福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0212民初352号
原告厦门兴祥瑞贸易有限公司，住所厦门市湖里区禾山蔡塘村。
法定代表人黄小星，总经理。
委托代理人叶兴宁、董帅，福建均融律师事务所律师。
被告厦门市辉达丽家具有限公司，住所地厦门市湖里区禾山镇县后下忠社。
法定代表人杨耀辉，总经理。
委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
原告厦门兴祥瑞贸易有限公司（下称，兴祥瑞公司）与被告厦门市辉达丽家具有限公司（下称，辉达丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴祥瑞公司委托代理人叶兴宁，被告辉达丽公司委托代理人周玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴祥瑞公司诉称，2010年5月3日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租厦门市同安西柯环东海域美溪道湖里工业园2007G14-2（A1-2）地块C标段32号厂房四楼，面积为2271.49平方米，租赁期间为2010年6月1日起至2015年5月31日止，租金为每月人民币（币种，下同）14765元，第3-5年租金为每月16241元；租金每季度支付一次，每季度第1个月的5号以前向原告支付当季度的租金；被告须承担租赁期间的水电费和物业管理费，逾期支付须按日3‰付缴滞纳金；租赁期满，如被告逾期不迁离，应加倍支付租金。2010年9月20日，原告与被告签订第二份《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租厦门市同安西柯环东海域美溪道湖里工业园32号厂房五楼，面积2282平方米，租赁期间为2010年10月1日起至2015年5月31日止，租金为每月14833元，2012年6月起租金递增10%为每月16316.3元。上述两份租赁合同签订后，原告将厂房交付给被告使用，被告开始也按合同约定缴交了租金。但之后，被告开始拖欠房租、水电费和物业管理费，2015年10月1日被告搬离讼争厂房四楼，故至2015年10月1日止，被告拖欠原告讼争厂房四楼的2014年9月1日至2015年10月1日的租金211133元；2015年10月31日被告搬离讼争厂房五楼，故至2015年10月31日止，被告拖欠原告讼争厂房五楼的租金241060.8元（2014年4月1日至2014年6月30日前28948.9元，2014年10月1日至2015年10月30日前212111.9元），以上共拖欠原告租金452193.8元，以及水电费18387.58元，物业管理费23373.07元，合计493954.45元。依据双方合同约定，原告还有权要求被告按日3‰支付逾期付款的违约金。请求：1.判令被告支付给原告租金452193.8元，水电费18387.58元，物业费23373.07元，合计493954.45元，并以493954.45元为基数自2015年11月1日起按日3‰支付违约金至实际付清之日止；2.被告承担本案的诉讼费。
被告辉达丽公司辩称，一、被告和原告的租赁合同在2015年6月就已经到期。二、2015年2月15日前的租金已经超过诉讼时效，被告同意支付2015年2月15日至6月1日的租金。5月1日被告和原告谈续租，原告要求租金提高40%而且只能续租5楼所以没有谈成，租赁期满后被告要把机器设备搬离另行租赁的场地，因欠原告的租金原告不同意，被告并未与原告委托的物业企业达成协议，物业管理费与被告无关。
经审理查明，2010年5月3日，原告兴祥瑞公司为甲方与作为乙方的被告辉达丽公司签订《厂房租赁合同》，约定兴祥瑞公司将位于厦门市同安西柯环东海域美溪道湖里工业园2007G14-2（A1-2）地块C标段32号厂房四楼，面积为2271.49平方米的厂房出租给被告辉达丽公司使用。租赁期限为5年，即从2010年6月1日起至2015年5月31日止，租金为每月每平方米6.5元，合计每月14765元，第3-5年租金为每月16241元；租金每季度支付一次，辉达丽公司应于每季度第1个月的5号以前向原告支付当季度的租金；被告辉达丽公司逾期支付租金，应向兴祥瑞公司按日3‰付缴滞纳金；本合同的租赁保证金，即14765元，辉达丽公司应在本合同签订后交付给兴祥瑞公司。