黑龙江省桦川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桦川民初字第409号
原告孟凡雨，男，汉族，教师，现住桦川县。
被告王洪涛，男，汉族，无职业，现住桦川县。
被告王忠伟，男，汉族，农民，住桦川县（现下落不明）。
被告王海艳，男，汉族，农民，现住桦川县。
原告孟凡雨与被告王洪涛、王忠伟、王海艳申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告孟凡雨、被告王洪涛、王海艳到庭参加诉讼，被告王忠伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告孟凡雨诉称：原告孟凡雨与被告王忠伟、王海艳民间借贷纠纷一案，经桦川法院调解结案，并于2014年10月27日下发了（2014）桦川民商初字第246号民事调解书，原告孟凡雨据此向桦川法院提出执行申请，要求执行已被桦川法院查封的被告王海艳名下的土草结构房屋（坐落在桦川县悦来镇胜利街道），后因被告王洪涛就该房屋提出案外人执行异议，桦川法院于2015年7月3日作出（2015）桦执异字第20号执行裁定书，中止对该房屋的执行。原告认为，被告王洪涛在提起执行异议申请中所述不实，对执行标的房屋不享有排除强制执行的民事权益，故要求准许执行被告王海艳被桦川法院查封的房屋。
被告王洪涛辩称：2009年冬季，被告王海艳（被告王洪涛的叔叔）急需用钱，在被告王洪涛处借款50000元。几天后，被告王海艳因无力还款，即将坐落在桦川县悦来镇胜利街道的30多平方米土草结构房屋及其前面的砖瓦结构房屋卖与被告王洪涛抵偿借款，并签订有书面合同。2010年，被告王洪涛在该土草结构房屋原有基础上又添建10多平方米。2011年6月份，被告王洪涛将砖瓦结构房屋过户于本人名下，同时办理土草结构房屋转籍过户手续，但因该房屋房照面积、实际面积与房管部门微机及档案记录不符，没能过户。因该土草结构房屋已为被告王洪涛所有，故不同意被执行。
被告王海艳辩称：2007年或2008年，被告王海艳在姜贵生处购买一处土草结构房屋（坐落在桦川县悦来镇胜利街道），面积约为40平方米，当时在该房前面还有一处房屋地基。约一个月后，被告王海艳在该地基上建成砖瓦结构房屋一座，面积52平方米。被告王海艳将该土草房屋及砖瓦结构房屋均过户于自己名下。2008年下半年，被告王海艳因急需用钱，将该房屋以50000元的价格卖与被告王洪涛，被告王洪涛将现金50000元交付给被告王海艳。后被告王海艳和许德军陪同被告王洪涛前往县房产局办理转籍过户手续时，因土草结构房屋面积与房管部门记载不符，房管部门没给办理过户手续，只将52平方米砖瓦结构房屋过户于被告王洪涛名下。因相关房屋已卖与被告王洪涛，是否继续执行，被告王海艳没有意见。
被告王忠伟未答辩。
原告孟凡雨为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、（2014）桦川商初字第246号民事调解书一份、（2014）桦川商初字第246-1号民事裁定书一份、（2015）桦执异字第20号执行裁定书一份。证明因被告王忠伟在原告孟凡雨处借款未还，原告孟凡雨向本院提起诉讼，经本院调解结案，由被告王忠伟负责偿还原告孟凡雨借款本金40000元及利息22000元，被告王海艳在担保范围内承担连带偿还责任。诉讼中，本院依原告孟凡雨申请，将被告王海艳名下坐落在桦川县悦来镇胜利街道的土草结构房屋（产权证号为20090015**号）的产权予以查封。执行中，原告孟凡雨要求评估、拍卖该房屋，被告王洪涛提出案外人执行异议，经本院审查后作出中止执行该房屋的裁定。
经庭审质证，被告王洪涛无异议。
经庭审质证，被告王海艳对（2014）桦川商初字第246-1号民事裁定书有异议，因该裁定查封的房屋已经出卖给被告王洪涛。对其他两份法律文书无异议。
本院经审查认为，因上述法律文书已经发生法律效力，故对该证据所确认的事实予以采信。
