广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第200号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市成泰置业有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：邓伟群。
委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：谢翔，广东德赛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周卫锋，男，汉族，住珠海市斗门区，身份证号码：×××5736。
上诉人珠海市成泰置业有限公司（以下简称成泰公司）因与被上诉人周卫锋房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第254号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年5月25日，周卫锋与成泰公司订立《商品房买卖合同》一份，合同约定周卫锋向成泰公司购买其开发的房屋，房屋总价款为1242231元。2014年7月27日，双方订立《商品房买卖合同》附件，附件对《商品房买卖合同》的主要条款及付款方式等作了补充约定。周卫锋在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容为：买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。
二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年2月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第6.1条约定，特殊原因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等。《补充协议》第6.3条约定，交付期限相应顺延的情况包含：……（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气等；……（10）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等；……。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
三、双方关于付款方式及逾期付款违约责任的约定。《商品房买卖合同》第六条约定买受人按按揭方式付款，详见合同附件。附件《付款方式》约定，买卖人应于2013年7月27日前付清首期款（含定金）752231元，余款共计490000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续（按银行要求提交并签署按揭申请所需的全部资料文件），并交清相关费用。《补充协议》第5.2条约定，买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续（办结银行按揭贷款手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件）。《补充协议》第5.3条约定，买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处理。《商品房买卖合同》第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。
四、房款支付情况。2013年5月25日，周卫锋支付购房款人民币382231元，2013年7月27日，周卫锋支付购房款人民币370000元，余款人民币490000元由周卫锋申请按揭贷款方式支付。周卫锋称其于2013年7月27日与广东亚太时代律师事务所签订了委托协议书，委托律师事务所提交办理银行按揭所需文件资料，当日其就在空白的购房借款合同上签名，并将所有申请贷款的资料交付律师事务所。根据双方提供的证据及原审法院向工商银行调查取证显示，2013年9月13日，工商银行首次将周卫锋申请按揭贷款的资料上报审查，2013年10月9日，工商银行签署与周卫锋的个人购房借款／担保合同，2013年11月11日，工商银行将人民币490000元贷款转入成泰公司账户。
五、房屋交付情况。2014年3月21日珠光新城二期（4、6至11、14、17、19至21、34-35、40、42、44至46栋）竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》。2014年5月1日，成泰公司向周卫锋邮寄收楼通知书，通知周卫锋于2014年5月10日前前往珠光新城销售中心办理收楼手续，收楼接待时间自2014年5月1日起。双方在庭审中确认交房日期为2014年5月1日。
六、成泰公司辩称存在符合合同约定的交付期限顺延情形，包括恶劣天气及政策变更。1、关于恶劣天气的影响。原审法院在审理期间向珠海市公共气象服务中心调取2013年5月26日（合同签订之次日）至2014年3月21日（工程竣工验收之日）期间的天气数据：（1）珠海市小林自动站数据显示，2013年6月6日、9日、10日、11日、14日、15日、22日，7月21日、24日、25日、26日，8月16日，12月17日为大雨天气共13天；2013年6月24日、7月15日、8月14日、8月15日、9月4日为暴雨以上级别天气共5天；（2）珠海市红旗自动站数据显示，2013年9月2日为大雨天气共1天；（3）珠海市受热带气旋影响天数共11天，具体为2013年6月21日至22日、2013年6月30日至7月1日、2013年8月12日至8月14日、2013年9月22日至9月23日、2013年11月3日至11月4日。广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司作为工程监理方于2014年6月6日就珠光新城二期因恶劣天气原因停止施工出具了一份证明，证明反映工程施工期间凡遇台风及大雨以上级别天气关键路线工程均停工，最后一次停工日期为2013年10月1日。珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知显示，在台风或暴雨天以上天气来临之际会向工地发出预警通知，从2013年5月26日至2014年3月21日，安监站共发出通知9次。2、关于供电方案。成泰公司提交的供电方案答复通知书及原审法院调取的供电方案（高压）合同均显示，因政策调整需要成泰公司重新申请报批的供电方案于2013年2月1日已获审批通过。
周卫锋在一审中的诉讼请求为：1、成泰公司向周卫锋支付逾期交房违约金人民币37266元（以总房款1242231元为基数，按万分之五每日，从2014年3月1日起计算至2014年4月30日止）；2、成泰公司承担本案全部诉讼费用。
