湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民一初字第1002号
原告湘潭凤凰中学。
法定代表人周建，该校董事长。
委托代理人谢志刚，湖南湘牵律师事务所律师。
被告郭谷明。
被告王灿辉。
原告湘潭凤凰中学诉被告郭谷明、王灿辉返还原物纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理。依法组成由审判员胡康宁担任审判长，人民陪审员刘一兵、黄芳参加的合议庭于2014年10月23日公开开庭进行了审理。代理书记员赵蓉担任记录。原告的特别授权委托代理人谢志刚、被告郭谷明到庭参加了诉讼，被告王灿辉经传票传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告湘潭凤凰中学诉称：2001年，经湘潭易俗河经济开发区规划国土局确认原告湘潭凤凰中学取得了湘潭县易俗河镇凤凰路南侧（紫薇路旁）27522平方米土地的使用权。原告拟在上述土地上建设艺术楼，于2009年6月8日与湘潭县第七建筑工程有限公司签订《凤凰中学艺术楼工程施工承包合同》，将项目发包给了七公司承建。之后，原告办理了建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。艺术楼建成后，被告郭谷明未经原告许可占用了该楼多个门面，并从2011年8月30日起将该楼两个门面出租给被告王灿辉使用以此收取租金。综上所述，原告作为艺术楼的合法业主，未授权被告郭谷明使用或处分该楼的任何门面，被告郭谷明将占用该楼其中两个门面出租给被告王灿辉的行为违法。特依法向法院提起诉讼，请求依法判决：1、确认被告郭谷明与被告王灿辉签订的房屋租赁协议无效，判令被告王灿辉将所占用的门面腾空后交付给原告湘潭凤凰中学。2、由被告郭谷明按其所收取的租金标准向原告湘潭凤凰中学支付从占用房屋之日起至房屋实际腾空并交付给原告湘潭凤凰中学之日止的房屋使用费4万元。
被告郭谷明辩称：原告所诉不属实。一、原告艺术楼是郭谷明所建，不是湘潭县第七建筑工程有限公司所建，郭谷明将原告所诉两个门面出租给被告王灿辉是事实，但该房屋没有规划也没有建房许可证，门面不是原告的。二、原告没有提供艺术楼房产证，用地面积不在房屋的面积范围之内，建房时艺术楼的地基是养猪场，不是原告的。郭谷明与原告董事长的父亲周家春口头约定：由郭谷明在养猪场处建艺术楼，原告将两个大门面四个小门面（面积共330平米）抵给郭谷明，从原告应付工程款里抵扣（包括工程款、装饰装潢费用），但工程款至今没有结算清楚。
请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王灿辉未作答辩。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、原告的民办非企业单位登记证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告的人口信息资料，证明原、被告系本案的适格主体。2、凤凰中学艺术楼工程施工承包合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证，证明原告对于本案所涉门面拥有合法所有权。3、被告郭谷明与被告王灿辉订立的房屋租赁协议，证明两被告非法处分了原告的合法财产。
被告郭谷明对原告提交的证据发表如下质证意见：1：对证据1、3没有异议。2、对证据2有异议，凤凰中学艺术楼在2010年就建好了，原告办理的相关许可证、土地使用证等是2011年补办的，建房当时没有办证。
被告王灿辉没有到庭质证，视为放弃质证的权利。
被告郭谷明没有提供证据。
被告王灿辉没有提供证据。
本院对原告提交的证据作如下认证：1、对原告证据1、3，原、被告无异议，予以采信。2、对原告证据2，被告郭谷明认为原告办理的相关许可证、土地使用证等是2011年补办的，建房时没有办证，但上述证据为有权机关颁发的书证，能够证明原告对艺术楼有合法的所有权，予以采信。
