甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第501号
上诉人（原审原告）范永军。
被上诉人（原审被告）民勤县恒基房地产开发有限公司。
法定代表人杨录年，该公司经理。
委托代理人李珍祖，甘肃汇平律师事务所律师。
上诉人范永军因商品房预售合同纠纷一案，不服民勤县人民法院（2015）民民初字第613号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人范永军、被上诉人委托代理人李珍祖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2010年9月19日，原告范永军与被告民勤县恒基房地产开发有限公司（武威市翔达房地产开发有限公司）签订售房合同1份。合同约定原告以286720元购买“恒基家园”住宅小区住宅楼1套，建筑面积为102.4平方米。计划开工时间2010年10月10日，计划竣工时间2011年10月31日，房产证由被告办理，费用由原告承担。后双方发生纠纷，原告起诉被告民勤县恒基房地产开发有限公司（武威市翔达房地产开发有限公司）商品房预售合同纠纷一案经武威市中级人民法院调解，双方自愿达成协议，主要内容：一、民勤县恒基房地产开发有限公司（武威翔达房地产开发有限公司）向原告交付位于“恒基家园”住宅小区住宅楼1套；三、原告向被告交纳剩余房价款12000元；四、楼房面积根据测绘报告所确定，房屋价款根据测绘确认的面积依据相关规定多退少补。原告于2014年1月3日向被告交契税4300元，物业管理费1000元，楼房对讲系统1000元，维修基金3000元等。后被告要求原告交清楼房多修的面积6.35平方米的价款，双方不能达成一致。另查明，被告已向本院另行起诉，要求原告交清楼房多修的面积6.35平方米的价款，并承担办理房产证的费用。
原审认为，原告范永军从被告民勤县恒基房地产开发有限公司处购买商品房，被告理应按合同约定向房管部门提交办理房屋所有权证书的手续，并协助原告办理房屋所有权证书。关于原告要求被告赔偿逾期办理房屋所有权证的违约金2.1万元的诉讼请求，被告未向原告交付房屋所有权证，是由于双方因楼房多修面积的价款支付产生纠纷，并非单纯由于被告的原因，不属根本违约，且不是双方合同约定的违约情形，故依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决：一、被告民勤县恒基房地产开发有限公司于判决书生效后1月内向房管部门提交办理房屋所有权证书的手续，并协助原告办理房屋所有权证书；二、驳回原告范永军的其他诉讼请求。案件受理费325元，减半收取162.5元，由被告民勤县恒基房地产开发有限公司负担。
一审判决后，原审原告范永军不服，提出上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人于2014年1月3日将房屋交付于我，同时我向被上诉人交清了办理房产证的相关费用，但被上诉人未能按法律规定期限给我办理房产证，已构成违约，请求二审改判被上诉人赔偿逾期办理房屋所有权证的违约金21000元。
被上诉人辩称，原判认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的房屋所有权证已于2014年11月办理，由于上诉人未按房屋实际面积交清房款，房产证未向其交付，被上诉人不存在违约，请求驳回上诉，维持原判。
本案争议的焦点问题是被上诉人未向上诉人交付房产证是否构成违约，上诉人主张违约金的请求能否成立，违约金如何计算？
经核对，双方对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，被上诉人提交民勤县人民法院（2013）民民初字357号民事判决书一份、武威市中级人民法院（2013）武中民终字第441号民事调解书一份，证明一审判决驳回了上诉人要求办理房产证的请求，二审调解书无办理房产证的事项。经质证，上诉人对该证据的真实性无异议，但认为证据内容与本案无关。本院认为，以上证据能够证明经过诉讼被上诉人向上诉人交付了涉案房屋，房屋交付之前驳回上诉人要求办理房产证的请求与本次诉讼关于办理房产证的诉求并无矛盾。
被上诉人提交民勤县人民法院（2015）民民初字788号民事判决书一份，证明上诉人至今未向被上诉人交付判决确定的款项，其中房屋超出面积价款8085.5元、手续费307.2元、房屋所有权证登记费80元、工本费10元。经质证，上诉人对该证据真实性无异议，但认为其按判决内容交付时被上诉人拒收。本院认为，该证据形成时间为2015年7月7日，不能证明上诉人之前拒交相关款项，故与本案处理无关联。
