北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初10103号
原告（反诉被告）：ＸＸ，男，1959年8月1日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵林，北京市信凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘兴盛，北京市信凯律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：卞腊凤，女，1963年1月16日出生，汉族，无业，住江苏省金坛市。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）卞腊凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。ＸＸ及其委托诉讼代理人赵林、刘兴盛与卞腊凤之委托诉讼代理人万振、彭锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同（合同编号xxx）；2、卞腊凤退还我已付购房款项1000000元（定金30万元，首付款70万元）；3、卞腊凤承担本案诉讼费用。事实与理由：我与卞腊凤于2017年4月19日通过北京中原房地产有限公司第五十二分公司居间服务，签署了买卖卞腊凤位于北京市海淀区永定路乙一号院x号楼x单元x室房屋（以下简称x室房屋）合同（合同编号xxx）。我方先后两次付给卞腊凤1000000元，因我单身，名下已有一处房产，根据北京市限购政策需要将我原有的房产卖出之后才能取得购房资格，但我申请后，国办房管处至今未批复准许我卖出原房屋，故我没有再次购房的资格，同时我因卖不了原来的房产，也就没有能力购买卞腊凤名下房产。现卞腊凤坚持履行合同，我无法履行，请求法院依法解除双方签订的合同，卞腊凤退还我全部购房款。
卞腊凤辩称，我不同意ＸＸ的诉讼请求。双方签约后，我方没有违约责任，ＸＸ以不具备购房资格，不同意继续履行房屋买卖合同，理由不成立。此外，双方于2017年4月19日还签订了一份补充协议，ＸＸ承诺在没有取得购房资格的情况下，找亲朋好友用他们的名义购买涉案的房屋。即便ＸＸ没有购房资格，他也应该按补充协议找其他亲属办理购房过户手续。ＸＸ作为房屋买受人，应该妥善安排购房资金，ＸＸ是否能出售自己的房屋，并非是其主张解除本案买卖房屋合同的条件。现ＸＸ的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，我方提出反诉，请求法院驳回ＸＸ的诉讼请求。
卞腊凤向本院提出反诉请求：1、判决解除双方之间的房屋买卖合同，包括2017年4月19日签订的编号：ZHxxxxxxxxxxx《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《资金划转补充协议》、《补充协议》、《钱款交付书》；2017年5月3日签订的《补充协议》；2017年5月18日签订的《钱款交付书》；2、判决ＸＸ支付我合同违约金120万元（房屋总价款30%）；4、ＸＸ承担反诉费用。事实与理由，2017年初，我欲出售x室房屋。2017年4月19日，经北京中原房地产有限公司撮合，我与ＸＸ签订《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》及相关附属协议，总价款400万元，其中签订当日支付定金30万元，2017年5月19日自行支付首付款70万元，拟贷款195万元，过户前5日内资金监管方支付剩余尾款105万元。双方约定最迟于2017年11月18日前完成过户。另，双方补充约定，如ＸＸ未能出售已购公房，则ＸＸ找具备购房资格的亲朋好友先行办理涉案房屋过户手续。此外，双方约定如因ＸＸ的责任导致双方未按照约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的或逾期付款超过30日的，我有权解除合同并按照房屋总价款400万元的30%要求ＸＸ支付违约金。合同签订后，ＸＸ支付定金30万元及首付款70万元，此后，ＸＸ未再履行合同，2017年11月18日，我通过第三人向ＸＸ发送《通知书》，催告ＸＸ尽快办理尾款支付和过户有手续。2017年12月11日，ＸＸ以不具备购房资格为由起诉，明确表示不履行合同。由于ＸＸ明确拒绝履行合同义务，且逾期付款已经超过30日，其行为严重侵犯了我的合法权益，根据合同法及双方约定，特提出反诉。
ＸＸ针对卞腊凤的反诉辩称，我同意与卞腊凤解除合同，但不同意支付违约金。卞腊凤是在明知我方没有购房资格的情况下与我方签订房屋买卖合同，卞腊凤也有过错，应当承担相应的责任，而且合同无法履行，卞腊凤并无实际经济损失，双方约定的违约金过高。此外，虽然补充协议约定由我找人购房，但并未约定我找不到人购房应承担什么责任，故单纯要求我承担全部违约责任，没有依据，也不公平。
本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，ＸＸ（买受人，乙方）与卞腊凤（出卖人，甲方）经北京中原房地产经纪有限公司居间服务就卞腊凤名下x室房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《资金划转补充协议》及《补充协议》。在合同中，双方就房屋基本情况、房屋权属情况、成交价格、付款方式及资金划转方式，房屋产权及具体状况的承诺、房屋交付、违约条款、权属转移登记等事项进行了约定，其中合同第四条中约定，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为400万元。购房定金30万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。合同第七条中约定，逾期付款：（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十条中约定，如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人的已付款。《补充协议》的内容为：“买卖双方委托北京中原房地产经纪有限公司报告订立房屋买卖合同的机会及提供订立房屋买卖合同的媒介服务。房屋坐落：海淀区永定路x号院x号楼x单元x室。甲方：卞腊凤，身份证：xxx。乙方：ＸＸ，身份证：xxx。因乙方有一套已购公房，现在还没有卖出，乙方现没有资质过户。经甲乙双方友好协商，在2017年11月30日前还没有卖出已购公房，没有资质过户，甲方同意，乙方找亲朋好友有购房资质的，先行给甲方过户。”
