重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民提字第00102号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭炳炎，男，土家族。
委托代理人：谭登胜，重庆星兴律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：杨龙，男，土家族。
委托代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈为翠，女，土家族。
委托代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。
再审申请人郭炳炎因与被申请人杨龙、陈为翠房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2014）渝四中法民终字第00390号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月6日作出（2015）渝高法民申字第00171号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭炳炎及其委托代理人谭登胜，被申请人杨龙、陈为翠及其共同委托代理人刘志伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年12月24日，一审原告郭炳炎起诉至石柱土家族自治县人民法院称，2012年11月10日，原、被告签订房屋买卖协议，被告杨龙、陈为翠将其所有的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路69号房地产以100万元转让给原告。履行协议过程中，因被告出卖的房地产载明面积与协议约定面积出入过大，双方为此发生纠纷。原告遂提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告双倍返还定金40万元，返还购房款30万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审被告杨龙、陈为翠辩称，原、被告签订《房屋买卖协议》属实，但双方签订协议时被告已告知原告房屋状况，原告也对房屋进行了充分了解。被告已按协议约定全面履行了自己的义务，原告未按协议约定缴纳税款和付清剩余的50万元房款，已构成违约，无权请求返还定金。请求驳回原告诉讼请求。
石柱土家族自治县人民法院一审查明，杨龙与陈为翠系夫妻关系。2012年11月10日，郭炳炎与杨龙、陈为翠签订《房屋买卖协议》，杨龙、陈为翠为甲方，郭炳炎为乙方。协议载明：“1、房屋地点：石柱县黄水镇迎宾南路69号。2、土地现状：房屋地基（土地）顺街面宽11.3米，以现状房屋与后院空坝的实际总进深尺寸为准，总地面积约187平方米。3、房屋现状：临街三间门面，房屋高度3层，砖瓦房，预制楼板。后院坝内有青瓦平房厨房一间，生活水井一口。房屋总建筑面积约400平方米，具体以现状实有房屋面积为准。4、房地产权证姓名：陈为翠，房地证号：（未填写）。5、自然界限：正面至迎宾路街道，背面至黄水中学空地，北面山墙与郭书琴共墙，南面山自墙（与谭建华临界）。6、甲方卖给乙方的本处房产，应保证乙方有水、电、燃气和收视户口四样齐全。此房地产如有纠纷及债务由甲方负责，与乙方无关。7、甲乙双方成交价款总金额100万元，大写：壹佰万元整。8、付款约定：签订本协议后，甲方收取乙方定金50万元，签约后30个工作日内甲方将产权登记过户给乙方时，乙方一次性付清余剩的50万元，过户税费乙方支付。9、违约处理：本协议签订后，甲乙双方任何一方反悔或不按照双方约定条款履行均属违约，违约方付守约方伍拾万元违约金。并由违约方承担因违约带来的相关其他损失费用。10、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。”协议签订后，郭炳炎于2012年11月11日、2012年11月13日、2012年11月17日分三次支付杨龙、陈为翠购房定金50万元。
另查明，案涉协议标的物产权编号为石柱县房地证2011字第002115号。该权利证书载明：权利登记人为陈为翠，土地使用权类型为国有划拨，土地使用权面积110.80平方米，房屋建筑面积291.78平方米。
