江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7号
上诉人（原审原告）昆山市嘉美兴业电子材料有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇民营开发区仁和路北侧。
法定代表人余霞，该公司董事长。
委托代理人朱强，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人朱壹，江苏沉浮律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）昆山昭奈华裕服装有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇。
法定代表人陆梅芬，该公司董事长。
委托代理人张炜红，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
原审被告昆山市昌顺制衣有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路18号。
法定代表人陆大明，该公司总经理。
上诉人昆山市嘉美兴业电子材料有限公司（以下简称嘉美电�材料公司）、上诉人昆山昭奈华裕服装有限公司（以下简称昭奈服装公司）因与昆山市昌顺制衣有限公司（以下简称昌顺制衣公司）占有物返还纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院作出的（2014）昆巴民初字第00529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1999年6月15日，昭奈服装公司作为乙方与原中国工商银行昆山市支行作为甲方签订《租赁协议》一份，该协议约定：乙方向甲方租赁坐落巴城镇（原苏晋集团动力分）部分厂房面积816.69平方米，其所属土地面积1800平方米及办公楼前立式石狮子一对；租赁期限：自1999年7月1日至2004年6月30日止；3、租赁费用与付款：上述资产年租金1.6万元，每年1月1日和7月1日前各支付50%租金。该租赁协议有附件《租用资产清单》一份。2005年�中国工商银行昆山市支行改制上市，现名即为“中国工商银行股份有限公司昆山分行”。2007年12月5日，江苏省天衡拍卖有限公司因受托将包括嘉美电子材料公司租赁范围在内的房产以及土地使用权完整予以拍卖。最终嘉美电子材料公司参拍成功并于2007年12月21日签署拍卖成交确认书。2010年12月15日，嘉美电子材料公司和中国工商银行股份有限公司昆山分行依据上述拍卖结果签署十一份正式的《房地产买卖契约》并办理了房屋产权过户手续。该十一份房屋买卖合同所涉及房屋地址均在昆山市巴城镇新澄路861号，具体对应的房屋产权证号、房屋具体栋号、建筑面积和所在土地使用权范围列表如下：
房产证号
房号
面积
土地使用权范围
281027269
2号房
483.48
25325.72
281027301
3号房
2450.3
25325.72
281027303
4号房
116.72
25325.72
281027272
5号房
25325.72
281027275
10号房
2790.58
281027274
11号房
193.58
2790.58
281027268
12号房
1000.23
2790.58
281027270
16号房
283.24
25325.72
281027302
17号房
378.09
25325.72
281027273
18号房
25325.72
281027271
20号房
25325.72
2011年3月1日，嘉美电子材料公司与中国工商银行股份有限公司昆山分行签订《昆山市国有土地使用权转让合同》两份，两份合同编号分别为（2011）转第17号和（2011）转第18号，涉及地块编号分别为昆国用（2003）字第12003104150号和昆国用（2003）字第12003104148号，转让的土地面积分别为昆国用（2003）字第12003104150号的全部土地面积2790.5平方米和昆国用（2003）字第12003104148号地块中的部分面积14890.4平方米（该地块总面积25325.7平方米）。上述两份合同昆山市国土资源局均于2011年5月13日审核批准。至此，嘉美电子材料公司已完全取得上述地块的土地使用权以及该地块合法地上建筑物的所有权。上述事实均载明于江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中商终字第00558号民事判决书。
