福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1096号
原告福州华升投资开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人赖庆辉，该公司董事长
委托代理人李巍、刘勇，福建远东大成律师事务所律师。
被告林理魁，男，汉族，1962年5月6日出生，住福州市台江区。
委托代理人吴云、林铭星，北京德恒（福州）律师事务所律师。
原告福州华升投资开发有限公司诉被告林理魁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李巍、刘勇，被告林理魁及其委托代理人吴云、林铭星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年8月，原告作为出租方与作为承租方的被告签订了《XX广场铺位租赁合同》。根据合同约定，原告将坐落于福州市鼓楼区XX首层的M、L、I、J、H、G、F、P、N、Q铺位，以及二层的19、20、21号铺位出租给被告经营XX，地下一层车库中租一块面积约30平方米作为配套仓库，同时将五层的J铺位租给乙方作为办公室。双方约定房屋的租赁期限自2006年8月15日起至2014年11月15日止。租金按照合同附件“月租金表”的记载，2013年1月10日至2014年1月9日的月租金为人民币46330.78元，2014年1月10日至2014年11月9日的月租金为人民币48725.72元，租金两个月支付一次，具体支付时间为每年应缴租金当月份的10日之前。逾期交租的应按未交租金总额的日千分之三向原告支付滞纳金。同时，合同还对双方的违约责任等作出约定。
2013年7月份，被告在支付了当年7、8两个月的租金后，便停止向原告支付租金。自2013年9月15起直至2014年11月15日合同终止，被告已经拖欠上述M、F、P铺位、二层的19、20、21号铺位、地下一层车库、五层J铺位的租金共计人民币378328元。其间，原告以函件、电话等方式多次通知被告支付租金，但被告却以各种借口拒绝支付。在多次催缴无果的情况下，原告委托律师于2014年4月21日发函被告催缴，被告却仍拒不缴纳。直至上述合同到期终止后，被告也未与原告协商继续租赁，也未将租赁房屋腾空、恢复原状交还原告，导致原告无法另行租赁。
综上，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，依据《合同法》等相关法律规定，特提起诉讼，诉请：1、请求判令被告向原告支付自2013年9月15日起至2014年11月14日止拖欠的租金人民币378328元及滞纳金人民币113498.4元（滞纳金按378328×30%计算）；2、请求判令被告向原告支付自2014年11月16日起至被告向原告交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2015年1月16日为人民币54046.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告不是案涉租赁场地的所有权人，只是物业管理人，无权对被告提起诉讼，亦无权要求被告支付2013年9月后的租金，请求法院依法驳回原告起诉。1、原告不是案涉租赁场地的所有权人，无权向被告主张权利。2、实际产权人告知被告可减免租金（因市政改造导致合同无法履行）、本案诉讼不是实际产权人的真实意思，原告无权向被告主张租金。
二、即便认定原告有权向被告主张权利，但合同履行过程中发生情势变更，因原告未保证租赁物满足被告基本经营需求，被告提出解除合同，本案合同在2014年6月已经解除。
（一）合同履行过程中发生情势变更。1、2013年8月11日被告租赁的案涉场所，在未收到任何通知的情况下，外墙搭盖脚手架、场地堆放大量施工材料，致使被告餐馆无法经营。2、原告作为商场的受托管理者，在提前收到政府改造通知的情况下，却不告知被告。3、2013年8月13日鼓楼区安泰街道办事处才通知被告市政改造的事实。
（二）市政改造致使被告无法经营，被告多次提出变更合同履行。1、因市政改造致使被告无法经营，造成被告大量经济损失，被告多次向原告要求排除妨害保证租赁场地符合租赁要求。为减少损失，被告提出相关变更合同履行的方式，并于2013年8月21日和10月16日向原告发函提出歇业申请（减免租金）、续租和以及歇业期间装修等事宜。2、原告作为出租人既不保证租赁物使用满足被告基本经营需求，也不提出任何相应的解决方案，仍然要求被告支付租金并承担违约责任。
（三）原告未保证租赁物满足被告基本经营需求，被告提出解除合同，本案合同已经解除。1、合同法归责原则是无过错责任原则，原告作为出租方不论什么情况，均应保证租赁物符合合同约定使用目的，本案原告在合同履行过程中未保证租赁场地符合被告基本经营需求，实际构成违约。被告有权提出解除合同。2、为防止损失扩大，鉴于租赁期限亦将到期，被告于2014年6月7日向原告发出解除合同，终止合同履行并腾空场地交付给原告。3、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，原告未在三个月内向法院提出异议。本案合同已经于2014年6月7日解除。
三、基于上述情势变更，合同解除之事实，原告要求按合同约定支付租金、滞纳金以及占用费，明显对被告不公，应当予以扣减或不予支持。
（一）关于租金。1、2013年9月至2014年6月7日期间，因市政改造，合同履行发生情势变更，原告未保证租赁物满足被告基本经营需求，该期间租金应当不予支持，否则即不利于合同法公平原则的实现，亦不利于对被告合法权益的保护。2、2014年6月7日之后，因合同已经解除之后的租金，该期间租金应不予支持。
