浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2545号
上诉人（原审被告）：杭州金孚洋房地产开发有限公司。
负责人：杭州金孚洋房地产开发有限公司破产管理人。
委托代理人：胡浩明。
被上诉人（原审原告）：倪建宏。
委托代理人：朱仲勉，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人：杭娇娇，浙江君安世纪律师事务所律师。
上诉人杭州金孚洋房地产开发有限公司（以下简称金孚洋公司）与被上诉人倪建宏商品房预售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月12日，倪建宏（出借人、乙方）与金孚洋公司（借款人、甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（担保人、丙方）、周震远（担保人、丙方）签订《抵押借款合同》，约定借款金额为2600000元整，借款期限为12个月，自2013年12月12日至2014年12月11日止；借款利率及利息为年利率17%，月利息为36833.33元；借款用途为归还贷款；付息方式为按月付息，提前1个月支付利息，次月起的每月10日付息一次，到期一次性归还本金；款项交付以购房款的名义转付给借款方；甲方向乙方借款，以自有的房产以商品房销售的形式作为借款担保，房屋坐落位置为东方铭楼3-329、331、333室，建筑面积为442.19平方米；在签订本合同之日起一个工作日内向当地房产管理部门申请办理本合同项下的房产商品房买卖的网上签约手续。
同日，倪建宏、金孚洋公司签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，约定倪建宏向金孚洋公司购买位于杭州经济技术开发区金沙大道281号东方铭楼3幢329、331、333（大空间办公用房）室，建筑面积共442.19平方米，该商品房单价为16929元／平方米，总价款为7485834.51元。买受人以分期付款方式支付购房款，即于2013年12月12日前支付房款2600000元整，剩余房款4885834.51元于2014年2月12日前付清。补充协议约定，倪建宏购买的房屋为成品房即精装修标准。同日，倪建宏（出借人、乙方）与金孚洋公司（借款人、甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（担保人、丙方）、周震远（担保人、丙方）还签订《补充合同》，约定本次借款以甲方和乙方签订的《商品房买卖合同》中约定的标的物作为本次债务履行的担保。如甲方逾期超过30天支付乙方借款利息的，则视同甲方同意按借款金额的总房价出售约定的商品房给乙方，乙方同意将出借款抵作乙方的购房款，甲方视同乙方已全额付清购房款并在二天内开具相应的全额商品房销售发票给乙方，且无条件协助乙方办理相应的房产过户登记手续，在办理完毕房产过户登记手续之日起终止《借款合同》，甲、乙、丙三方履行完毕债权债务关系。
同日，倪建宏向金孚洋公司支付2600000元，金孚洋公司向倪建宏出具收据一份，载明收到倪建宏购房款2600000元。金孚洋公司于2013年12月16日向倪建宏支付23327.78元，于2014年1月10日、2月10日、3月10月、4月10日分别向倪建宏支付36833.33元，合计170661.10元，并在用途处载明“借款利息”。
2014年6月22日，倪建宏、金孚洋公司签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》，载明因团购、精装修改毛坯、市场因素等原因，双方自愿将原《商品房买卖合同》部分内容作如下变更：“按建筑面积计算该商品房单价为每平方米16929元，总价款7485834.51元”变更为“按建筑面积计算该商品房单价为每平方米5879.83元，总价款为2600000元整”；“买受人于2013年12月12日前支付房款2600000元，余款4885834.51元于2014年2月12日前付清”变更为“买受人已于2013年12月12日前支付全部房款2600000元整”。交房时间变更为“如果甲方在2015年5月31日前丧失单方解约权，则交房时间为2015年5月31日；如果甲方在2015年5月31日后丧失单方解约权，则交房时间为丧失单方解约权后十个工作日内”。交房标准变更为毛坯房标准。补充协议书还约定，本协议签订后，除商品房买卖合同关系外，双方之间存在的其他种类合同关系全部废除。同日，倪建宏（乙方）与金孚洋公司（甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（丙方）、周震远（丙方）还签订《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》，约定乙方同意在本协议所约定的解约期内，甲方有权按照本协议的约定，在解约条件得到满足时行使单方解约权，解除双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议书。除依照本协议的约定甲方通过向乙方支付单方解约权的展期费，从而使本协议所约定的解约期获得延展外，甲方的解约期自本协议签订之日起至2014年12月31日止。本协议所约定之单方解约权是指本协议所约定的解约期内，约定条件成就后甲方所单方拥有的选择权。甲方行使单方解约权的先决条件除本协议其他条款约定外，尚需具备如下先决条件：1.甲方主张行使单方解约权之时已经将《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》中所确定的已付全部购房款2600000元的90%打入乙方指定银行账户；2.甲方已向乙方付清本协议所约定的解约补偿金及相应的展期费（如有）；3.甲方行使单方解约权之前，应通过电话和短信及书面通知的方式通知对方。房屋之解约补偿金等于双方所签订之《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》中的已付房款乘以1.5%，再乘以解约时距2014年5月1日所经过的天数／30。