江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7492号
上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司南京中央门支行，住所地南京市鼓楼区中央路389号。
负责人ＸＸ，该支行行长。
委托代理人陈雪巍，男，1972年8月8日生，汉族，该支行职员。
委托代理人夏建松，男，1963年6月24日生，汉族，中国建设银行股份有限公司江苏省分行职员。
被上诉人（原审原告）王军，男，1970年7月9日生，汉族。
委托代理人朱骏，江苏诺华律师事务所律师。
委托代理人胡明哲，江苏诺华律师事务所律师。
原审第三人南京东部路桥工程有限公司，住所地南京市栖霞区友谊路9号。
法定代表人徐家明，该公司董事长。
委托代理人杨磊，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司南京中央门支行（以下简称建设银行中央门支行）因与被上诉人王军，原审第三人南京东部路桥工程有限公司（以下简称东部路桥公司）抵押权纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法�（2015）鼓民初字第5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王军原审诉称，2012年6月5日，王军、建设银行中央门支行签订了房地产抵押合同，以王军所有的位于南京市雨花台区雨花南路58-7号房屋为案外人江苏瑞桓建设有限公司（以下简称瑞桓公司）的银行贷款提供担保，现该笔贷款已还清，王军多次与建设银行中央门支行协商，希望建设银行中央门支行注销王军名下上述房屋的他项权证、解除抵押权，建设银行中央门支行迟迟不愿解除，故王军诉至法院，请求判令建设银行中央门支行注销王军名下位于南京市雨花台区雨花南路58-7号房屋的他项权证、解除抵押权，并承担本案的诉讼费用。
建设银行中央门支行原审辩称，王军为瑞桓公司在建设银行中央门支行处的1500万�流动资金贷款提供抵押担保，因瑞桓公司出现提前解除情形，建设银行中央门支行于2012年10月9日向瑞桓公司提出债权合同到期，后东部路桥公司偿还了1000万元，剩余500万元自瑞桓公司扣除。建设银行中央门支行已将1000万元的权利义务转让给东部路桥公司，包括主债权和他项权利，东部路桥公司已于2012年10月向南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）起诉，要求包括王军在内的当事人支付由东部路桥公司代偿的1000万元贷款及利息，王军名下的上述房屋也被建邺法院依法查封，该案正在审理当中。综上，请求法院驳回王军的诉讼请求。
原审第三人东部路桥公司述称，2012年10月12日，东部路桥公司就追偿权纠纷一案向建邺法院提起诉讼，建邺法院已受理，东部路桥公司明确的诉讼请求中包括对本案王军他项权证项下的房产折价或者拍卖、变卖，予以优先受偿。本案王军提起的诉讼与东部路桥公司在建邺法院提起的诉讼相关联，故东部路桥公司请求中止本案审理，或者驳回王军的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年6月1日，建设银行中央门支行（乙方）与案外人瑞桓公司（甲方）签订了《人民币流动资金贷款合同》（编号：ZY123212005，以下简称《贷款合同》），约定鉴于购买原材料需要，甲方向乙方申请借款，乙方同意向甲方发放贷款；甲方向乙方借款1500万元，本合同约定借款期限为6个月，即从2012年5月10日起至2012年11月10日等等。
2012年6月5日，王军（甲方）与建设银行中央门支行（乙方）签订了《南京市房地产抵押合同》，约定甲方抵押担保的主债权为：主债合同名称为《贷款合同》，编号为ZY123212005，债务人为瑞桓公司，抵押担保的借款本金金额为1938900元；主债务人履行抵押担保债务的�限自2012年5月10日起至2012年11月10日止；甲方将《抵押房地产清单》中载明的自有房地产（即坐落于南京市雨花台区雨花南路58-7号房屋，丘号950520-Ⅱ-81，以下简称案涉房屋）及其附着物、固着物抵押给乙方，作为上述主债务人履行债务的担保，甲乙双方确认上述房地产总价值为1938900元，此担保物担保主债务1500万元中的1938900元；甲方保证已如实陈述上述房地产的权属状况和其他状况，乙方也已充分了解上述房地产的具体状况等等。次日，案涉房屋设立了一般抵押，他项权利人为建设银行中央门支行，债务人为案外人瑞桓公司，债务履行期限为2012年5月11日至2012年11月10日，他项权利证号为雨他字第233257号。
后因案外人瑞桓公司出现解除贷款合同的情形，2012年10月9日，建设银行中央门支行向案外人瑞桓公司及东部路桥公司主张连带偿还全部欠款。2012年10月11�，东部路桥公司为履行保证责任，向建设银行中央门支行支付了1000万元。次日，建设银行中央门支行将包括王军名下的案涉房屋的他项权证等资料移交东部路桥公司。
2012年10月，东部路桥公司向建邺法院提起诉讼，要求瑞桓公司及王军等人支付其代偿款1000万元及利息，并就包括王军名下的案涉房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该案已由建邺法院立案受理。案件审理中，东部路桥公司提出财产保全申请，要求保全瑞桓公司及王军等人价值1050万元的财产。2013年1月11日，案涉房屋被建邺法院司法冻结，限制期限为2013年1月11日至2016年1月12日。
2014年2月28日，王军因其担保的债务已获清偿，委托江苏诺华律师事务所律师朱骏向建设银行中央门支行发函，要求建设银行中央门支行注销案涉房屋的他项权证、解除抵押权。2014年3月12日，建设银行中央门支行向江苏诺华律师事务所并律师朱骏回函，载明：“1、王军用其名下坐落于雨花区雨花南路58-7号的房屋为瑞桓公司与我行签订的贷款合同提供抵押担保，现主贷款合同项下的贷款款项虽然已经偿清，但其中1000万元贷款是由担保人东部路桥公司偿还，相应债权并抵押权已转让给东部路桥公司；2、……；3、……。综上，贵所委托人王军要求我行注销他项权证、解除抵押权，既没有事实根据，也没有法律依据。”
