上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）闸民三（民）初字第2437号
原告上海香申物业管理有限公司。
法定代表人曲桂仕。
委托代理人张崇华，上海市天一律师事务所律师。
委托代理人何昕擘，上海市天一律师事务所律师。
被告上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主委员会。
负责人顾国丰。
委托代理人李志高。
原告上海香申物业管理有限公司与被告上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。之后，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本案于2013年1月9日、同年7月9日、2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张崇华、被告负责人顾国丰及委托代理人李志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海香申物业管理有限公司诉称：上海丰恩物业管理有限公司（以下简称丰恩物业公司）于2006年7月1日与中兴财富国际公寓住宅小区（以下简称中兴财富小区）的开发商上海骏丰物业有限公司（以下简称骏丰公司）签订《中兴财富国际公寓中兴财富休闲广场前期物业管理合同》（以下简称前期物业管理合同），为中兴财富小区进行物业服务管理，服务期至2012年9月30日。由于中兴财富小区于2005年交付，很多硬件设备因长期使用，出现种种问题。为了小区居民能正常生活，在小区未成立业委会的情况下，原告多次按照政府相关部门的批示，垫付原本应由维修基金支付的维修费用，合计人民币434354.32元。中兴财富小区是在2005年11月竣工的，以交房日后次日计算质保期，2008年1月1日后质保期过了，维修费用应由维修基金列支。2011年9月被告成立，原告多次向被告提出清算费用，但是均遭到被告拒绝，请求判令被告支付原告垫付的维修费434354.32元。
2013年1月9日庭审时，原告变更诉讼请求为判令被告支付原告垫付的维修费XXXXXXX.80元。2013年7月9日庭审时，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告垫付的维修费XXXXXXX.42元；2、被告偿付原告逾期支付垫付维修费用的利息损失（以XXXXXXX.42元为基数，自2011年10月1日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。2014年2月18日庭审时，原告变更诉讼请求为被告支付原告垫付的维修费XXXXXXX.57元。
被告上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主委员会辩称：不同意原告的诉请，不认可原告提出的维修费金额。中兴财富小区在2006年初交房的，交房时有一家前期物业公司进行管理。2006年7月1日起原告开始担任中兴财富小区的物业管理公司。后原告与小区业主发生纠纷，被告起诉要求原告撤出小区。2012年9月30日由于协调不成，原告于2012年10月1日撤出小区，但原告没有将管理用房及相关材料交给被告。2012年12月12日被告向法院执行庭申请强制执行要求原告交出财务材料。2012年10月1日起被告选聘的其他物业公司开始对小区进行物业管理。原告起诉被告，主体不适格，原告诉请为向被告追讨维修基金，但是被告没有支配维修基金的权利，维修基金要经全体业主三分之二通过才能使用。原告提供的证据不符合法定程序，即使有维修项目，原告也应提供相应的保修单据，原告的证据的真实性、合法性及关联性都有问题。根据上海市住宅物业管理规定第64条，在业主委员会成立前修复责任应由建设单位承担。开发商是在2011年4月15日提交建立中兴财富小区业委会的申请，故提交申请之前的费用应由开发商承担。在提交申请后至被告成立前的修复费用应按有关法律规定的程序由专项维修基金支出。被告是在2011年9月成立的，物业公司进行维修应提交预算及方案，经被告审批后才能实施，但是被告并不知道原告的维修项目。开发商提交成立业委会的申请之前的费用应由开发商承担，申请业委会到业委会成立之前期间的费用应由街道房屋管理办公室、居委会认可、三分之二以上业主通过才能支付。业委会成立后的费用应由业委会同意才能使用维修基金。
经审理查明：中兴财富国际公寓建筑工程于2005年12月2日进行建设工程竣工验收备案。中兴财富小区商品房的交房日期为2005年12月31日。交房初期，骏丰公司选聘上海中企物业公司对中兴财富小区进行物业管理。
2006年7月1日丰恩物业公司与骏丰公司签订前期物业管理合同，合同约定，原告为本市中华新路588弄（中兴财富小区）及中兴路1233弄进行物业管理；委托期限自2006年7月1日起至小区业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止；竣工验收合格交付使用后的保修期、保修内容按政府有关规定执行等条款。合同签订后，原告对中兴财富小区进行物业服务。
2011年4月15日骏丰公司向芷江西房办出具申请书、委托书，骏丰公司表示根据《上海市住宅物业管理规定》第二章第十四条的相关内容，建立业主委员会筹备组，中兴财富小区开盘至今已有五年有余，在小区的发展与管理，以及环境整治和治安改善等方面都出现了较为严重的困难，影响现场的服务工作，因维修资金无法正常启动，不断加剧小区业主日常的诸多不便和安全隐患，且小区无论是从楼盘销售情况还是业主入住方面，都已经满足业主委员会成立条件，因此特申请成立业主委员会。
