上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第450号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人姚莹莹。
委托代理人贾忱。
被告陈军。
原告上海中原物业顾问有限公司诉被告陈军居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人姚莹莹，被告陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2013年5月17日，经原告居间，被告与案外人就被告购买上海市宝山区淞塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。依照法律规定及协议约定，原告已居间成功，但被告拒付佣金，故起诉要求被告支付佣金人民币24，400元及违约金（自2013年5月18日起至被告实际支付日止，按照拖欠佣金总额的日万分之五计算）。
被告陈军辩称，被告通过原告介绍，看中了系争房屋，很想购买。被告要原告第一次约房东过来就签订了居间协议和买卖合同，当时被告希望尽快交易，提出要2个月内将系争房屋产权过户至被告名下。为了表示诚意，被告当时就拿出5万元意向金，原告也答应被告说没问题。合同签订后，被告为了履行合同，积极准备，期间一直催促原告签订正式的买卖合同，但原告一直不给明确的答复。后来原告业务员称不能按照约定的时间交易，让被告直接与房东联系，房东告知被告，该房屋的银行贷款有点问题，让被告直接与银行的工作人员联系。银行工作人员告知被告，系争房屋有问题，不能交易，让被告不要购买该房屋。后来被告才知道房东是做钢材生意，房东现在已资不抵债，无法还清银行贷款，房屋很难买卖。过了合同约定的签约期限之后，被告要原告联系房东协商此事，6月7日，双方到原告处，原告业务员帮忙协调，当时被告提出要房东赔偿损失，原告业务员也称只要上下家谈好，中介这里就结束了，原告当时并未提出还要支付中介费。原告应该向房东索要中介费，交易不成是房东违约所致。因为系争房屋上有抵押，被告将5万元定金支付给原告后，原告根本没有将定金交给房东。解约协议签好以后，是原告将定金退还给被告的。本案中房屋买卖合同并未签订，原告不应当收取中介费。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月17日，原告（丙方、居间方）、被告（乙方、买受方）及案外人（甲方、出卖方）签订了《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买上海市宝山区淞塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为244万元。乙方为表达对该房地产购买之诚意，向丙方支付意向金5万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定房屋总价的1%向丙方支付佣金。当日，被告（乙方、买受方）及案外人（甲方、出卖方）又签订了《房屋买卖合同》，其中对系争房屋交易价格、房款支付、正式签约期限、交房及尾款等条款作出约定。同日，被告（甲方、佣金支付人）还与原告（乙方、佣金收受人）签署《佣金确认书》，被告确认在房屋买卖合同成立时支付佣金24，400元。该确认书第3条约定：甲方应按时向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天万分之五计算）。后被告与案外人未某系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。2013年6月7日，被告（乙方、买受方）与案外人（甲方、出卖方）签署《解约协议》，主要约定：2013年5月17日，买卖双方在原告居间介绍下就系争房屋签订了居间协议及房屋买卖合同，且甲方已经收受乙方支付的定金5万元。经双方协商，甲乙双方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》；甲方应当于解约协议签订后5日内，返还乙方已支付的定金5万元；待上述事项履行完毕后，双方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。2013年6月17日，被告收到通过网上银行转账的房款5万元。
审理中，被告提供银行明细清单和录音光盘等证据，证明在6月7日当天，被告和房东在原告处协商，房东当场和银行工作人员通电话，证明系争房屋有问题，不能交易，房东要与被告解约。当时被告提出要房东赔偿损失。当时原告的工作人员也在在场协调，并表示只要双方谈好，就可以了，中介这里无所谓。6月17日，被告收到了原告退还的5万元定金，原告将钱款还给被告，说明此事已无纠纷，已经结束，如果被告需要支付中介费，原告完全可以从该笔定金中扣除。原告表示，银行明细只能证明6月17日这天被告收到了5万元，但具体是何人通过网银转账不明确。即使是原告公司退还给被告的5万元，该笔定金因为是原告代房东保管，买卖双方解除协议，原告也有代房东返还定金的义务，这只是一个代管义务。对于录音，不清楚录音的生成时间，录音中对当事人及涉案物业都没有确认，对录音的真实性不认可。即使录音是涉及系争房屋，也是买卖双方之间的沟通，中介公司的工作人员从未在录音中说到不收取相应佣金。原告为证明房东已经收到了定金，提供收款收据一份，证明房东在2013年5月17日已经收到了被告购买系争房屋的定金5万元，房东也出具了相应的收据。另外，原告还提供上海市房地产登记簿，证明在签约当日，原告调取了系争房屋的登记信息，将系争房屋上有抵押的情况明确告知了被告，被告也签字确认。被告认为收款收据是事后补的，签约当日，被告将定金支付给了原告，至于原告是否转交给房东，被告不清楚，被告认为原告没有转交。6月7日买卖双方协商好以后，是原告将定金通过网银转账支付给被告的。另外，签约当日原告确实告知被告系争房屋上有抵押。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、上海市房地产登记簿、被告提供的《解约协议》、银行明细清单、录音光盘，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中的居间条款及《佣金确认书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。被告与案外人签订的《房屋买卖合同》对买卖标的、房价、房款支付方式等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本要件，买卖合同已成立，故原告已履行居间义务，原告要求被告支付佣金，并无不当，本院可予准许。被告认为，因为房东违约，致使双方无法交易，被告和房东也在原告处签署了解约协议，并且原告也将被告支付的定金5万元归还给了被告，说明此事已无争议，原告不应再收取佣金。根据原被告提供的证据材料，被告支付的定金已经由房东签收，说明该笔定金已经支付给了房东，在被告与房东解约后，解约协议已经明确房东将定金5万元退还给被告，即使定金最终是原告归还给了被告，也只能说明是原告代房东将定金退还给被告。被告提供的解约协议和录音光盘中，原告的业务员从未表明此次交易不再收取佣金，在签署解约协议时，原告业务员未向被告收取佣金，不代表原告已经放弃向被告收取佣金的权利。故对于被告的意见，本院不予采信。鉴于居间服务的内容还有签订《上海市房地产买卖合同》、办理产权过户手续等，原告尚未向被告提供后续服务，因本案交易未成并非被告原因所致，结合本案的客观情况，故本院对被告应付佣金金额及违约金酌情调整至8，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告陈军于本判决生效之日起十日内，向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金及违约金8，000元；
二、原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为205元，由原告中原物业顾问有限公司负担180元，被告陈军负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年四月二十一日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。