原审法院另查明，2011年11月20日，建设银行中央门支行（乙方）与东部路桥公司（甲方）签订了《本金最高额保证合同》，约定甲方愿意为债务人即瑞桓公司在主合同项下的一系列债务提供最高额保证，保证担保范围为主合同项下不超过7500万元的本金金额，以及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向甲方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内承担保证责任等等。
王军向建设银行中央门支行主张权利未果，遂诉至原审法院，要求判如所请。
原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，王军、建设银行中央门支行签订的《南京市房地产抵押合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且办理了抵押物登记手续，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现王军作为抵押人所担保的债务已因案外人即债务人瑞桓公司及东部路桥公司即保证人东部路桥公司归还而还清，则依照我国物权法的规定，该担保物权消灭，故此时建设银行中央门支行作为抵押权人即应协助王军办理抵押登记的注销手续。建设银行中央门支行提出其已将由东部路桥公司代为偿还的1000万元相关权利义务转让给东部路桥公司，包括案涉房屋抵押权的辩解意见。该辩解意见无法律依据，且建设银行中央门支行移交案涉房屋他项权证等行为亦不能产生另行设立抵押权的效力，原审法院对其辩解意见不予采信。故对王军的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十七条第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华�民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决建设银行中央门支行于判决生效之日起十日内协助王军注销本市雨花台区雨花南路58-7号房屋上的抵押权登记及他项权证（他项权证号：雨他字第233257号）。原审案件受理费22250元，减半收取11125元，由建设银行中央门支行负担（王军已预交，建设银行中央门支行于判决生效之日起十日内给付此款）。
上诉人建设银行中央门支行不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋已被司法查封，司法查封限制处分的财产是不能注销抵押权登记的，上诉人理应尊重并执行人民法院的强制措施。现有的法律规定当中，没有哪条法律规定上诉人应当协助被上诉人办理抵押登记注销手续。上诉人与东部路桥公司签订了《代偿合同》和《代偿证明书》，并将主合同项下的包含抵押权在内的全部权利转让给了东部路桥�司，原审判决上诉人注销抵押权登记，必然会影响东部路桥公司权利的实现。请求二审法院撤销原判，依法驳回王军在原审时的诉讼请求。
被上诉人王军辩称，主债权消灭，担保物权消灭。人民法院查封涉案房产后，只是无法办理房屋转移登记的手续，但是不影响解除抵押权的办理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人东部路桥公司述称，同意上诉人的意见。东部路桥公司在起诉瑞桓公司、王军等被告的追偿权纠纷中，诉讼请求第二项明确要求对本案涉案房产进行折价拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿，如果本案解除了上诉人的抵押权，必然会影响东部路桥公司优先受偿的问题，东部路桥公司认为本案应当移送建邺法院审理。
各方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。本院二审另查明，2012年10月11日，建设银行中央门支行（甲方）与东部路桥公司（乙方）签订《代偿合同》，该合同包含代偿的范围，约定甲方已通过扣划等方式清偿本金人民币大写伍佰万元以外，本次乙方还需代偿本金为人民币大写壹仟万元。乙方的代位追偿权，乙方按照《本金最高额保证合同》及本合同的约定履行代偿全部义务后，甲方即将其对瑞桓公司在《贷款合同》项下的全部权利（包括但不限于5.1、5.2、5.3、5.4款中的抵押权）转让予乙方，同时将相关权利证书全部移交乙方，由乙方向瑞桓公司主张代位追偿权。
以上事实，有《代偿合同》予以证实。
本院认为，王军与建设银行中央门支行签订的《南京市房地产抵押合同》合法有效。该抵押合同担保的主债权现已由瑞恒公司和东部路桥公司全部还清，建设银行中央门支行现�不是债权人，抵押权不能离开债权单独存在，因此建设银行中央门支行即不再享有王军所有的南京市雨花台区雨花南路58－7号房屋的抵押权，因此，王军要求建设银行中央门支行协助其办理抵押登记的注销手续，有事实及法律依据，原审法院予以支持，并无不当。建设银行中央门支行抗辩称其已将主合同项下的包含抵押权在内的全部权利转让给了东部路桥公司，注销抵押权必然会影响东部路桥公司权利的实现。因东部路桥公司已向建邺法院提起诉讼，要求对本案涉案房产进行折价拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿，建邺法院已对案涉房屋进行查封，该案还在审理之中。东部路桥公司是否享有涉案房屋的抵押权，是否具有优先受偿的权利，在本案中不予理涉。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22250元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中央门支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年一月十五日
书 记 员 俞梦霏