辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00281号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘平平，女，1971年6月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：张龙，系辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁省宁大宾馆，住所地沈阳市和平区市府大路**号。
法定代表人：李东海，系该公司经理。
委托代理人：汪席春，系辽宁事成律师事务所律师。
上诉人刘平平与被上诉人辽宁省宁大宾馆因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第01148号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审刘平平诉称：1、请求法院依法判令辽宁省宁大宾馆继续履行合同《协议书》，并赔偿刘平平经济损失30万元；2、请求判令辽宁省宁大宾馆承担本案诉讼费用。庭审中刘平平明确诉讼请求，经济损失包括已付租金20万元、按照银行贷款利率计算的利息损失及装修费用。
原审辽宁省宁大宾馆辩称：双方签订租赁协议后，已将被租赁房屋交付刘平平使用，其中在刘平平诉讼请求中称要求我方赔偿其装修损失说明该房屋被刘平平已经实际占有和使用。因此，仅就该房屋的租赁和交付租赁而言，我方已完成了租赁房屋协议所规定的义务。刘平平在使用该房屋过程中，与他的合伙人发生的纠纷与我方租赁房屋没有关系，本案实质上是刘平平在使用被租赁房屋期间与其合伙人发生了纠纷，在纠纷过程中无法将其合伙人清出场地。因此，刘平平企图将矛盾转嫁给我方，要求我方将他的合伙人清出租赁场地。我方认为此事属于刘平平自己的经济纠纷与我方出租房屋没有关系。我方仅就租赁合同而言，已经完成了协议规定的全部义务。刘平平至今本案开庭之日止，尚欠租赁合同第一年度的7万元租金及后续年度资金尚未给付。因此，请求法庭判令刘平平给付欠缴我方的房租，以我方实际占有和使用房屋的时间为准。
原审辽宁省宁大宾馆反诉称：1、请求法院判令刘平平向辽宁省宁大宾馆支付2012年拖欠的服务租赁费7万元；2、请求法院判令刘平平向辽宁省宁大宾馆支付2013年至本案诉讼之日止房屋租赁费18万元；3、请求法院判令解除2011年12月23日辽宁省宁大宾馆与刘平平签订的房屋租赁协议；4、请求法院判令刘平平向辽宁省宁大宾馆支付至刘平平退出租赁房屋之日止，占用期间的房屋租赁费用；5、请求法院判令解除2012年6月22日辽宁省宁大宾馆与刘平平签订的房屋租赁协议书；6、请求法院判令解除2011年11月1日辽宁省宁大宾馆与刘平平签订的房屋租赁协议书；7、请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
原审刘平平辩称：一、我方不存在拖欠对方房租的情况，无义务向对方支付任何房租，并且不同意解除协议书。1、根据协议书第3条的约定本协议签订后，乙方于每年11月19日前向甲方一次性支付全年的租金，而本协议书的签订时间为2011年12月23日，故根据协议书的约定我方只要在合同签订实践2011年12月23日后的11月19日前向对方支付租金即可。我方与对方约定有我方先于2012年2月3日向对方支付20万元租金，待到约定的交付租金日前将剩余的部分交付对方。与此同时，我方雇人将该租赁房屋进行拆除改造，设计装修方案，并将装修材料运至现场，但没有想到的是，当我方准备进行正式装修时，却发现所租赁的房屋正在被他人（龙鼎KTV）装修，并且我方运至现场的装修材料也被使用，于是我方与对方进行交涉，对方否认将房屋另外租赁给他人的事实，并让我方与装修人进行交涉，但装修人且称与我方没有关系，不予理睬。从该事件的整个过程来看，从协议书的签订到交付租金，我方就因对方的原因没有使用过该房屋，也从未享受过承租人应当享受的权力，而这种结果，是由于对方违约，将房屋另外租赁给他人所导致的，与我方无关。故我方在因对方的原因而没有正常使用该房屋的情况下，即在对方现行违约的情况下，是没有义务交付租金。综上我方不存在拖欠租金且无义务再交付任何费用，不同意解除协议书。二、针对对方提出的诉讼请求五、六，我方认为该请求与本案无关，不符合民事诉讼法关于反诉提起的要求，故恳请法院予以驳回。最后，我方在协议书的整个履行过程中，都是按照约定履行，不存在任何违约行为，更确切的说我方是合同履行过程中的受害者，请求法院依据事实和法律作出公正的裁决驳回对方的反诉请求，并支持我方的诉讼请求。
原审法院审理查明：2011年12月23日，刘平平（乙方）与辽宁省宁大宾馆（甲方）签订协议书一份，约定甲方将自有的坐落于沈阳市市府大路45号主楼三层房产（9轴-11轴、F轴-
