湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1264号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈佑林。
委托诉讼代理人：李琼宇。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄昭云。
上诉人陈佑林因与上诉人黄昭云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈佑林上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判黄昭云继续履行2015年2月3日订立的《购房合同》，将房屋交付陈佑林使用，并协助办理不动产权变更登记；黄昭云向陈佑林支付违约金27,025.6元（从2015年4月28日起至2017年3月2日止按每日万分之三计算，违约金计算至实际交付房屋时止）；驳回黄昭云原审反诉请求。事实和理由：一、根据双方《购房合同》的约定，剩余购房款8万元应在房屋交付使用时一次性付清。黄昭云未依约定交付涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，陈佑林有权拒绝支付剩余购房款，其行为不构成违约。根据《购房合同》第6条、第8条的约定，黄昭云应于2015年4月28日将房屋交付陈佑林使用，并发出交房通知，签署房屋交接单。本案中，陈佑林已经按照合同约定支付前两期购房款135,600元，而黄昭云至今未将涉案房屋交付，无任何证据证实其已经通知陈佑林接收房屋，黄昭云的行为已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任。另外，陈佑林已经多次表示愿意通过现金形式一次性支付购房款。原审判决以《购房合同》对付款期限约定不明为由，认定陈佑林构成违约的事实与客观事实严重不符。二、因陈佑林的行为不构成违约，涉案《购房合同》既不存在行使法定解除权的情形，也未达到行使约定解除权的条件，黄昭云要求解除涉案合同并支付违约金的反诉请求于法无据，应予驳回。三、陈佑林并未收到黄昭云寄发的所谓解除合同通知。
黄昭云辩称，陈佑林未付清购房款，黄昭云有权拒绝交付房屋。陈佑林逾期付款时间超过三个月了，一审判决解除合同是正确的。
黄昭云上诉请求：撤销一审判决第四项。事实和理由：陈佑林至今未交清购房余款8万元，也未交清合同补充约定的办证费用和水电开户费用共计10,400元，黄昭云有权拒绝交付房屋，黄昭云的行为不构成违约。
陈佑林辩称，《购房合同》约定黄昭云应于2015年4月28日将涉案房屋交付陈佑林，黄昭云拒不交付房屋应承担违约责任。黄昭云未向陈佑林发出交房通知，且在涉案房屋自行安装卷闸门，阻止陈佑林接收房屋。在未通知陈佑林接收房屋之前，要求陈佑林交付水电开户等费用缺乏事实依据和法律依据。
陈佑林向一审法院起诉请求：1、判决黄昭云履行合同约定的交房、办理房产所有权证、国土使用权证义务；2、判决黄昭云向陈佑林支付逾期交房违约金（从2015年4月28日起至2017年3月2日止的违约金为27,025.6元，违约金算至实际交付房屋时止）。
黄昭云向一审法院反诉请求：1、判令解除黄昭云与陈佑林签订的《购房合同》；2、判决陈佑林付给黄昭云违约金4312元；3、判决黄昭云将陈佑林交纳的购房款退还陈佑林。
一审法院认定事实：2015年2月3日黄昭云（甲方）与陈佑林（乙方）签订了一份《购房合同》，陈佑林购买黄昭云开发的位于零陵区河西柳子街小学旁零陵潇湘纸业有限公司职工住房小区临街第X栋第X间门面，面积44平方米，合同价款为215,600元。合同第四条规定付款方式为：（1）在签署本合同时，即付首期购房款（含定金）79,000元；（2）在主体封顶时，支付第二期购房款56,600元，2015年3月15日前付清；（3）余款80,000元银行按揭贷款。第五条第2点：乙方逾期付款超过90日，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按购房总价款的2%向甲方支付违约金，甲方有权另行处置该物业。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金。第六条：甲方应当在2015年4月28日前将房屋交付乙方使用。第七条第2点：甲方逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按购房总价款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条之规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之3的违约金。第九条：甲方应当在房屋交付使用后365个工作日内，由甲方按经济适用房所需资料报产权登记机关备案办理。办妥房屋所有权证后180个工作日内办好国土使用权证，如因甲方的原因，逾期3个月未办理房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起60日内将乙方已付房价款退还乙方，并按已付房款的1%赔偿乙方损失；2、乙方不退房，甲方按已付房价款的5‰向乙方进行赔偿，并继续承担办证义务。
