南京市玄武区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）玄行初字第49号
原告沈强，男，1969年9月7日生，汉族。
委托代理人任建国、曹云南，江苏君哲律师事务所律师。
被告南京市玄武区人民政府，住所地在南京市珠江路455号。
法定代表人徐曙海，南京市玄武区人民政府区长
委托代理人凌立玉，男，南京市玄武区人民政府副巡视员。
委托代理人金维，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告沈强诉被告南京市玄武区人民政府（以下简称玄武区政府）政府征收补偿决定一案，本院于2014年6月23日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭。因沈强等人不服玄武区政府房屋征收决定，向江苏省南京市中级人民法院提起诉讼，故本案中止审理。后于2014年12月16日恢复审理，本院于2014年12月31日公开开庭审理了本案，原告沈强及其委托代理人任建国，被告玄武区政府的委托代理人凌立玉、金维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月21日被告玄武区政府依法下达了玄政（2014）24号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定书》），作出如下征收补偿决定：一、根据江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对房屋及附属设施的评估和《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，给予被征收人该房货币补偿金额10%的补偿75904元；对承租人的货币补偿金额为：房屋货币补偿金额90%的补贴为683138元；搬迁补助费为1478元；临时安置费为9932元，共计694548元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿；室内设备拆移补助按宁政规（2012）17号文件规定的标准，以被征收房屋安装设备的种类和数量给予补助。二、被征收人玄武区房产经营有限公司、承租人沈强应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市玄武区xx街20号房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。
被告答辩时提交了证据材料和法律依据。证据有：
1、《南京市玄武区人民政府房屋征收决定（玄政征字（2013）2号）》（以下简称《房屋征收决定》）、《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》（以下简称补偿实施方案）及公示照片、江苏省高级人民法院2014苏行终字第0021号生效判决书。证明目的：被告作出征收决定及征收补偿方案均已公示，并已发生法律效力，两级法院的判决对房屋征收决定和房屋征收补偿实施方案的效力予以维持，被告按照征收补偿方案作出征收补偿决定是有依据的，并无不当。
2、公房承租证明、南京市国有土地上房屋征收调查登记分户表。证明目的：原告承租的房屋在征收范围内，并且在征收活动过程中已经对原告的房屋进行了调查登记。
3、选择房屋征收评估机构的通知、公告、公告照片、选定评估机构征求意见汇总表、摇号选择评估机构申请、选定公证书；评估机构营业执照和资质证书；证明目的：证明房屋征收部门依法选定评估机构，经摇号选定的评估机构为甲类信用等级的征收评估机构，依法开展房屋征收评估工作。
4、南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估结果表、征收评估结果的公告照片、南京市住宅房屋征收评估现场查勘表、现场拍摄的房屋照片、分户评估报告及送达回证。证明目的：（1）、证明评估机构到达现场查勘、拍照，因原告不配合，未能入户勘查；（2）、评估机构对原告房屋进行了评估，并出具了分户评估结果表和评估报告；（3）、区征收办依法履行了向原告送达评估报告的行为，但原告拒绝签收。
5、五次征收补偿协商记录，证明目的：证明征收实施单位的工作人员多次上门与原告协商，原告未能在征收补偿实施方案确定的签约期内与房屋征收部门达成补偿协议。
6、南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）玄征字（2013）137号“关于对于xx街地块重点危旧房改造项目沈强户未搬迁住户下发征收补偿决定的请示”，南京市玄武区人民政府玄政（2013）356号《征收补偿决定告知书》、送达回证；涉案的24号《补偿决定书》、送达回证、公示照片；证明目的：证明因原告未能在规定期限内签订补偿协议，区征收办向被告申请作出征收补偿决定，被告依照征收补偿实施方案及相关法律法规，依法作出征收补偿决定并予以公示，该补偿决定维护了原告补偿方式选择权，保障了原告的基本生活及合法权益。
