福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第4013号
原告（反诉被告）福建吉野家快餐有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路151号华都大厦1层10号店面、11号店面。
法定代表人奥河健一，董事长。
委托代理人叶晨、王慧丽，上海市协力律师事务所律师。
被告（反诉原告）永辉超市股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西二环中路436号。
法定代表人张轩松，董事长。
委托代理人陈向伟、邱健涛，福建建达律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建吉野家快餐有限公司（以下简称吉野家公司）与被告（反诉原告）永辉超市股份有限公司（以下简称永辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建吉野家快餐有限公司的委托代理人叶晨、王慧丽，被告永辉超市股份有限公司的委托代理人陈向伟、邱健涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉野家公司诉称，2014年11月1日，原被告签订《租赁合同》并已按约定支付房屋租金，但被告却未按合同约定提供房屋产权凭证或相关权属证明，原告先后多次发函要求被告提供，但直至合同约定的最终期限，被告始终未提供有效的权属证明，致使原告无法办理该场地的分公司营业执照，正常经营活动受到影响。另，根据合同约定被告应满足原告餐厅满负荷正常运转要求的水、电、煤、空调等各项技术条件，但在炎热的夏季期间，被告却未按合同约定供应空调，且2015年7月28日上午9点多至10点多期间在未接到通知的情况下突然断电一个多小时，致使原告餐厅内的两台压缩机损坏。就上述事实，原告多次书面致函要求被告承担约定责任并赔偿损失，但被告均未按约定履行义务并承担相应责任。现请求法院判令：1、依法解除位于台江区连江中路（鳌峰路10号）红星苑3期永辉超市A035xxx3的房屋租赁合同；2、被告向原告支付违约金31500元（500元×15天＋1000元×6天，自2015年7月27日起至2015年8月31日止）；3、被告赔偿原告损失728790.56元（684186.3元装修损失＋4429.01元压缩机维修费＋40175.25元品牌授权费）；4、被告双倍返还定金147200元；5、被告承担本案诉讼费用。
诉讼中原告撤回诉讼请求中第二项有关违约金的诉请。
被告永辉公司辩称：一、被告已充分履行出租人义务。二、吉野家公司实际使用讼争店面并经营一年有余，其以被告未提供房屋产权凭证或相关权属证明致使其无法办理分公司营业执照为由解除合同缺乏事实和法律依据；三、至2015年12月25日，吉野家公司已拖欠被告184天的场地使用费148350元，其行为已构成根本违约；四、原告主张的违约金缺乏损失的事实依据，且过高；五、原告主张的损失赔偿，缺乏事实依据，双方合同已约定无论是原告或被告单方解除合同，被告均无需为此支付任何费用，且原告无证据表明发生在2015年8月19日、2015年9月30日的费用与其所述的2015年7月28日上午两台压缩机间存在任何关联，且无证据证实两台压缩机是否确实因突然停电致损；六、原告有关品牌授权费未见与讼争场地相关合同履行存在关联的证据。七、原告有关双倍返还定金的主张，缺乏事实和法律依据。
反诉原告永辉公司诉称，位于台江区连江中路（鳌峰路10号）的红星苑3期商场系福州台江国有资产营运有限公司所有。反诉原告向福州台江国有资产营运有限公司承租包括讼争店面在内的红星苑3期商场。2014年9月5日，反诉被告就讼争店面转租事宜与反诉原告达成意向，反诉被告依约交付反诉原告定金73600元及2014年11月、12月场地使用费、场地管理费、设备使用费合计61993.8元的款项，2014年11月1日，双方签订了租赁合同，未约定免租期。2014年11月6日为正式起租日，场地使用费自起租日起按计租面积计算，场地管理费为0.2元／日／平方米，设备使用费为0.3元／日／平方米。自起租日起，反诉被告应于每贰月的首月（指自然月）5日前向反诉原告交付当月及次月的固定租金。