广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1788号
原告文刚，男，汉族，1985年12月30日出生，身份证住址深圳市南山区。
委托代理人彭志斌，广东仁皓律师事务所律师。
被告苟晓林，男，汉族，1978年8月17日出生，身份证住址深圳市南山区。
被告赖红，女，汉族，1980年8月11日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
两被告共同委托代理人温伟祺，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，身份证住址湖北省浠水县，该公司职员。
原告文刚与被告苟晓林、赖红，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文刚及委托代理人彭志斌，被告苟晓林、赖红及共同委托代理温伟祺，第三人中原地产公司委托代理人周青林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月17日，原告与两被告通过第三人中原地产公司居间服务促成签订《二手房买卖合同》，合同约定由原告购买两被告名下的位于深圳市宝安区西乡街道57区碧海名园C栋21座403房屋，约定定金20万元；买方通过银行按揭贷款支付房款；合同第六条约定“本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况�符则卖方应按本合同第十一条承担违约责任”。合同第十一条约定了违约责任。合同签订后，原告于2015年6月18日向被告支付定金20万元。2015年7月2日，原告、被告和中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行三方签订了《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，当日，原告按约定将购房首期款67万元汇入建行宝安支行的结算资金托管专户监管。事后两天，第三人中原地产通知原告称涉案房屋因被告“一房二卖”被法院查封。经查，涉案房屋在此之前已由被告出售给案外人张博和高乾坤，后因被告拒绝交易，张博、高乾坤遂诉至宝安区法院主张与被告继续履行合同，办理涉案房屋的过户手续。2015年8月5日，原告以诉讼第三人的身份参加被告与张博、高乾坤的开庭审理，期间，被告与张博、高乾坤各执己见、无意和解，导致原告与被告之间的涉案交易不能进行。原告�为，被告“一房二卖”的行为违反了诚实守信的民事原则和被告承诺涉案房屋没有被查封情况的保证约定。原告得知涉案房屋被查封以来，一再宽延被告履行合同的期限，并多次催促被告解决与前一买家的诉争事项，使涉案房屋处于适合交易的正常状态，但被告始终怠于解决。鉴于被告因根本违约导致涉案合同目的无法实现，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、确认原告与两被告解除《二手房买卖合同》、两被告退还原告定金20万元、两被告支付原告违约金53.8万元。合计73.8万元；2、被告支付原告房产评估费1,500元；3、两被告负担案件受理费、保全费。
两被告共同答辩称，一、原告在起诉状中陈述的内容与本案事实不一致。2015年6月17日，经第三人介绍，原告以个人名义与两被告签订了《二手房买卖合同》。双方签订合同后，两被告积极配合原告及第三人履行合同，于2015年6月18日前往房地产权交易中心查询房产信息，并于第一时间将房产信息及现状告知原告。2015年7月2日，两被告充分配合原告前往银行履行资金监管手续并签字。但在两被告按合同约定配合原告办理各项手续时，原告却出现公积金审批、要求变更合同主体等问题。在原告提出对原合同进行变更时，两被告已明确告知原告及第三人变更合同主体属于重大变更，且主体问题系原告单方问题，两被告并不同意变更。因此，关于本涉案案房产交易过程中无法继续的主要原因与两被告无关，与原告有关。二、第三人并未履行如实告知义务，刻意向买卖双方隐瞒信息，且配合原告作虚假陈述、提供虚假证据。在本案中，第三人的中介人员并未如实向两被告告知交易流程中存在的问题，仅在签订合同后告知两被告因原告资金短缺、公积金无法审批等因素，可能会影响整个交易。在两被告于2015年7月2日依据合同约定积极配合原告和第三人办理了资金监管手续后，原告通过第三人的中介人员要求两被告须变更合同，但第三方中介人员并未及时、如实地向原告反馈两被告的拒绝答复。2015年7月7日，第三人在原告的授意下向两被告发送《催告函》，但《催告函》中所陈述的情况完全背离事实，无理指责两被告未配合原告如约办理手续，原告与第三人的目的在于捏造事实以证明两被告违约。被告在收到该文件后感到十分疑惑，于是立即联系中介人员夏霞，而夏霞深知《催告函》中的内容与事实相违背，因此告知两被告第三人的行为系在原告的授意下实施。通过被告向法庭提交的“微信聊天记录”可以清晰反映以上事实。第三人配合原告作虚假陈述、提供虚假的证据材料的行为严重损害两被告利益。三、原告以利害关系�三人参与此前诉讼，并明确主张房屋所有权；而在本案中原告又提出解除合同，并明确主张解约后的违约责任。依据法律规定，在房地产买卖纠纷中主张房屋所有权与解除合同的违约责任系择一诉求，即便本案认定被告需要承担责任，原告也只能明确其中一项诉求。原告为充分维护个人利益而提起本案诉讼，等同于同时提出上述两种诉求，有悖法理和法律规定，滥用诉讼权利，浪费司法资源。四、原告在涉案房产的交易过程中存在违约行为，提起诉讼时隐瞒其违约在先的事实。五、被告在与原告签订合同时，已如实披露房产现状，并如实告知交易信息，并未刻意隐瞒事实，也不存在原告所称的故意“一房二卖”。六、第三人并未履行居间义务，在被告明确拒绝变更买卖合同的情况下，为了收取佣金隐瞒被告的真实意思表示，应承担相应法律责任。
