广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终460号
上诉人（原审原告）：朱瑞芳，女，1985年12月1日出生，汉族，住广东省阳山县。
委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭梁凯，广东龙浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中盈地产集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇金贸大道2号，统一社会信用代码914406056770639866。
法定代表人：林治平，经理。
委托诉讼代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：漆婷，广东国龙律师事务所律师。
被上诉人�原审第三人）：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥金贸大道2号南海新都会七楼1号铺，统一社会信用代码91440605774038619W。
法定代表人：林世平，经理。
委托诉讼代理人：谢梓锋，男，该公司员工。
上诉人朱瑞芳因与被上诉人中盈地产有限公司（以下简称中盈公司）、佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简新都会公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初11742号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱瑞芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中盈公司向朱瑞芳支付逾期交房违约金108270.26元；2.本案一、二审案件受理费由中盈公司、新都会公司负担。事实与理由：（一）中盈公司与新都会公司签订《协议书》时，新都会公司并无相应的授权，无权代替朱瑞芳行使任何权利，变更交付时间的权利属于朱瑞芳，《协议书》并未改变《广东省商品房买卖合同》约定的交付商铺时间。中盈公司与新都会公司签订《协议书》时，已经知晓新都会公司没有代理权限，涉案商铺无法按期交付，但中盈公司仍故意与新都会公司签订《协议书》变更交付时间。朱瑞芳与中盈公司之间是商品房预售合同关系，朱瑞芳与新都会公司之间是委托经营合同关系，中盈公司迟延交房应向朱瑞芳承担违约责任，与新都会公司无关。（二）《协议书》约定的交付时间正好为涉案商铺办理备案的时间，中盈公司与新都会公司不可能在签订该协议时预见到办理备案的时间。《协议书》是为应对此次诉讼而在2016年5月31日后签订的，在该时新都会公司已无代理权限。《协议书》的公章的形成时间是本案的关键事实，一审法院未对《协议书》的形成时间进行鉴定是错误的。
中盈公司辩称，在2013年5月，朱瑞芳已对涉案商铺的使用权进行了处分，在2013年6月1日前，新都会公司与中盈公司协商对涉案商铺延迟交楼是合法有据的。《中盈广场商铺经营管理协议书》和《经营管理委托书》的签订不是单纯的代理关系，而是商铺使用权的权利义务转让。《经营管理协议书》签订后，商铺使用权转由新都会公司享有，新都会公司有权进行处分。
朱瑞芳向一审法院起诉请求判令：1.中盈公司支付逾期交房违约金108270.26元（自2013年6月1日起至2014年10月20日止，507天，以购房款355918元为本金按日万分之六计算）；2.中盈公司支付逾期办理产权登记违约金1779.59元（以购房款355918元的0.5%计算）；3.中盈公司承担诉讼费。
一审法院认定�实：2011年12月31日，朱瑞芳、中盈公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：中盈公司将其开发的位于佛山市南海区大沥镇金贸大道6号中盈广场3层3F063号商铺出售给朱瑞芳；成交总价355918元；中盈公司应于2013年5月31日前交付经验收合格、已办理竣工验收备案的商铺予朱瑞芳；逾期交房不超过60日，自第二天起至实际交付日止按日支付已付房款万分之三的违约金；逾期交房超过60日后，朱瑞芳有权解除合同，朱瑞芳解除合同的，中盈公司应自收到解除合同通知日起30天内退还全部已付款给朱瑞芳，并按朱瑞芳累计已付款的10%支付违约金，朱瑞芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，中盈公司按日支付已付房款的万分之六的违约金；中盈公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记�关备案，如因中盈公司的责任，朱瑞芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，朱瑞芳不退房，中盈公司按已付房价款的0.5%向朱瑞芳支付违约金。