甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆中民终字第539号
上诉人（原审原告）慕永斌。
被上诉人（原审被告）解庭。
委托代理人白宗礼，甘肃凌东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）解荣。
被上诉人（原审被告）环县鸿源房地产开发有限责任公司。
法定代表人王鸿章。
委托代理人解勋。
上诉人慕永斌因与被上诉人解庭、解荣、环县鸿源房地产开发有限责任公司（以下简称环县鸿源房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服环县人民法院（2013）环民初字第457号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月31日在本院依法公开开庭审理了本案。上诉人慕永斌与被上诉人解庭的委托代理人白宗礼、被上诉人解荣、被上诉人环县鸿源房产开发公司的委托代理人解勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年12月16日解荣与现甘肃某某公司签订协议拟联合建设三和家园住宅楼。2010年3月6日，解庭与慕永斌签订三和家园商品房预售合同，约定慕永斌作为预购方购买“三和家园”住宅楼一套，面积104.78平方米，每平方米1768元，房屋总价185251元。同时约定解庭应当在2010年12月30日前交付房屋，慕永斌于2010年3月6日向解庭交付住房首付款9万元。三和家园住宅楼的建设于2010年5月24日被县城建局以停工通知书叫停。
2010年l0月23日，慕永斌与解庭又签订房屋购置展期附加协议，约定慕永斌要求解庭继续建筑房屋，但新建楼房必须与原楼房楼层结构一致，面积、楼层等不变，地下室建筑价格每平方米不超过700元。
2010年11月23日，县人民政府常务会议决定：将解荣占用的13亩汽车南站建设土地收回，用于汽车南站扩建，在南环路南侧、滨河路东侧确定一宗17亩住宅用地，以挂牌形式出让，使用年限70年，每亩以39万元底价出让。
2011年3月14日，县人民政府征拨土地文件环政拨土发（2011）24号国有建设用地使用权出让的批复决定：将环江新区17亩土地征收为国有建设用地，并出让给环县鸿源房产公司。
后解庭以电话短消息方式通知慕永斌，环江花园住宅楼每平方米按2987元可与环县鸿源房产公司签订新的购房合同。慕永斌因不同意解庭提出的楼房价格而未与其签订新的购房合同。双方发生争议。
环县鸿源房产公司成立于2010年5月7日，现环县鸿源房产公司取得了环江花园楼房预售许可证。
原审法院审理认为，本案争议的焦点是三和家园商品房预售合同、房屋购置展期附加协议的合同效力问题。审查合同的效力，应从签订合同的主体、合同内容、合同目的等方面进行。按照《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方应为房地产开发企业而非自然人，而本案中与原告签订商品房预售合同、协议的是被告解庭个人。在三和家园住宅楼开发建设时，联建协议是解荣与甘肃某某公司签订的，开发商系甘肃某某公司，合同本应由房地产开发公司与原告签订，被告解庭在未得到甘肃某某公司委托的情况下，以个人名义与原告签订合同。事后，其所签合同也未经甘肃某某公司的追认，故其不具备签订合同的主体资格，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定。依照《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售须在房地产开发商取得商品房预售许可证的情况下才能进行。故被告解庭在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，不符合法律规定的商品房预售条件，也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。再从实现合同目的上看，三和家园住宅楼原定地点已被县城建局强制停工，被告解庭开发的13亩汽车南站建设用地被环县人民政府收回，原告要求取得与原合同一致的楼房已不存在，即合同目的无法实现。综合上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，原告与被告解庭所签三和家园商品房预售合同违反法律强制性规定，应为无效合同。房屋购置展期附加协议为三和家园商品房预售合同的从合同，因主合同无效，从合同也随之无效。
由于原告与被告解庭签订的三和家园商品房预售合同、房屋购置展期附加协议无效，原告主张继续履行三和家园商品房预售合同、房屋购置展期附加协议已无前提和基础，故对其诉请依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，被告解庭收取原告的已付购房款属基于无效合同取得的财产，应予返还。另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告解庭除应返还原告已付购房款外，还可以承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。本案中，合同不能履行是当事人意志以外的事由造成的，被告主观上虽无隐瞒事实真相的故意，但因其程序违法的行为导致合同无效，应承担主要赔偿责任，即承担支付已付购房款70%的赔偿责任。
被告解荣与原告之间未签订合同，也无不能交付房屋的后果约定，解荣并非共同侵权人，对原告向解荣主张连带责任的诉请不予支持。解庭虽为环县鸿源房产公司股东，但环县鸿源房产公司就解庭与原告签订的商品房预售合同并未追认，其所办理商品房预售许可证是为环江花园D区的预售许可，而非三和家园住宅楼的预售许可。更主要的是，环县鸿源房产公司并非三和家园住宅楼的开发商，其与原告、解庭之间就三和家园住宅楼问题无约定，亦不存在侵害原告利益的行为，不符合承担连带责任的要件，故原告要求环县鸿源房产公司承担连带责任于法无据，不予支持。
原告要求各被告赔偿其租住房屋损失，因其投资的是在建楼房，具有一定的风险性，且其租房属个人行为，与被告行为无法律上的因果关系，故不予支持。对原告要求的装修费损失因未实际发生，依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定判决：一、确认慕永斌与解庭所签三和家园商品房预售合同及房屋购置展期附加协议为无效合同；二、由解庭于本判决生效后30日内返还慕永斌购房预付款9万元，并赔偿损失6.3万元，共计15.3万元；三、驳回慕永斌的其他诉讼请求。案件受理费3360元，由解庭负担。
