四川省成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0114民初2733号
原告：四川安邦投资实业有限公司，住所地成都市武侯区锦绣路34号1幢13楼02号。
法定代表人：彭常安，执行董事。
委托诉讼代理人：文代君，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
被告：张正祥，男，汉族，1983年5月28日出生，住四川省富顺县。
被告：刘思辉，女，汉族，1982年11月4日出生，住四川省富顺县。
第三人：中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地彭州市金彭西路体育场西街2号。
负责人：朱原，行长。
委托诉讼代理人：李红，女，汉族，1985年10月10日出生，住四川省长宁县，系公司员工。
原告四川安邦投资实业有限公司（以下简称安邦公司）与被告张正祥、刘思辉及第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称农行彭州支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理，原告安邦公司的委托诉讼代理人文代君、被告张正祥、第三人农行彭州支行的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼，被告刘思辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安邦公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除编号为GZ-065的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议；2.解除与张正祥签订的《借款协议》、解除与张正祥、刘思辉及农行彭州支行签订的《个人购房担保借款合同》；3.张正祥、刘思辉协助解除合同备案（备案号：291293，逾期安邦公司有权单方解除；4张正祥、刘思辉支付安邦公司违约金44285元、律师费3500元。事实与理由：2015年6月29日，与张正祥、刘思辉签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定其以贷款方式购买安邦公司位于成都市新都区的房屋，购房总价442858元，张正祥、刘思辉应当支付首付款132858元，余款31万元向银行贷款。同日，安邦公司与张正祥签订了《借款协议》，约定张正祥向安邦公司借款132858元，用于张正祥、刘思辉支付所购买房屋的首付。现张正祥、刘思辉拒不归还安邦公司的借款。依据《借款协议》5.2.3条的约定，安邦公司有权在张正祥未依约清偿借款时解除商品房买卖合同，同时请求给付购房款10%的违约金。
被告张正祥辩称，对安邦公司的借款无异议，因为还款过程中经济出现了问题，没有能够及时还款，愿意立即还款，现银行的按揭款正常还款，不同意解除合同。对于违约金愿意给付，但安邦公司主张的违约金的金额过高，请求法庭酌情减少。
被告刘思辉未作答辩。
第三人农行彭州支行陈述，在张正祥、刘思辉没有结清贷款本金及利息之前，不同意解除合同。基于此，提出以下独立的诉请：请求判令1.张正祥、刘思辉立即归还借款本金285671.84元及其利息、复利、罚息；2.农行彭州支行对涉案房屋拥有抵押权，并应予以优先受偿；3.安邦公司承担连带保证责任，偿还张正祥、刘思辉所欠借款本息。事实与理由：农行彭州支行已按约发放贷款，该房尚未办理分户产权，仍由安邦公司提供连带保证担保。张正祥、刘思辉多次逾期。截止2018年5月21日，现未归还的本金余额为285671.84元，欠息1306.96元。
针对第三人农行彭州支行的请求诉讼，安邦公司辩称，1.农行彭州支行的诉求没有通过合法的程序，在本次诉讼中存在一定的瑕疵；2.其诉讼主张都是基于合同解除之后才会产生的，合同解除后款项的返还，请求法院予以判决；3.抵押权优先受偿，本次涉案标的并没有办理抵押登记，农行彭州支行该项诉求并没有事实和法律依据。
针对第三人农行彭州支行的请求诉讼，张正祥辩称，不解除合同，要求继续履行合同。
经审理查明：2015年6月29日，张正祥、刘思辉与安邦公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定张正祥、刘思辉购买安邦公司开发的位于新都区房屋，房屋总价款442858元。张正祥、刘思辉采取贷款方式付款，首期支付购房款132858元，余款31万元向银行贷款，期限20年。同日，安邦公司（甲方）与张正祥(乙方)签订了《借款协议》，约定张正祥向安邦公司借款132858元，用于支付购房首付款，分四期偿还借款。在第五条违约责任中载明“1.若乙方出现断供、放弃购房或不按时办理该商品房产权登记及办理他项权相关手续的，均视为乙方违约，甲方可向乙方收取总房款10%的违约金并追偿全部借款……因解除《商品房买卖合同》、按揭贷款合同及追偿损失而产生的相关费用由乙方承担。2.乙方承诺严格按本协议第4条约定的期限偿还该借款，否则乙方应按如下约定承担违约责任：……2.3）若乙方逾期超过60日，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，乙方将按照第3.1条承担相应违约责任。”当日，张正祥在收条上签字，表明其收到了安邦公司的借款。
2015年8月14日，房屋备案登记在张正祥、刘思辉名下，备案号291293。2015年8月20日，张正祥、刘思辉作为借款人、抵押人，安邦公司作为保证人与贷款人农行彭州支行签订了《个人购房担保借款合同》），约定农行彭州支行向张正祥、刘思辉提供借款31万元，借款期限240个月，安邦公司为张正祥、刘思辉的债务承担连带保证责任。由于张正祥未按约定归还安邦公司借款，遂引发纠纷。
另查明，案涉房屋尚未交付，房地产权属证书尚未办理。张正祥与刘思辉系夫妻，截止2018年5月21日，张正祥、刘思辉尚欠的借款本金为285671.84元。2017年9月20日，安邦公司与北京万商天勤（成都）律师事务所《专项法律事务服务合同》，安邦公司支付了律师费。
