德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旌民初字第2326号
原告李延东。
委托代理人罗承元。
委托代理人马秉刚。
被告曾晓娇。
委托代理人左长凯，四川宗元律师事务所律师。
原告李延东与被告曾晓娇委托合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理，依法由代理审判员王亚玲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李延东及其委托代理人罗承元、马秉刚，被告曾晓娇的委托代理人左长凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李延东诉称，2013年8月29日，原告给被告出具经公证处公证的委托书，委托被告代为将原告所有的位于德阳市华山北路420号8栋2-3-1号面积为65.42平方米房产予以销售，被告的代理权限为：代为签订销售合同、领取房款，办理房屋过户手续等。2014年1月7日，被告在未告知原告房屋售价的情况下，代理原告与刘琼华、范云龙签订房屋买卖合同，合同约定的房价远远低于市场价，仅以12万价款卖给第三方。后原告通过查询德阳地方税务局直属分局已购房屋交易纳税申报表显示被告是以实际价格231500元卖给第三方刘琼华、范云龙，现支付房款并已办理了房屋产权过户手续。但被告收到房款后一直未将房款交给原告。原告多次找其交回房款，被告拒不交还。原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1.被告返还原告房屋价款及占有期间的资金利息共计250000.00元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告曾晓娇辩称，原告委托答辩人代为销售房屋属实，且双方在德阳市旌湖公证处进行了公证；答辩人出售原告房屋符合双方签订的委托书，房屋实际售价为180000元，而非计税价格231500元；原告为借款，在与答辩人签订委托书后，将该房屋抵押给了第三人，答辩人为履行委托书，代原告向第三人偿还了借款200000元，原告应当向答辩人退还多偿还的20000元，而非答辩人支付原告全部房价款；请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2013年8月29日，原告李延东（委托人）与被告曾晓娇（受托人）签订委托书一份，原告将登记在其名下的位于德阳市区华山北路420号8栋2-3-1号房屋［房屋所有权证号：德房权证市区字第C00634**号，国有土地使用证号：德府国用（2013）第007876号］，委托被告代为出售以及办理过户相关手续。委托事项：1.代签订房屋转让协议、合同，收取售房款，受托人享有议价；2.代到房地产管理部门办理房屋交易及产权过户登记所有手续；3.代到国有土地管理部门办理国有土地使用证过户登记所有手续；4.代回答登记机关询问事宜；5.代申报纳税并缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用；6.在买方需办理二手房贷款的情况下，配合买方办理与购买上述房屋相关的二手房贷款银行事宜，并签署所需的相关文件；7.代委托人以受托人的名义在银行开立结算帐户、将银行贷款全额划入受托人帐户，代收房屋按揭款。委托期限：办理完上述事项为止。受托人无转委托权。双方签订的上述委托书经四川省德阳市旌湖公证处公证，公证事项为李延东在上述委托书上签名并按右手大拇指印。
2013年8月30日，原告李延东（借款人）与邓金华（出借人）签订借款合同一份，合同主要约定：李延东向邓金华借款200000元，并以房地产抵押担保，担保合同另行签订。同日，原告（抵押人）与邓金华（抵押权人）签订抵押合同一份，合同主要约定：为了确保李延东与邓金华在2013年8月30日签订的借款合同的切实履行，李延东愿意将其位于德阳市区华山北路420号8栋2-3-1号房屋作为抵押物，对双方签订的借款合同200000元的债务承担连带担保责任，担保期至上述债务履行届满后两年。2013年9月4日，李延东与邓金华一同在德阳市政务中心办理了存量房最高额抵押（最高债权数额为200000元）。
2014年1月2日，刘琼华、范云龙（买方）为购买被告代原告销售的房产，向范清华出具了经公证后的购房委托书，委托事项包括签订合同、代付房款、办理权属证书、纳税等。2014年1月7日，被告曾晓娇代原告李延东（卖方）与范清华代刘琼华、范云龙（买方）通过德阳市新虹房地产经纪有限公司（居间方）签订了存量房买卖合同，合同主要约定：房屋为李延东位于德阳市区华山北路420号8栋2-3-1号房屋，房屋价款为120000元，并在2014年1月31日前一次性支付，双方并于2014年1月31日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续。
