成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温江民初字第787号
原告成都某某物业管理有限公司温江分公司。
法定代表人：泰某兵，经理。
委托代理人刘一河，泰和泰律师事务所律师，特别授权。
被告彭某。
被告陈某。
原告成都某某物业管理有限公司温江分公司（以下简称某某物业公司）与被告彭某、陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员薛晓娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘一河、被告彭某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业公司诉称，2010年3月27日，被告与成都某某置业有限公司（以下简称某某公司）签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买某某公司开发的某某＊＊幢1层1号房屋。同日，被告还与原告签订了《前期物业管理服务协议业主临时规约》，约定由原告为被告购买的房屋提供物业管理服务，且被告应从《商品房买卖合同》约定交房之日起开始向原告交纳物业管理费，如逾期交纳的，每逾期一天，应按当期应交费用总额的3‰支付违约金。2011年5月15日，某某公司向被告交付了房屋，但被告却长期拖欠物业管理费，且经原告多次催收，仍然拒不交纳。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1、二被告支付原告物业服务费39326.04元（从2011年12月15日至2014年11月14日）；2、二被告向原告支付逾期交纳物业管理费违约金14380.71元（按照逾期交纳的金额为基数，按每日万分之六点五的标准，从逾期之次日暂算至2014年11月14日，实际计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告彭某、陈某辩称，原告诉称我方长期拖欠物业费，事实上我方自2014年1月起，多次向物业表达过愿意自2014年1月起缴纳物业费，但物业方拒不接受我方向其缴纳的物业费。我方于2011年5月15日接房，由开发商及物业赠送三个月物业费，由于房屋存在质量问题，开放商及物业同意赠送一个月物业费。2010年8月，我方参加了开发商组织的一次夏季活动，我方抽取了赠送我方三个月物业费的奖项。我方认为起诉书背离客观事实，我方历次收到的催款通知书均是以2011年5月至今为计费时间，我方不能接受这样的缴费要求。我方不应当承担违约责任。合约书中的违约责任只约定一方的具体违约处罚，并设以千分之三的超高日罚金，而没有约定另一方的具体违约处罚，符合合同法第40条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。此项属加重对方责任。我方请求驳回原告的违约诉请。我方自2011年5月接房时，已就房屋质量存在的问题，房屋配置与交房标准存在的差异与开发商办理的收房手续中明确提出并由双方签字认可，开发商明确表示及时整改，以一个月为期，并因此而免收一月物业费。由于购房合同约定，房屋质量问题开发商委托物业处理，因此，我方一再催促物业与开发商一同解决问题，虽有人陆续来解决了一些，但从未完全解决所有问题。由于房屋质量问题一直未能得到有效解决，直到2012年7月，我方认为存在的问题不致影响装修，我方不愿意再拖下去，我方才去物业方签订装修管理合同。装修中我方发现一些问题，如房屋地平未达国家标准，房屋墙面不直等，直接影响装修成本。2014年10月间，我方罗列我方各项损失达五万余元，物业及开发商只表态愿意再免除我方六个月损失，计六千元作为赔偿并对房屋质量问题继续维护。我方请求依据开发商《房屋质量保证书》第五款“有关质量方面的投诉，本公司将直接或委托物业公司及时核实和处理。”之约定，判定原告对房屋质量问题负有连带责任，对我方损失以物业费抵扣方式进行冲抵，多退少补。我方自入住以来，从未能够正常使用物业方提供的安保服务，感应报警器一直误报，只能关掉不用。与门卫对讲不能使用，有客来访只能报物管或自己出门迎接。紧急报警器不能使用。对院内装修人员疏于管理，管进不管出，致使我家已丢失二条宠物犬。物业设施设置不合理，通道绿化树枝过于低矮，车辆通过必有擦挂。人造河经常没有水，夏天蚊虫滋生。从未按规定公示物业管理费用的收支账目。上述问题未能完全解决前，物业费应按8折计费。
审理查明，被告彭某、陈某系位于温江区金马镇金泉社区某某＊＊幢1层1号房屋（面积364.13平方米）的业主。位于温江区金马镇金泉社区某某小区是由成都市某某置业有限公司开发，成都市某某置业有限公司于2009年12月14日与原告某某物业公司签署《前期物业服务合同》，将某某小区物业交由原告管理。合同期限：自2010年1月1日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。2010年3月27日，原告（甲方）与被告彭某、陈某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告彭某、陈某所购买的位于温江区金马镇金泉社区（某某）＊＊幢1层1号房屋提供物业服务。别墅物业管理费按建筑面积3元／平方米／月计收。按季交纳物业费，乙方应分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前交纳当季度的物业管理服务费。乙方不按约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天以当期应交费用总额的3‰交纳违约金。同日，被告彭某、陈某签订《承诺书》确认已阅读成都市某某置业有限公司制定的《某某业主临时规约》并同意遵守临时规约。上述合同签订后，原告进驻小区对某某物业进行管理服务。2011年5月15日被告彭某、陈某接收涉案房屋。原告赠送了被告7个月的物业管理服务费。从2011年12月15日起，被告彭某、陈某未向原告交纳物业管理服务费，截至2014年11月14日，被告彭某、陈某共计拖欠物业管理服务费38233.65元（3元／月／平方米×364.13平方米×35个月=38233.65元）。原告曾多次向被告催收物业服务费未果，遂诉至本院要求判如所请。
另查明，原告成都某某物业管理有限公司温江分公司的曾用名为成都中铁某某物业管理有限公司温江分公司。
上述事实有原、被告当庭陈述、被告身份信息、原告企业营业执照及组织机构代码、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约承诺书》、《某某交房流程表》、房屋平面图、《关于赠送物业管理费的通知》、《物管费优惠确认单》、物管费催收通知及律师函、快递寄件单等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原告与成都市某某置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告彭某、陈某签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。由于原、被告双方已形成物业服务合同关系，原告依照合同约定进驻某某小区并实际提供了物业服务，二被告在该小区居住，并接受原告的服务，二被告应当交纳相应的物业服务费用，故本院对原告要求被告彭某、陈某支付从2011年12月15日起至2014年11月14日的物业服务费38233.65元的诉讼请求予以支持。关于二被告辩称原告的服务质量存在瑕疵的问题，对此二被告未提供相应证据予以证明，故对此项意见本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故二被告拒交物业服务费无法律依据。二被告未按《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因原告未举证证明其因二被告违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，并考虑到原告拒收二被告向其缴纳的部分物业管理费存在一定的过错，本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决二被告应向原告缴纳违约金为2000元。关于二被告提出的房屋质量问题，此属另一法律关系，二被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告彭某、陈某于本判决生效之日起十日内支付原告成都某某物业管理有限公司温江分公司物业费38233.65元和违约金2000元，共计40233.65元。
二、驳回原告成都某某物业管理有限公司温江分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取571元，由原告原告成都某某物业管理有限公司温江分公司负担144元，被告彭某、陈某负担427元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 薛晓娟
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 胡 静