河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终767号
上诉人（原审被告）张文举，男，1953年4月28日出生，汉族，农民，住固始县.
上诉人（原审被告）申洪琴，女，1955年6月15日出生，汉族，农民，住址同上。（二被告系夫妻关系）。
委托代理人丁中亚，河南振蓼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘太余，女，1980年5月25日出生，汉族，市民，住固始县。
委托代理人蔡亭，河南蓼阳律师事务所律师。
原审第三人郑怀红，男，1974年6月23日出生，汉族，市民，住固始县。
委托代理人张亚非，河南振蓼律师事务所律师。
上诉人张文举、申洪琴因与被上诉人刘太余、原审第三人郑怀红返还房屋纠纷一案，不服固始县人民法院（2015）固民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人张文举、申洪琴的委托代理人丁中亚及被上诉人刘太余的委托代理人蔡亭，原审第三人郑怀红的委托代理人张亚非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告刘太余与被告张文举、申洪琴之子张金平于2004年农历6月16日结婚，2004年12月10日生育一男孩张毅博（曾用名张成博），2010年11月办理结婚登记。2009年9月29日，原告夫妻与郑怀红签订购房协议，购买郑怀红所有的位于固始县王审知大道与古城路交叉口西北角的三间五层房屋，总价款为83万元，并约定房屋付款方式：“1、该房屋在签合同时首付购房款叁万元。同时，甲方为乙方办理房权证、土地使用证；2、甲方出具该房屋的房权证、土地使用证后一个月内，乙方再付购房款陆拾万元。为确保乙方按时付款，乙方应当将用该房抵押的贷款优先支付甲方，同时乙方应当向甲方提供担保；3、甲方出具该房屋的房权证、土地使用证一年内，乙方付清剩余购房款贰拾万元。如逾期未能付清，甲方有权解除合同，一切损失由乙方负责…..”。协议签订后原告夫妇支付郑怀红定金三万元，下余房款未付。第三人亦一直未办理该房屋所有权证以及土地使用证，双方对于协议内容未完全履行。协议签订后，以张金平的名字开设“古城网络宾馆”，2010年7月20日办理《公众聚集场所投入使用、经营前消防安全检查合格证》，2010年10月22日办理《特种行业许可证》，2012年10月17日办理《个体工商户营业执照》。2011年农历1月17日张金平因故去逝。郑怀红于2013年以自己名义办理房权证后，找到两被告要求支付下余房款，两被告未予以支付。2013年12月2日，郑怀红（甲方）与刘太余（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，该协议载明：“甲方在固始县王审知大道与古城路交叉口西北角，走向沿古城路门面房一栋共三间五层，房产证号为：024806土地使用证号：2012第0221402，现乙方愿个人出资购买。乙方之前全权委托张金平购买该房地产，并由甲方和张金平于2009年9月29日签订房屋买卖合同，当日首付叁万元房款，下欠捌拾万房款未付，现甲乙双方经协商达成如下协议。以便双方遵照执行：一、房屋总价为捌拾叁万元人民币。二、甲方已收到乙方房款叁万元人民币。三、双方在签订该协议时，乙方应付甲方房款肆拾万元人民币，甲方出具收条给乙方。剩余房款肆拾万元由乙方与2014年7月1日前再付于甲方，由甲方出具收条并写明该房款已付清。同时甲方应该将该房屋所有权证书及国有土地使用证书交予乙方保管。四、在收到全部房款后，乙方可随时要求甲方协助乙方办理房产过户手续及土地使用证过户手续，……。五、……。六、原2009年9月29日由张金平与甲方签订的房屋买卖合同作废。……。甲方代表人郑怀红乙方代表人刘太余2013年12月2日见证人张亚非张乃菊”。原告刘太余于2013年10月28日与2013年12月2日分别通过银行转帐40万元，2014年6月22日，郑怀红出具收条一张，该收条载明：“收条今收到王审知大道与古城路西北角0009号（证号番城办事处024806号）房屋购房款捌拾叁万元整（此款系刘太余所付，原叁万元收条无效）收款人郑怀红2014.6.22”。原告提供中国农业银行的转款明细和郑怀红2013年5月21日办理的该房的房权证予以证明。原告提供“古城网络宾馆”的照片证明被告对原告形成侵权，要求被告返还房屋。原告提供华中锋的证明和本人在邮政储蓄银行的存折以证明张金平去世后原告陆续偿还十多万元的债务。对原告所举证据，被告均有异议，但未提供证据证明自己的主张。
鉴于上述事实，原告起诉来院，要求依法处理。
