四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1703民初1007号
原告：朱会明，男，1980年7月25日出生，汉族，个体，住四川省成都市成华区。
委托诉讼代理人：张前胜，四川天地大律师事务所律师。
被告：肖国强，男，1970年5月5日出生，汉族，个体，住四川省达州市达川区。
原告朱会明与被告肖国强民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱会明及其委托诉讼代理人张前胜到庭参加了诉讼，被告肖国强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱会明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年7月3日签订的《还款协议》、《房屋购买合同》合法有效；2、确认位于达县共15套房屋约1767平方米的商住房属原告所有；3、判令被告肖国强退还原告未抵偿的投资款87万元，并承担违约金80万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与肖国强于2013年6月26日签订《合伙协议》，共同投资开发达县某项目，并挂靠重庆隆盛建设工程有限公司进行施工。原告按照约定先后投资400万元后，因被告肖国强的原因，原告决定退出合伙，由于肖国强无法退还原告投资款，协商达成共识将原告投资款作为肖国强的借款，并用已建成的位于达县商业铺面约350平方米商业用房及15套房屋约1767平方米抵偿其中的313万元，余下87万元定于2016年11月30日前以现金归还完毕，双方签订了《还款协议》及《房屋购买合同》，同时被告重庆隆盛建设工程有限公司项目部对未抵偿的余款87万元承担连带保证责任，并在《还款协议》担保人处签章。协议签订后，被告仅将抵偿的房屋作了交接，但未按约定退还未抵偿的87万元余款及未完善移交房屋水电气手续，且故意躲避，目前连去向都无法查找。无奈，特诉至法院裁处。
被告未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见及证据。
原告为支持其诉讼请求向本院提出如下证据：
1.原、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；
2.原、被告于2013年6月签订的合伙协议，证明双方曾经合伙开发达州市达川区赵家镇利民街佳禾苑项目；
3.银行转账流水清单，收款凭条，委托转账函，转账凭条，肖国强于2013年6月26日出具的借条（320万），2014年10月25日出具的借条（80万元），证明被告共计向原告借款400万元的事实；
4.达州市达川区整治违法占地违法建设领导小组复工通知函，证明肖国强建设项目已按核算金额缴清土地价款70.04万元，相关部门同意该项目复工；
5.2014年12月签订的补充协议，抵偿债务的15份购房合同及收据复印件、抵债房屋接交清单，2016年1月签订的还款协议，证明原、被告一致同意用达州市达川区商业铺面约350平方米和15套房屋约1767平方米，作价313万元抵偿原告的部份借款，对下欠借款87万元，仍由肖国强继续偿还；
6、2016年1月12日被告给原告出具的欠条，证明肖国强对双方一致同意以物抵债的事实予以再次确认，并承诺对下欠借款87万元，仍由肖国强继续偿还；
7、重庆隆盛建设工程有限公司出具的证明，证实该公司并未设立重庆隆盛建设工程有限公司某项目部，未与被告肖国强签订任何工程合同，也未授权肖国强从事任何相关业务，肖国强与朱会明签订的所有协议加盖重庆隆盛建设工程有限公司某项目部印章的行为均属肖国强的个人行为。
被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为对自己诉讼权利的放弃，对原告依法提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
2013年6月26日，原、被告签订《合伙协议》，该协议约定了合伙工程名称、合伙范围、合伙出资、项目及财务管理等相关内容，双方决定共同投资开发达州市达川区赵家镇利民街佳禾苑项目，原、被告均在该协议上签名捺印；签订协议当天，被告肖国强出具借条一份，借条载明：“今借到朱会明、严琼现金320万元（大写：叁佰贰拾万元），借款期限为一年，即从2013年6月26日至2014年6月25日止，该借款分三次还清。即2013年12月25日之前偿还80万元（大写：捌拾万元），第二次在2014年3月25日偿还100万元（大写：壹佰万元），余下的140万元（大写：壹佰肆拾万元）在2014年6月25日之前偿付完毕。该笔借款用途为借款人开发的达州市达县赵家镇利民街佳禾苑项目，借款人自愿以该项目和其它财产作出担保，为了出借方放心，借款人聘任出借方担任该项目出纳”，肖国强在该借条上签名捺印；后肖国强于2013年9月28日在该借条背面其身份证复印件上注明：“原朱会明和肖国强合作协议作废，肖国强出的收条（贰佰伍拾万元）作废”，肖国强在该备注内容上签名；
