辽宁省阜新市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第417号
原告：孙某某，男，1975年2月9日生，汉族，系矿务局五龙矿职工，现住阜新市海州区五一路58-1付。
原告：朱某某，女，1979年9月17日生，汉族，系海州区中华路小学教师，现住阜新市海州区五一路58-1付。
二原告委托代理人：高雷，系辽宁凯旋律师事务所律师。
被告：周某某，女，1969年11月9日生，汉族，系阜新市教育幼儿园职工，现住阜新市细河区常青街15-2-252。
委托代理人：刘某某，男，1974年11月20日生，汉族，，系阜新市规划局职工，现住阜新市海州区荣盛街荣盛小区9-705。
第三人：李某，女，1983年12月14日生，汉族，系个体经营者，现住阜新市海州区解放大街3-6-207。
委托代理人：孙某甲，男，1979年12月9日生，汉族，系个体经营者，现住阜新市海州区解放大街3-6-207。
原告孙某某、朱某某与被告周某某、第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李新宇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某、朱某某及其委托代理人高雷、被告周某某及其委托代理人刘某某与第三人李某的委托代理人孙某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月1日，原告孙某某与被告周某某签订了一份《出租、出兑合同》。合同约定：“由孙某某将圣益艺术类升学基地现有学生及设备一次性出兑给周某某，所有权归周某某所有。房屋使用权限三到六年，房租每年在4月1日前缴清。三年后根据同面积、同位置网点的出租价格经过双方商议调整。房屋租金为每年四万元人民币。在合同期间周某某如无能力经营欲出兑别人时应事先通知孙某某，经孙某某同意后，孙某某应积极配合。”合同签订后，周某某按约交纳租金，现已将2014年4月1日至2015年4月1日的租金支付完毕。
2014年6月11日，周某某擅自与李某签订了一份《转让合同》。合同约定：“周某某将阜新市海州区中华路71号的店铺（即圣益艺术类升学基地）转让给李某，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、现授课教师及生源全部归李某所有。李某向周某某支付转让费用10万元。”合同签订后，周某某找到原告朱某某，要求朱某某在合同上签字。朱某某提出房屋的装修、装饰周某某无权转让给李某，如李某要承租应另行交纳房屋装修保证金。
因朱某某拒绝在转租合同上签字，2014年7月1日，周某某到朱某某的单位闹事，并告知朱某某其又和李某签订了一份《出租出兑合同》，后在朱某某打110报警后，周某某离开。在周某某离开后，经朱某某向李某了解，周某某确实又自行与李某签订了一份《出租出兑合同》。该合同将原《转让合同》中装修、装饰归李某所有的条款删除，并约定出兑费为15万元，李某从2014年7月15日接手。同时，合同最后一条注明，李某已经付10万元，余5万元在2014年9月1日前结清。
二原告认为，周某某与李某在未经过出租人同意的情况下所签订的《出租出兑合同》应属无效，周某某在不顾二原告反对的情况下，执意将房屋转租给他人的行为构成了违约，违反了《合同法》第224条第2款的规定。
综上原告提出如下诉请：一、请求人民法院认定被告与第三人签订的《出租、出兑合同》无效；二、请求人民法院判决解除二原告与被告签订的《出租、出兑合同》，并判决被告限期返还所承租的二原告的房屋，二原告自被告返还房屋之日起退还剩余租金；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告人依约履行与原告签订的《出租、出兑合同》，未有任何违约行为。2013年4月1日被告人周某某与原告孙某某签订了一份关于圣益艺术升学基地的《出租、出兑合同》，合同明确约定：“房屋使用权限3-6年，前3年租金为每年4万元，后3年租金根据双方协商调整。在合同期间周某某如无力经营欲出兑别人时应事先通知孙某某，经孙某某同意后，孙某某应积极配合。”据此，答辩人已向原告支付租金8万元（2013年4月1日至2015年4月1日）。不存在欠付租金的行为，且答辩人与第三人李某商洽出兑事宜亦是2013年4月1日《出租、出兑合同》赋予答辩人的合法权利并事先通知了二原告，因二原告出尔反尔，从中阻挠，且未在2014年6月11日《转让合同》上签字同意，答辩人该上述转让合同视为自始未成立，且答辩人未就所谓“转兑”进行过任何交付，并仍系圣益艺术升学基地的实际经营人。
