北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04513号
上诉人（原审被告暨反诉原告）北京望乡情谷餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路乙52楼商服22-23号。
法定代表人罗京，董事长。
委托代理人关印，北京市松涛律师事务所律师。
委托代理人旷继东，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）谭周香，女，1964年2月14日出生。
委托代理人周新广，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）傅磊，男，1989年11月13日出生。
委托代理人周新广，北京市康达律师事务所律师。
北京望乡情谷餐饮管理有限公司（以下简称望乡情谷公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人望乡情谷公司的委托代理人关印、旷继东，被上诉人傅磊及谭周香的委托代理人周新广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
傅磊、谭周香在原审法院诉称：2009年9月9日望乡情谷公司与北京大都金台房地产开发有限公司（下称大都金台公司）就位于北京市朝阳区×1、×2号签订《租赁合同》，合同中对双方的权利义务等进行了约定。2013年3月，我方与大都金台公司签订买卖合同，取得涉案商铺的所有权（按份共有）。2013年3月8日我方与大都金台公司、罗光灿（作为望乡情谷公司的代理人）三方签订《补充协议》，约定在商铺签约出售后，大都金台公司在2013年3月1日正式与我方办理物业交接，并将租赁合同的出租人变更为我方，特别约定房屋（即商铺）内夹层结构未经出租方同意，承租方不得私自改动，如承租方违约按原租赁合同违约责任履行。2013年5月，我方发现，望乡情谷公司在未经我方同意的情况下，对部分商铺进行了装修，我方于2013年5月14日以邮政特快专递的形式向望乡情谷公司及罗光灿发出通知，要求望乡情谷公司在收到通知七日内停止商铺内的一切装修活动并恢复原状。但望乡情谷公司未作任何表示。我方于2013年5月27日向望乡情谷公司发出《律师函》，要求其停止对商铺夹层的改动，恢复原状，但望乡情谷公司明确表示不予恢复原状。我方于2013年5月31日向望乡情谷公司发出《解除合同通知书》，2013年6月1日望乡情谷公司签收。我方认为，根据双方签订的《租赁合同》和补充协议的约定，我方在取得商铺所有权后，依法享有出租人的权利，望乡情谷公司未经我方同意，擅自对商铺内夹层进行改动，且在多次书面通知后不予纠正的行为已构成严重违约，我方依约向望乡情谷公司送达《解除合同通知书》，望乡情谷公司业已签收，双方的《租赁合同》已经解除。因望乡情谷公司在收到《解除合同通知书》后未能按通知书限期搬离，故诉至法院要求确认双方签订的《租赁合同》已于2013年6月1日解除；望乡情谷公司立即拆除商铺内新增夹层、搬离北京市朝阳区×1、×2号商铺，并将商铺归还我方。
望乡情谷公司在原审法院辩称：我方没有授权罗光灿与傅磊、谭周香及大都金台公司签订补充协议，该协议与我方无关，对我方没有约束力。我方装修经过了原出租人的同意，在装修之前曾与傅磊、谭周香通过电话，他们不同意，因为他们想涨房租，而我方不同意涨房租。《解除合同通知书》我方未收到，也没有签收过。不同意傅磊、谭周香的诉讼请求。
望乡情谷公司反诉称：2009年9月9日，我方与大都金台公司签订《租赁合同》，租赁其位于北京市朝阳区×1、×2号房屋。2013年3月，大都金台公司将该房屋转让给傅磊、谭周香。2013年3月10日至2013年7月9日四个月的租金共计353640元我方支付给了傅磊、谭周香，其二人应履行给我方开具房租发票的义务。另，大都金台公司将我方支付的2013年3月份10天的租金共29470元也转给了傅磊、谭周香，该部分租金发票傅磊、谭周香也应为我方开具。故诉至法院要求傅磊、谭周香给我方开具2013年3月1日至2013年7月9日的房租发票（面额为383110元）。
