广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3887号
上诉人（原审原告）：詹计兴，住广东省云浮市云安县。
委托代理人：胡周雄，广东博浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州广泰网络科技有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王榜儒，职务：总经理。
委托代理人：李林，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：寇杨伟，该公司职员。
上诉人詹计兴、广州广泰网络科技有限公司（以下简称广泰公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广某公司是经广州市工商行政管理局白云分局登记的企业法人，其经营范围包括房屋租赁。位于广州市番禺区大石街105国道大石段576、578、5××号的房产（产权证号：粤房地权证穗字第××号，以下简称涉讼房产）属广某公司所有，该房产建筑面积2534.56平方米。
2010年8月1日，广某公司（作为合同甲方）与詹计兴（作为合同乙方）签订房屋租赁合同，双方约定由广某公司将其所有的涉讼房产出租给詹计兴，租赁期限自2010年8月1日至2019年7月31日，房屋承租费用的基期（租赁期内第一年）金额为16元／平方米（其中房屋租金7.2元／平方米、设备使用费5.3元／平方米、物业管理费3.5元／平方米，自第二年起每年递增3%），具体租金标准为：2010年8月1日至2011年7月31日的月承租费用为42260元；2011年8月1日至2012年7月31日的月承租费用为43528元；2012年8月1日至2013年7月31日的月承租费用为44833元；2013年8月1日至2014年7月31日的月承租费用为46178元……每月租金应于当月5号前转账支付到广某公司指定的许某峰个人的中国建设银行43×××61账号内。广某公司如更改账号，需提前10天书面告知詹计兴。詹计兴逾期支付租金的，应从逾期之日起按当月承租费用的日息万分之五计算。上述合同第四条第5项约定“当乙方出现下列情形之一时，甲方与有权单方解除合同并收回出租房屋，乙方无权请求退还履约保证金和赔偿任何损失：……（4）未经甲方书面许可，擅自转租的；（5）拖欠承租费用超过两个月的……”；第五条第5项约定“经甲方书面同意后乙方可以分租他人，但分租时间不得超过本合同约定的租赁期限，若因乙方原因提前终止本合同，分租合同同时终止，分租人的损失由乙方负责赔偿，与甲方无关”；第六条约定“1.乙方应支付人民币捌万贰仟元（￥82000）作为履约保证金，该保证金由甲方保管直至租赁期满，不能直接转为承租费用，如乙方单方退租或未经甲方书面同意终止本合同或出现本合同规定的禁止事项，甲方收回承租物，保证金不退还乙方，且乙方不得要求甲方的任何补偿；租赁期满后乙方交清承租费用和相关的税费，经双方查验房屋后合同终止，终止10日内甲方将保证金无息退还给乙方。2.考虑到乙方营业性质的特殊性，甲方不得单方面无理提前终止合同，如甲方单方违约解除合同的，甲方应双倍返还履约保证金。并赔偿乙方装修投入的贰佰柒拾万元（￥2700000）在剩余租赁期内的摊销余额（按9年摊销计算）。”第七条第3项约定“本合同提前终止或有限期届满，除能自由搬动的乙方承租期间添加的物品外，所有入墙的装修和甲方配备的所有设施及乙方承租期间加建的房屋均归甲方所有，乙方不得拆除，甲方也不做任何补偿。”第八条第3项约定“甲乙双方均确认在本合同中所列的甲乙双方的通讯地址和联系方式为各自有效的送达方式，若一方变更上述通讯地址或联系方式的均需提前10天书面通知对方，否则一方将与履行本合同有关的文件和资料按本合同确认的地址送出即视为送达对方，并产生法律效力。”第十条约定“本合同在双方签名且乙方支付合同履约金后生效；本合同一式叁份，甲方执贰份，乙方执一份。本合同未尽事宜，经双方共同协商作出补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。”上述合同还约定了其他条款。