福建省宁化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0424民初1290号
原告：中国建设银行股份有限公司宁化支行，住所地宁化县翠江镇中山路33号，统一社会信用代码91350424855829455E。
代表人：刘友忠，行长。
委托诉讼代理人：伊良健，中国建设银行股份有限公司宁化支行职员。
委托诉讼代理人：吴汉云,中国建设银行股份有限公司宁化支行职员。
被告：江桂华，女，1973年8月11日出生，汉族，农村居民，住宁化县，
被告：三明市云海房地产开发有限公司，住所地宁化县财富花园5幢203室，统一社会信用代码91350424559563816N。
法定代表人：叶旗洪，负责人。
原告中国建设银行股份有限公司宁化支行(以下简称建行宁化支行)与被告江桂华、三明市云海房地产开发有限公司（以下简称云海房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月2日公开开庭进行了审理。建行宁化支行的委托诉讼代理人伊良健、吴汉云到庭参加诉讼，江桂华、云海房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行宁化支行向本院提出诉讼请求：1.判令江桂华、云海房地产公司继续履行编号为350647406－2012－20130270239号《个人住房借款合同》，并支付截至2016年8月23日止逾期按揭贷款本息12,129.05元（其中本金4,5,683.54元，利息、复息、罚息等6,455.51元）以及自2016年8月23日起按《个人住房借款合同》约定的方式计算贷款本息至还清按揭贷款时止；2.判令江桂华在其购买的位于宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋符合不动产权证条件后三个月内办妥抵押登记，并将他项权证利证明交由建行宁化支行保管，对该抵押物亨有优先受偿权;3.判令云海房地产公司在建行宁化支行未成为宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋抵押人期间对江桂华本案所负的债务承担连带清偿责任；4.判令江桂华、云海房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月21日，建行宁化支行与江桂华、云海房地产公司共同签订了编号为350647406－2012－20130270239号《个人住房借款合同》约定：江桂华向建行宁化支行贷款250,000元用于住购房；贷款期限180个月，期限自2013年6月25日至2028年6月25日止；还款方式为按月等额本息还款法；江桂华以其购买的位于宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋提供抵押担保，并已办理了预告抵押登记，云海房地产公司对该笔贷款提供阶段性连带责任保证。2013年6月25日，建行宁化支行依约将贷款发放至云海房地产公司账户。云海房地产公司收到按揭贷款后，因未能按约交房，江桂华自2014年11月起，停止支付按揭贷款，建行宁化支行根据《个人住房借款合同》的约定要求云海房地产公司履行阶段性保证责任，因云海房地产公司拒不主动履行保证义务，建行宁化支行依据合同约定从云海房地产公司保证金账户扣划了32,051.12元了结清江桂华2014年11月至2016年1月拖欠的每月应付的按揭贷款。2016年2月起，云海房地产公司无保证金可供建行宁化支行扣划，且江桂华又拒不履行合同义务，江桂华、云海房地产公司均构成已违约，依法应承担违约责任。
江桂华、云海房地产公司未答辩，也未向本院提交证据。
围绕其诉讼请求建行宁化支行依法提交了其和云海房地产公司营业执照副本，江桂华身份证、离婚证，个人住房贷款申请表，编号为350647406－2012－20130270239号《个人住房借款合同》，个人住房借款申请书、开立贷款账户通知书，个人贷款支付凭证，催收通知，个人贷款对账单，贷款账户基本信息复印件各一份。建行宁化支行提交的上述证据，经本院与原件核对或者与江桂华贷款时提供给建行宁化支行的资料核对一致，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明建行宁化支行主张的江桂华向云海房地产公司购房，云海房地产公司提供阶段性连带责任保证和江桂华用所购房屋作抵押向其贷款250,000元及江桂华、云海房地产公司未按约履行还款义务，已构成违约的事实，本院对建行宁化支行提交的上述证据予以采信，并在卷佐证。江桂华、云海房地产公司合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述和举证、质证的权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月21日，建行宁化支行与江桂华、云海房地产公司共同签订了编号为350647406－2012－20130270239号《个人住房借款合同》约定：江桂华向建行宁化支行250,000元用购买住房；贷款期限180个月，自2013年6月25日起至2028年6月25日止；还款方式为按月等额本息还款法；贷款利率运算值为1，执行年利率为6.55%；贷款利率自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度支用单约定的每个利率调整日调整一次，每年对年对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日；江桂华未按合同约定按时足额归还借款本息、缴纳合同约定的各类费用，建行宁化支行有权行使担保权利，要求江桂华限期纠正违约行为并支付追偿借款本息，由此产生的一切费用由江桂华负担；江桂华未按时还清任意一期借款本金和利息(包括建行宁化支行宣布全部和部分到期借款本金和利息)，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的逾期罚息利率和合同约定方式计收复利，借款逾期罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，云海房地产公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行宁化支行核对无误、收执之日止。