江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11129号
上诉人（原审被告）：梁云红，女，1977年12月1日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：邹敏，江苏诺凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡智，江苏诺凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马明华，男，1964年12月5日生，汉族，住江苏省吴江市。
委托诉讼代理人：陈志伟，江苏震宇震律�事务所律师。
上诉人梁云红因与被上诉人马明华租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初10004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁云红上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马明华一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定“梁云红仅以其与程美君之间关于租金归梁云红所有的约定，对抗马明华主张租金的诉请，于法无据”，显属认定不当，应予纠正。我方认为：一、程美君将房屋交梁云红使用，用应收取的租金抵偿对梁云红的到期债务，并于2017年1月履行完毕。梁云红租赁程美君的房屋，再将房屋转租给其他的承租人，租金并没有改变，实际上是梁云红与程美君将购买的房屋共同出租给他人经营饭店，所以梁云红收取次承租人的房租实际上是代程美君收�的，该租金已被用于冲抵程美君对梁云红的债务。二、被上诉人明知其主张的租金在拍卖成交前已被程美君处分的事实，应当依法向程美君主张权利。法院拍卖公告已明确房屋处于出租状态；对房屋使用的现状包括程美君提前处分租金等可能影响被上诉人完整收取房租的一切瑕疵，被上诉人承诺全面接受；南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）执行局对房屋租金采取的保全措施也是从2018年4月30日后。三、鼓楼法院组织拍卖的法官在2017年1月9日找到目前房屋实际承租人进行谈话，要求其不要将2017年1月9日后租金支付给出租人时，宋秉昆将其已经向程美君交纳房租到2018年4月的情况向执行法官进行了汇报。而执行法官在谈话笔录中并未记录，只是要求其回去将付款凭证送到鼓楼法院。执行法官剥夺了梁云红的优先购买权。四、被上诉人在一审中的诉讼请求有三�：1.解除程美君与梁云红之间的租赁协议；2.要求梁云红及次承租人搬离承租的场所；3.要求支付至2017年6月的房屋租金。后经法院释明，被上诉人将要求搬离的诉讼请求撤回，第三项诉讼请求变更为要求梁云红支付至2018年4月的租金，但第一项诉讼请求并没有撤回。我方认为，被上诉人的起诉状要求解除合同，同时又要求梁云红向其支付到2018年4月的租金，其诉讼请求是相互矛盾的，而一审法院对于其第一项诉讼请求在判决书中并未做出处理，也没有释明，直接就第三项诉讼请求进行了判决，一审判决有瑕疵。
马明华辩称：一、我方在一审中已经将第一项要求解除合同的诉讼请求撤回了。二、梁云红所有对抗被上诉人的意见都是建立在以抵债协议对抗其与程美君的租赁合同约定之上，但这种抗辩意见并不能对抗物权所有人马明华，依据担保法司法解释第66�规定，所谓的抵债协议都不能对抗马明华所取得的物权。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
马明华向一审法院提出诉讼请求：梁云红向其支付租金442226元（按照租赁合同约定的标准，自2017年3月8日计算至2018年4月30日）。
一审法院经审理查明：2014年6月24日，程美君因购买案涉房屋，向中国农业银行股份有限公司南京城北支行（以下简称南京农行）申请个人购房担保借款合同，并以案涉房屋作为抵押担保，办理了抵押登记手续。2015年1月4日，程美君与梁云红签订《南京江宁万达广场商铺租赁合同》1份，约定由程美君将案涉房屋出租给梁云红，合同还载明：“租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日……租金第一年叁拾柒万元整，第二年叁拾柒万元整，第三年叁拾捌万捌仟伍佰元整……租金为半年支付一次，提前30日支付……”。因程美君与梁云红在此前还有其他债权债务关系，双方又于2015年4月22日签订了“协议书”1份，约定：“甲方：程美君，乙方：梁云红。因双方在共同投资开办红黄蓝亲子园事宜过程中存在分歧……故双方于2014年9月30日签订解除合伙关系协议书……故甲方至今尚欠乙方债务计人民币85万元整……2015年1月4日乙方租赁甲方案涉房屋，该租赁协议约定租期自2015年5月1日至2020年4月30日……现双方综合以上情况就租赁事宜达成如下补充协议（与原协议不一致的部分以该协议为准）：一、甲方将坐落在南京市江宁区东山街道竹山路68号万达广场7幢147号房屋出租给乙方，乙方在租赁期限内有权转租，转租租金由乙方收取，甲方不得向转承租方收取任何租金……。”上述合同签订后，程美君将案涉房屋交付给梁云红，梁云红又将之转租给南京酌江楼餐饮有限公司，后南京酌�楼餐饮有限公司经梁云红同意，又将案涉房屋转租给四川围炉川西坝子餐饮管理有限公司南京分公司（以下简称川西坝子南京公司），且各方达成一致意见，由川西坝子南京公司将租金直接支付给梁云红。
