天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四初字第0039号
原告中储发展股份有限公司，住所地天津市北辰经济开发区开发大厦。
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法定代表人韩铁林，董事长。
委托代理人张晓丽，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人陈武钟，天津四方君汇律师事务所律师。
被告天津优联投资发展集团有限公司，住所地天津市河东区十一经路78号。
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法定代表人杨永和，董事长。
委托代理人杨顺国，天津万钧律师事务所律师。
委托代理人张亮亮，天津万钧律师事务所律师。
原告中储发展股份有限公司诉被告天津优联投资发展集团有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中储发展股份有限公司的委托代理人张晓丽、陈武钟，被告天津优联投资发展集团有限公司的法定代表人杨永和及其委托代理人杨顺国、张亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中储发展股份有限公司诉称，2004年8月8日原被告双方签署《置换协议书》，约定原告将其所持有的案外人天津恒远物流有限责任公司（以下简称恒远公司）89.97%股权以及2000万元现金作为交易条件，置换被告开发建设的坐落于河东区××××零售超市，该超市建筑面积不低于25700平方米，占地规划四至为东至住宅规划路，南至住宅区规划路，西至平河装饰城，北至张贵庄路，土地使用面积为22400平方米。该《置换协议书》还约定，双方应最迟于2004年9月1日将各自置换对价物交付给对方，同时，被告应在该协议签署后30日将经验收备案合格的大型零售超市交付原告，并在竣工验收（即交付给原告）后3日内办理产权登记进件，产权登记办理完毕后3个月工作日内，为原告申请办理房屋所有权及土地使用权证的交易过户和登记手续。另，该《置换协议书》还对原被告双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。该《置换协议书》签署后，原告于2004年8月24日通过银行汇票委托书的方式将2000万元款项支付给被告并于2005年7月27日与被告签署《股权转让协议》，将原告所持有恒远公司89.97%股权转让给原告，并在天津市河东区市场和质量监督管理局完成股权转让变更登记手续。至此，原告已按照《置换协议书》的约定履行了己方全部给付义务。但是，被告却迟迟未按《置换协议书》约定为原告办理涉案房地产的产权登记手续，后经原告多次催促，2005年6月23日才取得了涉案房地产的房屋所有权证，依据该房屋所有权证记载，涉案房地产坐落于天津市河东区××-××号，建筑面积为25399.33平方米，比被告人承诺的25700平方米少300.67平方米，并且该房屋所有权证上未登记土地使用权面积，原告尚未取得土地使用权证。后又经原告多次催促，原告才于2014年5月22日取得《天津市房地产权证》，依据该房地证记载，涉案房地产坐落于天津市××××号，建筑面积为25399.33平方米，比被告承诺的25700平方米少300.67平方米，分摊土地面积为14942.4平方米，不仅未实现《置换协议书》中原告应取得独宗地而非分摊地的约定，且土地面积比被告承诺的22400平方米少7457.6平方米。经原告委托天津市正源土地价格评估有限公司对涉案房地产进行评估，以2014年5月22日原告取得《天津市房地产权证》为评估基准日，依据《置换协议书》约定涉案房地产土地的评估价值应为433596800元，而依据涉案房地产土地现状的评估价值仅为317421403元，两者差额为116175397元。对此，原告曾多次与被告协商涉案房地产土地及建筑面积差额问题，但被告均以各种理由予以拒绝。原告认为，原告已严格按照《置换协议书》的约定履行了自身的义务，但被告最终交付的涉案房地产不符合双方《置换协议书》的约定，严重损害了原告的合法权益，依法应承担损害赔偿等违约责任。
