巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴州民初字第2240号
原告：罗勇，男，生于1960年，汉族，初中文化，个体户，住巴中市巴州区。
委托代理人：蒲毅，四川巴蜀律师事务所律师。
被告：肖茂琼，女，生于1967年，汉族，大专文化，住巴中市巴州区。
被告：成刚（系肖茂琼之夫），男，生于1962年，汉族，大学文化，干部，住址同上。
第三人：巴中市广建房地产开发有限责任公司。住所地：巴中市巴州区草坝街。
法定代表人：陈正冈，该公司经理。
第三人：肖银珍，女，生于1966年，汉族，中专文化，个体户，住巴中市巴州区。
委托代理人：吴洪文（系肖银珍之夫），男，生于1963年，汉族，大学本科文化，退休干部，�址同上。
原告罗勇与被告肖茂琼、成刚，第三人巴中市广建房地产开发有限责任公司（以下简称广建房产公司），第三人肖银珍案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员ＸＸ志担任审判长，与人民陪审员王儒才、王凤兰组成合议庭进行公开开庭审理。原告罗勇及其委托代理人蒲毅，被告肖茂琼、成刚，第三人广建房产公司的法定代表人陈正冈，第三人肖银珍及其委托代理人吴洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗勇诉称：第三人肖银珍和吴洪文因资金需要而对外出售自己的房屋，原告自愿购买。经双方多次协商一致后于2013年9月25日签订了《房屋买卖合同》约定：一、甲方（吴洪文、肖银珍）将自己所有的位于巴中市巴州区江北滨河路综合农贸市场（即巴州区江北滨河北路中段30号附4号）二、三、四、五楼和该楼一层正面滨河路方向一楼门市及背面楼梯房各一个，建筑面积共1699.91平方米的商用房（含水、电、气等附属设施及顶层搭建的临时用房）卖给乙方（原告）永远所有；其中二楼建筑面积为529.64平方米，三楼建筑面积为560.27平方米，四楼建筑面积为424.54平方米，五楼建筑面积为142.89平方米，正面门市房建筑面积为19.9平方米，背面楼梯建筑面积为22.67平方米。二、甲方卖给乙方所有的本合同第一条中的房地产权总额为880万元，其付款方式为：1、甲乙双方签订合同当日乙方付给甲方房款120万元；2、甲方将房屋“两证”交给乙方过目当日付给甲方房款380万元；3、甲方给乙方办理“两证”过户所需费、税由甲方承担，并由乙方以给甲方的房款中代为支付，“两证”办完后甲方交给乙方时，乙方必须付款到700万元；4、余款乙方在2014�4月底前付给甲方。原告依约向甲方支付了房款，甲方已将房屋交付给原告，财产所有权已经转移。
被告依据（2009）巴州民重字第9号民事调解书申请执行第三人。法院受理后，以（2014）巴州法执子第278号裁定书查封了属案外人（原告）所有的位于巴中市巴州区江北滨河路段30号30栋单元4楼附4号房屋。原告得知后便向法院提出执行异议申请，但法院以（20015）巴州执异字第004号裁定书驳回了原告的异议申请。因（2015）巴州执异字第004号裁定书裁定错误，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定，请求判决确认位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号424.54平方米的房屋属原告所有，并不得执行该财产。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、原告罗勇《居民身份证》和《结婚证》复印件；
2、被告肖茂琼、成刚及第三人肖银珍《居民身份证》复印件；
3、《房屋买卖合同》及《补充协议》；
4、530万元的收款条据及农村信用联社、邮政银行的转款明细；
5、《房屋租赁合同》；
6、被查封房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；
7、原告罗勇和唐清华的《房屋所有权产证》（肖银珍夫妇已将正面临街门市过户给了原告罗勇夫妇）；
8、原告罗勇财产保全申请；
9、（2015）巴州民保字第146号民事裁定书及送达证；
10、巴中市房地产交易中心《证明》；
11、被告肖茂琼、成刚的执行申请；
12、（2009）巴州民重字第9号民事调解书；
13、（2014）巴州法执字第278号执行裁定书；
14、罗勇的执行异议申请书；
15、（2015）巴州执异字第004号执行裁定书；
原告罗勇提交以上证据旨在证实：各方主体资格合法；原告罗勇与第三人肖银珍及吴洪文所签订的《房屋买卖合同》合法有效，诉争房屋归原告所有；执行查封有误，理应撤销；二被告已过执行申请期限，且执行依据的内容超越法律规定，不合法。
被告肖茂琼、成刚对原告提交的证据质证意见是：对原告提交的第1、2份证据无异议；对第3-7份证据的真实性、合法性、关联性不作评判，只认在房管部门的登记信息，要求按照物权法的有关规定来执行；对第8-10份证据，认为自己在申请执行时对四楼就已经进行了查封，法院不能重复查封；对第11-15份证据没有意见。
第三人广建房产公司对原告提交证据的质证意见是：对原告提交的第1、2份证据无异议；对第3-7份证据不予评判；对第8-10份证据没有意见；对第11-15份证据认为与自己的公司无关。
第三人肖银珍对原告提交证据的质证意见是：对原告提交的第1、2份证据无异议；对第3-7份证据认为真实、合法、有效，案涉房屋本来就是卖给了原告的；对第8-10份证据没有意见；对第11-15份证据真实性无异议。
