贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1419号
上诉人（原审被告、反诉原告）谢雪瑞，女，1990年2月6日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告)张冬娟，女，1983年11月15日出生，汉族。
委托代理人向发强，贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者。
委托代理人余航，男，1981年12月7日出生，汉族，系张冬娟之夫。
原审第三人贵阳福鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区七一路118号云祥山庄。
法定代表人余乃钱，该公司董事长。
委托代理人游峰，男，1978年6月25日出生，汉族，系该公司职工。
上诉人谢雪瑞与被上诉人张冬娟、原审第三人贵阳福鑫房地产开发有限公司（以下简称福鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年5月19日作出（2015）白民初字第517号民事判决。宣判后，上诉人谢雪瑞不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原判查明，2013年12月5日，原告（反诉被告）张冬娟与被告（反诉原告）谢雪瑞分别签订五份《房屋租赁合同》，约定谢雪瑞承租张冬娟位于贵阳市某某区某某路146号、148号、150号、152号、154号门面，租赁期限为5年，自2014年2月6日至2019年2月5日。双方约定，146号、148号、150号、152号、154号门面第一年的月租金分别为3081元/月、3067元/月、5323元/月、5323元/月、3206元/月，第二年的月租金分别为3390元/月、3373元/月、5855元/月、5855元/月、3527元/月，租金按年交纳，谢雪瑞应提前三个月交付下一年的租金给张冬娟，谢雪瑞延迟三个月不交租金或提前终止租约视为谢雪瑞要求解除合同，张冬娟有权要求谢雪瑞赔偿30000元/每间门面。合同签订后，张冬娟将门面交付谢雪瑞，谢雪瑞共向张冬娟交付五间门面第一年的租金240000元，水电及房屋押金共50000元。谢雪瑞取得门面并进行装修后，于2014年3月开始经营贵阳白云百花爱车汇汽车服务会所南湖旗舰店，该店登记的经营范围及方式为零售：汽车零部件及饰品***零售。2014年5月11日，谢雪瑞发现房屋出现漏水问题，其店面员工向上海银湾物业管理有限公司贵州分公司反映房屋存在漏水问题。2014年6月15日，贵州金力防水技术有限公司接到第三人福鑫公司关于房屋渗漏的通知，贵州金力防水技术有限公司现场查看了渗漏原因，并于2014年6月20日前对谢雪瑞承租的146号门面进行了防水处理。2015年2月5日，张冬娟在谢雪瑞经营的贵阳白云百花爱车汇汽车服务会所门店上张贴《催款通知》。2015年2月7日，张冬娟通过中通快递方式向谢雪瑞寄送《门面收回通知书》，寄送地址为谢雪瑞身份证上住址。2015年1月-2月期间，146号、150号及152号门面共产生电费15382.6元。贵阳白云百花爱车汇汽车服务会所于2015年2月3日停止营业，该五间门面现由谢雪瑞管理。由于张冬娟催要租金未果，便诉诸法院,请求判令：1、解除原、被告之间签订的贵阳市某某区某某路146号、148号、150号、152号、154号门面的《房屋租赁合同》并返还给原告；2、被告向原告支付违约金150000元；3、被告支付门面使用费733.33元/天（自2015年2月6日至被告返还所占房屋之日）；4、被告结清因使用房屋而产生的水、电及物业费（计算至被告返还房屋之日）；5、诉讼费由被告承担。被告谢雪瑞提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告返还反诉原告已交租金180000元及押金50000元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失1896769元（装修款1326796元、预期可得利益损失570000）；4、诉讼费由原告承担。
另查明，贵阳市某某区某某路146号、148号、150号、152号及154号门面的房产登记所有权人系第三人福鑫公司，第三人福鑫公司将上述五间门面出租给张冬娟，租赁期限为2013年5月1日至2023年4月30日，双方约定，张冬娟在租赁期限内对该五间门面享有转租权。
