广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第40号
原告（反诉被告）李锦璇，女，1970年7月5日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人吴炜，广东成悦律师事务所律师。
被告（反诉原告）谈然斌，男，1982年7月29日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
被告刘卫娟，女，1976年2月26日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
两被告的共同委托代理人区智杰，广东德良律师事务所律师。
第三人广州市怡帆房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人张超，总经理。
委托代理人吴敏怡，女，该公司职员，联系地址。
原告李锦璇诉被告谈然斌、刘卫娟、第三人广州市怡帆房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴炜、两被告的共同委托代理人区智杰、第三人的委托代理人吴敏怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉辩称，经朋友介绍，原告同意出售位于广州市海珠区宝岗路龙田西街口37号605房给被告谈然斌，双方同意委托广州市怡帆房地产代理有限公司办理上述房产的交易过户手续，并在地产代理公司签订了房屋买卖合同。原告收取了被告支付的叁万元的定金，并依据备注约定为被告谈然斌指定的公证机构办理了委托书，原告与被告协商约定在收取全部款项后当天将房产移交给被告。原告于2013年5月7日至5月27日合计收到被告谈然斌支付的购房款（含定金）26.3万元，其后原告一直要求被告谈然斌按合同备注约定支付剩余的款项53万元，但被告谈然斌一直未予支付。直至2013年，原告向广州市房地产档案馆查询，方知晓被告谈然斌已将原告的房产以102.2万元售卖给被告刘卫娟，被告刘卫娟也一直未前来办理收楼手续。2013年11月26日，被告谈然斌派出人员将原告的房产锁砸毁并入屋进行盗窃，原告依法向公安机关办理报案手续，公安机关也以盗窃对被告谈然斌派出人员进行拘留立案。其后，被告谈然斌通过广东德良律师事务所区智杰向原告发出律师函，要求原告收取售房款及支付管理费用。被告的行为明显存在欺诈性。被告谈然斌在与原告达成买卖合同的前提下，私自将房产转售给被告刘卫娟，依法应认定双方之间订立的房屋买卖合同无效。被告谈然斌采取欺诈的方式获得原告的授权并将房产售卖给被告刘卫娟的行为依法可撤销。故起诉要求：1、判令原告与被告谈然斌之间签订的买卖合同无效；2、判令依法撤销两被告之间售卖原告房产的行为；3、本案诉讼费由被告承担。
不同意被告的反诉请求，被告谈然斌的诉请没有任何的法律和事实依据，请求予以驳回。对第一项反诉请求，涉案房屋通过被告谈然斌已出售给被告刘卫娟，但被告刘卫娟有否支付对价没有任何证据证明，所以被告刘卫娟不是本案善意的第三人，故被告谈然斌要求继续履行合同是不能成立的。对第二项反诉请求，原告在本诉中已提出银行的补偿金的全部费用应由被告谈然斌支付，房屋的管理费至今是否发生或有否缴纳没有证据证实，被告谈然斌陈述其已缴纳物业管理分摊费用2585.2元是不成立的。违约金的主张不成立，原告在本案中不存在任何的违约事实及相应的法律责任，本案是被告谈然斌的原因导致买卖合同存在欺诈，因而双方已无法继续履行合同。房屋占用使用费依法不能成立，根据被告谈然斌提交的证据已清楚证明被告谈然斌付清对价完毕后再交付，但被告谈然斌另外出售房屋给被告刘卫娟后未向原告支付任何的对价，故涉案房屋的使用、收益仍属于原告的权利，也不存在占用使用费的问题。涉案房屋已登记在被告刘卫娟名下，在法律上涉案房屋的所有权属于被告刘卫娟，所以被告谈然斌无权主张任何的权利。
