福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0122民初2505号
原告中国农业银行股份有限公司连江县支行，住所：连江县凤城镇玉荷东路98号，统一社会信用代码：91350122854705995D。
负责人李晓岚，行长。
诉讼代理人谢琼书，福建天福律师事务所律师，代理权限：一般授权。
被告吴令良，男，汉族，1991年5月2日出生，住连江县。
被告福建欢乐天地置业有限责任公司，住所：连江县潘渡乡贵安村科技大楼，统一社会信用代码：9135012256539406XU。
法定代表人黄如健。
原告中国农业银行股份有限公司连江县支行因与被告吴令良、被告福建欢乐天地置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月31日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司连江县支行之诉讼代理人谢琼书、被告吴令良到庭参加诉讼，被告福建欢乐天地置业有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案无法调解，现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司连江县支行诉称，2012年6月间被告吴令良向被告福建欢乐天地置业有限责任公司购买坐落于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面向原告借款，订立有《个人购房担保借款合同》（以下简称合同）一份。《合同》约定借款金额为人民币101万元；借款用途为购买房产；借款期限：自2012年6月20日至2022年5月19日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保方式为阶段性担保+抵押，即由被告福建欢乐天地置业有限责任公司提供阶段性保证担保，由被告吴令良提供坐落于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面作为抵押物；《合同》还对违约责任以及提前收回已发放借款情形作了约定。《合同》生效后，原告于2012年6月20日向被告吴令良发放借款人民币101万元。借款后被告吴令良未能依约还款，最后一次还款时间为2016年3月31日，经原告催讨，截止2016年6月23日尚欠借款本金707098.30元，利息5120元。
原告中国农业银行股份有限公司连江县支行请求：一、依法解除原告与被告吴令良、被告福建欢乐天地置业有限责任公司订立的《个人购房担保借款合同》；二、依法判决被告吴令良归还借款人民币707098.30元，支付截止2016年6月23日利息5120元，合计712218.30元。并按借款合同约定利率（包括罚息等）支付自2016年6月24日起至本案借款归还完毕之日止的利息；三、由被告吴令良承担本案诉讼费用。四、被告福建欢乐天地置业有限责任公司对上述借款及诉讼费用承担连带责任。五、原告对抵押物享有优先受偿权。
原告中国农业银行股份有限公司连江县支行提供证明资料：
A1、个人购房担保借款合同一份；2、连房预QR字第20120665号预购商品房抵押权预告登记。证明：1、原、被告订立的金融借款合同依法成立，具有法律效力。2、被告吴令良提供其购买的房屋作为抵押物，被告福建欢乐天地置业有限责任公司提供保证连带责任担保。
A2、个人自营常规贷款发放通知单。2、个人借款凭证。证明：原告依约将借款人民币101万元发放给被告吴令良。
A3、被告还贷流水账。证明：被告吴令良还款基本情况。
A4、债务逾期催收通知书、担保人履行责任通知书。证明：原告已履行催收义务。
被告吴令良辩称:借款属实，但由于贵安店面没有生意无法运作，现在无力还款。
被告吴令良请求：与开发商即被告福建欢乐天地置业有限责任公司协商还款。
被告吴令良未提供书面证据。
被告福建欢乐天地置业有限责任公司未作答辩亦未提交证明资料。
经公开开庭审理和质证，因被告福建欢乐天地置业有限责任公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，原告提供的证据A1至A4，被告吴令良对其无异议，上述证据可以相互印证并形成证据锁链，具有证明效力，依法予以认定。
根据本案现有证据以及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2012年6月间，被告吴令良、被告福建欢乐天地置业有限责任公司与原告中国农业银行股份有限公司连江县支行签订一份《个人购房担保借款合同》(合同编号：35020120120042948)。合同约定：被告吴令良向原告贷款人民币101万元用于购买连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面，贷款期限为120个月，约定还款日为每期末月的借款发放日之对应日，采取按月等额本息还款方式。贷款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%；若借款人未按合同约定期限还款应加收50%的罚息；借款人未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权将本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期等内容。被告福建欢乐天地置业有限责任公司为借款人购房贷款提供阶段性连带责任保证。
合同签订后，原告于2012年6月20日依约向被告吴令良发放贷款人民币101万元，年利率为7.48%，被告仅按合同约定还款至2016年3月31日止，之后未再还款。现被告尚欠借款本金707098.30元及之后利息未还。
另查明，原告、被告至今仅办理抵押物即连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面房产的预告抵押登记。预抵押房产未办理正式抵押登记是因为被告吴令良怠于办理所致。
综上事实，本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人吴令良怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人吴令良负有协助办理抵押登记的义务，被告福建欢乐天地置业有限责任公司应督促其办理。本院确定被告吴令良应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人吴令良若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，吴令良虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于吴令良财产，客观上应作为吴令良责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行有权处分购房人吴令良于商品房买卖合同项下的合同权利，而吴令良取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国农业银行股份有限公司连江县支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因中国农业银行股份有限公司连江县支行与保证人福建欢乐天地置业有限责任公司约定的保证期间为“自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，福建欢乐天地置业有限责任公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人福建欢乐天地置业有限责任公司在承担保证责任后，有权向债务人吴令良追偿。在追偿过程中，若债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福建欢乐天地置业有限责任公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还吴令良。
本案中，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告吴令良、被告福建欢乐天地置业有限责任公司之间成立的个人购房担保借款合同关系，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，依法予以保护。虽然本案双方合同约定还款期限尚未到期，但是由于被告吴令良未按合同约定履行分期还款义务构成违约，原告依据合同约定，有权选择宣布贷款本息提前到期，视为双方约定的解除合同条件成就，所以原告主张依法解除合同，理由充分，依法予以支持，由此产生的合同违约责任由被告承担。原告主张被告吴令良归还尚欠借款本金人民币707098.30元及其利息（包括约定的罚息），被告福建欢乐天地置业有限责任公司承担连带保证责任，于法有据，依法予以支持。诉讼中，被告福建欢乐天地置业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一款第一项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告吴令良、被告福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号：35020120120042948)。
二、被告吴令良应在本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司连江县支行借款本金人民币707098.30元，并支付利息（自2016年4月1日起至款项还清之日止，按双方合同约定利息计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告福建欢乐天地置业有限责任公司对上述债务承担连带保证责任。
四、被告吴令良应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司连江县支行办理不动产（位于于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面房产）抵押登记手续，被告福建欢乐天地置业有限责任公司应督促吴令良并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建欢乐天地置业有限责任公司的保证责任终止；
五、连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面房产抵押登记办妥后，或被告吴令良逾期仍未办理抵押登记的，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对第一项确定的主债权优先受偿；
六、原告中国农业银行股份有限公司连江县支行对连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地海峡传统文化街8#楼6店面房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建欢乐天地置业有限责任公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告吴令良；
七、被告福建欢乐天地置业有限责任公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告吴令良追偿。
本案受理费人民币10922元，因适用简易程序，减半收取人民币5461元，由被告吴令良、被告福建欢乐天地置业有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 陈丽萍
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 吴婷艳
附：“主要法律条文”
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
五、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附注二：（申请执行提示）
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。