甘肃省清水县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0521民初331号原告：王巧会，女，1975年5月5日出生，汉族，住清水县。委托诉讼代理人：白亚斌，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告：清水县鼎丰房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省天水市清水县永清镇永清路。法定代表人：杨君，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷全洲，甘肃智鹏律师事务所律师。原告王巧会与被告清水县鼎丰房地产开发有限责任公司（以下简称鼎丰房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王巧会委托诉讼代理人白亚斌，被告鼎丰房地产公司委托诉讼代理人雷全洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王巧会向本院提出诉讼请求：1.请求解除与鼎丰房地产公司签订的鼎丰国际员工内部房产预定协议书；2.请求判令鼎丰房地产公司返还王巧会支付的定金10万元，并按定金罚则赔偿王巧会10万元；3.本案诉讼费由鼎丰房地产公司承担。事实和理由：2016年6月9日，王巧会与鼎丰房地产公司就商铺买卖事项达成协议：约定王巧会购买鼎丰房地产公司开发的鼎丰国际5号楼50105号商铺一间，面积为35.26平方米，双方签订商铺认购协议书，王巧会分别于2015年6月9日、2015年10月8日分两次共支付10万元，2017年10月1日开盘时鼎丰房地产公司故意增大了商铺面积，在双方未协商的情况下鼎丰房地产公司就将商铺的面积变更为85.36平方米。王巧会认为，鼎丰房地产公司单方面故意增大商铺面积，构成违约，致使签订协议书的目的无法实现，故诉至本院，请求判如所请。鼎丰房地产公司辩称，对王巧会陈述的事实中签订的合同以及面积变更的事实没有异议，同意王巧会要求解除协议的请求，但王巧会主张按照定金罚则有异议，签订的协议及收据不属于定金，属于房屋的预付款，不能适用定金罚则，甲乙双方签订的协议中约定，乙方购买的房屋面积以双方签订的合同为准，因双方未签订商品房买卖合同，故甲方未违反任何约定，同意退还交付的预付款，并按资金占用期间按同期银行贷款利率给王巧会计算损失。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对对方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：王巧会提交的证据：鼎丰国际员工内部房产预购协议书及补充协议书一份，证明双方约定购买商铺的事实，鼎丰房地产公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为支付的是预付款，不是定金，约定的是保证金，作用是甲方对乙方的优惠程度，不是定金条款。该组证据系王巧会与鼎丰房地产公司双方意思表示一致达成的协议，能够证明双方签订协议王巧会预定鼎丰房地产公司商铺的事实，故予以采信；交款收据2份，证明王巧会按照协议约定支付定金10万元的事实，鼎丰房地产公司对真实性无异议，但认为不是定金，票据显示是VIP会员费，是优惠，不是定金，该组证据虽不能证明王巧会支付的10万元系定金，但能够证明王巧会已向鼎丰房地产公司支付10万元的事实，故予以采信；商铺图纸照片一张，系鼎丰房地产公司开盘时售房部挂的平面图，证明鼎丰房地产公司增大商铺面积，违反协议约定的事实，鼎丰房地产公司以不符合证据的形式要件为由不予质证，该组证据应结合本案实际，对该证据进行综合认定。鼎丰房地产公司未提交证据。经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2015年6月9日，王巧会与鼎丰房地产公司签订鼎丰国际员工内部房产预定协议书，双方约定王巧会购买5栋1层50105号商铺，建筑面积约为35.26平方米，协议签订时，王巧会同意向鼎丰房地产公司交纳10万元作为履约保证金。当天，双方又签订了补充协议，约定王巧会交纳的10万元作为履约保证金，预定协议书签署时交纳5万元，预定协议书签署后60天内交纳5万元。协议签订当天，王巧会支付5万元，同年10月8日，支付了剩余的5万元。2017年10月1日，鼎丰房地产公司在开盘时商铺面积变更为85.36平方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，王巧会与鼎丰房地产公司签订的职工内部房产预定协议书，该协议书依法成立且生效，双方当事人应按照协议约定全面履行义务，王巧会依照协议约定向鼎丰房地产公司支付了10万元，鼎丰房地产公司亦应按照协议约定的商铺建筑面积进行建筑施工，但鼎丰房地产公司单方面增大商铺面积，已违反双方签订的员工内部房产预定协议，现王巧会请求解除与鼎丰房地产公司签订的鼎丰国际员工内部房产预定协议书，鼎丰房地产公司亦同意解除，故对王巧会的该项诉讼请求予以准许。关于王巧会要求鼎丰房地产公司返还其支付的定金10万元，并按定金罚则赔偿其10万元的诉讼请求，因王巧会与鼎丰房地产公司签订的员工内部房产预定协议书及补充协议书中约定交纳的10万元为履约保证金，依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定……”及《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，因王巧会交付的10万元为保证金，没有书面约定定金性质，故王巧会交付的10万元不具有定金性质，对王巧会要求按照定金罚则赔偿其10万元的诉讼请求不予支持，但鼎丰房地产公司在庭审中明确同意返还王巧会预交的10万元，故对王巧会要求鼎丰房地产公司返还其交付的10万元的诉讼请求予以支持。鼎丰房地产公司单方面违反协议约定，变更商铺面积，已违约，应承担相应的违约责任，双方虽在协议中未明确约定违约责任的承担方式，鼎丰房地产公司虽然同意按资金占用期间的同期银行贷款利率给付王巧会损失，但不足以弥补因鼎丰房地产公司变更商铺面积致使王巧会购买商铺不能而产生直接及预期的损失，故对该主张不予准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故鼎丰房地产公司承担的违约责任应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在原贷款利率水平上加收30—50%，根据本案实际情况酌定在中国人民银行于2015年10月23日调整后的中长期贷款年利率4.75%的基础上增加45%，计算为6.89%，故鼎丰房地产公司应向王巧会承担的违约损失为按年利率6.89%，2015年6月9日支付的5万元，至2015年10月8日4个月期间的利息为1148.33元，2015年10月8日后按已付购房款10万元资金占用期间应计算32个月（即自2015年10月8日至2018年6月7日止）为18373.33元，两项合计为19521.66元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、王巧会与清水县鼎丰房地产开发有限责任公司签订的鼎丰国际员工内部房产预定协议书于本判决生效之日解除；二、清水县鼎丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还王巧会房屋预付款10万元；三、清水县鼎丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付王巧会违约损失19521.66元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2150元，由王巧会负担860元，清水县鼎丰房地产开发有限责任公司负担1290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 陈建忠二〇一八年六月七日法官助理 曹建文书 记 员 李金芳