上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2970号
上诉人（原审原告）胡阳生，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）李蔚，XX年XX月XX日生，汉族。上列两上诉人之共同委托代理人巩慧，上海诺维律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托代理人葛金艳，上海诺维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吕贵芳，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）徐小平，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）郭建新，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人和晓科，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人胡阳生、李蔚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年5月14日，胡阳生以现金方式向上海A事务所支付2万元。2014年5月19日，胡阳生、李蔚作为乙方，吕贵芳、徐小平作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲、乙双方通过上海B事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让款共计175万元（人民币，下同）；甲、乙双方同意，甲方于2014年8月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2014年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。合同附件三约定：1、乙方于2014年5月30日前，支付甲方购房首付款53万元（含定金2万元）；2、乙方向银行申请贷款122万元，由银行收到该套房屋放款凭证后直接支付给甲方。合同另对其他房屋买卖事宜做了相关的约定。上述合同签订后，胡阳生于2014年5月26日通过转帐方式向郭建新支付购房款56万元。2014年7月10日，由吕贵芳、徐小平作为委托人，郭建新作为受托人，双方签订《委托书》一份，委托事项为授权受托人郭建新办理系争房屋出售的如下事宜：壹、代为办理提前还贷预约手续，办理银行贷款提前结清手续及领取抵押他项权证，并办理抵押注销手续、退保手续、领取保险金并签署相关文件；贰、代为出售房屋，签订房地产买卖合同及办理房屋转让的相关事宜；……伍、代为收取房价款、售房全款（包括首付款及银行发放的贷款）；……。受托期限自即日起至二O一五年一月八日止。2014年8月25日，吕贵芳、徐小平将系争房屋交付胡阳生、李蔚。2014年9月，胡阳生、李蔚起诉至原审法院，要求判令：1、确认胡阳生、李蔚与吕贵芳、徐小平于2014年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、吕贵芳、徐小平、郭建新返还胡阳生、李蔚购房款58万元；3、吕贵芳、徐小平支付胡阳生、李蔚逾期交房的违约金580元；4、吕贵芳、徐小平赔偿胡阳生、李蔚利息损失（2万元自2014年5月15日起算、56万元自2014年5月27日起算，均参照中国人民银行逾期贷款利率计算至判决生效之日止）；5、吕贵芳、徐小平、郭建新完全履行上述义务的同时，胡阳生、李蔚将系争房屋返还给吕贵芳、徐小平。原审另查明，吕贵芳、徐小平为系争房屋登记的权利人。案外人A股份有限公司XX分行于2011年9月14日被核准登记为该房屋的抵押权人，抵押的债权数额共计1,100,000元。案外人杨某甲于2013年4月7日被核准登记为该房屋的抵押权人，抵押的债权数额300,000元，现该抵押权已涤除。2014年8月11日，因吕贵芳、徐小平涉及其他债务纠纷，系争房屋被上海市松江区人民法院查封。现胡阳生、李蔚以上述协议无法继续履行，并经协商未果为由，遂诉至法院并提出如上诉讼请求。原审再查明，2014年3月30日，徐小平向案外人杨某乙出具借条一份，载明：“今借到杨某乙人民币现金柒万贰仟元正（￥72,000），用于现金周转。”同日，徐小平还向杨某乙出具收条一份，载明“今收杨某乙人民币现金柒万贰仟元（72,000）”。之后，郭建新在借条上作为连带担保人签名。后杨某乙以该借款诉至法院要求徐小平归还72,000元借款，郭建新承担连带责任。法院于2015年2月2日作出（2014）松民一（民）初字第8120号民事判决书，判决：被告徐小平于判决生效之日起十日内偿还杨某乙借款本金72,000元；二、被告郭建新对被告徐小平的上述借款承担连带清偿责任。