四川省九龙县人民法院民 事 判 决 书（2018）川3324民初6号原告（反诉被告）：中国人民解放军四川省九龙县人民武装部，住所地四川省九龙县。法定代表人：高强，该人民武装部部长。委托诉讼代理人：康杰，男，汉族，生于1979年7月22日，中国人民解放军四川省九龙县人民武装部政治科科长。一般代理。被告（反诉原告）：姜龙芝，女，藏族，1955年12月3日出生，四川省九龙县人，住四川省九龙县。委托诉讼代理人：马菊咪，女，藏族，1976年9月10日出生，四川省九龙县人，住四川省九龙县。与被告（反诉原告）系母女关系。特别授权。第三人：曾广莲，女，汉族，1975年2月18日出生，四川省雅安市人，住四川省雅安市。原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部（以下简称九龙县人武部）与被告（反诉原告）姜龙芝、第三人曾广莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理后，依法适用简易程序。2018年3月4日，因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序继续审理。姜龙芝于2018年3月12日向本院提起反诉。2018年4月12日，本院依法对本案公开开庭进行了审理。九龙县人武部的委托诉讼代理人康杰、姜龙芝的委托诉讼代理人马菊咪到庭参加了诉讼，第三人曾广莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。九龙县人武部向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《出售门面使用权合同》，被告腾退返还民兵训练基地底楼⑨—⑩轴门面；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，九龙县人武部将第一项诉讼请求明确为“1.判决解除原、被告双方签订的《出售门面使用权合同》，被告及第三人腾退返还民兵训练基地底楼⑨—⑩轴门面”。事实与理由：2004年8月1日，九龙县人武部与马建华（已去世，系姜龙芝丈夫）签订《出售门面使用权合同》，以98000元的价格将九龙县人武部民兵训练基地底楼⑨—⑩轴门面的使用权转让给马建华，约定使用年限为50年，合同第二条载明“门面产权属于九龙县人民武装部，乙方仅有使用权”，根据该条约定，双方实际应为房屋租赁关系。合同签订后，九龙县人武部按照合同约定将案涉房屋交由马建华使用。马建华去世后，姜龙芝承继马建华的房屋租赁合同权利义务，继续使用该房屋。在租赁期间，案涉房屋被转租给第三人，现该房屋的实际使用人为第三人。2016年2月16日，中央军委下发相关文件要求全军和武警部队停止对外开展有偿服务活动，明确空余房产租赁活动必须全部关停。根据合同法的规定及《出售门面使用权合同》第十一条约定“在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”，现双方合同已无法继续履行，因此，九龙县人武部依法享有合同解除权，有权要求姜龙芝和第三人腾退返还案涉房屋。2017年12月，九龙县人武部就关停门面事宜与姜龙芝的代理人马菊咪进行协商，因双方意见分歧较大，协商未果故诉至法院。姜龙芝认可九龙县人武部主张马建华与九龙县人武部于2004年8月1日签订《出售门面使用权合同》，以98000元取得案涉房屋50年使用权，马建华去世后由姜龙芝承继合同权利义务，继续使用案涉房屋，以及该房屋现已租赁给第三人的事实。但辩称：1.双方不是房屋租赁合同关系，按照双方签订的《出售门面使用权合同》应认定为房屋使用权买卖合同关系，现尚未达到法定解除年限，双方合同履行期限未届满，应继续履行合同；2.姜龙芝无任何违约行为，按照军委文件规定应妥善解决；3.姜龙芝与第三人已签订5年房屋租赁合同，现九龙县人武部要求解除合同造成姜龙芝与第三人的租赁合同无法继续履行，由此导致姜龙芝需向第三人赔偿损失，因该损失系九龙县人武部解除合同引起，故应由九龙县人武部承担该项损失。姜龙芝于2018年3月12日向本院提起反诉，要求判令1.九龙县人武部退还多收的房屋租金98000元-98000元÷50年×14年＝70560元；2.九龙县人武部支付多收租金占用期间资金占用利息：以70560元为基础，按照年利率6%计算至实际支付之日止；3.九龙县人武部支付剩余法定租赁年限的租金损失：7年×50000元/年＝350000元；4.