北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初1400号原告（反诉被告）：刘婧婧，女，1982年12月17日出生，住辽宁省抚顺市。委托诉讼代理人：高洪泉，男，1979年10月31日出生，住辽宁省抚顺市。委托诉讼代理人：吴明臣，北京嘉纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：卫华，男，1973年12月25日出生，住美国佛罗里达迈阿密市。委托诉讼代理人：乔羽，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婧，北京颐合中鸿律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号20层2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，1987年8月13日出生，北京麦田房地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。原告（反诉被告）刘婧婧与被告（反诉原告）卫华及第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘婧婧及其委托诉讼代理人吴明臣、高洪泉，被告卫华的委托诉讼代理人乔羽，第三人麦田公司的委托诉讼代理人徐英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘婧婧向本院提出诉讼请求：1、请求判令卫华继续履行我与卫华于2016年7月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令卫华协助我办理北京市昌平区回龙观镇龙跃苑二区×号楼×层×单元×号房屋的过户登记手续；3、请求判令卫华将北京市昌平区回龙观镇龙跃苑二区×号楼×层×单元×号房屋交付给我并协助我办理物业交割手续；4、请求判令卫华支付我违约金（以320万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年12月16日起计算至办理完毕过户登记之日止）；5、请求判令本案受理费由卫华承担。事实与理由：2016年7月30日，在麦田公司的居间服务下，我与卫华签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定卫华将位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑二区×号楼×层×单元×号房屋出售给我，房屋总价款为320万元，定金为50万元，并约定2016年12月15日办理过户手续，过户当日我将剩余房款（包括贷款未成功部分房款）全部支付给卫华。2016年12月14日，我和麦田公司均无法联系到卫华，致使合同无法正常履行。为了购买涉案房屋，我于2016年10月12日将自己名下的原有住房出售给他人，只能带着家人租房居住，卫华的上述违约行为给我造成了巨大的损失。为维护我合法权益特诉至法院。被告（反诉原告）卫华辩称：一、刘婧婧要求我继续履行刘婧婧与我于2016年7月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助其办理位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑二区×号楼×层×单元×号房屋的过户登记手续，将该房屋交付给刘婧婧，并协助其办理物业交割手续，不具备合同约定条件。首先，由于麦田公司的原因，我与刘婧婧签署交易合同无法继续履行。由于麦田公司在上传网签合同及网签信息时，遗漏了我的委托人卫才进的个人信息，导致网签未通过，进而导致刘婧婧不能在昌平区办理住房公积金贷款。对此麦田公司提出了三个解决方案，但买卖双方均未达成一致，导致合同无法继续履行。其次，刘婧婧未按交易合同附件二第5款第（2）项、第（4）项，及第六款第（1）项约定向我支付购房款，导致交易合同无法继续履行。2016年7月30日，我与刘婧婧签署《北京麦田房地产经纪公司北京市存量房屋买卖适用》附件二第二条付款方式第5款第（2）项约定：买卖双方应于2016年11月25日之前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为120万元；第（4）项约定若买受人贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款数额的，买受人应于办理权属转移登记手续前以现金形式补齐公积金贷款部分的购房款。第6款第（1）项约定：买受人于2016年12月15日之前支付出卖人购房款人民币149万元，支付方式为银行资金监管。刘婧婧未按上述约定及时向我支付公积金贷款部分购房款及剩余购房款，导致双方签署的交易合同无法继续履行，且刘婧婧拒绝支付购房款的行为已构成根本违约。因此，刘婧婧要求我继续履行合同，协助其办理过户登记，交付房屋并办理物业交割，根本不具备合同约定的条件。