河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5092号
上诉人(原审原告)：王娜娜，女，1977年8月17日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：荆勇军，男，1976年7月25日出生，汉族，住郑州市金水区。系王娜娜丈夫。
上诉人(原审被告)：新郑市国瑞房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇商业路东段北侧。
法定代表人：赵育宏，董事长。
委托诉讼代理人：李宏图，男，公司员工。
原审第三人：娄龑（又名娄言），男，1989年2月2日出生，汉族，住郑州市中原区。
上诉人王娜娜与上诉人新郑市国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞公司）及原审第三人娄龑商品房销售合同纠纷一案，均不服新郑市人民法院（2017）豫0184民初8546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王娜娜上诉请求：一审判决认定事实错误，王娜娜没有以房屋质量问题拒收房屋；一审判决确定的国瑞公司违约期间错误，应自2017年5月3日起计算违约期间及违约金；一审判决认定娄龑代表国瑞公司收取的10000元订金不予返还是错误的；一审法院不同意鉴定和勘验，损害了王娜娜的诉权；一审判决适用法律错误，应认定《补充合同》中约定由购房人主动提出交房请求并主动到国瑞公司办理交房手续，是格式条款，应认定无效。请求撤销一审判决，判令国瑞公司支付延期交房违约金228886元，国瑞公司、娄龑退还购房订金10000元，国瑞公司赔偿王娜娜因房屋质量瑕疵导致的房屋贬损10000元。
国瑞公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同约定若乙方购买现房，则乙方应于全款付清之日起30日内自行到甲方处领取商品房交付文件，逾期未收房的，视为甲方已经按照约定完成交付房屋的义务。购房人王娜娜全款到账之日为2017年5月2日，最后交房日期为2017年6月1日，在此期间，王娜娜本人并未主动要求办理收房手续，也并未出具委托手续委托他人代为办理收房手续，应视为国瑞公司已经履行了商品房交付义务。国瑞公司不存在逾期交房的行为。2.商品房交付之后购房人应履行物业费缴纳义务，物业公司收缴物业费的行为，与国瑞公司无关，物业公司与国瑞公司系独立的公司，物业公司的行为不能代表国瑞公司。3.国瑞公司并未收到荆勇军所交付的一万元，对该款项不负有退款义务。请求依法驳回王娜娜全部诉讼请求。
娄龑述称，王娜娜购房之前明确知道涉案房子已经被别人买过并且网签过，王娜娜交的10000元订金用于去房管局撤销网签合同。一审判决清楚，对一审判决没有意见，王娜娜上诉请求不能成立。
国瑞公司上诉请求：一审判决认定国瑞公司逾期交付房屋没有事实和法律依据；在荆勇军未出示有效授权文件的情况下，国瑞公司没有向荆勇军交付房屋的责任；一审法院对证人证言没有全面认定，事实认定错误。请求撤销一审判决，改判驳回王娜娜的全部诉讼请求。
王娜娜辩称，1.一审认定国瑞公司逾期交房有充足的事实依据，国瑞公司在一审提交的2017年5月4日的验房单，足以证明王娜娜在2017年5月4日之前明确向国瑞公司提出的交房要求，且双方对房屋进行了共同验收，验收结果是房屋质量不合格，需要修复。补充协议第六条系格式条款，加重了购买人的义务，本案延期交房的违约期为190天。2.荆勇军有权替王娜娜收房，2017年3月之后荆勇军与国瑞公司的房屋交涉验收均能代表王娜娜本人的意思。3.王娜娜的婚姻关系与本案交付违约没有关联性。4.本案一审证人对于录音均予以认可。逾期交房的违约责任在于国瑞公司。
娄龑述称，对国瑞公司的上诉请求没有意见。
王娜娜向一审法院起诉请求：1.依法判令国瑞公司赔偿王娜娜延期交房损失220216元（违约金自2017年5月2日暂计算至2017年11月8日）。2.依法判令国瑞公司赔偿王娜娜房屋质量修复费用及承担修复期间房屋不能使用损失1万元（暂定金额，待鉴定后变更）。3.依法判令国瑞公司赔偿王娜娜房屋质量瑕疵导致的房屋价值贬损损失1万元（暂定金额，待鉴定后变更）。4.依法判令国瑞公司与娄龑共同退还购房订金10000元并承担占用期间利息（自2016年8月1日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）。5.依法判令国瑞公司承担本案全部诉讼费用。在一审法院审理过程中，王娜娜变更第一项诉讼请求为228886元；放弃第二项诉讼请求中要求国瑞公司承担修复期间房屋不能使用损失10000元的诉讼请求。
