天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初6726号原告：张君霞，女，1982年5月17日出生，住河北省衡水市枣强县。委托诉讼代理人：刘礼宽，天津云杰律师事务所律师。被告：天津新滨江机电广场有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503。法定代表人：胡时俊，总经理。委托诉讼代理人：王鹏叶，女，该公司办公室主任。第三人：天津市和平区人力资源和社会保障局，住所地天津市和平区南马路11号创新大厦。法定代表人：张月田，局长。委托诉讼代理人：解志宏，男，该单位副主任。原告张君霞与被告天津新滨江机电广场有限公司、第三人天津市和平区人力资源和社会保障局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘礼宽，被告的委托诉讼代理人王鹏叶，第三人的委托诉讼代理人解志宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张君霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《场地使用合同》；2.被告退还原告物业管理费和商业管理费86527.5元；3.被告退还原告履约保证金50000元，租金押金24090元，装修期间的物业管理费4158元；4.被告赔偿原告装修、加盟费等损失762802元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月11日签订了《场地使用合同》。约定，被告将位于天津市和平区南马路11号麦购大厦内一楼A区04F1521001#场地出租给原告用于经营SPR咖啡店；租赁期限为五年，自2014年12月10日至2019年12月9日止。原告应向被告每年支付场地使用费、物业管理费、商业管理费、场地管理费，原告向被告支付50000元保证金。合同签订后，原告在该场地注册了“天津市和平区麦通咖餐饮店”（个体工商户），花费了大量资金进行装修设计，并且与青岛椰士咖啡有限公司就加盟“SPRCOFFEE”相关问题签订了相关的协议，原告支付了相应的加盟费。正式开业后，原告又花费了大量资金对该咖啡店进行宣传推广，经营一段时间后，逐渐开始盈利。2016年4月20日，被告在未通知原告的情况下将原告咖啡店的大门砌墙封堵，使得商场的客人根本就无法进入原告的咖啡店，咖啡店的生意一落千丈，基本上没有了客人，导致原告无力继续经营。原告为此找到被告协商，被告置之不理，原告只能关门停业。被告的行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，特向法院起诉。被告天津新滨江机电广场有限公司辩称，同意原告要求解除《场地使用合同》的诉讼请求。原告自2015年2月9日实际经营至2016年6月17日其自行撤场，期间原告只缴纳了物业管理费和商业管理费86527.5元，至今尚欠我方349638元场地使用费，我方已另案起诉。原告的第三项诉讼请求是其交给被告的履约保证金，原告存在违约行为，该款不应退还，租金押金因原告欠付场地使用费，已自动转为租金，也不应退还。装修期的物业管理费是原告按照合同约定应缴纳的装修期间的物业费，也不应退还。原告的第四项诉讼请求没有事实依据。诉讼费用也不应我方承担。因此，不同意原告的其他诉讼请求。第三人天津市和平区人力资源和社会保障局述称，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即2014年12月11日签订了《场地使用合同》；被告将位于天津市和平区南马路11号麦购大厦内一楼A区04F1521001#场地（下称涉诉房屋）出租给原告；租赁期限自2014年12月10日至2019年12月9日止；原告在涉诉房屋注册了“天津市和平区麦通咖餐饮店”，用于经营“SPR咖啡”，性质为个体工商户；被告已收到原告支付的履约保证金50000元、租金押金24090元、装修期间的物业管理费4158元、物业管理费和商业管理费86527.5元；涉诉房屋的基础结构为三面玻璃门和一面墙，其中一个玻璃门可以通向被告商场A区；因被告对其商场A区进行业态和布局调整，为此，2016年3月4日双方签订补充协议，被告将原告应付租金的标准于2016年3月17日起予以降低；2016年6月17日原告向被告提出停业申请并于当日停业；2016年7月6日原告将天津市和平区麦通咖餐饮店登记注销等事实，本院予以确认。庭审中，原告主张2016年4月被告在涉诉房屋通向被告商场A区的玻璃门外砌墙，将该门封堵，且被告商场的停止营业严重影响了原告咖啡店的营业额，已达到无法营业的程度。为此，提供照片及录像光盘等证据予以证实。经被告质证，认可涉诉房屋通向其商场A区的玻璃门外存在砌墙的事实，但对完成砌墙的时间不予认可，并提出该墙系第三人于2016年8月12日装修时砌成的而非被告所为，为此，提供了第三人出具的情况说明。第三人对该证据予以认可。原告认可该证据的真实性，不认可证明目的。本院经审查认为，原告提供的证据不足以证明其主张的砌墙形成时间以及咖啡店因被告商场业态、布局的调整已达到无法营业程度的事实，故该组证据的证明目的不予确认。被告提供的情况说明具备真实性、合法性，与本案具有直接法律关系，本院予以确认。庭审后，原告提交了照片和手机微信截图、原告的员工电子信箱发送邮件的截图、附件以及录像光盘一张，用以补充证明其主张被告在2016年5月将涉诉房屋通向被告商场A区玻璃门外予以砌墙封堵的事实。被告对原告补充提交的证据不予认可。第三人以原告提交证据的时间超过举证期限且庭审已完毕为由，不予质证。经本院审查认为，原告补充提交的证据不能满足其证明目的，本院不予确认。被告因原告拖欠租金于2016年10月26日起诉至本院，要求“1、确认双方签订的租赁合同于2016年9月17日解除；2、原告支付自2015年3月17日至2016年9月17日的场地使用费349638元及违约金21868.85元，共计371506.85元；3、原告支付自2016年9月18日至2016年10月17日的场地占用费24552元及违约金145.88元，共计24697.88元；4、原告于判决生效之日起十日内将场地恢复原状交还被告，如逾期交还应按约支付占用使用费”。2017年1月18日本院作出（2016）津0101民初6594号民事判决书，判决确认双方签订的《场地使用合同》于2016年9月17日解除，原告应履行腾房义务，并支付被告相应的租金及房屋使用费。本院认为，原、被告签订的《场地使用合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性和禁止性规定，属于有效合同。该合同确定了双方的租赁合同法律关系。被告对其商场A区进行业态和布局调整属于被告行使自主经营权，被告考虑到该调整可能会对原告的经营产生一定程度的影响，从而与原告达成了补充协议，降低了原告应付的租金标准予以相应补偿，对此原告予以认可。另外，涉诉房屋并非只有通向被告商场A区的一个玻璃门可进入涉诉房屋，还有其他的门可以进入涉诉房屋，原告完全可以正常使用涉诉房屋经营，不存在涉诉房屋全部或者部分毁损、灭失的情形。因此，原告要求被告退还其交纳的物业管理费、商业管理费及履约保证金、租金押金和装修期间物业管理费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提供的第三人出具的情况说明，可以证明涉诉房屋通向被告商场A区玻璃门外所砌墙的完成时间是在原告停业并注销营业执照之后。对于原告提出的因被告进行业态及布局调整严重影响其营业额，并已达到无法经营程度的主张，没有事实依据，本院不予采信。故原告要求被告赔偿其装修费、加盟费等损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。对于原告要求解除双方签订的《场地使用合同》的诉讼请求，虽然被告表示同意，但是因本院在被告起诉原告欠付租金的案件中，已判决确认上述《场地使用合同》于2016年9月17日解除，故原告的该项诉讼请求，本院不再判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张君霞的全部诉讼请求。案件受理费13076元减半收取6538元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  沈伟光二〇一七年三月二日书 记 员  王 翠