陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终9861号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西好家酒店投资管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区兴善寺西街101号院后勤服务综合大楼。
法定代表人：高丽莎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖军，陕西唐烽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：荆智杰，陕西唐烽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋全生，男，1968年9月30日出生，汉族，西安市长安区村民，住。
委托诉讼代理人：王小莉，陕西弘业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张娜娜，陕西弘业律师事务所实习律师。
上诉人陕西好家酒店投资管理有限公司（以下简称好家酒店）因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字06534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
好家酒店上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或改判为驳回宋全生的诉讼请求并支持其反诉请求；2、一、二审诉讼费、保全费由宋全生负担。事实和理由：其与宋全生签订《房屋租赁合同》，约定租期30年。合同签订后，其对涉案房屋进行装修，生意稍有好转，又再次进行装修。宋全生看到其生意有起色，就以不同方式让其增加租金。其无力增加租金，宋全生就断水断电，影响其正常经营，对其造成较大损失，生效判决判令宋全生赔偿其损失。其要求将损失折抵租金，宋全生不予答复，致使无法恢复经营。其要支付租金，但是宋全生称卡已丢失，打到那张卡上亦无法收到，其遂向宋全生要其他卡号，宋全生未告知。故其不同意解除合同，并要求宋全生赔偿其损失2040400元。
宋全生辩称，一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。宋全生自2013年10月25日以后一直履行合同义务，为好家酒店正常供应水电，好家酒店放弃经营产生的损失应自行承担。无论是根据合同约定或法律规定，宋全生均有权解除双方于2009年6月28日签订的《房屋租赁合同》。好家酒店以宋全生先前存在违约行为为由，单方认为宋全生无权要求解除合同，违反法律规定。其之前给好家酒店留的收取租金的账号一直正常使用；2013年好家酒店起诉宋全生要求赔偿损失一案，最终法院判决宋全生对双方共同使用的配电箱遭受自然原因被烧坏后，宋全生没有积极履行维修义务而承担赔偿责任，并非宋全生的断水断电而承担赔偿责任。
宋全生向一审法院起诉请求：1、判决解除宋全生与好家酒店之间的《房屋租赁合同》；2、判决好家酒店支付宋全生2014年10月1日至2015年9月30日租金157500元；按每年165375元的标准支付宋全生2015年10月1日起至《房屋租赁合同》被解除之日的租金；3、判决好家酒店支付宋全生垫付的电梯年检费用和维修费用15000元；4、判决好家酒店支付宋全生违约金33075元；5、由好家酒店承担本案的诉讼费。
好家酒店向一审法院反诉请求：1、宋全生继续履行租赁合同，并向好家酒店提供相应的经营条件；2、请求依法判令宋全生赔偿2014年7月21日起至2017年3月31日的损失2040400元。
