黄石市�陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0204民初176号
原告（反诉被告）：贺聿鸣，男，1958年1月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈跃进，系湖北省正义法律服务所法律工作者，系特别授权。
被告（反诉原告）：林亦林，男，1978年3月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄应华，系湖北善远律师事务所律师，系特别授权。
被告（反诉第三人）：黄石兴泰房地产经纪有限公司，住所地：黄石市黄石港区湖滨大道1939-33号。
法定代表人：李乐平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜培铭，系湖北鸣伸律师事务所律师，系一般授权。
原告(反诉被告)贺聿鸣与被告(反诉原告)林亦林、被告（反诉第三人）黄石兴泰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月22日立案后，�法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)贺聿鸣及其委托诉讼代理人陈跃进、被告(反诉原告)林亦林的委托诉讼代理人黄应华、被告（反诉第三人）黄石兴泰房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人姜培铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺聿鸣向本院提出诉讼请求：1、解除与两被告签订的《二手房买卖合同》；2、两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：我因位于XX房屋需要出售，经被告黄石兴泰房地产经纪有限公司介绍认识了被告林亦林，三方经协商，于2017年1月5日签订了《二手房买卖合同》。根据合同约定，我将该房屋出售给被告林亦林，被告林亦林在签订合同时支付定金20000元，我和被告黄石兴泰房地产经纪有限公司各得10000元，被告黄石兴泰房地产经纪有限公司收取的10000元在我腾退房时退还给我，我净得该房屋出售价款598000�。我在房产证出来后2个月内办理过户手续，同时约定“房产证无法办理，为不可抗拒因素不算违约”。三方签订合同后，被告黄石兴泰房地产经纪有限公司承诺3个月内帮我办好房产证。此后，我于2017年4月又亲自去被告黄石兴泰房地产经纪有限公司催其尽快办好我的房产证，但被告黄石兴泰房地产经纪有限公司到2017年9月底仍没有办好。对此，我多次与两被告协商解除三方合同，但两被告不同意。现黄石市人民政府白马山小区住房清理领导小组于2017年10月11日下达了《白马山小区住房分配违规问题整改方案》，该方案对包括我房屋在内的房屋进行清理时，不允许私下出售的行为。根据国家政策调整，对我的房屋增加缴费金额84519.87元，市政府规定，如果不按规定补缴新增加84519.87元，就不给我办理该房屋产权证。另，开发商要求补缴该房屋验收时超面积1.85㎡的房款3800元，并补缴验收前必须安装的阳台铝合金门费用3300元。为此，我要求被告林亦林承担因政策性调整需补缴的房款84519.87元和开发商要求新增费用7100元，但被告林亦林不同意。鉴于被告林亦林不愿意承担上述补缴房款和新增费用，我决定不出售房屋给被告林亦林，并要求解除三方签订的《二手房买卖合同》。故原告诉至法院。
被告林亦林辩称，本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，在被告林亦林已按合同约定支付定金的情况下，根据合同约定，原告应办理一手证并承担一手证的费用，而从原告在起诉状中的表述来看，其以所谓的政策性补缴等办理一手证的费用为由，拒绝按照合约履行，更是要求解除合同，已构成根本违约，基于原告的违约行为，被告同意解除合同，但原告应承担返还定金，支付违约金并承担赔偿损失的违约责任。
