温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异137-142号
案外人：温州市房地产公司，住所地：温州市鹿城区县后巷解北大楼二楼。
法定代表人：钱仁川，经理。
委托代理人：杨康乐，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市上城区开元路19-1、19-2号。
代表人：胡英，总经理。
委托代理人：林焕、蔡一成，浙江合一律师事务所律师。
申请执行人：肖敏，女，1966年3月23日出生，汉族，住温州市鹿城区剪刀巷飞虹大楼*幢***室，公民身份号码：3303021966********。
申请执行人：朱进巧，男，1953年8月15日出生，汉族，住温州市鹿城区南塘街**号，公民身份号码：3303021953********。
申请执行人：贺峥嵘，男，1947年3月3日出生，住温州市鹿城区水心杨组团*幢***室，公民身份号码：3303021947********。
申请执行人：陈捷，男，1974年8月20日出生，汉族，住温州市鹿城区上村路*号***室，公民身份号码：3303021974********。
申请执行人：孙方泽，男，1955年9月14日出生，汉族，住温州市鹿城区河通桥*号，公民身份号码：3303021955********。
被执行人：温州市凌志物资供应有限公司，住所地：温州市鹿城区勤奋路广汇商厦1503室-1。
法定代表人：李志豪。
被执行人：温州市九洲房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区勤奋路广汇商厦1501室、1502室。
法定代表人：吴金妹。
被执行人：浙江民丰投资有限公司，住所地：杭州市西湖区天目山路398号三号楼3层。
法定代表人：张柏荣。
被执行人：李胜铁，男，1977年10月18日出生，汉族，住温州市鹿城区江滨路九洲大厦*幢****室，公民身份号码：3303021977********。
被执行人：李胜详，男，1981年7月10日出生，汉族，住温州市鹿城区江滨路华中大厦*幢****室，公民身份号码：3303021981********。
被执行人：李志豪，男，1954年1月31日出生，汉族，住温州市鹿城区学院西路***号，公民身份号码：3303021954********。
被执行人：吴金妹，女，1957年9月30日出生，汉族，住址同上，公民身份号码：3303021957********。
被执行人：管佳萸，女，1981年10月2日出生，汉族，住温州市鹿城区蒲鞋市新村**幢***室。公民身份号码：3303021981********。
被执行人：伍非子，女，1981年10月26日出生，汉族，住温州市鹿城区江滨路九洲大厦***幢***室，公民身份号码：3303021981********。
本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：华融资产公司）、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷、孙方泽与被执行人温州市凌志物资供应有限公司（以下简称：凌志物资公司）、温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称：九洲房开公司）等金融借款合同、民间借贷纠纷案件中，案外人温州市房地产公司向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月10日进行公开听证，案外人温州市房地产公司的委托代理人杨康乐，申请执行人华融资产公司的委托代理人蔡一成到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人温州市房地产公司称：2000年12月20日，案外人与九洲房开公司签订《协议书》一份，约定：九洲房开公司将自己开发建设的江滨路鹿城段6号地块一层营业房2-1号楼、3号楼（全部）、4号楼（西头约10米长面积除外），总建筑面积约2300平方米；6号地块1号楼3-6层约8000平方米，12号地块5-9层约3250平方米住宅，6号地块4号楼约1200平方米写字楼，共约11250平方米（具体附建筑平面图按实估算）出让给案外人。协议签订后，案外人依约支付购房款，九洲房开公司向案外人交付坐落温州市鹿城区江滨路鹿城段6号地块即九洲大厦1号楼一层29、30、32、34、35号，2-1号楼101、103、111号，2-2号楼117、118、119、120号，3号楼一层，4号楼一层101、102、108、109号，4号楼二层201、202-1号，合计营业房面积2086.61平方米，写字楼面积922.51平方米。因九洲房开公司不协助办理上述房屋所有权和土地使用权变更登记，案外人曾向贵院起诉。