呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终629号
上诉人（原审原告、案外人）：左贵存，无业，住山西省河曲县。
委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代青，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
上诉人（原审原告、案外人）：何爱平，无业，住山西省河曲县，系左贵存之妻。
委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代青，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：崔秋明，个体工商户，住山东省东明县。
委托诉讼代理人：王海清，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：邢丽花，个体工商户，住内蒙古武川县。
委托诉讼代理人：王海清，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王文光，个体工商户，住山东省东明县。
委托诉讼代理人：王海清，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：刘恒，个体工商户，现住内蒙古呼和浩特市。
上诉人左贵存、何爱平因与被上诉人崔秋明、王文光、邢丽花，原审第三人刘恒案外人执行异议之诉一案，不服武川县人民法院（2016）内0125民初457号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2017年4月5日公开开庭审理了本案，上诉人左贵存、何爱平共同的委托诉讼代理人康伟、代青，被上诉人崔秋明、邢丽花、王文光共同的委托诉讼代理人王海清，原审第三人刘恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
左贵存、何爱平的上诉请求：撤销武川县人民法院（2016）内0125民初457号民事判决，依法改判，确认位于北京市海淀区××厂（房产证号为京房权证海私字0139**号）归左贵存、何爱平所有，且其权利能够排除执行。事实和理由：一、2014年12月1日，经刘恒、左贵存协商一致，签订了《房屋顶账协议》和《房屋买卖确认书》，左贵存购买涉案房屋，协议签订后，随即移交左贵存占有、居住，未办理房屋过户手续并非买受人自身的原因。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，1.左贵存、何爱平与刘恒在人民法院查封之前已签订了《房屋顶债协议》和《房屋买卖确认书》，法律并未禁止以房抵债行为。2.在人民法院查封之前，左贵存、何爱平已合法占有该不动产。《房屋抵债协议》和《房屋买卖确认书》载明，从2014年12月1日双方签字之日，刘恒已将涉案房屋即《房屋所有权证》交予左贵存、何爱平。该小区物业公司出具的该房屋缴纳热水费等发票，进一步印证左贵存、何爱平在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.已支付全部价款。《房屋抵债协议》载明，房租作价1300万元，从刘恒向左贵存、何爱平借款及利息中核减。左贵存、何爱平已付清全部房款。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。未办理过户登记手续是因刘恒公司事务繁忙，并非自身原因，对”非买受人自身原因为办理过户登记”的理解，不应做扩大或缩小解释。二、2015年8月19日，呼和浩特市同德公证处作出的（2015）呼同证内经字第1502号债权公证书中，借款人是呼和浩特市恒利达煤炭经营有限责任公司，保证人为呼和浩特市裕源生态旅游有限公司，内蒙古恒利达商贸集团有限公司。刘恒和另两位股东是作为内蒙古恒利达商贸集团有限公司股东身份签字的。该借款协议中的借款人及保证人均为公司法人，系企业法人行为。一审法院将此误认为系刘恒个人保证，显然没有根据。因有限责任公司债务，执行公司股东家庭共同财产于法无据。一审法院针对本案的2500万元债务，分别向呼和浩特市恒利达煤炭经营有限责任公司、呼和浩特市裕源生态旅游有限公司、内蒙古恒利达商贸集团有限公司、兴和县恒兴达物流有限公司下达执行通知，这四家公司名下的土地、房屋、酒店等资产价值达数亿元。一审法院不去执行上述财产而去执行刘恒的家庭财产，这样的作法显然没有法律依据。
崔秋明、邢丽花、王文光答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，涉案房屋产权归刘恒所有，这一认定是正确的，左贵存、何爱平申请排除执行并无事实及法律依据，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个条件。
刘恒陈述称，涉案房屋已经抵顶给了左贵存、何爱平，并形成《房屋抵顶协议》和《移交确认书》，过去刘恒是向崔秋明、邢丽花、王文光借了款，这是毫无疑问的。2011年11月刘恒因在从事煤炭生意过程中缺钱，向左贵存借款2000万元，当时的年化利润是15%，借款期限三年，到2014年11月到期的时候，左贵存、何爱平要求刘恒归还本息，刘恒与左贵存、何爱平就涉案房屋达成了抵债协议，左贵存一再催促刘恒过户，因为时间比较忙，而且北京过户也不具备条件，所以就没过户，刘恒一再向左贵存、何爱平保证不会再把涉案房屋给别人，结果没想到一审法院将涉案房屋给查封了。涉案房屋已经抵顶给左贵存、何爱平，再查封于情于理都说不过去。
