江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终353号
上诉人（原审原告）徐克章，男，1955年11月18日生，汉族。
委托代理人潘家喜，江苏华昕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘峰，男，1982年3月10日生，汉族。
上诉人刘峰因与上诉人徐克章房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐克章一审诉称，2012年4月1日，徐克章将位于大厂园东路29－1号房屋出租给刘峰使用，双方约定租赁期限三年，2015年5月30日合同期满后，刘峰要求徐克章承担其装潢费用，双方协商未果，刘峰遂将承租房屋的门面、室内地坪、墙面及水电管线等恶意砸毁，不仅造成徐克章的财产损失还使徐克章不能继续对外出租，请求判令刘峰赔偿修复费60000元、房屋租金损失30000元，承担相应的物业费及水电费、支付违约金5000元并承担本案的诉讼费。
刘峰一审辩称，双方签订的房屋租赁合同无效，徐克章交给自己使用时的房屋系毛坯房，自己砸坏的系自己装修的部分，自己使用房屋时的物业费及水电费已经缴清，请求驳回徐克章的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2012年4月1日，徐克章与刘峰签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（徐克章）将坐落于南京市六合区园东路23－1号上下两层及后面仓库出租给乙方（刘峰）使用，租赁期为三年，自2012年6月1日起至2015年5月30日止，年租金为35000元，先付租金后使用房屋，乙方应向甲方交纳房屋租赁保证金5000元。合同第六条第2项约定，合同期满后，乙方应将房屋保持完好，室内外打扫干净返还甲方，否则乙方应付修复或清扫所有费用；第七条约定，双方应全面履行合同，出现违反本合同内容的行为视为违约，违约方必须承担违约责任，向对方支付违约金5000元。该合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，刘峰向徐克章支付了保证金5000元，对所承租的房屋进行装修，将原房屋的卷帘门等拆除重新安装了玻璃门后，用于经营宠物美容。2015年5月30日合同期满后，双方未能就续签合同达成协议。嗣后，刘峰遂将房屋玻璃门、地面的地砖、墙面、仓库的吊顶及二楼卫生间的水池、座便器等砸毁，双方遂产生纠纷，徐克章诉至一审法院。
本案审理过程中，经协商，刘峰对毁损的墙面、地面等进行了修复，2015年9月29日，双方对承租房屋进行了交接；同年10月15日，徐克章与他人签订房屋租赁合同，但认为尚有部分墙面及屋顶、以及拆除的卷帘门等未修复，要求刘峰承担承让他人的装修费用10000元。
一审另查明，大厂园东路23－1号房屋系葛塘街道欣乐居委会申请投资兴建的拆迁复建项目，2005年4月12日由南京市大厂市政建设局核发了《南京市建设工程规划许可证》，2006年1月26日，徐克章与葛塘街道欣乐居委会签订了《租赁合同》，取得该房屋20年使用权。
一审法院认为，徐克章、刘峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务，刘峰在合同期满后应当按照法律和合同约定，将所承租的房屋返还给徐克章，其故意毁损室内装饰造成迟延交还房屋应当承担修复及违约责任。本案在审理过程中，刘峰已将毁损的房屋进行了修复，徐克章接受并已使用，应视为刘峰已承担了修复责任。对徐克章主张尚有部分墙面等未予修复，要求刘峰赔偿尚未修复部分的观点，因双方建立合同时房屋墙面状态不明，因此，一审法院不予支持。徐克章要求刘峰赔偿因迟延交付造成的租金损失，合法有据，一审法院予以支持，但租金的计算应根据合同相对性比照双方合同约定的租金额计付，即自2015年6月1日起计至9月29日止合计11666.7元（35000／12×4）；刘峰主张拆除卷帘门时已将残值280元付给了徐克章，但因其未能提供证据证明，因此，刘峰应根据徐克章提供卷帘门的价值及陈述的使用年限将卷帘门的残值280元赔付给徐克章。鉴于刘峰毁坏并迟延交付承租物，因此，徐克章主张的违约金可与刘峰交付的保证金相抵。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、刘峰于本判决生效后十日内赔偿徐克章因迟延交还房屋的损失11666.7元、赔偿损坏的卷帘门损失280元，合计11946.7元；2015年9月29日之前的水、电及物业费用由刘峰负担。二、驳回徐克章的其他诉讼请求。一审案件受理费2125元，由刘峰负担。
