重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04429号
上诉人（原审被告）夏海涛，男，汉族，1976年8月30日出生，汉族，住
委托代理人吴爱环，重庆典易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴启祥，男，1963年2月25日出生，汉族，住
委托代理人邓光辉，重庆市大江律师事务所律师。
上诉人夏海涛与被上诉人吴启祥房屋租赁合同一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年7月14日作出（2013）沙法民初字第04509号民事判决，上诉人夏海涛对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月31日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问，上诉人夏海涛及委托代理人吴爱环，被上诉人吴启祥的委托代理人邓光辉到庭参加询问。本案现已审理终结。
吴启祥在一审中诉称，2010年6月，吴启祥与夏海涛签订《房屋租赁合同》约定，吴启祥将位于某处门面，转租给夏海涛。每月租金30625元，并约定若出现国家改造或撤建等因素，甲方有权提前终止合同等。2012年8月20日该房屋业主重庆市南海贸易发展有限公司，因火车站改造工程需拆迁，要求吴启祥在同年9月20日前腾出该门面。吴启祥随即告之夏海涛，要求其顺应政府拆迁，在同年9月20日前还门面，但夏海涛至今不还房，也不支付2012年12月30日后的房租。请求依法判令1、夏海涛立即支付租金及水电费，共计124534元。2、夏海涛立即将所承租的沙坪坝区站东路176号附2号门面交还给吴启祥。一审审理中，吴启祥明确第一项请求从2012年12月30日起至2013年4月30日止，每月30625元共4个月122050元，该费用作租金损失和占用费；2012年9月水电费2034元。放弃第二项请求。
夏海涛在一审中辩称，首先这不是政府的拆迁，因为夏海涛租赁的门面没有经政府的拆迁许可，未取得许可证，不属于政府合法拆迁。吴启祥以政府拆迁理由要求夏海涛还房，是不成立的。吴启祥和涉案房屋业主方南海公司于2012年8月20日签订了解除合同协议，也就是说他前面所签订租赁合同均在9月20日终止，且南海公司已经行使了该房屋的权利，在2012年9月20日切断了该房屋的水电，致使该房失去了正常的使用条件，从2012年9月20日起，吴启祥没有权利继续行使该房屋的权利，所以说无权继续收取房屋租金、水电费。假如合同终止了，吴启祥就应该将夏海涛交纳的5万元保证金及提前交纳的9月20日至12月29日的房租退还给夏海涛，因为吴启祥拒绝将保证金退还给夏海涛，尽管夏海涛在该房屋停水停电的情况下，无法正常经营，南海公司也没有将该房屋的装修残值支付给夏海涛，所以说夏海涛在9月20日之后就不应该支付租金及水电费。
一审法院经审理查明，沙坪坝区北站东路176、176-1、178、180、182、184号属于重庆铁路南海运输有限责任公司所有。2007年11月18日，重庆铁路南海运输有限责任公司更名为重庆市南海贸易发展有限责任公司。
2010年5月4日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定有，租赁标的物沙坪坝北站××××××号临街层门面第一、二、三、四号，面积约460㎡；租期2010年5月25日起至2016年5月24日止；在租赁期间，未经甲方同意，乙方不准转租他人经营，如确需转租经营，乙方必须以书面形式报告甲方，经甲方同意后，乙方必须如实将其转租的合同原件报甲方备案，否则甲方有权终止本合同，并按乙方违约处理；租赁期满，合同自行终止。乙方投入的装饰、装修，不得损坏、撤出，应无偿交给甲方（可移动设备由乙方自行处理），且乙方不得提出任何经济补（赔）偿要求；自本合同签订之日起，按本合同执行。双方认定于2010年3月4日所签订的（×××××××号临街层门面第三、四号）房屋租赁合同，同时作废，并由甲方收回原合同原件。
夏海涛（乙方）与吴启祥（甲方）两次签订租赁合同。第一次的合同未提供。第二次签订了一份无落款时间的租赁合同。合同记载有，“一、甲方同意将位于沙坪坝区××××××××号平街1号门面出租给乙方经营使用。二、租赁期限，租金及付款方式。1、乙方租用甲方房屋期限为3年，即2010年6月30日起至2013年6月30日止。2、乙方租用甲方房屋的租金为每月29167元，年租金350000元先缴款后进场。3、租金采取按月支付，提前15日支付下月租金，即乙方在签订合同时支付前半年的租金共计175000元。三、租赁期间乙方的权利。l、乙方在合同签订前，交纳5万元人民币给甲方作为风险金（风险金不计利息）。2、乙方不得擅自改变房屋主体结构，如因乙方擅自改变房屋结构致房屋损坏以及造成损失，由乙方完全负责赔偿。3、乙方可以按自己的用途对其租房进行装饰，但必须事先征得甲方同意。4、在乙方承租房屋期间发生的水、电等费用由乙方自行承担、缴纳。”此外，双方还对其他共计9条进行了约定。夏海涛按约支付了保证金5万元。夏海涛曾向吴启祥支付了2012年6月至2012年12月的租金。
