北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3838号
上诉人（原审被告）刘桂玲，女，1959年6月8日出生。
上诉人（原审第三人）刘淮玉，男，1923年6月1日出生。
上诉人（原审第三人）张继云，女，1927年5月23日出生。
上诉人（原审第三人）肖梓萱，女，2015年7月18日出生。
上诉人兼肖梓萱之法定代理人（原审第三人）张莹，女，1989年1月23日出生。
上诉人兼肖梓萱之法定代理人（原审第三人）肖杨，男，1987年3月17日出生。
上述六上诉人之委托代理人张红利，北京市至元律师事务所律师。
上述六上诉人之委托代理人张家瑛，男，1957年3月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京宣房投资管理公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。
法定代表人任伟，董事长。
委托代理人张月明，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托代理人魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱之委托代理人张红利、张家瑛及刘桂玲、张莹，被上诉人北京宣房投资管理公司（以下简称宣房公司）之委托代理人张月明、魏学全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年1月，宣房公司起诉至原审法院称：北京市西城区×××号所有房屋系我方所有并管理的直管公房。2000年5月18日我方将×××号的20号平房1间（面积10.4㎡）出租给刘桂玲居住使用，并与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。刘桂玲与张莹系母女关系，刘淮玉系刘桂玲外祖父，张继云系刘桂玲外祖母。目前刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱户口均登记在×××号。西城区×××号系我国清代著名法学家沈家本的故居。1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位。沈家本故居多年来作为居民使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。鉴于此，为了彻底改善文物保护状况，恢复文物原貌，北京市西城区文化委员会（以下简称西城文化委）特于2015年10月26日下发《关于公告实施西城区文物保护单位沈家本故居保护措施的函》（以下简称《文保函》），要求有关单位制定整体修缮方案，并要求对文物建筑内居民依法腾退。为此，我方会同有关单位，依据相关法律规定，结合周边地区改造实际情况，制定了×××号腾退搬迁的相关政策和补偿安置方案（为刘桂玲提供了房屋安置或货币补偿两种补偿方式）。为顺利推进腾退事宜，我方于2015年11月26日在×××张贴了《公告》和《致居民的一封信》，并于2015年12月7日再次在×××号张贴了《致居民的第二封信》。但在整个腾退过程中，刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱均未能在腾退签约期限内办理腾退及补偿安置手续，已给我方的腾退工作带来巨大阻碍，并严重影响了沈家本故居修缮方案的实施。我方为妥善安置刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱，于2015年12月23日张贴《致居民的第三封信》，特为刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱提供了位于北京市西城区×××地段的平移房屋，但刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱仍迟迟未能与我方就腾退事宜达成一致意见。据此，我方依据《中华人民共和国文物保护法》等相关规定，特向法院提起诉讼。为尽快对文物建筑进行修缮保护，落实西城区人民政府的文物保护措施，避免文物损毁，危害文物建筑安全，请法院依法判如所请。现请求法院判令：1、解除我方与刘桂玲正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》；2、刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱立即腾退位于北京市西城区×××号的20号平房及自建房屋，交付给我方。3、诉讼费由刘桂玲承担。
