北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04534号
上诉人（原审原告）北京双龙联合投资管理有限公司，住所地北京市丰台区南四环中路20号。
法定代表人韩冬华，董事长。
委托代理人徐波萍，女，1978年4月13日出生。
上诉人（原审被告）北京一汽轿车销售服务有限公司，住所地北京市丰台区南四环中路20号。
法定代表人王龙芳，董事长。
委托代理人刘清旺，北京市涌金律师事务所律师。
委托代理人任新宇，北京市涌金律师事务所律师。
上诉人北京双龙联合投资管理有限公司（下称双龙公司）、北京一汽轿车销售服务有限公司（下称一汽轿车公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第04606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人双龙公司之委托代理人徐波萍，上诉人一汽轿车公司之委托代理人刘清旺、任新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，双龙公司诉至原审法院称：2003年2月23日，我公司与一汽轿车公司签订了《房屋租赁合同》，约定一汽轿车公司承租我公司在丰台区南四环中路20号汽车展示中心范围内总面积为32×76平米的房屋。租赁期限自2003年3月1日至2008年2月28日，租金为50万元／年。2008年2月租赁合同到期后，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定一汽轿车公司租赁面积变更为4117.54平米，租期为2008年3月1日至2023年2月28日，租金的支付方式为半年付，租金调整为每年75万元。合同签订后，一汽轿车公司一直占用承租房屋，却从2009年3月开始拒绝向我公司支付租金，我公司多次催要，一汽轿车公司仍不履行合同义务。2011年汽车展示中心所占地块的所有权人北京嘉合久源投资管理公司（下称嘉合公司）就土地租金事宜对我公司提起诉讼，要求解除与我公司的租赁合同，一汽轿车公司作为次承租人参加诉讼，一审法院认定我公司因延期向嘉合公司支付租金应承担违约金836000元。但嘉合公司为提高土地租金，向我公司施加巨大压力，以解约、封店相威胁，最终在二审法院主持下，我公司与嘉合公司达成和解，我公司按照一审判决内容承担违约金及延期租金，我公司承租的“汽车展示中心”土地租金按照市场价格，从2012年5月起调整为540万元每年（包含一汽轿车公司在内的三个次承租人每年180万元）。因此，一汽轿车公司作为次承租人，所承租房屋的租金从2012年5月1日起调整为180万元每年，我公司将此变更通知一汽轿车公司，但一汽轿车公司并未按照新标准向我公司支付租金。2014年2月9日，我公司依据相关法律规定向一汽轿车公司寄发了《解除合同通知书》，一汽轿车公司于2014年2月10日签收。根据《解除合同通知书》，双方《房屋租赁合同》提前解除，一汽轿车公司应在2014年2月20日前腾退并向我公司返还房屋，同时支付拖欠的房屋租金及逾期利息。现我公司诉至法院，要求：1、确认我公司与一汽轿车公司所签《房屋租赁合同》已于2014年2月10日解除；2、一汽轿车公司将北京市丰台区南四环中路20号院内4117.54平米的房屋腾退给我公司；3、一汽轿车公司支付截止2014年2月20日的房屋租金5777330元及该房屋租金截止2014年2月28日的利息872147元；4、一汽轿车公司赔偿因拖欠租金给我公司造成的经济损失278667元；5、一汽轿车公司向我公司支付自2014年2月21日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每日8235元计算。
一汽轿车公司辩称：一、双龙公司无权解除《房屋租赁合同》，理由如下：（一）双方签订了多份《房屋租赁合同》，双方均未最终确认目前履行的是哪份《房屋租赁合同》。双方签订的三份《房屋租赁合同》，具体如下：1、租赁期限为20年（自2003年3月1日至2023年2月28日）的《房屋租赁合同》；2、租赁期限为五年（自2003年3月1日至2008年2月28日）的《房屋租赁合同》；3、租赁期限为15年（自2008年3月1日至2023年2月28日）的租赁合同。上述三份《房屋租赁合同》，20年租期的合同与15年租期的合同在2008年3月1日至2023年2月28日的租赁期限重合，但是，双龙公司一直未与我公司商定双方具体适用哪份《房屋租赁合同》，租金应当按照哪份合同计算。（二）我公司向双龙公司支付了高达7441515.98元款项，但双龙公司至今不与我公司确认地上物的归属问题，该部分款项，应当抵作租金。我公司另支付双龙公司租金4000352元，依据我公司的计算，我公司并不欠双龙公司的租金。1、我公司向双龙公司支付工程款金额高达7441515.98元，但双龙公司既不与我公司确认我公司所租赁房屋的归属，也不告知我公司所租赁房屋的价值，致使我公司支付给双龙公司的高额款项无法确定所购买的是什么。我公司认为，该7441515.98元款项应当抵作租金。我公司提交的审计报告中第3页已明确记载：“贵公司是代园区的各店垫付工程款，施工方向各店直接开具合法合规发票，然后贵公司与各店结算并收回代垫的工程款。”