以上事实，有庭审笔录、身份证、户口、婚姻证明、《公众聚集场所投入使用、经营前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》、《个体工商户营业执照》、房屋买卖协议两份、收条、银行对账单、郑怀红2013年5月21日办理的房权证、照片、证明、存折、欠条以及保证书等在卷佐证。
原审法院认为，原告与张金平2004年结婚并于当年生育一子，张金平2009年与郑怀红签订购房协议并支付郑怀红定金3万元，郑怀红一直未能办理土地使用证以及房权证，原告夫妇亦未支付下余款项。原告与张金平2010年补办结婚登记，2011年张金平死亡，郑怀红2013年5月21日办理争议房屋的房权证，因张金平死亡后该协议已无法继续履行。经郑怀红与原告协商，原告2013年12月2日与郑怀红重新签订购房协议并支付郑怀红房款80万元。该争议房屋现在的产权手续没有过户，产权仍然登记在郑怀红名下，但下余房款刘太余已经付清。且房屋早已交付原告两夫妇使用。两被告认可未对该房屋进行出资，认为系其儿子婚前财产，但未提供出资证明或收条等相关证据证明。原告个人出资80万元取得该房产，与郑怀红签订房屋协议支付款项时使用了其夫妻在2009年协议时支付的定金3万元。故原告认为被告侵犯其财产所有权，要求被告返还被侵占的房屋，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称该房屋系其儿子张金平婚前个人财产，未能提供证据证明，同时房屋原所有人以及两份合同的当事人郑怀红证明了房屋买卖的过程以及权属问题，被告对第三人的陈述均未能举证予以反驳。故被告辩称该争议房屋属张金平个人财产的理由不能成立，本院不予采纳。但鉴于原告取得争议房屋的所有权亦使用了夫妻共同财产3万元，同时张金平在世时，双方共同对房屋进行装修，故原告应对被告进行合理的补偿较为适宜，本院酌情考虑补偿数额为50000元。关于被告提出的原告起诉超过法定诉讼时效的辩称，因原告2013年12月2日与郑怀红重新签订购房协议并支付郑怀红房款80万元，原告取得争议房屋的时间距离原告起诉时未超过二年的诉讼时效，故对于被告的该辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第（一）、（四）项的规定，原审法院判决：一、被告张文举、申洪琴于本判决书生效后十日内返还原告刘太余的位于固始县王审知大道与古城路交叉口西北角的三间五层房屋一处（房权证号：固始县房权证番城办事处字第0248**号）。二、原告刘太余于本判决书生效后十日内补偿被告张文举、申洪琴50000元。案件受理费100元，由原告刘太余负担。
上诉人张文举、申洪琴上诉称：1、本案争议的楼房，是上诉人继承张金平的婚前财产。2、被上诉人起诉，超过了法定的诉讼时效。3、原审认定张金平购房支付定金3万元，之后未支付余款没有事实和法律依据等。请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘太余答辩称：原审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人郑怀红答辩称：第三人在原审所作的证明属实。
二审查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案第三人郑怀红将其价值830000元的房屋转让给被上诉人刘太余、张金平，刘太余、张金平预交买房订金30000元。由于张金平因故去逝，导致合同约定的付款义务没有履行。2013年12月2日，第三人郑怀红与被上诉人刘太余重新签订购房合同，合同签订后，刘太余支付购房款800000元。该合同并约定原与张金平签订的房屋买卖合同作废。根据有关法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记手续的，依照其规定。故被上诉人刘太余与第三人郑怀红重新签订的买卖合同，不违背法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。上诉人张文举、申洪琴上诉理由经查，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。而本案争议的房屋，张金平生前虽然与第三人郑怀红签订了买卖合同，因张金平生前没有履行付款义务，也没有办理房产过户手续，出卖人郑怀红有权收回房产，并有权与他人重新签订合同或变更合同，符合法律规定。其诉称争议房是继承张金平的婚前财产的上诉理由，本院不予采纳。张金平生前与刘太余预交购房订金3万元，原审已予以考虑，并酌情进行了处理。综上，原审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张文举、申洪琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 罗华松
审判员 文 刚
二〇一六年三月十五日
书记员 吴 雪