贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2886号
上诉人（原审被告）：贵阳金阳银杏树酒家，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路1号金阳商业步行街G区**栋。
经营者：苏国祥。
委托诉讼代理人：李廷楷，贵州黔鹰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵阳云岩欧亚汽车修配厂，住所地贵阳市三桥新街***号。
法定代表人：王柱梁，该厂厂长。
上诉人贵阳金阳银杏树酒家（以下简称：银杏树酒家）因与被上诉人贵阳云岩欧亚汽车修配厂（以下简称：欧亚汽修厂）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银杏树酒家上诉请求：一、依法撤销原判，改判被上诉人不承担赔偿责任；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定被上诉人将案涉房屋出租给上诉人经营餐饮使用，租期15年，因该地段已经纳入政府征收红线范围，不能办理经营证照，合同目的不能实现，上诉人拒绝交纳租金，双方产生诉讼，（2017）黔01民终148号民事判决判令解除租赁合同，判决上诉人不承担租金，仅按公平原则分担了三个月的租金损失。该判决证明案涉房屋并不在上诉人的控制和管理范围。二、被上诉人没有证据证明已经向上诉人交付了房屋，双方没有办理移交手续，被上诉人主张的损失没有事实依据，被上诉人缴纳了2016年5月至2017年3月期间的电费，2016年8月被上诉人起诉，说明其间被上诉人在管理房屋，相关设施是完好的。故后期房屋的损失是被上诉人明知且故意放任的结果，应由被上诉人承担该损失。综上，原判认定事实不清，证据不足，请求依法改判。
被上诉人欧亚汽修厂答辩称，案涉房屋交给上诉人时是完好的，双方交接房屋时是有人证、物证的，在签订合同后被上诉人就将房屋交给了上诉人。房屋到现在未拆迁，上诉人未支付租赁费用及损失，对被上诉人造成一百多万元的损失。
欧亚汽修厂向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告返还原告所有的贵阳市××××村一栋四层楼房屋；恢复该房屋原状；修理、重作、更换该房屋缺失损坏的全部门窗、楼梯扶手等和拖欠的水电费用及滞纳金。2.请求依法判令被告承担本案诉讼费。
一审法院查明：原告欧亚汽修厂成立于1997年3月20日，系集体所有制企业法人。原告在贵阳市××××村以出让方式获得一幅土地的使用权（土地使用面积为2564平方米），并取得了筑经开国用（1999）字第4号的国有土地使用权证。该土地使用权证上登记的土地使用者为原告欧亚汽修厂，土地用途为工业。在该幅土地上建有砖混结构的四层楼房一栋，该栋楼房取得了筑房权证经开字第××号的房屋产权证书，该产权证上登记的房屋建筑面积为1609.47平方米，房屋用途为办公。2015年10月21日，原告欧亚汽修厂作为甲方，与被告银杏树酒家作为乙方签订《租赁协议》一份，载明：“1、甲方自愿将小河三江口加油站旁一幢商业楼房屋筑房权证经开字第××号筑面积1600平方米，土地筑经开国用（1999）字第4号，含2564平方米土地租给乙方从事餐饮行业，乙方总投资800万左右，租赁期限15年，从2016年6月6日至2031年5月31日止，租金方案每五年递增一次，第一个五年每年支付人民币伍拾万元整，第二个五年每年支付人民币陆拾万元整，第三个五年每年支付人民币柒拾万元整。2、特此说明：甲方收取租金，不含房屋租赁税，租赁税由乙方向征收税务部门交纳。租金支付方式先付租金后用房屋及土地，每年支付一次，乙方每年按时交租金，不得拖欠，如有拖欠甲方租金，每天按千分之十的利息支付给甲方，拖欠三个月以上不支付，甲方有权收回该房屋及终止租赁合同，造成经济损失由乙方自行承担，甲方一概不负责。3、第一次支付租金乙方向甲方交纳的人民币拾万元定金转为保证金，合同期满后，乙方水、电、气、税费无拖欠，甲方无息退还乙方人民币拾万元整，第一年伍拾万元人民币租金，乙方在装修开业前一个月一次性付给甲方，特此说明，如因乙方原因不按时交租金，甲方有权收回房屋土地，中止协议，造成经济损失，由乙方自行承担。