新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终2580号
上诉人（原审原告）：新疆濯帆环保科技有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区。
法定代表人：韩涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘骁，新疆天阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：南粉霞，新疆天阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐王丽门业有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区。
法定代表人：王丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李新建，新疆世源律师事务所律师。
上诉人新疆濯帆环保科技有限公司（以下简称濯帆公司）因与被上诉人乌鲁木齐王丽门业有限公司（以下简称王丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人濯帆公司的委托诉讼代理人刘骁、南粉霞，被上诉人王丽公司的委托诉讼代理人李新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
濯帆公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判支持濯帆公司的诉讼请求。事实和理由：在之前的生效法律文书中，双方当事人对租赁事实、租赁面积都没有争议。濯帆公司在约定的10007平方米租赁房屋基础上又增建一层楼，一直由王丽公司使用。一审法院未到现场调查，就认定王丽公司未使用房屋不构成侵权，属于认定事实错误。
王丽公司辩称：双方当事人并未就该增建面积签订过补充协议，濯帆公司也未向我公司表达过增建建筑面积1080平米如何处理的意思表示，我公司未实际占用过该增建房屋，不存在侵权行为，不应赔偿租赁损失。
濯帆公司向一审法院起诉请求：1、请求王丽公司支付2012年11月25日至2016年12月25日期间使用的超出租赁面积（1080平方米）部分的租金440691.52元（计算方式：年租金100万元÷10007平方米÷12个月×1080平方米×49个月）；2、请求王丽公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：濯帆公司（甲方）、王丽公司（乙方）于2011年4月26日签订《厂房租赁合同》，合同约定濯帆公司将其位于乌鲁木齐市米东区化工园区康庄西路777号的厂区租赁于王丽公司使用，用地面积为16670.7平方米，建筑面积确定为10007平方米，租赁物的功能为乌鲁木齐市米东区化工园区的许可要求生产加工。租赁期限为20年，自2013年1月1日至2032年12月31日止。甲方整体交付厂房的最晚时间为2012年12月31日。如甲方提前交付厂房租金从交付时计收。租金第一年至第三年租金为每年100元/平方米，合计年租金100万元，三年租金合计300万元，第四年至第六年租金在第三年基础上递增3%，每三年可以递增3%租金。2011年10月，王丽公司因其原厂址被拆迁，需要在濯帆公司厂区临时堆放设备、材料，经濯帆公司同意王丽公司将其机械设备、原材料搬入濯帆公司在建厂区的两栋厂房和两栋厂房之间的场地。2012年10月9日，濯帆公司以公证方式向王丽公司送达《通如书》，内容为
“贵公司与我公司于2011年4月26日签订了《厂房租赁合同》及《借款协议》。依据上述两份法律文书，贵公司未按借款协议约定的期限给付借款用于我公司厂房建设，也未按《厂房租赁合同》于2013年1月1日办理入住贵公司于2011年10月10日搬入未完工的厂房使用至今，2012年7月1日并提出在原约定的总建筑面积10007平方米的基础上追加建筑面积1080平方米，承诺该追加面积由贵公司以借款的方式承担建设费用人民50元，可时至今日，贵公司分文未付追加面积的建设费用。现通知贵公司于2012年10月15日之前支付追加建筑面积1080平方米的建设费用人民币50万元，并于2012年10月25日之前搬离厂房，以便于我公司按《厂房租赁合同》约定的完工期限2012年12月31日完成验收。如若贵公司不按该通知履行，则交付厂房的期限依此顺延，由此造成的一切损失由贵公司承担”。2012年10月10日，王丽公司收到《通知书》后向濯帆公司复函称
