贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1206号
上诉人（原审原告）：路静，女，1966年3月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：黄德辉，贵州兄弟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈立社，男，1962年11月9日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：许东旭，贵州宏强律师事务所律师。
上诉人路静与上诉人陈立社因租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省凯里市人民法院（2016）黔2601民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
路静上诉请求：依法撤销原审判决，改判全部支持路静的原审诉讼请求。事实及理由：根据路静与陈立社2013年11月28日签订的《转让协议书》来看，第五条：房屋承租期，租金及交纳方式仍以路静与贵州甬信投资有限公司的房屋租赁合同一致，承包人按时按规定交纳租金。被告同时在该条款后面特别注明“与现在的香芋、红晨西饼租赁合同一致。”路静与红晨西饼经营者刘晓忠签订的《租房协议》约定的租金为120平方米每季度租金54000元，即每平方米150元。该《租房协议》第八条约定“本协议遵守总租赁合同，另补此协议”。而路静与贵州甬信投资有限公司签订的《房屋租赁合同》和补充协议对租金交纳方式和违约责任均作了明确的约定，第十三条第四款约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方除继续支付租金外，还应按日租金的一倍另行向甲方支付滞纳金”。陈立社在长达四年的时间里，未支付过任何租金及费用，全是由路静代为支付，陈立社在庭审中多次表示可以用借款抵扣租金。路静原向陈立社借款200万元，双方合作开始口头约定相关费用从借款中扣抵，但陈立社却出尔反尔，以借款未偿还为由提起诉讼，凯里市人民法院已判决在案，路静应承担月息两分及迟延履行期间债务利息，路静支付的利息早已超过本案主张的拒付租金滞纳金734000元。既然双方特别约定租金交纳方式与现在的香芋、红晨西饼租赁合同一致，路静与红晨西饼经营者刘晓忠签订的《租房协议》约定本协议遵守总租赁合同，总租赁合同第十三条第四款对逾期支付租金有明确约定。上诉人与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的违约条款当然适用于被上诉人。从公平原则看，双方互负债务，也应当支持路静主张的支付滞纳金的请求。一审判决没有支持路静主张滞纳金的诉讼请求是错误的。
陈立社上诉请求：撤销凯里市人民法院(2016)黔2601民初479号民事判决并予以改判。事实及理由：1、一审判决书说“被告关于租金应当按照原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的标准计付的辩解意见，与庭审查明的事实不符”，这一说法不能成立。陈立社与路静2013年11月28日签订的《转让协议书》第五条写得很清楚，一审的这一解释有偏向。2、一审判决书说“被告关于不应承担2014年6月30日之后的租金的辩解意见，缺乏依据”，这一说法不尊重事实且不符法律规定，不能成立。根据2013年《转让协议书》陈立社接手门面经营后，由于路静没有配合做好交接工作和办理相关手续，导致门面关闭，责任应由路静承担，不再存在陈立社应付租金问题。3、一审判决上诉人支付路静物业管理费6592.50元缺乏事实依据。
路静向一审法院提出起诉请求：1.判令陈立社支付双方合作期间垫付的出资款56,000元和租金60,000元[租金从2013年3月21日（原、被告签订《公司股东合作协议书》之日）计算至2013年11月28日（原、被告签订《转让协议书》之日），共计8个月]；2.判令陈立社支付租金734000元、滞纳金734,000元、物业管理费7,612.50元、水费536元、电费30,760.50元（前述租金、滞纳金从2013年12月1日暂计算至2016年9月30日，其后的租金、滞纳金分别计算至涉诉门面房返还和所欠租金付清之日止）。