在第28页“其他应付款——一汽轿车”科目贷方年度发生额一览表中明确记载：“审计中我们注意到贵公司对收到‘一汽轿车’公司支付的园区建造工程款，在其他应付款——一汽轿车科目贷方核算，2002年至2009年总额为7441515.98元”，从审计报告中可以看出，我公司所支付的7441515.98元款项是双龙公司所租赁房屋的工程款，即房屋归我公司。但是，双龙公司至今也未与我公司确认所租赁房屋的归属。另外，地上建筑物的工程款总金额是多少，双龙公司从来没有向我公司说过，也没有出具过任何书面的工程验收报告以确认工程款总额。故此，我公司认为，我公司向双龙公司支付的7441515.98元应当与租金相抵销。2、我公司向双龙公司共支付租金4000352元。依据我公司的计算，我公司并不欠双龙公司的租金。依据审计报告的记载，我公司自2003年至2008年共支付双龙公司租金3250352元。另外，我公司还依双龙公司的要求向北京市丰台区大红门农工商联合公司（下称大红门公司）支付租金75万元，以上合计4000352元。另外，依据审计报告第28页的记载，我公司于2002年至2009年共支付双龙公司工程款7441515.98元。总计金额达11441867.98元。双方签订的租期为5年的《房屋租赁合同》租金标准为50万／年，租期为15年的《房屋租赁合同》租金标准为75万／年。即使按照上述标准，我公司所支付的租金，远远超过截止到目前的总额。故此，我公司并不欠双龙公司租金。（三）大红门公司向我公司出具了《关于土地租赁使用的说明》，我公司是基于此说明，后续才未向双龙公司支付租金。大红门公司系诉争土地的地主方，双龙公司是从该公司承租后，将部分土地转租给我公司，大红门公司向我公司出具了书面的说明，称“诉争土地”系归该公司所有，因双龙公司拖欠其租金，所以要求等待解决完拖欠款事宜后，三方再重新确定解决租赁事宜。并且，大红门公司也因双龙公司拖欠租金一事，向法院提出过诉讼，我公司作为第三人也参与了诉讼。可见，双龙公司对《关于土地租赁使用的说明》之事也是予以认可的。在大红门公司出具书面说明并启动诉讼程序的情况下，在双龙公司与地主方之间的纠纷没有解决完毕、三方未重新达成新协议的前提下，我公司有理由暂停支付租金，其行为也不属于违约。（四）基于维护社会稳定和促进地方经济发展的考虑，双方之间的租赁行为也不应解除。双龙公司在租赁的土地上建成的双龙怡合汽车展示中心园区，从建园之初我公司即入住，至今已10多年，且与其他几家4S店一起分担了双龙公司建设园区的公用部分的费用（如道路、绿化、变电站、喷泉、供暖、供水等）。截止至2013年，我公司就向地方政府纳税达1758.7万元。大红门公司起诉双龙公司解除租赁合同时，北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第11839号《民事判决书》第7页本院认为部分即认为：“双龙怡合汽车展示中心建园至今已有8年，已初具规模，解除合同不利于社会稳定和促进经济发展，综合考虑……本院不支持大红门公司解除合同的主张。”现双龙公司基于大致相同的理由和事实，要求解除与我公司之间的租赁行为，显然对于维护社会稳定以及促进经济发展、社会和谐等多方面都是不利的。（五）双龙公司在未向我公司催要租金之前，无权解除租赁合同。合同法第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双龙公司在《解除合同通知函》中称其向我公司多次催要租金，因我公司拒付，才解除租赁合同。但事实是，双龙公司从来没有向我公司催要过租金。双龙公司在没有向我公司催要过租金的情况下，直接通知我公司解除租赁合同，违反了合同法的上述规定。故此，双龙公司无权解除合同。二、双龙公司要求我公司支付迟延支付租金的利息和实际损失，没有事实和法律依据。首先，我公司认为，我公司并不拖欠双龙公司租金，且我公司自2009年后，因大红门公司出具的《关于土地租赁使用的说明》，也有理由暂不支付租金。双龙公司要求我公司支付迟延支付租金的利息872147元，既没有双方的合同约定，也没有法律规定迟延支付租金应当支付利息。故此，双龙公司要求我公司支付利息的诉讼请求，依法应当予以驳回。其次，双龙公司要求我公司支付因迟延支付租金而造成的实际损失278667元，该损失，双龙公司并没有证据予以证明。依据（2011）丰民初字第11839号《民事判决书》，1、双龙公司在答辩中并没有说其不支付租金是因我公司未支付租金导致的；2、法院审理查明部分认定，2007年11月始，双龙公司未按照约定支付租金，但此时我公司是正常支付租金的。3、法院审理查明部分还认定第三人宝辰雅致公司、宝辰伯乐公司、双龙精致公司自愿替双龙公司交纳违约金83.6万元。4、本院认为部分认为，第三人愿意替双龙公司偿还租金和违约金。该判决书的上述内容，显然不足以认定因我公司不支付租金导致双龙公司向大红门公司支付了83.6万元的违约金。双龙公司要求我公司承担实际损失278667元，没有任何事实和法律依据。三、双龙公司自2012年5月份起，将租金增加至180万／年，违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定。双方签订的三份《房屋租赁合同》，租金最高为75万／年，双龙公司在未经我公司同意的情况下，将双方之间的租金由75万／年增加至180万／年，违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定。至于双龙公司与大红门公司之间的租赁合同的变更，根据合同相对性原理，与我公司无关，不能约束我公司。