贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第1163号
上诉人（原审原告）王述兰。
委托代理人袁文虎。
被上诉人（原审被告）贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区漓江路57号。
法定代表人程芝元，系该公司董事长。
委托代理人李桂勇。
上诉人王述兰因与被上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司不当得利纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原告王述兰系兴隆城市花园怡水园D-1-6-11号业主，2002年5月14日与贵阳铁五建物业管理公司签订《前期物业管理协议》。2006年11月15日被告与贵阳铁五建物业管理公司、贵阳铁五建房地产开发有限公司签订《物业管理协议》，该协议约定：因贵阳铁五建物业管理公司改制，不能继续对兴隆城市花园一期项目（怡水园、碧波居、卧龙居、采云谷）进行前期物业管理，自2007年1月1日起至兴隆城市花园业主委员会成立前，贵阳铁五建房地产开发有限公司同意将兴隆城市花园一期项目的前期物业委托给贵阳兴隆物业管理有限公司。2007年3月1日、2008年11月15日原告分别向被告交纳物管费202.8元、608.4元。后原告以被告不是合法入驻兴隆城市花园，向被告要求返还已交纳的物管费，被告拒绝，故原告诉至本院，诉请如前。另查明：被告于2004年6月10日成立，2010年9月26日取得由国家住房和城乡建设部颁发的中华人民共和国物业服务企业资格证书，资质等级为一级，被告入驻兴隆城市花园后未与兴隆城市花园一期项目-
怡水园、碧波居、卧龙居、采云谷的业主签订前期物业服务协议，其与兴隆城市花园二期项目桃园居部分业主在2006年和2007年签订有《前期物业管理服务协议》，协议载明被告的资质等级为三级。该小区至今未成立业主委员会。请求判令：1、判令被告向原告返还不当得利人民币811.2元及银行同期货款利息；2、判令被告承担本案诉讼费用。
原判认为，本案争议的焦点为原、被告之间是否存在合法、有效的物业服务合同法律关系。被告贵阳兴隆物业管理有限公司2007年入驻兴隆城市花园开展物业管理服务合同，确实未与一期项目业主签订书面的物业管理合同，收取原告交纳的物管费时未取得相关资质，但其已于2010年9月26日取得住建部颁发的物业服务企业一级资格证书，具有合法的资格。被告自入驻至今对兴隆花园小区开展物业管理服务活动确为事实，原告也接受了被告的物业服务。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，该法第三十六规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，依照前述法律规定，本案原、被告双方业已形成了事实上的物业服务合同关系。原告王述兰系兴隆城市花园怡水园D-1-6-11号业主，且其实际居住、使用该房屋，因此，原告王述兰有义务向被告贵阳兴隆物业管理有限公司缴纳该房屋物业管理费用。同时，前期物业服务行为有其特殊性，在小区特别是大型小区业主大会成立并选举产生业主委员会之前，物业服务公司提供前期物业服务并非由小区业主授权，而系接受小区物业建设单位的委托履行物业服务义务，而且该物业服务义务的履行是有利于小区全体业主公共利益的实现，小区部分业主对物业服务公司履行前期物业服务义务的合法性的异议，不能对抗前期物业服务的特殊性，更不能损害小区的全体业主的公共利益。本案原告对被告提供前期物业服务合法性的质疑，是建立在小区已经成立业主大会并选举产生业主委员会，并由业主委员会代表全体业主选聘物业服务公司的前提下的，并不能适用于本案，故法院对原告关于被告系非法入驻兴隆城市花园小区的意见不予采信。被告向原告提供了物业服务，而原告也实际接收了该服务，则原告理应向被告交纳物业管理费。综上，结合本案实际情况，根据前期物业服务的相关法律规定，依据公平合理原则，对于原告要求被告退还已交纳的物业管理费的诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《物业管理条例》第二条、第七条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王述兰的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告王述兰负担。
原判宣判后，上诉人王述兰不服，向本院提起上诉称：第一，原判认定事实错误，上诉人与被上诉人之间不存在所谓的事实上的物业服务合同关系。（2014年）花民初字2772号判决认为上诉人与被上诉人虽未签订书面合同，但被上诉人已经履行了主要义务，上诉人接受，因此上诉人与被上诉人存在“事实上的物业服务合同关系”，据此认为上诉人应当向被上诉人交纳物业服务费。但该理由并未被二审判决采纳，（2015）筑民二（商）终字第384号判决虽维持原判决即上诉人应当支付2010年9月26日以后的物业服务费，但是裁判理由变为“为维护小区业主整体利益的公平性及遵循民事活动等价有偿的原则。”而非所谓的双方形成“事实上的物业服务合同关系”。第二，原判并未依据（2014）花民初字第2772号判决二审判决结果，而是错误认为被上诉人无相应资质也有权收取物业服务费。（2015）筑民二（商）终字第348号判决已明确上诉人仅应当支付2010年9月26日以后的物业服务费，而对于2010年9月26日被上诉人取得住建部颁发的物业服务企业一级资质证书，具有合法的资格前的物业费，并未支持。上诉人不应该支付被上诉人入驻后的2010年9月26日前的物业管理费。但是，原判以（2014）花民初字第2772号判决二审判决结果为依据，却认为上诉人应当支付被上诉人入驻后的物业管理费，与（2015）筑民二（商）终字第384号判决明显矛盾。并且，如果一审判决成立，那么任何物业服务企业都可以无视资质要求，只要在以后某一时间取得相应资质，之前不具备相应资质，也是有权收取物业服务费。这样的判决还会造成更多物业服务企业在不具备资质或相应资质时，违法强行进驻小区进行所谓的“事实服务”，并且理直气壮地进行收费，这样的服务势必会引起更多的社会矛盾。