被告谈然斌辩称及反诉诉称，不同意原告的诉请。签订合同是双方真实意思表示，原告与被告谈然斌签订的买卖合同是合法有效的。用被告刘卫娟名义办理房屋过户是基于限购政策的原因，被告谈然斌在签订合同时已口头与原告达成协议，当时约定由于限购政策的原因，被告谈然斌找到被告刘卫娟，以被告刘卫娟名义办理房屋的过户手续。对诉状中陈述的事实不予认可，被告谈然斌已支付房款305300元给原告，另外还为原告偿还银行的贷款301675.93元，还为原告支付提前还贷补偿金1884元及房屋物业管理费2585.2元，合计611444.93元，尚有181555.07元未付，而非原告陈述的尚欠53万元。基于被告已支付大部分的房款且房屋已过户完毕，故请求驳回原告的诉请。
被告谈然斌、案外人刘惠贞与原告在广州市怡帆房地产代理有限公司协商买卖原告房屋的事宜，由于限购限贷政策，被告谈然斌与原告口头约定：签约后，原告立即办理银行提前还款赎契事宜，并到公证处办理房屋买卖的全权委托事宜由被告谈然斌和刘惠贞负责办理房屋过户手续。双方在2013年7月27日前，被告谈然斌必须找到符合资格的亲属或朋友办理房屋过户手续和全部购房款，原告也应于2013年7月27日前交付房屋给被告谈然斌。根据上述约定，被告谈然斌与原告及广州市怡帆房地产代理有限公司签定了《商品房买卖合同》，约定由被告谈然斌购买诉争房屋，被告谈然斌负责交过户的税费，但不包括银行费用（即由原告办理银行赎契手续）。合同签订后，被告谈然斌依约支付购房款，但原告迟迟不去银行办理提前还款赎契手续。为了办理过户，被告谈然斌只好通过电话与原告沟通，由被告谈然斌代为支付银行的欠款和手续费，在购房款中抵扣该款项。原告也同意了上述建议。为此，被告谈然斌代原告偿还了银行欠款后，办理了过户手续，并于2013年7月26日将房屋过户到具备购房资格的刘卫娟（房屋的共同委托人刘惠贞的妹妹）。虽然房屋过户到刘卫娟，但房屋的真正使用人却仍然是被告谈然斌与刘惠贞。在房屋交易前，由于李锦璇需迫切偿还银行欠款才将房屋出售，但合同签订后，李锦璇解决了自身债务问题后，却一直不配合房屋过户交易。在房屋过户时，被告谈然斌将此事告知了原告，并要求原告在2013年7月27日前搬出房屋，房屋接收当天被告谈然斌将剩余房款一次性支付给原告。合同期满后原告迟迟不将房屋交付给被告谈然斌。被告谈然斌也曾到物业管理处反映上述情况，但物业管理处却告知原告一直很少在诉争房屋居住，还拖欠管理费2585元，导致被告谈然斌额外承担了原告应该承担的房屋管理费2585元。故反诉要求：1、原告继续履行房屋买卖合同并按合同约定交付房屋给被告谈然斌；2、原告返还应承担的银行提前还贷补偿金1884元，房屋管理费2585元，上述款项在剩余购房款中抵扣；3、原告支付违约金直至将房屋交付给被告谈然斌为止，违约金在剩余购房款中抵扣（违约金每逾期一日按合同约定成交价793000元的千分之一计算，从2013年7月27日起暂计至2014年1月10日止）；4、原告支付房屋占用费直至将房屋交付给被告谈然斌为止，房屋占用费在剩余房款中抵扣（按同等地段同等面积房屋市场平均租金计算，以2200元／月为基础，从2013年8月15日起暂计至2014年1月10日止）；5、本案诉讼费由原告承担。
被告刘卫娟本诉和反诉辩称，本诉的答辩意见与被告谈然斌的答辩意见一致。本诉是合同纠纷，而非物权纠纷，所以合同的履行应根据合同相对性确认合同主体。被告刘卫娟同意将该房屋交予被告谈然斌使用，也同意由被告谈然斌承担关于涉案房屋的全部权利和责任。通知单反映的时间是2009年1月至2013年12月的应缴费用，在此期间由原告使用涉案房屋所以应由原告承担上述期间的费用。根据合同第二点，房屋使用前结清一切杂费，包括管理费、煤气费、水电费等才移交给被告，所以上述费用应由原告承担。违约金的计算问题，根据合同第十三条第2点的约定，即在7月27日前付清房款，且根据合同第一条第7点的约定，收齐房款当日移交物业，但由于原告拖延交付物业，才导致被告未支付剩余的房款，根据合同第十七条的约定被告有权要求原告按每日千分之一的标准计算违约金。占用使用费的问题是因为原告没有按合同约定的交付时间移交物业给被告，所以被告才要求原告支付相应的占用使用费。1884元是根据合同第十三条第4款的规定，被告承担的费用不包括银行的费用，所以该费用应由原告返还。
第三人述称，本案与第三人无关，不发表陈述意见。
