湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4132号
上诉人（原审被告）：徐丽，女，1963年6月5日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：倪亮，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婷，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:孙忠显，男，1963年2月6日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：倪亮，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐婷，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐燕，女，1972年12月10日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：丁雪松，湖北赞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈盛，湖北赞达律师事务所律师。
上诉人徐丽、孙忠显因与被上诉人唐燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐丽、孙忠显上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回唐燕一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由唐燕承担。事实和理由：1、一审法院对本案所涉《购房资格转让协议》法律性质认定错误，该协议性质上属于预约合同，不属于房屋买卖合同，徐丽与唐燕未形成房屋买卖的法律关系。2、即便将《购房资格转让协议》认定为房屋买卖合同，本案中买卖的房屋应当属于徐丽与孙忠显的夫妻共同财产，孙忠显对该协议毫不知情，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，该转让行为无效。3、一审法院在判决中适用婚姻法解释，关于唐燕有理由相信徐丽出售涉案房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，是善意第三人的认定没有证据支持和法律依据。
唐燕辩称，双方签订的《购房资格转让协议》合法有效，在长达8年的时间里孙忠显从未提出任何异议，房屋的所有费用由唐燕支付，转让价格也是市场价格，不存在显失公平、缺乏善意的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
唐燕向一审法院起诉请求：1、判令依法确认双方2009年7月5日签订的《购房资格转让协议》合法、有效；2、判令徐丽、孙忠显继续履行《购房资格转让协议》，将徐丽名下的武汉市东西湖区凌云金湖家园E区E4栋1单元4层401室（房屋建筑面积136.36平方米，房屋所有权证号：武房权证东字第××号）房屋过户到唐燕名下；3、判令本案诉讼费用由徐丽、孙忠显承担。
一审法院认定事实:徐丽与孙忠显于1988年4月18日登记结婚。
2009年7月17日，集资建房参加人徐丽与集资建房单位武汉凌云共富科技投资有限公司签订《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》，协议约定：徐丽向武汉凌云共富科技投资有限公司预定E组团房，房号为E4栋1单元401号房，建筑面积共136.36平方米，其中套内建筑面积123.13平方米，分摊建筑面积13.23平方米。该房实际出资标准为每平方米建筑面积2357.88元×建筑面积136.36平方米，计321520元，集资建房单位代收费用合计9870元。集资建房参加人应当在2009年7月17日前支付331390元。集资建房参加人在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》五年后，可以按市场价出售房屋。合同还约定了其他事项。
2009年7月5日，徐丽（甲方）与唐燕（乙方）签订《购房资格转让协议》，约定：“一、经甲乙双方协商，甲方徐丽（凌云集团电源电器车间职工）自愿将凌云金湖家园购房资格以贰万元人民币（￥：20000元）转让给乙方。二、乙方已于2009年7月4日上午挑选金湖家园（E区4栋1单元401室），并已交定金贰仟元整。房款总金额为叁拾叁万捌仟零捌拾肆元整（￥：338084元）将由乙方全额支付，与甲方无关。三、由于厂方的原因，购房合同和所有交房款的所有票据都只能用甲方的名字填写，但实际上履行合同的责任人及交纳房款费用的是乙方，故房屋的产权应该由乙方所拥有，在未办理正式产权之前，购房合同及购房票据由乙方自行保管，甲方无保管权利。办理房屋产权过户时，甲方（徐丽及丈夫）无条件配合乙方办好产权过户手续，手续费由乙方支付，与甲方无关。四、在办理房屋产权过户前及过户时，甲方不得以任何理由要求收回已转让的房屋，甲方如有违约，需一次性全额支付房款（叁拾叁万捌仟零捌拾肆元），另外赔偿人民币叁拾伍万元违约金，共计：陆拾捌万捌仟零捌拾肆元（￥：688084元整）给乙方，乙方方可退房予甲方。五、在凌云集团交房之前，可能有些事宜需甲方与乙方一起配合，共同维护双方的利益。六、此协议一式肆份，甲乙双方各执两份，签字之日起生效，以后作房产过户之凭证”。
同日，徐丽向唐燕出具内容为：“今收到购房资格转让费贰万元整（20000）收款人徐丽2009.7.5”的收条一张。
2009年7月17日，唐燕以徐丽的名义向武汉凌云共富科技投资有限公司支付购房款329390元，与《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》上的含代收费用的总价331390元相差2000元，唐燕解释此为一次性付款的优惠。
2010年9月14日，涉案房屋交房，房屋钥匙从交房至今由唐燕持有。
2010年12月22日，唐燕以徐丽的名义支付房屋产权登记费60元。
2011年1月12日，唐燕以徐丽的名义支付涉案房屋交易转移印花税160.8元、契税6430.4元。
唐燕还以徐丽名义交付了交易手续费60元、2016年度物业费1309元。
