甘肃省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）甘民提字第23号
申诉人（一审原告、二审上诉人）：何振爱，女，汉族，1967年2月16日出生，甘肃省靖远县人，现租住靖远县城。
委托代理人：刘金翠，白银正平律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：宋继库，男，汉族，l975年6月23日出生，甘肃省靖远县人。
委托代理人：苏骋骥，甘肃明原律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：宋玉强，男，汉族，1969年8月16日出生，甘肃省靖远县人，系何振爱之夫。
申诉人何振爱因与被申诉人宋玉强、宋继库房屋买卖合同纠纷一案，不服白银市中级人民法院（2011）白中民一终字第268号民事判决，向检察机关申诉，甘肃省人民检察于2014年11月21日作出甘检民监字（2014）6200130号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年1月30日作出（2015）甘民抗字第2号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。甘肃省人民检察院指派检察员汪松林、高嘉澍出庭。申诉人何振爱及其委托代理人刘金翠，被申诉人宋继库及其委托代理人苏骋骥到庭参加诉讼，被申诉人宋玉强经公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
靖远县人民法院一审查明，2010年10月25日，宋玉强与宋继库经过协商，宋玉强自愿将位于靖远县大芦乡大芦村五社68号的院子及十一间房屋转让给宋继库，双方签订了《租赁转包协议书》，宋圭宝、宋进禄、宋继亮是证明人。该协议约定：“一、甲方（宋玉强）愿意将住宅庄院（计1.5亩左右）转包给乙方（宋继库），并将房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具体位置以四周建筑墙为界；二、甲方将该院落长期转让给乙方使用；三、经双方协议，乙方向甲方一次性交付转让费共计78000元；五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，并已经取得全部共有人的一致同意。”宋继库按协议向宋玉强付清了房屋价款，宋玉强向宋继库交付了宅基地使用权证及房屋钥匙。随后，宋继库搬入该房屋居住。同年10月31日，何振爱向宋继库提出转让房屋时其不知情并不同意买卖房屋。宋玉强外出无法取得联系，三方未能协商处理，遂酿成纠纷。
另查明，何振爱与宋玉强于1997年11月5日登记结婚，婚姻关系存续。本案争议房屋是在靖集建（1990）字第19060684号集体土地建设用地使用证核发的宅基地上修建的，何振爱婚后共同进行投资建设，为夫妻共同财产。
靖远县人民法院一审认为，依法成立的合同受法律保护。依据《物权法》规定，用益物权人有权对合法取得的宅基地使用权依法进行转让。《物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已交付给受让人。”因我国农村的大部分地区还未建立完善的房屋产权登记制度，本案中宋继库已尽到必要的审查与注意义务，支付了合理的房屋价款，并且该争议房屋已交付，宋继库已买际占有使用，因此宋继库取得该房屋属善意取得。依据《合同法》第四十九条的规定，行为人将共有不动产处分给受让人的，相对人有理由相信行为人有代理权且取得该不动产时给付了合理的价格，行为人具有表见代理行为，相对人取得的财产合法有效，原所有权共有人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，宋玉强与宋继库签订的《租赁转包协议书》实质为宅基地使用权及房屋买卖合同。宋继库在协议签订时给付了合理价格，宋玉强从原告何振爱处取回宅基地使用权证及房屋钥匙交付给宋继库，双方均已全面履行合同，宋继库依法对该财产享有用益物权。因何振爱与宋玉强的夫妻关系存续，没有证据证实何振爱对其丈夫宋玉强在签订协议处分共有财产时不知情或及时提出过异议，且何振爱知情后与其丈夫宋玉强未及时实施保护措施。宋玉强的行为构成民事法律上的表见代理行为，宋继库有理由认为处分共有财产是其夫妻双方的共同意思表示。因此，宋玉强与宋继库签订的宅基地使用权及房屋转让合同合法有效，合同双方已全面履行了合同义务，实现了合同目的。何振爱请求撤销被告宋玉强与宋继库签订的房屋买卖协议并由宋继库返还房屋的证据不足，理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，于2011年8月12日作出（2011）靖民一初字第5号民事判决：驳回原告何振爱的诉讼请求。案件受理费1750元，由原告何振爱承担。
何振爱不服一审判决，向白银市中级人民法院提起上诉。
白银市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
白银市中级人民法院二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元由上诉人何振爱承担，公告费520元，由被上诉人宋玉强承担（何振爱已经支付260元）。
甘肃省人民检察院抗诉认为，终审判决适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，据此，宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，每户只能拥有一处宅基地，当农村村民出卖、出租宅基地上所建住房后，再申请宅基地的不予批准。根据最高人法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办（2011）442号）第十五条：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具备法律效力”的规定，现阶段是禁止宅基地使用权自由流转的，即便流转也只能在本集体经济组织内部流转，不允许向集体经济组织外部人员流转，这主要是基于宅基地使用权身份属性的考虑。本案中，宋玉强与宋继库签订的《租赁转包协议书》实质为宅基地使用权及房屋的转让合同，宋玉强与宋继库在签订该协议时，宋继库不是涉案宅基地所在地大芦村的村民，宋继库也没有证据证明其符合在该村拥有宅基地使用权的条件。根据房地一体的原则，宋玉强与宋继库签订的《租赁转包协议书》违反我国法律的强制性规定，系无效协议。终审判决认定该协议有效，属适用法律不当。
本院再审过程中，申诉人何振爱认可检察机关的抗诉意见。另补充：1、宋继库取得涉案宅院的行为不属于善意取得；2、宋玉强未经何振爱同意私自出卖宅院的行为不构成表见代理。
被申诉人宋继库辩称，1、涉案宅基地及房屋是宋玉强的婚前个人财产，何振爱无权主张。何振爱与宋玉强恶意串通损害宋继库的利益；2、抗诉机关认为宅基地禁止流转的理由不能成立，宋继库依法取得涉案宅基地及房屋；3、宋继库搬入宅院后又加盖了房屋，如法院判决宋继库搬出，该部分财产如何处置。
本院再审认为，宋玉强与宋继库签订的《租赁转包协议书》名为宅基地使用权及房屋租赁转包合同，实为宅基地使用权及房屋转让合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据上述法律和有关规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具备法律效力。农村宅基地使用权及地上房屋房屋只限于在本集体经济组织成员内部流转。宋继库不是涉案宅基地所在地靖远县大芦乡大芦村村民，原判决对宋继库是否具备在该村受让宅基地使用权及地上房屋的资格未予审查，而根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定认为宋继库取得房屋的行为构成善意取得，属认定事实不清，适用法律不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销白银市中级人民法院（2011）白中民一终字第268号民事判决及靖远县人民法院（2011）靖民一初字第05号民事判决；
二、本案发回靖远县人民法院重审。
审 判 长 杨玉龙
代理审判员 袁亚伟
代理审判员 魏晓梅
二〇一五年十一月四日
书 记 员 杨福临