江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1257号
上诉人（原审原告）胡映霞。
上诉人（原审原告）杜嘉宇。
委托代理人胡映霞（系杜嘉宇祖母）。
被上诉人（原审被告）居静。
上诉人胡映霞、杜嘉宇与被上诉人居静房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第00278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
胡映霞、杜嘉宇一审诉称：其与孙子杜嘉宇系无锡市建筑路1284号商铺的产权共有人。2014年1月8日其与居静就该商铺签订《商铺租赁协议》，约定将商铺出租给居静使用，租期为2014年1月8日至2017年1月7日三年。协议签订后其交付了商铺，居静支付了第一年租金及押金10000元。2014年12月2日其接到居静朋友郑超要求退租的电话。次日其与郑超签订《合同协议》，约定同意居静退房；10000元押金冲抵违反合同的赔偿；租期自2015年1月8日延长一个月至2015年2月8日，该月租金7100元应在2015年1月8日前付清；2月8日交清玻璃门与卷帘门钥匙。因2015年1月8日前居静、郑超未支付7100元租金，胡映霞即于同年1月21日诉至原审法院，请求判令居静：1、继续支付第二年度（2015年1月8日至2016年1月7日）房屋租金85500元；2、如果不支付，居静应迁出建筑路1284号商铺，交出钥匙；3、支付2015年1月8日至2月8日一个月的租金7125元；4、支付其垫付的2014年1月8日至2015年1月7日水电费600元（2014年1月8日至2015年1月7日）；5、赔偿因居静违约而引起其高血压、心脏病等花费的医药费、车马费1500元；6、承担本案诉讼费。
居静一审辩称：1、郑超与胡映霞签订《合同协议》是经其事先同意的，现其当庭对《合同协议》的内容予以认可，同意10000元押金作为其提前解租的赔偿，认可并愿意承担未付的电费94元、水费138元、延长租赁一个月的租金7100元；2、第一年租期届满前，其已通过郑超电话通知胡映霞退房解租，故双方才能有基础达成2月8日退房的补充协议，但胡映霞未等补充协议终止即提前于1月21日向法院起诉，故其于2月4日撤店等待应诉，未在2月8日通知胡映霞退房、交接亦符合常理；3、胡映霞在起诉前、后已张贴过重新招租的广告，其2月4日撤店时已搬清自己的财物，也没有锁门，胡映霞理应及时自行收回商铺，故2月8日后是否产生损失与其无关，不予认可；4、胡映霞诉称的医药费、车马费等与本案无关，不予认可。
根据双方诉、辩的基础事实，鉴于胡映霞、杜嘉宇上述主张的1、2、3项诉请内容存在法律关系上的冲突，经原审法院当庭作出释明，并主持双方核对了水、电费数额后，胡映霞、杜嘉宇于2015年3月30日第二次庭审时最终变更诉请，请求判令：1、认可合同解除，请求10000元押金作赔偿不予退还；2、居静支付2015年1月8日至3月6日两个月的租金14250元以及为居静垫付的电费94元、水费138元；3、居静赔偿医疗费、交通费1500元；4、由居静承担本案诉讼费。
针对胡映霞、杜嘉宇变更的诉请，居静仍坚持之前的答辩意见。
原审法院经审理查明：胡映霞与杜嘉宇系祖孙关系，系无锡市建筑路1284号商业用房的按份共有产权人，胡映霞占80%产权。2014年1月8日胡映霞与居静就该商业用房签订《商铺租赁协议》一份，约定：“将商铺出租给居静使用，租期为2014年1月8日至2017年1月7日三年，第一年租金81000元，第二年租金85500元，第三年租金90000元；租金一年一付，居静应在每年租期到期前30日付清次年租金；租赁期内的物业管理费、水电费由居静负担；居静在租期届满时如需续租或不租应提前2个月通知胡映霞；居静支付10000元作押金，在退房时退还；商铺系未有任何装修的毛坯房，居静可拆除原有玻璃门及门框，由居静代为保管好，损坏赔偿；任何一方违反合同造成的后果，由违约者承担；双方可对未尽事宜作补充规定，与本合同具有同等效力”。协议时，居静的朋友郑超在场。