浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第681号
上诉人（原审原告）：陈雪祥。
上诉人（原审被告）：海盐富安房产有限公司。住所地：海盐县武原街道长安中路***号。
法定代表人：许炎，该公司执行董事。
委托代理人：陆叶峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈取英。
上诉人陈雪祥、海盐富安房产有限公司（以下简称富安房产公司）为与被上诉人沈取英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2014）嘉盐民初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：陈雪祥、沈取英系夫妻关系，富安房产公司系海盐海港商业中心（位于海盐县武原街道××与××路的交叉口，以下简称“海港城”）的开发商。经富安房产公司广告宣传，陈雪祥、沈取英向富安房产公司预定海港城第1幢第4层460号商品房一套，该房屋建筑面积53.14平方米（暂测），并曾向富安房产公司交付了购房意向金2000元。2012年11月11日，陈雪祥、沈取英与富安房产公司签订了《海盐海港商业中心商品房认购协议》一份，协议约定陈雪祥、沈取英在协议签订当日支付定金20000元，并于2012年11月22日前往富安房产公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》并付清购房首付款196500元（含实际已支付的定金及意向金）。协议并约定，陈雪祥、沈取英支付定金后富安房产公司须为陈雪祥、沈取英保留该物业至约定的签订正式《商品房买卖合同》日期的次日，该期间富安房产公司不得将该物业销售于任何第三方，否则富安房产公司应向陈雪祥、沈取英双倍返还定金，陈雪祥、沈取英逾期未与富安房产公司签订该物业之正式《商品房买卖合同》的，则不得以任何理由要求富安房产公司退还已付的定金。另，陈雪祥、沈取英向原审提交的《海盐海港商业中心商品房认购协议》复印件中的第四条第二款载明“该协议自双方签署后生效，待双方签订正式《商品房买卖合同》后失效”。2012年11月11日，陈雪祥、沈取英向富安房产公司支付定金20000元，富安房产公司出具相应收据一份。2012年11月22日，富安房产公司向陈雪祥、沈取英出具证明一份，载明：“由于海港商业中心合同条款审核流程未完成，故商品房销售合同签署时间由2012年11月22日推迟至2012年12月2日前（以置业顾问电话通知为准），兹此证明。如若造成不便，尽请谅解”。2012年12月3日，陈雪祥、沈取英通过银行转账方式向富安房产公司支付购房款169500元。2013年1月6日，陈雪祥、沈取英方（作为买受人）与富安房产公司（作为出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定买受人购买海港城第1幢第4层460号预售商品房一套，建筑面积约53.14平方米，价款总金额为393000元，商品房用途为写字楼。合同第七条第三款确认买受人已于2012年12月3日支付首付款196500元，剩余房款196500元于签订合同之日起一星期内付清。合同第九条约定出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人使用。合同第十条约定，出卖人未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。其中合同补充协议内容（2）第9条约定出卖人逾期交房达到买受人解除合同条件的，买受人应于达到合同解除条件后5日内书面通知出卖人解除合同，逾期不行使解除权的，视为放弃解除权，合同继续履行。合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……并签署房屋交接单。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量……提出异议的，出卖人应当给予解释和说明……”。合同第十四条约定双方将该商品房的装饰、设备标准约定于合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备品牌等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。合同附件八补充协议内容（1）第五条约定买受人购买的商品房为商办公寓的，由买受人与出卖人指定的装修公司另行签订《委托装修管理协议》，相关装修费用由出卖人承担。