广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2251、2252号
2251号案上诉人（原审被告、反诉原告）：郑文新。
2252号案上诉人（原审被告、反诉原告）：毕英。
两案上诉人共同委托代理人：李国祥，广东深明律师事务所律师。
两案被上诉人（原审原告、反诉被告）：高丽红。
委托代理人：盛敏琥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
两案原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托代理人：陈莹莹，系该公司员工。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：王业，行长。
上诉人郑文新、毕英因与被上诉人高丽红及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第348、349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年1月24日，高丽红（买方）与郑文新（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案的XX房产转让给买方，转让价款为200万元，签约当日支付定金10万元；买方以按揭贷款�方式支付合同约定购房款，买方须于2015年3月30日（含当日）前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行评估价为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号，买方须于2015年3月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照本合同上述约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房产证3日内；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；以及其它内容。同日，高丽红（买方）与毕英（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案XXX房产转让给买方，转让价款为310万元，签约当日支付定金10万元；合同生效后2日内再支付定金5万元，其余内容均同前一合同。
2015年1月24日，高丽红、毕英、中原地产公司签订《资金托管协议》，约定将定金7万元托管在中原地产公司处。同日，毕英出具收据，载明收到高丽红定金7万元，毕英出具收据载明收到高丽红定金18万元。
一审庭审中，高丽红陈述郑文新、毕英曾于2015年1月26日委托担保公司赎楼，并办理了公证委托手续，但于2015年2月4日撤回公证委托。对此，郑文新、毕英表示其曾与高丽红协商，高丽红同意其撤销公证委托，自行赎楼，两案已于2015年2月5日申请自行赎楼，毕英称XXX房贷款20多万元，其曾发短信给高丽红，说准备好首期款，就马上将楼赎出来；郑文新称XX房贷款50多万元，为公积金贷款，无需提前申请赎楼。建行深圳分行委托代理人表示，不清楚郑文新、毕英有无申请赎楼，但截至7月30日，涉案两房贷款未结清。
关于首期款监管手续的办理，高丽红称因郑文新、毕英拒不配�，2015年3月30日未进行资金监管，毕英不接听电话，并短信告知其不在深圳，需于1个月后回深圳。郑文新、毕英则认为高丽红从未告知过到哪个银行办理监管，也没有银行评估，就无法做资金监管，高丽红未通知郑文新、毕英到农业银行后海支行做资金监管，而且3月31日，高丽红名下仍有房产，高丽红根本没有贷款资格。中原地产公司表示曾多次联系郑文新、毕英做资金监管，遭到推辞，导致合同无法履行。高丽红提交了录音光盘及中原地产公司员工廖恺恺的证人证言、短信记录、通话记录等，拟证明高丽红及中原地产公司员工于2015年3月30日即合同约定的资金监管期限到达前多次联系郑文新、毕英办理资金监管，均未收到回复，其后郑文新、毕英也明确表示拒绝履行合同。中原地产公司对上述证据予以认可，郑文新、毕英在本院指定的期限内未对录音光盘进行质�，对证人证言不予认可。高丽红提交了银行流水清单、声明书等拟证明高丽红已为首期款资金监管做足资金准备，高丽红丈夫的父亲也愿意为高丽红购买涉案房产支付首期款，郑文新、毕英对上述证据不予认可。