2011年9月21日上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主委员会备案成立。
2011年11月3日原告向芷江西路街道领导发函，载明原告已经为中兴财富小区垫付了前期维修费约40万元，小区业主拖欠原告物业管理费近100万元，请求协调。
2011年12月30日原告向消防支队领导回函，载明关于消防整改的问题原告已向中兴财富小区业委会提出；另外原告在开发商的大力支持下已在小区的维修方面垫付了四十几万元的维修费直到现在为止一分未能收回，原告确实再无能力继续垫付费用。
2012年3月28日原告向中兴财富小区业委会、全体业主发函称：本小区于2004年开盘销售，至今将近八年，小区内各种设施设备出现各种问题，急需动用维修基金进行修缮整改，并列举十大问题，我公司已经投入了巨大的人力、物力进行积极的补救，至今垫付是相关修理费累计已达40余万元等。
2012年9月29日就原告撤离中兴财富小区由芷江西街道、区房管局、芷江西房办、中兴财富小区业委会、原告、军盛物业等召开会议，会议纪要第二条业委会同意将经审计后垫付的维修费用支付给丰恩物业公司，并形成备忘录。
2013年1月8日上海市闸北区住房保障和房屋管理局芷江西路办事处出具一份情况说明，载明：2012年9月29日在芷江西路街道房管办召开的由各方参加有关中兴财富小区物业管理纠纷事宜协调会，上海丰恩物业管理有限公司没有决定权，备忘录未有各方签字及在送审时未获通过，会议纪要也未获得各方通过。
另查明：被告与上海军盛物业管理有限公司于2011年11月26日签订物业服务合同，被告委托上海军盛物业管理有限公司对中兴财富小区进行物业服务，期限为2011年12月1日至2014年11月30日止。
2012年5月14日本院受理了中兴财富小区业主委员会起诉丰恩物业公司的案件，案号为（2012）闸民三（民）初字第985号，2012年7月27日本院作出一审判决：一、上海丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁离上海市闸北区中华新路588弄及中兴路1233弄小区；二、上海丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日向上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主委员会移交小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门、非机动车停车库、消防设备设施；三、上海丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日向上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主委员会移交小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，监控、电梯、水泵、电子防盗门、消防器材的安装、使用和维护保养的技术资料，监控、电梯、水泵、电子防盗门、消防器材的质量保养文件和物业使用说明文件，水箱清洗记录和水箱检测报告，住宅装饰、装修管理资料，物业服务企业或建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、电信覆盖的书面协议资料。判决后，丰恩物业公司提起上诉，2012年8月28日上海市第二中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
2012年10月1日原告撤出小区。2012年12月20日在本院的强制执行下，原告办理了物业移交。
审理中，原告申请对其在2006年7月至2012年底所垫付的维修费用进行司法审计。2013年12月25日上海申洲大通会计师事务所有限公司出具司法鉴定书意见书，鉴定意见为2006年7月至2012年12月维修工程共支付工程款合计XXXXXXX元，维修费用均无中兴财富小区业主委员会确认证明；XXXXXXX元款项包括：1、2010年12月28日签订的关于中兴财富地下室水泵房配电箱工程的合同，付款时间为2011年7月19日，金额为93510元；2、2008年9月15日签订的关于中兴财富地下室修复工程的合同，付款时间为2011年12月31日，金额为356015.10元；3、2008年9月10日签订的关于中兴财富电梯更换控制系统工程的合同，付款时间为2012年5月30日，金额为183122.20元；4、2008年9月8日签订的关于中兴财富下水管改造、绿化安装、绿化种植工程的合同，付款时间为2011年12月31日，金额为153200元；5、2008年9月5日签订的关于中兴财富消防通道门口及更换大门、消防通道门工程的合同，付款时间为2011年12月31日，金额为30万元；6、2008年12月20日签订的关于中兴财富更换下水管道工程的合同，付款时间为2011年7月19日，金额为80990元；7、2011年12月28日签订的关于中兴财富消防维修工程的合同，付款时间为2012年8月30日，金额为15091元；8、2011年12月28日签订的关于中兴财富空调维修工程的合同，付款时间为2012年10月9日，金额为8911元；9、2012年9月10日签订的关于中兴财富地下室、室外排污管道施工工程的合同，付款时间为2012年10月9日，金额为6750元，付款时间为2013年7月22日，金额为38250元；10、2006年12月30日签订的关于中兴财富广场维修工程的合同，金额为344800元；11、2009年7月30日签订的关于中兴财富广场维修工程的合同，付款时间为2010年7月12日，金额为165923.70元。2006年7月至2012年12月零星维修费用合计269363.57元，其中应由运行费列支的费用138840元，应由物业管理费列支的费用合计21605.47元，维修费用合计108918.10元（维修费用均无中兴财富小区业主委员会确认证明），其中有居民委员会的见证函涉及的金额为62497元。