第三，本案未超过诉讼时效。一审中被上诉人认为上诉人要求返还2007年度的物业服务费已经超过诉讼时效。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及一百三十七条之规定，上诉人在（2015）筑民二（商）终字第384号判决作出并生效后，才明确知道自己在2010年9月26日前不应当交纳物业服务费，而自己已交纳了2007年的物业服务费811.2元，既未超过权利被侵害之日起二十年，也未超过从知道权利被侵害时二年，因此，上诉人要求被上诉人返还多收取的物业服务费并未超过诉讼时效。请求：1、撤销（2015）花民初字第812号民事判决，并依法改判支持上诉人要求被上诉人返还不当得利的诉讼请求。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司答辩称：原判认定事实清楚，证据充分准确，程序合法，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。第一，被上诉人基于《前期物业合同》、《物业服务合同》的约定，入驻兴隆花园，对兴隆花园一期项目进行物业管理的行为具有合法性，且是履行合同的具体表现。基于《前期物业合同》、《物业服务合同》和最高院关于审理物业纠纷案件的司法解释，被上诉人履行合同约定的物业管理义务后，有权依据与贵阳铁五建房地产开发有限公司之间签订的《前期物业合同》、《物业服务合同》，请求上诉人支付物业管理费。第二，在被上诉人接管兴隆花园一期进行物业管理后，被上诉人依据《前期物业合同》、《物业服务合同》的约定，履行了合同义务，对兴隆花园一期物业提供的合同约定的物业管理服务，上诉人系兴隆花园一期项目怡水园D-1-6-11号房屋的业主也享受了被上诉人提供的物业管理服务。上诉人和被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，即双方具有合法的法律关系。3、基于《前期物业合同》、《物业服务合同》上诉人和被上诉人之间存在合法的法律关系，上诉人向被上诉人支付的811.2元的物业管理费，是被上诉人履行物业管理合同义务后，应取得的合法收入。且上诉人向被上诉人支付811.2元时明知是交纳物业管理费，上诉人在支付物业管理费时不存在错误认识，故上诉人的支付行为不是基于错误认识处分财产。第四，上诉人向被上诉人支付811.2元后，被上诉人收款后并未造成财产的不合法增加，而是被上诉人取得了提供物业服务的对应报酬，实现了履行物业管理义务产生的债权。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。另，上诉人提交2015年5月22日关于破坏供电的录像一份，欲证明上诉人的供电遭到人为破坏，且上诉人向派出所报案，供电局检修也明确为人为破坏，同时上诉人向有关单位反映这个事实，单位负责人建议上诉人和物管公司联系，后经由社区、派出所协调，物管公司进行了修理。被上诉人认为该证据与本案无关。上述事实有双方当事人陈述、身份证、贵阳兴隆物业管理有限公司营业执照、公证书、前期物业管理协议、物管费、水费票据、贵阳市经济开发区房产管理处说明等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。作为物业服务合同相对方的业主，在接受物管公司事实上的管理服务时，有义务依照有关规定或约定缴纳相应的物业管理服务费用。
本案中，上诉人以其与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，且被上诉人收取案涉费用时未取得相应资质为由，主张案涉款项系被上诉人之不当得利，并诉请被上诉人返还该款项。经本院审查，根据本院（2015）筑民二（商）终字第384号民事判决已查明的事实及本案其他证据，被上诉人于2006年11月15日与铁五建房开签订《物业管理协议》后，对本案所涉兴隆城市花园开展物业管理至今，为该小区提供了事实上的物业管理服务。虽然被上诉人入驻该小区时未与上诉人签订《物业服务合同》，但依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因该小区至今并未成立业主委员会。被上诉人依据其与铁五建房开签订的《物业管理协议》对该小区开展物业管理服务符合法律规定。同时，关于被上诉人的资质问题，上述本院已生效的判决查明，被上诉人并于2010年9月26日取得物业服务企业一级资质证书。尽管被上诉人未能证明其此前亦具备物业服务企业一级资质，但其系经合法登记，并对该小区开展了物业管理服务。因此，被上诉人依当依照有关规定向上诉人收取物业管理费用符合法律规定。原判对上诉人诉请被上诉人退还已交纳的物业管理费用不予支持并无不当。
需要进一步阐明的是，关于本案原审判决与本院已生效的（2015）筑民二（商）终字第384号民事判决是否相互矛盾的问题。本院于2015年5月7日就上诉人王述兰与被上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案作出终审判决，该判决虽然对贵阳兴隆物业管理有限公司诉请的物业服务费，仅支持了其取得物业服务企业一级资质即2010年9月26日后的物业服务费，但并未认定此前的物业服务费业主无需缴纳，相反，该案原审判决认定“原告（即贵阳兴隆物业管理有限公司）向被告（即王述兰）提供了前期物业服务，而被告接受了该服务，则被告理应向原告交纳物业服务费”，而其仅支持2010年9月26日后的物业服务费系基于个案情况及公平原则，本院终审判决予以维持。故上诉人认为本案一审判决与本院已生效的（2015）筑民二（商）终字第384号民事判决相互矛盾理由不能成立，本院不予采信。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王述兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢清明
代理审判员 庞 敏
代理审判员 彭 攀
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 王泰文