济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第1334号
原告（反诉被告）赵长举，男，1969年9月28日出生，汉族，无业，住山东省阳谷县
委托代理人曲洪忠，山东全诚律师事务所律师。
委托代理人李德健，山东全诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司住所地济南市。
法定代表人吴士民，董事长。
委托代理人刘国敏，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人来银萍，山东豪才律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵长举与被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司（以下简称天澍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阴悦担任审判长，与人民陪审员于平吉、郭小云组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵长举及其委托代理人曲洪忠，被告天澍公司的委托代理人刘国敏、来银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵长举诉称，2012年4月20日，原、被告签订《合同书》一份，约定赵长举购买天澍公司开发建设的位于济南市历下区房产一套，该房屋建筑面积157平方米，每平米8775元，房屋总价款1377675元，交房日期为2013年12月31日，逾期交房的，应按已付房款每日万分之二的标准计算违约金。合同还约定，本项目的有关手续正在办理中，天澍公司具备销售资格后十日内，赵长举应与其签订《商品房买卖合同》，若赵长举逾期不到天澍公司签署正式合同，天澍公司有权解除本合同并将该物业另行出售。合同签订后，赵长举按约支付了全部购房款。2014年5月25日，天澍公司通知赵长举到天澍公司签署正式的《商品房买卖合同》，赵长举按通知到达后，天澍公司却告知赵长举必须提高房价款并且延长交房日期才可签署。对天澍公司的这一无理要求，赵长举当然予以拒绝。此后，赵长举多次要求天澍公司按照《合同书》约定的房价款和交房日期签署《济南市商品房买卖合同》，但天澍公司均予以拒绝。赵长举认为，双方签订的《合同书》具备了法律规定的《商品房买卖合同》的实质要件，在天澍公司取得商品房预售许可证及相关手续之后，该《合同书》应当合法有效。天澍公司要求提高房价款并延长交房日期系明显的预期违约行为，赵长举有权予以拒绝。特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告双方签订的《合同书》合法有效；2、被告天澍公司履行交房义务；3、被告天澍公司向原告赵长举支付逾期交房的违约金（以已付总房款1377675元为基数，自2014年1月1日起至实际交房之日止，按每日万分之二的标准计算）；4、诉讼费用由被告天澍公司承担。后原告赵长举撤回了第二项诉讼请求，即要求被告天澍公司履行交房义务。
被告天澍公司辩称，一、原、被告签订的《合同书》为预约合同，并非正式的商品房买卖合同。合同中前言及第二条中已经明确约定此合同为预约合同，待天澍公司取得预售许可证后签订正式的商品房买卖合同。原、被告签订的预约《合同书》已依法解除。二、原、被告2012年4月20日签订的购房预约《合同书》，双方在合同已经明确天澍公司已经取得土地使用权合同但未取得预售许可证，合同第二条约定：“……于甲方具备销售资格后十日内与甲方签定《商品房买卖合同》，若乙方逾期到甲方处签署正式合同的，甲方有权解除合同，将物业另行出售。”2014年5月25日，天澍公司向赵长举发出通知，要求赵长举务必于2014年6月2日前到天澍公司“东方天澍花园”售楼处办理网签手续并签订《商品房买卖合同》。通知送达赵长举后，赵长举未按照双方第二条的约定在十日内与天澍公司签订《商品房买卖合同》，因此视为赵长举自动放弃房屋的购买权，双方签订的《合同书》解除。天澍公司已经向法院提起反诉，请求法院判决解除。三、天澍公司不应承担延期交房的违约责任。如前所述，赵长举已经违约，双方合同解除，天澍公司不应向赵长举支付延期交房违约金。天澍公司于2014年4月4日取得的预售许可证，而《合同书》为预约合同，其中约定的暂交房时间为2013年12月31日，此时天澍公司并没有取得预售许可证，因此该条款不能适用于双方，应当以双方签订的正式商品房买卖合同交房时间为准。按照预约《合同书》第二条的约定，如遇特殊原因如天澍公司无法预见和控制的客观原因或因政府有关部门机构的行为导致延期的，天澍公司可以相应顺延。政府应当向天澍公司出售的是已经拆迁熟化完毕的净地，但天澍公司取得土地使用权证前赵长举所购买的4号楼处仍有燕山制版厂未进行拆迁。经天澍公司多次协调，但始终未能拆迁，直至2012年7月才在派出所出警调解下搬离，从而导致了天澍公司延期办理赵长举所购买的4号楼的施工许可证。而土地熟化义务人为相关政府，因此按照合同书约定天澍公司不应承担延期交房的违约责任，有权相应顺延交房时间。综上所述，请求法院驳回赵长举的全部诉讼请求。