原判认为，依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）张冬娟与被告（反诉原告）谢雪瑞签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点有两点：第一，原、被告双方谁存在违约行为；第二，租赁物是否存在质量问题。关于谁违约问题，张冬娟已按照《房屋租赁合同》约定，将租赁房屋交付给谢雪瑞使用，谢雪瑞应于2014年11月5日交付下一年房租，但谢雪瑞到期未交付房租，且经张冬娟多次催要未果，故谢雪瑞的行为已违约，应承担违约责任。对谢雪瑞辩称未及时交付房租是因为原张冬娟违约在先，张冬娟提供的房屋有漏水问题，其多次找张冬娟、第三人福鑫公司及物业公司反映，要求履行业主维修义务，至今未采取维修措施，其不交付房租是在行使抗辩权。但庭审查明张冬娟并不知晓房屋有漏水等质量问题，谢雪瑞亦认可其未向张冬娟反映房屋质量问题，其只是向第三人福鑫公司及物业公司反映房屋漏水情况。而《房屋租赁合同》系张冬娟与谢雪瑞订立，根据合同相对性原理，谢雪瑞在向物业公司和第三人反映问题无果的情况下，应及时告知张冬娟；其次庭审中根据张冬娟提供的全国企业信用信息公示表和谢雪瑞经营的汽车会所照片证实谢雪瑞工商登记的百花爱车汇汽车服务会所经营范围是汽车零部件及饰品，不包含洗车项目，而谢雪瑞实际经营了洗车业务，并安装了洗车设备设施。房屋受潮、渗水是否系其超范围经营所致，故谢雪瑞主张受潮、渗水导致损失的原因不明，其主张租赁物存在质量问题，亦未提供证据予以佐证。综上，对被告谢雪瑞主张退还租金、赔偿损失的反诉请求，不予支持。关于其反诉主张解除双方所签《房屋租赁合同》，双方均同意解除，本院予以解除。因双方均同意解除所签合同，故对谢雪瑞主张退还押金50000元的反诉请求，予以支持。
关于本诉原告张冬娟第一项诉请主张解除双签订的贵阳市白云区七一路146号、148号、150号、152号及154号门面的《房屋租赁合同》。反诉原告谢雪瑞亦同意解除，且谢雪瑞未依《房屋租赁合同》的约定提前三个月支付房租，张冬娟分别于2015年2月5日、2015年2月7日通过张贴《催款通知》和寄送《门面收回通知书》的方式向被告谢雪瑞催款，谢雪瑞至今未支付房租，故对该请求，予以支持；关于张冬娟主张的第二、四项诉请，庭审查明，租赁物至今仍由谢雪瑞在控制管理，《房屋租赁合同》解除后，谢雪瑞应将租赁物返还出租人。谢雪瑞所租房屋第一年所交租金于2015年2月5日到期，故自2015年2月6日起至本判决生效之日止，谢雪瑞应支付租赁物使用费即2015年2月6日起至本判决生效之日止×733.33元/日（五间门面第二年的月租金<3390元/月+3373元/月+5855元/月+5855元/月+3527元/月>÷30日）；关于张冬娟主张的第三项诉请，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，且双方在每份《房屋租赁合同》的第十二条：“······乙方延迟三个月不交房租或提前终止租约的可视为要求解除合同，甲方有权索要30000元人民币的赔偿”等约定系对违约金的约定，但该约定过高，酌情调减为10000元即5间门面×10000元=50000元；关于张冬娟主张的电费15382.6元，因系谢雪瑞租赁房屋实际产生的费用，故应由谢雪瑞承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张冬娟与被告（反诉原告）谢雪瑞签订的贵阳市白云区七一路146号、148号、150号、152号及154号门面的《房屋租赁合同》；被告（反诉原告）谢雪瑞于本判决生效后十日内将租赁房屋返还给原告（反诉被告）张冬娟；二、被告（反诉原告）谢雪瑞于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张冬娟违约赔偿金人民币50000元、门面使用费人民币733.33元/日×（自2015年2月6日起至本判决生效之日止）、电费人民币15382.6元；三、原告（反诉被告）张冬娟于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）谢雪瑞押金人民币50000元；四、驳回原告（反诉被告）张冬娟的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）谢雪瑞的其余反诉请求。