辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民再17号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔艺。
委托代理人：吴丽娟。
委托代理人：刘忠斌，辽宁金正律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文洁，该公司总经理。
委托代理人：宋琛。
崔艺因与沈阳市碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市沈北新区人民法院于2014年12月1日作出（2014）北新民初字第04696号民事判决。宣判后，崔艺不服，向本院提起上诉。本院依法组成由王惠丽担任审判长，丁广昱（主审）、白丽萍参加的合议庭，于2015年3月18日作出（2015）沈中民二终字第330号民事判决。该判决发生法律效力后，崔艺向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2015年12月21日作出（2015）辽审三民申字第01110号民事裁定，指令本院再审此案。本院依法另行组成由审判员甘国明担任审判长，审判员徐亮、戈利利参加的合议庭，公开开庭审理了本案。崔艺的委托代理人吴丽娟、刘忠斌，碧桂园公司的委托代理人宋琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年10月8日，崔艺向沈阳市沈北新区人民法院起诉称，崔艺于2008年6月30日与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定碧桂园公司应于2009年12月30日前将崔艺购买的坐落于沈北新区碧桂大街XX-
XX号1门、建筑面积435.55平方米的商品房交付。崔艺于2008年12月2日一次性给付碧桂园公司房款2736888元。碧桂园公司于2012年4月25日才向崔艺交付房屋。依据双方《商品房买卖合同》第九条规定，碧桂园公司应承担违约金2736888元×0.0003%×850天=689640元。另外，崔艺于2009年12月10日与顺大装饰工程公司签订房屋装饰合同，崔艺向顺大装饰公司交付定金10万元，按合同约定，装饰公司在三个月装修完毕。因碧桂园公司违约导致崔艺与装饰公司违约，损失10万元定金。故崔艺诉至法院，要求碧桂园公司给付迟延交房违约金689460元及定金损失10万元，共计789640元，并由碧桂园公司承担本案的诉讼费用。
碧桂园公司一审时辩称，1、崔艺的诉讼请求超过诉讼时效；2、崔艺延期付款，至今未支付违约金，构成违约；3、由于崔艺没有依约自行到碧桂园公司处办理交接房屋手续，视为碧桂园公司按期交房；4、因崔艺没有按照合同约定到碧桂园公司办理收楼手续，双方于2011年12月15日和2012年4月7日两次签订施工合同解除协议书，协议书中明确约定碧桂园支付剩余30%工程款的前提是崔艺履行收房义务。因为崔艺未履行收房义务，所以碧桂园公司才在施工合同解除协议中要求崔艺收房，以此来约束崔艺逾期收房行为。综上，请求法院驳回崔艺的诉讼请求。
一审法院查明，2008年6月30日，崔艺、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定崔艺购买碧桂园公司开发的位于沈阳市沈北新区碧桂大街XX-
XX号1门商品房一处，建筑面积435.55平方米，总价款3736888元。买受人必须在签订合同时付该商品房房价款的40.08%给出卖人，即1096888元；并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2008年7月30日前，付该商品房房价款的59.92%给出卖人，即164万元。合同还约定，出卖人应当在2009年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同补充协议第十三条约定，出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。合同签订后，崔艺于2008年7月2日交纳首付款1096888元，2008年8月8日崔艺向银行借款的164万元转至碧桂园公司。庭审中，碧桂园公司称崔艺逾期付款，违约在先，故崔艺应在合同约定的交付期限届满之日自行到碧桂园公司处办理交接房使用手续。崔艺未在合同约定的交付期限届满之日到碧桂园公司处办理交接房手续，碧桂园公司不应承担逾期交房违约金。