福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2311号
上诉人（原审被告）王晓明，女，1962年2月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区东城和平路**号。
被上诉人（原审原告）厦门广宜居房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区侨岳里27-31号B3-1单元。
法定代表人王天福，总经理。
委托代理人陈美珍，福建方与圆律师事务所律师。
上诉人王晓明因与被上诉人厦门广宜居房地产营销策划有限公司（以下简称广宜居公司）居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广宜居公司向原审法院起诉，请求判令：1、王晓明支付广宜居公司中介费13000元、代办费800元及违约金（违约金以13800元为基数，按银行同期贷款利率的四倍自2015年7月19日起算至起诉日，实际计算至还款日止）；2、王晓明赔偿广宜居公司为追索中介佣金而支付的律师代理费人民币3000元；3、本案的诉讼费用由王晓明承担。
原审判决查明，2015年7月28日，广宜居公司、王晓明以及案外人张文伟、张文锋签订一份编号GYJ0000130的《房产买卖居间协议》（以下简称讼争合同）。合同约定：张文伟、张文锋将座落于厦门市思明区长青路498号701室及801室的房产（以下简称讼争房屋）出售给王晓明；王晓明对所出售房产已充分了解；张文伟、张文锋应于送件成功当日向广宜居公司支付5000元作为保证金，待张文伟、张文锋将讼争房屋交接给王晓明并将相关费用结清及户口迁出时，由广宜居公司直接将该保证金支付给张文伟、张文锋；由王晓明向广宜居公司支付居间服务费（即中介费）43000元、代办手续费800元；以上费用必须在签订协议时支付，若延迟支付，每逾期一日，王晓明应向广宜居公司支付累计应付款的1%的违约金；一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。讼争合同签订当天，王晓明向广宜居公司出具一份《佣金欠条》，载明王晓明欠广宜居公司关于讼争房屋中介费及过户费用43800元，其中2015年7月20日支付30000元，2015年8月20日支付10000元，2015年11月30日前支付剩余3800元。庭审中，广宜居公司对该欠条载明的内容予以认可。2015年8月23日，广宜居公司、王晓明以及张文伟、张文锋签订一份《补充协议》，约定王晓明最迟应在2015年10月10日前按贷款银行要求提交办理商业性按揭贷款的全部资料，并在2015年10月20日前办理讼争房屋的过户手续，广宜居公司应协助完成贷款、过户的全部手续。
此后，王晓明在广宜居公司的协助下向银行申请按揭贷款，并于2015年10月30日通过银行预审，2015年11月2日正式提交材料。办理按揭过程中，先后发生送审合同金额与实际情况不一致、首次提交的评估报告权属人不准确、重新提交的评估报告产权证号不准确等错误，经相应补正后，银行于2015年12月18日发放了按揭贷款。
另查明，广宜居公司未向张文伟、张文锋收取5000元保证金，未参与讼争房屋交接，未代缴讼争房屋产权过户费用，未协助办理讼争房屋的有线电视、煤气过户手续。王晓明向广宜居公司支付了中介费30000元，并以广宜居公司未履行合同义务，违约造成其损失为由，拒绝支付剩余中介费。讼争房屋已过户至王晓明指定的案外人邓方文（王晓明之子）名下。
原审判决认为，广宜居公司与王晓明签订的编号GYJ0000130《房产买卖居间协议》以及《补充协议》真实合法有效，双方均应依约全面履行。广宜居公司促成王晓明与案外人张文伟、张文锋买卖讼争房屋，已履行合同主要义务。但除促成房产交易外，讼争合同还约定广宜居公司应向出卖方收取保证金，《补充协议》则约定广宜居公司应协助完成贷款、过户的全部手续。在履行上述合同义务过程中，广宜居公司协助办理按揭贷款数次发生错误，且未依约代收保证金，王晓明据此拒绝支付剩余价款系行使法定抗辩权，不构成违约，故对广宜居公司关于王晓明支付违约金的主张不予支持。关于剩余中介费。广宜居公司主张其已完成居间义务，王晓明应足额支付合同价款；王晓明主张广宜居公司违约，剩余价款不应支付。对此本院认为，结合合同条款、合同目的、合同履行情况以及房地产中介行业习惯，讼争合同约定的服务内容包含居间服务和其他代办服务，其中居间服务为主，其他代办服务为辅。广宜居公司已完成居间促成交易的主要合同义务，但提供的其他代办服务存在瑕疵、不符合合同约定，造成讼争房屋按揭放款迟延以及交接房屋丧失保证金保障。由于讼争合同对广宜居公司的违约责任并未约定，王晓明以广宜居公司瑕疵履行为由，要求减少报酬的抗辩于法有据。但王晓明主张减少的金额过高，酌情调整为合同主价款43000元的5%（即2150元），故王晓明还应向广宜居公司支付10850元服务费。综上，对广宜居公司关于王晓明支付剩余服务费的主张，依法调整后予以支持。关于800元“代办手续费”。根据上述分析，合同约定的主价款43000元包含居间服务报酬和其他代办服务报酬，该800元的性质应理解为中介机构在过户过程中代为客户支出的费用，只有实际代付才得以向对方主张。本案中，过户费用为王晓明自行支出，广宜居公司并未代付，故对广宜居公司要求王晓明支付800元“代办手续费”的主张不予支持。