北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民再20号
上诉人（原审原告）：北京市通州区星河幼儿园，住所地北京市通州区玉桥西里**号院。
法定代表人：魏和芳，园长。
委托诉讼代理人：孙岩，女，该幼儿园工作人员。
被上诉人（原审被告）：北京世纪鸿展装饰有限公司，住所地北京市通州区梨园镇高楼金村。
法定代表人：纪延美，经理。
委托诉讼代理人：陈艳芳，北京智光律师事务所律师。
原审第三人：纪延美，女，1973年10月7日出生，汉族，户口所在地北京市通州区。
委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。
北京市通州区星河幼儿园（以下简称星河幼儿园）与北京世纪鸿展装饰有限公司（以下简称世纪鸿展公司）、纪延美租赁合同纠纷一案，原审法院于2012年8月14日作出（2011）通民初字第15823号民事判决。判决后各方均提起上诉，北京市第二中级人民法院于2012年12月20日作出（2012）二中民终字第15830号民事判决并发生法律效力。后世纪鸿展公司与纪延美向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2013年9月22日作出（2013）高民申字第2574号民事裁定，裁定驳回世纪鸿展公司、纪延美的再审申请。世纪鸿展公司与纪延美仍不服，向检察机关申诉，北京市人民检察院向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2015年9月11日作出（2015）高民抗字第03829号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2016年1月28日作出（2016）京02民再16号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回重审。原审法院重审后，于2017年12月26日作出（2016）京0112民再8号民事判决。星河幼儿园不服，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人星河幼儿园之委托诉讼代理人孙岩，被上诉人世纪鸿展公司之委托诉讼代理人陈艳芳、原审第三人纪延美之委托诉讼代理人曾宪湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星河幼儿园持原诉意见上诉至本院称：原审法院认定事实错误，世纪鸿展公司应当向其支付拆迁补偿的各项款项，故请求改判支持其全部诉讼请求。
世纪鸿展公司不同意原判，坚持其原诉意见，但未提出上诉。
纪延美同意世纪鸿展公司意见，亦未提出上诉。
星河幼儿园一审诉讼请求：要求世纪鸿展公司与纪延美支付因租赁房屋拆迁而应获取的改建843．64平方米房屋拆迁补偿款和装修、设备及附属物补偿费、停产停业综合补偿费、提前签约奖励费、提前搬家奖励费、工程奖励费、搬家补偿费、设备迁移费等各项补偿款共计6593784．8元。
世纪鸿展公司辩称：对于拆迁导致的租房协议终止，星河幼儿园投资建设的房屋补偿双方已有特殊约定，应当依据约定支付，同意支付房屋补偿款60750元、停产停业补助费340200元、搬家补助费21262．5元。
纪延美辩称：本案法律关系系租赁合同纠纷，不是拆迁安置补偿合同纠纷，星河幼儿园与世纪鸿展公司之间的《租房协议》与纪延美无关，纪延美不应当承担连带责任。
原审法院经重审查明：2007年12月26日，星河幼儿园（承租方，乙方）与世纪鸿展公司（出租方，甲方）签订《租房协议》，约定：甲方将位于通州区梨园镇高楼金村的厂库房租给乙方办学使用；厂区占地面积1800平方米，原有建筑面积900平方米，在原有建筑的基础上，由甲方投资建设约1000平方米三层砖混给乙方使用，乙方自行精装修，同时乙方负责设计投资东侧100平方米的五间平房改建成为约400平方米的二层楼房，自己使用；租赁期限为十三年自2008年5月1日至2021年4月30日；房屋租金为每年13万元；乙方投资二层楼房，外墙为铝塑板装饰，双方协商定为20万元整，如遇拆迁，乙方未使用够三年，甲方全额赔付乙方投资20万元整，如使用期限超过三年则每超一年减少赔付3万元，拆迁占地所赔的经营损失，甲乙双方各占50%，搬家费全额赔付乙方，乙方所承建使用的二层楼房自合同生效的时间开始算起；征得甲方书面同意后，乙方可自行在该区域内进行必要的建筑，双方合同终止后，所建建筑无偿归甲方所有；合同期内如遇国家和政府规划、旧村改造等拆迁行为，致使合同无法履行时，合同自行终止，甲方应退还乙方已交纳但未履行期间的租金款等。
《租房协议》签订后，星河幼儿园未按照《租房协议》约定拆除100平方米的五间平房改建成为约400平方米的二层楼房，而实际建设成850．50平方米，对此，世纪鸿展公司未提出异议，且星河幼儿园未按约定将投资建设的二层楼房外墙装饰为铝塑板。
