海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1251号
上诉人（原审原告）：北京神舟商旅酒店投资管理有限公司。
法定代表人：陈兆根，董事长。
委托代理人：刘雪峰，北京现代律师事务所律师。
委托代理人：万寅敏，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海口椰林听海酒店管理有限公司。
法定代表人：段素媛，董事长。
委托代理人：吴策，该公司职员。
上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司（以下简称北京神舟公司）因与被上诉人海口椰林听海酒店管理有限公司（以下简称海口椰林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日受理后，依法组成由审判员李玉民担任审判长，审判员张莲凤、代理审判员杨曦参加的合议庭，并于2015年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人北京神舟公司的委托代理人万寅敏和被上诉人海口椰林公司的委托代理人吴策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月25日，海口椰林公司、北京神舟公司签订了《房屋租赁合同》，约定：海口椰林公司将涉案房产（总面积4872.67平方米）出租给北京神舟公司作为酒店、餐饮、会议、休闲及其他物业配套使用；海口椰林公司为北京神舟公司提供的运营筹备期为工程正式结束后一个月，运营筹备期不计入房屋租赁期且不产生房屋租金；租赁期限自2011年11月1日起至2031年10月30日止。《房屋租赁合同》签订后，海口椰林公司依约将房产交付给北京神舟公司，北京神舟公司收受后，即对租赁房产进行装修用于经营客房酒店。北京神舟公司向海口椰林公司支付了2011年11月1日至2013年4月30日期间的租金1800000元，依《房屋租赁合同》的约定，北京神舟公司应于2013年4月15日前向海口椰林公司支付2013年5月1日至2013年10月31日期间的租金600000元，但经海口椰林公司多次向北京神舟公司发函要求支付，北京神舟公司均以海口椰林公司未向其开具之前收取的1200000元的租金发票为由，拒绝支付。海口椰林公司于2013年7月31日向北京神舟公司发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知函》，表示因北京神舟公司拒付租金的行为已达到合同约定的解除条件，海口椰林公司通知北京神舟公司解除双方签订的上述《房屋租赁合同》。针对解除合同及欠付租金等履约过程中的纠纷，海口椰林公司将北京神舟公司诉至该院，请求判令：一、确认房屋租赁合同解除通知合法有效，双方《房屋租赁合同》于2013年7月31日解除；二、北京神舟公司支付房租300000元，违约金300000元；三、北京神舟公司立即搬出并返还租赁房屋；四、诉讼费由北京神舟公司承担。该院于2014年5月22日作出了（2013）龙民二初字第579号民事判决书，对上述纠纷作出判决：确认了海口椰林公司2013年7月31日向北京神舟公司发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知函》合法有效，双方签订的《房屋租赁合同》于2013年7月31日解除；北京神舟公司向海口椰林公司支付2013年5月1日至2013年7月31日期间的租金300000元及违约金300000元；限北京神舟公司于本判决生效之日起30日内将位于海口市龙华区芙蓉路XX号南国印象condo国际公寓租赁的房产返还给海口椰林公司。北京神舟公司不服该判决上诉至本院，本院于2015年2月1日作出了（2014）海中法民一终字第1166号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述解除合同纠纷案件在二审期间，由于北京神舟公司仍实际使用涉案房屋，故海口椰林公司诉至该院，要求北京神舟公司支付自2013年7月31日合同解除日至被告实际返还房屋日期间的房屋租金及租金利息。
