广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终504号上诉人（原审原告）：林树花，女，1983年9月1日出生，壮族，住所地广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：黄桂芳，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王启斌，男，1977年9月27日出生，汉族，住所地广西壮族自治区桂林市七星区。被上诉人（原审被告）：吴宏开，男，1968年4月20日出生，汉族，住所地广西壮族自治区鹿寨县鹿寨镇政军路8号13栋1单元401室，现住广西壮族自治区鹿寨县。委托诉讼代理人：韦天明，鹿寨县法律服务所法律工作者。上诉人林树花因与被上诉人王启斌、吴宏开确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初字3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，并于2018年3月14日组织各方当事人到庭进行询问。上诉人林树花的委托诉讼代理人黄桂芳，被上诉人吴宏开及其委托诉讼代理人韦天明到庭参加诉讼。被上诉人王启斌经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人林树花的上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，依法改判王启斌2009年3月15日擅自和吴宏开签订的《房屋最终权属转让协议》无效；2、一审、二审的诉讼费用由王启斌、吴宏开负担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。l、涉案房屋为夫妻共同财产。虽然名义上有资格参与集资建房的是王启斌，但该集资建房是在婚姻关系期间王启斌向桂中监狱购置的，按法律规定该集资房属于夫妻共同财产。2、林树花在当时确实不知晓王启斌与吴宏开于2009年3月15日签订的《房屋最终权属转让协议》，而是直到起诉前不久才知晓房屋转让一事。林树花的银行账户并未办理相关的短信提示，且在很长一段时间内该银行卡都是由王启斌保管使用的，王启斌此前也没跟林树花提过此事，对此，王启斌在一审庭审过程中也予以承认。房屋转让协议及转让费等事宜都是吴宏开与王启斌私下办理的，林树花当时根本不可能知晓。3、吴宏开非善意买受人。2009年3月15日，吴宏开作为买受人在与王启斌签订《房屋最终权属转让协议》时就己知晓林树花为王启斌的妻子，也知道涉案房屋属于夫妻共有，在这种情况下吴宏开理应确认房屋转让是否为夫妻双方的共同意思。但缔约当时吴宏开并未要求王启斌出示林树花的授权文书，也未及时跟林树花联系以征得林树花的同意，其任意与无权处分人进行交易，恶意侵犯林树花对于夫妻共同财产的平等处理权。因此，吴宏开非善意买受人，不应受到法律的保护。二、原判决适用法律错误。原判决根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定处理是对法律的理解错误且不全面。1、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的条文措辞可知，合同是否发生效力的问题不同于合同是否成立，后者须独立地予以判断。”除法律另有规定或者合同另有约定外”的措辞亦表明了合同是否生效需援引其他相关法律规定。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第一百三十二条第一款规定，最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条第（二）款以及最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定可知，我国在立法上严格限制夫妻单方处分共有房产的行为，并充分保护另一方的权利。原判决未全面考察相关法律的规定，未理顺法律规定之间的关系，未明确各项规定的适用情形，未能站在公平正义的立场上作正确的价值判断，必然导致判决错误，造成对林树花利益保护的失衡。3、签订《房屋最终权属转让协议》的最终目的是获得房屋所有权，实质上是一种处分行为。处分行为是集设立债权债务的约定和标的物交付或登记于一体的统一法律行为，即债权债务的发生和作为其履行行为的物权变动是一体把握的。出卖人必须对出卖物有所有权或者处分权，否则该意思表示既存在瑕疵，该买卖合同的效力也不完整，其可能无效或者效力待定。