河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第7622号
原告杨丽佳，女，1980年1月19日出生，回族，现住秦皇岛市海港区金舍鑫苑********号。公民身份号码：×××。
委托代理人王静、徐桂华，河北百人合律师事务所律师。
被告麻岩，男，1978年12月8日出生，回族，现住秦皇岛市海港区上秦家园*****号。公民身份号码：×××。
委托代理人贾利敏，女，1952年4月6日出生，回族，现住秦皇岛市海港区上秦家园*****号，公民身份号码：×××。系麻岩的母亲。
委托代理人付志凌，河北昊海律师事务所律师。
被告田大兰，女，1970年7月11日出生，汉族，现住吉林省辽源市市委小区*******号，公民身份号码：×××。
委托代理人李占华，辽源市龙山区北寿街法律服务所法律工作者。
原告杨丽佳与被告麻岩、田大兰确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王静、徐桂华，被告麻岩的委托代理人付志凌、贾利敏，被告田大兰及委托代理人李占华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨丽佳诉称，原告与被告麻岩于2001年4月24日在海港区民政局登记结婚，婚后夫妻双方共同经营装饰材料生意。夫妻双方共同拥有上秦家园3-2-5号商品房一套，该房屋建筑面积161.47平方米，房屋产权登记在被告麻岩名下。2015年1月19日，被告麻岩在原告不知情的情况下，擅自将该房屋卖给了被告田大兰并办理了产权变更登记手续。被告擅自处分夫妻共同财产的行为，违反了有关婚姻法及合同法的相关法律规定，故原告特起诉至法院，请求判决：1、确认二被告签订的上秦家园3-2-5号房屋买卖契约无效；2、被告田大兰将上秦家园3-2-5号房屋产权恢复至被告麻岩名下；3、诉讼费用由二被告负担。
被告麻岩辩称，原告所述不是事实情况。事实情况是：一、涉案房屋系麻岩的婚前个人财产。1、麻岩父母从1995年开始即在秦市经营装饰材料生意，期间麻岩和姐姐一起给父母打工。在原告与麻岩婚后，原告也有过短暂帮忙的情况，但并非其所说的“双方共同经营装饰材料生意”。2、涉案房屋系由麻岩父母出资，因其二人年龄较大，无法贷款，因而于1999年12月15日以麻岩名义贷款购买，属于麻岩的婚前个人财产，麻岩对其享有独立的处分权。二、退一步讲，即使认定涉案房屋属于原告与麻岩的夫妻共同财产，也应根据不动产的善意取得制度认定买卖合同合法有效。由于田大兰对麻岩是否无权处分并不知情，麻岩与田大兰的房屋买卖合同系双方真实意思表示，田大兰交付了合理对价，房屋在交纳相应税费后办理了过户手续，双方买卖行为合法有效。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告田大兰辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，田大兰在购买涉案房屋时尽了合理审查义务，并且交付合理市场对价，签订了具有真实意思表示的房屋买卖合同，其行为符合合同法及合同法关于买卖合同纠纷案件的司法解释第三条第一款及婚姻法司法解释第十一条第一款的相关规定，不管麻岩是否有权处分涉案房屋都不影响合同效力，原告的第一诉请违背法律规定，被告在签订无违反法律强制性效力合同的前提下办理房屋过户登记,原告是否有处分权均不影响合同效力，购买人依据物权法应该取得该物权，依据以上事实理由原告的诉请不成立，法庭应予以驳回。
经审理查明，原告杨丽佳与被告麻岩1998年经人介绍相识并确立恋爱关系，2000年8月在秦皇岛举行结婚仪式，潘宪文参加了婚礼，2001年4月登记结婚，2009年8月13日在海港区民政局协议离婚，离婚协议书中关于财产协议：无（合理分配）。后于2009年10月14日办理了复婚登记手续。2014年6月杨丽佳起诉麻岩离婚，后经法院调解和好。2015年4月杨丽佳再次起诉麻岩离婚，2015年12月30日本院作出（2015）海民初字第2310号民事判决书，判决原告杨丽佳与被告麻岩离婚。财产部分未作处理。