成泰公司在一审中的反诉请求为：1、周卫锋支付逾期付款违约金共计人民币20825元；2、诉讼费用由周卫锋承担。
原审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为成泰公司是否逾期交房，以及周卫锋是否逾期支付房款。
一、关于成泰公司是否逾期交房的问题。
周卫锋与成泰公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，原审法院予以认可。本案《商品房买卖合同》第七条约定了成泰公司应在2014年2月28日前将“完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的房屋交付周卫锋使用。2014年3月21日涉案工程竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，双方在庭审中确认实际交房日期为2014年5月1日，对成泰公司迟延交房的事实原审法院予以确认。成泰公司主张其具备《商品房买卖合同》第七条及补充协议第六条约定的顺延交付期限的情形。情形一，施工期间发生恶劣天气。成泰公司认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计68天，而周卫锋认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。原审法院认为，双方在《补充协议》第六条约定了，台风、大雨或以上天气属于交付期限相应顺延的情况，上述恶劣天气无法避免、非成泰公司所能控制，对成泰公司据此主张予以延期的辩称，符合合同的约定，原审法院予以采信。成泰公司提交的停止施工证明期限从2012年4月6日至2013年10月1日止，2013年10月1日之后，成泰公司没有提供相关停工证明，珠海市金湾区建设工程安全监督站在此后亦再无因台风及暴雨以上天气向成泰公司发出过预警通知，原审法院认为2013年10月1日后的台风及大雨以上天气与工期延期不具有因果关系，故原审法院在本案仅认定2013年5月26日至2013年10月1日期间发生的台风及大雨以上级别天气作为顺延情形。原审法院向珠海市公共气象服务中心调取了2013年1月1日至2014年4月30日的大雨以上级别日雨量记录，经对比，珠海市红旗自动站的数据明显少于珠海市小林自动站，结合珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知次数，原审法院认为珠海市小林自动站的数据来源更客观真实，原审法院以原审法院调取的珠海市小林自动站的雨量记录作为核算标准。经核算，大雨以上天气共17天，台风天气共9天，扣除2013年6月22日（既是大雨天亦是台风天）、2013年8月14日（既是暴雨天亦是台风天）重复记算的两天，符合合同约定的可顺延交付期限的天数为24天。情形二，施工期间发生政策变更。成泰公司辩称，因配电工程国家行业标准变动需重新调整供电方案以及重新设计配电施工图，导致后续工作相应顺延影响工期至少60天。原审法院认为，成泰公司提交的供电方案答复通知书及原审法院调取的供电方案合同显示，新的供电方案已于2013年2月1日审批通过，成泰公司此刻即可评估后续工作对工程工期的影响，而双方的《商品房买卖合同》系在2013年5月25日签订，符合合同约定的可顺延交付期限的情形应只限定于合同签订后发生的情形，成泰公司以合同签订前就已经发生的事实作为抗辩事由，无法律依据，违背合同约定，原审法院不予支持。综上，成泰公司合理顺延交付房屋天数为24天，原审法院确定成泰公司应交房日期顺延至2014年3月24日前，成泰公司直至2014年5月1日才通知收楼，周卫锋主张逾期交房天数计算至2014年4月30日原审法院予以支持，逾期交房天数计为37天。
二、关于逾期交房违约金是否过高的问题。
成泰公司主张涉案房屋同地段相同户型房屋每月租金为2363.2元，即周卫锋延期2个月的租金损失只有4726.4元，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金远远高于租金损失的30%，属于约定违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额计算方法，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该司法解释只是规定了在商品房买卖合同没有约定违约金的情形下可以按租金标准计算违约金，并非确认了逾期交房的实际损失为该房屋的租金损失。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力，成泰公司逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金数额支付周卫锋逾期交房违约金。违约金以总房款1242231元为基数，按日万分之五计逾期交房天数37天，违约金计为22981.3元。
三、关于周卫锋是否逾期付款的问题。
根据《商品房买卖合同》附件《付款方式》第二条的约定，周卫锋应于2013年5月25日向成泰公司支付定金5万元，2013年7月27日前付清752231元，余款490000元最迟应于2013年8月16日办结银行按揭贷款手续。周卫锋于2013年5月25日支付了房款382231元，2013年7月27日支付了房款370000元，履行完毕《付款方式》第二条的第一、二项约定后，委托广东亚太时代律师事务所办理银行按揭贷款。双方争议焦点为如何理解合同约定的“办结银行按揭贷款手续”，以及周卫锋是何时办结银行按揭贷款手续。《付款方式》约定，办结银行按揭贷款手续指的是按银行要求提交并签署按揭申请所需的全部资料文件；《补充协议》第5.2条约定，办结银行按揭贷款手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件。两份附件对“办结银行按揭贷款手续”的约定均有两层含义，一为买受人应在签订合同后20日内交清申请按揭的所有资料，二为买受人应在签订合同后20日内签署按揭贷款合同等按揭资料。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。周卫锋在庭审中称，在委托律师事务所办理银行按揭时，就将已在借款人处签了名的空白购房借款合同一并交付给了律师事务所，而这种买房人委托代办按揭时先在空白贷款合同上签名的模式，也是近年来申请银行贷款购房的主要操作模式。原审法院认为，成泰公司对此没有提出相反证据，应当认定周卫锋在提交资料时已签署了贷款合同等申请按揭的资料，周卫锋交清申请按揭的资料即已履行完毕“办结银行按揭贷款手续”的义务，至于银行因审批原因导致借款发放迟延的情形，合同中并没有明确约定，亦属于周卫锋不可控制的情形，成泰公司认为银行放款为办结银行按揭贷款手续，显失公平，明显加重周卫锋的义务，原审法院不予支持。