黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第43号
上诉人（原审第三人）尹桂枫，男，回族，个体业主。
上诉人（原审第三人）回海军，男，汉族，个体业主。
二上诉人委托代理人孙鹏，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
二上诉人委托代理人刘继红，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陈秀文，女，汉族，个体业主。
委托代理人冯友臣，嫩江县嫩江法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）孙磊，男，汉族，个体业主。
委托代理人孙立杰，男，汉族，无职业，系上诉人孙磊父亲。
委托代理人孙岭，男，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）赵金喜，男，汉族，个体业主。
委托代理人侯士君，嫩江县联兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司。
法定代表人张珂佳，该公司总经理。
委托代理人尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。
上诉人尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊因与被上诉人赵金喜、嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司（以下简称宏顺达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江�人民法院（2014）嫩民初字第1367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹桂枫、回海军的共同委托代理人孙鹏，上诉人陈秀文及其委托代理人冯友臣，上诉人孙磊及其委托代理人孙立杰、孙岭，被上诉人赵金喜的委托代理人侯士君，被上诉人宏顺达公司的委托代理人尚玉为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵金喜在原审法院诉称，赵金喜与宏顺达公司签订《嫩江县城市拆迁非住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》，并在2012年9月30日签订《补充协议》，约定温馨家园小区西厢房1-4号商服调换给赵金喜。现在房屋已建成，宏顺达公司拒不交付房屋，故起诉要求宏顺达公司交付房屋，并给付不及时交房损失12万元。另请求法院判决排除妨碍，要求尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊立即倒出所占1-4�商服房屋。无论尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊与宏顺达公司签订的商品房买卖合同是否有效，都不影响赵金喜与宏顺达公司之间《产权调换协议书》的履行。
原审被告宏顺达公司在原审法院辩称，一、2008年12月，宏顺达公司是以善意角度与尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊签订《温馨家园小区商服房销售合同》四份，不存在恶意行为，宏顺达公司的行为不是尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊谈到的恶意与拆迁户签订补偿协议。后来，宏顺达公司在拆迁过程中，经过长时间的动迁前准备工作，才和赵金喜于2011年3月5日达成协议。赵金喜要求产权调换，宏顺达公司在没有其他房屋的情况下，只能将原拆迁位置的四户商服回迁给赵金喜。按照国家动迁相关法律规定，为维护社会稳定，保证被动迁户房屋所有权及物权的权属合法性，宏顺达公司才和赵金喜签订这份《产权调换协议书》，该协议也为有效。现在宏顺达公司没有任何房屋来履行与尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊的销售合同。按法律规定，《产权调换协议书》如与《温馨家园小区商服房销售合同》同时存在，调换协议具有优先权。宏顺达公司只能与其四人解除合同。由于宏顺达公司不存在恶意违约，同意返还房款及利息损失。二、赵金喜主张每年租金3万元的损失，由于尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊2014年9月11日已经强占了该四户商服，且房屋已经竣工，所以2014年9月11日以后的租金损失应当由其四人承担。针对尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊的请求，宏顺达公司认可销售合同有效，但在与《产权调换协议书》冲突的情况下，《产权调换协议书》具有优先权。
原审第三人尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊在原审法院述称，要求法院确认其四人与宏顺达公司签订的《温馨家园�区商服房销售合同》有效，要求宏顺达公司履行合同，交付房屋。
