广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初275号原告：赵新春，男，1972年12月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，原告：谭冬梅，女，1972年11月3日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，上列两原告的共同委托代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。被告：清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区石角镇花兜开发区清远假日半岛员工宿舍楼201室。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：陈植林，公司职员。原告赵新春、谭冬梅诉被告清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告赵新春、谭冬梅的委托代理人赵颖，被告碧桂园公司的委托代理人陈植林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新春、谭冬梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告将符合合同约定及正常使用条件的清远碧桂园假日半岛F区映月湾十街1号房屋交付给原告；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金866379.5元（违约金以1368688元为基数，按照日万分之三的标准，从2011年2月28日计算至被告向原告交付房屋之日止。暂计至起诉之日为866379.5元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。其事实和理由如下：2010年2月13日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2010021338117819）一份，合同约定被告将位于清远市碧桂园假日半岛F区映月湾十街1号的预售商品房出售给原告，该商品房建筑面积为214.52平方米，每平方米6380.23元，总价款为1368688元。被告应于2011年2月28日前将商品房交付原告使用。如被告逾期交付房屋，应自上述交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。同时，预售商品房为包装修房屋，双方对装修标准及配套设施进行了约定。2011年2月28日，购房合同约定的房屋交付期间届满，但被告未能依约向原告交付房屋。2011年10月1日，被告协同物业管理公司通知原告对房屋进行查看，原告发现房屋的主体及装潢均存在严重质量问题，包括一楼大门旁墙壁鼓包；二楼浴缸没有装好，无法使用；一楼马桶盖破损，需更换；一楼卫生间下水道未接入口；一楼厨房下水道漏水，无水龙头；二楼主卧墙角损坏；二楼主阳台围栏下边的墙边破损；二楼马桶无法冲水；三楼主卧开关已坏，并且无螺丝；三楼客卧沐浴间抽风扇无法使用；三楼客卧开关旁墙壁破损；整套房中多处墙壁破损；三楼主卧门口墙边破损；二、三楼楼梯灯的开关旁墙壁破损；二楼客卧墙油漆破损；一楼客厅靠路边窗户无法关上；一楼放有大量杂物（被当作仓库使用，堆放着大量杂物，包括有毒有害物品）。原告对此当即以书面形式向被告及物业服务公司提出上述房屋质量及房屋被堆放杂物异议。被告及物业服务公司承诺予以处理。但直到2012年11月17日被告仍未完成上述房屋质量问题的修复、整改，再次承诺于2012年11月19日完成：三楼卧室墙壁漆脱落维修；三楼开关损坏维修；三楼另一卧室天花板裂痕维修；二楼浴缸没有安装，同时管没装好；二楼两个墙角维修；二楼窗户打不开窗台破裂；一楼马桶盖磨损更换；车库平台文化石角潮湿。但令人遗憾的是，被告未能履行承诺，更未通知、组织原告对房屋进行验收、交接。更令原告感到震惊的是，2013年11月15日，在上述房屋未进行验收、交接的情况下，讼争房屋物业管理公司却向人民法院提起民事诉讼，要求原告支付物业服务费及违约金。原告在该案中如实向人民法院反映了讼争房屋的质量问题及未经验收、交接的情况。讼争房屋物业管理公司在诉讼中确认了讼争房屋存在的质量问题。该案经一审判决及二审裁定发回重审后，讼争房屋物业管理公司向人民法院撤回了起诉。讼争房屋物业管理公司撤回起诉后，协同被告向原告承诺对讼争房屋进行修复、整改。但直到2016年8月，原告与被告对讼争房屋进行查看，发现讼争房屋的质量问题不但未得到完全修复及整改，还出现木质地板严重损坏的情形。至今被告仍未能将符合合同约定及正常居住条件的房屋交付原告。原告认为，被告未能依约履行义务，严重损害了原告的合法权益。原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告立即向原告交付符合合同约定及正常居住条件的房屋，并按双方合同约定向原告支付违约金。被告碧桂园公司辩称：涉案房屋在交付期限上符合双方签订的商品房买卖合同及附件四的交付标准，原告在合同约定的2011年2月28日未及时到被告处办理收楼手续，按照合同约定应视涉案房屋已经交付给了原告，原告于2011年10月1日到被告处进行办理入住手续、领取钥匙，证明涉案房屋已经实际交付，原告在起诉状陈述的问题属于商品房买卖合同及附件四所约定的装饰装修维修范围，按照合同约定原告有一定的容忍义务，被告方在维修期限内进行维修，原告不应向被告主张任何赔偿诉求，综上请求法庭查明事实驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2010年2月13日，原告与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（包括附件一、二、三、四），约定原告向被告购买位于清远市××假日半岛××区××月××Ｇ10-Ｃ型联体房屋，房屋总价款1368688元；买受人必须在签订合同时付该商品房总价款的30%给出卖人，即410606元，在2010年3月13日付该商品房总价款的70%给出卖人，即958082元；出卖人应当在2011年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件四《补充协议书》第十一条约定处理。