自2015年7月5日起，由于经营不善，反诉被告均以种种理由拖延履行约定的固定租金及水电费等支付义务。于2015年10月8日，根据反诉被告要求，反诉原告提供了由福州市台江区鳌峰街道办事处向反诉被告指定市场监督管理局、食品药品监督管理局出具的《经营场所使用证明》。因截止至2015年11月5日止，反诉被告共拖欠2015年7月1日至2015年12月31日期间的场地使用费148350元，经反诉原告多次催讨未果，又于2015年12月25日致函催促反诉被告履行，同日，反诉被告自行停业并撤离铺内桌椅、设备等。2015年12月26日上午，因发现讼争场所内水闸未关闭造成渗水等，反诉原告要求反诉被告改正，并于2016年1月4日特致函反诉被告，反诉被告均予以回避。现反诉被告拖欠场地使用费、场地管理费、设备使用费等实际逾期60日，根据租赁合同约定，反诉原告有权单方解除合同并要求被告承担约定的违约支付义务。因此，反诉原告请求法院判令：一、解除讼争双方有关位于台江区连江中路（鳌峰路10号）红星苑3期永辉超市A035xxx3（总计建筑面积322.5平方米）场地的租赁合同；二、反诉被告于租赁合同解除当日将讼争场地腾空、恢复至良好可供出租状态并返还反诉原告；三、反诉被告立即将拖欠的场地使用费、场地管理费、设备使用费（自2015年7月1日暂计至2015年12月31日止拖欠的场地使用费为148350元，其后至实际返还场地之日止，场地使用费按295087.5元／年；场地管理费按0.2元／日／平方米，设备使用费为0.3元／日／平方米计算）支付反诉原告；四、反诉被告支付反诉原告自2015年7月5日起的逾期违约金（暂计至2016年2月15日止，逾期225日，逾期违约金为397500元，计算如下：500元×15天＋1000元×15天＋1500×30天＋1500元×165天，其后至实际清偿拖欠场地使用费、场地管理费、设备使用费之日，按每日2000元标准支付违约金）；五、反诉被告承担本案包括本反诉在内的诉讼费用。
反诉被告吉野家公司辩称：一、同意反诉原告的第一项诉请；二、讼争店面已于2015年12月28日由反诉原告收回，该请求已实际实现，因此不存在腾空房屋、恢复出租状态的现实可行性。反诉被告依照合同约定已经解除合同，且反诉原告收回讼争店面，不同意其诉讼请求，双方就免除租金达成一致，反诉被告不存在违约事实，双方协商免除租金且反诉原告开具发票时间在收到反诉被告通知其解除合同之后，发票开具时间是之后的补开行为，与双方约定不一致，且反诉原告在几个月内提出的违约金为39万余元并不合理。
经审理查明，2014年11月1日，承租方原告吉野家公司为乙方与被告出租方永辉公司为甲方双方签订了一份《租赁合同》，该《租赁合同》主要内容为：第一章租赁场地：1.1甲方同意将其拥有出租权的位于福州市台江区连江中路（鳌峰路10号）红星苑3期永辉超市A035xxx3总建筑面积为322.5平方米的建筑物场地及配套设施设备出租给乙方使用。……。第二章租赁期限及续租：2.1本合同租期期限为5＋1年，自2014年11月6日至2020年10月31日止。……。第四章租金标准及支付方式：4.1租赁期限租金计算方式为：4.1.1场地使用费按计租面积核算，自起租日起，第1年，人民币2.50元／日／
；平方米，人民币290250元／年；第2年，人民币2.50元／日／ ；平方米，人民币295087.5元／年；第3年，人民币2.63元／日／
；平方米，人民币309583.88元／年……。4.1.2场地管理费按计租面积核算，自起租日起按人民币0.2元／日／
；平方米计。4.1.3设备使用费按计租面积核算，自起租日起按人民币0.3元／日／
；平方米计。……甲方收取乙方租金及其他费用后，需于五个工作日内向乙方提供正规财务税务正式发票。在下一次付款以前，如乙方仍未收到上次支付该项目的正式发票，乙方有权延缓支付本次应付款项，直到收到正式发票为止。如因甲方未及时为乙方开具正式发票从而导致乙方产生包括多付税务成本或遭受罚款等相关损失时，均由甲方承担责任，乙方有权采取直接从应付甲方其他款项中扣除的方式维护自身权益……。第五章节定金／保证金：5.1乙方应于签订本合同后10日内，向甲方交付相当于一个月的租金作为定金，合计73600元人民币。此定金自乙方支付完毕首期租金后转为保证金，保证金可以抵作乙方应承担的违约金，保证金抵作乙方应承担的违约金时且双方仍继续履行本合同的，则由乙方及时按保证金抵作违约金数额补足保证金。