二、刘婧婧要求我向其支付违约金（以320万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年12月16日起计算至办理完毕过户登记之日止），没有事实与法律依据。首先，我方没有违反合同约定的事实，刘婧婧要求我向其支付违约金没有事实依据。其次，根据与刘婧婧签署交易合同的附件二第七条违约责任，双方对违约金支付方式有明确具体约定，现刘婧婧要求支我以320万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年12月16日起计算至办理完毕过户登记之日止，没有法律依据。综上，由于麦田公司及刘婧婧的原因，导致交易合同实际无法履行，且我方在整个交易过程中不存在任何违法行为。请法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）卫华提出反诉请求：1、请求判令解除我与刘婧婧于2016年7月30日签署的编号为2016JJ0027677《北京麦田房地产经纪公司北京市存量房屋买卖合同》及附件；2、请求判令我方不再返还刘婧婧50万元定金；3、本案的诉讼费用全部由刘婧婧承担。事实与理由：2016年7月30日，我与刘婧婧在北京麦田公司签署《北京麦田房地产经纪公司北京市存量房屋买卖适用》（以下简称：该合同），该合同由《重要事项告知书》、《房屋买卖经纪服务书面告知》、《房屋状况说明书》、《交易款项支付提示函》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及附件二组成。该合同附件二对房屋成交价格、付款方式、权属转移登记、房屋交付及违约责任等进行了详细约定。上述合同签署后，刘婧婧按照附件二第二条第1款定金的约定，分两次共计向我支付了定金人民币50万元。但之后，刘婧婧没有按照附件二第二条第5款之约定向我支付公积金贷款部分房款，即人民币120万元。同时没有按照附件二第二条第6款约定向我支付剩余售房款149万元。刘婧婧的上述行为已违反了合同约定，且已构成根本违约。原告（反诉被告）刘婧婧针对反诉辩称：我方认为双方签订房屋买卖合同，我方已将定金50万元交给卫华，因价格上涨，卫华不愿出售涉案房屋，并拒绝按照合同约定协助我方办理公积金贷款、网签及房屋过户登记手续。卫华的行为已经严重违约，我方不同意卫华的反诉请求。第三人麦田公司述称：本诉为房屋买卖合同纠纷，诉讼主体为买卖双方。我方为居间方，不是本诉的诉讼主体，我方提供的居间服务不存在任何瑕疵与过错，故本诉与我方没有直接利害关系，我方不进行具体答辩。对于本案相关的具体事实情况，将在法庭调查阶段协助进行调查。本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，出卖人卫华与买受人刘婧婧通过麦田公司的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定出卖人将坐落于昌平区回龙观镇龙跃苑二区×号楼×层×单元×，建筑面积为98.87平方米的房屋出卖给买受人；该房屋所有权证证号为：X京房权证昌字第XX**号，房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行；双方约定交易方式为通过房地产经纪机构麦田公司居间成交；双方协商该房屋成交总价为人民币320万元，其中净房屋价格为人民币173万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施、搬迁补偿金等价格为人民币147万元。合同落款出卖人处由卫涛作为卫华的代理人签字，买受人处由刘婧婧签字。同日，双方还签订上述合同的附件二，记载：“本附件是编号为2016JJ0027677的《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，具有同等法律效力。本附件与《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）不一致的，以本附件为准。”附件二第一条房屋成交价格：该房屋按套计价，成交价格包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及配套附属设施等。第二条付款方式：1、定金：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币50万元。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付人民币20万元，剩余人民币30万元于2016年9月1日之前支付。若买受人以资金监管方式支付定金，则支付的首笔监管资金中即包含定金。2、解押款：出卖人应于2016年8月15日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内办理抵押登记注销手续……5、公积金贷款部分房款：（2）买卖双方应于2016年11月25日之前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为：人民币120万元。