一审法院认定事实：2009年6月25日，宋全生与好家酒店签订《房屋租赁合同》并约定，由宋全生将位于西安市长安区郭杜街办张杜村翰林路六层商业楼中的一楼北侧门面两间和四至六附设建筑及相关设备、六层顶层建筑面积约40平米（该面积根据乙方需要自行在六层搭建辅助性用房），门口可停车。根据合同附件，配套的设施包括：1、甲方提供自备井，满足乙方用水，由乙方自行配置无塔上水泵，乙方承担本泵电费，不再向甲方缴纳税费。2、甲方提供满足乙方经营所需（约200KVA）装接容量，安装独立电表计量，商业用电性质的三相电给乙方独立使用，甲方应完成配电箱等所有设施设备及电缆，并用满足使用要求的电缆接入租赁内部乙方指定位置。配电房的管理、维护、改造、更新和非乙方原因增容等所有事项均由甲方负责并承担费用。3、甲方负责做好物业屋顶、墙体及其位置的防水工程，保证无渗漏……6、甲方同意乙方自行安装及维护水泵、水箱等设备设施，甲方为乙方提供位置放置上述设备设施，如需开业后安装其他大型设备，另行协商。在本合同约定，若乙方逾期交纳租金，由甲方按应缴纳租金的千分之三承担违约金，逾期超过三个月乙方无故不履行本合同，按违约处理。对于房屋的装修，双方约定，乙方按照经营用途对承租的房屋进行装修，但在装修时必须自觉维护甲方出租房屋的配套设施，若对设施及其建筑物的结构部分造成损坏，全额照价赔偿甲方。装修时不得随意改变承租房屋的主体结构和消防管道，上下水管道。乙方对装修和以后的维修费用自理，甲方概不负责。对于权利义务中，约定，甲方有权要求乙方在装修时，确保甲方的消防管道，上下水，电线管道及房屋结构无损，正常使用，甲方负责向乙方提供满足经营酒店等商业经营的水路、电路负荷及电梯等配套设施正常使用。甲方办理电梯相关手续，并负责办理年检手续，所产生年检费用和维修费用由乙方承担。乙方应当自觉维护甲方的所有设施，另外，在承租期内，乙方要制定严格的安全值班制度，承租房屋及乙方的财产、设备、人身的安全由乙方负责，因管理不善造成的被盗、火灾等不安全事故责任，由乙方负责。甲方对自有房屋及财产安全负责。在违约责任人中预定，乙方逾期三个月不缴纳租金，甲方可以有权解除合同。双方在配套设施中约定：1、水：甲方提供自备井，满足乙方经营用水，由乙方自行配置无塔上水泵，乙方承担相关的费用……甲方在乙方指定位置安装容积不小于10立方米的水箱和8立方米的水箱，并完成相应的管道系统，如满足不了，乙方可以自行增加。2、电：甲方提供满足乙方经营需要的装接容量，安装独立电表计量，商业用电性质的三相电给乙方独立使用，甲方应完成配电箱等所有设施设备及电缆，并用满足使用要求的电缆接入租赁物内部乙方指定位置，配电房的管理、维护、改造、更新和非乙方原因增容等所有事项均由甲方负责并承担费用。3、防水：甲方负责做好物业屋顶、墙体及其他位置的防水工程。2013年，好家酒店因好家酒店停水停电导致无法正常营业诉至西安市长安区人民法院，西安市长安区人民法院经（2013）长民初字第05245号民事判决书判决好家酒店赔偿宋全生92164元，2015年8月30日，2016年5月13日好家酒店发短信要求与宋全生进行上述案件的结算和租赁费用的结算，宋全生称短信确实收到了，但是认为是恶意收集证据，因为在这个期间，水电一直都是好的。
在案件审理的过程中，主审人为减少双方的损失，告知双方因在诉讼中，合同是否应当解除未定，酒店仍旧可以经营。后好家酒店称再去酒店整理准备营业，但是发现四楼楼道堆满桌椅，一楼接待处没有电。宋全生称酒店方有管理责任，这些桌椅不是他的，而且一楼没有电是因为电箱好家酒店应当管理的部分坏了。另查明，宋全生和好家酒店在曾因供水电问题发生争议，好家酒店提起诉讼，（2013）长民初字第05245号民事判决书认定，宋全生和好家酒店共同使用的配电箱遭受自然原因被烧坏，宋全生以修复费用应由宋全生分担为由未及时修复，给好家酒店造成了一定的损失。自2013年8月21日至修好恢复供水供电之日共计60日，判决宋全生以每天1536元的标准承担了相应的损失共计92164元。好家酒店上诉至西安市中级人民法院后，中院对上述判决予以维持。判决中认定，宋全生已对损坏的供水电设备予以了修复。在西安市中级人民法院审理的2015年6月2日的庭审笔录中，好家酒店的委托代理人自认水总闸在好家酒店处，因为漏水所以关闭了总闸。并自认水一直供应，认为电不正常。但认为自2013年10月25日以后没有停水停电的现象。另查明，好家酒店长期无住店管理人员。
