青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10894号原告朱瑜明，男，1945年12月4日生，汉族，住即墨市。委托代理人杨禾青，山东海师律师事务所律师。委托代理人王海昌，山东海师律师事务所律师。被告新世界（青岛）置地有限公司，住所地青岛市市南区香港中路52号。组织机构代码证代码：61437261-8。法定代表人：漆洪波。委托代理人黄永超，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托代理人赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。原告朱瑜明与被告新世界（青岛）置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月29日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日、2016年3月28日公开开庭审理了本案。原告朱瑜明的委托代理人杨禾青，被告新世界（青岛）置地有限公司的委托代理人黄永超、赵虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月8日，被告开发的青岛市崂山区海口路252号嘉尚青庭服务公寓开盘销售。2010年4月8日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告购买嘉尚青庭服务公寓房屋一套（房号：X号楼XXX户，房屋建筑面积：176.4m2），并已经按照合同约定交纳全部房款。依照合同约定，原告于2010年10月31日同被告办理房屋交付手续。时至今日，被告一直未通知并协同原告办理价格申请、过户手续并申领涉案房屋的房地产权证。被告至今仍未提供办理房地产权证的相关必要文件，且被告至今未向房地产行政管理部门申办涉案房屋的产权初始登记。被告的行为违反法律法规的规定及合同约定，已经构成违约，应承担违约责任。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付逾期办理房地产权证违约金764667.00元（自2011年12月1日起至2015年8月31日止，并计算至被告实际为原告办理房地产权证之日止，按照银行逾期贷款罚息利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告本案的起诉违反“一事不再理”原则。2013年12月份，市南区法院已经受理了原告起诉被告房屋买卖合同纠纷案件，被告提出管辖权异议，后该案经市南区法院裁定移送至崂山区法院，该案尚未有审理结果。本案的起诉系基于同意事实和理由，相同的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，依法应予驳回。二、被告接到的民事起诉状系复印件，依照民事诉讼法的规定，起诉状副本应为原件，因此，法院不应予以受理。三、关于涉案房屋产权证的办理，双方签订的《青岛市商品房预售合同》第14条对于办证的条件、期限、程序进行明确约定，该约定是有效的，且属于商品房买卖合同司法解释第18条规定的“当事人有特殊约定的”情形。另，《商品房销售管理办法》第34条规定的60日是开发商报送资料的日期，不是取得权属登记证明的日期，更不是买受人取得房屋权属证书的日期。原告以60日期满开始计算违约金，不符合该规定。开发商承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，证明属于“出卖人原因”的举证证明责任在原告，而原告没有提供任何证据证明。被告向法院提供了本案办理权属登记证明前置文件之一的施工许可证变更的办理情况，证明被告一直在积极配合并协调相关部门推进房地权属证明的办理，不存在怠于履行办证义务的行为。涉案房屋长期未能取得权属登记证明，不是被告的原因造成的。四、被告开发、建设、销售涉案房屋合法，不存在质量问题，原告一直占有使用涉案房屋，未遭受实际损害。原告主张违约金的计算方式，属于持续性的违约金债权，被告接到起诉状的日期是2015年7月17日，因此，2013年7月17日之前的违约金债权已经因届满而丧失胜诉权。经审理查明，2010年4月8日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：原告购买青岛市崂山区海口路房屋一处，建筑面积176.4平方米，房屋总价款为2453194.80元，房屋交付时间为2010年10月31日前；该房屋的交付必须符合的条件为：经竣工验收合格后并符合本合同约定条件；第十三条约定：该房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前15天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起15天内，会同被告对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为原被告双方签署入住文件；第十四条约定：在被告取得房地产权属登记证明后90日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证。