另外，依据双龙公司与大红门公司之间签订的和解协议，双龙公司并不会因我公司未按180万／年支付租金，导致双龙公司多向大红门公司交付租金，也不会因此导致双龙公司承担任何违约责任。综上所述，双龙公司无权解除《房屋租赁合同》，我公司并不拖欠双龙公司租金，双龙公司无权要求我公司腾退房屋及支付房屋占用费，双龙公司将租金由75万／年增加至180万／年，违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定。请求法院依法驳回双龙公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：双龙公司与一汽轿车公司分别于2003年2月20日、2月23日以及2008年先后就同一诉争场地签订三份合同，上述合同内容均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效，双方均应依约履行。按照后合同效力优先于先合同的原则，可以认定双方在2003年2月23日签订的合同系对2003年2月20日签订合同的修改，租期变更为5年。到期后，双方在2008年又重新签订了《房屋租赁合同》，双方应按该份合同履行。大红门公司确实曾与双龙公司就租赁问题发生争议，在此情况下一汽轿车公司依据《关于土地租赁使用的说明》暂不向原告双龙公司支付租金，并不宜认定为违约。但一汽轿车公司作为案件当事人，在明知法院判决已生效，大红门公司与双龙公司继续维持租赁关系的情况下，仍然以所持《关于土地租赁使用的说明》和不知大红门公司与双龙公司所达成的和解内容为由不给付租金，法院不予支持。另外，一汽轿车公司与双龙公司签订《备忘录》，但从内容上可以认定《备忘录》仅是意向性文件，且一汽轿车公司未提供证据证明双方曾实际履行了《备忘录》的内容，故双方应继续按照双方的《房屋租赁合同》履行。因此可以确定一汽轿车公司有义务依照合同约定向双龙公司支付租金。针对租金支付问题，发票作为付款凭证，证明力应高于审计报告，且该审计报告存在由一汽轿车公司法定代表人支付审计费的情况，故一汽轿车公司依据审计报告主张其已向双龙公司支付租金3250352元，法院不予支持。一汽轿车公司向大红门公司支付了土地租金750000元，但未向法院提供证据证明该项租金与涉案合同有关，故一汽轿车公司主张此款项视为对双龙公司支付租金，法院不予支持。结合现有证据可以认定一汽轿车公司自2003年起共给付租金3100000元，其中本案诉争的2008年签订的《房屋租赁合同》项下的租金仅给付至2008年10月31日。虽然《房屋租赁合同》中约定一汽轿车公司承租双龙公司建设的房屋，但一汽轿车公司在之前的诉讼中坚称双龙公司系为其垫资进行建设。双龙公司对此亦不持异议。现一汽轿车公司在本案审理过程中却称诉争场地上建筑物归属双龙公司，故法院对其改称建筑物归属双龙公司，不予采信，即一汽轿车公司用其支付的工程款抵租金的主张，法院不予支持。一汽轿车公司曾在之前的诉讼中称1848119元用于抵消股权转让款。依照合同法的规定，抵消的通知到达对方之日起已经生效，而双龙公司对该抵消行为予以认可，因此一汽轿车公司在本案中又要求用上述款项抵消租金的主张，法院不予支持。综上，法院认定一汽轿车公司无正当理由拖欠租金，构成违约。基于本案情况，法院认定双龙公司享有单方解除权。首先，依照合同法第九十四条第三款、第二百二十七条之规定，承租人逾期给付租金经催告后，合理期限内仍然未给付的，出租人有权解除合同。现一汽轿车公司与双龙公司对是否进行催告存有争议。依据现有证据可以认定双龙公司曾基于合同无效主张占有使用费，因占有使用费与租金均系双龙公司基于一汽轿车公司占有使用诉争场地主张的费用，故法院认定双龙公司已经尽到催告义务，但一汽轿车公司在合理期限内并未给付欠付租金。其次，依照合同法第九十四条第四项之规定，承租人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，出租人有权解除合同。而依照合同法第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人签订合同的目的就是获取租金。现一汽轿车公司作为承租人自2008年11月起未给付租金，造成出租人签订合同的目的无法实现，双龙公司作为出租人享有解除合同的权利。双龙公司基于单方解除权，向一汽轿车公司发出《解除合同通知函》，要求解除《房屋租赁合同》，理由正当、程序合法。现双龙公司要求确认原被告所签《房屋租赁合同》已于2014年2月10日解除的请求，并无不当，法院应予支持。双龙公司要求一汽轿车公司支付租金5777330元，其中2003年3月1日至2004年2月1日的租金不属于本案涉及的《房屋租赁合同》项下租金，法院不予处理。另外双龙公司要求一汽轿车公司自2012年5月1日起按照每年180万元的标准支付租金，大红门公司与双龙公司所达成的和解，并无权变更双龙公司与一汽轿车公司之间的权利义务关系，即双龙公司无权依据其与大红门公司的和解协议要求一汽轿车公司按照每年180万元的标准支付租金，一汽轿车公司理应继续按照每年75万元的标准支付租金。故双龙公司的该项请求中，合理部分3733562元，法院予以支持，超出部分，不予保护。双龙公司要求一汽轿车公司支付上述租金的贷款利息，考虑到2012年6月13日法院作出了（2012）二中民终字第04507号民事裁定书，一汽轿车公司此后即应积极向双龙公司支付租金，而双方《房屋租赁合同》中并未约定一汽轿车公司逾期支付租金的违约责任，但一汽轿车公司逾期支付租金的行为确会给双龙公司造成经济损失，法院认为一汽轿车公司应自2012年6月13日起按照中国人民银行同期贷款利率向双龙公司支付逾期支付租金金额的利息作为赔偿。