天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第4440号
原告王志红。
委托代理人谭海波，天津泽惠律师事务所律师。
委托代理人赵欣媛，天津泽惠律师事务所律师。
被告张利群。
原告王志红与被告张利群房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志红委托代理人谭海波、赵欣媛到庭参加诉讼，被告张利群于2015年8月17日证据交换时到庭参加诉讼，2015年9月16日开庭时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系坐落于天津市南开区水上西路水云家园C8号别墅房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2013年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》。双方在《房屋租赁合同》中约定：被告（乙方）承租涉案房屋，租赁期限为2013年5月1日至2018年4月30日。第一、二年的年租金为20万元，第三、四、五年的年租金为24万元。合同签订后，原告依约将诉争房屋交付被告，被告入住涉案房屋，至今仅支付了2013年5月1日至2014年7月31日期间的租金25万元。截止2015年3月31日，被告欠付租金达15万元。原告多次要求被告给付租金，被告均以各种理由拒绝，至今未果。原告曾于2014年11月起诉被告，要求被告支付2014年8月1日至2014年10月31日期间的房屋租金5万元。被告在判决生效后继续拖欠租金。原告无奈，于2015年4月14日向被告送达了“解除房屋租赁合同通知书”，依法解除了双方于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》。现原告起诉要求依法确认原、被告双方于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月20日解除；被告向原告支付2014年11月1日至2015年4月20日期间累计拖欠的租金10万元；依法判令被告自合同解除之日起（2015年4月20日）起，至实际交付拖欠租金之日止，按照1000元／天的标准，向原告支付违约金（暂计算至2015年4月29日9000元）；诉讼费用全部由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同、房本。
2、民事判决书。
3、律师函、回执单（网上查询截图）。
4、法院调取的涉案房屋权属、买卖协议两份，证明原告在双方租赁合同存续期间，是合法所有权人，享有出租权。
5、笔录，证明双方合同关系，被告对本次开庭期间原告提交合同不认可的主张不成立，且该笔录中对于合同内容是有明确体现，与本案提交合同一致，而被告是对该合同认可的。
被告在证据交换庭审中对证据1的真实性不认可，对证据2有异议，对证据3称未收到。其余证据因被告未参与开庭，亦未提交书面的质证意见。
被告在证据交换庭中对原告诉请辩称，不同意原告诉请。1、双方没有做正式的解除合同手续，2014年7月初被告已将个人物品腾空。2、不同意支付2014年11月1日至2015年4月20日期间租金，被告非租赁合同实际承租人，实际承租人为案外人周国建。3、不同意支付违约金。从2014年7月开始被告未使用讼争房屋，且认为违约金标准不合理，费用过高。4、不同意承担诉讼费。
被告为证明其主张申请证人张××、柴××、杨××出庭出具证人证言。
原告对被告提交证据的质证意见为：不认可证明目的。
经审理查明，原、被告于2013年4月16日签订《租赁合同》，合同约定原告将坐落于南开区水上西路水云花园C8别墅出租给被告，房屋面积为273.46平方米，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日。租金标准为第一、二年年租金200000元、第三至五年年租金240000元；被告按半年支付租金，付款时间分别为2013年4月18日、2013年10月18日、2014年4月18日、2014年10月18日……；被告拖欠租金累计达7天及其以上的，原告有权解除合同，保证金不予退还；被告除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之日起至实际交付拖欠租金之日止，每日按1000元向原告支付违约金；房屋及原有附属设备因被告正常使用发生损坏的，由被告负责维修并承担维修费用，原告应予协助。合同签订后，原告依约将讼争房屋交付被告，但被告未按合同约定履行支付租金义务。因被告拖欠2014年8月1日至2014年10月31日期间租金50000元，原告曾诉至本院，2014年12月18日，本院做出（2014）南民初字第7579号民事判决书，判决被告给付原告租金50000元。判决生效后，被告未履行，故原告向本院申请强制执行。
另查，2015年4月14日，原告向被告发出解除《房屋租赁合同》律师函，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告向原告支付房租及违约利息。
再查，诉争房屋原告已出售，产权人已变更。
上述事实有当事人陈述及提交的证据佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年4月16日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已经生效判决确认，故合法有效，双方均应依该合同约定全面履行各自义务。现因被告违约未按期交付租金，原告主张解除双方签订的房屋租赁合同不违反法律的相关规定，本院予以确认。对于合同解除前的租金被告应予以给付。现原告主张被告2014年11月1日至2015年4月2日的租金100000元，本院予以支持。关于违约金，合同约定被告拖欠租金累计达7天及其以上的，原告有权解除合同，保证金不予退还，被告除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之日起至实际交付拖欠租金之日止，每日按1000元向原告支付违约金。因2014年8月1日至2014年10月31日的租金已经法院生效判决确认，故对于违约金的基数应以本次诉讼主张100000元为准，因每日1000元的违约金标准过高，本院酌定以同期人民银行贷款利率为标准至实际给付之日止，被告向原告支付违约金。在证据交换庭审中，被告主张2014年7月30日原告将讼争房屋自来水截门关闭，致使讼争房屋无法正常使用，并提供证人证言予以证实，对此，本院认为依据现有证据无法证明被告的抗辩主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：
一、确认原、被告双方于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月20日解除；
二、本判决生效后十五日内，被告给付原告拖欠的2014年11月1日至2015年4月20日期间房屋租金100000元；
三、本判决生效后十五日内，被告自2015年4月20日起至实际给付租金之日止，以100000元为基数，以同期人民银行贷款利率为标准向原告支付违约金。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2640元，被告负担1552元，原告负担1088元，被告负担部分于本判决生效后十五日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 傅美兰
人民陪审员 白艳芬
人民陪审员 范培舒
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 刘 路
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。