辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1549号上诉人（原审被告):大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人:何智韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：康何，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：徐仑，辽宁乾均律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:顾金岭，男，1970年12月11日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：王振红，女，1969年1月24日生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：董海，辽宁郡东律师事务所律师。上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司因与被上诉人顾金岭、王振红房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2016)辽0211民初9858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司的委托诉讼代理人康何、徐仑，被上诉人顾金岭、王振红的共同委托诉讼代理人董海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大连保利红旗房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回顾金岭、王振红的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人并非认购成功。首先，按照购房优惠权登记表中第3条的约定，认购成功的标志是认购人和上诉人之间要签订保利西山林语认购书，认购人将写有诚意金字样的收据及购房优惠权登记表退还给上诉人，认购人向上诉人交纳认购书上约定的定金，上诉人向成功认购的认购人开具写有定金字样的收据后，该笔诚意金才转为定金性质。上诉人与被上诉人之间没有签订保利西山林语认购书，也就是说被上诉人并没有认购成功。一审法院认定上诉人与被上诉人签订《购房优惠权登记表》并该表备注“今日认购B23-1-9-3号房源，经买卖双方一致达成，不退”系认购成功，存在认定基本事实不清。其次，备注中书写的文字系代理公司的置业顾问个人所写，上诉人并没有书面授权，被上诉人也没有任何证据证明上诉人就该置业顾问的行为给予了书面授权或事后追认该置业顾问以该句话代替签订认购书，因此并不能证明该笔诚意金转化为了定金。而且，一审中被上诉人提交给法庭的收据上己明确写明诚意金字样，不是定金，而且诚意金收据上并没有写明楼号，而上诉人在一审中提交的证据即其他认购成功的买受人所持有的定金收据上不仅写明定金字样，还明确写明所认购的楼号，这就是诚意金收据和定金收据的区别，这明显说明本案中被上诉人交纳的2万元款项性质系诚意金并非定金，不具有定金性质。二、一审法院适用法律错误。认购书是为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，上诉人与被上诉人之间签订的购房优惠权登记表均不具备认购书的约定事项，不是为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，只是若有认购意向，其是将来签订认购书的前置手续。根据最高院担保法司法解释第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。因此，应当驳回被上诉人的原审诉讼请求。顾金岭、王振红辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。顾金岭、王振红向一审法院起诉请求：1、被告赔偿二原告定金20000元；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月14日，二原告与被告签订《购房优惠权登记表》，约定：“二原告交纳诚意金20000元，认购成功，所交纳的诚意金全部转为定金；未能认购成功的客户，可在公开发售之日起一周后开始办理退款手续；备注：今日认购B23-1-9-3号房源，经买卖双方一致达成，不退。”当日，二原告交纳诚意金20000元，被告出具收据一份。被告当庭认可，涉案房屋所在楼盘不存在具体的公开发售日，2016年6月14日已满足房屋公开预售条件。二原告交纳诚意金之后，被告将双方在优惠表中约定的房屋另售他人，通过双方沟通，被告将诚意金20000元退还给二原告。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。本案中，双方约定诚意金20000，又另外约定：“今日认购B23-1-9-3号房源，经买卖双方一致达成，不退”及“认购成功，所交纳的诚意金全部转为定金”，说明双方对诚意金的交纳具备了定金的性质。在被告将案涉房屋另行出售后，二原告主张被告双倍返还定金，符合法律规定，依法予以支持。因被告已经返回定金20000元，还应再赔偿定金20000元。