山东省枣庄市峄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）峄民初字第1636号
原告枣庄市恒基房地产开发有限公司，机构代码：72861129-3。
法定代表人宋韬，董事长。
委托代理人单明才，山东长明阳律师事务所律师，特别授权代理。
被告刘晓娟，女，1966年6月2日出生，汉族。
委托代理人马洪祥，山东恒平律师事务所律师，一般授权代理。
原告枣庄市恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）与被告刘晓娟执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒基公司的委托代理人单明才，被告刘晓娟及其委托代理人马洪祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告恒基公司诉称，枣庄市薛城区香江花园商品房住宅小区是原告开发建设的。2010年1月18日，案外人韩某与原告签订商品房买卖合同，购买香江花园10号楼2单元402室的房屋一套，约定无论是首付款还是按揭贷款，均应在合同签订之日起三十日内付清，逾期卖方有权解除合同。合同签订后，在三十日的付款期限内，首付款及银行按揭贷款均未到位。2010年5月24日，原告将书面的解除合同通知当面交给了韩某，并要求韩某持商品房买卖合同及个人住房借款／担保合同原件前来办理清算手续，韩某因未找到购房合同原件，向原告出具了欠条一份。2012年5月30日，原告将清算款退还给了韩某，至此，完成了解除合同后的清算事宜。2013年3月，原告在报纸上知悉峄城区人民法院公告对本案争议房屋的执行，经了解得知申请执行人系本案被告刘晓娟，原告对此提出了执行异议。2013年8月3日，峄城区人民法院向原告送达了（2011）峄执异字第326号裁定书，该裁定认为：执行程序中，执行机构无权对案外人恒基公司提供的其他证据的合法性及有效性进行审查，应当依法通过诉讼程序予以确认；对于原告与韩强之间签订的购房合同是否已经解除也无权予以确认，也需要通过诉讼程序认定。为此，根据相关法律规定，依法提起诉讼，请求法院依法判令位于枣庄市薛城区永福南路香江花园10号楼2单元402室房屋归原告恒基公司所有，并停止对该房屋的执行。本案的诉讼费用由被告负担。
被告刘晓娟辩称，1、原告诉称的其于2010年5月24日将解除合同的书面通知当面交给了韩某，没有证据加以证明。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条同时规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，故原告与案外人韩某之间签订的购房合同并未解除。
2、原告诉称的其已于2012年5月30日将所有清算款退还给案外人韩某，并完成了解除合同后的清算事宜的主张，与本案的实际不符，不应的到法律的支持。如果原告与案外人韩某的购房合同于2010年5月24日已经解除，2010年10月19日原告还会为韩某办理按揭贷款提供担保吗？原告于2010年5月24日之后又为韩某办理按揭贷款提供担保足以说明其与韩某之间签订的购房合同尚在继续履行当中。这与原告诉称的已经解除合同的主张自相矛盾。
3、原告请求依法确认本案争议的房屋所有权归其所有的主张，没有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，该房屋在枣庄市房产开发和房屋征收管理部门登记的产权人为韩强，至今，枣庄市房产开发和房屋征收管理部门及薛城区供电部门登记的该房屋的产权人仍然是韩强。
综上，本案争议的房屋所有权人依法应为韩强，被告作为申请执行人，依法申请法院执行其房屋是正确的。原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年1月19日，原告恒基公司与案外人韩某就购买位于枣庄市薛城区香江花园10号楼2单元402室的房屋签订商品房买卖合同一份，约定房屋总价款为382731元，首付款为117731元，余款按银行按揭方式支付。合同第八、九条约定：“自签订合同起30日内办理完按揭手续，否则按逾期付款处理。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：1、逾期在30日以内的，自本合同规定的应付款期限的次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的1.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同签订后，在枣庄市建设委员会办理的商品房买卖合同的备案登记，备案号为枣建房备字1000487号。案外人韩某已支付原告51731元，尚有66000元的首付款未予支付，对此，案外人韩某于2010年5月14日向原告出具欠条一份，载明：“欠房款陆万陆仟元整（￥66000.00元），于2010年5月23日还清，逾期还不清，按6%的月息支付。”韩某在欠款人处签名。2010年9月21日，案外人韩某与中国工商银行枣庄薛城区支行（以下简称工行薛城区支行）签订了个人购房借款担保合同一份，担保人为原告恒基公司，在该合同中约定，案外人韩某向工行薛城区支行借款265000元，由原告恒基公司提供保证担保，贷款期限为30年，保证责任为连带责任担保。2010年10月10日，工行薛城区支行依约向韩某支付借款本金265000元，并按约定一次性划入原告在工行薛城区支行开立的账号为×××8068的账户中。房屋建成后，原告将本案争议房屋交付给韩某手中。因购房人韩某未能按照约定归还贷款利息，2012年5月30日，工行薛城区支行将保证人原告恒基公司在该银行开立的账户上的264806.92元扣划至韩某的还款账户中。