合同签订后，陈佑林支付现金30,000元，后汇款49,000元，2015年3月12日付款56,600元，共计付款135,600元。陈佑林仅向黄昭云提交了身份证复印件，未提交固定收入证明、银行征信证明。2015年4月28日黄昭云未向陈佑林交付房屋。因未能办理按揭贷款，双方就80,000元房款如何支付不能达成一致协议。2016年12月29日黄昭云通过韵达快递向陈佑林送达了一份通知，限陈佑林在接到通知后10天内协商解除意向合同，预交的部分购房款退款事宜，次日陈佑林收到了该通知。因双方仍未能达成一致协议，陈佑林于2017年3月2日诉至法院。
一审法院认为，陈佑林与黄昭云签订的《购房合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。双方约定剩余购房款80,000元，通过向银行按揭贷款支付，但未对不能办理按揭贷款后的付款期限作出约定，属付款期限约定不明，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，陈佑林可以随时履行，黄昭云也可以随时要求陈佑林履行，但应当给对方必要的准备时间。陈佑林在庭审中陈述2016年4月已知道不能办理按揭贷款，经黄昭云多次催收至今仍未履行付款义务，黄昭云根据《购房合同》第五条第2点的约定要求解除合同并要陈佑林承担解除合同的违约金的诉讼请求，应予支持。根据合同约定黄昭云应在2015年4月28日前将房屋交付陈佑林使用，但双方对第三次付款的期限约定不明，故黄昭云不能以陈佑林未交清购房款为由不履行交房义务，黄昭云应当按照合同约定的时间交付房屋，至今黄昭云未将房屋交付陈佑林使用亦属违约，应承担延期交房的违约责任。关于陈佑林要求黄昭云办理房屋产权证，因黄昭云请求解除合同的理由成立，对陈佑林的这一诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除陈佑林与黄昭云于2015年2月3日签订的《购房合同》；二、限陈佑林在该判决生效后五日内付给黄昭云违约金4312元；三、限黄昭云在该判决生效后五日内返还陈佑林购房款135,600元；四、限黄昭云在该判决生效后五日内付给陈佑林违约金29,696.4元；二、三、四抵扣后，黄昭云应付给陈佑林160,984.4元。五、驳回陈佑林的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费481元，反诉费4599元，共计5080元，减半收取2540元，由陈佑林负担2299.5元，黄昭云负担240.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于是否采信陈佑林提交的二张照片的问题。该证据能够证明黄昭云对涉案房屋已经安装了卷闸门，本院对这部分证明内容予以采信。
一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。二审另查明，《购房合同》第八条约定：房屋达到交付使用条件后，甲方应当通知乙方办理房屋交付手续，并签署房屋交接单。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在甲方发出交房通知后，乙方未按通知确定的交房时间到甲方处办理房屋交接手续的，视为甲方已按通知确定的时间将合格房屋交付乙方使用，由乙方承担房屋交付后的全部法律责任。在乙方未支付应缴款（包括但不限于应付购房款、契税、公共维修基金、水电开户费等代付费用、物业管理费等）之前，甲方有权拒绝办理实际交接手续。合同还约定，乙方另付给甲方10,400元，由甲方按第一套房办两证和水电开户，一切费用包干，如乙方是第二套房，办两证增加的费用由乙方负责。
本院认为，当事人二审争议的焦点为：一、本案《购房合同》应否予以解除；二、如解除合同，双方应承担何种责任。
