中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民申字第920号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市光华路18号。
法定代表人：薛传祥，该公司董事长。
委托代理人：姜长海，黑龙江牡大律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：贺玉中。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：柳玉忠。
再审申请人绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司（以下简称澳普尔公司）、贺玉中为与被申请人柳玉忠案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称黑龙江高院）（2013）黑民终字第67号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
澳普尔公司申请再审称，1、原判决认定的基本事实不清，缺乏证据证明。（1）2008年10月25日，柳玉忠、丛树奎及刘国恩与澳普尔公司达成了口头借款协议，澳普尔公司向柳玉忠、丛树奎及刘国恩借款110万元，月利息5分，一年利息为66万元，三人要求将利息计入本金，并要求将绥芬河市兴隆西侧原六连区域，a-1（2＃）楼南数1
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8号八处门市房（面积为：743.47平方米）作为履行债务的担保。于是澳普尔公司给柳玉忠出具了176万元的收�一份，并于次日与柳玉忠签订了意思表示不真实的以物抵债（实质为流质契约）的《房屋购销合同书》一份。（2）上述借款还款期限届满后，由于澳普尔公司当时债务沉重，没有及时清偿。柳玉忠、丛树奎及刘国恩等三人天天吃住在澳普尔公司的酒店里逼迫还款，并要求将8处门市房在借款还清前暂时借其使用。在此情形下，澳普尔公司迫不得已将2、3、4、6、7、8号门市房借给他们暂时使用，而1、5号门市房根本就从来没有借给他们使用，但柳玉忠却强行将1号门市房非法占有、使用至今。所以说，柳玉忠非法占有、使用澳普尔公司的7处门市房是基于澳普尔公司未按时清偿借款，并不是基于房屋买卖关系，更不是法律规定的商品房买卖关系中法律意义上的交付房屋的行为。（3）一审庭审中柳玉忠无法回答主审法官提出的“购房款”是如何支付的种种问题，而�前后明显自相矛盾，其真正的原因就是这笔款项根本就不是购房款，而是借款。所以一、二审法院没有就此问题深入地查实清楚，显系事实认定不清，认定已全部支付购房款缺乏证据证明。
2、澳普尔公司与柳玉忠之间的《房屋购销合同书》只是起到借贷关系的担保作用，并不是起到房屋买卖的目的，柳玉忠使用房屋是处于暂用状态，澳普尔公司在约定的一年期满后不断的向其归还借款，而不是给柳玉忠办理房产证，在长达三年的时间里，柳玉忠从来未向澳普尔公司要求办理房产证，反而在不断的接受还款。因此双方是否解除《房屋购销合同书》已无法律意义，该《房屋购销合同书》担保功能已经不存在。
3、关于《房屋购销合同书》的法律效力问题。（1）澳普尔公司向柳玉忠、丛树奎及刘国恩三人借款本金110万元，柳玉忠为担保债权的实现要求提供房屋作为物�担保。从担保的内容看，如果澳普尔公司到期不能还款，抵押房屋将归柳玉忠所有，所以该《房屋购销合同书》名为房屋买卖，实为借贷担保，实质上是以物抵债类（流质契约）合同，应为无效合同。（2）澳普尔公司和柳玉忠所签订的《房屋购销合同书》不是合同当事人的真实意思表示，是明为房屋买卖，实质为民间借贷，是以虚伪行为隐藏真实行为，应当为无效。（3）《房屋购销合同书》形成的时间为2008年10月26日，是在柳玉忠交付“购房款”以后，按照商品房买卖的交易习惯都是先签订合同后再交付购房款，而本案恰恰相反；合同约定交付房屋的期限为一年整，这也与商品房买卖交易习惯严重不符，通常交付房屋的期限为一个确定的期日，而非期间，此处符合民间借贷所通常约定的还款期间的法律特征，所以该约定能显现双方之间为民间借贷关系；合同约定一年内不能交付房屋的话，澳普尔公司将返还全部“购房款”，并支付高额利息，赔偿经济损失等，此处亦能体现出柳玉忠是以追逐高利息为目的，而非购买房屋。（4）经计算，涉案门市房的单价仅为每平方米2367元，而该栋房屋的普通住宅的价格也比这个价格高得多。
4、二审法院审判程序违法。黑龙江高院于2013年9月3日第一次庭审后为查明案件事实，依法调取了黑龙江省宁安市人民法院（2011）宁法执字第3号执行卷宗、绥芬河市房产管理局出具的证明等足以影响案件基本事实认定的重要证据，并于2013年11月6日进行了第二次开庭审理，对上述证据进行质证。但二审法院对澳普尔公司未经传票依法传唤就缺席审理，不仅剥夺了澳普尔公司的诉讼权利，更使得案件基本事实的认定出现重大偏差。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十项的规定，人民法院应当再审。
5、澳普尔公司有新证据，足以推翻原判决。澳普尔公司虽缺席了一、二审的庭审，但在原审庭审后发现了新的证据，可以证实至2011年末，澳普尔公司已全部清偿了柳玉忠的借款。这些证据与其他证据相结合，足以证明澳普尔公司与柳玉忠之间为民间借贷的法律关系，而非房屋买卖的法律关系。
