江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6386号
上诉人（原审原告）成秀美，女，1976年2月8日生，汉族。
委托代理人周会耀、侯丹，江苏中盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地南京市高淳区东坝广通南路018号。
法定代表人JohnWilson，该公司董事长。
委托代理人顾颂坚、贾媛媛，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。
法定代表人刘红斌，该公司总经理。
委托代理人康永明，男，1977年3月1日生，汉族，该公司员工。
委托代理人陈晨，男，1983年6月19日生，汉族，该公司员工。
上诉人成秀美、江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨资产公司）因与被上诉人南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人成秀美及其委托代理人周会耀和侯丹、上诉人鼎萨资产公司的委托代理人顾颂坚、被上诉人郑和国际广场公司的委托代理人康永明和陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
成秀美一审诉称，郑和国际广场公司于2006年拍得郑和国际广场项目的土地使用权，并与鼎萨资产公司（原江苏新瑞华房地产实业发展有限公司）合作开发郑和国际广场商住楼项目。鼎萨资产公司和郑和国际广场公司为筹集该项目建设开发资金，以郑和国际广场会员入会的名义对内销售房屋。2009年12月7日，成秀美与鼎萨资产公司签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，成秀美以会员入会名义支付购房款50万元，购买郑和国际广场0某幢705室房屋，建筑面积为158.47平方米，单价为13350元／平方米，房屋总价为2115575元。2012年2月22日，根据工程施工进度，该项目已具备收款条件，鼎萨资产公司再次通知成秀美第二次交纳购房款，成秀美即支付购房款728654元，共计支付房款1228654元，达到总房款的60%。2013年6月，该项目取得商品房预售许可证，鼎萨资产公司和郑和国际广场公司即对外销售房屋，成秀美多次找鼎萨资产公司和郑和国际广场公司要求履行合同，鼎萨资产公司均称成秀美是内部员工，早已签订了合同没有问题，涉案房屋不会对外再次销售，要求等待交房等等。现该项目房屋已经交付业主，成秀美遂不断联系鼎萨资产公司，但鼎萨资产公司于2015年6月12日突然函告，称因税收政策变化，鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间仍需进行洽商，履行合同需暂缓。同月17日，成秀美立即回函，要求鼎萨资产公司和郑和国际广场公司履行合同立即交付房屋。经成秀美查询，涉案房屋尚未销售，合同可以继续履行。成秀美为维护其合法权益，诉至法院，请求判令鼎萨资产公司和郑和国际广场公司共同立即交付南京市鼓楼区郑和国际广场0某幢705室房屋，并赔偿损失（自2015年2月1日起至实际交付之日止，按每月6000元计算）。
郑和国际广场公司一审辩称，一、郑和国际广场公司不是本案适格的主体。鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间没有合作关系，也没有代理关系，不应当承担任何的法律责任。二、郑和国际广场公司与成秀美之间无任何合同关系，也未收过成秀美的任何购房款，故与成秀美之间不存在交房的义务。三、涉案房屋系郑和国际广场公司开发建设的合法财产，不应当被查封，郑和国际广场公司保留追究责任的权利。
鼎萨资产公司一审辩称，一、涉案房屋不是鼎萨资产公司与郑和国际广场公司共同开发的，而是郑和国际广场公司独立开发的。二、鼎萨资产公司虽然与成秀美签订了入会协议书，但是协议书未约定交付房屋的时间，而且在签订协议书时，成秀美明知涉案房屋是郑和国际广场公司开发建设的，而不是鼎萨资产公司开发的。只有在郑和国际广场公司对鼎萨资产公司实现了补偿之后才会交房。由于协议并没有实际履行，所以现在无法交房。三、入会协议书是一个附条件的协议。虽然在协议书中没有附条件，但是客观上是附条件，成秀美在签订协议时都知道鼎萨资产公司不是开发商，鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间的补偿协议履行了，才能履行入会协议。四、成秀美主张赔偿损失没有依据。由于郑和国际广场公司没有将房屋交给鼎萨资产公司，如果郑和国际广场公司已将房屋交给鼎萨资产公司，但鼎萨资产公司没有交给成秀美，这样可能会存在赔偿损失的问题，现成秀美主张赔偿损失无法律依据。综上，成秀美主张交付房屋并赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回成秀美的诉讼请求。
一审法院经审理查明，郑和国际广场公司开发建设了阅景龙江国际公寓项目（即郑和国际广场项目）。
