河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4423号
上诉人（原审原告）北京真功夫快餐连锁管理有限公司。
法定代表人潘宇海，该公司执行董事。
委托代理人王朝金，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南无忧商务服务有限公司。
法定代表人孙敏，该公司总经理。
委托代理人马强，河南元慧律师事务所律师。
委托代理人温海洋，河南元慧律师事务所律师。
上诉人北京真功夫快餐连锁管理有限公司（以下简称真功夫公司）因与被上诉人河南无忧商务服务有限公司（以下简称无忧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人真功夫公司的委托代理人王朝金，被上诉人无忧公司的委托代理人马强、温海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月22日，真功夫公司作为乙方、无忧公司作为甲方签订了《房产租赁合同》一份，合同载明的主要内容为：“1.1无忧公司同意将位于郑州车站主楼东进站口北侧一楼商业用房（使用面积约165平方米）的房产租予真功夫公司开设真功夫餐厅。1.2真功夫公司可将房产用于开设真功夫系列品牌餐厅。……2.1租赁期限为十三年，自2012年3月25日起至2025年3月24日止。2.2房产免租期自2012年3月25日至2012年4月30日，自2012年5月1日起计算房租租金。……3.1租赁年度指自免租期满之次日起，向后推算满十二个月为一个租赁年度。3.2第1至5租赁年度，年租金人民币147万元，第6至10租赁年度，年租金人民币161.7万元；第11至13租赁年度，年租金人民币177.8万元；以上租金均为含税租金。3.3本合同所列租金已包含无忧公司或无忧公司指定的物业管理公司收取的管理费（其中物业管理费占50%）。……3.4真功夫公司应在本合同签订后5个工作日内向无忧公司支付第1租赁年度的固定租金147万元整，每逾期一日按逾期支付金额的0.25‰支付违约金。后续租赁年度，真功夫公司每次提前1个月支付下一租赁年度的固定租金。第一租赁年度：无忧公司应在真功夫公司支付租金一个月内向真功夫公司提供相应金额的合格税务发票（无忧公司针对租金中所含物业管理费部分开具合格物业费发票），每逾期一日按逾期开票金额的0.25‰支付违约金，同时租金支付时间顺延，直至无忧公司提供合发票时止；从第二至第十三租赁年度：无忧公司应在真功夫公司付款日期的五个工作日前向真功夫公司提供相应金额的合格税务发票……。3.5、真功夫公司按时将租金向下述银行账号划出后，就视为已经完全向无忧公司履行了付款义务……。5.1真功夫公司应在本合同签署后五个工作日内支付保证金人民币肆拾万元整作为履约保证金。无忧公司应向真功夫公司开具履约保证金收款凭证。5.2合同终止，真功夫公司交还房产，结清租金及合同规定的其他应缴费用，无忧公司应在五个工作日内将履约保证金（如有）如数退还真功夫公司（不计息）……每逾期一日应按履约保证金额的3‰支付违约金。5.3如无忧公司按合同约定没收履约保证金，应向真功夫公司提供合法税务发票。5.4上述40万元的履约保证金后续将在第七年到第十年期间，每年转10万元履约保证金为当年租金（即从第七年起每年真功夫公司只需要支付151.7万年租金）。……8.6房产之相邻关系由无忧公司负责处理。若因毗邻物业本身之瑕疵或毗邻物业实际管理人、使用人之行为，损害房产或妨害餐厅正常经营的，无忧公司应及时予以协调处理并尽快使房产恢复正常使用。在排除妨害之前，无忧公司应合理降低或免除租金及其它费用。……9.2除本合同另有约定外，真功夫公司应按合同规定如期支付租金及其它应付费用，但因无忧公司违约导致真功夫公司延迟或拒付租金及其他应付费用的除外。……9.7按约定时间足额向无忧公司支付租金，不得拖欠和迟交，承担拖欠迟交的一切损失和后果。……10.1经双方协商一致，可提前终止本合同，但应以书面形式确认。……10.3真功夫公司擅自终止合同或有下列情形之一的，无忧公司可终止合同并收回房产，履约保证金不予退回。