北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5159号
上诉人（原审被告）：北京兰灵瑞秀婚庆服务中心，住所地北京市西城区西单北大街***号*层*******号。
经营者：蔡涛涛，女，1979年3月22日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙岗区望海街***号楼*单元*号。
委托诉讼代理人：张燕良，男，1959年11月1日出生，北京兰灵瑞秀婚庆服务中心员工，住北京市东城区东革新里**号*楼1门***号。
被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。
法定代表人：段莉彩，董事长。
委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。
上诉人北京兰灵瑞秀婚庆服务中心因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初19885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京兰灵瑞秀婚庆服务中心（下称兰灵瑞秀中心）上诉请求：一、撤销一审判决，驳回北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊公司）的全部诉讼请求或者将本案发回重审。二、判令西西友谊公司负担一、二审案件受理费。事实和理由：一、西西友谊公司主张230号商铺的租金及相关费用无事实及法律依据。1.我中心承租原商铺为215号商铺，因西西友谊公司的原因致使2015号商铺成为死胡同，无法继续经营。经双方协商，2014年将承租商铺变更为211、212号商铺，因为要弥补我中心的装修损失，西西友谊公司降低租金标准。西西友谊公司承诺我中心在此长期经营以弥补装修等费用，冲抵损失。2.2015年底，西西友谊公司违反承诺，提出不再出租211、212号商铺。我中心于2016年2月交还211、212号商铺。3.2016年1月，我中心找到西西友谊公司领导，提出在商城经营期间由于西西友谊公司终止合同，我中心损失较大要求赔偿，双方商定我中心搬出211、212号商铺，在230号商铺等待西西友谊公司开会研究赔偿条件。自我中心搬至230号商铺起，双方未对230号商铺租赁价格进行过约定，西西友谊公司亦从未对230号商铺提出过收取租金的主张。二、自我中心搬至230号商铺后，始终未能经营。西西友谊公司比照211、212号商铺的租金标准向我中心收取租金等费用无合同依据，亦无法律依据。1.双方就230号商铺为租赁使用并无书面约定。230号商铺与211、212号商铺面积、朝向、坐落均不同。以211、212号商铺的租赁合同条款适用于230号商铺无法律依据。2.事实上，我中心应西西友谊公司要求，维护商场的经营环境，搬到230号商铺，始终未经营。230号商铺的字号为“巴洛可可”，与我中心的字号不同。我中心的注册地址不在230号商铺，不可能在230号商铺经营。我中心留在230号商铺只是为了接待此前已付过定金的顾客，且西西友谊公司领导承诺免费提供230号商铺，以避免顾客产生怀疑，造成混乱。3.关于租赁合同期限届满后，双方的意思表示：2015年11月13日西西友谊公司向各承租人致函,通知合同期满后不再续签。2015年12月10日西西友谊公司又向各承租人致函,征询2016年续签意向,续租一年，租金按2015年标准不变。鉴于不再续租是总公司的决定,2015年12月15日各承租人联名致函天恒置业集团(西西友谊公司的上级总公司),明确提出了承租人的诉求,但至接到西西友谊公司一审的起诉书之前,未接到天恒置业集团的任何答复,直至2016年11月22日开庭时,西西友谊公司的部门负责人才明确答复,对承租人提出的要求曾上报上级,直至2016年8月上级公司才决定不再续租。