湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0721民初1080号
原告（反诉被告）：常德柏力园中园租赁有限公司，住所地安乡县深柳镇长岭洲社区洞庭大道南段。
法定代表人：董超祺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋静波，常德市大众法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：马崇如，男，1964年10月16日出生，汉族，住安乡县。
委托诉讼代理人：谢国星，湖南信义律师事务所律师。
原告常德柏力园中园租赁有限公司（以下简称柏力公司）与被告马崇如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案，后被告马崇如于2016年12月19日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柏力公司的委托诉讼代理人宋静波，被告（反诉原告）马崇如及其委托诉讼代理人谢国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）柏力公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的厂房租赁合同，限期被告十日内清场腾房；2、判决被告支付厂房租金、押金147095.20元及滞纳金；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年4月26日签订了《厂房租赁合同》，合同合法有效且已实际履行。厂房租赁合同约定了厂房租金付款方式为被告提前1月缴纳后半年度租金及管理服务费。在合同履行过程中，被告屡次违反租金缴纳期限约定。被告2016年5月4日应缴纳押金49048.80元，2016年8月1日被告应缴付2016年9月1日至2017年2月28日租金98097.60元，被告至今未缴纳，根据合同约定：“租赁期间，乙方应按期缴纳租金、管理服务费及应缴的其他费用，若拖欠，甲方按日征收万分之五滞纳金，拖欠时间达2月，甲方有权停止对乙方供电；若双方未能达成任何协议，视为乙方单方面终止合同，乙方无条件归还厂房给甲方，甲方有权处理乙方厂房内资产，偿还所欠租金及其他费用。”原告认为，合同约定了一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。
被告（反诉原告）马崇如辩称：对诉讼请求一，我们认为无正当理由，因为是原告违约在先，限被告十日内腾房在合同中没有约定；对诉讼请求二，原告违约在先，即使未交房屋租金、押金、滞纳金等，实际上也是被告依法行使合同中约定的抗辩权；对诉讼请求三，因为前两项没有合法依据，因此诉讼费应由原告承担。合同是在双方实际履行了相关合同内容之后补签的，时隔一年多，早就已经履行。原告摘录了按期缴纳租金条款等，断章取义、片面，没有研究合同的完整性，因为还有其他的特别约定，第五条第二项有明确约定，是原告违约在先，原告有合同欺诈的嫌疑。请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）马崇如向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人房屋装饰装修购置设备设施等费用暂定2819450元（最终以评估机构评估结果为准）；2、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2014年底至2015年初，反诉人与被反诉人经多次口头协商，被反诉人将其1号楼第1层1112.3m2、第2层931.4m2共2043.7m2的房屋租赁给反诉人开办园区职工食堂、兼营餐饮、茶楼、宾馆，租赁期限为10年，装修期15个月内免租金及管理服务费，并口头承诺保证10年内每日不少于500员工在职工之家食堂就餐及除反诉人外整个园区不得再另开办食堂等，且强烈要求反诉人的食堂必须在2016年3月底4月初开业，抢在迪尔公司2016年4月8日开业之前。商定后，反诉人于2015年3月1日进场对其毛坯房按反诉人的要求进行装饰装修并根据实际需要购置各种设备设施，共耗费资金2819450元。