湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6281号
上诉人（原审被告）：武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司，住所地武汉市江汉区江汉一路45-47号(璇宫饭店)6层。
法定代表人：郑小泠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭潇，湖北谦牧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向红，湖北谦牧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林英，女，1969年9月8日出生，汉族，住武汉市盘龙城经济开发区，
委托诉讼代理人：龚莉，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鹏，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱婧，女，1984年8月26日出生，汉族，住湖北省应城市，
委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭畅，湖北维力律师事务所律师。
上诉人武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司（以下简称宝发公司）因与被上诉人林英、朱婧房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初5274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人宝发公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回林英对宝发公司的诉讼请求，由朱婧承担相应责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定宝发公司与林英之间存在商铺租赁合同关系，与事实不符。案涉商铺由宝发公司出租给朱婧代表的武汉东盛星和企业管理有限公司（以下简称东盛公司），而不是林英，宝发公司从未收到林英支付的租金，宝发公司与林英不存在租赁合同关系，宝发公司不是本案适格被告。朱婧并非宝发公司员工，宝发公司亦从未委托朱婧以公司名义对外招商，朱婧与林英签订合同系个人行为，合同上宝发公司印章系伪造，该合同无效。2、一审判决认定宝发公司将商铺交付林英装修与事实不符，更不能据此认定宝发公司对租赁合同事实上已确认。宝发公司与东盛公司签订租赁合同约定用途为经营“三人行”品牌，朱婧转租给林英租赁用途也是经营“三人行”品牌，装修过程中一直是“三人行”商铺的名义下达通知，并不清楚商铺已被转租给林英。3、一审判决认定朱婧与林英签订涉案合同系代表宝发公司的职务行为，无事实及法律依据。4、请求追加东盛公司为被告，请求对租赁合同上宝发公司印章进行司法鉴定。
被上诉人林英辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由，第一，上诉人提交的上诉状没有加盖公章，上诉不能成立，应不予审理。第二，林英与宝发公司签订的合同有效，且已具体履行。第三，宝发公司刻意制造了内容不真实的与东盛公司的合同，林英与宝发公司签订了两份合同都是与宝发公司签订的，朱婧是代表宝发公司与林英签订合同，东盛公司不可能在尚未成立时与林英成立合同关系,签订合同的场所在宝发公司招商地点，朱婧持有宝发公司的授权文件原件。第四，两份合同从未出现东盛公司的字眼，东盛公司不可能成为合同主体。第五，林英未与东盛公司发生任何往来，与东盛公司没有任何关系，宝发公司要求追加东盛公司，是拖延时间，掩盖与林英的合同关系，故意混淆视听，增加诉累。宝发公司的公章没有在登记机关备案，宝发公司随意刻章，且宝发公司的公章有很多个，这对鉴定存在很多阻碍。宝发公司诚信不足，很容易在鉴定公章时候造假。
被上诉人朱婧辩称，案涉铺面是宝发公司委托朱婧招商，朱婧代表宝发公司签订合同，是宝发公司直接盖章。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