双龙公司要求一汽轿车公司赔偿经济损失278667元，其依据为双龙公司和大红门公司一案中其需向大红门公司支付的违约金，考虑到一汽轿车公司未向双龙公司支付租金的理由、期间和双龙公司拖欠大红门公司土地租金的时间，应认定一汽轿车公司未支付双龙公司租金与双龙公司向大红门公司赔偿违约金并无直接联系，故双龙公司的该项请求，无事实及法律依据，法院不予支持。双龙公司要求一汽轿车公司按每日8235元计算支付自2014年2月21日起至实际腾退之日止的房屋占用费，因一汽轿车公司至今仍占用涉案房屋，理应支付房屋占有使用费，但房屋占有使用费每日8235元的标准过高，法院参考《房屋租赁合同》中约定的租金标准，酌情确定房屋占有使用费应以每日3000元标准为宜。双龙公司要求一汽轿车公司腾退北京市丰台区南四环中路20号院内四千一百一十七点五四平米的房屋，鉴于双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，一汽轿车公司理应将涉案场地腾退给双龙公司。关于一汽轿车公司对涉案场地投资建房的问题，可另行解决。据此，原审法院于2014年12月判决：一、确认北京双龙联合投资管理有限公司与北京一汽轿车销售服务有限公司签订的租期为二○○八年三月一日起至二○二三年二月二十八日止的《房屋租赁合同》于二○一四年二月十日解除；二、北京一汽轿车销售服务有限公司于判决生效之日起三十日内将其承租的北京市丰台区南四环中路20号院内四千一百一十七点五四平方米的房屋腾退给北京双龙联合投资管理有限公司；三、北京一汽轿车销售服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京双龙联合投资管理有限公司二○○九年三月一日起至二○一四年二月二十日的房屋租金三百七十三万三千五百六十二元；四、北京一汽轿车销售服务有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿北京双龙联合投资管理有限公司截止二○一四年二月二十八日拖欠上述租金的利息三十四万四千二百四十六元；五、北京一汽轿车销售服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京双龙联合投资管理有限公司房屋占用费，自二○一四年二月二十一日起至北京一汽轿车销售服务有限公司实际腾退房屋之日止，按每日三千元标准计算；六、驳回北京双龙联合投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，双龙公司、一汽轿车公司均不服，上诉至本院。双龙公司同意原判第一、二、三、四项，但认为一审法院确认的占用费标准明显低于市场价格及其承租价格，损害了其权益，且《解除通知函》中已明确告知一汽轿车公司，如一汽轿车公司在解除后非法占用，将按2元／平米／天地标准收取占用费，故要求改判一汽轿车公司按照4931.5元／天的标准支付自2014年2月21日至实际腾退之日止的占用费。一汽轿车公司上诉主张：涉案地上建筑物系双龙公司所建，其有权以垫付工程款抵消租金；即使其拖欠租金，其也有正当理由暂不支付租金，双龙公司不享有单方解除权，也未在合理期限内要求支付租金，更没有尽到催告义务；解除合同将会使双方利益巨大失衡，不利于区域经济发展和社会和谐稳定；一审法院认定租金仅支付至2008年10月有误，酌定的房屋占用费标准过分高于租赁合同的约定，判决支付租金利息没有事实和法律依据，故要求撤销原判，驳回双龙公司的全部诉讼请求。
经审理查明：2003年2月20日，北京双龙怡合投资管理有限公司（后更名为双龙公司、甲方）与一汽轿车公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于北京市丰台区南四环中路20号北京双龙怡合汽车展示中心范围内的北京一汽轿车销售服务有限公司3S店的全部房屋，总面积为32×76平方米，租期为20年，自2003年3月1日至2023年2月28日，租金500000元／年。
2003年2月23日，北京双龙怡合投资管理有限公司（甲方）与一汽轿车公司（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于北京市丰台区南四环中路20号北京双龙怡合汽车展示中心范围内的北京一汽轿车销售服务有限公司3S店的全部房屋，总面积为32×76平方米，租期为5年，自2003年3月1日至2008年2月28日。租金为500000元／年。
2008年，双龙公司（甲方）与一汽轿车公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定“乙方自愿承租甲方投资建设的北京市丰台区南四环中路20号北京双龙联合汽车展示中心范围内的北京一汽轿车销售服务有限公司4S店的全部房屋，总面积为4117.54平方米，甲方承诺在本合同约定的租赁期限内将此房屋及停车场、周边道路、相应配套的附属设施等租赁给乙方”；第四条约定“租赁期为15年，自2008年3月1日至2023年2月28日……”；第五条约定“租金为750000元／年，租金的支付方式为：本合同签订之日交纳首期6个月的租金，以后各期租金每半年交纳一次”。