2、请求法院依法驳回二原告的诉讼请求，并由被告人继续履行原、被告签订的《出租、出兑合同》。起诉书中：“由朱某某拒绝在转租合同上签字及提出要求第三人李某另行交纳房屋装修保证金”的无理行为可知，二原告对答辩人的转兑行为是知情并认可的，只是由于价钱没谈妥而未能同意答辩人转兑，二原告才是真正的违约者，未能履行“积极配合”的合同义务。
综上，请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法保护被告人的合法权利，驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费用及由此产生的一切损失。
第三人辩称，第一次签合同是因为房主对装修装饰这块有质疑，年限要一年一签，所以暂时性没签成。第三人对房主提出的一年一签合同第三人也有质疑。后与被告协商，第三人不要装修装饰，以15万元出租，装修装饰归房主，第三人只有使用权。第二次第三人与被告拟制好合同后，被告与原告电话里沟通，说原告同意。
对原告的诉讼请求，认为两次签订合同都告知原告了，是因为装修归属权问题没谈成所以第一份合同没签成，第二次合同是装修不归第三人，装修保证金让第三人交5万元，如果有损害让第三人恢复原状，第三人没接收所以第二份合同也没签成。
第三人与被告合同履行情况是，因为第三人当时不想让被告再将房子出兑给他人，所以第三人先交了10万元定金，但后来没谈成是因为装修问题，还有一年一签合同形式及如对房屋有损害原告要求第三人恢复原状，第三人没接受。后被告于2014年7月7日将定金10万元已退还给第三人。
经审理查明，坐落于阜新市海州区前进路70号N-29门，面积148.95平方米商业网点属于原告孙某某与原告朱某某共同财产。原告在此网点经营圣益艺术类升学基地。2013年4月1日原告孙某某与被告周某某签订出租、出兑合同一份，合同约定：“……2、原告孙某某（甲方）将圣益艺术类升学基地现有学生以及设备（两台哈曼尼钢琴、一台雅马哈电子钢琴、一套音响及功效、一套台式电脑、电话、移动把杆、话筒、DVD一体机、舞台上的灯光）设施（现有的桌椅）一次性以70000元价格出兑给被告周某某（乙方），所有权归被告周某某（乙方）所有。”上述设备及设施出兑价款为70000元整。“3、房屋使用年限3到6年。房租每年在4月1日前缴清。3年后根据同面积、同位置网点的出租价格经过双方商议调整。房屋租金每年40000元……”，“……6、在合同期间被告周某某（乙方）如无能力经营欲出兑别人时应事先通知原告孙某某（甲方），经得原告孙某某（甲方）同意后，原告孙某某（甲方）应积极的配合。7、合同期满后被告周某某（乙方）为优先承租人。被告周某某（乙方）有权出兑。”原告孙某某与被告周某某签订合同后被告周某某已经将2013年4月1日-2014年4月1日、2014年4月1日-2015年4月1日的房屋租金共计80000元给付给原告。
另查，2014年6月11日，被告周某某（甲方）与第三人李某（乙方）签订出租出兑合同一份，合同约定：“……2、原告孙某某（丙方）与被告周某某（甲方）已签订了租赁合同，租期到2016年4月1日止，年租金为40000元，租金为每年交付一次。店铺转让给第三人李某（乙方）后，原告孙某某（丙方）与被告周某某（甲方）关系终止。同时，原告孙某某（丙方）与李某（乙方）建立租赁关系，保持原租金3-6年不变，如有变动应根据周围店铺及同等房屋面积的租金变动，并允许第三人李某（乙方）出兑装修、装饰、设备及授课老师和生源，兑费全部归第三人李某（乙方）所有。第三人李某（乙方）同意代替周某某（甲方）向原告孙某某（丙方）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由周某某（甲方）缴纳的水电费及其他各项费用。3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备（60余名学员、两台哈曼尼钢琴、一台雅马哈电子钢琴、一套音响及功效、一套台式电脑、电话、移动把杆、话筒、DVD一体机、舞台灯光、桌椅、饮水机）现授课教师及生源全部归李某（乙方）所有。4、第三人李某（乙方）应向被告周某某（甲方）支付转让费180000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及授课老师和生源，现一次性向周某某（甲方）交付160000元，剩余20000元待一年内生源稳定后再继续交付，此外被告周某某（甲方）不得再向第三人李某（乙方）索取任何其他费用。