辽宁省大连市中级人民法�
民事判决书
（2017）辽02民终9588号
上诉人（原审原告)：赵勇。
委托诉讼代理人：宋诗军，辽宁天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘杰。
委托诉讼代理人：李慎高，辽宁拓嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘达。
被上诉人（原审被告）：王�飞。
委托诉讼代理人：钟伟，辽宁昌汉律师事务所律师。
上诉人赵勇因与被上诉人刘杰、王洪飞执行异议之诉纠纷一案，不服庄河市人民法院（2016）辽0283民初3783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵勇及�托诉讼代理人宋诗军，被上诉人刘杰的委托诉讼代理人李慎高、刘达，被上诉人王洪飞的委托诉讼代理人钟伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人赵勇上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：本案的焦点是，上诉人赵勇对案涉房屋是否享有足以排除他案强制执行的民事权益，是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。案件重审过程中，法庭并未到大连市看守所向同被羁押的王洪飞核实有关事实，亦未引导�事人充分举证、质证，反而避重就轻、轻易采信被告刘杰提供的一些不实之词。请法庭注意：1、案涉房屋在庄河市人民法院2015年2月12日查封之前，上诉人赵勇与被上诉人王洪飞已经签订了合法有效的书面买卖合同。2、在2015年2月12日法院查封案涉房屋前，上诉人已经于2014年11月5日起合法占有该不动产。此节事实，被上诉人王洪飞的代理律师在案件上一次二审及本次一审庭审中均明确予以认可，原告还提供了之前承租该房屋从事经营的李新财、邻居曲洪海亲笔书写的证明材料，以及原告接收该门市房后缴纳水电费的收据原件予以佐证。3、上述买卖合同项下的款项，上诉人已经按合同约定全部付清。132.5万元购房款中，上诉人于2014年10月26日通过银行转账56万元、于10月27日通过银行转账66.5万元（有银行转款凭证为据），另10万元以现金直接交付。该等款项，由王洪飞�定其哥哥王洪庆代为收取。4、案涉房屋未及时办理过户，非上诉人自身原因。2014年10月27日，王洪飞经庄河市公证处公证，授权吕长城全权代为办理房屋出售交易手续。之后，上诉人多次提出办理房产过户手续的要求，始终未得到准确回复。后经了解，因涉嫌合同诈骗，王洪飞、王洪庆兄妹俩自2014年11月起开始躲避公安机关的追查；吕长城也以在外地做生意为由，不配合办理房产过户手续。直到后来，上诉人得知，庄河市人民法院为刘杰诉王洪飞借贷纠纷（本金10万元及利息）一案，对案涉房屋产籍予以查封，于是提出异议。
在案件原一审过程中，被告王洪飞及其委托代理人曾向法庭作了与事实不符的陈述，本次一审程序中，王洪飞委托代理律师如实作了陈述。至于刘杰提交法庭的所谓录音证据，上诉人没有听过，即使其中有本人说过的话，也不应作为认定本案事实的合规证据使用，因为王洪飞的父亲与上诉人在同一个工作单位，王的父亲一直不同意女儿把门市房卖掉，所以上诉人不愿意把房屋买卖的实际情况告知老人家。通常书证的证据力优于证人证言或录音证据。而上诉人与本案案外人的闲谈，不应作为本案的有效证据使用。
被上诉人刘杰辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求依法维持原判。上诉人与被上诉人王洪飞之间不存在真实的房屋买卖合同关系，且并未提供充分的证据表明，其在查封前已经合法占有该房屋，也没有提供证据表明非因本人的原因导致无法过户，请求法院依法维持原判。
被上诉人王洪飞辩称：同意上诉人赵勇的上诉请求。
赵勇向一审提出诉讼请求:1.确认位于庄河市向阳路一段395号门市一处归原告所有。2.不得执行位于庄河市向阳路一段395号门市。3.被告承担本案的诉讼费用。
