吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民初35号
原告：九江东盟集团有限公司。住所地：江西省九江市浔阳区卢山南路*号教育宾馆*楼。
法定代表人：张光华，该公司�事长。
委托诉讼代理人：冯亮，吉林百石律师事务所律师。
被告：国红，女，1971年2月1日生，个体，现住吉林省白城市。
委托诉讼代理人：张财（系国红丈夫），男，汉族，1967年9月17日生，住吉林省白城市。
委托诉讼代理人：李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。
第三人：白城市元亨城建开发有限公司。住所地：白城市爱国街**号。
法定代表人：石景国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯国忠，男，汉族，1950年9月24日生，住吉林省大安市临江街十一委*组。
原告九江东盟集团有限公司（以下简称九江东盟公司）与被告国红、第三人白城市元亨城建开发有限公司（以下简称元亨城建公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九江东盟公司法定代表人张光华及委托诉讼代理人冯亮，被告国红委托诉讼代理人张财、李佩璟，第三人元亨城建公司委托诉讼代理人冯国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九江东盟公司向本院提起诉讼，请求判令：1、确认九江东盟公司与元亨城建公司签订的《债务抵顶转让协议书》合法有效，并确认协议所涉转让地块归九江东盟公司所有；2、判决不得执行位于白城市军政宾馆北侧、爱国街东侧、朝阳路南侧土地。
事实和理由：2013年3月25日，白城市中级人民法院（2013）白民二初字第3号民事判决书对国红诉元亨城建公司债务纠纷一案作出民事判决，判决元亨城建公司于判决生效�30日内给付国红欠款1700万元并按银行同期贷款利率承担欠款利息。判决生效后，本案被告国红申请强制执行，白城市中级人民法院于2016年6月20日作出（2014）白执字第2号执行裁定书，对元亨城建公司所有的位于白城市军政宾馆北侧、爱国街东侧、朝阳路南侧土地依法拍卖。2016年9月8日，九江东盟公司对执行标的提出书面异议，2016年10月30日白城市中级人民法院作出（2016）吉08执异8号执行裁定书，裁定驳回九江东盟公司的执行异议。本案元亨城建公司因建设地王大厦项目资金不足，向九江东盟公司借款，后于2011年3月25日与九江东盟公司签订《协议书》一份，双方确认了欠款金额即还款时间。债务到期后第三人未予偿还。九江东盟公司与元亨城建公司于2012年11月16日签订《债务抵顶转让协议书》，约定将朝阳路至白城军政酒店双拥宾馆、爱国街至朝阳小学地块转让给�江东盟公司。因此，本案所涉执行标的物已归属九江东盟公司，不能作为元亨城建公司财产予以执行。为维护合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提起诉讼。
被告国红辩称，国红申请查封争议土地近四年之久，本案九江东盟公司、元亨城建公司从未提出异议。九江东盟公司系元亨城建公司的实际控制人和最大的股东，国红有充足的理由认为九江东盟公司与元亨城建公司为逃避债务而签订了债务抵顶转让协议是无效的。并且该协议并未实际履行，九江东盟公司没有取得争议土地的使用权，该争议土地登记在元亨城建公司名下，即是元亨城建公司的财产。人民法院有权执行该财产，九江东盟公司仅以债务抵账转让协议无法对抗人民法院的查封执行，也无法确认九江东盟公司已经取得争议土地的使用权，请求驳回九江东盟公司的诉请。
第三人元亨城建公司述称，元亨城建公司在开发站前棚户区改造时就是由九江东盟公司投资，投资后资金没有转出去，当时九江东盟公司在撤出前要个说法，在2011年签署了抵顶经营转让协议。
九江东盟公司为支持其诉讼主张，提交了如下证据：
证据一、九江东盟公司企业法人营业执照，证明原告主体资格，是本案适格主体。国红与元亨城建公司质证没有意见。
证据二、白城市中级人民法院（2016）吉08执异8号执行裁定书，证明九江东盟公司已在法定时间内提起了案外人执行异议之诉。国红与元亨城建公司质证没有意见。
