吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珲民二初字第90号
原告：珲春市百货大楼有限责任公司。住所：珲春市靖和街。组织机构代码：12651655-5。
法定代表人：嵇达义，经理。
委托代理人：范立水，吉林德成律师事务所律师。
被告：马承焕，男，1979年9月1日生，朝鲜族，个体工商户，住珲春市靖和街龙源路*号。公民身份号码：2224061979********。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
委托代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。
原告珲春市百货大楼有限责任公司（以下简称“百货大楼公司”）与被告马承焕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范立水，被告马承焕及其委托代理人杨胜宪、金雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百货大楼公司诉称：2010年12月20日，原、被告签订《租房合同书》约定，被告承租原告位于珲春市靖和街的房屋（建筑面积约2500平方米）经营珲春市三鼎家具陶瓷城。合同约定租期五年，年租金50万元，须于每年年初先付租金，不得拖延，否则原告有权收回房屋。现被告已经使用原告房屋超过两年，但被告一直未支付租金，原告于2013年5月31日向被告发出了解除合同通知，被告未提出异议，亦未腾出房屋。现原告要求：一、请求法院确认解除租赁合同通知效力；二、要求被告支付租金110万元。
本案在审理过程中原告变更诉讼请求：一、要求解除原、被告于2010年12月20日签订的《租房合同书》；二、要求被告支付租金125万元（自2012年1月1日至2014年6月30日租金）。原告提出解除合同的理由：一、双方之间曾约定“甲乙双方商定年租金为伍拾万元整，乙方须于每年年初先付房租，不得拖延，否则甲方有权收回房子”，被告未支付租金的行为已构成解除合同的条件；二、原告曾向被告发出催交租金通知，被告一直未付租金，双方的合同目的无法实现；三、被告未经原告同意，将租赁房屋对外转租八户，违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，故原告主张解除与被告签订的租赁合同。
被告马承焕辩称：一、原告要求解除租赁关系的诉请，不应得到法律支持。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，对于原告解除租赁关系的主张，被告享有抗辩权，即被告在收到原告解除租赁关系的通知后，被告享有在3个月内进行诉讼、请求法院确认解除效力的权利，如果原告单独要求法庭越过以上程序，直接解除合同，则侵犯了被告的诉讼权利，因此原告的第一项诉讼请求不应得到支持；原告提出解除租赁合同的主张没有依据，因为原告至今尚欠被告关于租赁房屋改建、扩建工程款200余万元（扣除租金后，剩余200余万元），而原告只充抵了1年的房租，因此不存在被告违约的情形；租赁房屋是以被告对该房屋进行扩建、改建、装修为前提条件的，在装修、改建工程款未结算之前，原告不得、也不应该向被告单独主张租金；被告对租赁房屋享有使用权，使用权应由被告进行处分，被告的转租行为没有违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，也没有侵害出租人的任何权益，同时转租期间也未超过合同约定期。二、被告在本案中不存在违约情形，双方签订房屋租赁合同之前，曾约定被告对原告拥有的房产进行翻修、扩建、装饰，约定以此费用充抵房屋租金，被告的第一年50万元租金系以工程款充抵，双方对该约定已经进行履行，据被告测算，扣减原告主张的租金数额，原告仍欠被告翻修、扩建工程款300万元。综上，被告在本案中对原告享有债权，而约定了以债权充抵租金，故被告在本案中不存在违约情形。原、被告对翻修、扩建工程款应当进行结算，并以此作为本案审理的前提条件。被告请求法院在收到被告另案（建设工程合同纠纷）起诉的通知后，将本案中止审理，等待工程结算结果作为本案审理依据。
