福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第3299号原告福州永嘉物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区五一中路49号先施大厦月座16H，组织机构代码证代码74169457－2。法定代表人林莹，总经理。委托代理人马立龙、陈连钟，福建卫理律师事务所律师。被告张钦颐，男，1955年4月20日出生，汉族，住所地福州市晋安区，被告杨凤钦，女，1956年12月2日出生，汉族，住所地福州市晋安区，原告福州永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业）因与被告张钦颐、杨凤钦物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业的委托代理人马立龙、陈连忠，被告张钦颐、杨凤钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永嘉物业诉称，福州市台江区XX小区物业是原告管理的，俩被告是XX小区XX号楼XX室业主，房屋建筑面积为151.88平方米，原被告于2007年3月6日签订一份《福州永嘉物业管理有限公司—小区业主入住协议》，协议约定，该房物业由原告负责管理，被告（住宅）按每月每平方米1.0元向原告支付综合物业管理服务费，公共水电费由所有业主（住户）共同分摊。协议签订后，原告依约履行了物业管理服务费，但俩被告自2008年6月份以来未向原告支付分文综合物业管理服务费、公摊电费、电梯年检费及水费，期间，原告曾多次催讨，但俩被告拒不支付。为此，请求法院判令：1、俩被告立即向原告支付自2008年6月份至2015年5月份所欠的综合物业管理服务费12474元、公摊电费2981.3元、电梯年检费380元及水费3770.9元，合计19604.2元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告张钦颐、杨凤钦辩称，一、依据《物权法》和《物业管理条例》等相关法律规定，物业公司必须和小区业委会签订合同，未成立业委会前，必须与大部分业主个人签订管理协议，原告仅通过单方印制的《业主临时公约》和《小区业主入住协议》，在交房时让业主签名盖章后进行收费，一年后至今没有和业主签约。本人曾找物业要求签约都没有得到回复。因此，原告根据一个无效协议提起诉讼，不具备法律规定的适格原告主体资格。二、原告主张欠服务费金额未经双方结算并部分已超过诉讼时效。原告从未以任何形式向本人收取服务费，本人多次向物业公司要求协商如何收取事实差额服务费，但都没得到物业公司回复。原告主张2008年6月至2015年5月管理费等，部分已超过诉讼时效，应依法驳回。三、原告有侵占、侵权违规行为。依法原告用业主公用财产出租等收益应归本宅业主所有，所得资金必须用于本宅服务开支，物业公司使用公用水、电应自行承担。原告应与业主结算后才能认定业主是否再交纳不足的管理费。四、原告不作为。业主入住后自行车、小车等车辆被刮伤，外人进出财物失盗、被破坏等事情发生，查监控录像，物业总说没人会使用，让业主无法取证。绿化草地被人为损坏，将车库消防空位等出租，业主要求物业公布分摊面积权属、财产实物等，至今物业未回复。五、原告没有相关证据证明公摊合法性及合理性。原告主张的各项公摊，应提供计算依据。物业值班室等用水、电公摊应公布让业主知情。综上，请法院查明事实后依法判决。经审理查明，2007年3月6日，原告与被告张钦颐签订《福州永嘉物业管理有限公司—小区业主入住协议》，协议约定：一、为保证＿＿小区物业的完好、美观、整洁，使其管理得以规范，让居民有一个祥和、舒适的生活工作场所，住户（租户）于入伙时，与物业服务中心共同签署本协议；……七、照章缴纳各种费用（包括水电费、物业管理费、停车费以及有关部门所规定的各种费用），配合物业部做好交房后的各项手续，不得无故或以不正当理由拒缴有关费用；九、收费标准根据省市物价管理部门的文件精神及XX小区XX楼月产生物业管理成本核算结果，其物业管理服务收费标准如下：1.综合管理服务费，住宅每月每平米1.0元，……4.公共水电费，根据市物价委员会榕价房字[2000]4号文件和福州市物业管理若干规定文件的精神，公共水电费由所有业主（住户）共同分摊；十、物业管理部门按物委指导及收费标准履行以下负责管理服务项目：2.公共环境卫生，包括打扫公共走廊、楼道、通道、周围道路、上下水道、公共水池得清洗消毒以及垃圾清运等；3.水电供应、机电、消防设备以及其他公共设施的日常维修、保养工作；4.实行24小时保安工作制，担负加强小区保安、消防防范工作；……协议还约定其他相关事项。