经审理查明，2013年5月4日，原告（卖方、甲方）与被告谈然斌（买方、乙方）、第三人（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经中介方提供中介服务就买卖位于海珠区宝岗路龙田西街口37号605房（下称该物业）达成一致协议，签订本合同；成交价793000元，该物业移交时间为甲方收齐楼款当天，交易税费交付方式为实收、买方支付；甲方须保证对该物业享有完整所有权以及没有产权纠纷和债权纠纷，并应在交付该物业予乙方使用前结清一切与该物业有关的杂费，如：甲方购买该物业的税费（契税、按揭费等）、管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费等；甲方逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；备注：①经双方同意，签合同当天买方支付30000元作定金；②签合同当天起四日内到买方指定公证处做全权委托公证给买方，买方并支付含定金共130000元，剩余部份楼款在2013年5月27日支付100000元（后续楼款每十日为一期支付100000元）尾期余款90000元约；④该物业交易办理过户的相关手续产生的所有费用均由买方负责及支付，在办理过程中，买方不得以任何籍口及理由故意拖延交易的顺利进行，由此产生一切后果损失买方全权负责（不包括银行费用）；等。
2013年5月4日，原告出具《收款收据》，内容为：原告是涉案房屋之业主，现收到客户谈然斌交来承购该单元之定金人民币叁万元整（RM￥：30000元）。
2013年5月7日，原告出具《收款收据》，内容为：原告是涉案房屋之业主，现收到客户谈然斌交来承购该单元之部分楼款人民币壹拾陆万叁仟元整（RM￥：163000元）；现原告指定收款帐号62×××70李夏营。同日，被告谈然斌出具《收款收据》给原告，确认收到原告房屋的房产证。
2013年5月7日，原告出具《委托书》（经公证处公证），委托被告谈然斌、刘惠贞为代理人，就海珠区宝岗路龙田西街口37号605房代为执行和处理下列事项：一、代为出售上述房屋，并签署出售上述房屋的有关协议及房屋买卖合同；二、代表我到有关部门办理上述房屋的卖房交易过户手续（包括调阅档案、查册、网签、递件交易过户、产权分割、办理退案、领证、交税费及其它一切正当费用）及代表我签署与上述房屋及行为有关的文件；三、到银行办理提前还款、赎契、涂销他项权利登记并领取房地产证、他项权利证或抵押登记备案证明等手续；四、办理房屋产权登记、涂销登记、抵押登记、更正登记、领取房地产证、他项权利或抵押登记备案证明书等文件；等。
被告谈然斌在2013年6月9日的《中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表》中签名，其中该表载有“同意银行的扣款、取件等相关安排，并同意支付本笔贷款补偿金1884元，若本次还贷申请作废，补偿金不再退回”的内容。2013年6月17日，被告谈然斌将301675.93元存入《中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表》所列的原告的还款帐号。2013年7月12日，中国工商银行股份有限公司广州番禺支行出具《还清贷款证明》，证明原告在该行办理个人住房抵押贷款所购房产位于海珠区宝岗路龙田西街口37号605房，现该借款人已于2013年6月17日还清全部贷款。
2013年7月19日，被告谈然斌作为原告（甲方）的委托代理人与被告刘卫娟（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以现状售予乙方，本次涂销抵押与交易递件一并办理；总金额为1022000元；双方选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付10000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），首期款：乙方应领取正式受理回执当日向甲方支付房款312000元，剩余房款：除前述房款外，剩余房款710000元由乙方于2013年7月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款，双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；等。
2013年7月22日，广州市海珠区地方税务局发出《存量房交易计税价格核定通知书》，核定涉案房屋计税单价为17502.25元／平方米，计税价格为1022000元。被告谈然斌和刘卫娟分别在转让方（或代理人）、受让方（或代理人）栏签名。