徐克章不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院按年租金35000元计算损失属判决不公。2012年4月1日，双方签订的合同约定为年租金35000元，在合同到期后，徐克章明确告知刘峰租金要调整为60000元，徐克章与他人签订的房屋租赁合同约定的年租金为80000元，一审法院却仍然按照2012年的租金条款判决刘峰承担责任，判决不公。2、刘峰因损毁租赁房屋造成迟延交付应承担违约责任和赔偿损失。在刘峰租赁房屋即将到期并明确表示不愿意增加房屋租金和不再继续租赁的情况下，徐克章将诉争房屋租赁给南京艾彤婚庆礼仪有限公司（以下简称礼仪公司），约定违约金为l0000元，在签订合同当时，徐克章收取礼仪公司保证金10000元，由于刘峰在租赁合同到期未能按时交付房屋并将房屋设施损毁，上诉人与礼仪公司协商将10000元的违约金降为8000元并已给付，而一审法院对这一基本事实却不予认定，仅是按照合同约定判决刘峰承担违约金5000元，判决不公。3、刘峰应承担租赁房屋继续修复的费用10000元。刘峰在将租赁房屋交付给徐克章时并没有将损毁租赁房屋和其设施完全修复，徐克章与之后的承租人签订的房屋租赁合同约定了l0000元的恢复费用，可证明刘峰仍没有对损毁部分完全修复，一审法院却认定刘峰已将损毁的房屋进行了修复，显然对刘峰交付和修复的标准认定错误。4、刘峰应赔偿卷帘门损失。在徐克章将诉争房屋交付给刘峰使用时，卷帘门完好无损，刘峰为了经营需要未经徐克章同意拆除卷帘门并将卷帘门变卖，作为承租人的刘峰在租赁合同到期后应将房屋完好无损的交付徐克章在合同中也有明确约定，刘峰所说卖了280元仅是其一面之词，一审法院判决刘峰给付280元，明显在认定事实和判决上不公。综上，请求撤销原判，发回重审或改判：1、支付租金损失25501.5元；2、赔偿损失8000元；3、赔偿继续维修费用10000元；4、赔偿卷帘门损失2380元；5、支付电费316元；5、由刘峰承担本案诉讼费。
刘峰答辩称：1、其与徐克章的租金不能按照徐克章与别人签订的合同租金标准计算，徐克章的上诉理由不能成立；2、其砸毁的95%是其自己的装修，其只是没有将建筑垃圾清理出去，只需要一个星期的时间就可以清理，不应由其承担8000元的损失；3、其已经将房屋完全修复好交付给徐克章，徐克章也接收了房屋，且在接收时并没有提出异议，徐克章让与下一任房客的10000元与其无关；4、卷帘门在其承租房屋前已经使用了6年，其承租房屋时已经无法正常使用，因此其装修时询问了徐克章的意见后将卷帘门拆下来卖了，并将卖的钱给了徐克章。综上，徐克章的上诉理由不能成立。
刘峰不服一审法院判决，向本院提起上诉称：l、刘峰在一审法院的调解过程中已对房屋进行了修复，之后于2015年9月29日与徐克章进行了房屋交接，一审法院以此认定刘峰迟延交付房屋，并据此判令刘峰承担租金损失，属事实认定错误。2、判决书仅部分支持了徐克章一审的诉讼请求，但却判令刘峰承担全部的诉讼费用，违反了诉讼费用承担的有关规定。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回徐克章的诉讼请求，并由徐克章承担本案诉讼费。
徐克章答辩称：1、刘峰违反合同约定，未按期交付房屋，且对迟延交付的房屋进行了恶意损毁，应承担违约和赔偿责任。2、关于赔偿损失标准，应该以徐克章受到的损失为准，除了正常房租外，徐克章另外赔偿了下一任租赁户8000元和没有修复完善10000元。3、本案诉讼是由刘峰恶意行为引起，所有诉讼费用应当由刘峰承担。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
徐克章上诉提出，一审法院按年租金35000元计算损失属判决不公。经审查，徐克章与刘峰约定的租金标准是双方真实意思表示，一审法院按双方约定租金计算迟延交房损失并无不当，徐克章此上诉理由不能成立。徐克章上诉提出，由于刘峰在租赁合同到期未能按时交付房屋并将房屋设施损毁，其向礼仪公司支付了8000元违约金，要求刘峰支付此款，经审查，上诉人这一诉请已超出了其一审的诉讼请求，不应予以支持。徐克章上诉提出，刘峰在将租赁房屋交付给徐克章时并没有将损毁租赁房屋和设施完全修复，要求刘峰承担租赁房屋继续修复的费用10000元，经审查，刘峰是将房屋恢复后交还给徐克章，徐克章不能证明其在接收房屋时提出过异议，之后，徐克章又要求刘峰承租恢复费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。徐克章上诉提出，刘峰拆除了卷帘门，应当赔偿损失，经审查，刘峰是在承租涉案房屋之初即已拆除了卷帘门，现刘峰虽曾有拆除其所安装门的行为，但刘峰已予以必要的恢复，且一审法院亦判决刘峰支付徐克章卷帘门残值280元，徐克章要求刘峰支付卷帘门损失2380元的上诉理由和请求无事实和法律依据，本院不予采纳。
刘峰上诉提出，其在一审法院的调解过程中已对房屋进行了修复，之后于2015年9月29日与徐克章进行了房屋交接，一审法院认定其迟延交付房屋，并判令其承担租金损失并无不当。依照相关规定，租赁期限届满后，与房屋已形成附合的装饰装修物，承租人不得随意拆除，造成房屋损坏的应当予以赔偿。刘峰虽对房屋进行修复，但是擅自拆除已与房屋形成附合的装饰装修物在先，已构成违约，一审法院据此判令刘峰承担租金损失并无不当。诉讼费用的承担应当按照当事人胜诉和败诉的情况予以分担，一审法院对于诉讼费用的确定不当，应当予以变更。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2125元，由徐克章负担1850元，由刘峰负担275元。二审案件受理费2125元，由徐克章负担1850元，由刘峰负担275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 汪海燕