台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒商初字第1237号
原告：招商银行股份有限公司台州分行。
代表人：徐跃军。
委托代理人：张弦。
委托代理人：陈璐。
被告：詹丽萍。
被告：管兆建。
被告：浙江泊盛置业有限公司。
法定代表人：卓友谊。
委托代理人：李昌华，浙江永联律师事务所律师。
委托代理人：孙林剑，浙江永联律师事务所律师。
委托代理人：王冬青。
原告招商银行股份有限公司台州分行（以下简称招行台州分行）为与被告管兆建、詹丽萍、浙江泊盛置业有限公司（以下简称泊盛公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年4月10日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序于2015年4月29日、6月12日分别公开开庭进行了审理。原告招行台州分行的委托代理人张弦、陈璐均两次到庭参加诉讼，被告泊盛公司的委托代理人孙林剑于2015年4月29日到庭参加诉讼（被告泊盛公司的委托代理人李昌华、孙林剑于第一次开庭后与被告泊盛公司解除委托），被告泊盛公司的委托代理人王冬青（于第二次开庭前接受的委托）于2015年6月12日到庭参加诉讼，被告管兆建、詹丽萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告招行台州分行起诉称：2009年11月10日，被告管兆建向原告出具《个人贷款申请表》一份，向原告申请贷款4950000元。同日，被告詹丽萍出具《个人贷款连带还款承诺书》一份，承诺自愿作为共同债务人对借款人在上述贷款合同项下的债务偿还承担连带还款责任，连带还款责任的范围包括借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息及其他一切有关费用。2009年11月16日，原告与被告管兆建、詹丽萍、泊盛公司签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定，原告向被告管兆建发放贷款4950000元，用于购买坐落于台州市路桥区泊盛桃源46幢53号的房产（以下简称泊盛桃源房产）；借款期限20年，自2009年11月16日至2029年11月16日；被告管兆建、詹丽萍以所购买的泊盛桃源房产提供抵押，抵押担保的范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、保险费及原告实现债权的费用等相关内容。原告与被告泊盛公司签订《个人住房贷款合作协议书》、《个人购房借款及担保合同》、《回购协议》，约定，被告泊盛公司为被告管兆建合同项下的债务提供连带责任保证。2014年11月26日，原告向被告管兆建发放贷款4950000元。被告管兆建已经归还贷款本金1237500元、利息1015828.14元。自2015年1月起，被告管兆建没有按月偿还贷款本息，至今尚欠本金3712500元、利息8413.02元、逾期利息39958.35元、罚息540.36元、复息347.55元。故请求判令：一、被告管兆建、詹丽萍偿还原告借款本金3712500元，并支付利息等（截至2015年4月9日的利息8413.02元、逾期利息39958.35元、罚息540.36元、复息347.55元，自2015年4月10日起至实际付清之日止的利息、罚息、复息按合同约定的利率计算）；二、原告对泊盛桃源房产的折价款或者拍卖、变卖所得的价款在抵押担保的范围内优先受偿；三、被告泊盛公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任。
被告管兆建未作答辩。
被告詹丽萍未作答辩。
被告泊盛公司答辩称：一、原告要求被告管兆建、詹丽萍提前清偿剩余的全部本金及相关利息不符合相关规定。本案中原告与被告管兆建、詹丽萍、泊盛公司之间签订的《个人购房借款及担保合同》约定逾期三个月以上可以提前收回贷款，但没有约定可以解除合同。原告在没有提出解除该份合同的情况，提前要求归还本金及利息，不符合相关的法律规定，故原告仅能要求被告管兆建、詹丽萍归还所拖欠的该三个月的本金及利息，而非要求提前归还全部的本金及利息。二、如果原告提出要求解除合同并要求提前归还全部的本金及利息，也应当先以泊盛桃源房产受偿。三、泊盛桃源房产已经办理抵押登记，被告泊盛公司不应再承担保证责任，故原告要求表泊盛公司承担连带责任没有依据。如果被告泊盛公司应承担连带保证责任，那么鉴于本案涉讼的借款债务既有物保又有人保，被告泊盛公司应仅对本案涉讼的借款债务以被告管兆建、詹丽萍所购的泊盛桃源房产优先受偿后不足部分承担连带保证责任。
本院经审理认定，被告管兆建、詹丽萍于2003年11月19日登记结婚，系夫妻关系。
原告招行台州分行与被告泊盛公司分别于2008年4月24日、2009年3月6日签订《个人住房贷款合作协议书》各一份，均约定，被告泊盛公司对原告招行台州分行向购买其开发的位于台州市路桥区路桥街道土岙路、升谷寺村的批准命名为泊盛·桃源的商品楼宇的购房人连续发放的个人住房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围包括但不限于个人住房贷款本金、利息、违约金以及诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等原告招行台州分行实现债权的费用等；保证期间自原告招行台州分行与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和／或房地产他项权证交由原告招行台州分行执管之日止；被告泊盛公司同意在担保有效期内，一旦购房人未能按借款合同约定偿还借款本息、罚息及有关费用，或借款人有任何违约行为时，只要原告招行台州分行书面通知被告泊盛公司履行保证责任，被告泊盛公司在原告招行台州分行发出此等通知之日起三十日内代购房人偿还所欠原告招行台州分行全部贷款本息及有关费用；被告泊盛公司认可购房人将其商品房销售（预售）合同项下之房地产及相关权益抵押给原告招行台州分行以取得借款；抵押楼宇竣工验收交付使用后，被告泊盛公司应当及时为购房人办理房产证和他项权证等有关文件交原告招行台州分行保管；个人商业用房按揭贷款在开发商阶段保证前提下发放的，开发商必须在房屋交付使用后最长不超过六个月时间内办妥房产的抵押登记手续，并向原告招行台州分行移交抵押房产的房产证、土地证和他项权证。
