湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1104号
原告（反诉被告）邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地：邵阳市火车南站汇鑫商业广场D栋24号门面。
法定代表人孙红发，该公司董事长。
委托代理人杨梅坤，湖南富强律师事务所律师。
被告（反诉原告）何某某，女。
委托代理人王珣，湖南振威律师事务所律师。
原告邵阳市天源房地产开发有限公司与被告何某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年9月26日受理，2013年3月28日作出（2012）大民初字第581号民事判决书。被告何某某不服，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。该院于2014年9月30日以（2013）邵中民三终字第17号民事裁定书裁定撤销本院上述判决，将案件发回重审。本院于2014年10月31日重新立案后，被告何某某于同年12月8日提起反诉，本院受理后依法组成合议庭于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵阳市天源房地产开发有限公司的委托代理人杨梅坤、被告（反诉原告）何某某及其委托代理人王珣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称市天源房地产公司）诉称：2011年期间，原告分两次向被告何某某借款115万元用于金蕾佳苑房地产项目的开发建设，被告为确保其借出的资金安全，要求原告将六套在建房屋以预售方式进行抵押。双方协商好以后，原告按约定于2011年5月9日就金蕾佳苑2栋2单元5层0205001、2栋2单元5层0205002、2栋2单元5层0205003；于2012年1月18日就金蕾佳苑1栋2单元14层0214001号、1栋2单元14层0214002号、1栋2单元14层0214005号房屋与被告签订《商品房买卖合同》，并将上述六套房屋全部办理了网签备案手续，登记在被告名下。2012年8月，原告希望与被告及其他债权人协商解除虚假的备案登记，以将房屋真正用于市场交易，用房屋价款来清偿被告等债权人的债务，但被告一直不予配合，要求先还清欠款再注销备案登记。原告认为《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，属无效合同，故请求人民法院判决：⒈确认原、被告于2011年5月9日就金蕾佳苑2栋2单元5层0205001、2栋2单元5层0205002、2栋2单元5层0205003号；于2012年1月18日就金蕾佳苑1栋2单元14层0214001号、1栋2单元14层0214002号、1栋2单元14层0214005号房屋所签订的《商品房买卖合同》无效；⒉被告立即协助原告到房屋产权登记机关办理第一项诉讼请求中六套房屋的注销备案登记手续；⒊本案诉讼费用由被告承担。
原告邵阳市天源房地产开发有限公司未支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、邵阳市天源房地产开发有限公司组织机构代码证复印件一份共1页，拟证明原告的基本情况；
2、邵阳市天源房地产开发有限公司《企业注册登记资料》复印件一份共1页、《法定代表人身份证明书》原件一份共1页，拟证明原告的基本情况；
3、2011年10月9日、11月9日的《借款协议》复印件各一份共2页，拟证明原、被告在借款协议中明确约定以买卖形式将房屋备案登记；
4、《商品房买卖合同》复印件六份共96页，拟证明原、被告订立虚假商品房买卖合同的事实；
5、《商品房合同备案证书》复印件六份共6页，拟证明原告已将合同中的房屋备案在被告名下的事实。
被告何某某口头辩称，原、被告之间的借款协议没有实际履行，实际履行的是双方签订的《商品房买卖合同》，签订该合同是双方真实意思的表示，合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。
被告何某某为支持其辩解，向本院提供了一下证据：
1、何某某的身份证复印件一份共1页，拟证明被告的基本情况；
2、2011年5月12日的《收款收据》复印件三份共3页、2011年10月9日《收款收据》复印件三份共3页，拟证明原、被告之间的商品房买卖属实。
反诉原告何某某诉称：2011年5月9日，被反诉人邵阳市天源房地产开发有限公司向反诉人借款人民币50万元，约定利息为月息3%，借款期限为6个月，另每月支付管理费1%。反诉人按时支付了50万元借款。2011年10月9日，被反诉人市天源房地产公司又向反诉人借款人民币65万元，约定利息为月息3%，另每月支付管理费1%，借款期限为6个月。反诉人按时支付了65万元借款。但借款到期后，被反诉人至今没偿还借款和支付利息。故请求人民法院判令被反诉人返还借款115万元，并承担利息138.6万元（延期按3%顺延）。
