上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1803号
上诉人（原审原告）周慧丹。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海国际汽车城置业有限公司。
法定代表人肖宏振。
委托代理人夏朝霞，上海市东海律师事务所律师。
上诉人周慧丹因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理，上诉人周慧丹及其委托代理人刘奇，被上诉人上海国际汽车城置业有限公司（以下简称“汽车城置业”）委托代理人夏朝霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周慧丹与汽车城置业于2008年5月6日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），周慧丹购买汽车城置业开发的坐落于上海市嘉定区安亭镇北安德路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）一套，合同价款人民币（以下币种均为人民币）6，049，585元。约定交房日期为2008年12月30日。房款支付方式为一次性付款，不贷款，具体期限为2008年5月6日首付2，150，000元，2008年6月6日支付3，899，585元。合同签订后，周慧丹当日支付房款2，100，000元，但未按合同约定期限支付其他房款。汽车城置业遂于2008年8月1日、2009年3月20日向周慧丹发出催款通知，周慧丹分别于2009年1月5日支付1，850，000元，2009年1月9日支付800，000元，2009年8月5日付清余款1，299，585元。2009年8月27日汽车城置业向周慧丹发出交房通知，要求周慧丹于2009年9月5日办理房屋交接。周慧丹届时未至汽车城置业处办理交房手续。2011年1月18日，双方办理验房手续，确认房屋墙体存在多处开裂、渗水、门窗关不上等问题。2011年1月20日登记机关受理周慧丹登记申请，2月11日，房屋登记至周慧丹名下。2011年4月18日、同年6月22日，汽车城置业二次发函给周慧丹要求周慧丹办理交房手续，周慧丹均未到场办理。2012年6月6日，双方对具体房款按实进行结算，汽车城置业应返还周慧丹119，537元，该款于2012年9月28日汽车城置业支付给周慧丹。2012年9月，汽车城置业书面告知周慧丹，房屋保修已整改完毕，要求周慧丹确认。周慧丹称未收到过2008年8月1日之后的汽车城置业函件。因周慧丹认为汽车城置业交付的房屋仍存在渗漏水等质量问题，经多次交涉而汽车城置业未能修复。周慧丹遂提起诉讼，要求：一、汽车城置业按鉴定结论赔偿修缮费用并按该数额的0.5倍赔偿周慧丹补偿费。二、汽车城置业支付逾期交房违约金874，940元（自2009年1月1日至2011年2月11日，按房价日万分之二计算）。三、赔偿周慧丹物业费20，000元。四、返还2009年1月1日起至2012年9月28日止的购房款差价119，537元的利息损失。五、赔偿周慧丹维修期间的空置租金损失每月9，000元（从交房之日至判决生效之日止）。
原审法院另查明，2012年间，因周慧丹未支付物业管理费，物业公司提起诉讼，要求周慧丹支付自2009年10月至2012年6月底的物业管理费。经法院调解，双方达成调解协议，周慧丹承担2011年3月起自2012年6月的物业管理费20，000元。
原审中，经周慧丹申请，法院委托上海房屋质量监测站对房屋质量进行鉴定，并委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉及质量问题的整改修缮费用进行审价鉴定。经鉴定，房屋存在部分外墙、平顶、窗台窗侧等渗水，并影响正常装修使用。修缮费用经鉴定为174，768元。原审中，汽车城置业表示愿按照鉴定要求予以修复。
