安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肥西民一初字第02973号
原告特易购商业（安徽）有限公司，住所地合肥市庐阳区。
法定代表人PaulFraserDaleyRitchie，董事长。
委托代理人云治，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
委托代理人顾洁，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
被告合肥同鑫置业有限公司，住所地合肥市肥西县。
法定代表人汪伟，董事长。
委托代理人朱政，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人葛少军，安徽中天恒律师事务所实习律师。
原告特易购商业（安徽）有限公司（以下简称特易购安徽公司）与被告合肥同鑫置业有限公司（以下简称合肥同鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员ＸＸ独任审判。在答辩期限内，被告合肥同鑫公司提出管辖权异议，认为本案存在涉外因素，且具有较大影响，一审应由安徽省合肥市中级人民法院管辖。本院依法驳回其异议后，合肥同鑫公司提起上诉，安徽省合肥市中级人民法院作出（2014）合管终字第00063号民事裁定书，裁定驳回其上诉。本院依法继续审理本案，因案情复杂，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告特易购（安徽）公司的委托代理人顾洁，被告合肥同鑫公司的委托代理人朱政、葛少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告特易购（安徽）公司诉称：2011年7月11日，原告特易购（安徽）公司与被告合肥同鑫公司签订《合作协议》，约定由原告承租被告所有的位于肥西县上派镇紫蓬社区青年北路建筑的部分房屋（以下简称租赁物业）。《合作协议》中对相关权利义务进行了明确，主要内容有：1、被告根据协议条款建设租赁物业，并出租给原告用于开设大型超市；2、原、被告确认并同意协议附件二中的租赁物业建筑图和工程界面说明；3、被告应立即着手开展建设工程，且在任何情况下均应及时安排施工，确保在约定交付日交付租赁物业；4、被告依约取消租赁物业所在地块上已设定的抵押或向原告提供符合要求的抵押权人同意函后十五个营业日内，原告应向被告支付人民币500000元作为预付租金；5、如被告要求单方解除本协议，则原告有权在收到被告书面终止通知后180日的异议期内，通过向被告送书面通知或通过提起诉讼的方式，对被告不履行或迟延履行其义务或擅自终止本协议，原告有权要求被告返还已预付租金和其他款项，且被告应向原告支付违约金人民币3000000元，如上述违约金不足以赔偿原告损失，被告仍应负责赔偿实际损失。
《合作协议》签订后，原告依约履行合同，并于2012年2月13日向被告支付了预付租金500000元，但被告却于2012年3月对租赁物业设计提出了全面修改意见。由于被告方的坚持，并考虑到双方需长期合作，原告有条件的接受了租赁物业的设计变更，双方对协议相关的租赁范围及商务条件进行了调整。正当原告将新方案上报母公司董事会报批时，被告又于2012年10月突然告知原告对停车库方案及平面设计作出新一轮的调整，原告被迫重新安排和设计，并于2012年12月上报董事会获批。新方案获批后，原告立即于2012年12月12日函告被告，要求被告提供全套设计图纸，使得租赁物业的整体设计方案得以实质性推进，确保租赁物业按期交付。但经原告多次催促，被告始终未向原告提供全套设计图纸，致使原告无法对设计图纸进行实质性的复核和补充，亦无法根据被告就整体工程的全套设计图纸，按《合作协议》确定应由原告负责的工程部分投入设计和施工。
2013年5月20日，被告突然以原告未能确定租赁物业总体规划设计方案造成其无法于约定交付日交付租赁房屋为由，通知原告解除《合作协议》。2013年5月23日，原告回函，提出异议，并要求被告严格按照双方约定建造并及时向原告交付租赁物业。
