河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终5481号
上诉人（原审原告）牛立平。实际居住地万达广场E2-1号1单元1401室。
委托代理人黄斌，河北侯凤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）牛新辉。
委托代理人牛鹏丽，河北恒佳信律师事务所律师。
上诉人牛立平因与牛新辉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院2015年裕民一初字第02012号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2013年7月28日，牛新辉与白晨哲订立《协议书》，双方确认甲方白晨哲向乙方牛新辉借款人民币壹佰万元整，甲乙双方约定还款日为每月27日，截止2014年1月27日甲方必须结清上述借款本息。甲方如任何一期不能按期还款，视为甲方违约，乙方有申请强制执行的权利。白晨哲以石家庄市裕华区槐安东路117号石家庄万达广场E2-1号商住楼1单元1401室房屋和编号为-223号、-268号车位对上述借款进行担保。白晨哲承诺没有隐瞒担保物出租、出售或设定他项权等情况，还承诺在偿还上述借款之前，未经牛新辉书面同意，不得将上述房产及车位出租、出售赠与、担保或以其他任何方式进行处分。2013年9月26日，白晨哲、牛新辉对该协议书进行了公证，河北省石家庄市太行公证处做出（2013）冀石太证民字第3932号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。涉案房屋无房产证，故不可做他项权登记。因白晨哲未按约定还款，牛新辉遂于2014年6月6日向我院申请强制执行。2014年7月21日，我院对白晨哲名下坐落于石家庄市裕华区槐安东路117号石家庄万达广场E2-1号商住楼1单元1401室和编号为-223、-268号车位进行查封，2015年1月29日向白晨哲送达评估报告，2015年8月23日登出拍卖公告，经金森拍卖行三次拍卖，最终以298735元拍卖成交，2015年12月8日办理了过户。牛立平提出书面执行异议后，我院于2015年11月6日作出（2014）裕执异字第00774-2号执行裁定书，2015年12月21日，牛立平向我院提起案外人执行异议之诉。
牛立平称白晨哲向其借款500万元，用以证明该主张的“转款明细”显示，其向白晨哲母亲潘宝琴中国农业银行账号62×××14共转款299万元，时间分别是2013年的2月27日两笔，一笔100万元、一笔18万元；3月1日一笔100万元；7月9日两笔，一笔2万元、一笔74万元；7月10日一笔，5万元。白晨哲和潘宝琴于2013年2月27日共同为牛立平出具“收条”一张，内容为：“今收到房款100万元（壹佰万元整）其中10万元（拾万元整），如果2013年5月1日前退款，原2013年2月27日所签合同全部作废，如果到期不还按原合同执行，否则本人愿意每天承担百分之壹违约金。白晨哲。款汇入中国农业银行622899063001144351。潘宝琴。”庭审中，原告对该“收条”的解释为：在借款时双方约定，如果到期借款未及时还清就转成租赁关系。牛立平提交的用以证明其与白晨哲存在房屋租赁关系的《房屋租赁合同》，牛立平租用白晨哲坐落于石家庄市裕华区槐安东路117号石家庄万达广场E2-1号商住楼1单元1401室房屋。约定：“第三条、租赁期限为240个月，自2013年5月1日至2033年4月30日止。第四条、租赁形式，乙方支付房租900000，大写：玖拾万元。2013年5月1日前甲方（白晨哲）可以终止合同，并及时将全部款项还清，否则，乙方（牛立平）有权入住和执行此住房租赁合同。第五条、双方约定租金：该房屋年租金4.5万元。大写肆万伍仟元，20年房租共计90万元，大写为玖拾万元。第六条、甲方于本合同生效之日起60内，即2015年5月1日，将该房屋交付给乙方使用（乙方的客户）。租赁期限内，乙方享有转租权，甲方不得转租、出售（如果前期该房屋有纠纷，双方以本租赁为第一的执行合同）。……”该《房屋租赁合同》无签定时间。庭审中，原告不能明确实际交付、入住争议房屋的具体时间。原告也未提交“收条”所涉及的2013年2月27日所签合同。