因此，本案涉诉协议所产生的法律关系不仅仅是”债权债务关系”，更关乎物权上处分行为的有效性。原判决未考察是否为无权处分的问题，片面理解法律规定，径直认定涉诉协议属有效合同，错误明显。被上诉人吴宏开辩称：林树花上诉的事实和理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王启斌未以任何形式向本院提交答辩意见。上诉人林树花向一审法院起诉请求：一、判令王启斌2009年3月15日擅自和吴宏开签订的《房屋最终权属转让协议》无效；二、本案诉讼费用由王启斌、吴宏开负担。一审法院认定事实：2009年3月15日，经协商一致，王启斌与吴宏开签订了《房屋最终权属转让协议》，在该协议中，双方约定：王启斌自愿将位于柳东新区桂中监狱干警新住宅区拟建集资房一套最终权属（面积约140平方米），转让给吴宏开，净转让费为30000元；吴宏开一次性支付转让费30000元，及王启斌原已支付给建房单位的建房订金到王启斌指定银行账号（开户行：邮政银行，账户名：林树花，账号：62×××61）后即拥有该房屋的最初权属，在按建房及管理相关单位规定交清相关费用后即拥有该房屋的最终权属；在房屋整个建设过程中，王启斌负责按桂中监狱（或建房主管单位）要求以自己的身份办理相关的各项手续，所需费用凭相关单位有效凭据由吴宏开直接支付；王启斌有义务协助吴宏开办理好此房屋相关产权及过户手续。吴宏开应在资金上保证王启斌按建房及管理单位规定交付的各种费用不受影响。否则造成的损失由吴宏开负责；如王启斌因主观原因（因原单位政策规定收回王启斌供房权利除外）不转让此房屋给吴宏开的，则在一个月内全额返还吴宏开之前所交的费用及双倍的净转让费，以及吴宏开所交全部费用按银行同期利率计算所产生的利息；因建房单位政策原因使王启斌无法履行此房屋最终权属转让给吴宏开的，则在王启斌按同期市场价格支付该房屋价款全部付清给吴宏开前，吴宏开始终持有该房屋的使用权；此协议经双方签字后并在吴宏开向王启斌支付的转让费和王启斌原交房屋定金到达王启斌银行账户之日起生效，至吴宏开获得此房屋所有权证之日后失效；本协议一式两份，双方各持一份；等等。上述《协议》签订后，吴宏开于2009年3月16日依约向王启斌给付了集资房指标转让费30000元及集资建房订金10000元，合计40000元，王启斌于当日出具收条交由吴宏开收执。后经抽签分房，确定王启斌向桂中监狱集资建房购买的房屋房号为柳州市鱼峰区园博路36号翔云锦苑8栋2单元801室。前述房屋集资建设期间，吴宏开代王启斌向桂中监狱分六次交纳了房屋集资款共计200592元。其中，2008年12月16日给付建房定金10000元、2010年3月2日给付建房首付款40700元、2011年1月6日给付二期房款40700元、2011年10月19日给付三期房款40700元、2012年2月16日给付四期房款40700元、2013年12月28日给付五期房款27792元。2017年9月，林树花以王启斌、吴宏开侵害其共有财产为由，将王启斌、吴宏开诉至法院，并提出前述诉讼请求。一审法院另查明，1、本案涉及房屋系桂中监狱在柳东新区以集资方式筹建民警职工住房，其资格条件是本监狱在册在编的民警职工（含离退休人员），以及根据区司法厅、区监狱局的指示给予解决进城问题的柳州片监狱单位（含罗城监狱、钟山监狱）副处以上的领导干部，以上人员必须要是原来没有参加过集资建房、没有购买过公有住房、没有领取过住房补贴、凡已享受过上述房改政策的（含原与配偶共同享受过、后来已离婚的）均不得再参加集资建房；对不符合上述政策规定者今后监狱不能保证给予办到房屋产权证；2、王启斌原系桂中监狱的在职干警，其在2010年3月2日，与桂中监狱签订了一份《桂中监狱集资建房购房协议》，位于柳东新区业主为王启斌；3、柳州市鱼峰区园博路36号翔云锦苑8栋2单元801室与柳东新区系同一套房屋；4、2012年12月18日，王启斌与广西区桂中监狱签订了一份《柳州市住房制度改革集资建房买卖合同》，合同上显示买受人为王启斌；5、有资格参与集资建房的仅为王启斌，而非王启斌与林树花；6、经一审法院释明，林树花坚持按诉状上的诉讼请求进行诉讼。一审法院认为：王启斌与吴宏开于2009年3月15日签订的《房屋最终权属转让协议》中约定王启斌将其参与桂中监狱集资建房的最终权属转让给吴宏开，并约定如不能办理产权的情况下，王启斌未按约定返还吴宏开所缴纳的集资房款及转让费时，吴宏开享有该房屋的使用权，由协议内容可知，该《协议》名义上是指标转让，实际就是将王启斌所获得的集资房转让给吴宏开，该房屋的相关权利义务均由吴宏开承继，所以该《协议》实际上应属于房屋买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《协议》所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立集资房指标的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。