湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第3851号
原告戴敏。
委托代理人马敬超。
被告湖南华腾汇融资产管理有限公司。
法定代表人鲁渊。
委托代理人谢朝阳。
委托代理人张洪钢。
被告鲁渊。
被告邹瀚钊。
委托代理人刘龙辉。
原告戴敏与被告湖南华腾汇融资产管理有限公司（以下简称华腾资产公司）、鲁渊、邹瀚钊发生委托合同纠纷，于2015年7月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成由审判员谭方担任审判长，人民陪审员苏麟、魏建莲参加评议的合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理，书记员蒋明慧担任庭审记录。原告戴敏的委托代理人马敬超，被告邹瀚钊的委托代理人刘龙辉到庭参加了诉讼。被告华腾资产公司、鲁渊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴敏诉称：戴敏与华腾资产公司于2014年11月14日签订《房屋租赁委托代理合同》一份，该合同约定：戴敏将位于长沙市车站北路万象新天1栋1909号房屋（以下简称“租赁房屋”）委托华腾资产公司代理出租；合同期为36个月加45天免租期；房屋租金每月2800元，押金2800元；租金按月支付，华腾资产公司如未按期支付戴敏房租，每逾期一天，须向戴敏支付月租金0.4%作为滞纳金，逾期支付房租超过七天的，戴敏有权提前解除合同，并要求华腾资产公司支付房屋年租金20%的违约金。2014年12月，华腾资产公司与邹瀚钊签订了《房屋租赁合同》约定将上述租赁房屋出租给邹瀚钊居住，租期从2014年12月26日起至2015年12月25日止，年租金为27600元，履约保证金为3000元，卫生费500元。《房屋租赁合同》签订后，邹瀚钊将房屋租金、履约保证金、卫生费等汇入鲁渊的私人账户。华腾资产公司与戴敏签订《房屋租赁委托代理合同》后，戴敏仅收到了鲁渊私人账户转账支付的租金及押金合计11200元。华腾资产公司未按照《房屋租赁委托代理合同》第十条的约定向戴敏交付房租的行为已严重违约，华腾资产公司应当立即将其从邹瀚钊处收取的租金和履约保证金交付给戴敏，并赔偿戴敏损失，承担违约责任。鲁渊个人收取邹瀚钊的租金和履约保证金造成华腾资产公司与其个人的人格混同，鲁渊应当对华腾资产公司的上述责任承担连带责任。另戴敏与华腾资产公司签订的《房屋租赁委托代理合同》第五条约定：“乙方承诺对该房屋的出租代理仅以个人居住目的的行使代理权”，邹瀚钊与华腾资产公司签订的编号为H0081510号《房屋租赁合同》第五条约定：“所承租楼宇只限于作居住用途，不能作非法用途或放置违禁品，否则甲方有权收回房屋，后果由责任人承担”。由于邹瀚钊将租赁房屋作为商业用途，即邹瀚钊利用租赁房屋开美容院，违反了合同约定的租赁用途，严重违背了合同目的，根据《合同法》第九十四条第（四）款约定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故戴敏有权解除《房屋租赁委托代理合同》和《房屋租赁合同》，同时收回租赁房屋。为维护原告的合法权益。特诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与华腾资产公司的委托合同，鲁渊及华腾资产公司立即向原告交付截止起诉日所欠3个月的租金及滞纳金1187元（租金、滞纳金暂计算至2015年7月2日，后续继续计算至原告实际收回房屋之日止）；2、华腾资产公司及鲁渊向原告支付违约金6720元；3、解除华腾资产公司与邹瀚钊签订的编号为H0081510的《房屋租赁合同》；4、邹瀚钊立即腾房给戴敏；5、被告承担本案诉讼费用。
被告华腾资产公司、鲁渊提交书面答辩状辩称：1、对本案中因答辩人过错给原告、租客造成的损失，答辩人表示道歉；2、原告、被告之间是租赁关系，被告与租客是租赁合同关系，三方是转租合同关系；3、原告既要求解除合同又要求按照合同整个期限支付租金不当，缺乏法律依据。原告请求的违约金过高，请求法院予以降低；4、不存在应当由股东鲁渊承担连带责任的理由。本案没有任何证据能够证明被告公司股东鲁渊存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为。被告鲁渊还想尽办法筹借资金赔偿房东和租客的损失。虽然公司在财务记账问题上有不当，但是也没有证据证明公司给房东、租客造成的损失是因为公司用鲁渊的个人账造成的。公司的审计表明，公司的巨额亏损确实是因为业务员贪腐回扣严重、房屋空置太多、租房租客近来太贵、房租太便宜、经营成本太大造成的。因此，鲁渊不应当对公司债务承担连带责任。
被告邹瀚钊辩称：1、邹瀚钊与华腾资产公司依法签订《房屋租赁合同》，合同期未届满，且邹瀚钊一次性支付了房屋租金27600元、押金3000元、卫生费500元，履行了合同义务；2、《房屋租赁合同》第五条约定：“所承租楼宇只限于作居住用途，不能作非法用途或放置违禁品，否则甲方有权收回房屋，后果由责任人承担”。邹瀚钊未将房屋作非法用途或放置违禁品，不存在违约行为；3、本案应当为戴敏与华腾资产公司、鲁渊的委托合同关系，与邹瀚钊无关。
