江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04274号
上诉人（原审被告）祝林坚。
委托代理人商聪聪，浙江素豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏吴中地产集团有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路101号。
法定代表人张祥荣，董事长。
委托代理人毛红，江苏吴中集团有限公司律师。
上诉人祝林坚江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产）因与江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产）祝林坚房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴开民初字第0342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年6月26日，双方当事人签订《租赁合同》1份，约定吴中地产将位于苏州市吴中区吴中大道石湖华城住宅小区内部石湖华城生活馆租赁给祝林坚使用。租赁面积为2600平方米（石湖华城生活馆整幢房屋），具体位置及范围见附件。租赁期自2013年7月10日起至2023年7月9日止，共120个月。吴中地产同意给予祝林坚三个月的免租期（2013年7月10日至2013年10月9日），在此期间，乙方无需支付租金，但应支付在此期间的物业管理费及临时水电费等其他相关费用。祝林坚承诺该租赁物仅作为邻里中心社区配套使用，经营项目主要是邻里绿色惠民商超，配套性项目为鲜奶供应站、羽毛球场、养生馆、社区休闲中心等并承诺不随意变更用途，同时遵守国家和地方有关该租赁物使用和物业管理规定及租赁物所在物业的物业管理制度及规定。祝林坚承诺经营内容不影响居民正常生活环境为前提，并保持良好的社区环境，如有违背原告有权干涉并追究相关责任。未经吴中地产书面同意，祝林坚不得将租赁物用于其他用途或从事任何非法用途，否则吴中地产有权要求祝林坚承担违约责任并赔偿由此给吴中地产造成的损失。第一至三年每年租金300000元，每月租金为25000元，租金单价为9.6元／平方米／月；第四至五年租金400000元，每月租金33333元，租金单价为12.8元／平方米／月；……。双方同意租金采取预付方式，每季度支付，每年支付四次，共分40期。首期租金于合同签订之日起7日内支付，以后各期租金于上一期期满前15日内支付。租赁保证金为25000元。吴中地产同意，祝林坚可将该租赁物的部分转租。祝林坚承诺转租的部分必须为社区配套同时转租部分的业态是吴中地产允许开设的经营范围，并不得扰民。祝林坚违反约定的，吴中地产有权要求祝林坚承担违约责任并赔偿由此造成的损失。事前未经吴中地产书面同意及有关政府部门批准（如需）的，祝林坚不得对租赁物进行扩建、装修，对租赁物的结构、墙体进行改造，亦不得将该租赁物内的任何部件、固定装置与设备擅自移动或拆除，也不得于该租赁物内安置、堆放、悬挂任何物件以致超出该租赁物的承重限度。如违反该条款，吴中地产有权要求祝林坚承担违约责任并承担由此而致的修缮费用及赔偿费用。租赁期满不再续租或租赁合同提前解除的，对于祝林坚装修、扩建及增设附属设施和设备的，在返还租赁物时，可移动部分装饰、设施，由祝林坚负责搬出，不可移动、不可分割部分建筑、装饰、设施，双方同意装修物及附着物不可移动部分装饰、设备，由祝林坚负责拆除，如拆除对租赁物造成损坏的，则祝林坚负责维修原状或赔偿相应的损失，吴中地产不予补偿。双方同意，有下列情形之一的，吴中地产可解除合同：（1）祝林坚未按照本合同约定支付租金、租赁保证金或其他费用，逾期达10天以上的；……（6）除本条（1）-（5）约定的情形外，祝林坚违反合同及其附件约定（包括但不限于关于租赁用途、转租、装修及其他）任一情形，经吴中地产书面通知其更正后10日内仍未更正的。租赁期内，吴中地产可随时依据上述情形解除合同。租赁合同解除之日为吴中地产解除租赁合同的书面通知送达祝林坚之日，祝林坚应及时迁离。祝林坚未能按约定支付租金、租赁保证金或其他费用的，则每逾期一日，应按本合同项下日租金的3倍向支付违约金。祝林坚违反租赁合同及附件约定的任一情形的（包括但不限于违反关于租赁用途、转租、装修、遵守租赁物所在物业的物业管理制度等情形），则应自违约行为发生之日起每日按日租金3倍支付违约金直至违约行为纠正之日止。
