安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00866号
上诉人（原审原告）：陶传连，男，1951年7月3日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：杨爱民，安徽八公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：凤台县嘉琪商贸有限责任公司，住所地安徽省凤台县。
法定代表人：张斌，该公司经理。
委托代理人：刘初春，安徽郢都律师事务所律师。
委托代理人：吴新建，安徽新建律师事务所律师。
上诉人陶传连与上诉人凤台县嘉琪商贸有限责任公司（以下简称嘉琪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，陶传连、嘉琪公司均不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2015）潘民一初字第01209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。2016年1月14日，我院另行组成合议庭审理此案，并于2016年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人陶传连的委托代理人杨爱民，上诉人嘉琪公司的委托代理人刘初春、吴新建到庭参加诉讼；上诉人陶传连、上诉人嘉琪公司的法定代表人张斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶传连一审诉称：2011年9月，张斌、秦健、秦怡三人合伙以嘉琪公司名义，中标《祁集东街改造项目》。2011年10月31日，嘉琪公司为甲方（投资方）、淮南市潘集区祁集乡祁集村村民委员会（以下简称祁集村委会）为乙方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，约定由嘉琪公司对被拆迁安置户进行拆迁安置与还原、补偿。三合伙人为了能够顺利拆迁，以嘉琪公司的名义先行于2011年9月23日同陶传连达成《拆迁还原协议》，协议约定的主要内容为：陶传连房屋拆除后由嘉琪公司一次给予位于祁集村东街所建的六套二层街面商铺房，房屋的规格为间宽不低于3.3米、进深以实际建设为准，但是每套不低于40平方米；房屋交付时间为开工后六个月；双方经乡政府主持下签订的合同中陶传连享有的各种权利在本合同签订后不再享有；一方违约支付违约金20�元；建设完成后允许陶传连以800元／平方米的价格认购一套店面等。协议签订后，陶传连又在祁集乡的主持下另行与嘉琪公司签订了一份“阳合同”。然而，该房屋早已于2013年竣工，但嘉琪公司始终未向陶传连交付约定的六套二层街面商铺。陶传连认为，嘉琪公司中标该工程，中标后又与陶传连达成拆迁安置还原协议，嘉琪公司应向陶传连履行交付房屋的义务，其不交付，已构成违约，应向陶传连支付违约金20万元。故陶传连起诉至法院，请求法院判令：1.确认陶传连与嘉琪公司2011年9月23日所签订的《拆迁还原协议》有效；2.嘉琪公司立即向陶传连交付位于潘集区祁集镇祁集村东街的二层街面商铺房六套，每套的间宽不低于3.3米（含3.3米）、进深以实际为准、每套建筑面积不低于40平方米；3.嘉琪公司向陶传连支付违约金20万元；4.陶传连享有以800元／平方米的价格�买嘉琪公司该处（祁集村东街）门面房一套。
嘉琪公司一审辩称：1.双方之间并不存在合同关系，陶传连将嘉琪公司列为被告主体不适格。《拆迁还原协议》是陶传连与马宝林签订，马宝林只是嘉琪公司的一名普通员工，其没有得到公司任何授权，代表公司对外签订合同，该协议对嘉琪公司没有法律上的约束力。2.陶传连在诉状中所诉不实，漏洞百出，与事实不符，也不符合常理。陶传连诉称“2011年10月31日，嘉琪公司与祁集村委会签订的《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，约定由嘉琪公司对被拆迁安置户进行拆迁安置与还原、补偿。”