成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第2555号
原告成都市向阳物业管理有限责任公司。
法定代表人干久强。
委托代理人黄琳，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人李珂，泰和泰律师事务所律师。
被告成都博杰市场经营管理有限公司。
法定代表人辛文军。
委托代理人郑晓，四川高新志远律师事务所律师。
委托代理人张盛，四川信言律师事务所律师。
原告成都市向阳物业管理有限责任公司（以下简称向阳公司）与被告成都博杰市场经营管理有限公司（以下简称博杰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月14日受理后，依法适用简易程序于2013年7月10日公开开庭进行了审理，因案情需要，本案转为普通程序，并依法组成合议庭。因本案的审理须以本院（2013）武侯民初字第4957号案件的审理结果为依据，本案依法于2013年10月16日中止审理。该案于2014年9月24日恢复审理后，本院于2014年10月20日公开开庭进行了审理。审理中，原告向阳公司的委托代理人李珂、黄琳，被告博杰公司的委托代理人张盛、郑晓到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人申请庭外和解无果。本案现已审理终结。
原告向阳公司诉称，2010年4月14日，原告与棕东小区业主大会委员会签订《物业服务合同》，约定被告应在每月20日前按每月每平方米3元向原告支付物业服务费。原告依约提供了物业服务，但被告从未向原告交纳物业服务费，截止2013年3月31日，被告已拖欠物业服务费442805.22元（具体为2010年1月1日至2013年3月31日共计39个月的物业服务费）。据此，原告诉至法院请求判令：1.被告向原告支付2010年1月1日起拖欠的物业服务费，暂计算至起诉时，被告拖欠的物业服务费为442805.22元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告博杰公司辩称，1.原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告无证据证明其系由业主大会选聘产生，被告从未参加选聘物管公司的业主大会；原告事实上未向被告提供物业服务，涉案物业农贸市场内公共区域的清洁工作、垃圾清运、出入秩序管理的等均由被告自行聘请人员完成；原告对涉案物业农贸市场的产权情况不知情也从未将物业服务费的收费标准告知被告。2.即使原、被告之间存在物业服务合同关系，原告未依法向被告进行书面催交物业服务费，也未通过业主委员会未督促被告交纳物业服务费，因此原告提起本案诉讼不符合法律规定，应予以驳回。3.即使被告应当支付物业服务费，原告的诉讼请求也不能得到全部支持。（1）被告仅是涉案物业农贸市场中1610.85平方米的业主，农贸市场其他面积的产权已在2007年-2008年期间出售，被告仅应对1610.85m2的物业交纳物业服务费；（2）原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，原告未提供证据证明其向被告催收过物业服务费。4.原告主张的物业服务费收费标准高于同一物业管理区域内其他同一物业类型商业用房的收费标准，不符合《四川省物业管理条例的规定》。
经审理查明，原告是位于成都市武侯区郭家桥北街5号棕东小区的物业服务企业，被告是位于成都市武侯区郭家桥北街5号棕东小区14栋1-2层农贸市场中建筑面积为1610.85m2的商业用房（摊位）的业主。
2005年12月19日，被告从四川向阳房产房屋开发公司处购买了位于成都市武侯区郭家桥北街5号棕东小区14号楼1-2层、建筑面积为3766.84m2（房屋所有权证载明的建筑面积）、性质为农贸市场的商业用房，并在此处经营管理农贸市场。2008年，被告陆续将上述农贸市场（建筑面积为3766.84m2）中的部分商业用房（摊位）出售，并办理了房屋产权登记。2008年9月24日至今，被告拥有上述农贸市场中商业用房（摊位）所有权的建筑面积为1610.85m2。
2010年1月5日，棕东小区业主大会作出决议，续聘原告为棕东小区提供物业管理服务。2010年4月14日，原告与武侯区棕东小区业主大会第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为棕东小区提供物业服务费，管理事项包括房屋建筑共用部位费维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理、公共环境卫生、向业主和物业使用人收取物业服务费、代收水、电、气以及生活垃圾处置费等；管理期限自2010年1月1日至下届业主委员会产生后并签订新的物业管理合同时止；物业服务费收费标准为电梯公寓一、二楼农贸市场按建筑面积每月每平方米3元收取，其他商业用房按建筑面积每月每平方米0.6元收取，支付时间为每月20日前。该合同附件一《棕东小区物业构成细目》将涉案农贸市场与棕东小区其他楼栋并列罗列，未标明农贸市场内包含的套数。被告自2010年1月1日起拖欠物业服务费至今。
2013年1月30日，原告通过国内特快专递向被告邮寄了要求被告支付截至2013年1月14日物业服务费共计372894.39元的函件。邮局于2013年7月12日出具《投递说明》，载明原告邮寄的上述函件已于2013年1月31日送达至被告，并由被告的杨姓工作人员签收。
2013年6月，棕东小区业主大会第二届业主委员会出具《情况说明》，载明其于2010年4月14日与原告签订《物业服务合同》，委托原告为棕东小区提供物业服务，从合同签订至今，原告一直按《物业服务合同》约定履行各项物业管理职责，包括小区日常保洁、安保、绿化、共用设施设备、市政共用涉及及附属物的定期维护、保养等，并达到合同约定的物业服务标准。
2013年7月11日，棕东小区业主大会第二届业主委员会出具《说明》，载明棕东小区业主大会选聘原告为棕东小区物业服务公司后，其代表业主于2010年4月14日与原告签订了《物业服务合同》，该合同将农贸市场作为一个统一整体，即物业服务公司负责农贸市场之外公共区域、公共设施的物业服务，对于农贸市场内部的保洁、市场管理等工作，未纳入物业服务公司的服务范围。
另查明，1.2013年10月16日，被告在本院起诉棕东小区业主大会第二届业主委员会，请求撤销棕东小区业主大会第二届业主委员会作出的选聘原告为棕东小区物管公司的决议，本院对该案作出（2013）武侯民初字第4957号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求，被告不服提起上诉，成都市中级人民法院于2014年9月9日作出（2014）成民终字第4063号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2.被告对农贸市场中的各摊位按月收取物管费，被告一直向原告交纳其管理的农贸市场的水电费。