原审认为，牛立平提交的299万元“转款明细”既不能证明其曾向白晨哲出借500万元款项的事实成立，也不能证明牛立平与白晨哲之间存在房屋租赁关系。关于房屋租赁问题。首先，涉案的《房屋租赁合同》缺乏订立时间、生效时间等必要要件。其中，租赁协议第三条的租赁起始时间“2013年5月1日”和第六条房屋交付时间“合同生效之日起60内，即2015年5月1日，将该房屋交付给乙方使用”的内容存在矛盾，且原告不能明确实际交付入住时间。原告牛立平与白晨哲之间的《房屋租赁合同》要件不全，内容矛盾，不具有可实际执行性，该《房屋租赁合同》缺乏真实性、合法性和有效性，难以独立证明牛立平和白晨哲之间存在房屋租赁关系。2013年7月27日的收条，文意不详，意思表示不确定，文字内容既不能清晰识别是借款收条还是租金收条，也不能判定收到的数额，更不能与《房屋租赁合同》相互印证，故不予采信。河北省石家庄市太行公证处（2013）冀石太证民字第3932号《具有强制执行效力的债权文书公证书》证明截止2013年9月26日，争议房产没有出租、出售和设定他项权等情况。牛立平的证据不足以证明《房屋租赁合同》的订立时间及房屋交付时间早于我院的查封时间2014年7月21日。原告牛立平关于“收条”的解释，即：“在借款时双方约定，如果到期借款未及时还清就转成租赁关系。”证明签订《房屋租赁合同》，是为了对牛立平与白晨哲之间的借款进行担保，仅能说明牛立平与白晨哲之间实际的民事法律关系为民间借贷法律关系。综上，原告方的证据不足以证明其与白晨哲之间存在房屋租赁关系。原告的诉讼请求证据不足，无事实依据和法律依据。经审判委员会研究讨论决定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告牛立平的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告牛立平承担。
判后，牛立平不服上诉，请求：一、依法撤销石家庄裕华区人民法院2015年裕民一初字第02012号民事判决。确认上诉人对万达广场E2--
1号1单元1401室的租赁权，排除人民法院对该租赁财产的执行或将本案发还重审。二、由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实及理由：一审判决对本案事实认定不清，对本案证据认定没有依据事实综合分析认定进采纳，对执行程序存在的错误没有进行审理，导致一审判决错误。现分别阐述如下：
一、上诉人与白晨哲之间的借款与租赁事实成立，符合法律规定，一审法院对此不予认定是错误的。
一审判决认定上诉人提交的299万元“转款明细”既不能证明上诉人曾向白晨哲出借500万元款项的事实成立，也不能证明上诉人与白晨哲之间存在房屋租赁关系，一审判决将不相干的事实连在一起，以此来否定租赁合同的效力，是没有任何事实依据的。
一审中，上诉人提交了转款明细表中在2013年2月27日，上诉人通过网银渠道由刘怡博账户向潘宝琴账户转账人民币100万元。同日，白晨哲收款后写下收条，收到人民币100万元。并注明汇入中国农业银行潘宝琴账户。因为白晨哲借款是为购买万达广场E2
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1号1单元1401室的房屋，为预防白晨哲不能还款的风险，上诉人又同时与白晨哲签订了房屋租赁协议，约定到期不能还款该房屋由上诉人租赁，由此可见，收条与租赁合同是相互联系的，上述事实有转账凭证、收条、租赁合同相互印证，足以证明上诉人与白晨哲之间的借款与租赁事实成立。299万元与500万元与本案没有必然的联系，一审法院把把与本案无关的事实联系在一起用以证明上诉人与白晨哲之间借款事项及租赁合同均不成立，实属故意混淆本案事实，是没有任何事实依据的，请二审法院明察
