湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终574号
上诉人（原审被告）黎玲宇，女，1993年2月20日出生，汉族，湖南省耒阳市人，居民，住湖南省耒阳市。
上诉人（原审被告）黎某1。
法定代理人李虹漫，女，1970年1月7日出生，汉族，湖南省常宁市人，居民，住湖南省耒阳市，系黎玲宇、黎某1之母。
黎玲宇、黎某1共同委托代理人曾小凤，湖南惠湘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ平，男，1960年10月30日出生，汉族，湖南省耒阳市人，居民，住湖南省耒阳市。
原审被告梁丹桂，男，1951年9月19日出生，汉族，湖南省耒阳市人，农民，住湖南省耒阳市。
委托代理人陈奇峰，湖南衡州律师事务所律师。
原审被告雷某。
法定代理人雷小艺，女，1981年12月22日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市，系雷某之母。
上诉人黎玲宇、黎某1因与被上诉人ＸＸ平，原审被告人梁丹桂、雷某确认合同效力纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭，于同年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人黎某1的法定代理人李虹漫及黎玲宇、黎某1的共同委托代理人曾小凤，被上诉ＸＸ平，原审被告杨丹桂及其委托代理人陈奇峰等到庭参加了诉讼。原审被告雷某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原审被告人粱丹桂亦不服一审判决，向本院提起上诉。在本院指定期限内未交纳上诉费，视为自动撤回上诉。本案现已审理终结。
原判认定，2005年7月28日，梁丹桂、黎璐生（曾用名黎璐先）与佳发公司人民西路开发部签订了《耒阳市人民西路旧城改造土地使用权转让合同》，约定人民西路开发部将耒阳市人民西路蔡子池中学地段1-16号土地的土地使用权转让给梁丹桂和黎璐先，每间转让价5万元，合计转让款80万元。2007年1月18日，人民西路开发部与ＸＸ平签订《耒阳市人民西路开发建设内部承包协议》、《耒阳市人民西路开发转让合同》，约定人民西路开发部全权委托ＸＸ平负责人民西路开发的一切事宜，原人民西路的未处理问题和债务由双方承担处理，并将人民西路全路的开发权以100万元转让给ＸＸ平。2008年4月14日，ＸＸ平在人民西路开发部与梁丹桂、黎璐生签订的《耒阳市人民西路旧城改造土地使用权转让合同》上签名确认，表示愿意承继该协议中转让方的权利和义务。2008年11月29日，ＸＸ平与梁丹桂、黎璐生就办理涉案路段土地使用权手续签订了《土地转让办理手续协议》，约定梁丹桂、黎璐生在六个月内办好涉案土地的相关手续，如未按期办好，由ＸＸ平退回定金5万元；梁丹桂、黎璐生按时办好手续后，向ＸＸ平交清合同约定的全部土地款项。当天，ＸＸ平收取了梁丹桂、黎璐生交纳的定金5万元。在双方签订的《土地转让办理手续协议》约定的期限内，梁丹桂、黎璐生未办好相关用地手续。2009年9月7日，ＸＸ平向梁丹桂、黎璐生出具收据，确认收到梁丹桂、黎璐生交纳的20万元购地款。2011年3月25日，ＸＸ平又与梁丹桂、黎璐先签订《耒阳市人民路蔡子池学校地段购地补充协议》，约定梁丹桂、黎璐生须在2011年底完成办理好开发建设的相关手续，否则ＸＸ平收回购地合同，梁丹桂、黎璐生视为放弃，所交款不算息；确认梁丹桂、黎璐生已交转让款20万元。在该补充协议约定的期限内，梁丹桂、黎璐生仍未办好涉案土地的相关手续。
另查明：人民西路开发部至今未取得涉案土地的土地使用权证，ＸＸ平也未取得涉案土地的土地使用权证。佳发公司已于2009年5月7日经耒阳市工商行政管理局登记注销，无新公司继受佳发公司的权利义务。
还查明，黎璐先已于2013年5月因病死亡。第一顺序继承人为女儿黎玲宇、儿子黎某1和雷某，其中黎玲宇、黎某1系黎璐先与李虹漫生育，雷某系黎璐先与雷小艺生育。
