广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11980号上诉人(原审被告)：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，汉族，1983年3月18日出生，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：姜向东，男，汉族，1972年2月5日出生，住湖北省麻城市。被上诉人(原审原告)：丁凤梅，女，汉族，1978年1月7日出生，住湖北省麻城市。上列被上诉人的委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）与被上诉人姜向东、丁凤梅因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东凌公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回所有诉讼请求或发回重审；3、姜向东、丁凤梅承担一审、二审所有诉讼费。事实和理由如下：一、东凌公司并未通过补充协议方式免除其提供永久用电的义务，但因为政府大市政配套的迟延，东凌公司自身无法解决，故通过约定方式减轻责任而非永久豁免责任。虽为临电，但费用与永电标准一致，正常使用并无问题，且东凌公司一直在抓紧解决永电问题，涉案房屋组团通永电时间与合同约定交付时间仅相隔不超过60天，符合暂时为临电状态的双方约定，未对东凌公司造成实质性损失。二、一审法院忽视了双方对商品房的交付条件进行了变更，燃气的交付状态符合合同约定。涉案商品房买卖合同补充协议第十一条明确约定：双方同意该商品房的交房条件为取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件。房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致(一)至(五)项文件资料不齐全，但卖方己取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任。该条还约定：“供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者取得相关竣工验收文件，即视为卖方己具备交楼条件”，按该约定，取得燃气工程的竣工验收文件即可。根据广州当地的竣工备案实践及《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法(试行)》第十四条（一）17“法规、规章规定必须提供的其他文件，包括：①燃气工程验收文件”的规定，住宅小区的燃气工程需提交竣工证明文件方可进行备案，故涉案房屋在交付时己竣工备案，故相应亦取得燃气工程竣工验收文件，符合合同约定。三、双方对于涉案房屋燃气的该约定是有效的，未有法律明确规定商品房交付必须具备永久用气。一审判决未对燃气未通交付是否有效进行任何阐释，如有效则需说明为何不适用，如无效则必须说明无效的理由。现有关燃气工程的相关规定均属于行政管理性的规定，违反相关规定不导致民事约定条款的无效。抛开法律规定，从日常生活经验判断，无燃气使用虽造成一定生活上的不便，但只要有供电，燃气并非不可替代，该等影响与房屋不能正常居住使用有本质区别。综上所述，本案应该撤销原判决，驳回姜向东、丁凤梅所有诉讼请求。姜向东、丁凤梅二审答辩称，同意一审判决，请求驳回东凌公司的上诉请求。姜向东、丁凤梅的诉讼请求：1、判令东凌公司立即向姜向东、丁凤梅支付延迟交楼违约金（以总房款767141元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2015年5月31日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给姜向东、丁凤梅之日止，暂计到起诉日为69349.55元）；2、东凌公司负担本案诉讼费。一审法院查明的事实：2013年5月17日，姜向东、丁凤梅（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）东凌公司；乙方（买方）姜向东、丁凤梅，通讯地址广州市天河区中山大道38号加悦大厦610；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城（自编号B区07地块14ˉ1、14ˉ2、14ˉ3）……房屋地址：增城市永宁街永和荔湖城环山路1号2幢（14-2号楼）504房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）767141元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年5月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方的，买方不解除买卖合同，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，除（六）、（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件，卖方不承担延期交房的违约责任。由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，即视为卖方已具备交楼条件。该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。由于政府、供电相关部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件。二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。二十五、买卖合同第二十九条的及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力，同城以邮件发出后的第二日为送达日，异地以邮件发出后的第三日为送达日。二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。签订上述合同后，姜向东、丁凤梅依约在合同约定的交付日期前向东凌公司付清全部购房款。2008年6月起，东凌公司用地的红线范围内已取得永久供水标准。2015年5月20日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。2015年7月21日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2015年11月13日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。2016年4月12日，东凌公司向姜向东、丁凤梅邮寄送达关于涉案房产已交付及房屋质量保修的通知，催促姜向东、丁凤梅办理收楼手续等。姜向东、丁凤梅对涉案房屋没有办理收楼手续。另案查明，2014年12月30日，原增城市城乡建设管理局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2014年12月30日竣工以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2016年8月31日，姜向东、丁凤梅向法院提起诉讼，请求判令支持其诉讼请求。一审法院认为：姜向东、丁凤梅与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，东凌公司应在2015年5月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给姜向东、丁凤梅使用。从查明的事实可知，2014年12月30日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件；涉案房屋范围在2008年6月起具备永久通水、2015年5月20日涉案房屋具备永久通邮、2015年7月21日具备永久通电、2015年11月13日具备永久通气等四项交付条件。综上，法院认定，涉案房屋于2015年11月13日完全具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的四项交付条件。东凌公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现姜向东、丁凤梅要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，理据充分，法院予以支持。但违约金应计至房屋符合交付条件且东凌公司发出催促姜向东、丁凤梅收房邮件的第二天止，即2016年4月13日止。经核算，东凌公司应向姜向东、丁凤梅支付自2015年5月31日起至2016年4月13日止延期交房违约金为48943.60元（以合同约定的购房款767141元为本金，以每日万分之二的标准，延期319天计算）。至于东凌公司主张临时用电符合涉案房屋交付条件的问题。根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电，临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建土地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。东凌公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、东凌公司于判决发生法律效力之日起十日内向姜向东、丁凤梅支付2015年5月31日至2016年4月13日止的延期交楼违约金48943.60元；二、驳回姜向东、丁凤梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费767元，由姜向东、丁凤梅负担226元，东凌公司负担541元。本院经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电、供气的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2015年7月21日才具备永久用电、2015年11月13日才具备永久供气的交付条件，已超过双方约定的交房时间2015年5月30日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。东凌公司主张在涉案房屋在交付时已取得燃气工程竣工验收文件，东凌公司对此并无举证证明。东凌公司仅凭燃气读表的照片不足以否定燃气公司出具的证明。原审法院认定东凌公司未能在合同约定的期限内交付房屋构成违约并无不当。综上所述，东凌公司认为其不应承担延期交楼的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1534元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思审 判 员  曾文莉代理审判员  陈少波二〇一七年九月七日书 记 员  赵艳华