江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5235号
上诉人（原审被告）南京畅游体育产业发展有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区光华东街6号世界之窗创意产业园18栋2楼。
法定代表人吴青，该公司董事长。
委托代理人邓凯，男，1987年4月4日生，汉族，该公司区域经理。
委托代理人周卫忠，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）艺高康体（南京）有限公司，住所地江苏省南京市经济开发区恒飞路8号404-2室。
法定代表人王敏超，该公司董事长。
委托代理人黄坚，男，1982年6月2日生，汉族，该公司员工。
委托代理人芮伟，江苏众恒律师事务所律师。
原审被告吴志俊，男，1966年12月6日生，汉族。
委托代理人周卫忠，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人南京畅游体育产业发展有限公司（以下简称畅游公司）因与被上诉人艺高康体（南京）有限公司（以下简称艺高公司）、原审被告吴志俊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
艺高公司原审诉称，2011年4月19日，艺高公司和畅游公司签订《合同书》，约定艺高公司将玄武区全民健身中心主楼第二层1535.3平方米的房屋出租给畅游公司使用。根据《合同书》第三条规定，畅游公司应于2014年8月8日前支付2014年9月8日至2014年12月7日的房租262500元；2014年11月8日前支付2014年12月8日至2015年3月7日的房租132500元。截至艺高公司起诉之日，畅游公司尚欠租金173434元。根据《合同书》约定，房屋租金迟延支付超过30日，视为根本违约，艺高公司有权随时终止合同，畅游公司应当按照当年度租金总额的0.3%乘以提前终止本合同的剩余天数向艺高公司支付违约金。吴志俊作为畅游公司的负责人应当对该合同义务承担连带责任。故请求法院判令：1、艺高公司与畅游公司于2011年4月19日所签订的《合同书》及其《补充协议》于2015年3月7日解除；2、畅游公司、吴志俊连带支付房屋租金173434元及违约金496800元（合同约定的违约金较高，艺高公司酌情主张496800元），合计670234元；3、畅游公司立即搬离所承租的房屋。
畅游公司原审辩称，畅游公司一直认真履行合同，公司前期装修投入了400多万元。但2011年11月8日，艺高公司因出租房屋幕墙装修改造，减少了畅游公司对外宣传的窗口，导致畅游公司的经营一度亏损，拖欠艺高公司房租，对此，艺高公司应当予以理解和暂缓缴纳租金。其次，因艺高公司幕墙改造影响了畅游公司经营，后经艺高公司同意，畅游公司不得已将租赁房屋出租给第三人使用。而本案中，畅游公司之所以拖欠房租正是因为第三人欠付租金所致，对此，艺高公司是知情的。畅游公司拖欠的租金只有17万余元，欠付期限自2014年9月8日至2015年1月20日，仅4个月，艺高公司要求的违约金496800元明显过高，可以按照同期银行贷款利率标准计算。综上，畅游公司拖欠艺高公司房屋租金实属无奈，并一直在积极寻求解决欠付租金的最佳办法，并未构成根本违约，请求法院驳回艺高公司诉讼请求，继续履行合同。
吴志俊原审辩称，艺高公司起诉主体错误。在《合同书》中第十五条约定乙方（畅游公司）法人代表或负责人对乙方应当履行的义务承担连带责任是一个选择性条款，指向不确定，应认定为无效条款。吴志俊代表畅游公司签署《合同书》，其本人不应当承担任何责任。2011年4月19日，艺高公司与畅游公司签订合同时，畅游公司的法定代表人为吴青，吴志俊不应当成为被告。请求法院驳回艺高公司对吴志俊的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年4月19日，艺高公司（甲方）与畅游公司（乙方）签订《合同书》一份，约定：甲方将经营的南京全民健身中心主楼第二层1535.3平方米房屋出租给乙方使用，租期自2011年6月8日至2020年6月7日；房屋租金第一、二年度分别为100万元，后每两年租金在前一缴费年度应付租金总额基础上逐年增长5%，即第三、四年度分别为105万元，第五、六年度分别为110.25万元，以此类推；租金按季给付，乙方须在前一经营缴费期限届满前一个月付清（每年5月8日、8月8日、11月8日、2月8日）。合同第七条约定：“本合同一经签订，甲、乙双方中任何一方均不得擅自变更、终止本合同。除非本合同甲乙双方就相应发生的变更或终止事宜已取得共识，并经充分协商后达成书面一致的合同。”