九龙县人武部承担第三人的违约金120000元；5.九龙县人武部承担退还第三人剩余租金的占用利息：以150000元为基础，按照年利率6%支付至实际退还之日止；6.九龙县人武部承担第三人主张的以下损失：门面装修费用30000元、寻找新铺面造成的营业损失45000元、搬迁安置费用15000元；7.诉讼费用全部由被九龙县人武部承担。在诉讼过程中姜龙芝放弃部分反诉请求，将反诉请求变更为：1.判令九龙县人武部退还多收的房屋租金98000元-98000元÷50年×14年＝70560元；2.判令九龙县人武部支付多收租金占用期间资金占用利息，以70560元为基础，按照年利率6%计算，从2004年8月1日起至2018年3月31日共计57859.20元，并支付2018年4月1日起至付清之日止的利息；3.判令九龙县人武部承担姜龙芝无法履行与第三人的租赁合同而需向第三人支付的损失赔偿100000元（其中违约金60000元、门面装修费30000元、搬迁安置费用10000元）；4.诉讼费用全部由九龙县人武部承担。事实与理由：2004年8月1日，九龙县人武部与马建华签订《出售门面使用权合同》，约定将案涉房屋使用权出售给马建华，期限为50年。合同签订后马建华依约向九龙县人武部支付了98000元。马建华在签订合同时不具备法律知识，欠缺审查合同的能力，九龙县人武部在明知房屋租赁期限最长不得超过20年的情况下以出售使用权的名义签订合同存在过错，造成姜龙芝损失巨大，应承担相应责任。现合同履行期未届满且姜龙芝无违约行为，不符合法定和约定解除合同条件。中央军委相关文件于2016年2月已下发，但九龙县人武部至2017年年底才通知姜龙芝要求收回房屋，期间更未与姜龙芝进行过任何协商，未考虑姜龙芝的损失情况，与中央军委的文件精神不符。因九龙县人武部怠于宣讲政策，姜龙芝与第三人于2016年4月30日又签订了《房屋租赁合同》，对租期、租金及违约责任进行了约定，第三人亦按照合同约定一次性向姜龙芝支付了5年租金共计250000元。因九龙县人武部怠于履行职责，未及时有效宣讲政策、传达文件精神，导致姜龙芝与第三人损失扩大，九龙县人武部应当对姜龙芝与第三人的损失进行赔偿。九龙县人武部认可马建华已支付98000元费用的事实以及姜龙芝要求退还多收租金并支付资金占用期间利息的反诉请求，但对计算方式和其他反诉请求提出异议。九龙县人武部主张1.因法律规定房屋租赁合同最长不得超过20年，超过部分无效，故双方的租赁年限应当以20年计算，从2004年8月1日至今已使用14年，退还租金应为98000元÷20年×6年﹦29400元；2.多收租金占用期间利息按照年利率6%计算，应为29400元×6%×14年﹦24696元；3.关于第三人的损失，第一，姜龙芝与第三人签订的合同与九龙县人武部无关，姜龙芝转租房屋亦未得到九龙县人武部许可，且根据《出售门面使用权合同》第十条约定“门面内的装修费用等甲方概不给乙方补偿费用”，故对姜龙芝关于支付第三人违约金及装修损失的反诉请求不予认可；第二，九龙县人武部自2017年11底通知姜龙芝及第三人腾退返还房屋，至今已4个多月，已给予足够时间，故对搬迁安置费用亦不认可。第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据：九龙县人武部提交的九龙县人武部法定代表人的身份证明、身份证复印件、姜龙芝和第三人的身份信息，军发〔2016〕58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、保〔2017〕47号《关于明确全面停止对外有偿服务几个具体问题的通知》，九龙县人武部出具的告知书，姜龙芝等人出具的《民兵训练基地底楼门面收回补偿要求》及九龙县人武部的答复，会议签到表、九龙县人武部通知姜龙芝等人开展关停工作的相关照片10张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：九龙县人武部提交的《出售门面使用权合同》，拟证明九龙县人武部与马建华签订的合同虽名为出售房屋使用权，但根据法律规定及合同约定，合同性质应为房屋租赁合同。姜龙芝的质证意见，根据合同载明内容，九龙县人武部确将房屋使用权卖予马建华，期限为50年。经查，双方当事人对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。九龙县人武部提交的《国有土地使用证》，拟证明案涉房屋产权归九龙县人武部所有。