内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终1555号
上诉人（原审原告）：吕文生，男，1966年7月13日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。
上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区奋斗镇奋斗3路203号102室。
法定代理人：谷东旭，经理。
委托代理人：陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：额尔古纳市海纳商贸有限公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市丁香路11号。
负责人：孙海仁，总经理。
上诉人吕文生、呼伦贝尔市晟昱置业有限公司（以下简称晟昱公司）因与被上诉人额尔古纳市海纳商贸有限公司（以下简称海纳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2017）内0784民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕文生、上诉人晟昱公司的委托代理人陈国新到庭参加诉讼。被上诉人海纳公司经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
吕文生上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判晟昱公司、海纳公司给付吕文生违约金54万元；2.一、二审诉讼费由晟昱公司、海纳公司负担。事实及理由：吕文生对2016年4月15日至16日，晟昱公司、海纳公司通知吕文生领取房屋，以及吕文生对符合条件的240平方米的房屋未接受，房屋未交付的责任不应由晟昱公司负担的事实不予认可。理由为：一、晟昱公司、海纳公司没有依双方签订的《房地产转换协议》全面履行房屋交付义务。《房地产转换协议》中约定，房屋置换位置××路、二层门市总面积为500平方米。临丁香路街相连500平方米门市为一整体，不具有分割性，不存在部分交付的事实，晟昱公司、海纳公司应按协议全面履行500平方米门市房的整体、一次性的交付义务，即使部分交付，也构成违约，承担违约责任。二、晟昱公司、海纳公司没能履行法院判决。额尔古纳市人民法院以（2016）内0784民初2号判决晟昱公司在判决生效十日内向吕文生交付丁香路东侧临丁香路街相连一、二层500平方米的门市房。判决生效后，法院一直在执行中，但晟昱公司、海纳公司一直未按判决一次性履行500平方米房屋给付义务，其行为构成违约，按约定应给付3万元违约金。三、事实上吕文生对240平方米的部分门市房也无法接受，房产局查封图纸标明，240平方米门市的标号为109号、110号，而260平方米位于北侧，标号为111号、112号，而在房产局500平方米的门市是以109号一个门市登记的，无法分割，吕文生如果接受240平方米门市后，就无法办理房产证。
晟昱公司针对吕文生的上诉答辩称，一、晟昱公司回迁给吕文生的500平方米门市无法分割，且符合双方约定，吕文生的上诉理由不能成立。二、本案吕文生主张违约金的诉请不能成立，因吕文生已经对涉案房屋进行了保全，晟昱公司并未拒绝交付。房屋未能交付的责任不在晟昱公司。
晟昱公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项并改判驳回吕文生的诉讼请求；二、判令吕文生承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院没有查清诉争房屋何时具备交付条件。根据竣工备案资料可知，涉案房屋工程竣工时间为2015年12月31日，既然房屋已经竣工验收，晟昱公司没有理由故意拖延交付。2、晟昱公司拟交付的房屋是否符合拆迁安置补偿安置协议约定的条件。晟昱公司按约定为吕文生准备了500平方米的门市，但吕文生认为只有240平方米符合条件，有260平方米不符合条件。而原审法院在没有任何证据的情况下，就采信了吕文生的说法。事实上，晟昱公司回迁给吕文生的500平方米门市（测绘面积为520.83平方米）是一个整体，没有拆分。3、原审法院认定在2016年4月15日之前没有交房是晟昱公司迟延交付造成的，没有事实依据。二、原审法院适用法律错误。吕文生和法院自2016年1月4日保全房屋后一直没有要求晟昱公司交付房屋。而晟昱公司向法院提出要求解除查封又被法院拒绝。故原审法院认为涉案房屋的查封不影响晟昱公司向吕文生履行交付涉案房屋的认定错误。
