徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第1909号
原告姚刚。
被告江苏美仑置业有限公司，住所地徐州市铜山新区恒茂福泽园6号楼1单元101室。
法定代表人周生力，该公司董事长。
委托代理人董臻，该公司法律顾问。
被告丁维富。
委托代理人李兵团，江苏金华星律师事务所律师。
原告姚刚诉被告江苏美仑置业有限公司（以下简称美仑公司）、丁维富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李守忠独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚刚、被告美仑公司的委托代理人董臻、被告丁维富的委托代理人李兵团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚刚诉称，2001年2月12日原告购买被告门面房一套，当时约定2002年3月18日办好房证，一直未办好，2005年原告起诉，要求被告支付房证未办好的滞纳金。云龙法院经调解，支持了原告的诉讼请求。被告一直到2014年5月才办好房证，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告支付房证办理滞纳金67995元（自2005年11月19日计算至2013年11月21日）、房证办理费用9883元、房屋面积少18.125平方米赔偿款50750元，合计128628元，诉讼费用由被告承担。
被告丁维富辩称，我作为被告主体不适格，我不是签订合同的相对方，同时，（2005）云民一初字第615号民事调解书第三项系公司为原告办理权属证书的责任方，而非我本人。原告应举证证明办理房证的时间，同时提供D22号楼购房合同原件，以此证明双方约定的合同面积是多少。原告早已于2005年起诉被告，贵院作出（2005）云民一初字第615号民事调解书且已经履行完毕，因此本案属于一事不再理。协议中并未约定办理两证的费用由谁来承担。如约定不明，依法应由买受人自行承担。本案不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条，这也是原告要求被告承担滞纳金的法律依据，理由是该法条有一个除外条件即除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案当事人的特殊约定就是（2005）云民一初字第615号民事调解书，当事人之间已经就未能取得房屋权属证书的滞纳金问题作出了约定，支付2.5万元，并已经履行完毕，因此不适用本条款且不应再行受理。原告购房款约为10万元，（2005）云民一初字第615号民事调解书是2.5万元，如果法院再支持本案的原告的128628元，那么总共为153628元，这远远超过购房款10万元，即原告自己不拿一分钱就购买了此房，同时还挣了5万元，因此违约金过高。被告已经就延迟办证受到了处罚，即25000元的滞纳金。原告应该向法庭举证证明办理房证的D22号楼双方约定的书面的面积，理由是双方已经就2001年2月12日原告与公司签订的售房协议D20号改为D22号，虽然D20号售房协议中双方约定了D20的面积为75平方米，既然变更为D22号那么原告理应向法庭举证证明双方当时约定的D22号的面积为多少，否则无法计算面积误差而带来的赔偿责任。
被告美仑公司辩称，我公司不是本案所涉房产所有权人，也不是本案买卖合同的权利义务相对人，故我公司作为被告主体不适格。本案所涉买卖合同纠纷已经于（2005）云民一初字第615号民事调解书处理结案，因此本案属于一事不再理。综上，请求驳回原告的诉请，其他意见同被告丁维富。
经审理查明，2000年11月28日丁维桂代表丁维桂、丁维富等五人（乙方）与徐州金三环市场管理处、徐州金三环市场建设有限公司（甲方）签订协议书，约定甲方将位于徐州市三环东路18号徐州鞋业综合市场以北的土地使用权转让给乙方，由乙方自筹资金建设金三环市场二期市场。所建房屋以徐州市海鹏房地产开发有限公司的名义对外出售。2001年2月12日原告姚刚（订房户）与徐州市海鹏房地产开发有限公司（售房单位）签订售房协议，约定：售房单位将二期综合市场D幢20号门面房出售给订房户姚刚，此房面积为75平方，每平方单价为1400元，共计10.05万元；甲方负责办理土地证及房屋产权证；房屋面积以徐州市标准计量局核定的面积为准，双方应自觉遵守；阁楼面积不计算，水电齐全，土地使用证、房产证免费办理。售房协议上售房单位一栏处加盖有徐州市海鹏房地产开发有限公司的合同专用章，订房户一栏处由姚刚签名。后作为售房单位经办人的被告丁维富在售房协议上签注“姚刚房原20号现改为D幢22号”。
原告姚刚先后于2001年2月11日付购房款1万元、2001年6月6日付购房款1万元、2001年7月12日付购房款2万元、2001年8月14日付购房款3万元、2001年8月30日付购房款3万元，上述购房款共计10万元均由被告丁维富以徐州市海鹏房地产开发有限公司的名义收取。
2002年3月18日被告丁维富出具保证：甲方保证“五一”把鞋城D栋22号房交付给姚刚。
2002年8月12日原告（乙方）与被告丁维富（甲方）签订协议：经双方同意D栋22号以总价（壹拾万元整）总价交清，面积为79.825，如少于79.825平方，甲方按每平方1400元退给乙方，多出面积乙方不交款。
