江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终754号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张国珍。
委托诉讼代理人：刘斌，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹婷婷。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋治洲。
委托诉讼代理人：韩俊先，江苏展驰律师事务所律师，代理上列两被上诉人。
委托诉讼代理人：蒋水静，江苏展驰律师事务所实习律师，代理上列两被上诉人。
原审第三人：昆山住商房地产经纪有限公司。
委托诉讼代理人：朱瑞龙。
上诉人张国珍因与被上诉人曹婷婷、宋治洲、原审第三人昆山住商房地产经纪有限公司（以下简称住商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张国珍上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审法院遗漏重要事实，导致判决错误。双方于2016年8月24日签订《补充协议》由于被上诉人为了贷款能够顺利审核通过，需要存放一笔资金在银行，被上诉人提出先付15万元，剩余53万元在9月10日支付，上诉人出于对第三人的信任，没有研究条款就签了字。但9月10日被上诉人一直没有支付款项，造成上诉人拒绝办理后续的过户手续。第三人为了推卸其在房屋买卖交易中的重大过失责任，与被上诉人串通证词，损害上诉人的利益。
被上诉人曹婷婷、宋治洲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人住商公司辩称，认可一审判决。其在一审中只是对事实进行了陈述，不存在与被上诉人恶意串通。
原审原告曹婷婷、宋治洲向一审法院提出诉讼请求：1、判令原审被告张国珍退还已经支付的购房款共计200000元整。2、判令原审被告张国珍按照合同总价之20%向两原审原告支付违约金300000元整。3、判令原审被告张国珍承担本案诉讼费用。
反诉原告张国珍向一审法院提出反诉请求：1、解除双方于2016年7月10日签订的《昆山住商房屋买卖合同》。2、两反诉被告支付逾期付款违约金17100元（从2016年9月1日起计算至2016年10月8日。按每日450元计算）。3、两反诉被告支付违约金300000元。以上共计金额317100元，扣除两反诉被告已支付的200000元，还需支付117100元。4、两反诉被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2016年7月10日，曹婷婷、宋治洲与张国珍签订《昆山住商房屋买卖合同》。该合同约定：第一条、张国珍同意将座落在昆山市开发区常发香城名园6号楼806室，建筑面积130.89平方米的房屋出售给曹婷婷、宋治洲。…第二条、双方经协商一致，同意上述房产转让价款为1500000元。…第三条、张国珍应于签订本合同的同时将房屋的房产证和土地证由第三人住商公司代管。并经双方同意于2016年9月1日前办理过户手续。…第五条、双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方还应向第三人住商公司支付该房屋成交总价款的2%的手续费。……第十二条，补充约定：1、曹婷婷、宋治洲于签约当日支付张国珍定金50000元整。2、曹婷婷、宋治洲于过户前支付张国珍680000元整。3、曹婷婷、宋治洲组合贷款支付张国珍750000元整，此款于办妥产权过户、银行抵押后放款至张国珍账户。4、曹婷婷、宋治洲于交房当日支付张国珍尾款20000元整。双方还约定其他条款。
合同签订后，曹婷婷于2016年7月10日向张国珍支付购房定金50000元。张国珍于同日向曹婷婷书写收据一份，内容为：今收到曹婷婷购昆山市开发区常发香城名园6号楼806室定金50000元整。
2016年8月24日，宋治洲与张国珍签订《补充协议》，约定：1、于2016年8月24日付部分首付款150000元用于张国珍还银行贷款。2、经双方协商同意于2016年9月30日之前办理过户手续。
2016年8月24日，宋治洲通过银行转账向张国珍转账150000元。张国珍收到150000元后将其所借银行贷款清偿后，拒绝办理涉案房屋的他项权利证书注销手续。
曹婷婷、宋治洲多次要求张国珍协助办理过户手续未果，遂于2016年9月23日向一审法院提起诉讼。
另查明，张国珍系坐落于昆山开发区××香城××楼××室房屋所有权人，房屋产权证字号为昆房权证开发区字第××号，建筑面积为130.89平方米。张国珍在中国银行昆山分行抵押贷款已经结清。2016年10月19日，不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明显示，张国珍名下的涉案房屋抵押权登记信息为，权利人中国银行昆山分行，债权数额300000元，期限自2012年7月16日至2022年7月16日，登记时间为2012年7月17日。
上述事实，有《昆山住商房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、中国民生银行个人账户对账单、房产证复印件、张国珍在中国银行抵押贷款清单、涉案房屋不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明、当事人当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，曹婷婷、宋治洲与张国珍签订的《昆山住商房屋买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，合同和协议的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按约全面履行。曹婷婷、宋治洲交付张国珍定金50000元后，又于2016年8月24日在签订《补充协议》时交付张国珍150000元。