2008年7月18日，郑和国际广场公司（甲方）与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（乙方，现变更为鼎萨资产公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定：甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑和国际广场项目地址的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米，其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑和项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，0某幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。同日，两公司又签订了《关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》，协议约定：乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。同日，鼎萨资产公司和郑和国际广场公司还签订了《关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》，协议约定：就郑和国际广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印甲方公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长。
成秀美经鼎萨资产公司的高级管理人员介绍拟购买郑和国际广场房屋。2009年12月3日，成秀美向江苏新瑞华房地产实业发展有限公司支付了会员会费50万元。2009年12月7日，成秀美（乙方）与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（甲方）签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，协议约定：乙方自愿加入甲方“郑和国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费50万元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑和国际广场”0某幢705号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积158.47平方米，单价为13350元／平方米，总房款2115575元；甲方在郑和国际广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废。郑和国际广场0某幢705室在鼎萨资产公司和郑和国际广场公司约定的补偿房源之中。
2012年2月22日，江苏新瑞华房地产实业发展有限公司通知包括成秀美在内的郑和国际广场0某幢会员，通知第二次交款并办理相关手续，成秀美的第二次交款金额为728654元。2012年3月2日，成秀美又向江苏新瑞华房地产实业发展有限公司支付了会费728654元。
2013年6月24日，郑和国际广场公司取得关于阅景龙江国际公寓0某幢及地下车库的《商品房预售许可证》。
2015年1月16日，郑和国际广场公司通知业主领取办理权属登记的相关资料及办理房屋实测面积房款补退事宜。
2015年6月12日，鼎萨资产公司致函成秀美，内容为：由于建设周期长，又涉及补偿返还的诸多税收等政策变化，目前，鼎萨资产公司与郑和国际广场公司仍在进行洽谈；鼎萨资产公司非常遗憾地通知成秀美，入会协议的履行仍要继续暂缓，且由于上述鼎萨资产公司无法控制的因素，故何时能够正常履行鼎萨资产公司也无法给出具体的时间表；如不再要求继续履行入会协议，鼎萨资产公司将在收到回执后五个工作日内将会费全部退还，并按照同期银行贷款利率的标准向成秀美支付款项占用期间的利息；望成秀美在2015年6月19日前给出明确的意见，如逾期不予答复，视为成秀美愿意不再履行入会协议；如成秀美坚持会员资格，等待鼎萨资产公司与郑和国际广场公司洽谈结果，鼎萨资产公司不保证时间及结果。同月17日，成秀美向鼎萨资产公司邮寄了《回复函》，内容为：成秀美强烈要求继续履行协议内容，立即与成秀美签订《预售合同》，并立即向成秀美交付郑和国际广场0某幢705室商品房。成秀美并将该回复函邮寄给郑和国际广场公司。鼎萨资产公司于次日收到该回复函。郑和国际广场公司对于该回复函不予认可。
2015年6月19日，成秀美委托律师向鼎萨资产公司邮寄了《律师函》，内容为：要求鼎萨资产公司和郑和国际广场公司立即交付房屋履行合同。该律师函亦于2015年6月24日邮寄给郑和国际广场公司。郑和国际广场公司称未收到该律师函。
