浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）杭桐执异字第1号
案外人江钊林。
申请执行人胡玉君。
委托代理人邵莹（特别授权）。
被执行人张国权。
被执行人朱彩玲。
本院在执行申请执行人胡玉君与被执行人张国权、朱彩玲民间借贷纠纷一案中，案外人江钊林对执行标的提出书面异议。本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭于2015年6月9日公开进行了听证，案外人江钊林、申请执行人胡玉君及其委托代理人邵莹出席参加听证，被执行人张国权和朱彩玲经本院合法传票传唤未出席听证。本案现已审查终结。
案外人江钊林异议称：由于我夫妻俩年老多病，为了居住生活方便，早在2000年1月4日经洋塘新村开发商老板胡建生介绍以64000元价款向朱彩玲购得该地段0幢101室店面房二间，并于当日付清房款和交付房屋，2000年4月我将该房屋让给我舅佬（残疾人）倪洪标开小店，现该房由我夫妻俩居住生活。在办理房屋产权过户手续过程中，由于该房估价过高问题、土地性质问题（划拨土地需补交出让金）和洋塘改造可能要拆迁等问题而一搁再搁，一直未能办理，到2014年再次去办理产权过户手续时，被告知该房产已被贵院查封，不能办理产权过户。案外人江钊林认为该房屋系其夫妻于2000年1月向朱彩玲购得，并于当时就已付清房款和交付房屋，该房屋十多年来一直由我夫妻实际占有和使用，属我夫妻所有，而非朱彩玲财产，故其向本院提出执行异议，请求法院立即解除对该房产的查封。
案外人江钊林为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、朱彩玲与梅关土夫妻的《身份证》、《结婚证》复印件各一份（共三份），梅关土与桐庐县住宅经营公司《商品住宅订购合同》复印件一份及其房款和代收费用《发票》复印件四份，洋塘小区0幢101室朱彩玲房产证（桐城字第××号）、土地使用权证［桐国用（2001）字第01510号］和契税证原件各一份，《购房合同》及《收据》原件各一份，拟证明案外人江钊林于2000年1月向朱彩玲购得案涉房产，并于当时就已付清房款和交付房屋的事实。2、ALAJ洋塘路00××《门牌证》原件一份，案外人女儿江霞萍《桐庐有线电视用户证》原件一本及其2001年至2008年、2010年至2012年和2014年的视听费《发票》原件十二份，案外人舅佬倪洪标在桐君街道洋塘路138号经营倪洪标副食品店《食盐零售许可证》原件一份，中国建设银行江钊林水费银行存折及江钊林于2007年4月洋塘新村0幢101室安装一户一表水表《发票》原件各一份，拟证明案涉案产早已于2000年4月份就由案外人实际占有和使用至今的事实。3、桐庐县房地产交易所于2006年12月出具的《房屋状况调查联系单》原件一份、2006年12月桐庐县私有房屋所有权属转移《申请审批表》原件一式三份，拟证明案外人从2006年起曾多次办理案涉房产产权过户手续，但因种种原因未能办成的事实。
申请执行人胡玉君答辩称：首先，对江钊林与朱彩玲间的房屋买卖情况不清楚，但从江钊林所述其房产未办理过户登记是其江钊林自身原因造成的，第一次是房屋估价过高而未办成；第二次是要交纳土地出让金而未办成；第三次是其听说要拆迁而搁置未办。其次，根据《物权法》等相关法律法规的规定，不动产转让采取的是“登记生效主义”，即未经登记不发生效力。本案案外人购房后未办理过户登记，且其房产未办理过户登记是其江钊林自身原因造成的，所以江钊林与朱彩玲间房屋转让行为无效。再者，江钊林与朱彩玲间虽然房屋转让行为无效，但其《购房合同》系合法有效，就江钊林的损失，其可以向朱彩玲追偿。综上，申请执行人朱彩玲认为法院查封案涉房产正确，案外人江钊林的执行异议不能成立，应当驳回。
申请执行人朱彩玲未向本院提供证据。
被执行人张国权、朱彩玲未答辩，未出席听证，也未向本院提供证据。
对案外人江钊林提供的证据材料，申请执行人胡玉君质证如下：对证据1，案涉房产现登记在被执行人朱彩玲名下是事实，至于江钊林与朱彩玲间的房屋买卖情况不清楚。对证据2，与本案无关。对证据3，根据法律规定，不动产转让采取的是“登记生效主义”，即未经登记不发生效力。本案案外人购房后未办理过户登记，且其房产未办理过户登记是其江钊林自身原因造成的，所以江钊林与朱彩玲间房屋转让行为无效。
