上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4402号
上诉人(原审被告)上海新得力资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人罗斯美，总经理。委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。委托代理人倪迎佳，上海市华夏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海文汇新民物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人童杰，总经理。委托代理人苏悦，上海市新文汇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海中星(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人徐孙庆，董事长。委托代理人黄政。委托代理人熊跃峰。被上诉人(原审被告)上海朝立投资咨询有限公司，住所地上海市。上诉人上海新得力资产管理有限公司(以下简称“新得力公司”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第1941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市杨浦区翔殷路XXX号、白城南路XXX号星云大楼(以下简称“系争房屋”)产权人原系上海星云房地产有限公司(以下简称“星云公司”)，2012年5月23日产权人变更登记为上海中星(集团)有限公司(以下简称“中星公司”)。星云公司于2012年11月30日经工商核准注销登记。新得力公司原名上海新得力投资发展有限公司，2013年4月7日经工商核准变更为现名称。2009年9月1日，星云公司出具《公司授权委托书》，载明：星云公司全权委托新得力公司对外租赁(翔殷路XXX号、白城南路XXX号)星云大楼及物业管理等相关事宜。2009年11月26日，新得力公司与星云公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：星云公司将翔殷路XXX号商办楼1-16层房屋出租给新得力公司，租赁期限自2010年4月1日起至2020年3月31日止；物业管理费的缴费标准、标准调整与缴费方法，由新得力公司与物业管理公司协商决定，并告知星云公司。2011年3月30日，新得力公司与上海朝立投资咨询有限公司(以下简称“朝立公司”)签订《房屋租赁合同》一份。主要内容为：朝立公司向新得力公司承租上海市杨浦区翔殷路XXX号3楼、4楼、5楼、9楼、10楼、11楼、12楼总计七层，建筑面积为10621.32平方米；租赁期限从2011年4月1日起至2021年3月31日。合同附件三约定：物业(仅限电梯修理、维护及监控室安全防范)管理费为每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)0.10元，年合计为387,678元。2012年1月1日，新得力公司与朝立公司签订《新增房屋租赁面积补充协议》，约定翔殷路XXX号703室、803室、804室、1501室、1503室、1504室由朝立公司承租，面积为1711.46平方米，物业(仅限电梯修理、维护及监控室安全防范)管理费为每日每平方米0.10元，每月合计为5,205.69元。2011年，新得力公司(甲方)、朝立公司(乙方)与上海文汇新民物业管理有限公司(丙方，以下简称“文汇物业”)签订《物业管理服务合同》，约定由文汇物业进行系争房屋的物业服务事宜。主要内容为：物业管理服务费由丙方向甲、乙双方或物业使用人收取；三方约定，该物业管理服务费价格按包干制收费形式确定为每日每平方米0.14元，按照建筑面积2.10万平方米计，每月物业管理费用为88,200元，年度物业管理费用为1,058,400元，盈余或者亏损均由丙方享有或承担；物业管理费结算方式为甲乙双方向丙方支付每月88,200元，乙方向甲方支付每月物业管理费用是44,100元，首次支付日为2011年11月15日，以后按月依此类推；该物业管理服务价格每年环比递增1.5%；甲方和乙方、物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按应交费的0.3%交纳滞纳金；本合同的起始日期2011年11月1日，终止日期2016年10月31日。2012年6月30日，上海中星集团新城房产有限公司(以下简称“新城公司”)与新得力公司签订《房屋租赁合同》。约定：新城公司将翔殷路XXX号商办楼1-16层房屋出租给新得力公司，租赁期限从2012年7月1日起至2022年6月30日止；物业管理费的缴费标准、标准调整与缴费方法，由新得力公司与物业管理公司协商决定，并告知新城公司；新城公司同意新得力公司将商办楼分单元转租给其他租户，新得力公司负责管理并收取租金；合同对双方权利义务、租金递增、违约责任等均作出约定。