常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第1747号
原告华润置地（常州）有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路1-25号。
法定代表人迟峰，董事长。
委托代理人朱伟，系该公司员工。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告刘旭旭。
原告华润置地（常州）有限公司（以下简称华润公司）诉被告刘旭旭商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托代理人朱伟、杨焘到庭参加诉讼。被告刘旭旭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司诉称，2011年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：2399BE7E6C46487DB3B3）及其《补充协议》，约定被告购买原告开发的常州市华润国际花园7号楼303室房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋预售建筑面积为84.78平方米，合同总价款为454421元。签订合同后，被告支付了首付款136421元，余款318000元向中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建设银行常州分行）贷款支付。并由建设银行常州分行与原告及被告共同签署《个人住房借款合同》，由原告向建设银行常州分行提供全额阶段性担保。其后，由于被告迟延偿还银行贷款本息，建设银行常州分行要求原告为被告欠付的贷款本息承担连带清偿责任。原告于2015年5月29日向建设银行常州分行履行了担保责任，支付银行贷款本息合计人民币319170.29元。根据《商品房买卖合同》之《补充协议》第十六条约定：如果买受人在出卖人为其向银行承担担保责任而支付款项（含应向银行支付的利息、罚息等）后30日内，未向出卖人归还该款项，则出卖人有权解除合同。当出卖人据此解除合同时，买受人除以该款项余额的千分之五为标准自出卖人支付该款项之日起至合同解除之日止支付违约金外，买受人还应当按照该房屋合同总价款的10%支付违约金。现要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：2399BE7E6C46487DB3B3），并要求被告配合原告至房产登记部门办理该合同的注销登记手续；被告支付原告违约金45442.1元；被告支付原告代偿贷款的本息共计319170.29元（包括借款本金307371.3元、利息共计11559.01元、罚息239.98元）；被告承担律师费17000元；前述请求中被告应承担的款项可从原告应退还被告的购房款中扣除；被告承担诉讼费用。
华润公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、商品房买卖合同，总金额为454421元。补充协议第十六条第三款约定了解除合同的依据及收取违约金依据；第十七条约定本案被告应配合原告办理相应手续，同时约定代偿的欠款、本息、相应违约金从已付房款中扣除后退还；第十九条约定由此产生的律师费应由被告承担。
2、2015年5月20日由建设银行常州分行发给被告的代偿通知，要求本案原告承担担保责任。
3、建设银行电子对账单、履行保证责任证明书、建设银行个人贷款对账单、建设银行出具的个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明，证明原告于2015年5月29日向建设银行常州分行代偿了319170.29元。
4、建设银行常州分行出具的解除担保责任通知书，证明原告为被告贷款的担保责任已解除。
5、2015年6月9日原告向被告发出的代偿通知书及邮寄凭证，告知如逾期不还，将追究相应违约责任。
6、2015年6月30日原告向被告发出的解除合同通知。
7、委托代理合同，律师代理费为17000元。
8、律师费发票及网银回单，证明原告已支付律师费17000元。
被告刘旭旭未作答辩，也未提供证据。
经审理查明，2011年12月7日，华润公司（出卖人）与刘旭旭（买受人）签订“商品房买卖合同”1份，约定：施工编号为华润国际花园7号楼303号房屋的出售；商品房用途为住宅；建筑面积为84.78平方米，其中，套内建筑面积68.08平方米，分摊面积16.7平方米；商品房单价为每平方米5360元，总额为454421元；支付方式为贷款方式，合同签订当日支付30.02%，金额为136421元，剩余金额为318000元，于合同网上备案之日起2日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；交付时间为2013年12月15日前。合同中附补充协议，约定：买受人应严格履行其与银行签订的借款合同，并按时还本付息；如果买受人在出卖人承担担保责任期限内未按约向银行归还本、息，由此产生银行要求出卖人承担担保责任的后果，当涉案房屋未交付时，如果买受人在出卖人为其向银行承担担保责任而支付款项（含应向银行支付的利息、罚息等）后30日内，未向出卖人归还该款项，则出卖人有权解除合同；当出卖人据此解除合同时，买受人除以该款项金额的千分之五为标准自出卖人支付该款项之日起至合同解除日止支付违约金外，买受人还应当按照该房屋合同总价款的10%支付违约金；一方根据主合同和本补充协议约定行使解约权后，双方应在解除合同通知送达之日起十日内签署完毕合同解除协议、共同到主管部门办理完毕该房屋的备案解除及预售登记注销等相关手续。
合同签订后，刘旭旭缴纳首付款136421元，余款318000元向建设银行常州分行贷款，华润公司承担担保责任。