同日，詹计兴向某泰公司支付履约保证金82000元，双方开始履行合同。2010年12月10日，广某公司出具同意转租证明书一份，同意詹计兴转租涉讼房产，有效期与合同租赁期一致。在上述合同履行过程中，广某公司再出具变更账户证明一份给詹计兴，内容如下：“根据本公司与承租人詹计兴2010年8月1日签订的房屋租赁合同，原收取租金的账户为许某峰建设银行的账户，现决定增加以下银行账户：开户银行：农村商业银行，开户人：许某峰，卡号：62×××11开户行：中国工商银行，开户人：许某青，卡号：62×××49开户银行：中国工商银行，开户人：许某青，卡号：62×××78开户银行：中国农业银行，开户人：许某青，卡号：62×××79开户银行：中国建设银行，开户人：许某青，卡号：43×××39。现本公司证明，承租人本人及其委托人支付租金至上述账户或以现金方式支付给许某青的，均视为向本公司支付租金。”2013年5月28日，广某网络与詹计兴签订房屋租赁合同补充协议，将合同租赁期限延长至2022年1月31日。
2013年6月17日，经广州市工商行政管理局白云分局核准，广某公司股东由许某红和许某青变更为广州乾融投资有限公司、王榜儒和许某红，法定代表人由许某青变更为王榜儒。2013年7月8日，经广州市工商行政管理局白云分局再次核准，广某公司股东由广州乾融投资有限公司、王榜儒和许某红变更为广州乾融投资有限公司和王榜儒。2013年6月24日，广某公司向詹计兴发出书面通知，内容如下：“我广州广某网络科技有限公司于2012年9月24日与广州乾融投资有限公司签订了股权转让协议，双方履行了股权转让的有关程序，同时移交了广州广泰网络科技有限公司位于广州市番禺区大石街105国道大石段576号、578号、5××号物业与你签订的租赁合同；现于2013年6月17日已经在工商管理局完成广州广某网络科技有限公司股权转让变更并领取了新的营业执照，原法定代表人许某青已变更为王榜儒，原股东已全部退出。现通知詹计兴（租户）于2013年6月30日前到广州市海珠区江南西路44号204室与股权转让后的广州广某网络科技有限公司新法定代表人重新签订租赁合同，并于2013年7月份的租金缴纳给新法定代表人指定的账户，否则后果詹计兴（租户）自负。特此通知”2013年7月1日，广某公司向詹计兴发出严正敬告，要求詹计兴在2013年7月5日前前往广某公司指定的地点重新签订租赁合同并交纳2013年7月的租金，如过期未签约和未交房租则视为放弃物业租赁。2013年7月10日，广某公司再向詹计兴发出严重警告，要求詹计兴在2013年7月12日前前往广某公司指定的地点重新签订租赁合同、交纳2013年7月的租金和租赁合同保证金人民币80000元，如过期未签约和未交应交费用及保证金则视为放弃物业租赁权。双方就此产生争议，且均委托律师向对方发出了律师函。2013年7月19日，广某公司出具授权委托书一份，委托林某丙前往收回涉讼房产但未成功。
2013年12月12日，詹计兴向原审法院提出诉前财产保全的申请，案号（2013）穗番法立保字第1354-1号。詹计兴要求查封广泰公司所有的位于广州市番禺区大石街105国道大石段576、578、5××号的房产（产权证号：粤房地权证穗字第××号），查封价值人民币2700000元。担保人江建芳提供其所有的位于广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑2座1梯503号房屋一间（产权证号：粤房地证字第C3014336号）作担保；担保人詹炳钦提供其所有的位于广东省云浮市市区桥南路云浮发电厂生活区北二幢第三层302号房屋一间（产权证号：粤房地证字第1791630号）作担保；担保人詹湛林提供其所有的位于广东省云浮市市区罗桂桥新桂区蟠龙花园第七幢首层6号铺位（产权证号：粤房地证字第C3645874号）、7号铺位（产权证号：粤房地证字第C3645875号）作担保；担保人詹金兴提供其所有的位于广东省云浮市市区城南管理区市路灯管理公司宿舍D幢第八层801号房（产权证号：粤房地证字第××号）作担保。原审法院已依法采取财产保全措施。