吴宏开、王启斌在平等自愿基础上签订的《房屋最终权属转让协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。王启斌收到吴宏开通过银行转账的方式将转让费支付到林树花的银行账户，及本案诉争房屋应向桂中监狱所缴纳的集资建房款均由吴宏开代王启斌向桂中监狱缴纳完毕后，王启斌、林树花又以该《协议》未经林树花同意及认可等作为抗辩理由行使抗辩权，该行为不仅违背了《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》中关于诚实信用原则的规定，也违背了交易主体应遵循和认同交易规则。经审理查明，本案涉案房屋吴宏开已于2013年12月28日前分六期以王启斌的名义向桂中监狱共缴纳了房屋集资款200592元，其交费发票原件均由吴宏开收执，吴宏开的交款行为是得到王启斌的配合和认可的，这一事实有《协议》、定金及分期交款发票等证据证实，足以证实王启斌向吴宏开转让集资房指标的真实性。从本案的事实及证据看，在2009年3月，王启斌与吴宏开签订本案涉诉协议时，吴宏开是将应支付的转让费支付到林树花的银行账户内，林树花主张其并不知晓此事，并无相关证据为佐证，对此陈述一审法院不予采信。林树花主张王启斌与吴宏开于2009年3月15日签订的《房屋最终权属转让协议》为无效合同，不符合合同约定，亦与常理不相符，该院不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回林树花的诉讼请求。一审案件受理费100元（林树花已预交），减半收取50元，由林树花负担。上诉人林树花以及被上诉人王启斌、吴宏开对一审法院查明的事实均未提出异议，亦无任何新的证据向本院提交。据此，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据林树花的上诉请求和事实理由，结合吴宏开的答辩意见。本案的争议焦点应归纳为：林树花主张王启斌与吴宏开签订的《房屋最终权属转让协议》无效的理由是否合理有据。针对上述争议焦点，林树花以王启斌无权处分夫妻共同财产，以及涉案争议协议违反《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的强制性规定为由，主张协议无效。本院认为，林树花主要认为王启斌未经其同意无权处分夫妻共同财产故提出主张认为王启斌与吴宏开于2009年3月15日签订的《房屋最终权属转让协议》无效，但林树花提及的《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项的法律后果并非合同无效；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，是关于房地产物权变动的管理规定，不符合该规定则不得发生物权变动，不是对合同效力的否定。关于《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条的规定，林树花未能证实吴宏开存在恶意，且最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，再根据《中华人民共和国物权法》第十五条对物权变动和合同效力区别对待的规定可知，本案中，王启斌与吴宏开签订的《房屋最终权属转让协议》时，出卖人在缔约时对标物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故林树花以王启斌无权处分主张合同无效的观点，无法律依据。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同，应属无效。由于林树花未能提供证据证实王启斌与吴宏开签订的《房屋最终权属转让协议》具有以上法律规定的情形，故林树花以此主张该合同无效的观点，不成立。据此，林树花主张本案争议涉及合同无效的理由均不成立，一审法院驳回其诉讼请求的观点正确，本院予以维持。综上所述，上诉人林树花的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计100元（上诉人林树花已预交），由上诉人林树花负担。本判决为终审判决。审 判 长 李婷婷审 判 员 温清华审 判 员 余 深二〇一八年四月八日法官助理 黄杉杉书 记 员 苏慧湘