一审法院认定的事实如下：
2012年7月1日，黔东南州凯宏资产运营有限责任公司向贵州甬信投资有限公司出具一份《委托书》，内容为“兹委托贵州甬信投资有限公司出租凯里市迎宾大道丰球新天地大厦第一栋一层、二层、三层商业用房，并以贵州甬信投资有限公司为出租方与承租方签订房屋租赁合同。”同年10月11日，原告路静作为乙方（承租方）、甬信公司作为甲方（出租方）签订一份编号为（2012）租字第010号的《房屋租赁合同》，其中约定：1.租赁房屋位于丰球新天地一楼部分，双方一致确认租赁房屋的建筑面积为710平方米；2.房屋租赁期为12年，自2013年2月2日起至2025年2月1日止，2013年2月1日以前为装修期，该期间免收租金；3.第一年（自2013年2月2日起至2014年2月1日止）租金为298,200元（不含税价），第二年租金不变，第三年开始租金每年在上一年租金的基础上增加4%；4.实行“先交租金，后用房”原则，每年为一个租期，每一年交一次租金，每次应在租期到来前30天以前付清后一个租期的租金；5.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方除继续支付租金外，还应按日租金的一倍另行向甲方支付滞纳金。次日，原告与甬信公司签订一份《房屋租赁补充协议书》，主要约定将前述《房屋租赁合同》约定的租金调整如下：第一年（自2013年2月2日起至2014年2月1日止）租金为852,000元（不含税价），第二年租金不变，第三年开始租金每年在上一年租金的基础上增加4%。
2013年3月21日，被告陈立社作为甲方、原告路静作为乙方就共同投资设立“贵州鑫球生态土特农产品有限公司”（暂定名）相关事宜签订一份《公司股东合作协议书》。同年9月11日，原、被告取得投资所设立公司的《企业法人营业执照》，公司名称为“凯里市鑫球贸易有限公司”。原告承租的建筑面积为710平方米的租赁房屋包含有6个门面，原告提供其中一个门面作为该公司的经营场所。
2013年11月28日，原、被告签订一份《转让协议书》，内容为“凯里市鑫球贸易有限公司合作人陈立社、路静两股东根据特产店开业期间的经营情况，决定解除双方合作经营。并经双方友好商议，自后由陈立社独立承担经营，对此双方商议如下：一、双方同意按相关法定程序注销以双方股东名义在凯里市工商局注册的凯里市鑫球贸易有限公司。二、合作双方出资投入的房屋装修，购买的设备设施及工具用具等，以双方列出的物品清单转让给陈立社。三、转让费商定为叁拾万元，双方按出资比例分配，属路静分配应得的转让费陈立社应在3月内付清给路静。四、本协议签订，租金自承租合同签字之日的次月初开始由承租人陈立社负责。五、房租承租期，租金及其交纳方式仍以路静与贵州甬信投资有限公司的房屋租赁合同一致，承包人按时按规定交纳租金。六、本合同签订前所涉及的租金、各项费用、债权债务及其与他人纠葛概不与承包后的承包人有关。即：承包前的相关事宜合作双方依照约定共同办理。七、本协议签订，承包人将先付一季度房租到路静账户，路静应在本月30号前将店面及其设备设施等移交给承包人。八、本协议一式两份，签字生效，以执共守。若有违反，由违反方承担因违约导致的全部责任。”此外，经双方协商，被告在《转让协议书》第五条尾部备注“与现在的香芋、红晨西饼租赁合同一致”。
双方签订《转让协议书》后，原告就鑫球公司注销事宜先后刊登注销公告和办理税务注销登记，被告则继续占用原租赁门面独自经营并支付原告租金49,000元。其后，被告因故停止经营，没有及时向原告返还租赁门面以及支付尚欠的租金。事后，双方因合伙以及房屋租赁等事宜发生纠纷，原告在双方多次协商未果的情况下向该院提起诉讼。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经法院调解未果。
2013年5月26日，原告路静作为甲方、“红晨西饼”的经营者刘晓忠作为乙方签订一份《租房协议》，主要约定：甲方将一间面积为120平方米的门面出租给乙方，租金（一季度）一交，每（一季度）租金为54,000元，需提前15天交次季度房租；本协议有效期为5年，自2013年6月1日至2018年6月1日止；本协议遵守总租赁合同，另补此协议。同年9月1日，原告路静作为甲方、“香芋仙”的经营者李国鑫作为乙方签订一份《租房协议》，主要约定：甲方将一间面积为300平方米的门面出租给乙方，月租金为45,000元，租金（一季度）一交，需提前15天交纳；本协议有效期为5年，自2013年9月1日至2018年9月1日止；本协议遵守总租赁合同，另补此协议。