4、经营期限内，如有被国家征收房屋及土地，甲乙双方积极配合政府的拆迁补偿工作，补偿事项金额分配：甲方土地房屋及乙方投资改造新装修的1600平方米房屋归甲方所有，乙方新建部分装修品牌经营权及经营损失补偿费，花草苗木，名贵树种，盆景归乙方所有。10、合同签订后，甲方有义务提供房屋及土地使用权给乙方办理相关手续，产生经济开支，由乙方承担。如甲方提供的房屋手续不符合办理餐饮行业的相关手续，拖延时间，租赁期限自然顺延。”。该协议还对其他相关内容进行了约定，原告的法定代表人，被告的负责人均在该协议上签字，并加盖了公章。在《租赁协议》签订之前，被告于2015年9月23日以银行转款方式，向原告支付了定金人民币100000元。2
16年11月9日，贵州省贵阳市花溪区人民法院作出的（2016）黔0111民初3042号判决书，载明：“经审理查明。原告（反诉被告）欧亚汽修厂在签订《租赁协议》后，将案涉房屋交给被告（反诉原告）。对交付时房屋的状况，双方认可交付的是四层楼房一栋，楼房后面的四合院内无建筑物。2015年10月26日，被告（反诉原告）为经营所需，与黄奎珍签订《工程承包协议》，将房屋的装修及在楼房后四合院内搭建钢架大棚的工程交由黄奎珍完成……黄奎珍对案涉房屋进行了设计，并制作了设计图纸。在四合院钢架大棚进行搭建施工时，贵阳贵阳市××区三江社区服务中心对搭建行为责令停止施工，2016年9月2日，该服务中心向被告（反诉原告）下发了《停工通知书》一份，该通知书内容载明：“因你户（单位）在经××××段已规划红线范围内施工（平场装修），属于抢建、抢装修行为，现责任你（单位）立即停止施工，否则后果自负”。被告（反诉原告）未再继续搭建钢架大棚，亦未对房屋继续进行装修。现原告欧亚汽修厂认为被告银杏树酒家未在《租赁协议》约定的时间向原告交付租金，行为已构成违约，故提出本诉诉讼请求如前。反诉原告认为反诉被告刻意隐瞒房屋的真实情况，导致租赁合同目的不能实现，故向法院提出如前反诉诉请……对于案涉房屋的现状，被告（反诉原告）银杏树酒家认为房屋现处于空置状态，其未对房屋进行管理，并认为《租赁合同》已解除，房屋管理权已归于原告，故在提出的反诉诉请中，无向反诉被告归还房屋一项诉请。但原告（反诉被告）欧亚汽修厂认为其已在2015年10月将房屋钥匙交给被告（反诉原告）银杏树酒家，之后并未收到被告（反诉原告）交回的房屋钥匙，现案涉房屋仍处于被告（反诉原告）的控制管理范围内……判决如下：……二、解除反诉原告贵阳金阳银杏树酒家与反诉被告贵阳云岩欧亚汽车修配厂于2015年10月21日签订的《租赁协议》……”。后原告欧亚汽修厂不服该判决提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2017年2月27日作出（2017）黔01民终148号判决书，载明：“……本院认为……本案《租赁协议》系因涉案房屋2016年9月2日后处于征收红线范围导致无法继续履行，双方当事人对此均不存在过错，根据公平责任原则，由此产生的租金损失及装修损失应由本案双方当事人进行合理分担……综上，原判决认定部分事实不清，本院依法予以纠正……判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3042号民事判决第二项……”。原告欧亚汽修厂表示不服终审判决，已申请再审，出具2017年4月13日贵阳市中级人民法院立案二庭《收条》一份，载明：“今收到欧亚汽修厂交来银杏树酒家一案的再审申请书一式陆份……”。被告表示双方已解除租赁关系，其合同目的不能实现，终审判决在被撤销之前具有法律效力的，原告申请再审的行为不影响已生效判决的效力。
2017年3月8日，原告法定代表人王柱梁通过顺丰快递向被告经营者苏国祥邮寄《函》一份，载明：“银杏树酒家及苏国祥先生：……我厂于2015年10月21日与贵酒家签订该房屋的《租赁协议》时，该房屋大门、房屋各楼层、各房间门窗设施齐全、水电均通、灯具、锁具齐全，房屋整体、楼梯护栏及各房间完好且无漏水、渗水情况。该房屋从2015年10月21日至今一直处于贵酒家的管理和使用中，现双方签订的该房屋的《租赁协议》已经判决解除。我厂特此告知贵酒家自收到该函5日内做好退还房屋的相关工作。敬请贵酒家务必将各房问水电关闭，门窗关好、锁好、清理干净建筑废料及生活垃圾，水、电总闸予以关闭，查抄好水表、电表用水用电额度，交清2015年10月21日至今的水电费，不得拖欠。贵酒家做完上述工作后，应在各房间及水表、电表外贴上封条，注明封条日期，关好大门并上锁。贵酒家完成移交前的上述工作后及时与我厂联系，双方共同撤封，由我厂查收。最后请贵酒家务必在尚未将房屋退还我厂前尽到维护我厂房屋完整完好的义务”。被告表示是否回复该《函》不影响被告没有收到该房屋的事实。