综上所述，原告认为，被告单方解除《合作协议》的行为既不符合双方合同的约定，也不符合相关法律法规的规定，不应产生《合作协议》解除的法律后果。同时，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，被告应按协议约定承担违约责任。因此，原告诉讼来院，请求法院依法判令：一、确认被告解除《合作协议》的行为无效（具体为被告于2013年5月20日致原告的《解除〈合作协议〉的通知》）；二、被告支付违约金人民币3000000元；三、被告返还原告预付租金人民币500000元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告合肥同鑫公司辩称：原告于2011年上半年与被告洽谈租赁案涉租赁物业相关事宜，双方于2011年7月11日签订了《合作协议》。《合作协议》中对于租赁面积、租赁期限、租金数额及收取方式、租赁物业的交付时间、违约责任等相关事宜均进行了约定。协议签订后，被告自2012年上半年开始积极与原告进行沟通。2012年5月起至其后半年内，原告多次变动租赁面积，大幅缩减《合作协议》中约定的租赁面积，导致被告被迫反复修改租赁物的原设计方案。与此同时，原告还多次向被告提出修改《合作协议》中约定的商务条件：如降低固定租金、延长免租期间、要求被告增加投资建设硬件设施配套和环保设施建设等，并多次威胁被告，如不满足原告变更的各项条件，该方案将无法通过原告内部的财务数据测算，且不会安排上董事会。
被告为维护双方合作关系的长期持续稳定，多次对原告超出《合作协议》的无理要求进行满足，但原告一直拖延租赁物业设计方案提交董事会研究的时间，自2012年5月至2013年5月长达一年的时间内，原告擅自提出变更的设计方案一直无法得到其董事会的确认，严重地影响了《合作协议》中约定的租赁物业的交付日期。被告为维护自身合法权益，才于2013年5月20日，向原告发函通知解除双方的《合作协议》。
综上，原告没有按照《合作协议》的约定全面履行自己的义务，擅自修改租赁物业的设计方案且修改后又长期无法通过其董事会批准，其延期履约的行为致使被告无法在约定的期限内交付租赁物业，合同目的无法实现，原告的行为已构成根本违约。依据双方签订的《合作协议》中第20.1条的约定，对于原告的违约行为，被告有权以书面通知的方式解除双方的协议。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，被告依法亦享有合同解除权。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告特易购（安徽）公司为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据予以佐证：1、《合作协议》，证明2011年7月11日，双方签订《合作协议》，由原告承租被告所有的位于肥西县上派镇紫蓬社区青年北路建筑的部分房屋，用于开设大型超市，以及双方在协议中对于租赁物业的交付时间、原告预付租金的数额、双方的违约责任等事项约定；2、预付租金收据，证明被告已于2012年2月13日收到原告支付预付租金人民币500000元的事实；3、2012年8月，双方电子邮件往来，证明被告对租赁物业的设计方案进行整体修改，原、被告进行磋商最终于2012年8月底达成一致，原告于2012年9月上报原告总公司董事会报批新方案；4、2012年10月，双方电子邮件往来，证明原告在取得总公司董事会变更设计方案的同意后，被告却又于2012年10月再次变更设计方案；5、《关于尽快进行项目实质性设计提资的意见》及邮递凭证，证明，2012年12月12日，原告函告被告，为合作需要有条件的接受被告2012年10月提出的设计方案调整，并要求被告立即提供全套设计图纸，使得租赁物业的设计方案能够实质性的得到推进，确保按期交付；6、《关于解除合作协议的通知》，证明2013年5月20日，被告以原告未能及时确认租赁物业总体规划设计方案为由，解除《合作协议》；7、2013年5月23日《公函》、邮递凭证及邮件跟踪记录，证明2013年5月23日，原告以公函的形式对被告擅自解除协议的行为提出异议，要求被告严格按照双方合同约定建造并及时向原告交付租赁物业；8、（2013）沪长证字第9401号公证书，证明2013年12月20日，上海市长宁公证处对原告所举证据三、四中涉及邮件进行公证并出具公证书；9、网页一组，证明被告方的负责人为张强鸣，其联系信息及邮件地址与证据三、四、八相一致。
