黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0302民初2297号原告：哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。负责人：彭松军，行长。委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。被告：张洪颜，女，1982年1月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：孙丹，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：李成，男，1974年10月5日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙省鸡西市鸡冠区。法定代表人：房靖，经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。原告哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行“（以下简称哈尔滨银行鸡西分行）”与被告张洪颜、李成、鸡西市坚实房地产开发有限公司“（以下简称坚实房地产公司）”借款合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序于2016年10月8日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告哈尔滨银行鸡西分行的委托诉讼代理人潘世学，被告张洪颜及其委托诉讼代理人孙丹、被告李成、被告坚实房地产公司的委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨银行鸡西分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张洪颜、李成共同偿还贷款本金813604.25元，支付截止2016年8月16日的利息88587.27元，律师代理费31257元，共计933448.52元，从2016年8月17日起至实际偿还贷款本金之日止的利息，以未偿还贷款本金为基数，按年逾期贷款利率10.8075%计算；2、判令被告张洪颜、李成以其抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先偿付上述款项；3、判令被告坚实房地产公司对上述款项承担连带偿还责任；4、由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月16日，被告张洪颜、李成与原告哈尔滨银行鸡西分行签订两份个人住房贷款借款合同，两笔贷款共计92万元。分别是贷款期限为10年（2014年1月16日至2024年1月15日）的78万元和贷款期限为20年（2014年1月16日至2034年1月15日）的14万元。约定贷款年利率为7.205%，还款方式为按月还款。张洪颜用其购买的位于鸡西市鸡冠区X小区X号楼X栋X号门市房屋和该小区X号楼X单元X室住宅房屋办理按揭抵押，并办理了抵押登记。坚实房地产公司与哈尔滨银行鸡西分行签订了房屋按揭合作协议书和个人贷款保证合同，对上述两笔贷款承担连带责任保证。贷款发放后，张洪颜、李成偿还部分贷款本息，目前违约多期，因张洪颜、李成不能偿还贷款，故哈尔滨银行鸡西分行诉至法院。张洪颜、李成辩称，该笔贷款实际使用人为坚实房地产公司，坚实房地产公司应当承担还款义务。张洪颜、李成未实际收到该笔贷款，此笔抵押贷款合同是坚实房地产公司在隐瞒事实真相的情况下签订的，不是张洪颜、李成的真实意思表示，因此坚实房地产公司应当承担偿还义务。坚实房地产公司辩称，同意按原、被告双方签订的合同中约定的担保义务承担担保责任，哈尔滨银行鸡西分行要求给付律师费及逾期利息的诉讼请求由法院依法确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、哈尔滨银行鸡西分行提交证据一、个人住房贷款借款合同两份、借款凭证两份，证实原、被告双方就贷款达成合意，双方签订了借款合同，哈尔滨银行鸡西分行依据合同约定如期向张洪颜、李成发放贷款的事实。张洪颜、李成对真实性无异议，对证实的问题有异议，提出该笔借款合同的贷款到达过张洪颜的账户，但在张洪颜不知情的情况下坚实房地产公司将该笔款项划走，因此该笔款项的实际借款人是坚实房地产公司。坚实房地产公司对真实性及证实问题均无异议。因张洪颜、李成认可哈尔滨银行鸡西分行将贷款确实发放到张洪颜的账号内，故对证据一予以确认。