2011年4月17日，星河幼儿园委托王某1（乙方）与世纪鸿展公司委托张某（甲方）签订《建房协议》，约定在世纪华联超市的上方，由乙方承建，再加盖二层钢结构房屋，立面及顶部材料为单板彩钢，内部铺设多层板，旧木地板，内部立面及顶部装饰为软包壁布。建筑价格为每平方米150元，建筑面积约800平方米，具体结算以实际测量为准，由乙方垫资承建。拆迁后，甲方一次性付给乙方建筑费用，如迟延拆迁，乙方的垫资不能超过一年，至2011年年底甲方结清工程款，如有拖欠按每月10%利息，补给乙方款项；2011年4月26日，星河幼儿园委托王某1（乙方）与世纪鸿展公司委托张某（甲方）签订《协议》，约定：在星河幼儿园内南侧平房及东方幼儿园北侧平房上加盖三层钢结构房（共计四层），立面及顶部材料为单板彩钢，内部铺设多层板及旧木地板，内部立面及顶部装饰为软包壁布；2011年4月17日《建房协议》及2011年4月26日《协议》签订后，在施工过程中，双方又达成口头协议，在星河幼儿园前排门脸楼二层增加钢结构房屋，由世纪鸿展公司出建材，星河幼儿园以每平方米20元包轻工施工。根据上述协议，星河幼儿园委托案外人王某2施工完毕，但世纪鸿展公司未支付工程款，为此，星河幼儿园诉至本院，要求世纪鸿展公司给付工程款277920元，违约金27792元，共计305712元。经原审法院调解，双方达成调解协议，世纪鸿展公司给付星河幼儿园24万元。2011年3月30日，北京首家联诚房地产测量有限公司为诉争院落出具《房屋测绘成果表》，显示：坐落于星河幼儿园的占地面积1821．17平方米，房屋总建筑面积为5640．30平方米，首层房屋建筑面积1373．38平方米，棚建筑面积9．38平方米，非首层房屋建筑面积4266．92平方米，其中1、1-1、1-2号房的建筑面积均为462．04平方米，2、2-1、2-2、2-3号房的建筑面积均为425．25平方米，3号房的建筑面积1211．85平方米，3-1号房的建筑面积403．95平方米，4、4-1、4-2、4-3、4-4号房的建筑面积均为82．14平方米，5、5-1、5-2号房的建筑面积均为175．56平方米。
2011年9月23日，北京市通州区梨园地区高楼金村村民委员会（甲方）与纪延美（乙方）签订《北京市通州区梨园地区高楼金村旧村改造项目非住宅拆迁补偿协议》，约定：根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第124号）、通州区人民政府《关于确定通州区集体土地房屋拆迁、宅基地面积控制标准、区位补偿及有关补助费的通知》［通政发（2004）21号］及有关文件精神，甲方因“高楼金重点村土地一级开发”项目建设，需要拆除乙方在此次工程范围内的所有房屋及附属物。乙方在拆迁范围内建筑面积16923．35平方米，经北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司评估，房屋重置成新价补偿款8411237元，附属物1604049元，搬迁补助费423084元，停产停业补助费13538680元，移机费9245元，提前签约奖励费3384670元，提前搬家奖励3384670元，工程配合奖励1692335元，以上共计32447970元。
北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具的附表《北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单》中列明，星河幼儿园的房屋价款为：1号房301163元，1-1号房159727元，1-2号房156296元，2号房275249元，2-1号房255993元，2-2号房140091元，2-3号房135390元，3号房1095512元，3-1号房140793元，4号房38835元，4-1号房33123元，4-2号房33123元，4-3号房33123元，4-4号房32513元，5号房52993元，5-1号房70794元，5-2号房68877元，房屋价款合计3023595元。装修、设备及附属物价款为646320元。
诉讼中，世纪鸿展公司认可1、2、2-1、3、4为星河幼儿园经营面积，星河幼儿园自行建设的二层楼房为2、2-1号房，2011年新建的房上房为1-1、1-2、2-2、2-3、3-1、4-1、4-2、4-3、4-4、5、5-1、5-2号房。双方确认，房屋的实际使用时间为三年零六个月。
诉讼中，星河幼儿园明确其诉讼请求中所主张的设备迁移费系指电话、宽带、空调、有线、热水器拆装费。
在原审法院审理过程中，双方对《租房协议》第二条第三款“乙方投资二层楼房，外墙为铝塑板装饰，双方协商定为20万元整，如遇拆迁（政府行为），乙方未使用够三年，甲方全额赔付乙方投资20万元整，如使用期超出三年则每超一年减少赔付3万元，拆迁占地所赔的经营损失，甲乙双方各50%，搬家费全额赔给乙方”条文的理解存在争议。关于20万元所指，世纪鸿展公司称系为星河幼儿园投资建设的二层楼房总价20万元，且必须装上铝塑板，拆迁时视使用年限进行扣减；星河幼儿园称20万元系铝塑板的价值，此条款系针对铝塑板的补偿。关于约定的经营损失及搬家费，世纪鸿展公司称仅限于星河幼儿园投资建设的二层楼房的经营损失及搬家费，星河幼儿园称应为其租赁使用的整个院落的经营损失及搬家费。
另查，纪延美系世纪鸿展公司的法定代表人。诉讼中，纪延美认可其已领取诉争院落拆迁补偿款。
