天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终4463号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市康和资产管理有限公司，住所地天津市南开区万德庄大道50号万德花园14101。
法定代表人：钟爱姗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李刚，男，该公司法务总监。
委托诉讼代理人：沈月蕾，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市南开国有资产经营投资有限公司，住所地天津市南开区科研西路9号B座1门401。
法定代表人：周加申，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨军，天津众磊律师事务所律师。
原审被告：联合丽格（北京）医疗美容投资连锁有限公司，住所地北京市朝阳区麦子店街78号北京华康宾馆六层。
法定代表人：李斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨昭，天津天正律师事务所律师。
原审被告：天津市润嘉丽格产后护理有限公司，住所地天津市南开区南门外大街新泉大厦45层。
法定代表人：李斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐燕，女，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨昭，天津天正律师事务所律师。
上诉人天津市康和资产管理有限公司（以下简称康和资产公司）因与被上诉人天津市南开国有资产经营投资有限公司（以下简称南开国投公司）及原审被告联合丽格（北京）医疗美容投资连锁有限公司（以下简称联合丽格公司）、天津市润嘉丽格产后护理有限公司（以下简称润嘉丽格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第11355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康和资产公司的委托诉讼代理人李刚、被上诉人南开国投公司的委托诉讼代理人杨军、原审被告联合丽格公司的委托诉讼代理人杨昭、润嘉丽格公司的委托诉讼代理人徐燕、杨昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康和资产公司上诉请求：1.驳回被上诉人解除合同的诉讼请求；2.驳回被上诉人要求给付租金2096000元及违约金25200元的诉讼请求；3.依法改判被上诉人继续履行合同，并支付延期交房违约金73000元，赔偿上诉人因装修及LED显示屏的损失共计3746000元；4.由被上诉人承担相关诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人于2013年5月22日签订《天津市房屋租赁合同》，约定被上诉人将案涉房屋及楼前停车场出租给上诉人。合同还约定：“在出租期间，甲方承诺出租给乙方的房屋未设置任何担保及抵押，且在乙方承租期内设置担保及抵押时不得影响乙方对房屋的正常使用，否则造成乙方的经济损失由甲方按照乙方投资及经营情况据实赔偿。”同时约定该房出租给乙方作为母婴会所、产后保健美容等经营性服务用房，另约定因被上诉人未在合同中告知上诉人该房屋出租前已抵押，乙方同时享有少付租金或不付租金的权利，上诉人与被上诉人还将“天津市房屋登记证明”复印件、出租方房屋平面结构图复印件、出租方房屋使用权的证明复印件，出租方大楼整体消防验收合格证复印件、承租方营业执照的复印件、房屋交接验收单等6份文件作为合同的附件。合同签订后，被上诉人拒不履行交房的相关义务，应随合同交付的6项附件无一交付，致使上诉人无法依合同目的使用该房屋，给上诉人造成了包括装修款在内3746000元损失。合同签订后，上诉人得知双方协议租赁之房已被抵押并被人民法院依法查封。合同签订后，上诉人向南开区卫生局申报医疗机构许可证时被告知该房无产权证不能办理。结合以上事实，上诉人认为被上诉人的违约行为是显而易见的，并存在着明显的合同欺诈，在明知该房设有抵押并被查封的情况下，仍对上诉人作出虚假承诺，造成了上诉人巨额损失。这一点一审法院在审理过程中已完全查明，上诉人也提交了相关证据，在事实清楚的情况下，一审法院认为被上诉人没有任何违约行为错误。另外，双方签订合同，被上诉人未将合同相关附件交付上诉人是不争的事实，作为经营用房，上诉人需要消防、内部管线等诸多情况，没有附件上诉人无法使用该房屋，不能算已经交付了房屋。一审法院对此作出错误判决。