原审另查明，本案所涉租赁物的房屋所有权证登记信息中载明房屋坐落为苏州吴中经济开发区越溪街道石湖华城花园会所，建筑面积为2441.78平方米，该租赁物的宗地面积为2466.6平方米。吴中地产确认可按照房产证所载建筑面积计算租金。合同签订后，祝林坚于2013年6月27日支付保证金25000元，于2013年10月10日支付租金75000元。2014年4月25日，吴中地产以祝林坚应于2013年9月25日支付首期租金，2013年12月25日支付第二季度租金，于2014年3月26日支付第三季度租金，现祝林坚已三次逾期支付应付租金，且逾期时间达10日以上为由向祝林坚邮寄送达《解除通知函》1份，要求祝林坚于收函后3日内办理合同解除及租赁物归还手续。本通知自邮寄达到时《租赁合同》即解除。祝林坚于2013年6月27日支付保证金25000元，于2013年10月10日支付租金75000元，于2014年4月30日上午9时52分向吴中地产账户转账支付租金75000元，于2014年6月30日支付75000元。根据吴中地产提供的邮件查询结果，祝林坚于2014年4月30日16时11分收到《解除通知书》。
祝林坚在租赁物外建造建筑物两处，西侧租赁给薛万甲用于经营“紫燕百味鸡”之用，东侧租赁给刘炎涛用于经营“大拇指”品牌产品之用。祝林坚确认搭建未经吴中地产同意。原审审理中，吴中地产限期祝林坚10日内拆除上述建筑物，祝林坚在限期内未能拆除。
以上事实，由《租赁合同》、《解除通知函》、EMS邮件详情单及查询结果、照片、《进账单》、《记账凭证》，以及原审法院现场勘察照片及原审庭审笔录等在卷佐证。
原审原告吴中地产的诉讼请求为：请求法院判令确认解除其与祝林坚签订的《租赁合同》并要求祝林坚腾房迁让；祝林坚支付违约金305660元并支付至实际腾房期间的房屋使用费；本案诉讼费用由祝林坚负担。原审中，吴中地产放弃要求祝林坚支付违约金的诉讼请求。
祝林坚认为因房屋存在质量问题，而双方未就第二期租金的减免达成协议，故缓交第二期租金，双方也已对第三期租金交付时间作出了变更，故其按期交纳租金，不存在违约行为。为证明其主张，祝林坚提供了：（1）祝林坚于2013年10月12日向吴中地产工程部工作人员蒋玉柱发出的《申请报告》1份，祝林坚称2013年10月6日至8日台风期间，租赁物室内吊顶及墙体出现大面积多处漏水渗水现象导致其损失严重，经吴中地产工程部师傅检查初步诊断为楼顶空调机组风口设置有缺陷以及玻璃幕墙有问题。现因漏水耽搁了其超市开业的计划，故请求吴中地产尽快处理。（2）祝林坚于2013年12月2日向吴中地产招商部“吴经理”发出的《申请》1份，称吴中地产于2013年11月12日才将室内吊顶部分修补好，楼顶防护措施未做，玻璃幕墙漏水问题未解决。并称因漏水导致祝林坚超市开业时间拖延两个多月，还产生其他经济损失。故请求吴中地产减免2个月的房租，以弥补损失。（3）视听资料，视频证明吴中地产员工蒋玉柱曾到现场查看。录音一中祝林坚与“吴经理”对话，“吴经理”称房子顶上漏，会抓紧处理，保证开业后不会漏水。录音二中祝林坚与“吴经理”对话，双方先就漏水修复的问题进行沟通，祝林坚提出2014年1月10日要交房租了，要求“吴经理”尽快处理免租申请的事情。“吴经理”表示已交给相关领导，但难度比较大。交租金的事情再联系。录音三中“吴经理”要求祝林坚尽快处理租金的事情，并称第三笔租金也到期了。祝林坚称其因损失大故未交第二期租金，房屋有缺陷进水吴中地产应予补偿，其肯定现暂时不交第二期租金，第三笔租金于四月底交纳。“吴经理”要求祝林坚以后按时缴纳租金，4月底把租金交掉，并表示免租的事情领导已表示先不能答应。在对话中，双方还谈及吴中地产出面帮助祝林坚协调过投诉事宜，投诉也导致了时间迟延。（4）2014年5月21日的《律师函》1份，祝林坚委托律师向吴中地产发函称租赁物仍存在漏水瑕疵，吴中地产应及时修复。吴中地产违约不享有合同的单方解除权，祝林坚要求吴中地产按约继续履行合同并于收函后3日内对漏水隐患排除和维修，就损失进行协商并确认赔偿方案。