北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第8950号
上诉人（原审原告、反诉被告）黎兆平，男，1968年6月29日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘四祥，男，1961年7月29日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京金祥宏运商贸有限公司，住所地北京市石景山区苹果园南路12号。
法定代表人韩月琴，总经理。
委托代理人刘四祥，男，1961年7月29日出生。
原审第三人北京市八大处农工商总公司，住所地北京市石景山区西黄村。
法定代表人彭志军，董事长。
委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
上诉人黎兆平因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第9235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黎兆平在原审法院诉称：2007年12月1日，黎兆平开始租赁位于12号A1-25号房屋，用于经营美发店，2012年12月18日所租赁房屋拆迁，房屋产权人北京市西井电镀厂已将房屋拆迁费以及理发店的停产停业损失支付给了刘四祥、北京金祥宏运商贸有限公司（以下简称金祥公司），其承诺将该款项支付给黎兆平，但至今未付。现诉至法院，诉讼请求：1、判令刘四祥、金祥公司给付黎兆平停产停业损失119400元；2、刘四祥、金祥公司退还黎兆平已交纳的2013年6月到11月30日的六个月房屋租金6万元；3、本案的诉讼费用由对方负担。
刘四祥、金祥公司在原审法院辩称：不同意黎兆平的诉讼请求。因为产权单位北京市八大处农工商总公司（以下简称八大处公司）已向黎兆平支付26万元，黎兆平不应再向金祥公司主张停产停业损失。另外，黎兆平尚欠2013年6月至2014年5月的房租10万元，也应该从拆迁补偿费用中抵消。另外，黎兆平房屋租金只交纳至2013年6月份，并不存在退还租金的问题。
刘四祥、金祥公司在原审法院提起反诉称：黎兆平租赁房屋，从来不按时交纳租金。最后一期租金黎兆平只是在2012年年底和2013年5月缴纳了六万五千元，之后未再交纳过租金，而黎兆平实际占用房屋拖延拆迁近一年时间，所以应交付占用房屋期间的一年租金。而八大处公司给黎兆平的26万元补偿也应属于金祥公司。因此提起反诉，反诉请求：1、判令黎兆平向金祥公司支付2013年6月至2014年6月的租金十二万元；2、判令黎兆平向金祥公司支付其自八大处农工商公司获得拆迁补偿款二十六万元。
黎兆平针对反诉在原审法院辩称：不同意反诉请求。关于租金，黎兆平并未拖欠，并且2013年6月23日刘四祥就与产权方签订了协议，也无权出租；关于26万，是八大处公司给予的补偿费，与刘四祥、金祥公司没有任何关系。
八大处公司在原审法院述称：不同意黎兆平的所有的诉讼请求。黎兆平在原来诉讼中就涉案房屋的问题达成了协议，取得补偿款。黎兆平就已经达成协议的内容再起诉没有依据。针对反诉，关于租金八大处公司不予答辩。关于26万元补偿款，本来八大处公司应与刘四祥和金祥公司签订协议，将该款项支付给刘四祥、金祥公司后支付给黎兆平，最后为了尽快腾退，所以才由八大处公司与黎兆平直接签订协议后，直接将该款项支付。关于26万应不应返还听从法院裁决。
原审法院经审理查明：金祥公司法定代表人韩月琴系刘四祥配偶，刘四祥担任该公司经理并实际经营该公司，该公司营业执照所载地址为12号；黎兆平所经营理发店为个体工商户，字号为北京山丹丹理发店，登记经营者姓名为李秀琼，李秀琼系黎兆平配偶，该理发店经营场所登记为12号。
2007年12月1日，刘四祥代表金祥公司与黎兆平签订《租赁合同书》，其中约定：金祥公司将临建房屋租赁给黎兆平，租赁期限为一年，年租金为七万元，付款方式为年付。合同签订后，黎兆平向金祥公司支付租金，并实际租赁12号址内的约286平米的商铺临建房屋（以下简称涉案房屋），用于经营理发店。
2008年12月1日，金祥公司与黎兆平续签租赁合同一年，在其他合同内容未改变的情况下，约定年租金增加为八万元，付款方式为半年一付，每半年付四万元。续订合同后，双方实际履行了上述合同。
2009年12月1日后，双方未再签订书面形式的租赁合同，但双方均继续交纳、收取租金，黎兆平仍继续使用涉案房屋经营理发店直至2014年6月。
