江西省泰和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0826民初1582号
原告（反诉被告）：刘武斌，男，1976年10月27日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县，
委托代理人：廖嘉庆，江西丰繁律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：郭声栋，江西井冈律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）：冯燕，女，1972年4月4日出生，苗族，住泰和县，
被告：罗钢，男，汉族，1971年3月1日出生，住泰和县，
两被告的共同委托代理人：宋德均，江西赣中律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）刘武斌诉被告（反诉原告）冯燕、罗钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘武斌及其委托代理人廖嘉庆、郭声栋，被告（反诉原告）冯燕、罗钢及其委托代理人宋德均到庭参加诉讼。庭审中被告（反诉原告）冯燕对原告（反诉被告）刘武斌提出反诉，本院依法合并审理，本案现已审理终结。
原告刘武斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同，没收被告押金；2、判令被告支付2015年9月1日至2017年3月9日租金321680元并支付利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月10日，原告与被告冯燕签订一份《租赁合同书》，约定由原告将自己所有，地处县人武部商住楼第一层中间店面第一间门面和第二层整层出租给被告从事商业经营，租赁期限为八年，第一年租金为20万元，第二年开始每年租金按4%递增。租金按每半年交付一次。但2015年9月1日至2016年8月31日的租金234000元经原告多次催收，被告冯燕只于2016年6月6日支付了40000元，尚差194000元未付。原告起诉后，被告冯燕直至2017年3月9日才把店面交给原告。案件审理过程中，原告申请追加罗钢为本案被告。
被告（反诉原告）冯燕辩称：1、答辩人与被答辩人于2011年9月1日签订的《租赁合同书》确实存在，2011年至2015上半年答辩人一直如期交付租金。2、2015年下半年，泰和县武装部向其商住楼的商户与承租户告知：武装部所有房地产必须全面停止对外出租，随时可能收回店面。且于2016年4月20日再次发布关于武装部房地产停租的通知。该通知给答辩人带来了不利因素，严重影响了答辩人的正常商业经营，造成答辩人经济收入急剧下降，原告应给予沟通。3、被答辩人给答辩人带来的损失致使答辩人暂停向被答辩人支付租金，且对合同是否能够继续履行存在较大疑问。因此，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。
被告罗钢辩称：答辩人不是本案租赁合同的相对方，不应成为本案当事人。
反诉原告冯燕向本院提出反诉请求：1、请求判令解除双方于2011年9月1日签订的租赁合同；2、请求判令反诉被告返还押金10000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告剩余租赁期内的装修装饰残值损失33.28万元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告至合同期满（2019年8月31日）为正常经营期间的营业损失80.1474万元。事实和理由：原、被告签订租赁合同及合同约定的内容属实。其中被告承租的一楼店面系刘武斌向泰和县人武部承租而来。2011年至2015年上半年被告一直能如期交付租金。2015年1月中国人民解放军总政治部、总后勤部、军委纪委联合印发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求各地人民武装部队对人武部所有房地产全面停止对外出租。2015年下半年，泰和县人武部向其承租户发出告知：武装部所有房地产必须全面停止对外出租，随时可能收回店面。2016年4月20日，泰和县人武部再次发布房地产停租的通知。该通知严重影响了被告的正常经营，导致被告的营业收入急剧下降。原告未尽到与人武部沟通的义务，对被告的损失负有责任，请求法院依法驳回原告刘武斌的诉讼请求并支持反诉原告冯燕的反诉请求。
