南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第45号
原告上海必胜客有限公司，住所地上海市浦东新区锦安东路593弄15号3楼。
法定代表人高耀，该公司总经理。
委托代理人韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人钟婧。
被告江苏省电影发行放映公司，住所地江苏省南京市秦淮区建邺路98号。
法定代表人朱波，该公司总经理。
委托代理人黄洪扣，江苏高的律师事务所律师。
第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨高中路2108号2号楼五层。
法定代表人何晖，该公司经理。
委托代理人沈杰，男。
委托代理人周中建，江苏曹骏律师事务所律师。
原告上海必胜客有限公司（以下简称必胜客公司）与被告江苏省电影发行放映公司（以下简称江苏电影公司）、第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月12日公开开庭进行了审理。原告必胜客公司的委托代理人韩翠银、钟婧，被告江苏电影公司的委托代理人黄洪扣到庭参加诉讼。后依法追加汉庭公司作为第三人参加诉讼，并再次于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告必胜客公司的委托代理人韩翠银、钟婧，被告江苏电影公司的委托代理人黄洪扣及第三人汉庭公司的委托代理人沈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告必胜客公司诉称，2011年10月31日，被告与汉庭公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于南京市秦淮区淮海路2号大楼整体出租给汉庭公司。2012年3月1日，原告与被告在南京签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于南京市秦淮区淮海路2号大楼1-2层总计实际使用面积为613平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给原告开设必胜客餐厅；租赁期限自2012年3月2日起至2022年8月1日止，装修免租期从2012年9月2日起至2013年2月1日止；租金按年计算，每半年支付一次，第一年租金为2800000元。同时该《房屋租赁合同》还约定：合同解除后，违约方应按当年年度的年租金的100%向守约方支付违约金；违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方超过违约金部分的损失。同日，原、被告及汉庭公司签订《协议》，约定自原、被告双方的《房屋租赁合同》签署生效之日起至合同终止之日为止，汉庭公司自愿放弃其依据2011年10月31日签订的《房屋租赁合同》所享有的对诉争房屋的承租权。2012年3月2日，原告和被告依照《房屋租赁合同》的约定签订了《房屋交接确认书》，确认原告于2012年3月2日接受房产并开始缴纳租金。同时按照《房屋租赁合同》的约定被告计划对2号大楼的1-4层裙楼进行加固修复工程，被告委托汉庭公司处理具体施工事宜。加固修复工程完成后原告方可进场装修。原告按照合同约定向被告支付了半年租金1400000元、履约保证金420000元、电增容费650000元，合计2470000元。依照《房屋租赁合同》和《房屋交接确认书》的约定，被告需完成以下加固修复工程：1、对2号大楼的统一协调设计；2、完成1-4层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作；3、完成现有外立面幕墙的改造工程。在原告的一再催促下，原、被告及汉庭公司于2012年5月8日才就2号大楼的加固修复工程的协调工作召开会议，三方一致同意力争于2012年5月15日开始对2号大楼1-4层进行改造施工，工期50天。加固修复工程启动后，被告工期一再拖延，对此，原告曾多次和被告、汉庭公司就该工程项目进行推进和协调工作，原告分别于2012年4月18日、2012年8月1日、2012年8月13日、2013年3月18日、2013年8月20日5次发函给被告进行工程修复催告，要求被告交付房产。