广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民初36号原告：陈汝谋，男。委托诉讼代理人：刘军军、张秋月，均是广东大贤东宇律师事务所律师。被告：高州市淦江实业有限公司。法定代表人：张学友。委托诉讼代理人：陈全栋，男，委托诉讼代理人：梁标，男。原告陈汝谋诉被告高州市淦江实业有限公司（以下简称淦江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘军军、张秋月，被告委托诉讼代理人陈全栋、梁标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈汝谋诉称：2014年2月18日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014XX97）及《〈商品房买卖合同〉补充协议二》，约定原告向被告购买位于高州市XX大道XX号的XX栋1201房，总房款为770457元，由原告按约定分期付款。被告须在原告付清总购房款80%或以上之日起履行交楼义务。同时，《广东省商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约按期付款。截至2015年8月18日，原告已支付房款共616456元，达到总购房款80%，但被告未依约交付房屋给原告使用，原告就此事多次与被告协商未果。2015年10月20日，在被告逾期已超过60天仍未交房的情况下，原告已书面通知被告解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及该合同项下所有的补充协议，同时，要求被告退还已付房款并支付已付房款1%的违约金，但被告对此置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，被告的行为已构成违约且严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告于2014年2月18日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014XX97）及该合同项下所有的补充协议已于2015年10月20日解除。2、被告向原告支付房款本金人民币616456元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年11月21日计至付清款项时止，暂计至起诉日为7672.31元）。3、被告向原告支付违约金6164.56元。4、本案的诉讼费用由被告承担。被告淦江公司答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议不存在法定或约定的解除情形。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》P9页约定：“交楼采取‘先付清款项，后交付楼房’的原则”，“在买受人未履行或未完全履行付款义务前，出卖人不受该交付期限约束，出卖人有推迟交楼的权利”。截至2016年7月1日，被答辩人只是支付了总购房80%，未全部支付房款，答辩人不必向被答辩人交楼，答辩人可以行使后履行抗辩权，可以迟延交付楼房。被答辩人提供的《〈商品房买卖合同〉补充协议二》是一份无出卖人公章，无双方签约日期、也无出卖人的法人代表或授权签字的合同。仅有的一个章是“高州市淦江实业有限公司销售专用章”，这个章是一个内部使用章，未经公安部门备案的，是一个不具有对外签约效力的章。答辩人没有《〈商品房买卖合同〉补充协议二》原件。该补充协议二也没有在高州市房产局做了备案登记，是一份无效的协议，所以不能从该协议中推断解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》。二、被答辩人要求答辩人返还购房款616456元及利息，支付违约金6164.56元给被答辩人的同时承担诉讼费用缺乏事实和法律依据。根据前述答辩一的意见，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是一个有效合同，未达到解除条件，被答辩人没有违约，更不用支付返付购房本金、利息、违约金和承担诉讼费用。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，同时要求被答辩人继续履行《广东省商品房买卖合同》，按约定及时足额支付购房款。