江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民再初字第2号
原告：抚州农村商业银行股份有限公司。住所地：抚州市临川区抚临大道中段，统一社会信用代码91361000060757152M。
法定代表人：苏海东，该公司董事长。
委托代理人：郑锡平，该公司资产管理事业部副总经理，代理权限为一般代理。
委托代理人：王胜平，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：抚州康达工程有限公司。住所地：抚州市河滨路****号。
法定代表人：傅庶荣，该公司总经理。
委托代理人：李鸿，江西宏泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：周军。
委托代理人：龚国庆，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
第三人：驻抚州市银鹰城市信用合作社清算组。住所地：抚州市临川区大公路**号。
负责人：曹保华，该清算组负责人。
委托代理人：张海燕，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告抚州农村商业银行股份有限公司（以下简称抚州农商行）与被告抚州康达工程有限公司（以下简称康达公司）、周军，第三人驻抚州市银鹰城市信用合作社清算组（以下简称银鹰清算组）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月13日作出（2012）抚民一初字第17号民事判决，抚州农商行不服，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2013年5月29日作出（2013）赣民一终字第55号民事判决，驳回上诉，维持原判。抚州农商行仍不服，向江西省高级人民法院提出申诉。2015年4月20日江西省高级人民法院作出（2015）赣民监字第8号民事裁定，再审本案。2015年10月26日江西省高级人民法院作出（2015）赣民再字第4号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理了本案。抚州农商行的委托代理人郑锡平、王胜平，康达公司的委托代理人李鸿，周军的委托代理人龚国庆，银鹰清算组的委托代理人张海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月20日一审原告抚州农商行起诉至本院称，2003年10月24日，原抚州市银鹰城市信用合作社（以下简称银鹰信用社）以1149795元购买康达公司开发的抚州市赣东大道124号金路商厦一楼店面两间，双方签订了《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》。协议订立后，银鹰信用社依约给付房款并于同年装修营业，开设南站营业网点至今。2006年12月31日，银鹰信用社被撤销，抚州农商行根据抚州市人民政府抚府办抄字（2010）284号抄告单要求，于2010年10月28日与银鹰清算组达成店面买卖合同，约定以127万元的价格受让银鹰信用社位于抚州市赣东大道124号金路商厦一楼的店面，继续作为营业网点经营。受让店面后，抚州农商行多次找到康达公司要求尽快办理房屋所有权登记，但康达公司一直以种种理由推拖。后发现康达公司于2008年5月10日与周军利用银鹰信用社撤销清算的间隙，恶意串通，将本已出售给银鹰信用社的店面通过调换排序的方式再次出售给周军，双方在明知店面已交付给银鹰信用社和抚州农商行实际占有使用的情况下，骗取了房产登记。请求：一、依法确认周军与康达公司于2008年5月10日签订的《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》为无效协议，并撤销该协议；二、依法责令康达公司配合抚州农商行办理赣东大道124号金路商厦一楼两间店面（由北至南第1、2号店）的房屋所有权证；三、本案诉讼费用由被告承担。本院重审期间，抚州农商行申请变更诉讼请求为，一、确认抚州市赣东大道124号金路商厦一楼两间店面（由北至南第1、2号店）归抚州农商行所有。二、责令康达公司配合抚州农商行办理赣东大道124号金路商厦一楼两间店面的房屋所有权证。三、本案诉讼费用由被告承担。