西西友谊公司突然致函不再续约，纯属不考虑后果乱作为，且长期不联系商铺合同终止后的解决方案及赔偿事宜，属于不作为。3.关于租赁标的用途，合同约定经营婚纱、礼服。4.我中心认为，自租赁合同期满，因西西友谊公司的原因，我中心无法继续经营，事实上没有继续使用租赁物，不属于合同法第236条规定的情形，西西友谊公司依据租赁合同及不定期租赁关系向我中心主张各项费用的诉讼请求应予驳回。三、如果二审法院仍然认定我中心与西西友谊公司存在不定期租赁关系，那么依据公平原则，只有在西西友谊公司履行了合同义务时，才享有合同权利，才能向我中心主张租金等费用。事实上，自合同期满，因西西友谊公司原因，我中心无法继续经营，致使合同目的不能实现。故西西友谊公司向我中心主张各项费用的诉讼请求仍应当依法驳回。租赁合同约定我中心租赁211号商铺用于经营婚纱、礼服。大部分承租方自2006年即与西西友谊公司建立了租赁关系，租赁物所在的109号大厦经过双方多年努力打造的，“幸福要永久，结婚请到109”的消费理念深入人心，品牌效应整体提升。我中心无法继续经营，合同目的无法实现的原因是：一方面，鉴于行业特点，婚纱礼服需要提前半年至一年备货、制作。在我方联名致函后，西西友谊公司一直未给予任何形式的回复，在此期间，我方只能等待回复，不能也不敢经营。另一方面，西西友谊公司采用了包括不再售电、在商铺粘贴公告、对部分租赁物锁门等手段破坏了商场的经营环境，致使我方无法继续经营。在此情况下，一审判决我方向西西友谊公司支付租金及能源费显失公平。四、能源费是为实现经营目的才产生的。支付能源费的前提是正常经营。一审判决仅以能源费系相对固定的支出为由，判决我方全额支付能源费依据不足，二审判决应予纠正。五、一审判决以双方合同约定租金标准的60%确定我中心支付租金的义务并无法律依据。由于商场经营环境受到影响，2016年起我中心未实际经营，故应驳回西西友谊公司要求支付租金的诉讼请求。六、2017年2月，西西友谊公司以我中心的经营者为被告提起诉讼，后又因起诉主体有误撤诉。2017年7月西西友谊公司又以同一事实及理由对我方提起诉讼。我中心认为因西西友谊公司诉讼失误自2017年2月后产生的费用系其自行扩大损失，应由其自己承担。
西西友谊公司辩称，同意一审判决，不同意兰灵瑞秀中心的上诉请求。一、兰灵瑞秀中心主张因调整到230号房屋后，双方未约定租赁价格，且未实际经营，拒绝支付租金的上诉理由，无法律依据。首先，合同到期后，兰灵瑞秀中心未搬离租赁房屋且没有与我公司办理交接手续，事实上兰灵瑞秀中心一直在占有与使用租赁房屋。其次，我公司与兰灵瑞秀中心沟通续租事件的全部过程为：1.2015年11月13日，我公司向兰灵瑞秀中心发送相关函件，通知合同于2015年12月31日到期后不再续签。2.2015年12月10日，我公司向兰灵瑞秀中心发送函件，征询2016年续签意向，续租一年，租金按2015年标准不变，请兰灵瑞秀中心在2015年12月31日之前作出是否续签合同的书面答复，逾期将视为放弃续签权利，合同到期自动解除。3.包括兰灵瑞秀中心在内的商铺统一向我公司发函，表示可以接受2015年12月31日终止的要求，但要求我公司提供半年的免租期，近期装修、合同未到期的商户应给一年的免租期。4.我公司向兰灵瑞秀中心发送企业公函，要求兰灵瑞秀中心一次性支付尚未支付的商铺租金、能源费，并于2016年8月30日之前对续租事宜进行明确表态。5.2016年9月9日，我公司委托律师事务所向兰灵瑞秀中心发送律师函，要求兰灵瑞秀中心支付拖欠费用，并在7日内将商铺交还给我公司。