2012年11月30日，中星公司出具《租赁经营授权书》，载明：中星公司将系争房屋交由新城公司进行对外租赁经营管理，其应付租金等具体权利义务另行约定；同意新城公司将系争房屋出租给新得力公司经营使用，出租期限为2012年12月1日起至中星公司收回授权租赁经营日止。原审审理中，中星公司、新得力公司一致确认虽然有该《租赁经营授权书》存在，但新城公司并未实际经营管理系争房屋，系争房屋一直由新得力公司对外经营管理。2015年1月及3月，文汇物业两次发送《催缴物业费的通知》给朝立公司，要求其缴付拖欠的2014年10月至2015年2月的物业服务费，2014年10月拖欠的物业服务费为52,941.17元，2014年11月至2015年2月拖欠的物业服务费为每月53,735.29元。新得力公司按月支付了2014年10月至2015年5月的物业服务费，2014年10月的物业服务费为37,924.67元，2014年11月至2015年5月的月度物业服务费为38,493.54元。2015年1月，新得力公司在星云大楼内各处张贴《通知》，言明新得力公司已于2014年7月15日通知朝立公司解除房屋租赁合同，但朝立公司至今未办理任何交接事宜，要求各租户于2015年1月12日携带原租赁合同及付款凭证重新签订租赁合同，2015年1月15日起未办理上述手续及未支付相应房租的将全面停电。通知载明日期为2015年1月7日。2015年5月，文汇物业起诉至原审法院，称系争房屋系一幢大楼两个门址，星云公司将系争房屋出租给新得力公司，并委托新得力公司经营管理；2011年10月，文汇物业与新得力公司、朝立公司共同签订《物业管理服务合同》，约定新得力公司、朝立公司委托文汇物业对系争房屋进行物业管理，物业管理费为每月88,200元，之后每年环比增长1.5%；但自2014年10月起，新得力公司、朝立公司每月仅支付部分物业费，经文汇物业多次催缴，至今仍未付清；根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，故房屋产权人中星公司应当承担连带付款责任，故请求判令：1、新得力公司、朝立公司共同向文汇物业支付拖欠的2014年10月至2015年4月物业管理费375,352.57元；2、新得力公司、朝立公司向文汇物业支付滞纳金119,787.87元，滞纳金以375,352.57元为基数，按每日千分之三标准从拖欠之日起计算至2015年11月2日止；3、中星公司就诉请1、2承担连带责任。原审审理中，新得力公司提供了《物业管理服务合同补充协议》、《物业管理服务合同补充协议2》、《关于3月份物业费情况的说明》、2014年10月至2015年5月的物业费发票及付款凭证等证据。《物业管理服务合同补充协议》约定：新得力公司向文汇物业支付每月物业管理费是44,100元，朝立公司向文汇物业支付每月物业管理费是44,100元；物业管理费首次支付日为2011年11月15日，以后按月依此类推；补充协议与原合同具有同等效力，是《物业管理服务合同》的组成部分。该协议上仅有朝立公司签章，标注的日期为2011年11月31日。《物业管理服务合同补充协议2》约定：文汇物业与新得力公司、朝立公司于2011年11月订立物业管理服务合同补充协议，现由于新得力公司、朝立公司承租面积发生变化，三方共同协商就物业管理服务费结算事宜达成本补充协议：新得力公司向文汇物业支付月物业管理费用是36,812.03元，朝立公司向文汇物业支付月物业管理费用是51,387.97元；物业管理费首次支付日为2012年1月15日，以后按月依此类推；本协议与原合同具有同等效力，是《物业管理服务合同》的组成部分；同时，《物业管理服务合同补充协议》废止。新得力公司和朝立公司在该协议上盖章，标注的日期为2012年3月7日。《关于3月份物业费情况的说明》系文汇物业向新得力公司出具，载明：根据《补充协议2》约定，新得力公司每月应支付物业管理费用是36,812.03元。该说明上有文汇物业公章，标注的日期为2012年4月26日。文汇物业对上述证据中《关于3月份物业费情况的说明》及物业费发票的真实性予以认可，不认可另2份证据的真实性，同时认为物业费发票是新得力公司和朝立公司关于物业费结算的约定，与文汇物业无关。中星公司认为上述证据证明新得力公司不拖欠物业费，文汇物业是向朝立公司催款，与中星公司无关。2015年12月24日，原审法院到星云大楼现场勘察，查明：303-304室房屋房门紧锁，无人办公；因实际使用人未搬离内置物品，故朝立公司尚未交还新得力公司。原审另查明，2014年7月14日，朝立公司作为原告起诉至原审法院，要求被告上海景瓷园艺术品展览有限公司(以下简称“景瓷园公司”)支付拖欠的上海市杨浦区翔殷路XXX号303-304室房屋的租金，303室建筑面积386.39平方米，304室建筑面积378.54平方米。案号为(2014)杨民四(民)初字第1917号。