陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商中民三初字第00057号
原告商洛市工商行政管理局。住所地：商洛市江滨大道西段。
法定代表人洪治民，该局局长。
委托代理人赵勇，该局干部。
委托代理人白书宝，陕西书宝律师事务所律师。
被告李文科，男，生于1942年9月1日，汉族，住西安市雁塔区高新路41号，系金科万隆公司总经理。
委托代理人李益民，男，生于1960年4月9日，汉族，住商洛市商州区城关街道办事处牛斜村75号，系金科万隆公司副经理。
委托代理人杜安生，陕西秦南律师事务所律师。
被告陕西金科万隆实业发展有限公司。住所地：西安市高新区高新路**号。
法定代表人李文科，该公司总经理。
委托代理人李益民，男，生于1960年4月9日，汉族，住商洛市商州区城关街道办事处牛斜村75号，系该公司副经理。
委托代理人杜安生，陕西秦南律师事务所律师。
原告商洛市工商行政管理局（以下简称商洛市工商局）诉被告李文科返还原物纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理，原告商洛市工商局于2014年12月20日向本院提出追加陕西金科万隆实业发展有限公司（以下简称金科万隆公司）为本案被告的申请，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，通知金科万隆公司作为本案被告参加本案诉讼。2015年1月14日本院公开开庭审理了本案，原告商洛市工商局的委托代理人赵勇、白书宝，被告李文科、金科万隆公司的委托代理人李益民、杜安生均到庭参加了诉讼。该案现已审理终结。
原告商洛市工商局诉称，因建设红盾综合服务办公大楼后期资金不足，商洛市工商局于2010年9月21日与李文科签订《借款协议》，向李文科借款400万元，期限半年，月息千分之八，用坐落于商洛市商州区团结路73号登记于商洛市工商局商州分局名下、由商洛市工商局管理支配的院落、土地、房屋作为抵押物，到期若不能如数归还本息，李文科有权处置该抵押物。借款协议签订同时，抵押物移交李文科占有。同年11月25日，李文科转给商洛市工商局账户400万元，11月27日，商洛市工商局又借李文科10万元，两次借款共计410万元。借款到期后，商洛市工商局未能偿还本息，李文科为能顺利取得该地块进行开发抵债，2011年6月10日，李文科以其担任法定代表人的金科万隆公司之名，与商洛市工商局签订《债务抵偿协议》，约定：商洛市工商局无力偿还借款，同意将抵押房地产转让给金科万隆公司抵偿所有债务。自该协议签订之日起，团结路73号房屋、院落及土地使用权归金科万隆公司所有，过户手续所有费用由金科万隆公司承担。为进一步落实《债务抵偿协议》，2011年9月28日金科万隆公司向西安仲裁委员会商洛分会委员会申请仲裁，要求裁决将案涉房屋、院落归其所有。仲裁委做出（2011）18号仲裁裁决书，裁决商洛市工商局将土地、房屋抵押过户给金科万隆公司抵偿410万元债务本息。金科万隆公司持裁决书办理房产土地过户登记手续未果，遂于2012年12月申请商洛市中级人民法院执行该仲裁裁决，商洛市中级人民法院于2013年4月11日做出（2013）商中执一字第00001—1号《执行裁定书》，认为双方未经审批擅自处置国有划拨土地，违反法律规定，裁定对该裁决书不予执行。李文科遂向商洛市中级人民法院起诉要求商洛市工商局还本付息，2013年9月23日，商洛市中级人民法院做出（2013）商中民三初字第00026号民事判决书，判决由商洛市工商局偿还借款本金及相应4倍的基准贷款利息。商洛市工商局提出上诉，陕西省高级人民法院于2014年2月24日做出（2014）陕民一终字第00015号民事判决书，部分改判承担基准利率再上浮50%后的利息。商洛市工商局认为其应向李文科还本付息，但李文科自2010年9月接管商洛市工商局房屋土地占用至今，亦应返还商洛市工商局房屋、院落及土地使用权，包括因占有所产生的占用费。据此，请求判令：李文科返还商洛市工商局房屋、院落占用费129万元（相当于市场租金），同时完整腾交返还位于商洛市商州区团结路73号的全部房屋及院落，并承担本案诉讼费用。2014年12月20日，商洛市工商局申请本院追加金科万隆公司为本案被告，并将其诉讼请求变更为由李文科、金科万隆公司连带返还商洛市工商局房屋院落占用费132.201万元（相当于市场租金），同时连带返还所占有的全部房屋及院落。