被告合肥同鑫公司针对其抗辩向法庭提供以下证据，附卷佐证：1、《合作协议》，证明原、被告双方于2011年7月11日签订《合作协议》，明确了原告承租被告所建造的租赁物，并详细约定了租赁物的面积、用途、交付时间、原告营业时间等相关事项；2、原、被告双方自2012年6月至2012年10月之间的往来电子邮件15份，证明原、被告双方自签订协议以来，原告多次擅自缩减协议已确定的租赁物面积、增加配套设施、提高被告的商务条件，并要求被告更改。被告被迫修改设计方案以满足原告新的要求；3、乐购《合肥肥西金寨路南新门店投资评估表》，证明原告送交被告的《2011年3月至2012年9月资本投资表》中关于建造和装修的成本，在总面积缩减1205平方米的前提下，其建造成本反而增长了5650000元，从而说明，原告为了自己的利益，违反协议擅自多次修改协议主要条款的事实；4、短信记录，证明项目的设计方案长期无法在原告董事会通过，其主要在于原告依据自己内部收益率测算的报表一直无法达到其上董事会的收益率要求，而原告自身内部成本增加、人事变动、经营战略变化是导致董事会无法批准的主要原因，原告应承担协议无法履行的违约责任；5、谈话录音，证明目的同证据4；6、《关于要求确认“肥西金寨南”项目总体规划设计方案和补偿损失的通知》，证明由于原告迟迟未能确定租赁物最终方案，被告发函督促其早日确定方案并补偿因拖延方案批准时间给被告造成的损失；7、原告自2011年以来经营产生困境、关店停业的相关新闻，证明原告自2011年以来相继在国内关闭了绍兴、金华、泰州、铁岭、蚌埠、镇宁、长宁等多家门店，因此暂停了2015年前在国内相关开店的计划，并大量裁员，经营状况恶化，也是本案协议无法履行的根本原因；8、原告公司员工出具的情况说明，证明原告修改方案，其内部决策程序漫长，直至2013年10月案涉租赁物的设计方案仍未经过原告方通过，原告修改设计方案系为了提高自身经济效益，其行为构成单方违约；9、解除《合作协议》的通知，证明由于原告多次向被告提出缩减租赁物面积、提高被告的商务条件，致使被告租赁物总体设计方案被迫修改，而原告董事会却一直无法通过被告提交的设计方案，导致被告工期严重拖延达一年之久，且经济损失严重，被告被逼无奈通知原告解除《合作协议》，原告存在严重违约行为；10、公证书，证明被告提交证据二、四、七、八进行了公正，客观真实，足以达到被告的证明目的。
经庭审举、质证，结合双方的辩论意见，本院对原、被告所举证据认定如下：（一）原告所举证据1《合作协议》系双方就租赁事宜签订的协议，客观真实，本院予以确认；证据2，原告向被告预付租金，被告予以认可，本院予以确认；证据3、4，真实性予以确认，但仅能体现双方在磋商过程中2012年8月份及10月份的部分电子邮件的内容，不能全面反映客观情况，对其证明目的，不予确认；证据5、6、7，系双方关于是否解除《合作协议》所作出的意思表示，对其真实性，予以确认；证据8、9，系对证据3、4、8的真实性予以补强，对其证明目的，本院予以确认。（二）被告所举证据1与原告证据1相同，对其真实性，本院予以确认；证据2，系原、被告从2012年6月至2012年10月期间的往来电子邮件，与原告提供的证据3、4相结合，全面反映双方关于履行《合作协议》所作出的意思表示；证据3，与证据2相互印证，本院结合证据2综合认定；证据4、5，对于租赁项目设计方案未经原告董事会通过的事实，予以确认；证据6，真实性予以确认；证据7，与本案不具有关联性，对其关联性不予确认；证据8，真实性不予认定；证据9，被告向原告发出解除《合作协议》通知的真实性，予以确认；证据10，系对证据2、4、7、8的真实性予以补强，对其证明目的，本院予以确认。
经审理查明：位于肥西县上派镇青年北路地块的土地使用权人系被告合肥同鑫公司，该地块由合肥同鑫公司进行开发建设。2011年7月11日，原告特易购（安徽）公司与被告合肥同鑫公司签订《合作协议》一份，约定合肥同鑫公司根据协议条款建设建筑物（包括租赁物业），并将租赁物业出租给特易购（安徽）公司用于开设大型超市。《合作协议》对于租赁面积及期限、租金收取标准、租赁物业的交付时间、违约责任等相关事项均进行了明确。内容主要为：一、原告承租被告租赁物业的预估套内建筑面积，共计为18460平方米（其中地上一层约为2920平方米、地上二层约为8110平方米、地上三层约为7180平方米、地下一层约为250平方米）；二、租赁物业的租期为20年。自实际交付日开始，被告授予原告180天的免租期；三、租金收取由固定租金和抽成租金两部分组成。（1）固定租金，按照预估面积18460平方米计算，前三个租约年内每个租约年为人民币5500000元整，从第四个租约年开始直至租期届满，固定租金在每三个租约年末的固定租金基础上递增5%。（2）抽成租金，每个租约年内，如原告超市营业额的2.8%计算所得的金额超过该租约年全年固定租金金额的，原告应将该超过部分的金额作为抽成租金支付给被告。上述原告方超市营业额是在其超市收银线范围内的不含应交增值税的营业额，且不包括原告将超市收银线范围外部分租赁物业转租给其他商户的转租收入；四、租赁物业约定的交付日为2014年6月30日，原告预计开业日为2014年12月31日；五、约定交付日之前：（1）若被告不履行或迟延履行其义务或擅自终止协议，原告有权按照有关法律规定要求被告返还依协议有关规定已向其支付的预付租金及其他款项，且被告应向原告支付违约金人民币3000000元。如上述违约金不足以赔偿原告方损失，被告仍应负责赔偿该实际损失。（2）若原告不履行其义务或擅自终止协议，被告有权按照有关法律规定没收原告支付的预付租金或其他款项，且原告应向被告支付违约金人民币3000000元。如上述违约金不足以赔偿被告方损失，原告仍应负责赔偿该实际损失。
