山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2667号
上诉人（原审被告）曹瑞海。
委托代理人冷松良，平度瑞强法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）山东省平度经济开发区石庄村民委员会。
法定代表人宋显文，村主任。
委托代理人纪志晓，平度瑞强法律服务所法律工作者。
上诉人曹瑞海因与被上诉人山东省平度经济开发区石庄村民委员会（以下简称“石庄村委”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第495号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由代理审判员孙付担任审判长，由代理审判员王楷担任本案主审，与代理审判员甘玉军共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人曹瑞海的委托代理人冷松良，被上诉人石庄村委的委托代理人纪志晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石庄村委在一审中诉称：2005年6月1日，石庄村委与曹瑞海签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定石庄村委将所有的42间房屋及14亩土地租赁给曹瑞海使用，租金每年40000元，其中，土地租赁费每年28000元，房屋租赁费每年为12000元，双方约定分别于每年的1月10日和6月10日各缴纳20000元。2007年，曹瑞海又租赁石庄村委的大车间一处，使用期限2年，每年租金80000元。合同签订后，石庄村委依照约定向曹瑞海交付了房屋，刚开始，曹瑞海以刚刚成立公司和资金紧张为由拖延交付租金，石庄村委多次派人向石庄村委索要，曹瑞海均以资金紧张为由拒不给付租金。综上，曹瑞海的行为，严重侵犯了石庄村委的合法权益，为此，特向人民法院主张权利，要求曹瑞海立即偿还所欠石庄村委自2005年6月1日起至2010年6月1日止5年的租赁费200000元以及自2007年至2008年曹瑞海租赁石庄村委的大车间一处共计2年的租赁费每年80000元，两年计160000元，以上两项合计共计360000元及逾期利息30000元，诉讼费由曹瑞海负担。
曹瑞海在一审中辩称：1、根据石庄村委诉状中所陈述的事实和理由部分所述，2005年6月1日，石庄村委、曹瑞海就42间房屋及14亩土地签订了一份租赁合同，2007年双方又就石庄村委所有的大车间一处由曹瑞海租赁使用，但未签订书面合同，两个不同的租赁关系所指向的标的以及客体和标的物是不同的，因此曹瑞海提请法庭要求石庄村委作出选择。2.石庄村委所主张的合同债权已过诉讼时效。如经审理，无中止、中断的事由，要求驳回石庄村委诉讼请求。理由是双方所签订的书面租赁合同对曹瑞海的付款期限约定明确。3.双方所签订的房屋租赁合同因石庄村委没有向曹瑞海履行交付房屋的义务，导致合同没有履行。
原审法院查明和认定的基本事实是：2005年6月1日，石庄村委与曹瑞海签订了一份《房屋租赁合同》，按照合同中的约定，石庄村委将村委会所有的烟台路1号的房屋42间及土地14亩租赁给曹瑞海使用，租金每年40000元。其中，土地租赁费每年租赁费为28000元，房屋租赁费为每年12000元，双方约定分别于每年的1月10日和6月10日各缴纳20000元。合同的履行的期间为自2005年6月1日开始至2010年6月1日止。合同签订后，石庄村委依照约定向曹瑞海交付了土地及房屋。合同到期以后，石庄村委曾多次派人向石庄村委索要租赁费，但曹瑞海一直未履行付款义务。2014年12月18日，石庄村委向法院主张权利，要求曹瑞海立即偿还所欠石庄村委自2005年6月1日起至2010年6月1日止5年的租赁费200000元以及自2007年至2008年曹瑞海租赁石庄村委的大车间一处共计2年的租赁费每年80000元，两年计160000元，以上两项合计共计36万元及逾期利息30000元，诉讼费由曹瑞海负担。
原审法院认为，2005年6月1日，石庄村委与曹瑞海签订的该份《房屋租赁合同》，是在双方当事人自愿的基础上所签订，体现了双方当事人的意思自治原则，且合同的内容不违反国家的法律法规，故合同有效，双方当事人应当严格按照合同中的内容，全面履行自己的义务。本案经庭审调查及庭审质证，双方当事人所争议的焦点问题包括以下几个方面：1、石庄村委主张权利是否已过诉讼时效所规定的期间；2、曹瑞海是否应当向石庄村委支付自2005年6月1日起至2010年6月1日止5年的租赁费20万元租赁费。关于双方当事人所争议的第一个焦点问题，本案是因房屋以及土地的租赁而产生的债权债务关系，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效的期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条又规定，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效的期间。本案中，曹瑞海应当向石庄村委缴纳租赁费的期间应当在2005年6月1日至2010年6月1日。但是由于曹瑞海没有按照双方所签订的租赁合同中的约定向石庄村委履行缴纳租赁费的义务，曹瑞海的行为，属于违约在先。在庭审过程中，石庄村委的证人出庭作证，证人的证言证明了村委会从未停止过曾安排人员向曹瑞海索要过租赁费，但曹瑞海一直未履行缴纳的义务，且曹瑞海也未提交反驳石庄村委的证据，所以，石庄村委的起诉，并未超过诉讼时效所规定的期间。为此，对于曹瑞海以石庄村委的起诉超过诉讼时效的期间，要求驳回石庄村委的诉讼请求的主张，不予采信。关于双方当事人所争议的第二个焦点问题，双方当事人应当严格按照合同中的约定全面履行自己的义务，本案中，曹瑞海自与石庄村委签订合同以来始终未按照合同中的约定向石庄村委履行缴纳租赁费的义务，违约在先，石庄村委按照合同中的约定要求曹瑞海履行付款义务，理由正当，应予支持。