刘桂玲辩称：宣房公司起诉主体不适格。房屋产权单位显示为宣武区房地产管理局，宣房公司主体不一致。宣房公司提交的直管公房经营管理授权委托书的落款单位是宣武区公有资产管理委员会，而不是宣武区房地产管理局，区房地局体制改革方案的批复也无法看出宣武区公有资产管理委员会与宣武区房地产管理局的关系，授权主体不对，即使是授权宣房公司经营管理，那么解除租赁合同也应以原产权单位的名义解除而不能以受托人即宣房公司的名义解除。宣房公司以文物保护的名义要求解除合同并腾退的事实和法律依据不足。宣房公司没有提交有关部门作出的房屋存在安全、消防隐患的鉴定报告，故宣房公司没有证据证明房屋存在安全、消防隐患的事实依据。文物保护法没有规定宣房公司有权要求住户腾退，腾退的法律依据不足。文物保护法规定的具体保护措施包括不可移动文物的修缮、安全、利用、环境整治的内容，并不包括腾退。宣房公司以文物保护的名义起诉我要求腾退违反了其先前承诺的平等协商、居民自愿、整院腾退的腾退原则和为改善区域居住环境的腾退理由。宣房公司的宣西北项目腾退手册明确写明腾退原则为平等协商、居民自愿、整院腾退，且该项目是为改善区域居住环境而非文物保护，故宣房公司以文物保护的名义起诉我要求腾退违反了其先前承诺的腾退原则和腾退理由，宣房公司朝令夕改的政策必将极大侵害我的合法权益。宣房公司没有妥善安置的方案且其所谓安置方案未取得政府部门批准。宣房公司没有证据证明×××号系宣房公司所有的房屋，且面积是否大于原房屋也并不清楚，以及该房屋是否安全，是否不存在消防隐患宣房公司也没有证据证明。还有房屋租金是否不高于原房屋租金宣房公司也未证明，故宣房公司没有对我妥善安置，无权要求腾退。另外，宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案并非针对以文物保护的名义实施腾退的房屋进行的安置补偿，该方案与本案的安置补偿无关。因此针对本案以文物保护的名义实施腾退的补偿方案并未取得政府相关部门的批准，属违法腾退。除户口簿及公有住宅租赁合同外，宣房公司的其他证据没有原件，对其真实性一律不认可，对证据的合法性、关联性及证明目的一律不认可。宣房公司提供的安置补偿方案的证据与本案无关，是对自愿腾退原则下的安置方案，本案以文物保护名义实施腾退的安置方案未取得政府部门的批准，属违法腾退。
张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱述称：我们同意刘桂玲的答辩意见。
原审法院经审理认为：文物建筑受国家保护。涉案房屋系我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位。上述房屋多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。宣房公司依据西城文化委向宣房公司出具的《文保函》，履行文物保护的义务，经有关部门同意，宣房公司制定了腾退安置方案，与刘桂玲协商房屋的腾退事宜，理由正当。由于上述原因，宣房公司无法向刘桂玲继续履行现居住房屋的出租义务，但是，宣房公司作为公有住房的出租及经营、管理单位，有义务保障刘桂玲的居住权利。诉讼中，宣房公司为刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱提供了不低于刘桂玲现承租房屋条件的住房，故应当认定刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱具备腾退房屋的条件。因此，宣房公司起诉要求解除正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》、腾退涉案房屋和自建房于法有据，法院予以支持。
宣房公司经有关部门授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，故宣房公司属本案适格主体。刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱的抗辩理由无事实和法律依据，法院不予采信。
同时，应当指出，对于刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱的安置、补偿问题，宣房公司与刘桂玲可以依法另行予以协商解决。在宣房公司与刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱未能解决此争议前，刘桂玲与张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱可继续在宣房公司提供的房屋内居住。
据此，原审法院于2016年3月判决：一、解除刘桂玲与北京宣房投资管理公司正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房内字第6-0242号，房屋管理类别：直管）；二、刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱于判决生效之日起七日内，将北京市西城区×××号20号房屋腾空后交予北京宣房投资管理公司并将其自建房屋拆除，同时搬至北京市西城区×××号北房1.5间（房号为33、34）内居住。
判决后，刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱不服，向本院提出上诉认为：第一、宣房公司不是涉案房屋的所有权人，也未经所有权人授权，原审法院对宣房公司的诉讼主体资格认定错误；第二、《中华人民共和国文物保护法》没有规定有关部门可以采取腾退的文物保护措施，宣房公司以文物保护的名义要求解除合同并腾退涉案房屋没有法律依据。宣房公司提供的《西城区宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》）发生于西城文化委发出《文保函》之前，与本案无关，宣房公司没有以文物保护的名义制定过腾退安置方案，也未与我们协商涉案房屋的腾退事宜，无权解除合同。第三，宣房公司没有提供证据证明其提供的×××号房屋的产权、面积、安全状况、租金标准等情况，根本不具备腾房条件。第四，自建房不属于宣房公司的产权房，宣房公司要求腾退及拆除，没有法律依据。综上，我们请求撤销原判，改判驳回宣房公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由宣房公司负担。宣房公司同意原判。
