江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1928号上诉人（原审被告、反诉原告）：太仓市福顺房地产开发有限公司，住所地太仓市璜泾镇文昌街2号1幢商铺01室、02室。法定代表人：顾学成，董事长。委托诉讼代理人：顾忆恩，该公司员工。委托诉讼代理人：贺亮，上海信证律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱敏敏，男，1987年9月27日生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：浦兆明，太仓市浏河法律服务所法律工作者。上诉人太仓市福顺房地产开发有限公司（以下简称福顺房地产公司）因与被上诉人朱敏敏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。福顺房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、朱敏敏长期拖欠购房款，构成实质性违约，按照合同约定，福顺房地产公司有权解除合同。2、《商品房买卖合同》附件十补充协议系合同条款，经本案双方协商确定。结合涉案《商品房买卖合同》首页“特别告知”第二条、第三页“说明”第三条、第二十八条、第二十九条、附件十补充协议第十四条约定，福顺房地产公司已尽到提示和说明义务，朱敏敏签订合同时也未明确提出异议，自合同履行过程中也未行使变更或撤销权，故该合同对双方具有约束力，应严格履行。3、涉案《商品房买卖合同》并未约定房屋所有权转移登记具体日期，本案中，自2011年12月开始，福顺房地产公司就进行前期用电项目咨询、用电申请、缴纳接电服务费用等，但太仓市供电公司迟延履行其相关职能，以各种理由拖延，导致涉案小区接电工程不能及时完成，故其他配套工程也无法施工，最终导致整个项目竣工验收迟延。对此，朱敏敏也是明确知晓的。福顺房地产公司在可办理房屋产权证书的第一时间通知了朱敏敏，朱敏敏一直拖延不予办理相关手续。一审法院判决福顺房地产公司在履行交房义务之日起90日内，协助配合朱敏敏办理系争房屋的权属证书，没有事实与法律依据。朱敏敏辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。朱敏敏向一审法院起诉请求：1、福顺房地产公司支付逾期交房违约金55812元（以已付房款442953元为本金按照每日万分之二标准计算自2014年6月30日至2016年3月30日止）；2、福顺房地产公司支付逾期办理产权证违约金47838.92元（以已付房款442953元为本金按照每日万分之二标准计算自2014年9月30日至2016年3月30日止）；3、诉讼费用由福顺房地产公司承担。福顺房地产公司向一审法院反诉请求：1、解除双方之间的商品房买卖合同并将案涉房屋退还给福顺房地产公司；2、朱敏敏支付剩余房款10000元及逾期付款违约金（以10000元为本金按照中国人民银行贷款年利率4.6%的1.3倍标准从2013年11月18日计算至实际给付之日止）；3、诉讼费用由朱敏敏承担。一审法院认定事实：2013年11月14日，朱敏敏、福顺房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱敏敏购买福顺房地产公司开发的坐落于太仓市璜泾镇××楼××号商品房（建筑面积100.71平方米），单价4497.60元/平方米，总价款452953元。该合同第七条约定“付款方式及期限3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2013年11月12日前支付首期房款142953元。余款310000元向银行申请贷款支付，买受人应当于2013年11月18日前办理完所有买受人需完成的贷款手续及应提交的全部资料”。第八条约定“逾期付款责任（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人未在约定期限内支付违约金的，出卖人有权在已付房款中扣除违约金后退还房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.00的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额”。第九条约定“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列所列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》。不符合上述交房条件，但买受人书面要求交付的除外”。第十一条约定“交付时间和手续（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2）逾期超过60日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之2.00的违约金”。第二十条约定“房屋登记（二）房屋所有权转移登记…2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的…买受人不解除合同的，自登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。3.