浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初6562号原告：安吉嘉盛置业有限公司，住所地安吉县昌硕街道天目路133号，统一社会信用代码91330523786443507E。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：凌谷佳，浙江求直律师事务所律师。被告：杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司，住所地安吉县昌硕街道九龙路76号二楼，统一社会信用代码330523000013680。法定代表人：褚荣海，总经理。委托诉讼代理人：詹世鼎，浙江振源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，浙江振源律师事务所实习律师。原告安吉嘉盛置业有限公司（以下简称嘉盛置业）与被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司（以下简称炫威物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月24日公开开庭进行审理，原告嘉盛置业法定代表人陈刚的委托诉讼代理人凌谷佳，被告炫威物业法定代表人褚荣海的委托诉讼代理人詹世鼎、王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉盛置业向本院提出诉讼请求：1.被告按照19人的标准配备林语香溪小区服务人员，其中主任1人、管理员1人、维护工1人、主管1人、消监控3人、保洁及绿化工3人、秩序维护为年龄35周岁以下的男性9人；2.被告对林语香溪小区生活垃圾每日收集二次，及时清净垃圾桶，垃圾袋装化，日产日清，统一设置装修垃圾和大件废物收集场所，每周清运一次；3.被告及时维护林语香溪小区公共设施设备，具体以每三年一次走廊及楼梯粉刷，每5、6年一次修补粉刷外墙，每周一次清理天台雨水筒及渠闸，每2周清理明渠沉淀物，每月一次检查锈蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手并油漆；4.被告及时对林语香溪小区内绿化养护，具体以每日巡查，及时修剪草坪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米，杂草每周拔除，隔离绿化带和环形绿化带每月修剪一次，定期浇水；5.被告每年编制林语香溪年度物业管理决算报告，并在小区公示自2012年至2016年期间的物业管理决算报告；6.被告在完全履行上述物业服务后，原告再按照《林语香溪前期物业服务合同》约定的物业费标准的30%支付被告2016年度的物业服务费；7.被告支付原告花草养护费、河道清运费等共计1.4万元；8.被告赔偿原告损失20万元；9.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第6项诉讼请求为被告在未全面履行上述物业服务前原告有权拒绝支付2016年年度物业费。事实与理由：原告系安吉县林语香溪小区开发商，2009年11月5日，原告通过招投标与杭州星瑞澳凯物业管理有限公司安吉分公司（以下简称星瑞安吉分公司）签订《林语香溪前期物业服务合同》一份，内容为：原告委托安吉县行政主管部门公开招标与评标，确定林语香溪小区前期物业服务由星瑞安吉分公司中标。按照单体别墅1.6元/月/平方米，联排别墅1.4元/月/平方米，地下室1元/月/平方米的标准支付物业费，对于未出售或者因原告原因未及时交付物业买受人的物业，按照物业服务费的70%交纳，物业服务费每年以每6个月为一交费周期交纳，在每年的2月份交纳上半年的物业服务费，每年的8月份交纳下半年的物业服务费。但星瑞安吉分公司进场后，并未按照投标书承诺书的服务标准对林语香溪小区进行服务，其大大缩减人员配备，使小区杂草丛生，建筑垃圾不安排集中堆放，不及时清运，小区内随处可见建筑垃圾堆放，河道两侧步道荒芜，无法使用等状况。2012年5月8日，星瑞安吉分公司更名为本案被告炫威物业。原告就小区物业服务存在的问题与被告多次商谈并致函被告及时整改，但是被告至今未有所改善。原告聘请他人就河道清运、小区部分区域进行绿化养护共花费1.4万元。综上，原告认为被告应当按照承诺的服务标准对林语香溪小区进行物业服务，其签订合同后不履行服务的行为直接降低了小区的形象，给原告造成了巨大损失，应当承担继续履行并赔偿损失等违约责任。原告为维护自身合法权益，现依法向贵院起诉，望依法判准原告的诉讼请求。被告炫威物业答辩称，被告的主体不适格，分公司不具备法人资格，应该由总公司承担。一、被告已经按照投标书和物业服务合同配备了相关服务人员，监控人员3人未配备的原因是原告未将监控设备移交给被告，被告安排的人员无法到岗上班。二、被告已及时清理垃圾，装修垃圾由原告和业主自行处置。三、涉案小区房屋系单体别墅，不存在公共走廊等公共设施设备，也不存在楼梯粉刷。四、被告已经履行了绿化的养护，杂草拔除的义务。五、被告认为2012年到2016年期间的物业费中的物业管理决算报告无须向小区公示的必要。六、原告应该按约支付物业费。七、被告已经履行了对花草养护的义务；小区内河道系国家所有不属于原告，不属于物业合同的范围，原告主张的损失1.4万元不应由被告承担。八、被告不存在违约的行为，另原告提出的20万元损失无事实和法律依据。综上，请求本院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的被告工商登记变更资料、林语香溪前期物业服务合同、前期物业管理投标书、林语香溪2012-2015年人员工资、（2016）浙安证内字第4357号及4512号证据保全公证书，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的清理绿化及河道的领付款凭证。被告质证对三性有异议，认为被告不知情，该证据为证人证言，应当出庭接受质询，且认为清理河道系水利部门职责，不属于小区物业服务范畴，该费用不应由被告承担。本院分析认为，被告提交的前期物业管理投标书明确要保持河道水域的清洁、对绿化应进行修剪，故清理河道、修剪花草为被告应当履行的合同义务，原告代为履行则被告应承担相应费用，被告以不知情抗辩，理由不充分，本院对被告的质证意见不予采纳。2.被告提交的涉案小区照片。原告质证对真实性有异议，认为即使对绿化、河道的现状无异议，也是因为原告雇人清除的结果。本院分析认为，无法核实照片拍摄时间，但结合庭审中双方的陈述，本院可以认定小区存在建筑垃圾的事实。3.物业人员配备、劳动合同、工资单。原告质证对真实性有异议，认为被告服务多个小区，即使签订有劳动合同并不能代表均系在涉案小区工作。