2012年6月8日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订补充协议。协议记载，“甲乙双方于2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租甲方位于重庆市沙坪坝区×××号临街层第一、第二、第三、第四号共约460平方米门面。现因该租赁门面可能面临拆迁和乙方需对三号门面（火车站往八中方向第三个门上，面积约133平方米）进行简单装修问题，双方特达成如下补充协议：一、乙方必须严格执行主合同约定，如有转租必须先征得甲方书面同意，并向甲方提供相应的转租合同原件用以备案。二、基于政府部门对该片区的产权冻结等拆迁的前期政府行为，双方同意，原则上乙方及甲方同意的次承租人不得对承租门面进行装修，因经营原因确需进行装修时，应该由乙方提前报送简要的装修方案经甲方审核同意，如因拆迁造成乙方及经甲方同意的次承租人的装修损失全部由其自行承担，但乙方或实际承租人可以取得拆迁人经评估确定的装修残值。三、如遇拆迁，自拆迁公告发布之日起，甲乙双方所订立的《房屋租赁合同》即自行终止，乙方及甲方同意的次承租人必须在政府部门发布的拆迁公告规定的搬迁期限内向甲方交还承租房屋，无论何种原因逾期未迁出的，乙方都应承担违约责任，由乙方按租金标准的三倍赔偿甲方逾期还房损失，在逾期还房期间，甲方不提供乙方所租门面的水、电供应。四、乙方承诺，拆迁时除取得评估机构所评估的装修补偿外，不对甲方或拆迁人提出任何赔偿请求。”
2012年8月20日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订解除合同协议。协议记载，“甲乙双方于2003年10月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定从2003年12月20日起由乙方承租甲方位于沙坪坝区天陈路17号南海大楼平街一楼（除宾馆大堂总台和配电室外）、负一楼共二层商业用房。2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》，并于2012年6月8日签订了《补充协议》，合同约定从2010年5月25日起由乙方承租甲方位于沙坪坝区站东路176号商住楼平街一楼l、2、3、4号门面商业用房，该合同履行至今。现政府通知对该租赁房屋进行拆迁，为了顺应政府的拆迁，经甲乙双方协商一致，达成如下解约协议：
一、双方同意解除2003年10月20日签订的《房屋租赁合同》和2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》及2012年6月8日签订的《补充协议》，从签订本协议之日起上述合同全部解除，2012年8月31日前双方据实结算房屋租金。2012年9月1日—2012年9月20日免除乙方租金。
二、乙方在解约后应自觉到税务部门完结相关税费、结清对外欠款及支付劳工费用并完结与次承租人的一切手续，在2012年9月20日17：00前结清水、电等费用，并搬出承租房屋，其间不得损坏房屋的装饰及结构，经甲方验收合格后进行交接，乙方凭保证金收据原件到甲方领退租房保证金。
三、乙方交还租赁房屋后5个工作日以内，甲方支付乙方提前解约补偿费用共计156万元，大写：壹佰伍拾陆万元整（存入乙方提供的银行账号内），此费用包含双方协商的：装修补偿费、搬迁费、提前搬迁奖励费、天然气安装费等全部费用；乙方确认，以上解约补偿费用为双方协商的结果，甲方补偿本条所列费用后，即独立对外取得拆迁补偿，适用费额及补偿金额与乙方无关，乙方不能另行向拆迁部门或甲方提出任何关于拆迁补偿的要求。四、乙方同意在取得天然气补偿费后，乙方在××××安装的天然气（代码2026240）归甲方所有，乙方积极配合甲方在2012年9月20日前完善过户手续。八、甲乙双方承诺：对本协议内容保密，任何一方对外透露本协议信息造成对方工作被动或经济损失，透露信息一方愿承担一切责任，并赔偿因信息透露给对方造成的经济损失。”
2012年8月15日，重庆沙坪坝火车站综合改造开发建设工程指挥部向拆迁区域印发关于启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作的通知，明确表明定于2012年8月启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作，确保10月30日前开工建设本项目站改工程。
