浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终2270号上诉人（原审原告）：台州市海悦公寓业主委员会。住所地：台州市海悦公寓。法定代表人：郑强，该委员会主任。委托诉讼代理人：朱群群，浙江孚吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炜罡，浙江孚吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：台州市泰和物业管理有限公司。住所地：台州市甲南大道东段*号集聚行政服务中心***号。法定代表人：邱继平，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋希，浙江利群律师事务所律师。上诉人台州市海悦公寓业主委员会（以下简称海悦公寓业委会）因与被上诉人台州市泰和物业管理有限公司（以下简称泰和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海悦公寓业委会上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人在物业服务期间未全面对海悦公寓小区内公共设施、设备等履行了维修、保养等义务，构成违约，应当就其违约行为造成的损失承担赔偿责任。首先，根据2010年7月9日、2013年9月13日签署的两份《物业服务（管理）委托合同》第二章、第五章约定标准，被上诉人需对楼盖、屋顶、外墙面等项目提供定期维修、保养、管理及运行等服务，可见，电梯、消防公共设施设备的维修、保养仅系双方合同约定维修、保养项目的一小部分，而非全部。其次，自2016年9月28日第一次交接后，上诉人数次致电要求完成未交接项目，但被上诉人不予理睬，无奈之下，上诉人于2016年10月19日在新峰物业组织下，就小区内所有公共设施设备进行清查，根据清查情况确认，被上诉人在物业服务期内为节省自身成本，既未就过期公共设施设备进行更换，更未按照合同第三十六条约定履行义务。由于被上诉人基于私利的上述违约行为，导致上诉人公寓内大部分公共设施设备使用期限缩短及维修、保养等费用增加，基于该损失系被上诉人在物业服务期内怠于行使合同义务导致，结合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当由被上诉人承担。最后，一审法院在该事项认定中仅凭被上诉人单方制作未经上诉人确认核实的所谓维修、保养记录及双方交接当日未提出异议为由，作为被上诉人合同期限内全面履行合同约定项目维修、保养，违反了《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，系对上诉人权利侵害。也因为该举证责任的分配错误，导致该事实认定错误。上诉人认为交接当日未对交接事项作出异议，不视为许可被上诉人不履行合同第二十一条约定的交接查验义务，更非上诉人认可未查验公共设施设备的合格，且上诉人在法定二年诉讼期间提起诉讼，符合相应法律规定，也是对自身权利的正当行使。二、双方对2016年8月1日至8月31日账目明细确认，不视为被上诉人己全面履行合同约定关于所有账目移交的义务，应当继续履行。2010年7月9日、2013年9月13日两份《物业服务（管理）委托合同》第二十四条、第二十五条明确约定被上诉人应当于双方合同终止后，向上诉人移交其进驻小区后所有账目，而非2016年8月1日至2016年8月30日一个月账目结算清单。一审法院仅以被上诉人当庭提供经三方确认的2016年8月1日至2016年9月14日账目视为被上诉人履行交付历年所有账目义务，不符合《物业管理条例》第二十九条、三十八条规定，更不符合合同约定。其次，被上诉人在2016年9月29日三方进行部分交接结束后，上诉人提起诉讼前并未按照合同第三十五条及《泰和物业海悦公寓移交结算清单》约定要求上诉人退还押金，及向上诉人退还2016年8月1日至9月14日期间已收取费用余款的行为，其实是被上诉人在主观上及行为上对自身并未按照合同约定全面履行交接义务的确认。因此，上诉人要求被上诉人按照合同约定继续交付进驻上诉人小区后所有账目，符合双方约定，有法可依。一审法院仅以三方对临时延展期内账目结算作为被上诉人按照合同约定全面履行账目交接义务，认定事实错误。被上诉人泰和物业公司辩称，1、被上诉人认为上诉人诉讼请求不符合物业管理和物权法的相关规定，物业管理没有明确规定业主委员会具备民事资格，关于共有部分管理重大事项要经过半数才能同意。2、被上诉人认为上诉人在一审提出的诉讼请求没有事实及法律依据，二审上诉人理由也不能成立。