江西省南城县人民法院
行 政 判 决 书
（2015）城行初字第23号
原告周国泉，居民。
委托代理人饶赤明，江西三松律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。
委托代理人江涛勇，江西三松律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。
被告抚州市房产管理局。
法定代表人汪华辉，该局局长。
委托代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。
第三人周宪华，公务员。
委托代理人赵伯豪，抚州市临川区方圆法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权代理。
原告周国泉不服被告抚州市房产管理局房屋行政登记一案，抚州市中级人民法院将该案移交我院审理。我院于2015年3月3日受理后，向被告抚州市房产管理局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人周宪华送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2015年4月15日、5月18日二次公开开庭合并审理了本案。第一次开庭原告周国泉及其委托代理人饶赤明、江涛勇，被告抚州市房产管理局委托代理人饶伟斌到庭参加了诉讼。第二次开庭原告周国泉及其委托代理人饶赤明、江涛勇，被告抚州市房产管理局委托代理人饶伟斌，第三人周宪华委托代理人赵伯豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告抚州市房产管理局于2013年1月10日向第三人周宪华作出了抚房权证西字第××号房产证。该证载明：房屋所有权人：周宪华、房屋坐落：马家山1号（四友大厦）702室、登记时间：2013年1月10日、规划用途：住宅、总层数：8、建筑面积（㎡）：95.96。
被告抚州市房产管理局向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：
1、抚府发（2008）11号《抚州市人民政府关于妥善处理国有土地上房屋产权登记发证中的历史遗留问题的意见》、抚府办发（2011）37号《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市中心城区商品房开发和单位建房房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案的通知》、2011年12月20日的《抚州市中心城区商品房开发和单位建房房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作领导小组第二次会议纪要》、2011年6月13日的《市政府第68次常务会议纪要》复印件各一份。证明本案涉案房屋系抚州市人民政府认定的34个遗留问题之一，被告对第三人的发证行为具有法律依据。
2、申请房屋登记材料复印件一套（第三人周宪华与抚州市城建房地产开发公司签订的《临川市城镇商品房购销合同》一份、抚州市城建房地产开发公司产权移交证书（房号7-2）一份、发票号码为102××××5848销售不动产统一发票（代开）办证联一份、99911赣地完电10860980号税收通用完税证一份、NO：00463781江西省政府非税收入一般缴款书（收据）一份、第三人周宪华身份证复印件一份、抚房权证西字第××号房产证一份）。证明被告已严格按照相关行政法规之规定，对第三人的申请予以受理并依法登记。
3、《房屋登记办法》第33条。证明被告的法律适用正确。
原告周国泉诉称，1、原告周国泉一直合法占有、使用该房屋。1997年，案外人周跃开发四友大厦，将该工程交由原告施工。双方于1997年10月11日签订了《协议书》，约定四友大厦由原告施工，并约定了相应的结算方式。周跃因未支付工程款，于2002年将四友大厦602、702室交给原告抵偿工程款，原告一家也于2002年就搬到四友大厦602、702室居住。2007年5月27日，原告与周跃签订了《结算合同》，约定周跃用四友大厦602室（由周跃负责办房产证并负担办证费用）抵工程款。同日，周跃又向原告出具《欠条》一份，约定周跃共欠原告工程款30万元，周跃用四友大厦602室抵20万元工程款，另欠原告10万元工程款。后因周跃无力支付10万元工程款，又将702室作为抵债冲抵工程款。签订协议后，原告一直向周跃索要602、702室房产证，但其一直以各种理由推脱。2、被告的登记行为违反了建设部《房屋登记办法》及《江西省城市房屋权属登记条例》的规定。①申请登记的主体不符合相关规定。根据《江西省城市房屋权属登记条例》第八条的规定，第三人向被告申请登记时提交的材料中“所有权登记申请表”中的申请人只有第三人一人。因此，申请登记的主体不符合法律规定。②被告登记的内容与有关材料不一致。根据《房屋登记办法》第二十条的规定，第三人的购房合同中显示该房屋面积为124平方米，而房产证登记的面积为95.96平方米，原告认为第三人提交的购房合同中房屋面积与申请表中申请登记的房屋面积不一致，无法证明材料的真实性、合法性。③被告对第三人提交的申请材料未尽到审慎的审查义务。④第三人提交的资料不符合进行房屋所有权登记的条件。综上所述，被告未尽到合理的审查义务，违反法律规定，其房屋产权登记行为违法，侵害了原告的合法权益。请求法院撤销被告作出的抚房权证西字第××号房屋产权登记行为。
