辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00938号
上诉人（原审被告）：刘健。
委托代理人：刘文钊。
上诉人（原审被告）：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街**号。
法定代表人：于瑞宝，该公司董事长。
委托代理人：李丹，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘雁，无职业。
委托代理人：陆阳，辽宁律桥律师事务所律师。
原审原告刘雁与原审被告刘健、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称“瑞家公司”）居间合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2013年7月30日作出（2013）西民初字第644号民事判决，刘健、瑞家公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘健的委托代理人刘文钊、瑞家公司的委托代理人李丹、被上诉人刘雁的委托代理人陆阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘雁在一审中诉称：2012年12月15日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，实为《房地产居间服务合同》，约定购买被告刘健位于大连市西岗区威华路19号1层1号的房屋，并于签订合同当日交付购房定金1万元、中介费18000元。同月26日交付贷款手续费2000元。约定双方本合同签订七日内备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，合同签订七天后，第二被告告知原告第一被告的手续没有准备齐全，办理手续要顺延到12月26日，到12月26日当天第二被告通知可以办理贷款手续，原告交付了贷款手续代办费2000元。在办理过程中，办理方通知第一被告缺少单身证明，又要第一被告刘健第二天准备好手续之后再次办理房屋贷款手续，自此日之后，原告就一直等着两个被告的通知，直到2013年元旦过后，通过第二被告转述说第一被告不卖房屋了，理由是嫌办理这些手续太过繁琐，对居间方不信任。原告曾多次与二被告沟通未果，起诉后2013年3月5日双方在法庭上进行了调解，也是因为一些贷款及房屋过户手续问题三方达不成一致，调解未成。原告多次与二被告协商要求返还购房定金、中介费及贷款手续费，但被告均予拒绝。现请求依法判决：1、解除房屋买卖合同；2、被告刘健双倍返还定金2万元；3、瑞家公司返还中介费18000元及贷款手续费2000元。
原审被告刘健在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。我没有收取原告的定金，我没有不卖房子这个事。房子需要做继续的公证，因为房子在我的名下，是我和丈夫的共同财产，现在我丈夫去世了，我已经将公证费都交完了，卖房子的时候没有和我说要重新换证，进行公证，可能瑞家公司业务员不是一些专业的人，告诉我需要我儿子签字就行，我公公婆婆都80多岁的，都瘫在床上，怎么去做公证呢，我和我大伯哥哥商量，给我公公婆婆拉到公证处。至于单身证明我当时就提供了，在中介有底了，单身证明上没有期限，后来在审贷款的时候说我单身证明不合格，让我再去提供。到年末银行是最忙的时候，我实在是没有时间，原告和中介公司在银行下面让我去开单身证明，我说我没有时间改天，我没有去到银行做贷款，7天内我一直打电话给中介公司做资金监管。原告不签补充协议，告诉我这个房子不买了。
原审被告瑞家公司在一审中辩称：第一项诉讼请求与我们没有关系，中介费不同意返还，贷款手续费同意返还。基于居间方已促成原、被告成功签订房屋买卖合同，居间义务已经完成，不同意返还中介费用。至于贷款费用如果手续无法办理，贷款费用可以返还。刘健没有提供单身证明，因被告是大连银行职工，据其所述大连银行提供贷款不需要提供单身证明，其信息需要保密为由，一直未能提供单身证明，3月5日开庭之后双方有意继续履行合同，第一被告刘健才开具了单身证明。房屋买卖未履行下去的责任在刘健，和我公司无关。
一审法院审理查明：2012年12月15日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定原告刘雁购买被告刘健位于大连市西岗区威华路19号1层1号的房屋，签订合同当日原告交付购房定金1万元、中介费18000元，双方于本合同签订七日内备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续。合同签订后，原告履行了合同义务，并于同月26日交付贷款手续费2000元，被告未在约定期限内备齐相关手续。
