四川省蓬安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓬民初字第1174号
原告蓬安县国有资产经营公司。
法定代表人张某某，公司经理。
委托代理人（特别授权）何文强，四川维大律师事务所律师。
被告李某某，男，汉族。
原告蓬安县国有资产经营公司诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪尚独任审判，公开开庭进行了审理。原告蓬安县国有资产经营公司的委托代理人何文强，被告李某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月25日，原、被告签定了《房屋租赁（门面）出租协议》。原告将其位于蓬安县老广场小品房二楼门面出租给被告，租期从2011年4月11日至2014年4月10日止，租金每年二万三千元整。2013年12月6日，原告按照规定，对此门面依法进行公开竞租，由刘某某竞得该门面的承租权。2014年4月3日，原告向被告送达了《通知书》，要求被告在2014年4月13日前搬离该门面，但被告拒绝搬出。为此，原告提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告立即搬出原告的位于蓬安县老广场小品房二楼门面；2.被告支付搬出前的房屋使用费用；3.被告赔偿损失40500元。
原告蓬安县国有资产经营公司为支持自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
第一组：组织机构代码证、企业法人营业执照各一份，由原告出具的证明一份，被告身份证复印件一份。拟证明原、被告主体适格。
第二组：原、被告双方于2011年3月25日签定的《房屋租赁（门面）出租协议》一份，拟证明原、被告系房屋租赁关系及租赁门面到期时间为2014年4月10日。
第三组：申请人为李某某的《南充浩天拍卖有限公司竞租申请表》一份，牌号数五号为李某某的《蓬安县国有经营性资产现场竞租会号牌领取登记表》一份。拟证明被告事先知道诉争门面将要竞租，并参与竞租的事实。
第四组：承租人为刘某某的《国有经营性资产公开竞租会竞租成交确认书》一份，原告与刘某某签定的《蓬安县国有资产统一管理租赁合同》一份。拟证明门面现合法承租人为刘某某，年租金为13.5万元，拟证明被告若不搬出门面，原告将产生的损失。
第五组：代收人签名为被告妻子闫某某的由蓬安县国有资产经营公司出具的《通知书》一份，拟证明原告曾通知被告提前搬出门面的事实。
（以上证据交给法庭的均为复印件）
对于原告方提供的证据，被告李某某质证认为：原告出示的证据除了能证明我参与过竞租，其他的与我无关。
被告李某某辩称：我于2009年接手该门面时，对门面进行了全方面装修，且于2013年第三次花重金对门面进行装修升级。2013年底，原告要求本人交纳五万元参与出租房屋竞租，说这五万元是保证金，不租房的话三天内就退还，否则可作为预付下年的租金。竞租现场，因承租价被叫价到年租金为13.5万元，此价格已高得离谱，本人只有放弃承租权。随后便追讨五万元的保证金，原告拒绝退还，既然不退换，这个钱就应作续租的租金使用，租金则应按之前的租房协议每年2.3万元计算，这样房屋就还有两年到期。竞租后我曾多次与原告表示愿意续租都被对方拒绝。如果搬迁，将给我造成重大的损失。且按照双方签定的《出租协议》约定：“租用期满，乙方必须按时退还甲方该门面，否则按每天100元计收租金”。租金100元的约定已具有惩处性，已高于合同到期时间2014年房屋的市场价格，所以诉争门面的租金应低于此价格，即年租金低于3.6万元。原告与我签定合同时多次承诺过我方有承租优先权，并将租金约定为价格随行就市，现原告将门面年租金定为13.6万元并出租给刘某某，原告违反了我承租方优先权和租金价格随行就市的约定。原告诉求中要求判令的逾期搬出费用370元每天和损失40500元这些根本就不存在，不应由我赔偿。
被告李某某为支持其辩称意见，提交了如下证据：
第一组：原、被告双方于2011年3月25日签定的《房屋租赁（门面）出租协议》复印件一份，拟证明原、被告房屋租赁关系成立。
第二组：《南充浩天拍卖有限公司竞租须知》复印件一份，拟用须知中第五条证明保证金自动转为租金。
第三组：盖有南充市浩天拍卖有限公司财务专用章的收据复印件一张，收据内容为“竞租保证金”，拟证明已交保证金的事实。
原告对被告李某某出示证据的质证意见为：出租协议无异议，合同中有明确约定门面的续租是按竞租方式竞得。竞租须知真实性无异议，第五条规定对保证金的约定是如果中标即作为租金使用，而被告未中标，所以不存在自动转为租金的说法。被告交保证金的事实无异议，但收取方为南充浩天拍卖有限公司，与我方无关。
