上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2495号
上诉人（原审被告、反诉原告）吕海栋。
上诉人（原审被告、反诉原告）张元莉。
上诉人（原审被告、反诉原告）吕某A。
法定代理人吕海栋（系吕某A之父），年籍详上。
三上诉人之共同委托代理人王品呈，上海申欧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陆美华。
委托代理人钱忠海，安徽慧民律师事务所律师。
上诉人吕海栋、张元莉、吕某A因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第6362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人吕海栋及三上诉人之共同委托代理人王品呈，被上诉人陆美华之委托代理人钱忠海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，吕海栋与张元莉�夫妻关系，吕某A系吕海栋、张元莉所生之子。2013年5月27日，陆美华公证委托案外人金某出售上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号601（01A）室房屋（以下简称系争房屋），委托权限包括代为签订、解除、修改定金协议、房地产买卖合同及相关协议、代为办理房地产转移登记手续……代为交房以及代为办理系争房屋出售过程中的其他相关事宜等14项授权。2013年8月4日，金某代陆美华与吕海栋就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：房屋总房价款为人民币（下同）3，570，000元，于签署本合同后7天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，吕海栋应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付陆美华首期房款2，000，000元，吕海栋通过银行贷款方式支付第二期房款1，520，000元，吕海栋应于其银行贷款划入陆美华的收款账户后3天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由陆美华交付给吕海栋，并由吕海栋自行或通过居间方支付陆美华房屋尾款50，000元。2013年8月7日，陆美华作为卖售人（甲方），吕海栋、张元莉、吕某A作为买受人（乙方），双方通过上海乙房地产经纪事务所（以下简称乙事务所）居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定，由乙方受让甲方自有的上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号601（01A）室房屋，房地产转让价款共计3，000，000元。合同第四条约定，甲方于2013年11月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋及附属设施价值的一倍向乙方支付违约金。第六条约定，在2013年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之三计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止……第十条约定，甲方未按合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方逾期未交接房地产，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止……该合同补充条款（一）中第2条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设�、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。合同附件二中约定，随房屋同时转让的设备为“固定装修＋空调”，包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三约定，乙方于2013年8月14日前支付甲方房款1，800，000元，通过向银行贷款方式申请1，200，000元，由银行在见他项权证和新产证复印件后直接放款给甲方账户，甲方收到所有房款后，和乙方办理房屋交接手续。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担。转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。当天，双方又签订《补充协议》一份，约定，甲乙双方确认，买卖该房地产甲方实际到手价格为3，570，000元，买卖合同第二条所约定的�让价款3，000，000元为双方买卖该房地产的名义到手价格，乙方的付款义务以本协议第一条所述的甲方实际到手价格为准，差额570，000元为装修补偿款及搬迁补偿款，此款于2013年8月5日支付100，000元，2013年9月30日前支付420，000元，2013年11月10日前支付50，000元，甲方承诺如交易过户当中违约将此款全部退回给乙方。该补充协议还约定，如本协议与买卖合同不一致，以本协议为准。上述合同及补充协议签订后，吕海栋、张元莉、吕某A共计向陆美华支付房款3，520，000元，尚有50，000元未付。陆美华则按约办理了房屋过户手续，系争房屋于2013年9月24日经核准登记至吕海栋、张元莉、吕某A名下。2013年10月16日，金某将系争房屋交付给了吕海栋、张元莉、吕某A。
