浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第518号
上诉人（原审被告）：王文。
上诉人（原审被告）：陈鸿建。
上述两上诉人的共同委托代理人：陈军。
上述两上诉人的共同委托代理人：徐帅。
被上诉人（原审原告）：沈云娣。
委托代理人：李中梅。
上诉人王文、陈鸿建因与被上诉人沈云娣租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2013年6月26日作出的（2013）甬东民初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：案外人高炜向原告承租了位于江东区新天路441-443-445号房屋，并于2011年9月19日，将上述房屋出租给被告王文，在被告王文向案外人高炜支付了房租及押金后，高炜不知去向。2012年4月12日，原、被告签订《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》，合同约定原告将上述房屋及中式快餐设备出租给被告；租赁期限为7年；设备设施每年租赁费为130000元，按季支付，先付后用，每期租赁费提前10天支付，逾期按拖欠金额的0.5%每日支付逾期违约金；441号店面租金每年70000元，443、445号店面租金每年100000元，443、445号店面租金直接支付给业主王晓红，店面租金每半年一次，先付后用，每期提前30天付款，每逾期一天按应付金额的0.5%加付违约金。逾期十天未支付设备或房屋租赁费的，原告有权解除合同。合同另约定，被告未按时支付设备及房屋租赁费的，原告可以解除合同，租赁押金不予退还。被告向原告支付了50000元押金。被告承租的441、443、445号店面每月物业费为267.66元。被告承租该房屋后，以原告为负责人的宁波市江东集美肴小吃馆名义经营，该小吃馆营业执照于2012年6月24日到期。2012年5月15日，原告与被告签订补充协议，约定由原告办理小吃馆营业执照延续手续。
被告按合同约定支付租金至2012年9月19日，其后未再支付，被告于2012年9月30日收到原告向其寄送的解除合同通知。同日，被告向原告发出《关于〈解除合同通知书〉的回复》，主要内容为：原告无权出租443、445号店面，原告的行为涉嫌合同欺诈，被告可以把房屋和设备、设施归还给真实权利人，原告应承担违约责任等。2013年3月15日，被告再次向原告出具通知一份，主要内容为：原告无权出租443、445号房屋，并且原告未履行延续小吃馆营业执照的义务。要求原告于收到通知三日内接收场地和设备。原告收到通知后即至涉案房屋进行交接，但被告只同意将441店面返还给原告。2013年5月17日双方就涉案房屋进行交接，2013年5月20日，双方在交接清单上签字确认。截止至2013年5月17日，涉案房屋尚余水费374元、电费829.60元未交清。
另查明，2012年9月，被告与案外人王晓红、陈晓峰签订房屋租赁合同，约定将王晓红、陈晓峰所有的443、445号店面出租给被告使用，期限自2012年9月19日至2019年9月18日。被告按合同约定向王晓红、陈晓峰支付了租金及押金共计35000元。王晓红于2012年9月29日向被告出具解除合同通知书，因原告已将443、445号房屋出租给被告，王晓红、陈晓峰与被告签订的合同没有履行的可能，通知被告合同于2012年9月13日解除。
本案审理过程中，该院为核实《营业房包租合同》及《委托书》等情况，通知案外人王晓红、陈晓峰到院询问，陈晓峰表示其与原告系朋友关系，双方协商将涉案房屋一起出租，陈晓峰将443、445号店面交给原告转租经营，原告有权将房屋租给任何人，陈晓峰没有意见。陈晓峰确认《营业房包租合同》和《委托书》系其本人所签。王晓红向该院表示其知晓原告将店面租给两被告的情况，其对此无意见，虽然两被告与原告约定将房租打至王晓红账户，但王晓红并非合同相对方，其对原告起诉两被告要求两被告支付包括443、445号店面在内的房屋租赁费无异议。
原审原告沈云娣于2013年4月7日诉至原审法院，请求判令：一、确认原审原、被告2012年4月12日签订的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》于2012年9月30日正式解除，二原审被告立即退还租赁房及设备；二、二原审被告支付拖欠的房屋及设备设施租金及相应费用共22180元（租金从2012年9月20日至2012年9月29日为8333元，水、电、物业费为13847元）；三、二原审被告支付合同解除后占用租赁房及设备设施产生的费用从2012年9月30日开始至房屋及设备返还之日止；四、二原审被告承担解除合同违约金100000元，延期支付租金的违约金337.50元；五、诉讼费由二原审被告承担。本案审理过程中，因原审被告已于2013年5月17日腾退涉案房屋，原审原告撤回要求原审被告返还房屋及设备的诉讼请求；原审原告变更第二项诉讼请求为要求原审被告支付拖欠的房屋及设备设施租金及相应费用共14508.60元（租金从2012年9月20日至2012年9月29日为8219元，水费374元、电费829.60元、2011年10月1日至2013年4月30日物业费5086元）；原审原告明确第三项诉讼请求为要求二原审被告支付2012年10月1日至2013年4月23日房屋及设备设施使用费193150元；原审原告撤回要求原审被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。
