安徽省泗县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1324民初2478号
原告：泗县龙牧猪业有限责任公司（以下简称龙牧公司），住所地泗县北关104国道904KM处，注册号341324000016976。
法定代表人：李杰。
委托代理人：董红光，安徽益友律师事务所律师。
被告：孙煜，男，汉族，1976年10月7日出生，住安徽省泗县。
被告：丁瑞，男，汉族，1958年1月1日出生，住安徽省泗县。
上述两被告委托代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。
原告龙牧公司诉被告孙煜、丁瑞租赁合同纠纷一案，原告龙牧公司于2016年6月12日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员张均独任审判。审理期间，原告申请对养殖场损失进行评估。本案于2017年2月17日公开开庭进行审理，原告委托代理人董红光、被告委托代理人宋化友到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
龙牧公司诉称：2013年10月21日，原被告双方经协商，原告将草沟镇杨彦养殖场租给被告，租期为3年，从2013年11月1日至2016年10月31日止，前两年租金已付清，最后一年，从2015年11月1日至今原告多次催要，被告以种种理由拖延至今。另，被告在未告知原告并未经原告允许的情况下，无端拆毁租赁房屋15间，围墙30米及场房内圈舍、供水供电及排污设施，造成原告财产损失。经多次协商，被告保证在2016年3月20日之前恢复原样。但被告一再失信，至今没有恢复重建原告被损毁的房屋、围墙、设施和设备。现请求：一、判决被告支付原告2015年11月1日后的年租金40000元并按协议支付违约金25000元；二、将损毁房屋15间及其设施恢复原样；三、终止合同；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告提出被告实际只缴纳1年的租金，原告变更诉讼请求为：一、判决被告支付租金90000元，支付违约金25000元；二、赔偿损毁的租赁物192600元；三、承担评估费1000元及诉讼费。
被告辩称：一、涉案财产权益与原告无利害关系，原告无诉讼主体资格，应裁定驳回原告起诉；二、原告所述部分事实不实，被告已经付了两年租金。三、涉案财物损毁不是诉状中所述，被告租赁时说是建石子厂，经过原告同意拆除一部分墙头。被告不存在违约也不存在故意损害财物，应驳回原告起诉。
龙牧公司向本院提供证据如下：一、租赁协议（养殖小区入住协议）一份，证明原被告之间存在租赁合同关系，被告租赁养殖场时间为3年，每年租赁费4万元。合同约定被告如在租赁期间损害租赁物应承担赔偿责任，延期交付租金应承担违约责任。
二、保证书一份，证明被告在租赁期间损毁承租的场房围墙及相关设施，被告予以认可并愿意承担修复和赔偿责任。
三、评估报告和评估费发票，证明涉案损毁的租赁物经法院委托评估公司评估，价值为19.26万元，评估费1000元。
四、转让协议一份，证明原告从草沟镇政府依法取得涉案租赁物的使用权，并对租赁物进行扩建改建。
被告向本院提供保证书复印件和收条一份，证明被告交了5万元保证金。
经审理查明：孙煜、丁瑞共同租赁龙牧公司泗县草沟镇杨彦养殖场，龙牧公司并和孙煜于2013年10月21日签订养殖场租赁协议，协议主要内容为：一、甲方（龙牧公司）将草沟镇杨彦养殖场租给乙方（孙煜、丁瑞），租期3年，自2013年11月1日至2016年10月30日。二、租金每年4万元，每年付一次（每年11月1日至11月10日付清），乙方将租金交与甲方，以甲方公章收据为准，不得逾期，租金一个月不交，视为退租，甲方有权解除合约，并加收滞纳金，每月5000元。三、乙方在场内只能养猪，不得经营其他。四、乙方在小区（场内）不得乱搭乱建、毁坏小区一切设施，一经发现，乙方加倍赔偿损失，并解除合约。五、甲方提供161间房屋（门窗齐全）、产床36个、育仔高架床8套、160棵杨树、供水设备水箱水泵5套、饲料机1台，供电线路、围墙完好。租赁期满后，乙方保证没有缺损，如有缺损，乙方按价赔偿。被告租赁后，支付一年租金。2014年7月7日，被告丁瑞在未告知龙牧公司的情况下，私自拆除养殖场围墙30米、场房拆除15间，砍伐场区内树木、损坏供排水、供电、混凝土设施及栏舍，并将场区改作石子厂使用。后在原告要求下，丁瑞于2014年7月7日出具保证书，保证在2016年3月20日前将被拆除的围墙30米、场房15间、土方及混凝土设施重建并恢复原样，并将场区内损坏的供排水、供电设施及栏舍修复原样，并承诺一次性交付龙牧公司恢复重建押金5万元，于2014年7月31日前交付，待整个场区修复后由龙牧公司验收合格后返还，砍伐树木一次性赔偿1万元。被告重建押金于2014年7月10日交付。租金交纳到期后，龙牧公司多次催交，被告除第一年租金交纳外，余下租金一直未交。2016年4月12日，龙牧公司通知孙煜交纳从2015年11月1日的租金及违约金，被告至今没有交纳，也没有交付租赁物，原告遂诉讼来院。
