江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡商终字第00718号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）无锡普力斯杰金属制品有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇港王路。
法定代表人黄雪君，该公司董事长。
委托代理人陶新，该公司职员。
委托代理人余洪，江苏金易律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）无锡市瓯丰车辆配件有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇港王路。
法定代表人桑益锋，该公司董事长。
委托代理人杨钊，江苏英特东华律师事务所律师。
上诉人无锡普力斯杰金属制品有限公司（以下简称普力斯杰公司）因与被上诉人无锡市瓯丰车辆配件有限公司（以下简称瓯丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2013）锡法港商初字第348号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭。经合议庭评议，现已审理终结。
原告普力斯杰公司一审诉称：该公司与无锡慰达橡胶有限公司（以下简称慰达公司）于2008年签订房屋租赁协议一份，约定慰达公司将其300平方米的房屋租赁给该公司，租赁期限为十年，签订协议后该公司一次性支付租金150000元。2012年，瓯丰公司在明知房产现实情况下通过拍卖买受上述租赁房屋。根据买卖不破租赁的法律规定，在该公司与慰达公司租赁关系存续期间，瓯丰公司应当继续履行该公司与慰达公司之间的房屋租赁协议，但瓯丰公司为了重新签订租赁协议并按照其要求支付相应租金，在未经得该公司同意的情况下，自2012年5月27日起多次将厂门进行封堵，使该公司无法正常生产经营，导致该公司无法履行与第三方签订的合同而支付违约金50万元，同时购买的钢材因价格调整及长时间搁置而毁损，钢绞线成品因超期报废无法使用，造成严重的经济损失及预期利益损失。故该公司诉至法院，要求判令瓯丰公司赔偿违约金50万元、原材料钢材损失42800元、预期利润损失67297.16元，合计610097.16元。案件审理过程中，普力斯杰公司变更诉讼请求要求瓯丰公司赔偿钢绞线损失207651.6元、聚乙烯塑料粒子处理后差价损失3850元、油脂处理后差价损失14145元、预期利润损失67297.16元，合计292943.76元。
被告瓯丰公司一审辩称：对钢绞线统计数量39.933吨无异议，但是实际损失的价值有异议，因钢绞线未处理尚有残值，主张的损失应当扣除残值。对于塑料粒子及油脂的数量及差价没有异议。对预期利润损失不认可，一是普力斯杰公司主张依据不足，仅按照税务所出具鉴证报告主张完税后有利润，但该报告仅仅作为报税使用，不能反映实际利润情况；二是即便存在真实营业利润，但普力斯杰公司主动放弃经营导致的的利润损失应由其自行承担。普力斯杰公司要求其承担赔偿责任无事实和法律依据，要求驳回其诉讼请求。其于2010年12月6日通过无锡华东拍卖行有限公司公开拍卖，拍得原慰达公司的本案诉争厂房。因普力斯杰公司在拍卖前已占用该厂房（经该公司测量面积为700平方米），其在合法取得房屋产权后，要求普力斯杰公司协商后续租赁事宜，普力斯杰公司既不协商，又拒绝提供已付租金的凭据，因普力斯杰公司拒绝协商，故其提起反诉，要求普力斯杰公司赔偿自2010年12月7日起至普力斯杰公司迁出之日止按每平方米每年100元的标准计算的租金损失21万元。案件审理过程中，瓯丰公司明确要求解除与普力斯杰公司的租赁协议。
针对瓯丰公司反诉，普力斯杰公司辩称：根据买卖不破租赁原则，该公司对诉争房屋具有合法使用权，且已经支付了租赁期内的所有租金，故瓯丰公司的反诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。
原审法院查明：
慰达公司与普力斯杰公司签订了房屋租赁协议一份，约定慰达公司将该公司所有的位于无锡市锡山区东港镇港东村庙桥的厂房（具体为浸胶车间旁的300平方米房屋）租赁给普力斯杰公司，租赁期限为10年（从2008年10月1日至2018年10月1日），租金每平方米40元，年租金15000元，合计租金为150000元；协议签订后，约定普力斯杰公司一次性支付租金15万元。2009年8月6日，普力斯杰公司一次性支付了2009年至2018年度的租金135000元。
