广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1123号上诉人（原审原告）：苏恩展。被上诉人（原审被告）：深圳市金地宝城房地产开发有限公司。法定代表人：张晓峰。委托代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人苏恩展与被上诉人深圳市金地宝城房地产开发有限公司（金地宝城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年，苏恩展与金地宝城公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下或简称合同），约定苏恩展（买受人）向金地宝城公司（出卖人）购买位于某花园房产，合同第三条约定：本合同第二条规定房地产项目中的第栋单元号房产（房号以附图中楼层平面图为准、层号以附图中立面图为准），是为本合同标的的房地产（以下称本房地产），其用途为住宅，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）平方米，其中，套内建筑面积平方米。套内建筑面积计算与共有建筑面积分摊与不分摊范围、建筑面积计算规则及共有建筑面积分摊与不分摊范围及规则均见附件一。具体楼层和位置及尺寸见所附总平面图、立面图、楼层路、剖面图及分户平面图。本房地产项目共用设施及附属配套项目见附件二。在附件一房屋建筑面积分户平面图中，明确说明宗地号、房号、建筑面积等，在图中用虚线标准阳台、空中花园、落地窗、空调机控等位置面积，并注明落地窗进深不大于0.6米，且窗体高度小于2.2米，不计建筑面积。合同第九条约定，出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》、《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等买受人对出卖人所交付的房地产无异议,或异议部分经协商处理同意收楼的,应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条,该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人委托物业管理公司办理交付手续的,应向物业管理公司出具《授权委托书》,并监督物业管理公司将该《授权委托书》(原件)放置于办理交付手续现场的显著位置。出卖人书面通知买受人交付后,买受人经验收同意收楼的,本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日;出卖人通知买受人交付后,买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的,本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。苏恩展在签订房屋买卖合同时，签订了《金地朗悦风险提示》，提示第5条约定，由于各户型单位阳台、露台、花园形式较多，其具体面积大小、形状、采光及花池设置等因位置不同而有所差异（以买卖双方签订的合同附图为准）。第23条约定本项目的销售宣传资料、广告内容、样板房等，仅作为要约邀请及装修效果示意，与实际状况可能存在差异，仅供参考。第24条约定。本项目的宣传资料里户型图纸使用说明：相同户型因具体位置不同存在镜像关系，每套户型以合同附图为准。第26条约定本项目部分户型因外立面及设计风格不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的房地产买卖合同为准。2014年12月15日，金地宝城公司向苏恩展发送了入伙通知书。苏恩展发现房子有空鼓等现象，并以涉案房产实际仅为两房而并非三房为由，拒绝收房。苏恩展于2015年10月10日向相关部门提交办理房产证的相关材料。苏恩展曾向深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局反映涉案户型与开发商宣传资料及房地产信息网公布的户型不符，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局及深圳市规划和国土资源委员会均作出回复：关于房地产信息网中的“户型”问题。房地产信息网中的房源信息由开发商自行录入上传，规划国土部门主要对房号、建筑面积、套内面积及用途进行审核，“户型”非预售审核要素。经核查，房地产信息网中某花园项目1栋10层04号房所录入的“房号、建筑面积、套内面积”与预售测绘报告面积相符。原审原告苏恩展诉讼请求：1、金地宝城公司对双方买卖合同涉案房屋进行修复、重作,恢复三房两厅房型；2、金地宝城公司赔偿苏恩展因违约而减少以上涉案房屋价款1O万元(具体以房型差价司法鉴定结果为准)；3、金地宝城公司承担本案诉讼费用；4、金地宝城公司赔偿苏恩展因延期交付产生的房屋无法入住损失18690元（参照2015年当地房屋租金指导价30元/平米/月标准，自通知验房之日起计算至实际交付房屋之日止）。