上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初27494号原告：上海皆顺投资管理有限公司。法定代表人：林某某。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被告：上海缪彪实业有限公司。法定代表人：缪某。委托诉讼代理人：赵海江，上海市ＸＸ律师事务所律师。被告：欧文斯（上海）玻璃容器有限公司。法定代表人：Paul某。委托诉讼代理人：李嵘辉，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：俞悦，北京市金杜律师事务所上海分所律师。第三人：上海梅陇资产投资经营有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸斌，上海环绮律师事务所律师。原告上海皆顺投资管理有限公司（以下简称皆顺公司）与被告上海缪彪实业有限公司（以下简称缪彪公司）、欧文斯（上海）玻璃容器有限公司（以下简称欧文斯公司），第三人上海梅陇资产投资经营有限公司（以下简称梅陇资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，先适用简易程序审理。后因被告缪彪公司下落不明，依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月1日、2017年7月3日、2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告皆顺公司的委托诉讼代理人孙一天，被告缪彪公司的委托诉讼代理人赵海江，被告欧文斯公司的委托诉讼代理人李嵘辉、俞悦，第三人梅陇资产公司的委托诉讼代理人张晓、诸斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皆顺公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告缪彪公司于2015年4月27日、2015年5月30日签订的两份《租赁合同》均于2016年8月10日解除；2、判令被告缪彪公司返还2015年4月27日签订的《租赁合同》项下的租赁保证金25万元；3、判令被告缪彪公司补偿原告两份合同项下的停产停业损失费2,717,171.99元、2015年4月27日合同项下的无证建筑补偿费395,448元；4、判令被告欧文斯公司对第三项诉请承担连带责任。事实和理由：2015年4月27日，原告与缪彪公司签订《租赁合同》，约定由原告承租上海市闵行区×路×号北区6,500平方米的厂房、仓储，租赁期限为2015年5月1日至政府动拆迁为止，因市政动拆迁、土地征用导致无法继续履行时应提前六个月通知原告，企业经营损失费、搬迁费等应补偿原告，装修、搭建等按谁出资谁受益的原则享受有关政策的补偿。2015年5月30日，原告与缪彪公司签订另一份《租赁合同》，约定由原告承租上海市闵行区×路×号北区办公房300平方米、大棚370平方米，租赁期限为2015年6月1日至政府动拆迁为止，因市政动拆迁、土地征用导致无法继续履行时应提前六个月通知原告，企业经营损失费、搬迁费等应补偿原告。欧文斯公司系上述租赁房屋的产权人，其中厂房6,500平方米和办公房300平方米系有证面积。原告对上述租赁房屋进行了装修装潢，后将部分出租给9户次承租人。2016年5月，欧文斯公司与缪彪公司先后发出告知书，要求原告迁出清场，然未提及原告应获的动拆迁补偿。2016年8月10日，欧文斯公司强行将原告和次承租人赶出租赁房屋。原告对次承租人已进行安置，8户次承租人已授权原告主张相关补偿费用。原告现基于与被告缪彪公司租赁合同关系提起诉讼，因欧文斯公司实际获得了拆迁补偿款，故要求欧文斯公司承担连带责任。被告缪彪公司辩称：其从欧文斯公司处承租涉案房屋，欧文斯公司知晓其后将房屋转租给原告。其与原告的租赁合同因动拆迁自然终止，不存在解除，同意两份租赁合同自2016年8月10日原告搬离时终止。关于租赁保证金，原告仅提供了收据，被告不予认可，应提供转账凭证。租赁房屋拆迁后，其至今从未收到过欧文斯公司或政府动迁部门的补偿费，故无法对原告进行补偿。