另查明，因程美君逾期还款，南京农行诉于2015年8月3日诉至鼓楼法院。该案在审理中经法院主持调解，双方于2015年9月14日达成调解协议。但程美君未按调解协议履行还款义务，南京农行向鼓楼法院申请强制执行，鼓楼法院依法拍卖案涉房屋，马明华于2017年3月7日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价拍得了案涉房屋，现已经办理了产权变更登记手续。
2017年7月，马明华向一审法院提起诉讼，要求梁云红将案涉房屋租金（自2017年3月8日至2018年4月30日）支付给其。审理中，梁云红认可其已自行向实际承租人收取了自2017年3月8日至2018年4月30日期间�租金，但根据其与程美君之间的约定，该部分租金应归其本人所有，无需向出租人交付。马明华则认为其已于2017年3月7日取得该房所有权，故梁云红应自次日起，按照双方租赁合同约定的标准，将租金支付给其。因双方意见分歧，致调解未成。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程美君与梁云红签订的《南京江宁万达广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在上述合同的履行期间，租赁房屋被法院通过公开拍卖方式处置，并由马明华取得所有权，梁云红对上述情况应当知晓。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，马明华于2017年3月7日在淘�网上拍得案涉房屋，房屋所有权已经转移至马明华名下，马明华作为新的所有权人取代原出租人程美君的合同地位，其有权自2017年3月8日起向梁云红主张房屋租金。租金的数额应当依照梁云红与程美君的合同约定标准计算。梁云红以其仅与程美君之间关于租金归梁云红所有的约定，对抗马明华主张租金的诉请，于法无据，一审法院不予采纳。此外，程美君与梁云红约定“租金半年一付，提前一个月支付”，故其在2017年10月应支付自2017年11月1日至2018年4月30日的租金，现给付期限已至。综上，梁云红应当向马明华支付的租金价款为442226元（其中，2017年3月8日至2017年4月30日的租金为53726元；2017年5月1日至2018年4月30日的租金为388500元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，一审法院判决如下：梁云红于判决发生法律效力之日起十日内支付马明华房屋租金（自2017年3月8日计算至2018年4月30日）442226元。案件受理费减半收取2296元，保全费1520元，合计3816元，由梁云红负担。
二审审理期间，上诉人梁云红提交2017年5月22日南京市鼓楼区人民法院的通知，通知中仅将尹环、宋秉昆作为承租人告知其案涉房屋所有权经拍卖已经发生转移，房屋的租金和收益、继受归马明华所有。以此证明鼓楼法院在拍卖时并没有将梁云红作为承租人，按照最高院的有关规定书面通知并告知梁云红有优先购买权，亦未向梁云红颁发有关优先购买权人的竞买代码以及参拍的密码参加拍卖，程序严重违法，拍卖行为应当无效。被上诉人马明华对此质证认为，对该份通知的真实性没有异议，涉案房产在拍卖公告的附件中存在着程美君和梁云红的租赁合同，公告中已经明确了梁云红的优先购买权。
双方当事人对一审法院查明的事实，均无异议，本院予以确认。另查明，一审审理中，马明华向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，申请撤回了解除程美君与梁云红之间所签订的租赁合同以及要求梁云红支付违约金97125元的诉讼请求。
本院认为，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，马明华于2017年3月7日在淘宝网上拍得案涉房屋，故自2017年3月7日起，案涉房屋所有权已经转移至马明华名下，马明华作为新的所有权人有权向梁云红主张自2017年3月8日起的房屋租金，程美君此时已对案涉房屋不再享有�有权，故其无权再主张案涉房屋的租金。一审法院以梁云红与程美君之间的合同约定标准来计算租金，并无不当，本院予以维持。关于本案一审马明华的诉讼请求问题，因马明华在一审审理期间撤回了要求解除程美君与梁云红之间所签订的租赁合同以及梁云红支付违约金97125元的诉讼请求，故一审法院对此未进行实体处理并无不当。梁云红认为其有优先购买权，并就此向鼓楼法院提起诉讼，系另一法律关系，与本案无关，其以此为由申请中止本案的审理，本院不予准许。梁云红要求撤销网络司法拍卖，不属于本案民事案件审理范围，本案不予理涉。
综上所述，梁云红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
二审案件受理费人民币4592元，由上诉人梁云红负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 双
审判员 马 帅
审判员 许云苏
二〇一八年五月十日
书记员 汪海燕