2013年3月30日，徐小平、吕贵芳向案外人杨某甲出具借条一份，载明：“本人向杨某甲借人民币叁拾万元整（300000），用于生意周转转入XXXXXXXXXXXXXXX1312。”同日，被告徐小平的农业卡内转入了282,000元。后，郭建新在借条上作为连带担保人签名。杨某甲以该借款诉至法院要求徐小平、吕贵芳归还300,000元借款，郭建新承担连带责任。法院于2015年2月26日作出（2014）松民一（民）初字第8119号民事判决书，判决：被告徐小平、吕贵芳于判决生效之日起十日内偿还杨某甲借款本金300,000元；二、被告郭建新对被告徐小平、吕贵芳的上述借款承担连带清偿责任。原审庭审中，郭建新向法院提交：1、收款收据二份，证明4万元郭建新已转交吕贵芳、徐小平（原审笔误胡阳生）；2、借条二份及承诺书一份，证明为涤除系争房屋上设定的抵押债权，郭建新承诺作为上述二份借条共计债权为37万元的连带保证人，故这笔款项实际上已归属吕贵芳、徐小平，现该二笔债务的债权人已将吕贵芳、徐小平、郭建新诉至法院，故本案应中止审理。胡阳生、李蔚对郭建新提供的上述证据的真实性均表示不清楚，无法确认。原审审理过程中，郭建新陈述，因其系案外人上海A事务所的投资人及工作人员，故其将从胡阳生、李蔚处收取的54万元交到该公司。原审认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行合同义务。本案中，根据查明的事实，胡阳生、李蔚与吕贵芳、徐小平签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实的意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性的规定，应属有效合同。现系争房屋因吕贵芳、徐小平涉及其他债务而被查封，此属归责于吕贵芳、徐小平的原因导致上述合同未能继续履行，符合合同法关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故法院对胡阳生、李蔚要求解除合同的诉讼请求，予以支持。至于合同的解除之日，因胡阳生、李蔚在诉讼之前未通知吕贵芳、徐小平解除合同，故应以诉状副本送达之日即2014年9月5日作为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，在合同解除后，吕贵芳、徐小平应当向胡阳生、李蔚返还购房款并承担相应的违约责任，故法院对胡阳生、李蔚要求吕贵芳、徐小平返还购房款580,000元的诉讼请求，予以支持。然而，胡阳生、李蔚要求吕贵芳、徐小平按照逾期贷款利率支付已付购房款利息损失缺乏事实和法律依据，吕贵芳、徐小平应按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述房款的利息损失。同时，合同解除后，胡阳生、李蔚随即丧失了继续占有使用系争房屋的合同依据，故胡阳生、李蔚应当将系争房屋返还吕贵芳、徐小平。至于胡阳生、李蔚主张郭建新应当承担共同返还购房款的责任。法院认为，因郭建新系吕贵芳、徐小平的代理人，其在代理权限范围内实施的行为，其后果依法应由吕贵芳、徐小平承担，其收取胡阳生、李蔚的房款即视为吕贵芳、徐小平已经收取，至于其是否转交吕贵芳、徐小平系代理人与被代理人之间的内部关系。同时，郭建新作为中介方的工作人员，其作为买卖双方一方的代理人，虽有不妥，但在买卖过程中亦无明显过错。故胡阳生、李蔚要求郭建新共同返还房款的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。至于胡阳生、李蔚主张的逾期交房的违约金的问题，法院认为，根据合同关于甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行的约定，该违约金适用的前提系合同继续履行，现胡阳生、李蔚请求权的基础系解除合同，故对于胡阳生、李蔚该项诉讼请求，法院不予支持。原审法院审理后于2015年11月10日作出判决：一、确认原告胡阳生、李蔚与被告吕贵芳、徐小平于2014年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；二、原告胡阳生、李蔚于判决生效之日起十日内返还被告吕贵芳、徐小平坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、被告吕贵芳、徐小平于判决生效之日起十日内返还原告胡阳生、李蔚购房款580,000元；四、被告吕贵芳、徐小平于判决生效之日起十日内支付原告胡阳生、李蔚购房款的利息损失（其中20,000元自2014年5月15日起算、560,000元自2014年5月27日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）；五、驳回原告胡阳生、李蔚其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,687元，公告费560元，财产保全申请费3,463元，合计诉讼费13,710元，由原告胡阳生、李蔚负担50元，被告吕贵芳、徐小平负担13,660元。