经查，双方均没有提交证据证实周卫锋交清申请按揭资料的日期，原审法院以工商银行审核资料后初次上报系统审查时间作为周卫锋交清资料的界限，即2013年9月13日周卫锋已办结银行按揭贷款手续。合同约定的办结按揭贷款手续日期为2013年8月16日前，周卫锋实际于2013年9月13日办结，属于逾期付款，应承担逾期付款违约责任。成泰公司主张从2013年8月18日起计逾期付款违约金，原审法院予以支持，至2013年9月13日止，逾期付款天数计为27天。违约金以贷款金额490000元为基数，按日万分之五计27天，违约金计为6615元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判令：一、成泰公司于判决发生法律效力之日起七日内向周卫锋支付逾期交房违约金人民币22981.3元（计算方法：以总房款人民币1242231元为基数，按每日万分之五计37天）；二、周卫锋于判决发生法律效力之日起七日内向成泰公司支付逾期付款违约金人民币6615元（计算方法：以贷款金额人民币490000元为基数，按每日万分之五计27天）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币366元，由成泰公司负担人民币226元，周卫锋负担人民币140元；一审案件反诉受理费人民币161元，由周卫锋负担人民币51元，成泰公司负担人民币110元。
成泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、原审判决第一项违约金按日万分之五的标准计算过高，请求改判违约金按同地段同类型的房屋租金的1.3倍计算；2、判令一、二审的诉讼费用由周卫锋承担。其事实和理由如下：原审法院认为“成泰公司逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金数额支付周卫锋逾期交房违约金”，该判断没有事实和法律依据。
一、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。
二、与前述指导意见一致的司法价值体现在《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条、第十七条。根据前述法律规定，商品房买卖合同纠纷中，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定为过份高于实际损失，应予调整，如果合同中未约定逾期交付商品房的损失赔偿标准的，参照同地段同类房产的租金标准计算损失赔偿标准。根据这些法律规定，违约方弥补守约方的实际损失体现了违约金的补偿性，而法律规定允许违约金超出实际损失的30%的部分体现了违约金的惩罚性，前述法律规定与最高院的指导意见一致，体现了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质。
三、认定违约金是否过高，需要比较合同约定的违约金与守约方的实际损失之间的差距是否符合法律规定的情形，一般情况下合同约定的违约金会比较具体，可以计算，但是对于逾期交房给对方造成的实际损失则通常在合同中没有明确约定，因此，《商品房买卖合同解释》第十七条规定，合同中没有约定损失赔偿标准的，逾期交房的损失赔偿标准参照同地段同类房屋的租金标准计算。成泰公司主张参照房屋的租金标准计算周卫锋的实际损失从而认为应当将违约金调整至租金标准的1.3倍以内有法律明文规定为依据。而且，众所周知，成泰公司不可能掌握周卫锋的确切实际损失。既然法律赋予了成泰公司向法院申请调低违约金的权利，而成泰公司在客观上确实无法掌握其具体的实际损失，按照不低于法律明文规定的计算实际损失标准即同地段同类房屋租金标准计算实际损失并无不妥。且成泰公司根据该规定提交证据《珠海陆地土地房地产估价有限公司出具的《珠交新城二期房地产租金评估报告》显示，与周卫锋相同地段、相同户型的房屋租金为人民币16元／平方米，即整套房每月的租金为人民币2363.2元（147.7平方米），成泰公司延期37天的损失不超过人民币4000元，原审法院判决的逾期交房违约金为人民币22981.3元，是周卫锋实际损失5倍以上，当然应当认定为过份高于实际损失。
四、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第8条规定：人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，成泰公司已经根据法律规定完成了举证，而周卫锋未提供证据证明其实际损失，原审判决以“成泰公司逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金数额支付周卫锋逾期交房违约金”为由不支持成泰公司关于违约金过高的主张存在错误。如果周卫锋不认可周卫锋举证证明的租金标准，人民法院为查清事实应当委托有资质的机构对与诉争房屋同地段同类型的房屋租金标准进行评估，再下定论，而遗憾的是原审法院基于错误的认识，没有查清事实，作出了错误的判决。
为此，原审判决对于法律中违约金调整的相关规定进行了错误的解读，导致了对本案中焦点问题违约金是否过高，是否应进行调整的错误认定，从而作出了错误的判决。
综上，成泰公司认为原审法院存在事实认定错误和法律适用错误，请求二审人民法院，依法查清本案的事实，纠正原审法院的错误，依法作出公正、公平的裁决，支持成泰公司的请求。
周卫锋二审答辩称：认可一审判决，不认可成泰公司的上诉请求，请求二审法院尽快判决。
双方当事人均无证据证据向本院提交。
原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为原审法院确定的违约金标准是否妥当。对此本院认为，首先，《商品房买卖合同》第九条明确约定“出卖人逾期交房……逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。任何一方违反该约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条只是规定了在商品房买卖合同没有约定违约金的情形下可以按租金标准计算违约金，并非确认了逾期交房的实际损失为该房屋的租金损失，本案中《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，因此上述法律规定并不适用本案。再次，在本案中，成泰公司提交的证据不足以证实根据该标准计算出来的违约金远远超过业主实际损失，因此本院确定本案逾期交房违约金计算标准应为每日万分之五。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
综上，成泰公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由珠海市成泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 许婷婷
黄小珊