陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）陕民提字第00029号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人、原再审申请人）：张雷刚，男。委托代理人：翟铭，陕西臻理律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人、原被申请人）：白金仓，男。再审申请人张雷刚因与被申请人白金仓房屋买卖合同纠纷一案，陕西省韩城市人民法院（以下简称韩城法院）于2010年6月8日作出（2010）韩民初字第267号民事判决，张雷刚不服该判决，向渭南市中级人民法院（以下简称渭南中院）提起上诉。该院于2010年12月13日作出（2010）渭中法民一终字第00310号民事判决。张雷刚不服该判决，向本院申请再审，本院于2011年12月26日作出（2011）陕立民申字第00845号民事裁定，指令渭南中院再审本案。渭南中院于2012年4月13日作出（2012）渭中法民再终字第00004号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回韩城法院重新审理。韩城法院于2012年12月10日作出（2012）韩民初字第00591号民事判决，白金仓不服该判决，向渭南中院提起上诉。该院于2013年5月21日作出（2013）渭中法民再终字第00005号民事判决。张雷刚不服该判决，向本院申请再审。本院经审查，以（2014）陕立民申字第00222号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年6月8日开庭审理了本案。张雷刚及其委托代理人翟铭，白金仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白金仓向韩城法院起诉称，2008年3月19日，其与张雷刚签订房屋所有权转让合同，将自己的位于108国道东大前新村路口南100米处3号街面房以4.2万元的价格转让给张雷刚。张雷刚当时支付了2000元的转让费，下余40000元未付，后了解方知，其在把房屋转让给张雷刚之前未办理房屋产权登记，双方之间的房屋转让合同系无效合同。为妥善解决双方之间的争议，故向法院提出如下请求：确认双方之间签订的房屋转让合同无效，并判令张雷刚立即向其返还108国道东大前新村路口南100米处3号街面房，并从2008年3月19日起向其支付房屋占用费每月350元，至房屋交付之日止。韩城一审经审理查明，2006年12月2日，韩城市龙门镇大前村村民刘润龙将自己从大前村购买的108国道大前新村路口南100米处3号街面房卖给白金仓。2008年3月19日，白金仓又与张雷刚签订合同，将该房卖于张雷刚，双方约定房屋售价42000元，合同签订时张雷刚付给白金仓2000元，下余4万元，张雷刚给白金仓出具欠条一份。经白金仓索要未付。另查明，该房屋系大前村二组在集体土地上所建，未经土地管理部门登记。韩城一审经审理认为，白金仓与张雷刚双方所买卖的房屋系在集体所有的土地上所建，而将农民集体所有的土地用于非农建设，未经土地管理部门登记，违反法律强制性规定，且双方对其签订的合同属无效合同均无异议，一审予以确认。合同无效后双方因该合同取得的财产应当予以返还，张雷刚应将双方合同所涉及的房屋还给白金仓，白金仓应将收取张雷刚的房款返还给张雷刚。张雷刚辩称已将下余40000元付给白金仓，证据不足，不予采信。合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。双方对该房屋转让合同的无效均有过错，故应各自承担各自的损失，白金仓请求张雷刚支付占用费的请求不应支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、白金仓与张雷刚于2008年3月19日签订的108国道韩城市龙门镇大前新村路口南100米处3号街面房转让协议无效。二、张雷刚返还白金仓位于108国道韩城市龙门镇大前新村路口南100米处3号街面房。三、白金仓于本判决生效之日起10日内返还张雷刚购房款人民币2000元。四、驳回白金仓的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由张雷刚、白金仓各负担50元。张雷刚不服一审判决，向渭南中院提起上诉称：原审判决认定事实错误，张雷刚已经将全部购房款支付给白金仓，白金仓没有取得该房屋的所有权，该房屋的所有人应为原房主刘润龙，白金仓无权要求返还。请求二审撤销一审判决，改判驳回白金仓的全部诉讼请求。