北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终132号
上诉人（原审被告）康立成，男，1969年8月8日出生。
被上诉人（原审原告）北京阳光助业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园一区五号楼底商三层高德优品快捷连锁酒店8367室。
法定代表人樊子玉，经理。
委托代理人刘晓伟，男，1982年11月18日出生。
上诉人康立成因与被上诉人北京阳光助业物业管理有限公司（以下简称阳光助业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第22829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官徐晨、法官石煜参加的合议庭，并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人康立成，被上诉人阳光助业公司的委托代理人刘晓伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
阳光助业公司在一审中起诉称：2014年8月1日，北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园小区业主委员会（以下简称祥云天地业委会）和阳光助业公司签署物业合同约定，由阳光助业公司承担物业服务，物业费为1.5元／平方米。从2014年8月1日至2015年7月31日委托阳光助业公司开始为北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园小区服务。2014年8月12日，召开业主大会并通过过半业主同意。前期，阳光助业公司为了保证小区居民正常生活居住，垫付部分资金，阳光助业公司分别多次口头、电话及书面通知康立成催交2014年8月1日至2015年7月31日物业管理费。康立成以种种理由拒绝交付物业费。为了维护阳光助业公司的合法权益，根据法律规定，故起诉至法院，请求判令：1.康立成支付阳光助业公司物业费1838.34元（2014年8月1日至2015年7月31日）；康立成支付阳光助业公司物业费滞纳金：每日万分之五1838.34×0.0005×365=335.50元，康立成支付阳光助业公司垃圾消纳费41元，合计2214.84元；2.本案诉讼费由康立成承担。
康立成在一审中答辩称：不同意阳光助业公司诉讼请求。理由是：阳光助业公司入住康立成所在小区没有开业主大会，目前康立成不知道阳光助业公司是谁；阳光助业公司在通州区住建委没有备案；阳光助业公司在本小区物业服务期间服务不达标，小区电梯被停。
一审法院审理查明：康立成系北京市通州区中山大街35号×号楼×号房屋（建筑面积×平方米）的所有权人。该房屋位于祥云天地家园小区。2014年7月20日，祥云天地业委会（甲方）与本案阳光助业公司（乙方）签订《祥云天地家园小区物业服务合同》，该合同约定，物业服务期限为三年（2014年8月1日至2017年7月31日），物业服务收费方式为酬金制，即物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为2014年8月1日至2015年7月31日高层住宅为1.5元／平方米／月，2015年8月1日起物业费的标准按照业委会审批的财务预算执行，物业服务支出和阳光助业公司的酬金均由预收的物业服务费支付，并约定了乙方提取酬金的方式；合同第18条约定，乙方根据法律、法规和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；合同27条约定，业主违反合同第13条、14条、16条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日万分之五的标准向乙方支付违约金；合同还约定了其他内容。2014年8月12日，祥云天地业委会出具《关于选聘北京阳光助业物业管理有限公司临时业主大会决议》证明：祥云天地业委会于2014年8月5日发出《业主大会表决通知》关于选聘本案阳光助业公司的决议，经表决，同意授权业委会与本案阳光助业公司签订合同的户数符合双过半要求，业主大会授权业委会与本案阳光助业公司签订物业服务合同。2014年9月10日，通州区中仓街道办事处四员厅社区居委会出具证明材料证明：北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园（摩卡空间）小区是四员厅社区所辖小区，2014年8月1日之前由北京求实信物业管理公司负责管理，2014年8月1日之后由北京阳光助业物业管理有限公司负责管理该小区物业服务，并与祥云天地业委会签订正式物业合同。2014年9月12日，祥云天地业委会出具证明材料证明：2014年8月1日阳光助业公司正式接管祥云天地小区，并于当日进行了正式的物业管理服务，物业管理模式为酬金制，合同期限为3年（2014年8月1日至2017年7月31日）。2014年8月1日至2015年7月31日期间，阳光助业公司为康立成所在小区的业主提供物业服务。2015年1月8日，阳光助业公司与北京市通州区环卫设施所签订生活垃圾清运委托协议书，约定2014年8月1日至2015年4月30日每次清运箱内垃圾，后者收取垃圾清运费19106元。阳光助业公司通过张贴催费单、“欠费催缴最后律师书”的方式催收物业费欠费，至今康立成未交纳。经核实，康立成拖欠2014年8月1日至2015年7月31日期间物业服务费1838.34元、垃圾清运费30元尚未交纳。
