济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第2327号
原告（反诉被告）张春本，男，生于1973年2月17日，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人吴钦霞、成建（均系特别授权代理），均系山东海扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）耿丽，女，生于1970年7月2日，汉族，个体，住天津市。
被告邓传燕，女，生于1978年12月23日，汉族，无业，住济南市。
两被告共同委托代理人尹义锋、马大山（均系特别授权代理），均系山东博翰源律师事务所律师。
被告山东三宇和记房地产经纪有限公司，住所地高新区汇展国际城（汇展香格里拉）北塔1-118室，组织机构代码：78346475-9。
法定代表人于畅，董事长。
委托代理人马立武（特别授权代理），山东康桥律师事务所律师。
原告张春本因与被告耿丽、邓传燕、被告山东三宇和记房地产经纪有限公司（以下简称山东三宇和记房产经纪公司）房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理。被告耿丽于2013年10月10日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张春本及委托代理人吴钦霞、被告邓传燕及其与被告（反诉原告）耿丽的共同委托代理人马大山、被告山东三宇和记房产经纪公司的委托代理人马立武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春本诉称：原告与被告耿丽于2013年5月13日签订房屋买卖合同，约定被告耿丽自愿出售坐落于济南市历城区东晨大街100号上海花园1号楼1单元704室的房产给原告。合同对此房的价格、定金、付款方式、过户登记、违约责任等双方的权利义务均进行了约定。合同签订时产权人耿丽无法到场，由其亲属邓传燕代其签字，并约定如非买房原因导致该合同无法履行，则邓传燕及耿丽共同承担违约责任。合同签订后，原告依约签订了佣金确认单，并支付定金1万元。2013年5月17日，原告将评估费4400元交付给被告山东三宇和记房产经纪公司，并办理了贷款所需相关手续。但在履约过程中，被告耿丽通知原告不能继续履行该合同。请求法院判令：1、被告耿丽返还定金1万元；2、被告山东三宇和记房产经纪公司返还评估费4400元、中介费12600元及利息；3、被告耿丽支付违约金88000元（总房价的10%）；4、被告邓传燕对上述三项请求承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费用由被告承担。
针对其诉讼请求，原告张春本向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同1份，拟证明合同明确约定，本案的贷款是由原告及被告耿丽双方配合被告山东三宇和记房产经纪公司来办理，即本案的贷款实际是由被告山东三宇和记房产经纪公司来办理的，被告耿丽所说的因原告欺骗行为造成合同无法履行是不属实的；2、佣金确认单1份，拟证明原告向被告山东三宇和记房产经纪公司交纳佣金12600元；3、定金收条1份，拟证明原告向被告耿丽交纳定金1万元，由被告邓传燕代收；4、评估费收条1份，拟证明合同约定由被告山东三宇和记房产经纪公司代为办理贷款事宜，原告积极协助并于2013年5月17日向其交纳了评估费用4400元；5、办理贷款所履行的手续共4页，拟证明在被告山东三宇和记房产经纪公司的引导下，原告在中信银行办理贷款手续，积极筹备房屋买卖合同所需要的资金；6、录音光盘及书面材料1份，拟证明原告在合同所规定的期间届满前，要求被告耿丽提交中信银行的账号，但被告耿丽没有提供，导致贷款无法打到被告耿丽的账号上，房屋买卖合同无法继续履行。
被告耿丽、邓传燕共同辩称：被告耿丽没有违约，是原告违约，被告耿丽及被告邓传燕不应承担任何责任。理由如下：一、2013年5月13日，原被告三方签订了房屋买卖合同，原告向被告耿丽支付定金1万元。2013年5月17日，被告耿丽将1万元定金交由被告山东三宇和记房产经纪公司代为保管。之后被告耿丽根据合同约定积极履行了相应的合同义务，专程从外地赶回济南协助原告办理房屋的按揭贷款，并为此专门办理了贷款银行即邮政储蓄银行的银行卡。之后，被告山东三宇和记房产经纪公司电话告知被告耿丽，原告为了获得更多的银行贷款，需要被告耿丽在贷款银行电话回访时予以配合，具体为：将实际的房屋总价88万元说成是98万元；骗银行说首付款已付。被告耿丽在接到贷款银行的电话回访时，并没有按照原告及被告山东三宇和记房产经纪公司的要求欺骗银行，而是如实回答了银行的问题。再之后被告山东三宇和记房产经纪公司又电话告知被告耿丽，原告的房屋按揭贷款没能办理。被告耿丽认为该贷款不能办理的原因在于原告及被告山东三宇和记房产经纪公司。原告即不按照合同约定，向被告耿丽支付首付房款15万元，也不按照合同的约定在按揭贷款不能办理时一次性补足剩余的房款73万元，其行为严重违约，从而导致房屋买卖合同无法继续履行。因此，被告耿丽没有违约，不应承担任何法律责任。原告要求被告邓传燕承担连带责任，没有法律依据，被告邓传燕也不应承担任何法律责任。
针对其抗辩理由，被告耿丽、邓传燕向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同1份，拟证明原告应于2013年6月30日前将首付款15万元支付给被告邓传燕，对于剩余的73万元如果按揭银行贷款不能办理，原告应一次性补足。无论原告选择哪一家银行贷款，对于发放贷款的一个实质性必要的条件，是原告已将首付款支付给被告耿丽。2、定金保管书1份，拟证明被告耿丽已将原告所支付的定金1万元交由被告山东三宇和记房产经纪公司保管。
