浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉溪民三初字第82号
原告：周某某。
委托代理人：宋某某，浙江嘉丰律师事务所律师。
委托代理人：胡远军。
被告：毛某某，农民。
委托代理人：沈某。
原告周某某为与被告毛某某房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2014年5月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2014年7月8日公开开庭审理了本案。原告周某某及其委托代理人宋某某、胡远军、被告毛某某及其委托代理人沈某二次庭审均到庭参加诉讼。审理过程中，原告于2014年5月5日向本院提出申请，要求对讼争房屋的装璜费进行鉴定，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告周某某起诉称：2013年8月17日，原、被告签订店面租赁合同一份，合同约定被告把自己所有的牌门南路XX号-
XX号2间店面出租给原告经营美容店，租赁期限5年，从2013年8月17日-2017年8月17日止，每年租金36000元，第一年租金本合同签字之日付清。尔后，原告着手装璜，到2013年8月份，奉化市人民法院执行局工作人员告知原告牌门南路XX号房屋已被查封，原告经调查才知XX号店面属被告儿子，原告找被告理论，要求退房，并赔偿原告装璜损失，理由是一间店面无法经营，被告说你们该装璜的装璜，该开业的开业，工作被告会去做的。尔后，原告在2013年10月1日开业经营，但被告儿子的债权人找一些社会闲散人员多次来店骚扰，执行局工作人员打电话给原告停止经营，原告无奈停止经营，找被告要求退房并赔偿装璜款未果。原告认为，被告隐瞒事实真相，把其儿子房产租给原告，使原告无法经营，过错责任在于被告，对原告造成的一切经济损失理应赔偿。为此，原告请求法院判令：1.解除原、被告于2013年8月17日签订的店面租赁合同；2.退还租金4个月计12000元，时间从2014年4月17日至2014年8月17日；3.赔偿原告装璜损失费135112.5元。庭审中，原告将第3项诉讼请求中赔偿金额变更为41700元。
被告毛某某在法定答辩期间未作答辩，在庭审中口头答辩称：双方签订的租房合同系各方真实意思表示，合法有效，现原告要求解除合同，没有事实和法律依据，要求继续履行租房合同，驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提供了下列证据材料，双方当事人质证及本院认证意见如下：
1.店面租赁合同一份，用以证明被告将位于奉化市溪口镇牌门南路店面房2间租给原告，约定租期从2013年8月17日到2017年8月17日的事实。被告质证认为无异议，为此，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；
2．落款时间为2013年9月18日的（2013）甬奉执民字第2169号执行裁定书复印件一份，用以证明讼争房屋已被法院查封的事实。被告质证认为，复印件不能作为证据使用，也可以看出该案件已经终结执行了，对原告的经营没有影响。而原告质证认为该房屋已进行过拍卖，由于该房屋是2间房屋同一楼梯，所以流拍了，拍卖期间要原告搬迁。本院认为，该证据经庭后核对与原件无异，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；
3．材料清单十七份、收条三份、收款收据三份、发票二份、证明及工时单各一份，用以证明原告对租赁房屋进行了装璜，装璜款合计135112元的事实。被告质证认为对证据的三性均有异议，根据合同约定，原告进行装璜须经被告同意，即使真实，原告未通知被告，也未得到被告的书面同意，这些证据也无法证实是装璜在所租赁的房屋上。本院认为，装璜款应以鉴定意见为准，这些证据并不能证明原告所要证明的事实；
4．房地产评估报告一份，用以证明经评估讼争房屋装璜款为41700元的事实。被告质证认为对证据的三性均有异议，评估相关的材料由原告单方面提供，材料的真实性无法确认，对评估结论有异议，损失是原告自己造成的，由原告自行承担。而原告质证认为，该评估是由法院委托，而且也通知了被告，该房屋已被查封，原告造成的损失应由被告承担。本院认为，该评估报告由本院委托相关单位评估所得，评估时相关单位到场进行了勘验，并且也通知了被告现场勘验时间，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
被告在举证期限内向本院提供了下列证据材料，双方当事人质证及本院认证意见如下：
1．个人授权委托书以及公证书各一份，用以证明案外人毛某甲委托被告出租在其名下的位于奉化市溪口镇牌门南路XXX号房屋的事实。原告质证认为对公证书的真实性无异议，二份委托书到底以哪一份为准，公证书的时间迟于租赁的时间。而被告质证认为，提供公证书是为了印证个人授权委托书的签名。本院认为，双方对该证据的真实性均无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；
2．国有土地使用证、房屋所有权证各二份以及结婚证一份，用以证明XX号房屋属于被告及其丈夫所共有，XX号房屋属于毛某甲的事实。原告质证认为无异议，为此，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；
