河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第853号
上诉人（原审原告）许印中。
委托代理人王俊岭，河北保忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）边苗（曾用名边慧芳）。
委托代理人周广文，河北燕灵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢艳华。
委托代理人任亚飞。
上诉人许印中因确认合同无效纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2014）三民初字第3899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，许印中与边苗于2006年登记结婚，2010年9月购买三河市燕郊开发区迎宾路文化大厦A-1601室房屋一套，登记在边慧芳名下（房权证号为三河市房权证燕字第××号），2010年10月10日在中国邮政储蓄银行股份有限公司大厂回族自治县夏垫支行办理贷款抵押登记。2012年11月2日，在三河市佳磊房地产经纪有限公司居间下边苗（边慧芳）与卢艳华签订《房屋居间买卖合同》、2012年11月24日、2013年7月2日分别签订了《补充协议》，将涉案房屋以98万元的价格出售给卢艳华。2012年11月6日卢艳华向边慧芳支付30万元的首付款后入住涉案房屋，2013年7月2日卢艳华向边慧芳支付剩余购房款，履行了全部付款义务，但涉案房屋一直没有办理过户手续。现许印中与边苗（边慧芳）已于2013年5月13日离婚。边苗于2013年8月9日，将其姓名由边慧芳变更为边苗。庭审中，许印中表示，在出售涉案房屋时中介公司和卢艳华均知晓许印中与边苗系婚姻关系。许印中称边苗给卢艳华出具过承诺书，但承诺书的内容许印中不知情，没有人通知许印中，因夫妻感情恶化，夫妻分居，涉案房屋交易过程中属于闲置，边苗隐瞒事实真相将房屋擅自出售。对此许印中提供如下证据：涉案房屋所有权证书复印件、结婚证复印件，房屋登记时间为2006年9月24日，边苗与许印中结婚登记时间为2006年6月27日，证明该房屋为夫妻共同财产，许印中系共有权人。经质证，边苗对许印中提供的证据无异议，称许印中所述情况属实。卢艳华对许印中提供的证据的真实性无异议，但不认可许印中的证明目的。边苗未向法庭提供证据。卢艳华提供如下证据：一、《房屋居间买卖合同》，证明2012年11月2日卢艳华与边慧芳在三河市佳磊房地产经纪有限公司居间下边苗（边慧芳）与卢艳华签订《房屋居间买卖合同》，将涉案房屋以98万元的价格出售给卢艳华。二、2012年11月24日和2013年7月2日签订的《补充协议》，证明卢艳华与边慧芳对房屋价款、支付方式、过户进行了补充约定。三、付款凭证及收条四张，证明卢艳华于2013年7月2日已向边苗全额付清房款98万元。四、房屋产权证原件，证明合同签署及履行过程中，边慧芳出示房产证声明涉案房屋为个人所有无共同权利人。五、燕郊文化大厦开具的居住证据和花园社区居委会开具的居住证明、水电物业等费用缴纳凭证，证明卢艳华从2012年11月6日入住至今。六、中介公司开具的两份证明，证明卢艳华已经完成所有的交易手续，边苗拒不配合办理房屋的过户手续。七、佳磊公司营业执照、收费凭证等，证明在正规的中介公司主持下完成的交易。八、起诉边苗的起诉书、缴费凭证等，证明与边苗进行的诉讼。九、边慧芳的承诺书，许印中知道并同意出售房屋的承诺。经质证，边苗对卢艳华提供证据的质证意见为：一、对合同的真实性无异议，对合同第18条第5项的补充不认可，系卢艳华后加的。二、对第一、二份补充协议的真实性无异议，但2012年11月24日签订第二份补充协议时卢艳华并未筹到全部资金，其已构成违约。三、对第三份补充协议的真实性无异议，但认为卢艳华在签订协议后，违反协议的约定当日付款48万元，应当先在联系好银行后再偿还尾款48万元，卢艳华提前还款，违反约定。