……7、在经营中如因自然灾害等不可抗因素导致第三人李某（乙方）经营受损的与被告周某某（甲方）无关，如遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归第三人李某（乙方）……”。此合同签订后被告周某某告知原告合同签署的情况及合同内容，原告对被告处分其所有房屋装修的行为不同意并拒绝在合同上签字。此后被告周某某与第三人李某另签订一份出租出兑合同，合同约定内容与2014年6月11日被告与第三人签订的出租出兑合同基本一致，只是将处分原告所有的房屋装修部分的条款予以删除。并注明已付完100000元，余50000元在2014年9月1日前结清。该合同签订后被告周某某将合同签署情况及内容再次告知原告，原告因装修价款及保证金问题依然不同意被告与第三人签订的出租出兑合同。2014年7月7日被告周某某将提前收取的100000元退给第三人李某。
上述事实，有原、被告、第三人的陈述答辩、出租出兑合同、银行转账记录、收条等证据在卷佐证，经庭审举证质证应予认定。
本院认为，合同双方当事人应当按照诚实信用原则按照合同的约定，法律的规定履行双方签订的合同义务。房屋租赁合同是房屋所有权人作为出租人将其所有的房屋出租给承租人，在租赁期间由承租人占有、使用、收益的一种合同。
关于原告认为被告与第三人签订出租出兑合同的行为侵犯了原告的合法权限构成根本违约，应当提前解除原、被告之间签订的房屋租赁合同关系返还剩余租金的主张，本院予以支持。理由如下：
一、本案原告与被告签订的出租出兑合同是房屋租赁合同的一种形式，原告将其位于坐落于阜新市海州区前进路70号N-29门，面积148.95平方米商业网点出租给被告每年约定租金为40000元，同时原告将在此经营的圣益艺术类升学基地及现有学生和设备作价70000元出兑给被告。因原、被告双方签订的合同即包含租赁内容又包含出兑事项，与一般的租赁合同承租人没有处分权区别在于被告有部分的处分权，即被告对合同中支付70000元对价款的部分有处分的权利。被告与第三人签订的出租出兑合同将原告所有的装修进行了处分侵害了原告的财产所有权。
二、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。从房屋租赁合同的法律特征可以知道，被告与第三人签订的房屋租赁合同自双方签字之日起即成立，并不以第三人实际取得房屋使用权及足额全部支付房屋租赁款为成立要件。
三、原告与被告签订的房屋出租出兑合同对合同履行过程中违约事项约定不明且双方没有就此达成补充约定，只是在合同中记载：“……6、在合同期间被告周某某（乙方）如无能力经营欲出兑别人时应事先通知原告孙某某（甲方），经得原告孙某某（甲方）同意后，原告孙某某（甲方）应积极的配合。7、合同期满后被告周某某（乙方）为优先承租人。被告周某某（乙方）有权出兑。”，按照法律规定关于违约不明的应当按照法律规定处理，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
四、原告不同意被告与第三人签订的合同，被告即到原告朱某某的单位与朱某某发生争执影响了原告方的工作和生活，致使原告方对合同的无瑕疵履行产生了不确定性。
综上，对原告孙某某与被告周某某于2013年4月1日签订的出租出兑合同应当自2014年10月1日起予以解除，由被告周某某自阜新市海州区前进路70号N-29门商业网点迁出，由原告返还被告已经给付租金的剩余部分20000元。合同中约定的圣益艺术类升学基地现有学生以及设备（两台哈曼尼钢琴、一台雅马哈电子钢琴、一套音响及功效、一套台式电脑、电话、移动把杆、话筒、DVD一体机、舞台上的灯光）设施（现有的桌椅）归被告周某某所有。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、自2014年10月1日起解除原告孙某某与被告周某某签订的出租出兑合同，被告周某某自本判决发生法律效力之日起自阜新市海州区前进路70号N-29门商业网点迁出；
二、圣益艺术类升学基地现有学生以及设备（两台哈曼尼钢琴、一台雅马哈电子钢琴、一套音响及功效、一套台式电脑、电话、移动把杆、话筒、DVD一体机、舞台上的灯光）设施（现有的桌椅）归被告周某某所有；
三、原告孙某某、朱某某返还被告周某某剩余租金20000元。
上款自本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。
审判员 李新宇
二〇一四年九月十五日
书记员 海春玲