南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第01491号
原告南通中南世纪花城投资有限公司，住所地南通市世纪大道1号。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人马建明，南通中南世纪花城投资有限公司职员。
被告宋凤娇。
原告南通中南世纪花城投资有限公司（以下简称中南花城公司）与被告宋凤娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理。依法由审判员余雪松适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人马建明到庭参加诉讼，被告宋凤娇经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中南花城公司诉称，原、被告于2014年9月28日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的中南世纪花城35幢3302室房屋一套，房屋总价815557元，合同约定被告首付245557元，贷款570000元。首付245557元中，被告现金缴款40779元，另向原告借款204778元。被告签署的还款协议中约定，2015年3月25日前被告应还其中68260元。2015年5月7日原告发函催款，被告收到催款函后至今未还。另被告向中国农业银行股份有限公司南通崇川支行贷款570000元是由原告提供阶段性连带保证担保，因被告未按期还贷，2015年7月2日，银行向原告发函，要求原告代偿。《商品房买卖合同约定》，买受人未按约还贷导致银行要求出卖人代偿的，出卖人有权单方解除合同，且买受人应支付房价5%的违约金。对于买受人已支付的房款，扣除代偿的贷款本息和向出卖人支付的违约金及其他费用后，如有余额，出卖人进行返还，若不足由出卖人补足。诉讼请求：一、判令解除原、被告于2014年9月28日签订的中南世纪花城35幢3302室《商品房买卖合同》；二、判令被告承担《商品房买卖合同》解除违约金40777.85元；三、解除原、被告之间签订的借款合同，被告偿还204778元并按两倍银行利率计算利息（截止2015年9月29日为6279.92元）；四、判令被告承担代偿贷款本息575928.35元及2015年9月27日起每日287.96元违约金至撤销商品房买卖合同备案之日止；五、判令被告支付815557元不足抵消上述二、三、四项总额的金额，截止2015年9月25日为12207.12元；六、判令被告在解除合同三日内办理商品房备案撤销手续。
被告宋凤娇未应诉答辩。
经审理查明，2014年9月28日，原告中南花城公司（出卖人）与被告宋凤娇（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，买受人购买的商品房为中南世纪花城35幢3302号房，建筑面积共103.8㎡。按建筑面积计算，该商品房单价为7857元，总金额815557元。付款方式及期限为：2014年9月28日前买受人向出卖人支付首付款245557元，房款570000元在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。交付期限为2016年4月30日前。补充协议第（三）条约定，按揭购房的客户自其具备办理他项权证条件之日起一个星期内应提交相应的办证资料给出卖人以便及时办理他项权证，每延期一天，买受人应承担合同总价千分之一违约金。如买受人未按约定的时间偿还贷款本息而导致银行向出卖人要求划扣相应款项时，出卖人有权单方解除本合同，买受人同意放弃《商品房买卖合同》项下一切权利，并授权出卖人单方向房管局申请解除备案。买受人除应在出卖人被划扣之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项之外，每逾期一日还应向出卖人支付被划扣款项万分之五的违约金。如买受人拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，在出卖人承担连带担保责任后，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同后，可将该商品房另行销售，买受人应按合同房价款5%向甲方支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，由出卖人单方办理备案注销手续。对于买受人已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向出卖人支付的违约金及其他费用后如有余额，由出卖人据实返还；若不足应由买受人补足。
商品房买卖合同签订前，宋凤娇向中南世纪花城公司借款204778元，签订还款协议一份，约定2015年3月25日前归还68260元，9月25日前归还68260元，2016年3月25日前归还68258元，买受人未能在上述规定的每一个还款期按时还款，就未能还款的部分，买受人须按照未能还款的数额按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的2倍向出卖人支付利息，该利息自买受人借款之日起计算。
