江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5667号
上诉人（原审被告）王依慧，女，汉族，1994年8月3日生，学生。
委托代理人田鸿，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙宁玲，女，汉族，1975年12月24日生，无业。
委托代理人王丹，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托代理人黄剑锋，京市君泽君（南京）律师事务所律师。
原审被告吴群花，女，汉族，1970年11月5日生，无业。
委托代理人田鸿，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人王依慧因与被上诉人孙宁玲、原审被告吴群花相邻关系纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王依慧、原审被告吴群花共同的委托代理人田鸿，被上诉人孙宁玲的委托代理人王丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙宁玲原审诉称，其系南京市建邺区松花江西街66号天正滨江4幢一单元802室房主，2012年10月开始装修，次年8月入住。2013年11月8日起，房屋出现电路跳闸情况，频率越来越高。2013年12月2日再次断电后无法恢复，经检查，房屋各个房间天花板出现不同程度开裂渗水，乳胶漆鼓包滴水。孙宁玲催促物业工作人员通知902室房主，对方赶到后发现902室房间内主卧、卫生间洗脸盆位置水管不断往外喷水，房内各处水深达2至10厘米。经查看，902室由于水龙头堵头漏水，地漏被泥沙堵住，漏水无法排除导致损害发生。事情发生后，孙宁玲被迫在外租房居住，与吴群花、王依慧联系赔偿事宜，但吴群花、王依慧态度倨傲，不予理睬，无道歉赔偿之意，故诉至法院，请求：1.判令吴群花、王依慧赔偿损失20万元；2.吴群花、王依慧承担本案诉讼费用。
吴群花原审辩称，涉案房屋并非自己所有，且本人未居住在该房屋内，本案以吴群花为被告，诉讼主体错误，请求法院驳回关于吴群花的诉讼请求。
王依慧原审辩称：1.自己今年21岁，上学期间，无法管理或使用涉案房屋，如孙宁玲所述，漏水原因是堵头，这不是王依慧或者管理者能够避免的，开发商应该对堵头漏水承担全部责任；2.孙宁玲并未举证其产生相关损失的依据，目前看来，孙宁玲可能有损失，但损失的具体数字多少没有举证，王依慧也无从得知；3.针对孙宁玲的损失现状，无论最后由谁承担责任，都应该对孙宁玲居住的房屋恢复原状，因恢复原状所产生的费用应当由责任方承担。
原审法院经审理查明，孙宁玲系南京市建邺区天正滨江4幢802室房屋（以下简称802室）所有权人，王依慧系南京市建邺区天正滨江4幢902室房屋（以下简称902室）所有权人，吴群花系王依慧母亲。902室位于802室楼上，二者属相邻关系。2013年11月起，802室多次出现短路跳闸，继而陆续出现客厅、走廊、卧室、厨房天花板、墙面等部位渗漏水现象。
原审法院另查明，王依慧于2013年3月购买902室房屋，同年9月办理收房手续，事发时902室呈空置毛坯状态。经孙宁玲、王依慧、吴群花确认，本案渗漏水原因系902室卫生间进水管堵头松脱冒水，地漏处被小泥沙袋所堵，致水漫溢，进而渗漏至楼板所致。经原审法院调查了解，2013年3月24日至2013年9月23日期间，902室用水为0，2013年9月23日至11月25日期间，902室用水量为14立方米。诉讼中，孙宁玲、王依慧、吴群花对漏水经济损失未达成一致意见，经孙宁玲申请，原审法院委托南京天宏资产评估房地产估价有限公司进行鉴定，经评定估算，本案因漏水造成的经济损失市场价值为107494.77元，孙宁玲、王依慧、吴群花对此均不持异议。