另查明，针对2013年7月31日后涉案房产的租金标准，海口椰林公司向该院提出委托评估申请，北京神舟公司亦坚持应由人民法院委托评估。经该院委托，本院对外委托评估涉案房产2013年8月1日至2014年7月31日期间的房屋租金，按市场实际价格进行评估。经鉴定单位海南汇立土地房地产评估咨询有限公司评估确定：位于海口市龙华区芙蓉路XX号神舟商旅酒店（含精装修）4872.67平方米房屋在2013年8月1日至2014年7月31日止的租金总价值为4125738元，租金单价为846.71元／平方米·年。鉴定费用为16659元，由海口椰林公司先行支付。
被上诉人海口椰林公司在原审中的诉讼请求为：一、北京神舟公司按市场价格支付（由法院指定相关单位评估确定）自2013年7月31日合同解除日至北京神舟公司实际返还房屋日期间的房屋租金并按银行同期贷款利率标准计付合同解除日至实际给付日期间的租金利息；评估费由北京神舟公司承担；二、支付物业管理费2万；三、诉讼费由北京神舟公司承担。
原审法院认定：涉案的《房屋租赁合同》经该院及本院在另案中作出的生效判决，已确认于2013年7月31日解除。由于合同解除至今，北京神舟公司仍实际占有使用涉案房屋，其使用行为无合同基础且未支付任何费用，故海口椰林公司要求北京神舟公司支付占有期间的租金及相应利息，有事实和法律依据，该院予以支持。关于合同解除后的租金标准，经人民法院委托鉴定，已明确租金单价为846.71元／平方米·年，该院对该鉴定结论的证明效力予以确认。由于北京神舟公司无合同依据使用房屋且未付租金，引起本次诉讼，海口椰林公司要求被告承担本案诉讼过程中产生的鉴定费用有事实依据，该院予以支持。关于海口椰林公司、北京神舟公司在房屋使用过程中产生的物业费用纠纷，与本案租赁合同并非同一法律关系，双方可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》九十七条，原审法院判决：一、限北京神舟公司于本判决生效之日起10日内向海口椰林公司支付2013年8月1日至实际返还房屋之日止的租金及利息（租金以4872.67平方米为基数，单价846.71元／平方米·年为标准，自2013年8月1日计至北京神舟公司实际返还房屋之日止；利息以租金为本金，同期银行贷款利率为标准计）；二、限北京神舟公司于本判决生效之日起10日内向海口椰林公司支付鉴定费用16659元；三、驳回海口椰林公司的其他诉讼请求。本案受理费300元，由北京神舟公司负担。
宣判后，上诉人北京神舟公司不服上述原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院以《房地产评估报告》所述4872.67平方米为基数，单价846.71元／平方米.年为标准，判决上诉人向被上诉人支付自2013年8月1日至实际返还房屋之日止的租金是错误的。（1）《房地产估计报告》评估的是上诉人的酒店（含精装修）现状的租金价值，并未考虑上诉人租赁被上诉人房屋时是毛坯房的事实，评估报告并没有将上诉人装修添附部分应当分摊的租金予以相应评估并扣减。首先：《房地产估价报告》是神舟商旅酒店（含精装修）的租金价值。实际上在被上诉人租赁给上诉人时所有房屋是毛坯房，不具有酒店的使用功能。上诉人承租后对涉案房屋进行以做高级酒店为目的的装修装饰和改造，在评估时，已经作为酒店进行营业。因此《房地产估价报告》的租金价值，是经上诉人进行装修装饰和改造成酒店后，并具有营业资格后的租金价值。一审法院据此判决上诉人按照以上标准支付租金和利息是错误的。其次，上诉人与被上诉人在签订《房屋租赁合同》时，约定的120万元／年租金，是根据涉案房屋的地理位置、装修等情况，平等协商达成的协议。按照相关法律规定，在租赁合同解除或无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。人民法院应当以租赁合同约定的120万元／年租金为标准增加或减少租金。最后，《房地产估价报告》中关于评估结果报告第9页中；3.2租赁权……，产权人将出租给评估对象租赁给被上诉人，房屋用途为经商、办公、居住，租赁期间2011年11月1日至2031年10月30日，租金为每年1200000元，租金每5年递增3%。
