江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7508号
上诉人（原审被告）周俊，女，1963年2月19日生，汉族。
委托代理人姚希崇，江苏海越律师事务所律师。
委托代理人戴进，江苏海越律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）南京银都（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区水西门大街2号。
法定代表人张杰，该公司总经理。
委托代理人王和，江苏华成律师事务所律师。
上诉人周俊因与被上诉人南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
银都公司一审诉称，2012年1月20日，银都公司与周俊签订《租赁协议》，约定银都公司将位于朝天宫西街46-1号门面房出租给周俊，租期一年，自2012年2月19日至2013年2月18日，每年租金24000元，此后双方未再签订租赁协议。2015年1月22日，银都公司向周俊发出解除协议通知（律师函），告之其合同自收到解除函之日解除，告之收到此函后1个月内搬出。现期限已届满，但周俊未按通知履行义务。为维护银都公司合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认银都公司与周俊之间的房屋租赁合同关系于2015年1月22日解除；2、周俊立即腾空房屋交还给银都公司并支付房屋使用费（自2015年3月1日起按照每日108.6元的标准支付至周俊实际交还房屋之日止）；3、周俊承担本案诉讼费用。
周俊一审辩称，第一，银都公司应起诉博天纺织有限公司，周俊只是公司聘请的工人，周俊只是代表公司签订合同，房屋系公司使用，每年租金均是由公司支付给银都公司。十年的租金收据、发票银都公司都未给公司。由于银都公司停水停电，周俊只是隔几天将门打开通风。第一次租赁合同是公司法定代表人和银都公司签订的，后区政府要收回银都公司房屋，银都公司直接以周俊的名字，签了5年的假合同，还要求周俊和检查的人说租的五年。银都公司现在想撵周俊搬走，租给他人，房屋2014年2月份到期，银都公司没有找周俊谈，但是和其他承租户洽谈，合同约定了有优先承租权。银都公司现在不签合同，周俊将会失业。第二，申请是银都公司写好的，周俊当时看了，由于不懂法就签名，6月30日搬走是周俊答应银都公司的，银都公司答应2015年3月1日至2015年6月30日期间的租金免交，但是银都公司赔偿费用后续再谈。之前公司要求银都公司支付5万元，周俊说算了，要银都公司给2万元，银都公司回复接近2万元，周俊提出10月给房屋，银都公司说尽量满足，第二天银都公司电话告知不行，后来周俊不搬，银都公司就停水停电。
一审法院经审理查明，诉争房屋产权人系南京市建邺区商业网点建设办公室。1998年，南京市建邺区商业网点建设办公室（甲方）与银都公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将朝天宫西街46号底层网点产权房转让给乙方，按每平方米3300元计算，总房款为200.72万元；本协议一经生效，乙方付80%即160万元给甲方，余款40.72万元在5月31日前付清，乙方付清房款即拥有产权。2012年1月20日，银都公司（甲方）与毛线加工店（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供朝天宫46号第1间门面房，租期一年，自2012年2月19日至2013年2月18日止；年租金2.4万元，先付后租，不得拖欠，每半年支付一次，另付押金1000元，承租期满一个月后归还，合同期满乙方享有优先承租权，但必须提前一个月向甲方提申请。该租赁协议乙方落款处有周俊签名。2015年1月23日，银都公司委托律师向毛线加工店邮寄《律师函》，通知银都公司将收回房屋自行使用，通知解除租赁合同关系，要求收到函后在壹个月内，落实搬迁事宜。周俊陈述该律师函并未收到。2015年4月21日，周俊向银都公司提交申请，载明：本人是朝天宫西街46号第1间业主周俊，因目前该处营业用房到期，因店里商品属于季节性商品，现申请银都公司能否在给予一定期限（2015年6月30日止）的时间，将商品自行销售，故请求银都公司给予我上述时间的申请，本人将该营业用房交付，决不再提任何事项的要求（注交付房屋时，押金退还）。
一审另查明，银都公司按照每年24000元的租金标准收取周俊租金至2015年2月。2015年3月1日后，周俊未交纳租金。
