中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第893号
上诉人（原审原告）杨柳青（MarcellaL.C.Young），女，1936年4月21日出生，美国国籍，住，SanRafael，CA94901U.S.A。
上诉人（原审原告）杨柳影（LucyLauHom），女，1939年7月7日出生，美国国籍，住，Novato，CA94949U.S.A。
上诉人（原审原告）杨柳树（RosalindLauShuYeung），女，1940年6月6日出生，美国国籍，住，SanRafael，CA94901U.S.A。
上诉人（原审原告）杨华标（YeungBillWahBiu），男，1941年10月1日出身，美国国籍，住，CoronaDelMar，CA92625U.S.A。
四上诉人的共同委托代�人饶先文，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市越秀区饮食公司海珠饭店，地址。
法定代表人李间好，职务经理。
委托代理人宋伟强，广东法丞律师事务所律师。
原审第三人朱南城，男，1953年1月1日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
委托代理人宋伟强，广东法丞律师事务所律师。
委托代理人朱天翔，男，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
上诉人杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标原审诉称：广州市海珠中路148号房屋是杨祥发及朱小萍的夫妻共有财产，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标及杨华显是其两人的婚生子女，该两�先后于1960年9月27日、1979年9月2日去世，因此杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标办理了继承该房屋的继承公证手续，依法于2007年12月24日继承了该房屋。朱南城在未受杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标委托的情况下自称为该房屋的管业人，私自与广州市越秀区饮食公司海珠饭店（下简称海珠饭店）签订《广州市房屋租赁合同》将海珠中路148号房屋出租给海珠饭店使用，每月收取4700元的租金。因杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标委托律师于2011年1月向海珠饭店发函告知后，海珠饭店仍不按杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标的要求向杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标支付租金，为维护杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标的合法权益，现要求：1、海珠饭店立即搬离广州市海珠中路148号首层房屋，将该房屋交回杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标，2、海珠饭店按每月4700元的标�向杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标支付自2011年2月起至实际交还房屋之日止的占用费。
海珠饭店原审辩称：海珠饭店是从60年前承租上述海珠中路148号首层房屋使用至今的，双方就该房屋的租赁签订了租赁合同，且该租赁合同已经房管部门备案登记，合法有效，以及杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标作为该房屋业权人的房产证已被房管部门撤销，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标要求海珠饭店迁出该房屋及向其交付房屋使用费没有依据，故不同意杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标的全部诉讼请求。
朱南城原审表示：广州市海珠中路148号首层房屋是朱南城母亲伍波萍（又名伍美玉）与朱南城外祖父于五十年代购买的房屋，但由于当时的政治环境，作为教育局工作人员的伍波萍不方便将该房产登记在其名下，便提出以其小姑朱哲英名义作产权登记，当时朱哲英准备出国，也不方便以其正名产权登记，故以其小名朱小萍名义作产权登记，该屋的房产登记表注明伍波萍（又名伍美玉）是该房产的代理人。1961年朱哲英立下字句将该屋以物抵债交还伍波萍。从五十年代起该屋一直由政府安排越秀区饮食公司属下企业及其员工使用，由伍波萍收取租金，在伍波萍死亡后，朱南城与海珠饭店签订了租赁合同，将上述房屋出租给海珠饭店经营使用至今，海珠饭店也按月交付租金给朱南城至今。因上述房屋的真正产权人是朱南城母亲伍波萍，而非朱小萍，且朱小萍也从没与姓杨的人结婚，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标不是朱小萍的后人，以及杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标为上述房屋所有权人的房产证已被房管部门撤销，故不同意杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：据房产登记号产字3807号《广州市房地产产权情况表》显示，座落海珠中路148、150号房屋是以朱小萍为产权人登记的房屋，该屋为三层房屋，有建筑面积241.7799平方米，所有权来历是1952年12月购买。