诉讼中，被告陈立社于2016年5月9日向原告路静邮寄发送一份《关于移交店面的通知》，欲将租赁门面和门面钥匙返还给原告，收件地址为“凯里市丰球新天地贵州甬信投资有限公司”，同时就前述门面移交事宜向贵州省黔东南州中城公证处申请办理公证，贵州省黔东南州中城公证处据此于同月12日制作了（2016）黔中证民字第0439号《公证书》。至今，被告未腾空租赁门面，门面内仍存放有货架、收银柜台等物品。为了确定门面租金数额，原告申请法院委托相关机构对租赁门面的建筑面积进行测量，后因双方均认可租赁门面的建筑面积为150平方米，原告放弃测量申请。庭审中，原告表示2013年12月1日至2015年1月31日期间的租金按照150元/平方米/月计算，2015年2月1日之后的租金在前述标准的基础上增加4%，同时经本院释明后表示放弃主张被告支付双方合作期间垫付的出资款56,000元的诉讼请求。
一审法院认为：虽然原、被告签订《转让协议书》后没有按照约定签订房屋租赁合同，但根据《转让协议书》第四条、第五条、第七条的约定以及被告占用租赁门面经营并向原告支付租金的事实，足以认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。被告作为次承租人租赁门面，理应向作为转租人的原告支付租金。被告无正当理由拖欠原告租金至今，既违反了双方之间的约定，也有悖于民事活动中的诚实信用原则。原告诉请被告支付租赁期间尚欠的租金，事实清楚、证据充分、于法有据，予以支持，但原告计算租金的期间和数额有误，予以纠正。
关于租金计算问题：1.面积标准：原、被告均未能提供证据证明租赁门面的面积以及租金是按照建筑面积还是使用面积计算。根据原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》，原告分别与刘晓忠、李国鑫签订的《租房协议》，以及原、被告签订的《转让协议书》的约定，租金应当按照建筑面积计算。原、被告在诉讼中均认可租赁门面的建筑面积为150平方米，以该面积数据计算租金并无不当。2.期间标准：原、被告签订《转让协议书》约定租金自承租合同签字之日的次月初开始由被告负责，虽然原、被告没有依约签订房屋租赁合同，但被告在与原告签订《转让协议书》后即占用租赁门面经营，原告主张租金从2013年12月1日起算，予以支持。被告停止经营后，虽然于2016年5月9日通过邮寄方式欲向原告交付门面钥匙返还门面，但未能举证证明原告已收到或者拒绝接收门面钥匙，而且被告至今没有腾空门面，未履行应尽的义务，致使原告无法使用或转租门面，不视为被告已经返还租赁门面，被告理应承担2013年12月1日至被告实际腾空并返还租赁门面期间的租金。3.价格标准：虽然原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金标准，之后双方又签订《房屋租赁补充协议书》约定调高租金，但原告未能提供证据证明按照调整后的租金标准实际履行，且原、被告在《转让协议书》中补充约定租赁期限内租金及其交纳方式与“香芋、红晨西饼租赁合同一致”，结合原告分别与刘晓忠、李国鑫签订的《租房协议》约定的租金标准，租期第一、二年即2013年12月1日至2015年11月30日期间（两年）的租金应当按照150元/平方米/月计算，租期第三年起租金每年在上一年的基础上增加4%。故截至一审判决作出之日（2017年3月31日），被告应当承担的租金为918,144元（即150元/平方米/月×150平方米×24个月+156元/平方米/月×150平方米×12个月+162.24元/平方米/月×150平方米×4个月），扣除已经支付的49,000元后，实际还应支付869,144元。其后至被告实际腾空并返还租赁门面期间的租金，按照约定继续计付。
