江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终834号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京垠坤投资实业有限公司，住所地南京市建邺区茶亭东街79号。
法定代表人杨雷，该公司经理。
委托代理人严春，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人叶光华，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏吉美思物联网产业股份有限公司，住所地南京市雨花台区郁金香路30号。
法定代表人冷成，该公司董事长。
委托代理人王璇，江苏锋行律师事务所律师。
委托代理人顾颂坚，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）南京市雨花台区科技成果转化服务中心，住所地南京市雨花台区共青团路*号。
法定代表人程道伟，该中心主任。
委托代理人陈婧，江苏国成律师事务所律师。
上诉人南京垠坤投资实业有限公司（以下简称垠坤公司）因与被上诉人江苏吉美思物联网产业股份有限公司（以下简称吉美思公司）、被上诉人南京市雨花台区科技成果转化服务中心（以下简称雨花台科技中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人垠坤公司的委托代理人严春和叶光华、被上诉人吉美思公司的委托代理人王璇和顾颂坚、被上诉人雨花台科技中心的委托代理人陈婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉美思公司原审诉称，2013年吉美思公司与垠坤公司在第三人雨花台科技中心（曾系南京市雨花台区科技创业中心）见证下签订《房屋租赁合同》，约定，吉美思公司将位于郁金香路30号北楼1-6层，面积为8722.54平方米的房屋出租给垠坤公司，租期自2013年8月18日至2023年8月17日。租金自2013年11月18日起计算，每半年支付一次租金，租金为2471386元，先付后租，在每次到期前一个月支付下期租金。吉美思公司按约履行合同，将房屋交付垠坤公司使用，但垠坤公司承租后一直拖欠租金。吉美思公司多次向垠坤公司催付租金，但垠坤公司至今拖欠自2014年11月18日起的租金，为维护吉美思公司的合法权益，请求法院判令：1、垠坤公司支付其实际返还房屋之日止的涉案房屋的占有使用费，按照半年2471386元计算；2、垠坤公司立即迁出涉案房屋；3、垠坤公司赔偿吉美思大楼公共区域的物业费、水费、电梯维修费等费用679761元；4、本案诉讼费用由被告承担。
垠坤公司原审辩称，本案所涉的租赁合同无效，原因是吉美思公司至今未提供合法的房屋权属证明，也没有提供房屋合法建设手续，且吉美思公司没有提供房屋消防验收合格的证明；根据我国相关法律规定，吉美思公司作为出租方应当在一审庭审终结前向法庭出示合法的权属证明，或者合法的建设手续，如果吉美思公司没有取得合法建设手续，应当认定房屋租赁合同无效；吉美思公司也有义务证明该房屋是经过消防验收合格的可供合理使用的房屋，基于以上原因垠坤公司认为吉美思公司至今未提供应提供的证明文件，故本案所涉的租赁合同应被认定为无效。假定租赁合同有效，那么因为吉美思公司不能提供房屋合法的权属证明、消防合格的证明且建筑施工质量差，吉美思公司已经构成违约，根据三方原租赁合同第九条的规定，因为吉美思公司交付的房屋不符合合同约定（原合同对权属取得时间和消防合格取得时间都有明确的约定），导致垠坤公司租赁房屋的目的不能实现，垠坤公司租赁房屋的目的在三方合同里有明确的约定，是在政府的扶持下将租赁的物业打造成科技产业园和孵化器，为雨花台区的科技发展做贡献；基于吉美思公司不能提供的消防验收合格证明和权属证明，导致垠坤公司在招租的过程中遭遇了极大的困难，很多潜在的客户发现缺少权属证明和消防证明就毁约或者继续签订正式的租赁合同，已经签订合同的承租户拒付租金并且要求退租，要求垠坤公司承担赔偿责任，另外该物业还存在任意停电不通知承租户，给承租户造成损失以及房屋漏水等质量问题，吉美思公司的一系列违约行为已经给被告方造成了极大的损失，因此如果法庭认定三方的租赁合同有效，那么垠坤公司将根据原合同的第九条第三项约定要求吉美思公司以双倍租金作为违约金向垠坤公司进行赔偿。吉美思公司测算的欠缴租金数额也不准确，请法院依法驳回吉美思公司诉讼请求。
