西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终100号
上诉人（原审被告）：西藏现代城市百货有限公司，住所地拉萨市北京东路27号。
法定代表人：卓卫平，系该公司董事兼总经理。
委托诉讼代理人：邵禹，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万瑞华，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐丽，女，汉族，四川省三台县人，经商，现住拉萨市。
上诉人西藏现代城市百货有限公司（以下简称西藏城市百货公司）因与被上诉人徐丽房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月15日公开开庭进行了审理，上诉人西藏城市百货公司的委托诉讼代理人万瑞华，被上诉人徐丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西藏城市百货公司上诉请求：一.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初1615号民事判决，依法改判；二.本案一、二审诉讼费由徐丽承担。事实和理由：（一）徐丽联合其他商户导致西藏城市百货公司招商不满无法开业，徐丽的行为才是真正的违约。（二）即使西藏城市百货公司存在违约行为，在徐丽未提交其损失的情况下，一审法院判令西藏城市百货公司向徐丽支付21750元违约金不符合法律规定。
徐丽辩称，一审判决查明的事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。西藏城市百货公司上诉中提到其联营抵制不属实。请求驳回西藏城市百货公司的上诉请求。
徐丽向一审法院起诉请求：一、判决解除西藏城市百货公司与徐丽之间的租赁合同；二、判令西藏城市百货公司依约支付违约金21750元；三、判令西藏城市百货公司退还徐丽履约保证金20000元并承担损失20000元；四、判令西藏城市百货公司依约承担6000元律师费；五、诉讼费用由西藏城市百货公司承担。
西藏城市百货公司在一审中辩称：对于双方之间的租赁关系及现已将案涉房屋租赁给案外人的事实予以认可，也同意将保证金进行退还，但对律师费、损失及违约金不予认可，认为因徐丽联营抵制的行为给其造成了巨大的损失。
一审法院认定事实：2016年3月17日，徐丽作为乙方与作为甲方的西藏城市百货公司签订房屋租赁合同，约定将甲方位于拉萨市北京东路27号城市百货二层21号，72.5平方米的商铺租赁给徐丽，租赁期限为一年，即2016年5月1日至2017年4月30日止，租金为每月7250元。合同还约定如单方面原因导致合同被解除或者单方解除合同的视为违约，违约方应向守约方支付三个月的租金作为违约金等内容。2016年3月28日，双方再次签订联营合同，约定徐丽向西藏城市百货公司支付20000元保证金等内容。在合同签订后，2015年12月23日，西藏城市百货公司向徐丽发出停业告知函，载明”西藏城市百货于2016年1月1日至2016年1月31日进行清仓大甩卖，2016年1月30日整体暂停营业，2016年2月1日至2016年2月3日，各商户负责自己专柜的道具和货品撤场，经我公司确认后完成交场手续，重装开业时间为2016年5月1日”等内容。在发出该通知后，徐丽按照告知函内容进行了停业，但西藏城市百货公司在完成重装后将案涉房屋再次租赁给案外人，对该部分事实西藏城市百货公司予以认可。
一审法院认为，西藏城市百货公司与徐丽之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。徐丽已按照合同约定内容向西藏城市百货公司交纳了保证金20000元，西藏城市百货公司按约将租赁房屋交付给徐丽是其作为出租方应履行的基本义务，本案中西藏城市百货公司并未按照合同及停业告知函内载明的内容将房屋交付给徐丽，在重装结束后单方将该商铺重新租赁给其他案外人，西藏城市百货公司的该行为已构成违约，导致西藏城市百货公司与徐丽之间的租赁合同现无法继续履行也无继续履行的可能，因此，西藏城市百货公司与徐丽双方在庭审过程中达成合意意见，同意解除双方之间的房屋租赁合同，故对徐丽的第一项诉请，一审法院予以支持。合同无法继续履行，徐丽交纳的保证金已失去了其本质的意义，西藏城市百货公司理应将其退还给徐丽且西藏城市百货公司对徐丽的该部分主张予以认可，故对徐丽的该项诉请一审法院予以支持。本案中导致合同解除无法继续履行是由西藏城市百货公司的单方违约所造成的，根据租赁合同约定的内容，已属违约，西藏城市百货公司理应承担相应的违约责任。现徐丽依据合同约定的内容向西藏城市百货公司主张违约金，且约定的违约金金额未超出相关法律规定，于法有据，一审法院予以支持。虽然西藏城市百货公司辩解因徐丽联营抵制的行为给其造成严重损失才导致将房屋租赁给他人，但西藏城市百货公司对此未提交任何证据予以证实，故对西藏城市百货公司的该辩解意见，一审法院未予采信。对于徐丽要求西藏城市百货公司支付损失20000元的诉请，徐丽未提交任何证据予以证实，故自行承担举证不能的后果。对徐丽主张的律师费，虽然提交了委托合同及收据，可以认定徐丽确实与诉讼代理人之间签订了委托合同，但徐丽并未将正规发票作为证据提交，仅凭收据无法核实该委托代理合同实际产生的费用，故对该诉请一审法院未予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除徐丽与西藏城市百货公司于2016年3月17日签订的《商铺租赁合同》。二、西藏城市百货公司于一审判决生效之日起五日内向徐丽退还履约保证金20000元。三、西藏城市百货公司于一审判决生效之日起五日内向徐丽支付违约金21750元。四、驳回徐丽的其他诉讼请求。
二审中双方均未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实有工商注册登记信息、商铺租赁合同、西藏现代城市百货有限公司收据、双方当事人的陈述、庭审笔录等在卷予以佐证。
本院认为，依据西藏城市百货公司的上诉请求及本案查明的事实，本案的争议焦点为:一、双方履行涉案合同过程中谁存在违约行为。二、一审法院判决西藏城市百货公司向徐丽支付21750元违约金是否合理。
关于双方履行涉案合同中谁违约的问题。西藏城市百货公司上诉主张徐丽存在联营抵制的违约行为，但其未提交任何证据证明其主张，其应承担举证不能的责任。一审法院未认定徐丽存在违约行为正确。双方在履行涉案合同中，徐丽已按涉案合同向西藏城市百货公司交纳了保证金20000元，西藏城市百货公司按约应将涉案租赁房屋交付给徐丽，但西藏城市百货公司认可其将涉案房屋已租给案外人，故一审法院认定西藏城市百货公司在履约中存在违约行为正确，本院予以确认。
关于一审法院判决西藏城市百货公司向徐丽支付21750元违约金是否合理的问题。徐丽依据双方合同中”如单方面原因导致合同被解除或者单方解除合同的视为违约，违约方应向守约方支付三个月的租金作为违约金”的约定，向西藏城市百货公司主张21750元违约金。西藏城市百货公司上诉认为，徐丽在没有提供证据证明其损失的情况下，一审法院判决其承担21750元违约金不符合法律规定。本院认为，双方签订的涉案合同中已明确约定了违约情形及违约金，且西藏城市百货公司在收取徐丽20000元保证金后又将涉案租赁房屋租给案外人，构成违约，故一审法院判决西藏城市百货公司向徐丽支付21750元违约金正确，本院予以维持。
双方对一审判决中没有异议，且西藏城市百货公司未提上诉的部分，已在一审法院判决中阐述，本院不再赘述。
综上，西藏城市百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费依据一审法院判决承担，二审案件受理费为1493.75元（西藏现代城市百货有限公司已预交），由西藏现代城市百货有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓雯
审判员 格 珠
审判员 邱纯杰
二〇一七年三月二十一日
书记员 李 静