宁夏回族自治区永宁县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0121民初1264号
原告：李小娟，女，1977年4月21日出生，汉族，农民，现住宁夏回族自治区永宁县。
委托诉讼代理人：张帅，宁夏维誉律师事务所律师。
被告：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远工业园区。
法定代表人：陈自茜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张耀东，男，该公司工作人员。
被告：中国农业银行股份有限公司永宁县支行，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇。
负责人：王晖，系该行行长。
委托诉讼代理人：周国新，男，该行员工。
原告李小娟与被告银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称：旺元公司）、中国农业银行股份有限公司永宁县支行（以下简称：农行永宁支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小娟及其委托诉讼代理人张帅、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人张耀东、被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行的委托诉讼代理人周国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告旺元公司2016年8月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.依法判令解除原告与被告旺元公司、农行永宁支行于2016年9月9日签订的《个人购房担保借款合同》，由被告旺元公司向被告农行永宁支行偿还尚欠的按揭贷款本息；3.依法判令被告旺元公司立即返还原告首付款本金5000元、利息519元（5000元×6%÷365×632天=519元，自2016年7月27日暂算至2018年4月20日，共计632天，要求利息支付至款项付清为止），支付原告已归还借款本息17545元（截止起诉之日，具体以原告最终实际还款数额为准）；4.判令由被告旺元公司向原告支付违约金11755元（235119元×5%），以上合计34819元；5.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2016年7月27日，原告与被告旺元公司签订《房屋认购协议》，约定原告认购被告开发的”兰花花国际公寓”4幢25层40号房屋，签订认购协议时原告向被告交纳定金5000元，定金在交纳首付款时冲抵首付款。双方另就房屋坐落、面积及价款、付款方式等作出约定。同年8月2日，原告与被告旺元公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告旺元公司开发的涉案房屋，房屋预测建筑面积为85.56平方米，房屋总价款为235119元；付款方式为2016年7月28日前支付首付款94119元，剩余房款141000元以银行按揭方式支付。被告旺元公司应于2017年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，如逾期交付超过90日，原告有权解除合同并要求被告旺元公司退还已付房款及按照不低于同期贷款利率标准支付利息；同时，被告旺元公司按照全部房款的0.1%向原告支付违约金。协议签订后原告向被告旺元公司支付了部分房款，被告旺元公司于2016年9月5日就涉案房屋在永宁县住建局办理房屋备案登记手续。2016年9月9日，原告与被告农行永宁支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告农行永宁支行借款141000元用于购买住房，并授权被告农行永宁支行将全部借款直接划入被告旺元公司名下账户，原告以等额本息的还款方式分240个月归还全部本息。被告旺元公司就上述借款承担担保责任。合同签订后被告农行永宁支行将借款141000元划入被告旺元公司名下，原告月供偿还借款本息，截止诉讼之日原告共向被告农行永宁支行偿还借款本息17545元。上述合同签订并履行后，被告旺元公司并未依约交付房屋且截止诉讼之日涉案房屋仍不具备交付条件。原告认为被告旺元公司逾期交付房屋的行为已经符合《商品房买卖合同》关于合同解除的约定条件，且被告旺元公司的行为亦严重侵害了原告的合法权益。另因涉案房屋无法交付，原告按揭购买涉案房屋的合同目的不能实现，原告依据《合同法》相关规定解除借款合同合法有据。故原告依法提起诉讼。
被告旺元公司辩称，1.根据双方签订的补充协议，涉案房屋是员工福利房是不能解除的；2.原告只向旺元公司交付了5061元的定金（抵顶首付款），原告按总房款的5%要求旺元公司支付违约金与事实不符。