2013年8月9日，原、被告及汉庭公司对2号楼1-4层项目现场进行三方验收，但是验收结果无一项合格，修复工程一直无任何进展。被告长达一年半的迟延交付房产的行为导致原告无法进场装修施工，开业时间一拖再拖，严重损害了原告的合法权益，造成原告直接运营利润损失达5697526.22元（参照2010年3月1日至2013年2月28日同一地段必胜客餐厅日均利润额）。故原告依照《房屋租赁合同》第十一条7.3（1）约定的合同解除条件，于2013年9月16日解除与被告于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告向原告返还各项已支付费用、支付违约金、赔偿原告损失，但被告始终未履行解约函中原告要求的各项义务。综上所述，原告已经按照合同约定支付了相应款项。但是被告一再违反合同约定，对交房时间的承诺一改再改，遥遥无期。在不能交房的客观事实面前，被告反而于2013年10月18日致函给原告，要求原告继续支付3100000元租金。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告已于2013年9月16日解除了《房屋租赁合同》；2、返还已支付的租金1400000元并赔偿利息损失132806.3元；3、返还履约保证金420000元并赔偿利息损失39841.89元；4、返还电增容费650000元并赔偿利息损失61660.07元；5、被告支付违约金2800000元；6、赔偿运营利润损失2897526.22元；7、被告承担本案诉讼费用。
被告江苏电影公司辩称，首先，关于房屋交付。第一、被告已经按照合同约定的时间及条件交付房屋，并且所交付的房屋是可以正常使用的适合租赁的房屋。从必胜客公司签署的《房屋交接确认书》可以证明，被告已经按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的日期（2012年3月2日）将房屋交付给必胜客公司，并且所交付的房屋是符合合同对交付房屋要求的规定，即“现状良好，能够正常使用”。《房屋交接确认书》中并无任何关于房屋不符合合同规定的说明，只有关于被告承诺按照合同在免租期内对房屋裙楼进行加固修复的特别说明，电影公司已经举证证明，该加固修复工作已按承诺完成。必胜客公司认为《房屋交接确认书》是迫于被告的要求后来补签的，不是真实的房屋交付验收证明，原告的这一陈述不符合事实情况，即便是倒签，也说明原告事后对于2012年3月2日已办理房屋交接确认这一事实进行了盖章追认。第二、必胜客公司强调外立面改造是被告交房时应具备的条件这一观点是对合同的错误理解。外立面改造是双方在合同中约定的在房屋交付后对外墙改造出新的装饰装修行为。从合同的真实意思来看，外立面改造是在原告接收房屋后的租赁区域的外墙的重新装修改造，即承租后房屋的装修，而不是承租前的房屋条件。从合同的履行来看，房屋交付时外立面是原有的幕墙，但必胜客公司仍然接收了房屋，并且在《房屋交接确认书》上只字未提有关外立面条件及外立面改造的问题，在房屋接收后，必胜客公司也从未向被告主张过外立面改造未完成即交付房屋的违约责任，必胜客公司向被告发送的催告函也都是指责外立面改造未完成影响其进场装修而不是影响房屋交付，说明必胜客公司在起诉前实际上是知道并认同外立面改造不是房屋交付的条件。且在合同中约定的免租期是五个月，比普通的免租期多两个月，其中正是包含了用于外立面改造的工期49天，因此合同的真实意思是外立面改造是必胜客公司承租后对外立面改造出新的装饰装修行为。其次，关于必胜客公司长期不能进场装修的原因与责任。第一，必胜客公司不能进场装修的直接原因是1-4层外立面改造工程因施工审批手续不齐全而多次被政府责令停工。1-4层外立面改造工程属于需要办理报建手续的建设工程项目，但是该工程在施工过程中，因为汉庭公司没有按照规定及时办理报建审批手续及超审批范围施工，被政府有关主管部门多次责令停工，这是1-4层外立面改造工程迟迟未能完工从而导致必胜客公司长期不能进场装修的直接原因。第二，租赁合同中规定必胜客公司自己负责办理外立面改造的政府报批手续，报批的风险由必胜客公司自己承担。第三，必胜客公司是外立面改造的投资方，合同关于外立面改造由被告完成的约定是必胜客公司委托电影公司进行外立面改造的施工，因而外立面改造工程的报批义务由必胜客公司承担不仅符合合同约定，也是符合情理的。