姜龙芝的质证意见，因马建华没有文化，若知道产权属于九龙县人武部就不会购买该房屋，故该房屋产权应属于马建华。经查，该《国有土地使用证》系原件，来源合法，本院予以确认。姜龙芝提交的与第三人签订的《房屋租赁合同》，拟证明案涉房屋是自己所有，可自由决定租赁给任何人，无需征得九龙县人武部同意。九龙县人武部的质证意见，1.该合同系姜龙芝与第三人的转租合同，不能证明其对案涉房屋享有所有权；2.合同有人工改动痕迹，且第三人与姜龙芝具有利益关系，故对该份证据不予认可。经查，该份证据系姜龙芝与第三人签订的房屋租赁合同，不具有证明案涉房屋所有权归属的效力，故本院对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月1日，九龙县人武部与马建华签订《出售门面使用权合同》，双方明确约定“第一条：甲方（九龙县人武部）将新建民兵训练基地底楼⑨—⑩轴门面使用权以玖点捌万元人民币出售给乙方（马建华），使用年限为50年”“第二条：门面产权属于九龙县人民武装部，乙方仅有使用权。使用年限为50年（从二〇〇四年八月一日起至二〇五四年七月三十一日止）”“第十条：本合同期满，乙方将门面无条件归还甲方。门面内的装修费用等甲方概不给乙方补偿费用”“第十一条：在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”。合同签订后，马建华依约向九龙县人武部支付98000元，九龙县人武部将案涉房屋交付马建华使用。马建华去世后，由其配偶姜龙芝继续使用。现案涉房屋已租予第三人，第三人为案涉房屋的实际使用人。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），要求全军和武警部队停止对外开展有偿服务活动，2017年11月16日中国人民解放军四川省甘孜军分区下发传真电报（保[2017]47号），明确武警部队必须于2018年6月30日前全面停止对外有偿服务。2017年11月，九龙县人武部以书面形式告知姜龙芝关停事宜，并要求收回房屋。2017年12月4日姜龙芝向九龙县人武部书面提出案涉房屋收回补偿要求，2017年12月28日，九龙县人武部作出书面答复。双方就收回房屋补偿事宜未达成一致意见。原、被告双方均当庭认可在计算退还多收租金及占用期间利息时，对房屋使用年限不满一年的按一年计算。另查明，九龙县人武部对马建华去世后，由其配偶姜龙芝继续使用案涉房屋并承继马建华的合同权利义务表示认可。本院认为，本案主要争议焦点为1.九龙县人武部与马建华签订的《出售门面使用权合同》系房屋买卖合同还是房屋租赁合同？2.合同是否可以解除？3.租金及资金占用期间利息的计算方式？4.九龙县人武部应否赔偿第三人的损失？根据本院查明事实及对所有证据的认定情况，综合分析评判如下：一、关于九龙县人武部与马建华签订的《出售门面使用权合同》性质问题。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，根据本院查明事实，九龙县人武部与马建华签订的合同明确约定房屋所有权属于九龙县人武部，马建华仅有使用权，且在合同第十条还明确约定“本合同期满，乙方将门面无条件归还甲方”，从双方合同约定具体内容来看，并无房屋买卖的意思表示。双方的约定符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条关于租赁合同的规定，即九龙县人武部不转移房屋所有权，仅将房屋提供给马建华使用并一次性收取使用费98000元。姜龙芝虽主张双方系房屋买卖合同关系但未出示证据证明，且在其反诉请求中明确要求九龙县武装人武部退还多收租金，故本院对九龙县人武部关于双方签订的合同系房屋租赁合同的主张予以采纳，认定九龙县人武部与马建华签订的《出售门面使用权合同》系房屋租赁合同。根据本院查明事实，马建华与姜龙芝系夫妻关系，马建华现已去世，生前与姜龙芝共同居住。依照《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋，且九龙县人武部对上述事实及姜龙芝承继马建华的合同权利义务予以认可，故本院对由姜龙芝履行《出售门面使用权合同》权利义务予以支持。二、关于合同是否可以解除的问题。《合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《出售门面使用权合同》第十一条约定“在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”。