重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初5098号
原告：包季禄，男，1947年7月19日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人：朱王兵，重庆市长寿区凤城法律服务所法律工作者。
被告：李永秀，女，1971年1月26日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
被告：舒学英，女，1986年12月8日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。
委托代理人：游斌，重庆金雷律师事务所律师。
被告：黄淑辉，女，1950年6月25日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。
原告包季禄与被告李永秀、舒学英、黄淑辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月17日立案受理后，依法由代理审判员刘丽适用简易程序于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告包季禄及其委托代理人朱王兵，被告舒学英及其委托代理人游斌、被告李永秀、黄淑辉到庭参加了诉讼。后本院又于2016年8月8日再次公开开庭对本案进行审理，原告包季禄及其委托代理人朱王兵，被告舒学英及其委托代理人游斌、被告黄淑辉到庭参加了诉讼。被告李永秀经本院依法向其送达开庭传票后，其无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告包季禄诉称，2016年4月10日，被告舒学英谎称其系位于重庆市长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5号房屋产权人，并以被告李永秀的名义与我签订了《重庆鹏路房屋经纪有限公司买卖协议书》（以下简称《买卖协议书》，将涉案房屋出售给我。签订合同时，我向被告舒学英支付了购房定金35000元，但被告舒学英并未向我出示涉案房屋的产权证明或其身份证复印件等文件。之后，我得知涉案房屋产权人系被告李永秀。我告知被告舒学英，我是为我的孙子包欣泽购买房屋，包欣泽系在校学生，且系低保户，被告舒学英仍告知我可以以我的孙子包欣泽的名义办理贷款。后我到各家银行咨询，银行均告知我包欣泽的情况不符合办理按揭贷款的条件。重庆鹏路房屋经纪有限公司（以下简称鹏路公司）亦在合同签订后三、四天后电话通知，我及包欣泽均不符合办理银行按揭贷款的条件，不能办理按揭贷款。同时，被告李永秀已于2015年将涉案房屋出售给被告黄淑辉，又于2016年5月12日将涉案房屋再次出售给案外人黄储芳，即被告李永秀将涉案房屋一房三卖，导致《买卖协议书》已无法实际履行，故请求人民法院依法判令解除《买卖协议书》中的房屋买卖合同关系部分，并由被告李永秀、舒学英、黄淑辉连带双倍返还我定金70000元。
被告李永秀辩称，我已于2015年8月将涉案房屋出售给被告黄淑辉，并收取了被告黄淑辉房款419000元。应被告黄淑辉要求，当时并未办理房屋产权变更登记手续，而是办理了公证，公证内容为我及我的前夫杨明委托被告黄淑辉出售涉案房屋。后被告黄淑辉在2016年4月10日前电话告知我要将涉案房屋出售，我表示同意。但当时被告黄淑辉并未告知我，被告黄淑辉委托了被告舒学英代其出售房屋，故在2016年5月26日，人民法院向我进行询问时，我告知法院我只是委托了被告黄淑辉出售房屋，没有委托被告舒学英出售涉案房屋，也对被告舒学英以我的名义出售涉案房屋的行为不予认可。在2016年6月13日后的一、两天，被告黄淑辉电话告知我被告舒学英系其亲戚，是其委托被告舒学英代其出售涉案房屋的，当时我就认可了被告舒学英以我的名义出售涉案房屋。实际上是原告包季禄不愿意购买涉案房屋了，其不能要求我返还或者双倍返还定金。请求人民法院依法驳回原告包季禄的诉讼请求。