2015年3月31日，高丽红向郑文新、毕英发出《履约催告函》，告知郑文新、毕英未依约办理首期款监管手续，并通知其于2015年4月4日前与高丽红联系并继续履行合同，否则视为其放弃履行。4月13日，高丽红委托律师向郑文新、毕英发出《履约催告律师函》，告知郑文新、毕英应在收件后两日内配合办理首期款资金监管手续。高丽红提交的EMS查询记录显示，两份邮件均已妥投，本人签收。郑文新、毕英否认收到上述邮件。
一审庭审中，高丽红表示可以在法院判决生效后15日内一次性付款购房，如郑文新、毕英拒不履行赎楼义务，高丽红可以�付房贷，代为赎楼。郑文新、毕英不愿继续履行合同，并申请调低违约金。
截止2015年8月10日，高丽红及其丈夫吴X，孩子吴XX名下均无房产，高丽红名下曾有XX雅居XX房，于2015年3月31日转让。
和高丽红关联的（2015）深南法民三初字第643号、第771号房屋买卖合同纠纷仍在审理中，其中高丽红作为原告（买方）的771案中，高丽红要求解除合同。
高丽红的一审诉讼请求：1、郑文新、毕英继续履行《二手房买卖合同》，并按照合同约定将房屋交付给高丽红：配合办理资金监管手续、办理解除抵押权的抵押登记手续、配合办理减免税收义务（如不配合，由此增加的税费由郑文新、毕英承担）及办理递件过户；2、郑文新、毕英分别支付迟延履行合同的违约金（从2015年3月30日起开始计算至判决生效之日止，迟延每日按照万分之五计算，2251号案以200万为基数，至起诉之日违约金为73000元；2252号案以300万为基数，至起诉之日违约金为113150元）；3、郑文新、毕英如拒不履行合同义务（如配合办理解除抵押权等），在高丽红垫付清涉案房产贷款后，判令建行深圳分行配合办理注销抵押登记手续；4、由郑文新、毕英承担本案的诉讼费和保全费。
郑文新、毕英的一审反诉请求：1、解除郑文新、毕英与高丽红于2015年1月24日签订的两份《二手房买卖合同》；2、郑文新、毕英没收高丽红定金（2251号案为10万元，2252号案为15万元）；3、由高丽红负担全部诉讼费用。2252号案第4项诉讼请求为：追究高丽红违约责任，解除房产查封，赔偿房产查封损失70万元。
原审法院认为：高丽红与郑文新、毕英签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人�应依约履行。高丽红在签订上述合同时，因其名下尚有一套房产，涉案两房系双拼房，根据相关限购政策，高丽红尚无购买两套房产的购房资格，合同并不具备履行条件；上述合同签订后，高丽红积极促成合同履行条件成就，并于2015年3月31日转让其名下的唯一房产，取得购买涉案两房的购房资格。郑文新、毕英辩称高丽红无购房资格，对此，原审法院认为，郑文新、毕英并未举证证明在合同签订时对高丽红的购房资格提出异议，而高丽红实际亦于合同履行过程中取得购房资格，也未因此妨碍或影响合同履行，故对郑文新、毕英的抗辩，原审法院不予采纳。根据合同约定，郑文新、毕英负有赎楼义务和配合高丽红办理资金监管、申请贷款等义务。根据原审法院查明的事实，郑文新、毕英在依约委托担保机构赎楼后又撤销委托，郑文新、毕英虽称已与高丽红协商同意�行赎楼，高丽红对此不予认可，郑文新、毕英亦未举证证明其已自行赎楼，故原审法院认为，郑文新、毕英并未依约履行赎楼义务。至于首期款资金监管，高丽红及中原地产公司均主张曾于合同约定的资金监管日通知郑文新、毕英进行资金监管，郑文新、毕英不予配合，郑文新、毕英否认收到上述通知。对此，原审法院认为，首期款资金监管系高丽红约定的主要合同义务，但郑文新、毕英应予配合，郑文新、毕英否认收到监管首期款的通知，但即使如郑文新、毕英所述，高丽红未如期进行首期款监管，郑文新、毕英也未举证证明曾催告高丽红监管首期款，积极促进合同履行。其后，高丽红及其委托律师先后向郑文新、毕英发函催促其履行合同约定的监管首期款的义务，EMS邮政查询单已显示上述邮件已妥投并由郑文新、毕英本人签收，但郑文新、毕英在高丽红指定的期限内仍未配合完成首期款监管。综上，原审法院认为，郑文新、毕英未依约赎楼和配合完成首期款监管，已构成违约。根据合同约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，本案中，因郑文新、毕英违约，对于高丽红要求继续履行合同及支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于合同的继续履行，郑文新、毕英应于本判决生效后三十日内分别办理涉案两房的赎楼手续，并注销抵押登记，郑文新、毕英逾期未办理的，高丽红可在郑文新、毕英逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押等（赎楼的相关费用可在高丽红应支付给郑文新、毕英的购房款中抵扣）；高丽红应予涉案两房注销抵押登记之日起三十日内一次性向郑文新支付剩余购房款190万元、向毕英支付剩余购房款295万元�已扣除已分别向郑文新、毕英支付的定金10万元、15万元，共计扣除已支付的定金25万元）；郑文新、毕英应于高丽红付清购房余款共计485万元之日起三个工作日内配合高丽红办理涉案两房登记至高丽红名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由高丽红自行承担；郑文新、毕英应于涉案两房产权过户至高丽红名下及高丽红付清购房余款之日起三个工作日内将涉案两房交付高丽红。