北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04055号
上诉人（原审原告）杨宝华，女，1955年7月1日出生。
委托代理人巴元芳，北京大铭律师事务所律师。
委托代理人关少青，北京市海拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）任再金，男，1934年11月17日出生。
委托代理人蒋云凤，女，1976年8月24日出生。
上诉人杨宝华因与上诉人任再金农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第04894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨宝华之委托代理人巴元芳、关少青，上诉人任再金及其委托代理人蒋云凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨宝华在原审法院起诉称：1995年1月，我与任再金签订房产买卖契约，约定我将瓦房3间，耳房1间（位于北京市海淀区，东、西、南三界为自然院，北房北墙外以阶子为界）出卖给居民任再金。依照我国法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，除本村村民之间相互买卖的以外，其他人购买农村宅基地，应一律确认为无效，故诉至法院。现诉讼请求：1、请求确认我与任再金签订的房屋买卖合同无效；2、判令任再金返还位于北京市海淀区38号院落及院内瓦房3间、耳房1间；3、本案诉讼费由任再金承担。
任再金在原审法院答辩称：我不同意杨宝华的诉请，双方的买卖合同合法有效，未违反法律的强制性规定，也不存在胁迫欺诈的情形。诉争房屋已被出卖了18年，这18年间，我投入了上百万改造诉争院落及房屋，现无论从情理上和法理上都是不应该返还的。杨宝华要求返还房屋是受利益驱动，是因海淀区政府要建垃圾焚烧场，涉及到诉争土地的征用。1987年，大工村土地性质已变更为国有土地，杨宝华及其他所有大工村村民均已转为城镇居民，工作转为寨口矿的矿工。我及代理人先后去北京市国土资源局（海淀分局）、北京市建委、海淀区房管局、苏家坨镇政府申请信息公开，了解到涉案房屋所在地1987年即被征收转为国有土地，且国有土地使用权证已经发放，现归北京金隅集团所有。双方买卖协议签订是在1995年，故当时买卖的就是国有土地上的房屋，而不是杨宝华诉称的农村宅基地上的房屋。另根据国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第13、14条之规定，继续使用原有土地的原农民及其成员享有国有土地使用权，双方买卖行为在该规定颁布之后发生，诉争房屋享有的是国有土地使用权。国有土地上房屋的买卖行为是否违法，应适用国有土地房屋的买卖法律法规来判断，现没有任何法律法规禁止国有土地上房屋的买卖。依据合同法的规定，依法成立的合同自成立时生效，我购买的房屋是废弃不用的30平方米的房屋，我交付了价款30000元，是非常合理的，对杨宝华也是公平的，是双方自愿平等的交易行为，没有违反合同法的强制性规定。现只有国务院办公厅1999年的通知及国土资源部的意见，严禁城镇居民在农村购置宅基地，通知及意见均于1995年之后发布，且北京高院的规定针对的仅是宅基地，但涉案房屋是国有土地上的房屋，并不适用无效的相关规定。且杨宝华另有宅基地，现其为了高额的经济利益起诉至法院，违反了诚实信用原则及公平合理自愿原则，故要求驳回其诉讼请求。
原审法院审理查明：位于北京市海淀区38号宅院系杨宝华家祖遗产。1995年5月1日，杨宝华与任再金签订房产买卖契约，约定杨宝华将位于北京市海淀区38号（原21号）宅院以人民币30000元出卖给任再金，内有瓦房3间、耳房1间。协议签订当日，任再金付清购房款30000元，杨宝华将诉争房屋及院落交付任再金。房产买卖契约未经有关部门审批。任再金入住上述院落后，将院落内瓦房3间、耳房1间拆除翻建并新建了房屋，但未经相关部门审批。现上述院落及房屋由任再金占有使用，杨宝华另有其他住所居住。
另查杨宝华户籍所在地为北京市崇文区，居民户口；任再金户籍所在地为北京市海淀区，居民户口。经该院释明，任再金坚持认为双方的房产买卖契约有效，不申请对诉争院落及房屋的价值进行评估和要求赔偿损失。
在本案审理过程中，经该院调查查明，北京市海淀区大工村的土地由北京市建筑材料工业总公司（现更名为北京金隅集团有限责任公司）于1978年至1987年分三次进行征用，并取得了国有土地使用权证，土地的性质发生了变化，但迄今为止尚未开发使用。大工村土地上的房屋并未得到征用，地上房屋及房屋所在土地也未列入城市房屋管理，仍沿用农村房屋宅基地的管理办法。现北京市海淀区大工村面临城乡一体化搬迁腾退改造。
原审查明的事实，有双方当事人陈述、房产买卖契约、土地房产所有证、寨口居委会证明、照片等证据在案佐证。
原审法院审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。任再金虽主张诉争土地经过国家征用，认为本案不应按农村宅基地上的房屋买卖处理，但经该院调查，大工村土地虽变成了国有土地，也取得了土地使用权证，但地上房屋并未得到国家征用，土地至今尚未开发使用，地上房屋及其所在土地的使用及管理仍沿用农村房屋宅基地的管理办法；加之，任再金的买卖行为及事后翻建新建行为并未取得政府有关部门批准，故杨宝华与任再金签订的房产买卖契约虽系当时双方当事人的真实意思表示，但该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效合同。对于该无效合同的产生，杨宝华作为出卖一方应承担主要过错责任，任再金亦应承担次要过错责任。基于双方都有过错，由此产生的相应责任由各自承担。经该院释明，任再金坚持本案所涉房产买卖契约有效，且任再金又对本案所涉房屋进行了翻建新建，现本案诉争房屋所在地正在进行城乡一体化改造，对于无效产生的法律后果，各方可依据己方利益另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、杨宝华与任再金于一九九五年五月一日签订的房产买卖契约无效；二、驳回杨宝华要求任再金返还位于北京市海淀区三十八号院落及院内瓦房三间、耳房一间等其他诉讼请求。
杨宝华不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判任再金返还房屋。其上诉理由是：根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原审法院判令任再金不返还房屋于法无据。
任再金不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判驳回杨宝华的诉讼请求。其上诉理由是：原审法院认定双方的房屋买卖合同无效未引用任何法律法规；对于房屋和土地权属性质的认定，法院应向房屋土地主管行政部门及苏家坨镇政府调查取证；任再金购买的是国有土地上的房屋，国有土地上的房屋至今没有任何禁止性的法律规定。
二审诉讼中，任再金向本院提交一组照片，以证明杨宝华在大工村除拥有诉争房屋宅基地外还有其他两块宅基地。经质证，因上述照片不能反映宅基地的权属情况，且与本案缺少关联性，故本院不予采信。
本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：大工村的土地虽变更为国有土地，但政府并未对地上房屋及土地进行征收及补偿，房屋及其土地仍依据农村房屋宅基地的管理办法进行管理。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。本案中，杨宝凤与任再金之间的房屋买卖行为涉及到宅基地的使用的转让，但任再金不是大工村的集体经济组织成员，且双方之间的买卖行为亦未经具有审批权的部门批准，故杨宝凤与任再金之间的房产买卖契约虽系双方当事人的真实意思表示，但该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效合同，原审法院对合同效力的认定是正确的，本院对任再金的上诉请求不予支持。
鉴于任再金在购买房屋后进行了翻建新建，且诉争房屋所在地正在进行城乡一体化改造，故暂不宜判令任再金腾退房屋，原审法院对该问题的处理并无不当，本院对杨宝华的上诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千三百元，由杨宝华负担一千元（已交纳），由任再金负担三百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千三百七十元，由杨宝华负担一千三百元（已交纳），由任再金负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年六月四日
书 记 员 李雅靓