贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2730民初132号原告：龙里县锦绣房地产开发有限公司，地址：龙里县龙山镇穿洞口，统一社会信用代码：9152273066298992XT。法定代表人：焦安艳，董事长。委托诉讼代理人：贾明，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨昇，国浩律师（贵阳）事务所律师，一般授权。被告：罗祥伟，男，1977年8月5日生，汉族，贵州省习水县人，初中文化，个体工商户，住贵州省习水县。原告龙里县锦绣房地产开发有限公司与被告罗祥伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2017年2月28日公开开庭进行了审理，原告龙里县锦绣房地产开发有限公司委托诉讼代理人贾明、杨昇、被告罗祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙里县锦绣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：锦绣2015-82）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：锦绣2015-82），合同约定原告以671232元的价款将坐落于龙里县冠山街道金龙路龙鼎大酒店南楼1层28号房屋出售给被告。因该楼房屋进出口楼梯占用范围内土地权属与龙里县林业局发生争议，2015年12月23日，龙里县城乡规划局向原告作出《责令限期自行拆除违法建筑公告》、《强制拆除违法建筑决定书》、《拆除违法建筑催告书》，认定该栋房屋公共行使通道进出口的楼梯为违法建筑且已经将楼梯拆除。根据现在的客观情况，楼梯的修建只能从第一层商业铺面作为楼梯出入口，并将该栋各楼层打通重新修建楼梯。此事发生以后，原告与被告就此事进行过协商，但双方未能就解除合同达成一致意见。由于楼梯被拆除后无楼梯口进出该栋楼房，如继续维持合同效力，不仅被告购买该间房屋的目的不能实现，原告也不可能将不具备交付条件的房屋出售给被告。被告罗祥伟辩称：坚决不同意解除合同，原告诉请的事实和理由没有法律依据和事实依据，均不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规，不损害国家利益、公共利益和第三人的利益，并且该争议房屋已办理房屋预售登记在被告名下，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告不仅没有解除合同的权利，而且应该全面履行自己的义务，现原告起诉被告，提出解除合同，违背了诚实信用的原则；2.原告诉称因楼梯属于违法建筑而被拆除，现楼梯的修建只能从第一层商铺门面作为楼梯入口，并将各楼层打通，重修楼梯，与事实不符，理由不能成立。首先，被告购买的房屋不需要经过已拆除的楼梯通行，被告所购房屋与被拆除的楼梯没有必然联系，故原、被告没有解除合同的必要。其次，并非只有打通被告所购房屋重修楼梯，因为一层有几个门面商铺，从该栋楼房的规划图来看，楼梯的设计规划位置在其他位置，并非在原告所购房屋的位置，假如原告一开始就遵从规划修建，就不会有今天的纠纷。即便就算解除被告的合同，从被告所购房屋处打通修建楼梯，但这也违反了规划设计，改变了主要建构，违反了法律规定。所以，原告的诉请不具有合理性及合法性。最后，原告原来修建的楼梯之所以被拆除，并不是与县林业局发生权属争议而被拆除，而是因该楼梯系违法建筑而被拆除，原告作为专业的房开企业，难道不懂得不按规划设计，擅自更改房屋结构和违法搭建的法律后果吗？原告不能把违法的损失强加在被告的身上，否则，这就是在惩罚守约方，这不利于引导正常的市场经济秩序；3.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，解除合同分为协商解除和法定解除。首先，原告修建的楼梯被拆系其违法的结果，该后果不能由被告这样守约、守法的老百姓来承担，故本案系原告违约在先，若要协商解除合同，应符合被告的合理赔偿要求，不可能按原告的要求解除，而没有合理的赔偿。原告不同意被告的合理赔偿要求，当然达不到协商解除合同的条件。其次，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中法定解除合同的情形，所以也达不到法定解除合同的条件；4.本案中，原告有违约行为，但被告还没有追究其相关责任，在此，被告声明，将保留追究原告相关责任的权利；5.原告在本案中滥用诉权，应承担因此给被告造成的损失；6.