温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第48号
原告：陈瑞钗（又名陈如钗）。
委托代理人：季飞国，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人：闫杰。
被告：杨立丰。
委托代理人：瞿志涛，浙江越人律师事务所律师。
第三人：瑞安水产城股份有限公司，住所地：瑞安市经济开发区滨江大道858号。
法定代表人：郑安静，董事长。
委托代理人：包建国，该公司职员。
原告陈瑞钗与被告杨立丰、第三人瑞安水产城股份有限公司（以下简称：瑞安水产城）执行异议之诉纠纷一案，于2015年8月20日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月26日、2016年3月15日两次公开开庭进行了审理。原告陈瑞钗的委托代理人季飞国、闫杰，被告杨立丰的委托代理人瞿志涛，第三人瑞安水产城的委托代理人包建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈瑞钗诉称：2013年4月，原告陈瑞钗与第三人瑞安水产城口头约定：原告向第三人瑞安水产城购买其租用的瑞安经济开发区水产城2××号房产，转让价款为1219000元（含房款108万元、第三人瑞安水产城应缴纳的税款139000元）。原告分别于2013年4月12日、5月9日通过案外人潘某和的银行转账向第三人瑞安水产城支付了购房款10万元、55万元。同年4月22日、6月5日，原告分别通过其银行转账向瑞安水产城支付购房款20万元、23万元。截止2013年6月5日，原告已付购房款合计108万元。2013年6月7日，双方签订了一份《瑞安水产城营业房买卖合同》，约定：第三人瑞安水产城将其2××号房屋以108万元出售给原告，并于2013年7月5日移交该房。当日，双方再签补了一份《补充协议》，约定：印花税、契税、产权登记费、地产交易费等用合计金额为44600元由原告负担，并由原告交付给第三人瑞安水产城负责代缴。同时，第三人瑞安水产城依约已将该房交付原告经营使用�合同签订后，第三人瑞安水产城协助原告于2013年6月9日向瑞安市房产管理局提交了该房产转移登记申请，原告亦已将代缴税款第三人瑞安水产城。之后，因第三人瑞安水产城自身原因导致原告未能及时缴纳税费，不能办理房产转移登记手续。2015年6月，被告杨立丰与第三人瑞安水产城等民间借贷纠纷一案，经被告杨立丰的申请，鹿城区人民法院对涉案房产进行了查封。原告即提出案外人执行异议，鹿城区人民法院于2015年7月31日作出（2015）温鹿执异字第99号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告依合同支付全部价款并占有标的物至今，未办理产权过户手续非原告方过错所致。故请求：立即停止对坐落瑞安经济开发区水产城2××号（瑞安市房权证瑞（房）字第××号）房屋的强制执行，并解除查封；本案的诉讼费用由被告负担。
原告为证明其诉称事实，在�院指定的举证期限内提交了如下证据：
1、瑞安水产城营业房买卖合同、股东会决议各一份，证明原告购买了瑞安水产城2××号房屋的事实。
2、补充协议一份，证明第三人瑞安水产城代为原告缴纳印花税等税费的事实。
3、房产登记收件收据一份，证明第三人瑞安水产城协助原告向瑞安房产管理局提交了房产转移登记手续的事实。
4、店铺收款回单、转账凭证及证明若干份，证明原告已向第三人瑞安水产城付清购房款以及代缴税费款的事实。
5、电、水、物业收费通知单及证明若干份，证明原告已占用涉案房屋至今的事实。
6、执行裁定书一份，证明原告提出执行异议被驳回的事实。
7、转账凭证、分户明细对账单、电、水、物业收费通知单及代扣清单、物业费收款收据若干份，证明水、电费支付情况及物业管理费支付情况。
8、开户银行证明一份，证明101001734016290账户的户名陈如钗与陈瑞钗系同一人，其公民身份证号为××的事实。
9、瑞国用（2009）第××号国有土地使用证一本，证明第三人已将涉案房屋的国有土地使用证交付给原告的事实。
10、2012年7月18日的瑞安水产城经营户入场协议书、瑞安水城城消防安全责任书、经营食品质量管理责任书、瑞安水产城营业房租赁协议书各一份，证明原告占有使用签订合同的事实。
