山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民一终字第12号
上诉人（原审被告）：聊城市昌隆纺织有限公司，住所地：聊城市东昌府区。
法定代表人：申怀法，总经理。
委托代理人：姚炳忠，山东豪才（聊城）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聊城市畅博房地产开发有限公司，住所地：聊城市东昌府区。
法定代表人：路宪民，总经理。
委托代理人：张维，山东光岳律师事务所律师。
上诉人聊城市昌隆纺织有限公司（以下简称“昌隆公司”）因与被上诉人聊城市畅博房地产开发有限公司（以下简称“畅博公司”）土地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省聊城市中级人民法院（2013）聊民一初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昌隆公司的委托代理人姚炳忠，被上诉人畅博公司的委托代理人张维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年12月21日，被告昌隆公司作为甲方，原告畅博公司作为乙方，双方经协商订立了一份《土地使用权转让协议》。该协议主要约定了以下内容：一、甲方昌隆公司将其位于聊城嘉明经济开发区的75亩土地的土地使用权（土地证号为聊嘉国用（2005）第00**号）转让给乙方畅博公司。二、乙方应按每亩土地12万元的价格向甲方支付土地转让款900万元。三、甲方之前因其他债务对该宗土地已办理了抵押，故乙方先行向甲方支付750万元，甲方收到该款项后办理完该宗土地的抵押解除手续。四、在政府有关部门下达关于收回该宗土地使用权的文件后，乙方付清剩余的款项。五、在政府有关部门收回该宗土地使用权并向甲方支付土地及房产全部补偿金时，由乙方直接取得该宗土地及地上附着物的收益。六、甲方应协助乙方办理该宗土地的所有审批及出让手续，由此产生的相关费用由乙方承担。2009年12月23日、2010年2月10日，原告合计向被告昌隆公司付款800万元，后昌隆公司未按期转让土地。
同日，被告昌隆公司作为甲方，原告畅博公司作为乙方，双方经协商又订立了一份《房屋设施转让协议》，该协议主要约定了以下内容：一、甲方自愿将聊城嘉明经济开发区京济路和嘉明南路之间的面积约为75亩土地上的所有房产（约计12500平方米）及其地上附着物一并转让给乙方所有。二、乙方应向甲方支付750万元（每平方米计600元）的房屋设施和其他地上附属物的转让价款。（此款不包含土地价款）。三、在政府部门下达正式收回该宗土地使用权的文件后3个工作日内乙方一次性向甲方付清全部款项。四、所有涉及甲方的债权债务及一切遗留问题均由甲方负责，与乙方无关。甲方如违反本条款的约定，乙方有权拒绝接受并有权拒绝支付本协议第贰条所约定的合同价款。该协议中的房屋及地上附着物，被告昌隆公司未转让给原告畅博公司，原告畅博公司也未向被告昌隆公司支付本协议约定的合同价款。
同日，原告畅博公司作为甲方、被告昌隆公司作为乙方还签订了一份《补充协议》，该协议主要约定了以下内容：一、甲方通过招拍挂程序摘牌成功后，该宗土地地上附着物委托乙方拆迁。二、乙方在甲方摘牌后，若需房屋拆除，应提前通知乙方，乙方接通知之后确保4个月内，完成拆出任务。三、乙方负责拆除地上房屋及附属物，拆除物品全部归乙方所有，为甲方提供建设开发净地。四、甲方不再支付乙方任何费用。五、该补充协议与原协议具有同等法律效力，未尽事宜，双方协商解决。
2010年9月16日，原告与被告昌隆公司、案外人聊城市聊韩房地产开发有限公司（以下简称聊韩公司）经协商，三方订立了一份“债务偿还协议书”。该协议书主要约定了以下内容：鉴于昌隆公司原欠畅博公司土地款800万元，现因经营不善无力偿还，聊韩公司保证7日内偿还该欠款。聊韩公司并以自己的一宗土地的土地使用权及地上附着物作为担保，如到期不能偿还，聊韩公司自愿将该地折抵给畅博公司。后该“债务偿还协议书”未得到履行，故原告畅博公司提起诉讼。在开庭审理之前，原告畅博公司与被告昌隆公司、案外人聊城市洪洋娱乐发展有限公司于2010年11月7日就偿还800万元土地款的事项又曾达成协议，但因各种原因该协议亦未得到履行。
以上事实的认定，有本案当事人之间及当事人同案外人之间订立的各种协议书、被告昌隆公司向原告出具的收款收据等书证，原告及被告的陈述笔录等证据在卷为凭，经双方当事人互相质证，可以采信。
原审认为，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让人将出让土地使用权转让于受让人，受让人支付价款的合同。本案中原、被告双方于2009年12月21日签订的土地转让协议，约定被告将其以出让方式取得的75亩国有土地使用权转让给原告，原告支付相应的价款。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只要合同当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益的，应认定为有效合同。本案中，被告作为涉案土地的使用权人，享有在法律法规允许的范围内自由转让该土地使用权的权利，原、被告签订的土地转让协议是双方当事人的真实意思表示，除协议第五条外，其他条款并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为有效合同。