二、上诉人的转款凭证、收条、《租赁合同》相互印证，上诉人对争议房屋已经实际占有，一审判决对此不予采纳是错误的。
一审判决认定《房屋租赁合同》要件不全，内容矛盾，不具有可实际操作性，难以独立证明上诉人和白晨哲之间存在房屋租赁关系，收条文字不详，意思表达不确切，既不能清晰识别是借款收条还是租金收条，不能判断收款数额，收条与《房屋租赁合同》不能相互印证，因此一审法院不予采纳。上诉人认为：一审判决对上述证据的认定是没有是没有事实依据的，与本案的事实是不相符的。首先，上诉人在将钱打到白晨哲之母潘宝琴的账户时，由白晨哲写了收条，当时该房屋正处于建设期间没有产权证明，所以双方签订了《房屋租赁合同》，双方在“收条”中约定；如果在2013年5月1日前退款，2月27日所签合同（房屋租赁合同）作废，如果到期不还，按原合同（房屋租赁合同）执行，结合起来看，意思表达非常清楚。虽然《房屋租赁合同》没有写日期，但综合来看“收条”和《房屋租赁合同》事同时签订的事实属实。再者，关于交付租赁物的时间写成2015年5月1日属于笔误，并不影响合同的效力，试想，如果上诉人和白晨哲造假，完全可以自己把日期加上，把错误的日期修正过来，正因为存在瑕疵，更显示《房屋租赁合同》是真实可信的。其次，“收条”数额及内容明确与《房屋租赁合同》能够相互印证。第一，“收条”明确记载收到房款100万元，有银行转款凭证予以证实，不知道一审判决所认定的“不能判定收到数额”的事实依据是什么？第二，“收条”明确表示，“到期不能还款，按原合同执行”，“收条”中所说的“原合同”就是与“收条”同时签订的《房屋租赁合同》，打款凭证、收条、《房屋租赁合同》三者互相印证，何来文意不详，意思表示不清楚，数额不能确定之说！上诉人只能说，这是一审法院在为执行程序的错误找理由，以此来掩盖执行中的错误。第三，上诉人已经实际占有争议房屋，并且在一审庭审中明确表示是在2014年4月中旬入住的，一审判决在没有任何证据的情况下及认定上诉人不能明确实际交付入住时间，由此推定上诉人的《房屋租赁合同》及收条都不是真实的，完全是主办法官的主观推断，没有任何事实依据及法律依据。
三、被上诉人牛新辉向法院申请强制执行所依据的两份公证协议，内容不明、相互矛盾、违反法律规定，且一审中未经质证一审判决即进行引用，程序严重违法
1、一审判决在本院认为部分引用了河北省石家庄市太行公证处（2013）冀石太证民字第3932号《具有强制执行效力的债权文字公证书》，此公证书被上诉人牛新辉并没有提供，一审庭审中也未对其进行质证，故，该公证书是一份违法证据，一审判决引用它是一种严重的违法行为。
2、经上诉人查证，被上诉人牛新辉和白晨哲分别在2012年7月27日和2013年7月28日签订了两份协议书并经过公证。第一份为协议，即公证处只证明双方签订该协议的真实性。该协议内容为房屋买卖，但对于购房款项是否支付未予以公证。即该协议为合同之债权效力，是否履行不明。而且该文书直接确认房屋所有权归牛新辉所有，违反物权法规定。第二份为具有强制执行效力的债权文书，内容有二：第一，该房屋所有权属于白晨哲；第二，在白晨哲不还款的情况下牛新辉可申请强制执行。首先，从公证协议的内容看：该公证文书已经对第一份公证协议尚未履行进行了确认。其次，在第一份公证协议未撤销的情况下，第二份协议内容又由买卖变为抵押，内容相互矛盾。该文书不但否定了第一份公证协议，即第一份公证协议内容不真实，非买卖协议。同时也否定了该公证文书本身，即第二份公证文书内容不明确，买卖与借款不明。
3、（2013）冀石太证民字第3932号《具有强制执行效力的债权文字公证书》所证明的内容均为被上诉人与白晨哲二人所签订的合同的过程，对该合同内容的真实性及涉案标的物的现状也仅凭二人所述，公证处并没有实地进行调查，因此一审法院凭此公证书来认定房屋现状没有出租、出售和设定他项权的情况是缺乏事实依据的。由此可见，两份公证问题诸多，前后矛盾、内容不明、事项违法，公证处未尽合理审查义务，在未撤销第一份公证书的情况下即予以第二份公证，而一审法院同样是未进行审查，未通过法庭质证即对其采纳，有违法律规定，请二审法院明察。