合同签订后，原告按约支付全部购房款。2010年10月15日，被告出具《业主入伙通知书》，通知业主办理房屋入住手续，之后原告入住涉案房屋。2005年8月31日，被告取得涉案房地产开发项目的《国有土地使用权证》；2006年11月14日，被告取得青岛市崂山区海安路2号烂尾工程改造项目的《建设工程规划许可证》；2007年9月24日，青岛市崂山区城市规划建设局向被告出具收款收据一份，收取被告人防建设费394750.26元。2007年9月27日，涉案项目取得《建筑工程施工许可证》；2009年3月27日，青岛市规划局对《建设工程规划许可证》进行变更，内容为：“同意按青规变审字[2009]31号意见书意见及附图变更，增加地上建筑面积793.06平方米”；2010年1月22日，涉案项目取得《青岛市商品房预售许可证》。2014年6月16日，被告向青岛市崂山区建设局发送《关于对项目人防费遗留问题给予特事特办的请求意见》，载明：崂山区建设局协调被告解决涉案项目人防费问题，一是按照首层建筑面积2700元/平方米补缴人防异地建设费；二是考虑到项目的烂尾楼特点可按照6B级标准进行改造。被告认为2700元/平方米的标准过高，而且涉案项目已经交付业主居住使用，业主可能不同意改造而无法实施；被告同意按照山东省鲁价费发（2006）220号文件中6B级标准缴纳人防异地建设费。2014年8月8日，青岛市崂山区人民防空办公室向青岛市人民防空办公室出具《关于海安路2号烂尾楼工程改造项目人防审批有关情况的请示》，载明：“近期，海安路2号烂尾楼工程项目因不能办理房产证，业主多次到我区上访，其中涉及人防易地建设费补缴问题也是不能办理房产证的原因之一。该项目建设单位新世纪（青岛）置地有限公司也多次对我办作出的现行人防审批答复存在异议，现将有关情况报告如下：一、项目基本情况。青岛鸿荣金海湾房地产有限公司于1995年6月19日及1995年8月2日取得《建设工程规划许可证》（编号：95032号、95038号），项目名称为公建、公寓、地下停车场，后该项目部分楼座停建成为烂尾楼。2003年新世纪（青岛）置地有限公司（以下简称该公司）通过竞买取得该项目停建的楼座，并于2006年11月14日取得《建设工程规划许可证》（编号：青规建管字[2006]100号），项目名称为海安路2号烂尾楼工程改造，并注明注销《建设工程规划许可证》95032公建二、95038公建一及地下停车场）。二、人防办原审批情况。2007年9月14日我办为该项目发放《防空地下室易地建设审核通知书》（崂人防[2007]20号），通知书载明：因该项目为烂尾楼改造工程，同意易地建设防空地下室：原《建设工程规划许可证》（编号：95032、95038）核定面积14551平方米按照13元/平方米缴纳；现《建设工程规划许可证》（编号：青规建管字[2006]100号）新增面积7907.2平方米按照26元/平方米缴纳。2011年省、市人防办要求对“十一五”期间的人防审批项目进行专项执法检查，我办发现该项目基础埋深大于3米，按规定应按照首层面积2700元/平方米缴纳易地建设费。我办于当年7月给该公司下发通知要求其前来核实有关人防手续。今年5月5日，该公司因办理竣工验收备案到我办完善人防相关手续，我办再次告知应按规定补建防空地下室或按首层面积2700元/平方米补缴易地建设费。三、建设单位意见。该公司对我办上述答复有异议，要求我办按照烂尾楼工程给予考虑，提出能否站在历史的角度，按照1988年实行的人防费缴纳办法执行，即每平方米建筑面积收取13元易地建设费，或折算成当时的地下室部分基价执行。该项目是否可以按照该公司的要求办理，请批示”。2015年3月5日，青岛市人民防空办公室出具《关于海安路2号烂尾楼工程改造项目有关人防问题的批复》，载明：“《关于海安路2号烂尾楼工程改造项目人防审批有关情况的请示》（崂人防[2014]10号）收悉。经请示，省人防办批复同意我办处理意见，并要求认真按照国家和省人民防空法律法规、政策规定及相关程序办理。依据省人防办批复意见，现批复如下：一、你办于2007年9月14日为该项目发放《防空地下室易地建设审核通知书》（崂人防[2007]20号）行政许可意见，违反了国家国防动员委员会等四部委关于《人民防空工程建设管理规定》第四十八条“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费”。按照《行政许可法》有关规定应当予以撤销。二、该项目违反规定，未建设防空地下室，应依据《人民防空法》等有关法律、法规对原建设单位予以处罚，并责令整改。三、鉴于该项目是1995年审批的项目，又是烂尾工程，目前该楼已经建成，无法整改或补建。同意新的建设单位依法缴纳易地建设费。易地建设费标准按照山东省物价局、山东省财政厅《关于人防建设收费标准的批复》（[1992]鲁价涉字第175号）的规定办理，即“应建防空地下室工程建筑面积的造价”计算。青岛市在2001年前应建防空地下室每平方米的造价为按当时易地建设费缴纳标准折算成地下室部分基价650元/平方米”。2015年3月17日，青岛市崂山区人民防空办公室向被告出具《防空地下室易地建设审核意见通知书》（崂人防易地（补）[2015]-001号）一份，内容为：1、撤销原《防空地下室易地建设审核意见通知书》（崂人防易地[2007]20号）；2、补缴易地建设费602117.1元。