陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终533号
上诉人（原审原告）：刘瑞，男，1988年11月10日出生，汉族，个体经营西安市碑林区乐居场卤香脖熟食店，住陕西省咸阳市三原县。
委托诉讼代理人：代江帆，陕西联强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘宁静，女，1982年9月3日出生，汉族，自由职业，住西安市高陵县张卜镇南郭村*组**号，现住高新区。
委托诉讼代理人：孙卫东，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。
上诉人刘瑞因与上诉人刘宁静房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初7443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2017年4月29日，刘瑞（乙方）与刘宁静（甲方）委托代理人樊璠签订《存量房买卖合同》，约定：“1.2座落西安市新城区。1.4……权利人刘宁静。……2.1房价款人民币550000元……2.2房价款的支付方式按揭。2.2.1定金人民币50000元，乙方于2017年4月29日支付甲方。……乙方向银行申请380000元的银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准。2.2.3.1若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方须在办理产权转移登记申请同时将相应部分支付至房地局监管账户或者甲方（以房地局规定为准），若银行审批的额度超出乙方应付放款部分，甲方须在收到乙方银行贷款支付的房款时将相应部分分在两日内返还乙方。……6.1本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币50000元整给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。”合同签订当日，樊璠代刘宁静收取50000元房屋定金。2017年5月3日，刘宁静结清该房屋全部借款本息。2017年5月12日，刘宁静缴纳房屋契税6553.26元。2017年6月9日，刘宁静办理该房屋抵押注销手续。2017年5月15日，刘瑞�刘宁静缴纳住宅专项维修资金13280.55元。2017年6月19日，刘瑞通过微信向樊璠转账2000元房产证加急办理费用。因刘瑞的贷记卡2013年间有16次逾期记录，导致个人征信不良，刘宁静要求刘瑞查询个人征信情况，并共同确定刘瑞能否办理住房贷款。双方为此不能协商一致，未去房屋交易管理中心办理网签手续。2017年8月15日，刘瑞委托代理人雷向民通过EMS向刘宁静户籍住所地邮寄律师函，要求刘宁静在收到函后5个工作日内主动联系刘瑞办理网签，该邮件为他人收，庭审中，刘宁静表示她未在户籍地居住，未收到该邮件。
刘瑞向原审法院起诉称，2017年4月29日，刘宁静委托樊璠与刘瑞签订了一份《存量房买卖合同》，合同中约定刘宁静将坐落于西安市新城区东站路10号新兴骏景园18幢1单元2705室房屋卖与刘瑞。房屋建筑面积92.06平方米，房价款人民币为55万元整，支�方式为按揭付款。签订合同当日刘宁静委托樊璠从刘瑞处收购房款定金50000元。基于合同第八条约定，刘瑞又支付了13280.55元的大修基金以及2000元的房产证办理加急费用。刘瑞购买该房屋是准备10月份结婚时当做婚房用，但是之后经刘瑞多次电话和微信联系刘宁静，催促刘宁静去房屋交易管理中心办理网签，刘宁静一直拒绝配合网签，致使房屋交易手续无法继续进行。期间由于刘宁静拖延办理网签，在西安市购房新政策出来之前没有办理完过户手续，原本首付三成按揭贷款现在需要首付四成，给刘瑞造成了巨大的经济压力。眼看婚期将至，刘宁静却一直拒绝办理网签。无奈于2017年8月15日，刘瑞委托陕西枫叶律师事务所向刘宁静正式发出律师函，要求刘宁静在5个工作日内配合刘瑞进行网签，逾期将视为刘宁静违约，但至今刘宁静依然没有配合刘瑞进行网签，刘宁静�绝履行合同的行为已经构成根本违约。现诉至法院要求依法解除双方所签《存量房买卖合同》；刘宁静退还刘瑞购房定金50000元，支付刘瑞违约金50000元，退还刘瑞代付的大修基金及房产证加急办理费用15280.55元，并赔偿刘瑞其他经济损失20000元；通过鉴定机构对涉案房屋进行增值评估以确定刘瑞的实际损失。