原审法院认为，苏恩展与金地宝城公司之间在协商一致的基础上自愿签订《深圳市房地产买卖合同》，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点首先在于，金地宝城公司在销售过程中所使用的户型图及其他宣传资料，是否可以作为交房的标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在本案中，苏恩展所提交的宣传资料即户型图中，虽然在户型中注明为“三室两厅两卫”，但在图中，分别用不同的颜色及文字区分拓展一半及全拓展的面积，并在户型图中间下方明确注明“设计师创意图，仅供参考。最终以政府部门的批准文件和双方签订的房地产买卖合同为准。”而宣传广告中亦称“儿童房是拓展一半的面积”，与户型图标注颜色相一致。原审法院认定金地宝城公司的宣传广告、宣传资料并未对房屋作出具体确定的说明和允诺，该宣传资料中不能作为交房标准。其次，关于房地产信息网中所登记的户型，属于相关部门的行政管理的相关职责，相关部门已经做出回复，不影响合同效力，买卖双方应当按照合同约定履行各自的义务。最后，在双方签订的《深圳市房地产买卖合同》第三条及合同附件一房屋建筑面积分户平面图中，对涉案房产的房号、面积、大小等均做出明确的约定，该约定中并未注明涉案房产的户型。在该平面图中亦用虚线注明空中花园、阳台、落地窗等位置及面积。该平面图并未对涉案房产的内部结构进行约定。涉案房产经过深圳市地籍测绘大队测绘并出具的预售面积测绘报告和竣工面积报告（具体面积详见原审判决书附表），面积差异符合合同第十七条第二款第一项第（一）点约定的差异值在±0.6%以内的，买卖双方互不退、不补，即金地宝城公司的交房标准，符合双方签订合同中第三条、第十七条的约定。综上，苏恩展主张交房户型标准为“三室两厅两卫”，故要求金地宝城公司恢复户型结构，没有事实依据，原审法院不予支持。苏恩展继而主张的第二项诉讼请求，亦没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。苏恩展请求法院对涉案房产的户型价格进行评估，因没有基础的违约事实，原审法院对其评估申请，不予准许。关于涉案房产中出现的空鼓等质量瑕疵，建设单位应当承担相应的保修责任，苏恩展未能证明该相关的质量瑕疵严重影响正常使用，不能作为拒收涉案房产依据。苏恩展以户型不符为主要理由，拒绝办理验收入伙手续，不属于无正当理由拒不验收涉案房产，故苏恩展主张租金损失的诉讼请求，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回苏恩展的全部诉讼请求。案件受理费由苏恩展负担。苏恩展不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1360号民事判决；2、判令金地宝城公司对双方买卖合同涉案房屋（深圳市坪山新区新合路某花园小区1栋1004房）进行修复、重作，恢复户型结构为三房两厅两卫；3、判令金地宝城公司因违约而减少以上涉案房屋价款10万元（具体以房型差价司法鉴定结果为准）；4、判令金地宝城公司赔偿苏恩展因延期交付产生的房屋无法入住损失18690元（参照2015年当地房屋租金指导价30元／平米／月标准，自通知验房之日起计算至法院判决执行生效之日止）；5、判令金地宝城公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：苏恩展于2013年11月16日向金地宝城公司认购位于深圳市坪山新区新合路某花园01栋10层04号一处房产，当时金地宝城公司的销售人员向苏恩展推销房产时，提供的纸质宣传资料其中明示本房产户型结构为三房两厅两卫，苏恩展在经过金地宝城公司的书面宣传资料、宣传视频及样板房、销售人员口头承诺等介绍之后，相信金地宝城公司所出售的房屋为三房两厅两卫，故签订了房屋买卖合同，房屋建筑面积为89.06平米，约定房屋总价为103.7901万元，并依约办理了购房付款按揭手续。而在苏恩展接到金地宝城公司入伙通知书，并于2014年12月19日进行验房时，发现本房产户型结构为两房两厅两卫+空中花园，不是金地宝城公司承诺的三房两厅两卫，户型结构的变化已经减少了房屋使用功能，降低了其实际使用价值。本身房产作为家庭的大宗财产，是家庭生活的重要载体，苏恩展花费了大量的物力财力去承购该套房产，而现在金地宝城公司交付给苏恩展的房屋并非认购时所选择的户型结构，对苏恩展造成了重大经济损失。上诉人苏恩展认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。金地宝城公司存在欺诈行为，严重违约了双方所签定的买卖合同，因金地宝城公司的违约行为导致了苏恩展的损失，应该对苏恩展予以赔偿。其主要事实与理由如下：一、金地宝城公司的行为构成了欺诈行为。深圳市坪山新区市场监督局针对金地宝城在“某花园”项目中进行虚假宣传的欺诈行为进行了立案调查，且于2015年11月9日生成一份针对金地宝城的虚假宣传欺诈行为的行政处罚书，恰因龙岗区法院于2015年11月5日出本案判决书，因上诉人苏恩展无法直接获取此文件，现申请中院法官进行调查此证据。二、在坪山国土局备案的纸质户型图显示本房产为“两房+空中花园”，本房产的户型楼层平面图在国土局备案存档时间为2013年09月12日，户型放大图为存档时间为2013年9月10日，以上两份证据足以证明金地宝城公司明知此房的户型结构信息。