大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初3560号原告孙英顺，男。委托代理人董娟，系辽宁圣邦律师事务所律师。被告大连天豪房地产开发有限公司。法定代理人郭天配。委托代理人马平原，系辽宁海之韵律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司大连星海支行。负责人刘敬�委托代理人陈祺，男。委托代理人宋永杰，男。第三人大连市住房公积金管理中心。法定代表人邢占坤。委托代理人王东，男。原告孙英顺与被告大连天豪房地产开发有限公司、第三人交通银行股份有限公司大连星海支行(以下简称“交通银行”)、大连市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、王莹组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙英顺及委托代理人董娟，被告委托代理人马平原，第三人交通银行委托代理人陈祺、宋永杰，第三人公积金中心委托代理人王东到庭参加了诉讼，本案现已审�终结。原告孙英顺诉称，2014年5月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的碧水轩亭一期房，建筑面积为78.09平方米，单价9,616.17元/平方米，总房款为750,926.00元，并对房屋交付时间和违约责任进行了明确规定。合同签订后，原告按合同约定于2014年5月5日向被告支付首付款270,926.00元；原告于2014年5月26日与第三人交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额为200,000.00元；原告与第三人公积金中心于2014年5月27日签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，借款金额280,000.00元，以上原告向被告支付了全部购房款750,926.00元。原告支付购房款后，但被告并未按约定在2014年12月31日将房屋交付给原告，此后原告多次联系被告，要求解除合同、办理退房手续、返还购房款、支付违约金等，被告同意解除�同办理退房，但表示公司没钱，无法确定返款时间。后原告于2017年3月6日和3月21日向被告邮寄退房协议、解除合同通知书等，被告均接收邮件，但不予以处理。现原告因被告的无限期拖延行为不能入住房屋还需偿还巨额贷款，经济损失严重。综上，原告为维护合法权益诉至法院，请求法院判决：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、被告偿还原告购房首付款270,926.00元及以该金额为基础按照央行同期贷款利率计算自2014年5月5日起至法院生效判决确定的给付之日止的利息，暂计30,000.00元，合计300,926.00元；3、被告偿还原告已支付给第三人公积金中心的贷款本金27,222.30元、贷款利息29,827.04元（截止2017年5月25日），合计57,049.34元；4、被告偿还原告已支付给第三人交通银行的商业贷款29,166.55元、贷款利息30,338.70元（截止2017年5月21日），合计59,505.25元；5、被告支付违约金75,092.60元；6、被告偿还原告购房不可退还的附加费用：个人贷款抵押房屋综合保险1,008.00元，个人政策性抵押贷款业务代理服务费200.00元，抵押贷款手续费500.00元，电子登记簿查询费50.00元。合计1,758.00元；7、解除原告与第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，由被告将未还清的交通银行商业贷款及利息返还交通银行，原告停止还贷；8、解除原告与第三人公积金中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，由被告将未还清的公积金借款及利息返还公积金中心，原告停止还贷；9、诉讼费用由被告负担。被告大连天豪房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。《商品房买卖合同》补充协议第四条约定买受人应当在超出约定时间的九十日后七日内提出诉权和解�合同的权利，原告未在约定的时间内行使权利。此外原告诉请被告支付违约金的数额过高，请求按照法律规定调整。第三人交通银行陈述称：原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》不具备法定及约定的解除情形，第三人在本合同的履行过程中并无过错，合法权益不应受到侵害。在本案中该贷款合同是否被解除取决于本案的裁判，若合同被解除，则原告拖欠第三人的全部贷款本金及利息（包括利息、罚金、复利），应当由原告或者被告承担，以维护第三人的利益。第三人公积金中心陈诉称：2014年5月27日，原告与公积金中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（以下简称《抵押借款合同》），约定原告为购买位于大连市甘井子区碧水轩亭一期的商品房向公积金中心借款280,000.00元，并以该商品房进行抵押担保；同时约定“本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止”。而后，该商品房在房地产管理部门办理了抵押登记。2014年6月25日，公积金中心依照原告的委托按《抵押借款合同》的约定,将280,000.00元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院请求解除《商品房买卖合同》，同时要求解除《抵押借款合同》，考虑到原告的行为可能导致《抵押借款合同》被解除，故在充分尊重意思自治原则的基础上，由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金253,555.48元、利息503.59元（暂计算至2017年5月17日）及至偿清日止的利息、罚息后，同意解除《抵押借款合同》；被告对上述事项承担连带保证责任，公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。