广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0784民初772号
原告：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市，裕民路28、30号，组织机构代码：××。
负责人：李其锐，该行行长。
委托代理人：曾德军，广东真利律师事务所律师。
委托代理人：李槟成。
被告：肖银超，男，汉族，住河南省潢川县，公民身份号码：×××543X。
被告：鹤山市经纬房地产有限公司，住所：广东省鹤山市。
法定代表人：吕永慧，该公司总经理。
委托代理人：李宝强，广东皓朗律师事务所律师。
委托代理人：吕嘉浩，广东皓朗律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下简称“建行鹤山支行”）诉被告肖银超、鹤山市经纬房地产有限公司（下简称“经纬公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员古辉林适用简易程序进行审判，于同年4月12日公开开庭进行了审理。原告建行鹤山支行的委托代理人曾德军、李槟成和被告经纬公司的委托代理人李宝强到庭参加诉讼，被告肖银超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告建行鹤山支行诉称：2012年11月20日，被告肖银超与原告签订编号为440677500-011-201200965的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告肖银超为借款人，原告为贷款人，借款本金人民币42.5万元，借款期限240个月，自2013年1月4日至2033年1月4日止。还款方法为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币3019.14元。合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%，即贷款利率为4.9125‰，并约定：以被告肖银超所有的位于鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房的房产为借款本息等应付款项提供抵押担保，在被告肖银超未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），原告有权行使抵押权利，处分抵押财产以实现抵押物权。合同签订后，被告肖银超就抵押事宜办理了他项权登记，房屋他项权利人为原告。原告按照合同约定向被告肖银超发放了此笔贷款。但是，被告肖银超并未按合同约定按月履行还款义务，经原告多次催收仍拒绝偿还。根据借款合同第九条、十六条和十七条的约定，被告肖银超应按合同的约定按期足额归还借款本息，如不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，而一旦被告肖银超出现上述违约情形，原告即有权宣布贷款立即到期、要求立即清偿借款本息及相关费用。现原告宣布贷款立即到期，要求被告肖银超立即清偿借款本息，并负担为实现债权发生的费用。截至2016年1月25日，被告肖银超共拖欠贷款本金391354.94元及相应的利息、罚息5332.52元，并已造成原告26834元律师费的支出损失。根据借款合同第十三条约定，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、邮寄费等）。而且，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条约定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，原告有权请求依法拍卖或变卖被告肖银超所有的上述抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿。另外，原告与经纬公司于2010年7月20日签订编号为100708《楼宇抵押贷款合作协议》，根据合作协议第五条、第六条、第七条约定，经纬公司对被告肖银超的所欠原告的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担连带责任保证。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告肖银超立即向原告清偿借款本金391354.94元、利息、罚息5332.52元（利息、罚息暂计至2016年1月25日，从2016年1月26日起至付清日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定另行计付），以上暂共计396687.46元；2、判令被告肖银超承担原告为实现债权而支付的律师费26834元；3、判令法院依法拍卖或变卖被告肖银超所有的坐落于鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房的抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、律师费等实现债权的费用（以实际发生为准）范围内优先受偿；4、判令被告经纬公司对上述第一、第二项诉讼请求承担连带责任保证；5、判令本案诉讼费用由二被告共同承担。
原告为其主张在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《工商资料》复印件1份，证明原告的主体资格。
证据2、《居民身份证》、《工商信息》复印件各1份，证明二被告的主体资格。
证据3、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件1份，证明原告与被告肖银超签订抵押借款合同约定：被告肖银超向原告贷款42.5万元用于购买鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房，以及如被告肖银超不按约定偿还借款本息，则原告有权宣布贷款立即到期，要求被告肖银超立即清偿借款本息及相关费用等内容。
证据4、《个人贷款支付凭证》复印件1份，证明原告已按约定发放全部贷款。
证据5、《抵押备案证明书》复印件1份，证明被告肖银超用于抵押的房产已办理他项权预告登记，他项权利人为原告。