评估公司以租赁对象是被上诉人，那么必然对评估结果有影响。也就是说评估结论是错误的。（2）被上诉人事实上只向上诉人交付了93套房屋和半地下车库-1层办公室（共94个房产证），总面积为4178平方米，该面积与房屋租赁合同约定面积以及评估鉴定面积4872.67平方米相差694.67平方米。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第二条：“租赁房屋状况，租赁区域包括：一层大堂、二层图纸面积及平台、十九层、二十层、二十一层的图纸面积，其他楼层散落房间、二十二层会所及半地下附属后勤办公区”、第三条：“租赁用途与租赁期限第4款约定的租赁面积为：酒店面积3396.67平方米，其他楼层散落房间面积850平方米，二十二层会所面积276平方米，后勤办公面积350平方米”，以上共计4872.67平方米。但是，在实际履行过程中，被上诉人只交付了93套房屋和半地下车库-1层办公室（共94个房产证），总面积4178平方米，与合同约定的面积相差694.67平方米，其中法院认定交付的101套房屋中的7套房屋，即登记在李雨柏名下的315（证号HK346XXXXX）、316（证号HK346XXXXX）、317（证号HK346XXXXX）、322（证号HK346XXXXX）号房、一层商铺（证号HK346XXXXX）一套及一层办公用房（证号HK346XXXXX）一套以及登记在李威名下的617（证号HK347XXXXX）号房既不在《房屋租赁合同》约定的范围内，也没有实际交付给上诉人使用。针对该事实，上诉人以另案作出的海口市龙华区人民法院（2013）龙民初字第579号民事判决书和海口市中级人民法院（2014）海中法民一终字第1166号民事判决书认定被上诉人向上诉人交付了101套房屋错误为理由之一向海南省高级人民法院申请再审，海南省高院已经受理并在审理过程中（案号：2015琼民申字第201号），而且，上诉人在本案二审及上述另案再审听证过程中均申请法院对前述实际未交付的7套房屋进行调查取证，另案再审过程中，法院已经对未足额交付101套房屋的事宜进行调查取证，另案再审将对被上诉人是否足额交付101套房屋进行审查认定，若海南省高级人民法院在再审过程中查明未足额交付101套房屋，那么，《房地产估计报告》以4872.67平方米标准计算租金存在明显错误，不能作为一审判决的依据。
二、一审时，被上诉人提交的自行委托《房地产估价报告》估价结论对酒店市场租金和酒店投资分摊的租金都进行了评估。本报告显示：本报告的委托方海口椰林公司提供材料，已将评估对象于2011年起至2031年出租给上诉人。考虑到承租方上诉人有装饰装修等固定资产投入，评估公司对租金分为酒店市场租金和酒店投资分摊的租金进行估价。显示出装修装饰后的租金的影响。
综上，一审法院直接以《房地产评估报告》确认的单价846.71元／平方米.年为标准判决上诉人支付租金是错误的，其该评估报告本身可能存在错误。为维护上诉人的合法权益，请求：1、依法撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第917号民事判决；2、依法改判上诉人依照双方签订的《租赁合同》确定的租金为参考支付房屋使用费。3、本案的诉讼费用有被上诉人承担。
针对上诉人北京神舟公司的上诉理由，被上诉人海口椰林公司答辩称：一、双方签订的租赁合同2013年7月31日由于上诉人违约已被解除，却被抢占涉案房屋已达2年，没有任何合同和法律依据，评估公司按照人民法院要求，对房屋现状进行评估，并不考虑其是否酒店和开业与否。因此，评估公司的评估对象是房屋本身和其价值，并不是什么酒店的价值。但要指出，由于上诉人的非法霸占，被上诉人长期无法使用自有房屋，剥夺了被上诉人的潜在巨额收益，上诉人至今还在用其经营谋利。二、租赁合同中明确否定了120万元作为2年后的租金标准。因此，上诉人声称应当以租赁合同约定的120万元／年租金为标准增加或减少房屋使用费是错误的，在房屋租赁合同第11条的特殊约定是：考虑到市场情况的变化，双方约定，自正式起租日起2年后对该项目房屋的租金可进行重新调整确认。