重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00572号
上诉人（原审被告）：邓泽林，住四川省广安市广安区，现暂住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审原告）：重庆松宏建筑工程有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街81号。
法定代表人：吴松泽，总经理。
委托代理人：何翔，重庆浩邦律师事务所律师。
上诉人邓泽林与被上诉人重庆松宏建筑工程有限责任公司（以下简称“松宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年12月7日作出（2012）沙法民初字第05990号民事判决，邓泽林不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年3月18日、2013年4月8日对本案进行了询问并于2013年5月6日公开开庭对本案进行了审理。上诉人邓泽林，被上诉人松宏公司的委托代理人何翔参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆松宏建筑工程有限责任公司原名为重庆市沙坪坝区土主建筑工程有限责任公司，2004年12月1日，经重庆市工商行政管理局批准更名为现名。法定代表人为吴松泽。企业法人营业执照明确经营范围为房屋建筑工程施工总承包（贰级）、混凝土预制构件专业承包（叁级）、土石方工程专业承包（叁级）、建筑装修装饰工程专业承包（叁级）、市政公用工程专业承包（叁级）、建筑幕墙工程专业承包（叁级）。
2005年5月2日，松宏公司（甲方）与邓泽林（乙方）签订《联合建房协议》一份，协议主要约定：建房的地点，重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区公路中段；建房内容，房屋为砖混结构的毛坯房；房屋为三室一厅一厨一厕及生活阳台，建筑面积110.34平方米（含公摊面积在内）；房屋单价，只限于土地、房屋设计等费用，每平方米单价650元，合计70000元；位置及楼层，叁栋每层进户的左边为1号，该楼平街第4层第3号；付款时间为协议签订时交定金20000元，房屋尾款在交房时一次付清；接房时间，2005年5月2日接房，若不按时接房，甲方有权将房屋调整给别人；户型设计、施工承建、原材料购买、施工技术力量组织，在施工过程中的人生安全甲方全权负责，土地资源费及建房资金管理由甲方全权负责；甲方承诺住房合理使用年限为五十年；房产证由乙方在政府开发办登记，由土主镇开发办统一办理所有手续，但办理该证及建房相关的税、费由乙方全部自行负责；住户能源由乙方到能源部门申请入户用水、电手续。松宏公司在合同上的联合建房承建人栏加盖重庆市沙坪坝区土主建筑工程有限责任公司合同专用章，邓泽林在联合建房户栏签名。
在合同签订的当日，邓泽林向松宏公司交纳70000元。同日，松宏公司将双方约定位置（自编号为重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段3栋4-3号房屋）的房屋交付给邓泽林使用。邓泽林入住后，向有关部门申请办理了水、电、气等安装使用手续，但至今未办理房地产权证。
2011年7月12日，重庆市国土资源房屋执法监察总队向重庆市沙坪坝区人民政府发出《关于建议对土主镇三圣宫“小康新村”违法用地行为进行查处的函》，认定沙坪坝区土主镇三圣宫“小康新村”存在少批多占的违法用地行为和无规划建设手续的情况，建议沙区政府对三圣宫“小康新村”违法行为组织整改查处，对其违法建筑按照我市相关规定实施行政强拆。
2012年6月14日，松宏公司向一审法院提起诉讼，要求判令：1、确认松宏公司、邓泽林签订的联合建房协议无效；2、判令邓泽林返还松宏公司出售的位于重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段3栋4-3号房屋。
审理中，邓泽林坚持认为其与松宏公司签订的是联合建房合同，而非房屋买卖合同，且联合建房合同合法有效。为证明自己主张的成立，邓泽林于2012年7月12日向一审法院提出申请，要求向重庆市规划局沙坪坝区分局、重庆市沙坪坝区国土资源房屋管理分局、重庆市沙坪坝区城乡建设委员会、重庆市沙坪坝区地方税务局调查核实讼争房屋的相关审批手续及纳税情况。一审法院依申请向上述单位发出调查函。
