安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第00655号
上诉人（原审原告）：程爱武，女，1971年5月2日出生，汉族，农民，住安徽省潜山县。
委托代理人：郑力祥，安徽振风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潜山县天旅置业有限责任公司。
法定代表人：李学文，经理。
委托代理人：余乐水，安徽天柱律师事务所律师。
上诉人程爱武为与被上诉人潜山县天旅置业有限责任公司（以下简称天旅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省潜山县人民法院（2015）潜民一初字第00195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人程爱武及其委托代理人郑力祥，被上诉人天旅公司的委托代理人余乐水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：天旅公司以出让方式取得潜山县天柱山镇境内一宗地块的使用权（土地使用权批准文件号：潜国用2012第11003号）。经批准，天旅公司在该地块上建设商品房，定名“皖镇颐园”。2013年12月3日，程爱武与天旅公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、程爱武购买天旅公司开发建设的“皖镇颐园”1单元505号商品房，该商品房建筑面积150.87平方米；2、价款按建筑面积计算，单价每平方米3850元，总金额人民币580849元；3、买受人签订合同时付首期款235849元，余款345000元在30日内办理银行按揭；4、出卖人应当在2013年5月31日前将商品房交付买受人。程爱武于2013年8月12日支付购房定金3万元，签订《商品房买卖合同》当日即2013年12月3日支付购房款205849元，共计支付首期房款235849元。余下房款345000元，程爱武于2014年8月1日向中国工商银行股份有限公司潜山支行申请住房贷款，但并未到中国工商银行股份有限公司潜山支行办理银行按揭贷款手续、订立商品房担保贷款合同，也未将余下房款支付给天旅公司。天旅公司亦未将“皖镇颐园”1单元505号商品房交付程爱武，致讼始。另查明，一审审理期间，天旅公司于2015年1月12日以邮寄的方式向程爱武送达《办理银行按揭通知书》，告知程爱武银行按揭已获工商银行批准并通知程爱武办理银行按揭手续、来公司付款交房。另查明，天旅公司的经营范围包括房地产开发。“皖镇颐园”1单元505号商品房所在的住宅楼工程已于2013年5月30日经相关部门竣工验收。
原审法院认定上述事实的主要证据有工商登记信息查询单、《商品房买卖合同》、收款收据、程爱武于2014年8月1日向中国工商银行股份有限公司潜山支行申请住房贷款的《贷款申请》及相关申请材料、《办理银行按揭通知书》及EMS国内标准快递单、皖镇住宅楼1#楼《工程竣工验收报告》以及双方当事人的陈述。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。程爱武与天旅公司2013年12月3日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商签订，不违反法律规定，应为有效。合同签订当日，程爱武按约支付首期购房款，该合同自2013年12月3日起开始履行。双方于2013年12月3日才签订商品房买卖合同，合同中却将房屋“交付期限”写为签订合同之前的“2013年5月31日”，该约定明显不符合常理，应视为双方对交房时间约定不明。因此程爱武以“交房日期为2013年5月31日”为由主张天旅公司迟延交付商品房而违约的观点不能成立，不予采纳。本案讼争的房屋已经相关部门竣工验收，符合交房条件，程爱武如按约办理按揭贷款或支付余款，取得房屋的目的可以实现，故程爱武请求解除商品房买卖合同并不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，理由不能成立。另外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方《商品房买卖合同》约定付款方式及期限为，买受人签订合同时付首期款235849元，余款345000元在30日内办理银行按揭。程爱武于2014年8月1日才向银行申请住房按揭贷款，且至今未到银行订立商品房担保贷款合同，应视为程爱武自己违约。程爱武虽主张未能订立商品房担保贷款合同的原因应当归责于天旅公司一方，但对此并未提供证据加以证明，因此不予采信。本案审理期间，天旅公司书面告知程爱武银行按揭已获工商银行批准并通知程爱武办理银行按揭手续、来公司付款交房，该行为表明双方的《商品房买卖合同》完全可以继续履行。程爱武请求解除合同也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定。综上，程爱武要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。为维护合法买卖关系的稳定及当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告程爱武的诉讼请求。案件受理费5015元，由原告程爱武负担。