另外，碧桂园公司称2011年12月15日、2012年4月7日，双方就崔艺、碧桂园公司签订的施工合同达成解除协议书，协议书中载明：崔艺应在协议书签订后七日内完成其所购买的沈阳碧桂园苑区房屋（路址：10-68-1）的收楼。碧桂园公司在崔艺完成收楼手续后七日内支付结算的工程款。碧桂园公司以此证明因崔艺未履行收房的义务，故碧桂园公司将其作为支付崔艺工程款的前提条件。崔艺对此不予认可，认为双方于2012年4月25日签订的物业移交书时，碧桂园公司才履行了交房义务，故碧桂园公司应当承担逾期交房违约金。崔艺亦称，其于2011年1月19日与抚顺顺大装饰有限公司签订了装饰协议书，交纳了定金10万元，因碧桂园公司逾期交房导致定金损失，故要求碧桂园公司给付定金损失10万元。另查明，涉案房屋竣工验收时间为2009年12月20日，于2009年12月26日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。
一审法院认为，崔艺、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。碧桂园公司已于2009年12月26日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，符合商品房买卖合同中约定的交房条件，崔艺亦没有提供证据证明涉案房屋不符合合同中约定的交付条件。且崔艺、碧桂园公司双方签订的施工合同解除协议书中记载的事项可以证明崔艺怠于行使收房义务。崔艺自2012年4月25日办理入住至2014年10月8日起诉，在两年的诉讼时效内崔艺未向碧桂园公司主张过权利，故对崔艺要求碧桂园公司支付逾期交房违约金及定金损失共789640元的诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回崔艺要求沈阳市碧桂园房地产开发有限公司支付逾期交房违约金及定金损失共789640元的诉讼请求。案件受理费5850元，由崔艺承担。
一审判决宣判后，崔艺不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当，崔艺于2008年12月2日一次性给付碧桂园公司房款2736888元，碧桂园公司于2012年4月25日才向崔艺交付房屋，碧桂园公司没有向法院提交可证明诉争房屋符合交付合格的文件，因此原审法院认定碧桂园公司已交付符合商品房买卖合同约定的房屋，缺乏事实及法律依据；崔艺与碧桂园公司双方所签订的《施工合同解除协议书》与本案无关，属于另一个法律关系，原审法院认定崔艺怠于行使收房义务与事实不符；原审法院认定逾期没有法律依据，崔艺经常与碧桂园公司的工作人员主张解决违约损失问题，因此原审法院认定崔艺超过诉讼时效没有法律依据。
碧桂园公司二审时辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与原一法院查明的事实基本一致。另查明，崔艺就主张的定金损失，未能提供已支付定金10万元的证据。
本院二审认为，关于崔艺主张的迟延交房违约金问题。崔艺、碧桂园公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系本案双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。碧桂园公司已于本案双方合同约定的交房期限之前取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案书，崔艺亦没有提供证据证明约定的交房日期界至时涉案房屋不符合双方合同约定的交房条件，故崔艺主张碧桂园公司逾期交房无事实依据，其主张的逾期交房违约金无事实及法律依据，原审予以驳回正确。
关于崔艺主张的10万元定金损失问题，考虑崔艺就本案定金的支出并未提供相应证据，且崔艺系在其进驻案涉房屋之前与顺大装饰公司签订的装饰装修合同，崔艺主张的定金损失问题与碧桂园公司的交房行为之间并无因果关系，故崔艺的定金损失主张亦不予支持。
综上所述，本院二审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5850元，由崔艺负担。
崔艺再审期间称，1.虽然碧桂园公司在2009年12月26日取得的竣工验收备案书，但案涉房屋未达到法律和合同约定的交房条件。因为案涉房屋的基础配套和公共服务设施根本没有完成，消防验收没有经过检验合格，没有住宅交付使用许可证，也不符合案涉房屋宣传册的说明和允诺。2.碧桂园公司在2009年12月26日取得的竣工验收备案书缺乏真实性。因为相关档案中没有广东腾越建筑工程有限公司的施工许可证，且案涉房屋的建设工程竣工档案初验合格证的时间在环保验收意见批复之后，这不符合验收程序。3.碧桂园公司未按合同约定结算工程款。4.王立东的电话录音证明碧桂园公司逾期交房。5.崔艺的诉请未超时效。因为本案二审庭审中崔艺提交的录音证据可以证明约定的交房日期后，崔艺一直在向碧桂园公司主张权利。崔艺在一审调解中曾播放过该录音证据。6.崔艺在2009年12月30日后没有怠于收房。因为案涉房屋不符合交房条件。崔艺收房并非自愿。