被告李文科辩称，李文科与商洛市工商局未签订任何占用房屋院落的协议，亦无实际占用的事实，商洛市工商局起诉李文科连带腾交房屋并返还占用费无事实及法律依据。
被告金科万隆公司辩称，一、案涉房地产登记于商洛市工商局商州分局名下，商洛市工商局无权主张相关权利；二、《债务抵偿协议》因违反相关法律规定而无效，《债务抵偿协议》无效系商洛市工商局行为造成，商洛市工商局主观具有明显过错，应依法承担过错责任；三、商洛市工商局诉请金科万隆公司返还占用费132.201万元没有依据，案涉房屋地处偏僻小街，交通极为不便，金科万隆公司不可能以评估的价格去租赁该房屋作为办公用房。在本案调解过程中，金科万隆公司提出愿将案涉房屋租金收入428420元全部退还商洛市工商局，但商洛市工商局应当承担金科万隆公司为案涉房地产花费的办证照及维修、招待、水电、人员工资花费共计489532.01元。
审理查明，2010年10月20日，商洛市工商局会议研究决定，为改善商洛市工商局商州分局的办公条件，将商洛市工商局位于商洛市商州区文卫路中段的办公楼、院落与商洛市工商局商州分局位于商洛市商州区团结路73号的办公楼、院落（房屋建筑面积2096.25平方米，房屋及院落土地使用权面积913.5平方米）进行产权置换。随后双方进行了移交，但未办理上述房屋所有权、土地使用权的变更登记过户手续。
2010年9月21日，为解决新办公楼基建资金困难，商洛市工商局与李文科签订《借款协议》，约定：商洛市工商局向李文科借款人民币410万元，期限半年，月息千分之八，商洛市工商局以位于商洛市商州区团结路73号的房屋所有权、土地使用权作为抵押担保，到期若不能偿还本息，李文科有权处置上述抵押物。借款到期后，商洛市工商局未能向李文科还本付息。2011年4月26日，商洛市工商局与李文科担任法定代表人的金科万隆公司签订《债务抵偿协议》，约定商洛市商州区团结路73号房屋、土地使用权归金科万隆公司所有，抵偿商洛市工商局欠李文科的所有债务。2011年11月19日，商洛市工商局商州分局代表商洛市工商局将上述房屋和土地移交给金科万隆公司。
因履行《债务抵偿协议》发生争议，2011年9月28日，金科万隆公司向西安仲裁委员会商洛分会委员会申请仲裁，西安仲裁委员会商洛分会委员会于2011年12月6日裁决：商洛市工商局将上述房屋、土地使用权抵押过户给金科万隆公司抵偿410万元债务本息。金科万隆公司于2012年12月21日申请本院执行该仲裁裁决，本院于2013年4月11日做出（2013）商中执一字第00001-1号裁定，以商洛市工商局处置国有资产未经具有审批权的政府有关部门审批，违反有关法律规定，裁定对该仲裁裁决不予执行。2013年6月27日李文科诉至本院，请求判令商洛市工商局归还借款410万元本息，本院受理后于2013年9月23日做出（2013）商中民三初字第00026号民事判决书，判决商洛市工商局向李文科偿还借款410万元，合同期内按照借款协议约定月息千分之八计付利息，合同期外按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计付利息。商洛市工商局提出上诉，陕西省高级人民法院于2014年2月24日做出（2014）陕民一终字第00015号民事判决书，将借款合同期外的利息改判为以14.4%的利率计付，其余维持本院判决。
李文科与商洛市工商局之间的借款纠纷经判决由商洛市工商局还本付息，但商洛市工商局移交给金科万隆公司的商洛市商州区团结路73号的房屋及土地，金科万隆公司一直未返还商洛市工商局，商洛市工商局遂提起诉讼，要求李文科、金科万隆公司连带返还房屋院落占用费132.201万元（相当于市场租金），同时连带返还所占有的全部房屋及院落。
