四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2653号
上诉人（原审原告）：张奎，男，生于1978年4月17日，汉族，住四川省营山县。
上诉人（原审原告）：冯晓燕，女，生于1980年8月30日，汉族，住河南省郑州市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张俊忠，四川营欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地，武胜县沿口镇祥升大道。
法定代表人：周德胜，董事长。
委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何梅，该公司办公室主任。
上诉人张奎、冯晓燕因与被上诉人四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2016）川1322民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张奎、冯晓燕上诉请求：撤销原判，改判向二上诉人交付符合约定条件的房屋，并支付暂算至2016年8月31日的迟延交房违约金102480元或按已付购房款350000元按每天万分之四的标准计算从2014年7月1日起的违约金。事实及理由：按双方当事人订立的商品房买卖合同约定，鸿华房产公司应在2014年6月30日前交付已取得规划验收批准文件、建筑工程验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书的房屋。由于鸿华房产公司之前拟交付的房屋不符合前述约定，二上诉人有权拒收。一审认定鸿华房产公司有房屋交付，也能按约定时间交付，也愿意交房并主动通知购房户交房等无事实依据，且不符合合同约定条件，却认定鸿华房产公司不能按时提供规划验收批准文件不算是严格意义上的违约和根本违约，显属错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条的规定，该法律规定不应适用于本案。一审法院审理本案是当庭宣判，而送达裁判文书却是2016年10月13日，违反了应在十日内发送判决书的规定。
鸿华房地产公司辩称，规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表没有按时办结的原因系营山县规划局与住建局合并，同时增加国土局为规划验收主体和政府换届等诸多原因造成的，但是在二审开庭审理前已取得前述文件；案涉商品房买卖合同补充协议第十一条约定因政府及主管部门的原因、工作程序，造成不能如期交房的，双方协商变更交付期限，出卖人可据实延期交房并无需承担逾期交房违约责任。一审当庭宣判时间和判决书发送时间均是2016年9月14日，不存在程序违法的问题。现已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，可随时交付房屋。本案应驳回上诉，维持原判。
张奎、冯晓燕向一审法院起诉请求：1.判令或调解被告鸿华房产公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201300XXXX），向原告交付营山县城南镇新营渠路鸿华华胜国际（北苑）A幢B单元第2层3-2-2号住房；2.调解或判令被告鸿华房产公司向原告给付逾期交房违约金102,480元（暂算至2016年8月31日，此后至该商品房实际交付之日的违约金以法院审理查明为准）；3.鸿华房产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：鸿华房产公司的前身是武胜县鸿华房地产开发有限公司。2013年2月22日，鸿华房产公司的前身武胜县鸿华房地产开发有限公司作为出卖人，张奎、冯晓燕作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，该合同载明买卖标的物位于营山县城南镇新营渠路鸿华华胜国际（北苑）A幢B单元第2层3-2-2号房屋，合同第五条约定了房屋价款381,600元;合同第十一条约定交付条件，1.出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。2.该商品房交付时出卖方应提供该商品房已取得规划验收批准文件、建筑工程验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件证书。合同第十三条约定了违约责任，交房逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。张奎、冯晓燕按合同约定支付了主要购房款35万元，张奎、冯晓燕找鸿华房产公司交付房屋时，鸿华房产公司有房交付，也愿意交付。鸿华房产公司提供了商品房预售许可证，竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件证书，但规划验收批准文件至今没有批复，批复的主管部门向本院提供的说明，本案争议的标的物所在楼盘，其规划验收正在办理中，因没有规划验收文件，张奎、冯晓燕没有接房。现张奎、冯晓燕以鸿华房产公司一直不提供该住宅所需的验收报告或资料而无法履行房屋交接手续，要求继续履行合同，支付违约金。鸿华房产公司辩称已履行合同，无责任，不承担违约金。
