安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终885号
上诉人（原审被告）：周玲，女，1979年9月15日出生，汉族，护士，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。
上诉人（原审被告）：周健，男，1976年8月11日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：马继东，安徽环滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程铸龙，男，1977年2月18日出生，户籍地安徽省来安县，经常居住地安徽省滁州市蓝天西区。
原审第三人：张思龙，男，1945年3月14日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省全椒县。
原审第三人：徐元翠，女，1965年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省全椒县。
上诉人周玲、周健因与被上诉人程铸龙、原审第三人张思龙、徐元翠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2016）皖1103民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周健及周健、周玲的共同委托诉讼代理人马继东、被上诉人程铸龙到庭参加诉讼，原审第三人张思龙、徐元翠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周健、周玲上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，依法判决驳回程铸龙在原审的诉讼请求；二、程铸龙承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、周健、周玲与程铸龙签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，依法应受到法律保护。2、如房屋买卖合同解除，其赔偿程铸龙经济损失，也应根据过错责任和程铸龙实际投入来确定其经济损失，赔偿的最终责任也应当由张思龙、徐元翠承担。3、如房屋买卖合同解除，程铸龙应返还房屋，并支付占用房屋期间的租金。
程铸龙辩称：房产证办不下来过错不能归责于程铸龙，其返还房屋，周健、周玲则应赔偿损失。
张思龙、徐元翠未作陈述。
程铸龙向一审法院起诉请求：1、解除与周健、周玲2004年10月19日签订的《房地产买卖契约》，周健、周玲返还购房款68000元，赔付违约金20000元；2、周健、周玲赔偿我各项经济损失合计274700元（包括房屋升值及装潢损失270700元、中介费1000元、司法评估费3000元）；3、本案诉讼费用由周健、周玲承担。
一审法院查明事实：2004年10月19日，程铸龙与周健签订《房地产买卖契约》一份，程铸龙从周健处购买位于兰天西区××楼甲单元××室房屋××（现××为蓝天西区××室），建筑面积约为74.26平方米。合同载明：1、双方议定成交价格为108000元；2、付款方式：程铸龙预付购房定金2000元，届时充抵房款；签订本合同6日内到公证处对双方买卖协议、拆迁安置协议书、安置证进行公证；公证当日周健将房屋交付程铸龙，程铸龙给付购房款58000元，公证费各半承担；剩余房款48000元待程铸龙按揭办好时给付周健；3、周健保证房地产权属清楚，若发生与周健有关的产权纠纷或债权债务，概由周健负责处理，并承担民事责任，因此给程铸龙造成的经济损失，由周健负责赔偿；4、周健必须保证该房的房产证在2005年1月30日之前下来，否则视周健违约，必须按月给付程铸龙每月壹仟元整违约金，从房款中扣除；5、周健办理该房房产证费用由周健负责，程铸龙办理过户费用由程铸龙负责；6、程铸龙因手续不全办不了按揭，必须按时一次性给付周健剩余购房款48000元；7、程铸龙办按揭时，周健所收60000元房款必须作为程铸龙首付款；8、双方各付中介费1000元。签订合同后，双方于2004年10月22日至滁州市公证处办理公证，滁州市公证处分别就周健、周玲共同出具售房声明书、程铸龙出具的购房声明书作出了（2004）滁证民字第646号售房声明书公证书、（2004）滁证民字第645号购房声明书公证书。此后，周健、周玲将涉案房屋交付给程铸龙占有、使用至今，而程铸龙陆续向周健、周玲支付购房款共计68000元。