广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）穗中法民五终字第5836号
上诉人（原审原告）：广州南雅房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：陈泰延，总经理。
委托代理人：冼传乐、刘伟华，均系广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市川茂投资顾问有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：张铁钟。
原审第三人：广州市延盛物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。
法定代表人：陈泰延，总经理。
上诉人广州南雅房地产开发有限公司（下简称南雅公司）因与被上诉人广州市川茂投资顾问有限公司（下简称川茂公司）、原审第三人广州市延盛物业管理有限公司（下简称延盛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2686号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
南雅公司向原审法院诉称：南雅公司为广州市天河区临江大道57号1401房之自编14A-1房的办公物业的产权人。2012年3月19日，延盛公司受南雅公司委托以自己的名义与川茂公司签订《南雅中和广场写字楼租赁补充合同》，将涉案物业租赁给川茂公司作为办公用途。合同约定：涉案物业租赁期限为6年，自2012年4月1日起至2018年3月31日，2014年4月1日至2015年3月31日期间每月租金为114957元，物业管理服务费每月为18075元，电费按实际用电量加实际电损计算，租金及物业管理服务费及上月实际产生的其应缴费用按月结算，川茂公司每月10日前支付。合同还约定：川茂公司逾期5天未支付租金或物业管理服务费、水电费的，川茂公司除应及时补交租金、物业管理服务费、水电费外，从逾期之日起至实际付清之日止每日须按所欠租金、物业管理服务费、水电费总额的0.5%向某甲公司支付违约金；川茂公司逾期30天仍未支付租赁费用的（含租金、管理费、水电费及其他各项费用），南雅公司有权单方解除合同，川茂公司除应按本合同约定付清未付的租赁费用外，川茂公司还须支付合同剩余租赁期内应支付租金总额的50%作为经济补偿金，川茂公司应立即将该物业交还。合同签订后，南雅公司已依约将租赁物业交付给川茂公司，2014年4月1日之前川茂公司一直正常支付租金以及其他费用，但2014年4月川茂公司只于4月30日支付了10万元租金，剩余租金以及该月物业管理服务费用以及水电费于2014年5月12日支付，且自2014年5月1日起至南雅公司起诉期间的租金、物业管理服务费用以及水电费川茂公司一直未支付。为此，南雅公司以及延盛公司多次督促川茂公司依约履行合同项下义务，但川茂公司至今不予理睬。南雅公司认为，《南雅中和广场写字楼租赁补偿合同》系双方之间的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。南雅公司于2012年已将涉案物业交付给川茂公司使用，已完全履行了合同义务，而川茂公司自2014年5月1日起直至提起诉讼一直拖欠租金及物业管理费、水电费。川茂公司的行为已构成违约，严重损害南雅公司的合法权益，造成南雅公司严重的经济损失。故请求判令：1、确认南雅公司与川茂公司于2012年3月19日签订的《南雅中和广场写字楼租赁补充合同》已于2014年7月29日解除；2、川茂公司立即将涉案租赁物业按原状交还给南雅公司；3、川茂公司向南雅公司支付自2014年4月1日起至合同解除当日2014年7月28日止的租金337454.4元（每月租金114957元）及逾期付款违约金（分别以当月欠租为本金，按每日0.5%的标准，分别自当月16日起计某茂公司实际支付之日止，违约金以本金为限）；4、川茂公司向南雅公司支付自2014年7月29日至川茂公司实际交还房屋之日止的占用费（每月占用费参照月租金的200%即229914元计算）；5、川茂公司向南雅公司支付经济补偿金2787432元；6、诉讼费由川茂公司承担。
原审法院认为：南雅公司是涉案房屋的所有权人，延盛公司以自己名义与川茂公司于2012年3月19日签订关于涉案房屋的《南雅中和广场写字楼租赁补充合同》。南雅公司提供落款时间为2012年2月11日的《授权委托书》拟证实延盛公司系受其委托出租涉案房屋，南雅公司为出租方。由于延盛公司系直接以出租方名义与川茂公司签订《南雅中和广场写字楼租赁补充合同》，合同并未注明延盛公司系南雅公司的代理人，延盛公司未提供证据证实其与川茂公司签约时向某乙公司出示了上述授权委托书及川茂公司对此是知情的，本案无证据显示实际履约过程中出租方进行了变更，川茂公司也未到庭确认南雅公司为出租方。因此，南雅公司称其是上述合同的出租人即合同相对方，于法无据。南雅公司不是本案适格主体，无权提起本案诉讼，故裁定驳回南雅公司起诉。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，于2015年9月17日作出裁定：驳回广州南雅房地产开发有限公司的起诉。
