广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1748号
上诉人（原审原告）：潘健广，住广州市天河区。
委托代理人：王剑锋，广东德法理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州公牛科教实业发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：谢琮，公司董事长。
委托代理人：徐克帆、黄晓霞，均系广东合邦律师事务所律师。
原审第三人：广州锦昊贸易有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：秦健峰，公司总经理。
委托代理人：许志成、饶德仙，均系广东同益律师事务所律师。
原审第三人：广州市天河区同仁学校，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：邱绍金。
上诉人潘健广因与上诉人广州公牛科教实业发展有限公司（以下简称公牛公司）、原审第三人广州锦昊贸易有限公司（以下简称锦昊公司）、广州市天河区同仁学校（以下简称同仁学校）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月1日，潘健广（出租人、甲方）、公牛公司（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将广州市天河区珠吉公路吉山小学旁的教学楼、学生宿舍等附属建筑面积共20657.88平方米（其中教学楼A座3847.51平方米、B座2609.46平方米、综合楼3211.35平方米，正门值班室38.8平方米、北门值班室15平方米、宿舍10935.76平方米）和运动场、正门，门口广场等面积共6540.46平方米（其中运动场4567.6平方米、正门广场等1927.86平方米）出租给乙方作学校之用途使用，租赁期限为20年（从2006年5月13日至2026年4月30日），租赁物的免租期为49天，即从2006年5月13日起至2006年6月30日，免租期满次日为起租日（即2006年7月1日），由起租日开始计收乙方租金，乙方向甲方交纳60万元合同保证金，缴交时间为双方签订合同日，合同保证金不计利息，乙方履行合同至期满后，乙方缴清所有全款，甲方将合同保证金本金退回乙方；每月租金250000元，租金每三年按上一年租金款为基数递增10%，租金按月结算，由乙方在每月15日或之前到甲方财务室缴付当月租金给甲方，乙方必须依时缴付租金，乙方逾期缴付租金，每逾期一日，乙方按日息1‰向甲方缴付滞纳金，如果逾期90日，甲方作乙方违约处理，甲方有权解除合同，收回物业，甲方追讨乙方违约责任的同时，追收乙方所欠甲方的租金及滞纳金。甲方协助乙方办理牌照、证及有关呈报手续和证明文件，费用由乙方负责；甲方负责提供消防手续、建筑物相关证明（复印件）；甲方负责提供水、电、地下管道维修图、建筑物平面图等复印件，以便乙方管理维修使用。乙方负责依时交纳租金合同期满或提前解除本合同，属甲方财产乙方应保持完好（不含自然损坏）交回甲方，属乙方可动财产（指设备部分），乙方必须在合同期满或提前解除本合同之日起十五日内搬迁完毕，乙方逾期未能搬迁完毕，甲方视为乙方自动放弃，乙方投资的其他不动产无偿归甲方所有等。
关于租赁保证金，公牛公司表示向潘健广支付租赁保证金60万元，为此提交收据一张，显示“潘群英2006年5月13日收到公牛公司租赁合同保证金60万元”，潘健广表示该收据非其出具，否认收取该款。
公牛公司承租上述物业后，其中物业分租给同仁学校及锦昊公司等，分租情况：2014年1月8日，公牛公司（甲方）与锦昊公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定公牛公司将吉某小学旁北侧的教学楼、西侧综合楼北侧1、2层、学生宿舍4栋及钢结构实训房等附属建筑面积约10515平方米（教学楼约2530平方米、宿舍楼约7200平方米、综合楼北侧1、2层约785平方米，实训房588平方米）及空地面积4778.2平方米（作为配套使用）等物业出租给乙方使用，建筑物每月每平方米15元（实训房按每月388元计算，乙方可拆除该实训房，拆除后租金不口述），自2015年7月1日起按上一年租金为基础递增10%，以后每三年递增10%等，租赁期限自2014年1月8日至2026年4月30日，乙方向甲方交纳2000000元合同保证金，自2014年4月18日起，乙方每月向甲方支付租金161525元，自2015年7月1日起，月租金按177677.50元计，自2018年7月1日，月租金按195445.30元计等。
