江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5663号原告：南京复兴置业有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，董事长。委托诉讼代理人：高侠，南京复兴置业有限公司员工。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：黄秀芳，女，1967年7月14日生，汉族。原告南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）与被告黄秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告复兴置业公司的委托诉讼代理人高侠、任天霖，被告黄秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复兴置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的商品房预售合同自2016年6月4日起解除；2、确认被告已支付的50000元定金不予退还；3、被告立即支付迟延付款违约金4668.30元（以未付购房款370000元为基数，自2016年4月2日起至2016年6月4日止，按照每日万分之一标准计算）；4、被告支付迟延办理商品房预售合同注销登记违约金（以合同总价款741000元为基数，自2016年6月12日起至实际注销之日，按照每日万分之一标准计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由被告以741000元价格购买原告开发的本市二板桥复兴街项目ABC地块B地块614室商品房；被告于2015年12月22日前支付371000元，商业贷款370000元等。上述合同签订后，被告于2015年12月22日支付首付款371000元，后因其个人原因导致贷款无法办理，剩余购房款一直未交。原告分别于2016年3月16日、2016年4月29日向被告发出催告函，通知其在期限内交纳剩余购房款，但被告仍未履行。2016年6月3日，原告向被告发函通知解除合同。现为维护原告权益，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告黄秀芳辩称，被告为购房与原告签订房屋买卖合同，被告已支付首付款371000元，剩余购房款以贷款方式支付。被告将办理房屋贷款的相关资料交给原告工作人员，原告一直未协助办理。被告收到原告付款通知后，积极要求支付剩余房款，但原告拒绝接受。被告并无违约行为，对于原告要求解除合同等各项诉讼请求均不予认可。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告复兴置业公司（甲方、预售人）与被告黄秀芳（乙方、预购人）签订《〈二板桥-复兴街项目A、B、C地块〉商品房预售合同》，约定由甲方将其开发建设的位于南京市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块614室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方；房屋价款为16203.8元/平方米，合计741000元；乙方应于2015年12月22日前支付371000元，商业性贷款370000元，乙方于本合同签订之日提供完备的按揭所需材料并与贷款银行办理按揭贷款，乙方贷款申请不被接受等原因导致无法获得贷款或无法获得足额贷款的，乙方必须在接到甲方通知后15日内付清需补足的差额或合同全部价款；乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应向乙方发出书面的解除通知书，本合同于解除通知书到达乙方之时起解除，本合同解除后，乙方须配合甲方共同向登记机关申请注销本合同的登记，定金不返还；乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因迟延注销的，按照总价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2017年6月30日前向乙方交付该商品房等等。上述合同签订后，被告即依约向原告支付了首付款371000元，并申请办理了银行贷款。因银行拒绝贷款，原告于2016年3月16日向被告发出《关于催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“根据贵我双方签署的《商品房预售合同》约定，您所购买的商品房未按时付清购房款项，请您收到本通知后10天内到我司付清全部款项，逾期付清合同价款的，我司将按照合同约定处理。办理地点为V时代广场售楼处（鼓楼区中山北路与热河南路交汇处）”。被告收到原告上述通知后，于2016年3月22日向原告发出《关于补交剩余购房款无人受理的通知》，主要内容为“本人收到催款通知后于2016年3月18日至3月21日三次到贵公司办公地址V时代广场售楼处补交剩余购房款计37万元，但是贵公司一直无人接待受理补交剩余房款一事，希您收到通知后，尽快通知您公司相关人员与本人办理补交剩余房款事宜，并希望双方务必合法履行双方所签订的《商品房预售合同》。”