经质证，吴中地产认为：（1）蒋玉柱已离职无法核实是否收到2013年10月12日的《申请报告》；（2）未看到2013年12月2日的《申请》，且不同意该申请。租赁物在使用过程中需要维修其可以进行维修并承担维修费用，不需要减免租金。租赁物交付时并无漏水情况，漏水系因台风原因造成。（3）视频与本案无关，其已履行维修义务。如祝林坚认为房屋不符合交付标准则应另行起诉，与本案无关。也无证据证明祝林坚延迟开业系因漏水原因造成。对录音的真实性不予确认。其招商部经理为吴磊，吴磊曾与祝林坚通话，但已记不清具体的电话内容。录音中“吴经理”也没有表示祝林坚于4月底交付租金吴中地产即不追究违约责任。（4）已收到律师函，但祝林坚对合同解除有异议应按照合同约定起诉处理，故合同已解除。
原审审理中，祝林坚提供租赁合同7份、联营合同3份，证明其将租赁物大门门口西侧约35平方米租赁给薛万甲经营紫燕百味鸡，租赁期限自2013年11月1日起至2014年11月30日止；门口东侧约20平方米租赁给刘炎涛经营馒头包子等大拇指系列产品，租赁期限自2014年4月16日至2016年4月15日；超市内部约25平方米租赁给熊英乔经营蔬菜。吴中地产明确祝林坚存在的违约情形包括：1、逾期10日以上未交纳租金；2、在未经其同意的情况下将房屋擅自转租；3、违章搭建扩建，并限期祝林坚于10日内拆除。祝林坚表示：1、未交租金系因吴中地产未及时处理漏水事宜且未开发票；2、转租未超过合同约定的范围；3、搭建扩建未经吴中地产同意，但系因吴中地产未给其合同约定的面积。
原审法院认为：双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。吴中地产现要求解除合同，原因有三：第一，逾期10天未缴纳租金。根据双方签订的《租赁合同》中的约定，租赁期自2013年7月10日起至2023年7月9日止，免租期自2013年7月10日至2013年10月9日，首期租金于合同签订之日起7日内支付，以后各期租金于上一期期满前15日内支付，租赁保证金为25000元。欠付租金达10天以上，吴中地产有权行使合同解除权。祝林坚于2013年6月27日支付保证金25000元，于2013年10月10日支付租金75000元，于2014年4月30日支付租金75000元，于2014年6月30日支付75000元，确有拖欠租金的情况。吴中地产据此发出通知，要求与祝林坚解除合同。虽双方就房屋渗水问题的赔偿问题存有争议并进行协商，但根据祝林坚所提供的录音，其称超市开业时间拖延两月余，也确认因投诉原因也造成时间迟延，可见超市开业时间的延误并非全因漏水造成。另，祝林坚称漏水延误开业要求减免两个月的租金，根据其所提供的录音，“吴经理”要求祝林坚尽快缴纳租金，同时也表示免租的事情很难得到批准，可见祝林坚并未与吴中地产就免租事宜达成合意，祝林坚以此为由至今未缴纳三个月租金，也已超出其要求减免的两个月租金的范围。祝林坚欠付租金逾10日，吴中地产以此要求解除租赁合同，合法有据，原审法院予以支持。祝林坚通过转账方式支付租金，并不能以此推定吴中地产有继续履行合同的意思表示。第二，未经吴中地产同意的情况下将房屋擅自转租。根据祝林坚所提供的《联营合同》、《租赁合同》，结合双方签订的《租赁合同》，祝林坚现联营及转租的范围并未明显超出双方关于转租范围的约定，吴中地产以此解除合同，理由不成立，但不影响吴中地产以其他事由行使合同解除权。第三，违章搭建扩建，并未在限期10日内拆除。承租人擅自扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。双方在《租赁合同》中亦约定，事前未经吴中地产书面同意及有关政府部门批准的，祝林坚不得对租赁物进行扩建、装修。同时约定祝林坚违反合同约定任一情形，经吴中地产书面通知其更正后10日内仍未更正的，吴中地产可解除合同。原审审理中，吴中地产明确要求祝林坚在10日内拆除建造的建筑物，祝林坚未在限期内拆除，吴中地产亦可以此行使合同解除权。合同解除后，祝林坚应当返还租赁物。吴中地产表示在本案中不要求次承租人及联营人迁出，只要求祝林坚迁出租赁物，原审法院对此予以支持。《租赁合同》中同时约定了月租金单价及总价，现吴中地产作为出租人同意按照建筑面积结合单价计算租金，低于原约定的月租金总价，原审法院遵其自愿。