第四，在合同履行过程中，必胜客公司与汉庭公司达成协议，约定必胜客公司办理1-2层外立面改造相关报批手续，并将1-2层的外立面改造工程交给汉庭公司施工，由汉庭公司统一实施1-4层的外立面改造。第五，在外立面改造实施的过程中，必胜客公司明知汉庭公司在实施1-4层外立面改造过程中存在未经政府批准而违法施工及超审批范围施工的问题，但仍然同意并一直放任汉庭公司的违法行为，必胜客公司应当对自己的过错承担责任。第六，必胜客公司与汉庭公司在5月8日的协调会记录中明确约定，因超审批范围施工而导致的相关责任及费用均由汉庭方承担，因此必胜客公司应当向汉庭公司主张相关权利，而不应起诉被告。再次，在外立面改造方面，被告没有任何过错。第一，虽然租赁合同中约定由被告负责完成现有外立面幕墙的改造工程，但是租赁合同并未规定具体的外立面改造的开工及竣工日期，必胜客公司也从未向被告提供过外立面改造的设计、施工图纸及报批手续，在此情况下，被告没有义务擅自违法进行外立面改造施工。第二，在5月8日的协调会记录中，被告只是作为大楼所有者参会，该会议记录中通篇也没有任何关于被告义务的表述，必胜客公司在该次会议记录中将其租赁的1-2层的外立面改造工程交给汉庭公司施工，由汉庭公司统一实施1-4层的外立面改造，实际上是变更了租赁合同中被告负责完成现有外立面幕墙改造的原约定，在此情况下，被告没有实施外立面幕墙改造并无过错。第三，在外立面改造过程中，被告在提供办理报批所需文件的协助义务方面也无过错，因此1-4层外立面改造工程报批不成的风险及责任与被告无关。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人汉庭公司述称，首先，在被告与第三人的房屋租赁合同中即约定了由第三人改造外立面幕墙，但被告应当积极配合办理报批手续，第三人只承担施工上的责任，此后改造工程频繁停工是规划审批及行政部门的执法行为导致的，并非第三人的施工行为所引发；其次，从三方5月8日的会议记录可以看出，原、被告及第三人均参加了此次会议，原告亦愿意承担相关的改造费用，三方对于改造施工的风险都是明知的。综上，请求法院依法裁判。
经审理查明，2011年10月31日，被告江苏电影公司（甲方）与第三人汉庭公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为位于南京市淮海路2号的大楼1-4层及其附属设施设备以及一层院落及停车位及店招位置（以下简称A部分房屋）、5-12层及“金淮海商务中心”六楼约300平方米房屋及其附属设施设备以及自四层屋顶以上至大楼楼顶的广告位置的房屋（以下简称B部分房屋）；A部分房屋的租赁期限为10年5个月，自2012年2月10日起至2022年7月9日；B部分房屋的租赁期限为10年8个月，自2011年11月10日起至2022年7月9日；A部分房屋装修免租期为5个月，装修免租期自2012年8月10日至2013年1月9日；B部分房屋装修免租期为8个月，装修免租期自2013年2月10日至2013年7月9日；租赁期内，乙方如需装饰装修（含房屋附属设施设备改造、更换、增添等设施设备变更以及店招及广告牌的制作与安装等），应事先通知甲方，并将装饰装修方案和施工图纸提交甲方备案，如装饰装修方案涉及房屋改建或扩建、改变房屋结构、改变消防设施及布局、场地占用、电力增容、环境保护、市容卫生等需政府审批事项，乙方必须向甲方报批，同意后，再由乙方负责向政府有关主管部门报批（费用和风险由乙方完全承担，甲方只承担向乙方提供办理报批所需的甲方的相关文件的协助义务）并取得主管部门审核同意，该等审批文件乙方应及时提交给甲方；外立面改造由乙方负责，费用由乙方承担，工期5个月；合同签订后，乙方承租区域内各项装修改造相关费用均由乙方全额支付，甲方概不承担也不补偿；乙方不得擅自将房屋转租（整体转租）、转借、转让、抵押、投资（入股）或以房屋为条件与第三方开展任何形式的合作经营。
