上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初1935号
原告张静文，女，1993年3月5日生，汉族，住上海市。
委托代理人周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。
委托代理人梁正，上海宙斯盾律师事务所律师。
被告上海卓翰房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人蒋建，总经理。
委托代理人张建仲，上海华亭律师事务所律师。
委托代理人鲁明明，上海华亭律师事务所律师。
原告张静文与被告上海卓翰房地产开发有限公司（以下简称卓翰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年2月16日、2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告张静文的委托代理人梁正，被告卓翰房地产公司的委托代理人鲁明明到庭参加了两次庭审；原告张静文的委托代理人周春雷到庭参加了第一次庭审，被告卓翰房地产公司的委托代理人张建仲到场参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告张静文共同诉称，原、被告于2013年9月23日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市解放东路599弄馨雅名筑小区8号10层1102室房屋，房屋总价款1，761，977元。合同第十一条约定，被告应于2014年12月31日前将房屋交付给原告。2015年2月10日，被告以《交房通知书》的形式通知原告交房，并于2015年2月13日交付房屋。合同第十条约定，被告应于2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同第十四条约定，原、被告在签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证（小产证）。然被告于2015年8月25日才取得新建商品房房地产权证（大产证），且因涉案房屋被司法查封，导致原告迟迟无法办理该房屋的小产证。被告的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告迟延取得新建商品房房地产权证（大产证）违约金人民币49，160元（以下币种同），计算方式：以房款总价1，755，726元为基数，从2015年7月1日起按每日万分之五计算至2015年8月25日；2、被告支付原告未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金59，694元。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求判令被告支付原告未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金，计算方式：以房款总价1，755，726元为基数，自2015年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年2月1日。
原告针对其诉请向本院提供如下证据：
1、《上海市商品房预售合同》1份，旨在证明原、被告之间存在商品房买卖关系，合同对大产证的办理时间和违约责任作了约定；
2、交房通知书复印件1份，证明被告于2015年2月13日交付房屋；
3、房屋状况及产权人信息1份，证明被告于2015年8月25日取得了涉案房屋的大产证；
4、房地权利限制状况信息1份，证明涉案房屋被司法查封，导致原告无法办理小产证；
5、（2015）奉民三（民）初字第3378号民事判决书1份，旨在证明原告提交的《上海市商品房预售合同》、交房通知书的真实性；
6、交楼表、房屋验收记录表、交房退款支付确认书各1份，旨在证明被告于2015年2月13日实际交付涉案房屋给原告。
被告卓翰房地产公司辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，认为被告迟延办理大产证未给原告造成损失，故不应支付相应违约金。即便支付，每日万分之五的违约金计算标准也过高，请求法院酌情予以调整。对原告第二项诉讼请求，被告同意按照中国人民银行同期贷款利率计算未能办理小产证的违约金。但认为合同第十四条明确约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”因此，办理小产证的期限为被告取得大产证后150日内，原告以2015年6月1日作为起算点缺乏事实和法律依据。被告卓翰房地产公司未向法庭提供证据。
经当庭质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议。本院认为，原告提供的证据真实合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。
基于上述认定的证据，结合原、被告庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：
2013年9月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于上海市解放东路599弄《馨雅名筑》8号10层1102室房屋，房屋建筑面积84.56平方米，暂定房屋总价1，761，997元。后经实际测量，房屋面积为84.26平方米。2015年2月13日，原、被告签订《上海卓翰-
鑫雅名筑交房退款支付确认书》，确认原告于2015年2月13日收房，被告退还原告房款差额6，251元，原告实际支付房屋总价为1，755，726元。合同第十条约定：“甲方（即本案被告）承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。”合同“补充条款一”第五部分“对合同第十条的补充”中约定，若被告未在合同约定期限内取得大产证，则应在六十日内采取补救措施，并从约定取得大产证之日起第二日起算至实际取得之日止，按照原告已支付房款每日万分之五计算违约金。合同第十四条还约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”2015年8月25日，被告取得涉案房屋的商品房房地产权证（大产证）。后因涉案房屋被上海市人民法院司法查封，致使原告至今无法办理商品房房地权证（小产证）。原告认为，被告的行为已经构成违约，双方就违约金协商不成，故涉讼。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案中，原、被告主要的争议焦点在于：1、被告迟延取得新建商品房房地产权证（大产证）违约金的计算标准是否过高；2、应从何时开始计算被告未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金。
对争议焦点一，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》中明确约定了被告取得大产证的时间及违约责任。现被告未能按期取得涉案房屋大产证，显属违约。原告请求被告支付延期取得大产证违约金的数额和计算方法，均符合法律的规定，本院依法予以支持。被告辩称，延期取得大产证的违约金标准过高，请求法院酌情予以调整。本院认为，被告作为该份合同的提供方，在签订合同时对条款的内容和风险有充分的认识，并且每日万分之五的计算标准并非畸高，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。
对争议焦点二，本院认为，合同第十四条明确约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。即原、被告双方约定的办理小产证的期限为被告取得大产证后150日内。被告实际取得大产证的时间是2015年8月25日，故被告逾期办理小产证的违约金应从2016年1月23日开始计算。原告主张从2015年6月1日开始计算逾期办理小产证的违约金，缺乏事实与法律依据，故对原告的第二项诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张静文逾期取得新建商品房房地产权证（大产证）违约金49，160元；
二、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张静文未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金，计算方式：以1，755，726元为基数，自2016年1月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年2月1日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，477元，减半收取计1，238.50元，由原告负担651.50元，由被告上海卓翰房地产开发有限公司负担587元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林庆强
二〇一六年三月二十五日
书记员 宋丹萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。