本案的争议焦点是：一、原、被告之间是否存在解除租赁合同的约定事由和法定事由；二、原告要求被告支付125万元租金有无事实根据和法律依据。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1.原、被告于2010年12月20日签订的《租房合同书》一份，证明原、被告之间形成房屋租赁合同关系，并约定了合同标的、租赁期限、年租金、租金交付时间和违约责任，合同的主要内容都具备，是合法有效的民事合同。被告对该份证据的真实性提出异议，认为合同书中“马承焕”的签名是伪造的，不是被告马承焕的字迹。对此被告于2014年4月3日，申请对该证据中其本人签名真伪进行司法鉴定，经本院委托吉林公正司法鉴定中心鉴定，2014年6月3日作出《司法鉴定报告书》，鉴定结论为“2010年12月20日《租房合同书》上乙方签名字迹‘马承焕’是马承焕书写”，原、被告对该鉴定结论均无异议。被告提出原、被告在签订该合同之前，曾作出过以工程款充抵租金的约定，原告对此不予认可，被告对该主张亦未向本院提交证据予以证明。
本院认为，该份证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告主张与原告存在以工程款充抵租金的约定，原告对此不予认可，被告未向本院提交证据予以证实，故被告的质证意见本院不予采信。
2.通知一份，证明因被告拖欠2年租赁费，原告于2013年5月31日向被告发出通知，通知被告交纳租金，如拒付视为房屋租赁关系自动解除。被告提出对该证据的真实性无法确定，且未收到过该通知，通知上的公章与《租房合同书》上的公章有区别。
本院认为，被告提出未收到过该通知，且对该证据的真实性提出异议，原告亦不能提交充分证据证明该通知已送达至被告，故本院对该证据不予采信。
3.2010年11月26日原告开具的收据，内容为：“人民币伍拾万元整，上款系：收一百货（三鼎大理石）房租费。会计主管：张艳超（签名）、经手人：马承焕（签名）”，证明被告已交纳50万元的租赁费。被告对该份证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为在租房第一年没有交过50万的租金，是原告出具了收条免除被告50万元租金，根据交易习惯推定，被告交款收据的原件应该在交款人处留存，因该笔房租费不是现金交易，是以债权（工程款）抵顶，所以该收据保留在原告处。原告认可不是现金支付，而是抵顶了修理房屋时原告应当承担的一部分修理费用，修理费用总价49万多元，不到50万元。
本院认为，被告在该收据上签名，且原、被告均认可系债权抵顶租金50万元，故对该证据本院予以采信，对被告已支付房屋租金50万元的事实予以确认。
4.珲房权证珲字第0247**号房屋产权证和土地使用权证各一份，证明原告对出租房屋拥有合法产权。被告对该组证据的真实性及证明内容均无异议。该组证据客观真实，与本案有关联性，本院对该证据予以采信。
5.证人李佳林、嵇春梅、关翠出庭证言。李佳林的证言内容为“我与原告系雇佣关系，2013年5月31日，我和嵇春梅、关翠、谢小芳、王宏斌等5、6个人，对珲春市原一百货楼下的门市房发了催交租金的通知，最后发给三鼎家具，我们把通知贴在门上，并给了马承焕一份，当时还想和马承焕照相，但马承焕不同意，当天马承焕的服务员也在场，我们在三鼎陶瓷城的吧台还放了一张。我们当天发放了7、8家，通知的内容都是一致的”。嵇春梅的证言内容为“我是原告的股东，2013年5月31日，我、李佳林、谢小芳等4、5个人到珲春市老一百货给欠我们房租的马承焕发送通知。我们对一百货楼下的门市房都发送了通知，最后到了三鼎家具送达，李佳林和我一起在门上贴了一张，也给了马承焕本人一份，马承焕收到通知后没有做任何表示，然后我就走了，其他人还在。当时给马承焕送达通知书后，我们让马承焕签收，签在通知书上，但马承焕拒签，所以没有签收”。关翠的证言内容为“我是原告公司董事长助理，2013年4月27日、5月31日我和我公司同事去给马承焕以及周边的门市送达通知，两个时间的通知是我亲手制作打印的。2013年5月31日我们去给马承焕送达时，在珲春老一百货正门门口贴了一份通知，内容大概是催要房租的事情”。
原告对证人证言无异议，认为上述证人证言足以证明原告向被告履行了解除合同的通知义务。被告认为三位证人与原告法定代表人嵇达义均有利害关系，证言内容不属实，被告未收到过通知书，三份证言不足以证实原告履行了通知义务。同时，原告履行通知义务是《中华人民共和国合同法》规定的法定义务，原告应当有充实的证据对其履行的义务进行证实，而不应当在本单位找职员进行证实。综上，被告请求法庭对上述证言不予采信。
