上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4071号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张祥文，男，1979年7月3日生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：周海霞，上海智众律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高金欣，男，1964年11月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。
上诉人张祥文因与上诉人高金欣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初33996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张祥文上诉请求：撤销一审判决，改判高金欣向张祥文支付房屋搭建及装修补偿款292万元（人民币，下同），设备搬迁费24万元，电表开户费5.2万元；驳回高金欣的反诉请求。事实和理由：1、一审认定双方当事人对租赁合同的无效各自按过错比例承担赔偿责任，而高金欣的过错比例明显大于张祥文。高金欣将已经注销的房产证复印件交付给张祥文，造成张祥文认为出租房屋是有证建筑的误解，因汽修业务必须先装修才可申领营业执照，故张祥文对房屋进行装修完毕后于2014年10月开始营业，2015年1月张祥文办理营业执照时才发现房产证已经注销，但考虑到房屋装修已经完成，故只能继续履行，张祥文认为自己过错责任较小，仅占20%以下。2、高金欣主张的2014年3月1日至5月31日的租金已过诉讼时效，张祥文从2014年6月开始支付租金，一直支付至2016年3月，高金欣从未提出任何异议，故张祥文主张双方达成默契作为免租期完全可以得到印证，且该三个月的租金应当自应支付租金次日起算，显然超过了诉讼时效。
上诉人高金欣上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判张祥文支付高金欣2014年3月1日至2016年10月8日期间的房屋使用费69.5万元，不同意支付房屋搭建及装修补偿款。事实和理由：1、张祥文应支付高金欣的房屋使用费应为69.5万元。《推（笔误，应为催）款通知》仅是对2014年3月1日至5月31日及2016年3月以后张祥文未支付房屋使用费进行催告，但其欠付的租金不限于上述期间内。张祥文实际上亦非严格按约定支付房屋使用费，无法确定支付的费用属于哪个使用期间。“大拆违”属于行政法律关系，而本案双方当事人属于民事法律关系，在未有证据证明“大拆违”对经营产生重大影响的情况下，仍应以双方约定为准，一审据此酌情调整房屋使用费是没有依据的。2、上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）四楼的搭建及装修并非双方所约定，高金欣无需对该部分承担合同无效的过错，且该部分是张祥文私自搭建，在事实上与系争房屋构成附合，高金欣取得该部分所有权属于强迫得利，无需就该部分对张祥文进行补偿。高金欣只需对系争房屋一至三层的装修费用及搬场费用，并结合折旧情况，对张祥文进行补偿。
张祥文与高金欣均不同意对方的上诉请求。
张祥文向一审法院起诉请求：1、确认张祥文、高金欣就上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；2、高金欣支付张祥文房屋装潢损失3,154,011元。庭审中，张祥文将诉讼请求变更为：1、确认张祥文、高金欣就上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋签订的《厂房租赁合同》无效；2、高金欣赔偿房屋装潢损失2,301,990元；3、判令高金欣赔偿搬场损失30万元，其中一楼设备搬迁、拆装费215,000元，二、三、四楼搬迁85,000元；4、补偿张祥文电表开户费52,000元。
