北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11554号
上诉人（原审被告）：北京金悦万达资产管理有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇西庄村308号。
法定代表人：李巍，执行董事。
委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨恋，女，1989年8月17日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张辉，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告：杨岚，女，1985年8月8日出生，住四川省遂宁市。
委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。
原审被告：张宁，男，1972年2月26日出生，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。
原审第三人：北京鑫玉林休闲娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区将台中路驼房营北里12号101。
法定代表人：徐睿，董事长。
委托诉讼代理人：徐麟，男，1969年8月29日出生，住北京市东城区。
上诉人北京金悦万达资产管理有限公司（以下简称金悦资产公司）因与被上诉人杨恋及原审被告杨岚、张宁，原审第三人北京鑫玉林休闲娱乐有限公司（以下简称鑫玉林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初19946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金悦资产公司及原审被告杨岚、张宁之共同委托诉讼代理人闫涛，被上诉人杨恋及其委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。鑫玉林公司经本院合法传唤，表示不参加二审庭审。本案现已审理终结。
金悦资产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判驳回杨恋要求返还装修损失的诉讼请求或发回重审；3.改判确认金悦资产公司返还杨恋租金应自2016年4月11日计算或发回重审。事实与理由：1.杨恋对合同无效应承担部分责任；2.一审对返还租金时间点计算错误，返还剩余租金起始时间应以杨恋实际腾房时间2016年4月11日计算；3.一审判决认定的装修损失缺乏证据。
杨恋辩称，同意一审判决，不同意金悦资产公司的上诉请求。事实与理由：1.一审判决中强调了过错程度、合同履行期间等因素，酌定金悦资产公司承担赔偿损失责任，表明我方也承担了部分责任；2.一审判决对返还租金起算时间认定没有错误，2016年2月22日我方已经无法经营了，但金悦资产公司一直未就后续事宜与我方协商；3.关于租金损失，金悦资产公司违反了附随义务，且一审并未支持我方全部诉讼请求，而是考虑了双方的过错程度。
杨岚、张宁述称，同意金悦资产公司意见。
杨恋于2016年4月在一审法院提出诉讼请求：1.确认杨恋与金悦资产公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.金悦资产公司、杨岚、张宁连带退还杨恋2016年2月26日至2016年5月21日的房租104466元；3.金悦资产公司、杨岚、张宁连带退还杨恋房屋保证金73000元；4.金悦资产公司、杨岚、张宁连带赔偿杨恋装修损失200000元。
一审法院认定事实：一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：2015年4月26日，杨恋和金悦资产公司签订《房屋租赁合同》，约定金悦资产公司将涉案房屋租与杨恋经营餐饮，租期为2015年5月1日至2020年7月14日，免租期至2015年5月15日，2015年5月21日至2017年5月20日期间的年租金为438000元，采取半年预付款方式支付。《房屋租赁合同》签订后，金悦资产公司将涉案房屋交付杨恋，杨恋向金悦资产公司支付了租赁保证金73000元及截至2016年5月21日的租金。
2016年2月26日，北京市朝阳区将台乡绿隔试点建设领导小组发布了《非住宅腾退公告》，公告要求鑫玉林公司于2016年2月26日至2016年3月26日期限内完成鑫玉林公司地块内商户的腾退工作。
一审庭审中，杨恋表示，从2016年2月26日开始，涉案房屋所在楼栋的外墙上就写了“拆”字，且不停有人过来要求杨恋尽快搬走，导致杨恋无法实际经营。2016年4月11日，涉案房屋被拆除。经询，杨恋和金悦资产公司均认可拆除很突然，是在夜里4点半突然拆除的。此外，杨恋表示其听说涉案房屋要拆迁后去找金悦资产公司商量，但是金悦资产公司表示不会让杨恋搬走，故其未在拆除前将涉案房屋内的可移动物品提前取出。就杨恋此项陈述，金悦资产公司、杨岚、张宁不予认可，杨恋亦未提交证据予以佐证。
一审审理中，承办人至北京市朝阳将台乡农工商总公司调取了北京市朝阳将台乡农工商总公司与鑫玉林公司签订的《资产租赁协议书》。经核实，涉案房屋既无建设工程规划许可，也未取得产权证。
