四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第294号
上诉人（原审原告）张华林，男，1964年9月23日出生，汉族，四川省泸州市人，住泸州市龙马潭区。
委托代理人饶兴立、王松，四川理光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段7号长江现代城二楼，组织机构代码：20473451-6。
法定代表人刘劲松，董事长。
委托代理人周文军，四川大山律师事务所律师。
上诉人张华林因与被上诉人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司（以下简称泸州松鹤房地产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭于2015年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人张华林的委托代理人王松，被上诉人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司的委托代理人周文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1999年11月3日，张华林与泸州松鹤房地产开发公司签订《商品房购销合同》一份，约定张华林以291203.64元的价款购买泸州松鹤房地产开发公司开发的位于泸州市江阳区忠山路三段80号3幢4号商品房，单价为每平方米1404元。付款方式为张华林在1999年10月11日前支付30000元，在1999年11月3日前支付全部房价款的40%，余款计86481.46元，房款的60%进行银行按揭（1999年11月25日办理按揭手续）。该合同第二条约定：张华林向泸州松鹤房地产开发公司购买商品房建筑面积共207.41平方米。上述面积为泸州松鹤房地产开发公司暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。第五条约定：实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±10%时，张华林、泸州松鹤房地产开发公司双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。以办理产权证的面积为实得面积。第十一条约定：张华林须于1999年12月30日前可进房装修。第二十条约定：该商品房移交后，张华林承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，泸州松鹤房地产开发公司指定松鹤物业有限公司负责物业管理，张华林遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。随后张华林及泸州松鹤房地产开发公司的代理人在该合同上签字、泸州松鹤房地产开发公司在合同上加盖公司印章及公司法定代表人的印章。
上述合同签订后，张华林依约支付了房款，并在泸州市龙马潭区农村信用合作社办理了个人住房按揭贷款。泸州松鹤房地产开发公司依约向张华林交付了房屋。张华林于2000年入住，并于2001年3月7日与泸州市松鹤物业管理有限公司签订《物业管理合同》。
2003年初，张华林发现房屋实际面积与《商品房购销合同》约定的面积有较大差异，遂自2003年3月起未向泸州市松鹤物业管理有限公司缴纳物管费及水电气费。截止2014年4月，张华林未缴纳的物管费及水电气费合计38749.87元，此款已由泸州松鹤房地产开发公司垫付给泸州市松鹤物业管理有限公司。在泸州松鹤房地产开发公司提供的《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表》中“单元门号3-4、姓名张华林”页的第四行2003年3月栏的用户签字处留有“同意抵账张华林”字样。
2007年7月20日，张华林取得其购买的位于泸州市江阳区忠山路三段80号3幢4号房屋的房屋所有权证，该证载明该号房屋的建筑面积为188.56平方米。
2013年12月10日，泸州市江阳区人民政府发布《忠山隧道工程国有土地上房屋征收决定》及《泸州市忠山隧道工程国有土地上房屋征收补偿方案》，决定对张华林位于泸州市江阳区忠山路三段80号3幢4号的房屋予以征收；房屋货币补偿标准按被征收房屋市场评估价给予补偿，在项目征收补偿方案规定签约期限内签约并搬迁交房的，按被征收房屋市场评估价给予住宅和营业用房30%的货币奖励；房屋面积以《房屋所有权证》和其他合法房产凭证记载面积为补偿依据。
嗣后，因双方未能就房屋面积差异部分的处理达成一致，张华林遂具状诉至法院，请求判如所请。
本案在原审审理过程中，张华林于2014年6月23日向原审法院申请对泸州松鹤房地产开发公司提供的《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表》中“单元门号3-4、姓名张华林”页的第四行2003年3月栏的用户签字处所留“同意抵账张华林”字样是否为张华林或者其妻子陈善萍所书写进行鉴定，原审法院经审查认为该申请符合有关法律的规定，遂予以准许。经协商，双方一致同意委托泸州科正司法鉴定中心对此进行鉴定。2014年8月28日，泸州科正司法鉴定中心作出泸科正（2014）文鉴字第24号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：送检的《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表姓名张华林》第四行中，“同意抵账张华林”签名笔迹，与张华林、陈善萍实验样本笔迹比对，不是张华林、陈善萍书写。