反诉原告为支持其反诉请求，向本院提供了以下证据：
1、何某某的身份证复印件一份共1页，拟证明反诉原告的基本情况；
2、邵阳市天源房地产开发有限公司《组织机构代码证》、《企业注册登记资料》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份共3页，拟证明反诉被告的基本情况；
3、2011年10月9日《借款协议》复印件二份共2页，拟证明反诉原、被告之间存在借贷关系的事实。
反诉被告市天源房地产公司口头辩称：借款是实，但是反诉被告已经按照月息4分的标准向反诉原告支付了部分利息直到2012年4月份。反诉被告认为反诉原告要求的利息过高。
反诉被告未提供证据。
对原告提供的证据，被告提出以下质证意见：
1、对证据1、证据2没有异议；
2、对证据3的关联性有异议。借款协议没有实际履行，借款协议约定要支付利息，因此要有支付利息的凭证；
3、对证据4、证据5的真实性不持异议，但对其证明目的有异议。这两组证据反而证明了原、被告之间商品房买卖的真实意思。
对被告提供的证据，原告提出以下质证意见：
1、对证据1没有异议；
2、证据2中的《收款收据》是被告市天源房地产公司出具的没有异议，但是被告没有向原告支付《收款收据》中约定的购房款。同时也证实了合同签订的时间，双方没有真正地支付购房款。
对反诉原告提供的证据，反诉被告的质证意见同上。
经过庭审质证，本院对原、被告及反诉原告提供的证据认定如下：
一、原告的证据1、证据2、被告的证据1、反诉原告的证据1、证据2因双方互无异议，予以采信；
二、原告的证据3与反诉原告的证据3系同一证据，当事人对其真实性均无异议，且与本案有关，能够证明本案的事实，可以成为定案依据；
三、原告的证据4、证据5能够证明本案的部分事实，予以采信；
四、被告的证据2证据单一，无其他证据印证，加之原告不予认可，不能成为有效证据。
根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
原告（反诉被告）市天源房地产公司成立于2006年4月21日，公司类型为有限责任公司（私营），原法定代表人为龚某某，2011年2月18日变更为呙某某，同年12月23日变更为孙红发。原告市天源房地产公司在开发本市金雷佳苑项目的过程中，因资金周转困难，需向被告（反诉原告）何某某借款。2011年5月9日，原告市天源房地产公司与被告何某某签订了三份《商品房买卖合同》，约定原告市天源房地产公司将金蕾佳苑2栋2单元5层0205001、2栋2单元5层0205002、2栋2单元5层0205003三套住房分别作价343400元、343714元、344794元出售给被告，被告于2011年5月12日前支付全部购房款。当日，被告何某某通过中国建设银行将500000元人民币汇入原告市天源房地产公司法定代表人呙某某的账号内后，双方即办理了上述三套住房的《商品房合同备案证书》。5月12日，原告向被告出具了三份《收款收据》，金额分别为0205001号房343400元、0205002号房343718元、0205003号房344794元。2011年10月9日，被告何某某将650000元付给原告市天源房地产公司。同日，原告市天源房地产公司（甲方）与被告何某某（乙方）签订了一份《借款协议》，约定：“一、甲方向乙方借款人民币650000元。二、借款期限为六个月，自所借款项到达甲方银行账户之日起计算，到期后如甲方需延长借款期限，则需双方另行协商。三、借款利息按月息3%计算。同时甲方须支付乙方每月管理相关费用为借款总额的1%，每月甲方须支付乙方共计为借款总额的百分之四。四、为确保乙方资金的安全，甲方自愿将三套在建房屋以预售方式抵押给乙方（房屋的具体情况详见书面合约），具备网签条件时立即办理网上备案，相关备案费用由甲方承担，乙方无需交纳购房款及相关费用。五、如在借款期限内，有客户需购买抵押给乙方的商品房，则乙方必须同意甲方办理撤销该套房网上备案。如乙方解除了部分抵押的预售商品房，则甲方须归还乙方相应的借款。六、如产生违约责任，违约方需支付对方每日违约金为总借款的千分之一；如借期超过一个月，甲方未按约定归还本金，则所抵押的房屋所有权归乙方所有，并由乙方自由处理……”2011年11月9日，原告市天源房地产公司与被告何某某再次签订了一份《借款协议》，协议内容基本同前，但第一条变更为“甲方向乙方借款人民币500000元”，第六条变更为“如产生违约责任，违约方需支付对方每日违约金为总借款的千分之一。如果甲方违约超过一个月以上，乙方有权处理抵押物。”18日，原告市天源房地产公司与被告何某某再次签订了三份《商品房买卖合同》，约定原告市天源房地产公司将金蕾佳苑1栋2单元14层0214001号、1栋2单元14层0214002号、1栋2单元14层0214005号三套住房分别作价417408元、420064元、431968元出售给被告，被告于2011年10月9日前支付全部购房款。同日，原告市天源房地产公司向被告出具了三份《收款收据》，金额分别为0214002号房420064元、0214005号房431968元、0214001号房417408元。双方亦办理了上述三套住房的《商品房合同备案证书》。
