广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第662号
原告桂林无线电一厂住所地：桂林市铁山路**号。
法定代表人周鸣，该厂厂长。
委托代理人丘火德，广西中纬律师事务所律师。
被告胡伟，自由职业。
被告周锐君，自由职业。
被告李琼瑞，自由职业。
被告莫慧，自由职业。
被告诸葛恕华，自由职业。
被告杨明月，自由职业。
被告曾荐溪，学生。
被告曾越，自由职业。
以上八被告共同委托代理人张明云，广西君美律师事务所律师。
被告广西佳润拍卖有限公司住所地：桂林市中山中路*号。
法定代表人邱媛姣，该公司董事长。
委托代理人张邱华，该公司总经理。
委托代理人马端，该公司副总经理。
原告桂林无线电一厂诉被告胡伟、周锐君、李琼瑞、莫慧、诸葛恕华、杨明月、曾荐溪、曾越（以下称“胡伟等八被告”）、广西佳润拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月16日立案受理后，依法由审判员李钦毅、人民陪审员倪毓芳、人民陪审员王永春三人组成合议庭，审判员李钦毅担任审判长，于2013年7月9日公开开庭进行了审理，代书记员苏萍担任法庭记录。原告桂林无线电一厂诉讼代理人丘火德，被告周锐君及其诉讼代理人张明云，被告广西佳润拍卖有限公司诉讼代理人张邱华、马端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林无线电一厂诉称，2009年11月25日，原告委托被告广西佳润拍卖有限公司（以下简称“佳润公司”）公开拍卖原告位于桂林市会仙路3号19栋一层商铺13间，房产证载面积为469.22㎡（实际建筑面积为564.3㎡），原告委托被告佳润公司在拍卖声明第二条以特别说明的方式约定“拍卖资料附图中阴影部分为标的物证载面积之外的面积，拍卖成交后，委托方将通过努力将阴影部分计入证载面积，如不能计入，则按经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用费”。胡伟等八被告联合参加拍卖并竞拍成功，并与佳润公司于当天签订了《拍卖成交确认书》。此后，胡伟等八被告向原告支付了成交款，其中证载面积之外的阴影部分面积价款暂按成交单价的一半收取。拍卖标的依法办理过户手续后，原未计入证载面积的阴影部分面积获得了产权登记，依约，胡伟等八被告应当向原告支付另一半的差额价款，而被告佳润公司作为拍卖受托人，应当按拍卖合同约定为原告催收后续购房款。为此，原告诉至法院，请求判令胡伟等八被告与佳润公司连带向原告支付门面买受款259470元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、委托拍卖合同，证明原告将位于桂林市会仙路6号19栋地层房产委托被告佳润公司拍卖；2、拍卖公告，证明拍卖时间、地点、标的物等；3、2009年11月25日拍卖会1号标的拍卖声明，证明原告对拍卖标的物证载面积之外的部分面积的计价约定；4、拍卖成交确认书，证明胡伟等八被告为拍卖物的买受人；5、桂林市国土资源局市国土资更（2011）27号文，证明胡伟等八被告取得了证载面积之外的其余面积的产权登记；6、原告原房屋所有权证（证号：桂房证字条3042162），证明阴影部分面积未计入证载面积；7、2010年1月25日收条，证明为了给胡伟等八被告办理证载面积之外部分的产权，原告将办理产权所需的证件资料提供给佳润公司；8、2010年8月11日说明，证明为给胡伟等八被告办理产权，原告向桂林市房产局出具了说明，并报经桂林市国资委同意；9、2010年10月18日收条，证明原告提供国有土地使用权证为被告办理了分证手续；10、2011年9月21日致函，证明因胡伟等八被告无法自行办理土地证，致函原告要求予以答复；11、2011年9月22日函，证明原告告知佳润公司土地收益金事宜办理情况；12、关于我厂土地使用费的情况报告，13、关于收取土地收益金的通知，该两证据证明经原告请求报告，桂林市国土局核定原告应缴纳的土地收益金33745.6元；14、2011年10月21日函，15、土地收益金支付凭证，该两证据证明为了给被告办理证载面积之外部分的产权，原告缴纳了土地收益金；16、原告土地使用权证，证明原告土地使用权面积已核减了胡伟等八被告的使用权面积。
