甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甘民初字第1782号
原告（反诉被告）赵林科，男，1951年6月出生。
委托代理人陈娅萍，甘肃金彤律师事务所律师。
委托代理人李兴禄，甘肃金彤律师事务所律师。
被告（反诉原告）薛刚，男，1972年10月出生。
委托代理人薛福国，甘州区南街法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）赵林科与被告（反诉原告）薛刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵林科及其委托代理人陈娅萍、李兴禄、被告（反诉原告）薛刚及其委托代理人薛福国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵林科诉称：1999年，甘州区房地产经营管理公司，因拖欠原告工程款，将位于甘州区某小区19号楼西单元602室房屋一套抵顶给原告。2000年7月14日，原告和被告经过协商，原告将该房屋出售给被告并签订房屋买卖协议一份，约定：甲方（原告）愿意将坐落于某小区6号片3号楼西单元602室（现为某小区19号楼西单元602室）住宅出售给乙方（被告）。房屋面积为136.72平方米，价值128842元，双方协商以110000元出售。乙方于2000年7月付款70000元，在2000年12月付款10000元，剩余款项30000元，在3年内每年付10000元。该房屋的销售合同由甲方提供给乙方，销售合同与乙方姓名相符。由乙方自行办理一切产权手续。乙方违约，甲方有权收回房屋，并要求其承担20%的违约金。协议签订后，原告按约履行了交付房屋的义务，被告仅付款79000元，现仍然拖欠房款31000元。综上,原告认为双方签订的合同合法有效，被告未按期履行付款义务，原告有权要求被告退还出售的房屋，并承担违约金22000元。
被告（反诉原告）薛刚在庭审中辩称并反诉：原、被告双方签订房屋买卖合同属实，但是被告已经向原告支付房款82000元，而不是79000元。原告的请求于法无据、于理不合，买卖的房屋不能退换，违约金也不承担,请求驳回原告的全部诉讼请求。现被告还拖欠原告房款28000元确实未付，但没有付的原因是根据双方的约定，应该先由原告在2001年10月份履行提供销售合同的义务，被告才要支付下欠房款。至今原告没有给被告提供销售合同，致使被告购买的房屋不能过户。为此，被告提出反诉，请求法院判令原告继续履行合同，为被告办理房屋产权证和土地使用证，并承担违约金22000元。
原告（反诉被告）赵林科针对反诉请求在庭审中辩称：反诉请求不能成立，本案系房屋买卖合同，合同中对双方的权利义务做了明确约定，原告只有协助被告办证的义务，而不是直接由原告为被告办证。反诉原告要求的违约金也不能成立，首先是被告具有违约行为，合同约定被告拖欠的30000元应该在每年12月15日前付清，但是其却一直拖欠未付，显然违约。原告已经给被告提供了销售合同，被告却没有在约定的时间前付款，并且被告辩称的其中有1000元，是原告向被告借的借款，不是房款。
经审理查明：1995年10月，原告赵林科与案外人左某某与甘州区房地产经营管理公司达成口头协议，由二人承包修建甘州区明清仿古街的全部木结构工程制作和安装。工程结束后，该单位拖欠二人的工程款未付，遂向二人抵顶位于甘州区某小区的楼房二套，经过赵林科与左某某约定，原告赵林科抵顶取得某小区19号楼西单元602室大套房屋。
2000年7月14日，原告赵林科作为甲方，被告薛刚作为乙方，双方签订房屋买卖协议，约定甲方将座落于某小区6号片3号楼西单元602室（现为某小区19号楼西单元602室）住宅出售给乙方，房屋面积为136.72平方米，价值128842元，双方协商以110000元出售。乙方于2000年7月付款70000元，在2000年12月付款10000元，剩余款项30000元，在3年内每年的12月15日前付10000元。房屋销售合同由甲方提供给乙方（于2001年10月之前提供），合同与乙方姓名相符。由乙方自行办理一切产权手续。若乙方违约，甲方有权收回房屋，并要求其承担20%的违约金。协议签订后，被告当日向原告支付房款70000元，于2001年1月11日支付10000元，2002年6月8日支付1000元，2002年11月18日以借款的形式支付1000元，合计付款82000元。原告也将出售的房屋交付给了被告居住至今。后原告未按照约定提供双方约定的销售合同，至今也未给被告办理房屋产权过户手续，被告也借此未给原告支付下剩的房款28000元，引起双方诉讼来院。
在本案第一次开庭后，本庭根据原、被告的陈述及双方提供的证据，向原告赵林科进行释明，征求其意见，是否变更诉讼请求。原告在认真考虑，并和其律师沟通后，同意将其原来的诉讼请求即“要求被告退还位于甘州区某小区19号楼西单元602室房屋一套，价值11万元；要求被告承担违约金22000元。”变更为“要求被告偿付下欠房款28000元，承担损失70000元，承担违约金22000元。”本院在此基础上又进行了开庭审理，查明上述事实。
