天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第1512号
原告天津月坛现代商业集团有限公司，住所地天津市津南区。
法定代表人李彦生，董事长。
委托代理人李志强，该公司法务人员。
委托代理人安好，天津长丰律师事务所律师。
被告天津市公用公房经营管理处，住所地天津市和平区。
法定代表人孙斌，处长。
委托代理人曹茜，该处管修科副科长。
委托代理人梁刚，天津泰达律师事务所律师。
被告天津市公安局特警总队，住所地天津市。
法定代表人李恩发，总队长。
委托代理人温璐璐，该队副调研员。
被告天津市公安局，住所地天津市和平区。
法定代表人赵飞，局长。
委托代理人杨声晟，该局法制办公室干部。
委托代理人王海燕，该局人口管理办公室干部。
原告天津月坛现代商业集团有限公司与被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队、被告天津市公安局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津月坛现代商业集团有限公司的委托代理人李志强、安好，被告天津市公用公房经营管理处的委托代理人曹茜、梁刚，被告天津市公安局特警总队的委托代理人温璐璐，被告天津市公安局的委托代理人杨声晟、王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津月坛现代商业集团有限公司诉称，原告与被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队于2010年7月29日签订《协议书》，约定由原告购买位于河西区屋，该房屋由被告天津市公安局特警总队承租使用，被告天津市公用公房经营管理处经营管理，房屋补偿价款4200万元，原告向被告天津市公安局特警总队支付使用权转让费126万元，且被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队应配合原告办理房屋产权转移手续。后原告与被告天津市公用公房经营管理处于2010年8月23日签订了《产权交易合同》，产权转让的价格为4200万元，原告已经按照合同约定先行支付3000万元，余款1200万元于签约后20个工作日内打入被告天津市公用公房经营管理处的指定账户，履行付款义务。天津产权交易中心于2010年9月6日作出《产权交易鉴证书》，确认原告与被告天津市公用公房经营管理处的产权转让交易行为符合法定程序。原告于2010年8月4日向被告天津市公用公房经营管理处支付人民币3000万元，8月30日向被告天津市公用公房经营管理处支付使用权转让费126万元，2013年2月7日向被告天津市公用公房经营管理处付款200万元，2013年4月28日向被告天津市公用公房经营管理处一次性将余款1000万元付清。由于被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队未认真履行《协议书》及《产权交易合同》，未配合办理该房屋的《房地产权证》，致使原告一直未取得该房屋的《房地产权证》。目前由于市政府的统一规划，河西区屋在河西区八大里地区旧城区征收改建的范围内，原告与八大里改造重点工程指挥部达成意向，双方同意以货币补偿的方式实施征收，但由于该房屋的产权证书尚未办理，被告天津市公用公房经营管理处亦拒绝配合原告办理相关拆迁补偿手续，因此原告未获得产权补偿款，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队不履行配合办理房屋的《房地产权证》，给原告带来巨大的经济损失，严重损害了原告的利益。故起诉请求：1、判令被告天津市公用公房经营管理处、天津市公安局特警总队继续履行《协议书》及《产权交易合同》，配合原告办理河西区屋产权登记手续；2、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、2010年7月29日原告与特警总队、公房管理处签订的《协议书》，证明原告对涉诉房产具有物权；2、2010年8月23日原告与公房管理处签订的《产权交易合同》，证明原告对涉诉房产具有物权；3、《产权交易鉴证书》，证明原告对涉诉房产的交易行为合法有效；4、银行转账证明，证明原告已经实际交付房屋价款；5、河西区尖山八大里旧城区改建房屋征收工作指挥部与原告向被告发出的函，证明涉诉房屋属于八大里拆迁征收范围；6、天津市河西区房管局出具的情况说明，证明目的同证据5；7、河西区地铁5、6号线及尖山八大里改造重点工程指挥部出具的情况说明，证明目的同证据5；8、【2011】1137号市国土房管局关于协助办理泰山路1号房产转移的函，证明市国土房管局和国资委均批准了转让，市国土房管局就此致函国资委，无需再行挂牌；9、【2009】795号函，证明诉争房的转让经由房屋经营管理人、房屋使用人提出，市国土房管局批准，转让行为合法有效；10、2011年3月4日情况专报，证明转让过程中由于土地性质形成的障碍，已经政府协调予以解决，对解决方案本案各方均认可，不影响合同履行，更不影响合同效力；11、2011年8月15日情况专报，证明目的同证据10；12、房地产权证，证明本案诉争房屋性质属于国有直管产。
