福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0627民初1925号
原告：中国农业银行股份有限公司南靖县支行，住所地福建省南靖县山城镇人民路134号。统一社会信用代码：913506278568677875。
主要负责人:林志勇，该行行长。
委托诉讼代理人：张碧凤，女，1978年2月24日出生，汉族，该行职员，住福建省南靖县。
委托诉讼代理人：王炳龙，男，1965年4月26日出生，汉族，该行职员，住福建省南靖县。
被告：张骏，男，1979年5月14日出生，汉族，住湖北省公安县。
被告：潘丽，女，1979年10月30日出生，汉族，住湖北省公安县。
被告：南靖家源置业有限公司，住所地福建省南靖县山城镇人民路改造房一栋203室。统一社会代码：91350627557586416E。
法定代表人：郑信忠，董事长。
委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：马晋，福建兴南律师事务所专职律师。
原告中国农业银行股份有限公司南靖县支行（以下简称“农行南靖支行”）与被告张骏、潘丽、南靖家源置业有限公司（以下简称“家源公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行南靖支行委托诉讼代理人王炳龙、被告家源公司委托诉讼代理人马晋到庭参加诉讼，被告张骏、潘丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行南靖支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令张骏、潘丽归还贷款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算，暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元）；2.依法判令张骏、潘丽承担本案诉讼费及其他费用；3.依法判令张骏、潘丽在农行南靖支行所抵押房产，农行南靖支行享有优先受偿权；4.依法判令担保方家源公司对该笔借款负连带保证责任。事实和理由：借款人张骏因购房资金不足，于2016年4月7日向农行南靖支行借款248000元，采用所购房屋抵押加上家源公司提供阶段性连带保证责任方式，三方签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款期限240个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；还款采用等本递减还款法，还款周期一个月。张骏实际借款日为2016年4月13日，至今尚欠借款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算，暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元）。经催讨，借款人表示无力偿还，根据合同约定，农行南靖支行有权提前终止合同和收回借款本息。
张骏、潘丽未作答辩。
家源公司辩称，答辩人仅提供保证担保，根据担保法及物权法的规定，既有担保又有抵押的，担保人在物的价值外承担担保责任，根据农行南靖支行提供的商品房按揭登记证明书，房屋抵押金额为354403元，超出债务本身，所以答辩人不需要承担担保责任。
本院经审理认定事实如下：农行南靖支行围绕诉讼请求依法提交如下证据：个人购房担保借款合同一份、借款凭证及电子版借据一份、还款明细、担保人营业执照及担保人法定代表人身份证明一份、南靖商品房按揭登记证明书一张、送达地址确认书一份，本院组织当事人对上述证据进行交换和质证。家源公司对上述证据均无异议。张骏、潘丽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，无法进行举证、质证，视为其自愿放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。2016年4月7日，张骏因购买商品房资金不足，向农行南靖支行申请借款248000元，用其购置的商品房抵押和家源公司提供担保，三方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款期限240个月，起止日期以借款凭证记载为准；还款采用等本递减还款法，还款周期一个月；借款执行年利率4.9%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按合同1.4.1约定的自调整后的次年1月1日起调整；担保方式为阶段性保证+抵押，由家源公司提供连带责任保证，由抵押人张骏、潘丽提供位于南靖县××天××室房产作抵押担保。农行南靖支行对抵押物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或者部分债权；借款人未按上方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利等等。2016年4月8日，张骏、潘丽用其所购买的位于南靖县××天××室（商品房买卖合同编号：1420010016030820234XXX）作抵押到南靖房地产交易与房屋权属登记发证中心办理上述房产的抵押物登记（漳房按抵：201600XXX）。张骏实际借款日为2016年4月13日，还款期限至2036年4月12日止。合同11.4约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，……(1)……;(2)未按约定足额偿还借款;……”经催讨，张骏无法按期归还借款，至今尚欠借款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元，2017年7月11日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算）。诉讼过程中，农行南靖支行变更诉讼请求为：1.提前终止《个人购房担保借款合同》；2.依法判令张骏、潘丽归还贷款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算，暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元）；3.依法判令张骏、潘丽承担本案诉讼费及其他费用；4.依法判令张骏、潘丽在农行南靖支行所抵押房产，农行南靖支行享有优先受偿权；5.依法判令担保方家源公司对该笔借款负连带保证责任。
本院认为，张骏因购房需要资金向农行南靖支行借款，双方签订《个人购房担保借款合同》，明确约定贷款金额、利率、还款方式、房产设定抵押和资金支付方式、违约责任等等内容，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。张骏未按合同约定归还借款，其行为违反了双方签订的合同第11.4条约定已构成违约。据此，农行南靖支行请求提前终止《个人购房担保借款合同》，并请求张骏归还尚欠借款本金及按合同第11.1、11.3条的约定计收利息、复息，本院予以支持。潘丽在《个人购房担保借款合同》的抵押人处签名，表明其是该房产的抵押人，根据合同相对性原则，其并不是的共同借款人，故农行南靖支行请求潘丽与张骏共同归还借款本金及利息的请求，本院不予支持。张骏、潘丽作为该房产抵押人与农行南靖支行到南靖房地产交易与房产权属登记发证中心办理抵押物登记，农行南靖支行是抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”及本案《个人购房担保借款合同》第9.2.7.1条“贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价、或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”的规定，农行南靖支行请求对抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。家源公司以该借款既有人的保证，又有抵押担保且该物的价值超过债务本身为由，提出其无须承担连带保证责任的抗辩主张。但依据《个人购房担保借款合同》第9.2.7.2条“贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或者部分债权”和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”、第一百七十八条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”的规定，家源公司的提出的抗辩主张，于法不符，本院不予支持。农行南靖支行要求家源公司承担连带保证责任的请求，于法有据，本院予以支持。张骏、潘丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、中国农业银行股份有限公司南靖支行与张骏签订的《个人购房担保借款合同》终止履行；
二、张骏应于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司南靖支行支付借款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元，以及从2017年7月11日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算）；
三、张骏若未归还上述债务，中国农业银行股份有限公司南靖支行有权对张骏、潘丽购买的位于南靖县××天××室房产以折价或者以拍卖、变卖该抵押房产的价款中优先受偿；
四、南靖家源置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；
五、驳回中国农业银行股份有限公司南靖支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4893元，减半收取计2447元，由张骏负担，南靖家源置业有限公司负连带缴付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 员 苏棣华
二〇一七年八月十四日
法官助理 陈伟煌
书 记 员 王金云
【附相关法律规定】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。