重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初3716号
原告：华夏银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街27号附1号、附2号、附3号2-1、F26-34层，社会信用统一代码9150000090285585XK。
负责人：程劼，行长。
委托诉讼代理人：杨文明、唐偌涵，重庆康实律师事务所律师。
被告：李进，男，1958年12月23日出生，汉族，住所地重庆市江北区。
原告华夏银行股份有限公司重庆分行（以下简称重庆华夏银行）与被告李进金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆华夏银行的委托诉讼代理人唐偌涵到庭参加诉讼，被告李进经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆华夏银行向本院提出诉讼请求：1、判决被告李进立即返还原告借款本金2718555.3元，并向原告支付截至2017年1月17日的利息209706.9元，罚息13381.58元，复利12352.99元；2、判决被告李进向原告支付从2017年1月18日起至本金清偿之日止，以本金2718555.3元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮5%再上浮50%计算的罚息，并从2017年1月18日起至利息清偿之日止以利息209706.9元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮5%再上浮50%计算的复利；3、判决由被告李进向原告支付原告为实现债权所支出的律师费81600元；4、判决原告对被告李进所有的位于重庆市江北区文星门街X号X幢X房屋拍卖、变卖等方式变现后所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2013年1月14日，原告与李进签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定由李进向原告借款303万元用于购买位于重庆市江北区文星门街X号X幢X房屋，并由李进不可撤销的委托原告将全部贷款资金一次性划入指定账户，借款期限自2013年1月14日至2028年1月14日，贷款年利率按6.2225%计算，如遇贷款利率调整，自中国人民银行基准利率调整后次年第一个付息日或还款日进行相应调整并适用，调整方式为变动后的基准利率下浮5%，还款方式为等额本息分期还本付息法，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；如果李进未按合同约定按时还本付息，原告有权提前收回贷款本息，李进不按合同约定偿还到期本金的，自逾期之日起，按合同约定的利息加收50%作为罚息利率计收罚息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利，因李进违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，李进应承担原告为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用。
2013年1月18日，原告与李进签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定李进以位于重庆市江北区文星门街X号X幢X房屋作为本次303万元借款的抵押物，并办理了相应抵押登记手续。
上述合同签订之后，原告按照合同约定将全部借款支付给了李进，但李进未严格履行合同约定的还款义务，长期拖欠还款，至今仍有大部分借款未能归还。
原告认为，《个人房屋抵押借款合同》以及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应当严格遵守。原告按约履行了发放贷款的义务，李进应当承担按时足额偿还借款本息的民事责任，其长期拖欠到期借款的行为已构成根本违约，原告有权按照合同约定提前收回贷款本息以及处置抵押物并优先受偿；为此，原告为保护金融资产安全，维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告李进未答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年1月14日，重庆华夏银行与李进签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定，李进向重庆华夏银行借款303万元用于购买位于重庆市江北区文星门街X号X幢X房屋，并由李进不可撤销地委托重庆华夏银行将全部贷款资金一次性划入重庆丰盈房地产开发有限公司在华夏银行重庆中山支行的账户；借款期限15年，即2013年1月14日至2028年1月14日，实际贷款期限以借款凭证为准；贷款年利率为6.2225%，利息自贷款发放日起计算；贷款发放后如遇中国人民银行贷款基准利率调整，贷款利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用，调整方式为变动后的基准利率下浮5%；还款方式为等额本息还款法分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；李进未按合同约定还本付息，重庆华夏银行有权宣布贷款提前到期，提前收回贷款本息；李进不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金的，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率计收罚息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；因李进违约致使重庆华夏银行采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担重庆华夏银行为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用。之后，重庆华夏银行又与李进签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，抵押合同约定，李进以位于重庆市江北区文星门街X号X幢X房屋作为向重庆华夏银行借款的抵押物，并于2013年1月18日办理了预售房屋的抵押登记。
2013年2月17日李进出具借款凭证委托重庆华夏银行将借款303万元划入其指定的重庆丰盈房地产开发有限公司的账户上，同日，重庆华夏银行将贷款303万元划入李进指定的账户。
李进借款后按合同约定偿还了部分借款，至2017年1月17日止李进尚欠重庆华夏银行借款本金2718555.30元，未支付的利息209706.9元，罚息13381.55元，产生的复利12352.99元。
2016年12月9日重庆华夏银行与重庆康实律师事务所（康实律所）签订《委托代理协议》，协议约定重庆华夏银行委托康实律所代理其下属中山支行与李进借款担保合同纠纷案件的诉讼活动；约定重庆华夏银行向康实律所支付代理费81600元。2016年12月9日重庆华夏银行支付康实律所律师费81600元。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的契约。李进与重庆华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。重庆华夏银行按照双方约定将贷款303万元发放给李进用于购买房屋，履行了合同约定的义务。李进偿还了部分借款后未再还款，违反了合同义务，重庆华夏银行有权依照合同约定提前收回全部贷款本息。因此，对重庆华夏银行要求李进偿还借款本金2718555.30元的诉讼请求予以支持。《个人房屋抵押借款合同》约定的李进未按合同约定日期偿还的借款本息，重庆华夏银行有权收取罚息和复利系双方当事人的约定，该约定不违反法律规定，本院予以支持。
抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的方式优先受偿。以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记。李进与重庆华夏银行签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定李进用位于重庆市江北区文星门街X号X幢X房屋作为向重庆华夏银行借款抵押担保，并办理了抵押登记，抵押合同合法有效。重庆华夏银行在李进不能偿还到期债务时对该抵押的房屋享有优先受偿权。
重庆华夏银行提起的要求李进支付律师费81600元的请求，虽然华夏银行向康实律所支付了律师费，但重庆华夏银行与康实律所签订《委托代理协议》中明确约定重庆华夏银行委托康实律所代理其下属中山支行与李进借款担保合同纠纷案件的诉讼活动，本案并非是重庆华夏银行下属中山支行与李进的借款担保合同纠纷。重庆华夏银行与李进签订的《个人房屋抵押借款合同》中也只约定了李进违约应承担重庆华夏银行为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用，该条约定并没有明确约定李进应承担重庆华夏银行产生的律师代理费。重庆华夏银行请求支付聘请律师产生的费用，实质上是要求李进赔偿因违约行为而给重庆华夏银行造成的损失。当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。实现债权是否聘请律师是选择性行为，律师代理费并非实现债权必然产生之费用，重庆华夏银行有能力，也完全可以自己进行诉讼而实现债权，但却聘请律师扩大损失，加重债务人不必要的负担。对于重庆华夏银行扩大的损失李进不应承担。因此，对重庆华夏银行要求李进承担律师代理费的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李进于本判决书生效后十五日内归还原告华夏银行股份有限公司重庆分行借款本金2718555.3元，并向原告华夏银行股份有限公司重庆分行支付截止至2017年1月17日的利息209706.9元，罚息13381.58元，复利12352.99元，共计2953996.77元；
二、被告李进于本判决书生效后十五日内向原告华夏银行股份有限公司重庆分行支付从2017年1月18日起至本金清偿之日止，以未偿还的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮5%后上浮50%计算的罚息，并从2017年1月18日起至利息清偿之日止以利息209706.9元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮5%后上浮50%计算的复利；
三、原告华夏银行股份有限公司重庆分行对被告李进抵押的位于重庆市江北区文星门街X号X幢X房屋拍卖、变卖等方式变现后所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告华夏银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费31084元由李进负担，李进在归还借款时一并支付给华夏银行股份有限公司重庆分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 罗 建
代理审判员 颜瑶莎
人民陪审员 刘成均
二〇一七年七月五日
书 记 员 汪文婷