重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04067号
上诉人（原审被告）：杨杰。
委托代理人：陆世平。
被上诉人（原审原告）：罗萍。
委托代理人：贾治勇，重庆宏创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗江。
上诉人杨杰与被上诉人罗萍、罗江房屋买卖合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年4月14日作出（2014）碚法民初字第02354号民事判决。长胜煤业不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与代理审判员陈洁婷、代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨杰及其委托代理人陆世平，被上诉人罗萍的委托代理人贾治勇，被上诉人罗江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年4月29日，罗萍通过中国工商银行玉溪市分行北市区分理处向罗江存款40000元。在该40000元存款的个人业务凭证（专用）的客户签名处书写有文字“罗萍代”。审理中，罗江陈述：这个是罗萍当时的男朋友马勇签的，应当是写马勇代，可能是笔误写成了罗萍代，现在罗萍与马勇是夫妻关系。罗萍认为罗江的陈述属实。杨杰认为：如果是如罗江和罗萍所说，在汇款期间必须持本人、代理人身份证，写代理人的身份证进行汇款，所以这单子上面的证件号码是罗萍，是罗萍代另外的人汇款给罗江，罗萍代应该是罗萍写的。
2011年1月28日，冉华、万迎春向王祥林出具委托书，该委托书载明：坐落在重庆市北碚区辽宁路68-4-7-3号的房屋属冉华、万迎春的夫妻共同财产；委托人冉华、万迎春委托受托人王祥林全权办理如下事宜：1、委托受托人王祥林以其名义出售上述房屋，并与购房方签订上述房屋的房屋买卖合同，并在相关文件上签名，并代为收取售房款。2、委托受托人王祥林以其名义协助购房方办理房屋按揭贷款手续。3、委托受托人王祥林以其名义协助购房方到重庆市北碚土地房屋权属登记中心办理上述房屋权属的房屋买卖过户等相关事宜；委托期限自委托人冉华、万迎春在委托书上签字起至二0一二年一月二十八日止。重庆市北碚公证处对该委托书进行了公证。重庆市北碚区辽宁路68号4-7-3号的房屋当时登记的权利人为万迎春。
2011年2月17日，罗江填写歇马广场.傲城汇会员资格申请，载明：罗江自愿在重庆恒友物业责任公司指定银行新开设个人存款账户，存入50000元现金，证明具有购房能力；罗江第一意向房源三室二厅；罗江承诺符合购买经济适用房的全部条件，如因资格审查不符合购买条件而导致不能购房，其放弃会员资格和选房资格。2011年5与17日，罗江从银行取款50000元。
2011年2月20日，罗江（甲方、卖方）、高攀（乙方，买方）、北碚区正阳房产信息服务部（丙方，经纪公司）签订《房屋买卖合同》，约定甲、乙双方通过丙方买卖坐落于北碚区歇马镇中心花园4-14-3房屋，成交价格含转让费315000元。该合同第一条第2款约定：乙方于2011年2月20日向甲方交纳购房定金为5000元。该合同第八条约定：①甲方承诺，由于该房屋为转让房，甲方预付借款伍万元，转让费柒万元。甲方配合乙方办理相关手续，由甲方想办法将该房屋转让与乙方。②甲方承诺，该房屋正式转至乙方户头，甲方才收取转让费柒万元，定金伍万元退与甲方。若不能正常转与乙方，甲方自愿退还乙方已付定金伍千元，不属甲方违约。③甲乙双方协商，乙方尽快准备好相关资料，开发商通知办理手续时，乙方积极办理。乙方将该房屋过于自己父母户头，甲方无异议。④该房屋在开发商签定合同单价为2990元／平方米，乙方以按揭方式购买此房。甲乙双方协商该房屋价格为315000元，其中柒万元属转让费应支付与甲方。⑤甲乙双方协商，乙方按揭签订正式合同，该房屋产生的相关费用与甲方无关。⑥甲乙双方协商，该房屋转至乙方户头，乙方支付甲方转让费及定金借款共计115000元（注：已付定金5000元）。注明：该房屋转至乙方名下为乙方与重庆俊强房地产开发有限公司签定正式合同之日。2011年2月20日，高攀支付罗江购房定金5000元。2011年4月26日，高攀之母朱文培通过银行转账支付罗江款项115000元。
