宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东民初字第1217号
原告：宁波博洋控股集团有限公司。
法定代表人：戎巨川。
委托代理人：陈勇。
委托代理人：徐洁。
被告：宁波春天宾馆有限公司。
法定代表人：杨璧如。
委托代理人：孙利杭。
委托代理人：吴宗建。
被告：宁波第五医院有限公司。
法定代表人：韩莎莎。
委托代理人：潘麟。
委托代理人：吴宗建。
原告宁波博洋控股集团有限公司（以下简称“博洋公司”）为与被告宁波春天宾馆有限公司（以下简称“春天宾馆”）、宁波第五医院有限公司（以下简称“第五医院”）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月1日向本院提起诉讼，依法由代理审判员朱琼适用简易程序，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告博洋公司的委托代理人徐洁，两被告的委托代理人吴宗建到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告博洋公司起诉称：1999年11月17日，原告与被告春天宾馆签订《房屋租赁协议》一份，由被告春天宾馆承租江东贺丞路xx号（原宁波市服装四厂厂区内全部房产及水电附属设施），双方就付款时间、违约责任等均进行了约定。协议签订后，上述房屋一直由被告春天宾馆承租，春天宾馆自2013年5月1日起至今未支付房租。2015年2月6日，春天宾馆向原告提交《关于贺丞路xx号房屋租赁费用分期还款计划的函》，要求将其自2013年5月1日起至2015年2月6日止的租金1350000元分三期支付，同时承诺了付款时间、金额及违约责任。2015年4月30日，被告第五医院向原告出具担保书，就被告春天宾馆的上述房租及违约金、滞纳金提供担保。因两被告至今未支付租金及违约金，故呈诉法院，请求判令：一、解除原告与被告春天宾馆签订的房屋租赁合同；二、被告春天宾馆支付2013年5月1日起至2015年6月18日期间的租金1441209元，实际计算至腾退之日止，并要求支付逾期付款的违约金1000000元；三、被告第五医院对上述债务承担连带责任；四、被告春天宾馆立即腾退房屋，并恢复原状。
被告春天宾馆答辩称：原、被告在建立房屋租赁关系后，原告仅向被告提供了土地证，未提供产权证，而且土地证与产权证名称不一，导致被告无法正常使用。同时，被告在承租后将部分房产转租给案外人，因部分房屋设施不齐全、消防不合格，导致第三人经营损失。原、被告曾口头约定就租金标准予以调整。故被告认为，在履行房屋租赁合同的过程中违约的是原告，而非被告，原告要求解除租赁合同无事实与法律依据。
被告第五医院答辩称：根据法律规定，医院不得为他人提供担保，故担保书无效，请求驳回原告针对本被告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1.房产证、企业名称变更核准通知书原件各一份、土地证复印件一份，拟证明原告为涉案房屋的所有权人。
2.房屋租赁协议书原件一份，拟证明原告与被告春天宾馆存在房屋租赁合同关系及双方的权利义务。
3.关于贺丞路xx号房屋租赁费用分期还款计划的函原件一份，拟证明原告与被告春天宾馆就拖欠的租金金额、支付方式及逾期支付的违约责任协商一致。
4.关于贺丞路xx号房屋租赁费用担保书原件一份，拟证明被告第五医院对被告春天宾馆拖欠的租金承担连带担保责任。
5.催告函原件一份，拟证明原告曾向被告春天宾馆催讨租金，但被告未予支付。
经质证，两被告对房产证及证据2、3、4的真实性无异议。认为土地证是复印件，且与房产证上所载所有权人不一致；企业名称变更核准通知书仅有原告盖章，非相关行政机关出具，故对上述证据不予认可。庭审中，被告春天宾馆认可在签订房屋租赁合同时知晓涉案房屋仅有土地证的事实，但因原告承诺处理好产权事宜，故被告春天宾馆仍与其订立租赁合同。后原告于2015年4月27日才取得产权证，此前被告在承租涉案房屋后因无产权证无法办理相关审批事宜，故原告构成违约，根据合同约定，原告应当向被告春天宾馆支付5000000元违约金，被告未予支付的租金可予抵扣。被告第五医院提供的担保无效，且担保义务的履行时间尚未届满。两被告并未收悉催告函，且催告函仅是原告的单方意思表示。