2013年7月26日，涉案房屋过户登记至被告刘卫娟名下。
2013年11月26日，原告两次报警。同日，广州市公安局海珠区分局出具《立案告知书》给原告，内容为：原告被盗窃一案，我局认为符合立案条件，现立盗窃案进行侦查。
2013年12月13日，被告谈然斌委托律师发《律师函》给原告，要求原告交付物业和收取房屋余款181555.07元等。2013年12月19日，原告委托律师发《关于：律师函件的回复》给被告谈然斌的律师。
原告于2013年12月20日提起本案诉讼。
原告还提交了以下证据：1、银行卡客户交易查询／打印；2、牡丹通灵卡账户历史明细清单。被告质证表示对证据的真实性无异议，但认为银行转账只是部分房款的支付，而非全部房款的支付方式。第三人质证表示对证据不清楚。
被告还提交了以下证据：1、2013年5月27日的《收款收据》，内容为：原告是涉案房屋之合法业权人，现收到买家谈然斌交来承购该物业之楼款款项人民币／港币拾壹万贰仟叁佰（RMB￥／HK＄112300元）；2、票据和发票收据；3、《个人二手房贷款初审结果通知书》；4、调解协议；5、乐居苑物业管理处2009年1月至2013年12月份缴费通知单，该单记载37号605房，水费分摊138、电费分摊90、垃圾处理费240、管理费2017.2、合计金额2485.2元＋水泵分摊费100元=2585.2元；6、清远市公安局横荷派出所2014年1月3日的《证明》，证明刘惠贞（女，1974年08月18日出生，身份证号码：××，原户籍地：清远市清城区横荷镇玉塘管理区玉塘村17号）与刘惠娟属姐妹关系。原告质证表示：证据1是基于原告收到被告的汇款10万元后就再没有收取任何款项，当时原告在收据签名时，原告只见到收据中书写大写的“拾万”没有小写数额，除收到被告的汇款10万元外，原告没有再收到被告支付的112300元；收据中除原告的签名是原告本人签署外，其他所有字体均不是原告书写。被告在未取得原告的同意情况下，私自将涉案房屋出售给其他人是属于欺诈行为，故不确认证据2的真实性。证据3证明被告刘卫娟获取涉案房屋在未占有未支付对价的情况下，将原告的房屋进行银行抵押，违反相关的法律规定，对其真实性不予认可。证据4与本案没有关联性，也不存在由被告支付调解协议涉及款项的事实。对证据5不予认可，管理处的通知没有盖章，也没有收款人的签章，也没有实际支付的确认，该通知单不能证明被告支付了管理费，且也存在被告支付对价的问题，被告未交接涉案房屋前，被告如何支付房屋的物业管理费用，被告提前支付房屋的物业费用是不合理的；我方没有收到物业管理公司的通知，故认为不需要缴纳通知单所涉及的费用。证据6，根据公证书的约定，刘惠贞是本案的代理人，其将代理关系所产生的关系出售给其亲属违反民法通则代理关系的规定，故该代理关系违法。第三人质证表示对证据不清楚。
对于交易的价格，原告表示原告实收793000元，其他所有费用全部由被告承担。被告表示房价款是793000元，合同第十三条第4点是针对房屋过户税费由被告承担，但所有过户税费中不包括银行的费用，即房屋的贷款及所产生的银行费用均由原告承担。第三人表示买卖双方约定房屋以790000元的价格出售，790000元是卖方实收的楼价，不包含交易期间的税费；实收就是指涉案房屋的价值是790000元，卖方就是实收790000元，其他过户时产生的税费卖方不承担，至于涉案房屋有多少贷款，交易价格是多少是卖方自己衡量的；实收指的是不包括税费，与银行贷款没有关联。
对于办理委托公证书，原告表示是为了方便被告向银行办理提前还贷的偿付事宜，出具公证委托书主要是围绕第三项的权限。被告表示双方协商合同内容时是由原告与被告谈然斌及案外人刘惠贞一起协商，当时被告谈然斌及刘惠贞已明确表示由于政策问题，刘惠贞不是广州市户籍，被告谈然斌本身有一套房产，贷款只能贷50%，如被告谈然斌不能贷款70%是不会购买涉案房屋的，该情况原告也是清楚的，当时双方口头约定被告谈然斌找人办理过户到谁名下由被告谈然斌及刘惠贞自行决定，但没有在书面合同中进行约定，所以原告才办理了委托公证书，委托被告谈然斌办理过户手续，被告再按合同约定履行付款义务。