本院认为，三位证人中，嵇春梅是原告公司股东，李佳林与关翠是原告的工作人员，三位证人均与本案的处理结果有利害关系，且被告对证言内容不予认可，故本院对上述证言不予采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1．珲春市百货大楼土建部分工程明细复印件2张，证明由原告的法定代表人嵇达义签字认可的土建部分工程总价是1138948元。原告要求被告提供证据原件，且认为该组证据与本案无关。被告未提供证据原件。
本院认为，被告未提供证据原件，原告质证意见成立，故本院对该证据不予采信。
2．照片16张，证明被告对租赁房屋重建前与重建后的状态，并证明被告进行的具体工程，同时证明原告与被告之间存在债务关系，被告对原告享有债权。原告对该组证据的真实性无异议，认为与本案无关联性。
本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，该照片不能直接证明其享有债权的事实，故本院对其证明目的不予采信。
3．工程总量明细一份，证明工程总价为4150871元。原告对该份证据不予质证，认为与本案无关。
本院认为，该份证据是被告一方制作，没有原告方的确认，原告对此不予认可，故该证据不能证明其主张，本院对该证据不予采信。
4．出资明细一份，证明原告向被告支付了部分工程款1349140元，并且将余款以租金的形式予以抵销。原告认为该份证据是被告自行制作的，与本案无关，对该份证据不予质证。
本院认为，该份证据是被告一方制作，没有原告方的确认，原告对此不予认可，该证据不能证明双方存在以工程款抵偿租金的约定，故本院对该证据不予采信。
5．（2014）珲民二初字第361号传票，证明双方关于租赁房屋进行扩建、装修合同纠纷一案，已由珲春市人民法院立案审理，因该案审理结果能够证明被告对原告享有债权，故本案应以扩建、装修纠纷一案的结果为依据，来确定被告是否构成违约，故被告申请本案中止审理。原告对该份证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该份证据无法证明其主张，另案由与本案无关，被告将传票作为证据，没有任何的意义。
本院认为，本案被告主张与原告存在用工程款抵偿房租费的口头约定，原告对此不予认可，被告不能提交充分证据证实口头约定的事实，被告仅证实其在被告处有债权，亦不能直接推定双方存在口头约定的事实，故被告的上述主张不成立，本院对证据不予采信。
经审理查明：原告系位于珲春市靖和街龙源路房屋（房屋产权证号：珲房权证珲字第0247**号，建筑面积2516平方米，房屋产权证、土地使用证登记在原告名下）的所有人。2010年12月20日，原、被告签订《租房合同书》，内容为“甲方：珲春市百货大楼有限责任公司，乙方：马承焕。经甲乙双方充分协商签订此租房合同书，具体事宜如下：一、乙方承租甲方位于吉林省珲春市靖和街（老一百货大楼）约2500平方米。二、甲乙双方协商决定租期为五年，即2011年1月1日至2015年12月31日止，乙方如续租，甲方要优先考虑。三、甲乙双方商定年租金为伍拾万元整，乙方须于每年年初先付房租，不得拖延，否则甲方有权收回房子。四、乙方在甲方租房内必须文明经营，乙方负责交付取暖费、卫生费。五、甲方负责楼房维修及各种设施正常使用的维修。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方不得擅自违约，否则所造成的经济损失由违约方负责，其他未尽事宜，甲乙双方另行协商。甲方：珲春市百货大楼有限责任公司（加盖公章）；乙方：马承焕（本人签名）”。2010年11月26日原告给被告开具收据，该收据由原告持有。收据内容为“伍拾万元整，收一百货（三鼎大理石）房租费。会计：张艳超；经手人：马承焕”，该笔租金并非原告交纳的现金，系双方协商用债权抵偿的租金，对此双方予以认可。此外，被告未向原告支付过租金。现原告诉至法院，以被告未按约定支付租金为由，要求解除租房合同，并要求被告支付租金125万元（自2012年1月1日至2014年6月30日租金）。被告认为，双方存在以被告应得工程款抵偿租金的口头约定，对此原告不予认可，被告未能提交充分证据予以证实。
另查明，2011年1月至2012年10月间，被告先后将上述租赁房屋分别转租八户。