第三人雨花台科技中心原审辩称，吉美思公司虽同意法庭追加第三人雨花台科技中心，但对第三人没有诉讼请求，所以雨花台科技中心对吉美思公司的诉请没有意见，欠缴房屋金额雨花台科技中心并不清楚。
垠坤公司原审反诉称，垠坤公司与吉美思公司、雨花台区科技中心关于郁金香路30号房屋租赁合同，因房屋建设方、出租方吉美思公司未能提供合法的建设手续、未经消防验收等原因致使合同无效。在垠坤公司承租涉案房屋的过程中，雨花台科技中心积极促成并承诺给予反诉人税收、政策、资金支持。另垠坤公司先后投入大量人力、物力、财力对涉案房屋进行装饰装修并开展招商，但因吉美思公司未能取得房屋所有权证书及消防验收，致使招商工作缓慢，给垠坤公司造成巨大损失，为维护反诉人的合法权益，请求法院判令：1、吉美思公司向垠坤公司返还装修押金30000元；2、吉美思公司向垠坤公司返还装饰装修款5015931元；3、吉美思公司向垠坤公司返还招商管理支出的费用577859元；4、吉美思公司向垠坤公司返还招商推广咨询服务所支出的费用2240000元；5、吉美思公司向反诉原告赔偿因次承租人退租而产生的损失2999345元；6、吉美思公司承担遣散次承租人的全部责任；7、吉美思公司与第三人共同向垠坤公司赔偿退税收益损失1350000元；8、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
吉美思公司原审辩称，吉美思公司认为既然垠坤公司主张合同无效，吉美思公司要求其立即腾房。即使认定合同无效，对方也应该支付房屋占有使用费及相应水电费；就合同无效产生的损失应由双方导致合同无效的过错分摊，垠坤公司签订合同时知道房屋未通过消防验收，也存在过错；就其主张的赔偿费用，吉美思公司不予认可，请求法院驳回其诉讼请求。
第三人雨花台科技中心原审辩称，三方签订的补充协议中明确了法律关系变更，第三人身份为见证人、协调人，不是义务承担方。垠坤公司声称合同无效，则第三人的协调义务也不存在。即使按照2013年4月19日第三人与垠坤公司签订的转租合同12条1.3款，第三人责任对于税收是协调作用，并不表明必须要承担该义务。如合同无效，垠坤公司所称的税收收益也不等同于实际损失，故该请求与第三人无关，法院不应予以支持。
经审理查明，2013年4月19日，垠坤公司与雨花台科技中心签订《房屋转租合同》一份，雨花台科技中心将承租吉美思公司位于南京市雨花台区郁金香路30号北楼1-9层房屋转租给垠坤公司。2013年8月，经吉美思公司、垠坤公司与雨花台科技中心共同协商，三方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定，由垠坤公司实际承租吉美思公司位于南京市雨花台区郁金香路30号北楼1-6层房屋，面积为8722.54平方米，雨花台科创中心为见证人和协调人；租赁期限自2013年8月18日至2023年8月17日，交付时间为2013年8月18日；租金自2013年11月18日起算，每半年支付一次，半年租金为2471386元；双方并就装修、消防验收、广告、车位、物业等事项进行约定。合同签订后，吉美思公司依约将上述房屋交付垠坤公司使用，垠坤公司向吉美思公司交付租金至2014年6月17日并对上述房屋进行装修使用。2013年12月27日，为方便开具租赁发票，吉美思公司与垠坤公司签订《房屋租赁合同》一份，再次确认双方的租赁关系及租赁事宜，并明确如该租赁合同系为开具房屋租赁发票签订，如与三方签订的《房屋租赁合同补充协议》冲突，应按《房屋租赁合同补充协议》执行。2014年12月26日，吉美思公司与垠坤公司就2014年6月18日至2015年4月17日期间的租金支付事宜进行协商并签订《补充协议》一份，约定，吉美思公司开具金额为4011897元的房屋租赁发票后，垠坤公司向吉美思公司交付租金2500000元，剩余租金1648978元如何支付由双方另行协商或法院裁判。垠坤公司在交付该2500000元租金后，双方就剩余租金如何支付未能达成一致意见，吉美思公司遂提起诉讼。