一审法院认为，本案争议焦点是鸿华房产公司是否具有违约行为，是否承担违约责任。双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。张奎、冯晓燕是按合同约定支付了主要购房款，鸿华房产公司应当按合同约定交付房屋。鸿华房产公司有房屋交付，也能按约定时间交房，也愿意交房并主动通知购房户接房，合同约定的附属文件证书如商品房预售许可证，竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书等也已具备，只是规划验收批准文件至今没有批复，合同中有约定出售方交房时应具备规划验收批准文件，因为鸿华房产公司不能提供该文件，所以张奎、冯晓燕没有接房，是因其认为鸿华房产公司不能按合同约定完全提供文件证书，并没有提出所售房屋有质量问题，主管部门向一审法院出示证明，只是说明规划验收批准文件正在办理中，没有说到规划验收有问题，因此，鸿华房产公司不能按时提供规划验收批准文件，导致张奎、冯晓燕没接房，不能算是严格意义上的违约，即使按合同约定，鸿华房产公司有违约行为，但不算根本违约。因此，张奎、冯晓燕起诉请求鸿华房产公司承担违约责任，支付违约金，理由不成立，不予支持。张奎、冯晓燕请求交付房屋，予以支持，张奎、冯晓燕起诉请求支付诉讼费用，由于引起纠纷的原因归责鸿华房产公司，应支持其请求。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款第一、二项的规定，判决：一、四川省鸿华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起，立即交付张奎、冯晓燕购买的位于营山县城南镇新营渠路鸿华华胜国际华胜国际（北苑）4幢3单元第2层3-2-2号住房。二、驳回张奎、冯晓燕的其他诉讼请求。一审案件受理费1175元，由四川省鸿华房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，鸿华房产公司向本院提交了营山县住房和城乡规划建设局2016年12月9日出具的案涉竣工验收备案书、2016年10月31日出具的建设项目竣工规划核实表、营山县建设工程质量安全监督管理站于2016年12月8日出具的工程质量监督报告。张奎、冯晓燕对前述证据的真实性、关联性、合法性均不持异议，仅称是在二审审理期间具备的，不影响对鸿华房产公司已经构成违约的认定。本院确认鸿华房产公司在本案二审期间取得前述文件。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。
本院认为，上诉人张奎、冯晓燕与被上诉人鸿华房产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定鸿华房产公司应在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，交付商品房时应具备规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等。虽然，补充协议约定如因“法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的”双方可以协商变更交付期限，且鸿华房产公司不需承担逾期交房的违约责任。营山县住房和城乡规划建设局为鸿华.华盛国际北苑（A区）项目颁发了规划许可证，故该局在鸿华.华盛国际北苑（A区）项目全部修建完成后，才办理规划验收的工作程序并无不当。加之，双方当事人并未协商确定延期交付房屋，故鸿华房产公司未能按照前述约定交付符合约定条件的房屋，构成违约。鸿华房产公司依据补充协议的前述约定主张其不应承担因不符合约定交房条件所致的迟延交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。由于《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约责任为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金”，按此约定计算的违约金数额过分高于二上诉人的实际损失，且二上诉人在一、二审均未提交因迟延交房所致损失的相关证据，加之鸿华房产公司在二审审理中，向本院书面申请降低违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，本院确定二上诉人因鸿华房产公司迟延交房的违约损失为租金损失，并酌定年度租金标准为8000元/年（21.92元/日）,兼顾违约金制度的填补和惩罚功能，在前述租金标准的基础上上浮30%为鸿华房产公司应承担的年度违约金标准，并从2014年7月1日起至按日计算至实际交房日止。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省营山县人民法院（2016）川1322民初2507号民事判决的第一项；
二、撤销四川省营山县人民法院（2016）川1322民初2507号民事判决的第二项；
三、限四川省鸿华房地产开发有限公司在向张奎、冯晓燕实际交付房屋之日起15日内向张奎、冯晓燕支付从2014年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；违约金计算标准为10400元/年（28.49元/天）。
四、驳回张奎、冯晓燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费1175元，二审案件受理费2350元，共计3525元，由上诉人张奎、冯晓燕负担825元，由四川省鸿华房地产开发有限公司负担2700元。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一七年六月十五日
书记员 陈昱灿