江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终256号
上诉人（原审被告）朱锦湖，居民。
委托代理人陈玲、李磊，江苏法轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏省清江中学。
法定代表人陈欣，该中学校长。
委托代理人孙杰，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人朱锦湖与被上诉人江苏省清江中学（以下简称清江中学）排除妨害、赔偿损失纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年12月18日作出（2015）河民初字第1591号民事判决，朱锦湖不服该判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审查明，原告清江中学是坐落于本市淮海北路50号54幢“清江中学电子商城”房屋的所有权人。原告清江中学（甲方）与被告朱锦湖（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租用甲方商城一楼21-1号、二楼11号摊位，租期半年，自2011年1月1日至2011年6月30日止，租金2100元／月……乙方在租赁期限届满将房屋交还给甲方之日，或者甲方因乙方有本合同第十一条约定的行为解除合同收回房屋之日，乙方均应当将自己的物品搬出所承租的房屋。本合同履行期间若发生争议，甲、乙双方应协商解决。如协商不成，任何一方均可向租赁房屋所在地仲裁委员会提起仲裁。租期届满前，原告清江中学通过张贴告示、通知等方式向被告朱锦湖等承租人表示摊位不再续租，要求做好搬迁离场工作。被告朱锦湖现仍占用上述摊位，其自2011年7月1日起至今未向原告清江中学缴纳占用费和电费。
原告清江中学诉称，我校是“清江中学电子商城”的所有权人，2011年1月1日，被告朱锦湖租用电子商城一楼21-1号、二楼11号摊位，租期到2011年6月30日。合同到期前，我校决定不再续租，并通过书面告示、通知等方式告知被告朱锦湖。现被告朱锦湖仍在经营。请求判决被告朱锦湖：1、立即停止侵害，排除妨害，交出所侵占的清江中学电子商城场地并搬离商城；2、赔偿场地占用费98700元、电费147元（自2011年7月1日起至2015年5月31日）；3、2015年6月1日起至搬离商城之日期间的场地占用费及电费（场地占用费按2100元／月计算，电费按实计算）。
被告朱锦湖辩称，本案系排除妨害纠纷，原告清江中学要求赔偿损失已过诉讼时效。原告清江中学非适格主体，原告清江中学未与我商量，将涉案店铺整体出租给淮安市大光明眼镜公司（以下简称“大光明眼镜”），涉案店铺的管理权、收益权应归大光明眼镜。我出资参与“清江中学电子商城”的建设，合同约定我有优先承租权。请求驳回原告清江中学的起诉。
一审判决认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告清江中学是“清江中学电子商城”的所有权人，被告朱锦湖承租“清江中学电子商城”中一楼21-1号、二楼11号摊位，在租赁期届满后，因原告清江中学已明确表示不再续租，并要求其搬离、返还摊位，被告朱锦湖在租期届满后占有摊位属无权占有，故原告清江中学要求被告朱锦湖搬离、返还摊位，证据充分，应予支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告朱锦湖在租期届满后，未向原告清江中学返还房屋，侵害原告清江中学的房屋占有、使用及收益权，故原告清江中学要求被告朱锦湖赔偿损失，证据充分，应予支持。具体赔偿数额的确定，可根据原告清江中学怠于、不当履行合同，被告朱锦湖占有摊位的事实，比照双方之前租金的约定，酌情确定被告朱锦湖赔偿原告清江中学损失69000元，并按照1400元／月的标准赔偿2015年6月1日起至实际搬离之日的损失。对清江中学主张超出部分，不予支持。原告清江中学要求被告朱锦湖支付电费147元，因与本案不属同一法律关系，本案不予理涉。被告朱锦湖辩称本案已过诉讼时效，因原告清江中学多次诉讼，诉讼时效中断，故对原告朱锦湖的辩解不予采纳。经调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告朱锦湖于判决生效后十日内搬离“清江中学电子商城”一楼21-1号、二楼11号摊位，并将该摊位返还给原告清江中学；二、被告朱锦湖于判决生效后十日内一次性赔偿原告清江中学损失69000元，并按照1400元／月的标准赔偿自2015年6月1日起至实际搬离之日的损失；三、驳回原告清江中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费2271元（原告清江中学已预交），原告清江中学负担691元，被告朱锦湖负担1580元。
