广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2012）东三法民一初字第7204号原告顺成国际公司，住所地：香港九龙美孚新邨百老汇街43号16字楼C座。法定代表人翁绍东，总经理。原告东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂，营业场所：东莞市清溪镇罗马管理区。负责人刘健生，该厂厂长。两原告共同委托代理人龚清才，广东尚融律师事务所律师。两原告共同委托代理人刘锦凤，女，1989年10月29日出生，汉族，身份证住址：广东省韶关市曲江区，系广东尚融律师事务所辅助人员。被告杨威德，男，1950年8月7日出生，中国台北市人，原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂诉被告杨威德租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂共同委托代理人龚清才、被告杨威德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂诉称，2010年4月10日，原告与被告签订一份合同，双方约定原告将位于东莞市××镇罗马村罗马路99号的厂房及土地使用权租赁给被告，双方约定租赁价款为人民币350万元。合同签订后，原告如约将转让标的物交付给被告，但被告支付部分转让款后，转让余款80万元及47万元办证费却未按约定向原告支付。被告的行为已经构成严重违约，按照相关法律的规定，原告有权依法解除合同。另外，由于签订合同至今，被告占用了涉案土地及厂房，使原告丧失了该土地及厂房带来的收益，造成巨大的经济损失，被告须向原告支付土地及厂房占用费（计算至起诉之月为人民币2736000元）。被告的违约行为，破坏了双方合作的情谊，损害了原告的经济利益。因此为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条的规定，特向法院起诉，请求法院判令：一、解除原、被告于2010年4月10日签订的合同；二、被告返还原告的土地及厂房；三、被告支付土地及厂房使用费人民币2736000元，并从2012年11月开始按每月114000元的占用费计算到被告返还土地及厂房给原告之月止。四、本案诉讼费由被告承担。被告杨威德辩称，一、按照合同的约定，被告还应支付原告127万元。但是原告没有完成其该履行的义务：1、原告没有交付国有土地使用证；2、原告还有两个债权人占据涉案一楼的厂房，直到现在都不肯搬走；3、交楼时，该厂房已经断水断电，因当时原告使用的电不安全，被清溪的安全办查封，被告只能重新安装用电，最终被告花了30多万元，才把水电的问题办妥；4、原告该交的清洁费、拖欠村委会六个月的土地管理费（每月7000多元）、社保费等费用没有缴清。二、原告的诉讼请求已经超过法律规定的时效。综上，原告的诉讼请求不合理，请求法院予以驳回。经审理查明，东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂是顺成国际公司在东莞市××镇投资设立的“三来一补”企业。东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司于2008年5月14日在东莞市工商行政管理局登记成立，住所为东莞市××头××路××号，注册资本为人民币20万元，投资人为龙晓青，法定代表人为龙晓青。1993年，广东省东莞市××镇人民政府作为甲方、顺成国际公司作为乙方签订了一份《有期有偿租赁厂房、场地合同书》，合同书约定：一、地址名称：乙方租用甲方的厂房及场地的门牌地址定为罗马管理区小学西边、清嶂公路旁厂房。二、厂房及场地面积：1、厂房面积：以投影面积计总建筑面积为4000平方米；2、场地面积未注明。三、租赁期限：从1993年3月10日起至2042年3月10日止为期50年。乙方在租用期内，有使用、出租、转让的权利。期满后厂房产业权无偿归甲方所有。四、租金及缴款期限：1、厂房租金为每平方米人民币356元，合计人民币143万元，场地为每平方米人民币80元，合计人民币32万元，厂房及场地总租金为人民币175万元；2、缴款期限：乙方从1993年2月10日起至1994年2月10日内将总租金人民币175万元支付给甲方。合同书的落款处加盖了甲、乙方的印章。双方单位地址、电话号码、法人代表证件号码及职务：甲方处盖有东莞市××镇罗马管理区的印章。2010年4月10日，顺成工艺玩具厂（翁绍东）作为甲方、杨威德作为乙方签订了一份合同，合同约定，双方就坐落于清溪镇××路××号厂房租赁，达成协议如下：1、甲方就早年与当地村政府所租赁得来的厂房，包括建物、土地等全部，按现状转租给乙方。甲方原先在该租赁合同（即附件“有期有偿租赁厂房场地合同书”）中所有的权利义务，由乙方承担，直到该租赁合同终止。2、双方言明，全部租赁金额为人民币350万元，由乙方按甲方交付厂房情况，逐次交付，其中定金人民币20万元，已于2010年3月24日交付。3、二次付款/交付：乙方于2010年4月20日交付人民币100万元以及国土证30万元，共130万元，甲方则让乙方保安、修缮人员进驻。4、三次付款/交付：乙方于2010年5月30日交付租金人民币150万元，以及国土证申办费人民币17万元，甲方则交付该厂房三楼以及国土证于乙方。5、四次付款/交付：不晚于2010年10月30日，甲方将厂房全部交付，乙方将尾款人民币80万元交清。9、甲方需在乙方三次付款前安排乙方与当地村政府见面，将“有期有偿租赁厂房场地合同书”其中甲方的名义更改成乙方。（补手写内容：更改完成后，本租赁合同则作废，纯由乙方与村政府之间的租赁关系）。