5.2当上述款项为定金时则按合同法规定处理定金问题，如转为保证金则由甲方无息保管，并在合同期满或合同终止履行的一个月内将保证金及时返还给乙方。任一方出现本合同约定的相应违约行为而导致对方选择解除合同时，保证金处理问题同合同法约定的定金罚则（即由接收方没收或接收方向支付方双倍还返）。第八章甲方保证及责任：签订本合同时如甲方为场地的产权人应提供附件2有关场地的所有权证书或证明文件复印件（如建筑物属新建，甲方应于本合同签订后12个月内应向乙方提供房产所有权证，政府原因除外）；如甲方非场地产权人则应除提供场地的所有权证或证明文件复印件外，还需提供本合同附件3，其中《产权人承诺书》应为原件以证明其有权将场地转租乙方。甲方保证本合同签订后乙方为场地的唯一合法承租人，并在本合同签订后1个月内负责办理完毕有关租赁登记手续，因此发生的费用由双方按照国家规定各自承担。第九章乙方保证及责任（略）。第十章保险及赔偿保障（略）。第十一章合同提前终止：11.1合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可以提前终止本合同。……。11.3如乙方经营亏损，继续履行合同会增加乙方亏损额度，乙方有权决定提前终止合同履行。但应提前5个月书面通知甲方，自书面通知甲方之日起5个月内乙方可继续经营或直接停业，但仍应当向甲方支付租金，5个月期满后本合同自然终止，乙方已交保证金被扣除后，除此之外乙方无其他赔偿责任。11.4本合同中约定的因违约方违约行为导致守约方有权选择解除合同导致提前终止的情况，按其约定处理。……。第十二章合同期满或终止财产处理：12.1本合同如提前终止、解除或届满时在商定时间内，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施，设备之一部或全部。但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构和不可移动的固定装修，按照甲方要求将场地恢复至良好可供出租状态。如甲乙双方协商一致，则乙方可将不可移动的装修和设备留在原地，甲方亦不需为此支付任何费用。12.2在合同期满而双方未续约或本合同提前终止时，乙方应在10个工作日内将租赁场地以清洁良好的状态（正常损耗除外）交给甲方，而无责任将物业完全恢复至租赁前原状。第十三章逾期违约责任：13.1经乙方书面催告后，甲方的违约行为或状态，持续或逾期未及时改正或补救未达15日时，甲方必须按逾期每日人民币500元的标准向乙方支付违约金，超过15日不足30日时，甲方须按逾期每日人民币1000元的标准向乙方支付违约金，……。13.2经甲方书面催告后，乙方的违约行为或状态，持续或逾期未及时改正或补救未达15日时，乙方必须按逾期每日人民币500元的标准向甲方支付违约金，超过15日不足30日时，乙方须按逾期每日人民币1000元的标准向甲方支付违约金……。13.3本章约定的违约责任可与本合同其他章中约定的违约救济权利手段共同适用（重复的部分或依法不可共同适用的部分除外）。除本合同另有约定外，任何一方应在收到另一方的书面通知后七天内对违约行为进行改正或补救。
以上双方合同签订后，原告依约交纳了定金73600元，被告也将合同约定的位于台江区连江中路（鳌峰路10号）红星苑3期永辉超市A035xxx3的的建筑物场地及配套设施设备出租给原告使用。从2014年11月6日起至2015年6月30日原告向被告永辉公司缴纳了场地使用费、场地管理费、设备使用费。现原告以被告始终未提供有效的权属证明致使其公司无法办理该场地的分公司营业执照，正常经营活动受到影响以及被告断电等为由向本院提出上述诉讼请求。诉讼中被告确认原告2015年6月30日前的租金三部分即场地使用费、场地管理费、设备使用费已全部结清，但自2015年7月1日起2015年12月31日的场地使用费原告没有支付，并提出上述反诉请求。