反诉被告刘武斌辩称：冯燕反诉的营业损失和装修损失与原告无关。原告一直确保了被告正常使用经营租赁店面，也从没有人到被告店里要求其停业。被告的损失是其经营不善造成的，与原告无关，应由其自行承担。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
本院认为，本案争议的主要焦点问题是：一、原、被告于2011年9月1日签订的《租赁合同书》是否应当解除；二、被告应支付的租金数额，以及是否存在逾期支付租金的违约情况；三、反诉被告是否存在违约，反诉被告是否应当赔偿反诉原告的装饰装修残值损失33.28万元和其未正常经营期间的营业损失80.1474万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）刘武斌为证实自己的主张，向本院提交以下证据：一、原告刘武斌的身份证、陈红霞的身份证、结婚证，证明原告与陈红霞为夫妻关系及二人的身份信息；二、泰府字第2010-291-A号房产证，证明原告对涉案出租房屋二楼有所有权；三、租赁合同书，证明1、原、被告在2011年9月1日签订涉案房屋租赁合同，合同约定租赁物（含泰和县人武部一楼店面一间）及租赁面积、租赁期限、租金及租赁缴纳期限，合同条款第五条约定：“甲方（原告刘武斌）应保证出租物产权的合法性与完整性，如果因为甲方的出租物产权引起纠纷，导致乙方无法正常使用租赁物，甲方应返还押金，同时赔偿乙方的实际损失”。乙方（被告冯燕）的责任：“乙方应按本合同的约定及时交付租金，不得延迟交纳租金；如果乙方拖欠租金，应当按照法律规定向甲方赔偿违约金。乙方拖欠租金达壹个月以上，甲方可以没收乙方押金，并可以收回出租之经营场地。”四、关于商住楼店面及储藏室补充协议（以下简称补充协议），证明原告与泰和县人民武装部在2011年2月1日签订涉案出租房屋一楼店面（楼梯）协议，该协议约定租赁关系长期有效；五、泰和县人武部证明、照片3张，证明2017年3月6日，在原、被告诉讼过程中，泰和县人武部特别向法院出具证明，重申其与刘武斌之间就涉案店铺的补充协议效力继续有效，与其他承租人无关；现原告刘武斌继续将涉案店铺用于租赁经营；六、外婆烧通知，证明被告冯燕在涉案出租房屋及店面经营“外婆烧”餐饮至2017年2月28日；七、原告妻子陈红霞（电话号码：135××××3856）与被告冯燕（电话号码：135××××8898）的手机短信聊天记录，证明被告冯燕自认其经营的“外婆烧”餐饮自开业以来就是惨淡经营，一直处于亏本状态及据此多次拖延交付涉案出租房屋租金，其反诉要求赔偿预期经营利润损失80.1474万元于法无据。被告质证认为：对证据一无异议；证据二真实性无异议，结合证据四只能证明出租物二楼的所有权是原告的，一楼的产权是泰和县人武部的；证据三真实性无异议，但是应该结合整个合同。证据五的人武部证明真实性无异议，但是合法性及关联性有异议，只要人武部同意续租我们就付租金，但是人武部一直未表态是否续租，后在被告搬出后终止合同才出具的证据，其只是一个科室没办法决定人武部是否可以和刘武斌继续出租，且和中央军委命令违背。而且现在的合同要经过中央军委重新审核再签订。对证据六的真实性无异议。对证据七的真实性无异议，但是对关联性及证明目的有异议，被告的实际经营情况以鉴定为准，关于解除原因被告在短信中明确提及。
被告向本院提交以下证据：一、租赁合同书1份，证明冯燕从刘武斌处租赁泰和县人武部房产，租赁期限从2011年9月1日起至2019年8月31日止；二、国防部网站2015年1月28日公布《总部从严规范军队空余房地产租赁管理、停止各级机关军事行政区和军以下作战部队空余房地产租赁项目》；三、泰和县人武部《关于人武部房地产停租的通知》，证明冯燕从2015年初已经得知冯燕与刘武斌签订的租赁合同不能履行至合同期满，必须提前终止；泰和县人武部也已经在2015年下半年通知租户将随时停止租赁；提前终止租赁关系系出租方违约，出租方违约在先，承租人有权拒绝缴纳租金；四、司法评估鉴定意见书，证明出租方违约导致冯燕损失合计113.4274万元，其中经营和利润损失80.1474万元，装饰装修损失33.28万元；5、照片5张，证明从2016年7月开始人武部已经实际停止租赁房产的事实。原告（反诉被告）质证认为：对证据一的三性无异议；证据二报道的真实性无异议，但是报道不是中央军委文件本身，不能了解文件的全部内容，相信军委不会要求立即全部停租，报道中同时体现了现有合同有五年的存续期限，报道反映的是从严规范而不是全面停止。证据三人武部分租户发放过通知，但是至今人武部没有向刘武斌发放过通知也没有向外婆烧发放过通知。房地产停租是停止租赁合同的通知，和本案无关。证据四司法鉴定的所有的证据材料没有经过法庭组织双方质证，所谓的经营利润损失依据材料完全是反诉被告的单方制作，对其合法性有异议，对装饰装修的损失的鉴定机构所做的说明残值计算方法也不科学，按照这种方法不同租期的残值结论大不相同，对鉴定意见书的真实性、合法性、关联性都有异议。证据五无异议，但是本案涉案房屋一直在租赁。