2012年11月12日，重庆市规划局沙坪坝区分局以渝规沙函（2012）52号作出《关于松宏建筑工程有限公司相关问题的复函》，复函载明：你院关于咨询重庆松宏建筑工程有限公司在土主镇开发区公路中段与他人联合修建时，是否取得该项目规划许可证相关核发手续的文件已收悉。经核实，重庆松宏建筑工程有限公司未在我局办理过该项目的相关规划手续。
2012年11月13日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会以沙建委发函（2012）71号作出《关于提供重庆松宏建设工程有限公司相关建设项目证据的复函》，复函载明：1、重庆松宏建设工程有限公司在土主镇三圣宫开发区公路中段与他人联合修建时，并没有取得建设用地规划许可证，其房屋并没有办理建设工程施工许可、竣工验收备案登记等相关手续。2、1998年5月当时的沙区城乡建设管理委员会（于2003年更名为沙区城乡建设委员会）给沙区土主镇镇政府颁发的建设用地规划许可证【沙村规（1998）第018号】，主要用于土主镇小城镇建设，但土主镇政府并没有办理相应的后续手续。按照《重庆市城市规划条例》第二十五条的规定：“在取得建设用地规划许可证三个月内，未取得建设用地批准文件，其建设用地规划许可证自行失效。”
2012年11月13日，重庆市沙坪坝区国土资源管理分局以沙土资源函（2012）11号作出《关于查询重庆松宏建筑工程有限公司在三圣宫开发区用地问题的复函》，复函载明：就重庆松宏建筑工程有限公司在三圣宫开发区公路中段及土主镇西街81号土地情况，经我局调查核实，答复如下：1、重庆松宏建筑工程有限公司在土主镇三圣宫开发区所使用的土地未到我局办理相关的用地手续。2、重庆松宏建筑工程有限公司在土主镇三圣宫开发区所使用的土地是在重庆市国土资源房屋执法监察总队《关于建设对土主镇三圣宫“小康新村”违法用地违法建设行为进行查处的函》中所指的范围。3、土主镇西街81号的地块，权利人为重庆松宏建筑队工程有限公司，已取得房地证（104房地证2005字第017665号），用途为城镇混合住宅用地，使用面积为678平方米，类型为划拨。4、土主镇三圣宫开发区公路中段的土地已依据渝府地（2010）730号文件征为国有土地。
2012年11月12日，重庆市沙坪坝区地方税务局以沙地税函（2012）9号作出《关于重庆松宏建设工程有限公司土主镇三圣宫开发区公路中段房屋涉税事宜的复函》，复函载明：关于你院来函要求调查重庆松宏建筑工程有限公司在建设土主镇三圣宫开发区公路中段房屋期间的几个问题，经我局调查后，现回复如下：1、关于土主镇三圣宫开发区公路中段房屋的涉税事宜，重庆松宏建设工程有限公司法人吴松泽证明，土主镇三圣宫开发区公路中段房屋建设项目，系其个人建筑安装行为；吴松泽个人于2006年6月29日，就该项目的自建行为以及其他自建行为向税务机关缴纳相关税费207616.68元，其中建筑营业税102398.34元，城建税48857.80元，其他个人所得税56360.54元。2、关于吴松泽个人纳税依据，因其系个人建筑行为，财务核算不健全，账簿、凭证等会计核算资料不齐备，我局依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其个人的应税劳务进行核恒定征收。结合我区农村建房的实际情况，核定征收的标准测算为按建筑面积每平方米6元征收。3、我局无权对其联合建房的合法性进行界定，其建房的合法性请向其他有关部门进行垂询。附件：1、中华人民共和国税收通用缴款书（七份）2、重庆市农村信用社现金缴款单（两份）。
上述行政机关的回函经庭审质证，邓泽林认为行政机关的回函反映的情况不真实，仍坚持认为联合建房合法有效。
在审理中，松宏公司以书面形式明确表示：为解决问题，化解矛盾，减少诉累，自愿在本案中返回邓泽林购房款70000元及利息。
一审原告松宏公司诉称：2005年松宏公司在重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发建设房屋出售，由于当时建房用地、建设规划、建设施工均未取得合法许可，邓泽林也明知松宏公司所建房屋无合法手续，松宏公司、邓泽林以联合建房的名义签订房屋买卖协议，约定：邓泽林按每平方650元单价，出资70000元取得110.34平方米房屋，由松宏公司负责修房事宜，邓泽林在政府开发办登记，重庆市沙坪坝区土主镇开发办统一办理所有手续，房屋所需水电由邓泽林向有关部门申请解决。松宏公司虽已将房屋交付邓泽林使用多年，但由于松宏公司出售给邓泽林的房屋所使用的土地为农村集体土地，且建设规划未经法定机关批准，现诉请法院，1、要求确认原、邓泽林签订的联合建房协议无效；2、判令邓泽林返还松宏公司出售的位于重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段3栋4-3号房屋。
