广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法审监民提字第83号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：陈义平，男，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：江志宏，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：黄启航，广东华安联合律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：黄志锋，男，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：雷鸣，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
陈义平因与黄志锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第254号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年4月19日作出粤检民（行）监（2015）44000000106号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年4月28日作出（2015）粤高法审监民抗字第63号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派刘洁辉、徐莉莎出庭履行职务。陈义平的委托代理人江志宏、黄启航，黄志锋及其委托代理人雷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深圳市宝安区人民法院一审查明：涉案房屋上的土地位于宝安区西乡街道九围社区九围新村，2000年3月6日黄志锋的妻子邓淑娟向蔗园埔村经济发展公司承租了涉案土地，此后，黄志锋及妻子邓淑娟在涉案土地上建设了厂房、宿舍及办公楼等建筑物，涉案建筑物未办理报建手续，目前也未取得产权证书。2010年4月23日，黄志锋妻子邓淑娟对涉案房屋向深圳市宝安区西乡街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申报了历史遗留问题，目前尚未有处理结果。
2010年6月4日，黄志锋与陈义平签订《工厂租赁合同》，约定黄志锋将涉案土地上建筑面积4600平方米（一层厂房及生产配套设施），厂房一栋，办公楼一栋，食堂一栋、电房、值班室、卫生间、冲凉房各一栋租给陈义平使用，租赁期限为2010年7月1日至2015年7月1日止，租期5年。该工厂用途为再生回收公司收购场，陈义平向黄志锋支付工厂押金为三个月租金即24万元，工厂租金每月8万元。
黄志锋与陈义平双方在实际履行《工厂租赁合同》时将每月租金调整至每月75000元。2012年10月之前的租金陈义平已经付清，自2012年11月起陈义平未支付租金，未将房屋交还给黄志锋。2010年6月19日、8月19日，黄志锋分别收取陈义平支付的押金10万元、14万元共计24万元。另查明，陈义平在使用涉案房屋时未经审批加建了部分建筑物，后该加建部分已被拆除。
黄志锋向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除黄志锋、陈义平的《工厂租赁合同》；2、陈义平立即支付拖欠租金60万元及至付清租金之日止的滞纳金，从2012年10月5日起至起诉日止的滞纳金为22500元；共计622500元；3、由陈义平承担本案诉讼费用。
陈义平向一审法院提起反诉，请求判令：1、黄志锋修复租赁物，将其恢复原状；2、黄志锋、陈义平签订的租赁合同的租期延长一年；3、黄志锋承担本案的全部诉讼费用。
深圳市宝安区人民法院一审认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋暂未取得任何报建手续也未办理产权证书，故黄志锋、陈义平于2010年6月4日签订的《工厂租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故黄志锋应将收取陈义平的押金24万元返还给陈义平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，应予支持。陈义平称黄志锋带人将租赁物破坏致使陈义平无法使用租赁物，但未提交相应的证明，不予采纳。陈义平自2012年11月起未支付租金也未将涉案房屋返还给黄志锋，故陈义平还应按照合同约定的标准向黄志锋支付自2012年11月起至返还房屋之日止的房屋占用使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，深圳市宝安区人民法院于2013年10月21日作出（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决：一、黄志锋与陈义平于2010年6月4日签订的《工厂租赁合同》无效；二、陈义平于判决生效之日起五日内向黄志锋返还其承租的深圳市宝安区西乡街道九围社区九围新村厂房、办公楼、食堂、电房、值班室、卫生间、冲凉房；三、陈义平于判决生效之日起五日内向黄志锋支付房屋占有使用费60万元（暂计至黄志锋起诉的2013年6月，此后的费用按每月人民币75000元计至陈义平返还房屋之日止）；四、黄志锋于本判决生效之日起五日内向陈义平返还租赁押金24万元；五、驳回黄志锋的其他诉讼请求；六、驳回陈义平的反诉请求。一审案件诉讼费10025元（黄志锋已预交），由黄志锋负担362元，陈义平负担9663元。反诉费50元（陈义平已预交），由陈义平负担。
