广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3422号
上诉人（原审被告、反诉原告）蔡威，男，汉族，1980年5月28日出生，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）招秀芬，女，汉族，1969年7月9日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人蔡威因与被上诉人招秀芬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅区人民法院（2015）佛城法民一初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人蔡威向本院上诉请求：一撤销一审判决，支持蔡威的上诉请求；二、一、二审诉讼费由招秀芬负担；三、招秀芬夫妇向蔡威家人赔礼道歉。事实与理由：一、一审判决认为蔡威提供的涉案房屋的照片不足以证明该房屋存在漏水、开裂、石灰掉落等危漏情况，并认为蔡威所说房屋结构有问题的情况不属实，采信招秀芬的狡辩，显然与事实不符。蔡威提交的新证据一至七（共七段视频）可以证明涉案房屋的确存在危漏问题，且招秀芬急于掩盖房屋危漏的事实真相，妄图毁掉现场证据。新证据八（11张房屋危漏修补照片）、九（小区保安佐证视频）则可证明涉案房屋所在的楼宇由于年久，不少单位都出现漏水现象，涉案房屋也在其中。以上视频和照片足以证实招秀芬一直清楚涉案房屋存在多处严重危漏，也一直隐瞒实情以及逃避修复房屋。根据合同法第二百二十条和第二百二十一条的规定，招秀芬应履行维修租赁物的义务。但招秀芬不仅没有及时修复损坏的房屋，影响蔡威的正常使用，甚至污蔑蔡威没有与其交涉及反应房屋危漏情况，还反咬蔡威拖欠房租。因此，一审判决认定蔡威拖欠租金违约、招秀芬可以单方面解除合约、没收900元保证金显属不当。
二、一审判决因招秀芬不承认就不采信蔡威提交《搬屋收据》显然与事实不符。该收据是蔡威在2015年10月22日搬离涉案房屋时所请的搬家公司出具，小区监控视频也可以证实，但蔡威无法提取该视频证据，法院应该积极帮助蔡威。招秀芬称一直没有拿到房屋钥匙显然与事实不符，蔡威在搬离时将钥匙交到小区保安室，也电话通知过招秀芬。小区内也有将出租房屋的钥匙挂在保安室墙上让中介取用的习惯，招秀芬当年出租涉案房屋时也是这么操作，故其拒不承认已经收到钥匙是污蔑蔡威。
三、一审判决认定蔡威搬离涉案房屋时（2015年10月22日）没有告知招秀芬，只在2015年10月27日以短信方式告知搬离涉案房屋与事实不符。招秀芬提交的2015年10月27日的短信记录正好证实蔡威结合10月22日通话内容，再次向招秀芬明确10月23日前已经搬离涉案房屋。
四、一审判决认定招秀芬代垫付2015年9月7日至2015年11月7日的水费88.73元及2014年10月至2015年10月的垃圾处理费104元，共计192.73元需蔡威支付，显属不当。招秀芬所谓的“垃圾处理费”是无中生有，旨在污蔑蔡威。蔡威自承租之日起，交付过的费用当中根本没有招秀芬所说的“垃圾处理费”。小区卫生费由保安员按季度收取，蔡威一直足额交纳。另外，2015年9月7日至2015年11月7日的水费88.73元根本无需招秀芬垫付。水费单是每两个月的7日之后交纳，蔡威及其家人每次都去供水公司前台交纳，2015年7月7日至2015年9月7日的水费已交纳，下一次的缴纳时间是2015年11月7日之后，而蔡威与招秀芬的租赁合约在2015年10月23日终止，蔡威在10月22日搬离，故蔡威实际需要交纳水费的时间段是2015年9月7日至2015年10月22日，但此段时间的费用也必须等到2015年11月7日之后供水部门出单了才能交纳，故蔡威并没有拖欠水费，是招秀芬制造假象污蔑蔡威。
五、一审判决对蔡威提交的证实招秀芬夫妇暴力骚扰蔡威及其家人的视频不予采信不当。招秀芬一直逃避处理房屋危漏问题，继而转向谈及应该谁来缴税的问题，蔡威也要求招秀芬去地税部门缴税。招秀芬夫妇暴力骚扰蔡威及其家人当天，其谎称也报警，实际上只有蔡威报警，110报警中心以及同济派出所有记录；除此之外有蔡威提交的视频为证；招秀芬夫妇还对涉案房屋客厅的一块玻璃、房屋木门造成了破坏，故一审判决应确认该事实。