展期费为甲乙双方所签订之《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》所约定之已付购房款乘以1.5%。甲方于每个自然月首个工作日前足额支付一次展期费，可获得为期一个月的展期，但展期最长不得超出2015年5月31日。甲方未按上条规定及时付清展期费及解约补偿金的次日后，甲方丧失单方解约权。甲方应按《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》配合乙方至房管部门办理修改网签价格并开具不动产统一发票，办理产权证等交房手续。由于甲方原因未能在七个工作日内配合乙方办理前述手续的，将视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每延迟一日每套房屋需支付2000元。2015年1月9日，倪建宏向金孚洋公司送达《函》一份，载明根据双方签订的协议，金孚洋公司已丧失相应的解约权利，倪建宏要求金孚洋公司于收到本函后两日内至房管部门办理修改网签价格并开具不动产统一发票，办理产权证等交房手续。
2015年1月29日，倪建宏诉至法院，请求判令（变更后）：一、确认双方之间就杭州经济技术开发区东方铭楼3幢329室、331室、333室签订的商品房买卖合同成立且有效，即确认倪建宏、金孚洋公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1242383）、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》（合同编号：2013预1242383-1）、《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》有效。二、金孚洋公司向倪建宏出具购房款的发票（金额为2600000元）。三、金孚洋公司向倪建宏支付违约金（从2015年1月13日起以2600000元为基数按日万分之五的标准计算至实际支付房屋之日止）。四、金孚洋公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点为倪建宏、金孚洋公司是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。对此，该院认为，2013年12月12日，倪建宏、金孚洋公司签订了《抵押借款合同》、《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》及《﹤浙江省商品房买卖合同﹥的补充协议》，倪建宏、金孚洋公司明确约定以商品房销售的形式作为借款担保，并就借款交付方式约定以购房款的名义转付给借款方，双方借款的意思表示明确，商品房买卖合同仅是借款合同的抵押担保内容。合同签订后，倪建宏依约以支付购房款的形式交付了借款，金孚洋公司亦依约向倪建宏支付了2013年12月13日至2014年4月30日的借款利息。至此，倪建宏、金孚洋公司的基础法律关系应为民间借贷关系。2014年6月22日，倪建宏、金孚洋公司签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》，对原《浙江省商品房买卖合同》中的房屋单价、总价、交付标准及交房时间等作了变更，并明确双方除商品房买卖合同关系外，其他种类合同关系全部废除。虽然，倪建宏、金孚洋公司同日签订《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》赋予金孚洋公司附条件的单方解除商品房买卖合同的权利，但是，金孚洋公司未能在约定期限内成就解除合同的条件，其丧失了相应的解除权。至此，倪建宏、金孚洋公司的法律关系已变更为商品房买卖合同关系。倪建宏、金孚洋公司签订的上述协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。故倪建宏要求确认《浙江省商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》及《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。倪建宏、金孚洋公司签订的《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》载明，金孚洋公司丧失单方解约权的，其应当按照《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》配合倪建宏到房管部门办理修改网签价格并开具不动产统一发票，办理产权证等交房手续；如金孚洋公司原因未能在七个工作日内配合倪建宏办理前述手续的，视为金孚洋公司违约，其应按每延迟一日每套房屋2000元的标准向倪建宏支付违约金。至倪建宏起诉前，金孚洋公司仍未履行上述义务，故倪建宏要求金孚洋公司向倪建宏出具金额为2600000元的购房款发票并支付违约金的诉讼请求，合法有据，该院也予以支持。由于倪建宏、金孚洋公司约定的交房时间为2015年5月31日，故违约金的起算时间应为2015年6月1日。金孚洋公司辩称2014年6月22日签订的两份协议系受倪建宏胁迫，且内容也显失公平，该院认为，金孚洋公司的上述意见，依据不足，况且，金孚洋公司在一年的除斥期内也未积极行使撤销权，故金孚洋公司的抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认倪建宏与杭州金孚洋房地产开发有限公司签订的关于杭州经济技术开发区东方铭楼3幢329室、331室、333室的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1242383）、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》（合同编号：2013预1242383-1）及《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》有效。