甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第708号
上诉人（原审原告）朱玉军。
委托代理人于生庚，甘肃金黎明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）凉州区金羊镇平苑村民委员会。
法定代表人陈永福，该村委会主任。
上诉人朱玉军、凉州区金羊镇平苑村民委员会因土地租赁合同纠纷一案，不服凉州区人民法院(2015)凉民初字第1911号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人朱玉军及其委托代理人于生庚、上诉人凉州区金羊镇平苑村民委员会法定代表人陈永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年12月18日，原告朱玉军与被告平苑村委会签订了土地租赁协议书,双方约定被告将本村集体所有的一宗闲置荒滩地租赁给原告开发利用，被告保证该宗土地不存在任何现实或潜在的地界、相邻等权属瑕疵，并保证原告在使用该宗土地时无需因此而承担任何责任。土地租赁期限为40年即2009年1月1日至2049年12月31日止（实际应为2048年12月31日止），租赁费12万元。租赁期间被告不得再以任何理由擅自增加土地租赁费用，不得干涉原告的正常经营活动。此外，双方就该宗土地四至范围内的树木等附着物的清理、租赁期间用地手续、经营用水电设施的办理及由此产生的相关费用的承担和租赁期间标的物被政府征用以及转租事宜进行了明确约定。协议签订即日，被告依约向原告交付了该宗土地。同年12月22日，原告向被告付清了40年的租赁费12万元并由被告出具了收据。因该宗土地无法满足原告通行的需要，原告遂在2008年12月29日又受让了刘某的上述土地2.7亩及其上的院落和房屋。2009年4月25日，被告与郭家寨子村就上述租赁土地的四至范围进行了明确的界限划分确认，并由双方签订了土地界限协议书。2009年8月，凉州区金羊镇人民政府以原、被告签订的土地租赁合同不合法为由向被告平苑村委会下达了《关于解除平苑村与朱玉军签订的土地租赁协议的通知》，要求平苑村委会解除与原告签订的土地租赁协议，对涉及到收取原告的租金，建议退还原告朱玉军，若已造成朱玉军损失，由村委会与其本人协商解决或由人民法院依法裁决。2009年8、9月间，被告在未征得原告同意的情况下，又同武威碧水兰庭置业有限公司签订了征用土地协议书，将该土地的使用权以56.88万元的价格转让给了武威碧水兰庭置业有限公司用于开发建设。武威碧水兰庭置业有限公司于2010年7月取得了该土地的国有土地使用权证。2009年9月15日，原告准备对租赁土地进行修整、填平，为防止发生纠纷，申请武威市中信公证处对租赁土地的长度、宽度、深度的丈量过程和树木清点过程进行了证据保全，原告支出保全费800元。2009年9月22日至24日，因在租赁土地上修建围墙所需，原告同郭家寨子村村民王某、姚某、郭某甲、郭某乙签订了补偿协议，补偿给该四家农户农作物补偿费共计6300元。后在原告修建围墙的过程中，遭到了武威碧水兰庭置业有限公司的阻止，修建停止。原告实际在租赁土地上修建了长171.61米（依据土地使用权证所附的宗地图）、高约1米、宽0.24米的红砖围墙，每米造价为230元，共计造价39470元。原告于2009年10月16日向法院起诉，要求确认原告与被告签订的土地租赁合同有效、金羊镇人民政府《关于解除平苑村与朱玉军签订的土地租赁协议的通知》和被告与武威碧水兰庭置业有限公司签订的征用土地协议无效，同时要求被告平苑村委会与武威碧水兰庭置业有限公司停止侵害。后经法庭协调，被告同意与原告协商解决，原告遂撤回起诉。2009年11月，武威市土地管理部门也对原告的修建行为进行了制止。2010年8月，原告同刘某协商解除了土地转让协议，赔偿给了刘某因其地上房屋四间和围墙被拆除而造成的经济损失6万元。后经原告多次同被告协商解决未果，原告遂再次提起诉讼。诉讼中，经本院勘察租赁土地现场，原告除在其东边用红砖修建了约1米高的围墙外，再未修建任何设施，土地中间仍为高低不平的荒滩地。
