陕西省户县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）户民初字第02960号
原告陕西碧湖房地产开发有限公司（反诉被告）。
法定代表人杨明钰，该公司董事长。
委托代理人李淼、金文杰，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告陕西上林房地产策划有限公司（反诉原告）。
法定代表人闫芙荣，该公司董事长。
委托代理人陈辉，陕西权诚律师事务所律师。
原告陕西碧湖房地产开发有限公司（反诉被告）（以下简称碧湖公司）诉被告陕西上林房地产策划有限公司（反诉原告）（以下简称上林公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧湖公司之委托代理人金文杰与被告上林公司之委托代理人陈辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告碧湖公司（反诉被告）诉称，2012年5月9日，我方与被告就户县有色铂金城项目签订了《策划销售服务代理合同》，合同对代理销售期限、双方权利和义务、策划销售代理费用及结算标准、知识产权、违约责任、合同终止等做了明确约定。该合同5.1条约定：“甲方如因客观原因未能在2012年10月1日前开盘，因服务周期延长，乙方有权从2012年10月1日起预支每月5万元费用（至正式开盘日终止），待正式结算销售代理佣金半年后将已预支部分逐月按5万元扣除返还。”2013年12月30日，我方与被告又签订了《有色铂金城项目2014年度销售目标责任书》，责任书对被告在2014年度各月各季度的销售目标及目标考核和罚款做出了约定。同时，该责任书还明确，如被告连续三个月未完成销售目标，我方有权单方终止《策划销售服务代理合同》。
《策划销售服务代理合同》签订后，我方一直依约向被告预付费用和代理佣金。然而，被告在2014年2月至4月连续三个月未完成销售目标。我方于2014年5月5日和5月19日先后两次致函被告，依法依约通知被告终止《策划销售服务代理合同》。截止我方终止《策划销售服务代理合同》时，我方已累计向被告支付预付款和代理佣金共计852769元，尚有164959元预支费用未被扣回。另外，由于被告未能按照《有色铂金城项目2014年度销售目标责任书》的约定完成2014年2月至4月及第一季度的销售目标，被告应向我方支付76000元的罚款，我方与被告协商未果，故我方诉至法院请求判令：1、判令被告退还我方超出的代理费320993元（注：截止合同终止时，被告共销售房屋87套，合同总金额33236002元，代理佣金为531776元；2012年10月至2013年10月我方向被告共预支代理佣金650000元，已支付2013年11月至2014年2月代理佣金202769元，累计共支付代理佣金852769元；代理佣金超支852769-531776=320993元）及按照中国人民银行同期贷款利率支付从2014年5月5日至元给付之日的利息。2、被告向我方支付罚款76000元。3、诉讼费由被告承担。
对于被告上林公司的反诉请求，我方认为我方已经给被告超额支付了，故不同意被告的反诉请求。
被告上林公司（反诉原告）辩称，不同意原告诉讼请求，我方为开盘销售做准备工作的过程中，也实际产生了多达80余万元的费用。原告单方非法终止合同要求我方退还预支费用的诉讼请求，无事实依据应当予以驳回。对于原告要求我方支付罚款的诉讼请求，即使我方未完成考核目标会产生罚款，应支付的违约金数额也远远大于给原告造成的实际损失，人民法院应依法予以酌定减少。
2012年5月9日，我方与原告签订《策划销售服务代理合同》后。我方积极履行合同，截止2014年4月底，我方共销售商品房88套，销售代理费共计539986.81元。原告在诉讼中自认我方销售房屋112套，愿意按照112套结算，合同金额为42988160元，代理佣金为687810元。2014年5月5日原告违法解除了合同。截止起诉之日，原告预支我方销售代理费60万元，支付我方销售代理费192769元，尚有495041元销售代理费没有支付，故我方反诉原告碧湖公司要求：1、判令原告支付我方销售代理费495041元（687810元-192769元=495041元），并按中国人民银行同期贷款利率从2014年1月1日起利息上浮50%支付利息至实际支付之日。2、原告承担本案诉讼费用。
