山东省高青县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民初字第880号
原告（反诉被告）：孟庆杰，男，1957年2月2日出生，汉族，农民，高青县人，住高青县。
委托代理人：崔少村，山东青苑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：淄博黄河房地产开发有限公司。住所地：高青县。
法定代表人：张福泉，经理。
委托代理人：柴静，山东同方律师事务所律师。
委托代理人：闫佃良，男，1960年2月17日出生，汉族，高青县人，住高青县。
原告（反诉被告）孟庆杰与被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟庆杰及其委托代理人崔少村、被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司委托的委托代理人柴静、闫佃良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孟庆杰诉称：2009年11月23日，我与被告签订了王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋买卖合同。双方约定该房屋前三年由被告予以出租，租金归其所有，这三年的房屋可折抵房款总额398034.00元的21%（也就是我可以少交房款83587.14元），截至2010年1月15日我依约履行了全部付款义务。但时至今日被告未将房屋交付与我，也没有为我办理相关房产证件。另外被告还将本应作为公用通道及滴水檐的地方改造成后院违规出售给我。综上，被告的行为违反了合同的约定及法律的相关规定，在与其协商无果的情况下，特诉来你院，请求判令：1、被告交付原告购买的王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋，为其办理相关的房产证件，并赔偿经济损失3万元；2、确认王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋的后院的买卖无效，并返还该后院的买卖款13339.00元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司辩称：原被告之间所签订的商品房买卖合同是存在的，被告在销售完王府井所有的商品房后，依据合同办理了相关的房产交接及房产证件。之所以原告所购买的商品房没有办理相关的证件，是因为原告未按合同约定足额缴纳商品房的房款。其之所以未能办理房产证件，是因为原告的违约行为造成的，被告不应当承担相应的责任。同时关于原告所诉求的第二项，后面小院是双方口头达成的买卖合同，由原告支付相应的价款，也即13339.00元，取得该小院的使用权，如果原告要求被告退回该买卖款，我方同意返还原告13339.00元，但原告无权再使用该小院，被告应予以收回。
被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司反诉称：2009年11月23日，反诉人与被反诉人签订了商品房买卖合同。合同约定被反诉人交纳一定比例首付款，剩余银行贷款付清全部房款，该商品房总价款为398034.00元，被反诉人向银行贷款267000.00元，剩余部分房款为131034.00元即为被反诉人应交的首付款。因当时反诉人在发布售房广告时，可以用三年返租顶一部分首付款即房款总额的21%，故2009年11月23日双方签订了一份王府井商业街商铺委托经营书，根据该委托经营书，被反诉人将所购商铺交由反诉人无偿使用三年，反诉人使用三年后，被反诉人视为向反诉人交纳了21%的首付款即83587.14元，则被反诉人还应向反诉人交纳首付款47446.86元，合同签订后，被反诉人仅向反诉人支付了30052.00元首付款。2010年10月18日，被反诉人按商品房买卖合同向包括反诉人在内的所有购房业主集体进行了房屋交接，并开始履行商铺委托经营合同，然被反诉人却未按该委托经营合同履行其义务，拒绝反诉人使用并出租其商铺，导致反诉人一直未能使用该商铺，故被反诉人必须将首付款全部交清，扣除被反诉人已经缴纳的30052.00元，其还应缴纳100982.00元首付款。2013年10月10日，反诉人就已经通知被反诉人将首付款交清，但至今被反诉人也未履行其合同义务，反诉人现提起反诉，请求判令：1、被反诉人支付购房款100982.00元；2、被反诉人支付违约金9542.79元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）孟庆杰对反诉辩称：该房款已交清，因为原告对涉案房屋最后一次付款数额是267000.00元，该数额是由被告计算核准后为我方出具的。因此根据合同数额398034.00元－267000.00元－83587.14元=47446.86元，即原告已交纳的首付款。原告通过了解另一购房户马月契证上载明的房款数额为394034.11元，因马月的房屋与原告的房屋面积完全相同，所以数额应当相同。而马月的契证是由相关的国家机关颁发的，因此该涉案房屋的房款数额应当以此数额为准。
经审理查明：一、2009年11月23日，原被告签订了王府井商业街26号楼12号及11号一半的商品房买卖合同房屋总价款398140.00元。同日原被告双方签订了一份王府井商业街商铺委托经营书，根据该委托经营书，原告将所购商铺交由被告无偿使用三年，被告使用三年后，原告视为向被告交纳了21%的首付款即83587.14元。商品房买卖合同签订前，原告已经向被告交纳购房定金44288.00元（其中包括2008年12月13日原被告签订王府井商业街认购协议原告交给被告购房定金5000.00元，2008年12月26日孟成（原告之子）交给被告购房定金25052.00元及马月为原告垫支的购房定金14236.00元）。2010年1月15日原告从银行贷款267000.00元交纳剩余房款。