林英向一审法院起诉请求：1、判令宝发公司返还林英已支付的租金1203840元，装修保证金、水费、垃圾清运费、预付电费共计64993元；2、宝发公司向林英赔偿损失1268833元；3、朱婧对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由宝发公司、林英承担。
一审法院查明，林英系武汉市武昌区三人行鞋店经营者，经营“相约三人行”品牌服装、鞋帽等。坐落于武汉市江汉区江汉一路45-47号璇宫饭店1-6层房屋所有权人系武汉璇宫饭店有限公司（以下简称璇宫饭店）。2014年6月18日，璇宫饭店向宝发公司出具一份《委托函》，全权委托宝发公司对上述涉案房屋进行经营管理。
2015年4月30日，朱婧以宝发公司（甲方）名义与林英（乙方）签订一份《商铺租赁合同》。该合同约定：乙方承租甲方坐落于武汉市江汉区江汉一路45-47号璇宫饭店一层二号商铺（计租面积608平方米），用于经营三人行旗下经营品牌；租赁期拟定由2015年8月1日起至2020年7月31日止，共计60个月，自甲方发出书面《入场通知书》规定交铺日期起计租；乙方计划30天装修期，免租期由2015年8月1日起至2015年8月31日止（免租期内只免租金）；乙方除不可抗力因素外，商铺须于2015年9月30日前开张营业；由2015年8月1日起至2018年7月31日止，商铺合同租金为每月200640元；由2018年8月1日起至2020年7月31日止，商铺合同租金为每月212678元；合同签订后，乙方须向甲方预交6个月租金1203840元，甲方发出书面《交铺通知书》确定商铺交付日，乙方进场装修前，须向甲方缴纳等同于3个月租金的租赁保证金601920元；乙方每月须缴纳综合管理费9120元；自用能源费用按月结算，每月5日乙方到甲方财务缴纳上月商铺自用能源费用；乙方在收到甲方《交铺通知书》之日起10个工作日内办理收铺手续，同时在双方约定期限内办理施工进场手续，缴纳施工保证金；乙方商铺经甲方确认合格后，甲方在7个工作日内将装修押金无息退还给乙方；甲方负责向乙方提供现状为门脸开档长度16M（无任何阻拦物8M一档×2档），净深宽度36M，公共区域面积32平方米商铺；若甲方无法按双方约定时间交付商铺，每逾期一天，须按当年月租金的1%向乙方支付违约金；甲方若逾期15天仍未交付商铺，则属于甲方单方面违约，乙方有权要求甲方按照乙方已缴纳各项保证金、租金和其他费用总额的2倍金额向乙方予以赔偿，全面终止双方合作关系；甲方联络地址武汉市江汉区江汉一路45-47号（璇宫饭店）6层；任何一方向另一方发出的任何通知均应以中文写成，可以专人送达、航空挂号邮寄、传真递送或将通知送交接受方按本合同规定通知对方的其他地址或收件人；若经挂号邮递发送，则在付邮资后3日（即盖上邮戳后3日）视为送达。上述合同尾部，朱婧在甲方宝发公司签署人一栏签名，且甲方一栏加盖有“武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司”印章。林英则在乙方签署人一栏签名。合同签订后，林英委托他人于2015年5月4日向朱婧支付1203840元。朱婧于当日向林英出具一份收据，并加盖“武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司”印章。2015年5月5日至12月17日，朱婧陆续支付宝发公司80万元。
2015年5月14日，东盛公司成立。2015年9月8日，宝发公司（甲方）与东盛公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》。该合同约定：乙方承租上述涉案商铺，用于经营三人行旗下经营品牌；租赁期由2015年11月20日起至2020年11月19日止，共计60个月。该合同还对租金、租赁保证金、综合管理费和自用能源费用、双方权利及义务、违约责任等进行了约定。该合同尾部，朱婧在乙方东盛公司签署人一栏签名，并加盖东盛公司印章。