经审理查明：2014年11月14日，委托方戴敏（甲方）与受托方华腾资产公司（乙方）签订了一份《房屋租赁委托代理合同》，合同约定：第一条、甲方自愿将其拥有的位于长沙市车站北路万象新天1栋1909号房屋委托乙方代理出租，或以乙方的名义出租。第二条、甲方全权授权乙方作为其房屋出租代理人，乙方为出租本合同标的房屋而履行的必要事项无须再取得甲方的另外授权。第四条、在本合同规定的合同期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使，甲方有义务将相关房屋权属证明及个人身份的证明文件无偿提供给乙方使用。在合同期结束后，甲方恢复对该房屋的使用权利和出租权利。第五条、乙方承诺对该房屋的出租代理仅以个人居住目的行使代理权。第六条、该房屋现有装修及设施情况，由双方在合同附件一《家私清单》中加以说明。《家私清单》作为甲方按照本合同约定将房屋提供给乙方，以及乙方在本合同存房期界满时交还该房屋的验收依据。第七条、甲乙双方共同约定该房屋托管期最低为36个月外加45天，其中前45天为免租期，用于乙方寻找承租客户、办理入住手续等。第九条、该房屋每月租金（税前）为人民币2800元。第十条、该房屋租金由乙方交付给甲方。支付方式为乙方每月提前7天向甲方支付租金，即第一次付款完毕，后期付款从2015年1月开始每月23日至25日（节假日顺延），直到合同结束，押金为2800元。第一次付款日期为2014年11月17日，甲方从指定的银行储蓄账户中收到其应得的房租。第十一条、在托管期内，该房屋的水、电、物业费、煤气费、电话费、有线电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用由乙方负责向承租人代收；有线电视初装费等不因使用而发生的费用均由甲方自行负担，亦可由乙方代缴并由乙方从应支付给甲方的租金中扣除。第十四条、合同双方应严格按照公平、平等的原则各自承担相应的维修、更换责任（含相关材料费用、维修费用）。即房屋主体及墙内管道、各种线路出现问题责任属甲方，房屋内所有设施非人为损坏维修责任属甲方，有意人为损坏责任均属实际承租方承担。第十七条、甲方在合同生效后逾期交付房屋的，每逾期一天，须向乙方支付月租金的0.4%作为违约金，乙方并有权要求将托管起始日期顺延。逾期交付房屋超过七天的，乙方有权选择将托管房起始日期顺延以及追究甲方的违约责任。第十八条、甲方发生下列严重违约行为的，乙方有权提前解除合同，甲方并须支付乙方房屋年租金的20%作为违约金，如违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应予以赔偿：1．本合同生效后，逾期交付房屋超过七天的；2．未经乙方同意提前收回该房屋的。第十九条、乙方未按期支付甲方房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.4%作为滞纳金（如遇到银行系统故障及节假日，则乙方不承担任何责任）。第二十条、乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方必须支付甲方房屋年租金的20%作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：1．逾期支付房租超过七天的（如遇到银行系统故障或节假日顺延的，则乙方不承担任何责任）。第二十三条、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并收回该房屋，因此而造成的损失，由乙方赔偿：1.将受托的房屋擅自拆改结构的；2.利用该房屋进行违法活动的。第二十四条、本合同在双方完成房屋交割，并签订合同附件一《房屋家私清单》后生效。第二十五条、本合同之附件《房屋家私清单》为本合同不可分割的一部分，本合同及其附件一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第二十六条、甲乙双方因履行本合同所产生的争议，应协商解决。如通过诉讼解决，由乙方所在地人民法院管辖。《房屋租赁委托代理合同》签订后，戴敏履行了该合同约定的义务。后华腾资产公司与邹瀚钊签订了租期为一年（2014年12月26日起至2015年12月25）的《房屋租赁合同》，邹瀚钊向鲁渊一次性支付了年租金27600元、押金3000元和卫生费500元，但华腾资产公司向戴敏支付房屋租金仅到2015年2月23日，没有按时支付戴敏2015年2月23日以后的房屋租金。双方因房屋租金等问题协商不成，遂诉至本院。
另查明：华腾资产公司在工商登记部门的章程显示，鲁渊认缴出资为900万元，出资比例90%，实缴出资为0元，出资期限为2064年6月5日。华腾资产公司与原告及租客之间的资金来往均使用鲁渊的个人银行账户。
