山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第261号
上诉人（原审原告）：苗力博，退休职工，现。
委托代理人：田峰，山东鲁石律师事务所律师。
委托代理人：胡斌云，北京汇鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邱涛，上海璟尚实业有限公司职员。
委托代理人：贺天波，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘东，烟台经济技术开发区工商行政管理局办公室主任。
上诉人苗力博、邱涛因确认合同效力纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苗力博及其委托代理人田峰、胡斌云，上诉人邱涛及其委托代理人贺天波，到庭参加了诉讼，被上诉人刘东未到庭。本案现已审理终结。
原审原告苗力博诉称，原告与被告邱涛原系夫妻关系，2007年8月24日双方在烟台经济技术开发区人民法院调解离婚，根据已经生效的（2005）开民一初字第495号民事调解书确认，位于烟台经济技术开发区阳光花园38-9号房屋归被告邱涛所有，该房屋由原告与婚生女邱逸居住到烟台经济技术开发区2-3小区23号楼西单元一楼西户的房屋拆迁、安置、交付后一年内搬出。该调解书生效后，原告与婚生女邱逸在该房屋内居住，原告所有的物品均存放于该房屋及车库内。2012年8月下旬，原告到北京探望女儿期间，二被告趁机恶意串通，将原告居住的上述房屋通过签订房屋买卖合同和办理房产过户的方式非法转让，此后被告刘东占有该房屋及车库，并占有该房屋及车库内原告所有的物品，致使原告无处居住。后原告多次向二被告和有关部门主张返还房屋和物品，但至今未果。原告对涉案房屋享有居住权是生效法律文书确定的，二被告在明知原告享有居住权并正常居住的情况下，签订买卖合同，进而破锁入室强占房屋，该行为严重损害了原告的合法权益，二被告签订的房屋买卖合同应属于无效，不应受法律的保护。故诉至法院，要求：1、依法撤销二被告于2012年8月31日签订的房屋买卖合同；2、依法判决原告在同等条件下对上述房屋具有优先购买权；3、依法判令二被告返还原告放置在上述房屋及车库内的物品；4、依法判令二被告赔偿原告的租金损失，每月按5000元计算，自2012年9月起直至二被告将上述房屋交付给原告使用或至烟台经济技术开发区2-3小区23号楼西单元一楼西户的房屋拆迁、安置、交付使用后一年；5、诉讼费由二被告承担。
原审被告邱涛辩称，1、我方是房产的合法所有人，该房买卖已经开发区管委批准，且办理了房屋过户登记，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，没有撤销的理由。2、2007年原告与我方离婚诉讼期间，正值女儿高考，因当时有拆迁原告分得的2-3小区房屋的传言，为保证孩子的休息和学习，我方同意暂时让原告及女儿住在涉案房屋，但目前女儿已经在北京上大学读书多年，原告本人也在北京陪读，原告分得的2-3小区房屋至今也未拆迁，原告已经丧失了在涉案房屋继续居住的理由。事实上原告也已经多年不在此居住。因此不存在保护原告居住权的问题，我方完全有权出售该房产。3、原告所有的物品并未放在涉案房屋及车库内，因此不存在由我方返还的问题。4、既然原告对丢失物品已经报案，那么丢失物品的数量及价值应该以公安机关查明的为准，不能以原告自己自报的来确认。
原审被告刘东辩称，我方是烟台经济技术开发区工商局职员，具备购买涉案房屋的主体资格，并且履行了全部批准手续。我方是善意第三人，并不了解被告邱涛与原告存在纠纷的情况，因此在房产已经办理过户的情况下，应保护我方的合法权益。我方在接收涉案房屋时，房屋内没有任何原告的物品，因此不存在返还的问题。
