南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第5550号
原告张鹏先，男，1987年7月6日生，汉族。
委托代理人张云翔，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告周平庸，男，1953年7月6日生，汉族。
原告张鹏先与被告周平庸房屋买卖合同纠纷一案，原告张鹏先于2015年10月20日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告张鹏先及其委托代理人张云翔，被告周平庸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鹏先诉称，2015年5月25日，原、被告签订《房屋买卖定金合同》，约定：被告将位于南京市秦淮区长白街658号x室房屋出售给原告，价款为1100000元，定金20000元，并约定任何一方违约应向守约方支付总价款5%的违约金。签约时，被告除了本人在合同上署名之外，还以已故房主周某（系被告父亲）的名义签字。之后，在双方去房产局办理签约过户手续时，被告却告知原告该房屋除了被告这个继承人外，还有被告姐姐等其他继承人，并以其他继承人不同意出售房屋给原告为由，拒绝继续履行合同。而2015年8月，原告得知被告又将该房屋以更高的价格出售给他人。原告认为，原、被告签订合同在先，且合同已经在履行过程中，被告为追求更多利益将房屋一房二卖，明显属于违约，依法应当承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、被告返还购房定金20000元并赔偿违约金55000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告周平庸辩称，首先，原告的诉请有部分与事实不符。原告与被告签订合同前，被告已经将涉案房屋的产权状况如实告知了原告及房产中介公司，该房屋的产权人系被告已故父亲，故该房屋作为遗产的处分需要经过其他继承人的同意。原告是在充分了解了产权的情况下，明确表示愿意承担主合同不能签署的风险，在出现其他继承人不同意出售房屋的情况后，被告也第一时间告知了原告及中介方，并未造成原告任何损失。其次，原、被告签订的是《房屋买卖定金合同》，并未签订正式的房屋买卖合同，原告主张所谓总房价5%的违约金没有法律依据。再次，原、被告在签订合同时对于可能存在的风险均是明知的，此后被告亦第一时间告知了原告，并积极主动要求退还定金，被告虽然存在一定过错，不懂法律才签订了合同，但是对此原告方亦存在过错，其明知房屋产权不属于被告还与被告签订了合同。综上，被告同意返还原告定金20000元，请求法院驳回原告关于违约金的诉讼请求。
经审理查明，2015年5月25日，原告张鹏先（乙方）与被告周平庸（甲方）、南京利众房屋销售有限公司（居间方，以下简称利众公司）签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：甲方自愿将位于南京市秦淮区长白街658号x室房屋（以下简称诉争房屋）出售给乙方，房屋建筑面积58.44平方米；甲方保证出售给乙方的房产真实、合法、权属清晰，无任何纠纷，保证出售此房无任何家庭矛盾，否则甲方必须承担由其本人引起的一切法律责任；乙方入住前产生的一切费用和债务均由甲方承担（甲方不得隐瞒该房屋的任何事实情况）；房屋最终成交价为1100000元；甲方税费由甲方负担，乙方税费由乙方负担；签订合同时乙方先支付定金20000元；乙方于2015年6月20日前付款，同时签订协议，剩余房款660000元，在领取新产权证后同时办理土地证后一次性付清给甲方；乙方签订合同时一次性支付给居间方中介佣金5000元；甲、乙双方定于2015年6月20日至房产局送件过户，甲、乙任何一方超期按违约论处；过户手续完毕，全款付清后，甲方应于2015年7月31日前将此房钥匙及相关证件交付乙方，甲方必须协助乙方完成与房产有关的其他手续的办理；甲方必须在2015年8月31日将所售房屋内户口迁出，超过30天则按违约处理；自本协议签订之日起，如甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，另甲方必须赔付中介佣金给居间方；如乙方单方违约，则乙方所付定金归甲方所有，另乙方必须赔付中介佣金给居间方；甲、乙双方任何一方违约必须向守约方支付房屋成交总额的5%违约金；甲方或委托代理人无权处分，导致本协议无效，签字人应赔偿乙方房价5%；甲、乙双方需要免网签，免网签费用甲、乙方各承担一半；乙方留有尾款20000元，在甲方户口迁出，水、电、气费用结清后付清尾款。在该份合同落款甲方处，被告周平庸同时以诉争房屋原产权人周某名义签字（周某系被告周平庸父亲，已故）。同日，原告张鹏先向被告周平庸支付购房定金20000元。合同签订后，被告周平庸告知原告张鹏先及利众公司，因诉争房屋系遗产且被告姐姐等其他继承人不同意周平庸出售诉争房屋，故合同无法继续履行，遂要求将定金20000元退还原告张鹏先，此后原、被告双方通过电话、面谈等方式多次协商均未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，2015年8月13日，被告周平庸与案外人陈虎签订《南京市存量房买卖合同》，约定周平庸将诉争房屋以800000元价格出售给陈虎。2015年9月1日，诉争房屋产权已登记至案外人陈虎名下。
另，原告提供其与被告的通话录音及利众公司员工华某的证人证言，以证明被告在合同签订后即不同意出售诉争房屋，存在违约行为。证人华某陈述，在原、被告签订合同的时候，经证人询问，被告曾明确表示其是诉争房屋的唯一继承人；合同签订后，原告向被告支付了定金；合同签订后十天左右，被告告知证人诉争房屋还有其他继承人即被告的姐姐，因被告的姐姐不同意其出售诉争房屋，故被告明确表示其不再出售诉争房屋；此后原、被告双方及证人曾多次进行协商，但均未果。被告对通话录音的真实性不持异议，但对证人证言真实性不予认可，认为证人陈述与事实不符。被告提供通话记录详单一份，以证明其在合同签订后第三天即电话告知中介不再出售诉争房屋。原告对该份证据的真实性不持异议，但是认为结合证人证言，被告在签订合同后第三天尚未提出不再继续履行合同。被告提供金陵晚报及南京日报报道一份，以证明原告因为早已知晓诉争房屋的学区变更问题，所以才逼着被告匆忙中签订了合同。原告对于该份证据的真实性不持异议，但认为合同签订是双方自愿的，原告不存在任何欺诈或是胁迫行为。被告还提供公证费发票一张，以证明其于2015年7月20日才办理了诉争房屋的公证继承手续。原告对该份证据的真实性不持异议。
在案件审理过程中，被告明确表示愿意退还原告支付的购房定金20000元，同时申请对合同约定的违约金予以酌减。
以上事实，有《房屋买卖定金合同》、定金收条、《南京市存量房买卖合同》、房屋登记簿、录音、证人证言、通话记录详单、宣某、发票及当事人陈述等予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原告要求被告返还购房定金20000元的诉讼请求，被告亦明确表示同意返还，本院对此予以确认。关于原告要求被告赔偿违约金55000元的诉讼请求，本院认为，被告在签订合同后，拒不履行合同约定义务，明确告知原告及中介方其不再继续出售诉争房屋，此后亦将房屋另售他人，其行为已构成根本违约，故被告理应承担相应的违约责任。关于原告主张违约金的具体数额，被告申请本院就违约金数额予以酌减，本院综合考虑原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告支付违约金40000元为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告周平庸于本判决生效后十日内向原告张鹏先返还定金20000元并赔偿违约金40000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，减半收取为587.5元，由被告周平庸负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
代理审判员 黄 茜
二〇一五年十二月三十日
见习书记员 朱秋萍