被告天津市公用公房经营管理处辩称，我处不应成为本案被告，不应承担任何责任。诉争房屋权利人系天津市政府，系国有直管产，属于公产房屋，由特警总队承租使用，我处经营管理。我处根据天津市公安局2009年4月7日作出的《关于有偿出让河西区产的函》及天津市国土资源和房屋管理局2009年8月14日做出的《关于有偿出让河西区产的复函》和相关规定，与特警总队及原告签订了协议书，将诉争房屋转让给原告。将售房款和我处应收取的产权补偿费合计4200万元全部用于特警总队新营地建设。原告支付了4200万元，该款进入了我处与特警总队共管账户，并用于特警总队新营地建设，在办理过户时，由于诉争房屋被纳入拆迁范围，无法办理产权证。特警总队也没有提供过户手续相关要件，致使诉争房屋手续要件不齐全，无法办理相关手续。诉争房屋相关手续事宜我处和天津市国土资源和房屋管理局多次与特警总队和原告进行沟通，但没有结果。综上，我处作为经营管理单位，尽到了应尽的职责，履行了合同约定的配合义务，不应成为被告，更不应承担责任。
被告天津市公用公房经营管理处为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、关于有偿出让泰山路1号房产的函，证明市公安局拟将泰山路1号房产有偿出让给原告，价款4200万元用于特警总队新营地建设，请求天津市国土房管局同意；2、关于有偿出让泰山路1号房产的复函，证明（1）市国土房管局产权交易鉴证后，将诉争房按4200万元的价格转让给原告；（2）房屋购买人需要交纳3%的使用权转让费，再交纳20%的产权补偿费；（3）我处和市公安局设立共管账户，将售房款、产权补偿费一并纳入此账户，全部用于特警总队新营地建设及产权登记；3、关于印发天津市直管公有房产资产管理办法的通知及补充规定的通知，证明（1）市国土房管局负责直管公有房产的直管管理，我处负责公产房的经营管理；（2）直管公有房产非住宅房屋转让收入用于直管公有住房的重置、更新改造及转换经营机制、人员安置；（3）直管公有非住宅房屋出售，房屋所有权与使用权价值分配比例为2:8；（4）出售、调换直管公有非住宅房屋的，我处需要按照规定提交文件申请报批；4、天津市房地产权证，证明涉案房地产权利人为市政府，所在土地权属性质为国有，用途为机关团体用地，是国有直管产；5、协议书、产权交易鉴证书，证明涉案房产由天津市公用公房经营管理处经营管理，由特警总队承租使用，根据关于有偿出让泰山路1号房产的复函内容，将涉案房产以4200万元的价格转让给原告，款项支付到共管账户，除预留新营地换证费用外，其余款项只能用于建设新营地，特警总队保证此房屋使用权过户至原告名下所需的全部资料、文件，并配合原告办理过户手续，原告应配合特警总队、我处办理过户手续并承担过户费用，我处与特警总队、原告共同配合，办理房地产权转移手续，涉案房地产转让经过天津产权交易鉴证；6、天津市公用公房管理程序，证明根据该程序第六条第四、五项的规定，需要转让方提供公用公房使用权转让申请书及直管公有非住宅房屋出售申请书等要件，才能办理转让过户手续；7、第【2013】772、【2014】993号市国土房管局关于请贵局协助办理泰山路1号房产转让手续的函，证明因特警总队未提供转让过户的相关要件，故此事多次做协调、沟通工作；8、特警总队领走款项的相关凭证，证明原告支付的款项进入共管账户并用于新营地建设。
被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队辩称，一、涉案房地产权转让时未依法报经有批准权的人民政府审批。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，应当报有批准权的人民政府审批。本案涉诉土地使用权转让未经政府审批。原告依据《国有土地使用权使用和转让办法》、《国有资产管理办法》的规定，该规定法律效力低于《城市房地产管理法》，市国土房管局的审批不符合法律规定。根据2011年1月31日，市国土房管局和市规划局的情况专报，原告系自然人独资企业，不能使用机关团体用地。市国土房管局第125期专报建议由城投集团对该宗地进行收购整理，对原告已发生的费用在收购整理中给予补偿，但原告并不同意该方案，后经协调拟将涉诉房产登记至津南区市场建设服务中心，由该中心保证新规划实施。但我队在协助办理时，国资委表示更换受让人而不进场挂牌不符合法律规定，拒绝办理，并拒不复函。二、涉案房地产权转让时未经规划部门审批，且涉诉土地也没有进行土地变更登记手续。三、涉诉房地产依法不允许转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，涉案土地使用者为机关法人，不在可转让范围之内。四、国有资产未经批准不得随意转让，根据《事业单位国有资产管理暂行办法》，涉诉资产未经财政部门审核，应属无效行为。故涉案土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。故原告的诉讼理由不能成立，2010年7月29日特警总队、公房管理处与原告签订的合同应属无效，原告诉请应予驳回。