石柱土家族自治县人民法院一审认为，一、关于郭炳炎与陈为翠、杨龙于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》是否可以解除的问题。原告与二被告均系完全民事行为能力人，于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上所为的民事法律行为，该《房屋买卖协议》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》载明：合同标的物房屋总建筑面积约400平方米，总地面积约187平方米。然而，房地产权证书上记载的房屋建筑面积仅有291.78平方米，土地使用权面积也只有110.80平方米。两者之间，房屋建筑面积相差约108平方米，土地使用权面积也相差约76平方米。郭炳炎作为买方缔约人，其真实合同目的应为能购买到约400平方米的合法产权房屋建筑面积，以及受让约187平方米的土地使用权面积。杨龙、陈为翠辩称合同签订之初，已明确告知郭炳炎产权面积只有石柱县房地证2011字第002115号记载的房屋建筑面积291.78平方米，土地使用权面积110.80平方米，其他超出的实际存在的建筑面积和土地使用面积均无合法有效的产权的抗辩理由，由于双方签订合同之际，杨龙、陈为翠的房地产权证在银行抵押贷款，杨龙、陈为翠并未提供证据证明郭炳炎对证上的实有面积知情，且杨龙、陈为翠也未提供证据证实在签订合同时已予以告知，根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的证据规则，杨龙、陈为翠应承担举证不能的法律后果，因此，对杨龙、陈为翠的该抗辩理由，不予采纳。杨龙、陈为翠未能按照《房屋买卖协议》的内容全面履行交付建筑面积约400平方米的房产，以及约187平方米的土地使用权的合同义务，其违约行为致使郭炳炎的合同目的不能实现，郭炳炎请求解除双方于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，予以支持。
二、关于杨龙、陈为翠是否应当返还郭炳炎购房款30万元以及是否应当双倍返还郭炳炎购房定金40万元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，双方签订的《房屋买卖协议》第8条约定郭炳炎于协议签订后支付杨龙、陈为翠购房定金50万元。嗣后，郭炳炎也实际进行了支付，杨龙、陈为翠亦认可郭炳炎交付了50万元的定金。但该《房屋买卖协议》第7条明确了主合同的标的额为100万元。故郭炳炎交付给陈为翠、杨龙的50万元，其中20%即20万元具有定金性质，其余30万元应视为购房款。如前所述，因杨龙、陈为翠的违约行为致使郭炳炎的合同目的无法实现，在解除双方签订的《房屋买卖协议》的基础上，郭炳炎请求杨龙、陈为翠双倍返还购房定金40万元以及返还购房款30万元的诉求符合上述法律的规定，予以支持。综上所述，石柱土家族自治县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年2月11日作出（2014）石法民初字第00043号民事判决：一、解除原告郭炳炎与被告杨龙、陈为翠于2012年11月10日签订的房屋买卖协议；二、被告杨龙、陈为翠在判决生效后十日内返还原告郭炳炎的购房款30万元；三、被告杨龙、陈为翠在判决生效后十日内双倍返还原告郭炳炎购房定金40万元；四、驳回原告郭炳炎的其它诉讼请求。案件受理费10800.00元，减半收取5400.00元，由杨龙、陈为翠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨龙、陈为翠不服一审判决，向重庆市第四中级人民法院上诉称，1、郭炳炎欲对《房屋买卖协议》行使解除权，应按照《合同法》第九十六条的规定通知杨龙、陈为翠，其径行起诉请求解除错误，应驳回其起诉；2、合同解除权的合理期限为三个月，郭炳炎提出诉讼请求解除合同的时间超过期限；3、一审判决认定合同符合解除合同法定情形的事实认定错误，双方在签订合同时郭炳炎已清楚房屋状况，故不属于合同法第九十四条第（四）项规定的可行使法定解除权的情形；4、虽然协议第8条有定金的字样出现，但事实上是针对购房款的约定；5、一审判决存在无诉之判的情况，郭炳炎请求的是杨龙、陈为翠返还定金70万元，一审判决对其诉讼请求进行分解，对郭炳炎并未请求的购房款予以认定和判决，有失公允。综上，请求撤销一审判决，改判驳回郭炳炎的诉讼请求；一、二审案件受理费由郭炳炎负担。
