汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民二终字第27号
上诉人（原审被告）柯颖岳。
委托代理人冯祥武，广东潮之荣律师事务所兼职律师。
被上诉人（原审原告）南澳外轮理货公司。
法定代表人黄雄，经理。
委托代理人李平，系该公司员工。
委托代理人周春明，南澳县法律援助处法律援助律师
上诉人柯颖岳因租赁合同纠纷一案，不服广东省南澳县人民法院（2015）汕澳法民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年7月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人柯颖岳及委托代理人冯祥武，被上诉人南澳外轮理货公司（下称外轮公司）法定代表人黄雄及委托代理人周春明、李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年3月28日，南澳县港口管理局作出《关于要求搭建临时设施的批复》：“原则上同意将港务大楼对面港务公司铺面南侧空地给外轮理货公司做为临时搭建铺面使用，铺面的管理权和管理收益归公司所有，但该空地因政府建设需要的，该临时搭建物须自行拆除，不作任何补偿”。批复还对其他事项作了规定。之后，外轮公司在港务大楼对面搭建了铺面。2011年6月1日，外轮公司、柯颖岳签订《租凭（赁）合同书》，约定：外轮公司将位于前江码头港区大门内港口管理局办公楼斜对面5号铺面出租给柯颖岳，期限为三年�自2011年6月1日起2014年5月31日止），管理费三年共15000元。合同签订之日柯颖岳将管理费15000元一次性缴交外轮公司。外轮公司提供铺面配套的生活用水、用电设施（装分表拉入室内）交与柯颖岳使用，柯颖岳每月以实用方（度）数向外轮公司缴交水（电）费，若在当月未交水（电）费者，外轮公司有权停止供水、供电。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，外轮公司将铺面交与柯颖岳使用。合同期满后，双方没有续签书面合同。柯颖岳继续对该承租场地进行经营、管理，但没有付还管理费和水电费，对外轮公司请求的管理费和水电费数额没有意见。2015年4月17日，外轮公司向法院提起诉讼。另查明，本案讼争的铺面址于南澳县后宅镇前江码头港区大门内港口管理局办公楼斜对面，土地使用者为南澳县港务所，国有土地使用证号列南府国用总字（1994）第05230800113号。外轮公司搭建临时铺面，没有办理报批手续，又查明，1997年12月9日，南澳县机构编制委员会作出《关于撤销南澳县港务所成立南澳县港务局的通知》，撤销南澳县港务所，成立南澳县港务局。2007年4月18日，南澳县机构编制委员会作出《关于南澳县港务局更名为南澳县港口管理局的通知》，同意南澳县港务局更名为南澳县港口管理局。此外，外轮公司起诉时请求柯颖岳补交延期租金，一审时将租金变更为管理费。经原审法院释明，外轮公司将管理费变更为房屋占有使用费。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案外轮公司并没有取得讼争铺面的所有权，故立案时案由定为房屋租赁合同纠纷不当，予以纠正。本案双方讼争的5号铺面的土地使用者为南澳县港务所，即现在的南澳县港口管理局。《中�人民共和国合同法》第五十二规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案争议土地的上盖物（铺面）未向有关部门报批。因此�双方签订的租赁合同应认定为无效，柯颖岳应将租赁场地返还外轮公司，并参照租赁合同的管理费标准向外轮公司支付场地使用费。同时，柯颖岳对外轮公司请求管理费和水电费无异议，因此，外轮公司请求判令柯颖岳将铺面交还外轮公司使用并补交延期占有使用费及水电费的诉讼请求，证据及理由充分，予以支持。庭审中，外轮公司称合同有效，与审理查明的事实不符，不予支持。柯颖岳辩称铺面是双方合建的，其不清楚向外轮公司所租铺面是临时设施，但没有提供证据，外轮公司也不予认可，且柯颖岳的辩解自相矛盾，不予采信。柯颖岳又辩称土地是国家的，双方签订的合同无效，外轮公司无权收取费用。本案双方签订的《租凭（赁）合同书》，因铺面的土地使用者为南澳县港务所（即现在的南澳县港口管理局）而非外轮公司，虽然南澳县港口管理局同意外轮公司临时搭建铺面，但外轮公司搭建临时铺面未向有关部门报批，故双方签订的合同内容违反法律规定，合同无效。但铺面是外轮公司搭建的，柯颖岳使用铺面，就必须支付对价。故对柯颖岳的辩解，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条和最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：一、柯颖岳应于判决发生法律效力之日起十日内将址于南澳县前江码头港区大门内港口管理局办公楼斜对面5号铺面交还南澳外轮理货公司。二、柯颖岳应于判决发生法律效力之日起十日内付还南澳外轮理货公司场地占有使用费4160元（自2014�6月1日起暂计至2015年3月31日止，按每月416元计，此后至判决日止另计．）及拖欠的水电费398元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，南澳外轮理货公司同意负担。
