北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8464号
原告（执行案外人）：北京奥利维亚服装服饰有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路32号。
法定代表人：赵忠福，董事长。
委托诉讼代理人：孙闻欣，国浩律师（北京）事务所律师。
被告（申请执行人）:中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
被告（被执行人）:北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
原告北京奥利维亚服装服饰有限公司(以下简称：奥利维亚公司)与被告中建投信托有限责任公司（以下简称：中建投公司）、被告北京西曼国际服饰有限公司（以下简称：西曼公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥利维亚公司的委托诉讼代理人孙闻欣、被告中建投公司的委托诉讼代理人杨西宁、被告西曼公司的委托诉讼代理人乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥利维亚公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行关于（2015）大民特字第35号《民事裁定书》和（2015）大执字第6469号《执行裁定》对于位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上C区18栋房产及其所属土地使用权；2.律师费15000元由中建投公司、西曼公司负担。2.诉讼费用由中建投公司、西曼公司负担。事实与理由：2013年6月23日，奥利维亚公司与西曼公司签订《资产转让合同》，约定西曼公司将其在北京经济技术开发区X6M1地块上建设西曼亦庄国际高科技产业园项目中的C区18栋房屋（签约时为房产）转让给奥利维亚公司，转让款共计1790万元；西曼公司应于2013年12月31日前向奥利维亚公司交付房屋，并在房屋交付之日起36个月内办理房产证。同日，西曼公司作出股东会决议，同意前述资产转让事宜。后，奥利维亚公司已经按照合同约定累计向西曼公司支付投资款共1000.4425万元，西曼公司将投资款用于工程建设，并为投资人的投资款提供了收据，奥利维亚公司也已经将公司部分迁入合同约定的房屋，并进行了装修。
2015年11月27日，上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称：石家庄分行）依据2015年11月5日北京市大兴区人民法院（以下简称：大兴法院）作出的（2015）大民特字第35号民事裁定书，申请对西曼公司名下位于北京市北京经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块（土地使用权证书编号：京开国用[2012]出第00007号）及地上物进行强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号，执行标的包含奥利维亚公司的C区18号楼。
2016年9月，奥利维亚公司得知西曼公司已将涉案土地及地上建筑抵押给石家庄分行，并经石家庄分行向大兴法院申请强制执行，以拍卖或变卖等方式对上述土地及地上物依法变价。2016年11月11日，石家庄分行通过债权转让的方式将申请执行人变更为中建投公司。2015年12月3日，大兴法院对涉案土地及地上物进行查封。
2017年3月21日，奥利维亚公司以其购买的厂房在大兴法院查封范围内为由，提出书面的执行异议，大兴法院受理后作出（2017）京0115执异31号执行裁定书，驳回奥利维亚公司的执行异议请求。奥利维亚公司不服，认为：第一，奥利维亚公司与西曼公司签订合同，转让工业用地上的厂房，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，且奥利维亚公司已按照约定支付购房款，实际占有、使用西曼国际项目D区22号楼，奥利维亚公司对涉案房屋及土地享有合法权益；第二，在整个交易过程中，奥利维亚公司没有过错，西曼产业园是大兴区人民政府招商引资的重点项目，出于对政府的信任，奥利维亚公司才与西曼公司进行不动产转让交易；第三，石家庄分行明知奥利维亚公司已实际购买西曼公司的房屋，但与西曼公司恶意串通，将属于奥利维亚公司的财产进行抵押，损害奥利维亚公司的合法权益，故提起案外人执行异议之诉。
被告中建投公司辩称：不同意奥利维亚公司的诉讼请求。具体理由为：1.西曼公司与奥利维亚公司签订的《资产转让合同》违反国家强制性效力性法律规定，应属无效。具体而言，涉案土地系工业用地，根据城市房地产管理法规定，未取得权利证书不得转让，亦不能分割销售。奥利维亚公司明知无法办理产权手续，却与西曼签订上述协议且协议内容实质为商品房预售性质的房屋买卖合同，故该协议应属无效；2.就奥利维亚公司与西曼公司签订的股权投资协议，已有类似协议被法院认定无效，理由为西曼公司将工业用地尚未建成的房屋对外预售、上市流转，未取得相关政府部门的销售许可，亦无预售许可证明，故该股权投资协议书及其附件因违反法律法规的规定应属无效。上述民事判决书足以证明奥利维亚公司对本案涉案标的不享有合法权益；3.涉案土地及房屋已经抵押给中建投公司，并办理了抵押登记手续，故中建投公司享有的抵押权合法有效，奥利维亚公司不享有足以排除执行的权益。
被告西曼公司辩称：不同意奥利维亚公司的诉讼请求。具体理由为：1.西曼公司作为项目的开发商，是涉案土地及在建工程唯一的所有权人，中建投公司享有的抵押权经过合法登记，为担保物权。奥利维亚公司依据其与西曼公司签订的资产转让合同，享有对西曼公司的合同权益，且该合同权益尚未经过法院判决确认，故奥利维亚公司享有的权利不足以排除抵押权的实现；2.涉案项目投资失败，导致奥利维亚公司、投资人及施工单位、西曼公司均受损失，各方应当合力寻找止损办法，即尽快执行。若奥利维亚公司继续诉讼，可能导致损失扩大，西曼公司将保留追索扩大损失责任的权利。
经本院审理查明：2013年6月23日，奥利维亚公司与西曼公司签订《资产转让合同》，内容为：西曼公司作为出卖人以出让方式取得坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证为：京开国用（2012出）第00007号，土地使用权面积为：147422.1平方米，受让人（买受人）购买的房屋（以下简称该资产）所在土地用途为工业用地，土地使用年限自2012年4月1日至2056年8月8日止。本合同中出让方同意向受让方转让的资产为第一条规定项目中的C区18栋房屋。其预测建筑面积共2500平方米，最终结算面积以测绘机构测绘数据为准。签订本合同时该资产所在楼栋的建设工程进度状况为在建。奥利维亚公司和西曼公司约定按照下列方式计算该房屋价款。按预测建筑面积2500平方米/栋，房屋单价7160元/平方米，该房屋总价款为1790万元整。双方约定的付款方式为分期付款，合同签订后7日内付总款的50%，即895万元整，西曼国际项目在办理入住手续时付清剩余款项，即895万元整。交付条件，西曼公司应当于2013年12月31日前向奥利维亚公司交付该房屋。该房屋交付时已经符合下列条件：房屋完成四方验收，具备四方验收手续。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。奥利维亚公司法定代表人赵忠福在尾部受让人处签字，西曼公司在尾部出让人处加盖公章、高金魁签字确认。
