贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终3993号
上诉人（原审被告）：王凤君，女，1964年3月30日出生，满族，住贵州省贵阳市白云区。
上诉人（原审被告）：邓安竹，男，1990年7月17日出生，满族，住贵州省贵阳市白云区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：肖跃，贵州筑垣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘习珍，女，1954年5月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
被上诉人（原审原告）：钟毅，男，1982年10月19日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。
被上诉人（原审原告）：刘燕，女，1989年9月24日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。
上诉人王凤君、邓安竹因与被上诉人刘习珍、钟毅、刘燕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王凤君、邓安竹上诉请求：1、请求撤销原判并驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，被上诉人交付的房屋不合格且存在权属争议导致上诉人无法正常使用，上诉人不应支付租金；2、被上诉人没有违约，违约金不应支持。
刘习珍、钟毅、刘燕辩称，上诉人与被上诉人是租赁关系，上诉人与第三人发生纠纷应当向第三人主张权利。
刘习珍、钟毅、刘燕向一审法院起诉请求：1、终止原、被告签订的《房屋出租协议书》；2、请求人民法院判令被告王凤君、邓安竹向原告支付从2016年5月起至9月止共五个月的租金65000元及违约金120000元等损失共计185000元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1、原告刘习珍与钟毅、刘燕系母子关系，被告王凤君与邓安竹系母子关系。原告刘习珍与钟毅共有位于贵阳市白云区白云南路57号1、2层1号房屋（建筑面积为：251.93㎡），原告刘习珍与刘燕共有位于贵阳市白云区白云南路57号1层2、3号房屋（建筑面积为：150.79㎡）。2014年1月，王宇向刘习珍、钟毅、刘燕承租上述房屋及门面与刘超合伙经营餐饮业。2016年1月1日，原、被告签订《房屋出租协议书》，约定：原告将上述房屋出租给二被告使用。双方同时约定：一、租用期限为八年，从2016年1月1日起至2023年12月31日止，月租金为13000元，租金以每三个月交纳一次，自第二年起按每月递增8%。乙方必须先交款后使用；二、乙方必须在租用期间负责维修甲方房屋和设施，乙方不能随意损坏，务必爱护使用，如有人为损坏，必须负责修复另其照价赔偿；三、租期未到乙方退租，押金不退；……五、如乙方违反上述约定，甲方有权无条件收回房屋使用权且租金不予退还；……八、房租提前10天交纳，如逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。2016年1月18日，王宇与王凤君签订《门面转让协议》，约定：一、王宇（甲方）将位于贵阳市白云区白云南路57号门面转让给王凤君（乙方）使用，建筑面积为400㎡，并由乙方与房东重新签订租赁合同；……三、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全的情况下进行装修；四、甲方在签订协议次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时，甲方协助乙方办理和完善店铺的相关手续，然后乙方向甲方支付转让费200000元，上述费用包括第三条所述的装修、装饰、设备及其相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。原告对王宇与被告王凤君签订《门面转让协议》将案涉门面转让给王凤君、邓安竹的行为予以认可。原、被告签订《房屋出租协议书》后，二被告陆续向原告交纳了四个月的租金和押金，其中：2016年4月9日，被告向原告刘习珍交纳了（从2016年1月－2016年3月止）一个季度的租金39000元。随后，原告刘习珍再次收到了被告截止2016年4月26日的租金和押金10000元。原、被告签订《房屋出租协议书》后，原告从王宇处接收案涉房屋后便动工开始装修，并在2016年3月8日取得了“贵阳白云红鲨鱼网络服务中心”工商营业执照。被告装修至2016年4月下旬因故停工。随后，双方为租赁房屋的相关事宜进行多次协商未果，但被告未及时将其租赁的房屋归还给原告。2016年7月2日，原告刘习珍向被告邓安竹发送手机短信，该短信载明“王凤君、邓安竹：截至2016年7月2日，因你们拖欠白云南路57号门面2016年5月、6月的门面租金共计26000元，多次与你们联系催收后仍未付租金，已经构成违约，现通知你们即日起收回门面，并限你们7日内补交5月、6月的租金，否则将按《房屋出租协议书》起诉并追究你们的违约责任！房东：刘习珍2016年7月2日”。2016年8月15日，原告刘习珍提起诉讼，其诉讼请求为：1、请求依法判令被告王凤君、邓安竹恢复因其租用期间损坏原告位于贵阳市白云区白云南路57号门面的原状交还原告，否则赔偿损失100000元，原、被告签订的《房屋出租协议书》权利义务终止；2、依法判决被告王凤君、邓安竹支付尚欠原告4个月（2016年5月－8月）租金52000元，违约金103999.99元。随后，原告将案涉诉争房屋收回并出租给他人。2016年11月1日，原告以其漏列当事人为由申请撤诉，贵州省贵阳市白云区人民法院裁定予以准许。由于原、被告的纠纷未得解决，故原告诉来请求判决支持其如前诉讼请求。