2012年9月3日，嘉美电子材料公司起诉昌顺制衣公司，要求排除妨碍搬离上述嘉美电子材料公司拍卖所得的物业区域，对应民事案号为一审法院（2012）昆巴民初字第0338号民事案件。2012年9月4日，嘉美电子材料公司起诉昭奈服装公司和昆山天乐服饰有限公司，要求排除妨碍搬离上述嘉美电子材料公司拍卖所得的物业区域，对应民事案号为一审法院（2012）昆巴民初字第0339号民事案件。与此同时，昭奈服装公司认为，嘉美电子材料公司所取得的上述资产损害了昭奈服装公司的利益，2013年4月25日，昭奈服装公司以中国工商银行股份有限公司昆山分行、江苏省天衡拍卖有限公司和嘉美电子材料公司为被告向一审法院提起诉讼，要求确认前述拍卖合同无效，对应民事案号为一审法院（2013）昆巴商初字第0045号民事案件。于是嘉美电子材料公司遂就（2012）昆巴民初字第0338号和（2012）昆巴民初字第0339号两民事案件申请撤诉，一审法院于2013年4月28日裁定准予嘉美电子材料公司撤诉。后一审法院就（2012）昆巴民初字第0339号民事案件做出一审判决、驳回昭奈服装公司全部诉讼请求。昭奈服装公司不服提出上诉。该纠纷最终于2014年7月30日江苏省苏州市中级人民法院作出（2014）苏中商终字第00558号民事判决、维持原判。2014年9月9日，嘉美电子材料公司再次诉诸一审法院。
一审另查明：涉及昭奈服装公司、昌顺制衣公司占用嘉美电子材料公司所有的厂房和土地使用权范围实际面积，江苏省苏州市中级人民法院作出的（2014）苏中商终字第00558号民事判决书载明“另由于本案所涉地块内地上物较多，为廓清本案讼争地块内物业，根据昭奈服装公司的申请，原审法院委托江苏正成测绘技术有限公司就本案讼争所涉昆国用（2003）字第12003104148号地块中的部分面积14890.4平方米四至红线进行定点实测。2013年12月24日，该鉴定机构出具编号zc-2013-863s《测绘成果报告》，该报告载明：该上述地块实测宗地面积为14919.46平方米，与昆山市巴城镇建设管理所出具的范围图原宗地面积误差29.06平方米。该报告同时附录大量实际标测点图片并附大图三幅。昭奈服装公司为此支出测绘费30000元。一审庭审中，各方对上述该测绘成果报告均无异议”。在此基础上，由于涉及昭奈服装公司、昌顺制衣公司占用嘉美电子材料公司所有的厂房和土地使用权范围的租金计算标准各方当事人存在分歧，一审法院根据嘉美电子材料公司申请委托苏州天仁信达土地房地产评估有限公司就位于昆山市巴城镇新澄路861号16号房、17号房、18号房、20号房（四幢房屋建筑面积总计为1099.93平方米）及被占用的土地使用权14919.46平方米涉案房地产市场租金价格进行评估。根据苏州天仁信达土地房地产评估有限公司的《评估报告书》结论：上述地段面积1099.93平方米对应的年度及月租金分别为：2007年8-12.13元／平方米、2008年8.4-12.54元／平方米、2009年9.8-14.66元／平方米、2010年10.30-15.18元／平方米、2011年10.30-15.21元／平方米、2012年12.08-17.02元／平方米�2013年12.08-17.05元／平方米、2014年13.09-18.09元／平方米、2015年13.09-18.12元／平方米。为此次鉴定，嘉美电子材料公司支出评估费10400元。一审审理中，双方对该评估结论无异议。
一审再查明：涉及昌顺制衣公司所占据的房屋，江苏省苏州市中级人民法院作出的（2014）苏中商终字第00558号民事判决书载明“2004年1月18日，昆山市建设局颁发昭奈服装公司产权证号为昆房权证巴城字第××号房屋所有权证一份，该权证载明：房屋所有权人：昆山昭奈华裕服装有限公司，房屋坐落：巴城镇新澄路18号，房屋状况：1幢：2层，建筑面积960平方米……上述房屋的《房屋产权登记信息查询结果证明》一份，该证明显示：上述房屋产权证号为28××23，房屋所有权人系昭奈服装公司，房屋坐落在昆山市巴城镇新澄路18号，登记时间2004年1月18日。三、上述房屋对应的国有土地使用�证资料一份，该资料显示：房屋产权证号为28××23的房屋对应的土地使用权地块在工行昆山分行转让给嘉美电子材料公司土地使用权地块的最北侧，该地块不在工行昆山分行通过拍卖转售的地块内”。诉前昌顺制衣公司实际使用的房屋即为上述昆房权证巴城字第××号房屋所有权证记载的建筑面积为960平方米的楼房。
