贵州省正安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）正民初字第00362号
原告贵州杰晟和贸易有限公司正安分公司
住所：正安县城南新天3号楼33号
负责人么大璞，男，系该公司经理。
委托代理人余小波，女，系正安县土坪镇法律服务所法律工作者。
委托代理人任锡虎，男，系该公司员工。
被告万昌茂，男，1967年10月20日出生，汉族，贵州省正安县人。
原告贵州杰晟和贸易有限公司正安分公司诉被告万昌茂租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月1日立案受理后，依法由审判员简传辉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贵州杰晟和贸易有限公司正安分公司委托代理人余小波、任锡虎，被告万昌茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年12月1日经协商一致，原告自愿将位于正安县城南正安装饰材料城J-9-12号商铺出租给被告用于建材经营，租期为2010年12月1日至2015年11月30日，同时约定：该商铺第一年至第三年租金为每年11750元，第四年为12690元，第五年为13705元，管理费为每年650元。合同签订后，于2013年12月1日前，原、被告均按合同约定履行了相关权利义务。2013年12月1日后至今，被告一直使用该商铺，但经原告公司工作人员多次口头催告及两次书面催告，被告均拒不支付所欠的房屋租金及管理费，故诉至法院。请求人民法院依法判决被告立即支付所欠房租费、管理费共计27695元，并按照约定支付迟延履行支付房屋租金的违约金6923.7元和承担本案诉讼费。
被告万昌茂辩称：原告诉我拖欠房屋租金是实，其原因是被告租给我的房屋从2011年至今多次出现屋顶漏水情况，我也多次向原告反映，要求其进行维修，但双方多次协商未果。我与原告在租赁合同中明确约定，商铺因渗水产生的墙体损坏由原告负责进行维修，当时有许红、周唐、叶飘、向涛、万凯作证。且造成我方损失的由原告照价赔偿。2011年3月份由于楼上出色发廊出现漏水将我商铺房顶损坏，共花费860元，当时我向原告反映，原告让我自行处理，费用之后给我，但至今都没有给我。2011年8月份，出色发廊第二次漏水，再次把我的吊顶损坏，我维修花费3200元，我也反映给了原告，原告让我自行找出色发廊处理这件事。经汪正荣调解，出色发廊补偿了我1700元。2012年期间，发生过2次严重漏水，这两次我均向原告反映了，原告去找出色发廊要求其处理，第一次是出色发廊将屋顶维修好了。第二次，原告与出色发廊协商无果，我多次与公司的负责人许红、周唐电话联系，他们未调解处理，最终由我自行处理的，共花费6500元。2013年10月8日，再次出现漏水，原告与出色发廊协商无果，未给我维修也未对我进行赔偿。这次也是我自己处理的，共花费12600元，同时造成我商铺13天无法正常营业。2013年12月5日，原告去找出色发廊协商，双方还因此事打了一架。2015年3月2日，出色发廊又漏水至我上铺屋顶，此事至今未维修。综上所述，我因出租人迟迟不履行房屋维修义务，才拒付房屋租金。请法院根据案件事实，作出公平公正的判决。
原告贵州杰晟和贸易有限公司正安分公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、证明一份、营业执照一份、资质证书一份、建设工程许可证一份，用以证明原告主体资格适格。被告无异议。
2、商铺租赁合同一份，用以证明原告公司与被告存在租赁合同关系的事实。被告无异议。
3、租金催要书一份，用以证明被告拖欠原告公司租金，原告公司已经尽到通知催缴租金义务的事实。被告无异议。
4、正安县凤仪镇派出所的询问笔录一份，用以证明这个损失是第三人所致。被告对该证据的真实性无异议。
5、情况说明一份，用以证明2015年3月19日第三方补偿了被告2500元，并约定从此以后如发生类似事情，直接由被告追究张军的责任，概与公司无关。被告万昌茂认为该证据系自己妻子签名，所以对该证据不予认可。
被告万昌茂提供了如下的证据：
1、领条一张（2013年12月18日，7000元工资）和发货单二份（2013年12月8日，1792元和2013年10月10日，3810元），用以证明2013年漏水造成损失花去的钱。原告方对领条不予认可，提出被告在询问笔录中陈述有5次漏水，第三方维修了二次，被告自己维修了一次，物业管理维修了一次，该领条无法证明就是被告主张的这一次漏水所产生的费用。