2012年3月1日，江苏电影公司（甲方）与必胜客公司（乙方）及汉庭公司（丙方）签订《协议》，约定：乙方承租甲方所有的诉争房屋开设必胜客餐厅，甲乙双方于2012年3月1日签订租赁合同，租赁期限自2012年3月2日起至2022年8月1日止；自甲乙双方租赁合同签署生效之日起至甲乙双方合同终止之日，丙方放弃其依据甲丙双方于2011年10月31日签订的《房屋租赁合同》所享有的对该房屋的承租权；如果甲乙双方合同履行中涉及丙方的权利与义务，或甲丙双方租赁合同履行中涉及乙方权利与义务，相关各方应按照已签订的有关协议，正当行使各自的权利与义务。同日，被告江苏电影公司（甲方）与原告必胜客公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的诉争房屋出租给乙方使用，用于开设必胜客连锁餐厅，甲方同时将房屋之附属通道、楼梯、设施等提供乙方使用；甲方保证对房屋拥有所有权，并且在合同签订前，房屋不附有任何抵押担保物权；合同租赁期限为10年5个月（含装修免租期），租期自2012年3月2日起至2022年8月1日止；乙方的装修免租期为5个月，自2012年9月2日至2013年2月1日；甲方在2012年3月2日将租赁区域房屋交付给乙方，房屋交付后，双方签订《房屋交接确认书》，甲方逾期交付房屋，则顺延租期；租金按年计算，租赁期内第一年租金、第二年租金均为2800000元，从第三年起每年租金在上一年的租金基础上递增5%；乙方在2012年3月2日（甲方房产交房日）前将租赁房产的履约保证金420000元交付给甲方，租赁期满后或合同终止后甲方向乙方无息退还履约保证金，如乙方在履行本合同中有违约行为，甲方有权在事先书面通知并获乙方认可后从履约保证金中扣除乙方应承担的违约金金额，并有权要求乙方及时补足履约保证金；租赁期内，乙方如需装饰装修，应事先通知甲方，并将装饰装修方案和施工图纸提交给甲方备案，如装饰装修方案涉及房屋改建或扩建、改变房屋结构、改变消防设施及布局、场地占用、电力增容、环境保护、市容卫生等需政府审批事项，乙方必须向甲方报批，同意后，再由乙方负责向政府有关主管部门报批（费用和风险由乙方完全承担，甲方只承担向乙方提供办理报批所需的甲方的相关文件的协助义务）并取得主管部门审核同意，该等审批文件乙方应及时提交给甲方；乙方承租房屋后，乙方负责办理消防、外立面改造、水电增容、给排水等项工作的政府报批手续，由甲方提供相关证件，包括房产证、土地证、立项报批文件、甲方签章等，报批费用均由乙方承担；甲方负责配电房增容改造工作，确保提供乙方不少于300KW的不间断电量，乙方承担电增容费650000元，甲方需提供合法发票；电增容的所有权人为甲方，如租赁期满甲乙双方不再续约，甲方将电增容的剩余残值退还乙方；大楼现有外立面幕墙的改造由甲方完成，乙方承担所租赁楼层外立面的改造费用，甲方不承担相关费用；甲方保证在房屋交付时房屋及其附属设施设备上未附有任何担保物权，也未被行政机关或司法机关采取查封、扣押等强制措施，房屋现状良好，能够正常使用；若甲方逾期交付房屋及其附属设施设备，经乙方书面催告后九十天内仍未交付的，但甲方分批交付房屋时逾期交付的部分比例很小且该部分房屋逾期交付不影响乙方进场装修进度的除外，则乙方可书面通知甲方解除合同，合同解除后，违约方应按照当年度的年租金的100%向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方超过违约金部分的损失。该合同附件七《房产技术条件》载明：甲方同意乙方可对租赁区域外立面按国际标准进行改造和施工，外立面施工费用由乙方承担，可装修高度7.9米（以不超过乙方租赁范围为准）；甲方同意对大楼进行统一协调设计，负责完成1-4层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作；甲方负责完成现有外立面幕墙的改造工程，乙方承担乙方租赁区域相应面积或楼层的工程费用。
2012年3月2日，江苏电影公司（甲方）与必胜客公司（乙方）签订《房屋交接确认书》一份，载明：甲乙双方共同确认，甲方已于2012年3月2日将诉争房屋交付给乙方承租使用，乙方已于2012年3月2日正式接受并承租使用甲方交付的上述房屋；乙方在正式接受并使用甲方交付的诉争房屋前，已对甲方交付的房屋进行验收，并确认甲方交付的房屋符合双方于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》第一章（即房屋的坐落、租用范围及附属设施设备，房屋的权利情况）及第6.3条（即甲方保证在房屋交付时房屋及其附属设施设备上未附有任何担保物权，也未被行政机关或司法机关采取查封、扣押等强制措施，房屋现状良好，能够正常使用）的规定；甲方承诺按照租赁协议在乙方免租期内对裙楼进行加固修复工作。