合同第八条约定：“如因任何一方违反本合同约定而导致本合同实际被提前解除或者终止履行，过错方须赔偿守约方因此发生的实际损失……，（2）乙方拖欠给付租金全部或部分达30天的，视为乙方根本违约，甲方有权随时终止本合同的履行，并可以以停止水电、电梯供应、锁门等方式阻止乙方继续经营；如乙方不履行本合同约定的其他各项付费全部或其一义务，且经甲方催告后在合理的期限内仍不履行或迟延付款达30天的，也视为乙方根本违约，甲方有权随时终止本合同的履行……，前述终止合同情形下，乙方须按当年度租金总额的0.3%乘以提前终止本合同的剩余天数计算向甲方支付违约金，甲方并有权不予退还乙方所缴纳的房屋押金，以抵付甲方所遭受的损失；对乙方逾期缴纳其他费用部分，还应按其应付未付部分额按0.3%乘以滞纳天数计算向甲方支付延迟付款滞纳金；于此之外，甲方且保留进一步依本合同其他约定以追究乙方因此给甲方所造成的其他损失的权利”。合同第十五条约定，乙方法人代表或负责人对乙方应当履行的义务承担连带责任。吴志俊作为乙方授权代表人在《合同书》上签名。房屋租赁合同签订后，艺高公司将房屋交付给畅游公司使用。
后因玻璃幕墙改造，艺高公司和畅游公司又签订《补充协议》一份，部分内容为：甲方（艺高公司）欲将全民健身中心主楼临中山东路面幕墙（现绿色油布封闭部分）实施改造，即将原属于乙方（畅游公司）门头的玻璃幕墙修复为橙色铝塑板幕墙与大楼外墙整体统一起来，为此，甲乙双方经过友好洽谈协商，协议第二条约定：由于甲方将二楼玻璃幕墙修复为橙色铝塑板幕墙后，乙方缺少了对外宣传的窗口，因此甲方给予乙方经济补偿：甲方同意自2012年开始，在乙方每个年度11月8日缴费时（从2011年11月8日开始起算缴费年度），均按照每年13万元的标准减免乙方房屋租赁费，直至甲乙双方房屋租赁合同到期为止。双方约定补充协议自2011年11月8日起生效。
合同履行过程中，因畅游公司迟延给付2013年9月8日至2014年3月7日的租金，且未能按时给付2014年6月8日至2014年9月7日的部分租金，艺高公司曾于2014年4月11日诉至原审法院，要求畅游公司给付拖欠的房屋租金及滞纳金，原审法院于2014年9月19日作出（2014）玄民初字第766号民事判决，判决畅游公司给付租金112500元，并酌定按同期银行贷款利率标准支付滞纳金3625元。因畅游公司再次迟延给付2014年9月8日至2015年3月7日的租金173434元，艺高公司于2015年1月21日再次诉至原审法院，要求解除房屋租赁合同并支付房屋租金及违约金。原审法院于2015年3月3日向畅游公司送达民事起诉状。审理中，艺高公司撤回了要求畅游公司立即搬离所承租的房屋的诉讼请求。
另查明，2011年4月19日，畅游公司的法定代表人为吴青。
上述事实有双方当事人陈述、《合同书》、《补充协议》、（2014）玄民初字第766号民事判决书以及庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。房屋租赁合同亦规定：“乙方（畅游公司）拖欠给付租金全部或部分达30天的，视为乙方（畅游公司）根本违约，甲方（艺高公司）有权随时终止本合同的履行”，现畅游公司从2014年9月连续多月拖欠房屋租金，艺高公司要求解除合同，有合同及法律依据，依法应予以支持。艺高公司要求畅游公司给付2014年9月8日至2015年3月7日的租金173434元的诉讼请求，亦应予以支持。关于艺高公司主张的违约金496800元，畅游公司辩称违约金过高，请求法院酌情予以调整，对该辩称意见，应予以采纳。
关于吴志俊是否应当对本案畅游公司的债务承担连带清偿责任。
原审法院认为，《合同书》的当事人为艺高公司与畅游公司，该《合同书》仅约束艺高公司和畅游公司，吴志俊并非是《合同书》的当事人，吴志俊只是作为畅游公司的授权代表人在《合同书》上签名，即使《合同书》中约定“乙方法人代表或负责人对乙方应当履行的义务承担连带责任”，因合同双方当事人不能对合同外的第三人设定义务，艺高公司依据该约定要求吴志俊承担连带清偿责任，无合同依据，且签订《合同书》时畅游公司的法定代表人为吴青，并非吴志俊，故艺高公司的该项诉讼请求，因无合同与法律依据，依法不予支持。艺高公司撤回要求畅游公司立即搬离所承租房屋的诉讼请求，不违反法律规定，依法予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、艺高公司与畅游公司于2011年4月19日签订的《合同书》及其《补充协议》于2015年3月7日解除；二、畅游公司于判决生效之日起10日内支付艺高公司2014年9月8日至2015年3月7日的租金173434元，并以该173434元为本金，从2015年3月8日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率支付逾期利息；三、驳回艺高公司的其他诉讼请求。原审案件受理费10662元，保全费1770元，合计12432元，由畅游公司负担。