诉讼中原告提供2015年7月20日《签呈表》复印件，证明被告公司已决定从2015年7月1日起对其公司免租支持至补充协议中的条件成立再行恢复收租的事实，并提供被告通过电子邮件修改的《补充协议》以及被告于2015年12月1日向其公司发出《缴款通知单》，证明2015年7月以后被告通知其公司应缴款项仅为场地管理费和设备使用费，以此印证以上被告同意对其公司免交场地使用费的事实，且其公司已经根据被告《缴款通知》应付款项和应缴金额向被告缴纳了2015年8月14日至2015年12月31日水费366元、电费19937.5元及2015年11月1日至2015年12月31日设备使用费5901.75元、场地管理费3934.5元，合计30139.75元。
从原告提交的被告《签呈表》复印件内容来看，主要体现“……因我司未能提供产权证、业主同意书等办理证照所需的法律文件，吉野家公司和85度C未能按合同约定时间内办理相关的证照，……导致商户提出撤场要求。该门店为我司在福州重点门店，……如商户撤场影响门店形象，经部门洽谈拟计划以从2015年7月1日起予以免租支持至补充协议中的条件成立再恢复收租……”。
从原告提供被告2015年7月16日有关修改补充协议的电子邮件内容来看，主要体现，“一、甲方（永辉公司）提供全面真实的相关资料给乙方按正常流程办理相关执照。办理证照期间，如遇政府相关部门检查，甲方应提供协助解决；如因甲方原因造成损失，甲方予以补偿。二、‘第四章租金标准及支付方式’……甲方愿意按如下租金方案补偿乙方，乙方愿意持续经营，但物业管理费和设备使用费按原标准缴纳：1、乙方承租商铺所在大楼x-
x层商业的整体营业使用率按建筑面积低于50%的，乙方只需支付原租金的10%。2、……。”
诉讼中原告除提供以上证据证明其主张被告同意免租事实外，还提供以下证据，证明被告没有依约向其提供办理营业执照的相关产权证明、业主同意书以及被告单方对讼争店面上锁并收回房屋等。1、2014年10月11日、2014年11月8日发给被告公司的《通知函》各一份，两份《通知函》证明被告截止2014年10月11日仍无法提供办理营业执照的相关资料，并向被告提出如其公司在2014年10月28日开业，被相关部门检查而产生的所有法律责任和经济损失由被告承担等。2、2015年6月5日发给被告公司的《函件》，以证向被告催促提交相关办理证照所需的相应文件。3、提供2015年11月25日福州市工商行政管理局出具《内资企业登记缺件告知书》一份，内容为：本局收到你提出开业／变更（备案）／注销申请，经审查，申请材料不齐全／不符合法定形式，具体缺件事项如下：本缺件单自出具之日起30内有效，逾期请重新申请办理。缺件（产权证或产权证明，同意转租证明），以证明因缺件而工商局未受理开业申请。4、2015年11月10日发给被告公司《律师函》一份，以证明其公司委托律师向被告提出因被告无法提交相关房屋产权证明等，导致签订租赁合同的经营目的无法达成，将依合同约定提出申请于2015年11月30日解除合同，望被告在收到本函后5日内就其公司损失赔偿方案及退场交接时间书面给予答复。5、2015年12月24日发给被告公司《关于吉野家鳌峰店闭店通知函》以证明被告违约行为导致合同目的无法实现，通知被告将于2015年12月28日终止经营活动，并要求办理对接工作。6、提供被告对讼争店面加锁的照片。以证明被告单方将讼争店面加锁，导致其原告无法正常使用讼争的店面。7、提供2015年12月28日与被告负责人短信记录，证明被告不仅未到现场办理手续且仍未解除所加门锁。8、2015年12月31日发给被告公司的《联系沟通函》以证明其公司确认被告加锁行为是单方收回房屋，该《函》主要内容为原告通知被告于2015年12月28日关闭店铺，但被告竟然在没有任何预先告知的情况下，在2015年12月26日对租赁店铺采取了上锁关门的做法，原告认为被告采取锁门的目的是单方面收回房屋、解除租赁关系、并将自锁门日起开始招租工作，如被告在三个工作日内没有回复，将不得不视为被告同意上述理解。9、2016年1月12日发给被告公司《关于吉野家鳌峰店财产被锁事宜函件》一份，以证明请求被告返还加锁房屋内的设备，该《函件》主要内容为“2015年12月26日贵方在无任何通知的情况下，未经我司同意，将我司鳌峰店直接上锁，导致我司财产无法移出，主要有油烟主机一套，油烟净化器一台，空调盘管机三台……，以上还望贵司尊重我司财产所有权，尽快安排交接，以便我司取回经营用设备等”。10、提供2016年1月18日《联系沟通函》以证明通知被告尽快安排交接，该《函》内容为原告鉴于其请求解除租赁合同，且被告已实际收回房屋，应当认定双方的租赁关系已经终止。还望贵司尊重我司财产所有权，尽快安排交接，以便我司取回经营设备等。11、原告提供寄件凭据及快递妥投单以证明以上寄出的快件已由被告实际签收。
