浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1135号
上诉人（原审被告）：温州正栩影视制作股份有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区车站大道577号财富中心1903室东首。
法定代表人：孙榕，执行董事
委托诉讼代理人：林秀秀，女，汉族，1991年12月3日出生，住浙江省瑞安市。系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：杨小云，男，1958年1月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
上诉人温州正栩影视制作股份有限公司因与被上诉人杨小云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人林秀秀、被上诉人杨小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温州正栩影视制作股份有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人杨小云承担。事实和理由：根据租赁合同第七条第二项约定，被上诉人杨小云须保证涉案房屋可用于办理营业执照。但因涉案房屋已经被五家公司注册，导致上诉人无法办理营业执照，上诉人于2016年7月向被上诉人发函解除合同。另根据租赁合同第八条第5项约定，上诉人愿意向被上诉人支付2个月的租赁作为违约金，所以应认定租赁合同已经解除。上诉人于2016年8月已经搬离涉案房屋，并交代中介代被上诉人积极寻找租客招租，但均遭被上诉人拒绝。上诉人向温州市市场监督管理局申请将公司住所变更至涉案房屋，但该局向上诉人出具不予受理通知书，理由是涉案房屋存在重复登记。租赁合同早已无法继续履行，上诉人不应承担如一审判决认定的租赁和违约金，被上诉人对此负有责任，其应自行承担损失。
杨小云辩称，上诉人温州正栩影视制作股份有限公司什么时候搬离没有证据证明，也没有证据证明被上诉人拒绝中介招租。涉案在租给上诉人之前一直租给浙江高策律师事务所，被上诉人二审才知涉案房屋被五家公司非法注册，但已向市区两级市场监督管理局举报，且有市场监督管理局人员口头答复涉案房屋可以申办营业执照。请求维持原判。
杨小云于2016年10月17日向一审法院起诉请求：1.被告温州正栩影视制作股份有限公司支付租金192378元，即2016年10月1日至2017年3月31日的租金；2.被告支付拖欠房租违约金按每日租金2倍计算，自2016年10月1日始至完成支付日止；3.本案诉讼费用由被告承担。4.被告提供租赁期2015年10月1日至2016年9月30日水电费、宽带费、有线电视、电梯费、物业管理费、税金的费用结清票据。
一审法院认定事实：2015年7月15日，原告杨小云与被告温州正栩影视制作股份有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将坐落于温州市车站大道577号财富中心903号房屋出租给被告（乙方）温州正栩影视制作股份有限公司用于商业办公，房屋建筑面积368.54㎡，租期三年，自2015年10月1日至2018年9月30日止，年租金384755元，按半年一次支付即192378元。按先付款后使用原则，以后每期租金提前30天支付。另约定租赁期间，水、电、煤气、宽带、有限电视、电梯费、物业管理费以及乙方产生的其他费用均由乙方承担，租赁产生的税费由乙方承担。履约保证金50000元，待租赁期满，乙方退还房屋之前应注销用该房产地址注册的营业执照、结清所产生的相关费用，未损坏甲方交给的设备、设施，乙方在退房时无息退还履约保证金。另合同第六条约定变更和解除本合同的条件：在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：1.甲方或者乙方因特殊原因，经双方协商一致同意提前终止合同；2.因甲方或者乙方严重违反本合同约定，且经对方提出后十五天内，仍未予纠正的；3.在租赁期内，该房屋经政府有关部门批准拆迁、或经司法、行政机关依法限制器房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况；4.因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任以外，应由另一方负责赔偿；5.因不可抗力因素致该房屋及附属设施损坏，本合同不能继续履行的。合同第八条约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：……2.乙方如逾期支付租金，则按每日租金2倍向甲方支付违约金；……5.租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按2个月的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿甲方损失。合同签订后，涉案房屋交由被告占有使用，被告已支付租金至2016年9月30日。2016年7月被告向原告发函告知因内部整顿无法继续履行合同，告知原告被告将于2016年8月正式搬离涉案房屋，并要求原告于2016年7月31日前与被告进行房屋及履约保证金的清算。被告2016年7月28日出具函表示已收到《房屋租赁告知函》，但要求继续履行合同，或由被告转租涉案房屋，但差额要求由被告承担。2016年9月30日被告向原告递交《缴款通知书》，要求被告缴纳下半年的租金及缴清前年度的物业管理费及税金等。被告表示已收悉相关的通知，但表示《房屋租赁合同》已解除，不存在缴款义务。
另查明，被告温州正栩影视制作股份有限公司已缴纳涉案房屋2016年1-12月物业管理费，水电费已缴至2016年7月24日。被告温州正栩影视制作股份有限公司于2016年8月初搬离涉案房屋，将涉案房屋钥匙交由温州财富中心物业管理费收悉，原告未将钥匙取回。2016年7月，被告温州正栩影视制作股份有限公司向原合同的中介告知要求退租，并要求中介为涉案房屋进行招租，以减少原告的损失。温州正栩影视制作股份有限公司自认于2016年8月底之前搬离涉案房屋。
