河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民终2554号上诉人(原审被告)：李静，女，1987年6月27日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：李耀军，河北国器律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家口百盛购物广场有限公司，住所地张家口市桥东区滨河中路2号。法定代表人：钟珊珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：武红梅，河北厚霖律师事务所律师。原审被告：张家口市桥东区大聚旺小吃店，住所地张家口市桥东区滨河中路*号*层。经营者李静，女，1987年6月27日出生，汉族，现住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：张国华，男，1965年6月13日出生，现住张家口市桥东区。上诉人李静因与被上诉人张家口百盛购物广场有限公司（以下简称百盛公司）、原审被告张家口市桥东区大聚旺小吃店（以下简称大聚旺小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李静委托诉讼代理人、被上诉人百盛公司委托诉讼代理人、原审被告大聚旺小吃店委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李静上诉请求：1、撤销一审判决，依法将本案改判或发回重审。2、本案的诉讼费用均被上诉人承担。事实和理由：一是一审程序违法，上诉人不是本案的适格被告。上诉人李静作为原审被告大聚旺小吃店的经营者，不应作为被告单独列出。二是一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，判决依据证据不足。1.被上诉人在合同的履行过程中存在违约和瑕疵而一审法院未予认定。第一，被上诉人在交付房屋时，该房屋的消防设施未通过验收。由于被上诉人违约而使本租赁合同违反了国家强制性规定从而导致合同无效。第二，被上诉人未按照合同的约定开具正式发票。虽然该义务为附随义务，但违反了国家关于税收的相关规定，使得原审被告该笔款项无法入账，需另行交纳税金而造成损失。第三，被上诉人未提供适宜饭店运营的物业管理条件属于违约。2.一审法院认定由上诉人及原审被告承担扩大损失的责任属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决第三项要求上诉人及原审被告给付2013年8月至2016年5月9日产生的相关费用，一审判决第四项要求上诉人支付2016年5月10日至2016年7月31日的租金，及第五项要求上诉人及原审被告承担2016年8月1日至房屋交付被上诉人之日止的占用费及物业费，均属认定事实不清。2016年3月31日上诉人及原审被告向被上诉人提交了书面的《通知函》，告知上诉人停业的事实，并要求被上诉人与上诉人进行协商解决双方存在的物业及其它遗留的问题，该函件已被被上诉人方的负责人员签收。但被上诉人一直未予解决，故意拖延。2016年5月一审法院裁定查封了涉案房屋，导致上诉人的设施及物品无法搬运。后一审法院许可上诉人对涉案房屋“恢复原状”，但遭到了被上诉人的阻拦。3.一审判决对80000元质保金未予认定。该质保金为产品质量保证金，其不具有“违约保证金”的性质。双方在2013年3月16日签订的“张家口百盛合作备忘录”第九条明确约定产品质量保证金为80000元。2013年4月7日被上诉人出具了产品质量保证金现金收据。故该保证金应退还给上诉人。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人百盛公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。大聚旺小吃店的辩称与李静一致。百盛公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同。2.判令被告将租赁场地恢复原状，并交还原告。3.判令二被告连带偿还从2013年8月份开始至2016年5月9日累计拖欠原告的租赁费357304元、物业费149104元、电话费357.48元、店庆服务费6000元等各项费用共计512765.48元。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的租赁合同终止。考虑到恢复原状这样的义务有可能造成执行阶段的困难，因此我方已向法庭提交了评估申请，要求确定该场地恢复原状需产生的费用。增加诉讼请求：从2016年5月10日至二被告实际恢复原状交还房屋时止，按照每月57670元（租金43070元+物业14600元）的标准支付占用费用。