对于高丽红要求郑文新、毕英支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，郑文新、毕英应于判决生效之日起十日内分别向高丽红支付违约金（违约金按购房款日万分之五的标准，自2015年3月31日起支付至判决确定的郑文新、毕英应履行完毕义务之日止）。关于高丽红要求郑文新、毕英配合高丽红办理申请减免相关税费的请求。合同虽未明确约定郑文新、毕英具有配合办理申请减免税费的义�，根据诚信原则及二手房买卖的交易习惯，配合申请税费减免属于郑文新、毕英应当履行的附随义务，故对于高丽红的该项请求，原审法院予以支持。对于郑文新、毕英要求解除合同，没收定金以及追究高丽红违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑文新、毕英继续履行分别与高丽红签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、郑文新、毕英应于判决生效后三十日内分别办理涉案的XX房（2251号案）、XXX房（2252号案）的赎楼手续，并注销抵押登记，郑文新、毕英逾期未办理的，高丽红可在郑文新、毕英逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押等（赎楼的相关费用可在高丽红应支付给郑文新、毕英的购房款中抵扣）；2、高丽红应于涉案两房注销抵押登记之日起三十日内一次性向郑文新支付剩余购房款190万元、向毕英支付剩余购房款295万元（扣除已支付的定金共计25万元）；3、郑文新、毕英应于高丽红付清购房余款共计485万元之日起三个工作日内配合高丽红办理涉案的XX（348案）、XXX房（349案）登记至高丽红名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由高丽红自行承担；4、郑文新、毕英应于涉案两房产权过户至高丽红名下及高丽红付清购房余款之日起三个工作日内将涉案两房交付高丽红；二、郑文新、毕英负有配合高丽红办理申请减免相关税费的义务；三、驳回高丽红的其他诉讼请求；四、驳回郑文新、毕英的全部诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2251号案一审本诉受理费8830元，保全费5000元，反诉受理费1150元，由郑文新负担；2252号案一审本诉受理费11545元，保全费5000元，反诉受理费6150元，由毕英负担。
上诉人郑文新不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，将本案发回重审或依法判决驳回高丽红的诉讼请求、支持郑文新的反诉请求，并由由高丽红承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、高丽红行使合同的解除权后，涉案的《二手房买卖合同》已经解除，一审法院判令郑文新继续履行合同明显属于适用法律错误。高丽红委托律师于2015年4月13日向郑文新发出《履约催告律师函》，已经明确表示郑文新延迟履行合同义务超过2日的，正式解除《二手房买卖合同》。事实上，《二手房买卖合同》后续没有履行，因此，按照《履约催告律师函》的意思表示，郑文新的行为属于合同法第九十四条第（三）项规定的当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。由此可见，高丽红已经向郑文新提出解除合同的主张，且该主张已经通过律师函的形式通知郑文新。其后，高丽红在2015年4月23日向一审法院提起诉讼，诉讼请求明确要求解除《二手房买卖合同》，高丽红的法律依据在于合同法第九十四条第四项的规定。高丽红起诉请求解除合同的行为应视为再次重申解除合同的主张。2015年7月2日，高丽红解除合同的主张由一审法院通过书面送达《民事起诉状》副本的方式再次通知郑文新。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。高丽红分别于2015年4月13日以律师函的形式、2015年7月2日以《民事起诉状》副�的形式，两次书面通知郑文新解除《二手房买卖合同》。