2、哈尔滨银行鸡西分行提交证据二、个人贷款抵押合同两份、抵（质）押品凭证两份、按揭抵押通知单复印件两份，证实哈尔滨银行鸡西分行与张洪颜、李成就贷款抵押事宜达成合意，双方签订抵押合同，张洪颜、李成依据合同规定将抵押的房屋依法办理了抵押登记的事实，哈尔滨银行鸡西分行享有抵押权和优先受偿权。张洪颜、李成对真实性无异议，对证实的问题有异议，提出该抵押合同是建立在张洪颜、李成与坚实房地产开发有限公司房屋买卖合同基础上，但此两份买卖合同是虚假合同。张洪颜与李成取得该房屋的所有权是基于工程款抵抹，因此张洪颜、李成认为建立在虚假买卖合同基础上的抵押合同不具有法律效力。坚实房地产公司对真实性及证实问题均无异议。因张洪颜、李成自愿与哈尔滨银行鸡西分行签订抵押合同，双方就抵押房屋办理抵押登记，但该登记系预告登记，并未登记到不动产登记薄，不发生抵押权效力，故对证据二本身予以确认，对证实问题中哈尔滨银行鸡西分行享有抵押权和优先受偿权的证明目的不予确认，对其他证明目的予以确认。3、哈尔滨银行鸡西分行提交证据三、个人贷款保证合同两份、房屋按揭合作协议书一份，证实原、被告双方就保证事宜达成合意，双方签订保证合同，保证人同意为该两笔贷款提供连带责任担保的事实。张洪颜、李成的质证意见同证据二。坚实房地产公司对真实性及证实问题均无异议。因张洪颜、李成、坚实房地产公司对真实性均无异议，在贷款保证合同和房屋按揭合作协议书中已经约定了坚实房地产公司的保证责任，故对证据三予以确认。4、哈尔滨银行鸡西分行提交证据四、欠贷欠息证明一份，证实被告张洪颜、李成拖欠贷款本息数额的事实。张洪颜、李成的质证意见同证据一。坚实房地产公司有异议，提出该证据是由哈尔滨银行鸡西分行制作，其利息应当按照合同约定计算，从该证据中没有详细列明利息的计算基数及利率。张洪颜、李成对真实性无异议，因在两份个人住房贷款借款合同中已经明确了贷款利率及逾期还款的利率计算方式，坚实房地产公司对该证据虽有异议，但未提交证据证实哈尔滨银行鸡西分行计算的利息数额有误，故对证据四予以确认。5、哈尔滨银行鸡西分行提交证据五、委托代理合同一份、律师代理费发票（收据）复印件一份，证实哈尔滨银行鸡西分行与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理合同，并向律师事务所支付代理费的事实。张洪颜、李成、坚实房地产公司对真实性无异议，对证实的问题有异议，提出没有法律依据。该合同系法律顾问一年的服务合同，而不是本案的代理费。因在委托代理合同中已写明系哈尔滨银行鸡西分行与张洪颜、李成、坚实房地产公司借款合同纠纷一案，而非顾问合同，故对证据五予以确认。6、张洪颜提交证据一、施工合同一份、收据一张,证实坚实房地产公司与李成存在工程债务，本案中涉及的两个抵押房屋实际上是抹账协议而非是买卖协议。哈尔滨银行鸡西分行不予质证。李成对真实性及证实问题均无异议。坚实房地产公司对真实性无异议，对合同的实际履行代理人不清楚。因张洪颜、李成是通过什么方式取得本案涉诉的房屋不是本案的争议焦点，且张洪颜、李成自愿用本案涉诉房屋到哈尔滨银行鸡西分行办理按揭贷款，故对证实问题不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，原告哈尔滨银行鸡西分行（甲方）与被告坚实房地产公司（乙方）签订一份房屋按揭合作协议书，协议约定：“经甲、乙双方充分协议，甲方同意对乙方开发的鸡西X小区项目提供房屋按揭贷款。为明确双方权利义务，订立本协议。第一条、甲方对乙方所开发的上述项目房屋的购房人提供个人房屋按揭贷款。本协议中购房人指与甲方或甲、乙双方签订《个人购房贷款合同》的贷款人。第二条、甲方对该项目提供的房屋按揭贷款总额度限额为人民叁万肆仟零壹拾伍万元。按揭额度有效期自2014年1月10日起至2016年1月9日止。期满未使用的额度经甲方同意后可以展期。第三条、甲方为该项目的单个购房者提供不超过单户总房价70%的贷款。贷款期限最长不超过20年。第四条、每笔按揭贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等事项，按照贷款人与甲方或甲、乙双方签订的《个人购房借款合同》约定办理。对于不符合甲方规定条件的贷款人，甲方有权拒绝贷款。第五条、甲方应按照《个人购房借款合同》的约定及时足额的发放贷款，并负责一次性将贷款划到乙方在甲方设立的指定账户上。……”2014年1月16日，被告张洪颜与原告哈尔滨银行鸡西分行签订两份个人住房贷款借款合同，合同编号分别为（鸡西分）行2014年（个借）字第X号、（鸡西分）行2014年（个借）字第X号。李成作为借款人配偶在两份个人住房贷款借款合同上签字。（鸡西分）行2014年（个借）字第X号借款合同约定张洪颜向哈尔滨银行鸡西分行借款14万元，借款用途为购买坐落于鸡西市鸡冠区X小区X号楼X座X号住房，借款期限自2014年1月16日至2034年1月15日。