上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2879号
原告（反诉被告）顾蕾，女，1970年1月11日生，汉族，住上海市静安区。
原告（反诉被告）印仁杰，男，1973年5月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告（反诉被告）周承英，女，1950年3月26日生，汉族，住北京市。
上述三原告共同委托代理人陈卫东，上海海一律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海永春物流有限公司，住所地松江区松蒸路南侧铁路北侧油墩港东侧。
法定代表人夏嵩琦，总经理。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
原告（反诉被告）顾蕾、印仁杰、周承英诉被告（反诉原告）上海永春物流有限公司（以下简称“永春公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告永春公司于2015年8月27日提起反诉，本院受理后于2015年9月8日、11月4日合并对本诉及反诉两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2015年11月17日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年12月24日合并对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告顾蕾、印仁杰、周承英的共同委托代理人陈卫东、被告永春公司的委托代理人顾建平均到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。
原告顾蕾、印仁杰、周承英诉称：2012年5月，原、被告双方签订《租赁合同》，约定：被告将“永春大楼”一楼家居建材市场未招商的剩余营业场地2，800平方米，以人民币（以下币种同）0.5元／天优惠租价出租给原告，租赁期限为20年。后在永春大厦经营受限的情况下，原告一次性支付三年的租金，因合同约定在“永春家居建材市场正式开业前为免租期”，并且由被告解决工商部门限制等问题后，由原、被告双方书面签字认可“开业时间”为正式开业之日起终止免租期。然，在原告花费大量精力和代价的情况下，才将永春一楼全部出租，但三年到期时，原告一直等待被告按约面对协商确定“免租期”与“结付租金”，但被告却置之不理，又于2015年6月20日发出一份“告知函”称原告拒付租金，宣布解除上述租赁合同。被告与案外人金字塔公司之间的矛盾与原告无关，原告已终止与案外人金字塔公司的代理招租关系。虽现在仍未具备合同约定的确定免租期的条件，但考虑到实际情况，希望能与被告协商免租期，现被告拒绝商量，故请求法院判令：确认2012年5月25日至2013年5月24日为合同免租期，继续履行租赁合同。
被告永春公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告与案外人金字塔公司有特殊的关系，签订租赁合同后，原告并没有来管理承租场所，而是将该2，800平方米场地转租给案外人使某，并由案外人金字塔公司来管理，案外人金字塔公司存在骚扰商户正常经营活动的行为，原告违背了平等、信用的原则；2、租赁合同没有约定免租期，体现在价格上，仅为0.5元／平方米／天，原告转租价格为1.5元／平方米／天，是合同约定单价的三倍；3、合同第三条约定了20年的租期，是没有免租期的约定，并且合同约定三年后原告交付租金，也可以看出是没有免租期的约定；4、在实际履行合同的三年中，原、被告双方从未提起免租期的问题。因合同约定原告应于2015年5月26日前支付租金，而原告拒不交付租金，其已于2015年6月14日向原告发出解除合同的信函，故请求法院判令：1、确认原、被告于2012年5月24日签订的《租赁合同》于2015年6月14日解除；2、原告支付自2015年5月27日起至9月26日止的租金175，443元；3、原告返还坐落于上海市松江区松汇西路XXX号底层2，800平方米的房屋。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1、不同意解除合同，已经预付了三年的租金，愿意在确定免租期后再按照合同约定支付租金；2、被告与案外人金字塔公司之间的纠纷，与原告无关，原告从来没有任何的寻畔滋事的行为；3、合同第三条中的不包含免租期是指在合同支付租金的这20年中不含免租期，但不是说免租期不存在，免租期是在支付租金的20年之前；4、如“永春商场”从2012年9月1日开张，被告在2015年6月14日发出的解除合同的通知没有任何法律效力。故认为被告没有法定和合同约定的解除权，合同应当继续履行。
经审理查明：2012年5月24日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定：被告将坐落于本市松江区松汇西路XXX号底层共计2，800平方米出租给原告，优惠租价为每平方米0.5元／天，每年租金为51.1万元，租赁期限为20年，原告在签约后三天内一次性预付三年租金共计153.3万元；其中合同第三条约定：“甲方（即被告）于2012年5月26日将租赁房屋交付给乙方（即原告），暂定租赁日期以2012年5月26日至2032年5月25日止（不含免租期）。在“永春家具建材市场”正式开业前为免租期，甲方自解决了工商部门限制等问题后，由甲、乙双方书面签字认可“开业时间”为正式开业之日起终止免租期，开始计算租金。”第四条约定：“三年后乙方须在每年5月26日前交付壹年租金51.1万元，乙方如超过5日支付租金，须按每日承担0.5%违约金。十年以后租金以每年10%上调计算租金（三年后租金以每年3%上调计算租金）。”该份合同还对其他事项作出了约定。后原告一次性支付被告三年租金共计153.3万元。
2015年6月14日，被告向原告发出《告知函》一份，写明因原告未支付自2015年5月27日起的一年租金，被告要求解除双方签订的《租赁合同》，同年6月25日，原告向被告发出《回函》，要求与被告商讨确定一个合理“免租期”后，再支付租金。
另查明：本院（2014）松民二（商）初字第209号民事判决书，在“经审理查明”中认定：“2012年8月9日，被告（即本案被告永春公司）以“永春（家居）管理部”名义向承包场地的各租户发出《通知》。《通知》载明：“经本公司研究决定，上海永春（家居）商贸广场，经长时间的招商筹备与试营业，一楼入驻率达80%以上，二楼入驻率达95%。现定于2012年9月1日正式开业，届时举行开业仪式，庆典活动。……”《通知》落款处加盖“上海永春（家居）商贸广场办公专用章”字样的印章。
以上事实，由《租赁合同》、《告知函》、《回函》、（2014）松民二（商）初字第209号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告于2012年5月24日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点在于《租赁合同》是否约定了免租期？对此，本院认为，《租赁合同》第三条明确约定“永春家居建材市场”正式开业前为免租期，另根据已生效判决书所查明的事实：“永春家居建材市场”已于2012年9月1日正式开业，因此，本院依法确定自2012年5月26日起至9月1日止为原、被告双方所约定的免租期，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告永春公司辩称的《租赁合同》没有约定免租期，与事实不符，本院不予采信。关于被告的反诉请求，本院已经认定自2012年5月26日起至9月1日止为原、被告双方所约定的免租期，而原告已经一次性向被告支付了三年的租金，故下一期的租金应自2015年9月1日起开始起算，本院于2015年8月7日受理了本案，原告未能在2015年5月26日前支付向被告下一年度的租金，由于原、被告双方对免租期存在争议，故原告的行为不构成根本违约，故被告的第一、三项反诉请求，本院不予支持，原、被告应继续履行于2012年5月24日签订的《租赁合同》。关于2015年9月1日起的租金，原告应按《租赁合同》的约定履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认自2012年5月26日起至2012年9月1日止为原、被告于2012年5月24日签订《租赁合同》的免租期，原、被告继续履行上述《租赁合同》；
二、原告（反诉被告）顾蕾、印仁杰、周承英于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海永春物流有限公司自2015年9月1日至2016年8月31日止的租金（按《租赁合同》第四条的约定支付）；
三、驳回被告（反诉原告）上海永春物流有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费160元，由被告（反诉原告）上海永春物流有限公司负担（已付）；反诉案件受理费1，984元，由原告（反诉被告）顾蕾、印仁杰、周承英负担1，904元（于本判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）上海永春物流有限公司负担80元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
代理审判员 李 娜
人民陪审员 陆为明
二〇一六年一月二十日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
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（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
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第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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