经审理查明，原告于2014年5月5日与被告签订《商品房买卖合同》，�买被告开发的碧水轩亭一期房，行政街号为甘井子区柳芳街，该商品房建筑面积78.09平方米，单价为每平方米9,616.17元，总金额750,926.00元。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中第一款第二项规定“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并案买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”该合同的出卖人处加盖被告公司合同专用章及“郭天配”小印章，买受人处有原告孙英顺签名和手印。《附件四补充协议》第四条规定“买卖双方同意《合同》第九条调整补充如下：如出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第90日起7日内提出书面解除《合同》要求并送达给出卖人的，视为买受人同意延期至该房屋实际交付为止，�再要求解除《合同》。”；第十条第二款规定“如因出卖人原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》及本补充协议规定承担违约金。买受人不得再要求出卖人承担其他费用及损失。”。该附件出卖人处加盖被告公司合同专用章及“郭天配”小印章，买受人处有原告孙英顺签名和手印，签署时间为2014年5月5日。《补充协议》规定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件下的商品房交付买受人使用。”，该协议出卖人处加盖被告公司合同专用章及“郭天配”小印章，买受人处有原告孙英顺签名。案涉合同已在房产部门备案。同时查明：买卖合同签订当日，原告向被告支付首付款270,926.00元。2014年5月26日，原告（借款人）与第三人交通银行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，用于购买案涉房�，贷款金额200,000.00元，贷款期限240个月（2014-5-26至2034-5-26），贷款支付方式为贷款人受托支付方式，第三人交通银行以原告购房款名义从放款账户支付给被告账户；该抵押贷款合同的抵押物为案涉房屋，第三人交通银行为抵押权人,该抵押已办理抵押登记。2014年5月27日，原告与第三人公积金中心签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定原告贷款280,000.00元，用于购买案涉房屋。第三人委托交通银行大连民兴支行将贷款划入相应的银行账户；同时案涉房屋是此次贷款担保的抵押物，抵押权人是第三人公积金中心，并办理了抵押登记。2014年7月4日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》，显示原告支付了剩余的购房款480,000.00元。自2014年6月起，原告每月按时足额偿还第三人交通银行贷款，截止2017年5月21日，已偿还贷�本金29,166.55元，已偿还贷款利息30,338.70元，未偿还贷款本金170,833.45元。截止2017年5月25日，原告向第三人公积金中心偿还贷款本金27,222.30元，偿还贷款利息29,827.04元，未偿还贷款本金252,777.70元。另查明：原告为购买房屋，花费个人贷款抵押房屋综合保险1,008.00元，个人政策性抵押贷款业务代理服务费200.00元，抵押贷款手续费500.00元，电子登记簿查询费50.00元，以上花费合计1,758.00元。因被告未将案涉房屋交付给原告，原告于2017年3月6日和3月21日分别向被告邮寄退房协议和解除房屋买卖合同通知函。被告接收了邮寄快递，被告法定代理人也表示同意退房。在被告未交房期间，原告长期在外租房居住，至今约32个月。原告提供的房屋租赁中介网站信息截图显示，与案涉房屋位置、建筑面积近似的租赁房屋价格约为2,000.00元/月，被告提供的情况说明显示，案涉房屋经瑞家、链家中介公司评估，租金月1,600.00元/月。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、补充协议、交通银行《个人房产抵押贷款合同》、《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、销售不动产统一发票、交通银行个人账户截图、公积金还款情况明细、购房手续票据、退房协议书、EMS快递单、妥投记录截图、录音、房屋租赁中介网站信息截图、被告提供的情况说明和原、被告及第三人的庭审笔录在案为凭。这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的规定，该合同合法、有效。原、被告应根据合同的规定履行各自的义务。现原告已支付了购房首付款，剩余房款也�过贷款的方式支付给了被告，被告理应按照合同规定向原告履行交付房屋的义务。关于是否应当解除案涉商品房买卖合同和是否应返还首付款。虽《附件四补充协议》第四条规定出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第90日起7日内提出书面解除《合同》要求并送达给出卖人的，视为买受人同意延期至该房屋实际交付为止，不再要求解除《合同》，但被告未对该条款采用足以引起对方注意的标识，免除了其责任加重了买受人即原告的责任，此外在原告提供的电话录音中，被告的法定代理人也表示同意退房，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。