合同及补充协议签订后，ＸＸ通过与卞腊凤签订《钱款交付书》的方式分别于2017年4月19日给付卞腊凤合同定金30万元，于2017年5月18日给付卞腊凤首付款70万元。此后，ＸＸ与卞腊凤因买卖x室房屋产生纠纷，ＸＸ未按约定期限给付卞腊凤其他剩余购房款，双方亦未办理后续房屋买卖交易手续。
另查，2017年5月3日，ＸＸ与卞腊凤签订《补充协议》，内容为：“……甲乙双方约定在2017年11月18日前完成过户手续，在此期间甲乙双方友好协商，甲方留给乙方一把房门钥匙。在此期间，甲乙双方承诺，均不该（对）房屋进行装修、改造、出租、入住等行为，在此期间，该房屋产生的水费、电费，由乙方承担。”
庭审中，ＸＸ就诉讼请求及反诉答辩意见提交如下证据：1、房屋买卖合同签约文本（合同编号xxx）；2、《资金划转补充协议》;3、《钱款交付书》;4、居间合同和收据；5、卞腊凤产权证复印件;6、原告名下房产证；7、微信聊天记录；8、《补充协议》；9、证人李某证言;10、京房权证海字第x**号房产证;11、（2017）京0108民初57626号海淀法院调解书；12、电话录音资料;13、蓝岛中央国家机关住房交易中心现场场所及与工作人员交涉照片;14、央产房上市过户流程。卞腊凤对房屋买卖合同签约文本、《资金划转补充协议》、《钱款交付书》、《补充协议》及部分微信记录等证据材料的真实性予以认可，但对ＸＸ所要证明的内容不予认可。对证人李某证言中有关ＸＸ自称无法购房的陈述情况予以认可，对李某其他模糊答复，不予认可。对ＸＸ提交其他证据的真实性及证明目的均提出异议，不予认可。卞腊凤就答辩意见及反诉请求提供如下证据：1、京房权证海私移字第x**号房屋所有权证复印件；2、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、《资金划转补充协议》、《补充协议》；3、2017年5月3日《补充协议》；4、《收件证明》；5、《钱款交付书》；6、微信记录截图；7、2017年11月18日通知书；8、在京中央和国家机关住房交易办公室2018年3月19日《关于海淀区人民法院查询诉争房屋有关问题的复函》;9、调查取证情况说明及照片、邮寄单据、签收证明、电话录音等材料。ＸＸ对房产证、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、《资金划转补充协议》、二份《补充协议》、《钱款交付书》、微信记录截图等材料的真实性没有异议，但对卞腊凤所要证明的内容不予认可。对卞腊凤提交其他证据的真实性及证明内容均提出异议，不予认可。经核实，《关于海淀区人民法院查询诉争房屋有关问题的复函》的内容为：“北京市海淀区人民法院：你院关于坐落北京市西城区西黄城根南街x号院x幢x门x号房屋（以下简称诉争房屋）有关问题的协助调查函收悉。经核实，函复如下：根据你院提供的《国务院办公厅机关1997年出售公有住宅楼房买卖契约》，该诉争房屋的原产权单位为国务院办公厅。经查询住房档案备案情况，ＸＸ未曾向我办申请办理该诉争房屋上市手续，原产权单位已为该诉争房屋建立住房档案，但所建档案不完善，能否上市交易需与原产权单位核实。”
经释明，ＸＸ、卞腊凤在本案中未提供其他相关证据。
本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。ＸＸ与卞腊凤就x号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及二份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，虽然在ＸＸ与卞腊凤签订x号房屋买卖合同时，ＸＸ名下已有住房，其不具备购买x号房屋的资格，但依据双方于2017年4月19日签订的《补充协议》，ＸＸ已自愿承诺在2017年11月30日前与卞腊凤完成买卖x室房屋的过户手续，该承诺真实有效，ＸＸ应当积极诚信地履行该承诺。依据卞腊凤提交的相关证据材料，虽然ＸＸ在合同履行前期按约定向卞腊凤支付了30万元购房定金及70万元购房首付款，但此后，ＸＸ并未在双方约定期限内积极履行取得购房资格、向卞腊凤支付剩余购房款等合同义务，致使双方签订的房屋买卖合同无法履行，ＸＸ的行为已违反合同约定，其应当承担相应的违约责任。ＸＸ否认其在合同履行中存在过错，不同意承担违约责任，未提供充分证据，与查明事实亦不相符，故本院对ＸＸ所持抗辩理由，不予采信。据此，ＸＸ主张解除双方所签房屋买卖合同及相关补充协议，不承担违约责任，本院不予支持。卞腊凤反诉主张解除双方签订的房屋买卖合同及相关补充协议，请求合理，于法有据，本院予以支持。关于卞腊凤主张ＸＸ按合同约定支付120万元违约金之请求，由于ＸＸ在合同中已向卞腊凤支付30万元合同定金及70万元首付款，且ＸＸ已就双方约定违约金数额提出抗辩，要求减少，在卞腊凤未提供证据证明其因ＸＸ违约无法出售房屋造成实际损失的情况下，卞腊凤主张ＸＸ支付120万元违约金，明显过高，本院将依法予以酌减。因卞腊凤在本案中已明确选择按违约条款向ＸＸ主张支付违约金，故ＸＸ支付的30万元定金不再具有定金效力，应作为ＸＸ已付购房款项一并予以处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除ＸＸ与卞腊凤之间就北京市海淀区永定路x号院x号楼x单元xxx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、《补充协议》及《钱款交付书》；
二、ＸＸ于本判决生效后七日内赔偿卞腊凤合同违约金三十万元；
三、卞腊凤于本判决生效后七日内返还ＸＸ一百万元；
四、驳回ＸＸ其他诉讼请求；
五、驳回卞腊凤其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万九千四百元（ＸＸ已预付），由ＸＸ负担二千四百元，已交纳;由卞腊凤负担一万七千元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万九千四百元（卞借凤已预付），由卞腊凤负担九千元，已交纳;由ＸＸ负担一万零四百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 林宇军
二〇一八年四月二十七日
书记员 苏 宇