吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1923号上诉人（原审被告）：马英，女，1976年3月2日出生，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：延边长城物业管理有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：李辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林琳，男，该公司职员。上诉人马英因与被上诉人延边长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初2198号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马英上诉请求：1、依法撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初2198号民事判决。2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一审法院视事实和证据于不顾，不看前因，只看后果，有失公道。上诉人所买的碧水园林小区系中高层住宅，其楼房的出入和电梯通道，公共通道，小区人行道、宅间小路的人行路及公共绿地的出入口、与道路及休息亭等均违反国家有关城市道路和建筑物无障碍设计规范中必须执行的强制性条文。按建设部、民政部、全国老龄工作委员会办公室、中国残疾人联合会关于加强无障碍设施建设和管理工作通知的要求。碧水园林小区根本从设计就不能过关，规划不能批准，不应核发建设工程规划许可证，图审机构不予通过，施工单位不得施工，有关部门不能进行竣工验收，备案部门不予备案。更不应该交付买房人不合格的产品。所以上诉人没法接收所购买的房屋。从2013年8月至今，开发商也没改正，上诉人也无法接受。至今我找开发商要求看房屋综合验收手续，也未提供，更谈不上入住及交物业费和取暖费。一审法院认定事实不清，颠倒是非，偷换概念，偏袒被上诉人。2014年11月8日马英在领取《嘉和·碧水园林二期入伙通知书》回执单上签字是延边嘉和房地产开发有限公司通知上诉人来验收房屋的，只证明接到开发商的通知来验收房屋，不签字不给开门，不能看房，不是延边长城物业管理有限公司通知的，与物业公司没有办理任何入住手续。因为上诉人所购买的房屋存在严重违反国家强制性法规，属不能验收交付使用的房屋，本应由房地产商整改后交给购买者合格的房屋后，才能办理入住手续，交纳服务费及供暖费。如无法整改，房屋就无法交付使用，可能只好退房，由开发商承担购房人的损失，购房人也不会产生服务费及供暖费。我在一审时反复强调上述观点，被上诉人庭上也承认是开发商通知被告领取入伙通知书【见法庭审理笔录（第二次）第4页第30行】及被上诉人一审提供的证据嘉和·碧水园林二期入伙通知书的落款也是延边嘉和房地产开发有限公司的名称及盖有公章，与物业公司没有法律关系，与开发商的购房合同中也写明在房屋合格验收交付后，才能产生供热及物业服务关系。至今，开发商也没有进行整改，也没有交给上诉人房屋钥匙，上诉人的公公、婆婆都于近年相续离世，也没享受到儿女的孝顺，上诉人从经济上及精神上受到巨大损失，而延吉市人民法院却判上诉人虽没有与被上诉人签订合同，但直接或间接地受益，真实颠倒是非，混淆黑白。房屋买卖环节还没有完成，是整改，还是退房还没有结论，哪来的入住，更谈不上供暖和物业服务。只能算没有正式售出，与未售出的余房一样由开发商承担，但众所周知，碧水园林的开发商与物业管理公司是一家，问题不能解决。不交房也收费，公理何在。综上所述，一审法院判决认定事实不清，判决明显不公平，所以恳请贵院依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。长城物业公司辩称：上诉人马英的三套房屋系在2011年11月30日与“延边嘉和房地产开发有限公司”签订了《商品房买卖合同》，合同并在延吉市房产局已登记备案。（提交商品房预售合同）32-1-701合同编号：YS00010493房屋代码：292817、38-2-601合同编号：YS00010488房屋代码：303800、38-2-602合同编号：YS00010490房屋代码：303799，这足以证明上诉人马英系“延吉市碧水园林二期”32-1-701、38-2-601、38-1-602三套房屋的所有权人。并在2014年11月8日领取了二期入伙通知书，并在回执单签字(提交)。延边长城物业管理有限公司在2011年7月1日与延边嘉和房地产开发公司签订了《前期物业管理委托合同》并在7月10日到物业行政主管部门“延吉市房产局物业管理办公室”进行了备案。因此，延边长城物业公司在2011年7月正式对碧水园林二期进行物业管理活动。上诉人在上诉状提到“碧水园林小区根本从设计就不能过关，规划不能批准，不应核发建设工程规划许可证，图审机构不予通过，施工单位不得施工，有关部门不能进行竣工验收，备案部门不予备份，更不应该交付买房人不合格的产品”。碧水园林小区入住率达到90%，业主们都手领着碧水园林的产权证，这是不合格产品吗？