北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初3639号
原告李秀美，女，1962年1月17日出生。
委托代理人郑富钢，男，1963年2月8日出生，北京金泰物业管理有限公司职员，住北京市西城区。
被告北京崇开嘉信物业管理有限公司，住所地北京市东城区×××路×××号楼×××号，组织机构代码75332XXXX。
法定代表人贺杰，总经理。
委托代理人廉桂林，男，1961年2月18日出生，北京崇开嘉信物业管理有限公司副经理，住北京市东城区。
原告李秀美诉被告北京崇开嘉信物业管理有限公司（以下简称崇开物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理。依法由代理审判员张提担任审判长，与代理审判员范欠歌、人民陪审员刘爱军组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀美及其委托代理人郑富钢，被告崇开物业公司的委托代理人廉桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀美诉称：2008年7月,原告家的阳台雨水管与楼顶水泥板缝隙处大量雨水进入室内及楼下1302户。原告向被告报修，要求被告维修楼顶防水层。楼顶为防水层归被告管理，但被告以阳台内吊顶为由拒不维修。多年来，该处下雨就漏，被告拒不维修。防水层在楼顶，阳台吊顶在室内不影响维修防水层。漏雨处楼顶雨水水落口也是常见故障，但被告找借口不维修。常年被雨水泡造成原告损失。2005年及2013年的装修被雨水冲泡坏。2005年的复合地板泡坏，阳台墙面发霉。2013年底装修的室内壁纸被泡坏。2014年至2015年雨季楼顶防水层仍未修好，原漏水处仍漏水，且漏水加重。由防水层漏下进入保温层造成室内多处被雨水冲泡。结果室内及阳台壁纸多次被雨水冲泡，壁纸损坏。阳台雨水管与楼顶板交汇处照片可见这里是主要漏雨水处。原施工工程水钻钻孔后装雨水管，两者之间缝隙可见是楼雨水处，故应该维修楼顶。阳台吊顶上方是水泥板承重结构部分，漏雨水不能维修水泥板下方，如堵修会造成大量雨水进入保温层，室内会有更多漏水。2015年10月，被告起诉原告物业服务合同纠纷一案时，法官进行现场勘察所照照片可见，之前被告对防水层水落口进行了简单的维修以应急。当日下雨，漏水就很小。故原告诉至法院请求依法判令：1、被告向原告赔偿楼顶漏雨造成的室内壁纸损失3980元，更换壁纸处理墙面损失6750元，石膏线损失500元，阳台水晶地面损失1500元，搬家费2400元，装修期间租房损失5000元，以上共计20130元。2、被告尽快恢复本市东城区×××小区×××号楼×××单元的门禁系统及清理本市东城区×××小区×××号楼×××单元的楼道小广告。案件受理费由被告承担。
被告崇开物业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提供的照片显示的维修为2008年之前进行的维修。楼顶漏雨问题并非将楼顶的防水层抹一下就可以。2013年后被告再未对原告屋顶进行维修。2013年，原告对房屋进行装修时，被告跟原告联系进行维修，被告的工程人员到原告家中检查，阳台吊顶处通屋顶雨水管处，原告不让动阳台吊顶，被告就无法进行维修。被告从未说不给原告维修，至今未予维修是因为原告始终不让动阳台吊顶，故房屋继续漏水的责任应当由原告自行承担。
经审理查明：原告系北京市东城区（原崇文区）×××小区×××号楼×××单元×××号房屋的所有权人，该房屋建筑面积77.31平方米；被告系开发商委托的原告房屋所在小区的前期物业管理单位。
《×××物业管理公约》（1号楼～7号楼）的内容为：第二章物业使用和维修，第六条，业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修。业主发现房屋内属于公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理公司，并采取合理措施防止损失扩大。第七条，对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。相邻业主应配合物业管理公司必要时进行入户维修，如因此类维修而损坏业主利益，物业公司应予以修复。第三章物业管理服务A项：1、小区院内及各栋楼内公共部位的维修和环境卫生的清理维护；2、对共用设备、设施的养护和维修；6、为各栋各单元门对讲系统进行维护等。
2004年11月16日，被告（合同乙方）作为受托方与作为委托方的原告（合同甲方）签订《物业管理委托合同》。双方约定，被告对原告所有的×××小区×××号楼×××单元×××号房屋提供物业管理服务；在《×××物业管理公约》中列明各由乙方提供的各项管理服务；业主或物业使用房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托及时维修并合理收费。物业服务费的标准为每月每平方米1.15元（包括物业综合费每月每平方米0.5元、电梯运行维护费每月每平方米0.6元、水泵运行维护费每月每平方米0.05元）;共用部位照明费每年每户12元；垃圾清运费每年每户30元；甲方于入住时交纳12个月的各项费用，此后每年12月为收费月，每次交费时由乙方贴出公告；甲方违反协议，不按约定交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并收取违约金（从逾期之日起每日按应交费用的5‰）；委托期限为自2004年11月16日起至2005年11月15日止等。此后，被告继续提供物业服务至今。
