浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3966号上诉人(原审被告)：浙江海亮七大洲房地产有限公司，住所地：诸暨市店口镇解放路386号一楼。法定代表人：冯剑鲁。上诉人（原审被告）：浙江海亮精建地产有限公司，住所地：诸暨市店口镇解放路386号。法定代表人：冯剑鲁。两上诉人之共同委托诉讼代理人：孙浙北，系公司员工。被上诉人（原审原告）：浙江润利投资有限公司，住所地：诸暨市浣东街道暨东路68号第二十四层南第三、四间。法定代表人：何利云。委托诉讼代理人：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。上诉人浙江海亮七大洲房地产有限公司（以下简称海亮七大洲公司）、浙江海亮精建地产有限公司（以下简称海亮精建公司）因与被上诉人浙江润利投资有限公司（以下简称润利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初11854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海亮七大洲公司、海亮精建公司上诉请求：请求依法撤销诸暨市人民法院所作（2016）浙0681民初11854号民事判决，发回重审或依法改判。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用程序错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条、第一百六十三条之规定，上诉人于2016年8月29日收到一审法院传票，并于2016年10月13日第一次开庭，2017年6月20日第二次开庭，至2017年9月27日收到一审判决，期间历经近11个月，即使存在损失鉴定，但鉴定报告亦于2017年3月18日作出，由此本案审限已远远超过简易程序的三个月，应依法适用普通程序。本案适用法律程序错误，由此基于该程序所作判决存在程序上的瑕疵，依法应予以撤销、发回重审或依法改判。二、一审法院认定的违约金超过当事人主张金额，系对民事主体自由处分权利的干涉。被上诉人一审起诉时为诉请继续履行，后经一审法院法官释明后变更诉讼请求为确认解除合同，支付违约金608272.51元；在2017年6月20日庭审时再次变更诉讼请求为诉请支付违约金441622.5元。本案一审法院确认合同于2016年5月8日解除，却裁判违约金为584108元，明显超过了被上诉人诉请违约金的金额。三、一审法院认定事实不清，认定违约金过高，应予调整减少。作为违约解除合同将承担高达未履行部分租金50%的违约金，明显存在过高，一审法院判决竟然按该违约金比例支持，如该种违约金约定比例被认定合法有效，那么如果本案租赁合同约定100%乃至更高是否也可以被认定有效？如法院认定合同约定违约金比例不受限制，将极不利于租赁市场乃至其他市场经济秩序的稳定。一审法院认定导致涉案房屋未能租赁出去系上诉人搬离时拆除租赁房屋空调等设施的原因，系明显错误。上诉人与被上诉人已于2016年5月8日解除租赁合同，且被上诉人已经于5月8日知晓上诉人整体搬离的情况下，被上诉人应当积极将房屋对外出租减少损失。实际上涉案房屋为写字楼第十层，上诉人在2014年4月承租时即为毛坯，第一次装修即为上诉人进行装修，但毛坯交付并未影响上诉人承租涉案房屋并进行装修。更何况除了上诉人搬离拆除的仅仅为涉案房屋的空调及小部分设施，其他基本功能均具备，属于已装修的状态，对主要出租对象为企业的写字楼来说，空调及部分装饰不会导致因此涉案房屋无法出租的。被上诉人无法对外出租，可能系被上诉人自身原因。在发生租赁合同解除之时，被上诉人作为出租人并无实际损失，由此提出高达58万元多的违约金，上诉人认为是完全不合理的，即使是被上诉人诉讼中所主张的违约金441622.5元，也明显过高；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，上诉人认为违约金比例应当予以调整。写字楼对外租赁周期最多在二至三个月是正常合理的招租期限，即使产生损失也最多为二至三个月租金。但随着时间推移，被上诉人声明始终无法对外出租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，就上诉人看来，被上诉人并未采取积极有效措施防止损失扩大，无权就扩大损失要求赔偿。被上诉人润利公司答辩称，本案一审中存在委托司法鉴定、组织双方当事人进行调解、和解等情形，不存在违反法定程序的情形。一审法院判决的违约金并无不当。上诉人认为一审判决的违约金金额超过被上诉人主张是片面理解。本案所涉房屋租赁合同的解除是上诉人的行为造成的。双方合同中约定上诉人中途擅自退租的，上诉人应按提前退租的天数的50%向被上诉人支付违约金。本案违约金的计算与上诉人退租时间是紧密相关的。本案中，被上诉人是认为租金应计算至2016年10月25日，违约金从此后计算，而一审法院认为租金计算至2016年5月8日，违约金从2016年5月8日后开始计算，一审法院判决认定的金额并未超出被上诉人诉请范围。根据合同法司法解释（二）的相关规定，本案中，涉案标的物招租困难，目前同地段同类型房屋的租赁价格达不到合同价格，且讼争房屋仍未租赁出去，上诉人主张损失为租期2-3个月的租金，不符合实际，缺乏法律依据。上诉人认为被上诉人未采取积极措施招租，整幢大厦都是被上诉人进行招租，被上诉人一直在采取积极措施，本案违约金的金额即使按合同计算，也远远小于被上诉人的实际损失。润利公司向一审法院起诉请求：一、依法判令原被告双方于2014年4月10日签订的房屋租赁合同于2016年10月25日解除；二、判令两被告支付从2016年4月1日起至2016年10月25日止的房屋租金344965.5元；三、判令两被告支付违约金441622.5元；四、判令两被告赔偿因被告擅自拆除添置设施、设备的损失81459元。一审法院认定事实：2014年4月10日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定原告将其位于诸暨市约1145平方米的办公用房出租给两被告使用，租期期限4年，自2014年4月10日起至2018年4月9日止，每年租金608272.51元，定于每年4月10日前一次性付清。