经审理查明：2012年5月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《策划销售服务代理合同》，合同约定：甲方将有色铂金城项目委托乙方策划销售代理，总建筑面积约30万平方米；期限自合同签订之日至销售完止；策划、销售代理费=销售总额×相应代理费率，住宅与商用部分代理费率为1.6%；甲方如因客观原因未能在2012年10月1日前开盘，因服务周期延长，乙方有权从2012年10月1日起预支每月5万元费用（至正式开盘日终止），待正式结算销售代理佣金半年后将已预支部分逐月按5万元扣除返还；代理费的结算依据，销售佣金以客户签订商品房买卖合同并全款到账或按揭款到账为准及其他相关权利义务。
2013年12月30日，原告作为甲方与被告作为乙方双方又签订了《有色铂金城项目2014年度销售目标责任书》。考核时间：2014年1月1日至2014年12月31日；考核范围：有色铂金城东区33号、34号、35号、43号、44号五栋住宅楼；销售目标：本责任书销售目标仅限于完成商品房买卖合同签订套数，考核期内确保完成商品房买卖合同签订280套；预售许可证取得时间：43号楼于4月30日前完成，44号楼于6月30日前完成，33号楼于7月20日完成；在月度考核时，未完成确保目标，每少签一套商品房买卖合同，甲方将按2000元／套的额度，累计在当月支付佣金中扣除；在季度考核时，若完成了销售目标，返还扣除佣金的同时，追加奖励1万元；未完成销售目标，除按第2条考核执行外，另外追加罚款1万元；因乙方原因，连续三个月未完成销售目标，且乙方未采取强有力的措施改变销售状况，甲方有权单方终止合同；完成商品房买卖合同签订是指乙方和客户完成合同相关手续后，移交至甲方市场开发部，并经市场开发部审核合格；本目标责任书中约定与双方2012年5月9日签订的合同条款冲突时，以本责任书约定为准及其他相关权利、义务。该责任书附2014年度销售目标分解表：一季度：1月6套、2月12套、3月17套、4月15套、5月20套等。
2013年10月有色铂金城项目开盘销售。自2012年11月至2013年11月，原告按照每月5万元给被告预支销售代理费，原告认为共预支65万元，被告认为共预支59万元。原告称在该期间给被告预支销售代理费65万元，其中2013年2月、3月代理费实际预支4万元，其中6万元是被告公司经理段玉及其弟段玉峰购买商品房所应各交3万元定金，当时口头约定将6万元定金作为代理费。对此被告不予认可，被告认为段玉、段玉峰系公司员工，员工购房与法人财产无关，2013年2月、3月销售代理费账面上原告实际支付4万元，应按4万元计算，不应按照10万元计算，原告共预支销售代理费59万元。原告对其该主张未提供充分证据证明。
2014年3月1日，原、被告双方对2014年1月、2月月度任务完成情况考核表进行确认：2014年1月应签订合同数量6套，实际签订6套，本月任务已完成（差额0套），奖惩情况为：无；2014年2月应签订合同数量12套，实际签订3套，本月任务未完成（差额9套），奖惩情况为：罚18000元。2014年4月1日，原、被告双方对2014年3月及第一季度任务完成情况考核表进行确认：2014年3月应签订合同数量17套，实际签订4套，本月任务未完成（差额13套），奖惩情况为：罚26000元；2014年第一季度应签订合同数量25套，实际签订13套，本季度任务未完成（差额22套），奖惩情况为：罚10000元。2014年5月，原告对2014年4月月度任务完成情况考核表进行确认：2014年4月应签订合同数量15套，实际签订4套，本月任务未完成（差额11套），奖惩情况为：罚22000元。被告对2014年4月月度任务完成情况考核表未签字确认，但认可2014年4月实际签订合同数量为4套。2014年1月至4月月度及季度罚款数额共计为76000元。
2013年10月至2014年4月，原告认为被告销售87套房屋，被告认为其销售88套，其中相差一套争议为：2014年4月周敏娟以513174元购买的35号楼11601号房屋1套，由于周敏娟从2013年12月至2014年7月多次交房款，原告认为周敏娟的房屋佣金不应计算在内，减去周敏娟的房屋销售代理费，应给被告支付的销售代理费为531776.03元。被告认为不应减去周敏娟的房屋销售代理费，加上后原告应给被告支付的销售代理费为539986.81元。
2014年4月20日，原、被告双方关系僵化，被告无法正常进行销售工作，陆续撤离销售现场。2014年5月5日，原告以被告连续三个月未完成销售目标为由向被告发函解除合同；2014年5月13日，被告向原告发了回函；2014年5月19日，原告又向被告发了复函。双方就后续问题未能协商一致，原告于2014年11月26日持上述诉称理由诉至本院。
另查明：有色铂金城项目开盘销售后，原告于2014年1月、4月共支付被告销售代理费202769元。被告辩称43号楼原告于2014年6月16日才办理了预售许可证，是被告未完成销售目标的重要原因。《有色铂金城项目2014年度销售目标责任书》约定43号楼预售许可证的取得时间为4月30日前。对此，原告称43号楼的预售许可证取得时间在被告停止履行销售合同，从售楼部离场之后，故不存在影响被告销售目标。