关于律师费。从违约情形角度分析，王晓明拒绝支付剩余价款系行使法定抗辩权，且广宜居公司亦存在违约行为，故讼争合同约定的有关王晓明负担广宜居公司律师费的条件并不成就；从举证责任角度分析，广宜居公司在法庭辩论终结前未就律师费举证，仅在庭后提供律师费发票，亦未提供委托代理合同、律师费支付凭证等证据加以佐证，应承担举证不能的不利后果；综上，对广宜居公司关于王晓明赔偿律师费的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一项、第六十七条、第一百一十一条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王晓明于判决生效之日起十日内向厦门广宜居房地产营销策划有限公司支付中介费10850元；二、驳回厦门广宜居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费122元，由厦门广宜居房地产营销策划有限公司负担22元，王晓明负担100元。
宣判后，王晓明不服，向本院提起上诉。
上诉人王晓明上诉称，一、原审判决认为“讼争合同约定的服务内容包含居间服务和其他代办服务，其中居间服务为主，其他代办服务为辅，广宜居公司已完成居间促成交易的主要合同义务，但提供的其他代办服务存在瑕疵，不符合合同约定”。原审判决对居间服务与其他代办服务之间的主次关系认定有误。理由如下：1、根据《房地产经纪管理办法》第十八条，房地产经纪机构不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。讼争合同中广宜居公司未按规定要求对居间服务部分及代办服务进行明细标价，也未对居间服务与代办服务的主次关系提出界定。2、按照房地产行业习惯及大众认知，中介佣金包括居间服务和代办服务等其他各项服务，并没有主次之分。王晓明购买的此套房屋为原房东自己在网上公开挂卖的房源，任何人都可以找到，王晓明之所以找中介是因为不知如何办理过户手续及中介承诺代办9.5折的银行贷款。3、在8月23日双方签订的《补充协议》中明确约定了中介应协助完成房屋贷款、过户的全部手续，故代办服务应认定为广宜居房产应履行的主要合同义务之一。二、原审判决认为“由于讼争合同对广宜居公司的违约责任并未约定，王晓明以广宜居公司瑕疵履行为由，要求减少报酬的抗辩于法有据。但王晓明主张减少的金额过高，本院酌情调整为合同主价款43000元的5%”。广宜居公司在履行合同过程中存在重大过错，造成王晓明经济损失约3万元，远超合同主价款43000元的5%（2150元）。原审判决裁定的合同主价款5%的报酬减少额订立依据不合法。理由如下：1、根据《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。原审判决既然已确认了广宜居公司的违约行为及造成的损失额，就应当以此损失额为依据确定报酬的减少额。2、一审中王晓明提供的经济损失合计约3万元，清单如下，一审法庭也已当庭确认核实完毕。广宜居代办的银行的贷款材料前后出现三次错误，导致银行放款数次延误，造成房租等损失约1.5万元（有房屋出租合同为证）。广宜居公司承诺代办利率为基准利率9.5折的银行贷款未兑现，造成王晓明额外向银行缴纳为期三个月20万元的理财产品保证金，损失约6000元（有微信记录及借条收据为证）。广宜居公司未按合同要求向原房东张文伟收取5000元押金，且交接房屋时未到场，导致房屋漏雨、原房东拆除水管等问题无法解决，房屋修缮费用预计1万元。造成了王晓明时间及经济上的损失。综上所述,请求撤销原判，改判驳回广宜居公司的诉讼请求。
被上诉人广宜居公司答辩称，王晓明一直混淆居间责任和义务，居间责任主要在于王晓明购房时作为中介机构告知房屋的基本情况，其已经知悉房屋具体情况并签订买卖协议，广宜居公司居间服务已经完成。包括后面的过户、水电过户等都是属于代办的，在代办费里面。因此，王晓明一直未理解居间的实质。广宜居公司已经将房屋所有情况都告知王晓明。后续的办理贷款、水电过户等都是属于代办条款中。王晓明能否取得贷款是基于其银行流水，而不是因为广宜居公司所能控制的。其不能取得贷款并非广宜居公司的过错。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，首先，根据双方签订的《房产买卖居间协议》及《补充协议》的约定，广宜居公司作为居间服务的提供人，其已经促成王晓明与案外人交易的成功，可依约获取居间费用。根据双方在合同中的约定，广宜居公司还代办部分王晓明委托之事务。虽广宜居公司在履行该部分事务中存在瑕疵，但原审判决根据其过错程度等业已酌情予以调整，原审判决并无不当，应予以维持。其次，王晓明在上诉状中主张多项损失，但其并未在一审中提起反诉，并就此予以举证。王晓明关于损失的主张与广宜居公司主张的居间费用并非属于同一性质之债务，亦不可在未提起反诉之情形下迳行予以抵扣。再次，王晓明所主张的损失，其在本案中均未存充分证据予以佐证，故亦不足以认定。综上，王晓明的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人王晓明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年七月二十五日
代书记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。