真功夫公司应赔偿无忧公司因此所受损失：A、经无忧公司两次书面通知（两次通知至少间隔十个工作日），真功夫公司仍逾期支付租金、水电费超过60日的，但因无忧公司违约导致真功夫公司逾期支付租金、水电费的除外；……D、无忧公司根据法律规定或本合同约定可以提前终止合同的其他情形。……10.4无忧公司擅自终止合同或有下列情形之一的，真功夫公司可终止合同，无忧公司应双倍返还履约保证金并赔偿真功夫公司因此所受损失：……B、房产不符合本合同（包括各项附件）约定的；……F、真功夫公司根据法律规定或本合同约定可以提前终止合同的其他情形。真功夫公司依据上述情形终止合同，应提前十五个工作日书面通知无忧公司。……11.2关于或因本合同引起之争议，双方协商解决，协商不成的，任一方可将争议提交房产所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。……”合同还对其他事项做了约定。合同订立后，无忧公司将房屋交付给真功夫公司使用。真功夫公司于2012年4月11日通过银行转账向无忧公司交纳履约保证金及租金共计1870000元，无忧公司于次日向真功夫公司出具收取履约保证金400000元的收据。后真功夫公司于2013年4月16日通过银行转账向无忧公司交纳租金1470000元，于2014年3月28日通过银行转账向无忧公司交纳2014年5月1日至2015年4月30日租金1300000元。2014年11月18日，真功夫公司给无忧公司发出《提前终止租赁合同的告知函》，该函件载明：“……我公司餐厅自2012年6月份开业至今一直处于严重亏损状态，为此我司采取了多种措施以期提升该店营业额，同时贵司也给予了2014年的降租支持，但该店的经营状况仍然没有好转，给我司带来极大的负担。鉴于此，经详细评估及慎重考虑，我司决定提前终止贵我双方所签订的《房产租赁合同》，于2014年3月31日将所承租房产交还给贵司。……”2015年3月9日，真功夫公司给无忧公司发出第二份《提前终止租赁合同的告知函》，该函件载明：“……自2014年7月起，整个郑州火车站被围壁导致我公司这两家店的亏损日益严重，贵司对此也未能提供解决方案，仅仅2014年度我司的这两家店的亏损已达两百多万元。因此目前这两家店面临的经营环境及严重的亏损状态已完全不适于继续经营……鉴于此，经详细评估及慎重考虑，我司决定：真功夫郑州东广场一店和二店将于2015年3月20日结束营业并提前终止贵我双方就这两家店所签订的房产租赁合同。请贵司及时就我司提前终止合同的相关事宜与我司进行洽谈。……”无忧公司收到上述《提前终止租赁合同的告知函》后，向真功夫公司发出《律师函》，不同意提前终止租赁合同。2015年3月26日，真功夫公司以邮政特快专递的方式给无忧公司发出《回函》一份，载明：“……我司决定于2015年4月10日按合同约定拆除及取回自有物品、设施、设备等并将房产交还予贵司，请贵司务必配合我司办理房产交还的相关手续，避免因人为因素造成损失进一步不合理扩大。”2015年5月22日，真功夫公司在河南省郑州市黄河公证处工作人员的见证下，将本案涉案房产的七把钥匙试用后装入纸袋，并将《沟通函》一并装入后邮寄给无忧公司，无忧公司亦认可收到该钥匙及函件。后真功夫公司认为双方签订的《房产租赁合同》解除，无忧公司应返还真功夫公司履约保证金及相关设备，并退还剩余租金及物业管理费，因双方协商未果，真功夫公司遂诉至该院。另查明，双方合同履行至2014年5月时，由于郑州火车站附近出于安全需要，增加了围档，导致真功夫公司经营亏损。本案在审理过程中，真功夫公司、无忧公司双方达成撤场协议，真功夫公司于2015年10月26日全部搬离完毕。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，真功夫公司、无忧公司双方签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定的内容履行义务。