上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1598号
上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军62403部队，住所地上海市杨浦区。
负责人：秦镜，局长。
委托诉讼代理人：姚兟、北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：符惠静，北京大成(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉被告)：上海慕名其妙商务咨询有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：钟伟，经理。
委托诉讼代理人：叶府荣，上海市明鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建伟，上海睦达律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军62403部队(以下简称“62403部队”)、上海慕名其妙商务咨询有限公司(以下简称“慕名其妙公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人62403部队提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方全部一审诉讼请求，驳回慕名其妙公司一审反诉请求。
事实和理由：本案租赁合同应当于2015年11月11日解除。在《军队房地产租赁合同》签署后，己方便向慕名其妙交付了房屋，慕名其妙公司实际使用涉案房屋至今。己方已经向慕名其妙公司交付《军队房地产租赁许可证》，且该许可证载明租赁用途为办公、餐饮，故不影响慕名其妙公司营业执照的办理。慕名其妙公司已实际办理营业执照，并无餐饮项目，说明其主观上仍将其作为办公使用。(2014)148203号、(2014)148204号、(2014)148205号租赁合同同时签署，该三份合同对应的租赁房屋系慕名其妙公司承租的一整栋房屋的不同位置，由其整体经营，不影响其办理营业执照和开展经营活动。租赁合同未约定办理《军队房地产租赁许可证》截止日期，慕名其妙公司在实际使用及租赁期限内未对此提出异议，直到己方催讨租金等费用后方才提出，显然作为拒付租金的借口。己方多次向慕名其妙公司催讨租金等费用，但慕名其妙公司拒不履行，在此情况下己方根据法律规定以通知解除的方式行使单方解除权合法有效，因此，在2015年11月11日慕名其妙公司收到《律师函》之日起租赁合同即告解除。一审法院错误认定己方违约，酌情调整租金、使用费和管理费数额以及要求己方按比例返还已支付租金等费用，缺乏事实和法律依据。己方不存在违约情形，慕名公司应当按合同约定履行全额支付租金等费用的义务。己方不存在违约情形，也未对慕名其妙公司实际经营造成任何损失，己方不应承担合同违约责任。相反，慕名其妙公司未按合同约定支付租金等费用构成违约，应承担违约责任。
上诉人慕名其妙商务公司提出上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。
事实和理由：一审法院根据62403部队提供的大众点评、订餐小秘书网站信息及公证、证明、消费单、POS机签购单、发票、订餐信息、照片等，证明己方一直在租赁房屋内经营，己方对此不能同意。众所周知要在大众点评、订餐小秘书网站发布广告信息需要向网站提供具有餐饮经营范围的营业执照，而己方没有餐饮经营营业执照，未在前述网站发布过任何广告信息。62403部队提供的消费单、POS机签购单、发票上的抬头都不是己方的单位名称，提供上述证据的证人也是62403部队委托代理人的同事，一审法院未采信证人证言，但对消费单、POS机签购单、发票、订餐信息、照片等予以采信，恳请二审对此予以纠正。62403部队仅提供了(2014)148203号《军队房地产租赁合同》项下2014年4月1日至2015年3月31日的《军队房地产租赁许可证》，其余部位的许可证至今均未提供，一审法院认定62403部队在履行合同过程中存在“一定的瑕疵”系事实认定错误、由于62403部队未提供《军队房地产租赁许可证》，导致己方房屋租赁合同的主要目的未能实现，属于根本性违约。己方本着继续履行合同的初衷多次催促62403部队办理，62403部队也一直表示正在办理、很快就能提供《军队房地产租赁许可证》，一审法院对守约方和弱势方的慕名其妙公司过分苛求，要求己方支付按合同约定的房屋租金和使用费的70%，显失公平，应予撤销。
62403部队向一审法院起诉请求：1、判令62403部队、慕名其妙公司之间合同已经于2015年11月10日起解除，慕名其妙公司搬离上海市虹口区黄浦路XXX号西楼三层和408房出租场地；2、判令慕名其妙公司支付租金及房屋使用费(按每日人民币(以下币种均为人民币)1,349.66元，自2015年1月1日起计算至慕名其妙公司实际迁出之日止)，并支付逾期付款违约金(按日千分之三计算，从2015年1月1日起按月分档计算至慕名其妙公司实际付款之日止)；3、判令慕名其妙公司支付管理费(按每月2,191元，自2015年1月1日起计算至慕名其妙公司实际迁出之日止)；4、判令慕名其妙公司支付解除合同违约金99,000元(相当于保证金金额)。