故对于原告要求被告返还购房首付款270,926.00元的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。关于被告应支付原告逾期交房违约金的计算方式。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项规定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。鉴于该条款约定的违约金过高，且原告提供案涉房屋所在地处的房屋租金约为2,000.00元/月的中介机构网站信息，被告出示案涉房屋租赁价格为1,600.00元/月的情况说明，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院酌情将逾期交房的违约金调整为74,880.00元（1,800.00元×32个月×1.3）。另外，《附件四补充协议》第十条第二款规定“如因出卖人的原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》及本补充协议规定承担违约金，买受人不得再要求出卖人承担其他费用及损失”，因此原告不能要求被告同时承担违约金和其他损失，且被告承担的违约金数额远高于原告的实际损失。现原告诉请被告偿还原告支付的购房首付款的利息（按央行同期贷款利率计算自2014年5月5日起至法院生效判决确定的给付之日止暂计30,000.00元）和购房时不可退还的各类附加费用（共计1,758.00元），无合法依据，本院不予支持。关于是否解除原告与第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》和与第三人公积金中心签订的《个人住房抵押借款合同》。因第三人交通银行和公积金中心同意在本案中一并审理原告要求解除抵押贷款合同与抵押借款合同的诉讼，本院予以�并审理。本案中，原告为购买案涉房屋与第三人交通银行和公积金中心分别签订的抵押贷款合同、抵押借款合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的规定，合同合法有效，本院予以确认。现案涉商品房买卖合同解除后，抵押贷款合同与抵押借款合同订立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人交通银行签订的抵押贷款合同所未履行部分的本金、利息、罚息和复利返还给交通银行；将原告与第三人公积金中心签订的抵押借款合同所未履行部分的本金、利息、罚息返还给公积金中心。另外，被告应将原告对抵押贷款合同、抵押借款合同已履行部分的本金和利息返还给原告。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本息、利息和罚息全部返还给第三人之前，第三人公积金中心作为第一顺位抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，第三人交通银行作为第二顺位抵押权人继公积金中心优先受偿后对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同、抵押贷款合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕之后，案涉房屋归被告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告孙英顺与被告大连天豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告大连天豪房地产开发有限公司返还原告孙英顺购房首付款270,926.00元；三、被告大连天豪房地产开发有限公司给付原告孙英顺逾期交房违约金74,880.00元；四、被告大连天豪房地产开发有限公司返还原告孙英顺已支付给第三人公积金中心的贷款本金27,222.30元、贷款利息29,827.04元（截止2017年5月25日），合计57,049.34元；被告偿还原告已支付给第三人交通银行的商业贷款29,166.55元、贷款利息30,338.70元（截止2017年5月21日），合计59,505.25元（以上具体还款额以实际发生为准）；五、解除原告孙英顺与第三人交通银行股份有限公司大连星海支行签订的�个人房产抵押贷款合同》，被告大连天豪房地产开发有限公司向第三人交通银行返还原告商业贷款本金170,833.45元，并按照原告孙英顺与第三人交通银行股份有限公司大连星海支行签订的《个人房产抵押贷款合同》约定的标准承担利息、罚息和复利（具体还款额以实际发生为准）；六、解除原告孙英顺与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，被告大连天豪房地产开发有限公司向第三人公积金中心返还原告贷款本金252,777.70元，并按照原告孙英顺与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的标准承担利息、罚息（具体还款额以实际发生为准）；七、第三人大连市住房公积金管理中心作为第一顺位抵押权�对案涉房屋享有优先受偿权，第三人交通银行股份有限公司大连星海支行作为第二顺位抵押权人在第三人大连市住房公积金管理中心优先受偿后享有优先受偿权；八、驳回原告孙英顺的其他诉讼请求。以上给付条款于本判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,624.00元（原告已预交），由被告大连天豪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 威人民陪审员  张淑华人民陪审员  王 莹二〇一七年八月二十一日书 记 员  林雨欣附法律适用：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。