黎兆平、刘四祥在庭审中共同认可2012年度和2013年度涉案房屋的租金标准为每年12万元，但对于租金交纳的情况存有争议：黎兆平称其2012年12月1日后共交纳租金十二万元，并提供2012年12月1日、2012年12月10日、2013年1月31日、2013年4月30日、2013年5月2日刘四祥所开具的共计金额十二万元的五张收条作为证据；刘四祥自认黎兆平的租金交纳至2013年6月共计七万元，对上述收条中的前四张不予认可并提出笔迹鉴定申请。经法院报北京市高级人民法院摇号随机确认鉴定机构，委托北京京安拓普文书司法鉴定中心对上述四张收条的”刘四祥”签名进行笔迹鉴定，经鉴定，该鉴定中心出具司法鉴定意见书，其中载明：“样本系刘四祥书写的实验样本原件，为黑色墨水硬笔所写，字迹清楚，特征基本稳定，可供对比使用。但鉴于样本为案后实验样本，宜出具倾向性意见。鉴定意见：四份检材上的签名字迹‘刘四祥’与样本上刘四祥的签名字迹倾向为同一人所写。”
对于租金实际给付的方式，黎兆平与刘四祥在庭审时均认可，按照约定租金应半年一付，但在实际履行过程中存在半年内房租分期给付的情形，但应在半年租期内交齐，不存在租期内拖欠租金的情况。2012年12月1日前的租金双方互不清欠，2012年12月1日后黎兆平交纳的租金均为该日期之后的房屋租金。
2012年12月18日，八大处公司、北京市西井电镀厂发布腾退租赁房屋通知，要求租户及时办理腾退租赁房屋手续，并于2013年2月9日之前腾退完毕。
2013年6月5日，北京市西井电镀厂发布停水停电通知，其中载明：”西井电镀厂内各商户：根据《关于石景山区文化中心项目建议书的批复》（京发改（2013）867号），西井电镀厂地块批准为石景山区文化中心建设工程项目。根据本项目地上物腾退进度，大部分商户的房屋都已经拆除完毕，经领导研究决定，于2013年6月20日开始停水停电，请剩余商户提前做好准备。”
2013年6月27日，金祥公司与八大处公司签订《非住宅腾退补偿协议》，其中约定：甲方北京市八大处农工商总公司，乙方鲜花、米线、瓜坊、乐器、皮鞋、美发；乙方在拆迁范围内共使用房屋建筑面积576.66平方米，其中持有工商营业执照从事生产经营活动并实际用于经营的房屋面积576.66平方米；乙方被拆迁房屋的重置成新价为632708元，附属物519465元，合计1152173元；停产停业综合补助费518994元；腾退补助费28833元；乙方应在2013年7月1日之前完成搬迁，并将纳入拆迁补偿范围房屋、附属物及其他地上物，连同相应的土地使用权移交给甲方，甲方向乙方出具《房屋移交验收单》；乙方应获得的拆迁补偿费共计人民币170000元。该协议乙方落款处加盖金祥公司公章，委托代理人刘四祥签字。
2013年6月27日、2013年7月5日，刘四祥先后自八大处公司收取腾退补偿款50万元、120万元，共计170万元。
2013年6月，金祥公司和刘四祥为拆迁房屋下商户制作补偿清单，其中发廊项依次载明：286.03平方米、286937、10240＋17000=119400，黎兆平在该项后签字。
庭审中，刘四祥对上述补偿清单表示，制定该清单的意思是一次性给予各商户补偿后各自腾退房屋，其中计划给予黎兆平的拆迁补偿款为119400元，但黎兆平不同意，故未实际支取；黎兆平表示119400元只代表停产停业损失，在当时未确定其装修损失等其他补偿的情况下，黎兆平签字并不代表同意上述数额，所以才未领取，现八大处公司已向其支付了26万元的拆迁补偿，黎兆平于2014年5月实际腾退了涉案房屋，故现在向刘四祥和金祥公司主张上述清单中所确认的119400元停产停业损失。
另查：2014年4月25日，北京市西井电镀厂以金祥公司、刘四祥为被告，李秀琼为第三人诉至法院，请求法院判令金祥公司和李秀琼将12号A1-25号房屋腾空交还给原告。该案审理过程中，经法院于2014年6月6日组织调解，北京市石景山区重点工程建设中心同意给予李秀琼腾退房屋的全部补偿26万元，李秀琼同意该方案并承诺在2014年6月16日前将占用的涉案房屋场地交还电镀厂。另西井电镀厂与李秀琼均同意在2014年6月16日全部解决完毕后双方均不得再向对方或相关单位主张权利。
2014年6月16日，北京市西井电镀厂、北京市石景山区重点工程建设中心的代理人以及李秀琼的委托代理人黎兆平共同在现场对涉案房屋进行了交接，李秀琼腾退了涉案房屋并实际领取了26万元补偿款。
对于上述26万元补偿款，黎兆平自认已经收到，但其认为该款项仅系涉案房屋的装修补偿，与其向对方主张的停产停业损失并不冲突，但其并未提供证据证明该26万元补偿款的具体组成。刘四祥、金祥公司与八大处公司则表示上述26万元补偿款为对黎兆平所租赁房屋的所有拆迁补偿。八大处公司表示其系26万元补偿款的实际支付人，其中包含了涉案房屋的重置成新、装修及附属物、停产停业、腾退补助费等补偿项目。
