黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑06民终181号
上诉人（原审被告）：王学研，男，1984年7月1日出生，汉族，大庆油田有限责任公司采油六厂生产准备大队职工，住大庆市让胡路区。
上诉人（原审被告）：大庆海格汇信息咨询服务有限公司，所在地址：大庆市北星路1号。
法定代表人：王学研，职务：经理。
委托诉讼代理人：包文斌，男，1985年2月5日出生，蒙古族，大庆市海格汇信息咨询服务有限公司负责人，住大庆市让胡路区。
上诉人（原审被告）：包文斌，男，1985年2月5日出生，蒙古族，大庆市海格汇信息咨询服务有限公司负责人，住大庆市让胡路区。
被上诉人（原审原告）：蒋丽霞，女，汉族，1969年5月23日出生，无职业，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：蒋洪兴，男，1955年12月28日出生，汉族，退休工人，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：袁忠君，黑龙江三维（北京）律师事务所律师。
上诉人王学研、大庆海格汇信息咨询服务有限公司（以下简称海格汇公司）、包文斌与被上诉人蒋丽霞房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2017）黑0604民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人海格汇公司委托诉讼代理人包文斌、上诉人包文斌，被上诉人蒋丽霞委托诉讼代理人蒋洪兴、袁忠君到庭参加诉讼。上诉人王学研无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法裁定按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。
海格汇公司、包文斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不支付被上诉人49万元房屋租金、请求被上诉人返还上诉人在装修房屋中可移动设施和设备（如空调、锅炉等），并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，案涉房屋协议约定租期为36个月，但被上诉人给上诉人的租期为39个月，免租期为3个月，相当于租金52万元，故上诉人无需支付被上诉人房租49万元；上诉人包文斌与王学研不应成为本案一审的被告，二人签订房屋租赁合同属于职务行为；一审法院适用法律错误，合同中未约定解除时装修归出租方，由于双方解除合同，上诉人完全有理由将不破坏房屋主体结构的装修拆除，被上诉人交房时没有上述设备和设施，可以拆除能够使用的空调、锅炉等设备属于上诉人的合法财产。补充上诉理由：海格力斯承租日期是2014年5月18日开始至2019年8月16日，2016年3月24日其终止经营后上诉人接手经营，上诉人与被上诉人重新签订房屋租赁合同。海格力斯房屋租赁费用截止到2016年8月16日，2016年3月24日至2016年8月16日是上诉人与海格力斯交接的时间。其中海格力斯欠被上诉人的房租费用尾款30万元是由上诉人替海格力斯向被上诉人偿还的。上诉人2016年8月16日至2019年8月16日是上诉人与被上诉人正常租赁房屋的时间，上诉人延续海格力斯与被上诉人所签订合同的总的租赁时间并延续其三个月免租期的约定。海格力斯在经营过程中将店铺转让给上诉人经营，其经营设施是燃煤锅炉，在大庆市政府的规定下是应该取缔的，不能使用。在海格力斯与上诉人交接的过程中，海格力斯已经将该锅炉处置，上诉人没有锅炉，这处住宅的供暖是集中供暖，上诉人在接收的时候就是集中供暖，供暖单位是电业局，海格力斯在经营期间拖欠了电业局的取暖费，上诉人不想替他偿还所以上诉人购置了锅炉，在上诉人与被上诉人的租赁合同第6.4条中有明确约定，上诉人请求的设施不属于附合的装饰装修，上诉人主张应该由上诉人带走，除去这里举例说明的空调、锅炉之外，还有很多上诉人不易移动的物品。
蒋丽霞答辩认为，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由无事实与法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、上诉人关于“无需支付49万元租金”的上诉理由不能成立。虽然从《房屋租赁合同》约定的租赁期限及起止日期，推断出免租期为3个月，但从合同约定的租赁期限起始日期即2016年5月18日及下一年度租金支付的时间为每年的4月18日，可以看出免租期为合同期限届满前的三个月，而不是上诉人认为的合同履行期限的任意三个月或者是其认为的2016年3月24日至2016年8月16日。另外，从上诉人为被上诉人出具的《承诺书》及支付给被上诉人10万元违约金的事实也可以证明上诉人的观点不能成立。上诉人关于与海格力斯交接的问题，被上诉人认为与我方无关，包文斌与被上诉人蒋丽霞一方是重新签订的租赁合同，我们之间的租期起算及租金支付都应该按照双方签订的房屋租赁合同执行，而不应该按照上诉人与海格力斯签订的合同执行，上诉人补充的上诉理由不能成立；二、上诉人关于“包文斌、王学研系履行职务行为，不应成为本案被告”的上诉理由不能成立。首先，包文斌、王学研是《房屋租赁合同》的主体，是作为承租方在合同上签字，而不是以法定代表人或工作人员身份在合同上签字，因此上诉人不是履行职务行为。