被告舒学英辩称，被告黄淑辉委托我出售涉案房屋，故我与原告包季禄签订了《买卖协议书》，并向其出示了涉案房屋产权文书、我的身份证复印件、《公证书》、承诺书等。在合同签订后的第二天，原告包季禄找到鹏路公司称因原告包季禄是要为其孙子包欣泽购买房屋，而现在包欣泽不想在长寿区了，故原告包季禄不愿购买涉案房屋了，要求全额退还定金。鹏路公司告知原告包季禄定金并非鹏路公司收取，且解除合同的理由也不能成立。后双方亦多次因定金退还事宜发生争吵。原告包季禄以其实际行动表示放弃继续履行合同，我亦当面告知原告包季禄要与其解除合同，后才将涉案房屋出售给案外人的。导致《买卖协议书》无法履行的原因在原告包季禄，我不应当向其返还或双倍返还定金。请求人民法院依法驳回原告包季禄的诉讼请求。
被告黄淑辉辩称，2015年8月，被告李永秀以419000元的价格将涉案房屋出售给我。因当时我并未想好涉案房屋是过户到我名下还是过户到我儿子陈洪名下，故并未立即办理房屋产权变更登记，而是与被告李永秀办理了公证委托。后因缺钱，我欲将涉案房屋出售，故委托了被告舒学英出售涉案房屋，被告李永秀也是无异议的。是原告包季禄不愿意购买涉案房屋了，我也告诉被告舒学英要与原告包季禄解除合同，后才将涉案房屋出售给案外人黄储芳。导致《买卖协议书》无法履行的原因在原告包季禄，我不应当向其返还或双倍返还定金。请求人民法院依法驳回原告包季禄的诉讼请求。
经审理查明，2015年8月26日，被告李永秀及案外人杨明到重庆市长寿公证处申请公证，公证事项为委托。重庆市长寿公证处出具（2015）渝寿证字第2191号《公证书》，载明：“申请人：李永秀，女，一九七一年一月二十六日出生，住址：重庆市长寿区凤岭路34号1单元2-1，公民身份号码：510221197101262945。杨明，男，一九六五年五月二十日出生，住址：重庆市九龙坡区马王四村13号12-8，公民身份号码：510221196505200017。公证事项：委托。兹证明李永秀和杨明于二〇一五年八月二十六日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名并捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。李永秀和杨明的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”《委托书》载明：“委托人：李永秀，女，一九七一年一月二十六日出生，住址：重庆市长寿区凤岭路34号1单元2-1，公民身份号码：510221197101262945。杨明，男，一九六五年五月二十日出生，住址：重庆市九龙坡区马王四村13号12-8，公民身份号码：510221196505200017。受托人：黄淑辉，女，一九五〇年六月二十五日出生，住址：重庆市长寿区葛兰镇黄家坝村2组41号，公民身份号码：510221195006253128。我们原是夫妻关系，李永秀名下在长寿区文苑中路1号2幢19-5号有住宅【206房地证2012字第01408号】。我们决定将上述房屋出售，因事务繁忙，不能亲自办理售房的有关手续，我们全权委托黄淑辉办理如下事项：一、办理出售上述房屋的一切手续以及收取房款，办理产权转移登记的手续。二、若买方需办理按揭贷款，协助买方办理按揭贷款的手续。受托人黄淑辉在上述权限内办理的有关事项和所签署的一切有关文件我们均予承认，由此而产生的后果均由我们承担。委托期限：至上述事项办理终结。”被告李永秀和案外人杨明在“委托人”一栏签字并捺印。
2016年4月10日，被告舒学英以被告李永秀代理人的身份，以被告李永秀（卖方，甲方）的名义与原告包季禄（买方、乙方）及案外人鹏路公司（经纪方，丙方）签订《买卖协议书》。合同载明房屋坐落于重庆市长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5，房地产权证号为206房地证2012字第01408号，物业名称为鹏运左岸，建筑面积为104.86㎡，转让价格为520000元。合同第三条约定“乙方须于签订本协议书之同时支付人民币叁万伍仟元（￥35000元整）给甲方作为购房定金，此定金将在房屋产权转移登记时作为乙方向甲方支付的第一部分购房款。