合同签订后，必胜客公司分别于2012年3月23日支付履约保证金420000元；于2012年4月6日支付租金1400000元。2012年4月12日，原告必胜客公司（甲方）与案外人南京巨龙电力工程有限公司（乙方，以下简称巨龙公司）签订《电增容协议》，约定：甲方现有电量不能满足经营需求，甲方委托乙方进行电力增容改造工程；乙方完成1250千伏安的配电工程（高压接入、配电设备、安装、调试、验收、送电），代理甲方向供电公司申报增容手续；电增容工程造价为650000元。必胜客公司于2012年4月13日向巨龙公司支付电增容费650000元，后巨龙公司完成了电增容工程并已验收送电。
2012年5月8日，原、被告及第三人就淮海路2号大楼改造工程召开协调会并制作《改造工程协调会记录》，载明：“2012年5月8日下午汉庭、肯德基、必胜客就淮海路2号大楼1-4楼改造工程进行了协调。江苏电影公司作为大楼所有者参会，协调达成如下意见，1、由肯德基、必胜客以淮海路2号大楼1-2层外立面改造为由办理占道经营手续；2、汉庭与肯德基、必胜客一致同意力争于5月15日开始1-4楼改造施工，各方做好各自的相关工作；3、1-4楼施工计划为4个阶段。第一阶段4天，完成外立面及四楼地、顶的拆除，完成1-4楼的脚手架搭建和全方位围挡。第二阶段15天，完成二、三楼局部钢结构加固（汉庭方应在5月25日前提供有资质设计单位的图纸，挑出加固部位载荷为250公斤），完成裙楼内各楼层立柱的加固，完成裙楼圆弧局部的处理。第三阶段15天，完成四楼地面浇筑和二、三楼部分幕墙钢结构施工。第四阶段15天，完成四楼顶浇筑和立面玻璃幕墙施工。4、办理占道施工申报，由汉庭方提供现场项目经理的身份证复印件和手机号码，由汉庭方提供1-4楼脚手架搭建的简图和文字说明。5、占道施工期申请50天，其中肯德基承担14天费用，其余费用由汉庭承担，有关分摊费用细节由汉庭和肯德基协商解决。费用缴纳由汉庭方垫付。6、鉴于该改造工程相关申报手续时以1-2楼的改造施工为由，因此在实际施工中因3-4楼以上及有关超审批范围的搭建脚手架与施工而导致的相关责任及费用均由汉庭方承担。”落款处江苏电影公司代表徐青手书“另说明挑出加固部位载荷标准根据合同规定，我方认为应为原大楼楼层地面的载荷”；汉庭公司代表沈杰手书“对加固部位载荷250公斤不认可，应按相关规定载荷200公斤执行”；必胜客公司代表李兵手书“占道施工申请中肯德基承担14天租赁区域的费用”。
2012年5月29日，南京市政务服务中心受理了以江苏电影公司名义提出的占道审批申请，后汉庭公司进行改造施工，但先后于2012年7月10日、2013年7月5日两次收到城市管理行政执法部门的停工通知书，并因审批报建手续问题导致工期出现延长。2013年4月28日，南京市规划局就淮海路2号大楼改造工程向江苏电影公司颁发建设工程规划许可证，许可范围包括：对建筑外立面进行改造；在建筑东侧增设电梯一部。2013年7月22日，江苏电影公司及汉庭公司代表与街道、市容执法大队召开施工现场会，街道及市容执法大队认为改造工程尚不具备施工条件，主要是三、四楼的楼板及外立面搭建部分没有规划要点和面积的规划标明，因此无法搭建施工。2013年7月24日，南京市城市管理行政执法局向江苏电影公司发出《停止违法行为通知书》，要求江苏电影公司停止在淮海路2号门前人行道围圈树木的行为。
2013年4月23日，原、被告及第三人代表召开会议，研究淮海路2号大楼1-4层建设项目推进和协调工作，并制作《会议纪要》，载明：“自去年4月以来，淮海路2号大楼裙楼1-4层建设项目因受阻于规划、建设报批环节，导致承租方必胜客、肯德基无法进场装修，延误工期造成各方影响和被动。为协调各方、推动工作，最大限度缩短工期，减少损失，保障必胜客、肯德基尽早营业。4月23日下午，江苏电影公司紧急召集三方代表，专题研究解决办法。会上各方均认为，彼此合作的意愿是真诚良好的，1-4楼项目改造的愿望是一致的，从安全化、合法化的角度走规划报批建设的途径是对的，并给予支持和理解。经几方共同的努力，目前淮海路2号大楼裙楼的建设报批规划受理单已于4月11日取得，且裙楼加固图纸、外立面幕墙图纸的设计均已完成。各方经过协商达成以下共识：1、由江苏电影公司负责配合汉庭方协调市容局，促进该项目稳定施工环境。