江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终669号
上诉人（原审被告）：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市海陵区东南园10号。
法定代表人：丁锋，执行董事。
委托诉讼代理人：王鹏（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董桂兰，女，1960年7月9日生，汉族，住泰州市海陵区。
上诉人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）因与被上诉人董桂兰拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年3月9日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人凤城河公司的委托诉讼代理人王鹏、被上诉人董桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人凤城河公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据协议约定，通过会议纪要补偿的1391919元系用于补足被上诉人1962081元拆迁补偿款不足以产权调换129平方米安置面积的缺口款项，原审却认定该款系上诉人应当直接支付被上诉人的补偿款，属于认定基本事实错误。上诉人提交的拆迁协议约定，李爱国、李寿林、董桂兰三人合计产权调换安置面积387平方米，每平方米价格26000元，则每人平均产权调换面积129平方米，对应每人产权调换面积的房款金额为3354000元。但根据被上诉人提交的拆迁协议，其应得拆迁补偿款仅为1962081元，则距离其产权调换面积129平方米所需的房款金额3354000元，有1391919元的款项缺口。该1391919元的缺口款项，本应由上诉人自行补足缴纳，但双方协议约定，通过会议纪要另行增加补偿1391919元，使得被上诉人取得129平方米的产权调换面积而无需自己另行补款。该1391919元已经用于抵算被上诉人取得129平方米安置面积用拆迁款结算的缺口差额，原审却错误认定该款为上诉人应当另行直接支付被上诉人的款项。二、上诉人提交的拆迁协议与被上诉人提交的拆迁协议相互关联印证、并无矛盾，原审既未查明会议纪要补足的1391919元该具体数额的来源，更无视填写拆迁协议工作人员的到庭作证证言，最终不予采信上诉人提交的拆迁协议，同样属于认定事实错误。被上诉人提交的拆迁协议系对上诉人提交的拆迁协议内容的进一步明确和细化，如无上诉人提交的拆迁协议，则根本无法计算出被上诉人提交的拆迁协议中所涉会议纪要补足1391919元的该具体、精确的金额。上诉人并申请填写协议的工作人员到庭作证，证明两份拆迁协议相互关联、印证的关系，原审却错误不予采信上诉人提交的拆迁协议。三、会议纪要尚未形成是事实，故额外增加补偿款的生效条件尚未成就，上诉人并非出具会议纪要的主体，且对会议纪要未形成无过错，原审判令上诉人履行协议交房属适用法律错误。上诉人上级部门多次书面向市政府及相关部门报告会议纪要尚未形成的情况，政府领导也作出相关批示，上诉人对会议纪要未形成无过错。上诉人与被上诉人同是平等民事主体，原审却将未形成会议纪要的后果由上诉人单方承担，判令上诉人按照已经形成会议纪要的情形履行交房义务，违反《合同法》第四十五条关于附生效条件合同的法律规定。四、根据拆迁协议，被上诉人实际安置房屋面积与产权调换的129平方米完全不吻合，应由被上诉人按实多退少补进行结算，在补足房款后，上诉人才能交付房屋，原审未审查实际结算的事实，却径行判决上诉人交房显然错误。五、被上诉人已经先行领取100万元拆迁补偿款，产权调换的129平方米对应的3354000元房款已经不足，在被上诉人未补足该100万前，上诉人不应向被上诉人交付房屋，且上诉人无需承担100万元领取期间的过渡费，原审判令上诉人支付过渡费属于错误。
被上诉人董桂兰辩称，认定本案事实的重要证据是2011年7月27日双方签订的房屋拆迁补偿协议。该协议对被拆迁房屋面积及补偿金额进行了详细记载，对安置房屋具体房源、房号、面积及额外补偿金额进行了详细记载，系双方真实意思表示，应当认定为生效协议。上诉人用违法手段将我原来的通江街127号房屋夷为平地，在政府和公安机关的重视下，上诉人为了避免事态扩大，与我协调，签订了该协议。该协议不是普通的房屋拆迁安置补偿协议，不仅是对我的补偿即包括房屋所有权、土地使用权补偿安置以及正常的拆迁待遇，还包括我被毁损的屋内财物价值、上访维权费用、误工损失、生意损失、精神损害等等的补偿和赔偿。另外，我与泰州市国土局签订的《国有土地使用权土地出让合同》第十九条约定“出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权的，出让人应该依据法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、墙体附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿”。