湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00664号
上诉人（原审原告）：李�曦，男，1995年6月5日出生。
委托代理人：程汉陵，湖北天空律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉市祥浩房地产开发有限公司蓝海郡项目部，住所地武汉市洪山区雄楚大街352号3栋2单元102室。
负责人：梁雯，该项目部经理。
委托代理人：朱汉培，湖北鼎诚律师事务所律师。
委托代理人：唐晓旻，武汉市祥浩房地产开发有限公司蓝海郡项目部法律专员。
被上诉人（原审被告）：武汉市祥浩房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街352号3栋2单元102室。
法定代表人：杨攀，该公司董事长。
委托代理人：唐晓旻，武汉市祥浩房地产开发有限公司蓝海郡项目部法律专员。
原审第三人：李翔（系李若曦之父），1968年11月10日出生，汉族。
委托代理人：程汉陵，湖北天空律师事务所律师。
上诉人李若曦、武汉市祥浩房地产开发有限公司蓝海郡项目�（以下简称祥浩房地产公司蓝海郡项目部）因商品房预约合同纠纷一案，均不服（2014）鄂洪山民初字第00785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，李若曦向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认《保利-
蓝海郡商品房认购书》无效；2、祥浩房地产公司蓝海郡项目部、武汉市祥浩房地产开发有限公司（以下简称祥浩房地产公司）立即返还李若曦交付的商品房认购定金人民币50000元及利息损失4000元（年息4%×5万×2年从2012.10.27到2014.10.27）；3、由祥浩房地产公司蓝海郡项目部、祥浩房地产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：李翔以李若曦名义与祥浩房地产公司蓝海郡项目部于2012年10月27日签订一份《保利-
蓝海郡商品房认购书》，拟认购由祥浩房地产公司开发的位于武汉市保利-蓝海郡住宅楼1单元101号一套，李若曦并于当日按《保利-
蓝海郡商品房认购书》约定支付50000元预售定金，祥浩房地产公司蓝海郡项目部出具了销售不动产统一网络发票。该认购书约定：1、买受人在签订认购书之后的5个工作日内到保利·蓝海郡现场营销中心缴纳首期房款并签署《武汉市商品房买卖合同》。采用银行按揭的，须在缴纳首期房款时向银行或公积金中心提交所有经银行或公积金中心确认的全部按揭资料，并签订贷款合同。买受人按期完成前述签约手续方可享受本认购书约定的“签约享受优惠说明”。如买受人逾期未办理前述事项，出卖人有权解除本认购书，出卖人有权对该物业另行出售，且不得另行通知买受人。本认购书解除后，买受人无权要求出卖人返还其缴纳的购房定金（即该定金归出卖人所有）；3、买受人在签订本认购书时已阅读公示于售楼现场�《认购须知》、《武汉市商品房买卖合同》样本、《按揭须知》、《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》等购房、贷款、政策提示文件，买受人声明已知悉并认可上述资料之内容。后因相关政策规定，李若曦无法与祥浩房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，李若曦、李翔认为祥浩房地产公司蓝海郡项目部未严格履行审核义务，在明知李若曦被限购情况下，仍误导、诱导签订认购书及交纳定金，其行为已构成欺诈。
另查明：李翔为李若曦之父，祥浩房地产公司蓝海郡项目部为祥浩房地产公司开办不具有法人资格的机构。
一审法院经审理认为，李若曦与祥浩房地产公司蓝海郡项目部签订签订的商品房认购书，由于该认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，故该认购书应视为商品房预约合同即对商品房买卖的一种要约行为。根据武汉市住房�障与房屋管理局文件武房发（2011）32号市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知第二条规定：各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务，核验购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料。综合本案中双方没有事实及证据证实其观点，且双方的商品房买卖合同的签订并未完成。李若曦认为祥浩房地产公司蓝海郡项目部未严格履行审核义务，其行为已构成欺诈，祥浩房地产公司蓝海郡项目部则认为是李若曦及其父李翔作为完全民事主体，理应知晓相关政策，且认购书已表明祥浩房地产公司蓝海郡项目部告知相关的政策文件，应承担违约责任。因双方亦不能举证对方违约的事实，且提供格式合同一方免除其责任条款无效，同时双方也未签订《商品房买卖合同》，李若曦向祥浩房地产公司蓝海郡项目部缴纳的50000元只是购房定金，双方未签订《商品房买卖合同》，该定金应予返还，李若曦要求祥浩房地产公司蓝海郡项目、祥浩房地产公司按定金总额支付利息的请求法律依据不充分，不予支持。双方认购书解除后，定金50000元应予以返还。结合本案事实及相关证据，双方未订立《商品房买卖合同》，其违约并不能归责于一方。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除李若曦与武汉市祥浩房地产开发有限公司蓝海郡项目部签订的《保利-