上述事实，有《策划销售服务代理合同》、《有色铂金城项目2014年度销售目标责任书》、考核表、函、付款及收款明细、收款收据、汇款明细确认单、预售许可证、商品房买卖合同签署页、庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，对于原告要求被告退还超支销售代理费的诉讼请求，由于自2012年11月至2013年11月，原告按照每月5万元给被告预支销售代理费，原告认为共预支65万元，被告认为共预支59万元。原告称在该期间给被告预支销售代理费65万元，其中2013年2月、3月代理费实际预支4万元，其中6万元是被告公司经理段玉及其弟段玉峰购买商品房所应各交3万元定金，当时口头约定将6万元定金作为代理费。对此被告不予认可，被告认为段玉、段玉峰系公司员工，员工购房与法人财产无关，2013年2月、3月销售代理费账面上原告实际支付4万元，应按4万元计算，不应按照10万元计算，原告共预支销售代理费59万元。原告对其该主张未提供充分证据证明，故该期间预支销售代理费应认定为59万元。由于开盘前被告未进行房屋销售，但被告在此期间做了大量销售准备工作且有员工工资等实际开支，且由于双方销售合同的解除，致使无法按照《策划销售服务代理合同》约定的待正式结算销售代理佣金半年后将已预支部分逐月按5万元扣除返还来履行，故被告向原告返还预支销售代理费59万元的一半295000元较为公平。
对于原告要求被告给付罚款76000元的诉讼请求，由于该罚款按照双方签订的《有色铂金城项目2014年度销售目标责任书》的约定进行计算，且该罚款具有违约金的性质，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。
对于被告要求原告支付销售代理费的诉讼请求，2013年10月至2014年4月，原告认为被告销售87套房屋，被告认为其销售88套，争议为周敏娟房屋一套，由于周敏娟从2013年12月至2014年7月多次交房款，现已符合结算条件，故应加上周敏娟的房屋销售代理费，原告应给被告支付的销售代理费为539986.81元。减去原告于2014年1月、4月共支付被告销售代理费202769元，原告尚欠被告销售代理费337217.81元，故对被告要求原告支付销售代理费495041元的诉讼请求中销售代理费337217.81元予以支持，其余部分不予支持。
对于原、被告均要求对方支付利息之诉讼请求，由于诉讼前双方未进行结算，债权、债务尚不明确，故对原、被告主张利息之诉讼请求，本院均不予支持。对于被告辩称43号楼原告于2014年6月16日才办理了预售许可证，是其未完成销售目标的重要原因，由于《有色铂金城项目2014年度销售目标责任书》约定43号楼预售许可证的取得时间为4月30日前，而在2014年4月20日，原、被告双方关系僵化，被告无法正常进行销售工作，已经陆续撤离销售现场，故对被告该辩称本院不予采信。现依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零五条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、被告陕西上林房地产策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告陕西碧湖房地产开发有限公司预支代理费295000元并给付罚款（违约金）76000元，两项共计371000元。
二、原告陕西碧湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被告陕西上林房地产策划有限公司销售代理费337217.81元。
三、上述两项判决内容相折抵后，由被告陕西上林房地产策划有限公司于本判决生效后十日内给付原告陕西碧湖房地产开发有限公司预付代理费及罚金（违约金）33782.19元。
四、驳回原告陕西碧湖房地产开发有限公司其余之诉讼请求。
五、驳回被告陕西上林房地产策划有限公司其余之反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7500元，反诉费用4550元，由原告陕西碧湖房地产开发有限公司负担6025元，被告陕西上林房地产策划有限公司负担6025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 张保育
陪审员 吴民权
陪审员 周丽坤
二〇一五年九月九日
书记员 赵珍晓