上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民三（民）初字第1992号
原告朱某某。
原告杨某某。
委托代理人朱某某，系原告杨某某丈夫。
原告李某。
委托代理人姜某某，系原告李某丈夫。
原告某某。
被告上海某某投资管理有限公司。
法定代表人周某某，执行董事。
委托代理人王某某，上海市某某律师事务所律师。
原告朱某某、杨某某、李某、姜某某诉被告上海某某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，依法适用简易程序，于2013年7月30日公开开庭进行了第一次审理。2013年9月12日，因本案系群体纠纷，依法转为普通程序审理。2013年12月2日，本院公开开庭进行了第二次审理。原告朱某某、原告杨某某委托代理人朱某某、原告李某委托代理人姜某某、原告姜某某，被告委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
四原告诉称，原告于2010年1月购置金山区某镇某街348弄14号商铺，建筑面积为54.78平方米。同时，原告委托被告经营管理，期限为8年，自2010年4月30日至2018年4月29日止。按合同约定，2012年4月开始，被告将向原告支付商铺总价的7%作为租金。现被告一直拖欠支付租金，经协调无果，故诉请：1、要求被告支付2012年5月至2013年6月的租金人民币78，737元。2、如被告无法继续履行合同，则要求解除合同，按合同约定支付违约金192，825元，并归还原告的商铺。第二次庭审中，原告变更诉讼请求：1、判令被告支付原告2012年4月30日至判决生效日止，按每月5，624元计算的租金。2、要求被告支付不履行合同违约金192，825元（964，129元×20%）。3、如果被告不能履行合同的，要求解除合同，并要求被告原状返还商铺。如被告不能原状返还商铺的，由原告自行恢复原状的，由此产生的工程费用由被告承担。
被告辩称，被告已无法履行合同了，同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。2012年8月6日，被告已将涉案商铺的钥匙交给了业主代表，并于8月7日在司法所的见证下将商铺内的装潢设备移交给业主代表。同月14日，被告与业主代表解除了本案所涉的某街的191户业主的委托经营合同，以装潢和设备折抵租金和违约金，业主代表也接受了装潢和设备，所以不存在被告拖欠租金的事实。关于违约金，如果法院要求被告承担，被告认为过高，请求调整。关于原状返还房屋，无法返还。本案所涉的某街的191户业主的商铺已经整体出租给上海市某企业管理有限公司，且大部分业主已经领取了2013年8月至2014年8月的租金，请求法院维持整体租赁的状态。
四原告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、《上海市商品房出售合同》、发票、上海市房地产权证，证明涉案商铺的所有权人是原告。被告对此无异议。
2、《委托管理合同》，证明原、被告间的租赁关系。被告对此无异议。
被告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、协议、收条、交接书，证明2012年8月14日业主代表与被告签订协议，整体解除了与被告之间的委托管理合同，并且将装潢设施折抵了租金和违约金。四原告对真实性无法确认，认为与本案无关。
2、委托书及附表，证明大部分业主委托业委会处理房屋整体招租及后续管理事宜。四原告对此有异议，认为业委会的章是假的，原告没有在委托书上签名，业委会的职权只能是服务性质的，不能支配原告的房屋。
3、商铺整体租赁合同、某街348弄436弄2013年8月-2014年8月租金签收表，证明商铺已经整体出租，大部分业主已经领取租金。四原告对真实性无法确认。
经庭审质证，四原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以认定。被告提供的证据1、2、3，四原告虽有异议，但未能提供证据予以否认，且与本案有关联，故本院予以认定。
根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2010年1月16日，四原告向上海某房产开发有限公司购买了坐落于上海市金山区某镇某街348弄14号商铺，建筑面积为54.78平方米。同日，原、被告签订《委托管理合同》，原告为委托人，即合同的甲方，被告为受托人，即合同的乙方。甲方将其名下的某街348弄14号商铺委托乙方统一经营。委托经营期限自2010年4月30日至2018年4月29日。合同约定，前两年租金一次性从商铺总价964，129元中扣除；第三年至第四年回报率按总价的7%回报，第五年至第六年回报率按总价的8%，第七年至第八年回报率按总价的9%每半年返还。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系，否则按本合同第5条处理。合同第5条约定违约责任，其中5.1约定，委托经营期间，甲方应保证乙方对该商铺的经营权和收益权。在委托期限内，如发生商铺所有权主体变动的情形，甲方承诺在产权变更前取得受让方遵守并继续履行本合同约定的承诺书，并会同受让方与乙方共同订立本合同的权利、义务转让协议。甲方擅自解除、终止委托关系，或者转让该商铺等其他因甲方原因使乙方丧失经营权和收益权，或有其他阻碍乙方行使经营权行为的，乙方有权要求甲方继续履行本合同。若甲方无法继续履行的，甲方同意向乙方支付总房款20%的违约金，甲乙双方的违约责任相等。5.2约定，委托方不得以违约金的多少向法院要求减免。嗣后，被告因经营不善未能按合同约定的时间支付租金。
2012年8月6日，《某街》191户商铺业主代表陈某出具收条，载明，今收到某桑拿、酒店所有钥匙，已移交完毕，物资清单已确认。
2012年8月7日，移交人李某某和接收人业委会四位代表在见证人王继某见证下办理了交接书。某大酒店、某浴场、某宾馆及内部装潢、设备自2012年8月7日起移交给某街某某公司的全体业主。
