江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民再提字第00154号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姜永勤。
委托代理人：吴唯嵩，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人：李德华，北京市惠诚（南通）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通华瑞置业有限公司。住所地：江苏省南通市崇川区跃龙南路**号跃龙楼*楼。
法定代表人：郭李平。
破产管理人：江苏新希望清算事务所有限公司。
法定代表人：倪建东，该公司总经理。
委托代理人：吴俊逸，该公司职员。
委托代理人：秦伟，该公司职员。
再审申请人姜永勤因与被申请人南通华瑞置业有限公司（简称华瑞公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民终字第0811号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月15日作出（2015）苏审二民申字第00066号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人姜永勤及委托代理人吴唯嵩、李德华，被申请人华瑞公司破产管理人的委托代理人吴俊逸、秦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月19日，一审原告姜永勤向南通市崇川区人民法院起诉称：其拥有坐落于南通市崇川区姚港坝南村1××幢401室房屋产权。200××年上半年，该地块由华瑞公司实施拆迁、商品房开发。2007年3月19日，华瑞公司与其签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：华瑞公司对其拥有的上述商品房实施拆迁，各项补偿合计348348元，在原地开发新建的房屋调换房屋产权。2007年4月17日，华瑞公司与其签订《拆迁补充协议》约定，产权调换房屋为瑞园小区联排三层住宅3幢16室，建筑面积288平方米，房屋总价1××4万元，交房时间为2009年12月份。2008年××月28日，华瑞公司与其签订《选房意向书》并经公证，再次确认了其被拆迁房屋已搬迁完毕、产权调换房屋为瑞园小区3幢16室等事实。2007年12月，其付清了上述安置房屋的全部款项，华瑞公司出具了收款收据、《承诺书》等书面文件。2010年4月，双方约定的安置房屋接近封顶，其提出要求签订《商品房买卖合同》时，华瑞公司以公司股东已经变更、以前所签订协议不予认可为由，拒绝与其签订合同。现要求确认姜永勤取得拆迁安置房屋即瑞园小区3幢16室产权的优先权，华瑞公司履行交付房屋的义务。
一审被告华瑞公司辩称：被拆除的南通市崇川区姚港坝南村1××幢401室房屋所有权不属于姜永勤，姜永勤与华瑞公司签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。根据姜永勤丈夫李成钢于2011年4月28日在南通市公安局崇川分局文峰派出所做的询问笔录，购买南通市崇川区姚港坝南村1××幢401室房产所支付的相应价款是由华瑞公司支付。同时，华瑞公司账面记录也显示，17.××万元的房款是华瑞公司支付。因此，姜永勤不享有被拆迁房屋的所有权，姜永勤与华瑞公司签订的房屋拆迁补偿安置协议及之后的补充协议、选房意向书等均属无效合同，姜永勤不享有瑞园小区3幢16室的优先安置权。姜永勤不享有对华瑞公司的债权，姜永勤并未通过以债权抵房款的形式交纳任何房款。根据郭李平与李成钢于2007年12月27日签订的转股补偿协议，李成钢将其持有的华瑞公司股权转让给郭李平，郭李平补偿李成钢400万元。郭李平将自己负担的债务转嫁给华瑞公司，该行为无效。姜永勤并未交纳任何房款，不享有瑞园小区3幢16室的优先安置权。拆迁应按套型安置，姜永勤被安置的别墅面积远大于被拆迁房屋面积，价格低于市场价，是利用姜永勤丈夫李成钢曾是股东的便利取得，该房屋是华瑞公司对李成钢作为股东的回报，当时华瑞公司已资不抵债，姜永勤不能取得这样一个回报。
一审查明：坐落南通市姚港坝南村1××幢401室房屋登记的所有权人为姜永勤。2007年3月19日，南通大华置业拆迁有限公司、华瑞公司（甲方）与姜永勤（乙方）签订一份《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，载明：被拆迁房屋坐落南通市姚港坝南村1××幢401室，拆迁总建筑面积60.06平方米；甲方向乙方共支付拆迁补偿、补助、补贴费合计348348元；甲方同意乙方原地安置，原合法面积部分价格为3680元／平方米，原面积1××%部分价格为4480元／平方米。