根据以上内容可知，因兰灵瑞秀中心要求六个月和十二个月的免租期，双方协商未果，合同到期后，双方未续签合同，兰灵瑞秀中心仍实际占有与使用我公司房屋是事实，且兰灵瑞秀中心在给我公司的回函中表示不再续约，但又提出六个月或十二个月的免租期限，前后意见相矛盾，如同意不续租，应及时撤场，未撤场属兰灵瑞秀中心过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，理应向我公司支付占用期间租金。最后，因在一审程序中，兰灵瑞秀中心主张不应比照租赁合同计算不定期租赁期间的租金，但未出示区域房屋租赁市场交易价格的证据，也没有提出价格鉴定，故一审法院按租赁合同标准计算租金无误。二、房屋的租金收取截止日期和交割时间应以兰灵瑞秀中心实际交钥匙的时间为准。事实上，在兰灵瑞秀中心没有撤场并交接钥匙的情况下，我公司无法强制清理兰灵瑞秀中心房屋内存放物品，亦无法将房屋另行出租第三方，兰灵瑞秀中心没有撤场和交接钥匙就不能视为其履行了房屋交接义务。一审法院认定以双方进行钥匙交接的腾退时间作为租金收取的截止日期即合同的解除日期，属于认定事实正确。此外，根据兰灵瑞秀中心一审的辩称，兰灵瑞秀中心亦认可于2016年2月初将211、212号商铺交还，调整至230号商铺。综上所述，兰灵瑞秀中心的上诉请求和事实理由无法律依据与事实依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
西西友谊公司向一审法院起诉：1.请求判令兰灵瑞秀中心向我公司支付拖欠的商铺租金332393.33元（自2016年1月1日暂算至2017年6月30日，商铺租金最终应以“8元/平方米/天”的标准计算至商铺实际腾退之日止）；2.请求判令兰灵瑞秀中心向我公司支付能源费10050.81元；3.请求判令双方租赁关系解除，兰灵瑞秀中心腾退场地并将商铺交还给我公司。
一审法院认定事实：坐落于北京市西城区西单北大街109号房屋，总层数11（－03）层，建筑面积70934.43平方米，房屋所有权人为北京敬远房地产开发有限公司（下称敬远公司），京房权证西股字第XX**号《房屋所有权证》记载了上述内容。2006年4月12日，敬远公司出具《商业设施委托管理证明》将上述房屋面积中的5.2万平方米商业设施（以下简称托管商业设施）委托西西友谊公司管理，期限自2002年10月23日起至2022年10月22日止，在委托期内，敬远公司同意西西友谊公司对托管商业设施对外出租。
北京西西友谊商城有限公司北京西单壹零玖婚庆分公司（下称西西友谊公司婚庆分公司）是西西友谊公司设立的分公司。
2009年3月30日，西西友谊公司收到兰灵瑞秀中心交纳的电表押金600元。
2014年12月30日，甲方（出租方）西西友谊公司婚庆分公司与乙方（承租方）兰灵瑞秀中心就上述托管商业设施中的二层211号、面积26平方米及212号、面积49平方米的两处商铺签订《租赁合同书》，约定：“甲方将涉案商铺租予乙方用于经营婚庆服务、婚纱礼服使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，合同期满乙方愿意续租需提前45天向甲方提出书面申请，双方达成一致后需签订新的租赁合同，否则合同在期满后自动终止。租金标准8元/平方米/天，按季交纳，每个付款期到来的30日前交纳。乙方需交纳履约保证金18250元，乙方须按承租面积缴纳能源使用费，供暖费46元/平方米/年度（当年11月15日至次年3月15日），供冷费47元/平方米/年度（每年4月15日至10月15日）。乙方应于供冷、供暖到来15日前交纳。乙方迟延两周不交纳租金及费用或累计拖欠一个月租金及费用的，甲方有权解除合同收回承租场地。乙方应在收到甲方向乙方发出的合同解除通知书的3日内或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书3日内迁出本大楼。如乙方拒不迁出本大楼，甲方有权采取停止供电等措施将乙方承租场地收回。甲方有权单方解除合同的生效方式是：甲方向乙方发出的合同解除通知书到达了乙方注册地址或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书。”
