重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第05592号
原告龙庆物业发展（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区民族路228号（临时门牌），组织机构代码62191459-3。
法定代表人梁锦祥，该公司总经理。
委托代理人王凯，重庆秉中律师事务所律师。
委托代理人王婧，重庆秉中律师事务所律师。
被告北京金牛双子商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东三坏中路39号建外SOHO5号楼0106室，组织机构代码69956483-7。
法定代表人刘思洋，该公司总经理。
委托代理人唐忠华，湖南李凤祥律师事务所律师。
原告龙庆物业发展（重庆）有限公司（以下简称“龙庆公司”）诉被告北京金牛双子商贸有限公司（以下简称“金牛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由代理审判员任科独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员白皇佳担任法庭记录。原告龙庆公司的委托代理人王凯、王婧到庭参加诉讼，被告金牛公司的委托代理人唐忠华在本案第一次庭审中到庭参加诉讼。被告金牛公司经本院合法传唤，在本案第二次庭审时无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龙庆公司诉称，重庆时代广场商业有限公司（以下称“时代广场公司”）与金牛公司于2014年签订《重庆时代广场租赁合同》。该租赁合同约定：金牛公司承租重庆时代广场四层L406号商铺，商铺面积为154平方米，租期为三年；金牛公司应于租赁期间第一年按月支付每平方米300元商铺租金，还应就承租的商铺按月支付每平方米55元商场服务费和每平方米10元推广费（自2014年5月1日起商场服务费和推广费分别调整为每平方米61元和12元）；金牛公司租用的POS机按8000元/年支付使用费；此外，使用该租赁场地有关的水、电、煤气及电话等费用亦由金牛公司承担；金牛公司应于每月首个工作日之前支付商铺租金及商场服务费、推广费，并于账单指定日期前支付水、电等相关费用；如逾期未付，则须从第二个工作日起按日加付欠款金额0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止；若金牛公司拖欠款项超过七天，出租方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留代为出售金牛公司留置于租赁场地的商品或其他财产；金牛公司不得在没有取得出租方书面同意的前提下，私自中断、停止业务，否则出租方有权没收保证金、终止合同并提前收回租赁场地；出租方为追索债权所发生的费用和开支均应由金牛公司承担等。
合同生效后，时代广场公司于2014年8月1日将合同约定之商铺交由金牛公司使用。但在合同履行过程中，金牛公司从2014年11月开始不按约定支付有关租赁费用，经时代广场公司多次催收，金牛公司仍不予理会。2015年1月起金牛公司擅自停业，后时代广场公司委托律师发函向金牛公司催收欠款，并要求金牛公司于2015年3月18日前到时代广场公司处办理交还商铺手续，双方解除合同，同时告知金牛公司若其不按时到场办理交还手续，将进行公证收铺，由此产生的费用及损失由金牛公司承担。2015年3月18日之后，金牛公司既未付清欠款，也未办理交还商铺的手续。龙庆公司公司后吸收合并了时代广场公司。该合并事项经重庆市外经贸委批准后，龙庆公司与时代广场公司共同致函并公告，告知租户自2015年3月1日起，时代广场公司就其与租户所签署的《租赁合同》以及有关补充协议中的权利义务将自动转移至龙庆公司，并由龙庆公司承继、享有及承担。故龙庆公司有权向金牛公司主张相关合同权利。