一审法院查明的事实：刘杰诉王洪飞民间借贷纠纷一案，一审法院根据刘杰的申请于2015年2月12日作出（2015）庄民初字第1559号民事裁定，将被告王洪飞所有的坐落于庄河市新华街道前炮委向阳路一段395号门市一处（房产执照号为：201310728，建筑面积103.22平方米）查封。同年6月12日，一审法院作出了（2015）庄民初字第1559�民事调解书，确认王洪飞于2015年6月17日前偿还刘杰借款10万元及利息，因被告王洪飞未履行还款义务，2015年6月26日刘杰向本院申请执行，2016年9月19日一审法院作出了（2015）庄执字第3295号执行裁定，裁定拍卖被执行人王洪飞所有的坐落于庄河市新华街道前炮委向阳路一段395号门市一处。该裁定作出后，赵勇向本院提出执行异议，请求终止执行，撤销查封和拍卖裁定。2016年10月27日一审法院作出（2016）辽0283执异70号执行裁定书，裁定驳回赵勇的异议申请。赵勇不服，提起案外人执行异议之诉。诉讼中，赵勇提供如下证据以证明其对案涉房屋享有民事权益，应中止案涉房屋的拍卖执行。1、王洪飞的房屋所有权证书、2014年10月25日原告赵勇与被告王洪飞签订的《房屋买卖合同》、公证委托书、转账凭证（2014年10月26日56万元、2014年10月27日66.5万元，是给王洪庆的转账凭证�，其中房屋买卖合同主要内容为：王洪飞将其所有的坐落于庄河市新华街道前炮委向阳路一段395-18号1-2层的房屋出售给赵勇，建筑面积103.22平方米，房产证号为2013107**，土地使用证号03144，房屋价格为1325000元，赵勇于2014年10月27日前一次性付清给王洪飞。2、原告陈述由案外人曲洪海及李新财所出具的书面证明，其中曲洪海的证明内容为：”我是现住房赵勇的邻居，我只记得原租房主于2014年11月5日搬走，2014年11月8日赵勇搬来在此做生意，至于房屋是买卖还是租赁，我不详细。证明人：曲洪海2015年7月1日。”李新财的证明内容为：”我于2013年3月27日租赁王洪飞门市房，2014年10月28日王洪飞带赵勇通知我房屋已被赵勇买下，限我半个月内腾还房屋我好使用，我于2014年11月5日将房屋腾还给赵勇，后来情况不详，情况属实，特此证明。�明人：李新财2015年7月1日。”3、2014年12月1日、2015年3月1日的水费收据，载明的用户名称均为建华食品商行。2015年1月、2月及2月以后的电费缴纳详单，载明：2015年1月1日用户名称为姜峰门市，2015年2月份以后用户名称为赵勇，地址：庄河市新华街道前炮委百批花园（R016）。原告以上述两份书面证言及水电费收据证明其已于2014年11月8日搬至案涉房屋。对上述证据及陈述，王洪飞代理人在本次诉讼中均予以认可。在原审中，王洪飞对原告提供的上述证据的质证意见为：并非买卖关系，而是以房屋作抵押签订的买卖合同。王洪飞的父亲王明绍作为王洪飞的委托诉讼代理人，辩称原告和王洪飞开始时是拿着门市做抵押，因为王洪庆向原告借款122万元，王洪飞系王洪庆的妹妹，就用王洪飞的门市一个和车库4个作抵押，其中的56万元用一个门市作抵押，66万元用4个�库作抵押，王洪飞和原告之间没有房屋买卖关系。王洪飞在一审法院对其所作的询问笔录中确认了王明绍的代理人身份且向本院陈述：关于赵勇起诉我的这套房屋，我并没有卖给赵勇，赵勇是谁我并不认识，是我哥王洪庆借赵勇的钱，他跟我说拿我的房屋押一下，一个来月就能还给我，我想着都是自己的亲哥哥，就帮他了，具体他怎么办的我也不知道，只是我哥拿一些材料让我签字，还让我去房产办公证，赵勇找了一个小伙带我去签的，我不知道签的是什么字，我哥和那小伙说，这就是个手续，一个来月房子就还给我。我根本没有借过赵勇一分钱，也没有卖给赵勇，当时这个房子我还租给健华调料行，在我和我哥出事以后，大概是2015年3、4月份的时候，赵勇将健华调料行的人撵走了，给了人20万元，他就进去装修，改成拍卖行。被告刘杰针对自己的答辩意见提供了以下主要证据1、王洪飞父亲与赵勇的通话录音，录音中赵勇说：那事是这么回事，你听我讲，当初这钱我不拿，当初怎么接触你儿子的，我开担保公司那时候，你儿子找我弄钱，你儿子就说你有没有钱？我找你弄两钱用，我看这老伙人不错，我就把钱拿给他用，拿钱的时候他说门市抵押给你，咱写个买卖协议，把房照也给我抵押了，你儿子也签字了，房子是你姑娘的你姑娘也得签字，要不有卖口吗？对不对？过两天他又说，你再拿60万给我用，我这门市再加上4个车库，加一块还不值130万吗？就这么事我把钱给了他，你说这种情况你跟我要钱，我找律师给你姑娘存6000块钱你知不知道？我打官司乱七八糟花了10了万。王明绍说：你雇那律师干什么花那么多钱？赵勇：干什么花那么多钱，你这律师费、保全费、打官司干什么不花钱？王明绍：你雇谁花这么多钱？赵勇：我看你来也不是说事的。王明绍：不是我和你说都是说实在的。赵勇：那么130万你能还给我啊？王明绍：不是这事借多钱就给你多钱。赵勇：这是你说的借多钱给我多钱，那你给我呗。赵勇：我打官司花了10了万，利息我也不用你拿，你把本金还我，你问问你儿子拿我多少钱，你觉得你吃亏，我觉得我吃亏，我收拾门市，返还人交的租金......2、王洪飞父亲与刘达的通话录音刘达：他现在就是说写了让俺哥作伪证呗？说这个房子就是卖给他了呗？王洪飞父亲：昂，对啊。刘达：俺哥能作伪证吗？王洪飞父亲：不，他就是让他说，这个房子当初就是我给你钱你就是卖给我了。刘达：那不是还有四个车库，两码事，也不是卖给他了。