上述证据，本院综合分析评判如下：原告提交的七组证据中，证据一、二具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对证据三的真实性予以采信，合同涉及的部分租赁物（泰和县人武部一楼店面一间）涉及房屋转租，需结合原告对该租赁物享有的权利来认定转租的效力。对证据四的真实性予以采信，补充协议第2条约定：“为考虑乙方二楼实际情况，店面B（涉案租赁物）在参照店面A和店面C的平均价下，甲方必须长期承租给乙方”；本院对证据五的真实性予以采信，证明出具的时间为2017年3月6日，结合证据六，是在外婆烧向顾客发出退款通知并停止营业之后出具。对证据七的真实性予以确认，被告对未缴纳租金的事实予以认可，被告在2016年8月10日的短信中提及“武装部下的这样的通知对我们影响很大。以前外婆烧充卡的人很多现在都没人敢充卡。”被告提交的五组证据中，证据一与原告提交的租赁合同书一致，本院对其予以采信。对证据二的真实性、合法性、关联性予以采信。对证据三的真实性、合法性予以采信，被告认为该通知不是向刘武斌及外婆烧发放的，本院认为，人武部该通知的对象是“各承租户”，除非有特殊情况，刘武斌作为人武部部分租赁物的承租人，应该包括在通知对象中。本院对证据四的真实性、合法性予以采信，被告的经营和利润损失为预期利益损失，对其关联性不予采信。对证据五予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月1日，原告与案外人泰和县人民武装部签订了一份《关于商住楼店面及储藏室补充协议》，其中第2条约定：“为考虑乙方（刘武斌）二楼实际情况，店面B（涉案租赁物）在参照店面A和店面C的平均价下，甲方（泰和县人民武装部）必须长期承租给乙方”。2011年9月1日，原告（反诉被告）刘武斌与被告（反诉原告）冯燕签订了一份《租赁合同书》，约定刘武斌将自己所有的位于泰和县人民武装部商住楼第二层整层（面积703.12㎡）及承租的泰和县人民武装部第一层中间店面第一间门面（面积82.4㎡）出租给被告冯燕从事商业经营，租赁期限为八年，合同对租金及双方权利义务进行了约定。合同第五条第1款约定：“甲方应保证出租物产权的合法性与完整性，如果因为甲方的出租物产权引起纠纷，导致乙方无法正常使用的租赁物，甲方应返还押金，同时赔偿乙方的实际损失。”合同第六条第1款约定：“……乙方如拖欠租金达壹个月以上，甲方可以没收乙方押金，并可收回出租之经营场地。”被告按合同约定的金额交付了2011年9月1日至2015年8月31日的租金。2015年1月中国人民解放军总政治部、总后勤部、军委纪委联合印发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求停止各级机关军事行政区空余房地产租赁项目。据此，2015年下半年，泰和县人民武装部向各承租户发出预告，武装部所有房地产必须全面停止对外出租，随时可能收回店面。2016年4月20日，泰和县人武部再次向有关各承租户发出通知，要求各承租户不得对所承租的店面扩大经营或转让，并做好随时停止租赁合同的准备。被告冯燕未向原告刘武斌交纳2015年9月1日之后的房屋租金。经被告追索，被告于2016年6月6日支付了40000元。外婆烧店一直由冯燕经营至2017年2月份。2017年3月9日冯燕把店面交还给刘武斌。另查明，被告冯燕与罗钢系夫妻。
本院认为，原告刘武斌与被告冯燕于2011年9月1日签订的《租赁合同书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。被告实际使用租赁物至2017年3月9日，被告应当依据合同约定的数额支付租金。因此，原告要求被告支付2015年9月1日至2017年3月9日的租金，本院予以支持。其中2015年9月1日至2016年8月31日的租金为233971.71元，2016年9月1日至2017年3月9日的租金为127748.55元（243330.58元÷360天×189天），总计361720.26元，扣除被告已经支付的40000元，被告仍应当向原告支付321720.26元。原告主张要求被告支付租金321680元，本院予以认可。原、被告均提出解除合同，被告于2017年3月9日搬出承租房屋。