另查，在一审庭审中，康立成辩称阳光助业公司未在北京市住建委备案，没有资质，阳光助业公司对此表示认可并辩称《中华人民共和国物权法》第八十一条规定没有法律要求必须具备资质方可提供物业服务，且没有备案不影响物业服务合同的效力；康立成辩称2015年3月前垃圾清运费每年每户为30元，阳光助业公司自行决定涨到每户41元，康立成亦认可阳光助业公司诉求中物业服务费交纳期间没有交纳费用，但阳光助业公司未提供垃圾清运费41元收费标准的证据材料；康立成辩称阳光助业公司服务不到位、态度差，并提供新业主委员会证明，阳光助业公司认为在本案诉讼期间新业委会未成立，而是现在刚刚成立；康立成辩称小区电梯被停并提供2015年10月24日的北京晨报报道用以证明，该报道中记载关于电梯被停原因问题，小区物业、新业委会各执一词，阳光助业公司对此证据真实性认可。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。阳光助业公司与康立成所在小区业委会签订物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，业委会在签订合同后亦得到业主大会授权追认，应属合法有效。根据查明的事实，阳光助业公司与康立成签订物业服务合同后，阳光助业公司为康立成提供了物业服务，康立成亦实际接受了阳光助业公司所提供的物业服务，其本应依约履行物业服务费的交纳义务，其未予交纳不妥，故对于阳光助业公司主张康立成交纳2014年8月1日至2015年7月31日期间物业服务费1838.34元的诉讼请求，该院予以支持。关于阳光助业公司主张康立成支付垃圾清运费41元的诉讼请求，虽阳光助业公司提交其与北京市通州区环卫设施所签订的协议及发票，但其既未能提供业委会授权关于垃圾清运费收费标准的证明，也未能举证证明分摊至每户的具体费用，康立成在庭审中认可每户每年30元的收费标准，故该院认为垃圾清运费可按照该标准予以支持，对于其所提过高部分不予支持。关于阳光助业公司要求康立成给付滞纳金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。关于康立成主张“阳光助业公司入住小区未经业主大会决定程序”的抗辩意见，康立成未提供证据予以证明，且业主与业委会之间纠纷与本案非同一法律关系，故该院对此抗辩意见不予采信；关于康立成主张“阳光助业公司在通州区住建委没有备案并拒付物业费”的抗辩意见，该院认为无法律依据，故不予采信；关于康立成主张“阳光助业公司在本小区物业服务期间服务不达标，小区电梯被停”抗辩意见，康立成未提供足够证据证明且阳光助业公司对电梯被停相关事宜做出相应解释，其抗辩意见亦不足以构成拒付或减免物业服务费的理由，故该院对其该项抗辩意见亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、康立成给付北京阳光助业物业管理有限公司2014年8月1日至2015年7月31日期间的物业服务费人民币1838.34元，垃圾清运费人民币30元，以上共计人民币1868.34元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京阳光助业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
康立成不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。康立成上诉称：一、阳光助业公司是没资质且没在通州住建委备案的物业公司。作为物业公司，此公司主体有问题，不能进行物业服务，即签署物业合同的主体存在问题。二、阳光助业公司称与北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园小区业主委员会（第二届）签署合同为三年，实际上自2015年3月17日由通州区中仓办事处在本小区公告，责令第二届业主委员会停止公章的使用，原因为第二届业主委员会存在不合法问题，故业主委员会主体不适合签署合同。三、《业主大会表决通知》为伪证，第二届业主委员会没有按规定召开业主大会，也未征得业主大会同意或向业主大会报告，过半业主同意证据不真实。康立成要求阳光助业公司出具原始资料证明确实经过小区业主过半同意。四、阳光助业公司同意中国移动在本小区楼顶和各楼层楼道安装了信号发射装置，收取了相关赔偿金20多万元作为对居民造成影响的赔偿。此事阳光助业公司并未召开业主大会征得业主同意。康立成认为此装置对身体有辐射害处，要求阳光助业公司出具此装置对人体无危害的检测报告，同时拆除楼层中信号发射装置；要求阳光助业公司出具当时与中国移动安装协议。另赔偿金属于业主所有，而不是阳光助业公司。康立成要求阳光助业公司将赔偿金折算并从康立成物业费中抵扣。五、阳光助业公司无权将绿地、消防井口、小区北出口岗亭均改为停车位，并向业主收取车位费。阳光助业公司对于消防通道停车的情况不管理，还收取临时停车费。阳光助业公司不经业主同意私自拆除楼道防盗大门，更换为玻璃门，既不防火也不防盗，给小区增加安全隐患。阳光助业公司采用捆绑式收缴车位费和物业费，不一起缴费就不让通行，此事经常与业主发生肢体冲突，110出警频率处理小区事务多达上百次。阳光助业公司还报复业主，堵门锁、车锁孔、扎车胎、划汽车，在小区业主休息区泼屎多次，给小区造成混乱，给业主生活造成困扰和恐慌，故康立成拒绝交纳本年度物业费。小区监控室监控录像出现剪裁痕迹，阳光助业公司在监控录像上做手脚，业主无法查询监控录像。六、本小区有地上地下停车位300余个，小区业主465户，收取地上车位费1600元／年（2014年）地下车位费2880元／年，再加上临时收取的停车费，估算收入为80万元左右每年。小区电梯广告费用每年十几万元收入。根据《中华人民共和国物权法》第72条、第74条第三款的规定，停车费收入归广大业主所有，可冲抵物业费用，不能归阳光助业公司所有。康立成要求阳光助业公司将此收入抵扣本人物业费用。综上所述，阳光助业公司在本小区事实服务期间，服务不达标，态度恶劣，导致小区全部电梯被停7天，给小区业主带来了精神和身体上的损失。上诉请求：1.依法撤销原判，改判康立成不承担物业费及垃圾费；2.一审、二审诉讼费由阳光助业公司承担。
