安徽省马鞍山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）马执异字第00015号
异议人（案外人）：李良保，男，1953年11月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
申请执行人：马鞍山市花山区建筑安装有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：张有凤，该公司董事长。
被执行人：马鞍山市和雪建设投资有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：栾雪，该公司董事长。
被执行人：程志和，男，1970年12月24日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
本院在执行申请执行人马鞍山市花山区建筑安装有限责任公司（以下简称花山区建安公司）与被执行人马鞍山市和雪建设投资有限公司（以下简称和雪建设公司）、程志和建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年9月1日作出（2015）马执字第00189号《执行裁定书》拍卖被执行人和雪建设公司名下的位于博望区新合西路175号润和广场1-301及1-401房产。案外人李良保向本院提出异议。本院于2015年10月13日立案受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人李良保提出异议称：请求停止对本市博望区新合西路175号润和广场1-301房屋的拍卖行为。理由如下：2014年7月2日、9月26日，其与被执行人和雪建设公司分别签订了一份《协议》和《补充协议》，双方确定：截止2014年9月26日，和雪建设公司拖欠其购房款、借款等共计16568310元。如和雪建设公司在一个月内按月利率3%偿还了其欠款本息的全部或部分，则其同意解除与和雪建设公司签订的并经备案的编号为W201408372号《马鞍山市商品房预售合同》；如和雪建设公司不能在2014年10月26日前向其清偿欠款本息，则和雪建设公司按每平方米4000元的价格将编号为W201408372号《马鞍山市商品房预售合同》项下3630.23平方米的商品房出售给其并及时办理产权登记。同时约定，程志和对和雪建设公司上述债务承担连带保证担保责任，担保范围为主债务、利息、违约金、诉讼费、债务总额3%的律师代理费。另，2014年10月9日，和雪建设公司因资金周转困难，又向其借款20万元。协议签订后，和雪建设公司既未按约定付款，又拒绝按约定办理商品房产权变更手续，其遂于2014年11月20日向本市博望区人民法院提出诉讼。案经法院主持调解，双方于2014年12月26日达成调解协议，同日博望区人民法院作出（2015）博民一初字第00002号民事调解书，其中约定如和雪建设公司在2015年4月30日前不能清偿其购房款、借款等本息，则和雪建设公司依以本市博望区新合西路175号润和广场1-301号按每平方4000元并实行多退少补原则折抵给其。调解书生效后，2014年12月29日，双方就上述房屋办理了抵押登记，其为抵押权人。由于和雪建设公司未按生效调解书履行义务，其于2015年5月10日向博望区人民法院申请执行，请求如和雪建设公司不能按期清偿债务则将本市博望区新合西路175号润和广场1-301号房屋产权变更登记到异议人名下。综上，第一，本案申请执行人花山建安公司申请仲裁、依据的仲裁裁决书之生效、申请执行均在其提起诉讼、依据的调解书生效、申请执行之后；第二、工程款优先权行使是在抵押权、其他债权并存且不得对抗房屋买受人的情况下方可行使，申请执行人花山建安公司工程款优先权不得侵害其他权利人的合法权益。本案中，其早于2014年6月27日即与和雪建设公司签订了房屋买卖合同、办理了网上备案登记、交付了全部购房款，只是因为和雪建设公司未能按期办理变更登记才导致其向法院起诉，如和雪建设公司按调解书履行了办理产权变更登记的义务，其已经是案涉房屋的所有权人了，且其早于2015年5月10日已经向博望区人民法院申请强制执行，该案正在执行中；第三、花山建安公司申请财产保全的房屋除了案涉房屋外，还保全了其他建筑面积约11000平方米的房屋，另和雪建设公司没有申请保全的尚有6500平方米的地下室和其他约4000平方米的房屋，房屋面积总计达21500平方米，拍卖所得足以清偿花山建安公司1300余万元的工程款；第四、（2015）马仲案裁字第006号裁决书明确说明花山建安公司的工程款优先权在执行过程中，在无其他利害关系人提出执行异议的情况下方可实现，且该裁决书并没有明确裁决花山建安公司对案涉工程享有工程优先权。综上，请求法院支持其异议申请。
