江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2519号
上诉人（原审被告）：李文香，女，汉族，1962年12月10日出生，住沭阳县。
被上诉人（原审原告）：孙荣华，男，汉族，1965年10月3日出生，住沭阳县。
原审第三人：高秀云，女，汉族，1956年2月20日出生，住沭阳县。
原审第三人：张施祥，男，汉族，1976年8月28日出生，住沭阳县。
上诉人李文香因与被上诉人孙荣华、原审第三人高秀云、张施祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初18492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李文香的上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回孙荣华的一审诉讼请求。事实与理由：1.孙荣华不具备诉讼主体资格。2013年9月16日，高秀云与李文香签订《租房合同书》一份，约定高秀云将涉案房屋出租给李文香使用，租赁期限自2013年9月16日起至2018年9月16日止，年租金19000元，租金的交付时间为每年租期的起始日一次性付清当年的房租费。李文香一直如约履行。2015年9月14日，高秀云、张施祥签订协议一份，约定高秀云将涉案房屋转让给张施祥，后张施祥将涉案房屋转让给孙荣华。在此期间，李文香多次找高秀云缴纳租金，高秀云多次避而不见后要求李文香将租金交给他人。直至张施祥到李文香处披露涉案房屋已经转让给他，要求李文香搬出，李文香才知晓房屋已被转让。李文香作为承租人对涉案房屋应享有优先购买权，但高秀云始终不与李文香减免解决此事。租赁合同双方当事人为李文香和高秀云。孙荣华作为第三手购房人，不享有原告的主体资格。根据合同相对性原则，房屋不能交付可以向高秀云主张权利，而非向李文香主张权利。2.孙荣华的诉讼请求无法律依据，法律规定李文香享有优先购买权，高秀云、张施祥、孙荣华均未顾及李文香的合法权益。张施祥和孙荣华在买房前曾至现场看房，均明知涉案房屋由李文香承租。
被上诉人孙荣华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：1.孙荣华系本案的适格原告。孙荣华已经取得涉案房屋的所有权，故房屋租赁合同的相关权利义务由孙荣华承担。2.孙荣华购买涉案房屋并未侵犯李文香的优先购买权。高秀云、张施祥已经告知李文香房屋出售的事实。即使李文香享有优先购买权，与本案也没有关联性，李文香以优先购买权对抗拒不履行租赁合同的义务没有法律依据。
原审第三人高秀云未到庭发表陈述意见。
原审第三人张施祥未到庭发表陈述意见。
孙荣华向一审法院提出诉讼请求：一、解除李文香、高秀云于2013年9月16日签订的《租房合同书》；二、李文香支付孙荣华实际占用房屋期间的租金22166元（2015年9月16日至2016年11月16日），此后按年租金19000元标准继续计算至房屋交还孙荣华之日止；三、李文香赔偿孙荣华实际交还房屋后六个月的租金损失9500元。
一审法院查明事实：2013年9月16日，高秀云与李文香签订《租房合同书》一份，约定高秀云将位于沭阳县金山角8号楼306室商住房一套出租给李文香使用，租赁期限从2013年9月16日起至2018年9月16日止，年租金为19000元，租金的交付时间为每年租期的起始日一次性付清当年的房租费。
2015年9月14日，高秀云、张施祥签订协议一份，约定高秀云将出租给李文香的房屋转让给张施祥，双方约定房屋的租金由张施祥收取。张施祥在向李文香收取2015年9月16日起的租金时，李文香拒绝支付。
张施祥在取得涉案房屋所有权后又将房屋转让与孙荣华，双方办理了房屋过户手续，现孙荣华系涉案房屋的所有权人，孙荣华在与张施祥订立房屋买卖合同时，双方约定涉案房屋的租金由孙荣华享有，后孙荣华向李文香主张2015年9月16日起的租金，李文香又拒绝支付。2016年11月7日，孙荣华向李文香发出《租金催交及解除函》，李文香收到该份通知后仍然没有将涉案租金向孙荣华支付，并且截止目前李文香仍然未支付租金，并且明确表示拒绝向孙荣华支付涉案租金。现孙荣华以权益受到侵害为由诉至一审法院，请求处理。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，李文香与高秀云就沭阳县金三角8号楼306室商住房签订房屋租赁合同，该租赁关系不违反相关的法律法规，一审法院予以确认。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。高秀云已将涉案房屋出售给张施祥，张施祥又将该房屋出售给孙荣华，且均对房屋租金收取问题达成协议，由买受人进行收取，因此，李文香应当按照合同约定按约支付相应租金。现李文香未按合同约定支付租金，且明确表示不愿意向孙荣华支付租金，因此孙荣华要求解除房屋租赁合同，给付租金及相应租金损失的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。李文香辩称不同意解除合同及支付租金，并称其未支付租金的原因系找不到高秀云，且孙荣华无足够的证据证实孙荣华有权向其收取租金。一审法院认为，涉案房屋的所有权人已经变更，且就租金收取问题买卖双方已经达成协议，由买受人收取，因此李文香应当向房屋的买受人支付租金，李文香该辩解无事实和法律依据，一审法院不予采信。李文香辩称不同意向孙荣华支付租金损失，一审法院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月，因此李文香该辩解无事实和法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除高秀云与李文香于2013年9月16日就金三角8号楼306室商住房签订的《租房合同书》；二、李文香应于判决发生法律效力之日起十日内向孙荣华支付2015年9月16日至2017年5月15日期间的租金31666.64元，并从2017年5月16日起至实际交还房屋之日止，按年租金19000元标准向孙荣华支付房屋占用费；三、李文香应于判决发生法律效力之日起十日内向孙荣华支付房屋租金损失9500元。案件受理费1067元（孙荣华预交534元），由李文香负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审中本案的争议焦点为：1.孙荣华是否为本案适格原告；2.孙荣华主张解除合同、给付租金及赔偿损失的理由能否成立。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，李文香与高秀云就涉案房屋签订房屋租赁合同。现高秀云将涉案房屋转让给张施祥，张施祥又将涉案房屋转让给孙荣华，各方均就房屋租金收取问题达成一致意见，即房屋租金由买受人收取。现孙荣华作为房屋所有权人，其有权作为原告就涉案房屋租赁合同的相关履行问题提起诉讼。孙荣华作为本案原告的主体适格。李文香应当按照房屋租赁合同的约定支付租金，现李文香明确表示不同意向孙荣华支付租金并已实际拖欠租金，故孙荣华要求解除租赁合同、给付租金并赔偿相应的租金损失有事实及法律依据，本院予以支持。李文香辩称因孙荣华、高秀云、张施祥的转让行为侵犯其作为承租人的优先购买权故其不同意向孙荣华支付租金。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。依照上述法律规定，李文香作为承租人确应享有优先购买权，但李文香该项权益的实现涉及其与高秀云、张施祥的民事法律关系，与本案房屋租赁合同无关，故本案中不予理涉。
综上所述，李文香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1067元，由上诉人李文香负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年九月二十九日
书记员 孙 帆
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