天天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二初字第1711号
原告天津市旅游汽车公司（反诉被告），住所地天津市河西区紫金山路36号。组织机构代码10331652-6
法定代表人商德顺，总经理。
委托代理人邱志文，天津德利信律师事务所律师。
委托代理人李晓艳，天津德利信律师事务所律师。
被告天津海中天餐饮管理有限公司（反诉原告），住所地天津市河西区紫金山路36号二楼。组织机构代码05874240-2
法定代表人李彤，经理。
委托代理人周＊＊，该公司职员。
原告天津市旅游汽车公司（反诉被告，以下简称原告）诉被告天津海中天餐饮管理有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2015年10月20日，被告天津海中天餐饮管理有限公司提出反诉，本院依法合并审理。原告天津市旅游汽车公司的委托代理人邱志文、李晓艳、被告天津海中天餐饮管理有限公司的委托代理人周＊＊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市旅游汽车公司诉称，2012年10月17日，原、被告双方就被告承租原告位于天津市河西区紫金山路36号天津津旅时代汽车装饰有限公司院内二楼（原二楼卖场）及一楼右侧（维修保养）大厅的房屋等事宜达成一致，并签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋的面积为2380平方米；租赁房屋仅作为经营餐饮酒楼使用；租赁期为五年，即自2012年11月1日起至2017年10月31日止；租赁房屋按季度支付租金，月租金标准为181000元；合同签订后被告应在5日内向原告支付保证金550000元。如因被告中途擅自退租、欠付租金、拖欠能源费用或者有其他违约行为给原告造成财产损失的，原告有权从保证金中直接扣划上述财产损失或违约金。在租赁合同生效后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。此后原、被告双方又就电力增容、租用员工宿舍等事宜签订《补充协议》，约定对租赁房屋的租金每季度增加29500元。自2014年7月1日起，被告就未再向原告支付任何租金。为此原告曾于2014年10月13日向天津市河西区人民法院提起诉讼。2015年5月12日，河西法院作出案号为（2014）西民二初字第1140号民事判决，判令被告向原告支付租金等。然而被告不仅未能履行判决给付欠付租金的义务，还对原告起诉后至今的租金予以拒绝给付。因此，被告欠付租金的行为严重地违反了租赁合同的相关约定，已构成根本违约，并严重损害了原告的合法权益。故起诉，请求判令：1、立即解除原、被告双方于2012年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾空并交还原告位于天津市河西区紫金山路36号天津津旅时代汽车装饰有限公司院内二楼（原二楼卖场）及一楼右侧（维修保养）大厅及院内三楼7间职工宿舍；3、被告向原告支付自2014年10月14日至2015年10月13日欠付租金2290000元；4、被告按每季度租金572500元标准向原告支付自2015年10月14日至判决生效之日止的房屋租金；5、被告支付原告违约金469450元；6、诉讼费由被告承担。
原告天津市旅游汽车公司就其主张提供如下证据材料：1、房屋租赁合同及补充协议，证明租赁合同内容；2、产权证，证明原告有权出租；3、民事判决书复印件，证明上次诉讼的情况；4、执行裁定书，证明550000元保证金的情况；5、照片2张，证明现场情况。
被告天津海中天餐饮管理有限公司辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。被告要求装广告牌，上次判决执行后，原告拒绝安装招牌。从2014年10月14日至今没有交纳租金，问题不解决不交租金。双方在合同中有约定，被告可以自费进行安装广告牌，但至今被告的广告牌也没有设立。因为没有广告牌，导致被告的营业额受损，无法正常经营，被告不构成违约。原、被告曾经口头约定使用院内的车位和相邻的旅游学院的场地，但是未实际履行。被告最终租赁和天津迎宾广场有限公司的场地。原、被告还约定原告每年会消费40-50万元的餐费，但也没有实施。为此被告提出反诉，请求判令：1、继续履行《房屋租赁合同》；2、原告赔偿被告损失6150000元；3、对被告投资资产进行评估，要求原告照价赔偿；4、反诉费由原告承担。
被告天津海中天餐饮管理有限公司就其主张提供如下证据材料：1、停车场租用合同复印件一份，证明被告租赁场地的事实；2、效果图三张及“苍蝇拍”制作费报价复印件，证明被告已经实施安装，但被原告制止。。
被告天津海中天餐饮管理有限公司对原告天津市旅游汽车公司提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3、4无异议，对证据5真实性无异议，但与被告的反诉请求无关。
原告天津市旅游汽车公司对被告天津海中天餐饮管理有限公司提供证据真实性、关联性均不认可。
本院审查原、被告提供的证据，认为：原告提供的证据1、2、3、4、5内容真实、来源合法、证据材料的内容与本案存在关联性，可作为有效证据采信。被告提供的停车场租用合同与本案无关，不予采信；效果图三张及“苍蝇拍”制作费报价不能证明被告的证明目的，不予采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：