三、在市国土局的官方网站上显示本房产为“三房住宅”，整个小区的房产信息，01、03、04、06户型信息在国土局官方网站显示户型信息均为“三房住宅”，同时坪山国土局的信访答复函告知本人，市国土委的官方网站信息为“开发商自行录入”，上诉人苏恩展也多次和国土委沟通确认，坪山国土局也明确并书面告知此信息确为开发商自行录入。针对于此信息与纸质备案信息存在严重差异，金地宝城公司却声称此信息为国土局工作人员的工作失误所致，现请求法院对国土局官方网站的户型信息为“三房住宅”进行调查。四、开发商的样板房实体推广信息显示本房产为“三房两厅两卫”，且在2013年11月7日搜房网的视频资料“某花园”项目房产的销售人员在推广介绍时，多次提到本房产的户型结构为“三房两厅两卫”；同时存在差异的户型房间在视频中宣传为“儿童房”。申请法院进行实地调查。五、“三房两厅两卫”与“空中花园”是明显有区别的户型结构，若针对于“空中花园”改造为“房间”，那么这是最最典型的“违法建筑”，此等宣传行为无法符合《广告法》第三条规定的“合法、科学”。六、根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第67条：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。金地宝城公司在明知在坪山国土局纸质备案为“两房+空中花园”的情况下，还在对外利用纸质宣传资料、视频图像解说、国土局官方网站进行虚假宣传“三房两厅两卫”，诱使广大购房者签署买卖合同，进行利用合法形式掩盖非法目的的欺诈行为。七、针对苏恩展签署的买卖合同，那是因为金地宝城公司利用虚假宣传“三房两厅两卫”的信息情况下才签署的，买卖合同的第四十页户型信息并没有告知上诉人苏恩展，且并非苏恩展的真实意愿。现向市中级法院提交联名举报信《关于金地宝城在“某花园”项目中虚假宣传三房实际交付两房+空中花园的欺诈行为联名举报信》。八、法院是公民伸张正义、维护合法权益的国家权力机构，作为80后的年轻人，购买一套房产是几代人的共同努力，我们是工薪族，谁会无缘无故的多拿几十万购买一个没有实际使用价值的“空中花园”？九、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。金地宝城公司的销售广告和宣传资料与房屋的使用价值、价格存在重大影响，苏恩展主张宣传资料应当与视为合同内容，金地宝城公司存在违约，应当承担违约责任。综上所诉，苏恩展认为，金地宝城公司的出售前承诺与出售后的交付存在巨大差异，其行为构成欺诈行为，构成违约，应当承担违约责任，苏恩展依据《合同法》等相关规定主张在继续履行情况下，要求金地宝城公司采取修复、重作、减少价款等补救方式，并承担延期交付房产的违约金。金地宝城公司答辩称，一审判决事实依据充分、适用法律正确，二审法院应予维持，苏恩展的上诉理据不足，请求驳回。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查，深圳市市场和质量监督管理委员会坪山市场监督管理局于2016年1月29日作出《行政处罚决定书》（深市质坪市监罚字[2016]10006号），认定金地宝城公司在发布印刷品广告时，未对其广告内容作出清楚、明白的表示，当事人上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款的规定，根据《中华人民共和国广告法》第四十条规定，对当事人作出如下处罚：1、责令停止发布、公开更正；2、并处广告费用三倍的罚款1440元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。本案中，金地宝城公司在销售宣传单中，同时写明“三室两厅”户型及“设计师创意图，仅供参考。最终以政府部门的批准文件和双方签订的房地产买卖合同为准”等字样。苏恩展提交的“视频看房”宣传内容，亦说明涉案房产户型中的“儿童房”部分是拓展一半的面积。另根据双方买卖合同附件一《房屋建筑面积分户平面图》，对空中花园、阳台等位置均作出准确注明，且经测绘，金地宝城公司交付的房产符合双方《房地产买卖合同》约定。据此，苏恩展请求金地宝城公司按照“三室两厅”户型标准交付房屋，无合同依据，本院不予支持。关于苏恩展于二审期间申请本院调取的《行政处罚决定书》中对金地宝城公司的处罚意见，本院认为，该决定书仅对金地宝城公司在发布涉案房产销售广告时违反《广告法》相关规定的行为作出处罚，并未认定金地宝城存在虚假广告宣传的行为，苏恩展依据该《行政处罚决定书》主张金地宝城公司在广告中关于“三室两厅”户型应纳入合同组成部分的理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2674元，由上诉人苏恩展负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红代理审判员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年四月十五日书 记 员 刘尹琳(兼)相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。