被告提交的法律依据有：
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
2、《国有土地上房屋征收评估办法》；
3、《关于印发江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题规定的通知》；
4、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》；
5、《关于印发南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定的通知》；
6、《关于公布南京市国有土地上房屋征收评估机构信用目录的通知》。
原告诉称，被告作出的《补偿决定书》，存在认定事实有误、违反法定程序、存在诸多现实问题等多方面的问题，详细理由如下：
一、认定事实有误
1、征收目的虚假
玄武区政府在征收xx街地块时确定的征收目的是“危旧房、城中村”改造，这与该地块实际情况不符。因为xx街40号和42号是1993年的建筑，设计抗震设计为7度设防，根本就不是危旧房；原告坚决不同意xx街地块作为重点危旧房改造项目征收，与该地块的实际规划不符，被征收人了解到，根据南京市的规划，xx街地块将建德基四期，属于商业开发。因此，玄武区政府给出的征收xx街地块的征收目的是完全错误的，是一种欺骗行为，既欺骗市政府，也欺骗被征收人。其目的是赚土地差价，挣市政府关于危旧房改造土地转让17%的回扣。
2、房屋使用价值的评估结果失实
xx街地块地处南京市新街口地区四环路内，是南京市核心商业地区，在南京著名的德基商业范畴内，是南京市最重要的黄金商业地块。根据南京市的规划，该地块规划为商业用地，而评估公司以危旧房来评估，显然评估的前提条件就不对，因此，评估的结果也就严重失实。
二、违反法定程序
1、本次房屋征收不符合《国有土地上征收与补偿办法》第八条公共利益征收的规定，也没有按第九条广泛征求社会公众意见，经过科学论证等程序。没有及时将征收补偿方案进行论证并予以公告。
2、没有依据《国有土地上征收与补偿办法》第十条以及（2012）宁政规字第13号令第十二条的规定，公布征收补偿方案，并征求公众意见，征求意见期限不得少于30日，被告根本没有公布征收及补偿方案。
3、没有按照《国有土地上征收与补偿办法》第十一条的规定，将征求意见情况和根据汇总意见修改的情况及时公布。
4、听证会提出的6个问题没有解决。被征收的居民要求旁听听证会，被拆迁办组织的警察殴打，违规打人并致伤等事件均没有得到解决就草草公布方案，而且，此方案在90%的被征收人不同意、也不认可的情况下强行实施，不符合《国有土地上征收与补偿办法》第十一条、《南京市国有土地上征收与补偿办法》以及（2012）宁政规字第13号令第十三条的规定，根据听证会情况修改方案。
5、没有按规定公布征收方案。2013年5月7日公布方案时，没有公布征收方案的附图，xx街20号、22号、26号、40号和42号是否在规划图纸的红线范围，被征收人不清楚，也没有看到。
三、存在诸多现实问题
1、本次xx街征收户数公布不清楚，不严谨。
据南京市玄武区房屋征收管理办公室在2013年5月7日公布的征收补偿实施方案中，征收房屋户数是205户，而市住建局在2013年2月17日《关于“xx街40号、42号全体居民拒绝搬迁的报告”办理情况的回复》中，居民户数为179户，另外，《南京日报》2013年8月16日的相关报道中，居民户数为186户，本次xx街征收户到底是多少户？这样一个严谨的数字为何如此不清楚。
2、提供的征收置换房屋不能满足被征收户调换，不具备征收条件
这次区征收办提供的征收置换房屋仅仅只有100套，而且有20套是市场上中介公司的二手房源，根本没有办法保障被征收户有足够的调换房源。据先走的征收办设定的几户，每户大多要求置换房屋，有的还不止一套，按照这样估算，根本没有足够的房源给被征收人置换，保障不了被征收人的居住条件，所以，就目前情况还不具备征收条件。
3、征收补偿资金是多少、是否全额到账没有公示。
自征收决定公布到现在原告都没有看到相关征收补偿资金公告，按（2012）宁政规字第13号令16条公告期应该是20日。现不知道征收补偿资金是否到账？是否具有征收条件？
4、被征收户应该依法公平享受增加20%异地安置补偿标准。
被征收人的房屋是新街口四环路以内的住房，现按补偿置换到小营村，应该依法享受增加20%异地安置补偿标准。可是现征收办规定只准拿一套房屋的享有该权利，而对于虽然拿两套，但是置换房屋的价格在现在房屋评估价以内的居民，仍然不能享有20%异地安置补偿，这对于房屋面积大的被征收户显然不公平，被征收人用自己房屋卖的钱等额换取置换房屋，没有超过自己房屋的实际价格就应该可以享有，这个规定不合理、不公平。
5、小营村的安置房屋价格不符合南京市物价局的相关文件规定。