本案在审理过程中，被告于2014年7月22日向本院递交书面申请，申请中止本案审理程序。理由是：双方签订房屋租赁合同是以租赁房屋进行扩建、改造为前提，以扩建、改造费充抵租金，但至今原告对工程款未予结算，被告认为原告尚欠工程款200万余元，对此被告已提起诉讼，另案的审理结果应作为被告是否拖欠租金的依据，故请求本案中止审理。经审查，本案与被告主张的装饰装修合同纠纷系两个法律关系，根据双方提交的证据不能证明两案具有关联性，本案无需以另案的处理结果为依据，故被告的申请，于法无据，本院不予准许。
本院认为：原、被告签订《租房合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。
关于应否解除原、被告于2010年12月20日签订的租房合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人，承租人的主要义务是支付租金。本案中，原告履行了交付租赁物的义务，被告仅支付50万元租金，至今尚欠大部分租金，没有按约定履行支付租金义务，构成根本违约。被告主张双方存在用被告在原告处的应得工程款抵偿租金的口头约定，本案中双方虽已履行一笔用债权抵偿租金的行为，但此后两年，双方均未履行用债权抵偿租金的手续。现原告否认双方存在用工程款抵偿租金的口头约定，被告亦未能提交充分证据予以证实其主张，故被告的主张本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方已约定“乙方须于每年年初先付房租，不得拖延，否则甲方有权收回房子”，双方在抵销50万元租金后，被告尚欠大部分租金，被告认为原告拖欠其工程款，双方曾作出继续以工程款抵销租金的约定，对此原告予以否认，且被告所提供的证据不足以证明其主张，故被告未支付剩余租金的行为，已构成约定解除合同的条件。被告主张原告提出解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，如果法院判决解除合同，将剥夺被告的抗辩权，该主张于法无据本院不予支持。被告主张因为原告至今尚欠被告关于租赁房屋改建、扩建工程款200余万元（扣除租金后，剩余200余万元），而原告只充抵了1年的房租，因此不存在被告违约的情形，租赁房屋是以被告对该房屋进行扩建、改建、装修为前提条件的，在装修、改建工程款未结算之前，原告不得、也不应该向被告单独主张租金。对此原告不予认可，被告未能提交证据证实其主张，故被告的上述主张本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，原告提出被告未经原告同意，将租赁房屋对外转租八户，违反该项法律规定，要求与原告解除租赁合同。被告亦不能向本院提交其转租已经过原告同意的证据，称其对租赁房屋享有使用权，在合同期内应由被告进行处分。被告的主张违反上述法律规定，故被告的上述抗辩主张，本院不予支持。
综上，原告要求解除双方于2010年12月20日签订的租房合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告应否支付房屋租金125万元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，本案中，原告要求被告支付自2012年1月1日至2014年6月30日的租金，共计125万元。被告称其对原告拥有的房产进行翻修、扩建、装饰，约定以该费用充抵租金，被告的第一年50万元租金系以工程款充抵，据被告测算，扣减原告主张的租金数额，原告仍欠被告翻修、扩建工程款300万元。但被告对该主张未提供证据证明双方之间存在继续以工程款抵销年租金的约定，被告的上述抗辩意见，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付租金125万元，于法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告珲春市百货大楼有限责任公司与被告马承焕于2010年12月20日签订的《租房合同书》；
二、被告马承焕于本判决发生法律效力之日起，立即向原告珲春市百货大楼有限责任公司支付租金125万元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16050元，其他诉讼费100元，合计16150元，由被告马承焕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 施 阳
人民陪审员 金光善
人民陪审员 崔元吉
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 孙 潇