陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终7242号
上诉人（原审原告）班伟，女，1979年10月4日出生，回族，无业，住陕西省安康市汉滨区。
委托代理人班彦平，男，1946年1月16日出生，汉族，住陕西省紫阳县。
上诉人（原审原告）张宏，男，1971年2月20日出生，汉族，无业，住陕西省安康市汉滨区。
委托代理人班彦平，男，1946年1月16日出生，汉族，住陕西省紫阳县。
上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司。住所地：西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。
法定代表人李志辉，该公司监事。
委托代理人李越，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安茗都实业有限公司。住所地：西安市未央区太元路**号。
法定代表人林金和，该公司总经理。
委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。
委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。
上诉人班伟、上诉人张宏因与上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）、被上诉人西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08528号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2013年11月2日，班伟、张宏与茗都公司签订协议一份，约定班伟、张宏认购位于西安市未央区大明官街道办事处杨家庄村红星美凯城14号楼2单元20层01号房，房屋性质为住宅，房屋面积为77.43平方米、单价为5100元/平方米、总价为394893元，班伟、张宏采用银行按揭贷款方式付款，于2013年11月2日前支付总房款的30%，即124893元，出卖人应在2014年8月31日之前交付经验收合格的商品房等，合同落款处加盖的公章为“陕西杨家置业有限公司合同专用章(3)”。合同签订当日，班伟、张宏支付房款124893元。2015年4月18日，班伟、张宏支付房款191172元，向班伟、张宏出具加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用章(3)”数额为316065元的收据一张。茗都公司称“陕西杨家置业有限公司合同专用章(3)”和“陕西杨家置业有限公司财务专用章(3)”均为其公司使用，班伟、张宏所交房款其公司收到。2O14年12月2日，杨家公司取得14号楼的商品房预售许可证，西安市房屋管理局阳光售房网显示该商品房建筑面积为55.10平方米，该商品房现因茗都公司原因已被查封。现班伟、张宏以该商品房被法院查封无法实现物权为由诉至法院要求退房。庭审中，班伟、张宏坚持其诉讼请求；茗都公司、杨家公司坚持其答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
班伟、张宏诉至西安市未央区人民法院称，2013年11月2日，其与杨家公司、茗都公司签订了《商品房买卖合同》，约定其购买红星美凯城14号楼2单元20层01号房，房屋总价款为316065元。合同约定，杨家公司、茗都公司应于2014年8月31日前向其交付房屋。合同签订后，其于2013年11月2日支付房款124893元，于2015年4月18日支付房款191172元。后得知其购买的该套房屋已被法院查封。现起诉，请求判令：1、杨家公司、茗都公司退还购房款316065元及3年的购房利息；2、依法追究杨家公司及茗都公司法定代表人的违约责任，赔偿其违约金。安康至西安往返务工、交通、食宿费用及损失共计682400元；3、杨家公司、茗都公司赔偿其精神损害抚慰金3万元；4、本案诉讼费由杨家公司、茗都公司承担。
杨家公司辩称，其公司从未与任何业主签订过14号楼的商品房买合同及红星美凯城内部认购协议，也从未收取过任何业主的购房款，要求驳回班伟、张宏对其公司的诉讼请求。
茗都公司辩称，14号楼已经取得商品房预售许可证，属于“五证”齐全的商品房。现其公司同意向班伟、张宏交付房屋，班伟、张宏主张的利息和违约金过高，请求予以减少。班伟、张宏主张的误工费、交通费、食宿费及精神抚慰金无法律依据，请求不予支持。
原审法院认为，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，茗都公司有权对外销售本案所涉商品房，截止班伟、张宏起诉，本案所涉商品房已取得商品房预售许可证，班伟、张宏与茗都公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。现班伟、张宏认购的商品房现因茗都公司原因已被查封，故班伟、张宏要求解除协议的请求予以支持。协议解除，茗都公司应退还班伟、张宏所交房款，因解除系茗都公司原因造成，班伟、张宏要求支付房款利息损失的请求应予支持，利息标准酌情以中国人民银行现行1-3年期贷款基准利率年息4.75％计算。本案所涉商品房为茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。班伟、张宏其于诉讼请求无法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，遂判决：一、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内退还原告班伟、张宏房款316065元。二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告班伟、张宏利息损失。（具体为：按照年息4.75%已124893元为基数自2013年11月3日至本判决确定的退款之日；以191172元为基数自2015年4月19日至本判决确定的退款之日计算利息损失）三、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告班伟、张宏承担的返还房款和支付房款利息损失的责任承担连带清偿责任。四、驳回原告班伟、张宏的其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14290元（原告班伟、张宏已预交），由被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担5000元，被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告班伟、张宏；剩余9290元案件受理费由原告班伟、张宏自行承担。
宣判后，班伟、张宏与陕西杨家置业有限公司均不服原审判决。
班伟、张宏上诉后于2016年11月18日向本院申请撤回上诉，本院经审查认为班伟、张宏撤回上诉不违反法律法规，依法予以准许。
杨家公司上诉称，一审法院认定事实不清，杨家公司不是《商品房买卖合同》当事人，班伟、张宏要求杨家公司与茗都公司承担连带责任没有事实依据。班伟、张宏与茗都公司签订的《商品房买卖合同》，虽加盖“陕西杨家置业有限公司合同专用章(3)”；茗都公司向班伟、张宏出具的收款票据虽加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用(3)”，但茗都公司在一审中明确认可这两公章为其使用、控制，班伟、张宏所交房款由茗都公司实际收取。虽然茗都公司与杨家公司约定，茗都公司出售14号楼的款项须汇入杨家公司设立的项目单体专业银行账户，但该款项实际归茗都公司所有。一审法院查明的事实均充分证明《商品房买卖合同》及所涉及“红星美凯城”14幢2单元20层01号住房的销售、收益等均发生在班伟、张宏、茗都公司之间，杨家公司没有向班伟、张宏出售过该住宅，也未收取班伟、张宏的购房款。杨家公司与茗都公司分别为独立的公司法人、非关联公司，杨家公司不是《商品房买卖合同》的当事人，也未从班伟、张宏与茗都公司签订的合同中获取任何收益，一审法院以茗都公司与杨家公司合作开发为由，判令杨家公司与茗都公司承担连带责任没有事实依据。一审法院判令杨家公司对茗都公司向班伟、张宏承担退还房款的责任承担连带清偿责任没有法律依据。一审法院作出(2015)未民初字第08528号民事判决所依据的法律条文为《合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，前列法律规定仅涉及合同当事人茗都公司应向班伟、张宏承担合同责任，没有关于非《商品房买卖合同》当事人杨家公司向班伟、张宏承担连带责任的法律规定。上诉请求：1、请求撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第08528号民事判决书第三项，依法改判，驳回班伟、张宏要求杨家公司与茗都公司承担连带责任的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由班伟、张宏承担。
班伟、张宏辩称，杨家公司和茗都公司的内部协议不能对抗第三人，应承担连带责任。
西安茗都实业有限公司辩称，请法院依法裁判。
经查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审法院判决杨家公司对茗都公司向班伟、张宏承担的退还房款和支付房款利息损失的责任承担连带清偿责任，并无不当。综上，杨家公司上诉请求无法律依据，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7145元（班伟、张宏已预交），减半收取3572.5元，由班伟、张宏承担；案件受理费6041元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 陈 歆