协议签订后，胡映霞于同月10日将商铺钥匙交付了居静，后居静支付了第一年（2014年1月8日至2015年1月7日）的租金81000元，又支付了合同押金10000元。2014年12月2日胡映霞接到郑超电话称居静要求提前退租，胡映霞即要求郑超通知居静一起商谈提前退租事宜。次日，居静未到场，胡映霞即在商铺内自书一份《合同协议》给郑超，内容为“同意居静退房；居静违反合同，押金愿意冲退作为赔偿；居静迟晚一个月通知胡映霞，房屋现迟退一个月，自2015年1月8日延至2015年2月8日，胡映霞于2015年1月8日前来拿月租金7100元；居静交清水电费、物业费；居静2月8日前交清玻璃门与卷帘门钥匙”。郑超在《合同协议》下签名“居静、郑超”。至2015年1月8日，因胡映霞未收到7100元租金，即于同日至店查看，发现门未锁，即委托儿子杜为打电话联系居静，未果。遂于同月21日诉至原审法院，成讼。
又查明：居静于2015年2月3日收到法院签发的本案应诉通知书。居静未在2月8日通知胡映霞办理《合同协议》中约定的交清玻璃门与卷帘门钥匙的交接手续。
本案在审理期间，胡映霞自认：1、在起诉时在店铺卷帘门上张贴了“吉祥福星、旺铺招租”的广告，为了一边打官司、一边招租；2、2月14日其叫儿子杜为到店铺里拍照，店铺里尚有玻璃柜、小黑板、垃圾等；3、2月19日其去商铺放炮仗，发现居静已把自己的物品搬走，房屋内仅剩垃圾；4、其已于3月16日让儿子杜为将商铺门锁上。
上述事实，有《房屋产权证》、《商铺租赁协议》、《合同协议》、杜为等人的证言、水电费缴款凭据、现场摄影照片及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当依照约定的期限支付租金。
胡映霞与居静签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。2014年12月3日郑超以自己及居静的名义签名的《合同协议》，虽然居静没有证据证明郑超签署时已经过其授权，但该《合同协议》系胡映霞自书后交给郑超签署，协议内容对胡映霞并无不利，故应系胡映霞自书时的真实意思表示，现居静对该《合同协议》已当庭予以认可，属追认，故该《合同协议》对胡映霞与居静均具有法律约束力。
胡映霞在《合同协议》中同意居静退房，约定2015年2月8日交清玻璃门与卷帘门钥匙等内容，在诉讼中又认可解除合同，居静对解除合同亦无异议，法律规定当事人协商一致可以解除合同，故法院予以确认。
法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后，双方权利义务终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同目的、交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，关于胡映霞主张的10000元押金不予返还作居静提前退租的赔偿及要求继续支付2015年1月8日至3月6日两个月的租金14250元的等诉请，应分三层法律关系进行评判：第一，双方原约定租期至2017年1月7日，因居静要求提前退租，双方自愿对10000元押金作处了冲抵赔偿的约定，故按约不予退还。第二，1月8日至2月7日延长租赁期间的租金7100元，此系双方另外约定的租金，居静应当按约定期限支付，胡映霞请求支付该笔租金于法有据，法院予以支持。第三，双方已自愿约定2015年2月8日退房、交清钥匙，应视为双方自愿约定解除租赁日期，胡映霞虽在解除日前即提前起诉讼，但系居静未及时支付上述7100元租金导致，且居静在收到法院应诉通知后理应更加注意并积极与胡映霞协商、交接，但居静在2月8日解除日届满时未履行交接钥匙等约定义务，搬走后又未履行通知等义务，有失履约诚信，属违约。此必然会给胡映霞造成不能及时收回商铺的经济损失，故居静应承担2月8日后相应的逾期腾房期间的占有使用费。鉴于胡映霞已自认在起诉时其已张贴招租广告、2月14日发现店内除垃圾外仅有玻璃柜台、小黑板，又自认在2月19日已发现居静已搬走，店铺内只剩下垃圾的事实，法院推定胡映霞自2月19日起就应当知道自己对商铺可进行收回或控制。至于之后胡映霞是否锁门系胡映霞处分自己民事权利的行为，对居静无溯及力。故居静自2月8日起逾期腾房的占有使用费应截止计算至2月19日，共12天，可参照《商铺租赁协议》约定的年租金85500元金额折算为2810.96元。胡映霞超出部分的主张不予支持。