郭炳炎答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，杨龙、陈为翠的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。理由：1、郭炳炎享有法定解除权。协议中约定的土地面积与建筑面积与房地产权证载明面积差距较大，杨龙、陈为翠因不能全面履行交付义务，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，郭炳炎有权以诉讼的方式行使合同解除权；2、郭炳炎行使合同解除行为并未超过期限。杨龙、陈为翠所认为行使合同解除权的期限为三个月，系指商品房买卖合同纠纷，本案并非商品房买卖合同，不应适用该司法解释的规定；3、根据《担保法》的规定，本案应当适用定金罚则；4、郭炳炎在一审庭审中对诉讼请求进行了变更，不存在无诉之判的情形。
二审审理中，杨龙、陈为翠提交了以下证据：1、郭炳炎于2013年2月1日形成的《民事诉状》，证明郭炳炎要求杨龙、陈为翠协助办理房屋过户手续而向法院提交的诉状，其当时的诉讼请求是围绕履行合同进行的；2、石柱土家族自治县人民法院（2013）石法民初字第00766号案件的庭审记录，证明郭炳炎系因发现产权证年限不足5年而无法规避税费，不向杨龙、陈为翠足额支付购房款而引起纠纷，实际上杨龙、陈为翠能够全面履行合同义务；3、石柱土家族自治县人民法院（2013）石法民初字第00766号民事裁定书，证明郭炳炎于2013年11月26日申请撤诉，该院裁定准许撤诉；4、杨龙于2012年11月至12月期间的通话记录清单，证明杨龙、陈为翠在2012年11月至12月期间催促郭炳炎办理过户手续。
郭炳炎质证认为，上述证据均不属二审新证据，证据1真实性无异议，但与本案无关联性；证据2真实性无异议，但不能达到证明目的，另案违约诉讼中的抗辩事由不能作为认定本案事实的理由；对证据3无异议；证据4不能证明双方通话的内容，与本案缺乏关联性。
重庆市第四中级人民法院审查认为，证据1客观真实，与本案有关联，予以采信；证据2客观真实，虽不能达到杨龙、陈为翠的证明目的，但能证明一审法院对该案进行过审理，予以采信；证据3客观真实，与本案有关联，予以采信；证据4真实性无法确认，不能证明郭炳炎与杨龙、陈为翠之间的通话内容，不予采信。
二审审理中，郭炳炎提交了案涉房屋照片6张，证明杨龙、陈为翠出售给郭炳炎的土地和房屋现状。
杨龙、陈为翠质证认为，对照片真实性无异议，郭炳炎所认为的是卖的土地现状与房屋现状不实，也不符合法律规定。郭炳炎也应当清楚不可能把房屋界限之外的土地登记在房屋面积之下。
二审法院审查认为，该证据客观真实，能够反映案涉房屋的具体情况，予以采信。
重庆市第四中级人民法院二审查明，郭炳炎的房屋与杨龙、陈为翠的房屋相邻，郭炳炎长期从事建筑工作。郭炳炎认可案涉房屋后院的空坝与厨房在签订合同时是杨龙、陈为翠在实际使用，亦认可杨龙、陈为翠是可以实际交付该空坝与厨房的。另查明，郭炳炎曾向石柱土家族自治县人民法院起诉杨龙、陈为翠，要求交付案涉房屋并办理过户手续，对不能交付部分按照实际价值赔偿。在该案审理过程中，郭炳炎于2013年11月26日申请撤回起诉，石柱土家族自治县人民法院准许郭炳炎撤回起诉。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
重庆市第四中级人民法院二审认为，杨龙、陈为翠与郭炳炎签订了《房屋买卖协议》，双方在协议第2条约定土地现状“以现状房屋与后院空坝的实际总进深尺寸为准，总地面积约187平方米”，同时在协议第3条约定“房屋总建筑面积约400平方米，具体以现状实有房屋面积为准”，从以上两条约定来看，双方均未对实际测量的房屋土地面积和总建筑面积的数据予以明确。实质上双方主要的争议在于合同中对房屋后院空坝与厨房进行了约定，但房地产权证中对此并未载明。郭炳炎与杨龙、陈为翠在签订《房屋买卖协议》之前系邻居关系，而且郭炳炎作为长期从事建筑工作的人，应当知道房屋后院的空坝与厨房在办理房地产权证时根据常理是不能计算入房屋土地面积与总建筑面积之中的。在这种情况下，郭炳炎作为房屋购买者，理应在签订合同时尽到合理注意义务，杨龙、陈为翠所出售的房屋在签订合同时已经办理了房地产权证，虽然杨龙、陈为翠已将房地产权证用于抵押，但郭炳炎完全可以通过与杨龙、陈为翠到国土部门查阅等途径知晓案涉房屋的产权状况，而且双方均认可房屋主体部分是可以履行的，对于房屋后院的空坝与厨房，这部分实际上是由杨龙、陈为翠在使用，虽该部分在房地产权证上并未载明，但郭炳炎认可协议约定的空坝与厨房是可以交付的。