被告山东三宇和记房产经纪公司辩称：一、原告张春本起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，但是被告山东三宇和记房产经纪公司与原告之间不存在房屋买卖合同法律关系，仅仅是居间合同法律关系。原告混淆了不同的法律关系，以房屋买卖合同纠纷起诉被告山东三宇和记房产经纪公司无法律根据，请求法院依法驳回原告对山东三宇和记房产经纪公司的起诉。二、被告山东三宇和记房产经纪公司作为居间人，促成了原告与被告耿丽签订房屋买卖合同，该合同合法有效。这就意味着，居间合同及有关法律行为已经完成。根据《合同法》第四百二十四条、四百二十六条等规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故被告山东三宇和记房产经纪公司作为居间人收取居间报酬，是有法律依据的，不应当退还。三、在房屋买卖合同签订后，有关房屋买卖合同履行过程中产生的责任，根据合同条款应当由原告和被告耿丽、邓传燕承担，与被告山东三宇和记房产经纪公司没有关系。综上，请求驳回原告对被告山东三宇和记房产经纪公司的诉讼请求。
针对答辩意见，被告山东三宇和记房产经纪公司提供房地产估价报告书1份，拟证明涉案房产已经济南光大房地产土地评估咨询有限公司进行了评估，评估价值为99.5万元，该评估是进行贷款的必要手续。
反诉原告耿丽反诉称：2013年5月13日，反诉原告与反诉被告张春本签订了《房屋买卖合同》，根据合同第四条第二项的约定，反诉被告张春本应于2013年6月30日之前，将首付款15万元支付给反诉原告。经反诉原告多次催促，反诉被告张春本拒不履行合同约定的付款义务，已构成严重违约，应依法承担违约责任。根据合同第十二条的约定，反诉被告张春本除了向反诉原告支付违约金之外，还应赔偿因其违约给反诉原告造成的损失。故请求法院判令：1、反诉被告张春本向反诉原告支付违约金10万元；2、反诉被告张春本赔偿因其违约给反诉原告造成的律师费损失5000元；3、本案全部诉讼费由反诉被告张春本承担。
为证明反诉请求，反诉原告耿丽向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同1份，拟证明反诉被告张春本违反合同第四条第二款规定，没有在2013年6月30日之前将首付款15万元支付给反诉原告，也没有将剩余的房款73万元在按揭贷款不能办理时一次性支付给反诉原告，为此，反诉原告根据合同第十二条第二款的规定，要求反诉被告张春本承担部分违约金即10万元及。律师费、诉讼费用等各种费用。2、律师代理费发票1张，拟证明反诉原告因反诉被告张春本的违约行为造成的律师费损失5000元。3、中国邮政储蓄银行卡的复印件1份、被告山东三宇和记房产经纪公司工作人员所发的短信1条，拟证明反诉原告已按合同约定履行了相应的协助义务。
反诉被告张春本针对反诉辩称：对于反诉原告提出的反诉请求，反诉被告认为与事实不符，通过本诉部分能够清楚的证实系反诉原告的原因造成合同不能履行，因此，其主张要求反诉被告承担责任没有法律依据。
本诉被告山东三宇和记房产经纪公司对反诉部分未陈述意见。
经审理本院认定：2013年5月13日，原告张春本、被告耿丽、被告山东三宇和记房产经纪公司签订房屋买卖合同，具体内容如下：原告张春本作为乙方，被告耿丽作为甲方，被告山东三宇和记房产经纪公司作为丙方。甲方自愿出售坐落于济南市历城区东晨大街100号上海花园1号楼1单元704室的房产给乙方，房屋所有权证号为历城字第098124号，房屋所有权人为耿丽，附属设施包含固定装修、整体厨房橱柜、公共维修基金。甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为88万元整。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式：乙方于2013年6月30日之前，将首付房款15万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款73万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房权属过户手续办理完毕及物业，乙方向甲方结清全部房款。乙方承担过户贷款过程中所产生的所有税费及相关费用加中介佣金。经甲乙双方应于本合同签订当日起三日内，委托并协助山东三宇和记房产经纪公司金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。须由甲乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合；由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力、政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。第十二条违约责任：2、甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之二）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。第十三条特别约定：签合同当日乙方向甲方交定金壹万元整，甲方须无条件配合乙方办理后期公共维修基金及土地证过户事宜；签合同当日产权人耿丽不在场，邓传燕承诺能代表产权人真实意愿代为签订此买卖合同，如非买方原因导致该合同无法履行，则邓传燕及产权人耿丽共同承担违约责任。被告邓传燕代表甲方耿丽在该合同上签字。
上述合同签订当日，原告张春本向被告耿丽交纳定金1万元，由邓传燕代为收取，并给原告出具了定金收条。2013年5月17日，被告耿丽将收到的定金1万元交由被告山东三宇和记房产经纪公司保管，被告山东三宇和记房产经纪公司为被告耿丽出具定金保管书。