“贵公司与我公司《厂房租赁合同》、《借款协议》签订后，贵公司与我公司协商希望我公司提前给贵公司借款，并在贵公司总经理办公室口头承诺我公司可提前搬入未完工厂房，在租赁物按合同交付前不计租赁时间和租赁费。为保证贵公司能够按时交付厂房，我公司于2012年5月3日前给贵公司借款330万元(包括交纳的保证金)。因此提前搬入未完工的厂房是基于贵公司的借款请求。我公司在使用过程中并未影响到贵单位的正常施工。贵公司追加建筑面积，我公司从未承诺给贵公司再借款50万元，因此贵公司要求我公司支付50万元借款没有任何合同依据。贵公司《通如书》要求我公司2012年10月25日搬离厂房，基于搬离要有一定时间，我公司同意2012年11月25日前搬离厂房，我公司同意贵公司的交房时间顺延至2013年2月1日。我公司现正告贵公司，贵公司按《厂房租赁合同》的约定，2013年2月1日前向我公司交付符合合同约定的厂房，否则我公司将依据《厂房租赁合同》第三条3.2项的约定，与贵公司解除《厂房租赁合同》，要求贵公司归还330万元借款，同时追究贵公司500万元违约金及搬迁、装修等一切实际损失。贵公司对我公司的《答复函》有异议，请在3日内与我公司协商，否则视为贵公司对以上内容的默认，因此产生的一切法律后果由贵公司承担”。后王丽公司未按《答复函》承诺的时间搬离，濯帆公司厂区内的厂房、场地及办公楼由王丽公司使用至今。濯帆公司加盖一层楼后，在濯帆公司使用过程中对办公楼进行装修时，为增建房屋装了门。自2013年起濯帆公司向一审法院起诉王丽公司，要求王丽公司搬出租赁厂房、场地，恢复原状，赔偿损失。经法院审理，法院最终判决驳回濯帆公司要求王丽公司搬离场地及厂房的诉讼请求，判令王丽公司赔偿濯帆公司提前入场期间给濯帆公司造成的损失。
濯帆公司于2016年5月10日申请米东公证处对其向王丽公司送达通知的行为予以公证，米东公证处所作的（2016）米证字第6589号公证书记载，濯帆公司于2016年5月10日向王丽公司送达了《通知》，通知内容为：依据贵公司同我公司于2011年4月26日签订的《厂房租赁合同》约定的租赁建筑面积为10007平方米，租金为110万元/年。现贵公司实际租赁使用我公司建筑面积为11052.97平方米，截止2016年4月25日，贵公司已多使用面积1052.97平方米达41个月（2012年11月25日-2016年4月25日），租金为41万元（我公司参与双方签订的《厂房租赁合同》中租金及目前市场厂房租赁行情综合，1052.27平方米租金1000元/月计算）。我公司通知如下：1.贵公司于接到通知之日起三个工作日内向我公司支付所欠多使用厂房面积的租金41万元（2012年11月25日-2016年4月25日）；2.贵公司是否继续租赁双方于2011年4月26日签订的《厂房租赁合同》约定面积以外的1052.27平方米的建筑面积。贵公司在接到本通知之日起三个工作日内向我公司回复，否则我公司将视为贵公司不再租用，同是贵公司需在七个工作日内搬迁腾挪，我公司将自行安排，另做他用。濯帆公司未予回复。
一审法院认为：濯帆公司主张王丽公司对新增建的一层楼因双方无合同关系而占用该层办公楼为侵权，要求王丽公司参照双方《厂房租赁合同》支付租赁费。因濯帆公司出示的判决书、合同书并不能证实濯帆公司实际使用争议楼层，王丽公司基于增建楼层在自己合法占有使用的办公楼之上而对该楼房进行控制和管理并不是对濯帆公司楼层的侵权，濯帆公司不能证实王丽公司对争议楼层进行占有使用，也不能证实王丽公司阻止濯帆公司进入和使用争议楼层，故濯帆公司不能证实王丽公司具有过错，对濯帆公司主张王丽公司侵权不予确认，对濯帆公司要求王丽公司承担因侵权而赔偿损失的诉讼请求不予支持。判决：驳回濯帆公司要求王丽公司支付2012年11月25日至2016年12月25日期间使用超出租赁面积（1080平方米）部分租金440691.52元的诉讼请求。
本院二审另查明，双方当事人关于免租期间有约定，一审判决未叙述，内容为：“甲方（濯帆公司）承诺自甲方向乙方（王丽公司）交付厂房后或计租日起甲方免除乙方一年的租赁费用，免租时间约为2013年1月1日起至2013年12月31日止。”
本院二审期间，濯帆公司提供自治区高级人民法院（2015）新民二终字第67号民事判决书、照片两组，用以证明自治区高级人民法院、乌鲁木齐市米东区人民法院在审理双方当事人之前的案件中，于2015年4月15日、2015年11月26日分别到案涉房屋进行现场调查，证明王丽公司在使用增建房屋。王丽公司对判决的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为判决未涉及王丽公司是否使用增建房屋；对两组照片的真实性、合法性、关联性均不认可，认为照片的拍摄时间无法证明，没有增建房屋的照片，濯帆公司在高院案件中未将照片作为证据提供。本院经审查，对判决的真实性予以确定，两组照片中有高院、米东区法院的主审法官在场，对两组照片的真实性予以确认，对判决、照片的合法性、关联性将结合本案其他证据予以综合评判。另，本院二审中，亦到现场进行勘察，王丽公司租赁场地采取封闭式管理，没有王丽公司安保人员放行，他人不能进入。增建的第四层房屋屋顶有PVC材质的排水管，一至三楼为原租赁合同房屋，屋顶没有排水管，在楼层过道的墙面中部有金属管道。一至四楼的装修材质基本一致。