另查明，涉案房屋即为南京市鼓楼区江东北路311号某幢705室房屋，现登记的所有权人为郑和国际广场公司，涉案房屋尚未销售。成秀美陈述其在签订入会协议书时就已经取得了鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间签订的三份协议。郑和国际广场公司陈述，涉案房屋具备交付条件，但因鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间存在争议，房屋尚未交付给鼎萨资产公司。
以上事实，有当事人陈述、外商投资公司准予变更登记通知书、郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议、关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议、关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书、“郑和国际广场”会员入会协议书、通知、收款收据、收据、商品房预售许可证、通知函、函、回复函、快递详情单、快递查询记录、律师函等证据予以佐证，足以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于郑和国际广场公司主体是否适格的问题。虽然成秀美与郑和国际广场公司之间未签订书面的合同，但涉案房屋由郑和国际广场公司开发建设，故成秀美起诉郑和国际广场公司并无不当，郑和国际广场公司的该项辩解意见不予采信。
关于入会协议书性质的问题。成秀美与鼎萨资产公司签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》虽然名为会员入会协议，但根据其协议内容，该入会协议书实为房屋买卖预约合同。鼎萨资产公司后于2012年2月22日通知成秀美第二次交款，成秀美交纳上述款项。虽然鼎萨资产公司仍是以会费的名义收取，但其款项性质应是购房款。根据法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同。现成秀美未与鼎萨资产公司或者郑和国际广场公司签订书面的房屋买卖合同，由于成秀美已经履行主要的付款义务，且该付款义务的履行亦是按鼎萨资产公司要求所为，故应认定成秀美与鼎萨资产公司之间房屋买卖合同已依法成立，该合同自成立时生效。
关于交付房屋的问题。基于上述分析，成秀美与鼎萨资产公司之间形成了房屋买卖合同关系，鼎萨资产公司应当向成秀美交付房屋。虽然成秀美与鼎萨资产公司未明确约定交付房屋时间，双方就房屋的交付时间也无法协商一致。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现涉案房屋已开发建设完成，故成秀美可以要求鼎萨资产公司交付房屋。鼎萨资产公司与郑和国际广场公司签订了相关的补偿协议，约定郑和国际广场公司应补偿鼎萨资产公司相关房屋，涉案房屋亦包括在内。成秀美陈述其在签订会员入会协议书时已经知悉了鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间的相关合同内容，但成秀美购买涉案房屋未按鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间的约定履行购买的相关手续。由于鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间是补偿合同关系，而非委托合同关系，故成秀美与鼎萨资产公司之间房屋买卖合同关系对郑和国际广场公司没有约束力。根据合同相对性原则，成秀美无权请求郑和国际广场公司交付房屋，而只能要求鼎萨资产公司交付房屋。由于涉案房屋系郑和国际广场公司开发建设，鼎萨资产公司和郑和国际广场公司之间存在争议，涉案房屋尚未交付给鼎萨资产公司，现成秀美主张鼎萨资产公司交付房屋的条件尚不具备，故成秀美的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持，成秀美可待鼎萨资产公司收到涉案房屋后另行主张。因此，成秀美主张交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于赔偿损失的问题。由于成秀美与鼎萨资产公司之间房屋买卖合同关系对郑和国际广场公司无法律约束力，成秀美主张郑和国际广场公司赔偿损失无法律依据，一审法院不予支持，郑和国际广场公司的辩解意见一审法院予以采信。鼎萨资产公司现无法向成秀美交付房屋，应当承担赔偿责任。成秀美于2015年6月17日邮寄了要求交付房屋的回复函，鼎萨资产公司并于次日已收悉，考虑到交付房屋必要的准备时间，一审法院认为鼎萨资产公司宜于2015年6月28日前交付涉案房屋。故损失应自2015年6月29日起算计算至实际交付之日。关于损失的计算标准，一审法院综合考虑同地段同类房屋租金标准、房屋的交付标准、成秀美已付款的比例酌定损失标准为每月2700元。
综上，鼎萨资产公司应按每月2700元的标准赔偿成秀美自2015年6月29日起至实际交付之日止的损失；驳回成秀美其他诉讼请求。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、江苏鼎萨资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿成秀美损失（自2015年6月29日起至实际交付之日止，按每月2700元标准计算）；二、驳回成秀美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23725元，减半收取11862元、保全费5000元，合计16862元，由成秀美负担8431元，江苏鼎萨资产管理有限公司负担8431元（此款成秀美已预付，江苏鼎萨资产管理有限公司应负担部分在给付上述款项时直接给付成秀美）。