另查明，原告市天源房地产公司与被告何某某签订的六份《商品房买卖合同》中，仅2011年5月9日的三份合同加盖了原告的公章，其余的合同原、被告均没有签名或盖章。
本院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点是《商品房买卖合同》的效力问题。原告市天源房地产公司与被告何某某签订了《商品房买卖合同》，约定将六套房屋作价2301352元出售给被告何某某，原告亦向被告出具了累计金额为2301352元的六张《收款收据》，但按照合同约定被告需一次性支付全部房款，而被告何某某至今仅按照《借款协议》的约定支付了1150000元，此行为已明确表示原、被告实际执行的是《借款协议》，故原告市天源房地产公司与被告何某某之间实际为民间借贷关系。从《借款协议》约定“为确保乙方资金的安全，甲方自愿将三套在建房屋以预销售方式抵押给乙方”来看，双方订立《商品房买卖合同》的目的不是为了买卖商品房，而是为了确保借款的偿还，是被告何某某为实现债权而要求原告提供的担保，符合《中华人民共和国担保法》中关于抵押的法律规定。《借款协议》关于“如借期超过一个月，甲方未按约定归还本金，则所抵押的房屋所有权归乙方所有，并由乙方自由处理”的约定，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定，故原、被告为《借款协议》提供担保而签订的《商品房买卖合同》，应属于无效合同。原告市天源房地产公司要求确认《商品房买卖合同》无效、注销房屋备案登记的诉请，本院予以支持。被告何某某认为借款协议没有实际履行、双方所订立的《商品房买卖合同》合法有效的辩解观点，本院不予采纳。
反诉原告何某某借款人民币1150000元给反诉被告市天源房地产公司，双方之间的民间借贷关系是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，依法应予保护。反诉原告何某某履行了借款义务，而反诉被告市天源房地产公司未按时归还借款本息，故应承担还本付息的民事责任。反诉原、被告在《借款协议》中约定“借款利息按月息3%计算，同时甲方须支付乙方每月管理相关费用为借款总额的1%”，实际是双方变相约定了月息为4%，该约定违反了《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”的规定。2011年10月银行同类贷款利率的四倍为年利率23.4%（5.85%×4），故反诉原告诉请反诉被告市天源房地产公司归还借款本金1150000元、支付利息1040658.9元（650000×23.4%÷365天×1345天＋500000×23.4%÷365天×1498天，已计算至2015年6月15日）有理，本院予以支持，超出部分不予考虑。
综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第二百零六条，第二百零七条，第二百一十一条第二款，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条之规定，判决如下：
一、原告邵阳市天源房地产开发有限公司与被告何某某就金蕾佳苑2栋2单元5层0205001号、2栋2单元5层0205002号、2栋2单元5层0205003号、1栋2单元14层0214001号、1栋2单元14层0214002号、1栋2单元14层0214005号房屋所签订的六份《商品房买卖合同》无效；
二、被告何某某于本判决书生效后十日内协助原告邵阳市天源房地产开发有限公司办理上述六份《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；
三、反诉被告邵阳市天源房地产开发有限公司于本判决书生效后十日归还反诉原告何某某借款本金1150000元、支付利息1040658.9元（按年息23.4%已计算至2015年6月15日，自2015年6月16日至本院指定的履行期间，利息顺延照计）。
本案收取案件受理费人民币240元，由被告何某某负担；减半收取反诉费13544元，财产保全费5000元，合计人民币18544元，由反诉原告何某某负担2524元，反诉被告邵阳市天源房地产开发有限公司负担16020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 贺宏斌
审 判 员 周 颖
人民陪审员 宋国成
二〇一五年六月十五日
代理书记员 曾旻杨
附相关法律条文
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。