广州市国土资源及房屋管理局于2007年11月29日以07登记01133502号受理了杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标就上述房屋的产权登记的申请，且于2007年12月24日核准海珠中路148、150号属杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标按份共有的产权登记（房产登记号：2007登记字1133502号），并于2008年1月10日分别向杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标核发《房地产权证》，在此证中记载房屋所有权来源于继承，各占1／4产权份额。
于2009年2月5日，朱南城为出租人与海珠饭店为承租人续签了由海珠饭店承租海珠中路148号建筑面积41平方米作商业使用的《广州市房屋租赁合同》，约定租期从2009年4月1日起至2011年3月31日止，每月租金4700元。该合同经房管部门登记备案。
2010年4月12日，朱南城以该屋已由原产权人朱小萍抵偿给朱南城之母伍波萍，伍波萍又将该屋给其承接为由，向原审法院提起了（2010）越法行初字第182号案的诉讼，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局2007登记字1133502号产权登记。在该182号案审理期间的2011年12月28日，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标向原审法院提起了本案诉讼。
2012年，原审法院发出了（2010）越法行初字第182号行政判决书，在该判决书中，经审理查明的其中内容为：“2007年11月28日，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标向广州市国土资源和房屋管理）申请办理广州市越秀区海珠中路148、150号房屋继承、遗失登记，并提交了身份证复印件、公证书、护照复印件、报纸、具结书。其中广东省广州市南方公证处于2007年9月19日依杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标申请作出的（2007）南公证内字第24037号《公证书》记载：查明：一、被继承人杨祥发于1960年9月27日在香港死亡。被继承人朱小萍于1979年9月2日在美国死亡。二、被继承人杨祥发生前与配偶朱小萍的夫妻共有财产为：座落在广州市海珠中路148、150号的房屋，权证号码：穗房证字12××47号。杨祥发与朱小萍各占上述房产的二分之一产权。三、申请人称被继承人杨祥发、朱小萍夫妇生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。四、被继承人杨祥发与朱小萍夫妇婚后共生育有五名子女：杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标、杨华显，无收养子女；被继承人杨祥发、朱小萍夫妇双方的父母均先于其死亡。五、现申请人杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标均表示要求继承被继承人杨祥发、朱小萍的上述遗产，杨华显在香港徐伯鸣陈鸿远刘永强律师事务所表示放弃对被继承人杨祥发、朱小�的上述遗产继承权，见香港徐伯鸣陈鸿远刘永强律师事务所档案编号：SL／2350／89（2350）的《放弃继承遗产声明书》。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第二条、第二十六条的规定，上述夫妻共有财产为死者杨祥发、朱小萍夫妇的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人杨祥发、朱小萍夫妇的上述遗产应由其子女杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标、杨华显、双方父母共同继承，因被继承人杨祥发、朱小萍的父母亲均先于双方死亡，杨华显表示放弃对被继承人杨祥发、朱小萍夫妇的上述遗产继承权，因此被继承人杨祥发、朱小萍夫妇的上述遗产应由其子女肆人继承。继承后，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标各占上述房屋的四分之一产权。……广州日报2007年7月28日刊登的《房地产权证遗失声明》。内容为：�朱小萍所有的位于本市北区海珠中路148号，150号房屋（属测量4区3段2771，2772地号）的房地产权证（穗房证字第××号房地产证）已遗失，现声明作废。如对此声明有异议，请在刊登之日起30天内，提交相关证据向广州市房地产交易登记中心书面提出。特此声明。声明人：朱小萍，代理人：曾红玲”。在上述判决书中，原审法院以在房屋原产权人已死亡的情况下，权利人向房管部门办理房产遗失手续应当以权利人的身份以自己名义发出遗失声明，现杨柳青等四人的代理人在并无原产权人授权的情况下，以原产权人（死者）的名义发出遗失声明不当，广州市国土资源和房屋管理局对杨柳青等四人的代理人提交的遗失声明予以接纳，不符合房地产权证书灭失申请的规定，违反了房产登记程序为由，作出了撤销广州市国土资源和房屋管理局作出的2007登记字1133502号房产登记�为及相应的粤房地证字第C6××29号房地产权证及粤房地共证字第C1547680、1547681、1547682号房地产共有（用）权证的判决。本院于2012年11月27日发出了（2012）穗中法行终字第1078号行政判决书，维持上述（2010）越法行初字第182号行政判决书的判决。2013年3月14日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《关于粤房地证字第C6××29号房地产权证及相关共有权证作废的公告》公告上述房地产权证及相关共有权证自广州市中级人民法院生效判决作出之日起作废。杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标至今未重新取得房管部门核发的讼争房属杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标所有的房地产权证及相关共有权证。
