北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09737号
上诉人（原审原告）北京麒麟房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外西街3号新金山商务大厦综合楼1201。
法定代表人尤泽涵，董事长。
委托代理人李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人刘洁庆，女，1980年1月3日出生。
被上诉人（原审被告）汪可嘉，男，1984年4月28日出生。
被上诉人（原审被告）何荣华，女，1981年5月4日出生。
被上诉人（原审被告）兼何荣华委托代理人陈永文，男，1963年8月17日出生。
上诉人北京麒麟房地产开发有限责任公司（以下简称麒麟公司）因案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第22905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行�审理。本案现已审理终结。
2013年5月，麒麟公司诉至原审法院称：在汪可嘉与陈永文、何荣华买卖合同纠纷一案中，北京市朝阳区人民法院依据汪可嘉的财产保全申请查封了何荣华从麒麟公司处预购的一套位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称1810号房屋）。2009年，北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第15926号民事判决书判决陈永文、何荣华于判决生效后七日内给付汪可嘉货款219万元。判决生效后，陈永文、何荣华未在法定期限内履行判决内容，为此，汪可嘉向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，执行过程中，北京市朝阳区人民法院对1810号房屋进行了续封。2011年1月20日，北京市朝阳区人民法院作出（2010）朝民初字第26341号民事判决书，判决何荣华与麒麟公司签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y×）及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》解除，何荣�将1810号房屋交付给麒麟公司。其后，麒麟公司就汪可嘉申请执行1810号房屋一事向北京市朝阳区人民法院提出执行异议。2013年5月16日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝执异字第00039号执行裁定书，以（2010）朝民初字第26341号民事判决书晚于查封生效为由，驳回了麒麟公司的异议请求。麒麟公司认为，争议房屋的所有权人系麒麟公司，而非何荣华，而该执行裁定书却忽略了这一核心、关键事实，进而导致执行裁定适用法律错误。对1810号房屋进行查封系依据何荣华与麒麟公司签订的《北京市商品房预售合同》及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》，现双方的商品房预售合同已经解除，何荣华对该房屋不再享有任何权利，因此，对1810号房屋实施查封的依据已经丧失的情况下，执行法院应当解除对该房屋的查封、停止执行。同时，由于何荣华违反合同约定，未按时偿还银行按揭贷款，1810号房屋的产权从未转移登记至何荣华名下，至今仍登记于麒麟公司名下，该争议房屋的所有权一直为麒麟公司所有。因此，执行法院查封的争议房屋系执行案外人所有的财产，依法应当解除查封，停止执行。为此，麒麟公司诉至法院，请求法院判决停止执行1810号房屋。
汪可嘉辩称：不同意麒麟公司的诉讼请求。我认为麒麟公司依据的判决书与我手中的判决书内容有矛盾。我对陈永文、何荣华享有债权，金额为219万元，在2009年4月的时候我向法院申请了保全，保全的财产就包括1810号房屋，另外还有一套房屋位于朝阳区×室。当时这两套房屋的市场价值加起来在200万元左右，其中1810号房屋价值130多万元。判决生效后，陈永文、何荣华未履行判决书内容。我于2009年11月申请强制执行，在执行过程中，执行庭对1810号房屋进行了续封，目前该房�仍然处于查封状态，我还是要求继续执行1810号房屋以及另外一套房屋，以偿还陈永文、何荣华对我的债务。
何荣华、陈永文未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理查明：2007年10月29日，麒麟公司与何荣华签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y×）及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》，约定何荣华购买麒麟公司销售的1810号房屋，房屋的总价款为1343815元。随后，何荣华在北京银行股份有限公司红星支行（以下简称北京银行）办理了住房按揭贷款。何荣华与陈永文系夫妻关系。