在案件审理过程中，广某公司申请对詹计兴提供的房屋租赁合同补充协议、变更房屋租赁合同申请表、三份日期均为2013年5月29日的收款收据以及日期为2013年7月1日的收据上的“广州广某网络科技有限公司”的公章与工商部门备案的公章进行一致性鉴定。经原审法院委托，广东天正司法鉴定中心于2014年8月20日出具粤天正司鉴中心（2014）文某乙第122号鉴定意见书，认为上述检材上共六枚“广州广某网络科技有限公司”印章印文与由工商部门提取的同名印文样本不是同一印章所盖印。
原审另查明：2011年1月至2012年5月，詹计兴按月支付了涉讼房产租金给广某公司。2012年3月1日，案外人詹建中还通过其本人广州农村商业银行62×××69的账号转账100000元到许林峰广州农村商业银行62×××11的账号内；同日，案外人詹建中再通过其本人中国工商银行62×××32的账号转账370000元到许某青中国工商银行62×××49的账号内；同日，案外人詹建中通过其本人中国建设银行62×××99的账号转账49000元到许某峰中国建设银行43×××61的账号内；2013年5月26日，詹计兴通过其本人中国农业银行62×××10的账号转账49000元到许某青中国农业银行62×××79的账号内；同日，案外人詹建中通过其本人中国农业银行62×××12的账号转账24952元到许某青中国农业银行62×××79的账号内；2013年5月29日，詹计兴通过其本人中国农业银行62×××10的账号转账198900元到许某青中国农业银行62×××79的账号内；同日，詹计兴再通过其本人中国农业银行62×××10的账号转账198900元到许某青中国农业银行62×××79的账号内。詹计兴提供的加盖有“广州广某网络科技有限公司”字样公章并有许某青签名的日期为2012年6月1日的收据显示詹计兴已预交2012年6月的租金；詹计兴提供的加盖有“广州广某网络科技有限公司”字样公章并有许某青签名的日期为2012年7月1日的收据显示詹计兴已预交2012年7月至2012年12月的租金；詹计兴提供的加盖有“广州广某网络科技有限公司”字样公章并有许某青签名的日期为2013年1月1日的收据显示詹计兴已预交2013年1月至2013年5月的租金；詹计兴提供的加盖有“广州广某网络科技有限公司”字样公章并有许某青签名的日期为2013年5月29日的三份收款收据显示詹计兴已预交2013年12月至2014年12月的租金；詹计兴提供的加盖有“广州广某网络科技有限公司”字样公章并有许某青签名的日期为2013年7月1日的收据显示詹计兴已预交2013年7月至2013年11月的租金。2012年8月22日，詹计兴以广州市番禺区联盛宾馆的名义将涉讼房产的部分铺位转租给案外人李玉英使用，因本案纠纷，案外人李玉英无法继续使用租赁物业，依法向原审法院提起民事诉讼，案号（2014）穗番法石民初字第284号，目前该案正在审理中。
原审再查明：2013年12月6日，詹计兴与广东博浩律师事务所签订委托代理合同，詹计兴委托广东博浩律师事务所律师为代理人参与其与广某公司的本案纠纷，合同中约定本案为风险收费，办案费用由广东博浩律师事务所承担，在法院的生效判决或和解书确认詹计兴能获赔的具体金额之日起五日内，詹计兴按获赔金额的20%支付律师代理费用。
原审还查明：广某公司缴纳了涉讼房产2013年8月至2013年11月份的电费共计61119.11元（其中：2013年8月电费20529.8元、2013年9月电费17842.92元、2013年10月电费13833.42元、2013年11月电费8912.97元）。2013年11月17日，广某公司向供电部门申请从2013年11月22日暂停了涉讼房产的用电。2014年2月23日，广某公司自行收回涉讼房产。
詹计兴于2014年1月向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1.广某公司双倍返还履约保证金164000元，返还预收租金571429元；2.广某公司赔偿詹计兴的装修投入损失1800000元；3.广某公司赔偿詹计兴提前遣散工人损失159500元；4.广某公司承担律师费用538985元；5.广某公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，詹计兴最终诉讼请求变更为：1.广某公司双倍返还履约保证金164000元，返还预收租金571429元；2.