福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2968号
上诉人（原审被告、反诉原告）钟美山，男，1982年7月14日出生，畲族。
委托代理人张作勇，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门虫二休闲娱乐有限公司。
法定代表人郑祥炼，总经理。
委托代理人陈恺、陈长乐，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人钟美山因与被上诉人厦门虫二休闲娱乐有限公司（以下简称虫二公司）合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第3457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虫二公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、钟美山支付转让费1600000元及逾期付款违约金（以1600000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%自2013年6月30日起计至实际付清之日止）；二、钟美山支付租金暂计至2014年9月30日为546019.88元及逾期付款违约金（以546019.88元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%自起诉之日起计至实际付清之日止），租金自2014年10月1日起以1949.16平方米为基数，按28.09元每平方米每月计算，并逐年递增6%；三、钟美山支付水电费暂计至2014年8月为63856元；四、钟美山支付营业大厅、电梯厅及电梯使用费暂计至2014年9月30日为22500元，自2014年10月起按1500元每月计算。本案诉讼费用由钟美山负担。
钟美山亦提出反诉，请求判令：一、虫二公司立即向钟美山返还转让费1536，000元；二、虫二公司支付装修费损失600，000元（包含装修费用及资产价值）、人工费损失300，000元；三、虫二公司支付因逾期支付转让费、装修费损失、人工费损失而产生的利息损失（以损失总额2436，000元为基数，�银行同期贷款利率，自2013年11月1日起计至实际支付之日止）。本案诉讼费用由虫二公司承担。
原审判决查明，一、位于厦门市海沧区海沧大道908号的案涉房屋属于海沧街道办管理。案涉房屋所在的建筑物厦门市海沧区东屿水产品一期已于2005年12月22日取得（2005）厦规海建设第0070号《建设工程规划许可证》。2011年3月7日，海沧街道办与建昌房地产公司签订一份《租赁合同》，约定了经过招标投标，海沧街道办将包括案涉房屋在内的建筑物出租给建昌房地产公司等事宜，包括：租赁标的物为厦门渔人码头商业经营场所（包括所有主体工程及相关配套，其中已建成的1#、2#、6#、7#等5幢建筑及室外的雨水污水管道、围墙工程，其他配套未建）及附件标注范围内的土地使用权（具体现状以双方公证移交的现状为准），租赁标的物位于厦门市海沧区海沧大道（北侧�船重工，东侧临海，西侧混凝土搅拌厂，南侧海沧大桥），用途为海鲜餐饮、海洋渔业文化、滨海休闲、海洋康体运动、酒店住宿等商业及服务娱乐业；租赁期限为20年，租赁标的物于2011年3月15日前正式公证移交给建昌房地产公司，海沧街道办给予建昌房地产公司3个月的设计装修免租期，租赁期限自2011年6月15日起算；建昌房地产公司可决定自己经营或与其他第三方合作经营租赁标的物及其上的建筑物、附属物，建昌房地产公司还享有租赁标的物及其上建筑物、附属物的转租权，有权进行转租（无需另行取得海沧街道办的同意和批准，但经营范围必须符合前述约定），但转租期限不得超过本租赁合同的租赁期限，且在转租时应明确要求承租方在海沧注册个体工商户、合伙企业、有限责任公司等形式开展经营，以确保税收在海沧缴纳等内容。另外，该《租赁合同》还特别约定：鉴于建昌房地产公司不是海沧区的注册企业，考虑地方税费因素，双方同意在本合同签订后，建昌房地产公司（或其股东）应在海沧区注册公司，新公司成立后，双方一致同意本合同项下建昌房地产公司的权利义务全部转移和转让给新公司，由新公司承接本合同并继续履行本合同项下建昌房地产公司的所有权利和义务，新公司的税费应当在海沧区缴纳等内容。
