广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3155号上诉人（原审原告）：广州圣景房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号14楼。法定代表人：李思廉，职务董事长。委托诉讼代理人：曹奔，该公司员工。委托诉讼代理人：李谦，北京市天同（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司会展新城支行，住所地广州市海珠区石榴岗路新晖街12号首层商场。负责人：李渊科，职务行长。委托诉讼代理人：黄明章、陈锡泉，均为该行职员。被上诉人（原审第三人）：李东（曾用名李冬），男，1970年11月22日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄嘉琳，广东伯方律师事务所律师。原审第三人：翁建宏，女，1970年12月20日出生，汉族，住广州市番禺区。原审第三人：广州市嘉来艺工艺品有限公司，住所地广州市番禺区大龙街新水坑村“深沙”之一。法定代表人：李东。上诉人广州圣景房地产开发有限公司（以下简称圣景公司）因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司会展新城支行（以下简称农商行会展支行）、李东、原审第三人翁建宏、广州市嘉来艺工艺品有限公司（以下简称嘉来艺公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，翁建宏、嘉来艺公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。圣景公司上诉请求：1．判决撤销一审判决，改判不得执行广州市天河区华夏路xxx房；2．判决本案诉讼费用由农商行会展支行、李东承担。事实和理由：一、本案争议焦点为圣景公司是否享有该执行标的的所有权，是否享有足以排除强制执行的民事权益，然而一审判决认定事实部分存在诸多自相矛盾的表述，属基本事实认定不清。圣景公司一审提交的《不动产查册表》可以清晰反映执行标的xxx房的所有权为圣景公司享有。二、一审判决在“本院认为”部分，以圣景公司曾对李东、翁建宏提起仲裁追偿房款并获仲裁委支持为由，认定合同继续履行，并据此进一步认定圣景公司依据该生效裁决书不享有房屋物权，混淆了物权与债权的效力，属法律理解和适用错误。三、一审法院根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定实施的系预查封行为，其查封对象是该商品房买卖合同中属于李东、翁建宏的权利，而非房产本身，故不得直接执行涉案房产。四、农商行会展支行应申请执行李东、翁建宏因支付房价款而形成的对圣景公司的合同债权，包括预售合同解除后属于李东、翁建宏的主张返还前期已支付价款的权利。农商行会展支行二审答辩称，不同意圣景公司的上诉请求。李东二审答辩称，一审判决认定事实正确、适用法律正确，请求维持一审判决。翁建宏、嘉来艺公司经本院合法传唤未到庭表明意见。圣景公司向一审法院起诉请求：1、解除对广州市天河区华夏路xxx房（富力盈凯广场xxx房）的查封，并停止对该房产的执行程序；2、本案诉讼费由农商行会展支行承担。一审法院认定事实：农商行会展支行诉嘉来艺公司、李东、翁建宏金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年5月21日作出（2015）穗海法民二初字第328号民事判决书，判决：一、嘉来艺公司于判决生效之日起十日内向农商行会展支行清偿借款本金15000000元、利息446635.31元，罚息255146.73元，并从2015年4月30日起至实际清偿之日止对逾期款项15446635.31元按月利率9.75‰计付罚息给农商行会展支行；二、李东、翁建宏对该判决第一项所确定的债务承担连带还款责任；三、如嘉来艺公司逾期不清偿判决主文第一项所确定的债务，农商行会展支行有权以李东、翁建宏名下的位于广州市番禺大石镇南浦岛碧桂园乐苑xxx，及李东名下的位于清远市狮子湖大道××号狮子湖公馆xxx号房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、驳回农商行会展支行的其他诉讼请求。该判决书已生效。圣景公司以其是广州市天河区华夏路xxx房唯一合法产权人为由向一审法院提出异议，请求该院停止对上述房屋的评估拍卖程序，并解除查封。