江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏09执复86号复议申请人（异议人）：盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司，住所地盐城市亭湖区建军中路188号。法定代表人：浦维新，该公司总经理。委托诉讼代理人：高庆玲，女，1962年10月1日出生，汉族，退休职工，住盐城市。申请执行人：江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行，住所地盐城市亭湖区建军东路148号。法定代表人：张德清，该支行行长。委托诉讼代理人：李小林，该支行资产保全部总经理。被执行人：浦维新，男，1959年1月30日生，汉族，盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司法定代表人，住盐城市亭湖区。被执行人：高庆玲，女，1962年10月1日出生，汉族，退休职工，住盐城市。复议申请人盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司（下称望海新时代公司）不服盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902执异188号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。盐城市亭湖区人民法院在执行江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行（下称射阳农商行盐海支行）与望海新时代公司、浦维新、高庆玲借款合同纠纷一案中，复议申请人望海新时代公司向原审法院提出书面异议，要求对其所有的位于盐城市区娱乐村××组娱乐花园综合楼（1-7轴）101室，综合楼201室、301室、401室，娱乐村三组娱乐花园5幢502室、5幢502-1室房屋重新进行价格评估。盐城市亭湖区人民法院查明，射阳农商行盐海支行与望海新时代公司、浦维新、高庆玲借款合同纠纷一案，经该院协调，于2015年6月25日达成（2015）亭商初字第0973号民事调解书，调解书载明：一、被告盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司欠原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行贷款本金2340.2162万元，于2015年7月20日起每月按合同约定的利息标准还息不少于10万元，2015年12月10日结清按合同约定标准的全部利息。二、2015年12月20日前还500万元本金，合同编号为（2014）第0196031102号，从2016年1月起每月按合同约定的利息标准还本付息，直至2022年2月20日还清（本金为18402162元）。三、被告浦维新、高庆玲对上述债务承担连带担保责任。四、如被告盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司未能按期足额履行上述还款义务，原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行有权就全部剩余款项申请强制执行。原告有权就被告提供的位于盐都娱乐村三组娱乐花园综合楼的房地产两处抵押房地产（盐房他证市区都字第××号、0091033号、0091034号房屋他项权登记）以折价、变卖拍卖所得价款在合同约定的范围内享有优先受偿权。五、律师代理费76000元由被告承担，如被告按约履行协议第一条所约定的结付义务则原告放弃要求被告承担律师代理费的诉讼请求。六、案件受理费195701.5元，依法减半收取97850元，由被告盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司承担，如被告按约履行协议第一条所约定的结付义务，则该案件受理费由原告承担。该调解书生效后，望海新时代公司、浦维新、高庆玲未履行调解书约定的义务，射阳农商行盐海支行于2015年10月29日向该院申请强制执行。该院立案执行后，依法查封了望海新时代公司位于盐城市区娱乐村××组娱乐花园综合楼（1-7轴）101室，娱乐村三组娱乐花园综合楼201、301、401室，娱乐村三组娱乐花园5幢502室、502-1室房地产。后申请执行人射阳农商行盐海支行与望海新时代公司于2016年4月5日共同委托盐城市荣诚价格评估有限公司（以下简称荣诚公司）对案涉房产价格进行评估。该公司于2016年4月23日作出盐荣诚鉴评字（2016）第013号价格鉴证结论书，对案涉房地产在2016年4月18日所表现的市场价值主要采用市场比较法和收益法评估后，评估总价约为人民币42683200元。另查明，案外人盐城市飞驰科技小额贷款有限公司对盐荣诚鉴评字（2016）第013号价格鉴证结论书提出异议，该院经审查，于2017年1月23日作出（2017）苏0902执异103号执行裁定书，裁定驳回异议请求。2017年3月17日该院对案涉盐都新区娱乐村三组娱乐花园综合楼（1-7轴）101室，娱乐花园综合楼201室、301室、401室，娱乐花园5幢502室、502-1室房地产在淘宝网司法拍卖网络平台上依法拍卖。望海新时代公司于2017年4月7日向该院提出对案涉房产进行重新评估的报告，认为拍卖的起拍价格严重低于市场交易价格，所依据的房产评估报告已失效，请求暂停拍卖，重新选择双方认可的房产评估公司按当前市场价值进行评估。2017年5月10日该院向荣诚公司发出函件，函载明“你公司于2016年4月23日提交了盐荣诚鉴评字（2016）第013号价格鉴证结论书，现该评估报告有效期已过。根据案件执行需要，请你公司对该标的目前的市场价格变化情况予以补充说明并函复本院”。2017年5月15日，荣诚公司向该院发出关于对望海新时代公司被执行房地产市场价格说明，该说明载明“我公司于2017年5月12日委派我公司评估人员到现场进行勘查。