浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终421号
上诉人（原审被告）：章惠斌，男，1977年3月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托代理人：费志云，浙江众成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴卫栋,男，1966年11月1日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托代理人：王肖，长兴县金钉法律服务所法律工作者。
上诉人章惠斌因与被上诉人吴卫栋房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初3842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人章惠斌的委托代理人费志云、被上诉人吴卫栋及其委托代理人王肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人章惠斌上诉请求：1、依法撤销浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初3842号民事判决；2、请求二审法院查清事实后依法改判驳回吴卫栋的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由吴卫栋承担。事实与理由：一、一审未查清案件全部事实，导致认定事实有误。二、一审在违约责任上的分担不符合法律规定。2015年9月24日之后的损失均应由吴卫栋自己承担。
吴卫栋辩称，双方之间纠纷的发生是因为章惠斌一直未支付租金，吴卫栋虽有锁涉案房屋门的行为，但第二天门就打开了，并未导致章惠斌彻底无法经营，是章惠斌有不继续经营饭店的意愿，一审判决正确。
吴卫栋向一审法院起诉请求：1、章惠斌支付2015年7月8日至2016年5月8日房租合计66666元，吴卫栋聘请他人看守饭店物品管理费24000元（2015年9月至2016年5月，每月3000元），章惠斌电冰箱运作电费2897.1元，合计95563.1元；2、章惠斌搬回物品后对房屋修复原状；3、章惠斌承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月8日，吴卫栋与章惠斌签订房屋租赁合同一份，约定章惠斌承租吴卫栋位于画溪街道郭家村大桥北侧西堍房屋及房前停车场地，年租金8万元，租期至政府拆迁为止，租金于房屋交付当日支付，以后每年均在该日支付，合同还对违约责任等其他事项作了约定。合同签订后，双方按合同履行，章惠斌对租赁房屋进行了重新装修，添置了部分设施，作为饭店经营场所。2015年8月，章惠斌为了租赁事项与吴卫栋进行协商，并通过当地村和政府司法办协调，双方未达成一致意见，2015年9月24日、2015年9月25日、2015年9月29日，因合同履行问题，吴卫栋、章惠斌双方连续发生冲突，导致吴卫栋身体受伤，章惠斌承租房屋不能正常营业。2015年11月，章惠斌就与吴卫栋之间的租赁纠纷向该院起诉，2016年5月，该院判决解除双方之间的租赁合同，属于章惠斌的物品由吴卫栋返还。因吴卫栋与章惠斌就房屋租金及赔偿损失不能达成一致，故纠纷成讼。
一审法院认为，（一）吴卫栋和章惠斌签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用的原则履行通知、协助、保密等义务。（二）根据查明的事实，双方因合同的继续履行存在争议，又不能协商一致，该合同自2015年9月24日至今未能实际履行，已经被生效法律文书解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。（三）双方按约履行合同期间的房屋租金16667元（2015年7月8日至2015年9月23日，按年租金80000元，2.5个月计算），该租金应由章惠斌支付给吴卫栋。（四）根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没用采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。由于章惠斌在合同履行期间内要求和吴卫栋解除合同，并未按约支付全年租金，导致吴卫栋、章惠斌发生纠纷，吴卫栋不让章惠斌使用出租房屋经营，因此吴卫栋对该损失应承担主要的责任。吴卫栋在纠纷发生后，未及时采取适当措施降低损失，且吴卫栋在纠纷后锁门，导致章惠斌无法正常经营，应对该损失负有一定的责任。该院确定双方发生纠纷后的损失73333元（参照年租金80000元计算，自2015年9月24日至2016年8月24日），综合考量本案事实，并结合自2015年9月24日以后章惠斌并未实际占有使用出租房屋的事实，酌情确定章惠斌承担该损失的70％，即51333元。吴卫栋自行承担该损失的30％。（五）吴卫栋诉称请人看管饭店物品管理费24000元和章惠斌冰箱电费2897.1元，由于无充分证据予以证实，且该院已经参照年租金计算总损失，该损失计算高于吴卫栋的诉请，该院对该诉请不予支持。（六）吴卫栋诉请判令章惠斌搬回物品后对房屋修复原状，由于此事项尚未发生，在本案中不作处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、章惠斌支付吴卫栋租金16667元，赔偿损失51333元，共计68000元，于判决生效后十日内一次性支付。二、驳回吴卫栋的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2189元，减半收取1095元，财产保全费820元，合计1915元，由章惠斌承担1363元，于判决生效后十日内支付，吴卫栋自行承担552元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明，浙江省长兴县人民法院于2016年5月3日作出（2016）湖长和民初字第728号判决，解除章惠斌与吴卫栋之间的涉案房屋租赁合同，章惠斌与吴卫栋均于2016年5月6日收到该判决，且双方当事人均未上诉，该判决于2016年5月22日生效。
本院认为，本案争议焦点为：章惠斌应否承担涉案房屋2015年9月24日之后的租金或损失的问题。（一）根据双方当事人陈述，对于章惠斌按照年租金8万的标准支付2015年7月8日—2015年9月23日涉案房屋的租金，双方均无异议，一审法院亦已认定，本院予以支持。（二）章惠斌上诉认为，自2015年9月24日起，因吴卫栋原因导致自己失去对涉案房屋的占用，并彻底无法经营，因此应由吴卫栋自己承担2015年9月24日之后的损失而非由章惠斌承担，本院认为，根据已查明事实，章惠斌于2015年11月起诉要求解除其与吴卫栋之间的涉案房屋租赁合同，浙江省长兴县人民法院于2016年5月3日作出（2016）湖长和民初字第728号判决，该判决于2016年5月22日生效，据此可以认定，章惠斌与吴卫栋之间的涉案房屋租赁合同于2016年5月22日解除，章惠斌应按照合同约定支付租金至2016年5月22日。章惠斌该节上诉理由无充分事实依据，本院不予采纳。（三）一审判决参照年租金80000元，要求章惠斌对2015年9月24日—2016年8月23日的租金损失承担70%的责任，与事实不符，且一审判决超出吴卫栋诉讼请求范围，适用法律错误，故对一审判决该项认定，本院予以纠正。
经本院核算，按照年租金80000元，2015年7月8日—2016年5月22日的租金为70137元，虽吴卫栋二审中陈述要求章惠斌支付租金至双方租赁合同解除之日止，但吴卫栋一审请求章惠斌支付2015年7月8日至2016年5月8日房租合计66666元，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，对于吴卫栋二审中增加的诉讼请求，吴卫栋可另行主张。吴卫栋一审要求章惠斌支付租金的请求在合理范围内，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实基本正确，但适用法律有误，造成实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初3842号民事判决第二项，即“驳回吴卫栋的其余诉讼请求”；
二、变更浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初3842号民事判决第一项为章惠斌支付吴卫栋租金66666元，于判决生效后十日内支付；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费2189元，减半收取1095元，财产保全费820元，合计1915元，由上诉人章惠斌负担1336元，于判决本生效后十日内支付，被上诉人吴卫栋负担579元；二审案件受理费1191元，由上诉人章惠斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理审判员 张美琴
二〇一七年六月二日
书 记 员 沈文婷