辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01485号
上诉人（原审原告）：祝英丽，女，1980年2月10日出生，满族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：孟婀娜，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳华汇房地产有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。
法定代表人：黄福霖，该公司董事长。
委托代理人：钟宇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：张茜棱，女，1982年1月10日出生，汉族。
上诉人祝英丽与被上诉人沈阳华汇房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第00709号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员解全晖担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告祝英丽诉称：2013年10月21日，原告购买被告开发承建的“沈阳中汇广场（住宅）”。原告购房时，被告通过各种形式极力宣传向原告提供由大品牌香港瑞安建业集团打造的、具有国际水平的、与“上海新天地”一脉相承的“沈阳天地”百万平米一、二、三期大园区全精装住宅。项目建有高端会所、空中花园及六大安全防护等设施，由顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务。被告制作大量关于“沈阳天地”宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕向原告作出要约。2014年1月1日，被告向原告交付了住宅，但至今二年多，百万平米全精装的住宅不存在，高端会所、空中花园及六大安全等设施均未按约履行。另外，被告与香港瑞安建业集团没有法律关系，提供的房产只是普通精装住宅，显然是虚假宣传、欺诈原告，构成违约。原告曾多次向被告主张权利，要求兑现要约内容，但一直未果，故诉至法院，请求判令被告因未按合同内容履约，退还原告购房款差价款247，944.20元，并给付占用应返购房款利息损失（按人民银行贷款利率计算，从2014年1月1日入住之日起至判决生效之日止）。
原审被告沈阳华汇房地产有限公司辩称：原告主张被告未履行合同，其所提供的依据均非《商品房买卖合同》中的条款，而是所谓广告宣传的内容。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条明确约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”依据上述规定，广告宣传属于要约邀请，且不符合要约的条件，不是合同条款，原告不能依据广告宣传的内容，主张被告违约。我方在广告宣传中不存在欺诈行为。答辩人确系香港瑞安建业有限公司旗下控股的子公司，“沈阳天地”与“上海新天地”同为瑞安集团投资的项目，在设计理念上是一致的，被告在楼书中已明确写明“首期建筑面积约23万平方米”，最终经政府审批的建筑面积298267平方米。被告从未向原告承诺首期建有会所。空中花园、六大安全防护均可在当前建筑中找到。精装房系采用国际品牌装修装饰，并与合同附件三“装修、装饰标准”相一致。前期物业确实是第一太平戴维斯物业公司。综上所述，原告起诉无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
原审法院查明：被告系台港澳法人独资企业（有限责任公司），其股东为香港港熙有限公司。2008年3月至2009年1月期间，被告取得“沈阳中汇广场（住宅）”项目用地规划许可，用地面积为33445平方米，建设规模298267平方米。2009年至2012年间，被告以瑞安集团、瑞安·中华汇公司名义通过宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕等形式，发布“沈阳中汇广场（住宅）”售楼广告，内容包括“沈阳天地的发展商是瑞安建业及中华汇房地产，均为香港瑞安集团成员；2009年，瑞安携独特运营理念来到沈阳，承继上海新天地成功经验，将本土文化与现代文明结合，打造大沈阳高价值城市地标——沈阳天地；总建筑面积近百万平方米，项目分多期开发，首期建筑面积约23万平方米，由四座高层建筑及商业裙楼组合而成。全精装住宅，选购国内顶级建材，外墙采用高级仿石涂料，包含空中花园、六大安全系统，聘请第一太平戴维斯提供物业侍服”等。2013年10月21日，原告与其配偶王滨（放弃诉权，同意由原告单独主张权利）与被告签订《商品房买卖合同》，被告为出卖人，原告夫妻为买受人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区北陵大街21-1号1-39-4号商品房（建筑面积115.59平方米，以下简称诉争房），总价款1，239，721元。交付期限为2014年1月1日，交付条件为经验收合格。办证期限为商品房交付使用后180日。另外，在合同附件（四）合同补充协议中还约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。出卖人的售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品”。2013年10月21日，原告交纳购房款1，239，721元。2014年1月1日，被告向原告交付商品房。2011年4月、2013年6月，被告与案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司沈阳分公司签订《前期物业服务合同》，选聘该公司为沈阳中汇广场一期项目前期物业管理服务企业。