昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新23民终107号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨国华，女，汉族，生于1966年5月15日。
委托代理人：严环，新疆铭望铨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张茂清，男，汉族，生于1975年10月15日。
委托代理人：王海燕，新疆新奇律师事务所律师。
上诉人杨国华因房屋租赁合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2015）奇民二初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受�后依法组成合议庭，并于2016年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人杨国华的委托代理人严环、被上诉人张茂清的委托代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月28日，原告张茂清与被告杨国华签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定的主要内容为：甲方张茂清将拥有的位于岌岌湖检查站以北，面积576㎡，规格为钢结构的商业用房一套出租给乙方杨国华经营宾馆使用（后附土地使用证、规划许可证复印件）。合同租赁期限自2011年1月1日至2015年12月30日止。2011-2013年，每年租金50000元，2014-2015年，每年租金60000元。租金额结算期限及付款方式与日期：2011年度租金于签订合同之日一次性付清，以后年度租金分别于前一年度11月30日前一次性付清。期限内不能按时、足额付清租金，甲方有权终止合同。违约责任：自签订合同之日起，甲乙双方如有违约，违约方支付给对方100000元作为违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告接手房屋后购置了经营宾馆的所需要的设施、设备，于2011年1月1日开业经营。该宾馆由原告杨国华租赁后，聘用杨万春具体负责日常管理。因该房屋的消防设施手续一直没有能办理，原告也一直无法办理营业执照，并且原告在经营期间多次被木垒县公安消防部门查处。至2013年6月18日，原告经营的宾馆被木垒县公安消防大队查处，并书面告知其停止营业。原告认为原、被告签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，被告已构成绝对违约且约定的违约金已不能弥补原告的损失，故要求解除与被告签订的租赁合同，并且要求被告赔偿原告的各项损失30万元（包括2011年-2013年租金15万元，原告为经营宾馆购置的物品损失5万元以及违约金10万元）。被告则以原�未给付2014年上半年的房租，原告已构成违约为由提起反诉，要求原告继续履行合同，支付拖欠被告的租金30000元，承担采暖费11520元，并支付违约金100000元。该房屋的国有土地使用证和乡村建设规划许可证上的登记人为党发军，原告杨国华在与被告张茂清签订合同时对此知情且没有意见。原审法院的工作人员询问党发军，党发军陈述被告张茂清对房屋享有处置权。
原审法院认为：最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复规定，关于房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防验收的，人民法院不应当以该�屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。消防法规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安消防机构应当进行抽查。本案所涉房屋不属于法律规定的必须经过消防验收的房屋，且原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，所以该合同具有法律效力。根据《消防监督检查规定》第八条的规定，公众聚集的场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，同时需要提交的材料中包括依法取得的建设工程消防验收或者进行消防竣工验收备案的法律文件复印件。而根据《建设工程消防监督管理规定》第二十五条的规定，除必须申请消防验收的工程以外的其他工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起7日内，通过省级公安消防机构网站的消防设计和竣工验收备案受理系统进行消防设计、竣工验收备案，或者报送纸质备案表由公安机关消防机构录入消防设计和竣工验收备案受理系统。因此本案中虽然申请消防安全检查的义务人是原告，但申请消防安全检查所需要提交的消防备案文件则应该由房屋的出租人即被告提供。根据合同法第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原、被告签订的房屋租赁合同明确约定被告出租房屋给原告经营宾馆使用。为实现合同目的，被告应当协助原告办理经营宾馆的手续，而不是如被告所说其只提供房屋，其他一切由原告办理。根据庭审查明的事实，本案所涉房屋并没有进行消防设计备案，所以被告亦无法提供消防设计备案的文件，从而导致原告无法办理经营宾馆所需的证照，合同目的不能实现，因此该合同事实上不能继续履行，故对原告要求解除合同的请求予以支持。关于原告要求被告赔偿其30万元损失的问题。原告认为约定的违约金已经不能弥补原告的损失，即其损失已超过约定的违约金，对此原告应当提供证据予以证明，但原告并未提供。并且根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外�未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此本案中房屋租赁合同解除后，原告投资购买的附属设施由原告拆除即可。所以原告要求被告赔偿由此造成的损失5万元亦没有法律依据。原告要求被告返还15万元房租，但在2013年6月18日宾馆被公安消防部门查封前，房屋一直由原告占有使用，原告要求退还此前的房租没有法律依据。