浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第1596号
原告：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司。
法定代表人：周文新。
委托代理人：余天才。
委托代理人：陈予杭。
被告：嘉兴市南湖区新潮家具商店。
法定代表人：朱卫新。
委托代理人：汪建华。
委托代理人：胡忠琪。
原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产）因与被告嘉兴市南湖区新潮家具商店（以下简称新潮家具）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年7月7日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2015年8月19日公开开庭审理了本案，原告委托代理人余天才、被告委托代理人汪建华、胡忠琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈氏房产起诉称，2008年10月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁原告的房屋760平方米，租金单价为每平方米10元／月，共计年租金为91200元，租期三年（自2008年12月1日至2011年11月31日）。合同将双方的权利义务作了详细的约定。合同签订后，原告即将房屋交予被告使用。2011年11月31日，双方所签订的合同期届满，但双方均愿意按原租赁合同由被告继续租用房屋。2013年8月1日，被告将其租用房屋的二楼退还给原告，因此被告的租房面积有了缩减（由原先的760平方米缩减为638平方米），原告按比例将年租金作了相应调低（从91200元减为75000元）。此后被告一直使用原告房屋至今。时至今日，被告自缩减租房面积后继续使用原告房屋已近二年，但被告只付了一年的房租，不愿按原合同的约定支付第二年的房租金。原告认为，被告租用原告房产却不愿按照约定支付房屋租金的行为已经构成合同违约，损害了原告的合法权益，故原告诉请判令：一、判决解除原、被告双方的房屋租赁合同关系；二判令被告支付所欠房租金75000元（计算至2015年7月31日）；三、判令被告立即归还房屋；四、判令被告承担本案诉讼费及律师费5750元。
被告新潮家具答辩称，被告已经向原告支付本案诉请的租金（采取向原告员工陈予杭个人银行卡汇款的方式支付75000元），原告诉请尚欠75000元无据无理。根据政府文件，涉案房屋已经纳入征收范围，被告已做好腾退准备，依据嘉兴市市区房屋征收服务中心的告知书，从2014年12月10日起被告可以停交租金，但被告仍按协议又足额交纳75000元，原告应退还多付的50000元。原告应按法律和政策规定进行补偿。
针对自己的主张，原告陈氏房产提供了下列证据：
1.房屋租赁合同和补充协议各一份，证明双方存在房屋租赁关系，后来签订补充协议对面价和租金做了调整，补充协议被告没有签字，但是被告答辩时已经认可有该补充协议对面积和租金的调整。
2.南政发（2013）81号文件，证明政府已经决定予以征收涉案房屋，双方应当解除租赁关系。
3.房屋房产证一份，证明原告对涉案房屋享有合法产权。
被告新潮家具对原告陈氏房产提供的证据1、2、3均无异议。
针对自己的抗辩，被告新潮家具提供了告知书一份，证明因为政府征收，从2014年12月10日开始可以停交房租。
原告陈氏房产对被告新潮家具提供的证据真实性有异议，该证据系照片，真实性无法确定，且只是一个征收公告，没有被告可以停交房租的内容，与本案没有关联性。
本院认证如下：原告提供的证据1、3被告无异议，与本案具有关联性，本院予以认定；证据2真实性本院予以认定；对于被告提供的证据系照片打印件，真实性无法确认，且被告亦有异议，本院不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：2008年10月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（本案原告）将甪里街14号内1-5幢2、3号楼底层760平方米租赁给乙方（本案被告）经营，租金为每平方米10元／月，自房屋交付使用之日第二个月起算租金，年租金为9.12万元，甲方将房屋交付乙方之日，乙方先预付二年房屋租金18.24万元给甲方。甲方则从交房后的第二个月起，按月承租金额逐月扣除，至18.24万元扣完后，乙方每六个月支付一次房租，租金到期前一个月支付下一期租金。租期三年，自2008年12月1日至2011年11月30日。乙方在承租期内如遇政府行为的，装饰则按政府对该部分的实际赔偿全额返还乙方。乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方单方面有权终止合同。合同对其他事项亦作了详细的约定。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用。2011年11月30日，原、被告所签订的合同期届满，双方未签订新的合同，均同意按原租赁合同由被告继续租用房屋。2013年8月1日，原、被告签订补充协议，租赁面积由原先的760平方米缩减为638平方米，年租金亦作了相应调低，从91200元减为75000元，原租赁合同其余条款不变。此后被告一直使用原告房屋至今，被告支付房租至2014年7月31日。
另查明，根据政府的政策和相关规定，涉案房屋所在地块内房屋已被纳入征收范围。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告是否拖欠房屋租金；二、双方签订的租赁合同是否具备解除条件。关于争议焦点一，原被告均确认2014年7月31日前的租金已经付清，且双方确认被告曾向原告支付75000元的房屋租金，因原、被告双方之间存在二份房屋租赁合同（另一份租赁合同亦已在本院审理之中，案号为2015嘉南民初字第1597号，为叙述方便，另一份租赁合同下称1597号案件租赁合同），双方对于75000元是支付何份租赁合同存在争议。双方均称系现金支付且未出具收据，但对于支付75000元房屋租金的时间存在争议，亦均未向法庭提供关于该75000元的相关支付凭证等证据。本院认为，1597号案件租赁合同中的租期为2012年12月1日至2015年11月30日，从合同签订至今，被告一直未支付房屋租金，而本案涉及的房屋租赁合同，2014年7月31日前的租金被告一直按期支付，未拖欠租金，且75000元和本案中2014年8月1日至2015年7月31日的租金为75000元相吻合，说明本案的租赁合同一直在正常、无争议的履行，被告亦称该75000元是支付本案中的房屋租金，根据案件事实本院认为对于双方均确认已经支付的75000元是支付本案中的房租。故被告已全部付清截至2015年7月31日的租金，原告诉请的租金被告已实际履行，故此诉请不予支持。关于争议焦点二，被告虽不存在拖欠租金的行为，但根据双方签订的房屋租赁合同第九条的约定，在承租期内如遇政府行为的，装饰按政府对该部分的实际赔偿全额返还承租人，且合同第十六条对于因政策因素、政府行为等不可抗力使合同无法履行的违约责任亦做了明确规定，从条文中可以看出双方已经对于遇政府行为时合同解除做出了约定。现因旧城区改造及火车站周边环境建设，政府已对涉案房屋做出了征收决定，双方之间的租赁合同已无法继续履行，且被告新潮家具在本案开庭审理后向本院另案提起诉讼，要求本案原告给付房屋的装修费及腾退补偿款，这些诉请均为租赁合同解除后的清算要求且已由另案处理，被告的实际行为亦表明解除租赁合同，故原告要求解除合同的主张本院予以支持。根据合同法规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2015年7月22日应视为双方合同解除。在租赁合同关系解除后，被告应在合理期限内腾空涉案房屋并交还给原告。对于原告要求被告承担律师费的主张，原告未提供相关证据，且没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司与被告嘉兴市南湖区新潮家具商店于2008年10月1日签订的房屋租赁合同（含2013年8月1日签订的补充协议）于2015年7月22日解除；
二、被告嘉兴市南湖区新潮家具商店于本判决生效之日起七日内将位于嘉兴市甪里街14号内1-5幢2、3号楼底层（约638平方米）全部房屋腾空交付给原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司；
三、驳回原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费减半收取909元，由原告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担609元，被告嘉兴市南湖区新潮家具商店负担300元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一五年九月十六日
书 记 员 张春琴
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。