而本地块在2010年4月1日“二次出让”给大连万达商业地产股份有限公司，土地用途为“商务金融、批发零售40年，城镇住宅70年”，不是社会公共利益的需要，因而该地块不符合提前收回土地使用权条件。由于是违法的、在没有提前通知受让人的情况下“二次出让”本地块，土地使用权和建筑物剩余使用年限的相应补偿又没有明文规定，补偿标准只有通过双方的协商才可以解决。而上诉人向原审法院提交的2011年7月27日的所谓的“房屋拆迁安置补偿协议”是上诉人为了申请公安机关消除立案侦查，拿的空白格式的“房屋拆迁安置补偿协议”让我们签的字，当场并未填写其他内容（同时还要我们出具了书面承诺，放弃追究上诉人的刑事责任）。现在发现的内容均系上诉人事后填写，内容笼统原则，且没有上诉人的签字盖章，依法不能作为本案的事实依据。关于上诉人所说的会议纪要尚未形成、额外增加补偿款的条件未成就的问题，我们是被害方，是弱势群体，“会议纪要”我们也不可能参与和知道。上诉人在协议中填写“根据会议纪要”，只能说明对我的补偿安置是经过慎重研究的，已形成和决定，而不是尚未研究，况且会议纪要是内部行为，不能对外侵害我的合法权益。另外，上诉人在2015年12月7日向我支付了100万元的补偿款，证明上诉人已经在部分履行协议，因此不存在附加条件。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
董桂兰向一审法院起诉请求：1、判令被告交付济川华庭４号楼153-3室安置房屋。2、判令被告给付补偿款人民币391919元。3、判令被告赔偿原告损失805114元（至2016年5月）。4、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：董桂兰及案外人李爱国、李寿林系本市海陵区通江街127号房屋的产权人。2010年上述房屋列入拆迁范围。2011年3月31日董桂兰房屋被拆除，董桂兰等人遂向公安机关报案。2011年6月24日泰州市公安局海陵分局作出房屋损毁立案告知书。同年7月27日，董桂兰与凤城河公司签订海陵区城市房屋拆迁补偿安置协议书一份，载明凤城河公司需拆迁董桂兰通江街127号房屋118.29㎡、土地使用面积124.24㎡，各项补偿金额合计为1962081元。该户安置于济川华庭4号楼153-3号，面积以实测为准约104.84㎡，根据会议纪要另外补偿该户补偿款为1391919元。协议签订后，凤城河公司于2015年12月7日给付董桂兰1000000元补偿款。安置房屋及其余款项未给付，董桂兰催要未果而涉讼。
审理过程中，凤城河公司述称于2015年取得安置房屋的产权。另凤城河公司提供2011年7月27日有董桂兰、李爱国、李寿林共同签名的房屋拆迁补偿安置协议，该协议载明凤城河公司需拆迁上述三人位于通江街127号房屋，拆迁房屋面积358.86㎡，土地使用面积大于房屋建筑面积部分13.84㎡，三人选择产权调换安置为济川东路安置小区，凤城河公司提供济川东路商业用房两套（户型按设计图一套约187㎡，一套约202㎡）用于通江街127号拆迁安置，产权调换面积387㎡以内董桂兰不贴差价，超出387㎡面积部分按实际面积以26000元/㎡由董桂兰购买。过渡期两年以内董桂兰方无过渡费（3元/㎡），过渡期超过24个月，由凤城河公司按规定给付过渡费。董桂兰及李爱国、李寿林不认可上述协议内容，认为其签字为空白协议，目的是帮助拆迁部门应对公安机关消除立案侦查。另董桂兰提供租赁协议及泰州市海陵资产经营有限公司债券公告，扣除18个月过渡期，凤城河公司从2013年1月28日起支付延期交房损失及补偿款延期给付的利息损失合计805114元，凤城河公司亦不予认可，认为延期给付房屋应按规定支付临时安置补助费。
一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案中董桂兰、凤城河公司双方各提供2011年7月27日签订的内容差异较大的房屋拆迁补偿安置协议，争议焦点是如何认定两份协议内容真实性。对比两份协议，凤城河公司提供的协议仅载明被拆迁房屋面积，未注明相应拆迁补偿金额，安置补偿为两套房屋，比较原则；而董桂兰提供的协议内容则较具体，对被拆迁房屋面积及补偿金额进行详细记载，对安置房屋具体房源、房号、面积及额外补偿金额进行明确；特别提及额外补偿依据为会议纪要，并在协议中进行了表述。会议纪要通常是政府职能部门或相关当事人就专项问题研究会商后作出解决方案，注明会议纪要更说明对董桂兰等人安置补偿是经过慎重研究作出的。故董桂兰提供的补偿安置协议更能够反映双方当事人真实意思，应予认定。凤城河公司应按该协议履行安置补偿义务，现凤城河公司已取得安置房屋，董桂兰要求交付房屋的请求予以支持。凤城河公司辩称会议纪要未出具，无给付依据，因董桂兰非会议纪要参与方，无权利、义务提供会议纪要，凤城河公司作为付款义务人，以案外人应作出的会议纪要未出具，而拒绝履行给付义务，理由不成立。关于董桂兰要求给付剩余补偿款的请求，因双方对补偿金的给付未约定给付期限，结合凤城河公司已给付1000000元补偿款及董桂兰多次催要的事实，凤城河公司有义务立即给付补偿款。