辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02519号
上诉人（原审原告）：杨静，女，1968年7月16日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：杨继光，男，1976年2月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳五洲商业广场发展有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街65号7楼。
法定代表人：陈水昌，该公司董事长。
委托代理人：李振国，男，汉族，1977年8月20日出生。
委托代理人：林宇，女，1987年7月19日出生，汉族。
上诉人杨静因与被上诉人沈阳五洲商业广场发展有限公司（以下简称沈阳五洲公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初重字第00018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年11月12日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告杨静诉称：原告于2005年7月9日与被告签订商品房买卖合同，原告购买了坐落于沈阳市和平区太原北街65号地下一层109号的商铺，套内建筑面积12.95平方米，房款总计685，055元人民币。被告于2005年11月30日前将房屋交付买受人使用，并在交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，超出天数部分出卖人按银行同期贷款利息支付给买受人，直至产权证办理完毕。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告时至今日，尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2009年4月11日起，每三个月为一个付款周期，被告每三个月应向原告出具金额为13，252.38元的购房款收据，被告不将商铺交付给原告，又不向原告出具购房款收据。原告认为，被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告违约金，按已交付的房款13，252.38元从2008年7月30日至产权证办理完毕之日止，违约金计算根据中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行；2、请求判令被告赔偿原告违约金，按已交付的房款26，504.76元从2009年2月19日至产权证办理完毕之日止，违约金计算根据中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行；3、请求判令被告赔偿原告违约，从2009年4月11日起至产权证办理完毕之日止，按照每三个月为一个付款周期，每个付款周期的房款13，252.38元，违约金计算根据中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行；4、案件受理费用等费用均由被告承担。
原审被告沈阳五洲公司辩称：1、原告于2005年购买被告开发出售的预售商品房，当时支付了50%的首付款，而后以该商铺租金抵顶铺款的形式支付了部分后续房款，至今仍有部分房款欠付被告。根据法律规定以及购房流程，原告均不具备办理房屋产权证的条件，也不具备该商铺的产权人的资格，原告以尚未支付完房款的商品房诉求房屋产权证违约金，缺乏事实和法律依据，请法庭予以驳回；2、原告的第三项诉讼请求，没有任何法律依据。首先，原、被告双方与五洲春天公司没有签订“三方以租金抵顶铺款的协议”，原告提出以三个月为一个付款周期并要求被告开具“铺款收据”不符合客观事实。根据法律不适用类推原则，原告以类推思维，主观的认为后续与五洲春天公司的租金一并抵顶铺款是违背法律规定的。被告之前为原告开具的收据，只能证明收据上的数额为原告交付的房款，被告在原告未支付全部购房款之前，没有义务也无法为其办理房屋权属证书。原告的诉求不应得到法庭的支持。综上，被告不存在违约事实，其行为符合房屋销售交易流程，尊重交易习惯，请法院驳回原告的诉讼请求。
原审原告杨静在诉讼中提供了如下证据：证据一：商品房买卖合同、商铺租赁协议、契证、中华人民共和国契税完税证、收款收据（3张）、沈阳市房产系统行政事业性收费专用收据、辽宁省商品房销售统一发票，拟证明原告购买商铺事实存在，根据合同约定被告有义务给原告办理产权证，收据拟证明原、被告商定租金抵铺款，被告没有提出因为原告没有付清全部款项不给原告办房产证；证据二：收款收据3张，拟证明原告与被告商定租金抵铺款，根据商品房买卖合同如果在一定期限内原告没有支付铺款，对方有权利要求退铺，但被告在期限内没有要求原告退铺，就说明原、被告商定租金抵铺款的事实存在。原审法院（2008）沈和民二初字第807号民事判决书，拟证明原告的诉讼请求在上一次得到了法院支持。
原审被告沈阳五洲公司对证据一的真实性均没有异议，但对关联性有异议，认为商品房买卖合同显示原告的付款方式为按揭付款，提供的收款收据3张证明原告没有全部支付购房款，因此不具备为其办理房地产证的条件；对证据二的真实性没有异议但关联性有异议，认为关于租金抵铺款的事实，原告提供的三份收据只能证明收据上的数额为原告交付的铺款，但三方并没有租金抵铺款的协议书，关于剩余房款原告不能以类推的思维剩余房款继续抵顶，2008年判决书在答辩意见中，被告主动同意按原告要求支付违约金，正是由于当年被告的疏于答辩，才导致对被告不利的判决，原告不能以当年判决书佐证本案。
被告沈阳五洲公司在诉讼中未提供证据。
