上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1017号
上诉人（原审原告、反诉被告）王植，男，1951年10月22日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告、反诉被告）任筱梅，女，1954年5月21日出生，汉族，住址同上。
上列两上诉人共同委托代理人栾国庆，上海沪港律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人周庆龙，男，1940年6月24日出生，汉族，户籍所在地上海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）钱霁平，男，1981年1月21日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙宏清，女，1981年5月25日出生，汉族，住址同上。
委托代理人钱霁平。
上诉人王植、任筱梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月1日，钱霁平、孙宏清（出售方、甲方）与王植、任筱梅（承购方、乙方）及上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称“太平洋公司”、中介方）签订《房地产买卖（含居间）协议》，主要约定，乙方向甲方购买上海市宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），总房价款为人民币（以下币种均为人民币）2，650，000元，此价为房东净到手价。双方约定定金总额为100，000元，甲方委托中介方代为收取并保管剩余定金，同时系争房屋的《上海市房地产权证》交由中介方保管。中介方收到该笔定金视为甲方收到。甲方应于乙方付清全部房款当日将系争房屋交付乙方。乙方于甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款100，000元（含定金）；乙方于2014年10月30日前支付甲方房款900，000元；乙方于2014年11月15日前支付甲方房款600，000元；乙方于甲乙双方在房地产交易中心办理手续且交易中心出具受理单当日，支付甲方房款1，000，000元；乙方于甲方将系争房屋交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款50，000元。甲乙双方按国家规定缴纳的交易税费均由乙方承担，甲乙双方应支付给中介方的服务费总计房屋总价2%，亦均由乙方支付。甲乙双方应于2014年12月30日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续。若甲方未能在本协议约定的期限内以约定的条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金；若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起15天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。协议签订后，王植、任筱梅当天支付了定金40，000元，之后两天将定金补足至100，000元，钱霁平出具了相应的定金收据。2014年10月16日，王植、任筱梅与钱霁平、孙宏清至中介公司准备签订《上海市房地产买卖合同》，后因房价问题无法协商一致，双方并未签订《上海市房地产买卖合同》。2014年10月20日，钱霁平、孙宏清委托律师向王植、任筱梅及太平洋公司发出律师函，主要内容为：双方签署居间协议后，买卖关系已成立。为办理交易过户手续之需，双方应于2014年10月16日签署备案的合同。10月16日当天，因王植、任筱梅、太平洋公司违背《协议》约定的合同价款，提出将合同价格拆分为两部分，备案合同交易价格为1，580，000元、装修款定价1，070，000元，做低房价的虚假行为，钱霁平、孙宏清不能接受，双方协商不成，当时未能签约。因未能签约的责任在王植、任筱梅和太平洋公司，钱霁平、孙宏清将没收定金100，000元。另外，钱霁平、孙宏清已于2014年10月14日支付购房定金50，000元，如果王植、任筱梅拒绝履行《协议》，钱霁平、孙宏清的50，000元定金将被没收，其损失将由王植、任筱梅承担。现钱霁平、孙宏清同意将签署备案合同的日期变更为10月25日，如果王植、任筱梅、太平洋公司不在24日主动联系钱霁平、孙宏清，确定25日签约，则双方签订的协议于2014年10月26日解除；没收定金100，000元；赔偿钱霁平、孙宏清损失50，000元；承担律师费、诉讼费。之后，王植、任筱梅收到律师函后未与钱霁平、孙宏清继续交易。2015年9月，王植、任筱梅向原审法院提起诉讼，请求判令钱霁平、孙宏清返还意向金100，000元，并按照银行同期存款利率计算，支付该款自2014年10月16日起至2015年11月17日止的利息。钱霁平、孙宏清则向原审法院提起反诉，请求判令王植、任筱梅赔偿钱霁平、孙宏清损失70，000元。