合同第七条：房屋返还时的状态：第二项约定乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方书面验收认可，办理好水电物业等费用结清后的交接手续，并相互结清各自应承担的费用。该条第三项约定吊顶、地面、墙壁、门窗、柜身、中央空调、电梯、卫浴设施、供水设施、电力设备、通讯及弱电设施、消防及燃气设施等非活动设备设施无偿归甲方所有，乙方不得拆除，也不得毁损。合同第五条约定：乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5万元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应予返还。合同第十条违约责任：第三项约定租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金（日租金乘以天数，日租金按年租金除以365天计算）的50%向甲方支付违约金，装修残值及添置设备、设施无偿归甲方所有。合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了房屋租赁保证金5万元及前两年的房屋租金，但未依约于2016年4月10日前支付第三年的租金。2016年3月10日，两被告向原告发出提前解约函，告知原告两被告因生产经营调整于2016年5月8日前从承租房屋处整体迁出。原告于2016年4月9日向两被告作出回复函，表示已收到两被告发出的提前解约函，并回复两被告恳切希望与两被告继续保持良好合作，如被告因自身原执意要求退租，则请被告按照合同第十条第三项承担违约责任，即被告应于2016年5月8日前支付原告提前退租违约金584108元，并要求被告就于2016年3月26日强行拆除中央空调设备及破坏电井门等造成的经济损失承担赔偿责任。此后两被告于2016年5月8日自行搬离了承租房屋，除此前拆除的中央空调外，又拆除了各种灯饰、地板插座及少量锁具、水龙头等。审理中，依原告申请，该院委托绍兴宏泰资产评估有限公司就涉案租赁房屋的装修毁损价值进行评估。2017年3月18日，绍兴宏泰资产评估有限公司出具鉴定报告，结论为涉案租赁房屋装修损害的评估价值为81459元。一审法院认为：原告润利公司与两被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据两被告于2016年3月30日发给原告提前解约函，以及原告于2016年4月9日的回复函，可以看出原被告就房屋租赁合同于2016年5月8日解除已达成合意，只是原告同时要求被告依照合同约定承担违约责任及赔偿拆除空调等设施的损失，故该院确认原被告签订的房屋租赁合同已于2016年5月8日解除。合同约定如两被告中途擅自退租，应支付原告按提前退租天数租金的50%计算违约金，及装修残值及添置设备、设施无偿归原告所有，结合两被告在搬离时拆除租赁房屋空调等设施，致涉案房屋于鉴定损失时尚未租赁出去造成对应损失的事实，双方约定的上述违约金计算方式未见明显过高。另原告在租赁期内单方面解除租赁合同，违反合同约定，且在原告明确告知要承担合同约定违约金584108元的情况下，仍应自行搬离，理应按照合同约定承担违约责任，故该院对双方约定的违约金计算方式不予调整。综上，对原告诉请要求两被告支付从2016年4月1日起至2016年10月25日止的房屋租金344965.5元及违约金441622.5元，结合该院确定的合同解除时间及两被告搬离日期，该院就其诉请合理部分予以支持，并依法调整为两被告应支付原告房屋租金48328.5元（2016年4月10日至2016年5月8日止即29天×1666.5元/天），以及违约金584108元（2016年5月9日至2018年4月9日期间房屋租金的50%）。原告诉请要求两被告赔偿因被告擅自拆除添置设施、设备的损失81459元，符合合同第十条约定，该院亦予支持。两被告辩解原告应返还被告此前交纳的保证金5万元，符合合同第五条约定，该院予以采信。综上，两被告应支付原告房屋租金、违约金、拆除设备损失合计713895.5元，扣除原告应返还给两被告的保证金5万元，尚应支付原告663895.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定,判决:一、确认原告浙江润利投资有限公司与被告浙江海亮七大洲房地产有限公司、浙江海亮精建地产有限公司签订的房屋租赁合同于2016年5月8日解除；二、被告浙江海亮七大洲房地产有限公司、浙江海亮精建地产有限公司应支付原告浙江润利投资有限公司房屋租金、违约金、拆除设备装修损失等合计人民币663895.5元，款定于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告浙江润利投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12480.47元，依法减半收取6240.24元，由原告浙江润利投资有限公司负担1540.24元，被告浙江海亮七大洲房地产有限公司、浙江海亮精建地产有限公司共同负担4700元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院围绕上诉人的上诉请求审理认为，两上诉人主张原审审理程序违法，经本院审查，原审法院保障了两上诉人举证、质证、辩论、陈述的权利，不存在违反法定程序的情形，本院对两上诉人提出的该上诉意见不予采信。关于原审法院认定的两上诉人应向被上诉人支付的违约金数额是否得当的问题，原审法院综合本案实际，结合两上诉人在搬离时拆除租赁房屋空调等设施，致涉案房屋于鉴定损失时尚未租赁出去造成对应损失之事实，认定双方当事人租赁合同中所约定的违约金计算方式未见明显过高，并不再予以调整，并无不当之处，同时，本院审查认为原审法院判决的违约金数额未超出被上诉人一审诉请的范围，故本院予以照准，两上诉人对此提出的异议，本院不予采纳。综上，上诉人海亮七大洲公司、海亮精建公司提出的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10439元，由上诉人浙江海亮七大洲房地产有限公司、浙江海亮精建地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 赵启龙审判员 梅 云二〇一七年十一月二十九日书记员 余建维?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?9?