2009年11月10日，被告管兆建、泊盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告管兆建向被告泊盛公司购买泊盛桃源房产。
2009年11月16日，原告招行台州分行与被告詹丽萍、管兆建、泊盛公司签订合同编号为090130576580001183的《个人购房借款及担保合同》一份，约定，被告管兆建向原告招行台州分行借款4950000元，用于购买泊盛桃源房产；借款期限为240个月，自2009年11月16日起至2029年11月16日止，具体借款期限以借款借据为准；还款方式为按月归还等额本金，归还每月利息；本合同执行年利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础下浮29%，即为年利率4.2174%，如遇人民银行调整贷款利率的，从每年的1月1日开始执行中国人民银行公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息；被告管兆建未按照本合同的约定按时足额偿还贷款的，原告招行台州分行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；被告管兆建、詹丽萍以从被告泊盛公司处所购买的泊盛桃源房产用于抵押担保本合同项下的债务；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告招行台州分行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；被告管兆建、詹丽萍须在原告招行台州分行规定的时限内积极配合被告泊盛公司、原告招行台州分行到抵押登记管理机关办理抵押登记，并将相关抵押权利证书交由原告招行台州分行管理；如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，被告管兆建、詹丽萍应按照原告招行台州分行的要求，积极配合原告招行台州分行及／或被告泊盛公司办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，被告管兆建、詹丽萍必须无条件配合原告招行台州分行办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续；如被告管兆建连续三个月或累计六次未按照本合同约定按时足额偿还贷款本息的，即构成违约，原告招行台州分行可宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人在规定的期限内清偿被告管兆建在本合同项下所欠的全部债务以及处理抵押物；被告泊盛公司为被告管兆建本合同项下的债务向原告招行台州分行提供连带责任保证担保，保证担保的范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告招行台州分行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；被告泊盛公司确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，自愿放弃要求原告招行台州分行首先向被告管兆建或其他人追索、对抵押物、质物先行处理或采取诉讼等法律手段之权利。被告管兆建、詹丽萍、泊盛公司，分别以借款人、抵押人，抵押人，保证人的身份，在《个人购房借款及担保合同》上签名、捺手指印或盖章。
同日，被告詹丽萍向原告招行台州分行出具《个人贷款连带还款承诺书》，承诺，因被告詹丽萍、管兆建系夫妻关系，被告詹丽萍自愿为被告管兆建合同编号为090130576580001183的《个人购房借款及担保合同》项下的全部债务承担连带还款责任，连带还款责任的范围包括借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息及其它一切有关费用，确认对上述范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，并愿意按照借款合同的约定准时足额还本付息，自愿放弃要求原告招行台州分行首先向被告管兆建或其他人事追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
《个人购房借款及担保合同》签订后，原告招行台州分行已依约于2009年11月26日向被告管兆建发放贷款4950000元。个人贷款借款借据上记载的借款期限自2009年11月26日起至2029年11月26日止。
泊盛桃源房产已于2009年11月30日办理预购商品房抵押权预告登记（商品房抵押权预告登记证的编号为台房预路字第YG0004198号），预购商品房抵押权预告登记的权利人为原告招行台州分行。泊盛桃源房产的所有权已于2012年8月9日转移登记至被告管兆建、詹丽萍名下（房屋所有权证号为台房权证路字第××号／第S0056404号），但该房地产至今未办理正式的抵押登记。贷款发放后，被告管兆建、詹丽萍未能按约按时足额归还借款本息，被告泊盛公司亦未履行保证责任。截至2015年4月9日，被告管兆建、詹丽萍已连续逾期3期，累计逾期6次，尚欠原告招行台州分行借款本金3712500元、利息8413.02元、逾期利息39958.35元、罚息540.36元、复息347.55元。