关于杨恋主张的装修损失200000元，杨恋称实际支付了245000元，含7笔转账152300元及2笔现金92700元，为了凑整，杨恋仅主张20万元。杨恋提供了案外人北京世强装饰工程有限公司签订的装饰装修合同及92700元的装修款收据以及给案外人伍海清的6笔转账100300元。案外人北京世强装饰工程有限公司向法院证明伍海清系代收装修款。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经法院调查，涉案房屋尚无建设规划许可证，金悦资产公司将无建设规划许可及合法产权的涉案房屋转租给杨恋，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律的强制性规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于杨恋要求返还2016年2月26日至2016年6月11日的租金的诉请，虽然涉案房屋于2016年4月11日被拆除，但考虑到《非住宅腾退公告》的发布时间为2016年2月26日，且在公告中明确载明了腾退期限为2016年2月26日至2016年3月26日，杨恋所述其自2016年2月26日起即无法经营的主张具有合理性，法院予以采信，故金悦资产公司应将2016年2月26日至2016年6月11日的租金返还杨恋，具体数额由法院核算。
关于杨恋要求返还保证金的诉请，于法有据，法院予以支持。
关于杨恋要求赔偿装修损失200000元的诉请，法院认为杨恋为正常营业所需进行装修具有一定的合理性，但鉴于杨恋与金悦资产公司对于涉案合同无效的法律后果均有过错，且现已无法就装修实物与收据发票一一核对，故法院将在综合考虑双方过错程度及合同已履行期间、收据发票等因素后酌定金悦资产公司应赔偿杨恋的装修费。
关于杨恋要求金悦资产公司、杨岚、张宁连带承担责任的诉请，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，现杨恋无证据证明杨岚、张宁存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为，故对于杨恋要求金悦资产公司、杨岚、张宁承担连带责任的诉请，法院不予支持。
鑫玉林公司经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法做出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2017年5月判决：一、确认杨恋和北京金悦万达资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京金悦万达资产管理有限公司于判决生效之日起七日内返还杨恋二零一六年二月二十六日至二零一六年五月二十一日期间的租金102000元；三、北京金悦万达资产管理有限公司于判决生效之日起七日内返还杨恋保证金73000元；四、北京金悦万达资产管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿杨恋装修损失96500元；五、驳回杨恋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6962元，由杨恋负担1589元（于判决生效后七日内交纳），由北京金悦万达资产管理有限公司负担5373元（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，各方均未提交新证据。本院认定事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审有如下争议焦点：1.一审判决认定的金悦资产公司向杨恋返还剩余租金的起算时间是否正确；2.金悦资产公司应否返还杨恋保证金；3.金悦资产公司应否赔偿杨恋装修损失，一审判决对此所作认定及酌定数额是否恰当。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据本案查明的事实，涉案房屋未取得建设规划许可证，故金悦资产公司与杨恋就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨恋要求金悦资产公司退还保证金的诉求具有法律依据，且一审时金悦资产公司明确表示同意退还杨恋保证金，对该项诉请，一审判决处理正确。
关于金悦资产公司应向杨恋返还剩余租金的起算时间问题，虽然涉案房屋于2016年4月11日被拆除，但相关部门已于2016年2月26日针对涉案房屋发布了《非住宅腾退公告》，且在公告中明确载明了腾退期限为2016年2月26日至2016年3月26日。鉴于《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋用于经营餐饮，腾退公告发布后势必会对杨恋的正常经营活动造成不利影响，故一审认定杨恋自2016年2月26日起即无法经营的主张具有合理性，并判令金悦资产公司将2016年2月26日至2016年5月21日的租金返还杨恋，并无不当。
关于杨恋要求赔偿装修损失的诉请，因涉案房屋约定用途为餐饮，杨恋为正常经营所需对房屋进行装修具有合理性。双方约定租赁合同期限为五年，但因涉案房屋被列为拆迁对象，导致杨恋实际使用涉案房屋进行经营尚不足一年，相应地，其必将产生一定的装修损失。对此，金悦资产公司应承担一定的赔偿责任。关于赔偿数额，一审法院依据公平原则，综合考虑双方过错程度及合同已履行期间、收据、发票等因素后，酌定金悦资产公司应赔偿杨恋装修损失及其他损失的数额，亦无不当。
鑫玉林公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上，金悦资产公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4270元，由北京金悦万达资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 杨 路
审判员 薛 妍
审判员 万丽丽
审判员 陈 静
二〇一七年十月十二日
书记员 王永基
书记员 陆九阳