内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终80号
上诉人（原审被告）：郝平，男，1964年9月27日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：张殿君，内蒙古环通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱明哲，男，1971年3月8日出生，汉族，住内蒙古自治区。
原审第三人：邱文财，男，1941年7月4日出生，汉族，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：唐丽萍，内蒙古纳文律师事务所律师。
上诉人郝平因与被上诉人邱明哲、原审第三人邱文财因财产损害赔偿纠纷一案，不服内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院（2016）内0722民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行审理,上诉人郝平的委托诉讼代理人张殿君、被上诉人邱明哲、原审第三人邱文财的委托诉讼代理人唐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝平上诉请求：1.撤销一审（2016）内0722民初425号民事判决；2.判决驳回邱明哲的诉讼请求；3.一、二审诉讼费和鉴定费由邱明哲承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。郝平拆房是基于郝平与邱文财签订的房屋买卖合同，并且双方已经履行了合同的权利、义务，邱明哲应向邱文财主张权利，郝平不应承担赔偿责任。郝平与邱文财签订房屋买卖合同时不存在主观恶意，双方就争议房屋价格协商了两年时间，并且房屋价格已经超过了当时的市场价格。在交付房证时，郝平发现其中一房证为邱明哲，郝平要求邱明哲到场签字，邱文财称房屋是其所有，对房屋有处分权，因此应认定郝平与邱文财的房屋买卖合同不存在恶意，应为善意取得。二、邱明哲与邱文财恶意串通损害郝平利益。邱明哲与邱文财系父子关系，郝平完全相信邱文财所述对两栋房屋具有所有权。拆迁前争议房屋内均是邱文财的物品，由邱文财的妻子搬出清理完毕后，郝平才拆迁房屋。三、呼鸿实法估（2014）FA-140901号房地产评估报告不能作为本案的定案依据。房地产鉴定评估报告查考期为一年，而定案的评估报告已经超过有效期。该评估报告与法院委托鉴定内容不同，法院委托鉴定内容是争议房屋的价值，而评估报告是房屋拆迁后建成门市房的价格，该评估报告单价过高，不具有科学性、合理性，不能作为本案的定案依据。
邱明哲辩称，郝平与邱文财签订房屋买卖合同时，郝平知道邱明哲享有房屋所有权，在邱文财不享有房屋所有权的情况下仍签订房屋买卖协议，行为违法，因此郝平应承担赔偿责任。郝平的行为不构成善意取得，郝平明知争议房屋不属于邱文财，还与邱文财签订房屋买卖合同，并在合同中特别标注了邱明哲主张权利由邱文财承担民事责任的特别条款，也可以认定郝平的行为并非善意。郝平没有相反证据推翻2014（140901）号房地产评估报告，人民法院应予以采信，且法院作出判决的时间也在报告的有效期内，一审法院采信该报告的结论是正确的。
邱文财辩称，郝平受让争议房屋并非为善意而为恶意，郝平明知争议房屋的所有人为邱明哲，在邱文财向郝平出示房屋产权证后，仍与邱文财签订房屋买卖合同，其目的是使自己通过交易而获得本案权利人邱明哲的合法权益。善意取得要符合支付合理价款这一条件，本案郝平与邱文财签订合同的价款为220万元，其中包括邱文财和邱明哲两套房屋的价格，而邱明哲的房屋经评估鉴定后的价格为249万元，已经超过合同中两套房屋的总价款，郝平并非支付了合理价款。根据以上两点，郝平受让房屋的行为非善意，不应适用善意取得制度。邱文财年事已高，对外界事物的判断理解及处理能力欠缺，而郝平多年从事房地产开发，对房屋的市场价值具有丰富的实践经验，邱文财是受郝平蒙骗产生错误认识，才与郝平签订房屋买卖合同，邱文财也是本案的被侵权人。
邱明哲向一审法院起诉请求：1.要求郝平赔偿邱明哲发房屋拆迁款2479400元；2.由郝平承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：邱文财与邱明哲系父子关系，在2004年4月8日邱文财将自己的一处房屋赠与邱明哲，并于2004年4月16日在莫旗城乡建设管理局办理了产权过户后续，将房屋所有权人变更为邱明哲，该房屋的产权证号登记为1004字第XXXX号，房屋状况登记为混合结构、房屋总层数二层（一、二层）、建筑面积230平方米、设计用途为门市。郝平为了拆迁盖楼，于2011年3月7日与邱文财签订了一份房屋买卖合同，双方约定乙方邱文财将其所有的两幢楼房出卖给甲方郝平，其中前楼房权证号为1004字第XX**号，后楼房权证号为1004字第XX**号。