以上事实有《房屋买卖合同》、房屋所有权证、房屋信息摘要、房屋产权信息清单、《物业服务合同》、《消防维保合同》及发票、清掏化粪池的发票、代收水电费票据、国内特快专递邮件详情单、《公司函》、《投递说明》、《情况说明》、《说明》、《证明》、（2013）武侯民初字第4957号民事判决、（2014）成民终字第4063号民事判决以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。
本院认为，一、关于被告是否应向原告交纳物业服务费以及交费标准。原告与棕东小区业主大会第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，该《物业服务合同》对双方当事人均有约束力，双方签订后均应按照合同约定享受权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，被告作为位于成都市武侯区郭家桥北街5号棕东小区14栋1-2层农贸市场中建筑面积为1610.85m2的商业用房（摊位）的所有权人，系棕东小区的业主，在棕东小区业主大会于2010年1月5日所作的关于续聘原告为棕东小区提供物业管理服务的决议未被撤销的情况下，棕东小区业主大会第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力，被告应当依法按照棕东小区业主大会第二届业主委员会所签订的上述合同享受其权利、履行其义务，即按建筑面积每月每平方米3元向原告交纳物业服务费，因此被告以其未参加选聘物管公司的业主大会为由主张原、被告之间不存在物业服务合同关系，理由不成立。被告抗辩认为原告未对涉案物业提供服务，按每月每平方米3元收取物业服务费的标准高于棕东小区其他同一类型商业用房的收费标准，对此，本院认为，首先，从棕东小区业主大会第二届业主委员会出具的《说明》来看，《物业服务合同》约定原告对农贸市场提供物业服务的区域是指农贸市场的外围公共区域，不包括农贸市场内部的保洁、管理，该意思表示与《物业服务合同》附件一《棕东小区物业构成细目》将农贸市场作为一个整体物业与棕东小区其他楼栋并列罗列、不标明农贸市场内包含套数的表述方式相互印证；其次，原告举示的《消防维保合同》及发票、清掏化粪池的发票、代收水电费票据可以与棕东小区业主大会第二届业主委员会出具的《情况说明》相互印证，证明原告对农贸市场外围公共区域提供了物业服务；最后，按常理农贸市场与棕东小区内其他商业用房的用途不同，存在较大差异，不属于同一类型的物业，因此本院对被告的上述抗辩主张不予支持。
依据本案查明的事实，在原告主张的被告欠交物业服务费的期间内，被告在涉案农贸市场中享有所有权的物业的建筑面积为1610.85m2，因此，本院确认按1610.85m2计算被告应向原告交纳的物业服务费。由于交纳物业服务费的义务主体为物业的所有权人，因此原告以被告系农贸市场管理者为由要求按整个农贸市场的建筑面积3766.84m2计算被告应交物业服务费，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于原告是否向被告书面催交物业服务费，是否有权提起本案诉讼。本院认为，虽然《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，但是由于物业服务企业与业主发生物业服务费纠纷的，有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起民事诉讼，而不应将物业服务企业的诉权建立在业主委员会催交的基础上，否则等同于以业主委员会的作为或不作为决定物业服务企业是否有权起诉，这将有损《中华人民共和国民事诉讼法》赋予民事主体的诉讼权利。因此，业主委员会的督促催告行为不是物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案中，虽然被告否认收到原告的书面催交函件，但是原告提供的向被告邮寄关于催收2013年1月14日前被告拖欠物业服务费的《公司函》的国内特快专递邮件详情单与邮局出具《投递说明》可以形成证据锁链证明原告就物业服务费已向被告书面催交，结合原告在庭审中明确其在《公司函》中所催交的物业服务费为2010年4月至2012年12月的物业服务费，不包括2013年1月的物业服务费，故原告有权就2010年4月至2012年12月的物业服务费提起本案诉讼。由于原告未提供其就2010年1月至3月、2013年1月起至今的物业服务费向被告书面催交的证据，故本院对原告要求被告支付2010年1月至3月、2013年1月起至今的物业服务费的诉讼请求不作处理，原告可在向被告进行书面催交后另行起诉。
三、关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”的规定，原告于2013年1月30日向被告邮寄《公司函》要求其交纳截至2013年1月14日所欠物业服务费，且有邮局的《投递说明》证明被告于2013年1月31日收到该函件，结合《物业服务合同》关于物业服务费的支付时间为每月20日前的约定，2011年1月份的物业服务费原告至迟应在2013年1月20日前向被告主张，因此，本院认为原告要求被告支付2010年1月至2011年1月期间的物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。
综上，被告应当按建筑面积1610.85m2每月每平方米3元向原告支付2011年2月至2012年12月期间拖欠的物业服务费111148.65元（1610.85m2×3元×23个月=111148.65元）。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告成都博杰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内原告成都市向阳物业管理有限责任公司支付物业服务费111148.65元；
二、驳回原告成都市向阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7945元（已由原告成都博杰市场经营管理有限公司预付），由原告成都市向阳物业管理有限责任公司负担3000元，被告成都博杰市场经营管理有限公司负担4945元，被告成都博杰市场经营管理有限公司在履行上述付款义务时直接支付给原告成都市向阳物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李佳梅
代理审判员 郭 静
人民陪审员 薛 峰
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 胡 悦