刘宁静辩称，双方签订合同属实，刘宁静一直积极履行合同，无任何违约行为。刘宁静为了履行买卖合同，已经提前还款解押，取得了房产证，刘宁静的产权无任何瑕疵，随时可以过户办理交易手续；导致合同无法继续履行的原因是因为刘瑞个人征信有不良记录，致使其按揭贷款的办理存在巨大的不确定性，刘宁静为了交易安全，要求刘瑞明确其能否办理贷款及换一种支付方式，但是刘瑞均予以拒绝，且没有提供任何证明其能办理贷款。因此刘宁静一�要求刘瑞在能够办理贷款的手续时候，一起办理相关手续；刘宁静从未主张解除合同，一直与刘瑞协商解决贷款事宜，现刘瑞单方主张解除合同，刘瑞应当对其违约行为承担违约责任，根据定金罚则，交定金一方违约的定金不退；违约金不足以弥补损失的时候，才可以另行主张实际损失的差额，但刘瑞主张的损失并未超过违约金的范围，故其损失的主张没有依据；刘宁静不同意刘瑞进行房屋评估，刘瑞只支付50000元定金，后面的购房款是否能支付一直没有明确态度，要求房屋增值部分的损失没有依据。
原审法院认为，刘瑞、刘宁静签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。双方签订合同后，刘宁静结清房屋剩余贷款，办理房屋抵押注销手续。刘瑞代刘宁静缴纳住宅专项维修资�及房产证加急办理费用，双方在合同履行前期均积极配合。因刘瑞贷记卡有逾期记录，导致征信不良，影响其办理住房贷款，但合同对银行不批准贷款情形已有明确约定，刘宁静以刘瑞征信不良，不确定能否办理贷款为由迟迟不办理网签，且经刘瑞多次催促，未在合理期限内答复，属违约行为。刘瑞依约要求解除合同，法院予以准许。刘宁静应退还刘瑞房屋定金50000元、住宅专项维修资金13280.55元及房产证加急办理费用2000元。刘瑞、刘宁静可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法，但刘瑞同时要求刘宁静支付违约金50000元、经济损失20000元，不符合法律规定，应确定其中一种，经法院释明，刘瑞坚持同时主张，法院根据合同履行情况、当事人过错程度等综合因素考虑，刘宁静赔偿刘瑞违约金50000元。至于刘瑞要求对房屋进行增值评估，不符合法律规定，法院不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除刘瑞与刘宁静签订的《存量房买卖合同》；二、刘宁静于本判决生效后三十日内退还刘瑞定金50000元、住宅专项维修资金13280.55元、房产证加急办理费用2000元，赔偿违约金50000元，共计115280.55元；三、驳回刘瑞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，减半收取1503元，由刘宁静承担1300元、刘瑞承担203元。（刘瑞已预付，刘宁静随上述款项直付刘瑞）
宣判后，刘瑞、刘宁静均不服原审判决，向本院提起上诉。
刘瑞上诉称，1、律师费与中介费损失在双方合同中约定由违约方承担。该约定不违反法律法规规定。原审法院判决第三项违反了合同双方当事人意思自治的原则。2、刘瑞在原审中要求对涉案房屋进行增值评估未违反法律规定，应予支持。近期西安市商品房交易价格增幅大，加之刘瑞已失去购房资格，刘瑞无法以双方当初约定的房款购买同地段相同面积的商品房，造成的巨大经济损失无法以合同中约定的违约金弥补。故请求二审法院：1、撤销原审判决第三项内容，依法改判刘宁静赔偿刘瑞律师费及中介费损失20000元，增加律师费到24500元（包括原审律师费10000元，向西安众千寻房地产营销策划有限公司支付房屋中介费10000元，二审律师费4500元），并通过鉴定机构对涉案房屋进行增值评估以确定刘瑞实际损失。2、一、二审诉讼费由刘宁静承担。
刘宁静辩称，1、对刘瑞上诉增加的4500元诉讼请求不认可，因为超出原审诉讼请求及审理范围，增加的费用没有缴纳诉讼费用，不构成一个诉，不应在本案中提出。2、本案双方签订房屋买卖合同，合同无法履行是因为刘瑞没有购买资格且银行征信不良，刘瑞一直推诿，不能确定其能否贷款及能否一次性付款。刘宁静没有违约，也没有解除房屋买卖合同，不应承担责任。3、根据合同法114条规定，违约金应以实际损失为准，违约金与损害赔偿不能同时主张。合同中同时约定违约金和损失赔偿，违反相关法律规定。4、刘瑞主张律师费10000元，其中8000元是发票，2000元是收据，在一审中刘宁静就不认可2000元收据。5.中介费与本案并非同一法律关系。6、增值评估的损失，是以实际损失为主，刘瑞没有购房资格，不能购买房屋，没有产生任何的实际损失。故刘瑞主张增值评估的损失没有相关的法律�据。在原审中，该项损失没有明确，不属于原审法院审理范围。7、限购是政府政策，与刘宁静无关，该项损失不应该由刘宁静承担。