2013年9月23日，达州市达川区整治违法占地违法建设领导小组作出关于准予肖国强建设项目复工的函，该函明确肖国强建设项目已按核算金额缴清土地价款70.04万元，同意该项目复工（后该项目于2013年8月主体工程封顶，但至今未办理其他相关建设手续）。
2014年10月25日，肖国强出具借条一份，借条载明：“今借到朱会明、严琼现金800000元，大写（捌拾万元正）”，肖国强在该借条上签名捺印；2014年12月10日，原、被告签订补充协议：其主要内容为：“一、双方所签订生效的15份《房屋购买合同》所涉及15套房屋实际是代为还款人肖国强归还借资。作价313万元，大写叁佰壹拾叁万元，用于抵债抵给乙方朱会明所有，不是实际执行的买卖合同关系。同时还款人肖国强已向乙方出具了313万元的收款“收据”，各方认定了用房屋抵债313万元的事实。二、乙方对所抵债的15套房屋在《房屋购买合同》中已载明了房号、面积等。因此，乙方对该15套房屋享有完全的所有权，使用权和处置权。甲方不得以任何理由和借口违约或重复处置。三、甲方将15套房屋作价313万元抵给乙方后，尚欠87万元，大写捌拾柒万元，由肖国强以现金形式补足。四、《房屋购买合同》与本协议有抵触的约定，以本协议为准。五、本协议双方签字生效，与原购房合同具有同等法律效力”。2014年12月10日，原、被告签订《抵债房屋接交清单》，其主要内容为：“根据2014年12月10日签订的《房屋购买合同》和《补充协议书》约定，现对其抵债房屋移交如下：一、移交房屋清单：重庆隆盛建设工程有限公司某项目部建成并所属的“达县某楼盘”中的ABC栋合体临利民街二楼整层商业铺面约350平方米和15套房屋约1767平方米。二、所移交的房屋均为尚未完全竣工，也未进行综合验收的清水房。三、所移交的房屋均无窗门，进户门由接收人朱会明垫资安装，每道门加安装运输计价500元。该笔费用应由移交人承担。四、所移交的房屋墙壁由接收人朱会明垫资1500元进行处理粉刷，该笔费用应由移交人承担。五、所移交的15套房屋水电气光纤继续由移交人安装，具体办法按房屋购买合同进行。六、本接交清单双方签字生效”。原、被告均在该房屋交接清单上签名捺印，并分别签订上述房屋的购房合同。2014年12月11日，被告向原告出具授权书，其主要内容为：“根据2014年12月10日双方签订的《房屋购买合同》和《补充协议书》，达州市达川区某项目ABC栋合体临利民街二楼整层商业铺面约350平方米和15套房屋已作价313万元抵债予你，你有权对外销售，其销售收入归你所有，对销售出去的房屋仍由我方办理“两证”等手续，其费用按照房屋购买合同执行”。2016年元月12日，肖国强出具欠条一份，欠条载明：“我于2014年10月25日前，共计借到朱会明现金400万元，大写肆佰万元整，双方已于2014年12月10日签订了分户抵债《房屋购买合同》和《补充协议书》，抵债房屋15套，总面积1767平方米，作价313万元，尚欠87万元，大写捌拾柒万元整。定于2016年11月30日前一次性归还，如逾期未还，承担20%违约金，此欠条与2016年元月12日签订的《还款协议书》一致”，并注明：2014年12月10日双方结算，肖国强在该欠条上签名捺印。2016年元月12日，原、被告继续签订还款协议，其主要内容：为“一、甲方肖国强向乙方朱会明共借到现金400万元，大写肆佰万元整，双方予以确定无误。二、甲方承诺：除房屋抵债外应归还借款余额捌拾柒万元整，定于2016年11月30日前一次性以现金归还给乙方，绝不拖欠。三、因甲方无现金归还，与丙方重庆隆盛建设工程有限公司某项目部一致同意用所属的达县某房产ABC栋合体临利民街二楼整层商业铺面约350平方米和15套房屋约1767平方米，作价313万元。双方于2014年12月10日已分户签订了《房屋购买合同》，将以上15套房屋实际抵给了乙方。因此，该15套房屋的所有权，使用权，处置权归乙方享有。四、乙方收到抵债房屋15套。如果因甲、丙方原因造成“佳和苑”楼盘无法竣工成为“烂尾楼”，该15套房屋不能出售变现，乙方有权退房，继续收取现金。五、甲、丙方同意乙方对上述抵债房屋直接进行变卖，其获得的收入，（还款人不做任何干涉），用于抵充以上借款313万元，剩余87万元用现金补足。六、丙方同意用“佳和苑”以后有可能建成的顶楼共12套或其它房产为甲方还款义务进行担保，承担连带责任。