二、杭州金孚洋房地产开发有限公司于判决生效后十日内向倪建宏开具金额为2600000元的购房款发票。三、杭州金孚洋房地产开发有限公司于判决生效后十日内向倪建宏支付违约金39000元（暂计算至2015年6月30日，自2015年7月1日起至实际交房之日止的违约金以2600000元为基数按日万分之五的标准计算）。如杭州金孚洋房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由杭州金孚洋房地产开发有限公司负担。倪建宏于判决书生效之日起十五日内来法院退费，杭州金孚洋房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内，向法院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）。
宣判后，金孚洋公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误。上诉人与被上诉人所签订的合同及协议始终是围绕借款这一基本事实而成就的，其主要内容均指向借款与还款事项，双方的真实意思表示是借款而非房屋买卖。原审在基础事实上认定错误，继而适用法律不当，应于纠正。在《补充协议》中将所涉房屋16929元每平方米的市场价，依据借款本金26万元折算后变更为5879.83元每平方米，此变更明显畸低于市场公允价格，显失公平不应有效。原审认定该协议有效实属错误。双方于2014年6月22、23日所签二份协议是被上诉人胁迫上诉人签订的，非上诉人真实意思表示。上诉人在一审中已申请法庭向公安机关调取相关证据，该事实应依法给予认定。上诉人在一审中已对上述显失公平及受胁迫所签订的协议主张无效，此主张既是行使撤销权的意思表示和行为，且并未逾除斥期。该主张应为有效。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院查明事实，依法判决，维护上诉人的合法权益。补充：上诉人上诉之后，上诉人被破产受理。在一审判决之后，最高院颁布了关于民间借贷的司法解释。所以，因为上诉人破产，上诉人已经申请中止审理本案。另外，最高院的民间借贷的司法解释是在一审判决下来之后出来的，但是在2015年9月1日适用了。所以，本案应该按照民间借贷的司法解释的第24条来审理本案。在2015年9月1日之后，本案已经可以明确法律关系就是民间借贷。请求二审法院撤销原审判决，查清事实依法改判按照民间借贷法律关系处理本案，驳回倪建宏的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人倪建宏承担。
被上诉人倪建宏答辩称：一审法院认定的法律关系就是商品房买卖关系。理由主要是双方在民间借贷关系基础之上，在2014年6月22日签订的补充协议，对购房的相关条件进行约定变更，同时明确到其他的法律关系之间的，也就是民间借贷法律关系不再存在。同时，还赋予被上诉人的单方的解除权限。综上，被上诉人认为双方的关系就是商品房买卖的法律关系。就新情况破产，上诉人现在是否真的进入破产程序并不清楚。关于民间借贷的司法解释第24条的规定，仅仅是用房屋来为借款担保情况下的认定。但在本案中，双方是在原有的借贷法律关系变更为新的法律关系，是双方当事人的意思表示。请求二审法院依驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，杭州经济技术开发人民法院于2015年8月19日作出（2015）杭经开破预字第1-1号裁定书，裁定受理金孚洋公司破产重整一案。
本院认为，本案争议焦点为倪建宏、金孚洋公司是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。对此，该院认为，2013年12月12日，倪建宏、金孚洋公司签订了《抵押借款合同》、《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》，明确约定以商品房销售的形式作为借款担保，这事实上就是用房屋买卖来对借款行为进行担保，且倪建宏于2013年12月16日、2014年1月10日、2月10日、3月10日、4月10日共收到借款利息170661.10元。虽然双方当事人于2014年6月22日又签订了《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议》、《﹤商品房买卖合同﹥附条件单方解约协议》，但不能根本改变双方当事人实际是借款关系的事实。在本院调查时，倪建宏明确表示不变更诉讼请求。鉴于倪建宏起诉时，最高人民法院《关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》尚未生效，根据最高人民法院2015年8月28日关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》的通知，故对倪建宏要求本案按房屋买卖合同案由进行审理而提出的全部诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条之规定，判决如下：
一、撤销杭州经济开发区人民法院（2015）杭经开民初字第181号民事判决。
二、驳回倪建宏的全部诉讼请求。
一审案件受理费1750元，二审案件受理费1750元，均由倪建宏负担。倪建宏承担的二审案件受理费于本判决生效之日起七日内交至本院（开户行浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。杭州金孚洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内来本院退还二审案件受理费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一五年十一月十二日
书记员 何英杰