2007年4月17日，华瑞公司（甲方）与姜永勤（乙方）又签订一份《拆迁补充协议》，载明：“瑞园”小区项目系由甲方投资开发建设，经双方协商后，甲方同意乙方原地回购三层住宅一套，并订立如下协议：1.乙方向甲方订购“瑞园”小区联排三层住宅3幢16室，建筑面积约288平方米（最终以房管局审核面积为准），超出回购面积部分单价：7000元／平方米（一次性定价），包括阁楼、车库和储藏室面积约108平方米，总价一次性定价为人民币1××4万元（最终以房管局审核的房屋面积调整，阁楼、车库和储藏室面积不调整总价）。2.乙方在2009年11月30日前向甲方交纳购房款1××4万元。3.甲方交房时间约为2009年12月……。
华瑞公司（甲方）此后还与姜永勤（乙方）签订一份《选房意向书》载明：乙方选定瑞园小区3幢16室，建筑面积约270平方米（以房管部门核定为准）；安置房价格按拆迁办批准的实施方案执行即：1.原合法面积部分：60.06平方米×3680元／平方米＝221021元；2.优惠面积部分：10平方米×4480元／平方米＝44800元；……该《选房意向书》载明的签订时间为2008年××月28日，甲方落款处有郭李平的签名及华瑞公司的印章。南通市崇川公证处于2008年7月24日对上述选房意向书进行了公证，该公证书载明：“兹证明南通华瑞置业有限公司的法定代表人郭李平与姜永勤于2008年7月1××日签�了前面的选房意向书。《选房意向书》上的印章、签名均属实。”
2010年6月29日，姜永勤向南通市崇川区人民法院起诉，请求确认姜永勤取得拆迁安置房屋“瑞园小区3幢16室”产权的优先权。该院于2010年11月19日作出（2010）崇民初字第0737号民事判决：姜永勤对华瑞公司开发的坐落南通市崇川区瑞园小区3幢16室的房屋享有优先安置权。该判决生效后，华瑞公司申请再审。江苏省南通市中级人民法院于2013年4月17日作出（2012）通中民申字第0043号民事裁定，提审该案。后该院于2013年8月1日作出（2013）通中民再提字第0004号民事裁定：一.撤销南通市崇川区人民法院（2010）崇民初字第0737号民事判决。二、案件发回南通市崇川区人民法院重审。重审立案后，姜永勤请求判决确认其取得拆迁安置房屋即瑞园小区3幢16室产权的优先�，华瑞公司履行交付房屋的义务。
另查明：华瑞公司分别于2007年4月13日、12月30日向姜永勤开具两份收据，金额分别为34.8348万元、1××4万元，收款事由均为“3幢16室预收款”。2007年12月20日，华瑞公司向姜永勤出具一份《关于姜永勤拆迁安置购房款的结算说明》，载明：李成钢在南通市华瑞置业有限公司享有债权肆佰多万元人民币，因与姜永勤系夫妻关系，故上述债权为家庭共同债权。现李成钢同意将该债权壹佰伍拾肆万元支付姜永勤订购的'瑞园小区'3幢16号楼三层住宅的房款。
还查明：2008年4月17日，经工商登记，华瑞公司法定代表人由郭李平变更为钟成湘，股东变更为郭李平、郭仲华、张爱忠、钟成湘。
2007年6月16日的承诺书内容为“南通�瑞置业有限公司董事长郭李平承诺：本公司股东李成钢在0312地块开发中，以固定回报形式一次性获取收益，即以瑞园小区三层联体别墅住宅壹套（16号楼，面积三百余平方米）作为固定回报，且拿房时公司不收取任何费用。李成钢亦不再分取公司利润。根据公司需要随时无条件退出所占股权”。该承诺书有郭李平签名，并盖有华瑞公司印章。
2007年12月13日的欠条载明“南通华瑞置业有限公司欠李成钢（身份证：××）肆佰万元人民币。备注：原郭李平承诺书（即瑞园小区三层联体住宅300平方米……）为此凭据附件，为同一标的”。欠条有郭李平签名，并盖有华瑞公司印章。
2007年12月27日的转股补偿协议内容为：“今李成钢（××）转让南通华瑞置业有限公司工商注册股权4.××××%及协议分红股权1××.4××%给郭李平。经双方协商后郭李平补偿李成钢肆佰万人民币。郭李平承诺瑞园小区三层联体住宅壹套（约300平方米）作为此款抵债，详情见郭李平承诺书。该住宅获取预售许可证即办理过户手续。南通华瑞置业有限公司对上述债务的偿还负连带担保责任。本补偿协议经双方同意成立的前提条件是南通华瑞置业有限公司开发的瑞园小区能如期开工”。协议落款处有郭李平、李成钢的签名，担保方处盖有华瑞公司印章。
一审法院认为：关于南通市崇川区姚港坝南村1××幢401室房屋所有权问题。根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该房屋登记在姜永勤名下，可以证明姜永勤对该房屋享有所有权。华瑞公司虽提供了公安机关询问笔录及账册，但笔录系复印件，李成钢在笔录中并未确认房屋系华瑞公司所有，姜永勤对账册亦不予认可，故仅凭笔录和账册不足以证明房屋实际为华瑞公司所有。