（二）关于滞纳金。1、滞纳金必须有法律明文规定，任何个人无权设立，该请求无法律依据。2、本案滞纳金相当于逾期付款违约金，因合同履行发生情势变更，被告不构成违约，不应承担该违约金。3、即便认定被告应当支付违约金，原告已没收被告租赁保证金作为惩罚，不可重复主张。4.原告请求的滞纳金标准过高，应当予以调整。
（三）关于占用费。1、被告在2014年6月腾空案涉租赁场地，并移交给原告，不存在所谓的占用问题。2、原告是案涉租赁场地的受托管理人，整个场所在被告腾空后实际上是在原告控制下。3、因政府改造致双方达不成一致意见，原告拒不配合办理移交手续，不能将该责任强加于被告。4、本案原告没收保证金的情况下，原告还主张所谓的占有费，明显是对被告不公。
四、即便认为在被告中途解除合同构成违约，原告对本案损失也有重大过错，对该损失原告应承担主要责任。1、《合同法》第一百一十九条明确规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、本案原告在被告退租后，不配合交接，亦不采取措施，主观存有恶意，这些损失应当由其承担。
综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年8月，原告福州华升投资开发有限公司（出租方、甲方）与被告林理魁（承租方、乙方）签订《XX广场铺位租赁合同》。合同约定，“甲方将坐落于福州市鼓楼区XX首层的M、L、I、J、H、G、F、P、N、Q铺位，以及二层的19、20、21号铺位出租给乙方经营XX，地下一层车库中租一块面积约30平方米作为配套仓库，同时将五层的J铺位租给乙方作为办公室。租赁期限8年，自2006年8月15日起至2014年11月15日止。本合同签订时，乙方应向甲方交纳人民币37000元作为履行租赁合同的保证金，该保证金在租赁期满后10天内不计息退还乙方，若乙方中途退租，则保证金不予退还。租金按照合同附件“月租金表”缴纳租金，其中，2013年1月10日至2014年1月9日的月租金为人民币46330.78元，2014年1月10日至2014年11月9日的月租金为人民币48725.72元，租金两个月支付一次，具体支付时间为每年应缴租金当月份的10日之前。逾期交租的应按未交租金总额的日千分之三向甲方支付滞纳金。……”同时，合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作出约定。
合同签订后，被告承租了合同中约定的租赁场地，向原告交纳了保证金37000元。被告向原告支付租金至2013年8月份。2013年8月14日起，XX广场外立面进行景观改造，景观改造期间因租赁场地门口堆放大量施工材料，脚手架搭设，严重影响被告餐馆的正常经营。2013年8月21日，被告向原告发出《歇业申请书》函件，原告予以回函，不同意被告歇业申请。2013年9月起被告停止向原告支付租金。2013年9月23日，原告向被告发出《催租函》，要求被告尽快缴纳所欠租金及滞纳金。被告曾与原告方协商，希望在市政景观改造期间进行内部装修，办理续租手续，但双方未能达成一致意见。2014年4月21日，原告再向被告发函要求被告缴纳租金及支付滞纳金。2014年6月7日，被告回函，表明“本人的要求在市政改造之时就已提出，即续约以进行店内装修减少损失，如贵司仍不作为，本人只能要求解除租赁合同，以尽可能减少损失”。2014年6月份被告即搬离租赁场所，原告未配合办理交接手续。
本院认为，原、被告签订的《XX广场铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。2013年8月因市政景观改造，导致被告租赁的场地无法正常经营，2014年初景观改造基本结束，期间的租金根据实际情况及公平原则，应当免除，即免除2013年9月10日至2014年1月9日止的租金。2014年年6月7日，被告在函件中表明要解除租赁合同，并撤离租赁屋，即被告提前退租，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权没收被告缴交的保证金37000元，不予退还。之后由于原告怠于行使权利，租赁场地闲置，致使损失扩大，对于扩大的损失应由原告自行承担。被告应向原告支付2014年1月10日至2014年6月9日止的租金：48725.72元／月×5个月=243628.6元。合同约定的逾期缴交租金的滞纳金，约定过高，原告要求滞纳金按照欠租总额的30%计算亦缺乏依据，本院不予支持。被告应承担的逾期付款违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。原告其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《XX广场铺位租赁合同》；
二、被告林理魁于本判决生效之日起十日内，向原告福州华升投资开发有限公司支付2014年1月10日起至2014年6月9日止租金243628.6元，并支付逾期付租违约金（违约金计算：自2014年1月10日起至2014年6月9日止以每月租金48725.72元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率从每月11日起逐月累计计算至被告还清款项之日止）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9259元，适用简易程序减半收取4629.5元，财产保全费3249元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 王荔青
二〇一五年四月二十八日
书记员 陈梦茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。