按南京市物价局（宁价服（2011）191号）文件的规定，小营村安置房屋价格是6260元／每平米，但区征收办卖给被征收人小营村的置换房屋价格却是9500元／每平米，虽然，按南京市物价局（宁价服（2011）191号）文件的规定，该地区房屋可上下浮动，但规定上浮最高不得超过3%。因此，9500元／每平米已远远超过了3%，这显然是不合理的，同一地块同样的房屋应该同等价格。
6、原告承租的xx街20号房屋的评估未按经营用房评估。
原告承租的xx街20号的房屋是经营用房，有合法的营业执照，符合工商、税务、卫生、消防、公安等各项管理制度，多年来一直是守法经营户。现玄武区征收办和其安排的评估公司根本没有入户勘察，就进行了评估，其评估程序不合法，价格不合理。
个人的利益和国家的利益是可以实现和谐共赢的，作为被征收对象的原告，本人也一直秉承着友好协商的态度，希望与被告等相关部门最终达成一致意见。同时，也希冀被告等相关部门能够最大限度地让利于民，保全公民的合法权益，最终实现双方和谐共赢的良好结局。
另补充意见为：省高院关于征收决定的判决书原告尚未收到，对原告来说尚未生效，本案不具备合法前提。2、征收决定违反了《国有土地上征收与补偿办法》，征收补偿的法定前置程序违法。3、评估报告在程序上、实体上违反了法律规定，按照普通住宅进行评估是不合理的，因此原告方认为征收决定应当依法撤销。
综上，原告认为被告作出的征收补偿决定违背客观事实，适用法律错误，且存在证据不足等情形，依法应当予以撤销。
原告起诉时提交的证据有：2份个体工商户机读资料，证明2008年时涉案房屋已经作为经营场所，经营五金器材，2010年时经营小吃。
原告提交的以上证据均为复印件。
被告辩称，答辩人作出的补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，依法应予维持。
一、补偿决定认定事实清楚
1、答辩人已作出征收决定，征收决定中包含征收补偿方案。
2013年5月7日，答辩人作出《房屋征收决定》，征收补偿方案已随征收决定一并公布，现该征收决定已发生法律效力。
2、原告承租的直管公有住宅房屋位于本次征收范围内。
经查，原告沈强承租的南京市玄武区xx街20号直管公房在此次征收范围内。同时，答辩人核实了区征收办提供的征收调查登记分户表、分户评估结果表及送达回执、房屋入户调查表、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。
3、原告未能在规定的期限内签订征收补偿协议。
依照征收决定及征收决定中的征收补偿方案，房屋征收部门与原告达成征收补偿协议的签约期限为2013年6月9日至2013年8月7日。在此期间，区征收办先后三次与原告协商征收补偿事宜。鉴于原告未能在签约期限内与区征收办签订补偿协议，区征收办遂依法报请答辩人对原告作出补偿决定。
4、区征收办依法对原告房屋进行了评估。
因原告与区征收办在规定时间内未能协商选定评估机构，故由市征收办组织通过公开摇号方式确定了江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（以下简称：金宁达恒公司）为本次房屋征收评估机构。金宁达恒公司对原告承租的直管公有住宅房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示。公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房屋评估报告转交给了原告。金宁达恒公司的报告显示：该房屋为被征收人玄武区房产经营有限公司所有，由原告承租使用，执行政府规定的租金标准，建筑面积29.56㎡，房屋评估价格为人民币759042元整，其中补偿被征收人75904元，补贴承租人683138元。评估结果公布、送达后，原告在法定期限内未向房地产价格评估机构申请复核评估。
二、补偿决定的程序合法
1、原告未能在签约期限内与区征收办签订补偿协议，区征收办遂报请答辩人作出补偿决定，符合法律程序。
2、答辩人收到区征收办申请后，核实了原告房屋及补偿的相关证据，并于2013年9月30日作出了玄政（2013）356号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》，送达原告，符合法定程序。
3、答辩人于2014年1月21日依法下达了《补偿决定书》，于同年2月22日向原告送达，并在征收范围内予以公告。
三、补偿决定适用法律正确
依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一款、第二十六条的规定，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，根据公示的《征收补偿方案》，答辩人作出《补偿决定书》，事实清楚，适用法律正确。
综上所述，答辩人对原告沈强作出的《补偿决定书》，认定事实清楚，程序合法，适用法律准确。答辩人据此要求贵院依法判决维持补偿决定，以维护正常的征收补偿工作程序。
经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
