北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初14834号
原告（反诉被告）：胡美化，女，1972年7月21日出生，汉族，无业，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：李思思，北京市慧海天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任慧琮，北京市慧海天合�师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京榕海易天花卉有限公司，住所地北京市丰台区花乡羊坊村818号7号厅11号-2。
法定代表人：陈海松，经理。
委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张章，北京市易和律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡美化与被告（反诉原告）北京榕海易天花卉有限公司（以下简称榕海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡美化的委托诉讼代理人李思思、任慧琮、被告（反诉原告）榕海公司的委托诉讼代理人王永利、张章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡美化向本院提出诉讼请求：1.榕海公司返还摊位押金3万元，2.诉讼费由榕海公司负担。事实和理由：胡美化与�海公司于2015年11月11日签订《租赁合同》，合同约定榕海公司向胡美化出租位于北京市丰台区盛芳园国际花卉总部基地1厅4号摊位，租赁面积140平方米，租赁期限为3年，自2016年3月1日至2019年2月28日。乙方承租价格为400元每平米，合同签订时胡美化向榕海公司交纳押金3万元。根据合同约定，胡美化可免费使用摊位3年，如第四年双方协议续租，则上述押金可抵作租金。2015年12月，榕海公司通知我于2015年12月底搬入市场开始经营，并承诺自胡美化搬入市场至2016年3月1日这段时间同样不收取任何租赁费用。后胡美化经营期间由于榕海公司过错，导致温室温度过低，摊位花卉大面积死亡，导致胡美化重大经济损失。榕海公司还于2016年2月29日用封条封锁胡美化摊位并在无任何理由的情况下驱赶腾退摊位，胡美化于2016年2月29日被赶出市场。后榕海公司拒不返还押金。
榕海公司辩称，榕海公司于2015年12月底通知胡美化入场经营，说明变更了合同起租日期。胡美化于12月底进场经营了，就说明其接受了起租时间变更，双方权利义务已经开始履行。2015年12月25日租赁合同就开始生效，合同对双方有约束力，胡美化违反租赁合同约定，在附近市场有摊位，把我们场地当成仓库，后其主动退出，单方终止了合同，已经构成根本违约，根据合同第8条第2款，不退押金。根据租赁合同第4条，押金转为第四年租金，不存在退押金的问题。2016年2月29日胡美化主动退出市场，给我们造成了经济损失，请求法院驳回原告诉讼请求。
榕海公司向本院提出反诉请求：1.胡美化支付榕海公司2015年12月25日至2016年2月29日期间摊位租金10279.45元，2.反诉费由胡美化负担。事实和理由：2015年11月11日，胡美化与榕海公司签订了《租赁合同》。合同第五条第二款规定：所有入驻商户为盛芳商户，需维护盛芳的利益，凡有在其他市场经营者，取盛芳之优惠而无实际经营，将盛芳摊位作为仓储用途，一旦举报或经市场部巡查发现，视为违反合同约定，无条件清出市场，承担由此产生的一切违约责任及费用。胡美化经我方通知于2015年12月25日入场经营，并交纳了押金3万元。胡美化进场后未按合同经营，而是将摊位当做免费仓库使用并在别的花卉市场经营。经多次沟通未予改正。2016年2月29日，胡美化因元旦春节花卉销售旺季已过,仓储压力变小趁机主动撤出了摊位并单方面终止了《租赁合同》。胡美化的行为构成违约，要求其交纳摊位租金。
胡美化对榕海公司的反诉辩称，不同意反诉请求。现在可以确认双方当事人2015年2月29日终止了租赁关系。合同明确约定2016年3月1日至2019年2月28日为租赁期限，没有变更。提前入场是优惠行为，不是合同约定的期限。榕海公司认为租户在其他市场有经营，所以一定是有一些阻止租户的行为。双方在合同存续期间，无存在违反约定的行为，原押金可以抵租金，但是不能视为就是租金，所以还要返还。每年12月到春节是销售旺季，我们把市场当仓库，不符合常理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、收据、照片、视听资料、出警记录、证明、书面证人证言等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年11月11日，胡美化（乙方）与榕海公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方场地1厅4号摊位，租赁面积140平方米，乙方的经营项目为凤梨、红掌。乙方对甲方场地租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止。乙方承租价格为人民币400元每�米，签订合同需交纳押金3万元（详见附表），进场布满摊位货物，免费使用三年，经营期间自用电按市场规定价收取电费，此外无其他费用。甲方收取乙方押金为3万元，在合同期满乙方无任何违约行为，须续租第四年，按甲方定价收取第四年租金及保证金，原押金可以抵租金。甲方制定《摊位管理相关条例》，水、电、暖的硬件设施的协调，保证供暖温度。所有入驻商户为盛芳商户，需维护盛芳利益，凡有在其他市场经营者，取盛芳之优惠而无实际经营，将盛芳摊位作为仓储用途，一旦举报或经市场部巡查发现，视为违反合同约定，无条件清出市场，承担由此产生的一切违约责任及费用。