被告对原告提供的上述证据的真实性均予以否认。诉讼中被告提供福州市台江区红星苑三期招商项目招标公告打印件，以证明讼争店面所在的商场产权人系福州市台江区国有资产营运有限公司公司的招商项目；提供《经营场所使用证明》一份，内容为：“福州市台江区市场监督管理局：位于台江鳌峰街道连江中路（鳌峰路10号）红星苑3期永辉超市A035xxx3场所，产权系福州台江国有资产营运有限公司所有。该场所非住宅，福建吉野家快餐有限公司作为餐饮使用。特此证明落款单位是福州市台江区人民政府鳌峰街道办事处，落款时间2015年10月8日”以及提供其公司福州红星苑超市营业执照一份，以此证明其依据《经营场所使用证明》办理了营业执照，则原告也可以办理营业执照。另提供落款时间为2015年12月25日《函件》一份，以此证明其公司向原告催收截止至2015年12月25日的租金、水电费等共计148350元。对此原告否认有收到被告上述《经营场所使用证明》及2015年12月25日的催收函件。
诉讼中原被告双方于2016年4月8日交接了讼争店面。
本院认为：关于原告提出双倍返还定金147200元的诉请。双方签订《租赁合同》明确约定“任一方出现本合同约定的相应违约行为而导致对方选择解除合同时，保证金处理问题同合同法约定的定金罚则”。现从被告提供《经营场所使用证明》内容来看，该《证明》体现本案讼争的场所产权人系福州台江国有资产营运有限公司，而本案《租赁合同》明确约定如甲方（即被告）非场地产权人的，除应提供场地的所有权证或证明文件复印件外，还需提供《产权人承诺书》原件，以证明其有权将场地转租乙方（即原告），而《经营场所使用证明》既不是产权人出具的场地产权证明，也不是《产权人承诺书》，即使被告有将该《经营场所使用证明》交给原告办理营业执照，但由于没有提供场地产权证明和《产权人承诺书》，致使原告申请办理营业执照被退件已是不争的事实。本院认为，办理营业执照是企业合法经营的前提条件，被告没有依约提供场地产权证明及《产权人承诺书》，原告无法办理营业执照，造成经营目的不能实现，被告应负根本违约责任，据此合同约定的解除合同的条件已经成就，原告依约行使解除权并要求被告双倍还反定金147200元于法有据，本院予以支持。
关于本案解除《租赁合同》的时间。原告诉请解除合同，被告反诉也提出解除合同，基于解除权是形成权，根据《中华人民共和国合同》第九十六条规定，本案《租赁合同》解除时间以本院将原告民事起诉书送达被告之日为准即2016年1月19日解除。
关于原告提出被告赔偿其损失728790.56元的诉请。本院认为，本案《租赁合同》明确规定本合同如提前终止、解除……，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施，设备之一部分或全部。因此原告要求被告赔偿装修损失684186.3元没有依据，本院不予支持，此外原告提出被告赔偿其品牌授权费40175.25元，也没有双方所签的合同上的依据，本院不予支持，至于原告提出赔偿压缩机维修费损失4429.01元，基于此项诉请系损害赔偿属于另一法律关系，本案不予审理。
关于讼争店面被告何时收回的争议。诉讼中被告提出原告于2015年12月25日已经自行停业并撤离铺内桌椅、设备等，而原告提出被告于次日即26日对租赁店铺采取了上锁关门，并提供了上述其公司于2015年12月31日发给被告的《联系沟通函》、于2016年1月12日发给被告《关于吉野家鳌峰店财产被锁事宜函件》以及寄件凭证等足以证明其主张，对此被告没有证据证明其有向原告提出异议，因此对原告提出被告于2015年12月26日对讼争场地上锁的主张，本院予以采信，据此认定被告于2015年12月26日收回讼争场地。诉讼中原被告虽然于2016年4月8日办理讼场地交接，应视为对原告于2016年1月12日在《关于吉野家鳌峰店财产被锁事宜函件》中提出因被告上锁导致无法移出的财产进行交接，但这并不因此改变被告于2015年12月26日对讼争场地上锁而实际控制和收回的事实。