六、一审判决认定招秀芬上交的短信记录证明了双方协商的过程与事实不符。招秀芬与蔡威协商时故意轮流拨打蔡威的两个电话号码，短信也是轮流发至蔡威的两个号码，从不固定。招秀芬向法院提交的短信记录都是有意识地避重就轻，制造蔡威拖欠租金的假象，尤其是招秀芬不提供双方之间在2015年7月之前的短信，是因为其否认和逃避涉案房屋危漏的问题。
被上诉人招秀芬辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律无误，应予维持。依据招秀芬与蔡威之间签订的《租赁合同》第三条约定，蔡威负有依约按期支付租金的合同义务。经一审法院查明，蔡威严重迟延支付2015年4月23日至2015年6月22日租金，拖欠上诉人2015年6月23日至2015年10月23日的租金。蔡威欠租事实清楚，已经构成根本违约，招秀芬有权依照合同约定解除合同并没收保证金，故一审判决合法合理，应予维持。
二、蔡威采取非法手段制作、收集的证据应予排除。蔡威在租约到期且招秀芬明确不再与其续租的情况下，趁招秀芬装修之机未经招秀芬允许非法进入涉案房屋拍摄，其行为已经违反相关法律规定侵犯了招秀芬的合法权益，对于通过非法手段所获取的证据恳请人民法院不予采纳。
三、蔡威所述承租期间涉案房屋曾存在漏水、开裂、石灰掉落等情况并不属实，且在承租期间从未向招秀芬反映。蔡威此前已经租住涉案房屋三年，期间若出现漏水等情况，蔡威有足够时间采取拍照等方式取证并通知招秀芬处理。然而蔡威是在租赁合同已期满，合同已终止，一审已经结束，蔡威搬出涉案房屋数月后，方才以非法方式进入房屋内进行拍摄。当时招秀芬正对房屋进行装修，当时适逢佛山梅雨季，恰遇上今年春季历史罕见的长时间、强降水等极端天气，因招秀芬对房屋进行装修时导致房屋有轻微损伤。装修人员在未核实蔡威身份的情况下，蔡威花言巧语蒙骗，误以为蔡威系询问装修期间的房屋现状而作答，不能反映涉案房屋在蔡威承租期间状况。事实上，该装修工人是在装修工程将要完工时，包工头请过来做小工的，他不可能知道蔡威承租期间状况。相反蔡威一直在涉案房屋住了3年，有足够时间收集证据，却无法提供证明漏水及通知招秀芬前来处理的有效证据，却在合同已经履行完毕，合同履行期外，一审早已审结，他自己也说早已搬走，半年后，房屋装修时临时成为一片工场的照片，不论是时间还是房屋状况都根本不同，蔡威企图以此混淆视听，偷换概念，逃避自己的违约责任，恳请人民法院对此不予采信。故请求二审法院驳回蔡威的上诉，维持原判，诉讼费由蔡威承担。
招秀芬于2015年10月19日向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的租赁合约，招秀芬没收蔡威租赁保证金900元；二、蔡威偿还拖欠的2015年6月23日-2015年10月22日的租金3600元及滞纳金1138元（滞纳金以每月租金总额900元为本金，从2015年4月26日按日0.5%分段累计至2015年10月19日；补充说明：从2015年4月26日起算滞纳金是因为蔡威从2015年4开始没有按期缴纳租金）；三、蔡威支付违约金1800元（两个月租金）及支付租赁期间的水费88.73元、垃圾处理费104元；四、蔡威承担本案全部诉讼费用。
蔡威于2015年11月19日向一审法院反诉请求：一、招秀芬向蔡威退还租赁保证金900元；二、招秀芬向蔡威支付违约金1800元；三、招秀芬向蔡威赔偿900元及赔偿蔡威两个月的租金1800元；四、招秀芬向蔡威支付精神抚慰金14000元；五、蔡威保留向招秀芬追究拒绝修复房屋结构导致影响蔡威使用房屋的权利；六、本案全部诉讼费用由招秀芬负担。
一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认招秀芬与蔡威于2012年10月20日签订的《租赁合约》及于2012年10月22日签订的《补充租赁合约》均于2015年10月9日解除，上述《租赁合约》及《补充租赁合约》项下保证金900元归原告招秀芬所有；二、蔡威于判决发生法律效力之日起十日内，向招秀芬支付2015年6月23日-2015年10月9日的租金共计3210元及2015年10月10日-2015年10月23日的占有使用费共计390元，上述款项合计3600元；三、蔡威于判决发生法律效力之日起十日内，向招秀芬支付水费88.73元及垃圾处理费104元，上述款项合计192.73元；四、驳回招秀芬的其他诉讼请求；五、驳回被告蔡威的反诉请求。如蔡威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由招秀芬负担9元，由蔡威负担16元；反诉受理费143元，由蔡威负担。