被上诉人提交上诉人范永军房屋所有权证复印件一份，证明上诉人范永军的房屋所有权证已办理，因其未交清房款，未予交付。经质证，上诉人认为对真实性无法确认，且被上诉人一审时并未出示。本院认为，庭后被上诉人提供房屋所有权证进行了核对，可以证明被上诉人已于2014年11月20日将上诉人的房屋所有权证办理，现在被上诉人手中未向上诉人交付。
二审另查明，涉案上诉人范永军所有的房屋被上诉人已于2014年11月20日办理了房屋所有权证，面积为108.9平方米；被上诉人向民勤县人民法院另行起诉要求上诉人交清楼房多修的面积6.35平方米的价款、并承担办理房产证的费用一案，经民勤县人民法院于2015年7月7日作出的（2015）民民初字788号民事判决书确定，由上诉人给付被上诉人房屋超出面积价款8085.5元、手续费307.2元、房屋所有权证登记费80元、工本费10元。
本院认为，房屋出卖人按合同约定和法律规定向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人的最基本义务。本案被上诉人作为房地产开发商，在与上诉人签订房屋买卖合同后，因未能按约定期限交付房屋，双方发生纠纷，经武威市中级人民法院（2013）武中民终字第441号民事调解书调解处理，民勤县恒基房地产开发有限公司于2014年1月3日向上诉人交付了涉案房屋，同时上诉人向被上诉人交纳契税4300元，物业管理费1000元，楼房对讲系统1000元，维修基金3000元。因双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未建成，在合同中约定房产证由被上诉人办理，费用由上诉人承担，但未约定具体办理时间，被上诉人应当在房屋交付后，及时协助为上诉人办理房屋所有权证，被上诉人认为上诉人未按实际面积交清超出合同面积房款是上诉人未能取得房产证的原因，因双方合同约定的房屋面积是102.4平方米，根据被上诉人一审提供的2014年11月14日所作的测绘报告和二审中提供的房屋所有权证，涉案房屋实际面积为108.9平方米，故发生纠纷的原因应属被上诉人对房屋建筑面积变化所致，过错完全在于被上诉人，且被上诉人在2014年1月3日向上诉人交付房屋后，并未在合理期限内向房管部门提交为上诉人办理房屋所有权证的手续，对房屋面积进行测绘，亦未向上诉人提出交纳手续费、登记费、工本费的主张，更无法提出要求上诉人补交超出合同面积价款的数额，故上诉人未能按期取得房屋所有权证的原因完全在于被上诉人一方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…”，第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被上诉人应最迟在2014年4月4日协助上诉人办理并取得房屋所有权证，被上诉人于2014年11月对涉案房屋进行测绘并提交办理产权证，明显与以上法律规定不符，应向上诉人承担违约责任，因合同没有约定违约金，根据以上法律规定，按上诉人已付购房款总额262000元，自2014年4月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息，至上诉人主张的截止日2015年4月9日。根据二审查明涉案房屋所有权证被上诉人已办理，并由其持有，应由其直接向上诉人承担交付责任。综上，一审判决适用法律有误，认定被上诉人不属根本违约，驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销民勤县人民法院（2015）民民初字第613号民事判决；
二、被上诉人民勤县恒基房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向上诉人范永军交付房屋所有权证；
三、被上诉人民勤县恒基房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付上诉人范永军已付购房款262000元自2014年4月5日至2015年4月9日的利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行交付义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费122.5元，二审案件受理费325元，均由被上诉人民勤县恒基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德昌
审 判 员 周小鹰
代理审判员 张鑫山
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 周爱君