本案涉及的火车站广场的围档，设立于2014年5月，系真功夫公司、无忧公司合同订立后而设立，真功夫公司作为一家经营餐饮的企业，上述变化显然会对其经营造成影响，但是，即使真功夫公司在履行合同过程中，发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的情势变更，欲变更或解除合同，应依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向无忧公司提出变更合同或解除合同的要求，在未获无忧公司准许的情况下，应依《最高人民法院关于适用﹤中华人民共合国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定向法院提起诉讼，请求人民法院予以变更或解除。法律并未赋予合同当事人依情势变更原则径行解除合同的权利，故本案中无忧公司以情势变更为理由，通知无忧公司解除合同的行为构成违约。鉴于真功夫公司、无忧公司于2015年10月16日达成撤场协议，真功夫公司于2015年10月26日撤场完毕，本案合同确已不具备继续履行的条件，但合同解除的时间应确定为真功夫公司撤场完毕的时间，而非真功夫公司所请求的自2015年3月21日已经解除，故对真功夫公司确认真功夫公司、无忧公司双方签订的《房产租赁合同》自2015年3月21日已经解除的主张该院不予支持。对真功夫公司主张的履约保证金，因真功夫公司存在前述以情势变更为由通知无忧公司解除合同的违约行为，属单方擅自终止合同，根据合同约定履约保证金不予退回，故对真功夫公司该项主张该院不予支持，但无忧公司应根据合同约定向真功夫公司提供相应金额的合法税务发票。对真功夫公司所主张的返还租金及物业管理费的请求，因真功夫公司实际占用租赁房屋至2015年10月26日，应当支付相应租赁费用，故对真功夫公司该项请求该院不予支持。对真功夫公司所主张返还餐厅设备的请求，因双方达成撤场协议后真功夫公司已于2015年10月26日全部搬离完毕，故对该项请求该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京真功夫快餐连锁管理有限公司与河南无忧商务服务有限公司于2012年3月22日签订的《房产租赁合同》于2015年10月26日解除；二、驳回北京真功夫快餐连锁管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10127元，由北京真功夫快餐连锁管理有限公司负担10027元，河南无忧商务服务有限公司负担100元。
真功夫公司不服原审判决，向本院上诉称：一、真功夫公司与无忧公司签订的《房产租赁合同》于2015年3月21日已告解除。《房产租赁合同》第8.6条约定：“房产之相邻关系由无忧公司负责处理。若因毗邻物业本身之瑕疵或毗邻物业实际管理人、使用人之行为，损害房产或妨害餐厅正常经营的，无忧公司应及时予以协调处理并尽快使房产恢复正常使用。在排除妨害之前，无忧公司应合理降低或免除租金及其它费用。”合同第8.9条约定：“无忧公司保证在房产所在建筑物范围内及邻接房产的任何通道和公用部分，……并保证真功夫公司进货通道或有关设施使用通道畅通，……由无忧公司负责解决。”可见，处理好相邻关系，保证真功夫公司正常经营是无忧公司的义务。合同签订后，由于昆明火车站发生暴力恐怖袭击，涉案物业门前的郑州火车站广场自2014年3月1日起进行围蔽，由此导致真功夫公司店面人流量大幅下滑，真功夫公司虽经多次与无忧公司沟通，希望真功夫公司与业主方进行沟通，酌情减免部分租金，降低因广场围蔽给真功夫公司正常经营造成的影响，但无忧公司一直没有正面回应，甚至取消了在火车站围蔽前给予真功夫公司的经营过渡期的租金减免支持，这对真功夫公司而言无异于雪上加霜。据真功夫公司财务统计资料显示，真功夫公司2014年与2013年月营业额同比最大降幅为61.96%，月租金及物管费占营业额比例最高达70%，长此下去，真功夫公司根本不可能实现合同目的。故此，真功夫公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定行使合同解除权，于2015年3月9日致函无忧公司通知于2015年3月20日终止《房产租赁合同》，无忧公司负责人于2015年3月16日签收该函件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同的通知自到达被上诉人之日起生效。