广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0203民初1779号
原告：韶关市金福园置业有限公司。住所地：韶关市武江区。
法定代表人：郑捷义，总经理。
委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。
被告：韶关市武江区金泽园业主委员会。住所地：韶关市武江区。
负责人：官建明，主任。
委托诉讼代理人：焦建中，广东宜方律师事务所律师。
原告韶关市金福园置业有限公司（以下简称：金福园公司）与被告韶关市武江区金泽园业主委员会（以下简称：金泽园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月21日再次公开开庭进行了审理本案。原告金福园公司的委托诉讼代理人朱小玲、被告金泽园业委会的负责人官建明及其委托诉讼代理人焦建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金福园公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销金泽园业委会及业主大会作出的解聘韶关市金福园物业服务有限公司（以下简称：金福园物业公司）的决定；2、依法撤销金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、金泽园小区概况。原告是韶关市武江区金泽园小区的建设单位同时也是该小区业主，金福园物业公司是金泽园小区的物业管理公司。金泽园小区现有户数为1480户，专有部分面积总和为198727.3平方米。二、金泽园业委会所作出的解聘金福园物业公司的决定不合法。第一，业主大会作出的解聘金福园物业公司的决定不合法。首先，现无任何有效证据证明解聘金福园物业公司的决定经过业主大会“双过半”讨论决定。依据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业……”以及《广东省物业管理条例》第二十二条：“业主大会……决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:(一)专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数按照两者之和计算。”的规定，解聘物业公司同样需要经过业主大会“双过半”讨论决定，在没有经过“双过半”之前的解聘物业公司的决定无效。其次，解聘物业公司的决定存在伪造表决票的情形。根据《广东省物业管理条例》第二十三条：“业主大会会议表决采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。”为便于查清事实，维护最广大业主的利益，应部分业主要求，金福园物业公司关于选聘物业公司问题对业主进行了回访。截止2016年8月8日，共收回调查问卷957份（占小区总户数64.66%)，其中同意更换物业的148户(占小区总户数10%)；不同意更换物业的751户（占小区总户数50.74%)；弃权58户（占小区总户数3.91%)。不同意更换物业的业主专有面积之和为107415.17㎡（占小区总建筑面积54.05%)。在收回的135份同意更换物业的调查问卷中，仅有52户(占38.52%)表示之前参与过签名表态同意更换物业公司，剩余71户（占52.59%)表示之前从未参与过签名表态同意更换物业公司，剩余12户（占8.89%)未表明以前是否参与过签名。综上，可以看出解聘物业公司的决定存在伪造表决票的情形。第二，业主委员会侵犯了业主的知情权。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主有权请求公布、查阅以下资料：……(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录……”的规定，原告及其他业主多次要求查阅业主大会或者业主委员会的决定及会议记录，均遭到拒绝。第三，业主大会或者业主委员会的决定及会议侵犯业主合法权益的，业主有权起诉撤销业主大会或者业主委员会的决定。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，因金泽园业委会的成立及业主大会关于解聘物业公司的决议不合法，业主有权另行提起民事诉讼撤销相关决定。综上所述，原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院，恳请法院判如所请。
被告金泽园业委会辩称，一、涉案基本事实。为使法庭查明本案基本事实，对本案涉及到的各企业(组织)的情况有所了解，有利于本案的处理。在对原告提出的诉讼请求作出答辩前，先就原告与金福园物业公司之间的关系、金泽园业委会的成立、招标聘请物业公司等情况作出如下陈述。1、根据韶关市工商行政管理局档案查询，原告成立于1999年11月19日，截止到2016年9月29日，登记股东：郑捷义、甘耘二人，法定代表人一直为郑捷义（详见答辩人证据1);2、根据韶关市工商行政管理局档案查询金福园物业公司成立于2000年10月26日，登记股东：郑捷义、甘耘二人，2000年10月26日—2011年12月15日，法定代表人为郑捷义，2011年12月16日法定代表人变更为非公司股东郑应丰（详见答辩人证据2)。3、金泽园小区建成于2004年，2004年5月1日，原告与金福园物业公司签订《前期物业服务合同》（详见答辩人证据3),原告选聘金福园物业公司为金泽园小区“前期物业服务”的物业企业。