吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初第998号原告：姜福龙，男，朝鲜族，无职业。委托代理人：李洪权，安图县明月法律服务所法律工作者。被告：李艳艳，女，汉族，中国石油公司延边分公司会计。委托代理人：李中山，吉林敖联律师事务所律师。被告：陆威，男，满族，图们市人力资源和社会保障局科长。原告姜福龙与被告李艳艳、陆威之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案。2016年2月1日，本院根据姜福龙的申请，依法作出（2016）吉2401民初998号民事裁定，冻结了登记在李艳艳名下的涉案房屋产籍手续（房屋所有权证号为XX）。2016年3月16日，本院依法适用简易程序第一次对本案公开开庭进行了审理，姜福龙的委托代理人李洪权及李艳艳的委托代理人李中山到庭参加诉讼。2016年4月14日第二次对本案公开开庭进行了审理，姜福龙的委托代理人李洪权及李艳艳的委托代理人李中山到庭参加诉讼。2016年5月18日，本院依法将本案转为普通程序，并追加陆威为共同被告，对本案第三次公开开庭进行了审理。姜福龙的委托代理人李洪权、李艳艳的委托代理人李中山及陆威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。姜福龙起诉称：2014年，闫某某代理我与李艳艳及陆威协商后，将我从长春长裕房地产开发公司购买的位于延吉市铁南兆丰帝景小区X号楼X单元X室房屋以31万元的价格出售给了李艳艳和陆威，双方口头约定购房款应于2015年年底前付清。后双方到长春长裕房地产开发公司办理了商品房买卖合同的更名手续，将买受人变更到李艳艳名下。现李艳艳已取得房屋所有权证并已实际占有该房屋。但却未按约定向我支付购房款，故诉讼至法院，要求李艳艳和陆威连带支付购房款31万元。李艳艳的代理人辩称：李艳艳与姜福龙之间从未协商过购买房屋事宜。诉争房屋是陆威与闫某某协商后购买的，李艳艳未参与，所以，该购房款应由陆威偿还。房屋手续登记在李艳艳名下，是因陆威与李艳艳假离婚时已协商该房屋归李艳艳所有。姜福龙无权向李艳艳主张购房款。陆威辩称：2013年年末，我与李艳艳假离婚后在延吉市租房生活，因孩子要在延吉上学，必须有住宅房屋，我和李艳艳一起与闫某某协商，以31万元的价格购买闫某某的亲属姜福龙所有的位于延吉市兆丰帝景小区X号楼X单元X室现房房屋，并约定等到2015年年末由李艳艳出售其所有的另一套位于延吉市锦绣天景的6楼房屋取得售房款后再向姜福龙支付该31万元购房款。该诉争房屋是李艳艳个人购买的，我只是中间人，所以，应由李艳艳偿还该购房款。本院在开庭审理时，姜福龙向本院举出如下证据：证据1.记账凭证和银行汇款单复印件各一份，证明涉案房屋是姜福龙从长春长裕房地产开发公司购买的商品房；经质证，李艳艳的代理人对该证据的真实性有异议，认为该证据不是原件，另外，汇款指向不明，无法确认是交付的该购房款。证据2.微信记录一份，证明李艳艳购买姜福龙的房屋，欠购房款31万元；经质证，李艳艳的代理人对该证据的真实性有异议，认为无法确认该证据的真实性。证据3.证人姚某某出庭证实：涉案房屋初始是姜福龙购买的，其已付清购房款。后我公司通知姜福龙来公司售楼处办理房屋所有权证的相关手续，姜福龙告诉我公司该涉案房屋已经出售给李艳艳，让我公司协作将该房屋的合同变更到李艳艳名下。之后，李艳艳持身份证到公司售楼处找我，我就给李艳艳办理了合同更名手续，重新与李艳艳签订了一份合同。李艳艳交付了办理房屋所有权证所需的税金等费用后，我公司为李艳艳办理了房屋所有权证。