广西壮族自治区武宣县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1002号
原告（反诉被告）：甘兴宽。
原告（反诉被告）：陈金红。
委托代理人：周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司，住所地武宣县武宣镇城北路217号时代丽都小区。
法定代表人：黄翠利，该公司经理。
被告：广西凯丰房地产开发有限公司，住所地广西南宁市东葛路24-8号凯丰大厦23层。
法定代表人：覃登选，该公司董事长。
二被告委托代理人：韦叶锦，广西创想律师事务所律师。
二被告委托代理人：张杰，广西创想律师事务所律师。
原告（反诉被告）甘兴宽、陈金红与被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司［以下简称凯丰武宣分公司，也称被告（一）］、广西凯丰房地产开发有限公司［以下简称凯丰总公司，也称被告（二）］商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，被告凯丰武宣分公司于2015年10月23日提出反诉，本院依法组成合议庭，于2015年11月17日对本案的本诉及反诉合并公开开庭进行审理。原告甘兴宽、陈金红（反诉被告）委托代理人周瑞体，被告（反诉原告）凯丰武宣分公司及凯丰总公司委托代理人韦叶锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告与被告凯丰武宣分公司于2011年5月5日签订了《商品房买卖合同》，签订的商品房买卖合同第八条约定，被告（一）把位于武宣凯丰世纪广场1幢2单元803号的商品房预售给原告，并定于2012年12月31日将符合法律规定和合同约定的房子交付原告使用。但被告（一）至今都无法按法律强制性规定的交房条件将房屋交付原告。按双方签订的合同第九条和被告（一）立下的“承诺书”规定：因逾期交房，被告（一）在2014年8月31日之前应以逾期交房608天×总房价×万分之一计算支付违约金给原告，自2014年9月1日至2014年9月17日应以逾期交房17天×总房价×万分之三计算支付违约金，两项合计21026元。被告（一）是与原告订立合同的相对方，但其是被告（二）的分支机构，不具有法人资格，所以应由被告（二）承担因被告（一）违约的民事赔偿责任。因被告违约逾期交房，原告两年多来不得不在外租房或无法将门面出租，实际损失远远超过合同约定被告应承担的责任。为维护原告利益，原告于2015年8月27日诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金21026元（截止至2014年9月17日，此后逾期违约金每日按总房价的万分之三计算至验收合格交房之日止），并承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、购房合同，证明原告与被告签订的购房合同对逾期交房违约责任作出约定。第八、第九条都约定有。2、被告承诺书，证明被告逾期交房，被告承诺自2014年9月1日起，因逾期交房的违约金由每日按总房价的1%提高到3%，且限期支付违约金。3、政府主管部门的函，证明目前被告本案楼盘尚未验收合格，不得交付使用，被告逾期交房事实存在，即使交房也不符合规定。4、购房发票、银行按揭贷款合同，证明原告已全额支付了购房款。
被告（反诉原告）答辩及反诉称：一、原告诉请的计算方式错误，违约金计算应该扣除掉可以顺延的几种情况：停电、停水、降水、施工条件恶劣的。被告方提供的下雨情况，按照双方签订的买卖合同第八条约定，明确约定被告方是可以顺延交房的，不管是白天还是晚上下雨都是会影响施工的。买卖合同约定第八条第三点，约定的停电停水等施工条件恶劣情况，被告方均可以延期交房，被告方提供证据也充分证明被告方是可以顺延交房的。
二、违约金按日万分之三的计算错误。按照合同第九条的约定，违约金的计算应按日万分之一计算，原告诉请按万分之三计算没有事实和法律依据，该万分之三只及于承诺书上签字的业主。按照业主大会的相关规定，业主代表应该由严格的业主推选程序推选出来，所以承诺书上的6位业主并不能代表所有的业主，从承诺书的形式来看，业主作为代表必须有合法的推选程序。被告认为按万分之三计算违约金过高。
三、原告要求被告总公司承担责任无事实和法律依据，应该由被告武宣分公司承担责任，总公司承担补充责任，请求法院予以驳回原告诉请。
四、关于反诉，反诉被告与反诉原告于2011年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告应于2011年5月5日前支付全部房款的31.05%（已含定金）的首期款，即人民币99066元。但反诉被告未能按合同约定完全履行支付首期款的义务，经双方协商，反诉被告于签订合同当日出具一份《付款承诺书》，载明已付首期款50000元，余款49066元将于2011年10月30日前付清，逾期反诉原告有权按日万分之三收取违约金。但反诉被告未能按照承诺书的日期付清余款，直到2012年3月12日才付清。故反诉原告提出以下反诉请求：请求法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款违约金2845.82元（从2011年5月6日起至2011年10月30日止，按日支付应付购房款49066元的万分之一，从2011年10月31日起至2012年3月12日止，按日支付应付购房款49066元的万分之三）。
被告（反诉原告）在举证期限内为支持其主张及反诉请求提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》及附件，证明1、原、被告签订商品房预售合同的时间，原告承诺在双方签订商品房买卖合同后30日内与银行办理完所有按揭手续，否则视同其逾期付款，交房随之顺延，并按合同约定向被告承担违约责任。证明2、供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的，被告可以延期交房。