如果甲、乙双方就价格问题不能达成一致的，甲方需给予乙方6个月的准备、结算期，并在此期间结束后的30日内，甲方有义务退还乙方的全部装饰装修、物资采购及开办费用等所有投资款项（折旧后）。为此甲、乙双方将签署《终止协议》。这项约定明确确认120万元租金是被上诉人在合同前2年投资期给被告的非正常租金价格和特殊安排，明确否定2年后的租金标准以此为基础。合同约定2年后的租金价格重新谈判确定，达不成协议则终止租赁合同。这是双方真实意思的表达，本案合同约定明确否定了上诉人的主张。上诉人的主张没有合同依据和法律依据。
因此，人民法院通过评估确定房屋占用费确定了房屋的正常市场价格，是正确合法的。
二审中，上诉人北京神舟公司提交5份新证据，对其上诉主张加以证明。
证据一、北京神舟公司投资改造涉案租赁房屋的证据材料含装修、设备采购、设施改造等全部投入的合同、记账凭证、付款凭证等。证明：北京神舟公司投资10，994，837.51万元改造租赁房屋为神舟商旅滨海大道店。
证据二、《解除劳动合同通知书》及《离职员工付款协议书》；证明：北京神舟公司与宝泉间的劳动合同解除文件及相关离职付款协议文件。
证据三、海南省高级人民法院再审案件受理通知书及询问通知书；证明：海南省高级人民法院另案受理北京神舟公司申诉。
证据四、送达回证；证明：海口市龙华区人民法院签发、北京神舟公司委托代理律师于2015年5月13日签收的领取判决书的送达回证。
证据五、《调查取证申请书》；证明：北京神舟公司申请海南省高级人民法院对新证据线索进行调查取证。
证据六、房地产估价报告（立信房评（2014）第1641号）；证明：委托人为海口椰林公司。
证据七、房地产估价报告（汇房估字（2014）第006号）；证明：委托人为海口市中级人民法院。
被上诉人海口椰林公司质证称：对证据一是不予认可的，对投资的数额不予认可；对证据二不予认可；对证据三、四、五、六、七是真实的，予以认可。
被上诉人海口椰林公司没有提交新证据。
经庭审质证，本院对上诉人北京神舟公司提交的证据认证如下：对于上诉人北京神舟公司提交的六份证据，被上诉人海口椰林公司对证据三、四、五、六、七的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；被上诉人海口椰林公司对证据一、二的真实性有异议，且为单方制作，本院对其真实性不予确认。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，二审中双方当事人的争议焦点为：涉讼房屋的租金计算标准应如何确定。
根据海口市龙华区人民法院（2013）龙民二初字第579号民事判决和本院（2014）海中法民一终字第1166号民事判决确认，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2013年7月31日解除和上诉人应于30天内将租赁房屋返还被上诉人。但上诉人自解除合同后至今仍实际占有使用租赁房屋且没有支付任何费用，其使用行为严重侵害了被上诉人的合法权益，上诉人诉请被上诉人支付占有租赁房屋期间的租金及相应利息有理，应予以支持。原审中，针对合同解除后的租赁房屋租金标准，上诉人和被上诉人均要求人民法院委托鉴定，经原审法院委托司法鉴定，确定租赁房屋租金单价为846.71元／平方米·年。原审法院据此确定租赁房屋租金单价并作出判决并无不当，应予以维持。上诉人上诉称该司法鉴定意见中租赁房屋面积与实际使用面积不一致。由于上诉人和被上诉人在司法鉴定时均到现场对租赁房屋面积进行实地勘察确认，故上诉人的该上诉理由不成立。上诉人上诉还称租赁房屋租金单价没有扣除其精装修部分的价值是错误。因上诉人对租赁房屋租进行精装修部分已附合到租赁房屋上，对装修部分的残值，涉及到装修部分的折旧、归属和责任分担，上诉人应另行诉讼解决。故上诉人的该上诉理由也不成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉民
审 判 员 张莲凤
代理审判员 杨 曦
二〇一五年九月六日
书 记 员 符雪梅