广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终460号上诉人（一审被告）：巫家伟。被上诉人（一审原告）：来宾市丽景苑物业管理有限公司。法定代表人：黎耀林。上诉人巫家伟因与被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司（以下简称丽景苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人巫家伟上诉称，1、诉讼已过诉讼期限。从2014年6月来宾市丽景苑小区业主委员会招聘的广西东铭物业公司开始进驻小区算起也有两年多了，诉讼期限已经超期，不在合法期限内，不再具备立案条件；2、被上诉人没有资格起诉业主。被上诉人是开发商委托办理和管理的，是前期物业，属于第三方，与业主没有法律层次上的关联。就是现有的一些手册或协议，也并非是双方协商的，而是物业公司强逼签订的，这是一种胁迫手段。因此，被上诉人起诉业主是不合法的。且被上诉人所谓的服务是强加的、无效的，业主们不认可被上诉人的服务和质量。被上诉人只能对开发商负责，向开发商催讨；3、丽景苑C区16栋已于2012年6月开始实行小区物业自行管理，物业公司对小区根本没有任何物业服务，不提供物业服务还要收取物业费不合理、不合法；4、被上诉人擅自提高物业费不合法。其与开发商2007年10月15日、2014年4月1日分别签订的物业委托管理合同，与业主没有关系，业主不知道也不认可。被上诉人是开发商办的，黎耀林既是开发商的总经理又是被上诉人的董事长。续签的合同与原合同内容基本不变，只是将每月每平方米的物业费从0.38元提高到0.65元，不合理也不合法，业主没有和被上诉人商定提价。被上诉人提供的市物价局文件，广西物业管理条例第五十条明确普通住宅类物业服务收费实行的是政府指导价，而不是定价，具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。5、业主没有获得什么服务的保障，收费价格是物业公司自定，滞纳金、违约金也是物业公司单方计算，我们不认可，物业公司这些行为和做法完全违反了消费者权益保护法第九条、第十条的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人上诉的各项诉求，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人丽景苑物业公司无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交答辩状。一审法院查明，2009年12月12日，巫家伟与柳州市银宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定巫家伟购买柳州市银宇房地产开发有限公司开发的丽景苑商业城xxx号房（建筑面积103.26㎡）。2007年10月15日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，该合同约定了委托管理事项、物业服务内容、物业管理服务费用、物业管理服务质量要求、业主缴纳服务费用的义务、违约责任等，委托管理期限自2007年10月15日至2010年10月15日止。合同第二十二条约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元收取。前述合同到期后，2010年9月28日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）又签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2010年10月16日起至2011年10月15日止。2011年10月16日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）再次签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年10月16日起至2017年10月15日止，第二十二条约定本物业的管理服务费按当地物价局审批的收费标准向业主或物业使用人收费，其余的内容与前一合同内容基本上一致。2011年8月15日，来宾市物价局作出《关于“丽景人家”和“丽景苑”小区物业管理服务收费标准的通知》，载明:一、住宅物业服务收费，“丽景人家”小区按建筑面积每月每平方米0.65元收取；“丽景苑”小区按建筑面积每月每平方米0.60元收取；二、物业服务内容包括小区的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护管理，小区内的清洁卫生、绿化养护和秩序维护等；三、非住宅用房物业服务收费标准由你公司与业主协商制定；四、电梯维护费和二次供水加压费按实际支出与业主协议合理分摊；五、空置物业服务收费，按来价格[2006]17号文件规定执行；六、你公司每半年要向全体业主公布物业服务费的收支情况。2014年5月31日后，丽景苑物业公司退出该小区。一审法院认为，丽景苑物业公司作为物业服务企业与建设单位即柳州市银宇房地产开发有限公司依法签订的前期物业服务合同，均系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对该小区业主具有法律约束力。本小区业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，没有法律依据，不予采纳。丽景苑物业公司作为提供物业服务的公司，应依照约定对小区进行管理维护，提供物业服务，相应的，巫家伟作为小区业主应支付相应费用。本案争议焦点在于丽景苑物业公司是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题，本小区业主认为丽景苑物业公司完全没有履行物业管理服务但未提供充分证据予以证明，诉讼中，丽景苑物业公司自认其所提供的物业管理服务未完全符合合同约定的服务质量标准，结合本小区其他到庭参加诉讼的部分业主的陈述，一审法院对本小区业主主张的丽景苑物业公司未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，予以采纳，故对丽景苑物业公司主张的物业费仅支持80%，再根据合同的约定及来宾市物价局作出的“通知”，物业服务费用应结合物业的面积、单价、欠费时间计算，巫家伟在2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理费为1486.94元（103.26m2×0.60元/月•m2×24个月），故本案中巫家伟应支付2012年1月1日至2014年5月31日的物业管理费为1189.56元（1486.64元×80%）。基于以上情形，对丽景苑物业公司主张的滞纳金6505.80元，不予支持。对丽景苑物业公司主张的“公共照明费75元”，一方面，物业委托管理合同中未明确该项费用所对应的服务内容以及收费标准；另一方面，即便该几项费用确因小区公共利益、共用设施的维护使用而支出的费用，该费用的计算也应该由各业主合理分摊，而各业主分摊的费用，应该按欠费期间的整个小区的公共照明、该栋楼房因电梯运行而消耗的电费总量以及参与分摊该费用的业主的数量计算而来，但丽景苑物业公司未能提供证据证实计算该几项费用的收费依据以及与业主协商的依据等；但从常识、常情、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明以及高层楼房的正常使用也离不开电梯的维护使用，根据民事活动的公平原则，并结合当地其他小区的物业服务企业收费标准，对丽景苑物业公司主张的该部分费用酌定为15元（75元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、巫家伟支付来宾市丽景苑物业管理有限公司物业物业管理费1189.56元；二、巫家伟向来宾市丽景苑物业管理有限公司支付公共照明费15元；三、驳回来宾市丽景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人巫家伟的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。二审庭审中，上诉人巫家伟提供了一份2010年10月23日交物业费2935元给被上诉人丽景苑物业公司的银行回执，证明其已经交够物业费。被上诉人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院认证认为，上诉人提供的该份证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以认可。本院认为，关于上诉人巫家伟的上诉请求是否有充分的事实和法律依据的问题，根据二审查明的事实，上诉人于2010年10月23日向被上诉人交物业费2935元，而从2010年10月1日至2014年5月31日的物业费合计为103.26m2×（0.38元/月·m2×11个月＋0.60元/月·m2×33个月）＝2476.17元，故被上诉人主张的物业费已支付完，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持，上诉人的上诉请求成立，应予支持，一审认定事实有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，判决如下：一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初3223号民事判决；二、驳回被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石晓志审判员  侯永魁审判员  黄月秀二〇一七年七月二十六日书记员  谭康朗附相关法律条文：1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。3.最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。