上诉人蔡威在二审期间向本院提交了如下证据：
证据一，视频和照片，拟证明涉案房屋存在漏水开裂影响居住的情形，蔡威一直提出但招秀芬不承认也不处理；招秀芬因纠纷上门闹事，蔡威通过派出所处理也调解过，让双方再见面处理，招秀芬不出现并直接起诉。
证据二，小区值班费、卫生费收据九张，拟证明蔡威已经直接向小区交纳值班费和卫生费，招秀芬所主张的垃圾费不存在也不应由蔡威交纳。
证据三，水电费发票各两张，拟证明水电费并非招秀芬所说的拖欠，蔡威已交了7月7日即9月7日的水电费，且在10月23日搬离涉案房屋，要等到11月7日才能交下一期的税费。蔡威客观上同意交纳水费，但招秀芬自行把水费交了，致使蔡威无法缴交，并非拖欠。电费账户户主是招秀芬，租赁期间登记的使用人是蔡威，相关电费信息一直发到蔡威的手机上，蔡威一直按时交纳，可佐证蔡威并非故意拖欠水费。
证据四，照片（电子文档），拟证明涉案房屋在蔡威租赁期间存在漏水现象，影响蔡威的正常使用。
被上诉人招秀芬对蔡威提交的证据一的真实性不认可，认为是通过非法手段获取，该录像在2016年3月22日制作，但蔡威在2015年10月22日已经搬走，录像制作的时候招秀芬对涉案房屋由重新使用或其他使用的打算，该录像也不能证明蔡威所称涉案房屋在其承租期间有漏水的情况，漏水只是招秀芬装修造成；对证据二的真实性确认，小区确实每个季度收取90元值班、卫生费，但招秀芬主张的垃圾费是政府强制收取的，是环卫部门的清理垃圾费；证据三的真实性确认，对方没有欠电费，但水费蔡威在11月7日没去交，所以招秀芬才在11月21日去交了；证据四的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为照片1、5没有拍摄时间，照片2-4看不出拍摄时间、地点，涉案房屋在蔡威承租期间不存在漏水问题，蔡威也没有向招秀芬反映过。
被上诉人招秀芬在二审期间向本院提交了如下证据：
证据一，工商银行出具的单据一份，拟证明招秀芬交了水费、垃圾费。
证据二，佛禅府（2007）99号《印发佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法的通知》，拟证明招秀芬须就涉案房屋每月交纳政府强制收取的8元垃圾费，该费用在蔡威承租期间应由蔡威承担。
上诉人蔡威对上述证据一的真实性予以确认，但认为上述费用不应由其交纳；对证据二的真实性不予确认，并认为该文件是伪造，文中没有提到或要求租户承担该费用，双方《租赁合约》约定“使用住宅所应付的一切费用”由蔡威承担属于“霸王”、“模糊”词句，并不具有法律效力，该费用自蔡威承租以来一直由招秀芬承担，与蔡威无关。
本院经审查认证如下：上诉人蔡威提交的证据一虽然被上诉人招秀芬对其真实性不予确认，但相关视频和照片可以相互印证，且招秀芬在二审阶段亦确认于该时间段对涉案房屋进行了装修，故本院对该证据予以采信；证据二、证据三真实、合法，招秀芬对其真实性予以确认，本院予以采信；证据四因招秀芬对其真实性不予认可，且该证据无法显示具体在哪里及何时拍摄，蔡威亦未提供其他证据予以佐证，故本院不予采信。被上诉人招秀芬提交的证据一真实、合法，蔡威对其真实性予以确认，本院予以采信；证据二为佛山市禅城区人民政府文件，蔡威虽然对其真实性不予确认，但可以通过正常途径予以核实，却未提供证据予以否定，故本院对该证据予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：佛山市禅城区人民政府于2007年8月31日下发佛禅府（2007）99号《印发佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法的通知》，所附的《佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法》第七条规定：“城市生活垃圾处理费收费标准：居民每户每月8元，……”。
二审期间，招秀芬确认其于2016年1月（春节前）对涉案房屋进行装修。蔡威在二审法庭调查后补充书面意见，认为其2015年10月22日搬离涉案房屋后招秀芬有可能在涉案房屋用水，导致水费的增加，故2015年9月7日后的水费应由招秀芬承担。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审的争议焦点为：蔡威就涉案租赁合同交纳的保证金是否应予退回；蔡威是否应向招秀芬交纳租金及占有使用费；蔡威是否应向招秀芬支付水费及垃圾处理费；招秀芬是否应向蔡威支付违约金、精神抚慰金及赔偿。