故此，真功夫公司与无忧公司双方签订的《房产租赁合同》于2015年3月21日已告解除。无忧公司理应向真功夫公司退还已支付的2015年3月21日于4月30日的租金及物业管理费。二、关于履约保证金是否应当退还的问题。（一）关于履约保证金的性质。据百度百科记载：“履约担保是工程发包人为防止承包人在合同执行过程中违反合同规定或违约，并弥补给发包人造成的经济损失。其形式有履约担保金（又叫履约保证金）、履约银行保函和履约担保书三种……合同履约金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证。并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。它不是法定的债的担保方式，其性质和效力都缺乏法律依据”可见，履约保证金多见于建筑工程领域，且不是法定的担保形式；履约保证金也不同于合同法意义上的定金，在一方违约的情形下，并不必然发生守约方没收履约保证金的法律效果。所以，本案中无忧公司是否有权没收真功夫公司的履约保证金需要结合《房产租赁合同》的约定来判断其性质和效力。《房产租赁合同》第5.2条约定：“合同终止，真功夫公司交还房产，结清租金及合同规定的其他应缴费用，无忧公司应在五个工作日内将履约保证金（若有）如数退还真功夫公司（不计息）……。”可见，真功夫公司与无忧公司约定履行保证金的目的在于保障真功夫公司在合同终止时租金及合同其它应缴费用的支付能力。在发生真功夫公司未结清租金和合同其他费用的场合，履约保证金可以弥补无忧公司的该部分损失。本案中的履约保证金是一种特殊的动产抵押，无忧公司没收履约保证金的条款属于流质条款，应为无效。本案中，无忧公司除了已提起诉讼的部分租金外，没有任何其它损失，从这个角度来讲，履约保证金应当返还。（二）没收履约保证金没有合同及法律依据。从真功夫公司与无忧公司于庭审期间即2015年10月16日签订的《撤场协议》内容来看，真功夫公司与无忧公司就撤场时间、另行招租、清场费用、场地交接等事项达成一致，该协议已经于2015年10月26日前履行完毕。该协议的条款事实上已经包含了《房产租赁合同》解除的主要内容，是真功夫公司与无忧公司协商一致的结果。所以，即使真功夫公司于2015年3月9日签发的《提前终止租赁合同的告知函》的未发生单方解除合同的法律效力，真功夫公司与无忧公司于2015年10月16日签订的《撤场协议》应视为协商一致解除合同，虽然《撤场协议》未提及租金结算问题，是由于涉诉案件尚未审结，完全属于合同解除后的清算范畴，不影响《撤场协议》性质本身。无忧公司抗辩主张没收真功夫公司履约保证金的合同依据是《房产租赁合同》第10.3条约定：“真功夫公司擅自终止合同或有下列情形之一的，无忧公司可终止合同并收回房产，履约保证金不予退回。真功夫公司应赔偿无忧公司因此所受损失……。”在真功夫公司与无忧公司签订《撤场协议》甚至一审判决前，无忧公司均没有提起没收履约保证金的诉讼。从原审法院的判决来看，原审法院并没有采信上诉人关于《房产租赁合同》已于2015年3月21日解除的主张，而是认定《房产租赁合同》解除的时间为真功夫公司撤场完毕的时间即2015年10月26日。原审法院一方面否认真功夫公司于2015年3月9日签发的《提前终止租赁合同的告知函》解除合同的法律效力，另一方面又以真功夫公司擅自终止合同为由认定履约保证金不予退回，本身互相矛盾。真功夫公司认为，在真功夫公司与无忧公司协商一致解除合同的情形下，原审法院以真功夫公司单方终止合同为由驳回真功夫公司要求返还履约保证金的诉请缺少事实与法律依据。请求判令：一、撤销二七区人民法院（2015）二七民二初字第2997号民事判决；二、确认真功夫公司、无忧公司签订的《房产租赁合同》自2015年3月21日已经解除；三、判令无忧公司向真功夫公司返还履行保证金RMB400000.00元；四、判令无忧公司向真功夫公司退还2015年3月21日于4月30日的租金及物业管理费RMB142465.00元；五、本案诉讼费用由无忧公司承担。