不管一审提交的清单还是二审提交的所谓申请表、光盘，全部都是上诉人单方陈述，根本不能作为本案证据使用，且二审提交的单据、发票，根本无法证明与本案争议焦点有关联性，这些证据不属于民诉法规定的新证据。被上诉人认为上诉人至今没有证据证明相关设备损坏，上诉人也不能证明所谓设施设备坏了与被上诉人有因果关系。在双方交接及结算后，上诉人对所谓的公共设施也没有提出过任何异议，一年之后提出公共设备损坏，由被上诉人导致，证据不足。根据双方签订的物业管理合同所谓的相关维修费用，在服务期间也是以1000元为限，超出1000元是要报批，设备损坏也不能要求被上诉人承担。上诉人称双方没有进行及时移交或者查验，被上诉人已经提交相关会议纪要要求尽快办理函、移交清单、录音等证据可以证明双方之间办理移交，不存在上诉人主张的相关情况。账目结清，账目已经写得很明确，收入11万多，支出8万多，被上诉人应当退还上诉人28850.3元，扣除押金10000元。因此上诉人称双方没有结算不能成立。原告海悦公寓业委会向一审法院起诉请求：1．被告立即对海悦公寓小区的消防、排污、配电等公共设施、设备进行维修致正常使用或赔偿经济损失暂计600000元；2．被告立即向原告移交账本、电路图纸、管路图纸、消防图纸。审理中，原告海悦公寓业委会明确第一项诉讼请求为要求被告赔偿消防、排污、配电等公共设施维修致正常使用的损失，将第二项诉讼请求减少为被告立即向原告移交账本。一审法院认定事实：台州市海悦公寓小区经全体业主投票表决，选举产生了新一届的海悦公寓业主委员会，并于2016年7月27日在台州市住房和城乡建设局进行备案。2010年7月9日，原、被告签订物业服务（管理）委托合同，约定，被告泰和物业公司为台州市海悦公寓小区提供物业管理服务，期限为2010年8月1日至2013年7月31日。2013年9月15日，原、被告又签订物业服务（管理）委托合同，约定，被告泰和物业公司为台州市海悦公寓小区提供物业管理服务，期限为2013年8月1日至2016年7月31日。上述物业服务（管理）委托合同均约定，被告泰和物业公司负责房屋及共用部位、共用设施设备的日常维护，有保养维护记录资料，小修（限1000元内）由物业公司在物业费中支出，中、大修由房屋维修基金支出，合同终止交接时，被告泰和物业公司应做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合原告海悦公寓业委会移交共用（有）部分共用（有）设施设备和物业管理服务的全部档案资料、专项（公共）维修资金及账目、应退还业主的物业管理服务费用等，交接的结果由原、被告及新物业服务企业三方共同签字确认，以及其他事项。合同签订后，被告泰和物业公司对台州市海悦公寓小区提供了物业服务，包括电梯维修保养、消防设施设备的养护等。服务期间，台州市海悦公寓小区被授予“2011年度台州市物业管理示范住宅小区”。2016年8月1日，在相关部门组织下，台州市海悦公寓小区新老业主委员会召开协调会议，对于账目的交接、车位费等问题进行协商，并决定与物业签临时协议，续签一个月。2016年9月13日，被告泰和物业公司向原告海悦公寓业委会送达撤出海悦公寓物业服务报告，表示将于9月14日撤出小区。2016年9月16日，被告泰和物业公司出具关于要求台州市海悦公寓业主委员会尽快与我司办理移交的函，表示，被告泰和物业公司在合同期满后不再续签物业服务合同，被告泰和物业公司已整理好相关资料，多次电话通知业主委员会成员来办理移交手续，但毫无回应，要求业主委员会在见到本函之日起5日内办理移交及小区公共设施设备验收手续，不来办理，视为资料及公共设备完好。被告泰和物业公司将上述函件张贴于原告海悦公寓业委会办公室的大门上。2016年9月14日开始，被告泰和物业公司撤离台州市海悦公寓小区。2016年9月28日，原、被告及浙江新峰物业管理有限公司台州分公司办理交接手续，三方在海悦公寓小区图纸交接清单上签章。原、被告就费用明细进行了移交，双方在海悦公寓移交结算清单上签章。一审法院认为，根据《最高人民法院》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行服务合同约定的或法定的维修、养护、管理和维护的义务，需承担赔偿损失等违约责任。本案中，原告海悦公寓业委会以台州市海悦公寓小区的消防、排污、配电等公共设施、设备未维修、保养为由，要求被告泰和物业公司承担责任。由于公共设施、设备系全体业主共同共有，涉及全体业主的权益，原告海悦公寓业委会为维护全体业主的公共利益而提起本案诉讼，并无不妥。前述司法解释第十条还明确，在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应向业主委员会移交物业服务所必需的相关资料等。因此，原告海悦公寓业委会以自己名义起诉要求被告泰和物业公司移交账本，具有法律依据。