吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终299号
上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司长春分行。
负责人：李耀东，该行负责人。
委托诉讼代理人：高强，吉林功承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾庆华，吉林功承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:孙振华，男，汉族。
委托诉讼代理人：张原硕，吉林乾华律师事务所律师。
上诉人中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行长春分行）因与被上诉人孙振华房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信银行长春分行的委托诉讼代理人高强、曾庆华，被上诉人孙振华及其委托诉讼代理人张原硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信银行长春分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙振华诉讼请求或发回重审，诉讼费由孙振华承担。事实和理由：1.租赁房屋并未实际交付，双方交接钥匙的目的是为了方便比选和看房，中信银行长春分行没有实�占有、使用房屋，也从未与孙振华协商变更交付条件和方式，且其未预先开具发票。2.租赁房屋不具备交付条件，消防主机、消防水箱及500千瓦用电未配备。3.本案已过诉讼时效。
孙振华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
孙振华向一审法院起诉请求：2011年6月，双方签订房屋租赁合同，约定孙振华将其所有的坐落于吉林市船营区昌茂花园B号楼房屋出租给中信银行长春分行，用以开办中信银行吉林分行作为经营场所。合同约定租金每年600万元，租期10年。合同签订后，孙振华将租赁房屋的钥匙交给中信银行长春分行并协助其办理了用电等手续。但中信银行长春分行没有交付房租。经计算，截至2014年6月中信银行长春分行共欠付原告租金1800万元。现来院告诉，请求：1.判令中信银行长春分行�即支付租金1800万元；2.判令中信银行长春分行支付欠款利息损失216万元（自2011年6月至2014年6月按银行同期贷款利率6%计算）；3.中信银行长春分行承担全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：中信银行长春分行为在吉林市设立中信银行吉林分行，特成立吉林筹备工作组，经对三处房屋实地考察对比，选定吉林市昌茂花园B号楼作为营业场所。2011年5月23日，中信银行长春分行与孙振华签订房屋租赁合同。合同约定：孙振华将其所有的位于吉林市船营区解放大路昌茂花园B号楼网点出租给中信银行长春分行使用，租赁房屋总面积13662平方米（其中有偿租用面积4555平方米，剩余9107平方米免费使用），租赁价格为年租金598万元，租赁期限为120个月（自2011年8月1日起至2021年7月31日止）。2011年7月31日之前期间属于免租期，期内中信银行长春分行无须支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、供暖费、空调延时使用费等。孙振华应于合同签订后以书面形式通知中信银行长春分行进行房屋交接。租金的具体支付方式为：在租赁期内第一年8月1日至12月31日的租金8月份支付，以后租赁期内每年分两次支付当年租金，即1月中旬前支付当年1～6月份租金，7月中旬前支付当年7～12月份租金。孙振华保证在交房时，确保消防主机、消防水箱、500千瓦用电配备到位，预留具备使用条件的水、电、气、外网接口。
涉诉合同签订后，孙振华向中信银行长春分行吉林筹备工作组的工作人员陈安交付了房屋钥匙。2011年10月，孙振华因另案被限制人身自由，2011年12月9日被执行逮捕。2012年8月7日、8月16日中信银行长春分行以孙振华没有交付房屋为由以邮寄的方式向其发出解除房屋租赁合同书面通知，于8月8日、8月13日在房屋现场张贴了该通知，并分别于8月15日、8月21日在《吉林日报》予以刊登。2014年6月，孙振华将涉诉房屋另行租赁给他人。
另查明，2007年，涉诉房屋供水、排水、供热、消防、供电设施经有关部门验收合格。在涉诉合同签订以前，应中信银行长春分行的要求，孙振华于2011年5月6日以自己的名义办理了房屋产权证。涉诉合同签订时，吉林市昌茂花园小区建有5430千瓦容量用电设备，供电线路具备10千伏供电能力，涉诉房屋500千瓦容量供电设备配备到位。中信银行长春分行接收孙振华交付的涉诉房屋钥匙以后，没有向孙振华提供或向有关供电部门自行申报非居民新装用户用电的相关材料。本案拟成立的中信银行吉林分行于2013年获得银监部门批准。