本院认为，对两被告无异议的证据本院予以确认。企业名称变更核准通知书落款有宁波市工商行政管理局盖章，且被告亦认可本案原告系由宁波博洋纺织有限公司变更而来的事实，故本院对此予以确认。被告未对证据1中土地证的真实性提出异议，且认可签订房屋租赁合同时原告提供有土地证，仅是土地证与房产证名称不一，故本院对土地证的真实性予以认定。原告未提供证据证明催告函送达两被告，本院对证据5的真实性、关联性不予认定。
两被告为证明其答辩意见，于庭后向本院提供承包协议书原件一份、补充协议复印件一份，拟证明部分涉案房屋由案外人承包经营。
经质证，原告对承包协议书的真实性无异议，补充协议系复印件，且原告认为租赁关系的相对方为春天宾馆，案外人系内部承包，非实际承租人，被告在（2008）甬东民一初字第803号生效判决书亦认可该行为并非转租，而是内部承包，故本案无需追加第三人。另外，两被告提供的两份补充协议相互矛盾，前一份补充协议并无延期约定，故原告对补充协议的真实性、关联性不予认可。
本院认为，因原告对承包协议书无异议，本院对此予以确认。因补充协议非原件，且原告对此有异议，本院对真实性、关联性不予认定。
本院经审理，认定事实如下：
原告博洋公司原名为宁波博洋纺织有限公司，2011年变更为现名。
2002年3月2日，原告取得宁波市江东区贺丞巷xx号房屋的土地证，2015年4月27日，原告取得涉案房屋的所有权证。
1999年11月17日，原告与被告春天宾馆签订房屋租赁协议书一份，约定：原告将其所属的江东贺丞路xx号原宁波市服装四厂（后更名为宁波达俊制衣有限公司）厂区内全部房地产及水电附属设施一并出租给被告使用。租赁房产范围东至孔雀小区，南至春天宾馆，西至贺丞路，北至工艺美术厂，占地面积4500平方米，内有五层厂房及办公用房（第五层为加层）各一幢、二层简易宿舍房一幢（该房屋已经原告同意，由被告改建装修成二层餐饮及点歌城营业用房）；原告保证其对上述出租房屋、场地拥有绝对的合法产权，负责处理和协调本协议签订及履行过程中涉及房屋产权问题引起的争议，若因房屋产权问题导致被告无法正常使用租赁房屋的，原告应对此按本协议违约责任条款承担违约和赔偿金5000000元；租期20年，自1999年11月1日至2019年10月31日止；在租期内，被告未经原告同意不得转租给第三方；租金第一年585000元，以后每年递增10000元，至2004年11月为635000元止，暂不再递增。从2010年起每年再递增10000元，至2014年每年达685000元时止，不再递增，直至租期满止；付款方式为：先付租费后租用，每年租金的50000元用于购买被告内部的IC卡，余款每年分二期支付，分别为每年的11月1日和5月1日前各支付一半，若被告逾期付款一个月，原告有权终止协议，并要求被告支付违约金1000000元；本协议一经生效，双方不得借故中途提出终止，否则提出方即视为违约，违约方应向对方承担违约金和赔偿金5000000元等。
合同签订后，原告将约定房屋交付给被告使用。被告春天宾馆自2013年5月1日起未支付租金。
2015年2月6日，被告春天宾馆向原告出具关于贺丞路xx号房屋租赁费用分期还款计划的函一份，载明：被告未予支付2013年5月1日至2015年2月6日期间租金1350000元，该期间原告一直向被告进行催讨。被告承诺上述款项分三期支付：2015年3月31日前支付350000元、2015年4月30日前支付500000元、2015年5月31日前支付500000元。2015年5月1日至2015年10月31日期间租金342500元于2015年5月31日前支付。若逾期未支付按日万分之三支付滞纳金。
2015年4月30日，被告第五医院向原告出具关于贺丞路xx号房屋租赁费用担保书一份，载明：上述拖欠的租金连同直至协议结束期间的所有租金及协议中所述违约金和相关滞纳金由第五医院向春天宾馆提供担保，保证2015年12月31日前偿还所有欠款。
另查明，2005年1月1日，被告春天宾馆与陶智仁签订承包协议书一份，由陶智仁向被告春天宾馆承包部分房屋用于经营，承包期限为2005年1月1日至2008年6月15日，承包方式为风险型。
