河南省灵宝市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民一初字第1793号
原告（反诉被告）灵宝市房产管理局。
法定代表人李化民，任该局局长。
委托代理人张建波、宋卫革，河南函谷律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告木新伟（反诉原告），男，1977年10月29日生，汉族。
委托代理人赵艳琴。
委托代理人史广平，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告灵宝市房产管理局与被告木新伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日在本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人张建波、宋卫革、被告木新伟、委托代理人赵艳琴、史广平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告灵宝市房产管理局诉称，2013年5月8日，原告下属的房地产管理所（不具有法人资格）与被告签订房地产租赁契约，约定：原告将位于新华路门面房租赁给被告做商业使用，租赁期限为三年，从2013年5月26日起至2016年5月25日止。2013年5月26日至2014年5月25日的租金为4.8万元。期满后由双方根据市场行情商定下年租金，同等条件下优先被告租用。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告支付了第一年租金4.8万元。2014年5月，原告根据市场行情，向被告发出书面通知，告知被告租金上调为6万元，被告既不按6万元向原告交付租金，又不与原告解除合同，强行占用房屋至2015年5月。同年5月27日，原告通过灵宝市公证处向被告送达通知，告知被告从2015年5月26日起，被告租赁房屋租金调整为7.2万元，限被告收到通知10日内与原告协商交付租金，逾期不到或达不成协议的，原告将解除与被告的租赁协议。被告既没有按照通知向原告支付7.2万元租金，也没有将房屋腾出交付原告。被告的行为违背了双方合同约定，导致原告不能实行合同目的，侵犯了原告合法权益。现请求依法判决：1、依法解除原被告之间2013年5月8日签订的房地产租赁契约，并立即腾退交回所占房屋。2、判令被告按逾期实际占用房屋天数以年租金7.2万元向原告支付租金。3、本案诉讼费由被告承担。
被告木新伟辩称：原告所说租金上调至6万元是在当年度租赁期满后提出，并未事先约定，提高租金无效，也未与原告协商，合同应予以继续履行。并反诉称：2013年5月18日，反诉原告穆新伟与反诉被告灵宝市房地产管理局的房地产管理所，签订《房地产租赁契约》，由反诉原告租赁反诉被告的门面房，租赁期限三年。但反诉被告在反诉原告已经交付2014-2015年的全年租金的情况下，无端通知反诉原告补交该年度房屋租金1.2万元；并且，在合同约定的协商期限内，又违约在没有根据市场行情，没有与反诉原告商定的情况下，通知反诉原告解除合同，并且向法院提起诉讼。反诉原告无奈只能向贵院提出反诉，1、依法确认反诉被告通知解除双方签订的《房地产租赁契约》无效，判令双方继续履行合同并赔偿损失60000元。2、案件受理费由反诉被告承担。
原告灵宝市房产管理局向本院提交的证据有：
1、原被告签订的房屋租赁契约（2013年5月8日）。
2、2015年5月27日通过公证处向被告催缴租金通知。
3、其他商户租赁合同及租金价格情况，证明房租上涨情况。
被告木新伟向本院提交的证据有：
1、房地产租赁契约一份
2、原告收费票据两张，证明被告在2013年度和2014年度交的租金都是4.8万元，现在让被告交的租金超过50%不合理
3、原告2015年4月15日通知一份。
4、原告2015年4月28通知一份。
5、原告2015年5月27日通知一份。
6、被告通知原告协商解决房租通知一份。
7、公证处提存视听资料截图四份。
庭审质证中，被告对原告提供证据无异议，但认为原告不能在协商不成情况下解除合同，原告催缴租金通知与合同不符，其他商户租赁价格是因为地理位置优越才上涨。原告对被告提供证据1、2、3、4、5、6、无异议，对被告提供证据7认为与本案无关，本院认为原告提交的证据、被告提交的证据1、2、3、4、5、6，形式合法内容客观真实，相互印证，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。
本院根据上述有效证据及原、被告的陈述可以认定以下案件事实：2013年5月8日，原告灵宝市房产管理局与被告木新伟签订一份房地产租赁契约，双方约定原告为甲方，被告为乙方，双方约定：一、甲方自愿将位于新华路门面房出租给乙方使用。乙方愿意承租该房地产，并交付公房租赁保证金（租赁期满房屋无损坏及无违约行为，甲方如数返还，不计利息）。二、甲乙双方议定租赁期限为三年，租赁期自2013年5月26日到2016年5月25日止，双方议定2013年5月26日到2014年5月25日，年租金为48000元。期满后30日内由双方根据市场行情商定下年租金，同等条件下优先乙方继续租用。每年租金以现金形式在签订协议之日一次性交付给甲方。十一、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提出解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；乙方逾期六个月未交付房租金的，甲方有权解除合同。合同签订后，被告按约定向原告交付了2013年5月26日到2014年5月25日第一年4.8万元的租金，开始经营。第二年经营期间，原告要求将租金提高至每年6万元，被告不同意，至2014年12月16日被告仍按每年4.8万元的租金向原告交付了第二年租金。原告2015年4月15日向被告送达通知一份，要求被告按每年6万元租金，10日内补交清下欠租金1.2万元。被告未补交，原告2015年4月28向被告又送达通知一份，要求终止合同。原告2015年5月27向被告又送达通知一份，要求2015年5月26日起按照市场行情租金提高至每年7.2万元，向原告交付第三年租金，被告未交付。2015年7月20日，被告给原告送达通知一份，表示不同意提高房租，原告无权单方面终止合同。庭审调解中，因原告不同意调解，致本案调解无法进行。
本院认为，原告灵宝市房产管理局与被告木新伟于2013年5月8日签订的房地产租赁契约系双方自愿签订，为合法有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。被告在第二年租赁期间原告即提出了上涨房租，但因双方未能协商一致，被告仍按每年4.8万元租金已经交付，且原告已经收取，不宜再追加提高第二年房租。但现第三年租赁期间租金应按市场行情适予以适当提高。原告要求按照7.2万元租金过高，现第三年租金按照6万元缴纳为宜。对原告要求解除合同的诉求，因共计三年的租赁期限即将到期（至2016年5月25日止），不宜再解除，应由双方履行完毕为宜。被告反诉要求原告赔偿损失60000元，证据不足，理由欠当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告依法解除原被告之间2013年5月8日签订的房地产租赁契约、立即腾退交回所占房屋的诉讼请求，由双方继续履行至2016年5月25日止。
二、被告木新伟于判决书生效后十日内支付原告（2015年5月26日至2016年5月25日止）租赁费6万元。
三、驳回被告木新伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元（原告已垫付），反诉费1300元（被告已垫付），由被告木新伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 王一斌
审 判 员 赵菊芳
人民陪审员 李婷婷
二〇一五年十二月七日
书 记 员 赵聪玲