山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6314号
上诉人（原审被告）：刘超，男，1986年9月12日出生，汉族，住济阳县。
被上诉人（原审原告）：杜建华，女，1959年10月28日出生，汉族，住济阳县。
上诉人刘超因与被上诉人杜建华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2016）鲁0125民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘超上诉请求:判令撤销原判决1、2、3项，驳回杜建华诉讼请求。事实和理由：刘超租赁杜建华房屋后，了解到杜建华曾多次与租客发生纠纷，不能按合同约定提供冬季供暖，故电话通知其解除合同。并搬出房子，杜建华找借口故意不来接收房屋，随后杜建华又报警说房屋损坏，并起诉。原审法院判决书认定第1、2、3项事实有误，适用法律不当。一、原判决认定《房屋租赁合同》有效属于认定事实错误。杜建华既不是该房屋的产权人，也不是该房屋的合法使用人，依法无权对该房屋进行出租和处置，根据法律规定，该房产并非无主财产，而是杜建华非法出租的行为损害了该房屋所有人的利益，依法应当认定房屋租赁合同无效，杜建华依仗年老，强占他人房屋出租，被租客发现后，多次起诉租客，获得利益，刘超认为原审法院害怕杜建华长期闹事才做出对刘超不利的判决。二、刘超已经和杜建华解除合同并搬出房子，不应向任何人交房屋租金。通过一审庭审证实2016年7月初，杜建华就进入到涉案房屋看到刘超已经搬走的事实存在。后来杜建华自称报警，但刘超从没收到警察的电话，证实杜建华和警察都认可解除租赁合同的行为，所以原审判决刘超支付3200元的租金无事实和法律依据，应予纠正。三、原判决刘超赔偿房屋损害，诉讼主体不适格。且损坏不是由刘超造成的。杜建华不是房屋的合法所有人和使用人，无权对房屋权利进行主张，另根据《合同法》相关规定，评估鉴定报告中的损坏是正常使用损耗，尤其是原装修及外墙，都证实房屋明显潮湿并年久失修，及原有质量不合格造成的损坏，不能证明损坏与刘超有因果关系，杜建华没有提供原来房屋的照片，证明房子是刘超住进后损坏的。原房屋本来就没有经过官方验收合格。因此，原判决应改为驳回此项诉讼。四、至于违约金，杜建华隐瞒房屋产权，不按合同约定提供供暖本身就是合同违约和欺诈，刘超在住进该房屋半年之久，杜建华还没安装暖气，其违约行为在先，对于如此不讲诚信的人，反倒让刘超承担违约金，违背法律公平原则。
杜建华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首先，涉案房屋系我2005年购买并早已占有使用。一审时，我提供的涉案房屋购买合同及济阳县人民法院(2009)济阳民初字第l271号民事判决书己证实。这一点，刘超租房时就了解过。其次，刘超理应支付租赁期内的租金。1、本案租赁合同系双方自愿签订，没有违反法律规定，合法有效。且涉案房屋己使用多年，不存在安全隐患，至于当年交付房屋时是否综合验收，因当时的法律对此并没有强制性规定，而刘超租赁房物时也没有对此提出要求。因此，刘超以涉案房屋没有综合验收主张租赁合同无效不成立。2、退一步讲，假设租赁合同无效，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷第五条的司法解释，刘超也应支付租金。3、双方租赁合同租期是一年，刘超没有给我解除合同，也没有征得我同意，并且给我损坏了房屋设施，没有给我个说法，即便刘超搬离了房屋，我的房子2016年下半年也没往外租赁，下半年的房租应该刘超支付。第三，一审法院判决刘超承担损坏房屋造成的损失正确。2017年7月29日，按照租赁合同约定，刘超交付下半年租金的时间己超了半个月，我上门去索要房租时，发现屋内设施被损坏。第四，我己按合同约定安装了暖气片，缴纳了供暖所需的费用，有缴费单据为证，我没有违约。
杜建华向一审法院起诉请求：1.依法判令刘超给付杜建华下半年房租3200元；2.刘超给付杜建华因违反合同的违约金1440元（7200元×20%）；3.刘超赔偿杜建华因损坏房屋造成的损失5000元；4.刘超承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年2月5日，杜建华与刘超签订房屋租赁合同，约定刘超租赁杜建华的上述房屋，租赁期间自2016年2月13日至2017年2月13日，租金为每月600元。合同约定房屋终止，甲方验收无误后，杜建华将押金退还刘超，不计利息。该房屋租赁合同约定2016年供暖之前安装暖气片，同时合同第三条第1项约定乙方（即刘超）应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。
经杜建华申请，一审法院委托，2017年1月15日，山东新业价格评估有限公司作出山东新业价评字［2017］第010号评估报告书，评估结论为：在价格评估基准日（2017年01月11日），济阳县爱华彩印厂商品楼中单元2楼东户室内物品损坏价值为2000元。杜建华为此支出评估费1000元。
