广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第2074号
原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司。
负责人任骏骥，总经理。
委托代理人糜蓉，女，汉族，1980年1月2日出生。
委托代理人李雄，女，汉族，1987年6月7日出生。
被告陈良倞，男，汉族，1973年10月19日出生。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，依法由审判员吴爽与人民陪审员韦开丽、吴宝荣组成合议庭适用普通程序，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李雄到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2011年7月13日签订《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件》〉，约定将深圳市福田区彩田路3010号彩天名苑第二层210号（简称B区）商铺出租给被告经营“劳卡”品牌产品，租赁期限自2011年9月23日至2013年8月31日止，月租金为人民币21414元，经营服务费为人民币11173元，从2012年9月1日起，月租金增至人民币24021元。2012年7月12日原、被告双方签订《租赁合同提前解除协议》，协议约定于2012年2月29日24：00提前解除2011年7月13日签订《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》。2012年9月26日，双方就深圳市福田区彩田路3006号彩虹新都裙楼二层219B号商铺（简称A区）签订了《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》，合同约定租赁期限为2012年10月9日至2013年8月31日，月租金为人民币15844元，经营管理费为人民币8339元，合同还对其它事项进行了约定。被告进场经营后，欠付2011年11月至2012年9月B区、2013年5月至6月A区租金、经营服务费、电费等费用，被告的行为已构成根本违约。依据各方合同约定，除前述费用外，被告还应向原告支付违约金。请求法院判令：1、被告向原告支付2011年11月至2012年9月的租金人民币85656元、2013年5月至6月的租金人民币31688元，共计人民币117344元；2、被告向原告支付2011年11月至2012年9月的经营服务费人民币100558元，2013年5月至6月的经营服务费人民币16678元，共计人民币117236元；3、被告向原告支付2011年11月至2012年9月的空调水电费人民币19190元、2013年5月至6月的空调水电费人民币2212元，共计人民币21402元（庭审时确认此处空调水电费实际即指电费）；4、被告向原告支付违约金人民币40902元（租金违约金计算为：2011年11月6日至2013年9月30日共计694天，违约金为85656×0.0003×694=17834元，2013年5月6日至2013年9月30日，共计147天，违约金为31688×0.0003×147=1397元；经营服务费违约金计算为：从2011年11月6日计至2013年9月30日，共计694天，违约金为100558×0.0003×694=20936元，2013年5月6日至2013年9月30日，共计147天，违约金为16678×0.0003×147=735元，按照当月拖欠租金及经营服务费金额每日万分之三的标准计算），并继续支付自起诉之日起至实际履行之日的违约金（按当月拖欠租金及经营服务费金额每日万分之三的标准计算）；5、本案全部诉讼费由被告承担。
被告未答辩，庭审时缺席。
经审理查明，2011年7月13日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件》〉，约定将深圳市福田区彩田路3010号彩天名苑裙楼二层210号商铺（简称B区）出租给被告经营“劳卡”品牌的衣柜，建筑面积186.21平方米，租赁期限自2011年9月23日至2013年8月31日止，月租金为21414元，经营服务费为每月11173元（其中包括物业管理费、空调使用费、品牌推广费），两项费用均应在每月5日前支付，未按期支付当月费用的，承租人应按照拖欠金额每日百分之一的标准支付违约金。从2012年9月1日起，月租金在上一年度基础上递增至24021元。承租人拖欠应交款项十日以上的，出租人有权解除合同，不予退还租赁保证金和经营服务费保证金，并可要求承租人赔偿损失。
合同签订后，原告将上述商铺交付给被告用于经营“劳卡”衣柜。
2012年7月12日，原、被告双方签订了一份《租赁合同提前解除协议》，约定于2012年2月29日24：00起，双方提前解除2011年7月13日签订《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》，承租人应依约退场，退场期间应自2012年3月1日起每月按每平方米50元交纳经营服务费，交纳水电费给予摆场。
2012年9月26日，原、被告双方又签订了《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》，约定原告将深圳市福田区彩田路3006号彩虹新都裙楼二层219B号商铺（简称A区）出租给被告用于经营“劳卡”衣柜，建筑面积166.78平方米，租赁期限自2012年10月9日至2013年8月31日，月租金为人民币15844元，经营管理费为人民币8339元（其中包括物业管理费、空调使用费、品牌推广费），两项费用均应在每月5日前支付，未按期支付当月费用的，承租人应按照拖欠金额每日百分之一的标准支付违约金。承租人拖欠应交款项十日以上的，出租人有权解除合同，不予退还租赁保证金和经营服务费保证金，并可要求承租人赔偿损失。