王洪飞父亲：你看看你这个人，他不丧良心能打官司吗......3、王洪飞书写的真实情况说明和借款经过说明，真实情况说明内容为：庄河市人民法院：我与赵勇房屋买卖情况不是真实的，实际情况是我哥王洪庆用我门市房抵押向赵勇借钱，具体数额我不清楚，尽管做了全委公证，但是不是真实买卖关系，所有事情和程序都是按担保公司赵勇要求办理的，也就是在拿钱之外，另行办理房屋买卖合同和全委公证。房屋在签订合同后，没有交付给赵勇使用占有。借款经过说明内容为：我根本不认识赵勇，是我哥（王洪庆）找的我，说他急用一部分钱，他很快就会还给我，让我拿我的门市房暂时先向别人抵押一下，钱回来还上就把门市房手续还给我，我就同意了，并且一切借款手续都是我哥，我没拿也没见到一分钱现金或转账。抵押经过：我哥说这就是手续，钱还了就把手续废掉了，对方来了一个人，让我陪他到房产签了一堆材料，具体什么内容我都没看，我当时就认为只是暂时押一下，不然我也不能押。
另查，2015年4月，赵勇因案涉房屋买卖合同纠纷将王洪飞、吕长城诉至本院，请求确认其与王洪飞2014年10月25日签订的《房屋买卖合同》有效并要求王洪飞、吕长城协助办理过户手续，诉讼中，赵勇撤回要求被告王洪飞、吕长城协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，并撤回对被告吕长城的起诉。2015年7月14日，一审法院作出（2015）庄民初字第2770号民事判决书，判决该房屋买卖合同有效，判决现已生效。
再查，案涉房屋的所有权证书登记载明，房屋所有权人为王洪飞，单独所有，房屋坐落于庄河市新华街道前炮委向阳路一段39号5-18号1-2层，规划用途为非住宅，建筑面积103.22平方米，登记时间为2013年11月30日。现案涉房屋已由原告占有使用。王洪飞因涉嫌合同诈骗罪，于2015年4月13日被大连市公安局中山分局刑事拘留，于2015年5月21日被宣布逮捕，现羁押于大连市看守所。
一审法院认为：（一）关于原�的第一项诉讼请求即要求确认案涉房屋归原告所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的依据，案涉房屋至今在房地产管理部门登记的所有权人仍为王洪飞，而非原告，虽然已生效的（2015）庄民初字第2770号民事判决确认其与王洪飞的房屋买卖合同有效，但据此原告仅取得对案涉房屋的债权，并未取得物权，故对该项诉讼请求，本院不予支持。（二）关于原告的第二项诉讼请求，其争议的焦点是原告赵勇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益即满足根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产�出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故原告应当对其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。原告虽提供了房屋买卖合同及确认买卖合同有效的已生效的（2015）庄民初字第2770号民事判决和支付款项的转账凭证，并提供证人书面证言、水电费的收据等佐证其在房屋查封前已经签订买卖合同、支付房款并合法占有案涉房屋，但其提供的转账凭证系转账给王洪庆，而非王洪飞，且款项数额与房款数额不相符，虽然王洪飞代理人在本次诉讼中对原告提供的证据予以认可，但是在原审中王洪飞及代理人对买卖合同、款项的支付、房屋占有使用等均予以否认，且被告刘杰又提供了录音材料予以佐证，虽然王洪飞代理人在本次庭审中否定原审代理人的陈述，使两次陈述互相矛盾，但本次庭审其并未提供任何证据予以推翻其原审陈述，亦未能对上述矛盾陈述作出合理解释，故对其本次陈述，不予采信。原告提供的水费收据的客户名并非原告，电费收据客户名在2015年1月以前为姜峰门市，以后为赵勇，体现不出姜峰门市与王洪飞门市为同一个门市，亦无法证明是否为案涉门市。而出具书面证言的证人亦未出庭作证，对该证言的内容，不予采信。因此，原告提供的水、电费收据及书面证言不足以证明其已在查封前合法占有了案涉房屋；原告与王洪飞签订房屋买卖的时间为2014年10月25日，案涉房屋被查封的时间是2015年2月12日，王洪飞被刑拘的时间为2015年4月13日，原告有充足的时间办理过户，而原告疏于积极办理过户以至于案涉房屋在查封前未能完成过户，其自身有过错，现其并未提供证据证实非因其自身原因致过户不能，故原告提出的排除强制执行案涉房屋的请求证据不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院判决：驳回原告赵勇的诉讼请求。案件受理费16725元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人提交了录音证据一份，为2017年12月9日，赵勇与王洪飞的父亲王明绍的简短通话。拟证明王明绍对于赵勇和王洪飞之间关于房屋买卖的具体交易内容王明绍本人并不清楚，所谓的最初庭审中王明绍陈述的房屋抵押的事实，只是王明绍听说而已，并不是事实真相。刘杰的质证意见：对真实性不认可，刘杰在原审时提供的王明绍与刘杰代理人刘达的通话录音，王明绍清楚告诉刘达，赵勇承诺给他20万元。即便该证据是真实的，王明绍也称根据王洪飞的陈述双方是抵押关系，而非买卖关系，这也与王洪飞在本案发回重审前的陈述是相符的。王洪飞质证意见：对该证据予以认可。