1、甲方收取上述定金时须出示该物业有关房地产证明文件，如甲方未能即时出示上述文件，则该定金将暂时存放于丙方账户内；如甲方在签订该协议书后9个工作日内都未能出示上述文件或拒绝办理相关手续，则丙方原款退还该定金予乙方，甲方按定金罚则承担违约责任。2、甲方在签署本协议书且收取定金时，须将合法有效产权文件，包括：房屋产权证、房地产预售契约、购房合同、购房发票、房款收据等原件留存丙方托管，用于协助办理产权转让过户之用。（以经纪方出具文件收据单为准）……（二）乙方银行按揭付款约定。乙方通过丙方代为办理银行按揭，甲、乙双方在签订本协议后9个工作日内必须提交完整的银行按揭贷款所需资料，积极配合丙方到银行签署按揭相关文件；乙方于签订有关按揭协议时支付丙方代为办理银行按揭服务费为人民币5000元。如因乙方原因使银行按揭手续不能办理的，乙方自行承担责任。如因国家政策或其他不可抗逆（力）因素导致的无法办理银行按揭，则甲乙丙三方免责。……”相关约定载明“1、甲方同意将该房屋产权转移登记给乙方或乙方书面指定的任何第三方。……3、甲方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。甲方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。否则，甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。由于甲方原因，造成物业不能办理产权登记或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任。……8、如因甲方原因违约，则甲方应双倍返还乙方定金。如因乙方原因违约，则乙方无权要求甲方返还定金。……14、乙方已通知甲方，并征得甲方同意将以上物业产权转移登记给乙方孙子包欣泽，乙方保证购房产权人无征信不良记录。”被告舒学英代被告李永秀在“甲方”处签字“李永秀”，并在“代理人”处签名并捺印，原告包季禄在“乙方”处签名并捺印，鹏路公司在“丙方”处加盖公司印章。
签署《买卖协议书》时，被告舒学英向鹏路公司出具《承诺书》，载明：“本人舒学英可以全权代表产权人及共有权人处理位于长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5房屋，在交易过程中，导致本次交易不能按合同约定完成，本人舒学英愿承担全部合同约定责任，与中介公司和买方无关。”
《买卖协议书》签订后，被告舒学英向原告包季禄出具《收条》，载明“今天收到购房人包季禄购买位于长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5#房屋的购房（定金）人民币叁万伍仟元。”
2016年4月11日，重庆市长寿区公安局桃花派出所（以下简称桃花派出所）对案外人刘永红、黄俊敏、包华进行询问，后又于2016年4月18日对李永芳进行询问，并分别制作了询问笔录。刘永红陈述到，其与李秀芳、杨兴华均系鹏路公司员工。2016年4月10日，原告包季禄到鹏路公司购买房屋，并支付了定金。后来原告包季禄不愿意要房屋了，因鹏路公司已经将定金交给了卖房人，而卖房人不愿意退还定金，故原告包季禄的家人于2016年4月11日到鹏路公司吵闹，继而双方到桃花派出所解决问题。后双方发生了打闹。黄俊敏陈述到，包华系其表妹，包华的父亲是原告包季禄。2016年4月10日，原告包季禄通过鹏路公司购买了一套二手房，并签订了合同、缴纳了40000元现金。后因原告包季禄没有能力支付按揭，就不愿意再购买该房屋了，但卖方不愿意退。2016年4月11日，原告包季禄到鹏路公司吵闹，桃花派出所的民警将双方带到了桃花派出所解决问题。后双方在离开派出所后又发生了打闹。包华陈述到，其系原告包季禄的女儿，其被派出所传唤时，其父母均在其身边。其父母通过鹏路公司购买了一套二手房，签订了合同并缴纳了40000元现金。但签订合同及交钱时，鹏路公司并未通知原告包季禄的子女。2016年4月10日，其知晓此事后，就要求鹏路公司出示相应的与房屋有关的资料，其发现签订合同的人与房屋产权人不是同一人，故双方因此发生争执，桃花派出所出警进行了处理。其与鹏路公司协商于2016年4月11日到鹏路公司解决买房事宜。2016年4月11日，原告包季禄及其先后达到了鹏路公司，因双方争执不断，故到桃花派出所进行解决。其认为鹏路公司系对其父母进行欺诈，是诈骗行为。后双方又发生了吵闹。李秀芳述称，刘永红、杨兴华及其均系鹏路公司员工。2016年4月10日上午，原告包季禄到鹏路公司购买房屋，在缴纳了定金后又不愿意购买房屋了。2016年4月11日上午，双方决定到桃花派出所解决问题，派出所民警在了解情况后建议自行协商或到人民法院起诉，故原告包季禄一方的人员称要到公安局去告。后双方又发生了吵闹。
