文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4793号原告：中山市怡景房地产有限公司，住所地广东省中山市西区沙朗彩虹大道71号首层第三卡，统一社会信用代码91442000568233405N。法定代表人：郭子仪，该司总经理。委托诉讼代理人：莫健环，广东皓粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小英，广东皓粤律师事务所律师。被告：冯武，男，1980年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，原告中山市怡景房地产有限公司（以下简称“怡景公司”）与被告冯武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡景公司的委托诉讼代理人朱小英，被告冯武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告怡景公司向院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》（合同编号：SLQP2016106），被告立即腾退承租卡铺；2.被告向原告支付租金4260元（租金以每月2130元从2017年2月6日开始计至被告撤离租赁场地止，暂计至2017年4月5日）；3.被告向原告支付物业管理费9940元（以每月4970元从2017年2月6日开始计至被告撤离租赁物止，暂计至2017年4月5日）；4.被告支付逾期付款租金滞纳金958.5元（每逾期一天按应收总额的0.5%收取滞纳金，暂计至2017年3月28日）、逾期付款物业管理费滞纳金2236.5元（每逾期一天按应收总额的0.5%收取滞纳金，暂计至2017年3月28日）；5.被告支付水电费57.82元，暂计至2017年2月；6.被告有权没收保证金21300元；7.被告承担本案的律师代理费用8000元。诉讼中，原告明确其第1项诉讼请求为解除原、被告于2016年3月16日签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》；明确第4项诉讼请求中的租金滞纳金的计算标准为以每月2130元为基数按日千分之五从2017年3月6日至同年3月28日逐月分段计算，明确物业管理费滞纳金的计算标准为以每月4970元为基数按日千分之五从2017年3月6日至同年3月28日逐月分段计算；明确第5项诉讼请求的57.82元为被告尚欠原告2017年2月1日至同年2月28日的电费，水费不再主张；明确第6项诉讼请求中的保证金为租赁保证金加物业管理费保证金。事实与理由：2016年3月，原告委托中山市金朗物业管理有限公司（以下简称“金朗物业公司”）将其位于中山市西区彩虹大道77号沙朗汽车用品商城1座1层第1017、1018、1019卡铺出租给被告冯武使用，双方签订《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》，合同约定每月28日需缴纳下月租金、物业管理费、水电费及其他费用，每月租金2130元，物业管理费4970元，水电费按表计算，其中电费增收10%的损耗费，合同还约定相应的缴费减免情形及逾期付款需承担的违约责任。自2017年2月开始，被告开始拖欠原告租金、管理费及水电费，原告多次催促被告缴纳相关款项无果，遂提起本案诉讼。被告冯武辩称，一、同意解除与原告的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》并于2017年5月6日腾退承租卡铺，办好交接手续；二、同意向原告支付租金4260元（暂计至2017年4月5日）、物业管理费9940元（均暂计至2017年4月5日），另补齐至同年5月6日的租金、物业管理费；三、涉案商铺的水电费已经缴纳完毕；四、关于滞纳金问题，不应由我方承担，即使需要我方承担，原告主张的标准过高，请法院予以调整；五、我方与怡景公司于2016年3月16日签订了《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》约定商铺开业预定为2016年7月1日，此外，怡景公司亦承诺2016年5月1日举行汽配城盛大开业仪式，并组建配送车队、建造105国道、彩虹大道道路指示牌，举办超大型新车、二手车联展，美食节等一系列宣传活动以提高汽配城知名度。合同签订后，我方依约交付了保证金及水电周转金，并进行了装修进货等待配合整体开业才能正式开业，然而原告在超过合同约定开业时间后仍迟迟未进行任何书面及其他形式的通知确认整体开业仪式和日期，也未履行任何承诺的宣传活动，直接导致我方商铺长期不能正式营业，并处于待营业状态下困难经营。后我方参与了2016年4次由汽车用品区商户组织的要求怡景公司履行合同约定开业仪式及宣传活动的催促会、相关讨论会，亦提交了商户联名意见函、律师函，但怡景公司一直对此置之不理。我方认为，怡景公司已严重违约，需退回我方保证金21300元及水电周转金3030元。综上，原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。在本案审理过程中，原告怡景公司向本院提出财产保全的申请，要求保全被告冯武相当于价值46752.82元的财产，并提供担保人郭子仪、郭锡君名下位于中山市石岐区麻洲街130号房地产[房产证号:02××580210076459；土地证号：国（2010）易2355**]作为担保。本院经审查后于2017年3月24日作出（2017）粤2071民初4793号民事裁定，查封了被告冯武价值46752.82元的财产。本院经审理认定事实如下：怡景公司系中山市西区彩虹大道77号1座1层的产权人。