胡伟等八被告答辩称：一、关于拍卖成交房屋产权证办理情况。2009年11月25日，胡伟等八被告联合参加原告委托佳润公司举行的拍卖会，竞拍原告位于桂林市会仙路6号19栋一层商铺13间。拍卖会召开之前，佳润公司发布的《2009年11月25日拍卖会1号标的拍卖声明》指出：该拍卖标的房产证载建筑面积469.22平方米，实际建筑面积564.3平方米，产权证号为3042162号。拍卖成交后，标的面积以桂林市房产部门实测后核发的面积为准，面积如有出入，价款多不退少不补。但同时在“特别说明”第1点又指出：“拍卖资料附图中阴影部分为标的物证载面积之外的面积，拍卖成交后，委托方将通过努力将阴影部分计入证载面积，如不能计入证载面积，则按经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费。此后，胡伟等八被告最终以2820476元的竞价竞拍成功，并于当天与佳润公司签订了《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，胡伟等八被告与原告共同申请办理了竞拍房屋的所有权转移登记，2010年3月11日，胡伟等八被告取得了新的房屋产权证，证载建筑面积仍为原登记面积469.22平方米。胡伟等八被告成为新的房屋所有权人后，对房屋规划报建资料及测绘知识进行了仔细研究，并对房屋现场进行了实际勘察，同时积极咨询业内及房屋主管部门人士，做了大量工作后，认为该房屋原登记面积可能存在错误。因此，胡伟等八被告于2010年8月向桂林市房地产测绘中心申请重新测绘面积，并最终确定该房屋建筑面积为585.71平方米。据此，胡伟等八被告于2010年9月向桂林市房产局申请房屋面积变更登记，并取得了证载面积为585.71平方米的产权证。随后，胡伟等八被告又向房产局申请房屋分割分户办理权证，按每人的份额分户领取了产权证。
二、原告在与胡伟等八被告的房屋交易过程中，并无任何努力增加产权面积的行为，客观上亦未发生产权面积增加的结果，原告要求补交房屋面积款于约不符。根据《房屋登记办法》第12条和32条的规定，拍卖成交后，房屋出卖人与买受人应共同申请办理房屋所有权转移登记。据此，原告与胡伟等八被告于2010年3月11日共同申请办理房屋所有权转移登记，房屋面积经房产局测绘后并无增加，胡伟等八被告领取的新产权证载面积仍为原告原持有产权证所载面积469.22平方米。在这一过程中，原告仅是根据办证程序规定提交拍卖资料、原产权证等相关办证材料，并无任何为胡伟等八被告增加产权面积努力之行为。这一客观事实与《拍卖声明》中的特别约定不符，原告无权要求支付面积差价款。
三、房屋面积增加是胡伟等八被告自行努力的结果，且发生在与原告的交易行为及物权登记完成之后，原告依法无权要求房屋面积差价款。胡伟等八被告与原告的交易行为随着2010年3月11日胡伟等八被告取得新的产权证时即已完成，此时，房屋物权转移为胡伟等八被告所有，原告作为原房屋所有权人的权利已经完全丧失。此后，该房屋发生的面积增减、用途变更、所有权人变动等任何情况均与原告没有任何关系。2010年9月提出对房屋面积重新测绘及变更申请的，是胡伟等八被告一方，这是房屋所有权人行使权利的体现，这一行为与原告无关，即不需其配合，更不需其同意。因此，原告对胡伟等八被告行使这一权利所获得的结果无权提出任何主张。综上，胡伟等八被告认为，原告的诉讼请求于法于约无据，请求法院驳回其诉请。
胡伟等八被告为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2009年11月25日拍卖会1号标的拍卖声明，2、1号标的附图，3、拍卖成交确认书。该三份证据共同证明1号标的物附图阴影部分为无证面积，拍卖成交后，无证面积经委托方努力计入证载面积的，可按全价收取房价款；发生纠纷的，由拍卖人所在地人民法院管辖。4、8本房产证（产权证号：桂林市房权证七星区字第××号），证明拍卖成交后，2010年3月11日，原告与胡伟等八被告共同申请房屋所有权转移登记至胡伟等八被告名下，证载面积仍为原产权面积469.22平方米。5、8本房产证（产权证号：桂林市房权证七星区字第××号），证明胡伟等八被告成为新的房屋所有权人后，申请了面积重新测绘，并于2010年9月14日申请房屋面积变更登记，房屋面积变更。6、分户办理的产权证13本，证明2010年9月28日，胡伟等八被告申请房屋分割分户确权并领取了新的产权证。