6、一、二审判决法律适用错误。退一万步讲，即便澳普尔公司与柳玉忠之间《房屋购销合同书》是真实有效的，那么在澳普尔公司未按照合同约定按时交付房屋存在违约的情况下，澳普尔公司交付房屋的合同义务也依法终止。因为按照合同约定，澳普尔公司发生违约行为需要承担的违约责任为全额返还被申请人的购房款，并承担其相应的经济损失及购房款的利息等，不是继续履行交付房屋。
此外，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，未竣�的房屋不得交付使用，本案涉案房屋项目因施工人不配合目前还未竣工，也未办理初始登记，柳玉忠至今暂用的房屋处于非法状态，因此本案涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行程序中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第九条第九项所规定的停止执行的法律要件，所以原审判决法律适用错误。
贺玉中申请再审称，1、一、二审法院认定本案事实严重错误。第一，澳普尔公司与柳玉忠之间的《房屋购销合同书》实为以物抵债合同，属于流抵契约。第二、柳玉忠等三人实际上向澳普尔公司出借借款110万元，一、二审认为柳玉忠向澳普尔公司支付了全部房款176万元，属于认定事实错误。2、法律适用错误问题。第一，涉案《房屋购销合同书》实为以物抵债合同，属于流抵契约�依法应当无效。第二，即便按照一、二审法院的观点，涉案《房屋购销合同书》属于法律意义上的房屋买卖合同，因澳普尔公司已向柳玉忠归还借款，可以推定该合同已经解除。第三，因柳玉忠并未付清全部“购房款”，且二审法院已经对一审判决认定的《房屋购销合同书》有效进行了撤销，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行程序中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不应停止执行。
柳玉忠提交书面意见称，黑龙江高院（2013）黑民终字第67号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回澳普尔公司的再审申请。1、柳玉忠与澳普尔公司之间确属房屋买卖的法律关系，不存在借贷纠纷。柳玉忠作为善意购房者，取得诉争房产具有事实和法律依据，所享有的合法财产权益应受到保护。2、澳普尔公司主张本案所谓“名为�屋买卖、实为借贷”纯属其无根无据的主观虚构，歪曲案件事实。3、在执行听证及一、二审开庭时，澳普尔公司从私利出发，均不到庭客观、真实地陈述案件事实，故意拖延诉讼，不履行法定义务，造成柳玉忠与贺玉中之间长达一年之久的民事诉讼，合法权利均受到损害。4、本案是在当事人的诉讼权利得到充分保障的情况下开庭审理并判决的，审判程序符合法律规定，澳普尔公司“审判程序违法”的观点不能成立。5、澳普尔公司申请再审无任何新证据，通过本案再审审查，只能再一次证明，二审判决公正合理，是经得起检验的生效判决。
本院认为，本案的关键是审查柳玉忠享有的实体权利是否足以阻却执行措施。
其一，根据澳普尔公司与柳玉忠签订的《房屋购销合同书》及澳普尔公司给柳玉忠出具的176万元收据，上述收据上载明：购a-1（2＃）楼南数1至8上、下两层门市743.47平方米房款。柳玉忠自2009年10月占有、使用诉争房屋至今。黑龙江高院二审查明，绥芬河市房产管理局证实由于澳普尔公司的原因，诉争房屋目前不能办理房屋产权登记。因此，在柳玉忠支付全部购房款、自2009年10月就占有使用诉争房屋且对未办理房屋产权过户登记手续没有过错的情况下，其主张对诉争房屋停止强制执行具有事实和法律依据，依法应予支持。
其二，澳普尔公司和贺玉中主张《房屋购销合同书》名为房屋买卖，实为借贷担保，实质上是以物抵债类（流质契约）合同，应为无效合同。但澳普尔公司和贺玉中提供的证据无法否认澳普尔公司与柳玉忠之间《房屋购销合同书》的真实性，澳普尔公司给柳玉忠出具的收据也载明是购房款。澳普尔公司并没有提供相关抵押合同佐证其与柳玉忠之间实质是以物抵债的流质契约，澳普尔公司本身系房地产开发公司，卖房的原因是因为欠债或是其他，均不影响房屋买卖合同的效力。
其三，澳普尔公司申请再审称，其在柳玉忠等人逼迫还款的情况下，迫不得已暂时让柳玉忠使用诉争房屋。因澳普尔公司未提供证据证明柳玉忠非法占有诉争房屋，对此主张本院不予采信。
其四，澳普尔公司称黑龙江高院2013年11月6日第二次开庭未经传票依法传唤就缺席审理，审判程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”，黑龙江高院已经履行传票传唤的程序，但澳普尔公司无正当理由未到庭参加诉讼，其主张黑龙江高院二审审判程序违法不能成立。
综上，澳普尔公司、贺玉中的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。�院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司、贺玉中的再审申请。
审 判 长 张进先
审 判 员 吴晓芳
代理审判员 王毓莹
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王楠楠