上述合同签订后，西西友谊公司婚庆分公司将211号、212号商铺交付兰灵瑞秀中心，兰灵瑞秀中心使用上述商铺从事经营活动。2014年3月17日，西西友谊公司婚庆分公司收到兰灵瑞秀中心交纳的保证金18250元。
西西友谊公司婚庆分公司收到兰灵瑞秀中心给付的2015年12月31日以前的211号、212号商铺的全部租金及能源费。
2015年11月13日，西西友谊公司婚庆分公司致函兰灵瑞秀中心，在《关于〈租赁合同〉到期的致函》中告知服务中心合同租期届满后，西西友谊公司婚庆分公司将不再与兰灵瑞秀中心续签2016年租赁合同。
2015年12月10日，西西友谊公司婚庆分公司致函兰灵瑞秀中心，在《关于〈租赁合同〉续签意向的征询函》中，西西友谊公司婚庆分公司向兰灵瑞秀中心征询2016年续签意向，续租一年，租金按照2015年标准不变，兰灵瑞秀中心需在2015年12月21日前作出是否续签合同的书面答复，并到西西友谊公司婚庆分公司租赁核算部办理续签手续。逾期将视为兰灵瑞秀中心放弃续签权利。
2015年12月15日，兰灵瑞秀中心等在托管商业设施内的其他商铺经营者联名致函“天恒置业集团”，表达统一意见为：“一、接受2015年11月13日的致函，不再续约，合同终止。商城必须提供2016年1月1日至2016年6月30日六个月的免租合约给所有商户，供所有商户和员工平稳过渡，销售各店剩余服装。二、对于合同未到期和近一年内新近装修的商户，给予十二个月免租合约（截止2016年12月31日）。三、对于长期合同的商户，坚决不离不弃，不接受法律调解。全体商户坚决贯彻如下七条，1.任何商户不接受商场单独约谈，2.所有商户停止支付店铺租金，3.拒绝于2015年12月31日撤离商场，4.共同委派律师适时提起法律诉讼，5.委派专人不断上访西城区委书记，不限于集体上访，6.委派专人不断上访西城区长，不限于集体上访，7.积极寻访109商场各位房产业主。”
2015年12月21日，西西友谊公司婚庆分公司书面通知在商城二层设立商户接待室，写字楼六层租赁部设立商户洽谈室，凡商户有关租赁合同续签、终止、解除等事宜均可在工作日10点至16点之间到商户接待室进行登记约谈。
上述《租赁合同书》约定的租赁期间于2015年12月31日届满后，西西友谊公司婚庆分公司、兰灵瑞秀中心未再续订租赁合同。自2016年1月1日起，兰灵瑞秀中心未再支付租金及能源费，亦未将211号、212号商铺交还西西友谊公司婚庆分公司。后，兰灵瑞秀中心、西西友谊公司婚庆分公司协商调换商铺，2016年3月1日，兰灵瑞秀中心将211号、212号商铺交还西西友谊公司婚庆分公司，并调换至上述托管商业设施中的二层230号商铺，230号商铺面积为76平方米，双方仍未订立书面协议，兰灵瑞秀中心仍未再支付租金及能源费。
兰灵瑞秀中心收到西西友谊公司婚庆分公司2016年8月23日《关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函》，西西友谊公司婚庆分公司在该公函中通知兰灵瑞秀中心租赁合同已届满，要求兰灵瑞秀中心支付租金、能源费，并通知兰灵瑞秀中心在保持租金标准不变的条件下，协商确定新的租赁合同。
兰灵瑞秀中心收到西西友谊公司婚庆分公司2016年9月9日《律师函》，西西友谊公司婚庆分公司在该函中要求兰灵瑞秀中心支付拖欠的租金、能源费，并腾退商铺交还西西友谊公司婚庆分公司。
2017年8月15日，兰灵瑞秀中心将230号商铺交还西西友谊公司婚庆分公司。
自2016年1月1日至2016年2月29日期间211号、212号商铺产生的供暖费为1549.18元。比照租赁合同约定的每平方米每日8元的租金标准及涉案商铺75平方米面积计算，自2016年1月1日至2016年2月29日期间为60天，租金为36000万元。