2015年11月1日，朱婧以宝发公司（甲方）名义又与林英（乙方）签订一份《商铺租赁合同》。对双方于2015年4月30日签订的涉案合同进行了部分修改，该合同约定：涉案商铺计租面积为496平方米，租赁期拟定由2015年11月8日起至2020年10月31日止，共计60个月，自甲方发出书面《入场通知书》规定交铺日期起计租；乙方计划30天装修期，免租期由2015年11月8日起至2015年12月8日止（免租期内只免租金）；乙方除不可抗力因素外，商铺须于2015年12月30日前开张营业；由2015年8月1日起至2018年7月31日止，商铺合同租金为每月163680元；由2018年8月1日起至2020年7月31日止，商铺合同租金为每月173500元；合同签订后，乙方须向甲方预交6个月租金982080元，甲方发出书面《交铺通知书》确定商铺交付日，乙方进场装修前，须向甲方缴纳等同于3个月租金的租赁保证金491040元；乙方每月须缴纳综合管理费7440元；自用能源费用按月结算，每月5日乙方到甲方财务缴纳上月商铺自用能源费用；乙方在收到甲方《交铺通知书》之日起10个工作日内办理收铺手续，同时在双方约定期限内办理施工进场手续，缴纳施工保证金；乙方商铺经甲方确认合格后，甲方在7个工作日内将装修押金无息退还给乙方；甲方负责向乙方提供现状为门脸开档长度16M（无任何阻拦物8M一档×2档），净深宽度31M。该合同其他条款与前一合同相同。该合同尾部，朱婧在甲方宝发公司签署人一栏签名，且甲方一栏加盖有“武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司”印章。林英则在乙方签署人一栏签名。
2015年11月14日，宝发公司向林英发出一份《租户进场装修通知书》，要求其接到通知书之日起至2015年11月18日内进场接收店铺，并于收铺后一周内将设计装修方案报宝发公司招商部，方案经宝发公司书面审核批准后，交纳施工保证金5万元（装修完毕，验收合格后退还）方可办理进场装修手续。该通知书尾部备注一栏载明：保证金50000元，垃圾清运费6080元，水费913元，预交电费8000元，总计64993元，并载明款项进账账户为宝发公司法定代表人郑小泠的银行账户。林英于当日委托他人向宝发公司法定代表人郑小泠的银行账户支付64993元。
2015年11月18日，林英进场装修。林英先后支付搭建隔楼、楼梯款179000元，消防整改款30000元，空调改造款5500元，防火涂料款5000元，隔墙粉刷款33000元，打地除墙款10000元，施工电缆柜、配电柜款2400元，装修工程款52000元。上述款项共计316900元。
2016年3月2日，东盛公司向宝发公司发出一份《退铺函》，以物业条件达不到公司要求为由申请退铺。2016年3月18日，宝发公司向朱婧退款72000元。同日，东盛公司向宝发公司出具一张金额为21万元的收据。宝发公司在该收据上写明同意退款21万元，扣除上次13.8万元，本次实付72000元。同月，宝发公司在未与林英协商一致的情形下，又将涉案商铺交付并出租给他人。
2016年5月24日，林英以邮政特快专递方式向宝发公司发出一份《关于要求纠正违约行为的通知函》称:其依约履行付款义务并进场后发现，宝发公司未按照合同约定现状为门脸开档长度16M（无任何阻拦物8M一档），净深宽度31M的商铺，而又擅自将涉案商铺另行出租给第三方经营。要求宝发公司务必在三日内纠正上述违约行为，并立即依约向林英交付商铺及赔偿前期装修损失，否则将依法追究法律责任。该邮件于2016年5月30日投递并经他人签收。
2016年6月21日，林英以邮政特快专递方式向宝发公司发出一份《解除<商铺租赁合同>的函》称:宝发公司未按照合同约定现状为门脸开档长度16M（无任何阻拦物8M一档），净深宽度31M的商铺，在林英基本装修完毕后，仍未提供；甚至在林英催促履约期间，宝发公司私自将林英承租并装修后的上述商铺重新租赁给另外两家单位，该两家单位已经开始对外经营。宝发公司的上述行为已明确表明其不履行双方合同。鉴于此，林英现通知宝发公司，从即日起解除双方合同，宝发公司应立即返还本人已支付的各项费用1268833元，赔偿本人装修损失433400元，并按合同约定向本人承担违约赔偿责任。该邮件于2016年6月30日投递并经他人签收。此后，林英要求宝发公司支付上述款项，宝发公司对此予以拒绝，双方由此发生争议。故林英向一审法院起诉。审理中，宝发公司主张，双方二份涉案合同上所加盖的宝发公司印章系伪造，并申请进行相关鉴定。林英则表示，双方证据均已证明双方涉案合同实际存在，并已部分实际履行，无论涉案合同上所加盖的宝发公司印章是用哪一个或真假，均不能否认双方涉案合同的真实存在及效力。故不同意相关印章鉴定。
一审法院认为，综合本案事实及证据等情况，双方争议的焦点为：一是宝发公司主体是否适格，应否承担本案责任；二是林英因对方违约造成的损失应如何认定；三是朱婧应否承担本案连带清偿责任。
