江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第801号
上诉人（原审被告）郭亚军，男，1976年5月20日生，汉族，某医院职员。
上诉人（原审被告）张丽霞，女，1977年4月26日生，汉族，某医院医生。
上述两上诉人共同委托代理人宋章龙、杨旭红，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京天安物业服务有限公司，组织机构代码证号66377816-3，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号808室。
法定代表人郑晓民，该公司董事长。
委托代理人郎云云，江苏明弘律师事务所律师。
委托代理人刘威佐。
上诉人郭亚军、张丽霞因与被上诉人南京天安物业服务有限公司（以下简称天安物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭亚军、张丽霞的委托代理人宋章龙、杨旭红，被上诉人天安物业的委托代理人郎云云、刘威佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天安物业原审诉称，受南京中鹏建设有限公司委托，南京中鹏物业管理有限责任公司（以下简称中鹏物业）为南京市玄武区红山路192号韵致居住宅小区（以下简称韵致居小区）提供物业前期管理服务，2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并。郭亚军、张丽霞系天安物业提供服务的韵致居小区某幢某单元705室的业主，房屋面积112.64平方米，物业服务费收费标准为每月每平方米1.1元（人民币，下同）。郭亚军、张丽霞于2010年4月1日起未交纳物业服务费，经天安物业多次催告未果。故请求判令郭亚军、张丽霞支付自2010年4月1日起至2014年3月31日止的物业服务费5947.36元，并按每日万分之五的标准支付逾期违约金共计2488.59元。
郭亚军、张丽霞原审辩称，韵致居小区原物业管理服务企业为中鹏物业，天安物业如何吸收合并中鹏物业其并不知情。郭亚军、张丽霞拒交物业服务费的原因是天安物业管理服务质量不到位，后来小区成立了业主委员会，前期物业管理服务合同即应终止，当时业主委员会要求天安物业撤离小区，另行聘请其他物业服务企业对小区进行管理，但天安物业拒绝撤离，新的物业服务企业无法进驻进行管理。因双方之间不存在合同关系，所以没有缴纳物业服务费的义务。故郭亚军、张丽霞同意缴纳业主委员会成立之前的物业服务费，对之后的物业服务费不同意缴纳。
原审法院经审理查明，韵致居小区系南京中鹏建设有限公司开发建设，2003年6月该公司与中鹏物业签订了《韵致居住宅小区前期物业管理委托合同》，约定中鹏物业为该小区提供前期物业管理服务，物业服务费由中鹏物业向业主或物业使用人收取，并每六个月向业主和物业使用人公布一次费用收支情况，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按日万分之五交纳滞纳金，合同约定其中小高层住宅的物业服务费标准为每月每平方米1.1元。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并，天安物业继续为韵致居小区提供物业服务。郭亚军、张丽霞系夫妻关系，于2009年10月14日受让取得韵致居小区某幢某单元705室房屋，为该房屋产权人，该房屋为小高层住宅，房屋面积为112.64平方米。南京市玄武区红山路192号韵致居小区于2008年9月成立业主委员会。2008年12月，经过业主投票选举的形式召开业主大会，选择南京鑫涛物业管理有限公司为该小区物业服务企业，但业主委员会与该公司并未签订物业服务合同，且其亦未实际进入小区提供物业服务，小区的物业服务一直由天安物业提供至今。自2010年4月1日起，郭亚军、张丽霞未交纳过物业服务费，后天安物业通过律师发函催告，但郭亚军、张丽霞仍未交纳。
原审另查明，天安物业未经业主委员会同意，在小区北侧空地上自行划定了部分机动车停车位，并向停车人收取停车费，收费主要用于补贴物业公司的日常开支。天安物业在小区提供物业服务期间，收支账目未向业主进行公开。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘了物业服务企业，双方签订了物业服务合同，该合同在业主、业主委员会与其他物业企服务企业新的物业服务合同生效之前，对于物业服务企业及业主双方具有法律约束力。本案中，建设单位与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后天安物业吸收合并中鹏物业，故天安物业替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在郭亚军、张丽霞与天安物业间具有法律约束力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效，并对天安物业及郭亚军、张丽霞具有约束力。郭亚军、张丽霞以与天安物业不存在合同关系为由拒交物业服务费不能成立，原审法院不予支持。对于郭亚军、张丽霞提出天安物业在物业服务中存在瑕疵的意见，原审法院经查，天安物业未经业主委员会同意擅自在小区空地划定停车位且收入主要用于天安物业的日常开支、长期不公开收支账目的情况属实。同时，经原审法院实地调查，目前天安物业为郭亚军、张丽霞提供的物业服务基本正常，上述情形可视为物业服务中存在的瑕疵，尚不足以认定天安物业存在根本违约行为，不能成为郭亚军、张丽霞拒交物业服务费的理由。鉴于天安物业在提供物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，原审法院认为按90%交纳为宜。关于天安物业提出的要求郭亚军、张丽霞按每日万分之五支付逾期违约金的诉讼请求，因天安物业在履行合同过程中自身存在瑕疵，且未公示收支账目，故对其主张的违约金诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，原审法院判决如下：一、郭亚军、张丽霞于判决生效后十日内支付南京天安物业服务有限公司自2010年4月1日起至2014年3月31日止的物业服务费5352.62元。二、驳回天安物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由郭亚军、张丽霞负担。
郭亚军、张丽霞不服原审判决，向本院提起上诉称，1、韵致居小区业主委员会成立后，已依法选定南京鑫涛物业管理有限公司为小区提供物业服务，并于2008年12月14日书面通知天安物业解除前期物业服务合同，天安物业的负责人也已经签收，故天安物业与小区业主间的合同关系已于2008年12月终止，原审判决认定事实有误。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案天安物业系采取暴力手段导致鑫涛物业未能接管小区，原审判决以存在事实物业服务关系为由支持天安物业的诉请，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回天安物业的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天安物业答辩称，郭亚军、张丽霞所称的业委会新选聘物业公司的选聘程序及解聘天安物业的程序不合法，故不存在天安物业被解聘事宜。天安物业基于前期物业服务协议，至今仍为该小区提供物业服务，其合法权益依法应得到保护，因此请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，天安物业系由建设单位选聘的物业服务企业，按照相关规定，在业主委员会选聘新的物业服务企业之前，应由天安物业为韵致居小区提供物业服务。韵致居小区虽成立了业主委员会，但该业主委员会并未选聘新的物业服务企业，仍由被上诉人提供物业服务，故上诉人应向被上诉人交纳物业服务费。上诉人以物业服务合同关系已终止为由，主张不交纳物业服务费不符合法律规定，本院不予采纳。原审法院的判决并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年三月十七日
书 记 员 张 毅