2011年，大红门公司以双龙公司拖欠2007年11月起的租金为由，将双龙公司诉至原审法院，提出解除双方之间签订的《合作合同》、双龙公司给付租金、违约金等多项诉讼请求。北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司、北京宝辰伯乐汽车销售服务公司、北京双龙精致汽车销售服务有限公司、一汽轿车公司作为第三人参与诉讼。2011年12月19日，原审法院作出（2011）丰民初字第11839号判决书，认定双龙公司确实拖欠租金，但因北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司、北京宝辰伯乐汽车销售服务公司、北京双龙精致汽车销售服务有限公司同意代双龙公司给付租金、违约金，且考虑到维护社会稳定和促进经济发展，驳回了解除合同的请求，判决双龙公司给付大红门公司租金六百万元、违约金八十三万六千元。大红门公司不服提出上诉，后与双龙公司达成和解撤回上诉。本院于2012年6月13日作出（2012）二中民终字第04507号民事裁定书，准许大红门公司撤回上诉。嘉合公司（原大红门公司）与双龙公司达成的协议主要内容为：北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司代双龙公司向嘉合公司缴纳了租金、违约金6836000元。双龙公司同意在一审判决基础上向嘉合公司支付1000000元。自2012年5月1日起，双龙公司和嘉合公司的租金标准变为每年5400000元，即北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司、北京宝辰伯乐汽车销售服务有限公司、一汽轿车公司三店每年租金各1800000元，期限自2012年5月1日至2032年5月1日。
2012年下半年，双龙公司将一汽轿车公司诉至原审法院，要求确认双方所签《房屋租赁合同》无效，并要求一汽轿车公司支付房屋占用费。2013年12月2日，双龙公司撤回该起诉。
2014年2月8日，双龙公司向一汽轿车公司发出《解除合同通知函》，载明：2003年2月23日我司与贵司签订了《房屋租赁合同》，约定贵司承租我司拥有使用权的丰台区南四环中路20号汽车展示中心范围内总面积为32×76平米的房屋（下称承租房屋）。上述租赁合同到期后，贵司仍拖欠2003年3月1日至2004年2月28日的租金，我司虽多次催要，贵司至今仍未支付。2008年双方就房屋租赁重新签署《房屋租赁合同》，约定贵司承租房屋面积增加至4117.54平方米，租期为2008年3月1日至2023年2月28日。我司在签署合同后即向贵司交付房屋，但贵司从2009年起就未能按时支付租金，截止今日拖欠租金已高达数百万元，虽经我司多次催要，但贵司仍不履行付款义务，严重侵害我司合法权益。租赁合同中承租方的主要合同义务就是按时足额交纳租金，贵司长期拖欠租金，经我司多次催要，仍拒绝支付。贵司的行为已严重违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》94条、227条的相关规定，我司依法行使合同解除权，正式通知贵司解除双方2008年签订的《房屋租赁合同》……。2014年2月9日，一汽轿车公司收到了该《解除合同通知函》。一汽轿车公司至今仍使用涉案房屋。
原审审理中，双龙公司明确其主张租金为2003年3月1日至2004年2月1日的租金150000元，2009年3月1日至2014年2月20日的租金5627330元。一汽轿车公司认为双龙公司无权解除合同，理由为：1、根据大红门公司的通知和其与双龙公司的协商，其无需向双龙公司支付2009年后的租金。2、其向双龙公司实际支付的款项已足够抵偿全部租金。3、即使一汽轿车公司欠付租金，双龙公司亦无权解除合同。
关于一汽轿车公司所指其无需向双龙公司支付2009年后租金的问题，一汽轿车公司提交：1、大红门公司在2009年10月17日出具的《关于土地租赁使用的说明》，其大意为因双龙公司拖欠大红门公司土地租赁金，现其不同意双龙公司转租，待双龙公司解决拖欠款事宜后，三方重新协商解决租赁事宜；2、（2012）二中民终字第04507号民事裁定书和复印费收据（2014年6月11日），证明大红门公司二审撤诉，但未说明理由，其在2014年6月11日才知道他们双方达成了和解；3、备忘录，其中载明“4、北京双龙联合投资管理有限公司分拆，按股比退出。各店地租直接向大红门公司交纳，具体由各店和大红门公司协商达成一致。5、三方自2009年5月31日起，针对上述条款尽快起草转股法律文件及变更法律文件、债务分担协议，和解备忘录协议，法律撤诉协议，配合协议双方尽快完成转股、变更的法律文件及协议”。双龙公司不认可证据1《关于土地租赁使用的说明》的真实性，认为《房屋租赁合同》的主体是双龙公司与一汽轿车公司，双方应依据合同履行。双龙公司认可证据2（2012）二中民终字第04507号民事裁定书和复印费收据的真实性，但认为该证据与本案无关，无论大红门公司是何理由撤诉，一汽轿车公司都应依约定支付租金。双龙公司认可证据3备忘录的真实性和合法性，但认为该备忘录内容并未履行，并称该备忘录是在2012年才签的。一汽轿车公司未就双方实际履行备忘录向法院提供证据。
