浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3358号上诉人（原审原告）：金崇顺，男，1973年3月19日出生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人：方志华、汪俊青，浙江浙杭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖刚，男，1979年3月29日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。上诉人金崇顺因与被上诉人肖刚房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：本市河坊街172-3号房屋原由杭州市清河坊历史街区管委会（以下简称清河坊管委会）管理，自2014年起，改由杭州清河坊资产管理有限公司（以下简称清河坊公司）进行经营性管理。2013年5月25日，案外人沈小虎（乙方）与清河坊管委会（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，期限自2013年5月26日起至2016年5月25日止，租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自对租赁房屋进行转让、转包、转借、转租、分租。双方还对其他事项进行了约定。2014年6月5日，杭州海昂商贸有限公司登记成立，法定代表人为沈小虎。该公司与沈小虎及清河坊管委会签订租赁合同补充协议一份，约定沈小虎在上述租赁合同中的权利义务由杭州海昂商贸有限公司继受。金崇顺曾向沈小虎承租涉案房屋，后金崇顺与肖刚达成口头协议，约定金崇顺将涉案房屋的租赁权转让给肖刚，肖刚支付金崇顺610000元。截至2014年6月27日，肖刚陆续向金崇顺支付了400000元。同日，金崇顺腾空涉案房屋，肖刚向金崇顺出具欠条一份，载明肖刚欠金崇顺210000元，自10月20日开始每月归还20000元至款项付清。后肖刚因无法使用涉案房屋进行相关经营活动，将该房屋交还沈小虎。现因肖刚未按约向金崇顺支付上述210000元，故金崇顺诉至原审法院，请求判令：1、肖刚支付金崇顺房屋转让租赁费用210000元及银行同期贷款利息1354.29元（利息自2014年10月21日起算至2015年3月20日止，此后的利息根据肖刚实际履行时间另行计算）；2、本案诉讼费由肖刚承担。案件审理过程中，原审法院依法对清河坊公司及清河坊管委会进行询问，上述单位均表示不同意沈小虎将涉案房屋转租他人。原审法院认为：清河坊管委会与沈小虎签订的房屋租赁合同中明确约定，未经书面同意，沈小虎不得擅自转租涉案房屋。案件审理过程中，清河坊公司及清河坊管委会亦表示不同意将涉案房屋转租。因此，金崇顺并非涉案房屋的合法承租人。金崇顺在对涉案房屋没有合法使用权的情况下将该房屋的租赁权转让给肖刚，转让协议也应归于无效。金崇顺主张涉案房屋的管理单位对沈小虎的转租行为系明知，其未行使合同解除权即视为对转租行为予以认可。对此该院认为，根据金崇顺陈述，金崇顺承租涉案房屋期间系以沈小虎或杭州海昂商贸有限公司的名义经营，租金以沈小虎名义交纳，金崇顺主张清河坊公司和清河坊管委会对转租行为系明知无证据支持，故该院对金崇顺的相关意见不予采纳。另外，金崇顺腾空涉案房屋后，肖刚并未实际使用，且已向金崇顺支付了400000元并将涉案房屋交还沈小虎。现金崇顺要求肖刚继续履行合同，支付租赁权转让费用210000元及利息，而本案所涉的租赁权转让合同无效，金崇顺的请求于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回金崇顺的全部诉讼请求。案件受理费4470元，减半收取2235元，由金崇顺负担，退还金崇顺2235元。宣判后，金崇顺不服，向本院提起上诉称：本案的基本事实是金崇顺以沈小虎名义租赁了案涉房屋，缴纳房租也是以沈小虎名义，后肖刚与金崇顺商量将案涉房屋转让给他，在此情况下，各方达成合意，肖刚支付了部分租金后房屋就交付给肖刚。后因为管委会不同意肖刚经营食品，肖刚就不想再做了，肖刚联系金崇顺，金崇顺表示不想出面处理，肖刚就把房屋租给了第三人。一、一审判决认定事实不清。原审判决认定，涉案房屋管理单位对沈小虎转租行为完全不知情，该转租合同无效，明显不符合情理。虽然金崇顺缴纳案涉商铺租金以及经营商铺均以沈小虎名义进行，但管委会在例行检查商铺经营，以及送达通知公告时，均送达给金崇顺。金崇顺以及店内员工与原管委会领导、员工，也因为店面承租的原因十分熟悉。2012年底要缴纳店铺租金时，沈小虎未将金崇顺给他的房租及时交给管委会，管委会还到店铺通知金崇顺缴纳房租等等。