陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00754号
上诉人（原审原告）西乡县民生购物中心有限责任公司。
法定代表人滕世早，系公司经理。
委托代理人梁伟，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）张新泉，男，汉族。原系西乡县鼎尚歌城业主。
委托代理人徐志丹，陕西朝扬律师事务所律师。
上诉人西乡县民生购物中心有限责任公司因与被上诉人张新泉房屋租赁合同纠纷一案，不服西乡县人民法院（2015）西民初字第00704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西乡县民生购物中心有限责任公司的委托代理人梁伟、被上诉人张新泉的委托代理人徐志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告西乡县民生购物中心有限责任公司与西乡县百货有限责任公司分别于2002年10月15日、2011年6月26日签订房屋租赁合同。由西乡县百货有限责任公司将位于西乡县北马路十字的西乡县百货大楼整体建筑租赁给原告使用，租期自2003年1月1日至2017年12月31日。2007年3月9日，西乡县民生购物中心有限责任公司与王丽签订房屋租赁合同，租期为2007年3月20日至2012年12月19日。2009年11月4日，原告西乡县民生购物中心有限责任公司与被告张新泉签订房屋租赁补充合同，由西乡县民生购物中心有限责任公司将租赁给王丽的商业用房转租给被告张新泉，租期不变，年租金为20000元。2011年7月20日，原告西乡县民生购物中心有限责任公司与西乡县百货有限责任公司签订补充协议，协议约定西乡县民生购物中心有限责任公司有权将租赁房屋的内部分场地及柜台单独转租给第三方。在原告西乡县民生购物中心有限责任公司与被告张新泉签订的租赁合同期限内，被告张新泉已按照合同约定向原告支付全部租金。租赁期限届满后，因双方就是否续租及租金问题发生争议，原告公司停止向被告歌城供水导致被告无法经营。被告张新泉占用该租赁房屋，2015年7月16日，被告张新泉将房屋腾交给原告西乡县民生购物中心有限责任公司。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方有约束力，双方均应遵守和履行。被告张新泉在商业用房租赁期间，按照租赁合同的约定向原告西乡县民生购物中心有限责任公司支付了全部租金，房屋租赁协议已经履行完毕。被告张新泉在租赁期间占用该商业用房符合法律规定，也符合双方当事人的合同约定。但被告在租赁期届满后继续占用该商业用房实际已经属于非法占用，原告作为出租方有权要求被告张新泉返还其占有的租赁用房，被告应予以返还。故对于原告西乡县民生购物中心有限责任公司要求被告腾交房屋的诉讼请求应予以支持。结合本案实际情况，被告张新泉已在审理过程中将其占有的商业用房返还给原告，原告该项诉讼请求的目的已经实现。对于原告提出的要求被告张新泉给付其占用商业用房至2015年7月的租金，因双方在合同期满后并未订立新的租赁合同，也未在原合同中约定逾期交付的责任，故原告主张的租金没有依据。既然双方没有签订新的租赁合同，那么该项主张就不属于房屋租赁合同纠纷的范围。其主张的租金实际应为被告占有房屋期间的损失。被告在租赁期限届满后继续占用租赁用房，原告在此期间不仅停止向被告供水，导致被告无法正常经营，且原告怠于行使自己的权利导致损失扩大。原告对自己的主张并未提供相关的证据证明被告在占用租赁房屋期间所产生的实际损失，故对原告西乡县民生购物中心有限责任公司要求被告张新泉给付占用房屋期间的损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告西乡县民生购物中心有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2450元，由原告西乡县民生购物中心有限责任公司负担。
