广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7085号原告招惠媚，女，汉族，1974年8月9日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人黄志杰，广东泽康律师事务所律师。委托代理人唐美妍，广东泽康律师事务所实习律师。被告杨嘉欣，女，汉族，1985年9月30日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人梁志军，广东今晖旺律师事务所律师。委托代理人黄婉敏，广东聚英华律师事务所律师。第三人佛山嘉益实业有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路18号二十八楼。注册号：440602000086299。法定代表人张文俊。委托代理人李林光，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托代理人郑荣，广东天伦（佛山）律师事务所律师。原告招惠媚诉被告杨嘉欣、第三人佛山嘉益实业有限公司（以下简称嘉益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序独任审判，并于2017年6月22日公开开庭审理，原告委托代理人黄志杰、唐美妍，被告及其委托代理人梁志军及第三人嘉益公司的委托代理人李林光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即返还租赁房屋，恢复租赁房屋原状，并按租金标准1800元/月向原告支付逾期交房占有使用费（从2017年5月1日起计至被告返还房屋之日）；3、被告向原告支付2017年4月的租金1800元（租金暂计至2017年4月30日）；4、被告向原告支付从2017年4月至5月期间迟延支付租金的滞纳金1836元（每日按月租的2%计算，暂计至2017年5月27日，实计至被告履行完毕之日），以及没收按金3000元；5、被告向原告支付拖欠水电费139.7元（暂从2016年12月计至2017年4月3日，实计至被告返还房屋之日）；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年5月11日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落在佛山市禅城区金鱼街30号首层之五商铺租给被告；租赁期限从2015年6月1日起至2017年5月31日止；租赁期内，乙方（即被告）要终止合约，必须提前1个月书面通知甲方（即原告），并征得甲方同意，否则按违约处理；房屋租金前壹年每月为1650元正，第二年起每年月租金递增10%。乙方须在每月5号前向甲方缴交当月租金及费用。如逾期缴交，甲方每日加收月租总额2%的滞纳金；超过二十天不付租金，视乙方违约……。合同签订后，原告将该房屋交付给被告使用。被告在2017年3月向原告交纳当月租金及水电费合计1844元后，至今仍拖欠原告2017年4月的租金1800元、2016年12月水电费45.5元、2017年1月水电费49.1元以及2017年4月水电费45.1元。而且被告在未提前一个月通知原告及征得原告的同意的情况下要求终止双方之间的租赁合同，擅自搬离涉案房屋，也尚未办理退租手续，包括缴清拖欠的租金及水电费、交还房屋钥匙等。被告在搬离涉案商铺时，擅自拆除了属于原告所有的灯具。在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，缴清拖欠的租金及水电费，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《合同法》的相关规定以及《房屋租赁合同》的第二、三、四条约定，被告上述行为已构成违约，亦严重损害了原告的合法权益，应解除原被告之间的房屋租赁合同。被告应立即向原告支付拖欠的租金、水电费和滞纳金，并恢复租赁房屋原状，交还租赁的房屋，办理相关退租手续。对于被告的违约行为，原告有权没收被告在签订合同时交纳的按金，且按金不能作租金扣减。故被告在签订合同时交纳给原告的按金3000元不能作租金扣减，被告应返还原告3000元按金。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：1、被告同意与原告解除租赁合同；2、被告同意给付水电费139.7元，是原告一直不收，被告于2017年3月底已经搬空，约了原告在4月3日办理交接钥匙，因原告要求签署某些材料，被告不愿意签订，故原告不肯交接钥匙，被告就联系业主（即第三人）来办理钥匙交接，于4月13日把钥匙给了第三人。被告不拖欠原告4月份的租金，因在另案16-11055号案法院判决被告有腾空的义务，被告已于3月底搬空了。