2011年4月22日，万迎春（甲方、售房人）、罗江（乙方、购房人）、北碚区乾运房屋中介服务部（丙方）签订《房屋（置换）买卖合同》，约定：乙方通过丙方介绍购买甲方位于北碚区辽宁路68-4-7-3房屋，建筑面积48.88平方米，房屋成交价270000元，甲方完全同意乙方采用按揭方式付款购买该房。该合同第三条约定：1、甲乙双方约定在2011年4月22日由乙方交购房定金1万元给甲方，当甲方收到房屋定金之时不得再将房屋转售第三方或不按约定价格售予乙方，否则应双倍返还定金。2、乙方向银行申请145000元按揭贷款。甲乙双方应积极配合丙方和贷款银行于2011年4月28日之前全部提交贷款所需相关真实资料并配合丙方到银行指定地方办理按揭相关手续，如逾期未提交所有相关真实资料或未配合丙方进行指定地方签订银行按揭相关合同视为违约。3、双方约定按揭申请银行审批同意之后／个工作日内办理产权变更登记，（若银行实际审批金额小于乙方申请的贷款金额，在办理产权变更登记之日乙方以现金方式补足差额），产权变更登记之日并拿到产权交易所登记受理单之日，乙方支付115000元房款给甲方。4、办理产权变更之日起／工作日内，银行将已经申请的贷款145000元直接转入甲方在银行开设的账户内，甲方收到银行按揭之日起／工作日内交房房屋给乙方。乙方付清房屋余款／元。之后，双方在该《房屋（置换）买卖合同》上添写了第十二条，载明：“经双方约定在产权变更当日甲方结清水电气等费用，甲方把房屋交给（以下分段）经甲乙双方约定乙方购房款支付方式更改为非按揭方式。约定在2011年月18日。壹仟元尾款（以下分段）登记并于当日支付乙方支贰拾陆万玖仟元整、交房之时水电气闭路双方协助办理产权文书（以下分段）（2）经甲乙双方约定，乙电物品清单以外的电器、试用电路是否有问题所有问题甲方自行处理到完好（以下分段）过户当日甲方交房。”（空格处的文字无法辨别）审理中，罗江对该第十二条解释如下：当时双方约定房款支付方式更改为非按揭方式，通过转账支付甲方259000元，加上签合同当天支付的定金1万元，共计是269000元。约定在过户后当天付款甲方259000元，尾款1000元在验完房后支付。验房包括水电气费用的结算及线路是否完好，过户当天就交房。约定2011年5月18日交钱办理过户。罗萍、杨杰对罗江.0的解释无异议。罗江解释添加的原因为：罗萍能够凑齐27万元购房款的时候让中介工作人员添加的第十二条，是在罗萍转账支付15万元之前。罗萍对罗江的解释无异议。杨杰对罗江的解释有异议，并陈述添加的原因为：在2011年4月22日签订按揭贷款合同是因为这个时候已经有了首付款，之后是在罗萍能够借款15万元给罗江和杨杰的时候才让中介工作人员添加的第十二条，是在罗萍决定借款给罗江和杨杰的时候添加的。
2011年4月22日，王祥林收到定金10000元，并出具收条一张，载明：今收到罗江购买北碚区辽宁路68号4-7-3房屋定金10000元。同日，清点了涉案房屋内的物品，并形成了物品清单，该清单上的物品包含在房款内属于买方所有。该清单载明：1.8米床一张、床垫一张、床头柜2个、布艺沙发一套、茶几一个、热水器一个、灶一台、抽油烟机一个、窗帘2幅。买方：罗江卖方王祥林中介：孔志敏。北碚区乾运房屋中介服务部在该物品清单尾部盖了公章。
2011年5月17日上午，杨杰、万迎春和冉华的委托代理人王祥林、中介公司的孔志敏、罗江到北碚区房产交易所办理涉案房屋的过户手续。王祥林代万迎春、冉华与杨杰签订了涉案房屋的《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于北碚区辽宁路68号4单元7层3号房屋出售给乙方，建筑面积48.8㎡，房屋成交价136000元。该合同第四条约定：乙方在2011年5月17日付款136000元。甲方在2011年5月17日将上述房地产全部移交给乙方。该合同第五条约定：本合同签订后，甲乙双方应按规定办理房地产权属转移登记。办理登记的有关税费由双方按规定各自承担。
2011年5月17日，涉案房屋以杨杰名义交纳了转移登记费、零星测绘费、成果资料费、房屋转让手续费、契税，以万迎春、杨杰名义共同向有关部门交纳了土地调查费、划拨土地收费，万迎春向有关部门交纳了零星测绘费、房屋转让手续费、个人所得税。同日10时09分，罗萍通过中国工商银行转账支付罗江款项150000元。同日12时04分，罗江通过中国工商银行转账支付王祥林款项259000元。王祥林于同日出具收条一张，载明：今收到罗江购买北碚区辽宁路68号4单元7-3房屋房款259000元。转账之后罗江、杨杰、孔志敏就去验房，验房确认房屋完好后，罗江于同日以现金支付尾款1000元，并由孔志敏代万迎春写了收条，该收条载明：“今收到罗江购买北碚区辽宁路68#4单元-7-3房屋房款1000元。此房房款已结清。”同日，孔志敏代万迎春将涉案房屋交付。同日，涉案房屋取得107房地证2011字第159358号重庆市房地产权证，该房地产权证载明的权利人为杨杰。之后，该房产证以及有关房屋的手续都放在北碚区龙溪路41号2单元5-3号住房内。
