福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初1890号原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行,住所地平潭县。主要负责人：陈曦，该行行长。委托诉讼代理人：钟秀玲，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：肖益祥,男，该行工作人员。被告：林华,男,1980年6月24日出生,汉族,住福建省平潭县。被告：薛美雪,女,1984年10月11日出生,汉族,住福建省平潭县。被告：平潭西航实业集团有限公司,住所地平潭县城关西航路北段。法定代表人：周廷艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡晨思，男，该公司工作人员。原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建设银行平潭分行）与被告林华、薛美雪、平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行平潭分行的委托诉讼代理人钟秀玲、肖益祥、被告西航公司的委托诉讼代理人蔡晨思、被告林华、薛美雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的个人住房贷款借款合同；2、林华、薛美雪偿还所欠建设银行平潭分行借款本金1587750.81元，利息64.65元（截止2016年8月31日）和2016年8月31日至还清借款之日止依合同所约定的罚息（罚息利率为在合同所执行的借款利率（即基准利率%）的水平上上浮50%）以及违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一）；3.林华、薛美雪以其所有的平潭县潭城镇西康路的商品房对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息及违约金；4.平潭西航实业集团有限公司对上述借款承担连带保证责任，直至林华、薛美雪清偿所欠所有借款本息及违约金。事实和理由：2013年11月6日，林华、薛美雪因购买平潭县潭城镇西康路的商品房，购房价为2353383元，已付房价713383元，尚缺购房款1640000元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款1640000元。经建设银行平潭分行与被告林华、薛美雪协商一致后，于2013年11月29日签订编号为350617288-2012-20130365700的《个人住房借款合同》，约定：贷款金额1640000元，期限360个月，按月等额本息还款，由林华、薛美雪所购买的商品房作为抵押。2014年3月13日建设银行平潭分行向林华、薛美雪发放贷款1640000元。林华、薛美雪在2015年2月份之前每月都能按时还款，此后屡次拖欠应还贷款，经多次催收，仍未正常履行还款义务。林华、薛美雪辩称，我方对起诉的事实没有异议，我们有意继续还款，想与银行方面进行调解。西航公司辩称，对建设银行平潭分行起诉的基本事实没有异议。西航公司被扣的保证金达71719.21元，这部份款项应由林华、薛美雪承担；即存在物保又存在人保的情况下应先对物保进行处置才轮到人保。建设银行平潭分行围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告均未提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对个人贷款对账单，西航公司对部分数据有异议，提出自2016年3月起共有71719.21元是从其保证金账户中扣除的。本院认为，个人贷款对账单体现的是林华、薛美雪的具体还款情况，与从西航公司的保证金账户划扣代为还款并不存在矛盾，故对于该证据予以采纳。根据经审查确认的证据和本案的法庭笔录，本院认定事实如下：2013年11月6日，薛美雪、林华因购买商品房需要共同向建设银行平潭分行申请贷款，并出具《共同还款承诺书》。2013年11月29日，建设银行平潭分行作为贷款人，林华、薛美雪作为借款人亦抵押人以及平潭西航实业集团有限公司作为保证人共同签订一份《个人住房借款合同》，编号为350617288-2012-20130365700，该合同由普通格式条款与特别签订条款二部分组成，约定涉案主要内容有：第一条（见第二十八条），借款用途：借款人应将借款用于购置平潭县潭城镇西康路房产；第二条（见第二十九条），借款金额1640000元；第三条（第三十条），借款期限：从2014年3月13日起至2044年3月13日，360个月；第四条（第三十一条），贷款利率：本合同项下的商业性贷款利率为基准利率，该利率依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：借款逾期的罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；第五条第二款（第三十三条），借款的发放和支用：贷款人将款项一次性划入借款人指定的平潭西航实业集团有限公司账户；第六条，计息、结息：借款利息自划款之日起计算，按日计息；第七条（第三十四条），约定还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日，则当月最后一日为约定还款日，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应偿还款项足额存入指定委托扣款账户或到贷款人指定的营业柜台足额偿还当期应还款项；还款方式：采用委托扣款方式和等额本息还款办法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为10419.9元。