北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第11546号
上诉人（原审原告）冯泳洪（曾用名：冯永宏），男，1968年7月14日出生。
委托代理人马宝兴，北京市义方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾玉清，男，1959年9月12日出生。
委托代理人闫建华（系被上诉人贾玉清之妻），1963年4月12日出生。
委托代理人袁素芹，北京市宏健律师事务所律师。
上诉人冯泳洪因与被上诉人贾玉清租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第5641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人冯泳洪及委托代理人马宝兴，被上诉人贾玉清的委托代理人闫建华、袁素芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯泳洪在一审诉称：2001年2月26日，我与贾玉清签订租赁合同，我将椰子林美食娱乐有限公司游泳池大门以南长48米、从西向东长60米，总面积2880平方米的土地出租给贾玉清，租赁期限为2001年2月26日至2029年8月31日，年租金100000元。合同签订后，我将土地交给贾玉清使用，贾玉清在承租土地上生产加工铁艺。因国家政策改变，经双方协商，于2004年9月20日签订房屋租赁合同，将原租赁期限变更为20年，双方按该合同执行。2011年起，贾玉清以房屋漏雨为由，翻修房屋，把原车间加高。贾玉清还将车间改装成小房间，用于对外出租。2012年，贾玉清将车间出租给申海龙、樊联合等人，申海龙、樊联合等人将车间改建成公寓，开办珊瑚公寓。双方在合同中明确约定贾玉清不得转租，贾玉清将房屋转租，违反合同法第二百二十四条规定，故我要求解除合同。为维护我的合法权益，起诉要求依法解除我与贾玉清签订的租赁合同，诉讼费用由贾玉清承担。
贾玉清在一审辩称：冯泳洪所诉内容与事实不符。2001年与我签订租赁合同的是冯永宏，不是冯泳洪，冯泳洪起诉，我有异议。我承租土地后，冯永宏将土地上房屋转让给我，双方只是土地租赁关系。我修建承租土地上的房屋经过北京南郊农业生产经营管理中心（以下简称南郊农管中心）同意，并向其交付安全保证金20000元；我建房也经过南郊农管中心同意。我将房屋出租是正常经营行为。综上，我不同意冯泳洪的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1999年冯永宏在李全洪处承租土地6000平方米，1999年11月，冯永宏在承租土地内建设房屋3000多平方米。2001年年初，冯永宏与贾玉清协商，将冯永宏承租土地的东部转租给贾玉清，并将冯永宏在东部所建建筑面积522.52平方米的房屋（房屋所有权证标明楼号为**号）以320000元价格转让给贾玉清。2001年2月26日，冯永宏（甲方）与贾玉清（乙方）签订租赁合同，甲方将位于椰子林美食娱乐有限公司游泳池大门以南方向长48米、从西向东方向长60米，总面积2880平方米的土地出租给乙方使用，乙方可修建成厂房及办公住宅设施且地面建筑产权归乙方所有；租赁合同没有到期，但由于经营情况或其它原因，乙方无法继续经营，需丙方经营时，乙方可同丙方签订租赁合同，但不能超出乙方的使用权限；租赁期限为2001年2月26日至2029年8月31日；2001年年租金100000元，2004年年租金105000元，2009年年租金110000元，2014年年租金115000元，2019年年租金120000元，2024年年租金125000元；甲、乙双方无论哪方单独违约（无论何种原因）给对方造成损失时，都必须承担守约方的全部经济损失，违约金最低5000元。合同签订后，冯永宏将土地交给贾玉清使用，贾玉清在承租土地上增建14号平房243.9平方米、15号平房1445.42平方米。2001年10月2日，贾玉清支付办理土地证款25000元；2002年3月25日，贾玉清支付办理房产证款80000元；13号、14号、15号房屋所有权人登记为南郊农管中心旧宫农业试验场。
2004年9月20日，冯永宏（甲方）与贾玉清（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将大门以南2880平方米的土地租赁给乙方；乙方若在原有的基础上，建设新的设施（如厂房、办公住宅等或进行改建）须事先征得甲方同意后，方可进行施工，所需费用由乙方自行承担，租赁期满后，这类建筑的产权将无条件、无偿转移给甲方，不得拆除；租赁合同没有到期，但由于经营情况或其它原因，乙方无法继续经营，需丙方经营时，必须由甲方参与，需甲、乙、丙三方共同商定后，由甲、丙方签订租赁合同后，乙方才可退出，否则视为乙方违约，进行经济赔偿。关于租赁期限，因国家政策改变，甲方与李全洪原土地合同30年改成20年，现甲方与乙方合同有所变更，从原30年合同变更为20年，即2001年2月26日至2019年8月31日止，原合同作废；2004年2月26日起，每年租金105000元，2009年2月26日起，每年租金110000元，2014年2月26日起，每年租金115000元，2019年2月26日起，每年租金120000元；甲、乙双方无论哪方单独违约（无论何种原因）给对方造成损失时，都必须承担守约方的全部经济损失，违约金最低半年租金，即为47500元；乙方必须无条件遵守甲方所在地的有关规定（治安、防水环保等）。此合同名为房屋租赁合同，实际为土地使用权转租合同。
