浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3156号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林霄霄，
委托代理人：陈豪、黄薇薇，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：温州天润房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区望江西路108-118号125室。
法定代表人：高立存，董事长。
委托代理人：吴梦梦、林海，浙江中坚律师事务所律师。
上诉人林霄霄、温州天润房地产开发有限公司（以下简称“天润房开”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1105号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2009年4月5日，林霄霄与天润房开签订《商品房买卖合同》一份，约定：林霄霄向天润房开购买坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块第645号商品房，建筑面积为76.72平方米，单价为23673元／平方米，总房价为1816183元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2010年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；除本合同约定的特殊情况外，出卖人逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等，由于买受人原因，未能按期交付的，自书面通知规定的办理交付手续最后期限的第二天起，由买受人按总房款的每日万分之四向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并可另行出售、且有关所有费用及损失均由买受人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在收到书面通知之日起60天内修整至约定的标准，如出卖人不能在60天内修整至约定的标准，则由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价等等。另，双方在上述合同第八条对出卖人可据实延长交付期限的事由进行约定，其中包括：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；区级以上规划、文物、环保、市政、消防、绿化等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的（以有关主管部门出具的证明为准）；因市政配套设施（道路、水电、管网、煤气等）变动或延迟实施的（以有关主管部门出具的证明为准）。上述合同签订后，林霄霄依约支付房款1816183元。2011年8月4日，翠微宾馆工程经竣工验收合格。2014年5月26日，天润房开向林霄霄发出《交房通知书》，要求其在2014年5月31日前到天润房开公司办理交房手续及产权证等，上述通知书于2014年5月27日送达林霄霄。2015年1月19日，林霄霄从天润房开处接收涉案房屋。
林霄霄为与天润房开商品房销售合同纠纷一案曾于2013年11月26日向原审法院提起诉讼，主张因天润房开逾期交付涉案房屋构成违约，并依据双方在《商品房买卖合同》中的约定，诉请判令解除双方于2009年4月5日签订的《商品房买卖合同》，天润房开立即退还林霄霄已支付的购房款1816183元，并按累计已付款的5%向林霄霄支付违约金90809.15元等。经审理，因林霄霄行使合同解除权已超过一年的除斥期间，原审法院于2014年9月11日作出（2013）温鹿民初字第2137号民事判决书，驳回林霄霄的诉讼请求。
2015年5月28日，林霄霄向原审法院提起诉讼，要求天润房开支付逾期交房违约金695779元（自2010年12月1日起至2014年5月31日止，以房款1816183元为基数按每日万分之三计算）。诉讼过程中，天润房开提起反诉，要求林霄霄支付逾期收房违约金168542元（自2014年6月1日起至2015年1月18日止，按总房款的每日万分之四计算）。
原判认为，（一）关于天润房开逾期交付行为及林霄霄逾期接收房屋的行为的认定。林霄霄与天润房开签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，依法应确认有效。天润房开依约应于2010年12月1日前将验收合格的商品房交付林霄霄，而天润房开直至2014年5月27日才向林霄霄送达《交房通知书》已构成违约。虽天润房开主张存在可以据实延长交付期限的事由，但均与双方在合同中的约定不符，故对其上述主张不予采纳，天润房开须就逾期交房承担违约责任。林霄霄主张天润房开交付的房屋不符合合同约定的交付条件，但双方合同约定的交付条件为“商品房经验收合格”，据查明的案件事实，涉案房屋已于2011年8月4日经验收合格，故林霄霄的上述主张没有依据，不予采纳。林霄霄主张涉案房屋未达合同约定的装饰、设备标准条件，因该装饰、设备标准并非双方约定的或者法律法规等强制规定的商品房交付条件，故林霄霄亦不能据此主张有权延迟接收房屋，但林霄霄可按双方的合同约定要求天润房开承担相关的违约责任。综上，林霄霄延迟接收房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任。
（二）关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼或当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。因林霄霄曾于2013年11月26日向本院提起诉讼，主张因天润房开逾期交付涉案房屋构成违约，并依据双方在《商品房买卖合同》中的约定诉请天润房开承担相关的违约责任，产生诉讼时效的中断效力，故对林霄霄主张的由天润房开承担自2011年11月25日起至2014年5月31日止期间的逾期交付违约金，予以支持，但对林霄霄的其他诉讼请求，因已超过诉讼时效而不予支持。
