北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05070号
上诉人（原审原告）康×1，女，1984年12月15日出生。
上诉人（原审原告）康×2，男，1959年3月20日出生。
二上诉人之共同委托代理人韩平，北京国锦律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人陈冲，女，1987年2月17日出生，北京国锦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）孙×，女，1966年8月28日出生。
委托代理人范建文，北京市翔龙律师事务所律师。
上诉人康×1、康×2因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。康×1、康×2及其二人之共同委托代理人韩平、陈冲，孙×之委托代理人范建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年2月，康×1、康×2诉至原审法院称：康×2与郭×系夫妻关系，康×1为康×2与郭×之女。郭×于2006年6月12日去世。位于北京市×××11号18、19号房屋2间（以下简称涉案房屋）为郭×承租的公房。郭×生前与孙×是好朋友。我们曾于2014年10月就涉案房屋在北京市东城区人民法院起诉孙×返还原物。在该案审理过程中，我们才得知郭×在生前于2003年以100000元的价格将涉案房屋卖与了孙×，并收取了相应款项。但公房禁止买卖，且康×2对郭×出卖涉案房屋并不知情。孙×一直将涉案房屋出租至2014年8月份，现涉案房屋依然在孙×控制之下。现我们诉至法院，要求判令郭×于2003年与孙×订立的房屋买卖合同无效；判令孙×返还郭×承租的北京市×××11号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件；判令我们返还孙×购房款100000元；本案诉讼费由我们承担。
孙×辩称：康×1、康×2的诉讼请求没有任何法律依据。第一，康×1、康×2以郭×与我之间订立的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条关于违反法律和行政法规的强制性规定为由，要求确认该合同无效，但并没有相关的法律、行政法规作出此类规定。我从郭×处购买的是涉案房屋的占有权和使用权，并非所有权，我没有恶意损害第三人、国家、集体和公共利益。我也在向房屋管理部门交纳房租。当时是因郭×资金紧张，而我无房居住，双方的交易是基于各自的利益，是有利于社会和谐稳定的。第二，康×1、康×2之前曾起诉我要求返还北京市公有住宅租赁合同原件，已被人民法院判决驳回，故应根据一事不再理的原则，判决驳回康×1、康×2的诉讼请求。第三，现我与郭×的房屋买卖合同已履行完毕，且我自1995年起在涉案房屋居住至今，只是中间有段时间是由我的亲戚住，现不存在返还购房款的问题。综上，我不同意康×1、康×2的诉讼请求。
原审法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明的事实，郭×于2003年将其承租的北京市×××11号18、19号公房以人民币100000元的价格卖与孙×，二人买卖的标的应系该房屋的占有权及使用权。现行有效的法律、行政法规中，并无相关“公房禁止买卖”的效力性强制性规定，康×1、康×2以此为由要求确认郭×与孙×订立的房屋买卖合同无效，缺乏法律依据。关于康×1、康×2认为郭×与孙×的房屋买卖合同损害公共利益的主张，亦缺乏事实依据。关于康×1、康×2所称因其二人也可能成为涉案房屋的承租人，郭×的转让行为损害了其二人的合法权益一节，因现涉案房屋的承租人并未发生变更，其二人的该项主张亦不能成立，法院不予采信。故关于康×1、康×2要求判令郭×于2003年与孙×订立的房屋买卖合同无效，并要求孙×返还公有住宅租赁合同原件，以及要求判令康×1、康×2返还孙×100000元购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项之规定，于2015年3月判决：驳回康×1、康×2的全部诉讼请求。
判决后，康×1、康×2不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判郭×与孙×订立的房屋买卖合同无效，其主要上诉理由为：一、公房买卖损害社会公共利益，是违法行为；二、公房产权单位不同意郭×与孙×之间的房屋买卖行为，郭×与孙×买卖涉案房屋的行为系无权处分；三、一审判决具有极大的社会危害性。孙×同意原判决。
经审理查明：康×2与郭×系夫妻关系，康×1为康×2与郭×之女。郭×于2006年6月去世。
