湖南省娄底市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）娄中执异字第63号
案外人朱志高。
申请人王凯旋。
被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司。
被申请人杨树良。
被申请人周锦霞。
案外人朱志高以娄底市娄星区城市花园小区0002栋-215、216、217、218四套房产属于其个人财产，对本院以（2014）娄中执他字第207-1号协助执行通知书查封上述房产不服，并提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人朱志高认为，自己已与被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司签订合法的《商品房买卖合同》购买了上述房产，支付了全部房屋价款，并实际占有了上述房产，由于娄底市树鑫房地产开发有限公司的原因导致案外人所有的上述房产未及时完成商品房网上售签手续继而被法院错误查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，娄底市中级人民法院对上述四套房产的查封实际是对案外人所有的财产实施的查封行为，而非对被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司、杨树良所有的财产实施的查封行为，请求立即中止本院（2014）娄中民二初字第94-1号民事裁定书和（2014）娄中执他字第207-1号协助执行通知书的执行。
案外人为支持其异议请求，向本院提交了下列证据：
证据1、居民身份证、工商登记信息，用于证明案外人的主体身份适格；
证据2、商品房买卖合同、收款凭证，用于证明案外人与树鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定四套房产已经出售给了案外人，案外人已经支付了相关费用；
证据3、树鑫城市花园房屋交接单、业主手册、服务协议、收据、住宅质量保证书、住宅适用说明书、缴费通知书，用于证明四套房产已经交付给了案外人，并且案外人与相关物业公司签订了服务协议，支付了物业费用；
证据4、关于朱志高所购房产被预查封的情况说明，用于证明诉争房产已经进行网签，因房产局网络系统原因，诉争房产纳入了预查封范围；
证据5、关于要求办理相关手续的报告。用于证明因房产局网络原因未能及时办理网签；
证据6、（2014）娄中民二初字第94-1号民事裁定书、协助查询通知书、（2014）娄中执他字第207-1号协助执行通知书。用于证明执行法院错误查封了异议人所有的财产。
对案外人提交的上述证据，申请人发表了如下质证意见：
1、对案外人提交的所有证据的真实性均持有异议。认为购房合同没有第三方见证，且未附银行付款凭据。申请方提供的付款依据是杨树良个人2013年6月2日的借款，是用借款本息抵扣的房款，但房屋是树鑫房地产开发有限公司的，该公司为独立法人，不能用公司房产偿还个人债务。即使合同真实，也是公司法人与债权人恶意串通，损害了第三人利益。2、对娄底市房地产交易中心出具的情况说明的合法性、真实性持有异议。根据相关规定，法人单位出具的证明除法人单位盖章以外，还需法定代表人签字，但该情况说明没有法定代表人的签字，且娄底市房地产交易中心不具备对外出具证明材料的主体资格。同时，法院在采取查封措施前，已经房产局电脑查询，法院是根据查询结果办理的查封，但一年后，该局又出具一份因网络原因未网签的证明，其真实性值得怀疑。
申请人王凯旋向本院提交了娄底市房地产管理局出具的《房屋登记情况查询证明》，用于证明案外人朱志高在娄底市娄星区湘阳街北侧科技住宅楼尚有一套面积为132.33平方米的住宅，产权证号为S201507220080，用于证明案外人的异议申请不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的支持异议的法定条件，依法应当予以驳回。案外人没有对申请人提交的上述证据的真实性、合法性和关联性提出异议。
本院查明：2014年6月21日，案外人朱志高与被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司就娄底市娄星区城市花园小区0002栋-215、216、217、218四套房产签订了《商品房买卖合同》，案外人以其于2013年6月2日出借给被申请人杨树良个人的借款本金70万元及利息抵付了全部房款及相关税费，娄底市树鑫房地产开发有限公司向案外人出具了相应的收款收据；2014年7月1日，上述房产的钥匙被交付给案外人，案外人亦自2014年7月1日起向物业管理公司缴纳物业费用，但双方未向房屋产权登记机关申请办理商品房网上售签手续。2014年12月11日，本院在办理申请人王凯旋与被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司、杨树良、周锦霞合同纠纷一案过程中，根据本院（2014）娄中民二初字第94-1号民事裁定，作出（2014）娄中执他字第207-1号协助执行通知书对登记在被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司的包括上述四套房产在内的共七套住宅及草签在被申请人杨树良名下的四套住宅进行了预查封。案外人朱志高不服，以娄底市娄星区城市花园小区0002栋-215、216、217、218四套房产属于其个人财产为由，于2015年10月30日向本院提出执行异议。
本院认为，由于案外人朱志高与被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司在签订《商品房买卖合同》以后，双方并未就相关买卖房产向房屋产权登记机关申请办理产权登记手续，案外人朱志高对所涉房产并不享有物权，因此不能对抗人民法院的依法查封。在本院实施查封措施时，该诉争房产仍然属于登记在被申请人娄底市树鑫房地产开发有限公司名下的商品房，故对本案的异议审查应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，而根据该条款，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当在同时符合下列三种情形且其权利能够排除执行的情况下，人民法院才能予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；这三个条件缺一不可，而从本案异议审查过程中双方当事人的举证情况来看，由于申请人向本院提交的《娄底市房屋登记情况查询证明》证明了案外人朱志高名下尚有其他用于居住的房屋，其异议所依据的情形不符合该条第（二）项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的条件，故无论案外人朱志高向本院提交的证据材料中的《商品房买卖合同》以及付款情况是否真实，其异议请求均不能得到人民法院的支持。案外人与娄底市树鑫房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》所产生的纠纷以及娄底市房地产交易中心出具的《情况说明》所称因房产局网络系统原因导致诉争房产被纳入预查封范围的问题，案外人可以依法通过法律途径另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人朱志高的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李 俨
审判员 陈溪荷
审判员 肖祥胜
二〇一六年一月二十七日
书记员 肖敏娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十二条本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。