2009年10月27日，贾玉清以北京华奥园铁艺装饰有限公司名义向南郊农管中心旧宫农业试验场提交房屋维修申请报告，申请对房屋、水电设施进行整改。南郊农管中心同意并于2010年3月9日收取贾玉清安全保证押金20000元。后贾玉清对原房屋进行改建并新建部分房屋。
另查明，上述涉案争议土地为国有土地，土地使用权人为南郊农管中心旧宫农业试验场。贾玉清已将承租土地的租金交至2014年2月。
本案在审理过程中，冯泳洪提交消防安全责任书、消防安全补充协议、用电安全责任书、防火防盗防煤气中毒安全责任书等，证明其对贾玉清保证消防安全有监督权，同时证明贾玉清有将房屋转租的行为。贾玉清承认上述安全责任书的真实性，贾玉清认为房屋为其所建，其有权出租经营，并没有对承租土地进行转租。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、2001年2月26日租赁合同、2004年9月20日租赁合同、北京市国土资源和房屋管理局颁发的房屋所有权证、房屋维修申请报告、安全保证押金收条、稷山县公安局清河派出所证明等证据在案佐证。
一审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护。冯泳洪将其承租的国有土地使用权转租给贾玉清，双方形成土地使用权转租合同关系；冯泳洪与贾玉清签订的租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。贾玉清以租赁方式取得土地使用权后，自行出资在承租土地上建房，将房屋出租他人进行经营，并未将承租取得的土地使用权整体转租他人，不存在违反合同约定行为；冯泳洪以贾玉清未经出租人同意进行转租为由，要求与贾玉清解除合同，没有事实依据；故法院对冯泳洪要求与贾玉清解除租赁合同的诉讼请求不予支持。贾玉清以租赁方式取得土地使用权后，自行出资在承租土地上建房是否合法，其将所建房屋出租给他人经营是否存在安全隐患，均应由相关行政主管部门审查处理，不属于本案审查范围；冯泳洪以贾玉清私建房屋用于出租存在重大安全隐患为由，要求与贾玉清解除租赁合同，没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告冯泳洪的诉讼请求。
冯泳洪不服一审法院判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第5641号民事判决，并依法改判解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。
贾玉清答辩称：同意一审法院认定的事实和判决，不认可上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
在本院审理期间，冯泳洪、贾玉清未向法院提交新的证据。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则将承担举证不能的后果。依法成立的合同，受法律保护。冯泳洪与贾玉清签订的租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。冯泳洪上诉主张其与贾玉清为房屋租赁关系，而冯泳洪将其承租的国有土地使用权转租给贾玉清，双方事实上形成的是土地使用权转租合同关系。且贾玉清在以租赁方式取得土地使用权后，出资在承租土地建房并将房屋出租他人进行经营，并非将承租取得的土地使用权整体转租他人，不存在违反合同约定行为；冯泳洪以贾玉清未经出租人同意进行土地转租为由，要求与贾玉清解除合同，事实依据不足；故一审法院对冯泳洪要求与贾玉清解除租赁合同的诉讼请求未予支持，本院予以认可。冯泳洪上诉主张贾玉清在租赁地上增建房屋及经营行为违反法律、行政法规等强制性规定，应予解除租赁合同。而贾玉清在承租土地上建房是否合法，其将所建房屋出租给他人经营是否存在安全隐患，均应由相关行政主管部门审查处理，不属于本案审查范围；故冯泳洪以存在重大安全隐患为由，要求与贾玉清解除租赁合同于法无据，本院不予支持。冯泳洪的上诉请求及理由，其未能提供充分证据予以证明，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由冯泳洪负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由冯泳洪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏晓红
审 判 员 赵文哲
代理审判员 王 坤
二〇一三年十月十日
书 记 员 张培森