审理中，经本院实地勘查，金科万隆公司占有商洛市商州区团结路73号的房屋和土地期间将一楼临街门面房十间、院内库房两间、平房一间用于出租，其余房屋闲置，截至2015年9月，出租房屋所产生的租金收益为428420元。
上述事实有商洛市工商局提供的房屋所有权证、土地使用权证、情况说明、会议纪要、借款协议、债务抵偿协议、执行裁决书、陕西省高级人民法院（2014）陕民终字第00015号民事判决书、评估报告书、收条、西安仲裁委商洛分会委员会裁决书；李文科提供的借款协议、收款收据、债务抵偿协议、房地产移交清单、本院（2013）商中民三初字第00026号民事判决书、陕西省高级人民法院（2014）陕民一终字第00015号民事判决书、本院（2013）商中一执字第00001—1号民事裁定书；金科万隆公司提供的房屋租赁合同、租赁费收款收据、维修费用单据及本院庭审笔录、谈话笔录、现场勘查笔录在卷。上述证据经双方当事人举证质证，合法有效，本院依法予以确认。
审理中，结合案件事实及双方当事人的诉辩情况，本院重点就以下三个问题进行了审查。
loz1loz商洛市工商局是否具有诉讼主体资格。
本院认为，商洛市商州区团结路73号的房屋所有权、土地使用权原属商洛市工商局商州分局所有，2010年10月，商洛市工商局将其原办公楼房屋所有权、土地使用权与商洛市工商局商州分局上述房屋所有权、土地使用权进行产权置换，商洛市工商局商州分局已不再是上述房屋所有权、土地使用权的物权人，商洛市工商局成为上述房屋所有权、土地使用权新的物权人。上述房屋所有权、土地使用权虽未变更过户，仍登记于商洛市工商局商州分局名下，但并不影响商洛市工商局作为实际物权人行使和主张相关权利，商洛市工商局具有诉讼主体资格。金科万隆公司辩称商洛市工商局无权主张相关权利的辩解理由不能成立。
loz2loz《债务抵偿协议》的性质及效力。
本院认为，商洛市工商局与金科万隆公司达成协议，以商洛市商州区团结路73号的房屋所有权、土地使用权抵偿商洛市工商局欠付李文科的相关债务，双方所签订的《债务抵偿协议》的性质为土地使用权转让协议。由于该处土地使用权为国有划拨，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，截止目前商洛市工商局将上述土地使用权转让给金科万隆公司的行为并未经过政府有关部门的审批，双方所签订的《债务抵偿协议》应属无效，且本院（2013）商中执一字第00001-1号执行裁定书对《债务抵偿协议》的效力亦做出同样的认定。
（三）商洛市工商局的诉讼请求能否成立。
本院认为，本案中金科万隆公司是基于《债务抵偿协议》占有商洛市商州区团结路73号的房屋、土地的，因《债务抵偿协议》无效，上述房屋、土地的物权人仍为商洛市工商局。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”以及《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有者因维护该不动产或者动产支出的必要费用”之规定，金科万隆公司应当将基于《债务抵偿协议》而占有的上述房屋、土地返还给商洛市工商局，商洛市工商局请求金科万隆公司返还所占有的上述房屋、土地的诉讼请求成立，应予支持。
商洛市工商局在请求金科万隆公司返还商洛市商州区团结路73号房屋、土地的同时，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定亦有权请求金科万隆公司返还占有期间所产生的孳息。经审查，金科万隆公司占有上述房屋、土地后将一楼临街门面房十间、院内库房两间、平房一间用于出租，这些所出租的房屋从金科万隆公司占有后至2015年9月所产生的租金收益为428420元。这些租金收益428420元属于《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定的孳息，金科万隆公司应当如数返还商洛市工商局。