一审法院认定事实：1.出租方为张家口建设发展集团有限公司与承租方百盛发展有限公司的租赁合同一份（转租同意函）、百盛公司租赁合同一份。2.百盛公司与大聚旺小吃店租赁合同一份，供应商守则一份。3.巴贝拉交费及扣款明细，扣款时间是从双方签订租赁合同，并且被告实际入住百盛公司的月份开始即2013年8月份，明细的第一列销售款是当月原告收取的被告的销售金额，第二列是被告每月应支付费用的明细，以销售款扣减每月的应付的各项费用为当月余额，后面的表说明每年的租金、管理费、银行手续费是一样的，水费、电费、电话费是根据被告的实际使用支出。4.被告大聚旺小吃店个体工商营业户执照1张，证明被告大聚旺小吃店是企业性质，是个体工商户，登记的经营者是李静，故李静有义务依法承担对外债务。5、大聚旺小吃店申请一份和原告回函各一份，证明经被告申请原告同意给予被告3个月的优惠（2015年4-6月），租金和物业费没有按照合同履行实际履行，有所下浮，下浮的情况在证据3上有体现。6.原告通知函10份，证明原告多次就被告欠缴租赁物业费等事宜向被告发函。被告李静质证对证据1、2、4、5没有异议。对证据3认为大体如此，但是细节方面还有出入，原告需要提交更确切的明细以方便双方对帐。证据6中有显示是2014年、2015年，但是我方欠各种费用是从2015年7月1日以后因各种原因。被告大聚旺小吃店对证据1、2、4、5无异议，对证据3除了同意第一被告的意见外，对原、被告双方申请优惠期间没有异议。对于证据6，因是原告出具的，没有被告的签字，所以不予认可。被告李静提交的证据有：2015年7月4日巴贝拉通告一份、2015年7月6日巴贝拉通告一份、2015年7月9日致中国百盛CEO张瑞雄先生函一份、2015年8月30日大聚旺小吃店通知函一份、2015年10月24日原告回复函一份、2016年3月22日大聚旺小吃店通知函一份、2016年4月19日大聚旺小吃店告知函一份、损失明细表一份共6张、光盘一份，证明因原告停水停电，下水堵塞，双方发生纠纷，花园街道派出所出警处理；因为原告履行过程当中的履行瑕疵造成被告的损失。原告质证意见:1.根据双方签订的租赁合同，被告未按期足额缴纳租赁期各项费用，原告有权采取停水停电的方式来督促被告履行义务。2.在2015年7月1日前被告已出现未按期足额缴纳各项费用的情形，原告已数次发函催缴。3.2015年7月1日原告开始停水、电前，再次向被告发函要求缴纳所欠费用，并且将停止供应水电的事宜告知被告单位，但被告单位仍不予理会。4.就被告所陈述的损失经双方进行协商，在原告本来没有任何赔偿义务的前提下，考虑到双方长久以来的合作关系，原告同意支付13000元，并且对该数额被告单位表示认可。所以对于原告提供的这两份通知双方已经实际解决。不能作为被告抗辩的理由之一。5.2015年8月30的通知函中反映百盛公司物业管理存在瑕疵的一些情形，百盛公司已通过律师函将被告所置疑的情况予以说明，原告并不存在物业瑕疵，被告应依照合同约定缴纳各项费用。6.对于2015年7月9日致中国百盛CEO张瑞雄先生函的情况我方不清楚，故不发表质证意见。7.对于2016年3月22日的通知函中被告声明将于2016年3月31日起停止营业，但被告的实际撤场时间是2016年5月9日，且至今未能按照合同约定将所租赁的场地恢复原状，交还原告。8.2016年4月9日的告知函同第7点质证意见。9.原告不存在违约及提供物业服务存在瑕疵的问题，被告应本着诚信按期缴纳各项租赁费用。10.对于光盘，因为原告经营的特殊性，所以下水堵塞，与原告所提供房屋没有关系。被告的损失双方已经解决，赔偿了13000元。被告大聚旺小吃店对于被告李静的证据无异议。被告大聚旺小吃店提交的证据有：1.原、被告《合作备忘录》一份，证明本案中计租面积应以400平米的75%计算，即300平米；备忘录第九条显示的8万元的保证金名称为产品服务质量保证金。2.原告与被告之间签订的《租赁合同》一份，证明本合同的第四条的第二款双方约定的甲方应在乙方支付每期租金后向乙方开具正式发票，在给付方式上，原告有义务向被告提供国家正式发票。本合同第七条第一款甲方负责提供国家规定的消防设备基本配套设施，中央空调等设施供乙方使用，原告在出租该场地时应当符合国家相应的消防规定，原告没有履行该义务。原告质证认为：1.《合作备忘录》中第三条约定正式合同签订后意向书将被废止，说明双方的权利义务关系，应当参照百盛公司与被告签订的租赁合同。租赁合同中明确约定租赁的面积为400平方米，故原告以400平方米作收取租金及物业费用的依据并无不当。2.对于被告方所缴纳的8万元性质不否认带有质量保证金的性质。但是在合同中第十二条违约责任第一款中明确约定被告未按合同约定的期限支付到期租金和其他应付款项，被告应支付滞纳金并且原告方有权不退还乙方已缴纳的保证金。第五款约定原告方有权将保证金扣留作为违约金的费用，被告方需继续补偿。