经核算，租赁期内的月租金为23441元，合同解除后的房屋使用费亦以此结算。结合祝林坚付款的情况，至2014年9月9日，祝林坚结欠吴中地产房屋使用费人民币32851元，扣除祝林坚已支付的保证金25000元，还应支付人民币7851元。之后还应按照每月23441元支付至实际迁出之日的房屋使用费。祝林坚称因渗水造成损失，但未就此提出反诉，原审法院在本案中未予理涉。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、江苏吴中地产集团有限公司与祝林坚签订的《租赁合同》已解除。二、祝林坚于判决生效之日起三十日内迁出苏州吴中经济开发区越溪街道石湖华城花园会所。三、祝林坚与判决生效之日起三十日内支付江苏吴中地产集团有限公司至2014年9月9日的房屋使用费人民币7851元（已扣除保证金人民币25000元），之后按照每月人民币23441元支付至实际迁出之日止的房屋使用费。案件受理费人民币5965元，由祝林坚负担。
上诉人祝林坚不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人迟延缴纳租金构成违约的事实存在明显错误。涉案房屋因漏水严重导致上诉人无法正常开业，而上诉人与吴中地产签订房屋租赁合同的根本目的是进行经营，漏水导致合同根本目的无法实现。上诉人选择同时履行抗辩权，多次向被上诉人提出要求漏水问题并商谈租金减免事宜，被上诉人也多次派工程部的人和吴经理前来协商，上诉人一直在等被上诉人告知具体减免金额后再缴纳实际房租费，但因被上诉人迟迟报不出价格，致使上诉人无法得知具体该付多少金额的房租费。合同租赁期10年，第二期租金迟延缴纳并未故意不予缴纳，而是双方对该期租金金额、缴纳时间进行了变更，这种双方新的合意不应视为上诉人违约，原审认为上诉人迟延缴纳第二期租金判令解除一份长达10年的租赁合同，显然存在错误。二、原审认为上诉人存在违章搭建，且未在限期内拆除，导致合同解除的理由，纯属原审法官偏袒被上诉人之词。从上诉人承租房屋起至被上诉人起诉之日已经有一年多时间，在此时间内，被上诉人工程部人员、招商部人员等曾多次来上诉人地方，却从来没有对上诉人的装修提出任何问题。上诉人有理由相信，当初的装修和搭建已经获得了上诉人的认可。截止判决之日，上诉人从来没有接到过被上诉人任何关于涉案房屋存在违章搭建并要求整改的任何通知。上诉人为了遮挡玻璃顶及侧边漏水，提高房屋利用率，更好的服务社区百姓，将部分房屋用玻璃作为外挡围起来，这属于装修范围而不是违章搭建。而且是否属于违章搭建没有确定，被上诉人在未与上诉人通知、协商的情况下解除合同不符合法律规定。三、事实上，被上诉人之所以解除租赁合同，是因为上诉人经过一年多市场人气培养和大投入产生效益，通过赶走上诉人获得更大的市场效益。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，或发回重审。
被上诉人吴中地产辩称：1、根据双方签订的《租赁合同》第三条和第六条的约定，对上诉人转租的范围是严格限制的，绝非任意转租。2、上诉人第一次支付租金的时间是2013年10月10日，依据《租赁合同》约定，首期租金应当是2013年7月2日支付，第二期租金应当是2013年12月25日，第三期租金是2014年3月26日。上诉人支付第二期租金的时间是2014年被上诉人发出解除通知的当日，2014年4月30日。上诉人第一期租金延期3个月，第二次租金的支付日期整整延付了7个多月，从时间上看与上诉人所述的逾期支付第二期租金的理由完全不吻合。本《租赁合同》是一份十年期的长期合同，一开始就2期租金延付，被上诉人有理由怀疑上诉人的履约能力。为避免更大损失，被上诉人依据《租赁合同》的约定，逾期支付租金10日以上，被上诉人即可解除合同。被上诉人依据合同约定，向上诉人寄发了解除通知函，被上诉人也确认收到。被上诉人解除合同合约、合法、合情。3、根据合同第9条的约定，上诉人在接到被上诉人的解除通知函后，并未在一个月内向法院提出异议，双方之间的《租赁合同》已解除。4、被上诉人的员工有部分居住在华城，如果下班后在上诉人超市购买生活用品不应当被认为是工作行为，更不能代表被上诉人，上诉人认为被上诉人员工到过上诉人超市即是对上诉人违章搭建的认可属无稽之谈。被上诉人对违章搭建向原审法院提出了调查取证申请，经被上诉人实地查看，上诉人确实对租赁物进行了违章搭建。被上诉人要求上诉人在10日对违章搭建进行拆除，上诉人至今未进行拆除。综上所述，上诉人上诉理由无事实依据，与合同约定不符且不符合法律规定，请求法院驳回上诉人的上诉人请求，维持原判。