原告入住至2014年末，其认为被告在售楼广告中承诺的三期百万平米大园区、空中花园、停车位、管家式物业服务都未提供，造成所购商品房贬值，故起诉至本院。本院诉讼期间，2015年1月5日，原告的委托代理人所在的辽宁人民律师事务所抚顺分所向辽宁东乘资产评估事务所针对其所主张的被告违约对业主造成房屋价值贬损情况进行咨询，结论为“该物业房地产违约差价贬损比率为20%”。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。结合本案事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议有约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”现原告主张被告违约，主要是指被告在售楼期间通过广告宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕作出的有关大品牌香港瑞安建业集团为开发建设单位、百万平米一、二、三期大园区、建有高端会所、空中花园及六大安全防护的高品质精装房、顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务等几个方面承诺未予兑现问题。因上述承诺在《商品房买卖合同》中均未明确约定，属商品房销售广告和宣传资料性质。被告在商品房销售广告中承诺的内容是对“沈阳中汇广场（住宅）”项目的开发建设单位、项目远景规划、园区基础配套设施等方面的简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的意思表示，不属于具体确定的允诺，故应认定为要约邀请性质，不是合同要约，对当事人双方均不具约束力。同时经查，关于精装房交付标准，《商品房买卖合同》附件三中有明确约定，原告举证亦未明确哪些部分不符合交付条件。空中花园及六大安全防护措施、顶级物业问题，庭审中被告提交了照片、前期物业合同等证据证明交房后设施实际存在、物业公司已经聘请。原告提交的照片证据与质证意见只是针对空中花园绿化不到位、安全防护措施和物业服务有待改进，上述问题应通过开发建设单位对商品房履行保修义务及物业公司对商品房及配套设施进行维修养护的方式解决。上述事实能够证明，被告在交付商品房时，其在售楼广告中允诺的项目园区规划及配套管理设施、物业服务企业等方面已实际兑现。原告作为商品房买受方，购房前应对购房投资风险具备充足的认识，签订《商品房买卖合同》时，应先对合同主要条款包括商品房出卖人、房屋座落位置及面积、房屋配套设施、房屋价格、交付期限等进行全面审核，再确定是否签订买卖合同。原告现无证据证明合同约定的条款不是其真实意思表示，在办理商品房入住已逾二年后，以售房广告相关承诺未兑现主张出卖人违约，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告祝英丽的诉讼请求。案件受理费5020元由原告祝英丽自行承担。
宣判后，祝英丽不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销原审判决，改判因被上诉人未按合同约定履约造成上诉人房屋价值贬损247，944.2元，并给付占用应返购房款利息损失（按人民银行贷款利率计算，从2011年6月12日至判决生效之日止）；2、上诉费及由本案引起的一切费用由被上诉人承担。上诉理由：1、涉诉附件四合同补充协议第十条为格式条款，应认定为无效条款；2、被上诉人大屏幕视频广告、宣传图册、沙盘、售楼员宣传具体、明确，对双方签订《商品房买卖合同》产生重大影响，原审认定上述宣传为要约邀请于法无据；涉诉房屋不是香港瑞安集团开发，被上诉人构成欺诈。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳华汇房地产有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》及附件、外资法人登记情况查询卡、购房发票、沈阳天地项目宣传册、照片、价值贬损咨询报告、建设用地规划许可、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与华汇公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。
关于合同附件四合同补充协议第十条的效力问题，双方当事人在该条款中约定的交房标准，是对主合同交房标准的进一步明确，该约定明确具体、含义清晰，且经合同当事人双方签字或盖章确认，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
华汇公司在售楼广告中承诺，涉诉楼盘由大品牌香港瑞安建业集团打造的、具有国际水平的、与“上海新天地”一脉相承的“沈阳天地”百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，项目建有空中花园及六大安全防护等设施，由顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务，该表述并不清晰且缺乏具体认定标准。另根据合同附件四合同补充协议第十条约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”上诉人已在该协议下签名。现上诉人以售楼广告的内容作为《商品房买卖合同》的条款缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院驳回上诉人诉讼请求并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，020元，由上诉人祝英丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。