经审查查明，原告胡玉君与被告张国权、朱彩玲民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）杭桐立预字第78－1号民事裁定，并于2013年12月4日依法查封被告朱彩玲名下的位于桐庐县桐君街道洋塘路0幢101室房产及其土地使用权［房产证号为桐房权证城字第××号；土地使用权证号为桐土国用（2011）第01－510号，土地使用权类型为划拨］。2014年1月23日，本院正式立案受理胡玉君与张国权、朱彩玲民间借贷纠纷一案，并于2014年4月29日作出（2014）杭桐商初字第196号民事判决，已经发生法律效力。依权利人余莲欢的执行申请，本院于2014年8月28日立案（2014）杭桐执民字第2143号案执行，执行标的为借款本金10万元，并支付利息11600元和后续利息及迟延履行利息、律师代理费6500元等。在该案执行过程中，案外人江钊林向本院提出上述书面执行异议，请求本院立即解除对上述房产及其土地使用权的查封。
另查明，2000年1月4日，江钊林与朱彩玲签订《购房合同》一份，合同约定：朱彩玲将其所有的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）洋塘小区桐横公路右侧101号店面营业房二间（即案涉房产）计67.66平方米（包括地下室）一并以64000元的价款转让给江钊林所有。同日，江钊林按约将购房款64000元支付给朱彩玲，由朱彩玲出具《收据》一份。事后，双方交接房屋和房产主、土地使用权证、契税证等。2000年11月9日，江钊林在桐庐县地名委员会办理ALAJ洋塘路00××门牌证一本，载明户主江钊林，地址杭州市桐庐县桐庐镇洋塘路门牌号码××号。2002年7月1日，江霞萍（案外人江钊林女儿）将其原安装在桐君街道鑫鑫小区D幢底层106室的有线电视拆迁到洋塘路××号。2007年4月23日，案外人江钊林在洋塘新村0幢101室（即案涉房产）安装一户一表水表，并在中国建设银行开立一活期存折（帐号为15×××66），用于支付水费。2006年12月，江钊林与朱彩玲到县房产管理部门办理房产产权变更登记，并填写好《房屋所有权属转移申请审批表》。同月8日，桐庐县房地产交易所出具《房屋状况调查联系单》一份，载明产权人江钊林，原产权人朱彩玲，房屋座落洋塘小区0幢101室，建筑面积为67.66平方米，混合结构，用途营业房，房屋种类商品房，所在楼层1F／3F，土地性质为划拨。2006年12月8日，江钊林与朱彩玲的《房屋所有权属转移申请审批表》通过中心窗口初审和科室复审，同月12日通过分管领导复审，同月13日通过局领导审批同意，但据案外人江钊林称事后由于该房估价过高、土地性质为划拨土地而须补交一大笔土地出让金和洋塘改造可能要拆迁等原因而担搁，至今未办理房屋产权过户登记。
本院认为，案外人江钊林所提供的证据可以证明其与被执行人朱彩玲在本院查封案涉房产前的2000年1月4日签订《购房合同》，约定朱彩玲将其所有的案涉房产以64000元的价款转让给江钊林所有，且双方在本院查封案涉房产前已付清房款和交付房屋，案外人江钊林在当年就已占有和使用该房屋的事实。事后，案外人江钊林也曾几次前往办理产权变更登记，但因故未办成。对未办理产权变更登记，虽然有案外人江钊林其主观因素，但也存在客观原因。从尊重事实，以事实为依据的原则，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人江钊林所提执行异议的理由成立，其主张本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，裁定如下：
案外人江钊林的异议成立，解除对登记在被执行人朱彩玲名下的位于桐庐县桐君街道洋塘路0幢101室房产及其土地使用权［房产证号为桐房权证城字第××号，土地使用权证号为桐土国用（2011）第01－510号］的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
代理审判员 陈 霞
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 郑燕华