成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2910号
原告谢家琦，男，出生于1971年10月11日，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人丁志远，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人吴志勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被告成都锦都置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人钟辉，职务不详。
第三人中国银行股份有限公司成都武侯支行。住所地：成都市武侯区。
负责人刘荐，行长。
委托代理人李清娣，四川世正律师事务所律师。
委托代理人雷大宁，四川世正律师事务所律师。
原告谢家琦与被告成都锦都置业有限公司（以下简称锦都公司）、第三人中国银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称中行武侯支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月23日作出（2012）锦江民初字第2882号民事判决，第三人中行武侯支行不服判决向四川省成都市中级人民法院提起上诉。2013年12月3日，四川省成都市中级人民法院作出（2013）成民终字第4486号民事裁定，以违反法定程序为由，裁定撤销（2012）锦江民初字第2882号民事判决，发回本院重新审理。本院于2014年6月12日受理后，因被告锦都公司下落不明，本院依法在2014年10月25日的《人民法院报》向锦都公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。公告期满，被告锦都公司无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法由审判员王多军担任审判长，与代理审判员周彦洵、人民陪审员胡士戎组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭，缺席进行了第一次审理。原告谢家琦的委托代理人丁志远、第三人中行武侯支行的委托代理人李清娣到庭参加了诉讼。因变更合议庭，本院依法在2015年5月16日的《人民法院报》向锦都公司公告送达了开庭传票、合议庭组成人员告知书等法律文书。被告锦都公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法由代理审判员周彦洵担任审判长，与人民陪审员刘斌、人民陪审员吴成亮组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭，缺席进行了第二次审理。本案现已审理终结。
原告谢家琦诉称，2003年8月，谢家琦与锦都公司签订一份《商品房买卖合同》，约定谢家琦购买锦都公司位于成都市锦江区红星路23-33号、藩库街24-46号“锦都公寓”商住楼1幢12楼5号的房屋，房屋面积56.54平方米，房屋总价款420658元，付款方式为谢家琦首付84658元、余款336000元以银行按揭贷款方式支付，锦都公司应当在2003年10月30日之内将验收合格、达到使用条件的房屋交付谢家琦使用。商品房买卖合同签订后，锦都公司未收取谢家琦的首付房款，谢家琦与中行武侯支行签订《个人住房按揭贷款合同》，由中行武侯支行向谢家琦提供住房按揭贷款，谢家琦以所购买房屋做抵押担保，借款金额为336000元，借款期限20年，锦都公司作为谢家琦的保证担保人提供连带责任保证担保。后中行锦江支行按约将336000元以谢家琦购房款名义划入锦都公司账户。2003年8月22日，谢家琦与锦都公司签订的《商品房买卖合同》在成都市房产管理局办理了备案手续，合同签约备案号为207469。锦都公司将其制作的“锦都酒店商务公寓客户及房屋资料卡（NO.124）”交谢家琦持有，《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》等资料由锦都公司持有。因锦都公司后续资金无法到位，其开发的“锦都公寓”商住楼迟迟不能竣工，至今不能交付使用，且以锦都公司现状，已无力履行交付房屋的义务，致使谢家琦购房目的不能实现，进而导致谢家琦与中行武侯支行的个人住房按揭合同实际已无履行的基础，其合同目的也无法实现。现谢家琦起诉至法院，请求法院判决：1、解除谢家琦与锦都公司就位于成都市锦江区红星路23-33号、藩库街24-46号“锦都公寓”商住楼1幢12楼5号住宅房屋签订的《商品房买卖合同》；该商品房买卖合同解除后，谢家琦与中行武侯支行签订的《个人住房按揭合同》一并解除。2、锦都公司将收受谢家琦购房贷款本金余额312340.94元及其利息84417.2元、拖欠本金的罚息12139.93元和应收利息的罚息19646.59元（利息和罚息计算至2011年4月12日止，之后的利息和罚息按中行武侯支行的规定计算）返还中行武侯支行。3、确认中行武侯支行对锦都公司开发的位于成都市锦江区红星路23-33号、藩库街24-46号“锦都公寓”商住楼1幢12楼5号的房屋享有优先受偿权。4、本案受理费由锦都公司承担。
被告锦都公司未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。
第三人中行武侯支行述称，对谢家琦和锦都公司之间解除购房合同没有异议，但中行武侯支行不同意解除与谢家琦签订的按揭贷款合同。谢家琦的第三项诉讼请求超越了诉讼权限，该项诉讼请求应该由中行武侯支行提出。
原告谢家琦为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、备案号为207469的《商品房买卖合同摘要》，拟证明谢家琦与锦都公司之间存在商品房买卖合同关系，双方于2003年8月22日订立商品房买卖合同并进行了备案，谢家琦采用按揭方式还款，备案信息证明按揭贷款的债权人是中行武侯支行。
2、逾期未还款查询（截止2011年4月12日），拟证明谢家琦与中行武侯支行存在按揭贷款关系，合同订立时间是2003年8月，2003年8月至2006年4月，谢家琦按期归还了月供款，2006年4月后至今未归还。
3、《锦都酒店式商务公寓客户及房屋资料卡》，拟证明谢家琦在锦都公司处购买房屋登记的相关信息，该卡的目的是让谢家琦清楚其所购房屋的相关情况。谢家琦没有持有合同文本，该卡片是谢家琦持有的与房屋有关的唯一资料。