对于房款的支付，原告表示：在签订买卖合同当日，被告谈然斌用现金支付定金3万元；而按合同约定在出公证书时被告支付13万元，合同约定的总房款为793000元，原、被告双方口头约定在出公证书时被告将尾数3000元包括在合同附注第2项中一次性支付，共款项为133000元，定金加133000元构成5月7日收款收据的金额。被告在5月6日向原告的账户转入款项3000元，同日被告向原告支付现金30000元。2013年5月7日被告转入款项16000元，同日被告谈然斌转入款项84000元到收款收据指定的李夏营的账户，在5月27日，被告谈然斌转入款项10万元到指定的李夏营账户，之后被告没有支付其他款项。被告则表示：被告谈然斌在5月4日支付定金3万元给原告。在5月7日支付163000元给原告，当时由于原告拖欠工商银行番禺支行的款项63752.67元，该笔款项中63000元由被告谈然斌代原告向工商银行番禺支行偿还；剩余10万元是被告谈然斌在5月7日转入原告账户的16000元及转入李夏营账户的84000元。收款收据中的163000元是原告确认收到的房款，不含定金的。被告在5月27日转入10万元到李夏营的账户，12300元是被告以现金方式支付给原告，当时原告也开具收据给被告；上述款项合计305300元。在2013年6月，被告谈然斌代原告办理银行提前还贷，在2013年6月17日代原告向银行偿还贷款301675.93元，另外还在6月9日代原告向银行支付提前赎契的手续费1884元。在2013年11月25日代原告垫付60个月的物业管理费2585.2元。
第三人表示其促成当事人签订合同外，其他内容没有跟进，因为双方当事人当时表示由其自行处理。
原告确认：原、被告签订合同后，原告偿还了2013年5月的银行贷款2000多元后，就没有再偿还过银行贷款；确认被告代原告提前偿还贷款301675.93元。
原告表示：原、被告之间的买卖合同是无效的，基于被告谈然斌存在欺诈，被告谈然斌在支付部分房款的情况下，在原告对房屋买卖认识不足的情况下，被告谈然斌通过原告的合法授权，将原告合法的房产转售给被告刘卫娟，在转售的过程原告没有收齐被告谈然斌的房款，且被告谈然斌售卖房产的价格已高达102.2万元，所以被告谈然斌将涉案房屋出售给被告刘卫娟的行为而导致原、被告之间的买卖合同无效；公证文件反映刘惠贞与刘卫娟之间是姐妹关系，根据民法通则的相关规定，受委托人与其他人通过串通的方式损害委托人的利益，这样的买卖行为是无效的。其主张撤销的依据是前面陈述原告与被告谈然斌之间的买卖合同无效，其受委托人与其他人串通损害委托人利益的问题。
在案件审理期间，本院依职权向广州市公安局海珠区分局调取李锦璇被盗窃案的相关材料，该局向本院提供了受案登记表、取保候审决定书、拘留证、立案决定书、受案回执、2013年11月26日的询问笔录、2014年1月21日的讯问笔录、2013年12月24日的讯问笔录、2013年12月15日的询问笔录、2013年11月26日的讯问笔录、2013年11月27日的讯问笔录、2013年11月28日的讯问笔录、2013年12月12日的讯问笔录。其中2013年11月26日的询问笔录中，原告陈述：我与谈然斌在广州市下塘西路76号之五广州市怡帆房地产代理有限公司签订房屋买卖合同，以人民币79.3万元将我位于广州市海珠区宝岗路龙田西街口37号605房的房子卖给谈然斌。2013年5月7日我与谈然斌在广州市南方公证处签委托书，委托谈然斌、刘惠贞代处理有关房屋交易及过户等手续。签委托后，谈然斌即向我帐户转入人民币13万元。2013年5月17日谈然斌又向我帐户转入人民币10万元。后我叫谈然斌将尚欠的钱快点给我，但谈然斌一直推……谈然斌还欠我人民币27万元，因谈然斌已帮我还了银行30万元贷款。2013年11月26日的讯问笔录中，何志江陈述：刘卫娟委托我帮她出租海珠区宝岗路龙田西街口37号605房的物业。2013年11月22日，刘卫娟对我说她在三个月前购买了广州市海珠区宝岗路龙田西街口37号605房物业，现委托我帮她放租，给我费用是第一个月租金。2013年11月25日16时30分许，我持着刘卫娟委托我公证书来到海珠区宝岗路龙田西街口37号605房，因为我没有锁匙，拍房门没人应答，无法开了门。于是，我到楼下找到一名开锁师傅，上门帮我打开605房门锁费用是250元人民币，开完琐后，我进入605房内。对上述证据，当事人均表示对真实性无异议。
