江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟海民初字第00085号原告常熟深国投商用置业有限公司，住所地常熟市虞山镇高新技术产业园。法定代表人丁力业，董事长。委托代理人戴凌雁，公司员工。被告庄勇。原告常熟深国投商用置业有限公司诉被告庄勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理。依法组成合议庭于2015年7月17日进行公开开庭审理，原告常熟深国投商用置业有限公司的委托代理人戴凌雁到庭参加诉讼。被告庄勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟深国投商用置业有限公司诉称：请求1、判令被告支付原告2014年3月至5月租金、提成租金及管理费，2014年1月至5月电费合计人民币43032.78元；2、判决被告支付原告欠款总额每日0.1%的滞纳金合计人民币9313.99元（暂时计算至2014年12月15日，实际应计算至欠款还清之日）；3、本案诉讼费由被告承担。后原告将第2项诉讼请求明确为判决被告支付原告以43032.78元为基数自2014年5月18日起至判决生效之日止按每日0.1%计算的滞纳金。被告庄勇未作答辩。经审理查明：2012年5月，常熟深国投商用置业有限公司（出租方、甲方）与庄勇（承租方、乙方）签订了《租赁合同》一份，合同载明：“根据中国相关法律法规，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方房屋事宜，订立本合同。1、出租房屋情况：1.1甲方出租给乙方的房屋座落在常熟市海虞南路88号的常熟印象城购物中心（以下简称‘购物中心’）2012室（部位）（以下简称‘该房屋’）。该房屋的平面图详见本合同附件（一），可出租面积（GLA）为118平方米，双方同意按合同约定的可出租面积（GLA）作为租金、物业管理费、宣传推广费的计算依据。1.2签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。1.3该房屋的装修、附属设施、设备状况等交房标准详见本合同附件（二）。甲、乙双方同意以该交房标准作为甲方向乙方交付该房屋和本合同因期满或其他原因终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。2、租赁用途和使用要求：2.1乙方保证该房屋仅作销售／经营军备酷品牌服饰类之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的用途，否则甲方有权立即终止本合同。2.2在该房屋对外开业前，乙方应取得其经营活动所必需的所有行政许可和／或证照。如因乙方的违法经营活动造成甲方损失的（包括但不限于财产损失和名誉损失），乙方应赔偿甲方全部损失。2.3乙方同意按照甲方公布的购物中心营业时间，全年每日持续营业，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自变更营业时间。……3、交付日期和租赁期限：3.1本合同租赁期为2年，自装修免租期结束次日起计。乙方需要在租赁期满后续租的，应提前至少3个月向甲方书面提出续租要求，在同等条件下乙方有优先续租权。3.2甲、乙双方约定该房屋具体交付日以甲方通知的交付日期为准，乙方应根据甲方书面通知的交付日前办理该房屋的验收交付手续。若乙方延迟办理该房屋验收交付手续，每逾期一日，装修免租期相应扣减一日。4、装修免租期：4.1乙方应按甲方提前通知的接场日期按时接场并开始装修，并在装修免租期结束前开业，逾期开业的，每延迟一日应按日保底租金的二倍向甲方支付违约金。乙方的装修免租期为60天，自该房屋实际交付日和甲方通知的接场日期中较早之日起计。4.2装修免租期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按本合同的规定交纳实际发生的物业管理费、水、电、燃气、通讯费、超时空调费（指购物中心正常营业时间以外的空调费）及使用该房屋所发生的一切其他费用。5、租金、物业管理费及其他费用：5.1甲、乙双方同意租赁期内租金计算如下：第一年租金为人民币50元／平方米／月（‘保底租金’）或该月营业额（含税）的11%（‘提成租金’）。第二年每年租金为人民币60元／平方米／月（‘保底租金’）或该月营业额（含税）的12%（‘提成租金’）。在租赁期内的任一年度的任一历月，均以提成租金和保底租金中的较高者为当月适用租金，不足整月的，按比例计算。5.2上述保底租金和提成租金均不包括物业管理费和水、电、燃气等公用事业费用。乙方应于每历月1日前向甲方支付当月的保底租金，如提成租金较保底租金为高，乙方须于次历月五（5）日内向甲方缴交该差额。如起租日不是该历月首日，则乙方应在起租日以前按比例向甲方支付当月的提成租金、保底租金、物业管理费。5.3乙方须于每历月五（5）日前向甲方提供上一历月的销售报表、报税单、发票及每日POS机收银单，以及该上一历月的提成租金计算单。乙方同意甲方有权就上述每月的销售报表、报税单、发票、每日POS机收银单等资料作不定时的审查，同时乙方须于每个日历年度终了后六十（60）日内向甲方提供由甲方认可的会计师事务所出具有关乙方在该房屋的全年营业总额（含每月营业额明细）的审计报告。乙方在交易提交上有虚报、隐瞒交易货款或与甲方派驻的收银、核查人员串通等作弊行为的，则视为乙方违约，乙方应向甲方支付相当于三（3）个月保底租金和物业管理费总和的违约金，若乙方再次违约，甲方可随时解除本合同，并没收乙方保证金，同时乙方仍须支付相当于六（6）个月保底租金和物业管理费总和的违约金。