湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终42号
上诉人（原审原告）洪燕。
委托代理人胡聪，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人陈兴林，系洪燕之夫。
被上诉人（原审被告）孟伟成。
委托代理人张君武，湖南跃海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡培先。
被上诉人（原审被告）金敏。
上诉人洪燕与被上诉人孟伟成、蔡培先、金敏房屋租赁合同纠纷一案，上诉人洪燕不服湖南省南县人民法院（2015）南法民一初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪燕的委托代理人胡聪、陈兴林，被上诉人孟伟成的委托代理人张君武到庭参加诉讼。被上诉人蔡培先、金敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2014年10月11日，洪燕与孟伟成签订门面租赁合同一份，孟伟成将其所有的位于南县南洲镇宋田路的门面一间租赁给洪燕。双方约定：租期为半年，从2014年10月11日起至2015年4月10日止；租金为6000元。其中合同第13条约定：合同期届满，在同等条件下，洪燕有优先承租权。2015年春节之前，孟伟成之妻叶淑云到洪燕店铺通知洪燕：门面租期快到，要洪燕早作安排，门面不再续租给洪燕。后洪燕几次向孟伟成提出要求续租门面，孟伟成均未应允，双方亦未达成门面续租协议。2015年4月10日，门面租赁期限届满，双方仍未签订门面续租合同，洪燕也未将租赁门面内的机器设备及其他物品搬走。同月14日，孟伟成自行决定将租赁门面内的机械设备及其他物品搬至租赁门面外，并用短信方式告知洪燕，花钱雇用地拖将设备运至洪燕之子陈瑾所经营的燕子蛋糕房。在搬运物品及卸货过程中，洪燕方一直有人在现场观看和帮助卸货，未损坏设备及其他物品。另查明，当洪燕收到孟伟成将租赁门面内的机械设备和其他物品搬至屋外的短信后打电话报警，110警察曾现场调解。在调解过程中，洪燕又提出续租门面的要求，亦未得到孟伟成的同意。再查明，孟伟成在将租给洪燕的门面内的设备搬出来后不久，将门面租给了金敏，金敏经营不久又转租给了蔡培先。洪燕现有楼梯一张、花草三盆（株）在租赁屋内。
原审法院认为，2014年10月11日，洪燕与孟伟成签订门面租赁合同，系依法成立的合同，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据双方合同的约定，租赁期届满，在同等条件下，洪燕有优先承租权。我国合同法对优先承租权没有明确规定，故该优先承租权的约定系双方当事人之间的特别约定，属于债权性质。另该合同约定的租期至2015年4月10日届满，孟伟成在租期届满前已通知洪燕将在租期届满后收回门面，故双方2014年10月11日签订的门面租赁合同已于2015年4月10日因合同期届满而终止。在该合同终止时，双方就续租问题并未达成新的合同，故洪燕的优先承租权随着原租赁合同的终止而自然丧失。另一方面，涉案门面现已由金敏承租，并转租给蔡培先，且无证据显示金敏、蔡培先存在恶意，洪燕要求优先承租权的基础已经不存在。故洪燕要求行使优先承租权及判令孟伟成与金敏签订的房屋租赁合同和金敏与蔡培先的转租合同无效的诉讼请求，应不予支持。对洪燕要求孟伟成归还相关物品的诉讼请求，据其证据仅有楼梯一张和花草三盆（株），对此予以支持，其余无证据证实，应不予支持。对洪燕要求判令孟伟成承担违约金49000元、直接经济损失10000元、间接经济损失30000元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，应不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由孟伟成于判决生效之日起十日内返还洪燕木楼梯一张、花草三盆（株）；二、驳回洪燕的其他诉讼请求。案件受理费2020元，减半收取1010元，由洪燕承担960元，孟伟成承担50元。