上述事实有《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、商品房买卖合同摘要、《个人购房担保借款合同》、银行还款明细单、《专项法律事务服务合同》、代理费发票以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，安邦公司与张正祥、刘思辉签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，安邦公司与张正祥签订的《借款协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。张正祥在《借款协议》中所借的款项是为了支付《商品房买卖合同（预售）》中约定的购房首付款，该款项专款专用，该《借款协议》可视为对《商品房买卖合同（预售）》的继续和补充。该《借款协议》第五条约定，“若张正祥逾期偿还借款超过60日，则视为根本性违约，安邦公司有权单方解除《商品房买卖合同》，并承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，安邦公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。张正祥未偿还借款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）的规定，安邦公司要求解除《借款协议》，符合法律规定，本院予以支持。双方之间的房屋买卖合同关系解除后，应恢复至原状态。安邦公司要求解除新都区房屋合同备案，其诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。双方在合同中约定“若张正祥违约，安邦公司可收取总房款10%的违约金，并追偿相关损失、费用。”因此，安邦公司要求张正祥、刘思辉承担违约金44285元、律师费3500元，其诉讼请求符合法律规定和双方的合同约定，本院予以支持。
安邦公司与张正祥、刘思辉签订的《商品房买卖合同（预售）》、安邦公司与张正祥、刘思辉、农行彭州支行签订的《个人购房担保借款合同》是两个相对独立、又存在联系的合同，《商品房买卖合同（预售）》是《个人购房担保借款合同》的基础，《个人购房担保借款合同》对《商品房买卖合同（预售）》有一定的依附关系。安邦公司与张正祥、刘思辉、农行彭州支行签订《个人购房担保借款合同》的目的是为了尽快回收房款，但由于张正祥、刘思辉未能付清购房首付款，造成安邦公司签订商品房买卖合同的目的不能实现，本院已支持了安邦公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应与支持。”因此，安邦公司要求解除其与张正祥、刘思辉、农行彭州支行签订的《个人购房担保借款合同》，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
《个人购房担保借款合同》解除后，农行彭州支行要求张正祥、刘思辉归还剩余借款本息，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，安邦公司对该笔债务承担连带保证责任，因此，农行彭州支行要求安邦公司对该笔债务承担连带保证责任，其诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。案涉房屋没有办理抵押登记，农行彭州支行主张对案涉房屋享有抵押权并优先受偿，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》解除后，合同双方发生互相返还的效力。张正祥、刘思辉的首付款是从安邦公司的借款，不再相互返还。张正祥、刘思辉从农行彭州支行所贷用于支付购房款的31万元，安邦公司应予返还，该款项优先用于代张正祥、刘思辉偿还所欠按揭贷款本息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告四川安邦投资实业有限公司与被告张正祥、刘思辉签订的合同编号为GZ-065《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；
二、解除原告四川安邦投资实业有限公司与被告张正祥签订的《借款协议》；
三、解除原告四川安邦投资实业有限公司与被告张正祥、刘思辉及第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行签订的《个人购房担保借款合同》；
四、被告张正祥、刘思辉于判决生效后十日内，协助原告四川安邦投资实业有限公司解除合同备案（备案号291293），逾期后原告四川安邦投资实业有限公司可单方面解除该备案；
五、被告张正祥、刘思辉于判决生效后十日内支付原告四川安邦投资实业有限公司违约金44285元、律师费3500元，合计47785元；
六、原告四川安邦投资实业有限公司于判决生效后十日内返还原告张正祥、刘思辉购房款的31万元，该款项优先用于代张正祥、刘思辉偿还所欠按揭贷款本息；
七、被告张正祥、刘思辉于判决生效后十日内归还第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行借款本金及利息（截止2018年5月21日借款本金余额为285671.84元，借款本息以中国农业银行股份有限公司彭州市支行于判决生效当月出具的还款明细单为准），原告四川安邦投资实业有限公司对该笔款项承担连带清偿责任；
八、驳回第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3690元，由第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行负担100元，由被告张正祥、刘思辉负担3590元（此款原告四川安邦投资实业有限公司预交了797元，第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行预交了2893元，被告张正祥、刘思辉在履行上述付款义务时一并结清，其中被告张正祥、刘思辉应向第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行支付的2793元，原告四川安邦投资实业有限公司承担连带清偿责任）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一八年五月二十八日
书记员 淳 旭