合同签订当日，富安房产公司向陈雪祥、沈取英出具款项内容为“首付款”、款项金额为196500元、收款方式为“其他”的收据联一份。2013年1月7日，陈雪祥、沈取英（作为委托方）与富安房产公司（作为受托方）签订《海盐海港商业中心委托装修管理协议》一份，约定由富安房产公司对陈雪祥、沈取英购买的涉案房屋进行装修管理，协议第八条约定：陈雪祥、沈取英承诺其已充分授权富安房产公司进行本次装修的管理工作，装修时间及计划安排由富安房产公司自行确定，因装修工作对房屋交付带来影响的，陈雪祥、沈取英予以认可。陈雪祥、沈取英同意，在房屋交付时其所购房产已经全部完成装修，该装修所添附的内容以及由此而改变毛坯房原有形态的，均视为符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。2013年1月9日，陈雪祥、沈取英发函给富安房产公司认为合同签订前双方确认陈雪祥、沈取英买受房屋为“公寓”，但合同签订时变为“写字楼”，故要求富安房产公司将合同中的商品房性质从“写字楼”更正为“公寓”。2013年1月14日，陈雪祥、沈取英又以转账方式将剩余房款196500元支付给富安房产公司，富安房产公司向其出具收据一份。2013年12月31日，陈雪祥、沈取英查看涉案房屋并要求富安房产公司交房时发现涉案房屋尚未装修，富安房产公司亦未向陈雪祥、沈取英履行交房义务，故陈雪祥、沈取英于当日发函富安房产公司要求富安房产公司退房并双倍返还定金及赔偿损失。为此，陈雪祥、沈取英于2014年5月20日起诉要求解除陈雪祥、沈取英与富安房产公司之间的商品房买卖合同，原审于2014年5月22日向富安房产公司送达应诉副本，富安房产公司于2014年5月23日签收。经查，截止本案辩论终结，陈雪祥、沈取英与富安房产公司双方尚未办理交房手续，涉案房屋亦尚未由富安房产公司装修完成。
陈雪祥、沈取英以富安房产公司逾期交房超过90日，陈雪祥、沈取英按约有权解除合同为由，诉至原审法院，请求判令：1、依法解除1-460号购房合同，退还购房款373000元；2、双倍返还定金40000元并赔偿损失21834.70元（从付款之日按中国人民银行同期贷款利率暂算至2014年6月30日止，之后损失按上述计算方式算至房款还清之日止）；3、富安房产公司承担案件诉讼费用。
原审中富安房产公司答辩称，对合同签订时间、双方签约事实无异议，因海盐县物管处的系统调整，审核比较迟，所以签约时间延迟了，但双方接受了这样的变更，未主张违约责任，所以变成了默认。陈雪祥、沈取英对于原来的认购协议以及商品房买卖合同的履行是认可的，陈雪祥、沈取英也实际履行了。对陈雪祥、沈取英交付定金和意向金的事实也无异议，购房款中有5000元是以优惠券的形式抵的房款，所以陈雪祥、沈取英实际付购房款总金额是388000元。富安房产公司认为富安房产公司未曾违约，富安房产公司一直按合同履行，不存在违约和陈雪祥、沈取英主张的相关情况。2013年1月7日，陈雪祥、沈取英与富安房产公司签订了委托装修管理协议，双方对于付款、交房以及陈雪祥与沈取英委托富安房产公司进行装修管理进行了约定，对于装修时间的计划及计划安排均由富安房产公司自行确定。所以因为装修带来的交付影响，陈雪祥、沈取英方都是认可的。在房屋满足交付条件和交付期限后，富安房产公司直接办理了收房手续和进入了装修准备阶段，因为整个商品房销售进度较为缓慢，装修公司建议装修期限先向后顺延、统一装修。因为一些客观原因，装修公司要等到2014年11月底开始装修。富安房产公司根据陈雪祥、沈取英的授权自行安排装修时间和装修计划，故对房子尚未进行装修，但并不构成逾期交房及相关的违约，因此我们认为本案富安房产公司不存在违约的事实，不存在陈雪祥、沈取英解除合同、退还定金、赔偿损失的相应依据。故请求法庭驳回陈雪祥、沈取英的全部诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。陈雪祥、沈取英与富安房产公司双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应根据合同的约定享有权利、履行义务，一方违约的，应承担相应的违约责任。