建昌房地产公司注册地址位于厦门市集美区，为自然人投资的有限责任公司，股东为林志钢、王玉卿，林志钢的出资比例为90%，为公司的法定代表人。建昌投资公司注册地址位于厦门市海沧区，为自然人投资的有限责任公司，股东为林志钢、林小龙，林志钢的出资比例为95%，为公司的法定代表人。2014年12月，建昌房地产公司与建昌投资公司共同出具一份《情况说明》，载明：东屿水�品批发市场（渔人码头）由海沧街道办经招标投标出租给建昌房地产公司，因建昌房地产公司的注册地为集美区，基于地方税收的考虑及招标文件要求，海沧街道办要求承租人须为注册地在海沧区的公司，因此建昌房地产公司在海沧区成立项目公司后，租赁合同最终由项目公司建昌投资公司与海沧街道办重新签订。情况说明后附有海沧街道办与建昌投资公司签订的《租赁合同》，该《租赁合同》约定海沧街道办将包括案涉房屋在内的建筑物出租给建昌投资公司等事宜，该《租赁合同》所约定的租赁标的物情况、租赁期限、租赁标的物移交及承租人的转租权等事项均和海沧街道办与建昌房地产公司签订的《租赁合同》一致，但没有前述特别约定条款的内容。
二、2011年11月28日，建昌投资公司与郑祥炼签订一份《房屋租赁合同》，约定了建昌投资公司将包括�涉房屋在内的建筑物出租给郑祥炼等事宜，包括：租赁物为位于厦门市海沧区海沧大道水产品批发市场（渔人码头）1#、2#楼（建筑面积约15668平方米）及周边相关配套设施用地；郑祥炼将用于经营住宿、自助KTV、足浴；本租赁合同签订前建昌投资公司已向郑祥炼披露租赁物相关文件；租赁期限为10年，自2011年11月30日起至2021年11月30日止；租金按建筑面积计算，合同第一年租金按32元每月每平方米计算，每年递增6%；郑祥炼一方独立使用的水、电、煤气、通讯等公用事业服务发生的费用及与经营有关的其他费用由其自行负担；在租赁期间，经建昌投资公司书面同意并办理相关手续，郑祥炼可以转租、转借或与他人合资、合作经营等任何形式，将租赁物全部或部分交由他人使用，但不得擅自改变合同约定的用途等内容。上述租赁物水产品批发市场1#、2#楼已于2012年取得厦公消安检许字（2012）第0116号《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，该证载明：场所名称为海天一色酒店、虫二公司，消防安全责任人为郑祥炼，使用性质为公共娱乐场所，其中2#楼场所使用情况标明2层为足浴场所，有包厢45间等内容。2012年10月12日，郑祥炼向厦门市工商行政管理局出具一份《无偿使用证明》，载明：郑祥炼将租赁的位于厦门市海沧区海沧大道水产品批发市场（渔人码头）2#楼（现厦门市海沧区海沧大道908号）的房屋无偿提供给虫二公司使用，期限10年。2012年11月8日，虫二公司注册成立，郑祥炼为出资人和法定代表人，注册地址为厦门市海沧区海沧大道908号。
三、2013年6月15日，建昌投资公司向虫二公司、郑祥炼出具一份《确认函》，载明：虫二公司于2013年6月15日提交一份转租报告，建昌投资公司同意将转租报告中的�分面积转租给钟美山经营足疗馆，转租区域的租金、水电费等相关费用仍由虫二公司缴交，虫二公司仍应按照原合同履行义务，虫二公司不得以任何理由不交或少交租金等相关费用，否则建昌投资公司有权立即采取停水、停电等相应的制裁措施等内容。
2014年12月，建昌投资公司出具一份《声明》，载明：2011年11月28日起，郑祥炼承租水产品批发市场（渔人码头）1#、2#楼，根据实际生产经营需要，双方解除合同，2014年8月1日起由虫二公司承租其中2#楼，建昌投资公司依约履行合同义务，除正常检修外从未停水停电。
2013年10月1日，虫二公司与钟美山签订一份《转让合同》，约定了虫二公司将案涉房屋转让给钟美山经营使用等事宜，包括：转让使用权的标的物包括三部分，总建筑面积合计1949.16平方米，一是厦门市海沧区海沧大道908号所在楼二楼，不包括二楼圆弧办公区域（以公共卫生间旁通道隔门为界），建筑面积为1500平方米，二是908号所在楼一楼临街自编号为201-205号5个店铺，建筑面积合计329.16平方米，三是营业大厅、自建电梯、消防电梯分摊面积120平方米；转让期限为2013年7月1日至2021年11月30日；转让价款为1600，000元，合同签订后，钟美山应在6月30日前支付完毕；租金按使用建筑面积计算，自2013年10月1日起按26.5元每平方米计算，并执行建昌投资公司约定的年递增6%；标的物转让给钟美山使用后，钟美山同等享有虫二公司与建昌投资公司所签订的主合同中所享有的权利和义务，虫二公司按照与建昌投资公司所签订的合同标准执行，虫二公司纯属为钟美山代收代缴，钟美山应交的房租和水电费由虫二公司统交给建昌投资公司；虫二公司的营业大厅、电梯厅及电梯同意双方共同使用，费用共同承担，钟美�应承担每月1500元的费用，如果不共同使用则不分摊相关费用；转让后转让标的物现有的装修、按摩床、足浴床、货架、柜台、电视、空调等设备全部归钟美山所有；若钟美山按时向虫二公司缴纳房租，而虫二公司未及时向房东缴纳房租，造成停水、停电致使钟美山不能正常营业，虫二公司需全额赔偿钟美山的营业损失等内容。郑祥炼亦在《转让合同》上签名确认。钟美山在案涉房屋经营名为松骨足疗馆的足浴场所。