被告未能举证证明已经履行交纳租赁门面期间的物业管理费的义务，原告据此主张被告支付该笔费用，应予支持。但原告计算物业管理费的截止时间和金额有误。截止时间应为2016年5月9日，金额应为6,592.50元（即1.5元/平方米/月×150平方米×29个月+1.5元/平方米/月×150平方米÷30天×9天）。
原告自愿放弃主张被告支付双方合作期间垫付的出资款的诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己诉讼权利所作的处分，法院尊重当事人的意思自治。原告主张2013年3月21日至11月28日期间的租金，属于原、被告合伙产生的债权债务关系，属于另一法律关系，本案不作处理。原告主张的滞纳金属于违约金性质，因双方对被告逾期支付租金产生的违约责任未作约定，同时在双方没有明确约定的情况下，原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的违约条款并不当然适用于被告，故原告适用与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的违约条款主张被告支付滞纳金，缺乏依据，不予支持。对于原告主张的水费和电费，因原告未能提供证据证明被告实际使用的水量和电量，依法应当承担举证不能的法律后果，不予支持。被告关于租金应当按照原告与甬信公司签订的《房屋租赁合同》约定的标准计付的辩解意见，与庭审查明的事实不符，不予采纳；关于不应承担2014年6月30日之后的租金的辩解意见，缺乏依据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陈立社在本判决生效之日起五日内支付路静物业管理费6,592.50元以及租金，截至本判决作出之日的租金为869,144元，本判决作出之次日至陈立社返还租赁门面之日的租金按照约定（租期从2013年12月1日起算，第一、二年的租金标准为150元/平方米/月，第三年起每年的租金标准在上一年的基础上增加4%，面积计算基数为150平方米）继续计付。二、驳回路静的其他诉讼请求。案件受理费18,900元，由路静负担8,300元，陈立社负担10,600元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：综合双方的上诉理由,本案二审的争议焦点为：1、陈立社承租期间的租金标准如何确定？2、一审认定物业管理费6592.50元是否恰当？3、本案租金计算的截止时间？4、应否支持路静提出的滞纳金主张？
一、关于陈立社承租期间的租金标准如何确定的问题。案涉房屋（门面）是路静从贵州甬信投资有限公司承租所得并用作陈立社与路静合作经营的凯里市鑫球贸易有限公司的经营场地。在双方协议解除合作关系后，该门面转租给陈立社继续经营。根据双方在《转让协议书》第五条约定“房租承租期间，租金及其交纳方式仍以路静与贵州甬信投资有限公司的房租一致，承包人按时按规定交纳租金”。从该条的打印文字内容看，约定的是租金标准及交纳方式事项，即按“路静与贵州甬信投资有限公司的房屋租赁合同”的约定处理。但双方在签字时，又在该条后面手写添加“与现在的香芋、红晨西饼租赁合同一致”字样。说明双方在签字时又对“租金及交纳方式”作了变动，更改为按路静出租给李国鑫经营的“香芋仙”、刘晓忠经营的“红晨西饼”门面租赁合同租金标准，即每平方米每月150元。因路静与李国鑫、刘晓忠签订的门面租赁合同并没有约定租金在第三年开始每年在上一年度租金的基础上增加4%的规定，而一审判决在计算租金时一方面参照“香芋仙”、“红晨西饼”门面租赁合同的租金标准，另一方面又按路静与贵州甬信投资有限公司的租赁合同约定从第三年开始每年在上一年度租金的基础上增加4%计算租金，适用了两个不同的租金标准，显然与双方签字时手写添加的“与现在的香芋、红晨西饼租赁合同一致”的内容不相符，一审判决从第三年起按每年增加4%来计算租金没有依据，本院予以改判。
二、关于一审认定物业管理费6592.50元是否恰当的问题。一审期间，贵州甬信投资有限公司物业管理中心出具的《说明》，证明向路静收取的物业管理费标准是每平方1.50元。因该门面的物业管理费是由路静另行代交，按陈立社承租面积150平方米计算，截止至2016年5月9日，总金额应为6,592.50元。
