贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民一终字第668号
上诉人（原审被告）李容，女，汉族，遵义市人。
上诉人（原审被告）邹汝贵，男，汉族，遵义市人。
上诉人（原审被告）邹汝丽，女，汉族，遵义市人。
被上诉人（原审原告）张循，男，汉族，遵义市人。
被上诉人（原审原告）刘昌群，女，汉族，遵义县人。
原审第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部。住所地：遵义市红花岗区南关镇镇隆村村委会*楼。
负责人杨胜杰，常务副指挥长。
上诉人李容、邹汝贵、邹汝丽因与被上诉人张循、刘昌群、原审第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部（以下简称“湘江大道指挥部”）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民商初字第54号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明，李容系张循的姨妈，李容与其夫邹洪华生育有子女二人，即邹汝贵、邹汝丽。位于遵义市红花岗区南关镇长岗村李家庄组的争议房屋系李容与其夫共同修建，1991年12月1日，李容以其名义办理了该房的集体土地建设用地使用证。1997年，李容之夫邹洪华过世后，李容及邹汝贵、邹汝丽未对该房屋进行分割，后邹汝丽于2003年6月结婚搬出该房屋，剩下李容与邹汝贵共同在该房屋生活。张循户籍所在地为遵义市红花岗区南关镇金华村柿花槽组，其与刘昌群结婚后在该村一直未取得宅基地。2008年，邹汝贵因故需用钱，遂将其父母修建的上述房屋作价50000元出售给张循、刘昌群夫妇，双方口头约定：张循以分期方式支付购房款。协议达成后，张循、刘昌群夫妇即向邹汝贵支付了首期购房款30000元，邹汝贵随即将房屋交付给张循、刘昌群，张循、刘昌群在对房屋进行适当维修后即搬入该房屋居住。2008年12月28日，张循、刘昌群在所购房屋内举办搬家宴席，并通知了李容一家人前来贺喜。后张循、刘昌群又陆续向邹汝贵支付购房尾款20000元，其间争议房屋因在湘江大道工程建设规划红线图内需要拆迁，第三人湘江大道指挥部与宅基地使用人李容于2010年12月31日签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，并将该房屋拆除，该《协议》约定拆除乙方（李容）房屋建筑面积共计223.16㎡，其中住宅房223.16㎡。甲方于2013年1月前，在本市红花岗区湘江大道二号地段安置乙方住宅房二套，合计建筑面积215.71㎡，分别为3号楼四单元5楼A-3户型（面积113.60㎡）及6号楼三单元1楼1号房C户型（面积102.11㎡）。另房屋作价补偿6109元、装璜及附属设施补偿款为13174.14元、6个月的过渡费及搬家费共计15104.52元。2011年4月14日，张循与邹汝贵在李俊昌、李强、李隆（均为李容的兄长，张循和邹汝贵的舅舅）的主持协调下，再次达成书面的《房屋买卖协议》，协议明确：邹汝贵将约200㎡左右的房屋以50000元价格卖给张循，由张循另行补助邹汝贵280**元；此房因拆迁所产生的过渡费由邹汝贵先领取两年，之后的由张循领取；房屋的所有附属设施赔偿费、搬迁费由邹汝贵领取，今后如政府有补助，一切费用由邹汝贵凭本人户口本领取；该房屋因征地赔付的两套房屋（218㎡）由张循所有，剩余的6㎡由邹汝贵所有；如一方反悔，赔偿对方违约金20000元。后张循以房屋买卖合同纠纷向红花岗区人民法院提起诉讼请求确认双方于2008年达成的口头协议有效，红花岗区人民法院于2012年5月29日作出了（2012）红民南初字第179号民事判决，因李容等不服，向本院提起上诉，本院于2012年8月27日作出（2012）遵市法民一终字第803号民事裁定，以原审判决认定事实不清，程序违法为由将该案发回重审。