1、被告举证的第一组证据，对征收决定的合法性持异议，征收补偿实施方案和征收决定的时间均为2013年5月7日。被告提供的证据显示，征收补偿实施方案公示的时间是2013年5月8日，根据相关法律规定，征收补偿实施方案应当根据听证会的听证意见进行修改；原告没有发现征收决定作出后，根据听证会的意见公布修改过的征收补偿实施方案，被告举证的征收补偿实施方案，是最原始的，跟征收决定同一天发布的，因此原告认为该征收补偿实施方案不符合法律要求，不具有合法性。
2、被告举证的第二组证据，对证明的真实性无异议，但是从该组证据调查分户登记表可以明确涉案的房屋是有营业执照的，也就是说涉案房屋目前的用途不是普通的住宅，而被告将原告的房屋当做普通住宅进行评估，显然违背客观事实，这充分证明被告的征收补偿决定没有事实依据。
3、被告举证的第三组证据，对该组证据的合法性持异议，同前所述，征收决定是2013年5月7日发布，而在征收决定发布前，南京市征收办就发布了评估机构的通知，违反法定程序，行政行为的合法性是行政行为的基础，这不是一个小瑕疵，是违法问题，基于违法，后面选定的评估机构不具有法律效力。
4、被告举证的第四组证据，对该组证据的真实性、合法性均持异议，从被告提供的照片来看，涉案房屋明显是营业用房，也是有个体工商营业执照的营业用房，而评估报告的结果却是按照普通住宅进行评估的，显然不具有合法性，征收补偿决定的合法性不言而喻。
5、被告举证的第五组证据，对真实性、合法性均持异议，协商记录中的征收单位和个人所记载的人员与下面签字的人员不是同一人，而且下面证明人是新街口街道的，显然与本案有利害关系，所以协商记录的真实性、合法性不具备。8月12日的协商记录，在征收人的一栏里有一人无从查实，这样的协商记录无法作为证据。8月12日的协商记录明确显示，被告是知道涉案房屋是营业用房，而在评估时却按照普通住宅评估，这是典型的违法。征收补偿款计算审核单的真实性、合法性均持异议。
被告对原告提供的证据的质证意见如下：
对这两份证据的真实性不认可，一个物业项下不可能出现两个相冲突的营业执照，从现场照片来看，门头和店招显示的是“小马牛肉拉面馆”，根据协商谈判的记录来看，有一位跟本案无关的人员“小马”实际使用该房屋；证据的关联性、合法性都不认可，不能证明原告实际使用该房屋用于经营。
庭后，本院就原告提供的南京市玄武区沈强小吃店和南京市玄武区沈强五金建材商店的工商机读资料，到南京市工商行政管理局玄武分局长江路工商所调查相关的工商登记资料。南京市玄武区沈强小吃店和南京市玄武区沈强五金建材商店的工商登记资料显示，南京市玄武区沈强小吃店和南京市玄武区沈强五金建材商店的登记经营地点均为南京市xx街20号，经营地点为沈强所有的xx街20号，丘号为113149-4的私有房产，建筑面积为13.5平方米，并不是本案所涉的xx街20号，沈强所承租的公房。本院将此情况告知了沈强，沈强陈述其承租的公房实际在经营小吃，只是营业执照没有变更，并表示要将此事与律师联系，并离开法院，未在谈话笔录上签名。
本院经审查认为，原告提交的证据，与本案不具有关联性，不能做为本案的证据。被告提交的证据均是被告在行政程序中获得或形成，与本案待证事实具有关联性，且真实、合法，本院予以确认。
经审理查明，因xx街地块重点危旧房改造项目需要，被告于2013年5月7日依法作出了《房屋征收决定》，并制定了《补偿实施方案》，征收实施单位为区征收办，签约期为2013年6月9日至2013年8月7日。原告沈强承租的南京市玄武区房产经营有限公司的南京市玄武区xx街20号公房在此次征收范围内，区征收办对沈强承租的被征收房屋进行了必要的调查取证，获取了公房承租证明、征收调查登记分户表、房屋征收补偿金额分户评估表、现场勘察表、分户评估报告及送达回执、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。查明原告承租的坐落于南京市玄武区xx街20号房屋，登记的所有权人为南京市玄武区房产经营有限公司，建筑面积29.56㎡。经金宁达恒公司评估，该房屋评估补偿价格为人民币759042元，其中补偿被征收人75904元，补贴承租人683138元。因原告拒绝评估人员入户对被征收房屋进行勘查，该房屋室内的装饰装修价格未能评估。评估结果公布、送达后，原告在规定期限内，未向评估机构申请复核评估。区征收办为被征收人、承租人提供了货币补偿、补贴的补偿方式，区征收办与原告多次进行协商，因原告与区征收办意见不一，双方在签约期内未能达成征收补偿协议。因原告与区征收办在规定的签约期内未能签订房屋征收补偿协议，区征收办依法报请被告对原告作出征收补偿决定。2013年9月30日被告作出了玄政（2013）356号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》并送达给原告。