本院查明：花山建安公司与和雪建设公司、程志和建设工程施工合同纠纷一案，经马鞍山仲裁委员会仲裁，马鞍山仲裁委员会于2015年4月14日作出（2015）马仲案裁字第006号裁决书，后和雪建设公司、程志和未履行裁决内容，花山建安公司遂申请本院强制执行。本院在执行过程中，于2015年9月1日作出（2015）马执字第00189号执行裁定书，裁定拍卖和雪建设公司名下的位于博望区新合西路175号润和广场1-301及1-401房屋。案外人李良保提出异议，请求法院停止对案涉润和广场1-301房屋的拍卖。
另查明：在仲裁过程中，经花山建安公司申请，博望区人民法院于2015年1月20日对和雪建设公司名下的位于博望区新合西路175号润和广场1-301及1-401等七处房产予以查封。
再查明：李良保诉和雪建设公司、程志和商品房销售合同纠纷一案，经博望区人民法院主持调解，各方于2014年12月25日达成调解协议：一、解除李良保与和雪建设公司于2014年6月27日签订的《马鞍山市商品房预售合同》；二、和雪建设公司所欠李良保借款本息1500万元，于2014年12月25日返还李良保200万元，余款1300万元于2015年4月30日一次性返还李良保，并以1300万元为基数，自2014年12月26日起至2015年4月30日止，按月利率2%计付利息，于每月30日前支付，程志和对上述款项承担连带清偿责任；三、和雪建设公司如在2015年4月30日不能返还上述款项的本息，其以马鞍山市博望区新合西路175号润和广场1-301号房产按4000元／m2的价格抵付欠款（多退少补），由李良保向法院申请执行；四、双方当事人就本次纠纷无其他争议等等，博望区人民法院作出（2015）博民一初字第00002号民事调解书予以确认。2014年12月29日，李良保与和雪建设公司就案涉润和广场1-301号房产办理了他项权登记，抵押权为李良保，抵押人为和雪建设公司，债权数额为750万元。鉴于和雪建设公司未履行上述调解协议，李良保于2015年5月18日该调解书向博望区人民法院申请强制执行，该案正在执行中。
本院经审查认为：李良保对本院作出的对案涉房屋拍卖的执行裁定提出异议，实质是其主张对案涉博望区新合西路175号润和广场1-301享有的权利可以阻却法院的执行行为。第一，花山建安公司与和雪建设公司、程志和建设工程施工合同纠纷一案在仲裁过程中，依法进行了财产保全，对案涉房屋进行了查封，本院在执行该仲裁裁决一案中处分案涉房屋，符合法律规定；第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议审查，已登记的不动产的权利人按照不动产登记簿判断。根据不动产登记簿的记载，案涉房屋的所有权人为和雪建设公司，而非李良保；第三，博望区人民法院于2014年12月25日作出民事调解书确认“和雪建设公司如在2015年4月30日不能返还上述款项的本息，其以马鞍山市博望区新合西路175号润和广场1-301号房产按4000元／m2的价格抵付欠款（多退少补），由李良保向法院申请执行”，李良保也向博望区人民法院申请强制执行，但该生效民事调解书确定以房抵债是基于李良保对和雪建设公司的债权请求权，其权利基础仅为债权，案涉房屋的所有权仍属于和雪建设公司，故（2015）博民一初字第00002号民事调解书并不能排除本院对案涉房屋的执行；第四，李良保主张花山建安公司的建设工程优先受偿权侵害了其对案涉房屋抵押权的实现，但本院拍卖裁定仅系对案涉房屋的变价执行，并不涉及到各权利人受偿顺序及范围，故不属本案审查范围。综上，本院作出的对案涉房屋的拍卖裁定并无不当，案外人李良保提出的异议，依法不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条之规定，裁定如下：
驳回李良保的异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 宋 毅
代理审判员 艾海涛
代理审判员 戚冬冬
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 陈 鑫
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。