广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1192号原告：宋桂明，住广州市越秀区。委托代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。被告：广州市财贸建设开发总公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁军尤，职务副总经理。委托代理人：霍恺暾、谭钲沛，该公司职员，联系地址同公司。第三人：华夏银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。负责人：张延军。第三人：广州安州环保科技有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈洪庚，职务总经理。委托代理人：刘远，国信信扬律师事务所律师。原告宋桂明诉被告广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司），第三人华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）、广州安州环保科技有限公司（以下简称安州公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马运峰，被告财贸公司委托代理人霍恺暾、谭钲沛，第三人安州公司委托代理人刘远均到庭参加诉讼。第三人华夏银行广州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告父亲宋威女是原广州市越秀区大新路相公巷X号之三房屋的产权人。被告于1984年经批准拆迁该地段房屋兴建商品房。宋某女与被告于1994年8月20日签订房屋拆迁补偿协议，约定被告将自有的坐落在越秀区大新路原地段第七层西梯南东向701房，建筑面积为43.85平方米的房屋，用作拆除原址房屋后的产权调换（补偿）等。2005年11月25日，原告与被告签订《大新路地段拆迁（回迁）安置协议》，约定变更回迁房为大新路11号地段新建商住楼A座9楼X单元（现地址为广州市越秀区大新路282号X房）。宋某女于1993年2月1日死亡，2012年5月2日，原告办理了上述房屋继承手续。之后，原告在办理产权登记时才发现，被告已于2002年3月28日将房屋抵押给第三人华夏银行广州分行。华夏银行广州分行于2009年4月23日将抵押权转让给中国长城资产管理公司广州办事处，该办事处又于2009年7月30日将抵押权转让给第三人安某公司。因涉案回迁房是原告与被告基于拆迁补偿通过产权调换合法取得，原告对补偿房屋享有排他的权利，其基于拆迁安置补偿关系取得的涉案房屋具有物权效力，被告将涉案房屋抵押给第三人侵犯了原告的合法权益。因此，原告起诉请求法院判决：1.被告及两第三人协助原告办理广州市越秀区大新路282号912房的涂销抵押手续；2.被告协助原告办理上述房屋的产权登记和领取房地产所有权证手续。被告辩称：同意原告的诉讼请求。原被告于1994年签订拆迁协议约定回迁原地段701房。后来规划变更，原规划9层、3层以上为住宅的楼房变更为规划23层（部分为17层）、7层以上是住宅。因此整个回迁楼的安排都作了调整，故被告与原告在2000年签订补充协议约定给原告回迁至现在的涉案X房。第三人华夏银行广州分行无答辩。第三人安某公司述称：不同意原告的诉讼请求。一、我司对广州市越秀区大新路280-314号房屋享有的抵押权合法有效。2002年2月7日，第三人华夏银行广州分行与被告签订《最高额抵押合同》，约定被告同意以编号（2001）康某评字第526号《抵押物清单》所列的财产为华夏银行广州分行与广州市恒毅实业有限公司的借款合同提供最高额抵押。2002年4月4日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产抵押登记证明书》，确认华夏银行广州分行系越秀区大新路280-314号地段大新大厦部分房屋的抵押权人（包括涉案房屋在内）。之后通过两次债权转让，我司取得上述抵押权。二、原告无权要求我司涂销涉案房屋的抵押权。原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定产权调换（补偿）房屋是大新路原地段新建商住楼第七层西梯X房，该协议经广州市房管局备案，具有公信力，原、被告私自变更回迁房却没有办理相关登记，不能产生对抗善意第三人的法律后果。涉案房屋目前登记的产权人是被告，我司基于受让合法债权及有关权益继受取得房屋的抵押权，享有优先受偿权，原告要求涂销抵押登记没有法律依据。三、涉案房屋已经办理抵押登记，被告未经我司同意与原告签订《大新路地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》约定涉案X房用于回迁，根据担保法第四十九条的规定，该行为无效。四、原被告私自处分超出拆迁安置部分的房屋面积侵害了我司的合法权益。因为增大面积折合的房款应由我司优先受偿，未经我司同意被告无权私自处分该款项。经审理查明：1994年8月20日，原告以宋威女代理人名义（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，其中约定：乙方同意甲方拆除座落在越秀区大新路相公巷X号之三房屋，建筑面积40.85平方米；甲方将自有的座落在越秀区大新路原地段新建商住楼（框架结构）第七层、位置为西梯南东向，建筑面积43.85平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共3平方米在内）第X号单元用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在1997年9月10日将自有房屋交付给乙方；移交房屋时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由甲方负责等。该协议于1994年9月23日办理了拆迁备案手续。1998年6月17日，广州市城市规划局作出穗规建发字[1998]第595号《关于要求修改建筑设计的复函》，称被告在大新路相公巷地段前经该局[1993]穗城规北片建字第222号报建案和[1996]穗城规北片建字第93号报建案批准报建的两幢九层住宅楼，现要求调整为全高层住宅的来文及附送的建筑设计方案悉，经研究，同意用地范围临大新路部分调整为高层住宅楼等。另据该局1999年9月14日作出的穗规建字[1999]第616号《建设工程报建审核书》记载，同意被告报建建设地点在越秀区大新路280-314号、濠畔街227-275号的如下工程：二十三层（部分十七、五、四、三、夹层，另设地下一层）设计商业、住宅楼工程壹幢；其中首层为商场、自行车库，二层为商场、居委会、卫生站，三至五层为商场，六层为架空层，七至二十三层为住宅，裙楼北面首至四层为配套幼儿园等。