证据三、元亨城建公司与国红2007年至2011年间往来账目明细共9页及九江东盟公司、元亨城建公司、张某于2009年12月1日签订的协议书。证明九江东盟公司向元亨城建公司共计交付借款本金60259985.56元的事实。国红质证认为，对账目明细有异议，九江东盟公司系元亨城建公司最大的股东，该账目明细是元亨城建公司所出具的，其真实性无法确认。并且，该明细并没有附加明细所对应的账目传票及汇款凭证，其债务是否真实存在无法确定。对协议书的真实性有异议，是复印件，公章加盖不清。该协议书无法证明九江东盟公司向元亨城建公司支付了款项，并且是否支付款项形成债务不足以阻止执行案件的继续执行。元亨城建公司质证没有异议。
证据四、九江东盟公司与元亨城建公司分别于2011年3月25日、2012年11月16日签订协议书两份。证明：1、在法院查封涉案标的物之前双方已经签订合法有效的书面转让合同；2、本案元亨城建公司对九江东�公司负有债务，于2012年11月16日签订抵顶转让协议，将本案涉案地块抵顶转让给九江东盟公司，抵顶价格为46710000元。该地块已不属于元亨城建公司所有，不应作为元亨城建公司的财产被执行。国红质证认为，对债务抵顶转让协议真实性有异议：1、原件加盖的公章与九江东盟公司向法庭提供证据材料的复印件加盖公章不一致，复印件没有“合同专用章”字样，但原件上加盖了“合同专用章”。九江东盟公司与元亨城建公司特殊的身份关系，即九江东盟公司是元亨城建公司最大的股东，国红有理由相信该合同是伪造的，因为与九江东盟公司向法庭提供的合同不一致；2、该协议无论是否真实，均不能证实九江东盟公司已经取得了争议土地的使用权，因为该土地的使用权证书登记在元亨城建公司名下。九江东盟公司无法依据该协议对抗人民法院对元亨城建公司的查封执�。对2011年3月25日协议书发表质证意见，因该协议书第一段九江东盟公司自认是对元亨城建公司控股，但对于其是否出借了款项不能以协议书为准，是否出资及其出资是借款还是股权投资，无法确定。并且该协议书上元亨城建公司的公章与债务抵顶转让协议书上的公章字体、大小、粗细也不一致，无法确定其真实性。元亨城建公司质证认为当时和台湾张董事长（张光华）出的协议和有关证件都是真实的。公章不一致在于当时三家共管时元亨城建公司的公章不是一枚。
证据五、涉案地块卫星地图。证明依据九江东盟公司与元亨城建公司2012年11月16日签订的抵顶转让协议约定，剩余拆迁户由元亨城建公司在合法拆迁价格内协调拆除，截至目前涉案地块尚有未拆迁户，无法进行实际投资，该地块没有达到《城市房地产管理法》第三十九条规定完成�发投资总额的25%以上方可转让的条件，因此，未将该地块办理过户登记至九江东盟公司名下并非九江东盟公司自身的原因导致。国红质证有异议：1、元亨城建公司取得土地面积为37411.3平方米，其中执行的面积为13310.90平方米，其他土地已经全部开发应用，不存在九江东盟公司所主张的因开发未达到25%以上不符合转让条件的事实。并且人民法院评估拍卖的行为足以证实该土地可以进行合法转让并办理变更登记。元亨城建公司质证没有异议。
九江东盟公司申请证人张某出庭，证明2008年证人与元亨城建公司合作建洮北区宾馆的时候与元亨城建公司签的合同，元亨城建公司当时没有钱，一部分钱和房子是九江东盟公司垫付的，钱是九江东盟公司打到我的账户，也给我一部分房屋，抵元亨城建公司应付我的款项。九江东盟公司对证人证言无�议。可以证实元亨城建公司对其拖欠的洮北区宾馆的工程款是由九江东盟公司支付的。除了协议上约定的1000多万工程款外，九江东盟公司还垫付了500万元装修款，该笔款项打给了洮北区政府。国红对证人证言真实性有异议。证人证实的内容与九江东盟公司提供的2009年12月1日的协议书的内容有矛盾，证人证实东盟公司支付了300多万元现金，但协议书中确认的是元亨公司支付了3473178元，剩余工程款项东盟公司只是用价值700万元的房屋提供担保。因此对于现金是由谁支付的证人证实内容与协议书存在矛盾和冲突，其证言不真实。元亨城建公司质证认为元亨城建公司和九江东盟公司合作，证人接到了装修款，打款是事实，装修款是九江东盟公司出的。
被告国红向法庭出示下列证据：