军发[2016]58号等相关文件明确要求军队及武警部队必须全面停止租赁房屋等对外有偿服务活动，即双方约定解除合同条件已经成就，九龙县人武部要求解除《出售门面使用权合同》的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，根据本院查明事实，本案案涉房屋已由姜龙芝转租与第三人，第三人系该房屋的实际使用人，因本院支持九龙县人武部关于解除合同的诉讼请求，依据上述法律规定，其有权要求姜龙芝与第三人退还房屋，故九龙县人武部要求姜龙芝与第三人退还民兵训练基地底楼⑨—⑩轴门面的诉讼请求本院予以支持。三、关于租金及资金占用期间利息的计算方式。第一，姜龙芝要求九龙县人武部退还多收租金及资金占用期间利息，九龙县人武部当庭予以认可，本院予以支持；第二，《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，九龙县人武部主张双方在合同中约定使用期限50年违反法律规定，租赁期限超过20年的部分应认定无效，本院予以采纳。但合同亦明确约定九龙县人武部以98000元的价格将案涉房屋交付马建华使用50年，据此计算每年租金应为98000元÷50年＝1960元/年，九龙县人武部亦当庭认可据此计算租金系双方签订合同时的真实意思表示，合同对租赁期限无效的约定并不影响双方关于每年租金金额的约定，故本院认定双方关于房屋租金的约定为1960元/年；第三，2004年8月1日签订合同至今已有13年零8个月，原、被告双方均当庭认可在计算退还多收租金及资金占用期间利息时，对房屋使用年限不满一年的按一年计算，资金占用期间利息以年利率6%计算，原、被告双方的上述确认系对自身权益的处分，本院予以支持，故本院对姜龙芝要求九龙县人武部退还多收租金以及以退还租金为基数，按照6%年利率计算资金占用期间利息的反诉请求予以支持，对2018年4月1日之后的资金占用利息不再另行计算。综上，九龙县人武部应退还姜龙芝租金为98000元-98000元÷50年×14年＝70560元，应支付姜龙芝资金占用期间利息为70560元×6%×14年＝59270.40元。四、关于九龙县人武部应否对第三人的损失进行赔偿问题。本案姜龙芝主张因九龙县人武部解除合同造成其与第三人的房屋租赁合同无法继续履行，由此导致姜龙芝需向第三人赔偿损失。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，负有举证证明责任的当事人未能提供证据证明自己主张的将承担不利的后果，姜龙芝虽主张该项损失赔偿，但未提供证据对该项损失予以证明，故本院对姜龙芝要求九龙县人武部承担因无法履行与第三人租赁合同造成的损失100000元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部与被告（反诉原告）姜龙芝之间的《出售门面使用权合同》；二、被告（反诉原告）姜龙芝及第三人曾广莲于本判决生效之日起七日内腾退返还原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部民兵训练基地底楼⑨—⑩轴门面；三、原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）姜龙芝房屋租金人民币70560元（大写柒万零伍佰陆拾圆整）。并支付资金占用期间利息人民币59270.40元（伍万玖千贰佰柒拾圆肆角），以上两项合计人民币129830.40元（壹拾贰万玖千捌佰叁拾圆肆角）;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告（反诉原告）姜龙芝对原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他反诉请求。本案案件受理费100.00元，由姜龙芝负担。反诉案件受理费4726.00元，由中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担2897.00元，由姜龙芝负担1829.00元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。审 判 长 彭 友 沐审 判 员 刘 春 梅人民陪审员 马 林 芝二〇一八年四月二十三日书 记 员 罗中约他附法律条文：《中华人共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。