三、关于本案租金计算的截止时间问题。按路静与陈立社《转让协议书》第二条的约定，转让后，门面内的房屋装修、购买的设备设施及工具用具等都属于陈立社的财产。2016年5月9日，陈立社虽然通过邮递的方式把门面钥匙转交给路静，但并未搬走室内财产，未腾空门面，门面仍属占用状态，路静也无法使用或继续出租门面给他人，陈立社仅交还钥匙的行为不能视为已经返还出租门面。但从本案双方签订的《转让协议书》内容来看，双方没有约定门面的租赁期限，属于不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，承租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从本案双方当事人陈述的事实及相关证据材料看，陈立社通过公证并邮寄门面钥匙给路静前，双方已对该门面的退租发生争议，陈立社曾多次要求退还门面。在路静不接收门面钥匙的情况下，陈立社采取公证邮寄钥匙的方式退还门面钥匙，表达其解除租赁合同的意思表示，应视为双方的租赁关系自2016年5月9日时解除。按通常的交易习惯，租赁关系终止后，承租人应及时腾空承租的房屋交付给出租人，但出租人和承租人均应依诚实信用原则留有合理的腾交房屋的时间。但本案中，陈立社不及时腾空房屋，路静也未主动要求陈立社搬走室内财产，双方当事人均持放任不管的态度，任由门面闲置，双方均不管理。本院认为，综合该门面室内物品性质、状况、用途等因素，双方租赁合同解除后，再用三个月时间腾空门面内物品已足够时间，门面租金可从退还钥匙之日往后计算至2016年8月9日止，之后不应再计算租金。因租赁关系已解除，再请求支付租金则没有合同依据。因此，对于路静所主张租金的计算时间，本院不予全部支持。而该门面在2016年8月10日之后未能继续出租的收益损失以及腾空门面、恢复原状所产生的费用应根据双方的过错程度来判断，该收益损失及恢复原状所产生的费用属于损害赔偿的范畴。因本案诉争的法律关系系租赁合同纠纷，不是损害赔偿纠纷，故本次诉讼不对该收益损失及恢复原状所产生的费用进行处理。按双方《转让协议书》约定内容，从路静与陈立社签订《转让协议书》后的2013年12月1日起，截止至2016年8月9日，其租金总额为726,750元（即150元/平方米/月×150平方米×32个月＋150元/平方米/月×150平方米÷30天×9天）。扣除已经支付的49,000元后，实际还应支付677,750元。
四、关于路静提出的滞纳金主张是否支持的问题。路静与陈立社在签订《转让协议书》时，未对逾期支付租金的滞纳金（即违约金）进行约定，而路静和陈立社仅在《转让协议书》第五条之后手工添加“与现在的香芋、红晨西饼租赁合同一致”的文字，按通常的理解，该手工添加的文字内容仅是对《转让协议书》第五条内容的补充或修改，并不是对整个合同内容的修改或补充。也就是说，双方仅是对“租金及交纳方式”这一内容约定参照“香芋仙”、“红晨西饼”门面租赁合同执行。在双方没有明确约定的情况下，路静与贵州甬信投资有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的违约条款并不当然适用于陈立社，故路静引用其与贵州甬信投资有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的违约条款向陈立社主张支付滞纳金，缺乏合同依据，不予支持。
综上所述，上诉人陈立社的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。上诉人路静的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初479号民事判决。
二、陈立社应在本判决生效之日起五日内支付给路静代交的物业管理费6,592.50元以及截止至2016年8月9日的门面租金677,750.00元。
三、驳回路静的其他诉讼请求。
若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18,900元，二审案件受理费18,900元，两项共计37,800元，由路静负担17,000元，陈立社负担20,800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
审 判 员 肖佳杭
二〇一七年九月二十五日
法官助理 章 杰
书 记 员 罗朝丽