经原审法院主持调解，双方达成调解协议，民事调解书部分条文内容如下：双方就上海市杨浦区翔殷路XXX号303-304室签订的《房屋租赁合同》于2014年7月31日终止，景瓷园公司于2014年9月30日前搬离并腾清上述房屋，逾期未搬离的按每月7.2万元支付房屋使用费。调解生效后，朝立公司申请执行，案号为(2014)杨执字第3684号。在该案执行中，因景瓷园公司涉及股东纠纷案件，该案原告申请诉讼保全，查封303-304室内物品，故执行中告知景瓷园公司不得变卖、转移房屋内物品。2015年1月30日，朝立公司申请恢复执行，要求景瓷园公司支付拖欠的房屋使用费、腾空并交还303-304室房屋，案号为(2015)杨执恢复字第103号，现尚在执行中。原审再查明，2015年3月3日，新得力公司作为原告起诉至原审法院，要求解除其与朝立公司签订的《房屋租赁合同》，案号为(2015)杨民四(民)初字第1144号。诉讼中，新得力公司不要求在该案中主张2015年1月1日起朝立公司应当支付至实际搬离之日止的房屋使用费。双方确认自2014年10月1日起，新得力公司将系争房屋的1503室(197.32平方米)、1504室(188.90平方米)房屋对外出租；2015年1月1日之后，新得力公司将系争房屋中的703室(386.39平方米)、803室(386.39平方米)房屋对外出租。2015年6月25日，原审法院判决：新得力公司与朝立公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月15日解除；朝立公司搬离系争房屋并将房屋返还给新得力公司，朝立公司向新得力公司支付至2014年12月31日止欠付的租金及物业管理费(仅限于电梯维护及监控室安全防控)7,268,083.25元。判决后，双方均未上诉。原审法院经审理后认为，在文汇物业与新得力公司、朝立公司签订《物业管理服务合同》时，新得力公司是系争房屋的承租人暨经营管理人、朝立公司是系争房屋的次承租人，三方共同协商签订《物业管理服务合同》，约定物业费支付方式，于法不悖，该合同合法有效。《物业管理服务合同补充协议2》上虽无文汇物业签章确认，但综观两份补充协议及《关于3月份物业费情况的说明》、上海银行业务回单、物业费发票、文汇物业出具的《催缴物业费的通知》等证据，可以认定文汇物业对于补充协议2约定的物业费由新得力公司和朝立公司按承租面积分担的支付方式是明知且确认的，并已得以实际履行。文汇物业作为物业服务公司依据该合同提供物业服务，有权按合同约定的标准主张物业服务费，业主按时交纳物业服务费是应尽义务。系争房屋中的303-304室，因案外人景瓷园公司始终未将房屋返还朝立公司，导致朝立公司亦未能将房屋返还新得力公司，故该房屋的物业服务费应由朝立公司支付。根据新得力公司在(2015)杨民四(民)初字第1144号案件及本案中的陈述，可以确认703室、803室、1503室、1504室4套房屋新得力公司已提前收回，收回后的物业服务费应由新得力公司支付。在前述1144号案件中，新得力公司亦放弃主张2015年1月1日起的房屋使用费，在其不要求朝立公司支付房屋使用费的情况下，依然要求朝立公司支付物业服务费，不合情理。新得力公司于2015年1月7日张贴《通知》要求各租户与新得力公司重新签订租赁合同、否则停电，可视为自2015年1月起，新得力公司已收回除303室、304室以外其他系争房屋。2014年的物业服务费除新得力公司已收回的房屋外，其余应由朝立公司支付。2015年1月1日起的物业服务费，除朝立公司无法交还的303室、304室以外，其余应由新得力公司支付。物业公司的物业服务不仅包括保洁保安，还包括垃圾清运、配电系统、消防系统、空调设备、电梯设备的运营与维护等，新得力公司仅凭承租人出具的《情况说明》辩称文汇物业没有提供901、902室及401-404室诉争期间的物业服务，依据不足，法院难以采信。文汇物业要求新得力公司和朝立公司支付滞纳金，于法不悖，可予支持。至于滞纳金数额，文汇物业并未就新得力公司、朝立公司拖欠物业费给其造成的实际损失举证，中星公司及新得力公司均认为约定标准过高，要求法院予以减少，原审法院参照新得力公司和朝立公司物业费分担比例及文汇物业的实际损失酌情确定。中星公司虽未曾参与《物业管理服务合同》及两份补充协议的签订，但其成为产权人后对文汇物业提供物业服务、新得力公司及朝立公司分担物业费的支付方式从未提出异议。中星公司将星云大楼的经营管理权委托给新城公司，新城公司与新得力公司约定物业管理收费事项等由新得力公司与物业公司协商决定，受托人新城公司代理行为的后果应当由委托人中星公司承担，故应视为中星公司对文汇物业提供物业服务及新得力公司、朝立公司分担物业费的认可。中星公司是星云大楼的业主，亦是物业服务的受益者，文汇物业要求中星公司对新得力公司、朝立公司拖欠的物业费承担连带交纳责任，于法不悖，可予支持。文汇物业未提供证据证明曾向中星公司催讨过物业服务费，现要求中星公司就滞纳金承担连带责任，原审法院难以支持。朝立公司经原审法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由朝立公司自行承担。