关于合同期限，双方在合同中作了如下约定：“……业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同自动终止，也即前期物业服务终止。2015年11月之前，金泽园小区没有成立业主委员会，因此该小区的物业服务一直由金福园物业公司延续处于“前期物业服务状态”，不是物业服务状态。4、金泽园业委会于2015年12月完成登记备案依法成立（详见答辩人证据4)。5、金泽园业委会成立后，受小区业主大会委托，决定通过招标方式聘请物业服务企业，并委托广东盛远招标有限公司进行聘请工作的招投标。此后广东盛远招标有限公司及金泽园业委会向数家物业服务企业发出邀请函，金福园物业公司也在邀请之列（业委会主任除口头发出邀请外，还通过特快专递寄出邀请函）。本次金泽园物业服务项目共有符合资格的七家企业投标（事后获悉金福园物业公司没有投放标书参加投标，自动放弃了继续服务金泽园小区的机会)。经第三方组织专家评标，2016年1月25日下午三时广东盛远招标有限公司开标，开标结果韶关市博奥源物业服务有限公司以第一名总分99.10分中标。2016年4月金泽园业委会与韶关市博奥源物业服务有限公司签订《金泽园小区物业管理服务合同》(详见答辩人证据5、6)。2016年2月16日，金泽园业委会要求金福园物业公司办理撤场交接（详见答辩人证据7)。遭金福园物业公司拒绝，双方因此成讼。二、对原告诉讼请求的抗辩。1、金泽园业委会与金福园物业公司之间没有委托（聘用）关系，因此严格意义上，不存在金泽园业委会作出“解聘”金福园物业公司的“决定”的法律事实，原告申请“撤销”金泽园业委会的决定，没有事实和法律依据，该诉讼请求不能成立。对于原告第一项诉讼请求，首先，金福园物业公司是受原告聘请（委托）为金泽园小区提供“前期物业服务”，即属于建设单位聘请的物业服务企业，聘请（委托）主体是建设单位（开发商），而不是金泽园业委会，如存在解聘（终止委托）主体，自然也不是金泽园业委会。根据《中华人民共和国物权法》第81条：“业主委员会……对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”既然如此，原告要求“撤销”金泽园业委会“解聘”金福园物业公司的决定又从何谈起?其次，根据国务院《物业管理条例》第26条：“前期物业服务合同可以约定期限：但是，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。又根据原告2004年5月1日与金福园物业公司所签订的《前期物业服务合同》第34条：“……业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”也就是说，不管是法规规定或是原告聘请金福园物业公司为金泽园小区提供前期物业服务时的合同约定，金泽园业委会成立后，业委会有权更换原由建设单位聘请的物业服务企业，重新聘请物业服务企业，只要业主委员会与其它物业服务企业签订的《物业服务合同》生效，《前期物业服务合同》即告终止，“前期物业服务”状态也到此为止，金福园物业公司作为由开发商聘请为小区提供“前期物业服务”的企业就应该无条件撤场、移交资料，无须业委会“解聘”。原告认为是业委会解聘了金福园物业公司，因此请求法院撤销业委会的这一决定，是没有依据的。事实上，原告与金福园物业公司之间于2004年5月1日所签的《前期物业服务合同》第34条已经就合同终止的条件、何时终止、金福园物业公司何时撤场作了明确的约定，并不需要业委会作出“解聘”决定。如果原告真的认为有什么需要撤销的，似乎也应该是撤销原告与金福园物业公司之间的《前期物业服务合同》第34条关于前期物业服务合同终止的约定。原告在该合同中的约定与法律法规规定是一致的。在原告提供的分别于2008年4月31日、2011年10月31日与金福园物业公司签订的标题为《物业管理委托合同》，实际上也是“前期物业服务合同”，尽管在这两份合同中，原告与金福园物业公司约定了相当长的合同期限，但这一当事人双方的约定，并不能对抗《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。因为业委会“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”就算是在金泽园业委会成立后，在重新聘请物业服务企业的招投标过程中不向金福园物业公司发出邀请，也合情合理合法，更何况是金福园物业公司自己放弃了被金泽园业委会聘请的机会。2、金泽园业委会聘请其他物业公司为小区业主服务合情合理合法，且不损害广大业主的合法权利，原告从一己私利出发要求撤销金泽园业委会选聘其它企业的决定，没有法律依据和事实依据。对于原告第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会成立后，有权更换原由建设单位聘请的物业服务企业，有权聘请新的物业公司为小区提供服务。原受聘或受委托为小区提供“前期物业服务”的企业对业主委员会的决定并没有对抗的权利。原告在诉状中陈述的“事实”：“……为便于查清事实，维护最广大业主的利益，应部分业主要求，金福园物业公司关于选聘物业公司问题对业主进行了回访”(诉状第二页倒数第九行至倒数第七行)。