江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02793号
上诉人（原审被告）成士会。
委托代理人ＸＸ江，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋昌芝。
委托代理人周来凤，
被上诉人（原审第三人）蒋东石（曾用名蒋卫东）。
委托代理人刘平云，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。
上诉人成士会因与被上诉人蒋昌芝、蒋东石房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第03539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人成士会的委托代理人ＸＸ江，被上诉人蒋昌芝及委托代理人周来凤，被上诉人蒋东石的委托代理人刘平云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋昌芝一审诉称：2012年9月14日，蒋昌芝、成士会双方以“卖房证明”形式签订房屋买卖协议，约定成士会将位于海州区浦南镇浦北村三组蒋昌奎房屋三间（前后含路30米、东西10.30米）转让给蒋昌芝，房屋转让价格47000元。协议签订后，蒋昌芝将房屋转让款支付给成士会，但成士会至今未将房屋交付蒋昌芝，也无法办理过户手续，合同目的无法实现。现请求判令1、解除蒋昌芝、成士会双方2012年9月14日房屋买卖协议；2、成士会返还蒋昌芝购房款47000元及利息（利息自2012年9月14日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止）；3、诉讼费由成士会承担。
成士会一审答辩称：1、系成士会购买蒋昌奎（户籍地在浦北村）位于浦南镇浦北村的涉案房屋，购房款9800元由成士会支付，合同中写明接收人为蒋卫东是因为蒋卫东与成士会是亲戚关系，成士会户口不在浦北村，蒋卫东户口在浦北村，以蒋卫东名义订立房屋买卖协议便于使双方买卖符合法律规定。成士会提供的成士会的家人与蒋卫东的谈话录音能证明上述观点，若成士会住几年后搬走，蒋卫东同意购房并付款。2、根据录音，处理此事的方案为蒋卫东支付3万元，成士会支付1.7万元，由蒋卫东找蒋昌芝协调解决此事，与成士会无关。3、关于蒋昌芝诉求的利息，不符合法律规定，不应予以支持。4、2012年9月14日签订卖房证明的同时，蒋昌芝将47000元购房款交付给了成士会。
第三人蒋东石辩称，1、蒋东石曾用名为蒋卫东，户籍地在浦南镇浦北村。2、涉案房产所有权不是成士会，而是第三人蒋东石出资从蒋昌奎处购买，购买后借给成士会居住，成士会无权将涉案房屋卖给蒋昌芝，蒋昌芝、成士会之间签订的买卖协议无效。第三人未收到蒋昌芝交纳的购房款，蒋昌芝只能向成士会主张权利，与我无关。3、对录音证据不予认可。4、涉案房屋现由蒋东石居住，不同意交付给蒋昌芝。
原审法院经审理查明：2003年12月19日，转让人蒋昌奎与接收人蒋卫东签订《房屋转让协议》，内容为“兹有蒋昌奎3间屋转让给蒋卫东价格￥9800，大写玖仟捌佰元正。今有介绍人张井呈，今证人蒋继哲二位作证。款一次付清，蒋昌奎交付房屋三间。答成协议。四至说明：东靠蒋文松，西靠蒋昌加，按过去生产队老排房规格10.30米中套中转让。特此说明。介绍人张井呈公证人蒋继哲转让人蒋昌奎接收人蒋卫东书写人蒋继庭时间2003.12.19号晚”。2012年9月14日，卖房人成士会与买房人蒋昌芝签订《卖房证明》，内容为“由成士会2003年12月19日购买蒲北村三组蒋昌奎房屋三间，前后含路30米，东西10.30米。现有成士会转让给蒲北村三组蒋昌芝，房屋转让价格肆万柒仟元整（47000）。注解：根据蒋昌奎卖房意见，东边不能卖给蒋文松，西边不能卖给蒋昌加。特此证明购房人：蒋昌芝卖房人：成士会2012年9月14日负（附）：原来房屋转让协议一份”。2015年6月6日，成士会出具《收据》一份，内容为“收到蒋昌芝购买浦北村房屋购房款人民币肆万七仟元整（47000元）”。一审庭审中，成士会认可其实际系于2012年9月14日签订《卖房证明》的当天收到蒋昌芝交纳的47000元购房款。
原审法院另查明：第三人蒋东石的曾用名为蒋卫东。涉案房屋现由蒋东石占有，涉案房屋未交付给蒋昌芝。
原审法院再查明：蒋昌奎户籍地为海州区浦南镇浦北村，蒋昌芝、成士会户籍地均不在浦北村。涉案房屋系农村住宅，尚未办理房产证等相关手续。