后南雅公司不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、本案中并不存在合同变更，原审法院未能正确理解《中华人民共和国合同法》第四百零三条的适用，导致法律及事实认定错误，南雅公司应属于适格原告。其一，南雅公司与延盛公司的代理关系无需川茂公司确认生效，南雅公司以本人身份向某乙公司主张权利符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。南雅公司作为讼争物业的产权人，且于原审过程中提交相关委托延盛公司的证据材料，延盛公司并于庭审时确认了双方的委托关系。结合《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”，南雅公司与延盛公司之间的代理关系由双方自由订立，同时并未约定以对川茂公司的告知作为生效要件，即根据现有证据已经能查明南雅公司与延盛公司间的委托关系，南雅公司作为本人向权利相对方主张权利应符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定，是与本案有直接利害关系的原告。其二，原审法院认为本合同存在合同变更的情况并需要南雅公司就此完成证明责任并不妥当，此举属于机械适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条的规定，过分分配不适当的举证义务于南雅公司。本案的上诉焦点不在于“行使权利”而在于“主张权利”，南雅公司与延盛公司之间的委托关系合法有效，至于川茂公司的通知不应影响南雅公司的诉讼权利。从实体法层面看，《中华人民共和国合同法》第四百零三条前款已明确了南雅公司的主体资格，作为但书条款，川茂公司拥有的抗辩权应属主动履行权利，在川茂公司逃避债务缺席庭审的情况下，应由其自行承担相应的不利后果。同时，结合程序法层面，本案经合法公告程序通知川茂公司但其仍然缺席庭审，原审法院履行的公告程序不单单是告知开庭时间等庭审程序公告，还包括起诉状、证据副本的公告，在程序上已经达到告知公众（包括川茂公司）南雅公司与延盛公司委托关系存续的法律效果。退一万步说，若原审前南雅公司及延盛公司未告知川茂公司的，在原审开庭时已经通过公告程序完成告知了。再者，南雅公司作为讼争房屋权利人，其所有权利通过房屋登记公示于众，本案为清晰明了的租赁纠纷，通过常理判断，川茂公司为办理工商营业登记、税务登记必须向相关部门提交产权人同意等书面文件，原审法院若坚持认为告知义务在于南雅公司，应当在庭审过程中进行释明，并依职权向上述政府部门调取证据完成事实查明，而非要求南雅公司作为普通民事主体完成所有的举证责任；二、原审法院曾就类似纠纷作出生效认定，原审裁定与生效认定相矛盾。原审法院作出的（2013）穗天法民四初字第1682号民事裁定已经广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4730号民事裁定维持。该案已就产权人委托物业管理公司签订租赁合同主体依据《中华人民共和国合同法》代理关系分则作出明确认定，南雅公司同时也是该案的当事人之一，同类案件经过生效裁定指导，南雅公司已认可并支持该生效裁定所引用的法律逻辑和认定。现原审法院就相同主体问题作出相矛盾的认定令南雅公司无所适从；三、原审法院依法进行缺席审理，却未能尊重程序正义，造成当事人讼累、诉讼成本增大。川茂公司经合法公告程序传唤不到庭，缺席是川茂公司对自己诉讼权利和实体权利的处分，针对本案讼争标的，南雅公司及延盛公司均出庭表达了自己的请求，延盛公司同意所有权利由南雅公司行使。原审法院将本应由南雅公司及延盛公司承担权利义务的代理关系增加为川茂公司的告知作为生效要件实为不妥，同时本案为法律关系相对清晰的租赁纠纷，川茂公司欠债而逃，讼争物业长期无法回收，对南雅公司及延盛公司造成客观上的不公平，结合上述原审法院就相关问题认定的反复，将使守约方的权利行使处于颠簸反复的困境之中。综上，南雅公司上诉请求撤销原审裁定，指令原审法院审理。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条及第四百零三条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”依据上述法律规定，在第三人对委托人与受托人之间的代理关系知情的情况下，委托人可直接向第三人主张合同权利，而在第三人对委托人与受托人之间的代理关系不知情的情况下，除非有证据证明第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的，否则，委托人仍可以通过代行受托人对第三人权利的方式向第三人主张合同权利。本案中，南雅公司系涉案房屋的所有权人，延盛公司确认系受南雅公司委托与川茂公司签订租赁合同，依据现有证据也不足以认定合同只能约束川茂公司和延盛公司，亦不足以认定如川茂公司知晓延盛公司系受南雅公司委托签订合同则不会订立合同，故南雅公司以川茂公司拖欠租金，不履行租赁合同约定的义务，损害南雅公司合法权益为由提起本案诉讼，向某乙公司主张租赁合同项下的权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的条件，原审法院裁定驳回南雅公司的起诉有失妥当，应予纠正。
综上所述，南雅公司的上诉请求于法有据，本院予以支持。原审裁定适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2686号民事裁定；
二、指令广东省广州市天河区人民法院对本案进行审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十二月十一日
书记员 刘章鹏