2016年3月25日，被告再次向原告发函，称因2016年3月18日至3月24日多次到原告处交款，但被告拒绝，要求被告尽快向其提供汇款账号，以便其支付剩余尾款。与被告情况类似的部分业主曾于2016年3月22日前往原告指定的地点交纳剩余房款时，与原告工作人员产生争执。南京市公安局鼓楼分局中山桥警务服务站（以下简称中山桥警务站）处警后，询问边城地产销售部负责人孟宪丽相关情况，孟宪丽称自己无法核实过来要交钱的业主是否有能力支付剩余购房款，另外因公司出纳不在，无法收取业主交纳的购房款。2016年4月22日，原告向被告复函，称“近日有业主不满公司财务人员作息安排，选择暴力闯入项目办公区域、打砸办公室物品的做法，一度导致公司工作人员无法处理日常工作，此事已在当地派出所备案，以及有购房者在媒体面前歪曲事实，试图通过不法途径和手段谋取不正当利益的情况，导致现场接待人员不得不谨慎对待来访者，但不存在拒绝收取合同约定期限内应付购房款的情形；若您现已确实准备足额购房款，请您接到本复函之日起3个工作日内，携带本人身份证、《商品房预售合同》、本人账号有效银行流水证明等材料，前往我司V时代广场项目售楼处洽谈合同履约等事宜等”。2016年4月27日，被告至原告指定办公场所欲向其支付剩余房款，双方发生争执。被告报警后，中山桥警务站再次接警处理。2016年4月28日，原告向被告发出《关于再次催交商品房剩余购房款的通知》，主要内容为“我司于2016年3月16日向你发出催款通知，至今已逾15日，阁下仍未付清剩余房款。现我公司再次书面催告，请阁下收到本通知后10日内，备足合同约定款项前往我司V时代广场项目售楼处付清剩余房款并洽谈合同履行相关事宜，逾期未办理的，将按合同约定承担相应法律后果。”2016年5月5日，原告再次与部分业主发生争执，南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所（以下简称阅江楼派出所）处警经过及结果为“业主唐金花、沈冬梅等8人接开发商通知于2015年5月5日到热河路渡江纪念碑旁边城时代广场售楼处交购房款，现开发商负责人陈明称：有其他原因不愿意收款，现业主和开发商到我所自行协商处理。”2016年5月6日，包括被告在内的部分业主再次向原告《回函》，主要内容为“你公司第一次发函后，我方业主已备齐相关余款至通知载明的边城V时代广场项目售楼处要求支付，但你公司工作人员及现场负责经理孟宪丽、刘祖良拒绝受理……即使得知你方无诚信的情况下，我方秉承诚信原则在收到你方通知后，在房产局领导调解下于2016年5月5日前去通知载明的边城V时代广场项目售楼处办理支付商品房购房款尾款手续，但你方领导史龙生、陈明、刘祖良还是不肯受理，由此产生纠纷报警四次，你方不停地发催款通知，又不肯办理付款等相关手续，合同签订后应依约履行，你方无故单方毁约，请你方依法履约等等。”2016年5月24日，原告向被告发出《解除商品房预售合同的通知》，主要内容为“因被告经原告催告后仍未支付购房款，现原告依据合同约定解除双方签署的商品房预售合同。请阁下于收到本函后5个工作日内到指定地点办理合同解除后的退款手续，并履行撤销登记等相关手续，逾期未办理的，我司将按照合同予以处理。”2016年6月24日，原告在自行扣除5万元定金后，将其余购房款321000元退还被告。另查明，2016年4月28日，被告个人银行账户余额超过其未付的37万元购房款金额。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告之间签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告请求确认与被告之间的房屋买卖合同已依法解除问题。根据双方合同约定，除首期房款外，被告可以商业性贷款方式支付购房款。因银行未批贷，原告自2016年3月16日起发函催促被告履行，并明确要求至其公司V时代广场售楼处支付剩余房款，但未说明被告可以选择其他付款方式，双方签订的商品房预售合同中，亦未约定其他支付方式。被告按照原告的要求前往V时代售楼处支付剩余购房款时，原告拒绝领受。被告提供的银行流水明细单等证据，可以证明其在原告催促履行后，已筹措了足额资金，具备了履行合同的能力。因涉案房屋剩余购房款未及时支付并非被告原因所致，故原告认为被告迟延支付剩余购房款构成根本违约，其有权解除合同，无事实和法律依据。原告于2016年5月24日发送的解除合同通知对被告不发生法律效力，原告据此请求确认双方之间的房屋买卖合同已依法解除的主张，本院不予支持。关于原告请求没收定金、被告支付迟延付款违约金、迟延注销登记违约金问题。如前所述，被告并无迟延付款违约行为，双方之间的房屋买卖合同并不具备法定解除的条件，故对原告请求确认没收定金、被告支付迟延付款违约金、迟延注销登记违约金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告南京复兴置业有限公司的诉讼请求。案件受理费11757元，减半收取5878.50元，由原告南京复兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年八月十九日见习书记员  沈 婷