二、2010年10月30日，被告将原告所购房屋的后院单独卖与原告，共计价款13339.00元；2011年9月23日，原告向被告交纳19213.00元办证费用，2012年10月12日原告又向被告交纳7383.00元办证费用。被告至今未给原告办理相关的房产证件，未将该商铺交予原告。
三、2010年10月28日王府井商业街开业，按照原被告双方签订的王府井商业街商铺委托经营书，被告无偿使用原告购买的商铺时间为2010年10月28日至2013年10月27日。2010年10月28日被告将原告购买的商铺租给王庆凯，租赁期自2010年10月28日起至2011年10月27日止，租赁费6000.00元，租赁费交给淄博龙瑞物业管理有限公司。期间王庆凯欲将租赁的商铺经营饭店，将原告单独购买的后院作为厨房使用，因与原告协商不成只能作罢。2012年8月21日王庆凯向物业公司交纳租金2760.00元，租赁的仍然是原告购买的商铺。
以上事实，由原被告出示的证据、原被告及证人的当庭陈述等在卷为凭，足以认定，本院予以确认。
本院认为，一、被告应当返还原告所购买的位于高青县王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋并协助原告办理相关的房产证件。原告已经向被告交纳购房定金44288.00元，并从银行贷款267000.00元交纳剩余房款。被告辩称因原告的阻挠导致原告购买的商铺未能租出去，致使被告的利益受损，故不应该返还原告21%的首付款即83587.14元。但原告称被告已经将该商铺租给了王庆凯，并提供证据证实承租人向物业公司交纳了租金，且被告将该商铺的钥匙直接交给了王庆凯，钥匙也一直在王庆凯手里至2014年，原告现有的证据能够证实被告已经将商铺承租出去。依据原被告签订的委托经营书，本院认为被告应返还原告21%的首付款即83587.14元。被告认为原告剩余房款86852.00元未交清，扣除被告应返还的83587.14元首付款，原告无证据证实已将剩余房款3264.86元（86852.00元-83587.14元）交清，原告主张已付清全部房款，本院不予支持，故原告应将剩余房款交清。被告反诉原告支付违约金，自贷款之日2010年1月15日起，按照银行同期同类贷款利率支付违约金至本判决指定的履行期限届满之日止，被告的部分请求符合法律规定，本院予以支持。根据原被告双方签订的王府井商业街商铺委托经营书，原告将所购商铺交由被告无偿使用三年，王府井商业街自2010年10月28日开业，至2013年10月27日已满三年，因委托经营期限已届满，故被告应当返还原告所购买的位于高青县王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋。原告已向被告交纳各类办证费用共计26596.00元，故被告应协助原告办理相关的房产证件。
二、庭审中被告同意返还原告交纳的26号楼12号及11号一半的房屋后院的款项13339.00元，这是被告对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。
三、至于原告所诉的被告赔偿其经济损失3万元，原告对此无证据证实，对原告的该项主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）孟庆杰所购买的位于高青县王府井商业街26号楼12号及11号一半的房屋，并协助原告（反诉被告）孟庆杰办理相关的房产证件；
二、被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）孟庆杰交纳的26号楼12号及11号一半的房屋后院的款项13339.00元，于本判决生效之日起三日内付清；
三、原告（反诉被告）孟庆杰偿还被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司剩余房款3264.86元，于本判决生效之日起三日内付清；
四、原告（反诉被告）孟庆杰于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司自2010年1月15日起至本判决指定的履行期限届满之日止的违约金（按房款3264.86元，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
五、驳回原告（反诉被告）孟庆杰的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1083.00元，由原告（反诉被告）孟庆杰承担783.00元，被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司承担300.00元；反诉费1255.00元，由被告（反诉原告）淄博黄河房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，缴纳上诉案件受理费（向本院领取缴费通知书），上诉于山东省淄博市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 经明健
人民陪审员 王 强
人民陪审员 樊守远
二〇一五年三月三十日
书 记 员 彭小娟