上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初9616号
原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陆成，董事长。
委托诉讼代理人：何金成。
委托诉讼代理人：贾忱。
被告：贺丽娟，女，1949年11月7日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：高琴(系贺丽娟之女)，女，住址同上。
原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告贺丽娟居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人何金成，被告贺丽娟及其委托诉讼代理人高琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告支付佣金人民币(以下币种均为人民币)35,000元；2、要求判令被告支付逾期违约金，按照拖欠佣金总额的每日万分之五，自2016年12月1日起计算至判决生效之日止。事实和理由：2016年8月16日，被告通过原告居间，就购买上海市虹口区赤峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与出卖方达成房屋买卖意向，并签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)、《房屋买卖合同》，原告已居间成功，但被告至今未支付佣金35,000元，经原告催告后仍无履约诚意。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
被告贺丽娟辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告未促成被告和房屋出卖方网签买卖合同、过户，买卖并未完成。出卖方为置换房屋而出售系争房屋，后其上家跳价，原告口头承诺会帮助出卖方解决房屋置换问题，但未能兑现，故出卖方违约不同意与被告网签合同出售系争房屋，房屋买卖不成，责任不在被告。出卖方违约后，被告曾联系原告要求协调解决，但原告既未协调上下家解约，也未替被告向出卖方追索违约金。原告曾要求出卖方支付其2万元，以冲抵被告原应支付的佣金。系争房屋的房源信息系由黄老记地产公司提供，因被告信任原告是大公司，故将房源信息提供给原告，由原告提供居间服务，原告为此给予被告佣金优惠。《居间协议》系原告提供的格式合同，被告签字时并未细看里面的内容，原告也未对《居间协议》中的居间义务、违约责任等条款给予明确说明，被告直到原告起诉后才仔细阅看了合同，发现其中有不合理之处。《居间协议》签字落款日期为2016年8月16日，但8月份被告已向原告投诉，原告没有答复，原告起诉前也从未向被告主张过佣金，原告现主张逾期违约金不合理。《居间协议》签订后，一直是由出卖方联系被告，原告再未联系过被告，未提供居间服务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月16日，案外人宗某某、翟某某作为出卖方(甲方)，被告贺丽娟作为买受方(乙方)，原告中原公司作为居间方(丙方)，三方签订《居间协议》。该协议第二条约定：系争房屋总房价款为363万元。第三条约定：如甲方在《房屋买卖合同》上签字，乙方应支付甲方定金10万元，以担保《房屋买卖合同》的履行；第五条约定：丙方应依法积极履行以下居间义务：1、向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，比如乙方拟购买该房地产及购买条件；2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，比如甲方拟出售该房地产及出售条件；3、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；4、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；第六条约定：《房屋买卖合同》成立即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。该《居间协议》还载明以下内容：“在签署上述协议时，甲、乙双方均已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明。……甲方及乙方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。”该项内容及《居间协议》第六条的内容均以加粗字体提示。
同日，原、被告签订《佣金确认书》，约定：被告应于2016年11月30日前向原告支付佣金35,000元，若未经原告同意而迟延支付，原告有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)；本佣金确认书的约定与《居间协议》的约定不一致的，以本佣金确认书为准。
同日，被告和翟某某、宗某某签订由原告提供版本的《房屋买卖合同》，约定：总房价款为363万元；为办理交易过户手续所需，甲、乙双方同意于本合同签署后25天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《示范合同》)，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订《示范合同》的日期；甲、乙双方应于2016年11月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。
上述协议、合同签订后，被告向出卖方支付了定金10万元。之后，买卖双方因故解约，被告收回了10万元定金。