碧桂园公司再审期间称，原审判决正确，应予以维持。
再审审理期间崔艺向本院提供如下证据：1.沈阳碧桂园一期多层住宅第五标段（1-2区）补充协议（一），用以证明崔艺系案涉房屋的实际施工人。2.建设工程施工许可证，用以证明沈阳北方建设股份有限公司有施工的权利。3.2009年12月25日签订的合同终止协议，用以证明碧桂园公司不依约付款导致停工。4.2009年12月21日广州腾越建筑工程有限公司取得的施工许可证，用以证明崔艺此时挂靠该公司继续施工案涉园区。5.2009年7月6日签订的协议书，用以证明崔艺是案涉园区的实际施工人，碧桂园公司未支付工程款导致停工。6.2009年12月5日签订的施工协议书，用以证明崔艺是案涉园区的实际施工人。7.2012年4月13日签订的施工合同解除协议书，用以证明截至2012年4月13日案涉房屋所在商品房工程未完工。8.2011年北新民初字第1610号民事调解书，用以证明与崔艺一起购房的邻居，二人的购房合同内容完全一致，在该调解中碧桂园公司承认违约，未按期交房。
碧桂园公司针对崔艺提交的证据提出质证意见称，对证据1的真实性没有异议，但该证据不能证明崔艺系案涉房屋的实际施工人，因为崔艺非该份合同的当事人。对证据2的真实性有异议，没有原件核对，且该证据不能证明崔艺的证明目的，与本案不具备关联性。证据3体现不出崔艺的证明目的，没有原件核对。对证据4真实性没有异议，但该证据不能证明崔艺的证明目的，与本案不具备关联性。证据5、证据6不具备真实性，合同载明的当事人与签字盖章处的当事人不符，而且即使该证据真实存在，也可以证明崔艺在进行施工中存在违约行为，没有按约定完成竣工。证据7无法证明崔艺的证明目的，结合案涉房屋，建设工程竣工备案书所列明的工程范围，可见案涉房屋在该房屋及该房屋所建的工程在本协议签署时均已完工。崔艺对此也没有异议，而且工程款已按实际施工情况支付，仅有剩余尾款未确定，因为需要扣除质保等其他费用。证据8所表明的唐洁的房屋与本案案涉房屋分属不同的范围，分别是两个竣工验收备案书，而且唐洁与我公司之间是因房屋存在质量问题，维修不及时产生的纠纷，并与案外人达成调解。
本院再审认为，在庭审审理过程中，碧桂园公司承认崔艺实际施工了部分工程，2012年4月13日崔艺签订的施工合同解除协议书能够证明涉案房屋已经完工，崔艺提供的上述证据不能推翻沈阳蒲河新城建设局于2009年12月26日颁发的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》的真实性。唐洁与碧桂园公司的有关案件结案方式为调解结案，即双方争议解决方式是在碧桂园公司与唐洁自愿协商的前提下，达成的调解协议，不能以该调解书作为认定本案事实的证据，该调解书的主文内容对于本案的法律适用更无约束力。
碧桂园公司再审期间提供下列证据：1.地址门牌编号审批表、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，用以证明唐洁的房屋工程号为沈阳市碧桂园29号楼，崔艺的是碧桂园25号楼，两人的房屋不在一个施工范围内。2.录音内容、EMS邮件详情单、催房通知书，证明唐洁案件是因为房屋质量问题，并非延迟交房。
崔艺针对碧桂园公司提供的上述证据质证称，对证据的真实性有异议，并且，地址门牌登记表的原件与复印件在日期不一致，竣工验收备案书载明两人的房屋是同一天竣工验收，且门牌号是相邻的。调解书中载明延迟交房，调解的内容也是逾期交房的违约金，取得的验收备案书不具备真实性。
本院再审认为，唐洁与碧桂园公司的有关案件与本案无关联性，碧桂园公司提供的上述证据本院不予采纳。
本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实一致。
本院再审认为，根据再审申请人崔艺再审主张以及被申请人答辩意见，本案再审中争议焦点问题是，再审申请人崔艺主张的逾期交房违约金以及10万元损失是否应予支持。