一审判决后，朱锦湖不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审中上诉人提供的生效判决已经认定，被上诉人已经将涉案房屋出租给大光明眼镜。由于争议房屋出租给大光明眼镜后，涉案房屋的经营权、管理权、收益权等相应权利也转移给案外人，目前并没有事实证明双方已经解除该租赁关系，故被上诉人无诉讼主体资格，其无权直接向上诉人主张权利。2、在双方当事人签订的房屋租赁合同中，明确约定承租人即上诉人在租赁合同期满后享有优先承租权，而一审直接认定被上诉人不再续租，但是一审法院在生效判决中又认定被上诉人将涉案房屋整体出租给大光明眼镜，剥夺了上诉人的优先承租权。3、在2011年6月20日，上诉人接到被上诉人发布内容为“商城新一轮招租工作即将开始，欢迎具备条件的承租户前往洽谈”通知后，多次要求承租，但被上诉人在未与上诉人协商的情形下将涉案房屋出租给大光明眼镜，妨碍了上诉人的优先承租权，被上诉人将房屋出租给案外人引发本案诉讼，上诉人并不存在恶意侵占。一审法院认定上诉人恶意侵占不当。4、本案的案由是排除妨碍，但是被上诉人之前的诉讼均是以房屋租赁合同纠纷进行诉讼，房屋租赁合同纠纷与排除妨碍纠纷系不同的法律关系，既然法律关系不同，就不应当适用诉讼时效中断的规定。被上诉人提起涉案侵权之诉，明显超过了2年诉讼时效。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人清江中学答辩称：1、被上诉人作为电子商城的产权人和所有权人，有权以自己的名义起诉，享有诉讼主体资格。至于被上诉人是否出将房屋租给大光明眼镜与本案无关；2、本案是排除妨碍、赔偿损失纠纷，上诉人根本不存在优先承租权之说，租赁合同中没有约定上诉人有优先承租权。同时，根据生效民事判决，已经认定上诉人没有优先承租权，该上诉理由不能成立；3、被上诉人在租赁合同到期前已经通过多种方式告知上诉人，合同期满不再续租，要求搬离，但是上诉人期满后仍然占用，显然为恶意侵权；4、一审法院认定上诉人怠于不当履行合同，没有全部支持被上诉人的房屋占用费，被上诉人也有异议，但没有上诉，视为我们对权利的处分；5、关于诉讼时效问题。本案是排除妨碍纠纷，上诉人至今仍然占用房屋，不存在超过诉讼时效的说法。被上诉人一直没有放弃对上诉人主张权利，并且还多次向法院起诉，不论一审法院是以何种案由立案，都说明被上诉人一直在主张权利。所以，本案没有超过诉讼时效。
本院经审理确认一审判决认定的事实。
本院认为，关于被上诉人清江中学诉讼主体是否适格问题。被上诉人清江中学系淮海北路50号54幢“清江中学电子商城”房屋的所有权人，其对“清江中学电子商城”的房屋享有占用、使用、处分、收益的权利。被上诉人以上诉人无权占有“清江中学电子商城”中商城一楼21-1号、二楼11号摊位为由，要求排除妨碍，其主体适格。上诉人以被上诉人将涉案房屋出租给案外人为由，主张被上诉人无诉讼主体资格，于法无据，本院不予采纳。
关于上诉人对争议摊位是否享有优先承租权问题。本院认为，我国现有法律制度中，没有明确规定优先承租权，但根据学理解释，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下享有优先承租的权利。虽然优先承租权并非法定权利，但根据民法意思自治、合同法缔约自由原则，当事人可以在合同中书面约定租赁到期后，承租人享有优先承租权。上诉人陈述合同中已经约定了优先承租权，与事实不符。由于本案双方当事人并未在房屋租赁合同中约定房屋租赁期限届满后，作为承租人的上诉人享有此项权利，故对上诉人的该项上诉请求，不予采纳。
关于清江中学是否有权要求上诉人排除妨碍的问题。本院认为，被上诉人作为涉案租赁房屋的产权人，其是否将清江中学电子商城全部整体租赁给大光明眼镜公司，与被上诉人要求上诉人退出其租赁商铺之间没有必然的因果关系。在合同到期且双方当事人无法达成新的租赁协议的情况下，上诉人应当将租赁房屋交付于被上诉人。由于上诉人拒不搬出争议的商铺摊位，侵害了被上诉人的合法权利，被上诉人有权提起诉讼要求上诉人排除妨碍。
关于被上诉人提起诉讼是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，被上诉人提出的诉讼请求是请求判令上诉人排除妨碍，将租赁商铺返还给被上诉人，被上诉人的诉讼请求基础是对物权而非债权。《中华人民共和国民法通则》所规定的诉讼时效一般情形下仅调整债权法律关系，而未调整物权法律关系，法律对于物权的保护并无诉讼时效限制。同时，在租赁合同于2011年6月租赁期满后，当事人就房屋续租问题纠纷不断且多次成讼，说明被上诉人一直在主张自己的权利，即使按照诉讼时效制度规定，被上诉人的行为也构成诉讼时效中断，本案诉讼亦不存在超过诉讼时效。故对上诉人提出本案已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由，缺乏事实和依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1525元，由上诉人朱锦湖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 李前兵
代理审判员 田 庚
二〇一六年三月三十日
书 记 员 周 亚