原审法院认定上述事实，有租赁合同书、起诉状、停水停电通知、收据、非住宅腾退补偿协议、收条、鉴定意见、自制补偿清单、营业执照、结婚证、庭审笔录、谈话笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：黎兆平与金祥公司交纳、收取房租以及黎兆平占有使用涉案房屋的行为，实际已形成了房屋租赁合同关系。在合同履行期间，合同双方应全面履行各自义务。
现黎兆平实际占用房屋至2014年6月16日，应向出租方交纳该日期以前的房屋租金。但是，自2012年12月起涉案房屋即已被列入拆除腾退范围并被通知于2013年6月20日停水停电，在此背景下涉案房屋的使用价值必将有所降低，因此在该段期间尤其是停水停电后的租金标准应适当降低。参考双方往年的租金标准，2012年12月至2014年6月黎兆平应交纳租金数额为18万元，现黎兆平在上述期间内已交纳租金数额为12万元，考虑到涉案房屋的实际利用状况，法院认为租金标准酌情降低后，可以视为黎兆平已足额交纳了该期间的全部租金。因此，对于黎兆平要求退还租金的诉讼请求以及金祥公司、刘四祥要求另付租金的反诉请求，法院均不予支持。
黎兆平与金祥公司租赁关系的终止系因涉案房屋的拆除腾退而引起，黎兆平作为承租人并在此从事经营活动必然遭受一定损失，应该得到相应补偿。而对于具体补偿的事宜，黎兆平及其配偶已与产权人、拆迁人在另案中达成协议并实际领取了全部补偿款项，现就同一事因再向金祥公司和刘四祥主张补偿缺乏事实和法律依据。所以，对于黎兆平要求金祥公司、刘四祥向其支付停产停业损失的诉讼请求，法院不予支持。对于刘四祥、金祥公司要求黎兆平返还所获取二十六万元补偿的反诉请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、驳回黎兆平的全部诉讼请求；二、驳回刘四祥、北京金祥宏运商贸有限公司的全部反诉请求。
判决后，黎兆平不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第9235号民事判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人支付停产停业损失119400元并退还2013年6月20日至2013年11月30日的房屋租金60000元，共计179400元。主要上诉理由为：一、2013年6月被上诉人承诺向上诉人支付停产停业损失补偿款119400元，至今被上诉人仍未支付；二、租赁合同已经解除，多收取的租金理应退还。
刘四祥、金祥公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。
八大处公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，各方对租赁房屋的所有权及转租一节均不持异议，依据已查事实及本案现有证据可以认定金祥公司与黎兆平之间已形成租赁合同法律关系。关于黎兆平主张的返还2013年6月20日至2013年11月30日房屋租金一节，结合本案事实，2012年12月争议房屋即被列入腾退范围，而黎兆平实际占有该房屋至2014年6月16日，依法其应支付相应租金。现黎兆平要求退还上述已付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于黎兆平主张的支付停产停业损失119400元一节，本院认为，黎兆平现依据2013年6月的自制补偿清单要求被上诉人支付该笔款项，而双方对于119400元款项的性质各持己见。细查自制补偿清单的内容并结合本案各方陈述以及现有证据，无法明确认定该笔款项系停产停业损失补偿。同时2013年6月的自制补偿清单虽有黎兆平签字，但其并未领取该笔款项亦未腾退租赁房屋，直至2014年另案诉讼中黎兆平及其配偶与产权人、拆迁人达成协议并领取了全部补偿款26万元才将租赁房屋腾退。据此，黎兆平依据自制补偿清单要求被上诉人支付停产停业损失119400元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费八千元，由刘四祥、北京金祥宏运商贸有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费三千八百八十八元，由黎兆平负担（已交纳）；反诉案件受理费三千五百元，由刘四祥、北京金祥宏运商贸有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费三千八百八十八元，由黎兆平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十一月十二日
书记员 罗娇杨