一审法院审理认为：原、被告签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行。被告瑞家公司促成合同签订，原告按照合同交纳定金1万元，支付中介费18000元，贷款手续费2000元，均履行了各自义务，被告因其自身原因未出售房屋，应当承担违约责任。原告因被告的违约行为，不再购买此房，房屋买卖合同应予以解除，对原告的该项请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告刘健作为卖方违约，应双倍返还定金2万元，对原告的该项请求，予以支持。原告在履行合同过程中无违约行为，其已支付的中介费理应返还。而被告瑞家公司是否应当收取中介费及收取中介费的数额，其可向违约方主张权利，另案处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，作出如下判决：一、解除原告刘雁、被告刘健和被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司之间签订的房屋买卖合同；二、被告刘健于判决生效之日起十日内向原告刘雁双倍返还定金2万元；三、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘雁返还中介费18000元、贷款手续费2000元，合计20000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告已预交），由被告刘健负担。
宣判后，刘健、瑞家公司均不服，向本院提起上诉。
刘健上诉请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由为：一、我国《担保法》第90条规定，定金合同从实际交付之日起生效。在本案中，合同第2条A的确约定“买卖双方同意由居间方代卖方保管定金”，但必须注意的是，在法律中“保管”与“交付”、“受领”有着严格的区别。合同并未约定买方可以将定金交付给中介便视为卖方受领，瑞家公司也从未取得过刘健允许其代为受领定金的授权，其在受领了刘雁给付的所谓定金后也未在事后取得刘健的追认。因此，刘雁从未向刘健交付过定金，故定金条款并未生效，原审法院认定事实及适用法律均有不当之处。二、一审时，刘雁称是因刘健的原因才导致双方未能在2012年12月22日以及12月26日办理贷款手续，而真实情况是刘雁丈夫未能办妥作为申请贷款必备材料的无房证明。就刘健而言，其于订立合同当日已按照合同约定将房产证以及单身证明等材料交与中介，并得到作为专门从事中介经营活动的瑞家公司“手续己齐备”的答复。在此之后，刘健却被告知其房证不合格，需要换房证，刘健在被告知后，立即联系公证处作了继承权公证，并于当天向房产交易中心申请换发并取得了房证。至于刘健的单身证明，一方面己交给中介，中介称没问题，可用；另一方面必须指出的是，无论是办理资金监管还是买方申请贷款，银行都不需要卖方提供单身证明。因此，在一审庭审过程中，刘雁称是因为刘健的单身证明不合格而导致不能办理贷款的主张不能成立。因此，在履行合同过程中，刘健并无过错。三、合同第2条B（2）约定应到银行办理资金监管及贷款，然而2012年12月26日，中介并未将双方引领至银行办理手续，而是将双方领到一个不正规的另一家中介办理手续，刘健和那家中介办事人员进行交谈的过程中，感受到了该中介的不专业和不正规，存在诸多风险。当天，因该中介认为刘健的单身证明“不合格”以及刘雁丈夫未取得无房证明而未能办理。此后，出于自我保护的目的，刘健要求各方必须严格执行合同约定，到正规银行办理资金监管及银行贷款，这便是刘雁及瑞家公司认为刘健不积极配合办理手续及在其后的多次沟通、调解中各方一直不能对办理手续的具体事项达成一致意见的原因之一（另一个原因是瑞家中介无法办妥承诺刘雁的贷款利率）。在本合同履行中，刘健一直积极配合办理贷款并要求各方按照合同约定履行合同，其并无任何过错。本合同无法履行的过错在于瑞家公司的不专业以及不按约定履行合同。四、瑞家公司主张该合同为居间合同，其义务仅仅在于促成买卖双方的合同缔结。然而，合同各个条款的权利、义务都约定有瑞家公司的参与及义务，因此，并不应认定瑞家公司的义务仅仅局限于促成合同的订立。双方之所以去找中介买卖房屋，一个非常重要的原因便是中介可提供办理过户手续等各项服务。
