安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第01559号
上诉人（原审原告）：太和县安华房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县。
法定代表人：马正华，该公司总经理。
委托代理人：刘永利，安徽浩太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省太和县航运总公司，住所地安徽省太和县。
法定代表人：齐进德，该公司总经理。
委托代理人：李超，安徽炎黄律师事务所律师。
上诉人太和县安华房地产开发有限公司（以下简称太和县安华公司）因与被上诉人安徽省太和县航运总公司拍卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2013）太民一初字第03538号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人太和县安华公司的委托代理人刘永利，被上诉人太和县航运公司的委托代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2008年1月16日，太和县航运公司（其前身为水上综合服务公司）与安徽九华拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托安徽九华拍卖有限公司拍卖太和县航运公司“水上综合服务公司改制所涉及到的所有资产”。该委托拍卖合同约定：如委托拍卖标的数量较多，或标的为不动产的，可另附表；拍卖标的物的交付时间为买受人付清全部款项后；标的物的交付方式为由委托方现场交付；委托人应当协助拍卖人和买受人依法办理拍卖标的的证照变更、产权过户手续，因委托人原因造成拍卖标的权利不能实际转移的，委托人应承担违约责任。2008年3月5日，安徽九华拍卖有限公司出具拍卖会特别声明一份，该声明约定：标的拍卖成交后，买受人自行清场，拍卖公司不承担任何瑕疵担保责任。所有竞买人均在该声明上签字。2008年3月5日，太和县安华公司通过竞买，以562万元的成交价购买了上述位于太和县沙河西路南侧1987平方米的国有土地使用权及地面附属物，安徽九华拍卖有限公司与太和县安华公司签订了拍卖成交确认书。该附属物包括占地面积为598.75平方米的三层办公楼（局部四层）、二层平房（每层面积91.84平方米）、瓦房五间、厕所、变压器房。2008年10月27日，太和县人民政府办公室第25号会议纪要记载：航运总公司在县一桥西侧、沙河路南侧的总公司办公用地1632平方米，根据企业改制需要，同意县建设局根据城市建设总体布局将上述用地性质由绿地修改为商住。2010年11月16日，太和县安华公司向太和县航运公司付清拍卖款562万元（包括土地出让金），并支付拍卖佣金28.1万元，契税20.36万元。2011年4月1日，太和县安华公司和太和县航运公司签订产权移交书，该产权移交书载明：买受人太和县安华公司于2008年3月5日经竞拍以562万元取得太和县航运公司办公场地及附属物使用权，经协商太和县航运公司现将以下土地及附属物使用权移交给安华公司：1、总公司办公用地1632平方米；2、办公楼一座及一楼门面房20间；3、二层小红楼一座及北侧平房二间，西侧小房一间；4、青砖瓦房一栋共5间；5、厕所一座；6、办公楼后石棉瓦房一间。移交书签订后，2011年5月17日，太和县人民政府给太和县安华公司颁发了太国用（2011）第095号国有土地使用证，土地面积为1632平方米（因沙河西路和人民南路拓宽、道路红线退让造成面积减少355平方米），商业用地使用期限至2051年2月，住宅用地使用期限至2081年2月。其中，上述产权移交书中所列五间青砖瓦房自1995年由太和县航运公司职工朱某某及家人居住，现朱某某已去世，其妻沈启英和儿子朱新杰仍在此居住。因沈启英、朱新杰以所居住房是自己翻建为由拒不搬出，太和县安华公司要求太和县航运公司履行该部分房屋的实际交付义务，三方发生纠纷，2011年9月19日，经太和县水上派出所调解未果，至本案起诉时（2012年11月19日）太和县安华公司未能实际占有、使用上述产权移交书中所列五间青砖瓦房，未能对上述附属物进行拆除并开发建设。
2013年5月23日，太和县安华公司与沈启英签订拆迁补偿协议后沈启英搬离上述房屋，太和县安华公司于2013年7月开工建设。后因该协议的履行双方发生纠纷，沈启英于2014年2月17日提起诉讼（另案处理），此案尚未审结。
