四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川19民终412号上诉人（原审被告）：南江县方圆房地产开发有限公司。住所地：四川省巴中市南江县下河街公园坝。统一社会信用代码：91511922744686949C。法定代表人：董放荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘代智，四川代智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张恩德，男，1963年4月14日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省南江县。委托诉讼代理人：何军，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。上诉人南江县方圆房地产开发有限公司（以下简称南江方圆房地产公司）因与被上诉人张恩德确认合同有效纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2017）川1922民初2135号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人南江方圆房地产公司法定代表人董放荣及其委托诉讼代理人刘代智、被上诉人张恩德的委托诉讼代理人何军参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南江方圆房地产公司的上诉请求：1.撤销（2017）川1922民初2135号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实不清。1.上诉人与被上诉人之间不属于投资合作关系。2013年3月7日，上诉人与被上诉人签订《项目拆迁合作协议书》，该协议对投资资金数额、投资资金回收有明确约定。根据法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。故被上诉人与上诉人之间签订的《项目拆迁合作协议书》及补充协议系借款合同，双方并非投资合作关系而是民间借贷。2.原审认定上诉人无力支付被上诉人投资款等款项，签订《商品房买卖合同（预售）》以房抵债是错误的。2015年3月12日签订的《方圆江都名城开发项目工程发包意向协议、拆迁投资合作的补充协议》约定：“对所有销售商品房源中用足额的房产（‘江都名城’3至7层）在以上资金尚未回收终结时提供担保，在该项目取得预售许可证时，办理抵押担保登记……”根据该约定，上诉人与被上诉人才在2016年9月9日签订《商品房买卖合同》，故签订买卖合同是为了履行协议中担保义务，其共同封户说明资产仍属公司，销售后被上诉人按比例陆续收款。被上诉人虽在一审中称该补充协议双方并未履行，但并未提供证据予以证明。3.原审认定上诉人应退还被上诉人投资款等款项共计4012.61万元错误。上诉人与被上诉人之间签订的《项目拆迁合作协议书》及其补充协议系民间借贷，根据法律规定，借贷双方约定的利率超过年利率24%的部分，不应支持。本案中《项目拆迁合作协议书》约定提供拆迁费用的每100万元回收50万元的红利计算方式已经超出年利率24%的法律规定，因此，对于超出部分不应支持。而原审未对双方实际借款金额及利息进行清算，就认定上诉人应退还被上诉人投资款等款项共计4012.61万元是错误的。二、原审适用法律错误。1.因被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借款后的让与担保，属于意思表示不真实，根据法律规定买卖民事法律行为应属无效民事法律行为，对于真实的担保法律行为是否有效，应适用关于该担保行为效力认定的法律规定。2.上诉人在项目运作期间，产生了大量债务，涉及的债权人、拆迁户债权多达几百人，上诉人为了实现其有优先受偿其他债权人权利的目的，与被上诉人签订《方圆江都名城开发项目工程发包意向协议、拆迁投资合作的补充协议》和《商品房买卖合同》使其目的得以实现，进而损害了其他债权人债权的利益，导致其他债权人的债权无法实现。故原审认定双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效错误。三、本案从公平的角度出发，一审法院应当对双方民间借贷法律关系进行审理，查明双方真实的借款金额及利息，进而维护双方的合法权益。虽然让与担保在实现方面没有典型担保物权所受之严格限制的制度优势，但存在让与担保债权人可能获得不当得利的危险。本案中，《商品房买卖合同》是否有效，都有可能导致不公平的产生，或者损害借款人的利益，导致其价值较大的担保物被无条件抵偿；或者损害出借人的利益，导致原本可以通过担保的方式获得全部债务清偿的期待落空。因此，本案中对双方债权债务进行清算是公平原则的最大体现。而原审未对双方债权、债务进行清算，依《项目拆迁合作协议书》等协议就认定上诉人应退还被上诉人款项4012.61万元，不仅违反法律规定，也显失公平。综上请求二审法院依法判决。被上诉人张恩德辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张恩德向一审法院起诉请求：1.依法确认原告张恩德与被告方圆公司签订的合同编号为2016004200的《商品房买卖合同》有效；2.由被告南江方圆房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月4日，被告南江方圆房地产公司拟将南江县南江镇公园坝小区G栋（即五金公司处）的地基整治及土建工程发包给原告张恩德承建，双方签订《工程发包意向协议书》，张恩德按照约定于协议书签订的当天向南江方圆房地产公司支付了承包诚意金150万元。