沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第6725号原告浙江颐景园物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区沈北路77号。法定代表人张金良，系该公司总经理。委托代理人陈浩、隋阳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告刘忠凯，男，汉族，1972年10月13日出生，住址沈阳市沈北新区。被告黄艳红，女，汉族，1972年10月20日出生，住址沈阳市沈北新区。被告委托代理人孙雪飞、王莉姝，系辽宁东来律师事务所律师。原告浙江颐景园物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称物业公司）诉被告刘忠凯、黄艳红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理，依法由本院代理审判员靳帅适用小额诉讼程序独任审判，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人陈浩、隋阳，被告刘忠凯的委托代理人孙雪飞、王莉姝到庭参加了诉讼。被告刘忠凯经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付拖欠的物业服务费10744.32元，本案诉讼费用由被告承担。被告黄艳红辩称，一、原告不能按照《业主服务手册》的约定提供物业服务违约在先。二、原告未按照收取的物业费标准提供物业服务，业主有权拒交不符合物业服务标准的部分物业费。三、原告物业服务公司提供的服务严重不符合《业务服务手册》中的物业服务标准，答辩人作为业主有权根据相关法律规定行使先履行抗辩权。四、原告按照别墅的标准（每平方米3.2元）收取答辩人普通住宅物业费，明显过高，严重侵害了答辩人的合法权益。五、房屋质量存在问题。被告刘忠凯未答辩。经审理查明，原告系依法成立的物业服务企业，经招投标程序中标为沈阳兴铭房地产有限公司开发建设的位于沈阳市沈北新区蒲河路55号的“三盛颐景园”小区提供前期物业服务。原告与沈阳兴铭房地产有限公司签订了前期物业服务合同，双方约定“物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准为：别墅3.2元／月·平方米；商业物业1.9元／月·平方米；高层住宅1.9元／月·平方米。业主应于交房之日起缴纳物业费用……物业服务费用按年缴纳。双方同时约定本合同自签订之日起生效。合同期限自2010年6月10至业主委员会成立止；但在本合同期限内，和业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”委托合同中还约定了其他权利、义务。合同签订后原告为该小区提供物业服务至今。被告系该小区48#103号房产业主，房屋建筑面积138.57平方米，2013年7月4日办理该小区入住手续，共欠2014年1月至2015年12月两年度10744.32元物业费未缴纳，原告为此诉至本院。另查明，该园区仅存在高层住宅和被告所居住的房屋两种住宅房型，且被告所居住房屋属独立入户，一至顶层均为被告所有。上述事实，有双方当事人陈述、中标通知书、前期物业服务合同等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案原告经招投标与房屋建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。本案原告依据合同约定为“三盛颐景园”小区提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务；故对于原告要求被告缴纳物业费主张，本院予以支持。关于被告主张其房屋性质不属于联排别墅，不应按照别墅标准收取物业费的问题，被告在购买房屋时对物业费收取标准应当知情，其在办理入住时亦已经按照双方约定的标准以3.2元／月·平方米的标准缴纳了物业费，足以证明被告对这一收费标准的认同；另外，根据本院实地查看及审理查明，被告涉诉房屋独门独户，有前后庭院，从一层至顶层均属一户所有，仅左右或与邻居相连，符合大众所认知的联排别墅特点；根据中标通知书及前期物业服务合同约定，该园区收费标准仅有高层住宅及别墅两种类别，对比园区建筑亦能够确定被告所居住房屋的收费标准即为合同约定的别墅收费标准，故对被告的该项抗辩本院不予支持。关于被告提出涉案园区的物业服务费标准是否合理的问题，原、被告双方应首先充分尊重已经生效的前期物业服务合同；其次物业费标准因涉及到园区业主的公共利益，主要应由业主委员会或通过召开业主大会由符合法定比例的业主共同主张权利，不能成为个别业主不交或少交物业费的理由；况且，原告物业公司的主要义务之一是对整个园区公共部分的维护，不仅仅是只服务于别墅区域，被告涉诉房产容积率较低、建筑面积较小，收费标准仅比高层住宅高1.3元每月每平方米，被告涉诉房产物业费收费标准的降低必然影响整个园区的服务质量，伤害到高层住宅业主的利益；故此，本院认为原告物业服务虽有一定的瑕疵，尚可提高，但整体而言此物业服务费标准较为合理。关于被告提出房屋质量问题，因商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，房屋开发单位与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合法律关系，故与商品房销售合同有关的问题，不属于本案的审理范围，不能成为不交或少交物业费的理由。关于原告的服务质量，原告在服务过程中存在工作人员服务态度较差等服务不到位的情况，虽然不足以成为被告拒交或少交物业费的理由，但原告作为房屋开发单位选聘的前期物业服务企业，应当明确向业主告知其服务范围及其与房屋开发单位的关系，对于属于房屋开发单位负责或遗留问题应向业主如实说明情况，并架起业主与房屋开发单位之间协商解决问题的桥梁；在今后的服务过程中应切实曾强服务意识、加强管理、改善服务质量、严格遵守协议约定的服务内容。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘忠凯、黄艳红于本判决发生法律效力后三日内给付原告浙江颐景园物业服务有限公司沈阳分公司物业费10744.32元；二、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取34元，由被告刘忠凯、黄艳红负担。本判决为终审判决。代理审判员 靳 帅二〇一五年十二月十七日书 记 员 王赫男本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。