为此，一审法院于2017年2月16日作出（2017）粤0105执异30号执行裁定书，该裁定书查明：一、申请执行人农商行会展支行依据已经发生法律效力的（2015）穗海法民二初字第328号民事判决书申请执行被执行人嘉来艺公司、李东、翁建宏金融借款合同纠纷的（2015）穗海法执字第5911号一案，在该案执行过程中，一审法院作出（2015）穗海法执字第5911-5号执行裁定书，于2015年12月30日查封了被执行人李东、翁建宏所有的位于广州市天河区华夏路xxx房的房屋产权，并于2017年1月17日作出（2015）穗海法执字第5911号之十一执行裁定书，裁定拍卖上述房屋的产权。二、据2017年2月8日房管部门出具的房屋信息表记载，不动产坐落为天河区华夏路xxx房【富力盈凯广场29层xxx房】开发企业为圣景公司，房屋用途为办公，是预售，合同状态为预告，确权状态为已确权，不动产权证号为粤房地权证穗字第××，未抵押，预告登记核准为2013-5-7，房屋成交价格（元）5854187，权属人为李东、翁建宏，占有份额为共同共有，产权登记号13预登xxx。三、据广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第4685号裁决书查明：2013年4月8日，圣景公司与李东、翁建宏签订《预售合同》，约定李东、翁建宏向异议人购买坐落于广州市天河区华夏路16号富力盈凯广场29层xxx号房，总价5854187元，并约定定金30万元已于合同签署之前付清，其余房款，第一期在2013年4月8日前支付877931元，第二期在2013年4月12日前支付1756256元，余款在2013年4月13日前办理购房抵押借款292万元。李东、翁建宏已支付定金30万元及第一期房款877931元，未支付第二期房款及按揭款。该裁决书裁决：李东、翁建宏向圣景公司支付剩余楼款4676256元、逾期付款违约金及仲裁费。圣景公司另提交了依据上述仲裁裁决向广州市中级人民法院申请执行的立案通知书及执行裁定书，拟证明该案已立案并指定由广州市天河区人民法院执行。一审法院经审查后，认为圣景公司的异议理由不成立，故以（2017）粤0105执异30号执行裁定书裁定驳回圣景公司提出的执行异议。圣景公司于2017年3月1日提起本案诉讼。另查：一、李东与翁建宏是夫妻关系。二、圣景公司在（2014）穗仲案字第4685号案中向广州仲裁委员会提出的仲裁请求为：1、裁决李东、翁建宏向圣景公司支付房款4676256元（其中包括第二期付款1756256元及按揭款2920000元）；2、裁决李东、翁建宏向圣景公司支付逾期付款违约金，违约金每日按应付房款的万分之五计算，自房款应付之日起，计至实际付清之日止（第二期房款1756256元从2013年4月12日起算，按揭款2920000元从2013年5月12日起算；违约金暂计至2014年9月30日为1209437元）；3、裁决李东、翁建宏承担该案全部仲裁费用。三、根据房管部门于2015年12月9日出具的关于翁建宏《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：涉案房屋的登记字号为13预登xxx；姓名为李东、翁建宏；等。四、根据房管部门于2016年1月5日出具的关于涉案房屋的房屋信息表记载：开发企业名称为圣景公司；是否预售为是；合同状态为预告；确权状态为已确权；抵押状态为未抵押；查封状态为查封；预告登记核准时间为2013年5月7日；合同编号为xxx，姓名为李东、翁建宏，占有份额为共同共有；产权登记号为13预登xxx；不动产权证号为粤房地权证穗字第××；等。五、一审法院于2016年3月1日向广州国融房地产土地评估有限公司（以下简称为国融公司）发出《司法委托书》，委托国融公司对包括涉案房屋在内的三套房屋的市场价进行评估，评估基准日为评估之日；等。国融公司作出《房地产评估报告》，其中载明：根据涉案房屋信息（不动产权证号：粤房地权证穗字第××号）；权属人为李东、翁建宏，共同共有；估价作业日期为2016年3月4日至2016年3月11日；三套房屋在对应的评估时点市场价值合计为11871885元，其中涉案房屋在对应的评估时点市场价值为4155574元；等。一审法院于2017年1月17日作出（2015）穗海法执字第5911号之十一执行裁定书，裁定拍卖被执行人李东、翁建宏名下位于广州市天河区华夏路xxx房【富力盈凯广场29层xxx房】的房屋产权。六、根据广州市房地产档案馆于2017年6月13日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：天河区华夏路xxx房的产权人为圣景公司；登记时间为2015年10月22日；房屋所有权取得方式为新建；权证号码为xxx号；来函摘要显示一审法院以（2015）穗海法执字第5911-5号协助执行通知书及执行裁定书查封属李东、翁建宏预购的该业（产权登记号：13预登xxx），查封时效为2015年12月30日到2018年12月29日；等。