北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7660号
上诉人（原审被告）程永辉，男，1968年6月10日出生。
被上诉人（原审原告）闫长贵，男，1966年3月13日出生。
被上诉人（原审被告）北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号。
法定代表人马云虎，该公司总经理。
委托代理人焦金娜，女，1986年9月1日出生。
委托代理人刘进仓，男，1971年8月16日出生。
上诉人程永辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人程永辉，被上诉人闫长贵，被上诉人北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称大龙公司）的委托代理人焦金娜、刘进仓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2016年4月，闫长贵诉至原审法院称,2001年3月30日，闫长贵从大龙公司处购买北京市××室房屋（以下简称涉诉房屋）一套，闫长贵支付购房款130000元。涉诉房屋原系大龙公司出售给本单位职工即程永辉的房屋。涉诉房屋产权登记在程永辉名下。就涉诉房屋的《房屋所有权证》的登记过户问题，双方未能达成一致意见，为维护闫长贵的合法权益，故诉至法院，要求大龙公司协助将涉诉房屋产权登记过户至闫长贵名下，程永辉予以配合。
大龙公司在原审法院辩称：就涉诉房屋买卖事宜直接进行洽商的双方当事人是闫长贵与程永辉，闫长贵购置涉诉房屋的交易价格是由闫长贵与程永辉直接协商确定的，因此，就涉诉房屋在2001年建立房屋买卖合同关系的实际是闫长贵与程永辉，程永辉是涉诉房屋的实际出售方，闫长贵是涉诉房屋的购买方。大龙公司只是当时配合闫长贵、程永辉协助办理了开具售房发票等书面手续。目前，涉诉房屋登记在程永辉名下。因此，协助配合闫长贵办理涉诉房屋产权登记过户手续的义务人应当是程永辉。大龙公司不同意闫长贵对大龙公司提出的诉讼请求。
程永辉在原审法院辩称：涉诉房屋是闫长贵经人介绍后与程永辉直接协商确定的交易价格，程永辉使用闫长贵支付的购房款130000元从大龙公司另行购置了住房。当年，大龙公司很多职工都采取与本案类似的方式置换房屋，应当由闫长贵自行持大龙公司开具的购房票据等手续到房屋管理部门办理涉诉房屋的登记过户事宜。由于闫长贵长期未能将涉诉房屋登记过户至其本人名下，造成涉诉房屋登记在程永辉名下。在2014年，程永辉需要另行购置住房,办理购置资格审核手续时发现涉诉房屋仍然登记在程永辉名下，造成程永辉在2014年度的购房计划未能落实，目前房屋价格明显上升，由此给程永辉造成巨大损失。对此，闫长贵负有过错，程永辉将另案起诉索赔因此造成的损失。程永辉不同意闫长贵的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：
涉诉房屋登记在程永辉名下，自2001年以来由闫长贵占有使用。
法院依职权调取了涉诉房屋交易档案，档案材料包括：（1）所有权人登记为程永辉的《北京市房屋登记表》；（2）签订日期为2000年9月15日的卖方为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司、买方为程永辉的《单位出售公有住宅楼房合同书》；（3）编号为0084018购房人姓名为程永辉、标的房屋为西辛北区甲2号楼5单元202室、开票时间载为1998年1月12日、购置金额为85767.02元的发票；（4）落款日期为1998年1月12日、购房人显示为程永辉、楼号为××室、总购置金额为85767.02元的《售房登记表》。
闫长贵提交如下证据材料用于证实其购房价格与购房时间：（1）开票日期为2001年3月30日、注明购置房屋门牌号码为××室、购置总价格为130000元、加盖有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司财务专用章的发票一张。（2）落款日期为2001年3月30日并加盖有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司财务专用章的《售房登记表》。
涉诉房屋在出售给闫长贵之前，系由大龙公司出售给程永辉。双方当事人对于法院依职权调取的前述涉诉房屋交易档案之真实性没有异议。涉诉房屋登记在程永辉名下的《房屋所有权证》原件由闫长贵实际持有；在闫长贵支付购房款130000元后，涉诉房屋已由闫长贵实际占有使用多年。庭审中，程永辉、大龙公司确认闫长贵购置涉诉房屋的购房款130000元与程永辉从大龙公司购房支付的购房款85767.02元之间的差价实际归程永辉所有。
庭审中，就涉诉房屋的交易过程，双方当事人一致确认如下事实：（1）闫长贵通过中间人联系程永辉并由程永辉与闫长贵协商确定涉诉房屋的交易价格为130000元。（2）大龙公司对于闫长贵、程永辉之间协商确定房屋买卖的交易对象、交易价格的交易过程并未实际参与。（3）闫长贵将其与程永辉协商确定的房屋交易价格130000元在程永辉在场的情况下直接交付给大龙公司的财务人员，并将前述款项实际作为程永辉再次从大龙公司购房的购房款。（4）闫长贵在交付购房款130000元后实际持有登记在程永辉名下的房屋产权证原件。（5）闫长贵持有的购置涉诉房屋的发票和合同、售房登记表等均系以大龙公司作为房屋出售人出具。（6）闫长贵与程永辉之间虽然实际协商确定涉诉房屋的买卖事宜和交易价格，但闫长贵与程永辉之间没有签订书面的房屋买卖合同。