海珠中路148号房屋首层现仍由海珠饭店经营使用，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标与海珠饭店就该房屋的使用至今没有签订租赁合约，也没有交收租金及使用费。杨柳青、杨柳�、杨柳树、杨华标表示海珠饭店方有海珠中路146号房屋可搬迁经营使用，海珠饭店表示确另有向房管部门承租146号房屋与148号房屋是打通相连使用，146号房屋面积约40平方米。朱南城在2013年9月表示海珠饭店一直向朱南城交付租金至2013年9月。
原审法院认为：本案是物权保护纠纷案，需以杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标对讼争的海珠中路148号房屋享有物权为前提。据我国物权法的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。虽然杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标在提起本案诉讼时持有讼争的海珠中路148号属其四人所有的房产证，但鉴于该房产证已在本案审理过程中被法院生效判决撤销，且房管部门也依该生效判决发出了讼争房属杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标所有的房产证作废的公告，即杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标据以要求物权保护的直接依据已被撤销，故在杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标至今没有重新取得讼争房属其四人所有的房产证的情况下，原审法院实难支持杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标要求收回房屋及收取房屋使用费的物权保护请求。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，原审法院判决如下：驳回原告杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标的诉讼请求。本案受理费150元由原告杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标承担。
判决后，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院查明事实不清，适用法律错误，作出错误判决。一、一审法院对审理期间所查明的四位上诉人是讼争房屋记载的权属人朱小萍的亲生子女的事实只字不提，明显对案件事实审查不清。在审理案件期间，四位上诉人所持有的《房地产权证》【粤房地证字第c6186329号】及《房地产权共有证》【粤房地共证字第c1547680、1547681、1547682号】因刊登遗失声明的程序瑕疵而撤销。因此，一审法院在案件审理期间，要求上诉人补充证据以证实上诉人与讼争房屋所登记的朱小萍之间的母子女关系等资料。经上诉人所提交的朱小萍死亡证明、出生证、亲属关系证明等资料，已能证实上诉人确实为朱小萍的亲生子女，而且，上诉人所持有的广东省南方公证处的（2007）南公证内字第24037号公证书也能确认上诉人为朱小萍的亲生子女，对讼争房屋具有继承权。所以，上诉人对讼争房屋具有所有权不容置疑。但一审法院对此查清的事实只字不提，显然是忽略对关键事实依据的审查及认定，作出错误判决。二、一审法院在没有任何反证的情况下，忽略采纳（2007）南公证内字第24037号公证书，显然是适用法律�误。被上诉人和朱南城一直称上诉人的继承公证书内容不真实，但一直未能提供证据予以推翻。相反，根据上诉人所出示的证据显示，南方公证处所出具的（2007）南公证内字第24037号《公证书》认定事实清晰，程序合法。朱南城曾向南方公证处申请过撤销，经审查后予以维持，朱南城又向法院提起诉讼，经过一审、二审及再审，均判决驳回朱南城的诉讼请求，证实公证书无论从事实以及程序上并没有错误。由此可见，上诉人继承公证已得到公证部门的认可，根据法律规定，该份公证书足可沿用作为证据使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实当事人无需举证证明（六）已为有效公证文书所证明的事实。”但一审法院对此作为重要证据的公证书是完全忽略，不予认定也不予否定，显然，对法律适用错误。三、上诉人取得讼�房屋的所有权并不以登记为准，一审法院适用法律错误。根据《申华人民共和国物权法》第二十九条的规定：“因继承或者受遗赠取得物权的。自继承或者受遗赠开始时发生效力。”也就是说，上诉人对于讼争房屋的物权是在继承开始发生效力时就依法取得了。但一审法院却简单地认为上诉人未经登记即不享有物权，显然是适用法律错误。而且，在一审期间，上诉人被撤销《房地产权证》及《房地产权共有证》后，即向房管部门申请重新办理登报及继承转名手续，房管部门以案件涉及诉讼为由停办所有手续，需等待法院确认上诉人一方继承权后再继续办理。上诉人已向一审法院告知办理情况，但一审法院明确知道上诉人重新办理新的《房地产权证》及《房地产权共有证》存有非上述人所能解决的问题后，依然作出如此判决，明显是令上诉人陷入死角，致使上诉人的合法权益无法实现。综上所述，上诉人依法享有讼争房屋的所有权，被上诉人占用讼争房屋的行为属侵权行为，应承担相应的法律责任。故请求：1、撤销原审判决；2、被上诉人立即搬离广州市海珠中路150号首层房屋，将该房屋交回上诉人。3、被上诉人按每月4700元的标准向上诉人支付自2011年2月起至实际交还房屋之日止的占用费。4、诉讼费用由被上诉人承担。