广某公司赔偿詹计兴的装修投入损失1800000元；3.广某公司赔偿詹计兴提前遣散工人损失159500元，提前终止转租合同损失24960元；4.广某公司承担律师费用547577元；5.终止詹计兴、广某公司签订的房屋租赁合同。广某公司提起反诉，请求判决：1.解除广某公司与詹计兴2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.詹计兴向某泰公司支付租金人民币460435元（自2013年7月1日起按每月租金人民币44833元的标准计算至2013年7月31日；自2013年8月1日起按每月租金人民币46178元的标准暂计至2014年4月15日并一直计算至实际交还房屋之日止）；3.詹计兴向某泰公司支付逾期付款利息人民币6651.87元（从2013年7月1日起按当月租金费用的日息万分之五暂计至2014年4月15日并一直计算至全部款项实际清偿之日止）；4.广某公司无需返还詹计兴人民币82000元履约保证金；5.詹计兴返还广某公司为其垫付的2013年8月至11月的电费及利息合计人民币63052.16元（8月电费20529.8元及利息732.39元，利息自2013年9月11日起以20529.8元为本金按照银行同期贷款利率暂计至2014年4月15日并请求计算至实际清偿之日止；9月电费17842.92元及利息548.54元，利息自2013年10月11日起，以17842.92元为本金，按照银行同期贷款利率暂计至2014年4月15日并请求计算至实际清偿之日止；10月电费13833.42元及利息479.85元，利息自2013年11月11日起以13833.42元为本金按照银行同期贷款利率暂计至2014年4月15日并请求计算至实际清偿之日止；11月电费8912.97元及利息172.27元，利息自2013年12月11日起，以8912.97元为本金，按照银行同期贷款利率暂计至2014年4月15日，并请求计算至实际清偿之日止）；6.詹计兴于五日内将承租物业交还给广某公司；7.詹计兴立即拆除其在承租房屋上的商业广告；8.詹计兴承担本案全部诉讼费用、鉴定费。
原审法院认为：广某公司与詹计兴于2010年8月1日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，且詹计兴已按约定支付合同履约金，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。现詹计兴、广某公司均主张解除双方于2010年8月1日签订的房屋租赁合同，予以准许。
本案的争议焦点在于广某公司还是詹计兴违反了双方的合同约定而需承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”就上述争议焦点，分析如下：
一.本案有关争议证据的认定。1.房屋租赁合同补充协议、三份日期均为2013年5月29日的收款收据的认定。经鉴定，詹计兴提供的上述证据中的“广州广某网络科技有限公司”印章印文与由工商部门提取的同名印文样本不是同一印章所盖印。但上述证据中除了盖有“广州广某网络科技有限公司”字样印章外，还有许某青的签名，许某青作为彼时广某公司的法定代表人，其代表行为当然对广某公司有效，广某公司未能提供证据反驳，应承担举证不能的后果。2.变更账户证明、同意转租证明书的认定。詹计兴提供的上述证据中仅盖有“广州广某网络科技有限公司”字样的印章，广某公司对其真实性均不予确认，但未能提供相反证据反驳，经该院释明后，广某公司亦未提出公章鉴定申请，应由广某公司承担举证不能的不利后果。3.日期分别为2012年6月1日、2012年7月1日、2013年1月1日的三份收据的认定。詹计兴提供的上述证据，广某公司均不认可其真实性，但上述收据中既盖有“广州广某网络科技有限公司”字样印章，还有许某青的签名，广某公司未能提供相反证据反驳，应由广某公司承担举证不能的不利后果。4.广某公司还对詹计兴提供的房屋租赁合同、银行转账凭证等证据的真实性不确认，但未能提供任何证据反驳，应由广某公司承担举证不能的不利后果。基于以上分析，确认詹计兴提供的上述全部证据的证明力。
