安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终715号
上诉人(原审被告)：相山区四海佩文幼儿园,住所地安徽省淮北市相山区。
负责人：张永红，该幼儿园园长。
委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):淮北市五湖物业管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：杜庆华,该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐斌，安徽启宇律师事务所律师。
上诉人相山区四海佩文幼儿园（以下简称四海佩文幼儿园）因与被上诉人淮北市五湖物业管理有限公司（以下简称五湖物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人四海佩文幼儿园的负责人张永红及其委托诉讼代理人袁梦玉，被上诉人五湖物业公司的委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现�审理终结。
四海佩文幼儿园上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回五湖物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由五湖物业公司负担。事实与理由：1.四海佩文幼儿园始终要求交付租金，但五湖物业公司及其前身淮北市四海集团物业管理有限公司（以下简称四海物业公司）均不愿意接收，导致其交款无门。四海佩文幼儿园将租金办理公证提存，符合法律规定，且已向五湖物业公司履行告知义务。2.四海佩文幼儿园欠付租金期限为2016年1月1日至2017年2月28日，而一审法院却从2015年3月16日计算违约金错误。同时，违约金按照年利率24%计算亦过高。
五湖物业公司辩称，依法驳回上诉，维持原判。理由：1.因四海佩文幼儿园长期拖欠租金，五湖物业公司于2017年2月8日书面通知四海佩文幼儿园解除涉案租赁合同，四海佩文幼儿园在此之后才将租金进行�存，显然该提存行为不受法律保护。2.合同约定每年3月15日前交付下一年度房租，一审计算违约金起始时间并无不当。双方合同约定违约金是5万元，一审法院酌情按照年利率的24%计算，已经对四海佩文幼儿园予以照顾。
五湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2004年12月18日签订的房屋租赁合同；2.四海佩文幼儿园立即搬离房屋；3.四海佩文幼儿园支付房屋租赁费11666元（自2016年1月1日暂计算至2017年2月18日，之后按每月833元支付至实际返还房屋之日止）；4.四海佩文幼儿园支付违约金5万元；5.诉讼费用由四海佩文幼儿园承担。
一审法院认定事实：2004年12月18日，四海物业公司与四海佩文幼儿园签订房屋租赁合同，四海物业公司将其坐落于淮北市四海绿洲花园小区内二层建筑（面积650平方米）出租给四海佩文幼儿园使用。合同约�：租期20年，自2004年12月31日至2024年12月31日；第一年年租金5000元，第二年年租金6000元，第三年年租金7000元，自第四年起每年年租金1万元；承租方在合同签订一周内即2004年12月31日前预付第一年度租金，以后每年3月15日前预付下一年度租金，以此类推；有下列情况之一的，出租方有权解除合同，承租方不交或不按时交付租金达一个月以上，承租方所欠各项费用达5000元以上；在本合同履行过程中，如任何一方违约应向对方付违约金5万元，并承担因此造成的一切经济损失。后四海佩文幼儿园支付房屋租金至2015年12月31日。2017年2月8日，五湖物业公司向四海佩文幼儿园发出通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同。2017年2月9日四海佩文幼儿园负责人张永红多次通过短信联系五湖物业公司要求交纳房屋租金未果。同年2月14日，张永红向四海物业公司送达告知书要求四海�业公司提供银行账号以便支付房屋租金。2017年2月24日，张永红将2016、2017年度房屋租金共计2万元提存于安徽省淮北市国信公证处。
一审法院另查明，四海物业公司于2016年8月19日变更为五湖物业公司。
一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。四海物业公司与四海佩文幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。后四海物业公司名称变更为五湖物业公司，五湖物业公司承继四海物业公司在涉案合同上的权利义务，为本案适格主体。合同签订后，四海佩文幼儿园仅支付租金至2015年12月31日，四海佩文幼儿园辩称其多次要求支付房屋租金，五湖物业公司均拒收，从四海佩文幼儿园提交的短信记录、公证书能看出，其要求支付租金的时间为五湖物业公司发出解除涉案合同通知书之后，已远超出合同约定的履行期限即每年3月15日前支付下一年度房屋租金。四海佩文幼儿园未提供证据证明其在合同约定的履行期间内主动要求支付房屋租金，应承担举证不能的不利后果，故对该辩称，不予采信。四海佩文幼儿园亦辩称，五湖物业公司未及时催收房屋租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》，出租方并不负有催收义务，五湖物业公司未催收房屋租金的事实，不能免除四海佩文幼儿园依据合同约定及时交纳房租的责任。综上，四海佩文幼儿园逾期支付房屋租金已构成违约，五湖物业公司要求解除双方签订的房屋租赁合同具备事实及法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，故对五湖物业公司要求四海佩文幼儿园返还房屋的诉请，予以支持。