与事实不符，根据该协议书中的第六条明确规定，拆迁户协议的签订及补偿并不是嘉琪公司的义务，嘉琪公司只负责改造工程，不负责安置工作，嘉琪公司没有必要与陶传连签订所谓的拆迁还原协议；陶传连诉称“三合�人为了能够顺利拆迁，以嘉琪公司名义先行于2011年9月23日同陶传连达成了《拆迁还原协议》”严重失实，不符合正常逻辑，嘉琪公司是2011年10月31日才与祁集村委会签订的《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，在嘉琪公司未取得改造开发项目的前提下，不可能提前在2011年9月23日就与陶传连签订《拆迁还原协议》；且陶传连诉称的“阳合同”并不存在。3.陶传连与马宝林签订的协议存在恶意串通损害嘉琪公司利益情形，双方签订的协议系无效协议，嘉琪公司并不知情。4.陶传连就本案向人民法院提起诉讼系不讲诚信的恶意诉讼行为。嘉琪公司在2011年10月31日与祁集村委会签订《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》后，在2012年3月16日按照双方合同约定履行了全部合同内容，且双方办理了交接手续，之后祁集村委会也对各拆迁安置户进行了安置补偿，其中就包括本案的陶传连，而且现在陶传连早已搬进了还原房，陶传连现就本案提起诉讼无事实及法律依据，系不讲诚信的恶意诉讼行为。另外陶传连主张违约金过高。综上所述，请依法驳回陶传连的诉讼请求。
一审法院查明事实：2011年，祁集村委会进行祁集东街改造，张斌、秦健、秦怡三人合伙以嘉琪公司（法定代表人为张斌）名义参与该项目开发建设。陶传连系祁集村村民，该项目利用陶传连土地面积为1.3亩，房屋面积为197.26平方米，其中二层楼房170.64平方米，平房10.5平方米，瓦顶房16.12平方米。2011年9月23日，陶传连为被安置方（乙方）、马宝林为拆迁方（甲方），双方签订了一份《拆迁还原协议》，协议约定的主要内容为：“甲乙双方经过平行协商，就甲方拆迁乙方的房屋，利用乙方房屋所占用的土地范围，进行祁集东街改造，双方达成如下协议：第一条、甲方与乙方经祁集乡政府主持已经达成拆迁安置协议，在原协议的基础上，双方对原合同进行如下补充；第二条、还原房屋：甲方于建设新街后，一次性给予乙方陆套二层街面商铺房；房屋的规格为：房间的间宽不低于3.3米（含3.3米）、进深以实际建设为准，但是每套房屋的面积不低于40平方米；第三条、房屋交付时间：自开工之日起六个月内交付使用，不可抗力，甲方可以延期交房；第四条、双方经乡政府主持下签订的原合同中乙方享有的各种权利，在本合同签订后，乙方不再享有；第五条、双方签订协议后，乙方应积极配合甲方对房屋进行拆迁，甲方进行拆迁时，如果乙方需要使用原建材时，在确保安全的情况下，可以收取原房屋的建材；第八条、甲乙双方如果违反上述约定，则违约方须支付20万元违约金；附：甲方建设完成后，允许乙方以800元／平方米的价格认购一套店面；以及其他条款。”2011年10月31日，嘉琪公司为甲方（投资方）、祁集村委会为乙方，双方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，鉴证方为淮南市潘集区祁集乡人民政府，协议约定的主要内容为：“祁集东街改造项目由嘉琪公司负责实施；甲方提供给还原户的还原房屋座落在街道北侧1-2楼，门面朝北，房屋结构为框架楼房（毛墙、毛地）门窗齐全，若还原户要求自行安装门窗，可与甲方协商按市场价折款给还原户；甲方还原给还原户的房屋面积按拆迁户房屋面积计算，楼房（含平房）面积按1：1.2比例执行，瓦房面积按1：1比例执行，若还原户要求货币补偿，参照丈量清单，具实结算，补偿款在协议签订后十日内补偿到位，并同时支付还原户房租费2000元，搬家费560元，照明费150元，三项费用共2710元／户；甲方在具备开工条件后，六个月内必须提供给还原户现房，若不能按时提供现房，延迟一个月甲方补偿还原户1000元租房费，依次类推；按鉴证方的约定，同拆迁户协议的签订及补偿均由乙方具体落实执行；本协议签订后，拆迁户室内物品应在3日内搬出，房屋及附属物在七日内必须自行拆除，甲方提供拆除机械，若未能按时拆除，还原户付甲方违约金、拆除机械费2000元；同时，乙方、鉴证方要确保甲方在合同签订后一个月内具备整体开工条件，否则，将承担相应责任；”以及其他条款。该协议签订后，嘉琪公司按协议约定对祁集东街改造项目实施建设，将拆迁补偿款交由祁集村委会发放给拆迁户，2012年3月16日，嘉琪公司向祁集村委会交付了安置房。
另查明，在祁集东街改造工程项目中，马宝林系嘉琪公司的工作人员，负责拆迁等工作。陶传连从祁集村委会获得约220多平方米的安置房二层上下各四间，�取补偿款117712.6元。