综上所述：马英作为三套房的所有权人，根据《物业管理条例》《前期物业管理委托合同》《业主临时管理公约》，马英应有履行交纳物业费，取暖费及千分之三违约金的义务。长城物业公司一审讼请求：马英支付自2011年冬季至2017年春季的三套房屋的供热费82211元、滞纳金（自逾期之日起，按每日千分之一计算）。一审法院认定事实：长城物业公司于2008年7月22日依法注册登记成立，经营范围为物业管理、供热。2011年7月1日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，主要内容为长城物业公司为碧水园林小区一期、二期小区提供物业服务，合同期限五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，一期房屋入住时间为2009年11月1日，二期房屋入住时间为2013年11月1日。2011年7月10日，长城物业公司到延吉市物业管理办公室将碧水园林一期、二期物业合同备案登记，竣工年份为2013年11月1日。2011年11月30日，马英与延边嘉和房地产开发有限公司签订商品房预售合同，马英购买延吉市碧水园林小区二期32号楼1单元701室（面积242.71平方米）、38号楼2单元601室（152.83平方米）、38号楼2单元602室（面积124.86平方米）房屋。2014年11月8日，马英在领取碧水园林二期入伙通知书回执单中领取人处签字并摁手印。长城物业公司向延吉市碧水园林小区提供了供热服务，马英未办理报停手续，马英未交纳供热费。双方未签订书面的供热合同。延吉市2014年至2016年供热费收取标准为住宅每平方米31元，2014年10月至2016年4月期间，马英所有的38号楼2单元601号的供热费8806元；38号楼2单元602号的供热费7061.18元，32号楼1单元701号的供热费13827.24元。一审法院认为，长城物业公司与马英虽未签订书面的供热合同，但长城物业公司实际根据开发单位的请求向小区提供热力，故双方之间形成了事实上的供用热力合同关系，应当严格履行相应的义务。长城物业公司已经向马英履行了供热义务，马英亦应当履行交纳供热费的义务。关于长城物业公司要求马英自2011年冬季至2017年春季期间的供热费82211元的诉讼请求，因马英所购买三套房屋系碧水园林二期工程，前期物业管理委托合同中约定二期小区入住时间及延吉市物业服务合同备案表中竣工时间均为2013年11月1日，且马英在领取碧水园林二期入伙通知书中领取人处签字并摁手印的时间为2014年11月8日，故本院认定马英接受长城物业公司的供热服务的起始时间为2014年11月8日，马英应向长城物业公司支付2014年冬季至2017年春季期间的供热费44542.35元【38号楼2单元601号的供热费13209.72元（每年4403.24元×3年），38号楼2单元602号的供热费10591.77元（每年3530.59元×3年），32号楼1单元701号的供热费20740.86元（每年6913.62元×3年）】。关于长城物业公司要求马英按每日千分之一计算支付滞纳金的诉讼请求，长城物业公司未提供充分证据证明，故本院不予以支持。马英关于碧水园林小区未按相关规范、通知建设、验收的抗辩意见，长城物业公司认为与本案无关，马英未提供其他证据证明，故其抗辩意见不予采信。马英关于长城物业公司承担马英的交通、住宿、误工、律师咨询等费用1万元的主张，马英未提供证据证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百八十二条、第一百八十四条、《吉林省城市供热条例》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、马英于本判决生效后立即支付延边长城物业管理有限公司自2014年冬季至2017年春季的供热费44542.35元；二、驳回延边长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如马英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1855元（原告已预交），由延边长城物业管理有限公司负担941.44元，由马英负担913.56元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：长城物业公司与马英虽未签订书面的供用热力合同，但长城物业公司根据开发单位的请求已实际向涉案房屋所在小区提供热力，长城物业公司与马英之间形成供用热力合同关系，马英应当履行交纳供热费的义务。因马英在领取碧水园林二期入伙通知书中签字的日期为2014年11月8日，故一审法院判决马英应支付2014年冬季至2017年春季的供热费，有事实和法律依据，并无不当。马英关于以碧水园林小区未按相关规范、通知建设、验收而拒交供热费的上诉主张，与长城物业公司及本案双方之间的供热合同纠纷无关，故本院不予支持。综上，上诉人马英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1855元（马英已预交），由上诉人马英负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 金春秋审判员 张新颜二〇一七年十一月三十日书记员 金 美