承办人
合议庭成员
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承办人
合议庭成员
合议庭成员
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2879号
上诉人（原审被告）：武汉市铸久置业有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区庙山小区管委会办公大楼404房。
法定代表人：彭斌，董事长。
委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行，住所地武汉市洪山区珞珈山路17号。
负责人：张欣，行长。
委托诉讼代理人：段秀，该行员工。
被上诉人（原审被告）：郭鸿飞，男，1975年4月24日出生，汉族，住济南市历城区。
被上诉人（原审被告）：方辉，女，1983年1月3日出生，汉族，住武汉市青山区。
上诉人武汉市铸久置业有限公司为与被上诉人中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称工行洪山支行）诉郭鸿飞、方辉借款合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院(2015)鄂洪山民商初字第01017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人武汉市铸久置业有限公司上诉称：一、原审判决认定《个人购房借款合同》中的保证条款对于工行洪山支行实现债权的方式已经做了明确约定属于认定事实错误。实际上该保证条款仅是武汉市铸久置业有限公司作为保证人对借款人没有按合同约定履行还款义务时承诺承担保证责任的一种承诺，而并非对工行洪山支行实现债权方式的约定，所以原审法院对该事实认定错误。二、原审判决适用《物权法》第一百七十六条作出判决，根据该法律条款的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。在本案中郭鸿飞作为债务人以自身房产作为担保，在其不能如约履行还款义务时，工行洪山支行作为其债权人理应先就该物的担保实现债权。而原审判决适用该条款却未对此进行阐述，显属适用法律错误。三、如工行洪山支行作为债权人不先就债务人自身提供的担保房产实现债权，不仅增加了武汉市铸久置业有限公司再次追索的诉累，也大大浪费司法成本。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人工行洪山支行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭鸿飞、方辉未陈述意见。
工行洪山支行一审起诉请求：1.判令郭鸿飞、方辉立即偿还所欠剩余贷款本金232624.34元及利息97716.55元（截至2015年8月24日）以及按照借款合同约定利率计算至欠款全部清偿之日止的利息；2.工行洪山支行对郭鸿飞、方辉为上述贷款提供的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物所得价款优先偿还工行洪山支行贷款本息及实现债权发生的费用；3.武汉市铸久置业有限公司对上述债务的清偿承担连带责任；4.郭鸿飞、方辉、武汉市铸久置业有限公司承担本案的保全费、诉讼费等为实现债权的全部诉讼费用。
一审法院查明，2005年9月30日，工行洪山支行与郭鸿飞、武汉市铸久置业有限公司签订《个人购房借款合同》一份。合同约定：郭鸿飞因购买位于东湖××××大道山水华庭云顶居6栋1单元1层01号房屋，向工行洪山支行贷款288000元，期限15年，采取按月等额本息还款法还款；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率4.59‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行。同时约定，借款人如未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将在确定的同期贷款利率基础上加收30％折算成日利率计收罚息；借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布借款合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。还约定，郭鸿飞将贷款所购房屋为288000元借款提供抵押担保，武汉市铸久置业有限公司为郭鸿飞288000元贷款提供保证担保。在借款人郭鸿飞没有按合同约定履行还款义务时，保证人武汉市铸久置业有限公司承诺按工行洪山支行的要求履行还款义务。武汉市铸久置业有限公司保证期限为自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。2005年10月5日，郭鸿飞的配偶方辉向工行洪山支行出具《共同还款承诺书》，承诺共同承担郭鸿飞的288000元购房贷款的还款义务。2005年10月24日，工行洪山支行向郭鸿飞发放贷款288000元。2005年10月28日，郭鸿飞将其购买的位于东湖××××大道山水华庭云顶居6栋1单元1层01号房屋抵押给工行洪山支行，并办理期房抵押证明，权证号为武房期湖字第200504529号。另查明，郭鸿飞、方辉最后一次还款时间为2010年1月27日，之后就未曾偿还过贷款本金及利息。截至2015年8月24日，郭鸿飞、方辉累计违约70期，积欠借款本金232624.34元，利息97716.55元。还查明，2015年9月6日，工行洪山支行向郭鸿飞、方辉发函，宣告借款合同提前到期，要求偿还借款本金232624.34元，利息97716.55元。同日，工行洪山支行向武汉市铸久置业有限公司发出履行保证责任通知书，要求尽快筹措资金履行保证责任或督促郭鸿飞、方辉偿还借款本息。截止起诉之日止，郭鸿飞、方辉、武汉市铸久置业有限公司仍未履行还款义务。