5.4装修免租期内，乙方应于每历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币30元／平方米／月支付当月的物业管理费；租赁期内，乙方应于每历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币50元／平方米／月支付当月的物业管理费，物业管理费按该房屋可出租面积（GLA）计算。……5.6租赁期内，乙方应积极配合甲方在整个购物中心的宣传推广。5.7乙方应按月支付租金、物业管理费、宣传推广费或其他费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。5.8乙方同意自行承担使用该房屋所发生水、电、燃气、额外空调费及其他全部费用，乙方应于收到帐单后7日内支付该等费用。5.9若本合同期满或提前终止的，则乙方应按本合同约定归还该房屋并于本合同终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、违约金等）。6、保证金：6.1乙方应在本合同签署后五（5）个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。6.2如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、宣传推广费或其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金；若乙方欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利。若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他费用后尚存在未付之部分，乙方须在接到甲方通知后五（5）日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。6.3租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部的租金、物业管理费及其他各项费用后，在九十（90）日内向乙方无息退还保证金。7、房屋维修保养责任……8、装修……9、管理规则……10、保险……11、房屋的返还：11.1在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：1）乙方应按日保底租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；2）且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。11.2乙方如在清场过程中对甲方或任何第三方造成损失或损害，乙方须承担所有的赔偿责任。甲方有权在保证金中扣除对甲方造成的实际损失的赔偿。如果租赁保证金不足抵扣，乙方必须足数赔偿甲方。12、转租和转让……13、不可抗力、合同的解除……13.4乙方于本合同租赁期届满前擅自解除合同的，乙方同意向甲方支付违约金，违约金的金额为未履行完毕的租赁期限所应支付的保底租金、物业管理费之总额。13.5乙方保证其每月含税营业额不少于人民币10万元（‘目标营业额’），若乙方连续6个月未达到目前营业额，甲方有权提前终止本合同，且由乙方承担所有违约责任……”。2012年6月6日，庄勇根据租赁合同的约定支付了常熟深国投商用置业有限公司保证金35400元。2012年6月7日，常熟深国投商用置业有限公司将出租物交付庄勇。双方于同日签订了交付使用书，载明：“根据甲、乙双方已签订的《租赁合同》（以下简称‘合同’），乙方租赁甲方所有的位于江苏省常熟市海虞南路88号（青墩塘路）常熟印象城2012号商铺，即合同中所约定的军备酷商铺（以下简称‘房屋’）。根据合同的规定，甲、乙双方于2012年06月07日对该房屋进行验收交接（见附件‘常熟印象城房屋交接验收清单’），双方确认甲方已经正式按照租赁合同约定向乙方交付该房屋；该房屋的最终使用面积为118平方米。”2014年5月初，原、被告协商一致解除合同，被告庄勇于2014年5月10日搬离承租商铺。2014年12月22日，常熟深国投商用置业有限公司向庄勇邮寄一份告知函，载明：“根据贵我双方2012年5月／日签署的关于铺位CS2012《租赁合同》（品牌：军备酷）（以下简称‘合同’）以及相关协议的约定，贵方应按月如期支付租金、物业管理费、宣传推广费或其他费用，以下简称租费；合同约定每逾期一日，贵方需按逾期支付欠款总额的0.1%向我方支付滞纳金……但贵方没有按照合同约定按时支付2014年1月份至5月份租费总计金额￥43032.78元；滞纳金￥9313.99元（暂时计算至2014年12月15日，实际应计算至欠款还清之日）；以上金额合计￥52346.77（大写：伍万贰仟叁佰肆拾陆元柒角柒分）（实际金额以财务数据为准）。我方现严正敬告贵方，请贵方接到本函后五个工作日内交清所有应付款项￥52346.77（大写伍万贰仟叁佰肆拾陆元柒角柒分）……”。该函件于2014年12月23日被签收。庄勇经营的2012号商铺已由常熟深国投商用置业有限公司于2014年5月10日收回。审理中，常熟深国投商用置业有限公司提交的月结收款回单、收款收据、发票等显示，庄勇的电费支付至2013年12月份，之后的电费未再支付；租金和物业管理费支付至2014年2月份，之后的租金和物业管理费未再支付。庄勇结欠2014年1月至5月的电费分别为598元、549元、636元、676元、189元。另查明：庄勇经营的2012号商铺2013年12月份的营业额为33352元，2014年1月份的营业额为47468元，2014年2月份的营业额为41800元，2014年3月份的营业额为58583元，2014年4月份的营业额为107146元，2014年5月1日至9日的营业额为54297元。