左贵存、何爱平向一审法院起诉请求：一、依法认定位于北京市海淀区××厂归左贵存、何爱平所有，且其权利能够排除执行。
一审法院经审理查明，2015年8月18日崔秋明、邢丽花、王文光与呼和浩特市恒利达煤炭经销有限责任公司、呼和浩特市裕源生态旅游有限公司、内蒙古恒利达商贸集团有限公司、刘小娥、刘杰及刘恒签订了《保证担保借款合同》，借款金额为3280万元。合同签订后于2015年8月19日在内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市同德公证处作了（2015）呼同证内经字第1502号具有强制执行效力的债权公证书。在该债权公证文书中，刘恒系借款方（债务人）呼和浩特市恒利达煤炭经销有限责任公司的法定代表人，又系保证人内蒙古恒利达商贸集团有限公司的法定代表人，且刘恒个人也为此笔借款提供担保。崔秋明、邢丽花、王文光与呼和浩特市恒利达煤炭经销有限责任公司、兴和县恒兴达物流有限公司于2015年12月25日签订了《保证担保合同》，并在内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市同德公证处作了（2015）呼同证内经字第1805号具有强制执行效力的债权公证书。刘恒未履行还款义务，本案进入执行程序，一审法院依据已经发生法律效力的呼和浩特市同德公证处（2015）呼同证内经字第1502号具有强制执行效力的债权公证书，于2016年2月14日作出（2015）武法执他字第00034-10号执行裁定书，查封了刘恒在北京的两套住宅楼和一处车位，其中位于北京市海淀区××厂的房产（房权证号为：X京房权证海私字第0139**号）即本案涉诉房屋。左贵存、何爱平于2016年5月5日就本案被查封的位于北京市海淀区××厂的房产向一审法院提出书面执行异议。一审法院于2016年5月17日作出了（2016）内0125执异6号执行裁定书，驳回了左贵存、何爱平的异议。另查明，该房产登记在刘恒名下。一审法院认为，首先左贵存、何爱平诉称的关于刘恒于2011年11月22日向左贵存、何爱平借款行为因与本案无关，故不作审查。本案的争议焦点主要围绕左贵存、何爱平对涉诉房产享有的权利是否能够排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款即”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案中，左贵存、何爱平虽然在一审法院查封位于北京市海淀区××厂的房产（房权证号为：X京房权证海私字第0139**号）之前，就与刘恒签订了《房屋买卖确认书》及《房屋交接确认书》，但双方只是在《房屋买卖确认书》中约定：刘恒及王翠芬（系刘恒之妻）将涉诉房屋作价1300万元抵偿欠付左贵存、何爱平的欠款，出售给左贵存、何爱平，且并未依法办理相关产权变更手续，亦不能证明左贵存、何爱平实际占有使用该房产，故涉案房屋的所有权仍属于刘恒。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即”金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，左贵存、何爱平提出的异议不符合上述法律规定，故对左贵存、何爱平请求认定位于北京市海淀区××厂个人房产（房产证号为京房权证海私字0139**号）权属归左贵存、何爱平所有且停止执行涉案房产的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决：驳回原告左贵存、何爱平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告左贵存、何爱平负担。
二审中，左贵存、何爱平向本院提交如下新证据：第一组：借款协议。拟证明：刘恒欠左贵存、何爱平2000万元。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性以及拟证明的问题予以确认；第二组证据：一、房屋租赁协议；二、北京市海淀区曙光街道世纪城晴雪园社区居民委员会出具的证明；三、北京世纪颐和物流管理有限责任公司垂虹园管理处出具的情况说明。拟证明：左贵存、何爱平受让取得涉案房屋后，将房屋出租于吕婷使用，双方于2015年3月21日签订《房屋租赁协议》，吕婷从2015年一直居住至今。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性以及拟证明的问题予以确认；第三组证据：一、物业费、居住供暖等缴费发票及凭证；二、吕婷劳动合同书；三、家居建材销售合同；四、吕婷、何蛟结婚证及何蛟、郑秀平亲属关系证明。拟证明：1.承租人吕婷就职于中国联合网络通信有限公司网络技术研究院，并以单位名义向涉案房屋物业公司缴纳了物业管理费、居民供暖费等费用；2.因本案纠纷的发生，2017年物业费用由左贵存、何爱平自行缴纳；3.证明吕婷在房屋租赁期间更换了房屋内设施。对于该组证据中除第三份证据以外的其他证据的真实性、合法性予以确认，对于该组证据中除第三份证据及第四份证据中的亲属关系证明以外的其他证据的关联性予以确认，对于该组证据拟证明的问题1、2予以确认。第四组证据：吕婷的证人证言。拟证明：吕婷现居住在涉案房屋里。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性以及拟证明的问题予以确认。崔秋明、邢丽花、王文光向本院提交如下新证据：第一组证据：公证书（两份），拟证明：1.