原审法院经审理查明，2005年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区太原北街65号五洲商业广场地下一层B1F-109号商铺，建筑面积31.39平方米，其中套内建筑面积12.95平方米，总价款685，055元……。关于付款，合同第六条约定：按揭方式2005年7月10日前支付总房款的50%计人民币345，055元，签订本合同，总房款的50%计人民币340，000元，实行按揭方式并于2005年7月30日之前与贷款银行签订抵押贷款合同（最终贷款额度以贷款行审核批准为准）。关于交房时间，合同第八条约定：出卖人应当在2005年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于产权登记，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，超出天数部分出卖人按银行同期贷款利息支付给买受人，直至产权证办理完毕。合同签订当日，原告向被告支付购铺款345，055元。剩余房款原告未办理按揭贷款。
另查明：同日，原告（甲方）与沈阳五洲春天购物有限公司（原沈阳五洲商业经营管理有限公司、乙方）签订《商铺租赁协议》一份，约定乙方承租甲方所有的位于沈阳市和平区太原北街65号五洲商业广场地下一层109号商铺，商铺交付时间为2005年11月30日之前，租赁期限从2006年1月1日至2010年12月31日止。租金为每月每平方米441元，合计每月租金为5，711元（税前）……；关于租赁租金支付方式合同第五条约定：自租赁起算日起，按每三个月为一个结算周期，在本结算周期届满后10个公历日内支付本期租金，依此类推。合同第九条还约定：租赁期限届满时，乙方享有优先承租权；如再行续租，租金由双方以该层的平均租金作为参考，重新评估，在合理的价格范围内拟定；并另行签订租赁协议。
再查明：2007年7月4日，被告为原告出具金额为19，878.57元的收款收据，收款事由为B1F-109铺款。2008年1月18日，被告为原告出具金额为39，757.14元的收款收据，收款事由为B1F-109铺款。2008年4月10日，被告为原告出具金额为13，252.38元的收款收据，收款事由为B1F-109铺款。2008年7月29日，被告向原告出具金额为13，252.38元的收款收据，收款事由为B1F-109。2009年2月18日，被告向原告出具金额为26，504.76元的收款收据，收款事由为B1F-109铺款。原、被告在庭审中均认可上述铺款系原告以诉争商铺租金抵顶铺款的方式支付。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告虽按合同约定支付了首付款并占有诉争商铺，但其未按合同约定的按揭方式支付剩余房款340，000元。虽原告庭审中主张其与被告达成以商铺租金抵顶商铺款的约定，但其未提供证据对该主张予以佐证，且在原告向本院提供的标有“B1F-109铺款”字样的五张收款收据中，其总计金额为112，643元，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告现有证据还不足以证明其已按合同约定履行支付商铺款义务，故对其主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，事实依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告杨静的诉讼请求。案件受理费1000元（原告已预交），由原告杨静负担。
宣判后，杨静不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决；2、改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；3、由被上诉人承担所有诉讼费用。理由：1、就上诉人尚欠部分购房款，双方曾约定以上诉人应收取的租金抵顶，本案诉争的房产，在租赁期间不存在上诉人不付款或迟延付款的情况；2、是否付款及付款进度与办理产权证没有必然因果关系；3、上诉人没有支付房款并非上诉人的过错，被上诉人应按合同约定支付违约金。
被上诉人沈阳五洲公司答辩称同意原审判决，请求维持原判。上诉人未支付全部购房款之前，被上诉人有理由拒绝办理房屋权属登记。庭审中，被上诉人对已经以租金抵顶购房款并已出具过收款收据的112，643元予以认可，但以双方没有协议为由拒绝此后继续以租金抵顶尚欠房款。
本院查明事实与原审法院查明事实基本相一致。
上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、商铺租赁协议、辽宁省商品房销售（预收款）统一发票、收款收据等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人杨静与被上诉人沈阳五洲公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应按合同约定内容全面诚信履行各自权利义务。本案中，从现有证据来看，上诉人至今未付清全部购房款。虽然其主张未能按合同约定以按揭方式支付剩余购房款并没有过错，并且提出如果按照以被上诉人对外出租其购买的房屋所收取的租金抵顶剩余购房款，至今也已付清剩余房款的上诉理由，因其并未提供充分证据证明已与被上诉人达成以租金抵顶全部尚欠购房款的协议，且被上诉人在庭审中仅对其已出具过收款收据的112，643元已经以租金抵顶购房款予以认可，而对剩余购房款因双方没有协议拒绝予以继续抵顶。综上，无论是通过以租金抵顶购房款方式或是银行按揭贷款方式，被上诉人均未得到全部购房款，故在上诉人没有履行全部付款义务的情况下，要求被上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持，上诉人的上诉理由均不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人杨静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。