湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终6423号上诉人（原审被告）：梁其志，男，1968年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：王珊珊，女，1983年2月28日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：贾佳，女，1980年8月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上述二被上诉人共同委托代理人苏丹，湖南纲维律师事务所律师。上诉人梁其志因与被上诉人王珊珊、贾佳租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人梁其志上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求或将本案发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本案基本事实的认定存在错误。被上诉人于2015年1月15日支付的20000元为转让费，一审法院认定为租金，属于认定事实不清。上诉人、被上诉人亦在合同上约定若再续租被上诉人不再支付转让费，上诉人认为该条款已很明确的表明被上诉人需向上诉人支付转让费。2、上诉人未收取被上诉人保证金，一审时上诉人所称退还保证金是指上诉人与裴娟、原始房东何红勇三方之间的结算，而并非退还保证金给被上诉人。该保证金6000元的缴款人系裴娟，其并未认可退款权利转让给被上诉人，一审法院在该事实上认定错误。3、一审法院查明“2015年4月1日，王珊珊、贾佳向何红勇缴纳5个月的租金16000元”错误，依据被上诉人的诉状所称，何红勇2015年6月才与被上诉人接洽，被上诉人不可能在2个月前就将租金支付给何红勇。综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院改判或将本案发回重审。被上诉人王珊珊、贾佳辩称，1、一审判决关于涉案保证金6000元的认定事实清楚。2、一审起诉状中的2016年6月，王珊珊、贾佳收到房东何红勇的催款通知，系王珊珊、贾佳代理律师笔误，准确时间为2015年4月，有何红勇2015年4月1日出具的16000元租金收据予以证明。3、被上诉人2015年1月15日支付的20000元，根据上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》，已经注明了是2015年3月30日至2015年9月30日半年的租金。4、王珊珊、贾佳已经支付裴娟43000元转让费，裴娟已经支付过转让费给上诉人梁其志，王珊珊、贾佳不可能再另行支付梁其志转让费。被上诉人王珊珊、贾佳向一审法院起诉请求：1、解除与梁其志之间的房屋租赁合同，梁其志返还王珊珊、贾佳租金及保证金等财产26000元；2、梁其志返还从2015年1月15日起计算的利息726元；3、梁其志承担本案的诉讼费用（王珊珊、贾佳起诉时以不当得利为由要求返还，在诉讼进行中对诉讼请求进行变更）。原审法院经审理查明，根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，该院确认如下法律事实：1、2010年5月6日梁其志与杨仕强、杨正奇、何红勇、何家宁（上述四人为房东）签订《房屋租赁合同》，约定整体租赁长沙县黄兴镇（原干杉乡）安置小区D栋，租期为十年。该D栋包含9个门面，根据与房东四人的约定，梁其志除自己使用了其中的部分门面经营网吧，还可将空余门面转租。其中本案王珊珊、贾佳属于9个门面的第7缝，该缝门面的原始房东是何红勇。2、王珊珊、贾佳的上手租户是裴娟，转租门面时，王珊珊、贾佳向裴娟支付49000元，其中43000元为该门面的装修和设施转让费，另外6000元为裴娟缴纳梁其志的保证金。梁其志认可该6000元实际已经是王珊珊、贾佳交给其的保证金，可以退还。3、王珊珊、贾佳与梁其志于2015年1月15日签订《门面租赁合同》，约定租金为3200元每月，约定2015年3月30日王珊珊、贾佳进场经营。2015年1月15日签订合同当天王珊珊、贾佳向梁其志支付20000元。4、从合同签订的2015年1月15日起至2015年3月30日，王珊珊、贾佳未承担租金。梁其志认为，该两个月租金已经包括在王珊珊、贾佳交给上手裴娟的43000元转让费用中，无需向王珊珊、贾佳收取。5、2015年3月左右，梁其志与原房东四人解除了房屋租赁关系。随后，房东之一的何红勇找到王珊珊、贾佳，称自己才是真实房东，且已经与梁其志解除原整体租赁协议。因此，要求王珊珊、贾佳从2015年4月起，向何红勇缴纳租金，2015年4月1日，王珊珊、贾佳向何红勇缴纳五个月租金16000元。6、王珊珊、贾佳、梁其志双方均认可，至王珊珊、贾佳方与房东何红勇建立租赁关系起，王珊珊、贾佳、梁其志双方之间的房屋租赁合同关系已经终止。7、2015年9月1日王珊珊、贾佳再次将该门面转租。王珊珊、贾佳的下手租赁户是直接与何红勇签订的租赁合同，并向何红勇缴纳保证金等。原审法院认为，合同权利义务终止后，就合同已经履行的部分，双方应当根据履行情况和合同性质，采取恢复原状、赔偿损失等补救措施；没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在本案中，梁其志在事实上不能履行合同约定的出租义务，无权收取租金，也不能证明自己有收取“转让费”的依据，其收取王珊珊、贾佳方的20000元，应予退还；另有王珊珊、贾佳方诉请判令梁其志偿还的保证金6000元，因梁其志并无异议，该院予以确认，可一并偿还。王珊珊、贾佳诉请梁其志支付财产利息，该院认为梁其志无合法依据，占用他人资金，应返还原物及其孳息，因此可以26000元为本金，从双方权利义务关系终止之日即2015年3月30日起，按照人民银行同期贷款指导利率，算至梁其志实际偿付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》之规定，判决：一、确认王珊珊、贾佳与梁其志签订的租赁合同权利义务终止；二、限梁其志在本判决书生效后三日内，返还王珊珊、贾佳租金20000元及保证金6000元，并支付利息（利息以26000元为本金，从2015年3月30日起按照人民银行同期贷款利率计算，算至实际偿还之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费468元，由梁其志负担。在二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人梁其志与被上诉人王珊珊、贾佳签订的《门面租赁合同》并未明确约定转让费为20000元，且在上诉人与被上诉人签订合同后还未实际履行前，上诉人与原房东四人就解除了房屋租赁关系，后被上诉人与房东何红勇直接建立了租赁关系，故上诉人提出收取被上诉人的20000元为转让费，无事实和法律依据，本院不予支持。案外人裴娟向上诉人缴纳的6000元保证金，上诉人认可该6000元实际已是二被上诉人缴纳，故一审判决上诉人退还二被上诉人保证金6000元并无不妥。综上所述，上诉人梁其志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由上诉人梁其志负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年十二月二十日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。