湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初3223号
原告：沈定勇，男，生于1965年6月17日，汉族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。
委托诉讼代理人杨杰，湖北新理念律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人刘臻，湖北新理念律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：覃松柏，男，生于1974年5月11日，土家族，湖北省恩施市人，个体工商户，户籍地恩施市，现住恩施市。
委托诉讼代理人余杭，湖北勇鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告沈定勇与被告覃松柏租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈定勇的委托诉讼代理人杨杰，被告覃松柏及其委托诉讼代理人余杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈定勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其承租的位于恩施市航空大道191号的房屋一栋腾退交还给原告；2.判令被告承担违约金58850元；3.判令被告自2016年6月26日起腾退房屋之日止按每年117700元的双倍标准向原告支付房屋占用期间的使用费；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2014年6月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于航空大道191号私有房屋（建筑面积421.53平方米，混合结构，四层，国有土地使用权证号：恩市国用（2000）字第01053号，房产证号：房权证恩市私字第××号）一栋出租给被告商用，租赁期限为五年（自2014年6月26日至2019年6月25日止），租金支付方式为先付后用。其中合同第三条第3款约定，第三年起应当在6月26日前，提前一个月付清当期房租，且每年租金在110000元基础上增加7%。合同第十条违约责任约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，必须向对方交付年租金的50%作为违约金。租赁到期，乙方逾期不搬，超的期限每日乙方应按日租金200%向甲方赔偿（不可抗拒的因素除外）”。2016年6月27日，因被告经多次催收仍无故拖欠当期租金且擅自将房屋内天井加层并改造成房间，原告遂委托湖北新理念律师事务所致函被告，主张解除租赁合同并要求被告限期腾退承租房屋。
被告覃松柏辩称：原告的陈述与事实不符，原、被告2014年6月26日签订房屋租赁合同后，被告经原告的同意对房屋进行装修，装修花费51万元，对房屋天井加层部分，是因为房屋漏水严重影响项目的使用，当时也经过原告的同意。2015年9月份，根据合同约定，被告同意支付原告2万元转让费，被告就可以将所租房屋转租给第三人，被告与第三人达成了承租协议，而原告不同意，导致被告巨大经济损失。租赁的房屋老旧，无消防通道，一直以来无法通过消防验收，严重影响被告的经营与使用，作为承租人的被告并非不愿意支付租金，而是因为上述的种种原因多次与原告协商，要求降低租金，对房屋进行维修，然而原告收取房租后，没有对房屋进行维修，房屋多处漏水，使得被告租赁房屋的目的无法实现，严重影响其使用。房屋于2016年6月26日到期，在第二天原告就单方面解除承租合同，严重违反了合同约定，解除合同双方有约定，根据合同第7条等规定，被告没有违反合同条款，所以原告是单方面违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告沈定勇围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、《房屋租赁合同》、土地使用权证、房屋所有权证、律师函、EMS快递单及单号查询截图复印件各1份。被告覃松柏为支持其抗辩理由向本院提交了被告身份证复印件1份、房屋租赁合同2份、收条原件1份、转账凭条复印件1份、装修合同1份、造价表1份、装修款付款收据3张、照片4份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告沈定勇系位于恩施市航空大道191号房屋（房权证号为：恩市私字第××号）权利人。