北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第16713号
原告北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。
注册号：110113006044047
法定代表人毛大庆，董事长。
委托代理人刘思明，女，北京万科物业服务有限公司职工，住公司宿舍。
委托代理人何年月，女，北京万科物业服务有限公司职工，住公司宿舍。
被告杨涛，男，1965年4月1日出生。
身份证号：×××
委托代理人孔叶萍（杨涛之妻），北京扬帆耐力贸易有限公司总经理，住北京市海淀区肖家河万科西山庭院1-2-402室。
原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告杨涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人刘思明、何年月以及被告杨涛的委托代理人孔叶萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万科物业公司诉称，杨涛拖欠2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费及滞纳金共计12454.88元，根据物业管理条例第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。我公司认为，杨涛的行为已经严重侵害了我公司的权益，并给我公司造成经济损失。为维护我公司的合法权益，我公司请求法院判令杨涛支付物业服务费、赔偿违约金并承担本案的全部诉讼费用。综上，我公司诉至法院，要求杨涛支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费11954.88元以及欠付物业服务费的滞纳金500元，以上共计12454.88元。本案的诉讼费由杨涛负担。
被告杨涛辩称，我和孔叶萍在北京市海淀区肖家河万科西山庭院有1-2-401室和1-2-402室两套房屋，该两套房屋入住后都有质量问题，且上述401室房屋的质量问题至今没有修复。自2009年开始，万科物业公司每年年底找我要物业服务费时都让我们联系张孝宇，也是由万科地产公司就上述两套房屋代我们交纳了2010年至2013年物业服务费。2013年3月，张孝宇就上述两套房屋的质量问题还与我妻子孔叶萍进行协商，其通过电子邮件提出补偿方案，即就上述两套房屋替我们交纳5-6年的物业服务费，让孔叶萍考虑，孔叶萍也给张孝宇发邮件了，但张孝宇没有回复。现万科物业公司起诉要求我交纳物业服务费，我可以交纳，但是万科地产公司应就物业服务费的问题给我们一个明确答复。而且，因401室房屋的质量问题至今未修复，是万科地产公司提出就401、402两套房屋代交物业服务费，现该公司自2014年起擅自停止代交物业服务费，故拖欠物业服务费的责任不在我，我不同意交纳滞纳金。
经审理查明，杨涛系北京万科天秀花园秋水园1号楼2单元401室房屋的业主，该房屋建筑面积为230.61平方米。杨涛于2004年6月30日收到上述房屋的交房通知并于2004年7月16日办理入住手续。杨涛（乙方）亦于2004年7月16日与万科物业公司（甲方）签订《西山庭院前期物业管理服务协议》。双方约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方应在每季度第一个月前5日交纳本季度费用；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平米2.38元收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，乙方还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额×逾期天数×3‰）。后万科物业公司依约向杨涛提供物业服务，上述401室房屋2014年以前的全部物业服务费也已付清，其中2010年至2013年期间的物业服务费系因诉争房屋存在漏水问题而由开发商代为交纳，现仍拖欠2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费至今未付。
2013年8月，经北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处居民科监督指导、经北京市公安局海淀分局马连洼派出所代表、北京市海淀区马连洼天秀社区居民委员会代表、北京市方正公证处公证员、万科物业公司、小区业主代表参与，经业主投票表决及过半数以上业主的同意，诉争房屋所在万科西山庭院小区的物业服务费自2014年1月1日起调整为：按建筑面积，多层（不带电梯）每月每平米2.88元，多层（带电梯首层）每月每平方米3元，多层(带电梯二层以上）每月每平方米3.40元。
庭审中，杨涛提交孔叶萍与“张孝宇”之间于2013年3月往来的电子邮件，该电子邮件中载有“关于这些年来的维修给你带来的困扰，我们深表歉意，我们也希望一次性维修好，而不是一而再、再而三。关于补偿问题，我们更多的希望能够给您一些安慰……建议2套房5年物业费，看您的意见”以及“关于补偿，如果您认可，我们起草协议书，然后在公司走流程审批后付款”的内容。杨涛称，孔叶萍就张孝宇关于补偿款的上述提议进行了回复，但一直未收到张孝宇的答复，且双方至今未就上述补偿款达成书面协议；其认为张孝宇在电子邮件中提出的上述补偿与开发商就诉争房屋已代为交纳的2010年至2013年期间的物业服务费无关，张孝宇的补偿提议应从2014年起算；开发商在2010年至2013年代为交纳诉争房屋的物业服务费时，每年都要与其签订一个书面确认材料；其不知晓2013年上调小区物业服务费一事。万科物业公司确认张孝宇系开发商的经理，但以开发商与杨涛未达成书面协议为由不认可杨涛关于开发商承诺代付诉争房屋后续物业服务费的主张；万科物业公司另称，其系按照每月每建筑平方米2.88元四舍五入计算出每月物业服务费为664.16元，并按此计算出诉争期间的物业服务费总额为11954.88元；因按照合同约定的每日3‰的标准计算滞纳金数额过高，故其在本案中就滞纳金仅主张500元。
上述事实，有双方当事人的陈述、《西山庭院前期物业管理服务协议》、物业费标准调整的相关文件等证据，本案开庭笔录在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，万科物业公司与杨涛签订的《西山庭院前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方当事人均具有约束力。在万科物业公司已经依约提供物业服务的情况下，在杨涛与开发商之间尚未就由开发商代付诉争房屋在诉争期间的物业服务费达成合法有效之书面协议并得到万科物业公司认可的情况下，杨涛理应按照其与万科物业公司签订的上述前期物业服务协议，依约足额支付物业服务费。因诉争房屋所在小区已通过合法程序将小区的物业服务费标准进行了调整并公示，调整后的物业服务费标准对小区全体业主均具有约束力，故万科物业公司要求杨涛按照调整后的物业服务费标准交纳物业服务费，存在事实和法律依据，本院依法予以支持并将根据双方的合同约定对数额依法予以判定。因开发商曾因诉争房屋质量问题代杨涛交纳诉争房屋2010年至2013年期间的物业服务费，且开发商的人员亦曾提出内容为为诉争房屋代交一定年限物业服务费作为对房屋质量问题之补偿的方案，开发商与杨涛虽未就上述补偿问题协商一致，但由此可见杨涛至今未交纳诉争房屋诉争期间的物业服务费非其恶意所致，故本院对于万科物业公司主张的滞纳金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、杨涛于本判决生效后七日内支付北京万科物业服务有限公司二Ｏ一四年一月一日至二Ｏ一五年六月三十日期间的物业服务费人民币一万一千九百五十四元八角二分。
二、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果杨涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十六元，由北京万科物业服务有限公司负担二元（已交纳）；由杨涛负担五十四元，于本判决生效后日七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一五年七月二日
书 记 员 陈迎宾