辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民小字第301号
原告：辽宁保利物业管理有限公司。组织机构代码证号：76435551-4。
法定代表人：严观，该公司董事长。
委托代理人：裴镔，该公司员工。
被告：卢永刚，男，1960年5月22日出生，汉族，沈阳航空黎明有限公司退休职工。
原告辽宁保利物业管理有限公司与被告卢永刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员仲芳雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司委托代理人裴镔，被告卢永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，原告系依法设立的物业服务企业，被告系“保利海棠花园”，地址为沈阳市沈河区东陵路19-2号7幢3-4-2房屋的业主，该房屋建筑面积为96.78平方米。原、被告双方于2007年6月25日签订了《前期物业管理服务协议》。在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。2011年5月14日，原、被告双方签订了《保利海棠花园物业服务合同》，双方约定：原告为被告所在的小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元标准向业主或物业使用人收取，物业费的收取采取预收方式，业主或物业使用人应于每半年、一年中旬前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，自逾期日起按所欠物业费总额的千分之三收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今尚拖欠从2008年7月1日至2014年6月30日共计6年的物业费，且依据协议的约定，被告应当承担违约责任，原告有权收取滞纳金。原告为维护企业合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告支付2008年7月1日至2014年6月30日期间的物业费人民币5，572.8元及滞纳金1，171.1元；2、由被告承担案件受理费。
被告卢永刚辩称，原告所诉被告房屋地址、面积属实，拖欠物业费时间、拖欠数额、物业费的计算标准均属实，该房屋是我本人所有，拖欠物业费的理由是因为我于2008年7月19日购买一台电动车价值1，900元，车里还有价值100元的物品，2008年8月25日8点35分，我把电动车放在楼门栋里，锁了三道锁，并固定到楼门栋的固定物上，下午16时45分，我发现电动车丢失。我到物业公司监控室，当时没有给我调取，报案后让我查了录像。物业公司经理王鹏找的物业公司副经理张成宇，答应给我赔偿价值1，200元的游泳卡及500元的物业费。后来我们又协商，我要求折抵1，500元的物业费，王鹏同意了，然后给我出了一个书面的证明。后来2010年6月我就去交纳物业费，但是物业经理换了，说没法给我解决这个事情，所以拖欠至今。
经审理查明，被告卢永刚是保利海棠花园小区（沈阳市沈河区东陵路19-2号3-4-2）业主，其房屋的建筑面积为96.78平方米。2007年6月16日，被告卢永刚作为甲方与保利物业管理沈阳有限公司作为乙方签订一份前期物业管理服务协议，约定由乙方为被告所居住的保利海棠花园提供物业服务，服务期限从协议签字之日起至物业业主大会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。该协议约定物业管理服务内容为：1、房屋共用部位的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、环境卫生：公共环境卫生，公用绿地、花木等的养护和管理；4、保安服务；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理服务等。同时约定物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.65元收取。2011年5月14日，沈阳市沈河区保利海棠花园业主委员会作为甲方，保利物业管理沈阳有限公司作为乙方，签订保利海棠花园物业服务合同，约定由保利物业管理沈阳有限公司为被告居住的小区提供物业服务，服务内容为1、对房屋共用部位的使用情况进行定期检查；2、对园区消防设施系统进行管理；3、门岗实行24小时值班制度，有值班交接记录，实行电子门禁管理；巡逻人员对园区定时、定点进行巡查等。同时约定物业费收取标准为住宅每月每平方米0.65元。
另查明，被告卢永刚曾向公安部门报案称其于2008年8月35分停放在东陵区东陵路19-2号342楼下的电动自行车被盗。
再查明，保利物业管理沈阳有限公司于2013年3月21日经沈阳市沈河区工商行政管理局核准，将企业名称变更为辽宁保利物业管理有限公司。因被告卢永刚拖欠2008年7月1日至2014年6月30日期间的物业费人民币5，572.8元及滞纳金1，171.1元，原告催要未果，起诉至法院。
上述事实，有双方当事人陈述、收费许可证、《前期物业管理服务协议》、《保利海棠花园物业服务合同》、报警刑事案件登记表、情况说明、证明信等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告（原名保利物业管理沈阳有限公司）与被告签订的前期物业管理服务协议以及此后又与该园区业主委员会签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述合同及协议对被告具有法律约束力。原告依据前期物业管理服务协议及物业服务合同，在该小区提供物业服务，被告也已实际接受了服务，原、被告之间形成了合同上及事实上的物业服务合同关系，被告作为业主，应按合同约定，交纳物业服务费，拖欠不付，属违约行为，依法应承担给付物业费的违约责任。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。
关于被告提出电动车在园区内丢失及保安人员未尽审查义务的问题。根据双方签订的物业服务合同之约定，园区内实行24小时公共区域安全值班、监控、监督和间隔工作制度，有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，有必要时对所有进入本物业区域内的陌生人士身份进行查询，对大件物品搬运进行登记、检查。因原告对被告提供的接受刑事案件登记表不持异议，表明原告对被告丢失电动车的事实予以认可，说明原告并没有完全做到合同中关于园区保安服务的约定义务，证明其物业服务存在瑕疵，对所欠物业费应予适当减免，故对被告丢失电动车当年即2008年7月1日至2008年12月31日期间的物业费予以减免。
关于被告抗辩原告同意折抵物业费的问题。根据被告向本院提供的情况说明，被告所写部分及案外人所写部分，均无法认定原告与被告之间就电动车赔偿事宜协商一致并确认赔偿金额，且原告对该份情况说明不予认可，亦无法证明是原告作出的对被告有债务的意思表示，故该份证据无法证明原告同意赔偿被告损失并折抵物业费的事实，因此对被告的该项抗辩本院不予采信。
关于原告主张的被告欠费期间为2008年7月1日至2014年6月30日的问题。因合同中关于应交物业费时间的约定不明确，故本院将被告拖欠物业费的时间以原告已实际提供物业服务期间为被告拖欠物业费的期间，计算至庭审前一日（2008年7月1日至2014年3月17日）。
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围和服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行即时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告卢永刚于本判决生效之日起十日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司2009年1月1日至2014年3月17日期间的物业费人民币3，935.8元（96.78平方米×0.65元／平方米／月×62个月＋96.78平方米×0.65元／平方米／月÷30日×17日）；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告卢永刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告卢永刚负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 仲芳雪
二〇一四年四月八日
书 记 员 胡 海
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。