关于蔡威就涉案租赁合同交纳的保证金是否应予退回的问题。由于蔡威并未依照涉案《租赁合约》的约定，于2015年6月25日前支付2015年4月23日至2015年6月22日的租金，亦未支付2015年6月23日以后的租金，故其行为已构成违约，招秀芬有权依据该合同第三条的约定主张解除合约及没收保证金900元，一审法院认定涉案合同项下的保证金900元归所有并无不妥，本院予以维持。蔡威上诉主张招秀芬应退回该保证金依据不足，本院不予支持。
关于蔡威是否应向招秀芬交纳租金及占有使用费的问题。基于上述蔡威拖欠租金的事实，蔡威应向招秀芬支付2015年6月23日至合同解除之日即2015年10月9日的租金共计3210元。另因蔡威仍占有使用涉案物业，且无有效证据证明其已于2015年10月22日向招秀芬返还涉案房屋，故其还需参照涉案合约约定的租金标准向招秀芬支付2015年10月10日起的占有使用费，招秀芬自愿向蔡威主张至2015年10月23日的费用，系招秀芬对其自身权利义务的自由处分，可予以确认，则蔡威还需向招秀芬支付2015年10月10日-2015年10月23日的占有使用费共计390元。蔡威上诉主张因涉案房屋存在漏水问题，招秀芬不仅没有及时修复，影响蔡威的正常使用还污蔑其拖欠租金，其不应向招秀芬支付租金。经查，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，蔡威在二审期间提交的新证据虽然可以证实涉案房屋天花存在渗漏问题，但该证据既不能证明该天花渗漏的时间，亦不能证明天花渗漏影响到其对涉案房屋的正常使用。此外，蔡威既然主张其于2013年4月至6月就发现涉案房屋天花板渗水严重，并多次要求招秀芬修复又被拖延，却一直居住至其主张的2015年10月22日（其时涉案合同的租赁期限已届满），期间既无提出要求修复乃至解除合同的证据，也未保留关于房屋天花渗漏影响其使用的任何证据，并不符合常理。故蔡威的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于蔡威是否应向招秀芬支付水费及垃圾处理费的问题。如前所述，蔡威并无有效证据证明其已于2015年10月22日将涉案房屋交回给招秀芬，故蔡威仍应按涉案合同第（四）条关于“租赁期间，乙方（即蔡威）负责：水、电、户口、煤气、电话、电视天线、卫生、保安等级使用住宅所应付的一切费用”的约定，支付2015年10月9日前欠付的以及2015年10月10日至招秀芬确认收回房屋之日止作为占有使用费的相关费用。故招秀芬主张蔡威支付2015年9月7日至11月7日的水费88.73元及垃圾处理费104元有理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。蔡威上诉主张其不应交纳上述水费及垃圾处理费没有事实和法律依据，本院不予支持。特别是上述垃圾处理费是佛山市禅城区政府下发文件规定居民每户必须收取，与蔡威向小区交纳的卫生费性质并不相同，且根据涉案合同中手写的“水、电、垃圾费缴费存折：201XXXXXXXXXXX（工商行、招秀芬）”字样可知，蔡威对于需要交纳上述费用理应知情。
关于招秀芬是否应向蔡威支付违约金、精神抚慰金及赔偿的问题。经查，双方在合同中没有约定招秀芬未办理备案登记应承担的违约责任，且蔡威未举证证明招秀芬未办理备案登记对其造成损失，故蔡威上诉主张招秀芬支付违约金及赔偿相关款项没有事实依据，本院不予支持。至于蔡威主张的精神抚慰金，因其并无充分证据证明招秀芬的行为对其造成了精神损害，故该上诉理由缺乏事实，本院不予支持。
此外，蔡威关于保留向招秀芬追究拒绝修复房屋结构导致影响其使用房屋的权利的主张仅系蔡威对自身权利的处分意见，故本院对此不予审理。蔡威上诉请求由招秀芬夫妇向其及家人赔礼道歉，属蔡威新增加的诉讼请求，本院对此不予审理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡威的上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年八月十五日
书 记 员 陆灏珺
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤06民终3422号