上述合同签订后，宋凤娇向中南花城公司缴纳了现金40779元，与借款204778元一起作为购房首付款245557元。2014年10月23日，由中南花城公司提供连带责任保证担保，宋凤娇与中国农业银行股份有限公司南通崇川支行（以下简称农行崇川支行）个人购房担保借款合同，贷款57万元支付了剩余购房款。
2015年5月7日，中南花城公司向宋凤娇发催款函，催收借款。
2015年7月2日，农行崇川支行向中南花城公司发函，告知宋凤娇已逾期40天未还，共欠逾期本息人民币8393.13元，贷款余额为562476.19元，要求中南花城公司履行相关义务。
2015年8月24日，农行崇川支行通知宋凤娇贷款提前到期，并敦促中南花城公司按合同履行相关义务。
2015年9月17日，中南花城公司承担保证责任向农行崇川支行还款16406.18元、559522.17元。
2015年9月18日，农行崇川支行撤销了中南花城公司的保证担保。
中南花城公司因向宋凤娇追偿借款、代为偿还的贷款本息未果，遂诉至本院提出前述诉讼请求。
上述事实有商品房买卖合同、借款凭证、还款协议、催款函、贷款合同、银行催款通知、贷款提前到期通知、银行业务凭证、撤销保证担保函及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告中南花城公司与被告宋凤娇之间存在多种法律关系：商品房买卖合同关系、借款合同关系、贷款担保合同关系。三份合同相互之间存在关联，其中商品房买卖合同是主要的合同，其他两份合同系为履行商品房买卖合同而订立。同时其他柄两份合同的履行又影响到商品房买卖合同的履行。
关于商品房买卖合同，因该合同的大部分购房款系由中南花城公司提供连带责任担保由宋凤娇向银行贷款支付。现因宋凤娇未偿还银行贷款，银行提前宣布贷款到期，由中南花城公司承担保证责任，代偿了贷款本息，因此按照商品房买卖合同补充协议的约定，中南华城公司具备单方解除合同的权利。中南花城公司提出解除商品房买卖合同并要求宋凤娇配合撤销备案的诉讼请求，本院予以支持。
关于借款合同（还款协议），系为履行商品房买卖合同而订立。现商品房买卖合同解除，借款合同已无继续履行的现实意义。中南花城公司提出解除借款合同，客观上减轻了宋凤娇的利息负担。另一方面，从借款合同的履行情况看，合同约定的还款总共分三期，前两期宋凤娇均未履行，其行为已经构成预期违约。因此，中南花城公司提出解除借款合同并偿还借款204778元的诉讼请求，本院予以支持。
关于担保贷款合同，中南花城公司作为担保人承担担保责任后，其享有向债务人宋凤娇追偿的权利。中南花城公司提出要求宋凤娇承担代偿贷款本息575928.35元的诉讼请求本院予以支持。
关于宋凤娇的赔偿问题，鉴于三份合同存在关联关系，在担保贷款合同被银行提前宣布到期后，中南花城公司应及时解除商品房买卖合同及借款合同，以已付房款抵扣借款及代偿的贷款本息，以避免损失的进一步扩大，否则造成扩大的损失，不应由宋凤娇承担。综合考虑上述三份合同，商品房买卖合同约定房价5%的违约金为40777.85元，该违约金足以弥补中南花城公司的借款利息损失、代偿贷款本息的利息损失。对于该40777.85元违约金，本院予以支持。对于中南花城公司提出的其余赔偿请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（三项）、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南通中南世纪花城投资有限公司与被告宋凤娇于2014年9月28日签订的中南世纪花城35幢3302室《商品房买卖合同》。
二、被告宋凤娇于判决生效之日起三日内协助原告南通中南世纪花城投资有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。
三、解除原告南通中南世纪花城投资有限公司与被告宋凤娇之间签订的借款合同。
四、被告宋凤娇应偿还原告南通中南世纪花城投资有限公司借款204778元。
五、被告宋凤娇应偿还南通中南世纪花城投资有限公司代偿贷款本息575928.35元。
六、被告宋凤娇应给付原告南通中南世纪花城投资有限公司违约金40777.85元。
七、驳回原告南通中南世纪花城投资有限公司其他诉讼请求。
上述四、五、六项总计821484.2元，抵消应退还的购房款815557元，不足部分5927.2元由被告宋凤娇在本判决生肖十日内一次性给付原告南通中南世纪花城投资有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5978元（已减半），由被告宋凤娇承担。（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5978元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：4782；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 余雪松
二〇一五年十一月五日
书记员 朱路遥
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