2016年4月26日，反诉人在没有完全理解的由被反诉人提供的柏力公司职工之家《厂房租赁合同》上签了字，虽然该合同明确了除反诉人外整个园区不得再另开办食堂，但10年内每日有不少于500员工在反诉人处就餐没有明确，至今也没有任何一天达到了500员工在反诉人处就餐，原因是整个园区内有多家食堂并存，被反诉人严重违反了合同约定，造成了反诉人不能达到经营目的，从而严重损害了反诉人的合法权益。反诉人多次督促被反诉人取消园区内其他食堂无果，为维护柏力园中园的整体形象，亏本经营至今，因此，应足额支持反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）柏力公司对马崇如的反诉辩称：1、本诉是租赁合同的法律关系，反诉所称装修损失系侵权赔偿的法律关系，本诉与反诉不是基于同一法律关系以及同一法律事实，其反诉应当予以驳回；2、反诉所依据的事实也就是所谓的装修损失没有经过司法鉴定，被反诉人不认可，人民法院依法也应不予采信；3、反诉人的装修损失属于反诉人的经营投入，其风险应由反诉人自行承担；4、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第(二)项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”综上，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的《常德柏力园中园标准厂房二期建设合作协议》，被告认为协议主体与本案没有关联；本院认为，该协议是安乡县人民政府与常德柏力科技有限公司签订的一份合作协议，与本案没有关联；且被告对原告出租租赁房屋的权利没有提出异议，故对该证据本院不予认定。
对原告提交的2016年6月20日、9月23日催缴押金、租金的两份联络函，被告否认收到；本院认为，该函件无被告签收记录，且被告不认可，故本院不予认定。
对原告提交的《职工之家欠缴租金、押金、滞纳金计算一览表》，被告认为此系原告单方制作，不属于证据；本院认为此表是原告自行计算的结果，是对其诉讼请求二的补充或说明，属于原告的陈述内容，本院不作证据认定。
对反诉原告提交的照片8张，反诉被告认为照片是反诉原告自己拍摄的，对证据三性均有异议；本院认为，照片属于视听资料，其图像反映出来的信息能证明部分案件事实，本院予以采信。
对反诉原告提交的装修总造价股东结账明细表，反诉被告认为证据是复印件、股东身份没有证明、装修费用没有经过司法评估；本院认为，租赁房屋的装饰、装修费用应以中介机构的评估为依据，故本院对该证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年年初，马崇如与柏力公司就租赁柏力公司厂房开办“职工之家”达成口头协议，并于2015年3月初开始进场装修。2016年4月26日，柏力公司（出租方、甲方）与马崇如（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定的主要内容有：第1条，租期10年（2015年3月1日至2025年2月28日），租赁面积2043.7m2（第1层1112.3m2、第2层931.4m2），装修期15个月（免租金及管理服务费），缴费周期半年度，押金按三个月计49048.80元；第2条，租金、管理服务费单价8元/㎡/月，半年缴费额为98097.60元（租金70%、管理服务费30%），签订合同起7个工作日内，乙方将98097.60元（其中押金49048.80元、租金49048.80元）汇入甲方账户，乙方提前1个月缴纳后半年租金及管理服务费；第5.2条，除乙方外整个园区不得再另开办食堂，但乙方必须给员工提供早、中、晚餐及夜宵；第6.2条，租赁期间，乙方应按期缴纳租金、管理服务费及应缴的其他费用，若拖欠，甲方按日征收万分之五滞纳金，拖欠时间达2月，甲方有权停止对乙方供电；若双方未能达成任何协议，视为乙方单方面终止合同，乙方无条件归还厂房给甲方，甲方有权处理乙方厂房内资产，偿还所欠租金及其他费用等。
“职工之家”装修完工后，一楼经营职工食堂、餐饮，二楼经营茶楼、住宿。
2016年6月28日，马崇如以“职工之家”的名义向柏力公司发《联络函》，称：“我司主要是开办员工食堂，至今已有一年多时间。因现在园中园厂房租赁客户不是很多，仅宝升制衣约80人在食堂用餐，食堂经营严重亏损，其他生意更难以维持，特向贵司申请以下事宜：一、免交租赁厂房押金49048.80元。二、请贵司结合我司实际情况，考虑减免租金（或给予适当优惠）。三、请贵司协调已入园企业不另开设食堂，尽量在职工之家用餐。”2016年6月30日，柏力公司法定代表人董超祺针对“职工之家”的三条要求分别回复：“不能免（因是保障园方）”、“已给予优惠（免租期特长及租金特平）”、“尽力协助，租务合同已不容许租户设定厨房煮食的了”。