慕名其妙公司向一审法院提起反诉请求：1、判令62403部队返还租金及管理费397,114.37元(2014年4月至2014年12月)；2、判令62403部队支付违约金99,000元。
一审法院认定事实如下：2014年4月，62403部队(出租方，甲方)与慕名其妙公司(承租方，乙方)分别就上海市虹口区黄浦路XXX号房屋签订了以下三份合同：
1、〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》(以下简称“203号合同”)，约定甲方将上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层房屋，建筑面积686平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、餐饮。租赁期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止。2014年房屋租金按2.80元/天/平方米计算，2015年起至2018年房屋租金按3.08元/天/平方米计算。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金155,000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条、租赁期间，甲方应当履行下列义务：……(五)负责向军队房地产管理部门办理申领《军队房地产租赁许可证》；……。租赁期间，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿地移交给甲方；……。合同的解除：……(二)甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；……。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付155,000元作为违约金。乙方违约责任：……(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。管理费按建筑面积每平方米每月5元标准收取，乙方须按月和房屋租金一起支付给甲方。
2、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》(以下简称“204号合同”)，约定甲方将上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼二、三层和四层玻璃房，建筑面积1,214平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、餐饮。租赁期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止。2014年房屋租金按5元/天/平方米计算，2015年起至2018年房屋租金按5.50元/天/平方米计算。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金488,000元。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付488,000元作为违约金。其他权利义务约定同203号合同。
3、〔2014〕148205号《军队房地产租赁合同》(以下简称“205号合同”)，约定甲方将上海市虹口区黄浦路XXX号西楼三层和408房，建筑面积438.20平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、餐饮。租赁期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止。2014年房屋租金按2.80元/天/平方米计算，2015年起至2018年房屋租金按3.08元/天/平方米计算。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金99,000元。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付99,000元作为违约金。其他权利义务约定同203号合同。