反诉原告天澍公司反诉称，2014年5月25日，天澍公司向赵长举发出通知，要求赵长举务必于2014年6月2日前到天澍公司“东方天澍花园”售楼处办理网签手续并签订《商品房买卖合同》。通知送达赵长举后，赵长举未按照双方2014年4月20日签订的《合同书》第二条的约定在十日内与天澍公司签订《商品房买卖合同》，因此视为赵长举自动放弃房屋的购买权。天澍公司与赵长举签订的《合同书》解除。现提起反诉，请求依法判令：1、解除反诉人天澍公司与被反诉人赵长举2012年4月20日签订的《合同书》；2、反诉费由被反诉人赵长举承担。
反诉被告赵长举辩称，天澍公司的反诉请求没有任何法律依据，应当予以驳回。赵长举在2014年5月27日接到天澍公司的通知后，于2014年5月28日赶到售楼处，要求与其签订商品房买卖合同，但天澍公司却提出将房价款提高到9600元／平方米，并要求将交房日期推迟到2015年4月底，显然是违约行为。在此情况下，根据合同法的规定，赵长举有权拒绝与天澍公司签订其所要求签署的商品房买卖合同。因此，所谓的正式的商品房买卖合同没有签订的根本原因在天澍公司，在此情形下，天澍公司解除合同没有任何事实和法律依据，实际上，本案的合同虽然名称不是济南市商品房买卖合同，但实际上其所有的条款完全符合商品房买卖合同的实质要求，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第五条的规定，本案的合同书就是实际的商品房买卖合同，而不是天澍公司提出的预约合同。因此，无论天澍公司所谓的商品房买卖合同签署与否，都不影响双方实际存在的商品房买卖合同的权利义务，天澍公司的请求没有任何事实及法律依据，请求依法驳回。天澍公司提到的因政府原因导致的工程延期，这一理由不能成立，因双方签订的合同书中并没有约定施工许可证的办理日期，而是约定的天澍公司积极办理施工许可证，因此关于何时办理施工许可证，应当属于天澍公司应当预知的情形，由此产生的一切后果当然由天澍公司承担，退一步讲即使是按照天澍公司所说的施工许可证办理的日期，也没有理由认为天澍公司就应当逾期交房，因为两个期限相差足够的时间，天澍公司完全可以采取积极的施工措施，赶上工期，施工许可证的办理与天澍公司逾期交房不存在必然的因果关系，即使存在也是天澍公司过于自信，或预测失误造成的，由此造成的后果，应由天澍公司自行承担。
原告（反诉被告）赵长举为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、原、被告2012年4月20日签订的《合同书》一份，证明双方均在合同书上签字并盖章，合同已经生效，合同书约定了所买卖的标的物，标的物的大小、位置明确，合同价款、交付日期、违约责任及其他权利义务明确，合同内容完全符合商品房买卖合同的实质要件，该合同不是预约合同，而是本约合同，另外，该合同约定施工许可证是由天澍公司积极办理，义务人为天澍公司，合同书最后一页附具一份优惠凭单，注明赵长举已经超付了房价款135273元；
证据2、收据三份，证明赵长举已经缴纳了全部房款；
证据3、天澍公司向赵长举发出的通知一份，要求赵长举于2014年6月2日前到其售楼处签署济南市商品房买卖合同，落款日期为2014年5月23日，证明天澍公司的通知日期及结合其他证据证明赵长举不存在任何违约行为，相反，赵长举是严格按照该通知要求到天澍公司售楼处要求签署合同；
证据4、2014年5月28日上午赵长举与天澍公司售楼处姚女士在售楼处的录音一份，证明赵长举在要求签署合同时，姚女士提出按照公司要求，将房价提高到9370元／平方米，并且将交房日期推迟到2015年4月底，才可签署，赵长举当场拒绝，录音中多次提到2014年6月2日签署合同事宜，在赵长举提出天澍公司的无理要求可能会导致赵长举错过2014年6月2日签署合同时，姚女士承诺其会积极向公司领导汇报并尽快给予答复，这一内容说明，赵长举是在6月2日之前到达的售楼处，天澍公司存在明显的预期违约行为，录音中姚女士要求赵长举开具限购证明，结合赵长举提交的限购证明也足以证实赵长举是在6月2日之前到达的售楼处；
证据5、赵长举开具的限购证明一份，证明该出具时间是2014年5月28日，是在录音中所要求开具证明的时间之后，进一步证实录音时间是在2014年5月28日之前，证明赵长举不存在故意不与天澍公司签署商品房买卖合同的事实；
证据6、2014年7月9日山东商报一份，证明天澍公司的违约行为，进一步印证赵长举所陈述的事实。
被告（反诉原告）天澍公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、天澍公司于2012年11月5日取得的国有土地使用权证一份；
证据2、天澍公司于2014年4月3日取得的4号楼预售许可证一份；