在十三条合同解除已经合同终止后的处理，分别都有将被告方未按期足额支付租金其他费用视为违约行为，并且原告有权扣除保证金作为赔偿金的权利，故依照合同约定，原告有权扣除保证金。如被告方支付租金及各项费用的时间按照日千分之五，超出保证金8万元，原告将主张按照日千分之五的计算方式支付违约金。3.关于被告认为原告应出具正式发票，对于原告应有开具正式发票的义务原告不持否认意见，但被告自租赁以来，长期拖欠租赁费，故被告按照合同约定，将全部租赁金缴清后原告开具正式发票。4.原告提供的租赁场所消防设备及物业服务均符合合同约定，未影响被告实际经营及使用。故被告抗辩理由不成立。被告李静对被告大聚旺小吃店的证据无异议。对于原、被告双方是履行《张家口百盛合作备忘录》还是履行《租赁合同》，二被告主张诉讼前未见过《租赁合同》，所以应履行《张家口百盛合作备忘录》；原告主张《张家口百盛合作备忘录》中第三条约定正式合同签订后意向书将被废止，说明双方的权利义务关系，应当依照《租赁合同》履行。《租赁合同》中明确约定租赁的面积为400平方米，故原告以400平方米作收取租金及物业费用的依据并无不当。因为，第一、大聚旺小吃店的个体工商户营业执照中载明成立日期是2013年7月20日，经营场所为张家口市桥东区滨河中路2号百盛购物广场五层；其次、在被告给原告的多份告知函、申请等中，多次提到《租赁合同》及其条款，计算租金的计租面积为400平方米；第三、考虑双方实际履行给付租金、物业费情况；第四、租赁合同中盖有大聚旺小吃店的公章，故认定双方签订《租赁合同》且各自持有书面文本。租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日；计租面积为400平方米；第一年租金标准3.1元/平方米/天，物业费1.0元/平方米/天；第二年租金标准3.21元/平方米/天，物业费1.1元/平方米/天；第三年租金标准3.54元/平方米/天，物业费1.2元/平方米/天，开业促销服务费为8000元，店庆促销服务费6000元/年。大聚旺小吃店一次性支付保证金80000元。原告主张大聚旺小吃店自行安装水表、电表，经营中发生的水、电、电话、煤气等费用由被告自行负担，截止到2016年5月20日大聚旺小吃店用水2218吨，用电3340度。二被告主张合同中并没有约定水电费由被告支付，被告没有义务履行，应当由原告自行承担。被告李静代理人钟立群认可大聚旺小吃店自行安装了水表、电表及用水、用电的数额。且根据实际生活中租赁房屋经营餐饮的惯例，大聚旺小吃店自行负担经营中发生的水、电、电话、煤气等费用。大聚旺小吃店通过销售款的形式交纳原告1596508.13元，支付了保证金80000元、开业促销费8000元。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十条（2009年修改后为第十三条）规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》：“房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。可见，租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。同时根据《中华人民共和国合同法》鼓励交易的精神，应当限定无效合同的范围，对于无效合同的确认，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不是违反了所有的强制性规范均认定为合同无效。即对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除租赁合同的法定条件，但不是租赁合同无效的情形。故本案原告与大聚旺小吃店签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《租赁合同》租赁期限已于2016年7月31日到期，原告主张确认合同终止，予以支持。《租赁合同》约定合同终止时，承租人将租赁场地恢复原状，并交还出租人，故对原告要求的被告大聚旺小吃店将租赁场地恢复原状，并交还原告，予以支持。在合同义务中，只有违反了主给付义务才能够导致抗辩权的产生，仅仅违反了从给付义务或附随义务是不能导致抗辩权产生的。开具发票并非出租人的主给付义务，在合同无明确约定的情况下，承租人不能因出租人未开发票而拒付租金。原告提交的巴贝拉交款及扣款明细，二被告对已交给款数额、应交纳水费、电费、电话费、银行手续费、年度促销费无异议，故被告大聚旺小吃店应支付从2013年8月份开始至2016年5月9日累计拖欠原告的租赁费357304元、物业费149104元、电话费357.48元、店庆服务费6000元等各项费用共计512765.48元。