经庭审质证，中行武侯支行对谢家琦提交的证据真实性无异议，被告锦都公司未到庭参加诉讼，未对证据发表质证意见。经庭审审查，谢家琦提交的证据其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，对谢家琦提交的证据本院予以采信，作为本案证据使用。
第三人中行武侯支行为支持其述称意见，向本院提交了如下证据材料：
1、备案号207469为商品房买卖合同摘要，拟证明房屋已经进行备案登记。
2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖（预售）补充协议》，拟证明2003年8月3日谢家琦与锦都公司签订商品房买卖合同。
3、中行武侯支行个人住房贷款合同、公证书，拟证明借款人和抵押人是谢家琦，保证人是锦都公司，三方签订了《个人住房贷款合同》并进行了公证，合同签订时间是2003年8月26日，公证办理时间是2003年9月11日。合同第三章第十五条抵押条款中，抵押的风险已经向谢家琦说明，抵押物若发生权属争议，均与中行武侯支行无关，谢家琦明知该约定。
4、中行武侯支行借款借据，拟证明谢家琦向中行武侯支行借款的事实，该款已经直接付给锦都公司。
5、2015年1月22日打印的贷款已还款明细清单，拟证明谢家琦还款与欠款的情况。
6、成都市中级人民法院（2006）成执字第803-3号通知，拟证明锦都公寓的现状。
经庭审质证，谢家琦对中行武侯支行提交的证据均无异议，被告锦都公司未到庭参加诉讼，未对证据发表质证意见。经庭审审查，中行武侯支行提交的证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，对中行武侯支行提交的证据本院予以采信，作为本案证据使用。
根据本院采信的证据及各方当事人在庭审中的陈述，查明本案的基本事实如下：
2003年8月3日，锦都公司与谢家琦签订《商品房买卖合同》，合同约定，谢家琦购买锦都公司开发的位于成都市锦江区红星路23-33号、藩库街24-46号“锦都公寓”商住楼1幢12楼5号建筑面积56.54平方米的房屋一套，房屋总价为420658元；锦都公司应当在2003年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付谢家琦使用；逾期交房超过90日后，谢家琦有权解除合同，谢家琦解除合同的，锦都公司应当自谢家琦解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按谢家琦累计已付款的5%向谢家琦支付违约金。同日，锦都公司与谢家琦签订《商品房买卖（预售）补充协议》，协议约定，谢家琦采取20年按揭付款方式，签署商品房购销合同时，缴付20%房款即84658元，余款336000元在锦都公司指定银行办理银行按揭。谢家琦未向锦都公司缴纳首付款，2003年8月22日，上述《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了备案，合同签约备案号为207469。
2003年8月26日，谢家琦（借款人）与中行武侯支行（贷款人）、锦都公司（保证人）签订《个人住房贷款合同》。合同约定，中行武侯支行向谢家琦发放住房贷款336000元；谢家琦授权中行武侯支行在放款后，以谢家琦购房款的名义将贷款一次性转账划入锦都公司在银行开立的账户；谢家琦按等额本息还款方法归还贷款本息，共240期；谢家琦如未按约定的时间偿付贷款本息，中行武侯支行将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息，谢家琦不按期偿还贷款利息时，中行武侯支行有权对谢家琦未支付的利息计收复利。谢家琦以所购房屋抵押给中行武侯支行，作为谢家琦偿还合同项下贷款的担保，如因抵押物引起的任何权益争议或法律诉讼，概由抵押人承担相应的责任，与抵押权人无关。2003年9月11日，该《个人住房贷款合同》在四川省成都市公证处进行公证，四川省成都市公证处作出（2003）成证内经字第26905号《公证书》。2003年11月20日，中行武侯支行依照合同约定向谢家琦履行了发放借款的义务，将借款336000元转账划入锦都公司账户。自2006年4月起，谢家琦未再按《个人住房贷款合同》的约定向中行武侯支行偿还每月届期应还借款本息。
另查明，谢家琦与中行武侯支行未就位于成都市锦江区红星路23-33号、藩库街24-46号“锦都公寓”商住楼1幢12楼5号的房屋办理抵押登记。锦都公司开发的位于成都市锦江区红星路23-33号、藩库街24-46号“锦都公寓”商住楼现尚未竣工，且因其他债务纠纷被四川省成都市中级人民法院查封。
本院认为，谢家琦与锦都公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖（预售）补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。现锦都公司开发的位于成都市锦江区红星路23-33号、藩库街24-46号“锦都公寓”商住楼尚未竣工，且已经被四川省中级人民法院予以查封，锦都公司无法按合同约定向谢家琦交付房屋，谢家琦的购房目的已无法实现，谢家琦要求根据合同法定解除的相关规定解除与锦都公司签订的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，中行武侯支行作为第三人参加本案诉讼，但是未提出诉讼请求。因担保权人中行武侯支行未就其于谢家琦签订的《个人住房贷款合同》提出诉讼请求，本案仅对谢家琦与锦都公司的商品房买卖合同进行审理，对于谢家琦请求解除该《个人住房贷款合同》的诉讼请求本案不予处理，谢家琦可另行提起诉讼。
关于谢家琦的第二项和第三项诉讼请求，本院认为谢家琦无权代中行武侯支行向锦都公司主张权利，对谢家琦的第二、三项诉讼请求本院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、解除原告谢家琦与被告成都锦都置业有限公司于2003年8月3日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：207469）。
二、驳回原告谢家琦的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告成都锦都置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 周彦洵
人民审判员 刘 斌
人民陪审员 吴成亮
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 郝朝曙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。