山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第225号
原告烟台圣邦新型建材有限公司，住所地蓬莱市潮水镇六十里堡村东。
法定代表人王正红，经理。
委托代理人王宏立，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
被告刘少波。
委托代理人王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。
第三人烟台天马产业开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区天马相城帝景苑68号楼，统一社会信用代码91370600613418979E。
法定代表人王富昌，董事长。
委托代理人胡冠宝，该公司法律事务主管。
原告烟台圣邦新型建材有限公司（以下简称圣邦公司）诉被告刘少波、第三人烟台天马产业开发有限公司（以下简称天马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宏立、被告委托代理人王俊凯、第三人委托代理人胡冠宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月16日，原告与被告达成《房屋买卖协议》，约定：原告将烟台天马产业开发有限公司抵顶工程款的位于烟台经济技术开发区黄河路369号内58号楼内2号房屋（联体别墅）以总价款500万元出卖给被告；协议签订后原告即通知烟台�马产业开发有限公司为被告办理该房屋产权转移手续；被告于合同签订后30日内支付定金150万元，剩余350万元分2次于2015年11月16日和2016年11月16日前支付，双方还约定争议管辖法院为房屋所在地法院管辖。协议签订后，原告即通知天马公司与被告签订《商品房买卖合同》，并将该房屋产权办理于被告名下，被告取得了该房屋的房屋产权证书（产权证号为烟开字第××号）。但被告没有按照约定于合同签订后30日内支付首次房款即定金150万元，且经原告数次催促未果，至今分文未付。后原告数次通过电话、短信及书面通知，告知被告解除双方签订的《房屋买卖协议》，并要求被告退回房屋，但是被告均不予理睬。2015年6月9日，原告申请诉前财产保全，将该房屋予以查封。被告无视双方签订协议所约定权利义务，拒不履行约定义务，致使原告合同目的无法实现。原告诉至�院，请求：一、解除双方签订的《房屋买卖协议》；判令被告归还位于烟台经济技术开发区黄河路369号内58号楼内2号房屋（房屋产权证号：烟开字第××）。二、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告的诉请不成立。1、关于解除合同。被告确实曾和原告签署了关于涉案房屋的《房屋买卖协议》，但是原告并没有履行该合同，现原告要求解除该合同，并已通知了被告解除合同，被告同意，但被告对合同解除没有过错，相关诉讼费应当由原告自行承担。2、关于返还房屋。涉案房屋确实登记在被告名下，但被告取得该房屋系基于其与天马公司签署的买卖合同，被告与天马公司之间的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行。作为该合同的第三方，原告无权要求被告向其返还该房屋。二、即使按照被告与原告签署的协议，被告也不存在违约的事实。被告是从事汽车销售的，原告法定代表人王正红欠付被告高额款项，双方在签订涉案房屋买卖协议时，经协商确定以王正红欠付的款项抵顶购房款，因此，被告并不存在违约事实。三、既然原告主张解除合同，那么被告已经支付的款项应当予以返还。综上，请求法院依据事实和法律作出公正的裁判，驳回原告的诉讼请求。
第三人称，涉案房屋抵顶了工程款，就视为交付给了原告，原告如何处置该房屋，我方不干涉。
经审理查明，2014年11月16日，原告圣邦公司（甲方）与被告刘少波（乙方）签订《房屋买卖协议》，该协议第一条约定：甲方自愿将烟台天马产业开发有限公司抵顶工程款的房屋一套出售给乙方；乙方也已充分了解该房屋具体情况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）坐落于烟台开发区天马相城一期58-2号建筑面积284.96平方米；总价5000000元（人民币伍佰万元整）。（二）本协议签订后，甲方即通知烟台天马产业开发有限公司与乙方办理房屋产权转移手续，所需费用，由乙方承担。协议第三条约定：按双方第一条约定价款，乙方应付购房款总金额为人民币5000000元（人民币伍佰万元整）；乙方在本协议签订后30日内付给甲方定金1500000元（人民币壹佰伍拾万元整）。剩余乙方应付甲方房屋价款3500000元（人民币叁佰伍拾万元整），乙方分二期付给甲方，每期付款，甲方收到后出具收据。