原告请求判令：一、依法判令被告向原告支付违约金116175397元，并以116175397元为本金，按照银行同期贷款基准利率支付自2014年5月23日起至实际给付之日止的利息，截至2015年8月31日利息为8691033.71元，合计124866430.71元。二、本案案件受理费、保全费等由被告承担。
被告天津优联投资发展集团有限公司辩称，被告不仅全面履行了置换协议书中约定的义务，而且还超额向原告交付了土地使用面积，所以被告没有违约无需承担任何违约赔偿责任。置换协议书签订的依据是政府批准的建设规划，涉案房地产是按照天津市政府批准的建设详规建设的大型超市。置换协议书签订时，被告按照政府规划所建的超市已处于完工待验阶段，并在建设过程中，原告一直参与建设和指挥。超市验收合格后，被告不仅将验收合格的超市交付给原告，同时也将规划范围内的包括土地使用权和建设相关图纸一并交付原告，没有隐匿规划范围内的任何一寸土地，并与原告一起于2005年4月6日到房屋管理部门进行了产权预告登记。原告也于2005年6月23日如约取得了房屋产权证。在原告对上述行为确认无误后，才与被告办理了股权转让的工商登记行为。被告在交付超市时，不仅将规划范围内的土地使用权一并交付原告，而且还超额向原告交付了土地使用面积3857.8平方米。换句话说，超市交付后，原告即依法享有超市占地范围内土地的使用权，同时原告也一直实际行使着超过22400平方米、实际面积达27327平方米土地的完整的使用权，到目前为止，没有任何单位或个人向原告主张过超市占地范围内的土地使用权。同时按照置换协议书2.1、2.2条及房屋买卖协议的约定，被告是以按政府规划所建的大型超市及其土地使用权为交换标的与原告享有的恒远公司89.97%的股权和2000万元现金进行对价交换的，在交换时，被告与原告是通过签署《房屋买卖协议》进行的，《房屋买卖协议》约定的超市的售价与原告的股权及2000万元现金之和是对价的。在交付时，被告也是将一个建好的、对价的、完整的超市交给原告，超市的规划用地，被告不仅没有任何克扣，反而增大了给付面积。被告没有任何违约行为。对于原告十年一直使用的超面积土地的费用及给被告造成的损失，被告将保留追诉权。总之被告在履行合同过程中没有任何违约行为，因此不应承担任何形式的赔偿责任。原告主张应取得22400平米的独宗土地使用权证，既无合同依据又无法律依据。首先，原告主张应取得22400平米独宗土地的使用权，无合同依据。置换协议书是双方根据原告委托第三方作出的《评估报告》和天津市政府批准的建设规划设计方案而签订的。在置换协议书中，没有任何一处表明被告要给付原告一个独宗的土地使用面积，只是说要交付原告一个规划范围内的22400平方米土地使用面积。而对该22400平方米土地使用权被告也已实际交付，对此第三方在评估报告第12页中表明：“本次评估家居超市的土地位于该宗地的西北侧，其土地占地面积是根据委托方工程部根据家居超市实际占地面积确定的。”这个委托方就是原告。这个评估报告中已经明确指出在评估的时候原告已实际收到了22400平米土地，这足以说明，被告在签订置换协议书时，原告已实际收到了被告所交付的22400平米的土地使用面积。其次，原告主张应取得22400平米独宗土地使用权证，无法律依据。根据我国现有法律规定，任何单位或个人要取得独宗土地使用权，只有通过招拍挂的方式取得，出让一方必须是政府或政府的土地管理部门，同时取得图纸性质还必须建设用地。已经开发建设完成的项目，其土地使用权不能分割，只能随着建筑物的转让、抵押而变更。被告作为一般企业，依法是无权独立出让土地使用权的。所以建设用地范围内的土地使用权，是随着在该用地范围内建设的房屋的转让而转让，不能独立转让。在该案中，建设用地范围内的土地使用权是22400平方米，因此，被告在转让超市时，该土地使用权依法已经一并转让给了原告，登记时也一并进行了登记。