二.本案有关争议事实的认定。基于对上述争议证据的分析认定，可以认定以下事实：1.詹计兴与广某公司签订的房屋租赁合同补充协议将租赁期限延长至2022年1月31日；2.广某公司书面同意詹计兴可将涉讼房产转租；3.詹计兴已向某泰公司支付2012年6月至2013年5月、2013年12月至2014年11月的全部租金及2014年12月的部分租金。关于詹计兴是否已向某泰公司支付2013年7月至2013年11月租金问题的认定。广某公司否认詹计兴已支付2013年7月后的租金，而日期为2013年7月1日的加盖“广州广某网络科技有限公司”字样公章并有许某青签名的收据显示詹计兴已支付2013年7月至2013年11月的租金，虽然在出具收据的时候，许某青已非广某公司的法定代表人且经鉴定上述收据中加盖的公章与由工商部门提取的同名印文不一致，但结合广某公司于2013年5月29日已确认收到詹计兴支付的2013年12月至2014年11月租金的事实来看，詹计兴未向某泰公司支付2013年7月至2013年11月的租金却直接支付2013年12月后的租金明显不合逻辑，另一方面，2013年5月26日和2013年5月29日，詹计兴通过其本人及案外人的账户共向许某青转账471752元，虽然广某公司否认上述款项系用于支付租金，但詹计兴的上述转账情况与许某青出具的租金收据在时间上能够相互吻合，两者可以相互印证，足以证实詹计兴及案外人的上述转账行为系用于支付租金，广某公司还抗辩称詹计兴转账的上述款项总额不足以足额支付收据中所列明的全部租金，但詹计兴自称为获得优惠而提前支付租金的说法符合日常生活经验法则，予以认可。退一步而言，即便按照双方合同约定的租金标准计算，詹计兴转账支付的上述款项亦已足以支付2013年7月至2014年4月的全部租金，而广某公司在2013年11月22日便单方申请停止了涉讼房产的供电，并于2014年2月23日自行收回了涉讼房产，明显有违双方的约定。综合以上分析，詹计兴提供的证据能够相互印证，证实其已向某泰公司足额支付租金，广某公司否认詹计兴已支付2013年7月后的租金缺乏事实依据，不予采纳。而广某公司关于其公司股权变动、前股东未向其移交相关证据的陈述属其公司内部问题，与詹计兴无关，且广某公司的上述陈述不合常理，亦难以令人信服；其主张广某公司股权变更前的行为与股权变更后的广某公司无关明显没有法律依据；广某公司还主张詹计兴的转租行为未得到广某公司的书面同意亦与事实不符，故对广某公司的上述抗辩意见，均不予采纳。
综合以上分析，基于：1.詹计兴在承租涉讼房产后，支付了截止至2014年11月的全部租金及2014年12月的部分租金，而广某公司不论基于何种目的，在该公司股东发生变动后，要求詹计兴重新签订房屋租赁合同明显缺乏法律依据，詹计兴当然可以拒绝并要求广某公司按双方已签订的房屋租赁合同继续履行；2.广某公司抗辩称詹计兴未支付2013年7月后租金的主张缺乏依据；3.广某公司于2013年11月22日单方申请停止了涉讼房产的供电，致使詹计兴实际已无法继续使用涉讼房产；4.广某公司在2014年2月23日自行收回涉讼房产。原审法院认为，房屋租赁合同未能继续履行的过错在广某公司，其应按照合同约定承担违约责任。退一万步而言，在广某公司股东及法定代表人发生变动后，需要更改收取租金账号的，按照合同约定，广某公司完全可以书面告知詹计兴，但广某公司除要求詹计兴重新签订合同等外，从未向詹计兴告知新的租金收取账号，假设詹计兴实际未能向某泰公司支付2013年7月后的租金，其过错也不在詹计兴，广某公司据此主张合同解除权并要求詹计兴承担违约责任明显有违诚信。
结合詹计兴的诉讼请求，广某公司应支付给詹计兴的款项包括：1.双倍返还履约保证金82000元。2.返还租金242207元（471752元-229545元）。虽然广某公司在2014年2月23日才自行收回涉讼房产，但从2013年11月22日广某公司申请停止了涉讼房产的供电开始，詹计兴已实际无法使用涉讼房产，故詹计兴交纳的2013年12月以后的租金，广某公司应予返还，但由于詹计兴未能提供证据证实其与广某公司约定的租金优惠的具体方式，故租金仍应按照双方合同中约定的标准计算，2013年7月至2013年11月，詹计兴共应支付租金229545元（44833元＋46178元／月×4月），而2013年7月后詹计兴已实际支付租金471752元。