湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民未终字第06476号
上诉人（原审被告）赫秀英。
上诉人（原审被告）钟某。
法定代理人赫秀英，系钟某之母。
被上诉人（原审原告）家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司。
负责人席发成，该公司物业经理。
委托代理人周文颖，湖南科云律师事务所律师。
委托代理人周陵文，湖南科云律师事务所律师。
上诉人赫秀英、钟某因与被上诉人家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷，不服长沙市望城区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2015）望民初字第01361号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人钟某的法定代理人赫秀英、家利物业公司的委托代理人周文颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年12月31日，和记黄埔公司与家利物业管理（上海）有限公司（以下简称家利物业公司）签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》，合同约定：和记黄埔公司聘请家利物业公司作为其开发的位于长沙市望城区金星大道旁盈峰翠邸住宅小区的物业服务公司，家利物业公司按照法律法规、《盈峰翠邸业主临时管理规约》和本合同规定，行使物业服务公司所有职权职责；物业管理服务期由2009年1月1日起至业主委员会成立，且业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；前期物业服务费由业主自物业交付之日起按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取，标准为2.5元／平方米／月；业主逾期交纳前期物业费或其他费用的应承担违约责任，违约金自逾期之日起每日按欠缴费用之0.05％交纳。合同签订后，家利物业公司依约进驻小区提供前期物业管理服务。
2011年3月26日，赫秀英、钟某与和记黄埔公司签订了《望城县商品房买卖合同》及补充协议，约定赫秀英（占有份额10％）、钟某（占有份额90％）按份共同购买盈峰翠邸住宅小区叠翠园30栋103号房，建筑面积实测为203.97平方米；同时又签订了《关于盈峰翠邸前期物业服务和﹤盈峰翠邸业主临时管理规定﹥的承诺书》，承诺书中载明：家利物业公司指派其长沙分公司行使具体服务职能；赫秀英、钟某同意家利物业长沙分公司按照《盈峰翠邸前期物业服务合同》和《盈峰翠邸业主临时管理规约》的规定实施前期物业服务，并承诺履行规约所规定的各项义务。赫秀英、钟某于2011年12月31日接收交付的叠翠园30栋103号房，并一次预交了2013年1月31日前的物业服务费。自2013年2月1日起，赫秀英、钟某未再交纳物业服务费，家利物业公司分别于2014年7月21日和2015年7月2日发函催收，赫秀英、钟某至今未履行。
证明上述事实的证据有：营业执照、当事人身份信息、商品房买卖合同及房屋面积实测报告、盈峰翠邸前期物业服务合同、关于盈峰翠邸前期物业服务和《盈峰翠邸业主临时管理规约》的承诺书、房屋钥匙及资料交接书、违约金计算公式、财务报表及保安、保洁巡查记录、律师催收函、邮寄凭单、催款通知书、送达图片等。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。和记黄埔公司与家利物业公司签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》合法有效，赫秀英、钟某在与和记黄埔公司签订《望城县商品房买卖合同》时，也书面同意家利物业公司按照前期物业服务合同和业主临时管理规约的规定实施前期物业服务，并承诺履行各项义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赫秀英、钟某自2013年2月1日起未交纳物业服务费，也未举证证明家利物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理等义务，故应按照合同约定交纳物业服务费，并支付逾期违约金；截止2015年3月31日，赫秀英、钟某共拖欠物业服务费13258.05元（203.97平方米×2.5元／平方米／月×26个月），违约金从逾期之日起按应交物业费总额0.05％／日计算为2912.72元。本案中，钟某尚未成年，系限制民事行为能力人，其民事责任依法由其监护人承担，但其占有涉案房屋90%的份额，具有一定的偿付能力，故其民事责任可以从其本人财产中支付。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由赫秀英、钟某于本判决书生效后十日内向家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司支付2013年2月1日至2015年3月31日的物业服务费13258.05元和违约金2912.72元，共计16170.77元；二、驳回家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司其他的诉讼请求。本案一审案件受理费204元，因适用简易程序减半收取102元，由赫秀英、钟某负担。
