湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第390号
上诉人（原审原告）陈凤，住址湖南省溆浦县。
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业），住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，公司总经理。
委托代理人丁再昌。
委托代理人李润奇。
上诉人陈凤与上诉人大汉置业因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：陈凤、大汉置业于2012年12月29日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0102号。合同约定：陈凤购买大汉置业的第3幢24层2406号商品房，房屋总价
368398元，合同签订后付房款74398元，向银行按揭贷款29.4万元；陈凤需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给陈凤，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向陈凤支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，陈凤、大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、陈凤须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由陈凤承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由陈凤承担。陈凤未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于陈凤原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或陈凤未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》大汉置业即通知陈凤办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；陈凤需及时提供真实的联系方式，以便通知；陈凤自大汉置业通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；大汉置业在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，陈凤不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由陈凤承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，陈凤同意大汉置业的有效通知方式有：电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，陈凤于2012年12月19日支付房款74398元，并于2013年6月19日通过银行按揭贷款向大汉置业另付清了购房款29.4万元。陈凤未交纳维修基金和契税。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区3栋工程质量经竣工验收合格，大汉置业于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。大汉置业于2013年12月18日向陈凤邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。陈凤至今未收房。
据此，原审法院认为：本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
陈凤、大汉置业在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》.双方在《补充协议》第三条第3点再次予以明确。但大汉置业未在约定的交房时间内取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于大汉置业提出双方约定：“乙方（陈凤）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（大汉置业）有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。”认为陈凤未付清有关税费、维修基金，大汉置业则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向陈凤支付违约金。
大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，客观上造成大汉置业对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，本院酌情调整大汉置业按日向陈凤支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为368398元×0.0001=36.84元。陈凤在庭审中要求大汉置业支付违约金的期间为2014年1月1日至2014年7月3日，故违约金计算为36.84元×184天＝6778.56元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：怀化市大汉置业有限公司向陈凤支付自2014年1月1日起按每日36.84元计算至2014年7月3日止的违约金6778.56元，并于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由怀化市大汉置业有限公司承担。
宣判后，陈风上诉并辩称：上诉人、被上诉人之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被上诉人未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向上诉人支付违约金，违约金自合同约定从应当交付之日起按上诉人已付房款的日万分之二计算。大汉置业对违约金过高负有举证责任。被上诉人迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了上诉人的利益。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原判。
大汉置业上诉并辩称：一审法院关于交房违约的事实认定错误，上诉人不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第三条第二款约定，被上诉人应在2013年6月30日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人，而被上诉人并未依约缴纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，与二审查明的事实一致。双方在二审中均未提交新的证据。
本院认为：本案双方争议的焦点问题是：1、双方在合同中约定的房屋交付条件是否有效，大汉置业是否违约；2、约定的违约金支付标准是否过高；3、大汉置业的先履行抗辩权主张是否成立。
首先，陈凤、大汉置业在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点再次予以明确。该约定没有违反法律法规的强制性规定，符合当事人合同意思自治的法律原则，合法有效。现大汉置业未在约定的交房时间内取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
其次，将违约金支付标准调整为每日万分之一，是本市人民法院针对当前怀化房地产市场现状所做出的司法调整行为，目的在于促进怀化房地产市场的××有序发展。原审以此标准进行裁判并无不当。
第三，大汉置业主张的先履行抗辩权，是针对房屋交易税款和维修基金的收取而提出的主张。而房屋交易税款和维修基金的收取是政府相关职能部门所应当行驶的权利，大汉置业只是履行代收的义务，本质上并非大汉置业的合同权利。大汉置业以此主张先行抗辩权的理由不充分，依法不应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费189元，由上诉人大汉置业与陈凤各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年十月十三日
代理书记员 唐红霞