吉林省白城市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）吉08行终48号
上诉人（原审第三人）陈玉春，住洮南市。
委托代理人朱彦良，吉林亚非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁艳影，住洮南市。
委托代理人李维巍（系原告梁艳影丈夫），住址同上。
委托代理人周宏斌，吉林省梓辛律师事务所律师。
原审被告洮南市人民政府。
法定代表人纪刚，市长。
委托代理人李颖璐，洮南市政府法制办科员。
委托代理人赵辉，吉林赵辉律师事务所律师。
原审第三人洮南市社会保险事业管理局。
法定代表人吴长恩，局长。
委托代理人任国庆，系该局人事科科长。
上诉人陈玉春因房屋行政登记一案，不服洮南市人民法院（2017）吉0881行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2006年5月8日，洮南市社会保险公司与洮南市供销合作社联合社签订“协议书”，该协议约定：洮南市供销合作社联合社将座落在富文东路2号的洮南市供销联营商场抵押给洮南市社会保险事业管理局，用于偿付洮南市供销合作社联合社退休人员养老金和退休人员档案管理费，以及其他相关事宜。此后，第三人社保局与梁艳影签订“房屋租赁合同”，该合同约定：第三人社保局将座落在富文东路2号的原洮南市供销联营商场出租给原告梁艳影，租期自2007年1月1日起至2017年5月1日止10年，租金每年10万元，当年的5月1日交纳，以及其他相关事宜。在没有通知承租人梁艳影的情况下，2009年11月1日，第三人社保局委托白城市建设房地产评估有限公司对原洮南市供销联营商场的3幢房屋进行了价格评估后，于2009年11月6日与白城市恒兴拍卖有限责任公司签订“委托拍卖合同”，委托白城市�兴拍卖有限责任公司进行拍卖。2009年11月15日，以评估价257.53万元拍卖，因价高流拍。2009年11月24日再次竞拍，第三人陈玉春以20,345万元价格竞得。2011年8月4日，被告洮南市人民政府颁发吉房权证洮字第XX**号、第00048992号、第000489**号房屋所有权证，将座落在富文东路2号的原洮南市供销联营商场封闭院落内的3幢房屋登记在第三人陈玉春名下。2017年5月1日，原告梁艳影与第三人社保局签订的“房屋租赁合同”到期，原告梁艳影得知所承租房屋被第三人陈玉春竞买，并已登记在第三人陈玉春名下的事实，双方发生纠纷。原告梁艳影诉至本院，要求撤销2011年8月4日被告洮南市人民政府颁发吉房权证洮字第XX**号、第00048992号、第000489**号房屋所有权证。
原审法院认为，按《房屋登记管理办法》的相关规定，办理房屋所有权转移登记，应当依据申请人的申请进行，申请人应当提交“登记申请书”等相关材料。洮南市人民政府颁发吉房权证洮字第XX**号、吉房权证洮字第XX**号、吉房权证洮字第XX**号房屋所有权证，其所提供的证据中均没有“登记申请书”等相关材料，不能确认洮南市人民政府的房产转移登记行为是依据申请人的申请进行的，其没有尽到谨慎审查的义务，其颁证行为违反法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：……（三）违反法定程序的；……”的规定，判决撤销被告洮南市人民政府于2011年8月4日颁�给第三人陈玉春的号码为吉房权证洮字第XX**号、吉房权证洮字第XX**号、吉房权证洮字第XX**号的房屋所有权证。
上诉人陈玉春上诉称，请求撤销洮南市人民法院（2017）吉0881行初10号行政判决。（一）原审判决证据采信违反法律规定。《房屋所有权转移登记申请审批表》既包括“申请”又含有“审批”内容，且各方对其真实性无异议。按照现行《房屋登记管理办法》和上级主管部门要求，申请和审批也统一规定为一张表。原审判决认为“没有登记申请书及相关资料”没有依据，本案不缺少任何办理转移登记的资料。（二）洮南市社保局对名为“抵押”实为“偿付”的资产进行处置，符合法律规定。该资产是洮南市社保局依照上级主管部门的文件规定，经洮南市国有资产管理局同意而进行的评估、拍卖，程序合法，所得拍卖款也存入了养老金账户。（三）上诉人属于善意取得，并已依法获得争议房屋物权，应受法律保护。洮南市社会保险事业管理局是依法评估、拍卖该房屋的，上诉人在合法的交易场所，以合理的价格购买，并完全履行了拍卖成交确认书的约定。上诉人在登记机关依法审核、缴税后，申请办理产权登记，无论从形式到内容，都完全符合法律规定。且洮南市社保局与梁艳影的房屋租赁合同已明确约定租赁期间房屋可以转让，因此拍卖行为也符合双方约定。
