河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民一终字第01465号
上诉人（原审原告）郭群山。
委托代理人申恒业、董立伟，河北明杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石家庄市栾城区栾城镇王家庄村民委员会，地址：栾城区王家庄村内。
法定代表人王世彦，该村委会主任。
委托代理人刘鑫、李晨辉，河北新旭光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河北智高房地产开发有限责任公司，地址：石家庄市桥西区裕华东路中天世都12楼。
法定代表人李建忠，该公司执行董事。
委托代理人李冰，河北新旭光律师事务所律师。
原审第三人郭景乐。
委托代理人郑小乐、董洋洋，河北俱时律师事务所律师。
上诉人郭群山因返还原物纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2015）栾民初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，原告祖籍系石家庄市栾城区王家庄村，现户籍和住址为河南省开封市顺和回族区。1987年11月在进行宅基地清理时，对涉案宅基地进行了测量，1987年12月1日，由栾城县土地部门予以确权。2005年5月31日，原告与第三人就原告所有的宅基地及其上房屋订立买卖合同，内容为：郭群山现有房产一处（其中含房屋三间），四邻：南至郭景乐、东至王成、北到房书芬、西至过道，面积：南边和20.14米、北边长19.07米、东边长23.2米、西边长22.7米。郭群山因长期在外，无人在此居住，经双方协商，将此（房基地）房产极（及）其建筑物一同卖于郭景乐，价格30000元（叁万元整），现金交易，其他人不能干涉。该合同有出卖人郭群山、买受人郭景乐、证明人杨军明、闫秋江、杨增福、王成、郭书贵签字，并由时任村委会主任杨军明签字、及村委会印章。当时郭景乐将3万元给付郭群山。审理中，原告否认其与第三人郭景乐签订过房屋买卖协议，但未申请对该协议的字迹及手印进行司法鉴定。2006年第三人郭景乐在涉案宅基地上翻建了新房。2014年，第三人郭景乐将涉案房产及宅基地交与王家庄村委会和智高公司进行开发。以上由原告、被告王家庄村委会、智高公司、第三人提供的证据及当事人当庭陈述为证。
原审认为，原告郭群山祖籍石家庄市栾城区王家庄村，涉案宅基地系继承祖宅，非王家庄村集体经济组织的成员，现为河南省开封市顺和回族区居民。2005年5月31日，其与第三人签订买卖协议，对涉案宅基地及其上房屋卖与第三人，对宅基地面积、地上房屋、价格作了明确约定，后第三人给付了原告购房款，并于2006年对所购旧房屋进行拆除并修建了新房屋，自2005年5月31日至2014年初，原告郭群山及他人未对第三人使用该宅基地提出异议。审理中，原告方否认该协议的真实性，但未申请进行笔迹及手印等司法鉴定，亦未提供相反证据，故对该协议的真实性予以认定。第三人依据该协议获得了涉案房屋的所有权，故将所购房产交与被告王家庄村委会、智高公司进行房地产开发并无不当。故原告请求被告王家庄村委会及智高公司返还宅基地的主张，不予支持。
关于原告称即使买卖合同真实，也因该协议违反相关法律规定而无效的问题。原审认为，法律、行政法规目前尚未对农村房屋买卖行为作禁止性规定，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，房屋买卖合同并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，农村房屋买卖合同也不例外；关于农村房屋出卖后其占用范围内的宅基地使用权的归属以及对房屋买卖合同效力的影响，原审认为，农村房屋可自由进行处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，其效力受制于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权，因此宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让而有条件转让，以实现物尽其用的目的。就本案而言，从买卖双方的主体身份来看，当时原告已不再是王家庄村委会集体经济组织成员，而第三人具备该身份；从协议转让时间、履行情况来看，该协议已签订9年，双方均已履行完毕，第三人已在涉案宅基地上修建了房屋；从协议是否经过审批上看，双方签订协议，经过土地所有权人王家庄村委会的同意，并有时任村主任杨军明的证明，应视为土地所有权人对该协议的同意和认可；从现房屋情况来看，该房屋已经过重新修建，第三人及其家庭成员已居住多年，被告王家庄村委会及原告都知情，但均未提出异议，而且第三人已将房屋及宅基地交由被告王家庄村委会和智高公司开发，无返还可能；同时原告作为原涉案房屋的所有人，未向第三人提示其余共有人的情况，原告的行为构成表见代理，且其他共有权人基于原告与其他共有人密切的亲属关系，在长达9年的时间里，对该房屋的买卖情况毫不知情，不符合常理；同时从本案发生的背景来看，2005年5月，原告与第三人签订协议时，涉案房屋及宅基地为一处普通的民宅，因原告及其家人均在外地生活、工作，房屋及宅基地非其及家庭生活必需，将房屋及宅基地转让符合利益最大化的意思，2014年王家庄村委与智高公司开始进行拆迁、改造，原有普通民宅因此突然发生巨大升值，此时原告提出协议不真实、无效等主张，违背了诚实信用原则。综合来看，该协议是原告和第三人双方真实意思表示、已经实际履行、土地所有权人亦同意认可，应为有效协议，故对原告主张该协议违反相关法律规定而无效不予支持。原审判决为：驳回原告郭群山的诉讼请求。诉讼费80元减半收取40元，由原告郭群山负担。
