江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终276号
上诉人（原审被告）：景德镇宇新房地产开发有限公司，住所地：江西省景德镇市人民广场地王大厦A座17楼。
法定代表人：苏国忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵平，江西景扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江逸群，江西景扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：景德镇市豪庭物业服务有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区蝴蝶坞1号。
法定代表人：张海秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：祝亚辉，江西驰骋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄平水，江西驰骋律师事务所律师。
上诉人景德镇宇新房地产开发有限公司因与被上诉人景德镇市豪庭物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服江西省景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
景德镇宇新房地产开发有限公司上诉请求：1.依法将一审法院查明的“上诉人出租10000㎡商业用房公共性用地”的内容纠正为“上诉人出租10000㎡房屋”；2.依法纠正一审法院认定“江西省高级人民法院（2016）赣民终437号判决书判决金额已包含洪客隆百货投资（景德镇）有限公司应缴纳物业费的内容”；3.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院查明上诉人出租10000㎡的标的为商业用房公共性用地，与该院（2017）赣0203民初844号民事判决认定的事实不符，一审法院的认定影响了上诉人就涉案物业拥有的专属权利。涉案10000㎡物业系上诉人交由洪客隆百货投资（景德镇）有限公司开设大型超市的物业，其中一楼商业用房为500㎡，负一楼9500㎡的面积规划为地下车库。一审法院（2017）赣0203民初844号民事判决已认定负一楼的9500㎡面积的地下车库归上诉人所有，而本案并不涉及负一楼9500㎡面积房屋的权属归属纠纷，一审法院在判决书查明事实当中，却将该部分房屋认为是商业用房公共性用地，导致该部分房屋被认定为整个小区建筑物的共有部分，造成房屋权属归属分歧，影响到上诉人对该负一楼9500㎡面积应有的专属权利。2.江西省高级人民法院（2016）赣民终437号生效判决书并没有认定涉案物业费包含在该生效判决判令的房屋占用使用费当中。一审法院以上诉人与洪客隆百货投资（景德镇）有限公司的租赁协议当中约定涉案物业费包含在租金内，就当然认为涉案物业费也应包含在该判决判令的房屋占有使用费当中，完全是偷换概念，并剥夺了上诉人向洪客隆百货投资（景德镇）有限公司追偿垫付物业费的权利。
景德镇市豪庭物业服务有限公司辩称，1.我们认为地下车库10000㎡，其中有500㎡是商业用房，9500㎡是负一楼多层用途房屋。2.省高院判决支付的部分是否包括物业费，以省高院判决为准。即便省高院认定上诉人与洪客隆百货投资（景德镇）有限公司签订的租赁合同无效，并不导致被上诉人没有权利从上诉人处收取物业费。
景德镇市豪庭物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付从2013年11月至2015年3月（计17个月）超市经营期间物业服务管理费510000元整及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）；2.判决被告支付从2015年4月至2016年6月（计15个月）超市停业期间空置房物业费225000元整及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款率计算至实际支付为止）；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：景德镇市豪庭物业服务有限公司前身为威泰物业公司，2013年10月20日，原告景德镇市豪庭物业服务有限公司受被告景德镇宇新房地产开发有限公司委托，自2013年11月起开始收取港逸豪庭物业服务管理费，收取包括港逸豪庭住宅、沿街店铺、洪客隆百货景德镇广场北路店等港逸豪庭所有物业范围内的服务管理费，并经景发改价管字[2013]652号文件批复，港逸豪庭小区商业用房公共性物业服务收费标准为3元/月﹒㎡，后因景德镇市港逸豪庭小区成立业主委员会，2016年9月20日，原告受小区业主委员会委托，原告豪庭物业对港逸豪庭物业小区进行物业管理。另查明，被告宇新公司与洪客隆公司签订《租赁协议》，将景德镇市港逸豪庭小区的房屋出租给洪客隆公司，后因该争议房屋未按照约定通过消防验收，被告宇新公司与洪客隆公司就房屋租赁发生纠纷，诉至景德镇市中级人民法院，2016年8月3日，被告宇新公司与洪客隆公司上诉至江西省高级人民法院。经江西省高级人民法院（2016）赣民终437号判决书确认，2010年9月17日，被告宇新公司与洪客隆公司签订《租赁协议书》，约定宇新公司将其位于江西省景德镇市广场北路588号港逸豪庭住宅小区的房屋出租给洪客隆公司，用于开设大型超市，租赁房屋面积10000平方米，其中一楼面积500平方米，负一楼面积约为9500平方米。