海南省澄迈县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄民初字第196号
原告周茂伦，男，汉族，1967年12月17日出生。
原告赵淑贤，女，汉族，1969年9月15日出生。
委托代理人周茂伦，系赵淑贤的丈夫。
被告海南三林旅业开发有限公司。住所地海南省海口市滨海大道琼泰大厦*楼。
法定代表人李思廉，该公司董事长。
委托代理人符德全，男，1980年4月20日出生，该公司职员。
委托代理人黄冬转，女，1986年2月4日出生，该公司职员。
原告周茂伦、赵淑贤诉被告海南三林旅业开发有限公司（以下简称三林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（原告赵淑贤的委托代理人）周茂伦，被告委托代理人符德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告曾于2011年1月5日签署合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。合同的出卖方是海南三林旅业开发有限公司，买受人是周茂伦和赵淑贤，合同标的是富力红树湾第181栋第1房号，建筑面积253.8平方米，总楼价为2669174元整。合同中充分详细的约定了双方的权利和义务，合同内容符合国家相关政策和法律法规的规定，且是双方真实意思的表示，故而该商品房买卖合同是合法有效的。依照合同的约定，原告共需向出卖方支付总楼价2669174元整，且已于2012年4月5日依约支付全款，并在签约当日支付了权证综合费和契税80676元。因此，原告已依照约定履行了我方应当履行的全部义务，并于2014年10月间领取181栋房产证。按照双方的房屋买卖合同补充协议约定，原告须在所有房款付清后才能收楼。但在我方于2012年4月5日缴清最后一笔房款具备收房条件时，却一直没有收到被告的收楼通知，也一直未见到或收到应由被告提交的181栋房屋竣工验收备案表。2012年12月31日，经原告到达现场与被告反复交涉后，于2013年1月1日签署并办理了收房及入住手续，并草签了房屋需要整改的不合格清单。但时至今日原告仍然未见到或收到被告应提供的181栋房屋的竣工验收备案表（此为双方于合同中约定的交房条件）。因此，被告的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房的时间应从2012年4月6日起计算，至2012年12月31日（2013年1月1日收房）止，共计270天。依据双方房屋买卖合同的补充协议约定，逾期交房的，对方应当按日向我方支付已交付房款万分之五的违约金，共计违约金360338.49元（2669174×0.0005×270=360338.49）。为此，原告进一步委托北京市道融律师事务所林敏睿律师，于2014年11月26日以特快专递向被告寄发了道融函字2014第01126号律师函（原告所提交的证据，要求违约金的律师函），并由被告于2014年11月29日签收。然而，被告并未与原告就此纠纷进行联系，因此，特向法院提起民事诉讼：1、请求判令被告向原告给付违约金共计人民币360338.49元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。本案开庭审理时，原告以其最后一期房款的实际支付时间为2012年3月3日为由变更违约金的诉讼请求为404379.86元（以2669174元为基数，从2012年3月4日至2012年12月31日止按每日万分之五计算）。
被告辩称，一、我司交付的房屋符合合同约定及法定的交楼条件。涉案房屋在合同约定的交付房屋期限届满前已经具备了交付的条件。原告与我司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。原告与我司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用……。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。涉案房屋系我司澄迈红树湾C08区项目房屋，已于2011年9月26日取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》，具备了《商品房买卖合同》双方约定的交付条件，并按合同约定向原告交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。此外，《建筑工程竣工报告》、《单位工程竣工验收报告》、《公证书》及《澄迈红树湾C-08区二期园林绿化工程合同》等证据皆可证明涉案房屋已竣工并通过验收，具备交楼条件。因此，原告诉争的房屋于合同约定交楼日即2011年9月30日时完全符合合同约定及法定的交付条件。
二、我司已按合同约定向原告交付房屋，不存在逾期交房情况。原告因自身原因逾期收楼应自行承担相应责任。根据《商品房买卖合同》的约定，我司已于2011年9月23日向原告发出收楼通知书，通知原告前来收楼，已经履行了交楼的义务，我司并不存在逾期交房情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之相关规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，因此原告因自身原因未能及时收楼应自行承担全部责任。另根据双方的买卖合同第十一条规定：由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按出卖人书面通知发出日期起计第十天作为买受人的交接日期。我司已经于2011年9月23日书面通知原告收房，原告在收到书面通知书后仍拒绝接收房屋，且原告未举证证明涉案房屋存在重大质量问题严重影响房屋的使用，故其以涉案房屋不符合合同约定的交付房屋条件为由拒绝收楼，缺乏事实和法律依据，属于上述无正当理由收楼的情形，可视为原告在收到我司发出的收楼通知书之日起十日后即在2011年10月4日已经收楼。此外，依合同约定，原告应于2011年9月30日收楼，可事实原告无正当理由拒绝收楼，直至2013年1月1日才收楼，实为违约行为，期间（458天）产生的滞纳金等违约责任也应当由原告向我司承担。