位于秦皇岛市海港区上秦家园3-2-5号房屋由麻岩于1999年购买，房屋面积为161.47平方米、下房面积为28.02平方米、车库26.55平方米。首付164010元，贷款37万元，贷款期间为99年至2020年，月还款2561.93元。2012年6月25日麻岩与杨丽佳签订《财产协议书》约定，秦皇岛市海港区上秦家园3栋2单元5号161.47平米住房一套，系夫妻共同财产，各自拥有50%的产权。
2014年12月27日，麻岩作为卖方（甲方），田大兰作为买方（乙方）签订了《房屋买卖合同》约定，甲方将坐落于秦皇岛市海港区上秦家园3-2-5号面积为161.47平方米房屋（含下房一间、车库一间）以939900元的价格出售给乙方，关于房款的支付方式和时间：乙方在本合同签订时给付甲方购房定金40000元，2015年1月31日支付699900元，2015年12月31日支付140000元，余款60000元用来折抵甲方应付乙方的该房屋3年租金。因甲方需继续使用该房屋，乙方同意自其向甲方支付699900元的次日起，将房屋出租给甲方，租期3年，年租金2万元。原告对上述合同的形成时间提出异议并申请对笔迹的形成时间申请鉴定，后来撤回了鉴定申请。麻岩与田大兰于2015年1月19日办理过户时又签订一份房屋买卖合同，该合同约定价款为1100000元。办理产权过户产生的所有费用81006.52元都是麻岩交付的。关于房屋的购买过程，田大兰陈述，系通过于淑清知道麻岩要卖房，其对房屋很感兴趣，同于淑清、潘宪文来到秦皇岛见到麻岩，麻岩拿出一份房照，上面写的是麻岩的名字，于淑清问麻岩，你卖房子你媳妇知道不知道，是否同意，麻岩拿出离婚协议书，称房子是他自己的。为了核实协议书，2014年11月左右麻岩带其去档案局去看，核实之后去看了本案争议房屋，看了麻岩的房间，未发现女性的衣物和照片。
2015年1月18日潘宪文向田大兰账户转款20万元，2015年1月18日麻彦奎（麻岩的父亲）向田大兰账户转款8万元，2015年1月19日麻宏家（麻岩的姐姐）向田大兰账户转款17万元。麻岩的姐姐麻宏家作为证人出庭作证证明其中的25万元系其欠田大兰的材料款。田大兰于2015年1月19日向麻岩支付699900元，田大兰在收到本院向其送达的杨丽佳起诉其的起诉状后，于2015年12月30日向麻岩转款14万元。本案争议房屋现由麻岩占有使用。
2015年1月29日，被告麻岩将其名下的海港区民族路39号一层61、62、63号商铺过户到麻彦奎名下。2015年1月26日，被告麻岩将其名下的广场西路66号门市房过户到于淑清名下。
在第一次庭审时麻岩对2012年6月25日的《财产协议书》的质证意见为：真实性有异议，认为其从未签订此协议，协议中“麻岩”签字不是麻岩所签，退一步讲麻岩即使签订该协议，由于该房屋是麻岩的个人财产，其将涉案房屋约定为双方共同拥有，该种处分实质上属于赠与，与协议中陈述的固定房产不存在赠与的说法存在矛盾，另外根据合同法关于赠与合同的相关规定，该赠与由于没有进行相应的房产登记，因而赠与行为不成立，因此不具有法律效力，与本案没有关联性。经麻岩的申请，经麻岩、杨丽佳同意将《财产协议书》中的“麻岩”作为检材，送达回证及送达地址确认书上麻岩的签字作为比对样本。本院依法委托天津市天意物证司法鉴定所进行鉴定，经鉴定得出的鉴定意见为：检材中“麻岩”签名的字迹与样本中麻岩书写字迹是同一人书写。麻岩对该鉴定意见的质证意见为：三性没有异议，虽然系麻岩签名，但该协议书内容不是其真实意思表示，是在其无民事行为能力时签订的。麻岩提交了吉林省神经精神病医院住院病志一份，证明2011年2月21日麻岩因抑郁发作在该院住院治疗，症状表现为“思考能力下降”、“社会能力受损”“无自知力”，2月28日，“应家属要求”出院（当时是原告执意要求出院），出院诊断书医嘱为“坚持治疗”，说明并未治愈。其无自知力、思考能力下降、社会能力受损并未治愈的情况，说明其对于行为性质和后果的判断低于常人，因而其于2012年6月订立的“财产协议书”不是其真实意思表示，由于其没有民事行为能力，不能作为确认涉案房屋为夫妻共同财产的依据。杨丽佳对住院志的质证意见为：真实性有异议，当时陪麻岩住院的是原告，住院的原因是麻岩吸毒，潘宪文联系的吉林省精神病医院的才主任住院，住院主要是给麻岩戒毒，主治大夫姓才，而不是李更生，病案首页也能证实麻岩入院的科室是药物依赖科，麻岩入院的原因是麻岩对药物的依赖才入院治疗，诊断结果并非被告所述的精神病症状的抑郁症，而是非精神病症状的抑郁症，而且只住院七天，证明麻岩即使有抑郁症也不严重。