安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00683号
上诉人（原审被告）：黄山市金源小尾羊餐饮有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：周卿，该公司总经理。
委托代理人：张勇强，该公司副总经理。
委托代理人：刘荣春，安徽鑫和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广宇集团股份有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
负责人：王鹤鸣。
委托代理人：张新燕，该公司员工。
委托代理人：邵晓萍，该公司员工。
上诉人黄山市金源小尾羊餐饮有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人广宇集团股份有限公司黄山分公司（以下简称广宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2015年10月29日作出的（2015）屯民一初字第01528号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人金源公司委托代理人张勇强、刘荣春，被上诉人广宇公司委托代理人邵晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年11月4日，广宇公司与金源公司签订房屋租赁合同一份，约定：广宇公司将位于屯溪区黄口桥南端黄山徽派美食城401号商铺出租给金源公司经营，租赁期限自2010年11月4日至2016年11月3日，第一年租金为164088元（已减去装修期四个月租金），第二年租金283058元，第三年租金为325518元，第四年租金为374346元，第五年租金为430498元，第六年租金为495072元。合同另约定，广宇公司若未按合同约定的时间和条件交付该房屋，按实际逾期时间，以日租金2倍的标准向金源公司支付违约金，金源公司若无故拖欠租金，按实际逾期时间，以日租金的2倍向广宇公司支付违约金。合同签订后，金源公司依约支付了保证金10万元，广宇公司亦将上述房屋交付金源公司，金源公司在对承租房屋进行装饰装修后开业经营。2012年10月4日至2015年4月4日，金源公司应付租金为1130362元，实际支付租金为16万元，欠付租金共计970362元。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。广宇公司依约交付房屋，履行了合同义务，金源公司逾期交纳租金，构成违约。广宇公司要求金源公司给付租金970362元，依法予以支持。对于广宇公司要求金源公司按逾期支付租金的日万分之五给付违约金的诉请，因广宇公司未举证证明其实际损失，且租金欠付时间较长，造成违约金总额已占所拖欠租金的近30%，同时，双方当事人对合同履行过程中产生的矛盾均未能及时妥善解决，致使损失扩大，遵循公平原则，酌情按拖欠租金总额的10%对违约金予以调整，确定违约金为97036.2元。对于金源公司要求广宇公司赔偿其损失的要求，因其未提起符合条件的反诉且未提供任何证据予以证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、金源公司于判决生效之日起十日内给付广宇公司租金970362元并给付违约金97036.2元；二、驳回广宇公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7985元，由金源公司负担。
金源公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审法院对部分事实未能查清。房屋租赁合同约定，租赁物业由广宇公司指定的物业管理服务企业管理，但金源公司入住后，广宇公司即将物业管理公司撤走，且未能指派其他物业公司提供服务，导致租赁的房产处于无物业管理状态，严重影响金源公司的经营。因广宇公司提供的配电柜存在严重缺陷，导致租户承担的电费远高于正常水平。二、原审法院适用法律错误。广宇公司主张的租金大部分已超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的租金不应支持。三、广宇公司未能提供案涉租赁房产的产权证书，其仅是代理人，无权以自己的名义提起诉讼。请求：撤销原判，驳回广宇公司对违约金的诉讼请求或发回重审。
广宇公司答辩称：一、签订房屋租赁合同时，因为业主委员会没有成立，所以广宇公司临时指定了一个物业公司进行管理。后来，是业主解除了其与该物业公司的物业服务关系，广宇公司未违约。配电柜应当由业主负责维护。二、对于金源公司所欠的租金，广宇公司一直在催收，2013年4月17日、2015年7月7日还进行了书面催讨。且2012年、2013年、2014年，金源公司曾多次支付租金，广宇公司起诉时未超过诉讼时效。三、广宇公司有涉案房产的产权证，具备诉讼主体资格。
二审期间，广宇公司为反驳金源公司认为其非涉案房屋所有人，不具有诉讼主体资格的上诉观点，提交了涉案房屋的权属证书，以证明其是合法产权人。对该房屋的权属证书，金源公司质证认为：认可广宇公司系涉案租赁房屋的产权人。故本院对涉案房屋为广宇公司所有的事实予以认定。
本院经审理查明：本案所涉租赁房屋的所有权人为广宇公司。广宇公司于2013年4月17日、2015年7月7日，曾两次向金源公司发函催收租金。2011年至2014年12月间，金源公司亦多次向广宇公司支付租金。二审庭审中，金源公司陈述，电费、物业费、卫生费由物业公司收取。2013年以前，物业公司都在替广宇公司管理物业。2013年7月份，因为电费过高，业主有意见，拉横幅要求物业公司离开。在物业公司撤走后，业主自治没有成功。出现问题以后，经与广宇公司沟通，但是问题没有解决。
本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：广宇公司作为涉案租赁房屋的所有权人，为主张出租房屋的租金收益提起诉讼，符合法律规定。金源公司认为广宇公司无权以自己的名义提起诉讼的观点不能成立。在金源公司欠交租金期间，广宇公司已进行了催讨，且金源公司每年均有支付租金行为，至广宇公司提起诉讼时，并未超过两年的诉讼时效。双方当事人签订房屋租赁合同时，涉案房产所在区域已有物业公司提供物业管理服务，在此情况下，出租方广宇公司指定承租方金源公司接受该物业公司的管理并无不当。金源公司上诉提出物业公司是广宇公司所撤走的观点，无相应证据佐证，对于因物业公司撤离引发的租赁房屋的管理问题，本案所涉房屋租赁合同并没有作出约定，金源公司认为广宇公司在物业公司撤离后，应重新为其指定物业公司提供服务，否则，构成违约的观点不能成立。如果金源公司认为其所承租的房屋存在物业服务问题及不合理收取电费的情况，可依法另行向有关责任主体主张权利。综上，金源公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2226元，由黄山市金源小尾羊餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴东辉
代理审判员 刘 晨
代理审判员 方卫娟
二〇一六年一月七日
书 记 员 王 艳
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。