湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民一终字第764号上诉人（原审被告）：冷军，居民。上诉人（原审被告）：许建伟，居民。上诉人（原审被告）：石正喜，居民。三上诉人的共同委托代理人：姚益中，湖南方照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘阴县汽车客运总公司，住所地：湘阴县文星镇高岭社区。法定代表人：彭午根，该公司总经理。委托代理人：瞿楚建，该公司副总经理。委托代理人：杜伟利，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。上诉人冷军、许建伟、石正喜因与与湘阴县汽车客运总公司（以下简称湘阴汽运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2015）湘民一初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许建伟及三上诉人的共同委托代理人姚益中，被上诉人湘阴汽运公司的委托代理人瞿楚建、杜伟利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年3月1日，石正喜、陈惠能、王剑波与原告湘阴汽运公司签订了《门面及楼层租赁合同》，合同期限自2003年9月1日起至2011年8月31日止。2008年3月15日石正喜、陈惠能、王剑波等六人作为甲方将颐园宾馆租赁经营权以112.8万元转让给乙方石正喜、许建伟、冷军、高志波、李桂香和陈志能六人，约定由石正喜、冷军、高志波等六人在2011年9月7日前履行由石正喜、陈惠能、王剑波与原告湘阴汽运公司签订的租赁合同所有条款，其业务也由石正喜、冷军、高志波等六人继承。后被告冷军、许建伟、石正喜申请将颐园宾馆延续给他们租赁经营，并于2009年12月14日与原告湘阴汽运公司签订《门面及楼层租赁合同》，其中约定“一、租赁范围（略）二、租赁期限、本合同租赁期为3年，即从2010年元月1日至2013年8月31日止”，“三、租赁金额和支付期限及方式按本合同第一条所规定的租赁物范围内，每年租金为壹拾捌万元人民币，乙方向甲方交纳的租金期限为每年的6月30日和12月31日前，分两次各50%向甲方付清”，“十、违约责任1、租赁期内，乙方违反本合同第三条的约定，由乙方按未履行部分的总额0.5%支付违约金给甲方”。合同签订后，原告按照合同约定将租赁物交付给三被告使用，三被告迄今为止共支付原告租金现金25295元，且湘阴汽运公司表示自2010年元月1日至2010年10月1日这段时间的租金双方已经结算且三被告已向原告支付。原告湘阴汽运公司与三被告之间签订的合同到期之后，双方也未再续签合同。现双方就租金支付问题多次协商未果后，原告遂向本院提起诉讼。重审查明，自2009年12月14日至2013年2月11日被告方以冷军、颐园宾馆等名义缴纳租金等共计451455元（包括苗木绿化和消费单据抵租金），明细为：2009年12月14日缴纳10万元（两笔，每笔5万元）；2010年10月21日苗木绿化工程款153304元，消费单据32423元；2012年1月19日缴纳10万元；2012年4月6日消费单据35728元（原告对此笔消费有异议，认为没有得到原告的认可）；2013年2月4日缴纳22000元（共三笔）；2013年2月11日缴纳8000元。原告于2007年元月3日与颐园宾馆（每次结算分别有王剑波、石正喜、冷军和许建伟等代表人签字，下同）结算了2003年9月8日至2007年元月7日期间的租金，此次结算结果为颐园宾馆欠原告租金44022元。原告于2007年10月30日、2007年12月24日、2008年2月5日分三次共计收取颐园宾馆租金60000元。此后，原告又于2008年9月3日与颐园宾馆结算了2007年元月8日至2008年3月7日期间的租金，此次结算结果为颐园宾馆欠原告租金122697元（此结果包含2007年元月3日结算欠客运公司的租金44022元以之前所收的60000元租金）。2008年9月3日原告与颐园宾馆结算了2008年3月8日至2008年8月30日期间的租金为79300元。至此，颐园宾馆共欠租金201997元。原告于2008年10月6日收取租金20000元，于2008年12月21日收取租金50000元，于2009年元月24日收取租金20000元。2009年12月3日原告与颐园宾馆结算了2008年8月30日至2009年11月30日期间的租金为129435元（苗木工程估算款11万元未抵）。至此，颐园宾馆共欠租金241432元。此后，原告于2009年12月14日收取租金100000元，于2010年10月21日苗木工程结算抵租金153304元。2010年10月21日原告与颐园宾馆结算了2009年12月1日至2010年9月30日期间的租金为116577元。至2010年9月30日止，颐园宾馆共欠租金104605元。原告于2012年元月19日收取租金100000元，于2013年2月11日收取租金30000元（包括2月4日的22000元）。此两笔冲抵所欠租金后，颐园宾馆2003年9月8日至2010年9月30日止期间的租金结算为结余25295元。原审判决认为，被告冷军、许建伟、石正喜于2009年12月14日与原告湘阴汽运公司签订的《门面及楼层租赁合同》系对石正喜、陈慧能、王剑波与原告湘阴汽运公司签订的自2003年9月1日起至2011年8月31日止的《门面及楼层租赁合同》的继承，被告当庭也认可了该事实。原告与颐园宾馆从2007年元月3日起至2010年10月21日止共进行了5次结算，结算结果为颐园宾馆2003年9月8日至2010年9月30日止期间的租金结算为结余25295元。