同日，被告张钦颐在交房回执上签收，确认已收到交房相关文件，并承诺遵守相关约定及管理制度。之后，原告在上述小区提供物业管理服务。2015年9月24日，原告以俩被告自2008年6月起至2015年5月止未支付物业服务费、公摊电费、电梯年检费及水费为由诉至本院。另查明，坐落于台江区苍霞街道XX小区（××街道）XX楼XX单元的产权人系被告张钦颐、杨凤钦，房屋面积为151.88平方米。再查明，福州市台江区苍霞街道XX社区居民委员于2015年5月15日出具加盖公章的证明一份，内容：兹台江区XX小区XX楼于2006年8月至2015年5月由福州永嘉物业管理有限公司从事物业管理服务活动。原告永嘉物业资质等级登记系三级。诉讼中，原告永嘉物业提出由于被告张钦颐、杨凤钦与开发商签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积为148.5平方米，按照每月每平米1.0元计算，每月物业服务费为148.5元，被告自2008年6月起至2015年5月欠缴84个月物业费，共计12474元（148.5元/月×84个月）。原告提供该小区XX楼2009年1月至2015年5月01、02梯电费发票（该电费发票指楼梯路灯电费）及该楼2009年1月至2015年6月的消防、公共设施电费正式发票（含水泵电费、电梯电费、公共路灯电费及其他电费），以证实该小区XX座的公摊电费总额，被告应缴的公摊电费为楼梯路灯公摊（按110户分摊）+水泵电费公摊+电梯电费及公共路灯电费得出2981.3元；2008年至2014年电梯类检验收费正式发票，以证实该楼电梯年检费总额，被告应缴的电梯年检费计算得出380元。原告还提供其于2014年6月27日通过邮政快递EMS向被告发出《催讨支付2007年4月至2014年6月的物业管理费函》的快递面单，以及2010年至2015年原告在该小区张贴催收物业费等费用的通知，以证实原告自2010年起对该小区8#楼欠费业主催收2009年及之前物业费、水电费的事实。被告张钦颐、杨凤钦对以上证据均有异议。诉讼中，原告提供2008年6月至2015年5月XX小区XX楼月公摊（电费）表，证明俩被告共欠公摊电费2981.30元，其中2013年9月至2015年5月拖欠的公摊电费为737.1元。本院认为，原告与被告张钦颐于2007年3月6日签订的《福州永嘉物业管理有限公司—小区业主入住协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。现原告已依约履行了提供物业服务的义务，被告张钦颐、杨凤钦作为物业管理服务的受益人理应及时向原告交纳物业服务费用等相关费用。原告于2014年6月29日向被告寄送的快递面单上未能体现邮寄函件的具体内容，且该快递被退回，故不属于诉讼时效中断的法定事由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，由于原告于2015年9月份才提起本案诉讼，故自2013年9月至2015年5月的物业服务费，本院予以支持，2013年9月之前的物业服务费本院不予支持。现原告主张每月物业服务费按148.5元计算，故俩被告应向原告支付2013年9月至2015年5月的物业服务费共计3118.5元（148.5元×21个月）。根据原告提供的2013年1月至2015年5月XX小区XX楼月公摊（电费）表，被告需向原告支付2013年9月至2015年5月的公摊电费737.1元。2013年9月之前的公摊电费已超过二年诉讼时效期间，本院不予支持。原告提供的2013年至2014年电梯年检费发票未能体现所检查的电梯系该小区的电梯，故本院对原告该部分诉请不予支持。关于水费部分，由于该部分水费系原告代收代缴，现原告无法提供证据证明被告从2008年6月份至2015年5月份实际水费数额，也未提供其代为缴纳水费的正式发票，故对于该部分诉请本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张钦颐、杨凤钦应于判决生效之日起十日内向原告福州永嘉物业管理有限公司支付自2013年9月起至2015年5月止的物业服务费人民币3118.5元及公摊电费人民币737.1元，合计人民币3855.6元。二、驳回原告福州永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，原告福州永嘉物业管理有限公司负担233元，被告张钦颐、杨凤钦负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  吴 熙人民陪审员  陈 芳二〇一六年二月二十三日书 记 员  熊晓冰附本案适用的主要法律条款一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。