另查明，2013年9月26日，垠坤公司为进行装修向吉美思公司支付30000元装修押金，并通过上海驰众广告传播有限公司、南京快拼信息科技有限公司等就涉案房屋进行宣传招商。
又查明，本案所涉吉美思公司名下南京市雨花台区郁金香路30号北楼房屋至今仍未能经过消防部门验收。
原审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。吉美思公司与垠坤公司签订房屋租赁合同，将位于南京市雨花台区郁金香路30号北楼1-6层房屋出租给垠坤公司，虽系当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，本案所涉南京市雨花台区郁金香路30号北楼1-6层房屋系人员密集型办公楼房，依法应当经过消防验收，且因未经过消防验收而未取得产权权属证书，本案当事人将该房屋投入使用而订立房屋租赁合同，违反法律规定，依法应当属于无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，吉美思公司作为该房屋的建设方和出租方，要求垠坤公司立即迁让本案所涉房屋，符合法律规定，原审法院予以支持；因垠坤公司已实际使用了房屋，应支付相应使用费用，故垠坤公司交付的租金不予返还，吉美思公司要求其支付房屋占有使用费符合法律规定，原审法院予以支持，参照双方关于租赁房屋租金的约定及吉美思公司诉请，垠坤公司应向吉美思公司支付房屋使用费4502260.34元（截止至2015年11月17日）并自2015年11月18日起按每日13541.84元支付房屋使用费。吉美思公司诉请垠坤公司支付物业费、水费、电梯维修费等相关费用，但未能提交相关证据证明其本身实际使用面积，且其主张物业费中包含其自用面积的物业管理服务费用，其该项诉请缺乏事实依据，本案中不予处理，吉美思公司补充相关证据后，另行主张。
关于垠坤公司要求吉美思公司返还装修押金30000元的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持，但应扣减垠坤公司承诺扣除的7600元消防施工费用。关于垠坤公司诉请吉美思公司承担其招商推广及管理费用，根据其提供的证据，原审法院认为，其中所涉招商人员工资系其经营中必要支出，且因此取得收益，不属于其因租赁合同无效造成的损失范畴；所涉与南京创意东八区科技责任公司招商推广咨询服务费虽有部分款项往来，但垠坤公司对所涉推广咨询服务的实际实施情况未能举证证明，衡量所涉推广咨询服务合同金额及合同双方系同一法定代表人的情况，垠坤公司就该部分主张可补充相关证据后，另行主张；所涉与南京快拼信息科技公司等的招商推广服务费用，因垠坤公司提供相关合同、付款凭证及现场活动图片等证据，考虑在其招商过程中该项费用系必要支出，故可算作损失予以计算，但垠坤投资就所招商事宜取得一定收益，且推广活动中还涉及垠坤公司管理的其他项目内容，故原审法院酌定其该项损失为50000元。垠坤公司诉请吉美思公司承担装修损失，但其未能提供证据证明其装饰装修的剩余价值，本案中不予处理，垠坤公司可补充相关证据后，另行主张。关于垠坤公司诉请吉美思公司承担次承租人退租造成的损失，原审法院认为，垠坤公司应就该项损失系由吉美思公司为能提供相应消防验收而造成其的必要损失提供相应证据，但根据其提供的证据，垠坤公司未能提交次承租人涉案房屋的支付租金及水电费等实际承租使用涉案房屋的证据，且该项损失所涉赔偿协议系其单方与其他单位达成，也不足以证明系因吉美思公司原因而造成其必要损失，故对其该项主张，原审法院不予支持。垠坤公司诉请吉美思公司、雨花台科技中心赔偿退税收益损失并要求吉美思公司承担遣散次承租人责任，但其提供的企业纳税汇总表不足以证明其产生该项损失，该项主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）南京垠坤投资实业有限公司于本判决生效后十五日内立即迁让位于南京市雨花台区郁金香路30号北楼1-6层房屋。二、被告（反诉原告）南京垠坤投资实业有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）江苏吉美思物联网产业股份有限公司支付房屋使用费4502260.34元（截止至2015年11月17日），并自2015年11月18日起按每日13541.84元支付房屋使用费至实际迁出时止。