合同第七条约定，合同期满乙方有意续租，应提前30天通知甲方，并得到甲方认可后方视为乙方续租成功。乙方在合同期内合法经营，属信誉优良商户，享受续租优先权。合同期�乙方不再承租甲方摊位，由甲乙双方协商无遗留问题，可办理退租手续。合同第八条约定，甲方违反合同约定，当无条件退还押金或者保证金，并补偿乙方因此产生的劳务、运费的直接损失。乙方违反合同约定或不服从市场管理规定，押金或者保证金不退，并按照摊位实际使用时间补交费用，及返还甲方和盛芳提供的优惠款项。合同补充说明，全体特定商户跟甲方签订执行约定，在甲方履行合同约定后入场，入场时间甲方须在乙方签订合同起一星期内通知，如甲方未在2016年3月10日履行好合同约定，将保证金如数退还商户，合同终止。附表：100-140平方米，保证金3万元；141-180平方米，保证金4万元；181-200平方米，保证金5万元。
签订合同当日，胡美化向榕海公司交纳摊位押金3万元。经榕海公司通知，胡美化于2015年12月25日入场经营。2016年2月29日，胡美化撤�经营场地。
庭审中，胡美化提交照片8张、视频一段、出警记录一份，证明市场温度过低，花卉死亡，当时市场与业主有一个微信群，市场发了通知，三月一日全面清退，市场贴了封条，且强行清退，业主报了警。对此，榕海公司不予认可，认为照片上的温度计没有参照物，花卉运输、储存、自然生长都可能出现生病等问题，不能证明是市场温度低造成；陈海松个人微信不能代表公司意见，且微信只是截图，未经公证，真实性不认可；照片上的通知和封条上面没有盖章，不能证明是公司贴的，封条也不能证明是公司所为，市场是公司的市场，但是从照片上看，25号摊位空置，没人经营。对于视频，不能说明是哪位商户因为什么原因被封，说明不了任何问题，且视频未经公证，不予认可。对于报警记录真实性认可，但是市场和摊位有纠纷很正常，警方未做责任认定，不能证明市场有阻碍商户的行为。同时，榕海公司提交照片2张和证明一张，证明市场是新建的国际化基地，设施和管理完善，不会出现温度过低的情况，且公司为了商户顺利进入市场经营，铺路、开通了南门，商户说元旦春节是旺季，公司投入了大量资金让商户入场。榕海公司受北京花乡盛芳国际花卉文化产业有限公司委托出租市场，合同合法有效，榕海公司有出租权。对此，胡美化认为，照片是市场的照片，但是不能证明设施完善，开始是正常经营，后来就不让经营了，照片没有时间地点，只能看见有一个出风口，没有供暖，导致温度过低，对照片的证明目的不认可，对证明的真实性认可，认可合同有效。榕海公司又提交书面证人证言及照片，证明市场温度达标，胡美化对该证据不予认可。
庭审中，双方曾一致认为租赁合同于2016年2月29日终止。在本案后续审理过程中，榕海公司又认为合同于2月29日没有解除，胡美化则认为，双方合同于2016年2月29日已实际解除。
本院认为：胡美化与榕海公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于胡美化向榕海公司交纳3万元押金、于2015年12月25日入场经营、于2016年2月29日撤场的事实，本院予以认定。双方曾一致认为租赁合同于2016年2月29日终止，后榕海公司又认为合同于2月29日没有解除，因胡美化于2016年2月29日撤出市场，故本院确认双方租赁关系已于当日实际终止。庭审中，胡美化提交证据证明市场温度过低且遭到公司无理驱赶撤场，榕海公司称胡美化自动撤场且在其他市场有经营，双方均称对方存在违约行为，但均未提供充分的证据对自己的主张予以证明，且对方均不予认可，故本院对双方�对方存在违约行为均无法认定。
针对胡美化的诉讼请求，胡美化交纳押金3万元，按照合同约定，前三年免费使用，该押金于收取第四年租金时可以抵作租金，而通过合同第七条约定可见合同期限届满后并非一定续租。而合同中约定押金或者保证金不退的情况为乙方违反合同约定或不服从市场管理规定，对于胡美化违反合同约定或不服从市场管理规定的行为，榕海公司并未举证予以证明，且合同中并无在免费使用期间撤场不退押金的约定，故榕海公司不同意退还押金3万元的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采信。对于胡美化该项诉讼请求，本院予以支持。
针对榕海公司的反诉请求，榕海公司称2015年12月25日商户入场经营说明起租日期变更，其未提交相应证据予以证明，胡美化对此不予认可，但商户确于当日入场开始经营。无论商户于2015�12月25日入场经营是否为起租日期变更，榕海公司给予胡美化的免费使用期间等优惠政策，目的是商户自第四年起开始交纳租金及正常经营。合同的权利义务应当对等。现胡美化撤场后无法在第四年交纳租金，榕海公司给予胡美化优惠政策的目的无法达到，故榕海公司要求胡美化以年租金为标准支付榕海公司占用摊位期间租金，属合理要求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、北京榕海易天花卉有限公司于本判决生效之日起七日内退还胡美化押金三万元。
二、胡美化于本判决生效之日起七日内支付北京榕海易天花卉有限公司租金一万零二百七十九元四角五分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由北京榕海易天花卉有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费28元，由胡美化负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏敬贤
人民陪审员 刘 晔
人民陪审员 曹长青
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 贾思雨