原告称被告自2011年11月起开始间断性的欠付相关费用，其中欠付租金情况为：2011年11月至2012年2月合计85656元（21414×4个月），2013年5月、6月合计31688元（15844×2个月），共计欠付租金117344元。欠付经营管理费情况为：2011年11月至2012年2月合计44692元（11173×4个月），2012年3月至2012年8月合计55866元（9311×6个月），2013年5月、6月合计16678元（8339×2个月），共计欠付经营管理费117236元。欠付电费情况为：2011年11月至2012年9月合计19190元、2013年5月、6月合计2212元，共计欠付电费21402元。原告对此提交了欠费明细、电表抄表记录、电费发票、缴费记录等证据为证；上述证据经庭审查明均为原件，且相互形成佐证，本院对原告上述主张予以采信。
2013年9月11日，原告通过中国邮政速递（EMS）向被告邮寄了一份《关于解除租赁合同的通知》，载明，由于被告承租彩虹新都裙楼二层219B号商铺后，拖欠各项费用，已构成根本违约，据此通知被告，双方之间的《深圳市房屋租赁合同书》及附件自2013年6月30日解除；同时，被告应向原告足额支付拖欠的租金、经营服务费及其他费用，并按约定撤场。EMS查询单显示该邮件于2013年10月23日由收件人本人签收。
以上事实有，深圳市房屋租赁合同（二层201）及房屋租赁合同附件、租赁合同提前解除协议、催款通知书、彩田B区电费总结表、深圳市房屋租赁合同（二层219B）及房屋租赁合同附件、关于解除租赁合同通知及快递单、彩田A区电费总结表、专柜点灯统计表、欠款明细、委托银行代扣电费合同书、电费发票、汇款回单、庭审笔录等证据证明。
另查明，对于2012年7月12日双方在《租赁合同提前解除协议》中约定的“摆场”期间的费用，原告解释系由于被告在此期间处于清场状态，双方协商每月按原场地面积186.21平方米×50元／月计算清场期间的应交经营服务费，实际是对租赁费用的综合减免。
本院认为，原、被告之间于2012年9月26日签订的《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方需依约履行各自义务。合同签订后，原告已依约提供租赁物业，被告未依约支付租金、经营服务费、电费，构成违约，需向原告支付尚欠的各项费用（租金117344元、经营管理费117236元、电费21402元）及迟延付款的违约金。同时，由于被告欠付各项费用已达数月，合同约定的解除条件已经成就，原告因而有权依据该约定解除合同，其发出的解除合同通知于2013年10月23日到达被告，上述《深圳市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》依法于2013年10月23日解除。关于迟延支付租金、经营服务费的违约金标准，合同约定为每日百分之一，原告诉请调低为每日万分之三，符合法律规定，本院予以准许。被告应按上述查明事实部分所列租金及经营服务费的欠费月份、金额，自每个欠费月份的当月6日起，以日万分之三为标准，向原告支付违约金至本判决确定的付款之日止。被告陈良倞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，需承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈良倞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司支付2011年11月至2012年2月及2013年5月至6月的租金合计117344元；
二、被告陈良倞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司支付2011年11月至2012年8月、2013年5月至6月的经营服务费合计117236元；
三、被告陈良倞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司支付2011年11月至2012年9月、2013年5月至6月的电费合计21402元；
四、被告陈良倞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司支付迟延支付租金、经营服务费的违约金（自每个欠费月份的当月6日起，以日万分之三为标准，向原告支付违约金至本判决确定的付款之日止，具体计算基数及起算月份见判决书附表）。
如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5753元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 爽
人民陪审员 吴 宝 荣
人民陪审员 韦 开 丽
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 凌丽君（代）
附表：
年份月份欠付租金（元）欠付经营服务费（元）20136月15844833920135月15844833920128月0931120127月0931120126月0931120125月0931120124月0931120123月0931120122月214141117320121月2141411173201112月2141411173201111月2141411173
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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