同日，朱瑞芳、中盈公司签订补充协议，约定中盈公司只要在商品房约定交付之日后360天将办理登记需由中盈公司提供的资料报产权登记机关备案，视为符合合同约定，中盈公司无需承担违约责任。同日，朱瑞芳、中盈公司还签订一份《返租协议书》，约定：朱瑞芳将其向中盈公司购买的中盈广场商铺返租给中盈公司，返租期限为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金合计112400元，朱瑞芳于签订协议的同时确认已收到该笔款项。
2012年7月12日，中盈公司出具发票，确认收到朱瑞芳支付购买中盈广场3F063号商铺购房款355918元。
2013年5月4日，朱瑞芳与新都会公司签订《中盈广场商铺经营管理协议书》，约定朱瑞芳将其所购买的中盈广场商铺委托新都会公司经营管理，朱瑞芳已预收了该商铺的使用费等合计112400元，并承诺在委托经营期内不再收取额外的费用，委托经营管理期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日，为配合新都会公司招商及整体经营需要，朱瑞芳授权新都会公司可按照其需求及经营策略全权代表朱瑞芳与中盈公司协商商铺的交付时间、交付条件，朱瑞芳、中盈公司及新都会公司互不追究各方关于交付或收楼的责任。同日，朱瑞芳与新都会公司签订《经营管理委托书》，朱瑞芳委托新都会公司对其购买的中盈广场商铺全权负责经营管理，委托有效期自2013年6月1日至2016年5月31日。
2013年5月20日，中盈公司与新都会公司签订《协议书》，约定就朱瑞芳所购买的中盈广场商铺交付事宜，双方同意该商铺的交付时间变更为2014年9月24日，双�互不追究逾期交付或收楼的违约责任。
2014年9月24日，中盈广场经竣工验收合格，同年10月13日，办理竣工验收备案。同年11月20日，中盈广场商铺办理房屋初始登记。
2016年7月19日，朱瑞芳提起本案诉讼。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。朱瑞芳、中盈公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议系签约双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。按买卖合同及补充协议的约定，中盈公司应于2013年5月31日前交付已办理竣工验收备案的商铺、于2014年5月26日前向办证机关提交初始办证资料，否则应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。本案中，朱瑞芳、中盈公司在签订商品房买卖合同的同时即签订返租协议，约定2016年5月31日前商铺的使用权归中盈公司，此后中盈公司引进新都会公司对商铺进行经�管理，于是朱瑞芳与新都会公司在2013年5月4日签订《中盈广场商铺经营管理协议书》和《经营管理委托书》，该管理协议书和委托书不存在任何无效的事由，一审法院对朱瑞芳主张其无效的意见不予采信。根据管理协议书和委托书，朱瑞芳将接收商铺的权利及2013年6月1日至2016年5月31日期间商铺经营管理使用权均委托转让给新都会公司，即朱瑞芳丧失了要求中盈公司按商品房买卖合同约定的期限交付商铺的权利。现新都会公司确认与中盈公司签订了《协议书》，推迟商铺交付的时间，属于新都会公司放弃该期间商铺的使用权利，与朱瑞芳无关，故《协议书》何时签订对朱瑞芳权利义务并不产生任何影响，一审法院对朱瑞芳请求对《协议书》形成时间进行司法鉴定的申请不予准许。2013年6月1日至2014年10月20日期间商铺的管理使用权并不属于朱瑞芳，朱瑞芳主张中盈公�支付此期间逾期交付商铺违约金理据不足，一审法院依法不予支持。
