湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05894号
上诉人（原审原告）金洪海。
上诉人（原审原告）元丽玉。
两上诉人共同委托代理人张弦，湖南天桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人张波，该公司董事长。
委托代理人王小全，湖南思想律师事务所律师。
委托代理人李昳，湖南思想律师事务所律师。
上诉人金洪海、元丽玉因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第00703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月28日，金洪海、元丽玉与橘郡公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号08036011101，以下简称15a栋101号房买卖合同），金洪海、元丽玉共同购买位于原长沙县暮云西湖村8号橘郡项目中的第15a栋101号房。该商品房建筑面积为277.78平方米，房屋总价款为2127853元。金洪海、元丽玉依约一次性支付房屋价款，并缴纳了契税、维修基金、印花税等相关税费。15a栋101房买卖合同第十八条主要约定，因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。双方未就逾期办理房屋所有权证约定违约责任。
在原审庭审中，双方对于以上条款中橘郡公司办理产权登记是否包含房屋国土证和违约责任有异议。金洪海、元丽玉认为，房屋产权登记应包含房屋房产证和国土证，两证完备才能完整体现房屋产权所有状态。橘郡公司未能按约办理国土证，应以合同第十条约定交付时间，即2011年6月30日为起算点，参照中国人民银行逾期贷款罚息利率计算违约金。即使双方约定房屋产权登记未包括国土证，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，橘郡公司也应在合同签订之日起的90天内办理房屋权属证书。逾期未办理，金洪海、元丽玉要求橘郡公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。橘郡公司认为，合同载明的“产权登记”、“房屋所有权证”等字样，无论从法律解释、语义解释或生活经验判断，均应仅指房产证，双方并未就国土证办理事宜进行约定。即使以上文字内容包含国土证，因橘郡公司已于2011年8月23日向金洪海、元丽玉邮寄《入伙通知书》，且双方已就逾期交房的违约金达成协议，依据合同第十八条约定，橘郡公司为第15a栋101号房办理国土证时间应以房屋交付使用之日，即2013年12月28日为起算点。同时，橘郡公司为金洪海、元丽玉所属房屋办证期间，由于房屋所在地进行了行政区划调整，相关行政部门暂停办理房屋权属登记业务，属于不可抗力原因，橘郡公司不应承担支付违约金责任。
另查明，2011年12月5日，金洪海、元丽玉与橘郡公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号2011026702，以下简称B78栋02号房买卖合同），金洪海、元丽玉共同购买位于原长沙县暮云西湖村8号橘郡项目中的B78栋02号房。该商品房建筑面积为251.05平方米，房屋总价款为3480000元。金洪海、元丽玉依约一次性支付房屋价款，并缴纳了契税、维修基金、印花税等相关税费。B78栋02号房买卖合同第十条主要约定，出卖人应当在2013年5月31日前，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条主要约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于出卖人原因，未能按期交付的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四补充协议第六条第二款主要约定，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的时间内前往办理领房手续。买受人未在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内办理领房手续，导致出卖人不能交房的，视同橘郡公司已完成交房义务。2013年8月5日，B78栋房屋竣工验收合格。2013年8月10日，橘郡公司向金洪海位于广东省佛山市禅城区汾江中路12号1102房的地址邮寄《入伙通知书》，《入伙通知书》显示收房时间为2013年8月15日。庭审中，双方对于《入伙通知书》的法律效力有异议。金洪海认可签收该邮件，但认为《入伙通知书》显示“您在橘郡购买的B78栋102号房已达到交房条件”的字样，并非其购买的B78栋02号房，故该《入伙通知书》对其不应发生法律效力。橘郡公司认为其在前期物业管理过程中，将买卖合同中房屋编号予以简单调整，向金洪海、元丽玉邮寄《入伙通知书》上书写的“B78栋102号房”即为金洪海、元丽玉购买的B78栋02号房。根据附件四合同补充协议第六条第二款，橘郡公司已履行通知义务，金洪海、元丽玉未在规定时间内办理领房手续的，视同橘郡公司已完成交房义务。2013年9月25日，长沙县房屋产权管理局核发15a栋101号房房产证，金洪海、元丽玉已领取，但该房屋至今尚未办理国土证。2013年12月28日，金洪海、元丽玉办理了15a栋101号房、B78栋02号房的收房手续。