慕永斌不服环县人民法院上述判决向本院提出上诉称：1、原判认定上诉人与解庭所签三和家园商品房预售合同及房屋购置展期附加协议为无效合同是错误的；2、原判返还上诉人购房款及赔偿金错误；3、原判解荣和鸿源房产公司不承担责任错误；4、原判对上诉人提出的损失未支持错误。请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判被上诉人继续履行与上诉人签署的房屋买卖合同，并向上诉人交付所购房屋；3、改判被上诉人向上诉人支付迟延交付房屋给上诉人造成的损失及房屋装修费用共计7万元；4、本案一审、二审的诉讼费用、保全费用全部由被上诉人承担。
被上诉人解庭答辩称：原判确认三和家园商品房预售合同及房屋购置展期附加协议为无效合同正确，但判决赔偿慕永斌损失不当。
被上诉人解荣与被上诉人环县鸿源房产公司答辩称：三和家园商品房预售合同及房屋购置展期附加协议是慕永斌与解庭所签，与其无关，其不承担任何责任。
二审查明的事实与原审查明认定的事实一致。
有一审法院庭审质证、认证的下列证据证实：
1、原、被告的陈述笔录；
2、三和家园商品房预售合同1份；
3、房屋购置展期附加协议1份；
4、交款收据1份；
5、停工通知书1份；
6、环县人民政府常务会议纪要1份；
7、环县人民政府征拨土批文件1份；
8、内资企业基本信息等。
二审中，上诉人慕永斌提交商品房买卖合同1份，用以证明2010年10月25日其与解庭以环县鸿源房产公司名义签订合同，购买环江小区一套与三和家园楼层、面积、价款基本相同的楼房，以确保其与解庭所签三和家园商品房预售合同及房屋购置展期附加协议的实现。
被上诉人解庭、解荣、环县鸿源房产公司对该证据的质证意见为：1、不属于新证据，应在一审提交而未提交，超过了举证期限；2、对真实性有异议。认为该合同无解庭、解荣及环县鸿源房产公司任何人的签字，仅盖有环县鸿源房产公司、王鸿章和解荣的印章；环江小区并无该合同约定房屋的楼号、面积；3、对关联性有异议。认为如果该证据是真实的，应另案处理。
本院对该证据的认证意见为：该合同约定慕永斌购买的是环江小区楼房，非本案争议标的，超出慕永斌的诉讼请求和上诉请求，本案不予涉及。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人慕永斌的上诉请求和理由能否成立。
一、关于慕永斌与解庭所签三和家园商品房预售合同及房屋购置展期附加协议合同效力问题。根据《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方应为房地产开发企业而非自然人，而本案中与慕永斌签订商品房预售合同、协议的是解庭个人。故其不具备签订合同的主体资格，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定。依照《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售须在房地产开发商取得商品房预售许可证的情况下才能进行。解庭在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，不符合法律规定的商品房预售条件，也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。从实现合同目的上看，三和家园住宅楼原定地点已被县城建局强制停工，解庭开发的13亩汽车南站建设用地被环县人民政府收回，慕永斌要求取得与原合同一致的楼房已不存在，即合同目的无法实现。综合上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，慕永斌与解庭所签《环县三和家园商品房预售合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。房屋购置展期附加协议为三和家园商品房预售合同的从合同，因主合同无效，从合同也随之无效。故上诉人慕永斌要求改判继续履行合同并向其交付所购房屋的请求已不现实。
二、关于原判返还上诉人购房款及赔偿金是否正确的问题。因慕永斌与解庭签订的三和家园商品房预售合同、房屋购置展期附加协议无效，慕永斌诉请继续履行三和家园商品房预售合同、房屋购置展期附加协议已无前提和基础。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。解庭收取慕永斌的已付购房款属基于无效合同取得的财产，应予返还。另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，解庭除应返还慕永斌已付购房款外，还可以承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。本案中，合同不能履行是当事人意志以外的事由造成的，解庭主观上虽无隐瞒事实真相的故意，但因其程序违法的行为导致合同无效，应承担主要赔偿责任，原判由解庭承担支付已付购房款70%的赔偿责任正确。
三、关于被上诉人解荣和鸿源房产公司应否承担责任的问题。解荣与慕永斌之间并无合同关系，也无不能交付房屋的后果约定，解荣并非共同侵权人，对慕永斌向解荣主张连带责任的诉请不予支持。解庭虽为环县鸿源房产公司股东，但环县鸿源房产公司就解庭与慕永斌签订的商品房预售合同并未追认，其所办理商品房预售许可证是为环江花园D区的预售许可，而非三和家园住宅楼的预售许可。更主要的是，环县鸿源房产公司并非三和家园住宅楼的开发商，其与慕永斌、解庭之间就三和家园住宅楼问题无约定，亦不存在侵害原告利益的行为，不符合承担连带责任的要件，故慕永斌要求环县鸿源房产公司承担连带责任于法无据，不予支持。
四、关于原判未支持迟延交付房屋给慕永斌造成租房、装修损失的问题。慕永斌要求赔偿其租住房屋损失，因其投资的是在建楼房，具有一定的风险性，且其租房属个人行为，与解庭行为无法律上的因果关系，故不予支持。对慕永斌要求的装修费损失因未实际发生，依法不予支持。
综上，审查认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，慕永斌上诉请求和理由无事实和法律依据，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3360元，由上诉人慕永斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李保国
代理审判员 樊 欣
代理审判员 沈晋芳
二〇一三年十一月六日
书 记 员 刘 超
附：本判决引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《城市商品房预售管理办法》
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。