2015年3月19日，被告向青岛市崂山区城乡建设局缴纳上述费用。2015年3月31，青岛市崂山区人民防空办公室出具《人防易地建设项目竣工验收备案表》，确认涉案项目已按规定缴纳易地建设费。2015年11月23日，青岛市崂山区城乡建设委员会同意对《建筑工程施工许可证》进行变更，内容为：“同意按青规变审字[2008]31号意见书与青规变审字[2009]31号意见书意见变更，建筑面积变更为23260.33平方米”。原告称，1、涉案房屋于2010年10月份交付，但双方未签署合同第十四条约定的《房屋交接书》，而是进行的实际交接，双方至今未签署《房屋交接书》，逾期办理房屋权属证书的违约金自2011年12月1日起计算；2、原告诉讼请求的法律依据是最高院商品房买卖合同司法解释第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条；3、被告不能办理涉案项目房屋权属证书的原因是：（1）其未按照规划施工，包括地下停车场、小区出入口等未按照设计要求进行施工；（2）未缴纳人防费用；（3）一部分税费一直未缴纳；4、本案系2013年12月份案件的延续，不存在两次起诉的问题，原告提交的诉状系原件；5、原告主张的逾期办证的损失是指：业主无法将涉案房屋进行抵押贷款、无法出售房屋、子女入学造成困难、无法继承和转让；原告提交违约金计算表一份，明确其违约金的计算方式。被告称，1、合同第十三条约定的交付标准为签署入住文件、交钥匙、交门禁卡，并非合同第十四条约定的《房屋交接书》；合同第十四条的约定，排除了商品房买卖合同司法解释第十八条的适用，该约定是有效的，现在未办理房屋权属证书并非由于被告的原因，《房屋交接书》并未签署，因此，原告未取得房屋权属证书不是被告违约行为所致；2、买卖合同司法解释规定，违约金的主张不应超过实际损失的30%，现原告未举证证明其遭受的实际损失，应承担相应后果；3、涉案项目未办理整个的房屋权属证书是由于行政程序的延误，并非被告的责任，不应将行政程序延误的后果强加给开发商，人防办最终确定缴费标准后，被告两天内即交纳，但是施工许可证需要经过8个月才办理完毕，行政审批手续的拖延并非被告造成的；4、整个房地产项目的综合验收正在办理的过程中，尚未办理完毕，涉案项目的大房产证大约于2016年5、6月份办理完成。被告提交《青岛市商品房销售合同网上备案系统操作手册》、《房屋交接书》一份，证明合同第十四条约定的《房屋交接书》的内容，双方未签署该交接书是因为整个涉案项目的房屋权属证书尚未办理。原告质证称，合同第十四条的约定，原告无异议，但被告应在何时取得涉案项目的房屋权属证书，原告认为应按照《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，即60天内取得；法律对取得房屋权属证书的时间已经明确，合同的约定是被告取得房屋权属证书后相关程序的推进时间。被告提交青岛市中级人民法院民事判决书两份，证明同类型案件已经认定合同第十四条约定系有效约定，而并非约定不明，本案不适用商品房买卖合同司法解释第十八条规定。原告质证称，该判决对本案无参考作用，《房屋交接书》未签署是由于被告的原因导致的，因被告违反法律规定而侵犯了原告的权益。另，原告于2013年11月18日向本院起诉，诉请为要求被告办理涉案房屋的房屋权属证书并支付逾期办证违约金，本院受理后，被告于2013年12月25日提出管辖权异议，2014年1月2日，本院裁定被告管辖权异议成立，该案移送青岛市崂山区人民法院；2014年2月18日，该批案卷移送至崂山区人民法院；2015年6月29日，该案从崂山区人民法院移交回我院，8月18日，原告申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为要求被告支付逾期办证的违约金。该案在崂山区法院期间，并未实体审理。上述事实，有商品房预售合同、通知书、收款收据、计算表、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、备案表、民事判决书、房屋交接书、操作手册、请求意见、请示、批复及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。本案争议的焦点问题为：本案争议的焦点问题为：1、被告应否承担逾期办理涉案房屋权属证书的违约责任；2、假若被告承担违约责任，其责任范围的划分与确定。原、被告于2010年4月8日签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。原告依约交纳全部购房款，并于2010年10月15日入住涉案房屋至今。《合同法》第四十五条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。本案中，依据合同第14条约定，涉案房屋权属登记手续的办理条件为：在被告取得房地产权属登记证明后90日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证。双方在合同中约定的《房屋交接书》系《青岛市商品房销售合同网上备案系统操作手册》中具备固定格式要求的文件，亦是原告办理房地产权证的基础环节，目前，被告尚未取得涉案房屋所在房地产项目的房地产权属登记证明，亦未与原告签订该条约定的《房屋交接书》。