南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2678号原告符士侃，男，汉族，1982年5月28日生。委托代理人朱丽，江苏石城律师事务所律师。委托代理人吴刚，江苏石城律师事务所律师。被告张开侠，女，汉族，1952年3月1日生。委托代理人张继成（系被告张开侠的女婿），自然情况同下。被告张继成，男，汉族，1973年1月13日生。第三人南京存放房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913201153027578509，住所地江苏省南京市江宁区经纪技术开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。法定代表人薛瑞，该公司经理。委托代理人周颖竹，该公司职员。原告符士侃诉被告张开侠、张继成及第三人南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告符士侃的委托代理人朱丽，被告张继成亦即被告张开侠的委托代理人出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符士侃诉称：经第三人居间，原告欲购买被告张开侠所有的位于本市南通路88号17幢一单元402室房屋（以下简称涉案房屋），并与被告张开侠的代理人即其女婿被告张继成就涉案房屋的买卖事宜进行了协商。2016年2月29日，被告张继成携带被告张开侠的身份证、授权委托书、涉案房屋产权证及土地证原件，在第三人处签订了一份《南京市存量房交易合同》。合同签订后，原告根据被告方及第三人的要求支付了定金，并约定原、被告双方于2016年3月10日前办理合同网上备案及签订监管协议。此后，被告方以房屋涨价为由要求提高房价，否则将拒绝出卖上述房屋。经原、被告多次协商，双方也曾就房屋出卖价格达成一致，但最终被告方拒绝出卖房屋。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告方继续履行原、被告双方于2016年2月29日签订的《南京市存量房交易合同》，协助原告办理房屋过户登记手续并交付房屋；2、被告方承担本案诉讼费用。被告张开侠、张继成辩称：首先，原告诉状中所述的授权委托书系被告张继成本人书写并签字，被告张开侠是被告张继成的岳母，被告张开侠不曾签署过出售房屋的授权委托书，也未对被告张继成签订的房屋买卖合同进行追认。原告未对被告张继成提供的居民身份证、授权委托书等材料进行核实，也未向房屋所有权人确认卖房事宜，且涉案房屋存在共有权人，故原告与被告张继成签订的合同不能成立。其次，合同中约定的购房定金为40万元，买方为了减少风险，只同意先交5万元，剩余35万元在送件当天交给房主，该项约定放大了卖方的风险。最后，原告所陈述的被告以房价上涨为由提高房屋售价或拒绝出卖房屋，没有事实依据，且被告方对于原告所述的曾与原告商谈涨价一事，亦不予认可。综上，原、被告及第三人签订的《南京市存量房交易合同》，系原告与第三人恶意串通，在明知被告张继成没有代理权的情形下，为了低价购买房屋和收取中介费，采用欺骗的手段与被告张继成签订。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人存房经纪公司述称，经第三人居间，原、被告双方初步达成房屋买卖的合意。被告张继成在第三人向其确认涉案房屋的产权、现状等相关信息时称，被告张继成虽非涉案房屋的产权人，但对于涉案房屋出卖的事宜具有决定权。考虑到被告张继成非涉案房屋的产权人，第三人要求其于签订房屋买卖合同时出具涉案房屋产权人签署的授权委托书。签订合同时，被告张继成携带被告张开侠的身份证、户口本及授权委托书到第三人处并在房屋买卖合同中签字。被告张继成出具的委托书中明确载明相关房屋买卖的事宜由被告张继成代理，被告张开侠于涉案房屋过户时亲自当场办理。考虑到交易风险的存在，原、被告双方约定购房定金为40万元，首先支付5万元，剩余35万元于被告张开侠本人到场时支付。第三人不认可被告方关于涉案房屋的出售系低价出售的陈述。原、被告双方最初达成的房屋出售价为220万元，后因被告方着急拿钱，故房屋售价降至210万元。参考第三人经办的同期精装房240万元的售价，被告方出卖的房屋系不满两年的毛坯房，其售价为210万元不能算低价。综上，第三人基本认可原告所述的事实和诉讼请求。经审理查明：涉案房屋的建筑面积为84.79平方米。登记的产权人为被告张开侠。被告张继成是被告张开侠的女婿。2016年2月29日，被告张继成携本人身份证、被告张开侠身份证、涉案房屋所有权证、土地使用权证的原件，以及一份授权委托书，于第三人处签订了一份《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（以下简称《买卖合同》）。该授权委托书载明：“兹委托张继成全权办理南通路世茂外滩新城17-1402房屋的售卖手续，办理房产局过户手续时，本人再亲自到场。”授权委托书中委托人部分有“张开侠”的签名，日期为“2016.2.23”。《买卖合同》载明甲方为被告张开侠（卖方），乙方为原告符士侃（买方），丙方为存房经纪公司（经纪机构），约定甲方自愿将涉案房屋（房屋所有权证号为鼓转字第599498号，丘权号为648230-II-21）出售给乙方；转让价款为210万元，其中含定金40万元，尾款2万元；乙方以全额付款的方式向甲方支付购房款；乙方于2016年3月10日前将购房款168万元解交监管账户；甲方同意乙方自留尾款2万元不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲、乙双方定于出件后3个工作日时正式交付该房屋；甲、乙双方定于出件后3个工作日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在出件前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方结清由乙方使用；甲方逾期交付该房屋的，每逾期一天，按照总房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方；甲、乙双方同意，在合同生效后60日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记等等。