《合作协议》签订后，原告特易购（安徽）公司向被告合肥同鑫公司支付了预付租金人民币500000元。为履行协议内容，原、被告双方的相关负责人员，就案涉项目的相关事宜通过电子邮件的方式多次进行沟通。在双方往来的电子邮件中，原告提出了缩减租赁面积、降低租金、延长免租期、增加投资设备等变更协议内容的要求，被告也对租赁物业的原设计方案进行了调整，但双方一直未能达成一致意见。2012年9月18日，被告向原告再次发出邮件，要求原告尽快确定方案，告知如不能尽快落实，会明显延误整个项目的建设工期及双方约定的建设和实施的进度计划。2012年10月17日，原告向被告发出邮件，要求被告在2012年10月22日之前提供图纸，否则11月份将无法安排该项目上董事会研究，项目讨论可能会延后至2013年1月。2012年10月19日，原告将调整过的含屋顶停车场的设计方案发邮件给被告，被告当天回复，楼面影响不大，缺少四楼的平面图，楼面停车区与平面图不匹配，予以调整后，周一把缺的图纸和调整的剖面图提供。2012年10月22日，被告将调整好的图纸发送给原告。2012年11月28日，被告向原告发出了《关于要求立即确认“肥西金寨南”项目总体规划设计方案和补偿损失的通知》，要求原告立即确认案涉项目总体规划的设计方案，并补偿由此给被告公司造成的损失。2012年12月12日，原告向被告发函，声明有条件的接受被告的设计变更，依然要求被告提供全套设计图纸。因案涉项目的设计方案，原告一直未经过其总公司董事会研究确定。2013年5月20日，被告向原告发出了《关于解除〈合作协议〉的通知》，要求解除双方签订的《合作协议》，并由原告补偿由此给被告造成损失。2013年5月23日，原告向被告发函，对解除《合作协议》提出异议。
本院认为：原告特易购（安徽）公司与被告合肥同鑫公司于2011年7月11日就承租被告规划开发建设的租赁物业所签订的《合作协议》系双方真实意思表示，协议中对于租赁面积及期限、租金收取标准、租赁物业的交付时间、违约责任等合同应当具备的条款均进行了约定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。然而，本案原、被告在《合作协议》签订后，通过发送电子邮件的方式，对《合作协议》的内容作出变更，原告对于租赁面积、租金标准、免租期等协议主要内容，提出了重大变更，被告也对租赁物业的设计方案进行了调整，经过近两年的时间，双方对于变更的协议内容未能达成一致意见，导致《合作协议》至今未履行。因《合作协议》中约定的租赁物业交付时间为2014年6月30日，目前租赁物业因设计方案未得到确定而未施工，在约定的期限内，被告已无法按期交付租赁物业，合同目的不能实现。由此，被告在按原告要求提供全套设计图纸后催告原告确定方案未果的情况下，要求解除双方的《合作协议》符合法律规定，故本院对于原告要求确认被告解除《合作协议》无效的诉请，不予以支持。
由于《合作协议》系因原、被告长期协商变更内容未果造成的无法履行，现合同目的不能实现，予以解除后，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状。因此，被告应返还原告已支付的预付租金500000元。对于原告主张被告支付违约金人民币3000000元的诉请，因合同解除的原因，并非被告的违约行为所致，被告亦非擅自解除合同，故不应承担相应的违约责任，该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告合肥同鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告特易购商业（安徽）有限公司预付租金人民币500000元；
二、驳回原告特易购商业（安徽）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34800元，由原告特易购商业（安徽）有限公司负担29928元，被告合肥同鑫置业有限公司负担4872元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 唐世好
审 判 员 王 芳
人民陪审员 周武生
二〇一四年六月十九日
书 记 员 汪菡佳