第三人辩称：1、关于诉讼主体资格，由于嘉益公司经法院裁定破产，指定广东天伦（佛山）律师事务所为管理人，根据法律规定代表嘉益公司参与本案诉讼；2、16-11055号案，无论是原告还是被告均负有以下义务，共同腾空并交还涉案物业给第三人；3、关于被告在2017年4月13日主动联系第三人要求直接向第三人交还其承租的涉案物业并表示是其由于联系不到原告的情况或与原告有纠纷未协商好才联系第三人，在此情况下，考虑到涉案铺位是属于第三人的破产财产，如果长期无人接管，会对破产财产的价值造成贬损，因此基于履行管理破产财产的职责，第三人接管了案涉铺位的钥匙，并在墙上张贴了公告，公告的内容是告知第三人已经破产清算的事实并告知金鱼街30号首层房产已经被禅城区人民法院查封，2017年3月份已经进行评估，下一步进入公开拍卖阶段，现公告要求各位租户进行尽快搬迁腾空房屋，交还给第三人，目前房产准备上网拍卖。交还铺位是被告的自愿行为。诉讼中，原告举证、被告及第三人质证的证据如下：1、原告身份证，被告公安人口信息查询资料,证明原、被告的诉讼主体适格。被告无异议。第三人无异议。2、《物业租赁合同》及《物业租赁补充协议》，证明原告与佛山嘉益实业有限公司存在房屋租赁合同关系。被告无异议。第三人对证据的真实性无异议，对证明内容补充如下：该租赁合同在原告与第三人之间已经发生纠纷，并由禅城区法院作出16-11055号民事判决书，判决内容是双方的租赁合同关系于2016年10月31日解除，目前处于二审阶段，需要等待二审判决结果。所以该租赁合同属于效力待定的状态。3、不动产登记信息查询结果，证明涉案房产的登记信息。被告无异议。第三人无异议，对证明内容补充如下：查询结果显示该房产的查封时间是2016年1月3日，有多个法院查封。4、《房屋租赁合同》，证明原告与被告的房屋租赁合同关系。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二、三、四条的规定，被告拖欠租金及水电费，擅自搬离涉案房屋，也尚未办理退租手续，未交还房屋钥匙的行为已构成违约。按照上述合同约定，被告应向原告支付相应的迟延支付租金的滞纳金。被告对证据的真实性和合法性无异议，对证明内容有异议，被告是按照原告的要求腾退房产，与原告协商好，但在交还钥匙时原告提出不合理的要求，原告不愿意出具收条且不收回钥匙。第三人不清楚情况，由法院认定。5、2016年12月-2017年1月水电费收据，证明被告仍拖欠2016年12月至2017年1月期间的水电费94.6元。被告对证据的真实性和合法性无异议，被告是愿意支付的，只是原告一直不收。第三人不清楚情况，由法院认定。6、2017年4月租金收据，证明被告拖欠2017年4月租金及水电费1845.1元。被告对证据的真实性和合法性无异议，该证据可以证明被告已经交租了，不存在4月份拖欠租金。另外该证据可以证实被告于3月底已经腾空。第三人不清楚情况，由法院认定。7、2016年12月-2017年2月租金收据，证明被告以按金抵扣2016年12月-2017年1月的租金。被告对证据的真实性无异议，按金3000元已经抵扣租金。第三人不清楚情况，由法院认定。本院认证如下：被告对原告举证的证据1-7的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。诉讼中，被告举证、原告及第三人质证的证据如下：1、移交物品清单，证明2017年4月13日被告将钥匙交还给第三人。原告确认是交还给第三人，交还时间由法院认定，且第三人多加一把锁，原告也无法控制涉案商铺。第三人无异议。2、证人岑广斌作证称：2017年4月3日，原告约被告及证人交还商铺钥匙，当天证人将商铺交还给了原告。被告商铺当时已经搬空了，证人不清楚原告不收被告交还商铺钥匙的原因。证明被告应原告要求于3月底搬空，交还钥匙的时间（4月3日）是原告要求的，不存在被告不肯交还钥匙的情况。原告对证人证言的真实性和合法性无异议，关联性和证明内容有异议，证人是被告申请出庭，且证人所称与被告是好朋友，因此证人所反映当天的情况，即使是对被告的不利情况都应具有证据效力，涉案商铺的清空是双方的约定，不是原告的要求，从4月1日改为4月3日是因为证人的安排，原告只是统一处理相关情况，原告与证人当天的交涉是顺利的，钥匙以及商铺的交还也是顺利的，原告并没有提出不合理的要求，证人也没有异议，由此可见，原告对于证人和被告就商铺、钥匙的交还问题并没有设置障碍，但是被告却没有将商铺和钥匙交给原告，且没有经过原告的同意将商铺和钥匙交给第三人，致使原告对商铺失去控制，因此，证人证言能够证明是被告违反了双方之间的约定，无论是原来签订的租赁合同还是关于商铺交还的约定都违反了，所以原告才会提起诉讼要求保护其权益。第三人不清楚情况。本院认证如下：原告对被告举证的证据1-2的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。