2012年7月16日，公牛公司（甲方）、同仁学校（乙方）签订《校舍租赁合同》，约定甲方将广州市天河区珠吉公路吉某小学旁，现广州航天科技技工学校正在使用的校园内，双方使用面积以附图为准，总租赁期自自2013年暂定1月1日至2026年4月30日，第一阶段2013年1月1日至2015年12月30日，第二阶段自2016年1月1日至2026年4月30日，第一阶段合同约定的年租金为200万元，在第一阶段租赁期限的起算日前为2013年1月1日，如果乙方从2013年1月1日进场使用长度，甲方同意给予乙方两个月的装修免租期，如果乙方在2013年3月1日至2013年6月30日未进场时机使用租赁物，该半年乙方按本合同约定租金数额的50%支付租金。机房不迟于2013年5月1日将部分租赁场地交乙方装修，于2013年6月15日将租赁场地全部交乙方使用，但A栋第四层可于学生放假时交付乙方使用。从2013年7月1日起，无论乙方是否时机使用租赁物，乙方均应按约定租金数额全额支付租金等，第一阶段的租金支付方式：不论乙方是否从2013年1月1日前开始时使用租赁物，乙方均应在2013年1月30日内一次性向甲方支付第一年上半年的租金（未实际使用的，按约定金额50%交纳。下半年的租金于2015年9月15日前交纳；在本租赁合同的第二年、第三年，乙方均应在每年3月15日、9月15日各付年租金的50%等。
2014年10月22日，潘健广向公牛公司发出《解除合同及催缴通知》，称公牛公司自2014年1月起至2014年10月15日应付租金3025000元，已付租金1853050元，未付租金117950元，构成违约，通知解除《物业租赁合同》，交回物业等。
原审法院于2015年3月26日现场勘察并张贴公告，责令涉案场地的实际使用人申报权利，锦昊公司、同仁学校向原审法院申报权利。
关于合同效力，原审法院责令潘健广提供租赁场地的权属证明或合法报建手续，潘健广未在限期内提交，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定进行释明，潘健广与公牛公司的《场地租赁合同》为无效合同。
2014年9月12日，广州市嘉熹物业管理有限公司（以下简称嘉熹公司）向某公司发出《广州市嘉熹物业管理有限公司关于解决物业租金的函》：因广州航天技术技工学校谢琮租赁我司（嘉熹公司潘健广）珠吉侧物业，长期拖欠租金款，拟请贵司把租金款直接交到我公司账户，免于因租金欠款问题影响贵公司的正常运营，造成经济损失。公牛公司的法定代表人谢琮于2014年9月23日书写“同意物业租金从2014年9月至2017年9月由贵公司直接交到嘉熹公司。锦昊公司提交由嘉熹公司出示的收据若干：2014年10月10日收取9月、10月租金323050元；2014年11月4日收取2014年11月租金161525元；2014年12月11日收取2014年12月租金161525元；2015年7月6日收取2015年1月租金161525元；2015年2月1日收取2015年2月租金161525元；2015年3月9日收取2015年3月租金161525元；2015年2月3日收取2015年4月租金161525元；2015年5月3日收取2015年5月租金161525元；2015年6月5日收取租金2015年6月租金161525元。
2014年9月12日，嘉熹公司向同仁学校发出《嘉熹公司关于解决物业租金的函》：因广州航天技术技工学校谢琮租赁我司（嘉熹潘健广）珠吉侧物业，长期拖欠租金款，拟请贵司把租金款直接交到我公司账户，免于因租金欠款问题影响贵公司的正常运营，造成经济损失。公牛公司的法定代表人谢琮于2014年9月23日书写“同意物业租金从2014年9月至2017年9月由贵校直接交到嘉熹公司。
庭审时，潘健广表示其委托嘉熹公司对涉案场地进行管理，其自2014年9月开始收取锦昊公司及同仁学校的租金。
