广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第882号
原告李某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住所地广市天河区。
委托代理人罗敬仁，广东华科律师事务所律师。
被告一广州市兴建房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人茹高乔，总经理。
被告二茹某，男，1948年12月15日出生，汉族，住所地湖南省衡山县。
两被告的委托代理人李建平，湖南华方律师事务所律师。
原告李某诉被告广州市兴建房地产开发有限公司、茹某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗敬仁，两被告的委托代理人李建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告一与原告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告一购买了广州市前进路54号万丰花园君安轩XXXX房。合同签订后原告依约支付了购房首期款，被告承诺于2010年5月31日前协助原告办妥《房地产权证》等手续。原告依约收楼并对涉案房屋进行装修，后一直催促被告为原告办理房屋过户手续，两被告于2010年8月9日向原告承诺，如无法办证过户，退还已收房价款并按房价款的3%的月息结付。在此过程原告曾依法向海珠区人民法院提出执行异议，被海珠区人民法院裁定驳回，并认定原告与被告一签订的《商品房买卖合同》无效，经多次协商，被告二于2013年7月26日再次向原告等三个购房者承诺装修补偿款在60天内由其本人向原告等三人补偿70万元整，购房款由被告一的法定代表人归还，该购房款的归还由其本人担保。但时至今日，两被告仍分文未付。因此，原告起诉要求判令：1、被告一向原告退还购房款310000元及支付从2013年9月27日起至还清之日止的利息（按房价款的月息3%计），由被告二承担连带清还责任；2、本案诉讼费由被告承担。
两被告答辩称，1、原告与被告一签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋并支付了部分购房款属实，但该合同被法院依法认定为无效，故“自始没有法律约束力”。2、该合同无效的原因是双方的：被告一的法定代表人当时刑事涉案被羁押，被告一与银行（抵押权人）的相关案件至今未了结；原告明知该房已抵押而低价买受。其后被告二作为被告一的工作人员采取了积极的补救措施，向包括本案原告在内的三个购房人支付了利息与赔偿款1430000元（按合同约定利率计算，三人合计利息仅为530072.76元）。3、被告一同意相关案件了结后退还原告所交的购房款，但原告等人在已获得与购房款基本等额的利息与赔偿款后，再行诉请2013年9月27日之后的利息，显然歪曲了《说明》的内容与本意，也将造成显失公平的后果，故此请求法院驳回其继续支付利息的诉讼请求。4、被告二作为被告一的工作人员对被告一应退还购房款的经营活动既没有担保的义务，亦没有担保的能力，在双方签名的《说明》中更没有担保的内容，故请求法院依法驳回原告“由被告二承担连带清还责任”的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月28日原告与被告一（委托代理人为被告二）签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告一购买广州市海珠区前进路54号万丰花园（君雅大厦）君安轩XXXX【单元】，总金额1320590元；鉴于被告一与银行及其他债权单位洽商的还款意向，初步在60日内处理万丰花园的遗留问题和剩余资产，即由银行办妥解除抵押手续，交原告到房产管理部门办理好过户手续和房产证；若被告一因故不能在拟定时间内走完上述程序，该合同交易内容不变，办证过户时间则根据银行解除抵押时间为准，为保证本协议的严肃性，被告一承诺，过户办证时间手续必须在2010年5月31日前办妥；原告应在2010年5月28日前支付250912元、2010年7月30日前支付211294元、其他付款方式是银行按揭；被告一应当在2010年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分项验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因被告一造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告一承担全部责任并赔偿原告认购房价的10%违约金；被告一应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由被告一提供的资料报产权登记机关备案，如因被告一的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属书的，双方同意按第三项处理（此项空白）；等。
被告一在2010年5月28日开具涉案房屋购房款310000元《收据》给原告，之后原告办理了房屋收楼手续。
