江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5179号
上诉人(原审被告)：中国人民解放军南京陆军指挥学院，住所地南京市浦口区龙盘路*号。
法定代表人：王培，该学院院长。
委托诉讼代理人：吴福洪,江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张明明,江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：林军，男，1963年10月7日生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：封波，江苏盛律律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：江苏中江国际房地产有限公司，住所地南京市鼓楼区云南路31-1号苏建大厦19楼。
法定代表人：李健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王宁生，该公司员工。
上诉人中国人民解放军南京陆军指挥学院（以下简称陆军指挥学院）因与被上诉人林军、江苏中江国际房地产有限公司（以下简称中江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦民初字第4535号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆军指挥学院的委托诉讼代理人吴福洪、张明明，被上诉人林军及其委托诉讼代理人封波，被上诉人中江公司的委托诉讼代理人王宁生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆军指挥学院上诉请求：1、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4535号民事判决第一项、第二项；2、判令陆军指挥学院返还林军房屋使用费130000元及利息（自2002年10月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；3、驳回林军要求赔偿398000元损失的诉讼请求；4、一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由：一、本案的基础法律关系应当为租赁合同关系。《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》明确指出，经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”。涉案《购房协议》明确约定涉案房屋并无所有权，上诉人交付的是涉案房屋的使用、收益的权利，林军支付的对价是房屋的使用费，而买卖合同转移的必须是标的物的所有权，因此《购房协议》的性质不是买卖合同。《购房协议》第5条约定“若乙方不予配合甲方有权收回使用权，租金不予退还”；第6条约定“为了该房屋的采光、通风要求乙方于2003年4月30日前在所租房屋西侧开窗两樘”；第5至7条规定了使用涉案房屋的各项限制。所以诉争合同的性质是租赁合同。一审法院认定《购房协议》为买卖合同，属适用法律错误。二、一审判决关于林军损失的认定存在错误。首先，一审判决以涉案房屋评估价与转让价之间的差价作为林军的损失，没有法律依据。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”。无效合同不应予以履行，故当事人预期通过合同履行获得的利益为非法利益，不受法律保护。无效合同保护的是缔约方的信赖利益，非预期利益。一审法院依据《房地产估价报告》确定涉案房屋的市场使用价值，该评估意见系采用收益法得出，评估报告明确说明收益法是将估价对象未来的预期收益转化为评估时点的价值或价格，通过该方法得出的市场使用价值体现的是估价对象在土地使用年限范围内的可预期收益。一审判决以涉案房屋的评估价与转让价之间的差价作为林军的损失，保护的是无效的《购房协议》正常履行完毕后可以获取的预期利益，缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律苦干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。依据上述规定，上诉人有权参照双方约定的租金标准，自林军占有房屋之日起要求其支付房屋占有使用费50000元，林军有权要求上诉人赔偿的损失包括130000元房屋使用费、利息以及房屋装修的装修损失。上诉人直到2006年7月13日才收到中江公司转来的房屋使用费，此前该款并未由上诉人占有和收益。故上诉人应赔偿的利息损失应该自2006年7月13日起计算。房屋装修损失应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定确定。由于林军通过自用或出租涉案房屋获取了一定的收益，涉案房屋的装修折旧已转化为林军的收益，涉案房屋被业主委员会收回后，涉案房屋及内部装修林军已经交予业主委员会，相关装修的现值损失应由林军向业主委员会主张。