原告陈汝谋在举证期限内向本院提交如下证据：一、原告的身份证，证明原告陈汝谋的身份情况。二、被告的工商登记资料，证明被告高州市淦江实业有限公司的主体资格。三、1、《广东省商品房买卖合同》，2、《〈商品房买卖合同〉补充协议二》，证明:1、原告向被告购买位于高州市XX大道XX号的XX栋XX房，总房款为770457元，由原告按约定分期付款。2、被告须在原告付清总购房款80%或以上之日起履行交楼义务。3、被告逾期交房超过60日后，原告有权单方解除合同。4、被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。四、高州市淦江实业有限公司收款收据、网上银行电子回单及交易受理单，证明合同签订后，原告依约按期付款。截至2015年8月18日，原告已支付房款共616456元，达到总购房款80%。五、1、《解除合同通知函》、顺丰速运单及回执，2、《律师函》、EMS特快专递单及回执，证明:1、被告未依约交付房屋给原告使用，被告的行为已构成违约。2、原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及该合同项下所有的补充协议已于2015年10月20日解除。3、根据《广东省商品房买卖合同》第六条付款方式及期限其中第2项写着分期付款（详见附件4的合同补充协议），而附件4中的付款方式中的第②点，最后一句话“具体详见《补充协议二》”，也就是说根据《商品房买卖合同》及补充协议及补充协议二，是《商品房买卖合同》的组成部分。并且我们持有补充协议二的原件，他所说的销售专用章不仅用于补充协议二，也用于他所提供的认购书，至今为止被告没有否认这个公章是由他们加盖的，无论该公章是否备案或是否其内部使用，客观上已对外使用，并且即使是部门章，也应依法对外承担相应的法律责任。另外，我们依据《商品房买卖合同》及补充合同及补充协议二的约定，已经付清总购房款80%以上，付款金额与被告确认的金额一致，根据补充协议二的约定，其应当在2015年8月18日之前交付房屋给原告，被告逾期超过60日仍未交付房屋，按照合同第9条约定，其逾期超过60天，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知送达的30天内退还全部的购房款，原告已经书面通知被告解除合同，因此被告确实违约，原告有权行使解除权。被告对原告提交的上述证据没有意见。被告淦江公司在举证期限内向本院提交如下证据：一、企业法人营业执照，证明高州市淦江实业有限公司具有诉讼主体资格。二、原告的身份证，证明原告陈汝谋的身份情况。三、《商品房买卖合同》及补充协议、《乐天海珀御庭一期认购协议书》，证明：1、高州市淦江实业有限公司与陈汝谋签订合同，由陈汝谋向高州市淦江实业有限公司购买乐天加州豪园XX幢XX号房，购房金额为770457元；2、双方约定付款方式为在签订合同当天支付首期房款240457元，剩余房款须在2017年1月1日前付清；3、交楼采取“先付清款项，后交付楼房”。四、高州市淦江实业有限公司收款收据，证明截至2016年6月30日，陈汝谋共支付房款616456元。虽然附件4有具体详见补充协议二这句话，但是是否就是对应《〈商品房买卖合同〉补充协议二》我们不清楚，我们去了高州市房产局查询，查不到《〈商品房买卖合同〉补充协议二》的备案，因此无法确认补充协议二。在《商品房买卖合同》第9页很明确写到交楼采取先付清款项再交楼的原则，下面写着买受人未履行或者未完全履行支付义务之前，交楼不受期限的约束，证明原告没有交清房款前，我们没有交楼的义务。原告对被告提交上述证据的质证意见：对证据一至四的真实性、合法性无异议，对证据三的关联性有异议，先付清款后交付楼房，我认为这是被告的狡辩，关于合同约定的交付在第8条，第11条是交接，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即原告违约的情况下，才按照这种方式交付，但是没有交付是被告的原因，不是原告的原因，因此不适用这一条款。如果是原告的原因，可以叫原告全部付清房款才交房。在原告未履行付款义务的情况下，可以迟延交楼，但原告已履行了第6、7条的义务，先付清款后交楼是被告断章取义，被告确实违约。