吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民初25号
原告（案外人）：李燕，住吉林省和龙市。
委托诉讼代理人：俞哲辉，吉林达公伟业律师事务所律师。
被告（申请执行人）：汪清县华鑫小额贷款有限公司，住所地吉林省汪清县汪清镇大川街西1061号。
法定代表人：曲国臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。
第三人（被执行人）：汪清县众邦房地产开发有限公司，住所地吉林省汪清县汪清镇。
法定代表人：赵连波，该公司经理。
委托诉讼代理人：王友，该公司职员。
原告李燕与被告汪清县华鑫小额贷款有限公司（以下简称华鑫公司）、第三人汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人俞哲辉，被告华鑫公司的委托诉讼代理人陆树俭，第三人众邦公司的委托诉讼代理人王友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李燕向本院提出诉讼请求：1.确认与众邦公司就和龙市水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋签订的商品房买卖合同合法有效；2.停止对该16套房屋的执行。事实与理由：2014年9月11日原告与第三人签订了商品房买卖合同，以141.1万元购买了上述16套房屋，并于2014年9月11日向第三人支付了全部房款141.1万元后办理了预售商品房备案登记。因上述房屋尚未竣工，故无法办理预告登记。2014年11月20日延边州中级人民法院依被告申请，作出（2014）延中执字第106-1号执行裁定书，将上述16套房屋予以查封，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定提起执行异议之诉。
华鑫小额贷款公司辩称：原告提出的事实与理由没有法律依据，被告对原告在和龙房产局对房屋的备案时间有异议。原告称2014年9月11日进行了登记，但是2014年11月20日州法院执行局人员与被告的代理人去和龙房产局进行查封的时候，并未发现有备案登记的记录，这一点州法院执行局人员能够证明。即便是真办理了备案登记，根据法律规定，原告在人民法院查封前没有合法占有涉案房屋其异议申请也不能成立。
众邦房地产公司述称：2014年我公司由于经济紧张，公司责令我与原告协商低价出卖一部分房屋，原告购买了诉争房屋，房屋备案手续是我本人去办理的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李燕身份证复印件、华鑫小额贷款公司的营业执照复印件、（2015）延中执异字20号裁定书、（2014）延中执字106-1号执行裁定书、协助执行通知书、（2014）延中民二初字20号判决书，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
李燕提交证据：商品房买卖合同十六份和房款收据十六份、备案登记表、付款凭证一份。证明：合同签订的时间是2014年9月11日，同日履行了交款义务，备案时间是2014年9月11日。
华鑫小额贷款公司质证称：对商品房买卖合同真实性无异议，对收据及备案登记表真实性有异议，付款凭证与本案无关，不能证明是支付的诉争房屋价款，收据上的章是售楼专用章，我方认为无法律效力；备案登记表无法证明是在房产局备案的，2014年11月20日州法院查封的时候发现没有房屋备案，我方认为有造假的嫌疑，对付款凭证真实性无异议。
众邦房地产公司质证称：没有异议，房屋价款我方已收到。被告主张房屋买卖合同备案的时间应该晚于人民法院裁定查封的时间，对此是由于备案管理部门和产权窗口不属于同一部门导致的，并不存在查封后进行备案登记的事实。
本院依职权调取和龙市房产局就诉争房屋的预售商品房备案登记表。
李燕质证称：没有异议。
华鑫小额贷款公司质证称：真实性有异议，备案时间的真实性有异议，2014年11月20日州法院做出裁定查封了涉案的房屋，当时州法院执行局工作人员与被告的代理人去和龙房产局没有发现相应的备案记录，执行局人员可以到庭作证；在没有合法占有房屋之前对该房屋主张物权是不应该得到支持的。
众邦房地产公司质证称：没有意见。
本院认为，李燕提交的证据符合证据的真实性、客观性、关联性要件，本院予以采信。
结合上述证据，本院综合认定如下事实：
众邦房地产公司因开发和龙市水岸新城项目过程中资金严重短缺，欲打包低价出售部分房屋。李燕经他人介绍得知此情况后，于2014年9月11日与众邦房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于和龙市水岸新城水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋。同日，双方共同到和龙市房产交易中心申请办理了预售商品房备案登记，和龙市房产交易中心为李燕出具了商品房预售备案登记证明。
华鑫小额贷款公司诉众邦房地产公司、赵连波、冯石东、马占有借款合同纠纷案件，本院于2014年9月28日做出（2014）延中民二初字第20号民事判决书。由于众邦房地产公司未能按照该判决确定的期限履行义务，华鑫小额贷款公司向本院执行局申请强制执行，本院于2014年11月20日做出（2014）延中执字第106-1号执行裁定书，查封了众邦房地产公司的房屋，其中包括本案争议的16套房屋。李燕提出执行异议称自己从众邦房地产公司购买了该16套房屋，请求法院停止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。本院于2015年12月4日做出（2015）延中执异字第20号执行裁定书，裁定驳回李燕的异议。为此，李燕向本院提起执行异议之诉。
另查明，涉案房屋尚未竣工交付。
本院认为：李燕与众邦房地产公司就案涉16套房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，签订合同时众邦公司已取得商品房预售许可证，案涉16套房屋合同合法有效。
李燕要求众邦房地产公司将与其签订的《商品房买卖合同》向当地房产管理机关申请办理商品房预售备案登记，就是为了保障该商品房买卖合同的履行。而该种登记在延边地区具有普遍性，其与一般的行政登记存在着较大的差异，在物权法出台前此种登记行为已经作为对外公示其权利的方式存在并被社会普遍认可，且在延边地区不动产预告登记制度的实施尚处于参差不齐的状态，不能完全以是否预告登记为审查能否执行的唯一标准。况且从该登记行为所产生的后果来看，该房屋买卖合同一经备案登记后，未经商品房买受人的同意不得擅自更改买受人；其次，《商品房买卖合同》一经备案，其他房屋买受人不得对同一房屋再行备案；再次，《商品房买卖合同》一经备案，其他房屋买受人不得对同一房屋进行预告登记或设置他项权。因此，该登记行为并不仅仅属于单纯的行政管理登记，而是包含了买受人为了保全一项可期待利益而进行的不动产登记，具有对抗其他一般债权人的效力，故李燕要求停止对已备案登记的房屋执行于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，参照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决如下：
一、李燕与汪清县众邦房地产开发有限公司就和龙市水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、不得执行位于和龙市水岸新城（秀河小区）H区11栋1单元202室（12-II2长春路副5-1-2）、203室（12-II3长春路副5-1-3）、302室（12-III2长春路副5-1-5）、402室（12-IV2长春路副5-1-8）、502室（12-V2长春路副5-1-11）、602室（12-VI2长春路副5-1-14）；2单元201室（12-II4长春路副5-2-1）、301室（12-III4长春路副5-2-4）、401室（12-IV4长春路副5-2-7）、501室（12-V4长春路副5-2-10）、601室（12-VI2长春路副5-2-13）、701室（12-VII4长春路副5-2-16）、801室（12-VIII4长春路副5-2-19）、901室（12-IX4长春路副5-2-22）、1001室（12-X4长春路副5-2-25）、1101室（12-XI4长春路副5-2-28）16套房屋。
案件受理费17499，由被告汪清县华鑫小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2015）延中执异字第20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一六年九月二十三日
书记员 唐 颖