龙庆公司认为，金牛公司的行为已经构成违约并给龙庆公司造成了经济损失，金牛公司依法应当立即清偿欠费并承担相关违约责任。现诉至法院要求判令：一、确认原告与被告之间的租赁合同关系于2015年3月18日正式解除；二、被告立即向原告支付拖欠的商铺租金211625.81元、推广费8465.03元、商场服务费43030.58元、POS机使用费4295.89元、电费5693.8元、租金损失50174.19元，合计323285.3元及各项欠费按日0.03%自应缴费之日起计算至付清之日止的滞纳金；三、被告立即向原告支付收铺的公证费及杂费2400元；四、判令被告立即向原告支付收铺过程中产生的搬运费1600元、铺面还原费23252.65元，合计人民币24852.65元；五、判令被告承担原告为追索债权所支付的律师费人民币36000元；六、确认原告不予退还被告支付的保证金214830元；七、本案诉讼费由被告承担。
被告金牛公司辩称，龙庆公司陈述的双方签订合同属实，对于本案龙庆公司继受成为合同主体无异议。金牛公司与麦普雷（长沙）服装贸易有限公司（以下简称“麦普雷公司”）系关联公司，即股东结构、持股比例及法定代表人均一致。麦普雷公司与刘轶心在2014年5月6日签订了加盟合同，合同约定租赁场地由刘轶心提供，但实际上是金牛公司签订的租赁合同。刘轶心与麦普雷公司于2014年11月产生矛盾，2015年1月4日刘轶心向麦普雷公司发出了解除加盟合同的通知函，双方就此纠纷诉讼至渝中区法院。时代广场公司与金牛公司在签订租赁合同时，时代广场公司是知情本案的实际使用人是刘轶心。故租赁合同虽然是由金牛公司与时代广场公司签订，但实际是案外第三人刘轶心使用。从租赁合同的收银系统签收单及相应的邮件及重庆市渝中区法院正在审理过程中的2015-1964案件可以看出，刘轶心为本案的实际使用人。金牛公司认为，双方的合同在刘轶心向时代广场公司缴纳租金及保证金后停止履行了，金牛公司并没有履行，是由刘轶心在履行。金牛公司申请追加刘轶心作为本案的共同被告。金牛公司已收到了龙庆公司的律师函，具体时间已签收为准。本案龙庆公司所主张的各项数额不符合事实，有些明显偏高。龙庆公司应将保证金向金牛公司退还，且违约条款系格式条款，明显过高，请求法院降低。
经审理查明，时代广场公司（甲方）与金牛公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：时代广场公司将其拥有合法出租权的位于重庆市渝中区邹容路100号L406号商铺租赁给金牛公司使用，租赁面积154平方米。租期自商铺实际交付日起计算三年。甲方同意租赁场地的唯一用途为乙方展示【MyPLAY】品牌旗下的高级时尚服装、皮具、鞋履和配件等营业之用。该合同6.01条约定租金为：（1）保底租金：首年为300元/平米即46200元/月，第二年为350元/平米即53900元/月，第三年为400元/平米即61600元/月；甲方有权要求乙方向甲方租赁收银机，租金每台每年8000元。该合同8.01条约定，乙方须按月向甲方支付商场服务费、推广费及其他杂费。商场服务费现为每月每平米人民币55元。推广费每月每平米人民币10元。该合同8.02条约定，甲方或租赁场地业主有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量；该合同8.03条约定，乙方须按照甲方或租赁场地业主规定支付与租赁场地有关之水、电、煤气及电话等费用及有关保证金。该合同10.01条约定，乙方须于双方签订该合同之日向甲方缴纳人民币214830元作为保证金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。该合同11.02条约定，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付保底租金……乙方同时按照甲方的规定，于每月首个工作天内或之前支付商场服务费、推广费，并于缴费通知单发出日起7天内交付所有在租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用，逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。如果乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其他财产，乙方不得异议，也不得追究甲方或租赁场地业主责任或要求甲方租赁场地业主赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额。该合同16.02条约定，甲方因向乙方催讨租金、商场服务费、推广费或乙方支付的其他费用而引起的和所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担。乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地保证金。该合同23.12条约定，按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将视为已送达收件人。时代广场公司与金牛公司在该合同上盖章。该合同并未注明签约时间。