被肖茂琼、成刚辩称：我们在数次与被执行人协商无果的情况下才向法院申请执行，执行局于去年12月15日才以278号执行裁定书查封了诉争之房。我们在查封之前就向房管局调取了该房的房屋产权信息并提供给了执行局。该产权证清楚的载明房屋所有权人为肖银珍，与原告罗勇没有任何关系。原告手上的房屋买卖合同与本案无关，这不是本案应当审查的重点。执行局作出的执行裁定书在程序上没有任何问题，完全符合法律规定。原告罗勇在半年之后才向法院提出执行异议，执行局经审查后驳回其执行异是正确的。现在原告罗勇不仅不执行，反而起诉我方，这是滥用诉讼权利，原告不能随意否定执行裁定。我方强调，不动产物权的设立、变更、转移和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告起诉的证据不能证明与肖银珍一方存在房屋买卖行为，房屋所有权没有发生转移，诉争房屋四楼所有权是肖银珍的。原告起诉时适用的法条是错误的，特别法优于普通法，应优先适用物权法。综上，原告的起诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
第三人广建房产公司辩称：本案与我公司没有关系，执行的房屋也与我公司没有关系。
第三人肖银珍辩称：诉争的房产确实是在起诉之前就卖给了原告罗勇并也交付使用，门市部的产权手续办理转移之后，由于吴洪文身体不适所以没有继续为罗勇办理其余房屋的产权过户手续。我希望大家都实事求是地面对问题。肖银珍一直在成都，她没有参加执行和解，她也没有委托我参与调解，执行和解是有瑕疵的，不成立。被告成刚是基于调解书才申请执行的，现在调解程序有误，执行也就不合法了。
被告肖茂琼、成刚，第三人广建房产公司，第三人肖银珍在本案中未提交证据。
本院认为：原告所提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。
经原告举证和被告及第三人质证以及本院认证查明：
2013年9月25日，原告与第三人肖银珍和吴洪文签订《房屋买卖合同》约定：一、甲方（吴洪文、肖银珍）自愿将位于巴中市巴州区江北滨河路综合农贸市场（原华夏宾馆）二楼、三楼、四楼、五楼和该楼一层正面滨河路方向一楼门市房及背面楼梯房各一个，建筑面积共1699.91平方米的商用房（含水、电、气等附属设施及顶层搭建的临时用�）卖给乙方（即原告罗勇）；其中二楼建筑面积为529.64平方米，三楼建筑面积为560.27平方米，四楼建筑面积为424.54平方米，五楼建筑面积为142.89平方米，正面门市房建筑面积为19.9平方米，背面楼梯建筑面积为22.67平方米。二、甲方卖给乙方所有房地产价款总额为880万元，其付款方式为：1、甲乙双方签订合同当日乙方付给甲方房款120万元；2、甲方将房屋“两证”交给乙方过目当日付给甲方房款380万元；3、甲方给乙方办理“两证”过程中所需费、税由甲方承担，并由乙方以给甲方的房款中代为支付，“两证”办完后甲方交给乙方时，乙方必须付款到700万元；4、余款乙方在2014年4月底前付给甲方。合同签订的当天，原告罗勇向吴洪文支付房款500万元，吴洪文向原告出具了收购房款500万元的收据一张，并将房屋�付给了原告。2013年10月10日，原告将所购房屋出租给李玉林、李俊伟经营宾馆、茶楼；租期十年，第一年租金75万元，以后租金按6%递增。2013年12月5日，原告罗勇向吴洪文支付房款30万元。2014年1月16日，原告罗勇所购房屋的正面门市（筑面积为19.9平方米）的产权过户至原告罗勇及其妻子唐清华名下；同年11月27日，该门市房的国有土地使用权过户至原告罗勇及其妻子唐清华名下。
2015年4月30日，第三人肖银珍和吴洪文与原告罗勇签订《补充协议》约定：1、原乙方（罗勇）欠甲方（肖银珍、吴洪文）买华夏宾馆房款350万元，在办理过户手续前付200万元后再办理过户公正手续及产权两证手续；2、根据2013年9月25日签订的《房屋买卖合同》中约定的条款，办理过户手续的一切税、费调整为甲乙双方各承担的比例分别为：甲方60%、乙方40%；3、乙方下欠甲方房款150万元减去办理两证的一切费、税中甲方应承担的60%后，下余款15天内一次性付给甲方，如不付清超过15天乙方双倍给付甲方；4、2015年5月30日前正式办理手续且以乙方为主，甲方必须随时配合并委托邓刚全权代甲方办理；5、甲乙双方必须在2015年7月30日前办理完毕，否则属乙方违约；6、补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日生效。
同时查明：被告肖茂琼、成刚与第三人广建房产公司、肖银珍合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2008年8月6日作出了（2007）巴州民一初字第933号民事判决书，因肖茂琼、成刚不服该判决提起上诉。2009年4月28日，四川省巴中市中级人民法院作出了（2008）巴中法民二终字第28号民事裁定书，裁定撤销本院于2008年8月6日作出的（2007）巴州民一初字第933号判决书，发回本院重审。本院在另行组成合议庭审理该案�程中，经组织双方当事人调解，于2009年10月29日作出了（2009）巴州民重字第9号民事调解书。2014年11月5日，被告肖茂琼、成刚申请对本院（2009）巴州民重字第9号民事调解书予以执行。本院受理该案的执行后于2014年12月15日作出了（2014）巴州法执字第278号执行裁定书，裁定对位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号建筑面积为424.54平方米的房屋进行了查封。2015年6月12日，原告罗勇向本院提出《执行异议申请书》，请求裁定撤销（2014）巴州法执字第278号执行裁定书，解除对位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号、建筑面积为424.54平方米的房屋查封。2015年7月14日，本院作出了（2015）巴州执异字第004号执行裁定书，裁定驳回了罗勇的执行异议申请。2015年8月17日，原告罗勇起诉来院并提出了前述请求，次日，原告申请财产保全，请求对所购买的位于巴中�巴州区江北滨河路段30号30栋（原华厦宾馆）二楼、三楼、四楼、五楼和该楼背面楼梯房屋的所有权予以查封；同月19日，本院作出了（2015）巴州民保字第146号民事裁定书，裁定对原告申请查封的房屋处分权予以查封并送达到相关部门。