关于李成钢对华瑞公司的400万元债权的问题。华瑞公司提供的承诺书、欠条、转股补偿协议互相关联，三份材料指向的400万元应系同一笔，是给李成钢的补偿款，同时还约定了以瑞园小区三层联体住宅抵偿，为该400万元作担保。姜永勤主张存在两个400万元，没有依据，不予采信。
综上，南通大华置业拆迁有限公司、华瑞公司（甲方）与姜永勤（乙方）于2007年3月19日签订的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，姜永勤依法享有相关拆迁补偿安置权益。但姜永勤、华瑞公司签订的拆迁补充协议及选房意向书表明姜永勤以60.06㎡被拆迁房屋获安置近300㎡住宅，明显与常理相悖。在房款的支付上，又以李成钢对华瑞置业的债权抵偿，该抵偿与承诺书、转股补偿协议中的约定相印证。即便李成钢对华瑞公司400万元的债权真实有效，通过抵偿，姜永勤、李成钢夫妇优先分走价值巨大的房屋，无疑会使华瑞公司可供清偿债务的资产大大缩水，必然导致华瑞公司债权人的利益遭受严重损失。现华瑞公司明确不同意姜永勤的主张，姜永勤要求对瑞园小区3幢16室房屋享有优先安置权，于法相悖，不予支持。姜永勤要求华瑞公司履行交付房屋义务的诉讼请求亦不予支持。
一审法院于2014年1月13日作出（2013）崇民初字第1273号民事判决：驳回姜永勤的诉讼请求。
姜永�不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉称：1.案涉房屋中，一小部分属于拆迁安置，大部分为其按市场价购买。一审法院认为拆迁补偿协议、选房意向书无效，无法律依据。2.李成钢对华瑞公司400万元债权问题，其提交的证据证明力大于华瑞公司提供的证据，应予采信。3.案涉房屋已做预告登记，李成钢对华瑞公司的债权早已实现，不应再作为破产债权。综上，请求二审法院依法改判。
华瑞公司答辩称：姜永勤以66平方米的房屋拆迁安置近300平方米别墅，不合常理，价格也远远低于市场价，意图以拆迁安置的方式侵吞华瑞公司财产，该协议应为无效。李成钢对华瑞公司不享有债权。一审法院认定事实准确，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。
二审中，姜永勤提交了建设工程规划许可证、土地评估报告，以证明案涉房屋并非�墅，华瑞公司向李成钢承诺回报时土地已大幅增值。华瑞公司质证认为：上述证据与本案无关联性。二审法院认为：姜永勤诉请为确认案涉房屋的优先权，上述证据与该诉请无关联，不作为认定案件事实的证据。
二审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”2007年3月19日，南通大华置业拆迁有限公司、华瑞公司与姜永勤订立的拆迁补偿安置协议合法有效，姜永勤据此享有的相应拆迁安置权益应受到法律保护。2007年4月17日，华瑞公司与姜永�订立的拆迁补充协议对于安置的具体房屋、面积及价格进行了约定，但该协议约定的商品房面积远远超过拆迁安置面积，超出安置面积外的房屋价格也远远超过安置价，此协议已非正常的拆迁安置协议。且从承诺书、欠条、转股补偿协议内容看，案涉房屋系华瑞公司对李成钢固定回报收益的抵偿，故拆迁补充协议在性质上更符合普通商品房买卖合同的特性，姜永勤据此主张优先安置权缺乏法律依据，不予支持。
《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。南通市崇川区人民法院于2011年9月27日受理华瑞公司破产清算申请，管理人此后并未通知姜永勤继续履行合同，故无论姜永勤是否实际支付相应对价，姜永勤与华瑞公司《拆迁补充协议》应视为已解除，姜永勤再以此主张华瑞公司交付案涉房屋无法律依据。姜永勤认为案涉房屋已办理预登记，债权已实现，由于华瑞公司并未实际交付房屋，双方也未办理房屋过户手续，故难以认定《拆迁补充协议》已履行完毕，对姜永勤该主张不予采信。
二审法院于2014年6月13日作出（2014）通中民终字第0811号民事判决：驳回上诉，维持原判。