在本案一审诉讼过程中，圣景公司和李东均确认：圣景公司向法院申请执行后，李东和翁建宏至今未履行涉案裁决书确定的付款义务，圣景公司也未向李东和翁建宏交付涉案房屋。农商行会展支行表示不清楚上述情况。另外，圣景公司表示：其公司向广州仲裁委员会提出要求李东、翁建宏支付剩余房款和逾期付款违约金的申请，是要求继续履行《预售合同》的意思；在李东和翁建宏未付清房款和缴纳税费的情况下，其公司没有为李东和翁建宏办理涉案房屋的房地产权证。一审法院认为：圣景公司提交的生效仲裁裁决已认定涉案房屋的《预售合同》有效，支持圣景公司申请李东、翁建宏向其公司支付所欠房款及逾期付款违约金的请求，实际上是裁决买卖双方继续履行《预售合同》，圣景公司在本案中对此也无异议，即圣景公司因该裁决书享有的是对李东、翁建宏的债权，而非涉案房屋的物权。故圣景公司关于其公司是涉案房屋唯一产权人的主张，缺乏依据，也与圣景公司申请裁决的目的及裁决结果相矛盾。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。涉案房屋预告登记在李东、翁建宏名下，故一审法院对该房屋予以查封并无不当。据房管部门出具的房屋信息表记载，现李东、翁建宏仍为涉案房屋的预告登记权属人，圣景公司认为该预告登记已失效的意见，依据不足，不予采纳。故一审法院作出拍卖预告登记在李东、翁建宏名下涉案房屋的裁定，于法有据。鉴此，圣景公司要求解除对涉案房屋的查封并停止对该房屋的执行程序的诉讼请求，缺乏依据，理由不充分，不予支持。至于圣景公司依生效裁决书对李东、翁建宏所享有的债权，可在法院处理李东、翁建宏的财产后依法申请参与分配，本案对此不予调处，圣景公司可另循其他途径解决。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，判决：驳回圣景公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由圣景公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，圣景公司向本院提交了《广东省房地产预告登记证明》，拟证明李东、翁建宏为涉案房屋的预告登记权利人，其从未取得该房屋的所有权。经质证，农商行会展支行、李东均确认该证据的真实性、合法性、关联性。二审庭审中，圣景公司、农商行会展支行、李东均确认涉案房屋的登记产权人为圣景公司，预告登记权利人为李东、翁建宏，目前该预告登记尚未失效。本院认为：本案圣景公司以其为涉案xxx房的产权人为由主张停止对该房产的执行。根据本案相关《广州市不动产登记查册表》及《广东省房地产预告登记证明》等材料反映，圣景公司为涉案xxx房的产权人，李东、翁建宏为该房屋的预告登记权利人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可见，预告登记的法律性质为一种特殊的担保，即借助于不动产登记的作用，以物权的法律效力来保障债权目的的实现。预告登记效力属于物权性质，但是纳入登记的请求权本身却没有物权效力，只是登记这种公示的行为使得这种请求权具有了排他效力。经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。本案中，李东、翁建宏与圣景公司签订了《预售合同》并办理了预告登记，该种经预告登记的权利可对抗不动产的所有权人。且根据已生效的（2014）穗仲案字第4685号裁决结果表明，该合同仍处于继续履行状态，李东、翁建宏须向圣景公司支付剩余楼款，同理圣景公司亦依约负有继续履行合同为李东、翁建宏办理过户登记的义务。而圣景公司至今并无提出解除合同的主张，预告登记尚未失效，故一审法院根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，对已办理预告登记的涉案房屋进行预查封，并无不当。鉴此，圣景公司上诉请求不得执行涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，圣景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州圣景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年五月十七日书记员 邹凌青