原审认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，任何单位和个人不得擅自改变土地的农业用途；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。原告朱玉军和被告平苑村委会签订的土地租赁协议，涉案土地虽为被告集体所有的闲置荒滩地，不属于耕地，但其性质和用途仍为农用地。合同约定原告对涉案土地进行开发利用，显然是改变土地的农业用途、转为建设用地，开发利用依法应当先行办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”依据上述规定，原、被告在办理农用地转用审批手续前，土地租赁合同效力处于待定状态，待转用审批手续办理后方能生效。后因被告同武威碧水兰庭置业有限公司签订了征用土地协议书，将上述土地的使用权又转让给了该公司用于开发利用，该公司于2010年7月经审批取得了受让土地的国有土地使用权证。从而使原、被告签订的土地租赁协议书归于无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告返还土地租赁费12万元的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。原告要求被告承担租赁费12万元的银行同期贷款利息的诉讼请求，因该12万元一直由被告占有使用，且被告将涉案土地使用权在未征得原告同意的情况下又以56.88万元的价格转让给武威碧水兰庭置业有限公司进行开发利用而不及时退还，故对该诉讼请求应予支持。原告要求被告赔偿各项经济损失的诉讼请求，其中，1、原告补偿给郭家寨子村四户村民的农作物补偿费6300元、公证证据保全费800元、赔偿给刘某的经济损失6万元、修建围墙支出的39470元，四项合计106570元（6300元+800元+60000元+39470元），上述损失系原告在为保护和利用租赁土地做必要准备时支出的必须的、合理的费用，且支出这些费用时租赁合同处于效力待定状态，原告没有过错，后因被告未经原告同意将土地使用权转让给他人而使合同归于无效，被告对此负有全部过错，故原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。2、原告主张的因其解除与江苏省丹阳市晶泰玻璃有限公司的合作协议而赔偿给对方违约金50万元，因原告提供的合作协议约定原告在2010年3月底前建成所有厂房宿舍及办公楼，而原告在2009年9月15日才申请武威市中信公证处对租赁土地的丈量和树木清点过程进行证据保全，而武威市土地管理部门也于2009年11月对原告的修建行为进行了制止，且原告没有提供由与其和被告均无利害关系的第三方见证的原告和晶泰玻璃有限公司履行协议和晶泰玻璃有限公司受损失的证据，在此情况下，原告却主张赔偿了对方违约金50万元，明显不符合常理，对该损失不予确认。即便原告确给对方赔偿了违约金50万元，因该合作协议的履行必须以农用地转用审批手续办理完毕从而使原、被告之间的土地租赁合同生效为必要的前提，否则土地租赁合同无效，无效的合同当事人不得履行，而原告在明知尚未办理上述手续的情况下就与他人协商合作开发事宜，原告负有全部过错，造成的损失无权要求被告赔偿。被告关于其根据金羊镇人民政府的通知要求解除了与原告的土地租赁合同，自己没有过错，仅同意退还原告租金12万元的抗辩主张不能成立，不予采纳。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决：一、被告凉州区金羊镇平苑村民委员会返还原告朱玉军土地租赁费12万元及利息，利息从2008年12月23日起按中国人民银行同期贷款利率计付，限判决书生效后一月内履行完毕;二、被告凉州区金羊镇平苑村民委员会赔偿原告朱玉军损失106570元，限判决书生效后一月内履行完毕;三、驳回原告朱玉军的其他诉讼请求。案件受理费12670元，由被告凉州区金羊镇平苑村民委员会负担5450元、由原告朱玉军负担7220元。
一审宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
上诉人朱玉军上诉称，一审判决对其主张的因解除合作协议而支付给案外人江苏丹阳市晶泰玻璃有限公司的50万元违约金损失和平整、回填土地的10万余元损失不予认定和判赔错误，请求维持一审判决第一项，撤销第二项并依法改判由被上诉人赔偿上诉人各项经济损失706570元。
被上诉人平苑村委会答辩并上诉称，金羊镇政府关于解除与被上诉人签订的土地租赁协议通知文件下发后，我村于2009年8月19日给被上诉人本人送达了金羊镇政府的文件及《平苑村与朱玉军解除土地租赁协议》，并通知被上诉人限期办理土地租金退还手续，被上诉人迟迟不来办理手续，由此造成的土地租赁费的利息应由被上诉人自行承担；被上诉人明知土地租赁协议已解除，在没有办理立项、审批等手续情况下违章违法修建厂房围墙，动工时不顾国土局执法阻拦，强行修建，该39470元损失不应由上诉人赔付；拆除刘某围墙与棚造成的损失6万元是被上诉人不经金羊镇政府和上诉人的同意，私自违规违章修建的后果，该损失与上诉人无关。请求撤销一审判决，改判上诉人只返还被上诉人土地租赁费12万元。