关于董桂兰要求凤城河公司参照同类地区商铺出租标准赔偿从2013年1月28日延期交房损失一节，因本案系拆迁安置，双方未约定交房期限，也未约定过渡期限，故应参照泰州市人民政府《泰州市城市房屋拆迁管理办法》规定处理，没有约定过渡期最长不得超过18个月，逾期因拆迁人的责任未交房，应增付临时安置补偿费，参照标准计付至2016年5月，凤城河公司应给付董桂兰临时安置补助费83880元（2011年7月27日至2013年1月27日按照400元/月*18个月合计7200元；2013年1月28日至2014年1月27日按照1420元/月*12个月合计17040元；2014年1月28日至2016年5月27日按照2130元/月*28个月合计59640元），董桂兰要求参照同类地区商铺出租标准赔偿损失无法律依据，不予支持。关于董桂兰要求赔偿延期支付补偿金造成利息损失，因双方未约定补偿金给付期限，董桂兰要求从18个月过渡期满后支付利息损失，无法律依据，但由于拆迁安置补偿协议并未约定分期给付，而凤城河公司于2015年12月7日给付其中1000000元，应视为约定的补偿金已到给付期，逾期未付余款，应从逾期之日起支付逾期利息，故应从2015年12月8日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。判决：一、泰州凤城河建设发展有限公司在判决生效之日起十五日内将安置房屋（本市海陵区济川华庭4号楼153-3室）交付给董桂兰，同时一次性给付董桂兰补偿款人民币391919元、临时安置补助费83880元，合计475799元，并以391919元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算支付自2015年12月8日至实际给付之日止的利息。二、驳回董桂兰其他的诉讼请求。案件受理费18404元，董桂兰负担8404元，凤城河公司负担10000元。
本院二审期间各方均无新证据提交。一审判决查明的事实有城市房屋拆迁补偿安置协议、公安机关立案告知书、房屋租赁合同、公司债券募集说明书、信访文件、藤坝街区拆迁须知及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、案涉两份拆迁安置补偿协议如何认定；2、会议纪要的形成是否是协议履行的条件；3、上诉人是否应当支付过渡费。
本院认为，1、关于争议焦点一，本案中出现两份拆迁安置补偿协议，如何认定需要结合协议约定内容及实际履行情况综合判断。两份协议中安置房屋的面积、补偿标准均不一致，因此上诉人关于两份协议相互关联印证、并无矛盾的说法，本院不予采信。关于上诉人提交的协议，首先，上诉人并未在该协议上签字盖章；其次，该协议仅载明了被拆迁房屋的面积，对房屋的评估价格、安置房屋的具体位置等都未进行说明，且根据该协议，被上诉人以及案外人李爱国、李寿林如果想置换协议中的两套商业用房，三人还应向上诉人另行支付购房款。而实际情况是上诉人早在2015年已给付三人各1000000元补偿款。因此，双方之间实际履行的协议并非上诉人提供的拆迁补偿安置协议。从被上诉人提交的拆迁补偿安置协议看，上诉人与被上诉人均签字盖章，内容有明确记载的房屋、土地面积、补偿金额，约定了安置房屋的具体位置以及补偿款，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当以该份协议为认定案件事实的依据。在该份协议中，货币补偿和产权调换项下均被划去，结合协议“其他”项中填写的“该户安置于济川华庭4#楼153-3，面积以实测为准（约104.84），根据会议纪要另补偿该户补偿款为壹佰叁拾玖万壹仟玖佰壹拾玖元整（1391919.00）”，应当认定合同的意思表示是上诉人将房屋过户给被上诉人，并另行补偿被上诉人1391919元。上诉人认为该1391919元系用于补足被上诉人用拆迁补偿款1962081元来调换129平方米安置面积的缺口款项的上诉理由，本院不予采纳。2、关于争议焦点二，因双方签订的合同中对补偿的数额进行了明确约定，上诉人也已在合同签订后先行向被上诉人支付了1000000元，且被上诉人并非会议纪要的参与方，故无论该会议纪要是否实际形成，上诉人均应当履行给付义务。上诉人认为会议纪要未形成而拒绝履行支付补偿款义务的上诉理由，本院不予以采纳。3、关于争议焦点三，双方在拆迁补偿安置协议中并未约定交房期限，也未约定过渡期限，故一审参照《泰州市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定计算过渡费并无不当，上诉人认为不应支付过渡费的上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人泰州凤城河建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
代理审判员 田 扬
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 叶 红