葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民二初字第00105号原告（反诉被告）郭天煜，住鞍山市铁东区。委托代理人林治峰，辽宁久智律师事务所律师。被告（反诉原告）葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙湾新区海晨路H型别墅-4。法定代表人施祥鹏，该公司董事长。委托代理人冯树仁，辽宁开德律师事务所律师。委托代理人陆红伟，住葫芦岛市连山区。原告（反诉被告）郭天煜诉被告（反诉原告）葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员于丹担任审判长，与人民陪审员苏剑秋、耿丽梅参加评议的合议庭，书记员秦娜担任法庭记录，并于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭天煜委托代理人林治峰，被告（反诉原告）葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司委托代理人冯树仁、陆红伟到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）郭天煜、被告（反诉原告）葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司法定代表人施祥鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭天煜在本诉部分诉称：2013年11月15日，原被告双方签订两份关于认购被告开发在建房屋的《棲龙湾项目认购书》。依据认购书之约定，原告如约给付被告房屋认购款总计1，567，308.00元，但被告未按约与原告达成一致意见的《商品房买卖合同》及向原告交付符合法律规定的房屋。原告认为依据相关法律规定，被告不仅违约且违反法律规定，故起诉至法院，请求判令解除双方签订的《棲龙湾项目认购书》；返还原告房屋认购款1，567，308.00元及利息；同时由被告承担本案的诉讼费。被告葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司在本诉部分辩称：一、原告诉讼请求与《棲龙湾项目认购书》约定不符。原因在于：1、该认购书约定原告购买X座X单元XX层XXXX号、XXXX号两户房屋，原告已按约定履行了交付定金100，000.00元及楼房款1，467，308.00元的义务，但未履行余款应在2014年5月30日前交清的约定，原告存在违约行为；2、该认购书约定房屋交付使用时间是2014年5月份，按该条约定，被告超过5月31日后交付房屋属于违约，本案存在着原告负有在5月30日前付清余额之先履行债务之义务，根据履行债务有先后顺序约定，即使不交付房屋也不存在违约行为。而事实上，其他承购人在完全履行义务后都已实际得到了被告交付使用的房屋；3、原告称“被告未按约定与原告达成一致意见《商品房买卖合同》”无事实根据，原告因未完全履行认购书约定的余额房款按期交清之义务，因此原被告双方不存在签订《商品房买卖合同》之事宜；4、原告要求解除认购书的诉讼请求与诉讼理由提出的交付符合法律规定的房屋属于张冠李戴。二、该认购书是依法成立的合同，原告无权擅自解除，也不具备解除权，本案是原告违约，被告不存在根本违约行为，原告不具备法定解除权。即使存在解除合同的法定情形，原告也应经催告，合理期限内未解除，才可行使解除权，否则程序不合法而不能行使合同解除权。反诉原告葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司在反诉部分诉称：双方当事人签订《棲龙湾项目认购书》中约定，反诉被告购买反诉原告棲龙湾项目X座X单元XX层XXXX、XXXX号商品房，两户房款总计为3，117，308.00元，原告分别于2013年11月5日、11月15日交纳两户定金100，000.00元及房款1，467，308.00元，余款1，550，000.00元应于2014年5月30日前交清。该认购书是双方真实意思表示，是依法成立的合同，合法有效。反诉被告已违约，故请求法院判令其付清购房款1，550，000.00元，支付逾期还贷利息25，381.00元，继续履行《棲龙湾项目认购书》，同时由反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告郭天煜在反诉部分辩称：1、认购书的前提条件不仅要合法，同时在性质上它只是为能否由买卖双方形成买卖合同提供的一种担保而已；2、按照目前我国法律规定，不得以不具备法律条件下以认购书名义进行房屋销售；3、正如反诉原告在答辩中称，本案双方当事人截止目前未形成任何商品房买卖合同，也即是说即使认购书作为合同的一种，仅就法律规定和本案的事实来看，如果认购书签订后，买卖合同没有订立，认购书也必须解除；4、从本案所涉认购书的内容和形式上看，其中很明确的违反法律规定禁止性内容为收取买方全额款项，这一条款已明确违反了《商品房销售管理办法》第22条的法律规定。本院经审理查明：2013年11月15日，原告（反诉被告）郭天煜作为乙方与作为甲方的本案被告（反诉原告）葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司签订《棲龙湾项目认购书》两份，约定郭天煜购买葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司出售的位于葫芦岛市龙港区龙警街与海辰路交汇南侧X座X单元XX层XXXX号房和XXXX号房，2001号房认购书约定建筑面积为231.84平方米；认购价：建筑面积单价6890元／平方米，优惠政策100元／平方米，建筑面积单价6790元／平方米，总房款1574194元；付款方式：定金50000元于2013年11月5日付清，于2013年11月15日付款744194元，余额780000元2014年5月30日前交清；项目图片（沙盘）等展示内容仅供参考，一切以现场实际交房情况为准，有关买卖楼房的详细事宜在双方签定《商品房买卖合同》中另行约定；甲乙双方签定本协议后，乙方按本协议条款规定交齐房款，甲方不得将房屋另行出售，否则需向乙方支付所交房款的5%的违约金；乙方未在规定时间内交齐房款，一周后甲方有权将该房屋另行出售，乙方需向甲方支付总房款的5%的违约金；本认购书一式两份，自签署之日起即时生效，并于《商品房买卖合同》签定时由出售方收回作废；同时在该认购书尾部注明该项目交付使用时间为2014年5月份，若甲方未按期交付乙方使用，则甲方须向乙方全额退款，并向乙方支付已交房款的5%的违约金。认购书甲乙双方签章处盖有葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司公章及郭天煜签字按手印。2002号房认购书约定房屋建筑面积234.16平方米，认购价：建筑面积单价6690元／平方米，优惠政策100元／平方米，建筑面积单价6590元／平方米，总房款1543114元；付款方式：定金50000元于2013年11月5日付清，于2013年11月15日付款723114元，余额770000元2014年5月30日前交清。除面积、价款不同外，认购书其余约定事项与2001号房认购书约定事项一致。