综上，双方签订协议的目的在于杨龙、陈为翠将协议中载明的房屋出售给郭炳炎，对于房屋主体双方均认可可以履行，加之房屋后院的空坝与厨房亦可进行交付，故双方签订合同的目的能够实现，该情形不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同解除的法定情形，故对郭炳炎要求解除双方于2012年11月10日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求不予支持，一审关于合同解除的认定不当，予以纠正。由于双方应当继续履行合同，故对郭炳炎请求返还购房款30万元以及双倍返还购房定金40万元的诉讼请求亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。遂判决：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第00043号民事判决；二、驳回郭炳炎的诉讼请求。一审案件受理费10800元，减半收取5400元，由郭炳炎负担；二审案件受理费10800元，由郭炳炎负担。
再审申请人郭炳炎申请再审称，1、二审判决错误认定案涉协议未对土地面积和总建筑面积进行明确约定，因签订《房屋买卖协议》时，杨龙、陈为翠的房地产权证抵押在银行，双方遂进行了实际丈量并进行了明确约定；2、二审判决认定双方签订合同的目的仅是房屋买卖而不涉及土地使用权的转让缺乏事实根据；3、二审判决推定郭炳炎应当知道厨房、空坝不能计算房地产权证无任何依据，因此认定再审申请人应当知道产权证载明的面积错误；4、二审判决认定未登记在产权证上的空坝和厨房能够交付系适用法律错误，进而认定杨龙、陈为翠能够全面履行合同义务错误。综上，本案合同符合法定解除情形，再审申请人的一审诉讼请求应当得到支持。请求撤销二审判决，改判维持一审判决。
被申请人杨龙、陈为翠辩称，1、被申请人在与郭炳炎签订合同后即将房地产权证复印件交与郭炳炎，郭炳炎知道房地产权证上载明情况后并没有提出异议，而是认为被申请人没有配合过户起诉要求被申请人履行合同，诉讼过程中又撤回起诉；2、本案郭炳炎起诉解除合同已超过期限，且杨龙、陈为翠不存在违约行为，不符合法定解除的情形；3、合同签订后郭炳炎并没有按照合同约定支付价款，50万元是分三次支付的，该50万元不具有定金性质。请求维持二审判决。
本院再审中，郭炳炎提交了以下两组证据：1、案涉房屋照片24张、黄水镇黄水社区居民委会证明和黄水镇人民政府证明各一份、石柱县黄水镇王五芹危房改建用地红线图一份及光盘一张、暂停办理有关行政审批的紧急通知（复印件，以下简称通知）一份，该组证据拟证明案涉合同中约定的后院空坝及厨房占地属规划的道路建设控制红线范围，杨龙、陈为翠不能将该部分土地作为交易标的物转让给郭炳炎；2、王五芹、郭炳炎的身份证和结婚证（复印件）、重庆市石柱县黄水镇迎宾南路71号（原文化街红湖宾馆）的房地产买卖的说明（复印件）、房地产权证（复印件）、房屋安全鉴定报告（复印件）、发票各一份，该组证据拟证明郭炳炎购买案涉房屋的目的是为了达到与自己的迎宾南路71号房地产配套建设，因杨龙、陈为翠不能按约履行导致郭炳炎的合同目的无法实现。
经过质证，针对郭炳炎举示的第一组证据，杨龙、陈为翠对照片的真实性无异议；对于两份证明提出居委会和镇人民政府不具有证明建设规划的权限；对于王五芹危房改建用地红线图及光盘提出其系王五芹危房改建的红线图，并非规划部门的设计规划；对于通知，提出系复印件，真实性无法确认。故提出该组证据不能达到郭炳炎的证明目的的异议。针对郭炳炎举示的第二组证据，提出与本案无关的异议。
本院对郭炳炎再审中举示的证据认证如下：对于案涉房屋照片，杨龙、陈为翠无异议，且能够反映房屋真实状况，与本案具有关联性，本院予以确认；对郭炳炎提交的两份证明，因土地是否属于规划控制红线范围，应属规划行政主管部门的职权，故对该两份证明，本院不予采信；对于王五芹危房改建用地红线图，与本案不具有关联性，本院不予采信；对于通知，系复印件，杨龙、陈为翠提出异议，无法核实其真实性，本院不予采信。对郭炳炎举示的第二组证据，系郭炳炎与王五芹身份情况、婚姻状况及王五芹房屋的相关情况，与案涉协议能否履行不具有关联性，本院不予采信。
本院再审对原审查明的案件事实予以确认。
本院再审另查明，案涉《房屋买卖协议》约定的超出房地产权证载明范围以外的约76.2平方米的土地性质为集体用地。