四、2014年6月19日，钟美山与厦门鑫昌磊投资有限公司（以下简称鑫昌磊公司）筹建人钟文明签订一份《房屋租赁合同》，约定钟美山将案涉房屋中的201-202号店铺出租给筹建中的鑫昌磊公司作为办公及经营场所使用等事宜。后钟美山、钟文明作为投资人共同向厦门市工商行政管理局申请注册成立鑫昌磊公司。2014年7月4日，鑫昌磊公司注册成立，钟美山为自然人股东，出资比例为50%。
五、钟美山申请证人蔡某、王某出庭作证。蔡某出庭作证称：蔡某与钟美山系同村关系，蔡某于2013年7月应聘至钟美山的松骨足疗馆任经理，具体工作至2013年11月；松骨足疗馆于2013年7月、8月装修，2013年9月开始营业，2013年10月中旬停电后开始停业，至2013年11月还没有来电；蔡某听钟美山说因为虫二公司欠了建昌投资公司租金导致建昌投资公司对租赁房屋进行停电；松骨足疗馆包括蔡某在内一共33名员工，到2013年11月全部员工离开时，钟美山一共支付了300000元工资；虫二公司有在松骨足疗馆内单独安装一个电表以计算用电量等内容。王某出庭作证称：王某与钟美山是朋友关系，与虫二公司有业务往来；王某经营的车辆给虫二公司接送员工，虫二公司欠王某150000元，各方同意用钟美山的租金进行抵扣，这150000元转由钟美山支付给王某，王某已出具了一份收条给钟美山，但钟美山至今未实际向王某支付150000元；关于松骨足疗馆的情况王某只在聊天中听钟美山提起，具体情况不清楚，听说因为停电2013年10月就停业了；2014年9月王某和钟美山一起去找虫二公司的郑总谈尚欠150000元的事情，事先钟美山未告知要录音，事后听钟美山由对当天的谈话进行录音，但王某未听过录音等内容。
本案审理过程中，钟美山在接受原审法院询问时陈述：在虫二公司出租给钟美山时案涉房屋没有装修，为毛坯房，带有少部分家具、家电，但不能使用，钟美山在租赁后进行了装修，购买了家具、设备，但因聘请私人进行装修，故均没有出具发票；松骨足疗馆与虫二公司共用电线和变压器，由建昌投资公司供电，松骨足疗馆内安装了独立水表、电表以计算用水、用电量，平时由虫二公司一名苏姓员工负责抄表，由钟美山对水电抄表记录进行核对后在水电抄表记录上签名确认，后钟美山现金支付水电费给在虫二公司的财务，有时候有出具收条给钟美山，但收条现在找不到了，水电抄表记录也由虫二公司收走，钟美山未留底一份，水电费已经支付至2013年12月；2014年1月春节前二十天左右案涉房屋停电了，松骨足疗馆就停业了；松骨足疗馆在实际经营过程中，在一楼单独开了一个门，客人和工作人员走楼梯，没有和虫二公司共同使用电梯、电梯厅和营业大厅；钟美山以现金方式分四次向虫二公司的财务支付转让费共计1470000元，之后才签订《转让合同》，但没有出具凭证，钟美山不记得财务的名字、具体支付的时间，支付现场除钟美山和财务外没有其他人在场，另外，虫二公司之前向钟美山拿了一些酒，还有一个股东林良才向钟美山借款200000元，所以虫二公司向钟�山表示，剩下的130000元暂时不用支付，以后再结算；钟美山以现金方式分三四次向虫二公司姓林的执行董事支付租金共计500000元，但没有出具收条等凭证，钟美山也不记得具体支付的时间；虫二公司同意其欠王某的150000元用来抵扣钟美山尚欠的租金等内容。
六、本案审理过程中，原审法院应钟美山的申请依法委托福建历思司法鉴定所对虫二公司所提交的证据建昌投资公司出具的《确认函》和《声明》上建昌投资公司的公章的真实性进行鉴定。2015年5月4日，福建历思司法鉴定所回函本院，载明：因多次通知申请人缴纳鉴定费用，但申请人至今尚未缴纳鉴定费用，故予以退鉴处理。
七、另外，虫二公司举证水电抄表记录、电子转账凭证、记账凭证、付款通知及收款收据，其中记账凭证是虫二公司自行制作，水电抄表记录由案外人苏跃艺制作，虫二�司无法确定苏跃艺的身份，上述证据拟证明松骨足疗馆的水电用量及水电费计费标准。钟美山质证认为上述证据的真实性均无法确认，水电抄表记录为虫二公司单方制作，钟美山并未进行确认。经法院审查，电子转账凭证体现郑祥炼向案外人王丽芬转账的记录，水电抄表记录上仅有抄表人苏跃艺的签名，无钟美山或其他人员的签名。
钟美山举证一份王某出具的落款时间为2014年5月2日的《收条》，《收条》载明：今收到风月无边国际会所与厦门市畅通汽车服务有限公司接送员工班车款，结至2014年5月1日共计150000元，已全部结清。《收条》上无虫二公司盖章或法定代表人签名。