2016年4月14日，桃花派出所出具《重庆市公安局案（事）件接报回执》（接警编号：J5001150005201604140020），“简要报警信息”一栏载明“2016年4月11日11时，包华和黄敏俊因房子定金纠纷问题与刘永红、杨兴华、李秀芳三人发生争吵，后几人在长寿区桃花派出所外的坝子上因口角从而打架，民警见此情况立即将打架的双方带回桃花所调查”。
2016年5月9日，原告包季禄以被告李永秀、被告舒学英和案外人鹏路公司为被告，向本院提起诉讼【（2016）渝0115民初3284号】，要求确认《买卖协议书》无效，并由被告李永秀、被告舒学英连带返还房款35000元，鹏路公司返还中介服务费5000元。
2016年5月12日，被告黄淑辉作为被告李永秀的代理人以被告李永秀的名义与案外人黄储芳签订《重庆市房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人黄储芳。
同日，重庆市长寿国土房管局出具《不动产登记受理通知单》，载明申请人为黄储芳、被告李永秀，不动产坐落于重庆市长寿区文苑中路1号2幢1-19-5，登记类型为存量房买卖。
2016年5月26日，本院依职权向被告李永秀进行询问，并形成笔录。被告李永秀称涉案房屋系其所有。2015年8月，其将涉案房屋以419000的价格出售给被告黄淑辉，双方签订了房屋买卖合同，被告黄淑辉以银行转账的方式向其支付了419000元。因被告黄淑辉要求进行公证后，由被告黄淑辉自行办理产权变更登记，故其于2015年8月26日到重庆市长寿公证处进行公证，公证内容为委托被告黄淑辉出售涉案房屋。同时，其只是委托被告黄淑辉出售涉案房屋，并未委托被告舒学英出售房屋，其对《买卖协议书》不予认可，也对被告舒学英以其名义出售涉案房屋不予认可。
2016年6月13日，本院对（2016）渝0115民初3284号案公开开庭进行了审理，原告包季禄及其委托代理人朱王兵，被告舒学英、案外人鹏路公司到庭参加了诉讼。被告李永秀经本院依法向其送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、告知权利义务通知书、开庭传票等法律文书后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。庭审中被告舒学英申请被告黄淑辉作为本案证人出庭作证。被告黄淑辉在作证中陈述，涉案房屋系其向被告李永秀购买的，其记不清楚购买房屋的时间、价格等。后因缺钱故其口头委托被告舒学英代其出售涉案房屋，房屋现没有人居住，房屋钥匙在被告舒学英手中。
2016年6月23日，原告包季禄就（2016）渝0115民初3284号案向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。
2016年7月7日，原告包季禄向本院提起诉讼，要求解除《买卖协议书》，并由三被告连带向其双倍返还定金70000元。后，本院于2016年7月18日向被告舒学英、黄淑辉送达了原告包季禄的起诉状副本，于2016年7月20日向被告李永秀送达了原告包季禄的起诉状副本。
2016年7月13日，本院依职权向重庆市长寿区房产档案室就涉案房屋产权状况进行查询，重庆市长寿区房产档案室向本院出具了《档案查询结果》、《重庆市房屋买卖合同》、《不动产登记受理通知单》。《重庆市房屋买卖合同》、《不动产登记受理通知单》内容同前。《档案查询结果》载明：于2016年7月13日10:55前在本档案室查询已登记房屋产权登记记录如下：1、现权利人：黄储芳510221197611190021；坐落长寿区文苑中路1号2幢1-19-5，产权证号：渝（2016）长寿区不动产权第000353897号，建筑面积104.86㎡。