畅游公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实有误，适用法律不当，上诉人拖欠房租并非无正当理由，上诉人经营亏损是被上诉人造成的。2011年4月19日，上诉人与被上诉人签订《合同书》一份，约定：被上诉人将其经营的南京全民健身中心主楼第二层1535.3平方米房屋出租给上诉人使用，租期自2011年6月8日至2020年6月7日。合同签订后，上诉人一直认真履行合同，并且在前期装修投入了400多万元。但是2011年11月8日，被上诉人因出租房屋幕墙装修改造，减少了上诉人对外宣传的窗口，导致上诉人一度亏损，方才拖欠被上诉人房租。此外，因被上诉人幕墙改造影响了上诉人经营，在经过被上诉人的同意后，上诉人不得已将所租赁的房屋出租给第三人使用，而本案中，上诉人之所以拖欠房租正是因为第三人拖欠房租所致。并且被上诉人对此是知情的。故被上诉人应当予以理解和放宽房租缴纳的期限。综上，请求撤销一审判决第一、二项，依法改判上诉人继续履行与被上诉人所签《合同书》，被上诉人继续将合同约定的房屋出租给上诉人使用。
被上诉人艺高公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告吴志俊述称，同意上诉人的上诉意见。
本院审理期间，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，艺高公司提交其公司2014年10月8日向畅游公司发出的《正告函》及2014年10月14日畅游公司出具给艺高公司的《承诺书》各一份，证明其在本案起诉前已经履行了催告义务，并明确告知畅游公司如在规定期限内再不履行缴纳租金义务，将按照《合同书》约定的违约条款行使合同解除权；畅游公司在承诺书中确认依据（2014）玄民初字第766号民事判决书，其欠款121566元，另新欠2014年9月8日至2014年12月7日房屋租金262500元，承诺分期付款，于2014年10月31日付清上述欠款，并承诺有任何一期未能全额支付，艺高公司可以以停水、停电等方式阻止畅游公司经营，并有权与其解除房屋租赁合同，同时收回承租房屋。畅游公司对上述两份证据的证明目的和关联性不予认可，其对于《正告函》中表述的欠缴租金数额没有异议，但认为该函件并没有艺高公司欲与其解除合同的意思表示；《承诺书》是其就履行（2014）玄民初字第766号民事判决书执行案件的承诺，该案所涉欠款已经全部给付履行完毕，且出具该承诺书的行为系针对艺高公司向其发出《正告函》后，积极主张还款事宜的表现。
经本院主持调解，因双方差距较大，致调解无效。
本院认为，艺高公司与畅游公司在协商一致基础上签订的《合同书》，是双方当事人真实意思表示，双方均应按约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。畅游公司作为承租人，其在合同履行过程中，多次存在未按约定期限支付租金的情形，原审法院（2014）玄民初字第766号生效民事判决亦认定畅游公司未按约给付租金的行为构成违约。现畅游公司自2014年9月又连续多月拖欠房屋租金，在艺高公司催告且其承诺付款的情况下，仍未足额给付。畅游公司迟延履行主要债务，艺高公司要求解除合同的诉请，符合法律规定及双方《合同书》“乙方（畅游公司）拖欠给付租金全部或部分达30天的，视为乙方（畅游公司）根本违约，甲方（艺高公司）有权随时终止本合同的履行”的约定。
畅游公司上诉称其拖欠房租有正当理由，艺高公司对出租房屋幕墙装修改造，减少了畅游公司对外宣传的窗口，导致公司一度亏损方才拖欠房租。对此，本院认为，艺高公司在双方合同履行期间对出租房屋进行玻璃幕墙改造是客观事实，对于改造导致畅游公司对外宣传窗口缺少的问题，双方已达成补充协议，由艺高公司给予畅游公司补偿，自2012年开始，在每个年度缴费时，均按每年13万元的标准减免房租，直至租赁合同履行期满。畅游公司在已得到补偿的情形下，再以此为由拖欠房租，理由不能成立，本院不予采纳。
畅游公司经艺高公司同意，将所租赁的房屋出租给第三人使用，艺高公司与使用房屋的第三人之间并无合同关系，即便第三人存在拖欠畅游公司租金的情形，亦不能成为畅游公司不按约履行与艺高公司之间租赁合同的法定事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，对畅游公司的该上诉理由，本院亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10622元，由上诉人畅游公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钮丽娜
审 判 员 曹 艳
代理审判员 王 路
二〇一五年十月十九日
书 记 员 张 毅