诉讼中，第三人举证、原告及被告质证的证据如下：1、（2016）粤0604民破11-1号民事裁定书，证明广东天伦（佛山）律师事务所是第三人破产管理人，是代表第三人参加本案诉讼。原告对证据的真实性无异议。被告对证据的真实性无异议。2、（2016）粤0604民初11055号民事判决书，证明根据判项第一项是第三人与原告签订的租赁合同在2016年10月31日解除，如中院维持，商铺应交还给第三人，判项第三项是本案原告拖欠第三人的租金时间是从2015年5月至2016年10月31日，共计97600元，还有滞纳金，证明本案原告在租赁合同履行期间存在严重违约行为，无正当理由拖欠第三人租金数万元，这才是造成第三人起诉的根本原因。原告对证据的真实性无异议，该判决还未生效，在该案诉讼中原告解释过没有交租金的渠道，直到一审判决出来后也没有交租金渠道，97600元是原告交至禅院的执行账户。该案判决的另外一个理由是原告在没有经过第三人的同意自行转租，实际上第三人是知道的且在次承租人办理工商营业执照时配合出具了场地使用证明，由于本次庭审到庭人员是破产管理人，只是管理人不清楚该情况，除了判决没有发生法律效力外，作出判决的两项基础都不存在。判项第二项是发生法律效力之日起十日内腾空商铺并交给第三人，所以在该判决发生法律效力之前被告如果要退场是要将商铺交还给原告，而不是交还给第三人，导致原告失去对商铺的控制。被告对证据的真实性无异议，被告是根据判决才搬迁的，虽然判决未生效，判决使被告产生不安，也初步指认了原告的过错，证明了原告才是租赁合同的过错方。本院认证如下：原、被告对第三人举证的证据的真实性无异议，本院对第三人举证的证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年6月6日，第三人嘉益公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》（编号JY2012-01），主要约定：“1、租赁物业的名称、位置、用途及面积：甲方将佛山市禅城区金鱼街30号首层物业租予乙方使用，物业用途为办公写字楼。出租面积为406.93平方米。2、租赁期限：自2012年6月7日起至2020年6月30日止。3、租金和税费：3.1、乙方向甲方缴纳的未含税月租金为人民币6100元，租赁第六年（2017年7月份）起每年按上年租金递增10%。（乙方如需开具租金发票，必须按税收政策承担甲方缴纳的租赁相关税费）。3.2、合同签订后5天内，乙方应向甲方交纳相当于两个月的租金的租赁保证金，计人民币12200元；在租赁期内，该保证金不能抵作租金和违约金，待租赁期满且乙方完全履行本合同后，甲方将退还该租赁的保证金给乙方（不计利息），若因乙方原因致使本合同提前终止，该租赁保证金不予退还。若因甲方原因致使本合同提前终止，应双倍退还租赁保证金。3.3、乙方应于每月10日前一次性缴清当月应缴租金。租金以银行转账形式交付给甲方。甲方的汇入银行账号为：佛山农行人民西路营业部，账号：42×××38，户名：佛山嘉益实业有限公司。3.4、乙方每月的水电费、网络、电话、有线电视及公共卫生费等相关费用必须按当地有关政府部门规定价格按时支付。乙方承担延期付款的违约责任。3.5、若乙方拖欠租金，每拖欠1天，应向甲方缴纳总金额的2%作滞纳金。超过当月15日仍未缴清，甲方可经书面通知乙方后，实施停水停电措施，并且不承担因停水停电导致乙方的损失。5、使用和管理：……5.5本合同有效期内，乙方不遵守本合同或者有下列情况之一的，视为乙方提前终止合同，甲方可以追究乙方责任，收回物业：2、拖欠租金、水电费达30天的；……6、其他：6.1、租赁合同期满或终止合同的，逾期不迁出的，甲方有权收回物业及处理对方财产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。……。”嘉益公司在上述合同落款甲方处盖章确认，原告在上述合同落款乙方处签名确认。2012年9月26日，第三人嘉益公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁补充协议》，主要约定：“经甲、乙双方友好协商，本着互利互惠原则，现就双方签订的物业租赁合同（JY2012-01）中未尽事宜订立以下补充协议。……四、经甲乙双方协商同意自2012年11月份起租金缴纳方式调整为每两月一次性收取，乙方必须于单数月份15日前一次性缴清当月及下月租金。若乙方拖欠租金，每拖欠1天，应向甲方缴纳总金额的2%作滞纳金。超过当月25日仍未缴清，甲方有权终止合同，并收回出租物业。五、本协议为租赁合同（JY2012-01）的组成部分，自双方签章之日起生效，1式2份，双方各执1份，具有同等法律效力。”，嘉益公司在上述补充协议落款甲方处盖章确认，原告在上述补充协议落款乙方处签名确认。