2、由汉庭方负责规划要点核准、报市容许可的相关手续，随即尽快开展加固工程施工，同时咨询建设许可问题，对300平方米以内和以外的规定要求，是否办理申领建筑施工许可证。3、在基础条件达到江苏电影公司和必胜客、肯德基签订的《房屋租赁合同》约定的房产条件（主体结构加固完成，屋面封顶，防水结束）的情况下各方能够交叉进行施工，必胜客、肯德基方可先行进场进行水电、消防等基础工程的施工。在交叉进场施工工作中遇问题及时联络并派员商议沟通解决。4、在以上工程进行的同时，汉庭方须加快对建筑施工许可、防雷办、市容等报批工作，江苏电影公司全程跟进，积极配合，加快协调工程及相关工作的推进。5、根据以上工作推进计划，汉庭方加紧、加快与相关方面（施工队）协调商定最终的进场施工时间节点，并与必胜客、肯德基方达成共识制定出书面工程进度计划，同时送各方备案。”2013年8月9日，原、被告及第三人在淮海路2号大楼项目现场进行三方验收，验收内容为：1、1-4层主体结构加固情况如何，荷载是否达到技术要求，是否有资质监理的验收。2、1-4层屋面封顶情况是否完成，外立面幕墙构架是否完成。3、三层楼面防水工程是否完成，外立面的防水工程是否完成。4、甲方与肯德基方现场查看认可情况如何。经验收，各方代表确认以上四项均不符合。
2012年8月1日、8月13日，必胜客公司先后发函给江苏电影公司，要求江苏电影公司确保其提供的房产符合以下条件：1、1-4层主体结构加固完成，强度符合设计要求，并通过验收；2、屋面封顶，防水基本结束，三层楼面不漏水，外立面幕墙架构完成；3、电增容改造工程已开始并有明确的工程计划；4、甲方后增的消防水箱完成，具备进行室外空调机钢架施工条件；5、大楼消防系统基本完成，满足对接条件并取得消防部门设计建审意见。2013年3月18日，必胜客公司再次发函给江苏电影公司，要求江苏电影公司确保其提供的房产符合以下条件：1、1-4层主体结构加固完成，强度符合设计要求，并通过验收；2、屋面封顶，防水基本结束，三层楼面不漏水，外立面幕墙架构完成；3、大楼消防系统基本完成，满足对接条件并取得消防部门设计建审意见。并要求江苏电影公司尽快履约、赔偿损失。2013年8月20日，必胜客公司再次发函给江苏电影公司，要求江苏电影公司确保其提供的房产符合3月18日函件中的条件，并要求江苏电影公司在接到函件后于2013年8月31日前就如何补救给出书面答复，同时立即归还必胜客公司已经支付的各项费用247万元。被告江苏电影公司确认收到上述函件。
2013年9月13日，必胜客公司向江苏电影公司发出《解约函》，载明：江苏电影公司并未依照双方《房屋租赁合同》的约定完成大楼统一协调设计；完成1-4层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作；完成现有外立面幕墙改造工程，对此必胜客公司多次发函予以催告，但江苏电影公司始终尚未完成上述工程，导致租赁房产至今无法交付，故必胜客公司依据双方租赁合同第十条7.3（1）、（2）条款约定的合同解除条件，通知江苏电影公司于2013年9月16日解除双方租赁合同，并要求江苏电影公司归还必胜客公司已支付的各项款项、承担违约责任、赔偿营运利润损失。江苏电影公司确认于2013年9月16日收到该份《解约函》。2013年10月18日，江苏电影公司向必胜客公司发出《租金催缴函》，要求必胜客公司支付诉争房屋租金3100000元。
必胜客公司分别于2013年3月6日及2013年10月23日两次申请南京市南京公证处就淮海路2号大楼改造工程现场进行公证取证，并分别录制了证据光盘各一张。必胜客公司据此认为直至第二次公证取证的2013年10月23日，改造工程的楼板加固工程尚未完工。江苏电影公司对于光盘证据的真实性没有异议，但认为造成光盘所记载状况的责任并不在于被告。江苏电影公司提供工程竣工验收报告、决算造价表、工程款发票等证据材料，以证明其已经按照《房屋租赁合同》及《房屋交接确认书》的约定在2012年9月5日完成了淮海路2号大楼裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，即裙楼2、3层之间原有楼梯部位的加固修复，且已于2013年1月21日支付了相应工程款项110391.91元，必胜客公司对于上述工程竣工验收报告、决算造价表的真实性不予认可，并认为即便被告已经支付了楼板加固的工程款，从后续各次会议纪要及公证光盘可以看出，江苏电影公司并未完成原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作。
