辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01956号
上诉人（原审原告）：赵春生，男，1965年5月3日出生，汉族，现羁押于铁岭监狱。
上诉人（原审原告）：关子奇，女，1967年1月4日出生，满族，住址：沈阳市沈北新区。
二上诉人共同的委托代理人：陈佳宁、田晓东，辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘颖洁，女，1944年6月13日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：沈阳市兴昌泰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区北陵大街9号。
法定代表人：杨玉刚，该公司经理。
委托代理人：杨玉玲，女，1976年3月26日出生，汉族。
上诉人赵春生，关子奇与被上诉人潘颖洁，被上诉人沈阳市兴昌泰房地产开发有限公司因案外人执行异议纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第571号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告赵春生、关子奇诉称：赵春生、关子奇系夫妻关系。2008年5月15日，赵春生与沈阳市兴昌泰房地产开发有限公司（以下简称为“兴昌泰公司”）签订了两份商品房买卖合同，兴昌泰公司将其位于沈北新区杭州路40号-4（4-6-1）及（1-6-2）两处房产以总价款259，360元卖给赵春生。2008年8月4日，赵春生向兴昌泰公司一次性支付了上述购房款，兴昌泰公司将该二处房屋交付给赵春生、关子奇。赵春生、关子奇对该二处房屋进行简单装修，并将162室房屋于2009年9月至2010年4月期间借与赵春生、关子奇公司职工金兆亮居住。2013年9月10日，赵春生、关子奇取得上述房屋的产权证，系该房屋的实际所有人。在潘颖洁、兴昌泰公司的执行案件中，潘颖洁申请贵院对上述两处房产予以强制执行，赵春生、关子奇已提出案外人异议，但被驳回。故诉至贵院，要求：1、确认坐落于沈阳市沈北新区杭州路40号-4#4-6-1及1-6-2两处房产归赵春生、关子奇所有；2、终结对前述两处房产的执行；3、本案诉讼费由潘颖洁、兴昌泰公司承担。
原审被告潘颖洁辩称：赵春生、关子奇与兴昌泰公司不存在房屋买卖合同关系。赵春生、关子奇虽提供了商品房买卖合同，发票，准住通知单等，但我方对该商品房买卖合同有异议，在查封之前进行核实时，该合同在房产部门没有备案，赵春生、关子奇也无交纳契税的记录。赵春生、关子奇虽提供准住通知单，但无其他证据，如煤气管网费、物业费、水电费等交费收据，赵春生、关子奇没有实际占有该房产，所以我方认为赵春生、关子奇和兴昌泰公司之间不存在买卖合同关系。赵春生、关子奇提供的房产证，我方认为其是通过非法途径的手段取得的。在执行阶段已经查明是房产工作人员的疏忽，未对两套涉案房屋进行核实，在法院已经查封的情况下，给赵春生、关子奇办理的房产证，现在房产部门已经将该房产证收回作废，赵春生、关子奇现在拿着已经被收回的房产证来起诉，我方认为法院不应支持赵春生、关子奇的请求。退一步讲，假如赵春生、关子奇与兴昌泰公司有房产买卖的事实，但赵春生、关子奇并未实际占有该房屋，且该房产一直在兴昌泰公司名下。赵春生、关子奇2008年已经签订房屋买卖合同，2009年就应该具备办证条件，但从2009-2013年赵春生、关子奇一直没有办理过户手续。综上请求法院驳回赵春生、关子奇的诉请。
被告兴昌泰公司辩称：赵春生、关子奇与兴昌泰公司具体房屋买卖代理人杨玉玲不清楚，该房屋买卖是原法人郑鹏程处理的。郑鹏程是代理人杨玉玲的丈夫，现已去世。
原审法院查明：赵春生、关子奇向本院提供了兴昌泰公司于2008年5月15日为赵春生出具的《商品房买卖合同》二份、于2008年8月4日为赵春生出具的《销售不动产统一发票》六张（其中包括二张理应由兴昌泰公司保存的记账联）及入住通知单二份。二份《商品房买卖合同》载明：2008年5月15日，赵春生为买受人，兴昌泰公司为出卖人。双方约定赵春生购买由兴昌泰公司开发建设的位于沈阳市沈北新区杭州路40号-4#1-6-2室商品房（建筑面积81.05平方米，总价款129，680元）及4-6-1室商品房（建筑面积81.05平方米，总价款129，680元）。关于付款方式，二套涉案房屋均约定一次性付款，但均未约定付款时间。该二份《商品房买卖合同》至今未在相关房产管理部门办理合同备案。赵春生、关子奇就兴昌泰公司是否于2008年8月4日实际向其交付二套涉案房屋的问题，向本院提供了2007年10月30日二套涉案房屋的电视初装费收据、2007年12月28日二套涉案房屋的燃气保险费发票、2008年1月10日二套涉案房屋的燃气费发票、2007年12月26日涉案房屋461室的气源费收据、2008年5月27日涉案房屋162室的气源费收据，另提供2014年2月17日沈阳新水湾物业有限公司为其出具的居住证明一份。居住证明载明：金兆亮于2009年9月至2010年4月期间在锦绣家园4#162室房屋内居住。赵春生、关子奇自认，2009年其已知二套涉案房屋具备办理房产证的条件，虽去办过一次，但因手续不全而未能办理。