2015年5月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于佛山市禅城区金鱼街30号首层之五的房产，建筑面积约40平方米；租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日，房屋租金前一年每月为1650元，第二年起每年租金递增10%，被告需在每月5号前缴纳当月租金及费用，签订本合同时被告应向原告交贰月的租金3000元作租房按金；被告使用的水、电为分表读数，水费按每吨3.5元、电费按每度1.2元。原告与被告签订租赁合同后，原告将合同约定的商铺交付给被告使用，被告向原告缴纳了3000元的租房按金，被告在承租的商铺成立婚庆工作室。2017年2月24日，原告向被告开具《收据》，内容为“今收到婚庆工作室租佛山市禅城区金鱼街30号首层之一2016年12月、2017年1月、2017年2月租金5100元（补2016年12月150元、2017年1月150月）共款5400元。按金已充2016年12月、2017年1月租金”。2017年4月13日，被告向第三人嘉益公司交还了涉案商铺的钥匙。另查一，2016年6月16日，案外人佛山市盛雅宠物用品制造有限公司以第三人嘉益公司拖欠债务不能清偿为由向本院申请嘉益公司破产，本院于2016年7月1日出具民事裁定书，裁定受理对嘉益公司的破产申请。同年7月18日，本院指定广东天伦（佛山）律师事务所为第三人嘉益公司管理人。另查二，2016年10月17日，嘉益公司管理人【广东天伦（佛山）律师事务所】就涉案商铺以租赁合同纠纷为由至本院对招惠媚、杨嘉欣等提起诉讼，诉请要求解除嘉益公司与招惠媚签订的《物业租赁合同》、招惠媚与杨嘉欣等人向嘉益公司返还涉案商铺，本院审理后作出（2016）粤0604民初11055号民事判决，判决认定招惠媚存在擅自转租及拖欠租金的行为，判决确认嘉益公司与招惠媚2012年6月6日签订的《物业租赁合同》（编号JY2012-01）及2012年9月25日签订的《物业租赁补充协议》已于2016年10月31日解除；招惠媚、杨嘉欣等人向嘉益公司返还涉案金鱼街30号首层物业。后招惠媚不服一审判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉，该案仍在二审期间。庭审中，原告确认：2017月3月份与被告协商过解除合同，没有发过书面通知，原告以起诉之日为通知之日。2017年4月3日商铺已经腾空，4月3日的商铺已恢复商铺原状，但在4月3日后原告已经失去对商铺的控制。被告陈述：2017年3月底被告与原告协商解除，被告同意解除且已经腾空。被告同意支付水电费139.7元。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除涉案合同。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条的规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。由于本院作出的（2016）粤0604民初11055号民事判决，判决确认第三人嘉益公司与原告2012年6月6日签订的《物业租赁合同》（编号JY2012-01）及2012年9月25日签订的《物业租赁补充协议》已于2016年10月31日解除，故原告此后已丧失了对涉案商铺的占有、使用、收益的权利，其与被告签订的转租合同即《房屋租赁合同》已丧失继续履行的基础。因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应当随着嘉益公司与原告之间的租赁合同的解除而终止，即原告与杨嘉欣签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月31日终止。故原告诉请被告向其返还涉案商铺并恢复原状及支付2016年10月31日后的租金、逾期交房占有使用费、滞纳金缺乏依据，本院不予支持。至于按金3000元的问题，合同双方已将按金3000元进行了抵扣，原告再主张没收，缺乏法律依据，本院不予支持。关于水电费的问题。被告自认其尚欠原告水电费139.7元并同意支付给原告，故本院对原告诉请的水电费139.7元予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告招惠媚与被告杨嘉欣2015年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月31日终止；被告杨嘉欣在本判决发生法律效力之日起十日内向原告招惠媚支付水电费139.7元；三、驳回原告招惠媚的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，原告招惠媚负担20元，被告杨嘉欣负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年八月二十五日书记员 罗凤华