原审法院判决认定，宏顺达公司开发建设嫩江县温馨家园小区。本案诉争房屋位于温馨家园小区西厢房14号楼，赵金喜在此位置原有商服平房。2008年12月15日和2009年3月17日，宏顺达公司第二项目部与陈秀文、孙磊、尹桂枫、回海军分别签订《温馨家园小区商服房销售合同》四份，约定西厢房1-4号商服出售给上述四人，订立合同之后，宏顺达公司收取了购房户定金及部分房款（此时赵金喜平房未拆迁）。2009年5月20日，宏顺达公司取得《用地许可证》，2009年9月15日取得《商品房预售许可证》。2009年9月份，嫩江县人民政府将赵金喜原有平房强制拆迁。2011年3月5日，赵金喜与宏顺达公司签订《产权调换协议书》，约定赵金喜在繁荣街五委十二组商服房置换温馨家园小区西厢房门市北数1-4间。2012年9月30日，赵金喜与宏顺达公司签订《补充协议》，约定宏顺达公司从2012年9月30日起至楼房交工前每年付给赵金喜每个商服补偿金3万元。协议后，宏顺达公司已支付给赵金喜2012年9月30日至2014年9月30日两年的补偿金共计24万元。现房屋已建成，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊要求履行买卖合同而引发纠纷。宏顺达公司未与赵金喜办理回迁手续交接房屋，也未与尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊交接房屋。2014年9月中旬，尹桂枫、陈秀文、孙磊分别将14号楼1-3号商服的门窗安装了卷帘门并上锁，至今闲置；回海军将4号商服的门窗安装了卷帘门窗并开始使用。
原审法院判决认为，赵金喜与宏顺达公司签订的《产权调换协议书》，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。宏顺达公司与尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊签订的《温馨家园小区商服房销售合同》也不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊请求法院确认合同有效的诉讼请求，法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优先于其他买卖合同履行，故赵金喜要求取得温馨家园小区西厢房门市北数1-4间房屋的诉讼请求，法院予以支持。房屋归赵金喜，《温馨家园小区商服房销售合同》的目的已无法实现，故尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊要求履行合同，交付房屋的诉讼请求，法院无法支持，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊可另行向宏顺达公司主张合同违约责任。依据赵金喜与宏顺达公司签订的补充协议，宏顺达公司应当支付赵金喜未实际取得房屋期间的补偿金，现在房屋已建成，即将交付，故赵金喜要求宏顺达公司支付2014年9月30日至2015年9月30日一年的补偿金，�院不予支持。房屋纠纷尚在诉讼中，所以本案暂时维护两个月的补偿金，待纠纷解决，实际取得房屋，赵金喜可另案继续主张权利。因宏顺达公司未就诉争房屋与赵金喜办理正式交接手续，故其辩称因尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊强占了房屋，应由尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊给付赵金喜未实际取得房屋的补偿金的主张，法院不予支持。补偿金应由宏顺达公司支付给赵金喜，如果由于尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊的原因致使房屋无法交付，宏顺达公司可另案要求尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊承担责任。据此判决：一、温馨家园小区西厢房14号楼北数1-4号商服归赵金喜所有，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊于判决生效后立即将占有的上述房屋交给赵金喜；二、宏顺达公司于判决生效后立即支付赵金喜2014年9月30日至2014年11月30日补偿金2万元；三、宏顺达公司与尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊签订的《温馨家园小区商服房销售合同》有效；四、驳回尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊其他诉讼请求。赵金喜缴案件受理费2，800.00元，减半收取为1，400.00元，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊各缴案件受理费100.00元，共400.00元，分别减半收取后为200.00元，以上案件受理费合计1，600.00元均由宏顺达公司负担。
判决宣判后，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊均不服，向本院提起上诉。尹桂枫主要上诉理由为：1、原审案由定性错误，本案是一房二卖纠纷，而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，案由定性错误直接导致判决结果错误。2、原审法院判决认定事实不清。未查清尹桂枫已经交付全部房款的事实及购买商服为两层不可分割的事实。未查清赵金喜与宏顺达公司2011年3月5日所签协议书是在赵金喜长期上访后与宏顺达公司订立的。未查清赵金喜明知宏顺达公司已经与尹桂枫于2008年12月15日订立了商服房销售合同，将温馨家园小区西厢1号商服出售给尹桂枫，又与宏顺达公司于2011年3月5日签订协议书。3、原审法院判决适用法律错误。原审法院判决依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，而本案宏顺达公司先与尹桂枫订立商服房销售合同，后与赵金喜签订协议书，与法律规定的先后顺序不符。本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条规定，宏顺达公司应向赵金喜承担违约责任。4、原审法院判决超过赵金喜的诉请，赵金喜原审的诉请为给付之诉，即要求宏顺达公司履行交付房屋的合同义务，但原审判决第一项为确认温馨家园小区西厢房14号楼北数1-4号商服归赵金喜所有，将给付之诉扩大为确认之诉，违背了不告不理的原则。另赵金喜的诉请是针对宏顺达公司，但原审法院却判决与赵金喜无合同关系的第三人交付房屋，将侵权与合同纠纷在同一案中审理。请求二审法院撤销原审法院判决，改判驳回赵金喜在原审时的诉讼请求。
