江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申3636号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：毛文佳。委托诉讼代理人：柏建都。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张继锁。委托诉讼代理人：俞金秋，徐州市云龙区青年法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐州开心房产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市德政北路37号。法定代表人：陈红彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：万首祥，该公司职员。再审申请人毛文佳因与被申请人张继锁、徐州开心房产经纪有限公司（以下简称开心房产公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第02745号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。毛文佳申请再审称，（一）二审判决认定毛文佳是违约方错误。1、根据《徐州市存量房交易结算资金监管实施细则》的规定，毛文佳应将购买张继锁房屋的首付款汇入徐州市房产管理局产权监理处指定的资金监管帐户内，故毛文佳不应直接向张继锁付款。2、办理案涉房屋的产权过户手续，需要毛文佳和张继锁共同到场并提供各自的证件和资料，且在开心房产公司的协助下进行，但在合同约定的履行期内，毛文佳及其委托代理人柏建都并未接到张继锁和开心房产公司要求办理过户的通知，故应视为张继锁放弃出售房屋或者存在违约。（二）二审判决适用法律错误。毛文佳非徐州本地居民，且不能提供在徐州市交纳社会保险的缴纳证明或纳税证明，故属于《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[201l]1号）第六条、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）第二条、《徐州市人民政府关于贯彻执行普通商品住房限购政策有关问题的通知》（徐政发[2011]50号）第三条中规定的限购范围，无法办理购房贷款，但开心房产公司未履行告知义务，据此，张继锁、毛文佳、开心房产公司于2014年9月26日签订的《房地产买卖中介合同》因违反上述限购政策，应为无效。（三）柏建都于2014年10月16日向张继锁的妻子发送短信并无不购买房屋的意思表示，且该短信内容没有经过三方协商，三方也未依据《房地产买卖中介合同》第十一条的约定签订书面变更协议，故短信内容对于该合同的履行和效力没有影响。因为张继锁另行购买房屋，急需用钱，张继锁就让开心房产公司征求柏建都的意见，柏建都出于好意，才向张继锁的妻子发送的短信，让其出售房屋，并表示“不算您违约”。（四）二审法院采信张继锁的答辨意见错误，未追究开心房产公司企图通过造假的方式帮助购房人骗取购房资格，以获取非法佣金的违规代理行为亦错误。（五）案涉《房地产买卖中介合同》约定的终止期限是2014年11月15日，该合同逾期失效后，张继锁通过开心房产公司于2014年11月26日将案涉房屋出售给案外人史静，并故意隐瞒该事实，此是一种违约行为。2014年10月16日的柏建都与张继锁的妻子、开心房产公司工作人员韩艳的通话录音、2014年11月22日的柏建都与开心房产公司工作人员万首祥的通话录音等均可证明，毛文佳仍愿意购买案涉房屋，张继锁也愿意出售，故柏建都于2014年10月16日所发短信已经失效。（六）二审判决认定事实不清，判决柏建都违约错误。从2014年10月4日柏建都与开心房产公司万首祥的通话录音可见，开心房产公司称相关购房相关文件不需要毛文佳提前提供，而张继锁和开心房产公司从未通知过柏建都提供文件材料，故认定毛文佳或者柏建都违约错误。（七）二审判决对购房人是毛文佳还是柏建都的认定不清，且前后矛盾。综上，请求依法再审本案。张继锁提交意见认为，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回毛文佳的再审申请。开心房产公司提交意见认为，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回毛文佳的再审申请。本院复查阶段，毛文佳提交了2014年10月16日的通话录音一份，拟证明柏建都从未说过不购买房屋，只是称如果张继锁将房屋另行出售，则免除张继锁的违约责任。张继锁和开心房产公司认可该通话录音的真实性，但不认可毛文佳的证明目的。本院经审查认为，毛文佳的申请再审理由不能成立。一、柏建都是以买受人的身份和张继锁、开心房产公司于2014年9月26日签订《房地产买卖中介合同》，虽然该合同尾部手写备注“办理过户手续时以毛文佳的名字签合同”，但没有证据证明此时柏建都即向张继锁和开心房产公司披露毛文佳是实际购房人且非徐州本地居民，其是受毛文佳的委托签订上述合同，故毛文佳称开心房产公司在签订合同时未向其履行告知限购政策的义务，缺乏依据。现有证据即毛文佳提供的2014年10月4日的通话录音显示，柏建都此时才向开心房产公司披露毛文佳是实际购房人，因开心房产公司和张继锁其后并未对毛文佳的合同主体资格提出异议，故一、二审法院认定毛文佳系该合同项下的购房人并无不当。二、从2014年10月4日的通话录音可见，开心房产公司在知晓毛文佳是实际购房人且非徐州本地居民后，并未告知其购房行为的后果，反而表示“问题不大，到时候我们给她做一个社保证明就可以了”，“1000块钱，做一个社保证明，做一套”，开心房产公司作为中介机构，其上述做法显然违反相关限购政策，但违反上述限购政策并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，且中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在2014年9月30日即出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放宽了房贷政策，故毛文佳主张案涉《房地产买卖中介合同》无效，缺乏法律依据。三、一、二审判决认定毛文佳在合同履行过程中存在违约行为，而驳回其要求张继锁返还2万元定金并承担违约责任的诉请，并无不当。案涉《房地产买卖中介合同》中约定张继锁和毛文佳在2014年11月15日前办理过户，但毛文佳的委托代理人柏建都在2014年10月16日即给张继锁的妻子发送短信：“王姐：我的房子还没卖掉，我的租客上班开店，客户看房不方便，有的客户买了就想住进去，我的租客不愿搬出去，什么时侯卖出去还不好说。您等钱用可以挂出去卖，不算您违约，中介费我来付，不让您损失一分钱。我的意思是防止卖房不顺意外事情的发生和损失的扩大”。毛文佳在本院复查阶段提交的2014年10月16日的通话录音亦显示，张继锁妻子问：“你（柏建都）确定要，是吧？柏建都回答：“我没说不要，我是说你等钱用你就……”张继锁妻子说：“你确定要，我等你到11月15日一点问题都没有。”柏建都说：“那就等吧。”张继锁妻子说：“我等你到11月15日，你确定不要的话我就要出售了。”毛文佳在委托柏建都签订《房地产买卖中介合同》后，除在当日向张继锁支付2万元定金后未再支付剩余77万元购房款，从柏建都发送的短信内容可见，其是因为自己的房子没有卖掉而不能按约定期限支付房款，并未提及不能办理房贷的问题，而当日的通话录音显示张继锁的妻子已经明确表示将等到11月15日，如果柏建都不要房子则另行出售，故张继锁在毛文佳未按合同约定的履行期限支付剩余购房款并办理过户的情况下，于2014年11月26日将案涉房屋另行出售给他人，并无不当，张继锁亦有权不予返还毛文佳已付的2万元定金。虽然毛文佳提出柏建都未明确表示不购买房屋，其不存在违约行为的主张，但其未能提供其在2014年11月15日前已经具备履行合同能力，系因张继锁或者开心房产公司的原因导致《房地产买卖中介合同》不能履行的证据，故对其上述主张，本院不予采信。至于毛文佳提交的2014年11月22日柏建都与万首祥的通话录音显示，万首祥此时未将案涉房屋即将另行出售的事实告知柏建都，但此系开心房产公司的行为，也不能据此认定张继锁存在违约行为。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回毛文佳的再审申请。审 判 长  管 波代理审判员  许俊梅代理审判员  关 倩二〇一六年十月十八日书 记 员  杨玉婷