且租赁合同约定原告租赁房屋用于厂房及仓储，多户次承租人亦没有生产经营设备，故不存在停产停业损失。原告与次承租人的终止协议亦未涉及补偿，次承租人的权利原告不能代为主张。原告从未对租赁房屋进行过搭建，就无证建筑主张补偿费用没有依据。被告欧文斯公司辩称：驳回原告诉讼请求。其与原告不存在租赁关系，原告基于租赁合同主张权利，其作为被告不适格，不应承担连带责任。评估报告项下的补偿确由其所得，然其与缪彪公司的租赁合同半年一签，因涉案房屋所在地块征收，双方最近的合同于2016年6月30日自然到期终止，且合同也约定如政府收回土地，任何补偿与缪彪公司无关，故其无需对缪彪公司进行补偿。另其出租给缪彪公司的房屋部分没有产证，全部由其搭建，原告并未进行无证搭建。第三人梅陇资产公司述称，原告诉请与其无关，评估报告项下的补偿款已支付给欧文斯公司，至于欧文斯对此如何处理与第三人无关。本院经审理认定事实如下：欧文斯公司将其所有的位于上海市闵行区×路×号北区6,300平方米仓库和办公用房出租给缪彪公司用于货物运输中转储存，双方签订的两份《仓库租赁协议》约定的租赁期限分别为2015年5月1日起至2015年12月31日、2016年1月1日起至2016年6月30日，协议均约定缪彪公司知晓欧文斯公司目前正与政府商谈土地征收事宜，但征收时间未定，如租赁期间内因租赁仓库占用范围内的土地使用权被依法征收的本协议自动终止，缪彪公司同意立即交还租赁仓库，且无权就该等征收或征用主张任何权益及赔偿，因该等征收或征用而取得的任何权益归欧文斯公司所有。2015年4月27日，缪彪公司（出租方，甲方）与皆顺公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区×路×号北区6,500平方米的租赁物出租给乙方使用，功能为厂房、仓储，租赁期限自2015年5月1日起至政府动迁征地为止，租赁保证金250,000元，租赁期满在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及水电通讯费用后3日内无条件退还。合同另约定，若因市政动拆迁、土地征用导致无法继续履行本合同时，应提前六个月通知乙方，甲乙双方不承担责任；企业经营损失费、搬迁费等应补偿给乙方的归乙方所有，应补偿给甲方的归甲方所有；装修、搭建等按谁出资谁受益的原则享受有关政策的补偿。2015年5月1日，缪彪公司出具《说明》：兹有本公司所属座落于上海市闵行区×路×号北区房屋，由上海皆顺投资管理有限公司管理租赁相关事宜。2015年5月8日，缪彪公司向皆顺公司出具了收取25万元押金的收据。2015年5月30日，缪彪公司（出租方，甲方）与皆顺公司（承租方，乙方）签订另一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区×路×号北区的办公用房300平方米出租给乙方使用，功能为办公房，租赁期限自2015年6月1日起至政府动迁征地为止，房屋年租金4万元；另有大棚面积370平方米，无偿给乙方使用。合同另约定，若因市政动拆迁、土地征用导致无法继续履行本合同时，应提前六个月通知乙方，甲乙双方不承担责任；企业经营损失费、搬迁费等应补偿给乙方的归乙方所有，应补偿给甲方的归甲方所有。另查明，皆顺公司将承租的涉案租赁房屋部分出租给案外人上海×有限公司、上海×有限公司、上海×商贸有限公司、上海市×商店、上海×有限公司、上海市×商店、裴××、干××、黄×，后自2016年8月起皆顺公司先后与上述九户次承租人签订《终止协议》，约定双方基于租赁合同的债权债务已全部结算完毕，由皆顺公司给予一次性补偿，包括押金、租金、损失、装修等一切费用。2017年12月至2018年1月，皆顺公司又与除黄俊外的八户次承租人签订《终止补充协议》，约定次承租人已经取得了终止协议中约定的补偿款，次承租人授权皆顺公司主张租赁房屋被拆迁的补偿费用，待皆顺公司收到相关补偿款后双方按照协商一致的比例进行分配。2016年5月19日，欧文斯公司向缪彪公司出具《告知书》：接我司总部通知，我司即将与政府签署动拆迁协议，故与贵司相关的仓库及场地租赁协议将不再延续，请尽快做好转移清场工作。2016年5月24日，欧文斯公司向缪彪公司出具《租赁到期终止通知书》，告知由于政府征收，双方间的《仓库租赁协议》等于2016年6月30日租赁期满后自动终止，不再续期，请缪彪公司按协议要求如期搬离。