山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终1922号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行。
主要负责人：姜柏卿，行长。
委托诉讼代理人：袁伟，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琦，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高玉刚。
原审被告：青岛保利广惠置业有限公司。
法定代表人：邢巍，总经理。
委托诉讼代理人：朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行（以下简称中行高科园支行）因与被上诉人高玉刚、原审被告青岛保利广惠置业有限公司（以下简称保利广惠公司）金融借款合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二商初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中行高科园支行的委托诉讼代理人袁伟、王琦及原审被告保利广惠公司的委托诉讼代理人朱红娟到庭参加诉讼，被上诉人高玉刚经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人中行高科园支行上诉请求：撤销原审判决第三项，改判中行高科园支行对位于青岛市黄岛区滨海大道1399号海上罗兰37栋1单元101户房产享有优先受偿权。事实和理由：1、根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，从立法本意看系倾向于肯定“预告登记”的准物权在一定程度上拥有物权的效力，即预告登记的抵押权，应当拥有对抗第三人的优先效力，否则，此种预告抵押登记将沦为一纸空文，失去其存在的价值和必要；2、从维护金融秩序和社会经济生活的稳定角度看，赋予“预告抵押登记”优先权，有利于稳定金融市场秩序，控制金融风险。实际上，预告抵押登记往往是银行融资贷款的先决条件之一。如果预告抵押登记没有优先权，一方面银行对房产失去了优先受偿的权利，另一方面房产开发企业作为保证人也缺乏保证能力，最终使得银行债权面临空前巨大的风险。因此，我国通过立法建立预告登记制度，其目的系限制现实登记人的处分权，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，以维护金融秩序和社会经济生活的稳定，该请求权应具有排他效力和优先权；3、高玉刚违反合同约定，拖欠借款本息，中行高科园支行以涉案房屋优先受偿，合理合法，且不损害任何第三人的利益。
原审被告保利广惠公司辩称，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合法有效，明确约定的抵押事项也合法有效，各方均应遵守。关于抵押的约定，不因是否办理正式抵押登记而影响其效力；2、涉案房屋已通过预告登记，就抵押给中行高科园支行的事项进行了公示和公告，产生相应的物权保护效力，故该公司认为中行高科园支行就涉案房屋应享有优先受偿权，且其债权应首先通过行使优先受偿权予以保障。
中行高科园支行向一审法院起诉请求：1、解除中行高科园支行与高玉刚、保利广惠公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、高玉刚向中行高科园支行偿还贷款本金3105842.47元及至实际支付之日止的利息（截至2015年1月29日的应收利息为17800.36元、拖欠本金的罚息为19.53元，应收利息的罚息为107.10元，合计3123769.46元）；3、保利广惠公司对高玉刚上述债务承担连带责任；4、中行高科园支行对抵押位于青岛市黄岛区滨海大道1399号海上罗兰37栋1单元101户的住房享有优先受偿权；5、诉讼费用及中行高科园支行在本案所产生的一切费用均由高玉刚、保利广惠公司承担。
一审法院查明事实：2012年3月5日，中行高科园支行作为贷款人（××）和高玉刚作为借款人（××）、保利广惠公司作为保证人（开发商）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：合同项下个人住房贷款金额为人民币叁佰贰拾万元整，贷款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；贷款利率采用浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.16875‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的放款日为结息日和付息日；担保方式为借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证，担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；主债务在保证之外同时存在其他物的担保的或者保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。违约情形约定为：借款人出现未按期归还贷款本息等情形，即构成或视为违约，出现合同规定的违约事件时，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等。后中行高科园支行同高玉刚办理预购商品房抵押登记（预购商品房抵押权证号：南房预抵字第90655号）。2012年3月7日，中行高科园支行依约向高玉刚发放了贷款320万元，高玉刚在中国银行个人贷款凭证中签字确认。贷款凭证对借款期限，借款利率均作了明确约定。庭审中，中行高科园支行主张保利广惠公司偿还了部分款项，现尚欠本金3045540.32元及利息、罚息、复利。
一审法院认为：中行高科园支行与高玉刚、保利广惠公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，具有法律效力，一审法院予以确认。中行高科园支行依约向高玉刚发放借款，履行了合同义务。高玉刚未按合同的约定偿还借款本息，根据中行高科园支行提交的证据及该行的自认，高玉刚拖欠该行本金3045540.32元及利息、罚息、复利，故对中行高科园支行要求高玉刚偿还本金并支付利息、罚息、复利的请求，一审法院予以支持；上述合同约定保利广惠公司应承担连带保证责任，同时对担保范围作了明确约定，现该行要求保利广惠公司对高玉刚以上还款义务承担保证责任，不违反法律规定，一审法院予以支持。在承担保证责任后，保利广惠公司有权向高玉刚追偿。
