四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2022民初2084号原告龙承军，男，生于1986年6月10日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县石湍镇。原告谢亚茹，女，生于1986年10月1日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县石湍镇。二原告委托代理人陈东，四川精略律师事务所律师。被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司。住所地四川省乐至县天池镇民营经济工业园区。统一社会信用代码：915120222066072383。法定代表人周勇，总经理。委托代理人杨恩记，男，公司职工。原告龙承军、谢亚茹诉被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司（简称天池藕粉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙承军、谢亚茹及委托代理人陈东，被告天池藕粉公司的委托代理人杨恩记到庭参加了诉讼。本案现审理终结。原告龙承军、谢亚茹向本院提出如下诉讼请求令：1、判令被告立即为原告所购买房屋办理房屋所有权证、土地使用权证，并从2014年4月1日起至办理房屋所有权证、土地使用权证止以房屋总价款344191元为基数按月利率6.65‰承担因延迟办理房屋权属证书给原告造成的违约金；2、被告立即为原告所购买的房屋损坏处予以维修，并进行相应赔偿；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于乐至县天池镇**小区商品房一套，预测建筑面积106.83平方米，房屋总价款为344191元。被告按合同约定于2014年2月28日前向原告交付了房屋，但至今未按约定为原告办理房屋所有权证及土地使用权证。该房屋存在质量问题：墙体多处裂缝、表面泡壳、脱层。原告多次要求被告办理房屋相关权属证明，并对房屋进行维修和赔偿未果。诉至法院被告天池藕粉公司辩称，原告所诉其购买被告开发的商品房并交纳了相应房款，被告至今未办理房屋所有权证、土地使用权证属实。但双方未约定延期办证被告应承担违约金，故原告要求被告按购房总金额为基数，按年利率6.65%支付违约金，于法无据。即使被告应承担违约金，但违约金过高。现被告经营困难，违约金应按原告购房总额乘以年利率再乘以30%计算。原告提出质量问题，未提供充分证据证实，且对原告房屋是否存在质量问题，损失的大小等进行鉴定。原告龙承军、谢亚茹为证实自己的主张，举证如下：证据材料1：原告身份证复印件、被告企业信息。拟证明原、被告诉讼主体资格；证据材料2：商品房买卖合同及补充协议、交纳购房款、契税、办证费、房屋专项维修资金收据。拟证明原被告间房屋买卖合同关系成立、房屋位置、总价款交付房屋的时间，办理产权证的时间；证据材料3：专用收据。拟证明房屋总价款为344191元；证据材料4:照片。拟证明房屋存在质量问题。证据材料5：乐至县人民法院（2016）川2022民初892号,拟证明案件事实和违约金计算方法。证据材料6：收款收据。主要证明原告向被告交纳契税等费用的事实。被告对原告所提供的证据质证如下：证据材料1、2、3无异议，证据材料4对其真实性无异议；证据材料5对真实性无异议，但与本案无关联。对证据材料6对其真实性无异议，但该收据是影印件，不能作为结算依据。本院对原告提供的证据认证如下：证据材料1.、2、3被告质证无异议，证据来源合法，内容真实，能够证明待证事实，本院予以采信。证据材料4涉及原告购买房屋的质量问题，因在庭审中，原告放弃了要求被告修复房屋，并赔偿损失的诉讼请求，对该证据材料本院不予以认证。证据材料5系本院生效的法律文书，来源合法，内容真实，其所查明的事实与本案有关联性，应予以采信。证据材料6被告对真实性无异议，该证据来源合法，内容真实，应予以采信。经审理查明，被告天池藕粉公司成立于2003年10月22日，经营范围包括三级资质房地产开发经营。被告天池藕粉公司于2006年1月与乐至县房地产管理局通过协议转让取得土地，使用面积1995.35㎡，用途为商业住宅；2004年6月通过乐至县土地储备交易中心挂牌出让取得位于地号为（2004）4号，规划面积18666㎡，土地用途为商业。2010年7月21日因退让道路及公益用地面积，重新核发国有土地使用权证（乐国用(2010)第2935号），载明：地类（用途）为商服，使用权面积16324.63㎡，地号为02099；2007年8月23日通过乐至县国土资源局拍卖取得位于乐至县天池镇编号为【2007】17号土地，使用权面积为5700㎡，土地用途为商、住，地号为02130。2009年8月19日乐至县规划和建设局核发建设用地规划许可证（建字第【2009】43号），建设项目天池龙庭苑工程：F型住宅及商业门市，G、J型住宅及商业门市，H型住宅，C、D、E型及会所；建设规模55034.16㎡。2011年4月14日乐至县住房和城乡规划建设局核发天池龙庭苑E、H幢商住楼建设工程施工许可证，同年12月21日办理了E幢《商品房预售许可证》，共144套，预售面积为13120㎡。2014年5月6日E、H幢进行了竣工规划验收。二原告系夫妻关系。2014年2月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定：买受人所购商品房的基本情况，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数为18层，其中地18层，地下0层。原告购买被告开发的商品房号成套住宅，预测建筑面积为106.83㎡，单价3221.86元∕㎡，合计房款344191元。