被告对该结算结果没有异议。因此，对于被告辩称已经缴纳了451455元租金，完成了主要的缴纳租金的义务这一主张本院不予支持。被告要求原告返还多收电费的反诉请求因与本案不属同一法律关系，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定裁定不予受理，被告可以另案起诉。原告湘阴汽运公司与被告冷军、许建伟、石正喜于2009年12月14日签订的《门面及楼层租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照此合同履行自己的权利和义务。在合同有效期内，三被告应按合同约定的租金支付方式及金额支付租金，合同于2013年8月31日到期之后，三被告继续使用租赁物，原告也未提出异议，只是要求三被告支付租金，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告与三被告签订的合同于2013年8月31日到期后仍然有效，只是租赁期限转为不定期。故该合同到期之后，三被告仍应按照合同约定向原告支付租金。租金（从2010年10月1日起至2015年4月30日止）的总额为814705元（180000元/年÷12月/年×56月-25295元）；三被告未按时支付租金，其行为属违约行为，根据该合同约定，应当向原告支付违约金，违约金总额为4073.52元（814705元×0.5%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决如下：一、由被告冷军、许建伟、石正喜向原告湘阴县汽车客运总公司支付租金814705元（从2010年10月1日起至2015年4月30日止期间的租金），违约金4073.52元，两项共计818778.52元；此款限被告冷军、许建伟、石正喜于本判决发生法律效力之日起十日内一次付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湘阴县汽车客运总公司的其他诉讼请求。本案案件受理费9300元，由被告冷军、许建伟、石正喜承担。冷军、许建伟、石正喜上诉称，一、原审判决认定事实不清。上诉人在2009年12月14日与湘阴汽运公司签订《门面及楼层租赁合同》后，已缴纳了租金451455元，对此应予确认。二、上诉人没有义务代王剑波、陈慧能等缴纳原所欠租金的义务。请求二审依法改判确认上诉人已支付了租金451455元。湘阴汽运公司辩称原审判决正确，请求二审维持原判。本院二审对原审所查明的本案基本事实予以确认。上诉人冷军、许建伟、石正喜从2009年12月14日起所交和可抵的费用情况是：2009年12月14日以冷军名义缴纳10万元（注明颐园租金）；2010年10月21日苗木绿化工程款153304元（注明工程款抵颐园租金）；原消费单据款32423元；2012年1月19日缴纳10万元；2013年2月共缴纳30000元（共四笔）。2012年4月6日消费单据35728元（湘阴汽运公司对此消费有异议，尚未认可）。本院认为，从账目上的体现来看，上诉人冷军、许建伟、石正喜在2009年12月14日与湘阴县汽车客运总公司签订合同后，其实际交纳的现款为230000元，苗木绿化工程款可抵款153304元，原消费单据可抵款32423元，湘阴汽运公司对此无异议。后消费单据35728元湘阴汽运公司尚未认可，则湘阴汽运公司认可的可抵数额为415727元。双方争议的是对原承包期间所欠的租金应否从中扣抵？一、从主体上来分析。从2003年9月开始，湘阴汽运公司将其门面及楼层出租他人开办宾馆至今，虽签订租赁合同的承租人主体有所不同，但其合同确有连续和承继性。2003年9月的合同虽由石正喜、陈慧能、王剑波名义签订，但冷军、许建伟亦均是其股东之一，在几次结算中，三上诉人中均有人参与结算签字，且在2010年10月21日的最后一次结算时，三上诉人对结算结果是予以认可的。故三上诉人与湘阴汽运公司签订的《门面及楼层租赁合同》与原合同具有承继性，双方在结算中确定由合同承继人偿还原合同欠款是有根据的。二、从湘阴汽运公司认可的可抵数额415727元来分析，苗木绿化工程款可抵款153304元及原消费单据可抵款32423元，均为2009年12月14日以前的原承包期间承包人的收入，只是在2010年进行结算而已，湘阴汽运公司将该款充抵原承包期间所欠租金是合理合法的。三上诉人承包期间的消费单据35728元，因湘阴汽运公司尚有异议而未认可，在湘阴汽运公司审查确认后，可另行充抵三上诉人的租金。三上诉人实际交纳的现款为230000元，其中合同签订之日的2009年12月14日缴纳10万元，根据合同第三条约定：上诉人交纳租金的期限为每年的6月30日和12月31日前，三上诉人应不存在提前交纳租金的情况，故该款应视为支付的前承包期间所欠租金。再者从湘阴汽运公司与三上诉人2010年10月21日结算情况来看，三上诉人认可结算时尚欠湘阴汽运公司2009年12月1日至2010年9月30日期间的租金为116577元，此亦说明2009年12月14日所交10万元是支付的前承包期间租金，故此款不能再作三上诉人租赁期间的租金。三上诉人在2012年1月19日和2013年2月共缴纳的13万元现金应认定为交纳的租金，原审判决也已将其作为三上诉人2010年1至9月的租金予以了抵减。综上所述，冷军、许建伟、石正喜的上诉理由因缺乏事实和法律依据而不能成立，其上诉请求不能得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8072元，由上诉人冷军、许建伟、石正喜承担。本判决系终审判决。审 判 长  胡铁霞审 判 员  许 进代理审判员  曹 维二〇一六年五月二十五日书 记 员  刘 蕾