2016年7月4日，柏力公司收到“职工之家”交纳的租金、管理服务费（2016.6.1-2016.8.31）49100元。此后“职工之家”未向柏力公司缴纳租金及管理费，柏力公司遂向法院提起诉讼。诉讼期间，马崇如于2016年12月26日向本院申请对“职工之家”的装饰、装修及购置的设备、设施进行价格鉴定，但在鉴定过程中，马崇如撤回申请，本院终止了对外委托。
另查明，柏力公司的其他租赁企业有在租赁厂房内自设食堂，供企业员工就餐的情形，如安乡畅安驾校、洁尔餐具洗涤公司等。
本院认为，根据原、被告的诉辨意见，本案的争议焦点为：1、柏力公司是否有权解除租赁合同；2、柏力公司要求支付租金、押金的诉讼请求应否支持；3、马崇如的反诉请求应否支持。
关于焦点1，涉案租赁合同第5.2条约定：除乙方外整个园区不得再另开办食堂，但乙方必须给员工提供早、中、晚餐及夜宵。根据通常理解，“食堂”是指设于机关、学校、厂矿等企事业单位，为供应其内部职工、学生等就餐的非盈利性场所。从2016年6月28日马崇如向柏力公司所发《联络函》的内容以及董超祺回复的内容来看，原、被告对合同中“食堂”的理解也与上述通常理解相符。因此，租赁合同中约定的“除乙方外整个园区不得再另开办食堂”，应理解为禁止第三人（园区内的其他租赁企业）自行开办食堂供其员工用餐。但实际上柏力公司没能约束住园区内的其他租赁企业，有些租赁企业自行开办了食堂供员工用餐。柏力公司未能满足“除乙方外整个园区不得再另开办食堂”的条件，已构成违约，马崇如拒付押金、租金及管理费的行为系行使同时履行抗辩权，故柏力公司无权根据租赁合同第6.2条的约定，收取滞纳金并解除合同。
关于焦点2，租赁合同约定的“除乙方外整个园区不得再另开办食堂”内容不能实现，对马崇如的经营预期有较大影响，且该约定因涉及第三人，不适于强制履行。因此，马崇如在“职工食堂”这一经营项目上的收益损失应由柏力公司承担；但该损失没有评估，也无法评估。本院认为双方本应根据马崇如的实际经营情况进行协商，互谅互让解决矛盾；但双方在诉讼前后多次磋商未果。原、被告双方在确定租赁单价时，部分是基于“职工食堂”的预期收益确定的，现禁止其他企业开办食堂的约定没有实现，柏力公司可适当降低租金标准，作为承担责任的方式。这种承担责任的方式也符合马崇如在《联络函》中表达的意见。综合考虑柏力公司违约责任的大小和“职工之家”的经营项目，本院酌定以租赁单价降低2元为宜，即原、被告之间的租赁合同中的租金、管理服务费单价调整为6元/㎡/月。依此标准计算，马崇如每月应向柏力公司支付租金、管理服务费12262.2元（2043.7㎡×6元/㎡/月）。根据合同约定的付款方式和期限，马崇如应支付2016年6月1日至2017年8月31日已到期租赁费134833元（12262.2元/月×15个月-
已付款49100元）、预付半年（2017年9月1日至2018年2月28日）的租赁费73573.2元（12262.2元/月×6个月）、支付押金36786.6元（12262.2元/月×3个月）。故对柏力公司要求马崇如支付租金、押金的诉讼请求本院部分予以支持。
关于焦点3，马崇如要求柏力公司赔偿装饰、装修以及设备设施等费用2819450元的反诉请求，是建立在租赁合同解除的基础上，现租赁合同未解除，故马崇如的这一反诉请求应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：
马崇如于本送决生效后十五日内向常德柏力园中园租赁有限公司支付租赁押金36786.6元；
马崇如于本送决生效后十五日内向常德柏力园中园租赁有限公司支付已到期租金及管理服务费134833元，预付2017年9月1日至2018年2月28日租金及管理服务费73573.2元；
驳回常德柏力园中园租赁有限公司的其他诉讼请求；
驳回马崇如的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3242元，反诉受理费14677.80元，合计17919.80元，由常德柏力园中园租赁有限公司负担100元，马崇如负担17819.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 陈兴安
人民陪审员 伍贤杨
人民陪审员 鲁礼凤
二〇一七年九月十三日
书 记 员 王明兴
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。