2013年2月4日，程飞将程铸龙起诉至安徽省滁州市南谯区人民法院要求其返还涉案房屋。安徽省滁州市南谯区人民法院于2013年4月9日作出（2013）南民一初字第353号民事判决，判决：程铸龙于本判决生效之日起三个月内搬离滁州市蓝天西区27幢201室。该案宣判后，双方均未上诉，该裁判文书现已生效。2013年3月14日，程铸龙以房屋买卖合同纠纷将周健、周玲起诉至安徽省滁州市南谯区人民法院。该案审理期间，经程铸龙、周健、周玲申请，安徽省滁州市南谯区人民法院以案涉房屋原所有人张思龙、张凯可能涉嫌合同诈骗犯罪为由于2013年8月2日将该案移送至滁州市公安局南谯分局。2014年3月3日，程飞依据前述生效判决向安徽省滁州市南谯区人民法院申请强制执行。2014年9月2日，安徽省滁州市南谯区人民法院作出（2014）南执字第255号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。滁州市公安局南谯分局侦办后又将该案退还安徽省滁州市南谯区人民法院，安徽省滁州市南谯区人民法院于2016年1月14日重新立案并恢复审理。本案审理期间，经程铸龙申请，一审法院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对涉案房屋现行市场价值进行评估，评估结论为：估价对象评估总价为人民币270700元。程铸龙花去评估费3000元。
另查明：张思龙、徐元翠系夫妻关系，两人育有一子张凯。2005年9月30日，程飞因房屋买卖合同纠纷将张思龙、张凯起诉至安徽省滁州市琅琊区人民法院。安徽省滁州市琅琊区人民法院于2005年12月6日作出（2005）琅民一初字第796号民事判决，判决：张思龙、张凯于判决生效后十日内为程飞办理位于蓝天西区3号楼甲单元201室的房屋产权证。该案宣判后，双方均未上诉，该裁判文书现已生效。2009年3月25日，程飞取得案涉房屋的房地产权证（权证字号：房地权滁字第2009002593号）,国有土地使用权证{权证字号：滁国用（2009）第12696号}。
另查明：周玲、周健原系夫妻关系，2003年1月16日登记结婚。2011年6月28日，周玲诉至安徽省滁州市南谯区人民法院要求离婚，安徽省滁州市南谯区人民法院于2012年3月29日依法作出（2011）南民一初字第976号民事判决书，判决准予周玲与周健离婚。因周健不服该判决，上诉至安徽省滁州市中级人民法院。2013年1月7日，安徽省滁州市中级人民法院依法作出（2012）滁民一终字第754号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，周健、周玲在婚姻关系存续期间与程铸龙签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，程铸龙按约履行了付款义务，周健、周玲亦将涉案房屋交付程铸龙占有、使用。但因周玲、周健自始未能合法取得房屋所有权，并且该房屋的权属已登记在他人名下，导致程铸龙的合同目的已无法成就。现程铸龙诉请解除双方签订的房屋买卖合同并要求周健、周玲共同返还购房款68000元的诉请，合法有据，予以支持。程铸龙现不能取得涉案房屋的房屋所有权，周健、周玲作为出售方显然构成违约，程铸龙要求周健、周玲承担赔偿损失等违约责任，合法有据，应予支持。关于程铸龙的经济损失数额的计算。程铸龙与周健、周玲签订房屋买卖合同时约定的房屋价款为108000元，因双方均无异议，予以确认。程铸龙和周健、周玲双方对于安徽中安房地产评估咨询有限公司作出的关于涉案房屋市场价值的估价报告书均无异议，予以采信并作为程铸龙经济损失的计算依据。估价报告书的评估结论为涉案房屋市场价值为人民币270700元，相对于程铸龙购买时双方议定、认可的房屋价值人民币108000元，程铸龙因房屋升值连同装潢损失合计162700元（270700元－108000元）。另外程铸龙因给付房屋中介费、鉴定评估费支付合计4000元，因周健、周玲未提异议，予以确认。综上，程铸龙因本次纠纷导致的经济损失应认定为人民币166700元（162700元＋4000元）。鉴于程铸龙作为购买方未尽到合理审慎义务，亦存在过错，酌定周健、周玲对程铸龙的各项损失承担80%的赔偿责任。因此，周健、周玲按责应赔偿程铸龙人民币133360元（166700元×80%），对程铸龙主张的超出部分，予以驳回。至于程铸龙主张违约金20000元的诉请，因无合同依据，且其主张的经济损失已予以处理，故不再支持。