天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第1254号
原告乔苑南。
委托代理人王效，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人刘俊，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告张红娟，无业，
委托代理人周铁生（被告之夫），天津市社会保险基金管理中心津南分中心职工。
第三人朱海霞，无业。
原告乔苑南与被告张红娟、第三人朱海霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张旭东适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告乔苑南及其委托代理人刘俊、王效、被告张红娟及其委托代理人周铁生到庭参加了诉讼。第三人朱海霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔苑南诉称，被告于2014年8月将位于咸水沽镇体育场路睦安公寓20、21号底商转租给原告用于商用，并称其对房屋享有转租权。原告听信了被告的说法后与其签订了房屋租赁合同，并按照合同约定向被告支付了房租145561.7元和15万元的房屋转让费。为了进行经营活动，原告在承租后对房屋进行了必要的装修，花费34380余元。合同中明确约定被告保证房屋没有产权纠纷，并承诺如违反了合同约定将按年度向原告支付年度租金的50%作为违约金。但自2014年10月开始，21号底商的房主多次找到原告表示不认可被告的转租行为，甚至报警，对原告的正常经营造成严重影响，曾一度导致原告无法开门营业。被告这种未经房主同意进行转租的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉，要求确认原、被告签订的坐落于咸水沽镇体育场路睦安公寓21号底商的房屋租赁合同无效，被告向原告返还房屋转让费75000元，被告向原告支付违约金55000元，被告向原告赔偿损失34380元，诉讼费由被告承担。
为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同复印件2份,其中1份时间为2010年4月21日，甲方(出租方)为朱海霞,乙方(承租方)为周铁生，双方约定甲方将其拥有的咸水沽镇睦安公寓1号楼底商的21号房屋租给乙方使用，该合同第六条约定“乙方使用期内应该保持房屋结构及一切使用设施的原面貌，租赁期内乙方只有使用权，未经甲方同意乙方不得将该房屋转租他人。若擅自转租甲方有权终止合同。并由乙方承担支付甲方双倍年租金的违约金”；1份时间为2014年8月27日，出租方（甲方）为张红娟，承租方（乙方）为乔苑南，双方约定“甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于咸水沽体育场路睦安公寓20,21号底商，建筑面积115平方米”、“首年租赁期限自2014年8月27日至2015年4月21日止”、“该房屋租金为（人民币）每年贰拾贰万元整。转让装修费拾伍万元”，该合同第七条约定“甲方保证在该出租房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”，该合同第十三条约定了违约责任“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金”。
2、中国银行汇款付款通知单1页。
3、中国银行网上银行电子回单2页。
4、天津市住宅装饰装修工程施工合同条款1份，发包方为乔苑南，承包方为周祥，工程地点为体育场路睦安公寓21号底商。
5、天津市第二中级人民法院（2016）津02民终991号民事判决书，该判决书认定2014年8月周铁生未经朱海霞同意将睦安公寓1号楼21号底商转租给乔苑南，维持了津南区人民法院做出的（2014）南民一初字第3123号民事判决书。
以上证据均为复印件。
被告对上述证据1、2、3、5均无异议，对证据4不认可。
被告张红娟辩称，被告和第三人有口头合同可以转租睦安公寓1号楼21号底商，因为原告破坏了承重墙，不交房租，导致第三人收回房屋，故不同意原告的诉讼请求。
为支持自己的主张，被告向本院提交如下证据：
微信聊天记录打印件2份。
原告对上述证据真实性无异议。
第三人朱海霞述称，第三人与周铁生于2010年4月21日签订了房屋租赁合同。2014年8月周铁生未经第三人同意将房屋转租给乔苑南，并将屋内承重墙拆除，第三人已经起诉了周铁生。要求法院对本案依法判决。
第三人未向本院提交证据。
本院认证意见：原告提交的证据1、2、3、5，符合证据的相关规定，本院对其证明效力予以认证。原告提交的证据4，系复印件，被告不认可，对其证明效力本院不予认证。
被告提交的证据，与本案不具有关联性，对其证明效力本院不予认证。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