第一期：在2015年11月16日前，付2000000元（人民币贰佰万元整）；第二期：在2016年11月16日前，付清尾款1500000元（人民币壹佰伍拾万元整）。2014年11月26日，第三人根据原告的要求与被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，第三人将涉案房产出售给被告，房款按套计算总价为400万元。合同签订后，被告未按约定向�告支付房款，也未向第三人支付房款，涉案房屋也未进行交付。2014年12月3日，涉案房产登记在被告刘少波名下。因被告没有按协议于协议签订后30日内支付定金150万元，原告于2015年6月17日通知被告解除双方签订的《房屋买卖协议》。
在庭审过程中，原告为证明其诉讼请求提交以下证据，并当庭进行了质证：
（一）、2015年9月11日天马公司出具的《证明》一份，证明涉案房屋已由天马公司以抵顶工程款的方式抵给了原告，抵顶日期为2014年10月30日，自2014年10月30日起原告对该房屋享有物权；2014年10月26日天马公司与被告签订了房屋买卖合同，但房款是用原告的工程款支付的。被告质证称，对天马公司出具的证明真实性无法确认。即使该证据是真实的，也存在几个问题，1、该证据无法证明原告主张的其曾经与天马公司订立过商品房买卖合同；2、物权�法定的，即使原告确与天马公司订立了抵顶房屋的协议，也不能因此就取得涉案房屋的物权，既然未取得物权，就不能处分涉案房屋。因此，原告与被告签订的房屋买卖协议，原告没有履行，也无法履行；3、从该证明可以看出，天马公司确实与被告订立了商品房买卖合同，而涉案房屋初始登记在天马公司名下，根据合同法第97条规定，即使解除合同，该房屋原状系登记在天马公司名下，而非原告名下。第三人称该证明是我公司出具的，证明内容属实。
（二）、原告与被告签订的《房屋买卖协议》一份，该协议约定原告将涉案房产出卖给被告，被告应当在协议签订后30日内支付原告定金150万元，并约定了其他事项。被告称，对该证据的真实性无异议，双方确实签订过这份协议，但该协议未实际履行，也无法履行。1、被告从天马公司购得该房屋的价款是400万元，合同有明确约定，并非500万元；2、天马公司将房屋产权登记办理在被告名下，是基于被告与天马公司签订的合同，而不是基于原告的指示。根据物权法第26条规定，只有动产才适用指示交付，不动产不存在指示交付的情形。第三人称，对该证据真实性无异议，原告有权对外转让该房屋。
（三）、天马公司依据原告的指示与被告签订的《商品房买卖合同》，证明原告依据与被告签订的协议履行了将涉案房屋产权转移至被告名下的义务。被告称，对该证据的真实性无异议，该证据能够证明被告取得房屋的合法依据，该合同合法有效，并已实际履行，若法院判决将房屋返还给原告，该合同就无法再继续履行。第三人称，对该合同真实性无异议，但该合同是根据原告的要求签订的，合同内容包括房屋价款等都是根据原告的要求确定的。该合同也是由原告拿到第三人公司，我公司配合办理的。
（四）、房屋产权证书一份，证明原告为被告办理了涉案房屋的产权证书。被告称对证据真实性无异议，但该产权证书不是原告为被告办理的，而是基于被告与天马公司的买卖合同，由天马公司办理初始登记之后将该房屋登记在被告名下的，这是履行双方买卖合同的一种行为，与原告无关。第三人称，对该证据真实性无异议，我方是根据原告的要求给刘少波办理的房产证，我们和刘少波并不认识，而且刘少波也未向我方交付房款。
（五）、1、天马公司向原告出具的房款收据，金额为400万元、付款单位是刘少波、收款单位是天马公司，该房款是用原告的工程款抵顶的。2、收据两张，证明原告为履行与被告的协议，2014年12月1日为被告缴纳涉案房屋的维修基金4787元；2014年12月3日为被告缴纳房屋登记费80元。3、2014年12月2日完税证明一份，证明原告已经履行了与被告约定的义务。因为原告指示天马公司为被告办理涉案房屋的产权登记，所以该组证据均载明交款人为被告，但实际交款人是原告。被告称，对天马公司出具的收据真实性无法确定；对公共维修基金收据真实性不清楚，确实是天马公司出具的；对房屋登记费收据真实性无异议；对地税局出具的完税证明真实性无异议。被告认为该组证据无法证明原告的主张，被告也从未委托过原告支付以上款项。
（六）、1、2105年6月9日《解除合同通知书》一份，证明基于被告违约，原告已经通知被告解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、EMS邮寄单一份，证明原告于2015年6月17日将上述解除合同通知书邮寄给被告；3、邮寄回执一份，证明被告已收到上述解除合同通知书，收件人为王雪。被告称，对该组证据真实性无异议，被告�实已收到该解除合同通知书，被告也同意解除合同。根据合同法第97条规定，合同解除之后尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状。本案中，原告并未将涉案房屋交付给被告，所以该合同没有实际履行；即使所谓履行事实存在，涉案房屋的原状是初始登记在天马公司名下，原告无权要求返还房屋。
