西藏自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）藏民申104号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：徐红良，男，汉族，户籍地四川省崇州市，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市。
委托诉讼代理人：陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐文丽，西藏尼洋律师事务所实习律师。
再审被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：胥锋，男，汉族，户籍地四川省阆中市，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市。
再审申请人徐红良因与被申请人胥锋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市中级人民法院（2017）藏04民终31号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
徐红良申请再审称，请求撤销西藏林芝市中级人民法院（2017）藏04民终31号民事判决第二、三项，发回重审或改判。事实及理由：1.一审法院判决徐红良不退还入户费400000.00元并无不当。一审判决首先明确胥锋与徐红良系自愿达成《西藏建华建设有限公司铺面租赁合同》，因为徐红良妹妹徐洁的商铺位置好、面积合适（628.78平方米），租金不高，且无转让费，胥锋才与徐红良达成口头协议，在书面租赁合同签订之前自愿向徐红良支付400000.00元入户费后，才具有资格签订正式的房屋租赁合同的前提条件。该条件不包括在房屋租赁合同内。胥锋向徐红良支付400000.00元入户费后，徐红良确实按口头承诺与胥锋签订房屋租赁合同。之后，因胥锋拒不支付房租承担违约责任按合同约定解除合同，没有将押金150000.00元归还胥锋。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。根据民法通则第四条民事活动应当遵循自愿、诚信原则，合同法第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所以，一审法院判决徐红良不退还入户费400000.00元并无不当。2.二审法院判决徐红良退还入户费400000.00元违法。入户费是双方在合同签订之前，胥锋为了达到租赁房屋的目的，在出租方没有约定支付转让费的情况下双方意思自治行为。二审法院以合同法第三条、第五条之规定认定双方在签订租赁合同中有不平等、不公平显然不当。徐红良与胥锋签订合同并无欺诈、胁迫的任何情形。二审法院明显非法干预徐红良与胥锋依法自愿订立合同的权利。3.租赁房屋系徐红良妹妹徐洁所有，虽然未办理产权登记，但双方无异议。徐红良在帮其妹妹管理出租房屋过程中，与承租人没有约定收取转让费的情况下，适当收取入户费，法律并未禁止。胥锋也是在徐红良未收取转让费、租赁时间长达10年、商业前景好等综合考量下才与徐红良自愿达成并实际缴纳入户费400000.00元。一、二审庭审中，徐红良及其委托诉讼代理人均陈述，入户费400000.00元是2014年9月17日交付，押金150000.00元也是同一天交付。2014年10月20日双方先达成口头协议后，并先行支付入户费、押金后才具有签订书面房屋租赁合同的资格。然后，胥锋按合同约定支付了一年的房租。2015年11月1日后，因胥锋自身经营的问题，拒不支付下年房租才产生纠纷。胥锋在一年内未提出撤销收取入户费400000.00元不公平的行为。第一次起诉时间是2015年12月26日，起诉时胥锋也未提出撤销合同中的不平等条款。综上，根据民事诉讼法第一百九十九条、第二百条第六项，第三百九十条第一、二、五、六款之规定申请再审，恳请依法再审并改判，以维护再审申请人的合法权益。