渭南中院二审认为，张雷刚与白金仓签订的房屋转让协议，转让协议标的物建设在农村集体土地上，转让房屋同时也对房屋所占集体土地的转让，该转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》相关强制性法律规定，因此属无效转让协议。转让协议被确认无效，双方应当互相返还依合同所取得的财产，张雷刚应向白金仓返还房屋，白金仓应向张雷刚返还购房款。张雷刚提出已付清四万元购房款，但白金仓并不认可，且仍持有张雷刚所出具的四万元欠条；在案件审理中，白金仓虽承认收到张雷刚给付四万元，但辩称其收到的四万元不属购房款，而属双方其他欠款，张雷刚申请证人出庭作证，但仍不能排除其所给付的四万元不属于其他款项，白金仓所持四万元欠条的证据效力优势于张雷刚所提供的证人证言，张雷刚所提供的证据不充分，不能充分证明自己的主张，其应承担举证不能的法律后果，故对张雷刚所提出已付清购房款的主张不予采信。白金仓作为房屋的出售方享有该房屋的占有、使用权，有权主张返还财产，张雷刚认为白金仓无权主张之理由，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案案件受理费200元由张雷刚承担。张雷刚不服渭南中院二审判决，向本院申请再审。本院于2011年12月26日作出（2011）陕立民申字第00845号民事裁定，指令渭南中院再审本案。渭南中院于2012年4月13日以原审判决认定事实不清、证据不足，作出（2012）渭中法民再终字第00004号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回韩城法院重审。韩城法院重审时，张雷刚提起反诉称，合同签订后，其陆续向白金仓支付了现金及财物合计42000元，完全履行了合同义务，故向法院提起反诉请求：确认合同无效，在返还房屋的同时，白金仓应返还其购房款42000元。韩城法院再审查明事实除与原一审查明事实一致外，另查明，白金仓将其与刘润龙之间的转让证明一份交给张雷刚。后张雷刚陆续以实物和现金的方式付给白金仓4万元。双方争议的房屋系韩城市龙门镇大前村二组在集体土地上所建，未经土地管理部门登记。该房已于2011年8月29日经法院执行给了白金仓。韩城法院再审认为，本案争议的焦点是张雷刚陆续以实物和现金的方式付给白金仓的4万元是否是房款？从查明的情况看，白金仓虽然承认收到张雷刚4万元，但认为这是张雷刚欠其另一笔债务38000元及医疗费和空调费。张雷刚对此予以否认，认为除了房款，两人再无债权债务，只是因故自己没有将欠条抽回。白金仓主张张雷刚所付的4万元是因为张雷刚欠其另外一笔债务38000元及医疗费和空调费，但白金仓未能提供证据证明自己的主张；而张雷刚主张陆续以实物和现金的方式付给白金仓的4万元是房款，能够与双方之间的房屋买卖合同关系相印证。根据优势证据原则，张雷刚的主张更为可信，故应认定这4万元属于张雷刚向白金仓支付的下余购房款。至于欠条未抽回的问题，由于某种原因该欠条已得到实际履行，故该欠条也就自然失效。另，白金仓主张张雷刚应支付房屋占用费每月350元，但未提供证据支持，且不愿鉴定，故无法确定。农民集体所有的土地用于非农建设，必须办理相关登记手续。本案双方所买卖的房屋系在集体所有的土地上所建，却并未办理相关登记手续，违反了法律的强制性规定，应属无效行为，故白金仓要求确认合同无效，予以支持。合同无效后双方因该合同取得的财产应当予以返还，因该房屋已返还给了白金仓，故其应将购房款42000元返还给张雷刚。白金仓请求张雷刚支付占用费的请求，因证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、白金仓与张雷刚于2008年3月19日签订的108国道韩城市龙门镇大前新村路口南100米处3号街面房转让协议无效。二、张雷刚返还白金仓位于108国道韩城市龙门镇大前新村路口南100米处3号街面房（已执行）。三、白金仓于本判决生效之日起10日内返还张雷刚购房款人民币四万二千元。四、驳回白金仓的其他诉讼请求。本诉的案件受理费200元，由白金仓与张雷刚各负担100元；反诉的案件受理费430元，由白金仓负担。白金仓不服上述民事判决，向渭南中院提起上诉称，一审开庭辩论时，又返回落实证据程序违法；一审认定有误，白金仓有欠条在手，不存在返还张雷刚4万元的问题；同时应判处房屋占用费。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。渭南中院再审认为，白金仓与张雷刚签订的房屋转让协议标的物房屋建在农村集体土地上，转让房屋同时也对房屋所占集体土地进行转让，该转让行为违反《中华人民共和国土地管理法》相关强制性规定，双方签订的转让协议无效。双方应当互相返还依该合同所取得的财产。