关于一汽轿车公司向双龙公司所付款项的问题，双龙公司认可一汽轿车公司向其实际支付了租金310万元，并就此提供发票6张，分别为：2004年4月14日，600000元；2005年3月9日，750000元；2006年8月21日，500000元；2007年2月2日，500000元；2008年1月22日，125000元和625000元。一汽轿车公司表示该证据真实性无法确认。一汽轿车公司认为其向双龙公司实际支付的款项已足够抵偿全部租金，并就此提供：1、转账支票存根3张，分别为2004年4月12日，600000元，2006年11月30日，375000元，2007年11月28日，400000元；2、垫资抵欠协议一份，2004年11月21日，968200元；3、抵欠协议，2007年12月30日，229800元；4、审计报告，载明：2004年一汽轿车公司向双龙公司支付租金601687.8元、2005年一汽轿车公司向双龙公司支付租金806097.47元、2006年一汽轿车公司向双龙公司支付租金592568.6元、2007年一汽轿车公司向双龙公司支付土地租金500000元、2008年一汽轿车公司向双龙公司支付租金750000元，2003年至2008年双龙公司对一汽轿车公司的应付款项为7441515.98元，证明一汽轿车公司已向双龙公司支付租金3250352元，并垫付工程款7441515.98元；5、租金发票一张，2006年11月21日，收款人为大红门公司，金额为750000元，证明应双龙公司要求，一汽轿车公司直接向大红门公司支付了租金750000元；6、还款协议和说明，还款协议约定：甲方一汽轿车公司，乙方双龙公司，丙方北京一汽销售公司，约定丙方欠一汽轿车股份有限公司1781591元，乙方欠甲方66600元，甲方同意替丙方偿还一汽轿车股份有限公司的1781591元，乙方同意用甲方应付乙方的除物业管理费以外的土地租金、取暖费、空调费及其他全部同乙方发生的各种费用抵欠甲方替丙方支付一汽轿车股份有限公司的1781591元欠款。说明载明：北京一汽销售公司及原法定代表人王龙芳，截止2009年8月末，贵公司已偿还应归还我公司的全部欠款，双方债权债务关系终止。证明一汽轿车公司通过代北京一汽销售公司偿还一汽轿车股份有限公司欠款，向双龙公司支付1781591元；7、垫资抵欠协议3份，载明一汽轿车公司通过为双龙公司购置汽车的方式冲抵一汽轿车公司应付双龙公司的垫资工程款，2005年4月18日193800元，2005年4月22日225800元，2005年5月24日193800元，同时一汽轿车公司称其通过此方式共向双龙公司支付了744万余元，但只找到3份协议。双龙公司认可证据1转账支票存根、证据2垫资抵欠协议，证据3抵欠协议，并称该款项该公司均已开具发票包含在该公司出具的发票之中，一汽轿车公司的付款情况应以双龙公司出具的发票为准。双龙公司对证据4审计报告真实性不认可，亦不认可一汽轿车公司向其支付租金的金额以及用工程款垫付租金的问题，并称该公司并没有该审计报告，该公司确曾委托审计，但在审计过程中发现存在问题，遂未继续支付审计费，是一汽轿车公司的法定代表人向审计机构支付了审计费，才取得了该审计报告。双龙公司对证据5租金发票真实性不认可，并称一汽轿车公司向大红门公司支付租金与其无关。双龙公司对证据6还款协议和说明不认可，认为一汽轿车公司在其他诉讼中曾表示该款项用于冲抵一汽轿车公司法定代表人王龙芳的妻子王桂秋的股权转让款，并就此提交一汽轿车公司的证据清单、《股权转让协议》、《重新鉴定申请书补充意见》、企业变更登记申请书，证明一汽轿车公司曾主张用该款项冲抵一汽轿车公司法定代表人王龙芳的妻子王桂秋的股权转让款，而该《股权转让协议》已经实际履行完毕。双龙公司对证据7的真实性认可，认为该证据证明了双龙公司为一汽轿车公司垫付的工程款是垫资，而一汽轿车公司欲证明此款项应由双龙公司承担显然不能成立，并就此提交一汽轿车公司的答辩状一份，其中载明：“一、答辩人与双龙投资公司签订了实质上是双龙投资公司为答辩人垫付工程款的《房屋租赁合同》，后答辩人向双龙投资公司付清了地上物的工程款，答辩人承租范围内的土地上的建筑物依法归答辩人所有或答辩人有权占有使用。”一汽轿车公司认可审计报告确是由该公司法定代表人支付了审计费后取得的，但认为该审计报告内容真实。一汽轿车公司对证据清单、《股权转让协议》、《重新鉴定申请书补充意见》、企业变更登记申请书的真实性均表示认可，但认为一汽轿车公司法定代表人王龙芳在之前的案子中曾想用该款项抵股权转让款，但那个案子双龙公司撤诉了，不等于该款项已经抵了股权转让款，一汽轿车公司法定代表人王龙芳的妻子王桂秋确取得了原属一汽轿车公司的股份。一汽轿车公司对答辩状的真实性认可，但认为该证据不能说明应由该公司承担工程建设费用。
关于一汽轿车公司所称即使其欠付租金双龙公司亦无权通过发出《解除合同通知函》就直接解除合同的问题，一汽轿车公司提出如下意见：1、《房屋租赁合同》并未赋予双龙公司约定的解除权；2、双龙公司亦未依照合同法第九十四条、第二百二十七条的规定，要求一汽轿车公司在合理期限内支付租金。因此，双龙公司不享有解除权。3、双龙公司虽然曾起诉，但起诉内容系基于《房屋租赁合同》无效，要求给付占有使用费而非租金。因此起诉不应视为曾催要租金。4、基于维护社会稳定和促进地方经济的发展，《房屋租赁合同》不应被解除。双龙公司对上述主张不予认可，并认为其在2012年起诉一汽轿车公司的行为属于催告行为。