第一组证据：（2013）白民二初字第3-2号民事裁定、（2016）吉08执异8号执行裁定书、（2013）白民二初字第3号案卷档案中本案第三人元亨城建公司提出的查封复议申请。该申请书中并未对土地使用权已经转让给了九江东盟公司提出任何异议，只是对法院要求提存钱款提出异议。证明国红于2013年1月29日申请查封了本案争议的土地，该土地登记在元亨城建公司名下，对于权属问题，九江东盟公司及元亨城建公司均未提出异议。九江东盟公司在查封3年10个月之后在拍卖阶段才提出对于土地权属的异议，可以证实九江东盟公司与元亨城建公司之间所签订的协议是无效的，并且没有实际履行，九江东盟公司没有实际取得争议土地的使用权。九江东盟公司质证认为：1、九江东盟公司与元亨城建公司转让协议签订的时间是2012年11月16日，是在法院查封之前签署的；2、九江东盟公司与元亨城建公司之间的协议书是合法有�的。在卷宗中元亨城建公司是对提存提出的异议，并非针对本案争议土地，九江东盟公司作为（2013）白民二初字第3号案件的案外人，并不知晓该案件的发生，因此也不知道自己的权利被侵犯。并没有说明对于争议土地没有实际履行。元亨城建公司质证意见认为不清楚。
第二组证据：元亨公司工商档案一份。证明九江东盟公司是元亨城建公司的最大股东，九江东盟公司与元亨城建公司之间存在特殊身份关系。双方之间签订的用于规避债务的协议书真实性无法确定。并且截止目前为止，九江东盟公司的法定代表人的儿子张家豪仍占有元亨城建公司70%的股权，其对于元亨公司的资产已经被人民法院查封拍卖的事实，九江东盟公司应当知晓。在相隔近4年之久后，拍卖阶段提出对于争议土地享有使用权不客观、不真实。并且工商档案中2011年-2012年期间，元亨城建公司所使用的公章与九江东盟公司提供的债务转让协议书上使用公章的大小、字体粗细均不同，因此国红有充足的理由认为九江东盟公司与元亨城建公司签订的协议书是为逃避债务而伪造的。九江东盟公司质证认为：两份证据真实性没有异议，对于证明问题有异议。1、工商档案在2011年时九江东盟公司已经不再持有元亨城建公司股份，即九江东盟公司目前并非元亨城建公司的股东，这与元亨城建公司与九江东盟公司在2011年及2012年签订的两份协议书是能够对应上的，即元亨城建公司同意将欠付款项以土地使用权抵顶方式偿还给九江东盟公司。另外，对于本案涉案标的被查封，九江东盟公司并未收到任何诉讼文书，并不知晓查封事实。元亨城建公司质证没有意见。
第三组证据：土地档案一份。证明争议土地登记在元亨城建公�名下，九江东盟公司没有取得该争议土地的使用权，无法对抗人民法院的查封执行。并且元亨城建公司取得土地面积为37411.3平方米，本案查封拍卖的土地面积为5254平方米，是其中的一部分。九江东盟公司质证对真实性没有异议，对国红证明的问题有异议：1、九江东盟公司与元亨城建公司就双方之间的债务问题于2012年11月16日签订的协议书约定将争议土地转让给九江东盟公司，该协议书不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。目前九江东盟公司没有取得争议土地使用权的原因不在九江东盟公司方；2、本案查封拍卖的裁定书评估的土地面积是11965.7平方米，但是驳回九江东盟公司执行异议的裁定书上面积是5254平方米，两份裁定书对于争议土地面积不相同。元亨城建公司质证认为当时查封拍卖和我们与九江东盟公司签协议不发生关系，当时九江东盟公司撤出之前�对这个事提出要求，同意对这块地作为保全，当时和九江东盟公司签协议，协议真实有效，合法的。
第四组证据：（2016）吉08民终330号判决，证据来源裁判文书网。其中一方当事人元亨公司委托代理人也是本庭委托代理人冯国忠，判决书第二页上数第16行至23行，本院认为部分，本案第三人元亨城建公司自认截止至2013年7月19日，与本案原告九江东盟公司尚未进行账目结算，可以证实双方所签订的债务抵顶转让协议既不真实也没有实际履行。九江东盟公司质证认为：1、对判决书的真实性有异议，在这份判决书中有很多空白部分，有铅笔书写的九江集团；2、对国红所说的关联性有异议。这份判决书中诉讼主体并没有九江东盟公司，九江公司并不知此案发生，因此对国红所述在判决中未进行账目结算的问题不予认可。
�亨城建公司质证认为判决书和本案不发生关系，这个判决书我没有收到。