2010年12月6日，桑志岳通过拍卖取得了原慰达公司所有的位于无锡市锡山区东港镇港东村庙桥的房产及附属设施（其中有产权证房产面积约为26394.37平方米、无产权证房产建筑面积约为1113.6平方米，均不含土地使用权），并于2012年9月4日办理了房屋产权证，房屋所有权人登记为瓯丰公司。
2012年6月8日18时22分许，110报警中心接到报警称原慰达公司厂内有经济纠纷，十几人来闹事。无锡市公安局锡山分局港下派出所民警处警赶至现场，系普力斯杰公司与现厂房所有人因房屋租赁事宜发生纠纷，后该房屋所有人叫人用泥土将公司大门堵住，民警告知双方不可做出过激行为，后双方同意第二天至东港镇政府解决此事。事后第二天，双方未到东港镇政府进行协商，普力斯杰公司庭审中表示此后也未再找第三方机构进行协商。普力斯杰公司还陈述称当天其想自行清除障碍堆积物遭到瓯丰公司阻拦，此后也未再自行清除堆积物。
2014年9月13日，一审法院组织双方进行现场勘验。根据勘验，普力斯杰公司所租赁房屋系南北向的一间厂房，有朝南及朝西两扇大门。其中朝南的大门门口无堆积物，系在堆放后的几天后由瓯丰公司移除，此后又因天气原因大门被风刮倒后由普力斯杰公司将大门焊住，直至现场勘验时才打开。朝西大门门外堆放满了车架无法通行，双方确认该车架并非由瓯丰公司堆放。在大门里面堆放了石块等建筑垃圾堵住了门口，普力斯杰公司主张系瓯丰公司堆放，瓯丰公司予以否认。在厂房中另有油脂23桶，聚乙烯塑料粒子154包，钢绞线原材料23270千克，钢绞线成品16663千克。
庭审中，普力斯杰公司明确不同意解除租赁协议，并主张瓯丰公司自2012年5月27日起至今一直用工程渣土封堵在该公司的两扇大门门口及朝西大门里面，导致其无法生产、经营，造成各项损失，故诉至一审法院，提出上述诉请。
另查明，普力斯杰公司2009年度利润总额164608.18元，2010年度利润总额205660.09元，2011年度利润总额76381.83元。
以上事实，由普力斯杰公司提供的房屋租赁协议、收款收据、接处警登记表、企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告，瓯丰公司提供的公证书、房屋产权证及当事人陈述在卷佐证。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、瓯丰公司是否应承担赔偿普力斯杰公司生产经营损失的责任；如应承担，承担的损失金额；二、普力斯杰公司是否存在侵占瓯丰公司房屋的侵权行为。瓯丰公司提出解除租赁合同能否得到支持。
针对双方的争议焦点，一审法院作如下评判：一、瓯丰公司应承担赔偿普力斯杰公司生产经营损失的责任，应赔偿损失为24813.9元。理由如下：行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担赔偿损失等的侵权责任。本案中，根据普力斯杰公司提供的接处警登记表，能证明瓯丰公司在2012年6月8日存在将大门封堵的情形，导致普力斯杰公司无法通行，故应当承担侵权责任。但是，根据普力斯杰公司的主张，瓯丰公司系用工程渣土等建筑垃圾封堵大门，而工程渣土等是可以自行采取方式方法予以铲除搬离的，且在封堵大门的几天后瓯丰公司已经将朝南大门口的堆积物清除，对朝南大门的通行不再构成妨碍，而普力斯杰公司在合理期限内既未向第三方机构要求公立救济又没有采取积极措施自行清除堆积物以避免损失扩大。一审法院认为，普力斯杰公司至少应在侵权行为发生后2个月内采取积极的救济措施，超出2个月的损失系扩大化损失，不应由瓯丰公司承担损失赔偿责任。综上所述，瓯丰公司应赔偿普力斯杰公司2个月无法正常经营的预期利润损失24813.9元［（164608.18＋205660.09＋76381.83）元÷3年÷12月×2月］，对普力斯杰公司主张的钢绞线损失、聚乙烯塑料粒子差价损失、油脂差价损失均为扩大化损失，一审法院不予支持。