其次，《房屋租赁合同》第十条明确约定包文斌、王学研对本合同义务承担连带责任。因此一审法院判决包文斌、王学研与海格汇共同承担责任正确。三、上诉人关于“被上诉人应将锅炉、空调等设备交给上诉人”的上诉理由不能成立。被上诉人将房屋交付给上诉人时该房屋为正常使用且正在经营状态。该房屋的附属设施锅炉、水处理、消防设施、灯具等设施设备一应俱全且正在使用。上诉人承租后将旧设备淘汰、对房屋进行装修改造，但依据《合同法》第235条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，上诉人将房屋返还时应保证房屋具备正常使用状态。如法院判决被上诉人将前述设备拆除交给上诉人，则租赁房屋无法正常使用，这样既不符合法律规定，也有悖公平原则。上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请二审人民法院驳回上诉，维持原判。被上诉人在之后举证说明上诉人刚才所说的锅炉等设施在海格力斯交接时均是齐全并正在使用的，上诉理由不能成立。
王学研未到庭进行答辩，庭后亦未提交书面答辩意见。
蒋丽霞向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告签订的房屋租赁合同；2、三被告返还房屋并将五楼内的物品搬出；3、三被告给付拖欠的租金49万元（2017年5月18日至2017年9月4日三个半月租金64万元减去被告已经支付的15万元）及违约金25万元（以拖欠租金49万元为基数×日千分之五×105天即三个半月）；4、三被告给付拖欠水费100702.80元、电费258377.30元；5、三被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：原告系大庆市让胡路区北星路1号房屋所有权人，房屋建筑面积9420.01平方米，用途为商业及服务业。2016年3月24日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方为原告，乙方三被告；租赁房屋作为宾馆、健身、洗浴使用；甲方于2016年3月24日向乙方交付房屋，房屋租赁期限为3年，自2016年5月18日至2019年8月16日；乙方向甲方交纳5万元保证金，合同履行届满，甲方扣除乙方拖欠的相关费用后退还乙方；第一年年租金210万元，第二年租金220万元，乙方应于每年4月18日前向甲方一次性支付下一年度租金，每逾期一日支付，乙方按年租金总额的千分之五向甲方支付违约金；租赁期间，乙方承担水、电等各项费用；经甲方同意，乙方可以对房屋进行装饰装修或增设附属设施和设备，租赁期间届满或合同解除时，已形成附合的装饰装修，乙方不得要求甲方赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失，未形成附合的装饰装修，可由乙方拆除，但因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状；乙方逾期30天不支付租金的，甲方可以书面通知乙方解除合同；乙方海格汇公司、王学研、包文斌对本合同义务承担连带责任，甲方有权向海格汇公司、王学研、包文斌其中任何一方主张合同权利（包括但不限于房屋租金、违约金赔偿损失等。该合同由原告在甲方处签字，三被告在乙方处盖章、签字。合同签订后，原告将房屋交给三被告使用，三被告向原告交纳第一年租金及押金5万元，对房屋进行装修并使用。另查明，2017年4月19日三被告给原告出具《承诺书》，写明：1、本次延期支付2017年-2018年房屋租金，经双方协商同意延期缴纳房屋，我方已支付延期缴纳租金的违约金10万元；承诺2017年至2018年租金210万元于2017年5月18日前付清；如未能按照本约定支付租金，出租房有权按照原房屋租赁合同要求我方履行其他违约责任。该《承诺书》由三被告在承诺人处盖章、签字。被告出具《承诺书》后向原告交纳10万元违约金，并于2017年6月向原告交纳15万元租金，剩余租金未交纳。2017年9月12日本院执行局因另案已将海格汇公司存在承租房屋内的健身设备等易于移动的物品移至被告租赁的库房内保存，并将房屋归还原告，但承租房屋的五楼室内物品被告未搬走。同时查明:三被告承租房屋期间拖欠水费100702.80元、电费及滞纳金共计258377.30元。一审法院认为，原告与三被告先后签订的《房屋租赁合同》及《承诺书》均系双方真实意思表示，为合法、有效的合同，双方应当按照约定履行各自义务。第一、关于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。根据《合同法》的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告应根据合同约定，于2017年4月18日前一次性交纳第二年租金，被告未按期交纳，又给原告出具《承诺书》，约定2017年5月18日前付清，但被告仍未交纳全部租金，同时双方合同中约定，被告逾期30天不支付租金的，原告可以解除合同，故本案被告迟延履行交纳租金的主要义务，原告主张解除合同，符合双方的约定及法律规定，一审法院认为对该项诉讼请求予以支持。第二、关于原告要求三被告返还房屋并将五楼室内物品搬出的诉讼请求，租赁合同解除后，被告应将房屋交付原告，现涉案房屋整体已交付原告，但五楼内物品被告未搬出，被告应当在合理期限内将室内物品搬出，一审法院认为酌情认定原告给被告两周搬迁期限。