安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终47号
上诉人（原审被告）：蒋建军，男，1970年11月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：殷刚柱，安徽云旗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱玉柱，安徽云旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：左宏伟，男，1986年12月8日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：方爱国，安徽远致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞景成，安徽远致律师事务所实习律师。
上诉人蒋建军因与被上诉人左宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋建军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由左宏伟承担本案一、二审诉讼费用。1、一审法院认定事实错误，左宏伟不是适格主体。2014年10月1日，本人从左宏伟承租了案涉房屋，该房屋的实际所有人系杨世光，根据2013年6月18日合肥其谁贸易有限公司（以下简称其谁公司）与杨世光签订的《房屋租赁协议》关于租赁期限及其谁公司与本人之间的合伙纠纷，还有本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》可以发现，本人虽然与左宏伟之间签订了《房屋租赁合同》，但是左宏伟是其谁公司的法定代表人，其代表的是其谁公司，该《房屋租赁合同》实际上是其谁公司与本人所签，本案左宏伟并不是适格主体。另本案左宏伟提供的“权利转让书”并不能作为其谁公司将该房屋出租等权利转让给左宏伟的依据，2014年9月10日期间，左宏伟是其谁公司的实际负责人，其可以随时出具权利转让书，本人与左宏伟签订《房屋租赁合同》时，左宏伟也强调是代表其谁公司的，且权利转让书的出具并不符合相关法律规定。2、2014年6月26日的3万元应认定为租金，一审法院认定事实不清。本人2014年6月26日借款3万元给左宏伟，对方一直没还，在本人承租房屋时，口头约定该3万元抵扣租金，另本人在左宏伟处还有3000元保证金，所以租金依据支付完毕，并多支付了1340元。
左宏伟辩称，1、一审法院认定事实正确，本人是适格主体，蒋建军需立即向本人支付拖欠的房屋租金。其谁公司在与蒋建军解除合伙关系后，就将承租的房屋出租等权利通过《权利转让书》转让给了本人，本人享有享有的出租权。之后，本人与蒋建军签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，且房屋所有权人杨世光也未对转租提出异议，本人主体适格。2、2014年6月26日的3万元不应认定为租金，蒋建军需要支付拖欠的租金及因拖欠租金而违约的保证金3000元。该3万元并不是蒋建军交纳的房租，此处的3万元已经包含在已支付的9万元内，即是4万元收条内的，当初蒋建军分批次转账支付4万元租金，后期才要收条，本人写了此收条。对于蒋建军上诉状中认为此3万元是借款性质，并没有提供相应证据证明，借贷的所有事实都无法认定，其主张抵扣没有事实和法律依据。蒋建军提到的3000元，在一审法院认定蒋建军拖欠租金，违反合同约定时，本人就有权利不予归还，蒋建军主张此款予以抵扣租金是无稽之谈。
左宏伟向一审法院起诉请求：1、蒋建军支付房屋租金31660元；2、蒋建军承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月8日，左宏伟（甲方，出租方）与蒋建军（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将其具有合法使用权的位于合肥市桃花镇松林路与芙蓉路交汇处的禹洲天境A1-37号门面房二楼（建筑面积约237㎡）出租给蒋建军从事文化艺术教育培训，租赁经营期限自2014年10月1日至2016年6月17日止，租赁期内月租金为5925元（不含物业、市容等管理费），租金每6个月支付一次，合计租金121660元，租赁期间，蒋建军已支付租金9万元。
2013年6月18日，案外人其谁公司与杨世光签订《租赁房屋协议》，约定由杨世光将其所有的禹洲天境A1-37号门面房（一、二层经营用房）出租给其谁公司从事经营，租赁期限三年，自2013年6月18日起至2016年6月17日止，同时约定承租方擅自将房屋转租、转让、转借的，出租方可以终止合同，收回房屋，由此造成的损失及法律责任由承租方承担。2014年9月10日，其谁公司出具《权利转让书》，内容为：因公司自身需要，将自身合法占有的合肥市桃花镇松林路与芙蓉路交口禹洲华侨城梅园8#商103室店面（即禹洲天境A1-37号门面房）二楼经营、收益的权利转让给左宏伟，左宏伟可以以自身名义出租等，其收益归属左宏伟。左宏伟自2015年4月24日起至今任其谁公司法定代表人。
蒋建军对于左宏伟诉称的已收到租金9万元无异议。另租赁期间，蒋建军于2015年1月18日通过转账方式支付左宏伟保证金3000元。2014年6月26日，蒋建军通过转账方式支付左宏伟3万元，对于该笔款项，蒋建军主张系对左宏伟的出借款项，应抵作租金。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合双方所提交的《租赁房屋协议》、《权利转让书》等证据来看，左宏伟在2015年1月8日与蒋建军签订《房屋租赁合同》时对案涉禹洲天境A1-37号门面房二楼具有合法的经营权，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，该合同签订后及履行过程中，原承租方及出租方其谁公司及杨世光均未提出异议，现因该《房屋租赁合同》履行期限已届满，作为承租人的蒋建军应按约支付全部租金。根据庭审查明的事实，双方对于已付租金均认可为9万元，同时蒋建军举证证明其支付了保证金3000元，保证金在租赁期限届满时应予退还，故蒋建军仍应支付左宏伟租金28660元（121660元-90000元-3000元）。
对于蒋建军提出的其于2014年6月26日借款3万元给左宏伟，现该款项应抵作租金等抗辩理由。首先，蒋建军未能举证证明该笔款项的性质，左宏伟亦未认可系借款；其次，即便系左宏伟向其借款，在左宏伟不同意抵作租金的情况下，该笔款项所形成的借贷之债与本案所审理的房屋租赁合同之债不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理，双方可另行协商或另案解决，故对于蒋建军的上述抗辩理由，该院依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、蒋建军应于判决生效之日起十日内一次性支付左宏伟租金人民币28660元；二、驳回左宏伟的其他诉讼请求。案件受理费592元，减半收取296元，由蒋建军负担。
二审期间，双方当事人为未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋系其谁公司通过与产权人杨世光签订《房屋租赁协议》承租而来，左宏伟在与蒋建军签订《房屋租赁合同》前，其谁公司已向左宏伟出具《权利转让书》，将案涉房屋的经营、收益权利转让给左宏伟，左宏伟据此有权对外出租，故左宏伟与蒋建军签订的《房屋租赁合同》应合法有效，蒋建军上诉主张左宏伟主体不适格的意见，于法无据，本院不予采信。
关于租金支付的问题，双方当事人对于蒋建军应付租金总额121660元及已付租金9万元均无异议，蒋建军上诉认为其在2014年6月26日转账支付给左宏伟的3万元借款应抵扣房租。对于蒋建军主张的该笔款项为借款，左宏伟不予认可，亦不同意在租金中抵扣，甚至在二审中认为该笔款项为其认可的9万元租金中的款项。鉴于该笔款项支付时，蒋建军与左宏伟尚未订立《房屋租赁合同》，该笔款项显然不能直接认定为房屋租金，即使如蒋建军主张的为借款，因与本案不属于同一法律关系，且左宏伟不予认可亦不同意在本案租金中抵扣，故一审法院未在本案中处理适当，本院予以维持。至于蒋建军上诉提及的3000元保证金的问题，一审法院在计算房屋租金时，已加以抵扣。
综上所述，蒋建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费517元，由蒋建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年三月十日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。