3.装修投入损失1800000元。根据房屋租赁合同的约定，广某公司违约解除合同的，应赔偿詹计兴装修投入的2700000元在剩余租赁期内的摊销余额，双方的房屋租赁期为11年零6个月（2010年8月1日至2022年1月31日），从涉讼房产被广某公司停电时（即2013年11月22日）起詹计兴实际已无法继续使用租赁物，故广某公司应赔偿给詹计兴的装修投入应计算为1917391.3元（2700000元÷138月×98月），詹计兴仅主张1800000元装修投入损失属自由处分自己的权利，予以认可。关于詹计兴主张的提前遣散工人损失及转租损失的问题。詹计兴主张的上述遣散工人损失实为广州市番禺区联盛宾馆遣散工人的费用，而所谓的转租损失，其主体亦为广州市番禺区联盛宾馆，詹计兴在本案中以自己名义主张上述两项损失，主体不适格，不予支持。关于詹计兴主张的律师费问题。由于双方在合同中并未约定因纠纷产生的律师费的负担问题，且詹计兴至今尚未实际支付律师费，而律师费的具体数额亦无法确定，故对詹计兴在本案中主张律师费的诉讼请求，不予支持。结合广某公司的诉讼请求，詹计兴应支付给广某公司的款项包括：电费61119.11元。由于詹计兴之所以不能支付电费系因广某公司自行变更电费支付账号所致，故对广某公司要求詹计兴支付利息的请求，不予支持。广某公司已于2014年2月23日自行收回涉讼房产，涉讼房产实际已处于某公司控制之下，广某公司再要求詹计兴将涉讼房产交还，缺乏事实依据，不予支持。广某公司还要求詹计兴立即拆除其在承租房屋上的商业广告，根据房屋租赁合同第七条第3项“本合同提前终止或有限期届满，除能自由搬动的乙方承租期间添加的物品外，所有入墙的装修和甲方配备的所有设施及乙方承租期间加建的房屋均归甲方所有，乙方不得拆除，甲方也不做任何补偿。”的约定，在合同解除后，上述商业广告应归广某公司所有，故应由广某公司自行处分，故对广某公司的该项诉讼请求，不予支持。詹计兴及广某公司的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，均不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款、第七十三条第一款的规定，于2015年5月8日作出如下判决：一、解除詹计兴与广泰公司就位于广州市番禺区大石街105国道大石段576、578、5××号房产建立的租赁合同法律关系；二、广某公司在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还履约保证金共计164000元给詹计兴；三、广某公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还预收租金242207元给詹计兴；四、广某公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修投入损失1800000元给詹计兴；五、詹计兴在本判决发生法律效力之日起十日内返还代垫电费61119.11元给广某公司；六、驳回詹计兴的其余诉讼请求；七、驳回广某公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费38040元（其中案件受理费33040元、诉前财产保全费5000元），由詹计兴负担12355元，广某公司负担25685元；反诉案件受理费5111元，由广某公司负担4601元，詹计兴负担510元。
判后，上诉人詹计兴、广某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
詹计兴上诉及答辩称：一、关于退还预收租金的数额，原审计算存在明显错误。原审判决认定我方已预付2013年7月至2012年12月的租金，及认定广某公司于2013年11月22日申请涉案房屋停电造成我方无法继续经营。但在计算退回预收租金时，又将我方已预付的2013年12月至2014年12月租金571429元减去2013年7月至2013年11月租金229545元，计算存在明显错误，造成我方重复支付2013年7月至11月期间的租金。二、原审以主体不同为由不支持我方主张的提前遣散工人损失及转租损失，属于认定事实错误。广州市番禺区联盛宾馆负责人为我方，是个体经营，属于同一主体，因此该宾馆赔偿工人的遣散费及转租损失，实际赔付人为我方。因此，原审认定我方该项主张主体不适格，认定事实错误。为此，上诉请求：1、将原审判决第三项改为广某公司在判决发生法律效力之日起十日内返还预收租金571429元给詹计兴；2.判令广某公司赔偿提前遣散工人损失159500元、提前终止转租合同损失24960元。另答辩不同意广某公司的上诉请求。
