湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1244号
上诉人（原审原告）周小屏。
委托代理人蒋先军。
上诉人（原审被告）陈长青。
委托代理人易达。
上诉人周小屏因与上诉人陈长青租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第393号民事判决，分别于2016年6月20日、6月5日向本院提起上诉。零陵区人民法院于2016年7月1日将该案移送至本院后，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，于2016年7月21日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人周小屏及其委托代理人蒋先军，被上诉人陈长青的委托代理人易达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月26日，周小屏与陈长青签订服装门面及设施租赁协议。协议约定：周小屏租赁陈长青位于永州市零陵区中山北路13号的两间门面房屋从事服装经营，租金每年55,000元整，每半年交一次，租赁期限三年即从2013年9月26日起至2016年9月25日止。合同签订后，周小屏当日交纳租金27,500元并对租赁门面房屋进行装修后开始经营。2014年3月26日，周小屏又付给陈长青租金27,500元，同时交纳了门面押金2000元，水电费押金1000元。2013年11月13日开始，零陵区南津渡办事处、房产局、安委办等部门陆续以周小屏经营门店房屋属于危房下发《危房整改通知书》，要求周小屏停止经营，搬离店铺，并停止供水供电，但周小屏仍继续使用经营。2014年8月22日，永州市工商行政管理局零陵分局作出撤销周小屏核准登记的个体工商户营业执照，以致周小屏不能正常经营。为此，周小屏多次与陈长青协商此事未果，遂向法院提起诉讼。本案在审理过程中，周小屏申请对其租赁房屋装饰装修残值损失进行鉴定。2015年9月14日，湖南永一资产评估有限公司作出资产评估报告，结论为：委估房屋装修资产在评估基准日2015年8月10日的市场价值为人民币38,700元，其中：陈长青在租赁前自己装修地板和吊顶装修价值为人民币15,500元。
原审法院认为，双方的租赁合同，因涉案门面被政府认定属危房性质而无法继续租赁使用，合同的目的已无法实现，故对周小屏解除租赁协议之诉请，予以支持。周小屏在2014年3月26日后未再发生租赁及经营行为，故陈长青应向周小屏返还预交的全部押金3000元和自2014年3月26日后的租金27,500元。陈长青做为房屋的所有人，应履行对房屋状态的定期检查维护义务，本案中租赁合同签订2个月后，涉案房屋即被认定为危房，故陈长青未尽到对房屋适租状态进行注意的检护义务，对合同的缔约具有一定过错，因此对周小屏装饰装修残值的损失应予以赔偿。考虑本案中陈长青对危房产生的起因及自身租赁的预见义务等原因，应承担装修残值的50%为宜，即应赔偿周小屏修饰残值50%×（38,700－15,000）元，即11,850元。但周小屏在得知危房状态后仍继续续租，亦对自身损失的扩大具有一定过错，故对周小屏返还营业损失的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决：一、解除周小屏、陈长青于2013年9月26日签订的服装门面及设施租赁协议；二、陈长青返还周小屏房屋门面及水电费押金3000元、租金27,500元、修饰装修残值的50%（即11,850元），共计42,350元；三、驳回周小屏的其他诉讼请求。上述款项，限陈长青在判决生效之日起十五日内履行完毕。一审案件受理费2600元，评估鉴定费2000元，由陈长青承担。
宣判后，周小屏不服原审判决，向本院提出上诉称：一、周小屏的损失应由陈长青承担全部赔偿责任。本案中，第三人永州市佳信房地产开发有限责任公司、蒋蛟龙是造成陈长青违约的主要原因，但陈长青已就其损失（含周小屏的部分损失）从第三人处获得赔偿。此外，周小屏对涉案租赁合同的解除没有任何过错，陈长青无法依约提供适租房屋应承担违约责任。二、陈长青应当全额返还周小屏租金，并全额赔偿周小屏装饰装修残值。周小屏于2013年9月26日与陈长青签订了期限为三年的租赁合同，交纳了一年的租金55,000元，但同年11月13日租赁物即被鉴定为危房且无法正常使用。也就是说，周小屏能够正常使用租赁物的时间只有48天，占已交纳租金期间一年的13.15%，占租赁期限三年的4.38%。原审判决陈长青仅返还周小屏半年的租金27,500元、赔偿装修装饰残值的一半，明显与周小屏正常使用的期间不匹配。同时，原审对租赁物评估的基准日期选择错误，应当以租赁物被鉴定为危房致上诉人无法正常使用的2013年11月13日为基准日期。三、陈长青应当向周小屏赔偿营业损失。周小屏租赁本案房屋是为了从事服装经营，系商业活动，该收入是周小屏家庭收入的主要来源，是周小屏基于合同信赖原则应得的利益，也是双方当事人签订租赁合同时可以预见的利益，属于合同法第113条规定的“合同履行后可以获得的利益”，原审判决不予支持周小屏要求赔偿营业损失的诉请明显有悖法律规定。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决第二项，改判由陈长青返还周小屏押金3000元、租金55,000元并赔偿装饰装修残值40,000元；二、撤销一审判决第三项，改判陈长青赔偿周小屏营业损失20,000元；三、一、二审诉讼费用由陈长青负担。
陈长青答辩称：周小屏的上诉理由不能成立，缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回周小屏的上诉请求。