上诉人（原审被告、反诉原告）蔡威，男，汉族，1980年5月28日出生，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）招秀芬，女，汉族，1969年7月9日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人蔡威因与被上诉人招秀芬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅区人民法院（2015）佛城法民一初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人蔡威向本院上诉请求：一撤销一审判决，支持蔡威的上诉请求；二、一、二审诉讼费由招秀芬负担；三、招秀芬夫妇向蔡威家人赔礼道歉。事实与理由：一、一审判决认为蔡威提供的涉案房屋的照片不足以证明该房屋存在漏水、开裂、石灰掉落等危漏情况，并认为蔡威所说房屋结构有问题的情况不属实，采信招秀芬的狡辩，显然与事实不符。蔡威提交的新证据一至七（共七段视频）可以证明涉案房屋的确存在危漏问题，且招秀芬急于掩盖房屋危漏的事实真相，妄图毁掉现场证据。新证据八（11张房屋危漏修补照片）、九（小区保安佐证视频）则可证明涉案房屋所在的楼宇由于年久，不少单位都出现漏水现象，涉案房屋也在其中。以上视频和照片足以证实招秀芬一直清楚涉案房屋存在多处严重危漏，也一直隐瞒实情以及逃避修复房屋。根据合同法第二百二十条和第二百二十一条的规定，招秀芬应履行维修租赁物的义务。但招秀芬不仅没有及时修复损坏的房屋，影响蔡威的正常使用，甚至污蔑蔡威没有与其交涉及反应房屋危漏情况，还反咬蔡威拖欠房租。因此，一审判决认定蔡威拖欠租金违约、招秀芬可以单方面解除合约、没收900元保证金显属不当。
二、一审判决因招秀芬不承认就不采信蔡威提交《搬屋收据》显然与事实不符。该收据是蔡威在2015年10月22日搬离涉案房屋时所请的搬家公司出具，小区监控视频也可以证实，但蔡威无法提取该视频证据，法院应该积极帮助蔡威。招秀芬称一直没有拿到房屋钥匙显然与事实不符，蔡威在搬离时将钥匙交到小区保安室，也电话通知过招秀芬。小区内也有将出租房屋的钥匙挂在保安室墙上让中介取用的习惯，招秀芬当年出租涉案房屋时也是这么操作，故其拒不承认已经收到钥匙是污蔑蔡威。
三、一审判决认定蔡威搬离涉案房屋时（2015年10月22日）没有告知招秀芬，只在2015年10月27日以短信方式告知搬离涉案房屋与事实不符。招秀芬提交的2015年10月27日的短信记录正好证实蔡威结合10月22日通话内容，再次向招秀芬明确10月23日前已经搬离涉案房屋。
四、一审判决认定招秀芬代垫付2015年9月7日至2015年11月7日的水费88.73元及2014年10月至2015年10月的垃圾处理费104元，共计192.73元需蔡威支付，显属不当。招秀芬所谓的“垃圾处理费”是无中生有，旨在污蔑蔡威。蔡威自承租之日起，交付过的费用当中根本没有招秀芬所说的“垃圾处理费”。小区卫生费由保安员按季度收取，蔡威一直足额交纳。另外，2015年9月7日至2015年11月7日的水费88.73元根本无需招秀芬垫付。水费单是每两个月的7日之后交纳，蔡威及其家人每次都去供水公司前台交纳，2015年7月7日至2015年9月7日的水费已交纳，下一次的缴纳时间是2015年11月7日之后，而蔡威与招秀芬的租赁合约在2015年10月23日终止，蔡威在10月22日搬离，故蔡威实际需要交纳水费的时间段是2015年9月7日至2015年10月22日，但此段时间的费用也必须等到2015年11月7日之后供水部门出单了才能交纳，故蔡威并没有拖欠水费，是招秀芬制造假象污蔑蔡威。
五、一审判决对蔡威提交的证实招秀芬夫妇暴力骚扰蔡威及其家人的视频不予采信不当。招秀芬一直逃避处理房屋危漏问题，继而转向谈及应该谁来缴税的问题，蔡威也要求招秀芬去地税部门缴税。招秀芬夫妇暴力骚扰蔡威及其家人当天，其谎称也报警，实际上只有蔡威报警，110报警中心以及同济派出所有记录；除此之外有蔡威提交的视频为证；招秀芬夫妇还对涉案房屋客厅的一块玻璃、房屋木门造成了破坏，故一审判决应确认该事实。