二审中，上诉人申请证人翁某、隋某出庭作证，拟证明案涉房屋于查封前已实际交付给上诉人赵勇。刘杰的质证意见：对证人证言的真实性不认可，所证明的事项与事实不符，大连市供暖目前是11月1日开始，更改之前是11月5日，并不是证人所说的11月15日。被上诉人刘杰在2015年3月18日发现了赵勇对于案涉房屋进行装修，予以拍照并向庄河法院提交了情况说明，如果从2014年11月初装修，不可能2015年3月18日还处于装修状态。王洪飞质证意见：对签订案涉房屋买卖合同且交付后发生的事实不知情，对装修行为不知情。
根据庭审审理情况及证据情况，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是上诉人赵勇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即上诉人的案外人执行异议能否充分《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干�题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于上诉人是否在房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，本院认为，根据已经生效的庄�市人民法院（2015）庄民初字第2770号民事判决书，可确认上诉人赵勇与王洪飞之间的房屋买卖合同有效，故现上诉人的请求满足了在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。
关于上诉人是否在案涉房屋查封前合法占有案涉房屋一节，上诉人原审中提交的书面证言的两位证人未出庭作证，对该证言的内容，本院不予采信。二审中上诉人申请了另外两位证人出庭作证，拟证明其于2014年11月已进行案涉房屋的装修。本院认为，综合参考水、电费收据的客户名不是赵勇这一事实以及王洪飞本人于2015年6月17日�庄河市人民法院所作的《真实情况说明材料》中所称的”房屋在签订合同后没有交付给赵勇使用占有”这一情况，该两位证人的证言不足以证明上诉人在案涉房屋被查封前已经合法占有案涉房屋。
关于上诉人是否已支付全部房屋价款一节，上诉人现所提供的房屋价款支付凭证系转账给案外人王洪庆的转账支票，本院认为，既然上诉人赵勇向王洪飞购买案涉房屋，按照通常交易习惯，房款应支付给王洪飞更符合常理。相比之下，被上诉人刘杰所提出的王洪飞为王洪庆向赵勇的借款作担保这一主张�更符合交易习惯，且在有被上诉人刘杰于首次庭审中所提供的录音证据以及王洪飞本人于2015年6月17日向庄河市人民法院所作的《真实情况说明材料》佐证的情况下，本院对上诉人赵勇所提出的房款支付给王洪庆系按照王洪飞的指示办理的抗辩理由，不予认可。上诉人的请求不能满足已支付全部房屋价款这一条件。
关于上诉人未办理过户登记的原因一节，上诉人称并非因其自身原因未办理过户登记，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事�未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人于2014年10月购买案涉房屋后一直到2015年2月案涉房屋被查封期间，有充足时间办理房屋过户登记手续，上诉人应对其非自身原因未办理过户登记的事实提供证据加以证明，现仅有其自述的抗辩理由，未能提供任何证据支持和佐证，无法解释其未办理过户登记的真正原因。故，本院认为，上诉人的请求不能满足非因买受人自身原因未办理过户登记这一条件。
综上所述，上诉人赵勇的案外人执行异议不能充分《最高人民�院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，无法享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人赵勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16725元（上诉人赵勇已预交），由赵勇负担
本判决为终审判决。
审判长董凯
审判员刘畅
审判员吕瑛
二〇一七年十二月十三日
书记员王亮