同年6月，双方又签订了《补充协议》，约定：1、乙方按照签订的〔2008〕后房租合字第3200号(以下简称“3200号合同”)、〔2008〕后房租合字第3108号《军队房地产租赁合同》(以下简称“3108号合同”)约定的租金标准付清2013年1月1日至2014年1月31日止的房屋租金后，后沪〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》生效。2、后沪〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》，房屋装修期60天(2014年2月1日起至2014年3月31日止)，装修期免收租金。2014年4月1日起乙方按合同约定向甲方支付房屋租金等费用。……5、因不可抗力等原因以及国家、军队、地方政策法规和重要安排、调整等造成合同无法继续履约的，乙方应当及时将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，装修费用补偿按地方政府有关规定和评估结果执行，乙方不得提出其他要求。
合同签订后，慕名其妙公司依约使用房屋，并支付了部分租金。2014年10月起，由于慕名其妙公司欠付租金及相关费用，62403部队多次发函要求慕名其妙公司支付欠款。慕名其妙公司于2015年8月18日回函表示，由于62403部队至今没有出具完整的《军队房地产租赁许可证》，使得慕名其妙公司无法申领经营必备的各种手续，无法开展正常的经营活动，故希望双方就租赁的一系列问题进行友好协商。
2015年11月11日，62403部队向慕名其妙公司发出律师函，表示由于慕名其妙公司在收到催款函的合理期限内仍未履行还款义务，故要求解除与慕名其妙公司签订的203号合同、204号合同、205号合同及补充协议。同年11月16日，慕名其妙公司回函载明：一、贵方单方面解除合同不仅是不合理也是无效的，我司表示坚决反对；二、贵方须出具军队房地产租赁许可证，以使我司能正常合法地开展经营活动，达到租赁目的。三、我司希望与贵方友好协商，在公平合理、双方的合法权益都得到保护的前提下商讨解决方案。
一审又查明，上海市虹口区黄浦路XXX号房地产权利人为案外人中国人民解放军总后勤部。
62403部队曾向慕名其妙公司提供了上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层的《军队房地产租赁许可证》，有限期限自2014年4月1日至2015年3月31日。
2015年1月27日，慕名其妙公司的住所地址变更为上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层，变更登记申请材料提交了上述《军队房地产租赁许可证》。
一审再查明，2008年7月18日，62403部队曾与案外人上海海洋石油企业发展有限公司(以下简称“海洋公司”)签订3200号合同，约定62403部队将上海市虹口区黄浦路XXX号汇园三号楼第二层、三层，建筑面积1,143.28平方米，出租给海洋公司使用。租赁用途为商务、办公、休闲、餐饮。租赁期限自2008年8月1日起至2012年12月31日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为2,086,886元。同年9月10日。双方又签订3108号合同，约定62403部队将上海市虹口区黄浦路XXX号汇园三号楼第108室～118室，建筑面积311.83平方米，出租给海洋公司使用。租赁用途为厨房。租赁期限自2008年9月16日起至2012年12月31日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为313,000元。
一审中，62403部队提供了大众点评、订餐小秘书网站信息及公证、证明、消费单、POS机签购单、发票、订餐信息、照片等，证明慕名其妙公司一直在租赁房屋内经营。
一审法院认为，第一，对于合同是否解除及解除时间。62403部队主张因慕名其妙公司逾期支付租金，故62403部队享有单方解除权，合同应当自62403部队的解除通知送达慕名其妙公司之日起解除；慕名其妙公司认为因62403部队一直未按照合同约定向其提供全部租赁房屋部位及使用期间的《军队房地产租赁许可证》，62403部队违约在先。根据双方签订的三份《军队房地产租赁合同》(203号、204号和205号)的约定，62403部队均有义务负责向军队房地产管理部门办理申领《军队房地产租赁许可证》，但是62403部队仅提供了203号合同项下上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层2014年4月1日至2015年3月31日的《军队房地产租赁许可证》，其余部位的许可证至今均未提供，故62403部队在履行合同过程中确存在一定的瑕疵。慕名其妙公司在按约支付了2014年4月至2014年12月的租金后，自2015年1月拒付租金并书面要求62403部队进行协商，系事出有因，并非无故拖欠。故62403部队无权主张因慕名其妙公司逾期支付租金而单方解除合同。但62403部队明确表示因政策原因现已无法继续办出《军队房地产租赁许可证》，慕名其妙公司亦表示在合同实际无法继续履行的情况下同意解除，一审法院予以照准，合同解除日期应定于庭审之日即2016年12月14日为妥。合同解除后慕名其妙公司应当携物品迁出租赁房屋，将房屋返还给62403部队。