被告王洪涛为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、桦房权证字第20110016**号房屋产权证书一份、房权证字第20090015**号房屋产权证书一份。证明上述两处房屋的所有权人为被告王洪涛。
经庭审质证，原告对其真实性无异议。但认为桦房权证字第20110016**号房屋产权证书中记载产权来源为原始取得，与被告王洪涛言称的购买所得不符；房权证字第20090015**号房屋产权证书记载的核发日期为2008年9月8日，与被告王洪涛答辩中的陈述不符。
经庭审质证，被告王海艳无异议。
本院经审查认为，上述两份房屋产权证书系房管部门颁发，原告孟凡雨及被告王海艳对其真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认。可以证明以下内容：桦房权证字第20110016**号房屋产权证书，所有权人为被告王洪涛，为砖木住宅，面积50.6平方米，登记日期为2011年6月2日，产权来源为原始取得，为初始登记。房权证字第20090015**号房屋产权证书，所有权人为被告王海艳，为土草住宅，面积52平方米。此证书记载登记日期为2008年9月8日，但桦川县房产管理局纸质档案中该证书存根记载的登记日期为2009年9月8日，依法应以该证书存根记载的登记日期为准。
证据二、2009年10月6日，被告王海艳与被告王洪涛签订的书面房屋买卖合同一份。证明被告王洪涛在被告王海艳处购买52平方米土草结构房屋一座，价款为10500元。
经庭审质证，原告对其真实性有异议。认为该合同签订时间为2009年10月，而被告王洪涛在庭审答辩中说签订时间为2009年冬季；该合同系微机打字形式书写的，但当时桦川县的微机还未普及；合同的形式过于规范。
经庭审质证，被告王海艳无异议。
本院经审查认为，原告虽对证据的真实性持有异议，但无相应证据佐证，原告提出的异议理由，不能排除该证据的真实性，结合被告王洪涛提供的证据三、四、五，对该证据的真实性予以确认。
证据三、证人许德军当庭陈述。内容为：被告王海艳将前面的砖瓦结构房屋和后面的土草结构房屋一起卖给了被告王海艳，他们之间有债权债务关系。当时证人作为中间人书写的买卖合同，还有几个邻居在合同上签名。大约几个月后，被告王洪涛找证人许德军一起去桦川县房产管理局办理房屋过户事宜，前面的砖房过在被告王洪涛名下，后面的土草结构房屋因面积与房管部门记载不符，未能办理过户手续。证人许德军对被告王洪涛提供的证据二，即2009年10月6日被告王海艳与被告王洪涛签订的房屋买卖合同书进行了质证，认为该合同不是证人当时手写的那份，是打印的，是后补的，该合同上中间人处的签名系本人书写，何时补的记不清了。
证据四、证人王守君当庭陈述。内容为：证人王守君系被告王洪涛的东邻，与被告王洪涛是五六年的邻居了。被告王洪涛居住的是前面的砖房，后面的草房是其母亲在居住。被告王洪涛买了草房之后又进行了添建，增加了面积。证人对被告王洪涛提供的证据二，即2009年10月6日被告王海艳与被告王洪涛签订的房屋买卖合同书进行了质证，认为合同上东邻的签名系本人书写。对本院出示的证据二，即2009年8月7日被告王海艳与姜贵生签订的房屋买卖合同书进行了质证，认为合同上东邻的签名系本人书写。
证据五、证人李永清当庭陈述。内容为：被告王海艳卖给被告王洪涛房子，证人作为西邻在书面买卖合同上签了名字。出卖的房屋包括一座砖房和一座草房。被告王洪涛在该房居住很长时间，具体几年记不清了，其母亲平时居住在后面的草房内。证人对被告王洪涛提供的证据二，即2009年10月6日被告王海艳与被告王洪涛签订的房屋买卖合同书进行了质证，认为合同上西邻的签名系本人书写。对本院出示的证据二，即2009年8月7日被告王海艳与姜贵生签订的房屋买卖合同书进行了质证，认为为合同上西邻的签名系本人书写。
经庭审质证，原告孟凡雨对上述三位证人陈述均无异议。
