安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终780号
上诉人（原审被告）：巢湖聚龙房地产开发有限公司，住所地安徽省巢湖市太湖山路新巢国际4幢102铺，组织机构代码67093828-4。
法定代表人：王孝政，该公司董事长。
委托代理人：潘世安。
委托代理人：蔡放，安徽永诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：付月保。
委托代理人：路飞云，安徽韶阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高道霞。
委托代理人：路飞云，安徽韶阳律师事务所律师。
上诉人巢湖聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙公司）因与被上诉人付月保、被上诉人高道霞商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2015）巢民一初字第01723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人聚龙公司的委托代理人潘世安、蔡放，被上诉人付月保和高道霞的共同委托代理人路飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付月保和高道霞原审诉称：2012年9月6日，付月保和高道霞与聚龙公司签订《商品房期房买卖合同》，约定聚龙公司将位于巢湖市太湖山路南侧新巢国际9幢123号房屋出售给付月保和高道霞。根据合同约定，聚龙公司应在2013年4月18日前将房屋交付付月保和高道霞，且房屋的装饰、设备（含中央空调及监控系统等）应达到使用条件，逾期交房的，聚龙公司按日向付月保和高道霞支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，付月保和高道霞按约定支付了全部房款342000元，但聚龙公司未能按期交房。后聚龙公司向付月保和高道霞支付了2013年4月18日至2014年4月18日的逾期交房违约金。因聚龙公司至今一直未能交房，也未支付违约金，故起诉要求：1、判令聚龙公司支付付月保和高道霞逾期交房违约金63080元（从2014年4月19日暂计算至2015年5月18日，此后应计算至房屋交付之日止）。2、判令聚龙公司将中央空调及监控系统安装完毕以达到使用条件。3、本案诉讼费用由聚龙公司承担。
聚龙公司原审辩称：付月保和高道霞购买的房屋已于2014年4月18日竣工验收交付，逾期交房的时间仅为1年，聚龙公司已支付了相应的逾期交房违约金。付月保和高道霞要求支付此后逾期交房违约金无事实和法律依据。付月保和高道霞其余诉请无事实和法律依据，请法庭予以驳回。
付月保和高道霞为支持自己的诉请向原审法院提交以下证据：1、《商品房期房买卖合同》一份，证明付月保和高道霞于2012年9月6日向聚龙公司购买商品房一套，总价款为830000元，双方约定2013年4月18日交付房屋，逾期交房按已付房款万分之二标准支付违约金，合同约定装饰设备标准中包含中央空调和监控系统，聚龙公司至今未安装。2、收款收据5张及银行支付凭证一张，证明付月保和高道霞已按照合同约定支付购房款830000元。3、结婚证，证明付月保和高道霞系夫妻关系。
聚龙公司为支持自己的主张向原审法院提交以下证据：
1、聚龙公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明复印件，证明聚龙公司的主体身份适格。2、《商品房期房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测绘技术报告（竣工）》，证明付月保和高道霞与聚龙公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，8号、9号楼已于2014年4月验收合格，根据合同第八条第1款约定，聚龙公司取得该房屋建设工程竣工验收备案表和该房屋面积实测技术报告即符合交房条件。3、8#、9#楼中央空调安装合同（包含监控）复印件两份，证明聚龙公司初始于2012年10月8日与江苏广宇建设集团有限公司签订中央空调安装合同，在该安装公司中途违约情况下，聚龙公司又及时于2014年11月23日与巢湖市志成家电服务中心签订中央空调后期安装合同（包含监控），现安装工程早已竣工。4、《项目招商运营委托合同》、照片一张，证明聚龙公司委托的招商运营公司已经在招商，由于巢湖市场的原因，进展缓慢。5、交房通知书挂号信邮寄凭证复印件，证明8、9号楼符合交房条件后，聚龙公司于2014年4月20日通过邮局向付月保和高道霞寄送了通知书，通知付月保和高道霞交付房屋。6、交房通知书样本复印件，证明聚龙公司通知付月保和高道霞办理交房手续时间为2014年4月23日至2014年4月26日，聚龙公司已履行通知义务。7、《环湖晨刊》报纸一份，证明聚龙公司已经于2014年4月22日在该报纸上刊登了8、9号楼的入伙公告，即进行了交房公告。8、商品房买卖合同补充协议复印件，证明聚龙公司和付月保和高道霞在协议中约定自2014年2月28日计算逾期违约金，最终交付时间以出卖人书面（包含但不限于邮政或快递信件、短信、电子邮件、公告等）通知为准，聚龙公司已履行了通知义务。9、收条，证明付月保和高道霞对交付房屋收取了面积差款3380元、逾期交房违约金8134元。付月保和高道霞与聚龙公司已结清房款交付房屋。