姜永勤申请再审称：一、二审判决适用法律错误。1.姜永勤与华瑞公司达成拆迁安置补偿协议，安置的瑞园小区3幢16室房屋超出拆迁回迁安置及优惠面积外面积由姜永勤以市场价购买，符合法律规定。二审以“安置协议约定的商品�面积远远超过拆迁安置面积”为由否定姜永勤购买瑞园小区3幢16室房屋合理性错误。2.《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”姜永勤已经支付1××4万元房款，按照合同履行了全部义务，管理人无权决定解除合同。且华瑞公司进入破产程序后，其管理人即提起诉讼，亦不存在法律规定的视为解除合同情形。3.姜永勤与华瑞公司达成拆迁补偿安置协议时间为2007年底前，华瑞公司申请破产案件法院受理时间2011年9月27日，故本案不应适用《中华人民共和国破产法》第十八条，而应适用第四十条规定。4.《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；”姜永勤已将涉案房屋瑞园小区3幢16室到房屋产权监理登记中心办理了商品房预告登记，不应列入破产财产。因此，请求撤销一、二审判决，确认姜永勤对南通瑞园小区××幢02室享有优先权，华瑞公司向姜永勤交付房屋。
华瑞公司破产管理人江苏新希望清算事务所有限公司答辩称：1.姜永勤作为拆迁户安置与其他拆迁户不同，所安置房屋面积远远超过被拆迁的房屋面积，明显不合理。2.根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定，华瑞公司与姜永勤间的安置协议应当视为已经解除，破产管理人是否提起诉讼不影响本案的法律事实。3.《中华人民共和国破产法》第四十条规定债权人以其债权抵销债务，事实上姜永勤是以对郭李平个人的债权来抵销对华瑞公司应承担的债务，不符合法律规定。4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》已经去除了特定物这一条规定，本案中涉案房屋不应被认定为特定物。××.房屋过户预告登记虽有一定的物权效力，但不能取代房屋过户手续，在办理过户手续前安置房屋仍属于华瑞公司的财产。请求驳回姜永勤的再审请求。
一、二审查明的基本事实，本院予以确认。
本院还查明：原门牌号为××幢16室房屋已经建成，现门牌号为××幢02室。经南通市房产管理测绘队测绘，该房屋的建筑面积为4××8.××9平方米，其中住宅1-3层290.61平方米、阁楼49.01平方米、地下室91.20平方米、车库27.77平方米。
再审中，华瑞公司提供证据：1.瑞园小区安置的拆迁户结算明细表和瑞园小区拆迁安置须知，证明所有安置户均靠套型安置，没有一户安置别墅，故姜永勤订立的《拆迁补充协议》不合理。2.购房意向书，证明瑞园小区别墅当时的单价是11000元左右，故姜永勤以每平方米7000元购买超出被拆迁安置面积，低于市场价，其签订的《拆迁补充协议》不合理。姜永勤质证认为，对两组证据的关联性、真实性不予确认；结算明细表中载明有拆迁户拆迁面积41.1平方米，回购房面积1××8.××平方米，故姜永勤签订《�迁补充协议》回购房屋合乎法律规定；该购房意向书签订于2012年12月4日，而姜永勤签订《拆迁补充协议》回购房屋的时间为2007年，故两者签订协议时的房屋市场价不能同日而语，不能证明姜永勤以每平方米7000元购买低于市场价或不合理。
本院认为：2007年3月19日南通大华置业拆迁有限公司、华瑞公司与姜永勤签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，将姜永勤所有的坐落在南通市崇川区姚港坝南村1××幢401室房屋拆除，同意对姜永勤原地安置，被拆除房屋合法面积部分价格3680元／平方米，原被拆迁面积1××%部分价格为4480元。同年4月17日，华瑞公司与姜永勤签订的《拆迁补充协议》约定，姜永勤向华瑞公司订购瑞园小区联排三层住宅3幢16室（现门牌号为××幢02室），�筑面积约288平方米（最终以房管局审核面积为准），超出回购面积部分单价7000元／平方米（一次性定价），包括阁楼、车库和储藏室面积约108平方米，总价一次性定价为人民币1××4万元（最终以房管局审核的房屋面积调整，阁楼、车库和储藏室面积不调整总价）。虽然《拆迁补充协议》约定的瑞园小区联排三层住宅3幢16室面积达288平方米左右，对比姜永勤被拆除的房屋60.06平方米增加较多，但《拆迁补充协议》已经明确，除被拆迁面积按拆迁安置价及被拆迁面积的1××%按优惠价外，其余面积按市场价7000元／平方米计价，故姜永勤并未被安置288平方米的房屋，超出安置面积及优惠面积外的房屋部分由姜永勤按市场价出资购买，不违反法律规定。由于开发企业拆迁后不可能按原被拆迁房屋户型和面积进行建筑，建成并安置给被拆迁户的房屋往往大于被拆迁房屋的面积，对于多出的面积均由被拆迁户以市场价购买，且华瑞公司提供的材料载明，与姜永勤同一批被拆迁的住户中存在以拆迁面积41.1平方米回购1××8.××平方米的情形，故本案中姜永勤以市场价购买超出被拆迁安置的面积，并与华瑞公司签订协议，并无不合理之处，一、二审认定姜永勤因安置而认购瑞园小区联排三层住宅××幢02室不合理有误。
