湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01448号
上诉人（原审被告）华南沙。
被上诉人（原审原告）湖南兴文物业管理有限公司，住所地长沙市天心区书院路2号森宇佳园。
法定代表人朱冬英，该公司董事长。
委托代理人胡君，湖南回归线律师事务所律师。
上诉人华南沙因与被上诉人湖南兴文物业管理有限公司（以下简称兴文公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第05683号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。被上诉人兴文公司的委托代理人胡君到庭参加了诉讼，上诉人华南沙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（于2012年12月12日变更为湖南兴文物业管理有限公司，以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。该合同对物业管理服务内容及质量要求、业主及合同双方的权利义务、物业服务费用、物业服务期限等内容做了约定。该合同第二章对物业管理服务内容及质量要求进行了约定；该合同第七条第一项约定，乙方从2010年12月1日起按以下标准，按建筑面积向本物业业主收取物业管理服务费用：电梯住宅1.20元／㎡／月；商业门面2.4元／㎡／月。该合同第二十八条约定，本合同的委托管理期限为三年，自2010年12月1日始，至2013年11月30日止。第三十八条约定，本合同签订前已得到业主大会的授权，对甲、乙双方，对本物业全体业主均具有约束力。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与兴文公司（以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同第四条约定物业服务期限为1年半，自2013年8月1日至2015年1月30日止；第五条物业服务相关费用约定电梯住宅用房每月1.2元／平方米；商业用房每月2.4元／平方米；第二十二条约定乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：5、小区历史遗留问题（如房屋质量外墙渗漏水、小区智能、消防设施�备瘫痪、电梯五方对讲、国土证未发放等），乙方不承担责任及由此造成的损失和相关法律责任；第二十七条约定本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。兴文公司自2010年12月1日起至今在金色山庄小区履行物业服务义务。华南沙系金色山庄1栋1204房业主，房屋面积为229.64平方米，每月应交纳物业服务费275.56元（229.64平方米×1.2元／㎡／月），华南沙自2010年12月1日起至今一直未按合同约定缴纳物业服务费，截止到2014年6月30日共计拖欠物业服务费11849元（275.56元×43个月）。经兴文公司催缴，华南沙仍未缴纳，故兴文公司诉至原审法院。另查明，兴文公司在提供物业管理服务期间，未严格按约定全面履行义务，特别是垃圾的清理、公共设施的维修、养护方面未管理到位。另，华南沙的房屋存在房屋渗水的问题。
原审法院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与兴文公司签订的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》合法有效，效力同时及于本物业区域的全体业主，对兴文公司、华南沙双方均具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。兴文公司为华南沙提供了物业管理服务，但是，华南沙自2010年12月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，华南沙应交纳自2010年12月1日起至2014年6月30日止的物业管理服务费11849元。华南沙主张兴文公司提供的物业管理服务不符合要求，故拒绝交纳，原审法院经审查认为，兴文公司提供的物业管理服务虽存在一定瑕疵，应予整改，但该事由不能成为拒交物业费的抗辩理由。对华南沙辩称的房屋渗水问题，华南沙应及时查明渗水原因并依法主张自己的权利。希望兴文公司、华南沙双方能够换位思考、共同努力，共同建�美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决如下：华南沙在本判决生效之日起十日内支付湖南兴文物业管理有限公司2010年12月1日起至2014年6月30日止的物业管理服务费11849元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取48元，由华南沙负担，此款湖南兴文物业管理有限公司已垫付，由华南沙在支付上述款项时一并支付给湖南兴文物业管理有限公司。
上诉人华南沙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华南沙的房屋外墙、屋顶漏水严重，兴文公司从未采取任何措施；二、物业公司利用小区公共�位违法经营；三、物业公司公然损毁小区住宅，未经业主同意擅自允许电信公司、移动公司安装宽带网络设备；四、物业服务严重不达标。包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，电梯的检修，物业保安配备的不足，违法收取停车费，纯净水已缴费但未享受，小区停车管理混乱等。故请求法院判令上诉人对被上诉人居住房屋维修不作为、导致上诉人的房屋遭受严重损失进行赔偿，赔偿金额为40万元人民币，并限期维修房屋，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人兴文公司辩称：原审判决事实认定清楚，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人提出房屋漏水渗水等情况，并没有相关的证据证明，与物业公司没有关系，物业服务合同明确约定不得以房屋渗水为由，拒交物业费；二、上诉人提出物业公司违法经营不属实；三、上诉人提出物业服务不达标也不属实，被上诉人在一审提出的证据证明被上诉人已经按照合同履行了相应的义务，如宝洁、绿化、保安巡查等都已经做到位；四、上诉人提出物业公司违法收取停车费90元是错误的，此停车费是与业委会协商实行三七开收取，上诉人提出车子被刮擦也没有提供证据证明；五、上诉人提出已交纯净水费用是与开发商的协议，与物业公司没有关系；六、上诉人提出业主乱拉电线不属实，停车管理混乱的问题也不属实；七、两个物业合同都是物业公司与业委会签订的，合法有效；八、上诉人请求要求赔偿40万元没有任何事实和法律依据，本案的发生是上诉人不交物业费导致，所以本案的诉讼费也应由上诉人承担。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：华南沙是否应按�业合同约定交纳物业管理服务费。
根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。长沙市岳麓区金色山庄委员会先后与兴文公司签订的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》合法有效，业主委员会是代表全体业主签订的合同，该合同的效力同时及于本物业区域的全体业主，对华南沙与兴文公司双方均具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。兴文公司为华南沙提供了物业管理服务，虽然兴文公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，应予整改，但该事由不能成为拒交物业费的抗辩理由。对于华南沙提出的其房屋漏水、渗水并要求兴文公司赔偿损失40万元的问题，此诉求属于反诉内容或者是另外的法律关系，华南沙在原审审理期间未提出反诉，华南沙应及时查明漏水、渗水原�并依法主张自己的权利，故原审判决华南沙按物业合同约定支付所欠物业管理服务费并无不当，原审判决应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，华南沙的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费96元，由华南沙承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年七月十六日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。