C轴、1b轴-4b轴、F轴-2a轴-D2轴房屋）出租给乙方经营会所，乙方同意按该房产现状接受租赁。租期自2011年12月31日起至2026年12月30日止，其中从2011年12月31日起至2016年12月30日止每年租金为27万元。租金支付方式为上打租，于该协议签订后，乙方于每年11月19日前向甲方一次性支付全年的全部租金。协议签订后，辽宁省宁大宾馆将涉案房屋钥匙交付给刘平平，刘平平于2012年2月3日向辽宁省宁大宾馆支付了租金20万元，并实际使用涉案房屋。后刘平平于2012年8月发现涉案房屋被案外人“龙鼎KTV”占用，在与辽宁省宁大宾馆交涉未果的情况下诉至法院。另查明，辽宁省宁大宾馆于2013年8月与“龙鼎KTV”签订协议将涉案房屋租给“龙鼎KTV”使用。
原审法院认为：双方签订的协议书，是系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。在履行协议过程中，刘平平负有向辽宁省宁大宾馆交付租金的义务，辽宁省宁大宾馆则负有向刘平平交付房屋的义务。在刘平平已实际取得并使用涉案房屋时，出现了房屋被案外人占用的情况，刘平平作为涉案房屋的实际控制人，应当对案外人如何占用房屋的情况负有举证责任，现刘平平无法证明涉案房屋被占用系辽宁省宁大宾馆的原因，故刘平平主张的要求辽宁省宁大宾馆赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。同时，由于涉案房屋已经被案外人占用，且辽宁省宁大宾馆已经于2013年8月重新与案外人就涉案房屋签订了租赁协议，故刘平平、辽宁省宁大宾馆之间的租赁合同已经无法实际履行，应予解除。关于刘平平要求被告赔偿装修损失的诉求，因刘平平未对装修的损失进行举证，故不予支持。关于涉案房屋租金，因刘平平已实际控制了涉案房屋，故应当对其控制期间的房屋租金承担给付责任，而在房屋被占用后，辽宁省宁大宾馆亦可向实际占用人收取房屋占用费的情况下，酌定判令刘平平承担2011年12月31日至2012年7月31日期间的租金，共计15.75万元（27万元÷12个月×7个月），因刘平平已向辽宁省宁大宾馆支付租金20万元，故辽宁省宁大宾馆应当返还租金4.25万元，而辽宁省宁大宾馆诉称的要求刘平平继续支付租金的诉求，不予支持。关于辽宁省宁大宾馆要求解除2011年11月1日及2010年6月22日的协议的诉求，与本案不属于同一法律关系，辽宁省宁大宾馆可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、解除原告（反诉被告）刘平平与被告（反诉原告）辽宁省宁大宾馆于2011年12月23日签订的协议书；二、被告（反诉原告）辽宁省宁大宾馆于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘平平租金4.25万元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费5，900元，反诉费5，050元，减半收取2，525元，由原告（反诉被告）刘平平负担5，087元，被告（反诉原告）辽宁省宁大宾馆负担3，338元。
宣判后，上诉人刘平平不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方的原审诉讼请求，判令辽宁省宁大宾馆承担本案全部诉讼费用。事实与理由：要求追加龙鼎KTV，我方没有实际占有房屋，不应支付租金。2013年8月辽宁省宁大宾馆已经将房屋租赁他人，要求承担违约责任。
被上诉人辽宁省宁大宾馆答辩称：同意原审判决，请求维持原判。房屋已经由刘平平占有使用8个月，之后又由他人占有，我方没有违约。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述，协议书，收款收据等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：刘平平与辽宁省宁大宾馆于2011年12月23日签订的协议书系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应严格恪守。协议签订后，辽宁省宁大宾馆依约向刘平平交付了涉案房屋的钥匙，刘平平于2012年2月3日向辽宁省宁大宾馆支付了租金20万元，并实际使用涉案房屋。在涉案房屋被刘平平实际取得并使用后，又出现了被案外人龙鼎KTV占用的情况，与出租人无关。而作为涉案房屋的实际控制人，刘平平应对龙鼎KTV如何占用了涉案房屋负有举证责任，而刘平平未能提供充分的证据证明涉案房屋被龙鼎KTV占用是由于辽宁省宁大宾馆的原因造成的，故根据谁主张谁举证的原则，原审法院判令驳回刘平平要求辽宁省宁大宾馆赔偿利息损失的诉讼请求并无不当，本院予以确认。关于刘平平主张其从未实际占有和使用过诉争房屋的问题，因辽宁省宁大宾馆已将涉案房屋的钥匙交付给刘平平，且刘平平自认在涉案房屋内存放过装修材料，故本院对其该项抗辩理由不予采信。关于刘平平主张要求追加龙鼎KTV的问题，因其该项请求不符合法律规定，故本院不予准许。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，900元，由上诉人刘平平负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月十日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。