按照合同法第九十六条规定，律师函或《民事起诉状》副本送达给郑文新之时，高丽红、郑文新签署的《二手房买卖合同》就产生解除的法律效力。鉴于高丽红解除合同的主张已经通知郑文新，且郑文新没有提出异议之诉，《二手房买卖合同》已经解除，且高丽红解除合同的行为产生不可改变的终局法律效力。合同解除的效力由法律规定产生，不以当事人的主观认知为依据。对于高丽红在解除合同的《民事起诉状》副本送达郑文新后，又以变更诉讼请求的方式主张继续履行合同，其本质上属于通过司法程序向郑文新提出房屋买卖的新要约，郑文新有权拒绝作出承诺（同意），人民法院亦无权判决郑文新对高丽红的新要约作出承诺（同意）。需要进一步说明的是，高丽红作为合同当事人依据合同法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，属于行使形成权，因此当事人解除合同的行为是不可撤销和逆转的。只有对方当事人享有异议权，解除合同的一方无权在解除合同后又要求继续履行已经解除的合同。二、一审判决认定郑文新未依约赎楼和配合完成首期款监管构成违约，不仅证据不足，而且属于认定事实错误。（一）事实上，对于更换赎楼的担保公司这一事实高丽红是明知的，且高丽红也是同意的。此后郑文新未自行赎楼，也系高丽红未能按照约定准备好首期款所造成的。2015年2月5日，高丽红与毕英的微信记录显示如下对话：毕英问：“我已申请提前还款，3月初就可以。若首期款准备好，通知我”。高丽红答：“好的，担保公司是不是还要重新找”。毕英答“到时候再说，我同学处理，费用不会多收，放心。”上述微信记录可以证明，舍弃由融安担保公司赎楼，是双方共同的意思表示，郑文新并未违约。因郑文新房产的按揭性质与毕英的情形不同，故郑文新告知高丽红，其所做的房屋按揭系公积金贷款，无需向银行申请提前还贷（实际的贷款方是公积金而非银行），也不用再找担保公司赎楼，只要高丽红准备好首期款，郑文新即可自行赎楼。确定由郑文新自行赎楼后，双方同意在高丽红准备好购房首期款再赎楼，但截止到合同约定的最后期限，高丽红并未做好首期款的资金监管，也未有证据显示高丽红已经准备好了首期款的资金。据上，所谓的撤回赎楼委托公证（即更换赎楼的担保公司）并非郑文新的单方行为，也不是违约行为，而此后郑文新未赎楼，也系高丽红未通知郑文新已准备好购房首期款这一前提条件，所以，郑文新未赎楼的事实并不构成违约。另外，《二手房买卖合同》第八条（20）项约定，“买方承担�楼担保费和短期利息”。高丽红变更后的诉讼请求中也未要求郑文新承担代为赎楼的相关费用，但一审却判决如郑文新在判决生效的三十日内未办理赎楼手续和注销抵押登记，高丽红可在郑文新逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押等（赎楼的相关费用可在高丽红应支付给郑文新的购房款中抵扣）。该判项严重违反合同约定，并超出了高丽红的诉讼请求范围。（二）申请办理贷款和资金监管的前置程序并不需要郑文新配合，郑文新未能完成其后的配合义务是因高丽红申请办理贷款的前置程序一直未予完成所造成的。按照中国农业银行官网的显示，个人向该行申请二手住房贷款，相关流程和手续如下：1、如何办理个人住房二手楼贷款借款人申请，提供相关资料并经银行审批通过后，与借款人签订借款合同，然后办理保险、担保手续，最后银行发放贷款，借款�按期归还贷款。2、借款人申请时需提供以下资料：（1）借款人和共有人的具有法律效力的有效身份证件、户口本、婚姻状况证明的原件和复印件；（2）银行认可的收入证明；（3）具有法律效力的商品房买卖合同或协议或其他有效文件原件；（4）不低于房价30%的首付款付款凭证、首付款收据、发票或银行进账单等首付款证明；（5）所购房产原《房屋所有权证》等合法产权证明；（6）农业银行要求提供的其他资料。通过中国农业银行的上述规定不难看出，借款人办理个人住房二手楼贷款的首要步骤是递交申请资料，且申请资料中的核心条件是不低于房价30%的首付款付款凭证、首付款收据、发票或银行进账单等首付款证明。本案中，尽管高丽红一直强调自己为申请银行贷款做好了资金上的准备，但事实上，截止到2015年3月30日，高丽红提供的中国银行的存款余额仅有80.04元，即便到2015年3月31日，高丽红在该银行账户的存款余额增加至730080.04元，但按照农业银行的规定，高丽红要购买两套房的首期款也需153万元（暂按两套房首期款均为30%计算，第二套房贷款不按70%的首期款计算）。显然，高丽红在2015年3月30日根本无法达到农业银行申请个人二手房贷款的条件，也无法提交符合该行要求的贷款资料。