本院分析认为，被告虽提交了16份劳动合同，但经核实被告仅为部分人员缴纳了社会保险；被告作为物业公司服务多个社区，与被告存在劳动关系并不能当然证明系在涉案小区相应岗位工作；故本院对该组证据不予认定。4.拔草用工清单及领款凭证。原告质证对证据三性有异议，认为投标书上约定为每周拔草，被告应雇佣固定人员进行长期绿化养护，现被告仅提交2016年5、7、9月清单和领款凭证，事实上原告在涉案小区仅看到8名工作人员在岗。本院分析认为，该组证据系被告单方制作且原告未予认可，从部分领款单内容分析，该部分报酬包括4个小区在内，无法区分具体金额，故本院对被告提交的证据不予认定。本院查明以下事实：原告系安吉县林语香溪小区开发商。2009年11月5日，原告通过招投标与星瑞安吉分公司签订《林语香溪前期物业服务合同》，原告委托安吉县行政主管部门公开招标与评标，确定林语香溪小区前期物业服务由星瑞安吉分公司中标。物业服务收费方式为包干制，物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理公共区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，共用部位、设施维护费用，法定税费，物业管理企业的利润。按照单体别墅1.6元/月/平方米，联排别墅1.4元/月/平方米，地下室1元/月/平方米的标准支付物业费，对于未出售或者因原告原因未及时交付物业买受人的物业，按照物业服务费的70%交纳，物业服务费每年以每6个月为一交费周期交纳，在每年的2月份交纳上半年的物业服务费，每年的8月份交纳下半年的物业服务费。物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施统一委托物业经营，经营收入60%归全体业主，40%作为物业生产经营成本。前期物业管理投标书载明，被告将对小区中间的水域进行定期打捞垃圾、废弃物，保持河道水域的清洁。配备主任、管理员1人、维修工、主管各1人，秩序维护员9人、消监控3人，保洁工、绿化工3人，共计19人，其中秩序维护员年龄35周岁以下。住宅楼内、外墙走廊及楼梯每3年粉刷1次，外墙每5、6年粉刷1次，天台雨水筒及渠闸每周清理1次，明渠沉淀物每2周清理1次，锈蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手每月检查一次，每年油漆1次。生活垃圾每日收集2次，及时清洁垃圾桶，垃圾袋装化，日产日清，设置装修垃圾和大件废物收集场所并及时外运。入住期草坪处于生长期，重在养护，应根据具体情况修补和施肥，每日巡查，及时修剪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米，杂草每周巡查拔除，隔离绿化带和环形绿化带每月修剪一次，定期浇水。2016年，原告为小区花草养护及河道清运支出14000元。另查明，2012年5月8日，星瑞安吉分公司变更为本案被告炫威物业。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为当事人参加诉讼，被告系依法设立并领取了营业执照，故被告具有诉讼主体资格。至于被告民事责任最终承担问题则应由相应的实体法予以解决。本案中，原被告就林语香溪小区签订的前期物业服务合同及投标书对双方当事人均有拘束力，应各自按约全面履行合同义务。经查，原告诉请1-4项为投标书所确定内容，原告诉请符合双方约定，本院予以支持。合同虽约定收费方式为包干制，但合同又约定物业费用收支用于公共区域绿化养护、清洁等十个方面，且另有约定属于全体业主所有的物业共用部位、设施由被告经营，收入与业主4、6分成，原告及业主有权就被告收支进行监督，故原告诉请被告编制2012-2016年期间的物业管理决算报告，本院予以支持。原告代被告履行花草养护、清理河道费用14000元，应由被告承担。原告诉请被告未履行合同义务前拒绝支付物业费，该内容不属诉讼请求范畴，本院不予评判。原告诉请被告赔偿损失200000元，但并未充分举证予以证实，本院不予支持。综上，原告诉请合理部分本院予以支持，其余部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第九十条之规定，判决如下：一、被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司于判决生效之日起二十日内按照19人的标准配备林语香溪小区服务人员，其中主任1人、管理员1人、维护工1人、主管1人、消监控3人、保洁及绿化工3人、秩序维护为年龄35周岁以下的男性9人；二、被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司于判决生效之日起十日内对林语香溪小区生活垃圾每日收集2次，及时清净垃圾桶，垃圾袋装化，日产日清，统一设置装修垃圾和大件废物收集场所，每周清运1次；三、被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司于判决生效之日起十日内及时维护林语香溪小区公共设施设备，具体以每3年粉刷1次走廊及楼梯，每5、6年修补粉刷外墙1次，每周清理天台雨水筒及渠闸1次，每2周清理明渠沉淀物，每月检查锈蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手并油漆1次；四、被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司于判决生效之日起十日内及时对林语香溪小区内绿化养护，具体以每日巡查，及时修剪草坪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米，杂草每周拔除，隔离绿化带和环形绿化带每月修剪1次，定期浇水；五、被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司于判决生效之日起三十日内编制林语香溪年度物业管理决算报告，并在小区公示自2012年至2016年期间的物业管理决算报告；六、被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司于判决生效之日起十日内支付原告安吉嘉盛置业有限公司花草养护费、河道清运费等共计14000元；七、驳回原告安吉嘉盛置业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元（已减半），由被告杭州炫威物业管理有限公司安吉分公司负担，限于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  陈浩二〇一七年六月十六日书记员  顾秀