被告为证明其答辩主张，提供证据如下并进行了质证：
（一）、商品房预（销）售合同一份，证明2014年11月26日被告与第三人天马公司签署了购房合同，被告据此取得涉案房屋，涉案房屋从未登记在原告名下，原告无权要求被告返还房屋。原告称，对该证据真实性无异议，但该合同是天马公司据原告指示将已经抵顶给原告的房屋直接办理至被告名下，被告对此是明知的，也是为了给被告省去相关税费。
（二）、银行网上转�受理单及银行交易记录各22张，证明自2013年5月以来，被告向原告法定代表人王正红账户付款共计534980.7元，向原告法定代表人王正红的妻子梁仕红账户付款共计587523.45元。原告称，对该组证据的真实性无法确定，上面的交易对象与原告无关，且交易时间是在2013年7月30日前，与被告签订合同的日期也不相符，因此，该组证据与本案没有关联性。
（三）、烟台名豪汽车销售有限公司出具的证明一份，证明被告提交的银行交易记录中由烟台名豪汽车销售有限公司支付的款项，均系替被告支付。原告称对该证据真实性无法确认，且与本案没有关联性。
（四）、机动车销售发票一张及中国农业银行交易明细两张，证明2014年9月28日，原告法定代表人王正红的儿子王瑞向烟台百得利汽车销售服务有限公司购买保时捷一辆，车价款758895元；被告分别于2014年9月27日、2014年9月28日向烟台百得利汽车销售服务有限公司付款50000元、708895元，该两笔款项系原告法定代表人替其儿子王瑞支付购车款。原告称，对机动车销售发票的真实性、关联性均有异议，上面载明的付款人、收款人原告也无法得知。对两张农行交易明细真实性无法确认，该证据与本案没有关联性，也无法证明该两笔款项用于何处，与原告没有任何关系，与本案诉争的事实也没有关联。
以上事实，有双方提交的证据及当事人陈述为证。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，且不违反强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。原告在合同签订后，按照合同约定，通知第三人为被告办理产权过户手续，履行了合同义务。被告辩称原告法定代表人王正红欠付被告高额款项，双方在签订涉案房屋买卖协议时，经协商�定以王正红欠付的款项抵顶购房款，被告对其主张提供的证据不足以证明被告按合同约定向原告支付定金及房款。在诉讼过程中被告明确表示同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，原告以被告违反约定为由要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，本院予以支持。
本案中，原告根据原、被告之间的《房屋买卖协议》，为履行给被告办理房屋产权登记的合同义务，在没有取得房屋产权证书的情况下通知第三人与被告签订的《商品房预（销）售合同》，而第三人也根据与原告的以房抵顶工程款协议以及原告的要求为被告办理涉案房产的产权证书，第三人与被告签订的《商品房预（销）售合同》完全是为被告办理产权登记而签订的，第三人与被告之间没有订立合同进行房产买卖的真实意思表示，事实上被告也没有向第三人支付房款，第三人也没有将房屋交付被告，涉案房产仍由原告占有。被告辩称其与第三人签订的买卖合同已实际履行，不符合事实。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，根据本案合同履行的情况以及原告的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《房屋买�协议》解除后，应当恢复原状。原告要求返还房屋的诉讼请求，由于涉案房产仍由原告占有，因此不存在返还问题，但涉案房产的房屋产权登记应当恢复到原来登记状态。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告烟台圣邦新型建材有限公司与被告刘少波于2014年11月16日签订的《房屋买卖协议》。
二、被告刘少波与第三人烟台天马产业开发有限公司于本判决生效后十日内将烟台经济技术开发区黄河路369号内58号楼内2号房屋产权恢复登记到第三人烟台天马产业开发有限公司名下。
案件受理费100元，由被告刘少波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 郑仁君
人民 陪 审员 王宝林
人民 陪 审员 吕桂芬
二〇一六年一月二十五日
书记员（代） 赵 冉