成秀美不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院已认定被上诉人鼎萨资产公司与上诉人之间形成了房屋买卖合同关系，鼎萨公司应向上诉人交付房屋；同时，一审法院认定上诉人起诉郑和国际广场公司并无不当，实质上已经认定了郑和国际广场公司对本案合同的履行具有协助义务或者说某种义务。2、鼎萨资产公司已履行了其与郑和国际广场公司之间的主要合同义务，涉案房屋也处于可交付状态，依据两公司之间的协议，两公司应共同成立交房小组，共同向成秀美交房。一审认定应先由郑和国际广场公司向鼎萨资产公司交房、再由鼎萨资产公司向上诉人交房，与合同约定及案件事实均不相符。如依此判决，则两公司完全可以以双方存在所谓分歧、无休止的拖延不交房，则该判决不可能履行与实现。3、上诉人是善意第三人，其已经实际履行合同义务，按约交纳购房款，也无任何过错。两被上诉人应当立即履行各自义务向上诉人交房，两被上诉人之间的纠纷应当由当事人依法另行主张，而不能以该纠纷对抗善意第三人。5、一审判决认定上诉人可以对被上诉人郑和国际广场公司提出诉讼请求，而成秀美之诉请若无郑和国际广场公司协助则无法实现，因此，法院在支持上诉人针对被上诉人鼎萨资产公司的诉请时，也应当对上诉人针对被上诉人郑和国际广场公司的诉请一并作出审理。如果一审判决认为鼎萨资产公司在法律上已经无法交付房产，应当向上诉人进行释明，告知上诉人可以要求赔偿房屋价值的实际损失，而不应当维持在法律上已经无法履行的合同关系。5、一审法院酌定之损失的金额与上诉人实际损失不符，且于法无据。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条之约定，赔偿损失的标准应按按同地段房屋租金价格赔偿上诉人。涉案房屋同地段同类型房屋租金均在5000元／月以上，而一审法院酌定标准过低，且没有经过任何评估或者协商程序，缺少事实及法律依据。一审庭审时，被上诉人鼎萨资产公司以诉争房屋目前仍是毛坯房为由，要求压低租金标准，但涉案房屋之所以是毛坯房正是由于两被上诉人未履行交房所致，所以该理由不应作为酌定租金标准考虑因素。成秀美已支付一百二十多万元购房款，而根据一审判决，两公司违约成本极低。6、鼎萨资产公司并未正确理解房屋买卖合同与商品房预售合同的区别，其上诉目的就是为了回避或拒绝履行双方之间签订的合同。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人鼎萨资产公司立即履行合同义务向上诉人交付郑和国际广场公司某幢705号房屋，并按每月6000元向上诉人赔偿至实际交房时的损失，依法改判被上诉人郑和国际广场公司协助被上诉人鼎萨资产公司向上诉人交付郑和国际广场公司某幢705号房屋。被上诉人承担一二审诉讼费用。
上诉人鼎萨资产公司不服一审判决，向本院提起上诉：1、一审判决认定《“郑和国际广场”会员入会协议书》系房屋买卖合同，系适用法律错误。一审已查明涉案房屋系郑和国际广场公司独立开发，而鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间并非合作开发关系或委托合同关系，而是补偿合同关系。目前郑和国际广场公司并未履行《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》约定将涉案房产交付给鼎萨资产公司（涉案房屋仍登记给郑和国际广场公司名下），成秀美对上述事实亦明知。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，商品房买卖合同的一方主体必须是开发企业（即本案中的郑和国际广场公司）；如出场人未取得商品房预售许可证明，则商品房预售合同应当认定无效。因鼎萨资产公司从未取得商品房预售许可证明，故鼎萨资产公司与成秀美之间签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》应属无效。一审判决认定该《“郑和国际广场”会员入会协议书》为房屋买卖合同，直接导致了其判决自相矛盾、逻辑混乱。2、一审判决鼎萨资产公司赔偿成秀美损失，违背基本法律常识。《《“郑和国际广场”会员入会协议书》并未约定交房的具体时间，成秀美亦明知其拿到房屋的前提是郑和国际广场公司需先将房屋交付给鼎萨资产公司，也知道两公司之间的协议并未履行，以及购房发票由郑和国际广场公司开具。因郑和国际广场公司与成秀美之间没有商品房买卖关系，故无法办理产权过户手续。一审亦查明成秀美在签订《“郑和国际广场”会员入会协议书》之时就已知悉《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》的相关内容。故本案中鼎萨资产公司并未违约，一审判决其赔偿成秀美损失，没有法律依据。同时，如两公司之间的补偿协议若不修改，则房屋交付客观上已无履行可能；若该补偿协议撤销，则涉案房屋亦不会交付。因此，一审判决损失赔偿，亦不具备执行力。3、两公司之间签订的《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》是真实的，涉案房屋是对鼎萨资产公司高管的福利。成秀美明知鼎萨资产公司无法交付涉案房屋，仍然起诉，属于滥用诉权。综上，请求销一审民事判决，依法改判驳回成秀美的诉讼请求。