西乡县民生购物中心有限责任公司不服一审判决，上诉上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审依法撤销原判，发回重审。主要事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审认定上诉人停止向被上诉人供水导致其无法经营是错误的，被上诉人所经营的“鼎尚歌城”在工商部门核准的经营期限为2010年7月14日至2012年6月30日，而其与上诉人的租赁期限届满之日为2012年12月19日，由此可见，2012年6月30日之后，在被上诉人未办理延续经营期限手续的情况下，停业是必然的；2、原合同第七条明确约定，租赁期限内，任何一方提前终止合同都需要提前3个月通知，并经双方协商一致方可解除本合同，否则即视为违约。根据该约定，上诉人并未在租赁期限内提前终止合同，故无需提前3个月通知被上诉人，自然也不存在违约行为。二、原审审判程序违法。1、上诉人提交的视频资料未当庭播放，该视频资料不仅能证明被上诉人阻挡公证机关进行公证，而且能证明被上诉人承认在租赁期限届满后，上诉人多次要求其腾房或按照新标准交付房屋的事实，上诉人并不存在上诉人怠于行使权利导致损失扩大的情形；2、原审法院调查杨敬福的证言未经双方质证，且上诉人停水导致被上诉人无法经营也不是事实。三、原审判决适用法律错误。1、双方签订的租赁合同中并未约定到期后必然要续租给被上诉人，因此上诉人即使不再续租也不构成违约。实际上，上诉人多次要求被上诉人腾房或者按照新标准重新签订合同，而被上诉人以与合伙人协商为由一再拖延，导致损失扩大。既然一审也认定被上诉人逾期腾房对于上诉人是有损失的，为何对上诉人的请求不予支持；2、上诉人提交的与百货公司签订的租赁合同完全能够作为上诉人租金损失的依据；3、双方签订的租赁合同第九条明确约定：“如乙方违约……，还应另行赔偿”，《合同法》第一百一十三条同样对违约责任就行了规定，一审法院却认为上诉人的请求没有法律依据，从而做出错误判决。
被上诉人张新泉口头答辩称，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》于2012年12月19日到期后，上诉人将租金提高到每年120000元，双方因租金问题未协商一致未能续签合同，上诉人便采用停水的方式，导致被上诉人无法营业。上诉人于2015年6月才提起诉讼，致使损失一直扩大，由此造成的后果上诉人应当自行承担，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。
二审中，上诉人对杨敬福的证言提出异议，认为其证明的在租赁期限届满后，上诉人停止向被上诉人歌城供水，导致被上诉人无法经营这一情况并非事实。因杨敬福的证言系书面证言，证人未出庭作证，且其证明的事实又无其它证据相互印证，故本院对该证据不予采信。另查明，上诉人曾向被上诉人交纳租房保证金3750元。除上述事实外，二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方当事人应全面履行约定的义务。合同约定的租赁期限届满后，双方未能就续租达成新的合意，故双方的房屋租赁关系就此终止，被上诉人应当向上诉人返还租赁房屋，但被上诉人一直占有租赁房屋至2015年7月16日，上诉人要求被上诉人支付该时段的租金损失符合法律规定，应予支持，一审对上诉人的该项请求未予支持不当，本院予以纠正。上诉人认为应当按照每年100000元的标准计算租金损失，因该租金标准并非上诉人与被上诉人之间的约定，且上诉人在租赁期限届满后，在双方未订立新的租赁合同的情况下，未及时、主动地行使自己的权利，防止损失进一步扩大，因此，上诉人应当自行承担相应的责任。故对于上诉人主张的租金损失，本院结合双方过错程度，参照双方原租赁合同约定的租金标准每年20000元，以及上诉人实际占用房屋的时间2年6个月，酌情确定上诉人的租金损失为5万元。双方在签订合同时，被上诉人向上诉人交付押金3750元，上诉人应予退还，该笔款项可在被上诉人应付的房屋使用费中进行冲抵。一审将案由确定为占有物返还纠纷不当，根据本案诉争法律关系，本院将案由变更为房屋租赁合同纠纷。综上，原审判决认定事实不清，判处不当，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西乡县人民法院（2015）西民初字第00704号民事判决主文；
二、被上诉人张新泉向上诉人西乡县民生购物中心有限责任公司支付房屋租金损失50000元。扣除被上诉人张新泉支付的押金3750元，被上诉人张新泉还应当向上诉人西乡县民生购物中心有限责任公司支付46250元。（限本判决生效之日起三十日内履行）
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2450元，由上诉人西乡县民生购物中心有限责任公司承担1950元，被上诉人张新泉承担500元。二审案件受理费2450元，由上诉人承担1950元，被上诉人承担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 波
代理审判员 刘际勇
代理审判员 岳 媛
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 武艳妮