河南省鹿邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1628民初475号
原告邹定华（反诉被告），男，汉族，生于1980年12月4日，个体户。
委托代理人李燕燕、李光辉，河南陈州律师事务所律师。
被告孙玉梅（反诉原告），女，汉族，生于1979年1月13日，市民。
被告张无限，男，汉族，生于1975年2月8日，个体户。系孙玉梅之丈夫。
被告黄俊彬，男，汉族，生于1972年4月26日，个体户。
共同委托代理人刘玉林，河南真源律师事务所律师。
原告邹定华与被告孙玉梅、张无限、黄俊彬房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年2月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员李勇独任审判，于2016年3月25日、4月15日公开开庭进行了审理。原告邹定华及其委托代理人李燕燕、被告张无限、黄俊彬及其共同委托代理人刘玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2015年1月7日被告黄俊彬将原医药公司南大门对面的房屋经房东张无限的同意转租原告，租金50000元，另收取原告转租费90000元。同日，原告与房东张无限之妻孙玉梅签订租房协议，租期三年，即2015年8月1日至2018年8月1日止，双方对租金、期限、违约约定清楚，但租期未到时，被告张无限、孙玉梅告知原告停止租赁房屋，并对房屋进行损毁，不让原告使用房屋。自2016年初原告所租房屋一直处于关闭状态，致使原告无法经营，给原告造成损失。被告黄俊彬收取转租费90000元不符合法律规定，应予以退还。所签租赁协议约定期限未到期，原告不存在拒绝交纳租金的行为，而是原告给付租金被告拒不收取还使用暴力阻挠进行经营，出租屋的门已被被告损坏，原告于2016年1月27日报案，原门面房两间原告还可经营，经过五河治理原出租房屋拆除一半，对原告经营造成影响，根本无法经营才产生本案。关于2015年12月17日的协议书，原告与被告签订的租赁协议未到期。综上，请求驳回反诉原告不合理的反诉意见。请求判令解除原告邹定华与被告孙玉梅房屋租赁协议；三被告连带返还转让费90000元；三被告赔偿原告损失20000元。
被告孙玉梅（反诉原告）、张无限辩称，由于原告未按规定支付租金，原告与孙玉梅于2015年12月17日签订协议，补充约定2016年1月23日房屋租赁时间到期，原告应从所租房屋中搬迁出去，根据合同法规定，被告孙玉梅同意解除与原告出租房屋协议，同时孙玉梅依法提起反诉。原告要求被告孙玉梅、张无限赔偿损失没有事实依据，被告不存在干涉原告经营的行为。综上，原告的诉请于法无据，应依法判决驳回原告诉讼请求。反诉被告邹定华返还反诉原告租赁房屋两间，赔偿反诉原告2016年1月23日至2016年2月27日损失16600元。
被告黄俊彬辩称，1、被告黄俊彬收取转让费的行为合理合法，原告虽向被告支付了转让费，但原告取得房屋的装修及房屋扩建面积等有形资产和商铺地段等优先租赁权，双方之间系等价行为。2、根据最高法关于合同法若干问题的解释第七条规定，并结合鹿邑县城经营商铺房屋出租的市场状况，转让费属于被告对上述有形资产和无形资产的转让，这一点在原、被告签订合同时是明知的，是双方的真实意思，具有合法性。被告收取转让费行为没有违反法律行为，符合交易习惯。3、原、被告签订转租协议，不仅仅是双方真实意思表示，更取得了房东的书面同意，且双方签订协议已实际履行完毕。4、原告要求被告黄俊彬返还转让费90000元没有事实依据，被告黄俊彬不存在干涉原告经营的行为。请求依法判决驳回原告诉讼请求。
原告邹定华提交以下证据：
1、2015年1月7日原告与黄俊彬签订房屋转租订金协议一份、被告黄俊彬所写收到条一份、2015年1月7日原告与孙玉梅签订租房协议一份。证明：1、被告黄俊彬将其租孙玉梅房屋转租原告邹定华，租金为50000元，租期为2015年3月5日至2015年8月5日，转租费90000元。2、签订协议当日原告邹定华交付黄俊彬租金50000元。3、被告黄俊彬所写收到条，二次共收原告转租费计90000元。4、原告与被告孙玉梅所签租房协议时，被告黄俊彬在场，租期3年，自2015年8月1日至2018年8月1日。出租房屋面积约60平方米。5、被告孙玉梅所写收条，收到原告邹定华房租定金30000元。三被告异议认为，根据租房协议，对其真实性没有异议，但租房协议第3条规定房屋的租金为100000元，恰恰证明了原告未按协议约定向被告足额交纳租金。房屋转租协议也证实了双方所签订的租期为2015年3月5日至2015年8月5日，由此可见，原告与被告所签协议已实际履行完毕。经审查，本院认为被告异议成立。
