四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金堂民初字第217号
原告吕利平，女，1982年5月5日出生，公民身份号码，汉族，住四川省金堂县。
原告晏世亮，男，1972年1月1日出生，公民身份号码，汉族，住四川省金堂县。
上述二原告共同委托代理人米仁金，四川天与律师事务所律师。
上述二原告共同委托代理人胡志东，四川蜀都金丰律师事务所律师。
被告陈友忠，男，1958年1月4日出生，公民身份号码，汉族，住金堂县。
委托代理人陈红梅，女，1980年7月22日出生，公民身份号码，汉族，住四川省金堂县，系被告陈友忠之女。
原告吕利平、晏世亮（以下简称原告）与被告陈友忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。依法适用简易程序，由代理审判员唐诗进于2015年1月27日、2月4日、5月21日公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，本案于2015年6月12日转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月12日、10月30日公开开庭进行了审理。原告吕利平、晏世亮及其委托代理人胡志东、米仁金，被告陈友忠及其委托代理人陈红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕利平、晏世亮诉称，2013年9月26日，原告晏世亮通过金堂县顺利房介与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告位于金堂县三星镇棕榈湖路x号的房屋，约定房屋售价为58万元，签订合同时支付定金105000元，其中44万元的贷款利息由原告支付，余款3.5万元过户时支付。合同签订后，原告已先后向被告支付36万元（含已付定金），另支付利息37800元，共支付被告39.78万元，原告要求办理过户时，被告却虚构房屋存在抵押贷款的事实，至今不履行协助办理房屋过户的义务。2014年10月23日，双方达成新的《房屋买卖协议》，涉案房屋的售价已变更为45万元。
原告认为，双方虽对房屋过户时间以及44万元贷款的给付未明确约定，但根据二手房交易习惯，应先过户后付款，即原告依约支付定金后，被告就应协助原告办理房屋过户手续，过户完毕后，原告再支付剩余房款，且原告已支付大部分房款并已入住涉案房屋。被告的上述行为违反了合同第五条的约定，应依约向原告支付违约金105000元。
综上所述，被告虚构房屋存在抵押贷款事实，在房屋具备过户的条件下，至今未履行协助办理房屋过户的义务，已构成违约。请求判令：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效，被告立即协助原告将房屋的产权及土地使用权过户给原告，过户手续办理完毕后，原告支付被告剩余房款；2.被告支付原告违约金105000元。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告立即协助原告将房屋的产权及土地使用权过户给原告，过户手续办理完毕后，原告支付被告剩余房款。
被告陈友忠辩称，对双方签订的《房屋买卖合同》不持异议，双方签订《房屋买卖协议》，约定房屋价款45万元，是为了少交税款，不同意办理过户手续及承担违约金。按照合同约定，原告给付定金、余款3.5万元后，还须给付被告在银行的借款44万元及利息后才办理过户。原告未在双方约定的时间还款，导致被告的信用记录遭致不良影响，对此保留追究原告的权利。
经审理查明：原告吕利平、晏世亮系夫妻。二原告在租住被告位于棕榈湖x栋x单元x楼x号房屋期间，于2013年9月初与被告达成购买上述房屋的口头协议，并由原告按月支付被告在农商银行44万元借款的利息。2013年9月18日，原告通过银行转账方式向户名为陈友忠的农商银行账户支付借款利息3100元。2013年9月26日，原告通过金堂县顺利房介与被告签订《房屋买卖合同》，买方为本案原告吕利平、晏世亮，卖方为被告陈友忠，中介方为金堂县顺利房介。合同约定，被告将位于棕榈湖x栋x单元x楼x号房出售给原告，价款为58万元。