重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第17343号原告成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区静安路1号，组织机构代码72344582-0。法定代表人冯霞，总经理。委托代理人陈芳，女，1987年4月1日生，汉族，住重庆市云阳县，该公司员工。被告胡华，女，1978年10月13日生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告胡华物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦独任审理，适用简易程序于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈芳，到庭参加了诉讼，被告胡华经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员陈协蓉、徐玉凤组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈芳到庭参加了诉讼，被告胡华经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。原告万科物业诉称：2010年1月29日，被告购买了由重庆渝开发珊瑚置业有限公司（以下简称珊瑚置业）开发的位于渝北区XX大道街（镇）XX号的XX小区-XX-XX幢X单元X-X号房屋。双方约定房屋交付日期为2011年7月1日。珊瑚置业于2011年6月15日向被告发出了交付通知书，告知被告于2011年7月1日接房，但被告因自身原因未按时接房。根据房屋买卖合同中的约定和相关规定，被告的行为应产生视为接房的实际后果。原告是被告所在小区开发商依法选聘的物业服务企业。但被告未按约向原告交纳交纳物业服务费和公摊水电费。原告曾于2013年4月10日向被告发送了律师函，并多次以短信和电话方式催收物业服务费，均未果。故原告起诉请求1、判令被告支付2011年7月1日至2013年8月31日的物业服务费9821.76元（每月物业服务费306.93元，共32个月）；2、判令被告支付违约金（以每月所欠物业服务费金额为本金，分别从欠费的次月1日起按每日万分之五为标准计算至本金付清时止）；3、判令被告支付2011年4月至2013年8月期间的公摊电费797.99元。被告胡华书面辩称：原告所述交房日期与事实不符，被告于2010年1月29日购买了重庆渝开发珊瑚置业有限公司（以下简称珊瑚置业）开发的位于渝北区XX大道街（镇）XX号重庆XX小区-XX-XX幢X单元X-X号房屋，约定的交付时间为2011年7月1日。合同约定的交房日期后，珊瑚置业未按约定日期交付房屋，也未通过其他方式通知被告接房，被告也未收到珊瑚置业的交房通知。被告多次电话要求珊瑚置业交房并邮寄交付通知书、房屋合格证书等材料以便接房，但珊瑚置业一直拒绝交付房屋。被告户籍地及常住地均不在重庆，但在购房合同留下了通讯地址。珊瑚置业2013年11月23日才向被告邮寄送达了交付通知书。对于合同约定的公告送达，如珊瑚置业明知被告为异地客户不可能看到公告的情况下采用公告送达，其行为就存在恶意，不能产生实质送达的法律后果。房屋的交付时间应为2013年11月23日，此前的物业服务费等费用应由建设单位珊瑚置业承担。房屋交付后一直空置，即使缴纳物业服务费，也应减半缴纳。原告诉讼请求中自起诉之日超过2年的费用已过诉讼时效。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业管理企业。2009年，XX小区的开发商珊瑚置业为甲方，原告为乙方，双方签订了“XX前期物业管理服务委托合同”。该合同签订日期未填写，但于2009年6月12日在重庆市渝北区房产管理局进行了备案。合同约定：甲方将XX小区选聘乙方实行前期物业服务管理，委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；物业服务费标准为：高层电梯住宅（XXX）：1.65元／月·平方米；低层住宅（XX）：3.35元／月·平方米；商业物业：5.00元／月·平方米；公摊水电费根据房屋建筑面积按户据实分摊。物业已交付或视为交付的，自物业交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或物业买受人缴纳。业主或非业主合法使用人应于每月10日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，按以下方式处理：①从逾期之日起按每天应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止……2010年7月8日，原告对物业收费标准在重庆市物价局进行了备案，备案的物业服务费标准为：XXX1.65元／平方米·月（含电梯费）；XX3.35元／平方米·月。空置房屋的物业服务费：纳入物业管理范围的已竣工尚未出售的物业，或因甲方原因而未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由甲方全额交纳；已交付或视为交付的房屋，若业主未入住（水电费表起止数均未走动），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定缴纳物业服务费。若物业发生产权转移时，业主应当结清所有已发生的物业服务费用。合同签订后，原告进驻XX小区开展物业服务，按合同约定的标准收取物业服务费。2010年1月24日，珊瑚置业为甲方，被告胡华为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方向甲方购买坐落于重庆市渝北区XX大道XX号XX幢X单元X-X的房屋，该合同第七条第（一）项约定，甲方应在2010年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。该合同的附件五“合同补充协议”中，第八条约定，乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1.不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；2.该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；3.甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自本合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付……与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费用及任何其他杂费等）即转由乙方承担；第九条第1项约定，甲乙双方同意，对于本合同第八条约定的房屋交付书面通知，甲方可以选择以邮寄的方式向乙方发出交付通知，也可以选择在重庆有影响力的任一种报刊上发布统一交付通知，报刊发布后，视为甲方已向乙方发出书面房屋交付通知，至甲方报纸发布交付通知后的第二天中午12点视为乙方已收到交付通知；第九条第3项约定，本合同约定的交付期限届满时，乙方仍未收到甲方书面交付通知的，乙方应在本合同约定的交付期限最后一日到甲方索取书面交付通知，除本合同约定可延期交付外，甲方应在当天为乙方办理交房手续，乙方未按约定到甲方索取书面交付通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担；第九条第4项约定，房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。该合同中载明的乙方地址为山东省济南市槐荫区经七纬十二新世界阳光花园10号楼2单元601。上述合同约定的房屋于2010年12月22日竣工，珊瑚置业取得了该房屋的《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。珊瑚置业于2010年12月15日向被告邮寄了交房通知书等文件，通知被告于2010年12月25日前往XX销售中心办理重庆XX小区-XX-XX幢-X-X房屋的交付手续，邮寄的地址为山东省济南市槐荫区经七纬十二新世界阳光花园10号楼2单元601。另查明，被告购买的位于重庆渝北区XX街道XX大道666号XX小区-XX-XX幢-X-X房屋建筑面积为183.24平方米。被告一直未办理该房屋的交付手续、领取钥匙，亦未办理装修手续或入住。同时查明，在原告与XX小区其他业主的物业服务合同纠纷中，部分业主举示了房屋交接单、情况反映等证据，证实原告的物业服务存在瑕疵。被告未向原告交纳2011年1月至2013年8月期间的物业服务费及2011年4月至2013年8月期间的公摊电费。原告于2011年9月3日通过挂号信向被告发出了催款函，催告被告交纳2011年1月1日起至2011年8月30日止的物业服务费、公摊电费及违约金。原告还于2013年4月15日通过挂号信向被告发出了律师函，催告被告缴纳2011年1月1日起至2013年3月31日止的物业服务费、公摊电费及违约金。因被告一直未交纳所欠费用，原告遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，原告出示了被告的欠费明细，将其主张的被告欠费期间变更为2011年1月至2013年8月。本案审理中，原告自愿撤回要求被告支付公摊电费797.99元的诉讼请求。上述事实有物业管理企业资质证书、XX前期物业管理服务委托合同、前期物业服务合同备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、重庆市商品房买卖合同、房屋产权证复印件一份、商品房质量保证书、房屋使用说明书、交房通知书、快递详情单存根、催款函及挂号信回执、律师函及挂号信回执及原告的陈述等在案为据，足以认定。本院认为：“XX前期物业管理服务委托合同”系XX小区开发商珊瑚置业与原告自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告和XX小区全体业主具有约束力。被告系位于重庆渝北区XX街道XX大道XX号XX小区-XX-XX幢-X-X房屋的业主，其辩称房屋交付时间应为2013年11月23日，本院认为，原告已举示证据证实珊瑚置业于2010年12月15日向被告邮寄了交房通知书等文件，被告的抗辩理由与事实不符，根据被告与珊瑚置业签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条及附件五“合同补充协议”第九条第1、3、4项的约定，被告的房屋已于2010年12月30日起视为交付，对被告的辩称，本院不予采信。原告按约对XX小区提供了物业服务，被告应从2010年1月起按“XX前期物业管理服务委托合同”约定的标准即613.85元／月（3.35元／月·平方米×183.24平方米）向原告交纳物业服务费。现原告自愿要求被告按306.93元／月的标准交纳2010年1月至2013年8月（共计32个月）的物业服务费9821.76元，系对其实体权利的处分，亦不违反合同约定，本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告辩称原告起诉之日前超过两年（即2011年12月11日前）的费用已超过诉讼时效，但原告已举示证据证实其于2011年9月3日、2013年4月15日两次通过挂号信向被告邮寄催款函、律师函，分别向被告催收2011年1月1日起至2011年8月30日止、2011年1月1日起至2013年3月31日止的物业服务费等费用，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十三条“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断”的规定，原告主张2011年12月11日前费用的诉讼时效应从2011年9月3日、2013年4月15日分别重新计算两年直至2015年4月15日，原告于2013年12月11日起诉，未超过诉讼时效，故对被告该项抗辩理由，本院不予采信。原告对XX小区提供的物业服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告自愿申请撤回要求被告支付公摊电费797.99元的诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，本院予以准许。被告不到庭应诉，其应承担不举证、质证的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡华在本判决生效后三日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2011年1月1日至2013年8月31日期间的物业服务费9821.76元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，由被告胡华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  陈协蓉人民陪审员  徐玉凤二〇一四年六月十一日书 记 员  谭学梅