江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第4462号
原告：徐作刚，男，1975年10月7日生，住安徽省淮南市大通区。
委托代理人：周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
被告：万桂泉，男，1990年8月30日生，住江苏省东台市。
委托代理人：徐靓，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人：周畅淼，北京大成（上海）律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山开发区前进中路306号，统一社会信用代码9132058338137553T。
负责人：夏刚，该行行长。
委托代理人：邵军，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人：郭婷，江苏六典律师事务所律师。
第三人：吴荣珍，女，1978年10月20日生，住安徽省淮南市。
原告徐作刚与被告万桂泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑羚独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法追加中国银行股份有限公司昆山分行作为本案第三人参加诉讼，依被告万桂泉申请追加吴荣珍作为本案第三人参加诉讼，并于2016年2月23日、2016年8月15日、2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告徐作刚的委托代理人周鲁、被告万桂泉的委托代理人徐靓、周畅淼、第三人中国银行股份有限公司昆山分行的委托代理人邵军、第三人吴荣珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐作刚提出诉讼请求如下：1、确认原、被告于2013年12月27日签订的房屋买卖合同合法有效。2、判令被告立即协助原告办理昆山市玉山镇花园路格兰公寓X号楼XXX室产权过户手续。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月27日签订的房屋买卖合同一份，约定被告以96万元的价格将昆山市玉山镇花园路格兰公寓X号楼XXX室转让给原告。合同签订当日，原告支付被告购房款20万元，后原告又于2014年2月24日支付被告购房款20万元。当日，被告出具收条一张，证明被告收到原告购房款40万元。后经原告多次催告，被告拒绝办理房屋产权过户手续。原告为维护自身的合法权益，向本院起诉，请求支持原告的诉讼请求。
被告万桂泉辩称：被告与原告没有房屋买卖合同关系，只有借款纠纷，且被告所借款项于2014年底已经还清。1、原、被告之间是民间借贷关系，并不存在真实的房屋买卖合同关系；2、原告实际共向被告提供借款本金25万元，其中转账20万元；3、2014年11月24日被告已经结清原告借款25万元；4、双方约定的利息和本金都是通过现金或者转账的方式还给原告的关联人吴荣珍和ＸＸ飞。
第三人中国银行股份有限公司昆山分行述称：1、第三人对原、被告之间的房屋买卖情况不清楚，请求法院依法查明。2、被告在向第三人申请贷款购买涉案房屋时，已依法将此房屋抵押给了第三人并办理了抵押登记。因被告违反与第三人的合同约定，第三人已另案诉至法院，要求行使涉案房屋的抵押权。
第三人吴荣珍述称：双方为真实的房屋买卖合同，且仇保龙是被告自己找的，中介并不会帮卖方找委托人。
经审理查明：2010年1月22日，被告取得涉案的昆山市玉山镇花园路格兰公寓X号楼XXX室房屋产权证，建筑面积149.06平方米，并设立了抵押。2013年12月27日，原、被告签订房屋买卖合同一份，中介方为昆山市九龙房产信息咨询有限公司，约定：由原告向被告购买上述房屋，价款96万元，合同签订时，原告支付20万元作出购房定金，合同生效之日起60日内，原告支付20万元，购房定金在付款时冲抵，双方约定于2014年4月24日办理过户手续，过户当日支付房款余额。2014年2月24日，原告分四次每次5万元，将款项20万元汇至被告账户。同日，被告出具收条一份，表示收到购房款40万元。