首先，涉案房屋截止合同约定交房之日未完成交房手续，富安房产公司虽辩称其已发送交房通知，但富安房产公司在审理中并未向原审出具任何证据材料予以证明其主张。富安房产公司虽称双方签订的《海盐海港商业中心委托装修管理协议》中明确涉案房屋装修系由陈雪祥、沈取英全权委托富安房产公司装修、装修时间及计划安排由富安房产公司确定，如影响交房时间也由陈雪祥、沈取英予以认可，但结合双方签订的商品房买卖合同，陈雪祥、沈取英所购房屋带富安房产公司所送的装修，房屋买卖中交付时间是重要的合同条款内容，而双方的委托装修合同对装修完成时间或者是装修完毕后的交房时间未作约定，如依富安房产公司说法则装修时间其可以自由确定，由此交房时间其也可以自由决定而无限期延长，这显然不合常理，故原审只能推定涉案房屋的交房时间仍按双方之间签订的商品房买卖合同中约定的交房时间，即2013年12月31日，且富安房产公司也应按约定完成装修。现至陈雪祥、沈取英起诉之日，富安房产公司已逾期交房5个多月，依据合同约定陈雪祥、沈取英可以行使解除权，富安房产公司应退还全部已付房款。故对于陈雪祥、沈取英诉请要求解除陈雪祥、沈取英与富安房产公司之间的商品房买卖合同以及富安房产公司退还陈雪祥、沈取英已付购房款393000元（其中包括定金20000元）的诉讼请求，原审予以认可。富安房产公司虽称陈雪祥、沈取英上述购房款中有5000元系陈雪祥、沈取英在购房过程中用富安房产公司赠送的5000元电器券抵用，陈雪祥、沈取英实际支付购房款为388000元，但根据富安房产公司向陈雪祥、沈取英出具的二份购房款收据联，均显示陈雪祥、沈取英向其已付的购房款总计为393000元，富安房产公司亦未提供证据证明购房款中的5000元系陈雪祥、沈取英用电器券抵扣，故对富安房产公司的上述陈述原审无法予以采信。对于合同解除时间，虽按双方《浙江省商品房买卖合同》中约定陈雪祥、沈取英应在解除条件成就时5日内向富安房产公司提出，但原审认为这对买受方来说过于苛刻，不应采用，陈雪祥、沈取英在富安房产公司逾期交房5个多月后诉请解除合同，相距合同约定的可解除条件在时间上没有过长，并无不妥。本案中陈雪祥、沈取英于2014年5月20日起诉要求解除陈雪祥、沈取英与富安房产公司之间的商品房买卖合同，原审于2014年5月22日向富安房产公司送达副本，富安房产公司于2014年5月23日签收，故合同解除时间原审认定为2014年5月23日。
其次，对于陈雪祥、沈取英要求富安房产公司双倍返还定金的诉讼请求，一方面有关定金的约定系在陈雪祥、沈取英与富安房产公司签订的房屋认购协议中予以约定，但陈雪祥、沈取英提供的认购协议为复印件，富安房产公司虽对该协议中有关双方定金的约定予以认可，但其认为该定金系成约定金。另一方面，陈雪祥、沈取英提供的认购协议中也明确一旦双方订立了正式的商品房买卖合同，该协议即失效。现陈雪祥、沈取英与富安房产公司已经签订了正式的商品房买卖合同，有关定金的约定原审认为不是双方签订的商品房买卖合同的内容，故可认定涉案定金转为了普通的购房款。故对于陈雪祥、沈取英要求富安房产公司双倍返还定金的诉讼请求，原审无法予以支持。
最后，本案中富安房产公司逾期交房构成违约，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，陈雪祥、沈取英可以主张富安房产公司赔偿相应利息损失。对于利息损失，根据陈雪祥、沈取英提供的有效证据，原审认为：1、陈雪祥、沈取英支付意向金2000元的时间应早于交付定金时间，但因陈雪祥、沈取英提供的有效证据无法证明该意向金的确切交付时间，故原审只能按2012年11月11日即交付定金的时间作为意向金交付时间；2、陈雪祥、沈取英交付20000元定金的交付时间为2012年11月11日；3、陈雪祥、沈取英转账支付首付款中的169500元的时间为2012年12月3日；4、对于首付款中的剩余5000元以及剩余购房款196500元，原审只能依据富安房产公司出具的收据联时间起算，故该5000元的利息起算时间为2013年1月6日，剩余购房款196500元的利息起算时间为2013年1月14日。上述款项利息均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至陈雪祥、沈取英诉请的2014年6月30日，共为37180.69元，陈雪祥、沈取英请求富安房产公司赔偿损失为21834.70元，原审视其系对自身诉讼权利的处分，故予以确认。之后利息计算以393000元为本金，仍按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至上述购房款付清之日止。