上诉人既未使用涉案房屋内的装修，也未从中获益，装修现值损失不应由上诉人承担。综上，扣除林军应支付的50000元房屋占有使用费，上诉人应返还林军的房屋使用费为130000元，并按照自身的过错向林军赔偿该130000元的利息，除此之外，上诉人不应赔偿林军其他任何损失。三、被上诉人林军应当承担合同无效的部分责任。首先，林军签订《购房协议》时明知涉案房屋存在的权利瑕疵。导致《购房协议》无效的原因是因为涉案房屋属于全体业主共有，上诉人无权处分。对于这一原因，林军在签订《购房协议》时是明知的、认可的，具体体现以下三个方面：1、林军在购买涉案房屋前已经是相邻业主，对于所在小区以及涉案房屋的情况是熟悉的。同时林军知道上诉人并无销售资质，仍然与上诉人签订合同。2、林军在知道涉案房屋不能办理房屋所有权证后，仍然接受了涉案房屋的使用权，并与上诉人签订了转让使用权的《购房协议》，表明林军在签订协议前对于涉案房屋的权利瑕疵是明知的。3、双方在《购房协议》中明确约定涉案房屋无产权，林军使用涉案房屋时不得从事违法活动，不得妨碍他人，因公共设备的维修和保养需要利用涉案房屋时，林军应予以配合等。说明林军对于涉案房屋的权利瑕疵是明知的。其次，林军支付的使用费远远低于涉案房屋的实际市场使用价值，说明其已经充分的考虑、并接受涉案房屋的权利瑕疵。再者，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。林军明知涉案房屋存在的权利瑕疵，受让了房屋的使用权，其应当或已经对其行为的后果有了充分的判断且愿意承受，对于本案因合同无效所导致的损失具有一定的过错，应当自行承担部分利息损失。
被上诉人林军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年8月13日，秦淮区人民法院确认被上诉人与上诉人于2002年12月20日签订的《购房协议》无效，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。一审判令上诉人返还180000元购房款及其利息，并赔偿被上诉人损失398000元有事实和法律依据,并无不当。一、上诉人认为本案基础法律关系应当为租赁合同关系明显与事实不符。被上诉人是在中江公司售楼处洽谈涉案的购房事宜，且2002年6月24日，中江公司在与被上诉人签订涉案房屋毗邻的103室房屋买卖合同时，在103室房屋买卖合同附件9《补充协议》中，就涉案房屋上下水系统改造作了明确约定，并保证在保质期内正常使用。2002年11月6日，南京市房屋产权监理处出具的《房屋户室面积对照表》已进一步证明涉案房屋是可以单独买卖的。2002年10月28日，被上诉人支付180000元购房款给中江公司即拿到钥匙，对房屋进行装修改造，后中江公司告知，合同要与上诉人签订，并保证该房屋可以永久使用。基于此，2002年12月20日，被上诉人应上诉人要求补签《购房协议》。在《购房协议》中明确约定，购买房屋基本情况，购房价款180000元，并约定付款方式为一次性支付。2003年4月17日，宏安大厦物业管理处出具给被上诉人的《通知》中，也明确记载涉案房屋系购买，而非上诉人所述的租赁。二、关于损失计算。2016年4月8日，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司出具的评估报告，确认的2010年，即涉案房屋的《购房协议》被确认无效之日，房屋市场使用价值，非房屋产权价值评估。在上诉人与被上诉人签订《购房协议》中明确约定，所购涉案房屋使用年限同“宏安大厦”商用房土地证使用年限。在购买涉案房屋时，被上诉人是无过错的。上诉人明知涉案房屋无权处分，却擅自与被上诉人签订《购房协议》，并收取购房款，上诉人存在直接过错，对被上诉人造成巨大损失，应当予以赔偿。根据2002年房地产市场行情180000元可以购买一套像样的商品房，现一审判令的损失远低于给被上诉人造成的损失。三、被上诉人在购房时无过错。涉案房屋系上诉人对外挂牌出售，且房产测绘部门备案材料记载，该房屋可以单独成套出售，被上诉人完全有理由相信涉案房屋可以买卖。后上诉人告知不能办理产权证，但可以保证永久使用，此时，被上诉人已对涉案房屋进行装修改造，且180000元购房款已支付，被迫无奈才与上诉人补签的《购房协议》。在涉案房屋买卖过程中，被上诉人一直处于被动地位。一切皆按上诉人要求完善手续，无主动权。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。
被上诉人中江公司辩称，购房协议系上诉人与林军签订，尽管收据是中江公司开具的，但中江公司是替上诉人代收，中江公司在收到180000元款项后已转入上诉人的指定账户，本案与中江公司无关。