吕文生针对晟昱公司的上诉答辩称，一、晟昱公司主张的竣工时间与吕文生无关，晟昱公司未按协议约定交付房屋就应承担违约责任。且吕文生于2016年4月19日通过手机照的照片显示该工程的脚手架未撤，该工程未予交工。2017年元旦，争议房屋中还有工人在施工，对晟昱公司主张争议房屋2015年交工的事实不予认可。二、本案晟昱公主张交付的520.83平方米的门市是四个独立的门市房，不符约定要求。
海纳公司对吕文生和晟昱公司的上诉未答辩。
吕文生向一审法院起诉请求：1.要求晟昱公司、海纳公司连带承担赔偿不能按时交付楼房的违约金54万元（2016年1月1日至2017年7月1日）；2.诉讼费用由晟昱公司、海纳公司承担。
一审法院认定事实：2014年6月3日，吕文生与晟昱公司签订了房地产转换协议书，协议中约定：晟昱公司开发额尔古纳市购物中心项目，需要置换吕文生在拉镇三居8-16-19、8-16-62、8-16-18号的房屋及附属物；产权人为吕文生的建设面积400平方米，其他非住房面积60平方米的××路、二层门市总面积为500平方米，地下室不包括500平方米之内，如有地下室，吕文生不支付地下室的钱；晟昱公司除提供给吕文生建设面积（以测绘面积为准）为500平方米门市外，另行支付拆迁补偿金人民币100万元整，2014年7月20日之前支付到位，详见补充协议；正式交付楼房使用时间：2016年1月1日；晟昱公司各项验收手续办理完毕，如因甲方竣工手续文件不齐备，造成吕文生不能正常营业使用，晟昱公司承担一切责任及违约损失；拆迁门市楼必须丁香路以东临丁香路街相连门市，一层二层面积相等；吕文生负责2014年6月15日之前拆完，如遇连阴雨天拆迁日期顺延；吕文生到期未搬完拆完，需赔偿晟昱公司损失费1000元/天；晟昱公司不能按时交付楼房，超过过渡期，晟昱公司支付吕文生违约金3万元/月，按月累加；本协议自双方签字盖章之日起产生法律效力，协议生效之日起，任何一方未经过双方同意，不得变更协议。晟昱公司、吕文生在协议甲方、乙方处盖章、签字，海纳公司及孙海仁在甲方代理人处盖章。2016年1月4日，吕文生曾起诉至法院，要求本案中晟昱公司、海纳公司立即交付丁香路东侧临丁香路街相连一、二层800平方米门市房，该案一审经额尔古纳市人民法院判决晟昱公司在判决生效后十日内一次性向吕文生交付丁香路东侧临丁香路等相连一、二层500平方米的门市房，驳回吕文生的其他诉讼请求。2016年1月4日，吕文生在该案中提出对位于额尔古纳市购物中心商住综合楼由北向南第1、2、3、4、5、6、7号门市楼，面积为800平方米进行财产保全，上述财产经额尔古纳市人民法院（2016）内0784民初2号民事裁定书裁定予以查封，现仍在查封中。2016年4月14日，该案一审开庭审理。开庭后一至二日后，晟昱公司曾通知吕文生接收房屋，但吕文生认为符合条件只有240平方米，故吕文生未接收。（2016）内0784民初2号案判决后，吕文生不服一审判决，上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，要求撤销一审判决第二项，改判晟昱公司和海纳公司向其交付额尔古纳市丁香路东侧与原置换500平方米门市相连的300平方米门市房，一、二审诉讼费及保全费由晟昱公司及海纳公司承担。呼伦贝尔市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。另外，庭审中吕文生明确表示晟昱公司通知其领取的楼房有240平方米是符合条件的，有260平方米楼房朝北开门不符合临丁香路的条件。另查明，额尔古纳市购物中心项目开发商、销售均为晟昱公司。海纳公司与本案开发项目无关。2015年10月2日，额尔古纳市海纳房屋销售有限公司的公司名称变更为额尔古纳市海纳商贸有限公司。一审法院认为，吕文生与晟昱公司之间的房屋拆迁安置补偿合同关系，出于双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，成立并生效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。吕文生按照协议约定履行了拆迁房屋及搬迁的义务，晟昱公司应按合同约定的内容履行交付转换楼房的义务，但至今仍未交付，晟昱公司虽抗辩称其未交付是因法院保全措施未解除，但实际法院的保全措施正是为了督促其积极履行合同义务，其抗辩理由不能成立，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，吕文生主张因晟昱公司未按协议约定交付楼房，每月应支付违约金3万元；晟昱公司认为吕文生主张违约金远高于实际损失，但晟昱公司未提供证据予以证明。