三、反诉被告（本诉原告）江苏吉美思物联网产业股份有限公司于本判决生效后十日内一次性向反诉原告（本诉被告）南京垠坤投资实业有限公司给付房屋装修押金及招商推广服务费损失72400元（含房屋装修押金22400元、招商推广服务费损失50000元）。四、驳回反诉原告（本诉被告）南京垠坤投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费用28485元、保全费5000元，合计33485元，由被告南京垠坤投资实业有限公司负担28047元，由原告江苏吉美思物联网产业股份有限公司负担5438元；反诉案件受理费47540元由反诉被告江苏吉美思物联网产业股份有限公司负担5000元，由反诉原告南京垠坤投资实业有限公司负担42540元。
垠坤公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案因被上诉人吉美思公司过错导致合同无效，吉美思公司应对其过错造成的损失承担全部责任。二、对于租赁合同无效后的处理，原审裁判不当。1、租赁合同无效后，吉美思公司要求支付房屋使用费的主张应予以驳回，吉美思公司不应依据无效合同取得利益，原审法院参照合同约定的租金标准判决上诉人支付房屋使用费有失公平。2、涉案房屋的实际使用人是次承租人，一审法院在未妥善处理次承租人租赁关系的情况下，判决上诉人迁让，判决无法履行，应当予以处理。3、上诉人反诉的装饰装修款，属于上诉人履行租赁合同期间支出的合理费用，应当予以处理。4、对于招商管理费，上诉人已充分举证并说明理由，上诉人通过大量付出完成了前期市场培育，现已达到90%左右的出租率，吉美思公司理应对上诉人的上述支出承担全部返还责任。5、对于上诉人主张次承租人退租产生的损失，上诉人提供了租赁合同、解除合同协议书、退赔款项支付凭证等，事实清楚，应当予以支持。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回吉美思公司诉请，支持上诉人全部诉请。
被上诉人吉美思公司答辩称：一、涉案租赁合同虽然无效，但原审法院判令上诉人支付房屋使用费有事实和法律依据。1、涉案房屋的消防因客观原因未办理完成，该事实上诉人是明如的，双方签订的房屋租赁合同中对此有约定，且上诉人占有使用期间从未因消防未验收使经营受到任何影响。2、合同约定2014年3月31日前完成房屋消防验收，但在此时间节点，上诉人在吉美思公司未取得消防验收证明之后，并未向吉美思提出解除合同的请求，而是继续招租，并收取租金，取得收益，且在2014午12月26日双方因租金支付签订的补充协议中对支付租金的事实不存在任何异议。3、即便在本案诉讼过程中，有部分次承租人合同到期，但上诉人明知该案面临租赁合同无效的情况下，依然与次承租人重新签订了租赁合同，并收取租金。原审法院判决其支付房屋使用费并无不当。二、上诉人反诉诉请缺乏事实依据，其提供的证据存在编造虚假证据的重大嫌疑。1、上诉人要求返还装修款5015931元，但其上诉人只提供了1-5层的装修合同，并无付款依据；一层除招商办外，其他租户系自行装修，且我方原来就存在装修。原审法院向上诉人释明其应对装修部分提起价值鉴定，但上诉人拒绝鉴定。2、关于上诉人要求返还招商管理支出费用577859元的诉请，我方租给上诉人的日租金1.55元／㎡，上诉人转租给次承租人日租金平均为2元／m2以上，其本身是一种赢利的经营行为，且上诉人在他处还有项目招商，与本案招商管理费存在混同，无理由转嫁此项费用。3、关于上诉人要求返还招商推广咨询服务费2240000元的诉请，该费用系汇入南京创意东八区科技有限公司，汇款与合同约定的时间不一致，且无发票。另外，上诉人与南京创意东八区科技公司的法定代表人系同一人，该证据存在为本次诉讼而制作的虚假证据的重大嫌疑。4、关于上诉人要求赔偿因次承租人退租而产生的损失2999345元的诉请，合同约定上诉人转租合同须在我方备案，上诉人提供的五份退租合同未在我方备案，且与我方同期备案的其他租赁合同明显不同，该五份合同同时添加了有关消防验收的违约条款等等行为，存在重大造假嫌疑。