原告不按规划方案施工，违反相关法律规定，希望法院查清事实，移送相关部门处理；综上，被告不同意解除合同，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年8月23日，《南楼罗祥伟等几户最终处理清单》载明，罗祥伟购买的南楼4-7、2-11原购买面积分别101平方米、98平方米，原购买单价均为3030.3元，总价分别306060元、296969元，现按测绘建筑面积分别为90.96平方米、87.79平方米，单价均为2680元，总房款分别为243773元、235277元；罗祥伟另购买的南楼1-28原购买面积59平方米，原购买单价14600元，总价861400元，现按测绘建筑面积48.64平方米，单价13800元，总房款671232元；该三套房屋价款总计为1150282元，罗祥伟已交740000元，未交410282元，原告在该清单上加盖公章，被告在该清单上签名按手印。2015年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：锦绣2015-82），双方约定原告将位于贵州省龙里县××（现××办事处）××路龙鼎大酒店南楼1层28号房出卖给被告，该房屋建筑面积48.64平方米，套内建筑面积47.39平方米，按照套内建筑面积计算，该房屋每平方米单价14164元，总价款671232元。被告以贷款方式付款，于签订合同之日向原告交付首期房款341232元，余款330000元以银行按揭支付；原告应于2015年12月30日前向被告交付该商品房；合同并对逾期付款责任、逾期交房责任作了明确约定。2015年09月13日，原告向被告出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00071679），该发票载明原告收到被告支付龙里县金龙路龙鼎大酒店南楼1-28购房款671232元。2015年11月16日，被告在《房屋移交确认书》落款收房人处签名，该确认书载明：今收到龙里县锦绣房地产开发有限公司交来龙鼎大酒店南楼房号3-5、4-5、3-6、4-6、3-7、1-28、2-11的房屋所有移交，双方确定房款已全部交清，房屋全部移交清楚和了结，从今往后互不相欠，本人不得以任何理由再找龙里县锦绣房地产开发有限公司麻烦。原告在该确认书上加盖公章。2015年12月23日，龙里县城乡规划局向原告作出责令限期自行拆除违法建筑公告、强制拆除违法建筑决定书、拆除违法建筑催告书，认定原告未办理城市建设规划审批手续，未取得城市建设工程规划许可证，擅自在龙里县冠山街道西门社区林业局旁修建房屋楼梯属违法建筑，责令原告于2015年12月23日之前自行予以拆除，逾期未自行拆除的，将依法强制执行。之后，有关部门强制撤除该房屋楼梯，现该栋房屋没有楼梯上楼。另查明，2013年4月15日，原告向龙里县住房和城乡建设局、龙里县林业局作出书面承诺，承诺内容为原告建设的龙鼎大酒店与林业局之间的空地土地权属属于林业局所有，原告在建设该地块上的地上附着物，若林业局对该地块需要使用，原告负责拆除建设的地上附着物，并承担所有费用。2015年7月6日，原告在上述《承诺书》上注明“楼梯已拆除，情况属实”，并加盖公章。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：锦绣2015-82），系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告已按合同约定按期履行支付全部购房款义务，原告应按合同约定于2015年12月30日前向被告履行交房义务。现原告修建的龙鼎大酒店南楼进出口的楼梯，经龙里县城乡规划局认定为违法建筑而强制拆除。早在2013年4月15日，原告向龙里县住房和城乡建设局、龙里县林业局作出书面承诺时，原告就已知道修建楼梯的土地属于龙里县林业局，并且承诺拆除地上附着物的费用由自己承担，2015年7月6日，还在该《承诺书》上注明“楼梯已拆除，情况属实”，并加盖公章。然而，实际上原告却并未拆除，直至2015年12月23日被龙里县城乡规划局下达《责令限期自行拆除违法建筑公告》、《强制拆除违法建筑决定书》、《拆除违法建筑催告书》后被强制拆除。原告明知土地不属于自己，在未办理城市建设规划审批手续，未取得城市建设工程规划许可证的情况下，擅自在龙里县林业局与龙鼎大酒店南楼之间违法修建房屋楼梯，致使该楼梯被依法强制拆除，责任在于原告，被告并未违约，也未违反合同约定，相反被告已履行相应的付款义务，原告应当履行交房义务；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案并不符合法定解除合同的条件。其次，被告购买的房屋不需要楼梯进入，该栋房屋有没有楼梯也不会影响被告使用该房屋，且原告也未举证证明必须要从被告所购房屋处修建楼梯上至楼上，故原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，没有事实依据及法律依据，依法不应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告龙里县锦绣房地产开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼费30元，由原告龙里县锦绣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  刘登武审 判 员  穆 勇人民陪审员  陈昌林二〇一七年七月四日书 记 员  文 杰