华瑞公司认为姜永勤以7000元／平方米购买超安置面积的部分低于市场价，提供的证据不足。即使华瑞公司与姜永勤签订的拆迁安置补充协议约定购买价7000元／平方米较低，其也未在一年之内主张变更或撤销。故华瑞公司认为姜永勤签订的《拆迁补充协议》不合理，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于华瑞公司出具给姜永勤的两张购房款收据，一张系姜永勤以其被拆迁房屋补偿款抵冲，对此双方均无异议；另一张收据，虽然姜永勤并未向华瑞公司支付该款，但姜永勤丈夫李成钢原系华瑞公司股东，华瑞公司法定代表人郭李平受让李成钢股权，应支付转让款400万元，后郭李平以其中部分转让款冲抵姜永勤还应当向华瑞公司支付的剩余购房款，让华瑞公司向姜永勤出具了购房款收据。故华瑞公司代郭李平履行对李成钢的债务，向姜永勤出具收据冲抵姜永勤应向华瑞公司支付的剩余购房款，姜永勤夫妇对此予以认可，该债务转移和抵销不违反法律规定。因而，华瑞公司出具的购房款收据合法有效，能够证明姜永勤履行了2007年4月17日《拆迁补充协议》约定的支付购房款义务。
《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规�，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。由于姜永勤已经履行完毕《拆迁补充协议》约定的支付购房款义务，不符合该条规定的适用条件，管理人无权决定解除该拆迁补充协议，华瑞公司的管理人在法院受理破产申请后未通告姜永勤，更不能视为《拆迁补充协议》已经解除。故二审认为《拆迁补充协议》应视为已经解除，适用法律错误。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途�定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中瑞园小区联排三层住宅××幢02室不仅包含姜永勤被拆迁房屋产权调换面积，还包含姜永勤按市场价购买面积，不同于姜永勤完全支付对价购买的普通商品房。由于瑞园小区联排三层住宅××幢02室房屋系一个整体，无法划分出拆迁安置产权调换部分和姜永勤支付对价购买部分，故姜永勤对该房屋享有优先权，
《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。本案中瑞园小区联排三层住宅××幢02室房屋产权虽未登记到姜永勤名下，亦未交付姜永勤占有，但姜永勤已按《拆迁补充协议》支付了该房屋的全部对价，且距法院受理华瑞公司破产申请已经几年，故该房屋属于上述法律规定的特定物，不属于破产财产。华瑞公司认为《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》已经去除了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定的主张不能成立。
综上，姜永勤与华瑞公司签订的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁补充协议》合法有效，双方均应按协议履行。姜永勤已按协议约定支付了购房款，现瑞园小区联排三层住宅××幢02室已经建成，双方约定的交房时间已过，华瑞公司应当向姜永勤交付房屋，一、二审驳回姜永勤主张对南通市崇川区瑞园小区联排三层住宅××幢02室享有优先权及要求交房的诉讼请求错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、撤销江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民终字第0811号民事判决书和南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第1273号民事判决书。
二、姜永勤对南通市崇川区瑞园小区5幢02室房屋享有优先权。
三、南通华瑞置业有限公司于本判决生效后一个月内将南通市崇川区瑞园小区5幢02室房屋（含地下室、阁楼、车库）交付姜永勤。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由南通华瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武 孙
审 判 员 丁争鸣
代理审判员 成荣海
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 杨 君