上诉人与涉案房屋6楼的次承租人南京意恒居建筑设计公司于2013年8月25日签约、2014年6月30日解约，上诉人向该建筑设计公司退赔了包括装修费在内的140余万元。但实际情况是6楼在2014年6月之前是空置的，且没有装修。2014年6月23日上诉人将该房又租给了另一承租户，合同注明房屋是毛坯，且另租的起始时间在解约前，上诉人也不能提供该房在2014年6月前曾使用过的其他证据（如水、电费发票），显然上诉人退赔给该建筑设计公司140余万元的证据系伪造。综上，本案系上诉人恶意拖欠房租所引发，因老机场搬迁迟延等客观原因，我方未能及时通过消防验收，但并不影响上诉人经营、使用承租房屋。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人雨花台科技中心答辩称，上诉人二审期间对于我方有关部分未进行新的举证，原审已经认定我方在本案中是见证人，只是起到介绍的作用，我方并非退税义务承担方，也不应当对此承担任何责任。
二审经审理查明，原审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据证明的，应当承担不利的法律后果。
涉案房屋未通过消防验收，原审法院认定就涉案房屋签订的租赁合同无效符合法律规定。上诉人提出，因吉美思公司的过错导致合同无效，吉美思公司应对其过错造成的损失承担全部责任。本院经审查，上诉人与吉美思公司签订租赁合同时，对于涉案房屋没有通过消防验收的情况上诉人是明知的，其仍与吉美思公司签订租赁合同，上诉人对于合同无效亦有过错，其亦应承担一定的责任。
上诉人认为，原审法院对于租赁合同无效后的处理，以下裁判不当：1、上诉人主张，租赁合同无效后，不应按照租金标准向吉美思公司支付房屋使用费，吉美思公司要求支付房屋使用费的主张应予以驳回。本院认为，依照相关法律规定，合同无效后，依据无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或无法返还的，应当折价补偿。上诉人依据无效合同，取得了对于涉案房屋的使用利益，该利益无法直接返还，应当折价补偿即支付房屋使用费，双方约定的租金是双方真实意思表示，原审法院以双方约定的租金标准计算房屋使用费并无不当，上诉人这一主张本院不予支持。2、上诉人提出，涉案房屋的实际使用人是次承租人，一审法院在未妥善处理次承租人租赁关系的情况下，判决上诉人迁让，判决无法履行，应当予以处理。经审查，次承租人并非本案当事人，上诉人这一主张因涉及第三人利益，本案中不应一并处理，次承租人亦非本案必要共同诉讼人，原审法院未予一并处理并无不当。涉及次承租人的权利义务，如发生争议，可另行主张。3、上诉人提出，其反诉的装饰装修款属于其履行租赁合同期间支出的合理费用，应当予以处理。经审查，原审法院审理中，经向上诉人释明，上诉人未申请对该部分价值进行鉴定，原审法院因此要求上诉人另行主张，并未损害上诉人的利益，上诉人这一主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张，上诉人通过大量付出完成了前期市场培育，现已达到90%左右的出租率，吉美思公司理应对上诉人的招商管理费支出承担全部返还责任。经审查，上诉人主张的招商管理费分两部分，第一部分是与第三方签订合同支付的相关费用，该部分合同价款共计96800元，上诉人主张其已支付86800元，该部分合同中存在与招商无关的内容，且上诉人对部分合同是否实际履行未能提供证据予以证明。第二部分为上诉人员工工资，共计481059.83元。上述内容，均属于上诉人经营成本，因其亦享有一定的经营利益，原审法院综合考虑上述情形及双方的过错程度，酌定给予其50000元补偿并无不当。上诉人主张次承租人退租产生的损失，经审查，该部分属于上诉人经营中正常的经营风险，原审法院对上诉人这一主张不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，原审法院的判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76025元，由上诉人垠坤公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 孙雪松