山东省平阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1294号
原告济南信昌物业有限公司，住所地济南市，组织机构代码：58221263-5。
法定代表人刘增贤，总经理。
委托代理人张志彦，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
被告李德义，男，1978年10月12日出生，汉族，户籍地平阴县，现住平阴县羲和雅居小区*栋*单元***室，身份证号为：。
被告生树青，女，1979年4月25日出生，汉族，户籍地平阴县，现住平阴县羲和雅居小区*栋*单元***室，身份证号为：。
原告济南信昌物业有限公司与被告李德义、生树青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告济南信昌物业有限公司委托代理人张志彦，被告李德义到庭参加诉讼，被告生树青经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南信昌物业有限公司诉称，2014年6月15日，原被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告就被告购买的平阴羲和雅居小区5栋1单元701室房产提供物业服务，收费标准为按建筑面积每月每平方米1.11元，收费时间为每年6月20日至6月30日和12月20日至12月30日分别收取下半年物业服务费。时至今日，被告欠缴自2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1665元，相应的逾期违约金676元。虽经原告多次口头、书面催缴，被告一直拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令两被告向原告支付物业服务费1665元，违约金676元；诉讼费用由两被告承担。
被告李德义、生树青辩称，1、原被告签订的《前期物业服务协议》无效，且是原告提前拟定好的格式合同，并非是双方协商一致而签订的合同，如果被告不签订原告提供的《前期物业服务合同》，就不准许被告领取所购房产的钥匙，从某种意义上讲，原被告签订的《前期物业服务协议》带有胁迫的性质。2、原告的服务没有达到相应的服务星级标准，与所收取的费用不对等。一是原告在2014年6月15日接手平阴羲和雅居小区服务时，该小区并未完全建设完毕，有的楼是刚刚竣工，直至2015年10月27日才完成全部的备案验收即代表整个小区全面建设完工。其原因在于小区的绿化、公共道路及其他相关的配套设施没有达到相应的标准。根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第15条：“因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费适当降低，降低幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。二是原告收取的物业管理费用是按照4星级收费的标准进行收费，但没有提供相应的四星级服务。致使小区内管理混乱，小区内私搭乱建、占用损坏公共绿地、打扫卫生不及时、车辆随意出入小区且乱停乱放，没有实行承诺的封闭式管理，给全体业主带来安全隐患；没有按照四星级的服务标准，每年组织开展2次以的社区文化活动，每年的沟通面不低于小区住房的75%，每年至少2次征询业主意见，垃圾日产日清等等。3、关于《前期物业服务协议》约定的违约金条款，由于原告未履行说明义务，应为无效。业主在入住时已交纳了半年的物业服务管理费用，足以说明业主并非无故不交纳物业费用，是由于原告未提供相应的四星级物业服务造成的，业主行使的是正当的抗辩权，不应承担违约金。
经审理本院认定，2012年8月27日，原告济南信昌物业有限公司通过招投标被济南瑞诚置业有限公司确定为平阴羲和雅居小区一期项目物业服务中标单位。2013年6月16日，济南瑞诚置业有限公司作为开发建设单位，同时也是业主身份，向平阴县房管局出具关于羲和雅居小区区域情况说明一份，该说明明确羲和雅居小区是一个独立、封闭式小区，在征得入住业主及物业公司意见后，一致同意将1-10号楼及配套商业部分划分为一个完整的物业管理区域，由济南信昌物业统一实施物业管理。同日，济南瑞诚置业有限公司与原告济南信昌物业有限公司签订了《羲和雅居前期物业服务合同》一份。