白金仓虽提出来收到张雷刚40000元财物，但辩称这是对方其他欠款。张雷刚虽否认双方有其它债权债务纠纷，但其证据不能排除白金仓所付40000元财物不属于其他债务问题，白金仓所持欠条的证据效力优于张雷刚所提供的证人证言，张雷刚所提供的证据不能充分证明自己的主张，应承担举证不能的法律后果。白金仓提出张雷刚尚欠房款40000元的主张成立，应予支持。关于房屋占用费，因致合同无效双方均有过错，应各自承担自己的损失，互不赔偿，此上诉理由不予支持。一审判决判处有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持（2012）韩民初字第00591号民事判决主文第一、二、四项；撤销第三项；二、白金仓返还张雷刚的购房款人民币2000元。一、二审案件受理费1360元，由白金仓负担460元，张雷刚负担900元。张雷刚不服渭南中院上述民事判决，向本院申请再审称：原二审事实不清，判决错误。申请人张雷刚与被申请人白金仓之间除了因房屋买卖引起的张雷刚给白金仓出具一张4万元欠条外，双方再无其他债权债务纠纷。被申请人已认可其收到了申请人4万元实物和现金，且有中间人梁永刚证明该4万元就是购房款。二审认定该4万元系双方形成的其他债权债务，与事实不符，无任何依据。请求撤销渭南中院二审判决，驳回被申请人白金仓的诉讼请求，由被申请人向申请人返还购房款42000元，并由被申请人承担全部诉讼费用。白金仓提交意见称，原审事实清楚，张雷刚给其40000元财物系其与张雷刚其他债权债务关系，购房款的40000元并未向其支付。申请人的再审申请无事实及法律依据，请求予以驳回。本院经审理查明，一、二审法院查明的事实基本属实。本院认为，本案争议的焦点在于案涉40000元财物的性质问题。双方均认可张雷刚在2008年年底前以实物及货币的形式向白金仓支付了40000元，但白金仓却称该40000元是张雷刚归还其另一笔张雷刚借其的38000元欠款及空调款。依据谁主张谁举证的证据规则，白金仓对于该38000元的借款是否存在负有举证义务。因该38000元借款只有白金仓单方的陈述，其称欠条因双方经算账后已被撕毁，对于借款时间、约定还款时间，在原审中白金仓多次陈述前后不一，借款用途亦不清楚，在无其他证据相互印证的情况下，白金仓称其出借给了张雷刚38000元的主张难以认定。而张雷刚称该40000元是支付其下余购房款，并提交了证人梁永刚的证言，该证人在原一、二审及本案提审中均出庭作证，称白金仓找其与张雷刚协商关于双方购房下余款项支付问题。结合2008年6月份因涉案房屋空调的归属问题张雷刚与白金仓发生冲突，后经派出所出警干警闫亚岗调解，闫亚岗称经算账张雷刚欠白金仓2万多元，该说法与张雷刚称购房下余款项欠白金仓22000元能够印证。故在无其他证据能够证明张雷刚与白金仓还存有另一债权债务的情况下，张雷刚向白金仓支付的该40000元款项应认定为下余购房款。渭南中院认定该40000元属张雷刚偿还白金仓其他欠款依据不足，应予纠正。白金仓虽仍持有40000元欠条，因该款项已支付，故其再次主张权利显无依据。白金仓与张雷刚于2008年3月19日签订的房屋《转让证明》实质是一份房屋转让协议，因案涉的标的物房屋建在农村集体土地上，转让房屋同时也对房屋所占集体土地进行转让，且未办理相关登记手续，故该转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》相关强制性规定，一、二审法院认定《转让证明》无效，并无不当，当事人双方对此亦无异议，应予维持。依据合同无效后的处理原则，张雷刚已向白金仓返还了房屋，白金仓应将张雷刚给其的购房款返还给张雷刚，故白金仓应向张雷刚返还购房款42000元。关于房屋占有费的问题，因致合同无效双方均有过错，各自损失应自行承担，原一、二审法院均未支持该诉求并无不当，本院予以维持。综上，张雷刚的再审诉讼请求部分成立，本院予以支持。渭南中院判决关于该40000元属于张雷刚向白金仓归还其他债务的认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第（一）款、第一百七十条第（一）款第（二）项以及《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：一、撤销陕西省渭南市中级人民法院（2013）渭中法民再终字第00005号民事判决；二、维持陕西省韩城市人民法院（2012）韩民初字第00591号民事判决。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费730元，由白金仓承担。本判决为终审判决。审 判 长  武江海代理审判员  陈德强代理审判员  杨亮亮二〇一五年七月三十一日书 记 员  张 钊