高金欣向一审法院提起反诉请求：判令张祥文向高金欣支付2016年1月1日至实际搬出之日止的房屋使用费，按每年90万元计算。庭审中，高金欣将反诉请求调整为：判令张祥文向高金欣支付2016年1月1日至2016年10月8日的房屋使用费共计98.1万元。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。对于张祥文的房屋搭建、装饰装修工程造价，庭审中，根据张祥文的申请，法院依法委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋的搭建、装饰、装修工程进行司法鉴定，鉴定意见为：系争房屋装饰装修及搭建的总费用为3,653,952元，其中土建专业总计2,612,559元（四楼土建专业费用为363,026元）；安装专业总计1,041,393元（四楼安装专业费用为138,456元）。鉴定费用6.20万元，张祥文垫付。张祥文对上述鉴定意见的数额无异议。高金欣对鉴定机构将张祥文单方提供的工程平面图作为鉴定依据不予认可。对于高金欣的质证意见，鉴定机构表示，张祥文提供的工程平面图和明细表只是鉴定依据之一，鉴定机构按照现场平面图复核尺寸，如果现场和平面图差不多就按照平面图的数据计算，因为现场已有部分被拆除，无法精细测量，鉴定结论未考虑折旧。2016年11月22日，鉴定机构补充提供《费用组成说明》，载明：系争房屋四楼的土建结构造价175,577元，四楼装饰、装修造价325,905元，合计501,482元。张祥文对该《费用组成说明》无异议，高金欣认为整个四楼的搭建和装修均未获得高金欣认可，故该部分与高金欣无关。
另查明，2016年5月13日，高金欣向张祥文面交《推（笔误，应为催）款通知》，载明：“张祥文2014年3月1日至2014年5月31日没有支付我房租费，这三个月应付我房租费二十二万五千整，今年3月1日至9月1日张祥文只付我十万元房租费。”2016年6月1日，上海XX有限公司出具《三林镇外环外区域生态环境综合整治非居住房屋（未见证）丈量汇总表》，对于高金欣全部的无证房屋及建筑进行面积测量。张祥文认为，该表中房屋名称为房1、房2、房3-1三幢对应本案系争房屋的一到四层，并表示该表仅对房屋面积进行测量，具体估价方案还是按照《回购协议书》约定进行补偿。
一审庭审中，张祥文、高金欣一致确认，2016年4月份开始，三林地区大拆违，系争房屋周边也都在进行拆迁。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案高金欣未提供证据证明系争房屋具有产权证或相应的审批建造手续，故张祥文、高金欣之间的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张祥文要求高金欣根据鉴定结论赔偿装修损失，该鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据。法院结合折旧情况、导致合同无效的双方过错程度，酌情判令高金欣补偿张祥文四楼搭建及装修损失。张祥文要求高金欣支付设备搬迁费损失，对此，法院认为，张祥文未谨慎审查租赁标的的权属状况，对于合同无效及所致损失亦存在过错，故对于该项损失赔偿，法院不予支持。张祥文要求高金欣赔偿电表开户费损失，但既未提供证据证明张祥文自身为电表开户支出的费用，亦未提供证据证明高金欣获得相关补偿，高金欣对此亦不予认可。故该项诉讼请求，法院难以支持。关于反诉，法院注意到，高金欣2016年5月13日出具的《推（笔误，应为催）款通知》已明确指出，张祥文欠付的系2014年3月1日至2014年5月31日的租金及2016年3月份之后的费用（扣除已付10万元）。张祥文抗辩称2014年3月1日至2014年5月31日双方口头约定免租期一事，未提供证据佐证，高金欣亦不予认可，法院难以采信。对于2014年3月1日至2014年5月31日欠付的房屋使用费，张祥文提出诉讼时效抗辩，对此，法院认为，本案合同依法应确认为无效，合同中对于房屋使用费支付方式的约定一并无效。故对于合同无效的后果处理，应当从宣告合同无效之日起计算诉讼时效。因此，张祥文仍应支付2014年3月1日至2014年5月31日的欠付房屋使用费。对于2016年4月份之后房屋使用费的标准，考虑到房屋周边已经实施大拆违，对其正常经营造成影响，故法院酌情予以扣减。