因此，被告至今未取得房地产权属登记证明的原因及责任归属是认定被告是否存在不当阻止办理房屋权属登记手续条件成就行为的前提。首先，依据崂山区人防办出具的《关于海安路2号烂尾楼工程改造项目人防审批有关情况的请示》、青岛市人防办出具的《关于海安路2号烂尾楼工程改造项目有关人防问题的批复》，可以看出，人防易地建设费补缴问题是影响被告取得涉案项目房地产权证书的原因之一，其中崂山区人防办所做的行政行为及项目本身的历史遗留问题是被告作为新的建设单位需要补缴相关易地建设费的重要原因，且直至2015年3月5日，青岛市人防办才最终确定被告应缴纳的易地建设费的标准为650元/平方米，与之前崂山区人防办告知被告的2700元/平方米的缴费标准并不一致，数额相差巨大，表明易地建设费缴纳标准并非因被告原因导致无法确定，而是相关政府机构之前对涉案项目应适用的缴费政策未形成统一认定，进而通过请示上级主管部门予以最终确定。被告在收到崂山区人防办补缴易地建设费的通知后，于2015年3月19日即交纳完毕。综上，自2011年5月份崂山区人防办通知被告补缴异地建设费至2015年3月份被告缴纳完毕异地建设费期间，在易地建设费的补缴原因、缴费标准及补缴过程的问题上，被告未存在主观上恶意拖延及拒绝缴纳等过错。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”意思自治系合同法的基本原则，本案中，原、被告在合同第十四条约定了办理房产证的条件和前提，该约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限的适用。第三，《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”该办法系国家建设行政主管部门颁布，属于部门规章，其规定属于管理性规定，体现国家建设行政主管部门对房地产开发企业的规范和管理，并非用于直接规制开发商与购房者之间的法律关系，且该规定系规范房地产开发企业报送资料的日期，并非确定办理房地产权属登记的日期。第四，原告主张被告未能取得房屋权属证书的其他原因包括：被告未按照规划施工，包括地下停车场、小区出入口等未按照设计要求进行施工；被告未缴纳部分税费。对此，双方均未提交相关证据证明，本院认为，被告自认整个房地产项目的综合验收正在办理的过程中，尚未办理完毕，而本案中被告提交的证据集中在于证明易地建设费的缴纳问题导致涉案项目房产权属证书办理无法完成，那么，在2015年3月31日，青岛市崂山区人民防空办公室出具《人防易地建设项目竣工验收备案表》，确认涉案项目已按规定缴纳易地建设费之后，被告符合其所主张的办理房屋权属证书的条件，被告应积推动涉案房屋综合竣工验收手续的完成，但自2015年3月31日起，被告至今未办理完成房屋权属手续，其亦未提交证据证明系由不可归责于被告的原因所导致，因此，应视为双方合同约定的办理房产证条件已经成就。依据合同第十四条约定：在被告取得房地产权属登记证明后90日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证。因此，自2015年3月31日起计算120天（90+30）即2015年7月29日为原告应取得涉案房屋产权证的期限。因双方未约定违约金的计算方式，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息作为计算标准。综上，被告至今未协助原告办理涉案房屋的房产证，应承担相应违约责任，被告应自2015年7月30日起向原告支付逾期办证违约金，至被告为原告办理房地产权证之日为止，按照已付购房款总额2453194.80元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，被告补缴易地建设费后，2015年11月23日，《建筑工程施工许可证》进行了建筑面积的相应变更，依据施工许可证的记载，系涉案项目的建筑面积进行变更，该变更与被告补缴易地建设费之间无直接因果关系，被告对此亦未提交证据予以证明，被告称施工许可证变更的拖延并非被告造成的答辩意见，本院不予采信。本案与原告于2013年11月18日向本院起诉的案件系同一案件，之前并未进行实体审理，因此，原告的起诉并未违反“一事不再理”的原则；本案原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，本院应依法予以实体审理。案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十五条之规定，判决如下：被告新世界（青岛）置地有限公司向原告朱瑜明支付逾期办证违约金，以购房款总额2453194.80元为基数，自2015年7月30日起至被告新世界（青岛）置地有限公司协助原告办理青岛市崂山区海口路房屋房地产权证之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，财产保全费用4343元，由原告负担9206.5元，被告负担9206.5元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  许 枫人民陪审员  李秀荣人民陪审员  张鲁波二〇一六年六月二十一日书 记 员  杜牧遥