浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初914号原告：谢秀军，男，1986年1月30日出生汉族，住象山县。委托代理人：张月红，浙江铭生律师事务所律师。委托代理人：厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。被告：象山渔港房地产开发有限公司。住所地：象山县石浦镇兴港路**号。法定代表人：叶孟，该公司总经理。委托代理人：郑新安，浙江甬泰律师事务所律师。委托代理人：张英，浙江甬泰律师事务所律师。原告谢秀军为与被告象山渔港房地产开发有限公司（下称渔港房产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月17日向本院起诉，本院于同月18日立案受理后，依法由审判员谢世常适用简易程序进行审理。后因故本案审判员变更为林鹰，并于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告谢秀军的委托代理人张月红、厉洁飞，被告渔港房产公司的委托代理人郑新安到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告双方申请庭外和解30天，本院予以准许。本案现已审理终结。原告谢秀军向本院提出诉讼请求：一、被告交付符合通气、通路条件的房产（庭审中明确为要求被告铺设燃气管道，要求道路可使得车辆通行至家门口）；二、被告增建小区围墙、门禁以及“渔港花苑”的名称标识；三、被告支付逾期交房违约金（以已付购房款为基数按日万分之二自2016年7月1日计算至实际交房日止）；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告向被告购买其开发建设的渔港花苑小区第9-10幢9号房产，总价1762888元，双方签订的商品房买卖合同第九条约定，被告应于2016年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明以及达到用水、用电、用气、道路等正常使用条件的房屋交付给原告，但被告建设小区根本没有铺设天然气管道，达不到用气这一基本条件，而小区内部分道路因为绿化阻隔，车辆根本无法通行，不符合合同约定的通路条件。另外，被告曾承诺小区建设围墙、门禁以及“渔港花苑”小区名称标识，但现在却对此事置之不理。原告认为，被告未能交付符合合同约定的房产，且违背自己承诺，其行为已构成违约，故特诉至法院。被告渔港房产公司答辩称：案涉小区已于2016年7月29日取得竣工验收备案，具备交付条件。关于通路，其已具备道路畅通的规划要求；关于通气，因案涉小区所在的石浦镇管道燃气规划尚未完成，故小区并不具备通（管道）气条件，而商品房买卖合同是格式合同，故仍有通气条款，但签订合同时已与买受人作过说明，补充协议附件八第四条、第九条也对此予以了明确；关于围墙、门禁，本就不在规划设计之中；关于小区标识，虽无大的标识，但每幢楼上都有“渔港花苑”的标识。总之，案涉小区已具备交付条件，被告于2016年6月和8月分两批通知交房（2017年3月17日就补充证据组织质证时则声称被告于2016年7月30日统一邮寄交房通知书），若通知交房日期晚于合同约定交房日期，被告愿意承担相应逾期交房违约金。原告其余诉请，都应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，主要涉关联性，属法律适用层面不同解读，为避免重复，安排在本院认为部分一并阐述。本案审理过程中，本院向县规划局询问对案涉小区平面图中有关“用地边界线砌筑透空围墙”字句的理解，制作形成备忘，并组织原、被告双方质证。基上认证后采信的定案证据，结合原、被告诉、辩陈述，本院认定本案事实如下：2015年3月25日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买其开发建设的渔港花苑小区第9-10幢9号房产，总价1762888元。合同第九条约定房产交付时间为2016年6月30日前，并明确交付条件为：1、取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、本款补充约定详见附件八补充协议。合同第十条约定，逾期交付不超过90日的，按上述交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期交付超过90日且买受人选择继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同附件八补充协议第四条第2款明确，本合同第九条第3项中的“正常使用”释义为：该商品房在交付时水电具备正常接通和开户条件，道路可以通行，但具体开通手续由买受人直接向相关部门办理，由相关部门确定具体的开通时间，开通费用自理。案涉小区于2016年7月29日取得竣工验收备案证明书。被告于2016年7月30日以EMS快递方式邮寄交房通知。另查明，案涉小区并未开通燃气亦未铺设燃气管道，对此，小区所在的石浦镇人民政府于2017年2月10日出具证明称“由于石浦镇管道燃气规划尚未完成，因此对该项目在审批时，在管道燃气方面未作要求。”又查明，案涉小区四周并未建设围墙，仅南面有一段围墙。从小区总平面图可见，该小区南面用地边界线旁有“用地边界线砌筑透空围墙”字样，对此本院走访县规划局询问情况，该局回复称，案涉小区递交规划审批的施工图并无围墙线，故该小区没有围墙（并非封闭小区）的现状与审批相符，是而规划验收通过，至于对“用地边界线砌筑透空围墙”的理解，该字句本身有歧义，因用地边界线并不等同于围墙线（围墙线必须在用地边界线的基础上后退一定距离），如果理解为用地边界线一圈都要砌筑围墙，则连出入门路都没有了，所以应理解为该南面那一段为宜，且实际上，该南面的一段本身就有老围墙，并非该小区开发商修建。本院认为，案涉小区于2016年7月29日取得建筑工程竣工验收备案证明书，鉴于竣工验收备案证明取得的前提是小区工程已通过竣工验收并取得法律、行政法规规定的相关部门出具的认可或准许使用文件，故当时案涉小区即已具备交付条件，且被告亦于2016年7月30日以EMS快递方式通知原告交房。原告现诉请要求被告交付符合“通气”条件的房产，并明确要求被告铺设燃气管道，但合同约定“用气”，并不应局限理解为“用管道气”，况且案经查明，小区所在的石浦镇并未完成管道燃气规划，项目审批时并未就管道燃气作出要求，故原告要求被告铺设燃气管道，与合同约定以及事实情况均不符，本院不予支持。原告诉请要求被告交付符合“通路”条件的房产，并明确要求可使得车辆通行至家门口，但案涉小区已取得竣工验收备案证明，可见道路应已符合使用的基本条件，至于其要求车辆可通行至家门口，并无法律依据，且合同中亦未有相关约定，本院不予支持。原告要求被告增设围墙、门禁，并设置小区名称标识，但合同中并无相关约定，至于围墙，关于小区总平图中用地边界线南端“用地边界线砌筑透空围墙”字句的理解，本院已走访县规划局，该局作出了解释，并明确案涉小区递交规划审批的施工图中并无围墙线，故该小区没有围墙（并非封闭小区）的现状与审批相符，故原告该项诉请，亦无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请逾期交房违约金，本院予以支持，但根据被告于2016年7月30日EMS快递通知交房以及原告确已知晓交房事宜的事实，本院给予原告收到通知书并前往交房的合理期限，据此确定逾期交房违约金为7933元（1762888元×日万分之一×45天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告象山渔港房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告谢秀军逾期交房违约金7933元；二、驳回原告谢秀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1149元，减半收取574.5元，由原告谢秀军负担549.5元，被告象山渔港房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员 林 鹰二〇一七年五月十五日书记员 赖芒芒??2???1?