2014年6月15日，被告（乙方）入住其所购买的平阴羲和雅居小区5栋1单元701室，房屋建筑面积83.35平方米。当日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，该协议的主要内容为：1、前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2、物业管理服务的内容有：房屋共用部分的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生，组织专业环境卫生队伍对小区规划红线以内、业主户门以外的公共场所进行环境保洁，生活垃圾日产日清，对小区内绿化、园林进行养护和管理，按景观要求维护，花草长势良好，修剪及时，无病害和枯死；24小时公共秩序员执勤，24小时智能化监控，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；车辆出入检查，停车泊位服务，设立交通导向标志，无占用消防通道、绿地草地的现象；定期进行消防培训和演练。3、物业服务费用，业主办理入住时预收半年的物业服务费及停车服务费，计费起始日为2014年7月1日，之后每年6月20日至6月30日和12月20日至12月30日分别收取下半年物业服务费。小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.11元，物业服务费用标准按政府主管部门指导价格进行调整。4、违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日缴纳以所欠费用为基数每天3‰的违约金。根据上述协议，被告李德义、生树青的房屋建筑面积83.35平方米，按每月每平方米1.11元计算，两被告每月应向原告济南信昌物业有限公司交纳物业管理费及停车服务费92.5元。被告李德义、生树青入住时已交纳2014年7月1日至2014年12月30日的物业服务费及停车服务费。自2015年1月1日起始拖欠物业服务费及停车服务费至今。2015年9月1日，原告通过EMS邮政特快专递向被告李德义催缴物业费用。被告李德义、生树青拒绝缴纳，原告遂于2015年10月20日诉至来院。
另查明，原告济南信昌物业有限公司系具备物业管理三级资质的企业。原被告签订《前期物业服务协议》后，原告为该小区业主提供了物业管理服务，但在向该小区提供物业服务管理的过程中确实存在以下问题：对小区内个别业主在装修、使用过程中，在复式二楼后露台搭建顶棚，自行封闭露台，在客厅加隔层，改变楼梯位置等违反临时管理规约的现象，虽然原告向违反物业管理规约的部分业主下达了书面整改通知，但并未向有关部门报告强制执行整改；部分业主在楼道安全出口处堆放生活物品，车辆乱停乱放、随意出入，私自建设封闭车位；垃圾处理不及时，未做到日产日清；在小区内主要的消防通道内设置铁制路桩，影响小区业主的出行，影响消防车辆的出入，给安全带来隐患；小区内绿地上有人私自种植瓜果；晚间灯光不明亮，没有进行及时更换。致使该小区部分业主拖欠物业服务费用。
在2016年1月22日开庭审理时，原告自述办理入住手续的600户，实际入住近400户，仍有近一半业主未交纳物业服务费用；2016年3月18日，原告自述交费户数近400户。被告对此表述有异议，认为小区住房目前有600至700户；其所居住的楼天然气至今未有开通，多次向物业及开发商要求未果。2014年11月份，平阴县房管局为原告颁发四星级物业服务标志，并在羲和雅居小区门口醒目位置悬挂。根据平阴县物价局、平阴县房屋管理服务中心平价字（2013）18号文即关于公布平阴县普通住宅物业服务收费基准价格的通知，对于小高层（无自动消防设施）三星级的收费标准为0.95元，四星收费标准是1.15元；小高层（有自动消防设施）三星级的收费标准为1.15元，四星收费标准是1.35元。本案中原告的收费标准为1.11元。被告房屋面积83.35平方米，欠缴自2015年1月1日至2016年6月30日共计18个月的物业服务费1665元。
又查明，诉讼中，平阴县榆山街道五岭社区居民委员会工作人员桑红霞等三名工作人员与原告的工作人员一起于2016年1月13日至21日对平阴羲和雅居小区现居住户进行了走访，征询业主对物业服务意见并进行满意度调查，并对调查结果进行了整理汇总，客户意见征询表共299份，总票为5980票，其中有效票4662票，无效票1318票;满意为2900票，占有效票的62.21%;基本满意为1266票，占有效票的27.16%;不满意为496票，占有效票的10.63%;无效1318票,占总数的22.04%。但客户意见征询表其计三个项目，原告及平阴县榆山街道五岭社区居民委员会仅对第一个项目即满意度进行了汇总统计，未对第二个项目即您认为信昌物业有哪方面工作存在不足仍需加强和提高和第三个项目即客户建议进行汇总统计。