经审理查明，2014年1月2日，陈汝谋作为买受人与淦江公司作为出卖人签订《乐天海珀御庭一期认购协议书》，陈汝谋向淦江公司认购位于高州市XX大道XX号的XX栋XX房，房屋建筑面积151.07平方米，单价5100元/平方米，总房款为770457元，淦江公司在该认购书上加盖了其公司的销售专用章。2014年2月18日，淦江公司与陈汝谋签订正式的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014XX97）、《附件四：合同补充协议》及《〈商品房买卖合同〉补充协议二》各一份。陈汝谋与淦江公司分别在《广东省商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》、《〈商品房买卖合同〉补充协议二》中对付款方式作了如下约定，《广东省商品房买卖合同》第六条第2项约定：“分期付款详见附件四的合同补充协议”，《附件四：合同补充协议》的付款方式约定：“分期付款方式：①首期：本合同签订时，买受人即向出卖人支付总购房款的31%，共计：贰拾肆万零仟肆佰伍拾柒元整（￥240457元）。②二期：买受人须在2017年1月1日前向出卖人支付总购房款的69%，共计：伍拾叁万元整（￥530000元）。具体详见《商品房买卖合同》补充协议二”，《〈商品房买卖合同〉补充协议二》第一条约定：“根据双方签订的买卖合同及补充协议，买受人须支付该商品房总房款为人民币￥柒拾柒万零仟肆佰伍拾柒元整（￥770457元），买受人选择分期付款方式，经出卖人和买受人双方一致同意，该商品房总房款改为按以下约定期限付清：首期：买卖合同及补充协议签订时，买受人即向了出卖人支付购房款的31%，即人民币￥贰拾肆万零仟肆佰伍拾柒元整（￥240457元）。二期：买受人须在2014年7月1日前向出卖人支付购房款的11.5%，即人民币￥捌万捌仟叁佰叁拾叁元整（￥88333元）。三期：买受人须在2015年1月1日前向出卖人支付购房款的11.5%，即人民币￥捌万捌仟叁佰叁拾叁元整（￥88333元）。四期：买受人须在2015年7月1日前向出卖人支付购房款的11.5%，即人民币￥捌万捌仟叁佰叁拾叁元整（￥88333元）。五期：买受人须在2016年1月1日前向出卖人支付购房款的11.5%，即人民币￥捌万捌仟叁佰叁拾叁元整（￥88333元）。六期：买受人须在2016年7月1日前向出卖人支付购房款的11.5%，即人民币￥捌万捌仟叁佰叁拾叁元整（￥88333元）。七期：买受人须在2017年1月1日前向出卖人支付购房款的11.5%，即人民币￥捌万捌仟叁佰叁拾伍元整（￥88335元）”。陈汝谋与淦江公司分别在《广东省商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》、《〈商品房买卖合同〉补充协议二》中对涉案商品房的交付作了如下约定，《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格”。《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：交楼采取‘先付清款项，后交付楼房’的原则，本条交付期限是在买受人完全履行了本合同第六条、第七条义务之后出卖人所负的义务，在买受人未履行或未完全履行付款义务前，出卖人不受该交付期限约束，出卖人有推迟交楼的权利。到交楼时间，由于买受人的原因，自交楼之日起二个月内未能及时收楼的，双方视为收楼，保修期为收楼时开始计算”。《附件四：合同补充协议》第二条约定：“买卖合同第八条补充：1、因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，则交楼日期自动顺延，双方同意互不追究任何责任及经济补偿。2、以按揭贷款方式支付房款的，须待银行放款到出卖人的账户，出卖人才将该商品房交付使用。3、本条所指的‘特殊原因’除‘遭遇不可抗力’外，还包括出卖人不能控制的客观原因（如该商品房在建设施工过程中，遇国家政策调控或政府行为造成施工停止；或因政府部门原因综合验收延误、受国家或地方政府新颁布的法律法规政策等影响而导致延误等），商品房交付日期因此而延期的，双方同意互不追究任何责任及经济补偿”。