与本案权利义务相关的约定包括：一、乙方（即买方）第一次支付购房定金（成交后即房款）2013年9月2日付人民币105000元，……二、甲方（即卖方）必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结……，否则承担一切法律责任；三、甲乙双方按约定的时间：2013年9月1日至……，并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户手续，所产生的一切费用由买方支付（含买卖方各项税费）；五、甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任，（甲方违约则双倍返还乙方定金，乙方违约则所付定金不退还……）。备注：现已付定金105000元。其中肆拾肆万贷款利息由买方晏世亮支付，剩余余款叁万伍仟元过户时支付陈友忠。此房卖方净收伍拾捌万元正，其他产生任何费用与卖方无关（不包含遗产税）。晏世亮在合同尾部购买（代理）方签字、捺印处签字、捺印，陈友忠在合同尾部销售（受理）方签字、捺印处签字、捺印，刘ＸＸ在中介方负责人签字、盖章处签字并加盖金堂县顺利房介印章。合同签订的当日，被告向原告出具定金支付凭据，内容为：吕利平现买陈友忠棕榈湖现房套，已交现金105000元正，刘ＸＸ在证明人处签字并加盖金堂县顺利房介印章，陈友忠在尾部签字、捺印。2014年10月23日，原告晏世亮与被告签订《房屋买卖协议》，内容为：经甲（买方）、乙（卖方）双方共同协调，乙方将位于三星镇棕榈湖路x号x幢x单元x楼x号建筑面积为149.64平方米的房屋出售给甲方，售价为45万元人民币，买卖所形成的一切税、费由甲方支付。卖方由陈友忠签字、捺印，买方由晏世亮签字、捺印。当日，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到晏世亮交现金100000元，陈友忠在收款人处签字。原告通过农商银行账户分别于2014年3月7日、3月10日、10月23日、10月26日、10月27日向被告支付35000元、10000元、100000元、30000元、80000元，原告通过农商银行账户为被告支付2013年9月-2014年10月的利息37800元，截止法庭辩论终结，原告合计向被告支付房款36万元，支付借款利息37800元。
2014年11月4日，原、被告因涉案房屋买卖发生纠纷，向金堂县公安局三星派出所报案，接（报）处警登记表载明，接警内容：棕榈湖x幢x单元x楼x号有纠纷，处警情况：经了解，双方因买房发生经济纠纷，造成成都农商银行无法收回贷款，农商银行要求陈友忠方支付违约金，进而陈友忠要求买方晏世亮支付违约金。处警人员意见：经调解，三方均同意通过法律途径解决此事。
另查明，一、涉案房屋系被告陈友忠于2009年12月28日向成都鑫诺房地产开发有限公司以银行按揭方式购买，价格为463964元，2011年9月2日办理房屋产权登记，房产证号为：金房权证鉴证字第xxx**号，建筑面积为149.64平方米，该产权证登记信息上未设定他项权利登记。2014年11月10日，金堂县房地产管理局出具房屋信息摘要显示，涉案房屋于2014年10月27日设定了抵押，权利价值为10万元，抵押权人为本案原告吕利平，抵押期限为2014年10月27日——2015年10月26日。2014年11月6日，原告向本院申请诉前财产保全，本院依法查封了涉案房屋。二、2014年11月21日，金堂县房地产管理局出具房屋信息摘要显示，涉案房屋于2012年9月5日设定抵押，业务件号为抵xxx，抵押权人为成都农村商业银行簇桥支行，权利价值为572000元，抵押期限为2012年9月5日——2015年10月4日。三、因原、被告双方向本院提交的金堂县房地产管理局出具房屋信息摘要登记的他项权利设定不一致，依原告的申请，本院依法核实上述证据，金堂县房地产管理局于2015年4月22日向本院出具情况说明，内容为：位于金堂县三星镇棕榈湖路x号x栋x单元x楼x号房屋于2012年9月5日办理了抵押登记（他权xxxxx），后于2012年9月26日申请办理后顺位抵押登记（他权xxxxx），按当时全市房屋登记操作流程，办理后顺位抵押登记时，需对原抵押登记数据注销后办理顺位抵押，再由登记系统管理员对注销抵押数据予以恢复。由于登记系统管理员未及时对数据予以恢复，造成他权xxxxx抵押登记失效。后我局于2014年11月13日发现该抵押（他权xxxxx）数据有误，并及时请市局信息中心予以恢复。同时，金堂县房地产管理局向本院出具了他权xxxx、他权xxxxx的相关申请登记资料，他权xxxx与抵xxxx内容一致。他权xxxx，抵押权人为郑和，权利价值为100000元，抵押期限为2012年9月26日——2013年9月25日。四、被告陈友忠于2012年9月14日在农商银行簇桥支行借款44万元，分24个月（24期）支付利息，2014年11月1日产生滞纳金20508.53元。自2013年9月起至2015年10月止的借款利息由原告支付，支付利息的金额为37800元。五、账户系陈友忠在农商银行簇桥支行设立的账户。