诉讼中，本院依据被告方申请到平阴县住房和城乡建设委员会调取羲和雅居档案号为2015-060档案材料，该单位向本院出具证明一份，其主要内容为：5号楼竣工日为2014年6月6日，备案日期为2015年10月27日，备案前提为收到建设单位备案资料齐全后予以备案。
以上事实有原告提交的原告与开发单位签订的前期物业服务合同一份、原告与被告签订的前期物业服务协议一份、被告欠物业费的计算方式一份、济南信昌物业有限公司住羲和雅居住宅小区关于环境卫生等物业管理人员管理制度和日常制度一份、平阴县榆山第二派出所出警记录一份、视频光盘一张、照片一宗、平阴县环卫绿化中心公告、整改通知书八份、中标通知书一份、羲和雅居5号楼自动消防设施安装检验报告一份、平阴县榆山街道五岭社区居民委员会出具的证明及附属材料一宗；被告提交的平阴县物价局平阴县房屋管理服务中心出具的平价字（2013）18号、19号文件各一份、济南信昌物业有限公司制作的住宅使用说明书一份、小区内的相关物业服务、环境的照片一宗，平阴县普通住宅物业服务等级标准一份、证人赵勇的当庭陈述，羲和雅居小区悬挂四星级服务标准标识牌的照片两张；本院调取的平阴县住房和城乡建设委员会存放的羲和雅居档案号为2015-060档案材料及该单位向本院出具的证明、本院调取的羲和雅居小区监控录像等证据予以证实。
本院认为，1、原告系具有物业管理资质的企业，其与被告双方签订的前期物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，各方均应恪守履行。被告主张原、被告签订的《前期物业服务协议》带有胁迫的性质，为无效合同，但未有提供证据予以证实，本院依法不予采信。原告提供了物业管理服务，有权收取物业服务费，被告接受了原告提供的物业管理服务，应当履行付款义务，至于物业服务费的标准，该收费标准系双方确认的前期物业服务合同约定的收费标准，属合理范围，且业主之前也曾向原告交纳过物业服务费，因此可参照合同约定的物业服务标准计算。虽然原告在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，管理有待进一步完善，但不足以使小区业主拒不交纳全部的物业服务费，且在诉讼中，原告依据被告所提出的物业管理中存在的不足，也进行了整改，得到了一部分业主的认可，但在征询业主对物业服务意见并进行满意度调查时，原告及平阴县榆山街道五岭社区居民委员会未对第二个项目即您认为信昌物业有哪方面工作存在不足仍需加强和提高和第三个项目即客户建议进行汇总统计。经本院统计审查，有近120户业主提出了建议，其中多为物业费高、车辆管理混乱、天然气未通、卫生差等方面。故本着物业收费应当遵循合理、公平以及质价相符的原则，适当酌情减少被告应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平，至于酌减的比例，结合该小区系分批入住，被告居住的5号楼竣工日期为2014年6月6日，被告于当年6月15日入住，备案日期为2015年10月27日，其原因应系相关配套设施及绿化环境未达到综合验收的标准，参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条及相关的物业管理法规的规定，本院酌定为减少10%即可，因被告欠缴自2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1665元，按90%计算，应为1499元；关于原告主张的逾期违约金676元，鉴于被告拒交物业服务费属于履行合同中的抗辩权的行为，且酿成此纠纷，其主要原因系原告在物业服务过程中确有欠缺之处，故对其诉求被告支付违约金676元，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李德义、生树青于本判决生效后十日内支付原告原告济南信昌物业有限公司物业服务费1499元。
二、驳回原告济南信昌物业有限公司的其他诉讼请求。
如被告李德义、生树青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李德义、生树青承担。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 杨洪刚
审判员 董 媛
审判员 付言波
二〇一六年三月二十九日
书记员 姜春燕