一审法院归纳本案争议焦点为：1.本案被告主体是否适格；2.《拆迁还原协议》是否有效；3.陶传连要求嘉琪公司交付位于潘集区祁集镇祁集村东街的二层街面商铺房六套（每套的间宽不低于3.3米、进深以实际为准、每套建筑面积不低于40平方米）、要求支付违约金20万元以及请求判决陶传连享有以800元／平方米的价格向嘉琪公司购买祁集东街改造工程的门面房一套是否有事实和法律依据。
1.关于本案被告主体是否适格的问题。本案中，祁集东街改造工程项目系嘉琪公司承建开发，在该工程的前期拆迁工作中，马宝林为嘉琪公司的工作人员，代表公司出面负责拆迁工作，对此事实，该工程的发包方祁集村委会出具证明证实了马宝林系嘉琪公司派出的负责人员，负责前期拆迁工作等；证人陶某系该村村民委员会治保主任，其证言�实了马宝林系嘉琪公司的人员，其陪同马宝林一起到过拆迁户家里做拆迁工作；嘉琪公司法定代表人张斌的合伙人秦怡、秦健出具的证明以及秦怡的证言证实张斌、秦怡、秦健三人合伙，以嘉琪公司名义承建的祁集东街改造项目，马宝林是张斌指派到公司的人员，公司拆迁还原工作是马宝林负责，对其与陶传连达成的《拆迁还原协议》公司是同意的；嘉琪公司承认马宝林是其公司的工作人员。上述证据能够相互印证，形成证据链条，证明马宝林是嘉琪公司的工作人员，负责拆迁还原工作，其与陶传连签订《拆迁还原协议》的行为系履行职务行为，其履行职务行为所产生的法律后果理应由嘉琪公司承担，故嘉琪公司是本案被告的适格主体。嘉琪公司辩称主体不适格的理由不能成立，不予支持。
2.关于《拆迁还原协议》是否有效的问题。本案中，祁集东街改�工程由嘉琪公司投资承建，嘉琪公司于2011年10月31日与祁集村委会正式签订《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》前，为了拆迁工作顺利进行，提前做好准备工作，2011年9月23日，嘉琪公司的拆迁还原工作人员马宝林代为公司与被拆迁人陶传连签订《拆迁还原协议》，就有关拆迁安置双方作了约定。嘉琪公司与被拆迁户提前双方直接签订拆迁还原协议，符合正常逻辑，合乎情理，该协议是双方当事人协商一致的基础上形成的，意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。嘉琪公司认为该协议无效的理由不能成立，不予支持。
3.关于陶传连要求嘉琪公司交付位于潘集区祁集镇祁集村东街的二层街面商铺房六套（每套的间宽不低于3.3米、进深以实际为准、每套建筑面积不低于40平方米）、要求支付违约金20万元以及请求判决陶�连享有以800元／平方米的价格向嘉琪公司购买祁集东街改造工程的门面房一套是否有事实和法律依据的问题。本案中，陶传连与嘉琪公司签订的《拆迁还原协议》合法有效，其权利义务关系应受法律保护，双方当事人均应按照该协议的约定和法律的规定履行权利和义务。现陶传连的房屋已被拆除，土地已被占用，作为拆迁方嘉琪公司投资承建的祁集东街改造工程已建设完成，嘉琪公司应当按照双方真实意思所签订的《拆迁还原协议》履行合同义务，给予被拆迁户陶传连六套二层街面商铺房及允许陶传连以800元／平方米的价格向其购买门面房一套。故陶传连要求给付六套二层街面商铺房及允许以800元／平方米的价格购买门面房一套的诉讼请求，予以支持。嘉琪公司辩称其已按照其与祁集村委会签订的《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》约定履行了全部合同义务，�传连已得到了安置补偿，陶传连就本案提起诉讼无事实及法律依据的意见，不予支持。嘉琪公司至今未能按双方签订的拆迁还原协议履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。