曹瑞海提出的石庄村委始终未向曹瑞海履行交付房屋和土地的抗辩理由，该举证责任在曹瑞海，如曹瑞海与石庄村委之间的合同是否终止等，但曹瑞海未举证证明，对该抗辩理由不予采信。关于石庄村委要求曹瑞海支付自2007年至2008年曹瑞海租赁石庄村委村委的大车间一处2年的租赁费每年80000元，两年计160000元的问题。经查，曹瑞海否认自己曾经租赁石庄村委大车间的事实，石庄村委也提供不出证据予以证明，石庄村委可在取得相关证据后另行向义务人主张权利。关于石庄村委要求曹瑞海支付利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条中的规定，对于利息没有约定或者约定不明的，应视为不计利息。双方的合同中没有关于利息的约定，故对石庄村委要求曹瑞海支付利息的诉讼请求，不予支持。但从石庄村委向法院主张权利之日起，曹瑞海应当向石庄村委支付利息，利息的计算应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、曹瑞海欠石庄村委自2005年6月1日起至2010年6月1日止5年的租赁费200000元，于判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回石庄村委的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由石庄村委负担2000元，曹瑞海负担2600元。曹瑞海应负担的部分，因石庄村委已预交，曹瑞海在判决生效后3日内直接支付给石庄村委。
宣判后，曹瑞海不服原审判决，上诉至本院。
上诉人曹瑞海上诉称：一、一审判决结果剥夺了上诉人的时效利益。2005年6月1日，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同明确约定租赁费每年40000元，分别于每年的1月10日和6月10日各缴纳20000元。截至被上诉人起诉之日，以上债权早已过了2年的诉讼时效。一审程序中，上诉人提出时效抗辩，一审法院仅凭被上诉人提供的几个村民的证言，就认定被上诉人曾向上诉人主张过债权，几个证人中，其中一个尚宝强还是上诉人的债务人，众所周知证人证言具有不确定性，因为出于种种原因，作伪证的大有人在。二、原审判决对事实的认定遗漏了重要的情节，导致本案事实不清。在双方签订的租赁合同的附页中，清清楚楚写着村委合同签订时占用11间，村民赵九明占用4间，天然气公司也占有房屋，撇开现在当事人双方的说法及答辩意见不谈，仅从合同本身来看，这些房屋，被上诉人不可能于合同签订时交付给上诉人。一审中，上诉人主张签订房屋租赁合同属实，但因被上诉人一直没有交付房屋，导致合同没有实际履行。退一步讲，即使上述说法不真实，那么上述房屋是什么时间交付的，原审也并未审查，仅根据租赁合同注明的期限，笼统的支持了被上诉人5年的租赁费，令人难以信服。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人石庄村委答辩称：原审中被上诉人提交的上诉人在另一案件中提交的谈话录音记录，已经证实上诉人的上诉理由不成立，请求维持一审判决。
二审中，上诉人提交尚宝强向其出具的欠条一份，欲以此证明尚宝强与上诉人之间有纠纷，与本案有利害关系，其证言不应采信。被上诉人质证称，该欠条的真实性不能确认，且与本案没有关系。
经审理查明，上诉人曹瑞海曾起诉被上诉人追索建设工程费用，在该案中，曹瑞海曾向法院提交过一份其与被上诉人工作人员的录音资料及谈话记录，在该谈话记录中，上诉人曹瑞海曾自认租赁过被上诉人的场地房屋，欠被上诉人的承包费，并向村委主张承包费从其追索的工程款中该扣就扣。二审庭审中上诉人曹瑞海认可该谈话记录的真实性，称该录音资料录制时间是2010年，但辩解称，当时之所以自认欠被上诉人的承包费，是为了追索工程款随便说说的，后，其将该案撤诉。
原审中，证人宋某出庭作证称：其是石庄村村民，2008年至2014年时曾干村里的治安员。曹瑞海与村委是否签订合同其不知情，但曹瑞海租赁村里42间车间及14亩土地的事属实，曹瑞海用来生产冰箱冰柜里的网状物品。村干部曾带领他们几个人自2009年、2010年、2011年向上诉人索要过租赁费。证人尚宝强作证称：其是石庄村村民，2008年至2014年底时曾任村里的治安员。2005年春天其与曹瑞海曾在格力食品公司工作。曹瑞海租赁村里的42间房屋和使用14亩土地属实，用来生产网状产品。其本人未曾参与向曹瑞海索要租赁费。证人王某出庭作证称：其是石庄村村民，2005年至今任村里的治安员。曹瑞海租赁村里42间车间及14亩土地的事属实，2009年、2010年、2011年时其曾跟村委的宋显文去跟曹瑞海要过钱，到了之后其没下车。
另查明，涉案场地房屋已于2012年被改造成商品房。
二审查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，本案中，被上诉人提交的其与上诉人签订的《房屋租赁合同》、三名证人证言，结合上诉人在2010年录制的电话录音资料中自认租赁村委场地房屋、欠村委承包费、该承包费可从其追索的工程款中扣除的事实，本院确信被上诉人所主张的上诉人租赁其42间房屋及14亩土地、欠付其租金及其自2009年开始即不断向上诉人索要的事实具有高度可能性，本院认定该事实存在，故对上诉人所主张的被上诉人自始至终未将房屋及土地交付给其且被上诉人的主张已过诉讼时效的上诉理由不予采信。
综上，上诉人曹瑞海的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人曹瑞海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 甘玉军
二〇一五年十二月二日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 吴苗苗