云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第488号
上诉人（原审原告）刘萍，女，1967年2月3日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人谭瑛、李婵娟，云南大韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆明哈喽酒店管理有限公司。
住所地：昆明市官渡区西庄社区珥季路高顺铭都写字楼*幢*层***号和***号。
法定代表人石松，总经理。
特别授权诉讼代理人赵楠，云南大格律师事务所律师。
上诉人刘萍与被上诉人昆明哈喽酒店管理有限公司（以下简称哈喽酒店）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人刘萍不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后依法组成合议庭，于2013年11月13日对本案以公开询问的方式进行了审理，上诉人刘萍及其诉讼代理人谭瑛、李婵娟，被上诉人哈喽酒店的诉讼代理人赵楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2010年3月18日，刘萍与都市高尔夫置业（昆明）有限公司（以下简称都市高尔夫公司）签订《都市高尔夫商务会所公寓托管协议书》三份，约定，由刘萍将都市高尔夫商务会所公寓B区2-X号、B区3-X号、D区4-X号托管给都市高尔夫公司，托管周期为十年。2012年5月4日，刘萍取得上述三套公寓的房屋所有权。2012年8月22日，刘萍与都市高尔夫公司解除上述三份托管协议。同日，刘萍与哈喽酒店签订《都市高尔夫花园产权式酒店租赁合同书》三份，约定刘萍将都市高尔夫商务会所公寓B区2-X号、B区3-X号、D区4-X号租赁给哈喽酒店，租赁时间自2012年1月1日至2016年12月31日。合同第四条约定：“1、租金核算：第一年租金为750元／月，……随后每年按50元／年递增。……”“2、免租期：该合同签订后乙方将对该物业进行部分装修改造，甲方（刘萍）应对乙方（哈喽酒店）经营进行支持，给予乙方三个月装修期，即从2011年12月1日至2012年3月31日止为免租期，签订本合同后即提前支付第二季度租金：随后按以上付款约定进行支付。……”合同第九条违约责任“3、在委托期内，若逾期1月乙方未向甲方支付收益金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付欠付收益金的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期3个月或每年度逾期累计超过3个月，甲方有权解除合同并追究违约责任。”双方签订合同当日，哈喽酒店通过都市高尔夫公司向刘萍支付了人民币23220元。之后，于2012年12月29日、2013年3月29日分别向刘萍支付了上述三套房屋2013年第一、二季度的租金，每季度租金为人民币7200元。2013年6月28日，哈喽酒店通过昆明富渝酒店有限公司转账向刘萍支付了第三季度的租金7200元，同时支付了6750元。2012年10月29日，刘萍通过邮局向哈喽酒店邮寄了《关于支付都市高尔夫花园产权式酒店房间租金的申请》三份，要求哈喽酒店支付上述三套房屋2012年第四季度的租金。2013年4月9日，刘萍的委托代理人谭瑛通过电话与都市高尔夫公司总经理李树伟联系，请求李树伟与哈喽酒店协调支付2012年第四季度的租金。2013年7月2日，刘萍与一名自称为小罗的人通话，要求支付2012年第四季度的租金。刘萍以哈喽酒店逾期8个月不支付租金，达到合同约定的解除条件为由诉至一审法院，请求判令哈喽酒店支付租金2250元（后当庭放弃该项请求），解除双方之间的租赁合同，并由哈喽酒店支付违约金52868.75元，立即把房屋腾还给刘萍。2013年7月8日，都市高尔夫公司出具情况说明一份，说明已于2013年8月22日将上述三套房屋2012年共计9个月的租金已支付给刘萍。
原审法院认为，由于双方在合同第四条中约定2012年第一季度为免租期，且哈喽酒店在签订合同当日已向刘萍支付了2012年9个月租金，其并不存在违约行为。对于2013年的租金支付，哈喽酒店虽然未严格按照合同约定的时间支付租金，但并未超过1个月或3个月，刘萍无权要求哈喽酒店支付违约金或解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，一审法院判决：驳回原告刘萍的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币689元，由原告刘萍承担。
上述一审判决宣判后，刘萍不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，双方的租赁合同生效时间是从2012年8月22日开始，并不是从2012年1月1日开始，上诉人和被上诉人之间的债务也从2012年的8月22日后算起。二、一审法院认为“双方在合同第四条中约定2012年第一季度为免租期，且被告在签订合同当日已向原告支付了2012年9个月的租金，被告并不存在违约行为”完全是错误的。因为合同是2012年8月22日才开始生效，故格式合同中约定的第一季度为免租期对上诉人和被上诉人没有约束力。合同签订时就已经超过了所谓的免租期的时间，从合同成立时起就不存在所谓的免租期。被上诉人明显违约。被上诉人在签订合同当日并没有向上诉人支付2012年9个月的租金，仅仅有都市高尔夫公司代为支付了从2012年8月23日至2012年9月30日共计1个月零9天的租金。三、上诉人提交的证据能够充分证实被上诉人的违约行为，一审法院不予采信实属错误。上诉人提交的《谭律师和开发商总经理李树伟的通话录音》以及《刘萍和被告方工作人员小罗的通话录音》，能够充分证实被上诉人的违约行为。2013年6月28日，被上诉人向上诉人支付了两笔款，一笔是7200元，是2013年第三季度的租金，另一笔是6750元，就是支付2012年第4季度的租金。上述两份录音证据和被告2013年6月28日汇款的记录能够形成一个证据锁链，充分证明被上诉人逾期支付租金的违约行为。一审法院对这几份证据的真实性予以认可，对证明内容却不予采信，完全是错误的。