2011年5月18日，杨杰出具借条1张。该借条载明：“今在罗萍处借到现金270000.00（贰拾柒万元正）.用于购买北碚区辽宁路68#4-7-3#住宅壹套（此房的出售权由罗萍定）.本人只提供售购时的户头作用.以后出售的价格及差价与本人无关！借款人：杨杰2011.5.18”。
2012年6月10日，杨杰与罗江签订协议，该协议载明：经杨杰、罗江两人协商自愿的原则，在离婚后的两个人的共同财产分割如下：辽宁路68号4-7的壹套住房（户名为：杨杰）由杨杰所有。
现杨杰作为权利人在北碚区拥有的房屋为涉案房屋。
2013年9月，罗萍以杨杰为被告、罗江为第三人向本院起诉要求确定重庆市北碚区辽宁路68号4-7-3房屋一套归罗萍所有。本院在审理该案中，罗萍于2014年3月28日向本院申请撤诉。本院于2014年3月28日作出（2013）碚法民初字第05955号民事裁定书，裁定准许罗萍撤回起诉。
另查明，罗萍与罗江系姐妹关系。罗萍为××人，于2011年3月24日取得××人证。杨杰与罗江于2000年5月18日登记结婚，于2006年8月11日生育一子杨皓森，于2007年7月23日登记离婚，离婚时双方达成离婚协议书。该协议书载明：“……一、子女抚养协议：儿子由男方抚养，女方每月付生活费叁佰元人民币，医疗费、教育费由双方各承担50%，直至其能独立生活为止。二、双方婚后共同财产分割协议女方分得：位于北碚区龙溪路41号2-5-3号住房一套，面积97.65平方米，及室内所有家电家俱。三、双方无婚后共同债权债务。四、双方其它协议1、女方可随时探视儿子。2、在2007年10月30日之前女方一次性付清男方贰万元人民币。……”之后双方按协议履行。杨杰与罗江从2007年7月23日至2012年6月非婚同居，居住地在北碚区龙溪路41号2-5-3号住房。从2007年7月11日至2012年3月11日期间杨杰多次通过银行向罗江汇款，合计汇款70558.1元。2010年3月25日，杨杰从银行取款40000元。北碚区龙溪路41号2-5-3号住房的权利人于2014年10月17日由杨杰变更为罗江。
又查明，入读西大附小的条件为：需要在该校招生片区内实际居住一年，要有住房，有户口在该住房上。2011年5月17日，杨杰、杨皓森因购房将户口由北碚区龙溪路41号2单元5-3迁入重庆市北碚区辽宁路68号4单元7-3。在杨皓森入读西大附小前因为学校要进行入户检查，涉案房屋没有出租。杨皓森入读后，涉案房屋空置一段时间之后出租。审理中，罗江陈述：杨皓森入读后，涉案房屋空置一段时间之后就由其代罗萍出租，租金由其收取后支付给罗萍。罗萍对罗江的陈述无异议，并表示收到了租金。杨杰则陈述在杨皓森读书前没有出租，由杨杰、罗江、杨皓森居住使用。杨皓森入读后，涉案房屋是杨杰的产权由罗江和杨皓森在里面暂时居住，期间罗江未经杨杰允许将涉案房屋出租收益，杨杰把租金抵做杨皓森的生活费，故没有支付杨皓森的生活费给罗江。因此涉案房屋在没有确认房屋是否是罗萍的房屋之前都是由杨杰控制在使用。杨浩森于2012年9月入读西大附小一年级，并在该小学就读至今。
还查明，2007年4月28日，罗江与范晶泉签订炒股合作协议，约定：从2007年5月1日起至2007年12月31日止，罗江出资100000元与范晶泉共同进行股票炒作，该100000元打入罗江的父亲罗华银的账户进行股票操作。
本院在开庭审理原告罗萍诉被告杨杰，第三人罗江所有权纠纷一案时，罗江陈述：协议不是我写的是杨杰写的，上面的罗江签字是我签的，杨杰的签字是杨杰签的。在我回忆中是2012年4-5月我与杨杰要彻底分开，小孩原本应由杨杰抚养，但是实际从出生至今都是我抚养。我提出要和杨杰彻底分开，杨杰不准，反映十分强烈。我提出和杨杰分手是因为在一起生活经常吵嘴打架，对小孩有不利的影响，当时同居的目的就是为了给小孩一个温馨的家庭氛围，让小孩的能健康成长。在我有一次回龙溪路房屋拿东西时，杨杰胁迫我签下这份协议。当时杨杰将我的手机弄断，还卡我脖子不准我离开家，要让我签这份协议。当时我看了这份协议上的所写的辽宁路68号4-7不是我妹妹出资购房的房屋，我与杨杰没有处置权，更谈不上是共同财产。因此我才签了字。这份协议上有涂改正说明是杨杰慌乱中写的协议，并且这协议只有杨杰有一份我并没有。我没有报警，也没有向有关组织反映，只是与我父母说了一下。