林军向一审法院起诉请求：1、陆军指挥学院、中江公司返还林军购房款180000元，并自2002年12月28日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、陆军指挥学院、中江公司赔偿林军损失398000元（即该房屋现有的评估价值扣除原购买价格为准）；3、陆军指挥学院、中江公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实，坐落于南京市秦淮区集庆路127号的宏安大厦小区房屋系陆军指挥学院开发，委托中江公司对外销售部分房屋。林军（乙方）购买了南京市秦淮区集庆路127号103室房屋，并于2002年12月20日就与103室房屋相连接的西侧空调机房（以下简称诉争房屋）与陆军指挥学院（甲方）签订了一份《购房协议》，约定：由林军购买诉争房屋，所购房屋使用权年限同宏安大厦商用房土地证使用年限，总价为人民币180000元，使用面积约为56平方米（建筑面积为76平方米）；只有使用权，无产权；乙方林军须服从物业公司的管理，按时交纳物业管理费并主动及时配合物业公司对设备的养护、检查、维修，若乙方不予配合，甲方有权收回使用权，租金不予退还；为了该房屋的采光、通风要求，林军应于2003年4月30日前在房屋西北侧开窗，并在电梯住宅入口东侧门内一米处负责用砖砌隔墙与住宅电梯厅完全分离，经费由林军自理；在林军按上述要求安装好门窗和隔墙后一星期内陆军指挥学院退还林军10000元。2002年12月30日，林军将购房款180000元交给中江公司的销售人员，该销售人员向林军出具一张落款为2002年10月28日的盖有中江公司财务专用章的收据，并于当日将房屋钥匙交给林军。2006年7月13日，中江公司按陆军指挥学院要求将180000元汇入陆军指挥学院军需处指定账户。2010年6月21日，南京宏安大厦业主委员会（以下简称宏安大厦业委会）诉至一审法院，以诉争房屋系全体业主共有为由要求确认林军与陆军指挥学院签订的上述《购房协议》无效，一审法院于2010年8月13日作出（2010）秦民初字第953号民事判决书，认定建筑区划内公共场所、公用设施均属业主共有，建设单位或者行为人擅自占用处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动的，权利人有权请求排除妨碍、恢复原状，因此确认该《购房协议》无效，判令林军将诉争房屋腾空、恢复原状。此后林军先后就该案申请再审、抗诉，均未获支持，该判决已发生法律效力。2011年8月31日，宏安大厦业委会向一审法院申请强制执行，要求林军腾空并迁出诉争房屋，一审法院已于2012年3月7日执行完毕。
一审庭审中，林军、陆军指挥学院、中江公司对（2014）秦民初字第1446号民事判决书中查明的事实予以确认。林军提供了律师函及快递凭单，以证明其曾于2012年8月27日向陆军指挥学院发送律师函件，要求陆军指挥学院退还购房款180000元并就损失赔偿问题进行协商，陆军指挥学院对于上述证据的真实性不予认可，并表示其从未收到过林军寄送的律师函。林军提供协议、委托书及爱朵美容院与宏安大厦业委会合同，以证明其于2010年6月1日起向宏安大厦业委会缴纳了诉争房屋的租金，后宏安大厦业委会直接与诉争房屋的承租人爱朵美容院签订了合同，诉争房屋亦已交还宏安大厦业委会。陆军指挥学院认为关于林军交还诉争房屋的时间，以一审法院执行局确认的执行完毕之日为准。
在原审理过程中，林军申请就诉争房屋的使用权价值进行评估，经一审法院委托，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司于2015年1月22日出具估价报告，报告显示诉争房屋在价值时点2014年11月12日满足各项假设限制条件下的使用价值为708500元。重审中林军重新申请评估诉争房屋在2010年8月的价值，经一审法院委托，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于2016年4月8日出具评估报告，确定评估对象在2010年价值时点的市场使用价值为578000元，基于该估价报告，林军明确其关于损失的赔偿请求为：要求陆军指挥学院、中江公司共同赔偿其损失398000元。对此陆军指挥学院仍认为不应进行评估，双方《购房协议》已被确认无效，故林军不能依据无效合同获得预期利益。
以上事实，有《关于同意宏安大厦部分房屋转为商品房开发项目的批复》、商品房销售许可证、《宏安大厦商品房买卖契约》、《购房协议》、收款收据、（2010）秦民初字第953号民事判决书、说明、记账凭证、付款通知单、结算业务申请书、律师函、快递凭单、苏天房估字（2015）第0012号估价报告书、协议、委托书、调查笔录、苏佳房估160407-01号估价报告书及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。林军与陆军指挥学院签订的《购房协议》已被生效判决确认无效，陆军指挥学院收取的购房款应予返还，并应承担相应的利息，故对于林军要求陆军指挥学院返还购房款180000元及利息的诉讼请求，予以支持，但利息应从购房合同确认无效时计算为宜，即2010年8月13日起算。林军将购房款交付中江公司，但中江公司事后将上述款项汇入陆军指挥学院指定账户，且合同的相对方为陆军指挥学院，故对于林军要求中江公司共同返还购房款的诉讼请求，不予支持。