原审法院审理查明，2007年8月24日，经法院调解，原告与被告邱涛达成离婚协议，法院作出（2005）开民一初字第495号民事调解书，载明：1、被告邱涛与原告自愿离婚；2、位于烟台开发区阳光花园38-9号房屋一套归被告邱涛所有，位于烟台开发区2-3小区23号楼西单元一楼西门房屋一套归原告所有；3、被告邱涛给付原告共同财产差价款150000元，于2008年8月25日前支付50000元，2009年8月25日前支付50000元，余款50000元于2010年8月25日前付清；4、位于烟台开发区阳光花园38-9号的房屋由原告与婚生女邱逸居住，于烟台开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋拆迁、安置、交付使用后一年内搬出；5、其他无纠葛。协议签订后，原告与婚生女邱逸在涉案房屋内居住。但被告邱涛未按离婚协议支付原告财产差价款。2012年3月29日原告向法院申请强制执行，通过法院强制执行，被告邱涛于2013年1月31日将全部执行款交到法院。2013年2月4日，法院将执行款210342元支付给原告。
2012年8月31日，经烟台经济技术开发区机关事务管理处审批，被告邱涛将涉案房屋卖于被告刘东，并签订了房屋买卖合同。被告刘东付清房款后，双方办理了过户手续。关于房屋交易价格，二被告主张实际为120万元，为少交税，在房管局备案的合同中仅标明为60万元。原告主张应以房管局备案的合同为准。经查，二被告房产交易税务发票中涉案房产交易总价款为941822.10元。
庭审中，原告主张被告刘东强占房屋并将原告存放于涉案房屋及附属车库内的大量财物由室内搬出，随意丢弃在楼下，原告为此曾多次报警，但公安部门未予以处理，也未做笔录，现物品下落不明，给原告造成财产损失，物品购置价格的票据存放在涉案房屋内，因被告强占房屋致相关票据下落不明，因此无法提供，原告是根据物品的购买价，结合新旧程度自行估计的价格。并提供以下证据证明：1、2012年9月15日、9月23日被告邱涛给原告弟弟苗力军发送的手机短信，现保存在苗力军手机中，载明：“房主已把储藏室和车库的东西搬到院子里了，因联系不上你姐，让我转告你一下，以防丢失。房主说是110同意的。立军：房主让我转告，管委通知，小区改造已结束，正在清理施工现场，你姐的东西两天内不自行搬走，将会作为垃圾被清走。因你姐破坏房主家的门锁，被派出所传唤训诫，又到纪委告人家，房主不愿直接打交道，特让我请你转告。”经质证，二被告称该证据不是原始证据，短信内容可以随意编辑，不能证明是被告邱涛发给苗力军的。2、证人仇某、王某的书面证言，证明二被告强占原告的房屋及室内物品并损毁丢失物品，原告曾报警，但110出警后未处理。3、证人刘某的书面证言，证明每年为原告调整钢琴，被告强占房屋前，原告约其调琴，钢琴放在涉案房屋内及钢琴的价值。钢琴旁边有四副字画及落地钟一台。经质证，二被告认为这三个证人显然不属于无法到庭作证情形，证人证言没有法律效力。
原审法院认为，二被告签订的房屋买卖合同符合法律规定，涉案房产已经交付给被告刘东并已办理过户手续，合法有效。原告是离婚后居住使用被告邱涛的房屋，不是承租人，也不是产权共有人，不符合我国现行法律规定承租人、其他共有人在同等条件下享有优先购买权利的情形，因此，原告对涉案房产不享有优先购买权。原告主张二被告房屋买卖合同无效，应予撤销，没有事实和法律依据，要求返还房屋并继续居住使用，不予支持。
（2005）开民一初字第495号民事调解书已经生效，该调解书中确定：烟台经济技术开发区阳光花园38-9号房屋由原告及女儿居住，于烟台开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋拆迁、安置、交付使用后一年内搬出。目的是保证原告及女儿房屋居住条件，也是被告邱涛以房屋居住权对原告及女儿的生活帮助。在烟台经济技术开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋至今未能拆迁安置的情况下，被告邱涛擅自将原告及女儿居住的房产出售并交付被告刘东，未在合理期限内通知原告，不履行生效法律文书确定的对原告及女儿生活帮助义务，致使原告及女儿不能达到离婚协议的居住条件，责任应该由被告邱涛承担。原告要求被告邱涛赔偿因此解决居住条件的租金损失，理由正当，予以支持。原审法院认为，婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，可据情予以支持，但一般不超过两年。由于烟台经济技术开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋何时拆迁安置存在不确定性，根据（2005）开民一初字第495号民事调解书内容以及本案实际情况，按照两年期限计算原告租房居住的租金损失，参考涉案房产、烟台经济技术开发区阳光花园小区住居条件及周边住宅租赁价格，本院酌情考虑确定租金按照每月3000元计算，合计原告租金损失72000元为宜。
