中华人民共和国
安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）皖民四终字第00293号
上诉人（原审原告）：合肥创和资产管理有限责任公司，住所地中华人民共和国安徽省合肥市，组织机构代码证号码68810407-7。
法定代表人：胡耀东，该公司总经理。
委托代理人：马政保，该公司部门经理。
委托代理人：徐东晖，安徽徽天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：香港东润国际投资（控股）有限公司，住所地中华人民共和国香港。
法定代表人：李春涛，总经理。
委托代理人：汪浩，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：席磊，安徽美林律师事务所律师。
上诉人合肥创和资产管理有限责任公司（简称创和管理公司）因与被上诉人香港东润国际投资（控股）有限公司（简称香港东润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市中级人民法院（2014）合民一初字第00142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理，创和管理公司委托代理人马政保、徐东晖，香港东润公司法定代表人李春涛、委托代理人汪浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2011年11月25日，安徽省合肥市中级人民法院以（2011）合破字第01-2号、第02-2号、第03-2号、第04-2号裁定书宣告合肥钢铁集团有限公司、合肥新钢铁有限责任公司、合肥钢铁有限责任公司、合肥钢铁股份有限公司（简称合钢集团等四企业）破产。2012年1月16日，合肥钢铁集团有限公司管理人、合肥新钢铁有限责任公司管理人、合肥钢铁有限责任公司管理人（甲方、移交方）与创和管理公司（乙方、接收方）、合肥市工业投资控股有限公司（丙方、鉴证方，简称合肥工投公司）签订《合钢集团、合钢有限、新钢铁公司非破产范围资产移交协议》，该协议载明创和管理公司接收管理上述三破产企业的非破产财产。2012年4月10日，合肥工投公司通过在合肥市产权交易中心举行的合钢集团等四企业破产财产拍卖会，竞价成交标的资产包括土地使用权、建筑物、车辆、机器设置以及长期投资等内容的资产包。2012年4月19日，上述四企业管理人与合肥工投公司签订《资产转让协议》，协议载明合肥工投公司受让取得合钢集团等四企业的破产财产资产包。2012年12月3日，合肥工投公司出具《说明》一份，该说明载明其将受让的合钢集团等四企业破产财产委托创和管理公司经营管理。
2012年11月26日，创和管理公司（甲方、出租房）与香港东润公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》及《安全协议书》各一份，双方在租赁合同中约定：创和管理公司将位于合肥市瑶海区原合钢机制公司厂区按现状整体租赁给香港东润公司使用，经双方认可，该区域占地面积约75905.12平方米，建筑物面积约31627.99平方米；仅限于从事综合运动中心，除双方另有约定，香港东润公司不得任意改变租赁物用途；租赁期限为2013年3月1日至2018年2月28日；租赁物2016年2月28日前年租金为人民币390万元整，2016年3月1日至2017年2月28日年租金为429万元整，2017年3月1日至2018年2月28日年租金为471.9万元整，租金半年结算一次，由香港东润公司分别于租赁期每年的2月28日、8月31日前以现金方式交付给创和管理公司；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，构成违约，须按年度租金的20%向对方缴纳违约金；香港东润公司应严格按约定的时间缴纳租赁费，每逾期一日，则需按年度租金的日万分之二点一支付滞纳金；若遇香港东润公司欠交租金超过两个月，创和管理公司有权提前解除合同，在以书面方式通知之日起，合同自动终止；若因合肥市政府规划需要、企业改制及自身发展需要导致必须提前终止合同时，香港东润公司应在规定时间内无条件退出，但创和管理公司应提前一个月通知香港东润公司等。该合同签订后，创和管理公司将原合钢机制公司厂区房屋交付香港东润公司使用。2013年12月24日，创和管理公司向香港东润公司发出《解除合同通知书》，该通知书载明：香港东润公司，贵公司应于2013年2月28日前支付第一笔租金195万元，于2013年9月1日前支付第二笔租金195万元，截至目前仅支付租金80万元，尚欠租金310万元，因多次派人上门催要租金无果，现依据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《租赁合同》第十五条，决定解除合同，请贵公司在30日内将租赁物交还给我公司，并结清全部租赁费用。香港东润公司法定代表人李春涛在该通知书上书写“收到”并签姓名及时间。后因双方不能就上述房屋租赁合同纠纷协商解决，创和管理公司遂诉至原审法院，请求判令：确认解除双方的租赁合同；香港东润公司向其返还租赁物并支付租金310万元、违约金78万元、逾期缴纳租赁费滞纳金446355元（计算至2014年2月），合计4326355元，并承担本案诉讼费用。