同日，张洪颜、李成与哈尔滨银行鸡西分行签订了个人贷款抵押合同，以其购买的鸡冠区X小区X号楼X座X号住房为贷款14万元提供抵押担保，并在鸡西市房产产权市场管理处商品房预售管理办公室办理了按揭抵押登记。（鸡西分）行2014年（个借）字第X号借款合同约定张洪颜向哈尔滨银行鸡西分行借款78万元，借款用途为购买坐落于鸡西市鸡冠区X小区X号楼X座X号商业用房，借款期限自2014年1月16日至2024年1月15日。张洪颜、李成与哈尔滨银行鸡西分行签订了个人贷款抵押合同，以其购买的鸡冠区X小区X号楼X座X号商业用房为借款78万元提供抵押担保，并在鸡西市房产产权市场管理处商品房预售管理办公室办理了按揭抵押登记。哈尔滨银行鸡西分行与张洪颜、李成签订的两份抵押合同均约定抵押人抵押担保的范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于贷款本金及利息（包括债务违约计息的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等）。上述两笔贷款金额合计为92万元。两份贷款借款合同均约定以下内容：借款年利率为7.205%，借款期限一年以上的，遇法定基准利率调整，于次年1月1日按合同约定的浮动标准执行新的利率，贷款人不再另行通知借款人；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日；如借款人未按约定期限还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按约定借款利率的150%计收罚息；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照罚息利率计收复利；计收罚息、复利，遇借款合同约定的借款利率调整，自调整之日分段计算罚息和复利；借款人逾期未付本金或利息超过7日或逾期及挪用款项总额达1元时，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人偿还全部借款本息；借款合同订立、履行及纠纷解决有关的税收及费用，包括但不限于印花税、利息预提税、诉讼费、执行费、律师代理费、公证费等均由借款人支付或偿付。2016年1月16日，哈尔滨银行鸡西分行就张洪颜的共计92万元的贷款签订两份个人贷款保证合同，约定坚实房地产公司为张洪颜上述贷款共计92万元的保证范围为主合同项下的贷款本金及利息（包括债务违约计息的复利和加收的利息）、违约金、损害赔偿金以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等），并约定坚实房地产公司确认，当张洪颜未按主合同约定履行其债务时，无论哈尔滨银行鸡西分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利，哈尔滨银行鸡西分行均有权要求坚实房地产公司在其合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，并明确约定放弃要求先履行张洪颜提供的物的担保的抗辩。2014年1月17日，哈尔滨银行鸡西分行将贷款92元汇入张洪颜的约定账号内。张洪颜称虽贷款汇入其账号，但坚实房地产公司在其不知情的情况下将贷款划走，但未提交证据证实。庭审中，张洪颜、李成均提出其取得本案涉诉房屋的方式系抹账方式，并提交一张坚实房地产公司于2013年12月3日向李成出具的收据一张，收据上体现交款单位是李成，收款方式是抹账（金色涂料），收款事由中有房屋及门市几户，其中包含本案涉诉的X小区X号楼X单元X室。坚实房地产公司对收据真实性无异议，且对坚实房地产公司与李成之间存在工程债务无异议。贷款发放后，张洪颜多次违约，截止至2016年8月16日，张洪颜拖欠哈尔滨银行鸡西分行的两笔贷款中78万元的贷款拖欠本金679596.44元、利息31100.49元，另一笔14万元的贷款拖欠本金134007.81元、利息6019.20元。诉讼中，哈尔滨银行鸡西分行表示其起诉时列明的利息数额有误，以诉讼中提交的欠款证明为准。2016年8月26日，哈尔滨银行鸡西分行与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理合同，委托潘世学律师作为本案的诉讼代理人，双方约定按《黑龙江省律师服务收费标准》规定的比例支付律师代理费，律师代理费计31257元。哈尔滨银行鸡西分行已向黑龙江雪原律师事务所交付代理费31257元。三被告对委托代理合同有异议，提出该份合同为法律顾问合同，是一年的代理费，但在该份合同中已写明系本案的代理费用。