惠州市某某经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第195号
原告：袁某某，女，汉族，1971年7月13日出生，住江西省抚州市。
委托代理人：王某某，广东惠天好律师事务所律师。
被告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州市某某西区。下称“某某公司”。
法定代表人：余某某，董事长。
委托代理人：刘某某，该公司职员。
第三人：中国农业银行股份有限公司惠州某某支行。住所地：惠州。下称“农行某某支行”。
负责人：陈某某，行长。
原告袁某某诉被告某某公司、第三人农行某某支行商品房预售合同纠纷一案，本院2014年1月14日立案受理后，依法由审判员彭斌生适用简易程序，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某某、被告委托代理人刘某某到庭参加诉讼，第三人农行某某支行经传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年5月18日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于某某澳头中兴五路“岭地尚院”第5幢一单元1302房（建筑面积为75.34平方米，房价为328200元）。按照该合同约定，原告向被告支付了首期购房款108200元；办证费380元；契税、维修基金、按揭费、查档费、律师见证费等费用合计8312元；管理费294元；预交水电费300元：并在2013年7月之前每月按期支付了银行按揭款1647.74元。由于原告早于1996年就已离婚，一直单身。本身因脑震荡患有头痛头晕病症已有近8年，断断续续打工所挣的工资除去必须的生活费用，根本无法交付每月的银行按揭款。
2013年12月27日宣黄县人力资源和社会保障局证明：经2013年12月27日鉴定，袁某某具有脑震荡后遗症，其病症为情绪无规律失控，对光反射敏感，丧失部分劳动能力。对此，由于原告现在丧失部分劳动能力无法正常工作获得工资收入，并且也没有其他收入来源，原告因该不可抗力之因无法再继续履行该《商品房买卖合同》的义务。故原告诉诸本院，请求：一、依法判令解除原告与被告于2012年5月18日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告返还购房款132868元（108200＋1647.74×10＋1651.68＋1647.64＋1648．54＋1651.61＋1591.47）；办证费380元；管理费294元：预交水电费300元；契税、维修基金、按揭费、查档费、律师见证费等计8312元，共计为142154．34元；二、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告向法庭提交的主要证据有：商品房买卖合同、收款收据、农业银行存款存根、POS签购单、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、病历、2013年12月27日宜黄县人社局《证明》等，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：考虑到原告方的特殊情况，同意解除涉案商品房买卖合同，但是因回购所产生的利息及保证金等应由原告承担。
被告向法庭提交了竣工验收备案表、房屋验收交接表、前期物业服务协议、商品房预售许可证、农行回购通知单及履行担保责任通知书等证据，拟证明其辩称的事实。
第三人未到庭参加诉讼。
经审理查明：2012年5月18日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于某某澳头中兴五路“岭地尚院”第5幢一单元1302号房，�筑面积75.34平方米，合同价款为328200元；原告采取银行按揭付款的支付方式，首期款108200元于2012年5月18日前付清，余款220000元办理银行按揭；被告应当在2013年6月30日前将符合条件的商品房交付给原告。双方对各自的违约责任约定如下：买受人逾期付款的，逾期在90日内，自合同规定的应付款之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告分别于2012年5月18日向被告支付购房款83200元、于2012年7月1日向被告支付购房款10000元、于2012年9月21日通过刷卡方式向被告支付购房款15000元，以上款项合计108200元。同时原告向被告支付了购房契税、维修基金、查档费等费用共计8312元，办证费用380元，管理费294元，预收水电费300元等。
2012年8月16日，原告作为借款人、第三人农行某某支行作为贷款人、被告作为保证人，三方共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为220000元，贷款期限为20年，贷款用途为原告支付涉案房屋的购房款，贷款利率以借款发放日中国人民�行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，原告采取按月等额本息还款，借款人以涉案房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。2012年9月4日，第三人向原告发放贷款220000元。至2013年12，原告已持续还款累计16期，共计还款26305.08元。后原告因身体原因，丧失部分劳动能力，未能继续还贷，自2014年1月份起，第三人从被告保证金账户扣收保证金，至2014年5月共计扣收10020.84元。2014年6月18日，被告就涉案房屋履行回购责任，提前全部还清原告所欠的银行贷款，回购价格为210641.93元。
另查明，该涉案房屋工程于2012年10月25日取得商品房预售许可证，证号为惠湾房预许字第（2011）045号。于2013年1月24日取得勘察、设计、施工、监理、建设五项综合验收合格，并于2013年2月5日进行竣工验收备案。原告于2013年5月29日收楼，并签订了前期物业服务协议及消防安全责任书等文件。
以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的商品房买卖合同、收款收据、农业银行存款存根、POS签购单、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、病历、2013年12月27日宜黄县人社局《证明》，被告提供的竣工验收备案表、房屋验收交接表、前期物业服务协议、商品房预售许可证、农行回购通知单及履行担保责任通知书等证据在卷证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现原、被告双方一致同意解除涉案合同，根据意思自治原则，该商品房买卖合同合同应予解除。本案中，原告因个人原因停止还贷，且该情形不属于不可抗力，因断供及提前回购而产生的利息共计26967.85元应由其自行负担。故涉案商品房买卖合同解除后，被告应退还原告的购房款为108200元＋26305.08元-26967.85元=107537.23元。至于原告主张被告退还的办证费380元、管理费294元、预交水电费300元、按揭费、查档费、律师见证费等费用，该部分费用系原告履行涉案合同所产生的必要费用，且已实际发生，因此无法退还；契税、维修基金等费用，业已上缴相关部门，原告在涉案合同解除后，可自行向有关部门申请退回，被告应予协助。
同时，因被告回购涉案房屋、提前偿还全部按揭贷款，原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》提前终止，原告为借款就涉案房屋所作的抵押登记亦应注销。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十二条之规定，判决如下：
解除原告袁某某与被告惠州市某某房地产开发有限公司签订的某某澳头中兴五路“岭地尚院”第5幢一单元1302号房的《商品房买卖合同》，因解除合同备案登记及注销预告登记所产生的费用由原告袁某某负担；
被告惠州市某某房地产开发有限公司应于本判决生效后10内退还原告购房款107537.23元；
第三人中国农业银行股份有限公司应于本判决生效后10日内就涉案房屋在某某区房管局所作抵押登记办理注销手续；
原告袁某某已经缴纳的契税、维修基金等费用由其自行向相关部门申请退还，被告惠州市某某房地产开发有限公司应予协助。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3144元，由原告袁某某负担。该款原告已预交1572元，原告须另向本院补交1572元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 彭斌生
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一四年七月十日
书记员 于 凯