江西省吉水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0822民初80号
原告李足苟，男，汉族，吉水县人，1970年4月19日出生，住吉水县。
被告王志荣，女，汉族，吉水县人，1976年1月14日出生，住吉水县。
被告庞红梅，女，汉族，吉水县人，1979年11月9日出生，住吉水县。
原告李足苟诉被告王志荣、庞红梅申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李足苟、被告王志荣到庭参加诉讼，被告庞红梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李足苟诉称：原告诉被告庞红梅民间借贷纠纷一案，原告于2017年11月6日向吉水县人民法院申请财产保全，该院作出了（2017）赣0822财保101号民事裁定书，裁定查封吉水县水岸鑫城22号楼602室商品房。被告王志荣提出异议，该院作出（2017）赣0822执异17号执行裁定书，裁定撤销吉水县（2017）赣0822财保101号民事裁定对位于吉水县水岸鑫城小区22号楼602室商品房的查封。原告认为，吉水县人民法院（2017）赣0822执异17号执行裁定书认定事实、适用法律错误，理由如下：1、（2017）赣0822执异17号执行裁定认定事实错误。江西鼎胜开发建筑发展有限公司（水南鑫城项目）因欠被告庞红梅工程款，在工程款未最终决算，该公司同意将水岸鑫城小区22号楼602室转让给被告庞红梅，用于折抵部分工程款，被告庞红梅与水岸鑫城项目部之间形成了合同之债。2017年7、8月时，被告庞红梅将三套房（含水岸鑫城小区22号楼602室）抵偿拖欠原告的债务，该事实有庞红梅的录音证据为凭，并且水南鑫城项目的开发商均明确表态暂不为王志荣办理房屋备案登记手续，待各方的债权、债务清理完毕后，再确认备案人选，该事实有房地产开发商的录音证据为凭，因此，庞红梅与原告之间形成了以物抵债合同关系。被告庞红梅将该房抵偿给原告，而又因相同事由抵偿给被告王志荣，该房的现状是均未办理备案登记手续，根据物权法规定，双方均未取得所有权，被告王志荣以所有权理由抗辩不能成立。同时，被告庞红梅对外负债已远远超出本案所涉房屋金额，在未办理备案登记前，该房屋所有权没有发生变更，因此，该房如果要用于抵偿债务，其他债权人同样享有分配的权利。2、（2017）赣0822执异17号执行裁定适用法律错误。该裁定适用《最高人民法院关于办理执行异议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定错误，首先，引用的司法解释错误，最高人民法院并没有颁布《最高人民法院关于办理执行异议案件若干问题的规定》，颁布的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。同时，因该执行裁定适用法律错误，导致适用司法解释错误，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项规定，裁定驳回异议。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、准予执行吉水县水岸鑫城小区22号楼602室商品房；2、诉讼费由被告负担。
被告王志荣辩称：2017年3月，庞红梅和开发商协商后签订了购房合同用于抵偿债务，因各种原因没有办理房产证，到2017年12月开发商通知被告王志荣去办证时，发现该房已被法院查封，被告王志荣因此提出执行异议，经审理，依法裁定撤销对该房的查封。该裁定认定事实清楚，适用法律正确，因予以维持。
被告庞红梅未到庭答辩。
根据原告李足苟的诉称以及被告王志荣的辩称，归纳本案争执焦点：被告方对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
原告为支持其诉称向法庭提供了以下证据：1、身份证一份，证实原告李足苟的身份信息；2、录音一份，证实案涉房产已抵给庞红梅，最终备案给谁要等债权债务清理后再确定。
以上证据，经被告王志荣质证，对证据1无异议，对证据2，表示谈话内容不确定，不能作为证据使用。被告庞红梅未到庭质证。
本院对以上证据认证如下：原告提供的证据1，符合证据三性，予以认定；关于证据2，将结合被告王志荣举证、庭审调查予以综合认定。