经审理查明：2001年，原告湘潭凤凰中学经湘潭易俗河经济开发区规划国土局确认取得了湘潭县易俗河镇凤凰路南侧（紫薇路旁）27522平方米土地的使用权，国有土地使用证编号为潭国用（2001开）字第03号。2009年6月8日，原告与湘潭县第七建筑工程有限公司签订凤凰中学艺术楼工程施工承包合同，将项目发包给了湘潭县第七建筑工程有限公司承建。2009年12月30日，原告在湘潭县建设局办理编号为430321……101号的建筑工程施工许可证（补办）。2012年9月30日，原告在湘潭县城乡规划局办理了编号为建字第430321……013号建设工程规划许可证，建设项目为艺术楼，建设位置为湘潭县县城紫薇路西侧，建设规模为2079.5平方米。2012年11月15日，原告在湘潭县城乡规划局办理了编号为地字430321……261号建设工程用地规划许可证，用地名称为综合楼、艺术楼，用地位置为湘潭县易俗河镇紫薇南路西侧，用地性质为公共设施，用地面积为3328平方米。
另查明，原告艺术楼建筑工程由挂靠在湘潭县第七建筑工程有限公司的被告郭谷明进行施工，艺术楼完成后，原告与湘潭县第七建筑工程有限公司对艺术楼工程至今尚未结算，被告郭谷明占用原告艺术楼部分门面未予移交。2012年6月4日，被告郭谷明未经原告许可与被告王灿辉签订房屋租赁协议，双方约定：郭谷明将紫薇路（凤凰中学段）两个门面一、二层租与王灿辉，租期三年，年租金为19800元，房租每年按10%递增。此后，被告郭谷明将该楼两个门面出租给被告王灿辉，并收取租金，按照房屋租赁协议约定2012年6月至2014年6月的房屋租金为41580元。原告发现后，多次与两被告交涉，要求返还该门面，但两被告拒不返还。2014年7月18日，原告向本院提起诉讼。
本院认为：（一）关于诉争两个门面所有权问题。被告郭谷明提出原告艺术楼两个门面不是原告的，原告的艺术楼没有规划，也没有建房许可证。经庭审查明，原告举出国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证据，足以证实湘潭县易俗河镇紫薇路凤凰中学艺术楼的所有权属于原告，被告郭谷明对出租给被告王灿辉的原告艺术楼两个门面没有所有权。
（二）关于租赁合同效力问题。2012年6月4日，被告郭谷明未经原告许可，私自将原告艺术楼两个门面租赁给被告王灿辉，是一种侵权行为；被告王灿辉在不知道被告郭谷明无权出租房屋的情况下，与被告郭谷明签订房屋租赁合同，经原告催促腾退房屋后，仍然占用该房屋，也构成侵权。被告郭谷明与王灿辉之间签订的房屋租赁协议是无效的。对于被告郭谷明收取被告王灿辉的2012年6月至2014年6月的房屋租金41580元，系被告郭谷明占用原告的资金，应支付给原告，但原告诉称仅要求被告郭谷明交付给原告房屋使用费4万元，原告行使民事处分权利，故对原告的请求予以支持。
（三）关于工程结算问题。被告郭谷明抗辩提出，郭谷明与原告董事长的父亲周家春口头约定：由郭谷明在养猪场处建艺术楼，原告将两个大门面四个小门面（面积共330平米）抵给郭谷明，从原告应付工程款里抵扣，工程款至今没有结算清楚。因原告艺术楼的建筑施工工程合同系原告与湘潭县第七建筑工程有限公司之间签订的，虽然被告郭谷明是挂靠在湘潭县第七建筑工程有限公司的工程的实际施工者，但工程结算应在原告与湘潭县第七建筑工程有限公司之间进行，被告郭谷明可与湘潭县第七建筑工程有限公司另行协商处理。被告郭谷明与原告董事长的父亲周家春口头约定问题，系郭谷明与周家春之间个人往来问题，原告未予认可，故不属于本案审理问题。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国侵权责任法》第六条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告郭谷明和被告王灿辉之间签订的房屋租赁协议无效；
二、由被告王灿辉在本判决生效后十日内返还原告湘潭凤凰中学位于湘潭县易俗河镇紫薇路凤凰中学艺术楼两个门面；
三、由被告郭谷明在本判决生效后十日内支付原告湘潭凤凰中学房屋占用费40000元；
四、驳回原告湘潭凤凰中学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元，由被告郭谷明、王灿辉分别负担3650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 胡康宁
人民陪审员 刘一兵
人民陪审员 黄 芳
二〇一四年十一月十二日
代理书记员 赵 蓉
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的
损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。