关于反诉原告要求反诉被告支付拖欠场地使用费、场地管理费、设备使用费（自2015年7月1日暂计至2015年12月31日止拖欠的场地使用费为148350元，其后至实际返还场地之日止，场地使用费按295087.5元／年；场地管理费按0.2元／日／平方米，设备使用费为0.3元／日／平方米计算）的反诉请求。对此反诉被告提出反诉原告同意免租，并提供上述《签呈表》证明其主张，对此反诉原告《签呈表》真实性不予认可。本院认为，反诉被告提供的《签呈表》是复印件，反诉原告不予认可，因此反诉被告以《签呈表》复印件为据提出反诉原告同意免租的主张于法无据，就从反诉被告提供的反诉原告修改的《补充协议》上看，双方最终也没有在该《补充协议》落款处盖章和在代表人一栏上签名，因此对反诉被告提出双方已经达成免租协议的主张，本院不予采信。本院认为在双方没有达成免租或减租协议之前，原《租赁合同》“第四章租金标准及支付方式”对双方仍然具有法律效力，反诉被告应当依约支付2015年7月1日以后场地使用费。基于上述本院认定反诉原告于2015年12月26日对讼争店门上锁视为收回讼争店面，因此反诉被告应支付的场地使用费从2015年7月1日计至2015年12月25日止，据此计算反诉被告应当支付反诉原告的场地使用费143512.5元（2.5元／日／平方米×322.5平方米×178天），反诉原告上述诉请支付的场地使用费金额超出本院认定的部分不予支持。
至于反诉原告要求反诉被告支付其后（即2016年1月1日起）的场地使用费、场地管理费和设备使用费的诉请。本院认为，上述本院已经认定反诉原告于2015年12月26日收回了讼争场地，反诉被告在事实上已经不可能再使用讼争场地，因此对反诉原告提出此后场地使用费、场地管理费和设备使用费应计付至实际返还场地之日止的诉请无理，本院不予支持。
关于反诉原告提出腾空房屋、恢复出租状态的诉请。基于上述反诉原告已经实际控制讼争场地并已实际收回的事实，因此反诉原告该项诉请已经实现，故本院不再审理和评判。
关于反诉原告提出反诉被告应支付违约金的诉请。诉讼中反诉原告虽然提供其于2015年12月25日向反诉被告催收租金的《函》一份，但未提供该《函》的寄件凭证或送达凭证为据，且反诉被告予以否认，因此本院对反诉原告提出其书面向反诉被告催收的主张不予采信。本院认为，本案《租赁合同》明确规定，支付违约金的起算时间是在书面催告后，而2015月6月至7月间因反诉原告未能提供场地产权证明及《产权人承诺书》等办理证照所需的法律文件给反诉被告，双方因此就场地使用费问题进行协商的事实，有反诉被告提交的对当时双方通过电子往来补充协议相关的证据进行保全的公证书为证，虽然反诉被告提出双方已经达成免租协议的主张没有被本院采信，但反诉原告也没有证据显示在2015年7月1日以后有向反诉被告送达书面催告函件催收场地使用费的依据。因此反诉原告提出反诉被告没有缴纳2015年7月1日以后的场地使用费已经违约的主张以及要求反诉被告支付从2015年7月5日起的逾期违约金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告福建吉野家快餐有限公司与被告永辉超市股份有限公司签订的《租赁合同》于2016年1月19日解除。
二、被告永辉超市股份有限公司应向原告福建吉野家快餐有限公司双倍返还定金147200元。
三、驳回原告福建吉野家快餐有限公司的其他诉讼请求。
四、反诉被告福建吉野家快餐有限公司应向反诉原告永辉超市股份有限公司支付2015年7月1日起至2015年12月25日的场地使用费人民币143512.5元。
五、上述二、四两项判决金额对抵余额3687.5元（147200元-143512.5元），被告永辉超市股份有限公司于本判决生效之日起三日内返还给原告福建吉野家快餐有限公司。
六、驳回反诉原告永辉超市股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19350元，由原告福建吉野家快餐有限公司负担10814元，被告永辉超市股份有限公司负担8536元；反诉案件受理费9752元，由反诉原告永辉超市股份有限公司负担6852元，反诉被告福建吉野家快餐有限公司负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 静
人民陪审员 杨 榕
人民陪审员 唐爱华
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 叶 沛
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。