一审法院认定事实：2017年1月12日，王娜娜（乙方）与国瑞公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定王娜娜购买国瑞公司位于新郑市××镇经××东侧、××南侧国××房，施工许可证号为41010220140409051，户型为复式住宅，建筑面积310.75平方米，每平方米11160元，总金额为3467970元，王娜娜购买的涉案房屋为现房，房屋所有权证号为1501008886，付款方式为：2017年1月12日付现金1387970元，兴业银行提供按揭贷款2080000元。2017年1月12日，王娜娜向国瑞公司支付了首付款1387970元，2017年5月2日兴业银行向国瑞公司支付了2080000元购房款。对涉案房屋交付时间，双方在房屋买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”，在合同补充协议第六条约定：“2、商品房交付时间和标准的界定：（3）若乙方购买的是现房，则乙方应于全款付清之日起30日内自行到甲方处领取商品房交付文件，逾期未收房的，视为甲方已按约定完成交付房屋的义务。3、除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格外，其他质量瑕疵由甲方依法承担修复责任，乙方不得以质量瑕疵为由拒绝接收商品房。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任1、（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”双方在房屋买卖合同补充协议第五条对合同第九条做了补充约定：“商品房未按合同约定交付日期交付的：逾期在90日内的，由甲方按乙方已付房价款每日万分之三的标准向乙方支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按乙方已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，乙方有权解除合同，甲方按乙方已付房价款的10％支付违约金。”合同补充协议第九条对前期物业管理进行了约定：“在未成立业主委员会之前，乙方同意由甲方聘请物业服务公司，提供物业服务工作。1、甲方依法选聘的物业服务企业为：北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司；资质证号：京物企资二（2010）第0022号。2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为（住宅类1.96、公寓2.68、别墅3.58、商铺3）元╱月╱平方米（建筑面积），物业服务企业收取物业服务费以年为单位收取，自商品房交付使用（含视为交付的情形）之日起由乙方承担和缴纳。”补充协议第二十条约定：“除双方另有明确约定外，合同、其他附件的约定与本补充协议存在不一致的，以本补充协议为准。”2014年11月14日，新郑市住房和城乡建设局出具《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》一份，编号为：豫新郑J201411-0007，证明国瑞公司就国瑞富贵园包括涉案房屋在内的工程于2014年10月30日组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，并于2014年11月14日备案。2017年5月4日，王娜娜的代理人荆勇军在北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司出具的房屋验收表上注明：涉案房屋存在多处瑕疵，如：4F阳台护栏外墙脱皮、4F卫生间衣帽间西墙有渗水痕迹、2F烟台外墙脱皮、过道墙皮掉沙、1楼入户口窗户破损等。王娜娜的代理人荆勇军与国瑞公司交涉，随后国瑞公司将涉案房屋进行了修复。2017年6月2号，荆勇军委托郑州房博士验房咨询有限公司对涉案房屋进行查验，郑州房博士验房咨询有限公司出具房屋查验咨询报告书一份，就涉案房屋的空间尺寸、垂直度、平整度、空鼓、裂缝、漏网、露筋、起砂、楼梯踏步、细部处理、门窗、护栏、外墙等做出了报告。2017年11月8日，双方完成涉案房屋的交接，国瑞公司将房屋买卖合同第十一条约定的交付文件，包括郑州市商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、交房流程表、钥匙等交付给王娜娜。本案在审理过程中，王娜娜变更第一项诉讼请求为228886元；放弃第二项诉讼请求中要求国瑞公司承担修复期间房屋不能使用损失10000元的诉讼请求。另查：1.王娜娜王娜娜与荆勇军于2002年3月5日办理结婚登记手续，2017年3月24日王娜娜王娜娜与荆勇军在金水区民政局办理复婚登记手续。开庭时荆勇军提交王娜娜出具的情况说明一份：“本人王娜娜购买新郑市国瑞房地产开发公司开发的位于新郑市××镇经××东侧、××南侧国××房屋，系与丈夫荆勇军的夫妻共同财产。荆勇军在该房屋买卖前后的谈判沟通、付款、签到手续等一切行为均视同本人行为。特此说明。说明人：王娜娜。”2.第三人娄龑原系国瑞公司员工，2016年7月1日，王娜娜经娄龑介绍意欲购买国瑞富贵园16幢104号房屋，同日娄龑向荆勇军出具收条一份，内容为：“今收到荆勇军壹万元（10000元）订金16-04瑞府于2016年7月30日前签正式合同单价11200╱㎡娄言2016.7.1”。一审法院认为，王娜娜与国瑞公司签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。在房屋买卖合同中，购买人的主要义务是支付房款，而出卖人的主要义务则是交付房屋。合同中对涉案房屋交付时间，合同第八条约定的为2015年5月31日前，国瑞公司应将验收合格的商品房交付王娜娜使用，而本案中王娜娜购买的是现房，双方签订合同时间是在2017年1月12日，故不适用合同第八条约定的交付时间，而应适用合同补充协议第六条的相关规定，王娜娜提出该条第二款第三项的规定加重了其责任而无效的理由，没有事实和法律依据，不予采纳。