之后，因赵春生入狱、赵春生、关子奇方无人负责此事而未办理。直至2013年2月，赵春生、关子奇方得知二套涉案房屋被查封，关子奇才去办理房产证。2013年9月5日，赵春生、关子奇向沈阳市沈北新区地方税务局交纳二套涉案房屋的契税及印花税共计7，780.8元。2013年9月10日，赵春生、关子奇取得二套涉案房屋的权属证书，后因该二份证书的取得系因房产部门工作疏忽，没有核对出法院预查封而办理，故而收回作废。另查，潘颖洁对兴昌泰公司享有生效法律文书所确定的债权，潘颖洁申请本院执行（2012）皇民二初字第558号民事判决书，本院在执行中于2013年2月20日预查封了房屋所有权登记在被执行人即兴昌泰公司名下的上述二套涉案房屋。2013年8月13日，赵春生、关子奇针对二套涉案房屋提出书面异议，本院于2013年10月21日作出（2013）皇执字第508异1号执行裁定书，裁定驳回赵春生、关子奇的异议，故赵春生、关子奇向本院提起案外人执行异议之诉。2013年7月9日，本院对二套涉案房屋处进行现场查看，发现二套涉案房屋均为清水房，未进行任何装修，不具备居住条件。
原审法院认为：关于赵春生、关子奇主张的在（2013）皇执字第508异1号案号的执行案件中停止对二套涉案房屋的执行的问题。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。虽赵春生、关子奇与兴昌泰公司间签订了《商品房买卖合同》，兴昌泰公司为其出具了购房发票，但赵春生、关子奇提供的证据不能证明其已实际占有二套涉案房屋，且对于二套涉案房屋未能办理产权过户登记手续不存在过错。故对赵春生、关子奇该项请求本院不予支持。关于赵春生、关子奇主张的确认二套涉案房屋归其所有的问题。根据现有证据，无法证明赵春生、关子奇与兴昌泰公司间存在真实房屋买卖关系。即使二者间存在真实房屋买卖关系，根据我国物权法之规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取的诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方间存在的是债的法律关系，此时买受人依据买卖合同径行主张确认其对诉争房屋享有所有权，证据不足。现赵春生、关子奇与兴昌泰公司间未完成房产权属转移登记手续，故对赵春生、关子奇该项请求本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第六十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决如下：驳回原告赵春生、关子奇的诉讼请求。案件受理费10，284元，由原告赵春生、关子奇共同承担。
宣判后，赵春生、关子奇不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人与兴昌泰公司签订的合同真实有效，并交纳了全款，上诉人取得了入住通知单并实际入住了涉案房屋，未取得房产证是兴昌泰公司的原因，与上诉人无关。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人潘颖洁辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人兴昌泰公司辩称：这些事都是原法人与上诉人之间的纠纷，我方不知情。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明：上诉人在本院审理中称赵春生系沈阳新水湾房地产开发有限公司的法定代表人，涉案房屋所在的项目系被上诉人兴昌泰公司与沈阳新水湾房地产开发有限公司签订协议，由兴昌泰公司将涉案房屋所在的项目转让给沈阳新水湾房地产开发有限公司，后期建设、经营都由沈阳新水湾房地产开发有限公司负责，沈阳新水湾房地产开发有限公司是在2006年出资150万元购买的项目，项目中包括涉案房屋。
上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、入住通知单、收据、发票、执行裁定书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于赵春生、关子奇就涉案房屋提出的案外人执行异议是否成立的问题，本院审理过程中，赵春生、关子奇自认赵春生系沈阳新水湾房地产开发有限公司的法定代表人，沈阳新水湾房地产开发有限公司系自兴昌泰公司处出资购买了涉案房屋所在的项目，此节与赵春生、关子奇在原审诉求中其系以259，360元购买涉案房屋的主张相矛盾，另外，赵春生、关子奇提供的证据不能证明其已实际占有二套涉案房屋，且赵春生、关子奇与兴昌泰公司间未完成房产权属转移登记手续，故原审法院驳回赵春生、关子奇的原审诉讼请求并无不当，本院对赵春生、关子奇的上诉请求，不予支持。
关于赵春生、关子奇提出系沈阳新水湾房地产开发有限公司出资购买了涉案房屋所在项目，故享有相关权利的问题，因与本案并非同一法律关系，赵春生、关子奇可另案主张权利。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，284元，由上诉人赵春生、关子奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。