根据碧桂园公司与崔艺签订的《商品房买卖合同》第四条、第八条、第九条记载，本案涉案房屋价款为2736888元，约定的房屋交付条件为商品房经验收合格，交付期限为2009年12月30日前，出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金。根据碧桂园公司提供的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》记载，本案涉案房屋于2009年12月20日竣工验收，沈阳蒲河新城建设局于2009年12月26日加盖建设工程竣工验收备案专用章。根据2011年12月15日崔艺签字的《施工解除协议书》中记载，崔艺将在碧桂园公司所购房屋收楼后，碧桂园公司向崔艺支付结算款余额的30%。2012年4月7日崔艺签字的《施工合同解除协议书》又重申协议签订后七日内，崔艺应完成其所购买的涉案房屋的收楼。另根据2012年4月25日崔艺与碧桂园公司签订的《沈阳碧桂园物业及资料移交书》以及碧桂园公司出具的《代收款三联收据》记载内容可以证明崔艺于2012年4月25日办理了争议房屋入住手续。通过所列上述证据记载的内容可知，争议房屋在2009年12月26日完成竣工验收备案登记，碧桂园公司在2011年12月15日、2012年4月7日两次催促崔艺办理入住，2012年4月25日崔艺实际办理了房屋入住手续。由于双方约定的房屋交付时间为2009年12月30日前，如果崔艺认为碧桂园公司存在逾期交房行为，需要支付逾期交房违约金，应当从碧桂园公司第一次（2011年12月15日）通知崔艺办理房屋入住手续后，两年内提出主张，但一直到2014年10月8日崔艺向沈阳市沈北新区人民法院提起本案诉讼，已经超过了两年诉讼时效期间，崔艺因此丧失胜诉权，原审判决未支持崔艺的诉讼请求并无不当，本院再审亦予以维持。
关于崔艺主张存在诉讼时效中断情形的问题。崔艺为证明本案存在诉讼时效中断情形，在本案二审审理期间曾提供了2014年4月14日、2014年9月10日、2014年9月24日、2014年9月25日吴丽娟与张旭曾、王立东的电话录音记录，本案再审认为，崔艺提交的上述录音记录，没有证据证明经过了被录音者的同意，也不能证明被录音者的真实身份以及与碧桂园公司之间的关系，因此，崔艺二审提交的录音证据不能证明诉讼时效期间存在中断的情形。崔艺为证明诉讼时效中断还在二审审理期间申请证人魏勇出庭作证，根据魏勇的陈述，魏勇系吴丽娟的司机，曾在2014年3、4月份多次去碧桂园公司。本院再审认为，该证人系吴丽娟（与崔艺系夫妻关系）司机，与一方当事人存在利害关系，其所作证言法院无法采信。因此，崔艺提供的上述证据均不能证明存在诉讼时效中断的法定情形，本院再审对于崔艺主张的存在诉讼时效期间中断的事实不予采信。
关于崔艺主张碧桂园公司交付的房屋不符合入住条件问题。根据碧桂园公司提供的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》记载，本案涉案房屋于2009年12月20日竣工验收，沈阳蒲河新城建设局于2009年12月26日加盖建设工程竣工验收备案专用章。由于该验收备案书系由有关行政机关颁发，崔艺虽在再审中主张该验收备案书虚假，但在未经有权机关撤销该验收备案书情况下，该验收备案书仍具有合法性，能够证明本案争议房屋已经在2009年12月26日经过了竣工验收。至于崔艺提供的2012年4月13日崔艺签字的《施工合同解除协议书》能够证明涉案房屋并未竣工的问题，该协议书虽证明崔艺有部分工程没有施工完毕，但该协议中明确列明本案涉案房屋属于“已完工工程”。另外，即使按照崔艺在本院再审庭审中的自述的本案涉案房屋竣工时间为2012年4月13日，从2012年4月25日崔艺实际办理入住手续，一直到2014年10月8日崔艺向沈阳市沈北新区人民法院提起本案诉讼，也已经超过了两年诉讼时效期间。因此，本院再审对于崔艺该再审主张无法予以支持。
关于崔艺再审中提出唐洁与碧桂园公司有关案件可以证明碧桂园公司存在逾期交房行为等问题，本院再审认为，唐洁与碧桂园公司的有关案件结案方式为调解结案，即双方争议解决方式是在碧桂园公司与唐洁自愿协商的前提下，达成的调解协议，不能以该调解书作为认定本案事实的证据，该调解书的主文内容对于本案的法律适用更无约束力。崔艺该再审主张没有法律根据，本院不予支持。
至于崔艺主张的定金损失10万元问题，由于提供的证据不能证明该损失实际发生，原审对崔艺该诉讼请求不予支持正确，本院再审予以维持。
综上，依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2015）沈中民二终字第330号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 甘国明
审判员 徐 亮
审判员 戈利利
二〇一六年三月三十日
书记员 冷立皎
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。