贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民终字第796号
上诉人（原审原告）王家琼。
上诉人（原审被告）贵州丰和房地产开发有限责任公司。
法定代表人唐志贵。
上诉人王家琼与上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司（以下简称贵州丰和房开公司）商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年7月9日作出（2014）都民初字第639号民事判决后，王家琼、贵州丰和房开公司均不服，向本院提出上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2010年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同其中约定，原告以396865元的价格向被告购买商品房一套，该房屋建筑面积为130.73平方米，套内面积为104.19平方米，被告应于2012年5月31日前向原告交付房屋；对出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款（不含按揭款）万分之2的违约金；此外，对面积确认及面积差异处理，原、被告约定，房屋实际面积以房管局指定测绘部门实测面积为准，销售单价和计价方式不变，多退少补。后原告向被告支付全部购房款（其中，首付款为238865元，按揭款为158000元），2013年9月13日，原告从被告处领取该房屋钥匙。2014年1月7日，原告向法院起诉，请求被告支付逾期交房违约金33813元（计算至2013年7月31日），2014年3月28日，都匀市人民法院作出（2014）都民初字第220号判决书，判决被告向原告支付逾期交房违约金19348元，后被告不服该判决，上诉至黔南州中级人民法院，该案目前正在二审审理中。2014年4月29日，原告再次向法院起诉。
原审原告王家琼一审诉称：2010年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发名为“广惠国际”第1栋3单元18层附2807号的商品房，建筑面积为130.73平方米，套内面积为104.19平方米，总价款为396865元，被告应于2012年5月31日前将验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋。原告向房屋测绘机构打听到，该房屋套内实际面积为100.56平方米，但被告拒不向原告提供相关测绘结果。被告延期交房的行为以及房屋约定面积与实际面积差异的事实，侵犯了原告的合法权益，现依法起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金30479元（暂时计算至2014年6月1日）；2、被告双倍返还因面积误差多支出的部分购房款共计27425元；3、被告承担本案诉讼费。
原审被告贵州丰和房开公司一审未向法院提交书面答辩，亦未提交任何证据。
一审法院认为：一、原、被告于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。二、原告从被告处领取房屋钥匙，应视为原、被告对交房条件的变更，即被告已于2013年9月13日向原告实际交付房屋。原、被告约定的交房时间为2012年5月31日前，故被告逾期交房的时间为2012年6月1日至2013年9月13日。原、被告2012年6月1日至2013年7月31日的逾期交房违约金纠纷，本院于2014年3月28日作出判决处理，被告不服提起上诉，该案目前仍在二审审理中。但被告还应向原告支付2013年8月1日至2013年9月13日的逾期交房违约金，根据双方对违约金的约定，该违约金具体金额为2102元（不含按揭款的已交购房款238865元×2／10000×44天）。三、关于房屋面积确认及面积差异处理问题。原、被告约定房屋实际面积以房管局指定测绘部门实测面积为准，销售单价和计价方式不变，多退少补。但原告未提供房管局指定测绘部门实测面积的具体相关数据，对原告房屋的实际面积，无法确认，故对原告关于被告双倍返还因面积误差多支出的部分购房款共计27425元的诉请，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告王家琼与被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告王家琼支付逾期交房违约金2102元；三、驳回原告王家琼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费624元，由原告王家琼负担200元，被告贵州丰和房地产开发有限责任公司负担424元。
一审判决宣判后，王家琼、贵州丰和房开公司均不服，向本院提出上诉。
王家琼上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：被上诉人未能按照国家规定的交房条件将房屋交付给上诉人。双方合同第八条约定了交房时间为2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付上诉人。根据《城市房地产管理法》第二十六条以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，争议房屋应该经过相关部门验收合格并完成竣工验收备案登记后，才达到交房条件。2、一审认定交钥匙视为对交房条件的变更，是错误的认定。交房是房开商把房子的所有权转交给业主，不是简单的领取钥匙。因为孩子上学、大人上班等原因，上诉人在被上诉人没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，迫不得已领取了钥匙。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请二审查明事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。