因本案纠纷，潘健广于2014年12月19日向原审法院起诉，请求判令：1、解除潘健广、公牛公司签订的《物业租赁合同》；2、公牛公司将承租的教学楼、学生宿舍等场地归还潘健广；3、公牛公司向潘健广支付租金（暂计至2014年11月26日为1474450元，租金计算至实际交还场地之日止）及滞纳金（按千分之一标准，计至实际清偿之日止）；4、潘健广没收公牛公司保证金60万元；5、公牛公司承担本案诉讼费用。后，潘健广变更其诉讼请求为：1、确认潘健广、公牛公司签订的《物业租赁合同》无效；2、公牛公司向潘健广支付2014年7月至2014年12月物业使用费1776950元及滞纳金（其中公牛公司已付2014年7月使用费38050元，7月未付264450元。其余月份使用费按302500元／月计算）；3、公牛公司承担本案诉讼费用。对于合同无效后的场地交还问题，潘健广表示不需要在本案章处理场地返还问题，由其自行处理，对锦昊公司、同仁学校的搬迁问题也不需要在本案中处理。
原审法院认为：潘健广、公牛公司签订的《场地租赁合同》因违反强制性法律规定为无效合同，原审法院经释明后，潘健广变更诉讼请求，原审法院对其变更的诉讼请求进行审理。
依据合同相对性原则，讼争的《场地租赁合同》的签约主体及实际履行主体为潘健广、公牛公司，公牛公司抗辩合同主体为他人缺乏事实依据，其追加案外人申请不予采纳。对于公牛公司抗辩其向潘健广支付租赁保证金60万元，其未提交证据证实该款实际支付，由其承担举证不能的法律责任。公牛公司主张案件先行政处理缺乏法律依据，不予采纳。
合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。合同无效，不影响出租人主张使用费的权利，场地使用费参照租金标准。潘健广在公牛公司多月未支付使用费下，其向实际承租人锦昊公司、同仁学校发出函件告知事项及主张变更租金交付方式，公牛公司的法定代表人谢琮签字确认同意两租户自2014年9月起直接向潘健广支付租金，现潘健广亦表示自2014年9月起由其直接向两租金收取租金，三方达成协议并实际履行，即自2014年9月起，潘健广收回场地经营权，对于合同无效后的场地返还，潘健广表示无须继续处理，原审法院予以照准。若公牛公司存在占用场地情况，由当事人另循途径处理。
关于潘健广的第二项诉讼请求，现其自认2014年9月起自行向实际承租人收取租金，其主张的租金应计算至2014年8月31日，对于主张的超出部分，原审法院予以驳回。2014年7月未付租金264450元，2014年8月租金302500元，合计566950元。对于潘健广主张的租金违约金，因合同无效，双方均应承担各自过错责任，潘健广主张该款缺乏合法依据，原审法院予以驳回。
至于公牛公司与实际承租人锦昊公司、同仁学校的租赁纠纷，由当事人另循途径处理，本案不作调处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月2日作出如下判决：一、确认潘健广、广州公牛科教实业发展有限公司于2012年7月1日签订的《物业租赁合同》无效；二、广州公牛科教实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向潘健广支付2014年7月至2014年8月期间的物业使用费566950元；三、驳回潘健广的其他诉讼请求。本案受理费22800元，由潘健广承担6840元，由广州公牛科教实业发展有限公司负担15960元。
判后，上诉人潘健广、上诉人公牛公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
潘健广上诉称：潘健广与公牛公司2014年9月并不知道双方所签定合同无效，双方通知两原审第三人将应缴纳给公牛公司的租金直接缴给潘健广是因为2014年9月公牛公司拖欠潘健广2014年4月起应付的租金，是经潘健广与公牛公司协商的，以冲减公牛公司拖欠潘健广的租金，而并非解除租赁合同关系。2014年10月10日和12月22日潘健广致原审第三人函件中对此有明确表述。2014年9月15、16、19日公牛公司分三次补交拖欠潘健广2014年4月至6月部分租金，2014年10月10日锦昊公司将2014年9月和10月租金共323050元直接缴给潘健广，冲减公牛公司拖欠潘健广2014年6月和7月部分租金，2014年11月4日和12月11日锦昊公司将2014年11月和12月租金共323050元直接缴给潘健广，冲减公牛公司拖欠的2014年7月和8月部分租金。同仁学校2014年没有向潘健广直接缴纳租金。2014年9月同仁学校向公牛公司缴纳2014年7月-12月租金共100万元。2015年1月起两原审第三人均直接向潘健广交租。依据上述事实，潘健广上诉请求撤销一审判决第二项，改判公牛公司向潘健广支付2014年7月至12月物业使用费1776950元；公牛公司承担本案全部诉讼费用。