广某公司上诉及答辩称：一、詹计兴与许某青签订的房屋租赁合同补充协议及收取2013年12月至2014年12月租金的行为，系双方恶意串通，损害第三人利益的行为，是无效的。首先，许某青对股权转让协议签订后的处分行为是受限制的，用假公章更充分证明许某青的主观恶意。其次，詹计兴早在许某青与广州乾融投资有限公司签订股权转让协议时起便知晓其全部过程，且广州乾融投资有限公司法定代表人王榜儒已明确向他表明了利害，在新股东即将接手的情况下实施上述行为，损害我方的后果是明知的。第三、如果许某青与詹计兴之间就此前的合同履行进行协商，或者许某青自行处分相关的权益也情有可原，但处分此后的权利，使许某青个人达到实际占有租金，詹计兴达到续延租期和减少租金的目的，结果损害的是，新股东无法实现对涉诉房屋重新规划的目的，我方合法的租金收益权不能实现。故詹计兴与许某青的上述行为是无效的，对我方不产生法律后果。詹计兴交给许某青的471752元，系许某青个人实际占用，非我方所收，理应由詹计兴向许某青追索，我方无义务返还。二、詹计兴提交的2013年7月1日的收据是无效的。自2013年6月17日，我方在广州市工商局白云分局核准变更登记之日起，王榜儒的法定代表人身份得已确立，同时许林某乙的股东权利及法定代表人的身份已经解除，至此许某青已经丧失了以广某公司名义对外所进行的任何民事权利能力和民事行为能力。2013年6月24日，我方向詹计兴发出的书面通知中已经明确“广某公司股东变更，法定代表人变更，同时强调，2013年7月份的租金缴纳给新法定代表人指定的账户，否则后果自负”。应当说，此举是我方履行房屋租赁合同第三条“甲方如更改帐户，需提前10天书书面告知乙方”甲的意思表示。但詹计兴接此通知后，不仅拒绝与我方接触，而且在根本没有向许某青支付过2013年7月至11月期间租金的情况下，竟然再次通过许某青出具2013年7月1日加盖假公章的收据。许某青出具此收据的行为，不仅是无效的，而且更充分地佐证了詹计兴与许某青恶意串通，损害第三人利益的行为。原审法院对此认定的根据，是用“逻辑推理”、“生活经验法财”及“用2013年12月至2014年12月租金替代给付”，显然是不能成立的。三、詹计兴未向我方支付2013年7月至11月期间的租金，是不争的事实，在我方对詹计兴多次催促未果的条件下，我方有权解除双方间的租赁合同。詹计兴未向我方支付2013年7月后的租金的唯一理由是詹计兴以持有许某青向其出具的2013年7月1日的收据为据，并非是因为我方未能向詹计兴履行通知义务，或者未向詹计兴指明收取租金帐户的原因。此外，尽管我方在2013年6月之后的诸多通知有不尽完善之处，但并非因此导致詹计兴拒付租金。因此，在詹计兴违约在先的情况下，依据租赁合同的约定，我方有权解除合同。正是基于此，我方于2013年11月22日停电，表明与詹计兴间的租赁合同正式解除。为此，上诉请求：1、因詹计兴违约，广某公司不予退还履约保证金82000元；2、因詹计兴未交付2013年7月至11月期间的租金，詹计兴应向某泰公司给付租金229545元，詹计兴给付许某青的款项与广某公司无关；3、因詹计兴违约，广某公司无需向詹计兴赔偿装修损失费1800000元。另答辩不同意詹计兴的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，广某公司向本院提交了两份证人调查笔录，拟证明詹计兴早在2013年4月已知晓广某公司股东变更情况。经质证，詹计兴对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院认为：对于某公司在二审诉讼期间提交的证人调查笔录，因已超过举证期限，不属《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，且该证人并无出庭作证接受当事人的质询，故本院对此不予采纳。
