河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民一初字第00141号原告梁海水，男，汉族，住焦作市。被告河南中海房地产开发有限公司，组织机构代码证代码72700451-2，住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人郭峥、谢罡（实习），河南博联律师事务所律师。原告梁海水为与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称：中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月4日向本院提起诉讼，同月10日，本院作出受理决定，同月15日，本院向双方当事人送达了相关诉讼文件。2015年6月23日、2015年8月17日，本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告梁海水、被告中海公司委托代理人郭峥和谢罡到庭参加了诉讼。双方当事人先后于2015年6月23日、2015年8月21日向本院申请庭外和解。2015年9月6日，本案中止诉讼。本案现已审理终结。原告梁海水诉称，2010年10月14日，原被告签订商品房买卖《协议书》，约定，被告将位于中海左岸8号楼1605号面积约160平米的商品房卖给原告，交房时间为2011年12月31日。原告按协议交付了房款，经原告多次催告，被告于2014年5月给原告出具承诺书，保证于2014年10月1日前交房，但被告未能交房并且将该房面积提高到168.5平方。被告的违约行为给原告造成较大利益损失。要求判令解除原被告的商品房买卖《协议书》，判令被告返还原告已支付的购房款174000元，判令被告赔偿给原告造成的损失250000元。被告中海公司辩称，双方缔结的协议属于预约合同，取得预售条件后被告才能通知原告签订正式《商品房买卖合同》。被告取得预售条件后通过多种方式积极通知原告前来签订正式《商品房买卖合同》，原告怠于履行拒不办理，明显违反协议约定。本案所在的中海左岸小区共700多户业主，绝大多数的业主都已签订《商品房买卖合同》，并且被告对及时签订合同的业主进行了多种形式的奖励。综上，被告认为该协议书系双方真实意思表示合法有效，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回。原告梁海水为证实自己的主张提供了下列证据材料：1、身份证一份证明主体资格；2、协议书一份证明双方合同关系；3、收据一份证明已经交付购房款174000元；4、承诺书一份证明被告同意赔偿的标准；5、说明一份证明被告涨价的事实；6、问题答复一份两页；7、处理意见书一份；8复议申请一份；9、告知书一份；（6、7、8、9）共同证明原告到当地主管部门反映被告涨价行为、延期交付行为、超面积行为进行了举报并给与答复。10、规划许可证一份证明被告2014年8月才获得建设工程规划许可证。11、容积率更改证一份证明被告2014年10月才对容积率最后的确定。被告中海公司质证认为，1、对身份证的真实性无异议；2、对协议书的真实性无异议，但是协议书的性质属于预约合同，预约合同不能证明原被告双方存在买卖关系；3、对收据的真实性无异议，收据正好印证了原告缴纳的174000元是认购金不是购房款；4、对承诺书有异议，承诺书内容并不能体现针对原告作出承诺，其次无被告盖章，再次承诺人无承诺资格；5、说明系复印件，对其真实性有异议，被告不予认可且与本案无关；6、问题答复意见与本案无关；7、处理意见书系复印件，对其真实性有异议，被告不予认可且与本案无关；8、复议申请系复印件，对其真实性有异议，被告不予认可且与本案无关。9、告知书系复印件，对其真实性有异议，被告不予认可且与本案无关。10、规划证系复印件，对其真实性有异议，被告不予认可且与本案无关。11、容积率更改证系复印件，对其真实性有异议，被告不予认可且与本案无关，也不能证明容积率更改的状况。被告中海公司为证实自己的主张提供了下列证据材料：1、预售许可证一份，证明被告2014年10月22日取得预售资格；2、焦作日报公告一份，证明被告及时告知原告签订《商品房买卖合同》；3、2012年卷最高人民法院公报案例一份，证明双方签订的协议书系预约合同。原告梁海水质证认为，1、对预售证的取得资格无异议，该证据同时证明双方的购房协议书是有效协议，司法解释明确规定起诉前取得预售证的原预售、预约等合同均为有效合同；2、报纸公告对原告无针对性，且也不能说明被告多次通知原告前往签订合同，更不能说明原告未去签订合同；3、案例不能证明原被告双方系预约合同，双方的法律关系、诉讼请求和本案不同,无关联性。