河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0926民初819号原告：李亚荣，女，1974年3月12日生，汉族，住沧州市沧县。。委托诉讼代理人：李金东，男，1975年5月15日生，汉族，住沧州市沧县。。系原告李亚荣的妹夫。委托诉讼代理人：韩玉，男，沧县法律援助中心律师。被告：刘景通，男，1963年7月15日生，汉族，住肃宁县。。委托诉讼代理人：张丽波，女，河北秦镜律师事务所律师。被告：北京博达房地产开发有限公司法定代表人：司融然。统一社会信用代码：91110114722661003B住所地：北京市昌平区城北街道政府街酒厂综合楼**号底商*层。原告李亚荣与被告刘景通、北京博达房地产开发有限公司为案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚荣的委托诉讼代理人李金东、韩玉，被告刘景通及其委托诉讼代理人张丽波到庭参加诉讼。被告北京博达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告已经向北京博达房地产开发有限公司沧州分公司支付了三里家园小区6号楼2单元1602室、6号楼2单元1202室全部购房款。2、解除对北京博达房地产开发有限公司及其沧州分公司开发建设的沧州市三里家园小区6号楼2单元1602室、6号楼2单元1202室的查封。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月26日，原告与北京博达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发的三里家园小区6号楼2单元1602室、6号楼2单元1202室。合同签订时原告已付清了全部房款。2015年10月29日肃宁县人民法院经本案被告刘景通申请预查封了北京博达房地产开发有限公司及其沧州分公司开发建设的沧州市三里家园小区6号楼和7号楼在建工程。原告认为，原告的购买行为在先，且原告已经支付了全部的房款，原告作为该房屋的买受人享有优先权，被告刘景通的债权不能对抗原告的权利。另外，根据《最高院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一项规定，贵院对被执行人房地产开发企业已出售的房屋的预查封违反了预查封的规定。原告向法院提出案外人执行异议，2017年4月13日，法院作出（2017）冀0926执异6号执行裁定书驳回案外人异议请求。原告不服，依法提起执行异议之诉。庭审中，原告称，2014年12月23日，因案外人王洪增欠原告兰国岩的借款不能偿还，王洪增是北京博达沧州分公司三里家园项目建设工程的材料供应商，该公司欠王洪增的工程款，王洪增与该公司协商以该公司三里家园的在建房屋抵销王洪增对被告公司的债权，王洪增又与原告协商以该房屋卖给原告来抵销原告对王洪增的债权。2014年12月24日，原告方和王洪增一起在沧州市新华区三里家园的售楼处找到被告分公司的负责人张军红和孙森义，经二位老总的审批后，办理了相关三方债权抵销事宜，由被告沧州分公司收回了相关债权凭证，并办理了选房及签订房屋买卖合同并根据抵销的债权出具了相应收款收据。被告刘景通辩称，一、原告所诉与事实不符。2015年10月29日，法院对三里家园小区的房屋查封之前，曾经对博达公司销售处的负责人进行过调查，该负责人称6、7号楼未曾出售，故原告所主张的在2014年12月26日购买了6号楼2单元1602室、6号楼2单元1202室的房屋不是事实。被告博达公司所建设的三里家园小区6号楼、7号楼，未取得商品房预售许可证。根据《城市房地产管理法》第十五条、《城市房地产预售办法》第六条的规定，未取得《商品房预售许可证》的房地产项目，不得以任何形式进行销售。其如果进行房屋销售，属于违法行为。退一步讲，即便是博达公司与原告签订了商品房买卖合同，那么根据上述规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条的规定，原告与博达公司所签订的商品房买卖合同是不受法律保护的，应当认定为无效合同。再退一步讲，即便是被告博达房地产开发有限公司将房屋出售给了原告，因该房屋处于停工状态，既没有过户也不能交付，原告不能实际占有该房屋，根据最高院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院可以采取查封措施。综上所述，原告提出的执行异议，缺乏事实及法律依据。法院所作出的执行查封裁定，完全符合法律规定，不应予以解除查封。被告北京博达房地产开发有限公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、商品房买卖合同两份。证实被告博达房地产公司于2014年12月26日已将被封房屋卖给了原告。2、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司出具的收到房产的收据两份。证实原告已经支付了全部的购房款。3、北京博达公司沧州分公司的选房单复印件一份，该证据是北京博达沧州分公司的内部审批文件，有该公司的老总张军红和孙森义的审批签名，补充证明原告在被告处的买房经过。由于该选房单是被告博达公司的内部审批文件，原件在该公司的财务部门内部留存。4、协议书一份。补充证明原告在被告处以借款抵房款的买房经过。5、（2017）冀0926执异6号执行裁定书复印件一份。证实异议被驳回的经过。被告刘景通质证认为，对裁定书没有异议。