另查明，2014年1月24日，合肥市瑶海区城市管理行政执法局向创和管理公司发出《责令停止违法行为通知书》，该通知书载明：经查，你单位于2014年1月24日16时45分在团结路与幸福路交口（原合钢五厂）将生产车间改变健身中心的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《合肥市城乡规划条例》第三十八条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《合肥市城乡规划条例》第五十九条的规定，现责令你单位停止建设行为。
再查明：双方签订的《租赁合同》所涉房屋所有权人为原合肥钢铁集团有限公司，用途为工业用房，相关75905.12平方米土地使用权人亦为原合肥钢铁集团有限公司，用途为工业，使用权类型为划拨。
原审法院认为：合钢集团等四企业经法定程序破产后，创和管理公司成为该四企业破产财产及非破产财产的经营、管理人。创和管理公司将原合肥钢铁集团有限公司厂房租赁予香港东润公司从事综合运动中心，因租赁合同所涉土地系国有划拨性质的工业用地，租赁用途却非工业用途，创和管理公司的租赁行为亦未按照法律规定向相关行政机关报告批准、履行相应程序，故该租赁合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。香港东润公司抗辩创和管理公司在签订租赁合同时隐瞒了土地类型与性质，创和管理公司应负合同无效的全部过错，因创和管理公司于租赁时向香港东润公司提供了案涉土地与房屋的权利证明书，香港东润公司理应知晓合同无效的事由，故对该抗辩，原审法院未予采纳，双方对合同无效互负过错。创和管理公司诉请香港东润公司返还租赁物，予以支持。关于创和管理公司诉请香港东润公司支付其差欠租金310万元及违约金、逾期缴纳租赁费的滞纳金，因创和管理公司认可香港东润公司已付租金80万元，《解除合同通知书》亦有该事实的反映，香港东润公司抗辩其已付押金及租金合计140万元，却未就押金提出诉请，故原审法院参考租赁合同就押金计算的相关条款、双方过错、房屋租赁的市场价值等因素，酌定香港东润公司向创和管理公司支付房屋占用费310万元；对创和管理公司违约金、滞纳金的主张，不予支持。香港东润公司就涉案无效租赁合同遭受的损失及押金的返还等事由，可另行主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款，判决：一、香港东润公司于判决生效之日起二十日内返还创和管理公司位于中华人民共和国安徽省合肥市和平路与郎溪路交口的原合肥钢铁集团有限公司厂区房屋；二、香港东润公司于判决生效之日起二十日内支付创和管理公司房屋占用费310万元；三、驳回创和管理公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费41411元，由创和管理公司承担20705.5元，香港东润公司承担20705.5元。
创和管理公司不服判决，上诉称：原审人民法院适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，以“因租赁合同所涉土地系国有划拨性质的工业用地，租赁用途却非工业用途，创和管理公司的租赁行为亦未按照法律规定向相关行政机关报告批准、履行相应程序”为由判决创和管理公司与香港东润公司之间的《租赁合同》无效，进而驳回了创和管理公司关于违约金和滞纳金的诉讼请求错误。理由如下：1、原合钢集团等四公司经法定程序破产生效后，其破产资产和非破产资产均交给创和管理公司经营管理，这是由相关生效法律文书、政府及政府相关部门确认的事实，香港东润公司对此不持异议，一审判决也予以确认。创和管理公司并非工业企业，其经营管理的资产无法用作工业用途。2、本案讼争法律关系是房屋租赁合同纠纷，有关土地的法律法规只是审理本案的参考，不应作为直接判决依据。3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》于1990年生效，其中很多条款已被废止，原审法院简单提取其中个别条文，并以此否定了双方之间合同的效力，依据不足，也违背了双方订立合同的目的。4、案涉土地是划拨土地，原审法院依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》判决合同无效，属适用法律错误。5、原审法院对创和管理公司对外招标租赁厂房时没有报经相关部门批准未作实质性审查，实际上创和管理公司在公开招标前履行了报批手续，原判认定与客观事实相悖。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持创和管理公司的一审诉讼请求；2、香港东润公司承担一、二审全部诉讼费。
香港东润公司答辩称：双方租赁合同约定租赁标的包括房屋和土地，依据香港东润公司在一审过程中提供的产权证及相关证书，租赁标的土地性质为划拨土地，房屋为工业用房，这一事实不应有争议。既然是划拨土地，就应当适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，该条例中对划拨土地使用权及土地、房屋的转让、出租有严格规定，在没有新的法律行政法规做出相反或者不同规定之前，该条款仍然有效，对本案仍然适用。故原审判决并无不当，请求二审法院驳回创和管理公司的诉讼请求。