七、由于乙方放弃了从2014年10月25日至2016年1月12日应支付价款利息。如果今后要继续修建原房屋的顶楼，乙方有权与甲、丙方共同修建共同受益，具体合作办法双方另议。八、三方严格履行本协议，任何一方不得违约。如果发生违约行为，违约方向守约方支付借款本金20%的违约金。九、三方约定的权利与义务仅以本协议为准。原三方（单方）出具的相关文书或凭证为本协议的附件。同时，原乙丙方签订的15份《房屋购买合同》和《补充协议书》继续有效。2016年元月12日，被告向原告出具担保书，自愿用达州市达川区某项目相关自属房产或今后有可能修建的顶楼12套房，对肖国强归还朱会明87万元借款的还款义务进行担保。
上述协议签订后，原、被告仅将用于抵偿债务的房屋作了交接，后经原告多次催收，被告肖国强至今未按还款协议的约定偿还下欠原告的借款87万元及完善移交房屋的水、电、气等后续扫尾工程，双方因此酿成纠纷。
同时查明，原、被告签订合伙协议后，原告并未参与肖国强建设项目的实际经营和管理，原告仅为肖国强提供多次借款及监督借款实际用于工程项目；重庆隆盛建设工程有限公司出具证明证实，该公司并未设立重庆隆盛建设工程有限公司某项目部，未与被告肖国强签订任何工程合同，也未授权肖国强从事任何相关业务，肖国强与朱会明签订的所有协议加盖重庆隆盛建设工程有限公司某项目部印章的行为均属肖国强的个人行为。
本院认为，原、被告虽签订了合伙协议，但原告并未参与肖国强建设项目的实际经营和管理，仅给被告肖国强数次提供借款及监督借款的实际用途，原、被告之间名为合伙，实为借贷，本案案由应确定为民间借贷纠纷。从2013年6月至2014年10月，被告肖国强先后向原告朱会明借款400万元并出具了借条，原、被告之间的借贷事实清楚，债权债务关系明确，原告的债权应依法受到法律保护。由于重庆隆盛建设工程有限公司并未设立重庆隆盛建设工程有限公司某项目部，未与被告肖国强签订任何工程合同，也未授权肖国强从事任何相关业务，故重庆隆盛建设工程有限公司某项目部的行为应认定为是肖国强的个人行为。自2014年10月开始，原、被告就还款事宜多次协商并达成协议，分别签订《补充协议》、《房屋购买合同》、《还款协议》，双方一致同意用达州市达川区某项目ABC栋合体临利民街二楼整层商业铺面约350平方米和15套房屋约1767平方米，作价313万元抵偿原告的部份借款，对下欠借款87万元由肖国强继续偿还，且被告肖国强在其授权书及欠条中对上述内容予以再次确认，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十一条规定“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿”，故上述协议的主体适格，内容合法，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属有效协议。由于达州市达川区某项目仅缴清土地价款70.04万元，尚未办理其他相关建设手续，故本院认定，原、被告一致同意以签订上述协议时的房屋现状抵偿原告朱会明的借款313万元，对下欠借款87万元，仍应由肖国强继续偿还，待完善相关建设手续后，被告肖国强应当协助原告朱会明办理用于抵偿债务房屋的产权过户登记手续。2016年元月12日，肖国强出具的欠条载明，对下欠的87万元借款，定于2016年11月30日前一次性归还，如逾期未还，承担20%违约金，该约定并未超过法律规定的上限，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，应予支持，但应以尚未偿还的87万元为违约总额进行计算。
综上所述，原告的部份诉讼请求，具有事实和法律根据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原、被告于2014年12月10日签订的《补充协议》、《房屋购买合同》、2016年元月12日签订的《还款协议》均合法有效（仅以原、被告签订上述协议时的房屋现状抵偿原告朱会明借款313万元，待完善相关建设手续后，被告肖国强应当协助原告朱会明办理用于抵偿债务房屋的产权过户登记手续）；
二、被告肖国强于本判决生效后15日内偿还下欠原告朱会明借款870000元，并承担违约金174000元（87万元×20%）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14196元，由被告肖国强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 王怀国
审 判 员 兰 海
人民陪审员 乐国炳
二〇一七年八月十七日
书 记 员 何多奇