另外，根据《二手房买卖合同》第四条第（2）A项的约定，高丽红的首期款须以银行的评估价为准，农业银行官网中也有“贷款最高额度不超过所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70%”，由此可见，对所购买房屋进行评估既是合同要求，也是银行申请贷款的规定。高丽红对所购房屋按照银行要求进行评估，是申请贷款的必要程序，且该评估程序按照合同约定应由高丽红单方完成的。纵览本案的事实，除高丽�在农业银行开具了一个借记卡账户外，高丽红没有提供任何证据证明：其在2015年3月30日已准备好与所购房屋价格匹配的购房首期款、向农业银行申请过个人二手房贷款、要求银行评估所购房产价格。而事实上，高丽红在2015年3月30日根本没有资金实力进行贷款申请，何谈资金首期款的监管。另据郑文新向农业银行专业人士了解，在合同约定支付首期款的届满之日向银行申请贷款，银行不会接受（涉及合同履行违约，增大银行风险），尤其是在申请当日高丽红名下尚有房产，根本不符合银行关于购买两套房贷款的政策规定。
上诉人毕英不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，将本案发回重审或依法判决驳回高丽红的诉讼请求、支持毕英的反诉请求，并由高丽红承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一审法院在高丽红未能提供证据证明的情况下，认定《履约催告函》和《履约催告律师函》已送达毕英本人，进而推定毕英未在高丽红指定的期限内配合完成首期款监管，构成违约，属于认定事实错误。高丽红提供了两份EMS邮政快递单及查询单，2015年3月31日第一份快递单上的信息显示，收件人是郑文新，地址也是郑文新的，两个手机号码均不是毕英的；2015年4月13日第二份快递单上的信息显示，收件人是郑文新或毕英，地址是郑文新的，两个手机号码均不是毕英的。退一步讲，即便高丽红的证据证明两份EMS查询单上显示《履约催告函》和《履约催告律师函》已妥投，但一审法院也不应当认定这两份邮件是由毕英本人签收。高丽红明确知道，毕英3月30日前后并不在深圳，即使寄往毕英的地址，毕英本人也无法签收，何况高丽红是寄往郑文新的地址。在此情形下，一审法院仍认定毕英本人签收该两份邮件，显然�于认定事实错误。毕英的其他上诉理由与郑文新的上诉理由一致。
被上诉人高丽红答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回郑文新、毕英的上诉请求，维持原判。同时，请求二审法院在一审判决第三项的基础上认定郑文新、毕英负有配合高丽红办理申请减免相应税收的义务，细化为或认定为按照深圳市国土局网站公布的查询价格方式增税（核定增税）。一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。高丽红在一审起诉请求判令解除合同，并不等同于行使解除权，并且高丽红在2015年7月2日就递交了变更诉讼请求，要求继续履行《二手房买卖合同》，变更诉讼请求先于郑文新、毕英收到起诉状。解除权属于行成权，形成权是权利依照自己的行为使自己与他人发生法律关系变动的权利，形成权的主要功能是在于权利人单独的意思表示与成立的法�关系之效力发生变更或消灭，可见，行使解除权并不需要人民法院判令解除。高丽红在一审起诉时要求判令解除《二手房买卖合同》并不符合合同法的规定，更不等同于向郑文新、毕英发出解除合同房屋买卖合同的通知。2015年7月2日高丽红变更诉讼请求要求继续履行合同，应当视为高丽红对自己的诉求的自行纠正。二、即使按照习惯认定判令解除合同是行使解除权的一种，但是也仅仅视为解除合同的要约，如果郑文新、毕英对解除异议，提起异议之诉，人民法院可以确认解除合同的效力，在法院没有判决之前，合同不产生解除的效力（见2014年最高人民法院关于合同法重要疑难问题司法观点第五条）。三、本案最为重要的是，高丽红在郑文新、毕英收到起诉状之前就向人民法院递交了变更诉讼请求，要求继续履行《二手房买卖合同》，先于郑文新、毕英领取起诉状�回了解除合同的诉讼请求。四、郑文新、毕英认为高丽红在起诉前发出的律师函是解除《二手房买卖合同》，该观点错误。该律师函明确提出了高丽红有解除的权利，权利是实现利益的一种，是可以放弃的。四、郑文新、毕英构成违约，造成本案《二手房买卖合同》无法继续履行。（一）高丽红在一审过程中提供了证据证明涉案两套房产是双拼房，定金25万元（由毕英出具），但实际是郑文新收取了18万元，毕英收取了7万元，毕英单方面撤回两套房产的公证委托（见短信、情况说明）、《履约催告函》、律师函系由郑文新签收，郑文新、毕英的关系系买卖合同中所述的夫妻关系，郑文新、毕英在上诉中刻意将两者独立分开。（二）高丽红多次通知郑文新、毕英到农业银行后海支行办理资金监管，但是郑文新、毕英故意拖延不办理（见第三人的情况说明、《履约催告函》、《履约催告律师函》）。特别指出，郑文新、毕英在收到高丽红的律师函后约见高丽红，明确提出不愿意履行合同，只愿返还定金，仅赔偿贷款利息。（三）高丽红具备购买房产的资格，高丽红在1月14日与郑文新、毕英签订了《二手房买卖合同》，在3月31日具备了购买两套房产的资格。郑文新、毕英所述高丽红不具有购买房产的资格不能成立。