关于原告主张的物品损失的问题，根据原告提供的证人证言及短信内容，可以认定二被告知悉房屋内有人居住，并趁原告不在家之机强行进入原告正在使用的房屋，侵犯了原告的合法权益，二被告应当承担给原告造成损失的赔偿责任。但是，根据本案实际情况，原告在审理过程中不能提供证据证明二被告损毁原告物品的种类和数量，法院也无法依职权查明，因此，原告要求二被告赔偿损失的请求，可待证据充分时另行主张。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款（七）、《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第二百三十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题解释（一）》第二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告邱涛赔偿原告苗力博租金损失72000元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告苗力博的其他诉讼请求。如果被告邱涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11146元，由被告邱涛负担。
宣判后，上诉人苗力博、邱涛均不服，向本院提起上诉，上诉人苗力博上诉称：一、上诉人对涉案房屋享有居住权，是生效法律文书确定的，二被上诉人在明知的情况下，签订房屋买卖合同，进而破锁入室，损毁物品，强占房屋，严重损害了原告的合法权益，应属无效。二、上诉人对争议房屋享有居住权，居住人应享有同等条件下的优先购买权。三、被上诉人趁上诉人不在家之机，采取砸门破锁的非法方式，侵占上诉人居住的房屋，并侵占、损毁、丢弃房屋及车库内的物品，应当承担返还或赔偿责任。一审判决上诉人证据不足，属认定事实错误，适用法律不当。四、一审判决按每月3000元计赔两年的租金损失错误。阳光花园小区的居住条件是开发区最好的，与涉案房屋相近面积的现行月租金一般不低于5000元，一审酌定为3000元过低。租金计算期间应按（2005）开民一初字第495号民事调解书确定的房屋使用期间确定。五、二被上诉人在明知上诉人对涉案房屋有居住权且正常居住的情况下，共同侵犯上诉人的居住权和财产权，应对此造成的损失承担连带责任。请求依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
上诉人邱涛上诉称：一、离婚调解中约定的被上诉人对诉争房产的居住期限至被上诉人分得的房产拆迁后一年，主要是考虑马上搬迁可能影响到孩子的学习。被上诉人在2005年离婚诉讼中分得的房产，早在2010年之前即已确定不再拆迁，被上诉人完全知悉这一情况，原审判决支持被上诉人两年的居住权是错误的。二、被上诉人早在女儿2008年考入大学后即不在诉争房产居住，其已丧失了对诉争房产的居住权。三、原审判决认定诉争房产周边地区的租金标准为每月3000元显然过高，并且原审判决在被上诉人有自有房产居住的情况下，支持被上诉人两年的租金损失，对上诉人显然不公平。另外，原审判决确定上诉人承担全部诉讼费显失公平。
被上诉人刘东未提交书面答辩意见，亦未出庭答辩。
本院查明的事实与原审法院查明事实一致。本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人邱涛与被上诉人之间的房屋买卖合同是否有效；上诉人邱涛是否应当赔偿上诉人苗力博的损失。