2010年6月1日，东莞市××镇罗马股份经济联合社作为甲方、龙扬厂作为乙方签订了一份《有期有偿场地使用补充合同》，其中内容为：罗马顺成厂在罗马租赁场地自建厂房办厂，从1993年3月10日-2042年3月10日，时间为50年，现该公司结业，将场地厂房转让给乙方使用，甲方同意乙方接受该场地及厂房的使用权，使用时间不变，并对原合同的收取管理费方式作一个调整，其他以原合同为准。合同的落款，甲方处盖有东莞市××镇罗马股份经济联合社的印章；乙方处盖有东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司的印章，签名代表是杨威德。本院向东莞市××镇罗马村民委员会调查涉案厂房及土地的情况，该村委会于2013年7月17日向本院出具一份《证明》，内容如下：原顺成国际公司（原厂名：台湾力迪企业有限公司，持有人是翁绍东），土地面积5200平方米，厂房面积7000多平方米；现变更为东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司，公司持有人是杨威德；该厂位于罗马宇宙烛业厂与罗马市场之间，该地块属于有偿使用集体建设用地。2013年7月25日，本院向东莞市城乡规划局发出《调查函》，即向该局查询涉案土地是否规划为建设用地以及厂房建设是否取得工程规划许可证，但该局没有复函。2013年7月25日，本院向东莞市国土资源局发出《调查函》，即向该局查询涉案土地的性质及权属人，该局于2013年9月4日作出复函，复函如下：一、该宗地位于清溪罗马村委会，面积为5133平方米，图斑显示该地块仍为集体土地，权属人为罗马村委会。二、1998年该宗土地申请补办出让为国有用地，同年12月30日签订了《国有土地使用权出让合同》，但用地单位未支付土地使用权出让金及相关税费，该局未下发用地批文、未办理土地登记。因此，用地单位罗马顺成工业玩具厂未依法取得该项宗地国有土地使用权。第一次开庭庭审中本院向原、被告释明如果双方签订的合同无效，原告是否变更诉讼请求，被告是否提起反诉。原告明确其诉讼请求如下：一、要求被告返还涉案土地和厂房；二、被告适当支付土地厂房使用费给原告，价格与周边房屋的价格比照进行计算，即与起诉状第三项诉讼请求一致。被告表示要提出反诉，并提出如下几点意见：一、原告必须确认与政府签订的合同无效，被告才承认与原告签订的合同无效；二、原告应负担违约责任；三、原告返还被告270万元并支付利息；四、原告要赔偿增建的费用给被告。被告在本院确定的时间内一直没有提起反诉，第二次开庭时被告明确表示不提起反诉。原告顺成国际公司在与××××镇人民政府签订《有期有偿租赁厂房、场地合同书》后加建了部分厂房，原、被告确认实际厂房面积为9500平方米。关于涉案厂房的租金，原告主张每平方米每月租金为12元，每月租金为114000元，但没有提供证据证实；被告第一次主张厂房每月可租60000元，第二次主张厂房每月可租40000多元，第三次主ＸＸ均每平方米每月租金为8元。原告与被告杨威德签订合同后，被告已经支付原告租金人民币2700000元。原告于2010年10月29日将涉案的厂房及土地交付给被告杨威德使用。被告杨威德主张：1、因原告没有交付国土证给被告；2、原告还有两个债权人占据厂房；3、原告交付厂房给被告时，已经断水断电，被告重新安装供电设备花费人民币30多万元，基于上述原因被告才没有按照合同约定支付原告租金人民币80万元及国土证办证费人民币47万元。对此被告提供了2010年10月29日被告与罗马村民委员会协调后的记录一份、付款照片（堆放人民币127万元在桌面）、占据原告厂房一楼的债权人鲁先生及付先生的照片、重新设立的电力设备的照片及网上银行电子回单证实。原告对被告提交的上述证据均不予确认。双方确认原告办国土证的目的是为了被告便于长期与罗马村民委员会签订租赁合同。另查，原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂提起本案诉讼时将东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司列为共同被告。东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司称顺成国际公司与杨威德签订了涉案土地厂房的合同，与其没有任何权利义务关系。原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂及被告杨威德也一致确认涉案土地及厂房与东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司没有关联。东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司于2013年10月9日已经注销。2013年12月10日，原告向本院提交《撤诉申请书》，即申请撤回对东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司的起诉。本院根据原告的申请于2013年12月14日依法作出（2012）东三法民一初字第7204号民事裁定书之一，即裁定准予原告撤回对东莞市龙扬塑胶五金制品有限公司的起诉。以上事实，有原告提供的企业机读登记资料、营业执照、东莞市××镇罗马村民委员会出具的《证明》、顺成国际公司与××××镇人民政府签订的《有期有偿租赁厂房、场地合同书》、原告与被告杨威德签订的合同、东莞市××镇罗马股份经济联合社与被告杨威德签订的《有期有偿场地使用补充合同书》、《撤诉申请书》，被告杨威德提供的被告杨威德与罗马村民委员会协调后的记录一份、付款照片、占据原告厂房一楼的债权人鲁先生及付先生的照片、重新设立的电力设备的照片、网上银行电子回单，东莞市国土资源局出具的复函、罗马村民委员会出具的《证明》、调查笔录、询问笔录、（2012）东三法民一初字第7204号民事裁定书之一及原、被告在庭审笔录中的陈述为证证实。