北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第00257号
原告盛梅，女，1967年5月25日出生。
委托代�人赵丹，北京市国韬律师事务所律师。
被告杨志娟，女，1979年5月6日出生。
委托代理人崔欣，北京市盈科律师事务所律师。
原告盛梅诉被告杨志娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛梅的委托代理人赵丹，被告杨志娟的委托代理人崔欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盛梅诉称：2009年12月9日，原告通过中介公司与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买本市东城区×街×园×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋），面积52.45平方米，价款155万元。原告前期支付房款108万元，被告向原告交付了房屋。由于该房系被告自案外人张×1处购得，原、被告签订上述合同时，被告并未取得房屋所有权证，故原告一直等待被告与张×1办理房屋过户手续后，再与其办理房屋过户手续。2011年5月4日，案外人张×2未经原告同意擅自换锁进入涉诉房屋，原告此时方得知经被告积极促成，张×1已于2011年1月25日将涉诉房屋出售给张×2，张×2已取得涉诉房屋的所有权证。被告与张×1亦于2011年1月26日协商解除了双方签订的房屋买卖合同。之后，原告又得知被告曾于2010年8月12日新购买一套商品房，并办理了房屋过户手续。根据2010年4月出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中“自该通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定，被告在2010年8月12日的购房行为，导致其丧失了取得涉诉房屋所有权的资格。原告认为，被告的行为致使原告的合同目的无法实现，给原告造成极大的经济损失，应予赔偿。张×2曾于2012年向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求原告支付房屋占用费，法院经审理后作出（2012）东民初字第08251号民事判决书，判决原告向张×2支付房屋占用费79066元，并承担该案诉讼费888.3元。该判决现已生效。原告现起诉要求被告赔偿原告经济损失1259154.3元（包括房屋差价损失1179200元及（2012）东民初字第08251号民事判决书中判决原告向张×2支付的房屋占用费79066元、案件受理费888.3元）。诉讼费及鉴定费由被告承担。
被告杨志娟辩称：1、被告曾于2011年向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求解除与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，原告返还涉诉房屋。北京市东城区人民法院于2012年9月19日出具（2012）东民初字第00399号民事调解书，双方自愿达成如下协议：解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；盛梅向杨志娟返还涉诉房屋；杨志娟向盛梅返还已付房款1080000元。根据该民事调解书，双方之间的合同纠纷已经解决；2、原、被告之间的合同不能履行是国家政策和张×1的行为导致被告不能取得涉诉房屋的所有权，被告在合同履行的过程中不存在任何违约行为。且原、被告之间不再存在合同关系，被告不应赔偿原告的任何损失；3、被告在与张×1解除合同前，即与原告协商解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，但原告不同意。被告在与张×1解除合同后，多次通知原告解除《北京市存量房屋买卖合同》，并妥善解决后续事宜，但原告均置之不理；4、被告是因国家政策的原因无法购买涉诉房屋，属于情事变更，被告不应承担赔偿责任；5、原、被告在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，涉诉房屋尚未办理所有权证，原告购买未取得所有权证的房屋违反了国家相关法律法规的禁止性规定，原告应承担履行不能的法律后果，原告要求被告赔偿损失没有法律和合同依据；6、国家政策的出台亦给被告造成了重大经济损失，且被告并未促成张×1与张×2签订房屋买卖合同；7、被告于2010年8月12日的购房行为是我国物权法、合同法赋予被告的一项基本权利，被告并未主动丧失取得涉诉房屋的购房资格；8、原告不具备在北京市购房的资格，无权要求被告进行赔偿；9、原告主张的房屋占用费79066元、案件受理费888.3元尚未发生，无权要求被告进行赔偿。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，于2009年12月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于本市×号×区×号楼×层×单元×号房屋（即为涉诉房屋，建筑面积52.45平方米）出售给原告。该房屋目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间2010年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证后，�、被告就该房屋办理房屋权属转移登记。房屋成交价格为155万元。原告向被告支付定金10万元，另向被告支付购房预付款90万元，于2009年12月15日补齐。被告应于收到原告购房预付款后2日内，将房屋交付原告使用。被告取得房屋所有权证之日，原告依合同支付的购房预付款自动转为购房首付款，在被告取得房屋所有权证之日起5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记，除购房首付款外的剩余房款，双方约定在办理房屋权属转移登记之前的两个工作日内到银行办理资金监管，待领取《房地产权属登记受理通知单》后一日内，双方办理剩余购房款的交割。因被告原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
同日，原告（乙方）、被告（甲方）及北京麦田房产经纪有限公司（丙方）签订《关于房屋权属状况的�知说明》，三方对涉诉房屋的权属状况确认如下：甲方所售该房产系甲方从该房产的产权人张×1处购买，但目前该房产因一手房屋所有权证尚未取得，因此，甲方目前并不持有以甲方名字登记的该房产房屋所有权证，甲方仅与该房产的产权人签订了房屋买卖合同。上述合同签订后，原告向被告支付购房款108万元，被告将房屋交付原告。