11、2006年6月29日的第01570846号和第01570859号收据、2009年6月29日第1512927号收据、2007年6月30日第0264219号收据、2011年9月21日第0549943号收据各一份，证明原告于2006年起向第三人租用了涉案房屋的事实。
12、瑞安市人民政府文件、瑞安市地方税务局责令限期改正通知书、第三人企业登记情况，证明瑞安水产城有限公司企业名称变更为瑞安水产城股份有限公司和纳入企业改制范围，以及欠税而导致原告不能办理房产转移过户手续的事实。
13、结婚证、户口簿各一份，证明原告与王进顺系夫妻关系，原告陈瑞钗提起诉讼主体适格的事实。
被告杨立丰辩称：原告提供的证据不足以证明其已付清购房款以及占有涉案房产的事实，且原告未能缴纳税费以致无法办理过户手续，过错在于原告。同时，也无法证明购房合同是在法院查封之前签订的事实，故应驳回原告的诉讼请求。
被告杨立丰未在举证期限内向本院提供证据。
第三人瑞安水产城辩称：原告诉称属实。第三人瑞安水产城对涉案房屋的买卖无异议，因诸多原因导致原告至今未能涉案房产过户变更登记手续。
第三人瑞安水产城亦未在举证期限内向本院提供证据。
审理中，本院依法对原告提供的上述证据，经三方当事人当庭质证，本院审查后作如下认证：
1、被告杨立丰对原告提供的证据1、2的三性持有异议，认为不能确认买卖合同签订的真实时间，合同约定的转让款与原告支付价款不符，股东会决议书上也未明确购房者。因此，无法证实真实的房屋买卖关系。证据3《房产登记收件收据》没有房管部门的盖章，其真实性无法确认；证据4店铺收款回单、转账凭证的真实性无法确认，不排除原告与第三人瑞安水产城串通的可能，且部分汇款人也不是原告，转账凭证与本案无关联，2015年6月30日的证明不能排除是在法院查封之后出具。第三人对原告陈瑞钗提交的证据1、2、3、4均无异议。庭审中，原告申请证人潘某和出庭作证。证人潘某和称：其系原告亲戚，受原告之托于2013年4月12日、2013年5月9日通过银行汇给第三�瑞安水产城的出纳林国芳10万元、55万元的事实。被告杨立丰则认为原告与证人潘某和之间关系密切，不予采信。原告及第三人对证人潘某和证言无异议。本院认为，原告提供的证据1、2瑞安水产城营业房买卖合同、补充协议和证据3、4房产登记收件收据、店铺收款回单、转账凭证及证明，结合证人潘某和的证言，均与本案有联，可以作为本案认定事实的依据，故本院对原告证据1、2、3、4以及证人潘某和均予以确认。
2、被告杨立丰对原告提供的证据5的真实性无法确认，不排除原告与第三人瑞安水产城串通的可能。对证据6、9、13无异议；证据7、8、10、11、12不予质证，并请法庭核实。第三人瑞安水产城对原告提供的证据5-13均无异议。本院认为，原告提供证据5-13，符合证据三性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确定。虽被告杨立丰对原告陈瑞钗提供的部分证据持有异议，但其未能在本院指定的举证期限内提交证据予以反驳，本院不予采纳。
经本院审理认定：坐落瑞安市经济开发区水产城2××号营业房［证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号，建筑面积53.38平方米，土地使用权证号：瑞国用（2009）第××号］登记在第三人瑞安水产城名下，并由原告陈瑞钗于2006年起向第三人承租使用该房。2013年4月，原告陈瑞钗与第三人瑞安水产城口头约定，由第三人将2××号房屋以房价1219000元出售给原告。尔后，原告分别于2013年4月12日、5月9日通过其亲戚潘某和银行转账支付第三人10万元、55万元，于2013年4月22日、6月5日通过其本人银行转账给第三人20元、23万元。上述四笔汇款合计108万元，并由第三人瑞安水产城于2013年6月5日出具一份“兹有购房户陈瑞钗所购瑞安水产城店铺2××号已收房款计人民币壹佰零捌万元整”的店铺收款回单给原告收执。同年6月7日，原告陈瑞钗（作为乙方）与第三人瑞安水产城（作为甲方）签订了一份《瑞安水产城营业房买卖合同》，约定：甲方将坐落瑞安经济开发区水产城2××号营业房一间（建筑面积为53.38平方米）转让给乙方，转让价格为1219000元，房款支付方式为签订本协议两天内付清转让款。甲方于2013年7月5日向乙方移交标的物，并协助乙方到有关部门办理房地产过户手续。当日，双方又签订了一份《补充协议》。主要约定：办理过户手续前，乙方应当支付甲方代缴的印花税、契税、产权登记费、地产交易费等费用金额为44600元。尔后，第三人瑞安水产城将该房屋产权证、国有土地使用证一并交付原告，该涉案房屋亦一直由原告占有使用。2013年6月9日，原告向瑞安市房产登记中心提交了该房产转移登记申请，该登记中心并出具一份编号为201301037831房产登记收件收据给原告收执。2014年12月3日，原告陈瑞钗通过银行转账给第三人183600元作为2××号店铺购房尾款及代缴的相关税费。
