辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0281民初3081号原告：中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行。住所地：瓦房店市新华路*号。统一社会信用代码9121028182362309X3。负责人：林治伟，该支行行长。委托诉讼代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。被告：董治洲，男，1986年11月1日出生，汉族，户籍地瓦房店市。被告：高慧敏，女，1986年12月17日出生，汉族，户籍地庄河市。被告：大连鑫昱房地产开发有限公司。住所地：瓦房店市复州城镇永丰村。注册号210281000007415。法定代表人：唐永久，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称农业银行瓦房店支行）与被告董治洲、高慧敏、大连鑫昱房地产开发有限公司（以下简称鑫昱房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行瓦房店支行的委托诉讼代理人刘传科到庭参加诉讼，被告董治洲、高慧敏、鑫昱房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农业银行瓦房店支行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.三被告连带偿还全部贷款本金210035.57元、利息及罚息（自2017年1月25日欠款之日起至还清之日止，按约定的计息方式计算利息、罚息）；3.判令原告对被告贷款购买的房屋享有优先受偿权；4.本案一切费用由被告承担。事实与理由：2013年1月25日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额24万元，贷款期限自2013年1月25日至2033年1月24日，执行利率为年息6.12%，逾期利率为年息9.18%，如遇法定利率调整，依中国人民银行年度内最后一次恐怖的利率和合同约定的调整幅度，在次年1月1日起进行调整，贷款的偿还方式为等额本息还款法，同时合同约定，借款人未按期足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使抵押权，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人对该借款承担连带保证责任。被告董治洲、高慧敏以其购买的瓦房店市复州城镇王家巷风荷新居三期小区80号楼3单元2层2号的房屋，为贷款提供抵押担保，被告鑫昱房地产公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》签字盖章。合同签订后，原告已约履行了发放贷款的义务，截至2017年5月28日，被告董治州已经连续4期（自2017年1月25日起）未按时偿还贷款。被告董治洲、高慧敏、鑫昱房地产公司未到庭，未答辩。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同、个人购房担保借款合同，拟证明被告董治洲、高慧敏因购买商品房向原告借款，原告与三被告于2013年1月23日签订个人购房担保借款合同，合同约定了借款金额、借款期限、借款利率、还款方式、担保方式、违约责任等事项；证据2.个人借款凭证，拟证明原告于2013年1月25日向被告董治洲发放借款24万元；证据3.还款明细，拟证明被告董治洲自2017年1月25日开始欠本欠息；证据4.婚姻关系证明，拟证明借款时被告董治洲、高慧敏系夫妻关系。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（贷款人、抵押权人）与被告董治洲（借款人、抵押人）、高慧敏（抵押人）、鑫昱房地产公司（保证人）于2013年1月25日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：85020120130001860），约定：被告董志洲向原告借款24万元，借款用途为购买房产，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放对应日，逾期还款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；被告鑫昱房地产公司为借款提供阶段性连带保证担保，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息等；被告董治洲、高慧敏以其购买的坐落于瓦房店市复州城镇王家巷风荷新居三期80号楼3单元2—2室房产为借款提供抵押担保；借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；合同第1.4.1条约定“借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整，具体见本合同28.2。”合同第28.2条中，借款人未选择利率调整方式；合同未约定解除合同的条件。同日，原告向被告董志洲发放贷款24万元，个人借款凭证载明借款期限为2013年1月25日至2033年1月24日，执行利率为5.56750%，逾期利率为8.35125%。借款时被告董治洲、高慧敏系夫妻关系。被告董志洲自2017年1月25日起欠借款本金210035.57元及利息未还。另查，合同约定的瓦房店市复州城镇王家巷风荷新居三期80号楼3单元2—2室抵押房产现处于预抵押登记状态，尚未办理正式的抵押登记。本院认为，借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约发放借款24万元，被告董志洲应依约及时履行还款还息义务，被告董志洲自2017年1月25日起欠本欠息未还系违约。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。故对于原告请求解除其与三被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：85020120130001860），本院予以支持。按合同约定，被告董志洲未按约定按期足额偿还借款本息，原告有权要求被告董志洲偿还借款本金并支付利息及罚息，因借款发生时，被告董志洲、高慧敏系夫妻关系，借款属于夫妻共同债务，故被告高慧敏应对被告董志洲的借款承担共同还款责任。因合同约定的抵押房产未办理正式的抵押登记，故原告对抵押房产不享有抵押权及优先受偿权，被告鑫昱房地产公司仍处于保证期间，应对被告董志洲的借款承担连带保证责任。故对于原告请求三被告连带偿还借款本金并支付利息及罚息，本院支持被告董志洲、高慧敏共同偿还借款本金210035.57元并支付自2017年1月25日起至全部本息还清之日止的利息及罚息，利率均按合同约定执行；被告鑫昱房地产公司对上述债务承担连带保证责任；保证人在承担保证责任后，有权向债务人董志洲、高慧敏追偿。对于原告请求确认其对瓦房店市复州城镇王家巷风荷新居三期80号楼3单元2—2室房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告董志洲、高慧敏、鑫昱房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其享有权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告董志洲、高慧敏、大连鑫昱房地产开发有限公司于2013年1月25日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：85020120130001860）；二、被告董志洲、高慧敏于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行借款210035.57元及利息、罚息（自2017年1月25日起至全部本息还清之日止，利息、罚息均按合同约定执行）；三、被告大连鑫昱房地产开发有限公司对上述第二项承担连带保证责任；保证人在承担保证责任后，有权向债务人董志洲、高慧敏追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4451元（原告已预交），由被告董志洲、高慧敏、大连鑫昱房地产开发有限公司负担（支付时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  陈立杰人民陪审员  冯淑华人民陪审员  张亚男二〇一七年九月八日书 记 员  李春芳附相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。