陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00363号
上诉人（原审被告）陕西晨光异型钢管有限公司。
法定代表人崔光胜。
委托代理人刘剑。
被上诉人（原审原告）陕西通顺发工贸有限公司。
法定代表人郑木海，总经理。
委托代理人高中勋。
上诉人陕西晨光异性钢管有限公司（以下简称晨光公司）因与被上诉人陕西通顺发工贸有限公司（以下简称通顺发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民二初字第00806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晨光公司之委托代理人刘剑、被上诉人通顺发公司之委托代理人高中勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，通顺发公司向原审法院起诉称：2010年2月1日，其与晨光公司签订了《租赁合同》，约定其将北三环大明宫建材家居批发市场钢材钢管A区8排16-17号的营业房及场地租给晨光公司，租金前三年为每年10万元，四年后每年12万元，房屋由晨光公司自行使用。但2013年4月21日，晨光公司未经其同意将涉案房屋转租给他人，故其诉至法院，请求：与晨光公司解除租赁合同；晨光公司腾出所租赁房屋；晨光公司承担本案诉讼费。
晨光公司答辩称：其与通顺发公司签订合同时，通顺发公司曾口头允许其转租。合同中约定租赁期限为长期，其实就是将市场使用权转租。其将房屋租赁给朱羽川后通顺发公司反悔，其已与朱羽川解除了合同，故不同意通顺发公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年4月14日，通顺发公司与西安大明宫建材家居有限公司签订了《北三环大明宫建材家居批发市场租赁合同》，约定西安大明宫建材家居有限公司将位于北三环大明宫建材家居批发市场钢材A区8排16-17号的营业房租赁给通顺发公司，营业房面积98㎡，场地160㎡，租赁期限自2011年4月27日至2014年4月26日，房屋租金合计56448元，场地租金合计207360元。2012年2月1日，通顺发公司与晨光公司签订《北三环大明宫建材家居批发市场钢材钢管区租赁合同》，约定通顺发公司将上述营业房及场地租赁给晨光公司，租赁期限为长期，租金前三年为每年10万元，四年后每年12万元，如遇市场租金调整按市场的调整幅度增减，晨光公司如因特殊状况无法继续经营，需退出该营业房及场地，需提前通知通顺发公司。合同签订后，晨光公司按照约定每年支付租金，租金已交至2014年4月。2013年4月21日，晨光公司与朱羽川签订了《营业房、场地租用合同》，该合同约定晨光公司将其租赁的钢材钢管A区8排16-17的营业房及场地租给朱羽川，租期为2013年4月27日至2017年4月26日，2013年租金为28.7万元，2014年至2016年朱羽川除承担北三环大明宫钢材市场应收租金及一切费用外，每年另行支付晨光公司10.7万元场地配套使用费。通顺发公司因不同意晨光公司的转租行为，故形成诉讼。审理中，晨光公司称其转租行为曾征得通顺发公司法定代表人的口头允许，但未提供相关证据。晨光公司提交其与朱羽川于2013年5月3日签订的解除合同协议书，称其与朱羽川的租赁合同已解除，故其与通顺发公司的租赁合同已不存在解除事由。通顺发公司不予认可，称解除合同协议书为伪造，朱羽川仍在涉案房屋经营。双方一致同意若合同解除，自行清算多收取的房屋租金。经未央区人民法院实地调查，涉案房屋为朱羽川实际经营。
原审法院经审理认为，通顺发公司与晨光公司签订的《北三环大明宫建材家居批发市场钢材钢管区租赁合同》为双方真实意思表示，内容合法，应予确认。依照法律规定，承租人未经出租人同意进行转租，出租人可以解除合同。通顺发公司与晨光公司的租赁合同并未约定晨光公司有转租权，晨光公司将房屋转租他人使用，事先未经通顺发公司同意，事后也未得到通顺发公司认可，其与朱羽川的租赁合同亦并未实际解除，故通顺发要求解除与晨光公司的租赁合同合理合法，应予支持。双方一致同意自行清算房屋租金，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、准予解除原告陕西通顺发工贸有限公司与被告陕西晨光异性钢管有限公司于2012年2月1日签订的《北三环大明宫建材家居批发市场钢材钢管区租赁合同》；二、被告陕西晨光异性钢管有限公司于本判决生效后30日内将位于北三环大明宫建材家居批发市场钢材钢管A区8排16-17号的营业房及场地向原告腾交。案件受理费2300元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效后十日内向原告支付。
上诉人晨光公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定本案为租赁合同纠纷不符合事实。其与通顺发公司自签订合同，通顺发公司即将与西安大明宫建材家居有限公司签订的所有合同原件交给其；其与通顺发公司的合同中明确约定租期为长期；当时通顺发公司因租赁大量门面导致资金不足，其与通顺发公司口头说过涉案房屋自此与通顺发公司无关，其可转租；其向通顺发公司已全部支付涉案房的费用并给付了额外的酬劳。以上事实证明通顺发公司已将房屋的租赁使用权转让给其，故通顺发公司无权诉请解除合同。2、当其有意向将房屋转租时向通顺发公司的法定代表人郑木海作过说明，郑木海当即表示同意，后其与他人签订转租合同后也立即告知了郑木海，郑木海并未反对，后郑木海还坚称同意转租就是不能租给自己老乡。可见，其转租行为是获得通顺发公司认可的。3、原审判决认定涉案房为朱羽川实际经营不符合客观事实。涉案房由谁在实际经营并不属于人民法院调取证据的范围，应当由通顺发公司举证证明；原审法院询问的证人并不了解实际情况，况且通顺发公司在北三环大明宫经营时间长，市场商户大多与其熟稔，故原审法院调取的证人证言真实性值得怀疑。4、原审审理中征求双方对涉案财产的处理意见，因涉案房不仅存在租金问题，还存在其添置的固定财产的问题，原审判决片面以租金覆盖所有固定资产，必然导致诉累。综上，请求：撤销原判，驳回通顺发公司的诉讼请求。
被上诉人通顺发公司答辩称：原审判决的依据是双方签订的租赁合同。原审判决认定事实清楚，程序合法，请求：驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，通顺发公司与晨光公司签订的《北三环大明宫建材家居批发市场钢材钢管区租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人在履行合同的过程中不仅应当按照合同约定全面履行自己的义务，而且不得违反法律、法规的禁止性规定。晨光公司通过与朱羽川签订《营业房、场地租用合同》将承租通顺发公司的营业房及场地转租给朱羽川，晨光公司称其转租行为取得了通顺发公司的法定代表人的同意，但其未提交相关证据加以佐证，而通顺发公司对此亦不予认可，故对晨光公司所称，本院不予采信。就晨光公司称其已与朱羽川签订《解除合同协议书》，并且朱羽川并未实际经营，其公司才是实际经营人一节，因晨光公司与朱羽川签订转租合同的行为本身已经证明晨光公司主观上有转租的意思表示、客观上亦有签订转租合同的行为，尽管通顺发公司与晨光公司之间签订的租赁合同并未就转租进行约定，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，通顺发公司诉请解除与晨光公司签订的租赁合同并要求晨光公司腾房，合法有据，应予支持。至于晨光公司上诉称原审判决片面以租金覆盖所有固定资产一节，因晨光公司在原审审理期间未提出反诉，而且晨光公司在2013年10月18日向法院称：“……但如果合同解除，多收取的租金我们和原告自行清算，房屋设备等在本案了结后，再行主张”，故原审判决未就租金及固定资产进行处理并无不当。综上，晨光公司的上诉请求没有道理，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由陕西晨光异性钢管有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 刘 琪
代理审判员 马延环
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 孙婉侠