案件审理过程中，必胜客公司申请就其原位于南京市秦淮区中山南路122号大洋百货1层的必胜客餐厅自2010年3月1日起至2013年2月28日止的运营利润进行评估，后必胜客公司未缴纳相应评估费用，并提供其自行委托上海坤德会计师事务所有限公司出具的《审计报告》，以证明其运营损失远远超过合同约定的违约金金额。对于必胜客公司提供的该份《审计报告》，江苏电影公司及汉庭公司认可该份证据的真实性，但是认为与本案并无关联。
2014年6月9日，在法院组织调解过程中，原、被告均表示不再继续履行房屋租赁合同，必胜客公司确认诉争房屋可由江苏电影公司自行使用或出租。另，被告江苏电影公司于2014年7月21日向本院起诉，要求原告必胜客公司支付租金及违约金。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议》、《房屋交接确认书》、《电增容协议》、《2012年5月8日淮海路2号大楼改造工程协调会记录》、会议纪要、纪要、函件、公证书、光盘、照片、《解约函》、《租金催缴函》、缴费发票、工程竣工验收报告、决算造价表、工程款发票、停工通知书、受理通知书、建设工程规划许可证、停止违法行为通知书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同约定由被告完成裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，从“原拆除框架梁及楼板处的加固修复”这一文字表述来看，应当是就双方合同签订前即已存在的拆除部位的加固修复工作，且从第三人的陈述看出，裙楼内部的整体加固工作是在外立面幕墙改造后启动的，故结合被告提供的相关证据材料，应当认定被告已在原告发函要求解除合同前完成了上述“原拆除框架梁及楼板处的加固修复”的合同义务。另原、被告在合同中约定由被告完成外立面幕墙的改造工程，但在原、被告及第三人于2012年5月8日形成的会议记录中明确约定了由第三人汉庭公司进行外立面改造施工，并约定“鉴于改造工程相关申报手续是以1-2楼的改造施工为由，因此在实际施工中因3-4楼以上及有关超审批范围的搭建脚手架与施工而导致的相关责任及费用均由汉庭方承担”，故应认定为原、被告及第三人已经就外立面幕墙改造的合同义务主体协商一致变更为第三人汉庭公司，且原告亦签署了《房屋交接确认书》，明确诉争房屋已经实际交付，并在交房后由第三人进行了外立面改造工程，故原告以被告未能完成原拆除框架梁及楼板处的加固修复及外立面改造工程构成违约为由发函要求解除租赁合同，无相应的事实及法律依据。原告关于要求确认双方租赁合同已于2013年9月16日解除，并要求被告返还租金并赔偿利息损失及违约金、运营利润损失的诉讼请求，本院不予支持。但在本案审理过程中，原被告均表示不再继续履行租赁合同，故双方合同已经解除，对此本院予以确认，现因被告已另案起诉要求原告承担违约责任，故关于履约保证金的返还问题应在另案中一并处理为宜，本案不予理涉。关于电增容费用，应该笔费用系原告为满足其电力使用需要而支付，且系原告自行委托案外人巨龙公司施工，相应施工费用亦支付给了巨龙公司，合同解除并非因被告违约所致，而是原告不愿履行合同所致，故对其要求返还电增容费650000元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海必胜客有限公司与被告江苏省电影发行放映公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月9日解除。
二、驳回原告上海必胜客有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费70693元，由原告上海必胜客有限公司负担70613元，被告江苏省电影发行放映公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 黄 茜
人民陪审员 李秀英
人民陪审员 张学珍
二〇一四年十二月十八日
见习书记员 朱秋萍