江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初1286号原告：田某，女，1977年9月29日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：沈燕，江苏宁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳，江苏宁致律师事务所实习律师。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口金都华府售楼处。法定代表人：魏某，该公司执行董事。原告田某诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理，依法适用普通程序并组成合议庭，分别于2017年7月19日、9月21日公开开庭进行了审理。原告田某的委托诉讼代理人沈燕、黄艳，被告润鑫开发公司法定代表人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某诉称，2014年11月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但时至原告起诉之日，被告仍然没有达到合同约定的交房条件，而逾期交房的违约金被告也没有支付。因此，为了维护原告的合法权益只得诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付违约金114880元；2、本案诉讼费由被告承担。被告润鑫开发公司辩称,被告于2014年11月9日与原告签订了商品房买卖合同，合同上第八条第二款约定，因政策法规变动，政府禁令或电力热力天然气、自来水市政道路部门等非出卖人原因导致工程延期，出卖人可具实延期并不承担违约责任。依据合同上第六条约定买受人于2014年11月9日向出卖人支付房款266674元，余款于2014年11月28日之前支付50万元，2015年2月28日之前支付最后9万元，具体支付时间是2015年1月13日支付10万元，2015年3月31日支付49万元，存在延期付款的情形。按照合同第七条第一款第二项，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。根据合同第八条第三款，买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付商品房直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止，合同附件四合同补充协议第一款第七条“买受人违约的，出卖人依法解除合同的，买受人应按照约定应支付的违约金，出卖人有权在退还买受人房款中直接扣取；合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清合同约定的违约金。否则，出卖人有权拒绝交房，此种情况按照主合同第十一条买受人原因未能按期交付处理”，原告按照第六条第三款共计需向被告支付违约金13818元，（计算方式为49万元为本金，从2014年12月20日至2015年3月31日止，共计94天，按每日万分之三的违约金计算得出13818元，其余违约金视为放弃）。至今原告仍未按上述约定补齐逾期付款违约金，我公司有权拒绝向原告交付该商品房，因此不存在原告诉讼请求。经审理查明，2014年11月9日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以856674元的价款购买被告开发的位于本市金都华府某房。该合同第八条约定：出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可以据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”根据双方签订的商品房买卖合同第六条的约定，买受人应于2014年11月9日向出卖人支付房款266674元，2014年12月28日前支付500000元，2015年2月28日前支付最后90000元，而原告的付款日期分别为2014年11月9日支付266674元，2015年1月13日支付100000元,2015年3月31日支付490000元。为查明案件事实，本院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。另查明，至庭审辩论结束，涉案房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件和竣工验收备案表。原告于2017年3月22日接收了涉案房屋。再查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部发布了建筑设计防火规范。被告于2014年9月15日与徐州市建筑设计研究院有限公司签订了《新建北村地块补充设计协议》，载明因为新消防法规的发布等原因，要求徐州市建筑设计研究院有限公司将商办楼进行施工图设计变更，以满足新的消防要求。徐州市建筑设计研究院有限公司于2015年7月28日向被告出具了设计变更通知书。建筑设计防火规范自2015年5月1日开始实施。再查明，涉案工程包含住宅楼及商办楼共六幢，在上述六幢楼单体竣工验收完成后，才具备综合验收的条件。以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票三张、被告提交的居住区配电工程服务协议一份、徐州市供电公司供电方案答复通知书两份、徐州供电公司出具收款收据三张、供电公司出具配电运检中心送达流程单一份、2015年9月18日的专家论证报告一份、2015年10月8日的专家论证报告一份、专项施工方案一份、建筑设计防火规范一份、设计变更通知书一份、变更审核后施工图纸一份、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份、新建北村地块补充设计协议一份，本院调取的2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告要求支付逾期交房违约金114880元（以合同总款856674元为本金，从2016年1月1日至2017年3月22日共计447天，以合同约定的违约金每日万分之三计算）的诉请，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直到买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。而根据本院查明的事实，原告存在逾期支付购房款的行为，另外截至到法庭辩论终结时，原告并未按照合同约定向被告支付逾期付款违约金。原告主张本案合同是格式条款合同，条款都是被告预先拟定的，并且每个合同都是重复使用的，履行合同时也没有于原告进行协商，并且该条款意图是免除被告责任，排除原告的权利，该条款属于无效条款。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，对双方合同当事人均有约束力，原、被告应按照合同约定履行合同义务。故原告的主张不成立，本院不予采纳。因此，在原告未按照合同支付全部购房款以及违约金之前，被告可以行使先履行抗辩权，可以拒绝向原告交付涉案房屋，被告的抗辩具有事实及法律依据，对原告的诉请本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田某的诉讼请求。案件受理费2600元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ元人民陪审员  张克俭人民陪审员  朱随荣二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杜文杰