被告黄石兴泰房地产经纪有限公司辩称，1、我方在本案中为中介方，为双方提供居间服务，我方并非本案的适格被告；2、我方未承诺在3个月内为原告办好房产证，根据我方了解的情况，原告无法办理房产证的原因是其怠于履行自己的义务及应当补缴的金额；3、原告以所谓政策性补缴等办理一手证费用为由拒绝履行合同，决定将该房屋不出售给林亦林构成根本违约，原告应承担违约责任。
反诉原告林亦林向本院提出反诉请求：1、解除其与反诉被告、反诉第三人于2017年1月5日签订的《二手房买卖合同》和《过户税费缴纳协议》；2、反诉被告贺聿鸣立即返还原告林亦林定金20000元；3、反诉被告贺聿鸣向反诉原告支付违约金133600元；4、反诉被告贺聿鸣赔偿反诉原告损失10000元（暂作数，待确认购房差价后确定）；5、本案本诉、反诉的诉讼费用均由反诉被告贺聿鸣承担。事实和理由：2017年1月5日，贺聿鸣（甲方、卖方）与林亦林（乙方、买方）、黄石兴泰房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《二手房买卖合同》，约定贺聿鸣将其名下位于XX的房屋出售给林亦林，贺聿鸣净得购房款598000元。同时约定，林亦林在签订合同当日向贺聿鸣支付定金20000元，其余购房款于过户当日支付。并在合同第十一条中约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同无法正常执行，违约方须向另一方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。同日，林亦林（甲方）与黄石兴泰房地产经纪有限公司（乙方）签订《过户税金费缴纳协议》，约定林亦林向黄石兴泰房地产经纪有限公司支付总额70000元，用于缴纳上述房屋过户税费。基于以上两份合同，林亦林已按约定向贺聿鸣支付定金20000元，并将花费总额为668000元用于购买上述房屋。然而，贺聿鸣在签订上述《二手房买卖合同》后拒不履行，既不按合同约定办理上述房屋的一手证及过户，甚至还于2018年1月26日向贵院起诉要求解除上述《二手房买卖合同》。林亦林认为，基于贺聿鸣的根本违约行为，上述《二手房买卖合同》和《过户税金费缴纳协议》已无继续履行的必要，但贺聿鸣理应按合同和法律规定承担相应的违约责任。
反诉被告贺聿鸣辩称，1、贺聿鸣与林亦林之前签订的合同没有根本履行；2、贺聿鸣出售给林亦林的房屋属于中央、省委、市委限制出卖的房屋，因此贺聿鸣要求解除房屋买卖合同符合相关规定；3、林亦林要求贺聿鸣返还定金及支付违约金的诉请没有事实及法律依据，且贺聿鸣与林亦林之间的房屋买卖合同没有实际履行，导致合同无法履行的原因是黄石兴泰房地产经纪有限公司怠于办理房屋房产证，贺聿鸣没有�林亦林造成任何损失。故请求法院驳回反诉原告的诉请。
反诉第三人黄石兴泰房地产经纪有限公司辩称，林亦林与我公司签订的过户税金费交纳协议是依附于林亦林与贺聿鸣签订的二手房买卖合同，过户税金费交纳协议明确约定70000元是用于贺聿鸣的房屋过户税费，但目前该房屋并没有进行过户，我方并没有收到此款，该过户税金费协议并没有实际履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：贺聿鸣提交的证据四与林亦林提交的证据一都是《二手房买卖合同》，该证据内容真实，但不能达到其证明目的，理由在本院认为部分一并论述；贺聿鸣提交的证据五《白马山小区住房分配违规问题整改方案》的出具单位白马山小�住房清理领导小组未在该文件上加盖印章，且贺聿鸣向本院提交了两份上述文件，但两份文件中第二条第4款内容不一致，无法核实该证据的来源及真实性，故本院不予采信；贺聿鸣在庭审中提交的《关于白马山小区部分购房人员补交差价房款的通知》的出具单位白马山小区住房清理领导小组未在该文件上加盖印章，无法核实该证据的来源及真实性，故本院不予采信；林亦林提交的《过户税费缴纳协议》，系其与黄石兴泰房地产经纪有限公司签订的协议，且作为协议相对方的黄石兴泰房地产经纪有限公司对该协议无异议，故本院予以采信。