钟美山举证一份谈话录音，主张该录音发生于2014年9月，在场人员有钟美山、虫二公司的财务、郑祥炼、王某，系上述人员在郑祥炼的办公室商谈租金及王某的车款抵扣事宜�钟美山用录音笔录制，录音时钟美山未告知其他人欲对谈话进行录音。钟美山主张该谈话录音可以证明钟美山已经向虫二公司支付转让费1600，000元及因虫二公司的原因导致案涉房屋停电进而导致松骨足疗馆无法正常营业。虫二公司质证称，钟美山所提交的谈话录音中有郑祥炼的声音，但录音体现的谈话内容不完整、不清晰，无法体现谈话者的真实意思，亦无法证明钟美山主张的证明对象，对录音的三性不予确认。原审法院播放该谈话录音，在录音中，谈话人员未能表明身份，谈话内容不连贯，存在断断续续，谈话内容不清晰，从谈话内容中不能明确听到钟美山主张的证明对象。
钟美山举证一组照片，照片显示松骨足疗馆位于案涉房屋二楼，在案涉房屋正大门上立有松骨足疗馆的招牌，在案涉房屋一楼侧面还另外开了一个小门，也立有松骨足疗馆的招牌。
钟美山举证一张开具时间为2014年11月20日的发票，系厦门欣伟龙建筑工程有限公司向钟美山开具的金额为200000元的发票，项目标注为装修费。
以上事实有虫二公司提交的《转让合同》，水电抄表记录、电子转账凭证、记账凭证、付款通知、收款收据，向厦门市工商行政管理局查询调取的鑫昌磊公司《私营公司基本信息》、《房屋租赁合同》、《经营场所（住所）承诺书》、《商事主体名称预先核准通知书》及查询收费发票，建昌投资公司出具的《确认函》、《声明》，建昌房地产公司与建昌投资公司的《私营公司基本信息》、两家公司共同出具的《情况说明》，建昌投资公司与海沧街道办签订的《租赁合同》，（2005）厦规海建设第0070号《建设工程规划许可证》、厦公消安检许字（2012）第0116号《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》。钟美山提交的向厦门市工商行政管理局查询调取的建昌房地产公司与海沧街道办签订的《租赁合同》、建昌投资公司与郑祥炼签订的《房屋租赁合同》、郑祥炼出具的《无偿使用证明》、海沧街道办出具的《住所（营业场所）证明》、虫二公司的《私营公司基本信息》，《收条》、发票、谈话录音、照片。当事人陈述及庭审笔录佐证。
原审判决认为，本案系合同纠纷。虫二公司与钟美山签订了《转让合同》，约定虫二公司将位于厦门市海沧区海沧大道908号所在楼房的部分区域即案涉房屋转让给被告钟美山经营使用。该《转让合同》实际上包含了两重法律关系，一是商业经营场所的转让经营法律关系，二是房屋的转租法律关系。
本案争议焦点为：一、虫二公司与钟美山之间签订的《转让合同》是否有效。双方当事人对《转让合同》的效力发生争议。首先，法院认为，案涉房屋所在的建筑物属于海沧街道办管理，海沧街道办有权对该建筑物进行使用、出租等处分行为。2011年3月，海沧街道办将案涉房屋所在的建筑物（渔人码头）出租给建昌房地产公司，并在租赁合同中特别要求建昌房地产公司或其股东应在海沧区注册公司，由新公司承接租赁合同项下建昌房地产公司的所有权利和义务，建昌房地产公司表示同意。建昌投资公司由建昌房地产公司的股东、法定代表人林志钢出资设立，并在海沧区注册成立，符合海沧街道办的要求。因此，海沧街道办与建昌投资公司签订的租赁合同符合海沧街道办与建昌房地产公司签订的租赁合同的约定，且两份租赁合同所约定的租赁标的物情况、租赁期限、租赁标的物移交及承租人的转租权等事项均一致，即建昌投资公司承接了原租赁合同项下建昌房地产公司的所有权利义务。海沧街道办与建昌投资公司通过签订租赁合同形成了房屋租赁关系，且海沧街道办在租赁合同中已经明确赋予了建昌投资公司转租权。2011年11月，建昌投资公司将其向海沧街道办承租的租赁物的一部分即厦门市海沧区东屿水产品市场（渔人码头）1#、2#楼转租给郑祥炼，转租期限在原租赁期限范围内，故该转租行为合法有效。建昌投资公司在租赁合同也明确赋予了郑祥炼经建昌投资公司书面同意可以转租、转借或与他人合资、合作经营等任何形式将租赁物全部或部分交由他人使用的权利。2012年10月，郑祥炼向厦门市工商行政管理局出具一份《无偿使用证明》，同意将上述建筑物中的2#楼无偿提供给虫二公司使用。虫二公司于2012年11月注册成立，郑祥炼为出资人和法定代表人。郑祥炼将其向建昌投资公司承租的建筑物提供给虫二公司无偿使用的做法符合一般商业�例，该行为也未超出建昌投资公司在租赁合同中的授权范围，建昌投资公司对此知情且未提出异议，因此，虫二公司拥有厦门市海沧区东屿水产品市场（渔人码头）2#楼即厦门市海沧区海沧大道908号房屋的使用权，该权利的取得合法有效。后虫二公司将上述厦门市海沧区海沧大道908号楼房的部分区域即案涉房屋转租给钟美山。郑祥炼在《转让合同》上有进行签名确认，可见，郑祥炼知晓并同意虫二公司的该转租行为，建昌投资公司出具的《确认函》也体现建昌投资公司知晓并同意虫二公司的该转租行为，并且转租期限也在原租赁期限范围内，故该转租行为合法有效。钟美山提出的虫二公司不是案涉房屋的合法权利人，其转租行为并未得到原出租人的同意和任何有效授权，属于无权处分行为，故《转让合同》无效的主张，缺乏依据，不予采信。