原因是协议上写的辽宁路68号4-7房屋不是我妹妹出资购房的房屋。杨杰则称：签协议不存在胁迫，签协议的时候是2012年6月10日，是星期天，因为当时罗江在开一部我与罗江同居期间共同购买的尾号为251的小轿车。罗江在驾驶该车时与其他车辆发生了擦挂，出现了两车车损，罗江很恐慌。罗江叫了案外人到了现场，由于无法处理，罗江就给我打了电话咨询车辆保险的情况，但是不说明车辆出事故的时间地点。出事当天罗江就到龙溪路来找我，叫我把251车辆开到到4S店维修。由于罗江背弃了这个家与案外人有交往，所以我拒绝将车开去维修，然后就谈到无法同居下去，就商量如何分割财产。因为同居期间共同财产涉及到三套房屋和一辆车，很难分割。罗江提出把车给我，涉及的三套包括诉争房屋都给罗江。因小孩是归我抚养，车没有用，所以我要一套房屋。罗江对杨杰的陈述有异议，认为不属实。其和杨杰彻底分手是2012年3月，是杨杰提出分手。分手原因就是因为生活吵架。有一个网友给我打电话被杨杰接听了，杨杰就骂了网友。分手后我就搬到辽宁路诉争房屋内居住。杨杰陈述：协议上辽宁路68号4-7是与诉争房屋辽宁路68号4-7-3是同一套房屋，当时写协议是在龙溪路房屋写的，当时诉争房屋的房产证是在诉争房屋内，当时无法明确是68号4-7-3还是68号4-7-4，之后也没有在协议上补写房号。是因为当时68号4单元7楼有三套房屋，但是只有诉争房屋是属于杨杰的。当时就写明是辽宁路68号4-7的一套住房并特别括号注明为杨杰，这就能够明确协议住房的唯一性。罗江对杨杰的陈述有异议，认为不属实。罗萍对杨杰的陈述表示不清楚。
审理中，罗萍陈述：罗萍是××人行动不变，由于杨杰、罗江的婚生子杨皓森需要入读西大附小，而本涉案房屋处于西大附小入读范围，为了杨皓森能顺利入读西大附小结合杨杰是杨皓森的抚养人的情形，罗江与杨杰就请求罗萍以杨杰的名义购买，以便于杨皓森入读西大附小。杨杰陈述：对罗萍的陈述有异议，杨皓森于2011年9月入读西大附小的。房屋本身就是杨杰和罗江购买的，登记到自己名下不需要罗萍的同意。罗萍至今从未要求杨杰履行过户的合同义务。罗江陈述：就涉案房屋购房一事，是为了杨皓森能顺利入读西大附小，杨杰只是一个户头作用，杨杰没有参与购房一事。
审理中，罗萍陈述：罗萍于2011年2月20日与罗江之间有过委托关系，委托罗江代为炒房，具体操作与高攀的房屋买卖关系。罗江与万迎春签订房屋买卖合同时罗萍即有购买该套房屋的意向，罗萍明确向罗江表示需要购买该房屋，定金由罗萍承担，具体情况罗江清楚。明确委托是在2011年5月17日，正式签订登记的房地产买卖合同时，同时也是罗萍向罗江支付尾款15万元，也是杨杰最终确认向罗萍出具借条，也就是购房款的时候，委托关系最终确认。罗江则陈述：我在网上发现涉案房屋，咨询有关部门入住该房屋的孩子可以入读西大附小，由于自己现金不够，征询罗萍的意见，问她是否愿意购买此套房屋，她可以从中获得房屋增值的收益，我也可以从中免去支付赞助费。罗萍同意让我代为购买此套房屋，先让我垫付一万元的定金，所有房屋的费用由她支付。我所说的上述情况发生时间都是在2011年4月22日之前。罗萍在之前给我打款4万元，支付现金1万元用于订购歇马中心花园经济适用房，转让给高攀后其收益为7万元，合计金额12万元。当时2011年4月22日时高攀还没有支付该12万元，我帮罗萍垫付1万元，这1万元罗萍之后打了15万元给我，就付清了。杨杰表示对罗萍和罗江的陈述有异议。罗萍和罗江都认可2011年5月17日建立的口头委托关系购买这套房屋，罗江在答辩时对罗萍的陈述无异议，其陈述的事实也包括这个时间，因此罗萍和罗江的陈述不属实，由于罗萍与罗江是姐妹，其口头协议侵犯了杨杰的利益，建议法院审核口头协议的效力。
审理中，罗萍陈述：购房款27万元中第一笔来源于2011年2月20日罗江与高攀之间的房屋买卖合同，该合同由买方高攀在签订合同时支付给罗江定金5000元与2011年4月26日高攀的母亲朱文培通过中国工商银行转账支付给罗江11.5万元，高攀支付给罗江的定金5000元及高攀的母亲朱文培通过中国工商银行转账支付给罗江11.5万元购房款都是属于原告的，原告于2011年5月17日通过转账方式向罗江支付15万元，以上合计27万元。杨杰对罗萍的陈述有异议，认为高攀支付给罗江的定金5000元及高攀的母亲朱文培通过中国工商银行转账支付给罗江11.5万元购房款表明该房屋是罗江与杨杰同居期间进行的，这笔钱是属于杨杰和罗江的，与罗萍无关。所以购买后面的涉案房屋才采取的按揭方式。单从这份证据不能表明原告与罗江之间有委托关系。罗江对罗萍的陈述无异议，认为从汇款凭证上显示杨杰未支付购房款，与杨杰无关。