第三人中原地产公司答辩称，我方作为居间方为促成买卖双方之间的交易已充分履行了协助、通知等居间义务，不存在任何过错。在卖方告知我方该房产被查封后，我方积极将此事告知了客户，积极地履行居间义务。
经审理查明：2006年3月2日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向两被告颁发深房地字第××号号《房地产证》，两被告为位于深圳市宝安区西乡街道57区宝安大道东侧碧海名园C栋21座403号房产（以下简称涉案房产）的权利人，两被告各占50%份额，该房产建筑面积65.24平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年6月17日，原告作为买方与作为卖方的两被告签订了一份《二手房买卖合同》（编号215675），约定两被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为人民币269万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金100,000元，合同签订后三日内补交定金10万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年7月3日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年7月3日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日�补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业没有设定抵押状态。物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同第十一条承担违约责任。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年6月17日，原告支付定金人民币100,000元，2015年6月18日，原告再次支付定金10万元，两被告向原告出具了收据，确认收到定金20万元，现该定金中有10,000元托管在第三人处，第三人同意根据法院判决处置。
2015年7月2日，原告文刚及案外人钟方元作为买方与作为卖方的两被告、中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行三�签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，同日，原告向房屋结算资金托管专户存入监管的购房首期款67万元。
2015年7月7日，第三人向两被告发出《履约催告函》，称根据合同约定，卖方需于2015年7月3日前配合买方前往双方指定的银行办理资金监管及按揭贷款提供银行所需的卖方资料等手续，现经业务人员夏霞多次电话通知，仍未前来办理有关手续，故致函两被告尽快履行合同义务，否则因此引致的法律后果由两被告自行承担。
2015年7月11日，两被告向第三人发出函件，称已收到第三人发出的履约催告函，表示对于第三人所称的两被告未按合同约定履行义务、属单方违约感到震惊及诧异，两被告在回函中称已于2015年7月2日上午同买方及第三人人员一起在中国建设银行办理好了资金监管等合同所约定相关手续，同时第三人工作人员已通知并�排好三方将于7月6日早上9时30分去做公积金面签，且第三人承诺将于7月2日晚将资金监管协议送达两被告，之后又改为做公积金（7月6日）由按揭员带给两被告。回函中两被告认为第三人发出的履约催告函严重损害了两被告的声誉及生活安排，要求第三人书面予以解释并给出合理说明，否则因此而引起的法律后果由第三人承担。
另查明，1、2014年10月3日，两被告与案外人张博曾签订《房地产买卖合同》，将涉案房产以179万元的价格出售给案外人张博，但在履行过程中出现纠纷，案外人张博、高乾坤作为原告于2015年6月12日将两被告起诉至本院，案号为（2015）深宝法民三初字第1156号，诉讼请求为继续履行《房地产买卖合同》，并将涉案房产过户登记至张博名下，并要求两被告支付逾期履行违约金，本案原告作为该案件的第三人参加诉讼，但在该案审理中并未提出独立的诉讼请求，表示与张博、高乾坤为平等债权人，均可根据合同主张合同权利，会基于该案的审理情况及判决结果主张相应的合法权益；
2、涉案房产于2015年6月19日因案外人张博诉两被告的（2015）深宝法民三初字第1156号房屋买卖合同纠纷一案被本院查封，查封期限为三年；