第三人与被告之夫周铁生于2010年4月21日签订房屋租赁合同，第三人为甲方（出租方），周铁生为乙方（出租方）；双方约定第三人将自有的位于津南区咸水沽镇体育场路睦安公寓1号楼21号底商出租给周铁生使用，双方约定了租赁期限、租金数额等相关事项；同时约定周铁生在租赁期内只有使用权，未经第三人同意不得将该房屋转租他人他人，“若擅自转租甲方有权终止合同，并由乙方承担支付甲方双倍年租金的违约金”。2014年8月27日，原告乔苑南作为承租方（乙方），周铁生之妻被告张红娟作为出租方（甲方）签订租赁合同，将坐落于津南区咸水沽镇体育场路睦安公寓20、21号底商出租给乔苑南使用，首年租赁期限自2014年8月27日至2015年4月21日，年租金220000元、转让装修费150000元。该合同第七条约定“甲方保证在该出租房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”，该合同第十三条约定了违约责任“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金”。原告承租咸水沽镇睦安公寓21号底商后将屋内的承重墙拆除，后被执法大队查处又恢复原状。2014年10月22日，朱海霞作为原告以周铁生为被告、乔苑南为第三人向本院起诉，要求解除朱海霞与周铁生签订的房屋租赁合同，周铁生支付自2015年4月21日-5月4日的占房使用费3948元并赔偿因转租产生的违约金206000元。该案审理过程中，朱海霞于2015年5月4日将房屋收回。本院做出（2014）南民一初字第3123号民事判决书，认定周铁生转租房屋的行为构成违约，故判决周铁生给付2015年4月21日-5月4日的占房使用费3948元、违约金80000元。天津市第二中级人民法院做出（2016）津02民终991号民事判决书，对该判决予以维持。在（2014）南民一初字第3123号案件审理过程中，乔苑南作为原告、以张红娟为被告向本院提出如上诉请。诉讼过程中，本院根据乔苑南的申请追加朱海霞为本案第三人。庭审中，原告称承租该房屋之前没有和第三人联系过，听被告说第三人同意转租。关于第二项诉请，原告称其从被告处承租了两套房屋，转让费合计150000元，每套房屋的转让费为75000元；第三项诉请，原告称每套房屋年租金为110000元，违约金为年租金的50%即55000元；第四项诉请，原告称自己装修房屋的费用为34380元。被告称第三人同意转租，原告也没要求见第三人。关于原告的第二项诉请，被告称150000元是两套房屋的装修和设备的转让费；关于原告的第三项诉请，被告认为是原告破坏了承重墙且不交房租，导致第三人收回房屋，是原告违约；关于原告的第四项诉请，被告称没有看见原告装修，不同意承担装修费。
庭审中，被告主张出租房屋时将两套房屋的地面、吊顶、灯具、立式空调1台、钢化玻璃门、两个厂家提供的货柜及展柜转让给原告，原告认可承租房屋时屋内有地面、吊顶、灯具、立式空调1台、钢化玻璃门及打到墙上的陈列架，但称空调交给第三人了，灯具拉到被告原来的门脸了，被告所称的货柜当时就拆了现在不存在了，原来的玻璃门丢掉了也换新的了，吊顶和地面原告拆了重新装修了。被告则否认收到原告拉回的灯具。
庭审后，经本院向第三人调查，第三人称其租给周铁生的睦安公寓21号底商不允许转租，在2015年5月第三人已将该房屋收回，第三人没有收到原告所称的立式空调。
上述事实，有当事人陈述及相关证据相佐。
本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。睦安公寓21号房屋属于第三人所有，第三人与周铁生就该房屋签订了租赁合同。但周铁生之妻张红娟未经第三人同意将该房屋转租给原告，违反了法律的强制性规定，因此对于原告要求确认原、被告签订的关于睦安公寓21号底商的房屋租赁合同无效的主张本院应予支持。被告虽然主张第三人同意转租，但第三人不认可且已经生效的法律文书亦确认了第三人不同意转租，故对被告的该主张本院不予采信。关于原告要求被告返还转让费75000元的主张，根据原、被告签订的房屋租赁合同记载，双方约定的是“转让装修费拾伍万元”，庭审中被告称出租给原告的两套房屋的设备及装修的转让费合计150000元，原告也认可接收了被告的设备和装修，现在亦无证据证实原告已经返还，故对原告的该主张本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的主张，被告未经原房主同意将房屋转租，已经构成违约，应承担违约责任，但原告要求的违约金数额过高，且原告也存在未尽审查义务的过错，应承担一定责任，故违约金本院酌定30000元。关于原告要求被告赔偿原告装修损失34380元的主张，原告只提交了装修合同的复印件，未能提交该合同实际履行的证据，故原告的该主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》五十二条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、原告乔苑南与被告张红娟签订的咸水沽镇睦安公寓21号底商的房屋租赁合同无效。
二、被告于本判决生效后15日内给付原告违约金30000元
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1794元，由原告承担1519元，由被告承担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张旭东
二〇一六年五月九日
书记员 廖正勇
速录员 翟凤霞