傅磊、谭周香针对望乡情谷公司的反诉辩称：我们签订的补充协议上没有望乡情谷公司的公章，我方多次要求其补盖公章，但望乡情谷公司不配合，所以税务部门也不给我方出具发票。如果现在望乡情谷公司仍不配合，我方也无法给其出具发票。
原审法院经审理查明：2013年3月1日，傅磊、谭周香取得北京市朝阳区×1号的房屋所有权，该所有权由傅磊、谭周香按份共有，二人各占50%。2013年3月6日，傅磊、谭周香取得北京市朝阳区×2号的房屋所有权，该所有权由傅磊、谭周香按份共有，二人各占50%。
2009年9月9日，出租方大都金台公司与承租方望乡情谷公司签订《租赁合同》，约定：由望乡情谷公司承租北京市朝阳区×1、×2号和其内部设施作为办公用房，租赁面积842平方米，承租方将该房产作为商业用途；租期8年，自2009年11月10日至2017年11月9日，其中免租期2个月，自2009年9月10日至2009年11月9日；2009年11月10日至2011年11月9日，每月租金为75780元，自2011年11月10日至2013年11月9日，每月租金为88410元，自2013年11月10日至2015年11月9日，每月租金为101040元，自2015年11月10日至2017年11月9日，每月租金为113670元；日租金均以月租金÷30天计算；承租方在签订本合同时应向出租方支付该房产二个月的租赁押金，合计151560元；租金按期支付，付款日期为每期最后一月的9日前支付下期租金，承租方按“押二付二”的方式支付租金，出租方需在承租方支付当时提供正规的房屋租赁发票。合同第五条房屋维修项中约定：自出租方交付该房屋之日起，承租方如因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的原则下，可对该房屋进行装修。承租方的装修方案必须在开始装修前送出租方及物业公司审批并备案。出租方按该房产的现有条件向承租方提供用房，并于交付该房产前保障设施设备的完好及使用。在租期之内，承租方事先未征得出租方同意，不得在该房产及该房产所属大厦所属公共区域的任何部位做标记、广告、粘贴、涂改、钻孔等行为，不得以任何方式毁坏或改变该房产的主体结构及外观。合同第八条租赁期满后的处理项中约定：租赁期满或本合同终止后，承租方不再续租的，承租方应在本合同解除之日将该房产交还出租方，并与出租方共同验收及该房产及附属设施，如有损坏（自然磨损除外），承租方需负责赔偿。如承租方到期不能腾空该房产，则视为承租方同意出租方享有该房产内所有物品的处置权，并承担出租方待其腾空该房产所支付的合理费用。若出租方无意受让该房产内的所有装修，则承租方需自行承担费用，在租期届满之前将房产恢复成基本装修状况，且不得破坏房产内的主体结构。合同第十一条终止合同及违约责任项中约定：承租方如违反本合同第五条关于房屋维护的条款，承租方应在收到出租方的书面通知后7个工作日内纠正其行为。如承租方在收到出租方书面通知后7个工作日内不予纠正其违约行为的，则承租方构成严重违约，出租方有权解除本合同。如本合同因承租方违约解除，承租方在收到出租方书面解除通知起7个工作日内应立即搬出并交还该房产，房屋需还原至交房状况，出租方有权按第八条规定处置该房产内所有物品。该《租赁合同》望乡情谷公司的签署人为罗光灿。
2013年3月8日，大都金台公司（甲方）与出租方（乙方）傅磊、谭周香，承租方（丙方）罗光灿签订《补充协议》，约定：甲方于2013年3月1日正式与乙方办理物业交接当日将房屋租赁合同变更为乙方所有，由乙方与丙方继续履行至原甲方合同租赁期满为止。甲方于2013年3月1日将原租户缴纳的房屋租金及押金共计178083元，转付于乙方。（最晚日期不超过2013年3月9日）。房屋内夹层结构未经出租方同意，承租方不得私自改动现状，如承租方违约按原租赁合同违约责任执行。庭审中，傅磊、谭周香主张补充协议虽然没有加盖望乡情谷公司的印章，但罗光灿签订补充协议是代表望乡情谷公司所签。望乡情谷公司辩称，其单位没有授权罗光灿与傅磊、谭周香及大都金台公司签订补充协议，该协议与望乡情谷公司无关，对望乡情谷公司没有约束力。望乡情谷公司承认罗光灿系其单位一个部门的负责人，为其单位员工。