因从2016年5月10日至今，被告未将涉案房屋恢复原状交付原告，故原告主张的被告支付2016年5月10日至2016年7月31日的每月57670元（租金43070元+物业费14600元）和2016年8月1日后的每月57670元（占用费43070元+物业费14600元），予以支持，应由被告大聚旺小吃店支付。遂判决：一、原告张家口百盛购物广场有限公司与被告张家口桥东区大聚旺小吃店的《租赁合同》于2016年7月31日终止。二、被告张家口桥东区大聚旺小吃店、李静于本判决生效之日起十五日内将原告出租给其的位于张家口市桥东区滨河中路2号五层的房屋恢复原状，返还原告。三、被告张家口桥东区大聚旺小吃店、李静于本判决生效之日起十五日内支付从2013年8月至2016年5月9日原告累计拖欠的租赁费357304元、物业费149104元、电话费357.48元、店庆服务费6000元，以上共计512765.48元。四、被告李静于本判决生效之日起十五日内支付从2016年5月10日2016年7月31日的租金、物业费共计153786元。五、被告张家口桥东区大聚旺小吃店、李静于本判决生效之日起十五日内支付从2016年8月1日至将其租赁房屋交付原告时止的占用费、物业费（计算标准占用费43070元/月，物业费14600元/月）。二审中审理查明：百盛公司与大聚旺小吃店于2013年3月16日签订的《张家口百盛合作备忘录》第九条约定产品服务质量保证金为80000元。《租赁合同》第四条“租金、保证金及支付方式”中约定为保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）80000元，该条约定“乙方（大聚旺小吃店）与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方（百盛公司），如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应保证金以获得补偿。”第十二条“违约责任”中约定“如出现本合同第十三条第（一）款的情况，甲方有权将保证金扣留作为违约金，如损失额高于保证金，其不足部分，乙方需继续补偿。”其它查明的事实与一审无异。本院认为，《中华人民共和国合同法》立法精神是保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。国家鼓励积极的交易行为，对于无效合同的确认，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不是违反了所有的强制性规范均认定为合同无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”故，对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除租赁合同的法定条件，但不是租赁合同无效的情形。本案中，被上诉人百盛公司与原审被告大聚旺小吃店签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同义务中，只有违反了主给付义务才能够导致抗辩权的产生，仅仅违反了从给付义务或附随义务是不能导致抗辩权产生的。开具发票并非出租人的主给付义务，在合同无明确约定的情况下，承租人不能因出租人未开发票而拒付租金。《租赁合同》租赁期限已于2016年7月31日到期，百盛公司主张确认合同终止，予以支持。大聚旺小吃店与李静将租赁场地恢复原状交还出租人，并付清所产生的租赁费、物业费等费用。若大聚旺小吃店与李静未将涉案房屋恢复原状交付百盛公司，大聚旺小吃店与李静支付从2016年8月1日后每月57670元（占用费43070元+物业费14600元）的费用，直至恢复原状交付为止。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《租赁合同》中对保证金80000元约定不明，并结合《张家口百盛合作备忘录》第九条的约定，该80000元保证金不应认定为违约金，故百盛公司在解除合同后应对该80000元保证金返还给大聚旺小吃店。综上所述，上诉人李静的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初775号民事判决；二、被上诉人张家口百盛购物广场有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原审被告张家口桥东区大聚旺小吃店保证金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10466元由上诉人李静负担8666元，被上诉人张家口百盛购物广场有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长  王少博代理审判员  宋凯阳代理审判员  闫 格二〇一六年十二月十八日书 记 员  孙斯敏