江桂华应当在位于宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋能够进行不动产登记之日起三个月内办妥抵押登记，否则视为江桂华违约，建行宁化支行有权采取合同约定的违约救济措施。云海房地产公司保证担保范围及位于宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋抵押担保的范围均为合同项下全部债务，包括江桂华支用的借款本金以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金，江桂华应向建行宁化支行支付其他款项(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、送达费、律师费等)。同日，建行宁化支行与江桂华就抵押的位于宁化县月亮××天地）××室房屋在××县房地产管理所办理了预告抵押登记。随后，建行宁化支行依约将贷款250,000元发放至云海房地产公司的账户。江桂华借款后，按约足额支付按揭贷款至2014年10月。2014年11月起，因云海房地产公司未能按约交房，江桂华停止支付按揭贷款，建行宁化支行根据《个人住房借款合同》的约定要求云海房地产公司履行阶段性保证责任，云海房地产公司拒不主动履行阶段性保证担保义务，建行宁化支行依据《个人住房借款合同》约定从云海房地产公司保证金账户扣划了32,051.12元了结清江桂华2014年11月至2016年1月拖欠按揭贷款。2016年2月以来，云海房地产公司无保证金可供建行宁化支行扣划，江桂华又拒不履行合同义务，江桂华、云海房地产公司均构成已违约，建行宁化支行经多次催告无果，诉至本院。
江桂华截至2017年5月2日止拖欠中国建设银行股份有限公司宁化支行到期未付按揭贷款借款本金16,507.26元，利息、复利、罚息14,689.71元。
本院认为，建行宁化支行与江桂华、云海房地产公司签订《个人住房借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，对各当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。建行宁化支行依《个人住房借款合同》约定向江桂华发放贷款后，江桂华未按期足额向建行宁化支行支付按揭贷款本息，经建行宁化支行多次催告后仍未履行合同义务，已构成根本违约，建行宁化支行有权根据《个人住房借款合同》的约定要求江桂华继续履行合同，采取违约救济措施。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押预告所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行宁化支行根据《个人住房借款合同》约定，请求江桂华支付到期尚欠的按揭贷款本金及利息、罚息和复利及江桂华在其所购的位于宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋符合不动产权证条件后三个月内办妥抵押登记，并将他项权证利证明交由建行宁化支行保管，有事实和法律依据，予以支持。本案云海房地产公司为江桂华贷款提供阶段性连带保证本意是为江桂华向建行宁化支行履行还款义务提供保证，也是为建行宁化支行等待获得安全的房屋抵押担保等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时，也是建行宁化支行获得位于宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋抵押权之时。因江桂华向云海房地产公司预购的宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋抵押登记条件尚未成就，江桂华至今尚未办理《房屋产权证》，建行宁化支行也未取得《他项权证》。建行宁化支行尚未成为抵押权人，云海房地产公司仍应对江桂华本案所负的债务在约定的保证担保范围内承担阶段性保证责任。江桂华、云海房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，参照中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、江桂华、三明市云海房地产开发有限公司继续履行与中国建设银行股份有限公司宁化支行共同签订的编号为350647406－2012－20130270239号《个人住房借款合同》，并在本判决生效后10日向中国建设银行股份有限公司宁化支行支付截止2017年5月2日到期按揭贷款借款本金16,507.26元及利息、复利、罚息14,689.71元；
二、江桂华、三明市云海房地产开发有限公司在其所购的位于宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋符合不动产权证条件后三个月内协助中国建设银行股份有限公司宁化支行办妥抵押登记，并将他项权证正本交由中国建设银行股份有限公司宁化支行保存；
三、中国建设银行股份有限公司宁化支行成为宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋抵押权人前，三明市云海房地产开发有限公司对江桂华本案所负的到期承担债务阶段性保证担保责任。中国建设银行股份有限公司宁化支行成为宁化县月亮××南新天地）6幢1303室房屋抵押权人后，三明市云海房地产开发有限公司对江桂华本案债务阶段性保证担保免除；
四、驳回中国建设银行股份有限公司宁化支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计103元，由江桂华、三明市云海房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 池新华
人民陪审员 冯正泉
人民陪审员 王化民
二〇一七年五月二日
书 记 员 曾瑶瑶
附：本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向借款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《城市房地产抵押管理办法》
第三十四条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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