南开国投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人已经履行了合同义务，在经催告后上诉人仍拒付租金构成违约。一审期间上诉人对房屋交付的事实予以了确认。双方在实际履行过程中已经完成了租赁房屋的交付，上诉人也已实际使用，上诉人也没有向被上诉人交付租金，事实清楚明确。双方合同签订后对有关附件的约定并不是房屋交付的标准和条件。一审法院认定上诉人接收房屋并对外出租的行为就是实际使用的行为，符合事实和法律规定。关于上诉人提出的损失，因上诉人拒付租金构成根本违约，致使合同依法解除，上诉人的损失依法不应由被上诉人承担。一审期间上诉人没有提供装修投入的实际损失的证据。
联合丽格公司、润嘉丽格公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉房产的装修、上诉人提及的LED显示屏的装修全部款项是润嘉丽格公司进行的投资，与上诉人无关，一审期间已提供了相关证据证明。上诉人主张存在装修损失、LED显示屏损失与事实不符，上诉人对此并没有投入任何资金，无权向被上诉人主张权利。
南开国投公司向一审法院起诉请求：1.依法确认南开国投公司与康和资产公司的《天津市房屋租赁合同》已于2015年11月14日解除，康和资产公司、联合丽格公司、润嘉丽格公司立即腾退案涉房屋；2.依法判令康和资产公司给付拖欠租金2190000元，并支付违约金26200元（暂自2015年2月26日计算至合同解除之日2015年11月14日共计262天），并自2015年11月15日起至实际付清租金之日止按照100元/天的标准继续给付违约金；3.依法判令康和资产公司参照租赁合同约定的租金标准继续给付房屋占用费至实际腾退之日；4.本案诉讼费用由被告承担。康和资产公司反诉请求：判令南开国投公司赔偿装修投资款3746000元；支付延期交房违约金73000元；判令继续履行合同。
一审法院认定事实：2012年3月5日，南开国投公司购得坐落于天津市南开区南门外大街与多伦道延长线交口新泉大厦房屋5000余平方米。2013年5月22日，南开国投公司与康和资产公司签订房屋租赁合同，约定：南开国投公司（出租方）将坐落于天津市南开区南门外大街新泉大厦五层建筑面积共计5000平方米及楼前停车场出租给康和资产公司（承租方）作为母婴会所产后保健等经营性服务用房；在出租期间，出租方承诺出租给承租方的房屋未设置任何担保和抵押，且在承租期内设置担保和抵押时不影响承租方对房屋的使用，否则给承租方造成的损失出租方据实赔偿；租金按建筑面积计算，共计5000平方米，每平方米1.6元，年租金人民币2920000元整；租赁期限自2013年12月1日起至2023年11月30日止；出租方向承租方提供装修期6个月不计房租，出租方按房屋实际交付日期并能正常使用时，按季度收取租金；出租方需要预留90天给承租方办理执照申请时间，以后应于每季度当月的17日内支付租金，逾期支付的，每逾期一天，承租方按每天100元向出租方支付违约金，承租方拖欠租金达一个月及其以上的，出租方可以提前解除合同。
康和资产公司取得诉争房屋承租权后，于2013年9月3日，将诉争之房建筑面积约2300平方米出租给联合丽格公司，于2013年12月27日将诉争房屋45层出租给润嘉丽格公司。润嘉丽格公司于2014年1月28日向康和资产公司交付2014年上半年租金1703333元。联合丽格公司、润嘉丽格公司一审庭审中称，在与康和资产公司签订租赁协议之前的2013年10月，经康和资产公司允许，其已经进场开始装修，截至2014年9月装修工程基本完工。对此，康和资产公司认可与联合丽格公司、润嘉丽格公司的租赁合同已实际履行。现房屋实际使用人为联合丽格公司和润嘉丽格公司。至本案诉讼，康和资产公司始终未向南开国投公司支付房租。
2015年10月26日，南开国投公司向康和资产公司寄交催缴租金的律师函，2015年11月13日，南开国投公司通过快递向康和资产公司寄交解除合同通知书。
一审庭审中，南开国投公司主张租金的计算依据如下：2014年5月26日交房，加上6个月免租期，再加上90天宽限期后即为2015年2月25日，从次日2015年2月26日开始计租，至2015年11月25日三个季度的租金，以年租金为2920000元计算，三个季度租金为2190000元。租金每季度17日向甲方支付。违约金从2015年2月26日计算至合同解除之日2015年11月14日共计262天，按合同约定，每天100元，共计26200元。
另，天津市南开区卫生局于2014年5月12日，向联合丽格公司出具了《南开区卫生局关于天津润嘉丽格医院设置申请不予批准的通知》，告知其未获批准的原因是认为医院科室设置不符合同级综合医院基本标准，医院选址不是独立建筑，同楼居民提出异议。再查，北京联合丽格医疗投资有限公司于2015年8月10日变更为联合丽格（北京）医疗美容投资连锁有限公司。