3、原告一直未取得中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行出具的贷款承诺函，原告称未取得的原因为涉案房产被法院查封，两被告称是原告存在主体的情况。第三人庭审后向本院出具情况说明称两被告对于原告要做组合贷款一事知情，并表示愿意配合，在2015年7月2日卖方配合买方签署完申请银行商业贷款的银行文件，后买方去提交申请公积金贷款的资料，在公积金贷款批下来后买方通知卖方前来配合面签，卖方拒不配合，因公积金无法顺利批下来，银行也不予发放�业贷款，故买方无法取得贷款承诺函。
4、原告于2015年8月14日向两被告发出关于催促履行《二手房买卖合同》的函，称因案外人张博、高乾坤起诉两被告一案，原、被告的合同目的极可能无法实现，希望两被告在收到函件后七日内与一手原告张博、高乾坤达成和解，解除查封，若逾期未能满足符合上述交易的条件，将以合同目的不能实现为由视为两被告解除合同，届时将依合同约定主张合同权利；
5、2015年8月20日，深圳市房地产权登记中心向原告出具了《购房资格证明》，原告家庭可在本市购买两套住房。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收据、房产证复印件、产权资料电脑查询结果表、银联刷卡单、房产证复印件、房屋交易资金托管业务开户通知/协议书、民事起诉状（1156号案）、房地产买卖合同、开庭笔录（1156号�）、关于催促履行二手房买卖合同的函、履约催告函、回函、聊天记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告签订的《二手房买卖合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于合同解除。本院认为，涉案房产于2015年6月19日因两被告涉及另案房产买卖合同纠纷被本院查封，此系涉案合同无法履行的主要原因，同时，原告在房产被查封后曾表示谅解，愿意等待两被告将房产变成适合交易的状态，在此情况下两被告又拒绝配合原告办理公积金贷款的面签手续，更进一步违约，因此，原告有权据此提出解除合同，要求两被告返还定金及支付违约金。合同自解除合同的通知到达两被告之日解除，故本院确认原被告签订的《二手房买卖合同》自本案起诉状副本送达两被告之日即2015年9月9日解除。
关于定金，根据本院查明的事实，原告已经履行了支付定金20万元的义务，根据合同解除的处理原则，两被告应当向原告返还定金人民币20万元。因上述定金中仍有1万元作为交房保证金托管在第三人处，第三人在庭审时亦表示愿意根据本院判决予以退还，故本案应由两被告向原告返还购房定金19万元，由第三人向原告返还定金1万元。
关于违约金的数额，原告依据《二手房买卖合同》第十一条之约定，主张两被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币53.8万元的违约金。对此本院认为，本案中，原告在签订《二手房买卖合同》后按约定支付了20万元定金，亦办理了首期款67万元的资金监管，在客观上已不具备及时减少损失的能力，原告在履行合同过程中虽将付款方式由银行按揭贷款变更�银行按揭贷款与住房公积金组合贷款，但该变更两被告已知晓并表示了同意，因此原告不存在违约的事实，原告虽未取得银行的贷款承诺函，但亦系因两被告后续不配合原告办理公积金面签所致，综合考虑本案案情及原告的履约情况，本院酌情确定两被告向原告支付违约金人民币40.35万元。
关于原告主张的房产评估费，实际为两被告违约行为给原告造成的损失，因本院确认的违约金数额已足以弥补原告遭受的损失，故对于评估费，本院不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告文刚与被告苟晓林、赖红签订的《二手房买卖合同》（NO.215675）于2015年9月9日解除；
二、被告苟晓林、赖红于本判决生效之日起五日内向原告文刚支付违约金人民币403,500元；
三、被告苟晓林、赖红于本判决生效之日起五日内向原告文刚返还定金人民币190,000元；
四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内将托管款项10,000元退还给原告文刚；
五、驳回原告文刚的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,598元，财产保全费人民币5,000元，合计10,598元，由原告文刚负担人民币1,949元，被告苟晓林、赖红负担人民币8,649元，案件受理费、财产保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日�，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 周 爰
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
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