2012年7月10日，枣庄市峄城区人民法院在强制执行申请执行人王某与韩某、杨某某、张某借款合同纠纷一案过程中，被告刘晓娟向我院提供债权转让协议，请求将申请执行人王某变更为刘晓娟，我院于2012年9月14日作出了（2011）峄执字第326号执行裁定书，裁定变更刘晓娟为该案的申请执行人。在执行中，查封了被执行人韩某位于枣庄市薛城区香江花园10号楼2单元402室的房屋一套。2013年3月13日，原告恒基公司以法院查封的上述房屋系其所有为由，向我院提出查封异议，我院执行局启动执行听证程序，认为：“本案在执行过程中，案外人恒基公司向本院提出执行异议，但未举出变更或撤销《商品房买卖合同》备案登记的证据，房管部门的《商品房买卖合同》备案登记属行政确认，具有公示公信力，本院依据房管档案记载的信息，对该房屋作为执行标的物并无不妥。由于在执行程序中，执行机构无权对案外人恒基公司提供的其他证据的合法性和有效性进行审查，应当依法通过诉讼程序予以确认。同时，案外人恒基公司认为其与韩某之间的房屋买卖合同已解除的主张，执行机构也无权予以认定，也需要通过诉讼程序认定。”故，我院于2013年7月26日，作出（2011）峄执异字第326号执行异议裁定书，裁定驳回原告恒基公司的执行异议申请，并将该裁定书送达到当事人处。原告恒基公司在收到该执行异议裁定书后，不服该裁定，于2013年8月13日起诉至本院，请求依法判令位于枣庄市薛城区永福南路香江花园10号楼2单元402室房屋归原告恒基公司所有，并停止对该房屋的执行，本案的诉讼费用由被告负担。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，原告恒基公司以被告刘晓娟申请执行案外人韩强位于枣庄市薛城区永福南路香江花园10号楼2单元402室房屋为其所有为由，向本院执行部门提出书面异议，本院执行部门依法作出驳回其申请的裁定。原告对该裁定不服，在法定期间内向本院提起诉讼，符合法律关于案外人执行异议之诉的起诉条件。
关于本案争议房屋的归属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条同时规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，本案争议房屋系原告恒基公司依照法定程序开发建设的，因此，原告因合法建造本案争议房屋而依法取得了该房屋的物权。案外人韩强虽然与原告恒基公司签订了购房合同，且该合同在枣庄市建设委员会办理了合同的备案登记，该合同的备案不具备房屋预告登记的功能。故该房屋不因购房合同的备案而发生物权转移的法律后果。
关于本案争议的房屋买卖合同是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条同时规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告恒基公司与案外人韩某之间签订的购房合同，系双方真实意思表示，且该合同已经枣庄市建设委员会办理了预售合同的备案登记手续，应依法确认为有效。在合同签订后，案外人韩某向原告支付了首付款51731元，对于下欠首付款66000元，韩某向原告恒基公司出具了欠条。根据合同的约定，余款由韩某通过银行按揭的方式向原告支付。2010年9月21日，韩某由原告恒基公司提供保证担保，向工行薛城区支行贷款265000元，工行薛城区支行银行于2010年10月10日依约向韩某支付借款本金265000元，并一次性划入原告在工行薛城区支行开立的账号为×××8068的账户中。综合以上可以看出，韩某在购房合同签订后，未按照约定的数额和期限向原告支付购房款，依照合同约定，出卖人有权解除合同。原告在庭审中，提供解除合同通知、证人闫某（原告职工）及原告公司在中国工商银行的账户对账单作为其履行解除合同的证明，对上述证据，认证如下：1、对于原告提供的解除合同的通知。因该通知上没有买受人韩某的签名，不能作为其解除合同的行为履行完毕的证据。2、因原告提供的证人闫某系其单位工作人员，原告以该证人证言作为其直接向买受人韩某送达了解除合同的通知的主张，本院不予采信。3、关于原告提供中国工商银行对账单用以证明其已将房款退还给买受人韩某所有的主张。原告向枣庄市城建开发拆迁管理办公室出具的汇报材料中载明：“合同履行过程中，韩某首付房款没有付清，欠首付款66000元，银行按揭贷款后因韩某不能按期偿还，导致银行从我公司扣款266753.38元。”在本院执行听证程序中庭审笔录第5页载明：“26万是银行贷款，当时房地产市场不景气，韩某先给付首付1万多，26万的银行贷款打到我公司户头，后来被银行划走了。”通过以上证据，关于原告提供的中国工商银行对账单，不能够证明原告已将房款266753.38元退还给韩某的事实。故对于该份证据，本院不予采信。另外，原告恒基公司关于其于2010年5月24日将书面的解除合同通知当面交给了韩某，2012年5月30日，原告将清算款退还给了韩某的主张，与2010年9月21日，原告恒基公司为韩某购买其房屋提供保证担保向工行薛城区支行借款265000元的事实自相矛盾。综上，原告诉称其与韩某之间签订的购房合同已经解除的诉称，因未能提供有效证据证明本院不予支持。原告应按照约定履行交付房屋的义务。原告因主债务人韩某未能按照借款合同的约定偿还借款本息而承担的保证责任，应通过诉讼程序向韩某行使追偿权。
案外人王某作为债权人，其将债权依法转让给被告刘晓娟，本院根据刘晓娟的申请，依法裁定将申请执行人变更为刘晓娟，符合法律规定，故关于原告诉称被告刘晓娟不具备申请执行主体资格的主张，本院不予支持。
《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，购房人韩某在原告处购买本案争议房屋一套，因原告未能举证证明购房合同已经解除，被告刘晓娟作为申请执行人，对于被执行人韩某在第三人处购买的房屋作为执行标的物，有事实和法律依据。人民法院经过拍卖、变卖该房屋所得价款，房屋所有权人即本案原告就韩某未支付的部分首付款即66000元享有优先受偿的权利，剩余价款应作为被执行人的财产按照先后顺序偿还债务。
综上，经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告枣庄市恒基房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费5310元由原告枣庄市恒基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 王 平
审 判 员 刘国贤
人民陪审员 杨丽萍
二〇一四年五月十六日
书 记 员 章 艳