广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3728号
上诉人（原审被告）麦广明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黄正中，广东东成律师事务所律师。
委托代理人陈嘉雯。
被上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人刘铭乐。
委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
上诉人麦广明因与被上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称荷村股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年12月24日麦广明与原荷村资产办签订《土地租赁合同》一份，约定麦广明租用荷村工业东路28-34号的土地，土地面积为二亩三分，每年租金每亩20000元，每年每亩递增1000元。期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由麦广明自行拆卸搬迁土地上自建的建筑物体、设备等。
诉讼期间，荷村股份社就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为15304元，建筑物月租金为4611元。
庭审中，荷村股份社、麦广明双方均同意在本案中暂不扣减荷村股份社在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。
另查明，2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）（2001）115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
荷村股份社以《土地租赁合同》的租赁期限至2014年12月31日届满，双方没有签订续租合同且麦广明拒不返还案涉土地为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：一、麦广明拆除案涉承租土地上的建筑物及其他附属物，将案涉土地返还给荷村股份社；二、麦广明支付使用费（从2015年1月1日起至返还土地、厂房之日止，使用费按评估结果计算）；三、本案诉讼费用由麦广明承担。
原审法院认为：本案争议焦点在于：一、麦广明应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还荷村股份社案涉土地；二、麦广明应否支付荷村股份社合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，原审法院分析如下：
一、麦广明应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还荷村股份社案涉土地。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
荷村股份社、麦广明就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，麦广明应向荷村股份社返还案涉土地。麦广明在使用案涉土地期间，自行构建了地上建筑物，根据合同约定，期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由麦广明自行拆卸搬迁土地上自建的建筑物体、设备等。从合同约定可见，首先，案涉租赁土地为临时租用，麦广明在投入构筑地上建筑物时应当考虑租赁期较短及可能不能续租的风险。其次，在合同不再履行的情况下，麦广明应当预见需拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物。再次，按合同约定，合同期满后，麦广明需拆除建筑物，并不是荷村股份社需赔偿或补偿麦广明建筑物及附着物的残余价值。综上，荷村股份社要求麦广明拆除案涉土地上的建筑物，并返还荷村股份社案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，原审法院予以支持。
二、麦广明应否支付荷村股份社合同到期后的使用费。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
在原租赁合同届满后，麦广明没有依合同约定及法律规定，向荷村股份社交还案涉土地。麦广明因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向荷村股份社支付使用费。租赁合同期满前，荷村股份社已发出公告，提出了新的要约，可见荷村股份社不同意按原合同约定继续履行与麦广明的租赁关系。麦广明也不同意按荷村股份社于公告中的条件订立新的租赁合同，故也不能按公告条件计算租金。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同及公告内容对荷村股份社、麦广明双方均不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，荷村股份社要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金为15304元，建筑物月租金为4611元。据此，麦广明应按土地月租金为15304元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向荷村股份社支付土地使用费。在原合同期满后，麦广明可能仍有向荷村股份社付款的情况，因荷村股份社、麦广明双方均同意待案件终审后共同核对扣减，故本案中不作处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、麦广明应在判决发生法律效力之日起三十日内拆除位于佛山市顺德区乐从镇荷村工业东路28-34号的土地上的建筑物及其他附着物，并将上述土地返还荷村股份社；二、麦广明应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金15304元计算）。一审案件受理费165.15元，由麦广明负担。评估费3000元，由荷村股份社负担1500元，由麦广明负担1500元。