同日，双方签订《股东会决议》，载明西曼公司全体股东一致同意将坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1项目C区18栋房屋转让给奥利维亚公司，全体股东签字处有高金魁签字和北京紫都恒盈投资管理有限公司盖章。
合同签订后，奥利维亚公司分别于2013年10月20日向西曼公司交付20万元、2013年11月20日交付20万元、2013年8月13日交付17.7855万元、2013年6月18日交付300万元、2013年5月8日交付50万元、2013年8月20日交付33.388万元、2013年6月16日交付20万元、2013年7月1日交付10万元整、2013年12月5日交付19.5481万元，、2013年7月21日交付21.4098万元、2013年6月20日交付19.4083万元、2015年6月25日分别支付13.3185万元、19.424万元、2013年7月2日支付290万元整、2015年3月15日交付20万元整、2015年5月15日交付10万元，2013年7月1日交付10万元整、2013年12月5日交付19.5481万元。
以下几组收据日期无法识别，但有相应金额，收据号为0204990收据载明交付20万元整、收据号为0176868的收据载明交付金额为25.4343万元、收据号为0469290的收据载明交付金额为290万元整，收据号为0469319的收据载明交付金额为18.026万元，收据号为0204993的收据载明交付金额为30万元整，收据号为0444060号收据载明交付2.7万元。
截至法院查封时，奥利维亚公司尚未就涉案房屋与西曼公司办理入住手续,亦未办理产权移转手续。
另，2015年7月15日，石家庄分行向大兴法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1、请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、申请费由西曼公司承担。大兴法院以（2015）大民特字第35号案号受理该申请。法院经审查查明的事实如下：2013年12月10日，石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称：东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。2013年12与10日，石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。
2013年12月13日，石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行；义务人：北京西曼国际服饰有限公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”
2013年12月24日，石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，大兴法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，石家庄分行向大兴法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，大兴法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，石家庄分行与东兴证券公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，大兴法院作出(2016)京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
在上述案件执行过程中，奥利维亚公司以其购买的房屋在本院查封范围内向大兴法院提出执行异议。大兴法院经听证审查后，认为西曼公司并未取得政府主管部门的房屋预售许可，将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，奥利维亚公司与西曼公司之间的房屋买卖合同违反相关规定。且奥利维亚公司明知西曼公司对涉案房屋不能预售和办理过户登记，仍然与西曼公司签订协议，奥利维亚公司对未能办理过户登记存在自身原因。因此，认定奥利维亚公司提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的权益，裁定驳回奥利维亚公司的案外人异议。
2017年3月28日，大兴法院向奥利维亚公司送达驳回执行异议的执行裁定书。
2017年4月10日，奥利维亚公司不服驳回执行异议裁定，向大兴法院提起执行异议之诉。
本院认为，本案系案外人奥利维亚公司在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中,对执行标的提起的执行异议之诉,请求排除执行的理由为奥利维亚公司基于其与西曼公司签订的资产转让合同,对涉案房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，奥利维亚公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。本院认为，中建投公司基于抵押登记,对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权;奥利维亚公司与西曼公司签订的股权投资协议,虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动,取得相应房屋及土地的权属，故其享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，奥利维亚公司不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告北京奥利维亚服装服饰有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告北京奥利维亚服装服饰有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘虎成
人民陪审员 李生陆
人民陪审员 刘亚丽
二〇一七年八月九日
书 记 员 赵家禹