本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的全部或一部分主张享有实体权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以排除法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。本案中，原告罗勇请求确认位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号424.54平方米的房屋属原告所有和不得对案涉财产进行执行。其争议的焦点是：原告罗勇对位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号424.54平方米的房屋是否享有实体上的权利和法院对（2014）巴州法执字第278号执行裁定书所查封的财产是否应继续执行。
关于�告对位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号424.54平方米的房屋是否享有实体上权利的问题。
《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告罗勇与第三人肖银珍和吴洪文所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应予合法有效。有效的合同对当事人双方具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告罗勇已经按照《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定向合同当事人肖银珍、吴洪文交纳了购房款，第三人肖银珍和吴洪文也按照约定�所涉房屋交付给了原告。作为购房人的原告罗勇享有案涉实体上的权利，有权要求合同当事人肖银珍、吴洪文继续履行尚未履行的合同义务，从而去实现合同目的。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律规定，不动产物权的取得系基于有效的民事法律行为和行政机关不动产物权的登记行为。虽然原告罗勇已经实际占有案涉房屋，但不动产物权的取得需要办理产权转移登记。因此，在合同履行之中，产权转移登记办理完毕之前，原告通过民事诉讼请求确认将依然登记在第三人肖银珍和吴洪文名下的案涉房屋判归其所有于法无据，原告的该项主张本院不予支持。
关于（2014）巴州法执字第278号执行裁定书所查封的财产是否应继续执行的问题。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释（2004）15号】第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定�【法释（2015）10号】第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释【法释（2015）5号】第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执�的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。
本院（2009）巴州民重字第9号民事调解书中所载明的被告是广建房产公司和肖银珍，调解协议的履行主体系甲方和乙方。被告肖茂琼、成刚申请查封案涉财产是基于（2009）巴州民重字第9号民事调解书中所涉及的广建房产公司和肖银珍应当履行的金钱给付义务，其合理期待是金钱的回报，而非该调解书中所确定的特定物。原告罗勇与第三人肖银珍和吴洪文在2013年9月25日签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋是登记在肖银珍、吴洪文名下，房屋既未被查封，也未设置他项权利。《房屋买卖合同》签订后，原告按约定支付了价款，第三人肖银珍和吴洪文已按合同约定交付了房屋。本院于2014年12月15日查封案涉财产时，原告罗勇就依据《�屋买卖合同》已实际接收房屋并对外出租。对不动产而言，虽然必须以登记作为物权变动的必要条件，但案涉房屋未办理过户手续系出卖人吴洪文身体原因，原告罗勇并不存在过错。因此，法院对案涉财产不应继续执行。
由于原告罗勇对案涉财产已经享有实体上的权利，法院继续执行案涉财产缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释【法释（2015）5号】第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释（2004）15号】第十七条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释（2015）10号】第二十八条的规定，判决如下：
一、对位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号建筑面积为424.54平方米的房屋不得执行。
二、驳回原告要求确认位于巴中市巴州区滨河路段30号30栋单元4楼附4号424.54平方米的房屋属原告所有的诉讼请求。原告罗勇与第三人肖银珍和吴洪文于2013年9月25日所签订的《房屋买卖合同》以及2015年4月30日所签订的《补充协议》有效。其《房屋买卖合同》和《补充协议》继续履行。
本案诉讼费5000元，由原告罗勇负担2000元，由被告成刚、肖茂琼负担1500元，第三人巴中市广建房地产开发有限责任公司、第三人肖银珍负担1500元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ志
人民陪审员 王儒才
人民陪审员 王凤兰
二〇一五年十月三十日
书 记 员 石 静