原告符士侃在合同尾部乙方处签字确认，被告张继成在合同尾部甲方代理人处签字确认。上述合同签订后，原告向被告张继成支付定金5万元，并出具一份欠条。该份欠条中载明：“今欠张开侠定金叁拾伍万元整，因购买原属张开侠南通路88号17幢一单元402室住房一套。承诺于2016年3月10日前送件当日支付。”原告符士侃在欠条尾部签字确认。被告张继成收到该笔款项及欠条后出具一份定金收条，表明其已收到购买涉案房屋的定金40万元。同时，原告向第三人存房经纪公司支付中介费10500元、房屋保障金4200元，合计14700元，第三人存房经纪公司收到该笔款项后亦向原告出具了一份收款收据。随后，被告张继成以涉案房屋产权人即被告张开侠不同意卖房为由，向原告提出终止合同，不再出卖房屋。原、被告双方就房屋买卖一事多次协商，未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，原告表示愿意按照合同履行支付剩余房款等合同义务。原告申请证人邹某出庭作证，证人出庭时陈述，证人系第三人存房经纪公司万达分店销售员，证人于第三人的网站上看到涉案房屋的出售信息后，联系原、被告双方商谈房屋出卖事宜；就房屋产权信息，证人曾某被告张继成询问，被告张继成表示其系房主张开侠的女婿，可以就房屋出售的相关事宜作出决定；因被告张继成非涉案房屋的所有权人，故证人要求被告张继成提供房屋所有权人签署的卖房委托书；合同约定的购房价款为210万元，定金为40万元；签订合同时，被告张继成携带的房主即被告张开侠的身份证系原件；合同签订后，被告张继成曾电话通知证人，表示家里人因房价过低不同意卖房，经协商后购房价格提至217万元，但最终被告张继成提出不同意出卖房屋，并赔偿原告1万元，支付第三人5000元，但原告未同意等等。对于证人的陈述，被告张继成当庭承认签订合同时所携的被告张开侠的身份证系原件，但对于授权委托书一事，被告张继成认为其伪造被告张开侠的签名并制作授权委托书，是征求了证人或第三人同意后实施等等。因双方当事人意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、授权委托书、房屋所有权证、土地使用权证、《买卖合同》、定金收条、收款收据、欠条、证人证言及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告符士侃与被告张开侠签订的《买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于被告方认为上述《买卖合同》因系物权代理且事后未得到被告张开侠的追认故不能成立的主张，本院不予采纳，理由如下：首先，《买卖合同》签订前，被告方互相协商之后发布房屋出售信息的行为，表明出售房屋系被告张开侠真实意思表示;合同签订时，被告张继成所携带的被告张开侠的身份证、自己的身份证、涉案房屋所有权证、土地使用权证，均系原件，被告张开侠将上述重要证件及材料交予被告张继成的行为进一步表明被告张开侠知晓并同意被告张继成代其出售房屋；其次，被告方首次拒绝履行合同后，两被告经协商曾就房屋的出售价格与原告达成初步处理方案，同意以217万元的价格出售涉案房屋，虽然被告方不久便再次拒绝履行合同，但是上述达成合意的情形亦可印证，被告张开侠在签订合同之时系知晓并同意被告张继成代其出售房屋。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据上述分析，原告有理由相信被告张继成系有权代理权。综上，两被告之间就委托出卖涉案房屋的代理关系成立，授权委托书中被告张开侠的签名问题不影响对双方法律关系的认定，两被告主张《买卖合同》不能成立的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。关于合同继续履行问题。根据法律规定，依法订立的合同对当事人有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除，因此原、被告双方应按《买卖合同》的约定履行各自义务。原告要求被告方继续履行合同的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告方应按照约定继续履行房屋交付、协助办理房屋过户手续等义务。审理中，原告表示其同意按照合同的约定继续履行支付房款等义务，本院予以确认。由于两被告之间系委托代理关系，故原告要求被告张继成承担继续履行的民事责任，不符合法律规定，本院不予支持。据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张开侠继续履行与原告符士侃于2016年2月29日签订的《南京市存量房交易合同》，在原告符士侃付清剩余房款后三日内，将位于本市南通路88号17幢一单元402室房屋交付原告符士侃，并协助原告符士侃办理房屋产权过户等相应手续。二、驳回原告符士侃对被告张继成的诉讼请求。案件受理费23600元减半收取11800元，保全费5000元，合计16800元，由被告张开侠、张继成负担（此款原告已预付，两被告于本判决生效之日起十日内将该款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一六年六月二十三日见习书记员  汪慧娣