一审被告邓泽林辩称：邓泽林认为双方签订的协议是联合建房协议，不是房屋买卖合同，而且该合同是有效的，理由如下：合同是双方的真实意思表示，约定了双方的合同权利义务；重庆市沙坪坝区土主镇政府为了搬迁政府大楼在1998年5月28日征用30000平方米土地，再以每平方米308元的单价出让给松宏公司，政府大楼已修建好，争议房屋所涉及的土地是拥有国有土地使用权的土地，不是集体土地；松宏公司修建涉案房屋时在陈家桥税务所缴了税，说明松宏公司修建房屋是合法的；松宏公司认为其修建房屋是房屋买卖，没有售房手续，实际上松宏公司与邓泽林是联合建房，而不是其所述的房屋买卖。松宏公司有合法的工商执照，修建房屋是合法的；重庆市沙坪坝区土主镇政府出让的30000平方米的土地是由松宏公司与另外三人共同购买的，其他三人都已取得国土证，松宏公司是应该取得了合法的手续的。邓泽林的房屋属于拆迁房，有松宏公司的录音证实，松宏公司的起诉是受到重庆市沙坪坝区土主镇政府的胁迫而起诉的，不是松宏公司的真实意思表示。该案是政府变相强制拆迁，把不合法变成合法。松宏公司的门面、住房、公摊面积都已经得到高价补偿并领取了补偿款。既然松宏公司的房屋是合法的，则邓泽林在同一幢楼的房屋也应该是合法的。不同意松宏公司的所有诉讼请求。
一审法院认为，松宏公司、邓泽林签订的《联合建房协议》，虽名为联合建房合同，但从合同的内容以及双方在签订合同的当日即完成收取房款、交付房屋的情况看，双方之间并不存在联合建房的事实，仅存在松宏公司将已建成的房屋出售给邓泽林的事实。因此，一审法院确认双方签订并履行的联合建房协议实质上是房屋买卖合同。
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中，松宏公司修建讼争房屋时，所占用的土地为农村集体所有的土地，截止2010年该土地因其他项目被征收为国有土地前，均未办理农用地转为建设用地审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。松宏公司、邓泽林签订的合同，其内容不仅涉及房屋的买卖，也包含了房屋相对应的农村集体所有的土地的使用权的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条的规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）、有自己的名称和组织机构；（二）、有固定的经营场所；（三）、有符合国务院规定的注册资本；（四）、有足够的专业技术人员；（五）、法律、行政法规规定的其他条件”。松宏公司在本案中从事房地产开发经营活动却未取得的相应资质，同时松宏公司修建的房屋既未取得规划许可，也未取得施工许可，更未进行竣工验收备案，属违法建筑。因此，松宏公司与邓泽林签订的《联合建房协议》违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系无效合同，对松宏公司要求确认《联合建房协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，邓泽林应当返还松宏公司所购得的房屋，松宏公司应当返还邓泽林购房款，对松宏公司要求邓泽林返还重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段3栋4-3号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中，虽然邓泽林没有要求返还购房款及利息的诉讼请求，但松宏公司依法应当返还，同时，松宏公司在审理中明确表示愿意返还邓泽林购房款及利息，一审法院予以支持。松宏公司应当返还邓泽林购房款70000元及利息，该利息以70000元为基数，从2005年5月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。邓泽林如有其它损失，可以另案解决。