2010年8月9日两被告向谢某（另案的原告）出具函件，称：“由你出面在我司联系购买的叁套商住房（君安轩2605、2604，2601）按双方已签合同规定，在你们交满35%的首付款后，我方即履行自己职责，在10月底以前，处理好与贷款抵押银行的债务关系，负责办理好银行涂销手续，但办理销手续时，你方应负责将未交满的65%的房价款一次性交银行。在银行出具同意还贷手续时，你方65%的房价款汇到银行，银行并同时给你们出具涂销手续，然后你方即携带合同和银行涂销手续，由于我公司债务实际问题必须由买受方自行诉讼，回避轮候查封。问题待出判决书后由我方协助去房产管理部门办证过户。届期如不能履行我方责任，无法办证过户，我方同意退还已收房价款并按3%的月息结算付与利息，对己装修的部分，按实算投入退回装修款。”
2013年7月27日戴某、张某、李某出具了“现收到茹某部份赔款143万元整”的《收据》。
另查，因涉案房屋被查封原告曾向本院提出异议，本院在2012年1月10日作出执行裁定书（（2010）海执异字第136号），认为被执行人兴建公司在本院查封广州市前进路54号万丰花园君安轩XXXX房之后，仍然与异议人签订《商品房买卖合同》，擅自将其已被法院查封的房屋转卖给异议人，依照《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，被执行人兴建公司的转卖行为是违法的，其与异议人签订的买卖合同也属无效合同。另外异议人尚未付清房款，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其要求解除广州市前进路54号万丰花园君安轩XXXX房查封的异议理由不成立，本院予以驳回。
原告在2014年6月20日提起本案诉讼。诉讼中，被告自认被告二是被告一的工作人员，且是被告一法定代表人的哥哥。另与本案有关联且同时向被告一购房的共有三人：谢某、戴某、李某（本案原告），三人已分别提起诉讼；三人在庭审中确认如下事实：收到被告二支付利息赔偿款1430000元，及只有戴某、谢某两人的房屋有装修，对装修赔偿款700000元按各人50%比例分配。
原告为证明其主张事实，提交2013年7月26日经办人茹某（即被告二）出具《购房退款及利息说明》（原件）证据证明，载明：“我于2010年售给戴某等三同志复式楼三套，因与银行诉讼拖延，案子尚未了结，影响了正常交房，事到如今，凭我与戴卫军等三同志协商，由我付利息赔偿款143万元整，戴等人的补偿在60天内由本人负责补偿70万元整，原购房款由兴建公司法人代表付戴某等三人，特立此据，等购房款收到后原购房合同终止。原购房款的归还由茹某担保。”对此，两被告表示有异议，并为反驳上述事实，提交了在同一日被告二出具的《购房退款及利息说明》（复印件）证据，载明：“我于2010年售给戴某等三同志复式楼三套，因与银行诉讼拖延，案子尚未了结，影响了正常交房，事到如今，凭我与戴某等三同志协商，由我付利息赔偿款143万元整，戴等人的装修房屋的补偿在60天内由本人负责补偿70万元整，原购房款由兴建公司付戴某等三人，特此为据，等购房款收到后原合同终止。”在该说明最后落款有本案原告及戴某、张某的签名。
本院认为，根据生效裁判文书认定，原告与被告一之间签订的《商品房买卖合同》为无效合同，对此被告一具有过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对原告要求被告一返还购房款310000元的请求，本院予以支持。对于购房款的利息问题，原告等三购房人在2013年7月27日收取了作为被告一工作人员的被告二支付利息赔偿款1430000元，被告一已经履行其无法办理过户赔偿已收房款的利息给原告的承诺，故对原告要求被告一从2013年9月27日起计付房款利息的请求，本院不予采纳。
关于被告二的承责问题。从原、被告提交的两份《购房退款及利息说明》证据内容看，原告持有的原件载有“原购房款的归还由茹某担保”内容，而两被告持有的复印件则没有该意思表示，故由此造成对被告二不利后果，其自行承担。被告一对于合同无效有过错责任，对原告因此所受到的损失理应赔偿，而被告二对购房款做出由其担保的承诺，故原告要求被告二对被告一的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。被告二承担保证责任后，有权向被告一追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市兴建房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，退还购房款310000元给原告李某。
二、被告茹某对本判决主文第一项确定被告广州市兴建房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任；被告茹某承担保证责任后，有权向被告广州市兴建房地产开发有限公司追偿。
三、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7206元，由原告负担1532元、两被告负担5674元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 李少群
人民陪审员 何翠娴
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 林育明
张洁