（3）买卖双方应配合担保公司及相关机构提交贷款所需资料，贷款费用由买受人承担。贷款按公积金管理中心的规定支付给出卖人，买受人应配合办理抵押权登记等相关手续。（4）若买受人贷款申请未获得批准或批准的贷款数额不足拟贷款数额的，买受人应于办理权属登记手续前以现金形式补齐公积金贷款部分购房款。6、剩余购房款：（1）买受人于2016年12月15日之前支付出卖人购房款人民币149万元，支付方式为银行资金监管。若买卖双方约定以资金监管方式支付购房款且买卖双方任一方有代理人的，则应按照监管机构要求提供公证委托书。监管机构关于代理人收款或付款有其他规定的，依其规定。第三条权属转移登记：1、买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续。2、买卖双方应于取得《契税完税证明》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。第四条房屋租赁及交付：出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人。第七条违约责任：（买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任）买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金…,自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。第八条其他事项：1、买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力。若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。落款处出卖人由卫涛作为卫华的代理人签字，买受人由刘婧婧签字。合同签订后，刘婧婧分别于2016年7月30日和2016年8月30日支付定金20万元和30万元，收款人卫涛分别开具定金收据。之后卫涛不再代理出卖人卫华办理后续事宜，居住在美国的卫华另出具了经使领馆认证的《委托书》，委托卫才进继续办理房屋买卖相关事宜。《委托书》记载卫华的身份证号码为×××，记载出售房屋位于北京昌平回龙观龙跃苑二区5号楼5单元502。2016年10月，出卖方办理了提前还款解押手续。麦田公司称涉案合同网签于2016年10月28日通过，并提交存量房签约查询页面截图及网签查询合同号、密码为证。2016年11月14日，买卖双方与麦田公司第一次去中国工商银行办理公积金贷款面签手续，未办理成功。麦田公司称未办理成功的原因系其公司工作人员未将卫华的代理人信息进行录入，以及卫华出具的《委托书》记载的其身份证号码少两位、房屋坐落少写“5层”、出卖人未提供中国工商银行账号等。卫华称当时面签未办理成功原因系网签没通过。2016年11月19日，办理房屋交易后续事宜的中介工作人员李景景给卫华的代理人卫才进发短信，内容为：“叔叔，咱周一去昌平需要做两件事：1.先在草拟网签上签字，然后再在撤网签上签字，最后重新做网签（因为上次做的网签前面没有写上你的信息，直接后面让你签字了，所以需要重新做）”2.做面签需要在面签签字。需要带的材料上次都发给你了（公证书两份、您的身份证原件、卫华大哥身份证原件、房本原件、工行卡），你再看看。除此之外周一做了面签，3-5个工作日后初审、交税、过户都需要公证书，一共需要5-6份，尽量6份，公证书身份证号一定加上19这两个数字。叔叔，你收到短信给我回复下吧。”2016年11月20日，李景景发短信给卫才进，内容为：“叔叔，关于咱家房子明天上午9点到公积金走流程，我和我们客户经理也沟通了方案（需要的材料还是和上次发给你的一样）：1，在昌平做的话，需要重新做网签，公证书必须修改加上身份证号“19”上去，否则也是无法受理批贷的。2，在双井做面签的话，网签是符合规定的，不用重做，但是公证书的内容修改的地方多一些，既要修改身份证号“19”，又要加上“首付款等事项”进去。这两个方案，你看你选哪个？叔叔，但是2份公证书是无法办完面签以及交税过户的，还需要增加，叔叔您手里有几份？您看看哪种解决方式，能让您少一些麻烦，我们与客户都积极配合后续相关事项，给您造成的麻烦，我们这边很对不起。网签不符合昌平驻点的规定，是我们的不严谨，给您添麻烦了，但是还是要正常履行买卖合同，履行配合客户签约的义务的，毕竟客户是没有过错的，咱们买卖需要正常进行下去，解决办法就是这几种。这次事件给您添麻烦了，很对不起，接下来我们会更细致的处理好接下来的流程。希望叔叔您能考虑下。”2016年11月21日，买卖双方与麦田公司再次去银行办理公积金贷款面签手续，出卖人提交了卫华的银行账号，但仍因存在代理人身份信息录入、身份证号码等问题导致未办理成功。