广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法良民初字第2090号
原告佛山市德来福物业策划有限公司，住所地广东省佛山市顺德区
。
法定代表人罗柱枝。
委托代理人曾绍荣、廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。
被告苏展图，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4712。
原告佛山市德来福物业策划有限公司（以下简称德来福公司）与苏展图因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。审理期间，经双方当事人申请，本案扣减调解期限一个月。原告委托代理人曾绍荣、被告苏展图均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德来福公司诉称，原、被告签订《保利金融国际中心商铺租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于佛山市顺德区大良街道德和居委会国泰南路保利中宇花园1座10号铺租赁给被告使用，租赁期限自2014年9月10日起至2019年9月10日止。后被告拖欠2015年4月10日至2015年8月9日期间的租金
11224元、2014年10月1日至2015年7月31日期间的物业管理费1754元，合共12978元。原告多次催收，被告也没有支付。原告为维护自身合法权益，诉请法院判决：1.解除原、被告签订《保利金融国际中心商铺租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告支付2015年4月10日至2015年8月9日期间的租金11224元、2014年10月1日至2015年7月31日期间的物业管理费
1754元；3.判令被告向原告支付违约金39436.2元；4.判决确认被告此前交纳的保证金5613元归原告所有；5.由被告承担本案诉讼费。
被告苏展图辩称，原、被告约定租赁期的前三个月是免租金的，其缴纳了此后的三个月租金后未再交纳租金，也未交过物业管理费。未缴费的原因是涉案商铺一直存在漏水现象。其与原告多次协商，原告一直没有解决漏水问题，导致被告无法经营。
本案争议焦点为：一、涉案租赁合同关系是否应予解除；二、被告拒绝交纳租金及物业服务费是否构成违约，原告主张计付违约金并没收被告此前交付的合同保证金是否合理。
针对上述争议焦点，原告提供证据及被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告对其中的被告身份证复印件无异议，同时表示原告的诉讼主体资格由法院向工商部门核实。
2.《保利金融国际中心商铺租赁合同》、《保利金融国际中心商铺租赁合同补充协议》各一份，证明原、被告约定由被告承租位于佛山市顺德区大良街道德和居委会国泰南路保利中宇花园1座10号铺，每月租金为2806元。
被告对该组证据的真实性无异议，但认为该合同中对滞纳金及违约金的约定不合理。
3.《保利中宇花园商铺物业缴费协议书》一份，证明双方约定由原告向被告代收从2014年10月1日起的物业管理费，每月物业管理费的收费标准为5元／平方米，合计175.4元。
被告对该证据的真实性无异议，但认为该协议中对滞纳金的约定不合理。
4.房地产权证（加盖按揭贷款银行核对章）一份，证明原告系涉案商铺业主。
被告质证认为该证据的真实性由法院核实。
被告没有在诉讼中提供证据。
经庭审质证，本院对上述证据作出如下认证：原告提供的证据1，为原告工商登记及被告身份信息材料，本院予以采信。原告提供的证据2、3，被告对其真实性无异议，本院予以采信；至于相应条款是否应予适用，系本案认定问题。原告提供的证据4，形式与来源合法，可证明案件事实，本院予以采信。
根据本院采信的证据，并结合原、被告陈述意见，本院对案件事实作如下确认：2014年8月28日，苏展图与德来福公司签订《保利金融国际中心商铺租赁合同》、《保利金融国际中心商铺租赁合同补充协议》各一份，约定由德来福公司将其所有的位于佛山市顺德区大良街道德和居委会国泰南路保利中宇花园1座10号商铺（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号，建筑面积：35.08平方米）出租给苏展图使用，租赁期自2014年9月10日起至2019年9月10日止，苏展图在签订合同后预付一个月的租金2806元及租赁保证金5613元，2015年1月10日至
2015年9月10日期间每月租金为2806元，2015年9月10日至2016年9月10日期间每月租金为3087元，此后租金逐年递增
10%；苏展图在装修期（2014年9月10日至同年12月10日）内无需支付租金，从上述商铺交付使用后的第5个月开始按月支付租金，并应于每月5日前将当月租金存入德来福公司指定账户；另约定苏展图在租赁期内单方面解除合同或累计两个月不按期支付租金的，视为其违约，应按租金总额197181元的20%支付违约金给德来福公司，且德来福公司有权没收租赁保证金。
同日，苏展图另与德来福公司签订《保利中宇花园商铺物业缴费协议书》一份，约定双方委托保利物业管理有限公司顺德分公司为上述商铺提供物业服务，物业服务费由德来福公司代收，
2014年10月1日至2017年5月30日期间的收费标准为每月5元／平方米，苏展图应在每月5日前交纳当月物业服务费，如拖欠费用，则每拖延一日应按交付总额的千分之三支付滞纳金。
上述合同签订后，苏展图依约向德来福公司支付租赁保证金5613元，并在上述商铺经营销售“光腾空气能”产品。但苏展图在向德来福公司交纳了截止至2014年4月9日的租金后，以德来福公司未及时解决该商铺漏水问题为由拒绝交纳此后的租金及物业服务费，拖欠了2015年4月10日至2015年8月9日期间的租金11224元、2014年10月至2015年7月期间的物业服务费
1754元（5元／平方米×35.08平方米×10个月）。德来福公司多次催收未果，遂引起本案诉讼。
另查明，苏展图于2015年10月30日搬离上述商铺。
本院认为，关于原、被告签订的《保利金融国际中心商铺租赁合同》、《保利金融国际中心商铺租赁合同补充协议》是否应予解除的问题。本案中，被告于2015年10月30日搬离上述所承租商铺，系以其行为表明不再继续履行双方租赁合同的主要义务，因此，原告德来福公司要求解除上述租赁合同及补充协议的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；合同的解除时间，本院确认为被告实际搬离涉案商铺之日。
关于被告苏展图拒绝交纳租金及物业服务费是否构成违约的问题。本案中，被告已对涉案商铺进行了装修，并实际经营销售“光腾空气能”产品业务。被告主张原告未能及时解决该商铺漏水问题导致其无法经营，但未提供相应证据予以佐证；且原告已相应给予免收装修期的租金。被告据此主张拒绝按约支付租金及物业管理费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告拖欠2015年4月10日至2015年8月9日期间的租金11224元、2014年10月至2015年7月期间的物业服务费1754元至今，已构成违约，因此，原告要求被告支付上述租金及物业管理费，并主张没收被告此前交纳的保证金5613元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；但上述保证金及原告另主张的违约金，均基于同一违约事实及合同条款所产生；该违约金数额明显超出原告的实际损失，没收上述保证金已足以弥补原告损失及惩戒被告的违约行为，故原告要求被告另向其支付违约金39436.2元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原、被告签订的《保利金融国际中心商铺租赁合同》、《保利金融国际中心商铺租赁合同补充协议》于2015年10月30日解除；
二、被告苏展图应在本判决生效之日起三日内向原告佛山市德来福物业策划有限公司支付2015年4月10日至2015年8月9日期间的租金11224元、2014年10月至2015年7月期间的物业服务费1754元，合共人民币12978元；
三、被告苏展图此前支付的合同保证金5613元归原告佛山市德来福物业策划有限公司所有；
四、驳回原告佛山市德来福物业策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为625.34元（已由原告预交），由原告佛山市德来福物业策划有限公司负担425.34元，由被告苏展图负担200元（被告负担部分，由被告在支付上述二项标的款时一并迳付给原告，本院不再作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一五年十一月九日
书记员 王晓晓
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