广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15351号原告（反诉被告）：柯张勤，男，1985年8月15日出生，汉族，住湖北省黄梅县，被告（反诉原告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告柯张勤诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案于2017年11月27日公开开庭审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、延期交楼，请求按合理金额赔偿，至少按该楼盘返租45元/平方米的租金标准赔偿，截止起诉之日止共计55440元；2、要求立即停止向业主征收贷款违约金的无理要求；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、合同签订日期是2015年5月6日，但是合同中约定的贷款日期是2015年5月16日，几乎所有业主都是认为准时准确的提交了资料就可以，10天放款这是任何一个银行都不可能办到的日期，原告在此之前根本不清楚贷款的日期和原告有关。2、原告按照被告的要求准时交了首付款，同时按照要求第一时间提供了房贷的所有资料，中间没有存在过任何差错和补充，一次性完成资料提交，同时也是按照被告工作人员的提示，于2015年5月25日办理了合同备案登记手续。原告没有任何的违约行为，不管是主观还是客观，所有手续都是一次性正确办理，没有修改和重办的经历。3、房贷放款的时间和房地产本身的手续很大的关系，房贷的批复时间是否因为被告的原因无从知道。从一开始签订合同，到今年10月份，根本就没有任何人通知原告贷款逾期，是媒体报道后，要求赔偿延期交房的违约金，原告才知道。4、从法律的角度上讲，合同签订日期是2015年5月6日，5月16日即开始违约，中国民事诉讼时效是2年，现在是2017年11月，不管是按违约开始还是结束，均已过诉讼时效，法院应不予支持。5、合同中明文规定“逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行”（第八页第二条（1））；条款中明确说明的是“该商品房”，但是被告最后是按石湾街道的平均租金23元/平方米支付违约金，明显不合理，原告认为应按照以下方式计算违约金：买房的时候，王府井有2层是返租的套餐，王府井每年支付购房款5%作为租金，涉案房屋总价111万，5%就是5.5万，每月就是将近5千，折算为45元/平方米；相邻地段具有参考价值的是雄盛王府后面约300米左右的盛南新都，盛南新都是较新楼盘，目前依据安居客提供资料，盛南新都目前租金约35-45元一平方米，但是盛南新都是普通商品房，2015年5月份，盛南新都的售价是8000元/平方米不到，而雄盛王府开盘是12000元/平方米；盛南新都是普通商品房，王府井是复式楼，依据售价比例来计算租金比例，王府井租金最少在45-55元/平方米。被告雄盛王府公司辩称：一、应按照《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》约定处理逾期交付房产的违约问题，原告逾期支付购房款，也应承担相应的违约责任。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501008078）（下称“买卖合同”），约定交付期限为2016年12月30日前，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行；如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。买卖合同约定原告应于2015年5月6日前现金支付340000元，2015年5月16日前支付剩余770000元，原告依约支付了340000元，余款770000元于2015年7月3日才付清，逾期48天，应承担支付逾期付款违约金18480元。原告逾期支付购房款，被告不承担本合同约定的逾期责任，原告无权向被告要求本合同第九条所约定的赔偿，即包括支付逾期交楼违约金。二、原告诉求的以45元/平方作为违约金计算标准理据不足。按照原、被告签订的买卖合同约定，被告应“按该商品房的市场租金向原告支付违约金”,“该商品房的市场租金”是按参照佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》，涉案房产所位于禅××××街道商品房市场租金为建筑面积每平方米22元/月，为统一易处理，被告不管房产用途均设定为建筑面积每平方米23元/月予以支付逾期交房违约金，即被告即使应支付逾期交房违约金，涉案房屋逾期交房也应按每月2598.08元（112.96平方米*23元/月=2598.08元）计算违约金。原告诉求按每月每平方米45元计算支付逾期交房违约金，缺乏依据，不能支持。被告向本院提出反诉请求：1、原告支付逾期支付购房款违约金18480元；2、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月6日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501008078）（下称“买卖合同”）及商品房买卖合同补充协议书，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座906室，建筑面积为112.96平方米，价款为1110000元；买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金；买受人逾期支付购房款的，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。买卖合同约定原告应于2015年5月6日前现金支付340000元，2015年5月16日前支付剩余770000元，原告依约支付了340000元，但余款770000元于2015年7月3日才付清，余款770000元逾期48天，应承担支付逾期付款违约金18480元（770000元×万分之五×48天=18480元），且依照合同约定，原告亦无权向被告主张逾期交房的违约赔偿。