原判认定：2012年9月6日，付月保和高道霞与聚龙公司签订一份《商品房期房买卖合同》，合同的主要内容为：付月保和高道霞购买聚龙公司开发建设的巢湖市新巢国际9幢123号商业用房，建筑面积71.21平方米，价款830000元；合同第八条交付期限部分约定出卖人应当在2013年4月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任部分约定除本合同第七条、第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、本合同的实际交付之日是指本合同约定的商品房达到交付条件并且出卖人书面通知买受人办理交付手续之日，而非买卖双方办理交接手续之日；合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任部分约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、由出卖人在7个工作日内完善，使其达到使用条件。合同签订后，付月保和高道霞按照约定陆续支付了聚龙公司全部合同价款830000元，但聚龙公司未能在合同约定的期限内向付月保和高道霞交付房屋。2014年3月3日，付月保和高道霞与聚龙公司签订商品房买卖合同《补充协议》，约定：截止2014年2月28日，出卖人按照商品房买卖合同交房期限相关条款约定，支付买受人商铺延期交房违约金37350元，自本协议签订之日起7个工作日，出卖人将上述应付违约金直接打入买受人银行账户……；在买受人同意继续履行商品房买卖合同情况下，现将买卖双方已签订的商品房买卖合同约定之交房日期2013年4月18日调整暂定为2014年4月30日，最终实际交付时间以出卖人书面（包含但不限于邮政或快递信件、短信、电子邮件、公告等）通知为准；自2014年2月28日起至出卖人书面通知买受人实际交房日期间的延期违约金，按买受人实际已支付房款的每日万分之二标准支付。2015年1月21日，付月保和高道霞收到聚龙公司支付的新巢国际9号楼123号房延期交房违约金8134元、房屋面积差款3380元，付月保和高道霞认可收到聚龙公司支付的截止2014年4月18日的逾期交房违约金。庭审中付月保和高道霞认可已于2015年1月21日收取了聚龙公司交付的房屋，并变更逾期违约金时间截止至2015年1月21日。
另查明，2014年4月18日，新巢国际8号、9号楼取得了巢湖市住房和城乡建设局建筑工程竣工验收备案表，聚龙公司在2014年4月22日《环湖晨刊》上刊登了新巢国际8、9号楼入伙公告。同年4月29日，经巢湖市房地产产权产籍交易中心测绘，新巢国际8、9号楼取得了房屋面积测绘技术报告（竣工）。2012年10月8日，聚龙公司在建设新巢国际工程过程中与江苏广宇建设集团有限公司签订了一份空调安装合同。2014年11月23日，聚龙公司又与巢湖市志诚家电服务中心签订一份空调安装合同。
本案争议焦点主要为：1、本案中，安装中央空调、监控系统是否为房屋交付条件？2、聚龙公司有无达到交付条件，交房的时间如何认定？
原审法院认为：付月保和高道霞与聚龙公司签订的《商品房期房买卖合同》及补充协议，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。（一）关于本案争议的房屋交付条件问题，根据买卖合同第八条约定，聚龙公司交付房屋应当取得建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书，并符合本合同其他约定，合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定，即符合附件三的标准，附件三明确包括安装中央空调、有监控系统，因此，中央空调及监控系统安装完毕也是交房的条件之一。（二）关于交房手续问题，新巢国际8号、9号楼取得建筑工程竣工验收备案表的时间是2014年4月18日，取得房屋面积测绘技术报告的时间是2014年4月29日，2014年11月底仍在安装中央空调及监控，因此聚龙公司在2014年11月底之前尚不具备交房条件，故聚龙公司关于其2014年4月20日已向付月保和高道霞寄送交房通知，同年4月22日在报纸上刊登交房公告，其已履行交房通知义务的辩解不能成立。根据双方补充协议约定，聚龙公司可以以邮政快递、短信、电子邮件、公告等方式通知交房，聚龙公司安装中央空调及监控系统合同的签订时间为2014年11月底，聚龙公司具备交房条件的时间应当在该时间之后。聚龙公司完成安装后应当及时通知付月保和高道霞，付月保和高道霞已认可聚龙公司于2015年1月21日交付房屋，变更计算逾期交房违约金至2015年1月21日，故聚龙公司应支付的逾期交房违约金为45982元（（830000元2÷10000277日（2014年4月19日-2015年1月21日））。从付月保和高道霞的诉请及庭审可以看出，付月保和高道霞认可中央空调、监控已安装，但认为未达到使用条件，此举证责任应在付月保和高道霞，但付月保和高道霞未能举证证明其主张，故付月保和高道霞要求中央空调及监控系统安装完毕达到使用条件的诉请原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、聚龙公司于本判决生效之日起五日内一次性支付付月保和高道霞逾期交房违约金45982元；二、驳回付月保和高道霞的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1380元，由聚龙公司负担。