通过法院调查核实至2016年4月15日至16日时，晟昱公司通知吕文生去领取房屋，可见这之前应交付的房屋全部未交付，晟昱公司应承担违约责任，核算为3万元/月×3.5个月=10.5万元；此后，吕文生对符合条件的240平方米未接受，房屋未交付的责任不应由晟昱公司负担，对不符合条件的260平方米晟昱公司应支付的违约金的数额核算为3万元/月×（18-3.5）个月×（260÷500）=22.62万元，以上两部分违约金合计33.12万元。因本案中开发项目与被告海纳公司无关，故对吕文生对海纳公司的诉讼请求不予支持。一审法院判决如下：一、呼伦贝尔市晟昱置业有限公司在判决生效后十日内给付吕文生违约金33.12万元；二、驳回吕文生的其他诉讼请求。
本院二审期间，吕文生提供了两张照片，证明争议门市于2016年7月1日还未交工。经质证，晟昱公司对照片的真实性不予认可，且照片也不能体现诉争房屋是否符合交付条件。海纳公司未发表质证意见。本院认为，吕文生的照片系单一证据，没有其他证据予以佐证，无法证实照片系2016年7月1日形成的，故对该证据不予采信。
晟昱公司提供了内蒙古房地产建筑面积测绘成果书，证明本案诉争的房屋已经进行了测绘，测绘结果是办理房屋产权证的依据，进而证明诉争房屋520平方米是一个整体，晟昱公司预交付的520平方米门市房符合双方约定以及法院判决条件。经质证，吕文生认为该证据与本案无关，520平方米的房屋是四个独立的门市房，两个符合条件，另外两个不符合条件。海纳公司未发表质证意见。本院认为，经实地查看，晟昱公司主张的520平方米的门市不是一个整体，故本院对该证据不予采信。
本院经查明的事实与一审查明的事实一致，应予确认。
本院认为，吕文生与晟昱公司签订的《房地产转换协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。虽然海纳公司在协议的尾部甲方代理人处盖章，但海纳公司在本案只是作为代理人以晟昱公司的名义行事代理权，《房地产转换协议书》的权利义务的履行主体应为晟昱公司，故吕文生要求海纳公司承担责任的主张不成立，本院不予维护。
关于晟昱公司是否按照协议约定履行房屋交付义务及该案违约金计算的问题。依据《房地产转换协议书》的约定，晟昱公司应于2016年1月1日向吕文生交付位于××路、二层500㎡门市。晟昱公司主张争议房屋已于2015年12月31日已经竣工，已为吕文生提供了符合约定的500㎡门市房（测绘面积为520.83㎡），但一审法院于2016年1月4日对本案部分房屋予以保全，造成晟昱公司无法向吕文生交付房屋。但吕文生认为晟昱公司向其预交付的500㎡门市，只有240㎡的二个门市房符合合同约定，260㎡的二个门市不符合约定，且四个门市只能办一个房照，无法分割，故对上述房屋不予接受。本院认为，虽然吕文生于2016年1月4日申请法院对本案部分门市予以保全，但争议门市的钥匙及管理权还属于晟昱公司。且晟昱公司直到2016年4月15日才履行交房通知义务，通知吕文生去领取钥匙，故2016年1月1日至2016年4月15日期间，晟昱公司未能履行交付房屋的义务，应承担此段时间的违约金。2016年4月15日之后，吕文生已经知道240㎡的二个门市房符合交接条件，拒不接受，房屋未能交付的责任不应由晟昱公司负担，并且吕文生主张接受了240㎡的二个门市影响办理房屋产权证也没有事实及法律依据，故对吕文生主张2016年4月15日之后的240㎡的二个门市的逾期交付违约金的请求不予支持。关于晟昱公司主张的剩余260㎡的二个门市也符合交付条件的上诉主张，因该案260㎡的二个门市朝北开门不符合合同约定的临丁香路的条件，且晟昱公司直到2017年7月1日也未能向吕文生提供临丁香路的260㎡门市房，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。一审法院按照双方签订的《房地产转换协议书》的约定计算违约金符合法律规定，故对吕文生和晟昱公司关于违约金的上诉请求不予维护。
综上所述，吕文生和呼伦贝尔市晟昱置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18,400元，由呼伦贝尔市晟昱置业有限公司负担9200元，由吕文生负担9200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅玺发
审 判 员 李 光
代理审判员 徐先银
二〇一八年二月六日
书 记 员 范晨阳
附：本案判决所依据的相关法律：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。