江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5169号
上诉人（原审原告）：马岚，女，1964年6月29日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：林海，男，1974年12月25日生，汉族，无业。
原审第三人：仲伟波，男，1987年2月13日生，汉族。
原审第三人：段秀娟，女，1987年2月18日生，汉族。
原审第三人：管闻，男，1968年9月7日生。
上诉人马岚因与被上诉人林海、原审第三人仲伟波、段秀娟、管闻案外人执行异议纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人马岚，被上诉人林海到庭参加诉讼。原审第三人仲伟波、段秀娟、管闻经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
马岚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1、涉案房屋在管闻欠债前已经出售给上诉人。2、上诉人在与管闻签订房屋买卖合同后，支付了房款并实际占有、装修、居住。3、管闻在逐步收到上诉人50万元后，上诉人就基本无法联系上管闻，不存在上诉人自身不愿意过户，事实上管闻早在涉案房屋卖给上诉人时就开始恶意拖延，以各种理由不和上诉人见面。上诉人一直以善良的心态对待管闻，以至于造成目前的僵局。请求二审法院依照我国物权法新司法解释予以改判。
林海辩称，认可一审判决的内容。仲伟波、段秀娟向其借款，并由管闻提供担保，故上诉人的上诉请求没有道理。
仲伟波、段秀娟、管闻未应诉亦未答辩。
马岚向一审法院起诉请求：终止对南京市溧水区洪蓝镇某地37-1幢房屋（以下简称37-1幢房屋）的执行。
一审法院认定事实：
37-1幢房屋所有权人为管闻，该房屋建筑面积143.54平方米。2009年7月，管闻取得房屋所有权证，其以该房向中国农业银行溧水县支行抵押贷款43万元，抵押权设定时间为2009年7月。
2009年10月23日，马岚与管闻签订房屋买卖合同，约定管闻以93万元将37-1幢房屋出售给马岚，但合同中未约定付款时间和房屋所有权过户及房屋交付时间。之后马岚陆续支付给管闻部分房款，且实际使用该房，但双方始终未申请办理房屋所有权过户登记。
2014年3月5日，一审法院作出（2013）玄民初字第1902号民事判决：一、仲伟波、段秀娟于本判决生效之日起十日内偿还林海借款本金20万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准计算给付上述本金自2012年2月19日起至本判决确定的给付期限最后一日止所产生的利息。二、管闻对仲伟波、段秀娟的上述债务承担连带偿还责任等。该判决生效后，林海申请一审法院强制执行。一审法院于2014年8月7日作出（2014）玄执字第1056号执行裁定，查封了管闻的37-1幢房屋。马岚对一审法院对该房的执行提出异议，一审法院以（2015）玄执异字第2号执行裁定书裁定驳回其执行异议。马岚不服，提起本案诉讼。
诉讼中，马岚举证：1、2009年10月26日，管闻、袁晓芳以夫妻名义出具的一份经过公证的授权委托书，委托徐炎华出售37-1幢房屋等，委托期限一年。2、2014年7月18日，“管闻”出具的一份经过公证的委托书，委托梅龙出售37-1幢房屋等，委托期限一年。3、四份收条，落款均为“管闻”，落款时间和收房款金额分别为2009年7月31日订金3万元、2009年10月27日20万元、2009年12月1日2万元、2010年1月5日25万元，以上合计为50万元。4、落款为“管闻”、时间为2014年7月18日的收条，内容为管闻收到马岚1万元。马岚陈述，上述收条证明管闻共收取其51万元，两份公证的委托书是管闻曾经办理的准备申请房屋过户手续所用。5、一张中国农业银行卡和一组自助取款机打印的凭条及银行出具的银行卡存款业务回单。马岚陈述，银行卡是管闻交给马岚用于归还房贷，自助取款机打印的凭条及银行出具的银行卡存款业务回单证明其每月偿还管闻名下的银行贷款。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马岚购买被执行人管闻的房产，支付了部分价款，并使用居住该房，但马岚没有支付全部价款或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。并且，马岚完全可以在与管闻磋商买卖合同时约定办理房屋过户登记的程序和时限，但马岚对此没有与管闻进行任何约定，故对房屋未办理过户登记、马岚长期未取得房屋所有权，马岚自身亦有一定原因。因此，马岚提出的执行异议，不符合法律和司法解释规定的情形，依据不足，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决驳回马岚的诉讼请求。一审案件受理费13100元及公告费由马岚负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明：
上诉人马岚陈述，其与管闻虽未明确约定涉案房屋付款时间和房屋所有权过户时间，但已约定在上诉人付清首付款后，管闻应无条件配合上诉人过户。如果上诉人在几天内付清首付款，就可以直接办理过户，后因为当时上诉人凑不了那么多钱，故双方未对上述时间进行约定。
以上事实，有本院二审的庭审笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：上诉人对涉案37-1幢房屋提出的执行异议能否成立。
本院认为，上诉人对涉案37-1幢房屋提出的执行异议不能成立。理由如下：首先，管闻对被上诉人的债权已由人民法院生效判决所确认，而上诉人尚未取得涉案房屋的物权，不能对抗被上诉人对管闻享有的债权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人虽在一审法院对涉案37-1幢房屋查封之前就与管闻签订了书面的房屋买卖合同，并已经占有使用该房屋，但其仅支付了部分房屋价款，且对于涉案房屋至今未办理过户登记上诉人亦有一定的责任。上诉人在与管闻签订房屋买卖合同时，并未对办理房屋过户登记的时间作出相应的约定；二审中，上诉人还陈述，其与管闻之所以未约定房屋过户登记的时间原因在于上诉人当时未能筹集足额的房屋首付款。因此，一审法院对上诉人提出的执行异议未予支持，并无不当。
综上所述，马岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13100元，由上诉人马岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 沈萍儿
代理审判员 王 路
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 郭旭冬