江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初772号原告：孙磊，男，1976年12月28日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：徐州嘉福物业管理有限公司，住所地：徐州市鼓楼区。法定代表人：田龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：阎建国，男，1954年3月9日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。原告孙磊与被告徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行�审理。原告孙磊、被告物业公司的委托诉讼代理人阎建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙磊向本院提出诉讼请求：1、被告收取的停车费、场地使用费、设置广告牌、宣传栏收费等费用折抵全体业主的物业费；2、返还本人已缴纳物业费的四成（3357元*0.4计1340元）；3、及时公示收费资金的使用情况（除了物业费之外的其他费用）；4、因为被告不作为，工作存在重大缺失，请求法院判令被告赔偿原告经济损失共计2000元（维修工人工钱1500元+本人误工费500元）；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、小区物业服务严重缺失，本人多次打电话投诉嘉福公司从不上门维修。本人阁楼上积水造成的渗漏是因为安放太阳能，不及时清理积存垃圾、纸板等造成下水道口、管线堵塞，雨水大时楼上水倒灌到我本人房间内。我多次向物业公司反�，向房管中心、街道办事处等部门投诉，请求维修，都置之不理，听之任之。在多次反映无果的情况下，本人自行花了2000余元进行维修，疏通了管线、清理了楼上杂物，本人一直在现场并帮助疏通更换管线、清理废弃物，所以我才认为物业不作为。物业公司服务缺失还具体表现在小区大树死损较多，公共基础设施没有进行维护与修理，多处墙体剥落、公共设施损坏，破坏休闲场地、设置停车位收费等方面。需要说明的是，小区草地等新增植被是街道办事处为迎接文明城市检查补栽的。嘉福公司完全没有履行相关维修、养护、管理、维护等义务，损害业主利益，应承担相应的赔偿责任。另外，嘉福公司收费人员和梁经理曾口头答应设法解决本人清理楼顶疏通管线的费用，可后来又以自己没经手为由拒绝承担，经多次交涉也没有结果，无奈之下原告才拿起法律的武器�维护自己的合法权益，亦提醒物业公司做好自己的管理服务工作，从而避免今后再发生此类事件。2、小区是双行道，物业公司划停车位改成了单行道收费；小区北大门小广场卖东西、搞活动收取场地使用费；擅自设置多处广告牌收取广告费等都是利用业主的产权获得的利益，我本人不反对，但所收取费用根据《物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定，收取费用应当属于我们全体业主，由此应当补偿业主或者折抵物业费。小区物业费本人已缴纳，物业公司还从业主身上揩油，我认为物业公司是不诚信的。物业公司不诚信还表现在部分工作人员已经辞职不干，依然挂牌冒充上岗这是对业主的欺诈。3、本人郑重声明，从未收到过任何要求本人参加业主大会的通知，也未曾参加过任何形式的业主大会，未参与过小区业主委员会的选举，更从未授权小区业主委员会签订任何合同。需要说明的是业主委员会选举时，本人现场看到物业公司的保安在划选票。我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利。原告为维护当事人合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告物业公司辩称，根据物业公司与某某小区签订的《某某小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）第四章第九条的规定可知，这些费用均明确约定了分割及用途，其中停车费用的30%和广告费用的全部是交给业主委员会并用于全体业主的。原告提出“折抵本人的物业费并返还本人已缴纳物业费的四成”荒唐可笑且无法律依据。《物业服务合同》第九条第三款明确约定了“小区内广告费用全部交给业主委员会，归全体业主所有”，原告因该费用对被告公司提起诉讼，其诉讼主体不当。针对原告诉求中的阁楼维修问题，《物业服务合同》第十条对此有两项规定，我们严格执行了合同约定，没有违约行为。并且，原告诉求中的“阁楼积水渗漏问题”，房屋维修本身就不是物业的法定责任。原告所说的“多次向物业公司反映，向房管中心、街道办事处等部门投诉”，也反证了维修房屋不是被告的责任，而且原告从未向被告提出过阁楼渗水问题。根据被告的“业主档案”原始记录：2014年5月18日第一次接触到原告（被告系2013年8月10日进驻本小区开始服务的），原告也只是提出“阁楼不能作为收费面积计算，楼下交多少我交多少”。随后被告到原告家里六次收取物业费均未成功，直到2014年8月5日电话找到他催费时，仍不愿意交个楼内的物业费，这才提出“房屋是我自己修的，费用谁出？”的问题。小区的车辆管理和道路通行等重大管理事项，都�根据小区车位紧张、从小区安全及有利车辆通行考虑，与业主委员会共同商议并进行了公示之后才做出的，并且得到了广大业主的认同和赞扬。