湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第03892号
原告陈泽莲。
委托代理人张健，男，1964年1月3日出生，汉族。系原告丈夫。
委托代理人张彬，男，1989年2月8日出生，汉族。系原告儿子。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。
法定代表人于雄，系该公司董事长。
委托代理人吴煊。
委托代理人胡瑶。
原告陈泽莲诉被告长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李双临独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告陈泽莲的委托代理人张健、张彬，被告长沙新世界国际大饭店有限公司的委托代理人胡瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈泽莲诉称，2002年2月20日，原告陈泽莲与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将自有的位于长沙市开福区五一西路东汉名店广场＊＊号商铺租赁给被告使用，租期10年，从2002年5月1日起至2012年4月30日止。之后，在租赁合同履行期限届满后，被告仍旧将所租商铺用于火锅店经营直到现在，原告亦未提出异议。但直至起诉前，被告并未完全按照合同约定按期支付租金，致使原告依照约定应当享有的合法权益不能实现，依照双方租赁合同第八条第二款和第十条第二款的约定，合同法第九十四条第四款和第二百二十七条的规定，原告提出要求被告支付拖欠租金和违约金的要求。故原告诉请法院判令：1、被告支付已拖欠的自2002年5月1日至2013年10月31日的租金93431.70元，以及从2013年10月31日起第二日至2014年10月31日实际租赁期限内所产生的商铺租金，同时支付全部租金同期银行存款利息四倍金额作为合同违约金；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告长沙新世界国际大饭店有限公司辩称，被告公司地处长沙市五一广场商圈西北角，在1999年原国有企业控股时期将大厦裙楼一至五层的面积隔成近800个小商铺并出售给418位业主。因“店中店式商铺”无法达成预期经营效果，一至五楼原“东汉名店”的小业主多次到市政府反映情况，一度成为2001年度、2002年度长沙市十大不稳定事件。为促进社会和谐稳定，被告公司配合市、区政府的指示于2002年5月1日对全部已出售的小商铺进行整体返租。自2002年与业主签订返租合同，被告公司所在的五一广场西北角位置一直深受政府重点工程的影响。2002年五一路立交桥建设，2003年绿化广场建设、2005年下沉式商业广场建设以及2009年开始的持续3年的长沙地铁工程建设，致使被告的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致被告公司返租的商铺持续处于关门歇业无法经营的状态。对于此种影响，被告公司无法预见、无法抗拒也无法避免，属于法定的情势变更状态。被告公司为了维护418户业主的合法权益，依然继续履行租赁合同，并向业主支付租金、补偿金共计3141万元。被告公司在租赁物未取得收益的情况下，仍尽量支付租金。但由于各种市政工程建设对被告公司经营客观上造成持续的影响，经营状况一直未出现好转，故至今仍有拖欠部分租金。原告主张逾期未交的租金利息为银行同期利息的四倍，约定明显过高，远远超出被告公司迟延支付租金给原告造成的损失。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实及法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告陈泽莲购买长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场＊＊号商铺。2002年2月20日，原告陈泽莲（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了租赁合同，双方约定乙方租赁甲方东汉名店广场＊＊号商铺，租期10年，即从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，计1399元，第二、三、四季度均为2099元。第二年租金为5%，每季度均为2623元。第三年为6%，每季度均为3148元。第四年为7%，每季度为3673元。第五年至第十年每年为8%，每季度均为4198元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的千分之五支付滞纳金给甲方。2002年5月31日，原告陈泽莲（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了结算协议书，确认乙方因甲方商铺产权面积变化而应退甲方房款1413.74元，乙方代甲方办理产权证时，代垫税费等合计8493.73元，乙方因逾期交房赔付甲方违约金7486元，以上乙方应退甲方406.01元。租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁门面，但被告未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，被告继续使用该商铺，原告未提出异议。经原、被告双方确认，截至2013年10月31日止，被告应付租金总额146176元，已付租金44807元，被告长沙新世界国际大饭店有限公司实欠租金101775.01元。
另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。
本案在庭审过程中，原告表示在本案中放弃对2013年11月1日起至2014年10月31日实际租赁期限内所产生的商铺租金的诉讼请求，另行主张权利。
上述事实有租赁合同、公证书、结算协议书、银行对账单、小业主租金情况一览表、长沙市工商行政管理局企业注册登记资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、本案的责任承担问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。现双方经核算确认被告尚欠原告租金101775.01元，本院予以确认，因原告主张的租金损失为93431.70元，未超过上述款项，系原告对自身权利的处分本院予以采信。故被告应当支付原告房屋租金93431.70元，对原告主张的超过该款项的诉讼请求本院不予支持。本案在庭审过程中，原告表示在本案中放弃对2013年11月1日起至2014年10月31日实际租赁期限内所产生的商铺租金的诉讼请求，另行主张权利，系其对自身权利的处分，本院予以采信；
二、关于本案违约金计算问题。原、被告虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，被告逾期支付租金给原告造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，本院酌情认定违约金按年息6.3%的标准计算为宜。本案被告尚欠商铺租金93431.70元，被告已支付租金44807元，已付清前15季度全部租金外，逾期支付租金的相应违约金计算至2012年4月30日止应为：第16季度应付3673元，已付3008元，欠租金665元，该季度的违约金为665元×6.3%×25季度／4=261.84元；第17季度至40季度租金未付，其违约金为4198元×6.3%×25×12季度／4=19835.55元。以上违约金共计20097.39元。2012年5月1日以后的违约金按所欠金额93431.70元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈泽莲支付房屋租金93431.70元，并支付至2012年4月30日止的违约金20097.39元（2012年5月1日以后的违约金以所欠金额93431.70元为基数按年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；
二、驳回原告陈泽莲的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费2136元，因适用简易程序减半收取1068元，由被告长沙新世界国际大饭店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李双临
二〇一四年十二月十五日
代理书记员 张 凡
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。