商洛市工商局就金科万隆公司已出租的房屋主张依照其审计的占用费数额请求返还的诉讼请求不符合上述房屋的实际租金收益情况，亦无相关法律依据，其请求不能成立，不予支持。商洛市工商局就金科万隆公司其余未出租的房屋主张依照其审计的占用费数额请求金科万隆公司返还。因其余房屋并未出租，未产生实际租金收益，商洛市工商局的主张无事实依据；且即使未出租的房屋由于闲置给商洛市工商局造成损失，但由于商洛市工商局在签订《债务抵偿协议》时未尽到谨慎义务，《债务抵偿协议》无效，商洛市工商局有一定过错，应负一定的缔约过失责任，对由此造成的损失应自行承担，故商洛市工商局就未出租房屋主张占用费的诉讼请求亦不能成立，不予支持。
金科万隆公司辩称因维护商洛市商州区团结路73号的房屋、土地所支出的费用应当由商洛市工商局承担。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，金科万隆公司因维护上述房屋、土地所支出的必要费用应由商洛市工商局承担。经审查，金科万隆公司提出的办理证照、招待费用并不是维护上述房屋、土地所必须支出的费用，办公费用金科万隆公司不能证明用于上述房屋、土地，水电费由金科万隆公司预交属实，但最终是由承租户承担，工作人员工资费用由于工作人员系金科万隆公司员工，其工资理应由金科万隆公司自行承担，金科万隆公司主张的上述费用均不应由商洛市工商局承担。金科万隆公司主张的维修费7249.08元确系金科万隆公司为维护上述房屋、土地支出的必要费用，应由商洛市工商局承担。金科万隆公司向商洛市工商局返还的租金收益应当扣减维修费7249.08元，实际应返还421170.92元。上述已出租房屋2015年9月之后所产生的租金收益如金科万隆公司继续收取亦应当返还商洛市工商局。
由于商洛市工商局将商洛市商州区团结路73号的房屋、土地移交给了金科万隆公司，而非李文科个人，房屋租金实为金科万隆公司收取，因此，商洛市工商局请求李文科连带返还上述房屋、土地及占有费用的诉讼请求不能成立，不予支持。
本院认为，商洛市工商局为商洛市商州区团结路73号房屋、土地使用权的实际物权人。商洛市工商局与金科万隆公司签订《债务抵偿协议》，将上述房屋、土地使用权转让给金科万隆公司，但该转让行为由于未经有批准权的人民政府批准，《债务抵偿协议》无效，金科万隆公司应返还商洛市工商局上述房屋、土地使用权及所产生的实际租金收益。金科万隆公司提出其支出的应由商洛市工商局承担的相关费用中的维修费7249.08元属于维护上述房地产所支出的必要费用，应由商洛市工商局承担，其余费用并不属于必要费用，不应由商洛市工商局承担。金科万隆公司应返还商洛市工商局实际租金收益421170.92元。上述已出租房屋2015年9月之后所产生的租金收益如金科万隆公司继续收取亦应当返还商洛市工商局。商洛市工商局其余诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、由被告陕西金科万隆实业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告商洛市工商行政管理局返还位于商洛市商州区团结路73号的房屋、土地使用权（房屋建筑面积2096.25平方米，土地使用权面积913.5平方米）。
二、由被告陕西金科万隆实业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告商洛市工商行政管理局返还房屋租金收益421170.92元。
三、驳回原告商洛市工商行政管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16410元由原告商洛市工商行政管理局承担10000元，由被告陕西金科万隆实业发展有限公司承担6410元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姚 炜
审 判 员 白煜鹏
代理审判员 林 琪
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 李夏怡