请求二审法院：一、撤销一审判决，依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人哈喽酒店答辩称：对于上诉人主张合同生效时间是2012年8月22日开始，我方无异议，但是并不影响合同约定生效之前的法律关系，本合同约定的租赁期间从2012年1月1日开始，该约定的租赁期间开始于合同生效之前是合法的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审征询双方当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人对一审判决认定的哈喽酒店通过都市高尔夫公司向刘萍支付了23220元的时间有异议，对23220元认为应当是都市高尔夫公司支付的托管租金以及被上诉人支付的一个月零九天的租金。对2013年7月2日，刘萍与一名自称为小罗的通话，要求支付2012年第四季度的租金有异议。上诉人认为小罗是被上诉人的员工，且并不是上诉人要求被上诉人支付第四季度的租金，而是小罗告知领了一审法院的传票，要求上诉人不要再诉讼。另外认为一审判决对于合同生效时间是2012年8月22日未认定。2013年6月28日被上诉人又向上诉人支付补的6750元是上诉人诉请当中的租金。被上诉人对一审判决确认的事实无异议，对于23220元的支付时间认为是签订合同后的第二天。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：
一、工商银行交易记录。证明：上诉人的账户上的进账项目，2012年8月28日、8月29日是都市高尔夫公司支付的，其中第一笔是上诉人的房屋托管租金。2013年6月28日被上诉人支付的两笔是第三季度的租金和补2012年第四季度的租金。二、民事判决、上诉状。证明：在2012年8月上诉人与都市高尔夫公司因为逾期办证发生诉讼，在8月22日双方达成和解。
经质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，但不认可证明内容，认为2012年8月28日的23220元，是被上诉人将2012年九个月的租金打到都市高尔夫公司账上，由都市高尔夫公司支付给上诉人。2013年6月28日的6750余元，因为被上诉人操作失误打到上诉人账上，属于不当得利，将另案起诉。对于证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。即使双方合同是在8月22日签订，约定租期从1月1日开始完全符合法律规定。
被上诉人向本院提交了都市高尔夫公司出具的情况说明一份，并由该公司财务人员祁凡懿说明该公司向上诉人转账支付的23220元的情况。证明：被上诉人委托都市高尔夫公司向上诉人代为支付2012年度9个月的租金20250元，其余2970元为都市高尔夫公司向上诉人支付的2012年度以前的投资回报。
经质证，上诉人对该证据不认可，认为与一审时都市高尔夫公司出具的情况说明的效力是一致的，应当有财务记账的分项记录才能证明被上诉人的观点，单凭都市高尔夫公司的说明是不能成立的。
二审经审理，并结合双方提交的证据，确认都市高尔夫公司于2012年8月28日通过转账方式向刘萍支付23220元，都市高尔夫公司认为该款项中包括哈喽酒店委托其对刘萍代为支付的涉案三套房屋2012年度9个月的租金。对于刘萍与小罗的通话主要为告知刘萍已领取了法院的资料，提出合同有3个月的免租期，以及是否收到刘萍的申请等内容。除上述两方面的事实外，其他案件事实二审查明与一审判决确认的内容一致。
综合诉辩双方主张，本案争议的问题主要是：哈喽酒店是否存在逾期支付租金的违约行为，刘萍是否有权行使合同解除权并要求哈喽酒店承担违约责任。
本院认为：刘萍与哈喽酒店于2012年8月22日签订的《都市高尔夫花园产权式酒店租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自成立时生效。虽然双方在合同中约定的租赁期限开始时间以及免租期均早于合同生效时间，但该约定是双方当事人对自己权利义务的处分，并未违反法律规定，不存在无效情形，上诉人也未主张该合同为可撤销或可变更的合同，并行使撤销权，故双方所签订的合同应认定为合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方必须严格按照合同约定履行自己承担的义务，任何一方都不得擅自变更合同约定。按照双方合同约定，2012年第一季度为免租期，即2012年度被上诉人只需向上诉人支付9个月的租金。虽然上诉人主张该合同是被上诉人填写好，盖好章，都市高尔夫公司称为了便于管理，会结清2012年9月30日前的租金，从2012年10月起，由被上诉人支付租金。但上诉人的该陈述没有证据证明，且该合同双方当事人为上诉人与被上诉人，并非是上诉人与都市高尔夫公司之间所签订，上诉人对于该项合同关于租赁开始时间及合同免租期的约定不予认可没有事实和法律依据。从本案查明的事实判断，至2012年8月28日，上诉人已经收到涉案房屋该年度9个月的租金，被上诉人在支付租金的金额上并未违反双方合同约定，在支付时间上虽未严格按双方约定的提前5天支付下季度租金，但尚未达到合同约定的应当承担违约责任的逾期1个月的情形，更未达到上诉人有权解除合同并追究违约责任的情形。从本案证据反映的情况，上诉人向被上诉人提出过支付2012年度第四季度租金的要求，这属于上诉人提出的变更合同约定的要求，该要求只有在被上诉人也同意的情况下，双方的合同约定才能变更。2013年6月28日被上诉人向上诉人支付6750元，虽然被上诉人主张是财务人员汇错了，但没有证据证明，本院不予支持。该汇款应当视为被上诉人以其行为同意上诉人的要求，变更了双方合同中关于2012年度第一季度为免租期的约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。故至被上诉人汇款时，双方对原合同关于2012年度租金的金额及免租期的约定进行了变更。
综上所述，上诉人关于被上诉人存在逾期支付租金，要求行使合同解除权并由被上诉人承担违约责任的理由不成立，本院对其主张不予支持。原判认定的基本事实清楚，适用法律正确，所做判决恰当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1378元由上诉人刘萍负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 蔺以丹
审 判 员 田 庄
代理审判员 蔡 芸
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 吴 帅