因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。买受人以贷款方式购买商品房，因买受人原因未按约申领房地产权属证书致使该商品房不能及时办理《房屋他项权证》并提交给贷款银行的，经出卖人书面催告后15日内仍未履行的，买受人应按日计算向出卖人支付实际贷款保证金万分之2.00的违约金”。第二十五条约定“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。另该合同附件十补充协议第7条载明“对本合同第十二条的补充约定。出卖人如遇下列情况之一的不承担逾期交付责任。…3、A、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，除双方同意解除合约外，出卖人可凭市政府建设主管部门（市建委）证明文件据实延期；B、国家、政府行为（包括但不限于：国家法律法规变化、政府政策调整等）所致的；C、市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路的；D、本合同项下房屋建造工地临近的市政工程建设使得该房屋的建造施工不得不停止的；E、买受人未向出卖人交清全部房款，或银行按揭未全部下放给出卖人的”。2013年11月14日，朱敏敏向福顺房地产公司支付房款142953元。2013年12月24日，朱敏敏与中国建设银行股份有限公司太仓分公司签订个人住房借款合同，借款金额为300000元，保证人为福顺房地产公司。当日朱敏敏通过上述贷款方式向福顺房地产公司支付300000元。2013年12月18日，福顺房地产公司与江苏省电力公司太仓市供电公司签订居住区供配电工程服务协议，但该协议中并未约定工程开工的具体时间。2014年8月16日，康乐苑二期10kv配电工程开工，于2014年9月16日竣工。2015年10月21日，太仓市住房和城乡建设局向福顺房地产公司发放太仓市璜泾镇康乐苑二期的竣工验收备案表。2015年11月27日，太仓市住房和城乡建设局向福顺房地产公司发放太现交备（2015）第030号太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，项目名称为康乐苑二期，项目座落于太仓市××文昌街。2016年9月8日，朱敏敏支付剩余房款10000元。另福顺房地产公司向原审法院提供单位竣工验收证明书，载明案涉工程开工日期为2012年1月8日，竣工日期为2013年12月31日。以上事实有朱敏敏提交的商品房买卖合同、发票、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、现金缴款单，福顺房地产公司提供的居住区供配电工程服务协议、居配工程竣工报告、单位竣工验收证明书、太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，法院调取的竣工验收备案表及双方当庭陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉商品房买卖合同应当继续履行还是解除？二、案涉商品房的实际交房时间系何时？福顺房地产公司是否存在逾期交房行为？福顺房地产公司是否应当承担逾期交房违约金？三、福顺房地产公司是否应当承担逾期办证违约金？四、朱敏敏是否应当承担逾期付款责任？关于争议焦点一：原审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。本案中，朱敏敏与福顺房地产公司签订的商品房买卖合同约定房屋总价款为452953元，朱敏敏已按约向福顺房地产公司支付房款442953元，在本案诉讼之前朱敏敏欠房款10000元，但在诉讼过程中朱敏敏已支付该10000元。现福顺房地产公司已向朱敏敏交付案涉房屋钥匙，朱敏敏亦已装修入住。原审法院认为，朱敏敏迟延支付剩余房款10000元的行为并未构成迟延履行主要债务，且福顺房地产公司在审理过程中亦向原审法院提供朱敏敏父亲朱建良于2014年6月8日向其出具的剩余房款10000元的欠条，故福顺房地产公司主张合同解除、退还房屋的理由不成立。关于争议焦点二：原审法院认为：双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，故双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，福顺房地产公司理应按合同约定的期限向朱敏敏交付房屋。现朱敏敏已于案涉工程竣工日期之后、取得《竣工验收备案表》之前领取案涉商品房的钥匙，属于对其自身权益的处置，且朱敏敏已对案涉房屋装修入住并陈述目前未发现房屋存在质量问题，双方在审理过程中亦认可领取案涉商品房的钥匙日期即交房日期，故原审法院确定案涉商品房的实际交房时间为2014年6月8日。因案涉商品房买卖合同约定交房时间为2014年6月30日，故福顺房地产公司不存在逾期向朱敏敏交房的行为，亦无需承担逾期交房违约金。关于争议焦点三，原审法院认为，由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同已约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内的取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人不解除合同的，自登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款的违约金。