审理中，罗江陈述：订购经济适用房一个人可以订购多套，但是签订正式合同的时候必须是一个人购买一套，订购3套时退了一套，退的那套是我想购买的那一套，剩下的2套一套为罗萍出资，另一套是我父母出资。罗萍出资5万元，我父母出资5万元。罗萍办理了产权证这套房屋是我父母出的资，当时我父母已经购房没有资格购买经济适用房，因此由罗萍出面购买的该套房屋，转让给高攀的房屋是罗萍出资的这一套。我父母没有让我出面购买罗萍办理房产证的那套房屋是因为我当时在北碚区龙溪路有一套房屋，我与杨杰离婚时协议该套房屋归我所有，虽然该套房屋的产权证登记在杨杰名下，但是购买经济适用房需要提供离婚协议，因此我也没有资格购买经济适用房。定三套的目的是为了转让获取差价。罗萍对罗江的陈述无异议。杨杰对罗江的陈述有异议，表示罗江称订购了3套房屋仅出示了一份转让指标合同的原件，因此无证据证明其订购了3套，该原件上显示是罗江转让的指标跟罗萍无关。杨杰在同居期间即使一分钱未对外出资，由于同居期间无书面协议对同居期间对外投资的收益进行处分，根据法律规定应该属于同居期间的共同财产，2007年4月罗萍转账给罗江的4万元跟这套房屋无关。
审理中，罗江陈述：借条是杨杰出具给罗萍的，这27万元的组成为罗萍转入我账户的15万元以及我帮罗萍买卖经济适用房所得的收益12万元。当时杨杰亲笔所写的，是因为我们不专业。本人只提供售购时的户头作用意思是当时购买房屋的时候是以杨杰的名义购买的，只起户头作用，售是指今后小孩上小学后出售该套房屋起户头作用，出售的价差与杨杰无关。出借条时就只有我和杨杰在场，罗萍当时在云南的。内容是杨杰自己写的我没有叙述。当时就是为了购买房屋，是罗萍出资，以后出售与杨杰无关，杨杰只是起户头作用。落杨杰的名字是因为我与杨杰离婚，离婚时小孩是归杨杰，小孩要读西大附小必须要是杨杰的户口，才落户在该套房屋上，所有才写的这张借条。罗萍对罗江的陈述无异议，认为出借条的根本原因为了方便杨杰小孩读书，有意将该套房屋载明在杨杰名下，后面的出售权由罗萍定，售购时起户头作用，价格价差与杨杰无关，主要都是为了说明这套房屋的处置权归罗萍所有，进而证明所有权归罗萍。杨杰对罗江的陈述有异议，表示：罗江说是杨杰自己写的，交给罗江的。在这个问题上当时罗萍在云南不在重庆，也没有要求杨杰出具过借条。罗江陈述解释售购的意思是杨杰只起户头作用，而杨杰所写的售购的意思是“我们”想的。所以这张借条并不是杨杰的真实意思。而借条上写有以后出售的价格及价差与本人无关更不可能是杨杰意愿，杨杰也是大学文凭，不可能出现这种前后矛盾的借条。所以这张借条不能作为本案的证据。这张借条是因为离婚前的那套房屋是归罗江所有，居住也是在那边，而杨杰是没有房子的，所有罗江以此条件胁迫杨杰，如果杨杰不按罗江的意思写借条，就要把他和儿子赶出家门也不会和他复婚。罗江还掌管家庭的经济大权，足以具备胁迫的条件，该借条属于单方行为。不能证明罗萍和杨杰之间有代名购房的关系，该民事行为属于无效的民事行为，至始无效，不需要杨杰向法院请求撤销。罗江则称：我和杨杰原本就离婚了，是因为要给儿子一个家的氛围，才让杨杰偶尔居住在我的房子内，杨杰称的胁迫不属实，至始至终儿子都是由我抚养，从2012年6月份开始至今杨杰未支付一分钱的抚养费，所以借条有效。罗萍表示：不清楚。至今杨杰未举示任何证据证明借条的出具有胁迫行为，关于借条如杨杰认为无效，应在法律规定的时效内申请撤销，杨杰代理人陈述的不需要向法院申请撤销与相关法律不符。
审理中，罗萍陈述：履行的是《房屋（置换）买卖合同》，《房地产买卖合同》仅为了办理房屋过户登记，该合同中的房价是无效的，是为了少缴纳税款。罗江表示同意罗萍的意见。杨杰陈述：涉案房屋的房款按《房屋（置换）买卖合同》履行，《房地产买卖合同》的价格是无效的，是为了买卖双方避税，仅用于过户。
罗萍一审诉称：罗萍与罗江系姐妹关系，杨杰与罗江在2000年5月18日至2007年7月23日期间系夫妻关系，罗萍系××人，为了购买位于重庆市北碚区辽宁路68号4-7-3的房屋，于2011年5月17日委托罗江代理购买，罗萍通过中国工商银行转账方式向罗江支付了房屋购买款15万元，其余款项罗萍及时支付给了罗江。之后，罗江通过中介机构与万迎春的代理人王祥林达成购买协议，罗江于2011年5月17日将购房款支付给了王祥林。为方便杨杰、罗江之子杨皓森能在西南大学附属小学（以下简称西大附小）读书，罗江以杨杰的名义向房屋产权人万迎春购买该套房屋，为此，杨杰于2011年5月18口向罗萍出具《借条》，该《借条》虽名为借条，但实际明确了该套房屋的购买款27万元由罗萍支付，该房屋的出售权由罗萍确定，出售价格及差价与杨杰无关。由此可见，该套房屋应归罗萍所有。但是，在2013年7月26日，罗萍要求杨杰将诉争房屋过户给罗萍时，杨杰却以种种理由推诿不办。罗萍不要求罗江承担协助办理涉案房屋的过户的责任。请求判决杨杰立即将重庆市北碚区辽宁路68号4-7-3的房屋一套过户给罗萍；请求判决杨杰、罗江承担本案诉讼费用。