上诉人朱玉军针对上诉人平苑村委会的上诉请求及理由答辩称，我已经交纳12万元的土地租赁费，导致合同不能履行的原因是平苑村委会造成的，其上诉请求不能成立，应赔偿我各项损失。
根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、上诉人平苑村委会应否偿付上诉人朱玉军土地租赁费占用期间的利息？2、上诉人朱玉军的涉案损失应如何认定？3、上诉人平苑村委会应否赔偿上诉人朱玉军的损失，如应赔偿，赔偿哪些损失，赔偿多少？
二审经当庭核对，上诉人朱玉军对金羊镇政府《关于解除平苑村与朱玉军签订的土地租赁协议的通知》是否是2009年8月下发的表示不清楚，认为被上诉人平苑村委会是在上诉人毫不知情的情况下将土地使用权转让给碧水兰庭置业有限公司的，对上诉人平整土地的事实未予认定，对一审判决查明认定的其他事实没有异议。上诉人平苑村委会对一审判决查明认定的事实没有异议。
二审中，上诉人朱玉军为支持其主张，向法庭提交以下证据：
1、公证视频光盘一张，证明上诉人朱玉军在土地协议签订后修筑了围墙，拆除了刘某房屋和围墙，进行了土地平整，并由此造成了10万余元的损失。
2、询问笔录一份，证明上诉人朱玉军在2009年10月中旬方才知道涉案土地被被上诉人转让给武威碧水兰庭置业有限公司的事实。
经庭审质证，上诉人金羊镇平苑村委会对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为证据2只能证明当时武威市土管局阻止被上诉人朱玉军进行修建的事实。
本院认为，对上诉人朱玉军提交的证据1，上诉人平苑村委会无异议，本院对其证明效力予以认定。对证据2，该证据并未反映涉案土地被上诉人金羊镇平苑村委会将涉案土地转让给武威碧水兰庭置业有限公司的事实，对其证明效力不予确认。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，上诉人金羊镇平苑村委会将本村集体所有的土地租赁给上诉人朱玉军进行开发经营，用于非农业建设，所租赁土地虽为上诉人金羊镇平苑村委会的闲置荒滩地，但其性质及用途仍为农用地，该土地使用权租赁行为违反上述法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故双方当事人于2008年12月28日签订的《土地租赁协议书》属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故上诉人金羊镇平苑村委会因签订土地租赁协议而取得的土地租赁费12万元应予返还上诉人朱玉军。关于上诉人金羊镇平苑村委会应否承担12万元租赁费利息的争议，因该12万元自给付后一直由上诉人金羊镇平苑村委会占有使用，且在其将涉案土地使用权转让给武威碧水兰庭置业有限公司进行开发利用后仍不及时退还，在双方土地租赁协议无效后，上诉人朱玉军主张上诉人金羊镇平苑村委会按照中国人民银行同期贷款利率给付土地租赁费占用期间利息的诉求成立，上诉人金羊镇平苑村委会不予给付该利息的辩解不能成立。关于上诉人朱玉军因涉案协议无效造成的损失，有证据证明的其补偿郭家寨子村四户村民的农作物补偿费6300元、公证证据保全费800元、赔偿刘辉基的经济损失6万元、修建围墙支出的39470元等损失，是其为保护和利用租赁土地做必要准备时支出的必须的、合理的费用，上诉人金羊镇平苑村委会将本村农民集体所有土地的使用权出租与他人用于非农业建设致使合同无效，对该法律后果负有过错，对上诉人朱玉军的上述损失应予赔偿。上诉人朱玉军主张的平整、回填土地的10万余元损失因其未能提交有效证据证明，本院不予支持。上诉人朱玉军主张的因其解除与江苏省丹阳市晶泰玻璃有限公司的合作协议而赔偿给对方违约金50万元，因上诉人朱玉军未能举证证明其按照双方合作协议约定的期限内建有厂房宿舍及办公楼，亦未提供由与本案双方当事人均无利害关系的第三方见证的其和晶泰玻璃有限公司履行协议和晶泰玻璃有限公司实际产生损失的证据，在此情况下，上诉人朱玉军以与其存在利害关系的晶泰玻璃有限公司出具的收款收据等证据主张赔偿了对方违约金50万元，难以令人信服，且上诉人在尚未办理该涉案土地转用审批手续即与他人协商在该土地上合作兴办公司，即使造成了损失，该损失亦应由其自行承担，原审判决对该损失不予确认正确。二上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23536元，由上诉人朱玉军负担10866元，由上诉人凉州区金羊镇平苑村民委员会负担12670元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨文龙
审 判 员 周小鹰
代理审判员 陈 静
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 周爱君