蓝海郡商品房认购书》；二、武汉市祥浩房地产开发有限公司蓝海郡项目部于本判决生效之日起十日内向李若曦返还购房定金共计人民币50000元；武汉市祥浩房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回李若曦其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元由李若曦负担287.5元，武汉市祥浩房地产开发有限公司蓝海郡项目部及武汉市祥浩房地产开发有限公司共同负担287.5元。
判后，李若曦、祥浩房地产公司蓝海郡项目部均不服一审判决，向本院提起上诉。
李若曦上诉称：一、祥浩房地产公司蓝海郡项目部作为专业的房地产开发机构，故意规避“限购”法规，最终致“认购书”因违反行政法规强制性规定而无效，应按《中华人民共和国合同法》的相关规定认定合同无效并归责于祥浩房地产公司蓝海郡项目部。二、一审判决处理不当，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应�定祥浩房地产公司蓝海郡项目部为合同无效的过错方并判决其赔偿李若曦利息损失4000元。请求二审法院判令：一、撤销一审判决第三项并依法改判确认《保利-
蓝海郡商品房认购书》无效；祥浩房地产公司蓝海郡项目部、祥浩房地产公司赔偿李若曦利息损失4000元。二、本案一、二审诉讼费用由祥浩房地产公司蓝海郡项目部、祥浩房地产公司负担。
祥浩房地产公司蓝海郡项目部上诉称：一、判非所请。李若曦的诉讼请求之一是确认《保利-
蓝海郡商品房认购书》无效，但一审判决对该认购书是否有效未作出裁决，而是判决予以解除，处分了李若曦的诉权。二、返还定金无依据。该认购书为商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。李若曦缴纳的50000元定金属立约定金而非成约定金，且约定买受人在签订本认购书之后的5个工作日内不签订《武汉市商品房买卖合同》，定金不予返还。符合《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，一审判决返还定金无法律依据。请求二审法院判令：一、撤销一审判决；二、驳回李若曦的诉讼请求。
被上诉人祥浩房地产公司答辩表示其同意祥浩房地产公司蓝海郡项目部的上诉意见。
原审第三人李翔陈述表示其同意李若曦的上诉意见。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，李翔以李若曦名义与祥浩房地产公司蓝海郡项目部于2012年10月27日签订的《保利-
蓝海郡商品房认购书》，在性质上属于预约合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方签订的《保利-
蓝海郡商品房认购书》是否解除的前提条件是在该认购书有效的情况下，一审判决解除双方签订的《保利-
蓝海郡商品房认购书》则表明已经认定该认购书有效。李若曦缴纳的50000元定金属于立约定金，立约定金既不是合同成立的要件，也不证明合同的存在，它只是当事人双方约定以交付定金作为订立主合同的担保。根据武汉市住房保障与房屋管理局文件武房发（2011）32号市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知第二条规定：各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务，核验购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料。祥浩房地产公司蓝海郡项目部应认真履行上述文件规定的审核义务。李翔作为李若曦的代理人虽然在签订的《保利-
蓝海郡商品房认购书》中已经载明买受人已经阅读了公示于售楼现场的《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》等购房、贷款、政策提示性文件，但其作为一名�专业房地产行业人士，其对房地产“限购”政策的理解出现偏差，符合常理。“限购”只是国家为保证房地产行业健康发展而出台的政策性规定，不属于行政法规的范畴，不能作为判断合同是否有效的法律依据。因此，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同的原因属于不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，李若曦缴纳的50000元定金，祥浩房地产公司蓝海郡项目部应予以返还。李若曦、祥浩房地产公司蓝海郡项目部的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费575元，由李若曦、祥浩房地产公司蓝海郡项目部各负担287.5元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年六月二十六日
书记员 宋 飞