其次，案涉�屋所在的建筑物厦门市海沧区东屿水产品市场一期已于2005年12月22日取得（2005）厦规海建设第0070号《建设工程规划许可证》。钟美山虽提出该建筑物未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的主张，但钟美山对该项主张未能举证证明，不予采信。因此，该建筑物不存在违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，不能据此认定房屋租赁合同无效。
第三，厦门市海沧区东屿水产品市场（渔人码头）1#、2#楼已于2012年取得厦公消安检许字（2012）第0116号《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，可以用于经营公共娱乐场所。该证载明的场所使用情况体现其中2#楼2层为足浴场所，有包厢45间，《转让合同》体现转让标的物包括足浴床、按摩床等设备，两者结合可知虫二公司原在案�房屋经营足浴店或足浴馆等。虫二公司将其原经营的足浴场所转让给钟美山经营，该转让行为未违反法律、法规的强制性规定。虫二公司将案涉房屋转租给钟美山经营足疗馆也并未超出核准的经营范围。钟美山主张《转让合同》无效的理由不能成立，不予采信。
二、钟美山是否尚欠转让费未支付。法院认为，《转让合同》系双方当事人平等协商所达成，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有法律约束力。虽然该《转让合同》签订于2013年10月，但合同约定的转让期限从2013年7月1日就开始了，结合双方当事人的陈述可知，双方洽谈并达成转让合意的时间为2013年6月。在合同签订之前钟美山已经实际接收案涉房屋及足浴场所，合同已经实际履行。钟美山本人在接受原审法院询问时陈述，其在合同签订之前以现�方式分四次向虫二公司的财务支付了转让费1470000元，其余款项虫二公司同意以后再结算。但是钟美山同时陈述，其现金支付后，虫二公司未出具相应收款凭证，钟美山也不记得虫二公司财务的名字及具体支付的时间，支付的现场除钟美山和虫二公司的财务外没有其他人在场。法院认为，双方约定的转让费多达上百万，金额巨大，根据一般日常行为和交易习惯，付款人对款项的支付会尽到应有的审慎注意义务。而钟美山陈述的款项支付过程过于随意，未要求收款人出具相应收款凭证，现场无他人在场作证，甚至连收款人的名字与具体支付时间都不记得，钟美山陈述的行为与一般日常行为和交易习惯不符，故对钟美山的陈述不予采信。钟美山举证的谈话录音中，谈话人员未能表明身份，谈话内容不连贯，存在断断续续，谈话内容不清晰，从谈话内容中也不能明确听到�祥炼有确认收取了钟美山支付的转让费的内容，故对该谈话录音不予采信。另外，证人证言也不能证明转让费的支付情况。虫二公司否认收到钟美山支付的转让费，钟美山虽主张已经支付了1470，000元，但未能提供相应的证据佐证，对钟美山的主张本院不予采信。《转让合同》合法有效并已经实际履行，对于合同所约定的转让费1600，000元，钟美山至今尚未支付，已经构成违约。虫二公司主张钟美山应立即向其支付转让费1600000元，合法有据，予以支持。另外，虫二公司还要求钟美山支付转让费逾期支付违约金，但《转让合同》中并未对该违约金进行约定，故虫二公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于钟美山在反诉中提出虫二公司应返还转让费1536000元及利息的诉讼请求。法院认为，根据上述分析，钟美山未能证明其已经实际支付，其主张返还的理由也不能成立，故钟美山的该项反诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于虫二公司主张的钟美山应支付的其他费用。在《转让合同》未解除的情况下，双方当事人均应依约履行。且钟美山在2014年6月还将案涉房屋的一部分转租给他人用于开办鑫昌磊公司，可见，钟美山仍在继续使用案涉房屋。因此，钟美山应依照合同约定支付租金、水电费、营业大厅、电梯厅及电梯使用费。
