重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初9298号
原告：中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区青年路56号国际贸易大厦，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人：史原，分行行长。
委托诉讼代理人：胡仁兵，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代彬，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
被告：杨志华，男，1973年8月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与被告杨志华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行重庆分行的委托诉讼代理人代彬到庭参加了诉讼，被告杨志华经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
中信银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即偿还本金331991.13元，及截止2016年4月22日的利息27112.05元，罚息3476.26元，以上金额共计为362579.44元。并支付自2016年4月23日起至贷款本息付清日止，以本金331991.13为基数，按合同约定贷款利率的150%计算的罚息，以未偿还的利息和罚息为基数，按合同约定贷款利率150%计算的复利；2、请求依法判决确认原告对被告名下的位于重庆市南岸区南坪街道南坪惠工路XXX号X单元XX-
X号房屋（产权证号：XXX房地证XXXX字第XX**号）享有抵押权，并有权就该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在上述第1项债权范围内优先受偿；3、本案诉讼费用6739元、公告费300元全部由被告承担。事实及理由：被告杨志华为申请专项支付综合消费贷款，与原告签订了《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》及《重庆市房地产抵押合同》，约定：原告向被告发放个人贷款36万元，贷款期限119个月，字2013年12月31日起至2023年11月30日止；上述贷款利率均按贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮40%确定；逾期贷款罚息利率为合同约定利率的150%；对不能按时支付的利息（含罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利；如被告未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求提前清偿已发放的贷款本息和相关费用。被告以其名下位于重庆市南岸区南坪街道南坪惠工路XXX号X单元XX-
X号房屋（产权证号：XXX房地证XXXX字第XX**号）向原告提供担保，并依法办理了抵押登记。
合同签订后，原告严格按照合同约定履行了贷款发放义务，被告自2015年4月3日起即未按合同约定偿还借款本息。截至2016年4月22日，被告已累计拖欠借款本金331991.13元、利息27112.05元，共计362579.44元。原告经多次催收无果后于2016年5月5日按照合同约定宣布全部贷款提前到期。
杨志华未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。
本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，杨志华（借款人）与中信银行重庆分行（贷款人）签订《个人房产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》约定，经杨志华申请，中信银行重庆分行向杨志华提供36万元的专项支付综合消费贷款。贷款期限为119个月，从2013年12月31日起到2014年11月30日止；还款方式为按月等额本息还款法。贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮40%。甲方逾期归还贷款的，乙方有权在本协议约定的贷款利率的基础上加收50%的罚息。对逾期贷款，从逾期或未按约定用途使用贷款之日起计收罚息，直至本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。在杨志华不能按期偿还本协议项下债务的情况下，中信银行重庆分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等所有费用，均有杨志华承担。本协议项下单笔贷款发生逾期时，中信银行重庆分行有权停止发放新的贷款，要求甲方立即偿还逾期贷款本息，同时有权要求提前还清综合授信项下所有债务。同日，双方签订了《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》，约定杨志华以其位于重庆市南岸区南坪街道南坪惠工路XXX号X单元XX-
X号房屋（产权证号：XXX房地证XXXX字第XX**号）为上述借款提供抵押，抵押担保范围包括根据授信协议项下各具体合同或协议所形成的全部债权，包括因李波向中信银行重庆分行申请综合授信而形成的一系列债权本金、利息及费用等。2013年12月18日，杨志华与中信银行重庆分行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定上述抵押事项，并办理了抵押登记。
2014年1月3日，中信银行重庆分行向杨志华发放了贷款36万元。其后，杨志华未按约偿还借款。2016年5月5日，中信银行重庆分行向杨志华发出《贷款提前到期通知书》，宣布合同项下贷款提前到期。截止2016年4月22日，杨志华尚欠中信银行重庆分行借款本金331991.13元，利息27112.05元，罚息3476.26元。
上述事实，有《个人房产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、个人借款凭证、个人逾期贷款明细表、个人贷款综合对账单以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，中信银行重庆分行与杨志华签订的《个人房产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同所约定的权利义务。中信银行重庆分行按约向杨志华履行了发放贷款的义务，杨志华应按照合同约定按期履行还本付息的义务。杨志华未按约履行还本付息的行为违反了合同的约定，应对此承担违约责任。中信银行重庆分行有权宣布贷款提前到期，要求杨志华偿还全部借款本息，并支付罚息和复利。中信银行重庆分行的诉请，由于有双方的约定为据，且未违反法律的规定，本院予以支持。
关于中信银行重庆分行诉请对杨志华供抵押的房屋享有优先受偿权的问题。本院认为，根据我国《担保法》第五十九条及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款规定，最高额抵押合同是指抵押人在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的不特定债权做担保的合同。最高额抵押中的“最高额”应为抵押权人实现抵押权时的最高限度额，是最高额抵押合同必须明确的内容，超出此限度则不具有优先受偿的效力。本案中，双方约定抵押担保的主债权为《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》项下各具体合同或协议所形成的全部债权，包括因杨志华向中信银行重庆分行申请综合授信而形成的一系列债权本金、利息及费用等，根据该协议，中信银行重庆分行同意向杨志华提供36万元的授信额度。该约定未就全部债权余额设定最高限额，突破了法律规定，不符合最高额保证合同的本质要求，故主债权中36万元的授信额度应视为最高债权限额。因此本院认定，中信银行重庆分行对杨志华提供抵押的房产享有优先受偿权，但其对包括本案债务在内的所有主债务的优先受偿总额以最高债权限额36万元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第二十三条、第八十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨志华在本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司重庆分行借款本金331991.13元，截止2016年4月22日的利息27112.05元，罚息3476.26元，以上金额共计为362579.44元。并支付自2016年4月23日起至贷款本息付清日止，以本金331991.13为基数，按合同约定贷款利率的150%计算的罚息，以未偿还的利息和罚息为基数，按合同约定贷款利率150%计算的复利；
二、原告中信银行股份有限公司重庆分行对被告杨志华提供的位于重庆市南岸区南坪街道南坪惠工路XXX号X单元XX-
X号房屋房屋享有优先受偿权，但其对包括本案债务在内的所有主债务的优先受偿总额以最高债权限额36万元为限；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费6739元，公告费300元，由被告杨志华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 张乐跃
人民陪审员 李澄贤
人民陪审员 张 燕
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 杨鹏飞