第一，金泽园业委会成立后，按照金泽园业委会议事规则，如业主对业主委员会工作或小区公共物业管理工作有什么意见或建议，可通过正常、合理渠道向业主委员会提出，而不是向一个已经应该无条件退出小区物业服务的物业公司提出；第二，金福园物业公司并不是金泽园小区业主，无权对金泽园业委会的工作发表意见；第三，金福园物业公司为金泽园小区提供前期物业服务的终止时间（即合同终止时间）是原告在合同中约定的，该合同约定与法律法规规定一致。金福园物业公司拒绝撤场已经违法违约，原告作为《前期物业服务合同》的相对方，原告对金福园物业公司的违约行为应加以谴责，而不应该是公开纵容支持相对方的违约行为，且违反的是与自己的合同约定，除非两者有共同利益；第四，所谓“回访”，顾名思义是自己对自己之前工作的落实情况、完成情况的检查，从中发现问题、解决问题。金泽园业委会成立后，小区物业服务即进入正常的物业服务阶段，金泽园业委会工作进入轨道后重新聘请物业企业，签订《物业服务合同》，这些都是金泽园业委会的正常工作范围。在重新聘请物业服务企业的过程中，金福园物业公司无权做任何工作，无权利对金泽园业委会的工作进行“回访”。第五，金福园物业公司所谓的“回访”，是在金泽园业委会完成物业服务企业招投标，已经与中标企业签订了《金泽园小区物业管理服务合同》之后，按照法律规定此时金福园物业公司应该依法撤场、移交资料，已经不是金泽园小区的物业服务企业，不能干扰金泽园业委会的工作，金福园物业公司不是金泽园的业主，“回访”没有法律依据，甚至是违法的，是对金泽园业委会工作的干扰，甚至是破坏。“回访”结果不具合法性、真实性，不具有证据的法律效力。就原告当年聘请金福园物业公司，作为金泽园小区的“前期物业服务”企业，原告已经为金福园物业公司设定了合同期限，本案中又提出所谓金福园物业公司“回访”，不同意解聘金福园物业公司等，在此强调，金泽园业委会在聘请物业公司时，采用的是由第三方组织招投标的方式进行，金福园物业公司在获知招投标信息后，主动放弃了参加招投标的机会。根据《中华人民共和国招投标法》，原告诉状中并没有提出招投标过程中有任何问题，因此要求撤销金泽园业委会通过招投标最终确定与韶关市博奥源物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，其诉讼请求不能成立。关于原告提出的聘请其它物业服务企业“损害业主利益”的观点。首先，金泽园业委会成立后作出聘请物业服务企业、重新签订物业服务合同的决定，是法律法规赋予的权利，并不会损害广大业主的利益，原告至今也没有提供广大业主利益受到损害的事实与证据，因此原告的这一观点没有证据支持，是不能成立的。其次，原告所谓的“损害利益”就是原告的股东利益被损害，原告的股东与金福园物业公司的股东是相同的两位自然人，原告指使金福园物业公司处处阻挠金泽园业委会的工作，这才是损害广大业主的利益。再次，不管原告在金泽园小区占有多少未出售的专有部分面积，以业主的身份而言，也只能计算“一人”一个投票权，原告从自己利益出发，阻扰金泽园业委会依法依规进行的工作。综上所述，金泽园业委会成立后，依法依规进行工作，金福园物业公司在金泽园业委会成立后，受原建设单位的聘请或委托即告终止，既有法律规定也有合同约定，不是金泽园业委会的决定，业主委员会没有“解聘决定”可撤销。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系金泽园住宅小区的业主，该小区现有43幢，建筑面积约19.3万平方米，业主总户数为1470户。2004年7月30日起，金福园物业公司受该小区的开发商（即原告金福园公司）委托，为该小区提供物业管理服务。
2015年12月10日，金泽园住宅小区选举、成立了业主委员会，并按照法定程序在相关部门进行了备案。2015年12月14日，被告在小区张贴公告，告示：“根据《业主大会议事规则》经业委会成员研究决定于2015年12月21日晚上7时30分在本小区会所二楼召开楼长会议，讨论并通过如下表决：“一、撤换现金福园物业服务有限公司金泽园物业管理处。二、印制《业主意见调查表》分发各楼长向本楼业主签收征集意见。如有超过半数（住户过半、面积过半）业主同意，业委会将向社会公开招聘物业企业，初定在广东盛远招标有限公司按专业招标形式进行招标。”2015年12月21日，被告召开楼长会议并制作会议记录，讨论通过公开面向社会招标，选择金泽园住宅小区的物业服务企业。之后，金泽园住宅小区采取书面征求意见的形式召开业主大会，通过发放《业主意见调查表》征求业主意见。《业主意见调查表》征求的内容为：“1、你是否同意撤换现韶关市金福园物业服务有限公司金泽园物业服务部？2、你是否同意对现韶关市金福园物业服务有限公司金泽园物业服务部进行财务审计？”本次共计发出《业主意见调查表》1470份，收回1470份，同意833份，占比56.67%（总户数1470户），面积112003.4㎡，占比58.03%（建筑总面积193000㎡），不同意、反对、弃权、空白调查表合计637份。2016年1月11日，被告将上述征集意见统计结果在金泽园住宅小区内公告。2016年3月5日，被告将上述表决结果制作了一份《关于金泽园小区撤换物业公司业主意见调查表统计结果的报告》，并将该报告送交韶关市武江区新华街沙洲社区居民委员会进行备案。
2016年1月15日，被告在金泽园住宅小区张贴公告，告示：“关于金泽园小区更换前期物业服务公司（韶关市金福园物业服务有限公司）事宜，经本小区双过半业主表决同意更换。现金泽园业委会决定，委托广东盛远招标有限公司对本小区的物业服务进行公开招标，招标时间定于2016年1月25日下午15时。为选聘专业的物业服务公司，欢迎广大业主积极推荐有资质、有实力、服务好的物业服务公司参与。”之后，被告委托广东盛远招标有限公司就金泽园住宅小区招聘物业服务企业事宜面向社会公开招标。最后，韶关市博奥源物业服务有限公司中标。2016年2月12日，被告与韶关市博奥源物业服务有限公司签订了《金泽园小区物业管理服务合同》。