同样，原、被告签订的《房屋设施转让协议》亦是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同亦应认定为有效合同。但是双方签订的补充协议实际上将上述房屋设施转让协议解除掉。
关于被告辩称因转让土地的性质为工业用地，转让给原告用于房地产开发，改变了土地的用途，该行为违反了《房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，土地转让合同为无效合同。本院认为，从原、被告签订的土地转让协议第四、五、六项内容看，双方并未约定被告将涉案土地直接转让给原告进行房地产开发，被告所负义务是协助原告办理该宗土地的所有审批及出让手续，双方签订的土地转让协议并未规避招、拍、挂手续，因此被告的辩称不予采信。涉案土地未完成不动产权属的变更登记，所以不发生物权变动的效力。根据我国现行的民事法律规定，不动产物权变动采取的是合同行为＋登记行为，涉案土地转让协议第五条“在政府有关部门收回该宗土地使用权并向甲方支付土地及房产全部补偿金时，由乙方直接取得该宗土地及地上附着物的收益”的约定为无效条款。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应按照双方签订的土地转让协议的约定履行义务，双方签订的补充协议的履行与双方签订的土地转让协议的履行不同步，该补充协议的履行待双方签订的土地转让协议的履行后再履行，如有一方不履行，双方可另行主张。原告将涉案土地转让款800万元交付于被告，但被告未按合同履行义务，被告应承担给原告造成的损失。结合本案实际情况，以被告赔偿原告800万元利息损失为宜。
综上，原告要求被告继续履行2009年12月21日原被告之间签订的土地转让合同中的约定的义务，并赔偿原告因此而造成的损失的请求应予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决：一、确认原、被告于2009年12月21日签订的土地转让协议第五项无效，其余有效；被告聊城市昌隆纺织有限公司继续履行双方签订的《土地使用权转让协议》约定的义务；二、限被告聊城市昌隆纺织有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告聊城市畅博房地产开发有限公司800万元的利息损失（自2010年2月10日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费67800元，由原、被告均担；诉讼保全费5000元由被告负担（原告已预交，待执行时被告一并支付给原告）。
昌隆公司不服原审判决上诉称，原审认定事实不清，程序违法。事实与理由：一、原审认定涉案《土地使用权转让协议》有效错误。因上诉人的土地系工业用地，该土地未经国家批准不能改变土地用途，作为房地产开发公司的被上诉人购买土地的目的是用于商品住宅楼的开发经营活动，其不是通过国家规定的招、拍、挂方式购买土地，而是擅自与我方签订协议，该《土地使用权转让协议》因违法而无效。二、被上诉人持事先拟定好的土地使用权转让协议，让我方签字盖章，并交付了部分土地转让金，据此说明，致使协议无效和不能履行的责任均在被上诉人一方，被上诉人的经济损失应由其本人承担，原审判决上诉人赔偿被上诉人利息损失缺乏事实根据。三、双方己口头解除《土地使用权转让协议》，重新确立了债权债务关系，并约定土地转让金800万元由聊韩公司偿还。由聊城市洪洋娱乐发展公司提供担保的贷款还债三方协议书，亦证明上诉人与被上诉人口头解除土地使用权转让协议的事实。四、聊韩公司应是本案的诉讼主体，原审遗漏了聊韩公司，程序违法。五、根据双方签订的协议约定，土地转让价款900万元，房屋设施价款750万元，合计1650万元，现被上诉人只给付土地价款800万元，尚欠850万元合同价款未支付，原审判决未作处理遗漏了判决内容。六、双方之间签订的各项协议中，未约定上诉人的违约责任及损失赔偿责任，原审判决上诉人赔偿被上诉人利息损失没有事实根据和法律根据。请求：1.撤销原审判决，依法认定涉案土地使用权转让协议无效；2.改判由聊韩公司或上诉人偿还或返还给被上诉人800万元购地款；3.不赔偿利息损失。