无忧公司答辩称：一、无忧公司在合同履行期间，对真功夫公司有降租金的优惠，围栏系政府反恐需要，且在真功夫公司门店前设有出入口，不会对其经营造成太大影响。二、无忧公司作为合法守约方，真功夫公司作为违约方没有法定合同解除权，其通过发函，邮寄钥匙，解除合同，不发生法律效力。三、合同的10.3条约定：履约保证金不退回的情形，是双方真实的意思表示，应当遵守。四、真功夫公司擅自中止合同的行为，给我方造成了房屋重新对外招租以及业主方重新沟通等直接损失。因此，真功夫公司的诉请不应得到法律支持。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。真功夫公司称，无忧公司未处理好相邻关系致真功夫公司无法正常经营构成违约，真功夫公司已于2015年3月9日致函无忧公司将于2015年3月20日终止《房产租赁合同》，故真功夫公司与无忧公司签订的《房产租赁合同》于2015年3月21日已告解除。本院认为，相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人在行使占有、使用、收益、处分权能时发生的权利义务关系。郑州火车站出于安全需要增设围挡的行为显非相邻关系所能涵盖，无忧公司合同履行过程中并不存在违约行为。当事人根据《中国人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。真功夫公司提供的证据不足以证明解除合同的条件已经成就，故其于2015年3月9日发出的《提前终止租赁合同告知函》并不能发生解除合同的法律效力。真功夫公司的此项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。真功夫公司又称，本案中的履约保证金是一种金钱质押，关于无忧公司有权没收履约保证金的条款属于流质条款，故履约保证金应予退还。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《房屋租赁合同》第10.3条规定，真功夫公司擅自终止合同的，无忧公司可终止合同并收回房产，履约保证金不予退回；《房屋租赁合同》第10.4条规定，无忧公司擅自终止合同的，真功夫公司可终止合同，无忧公司应双倍返还履约保证金并赔偿真功夫公司因此所受损失。从《房屋租赁合同》设置履约保证金的目的来看，本案中的履约保证金实质上是一种履约定金而非金钱质押。真功夫公司的此项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。真功夫公司再称，真功夫公司与无忧公司于2015年10月16日签订的《撤场协议》应视为协商一致解除合同，故原审法院以真功夫公司单方终止合同为由驳回真功夫公司要求返还履约保证金的诉请缺乏事实和法律依据。本院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《房屋租赁合同》第10.3条的规定，真功夫公司擅自终止合同的，无忧公司可终止合同并收回房产，履约保证金不予退回。尽管《房屋租赁合同》权利义务已经终止，但并不影响该合同10.3条的效力。在本案中，真功夫公司发函要求提前终止合同及邮寄钥匙给无忧公司的行为系擅自终止合同的行为，双方应依《房屋租赁合同》第10.3条的规定进行结算，即无忧公司可对履约保证金不予退回。故原审法院以真功夫公司单方终止合同为由驳回真功夫公司要求返还履约保证金的诉请并无不当，本院对真功夫公司的此项上诉理由不予支持。综上，真功夫公司提出的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十五条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，参照《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10127元，由北京真功夫快餐连锁管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 张晶晶
审判员 杜麒麟
二〇一六年五月九日
书记员 王 昕