2012年8月17日，重庆市南海贸易发展有限责任公司书面通知吴启祥，上级要求我司所有物业必须于2012年9月20日前全部搬迁完毕。贵单位吴启强租赁的我司物业：天陈路17号南海大楼平街一楼、负一楼和吴启祥租赁的我司物业：站东路×××××（南海商住楼）临街层一、二、三、四号门面属此次拆迁范围，请贵单位于2012年8月25日前来我司协商办理合同解除事宜及结算租金，并于2012年9月20日前搬迁完毕，在此期间请贵单位保护好租赁房屋并不得故意毁损添附物。2012年9月20日17时后，我司将对此次拆迁范围内属于我司的所有物业停止供水供电，逾期不搬迁者，一切后果自负。夏海涛自述2012年9月20日通过打听才知晓此通知内容。
2012年9月17日，吴启祥向重庆市南海贸易发展有限责任公司作出书面承诺，“吴启祥于2012年9月17日请求南海公司支付部份提前解约补偿费壹佰万元整，用于我方各商业租赁门面按期搬迁撤离，并郑重作出如下承诺：我方各商业租赁门面严格按照双方于2012年8月20日签定的《解除合同协议》之约定，确保沙坪坝区××××××号平街一楼、负一楼共二层商业用房及沙坪坝区×××××××号商住楼平街1、2、3、4号商业用房按期搬迁撤出，撤离期限如下：
①沙坪坝区××××××号平街一楼、负一楼共二层商业用房停水停电执行时间申请延后至2012年9月21日早上7：00时止。我方并保证于7：00时开始搬迁撤出。②沙坪坝区站东路×××号商住楼平街l、2、3、4号商业用房，停水停电执行时间为：2012年9月20日17：00时。”
2012年9月17日，重庆市南海贸易发展有限责任公司依前述协议向吴启祥支付约定拆迁费等费用100万元。
2012年9月17日，吴启祥向包括夏海涛在内的各租户发出通知，“接重庆市南海贸易发展有限责任公司通知，将我方位于重庆市沙坪坝区某处物业进行拆迁，重庆市南海贸易发展有限责任公司要求我方所有物业必须于2012年9月20日前全部搬迁完毕。贵方租赁的物业某处属此次拆迁范围。请贵方于2012年9月20日前来我方办理合同解除事宜及结算租金，并于2012年9月20日前搬迁完毕。重庆市南海贸易发展有限责任公司于2012年9月20日17日后，对我处租赁所有物业停止供水供电，逾期不搬迁者，一切后果自负。”
现吴启祥提起诉讼。一审审理中发现，重庆铁路运输法院审理重庆市南海贸易发展有限责任公司诉吴启祥、夏海涛房屋租赁合同纠纷一案中，2012年12月18日作出的（2012）重铁民初字第63号民事判决确认有，“夏海涛吴启祥与吴启祥签订《房屋租赁合同》后，与夏海涛签订《房屋租赁合同》将其承租的沙坪坝站东路176号临街层1号门面转租给夏海涛。该转租行为虽未经吴启祥书面同意，但长达五年的租赁和经营中，吴启祥未提出异议，且吴启祥一直在对其出租的房屋水、电、物业等进行管理。故吴启祥南海公司应当知道夏海涛吴启祥将1号门面转租给夏海涛的事实。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，夏海涛吴启祥与夏海涛签订的《房屋租赁合同》合法、有效，夏海涛属该房屋次承租人。吴启祥南海公司与夏海涛吴启祥签订的《房屋租赁合同》解除后，夏海涛吴启祥与夏海涛的转租合同已无继续履行的可能，夏海涛无权继续占有该房屋，应当将租赁房屋返还给夏海涛吴启祥或吴启祥南海公司。”该判决还确认“一、夏海涛在一审判决生效后十日内将承租的位于重庆市某处房屋返还给吴启祥重庆市南海贸易发展有限责任公司。二、夏海涛吴启祥在在一审判决生效后十日内支付吴启祥重庆市南海贸易发展有限责任公司违约金（按每日2185.09元计算，从2012年9月21日起计算至一审判决生效之日止。）”。
一审法院认为，重庆铁路运输法院审理重庆市南海贸易发展有限责任公司诉吴启祥、夏海涛房屋租赁合同纠纷一案中，2012年12月18日作出的（2012）重铁民初字第63号民事判决。该判决已确认：吴启祥与夏海涛签订的租赁合同有效，夏海涛属该房屋次承租人。南海公司与吴启祥签订的《房屋租赁合同》解除后，吴启祥与夏海涛的转租合同已无继续履行的可能，夏海涛无权继续占有该房屋，应当将租赁房屋返还给吴启祥或南海公司。从本案事实可知，2012年8月20日，南海公司与吴启祥签订解除合同协议，约定从签订该协议之日起南海公司与吴启祥双方所签订的租赁合同全部解除，吴启祥应于2012年9月20日前全部搬迁完毕。2012年9月17日，吴启祥向包括夏海涛在内的各次承租人发出解除租赁合同通知，但无证据证明该通知已送达夏海涛，故吴启祥与夏海涛的租赁合同并未解除，夏海涛理应支付租金至重庆铁路运输法院判决夏海涛将承租的位于重庆市某处房屋返还给南海公司之日止。故一审法院对吴启祥要求夏海涛支付从2012年12月30日起至2013年4月30日止租金请求予以支持。计算方式为350000元÷563天×122天＝116986.30元。夏海涛抗辩2012年9月20日后该租赁房屋已断水断电，失去正常使用条件，应扣减租金的请求，结合本案实际，应予支持，可在房屋租金中适当扣减20%。至于夏海涛提出由于吴启祥未退还房租、保证金及赔偿装修损失等，因而拒绝支付房屋租金的抗辩理由，因退还房租、保证金及赔偿装修损失等属于对合同解除后果处理的积极主张，应另案起诉解决。故对夏海涛的此抗辩理由不予采纳。
