青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1383号
上诉人（原审原告）：西宁好爱家房屋中介有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁市城西区新宁路2号。
法定代表人：孟宏德，经理。
被上诉人（原审被告）：李宝芬，公民身份号码×××，女，汉族，1982年9月8日出生，户籍所在地西宁市。
委托诉讼代理人：李宗刚（李宝芬之父），公民身份号码×××，男，汉族，1954年3月4日出生，退休，户籍所在地西宁市。
被上诉人（原审被告）：顾锡梅，公民身份号码×××，女，汉族，1976年7月18日出生，西宁市村民。
上诉人西宁好爱家房屋中介有限公司（以下简称好爱家中介公司）因与被上诉人李宝芬、顾锡梅居间合同纠纷一案，于2017年4月17日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令李宝芬、顾锡梅各支付违约金6012元。西宁市城北区人民法院于2017年7月31日作出（2017）青0105民初1044号民事判决，好爱家中介公司不服提起上诉。本院于2017年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
好爱家中介公司上诉请求：改判李宝芬、顾锡梅各支付违约金6012元。事实和理由：原审查明李宝芬、顾锡梅在居间服务下认识并达成购房意向，但其二人为规避中介服务费用，谎称户口存在问题不再交易，若能够解决户口问题再进行交易为由退回己支付的定金。因承诺房屋能够落户是房屋出售方的责任，而非中介公司责任。好爱家中介公司仅仅是提供媒介，促成交易，对房屋的附随义务，应由房屋出售方李宝芬承担责任，且定金合同中对户籍办理的事项双方己经有明确约定。李宝芬、顾锡梅能够在看房后签订买卖定金合同，足以证明其二人对房屋的情况做了充分了解，原审认定房屋不符合购买条件错误，且缺乏证据。
原审法院将退还定金与解除合同两个不同的法律关系混为一谈实属错误。根据《合同法》的规定，解除合同必须通过约定或法律程序进行，李宝芬、顾锡梅均不能举证证明买卖定金合同已经解除，只是以户籍有问题为由取回了定金，对合同是否解除三方未做任何协商或处理，原审认为退还定金说明双方解除了委托购房合同属事实认定错误。
原审认定李宝芬的父亲李宗刚托关系想办法将该房原户主的户口迁出，又找到顾锡梅说明情况，达到了顾锡梅购房的条件缺乏事实依据。李宝芬、顾锡梅没有出示任何证据证实其所述之事实，原审在毫无证据的情况下予以认定实属错误。既便存在原房主户口未迁出的事实，亦不构成双方交易的障碍，只须通知原房主将户口迁出即可。通过原审查明事实可以证实，之所以以户口未迁出，不能落户为由退回定金，其目的就是为了规避中介费用，根据双方签订看房协议书约定，李宝芬、顾锡梅构成违约，理应承担违约责任。
原审中因无法向国家机关调取证据，好爱家中介公司向原审法院申请对李宝芬、顾锡梅的房屋交易及户籍办理信息调查，但原审法院不仅未做调查，在整个庭审中对申请只字未提。原审判决做出后，好爱家中介公司委托律师调查取证，得知李宝芬、顾锡梅2017年3月15日退回定金，3月16日在房产局办理房屋交易手续，因此其二人的辩称理由根本不能成立。原审无视调查取证申请，未查明案件真相，严重侵害了好爱家中介公司的合法权益。
李宝芬辩称：一审判决完全正确，好爱家中介公司的上诉理由是胡说八道。三方已经签字终止了房屋居间合同，好爱家中介公司也退还了顾锡梅的10000元和我方的房产证，但好爱家中介公司把签字的手续全部销毁，好爱家中介公司的行为是敲诈行为。我们没有和好爱家中介公司签订中介服务合同，要求好爱家中介公司赔偿3000元。
顾锡梅辩称：买房主要是为了孩子上学，必须要能够将户口迁入。当时中介和卖方说房子没有别人的户口，保证能够落户，就签订定金合同，交了10000元定金。交房的前几天中介又说房子上有户口，让我们自己解决，我提出扣5万元房款，等中介把户口问题解决后再付，中介公司没有同意，所以就终止了合同。