朱瑞芳作为买受人，办理商铺产权登记属于主张物权的权利。虽然朱瑞芳将收取商铺的权利委托转让给新都会公司，但并不影响其按房屋买卖合同和补充协议的约定向中盈公司主张办理产权登记的权利。现中盈公司实际于2014年11月20日才办理商铺的产权初始登记手续，超过双方签订补充协议约定的期限，朱瑞芳按合同约定请求中盈公司支付逾期办证违约金1779.59元（以购房款355918元的0.5%计算）合法合理，一审法院依法予以支持。中盈公司与新都会公司签订的《协议书》虽推迟商铺交付的时间，但该协议未经朱瑞芳签名确认，不能对抗中盈公司依合同约定办证的义务，一审法院对中盈公司以此为由主张办证时间顺延的意见不予采纳。2014年10月13日商铺办理竣工验收备案，此时商铺才具备交付条件，故朱瑞芳提起本案诉讼主张权利并未超出两年的诉讼时效，一审法院对中盈公司提出朱瑞芳主张权利已超诉讼时效的辩解意见均不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1779.59元予朱瑞芳；二、驳回朱瑞芳其他诉讼请求。案件受理费减半收取1250.5元（朱瑞芳已预交），由朱瑞芳负担1225.5元，中盈公司负担25元。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，朱瑞芳在二审庭审中陈述，由于中盈公司无法在《广东省商品房买卖合同》约定的期限内交付涉案商铺，根据中盈公司的通知�求，朱瑞芳与新都会公司签订了《中盈广场商铺经营管理协议书》和《经营管理委托书》。
2016年10月25日，中盈公司的企业名称经核准由“中盈地产有限公司”变更为“中盈地产集团有限公司”。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为中盈公司是否应向朱瑞芳支付逾期交房违约金。根据朱瑞芳与中盈公司签订的《广东省商品房买卖合同》，中盈公司负有在2013年5月31日前将《广东省商品房买卖合同》的标的物涉案商铺交付给朱瑞芳的义务。由于中盈公司未在上述期间内向对方交付涉案商铺，构成违约，根据双方签订的合同，中盈公司本应向朱瑞芳承担相应的违约责任。但在涉案商铺交付期限即将届满前，朱瑞芳与新都会公司签订《中盈广场商铺经营管理协议书》和《经营管理委托书》委托新都会公司与中盈公司协商处理�案商铺的交付等事宜，新都会公司根据授权与中盈公司签订《协议书》免除中盈公司逾期交房的违约责任，故中盈公司在本案中是否应向朱瑞芳承担逾期交房违约责任，关键在于判断新都会公司与中盈公司约定不追究中盈公司逾期交付或收楼的违约责任是否对朱瑞芳发生法律效力。对此，本院认为，第一，从朱瑞芳对新都会公司的授权内容看，在朱瑞芳与新都会公司签订的《中盈广场商铺经营管理协议书》和《经营管理委托书》中，朱瑞芳明确授权新都会公司全权代表其与中盈公司协商涉案商铺交付的时间、条件以及办理相关协调工作，故该授权已包括由新都会公司对中盈公司就涉案商铺逾期交付的违约责任进行协商处理的权限；同时，在知道中盈公司无法按合同约定交付涉案商铺的情况下，朱瑞芳并没有向中盈公司主张违约责任，而是根据中盈公司的通知与新都会公司签订《中盈广场商铺经营管理协议书》和《经营管理委托书》，授权新都会公司处理涉案商铺交付相关事宜，并在《中盈广场商铺经营管理协议书》中载明朱瑞芳、新都会公司、中盈公司互不追究各方关于交付或收楼的责任，这进一步表明新都会公司与中盈公司协商免除中盈公司逾期交房的违约责任未超出朱瑞芳的授权权限，符合朱瑞芳的真实意思。第二，虽然《协议书》签订在朱瑞芳对新都会公司的授权期间生效之前，但新都会公司在授权期间生效后，未对《协议书》的约定内容提出过异议，直至在本案一审阶段仍确认《协议书》的效力，故新都会公司与中盈公司在《协议书》中的约定在新都会公司的授权期间生效后即对朱瑞芳发生法律效力，可认定朱瑞芳已免除中盈公司逾期向其交付涉案商铺的违约责任。朱瑞芳上诉主张《协议书》存在在授权期限届满�补签的可能性，《协议书》对其不发生效力。对此，本院认为，由于对案涉逾期交房违约责任的免除在双方当事人达成合意时即发生效力，并不以书面形式为要件，即使《协议书》是新都会公司在授权期间届满后与中盈公司补签，因新都会公司与中盈公司均确认双方在《协议书》中的约定内容，且并未否认新都会公司在授权期间曾就免除中盈公司逾期交房违约责任达成过一致意见，故朱瑞芳以此为由主张新都会公司与中盈公司关于免除中盈公司逾期交房违约责任的约定不发生法律效力依据不足，本院不予支持。由于新都会公司根据朱瑞芳的授权与中盈公司约定免除中盈公司逾期交房的违约责任对朱瑞芳发生法律效力，故朱瑞芳请求中盈公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，朱瑞芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2465.41元，由朱瑞芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 黄结仪