权属证书所载土地使用面积，并不是权利人对土地行使使用权的实际面积，是原告混淆了土地使用权面积和分摊土地面积的两个不同的概念。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条的规定，建筑物所有人对建筑物使用范围内的土地享有土地使用权。《物权法》第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。即权利人对土地行使权利的范围，是建筑物使用范围内的全部土地面积，而不是权利证书所记载的土地面积。自2006年起，天津市在市内六区范围内实行土地使用权证和房屋所有权证两证合一政策。房屋所有权证中所载明的土地使用面积，仅为该房屋的分摊面积，并不是权利人可使用的实际土地面积。分摊面积，是无法确定权利人行使权利的四至范围的。如果是单一的土地使用权证，是有四至的，是在建筑物建设之前就确定好的，是有关部门来规划的，建筑物建成后，建筑物规划范围内的全部土地使用权归建筑物的所有人。在本案中，大型超市经政府规划部门批准的四至内的规划面积为22400平米，而超市又归原告一家所有。因此，大型超市规划范围内的土地都归原告使用，这是我国现行法律所规定的“地随房走”的基本常识所决定的。所以，原告仅凭证载面积为依据，提出被告人提供的使用面积不足，是没有事实和法律依据的，因此应当依法驳回。再次，被告不是本案的适格被告，即原告所诉请的对象是错误的。原告诉请的理由是：原告领取的房产证所载明的土地使用面积为14942.4平米，小于置换时约定交付的土地使用面积。对于交付的土地面积，被告完全是按照置换协议书约定的政府规划四至进行交付的，没有任何违约行为，同时也符合当时的法律。对此，原告委托第三方作出的评估报告所载明的交付面积和天津市勘察设计院进行的现场勘察结果，均表明被告交付的土地四至完全符合置换协议书的约定。同时也符合相关法律规定。在程序上，被告也是按政府房管部门的要求，进行各种材料的申报登记，是按政府批准的建设规划进行的，没有任何遗漏和更改。至于房产证所载明的土地使用权面积，那是由行政法规调整的，不受民事法律调整。若原告对行政机关所发证件不认可，应通过行政诉讼的方式解决，而不是向被告提出民事诉讼。因为房产证及土地使用权证，是由政府颁发的，是政府的行为，不是被告所能左右的。而且原告以2015年评估报告来计算损失缺乏法律依据。原、被告签订置换协议书的时间是2004年8月9日，签订房屋买卖协议的时间以及备案时间是2005年4月6日，原告取得房产证的时间是2005年6月23日，也就是说双方进行交易完成的最终时间是2005年6月23日，如果说发现被告交付的标的物有短缺，应以当时的市场价格计算，故原告选择的计算方式是错误的。如果按照原告的主张，2004年双方交易的时候，被告给付标的物价值9700万元，十年后，因原告主张被告交付的标的物面积差700平方米，索赔1.2亿元，相当于被告将自己花9700万元建的超市给付原告后还要赔偿2000多万元。这是没有任何法律依据和事实依据的。如果原告认为被告是以欺诈的方式来对待合同，可以要求解除合同，将超市和27000平方米的土地使用权退还给被告，被告将按照原告的评估价格支付土地对价。原告在此次交易中没有任何损失，因而不存在赔偿问题。原被告签订置换协议书时明确约定依据鉴定报告作出的价格进行等价交换，原告拥有的股权评估价是7972.15万元，原告股权加现金2000万的总值是9972.15万元，答辩人所建超市的评估价是9972.43万元，在此交换过程中，双方是对价的，原告不仅没有任何损失，反而还占了几千元的便宜。至于原告所说的被告人交付的土地使用权面积少于合同约定的面积，那是根本不存在的，是原告混淆了土地使用权面积和土地证上所载明的分摊面积的概念所致。所以应依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张提供了如下证据：证据一、《置换协议书》，证明双方签有置换协议书，原告取得土地使用权面积。