安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第01680号
原告：南陵县众成有色金属铸造有限公司，住所地安徽省南陵县经济开发区。
法定代表人：束良贵，总经理。
委托代理人：潘福亭、张扬，安徽春谷律师事务所律师。
被告：上海羽嘉纺织品有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：东重义，总经理。
被告：南陵羽佳纺织品有限公司，住所地安徽省南陵县经济开发区。
法定代表人：东重义，总经理。
以上二被告共同委托代理人：洪木生，安徽皖陵律师事务所律师。
原告南陵县众成有色金属铸造有限公司（以下简称众成公司）诉被告上海羽嘉纺织品有限公司（以下简称上海羽嘉）、南陵羽佳纺织品有限公司（以下简称南陵羽嘉）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法由审判员苗林适用简易程序,于2015年9月2日公开开庭进行审理。原告法定代表人束良贵及其委托代理人潘福亭,两被告的共同委托代理人洪木生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众成公司诉称：2013年12月，原南陵众成服饰有限公司与上海羽嘉签订房屋租赁合同，上海羽嘉租赁该公司的房屋，约定租期为五年，每年租金191793.6元/年，租金每年提前一个月一次性付清。年租金191793.6元，每年提前一个月一次性付清，之后上海羽嘉根据合同中“乙方（上海羽嘉）承诺工商税务注册登记在甲方（原告）所在地”约定全资设立了南陵羽嘉并使用租赁的房屋。2011年原南陵众成服饰有限公司依法变更为南陵县众成有色金属铸造有限公司（原告）后，原告与被告签订了补充协议，约定继续保持原租赁关系，但2014年11月被告方突然以公司订单减少为由，拒付第5年的租金。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令被告继续履行租赁合同，支付拖欠原告的租金及违约金241793.6元，并自逾期支付之日起每日按租金的千分之五支付滞纳金至租金付清之日止；2、诉讼费用由被告承担。
被告上海羽嘉、南陵羽嘉辩称：2014年8、9、10月份，原、被告双方多次协商解除租赁合同的事宜，被告在2014年11月19日向原告方发送了书面解除合同通知书，双方达成口头解除协议，并在2014年12月份双方共同到供电公司办理了用电变更手续，即将南陵羽嘉纺织品有限公司变更到南陵众成服饰有限公司，并且南陵众成服饰有限公司也盖章，变更手续之后，被告就搬出原告的地方，重新与他人签订合同。原告也自行将房屋另行对外出租。原告要求被告给付租金和违约金没有法律依据，被告不欠原告房租。原告诉被告羽佳公司诉讼主体不适格。被告至今还有2万元押金在原告处，要求原告予以返还，
经审理查明：2010年12月10日，南陵县众成服饰有限公司（以下简称甲方）与上海羽嘉（以下简称乙方）签订房屋租赁合同，约定：“一、甲方将位于南陵县经济开发区的众成服饰办公楼出租给乙方作为生产、办公、生活等使用。面积为2131.04。二、租赁期限为五年，从2011年1月1日起至2016年1月1日止,双方签订合同后,甲方应在2010年12月25日前向乙方交付房屋。三、租赁房屋租金前两年为75元／㎡此价格不含税。全年365天，合计191793.6元，后三年根据市场实际行情增减。租金每年提前一个月一次性付清。甲方办公楼本身房产税甲方负担，因租赁产生的税费由乙方承担。乙方需交纳水电押金壹万元整，待租用期满，乙方结清水电费后无条件退还。七、合同终止，1.在合同租赁期限内，发生下列情形之一的，甲方在书面通知乙方后一个月内乙方仍未纠正的，可单方终止合同，并不承担违约赔偿责任：（1）乙方违反第四条第2款之规定，将承租房屋全部或一部分租赁、出借、转让、或以其他变相方法由他人保用租赁房屋的;﹙2﹚乙方利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的;﹙3﹚乙方拖欠租金一个月甲方有权终止合同﹙4﹚乙方拖欠支付水、电、煤气或电话费一个月以上的2.在以上情况下，甲方可单方终止合同，并不承担违约或赔偿责任。八、乙方承诺，工商税务登记在甲方所在地。九、违约责任。除本合同第八条规定的情形，未经书面协商一致，合同任何一方不得擅自解除本合同，未经另一方书面同意，合同任何一方不得中途擅自变更本合同内容。否则，违约方除赔偿另一方因此造成的损失外，应同时支付伍万元违约金;3.乙方主动按本合同第三条第2款之规定按期向甲方交纳租金，若逾期交纳租金，除应及时补交外，每逾期支付一日应向甲方支付未付租金的5‰作为违约金;逾期达一个月,甲方将有权切断乙方水、电供应，直至租金和违约金如数交纳给甲方后恢复水、电供应。十一、合同租赁期限未满，除本合同第八条规定的情形，任何一方提出解除本合同的，须征得另一方书面同意。等”。合同签订后，南陵众成服饰有限公司按照约定将房屋交付给上海羽嘉，被告按照约定接受房屋，并交纳1万元押金，上海羽嘉根据合同中“乙方（上海羽嘉）承诺工商税务注册登记在甲方（原告）所在地”约定全资设立了南陵羽嘉并使用租赁的房屋。2011年3月10日，南陵众成服饰有限公司依法变更为南陵县众成有色金属铸造有限公司，2012年12月21日，南陵县众成有色金属铸造有限公司（甲方）与南陵羽嘉（乙方）签订“关于南陵羽佳纺织品有限公司租赁众成金属铸造有限公司厂房的补充协议”，约定：“关于2013年厂房租金问题，仍然等同于原合同价格75元／㎡总计为191793.6元，甲方的2位负责人：束良贵，王礼道，提供各自的银行帐户，厂房租金一分为二（各为95896.8元）分别由乙方转帐至甲方指定的2位负责人的帐户。”