贵院作出（2014）温鹿民初字第3093号民事判决书，判决：九洲房开公司于本判决生效之日起十日协助温州市房地产公司办理坐落温州市鹿城区江滨路鹿城段6号地块即九洲大厦1号楼一层29、30、32、34、35号，2-1号楼101、103、111号，2-2号楼117、118、119、120号，3号楼一层，4号楼一层101、102、108、109号，4号楼二层201、202-1号房屋所有权和土地使用权变更登记过户手续。该民事判决书生效后，九洲房开公司仅协助办理了九洲大厦4号楼二层201号、202-1号和4号楼一层102号房屋所有权变更登记，案外人遂向贵院申请执行。贵院强制执行了九洲大厦3号楼一层房屋所有权变更登记，对剩余14处房产以被贵院另案查封为由，未予执行。2016年6月13日，贵院在九洲大厦张贴（2015）温鹿执民字第3778-3782号《关于司法处置九洲房开公司名下所有的坐落温州市鹿城区勤奋路及江滨路97套房产及车库的告知书》，欲处置包括案外人购买的上述14处房产。据了解，上述14处房产系九洲房开公司为温州市凌志物资供应有限公司向中国建设银行股份有限公司温州新城支行借款提供担保的抵押物。案外人认为，九洲房开公司将上述房产出卖给案外人在先，抵押在后，且抵押时，该房产早已用于安置或投入使用，抵押权人未对房屋产权归属进行核查，存在过错，抵押权不能成立。上述14处房产应属案外人所有，不应纳入被拍卖房产。请求解除对坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦1号楼一层29、30、32、34、35号，2-1幢101、111号，2-2号楼117、118、119、120号，4幢一层101、108、109号共14处房产的查封，中止对该房产的拍卖程序，并将上述房产强制过户至案外人名下。
申请执行人华融资产公司称：一、案外人与被执行人九洲房开公司之间的房屋买卖合同及相关的事实，由法院予以认定。二、申请执行人对涉案房产享有抵押权，依法享有对抗案外人提出排除执行的权利。三、银行在办理抵押过程中，严格按照相关规定，并不存在过错。请求驳回案外人的执行异议。
本院查明：中国建设银行股份有限公司温州新城支行（以下简称：建行新城支行）与被执行人凌志物资公司、九洲房开公司等金融借款合同一案，本院于2015年4月2日作出（2014）温鹿商初字第5379号民事判决书，判决：凌志物资公司于本判决生效之日起十日内偿还建行新城支行借款本金200万元及利息、利息的复利、逾期利息；若凌志物资公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖九洲房开公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦4幢一层1号、8号、9号，2-2幢118号、119号、120号房产，所得价款由建行新城支行在494万元的限额内优先受偿；若凌志物资公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖九洲房开公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦1幢一层29号、30号、32号、34号、35号，2-2幢117号，2-1幢101号、111号房产，所得价款由建行新城支行在572万元的限额内优先受偿；若凌志物资公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖浙江民丰投资有限公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦1幢地下室1号、2号房产，所得价款由建行新城支行在409万元的限额内优先受偿；李胜铁对凌志物资公司所负的上述债务在700万元的限额内承担连带清偿责任；李胜详、李志豪、吴金妹均对凌志物资公司所负的上述债务承担连带清偿责任；管佳萸、伍非子各自均对凌志物资公司所负的上述债务在700万元的限额内承担连带清偿责任；九洲房开公司、浙江民丰投资有限公司各自均对凌志物资公司所负的上述债务在2700万元的限额内承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，建行新城支行将上述债权及担保权利转让给华融资产公司。权利人华融资产公司于2016年4月18日向本院申请执行。本院同年4月20日、4月27日作出（2016）浙0302执3653号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人九洲房开公司名下的坐落4幢一层1号、8号、9号，2-2幢117号、118号、119号、120号，1幢一层29号、30号、32号、34号、35号，2-1幢101号、111号房产。申请执行人肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷、孙方泽与被执行人九洲房开公司、李志豪民间借贷纠纷五案，本院于2015年7月27日作出（2015）温鹿民初字第879-883号民事判决书，判决：九洲房开公司于本判决生效之日起十日内分别偿还贺峥嵘、陈捷、朱进巧、肖敏、孙方泽借款本金各98万元、898920元、2433520元、541720元、1076920元及利息；李志豪对上述款项承担连带清偿责任。