广某公司与詹计兴于2010年8月1日签订的房屋租赁合同及于2013年5月28日签订的房屋租赁合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，为合法有效，双方均应依约履行。现詹计兴、广某公司均同意解除上述房屋租赁合同，原审法院予以准许并无不当。
关于广某公司上诉请求詹计兴支付2013年7-11月份租金的问题。原审中詹计兴提交了日期为2012年6月1日、2012年7月1日、2013年1月1日、2013年5月29日的收款收据，上述收据上均有广某公司原法定代表人许某青的签名，原审法院据此认定詹计兴已向某泰公司支付2012年6月至2013年5月、2013年12月至2014年11月的全部租金及2014年12月的部分租金，并无不当。而詹计兴为证明其已支付2013年7-11的租金，向法院提交了日期为2013年7月1日的收据，虽该收据因出具日期晚于某公司法定代表人变更的日期而难以被采纳，但结合2013年5月26日、29日詹计兴共向许某青转账471752元的事实，即便按照双方合同约定的租金标准计算，詹计兴转账支付的上述款项亦已足以支付自转账次月至广某公司自行收回涉讼房产时的租金。广某公司认为詹计兴向许某青支付租金的行为属双方恶意串通，依据不足，本院不予采信。因此，广某公司请求詹计兴支付2013年7-11月份租金缺乏事实依据，原审法院不予采纳并无不当。
鉴于某公司于2013年11月22日单方申请停止了涉讼房产的供电，并于2014年2月23日自行收回涉讼房产，导致房屋租赁合同未能继续履行，责任在于广某公司，原审法院认定其已构成违约，并判令其向詹计兴双倍返还履约保证金，是正确的。根据房屋租赁合同的约定，广某公司违约解除合同的，应赔偿詹计兴装修投入的2700000元在剩余租赁期内的摊销余额，原审根据本案实际情况判令广某公司应赔偿詹计兴装修投入1800000元，并无不当，本院予以维持。
对于双方均上诉对原审判决广某公司返还预收租金571429元提出异议的问题，考虑到詹计兴提供的证据中反映的实际转账款项总额不足其收据中列明的全部租金金额，且詹计兴未能提供证据证实其与广某公司约定的租金优惠的具体方式，故原审法院以詹计兴在2013年5月实际支付的租金471752元作为预付租金总额，按照双方合同中约定的标准进行扣减，是可行的，但应扣除自付款次月起即2013年6月至2013年11月的应付租金274378元（44833元×2＋46178元×4）。经计算，应返还租金金额为197374元，原审对此计算有误，本院予以纠正。至于詹计兴主张广某公司赔偿提前遣散工人损失及转租损失的问题，鉴于詹计兴主张的上述遣散工人损失实为广州市番禺区联盛宾馆遣散工人的费用，而转租损失的主张主体亦应为广州市番禺区联盛宾馆，詹计兴在本案中以自己名义主张上述两项损失，主体不适格，原审不予支持并无不当。詹计兴在二审中提出广州市番禺区联盛宾馆实为詹计兴个体经营的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决查明清楚，但实体处理存在部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第86号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第86号民事判决第三项为：广州广泰网络科技有限公司在本判决送达之日起十日内返还预收租金197374元给詹计兴。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件诉讼费38040元（其中案件受理费33040元、诉前财产保全费5000元），由詹计兴负担8950元，广泰公司负担29090元；反诉案件受理费5111元，由广泰公司负担4601元，詹计兴负担510元。二审案件受理费35051元，由詹计兴负担12279元，广州广泰网络科技有限公司负担22772元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年××月××日
书记员 仪文娟