济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0191民初1924号原告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南高新开发区颖秀路1388号综合楼四层。负责人：潘立峰，总经理。委托诉讼代理人：朱东坡，男，1984年7月5日出生，汉族，该公司员工，住西安市周至县。委托诉讼代理人：程晓，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：葛新，女，1978年8月20日出生，汉族，居民，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：杜慧，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管勇韬，北京大成（济南）律师事务所律师。本院于2015年11月10日立案受理了原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称“中海物业济南分公司”）与被告葛新物业服务合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于2016年4月18日判决被告葛新支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费25078.8元及滞纳金。被告葛新不服该判决提起上诉。经济南市中级人民法院审理，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年1月25日公开开庭进行了审理。原告中海物业济南分公司的委托诉讼代理人程晓，被告葛新的委托诉讼代理人杜慧、管勇韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中海物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.葛新立即支付拖欠的物业费25080元并支付自拖�之日起的滞纳金；2.本案诉讼费用由葛新承担。事实与理由：中海物业济南分公司是济南市中海奥龙观邸小区的物业服务公司，葛新是该小区39号楼102室的业主，房屋面积为417.98平方米。葛新享受了中海物业济南分公司提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2014年1月1日至2015年12月31日，累计欠费25080元，滞纳金另计。葛新的行为违反了物业服务合同约定，损害了中海物业济南分公司的合法权益。为维护中海物业济南分公司的合法权益，现诉至法院。葛新辩称，中海物业济南分公司违反《前期物业管理服务协议》及相关法律规定，未履行物业管理义务，葛新暂时拒绝缴纳中海物业济南分公司未履行义务期间的物业费系履行合法抗辩权。葛新收房后一直未入住，自2010年12月27日空置至今。待中海物业济南分公司整改后，缴纳�业费应根据《济南市住宅物业服务收房管理实施办法》第十六条的规定房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%缴纳，合同另有约定的从其约定。综上，中海物业济南分公司对其违反法律及合同约定未履行的义务应进行整改履行，待中海物业济南分公司履行完毕义务后，葛新方可缴纳自整改之日起的物业费。且由于葛新一直未入住，物业费应按70%缴纳，即417.98平方米*2.5元/月*0.7=731.465元。另外，鉴于中海物业济南分公司违约,葛新合法履行抗辩权，不存在滞纳金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无争议的证据：1.《商品房买卖合同》；2.《前期物业管理服务协议》；3.入住手续办理会签单；4.2010年12月27日葛新预交电费、水费的收据两张，本院依法予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据有争议：葛新提交的照片8张，证明2016年7月份，案涉房屋门外被建筑垃圾等堆放围堵，小院内被他人种上蔬菜，证明葛新一直未在案涉房屋中居住。中海物业济南分公司对该照片的真实性不予认可，辩称该照片体现不出是案涉小区，只能看到是39号楼102室，同时拍摄的照片也无法反映中海物业济南分公司诉请阶段房屋的真实情况。对上述有争议的证据，本院经审查认为：该宗照片能够显示案涉房屋外有建筑垃圾未及时清运，对该证据的真实性本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中海物业济南分公司系具有从事物业管理资质的分公司，是济南市中海奥龙观邸小区的物业�务公司。葛新是该小区39号楼102室的业主，房屋建筑面积为417.98平方米。中海物业济南分公司（乙方）与葛新（甲方）于2009年10月31日签订了《前期物业管理服务协议》，合同第二条约定：依据《济南市住宅小区物业管理服务等级标准》的内容和要求，提供如下服务：1、综合管理，小区规划红线范围内，涉及公用财产和公共事务的管理、档案资料管理。2、共用设施设备维修养护……4、保洁服务，公共环境、共用部位（小区规划红线以内，业主户门以外）的清洁，第五条物业管理服务费用一、甲方同意乙方按本合同提供服务，物业管理服务费标准为2.5元/平方米·月（按房产证总建筑面积计算）。……甲方交纳费用时间，首次以入伙交楼时开发企业开具的《交房通知书》规定的日期起，向乙方一次性�纳半年的物业管理服务费及相关费用（6个月）。以后每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；第八条违约责任……三、甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金，并按《山东省物业管理条例》的相关规定执行。合同签订后，中海物业济南分公司依约为中海奥龙官邸小区提供了物业管理服务。葛新于2010年12月27日办理了入住手续，且2014年1月1日之前的物业费已全部缴纳。自2014年1月1日至2015年12月31日未缴纳物业管理服务费25078.8元（417.98平方米×2.5元/平方米×24月）。中海物业济南分公司在本案中未提交曾向葛新下发催交物业费通知的催收证据材料。庭审中，葛新陈述案涉房屋自收房以来一直处于空置状态，但其未提交证据证明其向中海物业济南分公司报备过未入住情况。中海物业济南分公司陈述葛新从未提交过空房申请，也未提交未入住打折的申请。关于滞纳金，中海物业济南分公司主张葛新按照合同约定按日千分之三的标准支付2014年1月16日至2015年12月31日滞纳金共计29812.4元。庭审中，葛新陈述中海物业济南分公司未对其门外的建筑垃圾进行清理，未对其房屋和相关场地进行维修、养护，抗辩不应缴纳物业管理费。本院认为，中海物业济南分公司与葛新签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。中海物业济南分公司履行了物业管理服务后，被告葛新亦应依约向中海物业济南分公司缴纳物业管理服务费。葛新陈述案涉房屋一直处于空置状态，中海物业济南分公司对此不予认可，葛新未提交证据予以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%缴纳，合同另有约定的从其约定。”因葛新未提交证据证明房屋空置情况已经向中海物业济南分公司申请确认，故对葛新的该抗辩本院依法不予采纳。葛新提供的照片能够反映案涉房屋周围有建筑垃圾未及时清运，中海物业济南分公司对保洁、管理的相关物业服务未按约定全面履行。但物业管理服务合同是整体性、长期性合同，葛新仅依据中海物业济南分公司一时一事的服务瑕疵抗辩不缴纳物业服务费不符合公平原则。中海物业济南分公司要求葛新支付物业管理服务费25078.8元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。由于中海物业济南分公司未提交证据证明就葛新所欠物业费向其发出催收通知系怠于行使权利，故对于中海物业济南分公司主张逾期滞纳金的请求，本院不予支持。案经本院调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告葛新于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司济南分公司自2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费25078.8元；二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，由被告葛新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 青人民陪审员  姜汉文人民陪审员  褚振荣二〇一七年九月二十日书 记 员  赵 蕊