2、《按揭贷款合同》，证明被告与银行签订按揭贷款合同的时间及贷款金额，以及反诉被告违约的事实。
3、武宣县供电局停电记录统计表，证明施工过程中供电部门停电的事实及停电的天数共计2天。按照合同约定，被告可以顺延交房的天数。
4、武宣县降水气象资料，证明2010年12月至2012年12月武宣县降水情况，其中符合合同约定可顺延交房的连续降雨4小时及累计降雨6小时及1天的共计106天。
5、武宣县降水量统计表，证明2010年12月到2012年12月符合约定恶劣施工天气即大雨、暴雨条件的有30天，被告可以顺延交房。
6、《承诺书》，证明反诉被告逾期支付购房款的事实，承诺按照万分之三的违约金支付给反诉原告。
7、《收款单》，证明反诉被告未支付款项的数额和时间。
反诉被告针对反诉请求答辩称，原告认为反诉理由不成立，应法院予以驳回。理由如下：1、反诉原告根本违约在先，反诉原告不能按照法律规定和合同约定交房，在根本违约不能交房的情况下，反诉被告可以履行抗辩，暂缓支付。2、原、被告双方就交购房款已经达成一致的意见，反诉原告不能按期交房的情况下，反诉被告仍全额交付了购房款，反诉被告没有违约。3、当事人之间是友好的朋友关系，由于不能按期交房，被告就不叫原告去交购房款，至于原、被告之间对这部分购房款的私下约定，双方都比较清楚，原告不是无故不交付房款的。
经过庭前交换证据和开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证意见如下：1、对证据1的三性没有异议。2、对证据2的三性有异议，认为其内容不及于所有业主，只及于落款的业主，但是我方不认可落款的业主就是业主代表。万分之三的标准不能作为计算违约金的依据。3、对证据3和证据4即政府的函及购房发票没有异议。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证意见如下：1、对证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，证明的内容与本案无关。合同明确规定，以当时施工的记录为准，证据2、3、4并不能证明当时的施工条件属于恶劣，且被告逾期交房的原因是其内部的原因，不是天气原因。2、补充协议的条款不能支持其主张，该条款与本案提起的诉讼没有关联性，是关于按揭付款的问题，而反诉被告没有存在按揭付款的问题。3、反诉原告根本违约在先，反诉被告有理由抗辩。4、对承诺函的真实性没有异议，但是出现的原因是由于反诉原告根本违约在先，反诉被告可以顺延交款。
本院认为，对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）无异议的证据本院予以确认。对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的其他证据均与本案所涉协议的法律关系及效力有关，其证据的效力须结合双方拟证明的事实及其与本案的关联程度予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：凯丰武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商，负责该工程的开发建设。原告与凯丰武宣分公司于2011年5月5日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买凯丰武宣分公司开发的位于武宣县武宣镇城北路172号凯丰世纪广场第1栋2单元803号房，总房价款为319066元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2012年12月31日。如遇下列特殊原因，双方未解除或变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，买受人选择申请银行按揭付款的，买受人承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。合同还作了其他方面的约定。由于凯丰武宣分公司未能按照商品房买卖合同约定在2012年12月31日交付房产给业主，各业主要求凯丰武宣分公司交付房屋未果后，于2014年5月组织人员到建设局、县政府进行请愿，要求“政府部门督促被告加紧实施并交房给原告，同时按合同支付逾期交房违约金”。在县政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司为平息事端，向业主作出承诺书：2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款日万分之三支付违约金。承诺期限到后，凯丰武宣分公司未能按承诺期限交付房产，在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，凯丰武宣分公司在南国今报上刊发交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房，原告接到通知后已于2014年9月17日接收房屋。2014年10月21日，武宣县住房和城乡建设局向凯丰分公司发出函告，通告凯丰公司在工程竣工验收合格后方可向购房业主移交物业。凯丰世纪广场工程至今仍未取得验收合格证。
另查明，自2011年5月5日合同签订至2012年12月31日期间，累计扣除降雨4小时以上或间断降雨累计6小时及一天、停水停电、施工条件恶劣情况符合合同约定的延期交房的天数共计90天。
