海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终756号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙晓飞，女，1978年9月18日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：陈思远，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南雅居乐房地产开发有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县英州镇英田大道雅居乐地产。法定代表人：王海洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈长奋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孔继鸽，女，该公司职员。原审第三人：长春忠鹏房地产经纪有限公司，住所地吉林省长春市南关区亚泰大街3766号中金花园小区1/2栋2116号房。法定代表人：ＸＸ忠，该公司经理。上诉人孙晓飞因与被上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）、原审第三人长春忠鹏房地产经纪有限公司（以下简称忠鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2016）琼9028民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙晓飞上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持孙晓飞的一审诉讼请求、驳回雅居乐公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定孙晓飞无法证明其向忠鹏公司支付的款项即为购房款，认定错误。如下几方面能充分判定孙晓飞所支付款项即为向雅居乐公司支付的购房款：1.基于杨建荣特定身份的判定。杨建荣是雅居乐公司的东北区域拓展主任，是孙晓飞购买雅居乐公司房屋的具体销售负责人。在杨建荣任职期间，孙晓飞通过杨建荣与雅居乐公司签订各项协议、支付各类款项。同时，孙晓飞与杨建荣没有个人债权债务存在。因此，有充分理由相信孙晓飞通过杨建荣提供的POS机所支付的款项为其购买雅居乐公司房产的购房款。2.基于款项支付时间和金额的判定。孙晓飞举证证明的付款金额、时间与涉案《海南雅居乐山海间认购书》约定的金额、时间相吻合。3.基于忠鹏公司的创建背景及与孙晓飞无任何其他资金往来的判定。孙晓飞与忠鹏公司没有其他任何资金往来理由，忠鹏公司也陈述称该公司是杨建荣提议创建的，拟专门作为雅居乐公司在吉林省的代理公司。二、杨建荣收受房款的行为构成表见代理。杨建荣作为雅居乐公司的东北区域负责人，在其引导下，孙晓飞与雅居乐公司签订了购房意向书和认购书，作为一般买受人，孙晓飞有理由相信杨建荣具有房屋代理销售权限（含收款权）。雅居乐公司作为专业的房地产商，其房产销售面向全国，如果不允许外省购房者向其不设销售处省份的销售人员支付购房款，其应在合同中明确约定或以宣传册提示，这是属于雅居乐公司风险控制范围内的事项。此外，从忠鹏公司的银行流水、杨建荣银行卡流水、证人证言（与孙晓飞采用同种付款方式且已取得备案手续）等证据可知，雅居乐公司是认可这种由销售人员转付购房款的付款模式的。三、一审法院认为孙晓飞贸然刷卡支付巨额款项，未尽到审慎审查义务，这是将没有法律规定又超过社会公众一般习惯的审查义务全部强加给了孙晓飞，违背了公平正义的基本法律精神。雅居乐公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，杨建荣的工作职责是房产销售，其不具备收取购房款的权限。第二，杨建荣与孙晓飞、忠鹏公司之间的债务关系是否存在、金额为多少，雅居乐公司不清楚，也与本案不具有关联性。第三，忠鹏公司不是雅居乐公司的代理公司，雅居乐公司从未授权该公司收取购房款。第四，孙晓飞作为一个具有丰富社会经验的自然人，明知POS机属于忠鹏公司名下，还在自己家中或忠鹏公司的宾馆等场合刷卡支付巨款款项以购置房产，自身存在重大审查过失。忠鹏公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。孙晓飞向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司履行《海南雅居乐山海间认购书》所约定的义务，与孙晓飞签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记；2.