辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初1780号原告：王青。委托诉讼代理人：张志鹏，辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁梦，辽宁社和律师事务所律师。被告：大连海上郡房地产开发有限公司。法定代表人：唐亦农，该公司董事长。第三人：中国建设银行股份有限公司大连市分行。负责人：张喜军，该分行负责人。委托诉讼代理人：季洪，该分行大连青泥洼桥支行客户经理。委托诉讼代理人：翟志亮该分行法律合规部职员。原告王青与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王青的委托诉讼代理人张志鹏、刁梦、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行的委托诉讼代理人季洪、翟志亮到庭参加诉讼。被告海上郡公司经本院公告开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告已支付的首付款175725.31元；3.判令被告支付原告已向第三人偿还的本金及利息32038.63元；4.判令被告偿还原告支付契税及相关办理费用共计5494元；5.判令解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息；6.判令被告支付违约金5714.51元；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月11日，原、被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的位于大连市长兴岛临港工业区X号房，面积68.47平方米，总房款285725.31元。原告按照合同约定支付了首付款175725.31元，并在第三人处贷款110000元。但被告未能按照合同约定在2013年7月31日前将房屋交付给原告，且至今未能交付。被告的行为严重违反了合同的约定。现原告要求按照商品房买卖合同第七条的约定解除合同，退还已支付的购房款及利息，支付已付房款2%的违约金，并赔偿原告的损失。因商品房买卖合同解除，故原告请求解除与第三人签订的贷款合同，并要求被告姜收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。综上，为维护原告的合法群友，现依法向法院起诉。第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行陈述称，根据原告与我行签订的借款合同第十九条的约定，原、被告商品房买卖合同的解除不影响借款合同效力。本案审理的是商品房预售合同纠纷，而原告与我行之间签订的是借款合同，二者是不同的法律关系，不能在一个案件中合并审理。现原告在我行履行借款合同，未按期还款，出现违约情况，如果原告提出解除借款合同，原告需偿还全部贷款本息及违约金后方能解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，只有在银行主张担保权的案件中，才可以将商品房预售合同纠纷合并审理，本案是原告主张解除商品房买卖合同纠纷，故不应将我行与原告的借款合同法律关系合并审理。被告大连海上郡房地产开发有限公司未到庭，未答辩，举证期内未提供证据。经审理查明：2012年7月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）X号房屋，建筑面积68.47平方米，总房款285725.31元；首付款175725.31元于2012年7月11日支付（含定金2万元），余款11万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2013年7月31日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款，被告2012年7月11日开具发票载明收到原告首付款175725.31元。被告至今未交付案涉房屋。2012年9月14日，原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。2012年10月12日，第三人将110000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。2012年11月12日至2017年2月18日，原告已偿还第三人借款本金及利息39423.49元，尚欠本金95037.31元。2012年7月24日，原告向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行大连青泥洼桥支行预缴抵押登记费、办理权证费、测绘费、代办抵押登记费、代办权证费、借款合同印花税、契税、维修基金共计5494.00元。另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理预抵押登记，抵押权人是第三人。庭审中，第三人主张因原告已逾期还款，不同意合在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼，但如果原告能够全部偿还贷款本息和违约金的情况下可以在本案中一并审理。庭审结束后，原告已补交贷款。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款还款计划表、商品房贷款业务代收代缴费用单、现金缴款单，第三人提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告于2012年7月11日签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均应按照合同约定全面履行义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。对于原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告认为双方约定的违约金过低，要求参照双方合同第六条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即5714.51元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”原告要求按照2%调整违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方商品房买卖合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款175725.31元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告偿还支付契税及其他相关办理费用5494.00元，上述相关费用并非由被告收取，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行主张。原告已补交逾期贷款，现第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同。原告为购买案涉房屋与第三人签订借款合同，是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王青与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月11日签订的商品房买卖合同；二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告王青购房首付款175725.31元；三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王青违约金5714.51元；四、解除原告王青与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行于2012年9月14日签订的个人住房（商业用房）借款合同；五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告王青截至2017年2月18日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行偿还的借款本金及利息39423.49元；六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行返还原告王青贷款本金95037.31元，并按照原告王青与第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、待第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行全部债权受偿后，原告王青、被告海上郡房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；八、驳回原告王青的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4585元，公告费560元，合计5144元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李佩昕审 判 员  李 蓓代理审判员  宫元达二〇一七年三月六日书 记 员  孙 旭