洪客隆公司向被告宇新公司支付租金，租金中包含物业费。2011年3月27日，洪客隆广场北路店开门营业，2014年12月16日超市关闭并撤场，但并未与被告宇新公司办理租赁房屋的交接手续。后因被告宇新公司未按建设工程规划施工，变更楼层，未取得消防验收手续，其与洪客隆公司所签订的《租赁协议》为无效合同，虽合同无效，但洪客隆公司应当按照合同中关于租金的约定向被告宇新公司支付房屋占有使用费，自2011年3月27日始至2015年4月10日，被告宇新公司向其发出《解除合同通知书》之日止，房屋占有使用费合计人民币7819726.03元。另查明，因被告宇新公司与洪客隆公司签订的租赁协议中约定，租金包含物业费，故自2013年10月20日，原告受被告委托对港逸豪庭小区进行管理以来，并未收取过被告所出租的10000㎡商业用房公共性用地的物业管理费用，在洪客隆公司搬离之后，该10000㎡商业用房公共性用地空置，在被告宇新公司的管理和控制之下。
一审法院认为：原告豪庭物业受被告宇新公司的委托，对港逸豪庭小区进行物业管理，该委托函内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并且具有前期物业管理合同的性质，原告豪庭物业在收到被告提交的委托函之后，对景德镇市港逸豪庭小区进行物业管理，提供物业服务。作为物业服务的承受者，应当按照物业管理协议的相关规定，向原告支付物业费用。2015年4月10日，在洪客隆公司与被告宇新公司解除租赁合同纠纷之前，洪客隆公司所应缴纳的物业费用包含在租金内，已经江西省高级人民法院（2016）赣民终437号判决书判令，由洪客隆公司支付给被告宇新公司。依据《江西省物业管理条例》第五十五条的规定，已经交付业主的房屋，物业费由业主承担，未交付业主的房屋，物业费用由建设单位承担。被告宇新公司作为港逸豪庭物业小区的开发单位，在原告提供物业服务之后应当按照约定向原告支付物业服务费用。被告宇新公司辩称其与原告之间是委托代管关系，其并非物业服务合同的当事人，不属于物业费用的缴纳主体，其答辩理由明显不符合《江西省物业管理条例》第五十五条的规定，亦与（2016）赣民终437号判决书所认定的事实不符，故对于原告豪庭物业服务有限公司要求被告支付物业服务费用及违约金的请求，予以支持。在洪客隆超市营业期间，即2013年11月至2015年3月共计17个月的物业费用，参照景发改价管字[2013]652号文件规定，10000㎡按照商业用房公共性物业服务收费标准为3元/月﹒㎡，合计510000元，在洪客隆搬离后2015年4月至2016年6月共计15个月的物业费用，参考652号文件及《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条的规定：“……未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费缴纳……”，以1.5元/月﹒㎡计算，合计225000元。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《江西省物业管理条例》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：景德镇宇新房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内，一次性支付景德镇市豪庭物业服务有限公司2013年11月至2016年6月的物业服务费人民币735000元(510000元＋225000元)及违约金（按银行同期贷款利率计算）。本案受理费11150元，由被告宇新房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人未提交新证据。二审庭审中，上诉人明确表示，其对一审判决判项所确定的给付金额没有异议，仅对一审认定的两个事实有异议。
对于上诉人有异议的两个事实，本院认定如下：1.10000㎡房屋的性质问题。上诉人与洪客隆百货投资（景德镇）有限公司签订的租赁协议书中，仅约定租赁房屋面积和房屋，并没有写明房屋性质。本院认为，无论房屋性质如何，由于该房屋用作了商业用途，故应当按照3元/月·㎡计算物业费，房屋性质问题并不影响物业费用的计算方式，故该问题与本案审理无关联性。现上诉人与该小区住户就房屋的性质问题，已发生纠纷，因此，本案中对涉诉房屋性质不做认定。2.江西省高级人民法院（2016）赣民终437号民事判决，已判决洪客隆百货投资（景德镇）有限公司支付上诉人房屋占有使用费。该房屋占有使用费是否包含物业费，与本案审理无关联性。本案中亦不做认定。
本院认为，被上诉人受上诉人委托，对港逸豪庭小区进行物业管理，该委托管理函是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方当事人应当按照双方约定全面履行自身义务。被上诉人对小区进行了物业管理，提供了物业服务，其已经履行了双方约定的义务。《江西省物业管理条例》第五十五条第一款规定，未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。故上诉人依法依约负有支付物业服务费用的义务。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11150元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈苾铃
审 判 员 周寿林
审 判 员 程丽君
二〇一八年五月十一日
代书记员 吴海涛