湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04527号
上诉人（原审被告）彭友连。
被上诉人（原审原告）娄国强。
委托代理人罗兴安，湖南纬地律师事务所律师。
上诉人彭友连因与被上诉人娄国强房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2015）浏民初字第01581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月1日，娄国强与彭友连签订《租用门面协议》，约定：彭友连租赁娄国强位于浏阳市工业品市场7栋第6、7号门面，租期3年（2011年4月1日-2014年4月1日），租金20000元／年，每年一次性交纳。协议签订后，娄国强将门面交付彭友连从事家俬经营，彭友连亦按约支付了门面租金及水电等各项费用。
2014年3月11日，娄国强与案外人周思淼签订《门面租赁协议》，约定将上述门面出租给周思淼使用，租赁期限为3年（2014年4月1日至2017年4月1日），租金3000元／月；双方另就付款方式、时间、收取转让费等内容进行了约定。协议签订当日，周思淼通过银行转账向娄国强支付了第1年租金36000元，转让费15000元。2014年4月1日娄国强与周思淼约定的交付门面的时间到期，因彭友连不同意退还门面，致使娄国强无法向周思淼履行交付门面义务。娄国强为履行与周思淼签订的协议曾搬出过彭友连租赁门面的财物，并将门面的门锁锁住，不让彭友连进入，事后彭友连将门锁撬开，仍占用门面不搬出。2014年4月中旬，由辖区集里派出所干警组织娄国强与彭友连调解，在见证人张某、陈某、叶某、汤某的参加下，彭友连向娄国强作出书面《承诺书》，其内容为：“我自愿承诺原租用娄国强工业品市场的七栋6、7号门面，按原签合同于今年4月1日到期，由于各种原因房东娄国强又另与其他人签订了租赁合同，但因我本人还想继续租用，致使娄国强另签的合约不能兑现，如娄国强与另签合约人发生官司及经济纠纷，其费用由我本人负责，如果周思淼硬要租用，我本人在今年古历12月底搬出，将空门面交由娄国强，如果周思淼同意退出，可继续由我租用，按周思淼所签的协议同等的条件优先给我继续租用，我本人特立此承诺，如本人不按承诺，我愿意承担法律责任。”承诺人彭友连在承诺书上签名，上述见证人亦签名。但到2014年年底，彭友连仍未按其承诺腾退门面。
周思淼因与娄国强签订门面租赁协议后，按经营计划采购了大量的商品，由于娄国强未如期交付门面，周思淼只得架设仓库阁楼存放商品，花去一定的费用。2014年9月28日，周思淼因娄国强迟迟未交付门面，遂诉至原审法院。同年12月5日，该院作出（2014）浏民初字第04244号民事判决书，判决：一、周思淼与娄国强继续履行双方于2014年3月11日签订《门面租赁协议》，限娄国强于本判决生效后3日内将其所有的浏阳市工业品市场7栋第6、7号门面交付给周思淼使用；二、娄国强于本判决生效后3日内赔偿周思淼架设仓库阁楼经济损失20000元；娄国强负担该案的受理费370元。现该判决已发生法律效力，并进入执行程序。因彭友连至今仍未腾退门面，娄国强遂诉至原审法院，请求判令：1、彭友连立即腾浏阳市工业品市场7栋第6、7号门面给娄国强；2、向娄国强支付自2015年4月2日起至法院判决确定腾出门面之日止按3000元／月计算的门面使用费；3、判决彭友连赔偿娄国强的经济损失24590元（其中：娄国强赔偿彭友连的经济损失20000元、另案诉讼费370元、本案律师代理费3600元、交通费620元），并承担诉讼费用。
另查明，2015年4月1日前的门面租金彭友连已支付给娄国强。
原审法院认为，娄国强要求彭友连腾退门面和按3000元／月支付自2015年4月2日起至实际腾退之日止的门面使用费，彭友连无异议，故该院对该二项诉讼请求予以支持。关于娄国强主张彭友连承担其赔偿周思淼经济损失20000元、诉讼费370元、本案律师代理费3600元、交通费620元的诉讼请求。经审查，娄国强与彭友连之间原租赁合同已于2014年4月1日到期，之后，彭友连强行继续使用门面，拒不腾退，后经当地派出所调解，彭友连向娄国强作出书面承诺，表示在当年12月底搬出，并愿意承担因此事周思淼向娄国强起诉带来的经济责任。此后，彭友连继续使用门面，娄国强亦收取了租金，应认定双方达成了新的租赁协议，租赁期限至2014年农历12月底。现该租赁期限届满，彭友连仍强占门面显然构成侵权，应予归还。彭友连出具的承诺书系在公安机关的组织下自愿出具，系其真实意思表示，其内容亦不违反我国法律规定，具有法律效力。故因彭友连的行为给娄国强带来的承诺书中约定的经济损失，彭友连应承担赔偿责任。故娄国强要求彭友连支付其赔偿周思淼经济损失20000元、诉讼费370元的诉讼请求，原审法院予以支持。律师代理费损失3600元，因该费用应不是必然要发生，该院不予支持。交通费因证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、彭友连于本判决生效后3日内将浏阳市工业品市场7栋第6、7号门面腾退给所有人娄国强；二、彭友连于本判决生效后3日内支付娄国强自2014年4月2日起至实际腾退门面之日止的门面使用费（使用费按3000元／月计算），并赔偿娄国强经济损失20370元。本案受理费749元，减半收取374.50元，由彭友连负担。