1、租金。虫二公司主张钟美山仅支付了租金220，000元。钟美山主张其以现金方式分三四次向虫二公司的执行董事支付租金共计500，000元，但没有出具收条等凭证，钟美山也不记得具体支付的时间。法院认为，如上述对转让费的分析，钟美山关于租金支付的陈述与一般日常行为和交易习惯不符，钟美山未能提供相应的证据佐证，故不予采信。另外，钟美山主张虫二公司同意以虫二公司欠王某的150000元抵扣钟美山尚欠的租金。法院认为，根据证人王某的陈述，各方协商以欠款抵扣租金事宜的时间为2014年9月，而钟美山举证的《收条》落款时间为2014年5月2日，与王某陈述的时间不符，且《收条》的内容未体现抵扣钟美山尚欠租金的内容，同时《收条》上也没有虫二公司盖章或法定代表人签名确认，故钟美山不能证明《收条》与本案具有关联性，对该证据不予采信。钟美山的该项主张未能得到虫二公司的确认，仅为钟美山和王某的单方陈述，而王某的证言缺乏其他证据予以佐证，不予采信，对钟美山的该项主张不予支持。
根据《转让合同》的约定，租金按使用建筑面积计算，自2013年10月1日起按26.5元每平方米计算，并执行建昌投资公司约定的年递增6%。参照建昌投资公司与郑祥炼签订的《房屋租赁合同》中关于租金为32元每月每平方米，每年递增6%的约定可知，《转让合同》中26.5元每平方米应为每月的租金标准。因《转让合同》仍在履行当中，虫二公司在诉讼请求中并未明确租金计算的截止时间，法院将租金计算至虫二公司起诉之日2014年11月7日。合同约定租赁物的总建筑面积为1949.16平方米，从2013年10月1日开始计算租金至2014年9月30日为12个月，租金标准为26.5元每月每平方米，从2014年10月1日计算至2014年11月7日约为1.23个月，租金标准递增6%，因此，钟美山应付的租金为687177.7元（1949.16平方米×26.5元×12个月＋1949.16平方米×26.5元×1.06倍×1.23个月）。扣除虫二公司确认的钟美山已付租金220000元，钟美山尚应支付的租金为467177.7元。另外，虫二公司还要求钟美山支付租金逾期支付违约金，但《转让合同》中并未对该违约金进行约定，故虫二公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
2、水电费。钟美山应按照案涉实际使用的水电量支付水电费。但是，虫二公司举证的水电抄表记录仅是抄表人的单方记录，没有钟美山或松骨足疗馆其他工作人员的签名确认，对水电抄表记录上的数量钟美山也不予确认，因此，该证据不足以证明案涉房屋实际使用水电费的情况，本院不予采信。虫二公司未能举证证明钟美山尚欠水电费的具体情况，对其关于水电费的诉讼请求不予支持。
3、营业大厅、电梯厅及电梯使用费。《转让合同》约定虫二公司的营业大厅、电梯厅及电梯由双方共同使用，钟美山应承担每月1500元的费用。钟美山在案涉房屋二楼经营松骨足疗馆，从照片上看出，在案涉房屋正大门和侧面一楼小门均立有松骨足疗馆的招牌。钟美山虽主张其客人和工作人员都是从小门走楼梯，未与虫二公司共同使用营业大厅、电梯厅及电梯，但未对提交相应的证据佐证。法院认为，既然两个门均可以通行，其客人和工作人员可能会通过大门到二楼的松骨足疗馆，因而必然会使用到虫二公司的营业大厅、电梯厅及电梯。因此，钟美山应依照《转让合同》的约定支付相应的使用费。合同中未明确约定使用费开始计算的时间，但转让时间从2013年7月1日开始，此时即可能发生使用虫二公司的营业大厅、电梯厅及电梯的行为进而产生使用费，故应从转让期限开始时开始计算使用费。因《转让合同》仍在履行当中，虫二公司在诉讼请求中并未明确使用费计算的截止时间，法院将使用费计算至虫二公司起诉之日2014年11月7日。从2013年7月1日开始计算至2014年11月7日约为16.23个月，故钟美山应付的使用费为24345元（1500元×16.23个月）。
四、关于钟美山提出的其他反诉诉讼请求，即装修费损失、人工费损失及利息。钟美山主张虫二公司在《转让合同》履行过程中，因自身原因，导致建昌投资公司对案涉房屋停电进而导致松骨足疗馆无法正常经营。虫二公司否认案涉房屋曾发生过停电的事实，并举证一份建昌投资公司于2014年12月出具的《声明》佐证。法院认为，钟美山本人陈述停电时间为2014年1月，其申请的证人蔡朝某陈述停电时间为2013年10月，两人的陈述差距较大，故蔡某的该部分证言法院不予采信。钟美山另举证谈话录音佐证，但如上分析，谈话录音中，谈话人员未能表明身份，谈话内容不连贯，存在断断续续，谈话内容不清晰，从谈话内容中也不能明确听到郑祥炼有确认案涉房屋发生了停电的内容，故对该谈话录音法院不予采信。钟美山对虫二公司举证的建昌投资公司出具的《确认函》和《声明》的真实性存疑，并申请对《确认函》和《�明》上建昌投资公司的公章的真实性进行鉴定。但在法院依法委托福建历思司法鉴定进行鉴定后，钟美山经鉴定机构多次通知却不予缴纳鉴定费用，故鉴定机构予以退鉴处理。因此，建昌投资公司出具的《确认函》和《声明》在没有其他证据予以推翻的情况下，对其真实性本院予以采信。钟美山对其主张的案涉房屋曾发生停电导致松骨足疗馆无法正常经营的事实未能提交证据佐证，对该项主张不予采信。钟美山据此主张虫二公司应赔偿其装修费损失和人工费损失缺乏事实和法律依据，不予支持。
