广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民二初字第658号
原告：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地广西壮族自治区南宁市。
代表人：王学武，该行行长。
委托代理人：周家学，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。
被告：苏杭，住所地广西壮族自治区田阳县，现下落不明。
被告：梁瑛，住所地广西壮族自治区田阳县，现下落不明。
被告：广西绿之都房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
法定代表人：肖萍秀。
原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称交行广西区分行）与被告苏杭、梁瑛、广西绿之都房地产开发有限公司（以下简称绿之都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理。在审理过程中，因被告苏杭、梁瑛下落不明，本案于2014年7月22日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭审理了本案。原告交行广西区分行的委托代理人周家学、余波到庭参加诉讼，被告苏杭、梁瑛经本院公告送达传票，被告绿之都公司经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行广西区分行诉称：原告与被告苏杭于2008年10月23日签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：原告贷款279000元给苏杭用于购买南宁市民生路某住房，苏杭从发放贷款次月起按月以等额还款法偿还借款本息，并用所购房产为借款提供抵押担保。合同签订后，原告在2008年12月10日向苏杭发放贷款279000元，并办理抵押登记。但是苏杭未依约按时偿还借款本息，至2013年11月30日已逾期达26期。为此，原告委托律师向苏杭发送律师函，明确通知如未能按期清偿，将于2014年3月2日起提前收回全部借款本息，但苏杭仍未清偿欠款。原告认为，苏杭应偿还剩余贷款本息285664.11元，其中本金252288.95元、利息28609.87元、罚息4765.29元，还应承担原告实现债权支付的律师费26709元，原告对抵押房产有优先受偿权；绿之都公司作为苏杭的连带责任担保人，梁瑛为苏杭的债务出具共同还款承诺书，均应对苏杭的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告苏杭偿还原告贷款本息285664.11元，其中本金252288.95元、利息28609.87元、罚息4765.29元（利息、罚息暂计至2014年4月15日，以后利息、罚息另计至本息结清之日止）；2、被告苏杭承担原告支出的律师费26709元；3、确认原告对抵押担保物南宁市民生路某住房有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告苏杭承担；5、被告绿之都公司、梁瑛对被告苏杭的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告将第2项诉讼请求明确为：判令被告苏杭承担原告支出的一审诉讼律师费13355元（不含执行）；增加一项诉讼请求：判令被告苏杭承担原告支出的公告费700元；其余请求不变。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、身份证，证明被告苏杭、梁瑛的主体资格；2、电脑咨询单，证明被告绿之都公司的诉讼主体资格；3、贷款申请表，证明被告苏杭填写贷款申请表内容；4、《个人房产抵押贷款合同》及补充协议，证明原告与被告苏杭签订了借款合同相关内容及绿之都公司担保情况；5、共同还款保证书，证明被告梁瑛为苏杭借款提供担保的承诺；6、借款凭证，证明原告已履行合同义务；7、抵押权预告登记证，证明抵押房屋已经办理抵押登记；8、贷款利息计算及还款明细，证明被告苏杭应还本息情况；9、还款明细，证明被告苏杭还款情况；10、贷款提前到期通知书及快件单，证明原告向被告催收逾期借款及通知提前收回借款的事实；11、《委托代理合同》及律师费收据，证明原告委托广西桂三力律师事务所代理诉讼的相关约定及支付律师费的事实；12、广西区律师服务收费管理办法，证明原告支出律师费符合广西区相关法规规定；13、原告名称变更法律文件，证明原告是适格主体；14、《广西法治日报》公告、公告费发票，证明因被告下落不明，法院依法公告送达原告起诉等诉讼材料原告已支出及法院公告送达本案判决书确定会支出的公告费数额。
被告苏杭未作书面答辩，亦未提供相关证据。
被告梁瑛未作书面答辩，亦未提供相关证据。
被告绿之都公司未作书面答辩，亦未提供相关证据。
经审理查明，原告提供的证据1～11、13、14经核对均系与书证原件核对无误的复印件，亦能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”的规定，三被告均未提供相反证据反驳原告主张的事实，本院对原告提供证据1～11、13、14的证明力予以确认，作为认定本案事实的依据。证据12《广西律师服务收费管理实施办法》系地方性法规不属于证据，本院不作为认定本案事实的依据。
综合全案证据，本院确定以下法律事实：
2008年10月9日，被告苏杭为向绿之都公司购买位于南宁市民生路某住房，填写《交通银行个人贷款申请表》向交行南宁分行申请贷款279000元。同日，被告梁瑛作为保证人在共同还款保证书上签字，愿意为苏杭合同项下贷款本息及相关费用承担连带保证责任，并放弃要求交行南宁分行先行使合同项下抵押权后才能向保证人要求承担连带担保责任的权利。