被告农行永宁支行辩称，原告李小娟在未足额交纳首付款的情况下，伙同旺元公司向我行提供虚假首付款证明材料骗取我行贷款，原告和旺元公司有错在先，我行不同意原告解除房屋借款合同的诉讼请求，同时我行要求原告全额偿还我行贷款，并由被告旺元公司承担担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的房屋认购协议、中国农业银行交易回单、中国农业银行银行卡交易明细清单、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行借款凭证、收据、照片无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的《商品房买卖合同（预售）》，被告旺元公司无异议，被告农行永宁支行认为该合同中约定原告应该交付的首付款金额为94119元，但原告实际支付了5000元，故对该合同的真实性不予认可；本院经审查认为，原告实际向旺元公司交付的首付款金额不影响该合同的真实性，该合同系原告与被告旺元公司签订，其内容合法有效，与认定案件事实具有一定的关联性，本院予以确认；该证据证实涉案房屋总价款为235119元，首付款94119元，被告旺元公司应当于2017年12月31日之前向原告交付房屋，逾期超过90日后，买受人（原告）有权解除合同，出卖人（被告旺元公司）返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），自买受人付款之日起，按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金；2.原告提交的中国农业银行银行卡交易明细，证实截止起诉之日，原告共计向被告农行永宁支行偿还借款本息为17540.35元的事实，被告旺元公司不予认可，并针对该证据向法庭提交了银行还款流水一份证实2017年12月30日因原告未按时还款，被告农行永宁支行从其保证金中扣除963.13元，该款项应从上述金额中予以扣除；被告农行永宁支行对以上原告及被告旺元公司出示的证据均予以认可；本院经审查，以上证据内容均真实明确，本院予以确认；以上证据能够证实：①2016年10月20日原告开始向被告农行永宁支行按月偿还按揭贷款本息，截止2018年4月20日原告共计偿还贷款本息17540.35元，该17540.35元中不包含原告2017年12月应向被告农行永宁支行偿还的贷款本息963.13元；②因原告未向被告农行永宁支行偿还2017年12月的按揭贷款本息，被告农行永宁支行从被告旺元公司保证金账户中扣除963.13元用于支付原告该月应还款本息；3.被告旺元公司提交的员工福利房购房补充协议，经本院审查其内容违反《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的规定，本院不予确认；4.被告旺元公司提交的购房单及收据，原告对其真实性予以认可，本院予以采信，该组证据能够证实，2016年7月27日，原告向被告旺元公司交付涉案房屋定金5061元，现原告诉请被告旺元公司返还5000元；5.被告农行永宁支行提交的首付款发票复印件及还款余额表，原告及被告旺元公司对其真实性予以认可，本院经审查认为，以上证据内容真实，与认定案件事实具有一定的关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按约交付购房款后，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，现逾期超过90日未能交房，已构成违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告主张的购房定金5000元，已偿还银行贷款本息17540.35元（暂计算至2018年4月20日，具体金额以实际产生为准）；原告主张的购房定金利息519元未超出双方约定的范围，本院予以支持；原告主张的违约金根据双方合同约定应为235元（235119元×0.1%），超出部分本院不予支持；原告、被告旺元公司及被告农行永宁支行签订的《个人购房担保借款合同》亦属有效合同，但原告与被告旺元公司之间的购房合同解除，致使原告与被告农行永宁支行之间的按揭借款合同失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除，由于被告旺元公司违约，致使该借款合同被解除，且被告旺元公司直接接受了被告农行永宁支行支付的贷款，故应由被告旺元公司向被告农行永宁支行支付剩余贷款本息。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：
一、解除原告李小娟与被告银川旺元投资实业（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告李小娟、被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行和被告银川旺元投资实业（集团）有限公司三方签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李小娟交付的购房款定金5000元及利息519元（暂算至2018年4月20日，其后利息按年利率6%继续计算至实际清偿之日）、违约金235元和已偿还银行贷款本金及利息17540.35元（暂计算至2018年4月20日，具体金额以实际产生为准）；
三、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效后十五日内向被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行一次性偿还剩余的贷款本息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取335元，由被告银川旺元投资实业（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员杨茗
二〇一八年五月三十一日
书记员孙彩霞
本判决书所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款合购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。