被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、天津市房地产权证，证明诉争房系国有财产，属于划拨用地；2、市规划局、市国土房管局关于市公安局特警总队土地使用权变更有关情况的报告，证明市规划局、市国土房管局称原告不能使用机关团体用地，无法办理国有建设用地使用权有偿使用手续；3、市国土房管局关于特警总队土地使用权变更有关协调情况的报告，证明同意由城投集团对该宗地进行收购整理，对原告发生的费用给付补偿；4、市国土房管局关于河西区房地产交易有关情况的报告，证明原告不同意由城投收购，最终协商将诉争房变更登记到津南区市场建设服务中心；5、关于协助办理泰山路1号房产转移的函，证明市国土房管局最后的意见为将该房产变更登记至津南区市场建设服务中心；6、城乡规划法，第38条该涉案房产涉及国有土地使用权，应经主管部门审核，第39条规划条件未纳入出让合同的，合同无效；7、城市房地产管理法，第40条该划拨地转让应经政府批准；8、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，该房地产不符合经土地管理部门和房产管理部门批准可以转让的划拨土地使用权；9、土地管理法第12条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，本案涉及的土地没有进行土地变更登记；10、事业单位国有资产管理暂行办法第25、26条，国有资产转让需要报财政部门审批；11、最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第11条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，转让合同无效。
原告针对被告天津市公用公房经营管理处提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议，明确说明市公安局主动提出要求转让涉案房产，是有偿出让；对证据2、4无异议；对证据3，根据直管公房资产管理办法第8条，本案诉争房已经履行了审批程序，转让过程依法审批合法有效；对证据5无异议，原告已经履行了协议义务，1200万元为提前履行；对证据6无异议，据此内容和附表可以看出本案项目国有非住宅转让已经履行完毕管理机构、国土、国资机构的所有审批手续，只欠缺市公安局的确认印章，从而导致转让、补偿手续无法完成；对证据7无异议，可以看出由于市长批准的转让手续，所涉地块纳入征收，所谓的要求市公安局配合办理转让手续，实际上是配合在申请表上盖章，由原告作为受让人取得补偿；对证据8无异议，显示所有转让款已经被市公安局实际用于新营地建设。
原告针对被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队提交的证据，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但不认可其证明目的，该证载明房屋为国有直管产，根据天津市国有直管产资产管理办法的规定，国有直管产进行产权转让的条件是由公房管理处申请，市国土房管局批准。故本案的房屋转让是按照国有直管产产权转让的有关规定进行的；对证据2、3、4一并说明了市国土房管局和主管副市长针对本案进行了一系列协调并形成结论，即将房产变更到津南区市场建设服务中心下，该结论经房屋所有和管理部门批准并取得副市长同意，并不是市公安局所述不能办理转让手续；证据5公房管理处也作为证据提交，该证据中市国土房管局同意诉争房转让到津南区市场建设服务中心，且不需要再行挂牌，明确了诉争房具备转让条件；证据6—11并不是民事诉讼法概念上的证据，根据天津市土地管理条例，天津市国有土地出让转让条例等规定，明确了市国土房管局是天津市土地划拨转让的有权审批机关，诉争房的出让转让事项经过审批机关批准，作为直管公有房产转让也经审批，转让手续已经完成，根据政府文件显示周边的规划已经落实，涉及的行政审批无任何瑕疵，不存在任何障碍，不是市公安局所称的无效的。
被告天津市公用公房经营管理处针对原告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，我处只是管理房屋，交易过程为配合办理手续，在三方协议三中的（一）、（二）有记载；对证据2的真实性无异议，是基于三方协议签订的；对证据3无异议；对证据4中进入共管账户的款项无异议，至于其他费用我处不知情；对证据5、6无异议，无论是否能够办理产权过户，是基于原告与被告市公安局、被告特警总队对协议的认识不一致，手续继续进行需要他们配合；对证据7无异议；对证据8真实性无异议，这是请示，不是批准，是转让给津南区市场建设服务中心；对证据9的真实性无异议，应该是此函在前，1137号函在后；对证据10、11真实性无异议；对证据12无异议。