本院认为，本案的争议焦点如下：
一、涉案房屋租赁合同是否符合解除条件。房屋租赁协议第六条约定了解除权的行使条件，现被告春天宾馆未予支付2013年5月起的租金已构成违约，原告有权依据合同行使解除权。虽然被告辩称因原告未予提供产权证致使其无法正常使用，应当对此承担违约责任，但本院认为，被告庭审中认可在承租涉案房屋时知晓产权情况，同时也未提供证据证明因产权问题导致其无法正常使用涉案房屋，故本院对被告的辩称不予采信。合同自通知到达被告春天宾馆时解除，本院中，被告春天宾馆于2015年7月3日签收诉状副本，故合同于此时解除。
二、租金的计算。因双方认可还款计划中2013年5月1日起至2015年2月6日止的租金为1350000元，本院予以确认。因双方合同约定2015年度租金为685000元，故2015年2月7日至2015年7月3日期间租金为277800元，因原告自认2013年5月1日至2015年6月18日期间租金为1441209元未超过合同约定，本院予以支持。此后，被告春天宾馆应按685000元／年向原告支付至实际腾退之日止的占有使用费。虽双方在合同中约定违约金为5000000元，但在还款计划中被告春天宾馆实际对违约金计算标准进行了变更，原告亦予以认可，故可视为对合同内容的变更，违约金按日万分之三计，并不明显偏高，本院对此予以支持。
三、实际承租人的认定。被告辩称部分涉案房屋由案外人实际承租，但仅提供承包合同，且承包合同载明的租赁期限已届满。因双方在合同中约定未经原告同意不得转租，现被告既未提供第三人实际承租的充分证据，同时在（2008）甬东民一初字第803号案件中，被告春天宾馆将承包合同界定为内部承包，而非转租，因此，本院认为，涉案房屋的实际承租人为被告春天宾馆，应由其承担腾退义务，并恢复原状。
四、担保责任的认定。担保法规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人。本案中，被告第五医院系民营企业，不属于该条规定不承担保证责任的主体，故其应当承担保证责任。因当事人对保证方式没有约定，因此，第五医院作为保证人应当承担连带责任。主债务履行期届满，保证责任产生，但保证债务的履行期限尚未届满，被告第五医院以此作为抗辩理由，故对原告要求保证人履行债务的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第九条、第十九条、第二十条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告宁波博洋控股集团有限公司与被告宁波春天宾馆有限公司于1999年11月17日签订的房屋租赁协议书于2015年7月3日解除；
二、被告宁波春天宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波博洋控股集团有限公司自2013年5月1日起至2015年7月3日止的房屋租金1469359.69元，按685000元／年的标准支付自2015年7月4日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；按日万分之三标准支付350000元款项自2015年4月1日起、500000元款项自2015年5月1日起、842500元款项自2015年6月1日起至实际履行之日止的违约金，违约金金额最高不超过1000000元；
三、被告宁波春天宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内从位于宁波市江东区贺丞巷xx号房屋内腾退，并将房屋恢复原状；
如被告宁波春天宾馆有限公司未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
四、驳回原告宁波博洋控股集团有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取13265元，由被告宁波春天宾馆有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 朱琼
二〇一五年十二月十日
代书 记员 史忆