诉讼过程中，原告提交照片7张，用于证明按时房屋交付被告使用时是完好无损的，租赁给被告后房屋受损的现状。被告称照片的拍摄时间和对象不明确，不予认可，并表示因一直未办理营业执照，被告未使用房屋，是谁损坏的房屋不清楚。租赁协议签订后原告未办理任何交付手续，也无移交清单，钥匙在谁手上不清楚。原告表示合同签订后，将钥匙和水电费号当面交给了被告，没有签订书面的移交手续。原告还提交11张电费发票，金额共计5654.5元。称合同签订后，2016年5月之前的电费是被告支付的，被告不付后，原告支付了2016年5月12日至2017年3月12日的电费。对此，被告表示从未支付过电费。
2017年6月6日，原告欧亚汽修厂申请对位于花溪三江口一栋四层房屋的损坏价值进行评估，2017年10月16日，贵州皓天价格评估司法鉴定所出具《鉴定报告》，载明：“。八、价格评估结果：经过测算，在价格评估基准日，取整确定位于贵阳贵阳市××（××）口加油站旁一栋四层楼房屋损坏的评估价格为156680元。十、声明。5、如对本次评估结果有异议，可于报告送达之日起15日内向本公司提出重新评估、补充评估。十一、价格评估作业日期：2017年8月16日至2017年10月16日”。该《鉴定报告》的评估费为15000元，原告已预交。原告表示对鉴定报告的真实性无异议，但认为评估价格过低。被告表示对鉴定报告的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为达不到原告要求被告承担损失的证明目的。一
法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院作出的（2016）黔0111民初3042号判决书及贵阳市中级人民法院作出的（2017）黔01民终148号判决书，原、被告于2015年10月21日签订的《租赁协议》已解除，对于原告交付的案涉房屋，被告有保持原状返还的义务。已生效的判决书中认定，合同签订后原告将案涉房屋交付被告，对交付时房屋的状况，双方认可交付的是四层楼房一栋，楼房后面的四合院内无建筑物。后被告与黄奎珍签订《工程承包协议》，将房屋的装修及在楼房后四合院内搭建钢架大棚的工程交由黄奎珍完成。在四合院钢架大棚进行搭建施工时，贵阳贵阳市××区三江社区服务中心对搭建行为责令停止施工。因此，对于被告提出原告未实际交付案涉房屋的辩称，法院不予采信。而案涉房屋损坏的部分设施如门、窗及蹲便器、洗手池等均属于房屋的附属设施，对于被告提出未办理移交手续，未实际交付的辩称，法院亦不予采信。因此，原告主张被告返还案涉位于花溪小河三江口一栋四层房屋的请求，法院予以支持。合同签订后，案涉房屋已交付被告，在其占有案涉房屋期间，产生的电费也应由被告支付，因原告代缴了2016年5月12日至2017年3月12日期间的电费，故被告应支付原告电费，具体金额以电费发票金额5654.5元为准。由于被告未在案涉房屋管理、使用期间，尽到合理的保管和维护义务，造成案涉房屋的部分设施及配件受到损坏，因此，对于原告主张被告赔偿房屋损坏价值的请求，法院予以支持，金额以《鉴定报告》认定的156680元为准。《鉴定报告》是法院根据评估鉴定的法定程序，通过摇号方式确定具有相应资质评估公司的评估人员所作出的评估报告，故法院委托的评估部门所作出的评估报告程序合法。庭审中，原告认为评估结果156680元过低，但未在收到《鉴定报告》之日起15日内提出重新评估、补充评估的申请，也未提交新的证据将原评估结果推翻。法院认为，评估报告采用什么方法、什么标准作出的结论，属于评估部门对该领域的专业认定，被告未申请重新评估、补充评估，也未提交新的证据将原评估结果推翻。因此，法院认定《价格评估报告书》可以作为合法证据使用。因合同中未对滞纳金进行约定，故对于原告主张被告以房屋损失金额156680元为基数，按银行贷款利息支付滞纳金的请求，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵阳金阳银杏树酒家于本判决生效之日起十日内返还原告贵阳云岩欧亚汽车修配厂位于贵阳市××区小河三江口（加油站旁）一栋四层楼房屋。