在重审过程中，红花岗区人民法院另行组成合议庭对该案进行了审理，在法院释明双方书面协议内容涵盖了之前口头协议内容的情况下，张循仍然坚持要求确认口头协议有效，红花岗区人民法院于2013年5月24日作出（2012）红民一初字第2113号民事判决书，判决驳回张循的诉讼请求，该案宣判后张循不服，依法提起上诉，我院于2013年8月14日作出（2013）遵市法民一终字第724号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在上述案件发生法律效力后，张循随即再次诉至人民法院提起诉讼，请求判决：1、确认张循与邹汝贵于2011年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效；2、邹汝贵支付张循违约金20000元；3、由湘江大道指挥部将与李容签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定安置的两套房屋赔付给张循、刘昌群，并将该两套房屋从2013年4月14日起的过渡费支付给张循、刘昌群。在原审审理过程中，张循、刘昌群当庭请求撤回要求支付违约金20000元的诉讼请求。
原审法院审理后认为：对张循与邹汝贵曾达成口头协议及其后签订《房屋买卖协议》的事实，已经由人民法院生效法律文书所认定，且各方当事人均不持异议，予以确认。在双方签订的《房屋买卖协议》中除了包含口头协议关于房屋买卖的事实外，还增加了新的内容，故双方原口头协议的法律关系已经因《房屋买卖协议》的签订而消灭。双方在庭审中的争议在于《房屋买卖协议》的效力，对此争议，李容、邹汝贵、邹汝丽认为该协议违反了相关法律的规定而应当认定无效，因李容、邹汝贵、邹汝丽在庭审中所主张的《中华人民共和国土地管理法》相关规定中仅确认农村和城市郊区的土地、宅基地等属于农民集体所有，但法律、法规对农村居民转让房屋并无禁止性规定，国家相关政策也未禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋。在法律未禁止农村房屋出售的情况下，双方订立《房屋买卖协议》，并已按协议实际履行，虽未经相关组织部门批准，有一定的形式瑕疵，但买受人已经实际使用房屋数年，应尊重双方交易的现状，维护交易稳定和交易诚信，本院认为，上述《房屋买卖协议》并不违反法律、法规的禁止性规定，故对李容、邹汝贵、邹汝丽关于《房屋买卖协议》违反了相关法律的规定而应当认定无效的意见不予采纳。对张循、刘昌群要求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《房屋买卖协议》并不具有违反法律规定导致无效的情形，故本院对张循、刘昌群要求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求予以支持。对于李容、邹汝贵、邹汝丽所持《房屋买卖协议》未经李容、邹汝丽同意，因无权处分而导致无效的意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，本院对李容、邹汝贵、邹汝丽的上述意见不予采纳。同时，邹汝贵将争议房屋出售给张循、刘昌群并陆续收取购房款的行为虽然事先未征得共有人李容、邹汝丽同意，但李容长期与其子邹汝贵一起生活，且李容、邹汝贵、邹汝丽一家在参与张循、刘昌群的搬家酒宴时均未提出异议，故应当认定共有人李容、邹汝丽认可邹汝贵对该房屋的处分行为，该《房屋买卖协议》对李容、邹汝贵、邹汝丽均具有约束力。对于张循、刘昌群要求第三人湘江大道指挥部向其赔付《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定安置房屋两套和向其支付该两套房屋从2013年4月14日起的过渡费的诉讼请求，因争议房屋已经被拆除，双方在《房屋买卖协议》对争议房屋被拆除后产生的权利进行了约定分配，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，且能够约束争议房屋的全部共有人，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，协议双方应当按照约定进行权利分配，故对张循、刘昌群的上述诉讼请求予以支持。同理，对于《房屋买卖协议》中关于张循需另行补助邹汝贵280**元的约定双方也应当遵照履行，但邹汝贵在本案中并未主张此权利，故不予评述，双方可以另行处理。对于张循、刘昌群在庭审中撤回要求邹汝贵承担违约金20000元诉讼请求的申请，属于当事人依法处分自己的诉讼权利，且不违反法律的有关规定，予以准许。