本院认为，原告与东莞市××镇人民政府签订了《有期有偿租赁厂房、场地合同书》，涉案的土地为东莞市××镇罗马村民委员会（原名为罗马管理区）的集体土地，故东莞市××镇人民政府是代表东莞市××镇罗马村民委员会与原告签订上述合同。原告与被告签订的合同显示，被告系租赁原告的土地及厂房，且双方确认合同中约定办理国有土地使用证的目的是便于长期与清溪罗马村民委员会签订租赁合同。故本案案由应为租赁合同纠纷。围绕双方的诉辩意见，本案争议焦点有如下三点：一、关于合同效力的问题。双方讼争的是土地及地上厂房。首先，关于土地，根据东莞市国土资源局的复函显示，涉案的土地目前仍为东莞市××镇罗马村民委员会（原名为罗马管理区）的集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告承租东莞市××镇罗马村民委员会集体土地用于非农业建设，然后再转租给被告杨威德，故原、被告之间有关转租土地的行为违反上述法律的强制性规定而无效。其次，东莞市××镇罗马村民委员会出租给原告的厂房和原告自建的厂房在承建时未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告之间的厂房租赁关系因违反法律强制性规定而无效。二、关于本案诉讼时效的问题。被告主张原告的诉讼请求已经超过法律规定的时效。本院认为，无效合同的确认是一个事实的确认，而不是时间对于权利的限制，因此，对无效合同的确认不受诉讼时效的限制。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，该规定仅适用于请求权，即《中华人民共和国民法通则》中关于适用诉讼时效的规定，不包括合同无效的确认。在法律关系发生争议的情况下，只有先通过确认之诉确认法律关系是否合法有效，才能根据相应的法律规范产生相应的请求权及其他民事权利，而该请求权方适用诉讼时效的规定。在诉讼中，关于合同的效力问题，属于人民法院依职权主动审查的范围。原、被告签订的租赁合同中关于涉案土地及厂房租赁关系经本院确认为无效，原告因合同被确定无效而获得请求被告返还土地、厂房及占有使用费的权利。该请求权的诉讼时效自本院确认合同无效之日起计算，故原告诉请被告返还土地、厂房及占有房屋使用费没有超过两年的诉讼时效。三、关于合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告返还涉案的土地及厂房，本院予以支持。因原、被告签订的租赁合同属无效合同，故该合同自始不发生法律效力。《最高人民法院》第五条规定：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据上述的规定，原告可以向被告主张占有厂房使用费。原告主张厂房占有使用费按每月为人民币11400元（12元/平方米×9500平方米）计算，缺乏依据，本院不予采纳。被告租赁原告的土地及房屋后对外进行了出租，说明被告已经获得的收益。至于其收益情况，被告第一次主张厂房每月可租人民币60000元，第二次主张厂房每月可租人民币40000多元，第三次主ＸＸ均每平方米每月租金为8元。本院酌情认定被告出租房屋的收入为每月人民币40000元。被告应按其租金收入的标准支付原告占有厂房使用费。原告交付土地及厂房给被告的时间是2010年10月29日，从2010年10月29日至2014年1月28日的占有使用费为1560000元（人民币40000元/月×39个月）。从2014年1月29日至被告将土地及厂房交还给原告之日止，被告仍需按每月人民币40000元的标准支付原告占有厂房使用费。本院确认双方签订的租赁合同无效，被告经本院释明不在本案中提起反诉，如被告认为其有造成损失及要求原告返还预付的租金，可另案向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨威德自本判决发生法律之日起五日内返还原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂位于东莞市清溪镇罗马村民委员会罗马宇宙烛业厂与罗马市场之间的5133平方米土地及9500平方米的厂房；二、被告杨威德自本判决发生法律之日起五日内支付原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂从2010年10月29日至2014年1月28日的占有使用费人民币1560000元，被告从2014年1月29日起至涉案土地及厂房返还原告之日止按每月人民币40000元的标准向原告支付占有使用费；三、驳回原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费28688元，由原告顺成国际公司、东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂负担14344元，被告杨威德负担14344元。服本判决，原告东莞清溪罗马顺成工艺玩具厂可在判决书送达之日起十五日内，原告顺成国际公司、被告杨威德可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  罗广杰人民陪审员  赵亮明人民陪审员  张丽芬二〇一四年二月八日书 记 员  李德诚陈沃林附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。