2016年7月20日，被告李永秀向被告黄淑辉出具“说明”，载明“本人李永秀所有的长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5#房产已于去年出售给黄淑辉，并办理产权委托公证，我的房款已经收齐。对于黄淑辉如何处理该房产或者再次委托其他人去出售，我都没有意见。”
2016年8月3日，被告李永秀向本院提交“情况说明”，载明主要内容为其在收齐被告黄淑辉缴纳的房款419000元后，其与被告黄淑辉及可可房屋中介公司一起办理了公证手续。其通过公证，同意将涉案房屋产权过户到被告黄淑辉或被告黄淑辉指定的人的名下，当时是可可房屋中介公司工作人员办理的，公证内容为其委托被告黄淑辉出售涉案房屋，因其已收齐了购房款，故没有在意。对于被告黄淑辉此后如何处理涉案房屋，自住、让亲属居住或另行出售，其均认可。2016年4月10日，被告黄淑辉委托其亲属被告舒学英将涉案房屋出售给原告包季禄时，其并不知晓，被告黄淑辉也未告知，其并不认识被告舒学英，故在2016年5月26日，法院在向其进行询问时，其表示并未委托被告舒学英出售涉案房屋。后被告黄淑辉将事情经过告知了其，故其认可被告黄淑辉代其委托被告舒学英出售涉案房屋。被告李永秀同时提交重庆农村商业银行股份有限公司对账单、重庆农村商业银行明细账、中国建设银行股份有限公司交易查询各一份拟证明被告黄淑辉支付涉案房屋房款的过程。重庆农村商业银行股份有限公司对账单载明账户名称为李永秀，2015年7月2日，无卡存现10000元。重庆农村商业银行明细账载明户名为李永秀，2015年7月8日，归还本金222851.81元。中国建设银行股份有限公司交易查询载明，客户名称为杨政严，2015年8月26日，转账存入197690元，对方户名为袁小凤。
审理中，被告舒学英向本院提交被告李永秀出具的“说明”、署名为鹏路公司的“情况说明”，同时申请证人李本志、向鹏出庭作证，拟证明系原告包季禄不愿购买涉案房屋，是原告包季禄违约在先。《说明》载明内容同前。“情况说明”主要内容为：2016年4月10日，在鹏路公司的中介服务下，原告包季禄与被告黄淑辉的代理人舒学英签订《买卖协议书》，约定由原告包季禄购买涉案房屋。因该房屋系被告黄淑辉于2015年8月向被告李永秀、案外人杨明购买，尚未办理产权变更登记手续，故被告黄淑辉、被告舒学英向鹏路公司提供了被告黄淑辉与被告李永秀的购房协议、收费凭据、公证委托书，鹏路公司遂将买方登记为被告李永秀，将被告舒学英填写为被告李永秀的代理人。签订合同时，原告包季禄当即向被告黄淑辉的代理人被告舒学英支付了购房定金35000元。2016年4月11日，原告包季禄到鹏路公司位于长寿区水木年华的店内，原告包季禄称其系为孙子包欣泽购买房屋，未与家人商量，包欣泽亦不愿意在长寿区购房为由，提出解除《买卖协议书》，并要求退还其缴纳的定金35000元。鹏路公司工作人员告知原告包季禄解除《买卖协议书》的理由不能成立，若坚持解除，则原则上不能退还定金，至少不能退还全部定金，并建议原告包季禄继续履行合同。同时定金并非鹏路公司收取，即使原告包季禄与卖方协商一致解除了《买卖协议书》，定金也是由卖方退还。后鹏路公司联系被告舒学英到店直接与原告包季禄协商，原告包季禄坚持不再购买涉案房屋，并要求全额退还定金。此后两三天内，原告包季禄及其家人包华、黄俊敏多次到鹏路公司水木年华店吵闹。2016年4月14日上午，原告包季禄及其家人包华、黄俊敏因在鹏路公司水木年华店吵闹，而与鹏路公司工作人员刘永红、杨兴华、李秀芳前往重庆市长寿区公安局桃花派出所寻求解决，几人在重庆市长寿区公安局桃花派出所门前发生争吵，后被民警制止。
证人李本志出庭作证称，其系可可房屋经纪公司（公司全称记不清）员工。被告李永秀通过可可房屋经纪公司将涉案房屋出售给被告黄淑辉的公证手续是其带该二被告去办理的。被告黄淑辉在看房时说想把涉案房屋过户到被告黄淑辉的孩子名下，故可可房屋经纪公司提议可以通过办理公证由被告李永秀委托被告黄淑辉出售涉案房屋的方式来实现将涉案房屋过户到被告黄淑辉想过户的人名下的目的。