原判认为，张华林与泸州松鹤房地产开发公司于1999年11月3日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同，对合同双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为：应如何处理泸州松鹤房地产开发公司交付给张华林的商品房面积差异。原审庭审查明，张华林所购房屋实际面积为188.56平方米，《商品房购销合同》约定的房屋面积为207.41平方米，实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的9.09%［（207.41平方米-188.56平方米）÷207.41平方米×100%=9.09%］。双方签订的《商品房购销合同》第五条约定，实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±10%时，张华林与泸州松鹤房地产开发公司双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。现在房屋实际面积与暂测面积差别只超过暂测面积的9.09%，并未超过10%。而对房屋实际面积与暂测面积差别未超过暂测面积的±10%该如何处理，合同并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项“面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定进行处理。根据该规定，结合张华林的诉讼请求，原审确认处理方式为：面积误差比在3％以内部分的房价款1404元／㎡×207.41㎡×3%=8736元（取整）由泸州松鹤房地产开发公司返还张华林；面积误差比超过3％部分的房价款由泸州松鹤房地产开发公司双倍返还张华林，计1404元／㎡×（207.41㎡-188.56㎡-207.41㎡×3%）×2=35459元（取整）；合计泸州松鹤房地产开发公司应返还张华林44195元。在扣除泸州松鹤房地产开发公司垫付的水电气费、物管费38749.87元后，泸州松鹤房地产开发公司还应支付张华林44195元-38749.87元=5445.13元。对于张华林提出的泸州松鹤房地产开发公司应按5232元／㎡的标准对其进行赔偿的主张，鉴于该主张既无合同依据，也无法律依据，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张华林购房款5445.13元；二、驳回张华林其他的诉讼请求。案件受理费减半收取1432元，由张华林承担1382元，由四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担50元（此款张华林已预交，四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担的部分由四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付）。
宣判后，上诉人张华林不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉理由及请求如下：一、原审法院在认定被上诉人应返还上诉人的房屋面积差价款时未加算按照银行同期贷款利率所产生的资金利息，即面积误差比在3%（含3%）以内部分的房价款8736元，未加算从1999年11月4日起至返还房价款之日止的利息。面积误差比超过3%部分的房价款35459元未加算从2007年7月20日起至返还房价款之日止的利息，故原审法院判决所计算的被上诉人返还上诉人房屋面积差价款44195元有误。二、上诉人是否差欠水电气及物管费用以及差欠的具体数额有待另案查明。水电气及物管费用的权利人应为泸州市松鹤物业管理有限公司而不是被上诉人。上诉人既未委托被上诉人向泸州市松鹤物业管理有限公司垫付缴纳水电气及物管费用，也未同意被上诉人以上诉人应得的房屋面积差价款抵扣支付每月水电气及物管费。原审法院在判决以房屋面积差价款抵扣被上诉人为上诉人垫付的水电气费、物管费38749.87元无相应的事实依据和法律依据。三、本案在原审过程中，上诉人申请对《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表》中“单元门号3-4，姓名为张华林”页的用户签名处留有“同意抵账、张华林”字样进行鉴定并垫付了鉴定费用，鉴定结论认为该字样并非张华林及其妻子陈善萍所签，鉴定费用应由被上诉人承担，但原审法院未对上述费用的承担问题作出判决。综上，请求二审法院查清案件事实，依法改判。
