黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0302民初876号原告:鸡西市祥光物业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：迟凤文，董事长。委托诉讼代理人：王惠，女，该公司房管员。委托诉讼代理人：于战波，女，该公司法律顾问。被告：李金蔓，女，1979年7月7日出生，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：马忠贵，黑龙江雪原律师事务所律师。原告鸡西市祥光物业管理有限公司与被告李金蔓物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸡西市祥光物业管理有限公司的委托诉讼代理人王惠、于战波，被告李金蔓的委托诉讼代理人马忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸡西市祥光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告李金蔓交纳X期X号楼X单元X室物业费3963元，电梯费1200元及滞纳金7924元；X期X号至X号楼群房门市物业费18983元及滞纳金5125元，共计37195元；2.被告李金蔓承担诉讼费用。审理中，鸡西市祥光物业管理有限公司变更第1项诉讼请求为：要求被告李金蔓交纳X期X号楼X单元X室物业费3963元，电梯费1200元及违约金1032.60元；X期X号至X号楼群房门市物业费18983元及违约金3796.60元，共计28975.20元。后鸡西市祥光物业管理有限公司放弃要求被告李金蔓交纳2013年电梯费300元的诉讼请求。事实和理由：李金蔓系鸡西市鸡冠区X期X号楼X单元X室和X号至X号楼群房门市业主，两户房屋建筑面积分别为91.75平方米和878.82平方米。根据某业主委员会与鸡西市祥光物业管理有限公司签订的《物业服务合同》约定，鸡西市祥光物业管理有限公司一直积极履行相关权利义务，依法、依约对李金蔓居住的小区实施规范的物业管理，并提供了完善的物业管理服务。因李金蔓拖欠物业费、电梯费及滞纳金共计28975.20元，鸡西市祥光物业管理有限公司催交未果，诉至法院。李金蔓辩称，鸡西市祥光物业管理有限公司所述与事实不符，其主张的物业费和滞纳金没有事实和法律依据。一、根据《黑龙江省定价目录》黑价字[2004]132号文件规定，第13项规定，物业服务收费基准价格及浮动幅度由市政府价格主管部门会同建设部门提出调定价方案，报市政府批准。根据鸡政发[2008]14号文件规定，住宅物业收费实行政府指导价的“五级物业”最高收费0.8元，可上浮10%，而鸡西市祥光物业管理有限公司提供的物业服务合同规定为1.2元，高出政府指导价格标准50%。李金蔓的房屋为X楼X室，不使用电梯，要求收取电梯费1000元不合理。二、因鸡冠房产物管中心、鸡冠区红军街道办事处无X小区首次业主大会、业主委员会成立档案及《小区业主大会议事规则》等相关备案材料，说明X小区业主大会、业主委员会未成立，《物业服务合同》签订主体不存在，无效。三、李金蔓的门市房未向小区开门，未享受物业公司提供的任何服务，但收费标准比住宅高很多。根据《鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知》（鸡政发[2008]14号）第三条、第五条规定实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。但本案最根本的问题是“业主委员会”沦为鸡西市祥光物业管理有限公司敛财工具，李金蔓根本不知道有“业主委员会”存在，业主委员会更无权代表“业主”签订《物业服务合同》。本院经审理认定事实如下：被告李金蔓系鸡西市鸡冠区X期X号楼X单元X室和X号至X号楼群房门市及地下车位X业主，其中住宅房屋建筑面积为91.75平方米（起始层为地下一层，地下一层为车库），门市房屋建筑面积为878.82平方米（其中X楼门市建筑面积为653.82平方米，地下室建筑面积为225平方米，且地下室无上下水）。2014年1月1日、2014年12月2日及2015年12月2日原告鸡西市祥光物业管理有限公司与X区所在的某业主委员会先后签订四份《物业服务合同》，双方约定由鸡西市祥光物业管理有限公司为X区实行物业管理和有偿服务，期限自2011年1月1日零时起至2016年12月31日零时止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，门市房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.80元收取；电梯费包括电梯运行费和电梯基础费（维修养护费、年检费、材料费、公共设施责任险、人工维护费），一梯三户的，以11层为基准，每月每户45元，11层以上或以下的每增加或递减一层，增加（减少）2元。业主及使用人不能按催缴日期交纳物业费的，从逾期之日物业公司按每天千分之三收取滞纳金。