首先，第1.1条最后一句话（包括土地使用权）。其次，2.1条，乙方以其拥有的……所有权及土地使用权。第三，3.6条，本协议生效后甲方（原告）有权取得大型超市的所有产权及其土地使用权（22400平方米）。原告取得的是土地使用权，并不是被告所说的占地面积。证据二、银行汇票委托书及企业单位的往来收据，证明原告将2000万元支付给了被告。证据三、产权交易鉴证书。证据四、恒远物流公司的工商档案，证明2005年6月27日将持有案外人恒远公司89.97%股权转让给被告，并在工商管理部门完成了备案手续。证据五、房产证，证明原告在2005年6月23日取得房屋所有权证，面积比约定的要少。房产证上没有土地面积的记载，当时原告并未取得土地使用权证。证据六、房地产权证，证明原告2014年5月22日取得房地产权证。上面记载的原告实际取得的土地使用权面积是14942.4平方米，地不是独宗地而是分摊地，土地面积也减少了7457.6平方米。说明被告的履约行为不符合双方合同约定。证据七、回复函，证实原被告双方曾就土地使用权问题进行过多次协商，但被告以各种理由予以拒绝。证据八、土地估价报告，证明原告委托案外人评估公司对原告实际应当取得的土地使用权和最终取得的土地使用权之间的差价进行了评估，评估的基准日是2014年5月22日，原告取得房地产权证的这天作为评估基准日。证据九、天津市国有土地使用权出让合同，证明被告受让本案所涉及项目中的58万多平方米的国有土地使用权，土地是一宗地，有两个用途，分别是公建和住宅。同时证明该出让合同第13条明确约定，被告根据该合同和土地使用条件投资开发利用土地，且投资达到25%后有权将全部或部分土地的余期使用权转让。原被告签署置换协议书时间是2004年8月，正是因为国有土地出让合同允许被告将土地进行部分分割转让，才是双方签署置换协议书的基础和前提条件。置换协议书中所约定的原告应当取得的22400平方米的国有土地使用权正是应当从这58万平方米国有土地使用权中分割出来。证据十、土地平面图和公建部分国有土地使用权证。证明依据土地出让合同约定，被告共取得58万平方米国有土地使用权，两个用途，分别是公建和住宅。本案诉争的土地就是公建土地中的一部分。为了开发方便，被告实际上已将一宗地的58万平方米土地使用权进行了分割，足以证实土地使用权可以进行分割。证据十一、总平面图，图的制作时间是2005年8月25日，原告所拥有的超市已竣工交付了，并取得房屋所有权证。这个图纸和被告提供的证据十规划详规相对比发生了明显的变化，被告对规划详规进行了变更，并获得了批准，被告强调规划详规没有发生变化，这个证据恰恰证明规划详规发生了变化。在法律允许范围内进行了变更，也说明项目是可以变更的。这个图纸的制作时间是2005年8月25日，原告所拥有的超市在物理上所独占地块没有任何其他建筑物，完全具备从已经分割出来的公建用地上再独立分割出来的条件，这也是双方签署置换协议书的真实意图，被告没有按照双方约定积极向政府部门申请土地分割，最终导致原告合同目的无法实现。
被告的质证意见：对证据一置换协议书的真实性认可，对证明目的不认可。该协议不仅证明了双方实际交付的标的物是政府规划的占地面积而非证载面积，而且规定了交易方式，即原告认可被告交付标的物后才履行股权转让手续。
证据二、银行汇票、委托书以及企业单位往来收据。对证据的真实性认可，但对证明目的不认可。这份证据再次证明双方的交换是对价交换。
证据三、产权交易鉴证书和证据四、恒远公司工商档案。真实性认可，但对证明目的不认可。原告股权变动是在确认被告完成义务后才履行的，因此，该证据证明被告履行完毕合同义务时间是2005年之前，如果被告未履行义务，原告不会变更股权。
证据五、产权证。对产权证的真实性认可，但对证明目的不认可。一方面，该房产证证明被告已经履行完合同义务，根据当时法律规定，取得房产证的同时应当办理土地证，原告未办理土地证，系自己对权利的放弃。另一方面房产证虽然与置换协议书规定面积不一致，但是却与双方依据置换协议书签署的房屋买卖合同中约定的面积一致。因此，该产权证上面积是双方一致认可的，所以说事实上被告已经全面履行了合同义务。另外，原告如果认为被告未全面履行置换协议书的义务，应及时向被告提出，该案的诉讼时效应当从2005年开始计算，至本案诉前已经超过诉讼时效。