原审第三人中原地产公司述称：中原地产公司作为居间方，已尽到了居间催告义务，并无过错，恳请二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、涉案合同第八条约定，按政府及有关规定，买卖双方需支付的税费由买方承担，其中包括因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息等赎楼相关费用。二、高丽红委托代理人盛敏琥律师于2015年7月2日上午向原审法院提交《变更诉讼请求申请书》，同时表示不确定第三人是建设银行深圳分行还是支行，等其回去确认后回复原审法院。快到中午下班时，郑文新、毕英到原审法院领取应诉材料。当时法官助理因不确定第三人是建设银行深圳分行还是支行，就暂时没有将《变更诉讼请求申请书》同时送达给郑文新、毕英。在原审法院确定第三人为建行深圳分行后，原审法院将《变更诉讼请求申请书》（第三人已修改）送达给郑文新、毕英。二审补充查明的事实有《二手房买卖合同》及原审法院办案笔录在卷证实。
本院认为：本两案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，两案二审的主要争议焦点为：一、双方在履约过程中是否存在违约；二、涉案合同是否自郑文新、毕英2015年7月2日收到高丽�的起诉状副本时解除。
关于第一个争议焦点。根据合同约定，买方须于2015年3月30日前将首期款支付至双方约定的银行监管账户。因签订资金监管协议系办理首期款监管的前提，双方均有义务配合办理资金监管协议。从本案查明的事实来看，郑文新、毕英未履行上述义务，导致涉案合同无法继续履行。原审法院认定郑文新、毕英的行为构成违约，认定正确。郑文新、毕英上诉称高丽红当时名下有房不能获得贷款，以及不具备支付首期款的能力。本院认为，签订资金监管协议早于支付首期款和申请银行贷款，郑文新、毕英不能以怀疑高丽红的上述履约能力为由拒绝签订资金监管协议。况且，郑文新、毕英并未提交证据证明高丽红缺乏上述履约能力，也未提交证据证明其当时向高丽红提出过上述问题，其是以上述问题为由拒绝履行合同义务。对郑文新、毕英的上述上诉主张，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。从本院核查的情况来看，在郑文新、毕英收到起诉状副本前，高丽红已经向原审法院提交申请，将诉讼请求由请求解除合同变更为请求继续履行合同。本院认为，在郑文新、毕英收到起诉状副本前，高丽红已经撤回了其解除合同的意思表示，郑文新、毕英收到起诉状副本不发生合同解除的法律效果。原审法院按照高丽红变更后的诉讼请求进行审理，支持高丽红要求继续履行合同的诉讼请求，并无不当。
郑文新、毕英上诉还称赎楼费用应由买方负担，原审法院不应当判决赎楼的相关费用从购房款中抵扣。经核，涉案房屋买卖合同第八条约定由买方承担赎楼相关费用，郑文新、毕英的上述上诉主张有理，原审判决相应判项依法应予纠正。
综上，上诉人郑文新、毕英有关赎楼费用不应从购房款中抵扣的上诉主张有理，依法应予支持，两上诉人其他上诉主张无理，依法应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但对赎楼费用处理有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第348、349号民事判决第一项第1点为：郑文新、毕英应于本判决生效后三十日内分别办理涉案的XX房（2251号案）、XXX房（2252号案）的赎楼手续，并注销抵押登记，郑文新、毕英逾期未办理的，高丽红可在郑文新、毕英逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押；
二、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第348、349号民事判决其他内容。
两案一审本、反诉案件受理费及财产保全费均按原审判决执行。2251号案件二审案件受理费9980元（已由郑文新预交），由上诉人郑文新负担；2252号案件二审案件受理费17695元（已由毕英预交），由上诉人毕英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。