四、一审法院未对执行性程序存在的错误进行审理，有偏袒保护之嫌疑。上诉人在执行程序过程中对执行提出异议，裕华区法院以（2014）裕执字第00774--
2号执行裁定书驳回了上诉人的异议，上诉人依法提起诉讼，但是在一审中对执行程序的错误未进行审理，上诉人认为一审法院程序严重违法，现将执行程序存在的问题提出来，望二审法院直接予以纠正。
1、本案在执行时上诉人牛立平立即提出了执行异议，针对牛立平的执行异议裕华区法院用同一案号做出了两份不同的执行裁定书，第一份（2014）裕执字第00774--
2号执行裁定书将牛立平称为“异议人”，适用了《民诉法》第二百二十五条和《最高院适用（民诉法）执行程序若干问题的解释》第五条。在牛立平提出复议后，裕华区法院找到牛立平声称该裁定有错误将裁定书收回，随即又以同一案号发出一份执行裁定书，该裁定书将牛立平改称为“案外人”，法律上改用了《民诉法》第二百二十七条和《最高院适用（民诉法）执行程序若干问题的解释》第十五条的规定。代理人认为裕华区法院在未履行撤销程序得情况下，用同一案号作出了两份不同的执行裁定书，程序严重违法，对（2014）裕执字第00774
--2号执行裁定书应当予以撤销。
2、执行人参加对执行异议的合议，严重违法律规定。
《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第二款规定：办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。但本案（2014）裕执字第00774
--2号执行裁定书载明本案的执行法官赵振英为合议庭成员，其行为严重违法法律规定，故，（2014）裕执字第00774--2号执行裁定书应予以撤销。
3、（2014）裕执字第00774--2号执行裁定书认定事实错误。对此已有论述，在此不再赘述最后上诉人要说的是在（2014）裕执字第00774--
2号执行裁定书关于2012年7月30日公证书的公证机关，在经审理查明部分为石家庄市太行公证处，在本院认为部分变为石家庄市平安公证处，到底是那个公证处做得公证呢？本来很严肃的法律文书出现如此低级错误，可见本案执行程序中执法水平之低下，恳请合议庭查证。
4、执行程序中存在多处违法行为。第一，在查封、执行、拍卖过程中未通知租赁人；第二，执行过程中均是法官赵振英一人执法，而且未着装，未出示工作证和执法证；
第三，在执行公务时带领社会人员到原告处，后来这些社会人员到原告处闹事，引起冲突，险些酿成刑事案件；第四，在原告提出执行异议后，未按法律规定的时间予以答复，当原告向裕华区法院反映时，赵振英声称没有接到“执行异议书”，后在卷中找到复议书其才无话可说，由此可见，其在执行过程中明显偏袒一方。综上所述，上诉人认为：一审判决对本案事实认定不清，对本案证据认定没有依据事实综合分析认定进采纳，对执行程序存在的错误没有进行审理，导致一审判决错误，恳请二审法院查明事实，见本案依法改判，以保护上诉人的合法权益，以体现法律的公平公正与尊严。
牛新辉辩称：一、答辩人依据具有执行力的公证文书提起强制执行以及上诉人提出执行异议之诉概况。
2013年7月28日，答辩人与白晨哲订立协议书，双方确认白晨哲向答辩人借款人民币100万元整，约定了还款日期等，并且约定如果白晨哲不能如约还款，答辩人有申请强制执行的权利，白晨哲以该涉案房屋（万达广场E2
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1号1单元1401室）做担保。白晨哲承诺没有隐瞒担保物出租出售或设定他项权等情况，还承诺在偿还上述借款之间，未经答辩人同意，不得将上述房产及车位出租出售赠与担保或以其他任何方式进行处分，2013年9月26日，白晨哲与答辩人对该协议进行了公正，河北省石家庄市太行公正处作出（2013）冀石太证民字第3932号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因白晨哲未按约定还款，答辩人遂于2014年6月6日向裕华区人民法院申请强制执行，2014年7月21日裕华区人民法院对上述标的进行查封，2015年1月29日向白晨哲送达评估报告，2015年8月23日登出拍卖公告，经金森拍卖行三次拍卖，每次都发公开拍卖公告，最终答辩人以2987352元拍卖成交，2015年12月8日答辩人办理了过户手续。