证明上述事实的证据有：原告（反诉被告）赵林科向法庭提供的房屋买卖协议原件一份、（2012）张中民初字第11号民事调解书复印件一份、收据复印件三份、发票复印件一份、证人左某某的证言；被告（反诉原告）薛刚提供的房屋买卖协议原件一份、收条三份、借条一份、证明一份。
上述原、被告提供的书面证据、证人证言及其双方当事人在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。
本院认为：本案原、被告所争议的房屋虽然在双方达成买卖协议至今，原告赵林科一直未取得正式的所有权登记手续，但通过原、被告的陈述及双方提供的证据可以证实，该房屋系他人向赵林科抵顶账务而来，再无其他权属争议，因此，该房屋应属于原告赵林科所有，其有权作出合法、合理的处分。
2000年7月14日，原、被告达成的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应遵照执行，并按照协议约定的内容全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。
本案中，原告和被告达成房屋买卖协议之后，被告薛刚按约定在协议签订当日向原告赵林科支付房款70000元，赵林科也在收到该房款后即将出售的房屋交付薛刚居住、使用至今。通过对双方协议内容的分析，赵林科已履行合同的主要交付义务，被告也履行了买受人的大部分义务。因此，其请求退还已出售房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。同时，作为已出售的房屋，交付薛刚居住、使用至今已有14年之久，随着房屋价格的逐年上涨，双方买卖的标的价值已发生很大的变化，经过十几年之后，赵林科提出退还房屋，在薛刚不同意的情况下，显然已丧失退还房屋的条件。基于此，本院向原告反复释明后，原告将其要求被告退还房屋的第一项诉讼请求变更为要求被告支付下剩房款，并承担损失70000元。根据《合同法》第一百五十九条的规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。经过双方的举证、质证，并将被告支付的1000元借款也进行抵顶后，现被告实欠原告房款28000元，应该由被告向原告予以支付。
对于原告主张的损失70000元，根据《合同法》的规定，出卖人以买受人违约为由主张赔偿损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本院认为，原告的损失即是未付款的利息损失，依照上述法律规定，对原告主张的损失70000元，部分予以支持，数额按照下欠款28000元，自双方约定的最后一期付款期限2003年12月15日起算，计算10年，利率按照同期银行贷款年利率5.76%计算，结果是16128元。
对于薛刚反诉要求赵林科继续履行合同，办理房屋产权手续的诉讼请求，根据《合同法》的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。现赵林科为薛刚办理出售房屋产权手续的条件已具备，赵林科应该继续履行与薛刚之间房屋买卖协议的内容，并履行房屋所有权的转移手续，对薛刚的此项反诉请求，本院予以支持。
对于原、被告各自主张的违约金22000元，根据《合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现本案原、被告均有违反合同约定的行为，对于双方互相向对方主张的违约金22000元，均不予支持。
对于双方提供的房屋买卖协议中提供销售合同的时间有涂改的问题，本院认为，赵林科提供的买卖协议中的“2001年12月”中，对“12”有涂改，而薛刚提供的买卖协议中的内容为“2001年10月”，两份买卖协议相对照，赵林科提供的证据上有涂改，其又作不出合理的解释，因此，应该以薛刚所持有的房屋买卖协议的内容和时间为准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）薛刚偿付原告（反诉被告）赵林科下欠房款28000元，并承担损失16128元；
二、驳回原告（反诉被告）赵林科要求被告（反诉原告）薛刚承担违约金22000元和其他损失的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）赵林科继续履行与被告（反诉原告）薛刚之间的房屋买卖协议，为被告（反诉原告）薛刚办理房屋的所有权证及土地使用证；
四、驳回被告（反诉原告）薛刚要求原告（反诉被告）赵林科承担违约金22000元的反诉请求。
五、上述履行内容于本判决生效之日起九十日内原、被告同时履行。
本诉案件受理费2940元，由原告（反诉被告）赵林科负担
1957元，被告（反诉原告）薛刚负担983元；
反诉案件受理费490元，由原告（反诉被告）赵林科负担70元，被告（反诉原告）薛刚负担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 于菊瑛
代理审判员 岳慧萍
二〇一三年八月二十七日
书 记 员 杨 静
注：宣判后，原告赵林科提出上诉，后自动撤诉。