重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05370号
上诉人（原审被告）大足区香榭雅筑业主委员会，住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路中段333号。
代表人魏钢科，业主委员会主任。
委托代理人刘兴才，系该业主委员会委员。
委托代理人裴从火，系该业主委员会委员。
被上诉人（原审原告）李锡传。
委托代理人李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
上诉人大足区香榭雅筑业主委员会与被上诉人李锡传业主撤销权纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2015年6月5日作出（2015）足法民初字第03005号民事判决。大足区香榭雅筑业主委员会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月10日对本案进行了审理。大足区香榭雅筑业主委员会的主任魏钢科及其委托代理人刘兴才、裴从火，李锡传及其委托代理人李红江参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：李锡传系重庆市大足区棠香街道办事处北环二路中段333号香榭雅筑小区业主。2014年1月24日，大足区香榭雅筑业主委员会发布“大足区香榭雅筑小区招聘物业公司的公告”。2014年2月13日，大足区香榭雅筑业主委员会再次发布“香榭雅筑住宅小区物业管理服务招标公告”。2014年3月4日，大足区香榭雅筑业主委员会发出“关于召开业主大会的通知”，载明：大足区香榭雅筑业主委员会审查认为有诚意且符合该小区参选条件的只有重庆展瑞物业管理有限公司和重庆浩正物业管理有限公司，通知业主于2014年3月22日召开业主大会。大足区香榭雅筑业主委员会在庭审中陈述香榭雅筑业主大会未能在2014年3月22日如期成功举行。2014年4月4日，大足区香榭雅筑业主委员会发布“大足区香榭雅筑业主委员会关于会议决议的公告”，载明：经资格审查，符合招聘条件和履行报名手续的只有重庆浩正物业管理有限公司和重庆展瑞物业管理有限公司，大足区香榭雅筑业主委员会将通过业主大会在符合大足区香榭雅筑业主委员会招聘条件的重庆浩正物业管理有限公司和重庆展瑞物业管理有限公司中择优确定一家物管公司签订合同。2014年4月10日，大足区香榭雅筑业主委员会作出关于公布业主代表大会决议的公告，公告内容为业主代表大会对符合招聘条件的重庆浩正物业管理有限公司和重庆展瑞物业管理有限公司进行投票表决，会议表决结果为重庆展瑞物业管理有限公司胜出，重庆展瑞物业管理有限公司将与大足区香榭雅筑业主委员会签订草签合同并公示，然后征求全体业主的意见。2015年5月6日，大足区香榭雅筑业主委员会就选聘物业企业的结果进行公示，内容含本小区总户数1111户，未出售和未装修200户，签字同意大足区香榭雅筑业主委员会与重庆展瑞物业管理有限公司的物业服务（草签）合同有664户，签字表示不同意的为26户，签字表示弃权的为29户，签字表示中立的为20户，无人居住且无法联系的为172户。2014年5月12日，大足区香榭雅筑业主委员会召开会议，同意与重庆展瑞物业管理有限公司签订合同。2014年5月13日，大足区香榭雅筑业主委员会与重庆展瑞物业管理公司签订物业管理服务合同。2014年5月14日，大足区香榭雅筑业主委员会作出正式合同公示，载明：业委会2014年5月12日作出决定，业委会代表业主大会已与重庆展瑞物业管理公司签订物业服务正式合同。2014年9月5日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局出具证明，载明该局对大足区香榭雅筑业主委员会提供的“香榭雅筑物业服务（草签）合同征求意见表”名单进行了逐户核实，核实结果为：该小区总户数1111户，总建筑面积134640平方米；已出售并实际入住944户，总面积为115004平方米，其中同意大足区香榭雅筑业主委员会与重庆展瑞物业管理有限公司签订“物业管理服务（草签）合同”的业主为650户，占本小区总户数的58.5%，同意该“物业管理服务（草签）合同”业主所占有的面积为78019.5平方米，占该小区总面积的57.94%。大足区香榭雅筑业主委员会在庭审中向法院举示了“香榭雅筑草签合同表决统计表”，载明同意大足区香榭雅筑业主委员会与重庆展瑞物业管理有限公司签订“物业管理服务（草签）合同”的业主为632户。2015年2月4日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局出具证明，载明大足区香榭雅筑业主委员会通过招投标于2014年5月13日与重庆展瑞物业管理有限公司签订了物业服务合同，并在该局办理备案登记手续。