回海军主要上诉理由为：1、原审案由定性错误，本案是一房二卖纠纷，而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，案由定性错误直接导致判决结果错误。2、原审法院判决认定事实不清。未查清回海军已经交付全部房款的事实。未查清赵金喜与宏顺达公司2011年3月5日所签协议书是在赵金喜长期上访后与宏顺达公司订立的。未查清赵金喜明知宏顺达公司已经与回海军于2009年3月17日订立了商服房销售合同，将温馨家园小区西厢4号商服出售给回海军，又与宏顺达公司于2011年3月5日签订协议书。3、原审法院判决适用法律错误。原审法院判决依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，而本案宏顺达公司先与回海军订立商服房销售合同，后与赵金喜签订协议书，与法律规定的先后顺序不符。本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条规定，宏顺达公司应向赵金喜承担违约责任。4、原审法院判决超过赵金喜的诉请，赵金喜原审的诉请为给付之诉，即要求宏顺达公司履行交付房屋的合同义务，但原审判决第一项为确认温馨家园小区西厢房14号楼北数1-4号商服归赵金喜所有，将给付之诉扩大为确认之诉，违背了不告不理的原则。另赵金喜的诉请是针对宏顺达公司，但原审法院却判决与赵金喜无合同关系的第三人交付房屋，将侵权与合同纠纷在同一案中审理。请求二审法院撤�原审法院判决，改判驳回赵金喜在原审时的诉讼请求。
陈秀文主要上诉理由为：原审法院判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，由于理解偏差，导致适用法律不当。该项条文从字面正确理解为拆迁补偿协议已先于销售合同签订，然后再将置换房屋出售给他人，出现了被拆迁人优先于买受人的情形，这里的安置房屋就是《产权调换协议书》中约定的房屋，没有拆迁补偿协议，何来补偿安置房屋。而本案恰恰相反，陈秀文与宏顺达公司是在2008年12月15日签订的《温馨家园小区商服房销售合同》，宏顺达公司按照合同约定应于2009年11月30日将商服交付给陈秀文，且陈秀文已实际占有使用了该商服。宏顺达公司与赵金喜是在2011年3月5日签订的《产权调换协议书》，时间晚于陈秀文2年零3个月，不存在第七条第一款规定的情形，因此赵金喜不能以该解释第七条取得优先权。另依据宏顺达公司的陈述，其是在无房安置的情况下将陈秀文善意取得的商服抵顶给赵金喜，也就是说其在没有其他房屋的情况下，可以用其承建的任何商服顶替，不公平。请求二审法院撤销原审法院判决，改判诉争商服归陈秀文所有。一、二审诉讼费由赵金喜、宏顺达公司承担。
孙磊主要上诉理由为：原审法院判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，由于理解偏差，导致适用法律不当。该项条文从字面正确理解为拆迁补偿协议已先于销售合同签订，然后再将置换房屋出售给他人，出现了被拆迁人优先于买受人的情形，这里的安置房屋就是《产权调换协议书》中约定的房屋，没有拆迁补偿协议，何来补偿安置房屋。而本案恰恰相反，孙磊与宏顺达�司是在2008年12月15日签订的《温馨家园小区商服房销售合同》，宏顺达公司按照合同约定应于2009年11月30日将商服交付给孙磊，且孙磊已实际占有使用了该商服。宏顺达公司与赵金喜是在2011年3月5日签订的《产权调换协议书》，时间晚于孙磊2年零3个月，不存在第七条第一款规定的情形，因此赵金喜不能以该解释第七条取得优先权。另依据宏顺达公司的陈述，其是在无房安置的情况下将孙磊善意取得的商服抵顶给赵金喜，也就是说其在没有其他房屋的情况下，可以用其承建的任何商服顶替，不公平。请求二审法院撤销原审法院判决，改判诉争商服归孙磊所有。一、二审诉讼费由赵金喜、宏顺达公司承担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，赵金喜与宏顺达公司签订的《产权调换协议书》不违反法律禁止性规定，合法有效。虽然尹桂�、回海军、陈秀文、孙磊与宏顺达公司签订的《温馨家园小区商服房销售合同》早于赵金喜与宏顺达公司签订的《产权调换协议书》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，且赵金喜原有房屋因开发建设温馨家园小区已被拆除。在宏顺达公司尚未交付诉争房屋的情况下，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊实际占有房屋，原审法院判决赵金喜取得温馨家园小区西厢房14号楼北数1-4号商服，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊将诉争房屋交给赵金喜并无不当。尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊与宏顺达公司签订的《温馨家园小区商服房销售合同》因合同目的无法实现，可另行向宏顺达公司主张违约责任。综上，尹桂枫、回海军、陈秀文、孙磊的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400.00元、邮寄费720.00元，由上诉人尹桂枫负担340.00元，上诉人回海军负担340.00元，上诉人陈秀文负担220.00元，上诉人孙磊负担220.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
代理审判员 张 岩
代理审判员 张可秋
二〇一五年二月二日
书 记 员 仇长城