被告王志荣为支持其辩称向法庭提供了以下证据：1、身份证一份，证实被告王志荣的身份信息；2、借条以及转账凭证各一份（其中凭证为复印件），证实被告庞红梅向被告王志荣借款40万元，约定月息三分的事实；3、《协议书》一份，证实二被告王志荣与庞红梅于2017年2月27日签订以物抵债的协议，庞红梅将案涉房屋折价509,329元出让给王志荣用以折抵其所欠债务；4、《商品房买卖合同》以及收款收据各一份，证实被告王志荣与江西鼎胜开发建筑发展有限公司水岸鑫城项目部签订了购房合同，且开放商出具了收款收据；5、备案通知的证明以及钥匙一份，证实开发商通知被告王志荣去备案，并交付了房屋钥匙；6、吉水县人民法院（2017）赣0822执异17号执行裁定书一份，证实经吉水县人民法院执行裁定，已撤销对位于吉水县水岸鑫城小区22号楼602室商品房的查封。
以上证据，经原告质证，对证据1无异议，对证据2、3、5表示不清楚，对证据4、6真实性无异议。
本院对以上证据认证如下：被告王志荣提供的证据1符合证据三性，予以认定；关于证据2、3、4、5，经审查，该几组可形成证据链，证实了被告王志荣与江西鼎胜开发建筑发展有限公司水岸鑫城项目部就案涉房屋签订了买卖合同，付清了全款，但房屋尚未在相关部门备案办理产权证；关于证据6，该裁定书来源于本院，对其真实性予以确认，该裁定是否正确将结合庭审调查予以综合评判。
被告庞红梅未举证。
综合以上证据分析与认定，本院确认本案法律事实如下：
本院在审理原告李足苟诉被告庞红梅民间借贷纠纷一案中，原告于2017年11月6日申请对被告庞红梅的财产进行保全，经裁定，对位于吉水县水岸鑫城小区22号楼602室商品房进行了查封。执行过程中，被告王志荣对该执行标的提出书面异议，经本院（2017）赣0822执异17号执行裁定：撤销对该房屋的查封。现原告对该裁定不服，认为被告庞红梅将该房屋抵给了原告，又因同样的事由抵给了被告王志荣，但该房屋尚未办理备案登记手续，双方均未取得所有权，故被告庞红梅在外所有的债权人均享有分配权利，该执行裁定书所作出的裁定是错误的，遂诉至本院，要求准许执行该房屋。
另查明，案涉房屋即吉水县水岸鑫城小区22号楼602室商品房系江西鼎胜开发建筑发展有限公司（水岸鑫城项目部）所开发，因该公司与被告庞红梅有工程款纠纷，故该公司同意将案涉房屋抵给被告庞红梅用以折抵部分工程款，但未办理产权转移手续；又因被告庞红梅尚欠被告王志荣借款，故二被告于2017年2月27日签订了《协议书》，约定被告庞红梅将案涉房屋折价509,329元折抵所欠被告王志荣的债务。同年3月1日，由出卖人为江西鼎胜开发建筑有限公司水岸鑫城项目部与买受人王志荣签订了《商品房买卖合同》，合同价款509,329元，且该项目部向王志荣出具了一份收款收据509,329元，但至今未办理备案以及产权变更手续。
本院认为：本案系申请执行人即原告李足苟对本院作出的（2017）赣0822执异17号裁定“撤销对位于吉水县水岸鑫城小区22号楼602室商品房的查封”不服而提起诉讼，要求准许执行该房屋，所以本案的关键在于因被告庞红梅欠原告李足苟借款所作出的生效判决而对该房屋是否可以强制执行。证据显示案涉房屋吉水县水岸鑫城小区22号楼602室商品房系江西鼎胜开发建筑有限公司（水岸鑫城项目部）所开发，因庞红梅与其有债权债务关系、王志荣与庞红梅有债权债务关系而于2017年3月1日，由该公司与被告庞红梅直接签订房屋买卖合同，且开发公司于当日向王志荣出具收款收据，但尚未备案并进行产权变更登记，根据物权法的规定，不动产物权的转让，经依法登记的，发生法律效力，故该房屋所有权未发生转移，仍属于开发公司，即该房屋所有权不属于被告王志荣，亦不属于被告庞红梅，故基于原告李足苟诉被告庞红梅民间借贷纠纷案而对该房屋进行强制执行，无事实与法律依据，关于原告李足苟要求对该房屋许可执行的诉求不能成立，本院不予支持。被告庞红梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李足苟的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李足苟负担（已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 肖 晖
审 判 员 刘美华
人民陪审员 刘正华
二〇一八年四月二十日
书 记 员 邓冬兰