2013年3月7日和2014年3月28日，南江方圆房地产公司与张恩德签订两份《项目拆迁合作协议书》，张恩德按约定投入1000万元进行了拆迁，南江方圆房地产公司出具了收到张恩德项目拆迁补偿费的收据3张，共计1000万元。2015年3月12日、2016年6月21日，南江方圆房地产公司与张恩德分别签订了《方圆〈江都名城〉开发项目工程发包意向协议、拆迁投资合作的补充协议》和《协议书》，约定南江方圆房地产公司与张恩德终止工程发包意向和投资合作关系，截止2016年5月30日，南江方圆房地产公司应退还张恩德诚信保证金（诚意金）150万元、支付保证金利息187.61万元、返还投资款1000万元、支付投资分红2375万元、支付补偿款300万元，共计4012.61万元。因南江方圆房地产公司无资金支付上述款项，经与原告张恩德协商，双方于2016年9月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定方圆公司将其开发修建的“江都名城”8楼3号以4000.00元/㎡的价格出售给张恩德，房屋面积318.88㎡，总金额127.552万元，2017年9月30日前交付房屋并办理产权手续。合同签订后，南江方圆房地产公司向张恩德出具了购房款收据，购房款以上述南江方圆房地产公司应向张恩德支付的款项中抵扣。现张恩德起诉要求确认与南江方圆房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效。另查明，南江方圆房地产公司分别于2015年6月12日、2015年7月13日、2015年7月16日、2015年8月11日依法取得了南江县南江镇“江都名城”项目的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》。一审法院认为：南江方圆房地产公司与张恩德签订《商品房买卖合同（预售）》，实质为南江方圆房地产公司将其开发修建的“江都名城”项目中的房屋出售给张恩德，用于抵扣双方合作期间南江方圆房地产公司应支付给张恩德的投资款、投资分红款、补偿款及应退还的保证金和利息。故本案的焦点在于南江方圆房地产公司出售房屋的行为，是否符合法律规定。一是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”南江方圆房地产公司在与张恩德签订《商品房买卖合同（预售）》时，已取得了“江都名城”项目的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，具备出售条件；二是张恩德与南江方圆房地产公司的法定代表人董放荣均在《商品房买卖合同（预售）》上亲笔签字，且还加盖了南江方圆房地产公司印章，应系双方真实意思表示；三是南江方圆房地产公司无证据证实案涉《商品房买卖合同（预售）》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。故案涉《商品房买卖合同（预售）》应属合法有效。据此判决：原告张恩德与被告南江县方圆房地产开发有限公司于2016年9月7日签订的编号为2016004200的《商品房买卖合同（预售）》有效。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法订立的合同合法有效。上诉人南江方圆房地产公司在依法取得商品房预售许可证后，与被上诉人张恩德签订的商品房买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。南江方圆房地产公司认为其与张恩德签订的投资协议实际是借款合同，约定商品房买卖的意思不真实，实际是借款的抵押担保。但投资协议约定的抵押房屋为“江都名城”3至7层，在资金尚未回收终结时提供担保，在该项目取得预售许可证时，办理抵押担保登记。而双方清算后实际签订的是商品房买卖合同而非抵押担保登记，买卖的房屋也不在投资协议所约定的抵押房屋范围之内，该行为显然不是投资协议约定的抵押担保；并且，双方是在对张恩德的投资进行清算后签订的商品房买卖合同，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形；同时，双方签订商品房买卖合同的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷的担保”的情形，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形下，该商品房买卖合同具有法律效力。因此，南江方圆房地产公司的该上诉理由不能成立。南江方圆房地产公司认为双方结算的投资款、投资分红款、补偿款及应退还的保证金和利息违反法律规定，用于抵扣房款显失公平，但双方对买卖房屋的单价、总价有明确约定，且符合当时、当地的市场行情，双方结算的款项总额并不影响商品房买卖合同的效力；南江方圆房地产公司如对投资款、投资分红款、补偿款及应退还的保证金和利息等有异议，可依法另行主张权利。综上所述，上诉人南江方圆房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人南江县方圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓东审 判 员 黎 明审 判 员 袁 梅二〇一八年四月十三日法官助理 张志民书 记 员 杨 洲