判后，上诉人郭群山不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、一审没有查明《买卖合同》买卖标的的属性以及原审第三人是否具备买卖主体资格，是错误的。首先，一审没有查明《买卖合同》宅基地是否属于上诉人所有，《买卖合同》中的宅基地四至与《宅基地清理表》记载的四至不同，不能证明是同一处宅基地。其次，没有查明《买卖合同》中宅基地上的房屋是否属于上诉人所有。再次，一审没有查明原审第三人是否具有购买宅基地的主体资格。因为郭景乐已经有了一处宅基地，故依法不具备再购买一块宅基地的资格。2、一审适用法律错误，应予纠正。首先，郭景乐违反我国《土地管理法》强制性规定，不符合合法取得宅基地使用权的两个条件，故《买卖合同》无效；买卖的宅基地面积已经超过400平方米，超出《河北省土地管理条例》规定的宅基地面积，故无效；郭景乐不符合《河北省土地管理条例》第五十四条规定，不符合取得宅基地的条件。其次，一审判决超越职权认定郭景乐合法取得宅基地使用权，构成对国家土地行政管理权的侵犯。再次，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，此系禁止性规定，因此《买卖合同》违反国家法律禁止性规定，原审未予认定有误。故请求撤销原判，将本案依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人石家庄市栾城区栾城镇王家庄村民委员会辩称：1、一审判决认定的诉争宅基地与转让的宅基地系同一处。2、转让行为得到村委会的认可，证明转让行为真实，并无不当。3、上诉人在转让宅基地之前，户口已经从村里迁出，不是村集体经济组织成员，不享有宅基地任何权利。4、上诉人与第三人之间的转让行为不存在违反法律、法规规定的情形。5、本案产生的原因是我村进行旧村改造，上诉人看到其中巨大的经济利益，意图反悔，对这种不诚信的行为不应予以支持。
被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司辩称，1、一审判决认定的诉争宅基地与转让的宅基地系同一处。2、被上诉人依据加盖村委会盖章的《买卖合同》与第三人签订拆迁补偿协议，没有过错。3、转让房屋的行为不存在任何违反法律、法规规定的情形，买卖合同合法有效，并且已经实际履行多年，郭景乐是宅基地真正权利人。
原审第三人郭景乐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持，具体意见同两名被上诉人。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。
本院认为，上诉人郭群山提供的0090号宅基地清理登记表记载的宅基地四至为：东至道、西至道、南至郭吉辰、北至房棉子，东西各长10米，南北各长15.55米，被上诉人河北智高房地产开发有限责任公司提供的《买卖合同》记载的房屋四邻为：南至郭景乐、东至王成，北至房书芬、西至过道，南边长20.14米、北边长19.07米、东边长23.2米、西边长22.7米，上述证据显示，虽然宅基地清理登记表与《买卖合同》约定的房屋面积不同，但南边和西边边界一致，且《买卖合同》范围大于宅基地清理登记表，故《买卖合同》包含宅基地清理登记表的范围，结合郭群山称其在石家庄市栾城区王家庄村仅有一处宅基地的事实，原审认定上诉人与被上诉人所称宅基地为同一处的事实并无不当。即使郭群山无权处分他人房屋，亦应当由被侵权人主张权利，郭群山对超出宅基地清理登记表的部分无权主张权利。
《买卖合同》虽然涉及房屋之下的宅基地使用权问题，但法律没有明文规定本村村民购买房屋时不得受让取得相应的宅基地使用权，只是规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，可见同村村民之间买卖房屋行为并不当然无效。上诉人郭群山作为完全民事行为能力人，与同样具有完全民事行为能力的王家庄村民郭景乐签订《买卖合同》，作出将其所有的房产一处卖给郭景乐的意思表示，并不违反法律强制性规定，且该合同经过栾城县栾城镇王家庄村民委员会同意，并有时任村委会主任杨军明等证明人的签字，原审认定《买卖合同》合法有效并无不妥。上诉人称郭景乐购买房屋违反一户一宅的规定，但依照《物权法》及《土地管理法》的相关规定，集体经济组织成员取得宅基地须经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准，故审查职责应属于负责审批宅基地的县乡两级人民政府，本院不直接审查买受人是否符合一户一宅的条件。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元，由上诉人郭群山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 靳建军
代理审判员 卢 亮
代理审判员 李 祥
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 许晓琳