畅博公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由：一、原审认定双方签订的三份协议不违反法律、行政法规的强制性规定是正确的。第一份协议名为“土地使用权转让协议”，但其实质内容和上诉人需履行的义务并不是直接交付土地，而是依约向政府国土部门交回土地使用权。被上诉人如果用于开发建设则另行通过招、拍、挂程序竞得该土地。而第二份、第三份协议同时约定了地上附着物同时转让给被上诉人和被上诉人必须走招、拍、挂程序取得土地的约定。三份协议构成一个整体意思表示，并未违反法律的禁止性规定。二、虽然上诉人、聊韩公司及被上诉人签订了《债务偿还协议》，上诉人、洪洋娱乐发展公司及被上诉人签订了还款协议，但上述两协议不具有法律行为生效的条件，违背了被上诉人的真实意思表示，是无效的民事行为。三、双方签订《土地使用权转让协议》时，上诉人因有一笔银行贷款到期无法偿还，这才找到被上诉人交易涉案土地和地上附着物。而被上诉人向上诉人支付800万元后，上诉人看到当时土地市场的上涨形势，立即反悔，拖拒不履行合同义务，违背民事法律行为应遵循的诚信原则。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，涉案《土地使用权转让协议》是昌隆公司与畅博公司在自愿、协商一致基础上签订的，昌隆公司转让给畅博公司的财产为土地使用权，是昌隆公司对公司财产行使处分权的行为，协议内容除第五条违反法律关于不动产物权变动的公示原则而无效外，其他条款不违反法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，合法有效，应当受到法律保护。原审对涉案《土地使用权转让协议》效力的认定是正确的，本院依法予以支持。对于有效合同，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同的约定，全面履行合同。上述协议签订后，畅博公司将涉案土地款800万元给付昌隆公司，但昌隆公司未按合同履行义务，应承担给畅博公司造成的损失。因协议未约定昌隆公司的履行期限，故畅博公司可以请求昌隆公司随时履行，但应当给昌隆公司必要的准备时间。鉴于本案系土地使用权转让合同纠纷，根据合同的性质和协议履行以及双方还曾就涉案土地款的返还问题达成过协议等客观情况。本院认为，昌隆公司承担赔偿损失的时间应当自畅博公司向法院起诉之日（即2010年9月26日）开始计算。原审自2010年2月10日起计算不当，应予纠正。
虽然涉案《土地使用权转让协议》履行期间，聊韩公司与畅博公司、昌隆公司于2010年9月16日签订《债务偿还协议》，约定由聊韩公司七日内偿还土地款；聊城市洪洋娱乐发展有限公司与昌隆公司、畅博公司于2010年11月7日签订《协议书》，约定由聊城市洪洋娱乐发展有限公司贷款后优先偿还土地款，同时约定如贷款无法实现本协议自动失效。但从上述协议的签订时间、履行情况和约定内容看，两份协议均未实际履行，且后签订的协议约定贷款无法实现本协议自动失效。故应认定双方已放弃上述协议。昌隆公司主张双方已口头解除涉案《土地使用权转让协议》，并另行建立债权债务关系的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
虽然双方就涉案土地上的房屋设施和地上附属物如何处置签订《房屋设施转让协议》，但双方又针对《土地使用权转让协议》和《房屋设施转让协议》另行签订《补充协议》，该《补充协议》的履行待双方签订的《土地使用权转让协议》履行后再履行，且本案系畅博公司请求昌隆公司履行《土地使用权转让协议》中约定的合同义务，故昌隆公司依据《房屋设施转让协议》，主张原审对房屋设施价款未处理系遗漏判决内容与事实不符，本院依法不予支持。
因本案系处理畅博公司与昌隆公司签订的《土地使用权转让协议》纠纷，案外人聊韩公司不属于必须参加诉讼的当事人，昌隆公司主张原审遗漏当事人不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，昌隆公司的上诉请求和事实理由部分成立，原判有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省聊城市中级人民法院（2013）聊民一初字第142号民事判决第一项、第三项，即确认聊城市昌隆纺织有限公司、聊城市畅博房地产开发有限公司于2009年12月21日签订的土地转让协议第五项无效，其余有效；聊城市昌隆纺织有限公司继续履行双方签订的《土地使用权转让协议》约定的义务；驳回聊城市畅博房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
二、变更山东省聊城市中级人民法院（2013）聊民一初字第142号民事判决第二项为：限聊城市昌隆纺织有限公司于本判决生效后十日内赔偿聊城市畅博房地产开发有限公司800万元的利息损失（自2010年9月26日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费67800元，由聊城市昌隆纺织有限公司、聊城市畅博房地产开发有限公司均担；诉讼保全费5000元，由聊城市昌隆纺织有限公司负担；二审案件受理费67800元，由聊城市昌隆纺织有限公司负担60000元，聊城市畅博房地产开发有限公司负担7800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱建坡
代理审判员 李守军
代理审判员 王立强
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 任 楷