故被告泰和物业公司抗辩原告海悦公寓业委会不具备起诉资格，不能成立。被告泰和物业公司提供了物业服务期间电梯、消防等公共设施设备的维修、保养等的记录，说明被告泰和物业公司曾对台州市海悦公寓小区公共设施、设备等履行了维修、保养等义务。在物业服务合同终止后，被告泰和物业公司曾要求原告海悦公寓业委会办理公共设施、设备的验收手续，没有证据表明原告海悦公寓业委会曾提出过异议。而且，在办理交接手续时原告海悦公寓业委会也未就此提出异议。现被告泰和物业公司已经撤离台州市海悦公寓小区长达半年以上，原告海悦公寓业委会又以小区内的公共设施设备损坏为由，要求被告泰和物业公司承担违约责任，依据不足，不予支持。原、被告间的物业服务合同至2016年9月14日被告泰和物业公司撤离小区时终止，被告泰和物业公司应移交物业服务所必需的相关资料。但在办理交接手续时，双方已经就费用明细进行了移交，原告海悦公寓业委会还要求被告泰和物业公司移交账本，不能成立。综上，原告海悦公寓业委会的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告台州市海悦公寓业主委员会的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告台州市海悦公寓业主委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据：2016年10月海悦公寓清查情况申报表、农业银行和工商银行对账单、收款收据、兴业银行现金支票存根、摆闸采购安装合同、增值税发票、领据、椒江区鹏程电脑有限公司出库单、销货清单和设备购买维修更换申请支付单，用于证明2016年10月新物业入住前会同上诉人对小区进行清查，发现被上诉人在管理期限未对上述公用设施进行维修、保养及更换，构成违约，同时也证明被上诉人于一审提交的消防巡查记录表、设施设备巡检记录表等均是伪造，与客观现状不符，银行对账单以及销货清单、合同证明被上诉人违约行为给上诉人造成部分损失。2016年10月7日照片留底光盘1份，用以证明被上诉人撤离时，公用设施设备损坏情况。被上诉人质证认为，上诉人在二审提交的证据不是新证据，不能作为二审新证据使用。海悦公寓清查情况申报表是上诉人单方制作，不能作为证据使用，对账单、存款单等票据真实性、合法性没有异议，但无法证明与本案争议的焦点有关联性，采购合同、增值税发票、销货单据，没有原件，与本案无关，对照片留底光盘三性均有异议，也是上诉人单方制作，不能作为本案证据使用。本院认证认为，上诉人提交的上述证据无法证明因被上诉人未及时对公共设施设备等进行维修、养护、管理造成相关设施损坏，不具有证明力，本院不予确认。本院审理认定的事实与一审法院审理认定的一致。本院认为，上诉人与被上诉人自愿于2013年9月15日签订物业服务委托合同，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方应按约履行。按合同约定，被上诉人受上诉人委托对海悦公寓小区的房屋建筑共用部位、共用设施、设备，市政公用设施和附属建筑物、构筑物，公用绿地、花木、建筑小品等事项进行维修、养护和管理，维护小区公共秩序。2013年8月1日至2016年7月31日合同期内，被上诉人是否按约履行义务系双方争议的内容。上诉人主张被上诉人未按约履行义务，对此应承担举证责任。可上诉人所举证据无法证明因被上诉人未尽维修、养护、管理职责，导致相关设备设施受损，而被上诉人提交的电梯、消防等记录，恰恰能够证明其在管理期间一直对这些公共设备、设施进行维修、保养、管理，履行合同义务。在合同期终止后，被上诉人发函催促上诉人办理移交手续，直至2016年9月28日上诉人与被上诉人及新物业办理移交接收手续，上诉人对被上诉人受委托管理小区期间如何未尽责履行合同义务，交接清单中未予注明，未提出异议。2016年9月28日双方办理交接手续，并且对有关费用进行结算，结算清单内容反映上诉人对被上诉人的履约保证金也予退还，这足以说明移交当时上诉人对被上诉人的履约情况还是认可的。上诉人在被上诉人撤离海悦公寓小区半年之久，以小区内的公共设施设备损坏为由，要求被上诉人承担违约责任，缺乏证据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，上诉人台州市海悦公寓业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9800元，由上诉人台州市海悦公寓业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 许战平审 判 员 梅矫健审 判 员 何敏军二〇一七年十二月十二日代书记员 李 萍·12··11·