本案案件受理费由雅居乐公司承担。雅居乐公司反诉请求：1.判令解除雅居乐公司与孙晓飞签订的《海南雅居乐山海间认购书》；2.判令雅居乐公司收取的4万元定金不予退还；3.案件受理费由孙晓飞承担。一审法院认定事实：2011年9月11日，雅居乐公司在吉林省长春市香格里拉大酒店举办”海南清水湾房产推介会”。会上，孙晓飞与雅居乐公司签订《海南雅居乐山海间意向登记凭证》，并当场通过刷卡向雅居乐公司账户交付定金2万元。2015年10月30日，孙晓飞与雅居乐公司签订了《海南雅居乐山海间认购书》，约定孙晓飞认购海南省××县，建筑面积74.66平方米，总价款为64万元。认购书第一条约定：第一期房款应付5万元，已付2万元，剩余3万元须于2015年11月2日前付清；第二期房款32万元须于2015年11月6日前付清；第三期房款27万元须于2015年11月30日前付清。认购书第二条约定：认购方须于2015年11月6日或之前，携带本认购书正本、第一期房款及相关款项到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件；否则，出售方有权解除本认购书、另行处置该物业无须通知认购方，且认购方已支付的定金不予退还。认购书签订后，孙晓飞于2015年11月10日通过杨建荣提供的第三人忠鹏公司所有的商户号为838000070130577的POS机分别刷卡支付10万元、50万元。至今雅居乐公司仅收到孙晓飞支付的购房款为14万元，雅居乐公司也出具相应的收款收据，其中：2015年10月30日通过信用卡支付定金2万元；2015年12月4日通过转账支付定金2万元；2015年12月28日通过黄远旺转付10万元。余下款项雅居乐公司至今未收到。另查明，雅居乐公司销售人员杨建荣于2013年5月20日就职于雅居乐公司处，于2016年1月12日与雅居乐公司解除劳动关系。一审法院认为，本案的争执焦点是：一、孙晓飞通过POS机支付给第三人忠鹏公司的款项是否为支付给雅居乐公司的购房款。据查明的事实可知，孙晓飞先前支付的2万元定金是在雅居乐公司的房产推介会处通过信用卡刷卡方式直接支付到雅居乐公司的账户，后面的款项是通过杨建荣提供的第三人忠鹏公司的POS机刷卡支付，直接支付至第三人忠鹏公司的账户。杨建荣仅是雅居乐公司的售楼雇员，雅居乐公司未委托杨建荣收取购房款，合同也未约定购房款由杨建荣收取，杨建荣无权代雅居乐公司收取购房款。孙晓飞在未明确杨建荣是否有权收取购房款，以及未确认该POS机所支付的账户为雅居乐公司的账户的情况下，贸然刷卡支付数额巨大的款项，是孙晓飞审查不谨。另外，孙晓飞也无法证明其向忠鹏公司所支付的款项即为购房款,也就不存在杨建荣是否构成表见代理，是否有权代理雅居乐公司收取购房款的问题。综上，孙晓飞通过POS机刷卡所支付的款项，不能认定为孙晓飞向雅居乐公司支付的购房款。故孙晓飞的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。二、关于雅居乐公司的反诉请求问题。孙晓飞未在约定的时间内向雅居乐公司支付房款，违反了双方关于认购书的约定，故雅居乐公司关于解除认购书、不予退还孙晓飞4万元的反诉请求，有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除孙晓飞和海南雅居乐房地产开发有限公司签订的《海南雅居乐山海间认购书》；二、海南雅居乐房地产开发有限公司收取的40000元定金不予退还；三、驳回原告孙晓飞的诉讼请求。本诉的案件受理费10200元，反诉的案件受理费400元，均由孙晓飞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据当事人一审提交的证据材料，一审判决部分事实表述有误，本院更正如下：孙晓飞与雅居乐公司签订的《海南雅居乐山海间认购书》第一条约定：定金应付5万元，已付2万元，剩余3万元须于2015年11月2日前付清；第一期房款32万元须于2015年11月6日前付清；第二期房款27万元须于2015年11月30日前付清。关于孙晓飞的付款行为，孙晓飞于2015年9月11日通过刷信用卡方式向雅居乐公司账户支付2万元；于2015年10月30日通过中国光大银行账户向雅居乐公司账户支付2万元；于2015年11月10日通过杨建荣提供的第三人忠鹏公司所有的商户号为838000070130577的POS机分别刷卡支付10万元、50万元。