诉争房屋为小区共有部分，属该小区业主共有，陆军指挥学院无权处分却擅自与林军签订购房协议并收取购房款，陆军指挥学院存在过错，应当赔偿林军因房屋增值而遭受的损失，故林军要求陆军指挥学院赔偿损失398000元的诉讼请求，予以支持。对林军要求中江公司共同赔偿其损失，因无事实和法律依据，不予支持。陆军指挥学院认为双方购房协议实质为租赁协议，一审法院认为，虽然合同中有“若乙方不予配合，甲方有权收回使用权，租金不予退还”的内容，但合同内容明确为购买使用权，使用年限同土地证使用年限，现林军仅使用诉争房屋十年且陆军指挥学院无权处分诉争房屋，故对陆军指挥学院以双方系租赁关系为由，要求驳回林军的诉讼请求的抗辩意见，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、中国人民解放军南京陆军指挥学院于判决生效之日起十日内返还林军购房款180000元及利息（自2010年8月13日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、中国人民解放军南京陆军指挥学院于判决生效之日起十日内赔偿林军398000元；三、驳回林军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10885元，评估费11960元，合计22845元，由林军负担8265元，中国人民解放军南京陆军指挥学院负担14580元。
陆军指挥学院、中江公司对一审法院查明的事实无异议。
林军对一审法院查明的“2002年12月30日，林军将购房款180000元交给中江公司的销售人员，该销售人员向林军出具一张落款为2002年10月28日盖有中江公司财务专用章的收据。”有异议。林军认为其实际付款时间为2002年10月28日，而不是一审认定的2002年12月30日。对一审法院查明的其他事实无异议。陆军指挥学院认为2002年12月30日，林军将180000元购房款交给中江公司的销售人员，已经生效的（2010）秦民初字第953号判决认定，付款时间应以生效判决为准确。中江公司认为林军付款的时间应以中江公司出具的收据时间为准确。
本案二审争议焦点：一、本案中，林军与陆军指挥学院之间的法律关系性质；二、林军主张的赔偿损失398000元是否应当支持。
本院认为，关于争议焦点一、林军与陆军指挥学院之间的法律关系性质。陆军指挥学院上诉认为双方之间为租赁合同关系，但从林军与陆军指挥学院签订的《购房协议》约定的内容看，林军购买陆军指挥学院“宏安大夏”底层房屋，所购房屋使用权年限同“宏安大厦”商用房土地使用年限，总价为人民币180000元，林军购买的是涉案房屋的使用权。故林军与陆军指挥学院之间的法律关系性质应为买卖合同关系，而非陆军指挥学院主张的租赁合同关系。陆军指挥学院的该项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二、林军主张赔偿损失398000元是否应当支持。生效的（2010）秦民初字第953号民事判决已经认定林军与陆军指挥学院签订的购房协议书无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定,无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，不受法律保护。本案中，由于双方之间签订的《购房协议》已经生效的（2010）秦民初字第953号民事判决认定无效，不能得到履行，涉案房屋已经确认归宏安大厦全体业主共有，并未归陆军指挥学院所有，陆军指挥学院返还购房款及利息，林军腾退涉案房屋，即已使涉案房屋归于原始权利状态，双方当事人亦因此回到合同前的状态。由于双方对合同无效的结果均有过错，因此由之产生的损失亦应各自承担。一审判决以涉案房屋的购买价与评估价之间的差价作为林军的损失，并判令由陆军指挥学院承担，并无法律依据，本院予以纠正。
综上所述，陆军指挥学院的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4535号民事判决第一项，即：被告中国人民解放军南京陆军指挥学陆指挥学院于本判决生效之日起十日内返还原告林军购房款180000元及利息（自2010年8月13日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
二、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4535号民事判决第三项，即：驳回原告林军的其他诉讼请求；
三、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4535
号民事判决第二项，即：被告中国人民解放军南京陆军指挥学院于本判决生效之日起十日内赔偿原告林军398000元。
一审案件受理费10885元，评估费11960元，合计22845元，由林军负担20185元，中国人民解放军南京陆军指挥学院负担2660元；
二审案件受理费10885元，由林军负担8225元，中国人民解放军南京陆军指挥学院负担2660元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年九月二十日
书记员 汪海燕