被告佳润公司答辩称：在委托拍卖合同中，佳润公司只是委托代理人，已按约定履行了各项职责，配合原告和八被告办好了产权转移登记，并将胡伟等八被告支付的拍卖价款全部转付给了原告，不应承担连带清偿责任。
被告佳润公司为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、委托拍卖合同，证明接受原告委托，拍卖其13间铺面；2、房产证8本（证号30294424-30294431），证明已配合委托人及买受人办妥房屋所有权转移登记；3、拍卖款付款进账单9份（附明细），4、2011年5月30日请求给予转款函，5、2011年10月21日函。该三份证据共同证明，佳润公司已将全部拍卖价款支付给原告，并按原告要求支付土地出让金。
经过开庭质证，胡伟等八被告对原告提供的证据1至证据5的真实性、合法性、证明内容均无异议，对证据6至证据16的真实性认可，但认为其证明内容与待证事实无关联，与房产面积增加没有关联。
被告佳润公司对原告提供的证据1至证据7、证据9至证据11、证据13至证据16的真实性、合法性均认可，对证据8和证据12，没有见过，无法核实真实性。
原告对胡伟等八被告提供的证据真实性均认可，对证据5关联性有异议，认为面积增加是原告努力结果。
被告佳润公司对胡伟等八被告提供的证据1至证据4真实性认可，证据5和证据6未见过，真实性无法核实。
原告对被告佳润公司提供的证据真实性均予认可。
胡伟等八被告对被告佳润公司提供的证据真实性均予认可。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2008年12月30日，原告与被告佳润公司签订《委托拍卖合同》，原告委托佳润公司拍卖位于桂林市会仙路6号19栋地层房产，证载建筑面积约469.22平方米，拍卖保留价按评估价设定，委托人按拍卖成交总额的2%向拍卖人支付佣金。佳润公司接受委托后，于2009年11月13日在《桂林晚报》上发布拍卖公告，公告于2009年11月25日上午在桂名大厦五楼公开拍卖原告上述房产，参考起拍价310万元。胡伟等八被告得知后，遂组成联合体报名参拍。2009年11月25日，拍卖如期举行，佳润公司向全体竞拍人发出的《1号标的拍卖声明》指出：该拍卖标的位于桂林市会仙路6号19栋的一层13间铺面，房屋所有权证号为3042162号、房产证载建筑面积469.22平方米（实际建筑面积564.3平方米），土地使用权证号为桂国用（1992）字第000199号，土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅。并在“特别说明”第1点指出：“拍卖资料附图中阴影部分为标的物证载面积之外的面积，拍卖成交后，委托方将通过努力将阴影部分计入证载面积，如不能计入证载面积，则按经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费。
此后，胡伟等八被告最终竞拍成功，并于当天与佳润公司签订了《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交金额为2820476元、拍卖佣金110000元，拍卖房产面积约564.3平方米，其中产权证载面积约469.22平方米，具体以桂林市房产管理局测绘面积为准，多不退少不补。拍卖成交后，胡伟等八被告向佳润公司支付了拍卖佣金110000元和拍卖价款2820476元，该拍卖价款包括拍卖资料附图之阴影部分无证面积之一半的价款，佳润公司在扣除应收委托人2%的佣金56409.52元后，于2009年12月21日至2012年1月9日期间共分9次将拍卖价款2764066.48元支付给原告，其中包括2011年10月27日按原告指示代原告支付土地收益金33745.6元。2010年1月25日，佳润公司收到原告交付的办理房屋产登记的相关资料，配合胡伟等八被告办理了拍卖房屋的所有权转移登记，2010年3月11日，胡伟等八被告取得了八人按份共有的房屋产权证，证载建筑面积仍为原产权登记面积469.22平方米，拍卖资料附图中阴影部分的面积并未计入证载面积。此后，胡伟等八被告于2010年8月向桂林市房产局申请房屋面积变更登记，并于2010年9月14日取得证载面积为585.71平方米的产权证，该产权证附记中注明，该房为业主向佳润公司竞拍所得，现经桂林市房地产测绘中心重新测绘面积，并经桂林市房产局产权产籍科确权面积。2010年9月28日，胡伟等八被告再次向桂林市房产局申请分户办理权证，八人按原共有份额进行房屋面积分割，分户领取了产权证。