原审法院认为，周慧丹与汽车城置业间的房屋买卖合同法律关系合法有效，双方均应依约履行。周慧丹在合同签订后，并未按约定的期限履行付款义务，在经汽车城置业多次催讨后才逐步付清房款，构成先期违约。因此，周慧丹要求汽车城置业承担逾期交房的违约责任，没有法律依据，对此不予支持。虽然周慧丹于2011年1月20日申请办理产权证，应当认为房屋已经完成交付，但双方对房屋的质量瑕疵仍存在争议。汽车城置业在2011年4月、6月还在催促周慧丹办理交房手续。故应认为，汽车城置业对房屋存在的质量瑕疵仍在承担维修责任，现经鉴定，讼争房屋确还存在质量瑕疵，应予修缮。因汽车城置业明确表示愿意予以修缮，符合合同约定和法律规定，故周慧丹主张不要求汽车城置业修缮而要求汽车城置业支付修缮费用的请求没有法律依据。但汽车城置业应当按照合同约定赔付周慧丹0.5倍的补偿费。至于物业管理费，系周慧丹享有物权所应当承担的物业费用，周慧丹该主张没有法律依据。至于房款差价款，双方并未约定退款时间，故法院不予支持。周慧丹关于房屋修缮期间的租金损失一节，本案周慧丹存在拖延付款，拒收汽车城置业函件，故意拖延接收房屋等过错，故周慧丹要求自约定交房之日起计算修缮期间的租金损失，没有事实和法律依据，但合理的修缮期间的使用费损失应予支持。具体时间及费用，根据房屋修缮范围，房屋性质，地段，面积，装修情况等予以酌定，修缮期2个月，租金使用费损失每月4，000元。据此，原审法院作出判决：一、上海国际汽车城置业有限公司应于判决生效之日起二个月内按上海房屋质量检测站鉴定意见对坐落于上海市嘉定区安亭镇北安德路XXX弄XXX号房屋予以修缮完毕。二、上海国际汽车城置业有限公司应于判决生效之日起十日内起给付周慧丹修缮补偿费87，384元。三、上海国际汽车城置业有限公司应于判决书生效后十日内偿付周慧丹修缮期间使用费损失8，000元。四、驳回周慧丹其他诉讼请求。当事人未履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费13，341.20元，减半收取6，670.60元，由周慧丹负担5，478.30元，上海国际汽车城置业有限公司负担1，192.30元。房屋质量鉴定费20，000元、修缮费用鉴定费4，500元由上海国际汽车城置业有限公司负担。
周慧丹不服原判，向本院提起上诉称，1、双方签订的《预售合同》第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后第5日将被视为已送达另一方。诉讼中汽车城置业提交其交邮的《邮政微机专用单册》和《交房通知书》显示其发函日期为2009年8月29日，按照以上约定，周慧丹收到该函件的日期应确定为2009年9月3日。《交房通知书》函告周慧丹办理交房手续的日期为9月5日，并没有达到合同约定提前5天通知办理交房手续的要求。因此《邮政微机专用单册》和《交房通知书》在内容和形式上均存在严重瑕疵，不具有通知交付房屋的合法效力。事实上由于周慧丹可能不在家，实际也并未收到任何交房通知。汽车城置业提交的发函单册，也不能证明周慧丹收到了交房通知，因此汽车城置业构成逾期交房，理应承担相应责任。2、周慧丹第二、第三期购房款的逾期支付与汽车城置业的逾期交房属于双方违约行为，周慧丹迟延付款不构成汽车城置业迟延交房的先（后）履行抗辩权，汽车城置业应向周慧丹承担逾期交房的违约责任。3、汽车城置业迟延交付的系争房屋存在质量问题，周慧丹屡屡要求汽车城置业予以修理，但汽车城置业的修缮一直未能达标，在此情况下，按照法律规定，周慧丹有权要求汽车城置业承担赔偿修缮费用应当得到支持。因房屋质量问题影响到周慧丹对房屋的居住使用，且其存在逾期交房的违约行为，汽车城置业对此应向周慧丹赔偿包括支付的物业管理费以及丧失出租费用的损失。故上诉要求撤销原审判决第一、第四项，依法改判汽车城置业支付周慧丹修缮房屋的费用174，768元及（自2009年1月1日起至2011年2月11日止的）逾期交房违约金874，940元并赔偿周慧丹物业管理费20，000元及（自2009年1月1日至2012年9月28日止的）购房款差价119，537元的利息损失，诉讼费用由汽车城置业负担。
被上诉人汽车城置业辩称，1、周慧丹逾期付款违约在先，汽车城置业享有先履行抗辩权。2、周慧丹付清房款后，汽车城置业已按合同要求向其发出交房通知，但其并未前来收房，应当责任自负，现其要求汽车城置业承担逾期交房违约责任没有理由。3、对于房屋质量上存在的瑕疵，汽车城置业已为周慧丹进行过修理，其要求汽车城置业支付修缮费用没有依据。4、周慧丹的其余诉求同样没有依据和理由。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。故不同意周慧丹的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院的查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明，双方签订的《预售合同》第十条约定，房屋交付必须符合以下条件：1、取得《住宅交付使用许可证》；2、甲方（汽车城置业）对该房屋设定的抵押已注销；3、甲方（汽车城置业）已按规定缴纳了物业维修基金。2009年3月17日，汽车城置业取得包括系争房屋在内的《住宅交付使用许可证》；二审中，当事人双方均确认，汽车城置业缴纳物业维修基金的时间为2009年5月25日。
