温州市鹿城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0302执异177号异议人：李强。委托代理人：田德强，上海市××律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司温州龙湾支行，住所地：浙江省温州市龙湾区。代表人：钱贤德，行长。被执行人：精达电器集团有限公司，住所地:浙江省乐清市柳市。法定代表人：包碎平,董事长。被执行人：李振泽。被执行人：包碎平。被执行人：和平电气有限公司，住所地：浙江省乐清市。法定代表人:陈道贤，总经理。被执行人：陈道贤。被执行人：宜兴市家豪房地产开发有限公司，住所地：江苏省宜兴市。法定代表人：李军，总经理。被执行人：李军。被执行人：徐海岸。被执行人：李慧慧。被执行人：包爱萍。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称：平安银行龙湾支行）与被执行人精达电器集团有限公司（以下简称：精达电器公司）、李振泽、包碎平、和平电气有限公司（以下简称：和平电气公司）、陈道贤、宜兴市家豪房地产开发有限公司（以下简称：家豪房开公司）、李军、徐海岸、李慧慧、包爱萍金融借款合同纠纷一案中，异议人李强向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人李强称：贵院发出（2015）温鹿执民字第4184号公告，责令使用该屋内人员于2016年7月30日前自行腾空迁出坐落上海市浦东新区梅花路756号房屋，异议人对此特提出异议。早在2010年，上述房产的所有权人包爱萍就将该房屋出租给异议人，双方最后一份房屋租赁合同约定的租赁期限自2015年4月15日起至2020年4月15日止，现合同尚在履行期。异议人认为，异议人与包爱萍签订的房屋租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁的原则，房屋租赁合同应由买受人继续履行至合同期满。请求贵院对坐落上海市浦东新区梅花路756号房屋予以带租拍卖、变卖或以其他形式变价。本院查明：2011年1月17日、2012年3月5日，被执行人包爱萍、包碎平与申请执行人平安银行龙湾支行分别签订《最高额抵押担保合同》、《房屋抵押贷款补充协议》各一份，约定：包爱萍、包碎平提供坐落上海市浦东新区梅花路756号（建筑面积：206.84平方米）房产作为抵押物，为精达电器公司与平安银行龙湾支行自2011年1月17日至2014年1月17日期间发生的左右主合同项下债务的履行提供担保，担保的债务本金最高余额为1030万元。同年1月28日，双方办理了上述房产的抵押登记。期间，平安银行龙湾支行为精达电器公司持有的商业承兑汇票贴现，但精达电器公司在到期后未按约付款，平安银行龙湾支行遂向本院起诉。本院于2015年7月1日作出（2015）温鹿商初字第198号民事判决书，判决：精达电器公司于本判决生效之日起十日内偿付平安银行龙湾支行垫款笨近万元及罚息；精达电器公司、李振泽、包碎平、和平电气公司、陈道贤、家豪房开公司、李军对上述债务分别以3000万元、3000万元、500万元、500万元、3000万元、3000万元为限承担连带偿还责任；若精达电器公司未按期履行上述债务，则平安银行龙湾支行有权以拍卖、变卖徐海岸、李慧慧提供抵押的坐落上海市虹口区公平路772号所得价款对上述债务在939万元的限额内优先受偿；若精达电器公司未按期履行上述债务，则平安银行龙湾支行有权以拍卖、变卖包爱萍、包碎平提供抵押的坐落上海市浦东新区梅花路756号房产所得款对上述债务在1030万元的限额内优先受偿。该民事判决书生效后，权利人平安银行龙湾支行于同年11月4日向本院申请执行。本院于同年11月16日作出（2015）温鹿执民字第4184-4186号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人精达电器公司、李振泽、包碎平、和平电气公司、陈道贤、家豪房开公司、李军、徐海岸、李慧慧、包爱萍银行存款1790万元，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产；查封、扣押被执行人财产后，限被执行人7日内履行法律文书确定的义务，逾期仍不履行，法院将依法变卖、拍卖。同年11月23日，本院向上海市浦东新区房屋登记中心发出协助执行通知书，查封了被执行人包碎平、包爱萍名下的上述房产。2016年6月23日，本院发出（2015）温鹿执民字第4184号公告，责令被执行人包碎平、包爱萍及占有、使用该屋内人员于2016年7月30日前自行腾空迁出上述房屋，由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。异议人李强知晓后，向本院提出执行异议。另查明：2006年12月14日，被执行人包爱萍、包碎平（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落上海市浦东新区梅花路756号房屋（建筑面积103.42平方米）出租给乙方；租期3年，自2007年1月1日至2009年12月31日；年租金14万元，每6个月支付一次。2009年10月16日，被执行人包爱萍（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落上海市浦东新区梅花路756号房屋（建筑面积103.42平方米）出租给乙方；租期3年，自2010年1月1日至2012年12月31日；年租金17万元，每6个月支付一次。2012年11月9日，被执行人包爱萍（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落上海市浦东新区梅花路756号房屋（建筑面积103.42平方米）出租给乙方；租期3年，自2013年1月1日至2015年12月31日；年租金216000元，每6个月支付一次。2015年11月14日，被执行人包爱萍（作为甲方）与异议人李强（作为乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落上海市浦东新区梅花路756号房屋（建筑面积206.84平方米）出租给乙方；租期5年，自2015年4月15日至2020年4月15日；年租金23万元，第一期4个月支付一次，以后每半年支付一次。上述事实有异议人提供的身份证、营业执照、发票、收条、上海市房屋租赁合同、电子银行回单、公告，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第198号民事判决书、（2015）温鹿执民字第4184-4186号执行裁定书、协助执行通知书、上海市房地产权证、上海市房地产登记证明，以及异议人陈述等证据所证实。本院认为，因被执行人未履行生效民事判决书确定的给付义务，本院对被执行人包爱萍、包碎平提供抵押的坐落上海市浦东新区梅花路756号房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。异议人提供的2006年12月14日、2009年10月16日、2012年11月9日《上海市房屋租赁合同》约定的租赁期限均已届满，不能对抗本院对涉案房产采取的执行措施。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房产于2011年1月28日办理了抵押登记手续，具有公示公信效力，申请执行人平安银行龙湾支行依法享有抵押权。异议人提供的2015年11月14日的《上海市房屋租赁合同》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权和本院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院要求涉案房屋的实际居住人腾空涉案房屋，由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价，符合上述司法解释规定。异议人要求带租拍卖涉案房产，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人李强的执行异议。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。审 判 长  苏 惺审 判 员  沈文江审 判 员  林 洁二〇一六年九月二日代书记员  季珊珊