2014年1月6日，被告曾晓娇为解除本案所涉房屋之抵押权，实现原告售房之委托，遂代原告向抵押权人邓金华支付了现金200000元，该房屋之抵押权遂予以注销（诉讼中，原告认可与邓金华签订借款合同，但表示并未收到合同载明的200000元，且亦未委托被告还款，更不知晓被告还款事宜）。2014年1月7日，被告代原告向德阳市住房保障和房屋管理局递交了房屋所有权转移登记申请书等相关资料，申报本案所涉房屋成交价为120000元。2014年1月14日，德阳市地方税务局就被告代原告交易的房屋所核定的房屋价格为231500元。2014年1月22日，被告代原告将委托出售的房屋之产权转移登记到买方刘琼华、范云龙名下。
本案所涉房屋售出后，被告一直未向原告支付房价款。诉讼中被告辩称本案所涉房屋的实际交易价格为180000元，并提供了被告代原告（卖方）与范清华（买方）于2013年12月30日所签订的房屋购销合同予以证明。同时，被告认为其代原告偿还了邓金华的借款200000元，故房价款应予以抵扣。
以上事实，有当事人陈述、委托书、公证书、借款合同、抵押合同、收条、存量房买卖合同、房屋登记薄、纳税申报表、身份信息等证据予以证实。
本院认为，原告李延东与被告曾晓娇签订的委托书经德阳市旌湖公证处进行了公证，系双方真实意思表示，不违背相关法律法规，双方的委托合同合法有效。被告曾晓娇应当按照委托书载明的委托事项进行办理，且在办理委托事项过程中应遵守相关法律法规。根据《中华人民共和国合同法》第401条之规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况”。即在委托合同中，受托人是为委托人处理委托事务，由于委托事务的处理往往直接关系到委托人的利益，因而为了便于委托人了解委托事务的处理情况，受托人有义务按照委托人的要求将情况报告给委托人。《中华人民共和国合同法》第404条之规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。即受托人应当将因委托所取得的具有经济价值的任何财产及其他相关利益一并交付委托人，这是受托人忠实义务和诚实原则的重要体现。《中华人民共和国合同法》第406条之规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”。即受托人在处理委托事务时，应尽必要的谨慎注意义务，避免给委托人造成损失。本案中，被告在履行原告委托售房时，发现原告所委托销售的房屋上设立了他项权利（现房抵押），在未向原告核实抵押情况及债务情况，且未取得代原告偿还债务的委托时，直接代原告予以偿还，在房屋议价时虽享受议价权，但未及时向原告披露房屋出售价格，并将房价款交付原告。上述足以表明被告虽履行完了委托书上的全部委托事项，但在履行整个委托事项过程中，未尽到法律规定的报告义务、谨慎注意义务以及财产移交义务。诉讼中，被告辩称房价款为180000元，而非申报成交价120000元，且要求予以抵扣代偿债务200000元。原告则要求被告按照德阳市地方税务局所核定的房屋价格231500予以返还。因原、被告双方签订的委托书对房屋出售价格未作约定，原告主张的价格仅是税务部门征税计价，并非房屋实际交易价格，而被告抗辩的价格未违反委托书内容，故可以按照被告认可180000元作为房价款并计算资金利息，由被告向原告予以返还，但资金利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年7月10日（起诉时）起计算至付清为止。对原告与邓金华之间的借款合同、抵押合同，因不属于本案审理范围，故被告请求一并处理其代原告偿还邓金华的债务问题，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条之规定，判决如下：
一、被告曾晓娇应于本判决生效之日起十日内向原告李延东返还房屋价款180000元及其资金利息（资金利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月10日起计算至本判决确定给付之日止）；
二、驳回原告李延东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费2525元，由被告曾晓娇全部负担（被告应承担的诉讼费原告已先行垫付，执行中一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 王亚玲
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 杨依帆