淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0802民初2159号原告蒋占林。委托代理人蒋建芳。委托代理人沙立新，淮安市淮阴区新海法律服务所法律工作者。被告淮安市清河区白鹭湖街道办事处老坝村村民委员会，住所地清河区清隆家园社区院内。法定代表人翟从春，该单位主任。原告蒋占林与被告淮安市清河区白鹭湖街道办事处老坝村村民委员会（以下简称“老坝村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘青适用简易程序独任审判，于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告蒋占林及其委托代理人蒋建芳、沙立新，被告法定代表人翟从春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋占林诉称：2012年4月15日，我与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将坐落于清隆家园社区A区院内13号楼二层、三层的门面房租赁给我，租赁期限5年，即2012年6月1日始至2017年5月31日止，租赁后我进行装修，花费材料费、人工费共计167000元。2013年6月1日，我与被告就原租赁的房屋重新签订了合同，租赁期限为4年，即2013年6月1日始至2017年5月31日止。租赁期间，因为交纳租金问题，被告于2015年6月3日将我起诉至法院要求解除租赁合同，给付租金。法院审理后作出判决，判决解除房屋租赁合同，给付租金。我不服上诉至中院，中院维持了原审判决。自法院判决后，我按照判决给付了租金和违约金，并于2015年4月搬出租赁房屋。我与被告签订租赁合同期限为5年，装潢投资167000元，仅仅经营了2年多一点时间，被告就提出解除合同，使我蒙受了巨大的损失。依据我与被告签订的房屋租赁合同第二十五条：因本合同实质性变更重新签订合同或解除合同使一方当事人遭受损失的，除依法可免除责任以外，由提出重签或解除合同方承担。综上，请求法院判决被告赔偿我装潢损失费167000元，并承担诉讼费。被告老坝村委会辩称：因原告违反了房屋租赁合同的约定，拒不支付房租，我们诉至法院，一、二审法院均判决原告支付租金和违约金，并解除房屋租赁合同。可原告至今未支付租金、违约金。房屋租赁合同第十七条约定：乙方（原告蒋占林）有拖欠租金超过一个月行为的，甲方（被告老坝村委会）有权终止合同，收回该资产，因此造成的损失，由乙方赔偿。2015年6月3日，我方起诉时，原告已经拖欠租金超过6个月，累计拖欠金额40000元，至今未支付。综上，由于原告逾期支付租金构成违约，导致合同解除，故我方不应该支付装潢等费用，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月15日，原告蒋占林（乙方）与被告老坝村委会（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定将甲方所有的清河区白鹭湖街道办事处清隆家园A区院内面积为1070.67平方米的房屋租赁给乙方蒋占林使用，租期自2012年6月1日至2017年5月31日止，租金8万元／年。原告蒋占林于2012年4月14日交纳履约保证金1万元。2013年6月1日，原、被告就上述房屋重新签订房屋租赁合同，约定租赁期限4年，租期自2013年6月1日至2017年5月31日止，租金7万元／年，签订合同时一次性交清第一年租金，次年租金在第一年合同期满20日前交清；乙方在租赁期内因经营需要增加的设施、设备在不改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构没有影响的情况下，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，其费乙方自行负责；乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止合同，收回资产；乙方逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，还要按银行同期贷款利率的2倍支付给甲方违约金。2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金，原告蒋占林支付3万元，此后未再支付租金。2015年6月，被告老坝村委会起诉原告蒋占林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日作出（2015）河新民初字第0799号民事判决书，判决：“一、解除老坝村委会与蒋占林于2013年6月1日签订的房屋租赁合同，蒋占林于判决生效后十日内返还承租的位于淮安市清河区白鹭湖街道办事处清隆家园A区院内房屋；二、蒋占林于本判决生效后十日内支付老坝村委会截止2015年8月15日租金44583元及违约金500元，并按每年7万元的标准支付房屋占用费至实际搬出时止；三、驳回老坝村委会其他的诉讼请求。”原告蒋占林不服该判决，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，江苏省淮安市中级人民法院于2016年4月7日作出（2016）苏08民终151号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”后原告蒋占林将涉案的房屋交还给被告老坝村委会，但判决中的租金部分未履行。以上事实，有租赁合同、民事判决书以及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以认定。庭审中，原告蒋占林主张装潢房屋花费地砖93000元，水泥、黄沙54000元，铺设地砖工人工资20000元，共计167000元。原告蒋占林申请证人伏某、朱某、贾某出庭作证，被告老坝村委会对此不认可。原告蒋占林主张其拖欠租金导致解除合同是不符合事实的，原告拖欠租金是有原因的。原告装潢时，村干部同意用装修费用折抵租金，因此未交纳租金。被告老坝村委会对上述主张不予认可，原告蒋占林亦未举证证明。因原、被告双方各持诉、辩意见，致使本案调解不成。本院认为：原、被告于2013年6月1日签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行义务。承租人应当按照约定支付租金。原告蒋占林未按照约定支付租金，被告老坝村委会解除房屋租赁合同符合法律规定。依据最高人民法院《关于适用解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告蒋占林至今未支付被告老坝村委会房屋租金及违约金，其所称村干部同意用装修费用折抵租金，未能提供证据证明，不予采信。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。原告蒋占林进行房屋装修时经过了被告老坝村委会的同意，因原告蒋占林违约未按期交纳租金导致房屋租赁合同解除，过错在于原告蒋占林，应由其自行承担房屋租赁合同解除后的损失，原告蒋占林主张被告应赔偿其装潢损失费167000元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告蒋占林的诉讼请求。本案案件受理费3640元，减半收取1820元，由原告蒋占林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘青二〇一六年八月八日书记员  梁霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。