《租赁合同》签订后，金牛公司于2014年7月25日向时代广场公司出具授权证明，载明授权员工刘轶心至时代广场办理L406号商铺交接及POS专用收银系统使用签收事宜。双方于2014年8月1日交接商铺，刘轶心代表租户在房屋交接表、商铺交接表、重庆时代广场POS收银系统签收单上签字。2014年3月25日，时代广场公司发出通知，商场服务费调整为每平米61元，推广费调整为每平米12元，自2014年5月1日起执行。金牛公司于2013年9月27日支付了214830元保证金。
因金牛公司欠付租金等费用，2014年11月10日，时代广场公司委托重庆秉中律师事务所向金牛公司发出律师函，对其欠付的相关费用进行了催收，金牛公司在庭审中表示收到该律师函。时代广场公司于2014年11月28日向金牛公司出具发票，项目为2014年8-10月租金46200元、促销费1848元、管理费28182元。龙庆公司自述上述支付的促销费即1个月推广费，管理费即3个月的商场服务费，并已免除2个月的促销费（推广费）。
2015年1月28日，金牛公司向时代广场公司发出《解除合同告知函》，载明因合同保底价格以及提成租金远高于租户承受范围、商铺辨识度不高、时代广场公司隐瞒权利主体转让事宜使金牛公司丧失优先购买权等原因，致函时代广场公司通知解除合同。时代广场公司于当日向金牛公司复函，载明时代广场公司与龙庆公司虽已合并，但并不影响双方合作，并对金牛公司擅自闭店提出了继续支付相关费用、寻找新承租人等处理方法。
2015年3月13日，时代广场公司再次委托重庆秉中律师事务所向金牛公司发出律师函，载明金牛公司已于2015年1月23日起擅自停止营业超过七天，并对其所欠的租赁费用合计305201.72元进行催收，并同时时代广场公司将于2015年3月18日解除租赁合同关系。请金牛公司于2015年3月18日12时前办理退还商铺事宜，完善商铺交还手续，逾期未予办理，时代广场公司将在公证机关的公证下收回商铺。金牛公司在庭审中表示其收到该份律师函。
2015年3月27日，重庆市公证出具（2015）渝证字第14293号《公证书》载明，2015年3月20日，经龙庆公司申请，重庆市公证处指派公证员蒋玉球及该处工作人员刘明东与龙庆公司代理人雷敏到金牛公司租用的店铺内。在公证人员监督下，申请人工作人员对店铺内物品进行清点，制作了《重庆时代广场撤场物品登记表》，并对店铺有关现状及电表现状进行了拍照。该公证书所附照片表明当日电表读数9664。同年3月27日重庆市公证处就上述内容出具公证书一份。龙庆公司支付了公证费用2400元。
经重庆建华装饰工程有限公司、重庆洪湖装饰设计工程有限公司与重庆市捷佳装饰设计工程有限公司（以下简称“捷佳公司”）就L406店铺还原工程向龙庆公司报价，龙庆公司与报价最低的捷佳公司签订《L406店铺拆除还原工程承包合同》，约定由捷佳公司在时代广场L406店铺进行拆除还原工程，工程价格18848.22元。龙庆公司另与捷佳公司签订《L406店铺拆除还原工程增项补充协议》，工程金额4404.43元。捷佳公司于2015年6月8日向龙庆公司出具发票，项目为“重庆时代广场L406店铺拆除还原”，金额23252.65元。
重庆开门红搬家服务有限公司于2015年4月1日向龙庆公司出具证明载明，该公司员工刁治伦在龙庆公司所涉及的搬运费费用，由刁治伦代收。时代广场公司于2015年4月4日向刁治伦转账1600元。重庆开门红搬家服务有限公司于2015年4月8日向龙庆公司开具发票载明收到时代广场公司1600元搬运费。
龙庆公司与重庆秉中律师事务所签订法律事务委托合同，约定龙庆公司委托该事务所在其与金牛公司租赁合同纠纷一案中提供法律服务，约定标的额50-100万元的，律师服务费36000元。龙庆公司于2015年4月14日向该所支付律师服务费36000元。该所于2015年7月6日向龙庆公司开具发票载明法律服务费36000元。
