福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第1586号原告邱艳颖，女，1962年8月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，委托代理人廖冠兴，福建紫杉律师事务所律师。被告吴志民，男，1976年3月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，原告邱艳颖与被告吴志民租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法变更程序为普通程序，由审判员廖丽婷担任审判长，与人民陪审员陈大顺、李笑娟组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邱艳颖的委托代理人廖冠兴到庭参加诉讼。被告吴志民经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邱艳颖诉称，2012年4月8日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，双方约定被告向原告租赁位于新罗区××溪××建材广场××号店，租赁时间为2012年4月10日起至2014年4月9日止，共计贰年；第一年租金为每月5100元，第二年租金为每月5610元，付款方式为按季一次性付清。被告不得以任何借口拖欠租金，如拖欠租金超过5天后，则每日按月租金的5%交纳违约金，超过15天原告有权取消保证金，收回该店。如乙方连续3次拖延交租金，合同到期原告有权不再租赁给被告。另被告须给付原告5100元保证金及每月卫生费、物业生理费计60元。2012年9月25日，原、被告又签订了一份《租赁合同》，双方约定被告向原告租赁位于新罗区××溪××建材广场××号仓库壹间，租赁时间为2012年9月28日起至2013年9月27日止，共计壹年；租金�每月600元；付款方式为按季一次性付清。被告不得以任何借口拖欠租金，如拖欠租金超过5天后，则每日按月租金的5%交纳违约金，超过15天原告有权取消保证金，收回该店。如乙方连续3次拖延交租金，合同到期原告有权不再租赁给被告。另被告须给付原告600元保证金及每月卫生费、物业生理费计15元。2014年7月22日，经原、被告双方确认，被告共欠原告租金、卫生费、物业管理费、水电费共计87428.8元。双方确认欠款后，被告不但未偿还欠款，还继续拖欠新的租金、卫生费、物业管理费、水电费，现已欠107405.5元。经原告多次催促，被告均未履行支付租金义务，故原告诉至法院，请求判决：一、被告立即归还原告新罗区××溪××建材广场××店铺及××号仓库；二、被告立即支付拖欠的租金、卫生费、物业管理费、水电费计107405.5元；三、5700元保证金归原告所有；四�被告吴志民自2014年10月29日起每月支付卫生费、物业管理费75元和自2014年11月11日起每月支付租金6210元，直至前述店铺、仓库交还原告之日止；五、被告立即支付从2014年10月28日起至欠款还清之日止，以107405.5为本金，按月利率2%计算的违约金。被告吴志民经本院依法送达应诉通知书、举证通知书、原告诉状副本及举证材料后，未向本院递交书面答辩状，亦未在举证期限内提供相关证据。诉讼中，原告向本院提供如下证据：一、《租赁合同》两份，以此证明被告向原告租赁曹溪金鹏建材广场12-13号店面及34号仓库，双方对租赁期限、租金、管理费、水电费及逾期支付租金等事项的约定情况。二、欠款单一份，以此证明截止2014年7月22日双方对账时被告欠原告租金、卫生费、管理费、水电费情况以及双方同意从2014年4月10日开始管理费每月按102元计算的事实。三、（2014）龙新民初字第6872号民事裁定书一份，以此证明原告为追讨租金及要求被告归还店铺有向法院起诉的事实。上述证据均经庭审质证。本院审查证据认为：原告提供的《租赁合同》两份，来源合同、内容真实，可以证明原告主张，对其证明效力予以确认。原告提供的欠款单，来源合同、内容真实，虽然无法证明经双方同意管理费从2014年4月10日起按照102元计算的事实，但可以证明经双方对账，被告欠租金及已支付租金的事实，故可以作为本案证据使用。原告提供的（2014）龙新民初字第6872号民事裁定书，来源合同、内容真实，可以证明原告主张，对其证明效力予以确认。经审理查明：2012年4月8日，被告吴志民以连惠兵的名义与原告邱艳颖签订《租赁合同》一份，约定租赁位于龙岩市新罗区××街道××建材广场××号店面，租赁期从2012年4月10日起至2014年4月9日止；租金为5100元，第二年月租金为5610元，按季支付租金，如拖欠租金超过5天，则每日按月租金的5%交纳违约金；被告给付5100元保证金，如被告超过15天未缴纳租金，原告有权取消保证金，收回该店；被告向原告缴纳租赁期间卫生费、物业管理费60元等内容。2012年9月25日，被告吴志民又向原告租赁位于龙岩市新罗区××街道××建材广场××仓库1间，原告的委托代理人黄林煌与被告吴志民签订《租赁合同》一份，约定租赁期从2012年9月28日起至2013年9月27日止；月租金为600元，按季支付租金，如拖欠租金超过5天，则每日按月租金的5%交纳违约金；被告给付600元保证金，如被告超过15天未缴纳租金，原告有权取消保证金，收回该店；被告应按月向原告缴纳租赁期间卫生费、物业管理费15元等内容。2014年7月22日，经原、被告双方对账，被告欠原告租金147060元，管理费1953元，欠2014年4月9日起至2014年6月20日的水电费415.8元，收到被告缴纳的租金62000元，尚欠款项合计87428.8元。2014年8月7日，被告吴志民在2012年4月8日与原告签订的《租赁合同》复印件上，注明：此合同与连惠兵无关，承租人吴志民，并签字盖章。