四、对四张收条无异议，边苗已收到购房全款。五、承诺书系边苗所写，未通知许印中，亦未向许印中说明。六、对房产证原件认可。七、对居住证明无异议，边苗与卢艳华签订合同后，卢艳华于2012年11月6日入住涉案房屋。八、对物业费、水费、电费票据的真实性无异议，上述证据确定涉案房屋尚未办理过户手续，卢艳华仅作为居住人代为交付上述费用。九、对中介公司的证明，1、形式不合法，两份证据所加盖公章为佳磊公司的合同专用章而非公章；2、证明人王金平应出庭作证；3、两份证据的内容互相矛盾且与事实不符，无法证明案件事实。证明人的身份证明无法证明真实性，二人应出庭作证。十、对民事起诉书的真实性无异议，此案已中止审理。经质证，原告许印中对卢艳华提供证据的质证意见为：一、对合同的合法性不认可，认为该份合同没有涉案房屋共有权人许印中的亲笔签名，违反了合同约定，即必须取得共有人的确认，卢艳华在未取得共有人同意的前提下购买涉案房屋不属于善意取得。二、承诺书系边苗的个人承诺，无法替代共有人许印中的意思表示，承诺书中可以看出卢艳华明知涉案房屋属于共同共有的法律性质，有义务审查共有人的真实意思表示，却要求边苗单方面承诺，卢艳华本身就具有重大过错，承诺书证明卢艳华不属于善意购买人。三、对于两份补充协议和收条，无论是补充协议还是收条都没有共有人许印中的签字，二被告未取得共有人同意的情况下，擅自签订履行合同，侵犯了共有人许印中的合法权益。四、对涉案房屋产权证的真实性没有异议，但不能以产权证登记在边苗名下而推定涉案房屋为边苗个人所有。五、对街道办事处和文化大厦的两张居住证明、水电费、物业费的真实性认可，合法性不认可，称只能证明卢艳华居住在涉案房屋内。六、1、对中介公司营业执照的真实性无异议，但没有通过2012年、2013年年检，交易时未经年检不应再从事中介服务工作。2、对中介公司出具证明的真实性、合法性不认可，认为二被告的行为侵犯了许印中的权益。3、对中介公司的两张收据和一份欠条的真实性和合法性不认可。七、对卢艳华起诉边苗的起诉书的真实性没有异议，但卢艳华与边苗的纠纷与本案没有关系。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。边苗（边慧芳）与卢艳华于2012年11月2日签订了《房屋居间买卖合同》，约定边苗将登记在其名下的涉案房屋以98万元的价格出售给卢艳华，2012年11月24日和2013年7月2日分别签订了《补充协议》，约定了双方的权利与义务。签订合同后，2012年11月6日卢艳华向边慧芳支付30万元的首付款后入住涉案房屋，边苗将涉案房屋产权证原件交付卢艳华。2013年7月2日卢艳华向边慧芳支付剩余购房款，履行了全部付款义务，但边苗至今未协助卢艳华办理过户手续。本案中当事人诉争的房屋产权登记在被告边苗名下，且边苗将涉案房屋产权证原件交付卢艳华，并出具了承诺书。许印中与边苗于2013年5月13日办理了离婚手续，此期间许印中未提出任何请求，只是在卢艳华起诉边苗要求对涉案房屋办理过户手续时，许印中尚提起了本案诉讼。综上，依据双方当事人的陈述、提供的证据以及表现，应认定为卢艳华所购房屋属于善意取得，卢艳华与边苗签订的《房屋居间买卖合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，双方均应按照合同履行各自的义务。依据我国《合同法》鼓励交易，维护市场经济的交易安全和交易秩序的宗旨，边苗应继续履行与卢艳华于2012年11月2日签订的《房屋居间买卖合同》及2012年11月24日和2013年7月2日分别签订的《补充协议》。许印中的主张无事实和法律依据，且未提供证据证明，故对其主张应不予维护。原审判决：驳回原告许印中的全部诉讼请求。案件受理费1180元，由原告许印中负担。
