重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第02007号
原告王远义，男，1969年10月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。
委托代理人杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。
被告金泽珍，女，1960年2月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告张少才，男，1952年1月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。
第三人周琴，女，1973年7月29日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人彭自力，湖北图盛律师事务所律师。
委托代理人周岩，湖北图盛律师事务所实习律师。
原告王远义与被告金泽珍、张少才及第三人周琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理。因本案需以另一案即王远义与金泽珍、张少才、张志强确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，本案于2015年3月27日中止审理。前案审结后，本案依法恢复审理，由代理审判员罗鉴平适用简易程序独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告王远义及其委托代理人杜长坤、第三人周琴及其委托代理人彭自立到庭参加诉讼；被告金泽珍、张少才经本院传票传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告王远义诉称，二被告是夫妻，被告金泽珍系原綦江县环境卫生管理所职工。2001年3月1日原綦江县环境管理所出台《职工集资建房实施方案》，金泽珍符合条件，同年6月4日，原綦江县环境卫生管理所与金泽珍签订《重庆市职工集资建房协议书》，约定金泽珍以每平方米600元的价格集资修建位于原綦江县古南镇龙角路的綦江县环卫所职工集资楼，三室二厅，金泽珍应缴纳集资建房款64895元。合同签订后，金泽珍缴纳了上述建房款，2005年3月17日，金泽珍、张少才取得该房屋房地产权证（207房地证2005字第1373号）。金泽珍与原綦江县环境卫生管理所签订建房协议后，又将该房屋出售给第三人周琴。2003年8月21日，原告与周琴签订《购房协议》，约定周琴以125000元的价格将上述房屋售与原告，并由周琴负责办理房产证、土地证。双方还约定，签订协议同时，原告支付周琴10000元，周琴腾退物品后再付105000元，电安好后付3000元，两证办好再付7000元。后原告按协议约定支付周琴115000元，周琴交付了房屋给原告，原告及家人从2003年9月起迁入该房屋居住至今。但由于二被告出售房屋给周琴后没有办理过户登记手续，导致原告在周琴处购房后也未办理过户登记手续，现第三人周琴又怠于行使权利，导致原告至今未取得房屋产权证，现诉至法院，请求判决被告及第三人在五日内协助原告办理坐落于重庆市綦江区文龙街道孟家院49-10号房屋的产权过户登记手续，并由被告承担诉讼费。
被告金泽珍、张少才提交书面答辩意见，本案诉争的房屋只能由原綦江县环卫所职工购买，被告才有购买资格，为购买上述房屋被告只是向周琴借款，并同意周琴居住至被告之子张祥杰结婚。周琴在居住期间，擅自将房屋出让给原告，被告多次找王远义理论未果，周琴也无法取得联系，直到张祥杰结婚急需住房，被告才提起对王远义的物权保护纠纷诉讼，并得到一审判决支持。本案诉争房屋一直登记在被告名下，被告是合法产权人，现被告已将该房屋抵押贷款，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周琴辩称，原告起诉的购房事实成立，第三人也愿意协助过户，但由于被告拒不配合，第三人无能为力，第三人一直在积极要求被告过户，没有怠于行使权利。
经审理查明，原綦江县环境卫生管理所于2001年3月1日出台《职工集资建房实施方案》，被告金泽珍符合集资建房条件，2001年6月4日，原綦江县环境卫生管理所（甲方）和金泽珍（乙方）签订了《重庆市职工集资建房协议书》，工程名称綦江县环卫所职工集资楼，工程坐落在綦江区古南镇龙角路，户型三室二厅，预定工期2001年5月10日至2002年2月10日，集资额度为500元／平方米，乙方应向甲方缴纳集资建房款共计64895元，于2003年2月10日前缴清。集资户自签订建房协议起至办理完毕房屋产权证、土地使用证前，不得将房屋转让他人，甲方将只按本协议的签订人办理相关手续。乙方集资房实际建筑面积和公用建筑面积的分摊，待房屋竣工后，以主管机关现场测定为准，双方再按核准建筑面积结算购房款，多退少补。甲方将房屋移交后，由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证，办好后即交乙方收执。金泽珍分六次向原綦江县环境卫生管理所缴纳了房屋集资款67685元。