经庭审质证，被告王洪涛对上述三位证人陈述均无异议。
经庭审质证，被告王海艳对上述三位证人陈述均无异议。
本院经审查认为，综合上述三位证人陈述均，结合本院审查认定的其他证据，对以下事实予以采信：被告王海艳在姜贵生处购得一座草房。后因被告王海艳与被告王洪涛之间存在债权债务关系，被告王海艳将该草房及其后建的一座砖房一并卖与被告王洪涛抵债，被告王洪涛居住、使用至今。
证据六、证人孙静（系原告妻子）当庭陈述。内容为：证人孙静系桦川县房产管理局测绘科科长。2009年，被告王海艳购买姜贵生房屋时，因找不到卖方姜贵生，所以证人孙静和同事张桂英去该房屋现场对东、西邻居做过调查，调查笔录存于档案中。关于2011年6月是否去过该房屋现场的问题，证人孙静称记不清了，但如果是涉及房屋初始登记工作，则可能去过。证人孙静对本院出示的证据四，即2009年9月8日桦川县房产管理局调查笔录一份进行了质证，认为属实。
经庭审质证，原告孟凡雨对证人陈述无异议。
经庭审质证，被告王洪涛对证人陈述有异议。认为2011年被告王洪涛办理草房过户手续时，因房照记载面积与微机记录不符，证人孙静曾来现场测量，结果还是不符合标准，所以被告王洪涛之后再未办理过该草房转籍过户手续。
经庭审质证，被告王海艳对证人陈述无异议。
本院经审查认为，综合原、被告质证意见，结合本院审查认定的其他证据，对证人陈述事实予以采信。
被告王海艳未向本院提供证据。
鉴于被告王忠伟无正当理由既不答辩，又不在举证期限内提供证据，并缺席法庭审理，视为被告王忠伟放弃举证并放弃对原、被告所举证据进行质证的权利。
庭审过程中，本院出示了以下证据：
证据一、房屋所有权证存根（第17818号）一份。证明姜贵生在桦川县悦来镇胜利街道有土草结构房屋一座，面积36平方米，发证日期为2002年8月7日。
证据二、2009年8月7日，被告王海艳与姜贵生签订的房屋买卖合同一份。证明2009年8月7日，姜贵生将其所有的一座土草结构房屋卖与被告王海艳，合同标称面积36平方米，坐落在桦川县悦来镇胜利街道，价款为10500元。
证据三、房屋所有权证存根（第2009001584号）一份。证明被告王海艳将在姜贵生处购买的土草结构房屋过户于本人名下，房屋登记面积为52平方米，发证日期为2009年9月8日。
证据四、2009年9月8日桦川县房产管理局调查笔录一份。证明因被告王海艳作为买方，不能提供卖方姜贵生的身份证件，因此桦川县房产管理局派人现场调查，经对东、西邻居核实，坐落在桦川县悦来镇胜利街道的土草结构房屋、面积36平方米，确是姜贵生卖与被告王海艳的。
证据五、2015年12月11日，桦川县房产管理局出具的证明一份。内容为：产权证号为2011001612的房屋产权人为王洪涛，系初始登记，登记时间为2011年6月2日；产权证号为2009001584号的房屋产权人为王海艳，登记时间为2009年9月8日，转移登记之前产权人为姜贵生，登记时间为2002年8月7日，产权变动原因为买卖，该房屋微机档案系统体现的面积为52平方米，系统自动生成的录入时间为2009年9月8日。
经庭审质证，原告孟凡雨对以上五份证据均无异议。
经庭审质证，被告王洪涛对以上五份证据均无异议。
经庭审质证，被告王海艳对以上五份证据均无异议。
本院经审查认为，因原、被告对以上五份证据均无异议，故均予以确认有效。
根据本院审查认定的证据，结合双方当事人的陈述，本案基本事实如下：2009年8月7日，被告王海艳在姜贵生处购得土草结构房屋一座，坐落在桦川县悦来镇胜利街道，产权证号为17818号，面积36平方米，价款10500元，双方签订有房屋买卖合同。当时，该土草房南侧还有一处待建房屋地基。被告王海艳购得该草房后，在该地基上建成砖瓦结构房屋一座。2009年9月8日，被告王海艳将该草房转籍过户于本人名下并取得产权证书，产权证书登记面积为52平方米，证号为2009001584号，与桦川县房产管理局纸质档案中房屋所有权证存根记载一致，同日，桦川县房产管理局微机档案系统将该房屋面积录入为52平方米。