二审庭审中，创和管理公司向本院提供下列五份证据：1、合国资产全（2010）87号文件，证明合肥市国资委、监察局联合发文，允许国有企业经集体决策将闲置资产对外招租；2、创和管理公司（2012）102号文件，证明87号文件已抄报合肥市政府，并抄送合肥市国土局和市房产局等单位；3、创和管理公司2012年第17次总经理办公会纪要，证明创和管理公司拟将原合钢机制公司的厂房（即香港东润公司租赁的厂房）对外招租，并向合肥工投公司报告；4、招租公告、招租评审表，证明经合肥工投公司同意，创和管理公司集体讨论决定对外招租，并决定报价最高的香港东润公司中标。
香港东润公司质证认为：创和管理公司在二审提供的证据不属于《民事诉讼法》规定的新证据，其称因原审法院没有主动审查就未主动提供是在推卸责任。对证据1的真实性和合法性无异议，但与本案无关联性。此份证据是国资委和监察局就闲置的房产对外出租的指导性文件，它并不能规避民事行为中应当遵守的其他法律法规的规定，创和管理公司据此说明本案的租赁行为已报政府主管部门批准的目的不能实现。证据2、3系创和管理公司单方制作的文件，对案外人不具备约束力，不能成为本案定案依据。对证据4中招租公告的真实性不持异议，但对其合法性有异议。招租公告明确涉诉标的租赁用途为文化产业和现代服务业，也就是说在招租时就限定标的物的用途，该限定违反了相关法律的禁止性规定；对招租评审表的真实性、合法性、关联性无异议。
各方当事人提交的其他证据及证明目的与原审相同，相对方的质证意见亦同于原审。
二审另查明：合肥工投公司成立于2002年3月28日，系国有独资的有限责任公司，经营范围包括政府授权经营范围内的国有资产经营，产（股）权转让和受让，实业投资，资产的重组、出让、兼并、租赁与收购，企业和资产的托管，投资咨询与管理策划。2007年11月，合肥市人民政府发布合政秘（2007）124号通知，将包括合肥工投公司在内的67户企业纳入国有资产监督管理委员会监管范围。2009年4月10日，合肥工投公司独资设立创和管理公司，主营业务为资产管理和土地及厂房实物租赁。2012年4月，合肥工投公司受让取得合钢集团等四企业破产财产资产包后，即授权创和管理公司经营管理。2012年6月5日，创和管理公司向合肥工投公司提交《关于将原合钢机制公司厂房公开招租的报告》，载明：创和管理公司2012年5月24日总经理办公会研究，拟将该厂房公开招租。因相关资产证照不全，市招投标中心不予受理。现拟在媒体发布公告，向社会公开招标。6月11日，合肥工投公司以合工控（2012）67号文，向合肥市人民政府国有资产监督管理委员会报备了《关于创和公司公开招租原机制公司厂房的报告》。同年7月，创和管理公司2012年第17次总经理办公会根据合肥市人民政府国有资产监督管理委员会和合肥工投公司的要求，确定了相关公开招租事宜。2012年10月17日，创和管理公司经公开招标，确定香港东润公司为案涉厂房的承租人。
再查明：2010年8月13日，合肥市人民政府国有资产监督管理委员会、合肥市监察局联合发布合国资产权（2010）87号文件，对市属国有企业房产处置行为进行规范。其第四条规定：各类房产租赁，全面实现公开招租。对不具备转让条件的闲置房产、建筑物，可对外出租，但必须集体决策，确定招标条件，公开招租，即企业房产管理部门提出租赁招标条件，企业董事会（总经理办公会）集体决策，到市招投标中心公开挂牌、招租；拟租赁的房产面积较小或因证件不全，市招投标中心不予受理的，报国资委备案后，由企业房产管理部门提出租赁招标条件，企业董事会（总经理办公会）集体决策，发布公告，公开对外招租。
还查明：合肥市人民政府于2012年11月发布的《合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（修订）》第十章“文化建设与城市文明”中将“合肥钢铁·艺术创意产业园”列为文化发展重点项目。《合肥市十二五文化产业发展规划》将“打造瑶海工业文明遗址创意园，保护和开发合钢、化工厂、矿机厂等一批老工业厂房遗址，发挥其凝聚和激活文化创意资源的作用”确定为合肥文化产业重点培育的六大文化产业园区之一。
本院认为：创和管理公司在案涉房屋招租前，已按照合国资产权（2010）87号文件，向合肥市人民政府国有资产监督管理委员会报备了《关于创和公司公开招租原机制公司厂房的报告》，相关方案符合合肥市的城市发展规划。可见，创和管理公司将原合肥钢铁集团有限公司厂房租赁给香港东润公司从事综合运动中心，系按照当地城市规划及区域定位对国有闲置资产的再利用。香港东润公司双方在签订《租赁合同》时，对租赁房屋及相关土地的原来用途以及租赁后的用途亦为明知。由于双方签订及履行案涉房屋租赁合同均基于政策规定及行政审批，故因此产生的纠纷不宜仅适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》进行民事裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十五条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销中华人民共和国安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一初字第00142号民事判决；
二、驳回合肥创和资产管理有限责任公司的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 孔 蓉
审 判 员 张 跃 芳
代理审判员 徐 宽 宝
二〇一五年三月十日
书 记 员 陈茜（代）
附相应法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉。