广东省平远县人民法院
民事判决书
（2017）粤1426民初703号
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行。
地址：广东省平远县大柘镇平城中路84号。
负责人黄军梁，该银行行长。
委托代理人袁安平，中国农业银行股份有限公司平远县支行职员。
委托代理人罗忠，中国农业银行股份有限公司平远县支行职员。
被告凌立文，男，1974年6月14日出生，汉族，现住广东省平远县。
被告沈美珍，女，1972年11月19日出生，汉族，现住广东省平远县。
被告平远县盛世富港房地产开发有限公司。
地址：广东省平远县大柘镇两口塘县委党校内。
法定代表人陈富东，该公司执行董事。
委托代理人曹怡婷，广东粤梅律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行诉被告凌立文、被告沈美珍、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2017年8月15日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司平远县支行委托代理人袁安平、罗忠及被告凌立文、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司委托代理人曹怡婷到庭参加了诉讼，被告沈美珍经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司平远县支行诉称，被告凌立文因购房，于2011年9月16日向原告提交《中国农业银行广东省分行个人房地产贷款申请表》，申请一手房贷款用于购买房屋。原告在审核被告凌立文的申请后，于2011年10月18日与被告凌立文、沈美珍、平远县盛世富港房地产开发有限公司签订了合同编号44020520110047020《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为340000元；借款期限自2011年10月18日起至2026年10月17日止；利率为年息7.755%；按等额本息还款法偿还借款本息，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日，即每月的18日为还款日。被告凌立文、沈美珍自愿将用其抵押贷款所购买的平远县××柘镇平兴路优山美地御峯E1-7栋1404号房（第十四层）房地产抵押给原告并办理了抵押（预告）登记手续（粤房地预登平远县字第20111229号、粤房地预登平远县字第20111234号；平预售备字第0612号商品房预售抵押备案证明）。被告平远县盛世富港房地产开发有限公司自愿为该笔借款提供保证担保，承担连带保证责任。
被告凌立文取得上述借款后，自2017年8月7日止，被告凌立文借款本息债务余额为246617.9元，其中：借款本金余额246617.9元、积欠利息0元。由于被告凌立文上述所欠借款债务已逾期违约，未能履行《个人购房担保借款合同》的义务，违反了该合同第一部分通用条款的第十二条的第12.3款（2）、第二部分特别条款的第三十条。被告平远县盛世富港房地产开发有限公司违反了该合同第二部分特别条款的第三十五条（1）。综上所述，被告凌立文所欠借款已逾期违约，在此期间，经原告多次派员上门催收未果。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》精神，上述被告已构成违约。为维护债权人的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告凌立文偿还借款本息余额合计人民币246617.9元（其中本金：246617.9元、利息0元）给原告（利息计至2017年7月18日止，2017年7月19日起至还清借款本息之日的利息、罚息及复利按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；二、判令被告凌立文承担抵押担保责任；三、判令被告沈美珍承担抵押担保责任；四、判令原告对被告凌立文、被告沈美珍提供的抵押物即平远县××柘镇平兴路优山美地御峯E1-7栋1404号房（第十四层）房地产（粤房地预登平远县字第201111229号、粤房地预登平远县字第20111234号）享有以折价或者变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿的权利；五、判令被告平远县盛世富港房地产开发有限公司对上述借款本息债务承担连带保证责任；六、判令上述被告承担本案的诉讼费用。
被告凌立文辩称，借款是事实，答辩人每月偿还了借款，只不过推迟了还款。答辩人无能力一次性偿还借款。
被告沈美珍未作答辩。
被告平远县盛世富港房地产开发有限公司辩称，一、应当先由被告凌立文、沈美珍偿还借款本息余额给原告，并由其承担抵押担保责任。理由如下：（一）根据被告凌立文与原告于2011年10月18日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110047020）第二部分第三十五条第一款：“阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”即答辩人承担的是阶段性保证，即自贷款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。”（二）根据上述合同第三十三条第二款：“自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥抵押登记。”以及《粤房地权证平远县字第××号》可知，被告凌立文、沈美珍用于贷款抵押预告登记的房屋已于2015年1月16日办理了房地产权属证书，因此，自2015年1月16日合同所述房屋已经满足了办理抵押登记的条件，但是被告凌立文、沈美珍并未按照合同约定履行办妥抵押登记的义务。综上，由于被告凌立文、沈美珍在办妥抵押登记方面存在过错，应当先由其偿还借款本息余额给原告，并由其承担抵押担保责任。根据以往惯例，由房管局通知原告领取房产证，因原告迟迟未领取房产证而未在合同约定的时间内办妥抵押登记，所以答辩人的保证期间应截止于2015年4月16日，已过了保证期间，不应承担保证责任。二、答辩人若对上述借款本息债务承担了连带保证责任后，则依法对被告凌立文、沈美珍享有追偿权。根据《担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”因此，若答辩人对本案的借款本息承担连带保证责任之后，则依法可向被告凌立文、沈美珍追偿。三、关于原告是否能够对涉案房屋的拍卖价款享有优先受偿权，答辩人认为虽然涉案房屋在2011年10月18日办理了抵押权的预告登记，但是根据物权法第20条第2款的规定，预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。而涉案房屋的房产登记时间是2015年1月16日，因此需要在领到房产证之日起3个月内重新办理房地产抵押登记，但是涉案房屋至今仍未办理，所以原告对此不享有优先受偿权。四、关于本案利率的计算问题，根据原告起诉状上的事实理由部分，利率为年息7.755%，但是根据原告提供的证据《凌立文积欠贷款本金及利息清单》所显示在2017年8月3日之前，利息的计算标准都是按照年利率5.390%计算的，请求法庭依法核实利率的问题。五、关于是否能够同时请求罚息与复利的问题，答辩人认为逾期罚息是借款人逾期归还贷款所应支付给出借人的违约金，根据合同法的规定违约金应是补偿性质，而非惩罚性质，如果原告既要求收罚息同时还要求计算复利，这实际上是给予原告双倍损失补偿，无异于对违约的借款人施于双重处罚，所以原告同时要求支付罚息及复利的请求，对借款人显失公平，两者只能择其一。
经审理查明，2011年7月5日，被告凌立文、沈美珍与被告平远县盛世富港房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011-7-330），被告凌立文、沈美珍购买被告平远县盛世富港房地产开发有限公司开发的位于平远县××柘镇平兴路优山美地御峯第E1-7幢1404号房，房屋总价款为人民币493961元，付款方式为银行按揭付款。被告凌立文、沈美珍向被告平远县盛世富港房地产开发有限公司支付了首付款人民币153961元后，购房余款人民币340000元向银行办理按揭贷款。2011年9月16日，被告凌立文、沈美珍向原告中国农业银行股份有限公司平远县支行提交个人房地产贷款申请表，申请贷款人民币340000元，并承诺在取得贷款后，按时足额偿还贷款本息。被告凌立文在该申请表中的申请人及抵押人意见栏签了名，同时被告沈美珍在抵押人意见栏签了名，被告平远县盛世富港房地产开发有限公司在保证人意见栏盖了章。2011年10月18日，原告中国农业银行股份有限公司平远县支行与被告凌立文、被告沈美珍、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110047020），约定被告凌立文向原告借款人民币340000元，借款期限为180个月，即自2011年10月18日起至2026年10月17日止；借款利率为执行利率7.755%，逾期利率11.6325%。该合同通用条款第一条1.4.2浮动利率和混合利率的调整约定：“（1）本合同执行利率在人民银行基准利率基础上实行下浮的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同届满之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。贷款人依本条对本合同执行利率进行调整时，无需通知借款人。”（2）浮动利率下借款发放后或混合利率下借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整（如选择其他调整方式，则见本合同第二十八条约定）。贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。”第三十八条约定：“经合同各方平等、自愿协商，本合同对借款执行利率调整方式的最终约定如下：遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整。”；该合同约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日，即末月的20日。该合同通用条款第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任中第12.1约定：“借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之壹佰。未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人违反本合同8.4约定的，贷款人有权自借款发放之日起对全部借款计收罚息。”第12.2约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”第12.3约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；（3）借款人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；（4）借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明与承诺；（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；（6）借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形。”被告凌立文、沈美珍以其在被告平远县盛世富港房地产开发有限公司购买的座落于平远县××柘镇平兴路优山美地御峯第E1-7幢1404号房作为该笔借款的贷款抵押，并办理了预购商品房登记（粤房地预登平远县字第20111229号）及以中国农业银行股份有限公司平远县支行为预告登记权利人的预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登平远县字第20111234号），对该商品房预售抵押进行了备案。同时被告平远县盛世富港房地产开发有限公司为被告凌立文的该笔借款提供阶段性保证担保，自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人（被告凌立文）的债务承担连带保证责任。2011年10月18日（签订合同当天），原告向被告凌立文发放了人民币340000元贷款。2011年11月23日起被告凌立文开始出现逾期还款的情形，累计逾期50次。对被告凌立文、沈美珍近期逾期未足额还款的情况，原告分别于2017年2月1日、2017年2月14日、2017年3月21日、2017年5月19日、2017年6月20日、2017年7月17日向两被告发出债务逾期催收通知书，并于2017年7月27日向被告平远县盛世富港房地产开发有限公司发出了担保人履约通知书，要求被告平远县盛世富港房地产开发有限公司在接到通知书立即履行担保责任，但上述三被告未在原告指定的债务履行宽限期内履行还款义务，为此原告将上述三被告诉至本院。至2017年7月18日止，被告凌立文积欠原告借款本息余额246617.9元，其中积欠借款本金余额246617.9元，积欠利息0元。
另查明，原告将上述三被告诉至本院后，被告凌立文于2017年8月24日又向原告偿还了本息合计2826.36元，其中偿还借款本金1718.63元，偿还利息1107.73元。至2017年9月6日止被告凌立文尚积欠原告借款本息余额为244899.27元，其中借款本金余额244899.27元，利息0元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告凌立文偿还借款本息余额244899.27元（其中本金：244899.27元，利息0元）给原告（利息计至2017年8月18日止，2017年8月19日起至还清借款本息之日的利息、罚息及复利按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）。并要求被告沈美珍承担共同还款责任。
又查明，被告凌立文向被告平远县盛世富港房地产开发有限公司所购买并用于向原告借款抵押的优山美地御峯第E1-7幢1404号房已于2015年1月16日办理了房产证[粤房地权证平远县字第××号及平府国用（2014）第261702192号],目前该房产证仍存放在平远县房地产管理局，且至起诉时止，该抵押房屋尚未办理抵押登记。
再查明，被告凌立文、沈美珍于2000年5月办理了结婚登记，两被告系夫妻关系。
上述事实，有原告提交并经开庭质证的证据：1、中国农业银行广东省分行个人房地产贷款申请表；2、《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110047020）；3、借款本金340000元的《个人借款凭证》；4、《商品房买卖合同》（合同编号2011-07-330）；5、被告凌立文、沈美珍缴付首付款的《收据》；6、凌立文、沈美珍签名的同意房产抵押承诺书；7、粤房地预登平远县字第20111229号预告登记证、粤房地预登平远县字第20111234号预告抵押登记证、平预售备字第0612号商品房预售抵押备案证明；8、房产证（粤房地权证平远县字第××号）、国有土地使用证[平府国用（2014）第261702192号]；9、2017年1月30日至2017年7月17日发给被告凌立文、沈美珍的《债务逾期催收通知书》共6份、2017年7月27日发给被告平远县盛世富港房地产开发有限公司的催收信函及《担保人履约通知书》；10、凌立文积欠贷款本金及利息清单2份（2017年8月7日单据和2017年9月6日单据）；11、凌立文、沈美珍结婚证户口本复印件；以及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司平远县支行与被告凌立文、被告沈美珍、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（包括特别条款）系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效的合同。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司平远县支行已按约向被告凌立文发放了借款，但被告凌立文违反了其本人关于“取得贷款后，按时足额偿还贷款本息”的承诺及合同的约定，未按时足额偿还借款本息达50次，已构成违约，故原告中国农业银行股份有限公司平远县支行有权依约提前收回借款本息。被告沈美珍与被告凌立文系夫妻关系，该债务发生在被告凌立文、沈美珍夫妻关系存续期间，且系用于购买夫妻共有的房屋所负的债务，因此被告沈美珍对该笔借款本息应承担共同偿还的义务。关于原告对被告凌立文、沈美珍的房屋是否享有优先受偿权的问题，虽然被告凌立文、沈美珍自愿以其所有的坐落于平远县××柘镇平兴路优山美地御峯第E1-7幢1404号房产为原告中国农业银行股份有限公司平远县支行的债权提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记不等同于抵押权登记，抵押权预告登记只是使债权人在抵押登记条件成就时享有对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，本案中抵押房屋虽已办理房地产权属证书，但原告与被告凌立文、沈美珍并未到产权登记部门正式办理抵押登记，该房屋的抵押权并未真正设立，因此，原告要求对被告凌立文、沈美珍提供的抵押物即平远县××柘镇平兴路优山美地御峯第E1-7幢1404号（第十四层）房地产（粤房地预登平远县字第20111229号、粤房地预登平远县字条20111234号）享有以折价或者变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿权利的请求，本院不予支持。关于被告平远县盛世富港房地产开发有限公司对上述借款本息债务是否应承担连带保证责任的问题，虽然被告平远县盛世富港房地产开发有限公司抗辩认为被告凌立文、沈美珍用于贷款抵押预告登记的房屋已于2015年1月16日办理了房地产权属证书，自2015年1月16日合同所述房屋已经满足了办理抵押登记的条件，是被告凌立文、沈美珍未按合同第33条“涉案房屋应自满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办理抵押登记”的约定办理房屋抵押登记，并且根据以往惯例，由房管局通知原告领取房产证，因原告迟迟未领取房产证而未在合同约定的时间内办妥抵押登记，所以被告平远县盛世富港房地产开发有限公司的保证期间应截止于2015年4月16日，已过了保证期间，不应承担保证责任。但合同第33条约定的是抵押人应协助贷款人办妥抵押预告登记及抵押登记的义务，至开庭日被告凌立文、沈美珍都未领取到房产证，该房产证仍一直存放于房屋产权登记部门，原、被告各方均未能证明未办妥房屋抵押登记系哪一方的过错，且被告平远县盛世富港房地产开发有限公司与原告之间亦无关于原告迟延办理抵押权证，被告平远县盛世富港房地产开发有限公司便可免除保证责任的约定。因此，对被告平远县盛世富港房地产开发有限公司的抗辩，本院不予采纳，被告平远县盛世富港房地产开发有限公司仍应按《个人购房担保借款合同》的约定，在抵押房屋尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，对被告凌立文、沈美珍的债务承担连带保证责任。被告平远县盛世富港房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人凌立文、沈美珍追偿。被告沈美珍经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告凌立文、沈美珍应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司平远县支行归还至2017年8月18日止的借款本金244899.27元，并按《个人购房担保借款合同》约定的利率支付自2017年8月19日起至借款还清之日止的利息、罚息及复利。
二、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应按合同约定至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，平远县盛世富港房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人凌立文、沈美珍追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司平远县支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5000元，减半收取2500元，由被告凌立文、沈美珍负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 赖桂香
二〇一七年九月二十七日
书记员 林 琳