被告天津市公用公房经营管理处针对被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队提交的证据，发表如下质证意见：对证据1—5真实性无异议，证明内容由法院认定；对证据6—11请法院认定，不发表意见。
被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队针对原告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1认可真实性，但我局认为是无效的；对证据2、3真实性无异议，应由法院进行认定；对证据4无异议，认可打入共管账户的款项，其他费用不清楚；对证据5、6、7不发表意见；对证据8，专报是认定转让给津南区市场建设服务中心，而不是原告，且市国土房管局无权下达不再进行挂牌交易的决定；对证据9真实性无异议，我局是在不知道不能转让的情况下仍积极履行；对证据10市国土房管局无权决定由原告获得拆迁补偿，对于市长的批复断章取义；证据11中第二页第二点已经载明因土地性质问题无法办理产权证，且专报的意思是转由津南区市场建设服务中心，而非原告；证据12的真实性无异议，应按照国家法律规定执行。
被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队针对被告天津市公用公房经营管理处提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议，市公安局是在不知情的情况下同意与其签订转让合同；对证据2、3、4、5无异议，证据4重申了土地性质，应按其土地性质适用法律；证据5中原告与公房管理处签订的产权鉴证书不发表意见；对证据6、7，在专报中载明房屋所有权无法转移，不认可是要求我局提供法律文书，提供的话已经超出了我局应尽义务，且三方协议是无效的，更没有义务要求我局提出申请；证据8中3200万元我局已经使用，其余1000万元仍在共管账户内。
本院依职权向天津市国土资源和房屋管理局综合业务处负责人调取谈话笔录一份，笔录内容为现在不存在拆迁资金被冻结的情形，关于机关团体用地不能转让给经营性企业的限制，亦不存在禁止性法律规定。
原告与被告天津市公用公房经营管理处对本院调取的证据无异议；被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队认为被谈话人陈述与现行法律规定相悖，被谈话人是代表个人还是市国土房管局不清楚，如果代表单位不能作为证据使用，该笔录形式上不符合证据规则，应由市国土房管局出具盖章的证明文件。
结合双方当事人所提供证据与本案的关联程度及双方的质证意见，本院认证意见如下：
原告提交的证据1、2、3、9、12内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据4中打入共管账户的票据，本院予以采信；证据5、6、7、8、10、11、与本案不具有关联性，本院仅对其真实性予以采信；被告天津市公用公房经营管理处提交的证据1、2、4、5、7、8内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；3、6不属于证据材料，本院仅对其真实性予以采信；被告天津市公安局与被告天津市公安局特警总队提交的证据1内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据2、3、4、5与本案不具有关联性，本院仅对其真实性予以采信；6、7、8、9、10、11不属于证据材料，本院不予采信。
本院依职权向天津市国土资源和房屋管理局综合业务处负责人调取的谈话笔录，本院予以采信。
本院依据双方当事人的陈述以及所依据的证据，认定事实如下：被告天津市公安局特警总队系被告天津市公安局内设机构，机构类型为机关非法人。坐落于天津市河西区泰山路1号房产原系被告天津市公安局特警总队承租用于警队营房，产权人为天津市政府，由被告天津市公用公房经营管理处经营管理。为建设新营地，2009年4月7日，天津市公安局向天津市国土资源和房屋管理局出具津公后基【2009】33号关于有偿出让河西区产的函，函载：为顺利建设天津公安特警总队新营地，天津市公安局拟将泰山路1号房产有偿出让，月坛集团有意收购，拟收购价格4200万元（评估价格3517万元），新营地建设竣工后，天津市公安局将产权全部移交给天津市国土资源和房屋管理局，以保证国有资产增值。2009年8月14日，天津市国土资源和房屋管理局向天津市公安局出具津国土房公函字【2009】795号关于有偿出让河西区产的复函，天津市国土资源和房屋管理局同意天津市公安局经产权交易鉴证后，按4200万元（含售房款和产权补偿费）的价格将诉争房产有偿转让给本案原告。买受人须按照津国土房管【2007】90号、津国土房管【2007】342号文件规定，缴纳房屋评估价格的3%的使用权转让费取得房屋使用权后，再缴纳房屋评估价格20%的产权补偿费。由天津市公用公房经营管理处和天津市公安局设立共管账户，售房款、产权补偿费一并纳入账户，全部用于天津市公安局特警总队新营地的建设及房地产权登记。房屋建成后仍为市公产，由天津市公用公房经营管理处管理，由天津市公安局承租使用。产权转让过程，由本案原告按照有关规定和程序办理手续，承担相关费用。