两幢楼房总价款为220万元，该购房款郝平已经分两次全部给付邱文财。同时，房屋买卖合同中注明：”邱明哲主张房屋产权，给乙方造成经济损失，由卖方邱文财承担其经济损失......”。在合同签订后郝平将从邱文财处购买的上述两幢房屋拆除，已在此建筑楼房。后邱明哲发现房屋被拆除后，以其为房屋买卖合同中1004字第XXXX号房屋的所有权人，邱文财作为其父亲，在不具有处分权及在邱明哲不知情的情况下私自将该房屋卖给郝平，且恶意与邱文财签订无效合同并擅自拆掉属于邱明哲的房屋为由，分别于2011年6月3日（撤诉）和2012年7月30日以财产损害赔偿纠纷一案起诉郝平，要求其承担相应的法律责任，同时，在案件审理过程中法院将邱文财列为第三人参与诉讼。后经呼伦贝尔市中级人民法院对一审判决发回重审，在另行组成合议庭审理的（2014）莫民初字第00098号案件中，邱明哲申请对由其所有的被拆迁房屋的价值进行鉴定，并经法院委托，最后由呼伦贝尔市鸿实房地产价格评估有限责任公司做出呼鸿实法估（2014）FA-140901号房地产估价鉴定报告，评估鉴定总金额为2479400元，鉴定费为5万元。一审法院认为，邱明哲作为诉争房屋的所有权人，对此房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。邱文财在未经过邱明哲授权同意，事后邱明哲也未追认行为有效及其一直未取得诉争房屋所有权的情况下，而以自己的名义与郝平签订房屋买卖协议，其为该诉争房屋的无权处分人，该行为亦构成侵权。郝平作为房屋买受及拆迁一方，未能尽到严格审核确认诉争房屋所有权归属及听信邱文财有处分权的陈述，未进一步明确邱文财的处分权问题仍继续与邱文财签订买卖合同，而对争议房屋实施拆除行为，并且在与邱文财签订的房屋买卖合同中明确注明”邱明哲主张房屋产权，给乙方造成经济损失，由卖方邱文财承担其经济损失......”的内容。所以，郝平明知诉争房屋产权证载明所有权人为邱明哲仍与邱文财签订房屋买卖合同，其主观上具有恶意，客观上也实施拆除行为，造成原告房屋毁损灭失的事实，侵害了原告合法的财产权利。郝平抗辩称房屋拆除前邱明哲主动腾房并把钥匙交其所有，但对此主张并没有提供证据予以证明，无法予以认定采纳。现诉争房屋已毁损灭失，郝平在拆除房屋后已在此地建设楼房，并投入使用。因此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，邱明哲诉求主张赔偿损失应依法予以支持。对该损失价值以呼鸿实法估（2014）FA-140901号房地产估价鉴定报告的评估鉴定金额2479400元予以主张。郝平主张该报告不具有科学性、合理性的抗辩理由均没有提供证据予以证明，同时该理由也不具有对抗评估鉴定机构根据相关规定标准计算价值损失的效力。同时，郝平抗辩称因买受时间、拆迁时间和评估时间均不一致，所以经济价值也会不同。对此一审法院认为，本案诉争房屋买卖、拆除的目的是为了在此地建设楼房，而实际上也从无权处分的邱文财处购得诉争房屋后实施了拆除行为，并在邱明哲诉讼主张期间建设楼房，现早已出售、使用。因此，邱明哲作为诉争房屋的所有权人，在该房屋已经灭失，也无法通过返还财产、恢复原状等方式保有诉争房屋价值的情况下，因以上侵权行为给邱明哲造成的合法权益受损及诉争房屋的价值损失是持续存在的。同时，在诉争房屋已经灭失、价值损失还在延续的情况下，郝平作为拆除诉争房屋、建设楼房后该土地利用的受益者的相关利益也在同时延续。所以，对郝平的该抗辩理由不予支持。郝平对该估价报告所主张的有效期为一年，已经超过时效的抗辩理由亦无事实及法律依据，不予支持。综上，鉴于涉案房屋现已拆毁灭失，对其损失价值按照《中华人民共和国侵权责任法》的相关原则，按照呼鸿实法估（2014）FA-140901号房地产估价鉴定报告的评估鉴定金额2479400元予以计算确定。同时，郝平与邱文财签订的房屋买卖合同中，涉及邱明哲的产权证号为1004字第XXXX号的房屋买卖对所有权人无效。本案又系财产损害赔偿纠纷，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因此，在民事责任方面，对于郝平和邱文财应承担的过错责任，根据郝平明知诉争房屋所有权人不是邱文财，仍继续签订房屋买卖合同的主观过错，并且直接实施拆除行为，造成诉争房屋灭失的客观行为，以及考虑到其作为建设楼房的利益获得者，酌情认定其应承担60%的责任。邱文财作为无权处分人，在未经过房屋所有权人同意或授权，以及事后所有权人未追认该行为，邱文财又未取得诉争房屋所有权的情况下，擅自处分他人财产，并自行收取购房价款，酌情认定其承担40%的责任。因此，郝平应赔偿邱明哲1487640元（2479400元×60%）。对于邱文财应承担的赔偿损失部分，邱明哲明确不在本案中向其主张，根据当事人自愿原则一审法院亦不予在本案中确认。判决如下，郝平于本判决生效后十日内一次性赔偿原告邱明哲1487640元。