一审法院认为，中信银行长春分行为在吉林市设立吉林分行开展�业与孙振华签订房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议焦点是：1.涉诉房屋是否已经完成出租实际交接；2.500千瓦用电容量是否配备到位并成为出租人是否存在根本违约进而导致涉诉租赁合同解除的条件；3.孙振华的起诉是否超过诉讼时效期间；4.中信银行长春分行是否应付租金或应付租金数额。
（一）涉诉房屋已经完成出租实际交接。在房屋租赁合同履行过程中，将交付房屋钥匙作为实际交接出租房屋的方式系社会公众普遍认同的惯常做法。本案中，在房屋租赁合同签订以前，中信银行长春分行专门成立筹备工作组，通过实地考察和对比，在初选的三处房屋当中最终选定了孙振华所有的涉诉房屋签订了租赁合同，说明中信银行长春分行对拟租房屋状况是否满足银行办公营业需要条件能够做到确定的了解。涉诉租赁合同虽然约定以书面形式通知承租人进行房屋交接，但在合同签订后，中信银行长春分行即接受了孙振华交付的房屋钥匙，并在孙振华起诉以前从未提出房屋不具备承租条件的任何异议，该房屋钥匙至今也没有向孙振华返还。另外，涉诉房屋相关验收手续齐全，满足建筑物正常使用的基本条件，完成个性化装饰装修后既可具备银行办公营业的使用条件。而中信银行长春分行亦未充分举证证明涉诉房屋尚有需要交接验收的特别事项。中信银行长春分行接受房屋钥匙至今未予返还的行为应当视为其已经以自己的行为表示对房屋已经实际交接的接受。故中信银行长春分行以此作为租赁合同解除的事由不符合常理，涉诉房屋没有实际交接的抗辩理由不予采信。
（二）涉诉房屋不满足500千瓦用电容量配备致租赁合同不能履行的抗辩理由不能成立。首先，涉诉房屋所在昌茂花园小区供电线路满足10千伏供电能力，在涉诉租赁合同签订当时已配有5430千瓦容量的供电设备。其中500千瓦容量的2号变电箱是该小区内距涉诉房屋最近的变电箱。故作为昌茂花园小区建设开发单位吉林市昌茂房地产开发有限公司在本案中关于涉诉房屋满足500千瓦用电容量配备专供的证言与客观条件相符，应予采信。其次，本案缺失否定涉诉房屋不满足500千瓦用电容量配备的前提条件。中信银行长春分行租用涉诉房屋是以开展银行办公营业需要为目的。作为正规的金融机构，在正常金融业务运营中，需要拥有长期稳定适合的办公营业场所，因此在用电费用支出上必然会以自己的名义办理用电开户手续，这样才能保证日常用电费用支出账目符合正规的财务管理制度和规程。而单位作为用电新装用户办理用电开户手续，需要向相关供电部门书面申请并同时提交产权证书、营业执照、法定代表人身份证明、经办人身份证明等材料，需要进行装饰装修的，还需提交施工图纸和施工方案等材料。本案中，中信银行长春分行始终没有在合同约定的装修免租期以及之后的起租期间直接或委托孙振华向相关供电部门提交上述材料办理新装用电开户审批手续。也正因中信银行长春分行没有履行上述新装用电开户审批手续，涉诉房屋是否不满足500千瓦用电容量配备无从谈及。第三，从客观上讲，涉诉房屋亦不存在不满足500千瓦用电容量配备的情况。一是在房地产开发领域或者用户用电办理方面，对于500千瓦用电容量配备的办理无论是新设还是增容，并非难以实现；二是孙振华在出租房屋以前已经应中信银行长春分行的要求，支出高额税费，将涉诉房屋办理至自己名下，充分体现了孙�华履行涉诉租赁合同的诚意和能力；三是如果涉诉房屋确实存在不满足500千瓦用电容量配备的合同履行障碍，中信银行长春分行必然将此作为解除合同的事由。然而事实上中信银行长春分行解除合同的书面通知中不见该项事由。四是本案拟成立的中信银行吉林分行于2013年才获得银监部门批准。因此，综合以上情况考量，中信银行长春分行在本案中以其解除合同书面通知中不见的事由作为抗辩孙振华诉请的理由不能成立，不予支持。中信银行长春分行应向孙振华支付涉诉房屋的租金。
（三）孙振华的起诉不超诉讼时效期间。中信银行长春分行发出解除合同通知之时，孙振华因另案被限制人身自由，对于中信银行长春分行通知解除涉诉租赁合同情况无从知晓，更无法向中信银行长春分行主张权利。另因中信银行长春分行解除合同的事由并不成立，本案阶段性房屋租金对应租期至2014年6月，因此孙振华的起诉不超诉讼时效期间。
（四）根据公平原则合理确定中信银行长春分行应付租金数额。虽然中信银行长春分行解除租赁合同的主张不符合法定情形，且有逾期未付租金的行为，但其确未实际使用该房屋用于经营。同时，因孙振华另案被公安机关采取强制措施期间，中信银行长春分行也无法向孙振华履行交付租金的合同义务。鉴于中信银行长春分行已经另行选定办公营业地点，本案租赁合同已经不存在履行可能，孙振华在2014年6月已将该房屋另出租给他人并未造成实际损失的进一步扩大。因此本院本着公平原则，考量当事人双方的利益平衡，以涉诉租赁合同约定的租金标准，合理确定应付租金从合同双方约定的起租日（2011年8月1日）起计算到中信银行长春分行通知合同解除日（2012�8月21日）合计658.62万元为宜，同时中信银行长春分行应当从2011年8月1日起至2014年6月1日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付孙振华利息损失。