贵州丰和房开公司二审未答辩。
贵州丰和房开公司的上诉请求：1、撤销原判，并依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决错误，上诉人延期交房的时间应截止2013年5月31日。因2013年5月31日，都匀市住建局对广惠国际的房屋予以备案。二、原判适用法律不当，被上诉人主张的违约金已经远远超出其实际损失，依法应当予以降低，下调为实际损失。居民购房的用途主要为居住、出租，因此，上诉人延期交房给被上诉人造成的损失为：1、无房的购房者因延期而租用他人房屋所产生的费用；2、另有住房的购房者将所购房屋用于出租获得的收益。根据都匀市物价局评估中心对该地段房屋出租的租金评估鉴定，该地段房屋2012年度出租的租金仅为5元／平方米／月左右，若依照《购房合同》中所约定的上诉人逾期交房的违约金按照已付购房款的万分之二／日的标准计算，已远远超过了被上诉人实际损失的30%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人依法请求人民法院减少违约金数额，有事实和法律依据。综上，一审认定事实不清、适用法律不当，请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。
王家琼二审答辩称：上诉人单以都匀市住建局对房屋的备案为依据，不履行双方合同中所约定的书面通知、未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示任何其他相关部门的竣工验收合格的证明文件，不能确定其交房时间。2、双方签订的合同是格式合同，违约责任也是上诉人提前拟好，且合同中双方的权利义务是对等的，是双方的真实意思表示。3、延迟延交付房屋对被上诉人的影响不是上诉人主张的那样简单，实际损失并非如上诉人称的可以量化，对被上诉人造成生活不便、子女入学困难，上班上学交通不便等等。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查明：本案双方当事人2012年6月1日至2013年7月31日的逾期交房违约金纠纷，本院已经发生法律效力的（2014）黔南民终字第509号民事裁定已经进行处理，贵州丰和房开公司自愿撤回上诉，双方均按一审判决执行。
本院认为：综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：1、本案争议房屋的交房时间如何确定；2、违约金应以何标准计算。
本案双方当事人于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定上诉人应于2012年5月31日前交付房屋给被上诉人，现被上诉人已经按照合同约定履行了交付房款的义务，上诉人未能在约定时间交付房屋，上诉人已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任。
关于争议房屋交房时间如何确定的问题。王家琼主张其2013年9月13日领取房屋钥匙不等于贵州丰和房开公司交付争议房屋，争议房屋未符合合同约定以及法定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”，根据该约定，王家琼认为争议房屋不符合交房条件，可以拒绝接收后要求贵州丰和房开公司承担逾期交房的违约责任，但王家琼仍然接收了该房屋，表明其接受了交房条件的变更，双方以实际履行的方式变更了合同关于交房条件的约定，双方已于2013年9月13日实际交付了争议房屋。至于王家琼提出的出于多种原因才不得不接受房屋，不能成为贵州丰和房开公司未交付房屋的理由，本院不予采纳。贵州丰和房开公司上诉主张应根据合同约定据实延期，扣除考试、天气、设计变更等因素影响施工的天数，住建局已经对争议房屋进行备案，交房时间应为2013年5月31日。本院认为，贵州丰和房开公司一审收到相关的诉讼权利义务告知书后，未提交任何交付房屋的证据，也未证明2013年5月31日争议房屋达到交房条件，即使争议房屋在2013年5月31日达到交房条件，贵州丰和房开公司也未提供证据证明其履行告知王家琼收房的义务，亦应承担举证不能的不利后果。一审据此将争议房屋的交房时间认定为2013年9月13日符合本案事实。
关于违约金以何标准计算的问题。贵州丰和房开公司主张违约金的数额超出实际损失的30%，请求予以减少。本院认为：首先，双方签订的《商品房买卖合同》已经对逾期交房的违约金计算方式进行了约定，根据合同意思自治以及诚信原则，双方应根据合同的约定计算违约金。其次，贵州丰和房开公司一审并未提出该请求。第三，不能按时交房所造成的损失不能单一以房屋租金计算，贵州丰和房开公司一审也未举出证据证明其主张，二审其提交的证据不属于新证据，本院不予采信。故违约金的标准应按照合同约定的已付购房款（不包括按揭贷款）的日万分之二计算，一审据此计算逾期交房违约金数额并无不当。
综上，上诉人王家琼、贵州丰和房开公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人王家琼交纳的1195元，由其承担；上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司交纳的50元，由其承担。
本判决为终审判决。
审判长 田一铭
审判员 高 潮
审判员 熊元伦
二〇一四年十二月十日
书记员 吴帮杰