上诉人聚龙公司上诉称：1、付月保和高道霞购买的案涉9号楼123铺于2014年4月18日已经竣工，聚龙公司通过挂号信、公告形式通知其交付，其未到聚龙公司办理交房手续，不影响房屋实际交付，其此后再诉请逾期交房违约金无事实和法律依据。2、案涉9号楼是一个聚集式商城，中央空调和监控设施是整个商城的，而非付月保和高道霞商铺的，且非交房充分必要条件。根据合同约定，中央空调和监控达不到使用标准应限期完善，付月保和高道霞套用合同其他条款主张房屋价款万分之二违约金没有依据。在附属设施中央空调、监控完善后，原判认定聚龙公司还要再次公告，否则房屋未实际交付，更是有违合同约定，无法律依据。3、巢湖撤市，商铺运营困难，投资失利，付月保和高道霞不积极主动接收房屋，而是通过诉讼来转嫁投资损失。4、一、二审诉讼费用应由双方分摊。综上，请求二审法院依法纠正原判之错误。
被上诉人付月保和高道霞答辩称：1、中央空调及监控系统是交房必备条件。《商品房买卖合同》第八条明确约定了交房应满足第1、2种条件（即取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测报告书），并符合本合同约定的商品房交付买受人，该合同十三条又约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方附件三（即包括中央空调及监控系统的安装等）的标准，因此，中央空调及监控系统是房屋交付的必备条件。2、聚龙公司主张的挂号信及公告通知交房行为无效。首先、聚龙公司无任何证据证明其向付月保和高道霞邮寄了挂号信且内容为交房通知。其次、聚龙公司刊登在《环湖晨刊》上的公告为入伙公告并非交房公告。再次、聚龙公司取得房屋面积实测报告书的日期是2014年4月29日，直到2014年11月份仍在安装中央空调和监控。聚龙公司提前以挂号信的方式通知4月18日交房以及以公告的方式通知2014年4月23日至26日交房也属于无效行为。在房屋满足交房条件后，聚龙公司仍有通知义务。3、聚龙公司主张的交房日期自相矛盾，付月保和高道霞收取违约金并不等于收房。聚龙公司一方面主张2014年4月18日交房，且将违约金支付至2014年4月18日，另一方面又以公告的形式主张2014年4月23-26日交房，观点明显矛盾。聚龙公司唯一清楚的即是违约金付至2015年4月18日，但收取违约金不等于收房。4、聚龙公司与付月保和高道霞之间系合同纠纷，与巢湖撤市无关，聚龙公司逾期不能交房应当按照合同约定承担违约责任。综上，原判认定事实清楚，请求二审法院驳回聚龙公司的全部诉讼请求。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：双方合同第八条明确约定了出卖人应当在2013年4月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同附件三约定了该商品房的装饰、设备标准包括中央空调和有监控系统等内容，并在合同第十三条中约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合该约定标准，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人在7个工作日内完善，使其达到使用条件。本院认为，案涉商品房系用于商业经营的分割式商铺，双方当事人对整个商城具备中央空调和监控系统的约定，是双方真实意思表示，对保证单个商铺正常使用和经营来说也是非常重要的，原判将其作为案涉商铺交付条件，并无不当，故对聚龙公司认为中央空调和监控系统不是商铺交付的充分必要条件之主张，不予支持。聚龙公司在其商铺具备中央空调和监控系统后，当然应当向买受人告知并通知其办理房屋交接手续，其在该条件具备前的通知交房行为，实际上是不具有前提基础的提前通知行为，依法不具有法律效力。至于聚龙公司称付月保和高道霞本案之诉请，系为转嫁投资损失的主张，缺乏依据，亦不予支持。原判在案件受理费分担上亦无不当。综上，聚龙公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费950元，由上诉人巢湖聚龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年五月五日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。