原审法院经重审认为：世纪鸿展公司与星河幼儿园签订的《租房协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。协议履行过程中，星河幼儿园未按照协议约定拆除和新建房屋，世纪鸿展公司并未提出异议，应视为双方以实际履行行为变更了合同内容。《租房协议》中约定新建二层楼房如遇拆迁，对星河幼儿园的投资损失如何补偿进行了约定，故世纪鸿展公司应按约定进行赔付。关于星河幼儿园新建二层房屋的价值，虽双方对此存在争议，但合同已明确约定，从《租房协议》第二条第三款约定，新建房屋的价格应为20万元整。但该20万元是基于新建400平方米双方所商议的建房价格，但在合同履行过程中，双方对合同进行了变更，故应按变更后的实际面积850．50平方米确定拆迁房屋重置成新价。对于星河幼儿园未依照《租房协议》的约定进行新建楼房外墙铝塑板装饰，法院认为应酌情扣减。关于附属物的补偿款，2011年4月17日《建房协议》及2011年4月26日《协议》中均对装修有特别约定：“内部铺设多层板及木地板，内部立面及顶部装饰为软包壁布”，从该两份协议可以看出，世纪鸿展公司委托星河幼儿园新建房上房，并约定了对房上房的内部装修。结合《北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单》关于装修、设备及附属物项目名称中有“软包”、“复合木地板”项目，该“软包”、“复合木地板”项目与建造房上房协议中的“旧木地板”、“软包壁布”大致相当，因2011年4月17日的《建房协议》和2011年4月26日《协议》所约定的星河幼儿园的投资，星河幼儿园已通过诉讼予以解决，故“软包”、“复合木地板”附属物装修项目所产生的补偿应归世纪鸿展公司所有。现双方对其他附属物的投资存有争议，但双方就此均未提供有效证据予以证明，故对其他附属物补偿应遵循公平原则予以处理。对于星河幼儿园经营面积问题，因双方均未提供充分的证据证明其经营面积的范围，现世纪鸿展公司认可星河幼儿园使用的房屋为1、2、2-1、3、4号房，对于后期加盖的房上房，双方对实际使用人存在争议，考虑到该房屋系世纪鸿展公司在星河幼儿园租赁期间、租赁院落内建设的，应认定为双方共同使用为宜。关于停产停业综合补助费及搬家费，应结合星河幼儿园的经营面积进行计算，星河幼儿园使用部分的补偿应当按照《租房协议》约定的比例分配停产停业补偿及搬家费。对于星河幼儿园要求的电话、宽带、空调、有线、热水器拆装费，法院根据双方陈述酌定为2000元。关于星河幼儿园要求的其他各种奖励费用，因该补偿具有仅针对被拆迁人的性质，故法院不予支持。第三人纪延美以世纪鸿展公司法定代表人身份作为拆迁补偿协议的签订人和拆迁款的实际收付人，损害了世纪鸿展公司的利益，应承担相应的连带给付责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条和《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下：一、北京世纪鸿展装饰有限公司支付北京市通州区星河幼儿园房屋拆迁补偿款，附属物补偿款，停产停业综合补助费，搬家补助费，电话、宽带、空调、有线、热水器拆装费等共计2205187．13元，于判决生效之日起七日内执行清；二、纪延美就判决第一项的给付内容承担连带责任；三、驳回北京市通州区星河幼儿园的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与原审无异。
上述事实，有《租房协议》、《建房协议》、《协议》、房租收据、收条、拆迁协议、房屋测绘成果表、通州区梨园镇高楼金村非住宅拆迁补偿报审表、北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单、证明以及双方当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：本案的争议焦点是涉案房屋拆迁补偿款的分配问题。星河幼儿园与世纪鸿展公司之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。协议履行过程中，星河幼儿园未按照协议约定拆除和新建房屋，世纪鸿展公司并未提出异议，应视为双方均认可以实际履行行为变更了协议内容。关于星河幼儿园新建二层房屋的拆迁补偿款一节，原审法院系按照双方协议约定的建房价格、双方实际变更的建房面积，兼顾协议有关使用年限的约定，酌减未按照协议约定将外墙装饰铝塑板的费用，予以确定，并无不当。关于附属物的补偿款一节，由于新建的房上房包括内部装修系世纪鸿展公司委托星河幼儿园建设，双方对此有明确约定，星河幼儿园依约进行的投资已通过诉讼予以解决，故有关“软包”、“复合木地板”等附属物装修项目所产生的补偿应归世纪鸿展公司所有，其他附属物的投资因双方均未提供有效证据予以证明，故原审法院遵循公平原则予以处理，并无不当。关于星河幼儿园经营面积、停产停业综合补助费、搬家补助费、相关设备拆装费等其它费用的认定，原审法院所做处理亦无不当，本院不再赘述。
综上所述，星河幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57956元，由北京市通州区星河幼儿园负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孙颖颖
审判员 韩 静
审判员 李迎新
二〇一八年四月三日
书记员 詹晓莉