据此判决如下：一、张循与邹汝贵于2011年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效；二、第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部与李容于2010年12月31日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定拆迁安置的两套房屋（即位于遵义市红花岗区湘江大道二号地段3号楼四单元5楼A-3户型和6号楼三单元1楼1号房C户型，合计建筑面积215.71㎡）由张循、刘昌群取得接受赔付的权利，由第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部向张循、刘昌群进行赔付；三、由第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部将本判决书第二项中两套房屋从2013年4月14日起至实际交付房屋之日止的拆迁过渡费支付给张循、刘昌群。案件受理费150元，由李容、邹汝贵、邹汝丽承担。
一审宣判后，李容、邹汝贵、邹汝丽向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，原审认为邹汝贵、张循的《房屋买卖协议》已经法律生效文书所认定错误，张循与邹汝贵买卖的房屋系李容的个人财产，邹汝贵无权处分，故一审法院认定事实错误；二、修建张循与邹汝贵买卖房屋的宅基地属于本村民组集体所有的土地，邹汝贵无权处置集体土地上修建的房屋，并且张循、刘昌群不属于我村民组的村民，故其不能购买我村集体所有土地上修建的房屋；三、原审受理及审理案件程序违法，《房屋买卖协议》上并没有刘昌群、李容、邹汝丽的名字，所以均不应当作为案件当事人，并且原审并未向邹汝贵送达举证通知书等法律文书，严重损害了上诉人的合法权益，原审程序违法，应当发回重审。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，应当发回重审或者改判。
张循、刘昌群答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。
二审查明事实与原审一致。
本院认为：根据上诉人的上诉请求，本案争议的焦点为：一、张循、邹汝贵签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、一审审理程序是否违法。
本案争议的房屋系李容与其丈夫邹洪华共同修建，邹洪华去世后，李容及其子女未对该房屋进行继承，故根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百七十七条关于“……但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有”之规定，本案争议的房屋由李容、邹汝贵、邹汝丽共同共有。李容与其子邹汝贵一起生活，张循、刘昌群2008年在对房屋进行了修缮之后搬入该房屋居住举办宴席时李容、邹汝贵、邹汝丽一家前来进行了祝贺且未提出异议，邹汝贵20**年4月14日与张循签订的《房屋买卖协议》上有张循、邹汝贵的舅舅李俊昌、李强、李隆等人签字，该《房屋买卖协议》是对张循、邹汝贵口头协议的认可，也是对该房屋被拆迁的权利的一个约定，从2008年张循、刘昌群搬入争议房屋居住到2011年张循、邹汝贵在多人的见证下签订《房屋买卖协议》期间，李容、邹汝丽均未提出异议，由此可以认定李容、邹汝丽对邹汝贵处分该房屋的行为表示认可，邹汝贵与张循签订的《房屋买卖协议》对李容、邹汝丽同样具有效力，李容等人认为邹汝贵无权处分该房屋的上诉理由不成立；虽然张循、刘昌群并非长岗村村民，但是长岗村村民委员会在知晓其购买该村民组房屋的情况下并未提出异议，并出具了证实材料，故张循、邹汝贵签订的《房屋买卖协议》并未违反法律的禁止性规定，合法有效，李容、邹汝贵、邹汝丽该项上诉理由不能成立；对于李容、邹汝贵、邹汝丽上诉认为《房屋买卖协议》上并没有刘昌群、李容、邹汝丽的名字，但原审将其列为案件当事人程序违法，本院认为，虽然《房屋买卖协议》上没有刘昌群、李容、邹汝丽签字，但本案的审理结果与其有利害关系，所以原审将其列为案件当事人参加诉讼并无不当；原审卷内装订有邹汝贵、李容、邹汝丽签收受理案件通知书、举证通知书等应诉材料的送达回证，故李容、邹汝丽、邹汝贵认为原审并未向邹汝贵送达举证通知书等法律文书，程序违法的上诉理由不能成立。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李容、邹汝丽、邹汝贵承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 佘 异
代理审判员 卢晓鹏
代理审判员 张小兵
二〇一四年八月十日
书 记 员 张 骥