证据六、房地产证。对真实性认可，对证明目的不认可，该房地产权证系对2005年房产证的换证行为，而不是初始取得。且该房地产权证不能证明原告刚知道权利被侵害的事实，无论置换协议书，还是房屋买卖合同等，均没有规定被告有交付独宗土地的义务，相反置换协议书约定的是政府规划占地面积。
证据七、回复函。对回复函的真实性认可，对证明目的不认可，一方面，该回复函的回复时间已经超过诉讼时效，不能产生诉讼时效重新计算的效力，同时该回复函也无法证明双方多次协商的事实。另一方面，被告从未认可原告的主张，因此，与本案无关。
证据八、土地评估报告。对其真实性、证明目的均不认可，该报告属于原告单方委托，该报告依据的事实和法律错误，因为双方交易时间是2004年而该评估报告是依据2014年标准评估的。
证据九、国有土地使用权出让合同。对真实性认可，对证明目的不认可，一方面，该合同的双方为天津市规划和国土资源局和被告，原告不属于该合同的权利义务承受人，另一方面，该合同未约定被告可以将规划范围内的土地进行分割。
证据十、土地平面图。对真实性、证明目的均不认可，该证据不能证明被告有交付独宗土地和分割土地的义务，与本案无关。
被告为支持其主张提供了如下证据：证据一、置换协议书，证明双方在签订协议时约定的置换范围，置换的标的和对价以及签署协议的依据。证据二、房屋买卖协议，证明置换的时候超市的价格与原告的置换物是对价的，同时也证明了被告和原告共同到房管局进行备案的时间是2005年4月6日。证据三、房屋产权证，证明原告取得超市房屋产权的时间是2005年6月23日。证据四、收条，证明2008年6月28日被告已经将超市竣工图纸一并交付给原告。证据五、土地转让协议，证明被告交付给原告的土地是通过合法方式取得的。证据六、建设规划许可证，证明被告所建超市已经取得了政府批准，批准时间是2003年9月4日，建成的时间是2004年1月份。证据七、规划详规，证明政府批准被告建设的超市四至范围及面积与被告交付原告的用地四至和面积是一致的。证据八、平面定位图，证明超市所建的位置和详规所确定的位置是一样的。证据九、照片，证明被告交付给原告建筑物现状及原告使用的建筑物的现状是一致的。证据十、现状测量报告，证明被告交付原告的使用面积和合同约定的面积是一致的。证据十一、评估报告，证明原告委托的评估报告对交付标的物进行评估的时候就是按照建筑物的占地面积进行评估的，交付的时候是对价交付的。证据十二、产权交易鉴证书，证明原告对被告在2005年6月23日之前交付的标的物是认可的。证据十三、审核表及发票，证明被告已经办理了房屋转让的预告登记，程序合法。
原告的质证意见：证据一、置换协议书。对真实性、证明目的认可。但需要强调说明，该份置换协议书第1.3款、2.1款以及3.6款均明确约定，原告有权取得22400平方米独用国有土地使用权。
证据二、审核表及发票。对真实性认可，对证明目的不认可，该证据中没有任何土地使用权面积记载，仅为房屋权属初始登记，不能证明被告所述其已办理房屋土地预告登记，且该登记及费用支出时间2005年5月亦远远超过了置换协议书中约定的被告应登记进件时间2004年9月。
证据三、房屋买卖协议。对买卖合同及补充协议真实性认可，对证明目的不认可，1、这份合同是应政府和行业要求签订的，不能否定此前双方《置换协议书》的内容，《置换协议书》是双方交易的真实基础。2、该买卖合同中也没有任何土地使用权面积的记载，原告应取得的土地使用权仍以置换协议书中约定为准。3、该买卖合同的签订时间超过了置换协议书中约定的被告履行义务的时间。4、这份证据与本案争议焦点没有关系。
证据四、房屋产权证。对真实性认可，但没有土地使用权面积的记载，被告尚未履行完毕置换协议书项下的义务。原告取得房屋所有权的时间是2005年6月远远超过了置换协议书中约定的被告应当履行过户登记时间2004年9月。