关于雅居乐公司认可收到的购房款14万元，雅居乐公司于2015年10月30日开具收据，备注”信用卡”方式收到涉案房屋定金2万元；于2015年12月4日开具收据，备注”由9-1-702挞定款转入”，通过转账方式收到涉案房屋定金2万元；于2015年12月28日开具收据，备注”汇款人黄远旺12.27”，通过转账方式收到涉案房屋楼款10万元。对当事人二审争议的事实，即孙晓飞通过忠鹏公司名下POS机刷卡支付的60万元是否涉案房屋的购房款，本院认定如下：首先，孙晓飞主张该60万元系其刷卡到雅居乐公司销售人员杨建荣手持的POS机上，目的是支付涉案房屋购房款。第一，从《海南雅居乐山海间认购书》约定的购房款金额、付款时间看，该主张与认购书中的相关约定基本吻合；第二，杨建荣系孙晓飞认购涉案房屋的具体接洽人员，孙晓飞与其商榷付款事宜符合常理；第三，关于杨建荣手持忠鹏公司POS机收取房款一事，孙晓飞、忠鹏公司、证人及本院同时审理的同类案件中其他购房者赵天鸽、孙晓梅的陈述完全一致，杨建荣署名的收款收条亦与这一情节不冲突，能够相互印证；第四，雅居乐公司不能通过任何事由说明或举证抗辩上述主张的不实之处。因此，本院认为，孙晓飞的上述陈述内容有诸多间接证据或材料能够形成完整的证据链条予以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院予以采信。其次，除双方当事人无异议的支付至雅居乐公司账户的4万元外，孙晓飞主张其剩余60万元购房款即2015年11月10日通过POS机刷卡至忠鹏公司账户的两笔款项合计60万元，雅居乐公司随后却出具收据认可收到黄远旺转付的10万元，双方又均不能说明黄远旺的身份。综合考虑本院同时审理的同类案件，在（2017）琼96民终754号赵天鸽一案中，赵天鸽向上述POS机刷卡238万元，雅居乐公司随后分别收到杨建荣、杨建力、赵红艳、黄远旺转付的合计140万元；在（2017）琼96民终757号孙晓梅一案中，孙晓梅向上述POS机刷卡41.7128万元，雅居乐公司后收到李健转付的2万元；本案证人陈某11向上述POS机刷卡40.5万元，雅居乐公司随后收到赵红艳转付的40.5万元，再结合几案中雅居乐公司不认可的有杨建荣署名的收款说明、情况说明之内容，本院认为，雅居乐公司销售人员杨建荣持忠鹏公司POS机收取购房款后，又从自己本人或他人账户抵付部分购房款至雅居乐公司账户，具有高度可能性，与本案及赵天鸽、孙晓梅另二案的所有证据材料、陈述均能相互印证，形成事实上的逻辑完整性，加强本院对雅居乐公司销售人员杨建荣售房过程中以公司名义收取购房款这一事实的内心确信。综上，在雅居乐公司没有证据证明其与孙晓飞就付款方式、收款账户进行过约定，或者曾以公司名义对此作出过明确的宣传、告知的情况下，孙晓飞作为外地购房者，在确定销售人员杨建荣身份的前提下，与杨建荣沟通购房具体事宜，按照其指示实施签约、付款等系列行为，符合一般人的行为认知。而且孙晓飞并未作出支付购房款给杨建荣个人之意思表示，而是选择通过POS机刷卡付款，作为当前市场交易中较为普遍的一种付款模式，消费者在刷卡前不能得知POS机的终端商户，主要基于对POS机持有人的身份信任实施付款行为。故，即使销售人员提供的POS机终端商户有误，对这一环节的审查保证义务也不必然归之于购房者。因此，无论雅居乐公司对杨建荣、忠鹏公司是否有相应授权，基于杨建荣的雅居乐公司销售人员身份表象，尤其是外地派驻的专门销售人员，其在与购房者沟通、确定商品房认购事宜过程中指示购房者孙晓飞付款的行为系履行职务的行为，雅居乐公司关于其未授权杨建荣收款的抗辩系其内部管理问题，不能对抗善意第三人基于对杨建荣身份信任实施的指向雅居乐公司的履约行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条”企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第58条”企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”的规定，雅居乐公司应对杨建荣之行为后果承担相应民事责任。故，孙晓飞向杨建荣持有的POS机刷卡支付的60万元系涉案房屋的购房款。除上述事实外，二审查明的其他事实与一审查明认定的其他事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为：1.孙晓飞要求雅居乐公司与其签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的主张应否予以支持；2.雅居乐公司解除《海南雅居乐山海间认购书》并不予退还定金的主张是否成立。一、关于孙晓飞主张雅居乐公司与其签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的问题。