2015年10月12日，因原告自2008年11月16日至2014年11月15日未交纳物业服务费，被告将原告诉至本院，要求判令原告支付其拖欠的物业费及违约金。该案件审理过程中，原告提出其因阳台雨水管处的漏水问题多年未得到解决，故未向被告交纳物业服务费。关于雨水管处的漏水问题，本院经审理，认为原、被告双方对于维修方案未能达成一致意见，导致维修不能进行，同时也导致始终未能查明漏水原因，原告主张被告未履行物业服务义务，缺乏依据，故未采信原告的抗辩意见。原告不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。二审法院经审理，认为被告对原告所反映的阳台雨水管漏雨问题曾多次上门查看，要求原告拆除吊顶以配合查找漏水点，原告认为无需拆除阳台吊顶不同意配合检查，要求被告先对楼顶雨水水落口等设施进行排查。由于双方对维修方案未能达成一致，致维修无法进行；关于漏水原因，原告既不同意按被告的方案拆除吊顶，也不申请漏水原因鉴定，故无法认定被告承担维修不利的责任。二审法院维持原判，驳回上诉。
关于雨水管处的漏水问题，原、被告双方陈述与前案一致。另，被告称，对于其他业主家的漏水问题的处理情况为进屋综合检查漏水点、检查的过程中分析水管粗细、漏雨地方的宽窄，然后把防水层的雨水管截断拿出，将雨水管处的防水层刨开重做，之后再将雨水管装进去，并与下面的雨水管接上，从楼顶再次做防水，即不再漏水；原告家的漏水情况与其他业主家一致，但原告拒不配合打开吊顶以便检查漏雨位置及维修。原告称，被告所述均系借口，不需要拆吊顶，只需维修楼顶即可。经释明，原告对漏水原因及维修方案不申请鉴定。
庭审中，原告称，原告家自2008年开始漏水，原告于2013年对房屋进行了装修，原告不向被告主张因2008年漏水造成的屋内复合地板、墙面及窗帘损坏等损失。本案中，原告仅主张2013年之后漏水造成的壁纸、墙面、石膏线、阳台水晶地面的损失，及维修可能发生的搬家费及房屋租金等损失。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《物业管理委托合同》，《×××物业管理公约》，（2015）东民初字第16136号民事判决书，（2016）京02民终49号，照片和庭审笔录等在案为证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，被告系开发商委托的前期物业单位，并与原告签订有《物业管理委托合同》，为原告提供物业服务。该合同是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自义务。双方在合同期满后虽未续签合同，但被告继续为该小区提供物业管理服务，应当履行物业管理的相关义务。根据双方陈述，被告对原告反映的雨水管漏水问题曾多次上门查看，要求原告拆除阳台吊顶予以配合查找漏点，原告认为无需拆除吊顶不同意配合检查，要求被告先对楼顶雨水水落口等设施进行排除检查。由于双方对维修方案达不成一致意见，致使维修无法进行。物业公司履行维修义务时，业主负有积极配合的义务。关于原告家阳台雨水管处漏水的问题，被告多次上门查看，被告维修前要求进行必要的检查并不为过，而原告却拒绝拆开吊顶配合检查及维修，导致漏水部位至今未予维修。因原告拒绝配合维修，2013年及2014年继续漏雨所造成的扩大损失，应当由原告自行承担，故本院对原告主张赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告恢复本市东城区×××小区×××号楼×××单元的门禁系统的诉讼请求，根据《×××物业管理公约》第三章物业管理服务的约定，被告负有为各栋各单元门对讲系统进行维修的义务，原告的该项诉讼请求理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告对本市东城区×××小区×××号楼×××单元楼道公共部位小广告清理的诉讼请求，根据《×××物业管理公约》第三章物业管理服务的约定，被告负有清理各楼内公共部位的维修和环境卫生的清理维护义务，楼道的小广告影响楼道的环境，被告应负责粉刷清理，故原告的该项诉讼请求理由充分，本院予以支持。被告不同意维修门禁系统及清理小广告的理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，判决如下：
一、被告北京崇开嘉信物业管理有限公司于本判决生效后三十日内维修北京市东城区×××小区×××号楼×××单元的门禁系统；
二、被告北京崇开嘉信物业管理有限公司于本判决生效后三十日内对北京市东城区×××小区×××号楼×××单元楼道的小广告进行清理粉刷;
三、驳回原告李秀美的其他诉讼请求。
案件受理费176元，由原告李秀美负担149元，由被告北京崇开嘉信物业管理有限公司负担27元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
代理审判员 范欠歌
人民陪审员 刘爱军
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 宿云达