北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第04340号
原告张胜军，男，1963年1月12日出生。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295237-X。
法定代表人庄海云，总经理。
原告张胜军与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宁昀独任审判，公开开庭进行了审理。原告张胜军到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张胜军诉称：2006年1月5日，我与被告签订了北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发建设的平谷区×住宅小区×号楼×单元×号（现×号楼×单元×号）房屋。合同第二十条第一款第一项约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如出卖人没有在上述期限前取得，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十条第二款第二项约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋私有产权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算项买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，我依据合同约定支付了购房款210486元，但被告在2014年11月21日就已取得商品房所属楼栋的权属证明，却迟迟不向权属登记机关办理房屋所有权属转移登记，拖至2015年4月29日，我才取得房屋所有权证书。被告的行为构成了违约，应当承担合同约定的违约责任。现起诉要求被告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金49127元、逾期办理房屋转移登记违约金37066元，以上共计86193元。
被告乾元公司辩称：一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延交付存在不可抗力及被告过错原因，应予扣除。1、因奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位自2008年5月起至年底停工。2、2010年5月施工单位施工时遇到小区部分楼栋居民阻扰，造成施工迟延。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效。出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，但买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。五、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。
经审理查明：2006年1月5日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×住宅小区×号楼×层×单元×号（现为平谷区×小区×号楼×层×单元×号）商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等。合同签订后，原告于2006年1月5日交纳房款204352元，于2008年10月13日交纳房款6134元，以上共计210486元。2008年10月13日，被告向原告交付了房屋，同日原告交纳产权代办费400元。2014年11月21日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记。2015年4月29日，原告取得房屋转移登记。
上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、房屋所有权证、入住证、本院调取的房屋登记簿、楼牌号对照表等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得初始登记及转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理初始登记及办理产权证系因他人原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，且本案原告不存在扩建小院情况，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张胜军支付逾期办理房屋权属初始登记违约金、逾期转移登记违约金共计三万一千四百四十六元六角。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百七十七元，由原告张胜军负担六百八十四元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担二百九十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 宁昀
二〇一五年八月十一日
书 记 员 王宏