本院二审审理查明的其它事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：一、关于濯帆公司本次起诉是否超过诉讼时效的问题。王丽公司在一审时对濯帆公司的起诉提出诉讼时效的抗辩，本院认为，濯帆公司与王丽公司之间就租赁合同问题最早在2013年已经开始诉讼，且房屋租赁合同系持续履行的合同，双方当事人之前的诉讼案件并未确定增建面积的权利义务，故濯帆公司本次起诉并未超过诉讼时效。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。当事人提供的材料若要成为诉讼证据，必须同时满足证据的客观性、关联性和合法性，证据的客观性、关联性和合法性构成一个证据的充分条件，首先证据的来源必须是合法的，包括：1、必须是依据法定程序收集的，2、必须具有合法的形式，3、必须经法定程序查证属实。二是证据的关联性是指证据必须与案件事实之间具有一定的关系和联系，证据的证明价值是由证据与待证事实之间的关联性所决定的，有关联则有价值，无关联则无价值。三是证据还需符合客观性要件，即客观地反映一定事实的存在与否。只有具备客观性、关联性和合法性的证据才能具有证明力和证明价值，才能被采信作为定案依据。事实材料只有具备证据资格，才能够进入诉讼发挥证明作用。证据还必须具有证明效力，是指证据在证明待证事实上的价值大小与强弱的状态。证据的效力、证明作用会影响当事人的诉讼主张是否能够成立。据此，濯帆公司提供的判决为生效法律文书，具备合法性要件，该判决虽然是对王丽公司要求濯帆公司交付约定条件的房屋、给付垫付工程款、违约金的诉讼请求的处理，但该判决认定了王丽公司在2012年11月25日前未搬离租赁房屋的事实，故该判决与本案具有关联性。两组照片的真实性可以确定，照片的取得未侵害他人合法权益、未违反法律禁止性规定、未违背公序良俗，照片中，房屋第四层屋顶有PVC材质的排水管，与本院现场勘查的状况一致。照片具有证据的合法性。结合生效法律文书、照片记载和本院二审现场勘查的记录可以证明王丽公司在实际占有使用案涉增建房屋。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”。就本案双方当事人关于争议的增建建筑面积1080平米房屋是否建立了租赁合同关系而言，通过2012年10月9日濯帆公司以公证方式向王丽公司送达《通如书》的内容和2012年10月10日王丽公司收到《通知书》后向濯帆公司复函的内容分析，王丽公司对濯帆公司增建房屋的事实是明知的。原租赁合同涉及办公房屋为两栋各三层，双方争议的增建房屋分别是在两栋办公楼的第四层。双方当事人原租赁合同中濯帆公司出租的房屋系整体出租，即用地面积为16670.7平方米，建筑面积确定为10007平方米，该租赁范围没有他人再承租，王丽公司对租赁场地采取封闭式管理，没有王丽公司安保人员放行，他人无法进入。虽然双方未对增建房屋再行达成书面的租赁合同，但王丽公司以自己的实际行为，即实际使用该增建房屋，作出了租赁该增建房屋的意思表示，濯帆公司在王丽公司使用过程中未作出不同意王丽公司使用房屋的意思表示，双方当事人对增建房屋实际达成租赁的意思表示。在合同履行中，诚信履行构成合同履行的基本原则，合同当事人不但要依据约定履行合同，而且还应当依照诚信原则，诚信观念行使债权，履行债务，恪守承诺，诚实不欺。在追求自己利益的同时不损害他人的利益，以维持当事人的利益与社会利益的平衡。在王丽公司封闭管理租赁物的前提下，他人亦无法使用该增建房屋，双方当事人原合同目的是整体租赁，王丽公司抗辩未使用增建房屋，一是与事实不符，二是租赁合同是以合同约定租期起算时间交付租赁费，而不是以承租人是否实际使用房屋来认定衡量是否交付租赁费，况且本案王丽公司还使用了增建房屋，故王丽公司应当对增建房屋向濯帆公司支付租赁费用。因原租赁合同有免租时间约定，即：“免租时间约为2013年1月1日起至2013年12月31日止”。虽然双方对增建房屋未约定是否有免租时间，但从双方原租赁合同的目的和性质，本着诚信原则，按照交易习惯来看，增建面积亦应当有免租期限。从双方履行合同过程来看，原合同以濯帆公司向王丽公司借款300万元折抵王丽公司应交付租金的租期是2014年1月1日起，故王丽公司应当自2014年1月1日起至2016年12月25日向濯帆公司支付增建房屋的租金，租金标准可以比照原合同的标准进行支付。故王丽公司在本案支付增建房屋租金数额为：
100万元÷10007平方米÷12个月÷30天×1080平方米×1090天（2014年1月1日至2016年12月25日共计1090天）=326771.26元。
综上所述，上诉人濯帆公司的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初765号民事判决；
二、乌鲁木齐王丽门业有限公司给付新疆濯帆环保科技有限公司2014年1月1日至2016年12月25日期间增建房屋租金326771.26元。
以上王丽公司应付款项，限于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3955.19元，二审案件受理费7910.37元，共计11865.56元（濯帆公司已预交），由濯帆公司负担3067.3元，王丽公司负担8798.26元。
本判决为终审判决。
审判长 李 健
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一七年十月十六日
书记员 龙 茜