双方当事人对以下事实争议较大，一审法院作出如下认定。
一、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。一审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》符合双方平等自愿、协商一致的原则，是双方真实的意思表示，签订合同时，杜建华虽未取得该房屋的所有权证书，但该房屋由杜建华居住使用，不影响租赁合同的效力。合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，该合同合法有效。刘超主张杜建华房屋未经过综合验收，房屋租赁合同应认定无效。根据相关法律规定及司法解释，租赁标的房屋的综合验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，刘超所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故双方签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的《房屋租赁合同》应属有效合同。
二、刘超是否应当给付杜建华剩余房租。杜建华主张刘超仅支付3800元的租金及200元押金，尚欠3200元租金尚未支付。刘超对此不认可，主张其共计支付租金3600元，并支付了400元押金，且于2016年7月就搬离房屋，因此不同意支付剩余租金。刘超为证明其主张，提交录音光盘两张。一审法院经审查认为，刘超未提供书面解除租赁合同的证据，也无法证明杜建华同意解除合同和自己搬离的事实，仅仅依据录音证据，证明力单一、薄弱，又没有其他证据相佐证，一审法院对该份证据不予采纳。杜建华与刘超签订的租赁合同未解除，刘超应当继续履行合同义务。庭审中，双方均认可刘超已向杜建华支付4000元，依照双方签订的房屋租赁合同第二条第二款，刘超应给付杜建华剩余房租共3200元。
三、刘超是否应当赔偿损坏房屋造成的损失。一审法院认为，双方签订租赁合同后，刘超在杜建华的房屋内承租并使用，本案杜建华于2016年10月即起诉要求赔偿因房屋现状受破坏的损失，结合山东新业价评字［2017］第010号评估报告书及附件中的评估对象照片所反映的情况，可以合理判断房屋现状受破坏系由刘超承租使用所致，不存在应由杜建华举证证明的问题。刘超应当对承租房屋造成的损坏承担赔偿责任。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务，遵循诚实信用原则。根据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。刘超应当根据租赁合同规定的内容履行自己的义务，对房屋所造成的损坏承担赔偿责任和违约责任。刘超违反租赁合同的约定，应当按照租赁合同第五条的约定向杜建华支付总租金20%的违约金。刘超应当向杜建华支付1440元（7200元×20%）违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第十一条、第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、刘超于判决生效之日起十日内给付杜建华剩余租金3200元；二、刘超于判决生效之日起十日内给付杜建华违约金1440元；三、刘超于判决生效之日起十日内赔偿杜建华房屋损失2000元；四、驳回杜建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，评估费1000元，由刘超负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，杜建华做为出租人提供了涉案房屋的买卖合同，(2009)济阳民初字第l271号民事判决中对涉案房屋交款情况也有相关认定。刘超主张杜建华无权对该房屋进行出租和处置，但并未提交证据证明，本院不予支持。刘超主张已与杜建华解除合同，不应交纳房屋租金。但刘超不能证实在撤出涉案房屋时与杜建华进行了验收交接，即不能证实已解除合同，故该上诉理由，证据不足，本院不予支持。杜建华与刘超系涉案租赁合同的合同双方，该合同中约定刘超对房屋使用不当造成损坏的，应负责修复或给予经济赔偿，杜建华依约定向刘超主张赔偿，且相关赔偿数额系一审法院委托山东新业价格评估有限公司进行评估所得，刘超虽有异议，但并未提交证据予以推翻，本院不予支持。刘超违反租赁合同的约定，一审判决其支付违约金符合法律规定。
综上所述，刘超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘超负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十月二十日
书记员 吴颖颖