一审法院认为，南开国投公司与康和资产公司于2013年5月22日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。
关于房屋是否交付问题，南开国投公司主张交房日期为2014年5月26日，康和资产公司则认为南开国投公司自始至终没有履行交房义务。一审法院认为，首先，双方在合同中没有条款对如何交房及履行何种交房手续加以约定，故按照惯例，承租方实际占有该房屋即为交房。现证据证明康和资产公司将诉争房屋转租给联合丽格公司和润嘉丽格公司，联合丽格公司、润嘉丽格公司确认其已对案涉房屋进行装修，康和资产公司在本次诉讼中亦向南开国投公司主张给付装修款，康和资产公司的上述行为已经确认其接受了房屋，故其认为南开国投公司没有实际交房的主张缺乏事实依据。
关于在履行租赁合同中双方是否存在违约问题。双方签订合同后，康和资产公司始终未交付租金，属根本性违约，按照合同约定及法律规定，应承担相应违约责任。康和资产公司以南开国投公司所交付的房屋不符合南开区卫生局关于医疗机构执照审批的要求，双方并没有完成合同所达到的合同目的，由此南开国投公司存在重大违约的主张，一审法院认为，双方合同中，未约定南开国投公司作为出租方，应负有保证医院获得行政部门审批的相关义务，且南开区卫生局下发的通知，明确阐明未获批准的原因是医院科室设置不符合同级综合医院基本标准，医院选址不是独立建筑，故以此认定南开国投公司存在违约缺乏相关事实依据；关于康和资产公司认为，诉争房屋被抵押并被查封，给其造成损失，应属违约一节，现康和资产公司未能提供诉争房屋在其承租期内因设置担保和抵押，影响其对房屋的使用，给其造成了损失的相关证据，故其认为南开国投公司存在违约情形的证据不足，一审法院不予认定。
关于康和资产公司反诉要求南开国投公司支付装修款3000000元及LED广告屏款项一节，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。况且康和资产公司用以主张装修款的票据、回单、日记账等相关证据不能证明系其支付了装修款。故康和资产公司的反诉请求不予支持。
另，《中华人民共和国合同法》规定，承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。康和资产公司已于2015年10月26日收到南开国投公司发出的租金催缴函，后于2015年11月14日收到南开国投公司发出的解除租赁合同的通知，故依法确认南开国投公司与康和资产公司之间的租赁合同解除。康和资产公司关于要求继续履行租赁合同的请求，不予支持。
关于南开国投公司要求给付租金一节，南开国投公司主张的起租时间为2014年5月26日，联合丽格公司、润嘉丽格公司确认于2013年10月收取诉争房屋并开始进行装修，南开国投公司自行主张的起租时间晚于实际装修时间，且其计租时间主张为2015年2月26日，符合南开国投公司与康和资产公司之间合同的约定，故予以采纳。根据合同约定，租金每平方米1.6元，共计5000平方米，每日租金应为1.6元×5000平方米=8000元。关于违约金的计算，根据合同约定应于每季度的当月17日内支付，故康和资产公司应付违约金计算起始日为2015年3月8日。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：“一、确认原告（反诉被告）天津市南开国有资产经营投资有限公司与被告（反诉原告）天津市康和资产管理有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》于2015年11月14日解除；二、本判决生效后三十日内，被告（反诉原告）天津市康和资产管理有限公司、被告联合丽格（北京）医疗美容投资连锁有限公司、被告天津市润嘉丽格产后护理有限公司将坐落于南开区南门外大街新泉大厦五层建筑面积共计5000平方米房屋腾交原告（反诉被告）天津市南开国有资产经营投资有限公司；三、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市康和资产管理有限公司给付原告（反诉被告）天津市南开国有资产经营投资有限公司自2015年2月26日至2015年11月14日合同解除之日的租金2096000元（8000元×262天）；并自2015年11月15日起至被告（反诉原告）天津市康和资产管理有限公司、被告联合丽格（北京）医疗美容投资连锁有限公司、被告天津市润嘉丽格产后护理有限公司实际腾房之日止，按照合同约定每日8000元的租金额，给付原告（反诉被告）天津市南开国有资产经营投资有限公司房屋使用费；四、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市康和资产管理有限公司自2015年3月8日至