六、一审判决认定招秀芬上交的短信记录证明了双方协商的过程与事实不符。招秀芬与蔡威协商时故意轮流拨打蔡威的两个电话号码，短信也是轮流发至蔡威的两个号码，从不固定。招秀芬向法院提交的短信记录都是有意识地避重就轻，制造蔡威拖欠租金的假象，尤其是招秀芬不提供双方之间在2015年7月之前的短信，是因为其否认和逃避涉案房屋危漏的问题。
被上诉人招秀芬辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律无误，应予维持。依据招秀芬与蔡威之间签订的《租赁合同》第三条约定，蔡威负有依约按期支付租金的合同义务。经一审法院查明，蔡威严重迟延支付2015年4月23日至2015年6月22日租金，拖欠上诉人2015年6月23日至2015年10月23日的租金。蔡威欠租事实清楚，已经构成根本违约，招秀芬有权依照合同约定解除合同并没收保证金，故一审判决合法合理，应予维持。
二、蔡威采取非法手段制作、收集的证据应予排除。蔡威在租约到期且招秀芬明确不再与其续租的情况下，趁招秀芬装修之机未经招秀芬允许非法进入涉案房屋拍摄，其行为已经违反相关法律规定侵犯了招秀芬的合法权益，对于通过非法手段所获取的证据恳请人民法院不予采纳。
三、蔡威所述承租期间涉案房屋曾存在漏水、开裂、石灰掉落等情况并不属实，且在承租期间从未向招秀芬反映。蔡威此前已经租住涉案房屋三年，期间若出现漏水等情况，蔡威有足够时间采取拍照等方式取证并通知招秀芬处理。然而蔡威是在租赁合同已期满，合同已终止，一审已经结束，蔡威搬出涉案房屋数月后，方才以非法方式进入房屋内进行拍摄。当时招秀芬正对房屋进行装修，当时适逢佛山梅雨季，恰遇上今年春季历史罕见的长时间、强降水等极端天气，因招秀芬对房屋进行装修时导致房屋有轻微损伤。装修人员在未核实蔡威身份的情况下，蔡威花言巧语蒙骗，误以为蔡威系询问装修期间的房屋现状而作答，不能反映涉案房屋在蔡威承租期间状况。事实上，该装修工人是在装修工程将要完工时，包工头请过来做小工的，他不可能知道蔡威承租期间状况。相反蔡威一直在涉案房屋住了3年，有足够时间收集证据，却无法提供证明漏水及通知招秀芬前来处理的有效证据，却在合同已经履行完毕，合同履行期外，一审早已审结，他自己也说早已搬走，半年后，房屋装修时临时成为一片工场的照片，不论是时间还是房屋状况都根本不同，蔡威企图以此混淆视听，偷换概念，逃避自己的违约责任，恳请人民法院对此不予采信。故请求二审法院驳回蔡威的上诉，维持原判，诉讼费由蔡威承担。
招秀芬于2015年10月19日向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的租赁合约，招秀芬没收蔡威租赁保证金900元；二、蔡威偿还拖欠的2015年6月23日-2015年10月22日的租金3600元及滞纳金1138元（滞纳金以每月租金总额900元为本金，从2015年4月26日按日0.5%分段累计至2015年10月19日；补充说明：从2015年4月26日起算滞纳金是因为蔡威从2015年4开始没有按期缴纳租金）；三、蔡威支付违约金1800元（两个月租金）及支付租赁期间的水费88.73元、垃圾处理费104元；四、蔡威承担本案全部诉讼费用。
蔡威于2015年11月19日向一审法院起诉请求：一、招秀芬向蔡威退还租赁保证金900元；二、招秀芬向蔡威支付违约金1800元；三、招秀芬向蔡威赔偿900元及赔偿蔡威两个月的租金1800元；四、招秀芬向蔡威支付精神抚慰金14000元；五、蔡威保留向招秀芬追究拒绝修复房屋结构导致影响蔡威使用房屋的权利；六、本案全部诉讼费用由招秀芬负担。
一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认招秀芬与蔡威于2012年10月20日签订的《租赁合约》及于2012年10月22日签订的《补充租赁合约》均于2015年10月9日解除，上述《租赁合约》及《补充租赁合约》项下保证金900元归原告招秀芬所有；二、蔡威于判决发生法律效力之日起十日内，向招秀芬支付2015年6月23日-2015年10月9日的租金共计3210元及2015年10月10日-2015年10月23日的占有使用费共计390元，上述款项合计3600元；三、蔡威于判决发生法律效力之日起十日内，向招秀芬支付水费88.73元及垃圾处理费104元，上述款项合计192.73元；四、驳回招秀芬的其他诉讼请求；五、驳回被告蔡威的反诉请求。如蔡威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由招秀芬负担9元，由蔡威负担16元；反诉受理费143元，由蔡威负担。