上述事实有原告招行台州分行提供的结婚证、结婚登记审查处理表、个人住房贷款合作协议书、个人贷款申请表、个人购房借款及担保合同、商品房买卖合同、商品房抵押权预告登记证、个人贷款借款借据、个人贷款连带还款承诺书、欠款清单、贷款附属信息、贷款关键信息及账单列表、路桥区住房情况查询记录，以及原告招行台州分行、被告泊盛公司的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告招行台州分行与被告泊盛公司签订的《个人住房贷款合作协议书》，与被告管兆建、詹丽萍、泊盛公司签订的《个人购房借款及担保合同》，均系各方当事人真实意思表示的合致，内容并不违反法律法规的禁止性规定，依法应认定为合法、有效。原告招行台州分行按照与被告管兆建、詹丽萍、泊盛公司签订的《个人购房借款及担保合同》的约定全部向被告管兆建发放了贷款，履行了自己的义务。被告管兆建借款后除支付部分本金及利息外，未按约还本付息，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告招行台州分行要求被告管兆建返还借款本金3712500元，支付截至2015年4月9日的利息8413.02元、逾期利息39958.35元、罚息540.36元、复息347.55元，并支付自2015年4月10日起至实际付清之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复息，本院予以支持。《个人购房借款及担保合同》签订后，泊盛桃源房产已于2009年11月30日办理预购商品房抵押权预告登记，原告招行台州分行系预购商品房抵押权预告登记的权利人，泊盛桃源房产的所有权自2012年8月9日转移登记至被告管兆建、詹丽萍名下时即已可进行正式的抵押登记，但至今未予办理，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，该预购商品房抵押权预告登记已因自能够进行抵押登记之日起三个月内未申请登记而失效，故对原告招行台州分行提出的对泊盛桃源房产的折价款或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿的请求，本院不予支持。被告泊盛公司根据《个人住房贷款合作协议书》、《个人购房借款及担保合同》的约定为被告管兆建向原告招行台州分行提供连带保证责任，并自愿放弃要求原告招行台州分行首先向被告管兆建或其他人追索、对抵押物、质物先行处理或采取诉讼等法律手段之权利，故应对被告管兆建的上述债务承担连带责任。被告泊盛公司主张因泊盛桃源房产已经办理正式的抵押登记，故其不应再对被告管兆建《个人购房借款及担保合同》项下的借款承担连带保证责任，但未能提供证据予以证实，故对其该抗辩，本院不予采纳。被告詹丽萍向原告招行台州分行出具《个人贷款连带还款承诺书》，承诺愿意对被告管兆建《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担连带还款责任，原告招行台州分行接受且未提出异议，另外，被告管兆建、詹丽萍系夫妻关系，被告管兆建《个人购房借款及担保合同》项下的债务产生于被告管兆建、詹丽萍夫妻关系存续期间，故对原告招行台州分行要求被告詹丽萍与被告管兆建共同偿付《个人购房借款及担保合同》项下的债务的请求，本院予以支持。综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告管兆建、詹丽萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，并不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告管兆建、詹丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告招商银行股份有限公司台州分行借款本金3712500元，并支付利息（截至2015年4月9日的利息为8413.02元、逾期利息为39958.35元、罚息为540.36元、复息为347.55元，自2015年4月10日起至实际给付之日止的利息、罚息、复息按合同约定的利率计算）；
二、浙江泊盛置业有限公司对被告管兆建、詹丽萍的上述第一项债务承担连带责任；
三、驳回原告招商银行股份有限公司台州分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36894元，减半收取18447元，由被告詹丽萍、管兆建、浙江泊盛置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费36894元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市中级人民法院，账号19－900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
如法律文书生效后，对于应由被告负担的诉讼费，原告应在法律文书生效后一个月内到本院办理退费手续。如逾期不办理退费手续的，视为原告同意垫付由被告负担的诉讼费，该诉讼费由本院向被告执行。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 黄苍林
二〇一五年六月二十五日
代书记员 金 媚
附件：
本判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。