陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终527号
上诉人（原审被告）周霄，陕西省煤田地质局勘查研究院职工。
委托代理人叶肃杰，陕西仁和万国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西汇锦苑物业管理有限公司，住所地西安市新城区咸宁东路408号。
法定代表人乔福刚，该公司总经理。
委托代理人孙晓妮，该公司物业主管。
上诉人周霄因与被上诉人陕西汇锦苑物业管理有限公司（以下简称汇锦苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周霄委托代理人叶肃杰，被上诉人汇锦苑公司委托代理人孙晓妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇锦苑公司向原审法院起诉称，2013年4月7日，其与周霄签订《前期物业服务合同》及业主手册，约定由其向周霄提供物业服务。其一直依约为周霄提供物业服务，但周霄未按约定期限及时交纳物业费及2014年采暖季的基础运行费，请求判令周霄支付迟延交付2013年10月1日至2015年6月30日物业费滞纳金3076.11元和2014年采暖季的基础运行费及滞纳金合计1312.34元，并承担本案的诉讼费用。
周霄辩称，现物业费已交清，公摊电费应当包含在物业费中，不应该再收取，其缓交物业费是因汇锦苑公司将物业费与公摊电费捆绑在一起强迫业主交纳所致，责任在汇锦苑公司，故不同意支付物业费的滞纳金。其与开发商约定的供暖方式为市政集中供暖，现汇锦苑公司单方面改变供暖方式，私自安装无手续、无资质的锅炉供暖，未经与业主协商，也未履行相应手续，其有权拒绝使用。因此其未使用暖气还要强迫收取30%的基础运行费及滞纳金，既违背了业主的意愿，也没有事实和法律依据，不同意汇锦苑公司的诉讼请求。同时汇锦苑公司主张的滞纳金没有依据，此处应当为违约金，且每日千分之三的计算方式明显过高。
原审法院经审理查明，2012年，周霄购买陕西汇腾投资有限公司开发的汇腾福锦苑小区第2幢1单元16层11604号房屋一套，并于2013年与汇锦苑公司签订了《前期物业服务合同》，约定，物业服务费由业主按其建筑面积并按季在每个季度第一个月10日前交纳，代收水、电、暖气费，费用按国家标准另加公共损耗部分收取（代收代缴费用不属于物业管理费）；冬季业主若不使用暖气，经业主申请，汇锦苑公司登记确认后，暖气费按照一个采暖季的基本热价标准由业主交纳（因采暖管道相互连通，供暖部分都在供热）；业主违反该合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，汇锦苑公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三比例向业主收取违约金、滞纳金。周霄与陕西汇腾投资有限公司签订的商品房买卖合同附件四第十条约定：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位。2014年，汇锦苑公司在未与各业主商量的情况下，加装燃油锅炉向各业主集中供暖，引起周霄等业主的不满，并表示不使用锅炉供暖的暖气，汇锦苑公司遂未向周霄房屋提供供暖服务。周霄于2015年3月25日交纳了2013年10月1日至2015年3月31日的物业费，于2015年6月21日交纳了2015年4月1日至2015年6月30日的物业费，至今未交纳2014年采暖季的基础运行费。
原审法院另查明，2012年11月15日，西安市物价局、西安市市政公用局作出的“关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知”中第三条规定，即：居民用户如整个供暖期都不用热，应在采暖期开始前，由用热人提出报停申请，经供热单位采取隔断处理后，可按总热价的30%收取基本热费。2013年3月28日，西安市物价局发出“关于统一规范全市物业服务相关收费明码标价方式的通知”中，要求物业服务企业按照政策规定公示收费项目、收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据等内容，确保政策和标准公开、透明，收费和公示依法、合规。其中，明确规定公示当月公用及损耗电量，损耗电量分摊率、各户分摊电量等情况。在采暖费项目中提出自备锅炉供热价格实行备案制管理，高新、经开区以外物业服务企业向小区所在区县物价局备案。填写公示备案审核的收费标准、计费单位、批准文号或收费证号。现汇锦苑公司采用锅炉供暖，未向有关部门办理备案手续。