2003年8月21日，第三人周琴作为甲方、原告王远义作为乙方签订购房协议一份，协议约定甲方将位于綦江环卫所家属楼六楼集资住房一套（即本案诉争房屋）转让给乙方，转让价格为125000元，甲方负责给乙方办理好房产证、土地使用证，现有的光纤、天然气、电话无偿转让给乙方，水、电、电话必须过户。同时约定签订协议时乙方付款10000元，屋内东西腾退后付款105000元，电安好后付3000元，两证办好再付7000元。合同签订后王远义向周琴支付房款115000元，周琴出具了相应的收条。王远义及其家人从2003年9月起迁入该房屋内居住。
2005年3月17日，金泽珍、张少才取得了由原綦江县国土资源和房屋管理局颁发的本案争议集资房207房地证2005字第1373号房地产权证（坐落在原綦江县古南镇孟家院49-10号，建筑面积135.37平方米，套内建筑面积120.07平方米）。至今，该房屋仍登记在二被告名下。
2013年5月，被告金泽珍、张少才向本院提起对原告王远义的诉讼，以上述房屋被王远义侵占，物权受到侵害为由，请求判决王远义归还上述房屋。本院于2013年7月5日判决王远义返还金泽珍、张少才上述房屋。王远义不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，二审中，王远义申请第三人周琴作证，并由第三人周琴提供了金泽珍出具的收到集资购房款收据，据此，重庆市第五中级人民法院以（2013）渝五中法民终字第03355号判决认定金泽珍、张少才已经将诉争房屋出售给周琴，故周琴有权处分本案诉争房屋。周琴与王远义均认可双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且王远义亦按照合同约定履行了合同义务，故王远义是基于有效的房屋买卖合同合法占有綦江区古南镇孟家院49-10号房屋。重庆市第五中级人民法院依据二审新查明的事实改判，驳回金泽珍、张少才的诉讼请求。
另查明，2014年6月17日，被告金泽珍、张少才作为借款人、抵押人，案外人张志强作为出借人、抵押权人，签订《借款合同》一份，合同约定被告金泽珍、张少才向张志强借款300000元，金泽珍、张少才以房产证号为207房地证2005字第1373号的房屋进行抵押，作为借款担保。合同签订后，双方又签订《重庆市房地产抵押合同》，合同约定贷款债权人为张志强，债务人为金泽珍、张少才，贷款金额为人民币300000元，贷款期限为10年，金泽珍、张少才以产权证号为207房地证2005字第1373号的房地产设定抵押权，作为金泽珍、张少才履行债务的担保，抵押期限为10年。2014年6月24日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局办理了抵押权登记手续。2015年1月12日，原告王远义向本院提起诉讼，请求法院确认张志强与金泽珍、张少才于2014年6月24日签订的抵押合同无效。2015年6月26日，本院作出（2015）綦法民初字第00750号判决书，判决：张志强与金泽珍、张少才于2014年6月24日签订的《重庆市房地产抵押合同》无效。该判决现已生效。
前述事实，有当事人陈述、购房协议、收条、（2013）渝五中法民终字第03355号判决书、（2015）綦法民初字第00750号判决书、重庆市綦江区国土资源和房屋管理局档案等证据在案为凭，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告王远义与第三人周琴于2003年8月21日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。现原告王远义已按合同约定的条件支付了大部分房款，履行了主要义务，但周琴尚未按照合同约定为原告王远义办理产权过户登记手续，故本院对原告要求第三人协助过户登记的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十三条第一款规定“合同法第七十三条规定的‘债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的’，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现”，但本案原告所主张的是办证请求权，属行为给付之债，具有强烈的物权性质，不具有金钱给付的内容，显然不属于上述法律规定的代位权的行使范围，结合合同的相对性原则，原告王远义要求被告金泽珍、张少才协助办理过户登记手续，理由不当，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人周琴在本判决生效后六十日内协助原告王远义办理坐落在原綦江县古南镇孟家院49-10号房屋（房地产权证号：207房地证2005字第1373号）的过户登记手续。
二、驳回原告王远义的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费40元，由第三人周琴负担（原告已纳，第三人在履行上述义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 罗鉴平
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 谭光净