《〈商品房买卖合同〉补充协议二》第二条约定：“根据第一条约定的付款方式和期限，该商品房交付期限对以下两种情况作补充：（一）买受人在买卖合同约定的交付期限内支付的购房款达到80%或以上的，出卖人须按照买卖合同约定的交付期限履行交楼义务，买受人须按照本协议二第一条约定的付款方式和期限付清剩余房款，出卖人才会为买受人办理《房地产权证》；（二）买受人在买卖合同约定的交付期限内支付的购房款未能达到80%或以上的，出卖人不受买卖合同约定的交付期限约束，出卖人有推迟交楼的权利；但出卖人须在买受人付清总房款80%或以上之日起履行交楼义务；买受人须按照本协议二第一条约定的付款方式和期限付清剩余房款，付清所有购房款之日起，出卖人才会为买受人办理《房地产权证》”。陈汝谋与淦江公司在《广东省商品房买卖合同》第九条中对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。另外，双方于《附件四：合同补充协议》第八条第4项中约定：“本补充协议由买受人和出卖人在签订买卖合同的同时签署，如本补充协议与买卖合同有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准”。《〈商品房买卖合同〉补充协议二》第三条约定：“本协议二由买受人和出卖人在签订买合同及补充协议的同时签署，本协议二仅对该商品房的付款方式、交付期限和逾期付款做补充，其余条款按买卖合同及补充协议执行”。第四条约定：“本补充协议二壹式贰份，买受人壹份，出卖人壹份，不作合同备案，但与买卖合同具有同等法律效力”。2013年12月5日，陈汝谋向淦江公司支付购房定金50000元，2014年1月2日陈汝谋向淦江公司支付购房款190457元，2014年6月24日陈汝谋向淦江公司支付购房款88333元，2014年12月29日陈汝谋向淦江公司支付购房款88333元，2015年6月26日陈汝谋向淦江公司支付购房款88333元，2015年8月18日陈汝谋向淦江公司支付购房款111000元，上述六笔款项共616456元，已超过总房款的80%（770457元×80%＝616365.6元）。其后，陈汝谋以淦江公司不履行交房义务为由，于2015年10月20日通过顺丰速运以邮寄的方式向淦江公司发出《解除合同通知函》，提出要求解除与淦江公司签订的《广东省商品房买卖合同》及该合同项下所有的补充协议，并提出了要求淦江公司返还购房款本金及承担违约责任的要求。2015年11月20日，广东大贤东宇律师事务所的刘军军、张秋月律师通过EMS以邮寄的方式向淦江公司发出《律师函》，向淦江公司提出了与上述《解除合同通知函》中记载的事项。本院认为，陈汝谋与淦江公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，没有违反法律法规强制性规定，本院予以确认。根据原告的起诉及被告的答辩，归纳本案的争议焦点是：一、《〈商品房买卖合同〉补充协议二》是否是《广东省商品房买卖合同》的组成部分。二、陈汝谋请求确认双方于2014年2月18日签订的《广东省商品房买卖合同》及其项下的《〈商品房买卖合同〉补充协议二》已于2015年10月20日解除有没有事实和法律依据。三、陈汝谋在本案中既请求迟延交房违约金又请求购房款的利息损失能否得到支持。一、关于《〈商品房买卖合同〉补充协议二》是否是《广东省商品房买卖合同》的组成部分。淦江公司确认双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》，但主张双方没有签订《〈商品房买卖合同〉补充协议二》，补充协议二没有在房地产部门备案，并且其上加盖的是淦江公司的销售专用章，而不是合同专用章，因此认为《〈商品房买卖合同〉补充协议二》无效。本院认为，首先，《广东省商品房买卖合同》的第六条第2项约定了付款方式及期限详见《附件四：合同补充协议》，而《附件四：合同补充协议》对分期付款的方式又约定具体详见《〈商品房买卖合同〉补充协议二》，从上述的证据形成的证据链可知，《〈商品房买卖合同〉补充协议二》是真实存在的，淦江公司主张双方没有签订补充协议二，是没有事实依据的。其次，双方在《〈商品房买卖合同〉补充协议二》中约定，该补充协议二“不作合同备案，但与买卖合同具有同等法律效力”，也可以佐证《〈商品房买卖合同〉补充协议二》没有在房地产部门备案是由于双方约定导致的，淦江公司不能以《〈商品房买卖合同〉补充协议二》没有备案而推翻双方签订补充协议二的事实。再次，虽然《〈商品房买卖合同〉补充协议二》上加盖了淦江公司的销售专用章而没有加盖合同专用章，但双方签订的《乐天海珀御庭一期认购协议书》淦江公司亦是加盖了销售专用章，并且淦江公司对该印鉴的真实性无异议。由此可见淦江公司在签订相关合同文件时对盖合同专用章或销售专用章的随意性是比较大的，亦可见其公司管理的混乱，淦江公司不能以其管理的混乱来对抗善意相对人的主张。