另查明：香榭雅筑业主大会议事规则规定物业公司必须公开招标，由全体业主参与打分，一个业主投票权计为1分，按高分录用。大足区香榭雅筑业主委员会在庭审中陈述大足区香榭雅筑业主代表大会的业主代表不是通过推选产生，而是通过自己报名和业委会指定的方式产生。
再查明：大足区香榭雅筑业主委员会在选聘物业服务企业的过程中没有关于业主是否同意大足区香榭雅筑业主委员会与重庆展瑞物业管理有限公司签订“物业管理服务（草签）合同”的统计情况的会议记录。重庆市大足区国土资源和房屋管理局出具的证明依据大足区香榭雅筑业主委员会提供的“香榭雅筑物业服务（草签）合同征求意见表”作出，然该征求意见表排序较为混乱，且存在未注明业主房屋面积、电话征求意见及代签情况。在李锡传、大足区香榭雅筑业主委员会委员均在场的情况下，法院通知“香榭雅筑物业服务（草签）合同征求意见表”中部分业主到庭核实，到庭业主均陈述“香榭雅筑物业服务（草签）合同征求意见表”中的名字非本人所签，未授权他人代签，明确表示未同意选聘重庆展瑞物业管理有限公司为香榭雅筑小区的物业服务企业。
李锡传在一审中诉称：李锡传系香榭雅筑小区业主，有权依照《重庆市物业管理条例》第三十七条的规定请求人民法院撤销业主委员会作出的决定。2014年5月13日，大足区香榭雅筑业主委员会与重庆展瑞物业管理有限公司签订物业服务合同，约定由重庆展瑞物业管理有限公司对香榭雅筑小区提供物业服务，违反了《重庆市物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规的规定，损害了李锡传的合法权益，依法应当撤销。大足区香榭雅筑业主委员会曾经组织召开业主大会，但参加会议的人数、参会人数代表的建筑面积均不符合法律规定，而业主大会也没有形成一致意见，没有作出选聘和解聘物业服务企业的有效决定，大足区香榭雅筑业主委员会擅自决定选聘重庆展瑞物业管理有限公司为本小区的物业服务企业，并于2014年5月13日与重庆展瑞物业管理有限公司签订物业服务合同，严重侵害了李锡传的合法权益，程序上严重违法。为了维护自己的权利，根据法律的相关规定，现起诉来院，请求法院依法撤销大足区香榭雅筑业主委员会大足区香榭雅筑业主委员会于2014年5月作出的关于聘请重庆展瑞物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定。
大足区香榭雅筑业主委员会在一审中辩称：一、大足区香榭雅筑业主委员会与重庆展瑞物业管理有限公司签订物业服务合同的程序是合法的；二、业主大会选聘物业服务企业的结果已达到《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定；三、业委会作为业主大会的执行机构，代表业主大会与重庆展瑞物业管理有限公司签订物业服务合同，其行为属于正当履职，是合法的；四，李锡传故意把本小区2014年4月10日在北山小学召开的业主代表评标会说成是业主大会，是严重歪曲事实，且没有法律法规或政策规定业主大会在选聘物业服务企业前必须召开业主代表大会；五，大足区香榭雅筑业主委员会在本次聘请物业企业中不但做到了程序和结果合法，而且合同约定的服务标准高，价格也比现在的物业服务公司的实际收费价格低，没有损害李锡传的合法权益。一审法院认为，一个小区可以设立一个业主大会，并由业主大会制定和修改业主大会议事规则和管理规约同时选举产生业主委员会，业主大会产生的业主大会议事规则和管理规约对全体业主及业主大会、业主委员会均具有约束力。业主委员会作为业主大会的执行机构与业主大会均负行使民主自治管理之职责，但业主大会或业主委员会作出的决定不得侵害业主合法权益，否则受侵害之业主可以请求人民法院予以撤销。李锡传身为小区业主，以业主大会或业主委员会作出的决定侵犯其合法权益而请求人民法院予以撤销，其主体适格。
业主大会议事规则是业主行使民主管理权利之规则，香榭雅筑业主大会议事规则规定，选聘物业公司必须公开招标和按高分录用。根据《中华人民共和国招标投标法》第二条、第二十六条和第二十八条的规定，在中华人民共和国境内进行招标投标活动，投标人应当具备法律规定的资格条件，且投标人还须不少于三人，否则应当重新招标。本案中，大足区香榭雅筑业主委员会审查认为符合参选条件的只有重庆展瑞物业管理有限公司和重庆浩正物业管理有限公司，符合资格条件的投标人少于三个，依法应重新招标。