证据6、《个人贷款对账单》复印件1份，证明被告肖银超没有按合同约定按月偿还借款，原告有权宣布全部贷款到期，要求被告肖银超一次性偿还全部贷款本息及负担为实现债权而发生的费用。截止2016年1月25日，被告肖银超尚欠借款本金391354.94元、利息5332.52元。
证据7、《楼宇抵押贷款合作协议》复印件1份，证明原告与被告经纬公司签订担保合作协议，根据合作协议第五条、第六条、第七条约定，经纬公司对被告肖银超所欠原告的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担连带责任保证。
证据8、《快递单》、《履行保证责任的函》复印件各1份，证明原告已要求被告经纬公司履行保证责任。
证据9、《委托代理协议》、《发票》复印件各1份，证明原告为实现债权而产生的费用。
证据10、《个人贷款对账单》原件1份，证明被告肖银超在原告起诉后偿还了部分借款本息。
证据11、《法律诉讼告知函》复印件2份、《国内挂号信函收据》复印件3份，证明在被告肖银超拖欠借款本息后，原告依法向其催收。
诉讼中，原告出示了证据3-11的原件，复印件经核对与原件无异。
被告肖银超无答辩，在举证期限内也无证据提供。
被告经纬公司辩称：被告经纬公司对原告诉称其与经纬公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》（合同编号：100708）及肖银超拖欠原告购房贷款本息的基本事实不持异议。一方面，该房屋目前已经可以办理房产证，被告经纬公司也已经尽最大可能协助肖银超进行办理，只是肖银超出于自身原因，一直没有进行办理手续。在这一点上，被告经纬公司没有任何过错。另一方面，被告经纬公司在获悉肖银超拖欠原告贷款未还时，就立即通过各种方式联系肖银超，尽到告知其应履行还贷的义务，但被告肖银超至今仍拒不履行付款义务。根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，针对目前被告肖银超尚有其他负债的情况下，被告经纬公司为其承担保证责任后实在难以向其追偿，故恳求法院判决对肖银超的抵押物鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房进行拍卖处理，原告对该拍卖款有优先受偿权。不足部分，再由被告经纬公司承担保证责任。另外，为准确查明案件事实，对于原告诉请肖银超所拖欠的贷款本息数额，恳请法庭加以核实。
被告经纬公司为其辩解在举证期限内无证据提供。
经开庭质证，被告肖银超在举证期限内无提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。被告经纬公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、7、9、10、11的真实性、合法性和关联性无异议；对证据3、4、5、6，由于被告经纬公司不是合同的当事人，对有关情况并不清楚，请求法庭对被告肖银超的实际欠款数额予以核实；对证据8，被告经纬公司并没有收到相关的函件，且在该快递单上的“内件品名”由“吕志良催收商请函”手写改为“肖银超催收商请函”，与原告所附的“关于商请贵公司履行保证责任的函”并不一致。对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2010年7月20日，被告经纬公司为甲方，原告建行鹤山支行为乙方，双方就经纬公司开发建设并销售的坐落在鹤山市沙坪前进南路的经纬凯旋城商品楼宇进行抵押抵押贷款合作事宜签订了一份编号为100708的《楼宇抵押贷款合作协议》，其中约定：楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证……在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止……保证责任的范围包括：抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他相关费用（评估费、差旅费等）……在甲方履行连带保证责任后（在抵押登记前履行连带保证责任的除外），乙方同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方。甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除……甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述第五条的有关款项；甲方同时授权乙方可以从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。
2012年11月20日，被告肖银超与原告签订了一份编号为440677500-011-2012000965的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告建行鹤山支行为贷款人，被告肖银超为借款人和抵押人；借款用途为购置坐落于鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房的房产；借款本金为人民币425000元；借款期限为240个月，从2013年1月4日至2033年1月4日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上下浮10%，即贷款利率为4.91250‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下首次发放贷款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定，本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方法为等额本息还款法；本合同项下的担保方式为抵押，被告肖银超以其购买的位于鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房的房产作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。此外，借款合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、借款人与贷款人的主要权利与义务、违约责任等条款进行了约定。2012年12月14日，原告与被告肖银超在鹤山市房地产交易登记服务中心为上述抵押房产办理了预购商品房抵押备案登记。