上诉人蔡威在二审期间向本院提交了如下证据：
证据一，视频和照片，拟证明涉案房屋存在漏水开裂影响居住的情形，蔡威一直提出但招秀芬不承认也不处理；招秀芬因纠纷上门闹事，蔡威通过派出所处理也调解过，让双方再见面处理，招秀芬不出现并直接起诉。
证据二，小区值班费、卫生费收据九张，拟证明蔡威已经直接向小区交纳值班费和卫生费，招秀芬所主张的垃圾费不存在也不应由蔡威交纳。
证据三，水电费发票各两张，拟证明水电费并非招秀芬所说的拖欠，蔡威已交了7月7日即9月7日的水电费，且在10月23日搬离涉案房屋，要等到11月7日才能交下一期的税费。蔡威客观上同意交纳水费，但招秀芬自行把水费交了，致使蔡威无法缴交，并非拖欠。电费账户户主是招秀芬，租赁期间登记的使用人是蔡威，相关电费信息一直发到蔡威的手机上，蔡威一直按时交纳，可佐证蔡威并非故意拖欠税费。
证据四，照片（电子文档），拟证明涉案房屋在蔡威租赁期间存在漏水现象，影响蔡威的正常使用。
被上诉人招秀芬对蔡威提交的证据一的真实性不认可，认为是通过非法手段获取，该录像在2016年3月22日制作，但蔡威在2015年10月22日已经搬走，录像制作的时候招秀芬对涉案房屋由重新使用或其他使用的打算，该录像也不能证明蔡威所称涉案房屋在其承租期间有漏水的情况，漏水只是招秀芬装修造成；对证据二的真实性确认，小区确实每个季度收取90元值班、卫生费，但招秀芬主张的垃圾费是政府强制收取的，是环卫部门的清理垃圾费；证据三的真实性确认，对方没有欠电费，但水费蔡威在11月7日没去交，所以招秀芬才在11月21日去交了；证据四的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为照片1、5没有拍摄时间，照片2-4看不出拍摄时间、地点，涉案房屋在蔡威承租期间不存在漏水问题，蔡威也没有向招秀芬反映过。
被上诉人招秀芬在二审期间向本院提交了如下证据：
证据一，工商银行出具的单据一份，拟证明招秀芬交了水费、垃圾费。
证据二，佛禅府（2007）99号《印发佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法的通知》，拟证明招秀芬须就涉案房屋每月交纳政府强制收取的8元垃圾费，该费用在蔡威承租期间应由蔡威承担。
上诉人蔡威对上述证据一的真实性予以确认，但认为上述费用不应由其交纳；对证据二的真实性不予确认，并认为该文件是伪造，文中没有提到或要求租户承担该费用，双方《租赁合约》约定“使用住宅所应付的一切费用”由蔡威承担属于“霸王”、“模糊”词句，并不具有法律效力，该费用自蔡威承租以来一直由招秀芬承担，与蔡威无关。
本院经审查认证如下：上诉人蔡威提交的证据一虽然被上诉人招秀芬对其真实性不予确认，但相关视频和照片可以相互印证，且招秀芬在二审阶段亦确认于该时间段对涉案房屋进行了装修，故本院对该证据予以采信；证据二、证据三真实、合法，招秀芬对其真实性予以确认，本院予以采信；证据四因招秀芬对其真实性不予认可，且该证据无法显示具体在哪里及何时拍摄，蔡威亦未提供其他证据予以佐证，故本院不予采信。被上诉人招秀芬提交的证据一真实、合法，蔡威对其真实性予以确认，本院予以采信；证据二为佛山市禅城区人民政府文件，蔡威虽然对其真实性不予确认，但可以通过正常途径予以核实，却未提供证据予以否定，故本院对该证据予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
佛山市禅城区人民政府于2007年8月31日下发佛禅府（2007）99号《印发佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法的通知》，所附的《佛山市禅城区城市生活垃圾处理收费管理办法》第七条规定：“城市生活垃圾处理费收费标准：居民每户每月8元，……”。
二审期间，招秀芬确认其于2016年1月（春节前）对涉案房屋进行装修。蔡威在二审法庭调查后补充书面意见，认为其2015年10月22日搬离涉案房屋后招秀芬有可能在涉案房屋用水，导致水费的增加，故2015年9月7日后的水费应由招秀芬承担。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审的争议焦点为：蔡威就涉案租赁合同交纳的保证金是否应予退回；蔡威是否应向招秀芬交纳租金及占有使用费；蔡威是否应向招秀芬支付水费及垃圾处理费；招秀芬是否应向蔡威支付违约金、精神抚慰金及赔偿。