2015年11月14日合同解除之日，按每日100元，给付原告（反诉被告）天津市南开国有资产经营投资有限公司违约金25200元；并自2015年11月15日起至被告（反诉原告）天津市康和资产管理有限公司、被告联合丽格（北京）医疗美容投资连锁有限公司、被告天津市润嘉丽格产后护理有限公司实际腾房之日止，按照每日100元，给付原告（反诉被告）天津市南开国有资产经营投资有限公司违约金；五、驳回原告（反诉被告）天津市南开国有资产经营投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）天津市康和资产管理有限公司的反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24530元，减半收取12265元，反诉费18676元，共计30941元，由被告天津市康和资产管理有限公司承担。被告承担的部分于本判决生效后15日内直接交付本院。”
二审中，当事人没有提交新证据。康和资产公司申请调查核实南开区卫生局不颁发医疗机构职业许可证过程中的内部申请和答复。经审查，一审期间，康和资产公司已提交《南开区卫生局关于天津润嘉丽格医院设置申请不予批准的通知》作为证据，其在二审期间申请对该通知形成过程中卫生局内部申请和答复情况进行调查，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的当事人因客观原因不能自行收集的证据，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.南开国投公司是否履行了合同约定的交付租赁房屋的义务；2.南开国投公司解除合同是否符合合同约定及法律规定；3.康和资产公司主张南开国投公司赔偿其装修损失是否成立。
关于南开国投公司是否履行了合同约定的交付租赁房屋义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。南开国投公司作为出租人，其主要合同义务是将租赁物交付康和资产公司使用、收益。一审法院根据康和资产公司将诉争房屋转租给联合丽格公司和润嘉丽格公司，联合丽格公司、润嘉丽格公司确认其已对案涉房屋进行装修，康和资产公司在本次诉讼中亦向南开国投公司主张给付装修款等事实，认定康和资产公司已经确认其接受了房屋，证据充足，并无不当。康和资产公司主张，南开国投公司未按合同约定交付附件文件及案涉房屋可能存在查封情况，导致康和资产公司不能按照合同目的使用房屋，但康和资产公司并未提交充足证据证明因房屋存在权属争议或被司法机关查封及附件文件未交付，影响到承租人对房屋的正常使用、收益的情况。康和资产公司提交的《南开区卫生局关于天津润嘉丽格医院设置申请不予批准的通知》记载，联合丽格公司申请设立的医院未获批准的原因是医院科室设置不符合同级综合医院基本标准，医院选址不是独立建筑，同楼居民提出异议，而非康和资产公司所主张的因案涉租赁房屋的产权证及其他合同约定的附件未交付所致。康和资产公司据此主张南开国投公司未履行交付租赁物的义务，因此不应支付租金，并要求南开国投公司承担延期交付房屋的违约责任，理由不成立。
关于南开国投公司解除合同是否符合合同约定及法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，南开国投公司与康和资产公司之间的合同也约定，承租方拖欠租金达一个月以上的，出租方可以提前解除合同。康和资产公司始终未向南开国投公司支付租金，南开国投公司经催告未果后书面通知解除租赁合同，符合法律规定和双方合同约定的条件，一审判决确认案涉房屋租赁合同解除，对康和资产公司要求继续履行租赁合同的反诉请求未予支持，认定事实证据充足，适用法律正确，并无不当。康和资产公司上诉主张继续履行合同，理由不能成立。
关于康和资产公司主张南开国投公司赔偿其装修损失是否成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，系因康和资产公司违反合同约定的支付租金义务，南开国投公司依照双方合同约定解除合同。一审法院依据上述规定，并结合康和资产公司所提交的证据不能证明其支付了装修款的情况，对康和资产公司提出的赔偿装修损失的反诉请求未予支持，适用法律正确，并无不当。康和资产公司的该项上诉主张不成立。
综上所述，康和资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60538元，由天津市康和资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 谢 宏
代理审判员 党国华
二〇一六年十月二十日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……