本院认为，原告哈尔滨银行鸡西分行与被告张洪颜签订的贷款借款合同，与被告张洪颜、李成签订的抵押合同，与被告坚实房地产公司签订的保证合同、房屋按揭合作协议书均系双方真实意思表示，未违反法律规定，故合法有效。张洪颜、李成虽辩称本案涉诉房屋系其通过抹账的方式取得，其与坚实房地产公司之间不存在买卖合同关系，因张洪颜未提交证据证实其与哈尔滨银行鸡西分行签订的个人住房贷款借款合同不是其真实意思表示，故对其辩解理由本院不予采信。哈尔滨银行鸡西分行按照约定向张洪颜的账号内发放了贷款，但张洪颜未按约定足额偿还哈尔滨银行鸡西分行贷款本息，已逾期还款数期，张洪颜与李成在贷款时系夫妻关系，且李成作为借款人配偶在借款合同上签字，哈尔滨银行鸡西分行有权要求张洪颜、李成按贷款合同约定偿还全部贷款本息，且哈尔滨银行鸡西分行要求张洪颜、李成给付截至2016年8月16日利息的数额未违反合同约定及国家对贷款利率的限制性规定，故本院对哈尔滨银行鸡西分行要求张洪颜、李成共同偿还贷款本金813604.25元、截止至2016年8月16日的利息37119.69元的诉讼请求予以支持。借款合同约定的借款利率为浮动利率，逾期利率及罚息利率、复利利率均随中国人民银行贷款基准利率调整而变化。2015年10月24日中国人民银行贷款基准利率最后调整，1-5年的贷款年利率为4.75%，以此标准，按借款合同约定，2016年1月1日至今的贷款逾期罚息利率应为年利率7.8375%，故哈尔滨银行鸡西分行要求张洪颜、李成给付2016年8月17日至贷款实际偿还之日止利息的诉讼请求利率应按调整后的利率标准计算。哈尔滨银行鸡西分行与张洪颜、李成签订的贷款借款合同约定，借款合同纠纷解决有关费用，包括但不限于律师代理费由借款人支付或偿付。张洪颜、李成未按期还款，哈尔滨银行鸡西分行提起诉讼并委托黑龙江雪原律师事务所指派潘世学律师代理其参加诉讼。哈尔滨银行鸡西分行已按代理合同约定向黑龙江雪原律师事务所交付代理费，且律师收费标准未违反相关法律规定，故本院对哈尔滨银行鸡西分行要求张洪颜、李成承担律师费31257元的诉讼请求予以支持。张洪颜、李成提供担保的房屋，虽已在商品房预售管理部门办理了抵押登记，该登记系预告登记，并未登记到不动产登记薄，不发生抵押权效力，双方可依合同主张债权请求权，故哈尔滨银行鸡西分行行使抵押物优先权的请求，本院不予支持。坚实房地产公司作为两笔贷款的连带保证人，保证范围包括哈尔滨银行鸡西分行实现债权产生的律师费，且坚实房地产公司在其签订的个人贷款保证合同中明确放弃要求先履行债务人提供物的担保的抗辩权，张洪颜、李成未按约定偿还贷款，哈尔滨银行鸡西分行在法律规定的保证期间内可向坚实房地产公司主张权利，因此，坚实房地产公司应当对张洪颜、李成向哈尔滨银行鸡西分行两笔贷款的本息及哈尔滨银行鸡西分行实现债权产生的律师费承担连带偿还责任。坚实房地产公司在向哈尔滨银行鸡西分行承担偿还责任后，有向张洪颜、李成追偿的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张洪颜、李成于本判决生效之日起七日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行贷款本金813604.25元、利息53460.10元（截至2016年12月12日），共计867064.35元，2016年12月13日至贷款实际偿还之日止的利息，以尚欠贷款本金为基数，按年利率7.8375%计算（如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率按调整后的标准计算），被告鸡西市坚实房地产开发有限公司对上述款项负连带偿还责任；二、被告张洪颜、李成于本判决生效之日起五日内给付原告哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行律师代理费31257元；三、驳回原告哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13134元，由原告哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行负担351元，由被告张洪颜、李成负担12783元，此款原告哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行已预付，被告张洪颜、李成在给付上款时将此款一并给付原告哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行，被告鸡西市坚实房地产开发有限公司对被告张洪颜、李成应负担的数额承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  张 媛人民陪审员  张春生人民陪审员  张春燕二〇一六年十二月十二日书 记 员  李 颖