答辩人于2016年4月14日办理了不动产产权登记，取得《房屋所有权证书》。答辩人是从石家庄中级人民法院组织的公开拍卖程序中买受所得。答辩人作为买受人和房屋的所有权人，利益应当受到保护。上诉人提出书面异议后，裕华区人民法院于2015年11月6日作出（2014）裕执异字第00774-2号执行裁定书驳回了上诉人的异议请求，2015年12月21日，上诉人牛立平向裕华区法院提起执行异议之诉。
一审法院受理后，依法组成合议庭，经审判委员会集体研究讨论决定认定上诉人提出的异议意见与事实不符，证据不足以支持自己的主张，驳回上诉人的异议。上述概况证明原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
二、上诉人没有提供对执行标的排除强制执行的民事权益证据。
《合同法》“第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”《民事诉讼法》“第六十三条证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》“第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。上诉人与白晨哲之间的《房屋租赁合同》不具有真实性、合法性、有效性，不能作为本案认定事实的根据。
（一）就租赁合同的真实性而言，其缺乏订立时间、生效时间等根本必要要件，上诉人亦不能提供证明其支付租金的有效证据，其根本没有租金支付的事实，属于恶意伪造”虚假租约”范畴，应当承担相应的法律责任。租赁合同为实践合同，上诉人不能明确其实际入住的时间，租赁合同的的虚假性显而易见。租赁合同的内容前后矛盾，生活居住用房租期定为20年，不合常理，恐怕全国都找不出第二份，而且约定的90万巨额租金，一次性上打金支付，明显违背生活常理，当然属于”不合理租约”，明显违背生活常理。
（二）就租赁合同的合法性而言，答辩人在一审中提交的上诉人配偶刘广谦与白晨哲之母潘宝琴的通话录音，及上诉人与执行法官的对话亦能证明上诉人与白晨哲之间签订房屋租赁合同的目的并非是实际租房使用，而是恶意串通，损害其他债权人利益的行为。其行为的非法性显而易见。现将上诉人配偶刘广谦与白晨哲之母潘宝琴的通话内容摘录如下：1，刘广谦：“我说你如果这个房子被人查封了，出了这个事，你真的还不如听我的，你把这个房子让我去占，我占房子没别的啊，我是租赁你的房子，不管你的房子以后闹个什么样的结果，租赁大于买卖，你的房子至少给你保20年，明白我的意思吗，按照我们的合同，谁也就没法在你那儿破坏再干什么。”（见答辩人提交证据第一页正文第5-8行）。2，刘广谦：“不管你的房子遗嘱不遗嘱，租赁是大于买卖方的，这是全世界的法律。我在这告诉你，一是对我的钱，对你承诺的我我不太相信，我实话实说。二这样一来能保住你的房子，能保住这个事儿，谁看到这个事儿了，谁就主动撤出去了，不会再找你毛病。因为我跟你签有租赁协议，而且是两年前我给的你钱，比他们都早”。潘宝琴：“行，我考虑考虑吧。”刘广谦：“你考虑考虑。你愿意做，第一保你的房子，第二你消停，第三作为我来讲我就放心一些，就这么个道理，明白了吧。”（见答辩人提交证据第一页正文第10行-第2页第一行）3，刘广谦：“我这个无所谓时间，我给你说明确了，你查一查法律，你查一查网络，租赁大于买卖。”（见答辩人提交证据第一页正文第2页倒数第三行）。
