宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）原民初字第1632号
原告固原润农资产管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区固原市原州区
法定代表人郭振国，该公司经理。
委托代理人李贵军，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告俞德秋，男，生于1956年7月27日，汉族，浙江省天台县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区固原市原州区。
委托代理人张广学，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人固原亨得利眼镜有限公司，住所地：固原市原州区。
法定代表人杨新东，该公司经理。
委托代理人苟克强，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告固原润农�产管理有限公司（以下简称润农资产管理公司）诉被告俞德秋、第三人固原亨得利眼镜有限公司（以下简称亨得利眼镜公司）不当得利纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告润农资产管理公司的法定代表人郭振国和委托代理人李贵军、被告俞德秋及其委托代理人张广学、第三人亨得利眼镜公司的委托代理人苟克强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润农资产管理公司诉称，固原市原州区文化街42号华盛宾馆二楼面积683.88平方米的房屋为被告和姜信华共同共有。2014年3月，华盛宾馆将该房屋出租给第三人，约定每年租金为280000.00元，第三人在承租房屋时先一次性支付两年的租金，此后第三年的租金按前一年租金的5％提升，每年租期到时先支付租金再使用房屋。2014年12月2日，原告与姜信华签订了房屋买卖合同�约定原告以4300000.00元的价款取得华盛宾馆二楼房屋的所有权。原告于当日按约定付款方式支付了姜信华全部房款，于次日取得房屋的产权证书。因被告已收取第三人支付的2014年3月1日至2016年2月28日期间的房屋租金560000.00元，其中348500.00元应当转交原告。原告多次追要，被告不予转交。现原告起诉要求被告向原告返还被告收取的第三人2014年12月3日至2016年2月28日的房屋租金348500.00元；案件受理费由被告负担。
原告润农资产管理公司提交了下列证据：
1.被告与第三人签订的《出租协议书》复印件1份，证明被告已收取第三人2014年3月1日至2016年2月28日的房屋租金560000.00元；
2.《房屋买卖合同》1份，证明姜信华与原告签订了华盛宾馆二楼房屋的买卖合同；
3.房屋所有权证书复印件1份（提交原件核对），证明原告自2014年12月3日起为华盛宾馆二楼�屋的所有权人，有权收取房屋租金。
被告俞德秋对原告润农资产管理公司提交的证据质证如下：
对《出租协议书》的三性无异议，但不能达到证明目的。对《房屋买卖合同》、房屋所有权证书复印件的三性无异议。
第三人亨得利眼镜公司对原告润农资产管理公司提交的证据质证如下：
对《出租协议书》的真实性无异议，原告仅提交了合同的复印件，被告与第三人又签订了补充协议对租赁物的价款进行了变更，故《出租协议书》不能达到证明目的。对《房屋买卖合同》、房屋所有权证书复印件的真实性无异议。
被告俞德秋辩称，原告的诉讼请求没有事实根据，请求依法驳回，或者由法庭主持原、被告进行结算后据实支付。被告将房屋出租给第三人，约定年租金230000.00元。因第三人对租赁物进行了一定的装饰装修，以其支付的装修�抵销了租金117255.00元。因此，被告收取第三人2014年1月1日至2016年3月28日的租金共计343000.00元。原告以欺诈手段取得华盛宾馆二楼房屋的所有权，截止目前尚拖欠被告房款2800000.00元。涉案房屋原所有权人贾月英与被告于2007年12月3日签订了租赁合同，被告取得了涉案房屋的承租权，租期自2008年1月1日至2015年12月3日，年租金130000.00元，该租赁合同至今存续。按照买卖不破租赁的法律规定，虽然涉案房屋所有权发生两次了变动，但不能破除贾月英与被告签订的租赁合同。综上所述，被告应当按年租金130000.00元的标准将2014年12月3日至2016年3月的房屋租金返还给原告。供销社的法人代表理事长伏建平曾承诺，如被告将涉案房屋转让给原告，则允许被告收取第三人两年租金用于补偿装修费用。
被告俞德秋提交了下列证据：
1.贾月英与被告签订的《房屋租赁合同》复印件1份（提交原件核对），证明涉案房屋由被告承租于贾月英；
2.贾月英与姜信华签订的《房地产买卖契约》复印件1份（提交原件核对），证明贾月英将涉案房屋出售给姜信华；
3.被告与第三人签订的《补充协议书》复印件1份（提交原件核对），证明被告与第三人协商将房屋租金调整为每年230000.00元，被告改造、装修涉案房屋等总计花费费用117255元，该费用已由第三人支付，从被告收取的租金中扣除；