上诉人柯颖岳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审判决违反法定程序。（一）在庭审结束后，主审法官主动帮助外轮公司更改诉讼请求，违反了司法的被动性和中立性原则，剥夺了柯颖岳就新诉讼请求进行答辩、质证的程序性权利，程序违法。法院主动帮助外轮公司先后两次更改诉讼请求。第一次在2015年5月8日上午的庭审即将结束时，第二次在庭审结束后，柯颖岳聘请律师介入。外轮公司在一审开庭前的诉讼请求是基于租赁合同有效而�起的；而其在庭审即将结束时将“租金”更改为“管理费”，之后再将“管理费”更改为“房屋占有使用费”是基于租赁合同无效而提出，依法属于变更了诉讼请求。因该变更诉讼请求未在举证期限届满前提出，一审法院依法应当不予同意而直接驳回其诉讼请求，一审法院在未重新给予柯颖岳答辩期及举证期限，就判决支持外轮公司变更后的诉讼请求，已违反了法定程序。（二）一审《判决书》遗漏柯颖岳提交的证据，且缺失对质证、认证方面的内容，程序违法。一审判决书隐瞒了柯颖岳提交的两份证人证言（《证明》）和一份续租申请书。一审判决书虽然列举了双方提交的证据，但始终没有当事人双方质证和法院认证的内容。（三）一审法院没有通知律师签收法律文书，程序违法。二、一审《判决书》错误百出，逻辑混乱，偏袒外轮公司。（一）一审《判决书》有很多错误的地方。如《判决书》第4页第3自然段，第4页最后一个自然段。（二）一审《判决书》法理逻辑异常混乱。1、整个判决建立在租赁合同无效的基础上，但一审判决书竟然
没有“租赁合同无效”的判决项。判决书的第二项不明确，2、《判决书》第5页第2、3、4自然段更是逻辑混乱。3、偏袒外轮公司，不予说理。如一审《判决书》第6页的第6-7行（三）一审判决书有意遗漏柯颖岳辩称内容。有意剥夺柯颖岳的续包权和优先权。三、一审判决没有查清案件的基本事实（一）本案属于投资合同纠纷，而非租赁合同纠纷。本案中柯颖岳向外轮公司法定代表人黄雄于2011年1月份出资的15000元是投资款，而非租金。其一，15000元是柯�岳于2011年1月交给外轮公司的，而不是签订租赁合同时（2011年6月）。2011年元旦前后，外轮公司准备在前江码头港区大门内港口管理局办公楼对面擅自拓建五间铺面，由于资金不足，外轮公司的法定代表人黄雄私下多次亲自找到柯颖岳的岳母章婵清面谈，招章婵清为投资合伙人，要求其先行投入资金15000元建设铺面，承诺铺面建成后将其中的一间提供给柯颖岳岳母使用。当时黄雄再三嘱咐柯颖岳岳母章婵清不要将其投资建设铺面的事告诉其他人。关于这一事实柯颖岳方提供了刘进亮、许俊杰的证言。其二、双方于2011年6月1日签订的《租凭合同书》有诸多地方印证15000元为投资款，而非租金。一是《租赁合同书》变成了《租凭合同书》；二是“租赁”变成了“承包”。三是租金变成了“管理费”。四是15000元是一次性交清，而不是分期缴纳租金。五是租赁期变成了“承包期”。六是合同期满“自然实效”，而不是“自然失效”。（二）根据双方签订的《租凭合同书》第八条的约定，柯颖岳有续包权和优先权。外轮公司也没有告知柯颖岳有其他任何竞争者要租赁5号铺面，剥夺了柯颖岳的优先权。请求：l、撤销一审判决，发回重审，或者依法改判。2、一、二审诉讼费由外轮公司承担。
被上诉人外轮公司答辩称，一、本案认定事实清楚，一审法院判决正确。本案存在的事实和证据材料证实，双方已形成事实上的租赁关系，且已实际履行，柯颖岳所谓投资合同纠纷仅是
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方说辞，没有证据支持，即使当初一次性收取15000元用于投资搭建铺面，该款也属租金（或�地占有使用费）性质，双方并无合资的合意和内容。柯颖岳称剥夺其续租权和优先权，实际上在合同到期前夕至到期之后，外轮公司多次催促理顺合同关系，且给予延长一定的期限，续签合同，但柯颖岳故意回避，拖延时间。收回的本铺面是要自用的，并不是要重新发包或出租的，不存在续包权或优先权的问题。二、关于变更诉讼请求问题。“管理费”、“租金”、“房屋占有使用费”、“场地占有使用费”，只是用词不同问题，实质上都是柯颖岳使用场地所应支付的对价，不论合同是否有效，柯颖岳都应支付这一对价。综上，一审法院认定的事实和做出的判决是正确的、合法的，应予维持。
本院审理查明，原审查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
二审审理期间，本院向本案双方讼争的5号铺面土地使用权利人南澳县港口管理局征询意见，该局认为一审的判决公正合理，外轮公司是该局下属企业，讼争的5号铺面是临时搭建物，在政府未规划之前，同意由外轮公司向承租户主张收回租赁物及占用费用。经质证，外轮公司对南澳县港口管理局的意见没有异议。柯颖岳认为讼争的5号铺面归谁所有不能由南澳县港口管理局领导口述，应由法定程序确认，南澳县港口管理局的表态性质是将违章建筑合法化。
本院认为，外轮公司是南澳县港口管理局下属企业，外轮公司经铺面的土地使用者南澳县港口管理局（原为南澳县港务所）同意搭建临时铺面使用，并进行管理和收益。但外轮公司搭建的临时铺面未向有关部门报批，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。故外轮公司与柯颖岳签订的租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，外轮公司要求柯颖岳返还临时搭建铺面合法，应予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，原审法院判决柯颖岳应将临时搭建的铺面交还外轮公司并支付占用期间的占用使用费及水电费正确。柯颖岳上诉提出一审审�存在程序和判决内容的问题，但这些问题都没有影响法律的适用和程序违法，至于柯颖岳提出本案属于投资纠纷而非租赁合同纠纷问题，不是本案审理范围，故对柯颖岳的上诉主张，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由柯颖岳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄孝钿
审 判 员 郑达坚
代理审判员 胡飞霞
二〇一五年十月二十日
书 记 员 林佳俊