上诉人彭友连不服原审判决，上诉称：1、娄国强一直在收取彭友连门面租金，有收条为证，案外人周思淼从未进场，彭友连的租赁行为不构成侵权；2、彭友连于2014年4月中旬出具的《承诺书》系被迫出具，该《承诺书》上“发生官司及经济纠纷，其费用由我本人负责”指经彭友连认可的必要合理的费用，而非所有损失；3、案外人周思淼的诉讼虽已结束，但判决架设仓库阁楼经济损失20000元依据不足。本案应当将周思淼列为第三人以确定损失大小；4、娄国强收取周思淼15000元转让费不当，彭友连在该门面投入大量装修，转让费应当由彭友连收取；5、彭友连进场时交的1000元押金未予退还；6、娄国强在后期合同履行过程中，强行搬彭友连东西，并伙同周思淼堵住彭友连所租门面，造成彭友连关门停业近一周，直接经济损失1万余元；7、娄国强与周思淼均聘请罗兴安律师，两人明显存在利害关系。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审；判令娄国强承担全部诉讼费用。
被上诉人娄国强答辩称：1、2014年4月1日前，娄国强的妻子两次电话询问彭友连是否继续租赁门面，彭友连表示需要考虑，后面彭友连电话回复娄国强因租金太贵，不租门面了；2、彭友连在签订《承诺书》后，未依约于2014年12月底退出门面，之后门面一直处于彭友连占用状态，彭友连应当交纳占用费用；3、押金1000元待确定房屋无损坏之后退还。
本院二审中，彭友连向本院提供证据照片18张，证明娄国强与周思淼强行将三个门面里的家具搬至一个门面，造成了彭友连家具损坏。
娄国强质证认为，对证据的真实性无异议，但是不能达到彭友连的证明目的。因彭友连拒不交付门面，娄国强以自助形式来维护自身份合法权益。且该证据不属于二审新证据。
结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对证据的真实性予以认定，但因彭友连一审未就损失提起反诉，本院不予处理。
另查明，彭友连的门面租金交至2015年4月1日。
本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，娄国强与彭友连之间原租赁合同已于2014年4月1日到期，之后，彭友连强行继续使用门面，拒不腾退，后经当地派出所调解，彭友连向娄国强作出书面承诺，表示在当年12月底搬出，并愿意承担因此事周思淼向娄国强起诉带来的经济责任。此后，彭友连继续使用门面，娄国强亦收取了租金，应认定双方达成了新的租赁协议，租赁期限至2014年农历12月底。现该租赁期限届满，彭友连仍强占门面构成侵权，应予归还。彭友连出具的承诺书系在公安机关的组织下自愿出具，系其真实意思表示，其内容亦不违反我国法律规定，具有法律效力。彭友连上诉主张《承诺书》系被迫出具，但未提供相关证据予以证明，故对彭友连的该项上诉主张，本院不予采信。因彭友连承诺“如娄国强与另签合约人发生官司及经济纠纷，其费用由我本人负责”，现娄国强要求彭友连支付其赔偿周思淼的经济损失20000元、诉讼费370元的诉讼请求，本院予以支持。关于1000元门面押金，依据双方原合同约定“彭友连向娄国强交纳押金壹仟元，如损坏门面设施，则照价赔偿。”现彭友连未退出门面，是否应退押金尚不确定，本院不予处理。
原审判决事实认定彭友连的房屋租金已交至2015年4月1日，故彭友连还应支付的租金应从2015年4月2日起算，原审判决第二项的租金计算自2014年4月2日起错误，本院对此予以纠正。
故，原审判决认定事实基本清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第01581号民事判决第一项；
二、变更湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第01581号民事判决第二项为：彭友连于本判决生效后3日内支付娄国强自2015年4月2日起至实际腾退门面之日止的门面使用费（使用费按3000元／月计算），并赔偿娄国强经济损失20370元。
如果彭友连未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费749元，由上诉人彭友连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。