原审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。各方在行使权利时不应对他方造成妨碍与影响。不动产权利人的合法权利遭受侵害的，可以请求排除妨害，恢复原状。本案中，吴群花并非902室房屋所有权人，亦无行为造成漏水情况发生，非本案义务承担主体，故不属本案适格被告。902室房屋位于802室房屋楼上，两个不动产之间相互毗邻，现楼上房屋漫水造成楼下房屋损失，原审法院认为，房主对自身房屋具有维护与管理义务，王依慧收房后长期未予装修入住，房屋处于毛坯空置状态，本应关闭水、电、气等可能造成损害影响的产生源，但王依慧未尽管理人之注意义务，未能确保进水关闭及排水通畅，致使损害事实发生，理应承担全部赔偿责任。本案漏水原因明确，法律关系清晰，责任主体确定，如王依慧认为自身权利受到损害，可向相关人员或单位另行主张。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，原审判决：一、王依慧于判决生效之日起十日内支付孙宁玲房屋漏水损失107494.77元。二、驳回孙宁玲对吴群花的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4300元，由孙宁玲承担1989元，王依慧承担2311元，评估费6000元由王依慧负担（此款孙宁玲已预交，王依慧于判决生效之日起十日内直接给付孙宁玲）。
上诉人王依慧不服原审判决，向本院提起上诉称，对于损害事实的发生王依慧没有异议，但原审法院未完全查明损害发生的原因，无视开发商的责任和王依慧要求原审法院依职权追加开发商参与赔偿的主张，属于事实查明不完整、适用法律部分不正确。1.原审法院查明漏水的原因是“902室卫生间进水管堵头松脱冒水……进而渗漏致楼板所致”。这只是802室房屋被漏水损害的过程分析，而不是原因或过错方的判断。正常的水管堵头不应漏水，漏水是人为原因还是自然原因，是902室业主原因还是开发商原因，这些事实对本案赔偿责任的分配有直接关系，原审法院未予查明。2.原审中王依慧提供的《住宅质量保证书》显示质保期“卫生洁具1年；电气管道、给排水管道、设备安装2年”，而开发商2013年9月才将房屋交付给王依慧，2013年11月就发生了水管堵头老化漏水的事故，开发商对此应承担责任。3.王依慧2013年9月收房后，一直未装修或使用，直到2014年3月才开始设计装修，之前根本不可能装修或使用该房屋，而孙宁玲的房屋于2013年11月已被漏水损害，所以不应由王依慧独立承担赔偿责任。4.王依慧曾于2014年12月12日向原审法院申请依职权追加开发商南京天正众泰地产开发有限公司为本案共同被告，还曾于2015年1月5日提交了《关于申请追加被告的补充说明》并提供了十几组案例予以佐证。王依慧认为结合前述事实以及王依慧提供的录音证据，开发商非常有可能与本案损害事实的发生相关，无论从查清事实还是从节约诉讼资源的角度出发，原审法院应依职权追加开发商为本案被告，然而原审法院并未追加，导致未能查明全部事实，分配赔偿责任必失公允。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判王依慧只承担部分赔偿责任，不承担全部诉讼费用。
被上诉人孙宁玲辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2013年开发商已将902室交付给王依慧，已经由王依慧实际管理，王依慧没有尽到维护和管理义务，因管理不当给孙宁玲造成严重损失，王依慧应当承担相应赔偿责任。原审中孙宁玲是基于王依慧、吴群花是房屋的实际管理人要求王依慧、吴群花承担本案责任，原审实体上没有问题。
原审被告吴群花同意王依慧的上诉意见。
二审中，王依慧认为原审查明“本案渗漏水原因系902室卫生间进水管堵头松脱冒水”不准确，实际上是进水管堵头开裂，原审没有查明堵头开裂的原因。对此，孙宁玲认为，当事人并非专业人士，无法对堵头漏水原因进行鉴定，但事发时进入902室发现堵头接口处往外喷水。王依慧陈述，接收房屋后一直空置，但未关闭水电总闸。
原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。包含了不动产权利人对自有财产应当合理利用，尽到妥善管理义务的要求。本案上诉人王依慧系902室房屋所有权人，因902室卫生间进水管堵头漏水且地漏被堵无法排水，导致漏水渗入楼板，造成下方802室房主孙宁玲遭受损失，王依慧理应赔偿。王依慧上诉称其收房后未入住故无法管理房屋，但其并未在空置期间关闭水、电总闸等危险源，未尽到应有义务，该上诉理由不能成立。王依慧还认为开发商向其交付的房屋可能存在质量问题，属于其与开发商之间的另一法律关系，不能成为其不向财产受损的相邻权利人承担责任的合法抗辩，其关于原审法院未追加开发商为共同被告故判决不当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2450元，由王依慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月四日
书 记 员 汪海燕