一审法院审理后作出判决：一、张祥文与高金欣于2013年11月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、张祥文于判决生效之日起十日内支付高金欣房屋使用费43.50万元；三、高金欣于判决生效之日起十日内支付张祥文搭建及装修补偿款共计150万元；四、驳回张祥文的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,031元，减半收取计14,015.50元，鉴定费62,000元，共计76,015.50元，由张祥文负担29,665.50元，高金欣负担46,350元，反诉案件受理费6,905元（已减半收取），由张祥文负担2,225元，高金欣负担4,680元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案租赁房屋没有产权证或合法建房手续，故双方当事人所签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效所造成的损失范围即为系争房屋一至四楼的搭建及装修损失。本案的争议在于双方就合同无效过错比例的确定及相应的赔偿责任。
根据本案所查明的事实，高金欣系明知张祥文承租厂房用于生产经营，而仍将缺乏合法建造手续的厂房予以出租，并同意张祥文在其中进行装修，现系争房屋已被镇政府列为违章建筑，三林村委会亦与高金欣就系争房屋的搬迁补偿签署了《回购协议书》，故本院认为高金欣应对系争一至三楼的装修损失承担主要过错责任，对张祥文的装修投入进行补偿，张祥文关于装修损失只应承担较小责任的主张，本院予以采信，但张祥文在明知系争房屋为无证建筑后，仍继续承租并实际经营，也应就此承担部分责任，故一审未支持其关于设备搬迁费的诉请，于法有据，本院予以支持。
就四层房屋的搭建及装修损失，张祥文并无证据证明该层楼的搭建系经过高金欣的同意，该楼层的搭建及装修也未体现在双方所签订的租赁合同中，故对该部分搭建及装修损失，张祥文应负主要过错责任。考虑到高金欣就四层违章搭建部分已在《回购协议》中获得了相应补偿，故高金欣对四层房屋的搭建及装修费用也应适当向张祥文进行补偿。至于高金欣应支付给张祥文的具体补偿数额，本院以一审司法鉴定结论为依据，并以双方所约定的租赁期限作为折旧标准，结合上述双方的过错比例，酌情予以确定，一审判决的补偿数额未能充分考虑双方的过错程度，本院予以酌情调整。
高金欣所主张的房屋使用费，一审根据其于2016年5月13日出具的《推（催）款通知》确定张祥文所欠付的期间，并无不妥，本院予以支持。高金欣主张张祥文所欠付的期间不止《推（催）款通知》中所列范围，但除了《推（催）款通知》外，高金欣再无其他证据证明其就其他欠付期间向张祥文进行催告，正如其在上诉理由中所主张张祥文实际未严格按照约定期间支付租金，则其未在双方已就租赁关系产生纠纷后的《推（催）款通知》中予以明确提出，显然不符合常理，故本院对其主张69.5万元房屋使用费，不予支持。一审结合系争房屋周边已经实施大拆违的实际情况，对2016年4月份之后的房屋使用费标准进行酌情扣减，并无不妥，本院予以支持。张祥文抗辩称2014年3月1日至同年5月31日为双方约定免租期，并提出诉讼时效的抗辩，但其并没有提供证据予以证明，且合同无效后果处理的诉讼时效起算时间也不同于租金诉讼时效的起算，故本院对张祥文的上述抗辩，不予采信。
至于张祥文另主张的电表开户费损失，缺乏证据予以证明该损失存在，也未能证明高金欣已就该部分获得了补偿，故一审未予以支持其相关诉请，并无不妥，本院予以支持。
综上所述，张祥文的上诉请求部分成立，本院予以酌情支持；高金欣的上诉请求，不能成立，本院予以驳回；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初33996号民事判决第一项、第二项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初33996号民事判决第三项、第四项；
三、高金欣于本判决生效之日起十日内支付张祥文搭建及装修补偿款共计人民币1,700,000元；
四、驳回张祥文的其余诉讼请求；
五、驳回高金欣的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费28,031元，减半收取计14,015.50元，鉴定费62,000元，共计76,015.50元，由张祥文负担23,565.5元，高金欣负担52,450元，反诉案件受理费6,905元（已减半收取），由张祥文负担2,225元，高金欣负担4,680元。二审案件受理费人民币46,272元，由上诉人张祥文负担21,405元，上诉人高金欣负担24,867元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年七月十八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。