康达公司答辩称，一、抚州农商行不是本案适格的主体，无权主张诉争店面权利。康达公司在2003年没有取得房产权属证书，协议未按约定经银鹰信用社的上级主管部门批准，康达公司与银鹰信用社的《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》是无效合同。银鹰信用社或银鹰清算组未支付购房款，银鹰清算组主张支付了77万元，实为康达公司工作人员张勇出具三张借条的借款。银鹰清算组也未取得房屋所有权证，无权转让诉争店面给抚州农商行，也从未将转让诉争店面之事通知康达公司，因此，抚州农商行无权起诉康达公司。二、2012年3月29日周军已实际取得诉争店面所有权。2008年5月10日周军与康达公司签订店面购置协议后，缴付了购房款，取得了诉争店面的所有权证。虽然该所有权证因房管部门审批程序问题被撤销，并不影响周军再次通过合法途径取得店面所有权证。请求驳回抚州农商行的诉讼请求。
周军答辩称，同意康达公司的答辩意见，另补充：一、抚州农商行变更诉讼请求不符合法律规定。二、周军与康达公司签订店面买卖协议后，支付了合理的对价，并于2012年3月29日实际取得了该店面的权属，办理了房产证，虽然房产证因房管部门在办证程序上存在不合法而被撤销，并不代表周军与康达公司的店面买卖协议无效。请求驳回抚州农商行的诉请。
银鹰清算组辩称，本案事实清楚，抚州农商行一直占有、使用该店面。请求支持抚州农商行的诉讼请求。
本院经重审查明，抚州市赣东大道124号金路商厦是康达公司开发建设的商住楼项目，该项目于2002年8月2日取得抚州市城市规划管理办公室颁发的《建设用地规划许可证》和《建设项目选址意见书》。2006年8月25日取得抚州市国土资源局颁发的《建设用地批准书》。2006年11月15日取得抚州市建设局颁发的《建设工程规划许可证》。2012年1月18日取得了抚州市人民政府颁发的抚国用（2012）第050003号《国有土地使用权证》。
2003年10月24日，银鹰信用社与康达公司签订《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》，该协议约定，康达公司将其开发的赣东大道124号金路商厦一楼店面两间（由北至南第1、2号店）卖给银鹰信用社，面积150.30平方米、单价7600元／平方米、总购房款114.2280万元；付款方式：签订协议后，康达公司在7日内将毛坯房交付银鹰信用社，银鹰信用社预付50%的店面款57万元，银鹰信用社装修进入营业7天之后，必须预付20%的店面款22万元，银鹰信用社收到店面房产证后，预付20%的购房款22万元，余款13.2280万元作为店面质量保证金及缮后维修金，店面无质量问题，必须在一年之后全部付清。协议还约定“本协议经上级主管部门批准后方能生效（以上级部门批文为依据）。”2003年10月28日、11月10日和2004年4月26日，康达公司的工作人员张勇先后出具三张借条，以预借购房款的方式从银鹰信用社支取购房款77万元。银鹰信用社接受购置的两间店面并装修后作为银鹰信用社南站营业部的营业网点。2007年1月5日，银鹰信用社因严重违法违规经营、经营管理不善等原因，被中国银行业监督管理委员会江西监管局撤销。为了保证撤销工作顺利进行，抚州市人民政府成立银鹰清算组，具体实施清算工作。2007年1月8日，原抚州市城郊农村信用合作联社（以下简称城郊信用社）与银鹰清算组签订《租赁合同》，承租抚州市赣东大道124号金路商厦一楼原银鹰信用社南站营业部的店面用于城郊信用社南站分社的营业网点。2010年8月19日，抚州市人民政府办公室抄告抚州市城信用合作社撤销工作领导小组办公室，经市政府研究同意原抚州市城市信用合作社13个网点店面整体转让给城郊信用社，其中包括银鹰信用社南站营业部店面。抚州市国有资产监督管理办公室对该店面转让进行监督，并出具了国有集体产权交易项目告知书。2010年10月28日，城郊信用社与银鹰清算组签订《店面买卖合同》，城郊信用社以127万元购买抚州市赣东大道124号金路商厦一楼原银鹰信用社南站营业部店面，即城郊信用社南站分社承租的店面。2012年12月17日，中国银行业监督管理委员会江西监管局批复同意抚州农商行开业，同时城郊信用社自行终止，其债权债务转为抚州农商行的债权债务。赣东大道124号金路商厦一楼的两间店面（由北至南1、2号店）现由抚州农商行占有和使用。
2008年5月10日，周军与康达公司签订协议，约定周军购买康达公司开发的赣东大道124号金路商厦店面两间（由南至北第6、7号店），2012年3月12日，周军与康达公司办理产权移交证书。2012年3月29日，周军取得抚州市房产管理局颁发的赣东大道124号金路商厦店面二间房屋产权证，其中第6号店面取得抚房权证青字第××号房产证，7号店面取得抚房权证青字第××号房产证。经查，赣东大道124号金路商厦一楼店面由南至北第6、7号店与由北至南第1、2号店为对应的同一店面。