原告采取按揭贷款方式付款，首期支付购房款的50％，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司乐至县支行或住房公积金管理机构借款支付。交付条件约定：出卖人应当在2014年2月28日前向买受人交付该商品房；产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起X日内向买受人支付。（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托X向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起X日内由出卖人支付。《补充协议》约定：买受人房款的支付方式：按揭。原告在2014年2月7日付清按照房屋预测建筑面积计算的房屋总价款的首付款184192元，其余部分的房款160000元原告以向银行申请房屋抵押贷款方式支付。权属办理的特别约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后300日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的1年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人除自合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。合同签订后，原告于2014年1月26日、2014年2月6日两次分别向被告交纳购房款30000元、154192元及房屋维修基金3204.9元，2014年2月27日通过农业银行以房屋抵押贷款方式（按揭）支付房款160000元。2014年1月9日向被告预交契税、办证费7500元，至今未办理该房屋所有权证、土地使用权证。另查明：E幢商住楼所占土地用途现为商服性质，至今未竣工验收。中国人民银行发布从2017年2月21日起的贷款基准利率标准为1年以内年利率为4.35％，1—5年期年利率为4.75％，5年期为4.9％。庭审中，原告自愿放弃要求被告对房屋损坏处予以维修，并进行相应赔偿的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。原被告签订《商品房买卖合同》，仅对被告办理初始登记时间即2015年12月31日前进行了约定，对给原告办理房屋所有权证即转移登记未约定时间，亦未约定违约责任计算标准。《补充协议》对办理权属进行特别约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后300日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的1年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《补充协议》对办理权属进行特别约定不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定的办证程序。现E幢商住楼未能办理权属证的原因系所占土地用途现为商服性质，至今未竣工验收所致，系出卖人的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对办证期限的认定。原被告签订《商品房买卖合同》约定：初始登记出卖人应当在2015年12月31日前取得。办理权属转移登记，必须以办理初始登记为前提，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定精神，故应认定被告办理初始登记后90日内即被告在2016年3月30日前完成为原告办理权属登记行为，逾期即构成违约。故原告要求被告为其所购买房屋办理房屋所有权证、土地使用权证并由被告向原告给付延迟办理房屋权属证所造成的资金利息损失的请求成立，本院予以支持。对于违约损失的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告已付购房款总额为344191元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，在贷款利率基础上浮30％-50％，按中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75％为基础上浮40％即年利率6.65％，原告主张按年利率6.65‰计算，符合法律规定，本院予以支持。被告要求按购房总额乘以年利率再乘以30%计算违约金。于法无据，本院不予以支持。庭审中，原告自愿放弃要求被告对房屋损坏处予以维修，并进行相应赔偿的诉讼请求，系对自己民事权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：由被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司在本判决书生效后30日内为原告龙承军、谢亚茹办理涉案房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证；并从2016年3月31日起至被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司向原告龙承军、谢亚茹交付涉案房屋国有土地使用权证和房屋所有产证之日止。以原告龙承军、谢亚茹已付购房款总额344191元为基数，按年利率6.65％计算，向原告龙承军、谢亚茹支付逾期办理权属证书违约金。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元，减半收取计353元，由原告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  杨荣光二〇一七年十月二十五日书记员  康 罗