上述民事判决书生效后，权利人贺峥嵘、陈捷、朱进巧、肖敏、孙方泽于同年9月30日向本院申请执行。本院于2016年4月11日作出（2015）温鹿执民字第3778-3782号之一执行裁定书和协助执行通知书，查封了坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦2-1幢103室房产。同年5月30日，本院作出《关于司法处置九洲房开公司名下所有的坐落温州市鹿城区勤奋路及江滨路97套房产及车库的告知书》，拟依法裁定拍卖、变卖或者以物抵债包括上述14处房产之内的97套房产及车库。案外人温州市房地产公司知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：2000年12月20日，案外人温州市房地产公司（作为甲方）与被执行人九洲房开公司（作为乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将自己开发建设的江滨路鹿城段6号地块一层营业房2-1号楼、3号楼（全部）、4号楼（西头约10米长面积除外），总建筑面积约2300平方米；6号地块1号楼3-6层约8000平方米，12号地块5-9层约3250平方米住宅，6号地块4号楼约1200平方米写字楼，共约11250平方米（具体附建筑平面图按实估算）出让给甲方；营业房价格为18000元/平方米，住宅、写字楼价格为4500元/平方米，房价合计92025000元；甲方于合同签订后3天内先付乙方2000万元，留2000万元直接由甲方转为乙方名下作为合股项目投资资金，于2001年1月底支付二期购房款2000万元，于同年3月支付三期购房款2000万元，待房屋竣工验收后全部付清剩余款项；双方各负担50%的税费。协议签订后，九洲房开公司向温州市房地产公司交付了坐落温州市鹿城区江滨路鹿城段6号地块即九洲大厦1号楼一层29、30、32、34、35号，2-1号楼101、103、111号，2-2号楼117、118、119、120号，3号楼一层101号，4号楼一层101、102、108、109号，4号楼二层201、202-1号，合计营业房面积2086.61平方米，写字楼面积922.51平方米。温州市房地产公司陆续向九洲房开公司支付了上述房屋的购房款，九洲房开公司分别于2005年10月15日、2006年7月25日、10月17日、2010年3月22日开具了上述房屋的销售发票。因九洲房开公司未协助温州市房地产公司办理上述房产过户手续，温州市房地产公司于2014年10月29日向本院起诉。本院于2014年12月11日作出（2014）温鹿民初字第3093号民事判决书，判决：温州市房地产公司于本判决生效之日起十日内协助温州市房地产公司办理坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦1号楼一层29号、30号、32号、34号、35号，2-1号楼101号、103号、111号，2-2号楼117号、118号、119号、120号，3号楼一层，4号楼一层101号、102号、108号109号，4号楼二层201号、202-1号房屋所有权和国有土地使用权变更登记过户手续。该民事判决书已于2015年1月22日发生法律效力。
上述事实有案外人提供的营业执照、（2014）温鹿民初字第3093号民事判决书、生效证明书、调拨给市房地产开发公司面积情况表、房屋租赁合同、发票，本院依职权调取的（2015）温鹿民初字第879-883号民事判决书、（2014）温鹿商初字第5379号民事判决书、（2016）浙0302执3653号执行裁定书、协助执行通知书、（2015）温鹿执民字第3778-3782号之一执行裁定书、协助执行通知书、关于司法处置九洲房开公司名下所有的坐落温州市鹿城区勤奋路及江滨路97套房产及车库的告知书、协议书、购房发票，以及案外人、申请执行人华融资产公司的陈述等证据所证实。
本院认为，因被执行人未履行生效民事判决书确定的给付义务，本院对被执行人九洲房开公司提供抵押的涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人华融资产公司受让了建行新城支行对涉案房产的抵押权利，依法享有对抗案外人对涉案房产提出排除执行的抵押权。案外人要求解除对涉案房产的查封，中止对该房产的拍卖程序，于法无据，本院不予支持。案外人要求将涉案房产过户至案外人名下，不属于执行异议的审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定，裁定如下：
驳回案外人温州市房地产公司的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年九月二十日
代书记员 季珊珊