位于北京市×××11号18、19号房屋2间（使用面积14.6平方米）系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心的公房，该房屋承租人登记为郭×。1995年4月13日，孙×及其子刘洋将户籍迁入涉案房屋处。2005年3月，郭×及康×1将户籍迁出涉案房屋，康×2的户籍未在此处。郭×去世后，涉案房屋未进行承租人变更。2009年，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心更换《北京市公有住宅租赁合同》，就涉案房屋签订了编号为东房交字第×××号的《北京市公有住宅租赁合同》。该合同出租方交道口分中心，承租方为郭×，住宅坐落为×××11号18、19号。租期自2009年6月1日始，合同中未约定租期停止日期。合同甲方有北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心盖章，乙方处为空白。现该合同原件在孙×处。涉案房屋现由孙×居住使用。康×1自1998年起，即不在涉案房屋内居住。
孙×持有收条一份，该收条载明“今已收齐×××11号房款10万元正”。收条落款日期为2003年3月7日，落款签字为“郭×”。康×1、康×2对孙×提交的收条真实性认可，现康×1、康×2认可郭×与孙×之间就涉案房屋的房屋买卖关系。现涉案房屋的承租人尚未变更。
另，康×1、康×2曾于2014年10月31日向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求孙×返还涉案房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件。该案审理过程中，北京市东城区人民法院到北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心，就涉案房屋现承租人情况以及东房交字第×××号《北京市公有住宅租赁合同》的签订等情况进行询问。北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心工作人员答复称，北京市×××11号18、19号房屋的承租人现在仍是郭×，东房交字第×××号《北京市公有住宅租赁合同》是2009年6月1日签订的，在该中心存档的合同中，乙方写的是郭×，但不清楚为什么本案当事人提供的合同上乙方是空白的。签订新的《北京市公有住宅租赁合同》后，旧合同应该已经收回。本案中，当事人提供的合同与该中心存档的合同是同一份合同，但不清楚当时是谁到该中心领取的东房交字第×××号《北京市公有住宅租赁合同》。关于孙×与郭×之间的公房买卖行为，该中心表示根据建设部的规定，任何人不能擅自买卖公有住宅，公房买卖是不允许的。该中心不同意孙×与郭×之间对公房进行买卖。北京市东城区人民法院经审理认为，孙×系基于其与郭×的房屋买卖关系取得的该合同原件，故于2015年2月2日作出（2014）东民初字第13682号民事判决书，驳回康×1、康×2的诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。
原审审理中，康×1、康×2认为郭×与孙×的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项的规定，即“损害社会公共利益的合同无效”、“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，并且认为，郭×并非涉案房屋的所有权人，无权出卖涉案房屋的所有权。孙×认为，郭×与孙×所买卖的标的系涉案房屋的占有权及使用权，并非所有权。同时，康×1、康×2提出，郭×转让涉案房屋的行为，侵犯了康×1、康×2的合法权利，因为康×1、康×2也有可能成为该房屋的承租人。孙×认为，康×1虽然曾与郭×在涉案房屋为同一户籍，但并未共同居住两年以上；康×2与郭×并非同一户籍，且康×1、康×2在别处均另有住房，不符合变更承租人的条件，涉案房屋的承租人不可能变更为康×1、康×2。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市公有住房租赁合同》、收条、户口簿等证据在案佐证。
本院认为：现康×1、康×2认可2003年3月7日郭×签写收条的真实性，亦认可郭×于2003年3月7日将涉案房屋售予孙×，故可以认定郭×与孙×之间就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系，本案的主要争议焦点为郭×与孙×之间就涉案房屋的买卖合同是否有效。郭×从涉案房屋的产权单位北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租公房，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。郭×与孙×买卖行为的交易标的为郭×不具备处分权的公房，产权单位既未重新与孙×订立公有住宅租赁合同，又未同意或追认郭×与孙×之间的房屋买卖合同，故房屋买卖合同因郭×不具有相应处分权利而应认定为无效。康×1、康×2要求确认房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持。综上，原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02616号民事判决；
二、郭×与孙×订立的关于买卖北京市×××11号18、19号房屋的房屋买卖合同无效；
三、驳回康×1、康×2的其他诉讼请求。
一审案件受理费1150元，由康×1、康×2负担（已交纳）；二审案件受理费2300元，由孙×负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年七月二十日
书 记 员 李 丽