涉案房屋登记的房屋坐落为武汉市东西湖区金山大道特18号凌云金湖家园E区E4栋1单元4层401室，出让方为武汉凌云共富科技投资有限公司，受让方为徐丽，成交价为321520元，房屋所有权证号为武房权证东字第××号，显示登记时间为2010年12月21日；土地使用权证号为东国用（商2011）第110100533号，显示登记时间为2011年1月23日，两证从办理完毕至今均由唐燕持有。目前房屋内存放有唐燕的少量物品。
一审审理中，孙忠显还陈述其于2010年6月后才回到武汉与徐丽共同生活，此前一直在北京工作、生活，逢年过节才回武汉，徐丽、孙忠显共同确认未支付任何与涉案房屋有关的费用。
2017年8月4日，唐燕诉至一审法院，要求如诉称，双方均坚持诉、辩称意见，本案调解不成。
一审法院认为，唐燕与徐丽于2009年7月5日签订的《购房资格转让协议》系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该协议不因徐丽当时未取得涉案房屋所有权而无效。一审审理中，徐丽主张《购房资格转让协议》无效的规定为《经济适用住房管理办法》第三十条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，一审法院认为，《经济适用住房管理办法》并非法律和行政法规，而是部门规章，不能直接导致合同无效，且本案中，唐燕要求徐丽履行转移登记义务之时距购买经济适用房之日已满五年，且上述条款未从根本上禁止单位集资合作建房的转让，而是对转让加以限制，其中就包括对房屋溢价部分的处理，故唐燕与徐丽签订的《购房资格转让协议》并不当然损害社会公共利益。鉴于房屋出让方武汉凌云共富科技投资有限公司只认可徐丽作为职工的购房身份，该购房资格实际无法有效转让，故《购房资格转让协议》实为房屋买卖合同，唐燕付给徐丽的20000元的资格转让款和付给售房人321520元的购房款共同组成唐燕所购房屋的对价，由唐燕直接将购房款付给武汉凌云共富科技投资有限公司只是唐燕支付购房款方式的调整，不影响合同性质的认定。该房屋虽为徐丽、孙忠显在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，而具有房屋买卖合同性质的《购房资格转让协议》上并无孙忠显签字，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”，在本案中唐燕、徐丽、孙忠显均认可涉案房屋自交房之日即由唐燕控制，房屋所有权证和国有土地使用权证自办理之日即由唐燕持有，孙忠显作为与徐丽共同生活多年的配偶一直未对该房屋的权益提出异议，因此唐燕有理由相信徐丽出售涉案房屋的行为系其夫妻双方共同意思表示，综上所述，一审法院认为唐燕与徐丽签订的《购房资格转让协议》合法、有效，一审法院对徐丽、孙忠显的辩称意见不予采纳。
在此情况下，唐燕已依约向徐丽支付了《购房资格转让协议》项下的全部购房款341520元及其他全部相关费用，徐丽、孙忠显夫妇应依约在该房屋可以办理权属转移登记时将涉案房屋产权转移登记至唐燕名下，现徐丽已取得涉案房屋的权属证件，且距离购房已满5年，履约条件已成就，故一审法院对唐燕提出的徐丽、孙忠显将武汉市东西湖区金山大道特18号凌云金湖家园E区E4栋1单元4层401室房屋产权转移登记至唐燕名下的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认唐燕、徐丽于2009年7月5日签订的《购房资格转让协议》合法、有效；二、徐丽、孙忠显于一审判决书生效后十日内将徐丽名下的位于武汉市东西湖区金山大道特18号凌云金湖家园E区E4栋1单元4层401室房屋（房屋所有权证号：武房权证东字第××号；国有土地使用权证号：东国用（商2011）第110100533号）转移登记至唐燕名下。一审案件受理费10356元（已减半收取），由徐丽、孙忠显负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：徐丽、孙忠显向本院提交证明一份，拟证明孙忠显在徐丽与唐燕签订转让协议时在外地工作，对协议不知情，且孙忠显从事的是保密工作，与徐丽不能保持正常联系。经质证，唐燕认为该证据不符合单位出具证明的形式要件，不能达到其证明目的。本院认为，该证明不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，唐燕与徐丽签订的《购房资格转让协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。徐丽在签订协议时虽然未取得诉争房屋的所有权，但其于2010年12月21日和2011年1月23日先后取得了诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，《购房资格转让协议》不因徐丽在签订协议时未取得诉争房屋的所有权而无效。关于徐丽、孙忠显认为《购房资格转让协议》在性质上属于预约合同，不属于房屋买卖合同的上诉理由，该转让协议虽名称为《购房资格转让协议》，但从该协议的内容上可以看出双方对房屋坐落、房屋价款、支付方式、权利义务、违约责任等进行了明确约定，已经具备了房屋买卖关系的特征，因此，《购房资格转让协议》在性质上属于房屋买卖合同，徐丽、孙忠显的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于徐丽、孙忠显认为诉争房屋属于夫妻共同财产，孙忠显对协议毫不知情，转让行为无效的上诉理由，本案诉争房屋的购房款、房屋产权登记费、房屋交易转移印花税、契税、物业费等均由唐燕支付，诉争房屋交房后一直由唐燕控制，房屋所有权证和国有土地使用权证亦由唐燕持有，孙忠显作为与徐丽共同生活多年的配偶一直未提出异议，唐燕有理由相信徐丽与其签订协议的行为是夫妻双方共同意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，徐丽、孙忠显的该项上诉理由，本院不予采纳。现唐燕已经履行了《购房资格转让协议》中约定的全部义务，徐丽、孙忠显亦应按照协议约定将诉争房屋转移登记至唐燕名下。
综上所述，徐丽、孙忠显的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20712元，由徐丽、孙忠显负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年五月二十八日
书记员 肖宇晴