公牛公司答辩称2014年9月12日开始由潘健广代公牛公司向某公司、同仁学校收取租金，具体同仁学校、锦昊公司有无向潘健广支付租金及如何支付租金不清楚，故对其上诉意见无法回应。
公牛公司亦不服原审判决，其上诉称：一审法院查明本案事实不清，适用法律错误。潘健广对涉案场地的权属性质负有举证责任，而其并没有提交相关证据证明本案涉案场地的权属性质，而涉案场地是国有土地还是农村集体土地是判断本案适用法律的依据，即若涉案土地是国有用地，本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若本案涉案土地是集体用地，本案适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》，但关于本案涉案土地的权属性质，公牛公司和潘健广都没有提供证据证明，根据法律规定，为查明本案事实，一审法院本应进行调查，而一审法院在没有任何证据的情况下认定本案涉案土地是国有土地，从而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定错误。公牛公司认为本案的涉案土地属于农村集体土地，应适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》。根据该指导意见第一条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。……。”因此，根据上述规定，一审法院应当裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。综上，公牛公司上诉请求撤销原审判决，裁定驳回潘健广的起诉；由潘健广承担一、二审诉讼费及因诉讼产生的其他费用。
潘健广答辩称：一、60万元保证金在一审法院释明之后变更原审的诉讼请求已不在潘健广的诉讼请求范围内。涉案合同在2006年是公牛公司与潘群英签订，因公牛公司拖欠租金被潘群英起诉至天河区法院，潘群英确实是收取了60万元保证金，因为公牛公司拖欠租金，该60万元并没有交给我方，我方一审已经明确表示我方既没有从公牛公司收取也没有从潘群英收取，所以该60万元的抗辩意见不能成立。二、公牛公司刚刚提及的土地证经过核查是吉某小学的，与本案无关。无论是同仁学校还是锦昊公司，我方都是代公牛公司收取两原审第三人的租金并冲减公牛公司的使用费，直到2015年1月1日才是直接向原审第三人收取使用费。我方与公牛公司之间的房屋使用关系是到2014年12月31日终止。
锦昊公司答辩同意原审判决，潘健广向公牛公司主张权利与我方无关，我方向潘健广交付的收款收据中均标注了所交租金的月份，并无欠租。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，一、潘健广在变更诉讼请求时，向原审法院提交了《拖欠租金数额的情况说明》，该说明载有如下内容：第9-12点分别载明锦昊公司2014年10月10日323050支票支付2014年9月和10月份租金，冲抵公牛公司6月份剩租金285000元，7月份部分租金38050元；2014年11月4日161525元支票支付2014年11月份租金，冲抵公牛公司7月份部分租金161525元；2014年12月11日161525支票支付2014年12月份租金，冲抵公牛公司7月份剩余租金102925元，8月份部分租金58600元；同仁学校2014年没有向潘健广缴纳租金。如上所述，潘健广2014年1-12月份应收租金3630000元，实收276100元，欠1353900元；参照2012年7月1日双方签订的《物业租赁合同》滞纳金计算，暂计算至2014年月12月31是297956.38元，合计1651856.38元（实际计算至清偿日）。在二审庭审中，公牛公司确认2014年7月之前的租金都付清了，只欠付两个月（7、8月）使用费，9月已经由潘健广控制涉案场地，至于上述说明中与公牛公司实际欠付租金的差额由法院查明，公牛公司对一审已经查明的2014年公牛公司已付款项没有异议。