审理过程中，福顺房地产公司陈述其向原审法院提供证据证明其已通知朱敏敏办理相关产证，朱敏敏陈述其知道可办证时间为2016年1月15日。原审法院认为，福顺房地产公司在向朱敏敏交付房屋之后已通知其办理房屋产权登记朱敏敏需要提供的材料，逾期办证违约金应以朱敏敏知道可办证日前一日为截止日。违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行判定。原告在审理过程中认可中国人民银行同期同类贷款年利率按照4.6%计算，考虑本案商品房买卖合同的实际履行情况，故原审法院确定福顺房地产公司应支付朱敏敏以已付房款442953元为本金按照中国人民银行同类贷款年利率4.6%的1.3倍计算自2014年9月30日起至2016年1月14日止的逾期办证违约金34253.74元。关于争议焦点四：福顺房地产公司要求朱敏敏支付剩余房款10000元及以10000元为本金按照中国人民银行贷款年利率4.6%的1.3倍标准从2013年11月18日计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。朱敏敏于2016年9月8日支付10000元。违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行判定。考虑本案的实际情况，故原审法院确定朱敏敏应向福顺房地产公司支付剩余房款10000元及以10000元为本金按照中国人民银行同类贷款年利率4.6%的1.3倍标准计算自2013年11月18日起至2016年9月7日止的逾期付款违约金1679.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、太仓市福顺房地产开发有限公司向朱敏敏支付逾期办证违约金34253.74元。二、朱敏敏向太仓市福顺房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1679.32元。综上第一、二项，为便于履行，由太仓市福顺房地产开发有限公司于判决生效后10日内向朱敏敏支付32574.42元。三、驳回朱敏敏的其他诉讼请求。四、驳回太仓市福顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2374元、反诉案件受理费271元，合计2645元，由朱敏敏承担808元，太仓市福顺房地产开发有限公司承担1837元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，福顺房地产公司与朱敏敏于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定房屋总价款为452953元，朱敏敏已向福顺房地产公司支付房款442953元，尚余10000元朱敏敏在诉讼过程已支付。作为合同相对方，福顺房地产公司既未通知朱敏敏要求解除合同，又未催告支付余款，反而向朱敏敏交付房屋钥匙，并收取朱敏敏父亲朱建良欠条，应当认定双方合同继续履行，况且朱敏敏亦不属迟延履行主要债务的情形，因此福顺房地产公司要求解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。关于福顺房地产公司是否可依据涉案《商品房买卖合同》附件十补充协议约定不承担逾期办证违约责任的问题，本院认为，交房时间由福顺房地产公司与购房人协商确定，福顺房地产公司作为开发商，应能充分预见交房之前的各种因素并合理约定交房时间，双方均应严格恪守《商品房买卖合同》约定的交房时间。如福顺房地产公司主张依据合同约定条款免除逾期交付责任，则应就免责条款向购房人充分告知和说明，但从《商品房买卖合同》附件十补充协议第七条约定来看，福顺房地产公司未提供证据证明签订商品房买卖合同时其已就上述约定向朱敏敏尽到明确提示和说明义务，现其主张依据上述条款免责，本院不予支持。关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，…出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。本案中，案涉商品房实际交付时间为2014年6月8日，合同约定交房时间为2014年6月30日，由于朱敏敏在一审主张自2014年9月30日起计算逾期办证违约金，因此福顺房地产公司应于2014年9月30日前向产权部门办理权属登记备案手续，但根据查明事实，福顺房地产公司迟至2016年1月15日才通知朱敏敏办理房屋产权登记手续，又无证据证明因朱敏敏原因未能完成房屋所有权转移登记，故应当承担逾期办证的违约责任。原审法院按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金已经酌情减轻了福顺房地产公司责任，福顺房地产公司再以此理由上诉没有法律依据，本院不予采信。综上所述，福顺房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1837元，由上诉人太仓市福顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 刚审判员 赵 东审判员 杨 兵二〇一七年三月三十日书记员 吴茂程