审理中，被告向本院提供其本人的银行卡转账记录：1、卡号62×××79。2014年2月24日收入徐作刚四笔汇款，每笔5万元；同日，向万桂泉另一张银行卡62×××11汇款2万元，ATM取现5000元。2014年5月2日向第三人吴荣珍汇款2000元，2014年5月2日向第三人吴荣珍汇款15000元，2014年10月30日向ＸＸ飞汇款1600元，2014年11月20日向第三人吴荣珍汇款150000元。2、卡号62×××11。2014年2月24日收入卡号62×××79的汇款2万元，ATM取现2万元。3、卡号62×××73。2014年4月30日取现15000元，2014年7月23日城北农行转账25000元，2014年8月26日取现20000元，2014年11月20日城北农行转账100000元。
根据本院在昆山市公证处调取的档案，2014年2月24日，原告与案外人仇保龙办理公证，委托其处理出售涉案房屋的事项。
2014年3月17日，涉案房屋在昆山市房产交易中心的网签备案合同买卖双方为原告和案外人ＸＸ飞。
审理中，被告向本院提供：2014年10月30日，被告与第三人吴荣珍、案外人ＸＸ飞的录音资料，显示被告主张的其与第三人吴荣珍、案外人ＸＸ飞等人存在25万元的民间借贷关系。2014年10月30日，被告与原告的录音资料，显示原、被告之间存在25万元的民间借贷关系，原告告知被告购买他的房屋还有其他的合同，并可以向公安机关举报被告诈骗，并叫人住进原告的房屋。2015年6月3日，被告与案外人ＸＸ飞的录音资料，显示被告要求案外人ＸＸ飞撤销其房屋的网签备案。
另查明：原告为昆山市九龙房产信息咨询有限公司法定代表人、执行董事，第三人吴荣珍为该公司监事，两人同时为该公司股东，公司注册资本50万元，原告出资30万元，第三人吴荣珍出资20万元。
又查明：涉案的昆山市玉山镇花园路格兰公寓X号楼XXX室房屋于2010年2月4日设立抵押登记，抵押权人为第三人中国银行股份有限公司昆山支行。2012年3月30日，中国银行股份有限公司昆山支行变更为中国银行股份有限公司昆山分行。因被告不归还贷款，第三人中国银行股份有限公司昆山分行于2015年12月18日向本院起诉，要求被告归还贷款本息，并要求对涉案房屋行使抵押权。2016年5月31日，本院作出（2016）苏0583民0216号民事判决：被告及案外人万惠归还第三人中国银行股份有限公司昆山分行借款本金428226.74元及利息、律师费16000元，第三人中国银行股份有限公司昆山分行有权对涉案房屋行使抵押权。2016年7月18日，第三人中国银行股份有限公司昆山分行向本院申请强制执行。审理中，第三人中国银行股份有限公司昆山分行表示，如存在第三方代为涤除抵押权，同意放弃继续向被告主张债权。
上述事实由房产证、房屋买卖合同、付款凭证、银行转账记录、公证处档案、网签备案合同、录音资料、工商基本信息及內档资料、他项权证、民事诉状、案件受理通知书、工商变更信息、（2016）苏0583民0216号民事判决书、申请执行书及庭审中原、被告的陈述予以证实。
本院认为：本案原、被告双方争议的焦点为本案纠纷实质为原告主张的房屋买卖合同，还是被告主张的名为房屋买卖合同实为民间借贷。根据原、被告双方提供的证据：原告提供了双方房屋买卖合同及付款凭证，初步证明双方存在房屋买卖合同关系；被告提供了其银行卡交易明细，证明其收入原告款项，部分转账取现，后将款项归还原告公司关联股东第三人吴荣珍，原告及第三人吴荣珍均认可与被告存在25万元的民间借贷关系，录音资料中显示原告及第三人吴荣珍向被告表示要求归还借款的意思表示，并表露占有房屋的意愿。在被告提供上述事实及证据的情况下，按照举证规则，原告及第三人吴荣珍应向法院提供证据证明与被告之间存在其他民间借贷的交易，在原告未能提供上述证据的情况下，且结合该房屋买卖合同的交易价格明显低于市场价的情况，应当认定被告关于本案纠纷实质的抗辩成立。原告为担保其对被告的民间借贷债权实现，与被告签订房屋买卖合同，该合同性质上属于担保让与合同，我国民法不承认该类合同的效力，双方在房屋买卖的意愿上并无真实的意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第二十一条的规定，应当认定为无效合同。如原、被告双方仍存在民间借贷关系，应以其真实、基础法律关系主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告徐作刚的全部诉讼请求。
案件受理费13400元，保全费5000元，合计18400元，由原告徐作刚负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 李培建
人民陪审员 孙邦贤
二〇一六年十一月二日
书 记 员 钱佳伟