2013年6月18日房屋被公安消防部门查封是因为未经消防设计审核、验收，擅自投入使用，使用彩钢板搭建作为宾馆使用。造成这一结果的主要责任是是被告，但原告在明知未经消防检查前，不能投入使用的情况下依然投入使用，其应当预见到会出现宾馆被查封的后果。而且宾馆被查封后，房屋一直由原告占有，故由被告返还原告2013年6月18日以后的房租15000元。原告要求被告支付违约金10万元。本�中被告构成违约，根据合同约定，原告要求被告支付违约金有法律依据。但被告认为违约金过高，要求予以减少。最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中虽然合同不能履行的主要责任在被告，但作为承租人的原告在明知涉案房屋没有进行消防备案，无法办理经营宾馆所需证照的情况下，盲目投入造成不必要的损失，而且在没有取得经营宾馆的证照前擅自营业，导致被有关部门查处造成营业损失。故原告在本案中也有过错，综合考虑，酌定由被告支付原告违约金20000元。反诉部分。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由�支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原告未向被告支付租金是因为被告未提供消防备案文件导致原告无法办理经营宾馆所需的证照，且原告亦未实际使用房屋。因此原告不予支付被告房租的理由正当，故被告要求原告支付2014年上半年的房屋租金的请求没有法律依据，不予支持。因被告亦没有提供给原告供暖的证据，且原告称2013年6月18日宾馆被公安消防部门查封后，其没有再使用房屋，故对被告要求原告支付2013-2014年度采暖费的请求不予支持。原告未予支付租金理由正当，故原告不存在违约行为，被告要求原告支付违约金100000元没有法律依据，不予支持。综上，原审法院遂判决：一、解除原告杨国华与被告张茂清于2010年10月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张茂清于本判决生效之日起十五日内向原告杨国华返还房租15000元；二、被告张茂清于本判决生效之日起十五日内向原告杨国华支付违约金20000元；三、驳回原告杨国华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张茂清的反诉请求。
宣判后，上诉人杨国华不服奇台县人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：2010年10月28日，被上诉人张茂清将位于岌岌湖检查站以北，面积为576平米的钢结构商用房12间以经营宾馆之用出租给上诉人杨国华，被上诉人张茂清明知上诉人杨国华承租其房屋用于经营宾馆，且一再承诺经营宾馆的证件、资料正在办理，绝不影响宾馆的正常经营。上诉人杨国华遂投入大量资金开始装修、购置宾馆设备，由于被上诉人所建房屋未做消防设计，未办理初始消防验收手续，导致上诉人无法办理特行证、营业执照等相关手续，宾馆不能正常营业，被上诉人张茂清提供的用于开“宾馆”的房屋不符合合同约定“开�馆用”的标准，使上诉人承租的房屋丧失了根本用途。被上诉人张茂清在本案中存在单方过错，且上诉人投入巨大，因此被上诉人理应退还全部租金，承担装修、购置经营宾馆的设备及全额承担约定的违约金。一审法院判决结果有失公正，请求维持原审判决第一、四项，撤销原审判决第二、三项，改判被上诉人赔偿上诉人各项损失30万元。
被上诉人张茂华答辩称：双方签订的合同合法有效，房屋租赁的用途由上诉人自己决定，且上诉人杨国华对房屋的状况系明知，其在签订合同前就对房屋进行了装修，上诉人本身存在过错。被上诉人转让的只是租赁房屋而不是宾馆，上诉人的损失是由于自己无证经营被消防查封造成，被上诉人在本案中并没有过错。被上诉人同意上诉人撤销原审判决第二项的上诉请求，但上诉人主张损失30万元，未提供事实及法律依据，且被上诉人不存在违约，因此对损失部分及违约金均不予认可。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人杨国华与被上诉人张茂清签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，该房屋经消防安全验收合格并非认定房屋租赁合同效力的必要条件，故双方签订的房屋租赁合同合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应全面履行合同义务。由于被上诉人张茂清未提供消防设计备案的文件，导致上诉人杨国华无法办理经营宾馆所需的相关证照，上诉人杨国华租赁房屋经营宾馆的目的不能实现，该租赁合同在事实上不能继续履行，双方对一审法院判令解除合同均无异议，本院对此予以确认。�诉人杨国华在明知其所租的房屋没有进行消防备案，无法办理经营宾馆所需证照的情况下，仍然盲目投入资金、装修宾馆，并无照经营直至2013年6月18日宾馆被查封，由此造成的相关损失，上诉人杨国华亦有过错，应承担相应责任。本院认为，上诉人自2011年1月1日至2013年6月18日使用所租赁房屋经营宾馆，上诉人理应向被上诉人支付其使用期间的房屋租金，故一审未予支持上诉人要求被上诉人返还经营期间的租金请求并无不当。上诉人向被上诉人支付了2013年度的房屋租金5万元，房屋自2013年6月18日被查封至今，上诉人经营宾馆的相关物品仍未搬离房屋，导致双方均存在损失，故一审判令由被上诉人向上诉人返还2013年下半年的房屋租金1.5万元并无不当。双方在合同中约定的违约金为10万元，而双方在合同中约定的2011-2013年每年度的房屋租金为5万元，双方约定的违约金�高，且在一审时被上诉人已明确请求予以调整降低。本案中，被上诉人的过错系其提供的房屋无初始的消防备案手续，双方在合同中并未约定经营宾馆的所有证照须由被上诉人负责办理，故一审酌定被上诉人承担违约金2万元并无不当。上诉人经营宾馆投入的附属设施，可由其自行搬离，上诉人主张设备损失5万元无证据证实，故该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人杨国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红霞
代理审判员 李岳朋
代理审判员 高 俊
二〇一六年二月十六日
书 记 员 蒲婷婷