一审法院认定事实：顾锡梅家住城北区二十里铺，为了孩子能在市区上学，委托好爱家中介公司在小桥地区买套学区房。李宝芬以前通过好爱家中介公司在小桥地区买过一套房屋，一直没有居住，现在想卖出。委托其母于2017年2月8日告知好爱家中介公司将其位于西宁市城北区建南巷2幢601室的房屋以310000元的价格出售。2017年3月4日，根据顾锡梅的要求，好爱家中介公司的工作人员带领顾锡梅夫妇去看李宝芬的房屋，好爱家中介公司与顾锡梅签订《好管家看房确认书》，约定好管家中介公司不成交不收取任何费用，成交后收取买卖双方成交价2%的费用（卖方成交价1%，买方成交价1%），以上房屋系本人买方首次现场查看，此前未有其他中介公司或人员向本人推介过该房屋，本人或本人亲属最终购买了上述房屋，自愿支付中介费；如买卖双方私下达成交易的，视为违约，买卖双方应按卖方委托合同定价的4%支付违约金（卖方为2%，买方2%），双方签字生效。好爱家中介公司和顾锡梅的丈夫薛世繁在确认书上签字。在好爱家中介公司的撮合下，李宝芬、顾锡梅达成初步合意，于2017年3月5日在好爱家中介公司工作室签订《买卖定金合同》，约定房屋交易金额为300600元，买方支付定金10000元交给好管家中介公司代收；如买方不履行合同，已付定金不予退还，如卖方不履行合同，双倍返还定金；双方定于2017年3月17日前至好管家中介公司签订《房屋买卖契约》；双方同意于3月17日之前付清全款并办理过户，产生税费及中介费自行承担，3月22日交房，交房前水、电、物业费、暖气费由卖方付清，卖方承诺房屋没有户口。合同签订当日，顾锡梅向好爱家中介公司交纳了10000元定金。在双方签订房屋买卖契约之前，顾锡梅发现李宝芬的房屋有原住户的户口至今没有迁出，不符合要求的条件，随即向好爱家中介公司提出不再购买该房屋，要求退还定金。好爱家中介公司于2017年3月15日将10000元定金退还给顾锡梅。后李宝芬的父亲李宗刚托关系想办法将该房原户主的户口迁出，又找到顾锡梅说明了该情况，李宝芬与顾锡梅才完成了房屋交易。好爱家中介公司发现房屋交易情况后，认为双方为脱逃居间费用私下交易，向法院起诉，要求李宝芬、顾锡梅各承担违约金6012元。李宝芬、顾锡梅认为房屋不符合购买的条件，好爱家中介公司已退还定金，居间合同已经解除，不同意支付介绍费。经调解，李宝芬、顾锡梅同意支付部分介绍费，但好爱家中介公司要求按售房价款的2%支付全部费用，双方不能达成协议。
一审法院认为，顾锡梅在委托购买房屋时，明确提出是能落户口的学区房，好爱家中介公司提供的房屋不符合顾锡梅购房的条件，且已退还了已交的10000元定金，说明双方已解除了委托购房合同。后李宝芬托关系想办法达到了顾锡梅购房的条件，双方办理了房屋交易，并不存在脱逃居间费用私下交易的行为。好爱家中介公司要求李宝芬、顾锡梅承担违约责任，支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持，遂判决驳回好爱家中介公司的诉讼请求。
本案二审期间，好爱家中介公司、李宝芬、顾锡梅除对居间合同是否解除、李宝芬与顾锡梅是否私下交易存在争议外，对原审判决查明的基本事实均无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
二审查明，顾锡梅支付10000元定金之前，李宝芬的母亲张海丽将涉案房屋的所有权证和土地使用权证交付给好爱家中介公司。2017年3月16日，李宝芬与顾锡梅的丈夫薛世繁签订二手房买卖合同，并于当日申请办理了房屋所有权的转移登记，顾锡梅及薛世繁扣留5000元房款后向李宝芬支付了其他购房款。4月10日，薛世繁领取了该套房屋的不动产权证书，并将剩余5000元房款支付给李宝芬，当日顾锡梅、薛世繁即办理了户口迁入手续。李宝芬、顾锡梅与好爱家中介公司商定的居间服务费均是总房款的1%。
另，诉讼中李宝芬的代理人李宗刚拒绝如实陈述李宝芬和其的工作单位、职业现状和实际家庭住址。
本院认为，我国并无买卖房屋必须需要中介居间的规定，在符合法律、政策规定的情况下，房屋售卖方和买受方可以选择中介提供居间服务，也可以自己联系买受方或售卖方，但如果选择了中介居间服务，那么就应严格按照约定诚实全面地履行居间合同。