金崇顺以“沈小虎”之名经营此店铺长达4年之久，期间诸多事宜需与管委会协调，无论从情理角度或是实际管理角度，管委会都不可能不知道该店铺的实际经营者是金崇顺。因此，应当认定管委会对沈小虎转租事宜知情，该转租合同有效。即使合同无效，本案应当“恢复原状”，则由于肖刚己经使用了商铺，无法恢复，则应当支付相应的使用费。原审判决书第5页认定“金崇顺腾空涉案房屋后，肖刚并未实际使用”，并据此认为，转租合同无效，肖刚因没有使用而不必支付费用，金崇顺认为是完全错误的。肖刚于2015年8月11日本案开庭时当庭承认，并于9月30日补充质证时再次确认，其虽未亲自使用该商铺，但己将该商铺转租给第三人，并且该承租第三人己将租金交予肖刚。商铺的使用方式并不限于自行开设店面经营这一种，肖刚转租的行为明显说明其己实际控制并使用了该商铺。如果这样都不算使用，不必支付相应费用，那么市场经营活动中的租赁行为根本无法进行，承租人只要转租获利后即无需支付租金。这明显是严重违背商业信誉和商业道德的行为。综上，如若合同无效，对于这些无效行为，法院就必须依法处理。现由于恢复原状事实上不可能实现，则按照公平公正的原则，肖刚应当支付相应的使用费，由于无其他参照，只能参照原合同约定，判令肖刚支付剩余使用费21万元。二、原审判决适用法律错误。我国合同法第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，沈小虎与管委会签订的租赁合同虽然规定了该房屋不得转租，沈小虎擅自转租，使得管委会拥有解除权，但管委会自始至终均未向沈小虎提出解除合同的意思表示，因此沈小虎与管委会的租赁合同仍然合法有效。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定:出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案的出租人清河坊历史街区管理委员会，作为该街区的管理机构，行使其管理职权，应当对该街区一带的商铺十分了解。金崇顺自2010年6月起至2014年5月，一直使用本案位于杭州市上城区的商铺用于经营丝绸类商品，2014年6月金崇顺将租赁权转让给肖刚后，肖刚还委托沈小虎帮其向管委会申请办理审批手续，后审批未通过，该商铺又转租给他人，目前正在使用。也就是说，沈小虎的转租行为己持续了5年之久，期间己易三主，管委会作为该街区的管理人应当清楚地知道沈小虎的转租行为，但其至今仍未有解除合同的意思表示，早己过了法律规定的6个月期限，说明其己默许沈小虎的转租行为。根据上述法律规定，管委会己经放弃行使解除权。涉案转租合同都应当有效。另外，肖刚转租给第三人是多少钱金崇顺不清楚，肖刚并没有进行具体举证。肖刚给金崇顺打电话时金崇顺只是说房子因肖刚自身原因经营不下去就不归他管了，并没有认可不支付房租的事实。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持金崇顺一审诉讼请求；2、本案诉讼费由肖刚负担。被上诉人肖刚未出庭应诉，也未提交书面答辩状。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案金崇顺主张其与肖刚之间存在租赁合同关系，要求肖刚向其支付剩余的租金210000元以及逾期付款利息，且不论金崇顺是否有权将案涉租赁物转租给肖刚，即便其有权转租，金崇顺的主张若要成立，其首先应该举证证明其已经将租赁物交付承租人使用、收益。而本案中金崇顺并未举证证明该事实，肖刚亦不认可该事实，相反一审中沈小虎出庭作证时陈述金崇顺腾空案涉房屋后系将钥匙交付给沈小虎，故金崇顺应承担举证不能后果。金崇顺上诉主张肖刚已经认可其实际将案涉房屋转租，表明其已经实际控制使用了案涉房屋，金崇顺的该项主张与一审中肖刚以及沈小虎的陈述均不符，本院亦不予采纳。故，金崇顺诉请肖刚履行与其口头租赁合同，缺乏事实基础，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。另，金崇顺上诉主张案涉房屋的管理单位知晓沈小虎的转租行为，无有效证据证明，故其建立在此基础上的主张本院亦不予采纳。综上，金崇顺的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，法律适用并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4470元，由金崇顺负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年一月八日书 记 员  吴梦姣????*MERGEFORMAT?1?