三、本案中，原告关于“我司在交楼时未按合同约定的交房条件提交该房屋竣工验收备案表不符合合同约定的交楼条件”的说法无事实和法律依据。首先本案中原告与我司签订的《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”的约定可知双方已明确涉案房屋的交付条件为“验收合格”；而我司提交的《海南省建筑工程竣工验收备案证》（备案号：2011［035］）恰恰可以证明涉案房屋已竣工并通过验收，具备交楼条件。此外，原告诉状中所称的竣工验收备案表系开发商办理《竣工验收备案证》的一个中间文件，也就是说《竣工验收备案表》仅仅是《竣工验收备案证》取得的众多准备资料的其中一个前提而已。最后结合我国的《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工验收备案证》。综上所述，双方并未将提交房屋竣工验收备案表明确约定为合同约定的收楼条件，原告主张于法无据。相反我司已于2011年9月26日取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》已完全具备合同约定的收楼条件。且原告自始至终也没有提供证据予以证明我司存在不符合合同约定的交楼条件情形，因此根据谁主张谁举证原则，原告应承担举证不能的不利后果。
四、原告的诉讼请求部分超过诉讼时效。本案中，原告与我司在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，违约金的保护范围为当事人起诉之日前两年。根据民诉法诉讼时效的相关规定可知诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”，因此若原告诉称我司存在违约行为，并自认从2012年4月6日起计算我司的违约，且原告提供的证据不能证明期间有时效中断或中止情形，综上所述可知原告诉讼请求中部分超过诉讼时效，法院不应予以支持。
五、原告主张的违约金虚高，严重超出其实际损失，不符合公平原则。原告要求每日总房款万分之五的违约金，一年则可以获得18.25%的投资回报，这是远高于许多投资项目或理财产品的，原告有故意延迟收房获取违约金的嫌疑。
综上所述，我司已经按合同约定将符合交楼条件的房屋交付原告，原告无正当理由拒绝收楼，原告请求判令我司承担逾期交房违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，法院应当驳回其诉讼请求。
经审理查明，两原告与被告三林公司于2011年1月5日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：1、买受人（原告）购买出卖人（被告三林公司）开发的位于海南西线高速公路澄迈三林出口处的富力·红树湾C-08-181幢房，建筑层数为地上3层，面积为253.8平方米，单价为每平方米10516.84元，总价款2669174元。2、付款方式按照合同附件五支付，即购房款分为十五期支付，第一期房款于2011年1月6日支付成交价格的30%，最后一期购房款须于2012年3月5日前付清。附件五同时约定客户需在所有房款付清后才能收楼。3、该合同第八条约定，出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条及附件四第十条约定，如出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五。4、该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按出卖人书面通知发出日期（以投寄邮戳日期为准）起计第十天作为买受人的交接日期。5、该合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：以同等材料替代。
原告在签订合同后分期支付了全额的购房款2669174元，最后一笔购房款的付款时间为2012年3月3日。涉案房屋所在富力红树湾C-08地块独立住宅二期（83栋）经建设、勘查、设计、施工、监理五家单位验收合格，2011年9月26日，该住宅工程取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》（备案号：2011［035］）。2011年9月23日，被告三林公司向原告邮寄《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》（以下简称交房通知书）告知原告在2011年9月30日办理收楼事宜，办理收楼手续时应缴清房款余额及相关费用。2012年12月11日，被告三林公司向澄迈县公证处申请办理证据保全公证，对涉案房屋的外观及内部装修的现场情况拍摄了照片。2012年12月29日，原告与被告三林公司办理房屋交接手续。同日，原告与物业公司签订《前期物业服务协议》。2013年1月1日，原告周茂伦签收《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《服务手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2014年6月7日，涉案房屋取得房屋所有权证（澄房权证华侨农场私字第116**号）。原告认为，被告应于2012年3月4日起向原告交付房屋，但被告却于2013年1月1日才交付房屋，被告违反合同约定应向原告支付违约金，遂成讼。