2015年11月1日，怡景公司与金朗物业公司签订《授权委托书》，委托金朗物业公司办理位于中山市西区彩虹大道77号物业出租、管理等事项，其中包括签订租赁合同、收取租金、物业管理费、代收水电费等。2016年3月16日，金朗物业公司（甲方，出租方）与冯武（乙方，承租方）签订《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》（合同编号：SLQP2016106），约定：甲方受业主怡景公司的委托，将位于中山市西区彩虹大道77号沙朗汽车用品商城1座1层第1017、1018、1019卡铺（建筑面积约为101平方米）出租给乙方经营汽车用品。甲方商铺开业日预定为2016年7月1日，此日期如有更改，甲方另行通知乙方，开业日以甲方通知日为准，乙方须配合甲方沙朗汽车用品商城整体开业日同时正式开业。商铺租赁期限为3年，自2016年4月1日至2019年3月31日，双方约定2016年4月1日为该商铺预定交接日，该商铺的实际交接日以甲、乙方的《商铺交接确认书》中签订日期为准。甲方负责整个中山沙朗汽车用品商场的物业管理工作，在租赁期内，乙方同意接受甲方提供的物业管理服务并缴纳综合物业管理费。月租金为2130元，综合物业管理费为4970元/月，签署《商铺交接确认书》的当日即为租赁期限及租金、综合物业管理费的起算日，起租日起3日内开始支付首月租金、综合物业管理费，其后每月28日前支付下月租金、综合物业管理费。租金及综合物业管理费：第一年自商铺交接之日起甲方给予乙方免租金、综合物业管理费3个月，签订合同时乙方一次性交纳3个月租金、综合物业管理费的，甲方免乙方2个月租金、综合物业管理费；第二年甲方给予乙方租金、综合物业管理费8折优惠……。签订本合同同时，乙方同意支付三个月租金金额的租赁保证金6390元及三个月综合物业管理费金额的物业管理保证金14910元给甲方；租赁保证金及物业管理保证金合称履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金、综合物业管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的担保；租赁期届满乙方无违约情况下，甲方在7个工作日内将履约保证金无息退还给乙方。乙方应于商铺交接之日向甲方交纳商铺水电周转金3030元，租赁期限届满乙方明确表示不再续约，或者本合同提前终止，乙方无任何拖欠水、电费的情况下，甲方在7个工作日内将水电周转金无息退还给乙方。甲方确保完成该物业建筑消防验收。乙方自行承担该商铺经营所需的营业执照、经营许可、装修消防验收等责任和费用，甲方提供相应的文件予以协助，未予办理导致的相应后果由乙方承担。商铺由甲方统一安装电表，每个商铺设独立计量电表，乙方按使用量及供电、供水管理部门收费标准向甲方交纳有关费用，电费加收10%电损费用。甲方有权根据其认为合适的情况下在沙朗汽车用品商城的公共区域举行活动、展览或商铺展销等活动，无需事先通知乙方，乙方亦不得干涉；除乙方参与资金投入外，甲方举行上述活动的收益归甲方所有，与乙方无关。乙方需按本合同约定准时缴纳租金、综合物业管理费、水电费及其他费用，甲方不再另行通知；如乙方逾期交纳租金等费用，甲方有权每逾期一天按应收总额的千分之五收取乙方滞纳金，乙方逾期交纳租金等费用达30日以上的，则甲方有权解除本合同，收回出租的商铺，没收乙方已交付的保证金，并有权继续追收租金等费用及其他经济损失。合同还约定其他事宜。金朗物业公司、冯武分别在合同甲、乙方处签字盖章确认。合同签订后，金朗物业公司依约于2016年4月6日将涉案商铺交付给冯武使用，冯武依约向金朗物业公司缴纳租赁保证金6390元及物业管理保证金14910元共21300元、水电周转金3030元，并缴纳租金等费用。后冯武从2016年2月6日起拖欠涉案商铺的租金、综合物业管理费等未予支付，怡景公司向其追讨欠款无果后，遂诉至法院，主张前述实体权利。怡景公司为证明冯武拖欠涉案商铺的租金、综合物业管理费的事实，提供了合同缴费情况汇总表。缴费情况汇总表显示租户冯武，铺位1-1017、1018、1019中山市西区耀声汽车用品商行，2016年4月6日至同年9月5日期间免租金、综合物业管理费，同年9月6日至同年12月5日期间的租金、综合物业管理费已于2016年3月16日缴纳，2016年12月6日至2017年2月5日期间给予优惠免予缴纳租金、综合物业管理费，从2017年2月6日起欠缴租金、综合物业管理费（每月应缴款为2130元租金和4970元综合物业管理费）。冯武对该汇总表反映情况予以确认。又查，根据怡景公司提供的山公消验字[2015]第0235号《建设工程消防验收意见书》显示：……该工程位于中山市西区沙××马路南××号，建筑耐火等级为二级……经资料审查，现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。广东省中山市公安消防局、中山市城市建设档案馆在落款处盖章确认。地址（姓名）变更证明显示：中山市西区沙××马路南××号地址已变更为中山市西区彩虹大道77号1座、2座、3座。冯武确认上述证据的真实性，但认为怡景公司未办理“公众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，影响到租户营业执照的合法性，因此双方签订的租赁合同无效。另查，冯武认为怡景公司未按照约定于2016年7月1日整体开业并举行盛大的开业仪式，使其商铺不能正常营业，据此提供了会议视频光盘及文字记录等。上述材料反映包括冯武在内的涉案汽配城的租户曾多次开会讨论租赁物的免租期延长、商城开业时间、物流配送等问题。怡景公司确认上述材料的真实性，但认为与本案无关，怡景公司并没有违约。再查，怡景公司因本案诉讼委托广东皓粤律师事务所的莫健环、朱小英律师作为诉讼代理人参加诉讼，双方签订《民事案件委托代理合同》，但未提交相关的缴费单据。诉讼中，怡景公司确认冯武已向其全部缴纳了电费，冯武已于2017年5月23日将涉案商铺交还怡景公司。