录音光盘（邹定华妻子与张无限手机通话）一份。证明邹定华妻子与张无限手机通话的录音。被告张无限自己承认踢坏了原告出租屋的门，不让原告邹定华经营。张无限拒不收房租，造成原告房屋租赁无法继续。三被告异议认为，该证据来源不合法，从通话内容显示张无限本人也没有承认将门踢坏和拒收房租的事实。经审查，本院认为被告异议成立。
3、原告申请本院调取鹿邑县公安局真源派出所接警登记表一份、邹定华笔录一份。证明报案记录和录音能相互印证，有房屋玻璃门损坏，被告应当赔偿损失。三被告异议认为，1、接警登记表与笔录均系原告单方面陈述，不能作为有效证据。2、报警时间为2016年1月27日，证明了原告与被告孙玉梅在2016年1月23日解除合同后，原告依然占有被告孙玉梅的房屋。3、接警登记表均系原告的单方面陈述，其证明玻璃门损坏没有其他合法证据。经审查，本院认为被告异议成立。
被告孙玉梅提交以下证据：
1、被告孙玉梅提交2015年1月7日孙玉梅与邹定华所签租房协议一份。证明邹定华第一年租金为100000元，邹定华未按约定足额交纳。根据协议第2条规定，租赁到期后孙玉梅有权收回房屋，邹定华无条件交付孙玉梅。原告异议认为，对租房协议没有异议，该房屋使用两个月就经五河治理拆除一半，房屋拆除后原告交纳租金被告拒不收取。根据协议，租赁期限未到期，不存在无条件交付问题。被告张无限、黄俊彬无异议。经审查，本院对孙玉梅与邹定华于2015年1月7日签订租房协议后邹定华交纳定金30000元的事实予以采信。
2、2015年12月17日孙玉梅与邹定华签订协议书一份，证明邹定华所交30000元定金折抵为房租后于2016年1月23日前到期，双方对租赁期限进行了重新约定变更，在2016年1月23日前邹定华从所租房屋中搬迁出去。否定了2015年1月7日孙玉梅与邹定华所约定的期限。由于邹定华未按约定期限从孙玉梅房屋中搬出，邹定华应当依法向孙玉梅支付房屋占用期间的使用费16600元，此费用计算是从2016年1月23日计算至2016年2月27日。原告异议认为，该协议中有添加和涂改的痕迹。因房屋变动，原、被告双方对房屋重新约定房租费，而被告拒不让原告使用原租赁房屋，拒不收取租金，该协议书不能证明被租赁期限的变更和重新约定，而是对2016年租赁期限的总结，实际租赁期限未到期。经审查，本院认为原告异议不成立。
3、2016年3月23日鹿邑县公证处出具的（2016）鹿证民字第167号公证书一份，证明孙玉梅按照鹿邑县五河治理第三指挥部以及鹿邑县城乡规划局3月14日的通报精神，对所出租的房屋内的物品进行了公证保全，该两间房屋内无任何物品，系空房两间。原告异议认为，公证的事实是对的，可以看到房屋门破损的事实。屋内没有像被告黄俊彬所说的花十多万装修的情况。2016年3月21日该案已经法院审理，证据保存应由法院进行。经审查，本院对2016年3月23日鹿邑县公证处出具的（2016）鹿证民字第167号公证书公证的事实予以认定。
4、鹿邑县“五河”治理指挥部第三分部证明一份，证明被告孙玉梅按五河治理要求，本案争议房屋于2016年3月24日拆旧建新。原告无异议。被告张无限、黄俊彬无异议。
被告黄俊彬提交2015年4月1日邹定华写的书面证明一份，证明邹定华从2015年4月1日起承租期间与房屋产生的一切费用、税用与被告黄俊彬无关。原告异议认为，该证明是原告签的，指的是税收和水电费用由原告负责。被告孙玉梅、张无限无异议。经审查，本院对邹定华的承诺予以采信。
综合以上证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