李金蔓未向鸡西市祥光物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋、2016年1月1日至2016年12月31日门市房屋物业费及2013年至2016年住宅房屋电梯费。鸡西市鸡冠区X小区分为X区和X区，X区共24栋于2007年12月入住，X区共15栋于2011年4月入住，某业主委员会于2012年7月31日完成选举，并于2012年8月6日在鸡西市房产管理局备案。另查，一、鸡西市祥光物业管理有限公司于2008年取得物业管理企业资质证书、物业服务企业资质证书。二、《鸡西市物业服务收费管理办法》（鸡政发[2008]14号）中规定非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。三、2014年7月18日，鸡西市物价监督管局和鸡西市房产管理局下发鸡价联字[2014]17号文件，确定将X小区住宅物业服务收费标准暂定为每月每平方米建筑面积1.2元；住宅电梯收费：1.一梯两户的11层每户每月60元，11层以上每户每月逐层加收3元；11层以下每户每月逐层减收3元。2.一梯三户的11层每户每月为45元，11层以上每户每月逐层加收2元；3.11层以下每户每月逐层减收2元。电梯起始层为地面一层的住房，原则上不收电梯费，其余情况，可由业主和物业企业根据具体情况协商确定。本院认为，原告鸡西市祥光物业管理有限公司与某业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。被告李金蔓称某业主委员会未成立，合同无效的主张，因无证据证实，故其辩解理由不成立，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，鸡西市祥光物业管理有限公司与某业主委员会签订的《物业服务合同》效力及于全体业主，即该合同效力及于被告李金蔓。鸡西市祥光物业管理有限公司按照约定提供了物业服务，李金蔓应按约定交纳物业费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，李金蔓主张未享受鸡西市祥光物业管理有限公司提供的任何服务的理由不成立，本院不予采信。虽《鸡西市物业服务收费管理办法》规定住宅实行政府指导价，一级基准价为月/平方米建筑面积0.80元，但鸡西市祥光物业管理有限公司依据鸡价联字[2014]17号文件确定的物业服务收费标准1.20元月/平方米收取物业费，未违反相关规定，故对鸡西市祥光物业管理有限公司要求李金蔓交纳物业费主张，本院予以支持。虽李金蔓所有的住宅房屋位于X楼，但该楼起始层为地下一层车库，且李金蔓正在使用，不符合鸡价联字[2014]文件关于“电梯起始层为地面一层的住房，原则上不收电梯费，其余情况，可由业主和物业企业根据具体情况协商确定。”规定，故李金蔓的抗辩理由不成立，本院不予支持。本案中，李金蔓未按约定交纳物业费，又未能提供证据证实鸡西市祥光物业管理有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，构成违约，应当向鸡西市祥光物业管理有限公司承担自逾期之日起的违约责任。因合同约定守约方按日3‰收取违约方滞纳金过高，虽鸡西市祥光物业管理有限公司自愿降低滞纳金标准，主张李金蔓按照拖欠物业费总额20%计算违约金，但违约金仍然过高，应酌情参照中国人民银行同期贷款年利率6%以拖欠物业费总额为标准计算支付违约金，即自2017年1月1日起算，计算至判决之日止。综上所述，被告李金蔓应向原告鸡西市祥光物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋物业费3963元、2016年1月1日至2016年12月31日门市房屋物业费18983元、2014年至2016年住宅房屋电梯费900元及违约金715.38元，共计24561.38元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第三项、第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告李金蔓在本判决生效之日起五日内交纳原告鸡西市祥光物业管理有限公司物业费2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋物业费3963元、2016年1月1日至2016年12月31日门市房屋物业费18983元、2014年至2016年住宅房屋电梯费900元及违约金715.38元，共计24561.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，减半收取计365元，原告鸡西市祥光物业管理有限公司已预交，由原告鸡西市祥光物业管理有限公司负担158元，被告李金蔓负担207元同上款一并给付原告鸡西市祥光物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  庞学勤二〇一七年六月二十三日书记员  夏 萍