对其他四组证据的真实性、合法性均有异议。一、购房合同的价格与协议书价格不一致。合同中房款的价格4900元每平米，而协议书中记载为每平米3000元。二、购房合同中，开发商处仅加盖了公司的公章，未有法定代表人及任何销售人员的签字，按原告刚才所陈述，原告方找到了博达公司的二负责人签字选房，但是合同未有二负责人的签字，而且该合同记载的签合同的日期为2014年12月26日，与原告所说的签订合同收回债权凭证不符合。三、收款收据也不是正式的购房发票，仅是三联单，收款人处信息为空白，何人所出具的收款单据也不能确定。四、按原告刚才所述现涉及多笔借款合同，这些合同的真实性、合法性均不能确定，以开出房屋销售合同的方式抵债，也未有任何具体经办人的签字，对于其真实性以及是否是在法院裁定作出查封之后，双方串通所补签的手续不能确定。故对于其合法性均有异议。五、选房单中孙森义的签名是在2014年12月26日，如果孙森义当天能为其签字选房，那么也就能够在买卖合同中签字，但是合同中没有任何具体经办人的签名，更可见买卖合同的不真实。（2015）肃民初字第1756号案件中本院对北京博达房地产开发有限公司沧州分公司的销售经理田涛的调查笔录中，田涛称北京博达公司沧州分公司开发建设的三里家园小区6号楼、7号楼处于停建状态，没有对外销售，只办好了三证，不能对外销售、抵押。对该笔录，原告质证认为，被调查人田涛当时的职务是沧州分公司的副总，而非销售经理，当时该公司的销售经理是杨高。所有的房产销售都是由销售经理杨高具体经办，并掌握销售数据，田涛作为副总由于其不具体负责经办房屋销售，因此其对6号楼和7号楼的具体销售情况是不清楚的，其只能初步的了解当时6号楼和7号楼确实属于停建状态。另外，由于原告和被告博达分公司的以在建的房屋抵销其分公司债务的协议情况，是由公司的总经理张军红和孙森义直接经办，具体经办人是销售经理杨高，因此，知情人只可能是公司的总经理张军红和孙森义以及销售经理杨高和财务人员，被调查人田涛由于对6号楼、7号楼以房抵债的情况不了解，其所提供的未对外销售的情况是错误的。被告刘景通质证认为，对田涛的笔录没有意见。原告提交的（2017）冀0926执异6号执行裁定书，被告无异议，本院予以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案原告与被告刘景通均认可本案所涉房屋至今未办理相关预售手续，（2015）肃民初字第1756号案件中本院对北京博达房地产开发有限公司沧州分公司的销售经理田涛的调查笔录中，田涛称6号楼、7号楼处于停建状态，没有对外销售，只办好了三证，不能对外销售、抵押。所以原告提交的买卖合同应认定无效。既然合同无效，原告提交的其他证据与本案就没有了关联性，本院不再处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院受理原告刘景通与被告北京博达房地产开发有限公司等借款、保证合同纠纷一案，在诉讼过程中，原告刘景通向本院提出保全申请，本院于2015年10月29日作出（2015）肃民初字第1756-1号民事裁定：预查封被告北京博达房地产开发有限公司及其沧州分公司位于沧州市××家园小区××楼××单元××室房屋，查封北京博达房地产开发有限公司沧州分公司开发建设的沧州市三里家园小区6号楼、7号楼在建工程。本院于2016年4月11日作出（2015）肃民初字第1756号民事判决，判令被告沧州市镇业投资有限公司偿还原告刘景通借款本金11000000元及利息，被告北京博达房地产开发有限公司、被告徐复祥承担连带清偿责任。判决生效后，权利人刘景通于2016年9月13日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年3月21日作出（2016）冀0926执726号之三执行裁定：继续查封被执行人北京博达房地产开发有限公司及其沧州分公司位于沧州市××家园小区××楼××单元××室房屋，继续预查封北京博达房地产开发有限公司沧州分公司开发建设的位于沧州市三里家园小区6号楼、7号楼在建工程。预查封期间、查封期间，不得出售、抵押、变卖、毁损、出租。查封期限为2017年3月21日-2020年3月20日。原告作为案外人提出执行异议，本院经审查后作出（2017）冀0926执异6号执行裁定书裁定驳回了案外人李亚荣的异议请求。原告李亚荣又提出案外人执行异议之诉，称自己购买了北京博达房地产开发有限公司沧州分公司开发建设的三里家园小区6号楼2单元1602室、6号楼2单元1202室的房屋，应解除对该房屋的查封。本院认为，原告认为原告已经购买了北京博达房地产开发有限公司沧州分公司开发建设的三里家园小区6号楼2单元1602室、6号楼2单元1202室的房屋，作为买受人享有优先权，但是原告与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司签订的商品房买卖合同无效，那么原告就不能作为买受人对该房屋享有权利，原告没有充足证据证实对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，所以应驳回原告的诉讼请求。关于刘景通申请查封的楼房是否是超标的查封及本院的查封是否违反了预查封的规定，不是本案案外人执行异议之诉应审查的范围，本院不做处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  李红芳人民陪审员  鞠双士人民陪审员  高樱萁二〇一七年九月十日书 记 员  宋慧雯