经质证，李艳艳的代理人对证人证言的真实性无异议，但认为根据证人的证言，姜福龙与长春长裕房地产开发公司已经解除了合同，李艳艳与长春长裕房地产开发公司形成新的合同关系，所以，李艳艳与姜福龙之间无房屋买卖关系。证据4.电话录制的谈话录音，证明李艳艳在与陆威谈话时承认在姜福龙处以31万元的价格购买的涉案房屋，并且至今未支付购房款的事实。经质证，李艳艳的代理人对该证据的真实性无异议，但认为该谈话录音涉及的房屋是否是涉案房屋不明确。经质证，陆威对姜福龙举出的证据均无异议。本院在开庭审理时，李艳艳的代理人向本院举出如下证据：证据1.商品房买卖合同及购房发票复印件各一份，证明李艳艳与长春长裕房地产开发公司签订的涉案房屋买卖合同，涉案房屋与姜福龙无关；经质证，姜福龙对该证据的真实性无异议，但对李艳艳的代理人的证明主张有异议，认为姜福龙将涉案房屋出售给李艳艳后去长春长裕房地产开发公司办理了更名手续，该涉案房屋的购房款是姜福龙交付的。经质证，陆威对李艳艳的代理人举出的证据的真实性无异议，对李艳艳的代理人的证明主张有异议，认为是为了省房屋过户交易费，所以，在长春长裕房地产开发公司办理的更名手续，并不是李艳艳直接从长春长裕房地产开发公司购买了涉案房屋。本院对以上证据认证如下：对姜福龙举出的记账凭证和银行汇款单，结合证人姚某某的证言，本院认定其真实性。该两份证据能证明姜福龙已经向长春长裕房地产开发公司交付了涉案房屋的购房款215580元，后姜福龙将该房屋出售给了李艳艳，长春长裕房地产开发公司根据姜福龙的要求，将购房合同买受人变更到李艳艳名下，为办理房屋所有权证的需要将发票开在了李艳艳名下，但实际李艳艳并未交购房款。对姜福龙举出的微信记录，结合李艳艳与陆威的谈话录音，本院认定其真实性。该两份证据能够证明闫某某将其亲属姜福龙所有的兆丰帝景小区X号楼X单元X室房屋以31万元的协议价格出售给了李艳艳和陆威，当时未交付房款。后李艳艳与陆威分手后，对该31万元房款如何偿还产生分歧。对李艳艳代理人举出的商品房买卖合同及购房发票，结合证人姚某某的证言，本院认定其真实性，该两份证据能证明长春长裕房地产开发公司于2014年7月26日将与姜福龙的商品房买卖合同更名为李艳艳，并于2014年9月23日为李艳艳出具了215580元的购房发票。但李艳艳并未交付该购房款，出具该发票是为了给李艳艳办理房屋所有权证而提供的。本院根据庭审采信的证据及双方当事人的陈述，综合认定如下事实：2013年7月26日，姜福龙以215580元的房价款购买了由长春长裕房地产开发公司开发的位于延吉市铁南兆丰帝景小区X号楼X单元X室现房房屋，并于当日取得该房屋钥匙后对该房屋进行了装饰装修，但一直未在此房屋居住。李艳艳与陆威原系夫妻关系，原居住在图们市。2012年4月双方以李艳艳名义按揭贷款在延吉市购买了一套位于锦绣天景的房屋，但一直未装修居住。2012年10月，李艳艳和陆威迁居到延吉市借用朋友房屋居住。2014年7月14日，因陆威有外债，担心牵扯李艳艳，遂于李艳艳办理了离婚手续，离婚时约定按揭贷款购买的位于延吉市锦绣天景的毛坯房屋归李艳艳所有。离婚后双方未分居，仍在一起以夫妻名义同居生活。2014年8月，陆威的同事闫某某与陆威及李艳艳口头协商后，将闫某某的亲属姜福龙所有的已装修完的位于延吉市铁南兆丰帝景小区X号楼X单元X室现房房屋出售给陆威及李艳艳居住，双方商定总房款为31万元，但因当时陆威和李艳艳没有购房现款，双方口头约定由陆威和李艳艳于2015年年末前将按揭贷款购买的位于延吉市锦绣天景的毛坯房屋售出后支付该31万元购房款。协议后，闫某某经姜福龙同意后即将该房屋钥匙交给陆威和李艳艳，陆威和李艳艳即搬迁至该房屋居住。