2005年4月13日，姚刚以徐州市海鹏房地产开发有限公司、丁维富为被告向本院提起诉讼，要求被告履行交付义务并支付延迟交付房屋违约金18000元（从2002年5月1日起至2005年5月1日止），依法办理房产证、土地证并支付滞纳金22995元（从2002年5月1日起至2005年5月1日止），支付房屋租金14687.8元（从2003年6月1日起至2005年5月1日止），并承担诉讼费用。经本院主持调解，双方于2005年5月18日达成如下协议：一、被告徐州市海鹏房地产开发有限公司于2005年6月8日前一次性付给原告姚刚各项费用计人民币25000元（含诉讼费1980元）；若被告不能如期支付上述款，则被告徐州市海鹏房地产开发有限公司应给付原告各种费用30000元（含诉讼费1980元）。二、丁维富对以上款的给付承担连带责任。三、被告徐州市海鹏房地产开发有限公司于2005年11月18日前为原告姚刚办理好诉争房屋的产权证及土地使用权证，本院并制作了（2005）云民一初字第615号民事调解书。后经原告姚刚申请本院强制执行，被告丁维富向原告姚刚支付费用3万元。
2006年4月6日涉案鞋城二期2#楼办理了国有土地使用证，土地使用权人为徐州金三环市场建设有限公司。
2007年7月16日，姚刚以徐州市海鹏房地产开发有限公司、丁维富为被告向本院提起诉讼，要求被告承担逾期办理房屋产权证及土地使用证违约金12000元（截至2007年7月15日）。经本院主持调解，双方于2007年8月10日达成如下协议：被告丁维富于2007年8月25日前一次性支付原告姚刚逾期办理房屋产权证及土地使用权证违约金8000元，诉讼费100元由原告承担，本院并制作了（2007）云民一初字第1324号民事调解书。
2008年10月30日涉案鞋城二期2#楼办理了房屋所有权证，房屋所有权人为徐州金三环市场建设有限公司。
2013年7月26日被告丁维富出具证明：（2001年2月12日售房协议及2002年8月12日协议）原件已收回办证，复印件与原件一致，多出面积按当时价退款。2013年7月26日原告姚刚交办理房证费用9733元，2013年11月22日涉案D幢22号门面房办理了徐房权证云龙字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为姚刚，房屋坐落于徐州市××鞋城××#-4-122，建筑面积61.7平方米。2014年1月12日原告姚刚交办理土地证费用150元，2014年2月18日涉案D幢22号门面房办理了国有土地使用证。
2013年1月28日徐州市海鹏房地产开发有限公司名称变更为江苏美仑置业有限公司。
以上事实，有原告提供的售房协议、协议、民事调解书、企业工商登记资料查询表、收款收据、证明、保证，被告美仑公司提供的房屋所有权证、协议书，被告丁维富提供的房屋所有权证、国有土地使用证，本院调取的案件卷宗材料以及原、被告的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告美仑公司之间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。原、被告约定诉争房屋面积少于79.825平方按每平方1400元退还相应的购房款，原告主张面积减少的部分18.125平方米双倍返还购房款没有事实依据，本院支持返还购房款25375元。原告已依约付清全部购房款，被告美仑公司亦应按照原、被告经本院调解达成的协议于2005年11月18日前为原告姚刚办理好诉争房屋的产权证及土地使用权证，诉争房屋的产权证迟延至2013年11月22日、土地使用权证迟延至2014年2月18日才办理完毕，被告美仑公司应向原告支付逾期办证违约金，双方没有约定违约金且损失数额难以确定，应按照原告已付购房款总额（原告实际支付10万元，减去因房屋面积变化应返还的购房款25375元，购房款总额按元计算74625元）参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告已支付截至2007年7月15日的违约金，原告主张被告支付自2007年7月16日至2013年11月21日的逾期办理房证违约金本院予以支持。售房协议约定房产证、土地使用证免费办理，被告向原告收取的办证费用共计9883元应返还原告。因被告丁维富是诉争房屋的实际投资人且购房款、办证费用由被告丁维富实际收取，故被告丁维富应对被告美仑公司对原告的上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告江苏美仑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚刚给付逾期办理房证违约金39909元、返还房证办理费用9883元、返还购房款25375元。
二、被告丁维富对被告江苏美仑置业有限公司的上述债务承担连带责任。
三、驳回原告姚刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2875元，由原告姚刚负担1195元，由二被告连带负担1680元（原告已预交，二被告负担的1680元由二被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李守忠
人民陪审员 范淑敏
人民陪审员 易子川
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 安 琪