刘宁静上诉称，1、刘宁静从未要求解除合同或以其他方式表明不再履行合同，相反一直在积极履行合同义务，包括提前结清按揭贷款、缴纳契税并办理涉案房屋的注销抵押手续，于7月3日取得了《不动产权证书》，为交易完成做了充足准备。2、因刘瑞付款能力的重大瑕疵与不确定性，刘宁静依据不安抗辩权终止合同履行，要求对方确认其能够办理银行按揭贷款或提供一次性付款的证明，但并未解除合同，不构成违约。3、合同无法履行的根本原因在于刘瑞拒不配合与刘宁静一起到银行沟通按揭贷款的事宜，也明确表示无法一次性支付。刘瑞此时单方要求解除合同构成违约，其法律后果应由刘瑞承担。4、根据2017年6月28日新出�的《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》第二条规定，刘瑞是否具备购房资格是合同能否最终履行的前提。原审法院遗漏事实，未考查刘瑞是否具有购房的主体资格。5、原审法院适用《合同法》第九十四条规定错误，刘宁静有权行使不安抗辩权，中止而非解除合同。刘瑞在无法证明自己具备履约能力的情形下，单方解除合同构成违约，不应适用守约方要求解除合同的法律规定。故上诉请求二审法院：1、依法撤销原审判决第二项，改判驳回刘瑞的该项诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由刘瑞承担。
刘瑞辩称，1、刘瑞在房产交易中心及建设银行网站对于二手房交易进行了解，办理银行贷款的前置手续是要办理网签及房管局签订监管协议，建设银行要求网签合同，提供首付款证明材料，交易房屋的评估。在本案中，刘宁静在�订双方合同后，一直拒绝和刘瑞去房管局办理网签。没有这些前置手续，没有办法办理银行按揭手续。2、刘瑞是否有购房资格并非是本案既定的事实，刘宁静说刘瑞没有购房资格，按揭贷款办不下来的事实不存在，不能认定刘瑞违约。3、本案不适用不安抗辩权，刘宁静不配合办理网签的行为导致交易无法继续进行。网签的行为是双方的义务，不是刘瑞的先义务。4、西安市限购文件颁布时间是2017年6月28日，双方签订合同时间是2017年4月29日，在文件颁布之前，刘瑞是有购房资格的。
二审经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为：双方合同约定的付款方式为首付款加按揭贷款，同时约定如银行给刘瑞批准的贷款数额不足或不批准贷款，则刘瑞须在办理产权转移登记申请同时支付剩余购房款至房地局监管账户或刘宁静。双方签订合同后，刘瑞向刘宁静支付了50000元购房定金并相续给刘宁静支付了大修基金13280.55元和房产证加急费2000元。但在办理二手房买卖合同备案时双方发生分歧导致合同未能继续履行，刘宁静称刘瑞的条件不符合西安市2017年6月28日颁布的限购政策，无购房资格，且刘瑞信用卡有逾期还款记录，无法办理银行贷款，故拒绝与刘瑞办理二手房买卖合同备案手续。
关于刘瑞的购房资格，双方系限购政策出台前签订的合同，且刘瑞通过转账向刘宁静支付的定金，根据《西安市关于落实住房交易政策有关问题的实施细则》第七条的规定，刘瑞与刘宁静的合同签订在限购政策颁布前，且通过转账支付了定金，双方的合同可不受限购政策的影响，根据原政策，刘瑞具有购房资格。
关于刘瑞是否无法办理银行按揭贷款事宜。双方的合同约定刘瑞如无法办理银行按揭贷款，应一次性支付购房款，故刘瑞是否能办理银行按揭贷款只是刘瑞的付款方式问题，并非合同约定的违约事由，且在银行未进行审批的情况下，该事实也无法确定。
刘宁静以上述两个理由拒绝与刘瑞办理二手房备案手续，导致刘瑞的贷款事宜无法进入办理程序，合同无法继续履行，故原审法院认定刘宁静违约，应承担违约责任是正确的。
刘瑞二审中上诉增加诉讼请求24500元，刘宁静不同意二审法院对刘瑞增加的诉讼请求一并审理，且双方也无法达成调解，故对刘瑞增加的诉讼请求本院不予审理，刘瑞可另案起诉。
刘瑞因涉案合同而支出的中介费及律师费，该部分损失原审法院在判处违约金的时候已经予以考虑，且原审法院认定的违约金足以弥补刘瑞的该部分损失，故对刘瑞的该项上诉请求，本院不予支持。刘瑞上诉要求通过评估确定涉案房屋增值�分，但未请求法院判令对方就增值损失进行赔偿，且该评估刘瑞可自行委托评估机构进行，故对该请求原审法院未予支持是正确的。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，刘瑞预交300元，由刘瑞负担；刘宁静预交2606元，由刘宁静负担。
本判决为终审判决。
审判长 王宏
审判员 董凡
审判员 张伟
二〇一八年四月八日
书记员 袁萱