望乡情谷公司在涉案房屋的经营项目分为两部分，一部分经营沙县小吃，另一部分为巴蜀新天地经营棋牌和咖啡。2013年5月10日，巴蜀新天地工作人员给物业出具承诺书，称其进行内部装修改造，相关装修手续正在办理，装修期间产生的事情由其自行解决。2013年5月13日，傅磊向罗光灿发出通知书，要求其于收到通知书7日内停止涉案房屋内的一切装修活动并恢复原状。望乡情谷公司对通知书的真实性无异议，但称装修经过了原出租人大都金台公司的同意。2013年5月20日，涉案房屋的物业公司向商服×1号业户发出停工通知书，要求其停止施工，直至装修的相关手续办理完毕方可施工。2013年5月27日，北京市高界律师事务所接受傅磊、谭周香的委托，给望乡情谷公司发出律师函，要求望乡情谷公司纠正违约行为，停止商铺内的夹层改动，并恢复原状。望乡情谷公司承认收到该律师函，但其不同意停工。2013年5月31日，傅磊、谭周香给望乡情谷公司发出解除租赁合同通知书，通知与望乡情谷公司之间公司的租赁合同及补充协议自本通知送达之日解除，要求望乡情谷公司支付逾期交房的占用金，立即搬离并交还商铺。望乡情谷公司否认收到解除租赁合同通知书。原告举出北京邮政同城快件单据、妥投短信及李婷婷名片，欲证实该解除租赁合同通知书已于2013年6月1日妥投，收件人为望乡情谷公司经理李婷婷。经查，该解除租赁合同通知书的邮寄地址与律师函的邮寄地址一致。
望乡情谷公司举出施工许可证、施工图欲证实其对租赁房屋的装修施工改造已取得当时的出租方及物业公司的许可，装修分为两部分，先施工的是“沙县小吃”部分，另一部分是“巴蜀新天地”。在望乡情谷公司举出的施工许可证上载明，沙县小吃室内装修工程施工期自2012年12月27日至2013年1月15日。望乡情谷公司举出大都金台公司证明，上面载明：2012年11月望乡情谷公司向其公司提出装修改造，大都金台公司同意其装修。另查，2013年5月，望乡情谷公司对“巴蜀新天地”部分进行装修，进行了夹层改动，使内部变为两层结构。2013年5月望乡情谷公司进行装修时未告知傅磊、谭周香。望乡情谷公司的租金支付至2013年7月9日，之后未支付租金。
原审法院认定以上事实的证据有，双方当事人陈述及《租赁合同》、补充协议、通知书、承诺书、停工通知书、律师函、解除租赁合同通知书等。
原审法院认为：大都金台公司与望乡情谷公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。傅磊、谭周香在取得涉案标的房屋的产权后，于2013年3月8日与大都金台公司、罗光灿签订补充协议，三方约定了涉案房屋的出租人变更为傅磊、谭周香，虽然补充协议中没有加盖望乡情谷公司的印章，但结合望乡情谷公司庭审中陈述罗光灿为其一个部门的负责人及租赁合同中望乡情谷公司的签署人为罗光灿的事实，可以认定罗光灿签订补充协议是代表望乡情谷公司的职务行为。之后望乡情谷公司向傅磊、谭周香支付租金，双方存在租赁关系，且已实际履行了租赁合同。补充协议是傅磊、谭周香与望乡情谷公司真实意思表示，双方均应照此行使权利、承担义务。补充协议约定，房屋内夹层结构未经出租方同意，承租方不得私自改动现状，如承租方违约按原租赁合同违约责任执行。2013年5月望乡情谷公司未经傅磊、谭周香同意，擅自在租赁房屋内进行夹层改动，违反了双方约定，其应按照租赁合同约定承担相应的违约责任。双方约定了解除合同的条件，对于望乡情谷公司未经允许的装修改动，傅磊、谭周香已经告知其限期整改。望乡情谷公司虽然否认收到解除租赁合同通知书，但据短信查询结果显示，其已经收到该通知书，且该解除租赁合同通知书的邮寄地址与律师函的邮寄地址一致，鉴于望乡情谷公司一直在租赁房屋内经营，故其辩称未收到解除租赁合同通知书有悖常理。2013年6月1日解除租赁合同通知书已经送达望乡情谷公司，故双方的《租赁合同》于2013年6月1日解除。合同解除后望乡情谷公司应按约定拆除新增夹层、搬离房屋。望乡情谷公司辩称其对租赁房屋的装修施工改造已取得当时的出租方及物业公司的许可，装修分为两部分，先施工的是“沙县小吃”部分，另一部分是“巴蜀新天地”。