上诉人苗力博主张，上诉人邱涛与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，上诉人邱涛理应赔偿上诉人苗力博的损失。理由是：1、双方之间的买卖合同约定的房价不合理，120平方米的阳光花园房价仅为60万元，与市价差距很大；被上诉人购房后从未在涉案房屋居住过，涉嫌与上诉人邱涛签订虚假房屋买卖合同，所以被上诉人取得该房屋所有权并非善意。2、上诉人邱涛与被上诉人明知上诉人苗力博在涉案房屋居住，仍然签订房屋买卖合同，并强占房屋，严重损害了上诉人苗力博的合法权益。3、关于赔偿数额，应按每月不低于5000元，期限至（2005）开民一初字第495号民事调解书确定的期限。
上诉人邱涛主张，其作为房产的所有权人依法处分自己的房产，不存在任何无效的理由，上诉人邱涛不应赔偿上诉人苗力博任何损失。离婚调解时是为了不影响孩子高考，才作出的约定，现这个基础已消失，不存在上诉人苗力博继续居住的问题，且上诉人苗力博自2009年起一直到房产买卖时止没有在涉案房产居住，其行为亦说明上诉人苗力博已放弃了居住权。居住权都是有期限的，上诉人苗力博不可能无期限住下去，在其不居住的情况下，我方不需要赔偿其损失。
二审审理期间，上诉人苗力博提供三份证人证言，证实涉案房屋合理租金情况，对此上诉人邱涛提出异议。上诉人邱涛针对其主张的离婚调解中约定的上诉人苗力博在涉案房屋居住期限问题，提供照片4张，以证实离婚调解中涉及的归属于上诉人苗力博的烟台开发区2-3小区23号楼西单元一楼西户房屋未拆迁，上诉人苗力博仍可居住。本院根据上诉人邱涛的申请，到烟台经济技术开发区规划分局核实“烟台开发区2-3小区23号楼”的改造规划情况，该局查实后答复“烟台开发区2-3小区现在没有经过审批改造规划”。
本院认为，涉案房产经已生效的离婚调解书确认，所有权归上诉人邱涛，上诉人苗力博在一定条件下享有居住权，事实清楚。上诉人邱涛作为房产所有权人，有权对于其所有的房产进行处分，故上诉人邱涛与被上诉人刘东签订的买卖房屋合同既是双方的真实意思表示，又不违反法律法规强制性规定，原审法院认定该房屋买卖合同有效是正确的。上诉人苗力博以其为居住人，该房屋买卖合同损害其居住权和优先购买权，而主张该房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，上诉人苗力博的此上诉主张，本院不予支持。
虽然上诉人邱涛与被上诉人刘东之间的房屋买卖合同有效，但该房屋买卖合同的履行，即房屋的交付不能损害居住人上诉人苗力博的合法权益。上诉人邱涛提供的照片证据，以及本院核实房屋所在地规划部门的情况，均能够证实离婚调解书确认的上诉人苗力博所有的烟台开发区2-3小区房屋至今没有拆迁改造规划，烟台开发区2-3小区房屋仍能满足上诉人苗力博的合法所有权和居住权；离婚调解书中对于本案所涉房屋约定的居住期限，即“烟台开发区2-3小区房屋拆迁、安置、交付使用后一年内”属约定期限不明，且依法难以确定的期限。但是，两上诉人基于当时的情况，在离婚调解书所作出的居住约定，亦应在双方协商一致或合法解除居住约定的情况下，上诉人邱涛才能将本案所涉房屋交付给被上诉人刘东。上诉人邱涛提供的发给上诉人苗力博亲属的短信等证据，虽能证实其将房屋出卖的情况及要求上诉人苗力博搬出的情况告知了上诉人苗力博的亲属，并由亲属转告上诉人苗力博，但不能证实其已与上诉人苗力博就期限约定不明的居住权协商一致解除，亦未给需要搬出的上诉人苗力博以合理的履行期限，故原审判决上诉人邱涛给付上诉人苗力博一定的赔偿是正确的。上诉人邱涛仅以房屋买卖合同有效，而主张不予赔偿，理由不当，本院不予支持。
关于赔偿数额，因上诉人苗力博是因婚姻关系的解除而取得的涉案房屋无偿居住权，并非法律意义上的租用关系，原审判决酌定的赔偿数额并无不当，上诉人苗力博坚持以租用关系要求租金，理由不当，本院不予支持。
关于上诉人苗力博主张的物品损失，因上诉人苗力博不能举证证实需赔偿数额，上诉人邱涛亦主张上诉人苗力博存在过错，故原审法院确定上诉人苗力博待证据充分可另行主张，并无不当。
综上，两上诉人上诉主张证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11146元，由上诉人苗力博、邱涛各负担5573元。
本判决为终审判决。
审判长 曹红岩
审判员 付景波
审判员 刘 腾
二〇一五年四月十六日
书记员 初小禄