成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第4318号
原告张一丹。
被告胡素君。
委托代理人邱达宽。
原告张一丹与被告胡素君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告张一丹、被告胡素君及其委托代理人邱达宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张一丹诉称，原、被告于2015年6月10日签订《商铺及住房买卖合同》，被告将其位于成都市成华区商铺一套和位于成都市成华区住房一套出售给原告，共计总价680万元。合同签订后，原告将首付购房款530万元支付给了被告，因商铺涉及银行抵押贷款，被告承诺将此笔购房款用于归还银行贷款，解除抵押登记后，双方于2015年7月30日前办理两套房屋的过户登记手续，之后原告支付剩余的150万元购房款。但被告收到原告支付的530万元购房款后并未及时归还银行贷款，至今未将房屋产权过户登记至原告名下，被告的行为构成违约，应承担违约责任。请求判令：1.判令被告胡素君在一定期限内协助办理房屋所有权及国有土地使用权的转移登记；2.判令被告胡素君向原告张一丹支付违约金100万元；3.判令被告胡素君支付从合同签订之日起至房屋权属变更登记后，原告张一丹付清余款期间的房屋租金损失（每月4万元，按已付款530万元占总房款的比例支付），本案诉讼费由被告胡素君承担。
被告胡素君辩称，商铺未及时办理权属变更登记属实，因银行不同意提前还款，责任不在被告；住房随时可以过户，被告也多次要求原告过户，但原告不去办理过户手续；原告主张的违约金过高，且损失和违约金不能同时主张，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年6月10日，原、被告签订《商铺及住房买卖合同》，约定被告胡素君将其位于成都市成华区，面积为218平方米的商铺一套和位于成都市成华区住房一套出售给原告张一丹，房屋共计总价为680万元。商铺已租赁给“鸿顺吉耙鸡脚”经营餐饮，合同约定原告张一丹支付525万元作为首付款，被告胡素君收到该房款后须将两套房屋的产权证及国土证复印件交与原告张一丹，被告胡素君收到款项后马上到银行自行办理解除房屋抵押手续并由被告胡素君出面与承租户签署放弃优先购买权声明，双方应于2015年7月30日前，共同去房地产交易中心办理两套房屋的产权及国土证权属过户手续，待权属转移后，原告张一丹支付剩余的155万元购房款，被告胡素君应同时退还或扣除承租户的剩余房租和房屋租赁保证金4万元，待原告张一丹付完全款后，更改出租方姓名，租赁合同继续执行，原告张一丹支付完所有购房款之日后的房租由原告张一丹收取。关于违约责任约定：合同签订后，若被告胡素君未按约定进行产权过户，或将该房屋抵押或卖与第三方而影响过户，或未拿到承租方出具的放弃优先权声明而不能过户的，均为被告胡素君违约，应承担支付违约金100万元的违约责任。
合同签订后，原告张一丹通过银行转账向被告胡素君一共支付了530万元，合同约定的办证期限届满后，被告胡素君仍没有将房屋权属转移登记至原告张一丹名下，双方引起纠纷。
被告胡素君庭审中陈述，无法按约办理权属变更登记，是因为其在将房屋转让给张一丹前，在中国民生银行股份有限公司成都分行借款，将商铺办理了抵押，与张一丹签约后，口头向银行申请提起还贷，因银行不同意提前还贷，故无法解除抵押登记，因此无法履行过户义务。审理中，本院依法向被告胡素君的贷款银行中国民生银行股份有限公司成都分行进行调查，该行回函称：借款人胡素君于2015年6月2日与该行签订《借款合同》和《担保合同》，约定胡素君以其所有的位于成都市成华区房屋为前述《借款合同》项下的全部债务提供抵押担保，并办理了抵押登记；胡素君在该行向其发放贷款后1个月内曾与该行经办人员电话沟通提出提前还贷，但未正式提出书面还贷申请，当时该行经办人口头告知不同意提前还贷。此后胡素君未再以任何形式申请提前还贷，目前借款人胡素君仍在向该行正常还款。请求法院在案件审理中依法维护该行的抵押权。经查，被告胡素君与案外人袁西洪作为借款人，以经营周转为由，向中国民生银行股份有限公司成都分行借款本金425万元，双方签订了《借款合同》和《担保合同》，借款期限为2015年6月5日至2024年6月5日，以被告胡素君位于成都市成华区商业用房作抵押，合同签订后，借贷双方依法办理了房屋抵押登记。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《商铺及住房买卖合同》、《借款合同》、《担保合同》、中国民生银行股份有限公司成都分行给本院的回函、当事人陈述等。