被上诉人梁艳影答辩称，（一）上诉人认为原审判决证据采信违反法律规定是错误的。首先，《房屋所有权转移登记申请审批表》应该理解为“申请�审批”，其作用应该是审批，不能理解为申请和审批表。其次，房屋登记申请没有口头申请的规定，其也没有口头申请的证据。转移登记申请书内容是房产制作，但应由申请人签名，书面申请是法定的要件。（二）拍卖程序不合法。本案争议的三个证件，其中两个证件没有拍卖手续。（三）善意取得是民事案件所探讨的范畴，本案是行政诉讼，审查的对象是颁发房照的行为是否合法，并不研究民法的概念。（四）上诉人认为取得房照形式合法是不对的。首先，仅有买卖协议，不能评价发证的行政行为是否合法。其次其拍卖价格因低于评估部门的评估价格，不能称之为合理价格，合法场合不等于合法行为，且上诉人没有支付给拍卖公司价款，而是交付给社保局，不能称之为履行。再次，整个房屋登记档案材料中没有上诉人陈玉春签字的内容，领证人是李�萍，陈玉春没有到场办理，违反了法律程序。综上，上诉人陈玉春没有提出申请，不符合发证的法定条件和法定程序。
原审被告洮南市人民政府陈述称，请求撤销一审判决，登记行为合法有效。（一）行政登记行为是合法的，李丽萍是申请领证人员，其行为已经得到了陈玉春的确认。（二）本案应该是先民事后行政，只有本案原告在有优先购买权的情况下，才有资格作为本案的原告。（三）本案拍卖手续在三个证件的发证过程中是一个拍卖前置资料，并不缺少拍卖手续。拍卖程序是三个登记行为的前置资料，如果被上诉人提出二、三号房产证没有拍卖资料不生效的情况下，本案一个行政案件不能审理三个登记行为。
原审第三人洮南市社会保险事业管理局陈述称，撤销原审判决，驳回梁艳影的�讼请求。（一）国企并轨时，洮南市供销系统因欠缴社会保险费，2006年5月8日签订抵押协议，将供销联营商场整体抵押给洮南市社保局。2007年，我局与梁艳影签订租赁协议，租期十年，截止到2017年5月1日合同到期。（二）2007年11月16日，我局按照吉林省劳动和社会保障厅吉劳社养字（2005）74号文件第五条第七款之规定，向国有资产管理局申请资产变现，用于发放退休人员养老金。首先，根据该文件的规定，抵押资产在具备条件下，社保局有权处置。其次，洮南市供销联社是以全部职工整体核算，将该处房产抵押社保欠费，不存在违规问题。（三）评估、拍卖程序合法。2009年11月1日，洮南市国有资产管理局、洮南市社会保险局共同委托白城市建设房地产评估有限公司对该资产进行评估，当时估价为257.3万元。同年11月7日至12日在白城电视台发布出售公告，委托白城市�兴拍卖有限公司于11月14日举行拍卖会，因保留价格过高而流拍。2009年11月17日至21日，再次在白城电视台发布公告。11月24日上午举办拍卖会，竞买人陈玉春以203.45万元竞买成交，款项全部归入社保基金。综上所述，洮南市供销合作社抵押给我局的资产真实有效，用途明确，我局严格执行房屋租赁合同，没有违约行为，评估拍卖程序合法。
二审审理查明事实与一审查明事实一致，不再赘述。
本院认为，被上诉人梁艳影与洮南市社会保险事业管理局就本案争议房屋签订了房屋租赁合同。在租赁期间，洮南市社会保险事业管理局以拍卖方式将该房屋卖给上诉人陈玉春，陈玉春取得了房屋所有权证。现梁艳影主张其作为承租人有优先购买权，请求撤销陈玉春取得的房屋所有权证。但梁艳影作为承租人�否能够实现优先购买权，没有经过相关法律程序确认，因此，不能证明梁艳影与本案房屋登记行为具有利害关系。在此情况下，洮南市人民法院受理并作出实体判决不当，应予纠正。梁艳影应先通过其他法律途径处理民事纠纷，视民事纠纷解决结果再决定是否提起行政诉讼。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销洮南市人民法院（2017）吉0881行初10号行政判决；
二、驳回梁艳影的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨晓静
审 判 员 王 莹
代理审判员 王 倩
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 李佳锐