2008年10月23日，苏杭（甲方、借款人、抵押人）与交行南宁分行（乙方、贷款人、抵押权人）、绿之都公司（丙方、保证人）签订编号为2008-YAxxxx的《个人住房抵押贷款合同》，约定：借款人向贷款人贷款279000元，用于购买位于南宁市民生路某住房，贷款期限20年，自放款日起算；其中3.1条约定合同项下贷款年利率为6.3495%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%；合同放款后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；借款人按等额本息还款法，每期还款额为2055.5元，还款日为放款日的对应日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日；借款人授权贷款人将贷款以借款人购房款名义转账到保证人账户；借款人以所购房屋提供抵押担保，保证人为合同贷款承担连带责任；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，应当和保证人承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人取得所购房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任；借款人违反本合同的约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，对应付未付利息计收复利，并应承担贷款人为实现债权而发生的诉讼费、律师费及其他相关费用，贷款人有权处理抵押物。
2008年12月3日，苏杭与交行南宁分行、绿之都公司签订《个人住房抵押贷款合同补充协议》约定：“1、原贷款合同第三条3.1款‘年利率：6.579%。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%。’变更为基准利率下浮30%。”
2008年12月10日，交行南宁分行向苏杭发放贷款279000元。2008年12月8日，南宁市房屋产权交易中心就苏杭所购房屋办理了《预购商品房抵押权预告登记》（邕房预抵字第50xxxx号），交行南宁分行为预告登记权利人。苏杭所购房屋未办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。截止2014年1月24日，苏杭尚欠借款本息合计50211.98元。交行南宁分行为实现其债权，委托广西桂三力律师事务所两位律师作为代理人，共支出一审诉讼律师费13355元。2013年12月9日、2014年1月27日，广西桂三力律师事务所律师向绿之都公司、苏杭发送律师函，要求苏杭在2014年3月1日前还清所欠逾期借款本息，若未在期限内还清，交行广西区分行有权在2014年3月2日宣布贷款提前到期，立即偿还完全部贷款本息，并承担由此产生的律师费、诉讼费等，绿之都公司承担连带保证责任。
2014年6月30日，交行广西区分行以苏杭未偿还贷款为由，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
在庭审中，原告称在2008年12月3日，苏杭与交行南宁分行、绿之都公司签订《个人住房抵押贷款合同补充协议》第一条上对原贷款合同年利率6.579%的引用为笔误，其实应为6.3495%。补充协议变更后的贷款年利率虽未注明，但变更后的年利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款利率下浮30%得来，而结合2008年12月10日交行南宁分行发放给苏杭的借款凭证上利率，双方补充变更后的年利率应为4.284%。
在本案审理过程中，原告负担了在《广西法治日报》刊登送达其起诉等诉讼材料及开庭传票公告给被告的公告费350元。同时，本院通过同一报刊刊登送达本案裁判文书给被告的公告时原告依法应预先交纳的公告费数额确定为350元，以上公告均与另一案合并公告。
另查明，交行南宁分行于2009年1月6日经工商变更登记为交行广西区分行。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解一次，因被告苏杭、梁瑛经本院公告送达传票，被告绿之都公司经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭，本院未能组织各方当事人调解达成合意。
本院认为，原告交行南宁分行与被告苏杭、绿之都公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，缔约主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。因交行南宁分行已变更为原告交行广西区分行，故交行南宁分行在上述合同中的权利和义务依法应由原告承受。
一、关于苏杭的责任承担问题
原告依约发放了贷款279000元，已经履行了合同约定的义务，苏杭收到贷款后未按约定按时偿还，已构成违约。苏杭的违约行为符合合同约定的银行有权提前收回贷款的情形。原告向苏杭发送律师函，并给予其一定的宽限期偿还逾期借款本息，但直至宽限期届满苏杭仍未履行还本付息义务，原告据此宣布贷款提前到期并已履行了通知义务，合法有效。截止2014年4月15日，苏杭尚欠借款本金252288.95元、利息28609.87元、罚息4765.29元。据此，本院对原告要求被告苏杭归还借款本金及相应利息的诉求予以支持。
关于利息计算。借款合同借款期限内的利息计算标准包括利率、复利的计算标准。合同有约定的，按照合同约定；合同没有约定或约定违反国家金融主管部门关于利率、复利的强制性规定的，按照中国人民银行规定的利率标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，逾期利息从性质上说属于法定违约金，借款人未在银行确定的提前收回贷款日履行义务的，全部未还贷款即转化为逾期贷款，之后按逾期罚息利率计收利息。合同中有约定的从约定，无约定的，按中国人民银行同期逾期贷款的罚息标准计算。据此，对原告要求苏杭按《个人房产抵押贷款合同》约定逾期贷款罚息利率支付逾期罚息的主张本院予以支持；同时，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十八条“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率”和中国人民银行《贷款通则》第十三条“贷款利率的确定：贷款人应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”的规定，原、被告双方关于“逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%”的约定并未超出逾期罚息利率的上限，故对原告关于利息的计算方式本院予以支持。经查明，2008年11月27日，中国人民银行五年以上贷款基准利率6.12%，其下浮30%后为4.284%，与双方合同约定及借款凭证上的利率一致，对此本院予以确认。