陈长青亦不服原审判决，向本院提出上诉称：一、陈长青交付给周小屏的门面是符合合同要求的，并且周小屏实际进行了经营。此后周小屏不能正常经营不是陈长青的过错造成，陈长青不应承担责任。二、周小屏至今仍在使用涉案门面，原审判决陈长青返还周小屏租金27,500元明显不公。三、原审判决陈长青承担装修残值11,850元缺乏事实依据和法律依据。综上，原审判决认定本案部分事实不清，适用部分法律不当，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判陈长青不予返还周小屏租金27,500元，不承担其装修残值11,850元。
周小屏答辩称：陈长青主张周小屏一直在使用租赁物与客观事实不符，也缺乏证据证实，请求二审法院驳回陈长青的上诉请求。
周小屏为证实其主张，在二审期间向本院提交了一份证据：湖南省永州市中级人民法院（2016）湘11民终85号民事判决书，拟证明陈长青的损失（包括周小屏的损失）已经从第三人处获得赔偿，周小屏从事商业活动，在无法正常使用租赁物的情况下，应当获得营业损失赔偿。
陈长青质证认为：周小屏提供的该份判决书不是原件，是从网上下载而来，可能存在篡改，不能作为证据使用。同时，该份判决书显示法院对周小屏租赁使用的营业损失没有支持，仅是对造成房子的损坏进行的赔偿。
本院认证认为：周小屏提供的该份证据虽然不是原件，但经本院查阅（2016）湘11民终85号民事判决书原件并仔细核对，周小屏提供的判决书内容属实，且该证据与本案事实和处理有关联，故本院予以采信。
陈长青在二审期间未向本院提交新的证据。
原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。另查明，2014年10月24日，陈长青向零陵区法院起诉，要求永州市佳信房地产开发有限责任公司、蒋蛟龙、永州市零陵区商业事务管理办公室赔偿本案房屋及装修损失、营业损失。零陵区法院审理后，查明本案房屋的市场价值为96,790元，装修价值为38,700元，判决陈长青的房屋及装修损失135,490元，由永州市佳信房地产开发有限责任公司负责赔偿70%，即94,843元，由蒋蛟龙负责赔偿20%，即27,098元。永州市佳信房地产开发有限责任公司、蒋蛟龙对零陵区法院作出的该项判决不服，向本院提起上诉。本院经审理，于2016年2月16日作出（2016）湘11民终85号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、陈长青应否向周小屏返还房屋租金及装饰装修残值，如需返还，应返还多少；二、陈长青应否向周小屏赔偿营业损失。
关于焦点一，双方当事人在履行租赁合同的过程中，周小屏实际交纳一年租金55,000元。在第一年的租期内，陈长青提供的房屋即被鉴定为危房，相关部门遂对该房屋采取了停水、停电等措施，导致周小屏无法正常使用租赁物经营服装生意，故陈长青应当向周小屏返还部分租金。从已查明的事实来看，周小屏使用租赁物进行经营的时间应为2013年9月26日至2014年8月22日，其中正常使用租赁物的时间约为1.5个月。正常使用期间，周小屏应支付全额租金6875元。关于非正常使用期间的租金，考虑到经营服装店面对水电的依赖性，本院酌定按正常租金标准的60%计付租金，故周小屏在该段期间应支付租金25,666.67元。因此，陈长青应向周小屏返还租金22,458.33元（55,000元－6875元－25,666.67元）。周小屏上诉要求陈长青返还全部租金55,000元，因周小屏实际使用了租赁物，应当支付相应租金，故本院对其该项上诉请求不予支持。本案房屋装饰装修损失38,700元，陈长青已从永州市佳信房地产开发有限责任公司、蒋蛟龙处共计获得了34,830元赔偿款（38,700元×90%），该赔偿款中包含了周小屏的装饰装修损失20,880元（23,200元×90%），陈长青应当将该20,880元返还给周小屏。对于周小屏另外10%的装饰装修残值损失2320元，因不属于陈长青的过错原因造成损害结果，故陈长青可不承担相应赔偿责任。综上，陈长青共应返还周小屏装饰装修残值20,880元。
关于焦点二，相关部门对涉案房屋停止供水、供电，导致周小屏不能正常使用房屋经营服装，由此给周小屏造成了营业损失。然而，涉案房屋无法正常使用后，陈长青也因此遭受了租金损失。周小屏不能正常经营的后果不能归责于陈长青，在此情况下，如果要求陈长青赔偿周小屏的营业损失，则有失公平。因此，本院对周小屏要求陈长青赔偿营业损失20,000元的上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，本院根据二审新证据查清事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第393号民事判决第一项，即解除周小屏、陈长青于2013年9月26日签订的服装门面及设施租赁协议；
二、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第393号民事判决第三项，即驳回周小屏的其他诉讼请求；
三、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第393号民事判决第二项为：限陈长青在本判决生效之日起十五日内返还周小屏押金3000元、租金22,458.33元、装饰装修残值20,880元，共计46,338.33元。
一审案件受理费2600元，评估鉴定费2000元，由上诉人陈长青负担。二审案件受理费2178元，由上诉人周小屏负担1690元，上诉人陈长青负担488元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔晋楠
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一六年七月二十九日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持；
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属由争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。