海南省海口市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）海中法行终字第86号
上诉人（原审原告）海南承龙装饰工程有限公司。
法定代表人唐孝全，总经理。
委托代理人付采林，男，1944年10月18日出生，汉族，该司法律顾问。
被上诉人（原审被告）海口市住房和城乡建设局。
法定代表人李运文，局长。
委托代理人梁振华，该局干部。
委托代理人吴伟伟，该局干部。
原审第三人王夏戈，男，1962年8月8日出生，汉族。
委托代理人陈建新，男，1963年3月26日出生，汉族。
上诉人海南承龙装饰工程有限公司（以下简称承龙公司）因与被上诉人海口市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、原审第三人王夏戈房屋登记行政管理纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美行初字第6号行政判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理，上诉人承龙公司法定代表人唐孝全、委托代理人付采林，被上诉人的委托代理人梁振华，原审第三人的委托代理人陈建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本案讼争房产是海口市义龙横路1号南希花苑E幢1306房，现房屋所有权人为承龙公司，产权证号为海房字第HJ0040**号。2002年5月21日，承龙公司与王夏戈签订《房屋抵押借款合同》，约定承龙公司将讼争房产作为担保向王夏戈借款，抵押借款期限4个月，从2002年5月21日起至2002年9月22日止。随后，2002年5月21日，承龙公司及王夏戈持相关材料向市住建局申请办理涉案房产的他项权登记。2002年5月31日，市住建局颁发了海房他字第10429号房屋他项权利证，该证载明房屋他项权人为王夏戈，房屋所有权人为承龙公司，抵押权利价值为人民币10万元，抵押期限自2002年5月22日至2002年9月22日止，共123天。另查明，2013年1月4日，海口市龙华区人民法院就王夏戈与承龙公司借款纠纷一案，作出（2012）龙民二初字第481号民事判决书，以王夏戈起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权为由，判决驳回王夏戈的诉讼请求。2013年1月4日，海口市龙华区人民法院就本案承龙公司与陈建新及王夏戈返还原物纠纷一案，作出（2012）龙民一重字第11号民事判决书，认定涉案房屋系本案承龙公司自愿无偿交予王夏戈使用，并判决限王夏戈于本判决生效之日起十日内赔偿经济损失3000元给承龙公司；限陈建新于本判决之日起十日内返还出租海口市义龙横路1号南希花苑E幢1306房屋所取得的租金3700元给承龙公司；驳回承龙公司的其他诉讼请求。2013年4月10日，承龙公司以讼争房产所担保的主债权已经灭失为由，向市住建局申请撤销讼争房产的他项权利登记，市住建局以承龙公司请求注销海房他字第10429号房屋他项权利证，不符合《房屋登记办法》的相关规定为由，拒绝为承龙公司办理抵押权注销登记。承龙公司不服，遂向原审法院提起行政诉讼。
原审法院判决认定：本案当事人争议焦点是王夏戈对承龙公司的债权是否消灭。海口市龙华区人民法院于2013年1月4日就王夏戈与承龙公司借款纠纷一案作出（2012）龙民二初字第481号民事判决书，认定王夏戈起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权，判决驳回王夏戈的诉讼请求。该判决并没有处理双方间的债权债务关系，故双方间的债权债务关系仍然存在。海口市龙华区人民法院于2013年1月4日就承龙公司与陈建新及王夏戈返还原物纠纷一案作出（2012）龙民一重字第11号民事判决书，仅认定涉案房屋系承龙公司自愿无偿交予王夏戈使用，并未确认双方间的债权债务关系终止。故应认定王夏戈对承龙公司的债权并没有消灭。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”王夏戈就该债权享有的抵押权亦未消灭，承龙公司因此要求市住建局撤销对承龙公司和王夏戈作出的海房他字第10429号房屋他项权利证书，没有事实依据，应予驳回。因涉案房屋的抵押权尚未消灭，承龙公司要求市住建局撤销行政不作为将房产证返还承龙公司的诉讼请求，没有法律依据，亦应予驳回。原审法院依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项、第六十二条的规定，判决驳回承龙公司的诉讼请求。案件受理费50元，由承龙公司负担。
上诉人承龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与第三人的借款合同纠纷于2013年1月4日由海口市龙华区法院作出的（2012）龙民一重字第11号，以及（2012）龙民二初字第481号判决，可以认定本案抵押权所担保的10万元借款本金及利息等主债权的诉讼时效已告结束。根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的决定等生效时发生法律效力”的规定，人民法院的法律文书能够影响抵押权的设立、变更、消灭等存在形式。主债权诉讼时效经过的法律后果是主债权不受法律强制性保护，那么设立在该债权上的抵押权就应当归于消灭。