2009年3月，汪可嘉向法院提出诉前保全申请，要求查封陈永文名下价值2000000元的财产。2009年3月26日，法院作出（2009）朝民保字第14663号民事裁定书，裁定查封被申请人陈永文价值2000000元的财产。裁定作出后，法院根据汪可嘉提供的保全线索，查封了1810号房屋。后汪可嘉将陈永文、何荣华诉至法院，要求二人支付欠款2190000元、赔偿经济损失120000元。2009年6月，法院作出（2009）朝民初字第15296号民事判决书，判决被告陈永文、何荣华于本判决生效后七日内给付麒麟公司汪可嘉货款2190000元。判决作出后，何荣华不服并向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第15792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2010年7月，麒麟公司将何荣华诉至法院，主张由于何荣华逾期向北京银行偿还按揭贷款，致使麒麟公司因承担保证责任而代何荣华向北京银行偿还了人民币784536.73元，根据补充协议的约定，何荣华的行为已经构成严重违约，请求法院判决解除双方于2007年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》、将1810号房屋返还麒麟公司，并支付违�金134381元、支付麒麟公司代偿款人民币784536.73元。2011年1月20日，法院作出（2010）朝民初字第26341号民事判决书，判决：麒麟公司与何荣华于2007年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y×）及《﹤北京市商品房预售合同﹥之补充协议》自本判决生效之日解除；何荣华于本判决生效后三十日内将1810号房屋交付给麒麟公司；何荣华于本判决生效后七日内支付麒麟公司违约金134381元；何荣华于于本判决生效后七日内给付麒麟公司代偿款784536.73元；麒麟公司于本判决生效后七日内返还何荣华购房款1343815元。该判决于2011年4月12日发生法律效力。
（2009）朝民初字第15296号民事判决书生效后，汪可嘉向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，北京市朝阳区人民法院以（2009）朝执字第12705号立案受理。案件执行过程中，麒麟公司依据（2010）朝民初字第26341号民事判决书提�异议，要求法院解除对1810号房屋的查封。2013年5月16日，法院作出（2013）朝执异字第00039号执行裁定书，认为“根据已查明的事实，汪可嘉与陈永文、何荣华买卖合同纠纷一案诉讼中，法院依申请执行人汪可嘉的申请裁定查封1810号房屋。后法院对案外人麒麟公司与被执行人何荣华商品房买卖合同纠纷案件所作的（2010）朝民初字第26341号民事判决书，是在法院对1810号房屋查封期间作出的，该法律文书晚于查封生效，故该判决不影响法院对1810号房屋采取的查封措施，法院查封1810号房屋符合法律规定，案外人麒麟公司所提异议请求，法院不予支持”，裁定驳回麒麟公司的异议请求。
经查，目前1810号房屋仍处于（2009）朝民初字第15296号案件的查封状态。另，1810号房屋一直登记在麒麟公司名下。
原审法院审理认为：（2010）朝民初字第26341号民事判决书作出时，1810号房�已经在（2009）朝民初字第15296号案件的查封之中。查封是保全措施的一种，是人民法院为了确保将来的生效法律文书得以顺利执行或者避免申请人遭受不可弥补的损害，为及时、有效地保护当事人或者利害关系人的合法权益，而采取的限制有关财产的处分或转移的强制措施。因此，在（2009）朝民初字第15296号案件尚未执行完毕之前，法院为了保护申请执行人汪可嘉的合法权利，依法对1810号采取强制措施，并不违反法律、行政法规的规定，麒麟公司要求停止对1810号房屋的强制执行，于法无据，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年2月作出判决：驳回北京麒麟房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
一审判决后，麒麟公司不服，持原审意见上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。汪可嘉同意原审判决，陈永文、何荣华对原审判决亦有异议，但未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
以上事实有双方当事人陈述、（2010）朝民初字第26341号民事判决书、生效证明书、房屋产权证、房号清单、（2013）朝执异字第00039号执行裁定书等证据在案佐证。
本院认为：查封是保全措施的一种，是人民法院为了确保将来的生效法律文书得以顺利执行或者避免申请人遭受不可弥补的损害，为及时、有效地保护当事人或者利害关系人的合法权益，而采取的限制有关财产的处分或转移的强制措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人�买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，汪可嘉在（2009）朝民初字第15296号案件申请对1810号房屋进行查封，并提供了担保，该1810号房屋虽未进行房屋所有权登记，但法院对该房屋进行查封符合上述第十五条等相关法律规定。
在1810号房屋处于查封的过程中，麒麟公司提起（2010）朝民初字第26341号民事诉讼，该诉讼的民事判决书作出时，1810号房屋一直处于（2009）朝民初字第15296号案件的查封之中，即（2010）朝民初字第26341号民事判决书生效晚于查封生效。因此，在1810号房屋作为被查封财产尚未被依法处理之前，法院为了保护申请执行人汪可嘉的合法权利，依法对1810号采取强制措施，并不违反相关法律规定。麒麟公司现上诉要求停止对1810号房屋的强�执行，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京麒麟房地产开发有限责任公司负担（已交纳35元，剩余35元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京麒麟房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 史智军
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 陈 茜