呼和浩特市恒利达煤炭经营有限责任公司于2014年9月4日向崔秋明、邢丽花、王文光借款3280万元，月利率为17‰，同时借款期限至2016年3月31日止；2.2015年8月18日，呼和浩特市裕源生态旅游有限公司、内蒙古恒利达商贸集团有限公司、刘恒、刘小娥、刘杰为本笔贷款提供无限连带责任保证担保，并于次日对保证担保合同进行公证（2015）呼同证内经字第1502号，且给予强制执行的效力；3.2015年12月25日以（2015）呼同证内经字第1805号强制执行效力的公证文书追加兴和县恒兴达物流有限公司为上述借款提供无限连带责任保证；（2015）呼同证内经字1502号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2015）呼同证内经字1805号具有强制执行效力的债权文书公证书均合法有效，都具有强制执行效力。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性以及拟证明的问题均予以确认。第二组证据：一、X京房权证海私字第0139**号房屋所有权证；二、查询信息结果告知单。拟证明：1.位于北京市海淀区××厂号房屋系刘恒所有；2、结合第一组证据，一审法院执行查封上述房屋合法。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性以及拟证明的问题均予以确认。第三组证据：一、案外人执行异议起诉状；二、传票；三、应诉通知书；四、再审申请书；五、民事申请再审应诉通知书。拟证明：1.王翠芬系刘恒之妻提出执行异议；2.位于北京市海淀区××厂号房屋系刘恒所有，并不是左贵存、何爱平所有；3.结合第一、二组证据，一审法院裁定查封上述房屋合法；4.左贵存、何爱平提起案外人执行异议之诉无事实及法律依据，属恶意诉讼拖延崔秋明、王文光、邢丽花实现债权之行为。本院对该组证据的真实性、合法性以及关联性均予以确认，对于拟证明的问题1、2、3予以确认。根据当事人所举新证据，本院查明如下事实：呼和浩特市恒利达煤炭集团经销公司向左贵存借款2000万元，并于2011年11月18日签订《借款协议》，左贵存妻子何爱平于2011年11月21日、2011年11月22日共向呼和浩特市恒利达煤炭集团经销公司法定代表人刘恒汇款2000万元。刘恒逾期未履行还款义务，将其所有的位于北京市海淀区××厂房产作价1300万元抵偿给左贵存，并签订《房屋抵债协议》，协议中约定因北京市限购，涉案房屋暂时不能办理过户，待时机成熟再过户纳税。协议签订后，刘恒将房屋交付于左贵存。2015年3月21日，左贵存与吕婷签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租于吕婷。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、左贵存、何爱平请求确认涉案房屋所有权的诉讼请求是否成立；二、左贵存、何爱平对涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产登记簿是物权变动的依据，在涉案房屋尚未办理权属登记的情况下，左贵存、何爱平请求其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求不能成立，其仅享有要求刘恒办理过户登记的债权。
针对第二个争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，作为案外人的买受人如果符合上述四个条件即可排除执行，对于左贵存、何爱平是否符合上述四个条件，分述如下:(一)是否在查封前签订合法有效书面买卖合同问题。呼和浩特市恒利达煤炭集团经销公司向左贵存借款2000万元，因逾期未还款，刘恒与左贵存达成以刘恒所有的房屋抵偿部分欠款的合意，并于2014年12月1日形成《房屋抵债协议》，以房抵债这种交易形式并非为法律所禁止，《房屋抵债协议》是左贵存与刘恒买卖涉案房屋的合法有效的合同，且形成时间早于查封时间；（二）是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。左贵存、何爱平所举相关证据可证明，在2015年3月21日，左贵存将涉案房屋出租于吕婷，吕婷在居住期间以其单位名义缴纳了物业费、车位管理费以及供暖费，左贵存将涉案房屋用于租赁，视为其对涉案房屋的合法占有；（三）是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。如前所述，刘恒与左贵存达成以刘恒所有的房屋抵偿部分欠款的合意，并实际履行，应当视为左贵存、何爱平已支付全部价款；（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记。左贵存在与刘恒达成以房抵债合意时，北京市的限购政策客观存在，左贵存虽对此明知，但未过户的原因在于政策原因而非在于作为买受人的左贵存、何爱平。故左贵存、何爱平享有足以排除人民法院强制执行的权益，应当停止对涉案执行标的的执行。
综上，左贵存、何爱平二审中提交了新证据，其上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销武川县人民法院（2016）内0125民初457号民事判决；
二、停止对位于北京市海淀区××厂的执行；
三、驳回左贵存、何爱平的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计10170元，由刘恒负担。
武川县人民法院（2016）内0125执异6号执行裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长吴铁刚
审判员杨蔚堃
代理审判员韩东妹
二〇一七年五月二十二日
书记员齐兴宇