贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初1381号原告：中国农业银行股份有限公司毕节分行（统一社会信用代码：915205002154710610），住所地贵州省毕节市中山路1号。负责人：赵丕松，该行行长。委托诉讼代理人：饶川，男，1972年11月9日出生汉族，住所地贵州省毕节市。系该单位职工。被告：杨顶梅，女，1978年12月28日出生汉族，住所地贵州省长春，。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司（原毕节地区振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码为91520500750163845Q），住所地毕节市麻园大道。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（以下称农行毕节分行）与被告杨顶梅、毕节市振华房地产开发有限责任公司（原毕节地区振华房地产开发有限责任公司以下称振华房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行毕节分行委托诉讼代理人饶川、振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼，被告杨顶梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行毕节分行向本院提出诉讼请求：1．判令被告杨顶梅偿还原告借款本金195,637.55元，以及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金；2．判令原告对杨顶梅的借款抵押物享有优先受偿权；3．判令被告毕节市振华房地产开发有限责任公司对被告杨顶梅所欠债务承担质押担保及连带保证责任；4．判令二个被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告杨顶梅归还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金195,637.55元及截止至2018年1月14日的利息(含罚息)7561.25元,并按合同约定计算支付从2018年1月15日起至借款归还完毕之日止的利息和罚息。事实和理由：被告杨顶梅为购买毕节市振华房地产开发有限责任公司开发的位于毕节市七星关区××“××大厦”××单元××室，杨顶梅愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款228,000元。2012年6月27日杨顶梅与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120120023266，以下简称借款合同），约定原告向杨顶梅发放贷款228,000元，期限为20年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分240期偿还借款本息；约定被告毕节市振华房地产开发有限责任公司为该借款人提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保；合同签订后，原告依约于2012年8月15日向被告杨顶梅发放了贷款228,000元。被告杨顶梅归还了原告57期贷款本息后，从2017年5月起，就没有按照约定正常归还贷款本息，经原告多次催收，仍不履行还款义务，截止2018年1月15日已有9期未还，其行为已经构成违约。根据借款合同和合作协议的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使担保权，取得抵押物的优先受偿权，要求被告毕节市振华房地产开发有限责任公司承担质押担保及连带保证责任。根据上述事实及理由，为保护自身的合法权益，维护原告信贷资产安全，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告杨顶梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、法庭辩论的权利。原告农行毕节分行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：（一）营业执照、证明、负责人身份证，用以证明原告民事主体资格；（二）杨顶梅身份证、结婚证、振华房开公司营业执照及法定代表人身份证，用以证明二被告的民事主体资格；（三）一手房借款业务银企合作协议、借款申请表、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房地产抵押清单、预购商品房贷款抵押备案登记表。用以证明借款事实、抵押担保、保证担保、质押担保事实；（四）杨顶梅还款、欠款情况查询资料，用以证明被告杨顶梅2017年5月起没有还款。经本院审查后，原告提交的前述证据材料，内容真实、来源合法，客观证实了原、被告签订借款合同、保证合同及被告偿还贷款的情况，应作为本案的证据予以采信。根据采信的证据及原告的陈述，本院认定如下事实：2011年8月28日，原告农行毕节分行与振华房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，双方同意就振华房开公司开发的“振华商贸大厦”A幢项目的个人住房贷款业务进行合作。甲方（农行毕节分行）为合作项目的单个购房人提供的贷款中，住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年。乙方（振华房开公司）在甲方设立售房款专户，甲方向购房人发放的贷款全部进入该账户。乙方为购房人因购买本合作项目项下的房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之壹交纳保证金作为质押，并存入保证金专户，乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。乙方依本协议、借款合同和担保合同约定需承担担保责任时，甲方有权直接从上述保证金专户划收相关款项。双方还约定了其他事项。2012年6月15日，被告杨顶梅为购房，以自己的名义向原告申请贷款。2012年6月27日，原告农行毕节分行与被告杨顶梅、振华房开公司签订了合同编号为52020120120023266的《个人购房担保借款合同》，约定被告杨顶梅向原告贷款228,000元用于购买振华房开公司位于毕节市七星关区××路××大厦小区××楼××单元××室房屋。借款期限自2012年6月27日起至2032年6月26日止，共240个月；利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率调整以12个月为一个调整周期；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；借款担保以阶段性保证+抵押+阶段性质押，振华房开公司提供阶段性保证和保证金质押担保，自借款发放日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。被告杨顶梅作为抵押人，将购买的位于购买振华房开公司位于毕节市七星关区××路××大厦小区××楼××单元××室房屋作为抵押物，办理了抵押预告登记。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。2012年8月15日，原告向被告杨顶梅发放借款228,000元，并依约定将此借款划入振华房开公司的账户。被告杨顶梅于2012年9月15日开始履行合同约定的分期还款，至2017年5月15日起停止还款。截止至2018年1月14日，被告杨顶梅尚欠原告借款本金195,637.55元，利息、罚息7,561.25元。为此，原告以前述请求诉至本院。本院认为：原告与被告振华房开公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》及原告与被告杨顶梅、振华房开公司签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自义务。原告与被告杨顶梅成立借款合同关系，原告按约定履行了发放贷款的义务，被告杨顶梅从2017年5月起即未履行还款义务。根据《个人购房担保借款合同》“借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。”的约定，被告杨顶梅未按约定还款，原告有权提前收回借款并行使担保权。但根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告所诉的罚息即为被告逾期未还借款的违约责任，故对原告诉请的本金、利息及罚息，本院予以支持。原告诉请的复利、违约金，无法律依据，本院不予支持。原告诉请的抵押物优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋只是作了备案登记，备案登记不能等同于抵押登记，不产生物权效力，抵押权未设立。故对原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请的质押担保和连带保证责任，根据合同的约定，振华房开公司对被告杨顶梅的该贷款提供阶段性担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，振华房开公司保证责任尚在约定的阶段内，应承担质押担保责任和连带保证责任。被告杨顶梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实和采信的证据依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第（五）项、第一百八十七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨顶梅于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金195,637.55元、支付截止至2018年1月14日的利息(含罚息)7,561.25元，并按合同编号为52020120120023266的《个人购房担保借款合同》约定的计算方式和标准计付从2018年1月15日起至借款归还完毕之日止的利息和罚息；二、原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对被告毕节市振华房地产开发有限责任公司在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行设立的保证金专户内的资金享有优先受偿权；三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司对第一项判决所确认的本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2106元，由被告杨顶梅、毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇一八年五月七日书记员 孙宏杰