原审法院据此作出判决：一、上海朝立投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海文汇新民物业管理有限公司物业服务费168,786元；二、上海新得力资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海文汇新民物业管理有限公司物业服务费206,566.57元；三、上海朝立投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海文汇新民物业管理有限公司滞纳金14,511元；四、上海新得力资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海文汇新民物业管理有限公司滞纳金17,735元；五、上海中星(集团)有限公司就上述判决主文第一条、第二条确定的上海朝立投资咨询有限公司及上海新得力资产管理有限公司的付款义务承担连带责任；六、上海文汇新民物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人上海新得力资产管理有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院事实查明不清，认定无依据。1、新得力公司在(2015)杨民四(民)初字第1144号案件中将系争房屋中的房屋使用费暂算至2014年12月31日，原审法院却推定认为新得力公司已放弃向朝立公司主张自2015年1月1日起的房屋使用费，系认定错误。2、朝立公司自始至终未与新得力公司就归还房屋进行交接。3、原审法院未查明文汇物业所提供的物业服务内容，却在本院认为部分直接引用，实为不妥，且事实上亦违背了新得力公司与朝立公司、文汇物业间《物业管理服务合同》的约定。二、原审法院已认定新得力公司、朝立公司的物业费是各自缴付，嗣后各方并未明确朝立公司之前承租的房屋的物业管理费均由新得力公司来交纳，且文汇物业催缴时只通知了朝立公司，故新得力公司认为原审法院认定滞纳金的起算时间无依据。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第二项、第四项、第五项，发回重审或依法改判：1、新得力公司不应支付物业服务费及滞纳金；2、中星公司不承担连带责任。被上诉人文汇物业答辩称：一、在(2015)杨民四(民)初字第1144号案件中，新得力公司已确认其与朝立公司间的租赁合同于2014年7月解除，且新得力公司也不再要求朝立公司承担2015年1月之后的房屋使用费，在此情况下，相应的物业费用也应由新得力公司支付。况且，新得力公司在2015年1月7日起即在涉案大楼各处张贴《通知》，原审法院以该通知的内容推定新得力公司于2015年1月收回了房屋是有证据支持的。二、滞纳金系根据合同约定的惩罚性赔偿，不存在催缴的问题，且法律对于滞纳金也没有必须发函进行催缴的相应规定。三、中星公司是系争房屋的所有权人，也是物业服务合同的最终受益人，由其承担物业费用并不违反法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人中星公司答辩称：同意新得力公司的上诉意见，请求二审法院依法判决。被上诉人朝立公司未发表答辩意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，文汇物业与新得力公司、朝立公司间签订的《物业管理服务合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对合同当事人均有法律约束力。文汇物业已依合同约定为涉案房屋提供了物业管理服务，其要求新得力公司、朝立公司支付2014年10月至2015年4月期间物业管理费具有事实和法律依据。现新得力公司以其并未放弃向朝立公司主张2015年1月之后房屋使用费的权利，且其与朝立公司尚未就朝立公司租赁的房屋进行交接为由，拒绝支付相关物业管理费。对此，本院认为，根据《物业管理服务合同》约定，文汇物业可向新得力公司、朝立公司或物业使用人收取物业管理服务费，新得力公司作为涉案房屋的承租人暨经营管理人，理应向物业服务提供者支付相应物业费用。若新得力公司因此期间朝立公司仍占用房屋而遭受物业管理费等经济损失，可由新得力公司另行向朝立公司主张，并不能以此为由拒付物业管理服务费。关于滞纳金，新得力公司、朝立公司逾期付款，理应按约支付相应的滞纳金，原审法院结合新得力公司、中星公司的抗辩意见，并综合考量本案实际情况，酌情确定新得力公司、朝立公司各自应承担的滞纳金数额，并无不妥。因新得力公司、朝立公司未按约支付物业管理费，中星公司作为系争房屋的权利人，应当就新得力公司、朝立公司拖欠的物业管理费承担连带责任。综上所述，原审判决并无不当，可予维持。对新得力公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,664元，由上诉人上海新得力资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……