2009年10月6日，被告王海艳将该草房及其后建的砖房一并卖与被告王洪涛，抵偿欠被告王洪涛的借款，二人就该草房签订了书面房屋买卖合同，约定被告王海艳将座落于桦川县悦来镇胜利街道的自有房屋52平方米（土草结构），以10500元的价格卖与被告王洪涛。被告王洪涛管理、使用至今，但一直未取得该草房的产权证书。2011年6月2日，被告王洪涛将在被告王海艳处购得的砖房初始登记于本人名下，面积50.60平方米。2014年10月23日，因被告王忠伟在原告孟凡雨处借款未还，被告王海艳亦未履行担保义务，故原告孟凡雨于向本院提起诉讼，要求被告王忠伟、王海艳偿还欠款，同时提出财产保全申请，要求查封被告王海艳坐落在桦川县悦来镇胜利街道草木结构房屋（产权证号为20090015**号）的产权。同日，本院作出（2014）桦川商初字第246-1号民事裁定书，对被告王海艳上述房屋产权予以查封。2014年10月27日，本院调解结案并作出（2014）桦川商初字第246号民事调解书，调解协议约定，被告王忠伟于2014年12月30日前偿还原告孟凡雨借款本息，被告王海艳在担保范围内承担连带偿还责任。2015年1月4日，原告孟凡雨依据上述生效的民事调解书向本院申请执行。执行过程中，原告孟凡雨要求对诉讼期间保全的被告王海艳的草木结构房屋（产权证号为20090015**号）予以评估、拍卖。2015年5月7日，被告王洪涛提出案外人执行异议，称该房屋系其在被告王海艳处购得，已实际占有、使用，虽未转籍过户，但不是本人过错。本院于2015年7月3日作出（2015）桦执异字第20号执行裁定书，裁定中止对王海艳所有的坐落在桦川县悦来镇胜利街道草木结构房屋（产权证号为20090015**号）的执行。现原告孟凡雨要求许可对该房屋的强制执行。
本院认为：2009年10月6日，被告王洪涛与被告王海艳签订房屋买卖合同时，该房屋（土草结构）的产权证照已登记在被告王海艳名下，登记面积为52平方米，与上述房屋买卖合同的标称面积一致，与桦川县房产管理局微机档案系统录入的面积一致，与纸质档案中房屋所有权证存根记载的面积一致，因此，被告王洪涛关于2011年6月，在办理该房屋过户登记时，因房屋证照登记的面积与房管部门微机系统、纸质档案记载的不符，因而未能过户登记的主张，本院不予采信；被告王洪涛主张，因其房屋实际面积与房管部门记载不符，房管部门虽经勘测，亦未给予办理过户登记。本院认为，房屋在实际使用过程中面积有所增减，以致与原有产权证书记载不符，或者产权证书发放时房屋面积登记有误，均属房屋产权登记、变更中常见问题，房管部门根据不同情况，经现场勘查等程序即可办理过户登记手续，被告王洪涛不能提供充分证据证实非因自身原因导致未能办理过户登记，故该项主张本院不予采信；被告王洪涛言称，2011年6月申请办理该房屋过户登记不成，之后再未申请办理过户登记，至2014年10月本院查封该房屋时，其间历时三年多，被告王洪涛怠于行使权利逾期办理过户登记手续，应当认定其具有过错。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告王洪涛虽在本院查封之前即购得并占有该房屋，但不能对非因自身原因未办理过户登记作出合理解释并提供充分证据证实，不符合上述条款第（四）项的规定，不能够排除执行，因此，原告孟凡雨的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决如下：
准许执行坐落在桦川县悦来镇胜利街道的草木结构房屋（产权证号为20090015**号）。
案件受理费60元及公告费560元，由被告王洪涛、王忠伟、王海艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 张凤新
审 判 员 李昕溟
人民陪审员 徐 亮
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 宋 建