关于律师费。因《个人房产抵押贷款合同》对律师费问题已有明确约定，交行广西区分行除相应收费标准及授权委托书外，也提交了证明一审诉讼律师费已实际发生的律师费收据，对原告要求被告清偿为实现本案债权所支付律师代理费的诉讼请求本院予以支持。
关于公告费。因被告未能按时向原告偿还贷款，导致原告只能通过诉讼途径向其主张合法权益。法院受理案件后，因被告下落不明造成原告负担登报公告送达起诉等诉讼材料和判决书的公告费，此损害赔偿属于原告支出的必要费用，与被告的违约行为及其下落不明存在法律上的因果关系。据此，对原告要求被告承担公告费的诉讼请求本院予以支持，但由于本案和另一案合并公告，每个案就各自负担一半的公告费，故本院确认本案的公告费为350元。
二、关于交行广西区分行抵押权实现问题
预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，苏杭以其所购房屋为交行南宁分行设定抵押权，交行南宁分行对此项请求权进行了预告登记，交行南宁分行为抵押权预告登记权利人。由于该房尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，交行南宁分行在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对苏杭抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对苏杭抵押房屋的处分，但并非对苏杭抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故交行南宁分行对苏杭抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对原告要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。
三、关于梁瑛的责任承担问题
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”的规定，被告梁瑛作为保证人在共同还款保证书上签字，愿意为苏杭合同项下贷款本息及相关费用承担连带保证责任，并放弃要求交行南宁分行先行使合同项下抵押权后才能向保证人要求承担连带担保责任的权利。此约定属于被担保债权同时存在人保和物保的情况下，对人保和物保如何实现债权的顺序作出了明确约定。因此，原告有权直接请求被告梁瑛对被告苏杭的债务承担连带保证责任。梁瑛承担保证责任后，有权向苏杭追偿。
四、绿之都公司的责任承担问题
绿之都公司、交行南宁分行与苏杭在《个人住房抵押贷款合同》中自愿约定“绿之都公司为合同项下贷款提供连带责任保证，苏杭取得所购房屋的权利证明且交行南宁分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，绿之都公司的保证责任解除”，该约定系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故应认定“阶段性保证”担保的效力。该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是绿之都公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因苏杭尚未取得所购房屋的产权证并办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，交行广西区分行有权要求绿之都公司承担相应的保证责任。绿之都公司承担保证责任后，有权向苏杭追偿。
五、关于案件受理费
根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：……；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，原告在庭审法庭调查终结前，将其第2项诉讼请求明确为：要求被告承担原告支出的一审诉讼律师费用13335元（不含执行），故本院依法按其减少后的诉讼请求数额计算退还201元案件受理费给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百一十二条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告苏杭向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行偿还贷款本金252288.95元、利息33375.16元（计至2014年4月15日）；
二、被告苏杭向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付逾期罚息（罚息计算：从2014年4月16日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金252288.95元为基数，按年利率4.284%【遇中国人民银行调整利率执行新利率】上浮50%计付）；
三、被告苏杭向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付律师费13355元；
四、被告苏杭向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行支付公告费350元；
五、被告梁瑛对被告苏杭上述第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任。被告梁瑛承担保证责任后，有权向被告苏杭追偿；
六、被告广西绿之都房地产开发有限公司对被告苏杭上述第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任。被告广西绿之都房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告苏杭追偿；
七、驳回原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行的其他诉讼请求。
案件受理费5785元，由被告苏杭、梁瑛、广西绿之都房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5785元（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 莫寿孟
人民陪审员 肖 楠
人民陪审员 卢采频
二〇一四年十二月十日
书 记 员 蒋璐琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。