第十一条（第三十五条）本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；第十二条（第三十六条）平潭西航实业集团有限公司的保证期间从本合同保证条款生效之日起至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；第十三条（第三十七条），抵押条款，抵押物清单：抵押人林华、薛美雪，抵押物平潭县潭城镇西康路房产；第十六条违约情形：其中借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约。第十七条（第四十条），违约救济措施：贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，行使担保权利，以及违约金收取比例为日万分之二点一等条款。2013年12月2日，林华向平潭综合实验区房地产交易中心申请购房权抵押登记，该交易中心当日出具《预购商品房贷款抵押登记证明书》，载明：根据抵押人林华与抵押权人中国建设银行股份有限公司平潭支行已签订借款合同，抵押房地产座落平潭县潭城镇西康路，建筑面积190.09平方米，所担保债务的履行期限自2013年12月起至2043年12月止。2014年3月13日，建设银行平潭分行依约向林华、薛美雪发放贷款1640000元并转汇至开发商账户。贷款发放后，林华、薛美雪依约还贷至2015年12月，2016年1月13日还利息107.42元，2016年5月21日还罚息2.2元。2016年3月31日和2016年5月21日，建设银行平潭分行从西航公司的保证金账户分别划扣款27583.9元、26544.22元。林华、薛美雪余欠贷款本金1592275.73元及相应利息、罚息未还，建设银行平潭分行遂提起本案诉讼。诉讼过程中，建设银行平潭分行又于2016年8月31日从西航公司的保证金账户划扣款17591.09元，用于偿还本金4524.92元、利息12994.36元、罚息71.81元。另查，中国建设银行股份有限公司平潭支行于2015年5月22日经中国银行监督管理委员会批准，于2015年10月26日登记更名为上列原告名称。本院认为，本案当事人所签订的《个人住房借款合同》，是真实意思表示，该合同合法有效，各方当事人理应依约全面履行合同。本案建设银行平潭分行在签约后履行向林华、薛美雪发放贷款1640000元义务，林华、薛美雪理应依合同约定按月等额还本付息，然而林华、薛美雪仅对此按揭贷款提供正常房贷至2015年12月，未能履行合同约定的还款义务，已构成违约，应当承担违约责任。为此，建设银行平潭分行请求解除其与林华、薛美雪签订的《个人住房借款合同》并要求其偿还尚欠借款本金及相应利息和承担违约责任，理由充分，本院依法予以支持。西航公司自愿作为保证人在《个人住房借款合同》中签字确认为林华、薛美雪向建设银行平潭分行借款承担连带责任保证义务，其担保行为意思表示真实，依法应承担担保范围内的债务责任。建设银行平潭分行提出要求西航公司对林华、薛美雪应还借款及相应利息、违约金承担连带清偿责任的诉讼主张，依法依约成立，本院亦予以支持。西航公司以物保优先人保为由提出抗辩主张。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该为物的担保实现债权；……”。根据上述规定可知，物保优先人保是在双方无约定的情形下，而本案建设银行平潭分行与西航公司在《个人住房借款合同》第十二条第五款第二项中明确约定：无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人的保证责任并不因此减免，贷款人均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，西航公司的上述抗辩，没有事实和法律的依据，不予采纳。本案建设银行平潭分行尚主张对平潭县潭城镇西康路房屋享有优先受偿权，由于本案预购商品房抵押权预告登记后，始终未进行房产确权颁证，无法进行房产抵押登记，建设银行平潭分行亦无法取得此房产他项权证。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建设银行平潭分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条有关建筑物应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立的规定，显然，本案抵押权并未设立。建设银行平潭分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对涉案房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行与被告林华、薛美雪于2013年11月29日签订的编号为350617288-2012-20130365700的《个人住房借款合同》予以解除；二、被告林华、薛美雪应于本判决生效后十日内连带偿还尚欠原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金1587750.81元及截止至2016年8月31日的利息、罚息、违约金64.65元（此后的利息按合同约定的基准利率计，罚息利率按合同约定在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%计收，违约金按照日万分之二点一加收，均从2016年9月1日起计至还款之日止）；三、被告西航实业集团有限公司对上述判决第二项应还款额承担连带清偿责任；被告西航实业集团有限公司承担保证责任后，有权向被告林华、薛美雪追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19131.00元，减半收取计9565.50元，由被告吴英、刘从建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  黄雅彬二〇一六年十一月七日书 记 员  陈 捷附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债务的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该为物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。