北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第14642号
原告（反诉被告）秦林海，男，1980年7月16日出生。
委托代理人李辉，北京市诚实律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴海滨，男，1972年10月25日出生。
委托代理人孙福环，北京市双强律师事务所律师。
第三人北京百姓家和家祥医药有限公司，住所地北京市昌平区城北街道东环路安福苑小区15号楼12号底商。
法定代表人高跃英，女。
委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。
原告（反诉被告）秦林海与被告（反诉原告）吴海滨及第三人北京百姓家和家祥医药有限公司（以下简称家和家祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理，依法由审判员田雅娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦林海的委托代理人李辉，被告（反诉原告）吴海滨及其委托代理人孙福环，第三人家和家祥公司的法定代表人高跃英及委托代理人宋燕霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦林海诉称：2013年1月9日我与吴海滨就北京市昌平区城北街道办事处安福苑×区×号楼×号房屋签订了《北京市房屋租赁合同》。该房屋建筑面积150平米，用于开设药房，房屋租赁期自2013年1月15日至2016年1月14日，共计三年，租金为每月7500元，每年9万元。租金支付方式为第一次2013年1月9日支付5万元，第二次2013年3月31日支付47500元，第三次2014年1月8日支付10万元，第四次2015年1月8日支付10万元，押金为一个月房租7500元。2014年6月，我发现吴海滨将房屋擅自转租给家和家祥公司，违反了双方合同约定，故我诉至法院，请求：1.判令解除我与吴海滨于2013年1月9日签订的关于北京市昌平区城北街道办事处安福苑×区×号楼×号房屋的《北京市房屋租赁合同》；2.判令家和家祥公司腾退并返还北京市昌平区城北街道办事处安福苑×区×号楼×号房屋；3.判令吴海滨支付我违约金9万元；4.判令诉讼费由吴海滨承担。
被告吴海滨辩称：2007年10月开始我一直在涉案房屋经营药店，后秦林海与我签订了租赁合同。秦林海将租金支付方式从季付改为年付，年付租金在房屋租赁这个行业几乎没有，但我为了继续经营只能签订了合同。我认为我不存在违约，而且秦林海从未通知我要解除合同。秦林海不享受涉案房屋的产权，不具有该房屋的出租权，因此我与秦林海签订的合同应属无效合同，秦林海不能要求我支付违约金。退一步讲，即使合同有效，我认为双方约定的违约金过高且显失公平，而且我已按照约定缴纳了房租，秦林海没有任何损失，根据法律规定要求法院对违约金酌情减少。如果合同解除秦林海应退还我押金并给予时间腾退。
第三人家和家祥公司发表意见称：1.关于本案的事实。2013年12月15日，高跃英经他人介绍与吴海滨签订了《店铺转让协议书》，约定吴海滨将其经营的北京百姓家和家祥大药房转让给高跃英，包括经营所需的各种证照。同时约定药店所在的房屋年租金为10万元，由高跃英支付给吴海滨，再由吴海滨支付给秦林海。高跃英为此支付了转让费358500元，直接支付给了吴海滨，另于2014年初向吴海滨支付了房屋租金10万元。后高跃英出资设立了家和家祥公司，由家和家祥公司在涉案房屋处经营。2.在整个过程中，高跃英没有过错。吴海滨与高跃英签订《店铺转让协议书》时，吴海滨承诺房东知道并且同意此事。合同签订后，高跃英提出要见房东一面时，吴海滨一直推脱，也不告知房东电话。后高跃英出资设立家和家祥公司时吴海滨还提供了有秦林海签字的同意房屋作为家和家祥公司营业场所的说明，高跃英据此办理了营业执照，但是直到接到法院的通知，高跃英才知道房东对此事并不知情。在整个过程中，高跃英没有过错。一方面，吴海滨对高跃英承诺房东知情并同意店铺转让，并且在转让合同中也约定了如房东提出任何异议，导致高跃英受损的，责任和损失由吴海滨负责。另一方面，吴海滨也不让高跃英与房东见面联系，高跃英也无法找到房东。现在如果有人赔偿我方的损失，我方同意腾退房屋。综上，请求法院查明事实依法判决。
反诉原告吴海滨诉称：2013年1月，秦林海将自有的位于北京市昌平区城北街道办事处安福苑×区×号楼×号房屋租给我，双方签订了《北京市房屋租赁合同》。合同同时约定了租金、押金等条款。后我依约支付了相关租金及押金7500元，后我经秦林海同意将涉案房屋转租给第三人，并由新承租人履行原租赁合同义务。但2014年11月5日，秦林海却起诉至法院要求与我解除租赁合同，故我提起反诉，请求：1.判令秦林海退还我租房合同押金7500元；2.诉讼费由秦林海负担。
反诉被告秦林海辩称：双方解除合同后再查看房屋，抵扣了应该由吴海滨承担的费用后，同意将剩余押金部分返还给吴海滨。
第三人家和家祥公司发表意见称：对此情况不清楚。
