山东省淄博市临淄区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第1082号
原告：宋静涛，居民。
委托代理人：胡朗利，山东德祥律师事务所律师。
委托代理人：骆震，山东德祥律师事务所律师。
被告：淄博齐银置业有限公司。住所地：临淄区。
法定代表人：郭德友，董事长。
委托代理人：周良军，淄博齐银置业有限公司职工。
委托代理人：孙建民，淄博齐银置业有限公司职工。
原告宋静涛诉被告淄博齐银置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2015年3月30日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告宋静涛的委托代理人胡朗利、骆震，被告淄博齐银置业有限公司的委托代理人周良军、孙建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋静涛诉称，2009年9月，原告购买了被告开发的临淄区齐银瑞泉阳光2号楼3单元301号法房屋一套，并支付了全部购房款432100.00元。后原、被告于2010年10月补签商品房买卖合同一份，合同对房屋的基本情况、价款、交付、违约责任及产权办理等进行了约定，其中合同第十五条约定，“关于产权登记的约定即出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理”，但因被告擅自变更小区设计规划等多种原因，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告构成违约。请求判令被告支付原告延期办理房屋权属证书违约金196000.56元，并提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋权属证书。
被告淄博齐银置业有限公司辩称，本案争议的根本原因是山东省农业实业集团公司违规变更规划设计造成，争议的最终解决是尽快办理房产证。山东农业实业集团公司在违规变更设计建设时被告进行制止，其做有“齐银瑞泉阳光长平里2#住宅楼楼梯通至阁楼之事，该工程验收等有关事宜由山东农业集团公司负责”的承诺，对本案争议的解决负有全部责任，被告认为山东农业实业集团公司是本案必须进行诉讼的当事人，争议发生后，山东农业实业集团公司积极与原告协商解决并达成了协议。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十三条的规定，将山东农业实业集团公司列为本案被告的申请应予以支持。原告主张超过两年的部分已过诉讼时效，不应支持。原告主张的数额过高，三万元以内的违约金可以接受，超过部分法院应予以驳回。
经审理查明，2009年9月27日，原、被告双方达成购房意向，原告购买被告开发的位于临淄区长平里2#-3-301住房一套，被告为原告出具客户交款申请书，同日，原告通过淄博骏马实业公司出具的淄博市商业银行转账支票（G0／02-02403406）支付购房款432100.00元。2010年2月4日，原、被告双方补签商品房买卖合同一份，约定：被告作为出卖人将位于瑞泉阳光2号楼3单元301室商品房一套出卖给原告，房屋价款总金额为432100.00元，合同约定付款方式为一次性付款，交付房屋时间为2009年9月28日，双方还在该合同中对产权登记事项进行了约定，即：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方应协商处理，协商不成的，依法向人民法院起诉。2010年2月4日，被告给原告出具收款凭证一份，收款项目为涉案房屋房款，金额为432100.00元，2014年8月6日，被告给原告出具瑞泉阳光2#售房差额确认单一份，涉案房屋的实际成交价为430252.00元，并于2014年8月21日给原告出具购房发票一张，差额部分被告并未退还原告。庭审过程中，被告提交2005年3月9日被告与山东省农业实业公司物资分公司签订的楼座买卖合同一份及2006年4月13日该公司给被告出具的变更事宜说明一份，主张被告已将齐银瑞泉阳光项目长平里-2#住宅楼整体出卖给山东省农业实业公司物资分公司进行开发建设，后因该公司在施工过程中擅自改变规划设计，将楼顶的阁楼变更成另一层住宅，未能通过竣工验收，导致原告未能办理房屋权属证书，并主张原、被告曾因房屋权属证书办理事宜发生争执，山东省农业实业公司物资分公司与原告协商后，于2015年3月27日向原告支付15000.00元撤诉费，其不应承担责任，原告应撤诉。原告对被告的上述抗辩不予认可，要求被告依法承担责任。双方协商未果，为此，形成诉讼。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同一份、购房发票一份、售房差额确认单一份，客户交款申请书复印件一份、收款凭证复印件一份、骏马公司淄博市商业银行转账存根复印件一份、及原、被告的陈述等证据为证，经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，原告宋静涛与被告淄博齐银置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。关于涉案房屋的交付时间，在合同第八条中交付期限明确约定为2009年9月28日，故能够认定原告在2009年9月27日缴纳购房款后被告已经实际交付房屋。被告淄博齐银置业有限公司未按合同约定在房屋交付使用的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告作为出卖人应依法承担违约责任。原告要求被告提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属证书，于法有据，本院予以支持。双方在商品房买卖合同中并未约定违约金数额，原告主张按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本院予以支持。根据本案实际情况，本院确定被告自2010年9月28日起至起诉之日，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金，对原告主张的过高部分，本院不予支持。被告至今未能提供需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告也一直在为办证问题交涉处理，被告辩称超过两年部分的违约金已过诉讼时效，本院不予采信。被告将其开发的齐银瑞泉阳光项目长平里-2#住宅楼楼座整体出卖给山东省农业实业公司物资分公司进行开发建设，系被告与该公司的内部约定，并不影响原、被告在商品房买卖合同中的权利义务，根据合同相对性原则，其要求追加山东省农业实业公司物资分公司为本案共同被告，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告淄博齐银置业有限公司于本判决生效后三十日内提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告宋静涛办理齐银瑞泉阳光2号楼2单元401室房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
二、被告淄博齐银置业有限公司支付原告宋静涛违约金（以432100.00元为计算基数，自2010年9月28日起至2015年3月30日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算），于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告宋静涛的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4220.00元，由原告宋静涛负担597.00元，被告淄博齐银置业有限公司负担3823.00元。诉讼保全费1570.00元，由原告宋静涛负担148.00元，被告淄博齐银置业有限公司负担1422.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 杨新强
审 判 员 相继军
人民陪审员 孟翠萍
二〇一五年十一月十日
代理书记员 王 娜