原审法院经审理认为：关于原、被告签订的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》的效力问题，鉴于案外人陈晓峰、王晓红向该院明确其确实将涉案房屋出租给本案原告，也确认包租合同及委托书系陈晓峰本人所签，故对于营业房包租合同及委托书真实性应予确认，包租合同及委托书的形成时间并不影响原告与两被告签订的租赁合同效力。原告自陈晓峰、王晓红处承租了443、445号店面，并取得陈晓峰、王晓红的同意将上述店面连同其所有的441号店面出租给被告，原、被告签订的租赁合同属于双方真实意思表示，而陈晓峰、王晓红未对原、被告之间的租赁合同提出异议，故双方签订的租赁合同应为合法有效。而被告与案外人之间因租赁合同产生的纠纷可另行解决。
关于被告是否违约的问题，《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》中双方的主权利义务为：原告提供441、443、445号店面及设备交予被告使用，被告向原告支付租金。双方约定由原告办理营业执照延续手续，但办理营业执照延续手续并非租赁合同的主义务，被告不能据此拒绝支付租金。根据合同约定2012年9月20日至2012年12月19日的设备使用费应于2012年9月10日之前支付，2012年9月20日至2013年3月19日房租费应于2012年8月20日之前支付，现被告无充分理由拒绝支付房租及设备租赁费，根据合同约定，被告逾期支付房租十日以上的，原告可以解除合同，故租赁合同于2012年9月30日被告收到原告解除通知时解除。被告应支付原告2012年9月20日至2012年9月29日房租及设备租金共计8219元。双方约定被告未按时支付房租，原告可解除合同，租赁押金不予退还，系双方约定的被告违约责任承担的方式，现被告未按时履行合同义务，应当承担违约责任，而被告已经向原告支付了50000元的押金，该笔押金抵作违约金，原告无需退还，被告无需再另行支付违约金。虽然双方约定的押金为100000元，但被告实际仅支付了50000元，原告要求被告支付100000元违约金的诉讼请求，该院不予支持。
关于双方租赁合同解除后，被告是否应支付使用费及使用费支付期限的问题。双方合同于2012年9月30日解除，被告继续占有涉案房屋，导致原告无法出租或使用，被告应按照双方约定的租金支付使用费。被告主张其在2012年9月30日的《关于〈解除合同通知书〉的回复》中明确“被告可以把房屋和设备、设施归还给真实权利人”即为要求与原告交接房屋的意思表示，但该句表述中被告仅指出可以将房屋退还给真实权利人，而原告并非443、445号店面的所有权人，故仅从该表述无法得出被告要求与原告交接房屋的意思表示。2013年3月15日，被告虽通知原告要求交接涉案房屋，但被告仅同意将441号店面返还给原告，而441号店面与443、445号店面系原告统一出租给被告，被告仅归还租赁合同中部分房屋，并非有效的交付。双方于2013年5月17日交付涉案房屋，原告同意使用费的计算期限截止至2013年4月23日，系原告对其权利的处分，与法无悖，故被告应支付原告2012年10月1日至2013年4月23日房屋、设备使用费共计168493.15元（300000元／年÷365天／年×205天）。被告另应支付水费374元、电费829.60元。就原告主张的物业费，其中2011年9月19日至2012年3月18日期间原、被告无租赁关系，原告无权主张该期间的物业费。被告以实际未享受物业服务为由拒绝支付2012年3月19日至2013年4月30日期间物业费，无事实和法律依据，故被告应支付上述期间物业费用共计3591.82元（13月×267.66元＋267.66元÷31天×13天）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出如下判决：一、确认原告沈云娣、被告王文、陈鸿建于2012年4月12日签订的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》于2012年9月30日解除；二、被告王文、陈鸿建于本判决生效之日起十日内支付原告沈云娣2012年9月20日至2012年9月29日房屋及设备设施租赁费8219元；三、被告王文、陈鸿建于本判决生效之日起十日内支付原告沈云娣2012年10月1日至2013年4月23日房屋、设备使用费共计168493.15元、截止至2013年4月23日物业费3591.82元、水费374元、电费829.60元，共计173288.57元；四、被告王文、陈鸿建支付原告违约金50000元（被告王文、陈鸿建已经支付给原告沈云娣的押金50000元抵作违约金，被告王文、陈鸿建无需另行支付违约金）；五、驳回原告沈云娣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5013元，减半收取2506.50元，财产保全费1758元，共计4264.50元，由被告王文、陈鸿建负担。