阳光助业公司服从一审法院判决。其针对康立成的上诉理由答辩称：认可一审判决。关于第一项上诉理由，物业公司不都是有资质的。关于第二项上诉理由，《关于组建祥云天地家园小区业主委员会改选工作组并接受业主报名参加工作组的通知》是3月发出的。阳光助业公司是2014年8月1日入住该小区的，不能作为合同无效的证据。关于第三项上诉理由，阳光助业公司没有权力召开业主大会，不会留存相关原始资料，且该要求与本案无关。关于第四项上诉理由，中国移动是跟业委会签的合同，与阳光助业公司无关。关于第五项、第六项上诉理由，阳光助业公司收取的费用都投入到小区，且康立成提出的与本案无关。因为小区收费低，阳光助业公司也改善了小区环境。小区监控在阳光助业公司进驻时已经都是坏的，是由阳光助业公司修好的。阳光助业公司的钱都花在业主身上，所有账目都是公开的。电梯是阳光助业公司按照政府的规定停运，阳光助业公司有质检报告。
二审审理期间，康立成向本院提交如下证据：1.通州区中仓街道办事处四员厅社区出具的《关于组建祥云天地家园小区业主委员会改选工作组并接受业主报名参加工作组的通知》及《公示》，证明第二届业主委员会组成不合法；2.照片12张，证明阳光助业公司服务不合格。
阳光助业公司认可证据1的真实性，但是不认可证明目的，认为街道办事处没有权力改选业主委员会或参与小区的活动。不认可证据2的证明目的。
本院经审查认为，阳光助业公司认可通州区中仓街道办事处四员厅社区出具的《关于组建祥云天地家园小区业主委员会改选工作组并接受业主报名参加工作组的通知》及《公示》，以及照片的真实性，本院不持异议。对于上述证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以阐述。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《物业服务合同》、业主大会决议、证明、催费单、《生活垃圾清运委托协议书》、《北京晨报》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案阳光助业公司与康立成所在小区的业主委员会签订的物业服务合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，业主委员会在签订合同后亦得到业主大会的授权追认，该合同应属合法有效。康立成与阳光助业公司均应按照合同的约定行使权利，履行义务。经庭审查明，阳光助业公司在2014年8月1日至2015年7月31日期间为涉案小区提供物业服务，物业费收费标准为1.5元／平方米／月，康立成亦实际接受了阳光助业公司提供的服务，理应履行交纳物业费的义务。
关于康立成主张的阳光助业公司系没有资质且未在住建委备案的物业公司，不能进行物业服务的上诉理由。本院认为，对物业公司的资质管理属行政管理范畴，且《中华人民共和国物权法》第八十一条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质，以及是否在住建委备案并不能导致物业服务合同无效，康立成的上述上诉理由，本院不予采信。
关于康立成主张的与阳光助业公司签订物业服务合同的业主委员会存在不合法问题，签署合同的主体不适格的上诉主张。二审庭审中，康立成虽然向本院出具了通州区中仓街道办事处四员厅社区出具的《关于组建祥云天地家园小区业主委员会改选工作组并接受业主报名参加工作组的通知》及《公示》，但本案系物业服务合同纠纷，业主委员会的选举程序是否合法的问题与本案并非同一法律关系，上述证据与本案并无关联性，康立成可另行主张权利，故本院对康立成的该项上诉理由不予采信。
关于康立成主张的在楼道安装信号发射装置对身体造成影响，以及阳光助业公司收取了中国移动的赔偿金，要求将赔偿金折抵物业费的上诉主张，没有事实依据，本院不予采信。
关于康立成主张的物业乱作为的上诉理由。康立成虽提交了照片证明阳光助业公司的物业服务存在瑕疵，但是从照片来看，现无法证明阳光助业公司的物业服务行为存在重大瑕疵，以至于足以构成拒付或减免物业费的理由。关于康立成主张的将停车费收入折抵物业费的上诉理由，亦无事实依据，本院不予采信。
综上所述，本案所涉物业服务合同合法有效，康立成在享受了物业服务的同时，应当按照合同的约定交纳物业费。一审法院判决康立成给付阳光助业公司物业服务费1838.34元并不不当。关于垃圾清运费，同小区业主在一审庭审中认可每户每年30元的收费标准，一审法院按照该标准予以支持并无不当。
综上，康立成的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由康立成负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由康立成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 徐 晨
代理审判员 石 煜
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李思巧书记员刘波