自2016年3月1日至2017年8月15日期间230号商铺产生供暖费3584.46元、供冷费5959.8元。比照租赁合同约定的每平方米每日8元的租金标准及230号商铺76平方米面积计算，自2016年3月1日至2017年8月15日期间为533天，租金为324064元。
诉讼中，西西友谊公司同意以向兰灵瑞秀中心收取的保证金、电表押金合计18850元抵销兰灵瑞秀中心的部分应付款金额。
一审法院认为，西西友谊公司婚庆分公司与兰灵瑞秀中心签订的《租赁合同书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效租赁合同，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。西西友谊公司婚庆分公司是西西友谊公司依法设立的分公司，其民事责任由西西友谊公司承担。
根据查明的事实，租赁合同约定的租赁期间届满后，租赁双方未按照原合同约定的以书面方式续订租赁合同，兰灵瑞秀中心继续占用211号、212号商铺以及经双方协商调换商铺后兰灵瑞秀中心亦继续占用230号商铺的情况下，双方形成不定期租赁合同关系。兰灵瑞秀中心有义务向西西友谊公司支付相应时间段的租金及相关费用。考虑到查明事实中反映出的双方因续租、赔偿、管理等问题产生的分歧，商场经营环境受到一定影响，结合服务中心实际经营情况，法院参考双方合同约定租金标准的60%确定兰灵瑞秀中心支付租金的义务。西西友谊公司主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退占用商铺的情况下，兰灵瑞秀中心应全额支付能源费。对西西友谊公司租金诉讼请求中合理部分，法院予以支持，不合理部分法院不予支持。西西友谊公司主张的能源费数额未超实际发生金额，法院予以确认，对西西友谊公司能源费诉讼请求，法院予以支持。诉讼中，兰灵瑞秀中心对西西友谊公司主张比照租赁合同计算不定期租赁期间的租金提出异议，但未出示相同区域房屋租赁市场交易价格的证据，亦不提出价格鉴定，故法院不予采纳。兰灵瑞秀中心实际占用西西友谊公司的商铺，必然发生相关费用，兰灵瑞秀中心及时交还商铺方为有效止损行为，与西西友谊公司诉讼行为无关，对兰灵瑞秀中心之西西友谊公司扩大损失的主张，法院不予支持。
不定期租赁的当事人可以随时解除合同，兰灵瑞秀中心实际于2017年8月15日交还230号商铺，此后，兰灵瑞秀中心已不再占用西西友谊公司的商铺，应视为双方不定期租赁合同关系于该日解除，对西西友谊公司该项诉讼请求，法院予以支持。
西西友谊公司同意兰灵瑞秀中心请求以保证金、电表押金抵销应付款，符合法律规定，法院准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，一审法院于2017年12月判决：一、北京西西友谊商城有限公司与北京兰灵瑞秀婚庆服务中心之间就坐落于北京市西城区西单北大街109号二层230号（面积76平方米）商铺的租赁关系于二○一七年八月十五日解除；二、判决生效之日起五日内，北京兰灵瑞秀婚庆服务中心给付北京西西友谊商城有限公司租金二十一万六千零三十八元四角，以保证金、电表押金抵销一万八千八百五十元后，北京兰灵瑞秀婚庆服务中心实际给付北京西西友谊商城有限公司十九万七千一百八十八元四角；三、判决生效之日起五日内，北京兰灵瑞秀婚庆服务中心给付北京西西友谊商城有限公司能源费一万零九百四十八元九角七分；四、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