宣判后，原审被告王文、陈鸿建不服，上诉至本院，称：1.《营业房包租合同》不真实，被上诉人沈云娣无权出租新天地443、445号房屋。根据该合同，新天地443、445号房屋原系白坯，租赁费每年10万元，被上诉人自行装修后出租，转租费也为10万元，不合常理；根据该合同，租赁费应由被上诉人支付，但在上诉人与被上诉人的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》中，租赁费由上诉人直接支付给王晓红；该合同签订于2008年，但被上诉人无法提供其他租金汇款凭证；2012年9月，上诉人和王晓红、陈晓峰另行签订了房屋租赁合同也能印证，王晓红、陈晓峰是委托被上诉人出租，根据合同法第402条规定，《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》涉及新天地443、445号房屋的合同条款直接约束王晓红、陈晓峰和上诉人。2.原审认定《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》有效错误。《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》确定的租赁时间是2009年9月1日至2014年8月31日，而被上诉人与案外人高炜签订的租赁合同也在此合同期间，双方未协商或通过其他途径解除合同，因而二者之间的合同对被上诉人和高炜尚有法律约束力。被上诉人在未与高炜解除合同，高炜仍占有、使用房屋的前提下，又与上诉人签订租赁合同，显然不合法。3.退一步讲，即使上诉人和被上诉人签订的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》有效，被上诉人未在规定时间办理营业执照延续手续，反而申请了注销，导致上诉人无法继续经营快餐生意，被上诉人未履行该项合同的主要义务，根据合同法第66条规定，上诉人有权拒付租金。再退一步，2012年9月30日，上诉人已经返还房屋，处理停业后续事宜，对于被上诉人无故拖延造成的损失，应由被上诉人自负。被上诉人多次要求增加租金，也构成严重违约。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二审中，上诉人向本院申请对《营业房包租合同》及《委托书》中签名的真实性及形成时间进行鉴定。
被上诉人沈云娣答辩称：上诉人王文、陈鸿建和被上诉人签订《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》后，被上诉人根据合同约定，将房屋交付上诉人使用，经上诉人和被上诉人确定，涉案房屋的交还时间为2013年5月17日，原审认定上诉人支付被上诉人在交还房屋之前的租金和使用费，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方在二审期间均未提供新的书面证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人王文、陈鸿建与被上诉人沈云娣于2012年4月12日签订了《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》一份，合同所涉的新天地443、445号房屋虽非被上诉人所有，但陈晓峰作为该房屋的所有权人，与被上诉人签订了《营业房包租合同》及《委托书》，同意被上诉人将陈晓峰所有的新天地443、445号房屋进行转租。故被上诉人有权就新天地441-443-445号房屋与上诉人签订租赁合同，《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，上诉人对该合同效力提出异议，依据不足，本院不予支持；上诉人申请对《营业房包租合同》和《委托书》的真实性和形成时间予以鉴定，因陈晓峰认可其上签名系其本人所签，对被上诉人将新天地443、445号房屋转租给上诉人亦于认可，本院对上诉人的该项申请不予准许。上诉人主张被上诉人和案外人高炜就涉案房屋所签订的租赁合同尚在履行期间，被上诉人就同一标的物重复出租，导致其与上诉人签订的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》无效。因高炜不知所踪，其与被上诉人之间的租赁合同业已解除，被上诉人有权再次出租房屋，上诉人的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为办理营业执照延续手续是被上诉人的主要合同义务，被上诉人未按约履行该项义务，反而注销了营业执照，上诉人有权拒付设备使用费和房租费。因上诉人无证据证明被上诉人怠于办理营业执照，而被上诉人注销营业执照的时间晚于上诉人应予缴纳当期设备使用费和房租费的最后期限，上诉人拒付上述费用于法无据，本院难以支持。上诉人虽于2012年9月30日向被上诉人发出《关于〈解除合同通知书〉的回复》，要求返还房屋，但仅表示返还新天地441号房屋，对于新天地443、445号房屋，则要求“将房屋和设备、设施归还给真实权利人”，基于《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》所涉房屋系整体出租使用，且被上诉人享有接收所有合同所涉房屋的权利，因而上诉人并未履行完整的涉案房屋返还交接手续，对于上诉人要求2012年9月30日之后的损失由被上诉人自负的主张，本院不予支持。至于上诉人认为被上诉人多次要求增加租金构成严重违约，因无证据予以证明，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5013元，由上诉人王文、陈鸿建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一三年八月三十日
代书 记员 潘芬芬