关于争议焦点一，朱婧与林英签订的二份涉案合同均是以宝发公司名义签订的，而非以东盛公司名义签订的，且第一份涉案合同签订时，东盛公司并未成立。上述合同签订后，朱婧将林英支付的部分款项转交给宝发公司。宝发公司向林英发出《租户进场装修通知书》，并收取林英装修保证金等相关费用，且将涉案商铺交付林英装修。朱婧、宝发公司的上述行为表明，朱婧以宝发公司名义与林英签订涉案合同，得到了宝发公司的确认。在此情形下，无论涉案合同上宝发公司印章是否真实，并不影响宝发公司系涉案合同相对人的地位。故宝发公司主体适格。朱婧代表宝发公司与林英签订的二份涉案合同，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务。宝发公司作为涉案合同相对人，应承担本案民事责任。朱婧、宝发公司关于朱婧代表东盛公司将涉案商铺转租给林英、宝发公司并非涉案合同相对人的主张，并无充足证据证明，且与事实不符，不予支持。
关于争议焦点二，合同签订后，林英已依约履行了支付租金及其他费用共计1268833元的义务。宝发公司将涉案商铺交付林英装修后，未经林英同意，又将该商铺单方收回后转租他人，致使林英不能实现合同目的。宝发公司的上述行为属单方违约解除合同。林英据此要求宝发公司退还租金及其他费用共计1268833元，具有合同和法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方涉案合同虽然约定：“若甲方（宝发公司）无法按双方约定时间交付商铺，每逾期一天，须按当年月租金的1%向乙方（林英）支付违约金；甲方若逾期15天仍未交付商铺，则属于甲方单方面违约，乙方有权要求甲方按照乙方已缴纳各项保证金、租金和其他费用总额的2倍金额向乙方予以赔偿，全面终止双方合作关系。”但该约定过分高于因对方违约给林英所造成的实际损失。结合林英的资金占用损失和装修损失，酌情认定违约金为林英已付金额1268833元的50%即634416.5元。故对林英的该项诉讼请求，部分予以支持。
关于争议焦点三，朱婧以宝发公司名义与林英签订涉案合同，得到了宝发公司的确认。朱婧的上述行为，系代表宝发公司的职务行为，其法律后果应由宝发公司承担。林英主张朱婧个人承诺退款，但未提供充足证据予以证明。故林英要求朱婧承担本案连带清偿责任的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司退还林英租金、装修保证金等共计1268833元；二、武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司赔偿林英损失634416.5元；三、驳回林英的其他诉讼请求。上述义务，于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27101元，由林英负担6775元，武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司负担20326元。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。宝发公司上诉称其与林英之间不存在商铺租赁合同关系，但结合本案的基本事实，朱婧均是以宝发公司名义与林英签订合同，朱婧、林英均陈述合同是在宝发公司的招商地点签订的，由宝发公司加盖公司印章。合同签订后，朱婧将林英支付的大部分款项转交给了宝发公司。宝发公司向林英发出《租户进场装修通知书》后，收取了林英装修保证金等相关费用，且将涉案商铺交付林英实际装修。据此，一审判决认定朱婧以宝发公司名义与林英签订涉案合同，得到了宝发公司的确认，宝发公司与林英成立租赁合同关系并无不当。宝发公司认为合同上印章是假的，但其并未提供备案的印章，无法确认印章的真假，故对合同上公章进行鉴定无必要。朱婧代表宝发公司与林英签订的租赁合同，合法有效，宝发公司应当履行合同义务，承担违约责任。宝发公司称案涉商铺由宝发公司出租给朱婧代表的东盛公司，东盛公司转租给林英的上诉理由，因缺乏相应的证据，本院不予采信。
综上，上诉人宝发公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27101元，由武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年十二月八日
书记员 杜 文