县江桥第二建筑工程公司。
法定代表人洪长根。
委托代理人（特别授权代理）汪文峰。
委托代理人（特别授权代理）王国权。
被告冯昌林。
委托代理人（一般授权代理）严淼海。
委托代理人（特别授权代理）冯国焕。
原告绍兴县江桥第二建筑工程公司诉被告冯昌林房屋买卖纠纷一案，本院于2007年3月19日立案受理。依法由审判员屠国均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪文峰、王国权，被告冯昌林及其委托代理人严淼海、冯国焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴县江桥第二建筑工程公司（以下简称江桥二建）诉称：原告系由绍兴县杨汛桥镇人民政府等单位出资设立的股份合作制企业。经有关部门批准，原告在杨汛桥镇江桥调山村地段建有1号楼、2号楼房屋两幢，领有集体土地使用权证和房屋所有权证。被告冯昌林与浙江巨峰建筑建材集团公司（以下简称巨峰集团公司）于1996年10月8日签订购房协议，购买了原告2号楼底层2-3号房屋。巨峰集团公司系原告的代理人。原告认为上述房屋系在集体土地上建设，依法不得转让。原告请求：1.确认原告以巨峰集团公司名义与被告冯昌林于1996年10月8日签订的购房协议无效；2.被告冯昌林返还给原告2号楼底层2-3号房屋。
被告冯昌林辩称：1.原告出售的是经过审批建造，获得土地使用权证和房屋所有权证的商住楼，被告以高价与原告进行交易，双方已实际履行协议达十一年之久，原告现在再来主张权利，已超过民法通则规定的二年诉讼时效，不应予以保护。2.原、被告签订的房屋买卖协议合法有效。协议双方意思表示真实，卖方交付房屋，买方付清房款，已实际履行，房屋所有权及风险均已转移给被告。协议内容未见违反合同法第五十二条所列的无效情形。与被告同样情况的其他三位购房户已取得房产证。3.原告应在被吊销营业执照之日起二年时效内主张权利，进行清算，现已超过二年诉讼时效，原告的主体资格消失。4.如果合同无效，应追究出卖人的责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告因未参加年检，于2004年10月11日，被工商行政管理机关吊销企业法人营业执照，但至今未注销。巨峰集团公司也因未参加年检，于2002年10月26日被工商行政管理机关吊销企业法人营业执照，至今也未注销。原告及巨峰集团公司的法定代表人均系洪长根。
原告在杨汛桥镇调山村建有5层混合结构的房屋两幢，1号楼、2号楼均拥有绍兴县人民政府颁发的房屋所有权证，权证号分别为绍房权证杨汛桥字第××号、第××号，地号分别为7-26-0-3、7-26-0-4。该两幢房屋的土地为划拨的集体土地，土地用途为办公、仓储、职工住宅等综合用地，使用者为原告。
1996年10月8日，被告冯昌林与巨峰集团公司签订购房协议一份，约定被告冯昌林购买2号楼底层2-3号营业房，面积为24.38平方米，房价总额为53，635元，巨峰集团公司同意按52，000元成交。被告冯昌林向原告交付了52，000元房款。该房一直由被告占有、使用至今。
证明上述事实的证据有：原告及巨峰集团公司的企业法人基本情况；集体土地使用证、房屋所有权证，土地登记审批表；购房协议，收款凭证及当事人在诉讼中的陈述等证据。
原告与巨峰集团公司均在诉讼中确认，巨峰集团公司代理原告向被告出售上述房屋。
本院认为，企业法人登记管理条例施行细则第三十七条规定，登记主管机关核发的《企业法人营业执照》是企业法人取得法人资格和合法经营权的凭证。营业执照被赋予公司取得法人资格和经营资格的双重证明效力。公司被吊销营业执照后，公司停止营业，不允许其继续新的经营活动，但不禁止进行清算活动，其法人资格仍然存在，至其终止前，可以参加诉讼活动，而不受二年时效限制。被告辩称原告主体资格不存在的意见不予采纳。
在诉讼中，原告与巨峰集团公司均确认巨峰集团公司代理原告从事相应民事活动，被告也认可购房协议是原、被告之间签订，因此购房协议的双方当事人分别为原告与被告，原告应对其代理人巨峰集团公司的行为负责。
根据土地管理法规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。土地管理法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有的土地作为建设土地使用后，只允许本集体经济组织及其成员自身生存所需要，禁止集体所有的土地作为建设用地直接进入市场。本案原告取得了讼争房屋的集体土地使用权后，通过市场交易将房屋出售给被告等人作为营业房使用，改变了当初依法审批使用集体土地的性质，其行为实质是一种变相转让集体土地，违反了土地管理法第六十三条、第四十三条的强制性规定。合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此原、被告之间的购房协议无效。被告辩称合同有效，要求驳回原告诉请的意见不予采纳。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉请合同无效并要求返还房屋，理由正当，予以支持，被告应当将2号楼底层2-3号房屋返还给原告。当然，被告也可以行使合同法第五十八条赋予其的权利，被告虽在答辩意见中提出要求原告等对其损失进行赔偿，但至今未提出任何明确的请求，也未反诉，且在本院释明后，仍不主张权利，故本案不予一并处理，被告可以另行依法主张。
关于被告主张他人购买的3套同类房屋已办理了房屋所有权证，因而讼争购房协议也应当有效之辩称，本院认为，应当对不动产物权变动的原因与结果进行区分。买卖合同属于债权，而不动产的变更登记是物权行为，办理不动产登记属于合同的履行。民法通则第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这表明债权合同的效力是独立存在的，只要符合民法通则、合同法的相关规定，债权合同就生效。合同是否有效，从签订之日就已确定，不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。合同是否履行，涉及的是当事人是否违约及如何承担违约责任等问题。因此，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。也就是说，不能因为办理了物权登记，合同就有效，未办理物权登记，合同就无效。被告提出的通过合同的履行来决定合同效力之观点，不符合法律规定，不予采纳。合同无效应自始无效。对于合同的效力，在诉讼过程中，人民法院可以依职权主动作出判决，并不受诉讼时效限制。在被确认合同无效后，其相关的请求权，受诉讼时效限制。原告在提出购房协议无效之诉的同时提出要求返还财产请求权的主张，显然没有超过诉讼时效的规定。被告辩称原告起诉已超过二年诉讼时效的意见不能成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告绍兴县江桥第二建筑工程公司以浙江巨峰建筑建材集团公司名义与被告冯昌林于1996年10月8日签订的购房协议无效；
二、被告冯昌林应在本判决生效后十五日内将位于绍兴县杨汛桥镇调山村，权证号为绍房权证杨汛桥字第00019号的2号楼底层2-3号房屋返还给原告绍兴县江桥第二建筑工程公司。
案件受理费2，070元，由原告绍兴县江桥第二建筑工程公司负担621元，被告冯昌林负担1，449元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 屠国均
二〇〇七年六月五日
书记员 何 雯