陈义平不服一审判决，向深圳市中级人民法院上诉称：一审判决认定陈义平没提供相应证据证明黄志锋带人将租赁物破坏致使陈义平没法使用租赁物的事实。一审过程中，陈义平提交了现场损坏照片8张，提交了证人证言两份且证人均出庭作证，以上事实证明2012年12月13日租赁物被破坏的事实，这事实在庭审中黄志锋都认可，只是黄志锋认为该行为是西乡查违办所为及对所破坏的范围有异议，一审法院没有查明事实而作出错误判决。黄志锋为了早日收回租赁物，在双方协商无果之后于2013年12月13日，带了一帮人破坏了租赁物，该行为无论是西乡查违办所为还是黄志锋所为均已致使租赁物没使用价值，致使2013年12月13日之后陈义平已不可能占有使用租赁物的实际价值，在破坏之日起陈义平理应不用再交房屋占有使用费。综上，一审判决第三项是错误的。上诉请求：1、撤销一审判决第三项，判决陈义平不用支付黄志锋房屋占有使用费60万元及以后费用每月75000元至返还房屋之日止；2、本案一、二审案件受理费均由黄志锋承担。
黄志锋答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回陈义平的上诉请求。
深圳市中级人民法院二审查明：一审判决查明的事实清楚，予以确认。在二审开庭庭审过程中，陈义平称涉案房产处于空置状态，一直没有交接。为避免房屋空置造成损失扩大，法庭要求陈义平在2014年3月5日前搬离涉案房产，黄志峰在2014年3月6日自行收回涉案房产。
深圳市中级人民法院二审认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房产既未取得建设工程规划许可证，也未取得临时建筑使用许可，一审法院认定陈义平和黄志峰2010年6月4日签订的租赁合同无效，认定正确。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院判决陈义平返还涉案房产，黄志峰退还押金，处理正确。陈义平称黄志峰带人将租赁物拆除，造成其无法使用租赁物，不应当支付占有使用费。但陈义平提交的证据不足以证明其上述主张，在黄志峰对此不予认可的情况下，一审法院对陈义平的主张不予采信，判决陈义平按照每月75000元支付房屋占有使用费，并无不当。因二审已要求黄志峰在2014年3月6日自行收回涉案房产，陈义平应当支付2012年11月起至2014年3月5日的房屋占有使用费1212096元。综上，陈义平上诉无理，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。因黄志峰在二审期间已经收回涉案房产，对一审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，广东省深圳市中级人民法院于2014年4月15日作出（2014）深中法房终字第254号民事判决：一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决第一项、第四项、第六项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决第二项、第五项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决第三项为：陈义平应于本判决生效之日起十日内向黄志峰支付房屋占有使用费1212096元；四、驳回黄志峰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费的负担，按一审判决执行。本案二审案件受理费10550元，由上诉人陈义平负担。
广东省人民检察院抗诉认为：本案争议焦点是黄志峰是否于2012年12月13日带人拆除涉案房产，陈义平能否据此少付或不付占有使用费。深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第254号民事判决认定陈义平须全额支付使用费，系认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：