被告孙玉梅、张无限系夫妻关系，孙玉梅、张无限在位于鹿邑县仙台路西段原医药公司南大门对面有门面房两间，具有使用权。2015年8月1日前由黄俊彬承租，在黄俊彬承租期间于2015年1月7日转租原告邹定华，并经过房主张无限同意。黄俊彬与邹定华约定：将原医药公司南大门对面门面房两间转租邹定华，租期为2015年3月5日至2015年8月5日，租金50000元，转租费90000元。签订协议当日原告邹定华交付黄俊彬租金50000元。后被告黄俊彬分二次共收原告转租费合计90000元。2015年1月7日原告邹定华又与房主孙玉梅签订租房协议。双方约定：原医药公司南大门对面门面房两间由邹定华承租，自2015年8月1日至2018年8月1日，房屋租金为第一年100000元、第二年120000元、第三年120000元，出租房屋面积约60平方米。协议签订后，孙玉梅收到原告邹定华房租定金30000元。2015年4月1日邹定华承诺在承租期间，房屋产生的一切费用、税用与被告黄俊彬无关。2015年12月17日孙玉梅与邹定华签订协议书，邹定华所交30000元定金折抵为房租后于2016年1月23日前到期，在2016年1月23日前邹定华从所租房屋中搬迁出去。2016年1月27日，邹定华因纠纷向鹿邑县公安局真源派出所报警。2016年3月23日孙玉梅按照鹿邑县“五河”治理第三指挥部以及鹿邑县城乡规划局3月14日的通报精神，对所出租的房屋内的物品进行了公证保全，鹿邑县公证处出具（2016）鹿证民字第167号公证书一份，公证孙玉梅所出租的两间房屋内无任何物品，系空房两间。
另查明，根据鹿邑县政府及鹿邑县“五河”治理指挥部第三分部要求，被告孙玉梅于2015年9月份将出租原告的房屋拆除十几平方。原告一直未交付被告孙玉梅房屋，至2016年3月24日被告孙玉梅将出租房屋完全拆除。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，出租人支付租金的合同。2015年1月7日在黄俊彬承租孙玉梅、张无限房屋期间转租邹定华，双方签订转租协议，并经过出租人孙玉梅、张无限同意，该协议系双方当事人真实意思表示，且内容于法无悖，为有效合同。依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依据约定全面履行各自的义务。黄俊彬与邹定华所约定租金及转租费系双方合意，原告接收并使用了房屋，原告又无证据证明黄俊彬转租存在欺诈行为，故原告请求黄俊彬、被告孙玉梅、张无限连带返还转租费90000元本院不予支持。但黄俊彬与邹定华所约定租期为2015年3月5日至2015年8月5日，邹定华实际使用至2015年8月1日，黄俊彬应退还原告多收的四天租金。
关于邹定华与孙玉梅于2015年1月7日签订租房协议，亦系双方当事人真实意思表示，为有效合同。邹定华支付孙玉梅定金30000元折抵租金后，孙玉梅与邹定华又于2015年12月17日签订协议书，邹定华所交30000元定金折抵为房租后，并约定2016年1月23日前到期，在2016年1月23日前邹定华从所租房屋中搬迁出去。原告称被告孙玉梅、张无限未收原告房租，因无证据证明，双方又于2016年1月23日协议解除原告与孙玉梅2015年1月7日签订租房协议，故原告邹定华及被告孙玉梅已约定自行解除租房合同。双方请求解除合同，本院予以认定。反诉原告孙玉梅因将出租给反诉被告邹定华的房屋拆除十几平方，根据合同法第231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损的，承租人可以要求减少租金。事实上根据原告与孙玉梅协议，原告从2015年8月1日至2016年1月23日租金为30000元，已少于双方约定一年租金100000元，反诉原告孙玉梅请求反诉被告邹定华支付2016年1月23日计算至2016年2月27日房租费，应比照2015年8月1日至2016年1月23日租金计算方式计算租金。关于反诉原告孙玉梅请求反诉被告邹定华返还出租房屋，因该房屋已拆除，其请求本院不予支持。原告邹定华请求被告赔偿损失20000元，无相关证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告黄俊彬退还原告邹定华租金1333元。
二、反诉被告邹定华支付反诉原告孙玉梅2016年1月23日至2016年2月27日租金5965.8元。
三、驳回原告邹定华其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告孙玉梅其他反诉请求
五、上述第一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告邹定华承1000元，被告黄俊彬承担50元。反诉费107.5元，由反诉原告孙玉梅承担57.5元，由反诉被告邹定华承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判员 李 勇
二〇一六年四月二十二日
书记员 张景凯