被上诉人郑和国际广场公司二审答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。
二审中，成秀美陈述，如鼎萨资产公司、郑和国际广场公司交付涉案房屋，其愿意付清《“郑和国际广场”会员入会协议书》约定的房屋价款余款。
本院认为，两公司之间签订的《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》约定，鼎萨资产公司需自行组织人员对其在郑和国际广场公司项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由郑和国际广场公司开具销售不动产发票给鼎萨资产公司指定的客户。在协调签约时，鼎萨资产公司将客户带至郑和国际广场公司，由郑和国际广场公司办理打印预售合同、签约及用印郑和国际广场公司合同章、法人章。由上述约定可见，仅就商品房销售事项而言，郑和国际广场公司系委托鼎萨资产公司组织销售其开发的部分商品房；因涉案房屋属于该部分商品房之列，故两公司之间就涉案房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系。同时，根据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因郑和国际广场公司委托鼎萨资产公司组织销售涉案房屋，鼎萨资产公司与成秀美签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》亦是关于涉案房屋的销售，故鼎萨资产公司订约行为并未超出郑和国际广场公司的授权范围。因成秀美在签约时即已知晓两公司之间签有相关协议，以及其应当与郑和国际广场公司签订商品房销售合同，故该《“郑和国际广场”会员入会协议书》可直接约束郑和国际广场公司与成秀美。同时，该《“郑和国际广场”会员入会协议书》已具备涉案房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且鼎萨资产公司已主动收取大部分购房款项，故该协议应视为郑和国际广场公司与成秀美之间的商品房买卖合同。因成秀美起诉前，郑和国际广场公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效。
据此，关于成秀美要求两公司交付房屋并赔偿损失之上诉请求，因商品房买卖合同关系形成于郑和国际广场公司与成秀美之间，故郑和国际广场公司应作为合同相对方，承担相应的合同责任。虽《“郑和国际广场”会员入会协议书》未明确约定交付房屋时间，成秀美亦未全部支付约定房屋价款，但因涉案房屋已具备交付条件，成秀美亦承诺支付剩余房款，故郑和国际广场公司应在成秀美支付剩余房款之后的合理时间内履行交付房屋义务。成秀美应支付的房款余款为案涉南京市鼓楼区江东北路311号某幢705室房屋实际面积×《“郑和国际广场”会员入会协议书》约定的涉案房屋单价（13350元）—实际已支付的价款。
因成秀美未支付完毕房屋价款，《“郑和国际广场”会员入会协议书》亦未明确约定双方履行给付义务之时间，故郑和国际广场公司对其交付房屋之请求享有履行抗辩权；据此，对于成秀美要求郑和国际广场公司赔偿逾期交房损失之诉请，本院不予支持。
综上，一审查明事实基本清楚，但适用法律存在不当，应予改判。根据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4384号民事判决；
二、成秀美自本判决生效之日起60日内，向南京郑和国际广场建设有限公司支付南京市鼓楼区江东北路311号某幢705室房屋价款余款（其计算方式为该房屋实际面积乘以房屋单价13350元每平方米，并扣减成秀美已实际支付的房屋价款）；
三、南京郑和国际广场建设有限公司自成秀美履行本判决第二项确定的支付义务之日起15日内，向成秀美交付南京市鼓楼区江东北路311号某幢705室房屋；
四、驳回成秀美其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取11862.5元，保全费5000元，合计16862.5元，由南京郑和国际广场建设有限公司负担10000元，成秀美负担6862.5元。二审案件受理费23725元，由南京郑和国际广场建设有限公司负担14300元，由成秀美负担9425元。（上述案件受理费成秀美已预付，南京郑和国际广场建设有限公司于本判决生效后15日内将应由其负担部分直接给付成秀美。）
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 孙雪松