证据五、收条。对真实性认可，对证明目的不认可，该证据仅证明被告将相关图纸交付原告，不能证明被告所称双方确认交付标的物，更不能证明被告履约行为符合置换协议书的约定。即便交付图纸的时间2008年6月亦远远超过了置换协议书中约定的被告应当履行的时间2004年9月。
证据六、评估报告。对真实性认可，对证明目的不认可，依据置换协议书约定，原告有权取得22400平米独用国有土地使用权（证载面积）评估报告系配合协议而做，其中的“占地面积”即为协议中约定的原告依法应当取得的土地使用权面积（证载面积），该评估结论亦以22400平方米面积乘以单价而得出，原告为此支付等值对价，该22400平方米独用国有土地使用权即为双方等值交换的标的物之一，被告应当依约履行。
证据七、产权交易鉴证书。对真实性认可，对证明目的不认可，不能证明原告认可被告交付的标的物。相反，证明原告已按置换协议书的约定将案外人恒远公司89.97%股权转让给被告并履行了必要的手续。
证据八、土地转让协议。对真实性、证明目的认可。但依据该协议第二条及附件《土地使用条件》第二条确定的内容，恰恰证明置换协议书项下约定的原告应取得的22400平方米国有土地使用权系单独使用，而非分摊，被告承诺实现这一约定内容。
证据九、规划许可证。对真实性、证明目的认可。但需要强调说明的是，被告并未按照该规划许可证的要求将25600平方米建筑面积的房产（超市）交付原告，且该文件并无土地使用权性质及面积记载，原告应取得的土地使用权应以置换协议书约定为准。
证据十、规划详规。对真实性认可，对证明目的不认可，规划详规制作时间为2002年9月26日，但依据被告提交的证据八及原告补充提交的证据一天津市国有土地使用权出让合同显示，该出让合同的签署日期为2003年6月16日，规划详规制作时间早于出让合同签署时间，时间冲突，不符合正常房地产开发流程，说明被告在本案项目运作过程中非常不规范；对比证据十规划详规与原告补充提交的证据三实际施工总平面图，可以看出两者之间明显的区别，说明被告在项目实施过程中进行了规划变更，且项目最终的现状与总平面图一致，进而说明对于本案中的商业地产项目，经开发商（被告）申请，在法律允许的范围内完全可以进行规划变更，且会获得政府的审批同意；尽管本案所涉房产土地包含在2003年被告与政府签署的出让合同大的地块当中，但正如被告所强调，原告所谓实际占用27000平方米或2004年协议约定的22400平方米的土地上仅有被告置换给原告的房产一栋建筑，不存在法律中共同用地部分不能分割划定实际界线，从而不能进行土地分割这一限制条件，依据出让合同第13条约定及我国法律法规、天津市有关规定，经开发商即本案被告积极申请，完全可以将该22400平方米的土地从大地块中单独分割；从该规划详规可以看出，原被告双方在2004年置换协议书中所约定的、原告应取得的该张图纸上所示的、有明确四至的22400平方米国有土地使用权完全具备单独分割的条件，被告在2004年置换协议书项下的核心义务即应是积极向行政机关进行申请，把只有原告一栋房产建筑的土地从大宗土地中分割出来由原告单独使用，其他业主不参与该地块土地面积的分摊；规划详规进一步还原和确定了双方2004年置换协议书中原告依法取得国有土地使用权的真实意思，绝不是被告一直强调的、原告现在取得的既没有法律上的权利，又不能实际使用的所谓占地面积。
证据十一、平面定位图、证据十二、照片、证据十三、现状测量报告。对真实性不予认可，该土地原告并未实际使用，且依法原告无权单独占用、使用、收益及处分。
经审理查明，2002年9月26日，被告取得万隆张贵庄路居住区修建性详细规划图，该图载明，超市位于东至住宅区规划路、南至住宅区规划路、西至平河装饰城、北至张贵庄路，占地面积为22400平方米，建筑面积为25700平方米。