2013年4月10日，安徽省太和县人民法院作出（2013）太民一初字第00402号民事判决，即：一、安徽省太和县航运总公司于判决生效之日起三十日内将诉涉未交付的土地及地上附属物交付给太和县安华房地产开发有限公司；二、安徽省太和县航运总公司赔偿原告太和县安华房地产开发有限公司56万元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回太和县安华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15240元，由安徽省太和县航运总公司负担7620元，太和县安华房地产开发有限公司负担7620元。宣判后，太和县航运公司不服，向本院提起上诉。2013年9月23日，本院作出（2013）阜民一终字第00605号民事裁定书，即：撤销太和县人民法院（2013）太民一初字第00402号民事判决，发回太和县人民法院重审。
一审法院认为：根据《中华人民共和国拍卖法》第三十一条规定，按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。本案中，委托拍卖合同虽然约定：标的物的交付方式为由委托方现场交付，委托人应当协助拍卖人和买受人依法办理拍卖标的的证照变更、产权过户手续。因委托人原因造成拍卖标的的权利不能实际转移的，委托人应承担违约责任。但在拍卖时，拍卖会特别声明又明确约定拍卖成交后，买受人自行清场，拍卖公司不承担任何瑕疵担保责任，因此委托人与买受人只要签订了“产权移交书”，证明双方应移交的标的物的范围和数量，办理了土地使用权证，应视为委托人完成了标的物的交付义务，交付后应由买受人自行清场。故太和县航运公司不存在违约行为，太和县安华公司的诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第三十一条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：驳回太和县安华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费15240元，由太和县安华房地产开发有限公司负担。
太和县安华公司上诉称：太和县航运公司与安徽九华拍卖有限公司签订的委托拍卖合同合法有效，其通过竞买购买了太和县航运公司土地使用权及地面附属物，但拍卖标的物中的房屋却被第三人沈启英实际占有，太和县航运公司没有按照委托拍卖合同的约定交付拍卖标的物中的房屋，致使其公司无法正常按原计划开发建设，太和县航运公司构成违约，应承担违约责任，给其所造成的经济损失应予赔偿。一审法院依据拍卖会的《特别声明》作为审理依据明显不当，《特别声明》系复印件，不具有证据效力，且《特别声明》是安徽九华拍卖公司为免除其承担责任出具的，该条款在拍卖合同中没有约定，应不予认定，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。
太和县航运公司答辩称：其拍卖给太和县安华公司的土地不是净地出让，按照拍卖合同的约定，拍卖成交确认后，由买受人自行清场，其已按拍卖合同的约定，交付了拍卖标的物，太和县安华公司对拍卖的土地也办理了土地使用证，其不构成违约；太和县安华公司没有证据证明其受到损失，原审判决其赔偿经济损失缺乏事实及法律依据。拍卖会的《特别声明》是约束所有竞买人的拍卖要约，竞买人签字后应视为认可特别声明的效力。特别声明应当作为定案的依据。太和县安华公司要求其赔偿损失无事实依据，对其诉讼请求应予驳回。
太和县航运公司二审庭审时提交安徽九华拍卖有限公司于2008年3月5日拍卖会《特别声明》原件1份，证明拍卖标的物上附属物是由买受人承担清场义务。太和县安华公司对该证据提出异议，认为拍卖会特别声明中所载明的“清场”是在交付拍卖标的物后才由买受人进行清场，而太和县航运公司并没有将本案争议的标的物交付给买受人太和县安华公司，所以不存在清场问题，太和县航运公司所举证据不能实现其证明目的。本院经审查认为，拍卖会的《特别声明》是安徽九华拍卖有限公司出具的，该条款在拍卖合同中没有约定，《特别声明》上对买受人自行清场的款项约定不明，且所谓的“清场”，应视为是在拍卖标的交付后由买受人自行处置（即拆迁）行为，“交付”是“清场”的前置程序。本案中，太和县航运公司实际上在太和县安华公司付清全部款项后，并没有将拍卖标的物全部交付给太和县安华公司，故对该证据的证明效力，本院不予确认。
除上述证据外，双方所举其他证据与一审相同，相对方质证意见与一审相同，二审认证意见与一审一致，二审查明的事实与一审一致。