根据经本院认定的证据以及原、被告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：2017年1月5日，贺聿鸣（甲方、卖方）与林亦林（乙方、买方）、黄石兴泰房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《二手房买卖合同》，约定贺聿鸣将其名下位于XX房屋出售给林亦林，转让成交价为598000元。同时约定，林亦林在合同生效当日向贺聿鸣支付定金20000元，定金由黄石兴泰房地产经纪有限公司监管，林亦林将定金支付给黄石兴泰房地产经纪有限公司即视为贺聿鸣已收讫定金，20000元定金中10000元由黄石兴泰房地产经纪有限公司托管作为腾房押金，腾房后由黄石兴泰房地产经纪有限公司退还贺聿鸣，除定金之外的首期款160000元由林亦林于过户当日前支付给贺聿鸣。并约定由林亦林承担合同第八条中列举的32项税费。合同第十一条约定：如甲乙双方任何一方逾期履行义务，另一方有权要求逾期方以转让成交价为基数按日万分之五支付滞纳金并继续履行合同，如逾期履行超过七日，则视为违约。甲乙双方任何一方违约导致本合同无法正常执行，违约方须向另一方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。合同第十四条（备注）约定：甲方净得598000元，甲方自行办理一手证承担一手证费用。过户时间定为房产证出来后两个月内办理过户手续，如若房产证无法办理，为不可抗拒因素不算违约。丙方帮助乙方贷款，贷款金额为418000元。同日，林亦林（甲方）与黄石兴泰房地产经纪有限公司（乙方）签订《过户税金费缴纳协议》，约定林亦林向黄石兴泰房地产经纪有限公司支付70000元，由黄石兴泰房地产经纪有限公司缴纳在上述《二手房买卖合同》中约定由林亦林支付的过户税费。
另查明，2017年1月5日，林亦林向黄石兴泰房地产经纪有限公司支付了20000元定金，同日，黄石兴泰房地产经纪有限公司留存了其中10000元作为腾房押金，并向贺聿鸣支付了10000元定金。
本院认为，1、关于《二手房买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。贺聿鸣称签订《二手房买卖合同》时黄石兴泰房地产经纪有限公司口头承诺三个月内帮其办好房产证，并称备注条款中约定一手证费用由其承担与其真实意思不符，《二手房买卖合同》系林亦林、黄石兴泰房地产经纪有限公司相互串通采取欺骗手段诱导其签订的，该合同存在瑕疵，不是其真实意思表示。对此，贺聿鸣未提供任何证据予以证明，且贺聿鸣作为成年人，亦是法律所规定的完全民事行为能力人，应对《二手房买卖合同》条款进行仔细阅读，并对签订该合同的法律后果有着清楚明晰的认识，贺聿鸣的上述主张既无相关证据予以证明，亦不符合常理，故本院不予采信。综上，《二手房买卖合同》未违反法律强制性规定，且系各方当事人的真实意思表示，该合同依法有效，合同各方当事人均应遵循诚实信用原则�按照合同约定全面履行合同义务。2、关于本案是否存在不可抗拒因素。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案诉争的《二手房买卖合同》第十四条备注条款中约定“如若房产证无法办理，为不可抗拒因素不算违约”。据此，贺聿鸣认为，根据其提交的《白马山小区住房分配违规问题整改方案》第二条第四款中所述“对私下转让出售的行为不予承认，办理不动产证时只认可当时的购房人”，诉争房屋属于政府部门整改范围，不允许私下出售，本案情形属于不可抗拒因素。同时，贺聿鸣认为基于整改方案中所述的政策性原因，诉争�屋需要补缴的款项应由林亦林承担。因本院在前述进行证据分析认定时，认定贺聿鸣提交的《白马山小区住房分配违规问题整改方案》的来源及其真实性无法核实，不予采信，故贺聿鸣不能以此证明本案存在房产证无法办理的不可抗力因素。即便该整改方案真实存在，对该整改方案中“对私下转让出售的行为不予承认，办理不动产证时只认可当时的购房人”的理解应为只能以当时购房人的名义办理诉争房屋一手不动产证，不能直接将一手不动产证办理至二手购房人名下，具体到本案，即应理解为只能先以贺聿鸣的名义办理诉争房屋的不动产证，然后再过户至林亦林名下，本案《二手房买卖合同》中对办一手不动产证及过户的顺序亦如此约定。贺聿鸣在庭审中认可如果补缴相关费用，一手不动产证可以办理，但贺聿鸣认为该费用不应由其承担，故其没有补缴相关费用，并表明如果由林亦林补缴相关费用，其仍然愿意将诉争房屋出售给林亦林。可知，本案诉争房屋的一手不动产证没有办理的原因是没有补缴相关费用，补缴相关费用后是可以办理一手不动产证，且办理一手不动产证后诉争房屋可以转让，故在办理一手不动产证过程中并不存在不能避免并不能克服的客观情况，不符合上述关于不可抗力的法律规定，本案不存在不可抗力因素。