结合补充评估时点该标的周边市场实际成交价格的现状，我公司认为望海新时代公司位于盐都新区娱乐村三组娱乐花园综合楼101室、201室、301室、401室、娱乐花园5幢502室、502-1室房地产在2017年5月12日评估时点的市场价格仍为42683194元”。后望海新时代公司向该院提出异议要求对案涉房产重新进行评估。盐城市亭湖区人民法院认为：《最高人民法院关于》第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构的名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。”本案评估机构系当事人协商一致而确定，符合法律规定。本案估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，比较法作为评估方法符合相关规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。荣诚公司是经批准许可的房地产评估机构，具有对案涉房地产进行价格评估的资质，安排具有注册价格鉴证师估价师资质的工作人员进行评估。荣诚公司根据案涉房地产在2016年4月18日所表现的市场价值主要采用市场比较法和收益法评估后，评估总价约为人民币42683200元。异议人提出上述评估报告已失效要求进行重新评估，该院发函荣诚公司对该标的目前的市场价格变化情况予以补充说明并函复该院，后荣诚公司复函该院结合补充评估时点该标的周边市场实际成交价格的现状，案涉房地产在2017年5月12日评估时点的市场价格为42683194元。异议人望海新时代公司以评估价格低于实际价格为由请求法院重新评估，理由不成立，该院不予支持。遂裁定，驳回异议人盐城市望海新时代酒店管理服务有限公司的异议请求。望海新时代公司申请复议称，请求依法撤销盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902执异155号执行裁定，对本公司涉案房产重新进行评估。事实及理由：2016年下半年至2017年上半年，盐城房地产价格出现大幅度上涨，案涉房屋所在的娱乐花园小区房价上涨50%以上。而荣诚评估公司2016年4月18日对本公司案涉房屋评估价4268万元，2017年5月2日，给亭湖区人民法院复函中声称：根据周边市场实际成交价格现状，仍维持2016年4月18日评估价格不变。这是完全无视市场房价大幅上涨事实而做出的十分荒谬的答复。申请执行人射阳农商行盐海支行称，评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。亭湖法院4月18日、5月18日的司法拍卖是第二次司法拍卖，并未损害被执行人的利益。2016年的司法拍卖底价即为评估原价，最终流拍。该笔资产在网上拍卖多次，价格从4000万元到3000万元再到2390万元，均无人报名流拍。充分说明评估报告反应的价格是符合市场价值的。请求驳回复议申请人的复议申请。荣诚公司作出如下说明，1、此标的为当事人双方委托，我公司盐荣诚价鉴评字（2016）第013号的价格鉴证结论书中评估的总额42683200.00元，已综合考虑评估时日该标的的市场价格的前瞻因素和双方当事人委托因素，评估出的总额42683200元（不含酒店装潢装饰）是略高于当时盐城市场同类型同地段的市场价格。故评估出的价格鉴证结论当事人双方均无异议。2、2016年春节前后，盐城市场的房地产价格开始回暖，2016年至2017年5月，住宅房地产价格受大中城市房地产价格上扬的影响，涨幅比较大，但商用和办公用房地产价格略有上扬，涨幅很小；市场价格与我公司盐荣诚价鉴评字（2016）第013号作出的总额没有变化。3、此标的盐城市亭湖区人民法院于2016年11月在淘宝网公开拍卖，因市场无人应价而流拍；2017年4月3日再次在淘宝网和盐城晚报公告。于4月18日第一次拍卖底价29878235.8元，5月18日第二次拍卖底价23902588.64元、此更说明我公司作出的维持（2016）013号原评估总额不变是客观公正的。本院认为，本案争议焦点，一、盐荣诚鉴评字（2016）第013号价格鉴证结论书是否已过期。二、涉案的标的市场行情是否发生重大变化，是否应当重新委托评估。关于争议焦点一、荣诚公司2016年4月23日作出的盐荣诚鉴评字（2016）第013号价格鉴证结论书有效期为一年，亭湖区人民法院于2016年11月18日至19日，对涉案房地产启动了第一次网拍，后因无人报名而流拍。因飞驰科技小贷公司提出执行异议，亭湖区人民法院中止了2016年11月24日的拍卖。评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行。故亭湖区人民法院2017年4月18日刚刚届满之日再次启动拍卖、变卖程序，符合规定，不受盐荣诚鉴评字（2016）第013号价格鉴证结论书有效期的影响。关于争议焦点二、因望海新时代公司向亭湖法院提出今年房价涨得较多，盐荣诚鉴评字（2016）第013号价格鉴证结论书的评估价格4268万元过低，要求重新评估。2017年4月13日，亭湖法院主持双方谈话，双方均同意向荣诚公司询价，了解涉案房地产市场价格变动情况。荣诚公司根据亭湖法院的询价函，作出关于对望海新时代公司被执行房地产市场价格说明，认为涉案房地产在2017年5月12日评估时点的市场价格仍为42683194元。望海新时代公司认为涉案房地产价格涨幅较大，证据不足。故要求对涉案房地产重新评估的请求，本院不予支持。综上，望海新时代公司的复议申请理由，不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回望海新时代公司复议申请，维持盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902执异188号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  徐士平审判员  李汉林审判员  惠 玲二〇一七年十一月一日书记员  徐煜航