以上事实，有《房屋租赁委托代理合同》、《房屋家私清单》、《房屋租赁合同》、《房产证》、《银行户口历史交易明细表》、企业登记资料、当事人陈述等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：关于华腾资产公司承担违约责任的问题。戴敏、华腾资产公司之间签订的《房屋租赁委托代理合同》的性质属于委托租赁房屋合同性质，戴敏、华腾资产公司之间的合同应为委托合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面依法履行合同义务。本案中，戴敏为委托人，华腾资产公司为受托人，戴敏、华腾资产公司约定戴敏委托华腾资产公司或以华腾资产公司名义出租房屋，华腾资产公司交付房屋租金给戴敏，戴敏、华腾资产公司之间的委托合同为有偿的委托合同，根据法律关于委托合同的有关规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案华腾资产公司根据合同约定将房屋出租后，未按约定将房租款及时转交戴敏，已属违约，应承担违约责任。戴敏据此要求华腾资产公司支付未及时支付的房租款并解除合同，符合法律规定，本院予以支持。华腾资产公司截止2015年7月2日已拖欠戴敏3个月租金8400元（2800元/月×3个月）；对于戴敏主张的2015年7月2日后至房屋实际收回之日止的租金，本院酌情计算至2015年12月25日为16426.7元（2800元/月÷30天×176天），以后如有租金损失可另行主张。华腾资产公司作为受托人，未按约定向戴敏支付处理委托事务取得的财产，因其过错给戴敏造成损失，戴敏有权要求华腾资产公司赔偿损失。现戴敏要求华腾资产公司支付滞纳金1187元、违约金6720元，因双方所签订合同的第十九条、第二十条分别约定了滞纳金、违约金，该约定属于违约金的计算方式，因戴敏所主张的数额已超过华腾资产公司实际未付租金的30%，故本院仅在30%的范围内予以支持，即为7448元[（8400元+16426.7元）×30%]。
关于鲁渊是否应承担连带清偿责任的问题。原告主张被告鲁渊个人财产与华腾资产公司财产混同应承担连带责任。公司人格与股东人格的混同，是指公司与股东人格混为一体，以致形成股东即公司或公司即股东的情形。本案中，原告每个月的租金收益由被告鲁渊通过其个人账户支付结算，华腾资产公司使用鲁渊个人银行账户支付租金、收付租客的租金，华腾资产公司与鲁渊均不能证明鲁渊个人银行账户资金用于公司日常生产经营等或其具体用款用途，即华腾资产公司与鲁渊亦未提交相关证据证实鲁渊没有将公司经营收入混同于个人财产，原告提供的华腾资产公司在工商登记部门的章程显示，鲁渊认缴出资为900万元，实缴出资为0元，故鲁渊存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避公司债务的事实，造成公司的盈利与其作为股东个人的收益难以区分，致使华腾资产公司对外承担经营风险的能力受到损害。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”因此，作为被告华腾资产公司的法定代表人兼股东的被告鲁渊应在本案中承担连带责任。
关于戴敏请求解除华腾资产公司与邹瀚钊签订的《房屋租赁合同》及邹瀚钊立即腾房给戴敏的问题。因华腾资产公司与邹瀚钊签订的《房屋租赁合同》与本案的委托合同纠纷系另一法律关系，故本院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零四条、第四百零六条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、解除原告戴敏与被告湖南华腾汇融资产管理有限公司签订的《房屋租赁委托代理合同》；
二、被告湖南华腾汇融资产管理有限公司于本判决生效后五日内向原告戴敏支付租金24826.7元，违约金7448元；
三、被告鲁渊对被告湖南华腾汇融资产管理有限公司的上述第二项金钱给付义务承担连带清偿责任。
如被告湖南华腾汇融资产管理有限公司、鲁渊未按本判决指定的期间履行上述第二项给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告戴敏对被告邹瀚钊的诉讼请求
五、驳回原告戴敏的其他诉讼请求。
本案受理费208元，由被告湖南华腾汇融资产管理有限公司、鲁渊负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭 方
人民陪审员 苏 麟
人民陪审员 魏建莲
二〇一五年十二月三日
书 记 员 蒋明慧
附：判决书引用法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
《中华人民共和国公司法》
第三条第一款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。