根据谁主张谁举证的证明规则，本案诉讼中，陈义平为证明“租赁物已被黄志锋拆除，造成其无法使用租赁物”的主张，提供了涉案房产现场照片，并申请证人出庭作证。黄志锋对此主张虽不予认可，但未提交反驳证据，而且在庭审中自认有拆除行为。根据本案二审《调查询问笔录》的记载，在庭审中，审判员问：“被上诉人，是谁去拆的东西？”黄志锋回答：“是西乡执法队和我去的，我们是积极配合政府部门的工作。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”黄志锋在庭审过程中陈述有拆除建筑物的行为，该陈述已构成自认。对于黄志锋的自认，陈义平在庭审中提交了现场照片，且申请证人出庭作证，进一步证明黄志锋拆除的建筑物包括了合同约定租赁的涉案厂房，导致其已无法正常使用全部租赁物。至此，举证责任已转移至黄志锋，黄志锋负有证明其拆除（或者协助拆除）的仅为陈义平违章加建部分的举证责任，但法院没有要求黄志锋进一步举证，亦没有进一步查明拆除部分是否影响涉案房产的使用。根据民事诉讼优势证据规则，陈义平所举证据的证明力明显高于黄志锋。终审法院在黄志锋已自认的情况下仍对陈义平的证据不予采信，系不当分配举证责任，采信证据不当。根据双方所举证据，足以认定“涉案建筑物已有部分被拆除”，但拆除多少、具体拆除的是哪一部分，是本案未查清之事实。本案涉案合同系因租赁物违章而被认定为无效，合同无效之过错应由双方共担。在现有证据证明部分建筑物已被拆除的情况下，损失应由双方分担，而不应由陈义平一方承担，终审法院判定陈义平须全额支付使用费，适用法律有错。
综上所述，深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第254号民事判决认定的案件事实缺乏证据证明，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项、第二百零八条的规定，提出抗诉，请依法再审。
本院再审过程中，申诉人陈义平称：申诉人自己擅自加建的厂房和被申诉人出租的原有厂房，都属于违法建筑且都是铁皮屋顶，政府强拆前没有进行任何现场调查，强拆时也不会进行区分，当然会被全部拆除，这是根据日常生活经验法则就能推定的事实。被申诉人应当举证原有厂房没有被拆除，否则应承担举证不能的法律责任。因此政府强拆之后，原租赁物已无法正常使用，申诉人无需再支付租金。合同法规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效既造成了黄志锋的租金损失，也造成了陈义平的经营损失，不应全部由陈义平承担。
被申诉人黄志锋辩称：被申诉人在强制拆除时去现场是为了配合政府部门的执法工作，以便到现场甄别申诉人承租后加建的违章建筑，而拆除行动是西乡查违办等政府部门的执法行为，不是被申诉人自己带人去拆除的。申诉人申请出庭的证人证言、以及南方都市报等相关报道，也能证明是政府部门拆除的。申诉人以被申诉人拆除为由拖欠租金应承担所有损失。原有厂房属于历史遗留违章建筑，已经上报深圳市政府的处理历史遗留违章建筑的电脑档案，不会被拆除。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。再审过程中，本院经调查无法进一步查清拆除涉案租赁场地的事实情况。
本院认为：综合检察机关抗诉意见及双方当事人诉辩意见，本案再审争议的焦点是，陈义平是否应当支付2012年11月至2014年3月5日期间的房屋占有使用费。
2010年6月4日黄志锋与陈义平签订《工厂租赁合同》，约定租赁期限为2010年7月1日至2015年7月1日止共5年，工厂用途为再生回收公司收购场。在该合同实际履行过程中，陈义平支付了2012年10月之前的租金，自2012年11月起未支付租金，也未将厂房交还给黄志锋。二审期间，黄志锋于2014年3月6日自行收回涉案厂房。双方确认，2012年12月政府部门对涉案租赁场地进行过一次强制拆除，但双方对是否拆除了部分原租赁厂房的事实产生分歧。
陈义平认为部分原租赁厂房已经被拆除，导致无法正常使用，无需再继续支付租金。因本案是陈义平作为承租人在其承租过程中涉案租赁场地遭部分强拆，故强拆的范围等事实应由承租人陈义平承担举证责任。尽管陈义平提交了现场照片、证人证言以证明部分原租赁厂房已经被拆除，但这些证据只能够证明涉案租赁场地曾被拆除过，但不足以证明除了承租人加建的建筑物被拆除外部分原租赁厂房也已被拆除。陈义平提交的证人证言以及一审出庭的证人证言，虽然陈述厂房、配电房、仓库等原租赁厂房已被拆除，但一名出庭证人是陈义平的员工，另一名出庭证人是陈义平转租的次承租人，均与陈义平有利害关系，因此证人证言的证明力有限。陈义平提交的现场照片，是现场拆除后拍摄的，无法反映拆除前后的对比情况，也无法证明拆除了部分原租赁厂房。此外，黄志锋在一审庭审中陈述强制拆除时自己配合政府执法部门到了现场，但否认执法部门拆除了部分原租赁厂房。本院再审过程中经调查，当地街道办有关工作人员对强制拆除涉案租赁场地的事实不清楚，涉案租赁场地现已重新出租，无法进一步查清拆除涉案租赁场地的事实情况。因此，陈义平提交的证据不足以证明部分原租赁厂房已经被拆除，也就不存在影响正常使用的情况，由于租赁合同无效，陈义平应当参照合同约定的租金标准，支付占有期间的房屋占有使用费1212096元。占有使用费不属于合同无效的赔偿损失，而是陈义平实际占有出租人租赁物应当支付的费用。至于陈义平主张的经营损失亦不属于合同无效造成的实际损失。
综上所述，检察机关的抗诉理由和申诉人的申诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第254号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 严加武
代理审判员 黎晓燕
代理审判员 王 凯
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 彭筠童