2014年1月22日，抚州农商行以抚州市房产管理局为被告，周军为第三人向本院提起行政诉讼，请求撤销抚州市房产管理局颁发给周军的抚房权青字第××号和抚房权青字第××号房屋产权证。本院于2014年4月15日作出（2014）抚行初字第4号行政判决：撤销抚州市房产管理局为周军颁发的抚房权证青字第××号和抚房权证青字第××号房屋所有权证。抚州市房产管理局和周军均不服，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2014年9月28日作出（2014）赣行终字第23号行政判决，维持了本院的行政判决。
上述事实有原审卷宗，重审期间抚州农商行提交的抚州市国有资产监督管理办公室出具的证明和国有集体产权交易项目情况告知书，以及江西省高级人民法院（2014）赣行终字第23号行政判决书等证据证实。
本案争议焦点是：一、抚州农商行的诉讼主体是否适格。二、抚州农商行重审期间能否申请变更诉讼请求。三、银鹰清算组与城郊信用社签订的《店面买卖合同》是否有效。四、抚州农商行的诉讼请求能否支持。
一、关于抚州农商行的诉讼主体资格问题。
康达公司和周军均主张抚州农商行不具有本案诉讼主体资格。2003年10月24日康达公司与银鹰信用社签订买卖协议时未取得处分权，因此该协议无效。银鹰清算组与城郊信用社签订的买卖协议当然无效，抚州农商行依据无效合同提起诉讼主体不适格。
抚州农商行主张，康达公司与银鹰信用社签订的协议和银鹰清算组与城郊信用社签订的协议均合法有效。城郊信用社向银鹰清算组支付了购房款，并已占有使用诉争店面。抚州农商行作为城郊信用社权利义务的继受人，对诉争店面享有权利义务，是本案适格的诉讼主体。
银鹰清算组主张，抚州农商行对诉争店面一直占有、使用和收益，诉讼主体适格。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。抚州农商行基于其继受的城郊信用社与银鹰清算组签订的店面买卖合同，一直占有、使用诉争店面。由于康达公司将诉争店面再次卖给周军，抚州农商行以康达公司侵害其民事权益、物权归属发生争议为由提起本案诉讼，符合法律规定，是本案适格的诉讼主体。
二、关于抚州农商行在重审期间能否申请变更诉讼请求的问题。
周军认为，本案是江西省高级人民法院再审后发回重审，抚州农商行在重审期间变更诉讼请求不符合相关法律规定。
康达公司对抚州农商行变更诉讼请求没有异议。
抚州农商行认为，重审变更诉讼请求实际是对原诉讼请求的延伸，法律没有限制重审期间变更诉讼请求，因此不违反法律规定。
银鹰清算组认为，本案重审适用的第一审程序，抚州农商行变更诉讼请求不违反法律规定。
本院认为，本案是江西省高级人民法院再审撤销原一、二审判决，裁定发回重审的案件，重审本案适用的是第一审普通程序审理。由于周军的房屋所有权证已被撤销，诉讼标的物权属证明发生变化，抚州农商行在举证期限内申请变更诉讼请求，其变更的诉讼请求与原审的诉讼请求性质相同且无法通过另诉解决，因此抚州农商行申请变更诉讼请求符合民事诉讼法司法解释的相关规定，予以准许。
三、关于银鹰清算组与城郊信用社签订的《店面买卖合同》的效力问题。
康达公司主张，2003年10月24日康达公司与银鹰信用社签订买卖协议时未取得处分权，且银鹰信用社未实际支付购房款，也未依据协议约定经银鹰信用社的上级主管部门批准，该协议无效。银鹰清算组依据无效的买卖协议与城郊信用社签订的《店面买卖合同》当然无效。且周军已实际取得了诉争店面的权属，虽然周军的房屋所有权证因房管部门的审批程序问题被撤销，但并不影响周军重新通过合法程序取得房屋所有权证。
周军同意康达公司的上述主张并认为，抚州农商行占有使用诉争店面，不证明就取得所有权，而必须经登记取得所有权，抚州农商行没有提供取得诉争店面所有权权属证明。
抚州农商行主张，康达公司与银鹰信用社签订的协议和银鹰清算组与城郊信用社签订的《店面买卖合同》均不具有合同法第五十二条规定的无效合同的情形，上级主管部门批准不是法定的合同生效的要件。城郊信用社向银鹰清算组支付了购房款，并已占有使用诉争店面。周军至今未提供支付购房款的有效凭证，不能证明周军支付了购房款，且周军的房屋所有权证已经被撤销。
银鹰清算组主张，银鹰清算组与城郊信用社签订的《店面买卖合同》是有效的，抚州农商行一直占有、使用诉争店面。
