江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4325号
上诉人（原审被告）胡圣柱，男，1953年3月11日生，汉族，退休职工。
委托代理人胡安，男，1979年7月19日生，汉族。
委托代理人王一流，江苏首开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市江浦有色金属铸造厂，住所地南京浦口区江浦街道康华路。
负责人殷正友，该厂厂长。
委托代理人唐国权，浦口区永宁法律服务所法律工作者。
上诉人胡圣柱因与被上诉人南京市江浦有色金属铸造厂（以下简称江浦有色金属厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字�142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江浦有色金属厂原审诉称，其与胡圣柱于2009年5月1日签订了《房屋场地租赁合同》，其将所属部分房屋及场地租给胡圣柱使用，期限自2009年5月1日起至政府拆迁时止，并约定遇政府拆迁胡圣柱无条件迁让，并出具承诺书。2014年4月11日，其所属街道公告通知，涉案房屋及场地在征用拆迁范围，其要求胡圣柱履行合同迁让房屋，胡圣柱至今拒不迁让。故诉至法院，请求法院判令：1、终止其与胡圣柱之间的租赁合同；2、胡圣柱迁让出租赁合同的场地；3、胡圣柱赔偿因迟延搬出而造成的损失3万元；4、本案诉讼费由胡圣柱承担。
胡圣柱原审辩称，江浦有色金属厂仅仅依据江浦拆迁办的通知就认定双方租赁到期没有法律依据，房屋征收应当先补偿后搬迁，该案中政府尚未与任何一方达成补偿协议，因此其与江浦有色金属厂的租赁关系并没有到期，江浦拆迁办在没有达成补偿协议的前提下就下达拆迁通知是违法的。2、涉案房屋产权人为江浦企业管理服务站，江浦有色金属厂系房屋和场地第一承租人，其从江浦有色金属厂转租该房屋场地，系该房屋场地实际承租人，由于政府征用发生在实际承租人身上，因此江浦有色金属厂应当与其以及产权人共同协商拆迁补偿中的搬迁费及停业损失的分配问题，而江浦有色金属厂却拒绝协商，江浦有色金属厂提起本诉的目的也是提前赶走其。3、该案中，江浦有色金属厂为逼迫其搬迁停水停电，为此造成其八个月的停业损失80000元，对此损失，其要求江浦有色金属厂进行赔偿。
原审法院经审理查明，胡圣柱系字号为南京春之旅汽车修理厂个体工商户的业主�2009年4月18日，胡圣柱向江浦有色金属厂出具承诺书，承诺租赁合同生效后，如遇政府征用、拆迁，承租方无条件服从拆迁工作，按时搬出，不向拆迁部门索要各种补偿。2010年5月1日，江浦有色金属厂与胡圣柱签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：江浦有色金属厂将康华路3号院内迎面前排中间二间厂房及门前场地、原要材加工厂租用的场地及属毛积兵的二间带锯房、紧靠木材加工厂旁三间平房及对面的1.5间平房出租给胡圣柱开汽车修理厂；租期自2009年5月1日起至政府征用拆迁时止；年租金3.7万元。合同生效后，如遇政府拆迁，承租方必须无条件服从拆迁，不得以任何理由和方式向征用拆迁部门索要补偿，按指定时间搬出，如不按时搬出，所有后果自负；合同第五条约定：出租方所租出的房屋、场地需要维修改造费用由承租方自负，拆迁时不得提出索要补偿。合同签订后，双方均按合同约定履行，胡圣柱占有、使用该房屋至今。
原审法院另查明，涉案房屋及场地的产权人为南京市浦口区江浦街道乡镇企业管理服务站，江浦有色金属厂与产权人系租赁关系。
原审法院还查明，2014年4月，涉案房屋所在地块因“浦照地块环境综合整治”项目需要，被浦口区政府征用拆迁。2014年4月23日，江浦有色金属厂向胡圣柱发出通知，要求其做好搬迁工作，搬迁时间为2014年4月24日至2014年7月10日；2014年6月11日，浦口区江浦街道拆迁办通知江浦有色金属厂于2014年6月20日前清场，江浦有色金属厂将该通知转发胡圣柱；原审庭审中，胡圣柱表示收到上述通知。
上述事实，有租赁合同、江浦有色金属厂、胡圣柱当庭陈述、庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，江浦有色金属厂、胡圣柱签订的租房合同是双方当�人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。本案中，江浦有色金属厂、胡圣柱签订的租赁合同因政府拆迁而无法继续履行，双方于2010年5月1日签订《房屋场地租赁合同》应终止履行；江浦有色金属厂于2014年4月23日通知胡圣柱进行搬迁，因此，合同终止履行的时间应为江浦有色金属厂通知胡圣柱搬迁之日（即2014年4月23日），胡圣柱应按双方合同的约定迁让出所承租的房屋及场地，并将房屋及场地返还江浦有色金属厂；对于江浦有色金属厂要求胡圣柱赔偿因迟延搬迁而造成的损失3万元的诉请，原审法院认为，江浦有色金属厂应对胡圣柱未及时搬迁给其造成的损失承担举证责任，现江浦有色金属厂未提供证据证明所述事实，故对江浦有色金属厂该项诉请原审法院不予支持。对于胡圣柱辩称“因江浦有色金属厂的停水停电造成其营业损失”�辩解意见，原审法院认为，合同终止履行后，胡圣柱应在合理期限内迁让房屋，现因胡圣柱未及时搬迁所造成的经营损失，不应由江浦有色金属厂承担，故对其该辩解意见，原审法院不予采信。对于胡圣柱辩称其对诉争房屋享有拆迁利益的抗辩意见，因江浦有色金属厂、胡圣柱双方在租赁合同中对承租房屋的拆迁补偿问题已有明确约定，故对胡圣柱该辩解意见，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七款之规定，判决：一、江浦有色金属厂与胡圣柱于2010年5月1日签订的《房屋场地租赁合同》终止履行。二、胡圣柱于该判决生效后十日内迁让出该案租赁合同所涉及的康华路3号院内房屋及场地。三、驳回江浦有色金属厂的其它诉讼请求。案件受理费已减半收取40元，由胡圣柱负担。