杨杰一审辩称：一、罗萍诉杨杰、罗江房屋买卖合同纠纷一案己过诉讼时效，请法院驳罗萍的诉讼请求。理由如下：罗萍起诉状称于2011年5月17日委托罗江购买诉争房屋，罗萍于2011年5月17日向罗江支付购房款15万元，罗江于2011年5月17日签订了购房合同并支付了全部房款，罗江为杨皓森入读西大附小将房屋登记在杨杰名下。按照罗萍与杨杰上次房屋确权纠纷案中罗萍代理人贾律师称“为了子女即杨皓森读入方便罗萍帮助被告子女读书目的，暂时将该套房屋登记在被告名下”，罗江称：售是指今后小孩上学后出售该套房屋起户头作用。杨皓森于2011年9月1日已经入读西大附小，则从2011年9月2日起，罗萍要求杨杰过户的条件已经成就，杨杰不过户已经违约，罗萍的权益已被损害。就杨皓森已经入读西大附小的事实罗萍是明知的，罗萍自2011年9月2日至2013年9月1日未曾要求被告履行合同义务即将诉争房屋过户给自己。自2011年9月2日至今已经超过两年。罗萍称在2013年7月26日曾经要求杨杰过户，杨杰从未收到罗萍的任何请求，故而不能形成诉讼时效的中断，同样2013年9月24日罗萍起诉的房屋确权纠纷行为也不能成为中断诉讼时效的理由。上述分析是假设罗萍在起诉状中陈述的全部事实、法院受理的（2013）碚法民初字第5955号案开庭单方陈述为真的情况下作出的推理，不能等同于杨杰认可罗萍的起诉状的陈述，或认可另案中罗萍无异议的第三人罗江单方陈述。事实上，罗萍从未曾委托罗江购买诉争房屋，仅是在2011年5月17日借款15万元给罗江，罗萍与杨杰之间既不存在房屋买卖合同关系也不存在借款关系，因此，罗萍从2011年5月17日就知道杨杰是诉争房屋的所有权人，如果罗萍认为杨杰有把诉争房产过户的义务，则诉讼时效应从2011年5月18日起计算，而罗萍不管是在2013年9月24日、还是在2014年起诉也好，都早己超过了诉讼时效。二、如果法院经审查罗萍的起诉在诉讼时效期内，则杨杰作如下答辩：1、罗萍起诉的主体错误。罗萍称于2011年5月17日委托罗江代理购买诉争房屋，之后罗江以杨杰名义购买诉争房屋。杨杰从没有接受罗萍委托代名购房，杨杰只知道在罗萍委托罗江购房前即2011年4月22日就已经为购买诉争房屋交了定金，且准备按揭贷款14.5万元付完房款，后因中介劝告贷款紧张，才举外债全款支付房款的。杨杰与罗江购买诉争房屋在前，罗萍委托罗江购买诉争房屋在后，很显然杨杰与罗萍之间根本不存在任何的代理关系，罗萍与罗江之间的委托代理购房也是虚假的。罗萍如果认为自己与罗江之间存在委托代理合同关系，适格的被告应是合同相对人罗江，杨杰属于案外人，可将其列为有利害关系的第三人。如果罗萍以借款纠纷起诉，第一被告也应是罗江、第二被告是杨杰（同居期间的对外债务由同居人承担连带清偿责任），故请法院查清事实责令罗萍另案起诉或驳回罗萍起诉。2、诉争房屋是杨杰与罗江非婚同居期间的共同财产，现在归杨杰个人独自所有。杨杰与罗江结束同居关系后，就同居期间财产已经签订了财产分割协议将诉争房产归杨杰个人所有，该协议签订真实合法有效，罗江曾称其是受胁迫签订属可撤销合同，由于其自签订该份协议时即2012年6月10日起一年内并没有申请撤销，故该份协议当然有效。杨杰现在是诉争房屋的唯一合法的所有人。3、如果本案中罗萍与罗江的委托代理关系成立，罗萍的代理人罗江违背罗萍委托意志，将罗萍委托代购的房产登记在杨杰名下，是严重的违约行为，但由于诉争房屋已登记在善意第三人杨杰名下，则罗萍只能诉请罗江归还购房款或赔偿其损失。代理人罗江以自己名义签订中介购房合同，并以与杨杰的同居财产支付房款12万元，将房屋登记在杨杰名下，购买房屋后与杨杰共同居住，同居关系结束时作为同居财产分割给杨杰，罗江之行为足以让杨杰确信诉争房屋是罗江与其购置的共同财产。如果罗萍与罗江的委托代理购房关系成立，则杨杰属善意的第三人，罗江因罗萍的委托取得巨大的利益，该巨大利益是指罗江将诉争房屋作为同居共同财产予以分割给杨杰，避免了将同居期间的其他财产的分割，由此而获得的经济利益（相当于27万元）。