原审法院认为：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村私有房屋买卖，买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地相关审批手续的，可以认定合同有效；对于买卖的一方不是涉案房屋所在地的同一集体经济组织成员的，应认定农村私有房屋买卖合同无效。本案中，蒋昌芝、成士会双方均非浦南镇浦北村的集体经济组织成员，所签订的房屋买卖协议无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，成士会应当返还给蒋昌芝购房款47000元。鉴于房屋买卖协议无效，蒋昌芝、成士会均有过错，原审法院酌定蒋昌芝、成士会的过错程度各占50%。蒋昌芝已支付购房款，成士会未能交付房屋，蒋昌芝确有损失，对于蒋昌芝主张的要求成士会支付利息的观点，原审法院予以采纳，应按中国人民银行同期贷款基准利率的50%计算利息，自2012年9月14日起至实际给付之日止。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、成士会于判决生效后十日内返还给蒋昌芝购房款47000元及利息（以47000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%计算，自2012年9月14日起至实际给付之日止）；二、驳回蒋昌芝的其他诉讼请求。一审案件受理费980元，由成士会负担，
上诉人成士会对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、涉案房屋实际由上诉人出钱购买；2、由被上诉人蒋东石订立合同是为了使合同成立并合法有效；3、被上诉人诉求第二次退款事宜后，上诉人与被上诉人蒋东石达成一致，由蒋东石出资3万元，上诉人出资1.7万元，并由蒋东石出面解决此事，有录音为证；4、一审法院判决上诉人再支付利息不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人蒋昌芝答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2012年9月14日，答辩人和上诉人双方以“卖房证明”形式签订了房屋买卖协议，约定上诉人将位于海州区浦南镇浦北村三组蒋昌奎房屋三间（前后含路30米、东西10.30米）转让给答辩人，房屋转让价格47000元。协议签订后，答辩人将房屋转让款支付给上诉人，上诉人不但没有将房屋交付答辩人，也无法办理过户手续。后答辩人多次上门找到上诉人，更无结果。后诉至法院，经过审理，因答辩人和上诉人均不是浦北村集体经济组织成员，致使涉案房屋的买卖被依法确认无效，上诉人收取的房屋转让款47000元，依法应于返还。2、上诉人的上诉请求依法不成立，首先，上诉人与蒋东石之间的录音是其二人之间的解决纠纷事宜，至于其二人之间如何分担与答辩人无关；其次，答辩人一审主张的利息合理合法，答辩人向上诉人支付转让款47000元是客观事实，因上诉人无法交付房屋更无法将房屋有权转移给答辩人，致使答辩人居无定所，损失巨大。因涉案房屋转让无效，答辩人仅仅主张银行同期贷款利息，合理合法。综上，答辩人认为，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法予以驳回，维持一审正确判决。
被上诉人蒋东石答辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：上诉人成士会是否应当返还购房款4.7万元并支付利息。
本院认为：2003年12月19日，涉案房屋所有人蒋昌奎与被上诉人蒋东石签订《房屋转让协议》，蒋昌奎将涉案房屋转让给了蒋东石，但双方未办理权属变更手续；2012年9月14日上诉人成士会与被上诉人蒋昌芝签订《卖房证明》，上诉人成士会将房屋转让给了被上诉人蒋昌芝。因涉案房屋所在土地系农村宅基地，上诉人成士会及被上诉人蒋昌芝均非浦南镇浦北村的集体经济组织成员，其所签订的《卖房证明》无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。与蒋昌芝签订房屋买卖协议的一方是上诉人成士会，无论上诉人成士会是否从蒋昌奎处购买了房屋，现因房屋买卖合同无效，成士会作为出卖人应返还购房人蒋昌芝购房款，至于上诉人成士会与被上诉人蒋东石是否已达成还款协议不能对抗被上诉人蒋昌芝向上诉人成士会主张返还购房款的权利。关于上诉人成士会是否应当支付被上诉人蒋昌芝利息的问题，因上诉人成士会与被上诉人蒋昌芝对合同无效产生的损失都负有责任，原审法院酌定双方各负50%的责任并无不当，故上诉人成士会认为其不应当返还4.7万元购房款并支付利息的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人成士会的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费980元，由上诉人成士会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。