本院审理中，经本院询问，双龙公司称涉案汽车展示中心内包括8家4S店，每家的占地面积都差不多。一汽轿车公司为证明双龙公司无权解除租赁合同，提交了下列证据：1、原告双龙公司诉被告一汽轿车公司确认合同无效纠纷一案的庭审笔录，载明：“房屋是谁建的？原：我们建的。谁出的钱？原：我们出资的。被告给你们返还垫付款了吗？原：不清楚。被告，这个房子是怎么建的？被：是原告出资建的，我们返还垫付款。……原告，你的诉求3是主张占用费？原：是。是欠付的部分。原告，现在主张合同无效？原：是。被告什么意见？被：我们认为合同有效。如果合同不能支持无效，原告诉求有无变化？原：坚持合同无效”，证明双龙公司认可房屋是双龙公司出资建设，房屋属双龙公司，双龙公司在本案中只要求支付占用费，并没有要求支付租金的意思表示。2、京华时报报道，报道中4S店称园区涨70万租金无法接受，汽车园称4S店欠500万元影响经营，证明双龙公司逼迫其同意涨租金，不允许其进入园区，导致车辆堵在园区门口，并非催要租金。3、（2009）丰民初字第7101号民事判决书、（2009）丰民初字第7102号民事判决书，证明一汽轿车公司法定代表人王龙芳任法定代表人的北京凯百隆丰田汽车销售服务有限公司与双龙公司法定代表人韩冬华任法定代表人的北京双龙精致汽车销售服务有限、北京双龙尊雅汽车销售服务有限公司存在借款纠纷，直到2009年10月份，韩冬华才还清借款。4、一汽轿车公司获得的部分荣誉奖章，证明一汽轿车公司是一家正规的一汽马自达4S店，经营状况良好，在业内成绩斐然。5、一汽轿车公司现状照片，证明一汽轿车公司目前在正常的经营过程中，资产规模很大，解除合同，将会给一汽轿车公司造成巨大的经济损失。6、（2011）丰民初字第11829号案件答辩状及该案证据材料，答辩状载明：“答辩人（一汽轿车公司）认为，双龙公司承租范围内的部分土地上的建筑物是双龙公司为答辩人垫付工程款建设，答辩人已经向双龙公司付清了地上物的工程款，现该地上建筑物属答辩人所有或有权占有使用……2003年2月20日《房屋租赁合同》签订后，答辩人与双龙公司经协商约定：租赁合同约定范围内的地上物，按照实际建设费用计算，由答辩人以双龙公司垫付工程款（设备）款的方式向其返还……2009年1月1日至今的租金，根据答辩人提交的《还款协议》，答辩人有权以已经代双龙公司偿还案外人一汽轿车股份有限公司的欠款相抵。另外，鉴于大红门公司于2009年10月17日出具的《关于土地租赁使用的说明》，由于大红门公司作为土地权属人，不再同意将土地租赁给双龙公司，依据合同法的相关规定，答辩人有权终止支付土地租金”，一汽轿车公司在大红门公司与双龙公司的租赁纠纷案中，已经向双龙公司告知大红门公司不让其转租，在双龙公司完全解决拖欠款事宜后“三方”重新协商解决租赁事宜，我公司在该案中已经通知双龙公司以《还款协议》中的1848191元抵所欠租金。7、转账支票登记簿及银行转账记录，证明一汽轿车公司向双龙公司支付的是房租。8、白×清书面证言2份，证明密云城建十处与双龙公司签订了包括一汽轿车公司4S店的施工承包合同，工程款是双龙公司向密云城建十处支付的。
双龙公司认可证据1的真实性，但对证明目的不予认可；认为从证据2中可以看出其催要过租金，2012年时一汽轿车公司就知道涨租金的事情；证据3与本案没有关联性，不予质证；证据4不予认可，一汽轿车公司的销售状况并不好；证据5不予认可；证据6答辩状真实性认可，证明目的不认可，关于折抵欠租一节，2009年6月双龙公司持有的股份就已经转给了王龙芳的妻子王桂秋，1848191元已经折抵了股权转让款，一汽轿车公司不能用一个债权到处置地，且答辩状内容可以证明一汽轿车公司一直都认为涉案房屋应当由其建设，其对涉案房屋享有所有权；对证据7中的支票号和签字人没有异议，一汽轿车公司提交的登记簿只能证明对方交付的情况，不能根据其所登记的情况来认定用途，而是应当以双龙公司开具的发票为准；证据8，鉴于白×清不能到庭，对证明目的不予认可，双龙公司应该曾与密云城建十处签订过建设合同，但合同履行过程中发现钱不够，就让各4S店自己来承担建设工程款了，即出资人变成了各4S店。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2011）丰民初字第11839号判决、协议、起诉书、裁定书、《解除合同通知函》、《关于土地租赁使用的说明》、（2012）二中民终字第04507号民事裁定书、复印费收据、备忘录、收据、转账支票存根、垫资抵欠协议、抵欠协议、审计报告、还款协议、《关于土地租赁使用的说明》、证据清单、《股权转让协议》、《重新鉴定申请书补充意见》、企业变更登记申请书、答辩状、庭审笔录以及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然双龙公司与一汽轿车公司于2003年2月20日签订了为期20年的《房屋租赁合同》，但双方又于2003年2月23日对同一租赁标的签订了为期5年的《房屋租赁合同》，后合同应视为对前一合同的变更，双方应按照2003年2月23日所签合同履行。2003年2月23日所签合同到期后，双龙公司于2008年与一汽轿车公司续签了《房屋租赁合同》，租期延续到2023年2月28日，租金调整为每年75万元，双方均应严格按照续签的合同履行各自的义务。现双龙公司自认一汽轿车公司实际支付租金310万元，一汽轿车公司对此不予认可，主张根据审计报告所载其已实付租金3250352元，另其还应双龙公司要求直接向大红门公司支付租金75万元，故已付租金应为4000352元。因双龙公司对审计报告不予认可，且审计报告系一汽轿车公司法定代表人支付的审计费用，致使报告的客观性存疑，故仅凭此证据不足以证明一汽轿车公司实付金额达到3250352元。关于一汽轿车公司所述应双龙公司要求向大红门公司支付租金75万元一节，双龙公司否认曾委托一汽轿车公司直接向大红门公司交纳租金，且一汽轿车公司未能提供证据证明其向大红门公司交纳款项的用途及与本案的关联性，故本院对一汽轿车公司的该项主张不予采信。此外，一汽轿车公司提交的付款凭证所显示的已付租金总额尚不足双龙公司自认的310万元，故原审法院采信双龙公司自认的数额并无不当。