2014年9月，长春长裕房地产开发公司通知姜福龙到售楼处交纳办理房屋所有权证的相关费用，姜福龙告知该房屋已出售给了李艳艳，并让长春长裕房地产开发公司协助将该房屋的手续办到李艳艳名下。之后，长春长裕房地产开发公司与李艳艳重新签订了商品房买卖合同，并为李艳艳出具了购房款发票。2014年10月，长春长裕房地产开发公司为李艳艳办理了该房屋的房屋所有权证，登记的房屋所有权人是李艳艳。后因陆威和李艳艳怠于出售延吉市锦绣天景的毛坯房屋，故该购房款一直未支付。2016年1月，陆威与李艳艳因家庭生活琐事口角后，陆威从该房屋中搬出，双方开始分居至今。期间，双方亦对该房款的给付进行过协商，但未达成一致意见。本院认为：虽然闫某某在出售涉案房屋时姜福龙尚未取得该房屋的权利证书，但姜福龙已付清房款并已实际占有了该房屋，姜福龙虽然对该房屋未取得登记物权，但其已取得对该房屋的债权，即要求长春长裕房地产开发公司为其办理房屋所有权证的权利。而闫某某以31万元的房价款出售该房屋行为已经姜福龙认可，故应认定闫某某出售该房屋的行为有效，其与陆威及李艳艳达成的口头协议对姜福龙产生效力，姜福龙与陆威及李艳艳之间形成债权债务关系，即陆威和李艳艳应承担向姜福龙支付房款的义务，姜福龙应承担向陆威及李艳艳交付房屋并协助其办理房屋所有权证的义务。长春长裕房地产开发公司在办理房屋所有权证时根据姜福龙要求将合同相对人由姜福龙变更到李艳艳名下，应认定是姜福龙将其与长春长裕房地产开发公司之间的权利义务部分转让给了李艳艳，李艳艳取得要求长春长裕房地产开发公司办理涉案房屋所有权证的权利，亦应承担姜福龙未完成的其他义务，如交纳办理房屋所有权证应交纳的各项费用。但因姜福龙与长春长裕房地产开发公司之间的房款已结清，故姜福龙已无再向长春长裕房地产开发公司交付房款的义务。李艳艳亦无再向长春长裕房地产开发公司交付房款的义务，其交付房款的义务应向姜福龙履行。另外，陆威虽然与李艳艳办理了离婚手续，但离婚后双方仍在一起同居生活，与闫某某协议购买房屋是双方共同意思表示，而闫某某出售涉案房屋时的真实意思亦是将该房屋出售给陆威和李艳艳共同所有，至于之后在办理房屋所有权证时陆威同意办理在李艳艳名下，是陆威和李艳艳对该共有房屋的协议处分，但不得以该处分协议对抗姜福龙的债权，对欠姜福龙的房款仍应由陆威及李艳艳共同负担，并应互负连带责任。陆威及李艳艳已承诺于2015年年末前出售位于延吉市锦绣天景的房屋后支付欠姜福龙的购房款，但因陆威及李艳艳怠于出售位于延吉市锦绣天景的房屋，又因该购房款的承担产生纠纷，导致至今未支付欠姜福龙的房款，应由陆威及李艳艳承担违约责任。姜福龙请求由陆威及李艳艳支付购房款的请求有法律依据，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十八条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十五条之规定，判决如下：一、被告陆威及李艳艳于本判决发生法律效力之日立即向原告姜福龙支付购房款31万元整；二、被告陆威及李艳艳对以上债务互负连带责任。如被告陆威及李艳艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元（原告姜福龙已预交），保全费2070元（原告姜福龙已预交），共计8020元由被告李艳艳及陆威共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李 春审 判 员  刘玉升人民陪审员  王树科二〇一六年五月二十六日书 记 员  张甜甜