原审法院另查明，2015年4月20日，王植、任筱梅曾起诉太平洋公司，要求其返还已付的中介费23，000元。在该案审理中，原审法院通知钱霁平、孙宏清作为第三人参加诉讼。原审法院审理后，认定三方签订房地产买卖居间协议后，由于对房价问题无法协商一致，致交易无法继续进行。钱霁平的陈述说明太平洋公司事先知道王植、任筱梅要求做低房价，而房价是决定交易的重要事项，但太平洋公司作为中介公司未在居间过程中谨慎处置，未尽到相应责任。居间服务包括签订备案合同、付款、过户、交房等一系列事项，事后买卖双方因房价问题未继续交易，太平洋公司的服务内容只是让买卖双方签订了买卖居间协议，未再继续完成居间服务的其他事项，故太平洋公司不应全额收取居间费用，应将收取的费用退还王植、任筱梅。考虑到王植、任筱梅在签订买卖居间协议时，没有在协议上明确做低房价，也存在一定过失，且太平洋公司也进行了一定的居间服务，故原审法院判决由王植、任筱梅支付太平洋公司5，000元服务费用，太平洋公司返还王植、任筱梅中介费18，000元。判决后，各方当事人均未上诉，案件已生效。
原审审理中，王植、任筱梅表示，2014年10月1日在中介公司签署了买卖居间协议。当时是中介公司单独和王植、任筱梅商谈，钱霁平等人在隔壁房间，中介公司说钱霁平、孙宏清要2，700，000元，王植、任筱梅还价到2，650，000元，中介公司又去和钱霁平、孙宏清谈，后来说钱霁平、孙宏清同意2，650，000元，但是税费要王植和任筱梅全包。王植和任筱梅认为如果全包，税费就要300，000元，总价接近3，000，000元，不能接受。中介公司提出可以做低房价，做到1，580，000元，总支出在2，800，000元到2，850，000元，这符合王植、任筱梅的心理价位，就同意做低房价到1，580，000元。谈好后，中介公司又去和钱霁平、孙宏清谈，回来说他们也同意了，就各自签了买卖居间协议。10月16日上午，王植、任筱梅到中介公司准备签订网上合同，钱霁平、孙宏清提出做低合同价格是违反国家规定的，要按照2，650，000元来签，还与中介公司发生争吵，王植、任筱梅当天就是来签约的，对他们争吵毫无准备，故当天没有签约成功。事后王植、任筱梅让中介公司与钱霁平、孙宏清协商，但中介公司表示不管。王植、任筱梅也上门要求钱霁平、孙宏清返还钱款未果。买卖双方只达成了买卖的意向，双方签署的协议是居间协议，并不是买卖协议，双方买卖关系未成立，故钱霁平、孙宏清应返还意向金100，000元。钱霁平、孙宏清表示，10月1日签约当天，中介公司是将双方分开来商谈，最后谈好是钱霁平、孙宏清2，650，000元到手价，不承担任何税费。当天中介公司和王植、任筱梅从未提出过要做低房价到1，580，000元，钱霁平、孙宏清也没有做低房价这一概念。10月15日，马上到正式签约期限，钱霁平与中介公司联系签约事宜，中介公司说要做低房价到1，580，000元，钱霁平表示不同意，中介公司让其再考虑一下。10月16日，钱霁平、孙宏清至中介公司签约，当天两人就明确表示不同意将房价做低到1，580，000元，因为这个价格低于两人当初的买入价，这在交易中心审税是不可能通过的。当天钱霁平、孙宏清提出少做低一点房价可以，但做到1，580，000元太低，但王植、任筱梅不同意，坚持要做低到1，580，000元，所以当天签约未成。之后，王植、任筱梅也没有再就房价问题与钱霁平、孙宏清协商过，只是上门来索要100，000元定金。上门时，钱霁平也提出不要做低房价，可以适当降低房价出售，但王植、任筱梅坚持要求退还定金。钱霁平、孙宏清出售系争房屋是为了置换，两人在2014年10月14日另外定购了房屋，为此支付了定金50，000元。因该房屋在内部销售，钱霁平、孙宏清通过中介疏通关系后才能购买，为此支付了30，000元好处费，但中介公司只开具了20，000元的收据。由于王植、任筱梅不再购买系争房屋，钱霁平、孙宏清也无法购房，50，000元定金已被没收，中介公司收取的好处费也不再返还，称已作为佣金。为此，钱霁平、孙宏清提供《浦ＸＸ侨城定购确认书》、签购单、收据、没收定金确认书等证据，证明因王植、任筱梅的违约，已造成其损失。王植、任筱梅认为这是钱霁平、孙宏清的个人行为，与其无关。