被上诉人泸州松鹤房地产开发公司辩称：一、被上诉人对出售给上诉人的商品房预售面积与实际面积存在面积误差和被上诉人对应退还上诉人房屋面积差价款的事实没有异议。上诉人自2003年3月起就未向泸州市松鹤物业管理有限公司缴纳每月水电气及物管费用，这些费用一直是由被上诉人代为垫付给泸州市松鹤物业管理有限公司。截止2014年4月，被上诉人为上诉人垫付的水电气及物管费用共计38749.87元。在长达11年的期限内，上诉人与被上诉人一直以双方默认的这种方式进行双方债权债务的抵扣，故双方的债权债务随着这种抵扣不断的消灭，不存在上诉人所说的房屋面积差价的金额需加算银行同期贷款利率所产生的资金利息问题。二、上诉人张华林如果一开始不同意以房屋面积误差价款抵扣每月应缴水电气及物管费，就应自2007年领取了房产证后依法提起诉讼维护自己的权利。而现在已经超过了《民事诉讼法》所规定的诉讼时效，其主张不能得到法院的支持。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立。因此，被上诉人泸州松鹤房地产开发公司请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持原判。
上诉人张华林与被上诉人泸州市松鹤房地产开发公司在二审过程中均无新证据向法庭提交。
另外，原审法院于2015年9月28日作出（2014）江阳民初字第1901号民事裁定书，对原审判决书笔误进行补正，内容如下：原审判决书中第七页第四行、第五行、第六行本案案件受理费本院减半收取1432元，由张华林承担1382元，由四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担50元（此款张华林已预交，四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担的部分由其在支付上述款项时一并支付）更正为本案案件受理费本院减半收取1432元、鉴定费2000元，合计3432元，由张华林承担1382元，由四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担2050元（此款张华林已预交，四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担的部分由其在支付上述款项时一并支付）。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审经审理查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人张华林与被上诉人泸州市松鹤房地产开发公司所签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，为有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。双方当事人对《商品房购销合同》中约定购房面积207.41平方米与上诉人实际购得住房面积188.56平方米之间存在18.85平方米面积误差，被上诉人应退还上诉人多收取的房屋面积差价款的事实均无异议。但上诉人张华林自2003年初就已经发现房屋实际面积与《商品房购销合同》约定的面积有较大差异，且在明知泸州市松鹤房地产开发公司与泸州市松鹤物业管理有限公司为不同法律主体的情况下，以泸州市松鹤房地产开发公司尚未退还多收取的房屋面积差价款为由，在2003年3月至2014年4月止，长达11年之久的期间，拒向泸州市松鹤物业管理公司缴纳水电气及物管费。其间，上诉人张华林每月水电气及物管费用一直由泸州市松鹤房地产开发公司以集团内部转账的方式代其向泸州松鹤物业管理有限公司缴纳，共计38749.87元。泸州市松鹤物业管理公司对泸州市松鹤房地产开发公司的代缴行为表示了认可，在该期间内也未向上诉人张华林另行收取上述水电气及物管费等费用。上诉人张华林在明知自己可通过其他方式依法维权的情况下，采用拖欠水电气及物管费用的方式讨要房屋面积差价款，足以证明上诉人张华林对泸州松鹤房地产开发公司代其支付每月水电气及物管费用，以及三方之间就房屋面积差价款与水电气及物管费用相互抵扣的事实是明知的。上诉人张华林没有向本院提供证明自己另行足额缴纳了上述水电气及物管费，亦无证据证明有泸州松鹤物业管理有限公司或其他关联单位、个人向其主张上述水电气及物管费的权利。现上诉人张华林以水电气及物管费用的权利人应为泸州市松鹤物业管理有限公司，自己没有委托被上诉人向泸州市松鹤物业管理有限公司垫付缴纳水电气及物管费用，也未同意被上诉人以上诉人应得的房屋面积误差款抵扣支付水电气及物管费为由，认为该笔款项不应抵扣，该主张与事实不符。故上诉人张华林认为房屋面积误差款不应抵扣水电气及物管费的上诉请求不能成立，本院不予支持。其次，上诉人张华林于2007年取得其购买的位于泸州市江阳区忠山路三段80号3幢4号房屋的房屋所有权证，房屋面积误差才得以确认，而被上诉人泸州市松鹤房地产开发公司以房屋面积差价款代上诉人张华林缴纳水电气及物管费用从2003年3月开始，双方的债权债务已在不断地抵销之中。上诉人张华林请求面积误差比在3%（含3%）以内部分的房价款8736元加算从1999年11月4日起至返还房价款之日止的利息。面积误差比超过3%部分的房价款35459元加算从2007年7月20日起至返还房价款之日止的利息缺乏事实依据，本院不予支持。另外，上诉人张华林认为在原审法院审理过程中未对笔迹鉴定费用2000元的承担问题作出判决。这一问题现已由原审法院作出（2014）江阳民初字第1901号民事裁定书予以更正。上诉人张华林请求二审法院对本案中鉴定费用承担问题作出判决已无事实基础，故对其该项上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2864元，由上诉人张华林负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 曹天全
代理审判员 张晓余
代理审判员 刘 静
二〇一五年十月九日
书 记 员 银 宇