判决后，胡阳生、李蔚不服，上诉至本院称，被上诉人郭建新早与被上诉人吕贵芳、徐小平有债权债务关系，且恶意隐瞒房屋无法过户的事实，有预谋地收取上诉人胡阳生、李蔚首付款，郭建新主观恶意明显。《上海市房地产买卖合同》已经解除，郭建新没有保管该款项的依据，吕贵芳、徐小平已经下落不明，购房款还在郭建新处，其应当对购房款的返还承担连带责任。系争房屋已经拍卖，胡阳生、李蔚不再占有该房屋，房屋已经登记在案外人名下，故不应当由胡阳生、李蔚返还房屋。请求二审撤销原判第二、三、五项，并依法改判。被上诉人吕贵芳、徐小平未发表答辩意见。被上诉人郭建新辩称，其不同意上诉人胡阳生、李蔚的上诉请求。本案中被上诉人吕贵芳、徐小平与郭建新之间是委托代理人关系，不是保管关系，故《上海市房地产买卖合同》解除的法律后果应当由吕贵芳、徐小平承担。胡阳生、李蔚主张郭建新主观恶意，没有依据。因此，胡阳生、李蔚关于不予返还房屋的上诉请求，由法院依法判决，其他上诉请求，请求二审维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人胡阳生、李蔚提供福建省南平市建阳区人民法院执行裁定书、福建省南平市建阳区人民法院协助执行通知书、福建省南平市建阳区人民法院拍卖成交确认书、契税已申报办理证明、上海市房地产登记薄等证据，欲证明系争房屋已经被法院拍卖，上诉人不占有该房屋。被上诉人郭建新表示对上述证据没有异议。本院另查明，系争房屋经法院拍卖，于2016年3月17日登记在案外人何某某、郑某某名下。本院审理中，上诉人胡阳生、李蔚陈述，因案外人毛某某与被上诉人吕贵芳、徐小平之间存在债权债务纠纷，系争房屋于2014年8月11日被法院查封，8月25日，中介交付给上诉人钥匙，但上诉人不能开门。系争房屋开始没有封条，上诉人起诉后发现窗户上有封条。上诉人没有实际居住过该房屋。本院认为，上诉人胡阳生、李蔚与被上诉人吕贵芳、徐小平签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。现系争房屋因吕贵芳、徐小平涉及其他债务而被查封，导致上述合同无法继续履行，胡阳生、李蔚主张解除合同，合法有据，应予支持。合同解除后，吕贵芳、徐小平应当向胡阳生、李蔚返还购房款并承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于被上诉人郭建新是否应当与吕贵芳、徐小平共同返还房款58万元。对此，胡阳生、李蔚主张郭建新恶意隐瞒房屋无法过户的事实，有预谋地收取胡阳生、李蔚首付款，其主观恶意明显，但本院注意到，其一，《上海市房地产买卖合同》于2014年5月签订，胡阳生于2014年5月向郭建新支付购房款，而系争房屋于2014年8月被查封，导致胡阳生、李蔚无法实现购房目的，故本院难以认定郭建新在收取系争房屋购房款时已经知晓系争房屋无法过户的事实；其二，吕贵芳、徐小平委托郭建新出售系争房屋，郭建新系代为吕贵芳、徐小平收取该房屋的房价款，虽然郭建新实际收取胡阳生支付的购房款，但法律后果应归属于吕贵芳、徐小平；其三，郭建新为中介方的工作人员，其同时兼任系争房屋出卖人吕贵芳、徐小平的代理人收取房价款，确有不当之处，但就现有证据而言，本院难以认定郭建新与吕贵芳、徐小平存在恶意串通骗取胡阳生、李蔚购房款的情形，因此，胡阳生、李蔚主张郭建新与吕贵芳、徐小平共同返还房款58万元，缺乏依据，本院不予支持。至于合同解除后，胡阳生、李蔚是否应当将系争房屋返还吕贵芳、徐小平的问题，一则吕贵芳、徐小平将系争房屋交付胡阳生、李蔚之前，该房屋已经被法院查封，胡阳生、李蔚无法正常使用该房屋，二则在本案诉讼期间，系争房屋因吕贵芳、徐小平与案外人毛某某之间的纠纷而被拍卖，且于2016年3月17日登记在案外人何某某、郑某某的名下，因此，本院难以认定系争房屋现由胡阳生、李蔚控制使用，故胡阳生、李蔚无需承担返还房屋的责任。因此，原审要求胡阳生、李蔚返还系争房屋给吕贵芳、徐小平的判决内容，本院予以撤销。上诉人胡阳生、李蔚的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2962号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2962号民事判决第二项。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9,687元，公告费560元，财产保全申请费3,463元，合计诉讼费13,710元，由胡阳生、李蔚负担50元，吕贵芳、徐小平负担13,660元；二审案件受理费人民币9,687元，由胡阳生、李蔚负担4,843.50元，由吕贵芳、徐小平负担4,843.50元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……