原告周国泉向本院提供了以下证据材料：
1、原告周国泉身份证复印件一份。证明原告的身份。
2、1997年10月11日四友开发公司与原告签订的《协议书》、2007年5月27日周跃与原告签订的《结算合同》、2007年5月27日周跃出具的欠条复印件一份。证明原告承建周跃开发的四友大厦，后周跃无力支付工程款，遂将四友大厦602、702室交给原告抵充工程款。
3、2014年10月15日何首清出具的证明及身份证复印件一份，2014年10月15日徐美琴出具的证明一份。证明原告一家自2002年即居住在四友大厦602、702室。
4、第三人周宪华诉原告周国泉占有物返还民事诉状复印件一份、（2014）临民初字第1647号民事裁定书复印件一份。证明原告现居住在602、702室，第三人提起的民事诉讼已经严重影响了原告的合法权益。
5、《临川市城镇商品房购销合同》、抚州市城建房地产开发公司产权移交证书（房号7-2）、遗留问题登记询问表、江西省抚州市房屋所有权登记申请表、发票号码102××××5848销售不动产统一发票（代开）办证联、抚房权证西字第××号房产证复印件各一份。证明1、被告在申请主体不合格、登记项目与证明材料不相符、未实地查看登记房屋、申请人提交资料不符合规定的情况下进行的房屋所有权登记行为违法。2、申请表、询问表中第三人的签名与购销合同中第三人的签名完全不一致，申请登记的材料是虚假的，登记的程序违反了房屋登记办法。
被告抚州市房产管理局辩称，1、被告对第三人发放的涉案房屋所有权证程序和实体合法，没有不当和违法之处。①依《房屋登记办法》第三十三条之规定，被告根据第三人之申请，为其办理房产登记的材料齐全且符合法定形式，并无不当和违法之处。②该房产属市人民政府所认定的“历史遗留问题”的特殊范畴，故被告在为第三人发证的过程中，严格依照相关规范性文件的规定实施行政行为。2、原告的理由不成立。①原告是否实际占有房产，不是被告依法登记的法定要件。②房屋所涉面积的大小，均是以被告实地进行测绘的结果为准，而登记申请人的申请仅属被审查的范畴，将不作为登记的唯一依据。③《房屋所有权登记审核表》及《遗留问题登记询问表》并非法定的登记申报资料，其只是被告内部设立的审查流程，属对内行政行为管理的范畴。④根据《房屋登记办法》第十九条的规定，对于类似第三人的房屋转移登记时，被告并没有必需实地查看一说，且被告在对涉案房屋进行初始登记时，已完成了实地查看的法定程序，故被告无违法之处。综上，不动产的确权登记，系依产权所有人的申请为之，作为登记机关，被告已对其提供的材料进行审查并依法发证。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人周宪华述称，1、被告依法行政为第三人颁发的房屋所有权证合法有效。2、原告不是诉争房屋的所有权人，原告不具备本案行政行为相对人的资格，原告无权提起行政诉讼。3、原告起诉被告的原因是因为第三人向原告提出了侵权的民事诉讼，原告是基于民事诉讼提起的行政诉讼，原告的行为不合情合理。
第三人周宪华向本院提供以下证据材料：
1、第三人周宪华的身份证复印件一份。证明第三人的身份。
2、《临川市城镇商品房购销合同》、抚房权证西字第××号房产证复印件各一份。证明第三人对涉案房屋享有所有权。
经庭审质证，本院对以下证据作出如下确认：
被告提供的1、3号证据系法律法规、规范性文件和行政指令，不作为证据认定。2号证据中抚房权证西字第××号房产证系被诉行政行为，不作为证据认定。其他证据能反映第三人向被告申请房屋登记时所提供的材料及被告作出了登记颁证行政行为的事实。
原告提供的1、4号内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以认定。2号证据能反映原告实际占有、使用被诉房屋形成的原因和经过。3号证据与4号证据相互印证能证实原告至今还实际占有、使用被诉房屋。5号证据与被告提供的2号证据认定的意见一致，原告提出5号证据中《遗留问题登记询问表》和《江西省抚州市房屋所有权登记申请表》中的第三人签名与《临川市城镇商品房购销合同》中第三人的签名不一致，因原告未提供证据予以证实，故本院对原告提出的异议不予采信。