关于胡映霞要求居静支付已垫付的电费94元、水费138元的诉请，经原审法院核对双方均无异议，予以确认。
关于胡映霞要求居静支付医疗费、交通费1500元的诉请，因该费用的产生与本案不具有法律上的因果关系，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第六十条第二款、九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，原审法院判决：一、居静应于判决生效后立即支付胡映霞、杜嘉宇租金7100元、逾期腾房占用费2810.96元、电费94元、水费138元，合计10142.96元。二、居静已支付给胡映霞、杜嘉宇的押金10000元，胡映霞、杜嘉宇不予退还。三、驳回胡映霞、杜嘉宇的其他诉讼请求。案件受理费392元，由胡映霞、杜嘉宇承担92元，居静承担300元（该款胡映霞、杜嘉宇已垫付，居静应于判决生效后立即支付胡映霞、杜嘉宇）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡映霞、杜嘉宇不服一审判决，向本院提起上诉称：2014年年初，居静和郑超以夫妻名义来看房，从看房、签订合同到交房验收，都是两个人一起。2014年12月3日，因当时居静不在，郑超手上有面粉，不便书写，由胡映霞代写了合同协议，并由胡映霞和郑超签名确认。当时胡映霞手写了两份协议，一份自留，一份给了郑超，后由于未等到居静签字，其在自留的协议上以郑超的口吻注明了“全面清场，居静逃避，她是我老婆，我有权代理全面负责”的字样。胡映霞认为协议应当由居静亲自签字确认，否则不产生效力。由于该协议并未由居静签字，不发生法律效力，请求二审法院改判居静支付：1、因影响后续租赁造成的损失，即2015年1、2、3月份的房租，扣除一审已经支持的，还应支付11464.04元；2、铝合金门的损坏费4000元；3、一、二审诉讼费。
居静辩称：1、关于门的损坏费系上诉人超过一审诉请范围的新主张，其不同意在二审阶段一并调解；2、郑超受其委托与胡映霞解除租赁合同，双方一致同意解除并签订协议确认，应按照协议约定履行。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2014年12月3日的《合同协议》明确了租赁合同提前解除的权利义务，虽然居静当时并未在协议上签字，而是由郑超代为签字，但从胡映霞在自留的协议件上备注“全面清场，居静逃避，她是我老婆，我有权代理全面负责”的内容，以及其关于郑超与居静共同参与租房的陈述来看，胡映霞完全有理由相信郑超有代理权，且在一审诉讼中，郑超的代理行为已得到居静追认，因此，应当认定胡映霞与郑超以居静名义签订的《合同协议》成立并生效，双方应当按照该协议约定履行。胡映霞关于该协议附生效要件，需待居静签字后才生效的意见与其在协议上备注的内容相矛盾，且未在协议中明确约定，故本院对其意见不予采信。因居静未能按照《合同协议》的约定及时支付欠付租金、办理房屋交接手续，原审法院判令居静除了履行协议约定的付款义务之外，另行支付胡映霞自认发现居静搬走之日前的房屋使用费并无不妥。胡映霞、杜嘉宇上诉要求居静支付三个月的租金损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于铝合金门损坏费4000元的上诉请求系胡映霞、杜嘉宇在二审中增加的诉讼请求，因居静不同意在二审中一并调解，故本案中不予理涉，当事人可另行起诉。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费392元，由上诉人胡映霞、杜嘉宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈君
代理审判员 胡伟
代理审判员 缪凌
二〇一五年八月十二日
书 记 员 吴君