一审又查明：2015年5月25日江苏省高级人民法院作出的（2015）苏审二商申字第00165号民事裁定书在“本院认为”部分载明：“（一）关于昭奈服装公司是否享有承租人的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。昭奈服装公司在原租赁协议期间届满后，继续使用租赁物，工行昆山分行未能举证证明其曾提出异议，则原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。工行昆山分行亦未能举证证明其于讼争天衡拍卖公司拍卖行为发生之前通知昭奈服装公司解除双方的租赁合同，则其与昭奈服装公司的租赁关系仍然存续。昭奈服装公司未按原租赁协议约定期限支付租金属于违约情形，并不影响其与工行昆山分行之间租赁关系的认定。……”。
上述事实，由国有土地使用权证、土地使用权详图、房产权属证书若干、照片若干、（2014）苏中商终字第00558号案中的土地使用权面积测绘报告一份、（2014）苏中商终字第00558号民事判决书一份、苏州天仁信达土地房地产评估有限公司《评估报告书》一份、江苏省高级人民法院作出的（2015）苏审二商申字第00165号民事裁定书一份以及一审庭审笔录在案佐证。
原审原告嘉美电子材料公司的诉讼请求为，请求判令：1、昭奈服装公司、昌�制衣公司搬出占用嘉美电子材料公司的16、17、18、20号厂房；2、昭奈服装公司、昌顺制衣公司归还占用的土地；3、昭奈服装公司、昌顺制衣公司共同向嘉美电子材料公司支付房屋使用费、占用土地使用费1852981元。
一审法院认为：位于昆山市巴城镇新澄路861号16号房、17号房、18号房、20号房（四幢房屋建筑面积总计为1099.93平方米）及相对应的土地使用权14919.46平方米确属嘉美电子材料公司所有，自嘉美电子材料公司取得地块合法权属证书后，昭奈服装公司实际处于占用状态，昭奈服装公司理应支付相当于租金的房屋土地使用费。昭奈服装公司基于与中国工商银行股份有限公司昆山分行之间的租赁合同关系因原租赁协议期间届满后继续使用租赁物，原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。因此，嘉美电子材料公司要求昭奈服装公司、昌顺制衣公司排除妨碍之时即为房屋土地使用费起算日。因昌顺制衣公司实际占用的房屋所有权人为昭奈华裕服装公司，昌顺制衣公司在本案中无需对嘉美电子材料公司承担任何责任，上述四幢房屋及相关土地使用权对应的房屋土地使用费均应由昭奈华裕服装公司承担支付，具体从2012年9月4日起算，根据租金评估标准结论一审法院取中间值并分段进行计算：1、2012年度（2012年9月4日至2012年12月31日）：14.55元／平方米／月×1099.93平方米×12个月÷365天／年×118天＝62086.68元。2、2013年度全年：14.57元／平方米／月×1099.93平方米×12个月＝192311.76元。3、2014年全年：15.59元／平方米／月×1099.93平方米×12个月＝205774.90元。3、2015年1月1日至昭奈服装公司搬离日止，按15.61元／平方米／月以上述计算方式有一天计算一天。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和�物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山昭奈华裕服装有限公司在判决生效之日起一个月内搬离位于昆山市巴城镇新澄路861号16号房、17号房、18号房、20号房（四幢房屋建筑面积总计为1099.93平方米）及相对应的土地使用权14919.46平方米区域，并将该区域内属昆山市嘉美兴业电子材料有限公司所有的物业归还昆山市嘉美兴业电子材料有限公司。二、昆山昭奈华裕服装有限公司在判决生效之日起十日内一次性支付昆山市嘉美兴业电子材料有限公司2012年度房屋土地使用费62086.68元、2013年度全年房屋土地使用费192311.76元、2014年全年房屋土地使用费205774.90元；在实际搬离日前一次性支付昆山市嘉美兴业电子材料有限公司从2015年1月1日至被告搬离日止的房屋土地使用费，该项按15.61元／平方米／月标准，有一天计算一天。三、驳回昆山市嘉美兴业电子材料有限公司其余诉讼请求。案件受理费21556元，评估费10400元，合计31956元，昆山市嘉美兴业电子材料有限公司与昆山昭奈华裕服装有限公司各半负担。