原告以“物业公司还从业主身上揩油”、“部分工作人员已辞职不干，仍然挂牌冒充上岗这是对业主的欺诈”为由，指认被告不诚信，这是对被告的无端污蔑和造谣诽谤。被告的服务受《物业服务合同》的约束，业主委员会是唯一代表全体业主利益的合法组织，被告践行合同条款，每个月都与业主委员会联合检查、落实。经过被告的努力，某某小区在2017年2月16日被评为“市级幸福家园”先进小区，受到市政府“徐政发（2017）8号文件”给予的表彰。最后，被告不存在过错，诉讼费用应当由原告自行承担。经审理查明，被告嘉福公司（乙方）与某某小区业主委员会（甲方）于2016年7月30日签订《物业服务合同》。合同第七条约定，嘉福公司每年在小区内进行一次物业服务的实施情况和业主满意率调查，并公示财务收支盈亏报告。第八条约定，本物业服务区域物业服务费实行包干制。物业服务费按业主拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为0.6元/平方米/月。第九条约定，机动车停泊服务费每车每年360元，该服务费将拿出不低于总额的30%交给甲方用于小区基础建设；小区内广告费用全部交业主委员会，归全体业主所有，物业公司不再提留。该合同还约定了其他事项。原告孙磊系本市鼓楼区某某小区18号楼2单元601室的业主，建筑面积为133.7平方米，涉案房屋用途为住宅。另查明，2017年10月17日嘉福公司诉孙磊物业服务合同纠纷案件中，徐州市鼓楼区人民法院作出的（2017）苏0302民初2857号民事判决认定，虽然被告嘉福公司的物业服务存在一定的瑕疵，但是不能成为孙磊拒交物业费的理由，孙磊依法应交纳物业费。再查明，2018年3月1日，某某小区业主委员会向本院出具证明，内容为：“徐州嘉福物业管理有限公司自2013年8月10日起为某某小区提供物业服务至今；小区业主委员会代表和维护产权人和物业使用人的合法权益，与嘉福物业公司签订《物业服务合同》并且依照合同约定对其开展的物业服务工作进行检查和监督。服务期间嘉福物业公司每年一次公示财务收支盈亏报告，对于机动车停泊服务费、广告费等物业服务费用以外的费用收入，双方完全按照合同的约定进行分割并按照合同规定使用，使用情况双方均向全体业主进行了公示。特此证明”。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律�有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于原告要求被告将收取的停车费、场地使用费、设置广告牌、宣传栏收费等费用折抵全体业主的物业费的诉请。国务院《物业管理条例》规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案�告要求被告将收取的停车费、场地使用费、设置广告牌、宣传栏收费等费用折抵全体业主的物业费的诉请，涉及到全体业主的利益，不属于业主的专属权益。本案原告未提供证据证明其起诉经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，对于该项诉讼请求，本院不予理涉。二、关于原告诉请被告返还本人已缴纳物业费的四成（3357元*0.4计1340元）的问题。《物业服务合同》系被告物业公司与某某小区业主委员会代表小区全体业主订立，对全体业主有约束力。被告按照原告拥有物业的建筑面积收取物业费，没有违反《服务合同》的约定。根据《徐州市市区物业服务收费管理办法》的规定，针对多层普通住宅，被告的物业费收费标准0.6元/月/平方米符合规定，不存在违规收费的行为。且（2017）苏0302民初2857号民事判决也已认定，虽然被告嘉福公司的物业服务存在一定的瑕疵，但是不能成为孙磊拒交物业费的理由，孙磊依法应交纳物业费。故，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于原告要求被告公示资金使用情况的问题。本案中，被告嘉福公司提交的某某小区业主委员会的证明，证实了被告每年都按照合同约定将停车费、广告费等物业服务费以外的费用收入进行分割使用，并且将使用情况向全体业主进行了公示。故，原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。四、关于原告要求被告赔偿损失2000元的诉请。原告主张因房屋漏水，被告嘉福公司不作为，原告自己找维修工人进行维修花费了1500元，加上自己一天的误工费500元，合计损失2000元。被告抗辩，小区房屋维修不是物业公司的法定责任。根据相关法律法规，小区物业的维修责任，如在物业保修期内，房地产开发企业应当承担质量保修责任；物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由专项维修资金支付，业主专有部分应由业主承担维修责任。原告不仅未提供相应的证据证明被告嘉福公司具有法定或者约定的维修义务，对于其损失也未提交证据予以证明。故，原告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙磊的诉讼请求。案件受理费130元（原告已预交），由原告孙磊负担。本判决为终审判决。审判员 张 邈二〇一八年三月八日书记员 王淑玲