温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初6314号
原告：中国建设银行股份有限公司温州中山支行，住所地：温州市鹿城区人民东路中侨大楼西首一、二层。
负责人：江文平，支行行长。
委托诉讼代理人：王晗、杨正冲，浙江人民联合律师事务所律师。
被告：温州市建筑工程公司，住所地：温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢三层3××号。
法定代表人：张贤华，总经理。
被告：温州市三元房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区蒲源路香舍苑16幢201室。
法定代表人：黄高峰，总经理。
被告：温州市城乡房地产开发公司，住所地：温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢三层301室。
法定代表人：林椿光，总经理。
原告中国建设银行股份有限公司温州中山支行与被告温州市建筑工程公司（以下简称建筑公司）、温州市三元房地产开发有限公司（以下简称三元公司）、温州市城乡房地产开发公司（以下简称城乡房开公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年5月31日向法院提起诉讼，诉请：1、被告建筑公司立即偿付原告借款本金1895万元及利息、罚息、复利（期内利息、复利从2016年3月21日起按年利率4.35%计算至2016年10月3日，暂计算至2016年5月21日为140015.16元，从2016年10月3日起的罚息、复利以本金1895万元和利息448799.17元为基数按年利率6.525%计算至判决履行完毕之日止）；2、被告三元公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告建筑公司所有的位于温州市龙湾区海滨街道蓝田村的土地使用权（土地证号：温国用（2014）第2-0320××号）拍卖、变卖、或折价款项享有优先受偿权；4、原告对被告城乡房开公司所有的位于温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢一层××号、温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢一层1-××号、温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢三层3××号的房产拍卖、变卖、或折价款项享有优先受偿权；5、本案诉讼费、公告费、律师费及实现债权的其他费用由各被告共同承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年12月1日公开开庭进行审理，现已审理终结。
本院经审理认定：2012年10月16日，被告城乡房开公司与原告签订编号为ZS12最高抵049G号《最高额抵押合同》。合同约定，被告城乡房开公司以其所有的位于温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢一层1-××号的房产（房产证号：温房权证鹿城区字第××号）为被告建筑公司与原告于2012年10月16日至2015年10月15日期间签订的借款合同等主合同项下一系列债务提供最高额抵押担保，担保范围包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权的费用等。最高额抵押项下担保责任的最高限额为2850万元。合同签订后，双方办理了抵押登记手续。2015年9月30日，原告与被告城乡房开公司、建筑公司签订了一份《变更协议》，将原债权确定期限变更为2012年10月16日至2017年4月15日，双方重新办理了抵押登记。
2012年12月7日，被告城乡房开公司与原告签订编号为ZS12最高抵057G号《最高额抵押合同》。合同约定，被告城乡房开公司以其所有的位于温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢三层3××号的房产（房产证号：温房权证鹿城区字第××号）为被告建筑公司与原告于2012年12月7日至2015年12月6日期间签订的借款合同等主合同项下一系列债务提供最高额抵押担保，担保范围包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权的费用等。最高额抵押项下担保责任的最高限额为3150万元。合同签订后，双方办理了抵押登记手续。2015年9月30日，原告与被告城乡房开公司、建筑公司签订了一份《变更协议》，将原债权确定期限变更为2012年12月7日至2017年6月6日，双方重新办理了抵押登记。
2014年2月19日，被告城乡房开公司与原告签订编号为62876792502014002H号《最高额抵押合同》。合同约定，被告城乡房开公司以其所有的位于温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢一层××号的房产（房产证号：温房权证鹿城区字第××号）为被告建筑公司与原告于2014年2月19日至2017年2月18日期间签订的借款合同等主合同项下一系列债务提供最高额抵押担保，担保范围包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权的费用等。最高额抵押项下担保责任的最高限额为285万元。合同签订后，双方办理了抵押登记手续。
2015年1月12日，被告建筑公司与原告签订编号为62876792502015001H号《最高额抵押合同》。合同约定，被告建筑公司以其所有的位于温州市龙湾区海滨街道蓝田村的土地使用权〔土地证号：温国用（2014）第2-0320××号〕为其与原告在2015年1月12日至2017年1月11日期间签订的借款合同等主合同项下一系列债务提供最高额抵押担保，担保范围包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权的费用等。最高额抵押项下担保责任的最高限额为2728万元。合同签订后，双方办理了抵押登记手续。