审理中，原告称：系争房屋于2016年7月-8月间在原告处挂牌，房源信息系由原告提供给被告；《居间协议》约定上下家应各支付1%佣金，因原告给予被告优惠，故原、被告另行签订了《佣金确认书》；《居间协议》第六条已进行加粗提示，原告已尽合理告知提示义务；原告帮助出卖方寻找房源，但未承诺承担保证责任；买卖双方发生纠纷后，经原告协调，出卖方才将10万元定金返还给了被告。被告称：约定佣金于2016年11月30日支付，因该日也系约定过户之日，故佣金应在办理过户后支付；《佣金确认书》中所称《房屋买卖合同》应指网签的《示范合同》。
庭审中，证人宗某某、翟某某出庭作证，称：其只在黄老记地产公司和其他中介公司挂牌出售系争房屋，未在原告处挂牌；原告曾口头承诺帮助证人在一周内找到置换的房屋，但在《居间协议》签订后原告便不管不问了；证人将未买成房屋的情况告知被告，被告劝证人不要折腾了，不要再买房了，还是在原来的房屋居住就好了，并让证人将定金返还给其；证人返还被告定金后次日，双方去原告处告知解约情况，原告称这样处理不行，要求证人付钱，证人未同意。
上述事实，有原告提供的居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书，被告提供的电话录音、电话通信记录、证人证言以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《居间协议》及《佣金确认书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。根据《居间协议》的约定，《房屋买卖合同》成立即表明原告居间成功，被告应于原告居间成功的同时按照本协议第二条约定的总房价款的1%支付原告佣金。根据《佣金确认书》的约定，被告确认应向原告支付的佣金数额为35,000元，支付时间为2016年11月30日前，《佣金确认书》的约定与《居间协议》的约定不一致的，以《佣金确认书》为准。现被告通过原告提供居间服务，就系争房屋与出卖方签订了由原告拟定的《房屋买卖合同》，该合同已具备房地产买卖合同的主要条款，且买卖双方在签订的《房屋买卖合同》中也明确约定签订《示范合同》是为了办理交易过户手续所需，故买卖双方签订上述《房屋买卖合同》应视为原告作为居间方已促成买卖合同成立。被告辩称房源信息系由其提供给原告，现原告予以否认，被告也无足够的证据证明，故本院不予采信。被告主张《佣金确认书》所称的《房屋买卖合同》应指《示范合同》，也无充分依据，故本院不予采纳。虽然《佣金确认书》上约定的佣金支付时间和《房屋买卖合同》约定的过户时间相一致，但支付佣金的义务主体是被告，而办理房产过户的义务主体是买卖双方，《佣金确认书》并未明示支付佣金须以办理过户为条件，故现仅凭支付佣金和办理过户时间上的一致，难以推断出两者之间存在逻辑上的必然联系。
根据《居间协议》第六条的约定，在《房屋买卖合同》成立后，若因出卖方或买受方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则原告仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。换言之，无论哪一方违约，原告均可选择向任何一方主张佣金。该条款虽为原告拟定的格式条款，但经原告加粗提示，且被告也已确认在签署《居间协议》时，已认真查阅了协议的全部内容，确认原告已对该协议第六条及其他条款内容进行了明确的提示，并已分别按买卖双方的要求进行了详尽的解释和说明，确认对该协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。现被告主张原告未给予明确说明，显然与事实不符，故本院不予采纳。鉴于原告已促成买卖合同的成立，原、被告双方约定的佣金支付时间也已届至，故被告应向原告支付佣金。
中介公司提供的房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。原告虽促成被告与出卖方签订了买卖合同，但因买卖双方解约，原告并未在网签合同、房屋产权过户等方面向被告提供后续服务，其居间服务未全部完成，原告在居间服务未全部完成的情况下要求得到与居间义务履行完毕可得报酬数额相等的佣金，显然有违公平，故应视情扣减原告的佣金数额。鉴于被告应支付的佣金数额须经法院审定，故原告主张逾期违约金，依据不足，本院不予支持。被告如与出卖方就系争房屋的买卖有纠纷的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二款、第三十九条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告贺丽娟应于本判决生效之日起10日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金1万元；
二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费726.19元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担518.71元，被告贺丽娟负担207.48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 倪振良
审 判 员 郑 煌
人民陪审员 张俊彪
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
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第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
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