2012年8月14日，被告与《某街》191户商铺业主代表（或《某街》业委会筹备组）、上海某餐饮有限公司及上海某实业投资有限公司签订协议，被告为协议的甲方，《某街》191户商铺业主代表（或《某街》业委会筹备组）为协议的乙方，上海某餐饮有限公司及上海某实业投资有限公司为协议的丙方。协议载明：甲乙双方借助于某镇的政府平台，经过多次协商，于2012年7月10日形成会议纪要，明确：甲方与某镇《某街》191户商铺业主的委托经营管理合同解除；甲方及其关联企业上海某餐饮有限公司、上海某实业有限公司投资的某大酒店、某浴场、某宾馆内的装潢及经营设备折抵甲方欠付日起至解除委托经营管理合同之日止191户商铺业主的拖欠租金、和解除委托经营管理合同甲方理应承担的违约金；上述协议由每户业主与甲方分别签订。本月7日甲方及乙方代表对某大酒店、某浴场、某宾馆内的经营设备进行清点并移交，同时办理了所涉全部房屋及其装潢的交接手续。但是鉴于目前部分业主联系不上等原因，无法按会议纪要约定在短时间内全部完成协议签订，居于局部利益需服从整体利益的原则，由乙方代表与上海某某投资管理有限公司全部解约的业主与甲方签约，乙方负责完成后续解除委托管理合同事宜。甲方表示同意上述操作办法，双方就此达成如下协议：
一、甲乙双方一致同意在本协议签订之日起解除某镇《某街》商铺（铺号详见清单）的委托经营管理合同。
二、甲方确保对甲方本身及其关联企业上海某餐饮有限公司、上海某实业有限公司投资的某大酒店、某浴场、某宾馆享有没有瑕疵的所有权，甲方同意将甲方及其关联企业上海某餐饮有限公司、上海某实业有限公司投资的某大酒店、某浴场、某宾馆中的装潢及经营设备（以下简称为“移交的资产”），全部折价赔抵甲方欠付乙方租金之日起至解除委托经营管理合同之日止拖欠的某街348弄及436弄全体业主的租金和解除委托经营管理合同的违约金。
三、移交的资产另列清单，双方在本月7日已经办理交接手续，在办理手续时某镇司法所监督人员在场，由甲方员工及乙方集体推荐的业主代表人员签字，甲方加盖公章为准，该清单作为本协议的附件。甲方向乙方移交“移交的资产”之后，移交的资产的所有权随之转移给某街348弄及436弄全体业主，另将属于移交的资产的相关资料（如业主资料，水电管道图，设备发票，售后保修、维修卡等）同时一起移交给乙方。某街348弄及436弄全体业主任何人不得私自动用上述经营设备和物品。
四、在移交前甲方及其关联企业产生的各种须缴费用，包括水电费、煤气费、物业管理费等费用必须由甲方负责结清。
五、甲方确保将移交的资产的所有权移交给乙方时不侵犯任何第三方的权益，任何第三方无权对移交的资产主张权益。
六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份于见证方某镇司法所备案。
2013年9月18日，通过某街业主委员会的努力，与案外人上海某企业管理有限公司签订商铺整体租赁合同，将191户业主的商铺整体出租给案外人上海某企业管理有限公司，租赁期限为15年，自2013年8月6日至2028年6月30日止。合同对租金支付金额、免租期及违约责任等均作了约定。此后，大部分商铺业主领取了2013年8月至2014年8月的租金。
本院认为，四原告与被告签订的《委托管理合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。被告因经营不善无法继续履行委托经营合同，如果维持现状不采取适当措施，所涉的191户商铺业主将面临损失不断扩大的危险。2012年8月6日及次日，被告将全部房产及设备交付业主代表。同月14日，被告与《某街》191户商铺业主代表签订解除委托管理合同的协议。上述行为均属于维护全体小业主的整体利益，采取防止损失扩大的有效措施，故解除合同的协议对全体讼争小区内的业主均有效。同时本院注意到8月14日的解除协议中由商铺内的装潢和经营设备折抵租金和违约金针对全体业主，但未明确折抵金额和每位小业主经折抵后所得资产，故原告向本院诉讼要求被告支付租金和违约金具有合理性。本院根据本案的实际情况认定所欠租金自第三年租赁期限开始日起至2012年8月14日办理协议解除之日止计19，684元，违约金经与装璜和设备折抵后酌定房屋总价的10%。关于原告要求被告原状返还房屋的诉讼请求，虽然原告认为未直接与被告解除合同，业主代表的行为不能代表原告，但原告在购买商铺的同时，与被告签订委托管理合同，属明知售后整体包租，且涉及众多商铺。因此，各业主在与被告签订委托管理合同时，亦明知应按有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现原告要求被告原状返还房屋，将影响其他众多业主的整体利益，故此请求难以准许。
综上，为维护社会稳定，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告朱某某、杨某某、李某、姜某某与被告上海某某投资管理有限公司于2010年1月16日签订的《委托管理合同》于2012年8月14日解除。
二、被告上海某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱某某、杨某某、李某、姜某某2012年4月30日至2012年8月14日欠付的租金19，684元。
三、被告上海某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱某某、杨某某、李某、姜某某违约金96，412.90元。
四、驳回原告朱某某、杨某某、李某、姜某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2，686元、诉讼保全费2，520元，合计5，206元，由被告负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 褚红梅
代理审判员 潘 玅
人民陪审员 何昌炜
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 盛佳叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。