本院认为，原告与被告谈然斌、第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。原告按合同约定办理了全权委托公证给被告谈然斌，委托的权限包括代为出售涉案房屋，并签署出售涉案房屋的有关协议及房屋买卖合同；代表原告到有关部门办理上述房屋的卖房交易过户手续等。被告谈然斌也支付了部分房款给原告。原告没有举证证明被告谈然斌故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使原告错误意思表示而订立合同，而合同没有约定房屋交易过户的时间，被告谈然斌是否按合同约定支付全部房款属于合同的履行问题，故原告以被告谈然斌欺诈和受委托人与其他人通过串通的方式损害委托人的利益为由主张合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。原告以其与被告谈然斌之间的买卖合同无效，其受委托人与其他人串通损害委托人利益为由，要求撤销两被告之间售卖原告房产的行为，缺乏依据，本院不予采纳。
房屋的交付、违约金和房屋占用费的问题。原告与被告谈然斌签订的《房屋买卖合同》约定，该物业移交时间为原告收齐楼款当天；签合同当天被告谈然斌支付30000元作定金，签合同当天起四日内到被告谈然斌指定公证处做全权委托公证给被告谈然斌，被告谈然斌并支付含定金共130000元，剩余部份楼款在2013年5月27日支付100000元（后续楼款每十日为一期支付100000元）尾期余款90000元约。按合同的约定，被告谈然斌应在2013年7月26日前付清房款给原告，但结合本案的证据和当事人的陈述，被告谈然斌除在2013年5月向原告支付房款和在2013年6月代原告提前归还贷款外，没有再付房款给原告。鉴于被告谈然斌至今未付清房款给原告，故被告谈然斌反诉要求原告交付房屋、支付违约金和房屋占用费，缺乏依据，本院不予采纳。
还贷补偿金的问题。对于合同约定的交易价格793000元是否包括提前还贷款项等银行费用，原告与被告谈然斌的陈述意见相反。根据本院调查取证的证据反映，公安机关在2013年11月26日与原告所做的询问笔录中，原告自述“谈然斌还欠我人民币27万元，因谈然斌已帮我还了银行30万元贷款”，故对原告提出交易价格793000元不包括提前还贷款项等银行费用，银行费用由被告承担的主张，本院不予采纳。对被告提出银行费用应由原告负担的抗辩，本院予以采纳。被告已代原告支付了提前还贷补偿金1884元，故被告谈然斌反诉要求原告返还应承担的银行提前还贷补偿金1884元，有理，本院予以采纳。鉴于被告谈然斌尚未付清房款给原告，故被告谈然斌主张上述款项在剩余购房款中抵扣，并无不妥，本院予以准许。
房屋管理费用的问题。首先，原告表示不需要缴纳通知单所涉及的费用；其次，合同约定，原告应在交付该物业予被告谈然斌使用前结清一切与该物业有关的杂费，如：原告购买该物业的税费（契税、按揭费等）、管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费等。现被告谈然斌未付清房款给原告，原告也未交付房屋给被告谈然斌，原告与被告谈然斌之间并没有关于代支付物业管理费用的约定。再次，被告提交的缴费通知单，并不足以证明被告谈然斌支付了相关的物业管理费用。综上，被告谈然斌要求原告返还应承担的房屋管理费2585元，上述款项在剩余购房款中抵扣的反诉请求，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告李锦璇应返还银行提前还贷补偿金1884元给被告谈然斌，该款项在被告谈然斌应付给原告的剩余购房款中抵扣。
二、驳回原告的全部诉讼请求。
三、驳回被告谈然斌的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，由原告负担。本案反诉费1683元，由原告负担21元，被告谈然斌负担1662元。上述受理费、反诉费已经分别由原告和被告谈然斌预交，被告谈然斌同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告谈然斌。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤志青
人民陪审员 甘永红
人民陪审员 钟文贤
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 李怡然
周慧丝