上诉人与执行法官的对话摘录如下：1，牛立平：“去年2014年我才搬进来的，去年为什么我才搬进来，她一直说给我钱、给我钱。”（见答辩人提交证据第4页倒数第4行）；2，牛立平：“头五一，去年头五一我搬进来的”（见答辩人提交证据第5页第1行）；3，牛立平：“他一共拿了我350万，拿了500万，然后陆续还了我150万。”（见答辩人提交证据第5页第6-7行）；4，牛立平：“我说你们给我这100万我也就撤了。”执行法官：“为什么给你100万呀？牛立平：我掏了100万呀，你不给我100万，你们住下来，我找谁要这钱去。”（见答辩人提交证据第5页倒数第三行）；5，牛立平：“她三处房子都做在我的名下，都给我做的租赁合同。”（见答辩人提交证据第6页第1行）；6，牛立平：“我怕她给不了我钱我才跟她做的租赁合同。因为你是借条，这个法律书上都有啊，买卖不破租赁，你还了他这钱，你们拍卖了她的啦，你把她拿了我的钱你给了我，我走人，你给不了我，我只能我占着。房主可以换成你的名。”（见答辩人提交证据第6页第4-6行）；7，牛立平：“你以为我想住她的房子啊，我不想住。”（见答辩人提交证据第6页第8行）；8，牛立平：“我500万我扔进去了，我还能不做手续啊，我不做手续我是干什么的，我钱给她了，我什么手续不做，光打个借条啊，那现在完蛋了，他在监狱里。”（见答辩人提交证据第6页）；9，牛立平：“那当时她不是有钱啊，我也不知道她成这样啊，当时就说使一个月，还给做了这个。”执行法官：“你这一年租金多少啊。牛立平：她没分那个。就是说怎么做出来的的，什么时候还了我这100万，然后我就给她撤出去。我就是什么呀，反正给了我钱我就走人。她给不了钱我就住着。”（见答辩人提交证据第7页第7-12行）。
从以上通话录音和对话可以证明以下事实：一上诉人与白晨哲之间存在的是借贷法律关系，根本不存在真实的房屋租赁合同关系；其目的是试图以此阻止其他债权人对房屋采取执行措施；二，上诉人并没有在2013年5月时（所谓的房屋租赁合同约定的开始时间）占有、使用涉案房屋。按上诉人说法是2014年才占有。同样可以证明所谓的房屋租赁合同做出来的时间是晚于答辩人与白晨哲之间的公正协议的时间。
故上诉人与白晨哲之间的《房屋租赁合同》缺乏真实性，合法性，有效性，合理性。故上诉人没有对执行标的享有排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有排除强制执行的民事权益。
三，关于上诉人提出的原审法院的执行程序及执行行为异议问题，答辩人认为，人民法院在执行异议之诉案件中对执行标的异议进行审理，执行行为异议不是本案审理内容。
综上答辩人认为；上诉人应当对前述租赁合同的真实性承担证明责任，不仅应当证明租赁合同签订的真实性，而且应当证明租赁合同履行的真实性。上诉人主张被查封不动产在查封之前已经存在长期租约的，应当就该租约约定之租金的实际支付情况承担证明责任。对于不违背常理一次性支付长期租金的，应当提交租金的来源、支付时间、地点、转帐凭证等证明租金支付的真实性。对上诉人的主张，不应采纳。上诉人与白晨哲并未实际发生租赁关系，不存在租金支付的事实已构成以编造虚假租约方式干扰法院执行工作，情节严重，应追究其法律责任。
综上，上诉人不享有排除强制执行的民事权益。上诉人与白晨哲采取伪造《房屋租赁合同》违反了合同法第五十二条第规定，合同无效；上诉人提供的证据前后矛盾不属实，不能作为本案认定事实的根据；一审程序合法，判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判决。
经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致。诉挣双方均未提交新的证据。
本院认为，一、关于上诉人与白晨哲之间《租赁合同》的效力问题。租赁合同为实践性合同。牛立平提交的用以证明其与白晨哲存在房屋租赁关系的《房屋租赁合同》，牛立平租用白晨哲坐落于石家庄市裕华区槐安东路117号石家庄万达广场E2-1号商住楼1单元1401室房屋。约定：“第三条、租赁期限为240个月，自2013年5月1日至2033年4月30日止。第四条、租赁形式，乙方支付房租900000，大写：玖拾万元。2013年5月1日前甲方（白晨哲）可以终止合同，并及时将全部款项还清，否则，乙方（牛立平）有权入住和执行此住房租赁合同。