上诉人许印中对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销原审判决，依法改判支持本案上诉人在一审中的全部诉讼请求。其上诉理由是：1、二被上诉人就房屋买卖签订的《房屋居间买卖合同》和《补充协议》依法应当认定无效，涉案房屋为上诉人与边苗婚姻关系存续期间共同购买，系二人共同共有，二被上诉人签订《房屋居间买卖合同》和《补充协议》未经上诉人同意，其行为违反了法律规定，故应为无效；2、被上诉人卢艳华对诉争房屋不构成善意取得，（1）卢艳华购买该房产的交易价格并非合理价款，远低于当时市场价格；（2）被上诉人卢艳华见到边苗出示的承诺书并未向上诉人进行验证，显然存在过失；（3）诉争房屋至今并没有进行过户登记。
被上诉人边苗答辩称，涉案房屋确实属于上诉人与边苗婚姻存续期间购买，当时购买价格为106万元，出售房屋时未与上诉人协商，现在房屋贷款尚未还清未过户，对于上诉人主张的诉争房屋卢艳华不构成善意取得。
被上诉人卢艳华答辩称，一、一审法院尊重法律及事实，判决完全符合法律规定；二、本案一审判决认定事实清楚；三、上诉人上诉状中引用的管理法第37条第4款属于规范性规定，不属于效力性强制性规定，该规定不适用合同法第52条第5款的规定；四、本案的诉讼时效已经超过，应依法予以驳回。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
二审期间，上诉人提交证据一、三河市淖尔房产经纪有限公司、三河市东杉房地产经纪有限公司的营业执照；证据二、三河市东杉房地产经纪有限公司证明一份；证据三、三河市淖尔房产经纪有限公司证明一份。上述证据用以证明二被上诉人在当时交易涉案房屋时的交易价格低于市场价格，证明二被上诉人之间的交易存在瑕疵，被上诉人卢艳华不能善意取得该房屋。被上诉人边苗认可上诉人提交的证据一的真实性，对证据二、三的质证意见为，当时的房屋价格在10000元左右，是否能到12000元不清楚。被上诉人卢艳华认为上诉人提交的证据一、二、三的两个公司为中介公司，不是国家法律权力部门，其出具的证明不具有证明效力，不能真实反映当时的房屋价格，且三河市淖尔房产经纪有限公司是被上诉人边苗的公司，其与上诉人是恶意串通。本院认为，上诉人提交的证据中的三河市淖尔房产经纪有限公司、三河市东杉房地产经纪有限公司均为中介公司，其出具的证明不具备证实当时房屋市场价格的证明效力，其证明内容不能达到上诉人的证明目的，本院依法不予采信。
被上诉人卢艳华提交三河市淖尔房产经纪有限公司边慧芳及其员工的名片复印件一份，用以证明上诉人与被上诉人边苗恶意串通。上诉人许印中与被上诉人边苗对该证据的真实性不予认可。本院认为，被上诉人提交的名片复印件不具备客观真实性，本院依法不予采信。
本院认为，被上诉人边苗与被上诉人卢艳华于2012年11月2日签订的《房屋居间买卖合同》及分别于2012年11月24日和2013年7月2日签订的《补充协议》，均系双方真实意思表示，并未违反法律规定。房屋买卖合同签订后，被上诉人卢艳华履行了全部付款义务，被上诉人边苗亦将涉案房屋及房屋产权证实际交付给被上诉人卢艳华，只是被上诉人边苗至今未协助被上诉人卢艳华办理过户手续，对此被上诉人卢艳华并无过错。被上诉人卢艳华在与被上诉人边苗进行房屋交易时，已经尽到了必要的审慎义务，双方亦不存在恶意串通，上诉人许印中不能提交有效的证据证实被上诉人卢艳华在与被上诉人边苗涉案房屋的交易价格远远低于市场价格，及二人存在恶意串通的上诉主张，故其上诉主张不能成立。综上，本院认为被上诉人卢艳华对涉案房屋构成善意取得，其与被上诉人边苗签订的《房屋居间买卖合同》及《补充协议》真实有效，依法受法律保护，双方应依法全面履行合同。上诉人关于《房屋居间买卖合同》及《补充协议》无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人边苗就涉案房屋的纠纷，应另行主张。综上所述，原审判决适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人许印中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一五年七月二十九日
书 记 员 寇兴伟