同居期间财产为：渝A×××××车一辆，杨杰于2010年3月25日取现40000元用于购置天生丽街的房屋而产生的债权，罗江离婚前已故意转移的10万元存款用于与他人合作炒股收益，罗江于2011年2月20日转让的北碚歇马镇中心花园4-14-3的购房指标本利共计12万元。罗萍理当向获得非法利益的罗江主张违约责任或者民事侵权责任，而不应要求善意第三人杨杰履行房产过户的义务，杨杰既没有合同上、也没有法律上的义务把自己的房产过户给罗萍。4、该借条是在胁迫的情况下单方出具的，属于无效的民事行为。借条内容前后矛盾，前面是杨杰认可借款关系，借款27万元，事实上的借款金额是15万元。既然是借款就应该还钱，后面部分又写自己是代名购房，针对涉案房屋杨杰既要归还27万元还要把房屋归罗萍所有，显然是内容具有重大瑕疵。在何种情况下出具如此荒唐可笑的借条，那就是胁迫。综上，要求驳回罗萍的诉讼请求。
被告罗江辩称，罗萍起诉状中的陈述属实，对罗萍的第一项请求无异议，对第二项诉讼请求有异议，应由杨杰承担诉讼费用，其不应承担。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、杨杰应否将涉案房屋过户给罗萍。2、罗萍的诉讼请求是否超过诉讼时效。该院评析如下：
本案中，杨杰向罗萍出具了借条，杨杰虽辩称其是在受胁迫的情况下出具的借条，但其未举示证据证明，该院对杨杰的该辩称意见不予采纳。该借条应为杨杰的真实意思表示。该借条中后面部分文字的内容为涉案房屋的出售权由罗萍定.杨杰只提供售购时的户头作用，以后出售的价格及差价与杨杰无关，该内容表明涉案房屋的购买与出售的处分权由罗萍享有，涉案房屋的收益权也由罗萍享有。上述内容与该借条前面部分的内容“杨杰在罗萍处借现金270000元用于购买北碚区辽宁路68号4-7-3号住宅”有矛盾，但该借条前面部分的内容至少表明罗萍为涉案房屋支付了现金270000元。
《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，支付涉案房屋购房款等款项的凭据和涉案房屋的房地产权证现由杨杰持有，涉案房屋现实际由罗江占有使用，因罗江、杨杰均参与了涉案房屋的买卖，买卖涉案房屋时罗江、杨杰为同居关系，上述凭据和房地产权证均放置于双方居住的房屋内，罗江与杨杰均有可能最终持有。罗萍、罗江均认为罗萍委托罗江购买涉案房屋，而涉案房屋的房款是按《房屋（置换）买卖合同》履行，该合同涉及的房款为270000元，罗萍为涉案房屋支付的房款也为270000元，且罗萍、杨杰、罗江均认可购买涉案房屋是为了杨杰与罗江的儿子杨皓森入读西大附小，杨杰、杨皓森也因购房将户口迁入了涉案房屋处，杨皓森也入读了西大附小，而杨杰在2011年5月17日签订《房地产买卖合同》并于同日取得涉案房屋的房地产权证后，又于次日出具借条，在借条中明确涉案房屋的购买与出售的处分权、收益权由罗萍享有，亦即杨杰事实上认可罗萍以其名义购买涉案房屋。杨杰也未举示充分证据证明涉案房屋为其与罗江同居期间的共同财产。因此，罗萍委托罗江购买涉案房屋后，罗萍又事实上借杨杰之名购买涉案房屋。杨杰与罗江虽然于2012年6月10日签订协议，约定离婚后的共同财产位于辽宁路68号4-7的壹套住房（户名为：杨杰）归杨杰所有，双方虽对协议中房屋是否为涉案房屋各持己见，因现杨杰作为权利人在北碚区拥有的房屋为涉案房屋，罗江虽辩称其是在受胁迫的情况下签订的协议，但其未举示证据证明，其也未举示证据证明协议中的房屋的位置，因此，该院确认该协议所涉及的房屋与涉案房屋为同一房屋。因协议中所涉及房屋为罗萍委托罗江购买的房屋，也是罗萍借杨杰名义购买的房屋，罗江与杨杰无权对涉案房屋进行处分。该协议对罗萍没有法律约束力。罗江与杨杰之间的纠纷可由双方另行处理。
杨杰辩称罗萍的诉讼请求超过诉讼时效，因涉案房屋在杨杰与罗江之子杨皓森入读西大附小后实际由罗江控制，此时杨杰与罗江已未同居，罗江与罗萍均认可杨皓森入读西大附小后涉案房屋空置一段时间之后就由罗江代罗萍出租，租金由罗江收取后支付给罗萍，因此涉案房屋实际已交付罗萍，罗萍也实际上对涉案房屋占有至今。办理过户手续是杨杰应尽的义务，罗萍要求杨杰将重庆市北碚区辽宁路68号4-7-3的一套房屋过户给罗萍，具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。对杨杰的该辩称意见，该院不予采纳。
