江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭胡民初字第0515号
原告沭阳华兴房地产开发有限公司，住所地沭阳县胡集镇胡集新城2号楼601室。
法定代表人孙立佐，董事长。
委托代理人刘洋、耿耿，江苏德沛律师事务所律师。
被告周波，居民。
委托代理人谢永力。
原告诉被告商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方捷独任审判，于2014年5月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年9月27日，原告将位于沭阳县胡集镇胡集街的胡集新城商贸楼S－113号商铺售予被告，并签订房屋买卖合同。合同约定每平方米的售价为1673.1元，总价款为154828元，房屋交付时间为2007年3月18日。原告于2006年10月11日、12月18日、2007年6月2日、2010年1月4日分别交房款61931元、55000元、30000元、4000元，合计150931元，尚欠房款3893元。截至2007年6月2日，被告欠原告房款7897元，按照合同约定，被告应自2007年6月3日起支付违约金至2010年1月3日。后经测绘，该处房屋的实际建筑面积为93.65平方米，比协议约定的面积多1.11平方米，根据合同约定，被告应补交差额1857元（1673.1元／平方米×1.11平方米），加上被告所欠房款3893元即被告尚欠房款5754元。经原告多次向被告索要，被告拒不给付，现请求判令：一、被告给付原告违约金，违约金以7897元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2007年6月3日起计算至2010年1月3日；二、被告给付房款5754元及违约金，违约金以5754元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2010年1月4日起计算至付清款之日。被告负担诉讼费。
被告辩称：一、原告所诉已经超过诉讼时效，按照双方签订协议第二条第三款，双方在交房时应全部结清款项，而交房时间是2007年的6月份，那么也就是说此时，如果被告没有付清全部款项，原告应该提出主张，那么被告在2012年第一次向法院起诉要求原告办理产权手续，贵院于2012年3月20日出具了（2012）沭胡民初字第0152号民事判决书，至此日期，原告一直没有就是否欠付款项以及欠付具体数额向被告提出主张，已超过法定的两年时效，而原告只是2014年的4月16日才提起诉讼，要求支付欠款，属于再次超过时效且没有法定的理由。二、从事实看，被告不欠原告的购房款，被告在2010年1月4日交清最后一笔4000元，是在原告所提供的房屋存在质量问题，双方经过协商免除后期房款作为补偿的基础上才形成的。三、原告所称对违约金的约定并没有全部说明是按照合同的约定，在合同第六条超过60天，甲方是有权收回另行出售，并没有对违约金如何计算做出约定，如果按照原告所诉的理由，被告确实欠付款项的话那么原告可以主张要求收回。据此，请求法庭依法驳回原告的诉请。
经审理查明：2006年9月27日，原、被告签订房屋预订协议书一份，协议约定：甲方（原告）同意将胡集新城商贸楼S-113号商铺92.54平方米，以每平方米1690元预定给乙方（被告）；乙方首付全部房款40%，每平方米为1673.10元，提前预定再优惠1%，共计房款154828元，首付61931.46元，房屋结顶时（凭甲方书面通知），付45%，计69672.60元，交房时付15%，计23224.20元；住房和商铺按有关规定设计、建造，质量达到国家有关标准，经有关部门验收合格和乙方交清余款后交付乙方使用；交付时间为2007年3月18日前（除人力不可抗御的自然条件和政府政策因素外）；违约责任：1、甲方未按期交房，逾期30天内的，每天赔偿乙方已付款项的万分之五，逾期30天以上的，每天赔偿乙方已付款项的千分之一，直至交房；2、乙方未及时交款的，逾期30天内的，每天赔偿甲方未付款项的万分之五，逾期30天以上的，每天赔偿甲方已付款项的千分之一，超过60天的，甲方有权收回另行出售；最终面积以县政府职能部门核定为准，多退少补，双方均不计利息。房产证、土地证等可由甲方代为办理，费用由乙方负担；本协议在签订GF-2000-0171﹤商品房买卖合同﹥后自动失效。协议签订后，原告于2006年10月11日、12月18日、2007年6月2日、2010年1月4日分别交房款61931元、55000元、30000元、4000元，合计150931元。被告尚欠原告购房款3897元未付。后经测量，该处房屋的实际建筑面积为93.65平方米，比协议约定的面积多1.11平方米，根据合同约定，被告应补交差额1857元（1673.1元／平方米×1.11平方米），加上被告所欠房款3893元即被告尚欠房款共计5754元。
另查明：被告于2008年4月28日取得商品房预售许可证，于2009年12月18日办理所有权初始登记。胡集新城商贸楼S-113号商铺的实际面积为93.65平方米。截至2007年6月2日，被告欠原告房款7897元。截至2010年1月4日，被告欠原告房款5754元（含多出的1.11平方米折算房款1857元）。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、民事起诉状、房屋面积分户表、（2012）沭胡民初字第156号民事判决书、（2012）宿中民终字第1241号民事裁定书、（2013）沭民初字第0037号民事判决书、（2013）宿中民终字第1106号民事判决书等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。双方均应全面履行合同义务。被告依约向原告交付房屋，有（2012）沭胡民初字第156号案件中周波在诉状中自认的事实为证，本院予以确认。截至2007年6月2日，被告欠原告房款7897元。截至2010年1月4日，被告欠原告房款5754元。原告主张要求被告给付以房款7897元为基数自2007年6月3日起计算至2010年1月3日的违约金，并自愿按中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。针对被告要求被告给付房款5754元及以5754元为基数自2010年1月4日起计算至付清款之日并自愿按中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金的诉讼请求。根据双方签订的房屋买卖合同第七条之约定：最终面积以县政府职能部门核定为准，多退少补，双方均不计利息。根据上述约定，多出房屋面积的价款，原告不应要求支付利息或者违约金，故本院支持原告要求被告给付房款1857元；被告给付房款3897元及以3897元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2010年1月4日起计算至付清款之日的违约金。被告辩解原告的起诉已超过诉讼时效。从查明的事实来看，被告周波自2012年3月起诉要求沭阳华兴房地产开发有限公司为其办理产权登记手续、交付产权证、支付违约金等至2013年11月宿迁中院二审终审，被告一直在主张履行合同，且（2013）宿中民终字第1106号民事判决书亦认为沭阳华兴房地产开发有限公司为周波办理房屋产权登记手续，应视为行使合同中的先履行抗辩权。综上，应认定该房屋买卖合同一直在履行，故对被告辩解不予采信。被告又辩解原告免除了被告的购房余款，原告不应支付违约金，原告予以否认，且与查明事实不符，本院不予采信。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周波于本判决生效后十日内给付原告沭阳华兴房地产开发有限公司房款1857元；
二、被告周波于本判决生效后十日内给付原告沭阳华兴房地产开发有限公司违约金，违约金以7897元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2007年6月3日起计算至2010年1月3日；
二、被告周波于本判决生效后十日内给付原告沭阳华兴房地产开发有限公司房款3897元及违约金，违约金以3897元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2010年1月4日起计算至本判决确定给付之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费194元，减半收取97元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费194元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院）。
审判员 方捷
二〇一四年七月十七日
书记员 蒋希