一审法院认为，工行洪山支行与郭鸿飞、武汉市铸久置业有限公司签订的《个人购房借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应遵照执行。工行洪山支行依约履行了向郭鸿飞发放贷款288000元的义务，郭鸿飞和共同还款人方辉也应依约按期返还贷款。但截至2015年8月24日，郭鸿飞、方辉多次逾期还款，其行为已构成违约。依照《个人购房借款合同》的约定，借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布借款合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。武汉市铸久置业有限公司辩称，工行洪山支行对郭鸿飞、方辉最早的催收借款时间为2015年9月6日，故工行洪山支行只能主张2013年9月6日之后的债务，之前的债务超过了诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，武汉市铸久置业有限公司该项辩称意见不能成立。因此对工行洪山支行要求郭鸿飞、方辉偿还借款本金232624.34元，积欠利息97716.55元（截至2015年8月24日）以及按照借款合同约定利率计算至欠款全部清偿之日止的利息的诉讼请求，法院予以支持。对于工行洪山支行要求对位于武汉市东湖××××大道山水华庭·云顶居6栋1单元1层01号房屋享有优先受偿权，因郭鸿飞将该房屋作为288000元贷款的担保，并办理了期房抵押登记，因此对工行洪山支行的该项诉讼请求法院予以支持。工行洪山支行依照《个人购房借款合同》的约定，要求保证人武汉市铸久置业有限公司对涉案债务承担连带责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。本案《个人购房借款合同》保证条款已经明确约定：“在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务”，因此工行洪山支行的该项诉讼请求于法有据，法院予以支持。武汉市铸久置业辩称，其承担的是阶段式担保责任，且工行洪山支行涉案债权同时存在物的担保和人的担保，应先就物的担保实现债权。根据《个人购房借款合同》三十六条的规定，保证期限自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止，因该项条件没有成立，故其仍在保证期间之内，同时保证条款对原告实现债权的方式已经做了明确约定，故应按照该约定实现债权。因此武汉市铸久置业有限公司辩称其不应该承担连带责任的意见，于法无据，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、郭鸿飞、方辉于判决生效十日内向工行洪山支行贷款本金232624.34元及利息（截至2015年8月24日，利息为97716.55元，2015年8月25日起至贷款本息实际付清之日止的利息按合同约定标准进行计算）;二、工行洪山支行对郭鸿飞提供的位于武汉市东湖××××大道山水华庭·云顶居6栋1单元1层01号房屋就判决第一项确定的债务享有优先受偿权；三、武汉市铸久置业有限公司对判决第一项确定的债务承担连带责任；四、驳回工行洪山支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3128元，由郭鸿飞、方辉、武汉市铸久置业有限公司负担。
二审期间，各方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《个人购房借款合同》约定：在借款人郭鸿飞没有按合同约定履行还款义务时，保证人武汉市铸久置业有限公司承诺按工行洪山支行的要求履行还款义务。该约定不能视为具体实现债权方式的约定，只是武汉市铸久置业有限公司自愿承担保证责任的一种承诺。本案中实现债权的方式应视为没有约定或者约定不明确，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。故本案工行洪山支行实现债权应先就郭鸿飞提供的物（即郭鸿飞位于武汉市东湖××××大道山水华庭·云顶居6栋1单元1层01号房屋）的担保实现债权，保证人武汉市铸久置业有限公司应在上述物的担保不能实现债权的部分承担保证责任。武汉市铸久置业有限公司的上诉理由符合法律规定，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院(2015)鄂洪山民商初字第01017号民事判决第一、二、四项（即一、郭鸿飞、方辉于本判决生效十日内向中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行偿还贷款本金232624.34元及利息（截至2015年8月24日，利息为97716.55元，2015年8月25日起至贷款本息实际付清之日止的利息按合同约定标准进行计算）;二、中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行对郭鸿飞提供的位于武汉市东湖开发区两湖大道山水华庭·云顶居6栋1单元1层01号房屋就判决确定的债务享有优先受偿权；四、驳回中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行的其他诉讼请求。）；
二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院(2015)鄂洪山民商初字第01017号民事判决第三项为：武汉市铸久置业有限公司对郭鸿飞位于武汉市东湖开发区两湖大道山水华庭·云顶居6栋1单元1层01号房屋不能实现债权的部分承担连带还款责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3128元，由郭鸿飞、方辉、武汉市铸久置业有限公司负担。
二审案件受理费3128元，由郭鸿飞、方辉负担。
本判决为终审判决。
审判长叶欣
审判员龚治国
审判员李行
二〇一七年六月十六日
书记员舒畅