诉讼期间，怡景公司、冯武向本院申请七天调解期。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题。怡景公司是涉案商铺的所有权人，其委托金朗物业公司代为出租、管理，因此金朗物业公司具有合法的出租权。金朗物业公司代表怡景公司与冯武签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。对冯武提出涉案合同未办理“公众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”而无效的辩解意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定。”规定，该强制性规定主要指的就是《建筑法》、《消防法》关于房屋使用条件的相关规定。现怡景公司提供的《建设工程消防验收意见书》、地址（姓名）变更证明已显示涉案商铺所在的汽配城在交付承租方前已经消防验收合格，冯武对此亦予以确认，冯武认为涉案商铺还需办理“公众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”未提供相关证据证明，怡景公司不予确认，故本院对冯武该辩解意见不予采纳。关于涉案合同是否解除问题。金朗物业公司已按合同约定向冯武交付商铺，冯武亦应按合同约定向金朗物业公司缴纳租金等费用。本案现有证据反映，冯武自2016年4月1日承租涉案商铺之日后，自2017年2月6日起拖欠怡景公司租金及综合物业管理费至今已超过合同约定的30日，冯武对此予以确认，故冯武的行为已构成违约，怡景公司现要求解除合同并要求冯武腾退涉案商铺，符合合同约定和相关法律规定，本院予以支持。但基于冯武已于2017年5月23日向怡景公司交还涉案商铺，为此，本院认定怡景公司与冯武于2016年3月16日签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》于2017年5月23日解除。关于租金、综合物业管理费的问题。怡景公司主张冯武尚欠其2017年2月6日起租金、综合物业管理费的事实，有怡景公司提供的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》、合同缴费情况汇总表等在案佐证，冯武亦确认并同意支付，本院对此予以认定。基于涉案商铺已于2017年5月23日交还怡景公司，故相应的租金、综合物业管理费应计算至2017年5月23日。为此，冯武应支付怡景公司的租金7668元（2130元/月×3个月+2130元/月÷30天×18天）、综合物业管理费17892元（4970元/月×3个月+4970元/月÷30天×18天）。关于保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……”规定，以及怡景公司与冯武签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》关于“……乙方逾期交纳租金等费用达30日以上的，则甲方有权解除本合同，收回出租的商铺，没收乙方已交付的保证金，……”约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，冯武因拖欠租金等费用存在违约，怡景公司要求收取冯武的租赁保证金及物业管理保证金不予退还，符合上述法律规定及双方的合同约定，本院予以支持。但因已收取冯武的租赁保证金及物业管理保证金21300元高于其因合同违约造成的损失，本院酌情认定损失金额为11300元为宜，怡景公司应以该损失金额为限没收保证金。至于怡景公司继续要求冯武支付其租金滞纳金、物业管理费滞纳金，于法无据，本院对此不予采纳。关于律师费问题。因现有证据未有反映怡景公司因本案纠纷发生律师费损失，现怡景公司要求冯武支付其律师费理据不足，本院不予支持。关于电费问题。庭审中怡景公司确认承租方已全部支付了电费，故本院对此不予采纳。对冯武辩称涉案汽配城未统一开业、怡景公司未对涉案汽配城进行相关广告宣传，根据双方签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》关于“怡景公司有权根据其认为合适的情况下在沙朗汽车用品商城的公共区域举行活动、展览或商铺展销等活动，冯武对此不得干涉”的约定，怡景公司对涉案汽配城进行广告等宣传活动的前提是基于怡景公司的经营需要，并不属于怡景公司需履行的上述合同义务，本院对冯武的上述辩解意见不予采信。而冯武认为怡景公司并未对涉案汽配城进行整体开业，本院认为，冯武自承租涉案商铺、办理相关的营业执照后即可自行开业经营，涉案合同所述的整体开业只是一种广告宣传策略，并不能导致涉案合同因此而无法履行，故本院对此亦不予支持。综上，怡景公司的诉讼请求，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市怡景房地产有限公司与被告冯武于2016年3月16日签订的《沙朗汽车用品商城商铺租赁管理合同》于2017年5月23日解除；二、被告冯武于本判决生效之日起七日内向原告中山市怡景房地产有限公司支付租金7668元、综合物业管理费17892元；三、原告中山市怡景房地产有限公司已收取被告冯武的租赁保证金及物业管理保证金共11300元不予退还；四、驳回原告中山市怡景房地产有限公司的其他诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元，减半收取为484元，诉讼保全费488元，合计972元（原告已预交），由原告中山市怡景房地产有限公司负担205元，由被告冯武负担767元（被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员仇丽君二〇一七年六月二十六日书记员孙婉霞许晓丹