3、关于是否支持贺聿鸣、林亦林的诉讼请求。本案本诉及反诉中，贺聿鸣、林亦林均请求解除《二手房买卖合同》，因而对于贺聿鸣、林亦林关于解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院均予以支持。因《过户税费缴纳协议》系林亦林与黄石兴泰房地产经纪有限公司基于《二手房买卖合同》中林亦林应承担的过户税费的约定签订的，现《二手房买卖合同》已解除，故对林亦林主张解除《过户税费缴纳协议》的诉讼请求，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因本案《二手房买卖合同》依法成立并生效，双方均应依约履行，林亦林向贺聿鸣交付定金，即已按合同约定履行义务。而贺聿鸣以林亦林拒绝补缴相关费用为由拒不办理一手不动产证和出售涉案房屋。因《二手房�卖合同》第八条约定应由林亦林承担的税费项目中不包括贺聿鸣所称的补缴费用，且贺聿鸣在庭审中认可补缴费用后可以办理一手不动产证，没有办理一手不动产证就是因为没有补缴费用，故该补缴费用应为办理一手不动产证所需费用，《二手房买卖合同》中亦约定了办理一手不动产证的费用由贺聿鸣承担，故贺聿鸣拒不补缴费用和办理一手不动产证，并以林亦林不承担相关补缴费用为由拒不出售房屋，甚至诉至法院要求解除合同，已然构成根本违约，也违反了诚实信用原则，贺聿鸣应按《二手房买卖合同》的约定和上述法律规定承担违约责任。对于林亦林提出的支付违约金133600元的诉讼请求。《二手房买卖合同》第十一条中约定“甲乙双方一方违约导致本合同无法正常执行，违约方须向另一方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”。林亦林认为转�成交价为668000元（购房款598000元+过户税费70000元），违约金应为133600元（668000元×20%）。但根据《二手房买卖合同》第二条中的约定可知转让成交价为人民币598000元，不包括过户税费70000，且本案诉争房屋并未转让成交，贺聿鸣应向林亦林支付违约金119600元（598000元×20%），故对林亦林主张贺聿鸣支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。对于林亦林主张的返还定金20000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因林亦林已根据《二手房买卖合同》向黄石兴泰房地产经纪有限公司支付了20000元定金，黄石兴泰房地产经纪有限公司留存了其中10000元作为腾房押金，并向贺聿鸣支付了10000元定金�现《二手房买卖合同》已解除，根据上述法律规定林亦林可以要求返还定金20000元。对于林亦林主张贺聿鸣赔偿损失10000元的诉讼请求，因林亦林未举证证明其受到损失的事实及具体数额，故本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条规定，判决如下：
一、解除贺聿鸣与林亦林、黄石兴泰房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司于2017年1月5日签订的《二手房买卖合同》以及林亦林与黄石兴泰房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司于2017年1月5日签订的《过户税费缴纳协议》。
二、贺聿鸣于本判决生效之日起三日内返还林亦林定金10000元。
三、黄石兴泰房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内返还林亦林定金10000元。
四、贺聿鸣于本判决生效之日起三日内向林亦林支付违约金119600元。
五、驳回贺聿鸣、林亦林的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件全部受理费3672元（含本诉受理费100元，反诉受理费3572元），由贺聿鸣负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 余 俊
人民陪审员 陆冬梅
人民陪审员 武 炜
二〇一八年六月十三日
法官 助理 陈 婷
书 记 员 郭 丽