上述事实，有《房屋买卖合同》、定金收据、银行转款凭证、房屋信息摘要及当事人的陈述等证据在案证实。
本院认为，原、被告对签订的《房屋买卖合同》均无异议，合同约定的内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应严格依约履行各自的义务。
根据当事人的起诉、举证、质证、辩论及相关陈述，本院认为，本案当事人争议的焦点为：一、涉案房屋的交易价款；二、关于房屋过户的约定；三、涉案房屋针对农商银行贷款是否设立有效抵押登记公示的问题；四、原、被告是否存在违约及责任承担。
关于涉案房屋的交易价款问题。原告于第二次开庭中提交《房屋买卖协议》，以此证明双方对涉案房屋买卖的价款达成了新的合意，认为房屋价款应为45万元。被告抗辩认为，签订的45万元的协议原因系涉案房屋存在超面积且未满5年，为了少交税款而签订，认为房屋的交易价款为58万元。本院要求原告对签订45万元房屋买卖协议进行陈述时，原告吕利平未作陈述，原告晏世亮的陈述为：反正就另外签订了一份合同，为什么已经记不清楚了。原告代理人的意见为：因为房价下跌了，要求被告过户再给钱。上述房屋买卖协议签订的时间为2014年10月23日，双方因房屋买卖发生经济纠纷并报警的时间为2014年11月4日，二原告向本院申请诉前财产保全的时间为2014年11月6日，在如此短暂的时间就不清楚为何签订房屋买卖协议，原告的陈述显然无法使本院产生内心确信。而被告的陈述，结合涉案房屋的购置时间及国家关于二手房交易的相关税费缴纳的规定，具有合理性，本院应予采信。根据当地的市场行情，涉案房屋价款仅为45万元显然过低。根据前述采信的事实，因双方签订的该房屋买卖协议系为逃避国家相关税费，损害国家利益所为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，该协议无效，原被告诉争的房屋价款应确认为58万元。
关于房屋过户的约定。双方签订的《房屋买卖合同》第三条的约定为：甲乙双方按约定的时间：2013年9月1日至……，并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户手续，……。因合同签订的时间为2013年9月26日，该条约定显然未明确涉案房屋的过户时间，其余条款也未就过户时间进行具体的约定。原告认为，由于双方未约定具体的过户时间，根据二手房交易习惯，应先过户后付款，即原告依约支付定金后，被告就应协助原告办理房屋过户手续，过户完毕后，原告再支付剩余房款。被告认为，按照合同约定，原告给付定金及3.5万元后，还须给付被告在农商银行的借款本息才协助原告过户。为此，双方对房屋过户的理解存在重大争议。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，根据双方在合同的备注处约定：现已付定金105000元。其中肆拾肆万贷款利息由买方晏世亮支付，剩余余款叁万伍仟元过户时支付陈友忠。此房卖方净收伍拾捌万元正，其他产生任何费用与卖方无关（不包含遗产税）。虽然上述约定仍未对房屋过户时间进行约定，但可以看出被告在农商银行簇桥支行借款44万元及借款期限的事实，原告应当是清楚的。根据原告已付定金105000元、为被告支付银行借款44万元期间的利息、剩余余款叁万伍仟元过户时支付陈友忠的约定、庭审中“利息抵租金”的陈述，结合原告在合同履行过程中分别于2013年9月26日、2014年3月7日、3月10日、10月23日、10月26日、10月27日向被告支付共计36万元购房款（包括定金105000元、未包括已付利息37800元）的事实、被告向本院提交向农商银行簇桥支行支付利息清单、被告陈友忠在农商银行簇桥支行借款44万元的分期付款期限及双方签订的《房屋买卖合同》备注处的约定，本院作如下理解：被告陈友忠在农商银行簇桥支行借款至2014年10月到期时，原告向被告支付44万元（在此之前的借款利息由原告支付）后，被告为原告办理涉案房屋过户，同时原告向被告支付购房余款3.5万元。