至于邓泽林提出双方签订的联合建房协议有效的抗辩理由，因与一审法院查明的事实相悖，且与法律规定不符，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条规定，判决：一、原告重庆松宏建筑工程有限责任公司与被告于2005年5月2日签订的《联合建房协议》无效。二、限被告邓泽林于本判决发生法律效力后三十日将其购买的位于重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段3栋4-3号房屋一套返还给原告重庆松宏建筑工程有限责任公司。三、限原告重庆松宏建筑工程有限责任公司于本判决发生法律效力后立即返还被告邓泽林购房款70000元及利息，该利息以70000元为基数，从2005年5月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半交纳775元（原告重庆松宏建筑工程有限责任公司已预交775），由被告邓泽林负担。此款限被告邓泽林于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆松宏建筑工程有限责任公司775元，向一审法院交纳775元。
邓泽林不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2012）沙法民初字第05990号民事判决，改判驳回被上诉人的上诉请求，案件受理费由被上诉人负担。主要事实与理由：一、一审法院对本案事实情况认定错误，被所属区政府挟持。涉案土地已经在1998年实施了原集体土地居民“农转非”，建筑房屋后才交上诉人。现在政府对涉案房屋的征用是“二次拆迁”，松宏公司有隐匿证据的行为。二、一审原告松宏公司的主体不适格，法院应依法驳回起诉，且松宏公司的诉讼行为并非其真实意思表示。三、一审判决认定联建合同为房屋买卖合同，且确认合同为无效合同系认定事实不清，适用法律不当。四、从维护交易稳定的角度，不应认定本案合同无效。故，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人松宏公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审中，为查清双方当事人争议的涉案土地性质，本院走访了重庆市沙坪坝区国土资源管理分局，该局李康科长表示：涉案的松宏小区不存在二次拆迁的情况，松宏公司没有取得该小区对应地块的土地权属证书，该小区在2010年之前系集体土地，在2010年被征为国有土地。
2013年4月23日，本院向重庆市沙坪坝区国土资源管理分局发出工作联系函，核实重庆松宏建筑工程有限公司在重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段修建的房屋所占用土地的性质及土地征用情况。
2013年4月27日，重庆市沙坪坝区国土资源管理分局以沙国土资源函（2013）76号作出《重庆市沙坪坝区国土资源管理分局关于重庆市第一中级人民法院工作联系函的复函》，复函载明：一、土主镇三圣宫开发区中段修建的“松宏小区”所占用土地性质在2010年4月前为集体土地（详见附件1、附件2）。二、“松宏小区”占地不在2000年11月9日渝府地（2000）517号征地批文的征收范围（详见附件1、附件2）。三、土主镇三圣宫开发区中段修建的“松宏小区”不存在二次征地的情形。附件：1、松宏小区土地勘测定界报告书、2、渝府地（2002）517号征地批复、渝府地（2010）318号征地批复、渝府地（2010）455征地批复、渝府地（2010）730号征地批复。
二审另查明：邓泽林不是重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫村集体经济组织成员。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，松宏公司与邓泽林签订的《联合建房协议》，虽名为联合建房合同，但从合同的内容以及双方在签订合同的当日即完成收取房款、交付房屋的履行情况看，双方之间并无联合建房的事实，而是存在松宏公司将已建成的房屋出售给邓泽林的事实。因此，本院认定松宏公司与邓泽林签订并履行的联合建房协议的性质实为房屋买卖合同。
一、关于合同效力的问题。