根据查明的事实和双方当事人的诉辩情况，归纳本案争议的焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房的违约金应如何计算，是否应该扣除应该合同约定的顺延交房的天数；二、凯丰总公司是否应当承担责任。三、被告的反诉请求是否有事实和法律依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，属有效合同，且双方对合同的效力亦无异议，双方应按合同的约定履行义务。针对本案争议焦点，本院认为，一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的计算依据问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2012年12月31日，并对双方的权利义务、违约责任等作了约定，而被告逾期交房应承担违约责任，应按合同约定按日支付已交房价款万分之一向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定了被告逾期交房免除责任的特殊条款，符合条件的情况可以顺延交房。被告在2014年5月20日对武宣凯丰世纪广场业主作出的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为凯丰公司与业主代表协商，被告没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，凯丰公司应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金按日支付已交房价款万分之三计算。
二、关于逾期交房的天数及违约金的计算问题。因原告已按约全额支付完购房款，应以原告已交付的房屋总价款作为基数计算逾期交房违约金。关于逾期交房的天数问题，本院认为，合同约定出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，被告凯丰武宣分公司交付买受人（原告）使用的商品房虽未经验收合格，违反了法律规定和合同约定，属于瑕疵交付，但原告没有拒绝交接，原告已于2014年9月17日接收房屋使用，表示交付房屋的主要条件已经成就，原告也没有充分的证明证明已接收的房屋影响使用，对于未经验收的房屋可能存在的质量问题，原告可另行主张权利，违约金应计至2014年9月17日原告接收房屋之日。从2013年1月1日（逾期交房日）至2014年8月31日为608天，扣除顺延天数90天，为518天；2014年9年1日至2014年9月17日即17天，被告逾期交房产生的违约金计算为：319066×518×0.0001＋319066×17×0.0003=18154.86元。
三、关于凯丰总公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司是广西凯丰房地产开发有限公司的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，本院认为，本案由广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司和广西凯丰房地产开发有限公司共同承担违约责任。
四、关于反诉原告的反诉请求，本院认为，反诉被告作为房屋买受人应当按照约定全面履行支付购房款的义务。反诉被告与反诉原告签订的《商品房买卖合同》约定反诉被告应于2011年5月5日前支付全部房款的31.05%（已含定金）的首期款，即人民币99066元，合同约定买受人逾期付款按日支付应付购房款万分之一的违约金。反诉被告未能按合同约定完全履行支付首期款的义务，后经双方协商，约定余款49066元于2011年10月30日前付清，逾期反诉原告有权按日万分之三收取违约金。反诉被告2012年3月12日才付清余款。反诉被告应承担逾期付款的违约责任。因此，反诉原告的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告（反诉被告）应支付给被告（反诉原告）的逾期付款违约金为：1、从2011年5月6日起至2011年10月30日止为177天，按日支付应付购房款49066元的万分之一计算（按合同约定）：49066元×177天×0.0001=868.47元；2、从2011年10月31日起至2012年3月12日止为132天，按日支付应付购房款49066元的万分之三（按承诺书约定）：49066元×132天×0.0003=1943.01元，两项合计为：868.47＋1943.01=2811.48元。与被告应支付给原告的逾期付款违约金相抵，被告最后应支付给原告的逾期交房违约金为：18154.86-2811.48=15343.38元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与被告广西凯丰房地产开发有限公司共同支付原告甘兴宽、陈金红（反诉被告）逾期交房违约金18154.86元；
二、原告（反诉被告）甘兴宽、陈金红共同支付被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司逾期付款违约金2811.48元；
三、驳回原告（反诉被告）甘兴宽、陈金红的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费326元，由原告（反诉被告）甘兴宽、陈金红承担44元，由二被告承担282元。本案反诉受理费25元，由原告（反诉被告）甘兴宽、陈金红承担。
上述债务，双方抵销后，尚应履行的义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交本诉上诉案件受理费326元，反诉上诉案件受理费25元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟朝振
审 判 员 蒙玉连
人民陪审员 徐文轩
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 黄柳霞
附：有关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
3、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。