山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第277号
原告李林，男，1979年12月1日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人苑永兵，山东康桥律师事务所律师。
被告魏庆龙，男，1988年9月9日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人姚兴省，北京大成（济南）律师事务所律师。
原告李林与被告魏庆龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李林和委托代理人苑永兵，被告魏庆龙和委托代理人姚兴省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李林诉称：2013年6月28日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于济南泓雅康乐城四楼茶社棋牌室租赁给原告，租赁期限自2013年7月1日起至2018年7月31日止，年租赁费16万元，并约定了双方的权利、义务及违约责任等。
合同签订后，原告按约向被告支付了租金，投入大量资金将经营场所进行了装修，开始经营茶社棋牌室。2014年10月24日，原告接到济南泓雅康乐城有限公司的通知，“称四楼茶社业户及负责人，按照上级主管部门的统一工作安排，济南泓雅康乐城有限公司将已经出租的房屋一律收回，并于2014年10月28日停止对楼内业户供应水、电，请抓紧处理相关事宜并予以撤离”。这致使原告无法继续经营，于是找到济南泓雅康乐城有限公司负责人协商，得知济南泓雅康乐城有限公司根本没有和被告签订过租赁协议，被告无权与原告签订五年的租赁合同，经多次协商无果，无奈之下，原告搬离了租赁房屋。
被告的行为，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了重大损失，应当赔偿原告的各项经济损失。现特向贵院提起诉讼：1、请求贵院依法判令被告赔偿原告房屋装修费548901.54元；2、依法判令被告向原告支付违约金16万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告魏庆龙辩称：一、被告有权对该房屋进行转租，因为该房屋的实际所有人出具了同意被告将该房屋转租给原告的证明。二、被告不应向原告赔偿房屋装修费，在租赁合同中明确约定因不可抗力导致租赁合同无法履行双方不承担赔偿责任。三、对于该装修费548901.54元原告尚未有明确的证据是该数额。四、2014年10月24日济南泓雅康乐城出具的通知证明该租赁合同无法履行是由于政府的政策而导致的，并不是由于被告无故解除租赁合同，属于不可抗力。五、被告与该房屋的实际所有权签订了经营协议，具有转租的权力。
经审理查明：位于济南市市中区饮虎池街10号的房屋系案外人济南市市中区房产管理局所有，面积为632.64平方米平方米，产别为全民自管产。现济南市市中区房产管理局将其辖区内的直管公房的租赁经营均交由原告山东广安物业管理有限公司（以下简称广安物业公司）负责。2012年6月，广安物业公司通过统一拍租的形式将上述房屋对外出租，被告杨恒梅取得了市中区饮虎池街10号-3号房屋的承租权。2012年8月1日，原告广安物业公司与被告杨恒梅签订《房屋租赁合同》一份，约定被告杨恒梅承租饮虎池街10号-3房屋用于经营使用，建筑面积为17平方米，租赁期限为24个月，自2012年6月15日至2014年6月14日。合同中约定的租金为每年8400元，支付方式为：“乙方（被告杨恒梅）应于本合同生效之日向甲方（原告广安物业公司）支付第一期租金4200元整（2012年6月15日起至2012年12月14日止）。以后租金按半年结算，由乙方于每半年预缴租金用完之日的前10天向甲方预缴下半年的租金。”合同中还约定租赁期间，由被告杨恒梅负担水、电费用并向原告方交纳水电押金500元及履约保证金504元。合同第七条“房屋修缮与使用管理”条款中双方约定：“1、在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由乙方负责。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。2、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得破坏和拆除。”合同第八条中约定，如被告杨恒梅未经原告同意将房屋转租、转借，损坏承租房屋、改变约定用途、放置危险物品或拖欠房租累计2个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告按照合同总租金数额的3%向原告支付违约金。同时，如被告逾期支付租金，每逾期一日，按照日租金的2倍支付违约金；合同期满后，被告杨恒梅未按约定归还承租房屋的，每逾期一日按照日租金的2倍向原告支付违约金。合同落款处，甲方由经办人蔡兴签名并加盖原告单位公章、乙方由被告杨恒梅签名捺印予以确认。上述合同签订后，被告杨恒梅按照约定已向原告广安物业公司支付了2012年6月15日至2013年6月14日的租金8400元及履约保证金504元、水电费押金500元。因为承租房屋自2013年4月开始停水，原告广安物业公司一直没有解决供水问题，故该被告未交纳2013年6月15日至2014年6月14日的租金，合同到期后，被告杨恒梅也未向原告交还承租房屋。原告广安物业公司诉至法院，请求法院依法判决被告杨恒梅补交拖欠的2013年6月15日至2014年6月14日的租金8400元，向原告支付合同到期后至实际腾房之日的房屋使用费，并按照欠租数额的同期银行贷款利率的四倍的标准支付违约金；判决被告杨恒梅腾出承租房屋交还给原告，由被告承担本案部诉讼费用。