在租赁期间，兴祥瑞公司提供100KVA电量给辉达丽公司使用。辉达丽自用的水、电等费用自行向兴祥瑞公司委托的物业管理机构签订合同并缴付管理费用。水、电的损耗，按厂区各租赁用户实际用电量分摊；厂房内设备运行费、维修费、电梯维保年检费由辉达丽公司自行解决，兴祥瑞公司有义务提供设备生产厂家资料或信息。上述费用的支付方式和时间：每月5日前应及时向甲方或甲方委托的物业管理机构缴付当月管理费，如逾期缴纳，甲方将对乙方加收滞纳金，凡逾期7日以上，每逾期1日加收应付金额的3%的滞纳金，逾期1个月或以上仍未缴清者滞纳金加倍，同时甲方有权采取包括停水、停电等强制执行措施，直至乙方缴纳所欠费用连滞纳金为止。所造成损失和不便由乙方执行负责。在租赁期间，若遇乙方欠租金或其他应付款项超过一季度，兴祥瑞公司在书面通知乙方交纳。欠款之日起15日内，如乙方未支付完毕所有欠交的有关款项，甲方有权提前解除本合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起15日后，将拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁厂房，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金，且甲方有权收回租赁厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁厂房，且不负保管的责任等条款。合同签订后，辉达丽公司于2010年5月3日支付了厂房租赁保证金14765元，兴祥瑞公司亦按约将厂房交付辉达丽公司使用。2010年9月20日，原告兴祥瑞公司与被告辉达丽公司签订第二份《厂房租赁合同》，约定被告辉达丽公司向原告兴祥瑞公司承租厦门市同安西柯环东海域美溪道湖里工业园32号厂房五楼，面积2282平方米，租赁期间为2010年10月1日起至2015年5月31日止，租金为每月14833元，2012年6月起租金递增10%为每月16316.3元。租赁合同签订后，原告兴祥瑞公司将厂房交付给被告辉达丽公司使用。之后，因辉达丽公司拖欠租金，经兴祥瑞公司催讨，被告辉达丽公司法定代表人杨耀辉于2015年10月8日出具一份承诺书给兴祥瑞公司，承诺书载明：“我司（厦门市辉达丽家具有限公司）法定代表人：杨耀辉承诺在2015年10月11日前将所有租赁款、水电费用以园区物业费用等一切欠款费用一并支付给贵司（厦门兴祥瑞贸易有限公司），若我司（厦门市辉达丽家具有限公司）承诺在2015年10月12日搬离楼下空地，并将所欠全部款项支付给贵司（厦门兴祥瑞贸易有限公司）。如若还是未能支付所欠全部款项，贵司（厦门兴祥瑞贸易有限公司）有权按租赁合同第七条及第九条条款规定，由此造成的一切损失将由我司（厦门市辉达丽家具有限公司）全部承担。期限届满后，辉达丽公司未能按约履行，兴祥瑞公司遂向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。庭审中，原告兴祥瑞公司举示了厦门湖里国投物业服务有限公司缴费通知、厦门湖里国投物业服务有限公司证明及发票、电费通知单，用于证明其代辉达丽公司缴纳物业费23373.07元及辉达丽公司拖欠其水电费18387.58元。同时陈述，被告辉达瑞公司开始也按合同约定缴交了租金。但之后，开始拖欠房租、水电费和物业管理费，2015年10月1日被告辉达丽公司搬离讼争厂房四楼，故至2015年10月1日止，辉达丽公司拖欠原告讼争厂房四楼2014年9月1日至2015年10月1日的租金211133元；2015年10月31日辉达丽公司搬离讼争厂房五楼，故至2015年10月31日止，被告拖欠原告讼争厂房五楼的租金241060.8元（其中2014年4月1日至2014年6月30日前的租金28948.9元，2014年10月1日至2015年10月30日的租金212111.9元），以上共拖欠原告租金452193.8元，以及水电费18387.58元（其中2015年8月水电费4498.65元，2015年9月水电费6612.37元，2015年10月水电费7276.56元），物业管理费23373.07元，合计493954.45元。被告辉达丽公司讼争厂房4楼实际使用到2015年10月1日，5楼实际使用到2015年10月31日。辉达丽公司对兴祥瑞公司举示的上述证据的真实性没有异议，但提出其实际使用讼争厂房的时间是到2015年6月1日，6月1日后实际控制厂房的是原告，因欠租金原告不让其搬离，后来是因法院拍卖机器设备后，其于2015年10月22日将租赁的厂房全部搬空交付给原告。物业管理费的发票真实性没有异议，但物业费应由物业公司向辉达丽公司主张，而不是由原告进行主张。