判决：一、中信银行长春分行于本判决生效后7日内给付孙振华租金658.62万元及利息（从2011年8月1日起至2014年6月1日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；二、驳回孙振华的其他诉讼请求。一审案件受理费142600元由中信银行长春分行负担5万元，由孙振华负担92600元。
本院二审认定事实与一审法院认定事实相同。
本院认为：（一）关于孙振华的起诉是否超诉讼时效期间问题。孙振华二审提交了（2012）大刑初字第166号刑事判决书，用以证明其于2014年12月4日被取保候审，在此之前被限制人身自由。中信银行长春分行对该证据的真实�和证明问题均无异议。但在2014年6月，孙振华将涉诉房屋另行出租。该出租行为证明，2014年6月孙振华即可以处理涉诉房屋问题，亦应可以向中信银行长春分行主张租金。孙振华2015年3月3日向法院提起诉讼，距2014年6月未超过一年，故孙振华的起诉未超诉讼时效期间。
（二）关于涉诉房屋是否完成出租实际交接问题。中信银行长春分行在与孙振华签订房屋租赁合同后，接受了孙振华交付的房屋钥匙，至今尚未返还。虽然涉诉租赁合同约定以书面形式通知承租人进行房屋交接，但在房屋租赁合同履行过程中，将交付房屋钥匙作为实际交接出租房屋的方式系社会公众普遍认同的惯常做法，且在起诉以前中信银行长春分行从未提出房屋不具备承租条件的任何异议。中信银行长春分行接受房屋钥匙至今未予返还的行为应当视为其已经以自己的行为表�对房屋已经实际交接的接受。本案中，时任中信银行长春分行吉林筹备工作组工作人员陈安对收到钥匙时间的表述前后不一，先为签订房屋租赁合同后收到钥匙，后为签订房屋租赁合同前收到钥匙。在双方均无证据对此做进一步证明的情况下，考虑到陈安一审庭审时仍为中信银行股份有限公司的员工及本案拟成立的中信银行吉林分行于2013年才获得银监部门批准，本院认为交付钥匙时间在签订房屋租赁合同后具有高度盖然性。在合同已然签订的情况下，再对房屋进行比选没有意义，更不符合常识。本院对中信银行长春分行的双方交接钥匙的目的是为了方便比选和看房的主张不予支持。
（三）关于房屋租赁合同解除的原因问题。中信银行长春分行于2012年8月以孙振华没有交付房屋为由向其发出解除房屋租赁合同书面通知，但涉诉房屋已经实际�接，故双方签订的《房屋租赁合同》第7.5条并未成就，该解除合同通知到达孙振华不产生解除合同的效力。后，孙振华在2014年6月将该房屋另行出租，双方签订的《房屋租赁合同》解除。合同虽已解除，但双方的合同权利义务并未清算。中信银行长春分行主张：租赁房屋不具备交付条件，消防主机、消防水箱及500千瓦用电未按照合同约定配备。2006年1月18日，吉林市公安消防支队出具《建筑工程消防验收意见书》，该意见书载明涉诉房屋消防验收合格。根据当时国家标准─建筑设计防火规范（2001年版），应认定涉诉房屋具备消防主机和消防水箱等消防设施。至于500千瓦用电是否按照合同约定配备问题。首先，涉诉房屋所在昌茂花园小区供电线路满足合同要求的供电能力；其次，中信银行长春分行始终没有向相关供电部门申请办理新装用电开户审批手续，涉诉房屋是否不满足500千瓦用电容量配备无从谈及。反观，中信银行长春分行在孙振华起诉以前从未提出房屋不具备承租条件的任何异议；拟以涉诉房屋为营业场所的中信银行吉林分行于2013年才获得银监部门批准；中信银行长春分行未向孙振华支付房租。所以，房屋租赁合同解除的根本原因是中信银行长春分行拖欠房租。
（四）关于中信银行长春分行应付租金数额问题。虽然房屋租赁合同解除的根本原因是中信银行长春分行拖欠房租，但考虑到其确未实际使用该房屋用于经营；孙振华另案被公安机关采取强制措施期间，中信银行长春分行无法向孙振华履行交付租金的合同义务，一审法院从公平原则、当事人双方的利益平衡考虑，以涉诉租赁合同约定的租金标准，确定应付租金从合同双方约定的起租日（2011年8月1日）起计算到中信银行长春分行通知合�解除日（2012年8月21日）合计658.62万元，同时中信银行长春分行应当从2011年8月1日起至2014年6月1日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付孙振华利息损失并无不当。中信银行长春分行给付租金，孙振华应当开具发票。但在诉讼前，双方对合同的权利义务并未清算，没有确定应支付租金的数额，无法预先开具发票。
综上所述，中信银行长春分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66062元，由中信银行股份有限公司长春分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋�国
代理审判员 刘 阳
代理审判员 王 亮
二〇一六年十一月九日
书 记 员 李 镇