2016年11月24日至28日期间，麦田公司工作人员通过微信和短信的方式继续与卫才进沟通，告知卫才进因为网签时没有录入卫华的代理人信息，导致公积金贷款银行面签手续不能进行下去，但可以选择到朝阳公积金网点继续办理贷款手续，或者选择全款支付房款的方式继续办理后续手续。卫才进回复“按原合同约定的内容执行”。2016年11月29日至30日期间，麦田公司工作人员通过微信和短信的方式告知卫才进可以继续在昌平办理公积金贷款银行面签手续了，要求卫才进提供的售房委托公证书中产权人的信息以及房屋的坐落要正确有效。2016年12月8日至12日期间，卫才进向麦田公司工作人员发送短信要求麦田公司承担公证书邮寄的费用。2016年12月13日，因刘婧婧表示可全款支付剩余房款，麦田公司工作人员通知买卖双方于12月14日办理资金监管，并短信告知卫才进办理的时间地点等。2016年12月14日，刘婧婧按约到场，卫才进未到场办理。卫才进称其收到了麦田公司通知办理资金监管的短信，但认为对公证书的费用未达成一致意见，故没有去做资金监管。2016年12月19日，刘婧婧家人高洪泉与卫才进通过电话沟通合同履行事宜。刘婧婧提交的通话录音文字摘录资料显示对话内容包括：“……卫才进：这前两天他叫你去付款，你去没有？高洪泉：我去了啊，你们没去啊。我字都签了啊。卫才进：你付了吗？高洪泉：我咋付啊？你们不去我咋付啊？我得要你们银行账号啊。你把银行账号给我，我给你钱。我们跟银行都把合同签完了，就差你那边没签字了。卫才进：你这样好不好，不换中介的话我不会卖的。高洪泉：你的意思就是不换中介你不卖是吧？卫才进：对……”上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件二、定金收据、房屋所有权证、委托书、短信聊天记录、微信聊天记录、通话记录以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，卫涛作为卫华代理人与刘婧婧签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，根据合同约定，买卖双方应于2016年11月25日之前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。本案中，买卖双方及居间方于2016年11月14日、2016年11月21日均去银行办理了公积金贷款面签手续，但未成功。根据各方当事人陈述来看，未能成功办理公积金贷款面签手续并非买受人原因。其次，合同又约定，买受人贷款未获得批准应于权属登记手续前以现金形式支付购房款，买受人另于2016年12月15日之前以银行资金监管方式支付购房款149万元。本案中，公积金贷款面签手续未能如期办理成功，买受人即表示同意全款支付剩余购房款，并由居间方通知买卖双方于2016年12月14日办理银行资金监管，买受人积极配合参加，但出卖人未按通知参加银行资金监管手续的办理，导致合同未能继续履行，至此，买受人亦未有违约行为。出卖人虽称因公证书的费用未与麦田公司达成一致意见故没有去做资金监管，以及出卖人主张麦田公司在提供居间服务过程中所存在的其他问题等，均非买受人存在违约行为，故出卖人卫华以买受人违约要求解除合同，并提出其他诉讼请求，本院不予支持。买受人刘婧婧要求继续履行合同并办理房屋的过户登记、交付房屋、办理物业交割手续，本院予以支持。另对于刘婧婧要求卫华按照合同第七条的约定支付逾期违约金一节，因买受人放弃公积金贷款支付房款后，双方并未补充约定产权过户期限，故刘婧婧主张逾期违约金，本院不予支持。综上所述，综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘婧婧与被告（反诉原告）卫华继续履行于二○一六年七月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、原告（反诉被告）刘婧婧于本判决生效后七日内将剩余房款270万元支付给被告（反诉原告）卫华；三、被告（反诉原告）卫华于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）刘婧婧办理坐落为昌平区回龙观镇龙跃苑二区×号楼×层×单元×房屋的所有权转移登记手续；四、被告（反诉原告）卫华于本判决生效后七日内将坐落为昌平区回龙观镇龙跃苑二区×号楼×层×单元×房屋腾退交付原告（反诉被告）刘婧婧，并协助办理物业交割手续；五、驳回原告（反诉被告）刘婧婧的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）卫华的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，由被告（反诉原告）卫华负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费16200元，由被告（反诉原告）卫华负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  王 学人民陪审员  李启忠二〇一七年十二月二十七日书 记 员  吴继腾