另查明，被告辉达丽公司已于2015年10月1日将讼争厂房四楼、于2015年10月22日将讼争厂房五楼全部腾空交付给原告兴祥瑞公司。
上述事实，有原告兴祥瑞公司提交的厂房租赁合同二份、承诺书、厦门湖里国投物业服务有限公司缴费通知、厦门湖里国投物业服务有限公司证明、厦门市地方税务局通用机打发票、电费通知书及当事人的庭审笔录等证据为凭，上述证据经庭审举证、质证，可以采信。
本院认为，原告兴祥瑞公司与被告辉达丽公司签订的二份《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，双方之间的租赁合同关系应确认为有效。合同签订后，双方理应各自履行相应的权利义务。被告辉达丽公司未能按约交纳2014年9月1日之后的租金，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据庭审查明的事实，双方约定辉达丽公司租赁讼争厂房至2015年5月31日止，但租赁期限届满后，被告辉达丽公司才于2015年10月22日才将讼争厂房腾空交付给原告兴祥瑞公司，因此，兴祥瑞公司主张辉达丽公司支付尚欠讼争厂房2014年9月1日至2015年10月1日的租金211133元及讼争厂房五楼2014年4月1日至2015年10月30日的租金241060.8元，共计452193.8元，本院予以支持。关于2015年2月15日前的租金是否超过诉讼时效及兴祥瑞公司是否有权主张物业管理费的问题。被告辉达丽公司于2015年10月8日出具一份承诺书给原告兴祥瑞公司，承诺在2015年10月11日前将所有租赁款、水电费以及物业费等一切欠款费用支付给兴祥瑞公司。辉达丽公司的上述行为系其自愿履行还款义务的意思表示。现其以诉讼时效已经超过为由，拒绝偿还尚欠租金的答辩意见，本院不予采信。对于物业管理费23373.07元，兴祥瑞公司已经代辉达丽公司支付给厦门湖里国投物业服务有限公司，厦门湖里国投物业服务有限公司亦授权给兴祥瑞公司全权处理，且辉达丽公司也承诺将所欠的物业费和水电费支付给兴祥瑞公司，因此，兴祥瑞公司有权向辉达丽公司主张物业费23373.07元和水电费18387.58元，辉达丽公司应支付所欠的水电费18387.58元和物业管理费23373.07元。关于保证金的问题，双方合同约定租赁期满，甲方将向乙方全额退还租赁保证金，因此，保证金14765元可以抵扣租金，抵扣后辉达丽公司应支付兴祥瑞公司租金437428.8元。对于原告兴祥瑞公司主张自2015年11月1日按3‰计算违约金，双方合同约定乙方逾期支付租金和物业费等费用，应向甲方支付滞纳金，按每日3‰计算，因该约定按日3‰计算违约金超过法律规定，故，原告该项主张，本院不予支持，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的还款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告厦门市辉达丽家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门兴祥瑞贸易有限公司支付租金人民币437428.8元、物业管理费人民币23373.07元、水电费人民币18387.58元，合计人民币479189.45元及违约金（违约金以479189.45元为基准，自2015年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的还款之日止）；
二.驳回原告厦门兴祥瑞贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10074元，适用简易程序减半收取人民币5037元，由原告厦门兴祥瑞贸易有限公司承担人民币150元，由被告厦门市辉达丽家具有限公司承担人民币4887元，款均限于本判决书送达之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 王月萍
二〇一六年三月十四日
代书记员 吴晓韩
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。