庭审过程中，原告表示同意对被告缴纳的保证金35400元抵作本案租金、物业管理费或者电费等。上述事实有租赁合同、房产证、交付使用书、信函、收款回单、收款收据、发票、工程施工单及出门许可证、租户销售登记表、常熟印象城水电气表读数明细及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：常熟深国投商用置业有限公司与庄勇签订的租赁合同并不违反法律的强制性规定，合法有效。双方的租赁关系按租赁合同约定租期自装修免租期结束次日起计算，而根据租赁合同约定，装修免租期为60天，自该涉案房屋实际交付日和出租方通知的接场日期较早之日起计算，本案原告常熟深国投商用置业有限公司2012年6月7日将该房屋交付庄勇，故租期从2012年8月6日起计算，至2014年8月5日止，为期二年。上述合同对常熟深国投商用置业有限公司、庄勇均有约束力，庄勇当按照约定支付租金、物业管理费及水电费。庄勇未按照约定履行给付租金、物业管理费等费用的义务，是引起纠纷的原因，应由其承担相应的责任。2014年5月初，常熟深国投商用置业有限公司与庄勇协商一致解除租赁合同，庄勇于2014年5月10日将所租房屋交还常熟深国投商用置业有限公司。至于租赁期间的费用，应按租赁合同的约定进行计算，常熟深国投商用置业有限公司要求支付2014年3月至5月租金、提成租金及物业管理费及2014年1月至5月的电费，应计算至被告交还房屋日即2014年5月10日止。关于租金，租赁合同约定“……第二年每年租金为人民币60元／平方米／月（‘保底租金’）或该月营业额（含税）的12%（‘提成租金’）。在租赁期内的任一年度的任一历月，均以提成租金和保底租金中的较高者为当月适用租金，不足整月的，按比例计算”，2012号房屋面积为118平方米，应按保底租金60元／平方米／月计算，每月保底租金为7080元，故3、4月份的保底租金均为7080元，5月份（5月1日至10日）的保底租金为2283.87元；关于提成租金，由于2014年3月份的营业额为58583元，2014年4月份的营业额为107146元，2014年5月份的营业额为54297元，故3月份不存在提成租金，4月份的提成租金为12857.52元，5月份的提成租金为6515.64元，4、5月份的提成租金均高于保底租金，应以提成租金进行计算。故2014年3月至5月10日租金合计为26453.16元（7080元＋12857.52元＋6515.64元）。关于物业管理费，应按50元／平方米／月计算，该房屋面积为118平方米，每月为5900元，故2014年3月至5月10日物业管理费合计为13703.23元。关于电费，租赁合同约定由庄勇自行承担使用房屋所发生的水电费，并于收到帐单后7日内支付，庄勇结欠2014年1月至5月10日的电费分别为598元、549元、636元、676元、189元，故电费合计为2648元。综上，上述被告结欠原告租赁期间各项费用合计为42804.39元，庄勇支付的保证金35400元，应从所欠款项中扣除。原告还主张被告支付以被告租赁期间结欠原告的各项费用总计43032.78元为基数自2014年5月18日起至判决生效之日止按每日0.1%计算的滞纳金，根据租赁合同5.9条的约定“若本合同期满或提前终止的，则乙方应按本合同约定归还该房屋并于本合同终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、违约金等）”，因租赁合同于2014年5月10日已提前终止，被告应按本合同约定于本合同终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用（扣除保证金），由于庄勇未能按约支付，违反了租赁合同的约定，应承担相应的违约责任，根据规定，违约金应以补偿性为原则、惩罚性为辅，故原告主张的滞纳金（即违约金）标准过高，本院依法予以调整至中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍所计算的滞纳金。被告庄勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩质证的权利，对此可能产生的不利法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庄勇给付原告常熟深国投商用置业有限公司租金、物业管理费、电费合计42804.39元，扣除被告庄勇已支付的保证金35400元，被告庄勇还应支付原告常熟深国投商用置业有限公司7404.39元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，帐号：1079，开户行：常熟农村商业银行金龙支行）。二、被告庄勇支付原告常熟深国投商用置业有限公司以7404.39元为基数从2014年5月18日起至本判决生效之日止按照同期同类贷款利率的1.3倍所计算的滞纳金（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，帐号：1079，开户行：常熟农村商业银行金龙支行）。三、驳回原告常熟深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1110元，公告费607.7元，合计1717.7元，由原告常熟深国投商用置业有限公司负担1421.7元，由被告庄勇负担296元（原告同意其预交的案件受理费296元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号1099。审 判 长  章保龙代理审判员  苏志鑫人民陪审员  周嘉城二〇一五年八月二十日书 记 员  温凯伦