虫二公司与钟美山签订的《转让合同》合法有效，且已经实际履行，钟美山应依约向虫二公司支付转让费1600000元、截至起诉之日尚欠的租金467177.7元及营业大厅、电梯厅、电梯使用费24345元，后续《转让合同》履行过程中产生的租金及营业大厅、电梯厅、电梯使用�钟美山应按照《转让合同》约定标准继续支付。对虫二公司的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院予以驳回。钟美山的反诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、钟美山应于本判决生效之日起十日内向厦门虫二休闲娱乐有限公司支付转让费1600，000元、尚欠的租金467177.7元及尚欠的营业大厅、电梯厅、电梯使用费24345元（租金及营业大厅、电梯厅、电梯使用费均计算至起诉之日2014年11月7日，后续《转让合同》履行过程中产生的租金及营业大厅、电梯厅、电梯使用费钟美山应按照《转让合同》约定标准继续支付），以上合计2091522.7元。二、驳回厦门虫二休闲娱乐有限公司的其他诉讼请求。三、驳回钟美山的诉讼请求。如钟美山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费24659元减半收取12330元，由厦门虫二休闲娱乐有限公司负担778元，由钟美山负担11552元；反诉受理费27458元减半收取13729元，由钟美山负担。
宣判后，钟美山不服，向本院提起上诉。
上诉人钟美山上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判为支持钟美山原审反诉请求。案件受理费由虫二公司负担。主要理由：
一、虫二公司将涉案房屋转租给钟美山，至今未取得有效授权追认同意，特别是未取得房屋产权人即厦门海沧城建集团有限公司的同意追认授权，虫�公司的转租行为无效。涉案房屋按照“产权人城建集团公司-
海沧街道办-建昌房地产公司-建昌投资公司-郑祥炼-虫二公司-
钟美山”的顺序进行交易。基于地方税收的考虑及招标文件要求，海沧街道办要求承租人须为注册地在海沧的公司。因此，厦门建昌房地产开发有限公司在海沧成立项目公司后，租赁合同最终由项目公司厦门建昌投资有限公司与海沧街道办重新签订。建昌投资公司在2014年7月31日与郑祥炼解除了租赁合同，并在2014年8月1日才与虫二公司建立租赁合同关系，在2014年8月1日之前，建昌投资公司对郑祥炼与虫二公司之间的交易，以及虫二公司与钟美山之间的转租均是不同意的。二、城建集团公司、海沧街道办、建昌房地产公司、建昌投资公司、郑祥炼以及虫二公司均未经规划变更许可，擅自改变涉案房屋原有规划的使用用途，违反法律强制性规定，系无效行为。三、作为涉案房屋的管理者海沧街道办与建昌房地产公司、建昌投资公司签订租赁合同时，对涉案房屋尚无法投入使用的现状是明知的，更没有取得涉案房屋整体工程的竣工验收。四、涉案房屋直至一审辩论终结前仍未经整体验收合格，故双方间的转让合同无效。五、涉案房屋至今仍未通过消防竣工验收。六、转让费已支付给了虫二公司，其应当全部返还，钟美山不能正常经营足疗馆的损失亦应当由虫二公司承担。
被上诉人虫二公司答辩称，一、虫二公司的转租行为合法有效。1、案涉房屋属于海沧街道办管理，钟美山一审提交《住所（营业场所）证明》也认为，案涉房屋的权利人是海沧街道办。因此，海沧街道办作为管理人有权将案涉房屋予以出租，且所签《租赁合同》允许建昌投资公司转租。至于海沧街道办对案涉房屋的管理权如何取得，并�影响其管理权的行使。事实上，海沧街道办是通过政府文件变更项目业主的方式成为案涉房屋的权利人、管理人。2、《情况说明》在于解释为何承租人从建昌当地产公司变更为建昌投资公司，至于建昌投资公司成立时间与本案并无原则性的关联关系。基于地方税收的考虑及招标文件要求，由建昌投资公司承接建昌房地产公司《租赁合同》项下的权利义务，这也是符合《租赁合同》的特别约定。3、郑祥炼是虫二公司的法定代表人及发起人，与建昌投资公司签订《房屋租赁合同》时，虫二公司尚未成立，只能以郑祥炼名义签署，但相关的权利义务均由虫二公司享有与承担，这也是公司设立经营的商业惯例。虫二公司自2012年11月8日正式成立并经营至今，建昌投资公司对此是知情的。4、《确认函》可以证明，建昌投资公司同意虫二公司、郑祥炼自2013年6月15日起将案涉房屋转租钟美山，而且，自转租之日起至今超过两年，建昌投资公司也未提出异议。根据司法解释的规定，请求解除合同或者认定转租合同无效的主体为出租人，而非转承租人，因此，钟美山作为转承租人也无权据此主张转租无效。
