新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第516号
原告新县新集镇诚信门业。
负责人管成，该商户负责人。
委托代理人何嗣云。
委托代理人李永恒，河南义仁律师事务所律师。
被告新县新顺机动车驾驶员技术培训学校。
法定代表人胡海生，该驾校校长。
委托代理人黄彬，新县“148”法律服务所法律工作者。
原告新县新集镇诚信门业（以下简称诚信门业）与被告新县新顺机动车驾驶员技术培训学校（以下简称新顺驾校）场地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员扶元梅独任审理，已公开开庭进行了审理。原告委托代理人何嗣云、李永恒和被告委托代理人黄彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚信门业诉称，2013年12月3日，原、被告签订一份《租地协议》，约定：被告租用原告位于金兰管理区羚锐工业园南400米向阳路西后洼处土地，用于驾校训练场地，租期为三年，每年租金为2万元，租金支付方式为一年一付，即每年租用之日起按年度支付租金，同时还约定了违约责任等事项。被告支付第一年即2013年12月3日至2014年12月2日租金。2014年11月24日，被告单位以股权转让的形式进行了股东变更，原股东退出该驾校的经营和管理，由新股东继续经营，并继续使用原场地。原告于2014年12月3日，2015年1月14日及5月10日先后多次通知被告交纳第二年租金，被告至今仍未交纳。另外，租赁期限内，被告未依照合同约定对租赁场地内的桂花树进行看管，致使部分桂花树被损坏，而且，被告在未通知原告并经原告同意的情况下，将原告股东的监控拆除，致使原告及原告股东对该桂花树无法监管。现起诉要求被告支付自2014年12月3日至2016年12月2日的场地租金合计40000元及迟延支付的利息；责令被告将拆除驾校院内照看桂花树的监控设备恢复原状；支付违约金10000元。
原告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、营业执照，证明原告的诉讼主体资格。2、租地协议及补充协议，证明被告租用了原告土地用于驾驶员培训，被告未按合同履行义务，构成违约。3、关于新县新顺机动车驾驶员培训学校与新县诚信门业签订《租地协议》的补充协议。证明2014年11月18日被告通过股权转让的形式，成为驾校的股东及法人代表，驾校的权利义务应当由被告来履行。4、催缴场地租金的通知两份，证明原告多次找被告要求支付租金，被告对欠租金的事实没有异议。经被告质证对营业执照没有异议；对租地协议没有异议，被告补充协议中明确说明桂花是何嗣云个人财产，原告没有起诉的事实依据；转让合同与被告手中持有的合同原件不一致，原告提供的合同中没有约定租金由谁承担，对方提供的合同明确约定了违约金的承担，被告手中的合同里没有，另外转让合同第五条，租金应当由转让方承担，而不是由现在的学校承担，第一份催缴通知不能证明送达给被告方，第二份催缴通被告已收到但并不能证明被告认可这个事实。
被告新顺驾校辩称，一、被告依据租赁合同及转让合同，租赁期内租金应由转让方（诚信门业）承担。2013年被告与原告签订租地协议，原新顺驾校属合伙企业，股东有马新政、何嗣云等6股东，2014年11月8日，六股东将原新顺驾校转让给本案被告，经营者胡海森，转让时约定：在租赁期限内（即2013年11月3日至2016年12月2日）驾校租赁场地租金由转让方负责，依据该转让协议，被告支付转让方各股东共计227万元。同日，何嗣云代表诚信门业与被告又签订了《租地协议》的补充协议，对转让协议中场地租金由转让方负责，原告应知晓并是认可。因此，原告起诉要求被告支付租金及迟延支付的利息理由不成立，其应起诉转让方各股东。二、原告要求被告将监控设备恢复原状，无事实和法律依据。2014年双方在补充协议中明确约定，驾校场内桂花树及监控设备属何嗣云个人财产，而属原告财产，被告在经过何嗣云同意后，在何嗣云现场监督下将影响驾校经营的部分桂花树进行移栽，并帮助何嗣云进行管理，移栽时工人是由何嗣云请的，费用是由被告承担的。因此，原告没有依据提出该项请求。三、被告在租赁场地经营过程中没有任何违约行为，按约定履行了协议，无需支付违约金。四、被告保留向原告提起诉讼请求赔偿的权利。原告在租赁协议和补充协议中约定了租赁场地的四界范围，但被告在约经营过程中，有村民因四界问题与被告产生纠纷，原告不按协议解决，导致被告人给村民补偿，并被告新县国土资源局下达超出面积处罚，经被告经营造成巨大损失，应由原告承担。