关于中行高科园支行主张的优先受偿权，一审法院认为，双方就涉案房屋办理的系预告抵押登记，故该行请求对高玉刚所有的位于青岛市黄岛区滨海大道1399号37栋1单元101户的房屋享有优先受偿权缺乏法律根据，该院不予支持。判决：一、高玉刚于判决生效之日起10日内偿还中行高科园支行借款本金3045540.32元及利息、罚息、复利（该利息、罚息、复利按双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计算至判决确定的给付之日）；二、保利广惠公司就高玉刚的上述给付义务向中行高科园支行承担连带保证责任。保利广惠公司承担连带保证责任后，有权向高玉刚追偿；三、驳回中行高科园支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31790元，由高玉刚、保利广惠公司承担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明，2014年7月8日，高玉刚开始逾期还款。同年9月29日，保利广惠公司开始为高玉刚垫款，至2015年8月5日共代其偿还贷款本息274315.07元。自2015年1月29日起诉之日始，高玉刚尚欠中行高科园支行贷款本金3045540.32元及自此日起的利息。
本院认为：综合各方的诉辩主张，本案争议的焦点问题在于，涉案房屋已办理预告抵押登记，且已具备办理产权登记条件，因购房人高玉刚怠于办理抵押登记，预告登记权利人中行高科园支行能否对该房屋的处分所得价款享有优先受偿权。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。由知可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预告抵押登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。
涉案房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人高玉刚名下以及办理抵押登记的条件，但高玉刚怠于办理以致抵押登记未完成，故高玉刚负有协助办理抵押登记的义务，作为开发商的保利广惠公司应督促其办理，本院确定高玉刚应在三十日内协助办理涉案房屋抵押登记。
高玉刚若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房不动产所有权登记，故本院无法迳行判决由债权人中行高科园支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权，理由如下：首先，涉案房屋已具备不动产抵押登记条件，购房人高玉刚却不办理，已违反抵押约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对该房产优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；其次，当商品房具备办理抵押登记条件时，高玉刚怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就；最后，预告抵押登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先受偿权，并不违反物权公示要求。综上，涉案房屋已具备物权登记条件，但因高玉刚的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人中行高科园支行对涉案房屋处分所得价款享有优先受偿权。
因中行高科园支行与保证人保利广惠公司约定的保证期间为“保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任”，在抵押权未能依登记而设立的情况下，保利广惠公司保证期间延续，该公司在承担保证责任后，有权向债务人高玉刚追偿。
关于借款利息的计算，一审判决未明确起算日期，本院依法予以纠正。
综上，中行高科园支行的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二商初字第103号民事判决第一项内容为“被告高玉刚于判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行借款本金3045540.32元及自2015年1月29日起至生效判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（以本金3045540.32元为基数，按贷款合同约定的利率进行计算）”；
二、撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二商初字第103号民事判决第二、第三项；
三、被上诉人高玉刚应于本判决生效之日起三十日内协助上诉人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行办理位于青岛市黄岛区滨海大道1399号海上罗兰37栋1单元101户房屋的抵押登记手续，原审被告青岛保利广惠置业有限公司协助配合高玉刚办理抵押登记；
四、上述房屋抵押登记办妥后，或高玉刚逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行有权以上述房屋处分所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；
五、原审被告青岛保利广惠置业有限公司对本判决第一项确定的债权承担连带清偿责任，至抵押物青岛市黄岛区滨海大道1399号海上罗兰37栋1单元101户房屋抵押登记生效时终止。青岛保利广惠置业有限公司承担保证责任后，有权向高玉刚追偿；
六、驳回上诉人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31790元，二审案件受理费31164元、保全费5000元，共计67954元（上诉人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行均已预交），由中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行负担1319元，被上诉人高玉刚、原审被告青岛保利广惠置业有限公司负担66635元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪青松
审 判 员 张馨月
代理审判员 何宜曈
二〇一七年八月三十日
书 记 员 李邓可
书 记 员 姜青秀