本院认为，第一，康达公司与银鹰信用社签订《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》的效力问题。首先，2012年1月18日康达公司在取得抚州市人民政府颁发的《国有土地使用权证》后，才拥有了金路商厦的所有权，康达公司在2003年10月24日与银鹰信用社签订买卖店面协议时，尚没有取得对金路商厦的所有权和处分权。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然康达公司在缔约时对金路商厦属无处分权情形，但其与银鹰信用社签订的购置店面协议仍为有效合同。康达公司和周军康达公司主张协议无效的理由不能成立。其次，虽然购置店面协议约定了需经上级主管部门批准生效的条件，但是该协议已经双方签字盖章，合同内容不违反法律禁止性规定，银鹰信用社在没有履行报上级主管部门批准的情况下，向康达公司支付了购房款77万元，康达公司对银鹰信用社未履行报上级主管部门批准义务没有提出异议，仍向银鹰信用社交付了店面，银鹰信用社也实际占有使用了诉争店面，说明康达公司和银鹰信用社已经以实际履行协议的行为，对协议所附经上级主管部门批准生效的条件不再执行。因此，未经上级主管部门批准不能成为协议无效的理由。再次，康达公司工作人员张勇借款77万元是否为银鹰信用社支付的购房款。从抚州农商行提供张勇出具的三张借条和银鹰信用社的三张特种转帐传票显示，张勇在借条上均写明借到银鹰信用社购店面预付款或购房款，银鹰信用社的工作人员也在借条上注明付购房款。康达公司在原一、二审期间对张勇的77万元借款是银鹰信用社支付的购房款也没有提出异议。所以，张勇以借款方式从银鹰信用社支取的77万元应当认定为银鹰信用社支付的购房款。综上，康达公司与银鹰信用社签订《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》为有效合同，康达公司和周军主张协议无效的理由不能成立。第二，银鹰清算组与城郊信用社签订《店面买卖合同》的效力问题。2007年1月5日银鹰信用社因严重违法违规经营、经营管理不善等原因被撤销，作为银鹰信用社清算期间行使管理职权的银鹰清算组，经抚州市人民政府同意，将银鹰信用社从康达公司购买的诉争店面转让给城郊信用社，并已交付城郊信用社占有使用。虽然银鹰清算组在转让诉争店面时，因康达公司尚未取得所有权而未办理产权变更登记，即城郊信用社未取得诉争店面的房屋所有权证。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，银鹰清算组与城郊信用社签订《店面买卖合同》虽未办理物权登记，不发生物权变更的效力，但仍然为有效合同。
四、关于抚州农商行请求确认赣东大道124号金路商厦一楼两间店面归其所有，并要求康达公司配合办理房屋所有权证的诉讼请求是否应当支持的问题。
本院认为，康达公司与银鹰信用社签订的《关于购置赣东大道124号金路商厦店面的协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。银鹰信用社虽未取得房屋产权证但已实际占有使用店面，其合法取得的诉争店面，依法应予保护。
2007年1月5日银鹰信用社被撤销，银鹰清算组经政府同意后，将银鹰信用社从康达公司购买的店面转让给城郊信用社，双方签订了《店面买卖合同》，城郊信用社依据合同支付了购房款且实际占有使用店面。2012年12月17日，抚州农商行继受了城郊信用社的债权债务，现抚州农商行依据城郊信用社与银鹰清算组签订的《店面买卖合同》，要求确认其对诉争店面的所有权。由于周军的房屋所有权证已经被依法撤销，抚州农商行合法占有了诉争店面，因此，抚州农商行请求确认对诉争店面归其所有，应予以支持。抚州农商行要求康达公司配合办理诉争店面的房屋所有权证，因康达公司与抚州农商行或城郊信用社不存在合同关系，没有配合办理房屋所有权证的义务，故对抚州农商行该诉讼请求不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、确认抚州市赣东大道124号金路商厦一楼第1、2号（由北至南）两间店面归原告抚州农村商业银行股份有限公司所有。
二、驳回原告抚州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费38960元，由康达公司负担19480元，抚州农商行负担19480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 冯武
审 判 员 江坎
代理审判员 揭婷
二〇一六年五月六日
书 记 员 方芳
附本案涉及的相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。