江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00299号
上诉人（原审原告）江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司。
负责人桂方林，该公司总经理。
委托代理人鞠利，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）张春明。
委托代理人张奎元。
上诉人江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称爱涛物业公司）因与被上诉人张春明物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人爱涛物业公司委托代理人鞠利、被上诉人委托代理人张奎元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
爱涛物业公司一审诉称：2012年6月1日，其与张春明就云顶别墅小区物业管理签订前期物业服务协议（以下简称协议），约定物业服务费为1.2元每月每平方，该费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月5日或7月5日履行缴纳义务。在协议实施过程中，爱涛物业公司按约定履行了义务，但张春明从2013年1月1日至2014年6月30日期间没有按约定缴纳物业费，故要求法院判令张春明给付物业服务费4035.1元及滞纳金350元，并承担本案诉讼费用。
张春明一审答辩称：爱涛物业公司提供的物业服务未能达到协议约定的标准，其中答辩人的房屋外墙脱落严重，且一直向爱涛物业公司反映，但爱涛物业公司至今没有维修，并因而影响了答辩人出售该房屋，爱涛物业公司应赔偿答辩人因此造成的损失。
原审法院经审理查明：2012年6月1日，张春明（乙方）与爱涛物业公司（甲方）签订协议，委托爱涛物业公司对云顶别墅小区进行前期物业管理，约定：物业管理服务的内容主要为房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，交通秩序与车辆停放等；物业管理服务质量主要内容为房屋共用部位、公用设施设备小修和急修，小修及时率达到98%以上，质量合格率达到100%，急修及时率达到100%，质量合格率达到95%，均建立回访制度和回访记录；物业管理服务费用为每半年缴纳一次，每年1月5日、7月5日前缴清下半年的费用，业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，根据开发建设单位与物管企业签订《前期物业服务协议》规定，收取每平方米0.6元物业管理费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任。协议还就其他相关事宜做出了约定。
张春明系云顶别墅小区321号的业主但未入住，房屋建筑面积为373.62平方米。经爱涛物业公司书面催交，张春明至今未缴纳2013年1月1日至2014年6月30日的物业管理费。
原审法院另查明：张春明所有的顶别墅小区内房屋外墙脱落，爱涛物业公司至今未予维修。
原审法院认为：张春明与爱涛物业公司签订的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。张春明应当根据协议的约定交纳物业服务费用，经爱涛物业公司书面催缴后，其仍未缴纳，应承担民事法律责任。关于张春明应当交纳的物业费用数额，原审法院认为，第一，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中协议约定，爱涛物业公司的服务内容包括房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），且约定了服务质量为房屋共用部位、公用设施设备小修和急修，小修及时率达到98%以上，质量合格率达到100%，急修及时率达到100%，质量合格率达到95%，均建立回访制度和回访记录。第二，依据双方的举证及陈述可以证实，张春明所有的云顶别墅小区房屋墙面存在脱落情况，而爱涛物业公司未能提供证据证明其履行了协议约定的为房屋共用部位、公用设施设备维护和修理的义务。因此，虽然按照协议约定，张春明应当支付2013年1月1日至2014年6月30日的物业管理费，但基于爱涛物业公司物业管理缺位，未能完全履行合同的原因，原审法院酌情扣除合同定应交物业管理费用的20%，即张春明应当向爱涛物业公司交纳物业管理费为373.62平方米×0.6每月每平方米×18个月×80%=3228元。关于爱涛物业公司主张的滞纳金，由于爱涛物业公司存在违约行为，故原审法院对该主张不予支持。据此，原审法院根据《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决张春明于判决生效后十日内支付爱涛物业公司物业管理费3228元。案件受理费50元，爱涛物业公司承担20元，张春明承担30元。
上诉人爱涛物业公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，并改判，张春明承担一、二审诉讼费用。1、被上诉人房屋是独立别墅，无公摊、无公共利益，所以无共用部分。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定房屋共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。被上诉人房屋漏雨不属于房屋共用部分。2、关于房屋共用部分维修费用。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定，商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，即多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框架结构拟为每平方米200元，商品房的公共维修基金交纳主体明显不含别墅购房人。3、关于维修基金的使用。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定，维修基金专项用于保修期满购住宅共用部位、公用设施和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造，由开发商代为收取，由房管部门监督。所有权归购房人，不得挪作他用。原审法院认定上诉人没有对被上诉人房屋漏雨进行维修，此行为是物业管理缺位无法律依据。4、关于公共维修基金管理制度。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定，业主委员会成立之后，开发商应将物业维修基金移交给业主委员会，由业主委员会委托物业管理单位管理，专项用于物业维修，不得挪作他用。被上诉人居住的云顶别墅小区没有成立业主委员会。综上，原审法院认定被上诉人房屋漏雨属于房屋共用部分范畴及认定上诉人未能完全履行合同义务是错误的，判决扣减被上诉人所欠物业费无法律依据。
被上诉人张春明答辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，依法判决上诉人承担一、二审诉讼费用。1、被上诉人的房屋是连体的，与319号相连，上诉人认为是独立房屋与事实不符。2、上诉人在上诉状的事实与理由部分第三点提出的房屋漏雨问题，在原审判决中根本没有提及，该上诉理由不成立。3、被上诉人与上诉人签订协议后，及时履行了合同义务，交了半年的物业管理费，之后房屋一直空置。根据协议内容，被上诉人家的户外墙面破损在上诉人的维护管理范围内。5、上诉人在被上诉人家的房屋外墙面破损的情况下没有履行协议约定的小修及时率达到98%以上，质量合格率达到100%；急修及时率达到100%，质量合格率达到95%的规定，给被上诉人造成很大损失，致使房屋转卖时由于房屋外墙面破损遭到买房拒绝。
本院经审理查明：原审法院判决查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：上诉人是否按协议的约定提供物业服务。
本院认为：上诉人爱涛物业公司与被上诉人张春明签订的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按协议履行各自的义务。协议中明确约定户外墙面等共用部位是上诉人爱涛物业公司维护和管理的范围。上诉人爱涛物业公司没有提供充分证据证明其按协议约定，在被上诉人涉案房屋存在外墙脱落严重的情况下履行了维护管理义务。因上诉人爱涛物业公司没有完全履行协议约定的义务，原审法院判决酌情扣除协议约定应交物业管理费用的20%及免除滞纳金并无不妥。
关于上诉人认为本案应适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》相关规定的上诉理由，本院认为，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》已于2008年2月1日废止，上诉人爱涛物业公司与被上诉人张春明于2012年6月1日签订协议，故本案不适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，且被上诉人张春明并未主张其涉案房屋存在漏雨的情形，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人爱涛物业公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年四月一日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。