证人向鹏出庭作证称，其系鹏路公司法定代表人。被告舒学英通过鹏路公司出售涉案房屋，并与原告包季禄及鹏路公司签订了《买卖协议书》。签订《买卖协议书》时，被告舒学英出示了涉案房屋房地产权证原件、公证书原件，鹏路公司工作人员查看后发现被告舒学英并非产权人或产权人的委托人。但被告舒学英称其有产权人的委托书，故鹏路公司才要求其出具了“承诺书”。原告包季禄及其家人在2016年4月10日下午找到鹏路公司，以被告舒学英并非被告李永秀指定的委托代理人，且涉案房屋装修质量差为由说不要涉案房屋了。署名鹏路公司的“情况说明”是被告舒学英打印好后拿到鹏路公司加盖的印章，内容中关于原告包季禄找到鹏路公司所称的不要涉案房屋的原因不属实，其余情况属实。
另，庭审中原告包季禄申请撤回要求解除《买卖协议书》中关于居间合同关系的诉讼请求，本院已裁定予以准许。后原告包季禄向本院提交说明，明确表明只要求三被告连带返还定金35000元，放弃要求三被告连带双倍返还定金中的另一倍定金。
上述事实，有当事人的陈述、《重庆鹏路房屋经纪有限公司买卖协议书》、《不动产登记受理通知单》、《重庆市房屋买卖合同》、《公证书》、《委托书》、《收条》、被告李永秀的“说明”和“情况说明”、重庆市长寿区房产档案室档案查询结果、被告李永秀的询问笔录、（2016）渝0115民初3284号案庭审笔录、承诺书、重庆农村商业银行股份有限公司对账单、重庆农村商业银行明细账、中国建设银行股份有限公司交易查询、询问笔录、证人证言等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，关于《买卖协议书》的相对方的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第六十八条规定，委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。本案中，被告李永秀原系涉案房屋的登记产权人，被告李永秀于2015年8月26日通过公证委托的形式委托被告黄淑辉代其出售涉案房屋。后被告黄淑辉转委托被告舒学英出售涉案房屋，被告舒学英于2016年4月10日，以被告李永秀的名义与原告包季禄签订了《买卖协议书》。虽被告黄淑辉的转委托行为事前并未征得被告李永秀同意，但事后被告李永秀在得知事情的经过后表示认可，予以追认。依据上述法律规定，被告李永秀已对被告舒学英以其名义出售涉案房屋的行为予以认可，故《买卖协议书》的效力及于被告李永秀，合同相对方为原告包季禄与被告李永秀。
原告包季禄与被告李永秀签订的《买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定全面履行权利义务。
关于《买卖协议书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《买卖协议书》约定，被告李永秀将位于重庆市长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5（房地产权证号为206房地证2012字第01408号）房屋出售给原告包季禄。《买卖协议书》“相关约定”亦载明“3、甲方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。甲方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。否则，甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。由于甲方原因，造成物业不能办理产权登记或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任。”《买卖协议书》签订后，被告包季禄按照合同约定缴纳了35000元购房定金。但此后被告李永秀的授权委托人被告黄淑辉又将涉案房屋出售案外人黄储芳，并于2016年5月12日办理了产权变更登记，被告李永秀已构成根本违约，导致原告包季禄签订《买卖协议书》的目的已无法实现。原告包季禄要求解除《买卖协议书》中的房屋买卖合同关系，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告包季禄系于2016年7月7日向本院提起诉讼，要求解除《买卖协议书》中关于房屋买卖合同关系的部分。被告李永秀于2016年7月20日收到本案的起诉状副本，此时原告包季禄要求解除《买卖协议书》中的房屋买卖合同关系的意思表达到达被告李永秀，故即日起原告包季禄与被告李永秀之间关于重庆市长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5的房屋的买卖合同关系解除。
