贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第106号
上诉人（原审被告）高合印。
委托代理人玉相琼。
委托代理人陈士航。
被上诉人（原审原告）罗成燕。
上诉人高合印与被上诉人罗成燕房屋租赁合同纠纷一案，荔波县人民法院于2014年3月18日作出（2014）荔民初字第83号民事判决后，高合印不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2010年8月27日，原告罗成燕与被告高合印签订了《承包经营合同》。该合同主要约定了出租标的物、租金及租金增长方式、原、被告双方的权利与义务。但并未约定合同解除的条件。原、被告在合同履行过程中，因借款产生了另外一个民间借贷法律关系，被告于2013年6月17日向原告承诺如在2013年10月31日前不能清偿民间借贷的债务，则附随终止房屋租赁关系。
原审原告罗成燕一审诉称：被告于2012年2月20日以扩大“荔波县绿原生态虫草鸡养殖场”的生产规模，并争取在2012年创建省级农业产业化重点龙头企业为由，向原告借款200000元，借期为2012年2月20日至2013年2月19日。后被告未按约定偿还原告借款，故于2013年6月17日，被告向原告出具分期支付《还款承诺书》，同时承诺2013年10月31日前未还清借款，被告车牌号为贵J247**的奥迪轿车和荔波绿原生态虫草鸡养殖场资产由原告自行处置。同时双方于2010年8月签订的《承包经营合同》自然终止，并按合同约定的被告违约责任执行。被告事后仅偿还部分欠款，故原告请求法院判决解除双方签订的《承包经营合同》，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告高合印一审辩称：与原告罗成燕于2010年8月27日签订的《承包经营合同》属于房屋租赁合同性质，该合同明确约定了租期、租金及原、被告之间的权利、义务关系等事项，原、被告均按合同约定履行了义务，被告也将房屋租金支付至2014年8月。原告要求与被告解除租赁合同关系在租赁合同中既没有约定，也未书面通知被告退租。原告提出解除租赁合同的理由是基于原、被告双方的民间借贷纠纷中的承诺。虽然如此，房屋租赁合同与民间借贷属于两个独立的民事法律关系，被告只要支付了房租，在合同中所享有的权利就应当得到法律的保护。另外，被告经营的是虫草鸡行业，2013年遭受了全国性的禽流感疫情，该情形应当归属于不可抗力，原告在被告困难的情况下要求被告作出还款承诺，明显具有趁人之危的情形。同时，被告在作出民间借贷还款承诺时，已经将属自己所有的奥迪车作为抵押，车辆价值已经完全可以清偿原告的债务。故原告解除房屋租赁合同没有事实依据和法律依据，遂请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，原、被告之间签订的《承包经营合同》实为房屋租赁合同。第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告罗成燕与被告高合印虽然在房屋租赁合同中未约定合同解除的事由，但被告出具的还款承诺书，已附条件约定在2013年10月31日前不能清偿欠款，则同时解除房屋租赁关系，是被告向原告作出原告有权解除房屋租赁关系的意思表示。因此，该房屋租赁合同因被告不能履行民间借贷中的清偿义务而使原告解除房屋租赁关系的条件成就。被告认为房屋租赁合同中的主体是荔波县绿原生态虫草鸡养殖场，并非是被告的辩解。该院认为，被告所注册的荔波县绿原生态虫草鸡养殖场属于个体工商户性质，被告个人的资产与荔波县绿原生态虫草鸡养殖场的资产并不属于企业法人中的独立财产关系，故高合印作为本案被告主体适格。解除房屋租赁合同关系后，被告预交的租金，应按照实际租赁的时间计算房租，剩余租金，原告应予退还。另外，被告辩称自己因遭受不可抗力所导致不能按期还款，本案中租赁关系与原、被告之间的房屋租赁关系并无法律上的关联，故被告所辩称的不可抗力因素与本案无关联性，对被告的该项抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告罗成燕与被告高合印于2010年8月27日签订的房屋租赁合同；二、原告罗成燕应按实际租赁的期间计算租金，剩余部分退还被告高合印（租金计算至被告高合印实际腾出房屋之日止）。案件受理费60元，减半收取30元，由被告高合印负担。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，上诉人高合印不服，向本院上诉称：上诉人与被上诉人于2010年8月27日签订《承包经营合同》，在履行该合同过程中，由于被上诉人在2012年资金短缺向被上诉人借款20万元，期限为一年，这是两个不同的民事法律关系。因2013年发生禽流感疫情，导致上诉人经营的养殖场损失惨重，而被上诉人见此情景后唯恐上诉人难以偿还债务，于是就先行写好一张《还款承诺书》交上诉人签字，该承诺书并非上诉人本人自愿拟写，上诉人被逼无奈只好签字。一审法院认为“是被告向原告作出有权解除房屋租赁关系的意思表示”实在是牵强附会。尽管目前上诉人暂时无法从困境中走出，但上诉人仍愿意继续《承包经营合同》。在合同履行期间，上诉人从未差欠被上诉人租金，并且已预付至2014年8月，同时也没有任何损坏房屋的违约行为，被上诉人主张终止合同没有任何实质性的理由和条件。上诉人与被上诉人未单独就房屋租赁合同签订所谓的补充协议，《还款承诺书》是对《借款合同》的补充协议，不是对《承包经营合同》的补充，被上诉人单方要求解除合同没有法律依据。综上所述，请求：1、撤销原判；2、确认上诉人高合印与被上诉人罗成燕签订的《承包经营合同》继续有效；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人罗成燕承担。
被上诉人罗成燕二审答辩称：被答辩人高合印作出的《还款承诺书》是《承包经营合同》的补充条款和条件，与《承包经营合同》具有同等法律效力。被答辩人作出承诺后，没有按照承诺履行清偿义务，根据约定，应当解除《承包经营合同》。一审判决公正、合法、正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，2013年8月30日，高合印将2013年8月27日至2014年8月26日租赁期间的房租款6.2万元付讫。
本院认为：上诉人高合印与被上诉人罗成燕于2010年8月27日签订的《承包经营合同》虽然名为承包经营，但从合同内容来看实为房屋租赁合同。该合同中虽然没有约定合同解除的情形，但上诉人高合印于2013年6月17日向被上诉人罗成燕出具的《还款承诺书》中约定了《承包经营合同》的解除条件，即上诉人高合印在2013年10月31前未能清偿借款，则同时终止房屋租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“。，解除权人可以解除合同”的规定，由于上诉人高合印未能按照《还款承诺书》履行还款义务，双方约定解除《承包经营合同》的条件成就，故被上诉人罗成燕有权要求解除合同，一审对此判决并无不当。上诉人高合印主张《还款承诺书》是受胁迫所写，但不能提供证据证实，故本院对此不予采信。由于双方约定的合同解除条件并非上诉人高合印在履行《承包经营合同》中具有违约行为，故上诉人关于其在履行《承包经营合同》中没有违约行为，合同不应解除的主张，本院亦不予采信。此外，双方还可在本案合同解除后，就租赁房屋的返还、装修物的处理等具体事宜进行协商解决，协商不成亦可另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人高合印承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一四年八月十九日
书 记 员 胡 蝶