以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、澄房权证华侨农场私字第116**号房屋所有权证、工商银行客户存款对账单、房屋交接备忘录、《前期物业服务协议》。被告提交的《海南省建筑工程竣工验收备案证》（备案号2011［035］）、建设工程竣工验收相关报告（共2份）、《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》、全一快递单（快递单号111108005186）、（2012）澄证字第357号公证书、收房资料签收表、入住钥匙移交手续及当事人的陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证，经开庭对质，可以认定。
被告另为证明其已向原告书面通知办理交付手续，在本案开庭审理后向本院提交了一份海口全一通运输有限公司证明。原告认为被告开庭审理后提交证明已超过举证期限，也不属于新证据，并且该证明仅有公司盖章，没有出具日期，也没有负责人或经办人签字，对该证据不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。但被告提交的证据并没有负责人或制作人员的签章，故该证明本院不予采信。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。
本案的主要争议焦点为被告是否已经依约履行交房通知义务。《商品房买卖合同》中对书面通知义务约定在第十一条，表述为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本院对被告是否履行交付通知义务分析如下：
首先，本院已查明被告于2011年9月23日通过全一快递向原告邮寄交房通知书，原告认为快递单上没有原告本人签名，不能证明该快递邮寄到北京也不能证明邮寄给了原告本人。本院认为，被告通过快递公司向原告发送交房通知书，快递单载明的收件人、邮寄地址及联系电话均按照《商品房买卖合同》中原告提供的地址。现被告能够提供快递单存根和内容，原告未能提出相反证据予以反驳并推翻被告所提供的证据，应当认定被告已经向原告履行了书面通知的义务。
其次，关于被告是否应在原告履行完付款义务后再次向原告发送交房通知书的问题。原告认为，双方在附件五付款方式中约定分期付款，并需在所有房款付清后才能收楼。因此直到原告依约付清房款后方可具备收房条件，被告需在原告具备收房条件后履行送达交房通知书的义务。因被告未履行该义务，违反合同第十一条的约定，致使原告在具备收房条件后无法收房，构成违约。被告则认为，根据合同第十一条规定：由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按出卖人书面通知发出日期起计第十天作为买受人的交接日期。被告已经于2011年9月23日书面通知原告收房，原告在收到书面通知书后仍拒绝接收房屋，可视为原告在收到被告发出的交房通知书之日起十日后即在2011年10月4日已经收楼，故不存在逾期交房问题。本院认为，在合同附件五及交房通知书中均明确载明买受人交付全额房款后才能收房，因此被告认为原告在收到交房通知书之日起十日后即在2011年10月4日视为已经收楼的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，原、被告并未在合同中约定原告支付完全额房款后，被告需另行书面通知。交付通知的意义在于告知买受人房屋已符合交房条件，房屋交付的时间和地点。被告已于2011年9月23日向原告邮寄送达书面通知，告知涉案房屋的交付地点为商品房坐落的地点，交付时间为2011年9月30日，交付条件为买受人付清余下房款和费用。被告按照合同第十一条的约定在涉案房屋竣工验收达到交付使用条件后已经履行通知义务，其后原告是否能够享有收房的权利取决于其是否已经履行完毕支付全额房款的义务，原告未再次送达交付通知书并不当然导致逾期交房的结果。
本案系商品房预售合同纠纷，被告作为商品房的出卖人应当在合同约定的时间向买受人交付符合法律法规规定并符合合同约定的房屋。本案中，富力红树湾C-08地块独立住宅二期（83栋）经建设、勘查、设计、施工、监理五家单位验收合格，于2011年9月26日取得了《海南省建筑工程竣工验收备案证》（备案号：2011［035］），具备了《商品房买卖合同》约定的交房条件。双方在附件五中仅约定客户需在所有房款付清后才能收楼，并未明确约定交房期限，现原告并未能够举证证明在其交付全额房款后，涉案商品房不符合交房条件或被告拒绝向其交付房屋，因此，原告主张被告存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任的诉求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于诉讼时效问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房之日履行。因此，主张逾期交房违约金的诉讼时效从实际交房次日起开始计算。本案中，原、被告双方于2012年12月29日办理房屋交接手续，原告于2013年1月1日签收收房资料，原、被告均认可实际交房之日为2013年1月1日，故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效从实际交接房屋之次日即2013年1月2日起算，原告于2014年12月22日邮寄民事起诉状，本院于2014年12月24日收到，故被告的诉讼时效抗辩不能够成立，原告主张逾期交房违约金的请求未超过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告周茂伦、赵淑贤的全部诉讼请求。
案件受理费人民币6705元（原告已实际交纳），由原告周茂伦、赵淑贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 符厚文
人民陪审员 杨成国
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 朱 婷
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。