综上，陈雪祥、沈取英的诉讼请求，原审部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈雪祥、沈取英与富安房产公司于2013年1月6日签订的合同编号为1-460的《浙江省商品房买卖合同》于2014年5月23日解除，富安房产公司退还陈雪祥、沈取英购房款人民币393000元，并赔偿陈雪祥、沈取英利息损失21834.70元（之后利息计算以393000元为本金，仍按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至上述购房款付清之日止），合计414834.70元，由富安房产公司于判决生效之日起十日内清结；二、驳回陈雪祥、沈取英的其他诉讼请求。本案受理费3911元、财产保全费2720元，合计6631元，由陈雪祥、沈取英共同负担305元，由富安房产公司负担6326元。
判决宣告后，陈雪祥、富安房产公司均不服，向本院提起上诉。
陈雪祥上诉称：原审对陈雪祥、沈取英要求双倍返还定金的请求，不予支持，明显不当。陈雪祥、沈取英认购时当场付了定金，富安房产公司开具了收据，载明收款事由为海港商业中心公寓460购房定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。认购协议书系富安房产公司制定的格式条款，仅规定了陈雪祥、沈取英的义务，没有规定富安房产公司的义务，实际情况是陈雪祥、沈取英守约履行，富安房产公司多次违约。故，富安房产公司在销售广告上宣传出售商品房是公寓，定金收据上也载明是公寓，出售的是写字楼，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，其应当承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。富安房产公司的欺诈隐瞒体现在以下方面：1、双方签订认购协议后，富安房产公司多次推诿签订正式合同，后来在陈雪祥、沈取英再三催促下，富安房产公司单方出具证明，表明第三方城建办审核流程未完成，故推迟到2012年12月2日，证明富安房产公司违约；2、实际城建办根本没有批准富安房产公司建公寓，只是批准建写字楼。《商品房买卖合同》文本载明了写字楼，为此陈雪祥、沈取英以挂号信方式要求双倍返还定金，但富安房产公司收到挂号信后不理不睬，到了2012年12月31日按合同富安房产公司应交付精装修房屋，但其根本没有装修，公司各股东各自为政，根本不想交房。综上，富安房产公司的行为已经构成根本违约。至原审判决之日，富安房产公司应付给陈雪祥、沈取英利息损失43000元，但考虑到富安房产公司会双倍返还定金，陈雪祥、沈取英只请求赔偿损失21834.7元，但原审却驳回了双倍返还定金的诉请。综上，请求撤销原判第二项内容，改判富安房产公司双倍返还陈雪祥、沈取英定金及全部利息损失（至二审判决止）。
针对陈雪祥的上诉，富安房产公司在二审中答辩称：一、有关定金，原审判决认定是正确的，该定金是双方在商品房认购协议书中约定的，其后双方已经签署了正式的商品房买卖合同，富安房产公司并不存在违反认购协议的情况，该定金已经转为购房款的一部分，系成约定金。在双方签订正式商品房买卖合同后，认购协议已经失效，故不存在陈雪祥所称的富安房产公司违约而应双倍返还定金的情形。二、有关利息，双方在商品房买卖合同第十条约定，出卖人逾期交付房屋超过90日的，买受人有权解除合同，富安房产公司应当支付3880元的违约金，而非陈雪祥所称的违约金，关于违约金双方明确约定，应当遵照执行。
富安房产公司上诉称：本案的争议焦点在于合同解除后应按什么标准退还购房款并支付违约金。富安房产公司提交的证据清楚表明了陈雪祥实际支付购房款为388000元，另外5000元是富安房产公司发放的抵用券，而非实际支付的现金。此外，根据双方合同约定，出卖人按照买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。故依约富安房产公司应支付的违约金是3880元，综上，请求撤销原判，改判双方合同于2014年5月23日解除，富安房产公司退还购房款388000元，并按已付购房款388000元支付1%的利息损失。
针对富安房产公司的上诉，陈雪祥在二审中答辩称，富安房产公司的上诉已经超过上诉期。有关违约金的约定，是双方明确约定的，应当予以执行。
沈取英在二审中答辩称，一、其购买的是公寓，不是办公楼。其当初与陈雪祥看到富安房产公司张贴的有关“公寓送精装修”大幅墙体广告语宣传小广告后，交了意向金2000元，定购了4层460室公寓，并交了定金，签订了商品房认购协议书。要签正式合同前，房款付了一半后被告知因合同流程未完成不能签合同，要求我们推迟，反复了几次，我们要求出具证明，直到2013年1月6日合同才出来。交房时间说好是8月中旬，后合同写成了2013年12月31日，公寓也写成了办公楼，我们对此以挂号信方式提出异议，对方也在挂号信回证上签了字。二、富安房产公司在签订合同时多次违约，应双倍返还定金。富安房产公司由于自身的原因多次违约，合同签订一推再推，直到2013年1月6日才签合同，按照定金规则，应当双倍返还定金。三、富安房产公司至今未取得销售公寓的许可证，富安房产公司取得《建设用地规划许可证》的时间是在2011年9月6日，用地性质载明了商业办公，按照规划许可，富安房产公司永远不可能取得公寓的销售许可，但富安房产公司在销售广告中宣传销售的是公寓，系存在欺诈。综上，请求富安房产公司双倍返还定金。