二、依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”我国《物权法》第二百零二条又进一步明确规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”没有经过诉讼时效，主债权和抵押权还未消灭、还继续存在。主债权的诉讼时效期间已经届满，说明第三人已经放弃主债权和抵押权，因此只能依照上述两个法律条款的规定，依法宣告主债权和抵押权消灭。
三、美兰区法院作出的（2014）美行初字第6号行政判决，认为本案争议的焦点是第三人对上诉人的债权是否消灭。这确实是争议的焦点，但错就错在一审判决认为主债权没有消灭，上面说的已经很清楚，很明白，均是以事实为根据，以法律为准绳。一审判决同样也引用了《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，但前提是主债权没消灭，还存在，而却没有找到一条经过诉讼时效主债权仍然存在的法律规定。
四、一审判决书中把《物权法》第二百零二条抛开不用，认为龙华区法院的第11号判决“仅认定涉案房屋系原告自愿无偿交予第三人王夏戈使用，并未确认双方间债权债务关系终止。故应认定第三人对原告的债权并没有消灭。”这明显是主观臆断与断章取义，既然是认定上诉人无偿交给第三人使用，为何还要把房屋返还上诉人，还判决第三人赔偿上诉人3000元，还要第三人的委托代理人陈建新返还出租房屋租金3700元给上诉人。本案第三人的抵押权依照《担保法》应该在2006年5月20日前行使，现已经超过主债权和抵押权的诉讼时效期七、八年，《物权法》规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
五、退一万步来说，第三人在本案一审庭审中述说“第三人不懂法，未在诉讼保护期内提起诉讼清偿借款。”就是第三人本身都已经承认违法了，龙华区法院两个判决送达后第三入均没有提起上诉，上诉人才在两个法律判决都生效的情况下，请求被上诉人注销他项权利证书，返还上诉人的产权证。
六、本案的基本事实真相是主债权的诉讼时效期间已经超过，无论是龙华区法院的两个判决、第三人，还是被上诉人都没有异议，关键是在诉讼时效已经经过，主债权到底是消灭了，还是没消灭。超过诉讼时效的主债权，将失去国家强制力的保护。对于抵押权人来讲，持有一个没有强制保护的抵押权是毫无意义的。对于自然人的债权来讲，欠债还钱是天经地义的，当初上诉人借款时第三人把利息扣除，又以借住为名非法侵占上诉人的房屋长达10年之久，还对外出租，约收取租金15万左右。最可气的是，第三人向上诉人借房时是高档精装修，诉讼期间第三人向上诉人交还房屋时，一片狼藉，所有配套电器不易而飞，房间内是侵泡在水中，白蚁成堆，无一是处，真是惨不忍睹，上诉人收到房后又重新花费了10万元装修，以此可见真正的受害者是上诉人。
综上所述，不管从法律相关规定，还是从本案事实过程，都不难看出一审判决属于适用法律不当，对于法律认识不够，对于事实证据梳理不清，为此请求海口市中级人民法院依法改判：1、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美行初字第6号行政判决；2、判令被上诉人依法注销第三人持有的上诉人的他项权利证书；3、判令被上诉人依法返还上诉人的房产证。
被上诉人市住建局答辩称：一、我局给王夏戈办理的房屋他项权登记，认定事实清楚，程序合法，适用法规、规章正确。本案诉争房产系位于海口市义龙横路1号南希花苑E幢1306房，登记在承龙公司名下，产权证号为：海房字第HJ0040**号。2002年5月21日，承龙公司与王夏戈签订《房屋抵押借款合同》，该合同约定承龙公司向王夏戈借款16万元，由承龙公司将南希花苑相关房产作为抵押担保物。之后，上述当事人持《房屋他项权利登记申请书》、《房屋抵押借款合同》、海房字第HJ0040**号房屋所有权证、企业营业执照、相关身份证明等证件材料，向我局申请办理上述房产的抵押登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，我局为王夏戈理了房屋他项权登记。
二、本案涉及的相关问题。本案中，虽然王夏戈的债权债务关系超过诉讼时效的保护，不具有优先受偿权，但是其与承龙公司的债权债务依旧存在。根据《担保法》第五十二条以及《房屋登记办法》第四十八条的相关规定，若承龙公司认为其与王夏戈的债权债务关系已经灭失，可持相关证明房屋抵押权消灭的材料，与王夏戈一起向我局申请办理注销抵押权登记。另据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”故建议法院中止本案审理，由承龙公司通过民事程序解决其涉及诉争房屋的民事争议问题。
综上所述，我局给王夏戈办理的房屋他项权登记的具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法规、规章正确。
原审第三人王夏戈陈述称：承龙公司在诉市住建局行政不作为一案中所诉不符合事实情况。承龙公司十年前与王夏戈办理的房屋抵押合同与抵押关系在十年后予以反悔，利用了王夏戈不熟悉法律相关条款规定，未在诉讼保护期内向法院申请优先受偿权，恶人先告状，诉至法院要求将双方合同明文规定的抵押给王夏戈的房屋收回，甚至倒打一耙，告王夏戈为侵占，同时捉出多项无理要求，鉴于王夏戈确有重大法律程序疏漏，于法上不能拥有该房屋的所有权，经法院调解，王夏戈已主动将该房屋还给唐孝全，并按法院意见另行起诉唐孝全偿还债权债务。在法院审理唐孝全的欠债一案过程中，因牵涉时效问题的关键证据海口市公安局大同路派出所的出警情况证明出示法庭后，唐孝全要死要活，大吵大闹。该所不愿涉及民事诉讼，以该证明只适用于公安内部为由，去函法院收回了证明，导致王夏戈诉唐孝全诉讼时效连续性证据短缺而致被驳回。这便是法院两个判决书的真正内容。唐孝全所欠王夏戈的钱白纸黑字的欠款条至今仍在。唐孝全更是不懂法地认为这样就可以注销抵押权。