2004年8月2日原告委托案外人天津市津评协通有限责任会计师事务所进行资产评估，该所于2004年8月9日出具资产评估报告书，评估报告显示：房屋建筑物评估，家世界第六大道超市位于天津市中环线××立交桥、××大道居住社区西北侧，总建筑面积为25678平方米；机器设备的评估，主要为直燃机、冷却塔、中央空调、电梯、变电柜和消防设备；土地使用权的评估，评估地块坐落于天津市××××东交口处，土地用途为商业服务业，占地面积为22400平方米，资产评估值为9972.43万元，特别事项说明中显示，被告所有的家世界第六大道超市截至目前已经完工，本次评估超市的土地位于该宗地的西北侧，其土地占地面积是原告工程部根据超市实际占地面积确定的。
2004年8月9日，原、被告签订置换协议书，协议约定：关于置换标的物一节，原告将拥有的案外人恒远公司89.97%股权外加2000万元，置换被告拥有的大型零售超市的全部资产，包括土地使用权。原告拥有恒远公司89.97%的股权，经天津市津评协通有限责任会计师事务所评估，流动资产951.62万元，无形资产7905.6万元。被告开发建设的大型零售超市位于恒远公司北侧，北邻规划世纪大道，建筑面积不低于25700平方米，土地通过出让方式取得，其规划四至为东至住宅区规划路，南至住宅区规划路，西至平河装饰城，北至张贵庄路，土地使用面积为22400平方米，置换时以通过验收合格备案后的大型零售超市、恒远公司89.97%的股权及补偿现金互为交付标的物。
置换方式一节，被告以其拥有的大型零售超市所有权及其土地使用权置换原告所拥有的恒远公司89.97%的股权及现金2000万元。被告所拥有的大型零售超市经天津市津评协通有限责任会计师事务所评估的资产值为9972.43万元，恒远公司经天津市津评协通有限责任会计师事务所评估的净资产值为8860.90万元，双方同意原告以其拥有的恒远公司89.97%股权（评估值乘以89.97%的价值为7972.15万元）及现金2000万元，置换被告所拥有的大型零售超市全部资产。双方最迟于2004年9月1日将各自置换对价物交付给对方。
被告应在协议书生效后30日内，将其开发建设的且经验收备案合格的大型零售超市交付原告，协议生效30日内，且在被告办理完毕该大型零售超市及其土地使用权的交易过户和登记手续的同时，原告将协助被告办理恒远公司的工商登记变更手续。协议生效后，原告有权取得大型零售超市的所有权及其土地使用权（22400平方米）。
承诺和保证一节，双方均承诺和保证对协议书项下的置换标的物享有完全的、排他的所有权和使用权，其处分权的行使没有任何争议，不受任何限制。
违约责任一节，被告未按约定将其开发建设的大型超市交付原告，每迟延一天，被告向原告偿付违约金4500元，原告未按约定协助被告办理恒远公司的工商登记变更手续，每迟延一天，原告向被告偿付违约金2500元。
协议签订后，2004年8月24日，原告通过银行汇票委托书的方式将2000万元支付给被告。
2005年4月6日，原、被告签订天津市商品房买卖合同及补充合同，载明房屋建筑面积为25399.33平方米，房款共计9972.43万元。
2005年4月19日，被告申请办理房屋和土地权属登记手续，并于2005年5月24日、5月27日缴纳了商品房产权登记费、买卖登记费、房产转让手续费。
2005年6月23日，原告取得了房屋所有权证（编号：房权证河东字第××号）该证记载建筑面积为25399.33平方米。
2005年7月27日，原、被告签订股权转让协议，将原告所持有恒远公司89.97%股权转让给被告，并于同日在天津市河东区市场和质量监督管理局完成股权转让变更登记手续。
2005年12月31日，天津市产权交易市场出具交易标的恒远公司转让股权比例89.97%，实际成交价格为7972.15万元，转让方为原告，受让方为被告，同时出具产权交易鉴证书，该证书载明，经审核该宗产权转让业经天津市产权交易市场登记、签约、双方产权转让的交易行为符合法定程序，予以鉴证。
2008年6月27日，原告为被告出具收条，内容为：今收到优联集团送来第六大道共建超市全套竣工图纸（含建筑、结构、给排水暖通、电气工程）一套。
2014年5月22日，原告取得天津市房地产权证，编号：房地证津字第102031410649号，该证记载建筑面积为25399.33平方米，分摊面积14942.4平方米。