一审法院认为，宋全生与好家酒店自愿签订《房屋租赁合同》，应当合法有效，双方均应受到合同的约束。双方曾因供水电问题发生纠纷，该纠纷经2015年7月5日西安市中级人民法院所作出的（2015）西中民一终字00525号民事判决书认定了宋全生与好家酒店之间的权利义务关系，自此双方应当继续如约履行之前签订的租赁协议,并补足未支付的租金。在（2015）西中民一终字00525号民事判决书中判决宋全生支付好家酒店92164元，但并不必然该笔金额可以在好家酒店单方要求下冲做租金，且自2014年10月至起诉之时2015年12月24日，好家酒店再未履行过交租义务，（2015）西中民一终字00525号民事判决书所确定金额不足以支付该期间的租赁费用。好家酒店认为自己多次联系宋全生，是宋不收租金造成无法交租，但缴租义务在好家酒店，其并未举出相关的证据证明宋全生明确拒绝收取租金，且好家酒店之前在履行缴租义务均通过银行转账转给宋全生，所以好家酒店实际有缴付租金的方法，不能认定好家酒店不履行合同义务是由于宋全生的原因造成，所以未履行该项义务的行为应认定为违约。本案在审理的过程中，主审人要求双方诉讼期间继续履行合同减少损失，但是却未能正常履行合同。好家酒店认为一楼没电无法经营，但在整体房屋有电的情况下，好家酒店完全可以自行修复，也未有证据证明向宋全生说明情况，且其修理费用相比较经营损失要少的多，而好家酒店没有进行修复，所以存在人为放弃经营,扩大损失的行为，其合同目的已经不能达成，为了减少双方损失和社会资源的浪费，对于宋全生要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。好家酒店自2014年10月至今未支付宋全生相应的租金，却占用该场所，因此应当根据合同约定补足至合同解除之日的租金。双方合同约定，由宋全生对电梯进行检修，由好家酒店承担相应的费用，所以电梯维修费用应由好家酒店承担。宋全生对于好家要求支付租金的请求没有积极回应，虽不属于违约行为，但存在一定恶意，所以宋全生要求好家酒店支付违约金的诉讼请求依法不予支持。好家酒店反诉称，宋全生的停水停电阻挠工作人员开店的行为构成违约，因此应当承担相应的经营损失。在中院2015年6月2日的庭审笔录中，好家酒店的代理人自认2013年10月22日至庭审之日宋全生没有停水停电的行为，且根据现场勘查情况，好家酒店所租赁房屋楼下网吧和餐馆的谈话笔录中，均认为租赁房屋没有在2015年10月后出现长期影响经营的停水停电，所以可以认定宋全生并没有关闭电力总闸。在好家酒店所租赁的楼层中，每一层均有独立的电闸，且未上锁，所以在整楼有电的情况下，实际好家酒店对每层的电力供应具有管理的能力，在好家酒店提供的视频资料中，显示好家酒店工作人员在租赁房屋去时没有电、水，却无法证明停电、水的持续状况，所以对于好家酒店要求宋全生恢复水电的请求依法不予支持。好家酒店与宋全生为租赁关系，好家酒店对自己租赁的场地具有管理的责任，且在合同中约定好家酒店的安全值班制度，自行对财产设备、人身安全负责，而好家酒店长期无人看管酒店，造成酒店脏乱和杂物堆放，应当自行承担相应的责任。好家酒店租住的六楼东侧确实存在漏水的情况，但好家酒店一共租赁了3层，而只有半层漏水，4楼也仅为个别房间漏水，并不影响整体的经营，且好家酒店认为该部分漏水为不能经营，应当及时告知宋全生，进行维修，防止损失扩大。对于而好家酒店由于长期无驻店管理人员，存在放弃经营，自行扩大损失的的行为，其经营损失应当自行承担。宋全生在在履行合同的过程中确实存在一定的主观恶意，对合同无法继续下去承担一定的责任，应当对解除合同后好家酒店遭受的损失承担一定责任，但好家酒店在本案中仅就经营损失进行诉讼，而该经营损失是由于好家酒店放弃经营，扩大损失造成，所以对于好家酒店的诉讼请求，依法不予支持。同时，由于宋全生负有楼顶防水的责任，虽宋全生认为好家酒店加盖房屋导致漏水，但该加盖行为是合同中约定且在宋全生的准许下进行的，所以应当由宋全生负责该房屋的漏水问题的修理。