2010年7月29日，原告（丙方）与被告天津市公用公房经营管理处（甲方）、被告天津市公安局特警总队（乙方）签订《协议书》，协议约定由原告购买位于河西区产，该房产由被告天津市公安局特警总队承租使用，被告天津市公用公房经营管理处经营管理，房屋补偿价款4200万元，原告应向被告天津市公用公房经营管理处支付使用权转让费126万元。自该协议签订生效后2日内，原告应向被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队支付3000万元，存入共管账户。协议生效后两周内，原告应向被告天津市公用公房经营管理处支付使用权转让费126万元。房地产权转移手续办理完毕后，原告应向被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队一次性支付余款1200万元，存入共管账户。被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局特警总队应配合原告办理房地产权转移手续，所需费用由原告承担。协议第三条第（二）项第四点同时约定，被告天津市公安局特警总队保证提供诉争房屋使用权过户至原告名下所需的全部资料、文件，并配合原告办理过户手续。2010年8月23日，原告与被告天津市公用公房经营管理处于签订《产权交易合同》，合同约定，被告天津市公用公房经营管理处将诉争房产以4200万元价格转让给原告，原告已经支付到共管账户的3000万元自动转为转让价款一并结算，余款1200万元于签约后20个工作日内打入被告天津市公用公房经营管理处指定账户。2010年9月6日，天津产权交易中心下发津产权鉴字【2010】第217号产权交易鉴证书，载明被告天津市公用公房经营管理处将诉争房产以协议方式转让给原告符合交易鉴证程序，予以鉴证。
2013年7月19日、2014年8月21日，天津市国土资源和房屋管理局分别以津国土房公函字【2013】772号、津国土房公函字【2013】993号文件向被告天津市公安局出具市国土房管局关于请贵局协助办理泰山路1号房产转让手续的函，敦促被告天津市公安局配合按协议约定办理泰山路1号房产转让的相关手续。
另查，原告于2010年8月4日支付转让款3000万元，于2010年8月30日支付房屋使用权转让费126万元，于2013年2月7日支付转让款200万元，于2013年4月28日支付转让款1000万元，上述款项均已存入共管账户。被告天津市公安局特警总队因建设新营地需要，已支取转让款3200万元，剩余1000万元仍存于共管账户内。因被告天津市公安局特警总队认为机关团体用地不能向经营性单位转让，且不认同被告天津市公用公房经营管理处要求提供的放弃诉争房使用权声明，被告天津市公安局特警总队自2013年4月始，未配合原告办理诉争房转移登记手续。
本院认为，原、被告于2010年7月29日签订的《协议书》系各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告与被告天津市公用公房经营管理处于2010年8月23日签订的《产权交易合同》已经由天津市产权交易中心鉴证，合法有效。原告与三被告应全面履行合同义务。现原告已支付全部合同价款及相关费用，亦同意缴纳土地出让金，已全部履行了合同义务，三被告应配合原告办理房屋所有权转移登记手续。原告该项诉请并无不当，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条及第六十条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起五日内，被告天津市公用公房经营管理处、被告天津市公安局、被告天津市公安局特警总队配合原告天津月坛现代商业集团有限公司办理天津市河西区屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告天津月坛现代商业集团有限公司名下，因办理房屋所有权转移登记手续所产生的税费，由原告天津月坛现代商业集团有限公司承担。
案件受理费80元，由原告天津月坛现代商业集团有限公司自愿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 洪 岩
代理审判员 余 涛
人民陪审员 王宪立
二〇一五年二月十五日
书 记 员 韩 萍
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。