证据1-2证明因燕山制板厂未拆迁，导致天澍公司在与政府签订的国有土地使用权出让合同后逾期取得了国有土地使用权证及施工许可证，按照双方签订的预约合同书第三条第四款的约定，天澍公司应当免责，交房时间相应顺延；另外，天澍公司取得预售许可证远远晚于预约合同所约定的交房时间，因此，双方应当在签订正式的商品房买卖合同中确定合理交房时间；
证据3、济南市房产测绘研究院出具的房产测绘成果报告书一份，证明赵长举所购买的房屋经实测后面积由合同暂约定的157平方米，变更为176.52平方米；
证据4、天澍公司向赵长举发出的通知一份以及2014年5月26日送达的单据一份，证明天澍公司在取得预售许可证后按照约定曾向赵长举催告过到售楼处签订商品房买卖合同，并办理网签手续，逾期合同解除；
证据5、2012年6月4日天澍公司发给济南市土地资源局的《关于申请协调解决办理土地证手续面临相关情况的报告》一份；
证据6、2012年7月12日天澍公司发给市国土资源局《山东天澍置业有限公司关于办理土地证面临急需解决的有关问题的报告》一份；
证据7、2012年11月7日天澍公司发给济南市国土资源局《关于协调燕山集团进行土地移交的报告》一份；
证据8、2013年2月济南市历下区燕山工业小区开发建设公司与山东燕山集团公司签收《土地移交书》一份；
证据9、2013年3月7日天澍公司向济南市土地储备交易中心、济南市城市建设投资有限公司、山东燕山集团总公司、济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司发送的告知函、EMS回执单各一份；
证据10、2013年4月3日济南开发区燕山制版总厂与济南开发区燕山制版总厂给山东天澍置业有限公司《承诺书》以及济南开发区燕山制版厂的十万元的收据；
证据11、2015年1月14日，龙洞派出所出具的报警证明一份；
证据5-11证明天澍公司招拍挂获得土地后政府未按照法律规定给付净地，其中政府未给付燕山集团总公司部分补偿款导致迟迟未能拆迁，并且燕山集团总公司下属的燕山制版总厂在天澍公司替政府给付补偿款后才搬离，按照原、被告签订的合同书第三条第四款第四项约定，如遇特殊原因如天澍公司无法遇见和控制的客观原因或政府有关部门机构的行为导致延期的，天澍公司交房时间可以顺延；双方在合同书第三条第四款中就天澍公司取得预售许可证后如何签订网签合同及合同解除做了特别约定，其他购房人均已签订网签合同，将交房时间予以相应顺延，而赵长举在天澍公司通知后未按照约定签订合同，因此双方签订的预约合同已经解除。
经对双方提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：
2012年4月20日，赵长举与天澍公司签订合同书，赵长举向天澍公司购买“东方天澍花园”4号楼1单元1201室（以下称涉诉房屋），建筑面积约为157平方米，单价为每平方米8775元。房屋总价款1377675元。合同第三条第四项约定：天澍公司应当在2013年12月31日前将通过竣工验收，并符合商品房买卖合同约定的商品房交付赵长举使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，天澍公司可据实予以延期：（1）因赵长举或第三方的原因不能签订商品房买卖合同或签订后不能办理合同备案或网签的；（2）遭遇不可抗力，且天澍公司在发生之日起30日内告知赵长举的；（3）因天澍公司无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、恶性传染病等）造成工期延误的；（4）因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误。如逾期交房，自规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，天澍公司按日向赵长举支付已付房价款的万分之二的违约金。若自天澍公司取得预售资格之日起20日内，因为赵长举或第三方的原因不能签订《济南市商品房买卖合同》或签订后不能办理合同备案或网签的，天澍公司有权拒绝向赵长举交付房屋，并有权解除本合同及《济南市商品房买卖合同》。合同签订后，赵长举分别于2010年3月16日、2011年7月23日、2012年4月13日向天澍公司支付购房款三次，共计1377675元。2014年5月23日，天澍公司向赵长举发出通知，通知赵长举于2014年6月2日前到“东方天澍花园”售楼处办理网签手续并签订《济南市商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃房屋的购买权，天澍公司与赵长举签订的合同书解除，天澍公司将另行销售。后赵长举依通知要求到东方天澍花园售楼处签订商品房买卖合同，因天澍公司提高涉案房屋的销售价格，双方未达成一致，因而未签订《济南市商品房买卖合同》。后双方发生纠纷，赵长举诉至本院。