另查明，对于涉诉房屋的停水问题，本院到济南水务集团调查后得知，该涉诉房屋用水均是使用的济南市市中区房产管理局共青团房管所的水表。该房管所没有欠交水费的记录，水务集团也从未给该所停止过供水。庭审中，原、被告双方均认可承租期间的水、电费用是由承租人直接向房管所交纳，不是直接交给原告广安物业公司。
再查明，在被告杨恒梅与原告广安物业公司签订合同前，于2011年8月28日，就涉诉房屋与与共青团房管所下属的济南中房源物业管理有限责任公司签订的租赁合同，期限为48个月，租金标准为每年4800元。2015年1月13日，原告广安物业公司向被告杨恒梅发出《通知》一份，内容为由于双方合同已于2014年6月14日期限届满，被告杨恒梅仍然占用房屋，故要求该被告补交房租13300元及支付违约金，并将房屋腾空交还给原告。
以上事实，由房产证、证明、房屋租赁合同、欠租明细、收款收据及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告广安物业公司经产权人济南市市中区房产管理局授权，与被告杨恒梅签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同；故被告杨恒梅答辩中主张原告广安物业公司并非房屋产权人，无权向其主张权利的观点，不能成立，本院不予支持。对于被告杨恒梅提出的其与济南中房源物业管理有限责任公司就涉诉房屋所签订的《房屋租赁合同》的效力问题，本院认为，其虽在签订此合同中约定的租赁期限未届满，但其在此后重新与原告广安物业公司签订合同的行为，已自动终止了与济南中房源物业管理有限责任公司所签订合同的履行，故其要求以该合同来计算租赁期限的主张，不能成立，本院不予支持。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定和原告方收取被告的水、电押金及履约保证金的情况来看，原告广安物业公司将涉诉房屋出租给被告杨恒梅，是应当包括向被告张建平提供正常经营所需水、电的。虽原告广安物业公司不是涉诉房屋供水的主体，但其有义务保障被告杨恒梅在经营期间的正常用水。通过本院调查的情况，未正常供水是与原告广安物业公司有利害关系的济南市市中区房产管理局共青团房管所有关，原告广安物业公司未能及时协调供水，至使被告杨恒梅自2013年4月后不能正常经营，对此，原告方是具有一定过错的。我国《合同法》中规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以解除合同。本案中，涉诉房屋内停水，致使被告杨恒梅所经营的茶叶店的正常营业，对此应认定原告广安物业公司提供的涉诉标的物具有瑕疵，无法使被告杨恒梅实现合同目的，因杨恒梅未提出解除合同，故应当适当减免部分租金，本院酌定按照合同约定的50%的标准较为适宜，合同到期后的房屋占用使用费也应按此标准计算，被告杨恒梅已交纳的履约保证金及水电费押金可折抵租金。对于违约金问题，因原告广安物业公司在租赁合同的履行过程中具有过错，被告杨恒梅不按时交纳租金是由于其未正常向出租房屋提供供水所造成，故对原告广安物业公司要求被告杨恒梅承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告起诉时，双方的合同期限已届满，原告方明确表示不再与被告杨恒梅续签合同，此时杨恒梅不应再继续占有和使用涉诉房屋，故对原告广安物业公司要求被告杨恒梅腾出房屋，交还给原告的诉讼请求，本院依法予以支持，腾房时间酌定为三十日。对于被告杨恒梅要求原告广安物业公司赔偿其损失2万元的请求，本院认为，因被告杨恒梅未明确提出反诉，也未向法院交纳反诉费用及提交相关证据，故对其此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十一条、第二百三十五之规定，判决如下：
一、被告杨恒梅于本判决生效之日起十日内向原告山东广安物业管理有限责任公司补交拖欠2013年6月15日至2014年6月14日的租金8400元；向原告山东广安物业管理有限责任公司支付2014年6月15日后的房屋占用使用费，按照原合同约定年租金8400元的50%标准计算至本判决生效之日止。
二、被告杨恒梅于本判决生效之日起三十日内将承租位于济南市市中区饮虎池街10号-3房屋腾出，交还给原告山东广安物业管理有限责任公司。
三、驳回原告山东广安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元，原告山东广安物业管理有限责任公司承担75元，被告杨恒梅承担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年六月十五日
代理书记员 孙源梓