原告逾期支付购房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，特提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称：被告主张的违约金已经超过诉讼时效；原告认为在购买涉案房屋时是按时提交资料按时缴房款并无存在违约行为，原告在签约时已经向银行提交完整的资料且信誉良好，贷款何时发放与原告无关。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业公示信息。证明原、被告的诉讼主体资格。商品房买卖合同。证明合同中约定的商业贷款的发放时间存在误解，在2015年5月6日签订合同的情况下事实上不可能于5月16日就发放贷款，此外，合同中约定逾期交房按该商品房的市场租金支付违约金。中国银联POS签购单3张。证明原告于2015年5月6日支付首付款34万元。4、安居客上盛南新都的租金截图。证明涉案楼盘附近的市场租金标准。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体资格。《广东省商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议书。证明原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同是真实有效的，合同约定了原告逾期交款及被告逾期交楼的违约责任。交通银行回单。证明原告以银行按揭贷款方式支付购房款，但支付时间已超过合同约定的支付期限48天，应承担逾期付款的违约责任。佛山市禅城区国土城建与水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于季华地段，市场租金为22元每平方米每月，被告以23元每平方每月支付符合规定。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3有原件核对，本院对真实性予以确认；被告对证据4的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1为被告主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、3有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对证据4的真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年5月6日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，合同约定：1、原告购买被告建设的禅城区季华四路66号一座906室，建筑面积112.96平方米、套内面积69.08平方米；2、付款方式及期限：2015年5月6日以现金方式支付首期款340000元；2015年5月16日以商业贷款方式支付770000元。3、买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。4、交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了首期款，余款770000元向银行按揭。2015年7月3日，交通银行发放了按揭贷款770000元至被告账户。庭审中，原告明确其诉讼请求第二项即针对被告反诉请求第一项。原、被告一致确认涉案房屋截至庭审之日尚未办理竣工验收手续，原告尚未收房。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于原告诉请的逾期交房违约金。被告未能按合同约定在2016年12月30日前向原告交付经竣工验收合格的房屋，其行为构成违约，本院对原告诉请要求被告支付逾期交楼违约金予以支持。至于违约金的计算标准，买卖合同约定逾期交房的违约金标准为按该商品房的市场租金支付，原告主张按每月45元/平方米计算，本院认为，佛山市禅城区国土城建和水务局已发布了的涉案商品房所在地段市场指导租金标准，该标准符合市场规律，可作为计算逾期交楼违约金的标准，原告主张按每月45元/平方米计算缺乏事实依据，本院不予支持。石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米，被告同意按每月23元/平方米的标准向原告支付违约金，本院予以支持，对原告诉请超出部分本院不予支持。关于被告诉请的逾期支付购房款违约金。原告作为买受人未按合同约定于2015年5月16日支付按揭购房款770000元，根据约定，被告有权要求其按应付款额每日支付万分之五的违约金，被告对此主张合法有据，本院予以支持。经核算，自2015年5月17日至2015年7月3日，原告合计应向被告支付违约金18480元。至于原告抗辩的诉讼时效，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，本案诉讼时效为三年，显然被告的主张未超出时效，本院对原告的抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯张勤支付逾期交楼违约金28578.88元（以上违约金暂计至2017年11月30日，此后至实际交楼之日止的违约金以建筑面积112.96平方米为基数，按每月23元/平方米的标准计算）；二、原告柯张勤在本判决发生法律效力之日起十日向被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付逾期支付购房款违约金18480元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如任何一方未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉受理费818元，原告柯张勤负担418元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担400元。反诉受理费131元，由原告柯张勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一七年十二月十二日书记员 余柔敏