2015年2月12日，被告三元公司与原告签订编号为62876799992015022H的《最高额保证合同》，合同约定：被告三元公司自愿为被告建筑公司在2015年2月12日至2016年2月11日期间与原告签订的借款合同等主合同项下的债务提供连带责任保证，担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权的费用等。保证责任的最高限额为3000万元。
2015年10月30日，被告建筑公司与原告签订编号62876712322015F140《人民币流动资金贷款合同》，合同约定：借款金额1895万元，借款期限11个月，即从2015年11月4日至2016年10月3日。贷款利率为固定利率，年利率为4.35%，结息方式为按月结息，结息日固定为每月的第20日。如被告不能按照合同约定的结息日付息，则自次日起计收复利；借款逾期的，对被告未按时还清的借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部偿清之日止按罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利。罚息利率为借款利率上浮50%。
2015年11月4日，原告依约向被告建筑公司发放贷款1895万元，但被告建筑公司未按约还本付息，截止2016年12月1日，被告建筑公司尚欠原告借款本金1895万元、期内利息448799.17元、逾期利息202646.56元、期内利息的复利4513.81元。罚息年利率为6.525%。
本院认为，涉案借款合同虽约定对未能按时支付的利息应按罚息利率计收复利，但在借款期限届满后，原告按罚息利率计收逾期利息，已属于追究违约责任的性质，故对逾期利息不应再计收复利。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告温州市建筑工程公司于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司温州中山支行借款本金1895万元、利息448799.17元及逾期利息、复利（截至2016年12月1日的逾期利息、复利分别为202646.56元、4513.81元，之后的逾期利息以1895万元为基数、复利以448799.17元为基数均按年利率6.525%计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告温州市建筑工程公司未按期履行上述第一项条款中的债务，原告中国建设银行股份有限公司温州中山支行有权以依法拍卖或变卖其提供抵押的位于温州市龙湾区海滨街道蓝田村的土地使用权〔土地证号：温国用（2014）第2-03**××号〕所得价款对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的编号为62876792502015001H号《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以2728万元为限；
三、如被告温州市建筑工程公司未按期履行上述第一项条款中的债务，原告中国建设银行股份有限公司温州中山支行有权以依法拍卖或变卖被告温州市城乡房地产开发公司提供抵押的位于温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢一层1-××号的（房产证号：温房权证鹿城区字第××号）所得价款对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的编号为ZS12最高抵049G号《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以2850万元为限；
四、如被告温州市建筑工程公司未按期履行上述第一项条款中的债务，原告中国建设银行股份有限公司温州中山支行有权以依法拍卖或变卖被告温州市城乡房地产开发公司提供抵押的位于温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢三层3××号的房产（房产证号：温房权证鹿城区字第××号）所得价款对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的编号为ZS12最高抵057G号《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以3150万元为限；
五、如被告温州市建筑工程公司未按期履行上述第一项条款中的债务，原告中国建设银行股份有限公司温州中山支行有权以依法拍卖或变卖被告温州市城乡房地产开发公司提供抵押的位于温州市鹿城区解放街丰盛大厦A、B幢一层××号的房产（房产证号：温房权证鹿城区字第××号）所得价款对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的编号为62876792502014002H号《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以285万元为限；
六、被告温州市三元房地产开发有限公司对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的编号为62876799992015022H号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以3000万元为限；
七、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州中山支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费136340元，由被告温州市建筑工程公司、温州市三元房地产开发有限公司、温州市城乡房地产开发公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 韩若冰
人民陪审员 陈小萍
人民陪审员 蔡小园
二〇一六年十二月九日
代书 记员 张芳炜