北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第08664号
上诉人（原审原告）北京市翠微物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区翠微路2号15号楼3门002号。
法定代表人吴进捷，总经理。
委托代理人杨杰，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）商务印书馆有限公司，住所地北京市东城区王府井大街36号。
法定代表人于殿利，总经理。
委托代理人张仲彬，男，1980年4月25日出生。
委托代理人孙晓晖，男，1969年3月13日出生。
上诉人北京市翠微物业管理有限责任公司（以下简称翠微公司）因与被上诉人商务印书馆有限公司（以下简称商务印书馆）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第19299号驳回起诉之民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成由法官梁志雄担任审判长，法官杨建国、法官刘海涛参加的合议庭。2015年10月29日，本院首次召集双方当事人依法进行询问。上诉人翠微公司之委托代理人杨杰，被上诉人商务印书馆之委托代理人张仲彬、孙晓晖到庭参加了诉讼。
2015年11月12日，本院再次召集双方当事人依法进行询问并公开开庭审理此案。上诉人翠微公司之委托代理人杨杰，被上诉人商务印书馆之委托代理人张仲彬、孙晓晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告翠微公司在一审起诉称：双方于2013年2月27日签订《物业管理合同》，约定由翠微公司为商务印书馆位于北京市海淀区x号院内的x号楼提供物业服务。该楼总建筑面积442.41平方米，其中1门502室83.5平方米已经出售，余下4户，即王x、李x、吴x、陈x，建筑面积351.74平方米，公摊7.17平方米。双方约定物业费收费标准为每平方米每月1.2元，合计5168.29元。合同有效期自2013年2月27日至2014年2月26日止。合同签订后，翠微公司依约为商务印书馆的4户提供了物业服务。合同期满后，商务印书馆一直以种种借口不与翠微公司签订新的物业合同，至今拖欠翠微公司2014年至2016年度物业费共计10336.58元。虽经翠微公司多次催缴，仍拒绝缴纳。现诉至法院，要求：判令商务印书馆支付2014年至2016年度物业费共计10336.58元（即2014年2月27日至2015年2月26日，2015年2月27日至2016年2月26日）。本案诉讼费用由商务印书馆承担。
一审法院审理查明：北京市海淀区x号院内的x号楼1单元501号、1单元301号、1单元302号、2单元202号房屋原为商务印书馆公有住房，2000年由商务印书馆的职工购买，并于同年办理了所有权登记手续。2015年1月，翠微公司与商务印书馆补签了《物业管理合同》，约定北京市海淀区x号院内的x号楼内4户房产及配套的物业管理由翠微公司负责，商务印书馆支付物业费；合同有效期从2013年2月27日起至2014年2月26日止。该合同已履行完毕，此后双方未再行续签合同。
一审法院裁定认定：合同具有相对性，合同的效力范围仅限于合同当事人之间。本案中，翠微公司要求商务印书馆给付2014年2月27日至2016年2月26日期间的物业费，但翠微公司与商务印书馆签订的《物业管理合同》的有效期为2013年2月27日至2014年2月26日，该合同履行完毕后，双方未再行续签，且商务印书馆不是涉案房屋的所有权人，未接受翠微公司提供的物业服务，双方不存在事实上的物业服务合同关系。因此，本案双方不存在物业服务合同关系，该院对翠微公司的起诉依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回翠微公司的起诉。
上诉人（原审原告）翠微公司不服一审法院上述民事裁定，向本院提起上诉。其主要上诉理由：一审法院认定“翠微公司与商务印书馆签订的《物业管理合同》的有效期为2013年2月27日至2014年2月26日，该合同履行完毕后，双方未再行续签。”翠微公司认为，一审法院有关此事实的认定错误。上述《物业管理合同》在商务印书馆加盖印章处已经清楚地用手书写明：“2015年1月补签，本合同物业费等款项已付。”该句话表明，双方在合同履行完毕后，又于2015年1月进行了补签，将双方的物业服务合同关系延续到2016年2月26日。因此，翠微公司要求商务印书馆支付2014年度—2016年度物业费的事实清楚，证据充分。综上，请求撤销一审法院的驳回起诉裁定，指令一审法院对该案进行实体审理。