关于蔡威就涉案租赁合同交纳的保证金是否应予退回的问题。由于蔡威并未依照涉案《租赁合约》的约定，于2015年6月25日前支付2015年4月23日至2015年6月22日的租金，亦未支付2015年6月23日以后的租金，故其行为已构成违约，招秀芬有权依据该合同第三条的约定主张解除合约及没收保证金900元，一审法院认定涉案合同项下的保证金900元归所有并无不妥，本院予以维持。蔡威上诉主张招秀芬应退回该保证金依据不足，本院不予支持。
关于蔡威是否应向招秀芬交纳租金及占有使用费的问题。基于上述蔡威拖欠租金的事实，蔡威应向招秀芬支付2015年6月23日至合同解除之日即2015年10月9日的租金共计3210元。另因蔡威仍占有使用涉案物业，且无有效证据证明其已于2015年10月22日向招秀芬返还涉案房屋，故其还需参照涉案合约约定的租金标准向招秀芬支付2015年10月10日起的占有使用费，招秀芬自愿向蔡威主张至2015年10月23日的费用，系招秀芬对其自身权利义务的自由处分，可予以确认，则蔡威还需向招秀芬支付2015年10月10日-2015年10月23日的占有使用费共计390元。蔡威上诉主张因涉案房屋存在漏水问题，招秀芬不仅没有及时修复，影响蔡威的正常使用还污蔑其拖欠租金，其不应向招秀芬支付租金。经查，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，蔡威在二审期间提交的新证据虽然可以证实涉案房屋天花存在渗漏问题，但该证据既不能证明该天花渗漏的时间，亦不能证明天花渗漏影响到其对涉案房屋的正常使用。此外，蔡威既然主张其于2013年4月至6月就发现涉案房屋天花板渗水严重，并多次要求招秀芬修复又被拖延，却一直居住至其主张的2015年10月22日（其时涉案合同的租赁期限已届满），期间既无提出要求修复乃至解除合同的证据，也未保留关于房屋天花渗漏影响其使用的任何证据，并不符合常理。故蔡威的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于蔡威是否应向招秀芬支付水费及垃圾处理费的问题。如前所述，蔡威并无有效证据证明其已于2015年10月22日将涉案房屋交回给招秀芬，故蔡威仍应按涉案合同第（四）条关于“租赁期间，乙方（即蔡威）负责：水、电、户口、煤气、电话、电视天线、卫生、保安等级使用住宅所应付的一切费用”的约定，支付2015年10月9日前欠付的以及2015年10月10日至招秀芬确认收回房屋之日止作为占有使用费的相关费用。故招秀芬主张蔡威支付2015年9月7日至11月7日的水费88.73元及垃圾处理费104元有理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。蔡威上诉主张其不应交纳上述水费及垃圾处理费没有事实和法律依据，本院不予支持。特别是上述垃圾处理费是佛山市禅城区政府下发文件规定居民每户必须收取，与蔡威向小区交纳的卫生费性质并不相同，且根据涉案合同中手写的“水、电、垃圾费缴费存折：201302861004977406（工商行、招秀芬）”字样可知，蔡威对于需要交纳上述费用理应知情。
关于招秀芬是否应向蔡威支付违约金、精神抚慰金及赔偿的问题。经查，双方在合同中没有约定招秀芬未办理备案登记应承担的违约责任，且蔡威未举证证明招秀芬未办理备案登记对其造成损失，故蔡威上诉主张招秀芬支付违约金及赔偿相关款项没有事实依据，本院不予支持。至于蔡威主张的精神抚慰金，因其并无充分证据证明招秀芬的行为对其造成了精神损害，故该上诉理由缺乏事实，本院不予支持。
此外，蔡威关于保留向招秀芬追究拒绝修复房屋结构导致影响其使用房屋的权利的主张仅系蔡威对自身权利的处分意见，故本院对此不予审理。蔡威上诉请求由招秀芬夫妇向其及家人赔礼道歉，属蔡威新增加的诉讼请求，本院对此不予审理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡威的上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡威负担。
本判决为终审判决。
审判长温万民
审判员余珂珂
代理审判员徐允贤
二〇一六年八月十五日
书记员陆灏珺
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