程爱武不服，上诉称：1、原判关于双方当事人对交房时间约定不明的认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，由天旅公司提供，合同明确约定交房时间为2013年5月31日。而且，双方当事人于2013年12月3日签订合同时已经具备交付条件，即使天旅公司不能于2013年5月31日交付房屋，也应于合同签订后立即交付，却至今未交付，逾期交房时间超过30日。依据合同约定，程爱武有权要求解除合同，并有权要求退还全部已付购房款。2、依据合同约定和交易习惯，天旅公司应无条件向程爱武交付房屋，却怠于履行合同义务，致使程爱武取得房屋的目的不能实现，因此，程爱武有权要求解除合同，原判适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对程爱武的该项诉讼请求未予支持，适用法律错误。3、原判以程爱武于2014年8月1日才向银行申请贷款为由认定程爱武违约，该节事实认定错误。程爱武于合同签订次日就申请住房按揭贷款，但因银行对天旅公司暂停按揭贷款，致使程爱武不能及时办理按揭。4、程爱武一审期间提交的《复函》及微信记录足以证明未能办理按揭贷款的原因在于天旅公司，程爱武请求解除合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定。退一步讲，即使程爱武能办理按揭而未及时办理，天旅公司只能追究程爱武逾期付款的责任，而不能以此为由拒不交房。又由于天旅公司逾期交房，构成根本违约，依据《商品房买卖合同》第九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，程爱武有权解除合同。综上，请求撤销原判，改判支持程爱武一审的诉讼请求，一、二审诉讼费由天旅公司负担。
天旅公司二审庭审辩称：作为购房人程爱武，除首付款235849元外，剩余345000元应办理按揭贷款，如不能办理按揭，应在30日内通知天旅公司，改变付款方式，否则应承担违约责任。程爱武至今仍既未按期办理按揭，也未支付剩余房款，构成违约。作为售房方天旅公司，合同约定的交房时间为2013年5月31日，但合同签订于2013年12月3日，合同约定的交房时间早于签订合同之日，应视为约定不明。按照交易习惯，应先付款后交房。程爱武未支付剩余房款的情况下，天旅公司有权不履行交房义务。程爱武违约在先，无权要求解除合同。天旅公司不交付房屋属于合法行使抗辩权，不构成违约，因此，程爱武无权向天旅公司主张违约责任。
上诉人程爱武二审期间提交两组新证据，第一组是中国人民银行业务申请书三份以及办理个人账户活期存款凭证一份，证明目的：程爱武于2013年12月5日申请办理银行按揭贷款；第二组是录音，证明目的：直至2015年3月25日，省工行仍暂停对天旅公司开发楼盘办理按揭贷款。天旅公司质证认为，1、程爱武二审期间提交的两组证据均不属于新证据；2、第一组证据是申请办理信用卡的申请书及凭证，与本案不具有关联性；3、第二组证据因无法核实，对其真实性持有异议。天旅公司二审期间未提交新证据。
上诉人程爱武申请复核微信记录及天旅公司对程爱武的复函，证明目的：程爱武不能办理按揭贷款，过错不在于程爱武。天旅公司质证认为，1、微信记录涉及的两个人与本案均无关，对该证据的关联性持有异议；2、对复函的真实性、关联性均不持异议，但复函的内容是要求程爱武办理按揭贷款，若两个月内仍不能办理，则退还交付的购房款。实际情况是，银行同意程爱武办理按揭贷款，而程爱武不予办理，因此，不能达到其证明目的。天旅公司对原审证据未提出复核意见。
合议庭经评议认为，对于程爱武提交的两组新证据，第一组证据是程爱武于2013年12月5日向中国工商银行申请办理灵通卡并开通网上银行、手机银行的申请书，以及于办卡当日向该银行卡中存入10000元的凭证。如程爱武于2013年12月5日向中国工商银行申请办理按揭贷款，应当提供申请贷款的相关资料，上述证据与本案不具有关联性，不予采信。第二组证据因无法核实谈话人身份，不予采信。对于程爱武申请复核的两组证据，第一组微信聊天记录，因无法核实双方的身份，不予采信。第二组是天旅公司对程爱武的复函，因天旅公司对该份证据的真实性、关联性均不持异议，予以采信。
二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。
二审另查明，程爱武于2014年12月22日向天旅公司发出《解除房屋买卖合同通知书》，天旅公司于当月26日复函称，因银行按揭贷款暂停，程爱武户剩余房款亦未能交清，故天旅公司不能交房，不属于天旅公司违约，程爱武要求解除合同的请求不能成立。程爱武遂于2014年12月30日起诉。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：程爱武要求解除合同并按已付款的5%支付违约金，有无事实及法律依据。围绕二审争议焦点，天旅公司作为出卖人，应将符合合同约定的商品房交付买受人使用，程爱武作为买受人，应支付相应房款。由于双方签订的《商品房买卖合同》将房屋交付期限约定在合同签订之前，该约定明显不符合常理，应视为双方对交房时间约定不明，从而导致交付商品房与支付购房款的履行先后顺序不明。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，程爱武虽已支付首付款235849元，但对余下房款345000元，程爱武既未能按期办理银行按揭贷款，也未改变付款方式，天旅公司有权行使同时履行抗辩权，因此，天旅公司未向程爱武交付商品房，不构成违约，程爱武以天旅公司迟延交付为由要求解除合同并支付违约金，该项上诉理由不能成立，本院不予支持。又由于程爱武在一、二审期间均未能提供充分证据以证明案涉房屋不能订立商品房担保贷款合同，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，程爱武应承担不利后果。因此，程爱武主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，要求解除合同并支付违约金，该点上诉理由因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，为维护合法买卖关系的稳定，原判对程爱武的诉讼请求未予支持，处理并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5015元，由上诉人程爱武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周大庆
审 判 员 马 骥
代理审判员 潘 红
二〇一五年九月六日
书 记 员 吴海燕
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。