宣判后，洪燕不服，向本院提起上诉称：1、证人文陕军、尹群泽均系孟伟成妻子的同学，且未出庭作证，原审采信二人的证言，不符合法律的规定；2、孟伟成与金敏签订《门面租赁合同》的行为，侵害了洪燕享有的优先承租权；3、孟伟成未经洪燕同意，指使他人私自搬走洪燕所有的圆桌1张、玻璃2片、壁柜1个及红木木块等物品，并致上述物品损坏和灭失，孟伟成应向洪燕赔偿损失。请求二审法院撤销原判，改判：1、洪燕对孟伟成所有的112号门面享有优先承租权；2、孟伟成向洪燕支付违约金49000元，赔偿经济损失10000元；3、判令孟伟成与金敏之间的租赁合同无效；4、孟伟成向洪燕归还圆桌1张（价格约100元）、玻璃2片（价格约800元）、壁柜1个（价格约800元）及红木木块（价格约2000元），如孟伟成不能归还，则按价赔偿；5、本案诉讼费用均由孟伟成、金敏、蔡培先承担。
孟伟成答辩称：1、原审采信证人文陕军、尹群泽的证言，符合本案客观事实，且符合法律的规定；2、洪燕并未与孟伟成达成续租协议，孟伟成与金敏签订《门面租赁合同》的行为，并未侵害洪燕的优先承租权；3、孟伟成请人将洪燕的物品清理搬出是在洪燕本人的押运之下，并未遗漏和损坏洪燕的物品，孟伟成无需承担物品返还责任与赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蔡培先、金敏未出庭未予答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：原审采信证人文陕军、尹群泽的证言作为定案依据是否正确；孟伟成与金敏签订《门面租赁合同》的行为，是否侵害了洪燕对该门面享有的优先承租权；孟伟成是否应当就洪燕主张的物品承担返还或赔偿责任。
关于原审采信证人文陕军、尹群泽的证言作为定案依据是否正确的问题。证人文陕军、尹群泽虽未出庭作证，但二人证实的早在租赁期限界满之前，孟伟成的妻子叶淑云曾口头通知洪燕不再续租等事实，与洪燕庭审中认可的租赁到期前多次请求续租遭到孟伟成拒绝等事实能相互印证，故原审采信证人文陕军、尹群泽证言中的上述部分认定本案事实并无不当。洪燕提出原审采信证人文陕军、尹群泽的证言不符合法律规定的上诉意见无法律依据，本院不予采信。
关于孟伟成与金敏签订《门面租赁合同》的行为，是否侵害了洪燕对该门面享有的优先承租权的问题。洪燕与孟伟成虽在《门面租赁合同》中约定，合同期届满，在同等条件下，洪燕有优先承租权，但双方并未对优先承租权的具体期限、履行方式及违约责任进行明确约定，目前我国法律对优先承租权也并无明确的规定。本案中，洪燕在合同约定的租赁期限届满前，数次向孟伟成提出续租的要求，但均未能促使双方达成续租协议，洪燕与孟伟成租赁合同终止后，孟伟成收回涉案门面转租他人，且租赁户几易其主，洪燕均未能提供证据证实在其之后的租赁户金敏、蔡培先等人向孟伟成支付的门面租金金额未超出洪燕支付的门面租金，故洪燕未提供确实、充分的证据证实孟伟成与金敏签订《门面租赁合同》的行为侵害了其在同等条件下所享有的优先承租权。洪燕提出孟伟成与金敏签订《门面租赁合同》的行为侵害了其优先承租权，要求判决孟伟成支付违约金49000元，赔偿经济损失10000元，并判决孟伟成与金敏签订的《门面租赁合同》无效的上诉意见，无事实依据与法律依据，本院不予支持。
关于孟伟成是否应当就洪燕主张的物品承担返还或赔偿责任的问题。证人卢辉萍与严超均证实，孟伟成安排他们将洪燕租赁门面内的物品搬运至洪燕之子陈瑾的燕子蛋糕房的过程中，并未损坏物品，且洪燕一方一直有人在现场观看和帮助卸货，洪燕在原审庭审中亦认可当时他们有人在场，并支付了部分运费。洪燕事后向派出所报警要求处理孟伟成私自搬运物品一事时，亦并未向派出所干警提出孟伟成等人在搬运物品的过程中损坏或丢失了相关物品。故洪燕并无证据证实孟伟成在安排他人搬运洪燕的物品时，曾损坏或丢失了相关物品。洪燕提出，孟伟成私自搬走洪燕的圆桌、玻璃、壁柜等物品，并致上述物品损坏和灭失，孟伟成应向其返还物品或赔偿损失的上诉意见无事实依据，本院不予支持。
综上，洪燕的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1920元，由上诉人洪燕承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
代理审判员 刘艳芝
代理审判员 刘觅琼
二〇一六年三月三日
书 记 员 方赛兰