第三人元亨城建公司未向法庭出示证据。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在本院认为部分综合论述。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月25日，白城市中级人民法院（2013）白民二初字第3号民事判决书对国红诉元亨城建公司债务纠纷一案作出民事判决，判决元亨城建公司于判决生效后30日内给付国红欠款1700万元并按银行同期贷款利率承担欠款利息。
国红申请对于被执行人元亨城建公司强制执行，本院于2016年6月20日作出（2014）�执字第2号执行裁定书，对元亨城建公司所有的位于白城市军政宾馆北侧、爱国街东侧、朝阳路南侧土地依法拍卖。
2016年9月8日，九江东盟公司对执行标的提出书面异议，2016年10月30日本院作出（2016）吉08执异8号执行裁定书，裁定驳回九江东盟公司的执行异议。
元亨城建公司与九江东盟公司于2011年3月25日签订《协议书》一份，双方确认了欠款金额即还款时间。
九江东盟公司与元亨城建公司于2012年11月16日签订《债务抵顶转让协议书》，约定将朝阳路至白城军政酒店双拥宾馆、爱国街至朝阳小学地块转让给九江东盟公司。该转让标的物未办理转移登记。
根据九江东盟公司诉讼请求及国红和元亨城建公司的答辩意见及审理查明的事实，归纳本案争议焦点是：1、九江公司与东盟公司的“债务抵顶转让协议书”是否合法有效，是否发生争议土地的权属转移；2、九江公司对争议标的物是否享有所有权或者阻止执行标的转让交付的民事权益，应否停止执行。
本院认为：
一、关于九江东盟公司诉讼请求第一项即确认双方之间的抵债协议合法有效，九江东盟公司取得抵债协议中转让土地的使用权。建设用地使用权属于用益物权。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第一百四十五条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，应当向登记�构申请变更登记”之规定，办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。土地使用权的转让，要依法进行变更登记；未依法登记的，不发生物权转移。我国对不动产物权采取登记生效主义，和动产物权的交付生效主义不同，未经登记的不动产物权，即使交付使用，也不发生物权转移的效力。当事人签订转让合同后，即使合同有效，并不能取得土地使用权，不是该土地的使用权人，而是在办理了土地使用权的变更登记后，才成为使用权人。九江东盟公司与元亨城建公司之间的协议因未办理物权变更登记而无法引起物权变动，九江东盟公司主张其享有争议土地的使用权没有事实和法律依据。
二、关于九江东盟公司是否享有阻止执行标的转让交付的实体权利，应否停止执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼�〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，之规定，本案是因案外人针对执行案件中待执行的财产，向法院提起执行异议而产生的案外人执行异议之诉，而案外人执行异议成立的基础，在于案外人对执行案件中待执行的财产享有所有权或者其他足以阻止执行财产转让、交付的民事权益。九江东盟公司与元亨城建公司之间的《债务抵顶转让协议书》只是对双方当事人之间约定以物抵债的协议，旨在解决缔约当事人之间的争议，只能约束缔约当事人。不具有直接引起物权变动的效力。以物抵债协议本质上属于债的范畴，其所产生的后果仅仅是一方当事人取得要求转移抵债物权属的请求权，另一方当事人负有移转抵债物的义务，当事人只有在协议达成后按照物权公示模式办理了登记手续后，才会发生涉案土地使用权的物权变动。抵债协议因未办理有关过户登记手续，则土地使用权不发生转移。案外人享有的仅仅是普通债权，并不具有对物的优益性或者排他性，该抵债协议对执行标的物不享有足以阻止其转让、交付的实体权利，不能产生阻确执行的效力。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告九江东盟集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费61900元，由原告九江东盟集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 孔庆江
审 判 员 王东兴
代理审判员 曹宝明
二〇一七年二月十三日
书 记 员 李立群