（三）关于违约责任的承担。天润房开自2011年11月25日起至2014年5月31日止，逾期交付共计918日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过30日的，应按已付房款万分之三每日支付违约金，故天润房开应向林霄霄支付的违约金金额为500176.8元（1816183元×0.03%×918日）。林霄霄自2014年6月1日起至2015年1月18日止，逾期接收房屋共计231日，但因双方约定的逾期收房违约金标准过高，酌情以天润房开的实际损失为基础，并综合案件实际，对此予以调整，判令林霄霄按总房款的每日万分之三向天润房开支付违约金，故林霄霄应向天润房开支付的违约金金额为125861.5元（1816183元×0.03%×231日）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、天润房开支付林霄霄逾期交房违约金500176.8元；二、林霄霄支付天润房开逾期收房违约金125861.5元；三、上述两项给付义务相抵后，天润房开应于判决生效之日起十日内向林霄霄支付374315.3元；四、驳回林霄霄的其他诉讼请求；五、驳回天润房开的其他反诉诉讼请求。如果天润房开未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10758元，减半收取5379元，由林霄霄负担978元，天润房开负担4401元。反诉受理费1835元，由林霄霄负担1409元，由天润房开负担426元。
宣判后，林霄霄提起上诉称：一、原判关于天润房开应承担的逾期交房违约金的数额认定错误。根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金的计算方式为每日万分之三，在天润房开实际交付房屋前，违约金数额是每日累计增加的，最终数额要在天润房开违约行为终止之时才能确定，因此本案的诉讼时效应自天润房开通知交付房屋之日即2014年5月26日开始计算。林霄霄要求天润房开支付2010年12月2日起至2014年5月31日期间的违约金695779元没有超过诉讼时效。二、原判认定林霄霄迟延接收房屋的行为构成违约，系认定事实不清，适用法律错误。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋应同时具备以下两个条件方可交付使用：1、经验收合格；2、符合合同的约定。而林霄霄收到交房通知后的视频证据可以证明天润房开交付的房屋不符合涉案《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准。故林霄霄有权迟延接收房屋。综上，请求撤销原判，依法改判驳回天润房开的原审反诉请求。
天润房开提起上诉称：一、原审法院判决天润公司承担逾期交房的违约责任，显属错误。涉案酒店项目原定于2007年7月13日前开工，但受项目前期审批用时较长和其中4.54亩土地被原中心区指挥部临时建筑物及航运学校所占影响，直至2008年2月5日才正式进场施工。2010年2月，涉案酒店项目主体工程通过预验收，但温州妇女儿童活动中心临时用地工棚直至2011年4月中旬才基本拆除，导致整个工程竣工验收迟延。此外，由上海建通工程建设有限公司亦对该项目工程竣工及验收迟延原因进行说明。温州市国土资源局温土资（2011）210号文件也确认上述造成工期滞后的原因系政府造成，而非用地单位主观原因导致。上述情形属《商品房买卖合同》第八条约定的可据实延期交付的情形，天润房开无需承担逾期交付的违约责任。二、原判认定因林霄霄曾于2013年11月26日起诉故产生诉讼时效中断的效力，缺乏法律依据。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，如林霄霄认为天润房开存在逾期交房的违约行为，则其于2010年12月2日就已知道其权利受到侵害，其应于2012年12月1日前向人民法院提起诉讼，否则超过法定诉讼时效。无论林霄霄于2013年11月26日起诉还是于2015年5月18日提起本案诉讼，均已超出诉讼时效期间。综上，请求撤销原判，第一项、第三项及受理费负担部分，改判驳回林霄霄的原审诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系天润房开与林霄霄的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法、有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。
关于天润房开是否应承担逾期交房违约责任及原判确定的逾期交房违约金数额是否合理的问题。涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期为2010年12月1日前，天润房开直至2014年5月26日才向林霄霄发出《交房通知书》，显然违反了合同的约定。天润房开主张的温州妇女儿童活动中心临时用地工棚未拆除等政府部门迟延供地的事由在双方签订《商品房买卖合同》之前即已存在，天润房开应当知道该事由可能导致工程竣工延迟，在此情况下，其仍在合同中约定2010年12月1日交房，应视为其愿意承担由此产生的后果。现天润房开主张存在可据实延期交房的事由，依据不足，原审法院对该主张不予采信，并无不当，天润房开依法应向林霄霄承担逾期交房的违约责任。本案林霄霄要求支付逾期交房违约金的诉讼时效为二年。林霄霄曾于2013年11月26日向原审法院起诉要求天润房开承担逾期交房的违约责任，该行为产生诉讼时效中断的效果，原审法院对2011年11月25日至2014年5月31日期间的逾期交房违约金予以支持是正确的，天润房开主张林霄霄提起本案诉讼已超出诉讼时效以及林霄霄主张2011年11月25日前的逾期交房违约金未超出诉讼时效，均没有法律依据。经审查，原判确定的天润房开应承担的逾期交房违约金的数额符合双方合同的约定。
关于林霄霄是否应承担逾期收房违约责任及原判确定的逾期收房违约金数额是否合理的问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋交付条件为：“该商品房经验收合格”；出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人应及时书面通知出卖人，出卖人应在收到通知之日起60日内整修至约定的标准，如出卖人不能在60天内整修至该约定的标准，则由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”可见，房屋只要经验收合格即具备交付使用的条件，如林霄霄认为天润房开交付的房屋不符合双方约定的装修标准，应按照合同的约定向天润房开主张相关权利，而不能拒绝接收房屋。涉案房屋已于2011年8月4日经验收合格，天润房开于2014年5月26日向林霄霄发出《交房通知书》，要求其于2014年5月31日办理交房手续，林霄霄直至2015年1月19日才接收房屋，亦构成违约，原审法院判决其承担逾期收房的违约责任，亦无不当。原判结合天润房开因林霄霄逾期收房造成的实际损失，酌情将逾期收房违约金调整为按总房款的日万分之三计算，符合本案实际。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。天润房开及林霄霄的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12593元，由林霄霄负担3365元，温州天润房地产开发有限公司负担9228元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年三月十六日
书 记 员 周婷婷