并约定了消防事宜、电费、相关部门检查等问题。2013年1月15日，南陵县众成有色金属铸造有限公司（甲方）与南陵羽嘉（乙方）签订“关于南陵羽佳纺织品有限公司租赁众成金属铸造有限公司厂房的补充协议2”，约定：甲方同意将自己的变压器户名变更南陵羽佳纺织品有限公司等。2014年10月份被告方拒绝支付房租，2014年12月29日南陵羽嘉搬出租赁的原告房屋，原、被告双方未办理交接手续，2015年1月4日，被告方工作人员将所租赁的共用的厂院子大门钥匙交给原告法定代表人束良贵，但是所租赁的办公楼钥匙没有交，束良贵向被告方索要，被告方工作人员仍未交出，而是将租赁的办公楼的全部钥匙用塑料袋装着藏在王理道楼梯下。2015年4月25日被告方工作人员林中霞打电话给王理道，通知王理道来拿用塑料袋装着全部钥匙，王理道说没有时间，林中霞将全部钥匙放在承租王理道房屋的何老板处，并用电话和信息告知王理道。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交的组织机构代码证、登记证书、身份证、法定代表证明复印件，房屋租赁合同，补充协议、照片，被告提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表证明复印件，补充协议，通话信息，房屋租赁合同终止通知书邮件快递信息，用电租赁合同终止通知书、邮件快递信息，租赁合同，照片两张，汇款凭证、汇款单据，汇款单据等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：一、关于租赁合同的解除问题。虽然租赁合同约定租赁期限至2016年1月1日止，但被告已于2014年12月29日将其承租的涉案房屋全部腾空并明确表示不再继续租赁，之后未再使用过上述房屋，并从2014年10月份开始被告方就未付2015年的房租，涉案房屋租赁合同实际已没有继续履行的可能，故房屋租赁合同的解除时间应为2014年12月31日。二、关于租金及违约金问题。现原告诉请被告给付2015年1月1日至2016年1月1日的租金191793.6元，并支付违约金50000元。根据我国合同法相关规定,在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人可以解除合同;当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，故对原告要求被告继续履行合同支付租金至合同期满的诉求不予支持,但原告可追究被告的违约责任。约定违约金的目的是为了补偿守约方因合同不能履行而造成的经济损失,但不应超出其损失的范围。本案中,被告已于2014年12月29日将其承租的涉案房屋全部腾空，并于2015年1月4日将承租的共用的厂院子大门钥匙交给原告法定代表人束良贵，却将租赁的办公楼的全部钥匙用塑料袋装着隐藏起来，束良贵向其索要未果，致上述房屋长期闲置，给原告造成一定的经济损失,被告应承担相应的违约责任,但2015年4月25日，被告方将藏着的钥匙取出并通过电话和信息告知将钥匙交给王理道时，应视为被告方将钥匙全部交给原告。鉴于原告方至今仍未将该房出租，故应从钥匙全部交出之日起被告应赔偿原告合理寻租期的损失，本院酌定寻租期为3个月。根据此房闲置时间,结合合同约定年租金191793.6元的实际情况,本院酌定被告赔偿违约金和损失合计111879.6元（15982.8元/月×从2015年1月1日至2015年7月31日止共计7个月）。对原告要求被告自逾期之日起按每日千分之五支付滞纳金至租金付清之日止的诉请，因本案中双方签订的合同已经实际解除,被告承担的违约金是对原告经济损失的弥补,故不应重复计算逾期滞纳金。对被告提出双方已达成口头解除租赁合同协议的辩称意见，因其未能提供证据来证明自己的主张，且在原告索要的情况下仍不交出租赁房屋的全部钥匙，故对此辩称意见不予采信。三、关于原告是否属于本案的适格主体问题。因2011年3月10日南陵众成服饰有限公司依法变更为南陵县众成有色金属铸造有限公司，原南陵众成服饰有限公司与现今的南陵县众成有色金属铸造有限公司系同一主体，不存在法律上主体不适格问题。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十四条第（二）项、第一百一十四条第一、二款，第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告南陵县众成有色金属铸造有限公司与被告上海羽嘉纺织品有限公司、南陵羽佳纺织品有限公司于2010年12月10日签订的房屋租赁合同及2012年12月21日、2013年1月16日南陵县众成有色金属铸造有限公司与南陵羽嘉纺织品有限公司签订补充协议于2014年12月31日解除;
二、被告上海羽嘉纺织品有限公司、南陵羽佳纺织品有限公司自本判决生效后十日内支付原告南陵县众成有色金属铸造有限公司违约金和赔偿损失合计111879.6元。
三、被告上海羽嘉纺织品有限公司、南陵羽佳纺织品有限公司结清所租赁的房屋水电费后原告南陵县众成有色金属铸造有限公司十日内返还水电押金10000元。
四、驳回原告南陵县众成有色金属铸造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2463元，由被告上海羽嘉纺织品有限公司、南陵羽佳纺织品有限公司共同负担1269元，原告南陵县众成有色金属铸造有限公司负担1194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 苗 林
二〇一五年十二月三日
书记员 阮水平
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。