海珠饭店答辩称同意原审判决。
朱南城述称：同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标向原审法院提交了《律师函》，该函载明是其委托律师致函给海珠中路148号租户的，朱南城只为该物业的管业人，对该物业并无任何处分权利，另还通知：1、自收到本函起，朱南城不再是该房屋的管业人，无权收取该房屋的租金；2、自收到本函起，租户应将�月租金4700元于每月5日前转帐到杨柳树的帐号；3、如租户未能按时缴交租金，委托人有权解除《租赁合同》、收回租赁房屋并追究相关的违约责任等。海珠饭店表示其于2011年1月6日收到该函件，但不可能因为该函件而交纳租金给杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标。
二审中，1、广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月核发了讼争房屋的《房地产权证》，载明该房屋为杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标四人按份共有，各占1／4产权份额。海珠饭店及朱南城表示对该房产证的真实性没有异议，但房产证上的杨柳影、杨华标的护照号码与亲属关系声明书中的杨柳影、杨华标护照号码不一致，房产证上的杨柳影、杨华标与亲属关系声明书中的杨柳影、杨华标不是同一人。朱南城认为杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标并不是讼争房屋的继承人，没有权利继承，2、海珠饭店提交�其与朱南城签订的《广州市房屋租赁合同》，载明海珠饭店与朱南城于2013年1月28签订了上述合同，租赁期限从2013年4月1日至2015年3月31日，月租金为6000元。该合同经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局备案。3、朱南城提交了《中止审理申请书》，向本院申请中止审理本案，理由为其已另行向原审法院提起了诉讼，要求判令海珠中路的148号、150号房屋由朱南城继承及确认杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标不是被继承人朱小萍的继承人，原审法院已受理，案号为（2014）穗越法民一初字第2059号，本案需以该案的审理结果为依据。4、朱南城提交了《房地产异议登记通知书》，载明异议期限至（2014）穗越法民一初字第2059号民事诉讼案判决生效之日，异议登记有效期内，房地产登记簿的权属人因处分、抵押房地产权利申请登记的，登记机构暂缓办理。5、海珠饭店、朱�城均确认海珠饭店一直依照上述租赁合同的约定向朱南城交租。
本院认为，《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者遗赠开始时发生效力。本案中，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标于2007年9月取得的广州市南方公证处发出的《公证书》，证实被继承人杨祥发、朱小萍分别于1960年及1979年死亡，讼争房屋由杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标继承，依照上述规定，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标在朱小萍死亡时已取得了讼争房屋的物权，且杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标现已取得了该房屋的产权证，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，本应对讼争房屋享有占有、使用、收益、和处分的权利。但如前所述，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标于1979年已可取得了讼争房屋的物权，却至2007年才办理继承权公证书，至2011年发函给海珠饭店时还认可朱南城为讼争房屋管理人，导致多年来均由朱南城毫无障碍地管理讼争房屋，故海珠饭店在签订上述租赁合同有理由相信朱南城有权管理讼争房屋，据此，海珠饭店与朱南城签订的上述租赁合同合法有效，应当继续履行，在上述租赁合同所约定的期限尚未届满且海珠饭店一直依约向朱南城交纳租金的情况下，杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标要求海珠饭店搬迁及交纳租金理由不成立，本院不予支持。
另，朱南城对杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标是否讼争房屋的继承人持有异议的问题，属另一法律关系，本案不作调处，且杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标已取得了讼争房屋的房产证，故朱南城以此为由申请中止本案的申请亦不符合法律的规定。
综上所述，审查原审认定事实清楚，实体处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费150元由杨柳青、杨柳影、杨柳树、杨华标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 李 焕