本院再审认为，本案争议焦点是：1、案涉房屋买卖协议是否符合法定解除条件；2、郭炳炎向杨龙、陈为翠所支付的50万元款项的性质及处理。围绕当事人争议焦点，结合双方当事人举示证据及陈述、答辩意见，本院综合评判如下：
（一）关于案涉房屋买卖协议是否符合法定解除条件的问题
首先，杨龙、陈为翠与郭炳炎签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，该协议按照双方实际丈量的情况对房屋及土地面积进行了约定，其中包括房地产权证载明范围的房地产，还包括未经权属部门登记的“后院坝内青瓦平房厨房一间及生活水井一口”以及“后院空坝”部分的土地。对于该协议约定的未经权属部门登记的空地、建筑物以及所占用范围内的土地，虽系杨龙、陈为翠一直在使用，但因其未取得相应的产权根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第二款“超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”，属少批多占的土地。同时，经本院查明，协议中超出房地产权证载明范围以外的土地属集体土地性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”以及该法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”的规定，案涉协议关于杨龙、陈为翠无产权的部分建筑物及土地的转让约定违反了法律强制性规定，属无效约定。
其次，案涉《房屋买卖协议》虽然对房屋及土地面积按照实际丈量情况进行了约定，但签订《房屋买卖协议》时郭炳炎是知道案涉房屋办理了房地产权证的，只是由于杨龙、陈为翠将房地产权证用于银行抵押贷款而未出示。且郭炳炎作为长期从事建筑工作的人，应当知晓已进行房地产权属登记的房屋的面积应当以房地产管理部门登记记载为准，未经房地产管理部门登记的土地和房屋是不能实现法律转让和交付的这一基本常识。另外，郭炳炎在本案诉讼前曾另案起诉要求杨龙、陈为翠履行案涉《房屋买卖协议》，在该案诉讼中，郭炳炎已经知晓房地产权证载明情况，而其仅是要求杨龙、陈为翠履行协议，并主张不能履行部分赔偿损失。由此也可见郭炳炎对于“房屋交易应当以房地产权证载明的面积为准”这一常识是知晓的。且郭炳炎作为购房者，理应在签订合同时尽到合理注意义务。虽然杨龙、陈为翠将房地产权证用于了银行贷款抵押，但郭炳炎仍可要求杨龙、陈为翠提供房地产权证复印件或通过与杨龙、陈为翠到国土房管部门查阅等途径知晓案涉房屋的产权状况。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”规定，即使双方对房地产面积进行了实际丈量，在进行房屋转让时，实际丈量的房地产状况亦不能对抗房屋登记机关载明的状况，仍应当以房地产管理部门登记记载的面积和房屋状况为准。故原审判决认定房屋后院的空坝与厨房是可以进行交付的理由系适用法律错误，本院予以纠正。
再次，因案涉《房屋买卖协议》关于房地产权证载明范围内的房地产转让的约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的“…合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，案涉《房屋买卖协议》中关于房地产权证载明范围内的土地和房屋的转让约定，不违反法律法规的规定，有效且能够履行。
综上所述，郭炳炎与杨龙、陈为翠签订的《房屋买卖协议》属部分无效合同。对于郭炳炎主张房地产权证载明面积与协议约定面积出入过大，合同目的无法实现，应予解除的理由不能成立，本院不予支持。鉴于案涉协议不具备法定解除条件，故对于郭炳炎支付给杨龙、陈为翠的50万元款项的性质及处理本院不再赘述。
基于案涉协议部分无效约定所造成的合同当事人的损失，双方均可另案诉讼解决。
综上所述，原生效判决认定的基本事实清楚，虽适用法律不当，但裁判结果正确，本院予以维持。再审申请人的再审请求及理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持重庆市第四中级人民法院（2014）渝四中法民终字第00390号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭洪波
审 判 员 李兴华
代理审判员 谭继权
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 牛明君