原告系坐落于天津市河西区紫金山路36号的权利人。2012年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租坐落于天津市河西区紫金山路36号津旅时代汽车装饰有限公司院内二楼（原二楼卖场）及一楼北侧（维修保养）大厅的房屋，租赁期限自2012年11月1日至2017年10月31日止；自2013年1月1日起按季度支付租金，月租金标准为181000元，每年租金总额为2172000元，被告于每季度前5日向原告交纳下一季度的房屋租金；被告应当在合同签订后5日内，交付原告保证金550000元，作为被告在装修和租赁期间完全履行本合同各项条款规定和义务的保证，如因被告中途擅自退租、欠付租金、拖欠能源费用或有其他违约行为给原告造成财产损失的，原告有权从保证金中直接扣划上述财产损失和违约金；被告拖欠房租累计3个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋；若被告违约，原告有权提前解除合同，被告承担违约责任，赔偿原告违约金，违约金为剩余合同期间租金总和的10%；经原告书面同意，被告可自费在紫金山路36号内的临街楼房及院内户型建筑室内外的指定位置安装带有被告标志的招牌等广告装置，该广告装置的所有权归被告所有，并由被告进行日常管理和维护，以上设立、安装广告装置如须经市容委等相关部门批准的，被告必须办理相关手续后方可施工，原告协助被告做好广告装置装修申请、施工以及广告设置的交涉工作，配合被告办理各项证照并提供相应证件；本合同未尽事宜，经原、被告协商一致，可订立书面补充协议，补充协议及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。签订上述合同后，原、被告又签订了《补充协议》，约定：被告在原租金的基础上每年增加租金70000元；被告租用原告三楼职工宿舍7间，每月租金4000元，租期自2013年1月1日至2017年12月31日止。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告向原告支付保证金550000元。因被告拖欠租金，2014年10月15日，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空并交还天津市河西区紫金山路36号天津津旅时代汽车装饰有限公司院内二楼（原二楼卖场）及一楼北侧（维修保养）大厅的房屋；3、被告立即支付原告2014年7月1日起至2014年10月13日止的欠付租金655194.43元（扣除保证金情况下为105194.43元）；4、被告立即向原告支付违约金699086.11元；5、诉讼费由被告承担。2015年5月12日，本院作出（2014）西民二初字第1140号民事判决书，判决被告支付原告2014年7月1日至2014年10月13日的租金655194.43元，驳回原告的其他诉讼请求。该判决书生效后，因被告未履行判决确定的给付义务，原告申请强制执行，被告支付给原告的550000元保证金用于折抵同等数额的租金。被告未支付2014年10月14日至今的房屋租金。
另查，原、被告双方约定由被告承租的“三楼职工宿舍7间”位于天津市河西区紫金山路36号天津津旅时代汽车装饰有限公司院内房屋北侧二楼楼顶上，为一排活动板房。被告在承租案涉房屋后，在二楼楼顶上安装字样为“海中天海鲜广场”的招牌，并在临街入口处安装液晶显示屏用于播放宣传广告。
诉讼过程中，被告认为违约金标准约定过高，请求减少。
本院认为，原、被告于2012年10月17日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告亦应按时足额支付租金。被告以原告拒绝其在临街位置安装立柱式招牌影响其经营为由，不同意支付原告自2014年10月14日至今的租金，但从原、被告庭审陈述及提供的证据可知，被告已经在临街楼房及院内建筑室内外安装招牌、液晶显示屏等广告装置，原告已经依约尽到协助义务，被告将经营亏损归因于未能在临街处安装招牌一点，明显欠妥，该抗辩理由不能成立。被告欠付租金的行为构成违约，原告有权依据合同约定与其解除房屋租赁合同，被告要求继续履行合同，于法无据，本院不予支持。此外被告还应按照双方约定的每季度572500元的标准，向原告支付自2014年10月14日至判决生效之日止的租金。合同解除后，被告应将其承租、使用的位于天津市河西区紫金山路36号天津津旅时代汽车装饰有限公司院内二楼（原二楼卖场）、一楼北侧（维修保养）大厅及楼顶职工宿舍腾空并返还原告。关于原告主张的违约金469450元，合同中约定若被告违约，原告有权提前解除合同，被告承担违约责任，赔偿原告违约金，违约金为剩余合同期间租金总和的10%。本案原告未在诉讼前行使合同解除权而是诉请法院判决解除租赁合同，由于判决生效时间尚未确定，故对“剩余合同期间”难以确定，被告以违约金约定过高为由请求减少，本院参照以2014年10月14日至2015年10月13日的租金2290000元为基数、年利率6%的1.3倍为标准，酌情判令被告支付原告相当于一年利息的违约金178620元。关于被告要求原告赔偿损失6150000元及赔偿投资资产的反诉请求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告天津市旅游汽车公司与被告天津海中天餐饮管理有限公司于2012年10月17日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告天津海中天餐饮管理有限公司于本判决生效之日起20日内，将坐落于天津市河西区紫金山路36号天津津旅时代汽车装饰有限公司院内二楼（原二楼卖场）、一楼北侧（维修保养）大厅及楼顶职工宿舍腾空并返还原告天津市旅游汽车公司；
三、被告天津海中天餐饮管理有限公司于本判决生效之日起20日内，支付原告天津市旅游汽车公司自2014年10月14日至2015年10月13日的租金2290000元，并按每季度572500元的标准支付原告天津市旅游汽车公司自2015年10月14日至判决生效之日的租金；
四、被告天津海中天餐饮管理有限公司于本判决生效之日起20日内，支付原告天津市旅游汽车公司违约金178620元；
五、驳回原告天津市旅游汽车公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告天津海中天餐饮管理有限公司的反诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28876元，由被告承担27000元，由原告承担担1876元；反诉费27425元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 陈妍红
代理审判员 李佳琪
代理审判员 张 宋
二〇一六年四月五日
书 记 员 苏程然
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。