另认定：本院审理的杨立丰与郑安静、郑仁爱、郑岳云、瑞安水产城民间借贷纠纷一案，于2015年2月26日作出（2014）温鹿商初字第4937号民事判决书，判决：郑安静偿付杨立丰借款994万元及利息；郑仁爱、郑岳云、瑞安水产城对上述债务承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，杨立丰向本院申请执行。由于郑安静、郑仁爱、郑岳云、瑞安水产城未能履行法律文书确定付款义务，杨立丰向本院申请强制执行。本院分别于2015年5月28日、2015年6月9日作出了（2015）温鹿执民字第1954号执行裁定书、协助执行通知书，并于2015年6月12日向瑞安市住房和城乡规划建设局送达了执行裁定书（裁定书载明自送达之日起生效）、协助执行通知书�查封了登记在被执行人瑞安水产城名下的坐落瑞安市经济开发区水产城2××号房产。原告知晓后，即向本院提出案外人执行异议申请，本院于2015年7月31日作出（2015）温鹿执异字第99号执行裁定书，驳回案外人陈瑞钗的执行异议，原告陈瑞钗不服该裁定，于2015年8月20日向本院提起案外人执行异议之诉。
再认定：瑞安水产城有限公司于1999年9月1日成立，2013年11月6日经温州市工商行政管理局批准企业名称变更为瑞安水产城股份有限公司。因欠税，瑞安市地方税务局于2013年10月28日向第三人瑞安水产城发出瑞地税限改（2013）020号责令限期改正通知书，责令其于2013年11月5日前缴纳尚欠的企业所得税5959435.60元。2014年7月21日，该局再次向第三人瑞安水产城发出瑞地税源责改（2014）250号责令限期改正通知书，责令第三人瑞安水产城于2014年7月28日前缴纳申报欠税款619641.76元。瑞安市人民政府办公室于2014年1月16日公布瑞政办（2014）2号《关于公布上2013年度股份制改造企业名单的通知》，第三人瑞安水产城纳入企业改制范围。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告陈瑞钗对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院�析如下：一、原告陈瑞钗于2013年6月7日与第三人瑞安水产城签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。同时，该合同签订的时间早于房产被查封的时间（2015年6月12日）。二、从原告提供的2014年度、2015年度的水电及物业费缴纳情况均可能反映原告使用涉案2××号店铺的事实。可见，原告已占有涉案房产，且占有的时间早于查封的时间。三、原告已支付第三人购房款1219000元。四、原告未办理过户登记是否存在过错问题。因原告于2013年6月9日已向瑞安市房管登记部门申请办理涉案房产转移登记手续，并由房管登记部门出具一份编号为201301037831房产登记收件收据给原告收执。结合第三人瑞安水产城存在企业名称变更、欠税等因素，现有证据不足以证明原告陈瑞钗对未办理过户登记存在�错。综上，原告对涉案的2××号店铺享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。另，解除查封系针对执行行为提出的异议，并非执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执�诉争坐落于瑞安市经济开发区水产城2××号房产［证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号，建筑面积53.38平方米，土地使用权证号：瑞国用（2009）第××号］。
二、驳回原告陈瑞钗的其他诉讼请求。
案件受理费15771元，由被告杨立丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 夏晓峰
人民陪审员 朱汉阳
人民陪审员 郑黎萍
二〇一六年四月五日
书 记 员 陈 婵