《中华人民共和国民法通则》第五条规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，因罗萍先委托罗江购买涉案房屋，后罗萍实际上借杨杰名义购买了涉案房屋，罗萍实际享有涉案房屋的相关权益，现涉案房屋登记在杨杰名下，因此罗萍要求杨杰将坐落于重庆市北碚区辽宁路68号4-7-3的一套房屋过户给其的诉讼请求，符合相关法律规定，该院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“被告杨杰在本判决生效之日起十日内将坐落于重庆市北碚区辽宁路68号4-7-3的一套房屋过户给罗萍。案件受理费5350元，由被告杨杰负担。”
杨杰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回罗萍的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由罗萍、罗江负担。其主要事实及理由有：1、房屋买卖合同签订在前，而罗萍的口头委托时间在后，罗萍与罗江之间不存在委托关系；2、杨杰受胁迫出具借条，借条内容前后矛盾，双方在离婚后仍同居，罗江具有强势地位；3、杨杰举示充分证据证明案涉房屋系杨杰所有，并且罗江与杨杰离婚后还在案涉房屋内居住过一段时间；4、杨杰出具借条时房屋属于杨杰和罗江共同财产，杨杰出具借条行为属于无权处分行为，借条即使有效，杨杰没有按照借条履行也只是承担违约责任，不构成物权变更的根本原因；5、本案是2012年5月17日达成的口头协议，但在该日涉案房屋已经在杨杰名下，诉讼时效应从2012年5月18日起算，截止时间应为2013年5月17日。
罗萍二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
罗江二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，杨杰、罗萍、罗江均认可杨杰之子杨皓森要读西师附小，只能是由杨杰作为涉案房屋的户主才能就读。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，及法院查明的事实，本案的主要争议焦点为：1、杨杰于2011年5月18日出具借条的行为是否系受胁迫所为；2、涉案房屋是否系罗萍委托罗江购买；3、罗萍的诉讼请求是否已过诉讼时效。现针对上述争议焦点分别评述如下：
一、关于杨杰于2011年5月18日出具借条的行为是否系受胁迫所为的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”本案中，杨杰主张其于2011年5月18日出具借条系受胁迫所为，但并未举示证据证明，故一审认定该借条是杨杰的真实意思表示，并无不当。该借条中前面部分的内容为：“杨杰在罗萍处借现金270000元用于购买北碚区辽宁路68号4-7-3号住宅”，该内容表明杨杰在出具借条时认可购买涉案房屋270000元的资金来源于罗萍。后面部分文字的内容为：“此房的出售权由罗萍定，本人只提供售购时的户头作用，以后出售的价格及差价与本人无关”，该内容表明杨杰认可涉案房屋的购买与出售的处分权由罗萍享有。
二、关于涉案房屋是否系罗萍委托罗江购买的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”罗萍一审诉称，涉案房屋是由其委托罗江购买，为此，举示了××人证、银行流水清单、银行转账凭证、借条等证据。罗江认可罗萍委托其购买涉案房屋，而杨杰在出具收条时也认可涉案房屋购房款27万元来源于罗萍，并承认罗萍对涉案房屋的购买及出售享有处分权。虽然涉案房屋登记在杨杰名下，但根据罗萍及罗江的陈述，之所以将涉案房屋登记在杨杰名下，是为了让杨杰之子杨皓森能够在西师附小就读，而杨杰在二审中也认可其子杨皓森要在西师附小就读，户主只能是杨杰，故罗萍与罗江的上述解释符合情理。综上，本院确信罗萍委托罗江购买涉案房屋的事实存在高度可能性，应予认定。
三、关于罗萍的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，罗萍要求请求杨杰将涉案房屋过户至其名下，具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。
至于杨杰与罗江于2011年6月10日签订的协议，因罗萍非该协议的当事人，且杨杰与罗江对涉案房屋无权处分，故该协议对罗萍不具有约束力。
综上，杨杰的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人杨杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
审 判 员 陈洁婷
代理审判员 吴学文
二〇一五年十月十九日
书 记 员 陈嬿西