另外，淦江公司的工作人员连续在双方签订的《乐天海珀御庭一期认购协议书》及《〈商品房买卖合同〉补充协议二》上使用该公司的销售专用章，也使得陈汝谋有理由相信该行为人有代理权，双方之间形成表见代理关系，从而该代理行为有效。最后，《〈商品房买卖合同〉补充协议二》仅对涉案房屋的付款方式、交付期限和逾期付款做了补充，是双方的真实意思表示，内容合法，没有规避国家的法律法规的规定，应认定为合法有效，本院予以确认。淦江公司主张《〈商品房买卖合同〉补充协议二》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于陈汝谋请求确认双方于2014年2月18日签订的《广东省商品房买卖合同》及其项下的《〈商品房买卖合同〉补充协议二》已于2015年10月20日解除有没有事实和法律依据。陈汝谋在签订合同后，依照《〈商品房买卖合同〉补充协议二》约定的付款期限履行了分期支付购房款的义务，而淦江公司收到陈汝谋的购房款616456元（已超过总房款的80%）后，没有依照合同的约定将涉案房屋交付陈汝谋，明显违反了合同的约定。因为《广东省商品房买卖合同》中约定的交房期限早于《〈商品房买卖合同〉补充协议二》中约定的分期付款期限，视为双方对合同条款作了变更，房屋的交付期限应认定为《〈商品房买卖合同〉补充协议二》第二条第（二）项中约定的在陈汝谋付清总购房款80%或以上之日起履行交楼义务。本案中，陈汝谋于2015年8月18日已付清总购房款80%以上，那么本案的房屋交付期限应认定为2015年8月18日。又根据《广东省商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，陈汝谋于2015年10月20日通过顺丰速运以邮寄的方式向淦江公司发出《解除合同通知函》，已履行了合同解除的通知义务，根据法律的规定涉案合同已于2015年10月20日解除。陈汝谋在本案中请求确认双方于2014年2月18日签订的《广东省商品房买卖合同》及其项下的《〈商品房买卖合同〉补充协议二》已于2015年10月20日解除，符合法律的规定及双方合同的约定，本院予以支持。三、关于陈汝谋在本案中既请求迟延交房违约金又请求购房款的利息损失能否得到支持。本案中，陈汝谋与淦江公司在《广东省商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任条款，根据私法自治原则，陈汝谋应按照双方在《广东省商品房买卖合同》约定的违约金条款来追究淦江公司的违约责任，如果陈汝谋认为约定的按累计已付款1%的违约金低于造成的损失，可以根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求法院予以增加，而不应在适用约定违约金条款的同时又要求淦江公司赔偿购房款的利息损失，故陈汝谋在适用违约金条款要求淦江公司承担违约责任的同时要求本院判令淦江公司赔偿购房款利息损失没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十九条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈汝谋与被告高州市淦江实业有限公司于2014年2月18日签订的《广东省商品房买卖合同》及其项下的《〈商品房买卖合同〉补充协议二》已于2015年10月20日解除。二、限被告高州市淦江实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还购房款本金人民币616456元给原告陈汝谋。三、限被告高州市淦江实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金人民币6164.56元给原告陈汝谋。四、驳回原告陈汝谋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10102.92元，由原告陈汝谋负担98.92元，被告高州市淦江实业有限公司负担10004元。如不服本判决，原告陈汝谋可在判决书送达之日起三十日内，被告高州市淦江实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  庞健军审判员  黎湛红审判员  曾维海二〇一六年十二月二十二日书记员  许增海书记员  张淑贞