关于房屋占有使用费的问题。四海佩文�儿园辩称已将相关费用提存，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款及第一百零二条的规定，首先本案提存不符合法定条件，四海佩文幼儿园提存房屋租金时，五湖物业公司已基于四海佩文幼儿园的违约行为要求解除租赁合同，其拒绝受领四海佩文幼儿园所交纳的房租具有正当理由。其次，四海佩文幼儿园提存房屋租金后未履行告知程序。综上，四海佩文幼儿园的提存行为不符合法律规定，四海佩文幼儿园仍需支付五湖物业公司房屋占有使用费，以年租金1万元为标准，自2016年1月1日计算至实际交房之日止。
关于违约金的问题。合同约定如任何一方违约应向对方支付违约金5万元，该约定标准过高，酌情调整为截止至起诉之日应付租金的年利率24%，2016年度房屋租金1万元，违约期间2015年3月16日至2017年3月10日，产生违约金4767元；2017年度房屋租金1万元，违约期间2016年3月16日至2017年3月10日，产生违约金2367元，综上违约金合计7134元。对于五湖物业公司主张超出的部分，不予支持。判决:一、解除五湖物业公司与四海佩文幼儿园于2004年12月18日签订的《房屋租赁合同》；二、四海佩文幼儿园于判决生效之日起十日内返还五湖物业公司坐落于淮北市相山区××海绿洲××内××层房屋，并承担房屋占有使用费（以年租金1万元为标准，自2016年1月1日计算至实际交房之日止）；三、四海佩文幼儿园于判决生效之日起十日内支付五湖物业公司违约金7134元；四、驳回五湖物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1342元，因适用简易程序审理，减半收取671元，由五湖物业公司负担467元，四海佩文幼儿园负担204元。
四海佩文幼儿园二审提供张某证明和杜长永证明，并申请证人张某出庭作证。上述证据拟证明五湖物业公司拒收房屋租金，四海佩文幼儿园不存在延期交纳租金的违约行为。五湖物业公司质证认为，上述证据内容虚假，即使存在四海佩文幼儿园曾于2016年正月交纳房屋租金的事实，但根据合同约定四海佩文幼儿园应于2015年3月15日交纳2016年度的房屋租金，四海佩文幼儿园此时已拖欠租金一年之久，显然已构成违约。本院经审查认为，四海佩文幼儿园提供证据达不到其证明目的，不予采信。
双方均坚持一审举证及质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是四海佩文幼儿园是否存在逾期支付租金的行为？如存在，双方之间的租赁合同应否解除及违约金数额如何确定？
本案中，根据双方合同约定及庭审查明的事实，四海佩文幼儿园应于2015年3月15日前交纳2016年房屋租金，于2016年3月15日前交纳2017年房屋租金，但四海佩文幼儿园仅支付房屋租金至2015年12月31日。四海佩文幼儿园上诉认为五湖物业公司拒收房屋租金，但其对此未提供充分证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六规定，涉案租赁合同于五湖物业公司书面通知到四海佩文幼儿园时解除。四海佩文幼儿园在合同解除后才将房屋租金进行公证提存，该行为对五湖物业公司不产生法律约束力，一审认定涉案合同已解除并无不当。四海佩文幼儿园存在违约，其理应向五湖物业公司支付违约金5万元，但一审法院考虑到违约金过高，酌情按照欠付租金的年利率24%计算，四海佩文幼儿园仅向五湖物业公司支付违约金7134元。一审关于违约金的起始时间及数额的认定，均无不当。
综上所述，四海佩文幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照�中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1342元，由相山区四海佩文幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 静
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一七年九月四日
书记员 刘培培
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不�的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。