3．落款时间为2013年8月28日的（2013）甬奉执民字第2169号执行裁定书一份，用以证明租赁早于查封的事实。原告质证认为真实性无异议，该房屋原来就被法院保全了，保全后才查封的，该裁定是执行时的程序。而被告质证认为原告的质证意见缺乏证据。本院认为，双方对该证据的真实性无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；
4．落款时间为2013年9月18日的（2013）甬奉执民字第2169号执行裁定书一份，用以证明执行已经终结，对原告使用租赁房屋没有影响的事实。原告质证认为原告未收到该裁定书，法院执行局有关人员在9月份已通知原告停业。而被告质证认为原告所述法院要她停业并无证据证明。本院认为，双方对该证据的真实性均无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
经审理，本院认定事实如下：2013年8月17日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订店面租赁合同一份，合同中的双方约定：甲方出租给乙方的门面位于奉化市溪口镇牌门南路XX号、XX号2间；乙方租赁房屋作为商业门面使用；租赁期限为2013年8月17日起至2017年8月17日止；租金每年36000元，定金1000元，租金、定金支付方式为合同签订当日全额付清；甲方应在乙方支付全额租金、押金之日将上述房屋钥匙交付乙方；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，可根据营业需要对上述房屋进行装修，但装修方案必须取得甲方同意；乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须得先通知甲方。合同签订后，原告按约支付给被告第1年的房租费36000元，被告将讼争房屋交付给原告，原告遂对所租房屋进行了装璜。2014年5月19日，本院委托宁波汇信房地产估价有限公司对讼争房屋的装璜费进行评估，经该公司评估确定奉化市溪口镇牌门南路XX号、XX号2间店面装璜在2014年6月3日的价值时点的市场价格为41700元，评估报告的有效期截至2015年6月10日。
另认定，坐落于奉化市溪口镇牌门南路XX号房屋、XX号房屋分别登记在毛和定、毛某甲名下。毛和定与被告系夫妻关系，毛某甲系被告的儿子。2013年5月16日，毛某甲授权被告办理坐落于奉化市溪口镇牌门南路XX号房屋出租等相关事项。
又认定，2013年8月28日，本院根据申请执行人陈鹏辉的申请，依法作出（2013）甬奉执民字第2169号裁定，查封被执行人毛某甲名下坐落于奉化市溪口镇牌门南路XX号的房产。本院执行局有关人员告知原、被告讼争之房屋已被查封，并通知双方应停止装修并清空房屋，法院届时将拍卖该房产。2013年9月18日，因毛某甲去向不明，本院依法查封的登记在毛某甲名下的位于奉化市溪口镇牌门南路XX号房产在中国工商银行股份有限公司奉化支行设定抵押，中国工商银行股份有限公司奉化支行正在诉讼中，待申请执行后一并处理该房产，目前无其他财产可供执行，申请执行人陈鹏辉不能提供被执行人毛某甲的下落和其他可供执行财产的线索，并同意本案终结执行，为此，本院依法裁定本院的（2013）甬奉执民字第2169号案终结执行。
本院认为，坐落于奉化市溪口镇牌门南路XX号房屋登记在被告丈夫毛和定名下，坐落于奉化市溪口镇牌门南路XX号的房屋登记于被告儿子毛某甲名下，而毛某甲又授权被告办理XX号房屋的出租事宜，被告根据家事代理原则以及房屋所有权人的授权办理讼争房屋的出租事项，故原、被告之间签订的店面租赁合同系双方意思真实表示，并不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。现该讼争之房屋已被本院依法查封，导致租赁房屋无法正常使用，作为承租人的原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以支持。关于租赁房屋装璜费的赔偿问题，在本院对该讼争房屋查封前原告对所讼争房屋进行的装璜，原、被告均无过错，在本院执行局通知双方讼争房屋已被查封，应停止装修并清空房屋后所进行的对讼争房屋的装璜，原、被告均有过错，但导致原告无法正常使用讼争房屋的过错在于被告。被告应赔偿原告装璜费损失的70%即41700元×70%=29190元。关于退还租金4个月的问题，由于至今双方的租房合同仍未解除，原告也未将租赁房屋实际交还给被告，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，判决如下：
一、解除原告周某某与被告毛某某于2013年8月17日签订的店面租赁合同；
二、被告毛某某于本判决生效后三日内赔偿给原告周某某装璜费损失29190元；
三、驳回原告周某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1143元，鉴定费2000元，合计3143元，由原告周某某负担1435元，被告毛某某负担1708元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 朱海南
代理审判员 陈石磊
人民陪审员 徐云达
二〇一四年七月三十日
书 记 员 殷孩景
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。