另庭审中，一审法院向原告释明，被告已向原告发函要求解除合同并已实际搬离涉案房屋，原告是否需要变更诉讼请求。原告不同意变更，仍要求继续履行合同。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同，或当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同时，应通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同内容真实有效，原、被告应按照合同约定全面履行自己的权利义务。本案合同第六条已约定变更和解除本合同的条件，但本案并不存在合同第六条约定的情形，解除合同的条件并不成就，被告虽向原告发函要求解除，但被告不同意，故涉案合同依法有效，被告辩称《房屋租赁合同》已经解除依据不足，应不予支持。根据合同约定，被告应于2016年9月1日之前支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金192378元，故原告主张被告支付租金192378元合法有据，应予以支持。另根据合同约定，被告逾期支付租金，则按每日租金2倍向甲方支付违约金。现被告逾期支付租金，原告主张违约金合法有据，但一审法院认为合同约定的违约金标准过高，酌情调整为以未付租金192378元为基数按照日万分之六计算。原告要求被告提供租赁期间内的水、电、宽带、有线电视、电梯费、物业管理费、房屋租赁税费的结清票据，一审法院认为根据双方订立的《房屋租赁合同》，被告没有将相关票据提供给原告的义务，且被告仍有50000元的履约保证金在原告处，现涉案房屋合同尚未解除双方未进行结算，故对于该项诉讼请求应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条的规定，判决：一、被告温州正栩影视制作股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨小云租金192378元；二、被告温州正栩影视制作股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨小云逾期支付租金的违约金（以未付租金192378元为基数按照日万分之六自2016年10月1日起开始计算至本判决确定履行之日止）；三、驳回原告杨小云的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4148元，减半收取2074元，由被告温州正栩影视制作股份有限公司负担。
本院二审期间，被上诉人杨小云没有提交新证据。上诉人温州正栩影视制作股份有限公司提交企业登记信息5份及企业实地调查联系单、不予受理通知书，以证明涉案房屋存在其他5家公司注册公司，导致上诉人无法注册，被上诉人存在违约。对此，被上诉人认可5家其他公司注册的事实，但不认可上诉人无法注册的事实。本院认为，以上证据可以证明涉案房屋已有其他公司注册为营业场所，上诉人无法将该房屋登记为营业场所的事实。以上认证，结合对当事人一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：
温州正栩影视制作股份有限公司于2016年7月提出退租并要求中介招租后，中介曾跟联系杨小云，杨小云表示涉案房屋有纠纷需停止出租。
涉案《房屋租赁合同》第七条第2款约定：“甲方须保证乙方可用该房屋的产权证明办理营业执照（以前已注册的，应变更或注销原营业执照），否则因此造成不能申领营业执照的，则每日的租金损失由甲方承担。”
涉案房屋已被深圳市嘉得信诚资产管理有限公司温州分公司等5家公司注册为营业场所。温州市市场监督管理局经调查于2017年3月6日作出（温市监）登记内不予受理字（2017）第724号《不予受理通知书》，以涉案房屋存在重复登记为由，对温州正栩影视制作股份有限公司提交的住所变更申请不予受理。
本院认为，温州市市场监督管理局对上诉人温州正栩影视制作股份有限公司作出的《不予受理通知书》，可以证明上诉人提出的其至今无法将涉案房屋用于营业场所登记注册的事实。故应认定为被上诉人杨小云提供的租赁房屋存在瑕疵，不符合涉案《房屋租赁合同》第七条第2款关于“甲方须保证乙方可用该房屋的产权证明办理营业执照（以前已注册的，应变更或注销原营业执照），否则因此造成不能申领营业执照的，则每日的租金损失由甲方承担”的约定。
对于涉案房屋已被其他5家公司注册为营业场所、温州市市场监督管理局不受理住所变更申请的事实，上诉人温州正栩影视制作股份有限公司在二审期间才予以举证证明，故上诉人于2016年7月以公司内部整顿无法继续履行合同为由向被上诉人杨小云发出的解除合同通知，该通知并不具有解除合同的效力。因此，上诉人仍需向被上诉人支付租金。但鉴于被上诉人接到该通知后曾表示同意上诉人进行转租，而后又向房屋中介作出涉案房屋有纠纷需停止出租的意思表示，被上诉人对涉案房屋至今空置具有一定过错。在此情形下，要求上诉人承担全部租金并不公平，故本院酌定上诉人应向被上诉人杨小云支付3个月租金。
鉴于上诉人温州正栩影视制作股份有限公司已经实际缴付租金至2016年9月底，双方在2016年8月已就是否解除合同产生争议，被上诉人杨小云在2016年10月即提起本案诉讼，故依据本案特殊情形，不宜认定上诉人应承担未及时支付租金的违约责任。并且，考虑涉案《房屋租赁合同》第七条第2款针对上诉人不能进行住所变更登记的情况，约定租金损失由被上诉人承担，则继续履行该合同对双方均属不利，造成双方民事权利义务关系的不稳定，故针对本案实际情形，涉案《房屋租赁合同》不宜继续履行，被上诉人除本案外，不应再向上诉人请求支付租金。
综上所述，对上诉人温州正栩影视制作股份有限公司的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14061号民事判决第三项。
二、变更浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14061号民事判决第一项为：温州正栩影视制作股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付杨小云租金96189元；
三、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14061号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4148元，减半收取2074元，由杨小云负担；二审案件受理费4148元，由温州正栩影视制作股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹启东
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 杨贤斌
二〇一七年四月六日
代书 记员 李博武