本院认为：（一）、关于太和县航运公司是否存在违约行为。本案中，太和县航运公司是案涉房产的原权利人、拍卖委托人，其委托拍卖公司拍卖案涉房产，拍卖成交后，其负有在合理期间内向买受人太和县安华公司交付拍卖房产并转移所有权的义务。委托拍卖合同约定：“买受人付清全部款项后，标的物的交付方式为委托方现场交付，委托人应当协助拍卖人和买受人依法办理的拍卖标的证照变更、产权过户手续。因委托人原因造成拍卖标的权利不能实际转移的，委托人应承担违约责任”。太和县航运公司作为委托人，应依照委托拍卖合同的约定在买受人太和县安华公司付清全部款项后现场交付拍卖标的物（包括土地使用权及地上附属物）。太和县航运公司与太和县安华公司所签订的“产权移交书”，仅证明双方应移交的标的物的范围和数量，并不能证明委托人已实际现场交付该标的物。双方在产权移交书签订后，太和县航运公司只交付了大部分地上附属物，其中涉案的青砖瓦房五间至太和县安华公司起诉时仍由案外人沈启英和儿子朱新杰占有居住，太和县航运公司在因拍卖标的物中的房屋被案外人居住，无法交付时，应及时采取措施排除障碍、完成交付，而其未能采取措施完成交付，属未能按照约定交付拍卖标的物的违约行为。
（二）、太和县航运公司能否以拍卖会特别声明约定由“买受人自行清场，拍卖公司不承担任何瑕疵担保责任”而免除太和县航运公司相关义务。首先，该特别声明上载明的“清场”应理解为是在拍卖标的交付后由买受人自行处置（即拆迁）行为，“交付”是“清场”的前置程序。另外，太和县航运公司并未提供证据证明其与拍卖公司已经按照《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第二十七条的规定说明了拍卖标的的瑕疵。因此，“特别声明”并不能免除太和县航运公司违约责任，太和县航运公司因案外人占用拍卖标的物给买受人造成损害，应当予以赔偿。
（三）、太和县安华公司能否直接要求太和县航运公司承担违约责任。《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定，买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，太和县安华公司有权要求太和县航运公司承担违约责任。
（四）、如何确定太和县安华公司的具体损失及太和县航运公司应赔偿的数额。太和县安华公司参与竞拍的目的是进行房地产开发建设，并以此获得开发经营利润。因太和县航运公司的违约行为造成太和县安华公司开发延误，投入的竞买资金被长期占用，造成相应的利息损失和土地使用权使用年限的非正常消耗，该损失应有太和县航运公司赔偿。案涉房地产自双方签订产权移交书之日即2011年4月1日应完成交付，但因案外人沈启英的占用，太和县安华公司与沈启英于2013年5月23日方达成拆迁补偿协议（沈启英搬离后太和县安华公司于当年7月开工建设），即因太和县航运公司违约行为导致太和县安华公司2011年4月1日至2013年5月23日（783天）不能正常使用，太和县航运公司应以竞买价5620000元为基数，按国家同期银行贷款利率（月利率0.5258%）计算利息损失为760688.8元。故太和县航运公司应赔偿太和县安华公司利息损失760688.8元。因沈启英已经搬离上述房屋，本案现已不存在需要交付涉案标的物的问题，因此太和县安华公司要求交付出售的土地、房产及地上附属物的诉讼请求，不再予以支持。
综上，一审判决不当，本院应予改判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国拍卖法》第三十一条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省太和县人民法院（2013）太民一初字第03538号民事判决；
二、安徽省太和县航运总公司于本判决生效之日起十五日内给付太和县安华房地产开发有限公司760688.8元。
三、驳回太和县安华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15240元，二审案件受理费15240元，合计30480元，由安徽省太和县航运总公司负担19988元，太和县安华房地产开发有限公司负担10492元。
本判决为终审判决。
审判长 代 巍
审判员 罗 莹
审判员 许敏灵
二〇一六年一月二十五日
书记员 刘 庆
附：本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国拍卖法》
第三十一条按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。
第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。