2000年4月19日，原告与被告签订《补充协议》，约定将原《房屋拆迁安置（补偿）协议》约定的甲方应于1997年9月10日前，在大新路原地段（第西梯幢）第七层，产权属于自有的二房一厅套间，建筑面积43.85平方米安置（补偿）给乙方回迁居住，现变更为甲方应于2001年6月30日前，在大新路原地段（第前幢）第九层，产权属于自有的二房一厅套间南向建筑面积43.85平方米给乙方回迁居住。2005年11月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《大新路＜大新大厦＞地段拆迁（回迁）补偿协议》，约定：甲方提供新建商住楼A座9楼X单元住宅建筑面积为51.4992平方米给乙方回迁，乙方原产权面积应回迁住宅房屋43.85平方米，即甲方实际补偿超出乙方原产权面积7.6492平方米，甲方将超出部分面积按有关规定定价售卖给乙方，折计的购房款待回迁入住之日起6个月内协商解决，如有逾期不能解决的，甲方有权自行处理甲方实际补偿超出乙方原产权面积的7.6492平方米产权；甲方按原协议约定标准应计付给乙方的临迁补助费截止日期为2005年11月15日。同日，原告回迁至涉案912房。2012年5月2日，广东省广州市广州公证处出具（2012）粤广广州第075522号《公证书》，载明被继承人宋某女于1993年2月1日在广州市死亡，其妻子何某于1986年12月5日在广州市死亡，二人遗有原广州市越秀区大新路相公巷11号之三房屋，该房屋拆迁后现已回迁至广州市越秀区大新路282号X房；上述房屋虽以宋某女的名义登记产权，实属二人在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产；上述遗产由宋某女、何某之子即本案原告宋桂明某继承。据广州市房地产测绘所出具的涉案房屋《房地产分户图》显示，涉案大新路282号X房单元总建筑面积51.8460平方米。另查明：2002年2月7日，广州市恒毅实业有限公司与第三人华夏银行广州分行签订《借款合同》，约定由广州市恒毅实业有限公司向第三人华夏银行广州分行借款2500万元。同日，被告与第三人华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定被告同意以编号为（2001）康某评字第526号《抵押物清单》所列财产为抵押物，抵押给第三人华夏银行广州分行，作为广州市恒毅实业有限公司向第三人华夏银行广州分行借款2500万元的担保。此后，广州市国土局房地产管理局核发《广州市房地产抵押登记证明书》，载明抵押权人为第三人华夏银行广州分行，抵押人为被告，权利范围包括涉案大新路280-314号等地段大新大厦住宅A座X房在内，设定日期为2002年3月28日，权利存续期限为3年等。2009年4月23日，第三人华夏银行广州分行与中国长城资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将第三人华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金2500万元等贷款债权转让给中国长城资产管理公司广州办事处。2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处与第三人安某公司签订《债权转让协议》，将中国长城资产管理公司广州办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金2500万元等贷款债权转让给第三人安某公司。广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市恒毅实业有限公司、被执行人广州市财贸建设开发总公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》，认为上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更安某公司为该案的申请执行人。本案审理过程中，原被告和第三人安某公司均确认，根据（2001）康某评字第526号《资产评估报告书》所附评估明细表和平面图，涉案现X房是原住宅A座X房的一部分，在第三人华夏银行广州分行的抵押权范围内。另，原、被告确认因被告拖欠原告临迁费，故双方商定原告应向被告支付的增大面房款与被告欠付的临迁费相互抵销了。本院认为：原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》是双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁房因其所在大楼的规划发生变更，无法用于原告的回迁安置，原告与被告因此签订《补充协议》对原约定的回迁房楼层、房号作出变更，亦为合法有效，被告应向原告履行提供回迁安置房并作产权调换补偿的义务。故原告要求被告办理上述房屋的房地产权证的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告作为拆迁人向被拆迁人提供回迁房并作产权调换补偿，其实质是替代被拆迁房屋的所有权，且原被告签订《补充协议》变更回迁位置在先，第三人华夏银行广州分行设定抵押权在后，原告又已实际入住涉案房屋多年，故原告对回迁房即大新路282号912房享有排他的权利，应当优先于第三人对涉案房屋享有的担保物权。因此，原告要求涂销涉案房屋抵押登记合法合理。此外，虽然第三人安某公司受让相关债权等权益，但因房地产行政主管部门登记的涉案房屋抵押权人仍为第三人华夏银行广州分行，故该行对办理涉案房屋涂销抵押登记手续仍应予以必要的协助。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州市财贸建设开发总公司及第三人广州安州环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内，到广州市房地产行政主管部门办理广州市越秀区大新路282号X房的涂销抵押登记手续；第三人华夏银行股份有限公司广州分行对此应予以必要的协助。二、被告广州市财贸建设开发总公司在广州市越秀区大新路282号X房涂销抵押登记之日起十日内，协助原告宋桂明办理上述房屋的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续。本案受理费5189元，由被告广州市财贸建设开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  陈文平人民陪审员  陈 燕二〇一五年七月二十日书 记 员  曾小丽