另查明，天澍公司于2011年6月22日通过竞拍竞得东方天澍花园小区所在土地，于2012年11月5日取得了该宗土地的国有土地使用权证，于2014年4月3日取得东方天澍花园的商品房预售许可证。天澍公司以出让方式竞得涉案房屋所在的该宗土地后，该宗土地所占用的山东燕山集团总公司所属济南开发区燕山制版总厂5亩土地一直未向天澍公司移交。2013年4月3日，天澍公司向济南开发区燕山制版总厂支付了10万补贴款后，济南开发区燕山制版总厂向天澍公司出具承诺书承诺：收款当日撤出所占用土地上的所有人员，不影响天澍公司正常施工，十日内将土地上的配电室拆除完毕。现涉案房屋所在楼体的主体已经完工，但尚不具备交房条件。
本院认为，本案的争议焦点为：一、赵长举与天澍公司签订的合同书是否有效；二、天澍公司是否构成违约；三、天澍公司主张的免除违约责任的理由是否成立；四、赵长举与天澍公司未能签订《商品房买卖合同》是否构成天澍公司主张解除合同的理由。
关于焦点一，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，赵长举与天澍公司签订的合同中对于当事人名称、商品房基本情况、购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，具备了房屋买卖的实质要件，且天澍公司已收取赵长举全部购房款。根据前述规定，应视为双方签订的合同书为商品房买卖合同。虽然双方在签订该合同书时，天澍公司尚未取得涉案房地产项目的预售许可证，但其于2014年4月3日取得了商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同书应为有效合同。故对赵长举的此项诉讼请求，本院予以支持。
关于焦点二，本院认为，天澍公司与赵长举签订的涉案商品房买卖合同为有效合同。该合同第三条第四项约定：天澍公司应当在2013年12月31日前将通过竣工验收，并符合商品房买卖合同约定的商品房交付赵长举使用。本案中天澍公司未能在合同约定的期限内向赵长举交付房屋，已构成违约。
关于焦点三，本院认为，天澍公司辩称政府向其出售的应当是已经拆迁熟化完毕的净地，但天澍公司取得土地使用权证前赵长举所购买的4号楼处仍有燕山制版厂未进行拆迁，天澍公司未能在合同约定的交房期间内交付房屋，并非天澍公司的原因，而是政府原因，天澍公司应免除相应的违约责任。但实际天澍公司于2011年6月22日通过竞拍竞得东方天澍花园小区所在土地，天澍公司在竞拍该宗土地时对于土地的现状等基本情况应是知晓的，其对于该宗土地上仍有部分建筑物未拆迁完毕的事实亦应是明知的。因此，天澍公司与赵长举于2012年4月20日就涉案房屋签订买卖合同时，对于该宗土地上的部分建筑物未拆迁完毕对房屋交付的影响应已作出了合理的预见，且天澍公司提交的证据亦不能证明延期交房系因政府有关部门机构的行为导致，故对天澍公司的此项辩解意见，本院不予采纳。天澍公司主张的免除违约责任的理由不能成立。天澍公司的行为已构成违约，应承担违约责任。天澍公司应按照合同约定向赵长举支付延期交房违约金，以已付购房款1377675元为基数，自2014年1月1日起按日万分之二的标准计算至判决生效之日止，故对赵长举要求天澍公司支付延期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。
关于焦点四，本院认为，合同第三条第四项约定，若自天澍公司取得预售资格之日起20日内，因为赵长举或第三方的原因不能签订《济南市商品房买卖合同》或签订后不能办理合同备案或网签的，天澍公司有权拒绝向赵长举交付房屋，并有权解除本合同及《济南市商品房买卖合同》。天澍公司据此要求与赵长举解除合同，但双方未能签订《济南市商品房买卖合同》的原因系天澍公司提高涉案房屋的销售价格，并非赵长举或第三方的原因，故天澍公司据此要求解除与赵长举2012年4月20日签订的《合同书》，缺乏事实及法律依据，对天澍公司的此反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告赵长举与被告山东天澍置业有限公司2012年4月20日签订的《合同书》为有效合同；
二、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵长举支付逾期交房的违约金（以总房款1377675元为基数，按每日万分之二的标准，自2014年1月1日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告赵长举超出部分的诉讼请求；
四、驳回反诉原告山东天澍置业有限公司要求解除与反诉被告赵长举2012年4月20日签订的《合同书》的反诉请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17200元、保全费人民币5000元、反诉费人民币17199元，均由被告（反诉原告）山东天澍置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阴 悦
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 郭小云
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 吕纯纯