第二，对于租金及房屋使用费是否应当支付及具体数额的认定。虽然62403部队未按照合同约定向慕名其妙公司提供全部《军队房地产租赁许可证》，确对慕名其妙公司办理相关经营证照、全面实现合同目的产生一定的影响。但慕名其妙公司从未主张解除合同，向62403部队归还房屋，且结合本案查明的事实可以看出，慕名其妙公司也实际进行了一定程度的经营活动。故62403部队要求慕名其妙公司按照合同约定全额支付房屋租金和使用费有失公平，慕名其妙公司要求62403部队返还全部已付租金亦不合常理，故对于租金和使用费的数额一审法院结合合同的约定及实际履行情况，酌定调整为合同约定金额的70%。慕名其妙公司应当向62403部队支付2015年1月1日至实际迁出之日止的房屋租金及使用费。对于慕名其妙公司已支付的2014年4月至12月的租金，62403部队应当根据相应比例予以返还。管理费亦应按上述比例计取。
第三，对于双方是否构成违约和应当承担违约责任。根据双方签订的本案所涉205号合同约定，62403部队未提供本合同项下租赁房屋即黄浦路XXX号西楼三层和408房的《军队房地产租赁许可证》，慕名其妙公司有权解除合同，同时62403部队应当向慕名其妙公司支付99,000元作为违约金。现双方合同解除的原因确主要由于62403部队无法提供完整的《军队房地产租赁许可证》，故慕名其妙公司要求62403部队支付违约金的反诉请求，一审法院予以支持。慕名其妙公司因在支付了九个月的租金后，仍未取得《军队房地产租赁许可证》而拒付租金，系行使抗辩权，并不构成违约。故62403部队要求慕名其妙公司支付逾期付款违约金，并没收租赁保证金(现因慕名其妙公司未支付租赁保证金，而要求慕名其妙公司按保证金金额支付违约金)的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、中国人民解放军62403部队与上海慕名其妙商务咨询有限公司签订的〔2014〕148205号《军队房地产租赁合同》于2016年12月14日解除，上海慕名其妙商务咨询有限公司应于判决生效之日起十五日内携物品迁出上海市虹口区黄浦路XXX号西楼三层和408房，将房屋交还给中国人民解放军62403部队；二、上海慕名其妙商务咨询有限公司应于判决生效之日起十五日内支付中国人民解放军62403部队房屋租金及使用费(按2.16元/天/平方米，建筑面积438.20平方米，自2015年1月1日计算至上海慕名其妙商务咨询有限公司实际迁出之日止)；三、上海慕名其妙商务咨询有限公司应于判决生效之日起十五日内支付中国人民解放军62403部队管理费(按3.5元/月/平方米，建筑面积438.20平方米，自2015年1月1日计算至上海慕名其妙商务咨询有限公司实际迁出之日止)；四、中国人民解放军62403部队应于判决生效之日起十五日内返还上海慕名其妙商务咨询有限公司2014年4月至2014年12月租金及管理费119,134.31元；五、中国人民解放军62403部队应于判决生效之日起十五日内支付上海慕名其妙商务咨询有限公司违约金99,000元；六、对中国人民解放军62403部队的其余诉讼请求，不予支持；七、对上海慕名其妙商务咨询有限公司的其余反诉请求，不予支持。
本院认为，一审查明的事实无误，本院予以确认。根据查明的事实，结合62403部队诉请以及慕名其妙公司在一审庭审中所作陈述，双方不再继续履行房屋租赁合同的意思表示明确，一审法院据此确定双方房屋租赁合同于庭审当日解除，并无不当，本院予以确认。62403部队关于合同解除日期和理由的上诉意见，显然未考量慕名其妙公司逾期未付租金之缘由，行使单方解除权的事实依据尚不充分，本院对此难以支持。
慕名其妙公司占有使用系争房屋，理应支付相应的使用和管理费用。62403部队未能提供全部《军队房地产租赁许可证》，对于合同履行会产生一定影响。一审法院据此调整合同约定的使用和管理费用，已合理衡平双方利益。62403部队要求慕名其妙公司按合同约定全额支付前述费用，显然忽略了己方履约瑕疵，本院对此难以支持。根据查明的事实，慕名其妙公司至今仍占有使用系争房屋。慕名其妙公司认为62403部队未能提供全部《军队房地产租赁许可证》，致其无法实现合同目的，应无偿使用系争房屋的上诉意见，缺乏事实和法律依据，亦有违公平诚信，本院不予支持。
62403部队在合同履行过程中存在瑕疵，应根据合同约定承担相应法律责任。一审法院对此所作判定，具备事实和法律依据，本院认同。62403部队关于此节的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34,284.86元，由上诉人中国人民解放军62403部队负担17,142.43元、上海慕名其妙商务咨询有限公司负担17,142.43元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年五月九日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……