本院认为：本案的焦点主要有：一、原被告的诉讼主体问题；二、被告拖欠租金数额及是否存在违约的事实；三、被告是否存在损毁租赁物及损毁租赁物的价值。
一、关于涉案合同的诉讼主体问题。原告龙牧公司主张被告孙煜和丁瑞共同租赁其场房，原告为支持其主张向本院提供了龙牧公司与被告孙煜签订场房租赁协议及丁瑞的承诺书，上述证据能够证明孙煜和丁瑞共同租赁场房的事实。被告虽然辩称场房是丁瑞租赁，孙煜是丁瑞委托签订租赁合同的，但被告的辩解没有相应的证据予以证明，因此，本院对原告主张的孙煜、丁瑞共同租赁场房的事实予以认定，孙煜、丁瑞作为共同被告主体适格。被告提出涉案财产权益与原告无利害关系，原告无诉讼主体资格。本院认为，原被告签订了租赁合同，且被告也支付了部分租金，涉案租赁物和原告当然有利益关系，原告诉讼主体资格合格，被告此项抗辩理由不能成立。
二、关于原告主张被告支付租金9万元的诉讼请求。原告主张被告自2014年11月1日起未缴纳租金，并提供了张贴在该厂房的催缴租金通知书，该通知书内容为“（租金）从2015年11月1日至今已逾期5个多月，现通知你2016年4月15日前，到龙牧公司缴纳租金及逾期违约金”，通知时间为2016年4月12日。该证据能够证明被告自2014年11月1日起未缴纳租金的事实。被告虽然辩称缴纳2年租金，但没有提供证据以否定原告主张的事实，因此，本院对被告抗辩不予采信。根据原被告签订的租赁合同，每年租金为4万元，2年租金为8万元，对于该8万元租金，被告应当支付。对于原告主张的逾期租金1万元，至本案开庭审理中（2017年2月17日），被告没有提供证据证明被告交付了租赁物，对于原告该1万元租金主张，本院予以支持。对于原告主张被告支付违约金2.5万元的问题。根据双方协议第二条“租金一个月不交，视为退租，甲方有权解除合约，并加收滞纳金，每月5000元”，据此，原告主张违约金2.5万元没有超过双方协议约定，本院予以支持。
三、对于原告主张被告赔偿损毁的租赁物192600元并承担评估费1000元的问题。被告租赁原告场房，在使用过程中，存在损坏租赁物的事实。被告提出改变租赁物的用途是经过原告同意，但原告当庭否认，被告亦没有提供相应的证据支持其主张，因此，对于被告提出改变租赁物的用途是经过原告同意的主张本院不予采信。根据原被告双方签订的租赁协议，被告对损坏的租赁物应当予以赔偿。被告丁瑞在2014年7月7日出具的保证书中认可拆除围墙30米、场房15间、混凝土设施，并损坏供排水、供电设施及栏舍。参照安徽中信房地产价格土地资产价格评估有限公司《泗县龙牧猪业有限责任公司价格评估报告书》，养猪场（场房）17间，评估价17.28万元；围墙125平方米，每平方米65元，评估价8100元；供水、供电、排水设施合计11695.35元。结合被告所认可的损坏租赁物的情况，被告赔偿的数额为：损坏场房15间，赔偿损失15万元；围墙30平方米，赔偿1950元；供水、供电、排水设施合计赔偿11695.35元，上述总计163645.35元。被告于2014年7月10日缴纳重建保证金50000元，可予以抵销，抵销后被告仍应赔偿113645.35元。评估费2000元，由原告龙牧公司负担200元，由被告负担1800元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告孙煜、丁瑞于本判决书生效之日起3日内给付原告泗县龙牧猪业有限责任公司租金9万元，支付违约金2.5万元。
二、被告孙煜、丁瑞于本判决书生效之日起3日内赔偿原告泗县龙牧猪业有限责任公司租赁物损失113645.35元；支付原告泗县龙牧猪业有限责任公司先行支付的评估费1800元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元，由被告孙煜、丁瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 张 均
二〇一七年三月十四日
书记员 姚乐乐
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。