关于涉案地上物归属一节，因双龙公司对涉案土地享有使用权，故双龙公司要求腾退房屋并不必然意味着房屋属于双龙公司。在双龙公司诉一汽轿车公司合同无效纠纷一案中，一汽轿车公司在答辩状中及庭审笔录中均明确表示涉案地上物归一汽轿车公司所有，由双龙公司垫资建设，并表示垫资款已经偿还，该陈述可与多份垫资抵欠协议相印证，故综合本案的证据应认定涉案地上物应为双龙公司垫资为一汽轿车公司建设。一汽轿车公司要求用返还的垫资款冲抵租金，缺乏依据，本院不予支持。关于还款协议所涉及的款项，因一汽轿车公司已经用该笔债权折抵了股权转让款，且股权转让已实际完成，故本院对一汽轿车公司所述上述债权可折抵租金一节不予采信。关于一汽轿车公司称其有权暂不支付租金一节，虽然大红门公司在2009年10月17日向一汽轿车公司出具了《关于土地租赁使用的说明》，但大红门公司与双龙公司之间的租赁关系已经于2012年6月13日被法院确定应继续履行，一汽轿车公司作为该诉讼的当事人亦明知该事实，故一汽轿车公司在此后已无权继续以《关于土地租赁使用的说明》拒绝向双龙公司支付租金。双龙公司与一汽轿车公司均系独立的法人，一汽轿车公司以韩冬华任法定代表人的北京双龙精致汽车销售服务有限、北京双龙尊雅汽车销售服务有限公司与王龙芳任法定代表人的北京凯百隆丰田汽车销售服务有限公司之间的债务纠纷作为拒交本案租金的理由亦不能成立。
如上所述，一汽轿车公司自2003年起仅支付租金310万元，确实存在长期拖欠租金的事实。现双龙公司要求一汽轿车公司支付2009年3月1日至2014年2月20日期间的租金，于法有据，应予支持。但双龙公司要求一汽轿车公司自2012年5月起按照每年180万元的标准支付租金，与合同约定不符，一汽轿车公司应按照双方合同约定的标准支付租金。关于利息损失，因直到2012年6月13日法院才确认大红门公司与双龙公司之间的租赁合同继续履行，故在此日期之前一汽轿车公司有权依据《关于土地租赁使用的说明》暂不支付租金，但一汽轿车公司在此日期之后仍不及时拖欠租金，确实给双龙公司造成了一定的经济损失，原审法院按照中国人民银行同期贷款利率标准判决一汽轿车公司支付相应的利息并无不妥。
关于双龙公司是否享有单方解除权一节，根据已查明的事实，一汽轿车公司长期拖欠租金已构成根本违约，且一汽轿车公司已经收到了双龙公司发出的《解除合同通知函》，现双方对双龙公司是否进行过催告存有争议。首先，双龙公司在确认合同无效纠纷一案中，曾向一汽轿车公司主张过占有使用费，虽然占有使用费与租金所依存的法律基础不同，但均是基于一汽轿车公司占有使用涉案场地而产生的费用，故从一般大众理解上已可以认定双龙公司尽到了催告的义务。其次，从京华时报的报道中亦可以看出，双龙公司催要过租金，只是双方对租金的标准存在分歧。根据上述事实可以认定双龙公司已向一汽轿车公司催要过租金，依法享有单方解除权，故双龙公司要求确认双方的《房屋租赁合同》已于2014年2月10日解除，于法有据，应予支持。关于一汽轿车公司所述解除合同将会使双方利益巨大失衡，不利于区域经济发展和社会和谐稳定一节，因合同解除系一汽轿车公司违约造成，且一汽轿车公司始终不能取得双龙公司的谅解，一汽轿车公司以此拒绝合同解除缺乏法律依据，理由不能成立。
合同解除后，一汽轿车公司无权继续使用涉案土地，故理应将涉案场地及房屋腾退。关于涉案地上物，一汽轿车公司可另行主张权利。对于合同解除后实际占用期间的占用费标准，双龙公司认为原审酌定的数额明显低于市场价格及其承租价格，但根据双龙公司自述园区内共有8家面积差不多的4S店，故其所述理由缺乏依据；一汽轿车公司认为原审酌定的数额过高，但亦未提供充分的理由依据，故本院对双龙公司与一汽轿车公司的上述主张均不予采信，原审法院根据本案的实际情况并参考市场价格酌定的数额并未明显不妥。另，关于一汽轿车公司要求对白×清书面证言上的签字进行笔迹鉴定一节，因证人应出庭作证，而一汽轿车公司明确表示白×清拒绝出庭作证，仅对书面证言上的证人签名真伪进行鉴定亦无法确认证言能否被采信，故本院对一汽轿车公司的鉴定申请不予准许。
综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。双龙公司、一汽轿车公司的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费30149元，由北京双龙联合投资管理有限公司负担12404元（已交纳），由北京一汽轿车销售服务有限公司负担17745元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费49223元，由北京双龙联合投资管理有限公司负担9800元（已交纳70元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京一汽轿车销售服务有限公司负担39423元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 廖 慧
代理审判员 冷济光
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 董 红