陶传连主张嘉琪公司应当按照双方协议约定的20万元支付违约金，嘉琪公司认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百�之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中陶传连要求嘉琪公司按合同约定履行义务并支付违约金20万元，陶传连并未就其损失提供证据，故综合考虑本案实际情况，酌情认定将违约金调整为2万元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、陶传连与凤台县嘉琪商贸有限责任公司于2011年9月23日所签订的《拆迁还原协议》为有效协议；二、凤台县嘉琪商贸有限责任公司向陶传连交付由其开发的位于淮南市潘集区祁集乡祁集村东街的二层街面商铺房六套（每套建筑面积不低于40平方米），于本判决书生效后十日内交付；三、凤台县嘉琪商贸有限责任公司向陶传连支付违约金20000元，于本判决书生效后十日内交付；四、陶传连享有以800元／平方米的价格购买凤台县嘉琪商贸有限责任公司开发的位于淮南市潘集区祁集乡祁集村东街的门面房一套的权利；五、驳回陶传连的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由凤台县嘉琪商贸有限责任公司负担430元，由陶传连负担3870元。
宣判后，陶传连、嘉琪公司均不服，向本院提起上诉。陶传连上诉称：人民法院依职权调整的支付违约金的比例过低。陶传连与嘉琪公司在《拆迁还原协议》中约定，一方违约时支付违约金20万元。嘉琪公司违约未向陶传连交付房屋，应当承担违约责任20万元，如果违约金过高，应当以30%为标准适当调整减少，原审判决嘉琪公司支付违约金2万元过低。故请求判令撤销原判第三项，改判嘉琪公司支付陶传连违约金6万元。
嘉琪公司辩称：陶传连提供的《拆迁还原协议》上没有嘉琪公司的公章、法定代表人的签字和祁集东街改造工程项目部的公章，按照合同的相对性，这份协议显然与嘉琪公司无关，嘉琪公司不是适格的诉讼主体。请求二审法院驳回陶传连的上诉请求。
嘉琪公司上诉称：1.一审判决认定事实不清，明显故意偏袒陶传连，严重损害嘉琪公司的利益。第一、嘉琪公司始终认为与陶传连不存在合同关系，书面答辩状中没有关于陶传连主张违约金过高的抗辩理由。第二、一审法院错误的将陶传连前后矛盾的证据三、四、五、六认定形成证据链，认定马宝林系代表嘉琪公司与陶传连签订拆迁安置补偿协议毫无事实依据。第三、陶传连已经从祁集村委会获得233.88平方米的安置房，并领取补偿款117712.6元，充分印证嘉琪公司只负责开发，不负责拆迁�置，一审法院撇开陶传连已经获得安置补偿的事实，让嘉琪公司再履行一份与嘉琪公司无关的合同，明显故意偏袒陶传连。第四、合同具有相对性，合同的权利、义务关系只能形成于合同的双方当事人之间。陶传连与马宝林签订的《拆迁还原协议》将嘉琪公司作为被告没有理由，该协议上没有嘉琪公司法定代表人的签名，也没有加盖嘉琪公司的公章及祁集东街改造工程项目部的公章，该协议对嘉琪公司不具有约束力，嘉琪公司不是适格的主体。2.一审判决认定事实不清，所以适用法律不当。请求撤销原判，驳回陶传连的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由陶传连承担。
陶传连辩称：1.一审判决认定事实清楚。第一、嘉琪公司是本案适格责任主体。嘉琪公司代理人认可马宝林是嘉琪公司工作人员；与嘉琪公司法定代表人张斌合伙的另两个合伙人秦怡、秦健共�出具书面证明，秦怡出庭作证，证实马宝林系嘉琪公司的经理，负责该祁集东街改造工程项目的拆迁工作，马宝林履行职务时与陶传连签订的《拆迁还原协议》是得到合伙的认同，是真实的；证人陶某书面及出庭证实马宝林系嘉琪公司经理，负责祁集东街改造工程的拆迁工作，与马宝林等人一起到陶传连家商谈了《拆迁还原协议》；建设项目的招标方祁集村委会书面证明中确认了马宝林的身份。上述证据证实马宝林系履行职务行为与陶传连签订《拆迁还原协议》。嘉琪公司无相反证据证明其不是适格主体，马宝林不能代表其公司签订协议，也未申请马宝林出庭作证。第二、嘉琪公司称陶传连已经获得补偿，不应再要求补偿。双方签订的还原合同是“阴合同”，祁集村委会与嘉琪公司签订的是“阳合同”，嘉琪公司为达到拆迁目的而达成的真实协议内容的“阴合同”必须认真履行。陶传连已经明确拒绝按照“阳合同”内容接收嘉琪公司的两套还原房。第三、嘉琪公司在一审法庭辩论时提出了陶传连主张的违约金20万元数额过高的抗辩。2.一审判决适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回嘉琪公司的上诉请求。
二审中双方当事人均无新的证据提交，二审双方当事人对一审所举证据的证明观点及对方所举证据的质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。
