四川省南江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第524号
原告张某某，男。
委托代理人何家发，四川省南江县正义法律服务所法律工作者。
被告龚某甲，男。
被告何某某，女，系被告龚某甲之妻。
原告张某某诉被告龚某甲、何某某房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月14日依法由南江县人民法院审判员黎建担任审判长，与审判员李刚，人民陪审员陈守朝组成合议庭公开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人何家发、被告龚某甲、何某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张某某诉称：2010年12月11日，被告龚某甲、何某某与原告张某某经过协商，双方签订房屋买卖合同约定：被告将位于南江县正直镇街道1楼3米宽1个门面，2楼靠下河住房1套面积不低于120平方米卖给原告，房屋价款为250000.00
元，签订合同时第一次付100000.00元，年底付100000.00元，下剩50000.00元于2011年12月付清，2012年底交房，逾期由卖主支付房价款违约金20％。被告负责办理土地使用、房屋准建相关手续及缴纳税费；水电上户、办理房产证由原告缴纳税费。质量要求室内为清水墙，外窗、入户防盗门、门市卷帘门均由被告负责。合同签订后，原告按照约定于2010年12月13日向被告支付购房款100000.00元，12月31日支付购房款100000.00元，2013年10月10日支付购房款50000.00元。合同签订后，被告将所有的砖混结构1层房屋未经国土、城建主管部门批准，违法改扩建为楼房进行施工。2012年1月28日，被告以房屋面积增�，要求原告再补偿房价款，双方签订了房屋买卖补充协议，协议约定由原告补偿被告50000.00元，不再增加任何费用，房屋位置变更为门面靠下河第二间，住房为2楼靠上河第一套。2013年12月22日，原告按约支付被告房价款50000.00元，在被告同意下原告将所有买卖房屋进行装修。原告经过2个月的辛苦装修施工，支付装修的材料费、人工工资、水、电、气入户等费用共计76506.20元，装修基本完工。2014年1月16日，被告长子龚某乙当兵从部队回家故意找岔说原告打了他父亲。索要医疗费2000.00元，建房罚款100000.00元，为此砸烂原告已装修好的防盗门、窗户、室内隔断墙以及地砖，致使该房不能使用。经调查证据证明被告将所有的砖混结构1层房屋改、扩建为楼房，未经国土，城建批准，属于违规违法建房，由国土管理部门处罚款549012.74元，城建管理部门处罚款218527.00元，至今被�未交清罚款。故原告向法院起诉要求：1、判决原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、由被告返还原告购房款300000.00元，资金占用期间利息87312.68元；3、由被告赔偿原告因该房屋装修的材料费、人工工资、水、电、气入户费等共计76506.20元；4、本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求对所支付的300000.00元资金利息算至判决生效，对装修的材料费损失也要求从2014年5月1日起计算利息，装修鉴定费用由被告承担。
被告龚某甲、何某某辩称：1、我们与原告所签订的房屋买卖合同是经过双方反复磋商后签订的；2、从建房到售房各环节来看，我方有岩土工程勘测报告、房产测绘分户平面图、建设工程施工合同、房屋鉴定报告等文件证明施工合法，虽然在政府“两清”中有停工行为，但后来正直镇人民政府又给我发了复工通知书，因此，我与原告签�的房屋买卖合同是合法的，不是无效合同。3、引起原告主张合同无效的根本原因是原告擅自将楼房改道，被我及同住该楼的人强烈反对后拆除，激起了原告不满所为。4、原告主张返还购房款300000.00元及其利息无法律依据。5、原告违反合同约定装修下河二楼，且我一直都在反对和抵制，故其装修损失不应由我来承担。6、请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告为了证实自己的主张，向法院提交了如下证据：1、2010年12月11日签订的买房协议及2012年元月28日签订的房屋买卖补充协议各一份；2、南江县正直镇城乡规划建设管理所出具的证明一份，证实其购买的门市建筑面积为42㎡，其装修的住房面积为112.38㎡；3、被告出具的支付购房款300000.00元的收条及银行业务回单和自算的相应利息；4、装修材料费、人工工费等其他费用收款收据及明正司法鉴定所对其装修费用的鉴定证明；5、被告之长子龚某乙打烂原告装修房屋的照片；6、对南江县正直镇清花江社区书记杨志的调查笔录一份，证实本案所涉房屋系“两清”和“三违”的清理对象，其调解的事由是房屋过道隔墙的纠纷，对于房屋买卖合同纠纷建议走司法程序予以解决。7、南江县国土资源局简易程序行政处罚决定书证实对被告因违规用地处罚款549012.74元、南江县住房和城乡规划建设局简易程序行政处罚决定书证实对被告擅自建房处罚款及其他费用218527.00元、被告缴纳罚款票据（计380000.00元，复印件），证实被告至今未交清罚款。
在审理过程中，被告对原告举出的证据中认为利息计算不属实、装修损失与其无关、罚款其不止交了380000.00元表示异议外，对其他证据表示属实。
为证实自己的主张，被告方向法院举出下列证据：1、岩土工程勘测报告；2、房产测绘分户平面图；3、建设工程施工合同；4、房屋鉴定报告；5、房屋买卖协议；6、复工通知书；7、南江县正直镇城乡规划建设管理所关于被告“两清”费用已交清建议给予安装照明生活用电的通知；8、原被拆老房的土地使用证。
