浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0522民初2053号原告：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道解放东路延伸段。法定代表人：李宁，系该公司总经理。委托代理人：程一帆，浙江浙北律师事务所律师。被告：周晓伟。委托代理人：殷尧，与周晓伟关系。原告长兴县大自然物业管理有限公司诉被告周晓伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由代理审判员陈松适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告长兴县大自然物业管理有限公司的委托代理人程一帆，被告周晓伟及其委托代理人殷尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长兴县大自然物业管理有限公司诉称：原告是长兴县雉城镇金陵现代城小区业主大会选聘的物业服务企业，于2012年6月21日与长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会签订了《金陵现代城小区物业服务合同》，合同期限自2010年8月1日起至2015年7月31日止，该合同约定物业服务费用由业主或使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，业主或物业使用人应按时交费，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，每日按应付金额的0.3℅标准向原告支付滞纳金，产生的诉讼费用由业主或使用人全额承担。合同履行过程中，原告于2014年1月1日与长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会签订了《金陵现代城物业费上调补充协议》，对涉案小区物业费价格进行了调整。后原告于2015年6月15日退出涉案小区，同日，在长兴县龙山街道双拥社区居民委员会、长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会的见证下与长兴德胜物业管理有限公司办理了交接手续。被告周晓伟系长兴县雉城街道金陵北路281号兴云大厦9号营业房、308室、309室、310室、316室的业主。原告为包括被告在内的金陵现代城小区的业主提供了物业管理服务，被告也应切实履行业主的交费义务，但被告无故拖延缴纳2013年8月1日起至2015年6月15日的物业管理服务费构成违约。原告多次催讨无果，故诉请判令：一、被告立即支付物业服务费8575元以及支付逾期付款违约金1400元，合计9975元；二、本案诉讼费由被告承担。原告长兴县大自然物业管理有限公司向本院提交了以下证据材料：1、房屋所有权发证存根五份，证明房屋的所有权归属和房屋面积；2、物业服务合同一份及物业费上调补充协议一份，证明原告在金陵现代城小区的物业管理范围包括被告的房产及物业服务收费标准和对逾期未缴物业费加收滞纳金的约定；3、业主公约一份，证明被告有按时缴纳物业管理服务费的义务；4、催交通知单二份、律师函一份及邮件全程跟踪查询单三份，证明原告已向被告催讨过物业费的事实；5、物业项目承接验收工作小组成员名单一份，证明原告已于2015年6月15日将涉案小区物业管理服务工作移交给长兴德胜物业管理有限公司的事实；6、欠交物业费和滞纳金计算表一份，证明被告欠缴的物业费及滞纳金的数额及计算方式；7、(2014)湖长民初字第612号民事判决书、（2014）浙湖民终字第468号民事判决书各一份，证明本案的物业服务合同是有效合同及被告应按合同约定缴纳物业管理服务费的事实。被告周晓伟辩称：原告并不是金陵现代城业主大会选聘的物业服务企业，其与金陵现代城第二届业主委员会签订的物业服务企业是无效合同。故原告无权要求被告缴纳物业管理服务费，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告周晓伟未向本院提交任何证据材料。原告所举证据材料，经庭审质证，本院认证如下：被告对原告所举证据材料1，认为与本案并无关联；对证据材料2中的物业服务合同，认为没有合法性，是无效合同，补充协议并不能证明合同的有效性；对证据材料3认为与本案无关；对证据材料4的真实性和合法性无异议，但亦无法证明合同的有效性；对证据材料5的合法性和关联性有异议；对证据材料6的合法性有异议，因物业服务合同无效所以物业费的计算没有合法依据；对证据材料7的真实性和合法性无异议，但该两份判决书不能证明本案的物业服务合同是有效合同。本院认为，证据材料1-7均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以认定。根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：原告自2010年8月1日起为金陵现代城小区提供物业管理服务，并于2012年6月21日与长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会签订了《金陵现代城小区物业服务合同》一份，该合同约定物业服务费用由业主或使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，兴云大厦营业房0.6元/月·平方米，兴云大厦小高层住宅1.0元/月·平方米，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，每日按应付金额的3‰标准向原告支付滞纳金，产生的诉讼费用由业主或使用人全额承担。2014年1月1日，原告与长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会签订了《物业费上调补充协议》，该协议约定兴云大厦商铺的物业服务费用调整为0.7元/月·平方米，兴云大厦高层为1.2元/月·平方米。原告在涉案小区实际提供物业管理服务至2015年6月15日，并于同日在长兴县龙山街道双拥社区居民委员会、长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会的见证下与长兴德胜物业管理有限公司办理了移交手续。另查明，被告周晓伟系长兴县雉城街道金陵北路兴云大厦9号营业房、308室、309室、310室、316室的房屋所有权人；兴云大厦9号营业房系商铺，建筑面积122.22平方米，308室、309室、310室、316室均系住宅，建筑面积分别为54.09平方米、31.89平方米、118.08平方米、54.09平方米。现被告拒交2013年8月1日至2015年6月15日期间的物业管理服务费，故双方纠纷成讼。再查明，原告长兴县大自然物业管理有限公司曾于2014年5月13日在本院起诉被告周晓伟，要求其支付2010年8月至2013年7月期间的物业管理服务费。我院作出(2014)湖长民初字第612号民事判决，认定长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会与原告签订的《金陵现代城小区物业服务合同》合法有效，被告应按合同约定缴纳物业管理服务费；被告周晓伟不服该判决向湖州市中级人民法院提起上诉，湖州市中级人民法院作出(2014)浙湖民终字第468号民事判决，对被告周晓伟的上诉主张不予支持，遂驳回上诉，维持原判。本院认为，长兴县雉城镇金陵现代城业主委员会作为该小区业主大会的执行机构，有权与物业服务企业签订物业服务合同，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，因此本案的物业服务合同对业主具有约束力。业主与物业服务企业均应按照物业服务合同的约定全面履行自己的义务，原告提供物业服务，被告应按约支付物业服务费用，故对于原告要求被告支付拖欠的2013年8月1日至2015年6月15日期间的物业管理费8575元，本院予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金，本院酌情调整以8575元为本金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2015年6月16日计算至判决之日（2016年5月26日），即382元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告周晓伟给付原告长兴县大自然物业管理有限公司物业管理服务费8575元，逾期付款违约金382元，合计8957元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告长兴县大自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告周晓伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 陈 松二〇一六年五月二十六日书 记 员 江文欣