2017年5月4日王娜娜验房后向国瑞公司提出涉案房屋存在多处瑕疵，涉案房屋在2014年11月已通过了竣工验收，且政府部门也对该工程竣工验收情况进行了备案，即符合双方买卖合同约定的交付条件。涉案房屋虽存在一定的质量瑕疵，如楼梯踏步高不等、空鼓、裂缝、漏网、露筋、起砂等问题，但不属于合同的主要义务，而属于合同次要义务，双方在合同补充协议第六条约定：“除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格外，其他质量瑕疵由甲方依法承担修复责任，乙方不得以质量瑕疵为由拒绝接收商品房”。王娜娜提出房屋瑕疵问题后，国瑞公司随后进行了修复，在该房屋已具备交付使用条件的情况下，王娜娜以该房屋存在质量问题为由不接收房屋不当，故国瑞公司修复期间的延期交房责任不在国瑞公司，王娜娜应自行承担；王娜娜提供2017年7月26日、2017年7月27日、2017年7月31日与国瑞公司方员工蔡留峰及北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司员工秦占棋、龚祥银的电话录音、微信聊天记录予以证明国瑞公司将涉案房屋移交物业公司管理，物业公司要求王娜娜先预交一年物业费再交付房屋，庭审中蔡留峰、秦占棋作为证人出庭对此证据予以认可，故国瑞公司变更交房主体，为王娜娜设定了交房条件，违反了房屋买卖合同中出卖人的主要义务，国瑞公司应承担自2017年8月1日起延期交房给王娜娜造成的损失，计算至实际交房日2017年11月8日，共计99天，以已付房价款3467970元为基数，按双方在房屋买卖补充协议中约定的计算方法和方式，分段计算违约金共计106119.88元（3467970元×0.0003×90天）＋（3467970元×0.0004×9天）。王娜娜要求国瑞公司赔偿房屋质量修复费用，庭审中王娜娜认可2017年11月8日完成交接收房前涉案房屋是国瑞公司进行修复的，王娜娜并未承担修复费用；双方在买卖合同补充协议第六条约定了除商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格外，其他质量瑕疵由国瑞公司依法承担修复责任。故涉案房屋修复责任在国瑞公司，对王娜娜此诉讼请求不予支持。王娜娜申请对因涉案房屋质量问题（包括修复及不可修复部分）对房屋价值的贬损损失金额进行司法鉴定，针对涉案房屋是否存在质量问题，王娜娜提供郑州房博士验房咨询有限公司作出的房屋查验咨询报告书，并据此报告要求国瑞公司赔偿房屋质量瑕疵导致的房屋价值贬损损失1万元，国瑞公司对此报告不予认可，认为系王娜娜单方委托且郑州房博士验房咨询有限公司无此资质，王娜娜亦未提供有力的证据证明涉案房屋存在质量问题；经一审法院释明，王娜娜不同意对涉案房屋质量问题进行鉴定，其提出的要求对房屋价值的贬损损失金额进行鉴定的申请无法进行，故其应承担举证不能的不利后果，其提出赔偿房屋价值贬损损失10000元的请求，不予支持。王娜娜要求国瑞公司与第三人共同退还王娜娜购房订金10000元并承担占用期间利息，庭审中第三人承认此款是代表个人向王娜娜收取，属更名费，用于打点关系。该收条注明的是“订金”，而非“定金”，不具备法律意义上的定金性质，且该收条并未加盖国瑞公司印章，国瑞公司依法不应承担退还义务。第三人在收条中亦未注明该10000元系购房订金，且第三人对王娜娜主张的购房订金不予认可，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：一、国瑞公司应于判决生效后十日内向王娜娜支付延期交房违约金106119.88元（违约金以已付房价款3467970元为基数自2017年8月1日起计算至2017年11月8日止）；二、驳回王娜娜的其他诉讼请求。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，王娜娜与国瑞公司签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。王娜娜诉称《补充协议》第六条第二款第三项属格式条款，加重了其责任，应认定无效的理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。涉案房屋已通过竣工验收，虽存在一定质量瑕疵，但国瑞公司进行了修复，房屋已具备交付使用条件，王娜娜以该房屋存在质量问题为由仍不接收房屋，故修复期间的延期交房责任不在国瑞公司，王娜娜应自行承担。关于王娜娜申请鉴定的问题，一审法院已经释明，王娜娜不同意对涉案房屋质量问题进行鉴定，其提出的要求对房屋价值的贬损损失金额进行鉴定的申请无法进行，故王娜娜该项上诉理由不成立，本院不予采纳。王娜娜要求国瑞公司与娄龑共同退还订金10000元并承担占用期间利息，依据不足，本院不予支持。国瑞公司应承担自2017年8月1日起延期交房给王娜娜造成的损失。国瑞公司的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
综上所述，王娜娜、国瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5044元，由王娜娜负担2622元，由新郑市国瑞房地产开发有限公司负担2422元。
本判决为终审判决。
审判长 高志强
审判员 刘颖超
审判员 邓先理
二〇一八年五月十日
书记员 王玺凯