2、领条一张（2012年4月18日，3500元）和发货单一张，用以证明2012年漏水维修的费用。原告对该证据不予认可，提出装修时间与事实发生已经悬殊了一年，对其真实性和关联性不予认可。
3、2011年3月10日领条一张和2011年3月7日发货单一张（共计860），用以证明2011年漏水维修的费用。原告对该证据无异议。
4、损失说明一份，用以证明因漏水导致的损失。原告不予认可，提出这个说明书是被告自己书写的，原告方未参与，计算方法也无合法依据，也无我公司的签名和盖章。
5、照片六张，用以证明2013年的损失状况，原告对照片不予认可，照片上无时间证明，且无法证明该照片就是被告的商铺。
对原告提供的证据作如下认定：
对原告提供的证据1、2、3、4，经被告质证无异议，符合证据的“三性”，本院予以确认。对原告提供的证据5，虽然该证据有违背法律规定的约定，但由于与被告遭受损失有直接利害关系的三方均认可被告在2015年3月19日以前的损失认可为2500元，故本院对被告在2015年3月19日前遭受的损失为2500元的事实予以采信。
对被告提供的证据作如下认定：
对被告提供的证据3，经被告质证无异议，符合证据的“三性”，本院予以确认。对证据1、2、4、5，不具备证据的真实性、关联性和合法性“三性”，本院不予认定。
经审理查明：原、被告于2010年12月1日，经协商一致，原告自愿将位于正安县南门建材市场J-9-12号商铺出租给被告用于建材经营，租期为2010年12月1日至2015年11月30日，同时约定：该商铺第一年至第三年租金为每年11750元，第四年为12690元，第五年为13705元，管理费为每年650元。合同签订后，于2013年12月1日前，原告按照合同约定已经支付了三年租金及管理费。2013年12月1日后至今，被告以原告方未补偿因房屋漏水导致的损失为由，未履行支付租金及管理费的义务，经查明2013年12月31日以前被告租赁的房屋出现5次漏水，被告在2011年3月10维修了一次支付费用860元，第三方维修了两次，原告的物管公司维修了一次，最后一次没有维修。2015年3月19日，经原、被告和第三方约定，被告在此之前的损失为2500元，两次共计3360元。双方为此发生纠纷，原告贵州杰晟和贸易有限公司正安分公司诉来本院。
本院认为：原告贵州杰晟和贸易有限公司与被告万昌茂之间签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同应认定为合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对原告主张由被告万昌茂支付租金及管理费共计27695元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付的迟延履行支付房屋租金的违约金的请求，虽然按照约定被告应支付的违约金应为6598元（12690÷12×3＋13705÷12×3）元，但由于原告同样也为按照约定对被告的损失进行赔偿，所以本院对原告的该请求不予支持。另根据《根据中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期间内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。……”之规定，按照双方签订的租赁合同约定“乙方租赁的商铺由于渗水产生的墙体破坏由甲方负责维修，造成乙方物品损失的甲方照价赔偿”的约定，应当由原告贵州杰晟和贸易有限责任公司支付被告万昌茂因漏水导致墙面的损失3360元，相互折抵后被告实际应支付原告房屋租金及管理费24335元，为保护公民的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、一百一十四条、二百二十一条和二百二十六条之规定，判决如下：
由被告万昌茂于本判决生效之日起十日内支付原告贵州杰晟和贸易有限公司正安分公司租赁费及管理费24335元。
案件受理费1280元，减半收取640元，由原告贵州杰晟和贸易有限公司正安分公司承担192元，被告万昌茂承担448元。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，按照不服一审判决部分预交上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 简传辉
二〇一五年五月二十五日
书记员 杨 琳