现经原告多次催促，被告均未履行支付租金义务，故原告诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告于2012年4月8日、2012年9月25日签订的《租赁合同》，并归还原告所有的位于新罗区××溪××建材广场××店铺及××号仓库；二、被告立即支付拖欠的租金、卫生费、物业管理费、水电费计107405.5元；三、5700元保证金归原告所有；四、被告吴志民自2014年10月29日起每月支付卫生费、物业管理费117元和自2014年11月11日起每月支付租金6210元，直至前述店铺、仓库交还原告之日止；五、被告立即支付从2014年10月28日起至欠款还清之日止，以107405.5为本金，按月利率2%计算的违约金。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2012年4月8日，被告吴志民虽以他人名义与原告邱艳颖签订《租赁合同》，但租赁物的实际使用人系被告，且被告于2014年7月22日、2014年8月7日已明确其本人系租赁物的使用者，故被告吴志民系2012年4月8日《租赁合同》的当事人；原告委托代理人与被告吴志民于2012年9月25日签订《租赁合同》，其应承担《租赁合同》的权利义务；因此原、被告间于2012年4月8日、2012年9月25日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定全面履行。租赁合同约定的租期届满后，原、被告并未再次签订租赁合同，故双方在原合同届满后形成了不定期租赁关系。不定期租赁合同，可以随时解除合同，故原告要求解除双方于2012年4月8日、2012年9月25日签订的《租赁合同》的主张有理，本院予以支持。合同解除后，被告因合同取得租赁物应予以返还，故原告要求被告返还租赁物的主张有理，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定了租金、物业费、水电费等费用的计算和支付办法，现被告未按合同约定支付租金、物业费、水电费等费用，且经原告催告后仍未履行义务，已经违反合同约定，被告已属违约，理应承担继续履行的义务，因此对原告要求被告支付租金、卫生费、物业管理费、水电费的主张本院予以支持。原告主张从2014�7月22日起，双方约定位于龙岩市新罗区××街道××建材广场××号店面物业管理费为102元，但2014年7月22日的欠款单未能证明双方对物业管理费有重新约定，且原告亦未提供其他证据予以佐证，故原告该项主张，本院不予支持；原、被告虽然有约定水电费由被告支付，但原告未提供相关证据证明从2014年6月20日起至2014年10月13日水电费为995.7元，故原告上述主张，本院不予支持。因此截止7月28日被告尚欠的店铺、仓库的租金，卫生费、物业费、水电费87428.8元；截止2014年10月28日，被告应支付仓库的租金1800元（2014年7月28日起至2014年10月28日止），卫生费、物业管理费45元（2014年7月28日起至2014年10月28日止）；截止2014年11月10日，被告应支付店铺的租金16800元（2014年8月11日起至2014年11月10日止），卫生费、物业管理费180元（2014年8月11日起至2014年11月10日止），以上合计为106253.8元。原告主张保证金5700元归原告所有，属双方合同约定，不违反法律规定，故原告上述主张，本院予以支持。原、被告双方约定，违约金按照每日月租金的5%计算，现被告违约，原告仅主张从2014年10月28日起、以107405.5元、按照月利率2%计算违约金，系原告对自身实体权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告吴志民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告邱艳颖与被告吴志民于2012年4月8日、2012年9月25日签订的《租赁合同》；被告吴志民应于本判决生效之日起十日内返还原告邱艳颖位于龙岩市新罗区××街道××建材广场××店铺及××号仓库。二、被告吴志民应于本判决生效之日起十日内支付原告邱艳颖位于龙岩市新罗区××街道××建材广场××号店铺截止2014年11月10日；位于龙岩市新罗区××街道××建材广场××号仓库截止2014年10月28日的租金、卫生费、管理费、水电费合计106253.8元。三、保证金5700元归原告邱艳颖所有。四、被告吴志民应于本判决生效之日起十日内支付原告邱艳颖从2014年10月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止、每月按600元计算的租金及每月按15�计算的卫生费、管理费；从2014年11月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止、每月按5100元计算的租金及每月按60元计算的卫生费、管理费。五、被告吴志民应于本判决生效之日起十日内支付原告邱艳颖从2014年10月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止、以107405.5元为本金、按月利率2%计算的违约金。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2950元，由被告吴志民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长 � � 丽 婷人民陪审员 李  笑  娟人民陪审员 陈  大  顺二〇一五年九月十六日书 记 员 汤小小(代)一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当�人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履�期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（开户行：龙岩农商银行登高支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：9090212020010000030565）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331