原审法院认为：15a栋101号房买卖合同和B78栋02号房买卖合同系金洪海、元丽玉与橘郡公司自愿签订，以上合同合法有效，双方应按约定履行权利义务。但双方约定的产权登记相关条款未出现“国土证”字样，且双方对此持有异议。依据湖南省房地产登记制度和商品房交易惯例，湖南省房地产产权登记一宗房地产要办理两本产权证书，一本是房产证，一本是国土证。橘郡公司至今尚未为15a栋101号房办理国土证，且其提交的《关于将长沙县暮云街道南托街道调入长沙市天心区的通知》等证据不足以证明其未能办理证件系不可抗力原因造成，故橘郡公司应为金洪海、元丽玉办理15a栋101号房国土证，且橘郡公司应承担逾期办证的责任。关于商品房交付的使用时间，因金洪海、元丽玉对于其在2013年12月28日受领15a栋101号房无异议，故对商品房交付使用时间认定为2013年12月28日。
关于橘郡公司是否应向金洪海、元丽玉支付逾期交付B78栋02号房的违约金。B78栋02号房买卖合同第十条约定，橘郡公司应当在2013年5月31日前将验收合格的商品房交付给金洪海、元丽玉使用。橘郡公司未能按约交房，也未能提交证据证明未予交房非自身原因所致。其次，B78栋02号房买卖合同第十一条关于逾期交房支付违约金每日按已交付房价款万分之一为标准的约定，不违反法律规定，因此，橘郡公司存在违约行为，应按合同承担违约责任。庭审中，双方对于房屋验收合格日期和实际交房日期均有异议。分析本案证据，B78栋房屋建设工程竣工验收时间为2013年8月5日，2014年7月10日为文件备案时间，故金洪海、元丽玉诉称B78栋房屋竣工验收时间为2014年7月10日的意见，原审法院不予支持。且依据日常生活经验，《入伙通知书》上书写“您在橘郡购买的B78栋102号房已达到交房条件”中的“B78栋102号房”系错误，但该错误也不足以影响金洪海、元丽玉二人办理B78栋02号房的受领手续。因此，认定橘郡公司已于2013年8月15日履行交房义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条和第一百零七条的规定，判决：一、橘郡公司在本判决生效之日起十五个工作日内为金洪海、元丽玉办理橘郡项目15a栋101号房（位于原长沙县暮云镇西湖村8号）国有土地使用证，并支付逾期办理所产生的违约金（以已付购房款2127853元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年6月26日计算至国有土地使用证办理之日止）；二、橘郡公司在本判决生效之日起十日内向金洪海、元丽玉支付逾期交付B78栋02号房的违约金26100元；三、驳回金洪海、元丽玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8200元，由金洪海、元丽玉负担2460元，由橘郡公司负担5740元。
上诉人金洪海、元丽玉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审庭审中，双方均认为合同中没有约定办理国土证，但原审法院却认为约定不明，应依交易习惯认定双方约定了办理国土证，明显属于认定事实错误。二、被上诉人提供的证据《建设工程竣工验收备案表》中明确显示，B78栋02房的竣工时间为2014年7月10号，超过了约定的交房日期2013年5月31号和实际交房日期2013年12月28号，因此，违约金应算至2014年7月10日。一审法院认定为2013年8月5号，显属错判。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。
被上诉人橘郡公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：金洪海、元丽玉与橘郡公司签订的15a栋101号房买卖合同与B78栋02号房买卖合同均系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其可作为双方当事人享有权利及履行义务的依据。
根据“房地一体”的土地与房屋关系立法模式，以及湖南省房地产登记制度，金洪海、元丽玉取得15a栋101号房房屋产权，则亦应取得相应的土地使用权，因此，在双方未在15a栋101号房买卖合同中单独就土地使用权证的办理约定明确时间的情况下，原审法院认定该房屋土地使用权证的办理与房屋产权的办理之间相同，并以此确定橘郡公司所应承担的逾期办证违约金并无不当。
在B78栋02号房买卖合同中，双方约定，橘郡公司的交房条件为商品房经验收合格，并符合本合同的约定。本案中，B78栋房屋建设工程竣工验收时间为2013年8月5日，2014年7月10日为文件备案时间，因此，原审法院认定涉案房屋于2013年8月5日已经验收合格，并符合交付条件并无不当。金洪海、元丽玉上诉认为竣工时间为2014年7月10号没有事实依据，依法不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人金洪海、元丽玉的各项上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8200元，由上诉人金洪海、元丽玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十二月四日
代理书记员 刘 璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。