经审理查明：2011年3月25日，原告蓬安县国资经营公司与被告李某某签订《房屋租赁（门面）出租协议》，协议约定，被告自愿租用原告位于蓬安县老广场小品房二楼门面（北城派出所往花园方向第1、2间），租期从2011年4月11日至2014年4月10日止，租金2.3万元。协议第六条“乙方租用甲方房屋（门面），自行添制的各种设施及内外装修、装饰，甲方不承担任何费用和责任，租用期满后乙方若需拆走设施或装饰，但不能影响房屋（门面）的美观。”第九条为“租用期满，乙方必须按时归还甲方该房屋（门面），否则按每天100元计收租金。乙方若继续租用，必须提前一个月告知甲方，并重新签定租用协议。”。因房屋租期将至，原告蓬安县国有资产经营公司委托南充浩天拍卖有限公司对此门面进行公开竞租。南充浩天拍卖有限公司向被告李某某发出《竞租须知》，竞租须知中告知参与对老广场36号（即诉争门面）竞标应交保证金为五万元整。竞租须知第五条规定“竞租一经成交，竞得标的物的竞租方当场与我公司签订具有法律约束力《成交确认书》。竞租方已交保证金自动转为租金。……竞租未成功，本公司在3个工作日内退还其保证金（保证金不计息）。”。2013年12月5日，被告李某某向南充浩天拍卖有限公司交付竞租门面保证金五万元整。2013年12月6日，南充浩天拍卖有限公司在蓬安县财政局二楼会议室举办竞租会对该门面进行公开竞租，8号竞租人刘某某以年租金13.5万元成功竞得该门面的承租权，租期三年。2014年4月3日，原告蓬安县国有资产经营公司向被告李某某发出《通知书》，要求被告李某某于2014年4月13日前搬离诉争门面。因被告李某某拒不搬出门面，原告起诉来院，请求人民法院依法判令被告搬出门面并赔偿损失。
本院认为：本案是房屋租赁合同性质案件。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、获得收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案的争议焦点有两个，一是被告李某某是否应当立即搬出诉争门面，二是逾期未搬出门面的赔偿应如何计算。
对于案件的第一个争议焦点被告李某某是否应当立即搬出诉争门面。原告方认为原、被告双方签订的租房协议已经到期，被告应当立即搬出诉争门面。为此，原告方提交了以下几方面的证据：一、原、被告双方于2011年3月25日签订的《房屋租赁（门面）出租协议》；二、被告李某某参与诉争门面竞租的相关资料；三、诉争门面通过合法竞租获得承租权的人为刘某某，原告与刘某某签订租赁合同的相关材料；四、原告向被告发出通知要求被告限期搬出门面的通知。被告举出了房屋租赁协议、南充浩天拍卖有限公司竞租须知和南充浩天拍卖有限公司出具的竞租保证金收据。从双方提交的证据中，租赁协议明确约定诉争门面的租期从2011年4月11日至2014年4月10日。现原、被告约定的租期届满，被告仍然占有并使用租赁物，该行为于法无据，原告要求被告将租赁物予以返还，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”。本案中，原、被告于2011年3月25日签订的租赁协议确已到期，且被告没有续租成功。因此，被告李某某应当立即搬出诉争门面。
对于案件的第二个争议焦点被告逾期未搬出门面给原告造成损失的赔偿如何计算。原告认为被告逾期占门面应当按照每天370元计收租金并由被告赔偿因被告拒不搬离门面，原告即将赔偿现承租人刘某某的违约金40500元。被告认为逾期占用的罚金应按照协议约定按每天100元计收租金，违约金40500与自己无关。因原、被告签订的租赁协议第九条明确约定若被告未按时归还门面，按每天100元计收租金，故本院对被告提出逾期未搬出门面按照每天100元计收租金予以支持。原告对被告逾期未搬出门面按每天370元计收租金及赔偿40050元违约金的请求，因竞租价格只是双方合意，与原、被告双方签定的租赁协议无关，且原告缺乏要求赔偿的事实依据，故本院不予支持。
诉讼中，被告提出其享有房屋承租优先权，应该继续承租该诉争门面。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期后要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。该同等条件是指在同等价位租金的基础上有优先承租权，但是被告认为13.5万元的年租金过高，不愿以此价格优先承租门面，已放弃了优先承租权。被告提出的因装修诉争门面的损失由原告赔偿，因原、被告签订的租赁协议第六条明确约定被告租用门面期间自行添制的各种设施及内外装修、装饰，原告不承担任何费用和责任。此外，被告提出其向原告支付五万元竞拍保证金，但被告提供的证据表明此款是由南充浩天拍卖有限公司收取，与本案无关，被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告李某某自本判决生效之日起十日内搬出位于蓬安县老广场小品房二楼（北城派出所往花园方向第1、2间）的门面，并将该房屋返还给原告蓬安县国有资产经营公司；
二、被告李某某自本判决生效之日起十日内支付原告蓬安县国有资产经营公司2014年4月14日起至腾退之日止的房屋占用损失，损失按照每天100元计算；
三、驳回原告蓬安县国有资产经营公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费406.5元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 汪 尚
二〇一四年五月二十日
书记员 沈蓬云