二、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第三条规定“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及、且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理”。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对潘健广、公牛公司的上诉及答辩意见，本院评析如下。
首先，关于公牛公司主张应查明案涉地块的权属性质以及应以行政先行为由驳回潘健广起诉的问题。潘健广与公牛公司签订合同建立的租赁合同关系，是出租人让渡使用权给承租人以获取租金的对价，因此出租人是否有使用权是衡量双方法律关系是否成立以及能否履行的根本。潘健广虽然未能提供租赁场地的权属证明或合法报建手续，但现并无其他权利主体对租赁场地的土地性质以及建筑物的归属提出异议，且现潘健广的诉讼请求亦没有涉及拆除案涉建筑物，故，即便是按照公牛公司提出的《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第三条“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及、且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理”的规定来看，公牛公司需由法院调查确定租赁场地的土地性质以及涉及违法建设需由行政机关先行处理的主张缺乏理据；公牛公司主张驳回潘健广起诉没有理据，不予支持。
其次，关于60万元保证金的问题。其一，潘健广在原审法院向其释明合同效力后已不再将没收60万元保证金作为其诉讼请求。其二，公牛公司现未能充分举证证明其已向潘健广支付60万元保证金，且其若主张以60万元保证金冲抵欠款，亦应在原审明确提出该诉讼请求，公牛公司二审中抗辩应径行抵扣欠款理据不足，本院不予支持。
最后，关于潘健广主张的使用费金额的问题。其一，从公牛公司的法定代表人谢琮于2014年9月23日书写“同意物业租金从2014年9月至2017年9月由贵校直接交到嘉熹公司”以及公牛公司法庭陈述潘健广只是在上述时段代收租金来看，潘健广与公牛公司协商2014年在9月份后由潘健广代公牛公司直接向某公司和同仁学校收取费用，因此原审法院认定因潘健广2014年9月起自行向实际承租人收取租金故其主张的租金应计算至2014年8月31日不当，本院予以纠正；潘健广主张其2014年9月份向某公司收取的款项是冲抵公牛公司此前欠费合理有据，本院予以支持。其二，潘健广在原审变更诉讼请求时，向原审法院提交了《拖欠租金数额的情况说明》说明潘健广在收取锦昊公司缴费用以冲抵公牛公司欠款后的最终欠款金额，公牛公司在二审庭审中对上述说明中所列明的款项并未有针对性地提出异议，同时对一审查明其2014年已付款项没有异议，故原审法院对双方之间的欠款和代付事实的认定欠妥，本院予以纠正；潘健广上诉请求公牛公司支付2014年7月至12月物业使用费1776950元合理有据，本院亦予以支持。
综上所述，上诉人公牛公司的上诉理由不成立，本院不予支持；上诉人潘健广的上诉理由成立，应予支持，原审判决应相应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2720号民事判决第一、第三项；
二、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2720号民事判决第二项为：广州公牛科教实业发展有限公司于本判决送达之日起10日内向潘健广支付2014年7月至2014年12月期间的房屋使用费1776950元。
本案一审案件受理费22800元，由潘健广承担2007元，由广州公牛科教实业发展有限公司负担20793元；本案二审案件受理费25160元，由广州公牛科教实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 张 辉