经审理查明：北京市西城区×××号院内房屋（合计66间，建筑面积1117㎡）登记的所有权人为原北京市宣武区房地产管理局。该院落为我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年12月被原北京市宣武区人民政府确定为宣武区第二批重点文物保护单位（名称：沈家本故居；地址：×××号，使用单位：民居）。
宣房公司于2001年1月1日成立，经原北京市宣武区公有资产管理委员会授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权。原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签订的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由宣房公司及下属房屋经营公司继续履行。
2000年5月18日，原北京市宣武区广安门内房管所（甲方、出租方）与刘桂玲（乙方、承租方）签订了《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房内字第6-0242号，房屋管理类别：直管），由刘桂玲承租涉案的北京市西城区×××号内的20号房屋1间（砖木结构，总使用面积10.4㎡，其中居室1间10.4㎡）。现该房屋由刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱使用、居住，刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱的户籍登记在此。另，该房屋北侧建有自建房屋1间，约8㎡，与涉案房屋相通；南侧建有自建房屋1间，二层，约20㎡，与涉案房屋相通。
2015年3月，北京市西城区人民政府抽调有关单位人员组建宣西风貌协调区北地块项目（含×××号院在内）指挥部，开展对项目内房屋的腾退工作，并授权北京燕广置业有限责任公司负责具体组织实施工作。该公司制定了《补偿安置方案》，经西城区有关主管部门同意后实施。该方案对腾退原则、范围、程序、补偿安置方式等做了规定，其中腾退原则为“平等协商、居民自愿、整院腾退”；补偿安置方式包括货币补偿和房屋安置两种，被腾退人可以选择其中一种。在项目实施过程中，部分居民选择自愿腾退，部分居民拒绝腾退。
2015年10月26日，西城文化委向宣房公司发出《文保函》，主要内容为：沈家本故居位于西城区×××号，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位，多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。为了彻底改善文物保护状况，根据《中华人民共和国文物保护法》第十五条“县级以上地方人民政府文物行政部门应当根据不同文物的保护需要，制定文物保护单位或未核定为文物保护单位的不可移动文物的具体保护措施”等规定，我委制定以下具体保护措施，请遵照执行：一、根据《中华人民共和国文物保护法》第二十六条“使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。对危害文物保护单位安全、破坏文物保护单位历史风貌的建筑物、构筑物，当地人民政府应当及时调查处理，必要时，对该建筑物、构筑物予以拆迁”的规定……请你单位尽快将文物建筑内居民依法迁出，同时有关单位制定整体修缮方案，解决文物建筑存在的安全、消防隐患。二、根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》的有关规定，你单位应确保文物的真实性和完整性，做好文物的安全、环境和历史风貌保护等工作。
2015年11月26日、2015年12月7日、2015年12月23日，宣房公司先后在涉案房屋所在地区张贴公示了《公告》、《致居民的一封信》、《致居民的第二封信》、《致居民的第三封信》，主要内容为：根据《中华人民共和国文物保护法》相关规定及西城文化委《文保函》中的要求，宣房公司应将居住在×××号的居民迁出，以解决文物建筑存在的安全、消防隐患。宣房公司委托北京燕广置业有限责任公司具体负责腾退搬迁工作，北京燕广置业有限责任公司成立了现场腾退办公室具体负责腾退签约工作。时间自2015年11月26日9时起至2015年12月25日20时止，该处文物中的直管公房承租人可就腾退搬迁补偿事项与现场腾退办公室签订正式腾退协议。逾期未签订腾退协议的，宣房公司将在他处提供不低于原房屋承租面积的直管公房供其居住，并另行与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。《致居民的一封信》并对本次腾退政策进行了介绍，其中安置补偿方式与《补偿安置方案》一致。
因刘桂玲与宣房公司未就涉案房屋腾退达成协议，宣房公司诉至原审法院。原审中，宣房公司为刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱另提供了其所属北京市西城区×××号北房1.5间（房号为33、34）供其居住。