原审审理中，陆美华提起诉讼，请求判令吕海栋、张元莉、吕某A支付：1、房屋尾款50，000元；2、迟延支付房屋尾�的违约金（以50，000元为本金，按照日万分之三的标准，从2013年11月10日起算至2015年1月16日止，之后的违约金在本案中不主张）。吕海栋、张元莉、吕某A则不同意陆美华的诉讼请求。同时，吕海栋、张元莉、吕某A提起反诉，请求判令陆美华：1、赔偿因系争房屋严重渗水给吕海栋、张元莉、吕某A造成的损失（即房屋修缮费）53，300元；2、支付延期交房违约金1，770元；3、返还垫付的水、电、燃气费用共计922.80元。陆美华辩称：不同意吕海栋、张元莉、吕某A的第1、2项反诉请求，对第3项水电费、燃气费的金额无异议，同意在吕海栋、张元莉、吕某A应当承担的房屋尾款中予以直接扣除。原审中，陆美华同意承担10，000元系争房屋的维修费用，要求在吕海栋、张元莉、吕某A应支付的房屋尾款中予以抵扣。
原审认为，涉案房屋买卖合同及协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，吕海栋、张元莉、吕某A应于陆美华交付房屋时支付尾款50，000元，系争房屋已于2013年10月16日交付给了吕海栋、张元莉、吕某A，但吕海栋、张元莉、吕某A未按约支付尚欠的房屋尾款，故陆美华要求吕海栋、张元莉、吕某A支付尾款50，000元具有合同和法律依据，法院予以支持。陆美华作为房屋出卖人应就买卖的房屋向吕海栋、张元莉、吕某A承担质量瑕疵担保责任。2013年10月16日，金某代表陆美华将系争房屋交付给吕海栋、张元莉、吕某A时发现卫生间有漏水状况，双方为此进行交涉，陆美华表示由吕海栋、张元莉、吕某A自行维修，维修费用可在尾款中进行抵扣，但吕海栋、张元莉、吕某A嗣后进行了三次维修，其维修的范围和内容也与常理不符，原审法院因而对其主张的维修金额难以悉数支持，对于吕海栋、张元莉、吕某A主�的维修费用，原审法院结合本案现有证据及双方意见予以确定。吕海栋、张元莉、吕某A未按约支付尾款系因交接房屋时发现房屋漏水并与陆美华交涉未果所致，故其未付尾款系事出有因。另外，根据双方网签的房屋买卖合同的约定，交房时间为2013年11月10日前，故陆美华并未迟延交付房屋，吕海栋、张元莉、吕某A要求陆美华承担逾期交房违约金没有合同依据，原审法院因而对于双方各自要求对方承担违约金的诉请均不予支持。陆美华对吕海栋、张元莉、吕某A主张的水电费和燃气费用金额并无异议，并同意承担，根据其意见，可与其同意承担的维修费用一并在吕海栋、张元莉、吕某A应当支付的尾款中予以抵扣。
原审法院审理后于二○一五年六月五日作出判决：一、吕海栋、张元莉、吕某A支付陆美华房屋尾款人民币50，000元；二、驳回陆美华要求吕海栋、张元莉、�某A支付迟延支付房屋尾款违约金的诉讼请求；三、陆美华支付吕海栋、张元莉、吕某A维修费用人民币10，000元；四、陆美华支付吕海栋、张元莉、吕某A水、电、燃气费用计人民币922.80元；五、驳回吕海栋、张元莉、吕某A的其余反诉请求；上述第一、第三和第四项相抵，吕海栋、张元莉、吕某A于判决生效之日起十日内支付陆美华人民币39，077.20元。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，207元，减半收取计人民币603.50元，反诉案件受理费人民币599.50元，共计人民币1，203元，由陆美华负担人民币130元，吕海栋、张元莉、吕某A负担人民币1，073元。
判决后，吕海栋、张元莉、吕某A不服，上诉于本院称：被上�人在系争房屋买卖过程中存在恶意隐瞒房屋质量瑕疵的严重违约行为，应当承担相应的违约责任。由于房屋漏水现象属于隐蔽瑕疵，上诉人得知此情况后，在以书面形式与被上诉人协商解决方案未果的情况下，为避免损失扩大，前后三次对房屋进行了维修，被上诉人应当全额承担维修费用，原审判决的赔偿数额过低，不足以弥补上诉人的实际损失。在被上诉人未全面履行其瑕疵担保责任前，上诉人可以行使先履行抗辩权，有权拒绝履行付款义务。上诉人请求维持原审判决第二、四项，撤销第一、三、五项，改判驳回被上诉人在原审中的全部本诉请求，并支持上诉人在原审中的全部反诉请求。
被上诉人陆美华辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房屋买卖合同以及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，双方均应按约履行。双方于2013年5月27日签订的《房屋买卖合同》中虽约定，在上诉人的银行贷款划入被上诉人账户后的三天内由双方进行验房交接，但在之后双方网签的《上海市房地产买卖合同》中另约定被上诉人于2013年11月10日前交房，且双方签订的《补充协议》中对上诉人支付房屋尾款的期限也约定在2013年11月10日前，由此可以认定，双方对交房时间已合意变更为2013年11月10日之前。本案中，被上诉人于2013年10月16日交房，并未超出双方约定的期限，故上诉人要求被上诉人支付延期交房违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。上诉人在收房时发现系争房屋存在漏水现象，经与被上诉人交涉，被上诉人表�由上诉人自行维修，维修费用可在尾款中予以抵扣。上诉人称其对系争房屋进行了三次维修，维修费用共计53，300元。对此，本院认为，上诉人就此并未提供充分有效的证据予以证明，原审法院根据本案的实际情况，酌情确定系争房屋的维修费用为10，000元，并无不当，本院予以确认。现系争房屋的权利已登记至上诉人名下，上诉人也已实际取得系争房屋，故在扣除被上诉人应承担的房屋维修费以及水、电、燃气费用后，上诉人应向被上诉人支付欠付的房屋尾款。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，513元，由上诉人吕海栋、张元莉、吕�A共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……