本诉案件受理费人民币3300元，减半收取人民币1650元，由被告（反诉原告）谢雪瑞负担825元，由原告（反诉被告）张冬娟负担825元；反诉案件受理费人民币23814元，减半收取人民币11907元，由被告（反诉原告）谢雪瑞负担11000元，由原告（反诉被告）张冬娟负担907元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人谢雪瑞向本院提起上诉称，原判认定事实不清，适用法律错误，理由为：1、本案五间房屋是从屋顶向下漏水，上诉人作为房屋使用人，已经举证证明了漏水的事实，没有查明原因的义务，并且装修时进行了大量的排水防潮处理，被上诉人应按照合同约定和法律规定履行及时维修的义务，经反映漏水等情况后，被上诉人没有及时维修，是首先违约；2、上诉人经营洗车服务经贵阳市城市管理局许可，并颁发了洗车证；3、涉案房屋具有高度危险性，根据合同法规定，只要构成危及上诉人安全，其即有权解除合同并要求赔偿损失，在合同解除情况下，上诉人合理找门面的时间和装修时间计算6个月，可估利益损失95000元/月，即被上诉人应赔偿可得利益损失为570000元；4、第三人称上诉人装修时使用劣质材料无任何依据，且称2014年4月27日才反映漏水问题实属捏造事实。故请求：1、撤销原判；2、通过鉴定和评估，由被上诉人赔偿其损失；3、被上诉人返还上诉人租金180000元、保证金50000元。赔偿营业损失570000元；4、第三人向上诉人书面道歉；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张冬娟辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、本案涉及门面是被上诉人从第三人承租后再转租给上诉人的。对于该房的维修应由第三人负责。2、房屋不存在质量问题，申请鉴定不符合法律规定。3、上诉人的门面装修损失是自身原因导致的，应自行承担，退还租金没有法律依据，570000的损失也没有证据证明。
原审第三人福鑫公司述称，1、涉案房屋已通过竣工验收，建设主管部门颁发了《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，在一审期间，白云区住建局接到上诉人的投诉后，召集各方对房屋进行了现场查勘，结论是门面未发现渗漏现象、房屋主体结构物质量、安全隐患。2、房屋楼板厚50mm处是检修口，其余均是120mm厚，符合设计要求，不存在安全问题。3、福鑫公司接到物业防水维修通知后，便立即对涉案146号门面进行了防水维修处理，其余门面均未存在漏水。4、上诉人违规超范围经营洗车，擅自破坏性装修、经营不善等。故原判是客观公正的。
本院二审查明，上诉人谢雪瑞称其经营洗车服务经贵阳市城市管理局许可，并颁发了洗车证，但是未向法庭提交洗车证。被上诉人张冬娟提交了一份贵阳市白云区住房和城乡规划建设局出具的《关于编号29号信访人谢雪瑞反映云祥山庄房屋存在质量问题的回复》，证明涉案的五个门面不存在质量问题。经质证，上诉人对该证据无异议，但不认可其证明目的。原审第三人对该证据无异议。原审第三人提交了一份《设计修改通知单》，证明上诉人提出的50mm厚的楼板是检修口盖板，符合设计规定。经质证，上诉人不认可该证据。被上诉人无异议。其余事实与原判查明的事实基本一致。
本案事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、房产证、中通快递单回执、门面收回通知书、百花爱车会汽车服务会所照片、南方区收款收据、《证明》、《情况说明》、租金收据、押金收据、工程结算书、贵阳银行对账单、退款收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，被上诉人张冬娟基于谢雪瑞未依约支付租金请求解除合同，综合在案证据得知，谢雪瑞未支付租金的客观违约行为已经存在，根据合同约定及法律规定，被上诉人张冬娟依法可予解除合同，对解约涉及房屋已形成附合的装饰装修物，谢雪瑞无法定的索偿权利。原判未支持其关于装修损失的请求正确，本院予以维持。因谢雪瑞至今仍未返还涉案房屋，其要求张冬娟返还已支付租金并赔偿营业损失无事实依据，本院不予支持。对于谢雪瑞以原审第三人侵害其名誉为由要求原审第三人书面道歉的上诉请求，已经超出了一审反诉请求，不属于本院二审审理范围，其可另行起诉解决。故其上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23814元，由上诉人谢雪瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 黄智静
二〇一五年十月十五日
书 记 员 张 江