胥锋提交意见称，二审法院基于公平原则判令400000.00元入户费退还给胥锋，认定事实清楚，适用法律正确。二审法院认定徐红良收取400000.00元入户费用，虽然系胥锋自愿交纳，但未就该笔费用性质和用途作进一步约定，《租赁合同》中未就该笔费用作进一步约定。徐红良庭审中称入户费系”维修基金、物业管理费、产证代办费用”，其无权收取，也无相应的法律依据收取。徐红良在收取150000.00元押金后，再另行收取400000.00元入户费显然加重胥锋的负担，在双方同意解除房屋租赁合同后，根据合同法第三条、第五条之规定，徐红良应予退还。另，根据合同法第一百一十四条第二款和合同法解释二第二十九条之规定，违约金系补偿性，非惩罚性。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。原审法院依法判令胥锋应当支付徐红良占有使用费379364元后，判令胥锋承担150000.00元违约金，已经是对胥锋违约的惩罚。对于400000.00元入户费二审法院基于公平原则，依据相应的法律规定予以调整，完全符合法律规定，故二审法院判决并无不当，无违反民诉法第二百条规定之情形，请求依法裁定驳回徐红良的再审申请。
本院经审查认为，根据再审请求及理由，本案主要涉及承租人胥锋在签订《租赁合同》前所交纳的400000.00元入户费，出租人徐红良是否应予退还的问题。
本案基本事实为：2014年9月17日，胥锋向徐红良交纳400000.00元入户费和150000.00元保证金。同年10月20日，双方签订期限为十年的《租赁合同》。在合同履行过程中，出租人徐红良按照约定履行了交付租赁房屋的义务，承租人胥锋仅按期交纳第一年租金后，未按期交纳且一直拖欠第二年租金，后承租人胥锋于2016年11月3日自行从租赁房屋搬离，徐红良亦认可搬离事实，双方租赁合同已于2016年11月3日事实解除，二审法院应上诉人胥锋上诉请求在判决主文第四项再次确认合同解除时间并无不妥。另，案涉租赁房屋徐红良已出租给案外人，徐红良亦认可该事实。
本院认为，徐红良（甲方）与胥锋（乙方）双方所签《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，一、二审法院认定正确，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方所签《租赁合同》第一条”房屋基本情况及租金等”约定了租金交纳的方式，即第一年固定房租，以后每年11月1日前交纳下一年房租，且房租”随行就市”。《租赁合同》第二条”租赁期限”约定，租赁期限为2014年11月1日至2024年10月30日止。该条还约定，乙方在签订合同时向甲方交纳150000.00元保证金，乙方中途有任何反悔行为，保证金不予退还，在合同期满后，由甲方无息退还给乙方。在乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方可以终止合同，收回房屋。《租赁合同》第五条”违约责任处理规定”约定，租赁期间，乙方有第二条6小条任何行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收乙方所交保证金，不予退还，若保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。本院认为，从上述《租赁合同》约定的内容来看，双方对第二年及之后的租金约定了”随行就市”，但双方在实际履行中对次年租金收取标准未能达成一致，未能达成一致不能成为胥锋不交纳租金的抗辩理由。胥锋未按约定交纳租金，已构成违约。承租人胥锋不仅拖欠租金，还主动搬离租赁房屋，以自己的行为明确表示不履行租赁合同义务，导致租赁期限十年实际仅履行两年即事实解除（虽然该解除行为得到出租人徐红良认可）。因胥锋存在违约行为，出租人徐红良有权依据合同约定和法律规定要求承租人胥锋承担违约责任。徐红良不予退还保证金150000.00元有合同依据及法律依据。对此，双方当事人亦无异议。
关于400000.00元入户费是否合理的问题。此款项系胥锋向徐红良自愿交纳，双方均认可该事实。本院认为，该入户费系双方在《租赁合同》签订前交纳和收取。但双方并无书面约定，且在之后签订的《租赁合同》中也未体现。因而徐红良收取胥锋400000.00元入户费既无合同的明确约定，亦无法律依据。本院认为，双方虽达成交纳400000.00元入户费的合意，但案涉租赁合同仅履行两年即已解除，结合胥锋在承租期间并未转租给第三人收取转让费以及案涉租赁房屋徐红良已出租给案外第三人使用等事实综合考量，徐红良在收取150000.00元保证金的同时，再收取400000.00元入户费，造成客观上当事人之间的利益失衡，二审法院适用公平原则判决徐红良退还胥锋入户费400000.00元并无不当，应予维持。故，徐红良的再审申请理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回徐红良的再审申请。
审判长 卓 嘎
审判员 郑 丽
审判员 贡 嘎
二〇一八年六月二十五日
书记员 日青达尔鲁