瑞家公司上诉请求撤销原审判决第三项。其上诉理由为：原审法院已经认定瑞家公司没有过错，合同不能履行的原因在于原审被告刘健，既然瑞家公司没有过错，就不应该返还被上诉人刘雁中介费。不能认为被上诉人刘雁没有过错，瑞家公司就应该返还中介费。只有在瑞家公司有过错的情况下，才应该返还中介费。故原审法院适用法律错误，应改判。
被上诉人刘雁表示服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：案涉《房屋买卖合同》约定，定金一万元，于买卖双方交接房款时可冲抵房款，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。
本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，上诉人刘健在一审中辩称“至于单身证明我当时就提供了，在中介有底了”，其已自认了在办理贷款的过程中其负有提供单身证明的义务，现在上诉人刘健称“办理贷款无需卖方提供单身证明”，但却没有提供足以推翻其自认的证据，因此，在办理贷款的过程中作为卖方的上诉人刘健有义务提供单身证明。
既然提供单身证明是上诉人刘健的义务，那么，不履行该义务也就构成违约。现在上诉人没有证据证明其在办理贷款过程中提供了单身证明，更何况，其在一审中还称“到年末银行是最忙的时候，我实在是没有时间，原告和中介公司在银行下面让我去开单身证明，我说我没有时间改天，我没有去到银行做贷款”，已经自认了其没有开具单身证明，更谈不上提供单身证明了，显然，上诉人刘健没有按照合同关于“双方于本合同签订七日内备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续”的约定履行备齐所有贷款手续的义务。至于上诉人在二审中提供的“无婚姻登记记录证明”一节，且不说上诉人没有证据显示其在办理贷款的过程中将该证明提交给瑞家公司，即便其曾提交过该证明，也因该证明只能证明2006年11月2日至2011年1月11日期间上诉人刘健在西岗区婚姻登记处没有丧偶后再婚的记录，并不能反映出在签订合同的2012年12月时上诉人刘健是单身，该证明不是案涉房屋买卖中贷款所要求由卖方提供的单身证明，因此，一审认定上诉人刘健没有提供单身证明构成违约并无不当。
至于上诉人刘健违约能否适用定金罚则的问题，本院认为，案涉《房屋买卖合同》不仅仅是一个买卖合同，而且也是一个居间服务合同。在合同中，三方约定“买卖双方同意由居间方代卖方保管定金”，可见，在收取定金问题上，瑞家公司相当于卖方的代理人，瑞家公司收取定金相当于卖方收取定金。现被上诉人已经按照合同的约定将定金交给瑞家公司，应视为被上诉人将定金交付给上诉人刘健，上诉人刘健以定金交给瑞家公司而没有交到刘健本人手中而否认收到定金没有道理。案涉《房屋买卖合同》中的定金条款从被上诉人将定金交付给瑞家公司时起生效，一审适用定金罚则正确。
关于中介费返还的问题，本院认为，由于不能办理约定的贷款而使合同不能继续履行，且被上诉人在合同履行过程中并无过错，其要求返还中介费、贷款手续费本无不当，但瑞家公司毕竟促成了合同成立，提供了相应的居间服务，其收取从事居间活动支出的合理费用也是符合民法关于等价有偿的法律原则的，一审将全部中介费予以返还不妥，对此，本院予以纠正。结合本案的实际情况，瑞家公司从事居间活动支出的合理费用确定为3000元比较适宜。
另外，关于上诉人提出的双方应按照合同第2条B（2）约定应到银行办理资金监管一节，因案涉买卖合同没能履行的根本原因是不能办理约定的贷款所致，且上诉人刘健在合同履行过程中并没有向被上诉人提出“不进行资金监管就不提供贷款手续”的抗辩，而是以对瑞家公司委托的代办贷款的机构不信任为由不积极配合办理贷款，因此，上诉人刘健的该项抗辩没有事实和法律依据。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第644号民事判决第一项、第二项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第644号民事判决第三项为：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于本判决生效后十日内向刘雁返还中介费15000元、贷款手续费2000元，合计17000元；
三、驳回刘雁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元（刘雁已预交），由刘健负担；二审案件受理费550元（上诉人刘健已预付300元，瑞家装饰（大连）地产代理有限公司已预付250元），由上诉人刘健负担350元，上诉人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 耿 艳