被告辩称诚意金未转为定金的意见不能成立，理由为：1、双方在优惠表中对案涉房屋进行了具体的约定，符合房屋认购成功的条件，具备了双方约定诚意金转为定金的条件。2、在二原告不知情的情况下，被告将案涉房屋另售他人，导致房屋买卖合同不能签订，责任在被告一方，被告应承担相应法律责任。据此，一审法院判决：被告大连保利红旗房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告顾金岭、王振红定金20000元。逾期给付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费300元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人对原审已经认定的事实没有异议。上诉人提交了其与案外人就案涉房屋签订的《购房优惠权登记表》、《认购书》及《商品房买卖合同》，拟证明一审遗漏了案涉房屋另售他人的时间，因这些证据并不属于新证据，且这些证据与本案中上诉人与被上诉人之间的法律事实没有关联性，本院对这些证据不予采信。另外，上诉人认为一审遗漏了《购房优惠权登记表》第三条中的前半部分，由于双方对案涉《购房优惠权登记表》的真实性没有异议，本院对上诉人该项陈述意见予以采纳。综上，本院确认一审认定的事实属实，并补充查明：案涉《购房优惠权登记表》载明“优惠范围及优惠方式：1、优惠仅适用于保利地产旗下大连保利红旗房地产开发有限公司推出的【保利·西山林语】；2、优惠期限从签订之日起至【保利·西山林语】公开发售当日止；3、优惠期限内在【保利·西山林语】交纳诚意金20000元后，可在认购成功后享受总房款/之优惠；说明：1、认筹客户缴纳诚意金20000元(人民币贰万元整)；2、每人(凭本人身份证)仅限签订一份《保利·西山林语购房优惠权登记表》；3、保利·西山林语公开发售当日携带《保利·西山林语购房优惠权登记表》、本人身份证原件、诚意金收据到甲方指定地点认购；认购成功，所缴纳的诚意金全部转为定金。如公开发售当天客户未能成功选房，则该优惠政策取消，不适用于后期选房；4、公开发售当天，认购方式由开发商最终确定；5、未能成功认购的客户，可在公开发售之日起一周后开始办理退款手续：凭《保利·西山林语购房优惠权登记表》、递交本人身份证原件、诚意金收据到销售中心办理退款银行卡……”以及甲（上诉人）乙（被上诉人）双方的身份信息和联系方式等。本院认为，从《购房优惠权登记表》所载明的事项以及该表中并无具体房号的情况可以看出，《购房优惠权登记表》的合同目的原本只是上诉人赋予与其签订《购房优惠权登记表》有意购房并交纳了诚意金的客户在购房时的一种优惠，并非房屋买卖预约合同或本约合同。然而，本案案涉的《购房优惠权登记表》却因其备注中多出了一句“今日认购B23-1-9-3号房源，经买卖双方一致达成，不退”的约定而使该《购房优惠权登记表》不仅仅是一种优惠，而是《认购书》，成为预约合同，理由是：1.上诉人提供的其他《购房优惠权登记表》均无具体房源，具有不特定性，而上诉人与被上诉人签订的《购房优惠权登记表》中却清楚、明确的载明了具体房源——B23-1-9-3号，合同标的物指向明确；2.上诉人自认涉案房屋所在楼盘不存在具体的公开发售日，签订案涉《购房优惠权登记表》时已满足房屋公开发售条件，可见，签订案涉《购房优惠权登记表》时就可以签订《认购书》，而从案涉《购房优惠权登记表》备注中载明的“认购”字样表明上诉人与被上诉人签订《购房优惠权登记表》之时具有认购的意思表示，且“买卖双方一致达成”，即意思表示一致。因此，一审认定被上诉人认购成功，并根据《购房优惠权登记表》的约定认定案涉诚意金转为定金正确。至于上诉人提出【保利·西山林语】项目均为先签订《购房优惠权登记表》、再签订《保利西山林语认购书》、最后签订《商品房买卖合同》并将写有诚意金字样的收据及《购房优惠权登记表》退还给上诉人和上诉人向认购人开具写有定金字样的收据后才视为认购成功的抗辩，本院认为，法律并没有规定在房屋买卖过程中先签订什么后签订什么，而在一般的房屋买卖中也没有必须先签订一个什么表、再签订《认购书》、最后签订《商品房买卖合同》的交易习惯，且时常有买卖双方直接签订《认购书》的情形，也没有对《认购书》必须有一定的形式要求，更何况，【保利·西山林语】项目先签订《购房优惠权登记表》、再签订《保利西山林语认购书》、最后签订《商品房买卖合同》并将诚意金的收据换成定金的收据只是上诉人公司内部对【保利·西山林语】项目要求，对外部的被上诉人而言没有效力，因此，上诉人的该项抗辩，没有法律依据，本院不予支持。关于备注中书写的文字系代理公司的置业顾问个人所写，上诉人并没有书面授权或事后追认一节，本院认为，案涉《购房优惠权登记表》的签订地点是上诉人的售楼处，置业顾问的行为属职务行为，且上诉人在该《购房优惠权登记表》上加盖了印章，置业顾问的行为就是上诉人的行为，上诉人以没有书面授权或事后追认为由否定“今日认购B23-1-9-3号房源，经买卖双方一致达成，不退”并非上诉人的意思表示，没有法律依据。综上所述，大连保利红旗房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司已预交），由上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  杨 威审判员  王 亮二〇一七年四月十日书记员  任建芳