经审理查明：位于北京市昌平区城北街道办事处安福苑×号楼×号房屋系陈××于2006年3月15日从北京正基房地产开发有限公司处购买。2012年12月18日秦林海与陈××签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定秦林海以260万元的价格从陈××处购房上述房屋。2013年1月9日出租人（甲方）秦林海与承租人（乙方）吴海滨签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区城北街道办事处安福苑小区×号楼×号房屋、建筑面积150平方米出租给乙方用于开设药店。房屋租赁期自2013年1月15日至2016年1月14日，共计3年。甲方应于2013年1月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为每月7500元，租金总计为每年9万元。支付方式为押一付六，各期租金支付日期为第一次2013年1月9日支付5万元，第二次2013年3月31日支付47500元，第三次2014年1月8日支付10万元，第四次2015年1月8日支付10万元。押金为一个月房租7500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。除甲乙双方另有约定以外，乙方转租需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。乙方如擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。乙方如有上述行为，应按年租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
合同签订后，吴海滨在涉案房屋处经营北京百姓家和家祥大药房，并支付秦林海房屋租金至2015年1月14日及押金7500元。2013年12月16日转让方（甲方）吴海滨与顶让方（乙方）高跃英签订《店铺转让协议书》，约定甲乙双方同意将坐落于昌平区城北街道安福苑小区×号楼×号的店铺（店铺名称为北京百姓家和家祥大药房，经营用途为开设药店）转让给乙方，建筑面积为150平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。合同租期到2016年1月14日止，年租金为10万元。店铺转让费共计358500元。合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，吴海滨将涉案房屋交付高跃英经营使用，高跃英支付吴海滨店铺转让费358500元及年租金10万元。2014年5月21日高跃英出资设立了家和家祥公司。
上述事实，有《北京市内销商品房买卖契约》、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋租赁合同》、《店铺转让协议书》、房租收条、食品卫生许可证及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
秦林海与吴海滨签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效。双方合同明确约定吴海滨如需转租需事先征得秦林海的书面同意，如其擅自将房屋转租给第三人的，秦林海有权单方解除合同、收回房屋，且吴海滨应按年租金的100%向秦林海支付违约金。现吴海滨已将涉案房屋转租给高跃英，其未提交转租行为已得到秦林海书面同意的相关证据，本院对秦林海关于吴海滨系擅自转租的主张予以采信，据此秦林海要求解除双方租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案房屋由第三人实际占有使用，秦林海与吴海滨解除房屋租赁合同后，秦林海有权要求第三人腾退并交还房屋，第三人与吴海滨之间的争议，第三人可另诉解决；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据双方合同约定，吴海滨擅自转租的行为违反了双方合同的约定，构成违约，其应按照合同约定支付秦林海违约金。考虑到吴海滨转租后，涉案房屋仍由第三人用于经营药店，且吴海滨按约支付了秦林海房屋租金，并未给秦林海造成重大损失，秦林海主张的违约金过分高于合同解除给其造成的损失，故对吴海滨要求适当降低违约金的请求，本院予以支持，具体违约金数额由本院结合案件情况酌情确定；关于押金，双方合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由吴海滨承担的费用、租金以及吴海滨应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给吴海滨，现涉案房屋已由第三方实际占有使用，第三方尚未将房屋交还秦林海，无法确定应由吴海滨承担的费用的具体数额，吴海滨现要求退还押金依据不足，吴海滨可待双方实际办理完房屋交接手续后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）秦林海与被告（反诉原告）吴海滨于二○一三年一月九日签订的《北京市房屋租赁合同》。
二、第三人北京百姓家和家祥医药有限公司于本判决生效后三十日内将北京市昌平区城北街道办事处安福苑小区×号楼×号房屋腾退并交还原告（反诉被告）秦林海。
三、被告（反诉原告）吴海滨于本判决生效十日内支付原告（反诉被告）秦林海违约金三万元。
四、驳回原告（反诉被告）秦林海的其它诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）吴海滨的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千零二十五元，由原告（反诉被告）秦林海负担六百八十三元（已交纳）；由被告（反诉原告）吴海滨负担三百四十二元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）吴海滨负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 田雅娟
二〇一四年十二月十九日
书记员 娄月娇