二审中，陈雪祥向本院提交了建设用地规划许可证一份，证明富安房产公司在向陈雪祥、沈取英出售涉案房屋前已经取得建设用地规划许可证，该证上明确载明用地性质为商业办公。
富安房产公司经质证后认为，对证据的真实性没有异议，商品房预售确需取得五证一书。但认为陈雪祥混淆了商品房预售许可证与建设用地规划许可证的区别。建设用地规划许可证必须在商品房预售前取得。关于用地性质，该土地在招标、挂牌时已经公告。双方签订合同时，也已向陈雪祥夫妻明确说明，他们明确知道涉案房屋为商业写字楼，他们已亲笔签名认同购买，并不存在胁迫的情形。
本院认证意见：该证据加盖有海盐县城建档案馆的公章，富安房产公司对证据的真实性也没有异议，故本院对该证据本身予以认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点有三：一、富安房产公司是否应双倍返还陈雪祥、沈取英20000元定金款；二、富安房产公司应退还的购房款金额的认定；三、陈雪祥、沈取英请求富安房产公司赔偿全部利息损失，应否支持。
关于焦点一。陈雪祥、沈取英提供的认购协议复印件载明，陈雪祥、沈取英支付20000元定金后，富安房产公司须为陈雪祥、沈取英保留涉案物业至约定的签订正式《商品房买卖合同》日期的次日，该期间富安房产公司不得将该物业销售给任何第三方，否则，富安房产公司应双倍返还定金。富安房产公司对该协议中有关双方定金的约定也予以认可。由此可以确认的是，陈雪祥、沈取英交付的20000元款项是为保证富安房产公司为其预留涉案物业、双方日后签订正式合同而约定的定金，属于《担保法解释》第115条规定的立约定金。现富安房产公司为陈雪祥、沈取英预留了涉案物业，双方签订了正式《商品房买卖合同》，20000元的定金也已抵作房款，即陈雪祥、沈取英交付定金所担保的债权目前已经实现，现其要求富安房产公司双倍返还定金，缺乏依据，原审不予支持，并无不当。陈雪祥上诉提出富安房产公司将写字楼作为公寓出售，存在欺诈行为，但双方在正式《商品房买卖合同》中明确约定所售商品房用途为写字楼，陈雪祥、沈取英主张富安房产公司存在欺诈，缺乏依据，本院不予采信。
关于焦点二。富安房产公司认为陈雪祥、沈取英所交购房款中有5000元系富安房产公司赠送的抵用券，陈雪祥、沈取英实际支付购房款388000元，故应当退还的购房款及利息计算依据应为388000元。但根据富安房产公司向陈雪祥、沈取英出具的二份购房款收据联，均显示陈雪祥、沈取英向其已付的购房款总计为393000元，同时，富安房产公司亦未提供证据证明购房款中的5000元系陈雪祥、沈取英使用抵用券抵扣，故富安房产公司的该主张缺乏证据证明，原审不予支持并无不当。
关于焦点三。原审按中国人民银行发布的同期同类贷款利率暂算至陈雪祥、沈取英诉请的2014年6月30日计算得出的利息共为37180.69元，陈雪祥、沈取英明确请求富安房产公司赔偿损失为21834.70元，原审视其系对自身诉讼权利的处分，予以了确认。现陈雪祥、沈取英上诉请求富安房产公司赔偿37180.69元及2014年6月30日至二审判决止的全部利息损失，属于二审增加诉讼请求，根据相关规定，就增加的诉讼请求，双方无法达成调解的，二审不再处理。另外，富安房产公司上诉认为有关违约金应按照合同约定的已付房款的1%予以赔付，但原审中陈雪祥、沈取英明确请求赔偿损失而非诉请违约金，原审判决支持陈雪祥、沈取英提出的赔偿损失诉请，并无不当。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果适当，应当予以维持。陈雪祥、富安房产公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百八十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费674元，由上诉人陈雪祥负担300元，由上诉人海盐富安房产有限公司负担374元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 郑 茜