现该合同已无法继续履行，宋全生应当减免部分的房租作为适当补偿，现双方无法确认屋顶漏水的具体时间和详细经过，但在上一纠纷发生的过程中，双方并未提及该问题，故应认定为自（2015）西中民一终字00525号民事判决书送达后发生的情况，且好家酒店无人管理造成未能及时进行屋顶修复，根据公平原则，该部分所占全部租赁房屋大致为六分之一，故宋全生只应按合同约定的六分之五的租赁费收取2015年9月30日至2016年9月30日的租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、一百零七条规定，判决：一、解除宋全生和陕西好家酒店投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、陕西好家酒店投资管理有限公司于判决生效后三十日内支付宋全生房屋租金2014年10月1日至2015年9月30日的157500元，支付2015年9月30日至2016年9月30日的租金165375元中的六分之五，即137812.5元，并支付2016年10月1日至判决生效之日的租金；三、驳回宋全生其他诉讼请求；四、驳回陕西好家酒店投资管理有限公司反诉请求。如果未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间利息。本案诉讼费4384元，宋全生已预交，由宋全生1384负担好家酒店负担3000元；反诉费11561元，好家酒店已预交，由其自行负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，宋全生与好家酒店签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宋全生与好家酒店曾因供水电问题产生的纠纷已经本院作出的（2015）西中民一终字00525号民事判决认定了双方之间的权利义务关系，自此，双方应当继续《房屋租赁合同》,并补足未支付的租金。经查，好家酒店自2014年10月起至今未支付宋全生租金，双方对该事实均予以认可。好家酒店主张因法院上述判决判令宋全生赔偿其损失，故应以该款项冲抵租金。因自2014年10月至起诉之时2015年12月24日，好家酒店再未履行过交租义务，而本院上述判决判令宋全生支付好家酒店92164元远不足以冲抵该期间的租金，故好家酒店该意见不能作为其拖欠租金的合法抗辩。好家酒店上诉称宋全生称银行卡丢失，无法收到租金。对此，宋全生不予认可，称其卡号仍在使用。因好家酒店未提供充分有效的证据证明其支付租金出现客观不能的情形，故对好家酒店的以上所称，本院不予采信。好家酒店称其于2013年8月起至今未经营，且好家酒店租金自2014年10月起至今未支付，故双方合同目的无法实现，一审判决解除双方所签《房屋租赁合同》，于法有据。经核，2014年10月1日至2015年9月30日的租金为157500元，好家酒店应当支付宋全生；2015年9月30日至2016年9月30日租金为165375元，因涉案屋顶漏水，故一审根据公平原则，判决好家酒店承担该款的六分之五，并无不妥，本院予以确认。好家酒店称，因宋全生违约其才未支付租金。因好家酒店未提供充分有效的证据证明宋全生存在持续的停止供应水电行为，故好家酒店应当承担举证不能不利后果，本院对其该所称不予认定。因《房屋租赁合同》约定电梯维修费用由好家酒店承担，故对宋全生主张好家酒店支付其电梯修理费15000元的请求，予以支持。好家酒店要求宋全生赔偿经营损失2040400元，因好家酒店系自己放弃经营，且长期无驻点管理人员，故一审认定该损失系好家酒店扩大损失造成，对好家酒店的该请求不予支持，并无不当。
综上所述，好家酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27506元，由陕西好家酒店投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年九月十九日
书 记 员 侯力萌