被告为证明其答辩主张提供下列证据，1、转让驾校分款明细表，2、关于转让新县新顺机动车驾驶员技术培训学校合同，证明驾校转让给胡海森时，受让方已将场地租金付给了转让方。经原告质证认为，对两份证据真实性有异议，我们所提供的转让合同是在新县工商局复印取得的，与被告提供的不一致，应当以工商局提供的为准；分款明细不是客观事实，只是被告单方补充，没有经过转让人签字认可，不能证明场地租金已付，也没有约定转让后的场地租金由谁承担，被告使用场地，应负有支付场地租金的义务。3、新县国土资源局处罚决定书一份、新县建设规划监察大队限期拆除通知书一份，证明租用的场地超出范围导致罚款。经原告质证，国土资源处罚主体不对，应处罚诚信门业，而不是驾校；被告如果纳缴了罚款应提供票据；城建处罚是让被告拆除违章建筑物，与租地无关。
法院对证据的分析与认定，除被告提供的转让驾校分款明细是复印件，没有原件相印证，且原告亦不认可，该证据不能作为本案定案证据外，原告、被告提供其他证据均符合证据规则的相关规定，可以作本案的证据使用。
结合庭审举证与质证及当事人陈述，可以查明以下事实，2013年12月3日，原告、被告签订一份《租地协议》，将原告位于金兰管理区羚锐工业园南400米向阳路西后洼，面积约13亩的土地，租给被告用于驾校训练场地，租期为三年，每年租金为2万元，每年租用之日起按年度支付租金。2014年11月8日，原、被告双方又签订了补充协议，鉴于被告各股东同意将驾校转让给胡海森继续经营，原、被告双方继续按原《租地协议》内容履行；因在被告租用该土地前，原告股东何嗣云在该土地上栽种500余株桂花树等花木，价值20余万元，该财产属于何嗣云个人财产，为便于对花木的管理，何嗣云在不影响被告的情况下在该区域内建有二间房屋，并安装了监控设备，被告应协助何嗣云管理，保证学员在培训期间不损坏花木；如一方违约，应向另一方支付违约金1万元，如果给对方造成损失，违约方还应赔偿对方的损失。2014年11月24日，原新顺驾校各股东与现任驾校法人胡海生签订驾校转让合同，约定：原新顺驾校的各股东自愿将原新顺驾校的所有权、经营权及相关资产，全部转让给胡海生。被告单位以股权转让的形式进行了股东变更，原股东退出该驾校的经营和管理，由新股东胡海生继续经营，并继续使用原租用的场地；同时对217万元的转让价款进行了具体分割。被告已支付2014年12月2日之前的场地租金。何嗣云既是原告股东，亦是原新顺驾校的股东，还是场地内桂花树及监控设备的所有人。被告主张原驾校股东与其签订转让合同时，约定场地租金包含在转让费中，应由原驾校股东负责缴纳，但其未能提供有效证据予以证实，即使转让时有该项约定，但其未提供证据证实其与原股东的约定得到了原告的认可。原告要求被告支付迟延支付租金的利息，但其未能提供有效证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，并对当事人具有约束力。原、被告签订《租地协议》及补充协议，将原告享有使用权的场地租给被告经营使用，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方之间形成场地租赁合同关系，被告负有向原告支付场地租金的义务，但被告未能按约定支付场地租金，应承担违约责任，故原告要求被告支付2014年12月3日至2015年12月2日期间的场地租金20000元的诉请求和支付违约金的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，本院予支持。根据原、被告双方约定交付场地租金的时间是每年租用之日起按年度交纳租金，因此，2015年12月1日至2016年12月2日的场地租金应于2015年12月1日交付，目前交付租金的时间还未到期，故，原告要求被告支付2015年12月1日至2016年12月2日的租金20000元的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告要求被告支付迟延支付的利息，因其未提供证据证实，本院不予支持。因驾校院内的桂花树和照看树花树的监控设备均属原告股东何嗣云所有，原告没有得到财产所有人的授权，不具备就监控设备损坏提起诉讼的资格，因此，原告要求被告对场地内监控设备恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。被告主张场地租金应由驾校原来的股东缴纳，但其未提供有效证据证明驾校原来股东与其转让股权时有该项约定，即使有该项约定，但根据合同的相对性原则，该项约定对原告不具有约束力，故被告该项主张，本院不予支持。本案经本院调解，未能达成一致意见，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告新县新顺机动车驾驶员技术培训校于本判决生效后十日内一次性付清原告新县新集镇诚信门业场地租金20000元及违约金10000元；
二、驳回原告新县新集诚信门业其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1050元，减半收取525元，由原告负担200元，被告负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 扶元梅
二〇一五年八月二十五日
书记员 卞雅楠