郭天煜于2013年11月5日向葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司交付上述两栋房屋的定金款各50，000.00元，于2013年11月15日交付房款744，194.00元和723，114.00元，并由葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司出具收款收据四张，上面盖有其公司财务专用章。双方当事人对于上述已交房款的事实并无异议。在庭审过程中，葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司提交棲龙湾项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及栖龙湾1号楼商品房（预）销售许可证（发证时间为2012年5月23日），证明其已具备销售包括郭天煜所购买楼房在内的栖龙湾1号楼的许可。同时举出通知购买栖龙湾B座其他业主办理交接装修事宜的通知书及业主交纳装修保证金、电梯费、首年取暖费等收款收据，用以证明栖龙湾项目在2014年4、5月份间已达到能够交房的标准。上述事实，有《棲龙湾项目认购书》、收款收据、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房（预）销售许可证、通知书等及双方当事人陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：本案所签订的《棲龙湾项目认购书》的性质问题是关系本案如何认定的首要问题。认定该认购书的性质应首先从现今社会商品房买卖的客观事实出发，进而再确定本案所涉认购书的性质问题。在现今社会的商品房买卖过程中，开发商一般先与购房者签订商品房认购书，作为买卖合同签署前买卖双方行使权利、承担义务的书面凭证。商品房认购书应归入合同范畴，具备合同的法律效力，一旦签订，即对双方当事人产生相应的约束力。可以说，商品房认购书是商品房买卖合同的“预约式”合同，两者不能等同。因此，在一般情况下，无论是开发商还是买受人均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同和履行买卖义务。但是在当具备了法律规定的条件之后，商品房认购书也可以认定为商品房买卖合同，对当事人双方产生约束力，一方违约的，对方当事人可以请求其履行义务或追究违约责任等。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方式；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。在实践当中完全具备上述十三项内容的商品房认购书寥寥无几，也并非欠缺其中一项就不能构成商品房买卖合同。对于上述十三项内容，除当事人基本情况、房屋基本状况、房屋价款等内容是购房合同的必要条款外，其余有关装饰设备标准承诺、公共配套建筑产权归属等均为可通过法律法规规定推知或符合国家和行业标准等途径知晓，并非必要条款。因此，本院认为，只要商品房认购书中确定了当事人的名称、姓名、房屋基本状况、房屋价格、面积等内容，就应该视为具备了作为房屋买卖合同的必要条件。但这还不是充分条件，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，还需要出卖人已经按照约定收取了购房款，这里的购房款既包括全部购房款，也应包括部分购房款。分析了上述内容之后，再结合本案来看，原告（反诉被告）郭天煜与被告（反诉原告）葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司于2013年11月15日签订的两份《棲龙湾项目认购书》中已经就所预购买的房屋的确切位置、面积、价格、房款给付方式、交房时间、面积差异的处理方式、定金及违约责任等均作出了明确的约定，而且葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司亦收取了郭天煜超过50%部分的房屋价款，故可以认定双方签订的《棲龙湾项目认购书》应视为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实的意思表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力。现原告（反诉被告）郭天煜主张解除双方签订的《棲龙湾项目认购书》，应具备合同解除的相关法律要件。葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司在2012年即已取得本案所涉棲龙湾项目的房屋预销售许可证，具备销售房屋的资质。其提供的其他业主办理入住的资料也证明其在2014年5月份达到交付房屋、办理入住的标准。现葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司在履行本案所涉合同的过程中并无违约行为，同时其交付房屋的行为亦应发生在郭天煜交付房款之后，在此情况下，郭天煜的要求解除认购书的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同法定事由的规定，其证据无法达到相应的证明作用，事实依据及法律依据均不足，故不应予以支持。另外，无论是对于买受人来说，还是对于出卖方来说，在其中一方无违约行为的前提下，赋予另一方对于所签订合同的任意解除权利，势必会不利于市场经济的安全有序进行，从而造成负面的影响与损失。关于郭天煜称葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司在认购阶段即要求购买方交纳房屋全部价款违反法律规定的主张，本院认为，关于分三个阶段交纳房款的约定是平等民事主体关于房款如何交纳的合意，且有双方的签字盖章予以确认，故对郭天煜的此项诉讼主张无法予以采信。在双方签订的房屋认购书中约定“甲乙双方签定本协议后，乙方按本协议条款规定交齐房款，甲方不得将房屋另行出售，否则需向乙方支付所交房款的5%的违约金；乙方未在规定时间内交齐房款，一周后甲方有权将该房屋另行出售，乙方需向甲方支付总房款的5%的违约金”，本院认为，该条款是双方合意赋予守约方的权利，现葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司主张郭天煜继续履行支付剩余房款1，550，000.00元及利息的反诉请求，应当予以支持。关于利息，双方并无明确约定，酌定按照葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司主张之日即2014年9月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、驳回原告郭天煜在本诉部分的诉讼请求；二、反诉被告郭天煜在本判决生效后十日内给付反诉原告葫芦岛市鹏华房地产开发有限公司剩余房款1，550，000.00元及利息（利息自2014年9月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18，905.00元，反诉案件受理费9，490.00元，合计28，395.00元，由原告（反诉被告）郭天煜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  于 丹人民陪审员  苏剑秋人民陪审员  耿丽梅二〇一五年六月九日书 记 员  秦 娜