关于涉案房屋针对农商银行贷款是否设立有效抵押登记公示的问题。本院认为，因涉案房屋是否办理抵押登记将对双方房屋买卖能否能实现合同目的产生重大影响，故本院有必要对涉案房屋是否办理了有效的抵押登记公示进行审查。根据金堂县房地产管理局向本院出具的《情况说明》中的“……由于登记系统管理员未及时对数据予以恢复，造成他权xxxx抵押登记失效”内容，结合金堂县房地产管理局于2014年11月10日向原告出具的涉案房屋信息摘要、本院于2014年11月6日因诉前财产保全实施对涉案房屋的查封的相关情况，金堂县房地产管理局于2014年11月13日对涉案房屋恢复办理的抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（五）项“依法被查封、扣押、监管的财产”的规定应属无效。故，涉案房屋针对农商银行贷款并未设立有效的抵押登记公示。
关于原、被告是否存在违约及责任承担问题。本院认为，根据《房屋买卖合同》、前述确认的双方对过户的约定及双方的陈述，结合原告截至2014年10月27日已向被告支付36万元房款、双方因涉案房屋买卖发生纠纷曾向公安机关报案的事实，本案原告以被告陈友忠农商银行簇桥支行借款到期为由，要求被告办理房屋过户时，被告以涉案房屋设定有抵押，要求原告须归还44万元借款方能过户，拒绝履行办理过户义务。被告的上述行为违反了《房屋买卖合同》第二条“甲方（即卖方）必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结……，否则承担一切法律责任”的约定，已构成违约。关于原告，虽然未按本院前述确认的涉案房屋过户的相关约定，但因原告要求被告过户时，被告告知原告该房屋已设定抵押，要过户还须归还44万元，至涉案房屋的价款已达80万元，被告的违约行为足以表明其不履行或可能丧失履行债务能力。为此，原告又及时采取了向公安机关报案及诉讼的方式对自己权利进行救济，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，原告的上述行为，应当认定为行使不安抗辩权。关于违约责任的承担，虽然《房屋买卖合同》第五条约定：甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任（甲方违约则双倍返还乙方定金，一方违约则所付定金不退还……）。但双方当事人均未否认该合同，且合同尚处于履行中，不能以双方当事人对合同约定的相关内容有不同的理解或其他违约而认定为推翻此协议。故，被告的上述违约不适用双方约定的定金罚则，同时，应视为双方当事人对其余违约的处理未作约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，结合本院对涉案房屋未设定有效抵押登记公示的事实，原告向被告支付购房余款22万元的同时由被告承担协助为原告办理过户的义务，同时，被告还应承担因违约给原告造成的损失，原告的损失为已付款的资金利息损失，资金利息的标准确认为中国人民银行规定的同期贷款基准利率。由于本院确认的过户时间为被告在农商银行簇桥支行的44万元借款到期，根据本案的实际，结合办理过户需要的合理时间，本院酌定被告从2014年12月1日起向原告支付利息损失至办理过户时止，计算利息的基数为原告已付房款36万元。
原、被告主张的其余事实及原告的其余诉请因与本院查明事实不符或于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第六十一条、第六十八条第一款第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告吕利平、晏世亮于本判决生效之日起十日内向被告陈友忠支付剩余房款22万元，同时被告陈友忠协助原告吕利平、晏世亮将位于金堂县三星镇棕榈湖路x号x栋x单元x层x号房屋登记于原告吕利平、晏世亮名下；
二、被告陈友忠于本判决生效之日起十日向原告吕利平、晏世亮支付违约金（以36万元为基数，从2014年12月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至办理位于金堂县三星镇棕榈湖路x号x栋x单元x层x号房屋的过户时止）；
三、驳回原告吕利平、晏世亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4600元，财产保全费3420元，两项合计为8020元，由被告陈友忠负担5000元，原告吕利平、晏世亮负担3020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 江 艳
代理审判员 唐诗进
人民陪审员 杨代清
二〇一五年十一月十日
书 记 员 薛 霜