4.收款收据复印件2份，证明被告自2014年1月1日至2016年3月28日收取第三人房屋租金共计343000.00元；
5.收款收据3份，证明被告装饰装修涉案房屋的花费清单。
原告润农资产管理公司、第三人亨得利眼镜公司对被告俞德秋提交的证据质证如下：
《房屋租赁合同》复印件、《房地产买卖契约》复印件与本案无关联性；对其他证据�异议。
第三人亨得利眼镜公司述称，2014年3月1日，被告与第三人签订了房屋租赁协议，租期自2014年3月1日至2019年2月28日。后双方又签订了补充协议，将租金变更为230000.00元，第三人装修涉案房屋的117255.00元由被告承担。按照协议约定，第三人支付了2014年3月1日至2016年2月28日的全部租金343000.00元。
第三人亨得利眼镜公司未提交证据。
经庭举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告提交的《出租协议》复印件、《房屋买卖合同》复印件来源合法，内容真实，能够达到证明目的，本院予以采信。原告提交的房屋所有权证书复印件来源合法，内容真实，本院予以采信，但不能证明原告在2014年12月8日前就取得了涉案房屋的所有权，且原告自2014年12月3日起有权收取房屋租金。
被告提交的《房屋租赁合同》复印件、《房地产买卖契约》复印件、收款收据复印件来源合法，内容真实，能够达到证明目的，本院予以采认。被告提交的《补充协议书》复印件来源合法，内容真实，该合同系固原市原州区鼎盛宾馆与第三人签订，本院予以采信。被告提交的手写收款收据，与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明，固原市文化街42号的建筑与固原市文化街171号的建筑系同一建筑。2007年12月30日，贾月英与被告签订了《房屋租赁合同》，约定贾月英将固原市文化街171号的商综楼二楼出租给被告；租期自2008年1月1日至2015年12月30日，2008年－2011年年租金120000.00元，2012年－2015年租金130000.00元。2011年8月2日，贾月英与姜信华签订了《房地产买卖契约》，约定贾月英将固原市文化街171号的商综楼转让给姜信华。2014年1月4日，被告与第三人签订了《出租协议书》（合同上加盖了固原市原州区华盛宾馆的公章），约定被告将固原市文化街42号华盛宾馆所在建筑二楼房屋出租给第三人经营使用。合同签订后第三人承租了涉案房屋。2014年5月1日，被告又与第三人又签订了《补充协议书》（合同上加盖了固原市原州区鼎盛宾馆的公章），约定被告每年支付第三人50000.00元作为租赁房屋的门头装修费补偿；因租赁房屋一楼到二楼的楼梯口（消防通道）没有做防水措施，雨天雨水打进来造成二楼楼梯口天花板严重损坏，所以年租金由280000.00元变更为230000.00元，被告不再支付任何补偿；第三人在装修过程中对二楼整体改造水管、铺设地暖地板砖及材料和人工费，由被告支付第三人以上装修费117255.00元。2014年12月2日，姜信华与原告签订了《房屋买卖合同》，约定姜信华将固原市文化街171号综合楼二层框架结构营业房转让给原告。2014年12月8日，该房屋办理了产权变更登记手续�产权登记在原告名下，登记的地址为文化街171号。
另查明，原告在诉状上称华盛宾馆二楼房屋原属被告和姜兴华共同共有。被告在庭审中亦称该房屋原属被告和姜兴华共同共有，当时房屋产权登记在姜兴华名下，被告将该房屋出租给第三人时取得了姜信华的授权。第三人在庭审中亦称该房屋原属被告和姜兴华共同共有。原告在庭审中称姜信华将涉案房屋转让给原告时未将贾月英与被告签订涉案房屋租赁合同情况告知原告。
本院认为，本案中，被告提交的《房地产买卖契约》上载明的购买方是姜信华，被告亦称涉案房屋原登记在姜信华名下，同时，原告提交的《房屋买卖合同》上载明的出卖方是姜信华。根据物权法的规定，共同共有基于共同共有关系而存在，原、被告和第三人除其陈述外均未提交相关证据，据此，原、被告和第三人关于涉案房屋原属被告和姜信华共同共有的陈述无其他证据印证，本院不予采信。涉案房屋是由被告出租给第三人的，本案证据不能证明涉案房屋原属被告和姜兴华共同共有，亦即不能证明因原告取得涉案房屋后与第三人形成房屋租赁合同关系，因此，本院对原告要求被告向其返还被告向第三人收取的2014年3月1日至2016年2月28日的租金348500.00元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条第一款，《中华人民共和国合同法》二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告固原润农资产管理有限公司的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
案件受理费收取6528.00元（原告固原润农资产管理有限公司已预交），由原告固原润农资产管理有限公司负担。
审 判 长 哈永祥
审 判 员 刘汉龙
人民陪审员 高小军
二〇一五年十月三十日
书 记 员 李 刚