闫长贵在其民事起诉状中原将程永辉列为第三人，经过庭审质证，法院根据双方当庭一致确认的事实作出如下庭审总结：涉诉房屋的实际出售人应该认定为程永辉，其理由在于与闫长贵洽商房屋出售事宜和价格的人是程永辉，并且闫长贵支付的购房款130000元虽然直接交至大龙公司的财务人员，但实际上是作为程永辉另行从大龙公司购置房屋的购房款使用。庭审中，各方当事人对法院作出的前述庭审总结没有异议。据此，法院依职权变更程永辉的诉讼地位为本案被告。
原审法院认定上述事实的证据有双方当事人陈述、涉诉房屋交易档案等在案为证，可作为认定案件事实之依据。
原审法院认为：
根据《中华人民共和国合同法》第十三条之规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中，从涉诉房屋出售给闫长贵的交易过程来看，就涉诉房屋成立房屋买卖合同关系的当事人应当认定为闫长贵与程永辉。虽然大龙公司在闫长贵与程永辉就涉诉房屋交易事宜达成一致意见后直接以自己作为出售人向闫长贵出具发票和《售房登记表》，但前述以大龙公司作为房屋出售方的发票和《售房登记表》与涉诉房屋真实的交易过程并不相符，闫长贵据此要求大龙公司配合其办理涉诉房屋的产权登记过户手续，没有事实依据，法院不予支持。程永辉实际参与涉诉房屋出售给闫长贵的合同洽商过程，并实际享有闫长贵支付的涉诉房屋购房款130000元与程永辉原购房款85767.02元之间的房屋升值利益，据此，应当认定程永辉为实际的涉诉房屋出售方。闫长贵与程永辉之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但在涉诉房屋已经交付给闫长贵实际占用使用多年的情况下，闫长贵、程永辉之间就涉诉房屋建立的房屋买卖合同关系显然成立，双方之间的房屋买卖合同关系并且不违法强制性法律规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据众所周知的生活常识和房屋交易惯例，在房屋买卖合同关系中，房屋出售人协助、配合房屋购买人办理交易标的房屋的产权登记过户手续，将房屋产权登记过户至房屋购买人名下，是房屋出售人的合同义务范围。据此，闫长贵要求程永辉配合将涉诉房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条之规定，判决如下：一、程永辉配合闫长贵将登记在程永辉名下的坐落于北京市××室房屋产权登记过户至闫长贵名下。二、驳回闫长贵的其它诉讼请求。
程永辉不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回闫长贵的一审诉讼请求。上诉理由：原审法院认定事实错误，闫长贵迟迟不履行过户义务，给上诉人造成严重经济损失，已构成严重违约，理应解除上诉人与被上诉人事实上的房屋买卖关系，将涉诉房屋返还上诉人；原审法院法律程序错误，上诉人当庭向法官提起反诉，要求闫长贵予以赔偿并解除合同，但原审法官以诉求不一致为由予以拒绝。
闫长贵辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
大龙公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，闫长贵与程永辉虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间的事实房屋买卖合同关系成立且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益和他人的合法权益，故而合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。闫长贵已履行支付全部房款的义务并实际占有使用房屋多年，程永辉应当履行协助、配合闫长贵办理房屋产权过户登记的义务。程永辉持闫长贵迟延履行过户义务给其造成经济损失之理由拒绝履行上述义务，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。程永辉上诉主张其在原审法院曾提起反诉但被原审法院拒绝，经查程永辉未向原审法院提交过书面反诉状或口头提起反诉，故对其该主张本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。程永辉的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1450元，由闫长贵负担725元（已交纳），由程永辉负担725元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费1450元，由程永辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 周 易
代理审判员 楚 静
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 刘旭萌