上诉人麦广明不服上述判决，向本院提起上诉称：一、关于应否拆除案涉土地上的建筑物后才返还土地的问题。案涉土地地处佛山市东平新城规划严控区，政府规定一律不得新建任何厂房等建筑物，麦广明在案涉土地上自行花费巨资投资建设的厂房等建筑物如果被拆除，对于麦广明和荷村股份社均是重大的经济损失。因为拆除后不可能再建设任何新的建筑物，案涉土地变为空地的租赁价值将会大幅下降，甚至无法出租。另保留建筑物如遇政府征地拆迁还可得到巨额的地上建筑物补偿。原审法院无视这些客观情况，仅是依照法律规定和合同约定作出简单拆除的判决是错误的。为了避免受损，最合理最公平的处理方式是案涉土地上的建筑物由荷村股份社以合理的价格有偿受让后才一并收回案涉土地。
二、关于合同履行期限届满后的土地使用费问题。1.对于案涉的《资产评估报告书》，麦广明在一审时已提出强烈异议，并以该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等理由要求重新评估，但原审法院不予采纳，这明显是错误的，导致案涉土地租金标准畸高。2.假设法院最终判决麦广明自行拆除案涉土地上的建筑物后才将案涉土地交还给荷村股份社，那么原审判决第二项关于土地使用费部分明显错误。因为判决拆除的时间是30日，而拆除期间麦广明无法将案涉土地交还，同时拆除期间不存在计算麦广明使用案涉土地的情形，该判项应改为土地使用费计算至麦广明拆除案涉土地上的建筑物完毕之日止才公平合理。综上，麦广明请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。
被上诉人荷村股份社答辩称：麦广明的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。另外，对于麦广明申请重新鉴定的问题，麦广明在一审中已经申请重新鉴定，原审法院已通知鉴定人出庭接受双方的质询，解决了麦广明所有的疑问，原审法院认定该鉴定报告是合法有效的，二审法院不应当准许麦广明重新鉴定的申请。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
本院查明：2001年7月11日，顺德市规划国土局作出顺集（转）（2001）115号文件，同意荷村经济联合社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
2008年12月24日，麦广明与佛山市顺德区乐从镇荷村村资产管理办公室（以下简称荷村资产办）签订《土地租赁合同》一份，约定麦广明租用荷村工业东路28-34号的土地，土地面积为二亩三分，每年租金每亩20000元，每年每亩递增1000元。期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由麦广明自行拆卸搬迁土地上自建的建筑物体、设备等。
一审期间，荷村股份社就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，评估结论为案涉土地月租金市场参考价格为15304元，建筑物月租金市场参考价格为4611元。一审庭审中，荷村股份社、麦广明双方均同意在本案中暂不扣减麦广明在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。
二审期间，荷村股份社陈述荷村的所有资产在2006年之前归荷村资产办管理，在2006年之后根据《荷村集体资产管理协议》和《关于荷村全部土地物业归股份社管理方案》的规定归荷村股份社管理；麦广明陈述在案涉合同履行过程中其是向荷村股份社支付案涉土地的租金；麦广明向本院申请对案涉土地的租金标准重新进行评估。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为：（一）麦广明应否拆除案涉土地上的建筑物；（二）麦广明应支付案涉土地使用费的计算标准及截止时间。
关于第一个争议焦点。麦广明上诉主张不应将案涉土地上的建筑物简单的拆除，应由荷村股份社以合理的价格有偿受让后一并收回案涉土地。经审查，根据案涉《土地租赁合同》第二条“麦广明租赁案涉土地的期限自2009年1月1日起至2014年12月31日止”的约定，案涉合同约定的履行期限已届满。因双方并未就续租事宜协商一致，荷村股份社亦没有有偿受让案涉土地上的建筑物的意思表示，根据案涉《土地租赁合同》第十条“期满后双方协商续租，如协商不成，则在协议终止或解除后30日内，由麦广明自行拆卸搬迁在租赁土地上自建的建筑物体、设备等，拆卸搬迁费用由麦广明承担，场地清理干净后交回荷村资产办”的约定，麦广明应自行将案涉土地上的建筑物及其他附着物拆除，将案涉土地恢复原状后返还荷村股份社。原审法院判决麦广明拆除案涉土地上的建筑物及其他附着物，并无不当，本院予以维持。麦广明的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。对于麦广明应支付的案涉土地使用费的计算标准问题。《土地租赁合同》约定的履行期限届满后，麦广明仍占有使用案涉土地，而双方对于案涉土地使用费的计算标准没有达成一致意见，因此，原审法院根据荷村股份社的申请，委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案涉土地租金市场价格进行评估，该鉴定机构作出《资产评估报告书》，评估结论为案涉土地月租金市场参考价格为15304元。虽然麦广明对该报告书有异议，但其并没有提供足以反驳《资产评估报告书》的相反证据和理由，故原审法院采信《资产评估报告书》并无不当，本院对麦广明在二审期间提出对案涉土地的租金标准重新进行评估的申请不予准许。原审法院参照《资产评估报告书》的评估意见，判决麦广明向荷村股份社支付案涉土地使用费的计算标准为每月15304元，并无不当，本院予以维持。而对于麦广明应支付案涉土地使用费的截止时间。麦广明上诉主张原审判决第二项应改为土地使用费计算至麦广明拆除案涉土地上的建筑物完毕之日止。经审查，《土地租赁合同》约定的履行期限届满后，麦广明仍占用着案涉土地，未能按原状将案涉土地返还荷村股份社，影响了荷村股份社将案涉土地进行对外出租，因此原审判决麦广明支付土地使用费至返还案涉土地之日止，并无不当，本院予以维持。
综上，麦广明的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费165.15元，由上诉人麦广明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 赖敏婷