2014年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方姓名：沈定勇（以下简称甲方）地址：恩施市航空大道191号身份证号：42280119650617001承租方姓名：覃松柏（以下简称乙方）地址：恩施市沙地方柳池村枪岗岭8号身份证号：根据《合同法》平等、自愿、协商的原则，甲、乙双方就房屋的租赁达成如下协商：一、房屋基本情况甲方房屋位于航空大道191号临街，该房屋建于1998年4月，半框架结构，总面积456平方米，一楼门面面积144平方米。房屋产权号第7079号。二、租赁期限甲方把位于航空大道的191号的房屋整体租赁给乙方，租赁期限五年，自2014年6月26日至2019年6月25日止。三、转让费、租金、押金及付款方式1、乙方一次性给付给甲方转让费贰万元整（20000.00元）。2、自本协议签订之日起，该房屋前两年租金按每年壹拾壹万元整（110000.00元），两年共计贰拾贰万元整（220000.00元），乙方一次性付给甲方。3、房租后三年的付租方式：（1）每年必须提前一月付清当年的租金；（2）从第三年开始，每年租金在拾壹万的基础上增加7%，至五年租赁期限结束。4、乙方在签订合同时，必须付给甲方押金壹万元整（10000.00元），合同终止时，乙方在没有违背合约、对屋内设施没有任何损坏，交清水电气费及各种应交的费用情况下，甲方退还乙方押金。四、权利和义务1、租赁期间，双方应到现场查看，对应及时维修的部位，予以维修，对房屋主体结构造成的一切损坏，一切责任由乙方承担，并由乙方赔偿。2、租赁期间，防火安全、门前四包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门的规定，并服从属地的监督、检查。3、在乙方正常经营合同期内的情况下，甲方不得干扰乙方正常经营，不得单方面解除合同。4、乙方需要对房屋进行装修，水、电、气的安装维修和改造所需投资费用均由乙方自行负责。5、乙方因经营不善，出现严重亏损，在经甲方同意的情况下可以向第三方转让，但乙方和第三方签订的合同必须遵守本合同并由乙方向第三方解释本合同的权益和义务。甲方和第三方不直接发生关系，乙方必须按照本合同对甲方负责。6、乙方在租赁期内不得在房屋内进行违法活动，如因违法造成的一切法律后果由乙方自行负责。7、在租赁期内，因乙方原因坠物砸伤行人，由乙方负全责，与甲方无关。五、关于房屋租赁期间后有关费用在房屋租赁期内，以下费用由乙方支付，并由乙方承担过期后果，付款的违约责任：1、水费由乙方每月向供水部门缴纳。2、电费由乙方每月向供电部门缴纳。3、气费由乙方每月向供气部门缴纳。4、治安费、环境卫生费等由乙方向有关部门缴纳。5、乙方在租赁期间所发生的一切经营费用由乙方承担。六、租赁期满租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋无条件的退还给甲方。如乙方要求继续租赁，须提前一个月向甲方提出。在同等条件下乙方对该房屋租赁享有优先权。七、因乙方责任终止合同约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋，造成甲方损失，由乙方承担赔偿。1、乙方擅自拆改房屋主体结构2、乙方利用承租房屋进行各种违法活动3、乙方故意损坏承租房屋的八、提前终止合同1、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。2、如因国家征用、扩建本栋房屋或甲方建设需要（如加层改建）因素占用，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月通知乙方，对其乙方造成的损失应由甲方承担。国家征用本栋房屋时，征收部门对乙方商业经营的补偿应归乙方享有。九、其他约定1、甲乙双方在租赁期内，必须遵守本合同协议条款。2、乙方在租赁期间独立承担因乙方发生的一切法律责任。十、违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，必须向对方缴纳年租金的50%作为违约金。租赁到期，乙方逾期不搬，超的期限每日乙方应按日租金的200%向甲方赔偿。（不可抗拒的因素除外）。十一、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行协定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准则。十二、本合同内的空格部分手工填写的文字与印刷文字具有同等效力。十三、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方任何一方可直接向当地人民法院起诉。十四、本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效，本合同共五页，一式两份，甲乙双方各执一份。”原告沈定勇、被告覃松柏分别在甲方、乙方处签字捺印。
合同签订后，被告覃松柏向原告沈定勇支付了两年房屋租金22万元、押金1万元及转让费2万元，共计25万元。
