.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终367号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶然，教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：梁俱山，内蒙古蒙杰律师事务所律师。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人陶然房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理本案，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。长融公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项并依法改判驳回陶然的该项诉讼请求；2、请求撤销一审判决第三项并依法改判抵扣违约金163.8元；3、上诉费由陶然承担。事实和理由：第一、长融公司与陶然签订的《商品房买卖合同》中仅对因出卖人原因导致买受人未能在规定的时限内取得房地产权属证书且买受人要求退房的，出卖人承担退款责任以及按照银行同期活期存款利率支付利息进行了约定。而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定也是买受人在规定期限届满未能取得房屋权属证书的并且原因在于出卖人的情况下违约责任的承担。而本案中未就办理权属登记备案手续约定违约金，而且法律也没有约定。因此陶然的该项主张不应支持。第二，一审法院在认定逾期交房违约金时多计算了1天163.8元，应予纠正。陶然辩称，一审法院判令长融公司支付逾期办理权属登记备案手续的违约金既有事实依据又有法律依据，认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。一审法院认定事实：2012年12月31日，陶然与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定陶然购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇23栋1单元801室，建筑面积210.01平方米，房屋总价人民币1029049元。合同约定：出卖人应当在2013年11月30日前交房。陶然按照约定支付了购房款，长融公司未按照合同约定时间交付房屋。并约定长融公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，陶然依约向长融公司支付了购房款。长融公司于2015年2月2日通知陶然收房，陶然认可此日期为房屋的交付日期。另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2015年3月19日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。一审法院认为，陶然与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。陶然按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付陶然，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、违约金的具体起止时间，长融公司是否代陶然交纳了部分物业费和暖气费，可否折减长融公司的违约责任；二、长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由；三、陶然请求的逾期办理权属登记备案手续的违约金及逾期交房的违约金；四、陶然的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，违约金的具体起止时间，长融公司是否代陶然交纳了部分物业费和暖气费，可否折减长融公司的违约责任。依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单，违约金的起止时间为2013年12月1日起至2015年2月2日。没有证据证明其代陶然交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由一审法院不予采纳。关于争议焦点二，长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由。长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期，因其主张的事由均在双方签订的房屋买卖合同之前，故对于长融公司的此抗辩理由，一审法院不予支持；关于争议焦点三，根据合同约定，长融公司应于2013年11月30日之前向陶然交付房屋，长融公司逾期交付的行为已经构成了违约，陶然请求按照同地段房屋租金的1.3倍支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持；对于陶然请求的办理房屋权属登记备案手续及支付逾期办理权属登记手续的违约金诉请，根据双方合同约定，长融公司应于房屋交付之日起360日内将房屋权属登记备案手续报产权登记机关，长融公司未按约定办理，构成违约，陶然请求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，符合法律规定，对于陶然的此诉请，本院予以支持；关于争议焦点四，陶然的诉讼是否已过时效。本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》后，陶然向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2015年2月2日通知陶然向其交付房屋，陶然的诉讼时效应自2015年2月3日起算两年，至2017年2月2日止，陶然诉讼未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为陶然办理房屋权属登记备案手续；二、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付陶然2016年2月2日至2016年9月12日逾期办理权属登记备案手续的违约金人民币27728.58元，及自2016年9月13日至办理房屋权属登记备案手续之日止的违约金（本金按照人民币1029049元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付陶然2013年12月1日至2015年2月2日逾期交房的违约金人民币70273.5元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、陶然主张长融公司承担逾期办理权属登记备案手续的违约金是否有事实和法律依据；二、一审法院对于逾期交房违约金的计算是否正确。首先，本案中陶然与长融公司就商品房买卖形成的《商品房买卖合同》符合法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。双方《商品房买卖合同》第十五条约定”关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。......”。长融公司没有证据显示其在交付房屋后，履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案的义务，而陶然至今未取得房地产权属证书，依照合同约定，长融公司应当承担违约责任。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，违约金也可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中陶然主张依据银行同期贷款利率计算违约金并不违反法律规定。长融公司上诉主张不应承担逾期办理权属登记备案的违约金的理由不能成立。其次，陶然诉求主张逾期交房违约金从2013年11月30日计至2015年2月2日为70273.5元，而逾期交房违约的时间应从约定的期限届满的第二日开始计算，故应为2013年12月1日至2015年2月2日，一审法院对此认定正确，但直接支持了违约金70273.5元，多计算了一天的违约金，应当扣减163.8元。长融公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，长融公司的部分上诉理由成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4628号民事判决第一项、第二项，即：内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为陶然办理房屋权属登记备案手续；内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付陶然2016年2月2日至2016年9月12日逾期办理权属登记备案手续的违约金人民币27728.58元，及自2016年9月13日至办理房屋权属登记备案手续之日止的违约金（本金按照人民币1029049元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4628号民事判决第三项为”内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付陶然2013年12月1日至2015年2月2日逾期交房的违约金人民币70109.7元”。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2450元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担2445元，由陶然负担5元。本判决为终审判决。审判长韩韬审判员戴玉英代理审判员刘伟二〇一七年五月十一日书记员曹建飞