第三人提供的1号证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以认定。2号证据中《临川市城镇商品房购销合同》，原、被告均向本院提供，其内容相同。抚房权证西字第××号房产系被诉行政行为，不作为证据认定。
经审理查明，1997年10月11日，原告周国泉与四友开发公司签订一份《协议书》。该协议主要载明：四友开发公司（甲方）决定将四友大厦土建工程承包给原告周国泉（乙方）。案外人周跃在该协议中甲方位置签署个人名字，四友开发公司没有在该协议中盖章。2007年5月27日，案外人周跃与原告周国泉签订一份《结算合同》。该合同主要载明：周跃同意将四友大厦6层北面面积为120个平方米的商住房作为抵工程款，并为原告办理房产证，办理房产证费用由周跃承担。同日，案外人周跃向原告出具了一份欠条。该欠条载明：今欠到周国泉工程款计叁拾万元整，扣除房款及办证费用贰拾万元整，最后欠款壹拾万元整，详见结算合同。原告周国泉现一直居住在抚州市临川区马家山1号四友大厦602、702室。
2000年1月20日，第三人周宪华与抚州市城建房地产开发公司签订了一份《临川市城镇商品房购销合同》。该合同主要载明：第三人周宪华向抚州市城建房地产开发公司购买三套座落在马家山1号四友大厦，楼层为6、7、8层，朝向均为东，房号为2、2、1-2，建筑面积为124平方米、124平方米、246平方米，总额为74400元、68200元、98400元的房屋。抚州市城建房地产开发公司在该合同中作为售房单位盖章，案外人周跃作为该公司委托代表人在合同中签名。同日，抚州市城建房地产开发公司向抚州市房地产交易所出具了一份产权移交证书。该证书主要载明：周宪华在本公司四友大厦购买下列房屋（房号7-2），按合同规定已交清款，现已移交，请予办理房屋产权手续。2013年，第三人周宪华向被告申请马家山1号四友大厦702室房屋登记，并提交了购销合同、产权移交证书、税款发票等相关材料。被告将涉案房屋列为“房屋产权登记发证中的历史遗留问题”进行审查登记，于2013年1月10日向第三人颁发了抚房权证西字第××号房产证。2014年，第三人向抚州市临川区人民法院提起民事诉讼，要求原告周国泉搬出马家山1号四友大厦702室。原告认为其早在2002年就以抵充工程款的形式合法占有、使用涉案房屋，被告颁发给第三人四友大厦702室房产证的行为违法，该行为侵害了原告的合法权益，故向法院提起行政诉讼，请求法院撤销被告作出的抚房权证西字第××号房屋产权登记行为。
另查明：2015年3月17日，抚州市临川区人民法院作出（2014）临民初字第1647号民事裁定书，裁定中止第三人周宪华诉原告周国泉占有物返还纠纷一案的诉讼。
本院认为，根据《房屋登记办法》第四条、《江西省房屋登记条例》第四条的规定，被告抚州市房产管理局具有负责本行政区域内房屋登记颁证的法定职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，原告周国泉基于承建四友大厦，其工程款未得清偿，而实际占有、使用涉案房屋并入住多年，且原告实际占有、使用涉案房屋的民事行为先于被诉行政行为形成，后形成的被诉行政行为会直接影响先形成的原告民事行为。因此，原告与被诉行政行为存在利害关系，具有本案诉讼主体资格。第三人提出原告不具有本案诉讼主体资格的主张，本院不予采纳。
根据《房屋登记办法》第七条第二款的规定“房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”。虽然该条规定对房屋登记机构应对那些登记事项需要公告，给予了其一定的自由裁量权，但这种裁量权的行使是有限制的。也就是说属于必要的情况，应当公告。抚州市人民政府作出的抚府发（2008）11号《关于妥善处理国有土地上房屋产权登记发证中的历史遗留问题的意见》第一条第（一）项也规定，个人购买的商品房已签订购房合同、具备缴款凭证，但原售房开发企业手续不全或开发企业已不存在，无法提交房屋所有证明文件或者提交的证明文件不全，经登报告示六十日后，权属无争议，且建房单位能提供房屋质量安全证明的，才能准予产权登记。又第七条也规定，单位和个人在办理以上房屋权属登记时，应按先申请，后公告的程序办理。由于本案涉案房屋登记属于历史遗留问题，因此，被诉房屋在登记前属于必要公告的情形，而被告抚州市房产管理局在作出房屋登记行政行为时，却未依法履行必要的公告程序。故被告作出的被诉行政行为，程序违法，应予撤销。原告要求撤销被告作出的抚房权证西字第××号房屋产权登记行为的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：
撤销被告抚州市房产管理局于2013年1月10日作出的抚房权证西字第××号房产证。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 黄晓凌
审 判 员 曾艾雪
人民陪审员 彭应明
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 黄 铖