关于双倍赔偿定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《买卖协议书》相关约定第八条亦载明“如因甲方原因违约，则甲方应双倍返还乙方定金。如因乙方原因违约，则乙方无权要求甲方返还定金。”本案中，被告舒学英称原告包季禄系为孙子包欣泽购买房屋，未与家人商量，而包欣泽亦不愿意在长寿区购房，故原告包季禄提出解除《买卖协议书》，并要求退还缴纳的定金35000元，并提交署名为鹏路公司的“情况说明”及桃花派出所对刘永红、黄俊敏、包华、李秀芳所做的询问笔录予以证明。但鹏路公司的法定代表人向鹏在出庭作证时陈述署名为鹏路公司的“情况说明”系被告舒学英打印好后拿到鹏路公司盖章的，并对“情况说明”中关于原告包季禄不愿再要涉案房屋的理由予以否认，故该“情况说明”缺乏客观性，本院不予采信。证人向鹏同时称系原告包季禄以被告舒学英并非被告李永秀指定的委托代理人，且涉案房屋装修质量差为由而表示不要涉案房屋了，但鹏路公司系《买卖协议书》的签订方之一，与本案存在利害关系，同时向鹏也未提供其他充分证据对其所称的原告包季禄不愿再要涉案房屋的理由予以证明，故本院对其所称的原告包季禄表明不愿再要涉案房屋的理由不予采信。鹏路公司的员工刘永红、李永芳在桃花派出所对其所做的笔录中均陈述系原告包季禄不愿再要涉案房屋而要求退还购房定金。原告包季禄的亲友黄俊敏亦陈述到系因原告包季禄没有能力支付按揭，就不愿意再购买涉案房屋了。该三人言辞能够相互印证原告包季禄确有要求退还定金，不想继续购买涉案房屋，而与鹏路公司及三被告协商的行为。原告包季禄在《买卖协议书》签订后缴纳了定金35000元，后又向鹏路公司提出不愿继续购买涉案房屋，要求退还定金，存在一定的违约行为。后原告包季禄与鹏路公司、三被告经过多次协商，但均未果。在原告包季禄与被告李永秀之间关于涉案房屋的买卖合同关系尚未解除，且原告包季禄并未明确表示拒绝履行合同的情况下，被告李永秀又将涉案房屋出售给案外人，并完成了产权变更登记手续，导致《买卖协议书》中关于房屋买卖的合同目的无法实现，已构成根本违约。审理中，原告包季禄只要求三被告连带返还定金35000元，放弃要求三被告连带双倍返还定金中的另一倍定金，符合法律规定，本院予以支持。被告舒学英、被告黄淑辉，并非《买卖协议书》的合同相对方，且被告黄淑辉出售涉案房屋的行为系受被告李永秀委托，同时被告李永秀又对被告舒学英以其名义出售涉案房屋的行为予以认可，故被告黄淑辉、被告舒学英出售涉案房屋行为的法律后果应由被告李永秀承担。故对于原告包季禄要求被告舒学英、被告黄淑辉连带双倍返还定金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：
原告包季禄与被告李永秀之间关于重庆市长寿区文苑中路1号2幢1单元19-5的房屋的房屋买卖合同关系于2016年7月20日解除；
被告李永秀向原告包季禄返还定金35000元；
驳回原告包季禄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1550元，减半收取775元，由被告李永秀负担（由被告李永秀在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向本院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年；期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘 丽
二〇一六年八月十八日
书 记 员 黄春燕