山东省烟台经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁0691执异48号
案外人：卫茂然。
委托诉讼代理人：尹永伟，山东平和律师事务所律师。
申请执行人：徐良善。
委托诉讼代理人：姜林涛，山东劳尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋敬臻，山东劳尔律师事务所律师。
被执行人：烟台德润建筑有限公司，住所地：烟台市福山区门楼镇卫家疃村。
法定代表人：吕其昊，总经理。
被执行人：林文强。
本院在执行（2016）鲁0691执407号申请执行人徐良善与被执行人烟台德润建筑有限公司（以下简称为德润公司）、林文强民间借贷纠纷一案中，案外人卫茂然对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人卫茂然称，2015年4月3日，案外人卫茂然与被执行人德润公司签订商品房买卖合同，约定案外人购买被执行人名下的位于烟台市福山区天府街15-2××号房产，合同总价款为1400000元。案外人已向被执行人支付了全部房屋价款，并自2015年12月开始收取房屋租金，对房屋实际占有并享有合法权益。烟台开发区法院以（2016）鲁0691执407号执行裁定书查封了案外人以上所购房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条，案外人认为法院查封以上房产的行为是错误的，请求法院中止对烟台市福山区天府街15-2××号房产（房产证号：烟房权证福字第××号）的执行，并解除查封。
申请执行人徐良善称，烟台市福山区天府街15-2××号房产（房产证号：烟房权证福字第××号）是登记在被执行人名下的房产。案外人所述其与被执行人之间的商品房买卖合同不是真实的交易合同，案外人支付订金早于双方签订合同日期；购房款中部分款项直接付给第三方烟台宏德园置业有限公司（以下简称为宏德园公司），案外人却不了解付款原因；购房资金交易流水不符合常理，且案外人卫茂然与被执行人德润公司和宏德园公司均有关联。案外人的主张不符合法律规定的可以排除执行的情形，请求依法驳回案外人的异议请求。
被执行人德润公司、林文强未参加听证也未提交书面意见。
本院查明，案外人卫茂然提供了其与被执行人德润公司签订的载明日期为2015年4月3日的商品房买卖合同，合同中约定案外人购买被执行人位于烟台市福山区天府街15-2××号商品房，建筑面积121.86平方米，合同总价款为1400000元；付款方式为买受人在签订合同时已交纳定金100000元，2015年8月30日前付600000元，余款于2016年3月31日前付清，该部分直接支付给宏德园公司；德润公司应于2016年9月协助案外人办理房产、土地手续；鉴于转让房屋已出租，2015年12月后的租金由案外人自行收取。案外人卫茂然于2015年4月3日以现金方式向德润公司交100000元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”100000元的收据；李璇于2015年4月7日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交155280元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”155200元的收据；李璇于2015年5月28日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交85000元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”85000元的收据；李璇于2015年7月15日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交100080元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”100000元的收据；李璇于2015年8月11日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交150080元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”150000元的收据；李璇于2015年8月13日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交80346元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”80346元的收据；李璇于2015年12月1日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交250000元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”250000元的收据；卫茂然于2016年3月11日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交350000元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”350000元的收据；卫茂然于2016年3月23日以刷银行信用卡方式向宏德园公司交100000元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”100000元的收据；卫茂然于2016年3月30日以现金方式交29454元，德润公司向卫茂然出具当日收“天府街15-20门市款”29454元的收据。卫茂然自述其与李璇为夫妻关系，但仅向本院提供结婚证复印件，未向本院提供结婚证原件或婚姻登记机关证明予以证实。以上十笔款项付款总额为1400240元，收据总额为1400000元。
烟台市福山区天府街15-2××号房产自2012年6月1日至今一直由陈芳租赁使用，每年签订一次门市租赁合同。最新的门市租赁合同出租方为宋昌平，租期为2016年6月1日至2017年6月1日。之前的四年合同出租方分别为宋昌平、烟台德润建筑一分公司、烟台德润建筑有限公司，但合同出租方经办人均为宋昌平一人。
在听证过程中，案外人自述其于2015年4月3日交付定金后，烟台市福山区天府街15-2××号房产即由案外人取得钥匙，占有管理，对外出租，由陈芳承租使用，没有签订合同，租金由案外人舅舅宋昌平代收。该陈述与承租人提供门市租赁合同证明的事实明显不一致。
另查，被执行人德润公司住所地为烟台市福山区门楼镇卫家疃村，公司股东为卫德恩、李德辉、张勇，认缴出资额分别为1880万元、90万元、30万元。宏德园公司住所地为福山区卫家疃，公司股东为卫德恩、卫茂然、卫茂竹，认缴出资额为5900万元、50万元、50万元。卫德恩为案外人卫茂然的父亲。
本院在执行申请执行人徐良善与被执行人德润公司、林文强民间借贷纠纷一案过程中，于2016年4月26日以（2016）鲁0691执407号执行裁定书，查封了被执行人德润公司所有的位于烟台市福山区天府街15-2××号房产（房产证号：烟房权证福字第××号）。
本院认为，案外人对执行标的提出执行异议，主张自己的权利，应当提供相关事实及法律依据予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案外人卫茂然与被执行人德润公司签订商品房买卖合同，双方并未办理完毕产权过户手续，涉案房产并未发生物权变动至买受人卫茂然名下的法律效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人卫茂然称以现金及刷银行卡的方式分别按合同要求向被执行人德润公司、合同第三方宏德园公司支付全部购房款1400000元，但其实际付款额为1400240元，且付款笔数为十笔，作为合同第三方宏德园公司股东的案外人卫茂然，对于为何将应付给被执行人德润公司的房款直接支付给宏德园公司，未能说明具体原因，该款项数额较大，付款方不知晓原因，且付款数额与收据体现的数额也不一致，与房屋买卖的常理明显相悖。鉴于案外人卫茂然与被执行人德润公司及第三方宏德园公司大股东卫德恩的亲属关系，案外人所提供的证据不能确已证实其与被执行人之间的商品房买卖合同真实存在并已实际履行。且对于该涉案房产的交付及出租，案外人的陈述与事实也不相符，无法确信其已实际占有管理该房产。
综上所述，案外人卫茂然所提案外人异议，不符合法律规定可以排除执行的情形，案外人卫茂然以涉案房产已由其购买为由，要求我院中止执行烟台市福山区天府街15-2××号房产（房产证号：烟房权证福字第××号）并解除（2016）鲁0691执407号执行裁定书对该房产的查封，缺乏事实和法律依据，其异议请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人卫茂然的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王群昌
审判员 乔秀良
审判员 孙永刚
二〇一七年一月七日
书记员 梁 选