上诉人嘉美电子材料公司、昭奈服装公司均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。
上诉人嘉美电子材料公司上诉称：涉案房产证在2011年2月14日前获得，土地使用权证在2011年7月1日获得，嘉美电子材料公司办理上述房地产的过户支付了自2009年1月1日以来的所有房产税、土地使用税，嘉美电子材料公司是在2012年5月前提出搬出要求的，因此昭奈服装公司支付的使用费至少应从2009年1月1日开始结算。请二审法院撤销一审判决第二项，改变一审判决第二项为：“昆山昭奈华裕服装有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付昆山市嘉美兴业电子材料有限公司2009年度全年房屋土地使用费161161.74元、2010年度全年房屋土地使用费168157.30元、2011年度全年房屋土地使用费168355.29元、2012年度全年房屋土地使用费192047.78元、2013年度全年房屋土地使用费192311.76元、2014年全年房屋土地使用费205774.90元；……”（改判增加金额为：627635.43元）。
上诉人昭奈服装公司上诉称：一、一审法院直接判决昭奈服装公司搬离新澄路861号16、17、18、20号房及相应的土地，并将该区域内属于昭奈服装公司的物业归还嘉美电子材料公司缺乏事实和法律依据。嘉美电子材料公司要求昭奈服装公司搬离时，双方之间的租赁合同继续有效，嘉美电子材料公司在未解除合同的情况下直接要求搬离房屋缺乏法律依据。二、双方之间租赁合同继续有效，一审法院按评估报告的标准判决昭奈服装公司支付使用费是错误的。三、一审法院要求昭奈服装公司与嘉美电子材料�司各半承担诉讼费、评估费对昭奈服装公司不公平。请二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回嘉美电子材料公司的诉讼请求。
原审被告昌顺制衣公司未作述辩。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，昭奈服装公司与原中国工商银行昆山市支行签订的《租赁协议》租期届满后，昭奈服装公司继续使用租赁物，出租人没有提出异议，租赁协议继续有效但转为不定期租赁。嘉美电子材料公司取得涉案房屋所有权及涉案土地使用权后，于2012年9月3日要求昭奈服装公司搬离涉案房屋及土地，昭奈服装公司理应及时搬离，之后双方租赁关系解除。昭奈服装公司认为租赁合同继续有效的主张与事实不符，本院不予采纳。一审法院认定昭奈服装公司自2012年9月4日起向嘉美电子材料公司支付房屋土地使用费尚属合理，本院予以确�。嘉美电子材料公司认为房屋使用费应从2009年1月1日开始计算的主张缺乏法律依据，本院不予支持。昭奈服装公司认为一审法院按评估报告的标准确定房屋土地使用费错误的上诉主张，同样缺乏相应依据，本院亦不予支持。一审法院认定昭奈服装公司与嘉美电子材料公司各半承担诉讼费、评估费并无不当，昭奈服装公司认为对其不公平的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人嘉美电子材料公司、昭奈服装公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31633元，由上诉人昆山市嘉美兴业电子材料有限公司负担10077元，由上诉人昆山昭奈华裕服装有限公司�担21556元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理审判员 黄学辉
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 黄源榕