湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初8625号
原告：中国工商银行股份有限公司浏阳支行，住所地浏阳市北正南路98号。
负责人：梁国树。
委托代理人：彭炳光男，1965年9月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该行客户经理。
委托代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。
被告：赵志强男，1978年6月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被告：黄艳红女，1980年9月16日出生，汉族，住址同上。
被告：浏阳市东润置业有限公司，住所地浏阳经济技术开发区康宁路东润.万象城9号楼209室。
法定代表人：陈小英。
原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行（以下简称“工商银行浏阳支行”）与被告赵志强、黄艳红、浏阳市东润置业有限公司（以下简称“东润公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行浏阳支行的委托代理人彭炳光、周志民到庭参加诉讼。被告赵志强、黄艳红、东润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工商银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告赵志强签订的编号A：[工银]字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[911]号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告赵志强、黄艳红偿还贷款本金307614.29元，逾期利息18309.45元（利息暂计算至2017年7月14日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3.判令被告赵志强、黄艳红承担原告为实现债权所支付的律师代理费16296元；4.判令原告对被告赵志强提供抵押的位于浏阳市长沙国家生物产业基地的房产在上述债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告东润公司对上述债务承担连带担保责任；6.本案诉讼费由被告承担。
被告赵志强未向本院提交书面答辩状，亦未参加本院庭审，但其在庭后谈话中向本院陈述，欠款属实，但因现在经济困难，要到2017年年底就会将拖欠的本息偿还，争取将贷款恢复到正常状态。
被告黄艳红、东润公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年10月20日，被告赵志强作为借款人及抵押人，原告工商银行浏阳支行作为贷款人，被告东润公司作为保证人，共同签订了编号A：[工银]字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[911]号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为33万元；2.本合同项下贷款用于购买坐落于浏阳市工业园东润万象城1-1404#，建筑面积134.59平方米；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；3.贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；4.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次日1月1日开始，按该次调整后的基准利率以及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；5.借款人授权贷款人将贷款一次性划入东润公司账户；6.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的贷款利率的基础上加收50%确定；7.保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；8.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，借款人发生违约情形的；贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同；9.抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为赵志强名下的坐落于浏阳市工业园的房产；10.抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；11.主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，被告赵志强在借款人、抵押人处签字，被告黄艳红在抵押物共有人处签字，被告东润公司在保证人处加盖印鉴。2014年11月3日，原告工商银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记（浏房预字第21400xxxx号），预告登记权利人为工商银行浏阳支行，预告登记义务人为赵志强。
2014年11月14日，原告工商银行浏阳支行依约向被告赵志强发放了33万元的贷款，并依约汇付至指定的被告东润公司银行账户。《个人住房贷款凭证》载明贷款到期日为2029年11月14日，每月还款方式为等额本息还款，贷款月利率为5.731%。
借款后，被告赵志强按约偿还贷款本息至2015年10月。因被告赵志强未履行还款义务，被告东润公司于2015年11月30日代偿本金1157.71元、利息1666.07元，后又于2016年3月31日代偿本金4998.89元、利息6091.58元。2017年3月23日、2017年4月24日、2017年5月14日被告赵志强又偿还了部分贷款本息后再次出现违约。此后，经原告多次催问未果，遂于2017年11月29日向本院提起诉讼。截至2017年12月21日，被告赵志强共逾19期，尚欠原告工商银行浏阳支行借款本金307614.29元、利息26081.24元。
另查明，1.赵志强、黄艳红系夫妻关系，于2000年12月4日办理结婚登记。2.东润公司开发的长沙国家生物产业基地房屋建设好后，东润公司于2017年5月17日取得了该房屋产权证，证号为湘（2017）xxxx4号。3.原告工商银行作为甲方与湖南恒昌律师事务所作为乙方于2017年11月8日签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方对其违约借款人贷款本息代理诉讼清收工作。原告工商银行已经按照合同约定支付了本案的律师代理费16296元。
本院认为，原告工商银行浏阳支行与被告赵志强、黄艳红、东润公司签订的《个人购房借款/担保合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告赵志强的申请，原告工商银行浏阳支行依约向其发放贷款33万元，被告赵志强理应依约按月还款。截至2017年12月被告赵志强已逾19期未归还贷款本息，违反了合同的约定，显属违约，在被告赵志强出现违约情形时，原告工商银行浏阳支行有权根据与被告赵志强签订的《个人购房借款/担保合同》的约定宣布全部贷款立即到期，要求立即全部清偿并解除合同。故原告工商银行浏阳支行要求解除与被告赵志强于2014年10月20日签订的编号A：[工银]字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[911]号《个人购房借款/担保合同》并要求被告赵志强提前偿还剩余贷款本金307614.29元及利息符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，因被告赵志强的违约行为导致原告工商银行浏阳支行为了实现债权而支出的律师费应当由被告赵志强负担，但本案系普通的金融借款合同纠纷案件，而非案情复杂或影响重大的案件，故本院将律师费适当确定为10877元，超过部分的律师费由原告自行负担。被告赵志强、黄艳红系夫妻关系，虽然被告黄艳红未作为借款人在《个人购房借款/担保合同》签字，但其作为共同抵押人签字，应当认定被告黄艳红知晓诉争贷款，且该贷款亦用于家庭共同生活，故被告黄艳红系本案中的共同借款人，对本案债务负有共同偿还的责任。
关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告赵志强与原告工商银行浏阳支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使银行获得现实的抵押权，但使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；诉争房屋亦已经完成了初始登记，在被告东润公司与被告赵志强的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告工商银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告工商银行浏阳支行按合同的约定请求对上述抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于被告东润公司的保证责任。《个人购房借款/担保合同》中对被告东润公司的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告东润公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告东润公司作为上述贷款的阶段性连带保证人应依据合同约定为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，原告工商银行浏阳支行享有的债权存在混合担保，但《个人购房借款/担保合同》中对混合担保情形下如何实现担保物权有约定，并赋予了债权人有优先选择任何一种担保权实现自身债权的权利。故原告工商银行浏阳支行要求被告东润公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告东润公司在承担连带清偿责任后，有权向赵志强、黄艳红追偿。审理中，被告黄艳红、东润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司浏阳支行与赵志强于2014年10月20日签订的编号A：[工银]字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[911]号《个人购房借款/担保合同》；
二、赵志强、黄艳红于本判决生效之日起十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司浏阳支行借款本金人民币307614.29元、利息26081.24元（利息暂计算至2017年12月21日止，此后的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；
三、赵志强、黄艳红于本判决生效之日起十日内共同支付中国工商银行股份有限公司浏阳支行为诉讼而支出的律师费10877元；
四、中国工商银行股份有限公司浏阳支行在上述债权范围内对赵志强、黄艳红提供抵押担保的座落于长沙国家生物产业基地的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；
五、浏阳市东润置业有限公司对上述判决所确定的赵志强、黄艳红之还款义务及其应负担的本案诉讼费用在抵押权设立登记手续完成之日前承担连带清偿责任，浏阳市东润置业有限公司承担保证责任后，有权向赵志强、黄艳红追偿；
六、驳回中国工商银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6433元，减半收取3216.5元，由中国工商银行股份有限公司浏阳市支行负担50元，赵志强、黄艳红负担3166.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
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审判员 罗尹曈
二〇一八年三月二十八日
书记员 汤雅丽
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
3.《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。