本院认为，汽车城置业于2009年8月27日按合同约定的方式向周慧丹发出办理交房手续的通知，有相应的证据证明，应予确认。周慧丹以其可能不在家未收到通知为由主张汽车城置业未通知交房，理由不能成立。但汽车城置业通知交房的时间晚于当事人双方在《预售合同》约定的交房时间（2008年12月30日前）。对于迟延交房，汽车城置业以周慧丹逾期付款在先其行使先（后）履行抗辩权为由主张可以全部免责，但首先法律所规定的先（后）履行抗辩权所针对的是当事人之间要求履行与拒绝履行的对抗，而本案当事人之间发生的并非是此类纠纷；其次，从对先（后）履行抗辩权的理解来看，对于有权拒绝履行的一方而言，其按约履行自身义务的条件应当是充分具备，不存在障碍的。本案中，双方签订的《预售合同》在约定交房时间（为2008年12月30日前）的同时，又明确汽车城置业交付的房屋必须符合取得《住宅交付使用许可证》、注销抵押和缴纳物业维修基金三个条件。根据查明的事实来看，汽车城置业实际取得包括系争房屋在内的《住宅交付使用许可证》的时间为2009年3月17日，缴纳物业维修基金的时间为2009年5月25日，上述时间均晚于《预售合同》约定的交房时间（2008年12月30日前）。由此可以确认，在《预售合同》约定的交房时间（2008年12月30日前），汽车城置业自身并不具备有效的按约交房条件，故就汽车城置业所主张的其行使先履行抗辩权对于迟延交房的责任可以全部免除的意见，本院不予采纳。对周慧丹要求汽车城置业承担逾期交房违约责任的主张，应予支持，但违约时间应计至汽车城置业通知周慧丹办理交房手续2009年8月27日止，周慧丹要求将违约金计至2011年2月11日的主张，没有理由，本院不予支持，同时鉴于周慧丹自身也存在逾期付款违约在先的行为，在一定程度上可以减轻汽车城置业应承担的违约责任。据此，本院酌情确定汽车城置业应向周慧丹支付逾期交房违约金50，000元。汽车城置业向周慧丹交付的房屋在质量上存在一定的问题，对于周慧丹的交涉，虽然汽车城置业为周慧丹进行过修复，但根据原审中的鉴定报告，系争房屋部分部位渗漏水等问题仍然存在。在此情况下，对周慧丹要求汽车城置业支付修复费，由其自己解决房屋修复的诉请，应当予以支持。周慧丹的其余诉求，缺乏依据和理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第377号民事判决主文第二、三项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第377号民事判决主文第一、第四项；
三、上海国际汽车城置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付周慧丹房屋修理费用损失人民币174，768元；
四、上海国际汽车城置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付周慧丹逾期交房违约金人民币50，000元；
五、周慧丹的其余诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币6，670.60元，由周慧丹负担人民币4，447.07元，上海国际汽车城置业有限公司负担人民币2，223.53元；鉴定费人民币24，500元，由上海国际汽车城置业有限公司负担。二审案件受理费人民币13，341.20元，由周慧丹负担人民币11，341.20元，上海国际汽车城置业有限公司负担人民币2，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年六月四日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。