广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扶民初字第1393号
原告陆贵芳，退休干部。
被告李培枝，农民。
原告陆贵芳与被告李培枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法由审判员吴高军适用简易程序于2016年1月8日公开开庭进行了审理。书记员甘璧霆担任法庭记录。原告陆贵芳，被告李培枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陆贵芳诉称，原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2015年3月1日到期自动解除，但被告拒不腾退承租楼房，也不向原告支付拖欠的租金及水电费，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、被告立即腾退房屋给原告；2、被告支付原告租金35000元（5000元X7个月）；3、被告支付拖欠原告的水电费4065.14元；5、被告支付原告滞纳金人民币45000元。
被告李培枝辩称，被告同意退房，但不同意支付35000元的租金，因为被告在承租楼房处经营的宾馆于2015年3月就已经歇业了；对原告主张的水电费4065.14元不予认可，因为从承租之日起至2015年3月的水电费被告都已经足额交付；此外，被告认为因为合同的期限应当是10年，而现在只履行了5年，合同并没有履行完毕，也就不存在滞纳金，因此被告对原告主张的45000元滞纳金不予认可。
经审理查明，2010年3月1日，原告陆贵芳作为甲方就租赁房屋事宜与作为乙方的被告李培枝协议签订了一份《房租租赁合同书》。合同约定，甲方同意将一楼前屋至五楼出租给乙方用作经营宾馆。甲方同意出租10年，但租金随着市场经济发展，价格变动而上下浮动，每五年签订一次协议。即从2010年3月1日起至2015年3月1日止。前两年每月租金为4600元，后三年租金为每月5000元。乙方必须在每年12月20日前交付第二年租金给甲方，方可继续使用。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告将原告的楼房用作宾馆经营，期间均如约向原告支付租金。5年租赁期届满后，双方因租金问题协商不成而没有续约，但原告口头允许被告延长一个月租期以便对外转让，被告已向原告支付该延长月的租金5000元。延长期限届满后，被告停止了宾馆的经营管理，并将宾馆大门从外面用锁头锁上，而锁的钥匙由被告自己管理，直至今日，原告仍无法正常使用该楼房。口头延长租期期间，被告没有缴纳的水费由原告代为缴纳。被告曾于2015年5月11日起诉到扶绥县人民法院，请求判决继续履行与原告签订的房屋租赁合同，但没有得到支持，被告不服一审判决上诉至崇左市中级人民法院，二审维持原判。原告认为，原、被告双方签订的合同已经到期，原告要求被告履行腾房义务，并按照合同约定支付滞纳金以及偿还原告为其缴纳的水费而成讼。
被告辩解原告存在就同一出租房屋收两份租金的行为，经本院核实，原、被告于2010年5月5日签订了另一份《房屋租赁合同书》，该合同约定的承租房屋与双方签订第一份合同的承租房屋分别属于同撞楼房的不同房间，即第二份合同的承租房屋为“一楼后屋7.5米X4.8米的两间铺面”，与第一份合同所涉及的出租房屋不同，因此，本院对被告的该辩解不予支持。另查明，对于第二份合同，原告已经履行了交付义务，被告也按照约定足额支付了租金，但两份合同中约定的保证金（押金）10000元和5000元，被告均没有支付给原告。
庭审中，原告要求将租金、滞纳金计算至被告腾退房屋之日止。
以上事实有以下证据予以证明：房屋租赁合同书2份、水电费发票4张、（2015）扶民初字第612号民事判决书、（2015）崇民终字第413号民事判决书、庭审笔录。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同书》是合同双方当事人的真是意思表示，合同内容没有有违反法律禁止性规定，合同合法有效。合同约定：“甲方（即原告）同意乙方（即被告）租用10年，但随着市场经济发展，价格变动而上下浮动，每五年签订一定协议、即从2010年3月1日其至2015年3月1日止（因原、被告达成口头协议续租一个月，因此第一份合同期限应为至2015年4月1日止）。”从该项约定内容分析，原、被告约定的租赁期限应为5年。租期届满后，双方未能续签租赁合同，被告继续占有使用租赁房屋，没有合同依据，被告庭审中亦表示同意不再租赁，原告要求被告腾退房屋，理由充分，本院予以支持。被告租期届满后仍占有使用租赁房屋，应支付房屋占有使用费，现原告按照合同约定的月租金标准即每月5000元从2015年4月2日起计至被告搬离之日止的房屋占有使用费，合法合理，本院予以支持。被告拖欠支付房屋占有使用费，应支付滞纳金。原告主张滞纳金以5000元为基数，按每天5%从2015年4月2日起计算至被告腾退房屋之日止。被告主张合同约定的滞纳金标准过高并提出异议，故考虑案情，本院酌定按照中国人民银行公布的同期贷款利率四倍确定被告应付的滞纳金。原告主张的滞纳金合理部分，本院予以支持；超过部分，本院不予以支持。关于水电费，被告辩称对歇业后的水电费不予认可，但同时承认宾馆歇业后，钥匙仍在被告手中，无他人使用，因此，在被告占有使用期间产生的水电费应由其承担。原告实际为被告垫付了水电费4065.14元。对于原告主张被告支付水电费的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条，《最高院印发＜关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见＞的通知》第8条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
1、被告李培枝在判决生效之日起一个月内腾出位于扶绥县新江街73号房一楼前屋至五楼的房屋退还给原告陆贵芳；
2、被告李培枝支付原告陆贵芳水电费4065.14元；
3、被告李培枝向原告陆贵芳支付占有房屋使用费（每月5000元，从2015年4月2日起计算至被告李培枝搬离之日止）；
4、被告李培枝向原告陆贵芳支付滞纳金（以5000元为基数，按中国人民银行贷款利率的四倍，从2015年4月2日起计算至被告李培枝搬离之日止）；
5、驳回原告陆贵芳的其他诉讼请求。
案件受理费1902元，因适用简易程序审理减半收取计951元，由被告李培枝承担。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。上诉人应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1902元（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室，用途：陆贵芳与李培枝房屋租赁合同纠纷一案上诉费）。逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 吴高军
二〇一六年一月二十六日
书记员 甘璧霆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知法发（（2009）40号）
8、为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。