原告称2011年5月4日，案外人张×2未经原告允许，准备自行更换门锁进入涉诉房屋，原告此时方得知张×1已将涉诉房屋出售给张×2，张×2已于2011年1月26日取得涉诉房屋所有权证，原告遂将张×1、张×2诉至本院，要求确认张×1与张×2签订的房屋买卖合同无效，本院经审理，于2011年12月22日作出（2011）东民初字第11550号民事判决书，判决驳回原告盛梅的诉讼请求。原告盛梅不服该民事判决书，提起上诉。北京市第二中级人民法院审理后，于2012年6月20日作出（2012）二中民终字第06169号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
张×2随即以盛梅为被告提起诉讼，要求盛梅支付自2011年1月26日始至2012年9月19日止的房屋占用费。本院经审理，于2012年11月6日作出（2012）东民初字第08251号民事判决书，判决盛梅于该判决生效后15日内向张×2支付自2011年1月26日始至2012年9月19日止的房屋占用费79066元，案件受理费888.3元由盛梅负担。盛梅对该民事判决书不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院审理后，于2012年12月20日作出（2012）二中民终字第19067号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告称，其向被告主张的赔偿金额中包括（2012）东民初字第08251号民事判决书中判决由原告向张×2支付的房屋占用费79066元，案件受理费888.3元。该笔费用现已执行完毕。
2011年12月21日，杨志娟在本院立案起诉盛梅房屋买卖合同纠纷�案，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，盛梅向杨志娟返还涉诉房屋。在该案审理过程中，盛梅提起反诉，要求杨志娟返还已付房款108万元。经本院主持调解，双方达成一致意见，本院于2012年9月19日作出（2012）东民初字第00399号民事调解书，确认双方达成如下协议：1、解除杨志娟与盛梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、盛梅向杨志娟返还涉诉房屋（已执行）；3、杨志娟向盛梅返还已付房款108万元（已执行）。被告认为，双方已就涉诉房屋的买卖合同达成调解意见，双方之间的合同纠纷已经解决，原告无权再向被告主张违约责任。原告称，其在达成调解的过程中保留了向被告主张赔偿的权利。
审理中，应原告申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉诉房屋的市场价值进行了评估。因涉诉房屋现由案外人张×2实际控制，原、被告均无法进入，经本院释明，原告同意按照基础装修进行评估。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2013年5月5日出具建亚评字2013-043号《房地产估价报告》，评估结果为：确定上述估价对象在估价时点2012年9月19日的房地产正常市场价值为272.92万元。原告称，其诉讼请求中主张的房屋差价损失即为272.92万元减去合同中约定的涉诉房屋交易价格155万元。被告认为不应当将2012年9月19日作为涉诉房屋价值评估的基准日。2011年1月，被告多次告知原告因国家政策及张×1一房二卖的原因，要求解除合同，但原告置之不理，双方的合同实质上在2011年1月已经解除。原告对此不予认可，称被告在起诉原告要求解除合同之前从未主动联系原告。
再查，被告于2010年8月12日取得位于本市朝阳区×路×号院×号楼×层×座×号房屋的所有权证。2011年1月26日，杨志娟与张×1签订补充协议，称杨志娟�国家政策原因已经无法购买涉诉房屋，故双方协商解除合同，债权债务已经全部结清。
本案审理过程中，原告向本院提出保全申请，要求查封被告名下的位于本市朝阳区×宫×园×号楼×层×号房屋一套，并提供了担保。本院经审查裁定对该房屋予以查封。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《关于房屋权属状况的告知说明》，（2011）东民初字第11550号民事判决书，（2012）二中民终字第06169号民事判决书，（2012）东民初字第08251号民事判决书，（2012）二中民终字第19067号民事判决书，（2012）东民初字第00399号民事调解书，建亚评字2013-043号《房地产估价报告》，房屋所有权证及双方当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案已查明事实，被告在与原告签订房屋买卖合同后，并未等待张×1取得涉诉房屋所有权证后与张×1办理过户登记手续，继而履行与原告所签的房屋买卖合同，将涉诉房屋过户给原告，而是在国家政策出台后，又购买了其他房屋并办理了产权过户手续。根据相关政策，此时被告已无法继续履行与原告签订的合同，无法为原告办理涉诉房屋的所有权过户登记，此种情况不属于情事变更，被告应向原告承担相应的违约责任。现原告要求被告赔偿截至2012年9月19日的房屋差价损失1179200元，理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告应�原告赔偿（2012）东民初字第08251号民事判决书中判决由原告向张×2支付的房屋占用费79066元，案件受理费888.3元，因房屋占用费的发生系由于被告的违约行为造成，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予支持。原告要求被告赔偿案件受理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杨志娟于本判决生效后十五日内赔偿原告盛梅经济损失人民币一百二十五万八千二百六十六元；
二、驳回原告盛梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16132元，由被告杨志娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。
评估费9323元�由被告杨志娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。
财产保全费5000元，由被告杨志娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高子惠
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 王 丽
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 王 松