本案中，李宝芬的父母与顾锡梅夫妻经过前期看房协商，最终签订了买卖定金合同，该合同中关于房屋坐落、面积、房款数额、付款时间、税费负担、办理产权登记转移时间、交房时间等有关房屋买卖合同的基本条款完备，且约定明确，表明好爱家中介公司已经促成了合同成立，李宝芬与顾锡梅夫妻在办理完其他手续后就应按照约定给好爱家中介公司支付报酬。虽然顾锡梅向好爱家中介公司提出的购房要求中包括户口迁入问题，但好爱家中介公司作为提供居间服务的机构，应做的是如实向委托人报告有关订立合同的事项，至于户口能否迁入、何时迁入应是顾锡梅夫妻与房屋售卖方协商房屋买卖时的内容。在房屋售卖方无法满足顾锡梅夫妻购房要求的情况下，顾锡梅夫妻可以选择不与售卖方交易房屋，而由好爱家中介公司继续提供居间服务，直到满足自己的购房条件。既然户口问题是顾锡梅夫妻购买房屋的重要条件，而其二人选择了与李宝芬签订买卖定金合同，表明顾锡梅夫妻认为涉案房屋符合自己的要求，并且与李宝芬就房屋买卖完全达成了合意，当然包括户口问题。从买卖定金合同约定的”卖方承诺房屋没有户口”亦能看出双方就此问题进行了协商并达成一致，所以户口问题并非顾锡梅夫妻与李宝芬签订房屋买卖合同的障碍，实际也未成为障碍，否则双方不会签订合同并支付定金，更不会自愿并且顺利地完成了交易。虽然顾锡梅以户口问题为由，从好爱家中介公司索回定金，如果顾锡梅夫妻确实因户口问题与李宝芬解除了房屋买卖合同，此后也不再需要好爱家中介公司提供服务，可以说顾锡梅、李宝芬与好爱家中介公司解除了居间合同，但实际情况是3月15日好爱家中介公司退还定金，3月16日顾锡梅夫妻就与李宝芬办理了房屋所有权的转移登记手续，表明顾锡梅夫妻与李宝芬不仅未解除合同，反而迅速履行了房屋买卖合同，所以在此种情形下，不能仅仅因退还定金而认定顾锡梅、李宝芬与好爱家中介公司解除了居间合同，反而应认定双方寻找借口拒绝支付居间报酬，一审认定错误，应予纠正。
顾锡梅夫妻与李宝芬在好爱家中介公司撮合下，由看房到双方协商房屋买卖的具体条款，以及最终达成一致，好爱家中介公司从中起到了中介居间服务的作用。既然顾锡梅夫妻已与李宝芬签订了买卖定金合同，好爱家中介公司促成合同成立的主要义务已经履行，李宝芬和顾锡梅就应当履行支付居间报酬的义务，而其二人在合同签订后寻找借口拒绝支付报酬，却又迅速完成了交易，达到了不用支付居间报酬，又成功买卖房屋的目的，是违反居间合同约定，严重失信的违约行为，对此行为不应予以支持。一审判决认定居间合同已解除，李宝芬、顾锡梅未脱逃居间费用的结果实际鼓励了此种有违诚信原则的行为，应当予以纠正。
顾锡梅夫妻与好爱家中介公司签订的看房确认书中明确约定买卖双方私下达成交易的视为违约，买卖双方应按合同约定价各支付2%的违约金，所以顾锡梅应按照其与李宝芬签订的买卖定金合同约定的房款数额给好爱家中介公司支付违约金6012元。虽然看房确认书中无李宝芬及其父母签字，买卖定金合同中也未约定私下交易的违约责任，但李宝芬及其父母委托中介提供居间服务达到出卖房屋的目的后，却寻找借口拒绝支付居间报酬，此种缺乏诚信的严重违约行为应承担相应责任，否则无异于鼓励李宝芬及其父母继续违反诚信原则，李宝芬的代理人在诉讼中否认居间服务等一系列违反诚实信用原则的行为即是说明。李宝芬的违约行为与顾锡梅的违约行为目的相同、性质一致，逃避居间报酬的数额相同，所以应与顾锡梅承担相同的违约责任，李宝芬亦应给好爱家中介公司支付违约金6012元。好爱家中介公司的上诉理由成立，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项的规定，判决如下：
一、撤销西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1044号民事判决；
二、李宝芬于判决生效后十日内给西宁好爱家房屋中介有限公司支付违约金6012元；
三、顾锡梅于判决生效后十日内给西宁好爱家房屋中介有限公司支付违约金6012元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费102元，由顾锡梅负担；一审案件受理费102元，由李宝芬负担。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员陈志秀
审判员王有林
二○一七年十月十日
书记员颜鲁梅