二审除一审查明事实外，另查明：陶传连与马宝林签订的《拆迁还原协议》第七条约定：乙方在本协议签订后，必须对合同内容进行保密，不得对他人泄漏本协议内容。陶传连在与马宝林签订了《拆迁还原协议》后，又与祁集村委会签订了一份房屋拆迁还原协议，祁集村委会表示只签了一份协议书并由陶传连保管，但陶传连表示已经将该协议丢失，故�协议的具体内容无法查实。
根据本案双方当事人的诉辩主张以及法院查明事实，本院归纳本案争议焦点为：一、马宝林与陶传连于2011年9月23日签订的《拆迁还原协议》对嘉琪公司是否具有约束力；二、违约金数额应当如何认定。
针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于马宝林与陶传连于2011年9月23日签订的《拆迁还原协议》对嘉琪公司是否具有约束力的问题。
本院认为：祁集东街改造工程由张斌、秦健、秦怡三人合伙以嘉琪公司名义承建，秦健、秦怡认可马宝林是嘉琪公司指派的项目负责人，负责该项目的拆迁工作，且认可马宝林与陶传连签订的《拆迁还原协议》内容，该项目的发包人祁集村委会及社区治保主任陶某均证实马宝林系嘉琪公司指派负责项目拆迁工作的现场负责人，且嘉琪公司亦认可马宝林系其工作人员�因此，能够证实马宝林与陶传连签订《拆迁还原协议》的行为系职务行为，其行为后果应当由嘉琪公司承担。
马宝林与陶传连签订的《拆迁还原协议》第一条约定：甲方（嘉琪公司）与乙方（陶传连）经祁集乡政府主持已达成拆迁安置协议，在原协议的基础上，双方对原合同进行如下补充；第四条约定：双方经乡政府主持签订的原合同中乙方享有的各种权利，在本合同签订后，乙方不再享有；第七条约定：乙方在本协议签订后，必须对合同内容进行保密，不得对他人泄漏本协议内容。根据上述内容，陶传连就该拆迁事项共签有两份拆迁协议，现根据各方陈述以及法院查明事实，陶传连就拆迁事项与马宝林、祁集村委会各签有一份《拆迁还原协议》，故马宝林与陶传连签订的《拆迁还原协议》第一条中涉及的“原协议”应当系陶传连与祁集村委会签订的《�迁还原协议》。虽然马宝林与陶传连签订的《拆迁还原协议》在时间上早于陶传连与祁集村委会签订的《拆迁还原协议》，但只有嘉琪公司事先同意陶传连的各种拆迁安置要求，并与陶传连签订书面《拆迁还原协议》，陶传连才可能与祁集村委会按照统一拆迁还原标准签订《拆迁还原协议》，故马宝林与陶传连签订的《拆迁还原协议》应是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，嘉琪公司与陶传连均应当按照协议约定履行各自的义务。另外，陶传连在诉讼中亦书面承诺愿意退回依据其与祁集村委会签订的《拆迁还原协议》已经获得的补偿。综上，嘉琪公司称马宝林与陶传连签订的《拆迁还原协议》上没有嘉琪公司法定代表人签名，也没有公司及项目部的公章，且陶传连已经获得补偿，不应再获得补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于违约金数额应当如何认定的问题。
本院认为，由于嘉琪公司未按照协议约定履行自己的义务，应当承担违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，嘉琪公司认为陶传连主张的违约金20万元过高，请求法院予以适当减少，由于陶传连未提供证据证明其损失的数额，因此，不能按照损失的30%确定违约金，原审法院根据公平原则和诚实信用原则酌定违约�2万元，并无不当，陶传连称原审认定违约金2万元过低，应当按30%认定违约金的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当。陶传连、嘉琪公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式按一审判决执行；二审案件受理费800元，由陶传连承担400元，凤台县嘉琪商贸有限责任公司承担400元。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 晨
代理审判员 汪传海
代理审判员 代 奇
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 高继鑫
附相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；