二、普力斯杰公司不存在侵占瓯丰公司房屋的行为。理由如下：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，普力斯杰公司与房屋原所有人慰达公司所签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，且普力斯杰公司已支付了租赁期限内的全部租金。瓯丰公司虽对租金收款收据有异议，但未提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利法律后果。故诉争房屋的所有权变为瓯丰公司后，普力斯杰公司与慰达公司所签订的房屋租赁协议继续有效，普力斯杰公司有权继续使用诉争房屋。瓯丰公司主张普力斯杰公司侵占房屋并据此要求赔偿租金损失同时要求解除租赁合同的主张，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：一、由瓯丰公司于判决生效之日起十日内赔偿普力斯杰公司24813.9元。二、驳回普力斯杰公司的其他诉讼请求。三、驳回瓯丰公司的反诉请求。本诉案件受理费5700元，由普力斯杰公司负担5217元，由瓯丰公司负担483元；反诉案件受理费减半收取2225元，由瓯丰公司负担。
普力斯杰公司上诉称：一审法院查明瓯丰公司在2012年6月8日存在封堵其大门的情形，导致普力斯杰公司无法通行，应当承担赔偿损失等的侵权责任。但在认定瓯丰公司应承担的损失范围时，却以瓯丰公司系用工程渣土、建筑垃圾等封堵，普力斯杰公司可以自行采取方式方法予以拆除办理为由，认为普力斯杰公司至少应在侵权行为发生后2个月内采取积极的救济措施，否则超出2个月的损失则系扩大的损失，即2个月之后的经营损失及原材料损失均应由上诉人自行承担。对此，普力斯杰公司认为，其在权利受到侵害时当即报警，已经采取了公力救济。在公力救济方式未果的情况下，上诉人又积极尝试自行拆除搬离封堵物，只是在瓯丰公司恶意阻拦下同样未能成功。根据普力斯杰公司所提交的证据，可以看出车间内的钢绞线（包括成品及原材料）需通过卡车及行车进行吊装及运输，而瓯丰公司将普力斯杰公司租赁车间内断电并用建筑垃圾封住了其进出车间的大门，在厂区内将普力斯杰公司的通道完全堵塞，所以普力斯杰公司无法进行私力救济，故普力斯杰公司不存在判决书所称的未在两个月的合理期限内进行私力救济的情形。另外，在此情况下，普力斯杰公司在2012年年底向一审法院提起了诉讼，所以一审法院认定的理由与事实不符。综上，一审法院的判决缺乏事实及法律依据，且有失公平，故请求二审法院：1、依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判；2、一、二审诉讼费用均由瓯丰公司承担。
瓯丰公司二审辩称：对一审判决无异议，对普力斯杰公司占用其房屋超过合同约定面积部分的使用费保留继续主张的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
普力斯杰公司、瓯丰公司对一审认定的事实无异议，也未在二审中提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。根据普力斯杰公司提供的接处警登记表，能证明瓯丰公司在2012年6月8日存在将大门封堵的情形，导致普力斯杰公司无法通行，故应当承担侵权责任。普力斯杰公司虽然确实采取了报警以及自行清除障碍物的方式进行救济，但是根据其陈述，上述救济方式的采取时间均为2012年6月8日，而在此之后直至2013年11月30日起向法院起诉时，普力斯杰公司并未再采取救济方式以维护自身合法权益。虽然普力斯杰公司陈述其在此期间一直在寻求政府的协调，但是并未提交证据予以证明，而且寻求政府协调与普力斯杰公司自力救济之间并不矛盾，普力斯杰公司完全可以再次尝试自行清除障碍物。即便可能会再次遭到阻扰，但该行为至少可以证明普力斯杰公司已经积极采取措施维护自身权益而不是放任损失的扩大。在此情况下，一审法院关于普力斯杰公司在侵权行为发生2个月后未采取措施以避免损失扩大、对于相关扩大化损失的赔偿责任不应由瓯丰公司承担的认定并无不当，故对于普力斯杰公司的上诉请求本院不予支持。
对于普力斯杰公司有关其已经在2012年年底向一审法院提起诉讼的主张，因无相关证据予以证明，故本院不予采纳。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。普力斯杰公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5322元，由无锡普力斯杰金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
代理审判员 单甜甜
代理审判员 包文炯
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 陈 杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；