本院认为：本案系撤销权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，原告作为金泽园住宅小区的业主，其有权以金泽园住宅小区业主大会及其业委会作出的解聘和选聘物业公司的决定违法，要求人民法院予以撤销。被告是金泽园住宅小区业主大会的执行机构，涉案的决定是由被告组织召开金泽园住宅小区业主大会，经其收集清点整理会议资料等形成并代为发布的决定，因此，原、被告是本案适格主体。原告主张金泽园业主大会及被告解聘和选聘物业服务企业的行为违法，应提交相应的证据。鉴于原告作为业主，难于获取相应的证据，而被告持有相关的证据，此时，为妥善公平地分配举证责任，被告应就业主大会解聘和选聘物业服务企业的行为符合相关法律、法规提供证据予以证明。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于业主意见调查表的效力问题。二、金泽园业主大会及业委会解聘金福园物业公司是否存在违法情形。三、金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司是否存在违法情形。
对于第一项关于业主意见调查表的效力问题。对于业主调查意见表发出、收回及表决结果的统计情况，《关于金泽园小区撤换物业公司业主意见调查表统计结果的报告》已有详细记载，且该报告已在韶关市武江区新华街沙洲社区居民委员会备案，韶关市武江区新华街沙洲社区居民委员会亦表示未收到金泽园住宅小区业主投诉存在伪造选票的情况。原告未提供有效证据予以推翻，本院对于被告提交的《业主意见调查表》依法予以采信。原告为证明存在虚假投票所出示的《金泽园小区物业调查问卷》均由金泽园住宅小区原物业服务企业金福园物业公司提供和制作，而该公司与本案的涉案决定存在重大利害关系，被告对此也明确提出异议，故在原告没有提交其他证据证明的情况下，对于金福园物业公司提供并制作的证据，本院不予采信。
对于第二项金泽园业主大会及业委会解聘金福园物业公司是否存在违法情形的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，业主大会有权决定选聘和解聘物业服务企业，而做出此项决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主委员会执行业主大会的决定事项并履行法律规定的职责。现根据本案查明的事实来看，金福园物业公司作为金泽园住宅小区的前期物业服务企业，业主大会有权决定是否留用前期物业服务企业，该项权利是业主大会的法定权利，任何单位和个人均不得随意加以限制。被告就是否撤换金福园物业公司作为小区物业服务企业采用符合法律规定的书面征求意见的形式并无不当，根据表决结果显示，赞成撤换金福园物业公司的为833户，面积达112003.4㎡，原告对于该项统计数据没有异议，经计算，赞成撤换金福园物业公司的业主人数占业主总人数的56.67%（833户÷1470户），专有部分占建筑物总面积58.03%（112003.4㎡÷193000㎡），即使按照原告主张的业主总人数1480户、建筑物总面积198727.3㎡计算，赞成撤换金福园物业公司的结果亦超过了法律规定的双过半，因此，原告无其他证据证明解聘金福园物业公司的决定存在违法情形的情况下，本院确认该决定合法。对于原告要求撤销金泽园业主大会及其业委会作出的解聘金福园物业公司的决定，本院不予支持。
对于第三项金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司是否存在违法情形的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，同样，选聘物业服务企业亦应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，无论是决定通过招标选聘物业服务企业还是最终确定选聘韶关市博奥源物业服务有限公司，被告均未能提供证据证明其已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，原告要求撤销金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定，证据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《物业管理条例》第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条的规定，判决如下：
一、撤销被告韶关市武江区金泽园业主委员会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定。
二、驳回原告韶关市金福园置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告韶关市金福园置业有限公司负担50元，被告武江区金泽园业主委员会负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 毛文芳
审 判 员 彭志光
人民陪审员 龙丹东
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 潘仝小