胡圣柱不服原审法院判决，向本院�起上诉称：一、原审法院认定其与江浦有色金属厂之间的租赁合同于2014年4月23日终止是错误的：根据双方约定，租赁期限系“自2009年5月1日起至政府征用拆迁时止。”而根据《国有土地房屋征收与补偿条例》有关规定，“政府征用拆迁时”至少应当是在达成拆迁补偿协议之后。而在该案中，江浦有色金属厂仅提供了政府部门内部的拆迁实施方案批准书，其一直没有看到拆迁公告，政府部门至今也未与任何一方签订拆迁补偿协议。因此，双方的租赁合同尚未到期。二、原审法院未能从江浦有色金属厂提起本诉的真实意图分析案件，从而导致了法律认定和适用的错误。涉案房屋场地的产权人为江浦县珠江镇企管站，江浦有色金属厂是房屋场地的第一承租人，其从江浦有色金属厂处转租该房屋场地，系该房屋场地目前的实际承租人。征用房屋场地补偿中的搬迁费和停业�失费发生在实际承租人身上，因此，江浦有色金属厂应当与其及房屋场地产权人共同协商补偿款中搬迁费和停业损失费的分配问题，而江浦有色金属厂却拒绝协商，提起本诉讼的真正目的是提前赶走上诉人，从而得以侵占本属于上诉人的搬迁费和停业损失费。其怀疑拆迁部门与江浦有色金属厂进行了串通，通过违法手段逼迫搬迁，从而共同侵害其合法权益。三、双方虽然约定“如遇政府征用拆迁，承租方必须无条件服从拆迁，不得以任何理由和方式向征用拆迁部门索要各种补偿”，但此约定并未明确放弃企业搬迁费和停业损失费，同时搬迁费和停业损失费也是政府部门向实际承租人发放的，要放弃也只能向政府部门放弃，其对江浦有色金属厂的此约定或者承诺没有任何的法律约束力。在该案中，江浦有色金属厂为了逼迫其提前搬迁，使用了停水、停电的非法手段�已造成其近12个月的营业损失，保守估计12余万元，对此损失，其要求江浦有色金属厂承担赔偿责任。因此，其请求二审法院依法查明并改判，以维护其的合法财产权益。
被上诉人江浦有色金属厂辩称，2010年5月1日双方签订租赁协议，约定租期至政府拆迁为止，胡圣柱无条件迁出，且胡圣柱出具书面承诺。拆迁公告已经上墙，只是上诉人胡圣柱没有看到。2014年4月11日，拆迁办通知其涉案房屋拆迁，其立即将该通知转发给胡圣柱，拆迁办向其送达拆迁通知之日就是合同终止之日。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡圣柱的上诉请求，维持原判。
上诉人胡圣柱对于原审判决中“2014年4月，本案所涉房屋所在地块，因“浦照地块环境综合整治”项目需要，被浦口区政府征用拆迁”的事实认定有异议，其认为根据规定，国有土地的房屋拆�，应由政府作出决定并公告，原审法院仅依据国土局内部文件认定涉案房屋被拆迁，没有事实依据。被上诉人江浦有色金属厂对原审法院查明的事实没有异议。本院依法对原审查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。
二审期间，胡圣柱提交了政府信息公开申请函复印件及快递回单各一份，用于证明其就涉案房屋场地项目拆迁公告，拆迁协议的签署，搬迁费及停业损失补偿对象、标准等事项向政府部门申请信息公开，但未获得政府部门答复。江浦有色金属厂认为快递回单上没有加盖邮局公章，故而对申请函的真实性存在异议，并认为原审期间胡圣柱表示已经收到了拆迁通知，申请函与快递回单不能证实胡圣柱的证明目的。
本院二审查明，南京市国土资源局浦口分局浦国土征拆字（2014）第（03）号《南京市浦口区征地房屋拆迁实施方案批�通知书》载明：“经审核，同意浦口区土地储备中心因浦照地块环境综合整治项目，在东至：宁合高速与龙华大道交汇口；南至：宁合高速；西至：康华路；北至：龙华大道范围内实施征地房屋拆迁”。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人胡圣柱与被上诉人江浦有色金属厂于2010年5月1日签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，胡圣柱与江浦有色金属厂均应按照合同约定履行各自义务。根据双方约定，租赁合同的期限自2009年5月1日起至政府拆迁时止，涉案房屋与场地遇政府拆迁，胡圣柱必须无条件服从拆迁，按指定时间搬出，不得索要补偿。2014年4月涉案房屋所在地块拆迁，江浦有色金属厂依据合同约定要求终止与胡圣柱之间房屋场地租赁合同，并要求胡圣柱迁让出租赁合同的场地的诉讼请求应予支持，胡圣柱认为租赁合同尚未到期、其并未明确放弃企业搬迁费和停业损失费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由胡圣柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 沈萍儿
代理审判员 王 路
二〇一五年十月九日
书 记 员 孙成艺