截止2015年3月20日，L406号商铺电表读数9664，尚欠电费电费5693.8元。
另查明：1、龙庆公司与时代广场公司法定代表人均为梁锦祥，两公司已签订合并协议，由龙庆公司吸收合并时代广场公司，并约定时代广场公司的债权债务全部由龙庆公司承继。重庆市对外贸易经济委员会于2014年11月28日作出渝外经贸函[2014]424号《重庆市外经贸委关于同意龙庆物业发展（重庆）有限公司吸收合并重庆时代广场公司商业有限公司的批复》，同意龙庆公司吸收合并时代广场公司，龙庆公司为存续方，时代广场公司注销解散，其债权债务由龙庆公司承继。时代广场公司于2015年9月30日经重庆市工商行政管理局登记注销。
2、金牛公司于2013年9月7日注册了第10930246号“MyPLAY”商标，核定服务项目第35类，包括广告宣传本的出版；广告；商业橱窗布置；广告策划；商业调查；组织商业或广告交易会；进出口代理；替他人推销；替他人采购（替其他企业购买商品或服务）；计算机文档管理。注册有效期限自2013年9月7日至2023年9月6日止。北京金牛双子商贸有限公司注册了“MyPLAY”商标后，授权麦普雷公司全权使用该商标及标识至2023年2月26日止。2013年3月，麦普雷公司在长沙市奥克斯广场开设店铺经营“MyPLAY”品牌商品。2014年5月6日，麦普雷公司（甲方）与刘轶心（乙方）签订《MyPLAY加盟合同》，双方在《MyPLAY加盟合同》中约定：店名：“MyPLAY”重庆时代广场店，负责人刘轶心，地址：重庆市渝中区邹容路100号L406号商铺，建筑面积：154平方米，营业面积：154平方米。合同期间：自2014年5月7日起至2019年5月6日，共五年。该合同同时对双方其他合同权利义务进行了约定。
3、刘轶心与麦普雷公司因特许经营合同纠纷一案诉至我院，我院于二○一五年十月十六日作出(2015)中区法民初字第01964号《民事判决书》判决如下：一、刘轶心与麦普雷（长沙）服装贸易有限公司签订的《MyPLAY加盟合同》已于2015年1月8日解除。二、麦普雷（长沙）服装贸易有限公司在本判决生效后三十日内退还刘轶心保证金200000元。三、麦普雷（长沙）服装贸易有限公司在本判决生效后三十日内退还刘轶心特许经营年费28220元。四、麦普雷（长沙）服装贸易有限公司在本判决生效后三十日内退还刘轶心商铺保证金214830元。五、麦普雷（长沙）服装贸易有限公司在本判决生效后三十日内退还刘轶心货款137386.91元。六、麦普雷（长沙）服装贸易有限公司在本判决生效后三十日内退还刘轶心订金126621.19元。七、刘轶心在本判决生效后十五日内按2015年7月6日双方盘存的库存货品清单将库存货品全部退还麦普雷（长沙）服装贸易有限公司；麦普雷（长沙）服装贸易有限公司在收到货品后十五日内退还刘轶心货款204476元。八、刘轶心在本判决生效后三十日内向麦普雷（长沙）服装贸易有限公司支付商铺租金159783元。九、刘轶心在本判决生效后三十日内向麦普雷（长沙）服装贸易有限公司支付货款63128.63元。十、驳回刘轶心的其他诉讼请求。十一、驳回麦普雷（长沙）服装贸易有限公司的其他反诉请求。判决作出后，麦普雷公司不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2016年5月6日作出（2016）渝05民终1200号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。
审理过程中，金牛公司申请追加刘轶心为本案被告，龙庆公司认为金牛公司系租赁合同相对人，不同意追加。本院对其追加申请未予准许。另龙庆公司在审理过程中要求撤回第一项诉讼请求，本院依法予以准许。
上述事实,有租赁合同、房屋交接表、POS机签收单、调整收费通知、水电费报表、公证书、费用发票、《解除合同告知函》、《律师函》、（2016）渝05民终1200号《民事判决书》等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，原时代广场公司与金牛公司通过签订《租赁合同》之方式建立了房屋租赁合同关系，合同履行过程中，合同保证金系通过金牛公司账户向原时代广场公司支付，相关发票也是由时代广场公司向金牛公司出具，即使如金牛公司所述，金牛公司与麦普雷公司系关联公司，但麦普雷公司与刘轶心之间的商业特许经营合同关系并不影响本案中房屋租赁合同关系中出租方原时代广场公司与承租人金牛公司的认定，故本院认定本案租赁合同相对人为出租人原时代广场公司与承租人金牛公司。因原时代广场公司与金牛公司签订的《租赁合同》真实有效，具有法律效力，双方均应按约全面履行自己的义务。