另查明，在胡伟等八被告于2010年8月向桂林市房产局申请房屋面积变更登记过程中，原告于2010年8月11日向桂林市房产管理局递交一份《说明》，承诺办证实际建筑面积以桂林市房产局测绘面积为准，多不退少不补。原告另于2010年10月18日将拍卖房产的原土地使用权证交付给佳润公司，于2011年10月27日指示佳润公司从拍卖价款中代原告支付土地收益金33745.6元，以配合胡伟等八被告办理交易房产的土地使用权证。
本院认为，原告桂林无线电一厂将其合法所有的位于桂林市会仙路6号19栋地层房产委托被告佳润公司公开拍卖，为此双方签订《委托拍卖合同》，该《委托拍卖合同》主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同。此后胡伟等八被告参加竞拍并依法拍得该房产，原告作为拍卖委托人，对于拍卖人佳润公司与买受人签订的《拍卖成交确认书》及其组成文件，应当与买受人一并信守履行；而佳润公司所作出的“补充说明”，系在拍卖会之前针对本案涉诉房产的特别约定，并经过委托人（原告）与竞拍人（被告）签字认可，亦无违背相关法律规定，应视为《拍卖成交确认书》的附件及组成部分，各方当事人应当遵守。拍卖声明之“特别说明”第1点约定“拍卖资料附图中阴影部分为标的物证载面积之外的面积，拍卖成交后，委托方将通过努力将阴影部分计入证载面积，如不能计入证载面积，则按经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费”，对其中的“阴影部分证载面积”应指房产面积，而不包括土地使用权面积；“拍卖成交后委托人的努力”应指双方在拍卖成交后办理房屋所有权转移登记过程中委托人所做努力。但在本案中，在拍卖成交后，房屋经房产部门测绘后确定实际面积并转移过户至被告名下的过程中，房产部门实际上并未将阴影部分计入房屋的证载面积，双方对该部分面积的付款也是依“特别说明”中按照经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费；本案房产面积的增加是在双方办理完毕拍卖程序的产权过户后，被告自行另行办理相关手续而完成。综观全案证据，并无充分证据显示原告在办理交易房屋所有权转移登记过程中为增加房产面积做出过努力，客观上亦未发生交易房产产权面积增加的结果。而在胡伟等八被告成为交易房产权利人后申请增加房产面积的变更登记申请过程中，原告于2010年8月11日向桂林市房产管理局递交《说明》，同意“办证实际建筑面积以桂林市房产局测绘面积为准，多不退少不补”，该行为亦说明原告对交易房产面积增加并不主张任何权利。原告提供原交易房产的土地使用权证、支付土地收益金等行为，仅为根据法律规定和交易房产实际情况配合胡伟等八被告办理交易房产的土地使用权转移登记，并非为增加房产面积所为之努力，且该行为发生在交易房屋所有权转移登记完成之后，与房产面积增加无关联。鉴此，原告要求胡伟等八被告补交交易房产原无证部分面积之差价款无合同依据。而被告佳润拍卖公司在本案房屋拍卖交易过程中，已根据原告的要求拍卖房产，代收胡伟等八被告所支付拍卖价款，并在扣除原告应付佣金后将余款全部转付给原告，佳润公司的代收代付义务已经履行完毕。且根据上述，胡伟等八被告已不欠付原告任何拍卖价款，佳润公司自然亦无继续代为催收之义务。综上所述，原告的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第四百零二条，判决如下：
驳回原告桂林无线电一厂诉讼请求。
本案案件受理费5192元（原告已预交），由原告桂林无线电一厂承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费5192元（开户名称：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户银行：农业银行桂林七星支行，）上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李钦毅
人民陪审员 倪毓芳
人民陪审员 王永春
二〇一三年××月××日
代书 记员 苏 萍