在审理过程中，原告对被告举出的证据中认为不能证明其所修建的房屋系合法建筑，且与本案无关。
经审查查明：2010年12月11日，原告张某某与被告龚某甲、何某某通过协商，由原告邀请张仕群执笔，签订《买房协议》约定：被告将地处南江县正直镇街道将建修的房屋中一楼一个门面和二楼一套住房出售给原告，其中一楼门面保证3米宽进深至后墙，二楼靠下河门市上面住房一套面积不低于120平方米，房屋价款为250000.00元，签订合同时第1次付100000.00元，年底付100000.00元，下剩50000.00元于2011年12月付清，2012年底交房，逾期由卖主支付房价款违约金20％。土地使用证�建房税收由被告负责办理；办理房产证由原告负责，经费与被告共同办理。水、电上户等费用由原告支付并与被告方共同办理，质量要求室内为清水墙，外窗，入户防盗门，门市卷帘门均由被告负责。合同签订后，原告于2010年12月13日向被告支付购房款100000元，12月31日向被告支付购房款100000元。2011年2月，被告将原所有的砖混结构房屋拆除，未经国土、城建主管部门批准，违法改扩建为七楼一底（共八层）楼房。在房屋修建过程中，原告邀请余自成与被告于2012年元月28日签订了《房屋买卖补充协议》，约定因房屋实际面积有所增加，故由原告增付被告房款50000.00元。以后无论房屋面积是否增加不再增加任何费用，房屋位置变更为：一楼门市为靠下河第二间，住房为二楼靠上河第一套。被告负责依照建筑图纸按质按量进行修建，并负责住房用电管道的合理预埋，并约�了土地使用证和房产证一律由被告负责办理。房屋建成后，2013年10月10日原告向被告支付购房款50000.00元。2013年12月22日，原告向被告支付购房款50000.00元。2013年12月，原告也开始对该楼房二楼靠下河方住房进行装修，在装修过程中，双方因改建楼道等问题发生纠纷，2014年1月16日，被告长子龚某乙砸烂原告已装修好的防盗门、窗户、室内隔断墙以及地砖，致使该房不能继续装修。
同时查明：被告将原所有的砖混结构房屋改、扩建为楼房，未经国土，城建批准，属于违规违法建房，南江县国土资源局对被告因违规用地处罚款549012.74元、南江县住房和城乡规划建设局对被告擅自建房处罚款及其他费用218527.00元，至今被告未交清罚款，也未取得商品房预售许可证。本案在庭审过程中，原告要求对其装修的房屋的装修费用进行鉴定，2014年4月10日，四川明正司法鉴定所出具�法鉴定书，认定其装修价值为61670.00元，其中装修装饰工程直接费用为59300.00元，装修管理费用为2370.00元。此次鉴定费为4000.00元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，在本案中，被告将位于城镇原有的宅基地进行改建成七楼一底楼房，并对部分房屋进行出卖，属于商品房开发，故其在开发过程中，应当按照法律、法规的规定完善相应手续，特别是在出卖商品房时，应当取得商品房预售许可证，然其在未取得预售许可证的前提下，将商品房出卖给原告，且在本案一审辩论终结时，被告仍未交清国土、城建两部门的罚款，也未取得商品房预售许可证书，故原、被告签订的《买房协议》和《房屋买卖补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告主张要求对所支付的300000.00元资金予以返还的诉讼请求，本院予以支持。在本�中，原被告在签订《买房协议》时，所购买的标的物还未开工修建，原告应当知道被告出售房屋时未取得商品房预售许可证，仍找人书写合同与被告签订合同，故原、被告双方在签订合同过程中均有过错。故对原告主张要求对所支付的300000.00元资金利息算至判决生效并由被告返还的诉讼请求，本院不予支持，但对该损失双方应各自应承担一半。因原告装修的房屋虽不属于合同约定的那套房屋，但原告在被告方的实际控制下能取得那套房屋并进行装修，在装修过程中原、被告虽发生过纠纷，但从南江县正直镇清花江社区书记杨志的调解情况看，其调解的事由是房屋过道隔墙的纠纷，不是调解因原告装修非合同约定的那套房屋的纠纷，故可以认定被告方将其建修的二楼靠下河方向那套房屋交付给原告并同意其装修。现合同无效后，对其装修价值部分不能原物返还，可�被告折价返还，对明正司法鉴定所对其装修费用的鉴定，双方未提出反对意见，本院予以认定，对水、电入户的费用，因此笔费用可以通过与相关部门协商予以变更或返还，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告张某某与被告龚某甲、何某某签订的《买房协议》和《房屋买卖补充协议》无效。
二、由被告龚某甲、何某某返还原告支付的购房款300000.00元，该购房款的资金利息按照人民银行同类同档贷款基准利率计算至本判决生效时止，由被告龚某甲、何某某承担一半。
三、由被告龚某甲、何某某返还原告张某某装修款61670.00元。
四、鉴定费4000.00元由原告张某某承担2000.00元，被告龚某甲、何某某承担2000.00元
五、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
以上被告龚某甲、何某某应履行的金钱给付义务，限在本判决生效之日付清。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行金。
本案受理费8257.00.00元，由原告张某某承担4128.5元，被告龚某甲、何某某承担4128.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 黎 建
审 判 员 李 刚
人民陪审员 陈守朝
二〇一四年五月八日
书 记 员 岳岐峰