第五条、双方约定租金：该房屋年租金4.5万元。大写肆万伍仟元，20年房租共计90万元，大写为玖拾万元。第六条、甲方于本合同生效之日起60内，即2015年5月1日，将该房屋交付给乙方使用（乙方的客户）。租赁期限内，乙方享有转租权，甲方不得转租、出售（如果前期该房屋有纠纷，双方以本租赁为第一的执行合同）。……”该《房屋租赁合同》无签定时间。庭审中，上诉人不能明确实际交付、入住争议房屋的具体时间，也未提交“收条”所涉及的2013年2月27日所签合同。首先，涉案的《房屋租赁合同》缺乏订立时间、生效时间等必要要件。其中，租赁协议第三条的租赁起始时间“2013年5月1日”和第六条房屋交付时间“合同生效之日起60内，即2015年5月1日，将该房屋交付给乙方使用”的内容存在矛盾，且上诉人不能明确实际交付入住时间。牛立平与白晨哲之间的《房屋租赁合同》要件不全，内容矛盾，不具有可实际执行性，该《房屋租赁合同》缺乏真实性、合法性和有效性，难以独立证明牛立平和白晨哲之间存在房屋租赁关系。2013年7月27日的收条，文意不详，意思表示不确定，文字内容既不能清晰识别是借款收条还是租金收条，也不能判定收到的数额，更不能与《房屋租赁合同》相互印证，故原审判决不予采信，并无不妥。河北省石家庄市太行公证处（2013）冀石太证民字第3932号《具有强制执行效力的债权文书公证书》证明截止2013年9月26日，争议房产没有出租、出售和设定他项权等情况。牛立平的证据不足以证明《房屋租赁合同》的订立时间及房屋交付时间早于石家庄市裕华区人民法院的查封时间2014年7月21日。牛立平关于“收条”的解释，即：“在借款时双方约定，如果到期借款未及时还清就转成租赁关系。”证明签订《房屋租赁合同》，是为了对牛立平与白晨哲之间的借款进行担保，仅能说明牛立平与白晨哲之间实际的民事法律关系为民间借贷法律关系。且作为民用居住住宅出租，合同约定一次性上打房租90万，租期20年，不符合常理及行业交易习惯，结合被上诉人提供的电话录音内容，本院认为，牛立平与白晨哲之间不存在真实的房屋租赁关系，双方存在的是民间借贷法律关系，双方签订的《房屋租赁合同》是为了对牛立平与白晨哲之间的借款进行担保，对抗其他债权人，在实现债权是取得优势，但该《房屋租赁合同》订立时间、生效时间、入住时间等基本要件缺失，内容自相矛盾，不符合常理及行业交易习惯，故原审判决对该《房屋租赁合同》真实性、合法性和有效性不予认可，并无不当，对其买卖不破租赁的理由不予支持符合事实与法律规定。二、原审判决本院认为“石家庄市平安公证处”属于笔误，应当为“石家庄市太行公证处”。三、本案属于案外人对执行标的异议民事诉讼，对上诉人提出的原审法院的执行程序及执行行为异议问题，不是本案的审理内容。四、本案中，被上诉人牛新辉是双重法律关系主体：一是作为争议房屋所有权人的法律关系，牛新辉为房屋的所有权人，其所有权的取得，不是从白晨哲的手中购买，而是从裕华区人民法院组织的拍卖中依法竞拍所得。2014年7月21日，裕华区人民法院对白晨哲名下坐落于石家庄市裕华区槐安东路117号石家庄万达广场E2-1号商住楼1单元1401室和编号为-223、-268号车位进行查封，2015年1月29日向白晨哲送达评估报告，2015年8月23日登出拍卖公告，经金森拍卖行三次公告拍卖，牛新辉最终以298735元拍卖成交，2015年12月8日办理了过户，取得了《房屋所有权证书》。故牛新辉对房屋所有权的取得属于善意取得，所有权具有绝对性和排他性，故牛新辉行使所有权人的权利，请求收回房屋，应予支持。二是牛新辉与白晨哲民间借贷关系。对于牛立平与牛新辉对白晨哲民间借贷债权的优先权的问题，由于牛新辉的债权进行了公正，对抵押物优先进行了查封，故其债权拥有优先受偿权。原判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费80元，由上诉人牛立平负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 孟志刚
审判员 李 伟
二〇一六年七月十八日
书记员 王 雨