2013年5月13日，原告张春本与被告山东三宇和记房产经纪公司签订佣金确认单，写明：因山东三宇和记房产经纪公司第一分公司推荐客户完成济南市历城区东晨大街100号上海花园1号楼1单元704室物业的租售业务，原告张春本承诺支付佣金12600元。
2013年5月17日，原告张春本向被告山东三宇和记房产经纪公司交纳涉案房产评估费4400元。被告山东三宇和记房产经纪公司代原告张春本委托济南光大房地产土地评估咨询有限公司对涉案房产进行了评估。
2013年6月30日，原告张春本未按约定时间将首付款15万元存入被告耿丽指定账户。原告张春本在中信银行办理贷款过程中，被告耿丽未提供相应的中信银行账户，导致原告贷款不能办理。因被告耿丽未提供银行账户导致不能如期办理贷款手续，因而原告未按约定向被告耿丽支付首付款。为此，产生纠纷。
上述事实，由原告提供的房屋买卖合同、定金收条、佣金确认单、评估费收条，被告耿丽提供的房屋买卖合同、定金保管书，被告山东三宇和记房产经纪公司提供的房产评估报告及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告张春本、被告耿丽、被告山东三宇和记房产经纪公司签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点是在上述房屋买卖合同履行过程中，谁存在违约行为？原告张春本主张因被告耿丽不提供中信银行账户导致原告贷款不能办理，房屋买卖合同不能履行，因此被告耿丽存在违约行为。被告耿丽辩称，原告未按期支付房款，构成违约。经调查，原告应于2013年6月30日之前，将首付房款15万元（含定金）存入被告耿丽指定账户，剩余房款73万元办理银行按揭；在办理按揭贷款中，原告和被告耿丽同意委托并协助被告山东三宇和记房产经纪公司办理贷款手续并提供相关贷款资料。本案中，原告未按约定时间将首付款15万元存入被告耿丽指定账户，因而原告在中信银行办理贷款过程中，被告耿丽未提供相应的银行账户，导致原告贷款不能办理；而原告不能如期办理贷款手续，因而未按约定向被告耿丽支付首付款。因此，原告和被告耿丽在合同履行中均存在违约行为。因双方的违约行为，导致房屋买卖合同不能继续履行，原告要求被告耿丽返还定金1万元，本院予以支持。原告要求被告山东三宇和记房产经纪公司返还评估费4400元及中介费12600元，因涉案房产已办理贷款手续，且房产已经评估，因双方的违约行为，导致房屋买卖合同不能继续履行，故该评估费属于原告的损失，应由违约方按照违约责任比例承担。原告要求被告山东三宇和记房产经纪公司返还中介费12600元，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，被告山东三宇和记房产经纪公司已促成原告张春本与被告耿丽签订房屋买卖合同，故被告山东三宇和记房产经纪公司应收取中介费；但根据房屋买卖合同的约定，被告山东三宇和记房产经纪公司除了促成签订合同之外，还需要办理贷款、过户等手续，而合同中并未对上述事项所需收取的款项进行逐项约定，因此，本院酌定被告山东三宇和记房产经纪公司收取合同约定佣金的70%计8820元，剩余部分3780元应予返还。因涉案房屋买卖合同约定，任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担佣金，因原告和被告耿丽均存在违约行为，因此对于被告山东三宇和记房产经纪公司应收取的佣金8820元，应由原告和被告耿丽按照违约责任比例分担。根据调查的情况，鉴于原告和被告耿丽均存在违约行为，本院酌定双方各承担50%的责任。故对于评估费损失及中介费损失，原告和被告耿丽应各负担50%，计6610元［（4400元＋8820元）×50%］。因原告和被告耿丽均存在违约行为，故原告要求被告耿丽支付的违约金及反诉原告耿丽要求反诉被告张春本支付的违约金，由各方自行承担，本院不予支持。关于原告要求被告邓传燕承担连带清偿责任的诉讼请求，因被告耿丽委托被告邓传燕代表其签订房屋买卖合同，因此涉案房屋买卖合同的相对方应是被告耿丽，原告要求被告邓传燕承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。反诉原告耿丽要求反诉被告张春本赔偿律师费损失5000元，因双方均存在违约行为，且均委托律师参加诉讼，故对于律师费的损失，双方各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告耿丽于本判决生效之日起十日内返还原告张春本定金1万元。
二、被告山东三宇和记房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张春本佣金3780元。
三、被告耿丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告张春本评估费损失2200元。
四、被告耿丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告张春本佣金损失4410元。
五、驳回原告张春本其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告耿丽的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，由原告张春本负担2335元，被告耿丽负担215元，被告山东三宇和记房地产经纪有限公司负担50元。反诉费1200元，由反诉原告耿丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵 静
人民陪审员 蔡笑琳
人民陪审员 孙 营
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 王百丽