关于本案中双方合同关系何时解除的问题，本院认为，金牛公司于2015年1月28日向原时代广场公司发出的《解除合同告知函》所载明的解除合同理由，并非解除合同的法定理由，同时亦不符合双方合同中解除合同之约定，且时代广场公司在复函中表明要求金牛公司继续履行相关义务表明其并不认可该解除合同的意思表示，该函件并不产生解除合同的法律效力。而原时代广场公司向金牛公司发出的关于解除双方租赁合同的《律师函》，金牛公司已认可已收到，金牛公司在合同履行过程中确存在延迟支付相关费用的违约行为，原时代广场公司有权行使合同解除权，故原时代广场公司与金牛公司所签订的《租赁合同》已于2015年3月18日解除。金牛公司应支付合同解除前的租金211625.81元、推广费8465.03元、商场服务费43030.58元、POS机使用费4295.89元、电费5693.8元。因双方合同中对于商场服务费及其他杂费的收费标准调整问题进行了约定，即甲方有权因运作成本上升而进行调整，且原时代广场公司也将收费标准调整问题向金牛公司进行了告知，金牛公司也按此标准分别支付了1个月的推广费和3个月的商场服务费，故对于金牛公司关于时代广场公司该费用标准过高的意见，本院不予支持。
根据合同约定，承租人如果存在违约情形，出租人可“没收”其缴纳的保证金，但鉴于原时代广场公司已收取金牛公司交纳的保证金，该保证金实际现已由合并后的龙庆公司占有和支配，无需再进行判决确认，故本院不在本案中确认保证金的归属。
关于公证费、铺面还原费，因双方合同解除后，原时代广场公司进行了公证收铺，并通过正常的招标程序聘请了装修公司进行拆除还原工程。故本院对公证费2400元、铺面还原费23252.65元，依法予以支持。
关于搬运费，因金牛公司在商铺现场所遗留的物品已由公证机关公证证明，原时代广场公司举示了搬运上述物品所产生搬运费的发票、进账单等证据，足以证明该费用已真实发生，本院对搬运费1600元依法予以支持。
关于租金损失，并不能认定系解除合同所造成之损失，该损失并不能由金牛公司承担，故本院对该项请求不予支持。
关于律师费，因双方在租赁合同中对此已有约定，故本院对原告在本案中产生的律师费36000元依法予以支持。
关于滞纳金问题，应系延迟付款违约金，因双方《租赁合同》中已经约定乙方未能按时交纳租金、商场服务费、推广费、电费等费用按每日万分之三计收滞纳金，本院对此予以支持。至于其他费用，并无收取滞纳金之约定，本院对其不予支持。
现因时代广场公司已被龙庆公司吸收合并，时代广场公司的权利义务应由龙庆公司概括承受，故龙庆公司有权作为本案适格原告进行起诉。
综上所述，龙庆公司的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告北京金牛双子商贸有限公司在本判决生效后十五日内支付原告龙庆物业发展（重庆）有限公司租金211625.81元、推广费8465.03元、商场服务费43030.58元、电费5693.8元，合计268815.22元，并按所欠金额以每日万分之三的标准从应付款之日起支付违约金至付清全部款项之日止；
二、被告北京金牛双子商贸有限公司在本判决生效后十五日内支付原告龙庆物业发展（重庆）有限公司POS机使用费4295.89元、公证费2400元、铺面还原费23252.65元、搬运费1600元、律师费36000元，合计67548.54元；
三、驳回原告龙庆物业发展（重庆）有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案受理费减半收取6525元，由原告龙庆物业发展（重庆）有限公司负担523元，被告北京金牛双子商贸有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 任 科
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 白皇佳