因此，可确认原、被告双方签订的《租赁合同书》已于被告搬出时事实上解除。本案原、被告之间的房屋租赁合同涉及到原告向案外人泰和县人民武装部承租的一间店面，就该店面原告与被告形成的是房屋转租合同关系。房屋转租合同以出租人享有合法的房屋租赁权为前提，并要经过承租人的同意。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告与案外人泰和县人民武装部就涉案店面（面积82.4㎡）签订的补充协议对租赁期限约定不明确，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，涉案店面（面积82.4㎡）的合同解除时间为2016年6月。原告刘武斌主张其可以继续租赁涉案店面（面积82.4㎡），但未提交证据证明其享有合法的租赁权，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，刘武斌应当承担举证不能的法律后果，故本院对刘武斌的该主张不予采纳。被告冯燕拖欠原告租金达壹个月后，原告并未依据《合同租赁书》第六条第1款主张解除合同，导致本案合同解除的主要原因是原告丧失了对涉案店面（面积82.4㎡）的转租权，因此对于原告要求没收被告10000元押金的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。合同双方当事人在合同签订时没有合理理由能够预见整改事件的发生。本案涉案店面（面积82.4㎡）被整改属于当事人不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力因素造成，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，对冯燕经营的“外婆烧”的装饰装修残值的损失赔偿，应当依照“不可抗力”和“公平原则”的法律规定对其“装饰装修残值损失”公平分担，本院认定为双方平均承担，各承担50%。反诉原告主张的经营和利润损失80.1474万元为预期利益损失，本院不予支持。因被告冯燕与罗钢系夫妻关系，原告主张由两被告共同承担支付租金的义务，本院依法予以支持。综上，被告应当支付原告租金321680元，扣除原告（反诉被告）应当返还给被告（反诉原告）的押金10000元及原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）赔偿损失的166400（3328000×50%）元，被告冯燕、罗钢仍应支付原告刘武斌租金145280元。利息自2015年9月1日起按年利率6%计算至还清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九十一条第一款第（二）项、第九十八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘武斌（反诉被告）与被告冯燕（反诉原告）签订的《租赁合同书》；
二、被告冯燕、罗钢于本判决生效后十日内支付原告刘武斌租金321680元；
三、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）押金10000元；
四、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）损失166400元；
五、以上第二、三、四项相互折抵，被告冯燕（反诉原告）、罗钢于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）租金145280元及利息（自2015年9月1日起按年利率6%计算至还清之日止）；
六、驳回原告刘武斌的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告冯燕的其他反诉请求。
当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6125元，保全费1720元，反诉案件受理费7500元，由原告（反诉被告）刘武斌承担1345元，由被告（反诉原告）冯燕承担14000元；鉴定费40000元，由原告（反诉被告）刘武斌承担5868元，由被告（反诉原告）冯燕承担34132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 朱烈旗
审 判 员 尹杰婕
人民陪审员 邓习斌
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 薛 璐