本院审理中，法庭询问刘桂玲、张莹及刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱之委托代理人是否要求查看宣房公司提供的×××号房房屋及产权证，其均表示不要求查看。另，刘桂玲称其已交纳了2016年全年的涉案房屋租金，租赁合同应当至少履行到2016年底。宣房公司称尚不能确认刘桂玲交纳租金的事实，但认为如果已经交纳则属在诉讼过程中正常办理业务，最后会根据判决结果结算租金。
上述事实有《北京市公有住宅租赁合同》、《房屋所有权证》、《北京市宣武区直管公房经营管理授权委托书》、北京市西城区人民法院（2013）西民初字第16239号民事判决书、《文保函》、《北京市西城区住房和城市建设委员会会议纪要》、《补偿安置方案》、《公告》、《致居民的一封信》、《致居民的第二封信》、《致居民的第三封信》及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：涉案房屋的所有权人为原北京市宣武区房地产管理局，属国有资产。宣房公司经原宣武区国有资产管理部门授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权，有权就其经营管理的公房提起诉讼，故刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱主张宣房公司并非本案适格主体，缺乏事实及法律依据。
根据《中华人民共和国文物保护法》的规定，一切机关、组织和个人都有依法保护文物的义务。×××号院系我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位。西城文化委作为文物保护主管部门，鉴于该文物“多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全”，出具公函要求宣房公司“尽快将文物建筑内居民依法迁出，”宣房公司负有遵照该函采取相应文物保护措施的义务。这意味着宣房公司与刘桂玲之间的《北京市公有住宅租赁合同》将无法继续履行，宣房公司据此请求解除合同，于法有据，应予支持。鉴于公有住房租赁合同的特殊性，在解除合同的情况下，宣房公司作为出租人应当保障承租人刘桂玲的居住权利。现宣房公司为刘桂玲及张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱提供了不低于原承租房屋条件的住房，请求其腾退涉案房屋，亦应予支持。
根据《中华人民共和国文物保护法》第二十六条的规定，对危害不可移动文物保护单位安全、破坏不可移动文物保护单位历史风貌的建筑物、构筑物，当地人民政府于必要时应对该建筑物、构筑物予以拆迁。那么，对于直接被作为民居使用，已经受到严重损害的文物建筑，当地政府更应及时将居民予以腾退。并且，西城文化委向宣房公司发出的《文保函》具有法律效力，宣房公司系为履行该函确定的文物保护义务起诉请求解除租赁合同、腾退房屋，故刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱关于宣房公司以文物保护的名义要求解除合同并腾退房屋没有法律依据的观点不能成立。
本案系房屋租赁合同纠纷，而非腾退补偿安置纠纷，租赁合同的解除并不以安置补偿方案的存在为前提，并且宣房公司在以文物保护名义发出的《公告》等文件中仍然包含达成腾退协议的安置补偿方案，故刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱主张以宣房公司没有以文物保护的名义制定过腾退安置方案，也未与其协商涉案房屋的腾退事宜，无权解除合同，缺乏事实及法律依据。在宣房公司已经起诉请求解除租赁合同的情况下，即使刘桂玲已经交纳2016年租金，仅依据该事实也不能认定双方达成继续履行合同的协议，故刘桂玲据此主张租赁合同至少履行到2016年底，依据不足。刘桂玲虽然对宣房公司公司提供的房屋产权等情况提出异议，但又拒绝查看，故本院对其关于不具备腾房条件的主张不予采信。刘桂玲在涉案房屋旁所建自建房依附涉案房屋而存在，刘桂玲在腾退涉案房屋的同时理应同时腾退自建房，刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱以自建房不属于宣房公司的产权房为由不同意腾退，亦没有法律依据。
但需特别指出：就涉案房屋腾退后的安置、补偿问题，宣房公司与刘桂玲可以依法另行协商解决。在争议解决前，刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱可在宣房公司提供的房屋内居住。
综上所述，刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。原判并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由刘桂玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由刘桂玲、张莹、刘淮玉、张继云、肖杨、肖梓萱负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖荣远
审判员 李蔚林
审判员 孟 龙
二〇一六年四月二十七日
书记员 康 飞