根据以上事实，被告依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一、二款、第二十二条、第二十六条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，于2014年1月21日依法下达了《补偿决定书》，作出如下征收补偿决定：一、根据江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对房屋及附属设施的评估和《xx街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，给予被征收人该房货币补偿金额10%的补偿75904元；对承租人的货币补偿金额为：房屋货币补偿金额90%的补贴为683138元；搬迁补助费为1478元；临时安置费为9932元，共计694548元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿；室内设备拆移补助按宁政规（2012）17号文件规定的标准，以被征收房屋安装设备的种类和数量给予补助。二、被征收人玄武区房产经营有限公司、承租人沈强应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市玄武区xx街20号房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了原告行政复议和行政诉讼的权利。被告于同年2月22日向原告送达了《补偿决定书》，并在征收范围内予以公告。原告不服被告作出的《补偿决定书》，于2014年3月7日向南京市人民政府申请行政复议，南京市人民政府于2014年5月6日下达了（2014）宁行复第98号行政复议决定书，维持了被告作出的《补偿决定书》的具体行政行为。
原告沈强等人因不服被告玄武区政府作出的《房屋征收决定》，向江苏省南京市中级人民法院提起行政诉讼，江苏省南京市中级人民法院于2013年9月23日受理，并于2013年12月19日作出判决，驳回原告沈强等人的诉讼请求。沈强等人不服此判决，上诉于江苏省高级人民法院，江苏省高级人民法院审理后，于2014年11月11日作出判决，驳回上诉，维持原判，该判决现已生效。
本院认为，本案的争议焦点为被告对原告房屋征收补偿决定是否合法。
关于被征收房屋价值的补偿是否合法。xx街项目征收工作开始后，市征收办向社会发布了征收评估信息，确定了8家具有资质的备选评估机构，区征收办即时在征收范围内进行了公告。因征收范围内的被征收人在规定时间内未能通过协商选定评估机构，由市征收办组织通过公开摇号方式确定了金宁达恒公司为本次房屋征收评估机构。随后，金宁达恒公司对原告承租的南京市玄武区xx街20号房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示，公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房评估报告转交给了原告。评估机构的选定，对原告被征收房屋的评估，均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》、《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》的规定。经评估机构评估，原告承租的玄武区xx街20号房屋的评估价格为人民币759042元，其中补贴承租人沈强683138元；依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，被告以评估结果为补偿依据，确定原告被征收房屋价值的补偿金额符合规定。另原告在法定期限内，未依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条的规定向评估机构申请复核评估，是原告怠于行使自己的权利，因此所造成的法律后果应由原告承担。
原告沈强提出其承租的公房用于经营，经查，沈强承租的本市xx街20号公房中，并无领取营业执照的经营户，故原告沈强要求按经营用房评估其承租的本市xx街20号房屋价格的诉请，无证据证明，本院不予支持。
关于原告提出的对玄武区政府作出的《房屋征收决定》的异议，该《房屋征收决定》已经南京市中级人民法院和江苏省高级人民法院的一、二审判决，江苏省高级人民法院的判决已生效，故原告提出的上述异议，本院不予支持。
综上，被告做出的玄政（2014）24号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》的具体行政行为认定事实清楚，证据充分，程序合法完整，适用法律正确，原告作为被征收人的补偿安置合法权益已得到充分保障。故对原告要求撤销《决定书》的诉讼请求和理由，本院不予支持。
据此，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告沈强的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告沈强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 何 俊
人民陪审员 徐莹莹
人民陪审员 竺春燕
二０一五年三月十日
见习书记员 朱礼杨