首先，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对农用地实行特殊保护，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。保障农地用于农业建设，涉及社会公共利益。截止到2010年该土地因其他项目被征收为国有土地前，松宏公司在重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段修建房屋“松宏小区”，未办理农用地转为建设用地审批手续，亦未取得土地使用权；同时，松宏公司修建的房屋“松宏小区”既未取得规划许可，也未取得施工许可，更未进行竣工验收备案，属违法建筑。因此，松宏公司与邓泽林签订的《联合建房协议》违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系无效合同。
其次，农村集体土地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，未经本村村民会议的讨论决定或经本村村民委员会批准，不允许转让。由于农村集体所有的土地属本村集体组织成员共有，非本村村民不能享有并使用本村农民集体所有的土地，这是由农村集体组织成员的权属性决定的。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”该规定表明了农民的利益是与土地紧密相连的，一旦土地被国家征用，本村集体组织成员的安置和生存权益的问题则显现出来了。在“房地一体”的格局下，处分乡村房屋的同时也处分了集体土地。本案中，松宏公司修建讼争房屋时，所占用的土地为农村集体所有的土地，松宏公司与邓泽林签订的合同，其内容不仅涉及房屋的买卖，也包含了房屋相对应的农村集体所有的土地的使用权的转让。同时，从邓泽林的户籍来看，其不是讼争房屋所在地沙坪坝区土主镇三圣宫村集体组织的成员，松宏公司向非本村集体组织成员邓泽林出售房屋的行为，实际损害了沙坪坝区土主镇三圣宫村集体经济组织的权益，这是有悖于我国法律和行政法规规定的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《联合建房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定且损害了三圣宫村集体组织的利益，应当被认定为无效合同。
综上，松宏公司要求确认《联合建房协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。
二、无效合同的法律后果。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，邓泽林应当返还松宏公司所购得的房屋，松宏公司应当返还邓泽林购房款，一审法院对松宏公司要求邓泽林返还重庆市沙坪坝区土主镇三圣宫开发区中段3栋4-3号房屋的诉讼请求予以支持，并无不当。本案中，虽然邓泽林没有要求返还购房款及利息的诉讼请求，但松宏公司依法应当返还，同时，松宏公司在审理中明确表示愿意返还邓泽林购房款及利息，一审法院予以支持，并无不当。松宏公司应当返还邓泽林购房款70000元及利息，该利息以70000元为基数，从2005年5月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。邓泽林如有其它损失，可以另案解决。
三、关于松宏公司主体是否适格及起诉的意思表示是否真实的问题。
本院认为，吴松泽身份特殊：既是自然人，又是松宏公司的法定代表人。但结合《联合建房协议》尾部的有松宏公司的鉴章，并由松宏公司的员工“杨永洪”作为经办人签订协议来看，该协议的签订主体应是松宏公司。现松宏公司以提起诉讼的方式启动法律程序，是其真实意思表示。邓泽林至今未向本院举示松宏公司愿意撤回起诉的相关证据，本院至今亦未收到松宏公司及其法定代表人撤回诉讼的意思表示，故邓泽林的该项抗辩不能成立。
四、关于邓泽林提出双方签订的联合建房协议有效的抗辩理由是否成立的问题。
首先，邓泽林提出本案涉案房屋对应的土地系二次征地的抗辩，与本院及一审法院调取的证据不符，与本院查明的事实相悖，且与法律规定不符，本院不予采纳。
其次，邓泽林提出有关部门对涉案小区的其他购房人进行拆迁安置反证了《联合建房协议》有效的抗辩。本院认为，合同的效力是一个价值判断，认定应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定为依据进行认定。有关部门对其他购房人进行拆迁安置是一个事实行为，但该事实行为并不能影响合同的效力，不能作为判断合同是否有效的依据。
综上，因一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由邓泽林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一三年五月七日
书 记 员 陈嬿西