审理中，鉴于司法审计的意见，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付原告垫付的维修费XXXXXXX.57元。其中2006年7月至2012年12月的维修工程款XXXXXXX元，2006年7月至2012年12月零星维修费用269363.57元。
本案审理中，上海丰恩物业管理有限公司于2013年9月18日企业名称变更为上海香申物业管理有限公司。
以上事实，由原告提供的前期物业管理合同、小区业委会的备案证、会议纪要、备忘录、恳请函、公函、中兴财富国际公寓工程质量评估报告、竣工验收备案证书、物业移交见证确认书，被告提供的业委会备案证、（2012）闸民三（民）初字第985号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第1789号民事判决书、申请书、委托书、物业服务合同、上海市商品房预售合同、情况说明、物业移交见证确认书，司法鉴定意见书，以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为：商品住宅的维修基金，旨在保障房屋及其公共设施的正常维修、更新。因此，在房地产开发企业保修期之外，涉及房屋及其公共设施正常维修、更新的费用，原则上应当从维修基金中支出。但，鉴于在本案中，原告所垫付的维修费用，时间跨度较长，涉及被告成立前后多年，对于所涉及的工程内容双方又存有较大争议，故由本院结合审计报告的鉴定意见，再根据双方所提供的证据，进行判断。首先，属于该小区房地产开发企业保修期内的维修项目，即签订于2008年1月1日前的合同所涉及的维修项目，都应当由房地产开发企业承担，而不应由维修基金支出；其次，根据原告所提供的证据，其于2011年11月3日向街道所发送的函告第4点中，称：“……截止近日，该小区业主共拖欠我司物业管理费近100万，拖欠我司前期垫付的维修基金约40万。物业费是物业公司日常运营及服务的根本物质基础，这也严重影响了我司的日常运营及服务质量。……”。2011年12月30日，被告向消防支队的领导发函回复责令改正通知书称：“……另外，我司在开发商的大量支持下已在小区的维修方面垫付了四十几万的维修费，直到现在为止也一分未能收回，本公司确实再无能力继续支付……”。2012年3月28日，被告又向“政府相关部门、业主委员会、全体业主”发出函件称：“……以上列举的十项问题，我司已经投入了巨大的人力、物力进行积极的补救，至今垫付的相关修理费累计已达40余万元。……”。在上述函件中，原告多次反复自称垫付的修理费为“约40万元”或者“40余万元”。上述表述与2012年6月19日原告提起本案诉讼时的诉讼标的相吻合。而根据本案审理中由上海申洲大通会计师事务所有限公司所出具的审计报告，2008年1月1日至2012年3月28日原告垫付的维修工程款为XXXXXXX.80元，与原告在函件中自认的40余万元有相当大的差异。对此，原告的解释是当时系漏算、错算。结合原告当时流动资金相当困难，继而与业委会就选聘新物业公司发生纠纷的情况下，原告对自己所垫付的费用应当十分清楚，即便原告在发函件时未详细核算，其在函件中所表述的大数应当与实际发生额基本相当。现原告认为系漏算、错算的解释实在有违常理。因此，本院对于审计报告中2012年3月28日前发生的费用，本院不予全额采信；最后，2012年9月29日由业委会主任顾国丰和物业公司代表魏剑军在有关部门的见证下所签订的备忘录，未违反法律禁止性规定，应属有效。该备忘录对于原、被告均有约束力。现原告在对维修费用进行审计后，要求被告支付原告垫付的维修费，应予支持。但根据现有证据可以证明，上述备忘录形成前，原告向被告主张垫付的维修费至多是2012年6月19日的诉状上所称的434354.32元，而非审计报告上的XXXXXXX.57元。在原告未能就合理性进行说明的情况下，对于2012年6月19日前所发生的维修费（除应当由房地产开发企业承担的344800元外），本院认定为434354.32元更符合诚实信用原则。至于之后发生的维修工程款，合计69002元，即付款时间为2012年8月30日，金额为15091元；付款时间为2012年10月9日，金额为8911元；付款时间为2012年10月9日，金额为6750元；付款时间为2013年7月22日，金额为38250元；以及由居民委员会见证的零星维修费用，即2012年11月1日中兴瓷砖采购施工费，金额为10275元，被告应当依审计报告支付。上述维修费用均应从维修基金中予以支付。综上，被告应当依据备忘录的约定，在审计后，支付原告维修费共计513631.32元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：
被告上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主委员会应于本判决生效之日起二十日内支付原告上海香申物业管理有限公司垫付的物业维修费513631.32元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22927.10元（原告已预交），由被告负担8936.31元，其余由原告负担；审计费61000元（原告已预交），由原、被告双方各半负担；被告于本判决生效之日起二十日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 陶伟民
人民陪审员 何柏琴
二〇一四年四月十八日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。