关于证据的审核认定，本院认为，一、双方当事人无异议的证据材料，可以作为定案的依据，本院予以认定。二、关于原告梁海水提供的证据材料，承诺书具证据的基本属性，综合全案情况，可以作为定案的依据，本院予以认定。关于被告中海公司提供的证据材料，焦作日报公告具证据的基本属性，综合全案情况，可以作为定案的依据，本院予以认定；最高人民法院公报案例，缺乏关联性，应予排除，本院不予认定。经庭审质证，依据有效证据，本院确认下列案件事实：2010年10月14日，梁海水与中海公司签订《协议书》，约定，梁海水自愿交纳人民币174000元作为认购金，签订本协议；认购摩登商业步行街6号楼3层6C10号，面积30.38平米，总价款175445元；在东区房源取得预售证时，梁海水所认购房源和所交订金可转入东区对应房源（8号楼16层1605号，销售面积约160平米），中海公司为梁海水保留对应房源期限为本协议签订日至签订正式《商品房买卖合同》时，优惠后总价580000元；首付房款174000元已于2010年10月14日付清，余款406000元在商品房买卖合同签订时按揭贷款；中海公司在确定正式商品房买卖签订之日后，将以电话通知、邮寄回执信函或报纸公告的方式通知买受人，买受人应在接到通知后5日内携带相关材料到营销中心签订《商品房买卖合同》，此认购金自动转为房款；暂定交房时间为2011年12月31日，最终以《商品房买卖合同》约定交房时间为准；双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。双方未约定刊发该公告的具体报纸媒体，中海公司未以电话通知、邮寄回执信函的方式通知买受人。2014年5月27日，中海公司承诺，“在2014年10月1日前与中海左岸5号、8号楼前期签订商品房买卖协议的购房人签订正式商品房买卖合同，并保证按正式合同约定时间和规定的交房标准将房屋交付业主，并按国家规定给业主办理正式交房手续，在正式交房时出示燃气、暖气公司与我司的正式合同，如以上事项不能在10月1日前完成，我司将按合同约定赔偿方式双倍赔偿，赔偿起止时间从交款之日起至合同签订之日止。”“双倍赔偿标准为日万分之四。”2014年10月22日，中海公司取得商品房预售许可证。2014年11月7日，中海公司在焦作日报刊发《关于签订的通知》通知签订《商品房买卖合同》相关事宜。中海公司将该房面积提高到168.5平方且未能交房。梁海水等20余人曾以中海公司“单方面强行涨价”、“不按期交房”、“预售面积与协议不照”信访。本院认为，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告梁海水与被告中海公司签订的《协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且被告中海公司已经按照约定收受了购房款，故，原告梁海水与被告中海公司为商品房买卖合同关系，被告中海公司为出卖人，原告梁海水为买受人。被告中海公司在起诉前取得了商品房预售许可证，该《协议书》有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。被告中海公司有悖诚实信用原则，原告梁海水要求解除商品房买卖《协议书》、返还已支付的购房款174000元并赔偿损失，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释【2003】7号第二条、第五条、第十四条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告梁海水与被告河南中海房地产开发有限公司于2010年10月14日签订的《协议书》。二、被告河南中海房地产开发有限公司于判决生效之日，返还原告梁海水交纳之人民币174000元并赔偿损失（损失自2010年10月14日起至判决生效之日止，以人民币174000元为基数，按日万分之四计算。）三、驳回原告梁海水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8460元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担（先由原告梁海水垫付，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张保方审 判 员  刘征安人民陪审员  王有利二〇一五年九月六日书 记 员  郝筱月