二审查明事实与一审一致。西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系。本院审理中，兰灵瑞秀中心提交了营业执照副本复印件以及工商变更信息，证明兰灵瑞秀中心的工商注册地址没有变更到230号商铺，故兰灵瑞秀中心没有在230号商铺实际经营。西西友谊公司不认可兰灵瑞秀中心的证明目的，称兰灵瑞秀公司已在一审中认可从211号、212号商铺调整到230号商铺，注册地址没有变更不能作为不履行不定期租赁合同交纳租金义务的理由。
本院认为：依据西西友谊公司出示的产权证、商业设施委托管理证明等证据，可以认定西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司婚庆分公司与兰灵瑞秀中心所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应本着诚实信用原则按合同约定行使权利、履行义务。西西友谊公司婚庆分公司系西西友谊公司设立的分公司，无法人资格，故西西友谊公司婚庆分公司的民事责任应由西西友谊公司承担。
双方租赁合同到期届满后，兰灵瑞秀中心等商户继续占用诉争场地。双方虽未续签书面合同，但通过双方往来函件内容判断，双方对续签合同存在磋商的过程，在此期间，西西友谊公司先通知兰灵瑞秀中心等商户不再续签合同，兰灵瑞秀中心等商户联名复函要求给予免费延展期，西西友谊公司又致函商户可以就续签合同、终止合同、解除合同进行登记约谈。最终，双方没有签订续约合同，在双方协商续租事宜期间，双方之间租赁关系仍实际存在，西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院对此不持异议。一审判决将双方租赁合同到期后仍实际存在租赁事实期间认定为不定期租赁关系并无不当，本院予以维持。兰灵瑞秀中心上诉认为一审对不定期租赁关系性质认定错误，依据不够充分，本院不予支持。
双方在履行不定期租赁合同期间，经协商，兰灵瑞秀中心从211号、212号商铺搬至230号商铺，西西友谊公司于2017年8月15日将230号商铺收回，应视为双方不定期租赁合同于该日解除。虽然兰灵瑞秀中心上诉称其在此前已停止经营，且其并未将公司注册地址迁至230号商铺，但兰灵瑞秀中心在原租赁合同到期后仍占有使用211号、212号商铺，调整至230号商铺后亦在此接待了原租赁合同履行期间交纳了定金的顾客，故兰灵瑞秀中心理应支付房屋租金至实际腾退房屋之日止。兰灵瑞秀中心主张西西友谊公司承诺其免费使用230号商铺，但未能提供任何证据加以证明，故兰灵瑞秀中心应承担举证不能的不利后果，本院对兰灵瑞秀中心的该项主张不予采信。
对于兰灵瑞秀中心在不定期租赁期间应支付的租金数额，兰灵瑞秀中心不能证明230号商铺与原租赁商铺的市场租金价格有明显差异，故在双方对230号商铺的租金没有新的约定的情况下，一审法院参照原租金标准，并充分考虑到商场环境变化对兰灵瑞秀中心正常经营的不利影响，按照原租金标准的60%确定兰灵瑞秀中心应支付租金的数额并无不妥。另，兰灵瑞秀中心所述因此前合同履行过程中亦曾调整商铺造成其装修损失，西西友谊公司同意以降低租金标准的方式弥补其遭受的损失，因西西友谊公司对此不予认可，兰灵瑞秀中心亦未能充分举证，故本院亦不予采信。兰灵瑞秀中心上诉不同意支付租金依据不足，本院不予支持。对于能源费问题，因兰灵瑞秀中心未及时腾退商铺，即使其没有经营，也未放弃商铺的控制、占据权，因此，本院对兰灵瑞秀中心不同意支付能源费的上诉请求不予支持。兰灵瑞秀中心未能及时交还商铺才产生相应的租金及能源费，上述费用的持续产生与西西友谊公司此前的诉讼行为并无直接关联。
综上所述，兰灵瑞秀中心上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6436元，由北京兰灵瑞秀婚庆服务中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年五月二十九日
书记员 孙国栋