广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民初字第342号
原告梁焕乾。
委托代理人刘国兰。
委托代理人秦照材，梧州市夏郢法律服务所法律工作者。
被告叶卉。
委托代理人魏文星，广西东中律师事务所律师。
第三人广西梧州金鼎实业有限公司，住所地梧州市新兴珠宝路1号第33幢2层52-54、59-63。
法定代表人周逸鹏，该公司董事长。
委托代理人彭新权，广西益远律师事务所律师。
原告梁焕乾与被告叶卉租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日第一次公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法于2015年7月2日追加广西梧州金鼎实业有限公司作为本案第三人参加诉讼。2015年9月21日，本院第二次公开开庭审理了本案。2015年10月14日，本院第三次公开开庭审理了本案。原告梁焕乾及其委托代理人秦照材、刘国兰，被告叶卉的委托代理人魏文星到庭参加诉讼，第三人广西梧州金鼎实业有限公司经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梁焕乾诉称，胡飞、被告与原告于2013年4月20日签订《经营场地租赁合同》，约定由胡飞、被告租用原告位于梧州市民主路48-50号地层2号铺位，租赁期限自2013年5月3日至2016年4月30日，每月租金2000元，租赁押金4000元。2014年4月20日，被告叶卉又制作另一份《经营场地租赁合同》要求原告签字，该合同明确每月租金应在每月第五日前转账至原告指定的账户，水电费由胡飞、被告承担，胡飞、被告提前终止合同的，租赁保证金不予退还。2014年10月底，胡飞、被告未经原告同意便自行搬离铺位，并通过隔壁商店人员将铺位钥匙转交原告，应视为胡飞、被告提前终止合同。因胡飞、被告的行为属于违约，视为其自动放弃收回租赁押金4000元的权利。胡飞、被告的租金及水电费只付到2014年1月止，但对于2014年2月至2014年10月的租金18000元及水电费784.50元至今未付，原告为此诉请胡飞、被告付清租金18000元及水电费784.50元。
原告梁焕乾向法庭提供的证据有：1、原告的居民身份证，证实原告的主体资格；2、刘国兰的常住人口登记卡，证明刘国兰是原告的妻子；3、《经营场地租赁合同》，证实胡飞、被告租赁原告位于梧州市民主路48-50号地层2号铺位的事实和双方签订的各项具体细则等事项；4、银行对帐单，证实胡飞、被告交付租金及水电费到2014年1月；5、存折流水清单，证实原告代胡飞、被告垫付了2014年2月至10月的电费665.80元；6、消费用户对账单，证实原告代胡飞、被告垫付了2014年5月至9月的水费118.71元；7、《房屋租赁合同》，证实原告向胡飞、被告出租的铺位是原告向第三人承租。
被告叶卉辩称，原告是向第三人承租铺位，但其与第三人所签订的合同约定不能转租，故原告的转租行为违法。被告已于2014年1月与原告解除租赁合同关系，并交清当月及之前的租金和水电费，之后产生的水电费与被告无关，请求法院依法驳回原告的诉请，并要求原告返还租赁押金4000元。
被告叶卉向法庭提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证实原告无权转租梧州市民主路48-50号地层2号铺位给被告，且其转租行为至今未取得第三人的追认；2、收条，证实原告收取被告租赁押金4000元；3、原告提供的水电费票据复印件，证实被告已退租，否则铺位电费应过百元，且原告以前每月上门收取水电费，并非原告诉状所写其通过其他人才知道原告退租。
第三人广西梧州金鼎实业有限公司辩称，本案诉争房屋是属第三人所有。2014年7月1日，原告与第三人续签《房屋租赁合同》，租赁期限从从2014年4月1日起至2016年3月31日止。第三人在收到法院通知前不清楚原告擅自将诉争房屋转租他人。上述合同第六条违约责任第1小项约定如果原告转租房屋给他人需第三人同意，因之前第三人一直不清楚原告转租他人，对于原告的转租行为，第三人认为原告已构成违约，其不予认可。
第三人广西梧州金鼎实业有限公司向法庭提供的证据有：1、房产证，证实诉争房屋产权属第三人所有；2、《房屋租赁合同》，证实合同第六条约定原告未经第三人书面同意擅自转让给他人属于违约，第三人有权收回房屋。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、7无异议，但对证据3、4、5、6有异议，认为：证据3，第三人在庭上表示对原告转租房屋给他人不知情，且是没有得到第三人同意，原告与被告签订的经营场地租赁合同无效；证据4，被告支付了原告截至2014年1月的租金与水电费，因被告知道原告属于非法转租，故在2014年1月份明确表示以后不再租赁该房屋；证据5，因被告于2014年2月起不再租赁原告转租的房屋，该电费与被告叶卉无关；证据6，证实被告叶卉从2014年2月起没有继续租赁原告转租的房屋。对双方当事人提供的证据均无异议。