2016年6月27日，原告沈定勇委托湖北省新理念律师事务所向被告覃松柏发出律师函，以被告覃松柏未及时缴纳第三年租期的租金及改变了房屋主体结构为由，将终止合同。
审理中，被告覃松柏表示愿意续交房租，但要求原告沈定勇将涉案房屋的维修、消防、转让问题解决为前提。
本院认为，原、被告于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告沈定勇已将涉案房屋交付给被告覃松柏占有使用，而被告覃松柏未在约定的时间内将第三年租期的租金支付给原告沈定勇。虽然被告覃松柏表示愿意继续交纳房屋租金，但是要求原告沈定勇解决好房屋漏水、消防等问题。对此，被告覃松柏未提起反诉，亦未提交证据证明其要求解决的问题系双方约定交纳房租的前提。被告覃松柏迟延履行支付租金的行为致使原告沈定勇收取租金的目的不能实现，满足合同法定解除条件。故，对原告沈定勇要求被告覃松柏将涉案房屋腾退向其交还的主张予以支持。
关于违约金的问题。原、被告在《房屋租赁合同》中约定“房租后三年的付租方式：（1）每年必须提前一月付清当年的租金；（2）从第三年开始，每年租金在拾壹万的基础上增加7%，至五年租赁期限结束”。因被告覃松柏未按约定，即未在2016年5月26日前交纳第三年租期的租金，构成违约，应按合同约定承担违约责任。合同同时约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，必须向对方缴纳年租金的50%作为违约金。”因第三年租期应交纳的租金为117700元（110000元×7%＋110000元），故原告沈定勇要求被告覃松柏承担违约金为58850元的主张本院予以支持。
关于房屋占用期间的使用费问题。合同解除后，被告覃松柏应支付房屋占用期间的使用费。因被告覃松柏已支付房屋租金至2016年6月26日，此后再未向原告沈定勇支付租金，故原告沈定勇要求被告覃松柏支付房屋占用期间使用费的主张予以支持。但原、被告约定的租赁期限从2014年6月26日至2019年6月25日，被告未交纳第三年租期租金并不属于合同约定的租赁到期后逾期不搬的情形。因此，房屋占用期间的使用费应以实际需交纳的租金为标准，从2016年6月27日支付至被告覃松柏腾退房屋之日止。
关于房屋转让费及房屋押金的问题。原告沈定勇主张该笔房屋转让费系代收被告覃松柏应向前一承租人支付的费用，但未提交证据予以证明。被告覃松柏辩称该笔房屋转让费系其未取得转让权而向原告所交纳的费用，而原、被告在合同中约定“乙方一次性付给甲方转让费贰万元整（20000.00元）”，并未明确约定该笔转让费是否属于原告沈定勇代为收取，而原告沈定勇认可该转让费已实际收取，涉案房屋现仍被被告覃松柏占用使用。因此，被告转让转租房屋的行为并未发生，现原告沈定勇主张被告覃松柏腾退房屋，涉案合同解除，故原告沈定勇应将该转让费20000元予以退还。另，涉案合同约定：“乙方在签订合同时，必须付给甲方押金壹万元整（10000.00元），合同终止时，乙方在没有违背合约、对屋内设施没有任何损坏，交清水电气费及各种应交的费用情况下，甲方退还乙方押金”。被告覃松柏已实际向原告交纳10000元押金，涉案合同的租赁期限为2014年6月26日至2019年6月25日，而合同系解除并非租期届满终止，且原告沈定勇未提交证据足以证明被告覃松柏对涉案房屋造成损害或未交清约定费用。故，原告沈定勇应将被告覃松柏所交押金10000元予以退还。上述房屋转让费20000元及房屋押金10000元可在违约金中予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告沈定勇与被告覃松柏于2014年6月26日订立的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、被告覃松柏于本判决生效后十日内将位于恩施市航空大道191号房屋（房权证恩市私字第××号）腾退并交还给原告沈定勇。
三、如被告覃松柏未按本判决腾退并返还租赁房屋，则按每日应交租金为标准从2016年6月27日起至腾退房屋之日止支付房屋占用期间的使用费（2016年6月26日至2017年6月25日为117700元／年、2017年6月26日至2018年6月25日为125400元／年、2018年6月26日至2019年6月25日为133100元／年）。
四、被告覃松柏于本判决生效后十日内支付原告沈定勇违约金58850元。
五、原告沈定勇于本判决生效后十日内支付被告覃松柏房屋转让费20000元及房屋押金10000元，共计30000元。
六、驳回原告沈定勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1400元，减半交纳700元，由被告覃松柏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 申 宝
二〇一六年十一月二日
书 记 员 刘九江