本院认为：原、被告签订的《商铺及住房买卖合同》合法有效。《商铺及住房买卖合同》约定被告胡素君应在2015年7月30日前将房屋权属变更登记在原告张一丹名下，该履行期限届满后，被告胡素君没有履行该义务，按照合同约定应构成违约，被告胡素君主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调减。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判。从目前本案查明的案件事实来看，被告胡素君未按约履行该过户义务存在一定的客观原因，案涉的两套房屋中商铺在原、被告双方签订案涉《商铺及住房买卖合同》前就已经设置了抵押，原告张一丹对案涉商铺设置抵押权的事实是知悉的，该抵押权要消灭必须要借款人胡素君通过归还银行贷款提前解除《借款合同》和《担保合同》才能实现，因此原告张一丹对抵押权能否顺利解除的后果和风险是明知的，而且被告胡素君要提前归还银行贷款，以此达到解除《借款合同》和《担保合同》的目的，必须要征得合同相对方借款银行的同意，从本院了解的情况来看，被告胡素君在与原告张一丹签约后曾向银行口头提出提前还贷，银行拒绝了其提前还贷的请求，因此，《担保合同》无法解除导致案涉房屋因设置抵押权而无法办理权属转移的登记手续，责任不能全归责于被告胡素君，而且案涉另一套住房一直就具备的过户条件，被告胡素君一直要求原告张一丹办理过户手续，原告张一丹对此亦无异议，综上，关于逾期办理产权过户手续，被告胡素君违约的主观过错不大，应适当减轻对被告胡素君的处罚。本案中，原告张一丹并未举证证明案涉房屋未转移所有权给其造成的损失是多少，按照合同约定，原告张一丹要付清全部购房款，转移所有权后才能开始收取商铺对外出租的租金，因此被告胡素君未按约变更权属，给原告张一丹目前造成的实际损失应为租金的损失，参照案涉房屋每月4万元的租金收入，合同约定的违约金100万元存在过高的情形，本院酌情将违约金调减到30万元。
原告张一丹主张违约金的同时主张赔偿租金损失，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定和立法本意，违约金对是对违约一方的处罚，其兼具惩罚性和补偿性功能，守约方主张的违约金如果不足以弥补违约行为给其造成的损失，可继续要求赔偿损失。由此可见，违约金和损失是互补的关系，不应同时主张。本院依法调整的违约金已足以弥补截止诉讼之日止给原告张一丹所造成的损失，因此对于原告张一丹要求赔偿租金损失的诉讼请求本院依法不予支持。判决生效后，若被告胡素君因转移案涉商铺、房屋的所有权给原告张一丹造成新的损失，原告张一丹可依法另行处理。
综上，从目前的事实状态来看，被告胡素君未提前还贷，解除案涉商铺的抵押，因而导致原告张一丹在支付了大部分购房款后一直未能取得房屋所有权，其合同目的不能实现，经本院释明，告知原告张一丹因被告胡素君未归还银行贷款，可能导致商铺所有权无法转移，其是否愿意解除合同，但原告张一丹并未请求解除其与被告胡素君之间的合同，而是选择继续履行合同并要求违约方支付违约金的救济方式，因违约金和赔偿损失不能同时主张，经本院释明，原告张一丹坚持要求被告胡素君支付违约金，不主张赔偿实际损失，因此，本院对其违约金的诉讼请求部分予以支持。对于原告张一丹请求判令被告胡素君协助办理权属变更登记的请求，因案涉房屋其中一套设置了抵押登记，抵押期间的房屋要办理过户登记，需征得抵押权人同意或借款人与抵押权人提前解除《担保合同》，根据中国民生银行股份有限公司成都分行回函，该行明确表示曾经拒绝了被告胡素君的提前还贷请求，同时要求人民法院依法维护抵押权人的合法权益，可以看出中国民生银行股份有限公司成都分行对提前还贷和权属变更登记是持否定态度，因此目前办理权属变更登记的条件不具备，对原告张一丹要求被告胡素君协助办理商铺的房屋所有权转移登记的该项诉讼请求本院依法不予支持。对于住房的房屋所有权的转移登记，被告胡素君表示愿意积极协助办理，对此本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告胡素君在判决生效之日起十日内协助原告张一丹办理位于成都市成华区房产的所有权变更登记；
二、被告胡素君在判决生效之日起十日内向原告张一丹支付违约金30万元；
三、驳回原告张一丹其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案按规定征收的案件受理费7130元，财产保全费5000元，由原告张一丹承担2426元，被告胡素君承担9704元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一五年十二月三十日
书记员 王贇