二、被告贵阳金阳银杏树酒家于本判决生效之日起十日内向原告贵阳云岩欧亚汽车修配厂赔偿房屋损坏价值人民币156680元。三、被告贵阳金阳银杏树酒家于本判决生效之日起十日内向原告贵阳云岩欧亚汽车修配厂支付电费人民币5654.5元。四、驳回原告贵阳云岩欧亚汽车修配厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1837元（已减半收取），评估费人民币15000元，由原告贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担人民币70元，被告贵阳金阳银杏树酒家负担人民币16767元。
二审中双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、《租赁协议》等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《租赁协议》后，双方形成房屋租赁合同关系。现双方签订的《租赁协议》经生效民事判决解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本案《租赁协议》合同解除后，双方终止履行。根据本院（2017）黔01民终148号生效民事判决查明的事实，双方在签订《租赁协议》后，欧亚汽修厂已将房屋交付给上诉人。故上诉人称其未接收房屋的主张不能成立，本院不予采信。故被上诉人作为房屋出租人有权要求承租人返还房屋，原判判令上诉人将案涉房屋返还被上诉人并无不当，本院予以维持。同时，上诉人在占有承租房屋期间而产生的电费应由其承担，被上诉人提交了其代缴的2016年5月12日至2017年3月12日期间的电费发票，金额共计5645.4元，原判判令上诉人向被上诉人支付该费用并无不当，本院予以维持。
现租赁房屋部分门、窗、水电线路、地砖、墙面等基础设施发生损坏，对于房屋损坏赔偿责任的承担，本院根据双方实际履行情况予以确定：由于上诉人在承租房屋期间未对租赁物尽到合理的保管义务，导致房屋部分基础设施、物品损坏；而被上诉人在与上诉人签订《租赁协议》之时并未确认房屋原始状态，对于损坏物品的原始状态、价值，被上诉人未尽到充分、完整的举证责任，鉴于上述情况，本院酌情确定上诉人与被上诉人对房屋损坏的损失各自承担50%的责任。根据一审法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所作出的《鉴定报告》，案涉房屋物品损坏评估价格为156680元，根据本院确定的责任比例，上诉人应当承担支付50%物品损坏赔偿的责任，即上诉人应向被上诉人支付78340元（156680元×50%=78340元）。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1831号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1831号民事判决第二项为：上诉人贵阳金阳银杏树酒家于本判决生效之日起十日内支付被上诉人贵阳云岩欧亚汽车修配厂房屋损坏价值78340元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1837元，由贵阳金阳银杏树酒家负担918.5元，由贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担918.5元；评估费15000元，由贵阳金阳银杏树酒家负担7500元，由贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担7500元；二审案件受理费3674元，由贵阳金阳银杏树酒家负担1837元，由贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担1837元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 彭伦禹
审 判 员 唐有临
审 判 员 田 勇
二〇一八年五月十一日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 朱开昊