二审中，祝林坚提交录音光盘一份，内容为祝林坚2014年12月30日与吴磊的电话录音，证明双方就第二期租金金额、缴纳时间进行了变更形成了新的合意。吴中地产质证后认为，该录音资料未经当事人同意，属于偷录；吴磊作为招商经理只负责公司的招商业务，与吴磊的录音内容与本案无关联性；该录音资料的来源及是否经过加工无法确认。本院认为，录音资料没有反映吴中地产就第二期租金金额、缴纳时间同意变更的相关内容，与本案缺乏关联性，对该录音资料本院不予采信。祝林坚二审中另表示，第二期租金其并未支付，因为吴中地产没有通知交多少租金。
以上事实，有录音光盘、录音文字整理稿、调查笔录等予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，结合吴中地产的诉讼请求以及双方当事人二审中的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于双方签订的《租赁合同》是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照前述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，吴中地产明确表示因祝林坚迟延支付第二期租金构成违约，吴中地产依据《租赁合同》第9条的约定行使约定解除权。《租赁合同》第9条规定，“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方（吴中地产）可以解除合同：乙方（祝林坚）未按照本合同约定支付租金、租赁保证金或者其他费用，逾期达10天以上的；……”。按照《租赁合同》该条约定，祝林坚逾期支付租金超过10天，吴中地产即享有约定的合同解除权。《租赁合同》第二期租金应予支付的时间为2013年12月25之前，吴中地产认为祝林坚实际支付该期租金的时间为2014年4月30日，祝林坚认为该期租金因金额没有确定尚未支付，因此祝林坚逾期支付租金已经超过10天的事实足以认定。祝林坚主张逾期支付租金的原因系涉案房屋漏水没有得到及时维修，即使祝林坚所言属实，其完全可以敦促吴中地产及时维修，或在吴中地产不予维修时通过自行维修并要求吴中地产承担维修费用的方式维护自己的承租权利，但祝林坚据此拒付租金缺乏依据。祝林坚另认为吴中地产已同意其延期支付第二期租金，但综合祝林坚提供的证据，尚不足以证明吴中地产存在同意减免或延期支付第二期租金的意思表示，祝林坚迟延支付租金的抗辩没有合同和法律依据，难以成立，本院不予支持。祝林坚逾期支付租金已经超过10天，吴中地产依据双方《租赁合同》享有的约定解除权成立，吴中地产向祝林坚发出书面解除合同通知主张解除合同，祝林坚于2014年4月30收到解除通知，因此该解除通知到达祝林坚时双方《租赁合同》即告解除。祝林坚上诉认为吴中地产解除租赁合同的目的是获得更大的市场效益，该主张显然无法对抗吴中地产依法享有的合同权利，本院不予采信。关于祝林坚对租赁房屋的搭建问题，根据《租赁合同》约定，事前未经甲方（吴中地产）书面同意及有关政府部门批准（如需）的，乙方（祝林坚）不得对该租赁物进行扩建、装修……”。祝林坚认为吴中地产工作人员曾到过涉案房屋，对其搭建物予以认可，但其未能按照合同约定提供吴中地产同意的书面证据，本院对其主张不予采信。需要指出的是，吴中地产本案中的诉讼请求为确认解除双方租赁合同，且在二审中明确表示依据祝林坚逾期支付第二期租金的事实解除合同，在吴中地产据此享有约定解除权的情况下，祝林坚是否存在违章搭建已不影响吴中地产依约解除租赁合同的效力。
综上所述，上诉人祝林坚的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5965元，由上诉人祝林坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一五年二月十二日
书 记 员 黄源榕