关于焦点一，根据合同约定，陈佑林采取银行按揭贷款的方式将购房余款80,000元支付给黄昭云。然而，当事人并未在合同中明确如何操作银行按揭贷款事项以及各自的权利、义务是什么，如不能及时办理好银行按揭贷款手续，又该如何解决等。合同签订后，因各种原因导致银行按揭贷款手续未能成功办理，双方就如何支付购房余款不能协商一致。根据房屋买卖的交易习惯，当购房人在不能采取按揭贷款形式支付购房款时，则应当自行筹款予以支付。陈佑林在2016年4月份时即知道无法办理按揭贷款，此时距签订《购房合同》之日已一年有余，陈佑林应当及时采用一次性付款方式付清购房余款。然而，在出卖方黄昭云多次催促付款的情况下，陈佑林超出合理期限仍未履行付款义务，存在逾期付款的违约行为，应承担相应违约责任。合同约定，黄昭云应当在2015年4月28日前将房屋交付陈佑林使用，房屋达到交付使用条件后，黄昭云应当通知陈佑林办理房屋交付手续，并签署房屋交接单。因黄昭云未举证证明其已在2015年4月28日前通知陈佑林办理房屋交付手续，也未将该房屋于2015年4月28日前交付陈佑林使用，故黄昭云亦存在违约行为。本案双方当事人都存在违约行为，陈佑林要求继续履行合同，黄昭云则要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合同约定，逾期付款超过90日，黄昭云有权解除合同。现陈佑林逾期付款已远远超出90日，故一审判决解除陈佑林与黄昭云于2015年2月3日签订的《购房合同》并无不当，本院对陈佑林提出“继续履行合同，将房屋交付陈佑林使用，并协助办理不动产权变更登记”的上诉请求不予支持。
关于焦点二，根据合同约定，黄昭云在履行完通知办理房屋交付手续义务后，陈佑林未支付应缴款（包括但不限于应付购房款、契税、公共维修基金、水电开户费等代付费用、物业管理费等）之前，黄昭云有拒绝交房的权利。合同并未约定陈佑林在实际交房前有不支付购房余款的权利。在发现不能办理银行按揭贷款后，就购房余款如何支付、房屋如何交付，双方有过多次协商，因彼此不肯作出让步，始终未能达成一致意见，陈佑林一直未将购房余款及办证费用、水电开户费交清，黄昭云也一直未将房屋交付陈佑林使用。因双方均存在违约行为，且合同应当解除，故不宜参照本案合同约定向对方支付违约金。考虑到合同实际履行情况，为平衡当事人利益，对合同解除后双方应承担的责任按照公平原则处理为宜。根据公平原则，合同解除后，黄昭云应当向陈佑林返还已付购房款135,600元，并支付资金占用期间的利息，陈佑林无需另行向黄昭云支付违约金。综合考虑合同性质、合同履行情况以及房价上涨等实际情况，本院认为按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用期间的利息较为公平。《购房合同》第七条约定“甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金”是建立在甲方逾期交房超过90日，乙方要求继续履行合同并且合同继续履行的基础之上，现因作为乙方的陈佑林存在逾期付款的违约行为，符合约定解除合同的条件，作为甲方的黄昭云要求解除合同，本案购房合同应当解除，故不能按照《购房合同》第七条的约定认定黄昭云应承担的违约责任。一审分别判决陈佑林支付黄昭云违约金4312元，黄昭云支付陈佑林违约金29,696.4元，未充分考虑到合同实际履行情况，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定部分事实不清，本院查清事实后依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初434号民事判决第一项，即解除陈佑林与黄昭云于2015年2月3日签订的《购房合同》；
二、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初434号民事判决第三项，即限黄昭云在本判决生效后五日内返还陈佑林购房款135,600元；
三、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初434号民事判决第二项、第四项、第五项；
四、限黄昭云在本判决生效后五日内向陈佑林支付资金占用期间的利息（利息分段计算，以79,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月3日起计算至2015年3月12日止；以135,600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年3月13日起计算至款项付清之日止）；
五、驳回陈佑林的其他诉讼请求；
六、驳回黄昭云的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费481元，反诉费4599元，共计5080元，减半收取2540元，由上诉人陈佑林负担1540元，上诉人黄昭云负担1000元。二审案件受理费1023元，由上诉人陈佑林负担523元，上诉人黄昭云负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年七月五日
书 记 员 李 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。