第三人对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议。
原告、第三人对被告叶卉提供的证据1、2、3均无异议。
原告、被告叶卉对第三人提供的证据1、2均无异议。
对于上述当事人均无异议的证据，本院予以认定，对于存在争议的证据结合全案案情予以综合认证。
根据当事人的陈述与举证，本院确认以下事实：原告与第三人于2012年3月26日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租第三人位于梧州市万秀区民主路48-50号地楼2号房用于经营食堂，租赁期限为2012年4月1日至2014年3月31日止，月租金1000元，原告未经第三人书面同意，擅自将将承租的房屋转让、转租、调换或承包给他人的，第三人有权终止合同，收回出租房屋。2013年4月20日，原告与被告签订《产地经营租赁合同》，约定由原告将上述房屋转租给胡飞、被告，租赁期限从2013年5月3日至2016年4月30日止，月租金2000元，经营范围包括装饰品、港货、进口奶粉等，胡飞、被告因自身原因提出提前终止合同，须提前30日书面申请报告原告，胡飞、被告缴纳的租赁保证金，原告不予退还。原告与被告均在合同上签名。胡飞由被告代为签名，但胡飞不知情，原告在庭审中对此亦无异议。2013年6月5日，被告向原告支付租赁保证金4000元。被告支付了2013年5月至2014年1月之前的租金（其中2013年5月只支付租金1000元）17000元和水电费。原告与第三人于2014年7月1日续签上述《房屋租赁合同》，租赁期限从2014年4月1日起延长至2016年3月31日止，月租金从1000元增至1500元。2014年11月前后，被告委托他人将上述房屋的钥匙交给隔壁商铺“新意堡”的店员刘碧清转交原告，但被告没有支付2014年2月至2014年10月的租金18000元及水电费784.51元（其中水费为118.71元、电费为665.80元），但水电费784.51元已由原告向有关部门缴清。现原告以胡飞、被告于2014年10月底未经其同意便搬离上述房屋，应视为胡飞、被告提前终止合同为由诉至本院。
另查明，本案在开庭审理过程中，第三人对原告转租上述房屋的行为，明确表示不知情及不追认。
再查明，本案在第二次庭审结束后，原告自愿撤回对胡飞的起诉，本院依法口头裁定予以准许。
本院认为，第三人与原告于2012年3月26日、2014年7月1日签订的两份《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应依约履行各自的义务。根据该两份《房屋租赁合同》的约定，原告未经第三人书面同意，擅自将承租的第三人所有的梧州市万秀区民主路48-50号地楼2号房转让、转租、调换或承包给他人的，第三人有权终止合同，收回出租房屋。庭审中，原告承认第三人不知其转租上述房屋给被告，且第三人向法庭明确表示原告将上述房屋转租给被告未经其同意，且表示不同意原告的转租行为。因此原告将上述房屋转租给被告的行为无效，即原、被告签订的《经营场地租赁合同》内容自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，第三人与原告签订的上述两份《房屋租赁合同》中约定2012年4月1日至2014年3月31日止的月租金为1000元、2014年4月1日至2016年3月31日止的月租金为1500元。原、被告叶卉签订《经营场地租赁合同》后，被告向原告交付了2013年5月至2014年1月的租金17000元，被告应当向原告予以返还，鉴于被告使用上述房屋至2014年10月底，且没有支付2014年2月至2014年10月的租金及水电费，原告因合同无效取得的财产应当返还，但被告因经营使用上述房屋需要支付合理的租金，即参照原告需向第三人支付的租金给付原告。根据第三人与原告签订的《房屋租赁合同》约定，原告从2013年5月至2014年10月需向第三人支付的租金共为21500元，而被告只向原告支付了租金17000元及租赁保证金4000元，合计21000元，不足部分500元，被告应向原告支付，考虑原告已代被告支付了2014年2月至2014年10月的水电费784.51元，而原告主张784.50元，该费用应由被告承担，故被告尚应向原告支付1284.50元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：
被告叶卉应向原告梁焕乾支付1284.50元。
本案案件受理费270元，公告费600元，由原告梁焕乾负担811元，被告叶卉负担59元。
上述应付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：市中级法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范天全
人民陪审员 黄丽芬
人民陪审员 周桂红
二〇一五年十月十四日
书 记 员 胡 丹
附录所适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。