本案吴启祥提出的补交水电费的请求部分一审法院不予支持，理由是，合同履行中虽按夏海涛向吴启祥交付的方法执行，但吴启祥并非收取水电费法定主体，必须以代交为前提，由于吴启祥未证明代交的事实，加之夏海涛有证据证明已结清水电欠费，故不予主张。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、由夏海涛支付吴启祥2012年12月30日至2013年4月30日止的房屋占用费93589.04元。限于一审判决发生法律效力后立即付清。二、驳回吴启祥的其他诉讼请求。案件受理费1395元（吴启祥已预交），由吴启祥负担250元。由夏海涛负担1145元，限于一审判决发生法律效力后立即支付给吴启祥。
夏海涛不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）沙法民初字第04509号民事判决第一项，本案一、二审诉讼费由吴启祥全部承担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。（1）吴启祥与重庆市南海贸易发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》已于2012年8月20日解除了，因此，吴启祥与夏海涛之间的《房屋租赁合同》也应随之相应解除，吴启祥无权向夏海涛主张租金或房屋占用费。（2）本案应适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由出租人重庆市南海贸易发展有限责任公司来行使对次承租人夏海涛的逾期腾房占用使用费，而重庆市南海贸易发展有限责任公司已与夏海涛达成协议，放弃对夏海涛的房屋占用使用费的要求，吴启祥因而更无权要求夏海涛承担房屋占用使用费。2、一审判决认定事实错误。吴启祥的损失不是夏海涛造成的，不应由夏海涛来承担，一审判决由夏海涛承担房屋占用损失，且按租金标准支付，是认定事实错误、显失公平，且计算无法定依据。（1）吴启祥得到重庆市南海贸易发展有限责任公司100万元补偿金后，直接发出通知要求夏海涛搬迁，却不谈及补偿事宜，在没有得到补偿的情况下，夏海涛履行抗辩权，有法定理由暂时不搬迁。（3）夏海涛租赁房屋从2012年9月20日开始断水断电，房屋使用价值降低，即使计算房屋占有使用费，也应作出相应扣减，而不应按照以前的租金计算房屋占有使用费。
吴启祥答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，夏海涛向本院举示了下列：1、重庆市南海贸易发展有限责任公司与其签订的《协议》一份，2、移交收据。证明房屋已交还重庆市南海贸易发展有限责任公司，重庆市南海贸易发展有限责任公司放弃追究夏海涛房屋占有使用费的权利。吴启祥对上述证据的真实性和关联性无异议，但认为不能达致其证明目的。
本院审理查明，2013年5月23日，夏海涛与重庆市南海贸易发展有限责任公司达成协议，夏海涛因此将涉案门面于2013年5月28日交还重庆市南海贸易发展有限责任公司；重庆市南海贸易发展有限责任公司补偿夏海涛房屋装修87463元；夏海涛与重庆市南海贸易发展有限责任公司亦如约结清水电欠费5973元。夏海涛收款后，不能再以房屋搬迁补偿等为由要求重庆市南海贸易发展有限责任公司支付任何补偿，此协议生效后，互不追究法律责任。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，虽吴启祥与重庆市南海贸易发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》已于2012年8月20日解除，但吴启祥与夏海涛之间的《房屋租赁合同》并未被解除。夏海涛于2012年9月20日知晓房屋拆迁事宜后一直未搬迁，其占有使用房屋直至2013年5月28日，从2012年12月30日起至2013年5月28日期间一直未交纳租金，夏海涛应就此期间占有使用房屋支付相应的对价。重庆市南海贸易发展有限责任公司与夏海涛之间的协议仅是就房屋搬迁事项达成的协议，并未明确对房屋占用使用费进行约定。至于夏海涛上诉所称因吴启祥未给付搬迁补偿而可以不予搬迁，并不符合法定的抗辩权行使要求，本院对此上诉理由不予支持。至于夏海涛提出应相应扣减房租，但并未提交充分证据证明2012年9月20日后被断水断电，因此本院对此上诉理由亦不予支持。
综上，夏海涛的上诉理由不成立，本院对夏海涛的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2790元，由上诉人夏海涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一三年十二月十一日
书记员 程 容