海沧街道办是案涉房屋的权利人、管理人，其有权将案涉房屋出租建昌投资公司，而且，所签《租赁合同》允许建昌投资公司转租。建昌投资公司据此将案涉房屋出租郑祥炼、虫二公司，并允许郑祥炼、虫二公司将案涉房屋转租钟美山。因此，虫二公司的转租行为得到原出租人的同意和有效授权，转租行为合法有效，相应的《转让合同》依法成立生效。
二、案涉房屋按照建设工程规划许可证的规定进行规划建设，并未改变原有规划用途，不属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，所签的租赁合同合法有效。案涉房屋具备《消防安全检查合格证》，说明案涉房屋未改变场所使用性质。根据《消防安全检查合格证》记载，案涉房屋的使用性质为娱乐场所，与前述用途相一致。根据海沧政府内部文件，将案涉房屋的立项用途变更为前述用途。而且房屋用途也不属于效力性强制性规定，不得以此为由主张合同无效。三、根据租赁合同司法解释的相关规定，未经整体验收合格（竣工验收、消防验收）并非租赁合同无效的原因之一。而且，案涉房屋通过建设工程竣工验收，综合验收合格。案涉房屋具备《消防安全检查合格证》，也可以进一步证明案涉房屋通过整体验收合格。四、钟美山未支付任何转让款，且《转让合同》合法有效，钟美山要求虫二公司返还转让款、赔偿损失，缺乏事实基础与法律根据。钟美山辩称以现金方式支付转让款，但无�详细陈述现金交付金额、时间、地点、在场人员、资金来源等细节，而且，钟美山的陈述明显与常理不符，钟美山不认识收款人，交付大额现金却又不要求收款人出具收据，等等，钟美山主张已经支付转让款，不足采信，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除钟美山对上诉状中列明的事实存有异议以外，其余事实没有异议。本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。
二审审理过程中，被上诉人虫二公司当庭提交三份证据：证据一、厦海发投（2011）19号文件复印件，拟证明案涉房屋的项目业主由海沧公共发展公司变更为海沧街道办，海沧街道办是案涉房屋的权利人和管理人。证据二、（2010）12号常务会议纪要复印件，拟证明案涉房屋的用途自始至终未变更过。证据三、档号为27831《厦门市建设工程�工验收报告》，拟证明案涉房屋均综合验收合格。上诉人钟美山质证认为，虫二公司提交的证据均不属于二审期间的新证据，不应采信。在保留上述意见的前提下，证据一的真实性及证明内容不予认可。该文件是海沧区发改局出具的，时间是2011年3月9日，同意东屿水产品批发市场的用途进行变更。海沧发展公司即涉案房屋的所有权人股东并不是海沧区人民政府，发改局出具的文件对发展公司并不当然有效。对证据二的真实性及证明内容不予认可。变更使用用途须经过规划局进行变更，不能通过海沧区政府的会议纪要进行变更。证据三形成时间是在一审诉讼之前，时间是2007年9月30日，上诉人在一审阶段并没有就2号楼是否竣工验收举证，请求二审法院不予采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责�提供证据加以证明。从虫二公司在原审诉讼中提交的《转让合同》、《建设工程规划许可证》等相关证据可以证明虫二公司与钟美山签订的《转让合同》内容并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，钟美山关于《转让合同》无效的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。《转让合同》签订后，虫二公司按照约定将案涉房屋交付给钟美山使用，钟美山应按约定履行支付转让费、租金等义务。钟美山主张已支付给虫二公司转让费1470，000元，但未能提供转帐凭证、收款收据等相关证据，应承担举证不能的法律责任。钟美山在原审中提出装修费、人工费损失的主张亦缺乏相关证据证明，原审判决不予支持并无不当。综上，钟美山上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24659元，由上诉人钟美山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 陈 鸣
二〇一五年十月二十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。