被上诉人（原审被告）商务印书馆服从一审法院驳回起诉之民事裁定的，其针对翠微公司的上诉理由答辩称：一、商务印书馆不是本案适格的被告。翠微公司主张物业管理费所涉及的四套房屋原系公有住房，2000年时由商务印书馆卖给其单位的四名职工，商务印书馆现已不是四套房屋的业主或者说所有权人。二、根据财政部发布的《企业财务通则》第四十六条的规定，企业不应当承担其单位员工的物业管理费。虽然商务印书馆向翠微公司支付了2013年度—2014年度的物业费，并于2015年1月双方补签了《物业管理合同》，但是，商务印书馆的上级主管部门中国x股份有限公司在其委托的会计师事务所出具的对商务印书馆的财务专项审计报告中曾经指出，上述支付的物业管理费属于存在问题的费用。同时，中国x股份有限公司于2015年5月27日向商务印书馆发出“中x（2015）30号”《关于发放职工物业费、取暖费补贴的批复》，建议商务印书馆暂不执行国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布的“国管房改（2014）504号”文件精神，换言之，就是认为商务印书馆不应当承担其职工的物业管理费。综上，请求维持一审法院的民事裁定，驳回翠微公司的上诉请求。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
一、2000年2月22日，商务印书馆自北京x印刷厂购买了涉案的四套房屋，并于2001年1月10日将产权办理至其单位职工名下。
二、自2000年2月28日始，商务印书馆与翠微公司每年都签订《物业管理合同》，2013年2月27日（实际上是双方于2015年1月补签）签订的《物业管理合同》是双方就涉案房屋签订的最后一份书面的《物业管理合同》。
三、就2013年2月27日至2014年2月26日的物业费双方所签订的《物业管理合同》，虽然该合同上写明的签订日期为2013年2月27日，但在商务印书馆加盖印章处，双方以手书（合同其他内容均为打印字体）明确：“2015年1月补签，本合同物业费等款项已付。”双方当事人对该合同的签订及履行均认可如下事实：（一）该合同系2015年1月补签，商务印书馆已于2013年将该合同约定的物业费给付了翠微公司。（二）该合同之所以没在2013年签订，而是于2015年补签，系商务印书馆的工作失误造成。（注：2015年11月12日《询问笔录》第2页倒数第6行至第3页第1行）。
四、本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为双方就位于北京市海淀区x号院内的x号楼1单元301号、1单元302号、1单元501号和2单元202号的房屋自2014年2月27日至2016年2月26日的物业管理行为是否设立了物业管理合同。首先，翠微公司没有提交任何证据可以证明其与商务印书馆之间就上述争议焦点问题订立了书面合同。虽然双方就2013年2月27日至2014年2月26日的物业管理行为在补签的合同中手书写明“2015年1月补签，本合同物业费等款项已付。”但从该段文字的字面文意上看，不能解释出双方已就该合同的履行期限达成了展期，即将该合同的履行期限延展至2016年2月26日。翠微公司将这段文字的意思解释为双方当事人就上述补签合同的履行期限进行了展期的上诉理由，本院不予采信。其次，双方是否就2014年2月27日—2016年2月26日的物业管理行为达成了口头合同。从双方签订合同的惯例上讲，双方自2000年2月28日始，每年都签订书面的物业管理合同，并不存在订立口头《物业管理合同》的惯例。即使就2013年2月27日至2014年2月26日的物业管理行为双方当时没有签订书面的《物业管理合同》，书面合同系2015年1月补签，但相对于双方十多年来签订书面合同的惯例看，这次未提前签订书面的《物业管理合同》，仅是由于商务印书馆的工作失误而导致的一个例外行为，不能据此就推定双方之间存在订立口头合同的惯例。据此，在翠微公司没有证据证明商务印书馆存在欲与之订立口头合同的意思表示或者行为，抑或双方之间存在订立口头合同惯例的情况下，就本案的争议焦点问题，本院亦不认定双方之间订立了口头的《物业管理合同》。综上，一审法院对本案的处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原审裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 梁志雄
代理审判员 杨建国
代理审判员 刘海涛
二〇一五年十月十八日
书 记 员 王 然