原判认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。本案中，原告系自然人，无房地产企业开发资质，也未取得涉案土地的土地使用权证，无权处分涉案土地的使用权；故其与被告梁丹桂及黎璐生之间的土地使用权转让协议应属无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，且原告已与被告梁丹桂及黎璐生签订了补充协议，约定如被告梁丹桂及黎璐生不能按期取得涉案土地的相关手续时，原告应无息向被告梁丹桂及黎璐生返还购地款。黎璐生现已死亡，因该无效合同向原告给付的财产依法应当认定为黎璐生的遗产，由被告黎玲宇、黎某1和黎某2继承。原告要求确认与被告梁丹桂及黎璐生签订的土地使用权转让合同无效并退还四被告购地款25万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告梁丹桂关于原告的请求已超过诉讼时效的主张，因本案不属侵权纠纷，不适用诉讼时效的相关规定，故对被告梁丹桂的该项主张不予采纳。被告黎玲宇、黎某1要求继续履行合同的主张，不符合法律规定，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条，《房地产开发企业资质管理规定》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告ＸＸ平及佳发（耒阳）房地产开发公司人民西路开发部与被告梁丹桂及黎璐先2005年7月28日签订的《耒阳市人民西路旧城改造土地使用权转让合同》为无效合同；二、原告ＸＸ平在本判决书生效之日起十日内返还被告梁丹桂、黎玲宇、黎某1、雷某购地款25万元。案件受理费5050元，鉴定费18000元，合计23050元，由原告负担。
黎玲宇、黎某1的上诉理由是：一、原审法院以被上诉人ＸＸ平无房地产开发资质和未取得土地使用权为由，认定ＸＸ平与上诉人之父黎璐生、原审被告人粱丹桂签订涉案土地使用权无效系事实认定错误，主要是：（一）黎璐生、粱丹桂是与佳发公司人民西路开发部于2005年7月28日签订的土地使用权转让合同而取得涉案土地使用权，与ＸＸ平无关。（二）被上诉人ＸＸ平与佳发公司人民西路开发部签订的任何协议，对黎璐生、粱丹桂不具有法律约束力，黎璐生与佳发公司人民西路开发部签订的土地使用权转让合同仍然有效。故请求：一、依法撤销湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第435号民事判决，依法驳回被上诉人ＸＸ平的诉讼请求；二、依法确认黎璐生与佳发公司人民西路开发部签订的土地使用权转让合同有效；三、案件受理费由被上诉人ＸＸ平承担。
被上诉人ＸＸ平答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。
原审被告粱丹桂答辩称：一、ＸＸ平起诉时请求确认土地使用权转让合同无效，而原审判决多出了诉讼主体“佳发房地产开发公司”。二、本案上诉人之父黎璐生与ＸＸ平及粱丹桂之间不存在耒阳市人民西路旧城改造合同一事，原审法院违反程序，超诉请判决。三、原审判决所依据上诉人之父黎璐生在80万元支付款票据上写的“票据失效”，因没有粱丹桂的签字和授权，故对粱丹桂不产生法律效力，原审法院也没有查明本案中涉案土地转让费中提到的25万和80万元的支付主体。粱丹桂认同上诉人黎玲宇、黎某1的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审认定的事实和证据，本院予以确认。
本院认为，本案是一起确认合同效力纠纷案，争议焦点是：一、一审认定事实是否清楚，主要体现为：（一）被上诉人ＸＸ平是否是本案的适格主体；（二）黎璐生、粱丹桂与佳发公司人民西路开发部及ＸＸ平签订的土地使用权转让合同是否有效。（三）黎璐生、粱丹桂向佳发公司人民西路开发部支付的涉案土地使用权转让费用是25万元，还是80万元；二、一审适用法律是否正确。对此本院作如下评判：经查，2001年12月28日，佳发（耒阳）房地产开发有限公司（以下简称佳发公司）与湖南省耒阳市人民政府签订了《耒阳市人民路西段和西湖游园路开发合同》，获得了耒阳市人民路西段的开发权。2002年12月29日，佳发公司以内部承包的方式，以80万元价格将人民路西段的开发权转让给了罗生育、罗显亲二人。