以上事实，有房屋登记簿、协议书、租赁协议、申请以及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《租赁协议》中虽抬头写明毛线加工店，但落款处乙方有周俊签字，周俊向银都公司提交的申请载明“本人是朝天宫西街46号第1间业主周俊”，周俊亦未提供证据证明其受他人委托承租诉争房屋，故合同承租方应为周俊，周俊提出其不是适格被告的抗辩意见，一审法院不予采信。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。本案银都公司、周俊签订的《门面房租赁合同》租赁期限已经届满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，银都公司作为出租人可以随时解除合同。虽然银都公司于2015年1月23日向周俊发出解除合同的通知，但银都公司未提供证据证明周俊收到该通知，且周俊在2015年4月向银都公司提出申请，要求将搬迁时间延长至2015年6月30日，银都公司也同意周俊的申请，故对于银都公司要求确认双方租赁关系于2015年1月23日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。
鉴于周俊于2015年6月30日依然未搬出房屋，银都公司于2015年7月31日诉至一审法院，一审法院于2015年8月9日向周俊送达，故一审法院认定银都公司与周俊之间的租赁协议于2015年8月9日解除。
房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁物。现周俊未将房屋交还银都公司，故银都公司要求周俊腾空返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。周俊自2015年3月1日起未交纳租金，一审法院结合双方的履行情况以及诉争房屋的市场价格，酌定2015年3月1日以后的租金、房屋使用费以年租金24000元的标准支付为宜。鉴于银都公司提出周俊已经交纳的1000元押金冲抵租金，故上述房屋租金、房屋使用费应扣除1000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、南京银都（集团）有限责任公司与周俊于2012年1月20日签订的《租赁协议》于2015年8月9日解除。二、周俊于本判决生效之日起三十日内向南京银都（集团）有限责任公司腾空归还南京市秦淮区朝天宫46-1号门面房。三、周俊于本判决生效之日起三十日内支付南京银都（集团）有限责任公司自2015年3月1日起至周俊实际腾空归还之日止的租金、房屋使用费（按24000元／年标准计算并扣除押金1000元）。一审案件受理费40元，由周俊负担。
周俊不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人周俊不应成为本案的被告。承租朝天宫西街46—1门面房的当事人是南京捌捌捌毛线店，经营者是虞学前。一审中被上诉人提交的上诉人在2015年4月21日写给被上诉人的申请，是一个格式化的申请，仅凭最后落款有上诉人的签名，就认定朝天宫西街46—1门面房的承租人是上诉人周俊，是错误的。上诉人本身不具有承租人的主体资格，不应承担责任。2、一审存在程序错误。一审中，上诉人特别说明上诉人只是公司的营业员，房屋是公司使用，房租是公司支付，并在开庭结束后再次表示自己不是承租人，并拒绝在开庭笔录上签字。一审法院在上诉人拒绝在庭审笔录上签字后随即作出一审判决。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人银都公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。周俊与银都公司签订了房屋租赁协议，并且使用了涉案房屋，周俊作为自然人签订了协议，其不是个体工商经营者，并不符合最高人民法院司法解释的相关规定，上诉人上诉的事实与一审认定事实不符，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行。上诉人周俊和被上诉人银都公司于2012年1月20日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，对双方具有约束力。租赁期满后，双方未签订新的租赁合同，原租赁合同继续履行，上诉人周俊与被上诉人银都公司成为不定期租赁合同关系，出租人可随时解除租赁合同。周俊为租赁合同的相对人，银都公司依据合同向周俊主张权利，符合法律规定。周俊主张其并非实际承租人，不同意承租合同约定的义务，该上诉理由与合同约定不符，上诉人这一主张无事实和法律依据。如周俊就承租涉案房屋与他人另有约定，可依法另行主张其权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由上诉人周俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 汪海燕