本院二审期间，双方均没有提交新证据。
本院经审理查明,郝平与邱文财签订的诉争房屋的合同价款经测算为1310771元，其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点一是郝平与邱文财签订的房屋买卖合同是否有效。二是呼鸿实法估（2014）FA-140901号房地产评估报告是否依法予以采信。三是邱明哲要求郝平承担其房屋被拆的侵权赔偿责任的主张是否成立。
一、关于争议焦点一，依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，本案诉争房屋产权登记人为邱明哲。邱文财与郝平在明知争议房屋所有权人为邱明哲的情况下，双方恶意签订《房屋买卖合同》处置邱明哲的房产，且事后也未经权利人邱明哲追认，邱文财与郝平处分本案争议房屋的行为系无权处分行为，侵犯了邱明哲对诉争房屋享有的所有权。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，邱文财与郝平签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。
二、关于争议焦点二，本院认为，呼鸿实法估（2014）FA-140901号房地产评估报告是呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司依照一审法院的委托事项，经过评估鉴定及相关人员在诉争房屋旧址现场查勘、咨询后，采用市场法以及其重置成新加系数调整为主的评估方法做出属于邱明哲的本案诉争房产的价值，且在庭审时鉴定及相关人员也出庭对相关鉴定异议予以答复，郝平也未能提供证据对抗专业机构作出的鉴定意见，其该项上诉请求不能成立。关于郝平称房地产鉴定评估报告查考期为一年，超过一年不应采用的说法，没有事实及法律依据，其该项上诉主张亦不能成立。
三、关于争议焦点三、邱文财与郝平处分邱明哲诉争房屋的行为不符合善意取得的构成要件，不能发生争议房屋所有权转移的行为，郝平主张通过善意取得诉争房屋所有权的上诉主张不能成立。本案诉争房屋已经被郝平拆除，造成了邱明哲财产损失，邱文财与郝平依法应对邱明哲的损失承担赔偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条”民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的。应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”的规定，邱文财应将郝平支付邱文财本案诉争属于邱明哲的购房款返还邱明哲，郝平与邱文财在合同中只是约定两个房屋总价款为220万元，房屋建筑面积为386平方米，每平方米的测算价格应为5699元，属于邱明哲争议房屋的房照面积为230平方米，因此本案诉争房屋的合同约定价款应为1310771元（5699元/平方米×230平方米）。郝平和邱文财侵权行为造成邱明哲的损失应为争议房屋的实际价值扣除邱文财与郝平擅自处理的争议房屋的合同价款，本案争议房屋的实际价值经呼鸿实法估（2014）FA-140901号房地产估价鉴定报告的评估鉴定金额为2,479,400元。扣除争议房屋的合同约定价款1310771元，邱明哲的实际损失应为1168629元。邱文财与郝平擅自处分邱明哲所有人诉争房屋，并造成邱明哲的房屋被拆，双方在本案均有过错，因郝平直接实施了诉争房屋的拆除行为，并在拆除房屋的土地上重新建房并开发出售，作为拆房建楼的利益获得者，本院酌情其应承担60%的赔偿责任，即701177.40元（1168629×60%）。邱文财擅自处分邱明哲的房屋，并收取购房款，酌情其应承担40%的赔偿责任，即467451.60元。一审法院认定郝平与邱文财的无权处分行为造成邱明哲的损失为2479400元不当，本院予以纠正。一审法院责任比例的划分合理，本院予以维护。因邱明哲在一审诉讼过程中，明确表示不向邱文财主张权利，本院对邱文财应承担的赔偿责任不予确认。
综上所述，郝平的上诉请求部分成立；一审法院在计算损失数额时未将郝平与邱文财合同约定价款扣除，属于认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院（2016）内0722民初425号民事判决；
二、郝平于本判决生效后十日内一次性赔偿邱明哲701177.40元；
三、驳回邱明哲的其他诉讼请求。
一审案件受理费31210元，由郝平承担9924.78元，由邱明哲承担21285.22元；二审案件受理费31210元，由郝平承担9924.78元，邱明哲承担21285.22元
本判决为终审判决。
审 判 长 傅玺发
审 判 员 李 光
代理审判员 梁振宇
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 范晨阳