在其举出的施工许可证上载明，沙县小吃室内装修工程施工期自2012年12月27日至2013年1月15日，在傅磊、谭周香取得涉案房屋产权之前。2013年3月1日出租人变更为傅磊、谭周香后，2013年5月望乡情谷公司对“巴蜀新天地”部分进行装修应取得出租人傅磊、谭周香的同意，但其并未告知傅磊、谭周香，因此望乡情谷公司辩称其对租赁房屋的装修施工改造已取得当时的出租方及物业公司的许可，不能作为其违约的抗辩理由。按照合同约定，出租方需在承租方支付租金当时提供正规的房屋租赁发票，望乡情谷公司已经支付租金至2013年7月9日，故傅磊、谭周香应为望乡情谷公司开具2013年3月1日至2013年7月9日的房租发票（面额为383110元）。2013年12月16日，原审法院判决：一、原告（反诉被告）傅磊、谭周香与被告（反诉原告）北京望乡情谷餐饮管理有限公司之间的《租赁合同》已于二〇一三年六月一日解除。二、被告（反诉原告）北京望乡情谷餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内立即拆除商铺内新增夹层、搬离北京市朝阳区×1、×2号，并将该商铺归还原告（反诉被告）傅磊、谭周香。三、原告（反诉被告）傅磊、谭周香于本判决生效后七日内为被告（反诉原告）北京望乡情谷餐饮管理有限公司开具二〇一三年三月一日至二〇一三年七月九日的房租发票（面额为三十八万三千一百一十元）。
望乡情谷公司不服判决，上诉请求撤销原判，改判驳回对方的诉讼请求。上诉理由为原审事实不清，适用法律不当。
被上诉人傅磊、谭周香认可原审法院判决，不同意上诉人的诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，望乡情谷公司与原出租人订立《租赁合同》的当日，即与北京巴蜀新天地餐饮有限责任公司订立《租赁合同》，将承租房屋北侧600平方米转租给后者经营餐饮，期限至2017年9月8日届满。诉讼中，北京巴蜀新天地餐饮有限责任公司认可自己为涉案装饰装修的行为人。因投资额较大，不同意腾房。原审期间，当事人双方均知晓次承租人北京巴蜀新天地餐饮有限责任公司占有涉案房屋经营的事实。
本院认为：依照原出租人与承租人订立的《租赁合同》约定，承租方对该房屋进行装修，必须征得出租方的审批（准许）。承租人如违反，应在收到对方书面通知7日内纠正其行为，否则出租人有权解除《租赁合同》。该约定是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。谭周香、傅磊取得涉案房屋所有权，其与原出租人、承租人三方订立的《补充协议》约定继续履行租赁合同至租赁期限届满，新出租人应承受原出租人的权利义务，原出租人与承租人之间约定的权利义务，对新出租人继续有约束力。现当事人因“巴蜀新天地”的部分装饰装修，对新出租人是否构成违约、应否解除合同发生争议。根据查明，2012年11月望乡情谷公司对承租房屋的装修改造申请已得到原出租人的同意。双方未约定装修改造期限，在此期间出租人主体变更。承租人在装饰装修了“沙县小吃”部分房屋后，又装饰装修“巴蜀新天地”的部分房屋事出有因，谭周香、傅磊应接受原出租人与望乡情谷公司装修约定的限制，不宜直接认定承租人对新出租人构成违约。原审法院认定承租人构成违约的依据不足，本院予以纠正。原审法院判决出租人开具房租发票后，被上诉人无异议，本院照准。综上所述，原审法院判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27490号民事判决第三项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27490号民事判决第一项、第二项；
三、驳回傅磊、谭周香的诉讼请求。
一审案件受理费5485元，由傅磊、谭周香负担（已交纳），一审案件反诉受理费35元，由北京望乡情谷餐饮管理有限公司负担（已交纳）；
二审案件受理费70元，由傅磊、谭周香负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一四年六月十六日
书 记 员 申峻屹