病例的出院小结与麻岩的真实出院原因不一致，麻岩出院是因为其已治疗终结，而非应家属的要求办理的出院。且2011年2月份的治疗病案不能证明2012年6月25日原告与麻岩签订财产协议时正处于抑郁症发病期间。如果2012年还没有治好，那2015年麻岩与田大兰签订房屋买卖协议也应认定为无效。因此，该证据不能证实财产协议不具有合法性。麻岩表示2012年6月25日的《财产协议书》是在2014年6月杨丽佳起诉麻岩离婚时知道，但至今未对该协议的效力问题提起过诉讼。
麻岩父母及田大兰均为吉林省辽源市人，麻岩籍贯为吉林省辽源市。于淑清与潘宪文系夫妻关系，田大兰与潘宪君系夫妻关系，潘宪君与潘宪文系亲兄弟关系。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。2012年6月25日麻岩与杨丽佳签订《财产协议书》约定，秦皇岛市海港区上秦家园3栋2单元5号161.47平米住房一套，系夫妻共同财产各自拥有50%的产权。关于该协议的效力问题，被告麻岩认为协议上的“麻岩”非本人签字，但经鉴定是麻岩所签，后又提交2011年2月21日吉林省神经精神病医院住院病志一份。但该病例不能证明2012年6月25日签订《财产协议书》时麻岩的精神状况，且麻岩表示2014年就知道《财产协议书》但至今未对该协议的效力问题起诉过，故该协议书系麻岩与杨丽佳基于夫妻关系作出的内部约定，对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。麻岩抗辩本案争议房屋系其个人财产的抗辩理由不成立。
《中华人民共和国物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占2/3以上按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。那么在不动产的共有中，如果共有人之间没有约定，部分共有人未依法经其他共有人同意而擅自处分了该不动产即构成了无权处分。本案争议房屋系麻岩与杨丽佳的夫妻共同财产，麻岩个人无权处分。
麻岩、田大兰就本案争议房屋约定的价款为939900元，而税务部门的估价为1148654.14元，通常情况税务部门的估价低于实际交易价值，交易过程中产生的所有费用81006.52元都是麻岩交付的，麻岩交付虽然不违反规定，但不符合常理，麻岩实际取得858893.48元（939900元减去81006.52元），双方约定的价款与房屋的实际价值相差较大。
田大兰购买本案争议房屋之前，就与麻岩的姐姐麻宏家有业务往来。其从吉林省辽源市到秦皇岛购买房屋，应当尽到更加谨慎的注意义务，其虽称查看了本案争议房屋的产权证书、麻岩与杨丽佳2009年的离婚协议，但该协议中财产协议为：无（合理分配）。并未明确本案争议房屋归被告麻岩所有。田大兰还是未完全尽到谨慎的注意义务。
虽然被告麻岩与田大兰签订了房屋买卖合同，交付了价款并取得了房屋所有权证书，但是本案争议房屋为麻岩与杨丽佳的夫妻共同财产。麻岩自己无权处分、田大兰并非合理价款取得且购买时未完全尽到谨慎的注意义务；结合二被告《房屋买卖合同》的签订时间是在杨丽佳第一次起诉麻岩离婚调解和好后第二次起诉前、田大兰与于淑清系妯娌关系、田大兰购房款项的来源及支付情况，二被告就上秦家园3-2-5号房屋签订的买卖契约无效。被告田大兰应将上秦家园3-2-5号房屋产权恢复至被告麻岩名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
被告麻岩与被告田大兰就秦皇岛市海港区上秦家园3-2-5号房屋签订的买卖契约无效，被告田大兰于本判决生效后10日内将秦皇岛市海港区上秦家园3-2-5号房屋的产权（含下房一间、车库一间）恢复至被告麻岩名下。
案件受理费80元，保全费5000元，由被告麻岩负担5040元，被告田大兰负担40元，于本判决生效后7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 莫 军
审 判 员 许庆海
人民陪审员 吕凤玲
二〇一六年十二月八日
代理书记员 范宏娟