2013年1月4日，原告依约将人民币425000元划入借款合同约定的收款人为被告经纬公司的账户内，被告肖银超在《个人贷款支付凭证》上签名确认。借款初期，被告肖银超尚能按合同约定每月向原告还本付息，但其后开始逾期还款。经原告多次催收，被告肖银超仍未能还清欠款本息。截至2016年4月12日，被告肖银超尚欠原告借款本金388354.94元、利息及罚息共9807.31元。就被告肖银超的欠款，原告曾于2016年1月25日向被告经纬公司发出《关于商请贵公司履行保证责任的函》，要求被告经纬公司协助进行催收并履行保证责任，但无果。
另查明：直至本案法庭辩论终结时，坐落在鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房的房产尚未办理房产证和他项权证。
再查明：原告为处理本案纠纷，委托了广东真利律师事务所的曾德军律师和李槟成实习律师作为其委托代理人，为此支付了律师代理费26834元。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告与被告经纬公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》以及原告与被告肖银超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。
借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告肖银超并没有依照合同约定每月按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。原告有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》十七条的约定，宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。由于截至2016年4月12日，被告肖银超尚欠原告借款本金388354.94元、利息及罚息共9807.31元。对上述欠款本息，被告肖银超应偿还给原告；被告肖银超还应向原告支付2016年4月12日之后按照《个人住房（商业用房）借款合同》计算的利息和罚息。
原告为本案诉讼而支付的律师代理费26834元，有《委托代理协议》和《发票》在案佐证，该费用是原告为实现债权和抵押权而实际发生的费用，包含在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的抵押担保范围内，原告要求该律师代理费由被告肖银超负担，理据充分，本院予以支持。
被告肖银超以其所有的坐落在鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房的房产作借款抵押担保，抵押房产并已办理了预购商品房抵押备案登记，抵押担保合法有效，原告对该抵押房产在其对被告肖银超的上述债权范围内依法享有优先受偿权。
关于被告经纬公司的担保责任问题。依照原告与被告经纬公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，被告经纬公司对涉案借款承担连带责任的保证期限至被告经纬公司办妥涉案抵押房产的《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止，而涉案抵押房产至今并未办理房产证和他项权证，为此，被告经纬公司应按《楼宇抵押贷款合作协议》的约定对涉案借款承担连带清偿责任。根据《楼宇抵押贷款合作协议》第十条第一款第（四）项“甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述第五条的有关款项”的约定，在被告肖银超未依约还款时，原告可直接发通知要求被告经纬公司承担保证责任，而无需先就涉案的抵押房产实现担保物权。原告已于2016年1月25日向被告经纬公司发函要求其履行保证责任，为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，原告要求被告经纬公司对涉案借款本息及律师费承担连带清偿责任的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告认为原告应先对涉案抵押房产主张优先受偿权，不足部分再由其承担连带保证责任的辩解，与双方签订的《楼宇抵押贷款合作协议》的约定不符，本院不予采纳。
综上所述，本案纠纷是被告肖银超向原告借款后没有按约定还款给原告，被告经纬公司也未能依约履行担保责任所致，两被告应承担相应的法律责任。被告肖银超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告肖银超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金388354.94元并支付相应的利息和罚息（暂计至2016年4月12日的利息和罚息共为9807.31元，从2016年4月13日起至本判决确定的付清款日止的利息和罚息，以实欠借款本金为基数，按编号为440677500-011-2012000965的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方法另行计付）；
二、被告肖银超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行支付律师代理费26834元；
三、原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行对被告肖银超所有的坐落在鹤山市沙坪经纬凯旋城36座503房的房产在本判决第一、第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；
四、被告鹤山市经纬房地产有限公司对本判决第一、第二项所确定的被告肖银超应负担的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3826.50元、财产保全费2720元，合共诉讼费6546.50元，由被告肖银超、鹤山市经纬房地产有限公司共同负担（诉讼费原告已预交，两被告负担的诉讼费于给付欠款时一并付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 古辉林
二〇一六年五月十七日
书记员 黄碧玲