山东省巨野县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1724民初386号
原告：山东玉佩物业服务有限公司，住所地巨野县麒麟镇327国道与东环路交汇处东1000米路北，统一社会信用代码91371724586072609Y。
法定代表人：李胜宇，任公司总经理。
委托诉讼代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。
被告：贾先舟，男，1980年11月1日出生，汉族，居民，住巨野县。
原告山东玉佩物业服务有限公司（以下简称玉佩物业公司）与被告贾先舟物业服务纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告玉佩物业公司委托诉讼代理人张旗、被告贾先舟到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.由被告支付物业服务费3157元；2.由被告支付违约金5000元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年6月30日，被告购买了尚东太阳城小区A4号楼4单元202室，2011年1月入住时向当时的物业公司巨野麟兴物业公司交纳了一年的物业服务费。2012年1月，原告于巨野东方红房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，为该小区提供物业服务，根据合同约定被告应当向原告交纳物业服务费，但被告拒不交纳。
被告辩称，原告所诉被告没有交纳物业费属实，但在原告进行物业服务期间，被告家中发生过入室被盗，虽经报案但一直未解决；被告曾被盗两辆两轮电动车、一辆自行车，房屋质量有问题，交完房后，墙皮脱落和漏水问题，多次找物业要求解决，亦一直未解决，因原告方拒收电费造成被告家中断电，使被告无法正常用电，物业服务不到位，车辆乱停乱放，不能正常出行，小区卫生脏乱差。因此不同意支付物业服务费。
原告围绕诉讼请求依法提交了巨野县麟兴物业服务有限公司开具的被告贾先舟交纳物业费的单据、巨野县环境卫生管理处出具的委托书、建设单位巨野东方红房地产开发有限责任公司与被告贾先舟签订的《商品房买卖合同》、原告与巨野东方红房地产开发有限责任公司签订的《物业管理委托合同》、巨野县物价局、巨野县房地产管理局巨价发（2014）8号文件、本院组织当事人进行了质证。经审查本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月30日，被告贾先舟与开发商巨野东方红房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，由被告贾先舟购买巨野东方红房地产开发有限公司建设的尚东太阳城小区A4号楼4单元202室，属多层住宅。2011年3月27日，被告贾先舟向当时的物业服务公司巨野县麟兴物业服务有限公司交纳物业费554元，垃圾清运费136元，服务期至2012年1月底。2012年1月16日，建设单位巨野东方红房地产开发有限责任公司与原告玉佩物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定建设单位将尚东太阳城小区委托玉佩物业公司进行前期物业管理，委托服务范围包括小区全部高层住宅、多层住宅及商铺，物业服务收费标准为每月每平方米高层0.85元，多层0.3元，商业0.8元。由原告玉佩物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费。委托管理期限自2012年1月16日至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业委托管理合同》生效之日止。收费时间为自物业交付使用之日起。在合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，按调整标准收取。逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交纳金额的1%-3%按日交纳滞纳金。业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。原告玉佩物业公司接受委托对尚东太阳城小区进行管理后，被告贾先舟未再交纳物业费和垃圾清运费，至2016年年底，共计欠交物业管理费、垃圾清运费3157元。
另查明：2014年8月8日，巨野县物价局、巨野县房地产管理局联合发布了巨价发（2014）8号《关于公布普通住宅物业服务收费基准价格及相关问题的通知》，对普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位租赁费、未成立业主大会的车位场地使用费，实行政府指导价。普通住宅物业管理区域的前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。根据物业服务质量从低级到高级分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级，每个服务等级对应的收费标准为基准价格。二星级的收费标准为：未配备电梯每月每平方米0.38元，配备电梯每月每平方米0.85元。经评定尚东太阳城小区物业服务等级为二星级。
本院认为，原告玉佩物业公司通过与建设单位签订《物业管理委托合同》，接受委托对尚东太阳城小区进行物业管理，并在签订合同后对小区进行了管理，被告贾先舟作为小区业主应当向原告交纳物业管理等费用。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，原告玉佩物业公司要求被告贾先舟交纳物业管理费、垃圾清运费3157元，虽然原告没有履行书面催交程序，但在原告起诉后的诉讼过程中，被告贾先舟仍拒绝交纳，原告玉佩物业公司通过诉讼程序要求被告贾先舟交纳物业管理费，符合法律规定及合同约定，应予支持。原告玉佩公司要求被告贾先舟支付违约金5000元，该违约金数额虽然比合同约定的违约金数额有所降低，根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”被告贾先舟与建设单位签订的商品房买卖合同中没有包含前期物业服务合同的内容，原告玉佩物业公司也没有依法履行向被告贾先舟书面催交物业费的义务，根据法律规定，业主拒交物业费，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可通过诉讼主张物业费，该规定将书面催交物业费作为提起诉讼的前置程序，原告没有履行书面催交程序，即要求被告贾先舟承担违约责任支付违约金的诉讼请求理由不当，不予支持。被告辩称在原告进行物业服务期间，被告家中发生过入室被盗，虽经报案但一直未解决；被告曾被盗两辆两轮电动车、一辆自行车，房屋质量有问题，房屋墙皮脱落和漏水，多次找物业要求解决但一直未解决，物业服务不到位，车辆乱停乱放，不能正常出行，小区卫生脏乱差，即使上述辩称属实，被告贾先舟亦应当根据法律及合同约定要求相关责任人承担责任，如对物业服务不满意，也可以提出整改意见要求其改正，甚至通过法律程序更换物业服务公司，但不能以此拒交物业服务等费用，被告的辩称理由不当，不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：
一、由被告贾先舟于本判决生效后十日内向原告山东玉佩物业服务有限公司交纳物业服务等费用3157元；
二、驳回原告山东玉佩物业服务有限公司要求被告贾先舟支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元。减半收取25元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 魏俊玉
二〇一七年四月十七日
书记员 徐 雯