2016年5月31日，缪彪公司向皆顺公司出具《告知书》：接权利人欧文斯公司及梅陇资产公司的告知，×路×号即将被政府征收建设，现将该事宜告知贵司，请尽快做好转移清场准备，安排好迁出工作。还查明，案外人上海财瑞房地产土地估价有限公司于2016年4月25日出具《上海市闵行区×路×号欧文斯公司房屋征收评估报告》，对因地块征收而涉及的位于上海市闵行区×路×号的土地使用权、建筑物（区分有证与无证）、室内装饰装修、附属设施、绿化苗木、无法恢复使用机器设备、可恢复使用的机器设备搬迁和安装费、物资搬迁以及停产停业损失进行评估，合计536,265,658元。后梅陇资产公司(甲方)与欧文斯公司（乙方）于2016年5月26日签订《国有土地上非居住房屋搬迁补偿协议》，甲方拟协议征收乙方持有的上海市闵行区×路×号国有工业用地和坐落于该地块上的非居住房屋，同意以货币补偿方式对乙方持有的地块土地使用权及房屋的评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备的重置费用、停产停业损失等进行补偿。根据评估报告、基地拆迁方案和双方的协商结果，甲方同意向乙方支付一次性补偿款576,265,658元。协议另明确，甲方知晓乙方将北区部分房屋出租给有关租户，并与其签订了租赁协议，租赁期限至2016年6月30日止，乙方应尽力促使上述租户以其资产的尽快清空，所发生的费用由乙方承担。梅陇资产公司现已将上述地块的征收补偿款全额支付给欧文斯公司，欧文斯公司未给予缪彪公司、皆顺公司或皆顺公司的次承租人任何补偿。上述事实，由原告皆顺公司提供的租赁合同、说明、收据、终止协议、国有土地上非居住房屋搬迁补偿协议、告知书、终止补充协议，被告欧文斯公司提供的仓库租赁协议、租赁到期终止通知书，第三人梅陇资产公司提供的评估报告等证据以及各方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告皆顺公司与被告缪彪公司于2015年4月27日、2015年5月30日签订的两份《租赁合同》均约定租赁期限至政府动迁征地为止，现涉案租赁房屋因被梅陇资产公司征收，被告缪彪公司、欧文斯公司确认原告于2016年8月10日搬离，故上述租赁合同于该日终止履行。关于原告主张的租赁保证金，原告提供了由缪彪公司盖章确认的押金收据，可以证明原告支付过该款。缪彪公司以没有转账凭证为由否认该事实，本院对其辩称意见不予采纳。现租赁合同已到期终止，缪彪公司应向原告返还租赁保证金。关于原告主张的停业停产损失和无证建筑补偿费用，原告向本院明确系基于其与缪彪公司的租赁合同关系而提出主张，然缪彪公司非征收单位的补偿对象，实际也没有从产权人欧文斯公司处获得补偿款，故原告要求缪彪公司支付补偿费用缺乏事实依据。关于原告主张由欧文斯公司对缪彪公司的支付补偿费用的义务承担连带责任，由于原告选择的基础关系为其与缪彪公司的租赁合同关系，综上所述，原告的该项请求亦缺乏依据。应当指出，2016年4月25日《上海市闵行区×路×号欧文斯公司房屋征收评估报告》系针对该时段被征收地块上土地及房屋的状况所作，一般情况下停产停业损失应由当时在相关房屋内实际开展经营活动的主体获得，无证建筑补偿费应由无证建筑搭建人获得。征收单位梅陇资产公司已向欧文斯公司全额支付了征收补偿费用，故相关主体如认为应享有权利，可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海缪彪实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海皆顺投资管理有限公司租赁保证金250,000元；二、驳回原告上海皆顺投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,432元，由原告上海皆顺投资管理有限公司负担39,382元，由被告上海缪彪实业有限公司负担5,050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一八年四月二十七日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。