2014年9月9日，被告给原告回复函，回复内容为：“根据原告所称主张土地使用权的地块，所涉及协议主体签署的房地产置换协议书内容，其中明确约定原告拥有权属的，位于天津市××××号项目属开发项目，对于具体土地使用面积确定，原告应按照土地行政管理部门审批的土地分摊面积为准，即使该结果与合同约定存在差异。对此，希原告在此基础上进一步磋商为盼，顺颂商祺。”
原告提供了2014年7月18日，天津市正源土地价格评估有限公司出具的土地估价报告，该报告载明，土地面积差7457.6平方米，土地总价格差116175397元。
原告于2015年11月5日提出财产保全申请，并提供了房产一套，本院于2015年11月30日裁定：一、查封原告名下提供担保的房地产；二、冻结被告的银行存款124866431元或查封、扣押其同等价值的财产。
上述事实，有置换协议书、支付款项的凭证、天津市商品房买卖合同及补充合同、房屋所有权证、股权转让协议、产权交易鉴证书、收条、天津市房地产权证、回复函、土地估价报告、民事裁定书等证据证实。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订置换协议书，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议的约定履行。置换协议书约定，土地使用面积为22400平方米，且有明确的四至界线，而四至界线系依据规划许可证所确定，土地占地面积22400平方米是评估机构依据原告方工程部根据家居超市实际占地面积确定的。原、被告双方依据评估机构的评估结论，达成置换协议书，即被告所拥有的大型零售超市资产值为9972.43万元，恒远公司净资产值为8860.90万元，原告拥有的89.97%股权的价值为7972.15万元及现金2000万元，合计为9972.15万元，双方进行置换，且原告已经接收了大型零售超市并取得了大型零售超市的房屋所有权，被告亦取得了恒远公司的89.97%的股权及2000万元现金。表明原、被告双方均按置换协议书的约定履行了各自的义务，被告并不存在违反协议约定的情形。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告虽提供了天津市正源土地价格评估有限公司出具的土地估价报告，载明土地面积差7457.6平方米，土地总价格差116175397元。但被告对该土地估价报告并不认可，且置换协议书中并未约定被告保证原告取得天津市房地产权证上分摊面积22400平方米的条款，因此，原告以该土地估价报告主张被告违约，没有合同依据。原告虽当庭提出书面委托评估申请，但原告未能提供被告违反置换协议书约定的充分证据，因此，原告所提天津市房地产权证证载分摊土地面积14942.4平方米与置换协议书约定的独宗土地面积22400平方米的国有建设用地土地使用权市场价格委托专业评估机构分别进行评估的申请，不属于被告存在违约行为，必须通过评估才能确定承担违约责任数额的情形，因此，原告的申请，本院不予准许。故原告要求被告向原告支付违约金116175397元，并以116175397元为本金，按照银行同期贷款基准利率支付自2014年5月23日至实际给付之日止的利息，截至2015年8月31日利息为8691033.71元，合计124866430.71元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告中储发展股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费666132元，财产保全费5000元，由原告中储发展股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 高良栋
代理审判员 张玉洁
人民陪审员 王光营
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：
合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。