一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以确认。本案中，原、被告签订的《房屋出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，应受法律保护，双方均应按照协议的约定履行合同义务。合同签订后，被告按照《门面转让协议》的约定从王宇处接收了房屋，原告对此予以认可，视为原告已经履行了合同义务，但被告在合同期内只向原告交纳了四个月的房租和10000元押金外，对其余房租未再向原告支付，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告请求判令被告支付其租赁房屋期间剩余部分的房租，理由充分，予以支持。关于租赁期限的问题，原告主张被告搬出房屋的时间为2016年国庆节期间，而被告自认原告收回房屋的时间为2016年6月初。双方在收回房屋的时间上说法不一致。经审理查明，原告在2016年7月2日仍在向被告发送短信，要求被告支付房租，交回房屋，被告邓安竹对此予以认可。同时，原告在2016年8月15日向法院起诉的诉状中仍要求被告恢复原状并将房屋交还原告，这些事实说明，被告在6月初交还房屋的说法与合客观实际不符，不予采信。被告究竟在什么时候收回了出租房屋，应按照什么时间作为计算房租的截止时间。法院认为，原、被告在多次协商的情况下，被告仍不交还房租，原告有权按照《房屋出租协议书》的约定收回房屋。同时，原告在2016年7月2日的短信中已经明确告知“即日起收回门面，并限你们7日内补交5月、6月的租金，否则将按《房屋出租协议书》起诉并追究你们的违约责任”，因此，双方签订的合同应在原告发出短信，被告收到短信的当日就已经解除。其房租应当计算至2016年7月2日止。如果原告在2016年7月2日后仍未收回房屋，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，应当视为原告怠于行使自己的权利，致使损失扩大，其主张的房租超过7月2日的部分，不予支持。因此，被告现应向原告支付的租金为13000元∕月÷30日×62日＝26867元。关于违约金的计算标准问题。根据法院查明的事实表明，被告的行为已经构成违约，其应当向原告支付相应的违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，可以认定双方在《房屋出租协议书》中约定的违约金明显过高。以原告的实际损失为基础，兼顾的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情进行调整。为此，一审法院以最高人民法院规定的受法律保护的民间借贷年利率24%为基数计算违约金，同时，考虑违约金具有惩罚性质，为此，在年利率24%的基础上，再上浮30%即年利率7.2%作为违约金的惩罚部分。同时，按照双方的约定，以房租为基数分段计算违约金，即从2016年3月20日起以房屋租金26000元为基数按年利率31.2％计算至判决生效之日起十日止。从2016年6月20日起以房屋租金867元为基数按年利率31.2％计算至判决生效之日起十日止。审理中，被告提出了原告将存在使用权争议和堆放有酒缸等物资的房屋出租给被告，导致被告不能正常使用该承租房屋，不应当向原告支付租金的辩解主张。一审法院认为，被告是按照王宇与王凤君签订的《门面转让协议》的约定接收了出租房屋。在双方签订转让协议并接收房屋时，被告应当对房屋的权属及房屋内的相关情况进行全面的了解，因此，被告的反驳主张，不予采信。同时，被告既然认为承租的房屋有瑕疵，就应当及时与原告协商解决。如果协商不成，应及时提出解除合同，返还原告的出租房屋。然而，被告一方面认为出租房屋有瑕疵，一方面长期占有原告的房屋并拖欠房租，其行为后果应当由被告承担。另外，案涉房屋内物资的处置权属于前一任承租人，出租人无权处分，因此，被告以上述理由进行辩解并不同意支付房租的主张，理由不充分，不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、终止原告刘习珍、钟毅、刘燕与被告王凤君、邓安竹签订的《房屋出租协议书》；二、由被告王凤君、邓安竹于本判决生效之日起十日内向原告刘习珍、钟毅、刘燕支付房屋租金26867元及违约金（其中：从2016年3月20日起以房屋租金26000元为基数按年利率31.2％计算至本判决生效之日起十日止。从2016年6月20日以房屋租金867元为基数按年利率31.2％计算至本判决生效之日起十日止）；三、驳回原告刘习珍、钟毅、刘燕的其他诉讼请求。案件受理费5576元，由原告刘习珍、钟毅、刘燕负担4460元，由被告王凤君、邓安竹负担1116元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。本案的争议焦点为：一、上诉人应否支付租金；二、本案违约金应否支持。
关于焦点一，上诉人主张诉争房屋存在使用权争议且堆放有酒缸等物资导致上诉人不能正常使用该承租房屋，其不应当向被上诉人支付租金，但未提交充分证据证实该主张。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人该上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。退一步来说，即使承租的房屋有瑕疵或者因存在纠纷影响使用，上诉人应当及时与被上诉人协商解决或者及时提出解除合同，返还被上诉人房屋，但不能既占用房屋同时又拒绝支付租金。综上，上诉人应当支付租金至2016年7月2日本案合同解除之日止。原判判令上诉人支付租金26867元并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，双方《房屋出租协议书》第八条约定：“房租提前10天交纳，如逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金”。本案中，被上诉人已经履行了交付房屋的义务，但上诉人在向被上诉人支付了四个月的房租和10000元押金后，对其余房租未再支付，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本案违约金明显过高。一审法院综合考量了被上诉人的实际损失、本案合同履行情况、当事人的过错程度等因素后，以最高人民法院规定的受法律保护的民间借贷年利率24%为基数计算违约金，根据违约金的惩罚性再上浮30%即年利率7.2%作为违约金的计算标准，以房租为基数分段计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，王凤君、邓安竹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费472元由上诉人王凤君、邓安竹承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 珑
审判员 韦 娟
审判员 唐有临
二０一七年十月十六日
书记员 皮宇洁