虽然根据本院认定的事实，孙晓飞已向雅居乐公司付清了认购书约定的购房款，但是现在孙晓飞请求法院判令雅居乐公司履行签订《商品房买卖合同》的义务，而根据《中华人民共和国合同法》合同自由的基本原则，是否签订合同、如何签订合同系合同当事人意思自治的范畴，该行为不受外力强制干预，不属于民事法律直接调整的范围。如法院以判决方式判令当事人缔约，实质上是以公权力干涉当事人的合同自由，违反基本法律精神和法律原则。此外，是否签订合同、合同条款如何拟定均需当事人协商一致予以确认，签订合同之行为无法强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：......（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；......”的规定，”签订《商品房买卖合同》”这一认购书约定的合同义务不适于强制履行，因此，对孙晓飞要求雅居乐公司继续履行《海南雅居乐山海间认购书》所约定的签订《商品房买卖合同》之义务的主张，本院不予支持。二、关于涉案《海南雅居乐山海间认购书》的解除问题。涉案《海南雅居乐山海间认购书》的签订系孙晓飞、雅居乐公司的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。雅居乐公司以孙晓飞未按认购书约定支付购房款、未与其签订《商品房买卖合同》为由，主张依约行使单方解除权，解除认购书并不予退还4万元定金。根据本院认定的事实，孙晓飞在约定期满前已履行了支付全部购房款64万元的义务，虽然其分三次支付款项的具体金额、时间与认购书约定不完全一致，但在认购书约定有2015年11月2日、2015年11月6日、2015年11月30日三个分期付款期限的情况下，孙晓飞于2015年11月10日支付完全部款项，符合常理，也无延期付款之故意，雅居乐公司更是于2015年12月28日还出具收据，认可收到涉案房屋的部分购房款，以实际行为表明其选择继续履行认购书。至于雅居乐公司账户是否全额收到购房款，这是该公司与公司销售人员之间的内部管理问题，对外部的善意购房者不具有约束力。因此，对雅居乐公司的该项解除事由，本院不予支持。关于孙晓飞未按认购书约定与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》的问题，虽然涉案认购书约定的签约时间是2015年11月6日前，但鉴于签约行为是以购房者支付第一期购房款及相关款项为履行前提，而孙晓飞支付包括第一期购房款在内的剩余全款系2015年11月10日，雅居乐公司后来出具部分款项的收据作了认可，也未曾对此提出异议，通过实际行为表明对上述合同义务的履行时间已作了变更，则该时间点（2015年11月6日）不应再作为雅居乐公司的主张依据。此后，亦是雅居乐公司以未收到足额购房款为由拒绝签订《商品房买卖合同》。因此，雅居乐公司主张系孙晓飞违反合同约定未与其签订《商品房买卖合同》，据理不足，本院不予支持。综上，雅居乐公司依据认购书约定行使单方解除权的事实依据不足，对其一审反诉主张，本院不予支持。另，孙晓飞上诉时还提出将本案发回重审之主张，因其就该项主张没有提出任何事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙晓飞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第58条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：一、维持海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初727号民事判决第三项；二、撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初727号民事判决第一项、第二项；三、驳回被上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司的反诉请求；四、驳回上诉人孙晓飞的其他上诉请求。一审本诉案件受理费10200元，由上诉人孙晓飞负担5100元，由被上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司负担5100元；反诉案件受理费400元，由被上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司负担。二审案件受理费10200元，由上诉人孙晓飞负担5100元，由被上诉人海南雅居乐房地产开发有限公司负担5100元。本判决为终审判决。审判长  白玉琳审判员  梁振文审判员  黄声泽二〇一七年六月二十九日书记员  吴 灿