张国珍在收到曹婷婷、宋治洲150000元后，将涉案房屋的银行贷款清偿后，并未及时将涉案房屋的他项权利证书注销，致使曹婷婷、宋治洲无法继续购买涉案房屋。张国珍怠于清除涉案房屋的他项权利证书是造成房屋买卖合同无法履行的原因，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，曹婷婷、宋治洲有权解除合同。曹婷婷、宋治洲于2016年10月12日当庭变更诉讼请求，要求张国珍返还预付购房款150000元，定金50000元，并赔偿违约金300000元，应视为曹婷婷、宋治洲当庭告知张国珍解除合同，故曹婷婷、宋治洲与张国珍签订的房屋买卖合同及《补充协议》于2016年10月12日解除。曹婷婷、宋治洲解除合同后，有权要求张国珍返还已支付的购房款150000元和定金50000元，并赔偿违约金。关于违约金的数额，根据合同的约定，张国珍作为违约方应向支付总房款的20%违约金即300000元，张国珍提出违约金数额偏高，应予以调整，并未提供证据予以证明，结合昆山市近期房地产市场的客观情况，曹婷婷、宋治洲主张违约金300000元并无不妥，故对于曹婷婷、宋治洲要求张国珍支付违约金300000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张国珍提出反诉，认为曹婷婷、宋治洲未按合同约定在2016年9月1日前足额支付第二笔购房款680000元，构成违约，因此要求解除合同，曹婷婷、宋治洲支付逾期付款违约金和解约违约金的反诉请求。经查，张国珍与曹婷婷、宋治洲签订的房屋买卖合同第三条约定双方同意于2016年9月1日前办理过户手续，在第十二条约定曹婷婷、宋治洲于过户前支付张国珍680000元。合同在履行过程中，双方又于2016年8月24日签订补充协议，约定将过户日期调整为2016年9月30日。纵观合同及补充协议，第二笔购房款680000元的交付方式为过户前支付，并不是张国珍主张的2016年9月1日；且在合同履行过程中，双方又在补充协议中将过户的日期进行变更，顺延到2016年9月30日，故张国珍诉称曹婷婷、宋治洲于2016年9月1日前未足额支付第二笔购房款的事实不存在。张国珍收到曹婷婷、宋治洲支付的150000元清偿涉案房屋的银行抵押贷款后，不积极配合曹婷婷、宋治洲履行合同，反而怠于注销他项权利证书，其不诚信的行为严重侵害了曹婷婷、宋治洲的权利，应依法承担相应的违约责任，张国珍作为合同的违约方，亦无权提出解除合同的诉讼请求，故张国珍的反诉请求及相关抗辩意见均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，一审法院判决：一、张国珍于本判决生效后十日内返还曹婷婷、宋治洲定金50000元，购房款150000元，赔偿曹婷婷、宋治洲违约金300000元。二、驳回张国珍的全部反诉请求。案件受理费18300元，减半收取9150元，保全费5000元，合计14150元，由张国珍负担；反诉案件受理费2640元，减半收取1320元，由张国珍负担。
二审中，上诉人张国珍又提供了其与住商公司工作人员戴天天的电话录音资料和文字整理稿，用于证明：一、录音中戴天天说到在整个案件一审过程中，住商公司没有任何人向其了解过房屋买卖经办情况，但是在庭审中住商公司的代理人对事件细节相当清楚。除了戴天天和上诉人外，唯一的知情人只能是被上诉人。因此，上诉人有理由相信住商公司所知道的情况完全是由被上诉人提供的。二、住商公司与被上诉人陈述的情况与录音中戴天天所述的情况截然不同，包括协商涨价的金额只有10万元，而不是60万元；补充协议形成的原因也是由被上诉人提出的。三、戴天天承认在2016年9月10日前应将首付款余款付给上诉人。因此，上诉人认为被上诉人与住商公司存在串通行为，损害上诉人的利益。
被上诉人曹婷婷、宋治洲质证认为：一、该证据不属于二审新证据。二、该证据形式上不合法。被上诉人不能确认与上诉人通电话的就是戴天天，以及戴天天就是住商公司的经办人员。三、从内容上看，戴天天对上诉人所指责的事项逐一进行了反驳，戴天天明确了上诉人多次要求涨价的事实。上诉人在电话中故意回避双方签订补充协议，将付款时间由9月1日调整为9月30日的事实，引导戴天天只去看第一份协议所约定的时间。
原审第三人住商公司质证认为：一、要求涨价问题，一审中其公司已作出说明，上诉人要求涨价10万元是有证据表明的，后来要求涨价30万元、60万元是口头的。其公司工作人员去上诉人家中面谈过两次。二、2016年9月1日其公司与买方确认过，钱已经在买方账户，只是因为卖方不注销他项权证，导致无法办理网签和过户，所以买方就没有转给卖方首付款。
二审中，住商公司陈述，戴天天是其公司业务员，负责与上诉人单方联系。在涉案房屋买卖过程中，其公司还有店长刘小进、董玉明参与，去上诉人家中商谈就是刘小进。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，张国珍与曹婷婷、宋治洲在住商公司居间下签订的《昆山住商房屋买卖合同》和《补充协议》合法有效。张国珍上诉主张曹婷婷、宋治洲应于2016年9月10日支付剩余首付款53万元，但《补充协议》对此未有约定，结合《房屋买卖合同》约定的过户前支付首付款，以及《补充协议》将过户时间调整为2016年9月30日之前，应合理认定剩余首付款的支付时间为2016年9月30日之前，故对张国珍的上诉理由，本院不予采纳。关于张国珍二审提供的电话录音资料，本院认为，住商公司参与涉案房屋买卖的工作人员并非只有戴天天一人，且从电话录音的内容来看，也不能证明住商公司与曹婷婷、宋治洲之间存在恶意串通。住商公司作为房屋买卖的居间方，在诉讼中对房屋买卖情况所作的陈述具有一定的证明力。本案中，曹婷婷、宋治洲已按《补充协议》的约定将15万元首付款支付给张国珍，但张国珍清偿银行贷款后，拒绝办理房屋他项权证的注销手续，导致房屋买卖合同不能继续履行。张国珍作为违约方，理应承担相应的违约责任。
综上，张国珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人张国珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年四月十一日
书记员 王文君