河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终3420号上诉人（原审原告）：于国芹，住河北省隆化县。委托诉讼代理人：董全有(系于国芹丈夫)，现住河北省隆化县。被上诉人（原审被告）：陈岩，现住承德市。被上诉人（原审被告）：隆化县鑫源物业管理有限责任公司，住所地河北省隆化县隆化镇利民路104号。法定代表人：王志清，职务总经理。委托诉讼代理人：成才，现住河北省隆化县张三营镇。上诉人于国芹因与被上诉人陈岩、隆化县鑫源物业管理有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院（2017）冀0825民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人于国芹的委托诉讼代理人董全有，被上诉人陈岩、被上诉人隆化县鑫源物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人成才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于国芹上诉请求：请求二审法院依法撤销河北省隆化县人民法院（2017）冀0825民初386号民事判决并依法改判或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、损失是由被上诉人陈岩造成的，上诉人将房屋交付给陈岩时，被上诉人陈岩已经对房屋进行了检查，没有发现问题，被上诉人在房屋租赁期间，没有尽到妥善管理义务，造成长时间漏水至损失扩大，被上诉人陈岩应承担全部责任；2、上诉人将房屋租赁给被上诉人四个月后发生漏水，上诉人没有过错，不应承担责任；3、被上诉人隆化县鑫源物业管理有限责任公司供暖结束后没有及时将暖气管道内的水放出至暖气管道漏水，也未及时提醒业主注意也应承担一定责任。陈岩辩称，我租房是四月份，漏水是八月份，我租赁时并没有到取暖期，所以我并没有注意到水管是否漏水，也没有检查。我认为是房东装修时对暖气管有损坏造成的漏水。隆化县鑫源物业管理有限责任公司辩称，本案涉案暖气已经超过两年的保修期，物业公司不再负责修理；物业公司只负责住户以外的公共设施的管理及维护，不负责住户屋内设施的管理与维护，供暖结束后没有及时将暖气管道内的水放出，不属于我公司业务范围，我公司不存在任何过错，不应该承担赔偿责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。于国芹向一审法院起诉请求：1.判令二被告赔偿原告房屋维修费等30000元，庭审中原告认为邻居孟祥龙的损失已经另案处理，因只要求将室内刮的膏铲除后重新刮，所以只要求二被告赔偿房屋维修费损失4000元；2.由二被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明认定的事实：原告于2014年4月12日购买隆化县隆化镇阳光丽都小区1号楼2单元12楼2122号房屋，于2016年4月8日与被告陈岩签订了房屋租赁合同，约定将该房屋租赁给被告陈岩使用，租期为2016年4月9日至2017年4月9日，年租金为12500元。2017年8月6日楼下业主孟祥龙发现自家房屋漏水，通过物业联系被告陈岩，物业公司工作人员进屋后发现是出租的房屋小卧室及客厅暖气连接口较长时间慢性漏水所致，同时原告家墙体距地面约六十公分以下的刮膏潮湿、变色及有破裂现象。房屋暖气是2014年11月26日原告接收房屋时的暖气，在前两个取暖期内未发现漏水。被告陈岩自租赁该房屋后累计在该房屋居住约30日，至2017年8月6日楼下业主孟祥龙发现漏水时亦有一段时间未在该房屋内居住。庭审中，经合议庭成员与刮膏行业人士联系，房屋第二次刮膏时不用铲除，只有在第三次刮膏时才需全部铲除。原告房屋97.6平方米现在刮膏费用约2000元，铲除原来的费用约600元，因尚差一次刮膏才铲除，因此将铲除的费用减半为300元，确定原告的合理损失为2300元。原告及物业公司对该询价当庭认可，被告陈岩不认可，认为应以鉴定的数额为准。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告的房屋维修费用损失如何确定；2.原告的损失应由谁承担。关于第一个争议焦点，原告及被告物业公司已当庭认可房屋维修费用损失为2300元，虽然陈岩坚持要求以鉴定结果为依据，但本院认为本案标的额较小，如果以鉴定来确定原告房屋的损失不符合诉讼经济原则，会增加的双方当事人的负担，浪费审判资源，经过合议庭与从事刮膏行业人员咨询，原告房屋维修费用为2300元，符合客观实际，没有再进行鉴定的必要。关于第二个争议焦点，本院认为原告与被告陈岩之间形成租赁合同的法律关系，根据法律规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中原告将房屋交由被告陈岩使用、管理、控制，被告陈岩承租4个月后楼下业主下发现漏水，虽然陈岩辩称漏水时没在家，自己没有动过暖气阀门，也不知道为什么会漏水，不是在取暖期，也不可能预见暖气会漏水，但作为房屋的使用人和管理人，应对房屋内的设施进行管理和尽到应有的注意义务，被告陈岩在租房时未对房屋内的设施进行检查，后因事外出一段时间不在家，也没有委托他人对房屋进行照看，暖气阀门漏水后没有及时发现，如果及时发现即可能不会给原告造成损失或造成的损失较小，被告陈岩对给原告造成的损害具有过错，因此，应当对原告房屋的合理损失承担主要赔偿责任，以其负担70%为宜。原告虽然将房屋交付给被告陈岩，但在租赁期间未能保持租赁物符合约定的用途，租赁物具有瑕疵，因此，原告亦具有过错，应当自负30%的责任。对房屋内的暖气设施的管理非物业公司的服务范围，造成漏水与物业公司无关，且漏水后物业公司第一时间采取了有效措施，物业公司在本案中没有过错，不应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈岩于本判决生效后十日内赔偿原告于国芹因房屋漏水造成的经济损失1610元（2300元×70%）；二、驳回原告于国芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担30元，由被告陈岩负担20元。二审审理中，当事人未向本院提交新的证据。本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，上诉人于国芹与被上诉人陈岩于2016年4月9日签订了房屋租赁合同，被上诉人陈岩租赁上诉人于国芹位于河北省隆化县阳光丽都1号楼2单元2122号楼房，并实际入住，自此便取得了对该房屋的管理、使用、控制的权利。被上诉人陈岩在房屋租赁期间内，未及时发现其所租赁的房屋中的一组暖气活接处漏水，也未及时采取补救措施，未对其租赁的房屋尽到合理的管护义务，导致其租赁房屋受损,因此给上诉人于国芹造成的财产损失，被上诉人陈岩应该承担全部赔偿责任。上诉人于国芹要求陈岩承担全部责任的主张，本院予以支持。上诉人于国芹主张被上诉人隆化县鑫源物业管理有限责任公司未及时排放暖气水，在物业管理中存在过错，也应承担相应赔偿责任的上诉主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人于国芹的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河北省隆化县人民法院（2017）冀0825民初386号民事判决；二、被上诉人陈岩于本判决生效后十日内一次性赔偿上诉人于国芹因房屋漏水造成的经济损失2300.00元；三、驳回上诉人于国芹其他诉讼请求。一审案件受理费人民币50.00元，二审案件受理费人民币50.00元，总计人民币100.00元，由被上诉人陈岩承担。本判决为终审判决。审判长 薛林儒审判员 罗乐平审判员 张   喜   艳二〇一七年十月十六日书记员 刘   笑   彤附页:一、法律适用1、《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。