庭审中，大足区香榭雅筑业主委员会陈述此次选聘物业公司的业主代表系通过自己报名和业委会指定。经法院核实，通知到庭的部分参选业主陈述草签合同征求意见表中的名字非本人所签，未授权他人代签，且明确表示未同意选聘重庆展瑞物业管理有限公司为香榭雅筑小区的物业服务企业。因此，根据大足区香榭雅筑业主委员会自认，首先此次选聘物业公司的业主代表不是通过推选产生，代表意见不具有广泛的代表性；其次，由业主在征求意见表上填写是否同意选聘该业主代表大会确定的唯一的一个物业服务企业的方式不符合香榭雅筑业主大会议事规则所确定的按高分录用的规定，侵害了业主选择物业服务企业的权利，程序失当；再次，经核实部分出现在物业服务合同的唯一草签对象征求意见表上的业主签名及意思表示不真实。虽然重庆市大足区国土资源和房屋管理局出具证明，证明其对草签对象征求意见表业主代表进行了逐户核实并依法办理了物业服务合同备案登记手续，但从法院审理查明情况看，存在参与竞标人低于法律规定的下限三人（仅为二人），参选业主不具有广泛代表性且部分业主签名及意思表示不真实，并且内容也与法院核实情况相矛盾等违反招投标法和业主大会议事规则的问题，故国土资源和房屋管理局的证明和合同备案基础已然存疑。
综上，应认定大足区香榭雅筑业主委员会组织选举并确定重庆展瑞物业管理有限公司作为该小区唯一物业服务企业的过程既不符合法律相关规定，也不符合香榭雅筑业主大会议事规则的规定，程序存在严重不当，侵犯了业主选聘物业服务企业的权益，故对李锡传要求法院撤销大足区香榭雅筑业主委员会于2014年5月作出的关于聘请重庆展瑞物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《中华人民共和国招标投标法》第二条、第二十六条、第二十八条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销被告大足区香榭雅筑业主委员会于2014年5月作出的关于聘请重庆展瑞物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定。案件受理费80元，由大足区香榭雅筑业主委员会负担。
宣判后，大足区香榭雅筑业主委员会不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回李锡传的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由李锡传承担。主要事实和理由：1、根据《香榭雅筑业主大会议事规则》关于“物业公司必须公开招标，由全体业主参与打分，一个业主投票权计为1分，按高分录取”的规定，并没有要求必须按照《招标投标法》进行，且该法并没有规定住宅小区聘请物业管理企业必须按照该法的规定进行招投标，故一审判决适用该法错误；2、大足区香榭雅筑业主委员会选聘展瑞物业公司作为物业服务企业既是通过公开招投标确定的，也不违反《香榭雅筑业主大会议事规则》的规定，且没有侵犯业主的权益；3、业主大会选聘展瑞物业公司已达到了《物业管理条例》规定的“专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”的条件，并不能以一审法院传唤的12人的否认就此全部否定其他600多户业主签字的真实性。
李锡传答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：1、大足区香榭雅筑业主委员会选聘展瑞物业公司违反了《招标投标法》的规定，不合法的招投标应该予以撤销；2、原物业公司服务质量的好坏与本案无关。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，本案争议焦点即大足区香榭雅筑业主委员会于2014年5月作出的关于聘请重庆展瑞物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定是否符合公开招标的法律规定以及是否符合《物业管理条例》规定的“专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”的条件。
既然《香榭雅筑业主大会议事规则》规定了物业公司必须通过公开招标的方式选定，按照我国《招标投标法》第二条的规定，在我国境内进行招标投标活动适用该法，故大足区香榭雅筑业主委员会在以公开招标方式选聘物业服务企业时就应当按照该法规定的条件和程序进行，否则该次招投标应为无效。另关于该选聘决定是否达到《物业管理条例》规定的“双过半”条件的问题，虽然大足区国土资源和房屋管理局对此出具了《证明》，但在已有部分业主向一审法院证实草签合同征求意见表上其签名不真实的情况下，该《证明》即不能达到其证明目的，大足区香榭雅筑业主委员会对其举示的其他征求意见表上业主签名的真实性仍负有相应的举证责任，故本院对该业主委员会作出的选聘决定是否达到“双过半”的条件不能予以认定。因此，大足区香榭雅筑业主委员会的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由大足区香榭雅筑业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 玲
审 判 员 师玉婷
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年十月十九日
书 记 员 江满意