因刘旭旭未按期还款，2015年5月20日，建设银行常州分行向华润公司发出履行保证责任通知书，明确刘旭旭自2014年11月19日起未再归还贷款本息，要求华润公司承担担保责任，代偿贷款本金、利息、罚息共计319170.29元。同年5月29日，华润公司向建设银行常州分行转账319170.29元。建设银行常州分行出具了个人贷款结清证明及履行保证责任证明书，并通知华润公司对刘旭旭的保证担保责任已解除。
2015年6月9日，华润公司向刘旭旭发出还款通知，要求刘旭旭立即归还华润公司代偿贷款本息共计319170.29元。同年6月30日，华润公司向刘旭旭发出合同解除通知。华润公司就本案委托江苏法德永衡律师事务所律师杨焘为其诉讼代理人，支付代理费17000元。
现华润公司诉至本院，提出前列诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为：1、华润公司是否有权解除与刘旭旭签订的商品房买卖合同以及是否有权要求违约金；2、华润公司是否有权要求刘旭旭返还代偿款及代偿款数额确定；3、华润公司可否要求刘旭旭支付律师代理费。
一、关于华润公司是否有权解除与刘旭旭签订的商品房买卖合同以及要求违约金问题。华润公司与刘旭旭签订的商品房买卖合同及合同所附补充协议均系双方真实意思表示，合同及补充协议均合法有效，对双方均具有法律约束力。补充协议第十六条约定：买受人应严格履行其与银行签订的借款合同，并按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内未按约向银行归还本、息，由此产生银行要求出卖人承担担保责任的后果，当涉案房屋未交付时，如果买受人在出卖人为其向银行承担担保责任而支付款项（含应向银行支付的利息、罚息等）后30日内，未向出卖人归还该款项，则出卖人有权解除合同；当出卖人据此解除合同时，买受人除以该款项金额的千分之五为标准自出卖人支付该款项之日起至合同解除日止支付违约金外，买受人还应当按照该房屋合同总价款的10%支付违约金；第十七条约定，一方根据主合同和本补充协议约定行使解约权后，双方应在解除合同通知送达之日起十日内签署完毕合同解除协议、共同到主管部门办理完毕该房屋的备案解除及预售登记注销等相关手续。本案中，刘旭旭向建设银行常州分行贷款318000元，自2014年11月19日始未按时还贷，华润公司在收到建设银行常州分行的履行保证责任通知书后代刘旭旭偿还了所欠款项，有还款凭证、电子回单及建设银行常州分行出具的个人贷款结清证明、履行保证责任证明书、解除担保责任通知书为凭，本院予以认定。华润公司于2015年5月29日向建设银行常州分行还清了刘旭旭的贷款，刘旭旭至今未归还华润公司代偿款项，已超过30日，故华润公司有权依照补充协议的约定要求解除与刘旭旭签订的商品房买卖合同并要求刘旭旭支付违约金，刘旭旭需配合华润公司办理合同解除后的注销登记手续。补充协议约定违约金为合同价款的10%，故刘旭旭应承担的违约金为454421＊10%=45442.1元。故对华润公司要求解除与被告签订的商品房买卖合同并由被告配合办理合同解除后的注销登记手续以及承担违约金45442.1元的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于华润公司是否有权要求刘旭旭返还代偿款及代偿款数额确定问题。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。刘旭旭与建设银行常州分行签订的贷款合同约定了华润公司承担保证责任，在刘旭旭未按时还款后，华润公司代刘旭旭偿还了贷款，承担了保证责任，故华润公司有权向刘旭旭追偿。华润公司已向建设银行常州分行还款319170.29元，故华润公司可主张的代偿款数额为319170.29元。故对华润公司要求刘旭旭支付代偿款319170.29元的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于华润公司可否要求刘旭旭支付律师代理费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，律师代理费17000元为刘旭旭不履行合同义务而产生的费用，是因刘旭旭违约而对华润公司造成的损失，该损失不超过合同约定的违约金45442.1元；庭审中，法庭征求华润公司主张违约金还是赔偿损失时，其表明主张违约金45442.1元。故在已支持其违约金主张后，对华润公司要求刘旭旭支付律师代理费17000元的诉讼请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况或合同性质，当事人可以要求恢复原状。华润公司与刘旭旭订立的商品房买卖合同解除，华润公司应当返还刘旭旭已支付的购房款454421元。
刘旭旭经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除华润置地（常州）有限公司与刘旭旭间的商品房买卖合同，刘旭旭配合华润置地（常州）有限公司至房产管理部门办理合同注销登记手续。
二、刘旭旭支付华润置地（常州）有限公司代偿款319170.29元。
三、刘旭旭支付华润置地（常州）有限公司违约金45442.1元。
四、华润置地（常州）有限公司返还刘旭旭购房款454421元。
上述内容于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
五、驳回华润置地（常州）有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8117元，保全费2793元，公告费600元，合计11510元，由刘旭旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵鸿生
人民陪审员 杨桂华
人民陪审员 张小凤
二〇一五年十二月二十一日
见习书记员 顾隽隽