原审法院认为，王植、任筱梅与钱霁平、孙宏清就系争房屋签订的《房地产买卖（含居间）协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则全面履行。该合同中对系争房屋地址、房价款、房款支付方式、过户、交房、违约责任等内容进行了约定，已具备房屋买卖合同的基本要件，双方之间的房屋买卖关系已经成立。王植、任筱梅认为双方签署的只是居间协议，房屋买卖关系不成立的意见，缺乏依据。合同签订后，王植、任筱梅按约支付了100，000元，钱霁平、孙宏清也出具收条确认为定金，故该笔100，000元的性质为定金，并非意向金。双方在合同中已明确约定了房价款为2，650，000元，并未约定要做低房价，王植、任筱梅也未与钱霁平、孙宏清另外签署协议约定做低房价。现王植、任筱梅亦未提供证据证明钱霁平、孙宏清同意将房价做低至1，580，000元，故在2014年10月16日正式签约当日，钱霁平、孙宏清不同意做低房价到1，580，000元，致使双方就房屋价格无法协商一致，从而签约未成。签约不成的责任系因王植、任筱梅要改变双方之前对房价的约定所致，钱霁平、孙宏清并无过错。因王植、任筱梅改变房价的行为，已构成违约，按照协议约定，钱霁平、孙宏清有权没收其定金，王植、任筱梅要求钱霁平、孙宏清返还意向金100，000元并支付该款利息的请求，缺乏依据，法院不予准许。虽然钱霁平、孙宏清主张其因王植、任筱梅的违约行为已造成其损失，其没收王植、任筱梅的定金100，000元后足以弥补其损失，其再要求王植、任筱梅赔偿其损失70，000元的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院作出判决：一、王植、任筱梅要求钱霁平、孙宏清返还意向金人民币100，000元等本诉请求，不予支持；二、钱霁平、孙宏清要求王植、任筱梅赔偿其损失人民币70，000元的反诉请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取计人民币1，180元，由王植、任筱梅负担；反诉案件受理费减半收取计人民币775元，由钱霁平、孙宏清负担。
原审判决后，王植、任筱梅不服，向本院提起上诉称，2014年10月1日在签订《房地产买卖（含居间）协议》时，为促成交易成功，中介太平洋公司经办人背靠背与买卖双方协商房价、税费等事宜，最后得到买卖双方认可约定，卖方（即钱霁平、孙宏清）房屋净到手价为2，650，000元，在签订正式买卖合同时，将房价做低为1，580，000元。王植、任筱梅先后支付了定金100，000元。现在是因为房价上涨了，所以钱霁平、孙宏清抓住这点来钻法律漏洞。太平洋公司为了促成交易，背靠背做工作可以理解。但买卖要讲诚信，太平洋公司与钱霁平、孙宏清达成的协议应当履行。请求二审法院撤销一审判决主文第一项，改判支持王植、任筱梅一审中的诉讼请求。
被上诉人钱霁平、孙宏清辩称，2014年10月1日签订《房地产买卖（含居间）协议》时，明确约定房价2，650，000元，并无做低房价的约定，但网签时王植、任筱梅却要做低房价到1，580，000元，钱霁平、孙宏清曾答应可以少做低一些，但王植、任筱梅不同意，所以最后导致合同未能继续履行。故不同意王植、任筱梅的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，王植、任筱梅与钱霁平、孙宏清就系争房屋签订的《房地产买卖（含居间）协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。《房地产买卖（含居间）协议》中对系争房屋交易的主要条款进行了约定，已具备房屋买卖合同的基本要件，因此双方之间的房屋买卖关系已经成立。王植、任筱梅在该协议约定的正式签约当日要求做低房价至1，580，000元并没有合同依据，双方就此发生争议且无法协商一致，从而签约未成。签约不成的责任系因王植、任筱梅单方面要求改变双方之前对房价的约定所致，钱霁平、孙宏清并无过错，王植、任筱梅改变房价的行为，已构成违约，按照协议约定，钱霁平、孙宏清有权没收其定金。原审法院据此判决不予支持王植、任筱梅的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。上诉人王植、任筱梅提供的证据并不足以证明钱霁平、孙宏清与太平洋公司工作人员达成一致，同意做低房价至1，580，000元，故本院不予采信王植、任筱梅的主张，其上诉请求，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，360元，由上诉人王植、任筱梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一六年三月十四日
书记员 高 原
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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