近段时间，王夏戈一直在找唐孝全还钱，唐一直在躲避，让其爱人应付，其在二审法院上诉状中编造了各种谎言，第三人王夏戈坚决要求唐孝全偿清债务，坚定不移支持住市建局秉公执法为民作主的正确处理方法，坚定不移地支持美兰区一审法院公正判决，强烈要求二审人民法院驳回唐孝全的无理诉求，责成唐孝全尽快偿清债权债务。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为：关于承龙公司提出的王夏戈对其享有的主债权已消灭的问题。海口市龙华区人民法院作出的（2012）龙民二初字第481号民事判决，认定的是王夏戈的起诉超过了诉讼时效期间，丧失胜诉权，并未确认王夏戈与承龙公司间的债权债务关系消灭。故承龙公司提出的王夏戈对其享有的主债权已消灭的意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于承龙公司提出的王夏戈对涉案房产所享有的抵押权已消灭的问题。《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”《物权法》第二百零二条规定的行使期限就是抵押权的存续期限，即抵押权可以因时间的经过而消灭。王夏戈主张主债权的诉讼时效期间届满已被生效的判决文书所确认，根据《物权法》第二百零二条的规定，应认定王夏戈对涉案房屋所享有的抵押权已消灭。因《物权法》后于《担保法》施行，应优先适用《物权法》的有关规定。本案涉及的主债权诉讼时效届满，抵押权是否消灭的问题在《物权法》第二百零二条中有特别规定，故对于该问题，应适用《物权法》第二百零二条的规定作出认定。因此，原审法院适用《担保法》第五十二条作出认定适用法律错误。承龙公司提出的王夏戈对涉案房产所享有的抵押权已消灭的意见有法律依据，本院予以采纳。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条规定：“下列事实法庭可以直接认定：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）按照法律规定推定的事实；（四）已经依法证明的事实；（五）根据日常生活经验法则推定的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据该条规定，抵押权因时间的经过而消灭是根据确认主债权诉讼时效期间届满，债权人丧失胜诉权的生效判决即可推定的，故对此，承龙公司无需再另行举证。在王夏戈对涉案房屋所享有的抵押权已经消灭的情况下，市住建局应为承龙公司办理注销抵押权登记的相关手续。
关于市住建局提出的应中止本案的审理，由承龙公司通过民事程序解决本案所涉房产民事争议的问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案双方争议的焦点问题是主债权诉讼时效期间届满后抵押权是否消灭，并不涉及上述规定中所涉及的确认民事法律关系无效或应被撤销的问题，故不应适用该规定中止诉讼。
综上，上诉人的上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第（一）款、第六十一条第（二）项，最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十条的规定，判决如下：
一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美行初字第6号行政判决；
二、被上诉人海口市住房和城乡建设局须于本判决发生法律效力之日起三十日内为上诉人海南承龙装饰工程有限公司办理注销海口市房海房他字第10429号房屋他项权利证的登记手续，返还上诉人海南承龙装饰工程有限公司海房字第HJ0040**号房屋所有权证。
一审、二审案件受理费各50元，共计100元，由被上诉人海口市住房和城乡建设局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 娜
审 判 员 王晋湘
代理审判员 何 芳
二〇一四年七月二日
书 记 员 黄河君
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十三条人民法院审理行政案件，参照国务院部、委根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章以及省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府根据法律和国务院的行政法规制定、发布的规章。
人民法院认为地方人民政府制定、发布的规章与国务院部、委制定、发布的规章不一致的，以及国务院部、委制定、发布的规章之间不一致的，由最高人民法院送请国务院作出解释或者裁决。
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第七十条第二审人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉具体行政行为作出判决。