周健、周玲主张涉案房屋系从张思龙、徐元翠处购买所得，程铸龙无法取得房屋所有权系张思龙、徐元翠导致，周健、周玲并无过错，由此造成程铸龙的经济损失也应由张思龙、徐元翠承担。因程铸龙与张思龙、徐元翠之间不存在任何合同关系，张思龙、徐元翠并非本案房屋买卖合同关系的当事人，由其两人在本案中直接向程铸龙承担赔偿责任，无事实和法律依据。若周健、周玲认为其违约行为系因张思龙、徐元翠造成，可就其相应损失另行向张思龙、徐元翠主张。因此，对周健、周玲的此项辩称，不予采纳。周健、周玲辩称其承担赔偿责任以程铸龙返还房屋为前提，同时应计付程铸龙居住期间的相应的房屋租金。因涉案房屋虽由程铸龙居住至今，但该房屋权属登记在他人名下，周健、周玲自始未能合法取得房屋所有权，其要求程铸龙给付租金及返还房屋，无事实和法律依据，故对周健、周玲的此项辩称，本院亦不予采纳。
综上，案经一审法院审判委员会讨论决定。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除程铸龙与周健于2004年10月19日签订的《房地产买卖契约》；二、周健、周玲于本判决生效后十日内返还程铸龙购房款人民币68000元；三、周健、周玲于本判决生效后十日内赔偿程铸龙人民币133360元；四、驳回程铸龙的其他诉讼请求。案件受理费7210元，由程铸龙负担3000元，周健、周玲负担4210元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、解除周健、周玲与程铸龙之间签订的房屋买卖合同所造成的损失应由谁承担赔偿责任及该损失额如何确定；2、房屋买卖合同解除后，程铸龙是否应返还涉案房屋给周健、周玲及应否支付使用房屋期间的租金给周健、周玲。
一、关于争议焦点一，周健、周玲与程铸龙之间签订的房屋买卖合同解除后所造成的损失应由谁承担赔偿责任及该损失额如何确定问题。周玲、周健在婚姻关系存续期间与程铸龙签订的《房地产买卖契约》是买卖双方的真实意思表示，该房屋买卖合同合法有效。合同有效成立后，程铸龙按约履行了付款义务，周健、周玲亦按合同约定将涉案房屋交付程铸龙占有、使用。但因周玲、周健自始未能合法取得案涉房屋所有权，且案涉房屋的权属已归他人享有，导致程铸龙无法实现合同目的，周健、周玲已构成违约。周健、周玲理应承担由于其违约所给程铸龙所造成的损失。程铸龙要求解除合同，返还购房款及赔偿损失的请求应予支持。鉴于程铸龙作为购买方在房屋买卖过程中未尽到合理审慎义务，亦存在一定过错，其自身亦应承担一定比例的损失。一审法院判决周健、周玲承担本次违约所造成损失中的80%、程铸龙自行承担20%损失，并无不当。至于周健、周玲称该损失应由张思龙、徐元翠承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违
约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中程铸龙与周健、周玲签订房屋买卖合同，双方之间形成合同关系，该合同只对合同相对人产生约束力，一方不履行合同义务，依法应向另一方承担违约责任。而周健、周玲认为其不能履行合同义务系因张思龙、徐元翠造成的，要求张思龙、徐元翠直接向程铸龙承担违约责任。因张思龙、徐元翠不是本案所涉合同相对方，其在本案中不应直接对周健、周玲违约而向程铸龙承担违约责任。至于周健、周玲与张思龙、徐元翠之间的纠纷应依照法律规定或者按照约定另行解决。故周健、周玲该上诉请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因违约所造成的损失已经鉴定机构进行鉴定确认，该鉴定损失额可视为合同履行后可获得的利益，故上诉人要求按支付购房款68000元的比例计算损失额的上诉请求于法无据，不予支持。
二、关于争议焦点二，房屋买卖合同解除后，程铸龙应否将涉案房屋返还给周健、周玲，并支付使用期间应付租金问题。因周健、周玲非涉案房屋所有权人，涉案房屋属案外人所有。故周健、周玲该上诉请求无事实和法律依据，不予支持。
综上，周健、周玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4320元，由上诉人周健、周玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 付广永
审判员 李 刚
二〇一七年四月十七日
书记员 曹琰玲
附本案适用相关主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。