作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议书，其中第十一条约定，该商品房由出卖人统一装饰，该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定，……出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置和交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第十二条关于交楼手续的约定为，《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第十三条约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。另查明，《商品房买卖合同》签订前，被告于2010年2月10日向原告开具了收到预收定金30000元的发票，签订合同后，被告于2010年2月13日向原告开具了收到首期购房款380606元的发票，于2010年3月13日向原告出具收到958082万元购房款的发票。庭审中，原、被告均明确本案房屋的交楼标准为房屋经验收合格并符合《商品房买卖合同》附件三装修标准。根据原告在起诉中的陈述，主要是房屋的装修质量达不到交付条件而未进行收楼，其向本院提交的落款时间为2011年10月1日的《碧桂园假日半岛验收交接表》，注明一楼大门旁墙壁鼓包、二楼浴缸没有装好、一楼马桶盖破损需更换、一楼卫生间下水道未接入口、一楼厨房下水道漏水无水龙头、二楼主卧墙角损坏、二楼主阳台围栏下边的墙边破损、二楼马桶无法冲水、三楼主卧开关已坏等共18项维修内容；另外，还提交了落款时间为2012年1月23日的《碧桂园假日半岛验收交接表》，注明墙壁漆掉落、墙壁有多处裂缝、一楼玻璃窗门关不上、一楼有很多装修杂物、一楼马桶盖磨损严重共5处维修内容。上述两份交接表，仅有业主赵新春签名，并无其他人员签名。因原告未向本院提交《碧桂园假日半岛验收交接表》原件，被告质证时对其真实性不予认可，但表示即使出现上述问题，也属于维修保修范围，但并未对涉案房屋构成严重影响。另外，涉案房屋属于由被告负责统一装饰的房屋，对于该房屋何时具备《商品房买卖合同》（附件三）的标准，被告主张在竣工验收时已具备装饰合格的条件，但并没有提供相关的证据证实。再查明，涉案房屋于2011年2月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，于2011年2月28日经竣工验收备案，于2011年2月27日被告向原告发出《收楼通知书》，原告赵新春、谭冬梅签名确认。2011年10月1日，双方签署《清远碧桂园物业及资料移交书》，其内容是：原告向被告购买的房屋已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件，双方于2011年10月1日办妥该房屋及相关资料的移交，原告收取房屋的钥匙。同日，原告也填写了《碧桂园假日半岛业主入住登记表》。本院认为，本案系商品房销售合同的纠纷。原告赵新春、谭冬梅因购买位于清远市××假日半岛××区××月××Ｇ10-Ｃ型联体房屋而与被告碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2011年2月28日前，将经验收合格并符合本合同附件三的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，因此，应确定本案的交楼标准有两个要求。从所提供的证据来看，本案房屋于2011年2月28日已经竣工验收备案，已符合了其中一个要求，但房屋的装饰是否符合合同的约定是双方目前的争议焦点。就原告主张的装饰质量问题而言，虽然其向本院提交的《碧桂园假日半岛验收交接表》没有原件，被告对此不予认可，但尚且不论原告提交的证据是否足以证明房屋存在上述问题，即使原告反映的涉案房屋的上述问题情况属实，亦属于可以修复的瑕庛，不属于严重影响房屋正常使用的情形。另外，对于有否逾期交付房屋的问题，作为房屋的出卖方，被告并没有提供相关的证据证实涉案房屋何时具备了《商品房买卖合同》附件三的装饰、设备标准，并将符合标准的房屋按期交付业主，故此，应承担举证不能的法律后果，结合考虑《清远碧桂园物业及资料移交书》、《碧桂园假日半岛业主入住登记表》的登记内容、时间，以及原告实地查看房屋情况的时间，均为同一天即2011年10月1日，据此认定2011年10月1日被告碧桂园公司才将符合合同约定标准的房屋交付原告使用，被告存在迟延交楼的情节，故对原告要求被告支付迟延交楼违约金的请求予以支持。对于违约金的适用标准，双方已通过合同形式作出了具体约定，双方应遵照合同的约定执行，故对原告主张的逾期交楼违约金应从2011年3月1日起计至2011年10月1日止，合计215天，违约金以已交付房价款1368688元为基数，按每日万分之三计算，为88280.38元（1368688元×万分之三×215天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告赵新春、谭冬梅支付逾期交楼违约金88280.38元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6232元，由原告负担5609元，被告清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司负担623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  钟展强二〇一七年四月七日书记员  梁闯龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。