第三、关于原告要求三被告给付拖欠的租金49万元及违约金25万元的诉讼请求，根据合同约定，房屋租赁期限自2016年5月18日起，并于每年4月18日前交纳第二年租金，由此可见第二年租期为2017年5月18日至2018年5月18日，被告2017年9月12日将房屋交付原告，应当给付原告占用期间的房屋租赁费用，原告主张被告给付2017年5月18日至2017年9月4日（原告起诉之日）的租金49万元（220万元/12个月×3.5个月-15万元），符合法律规定，一审法院认为予以支持；关于原告主张的违约金问题，因违约金的设立侧重补偿性，同时有限度的带有惩罚性，而双方合同约定，每逾期一日，按年租金总额的千分之五支付违约金，该违约金的约定明显过高，原告也未举证证明被告违约给原告造成的损失及损失数额，且被告在未能支付第二年租金时已经给付原告10万元逾期交纳租金的违约金，故一审法院认为认为被告不应再支付违约金，对原告该项诉讼请求，不予支持。第四、关于原告主张被告给付水、电费的诉讼请求，因被告对此无异议，原告也同意用被告已交付的5万元保证金抵扣水、电费，故被告还应给付原告水、电费共计309080.10元。第五、关于被告的抗辩请求，被告要求按照合同约定，将其装修、装饰的物品如锅炉、水处理设备、灯、门等拿走，根据法律规定，返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，本案被告承租房屋前，房屋内的锅炉、水处理设备、灯、门等都可以正常使用，被告承租后将旧的设备淘汰，对室内设施进行了装修改造，但被告要求拆除该设备，势必会影响房屋的使用状态，且租赁合同解除后，被告返还房屋时应当保持房屋正常使用，故一审法院认为对被告要求拿走装修物品的抗辩请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告蒋丽霞与被告大庆海格汇信息咨询服务有限公司、包文斌、王学研于2016年3月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告大庆海格汇信息咨询服务有限公司、包文斌、王学研于本判决生效后两周内将所承租的原告蒋丽霞的房屋五楼室内物品搬出，将房屋交付原告蒋丽霞；三、被告大庆海格汇信息咨询服务有限公司、包文斌、王学研于本判决生效后十日内给付原告蒋丽霞房屋租金49万元；四、被告大庆海格汇信息咨询服务有限公司、包文斌、王学研于本判决生效后十日内给付原告蒋丽霞水费及电费共计309080.10元；五、驳回原告蒋丽霞的其他诉讼请求。
二审中，上诉人海格汇公司、包文斌举示证据一、大庆海格力斯健身服务有限公司（以下简称海格力斯公司）与蒋丽娜的租赁合同复印件一份（蒋丽娜是蒋丽霞的妹妹），欲证明上诉人与海格力斯公司交接期间所占用的时间是海格力斯公司与蒋丽娜的租赁期间，不是上诉人与被上诉人的租赁期间。被上诉人蒋丽霞质证称，对于证据的真实性无法确认，与本案无关，也证明不了上诉人的主张。本院认为，因该证据系复印件未能与原件核对，且无其他证据佐证，同时该证据系案外人蒋丽娜与案外人刘文福所签订，其内容与本案无关，不能证实上诉人所要证明的问题，故对该份证据不予确认。
二审中上诉人王学研未向本院出示新证据，被上诉人蒋丽娜提出证据后因不能核实该证据真实性将该证据撤回。本院查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。上诉人海格汇公司与被上诉人蒋丽霞签订的房屋租赁合同及承诺书，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，双方均应按约定履行各自义务。
关于上诉人海格汇公司主张的其经营系延续上一承租人，且与被上诉人租赁合同中约定三个月免租期，故不应支付逾期租金的问题。本案系房租租赁合同纠纷，案涉房屋的上一手承租人与上诉人之间关于经营及租期的约定，因未经过房主即被上诉人认可，上述约定不影响上诉人与被上诉人之间重新签订的房屋租赁协议中对租期、租金及违约的相关约定；房屋长期租赁合同中给予承租人一定的装修免租期虽是一般商业惯例，但本案中，上诉人仅承租了一年，且违约拖欠第二年租金，并不适用长期租赁给予免租的商业惯例，同时在案涉房屋租赁合同并未明确约定免租期的期间。综上，本院对上诉人不应支付逾期租金的理由不予支持。
关于上诉人包文斌与王学研是否是本案适格主体，及是否应承担责任的问题。在案涉的租赁合同中，明确约定包文斌与王学研承担担保责任，并有包文斌与王学研签字确认，故被上诉人请求二人承担担保责任的请求合理，本院予以确认。
关于上诉人请求返还锅炉、空调等物品的问题。本院认为，本案所涉及的租赁房屋系作为经营使用的商用场所，且上诉人自认该房屋系从上一手承租人处接手经营，故可以认定该房屋内应存在相关设施并能够正常使用，现上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同，上诉人返还房屋时应将租赁房屋恢复至承租时的状态，故上诉人该项上诉主张本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元，由上诉人王学研、大庆海格汇信息咨询服务有限公司、包文斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 海 陆
审 判 员 陈 丽
审 判 员 王 鹏 渤
二〇一八年二月一日
法官助理 高伟涛书记员孙杨杨