钟某、赫秀英不服原判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人家利物业公司未提供证据证实其书面催缴了物业费；2、被上诉人家利物业公司未完全履行相关维修、养护、管理、维修义务，应当承担违约责任，小区存在房屋垮塌、墙体开裂、外墙脱落等严重质量问题，长期未能整改到位，小区安全防范系统形同虚设，导致上诉人家中被盗，小区管理松散，会所服务不正常等，物业服务费应当核减并免交违约金；二、原审法院适用留置送达违反法定程序，适用缺席审理属于程序违法。请求二审法院依法改判或者发回重审，并判决由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人家利物业公司答辩称：1、依法成立的《﹤望城县商品房买卖合同﹥补充协议》和《盈峰翠邸前期物业服务合同》及上诉人本人签订的承诺书对上诉人具有法律约束力；2、被上诉人家利物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业服务，上诉人应当依约交付物业服务费；3、被上诉人家利物业公司已通过法定程序主张拖欠的物业费，包括工作人员打电话、发律师函、律师打电话和工作人员上面催缴等；4、上诉人未按约定交纳物业服务费，经被上诉人多次催缴仍未交纳，已构成违约，应承担违约责任支付违约金并赔偿由此给被上诉人造成的损失；5、原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院维持原判。
本院二审期间，上诉人钟某、赫秀英向本院提交了如下证据：1、报警案件登记表一份及微信群聊天记录照片3张，拟证明上诉人家中曾经于2013年4月8日被盗；2、照片及微信聊天记录照片14张，拟证明上诉人家中存在漏水渗水的情况；3、照片及微信聊天记录照片12张，拟证明上诉人房屋存在外墙脱落的情况；4、照片及微信聊天记录照片32张，拟证明被上诉人家利物业公司存在管理不到位的情况；5、住宅质量保证书、住户手册及守则和照片2张，拟证明违约金可免交。被上诉人家利物业公司对上述证据发表如下质证意见：1、上述证据不符合新证据的条件；2、物业公司已经按照合同约定提供了服务；3、关于上诉人家中被盗的事情，物业公司已经配合公安机关作了调查；4、房屋质量问题应当找开发商解决。本院对上述证据做如下认定：对证据1的真实性、合法性和关联性予以认定，对证据2、3、4不予认定，认为不能达到上诉人的证明目的。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的上诉焦点在于：一、原判决是否存在程序违法；二、上诉人钟某、赫秀英未缴纳物业服务费是否存在合法的抗辩理由；三、被上诉人家利物业公司要求上诉人支付违约金的诉讼请求是否合理。
关于原判决是否存在程序违法的问题。上诉人钟某、赫秀英上诉称原审法院向其送达诉讼文书时适用留置送达违法，在其未到庭应诉时适用缺席审理属于程序违法。经查，2015年7月15日下午7时30分左右，原审法院将诉状副本，应诉通知书等诉讼文书送至赫秀英本人，钟某的诉讼文书由赫秀英代收，但上诉人赫秀英拒绝在送达回证上签字。原审法院由此依法适用留置送达。2015年8月4日原审法院开庭审理本案时，上诉人钟某、赫秀英未到庭参加诉讼，也未提前向原审法院说明原因，因此原审法院缺席审理了本案，并于2015年8月12日作出原判决。上述诉讼程序并无违法之处。因此，上诉人钟某、赫秀英的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人钟某、赫秀英未缴纳物业服务费是否存在合法的抗辩理由的问题。上诉人钟某、赫秀英上诉称家利物业公司被上诉人家利物业公司未完全履行相关维修、养护、管理、维修义务，小区存在房屋垮塌、墙体开裂、外墙脱落等严重质量问题且长期未能整改到位，小区安全防范系统形同虚设，导致上诉人家中被盗，小区管理松散，会所服务不正常等，物业服务费应当核减。经查，上诉人钟某、赫秀英一审时未到庭应诉，也未向法院提交证据及答辩意见。二审中虽然上诉人钟某、赫秀英虽然提交了部分证据，但不能证实被上诉人家利物业公司未尽到相关维修、养护、管理、维修义务，按照《﹤望城县商品房买卖合同﹥补充协议》和《盈峰翠邸前期物业服务合同》及上诉人赫秀英签订的承诺书，上诉人钟某、赫秀英应当缴纳向被上诉人家利物业公司缴纳物业服务费，其拒绝缴纳的抗辩理由没有法律依据。因此，上诉人钟某、赫秀英的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于被上诉人家利物业公司要求上诉人钟某、赫秀英支付违约金的诉讼请求是否合理的问题。上诉人钟某、赫秀英上诉称违约金应当免交。经查，《盈峰翠邸前期物业服务合同》第四章第九条第2、6款对物业服务费的缴纳方式、期限及违约金有明确约定。被上诉人家利物业公司已提交相关证据证实其多次向上诉人钟某、赫秀英催缴物业服务费，但上诉人钟某、赫秀英仍逾期未缴纳，由此应当承担违约金。因此，上诉人钟某、赫秀英上诉称违约金应当免交的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费204元，由上诉人钟某、赫秀英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易定君
代理审判员 于 峰
代理审判员 胡益民
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 张晓航
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。