为了便于财务管理和业务需要，佳发公司成立了人民西路开发部，并刻开发部及财务公章各壹枚交由罗生育、罗显亲使用。尔后，罗生育、罗显亲以佳发公司人民西路开发部的名义对人民路西段进行开发。2005年7月28日，罗生育以佳发公司人民西路开发部的名义与梁丹桂、黎璐先签订了《耒阳市人民西路旧城改造土地使用权转让合同》，约定将耒阳市人民西路蔡子池中学地段1-16号土地的使用权转让给梁丹桂和黎璐先，每号转让价5万元，合计转让款80万元。2007年1月18日，罗生育以佳发公司人民西路开发部的名义再将人民路西段的开发权以100万价格转让给了被上诉人ＸＸ平，前期开发产生的相关权利和义务均由ＸＸ平继受，ＸＸ平仍以佳发公司人民西路开发部的名义进行开发。同时，ＸＸ平接手开发人民路西段的行为得到了耒阳市人民政府的认可。2008年4月14日，ＸＸ平就佳发公司人民西路开发部与黎璐生、梁丹桂签订的《耒阳市人民西路旧城改造土地使用权转让合同》上签名确认，表示愿意承继该协议中转让方的权利和义务。综上，ＸＸ平是佳发公司人民西路开发部人民路西段开发的权利义务继受者，也是实际开发者，且黎路生、粱丹桂对ＸＸ平承继涉案合同中土地转让方的权利和义务的行为予以认可，故ＸＸ平是涉案合同的利害关系人。因佳发公司于2009年5月7日登记注销，又无新公司继受佳发公司的权利义务，ＸＸ平作为涉案合同的利害关系人符合法律规定的诉讼当事人主体资格，是本案的适格主体。从耒阳市人民政府与佳发公司签订的《耒阳市人民路西段和西湖游园路开发合同》可知，人民路西段主要用于房地产开发，《房地产开发企业资质管理规定》第三条第二款明确规定：“未取得房地产开发资质等级证书的企事业，不得从事房地产开发经营业务”。本案中，ＸＸ平、黎璐生、粱丹桂均系自然人，均无房地产企业开发资质，均未取得涉案土地的使用权证书。故此，ＸＸ平、黎璐生、粱丹桂均不具有法律、行政法规规定的土地投资开发条件。根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“转让方转让出让土地使用权时，虽未取得土地使用权证书，也未达到法律、行政法规规定的土地投资开发条件，但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件，并完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的，可以认定转让合同有效”。本案当事人显然未满足该解释规定的条件，原审以涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定而认定无效依法有据，本院予以确认。另查明，2008年11月29日，ＸＸ平收到黎璐生、粱丹桂交付的涉案土地使用权转让费定金5万元；2009年9月7日，ＸＸ平向梁丹桂、黎璐生出具收据，确认收到梁丹桂、黎璐生交纳的土地使用权转让费20万元。尔后，在黎路生的要求下，ＸＸ平为了协助黎璐生、粱丹桂办理涉案土地使用权证，ＸＸ平虚开了一张收到黎璐生、杨丹桂80万元土地使用权转让费收款凭证，并将收款凭证日期提至2005年12月8日，因ＸＸ平未实际收到该款项，在ＸＸ平的要求下，黎璐生在收款凭证的存根联签“此票作废、黎璐生”字样，经衡阳市为民司法鉴定所鉴定，“此票作废、黎璐生”的书写字迹系黎璐生生前所写，未有证据证实黎璐生、粱丹桂向ＸＸ平实际支付了80万元的土地使用权转让费。故原审认定ＸＸ平收到黎璐生、粱丹桂支付的土地使用权转让费25万元依法有据，本院予以确认。至于ＸＸ平收取的25万元具体是由黎璐生还是粱丹桂实际出资支付，因与本案不属同一法律关系，不宜一并处理。据此，上诉人黎玲宇、黎某1的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5050元由上诉人黎玲宇、黎某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
审 判 员 姚伟华
代理审判员 李 专
二〇一六年八月十五日
书 记 员 沈 露
校对责任人：李专打印责任人：沈露
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；