原审法院经审理认为，汇锦苑公司与周霄签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应按该合同履行。该物业合同明确约定水、电、暖气费用按国家标准另加公共损耗部分收取，且明确约定冬季业主若不使用暖气，经业主申请，汇锦苑公司登记确认后，暖气费按照一个采暖季的基本热价标准由业主交纳（因采暖管道相互连通，供暖部分都在供热）。现汇锦苑公司要求周霄按约支付拖延物业费的滞纳金和暖气基础运行费及滞纳金，符合约定，应依法予以准许。周霄辩称迟延交付物业费是因汇锦苑公司强行将公摊电费与物业费捆绑收取所致，因该辩称理由不符合双方约定，不予采信。周霄辩称汇锦苑公司私自安装燃油锅炉集中供暖，不符合商品房买卖合同中约定的市政集中供暖，故不同意支付暖气基础运行费之理由，也不符合双方约定，亦不予采信。与周霄签订商品房买卖合同的相对方是陕西汇腾投资有限公司，汇锦苑公司与陕西汇腾投资有限公司是两个独立的法人主体，且各业主与陕西汇腾投资有限公司因市政集中供暖问题产生的纠纷正在法院审理，本案不予涉及。依据中华人民共和国民合同法第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告周霄在本判决生效后十日内向原告陕西汇锦苑物业管理有限公司支付2013年10月1日至2015年6月30日迟延交纳物业费的滞纳金3076.11元。二、被告周霄在本判决生效后十日内向原告陕西汇锦苑物业管理有限公司支付2014年采暖季的暖气运行费及滞纳金1312.34元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由周霄负担（鉴于汇锦苑公司已预交，周霄随上述款项一并给付汇锦苑公司）。
宣判后，周霄不服上述判决，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，驳回汇锦苑公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由汇锦苑公司承担。事实与理由：一、关于2014年采暖季产生的运行费及滞纳金问题。原审判决以《前期物业服务合同》作为支持被上诉人自备锅炉供暖基础运行费主张的依据，认定事实存在明显错误。《前期物业服务合同》中双方关于暖气费及基础运行费的约定是以市政集中供暖为基础，汇锦苑公司按照该合同约定享有的也只是代收市政集中供暖费用的权利。汇锦苑公司在未与业主协商，且其明确反对小区自备锅炉供暖的情况下，擅自加装燃油锅炉进行小区自行集中供暖，没有任何合同依据。汇锦苑公司安装锅炉事先未获得审批，安装完毕后未组织验收，未办理锅炉使用登记证，也未办理消防验收和环境影响评价，小区自备锅炉存在重大安全隐患。汇锦苑公司采取锅炉供暖方式未向有关部门办理备案手续，改变供暖方式亦未与业主协商。二、关于物业费滞纳金的问题。《前期物业服务合同》约定的滞纳金（实为违约金）为每日千分之三，已明显超过对汇锦苑公司造成的损失的百分之三十。其在一审阶段已经明确提出违约金过高并请求减少。汇锦苑公司依据自己主观拟定的标准向业主收取公摊电费，没有对当月公用和实际损耗电量进行据实测算、分摊，也没有进行公示，其有权拒绝缴纳不合法的公摊电费。
汇锦苑公司辩称，应驳回周霄的全部上诉请求，由周霄负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、依据《前期物业服务合同》第二条第5项约定：业主应按时足额向其缴纳物业服务费用及其他费用，说明按时足额缴纳物业服务费是业主应尽的责任和义务。二、无论采取哪种方式供暖，都需要使用者付费。2014年，在热力公司不能供暖的情况下，其为了能让业主冬季取暖，使用费用昂贵的柴油锅炉给业主集中供热，但周霄至今未交纳采暖基础运行费及滞纳金。其所使用的锅炉是有资质的正规厂家生产的常压锅炉，不属特种设备，无需监管和备案。合同约定不使用暖气的业主需交纳基本热价标准暖气费，小区入住280多户，其中190多户缴纳了采暖费，因热能是一种特殊商品，具有传导性，即使用户不用热，依然能吸收周边邻居的热量，也须交纳固定的费用。三、依法追缴业主所欠物业服务费及其他相关费用是其权利和义务。根据双方合同约定，其有权收取滞纳金并采取措施追缴追讨。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。另查明，2011年10月9日，西安市物价局发出《西安市物价局关于做好自备锅炉供热价格协商备案公示工作的通知》：“一、协商备案范围：在本市行政区域内、并实行社会化物业服务的居民小区自备锅炉供热，其供热价格形成均属于协商备案范围。二、协商备案程序：（一）定价原则。制定或调整自备锅炉供热价格，必须遵循合理补偿成本、公平负担、充分协商、公开透明的原则。（二）基本程序。由供热单位（指居民小区自备锅炉供热管理者）根据上年度供热成本运行费用情况，提出本年度拟定供热价格方案，在与用热人协商后，到市或区、县价格部门办理备案手续，经公示后执行。（三）工作流程。1、据实测算。供热单位在对上年度采暖期（上年11月15日至当年3月15日）供热成本运行费用进行认真测算的基础上，提出本年度拟定供热价格方案（新建小区可参照区域内同类型、同规模供热单位的供热价格进行测算，提出拟定方案）。拟定供热价格方案主要包括：居民小区及供热的基本情况（小区面积、业主户数、入住率、锅炉运行情况、供热能力等），上年度总用热量和热费收支情况，成本测算情况，原来供热价格，拟定供热价格，每天供热时间及时间段，收费方式等。2、充分协商。供热单位采取与业委会协商、召开用热人会议、问卷等形式，将供热价格方案与用热人进行充分协商，认真听取意见，协商一致后，将协商议定的最终供热价格协商会议记录等材料，于当年11月15日前到市或区、县物价局办理备案手续。有居委会的小区，供热单位应主动邀请居委会负责人参加协商会议。（1）成立业委会的小区，供热单位在与业委会协商前，可通过业委会或由业委会召开业主大会，广泛听取用热人意见，协商一致后，加盖业委会公章，到市或区、县物价局办理备案手续。（2）未成立业委会的小区，供热单位可通过召开部分用热人会议协商供热价格。供热价格协商会参加人可采取用热人自愿报名、以单元楼（门洞）为单位由用热人推举等方式产生。其中：多层楼房每单元最少推举1户，高层楼宇不得少于单元常住户的10％，单位户由单位负责推荐1-2人。供热单位在召开供热价格协商会5日前，应在小区显著位置公布拟定供热价格方案及协商会参加人名单。供热价格协商会由供热单位主持，指定专人做好会议记录。实际到会参加人不足应到参加人数三分之二，视为协商会无效。参加人半数以上同意视为协商意见一致。协商会议结束时，参加人要签字确认。（3）推举协商会参加人确有困难的小区，供热单位可将拟定供热价格制成问卷、表格等形式，采取入户调查等方式征求用热人意见，三分之二以上用热人同意并签字确认视为有效。（4）供热单位与用热人双方就供热价格难以协商一致时，由小区所在乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会协调解决。3、认真审核。市及有关区、县物价局对供热单位上报的备案资料要及时受理，认真审核，符合条件的，必须在5个工作日办结；不符合条件的，应一次性明确告知，并在供热单位补齐手续后的5个工作日内办结。4、价格公示。供热单位在向用户收取热费前，须将经价格主管部门备案的供热价格在小区显著场所公示。公示价格内容为：供热价格、每天供热时间、每天供热时段、备案时间。采暖期结束后，供热单位应在两个月内向用热人公示热费收支决算情况。5、本年度供热价格不变的，供热单位也应在收费前在小区显著位置向用热人公布供热价格及有关供热信息，并履行备案手续。”该通知附有《供热单位备案须知》：“一、供热单位备案所需材料：（一）经协商一致的供热价格方案（包括成本测算表）。（二）供热价格协商会议记录、参加人身份证复印件、联系电话、楼房房号、参加人名单公示底样及公示照片等能够证明供热价格协商过程的有关基础性材料。（三）小区自备供热系统质检报告。二、供热单位需将上述材料备齐后，再来办理备案手续。三、供热单位要认真详实的填写成本核算表，并将单位名称、负责人电话、联系人电话填写清楚，以便及时办理备案手续。”
本院认为，汇锦苑公司与周霄签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应依约严格履行。汇锦苑公司在提供了相应的物业服务后，周霄未能按照约定交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。双方约定，业主违反该合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，汇锦苑公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三比例向业主收取违约金、滞纳金，原审据此判令周霄向汇锦苑公司支付迟延交纳物业费的滞纳金3076.11元，并无不妥。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该法第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”本案中，周霄等业主与开发商签订的《商品房买卖合同中》明确约定供暖方式为市政集中供暖，现汇锦苑公司采用自备锅炉供热方式向居民小区供暖，该供暖方式的改变牵涉每一个业主的切身利益，属于重大事项，应充分征求业主意见，协商供暖方式和收费价格，而汇锦苑公司并未通过召开业主大会的方式征求业主意见，亦未按照有关部门的通知要求履行协商、公示、备案程序，即以张贴通知的形式，要求业主按自备锅炉供热方式和自主收费价格标准交纳暖气运行费，显属不当。因此，汇锦苑公司请求判令周霄支付2014年采暖季的暖气基础运行费及滞纳金，于法无据。综上，原审决第一项正确，应予维持；第二项不当，应予撤销；对汇锦苑公司的其余诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02727号民事判决第一项；
二、撤销西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02727号民事判决第二项；
三、驳回陕西汇锦苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费50元（陕西汇锦苑物业管理有限公司已预交），由陕西汇锦苑物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元（周霄已预交），由周霄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 卫婉莹
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 李 艳