庭长 批示
院长 批示
湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03687号
原告：武汉万嘉弘泰物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区商业街4号楼4-1010商铺。
法定代表人：宋智平，董事长。
委托代理人：魏龙飞，员工。
委托代理人：许跃利，湖北卓创德赛律师事务所律师。
被告：罗燕。
原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（以下简称万嘉弘泰公司）诉被告罗燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告万嘉弘泰公司的委托代理人魏龙飞、许跃利，被告罗燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万嘉弘泰公司诉称：2014年4月23日，万嘉弘泰公司与罗燕签订《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》，约定万嘉弘泰公司将百瑞景中央生活区商业街8-1020号商铺出租给罗燕使用；合同对租金支付、商铺交付、违约责任、双方权利义务等做出了约定。万嘉弘泰公司于2014年5月1日向罗燕交付了商铺；但罗燕自2014年9月1日起便未向万嘉弘泰公司支付租金；自2014年12月1日起便未向万嘉弘泰公司支付物业费。经万嘉弘泰公司多次催缴，罗燕不予理睬。2015年5月25日，万嘉弘泰公司向罗燕发出《解除商铺﹤租赁合同﹥的联系函》；但罗燕不予配合。故诉请法院判令：1.罗燕向万嘉弘泰公司支付自2014年9月1日起至2015年5月25日的租金65451.03元；支付自2014年12月1日起至2015年5月25日的物业费8336.61元；以上共计73787.64元。2.罗燕向万嘉弘泰公司支付自2015年5月26日起至2015年8月31日的房屋占有使用费28428.97元。3.罗燕赔偿万嘉弘泰公司各项经济损失（65451.03元＋8336.61元）×30%=22136.29元。
被告罗燕辩称：2014年9月1日起未交租金和2014年12月1日起未交物业费是因为我承租的商铺漏水损坏了我的商铺货品，而万嘉弘泰公司不解决；万嘉弘泰公司将垃圾桶放置于我商铺窗户前，影响经营；2014年9月，商铺被盗，电脑、收银机、手机、电磁炉及货物都被盗走。因此，我要求减少租金，其中，被盗的损失金额1万余元、漏水损失2000余元，垃圾堆放造成的营业损失1000元。在招商宣传的时候，万嘉弘泰公司称我商铺背后有人造湖和停车场，但现在成了工地；万嘉弘泰公司称有电影院等知名商家入驻，也没有看到；万嘉弘泰公司存在虚假招商宣传。逾期15天之前的损失我承担，之后的损失我不应承担。
原告万嘉弘泰公司为支持其主张，举证如下：
证据一、2014年4月23日，万嘉弘泰公司（甲方）与罗燕（乙方）签订的《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》。拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及物业服务合同关系，合同约定了双方的权利义务关系。
证据二、房屋移交表。拟证明万嘉弘泰公司按照合同约定于2014年5月1日将租赁物交付给罗燕，履行了租赁合同义务。
证据三、万嘉弘泰公司向罗燕开具的收款收据、发票。拟证明罗燕自合同签订后交付了2014年9月1日前的房屋租金及2014年12月1日前的物业费。
证据四、租金、物业费缴费通知单、欠缴费用催费联系函。拟证明万嘉弘泰公司于2014年8月至2015年5月间多次向罗燕发出书面催款通知，催促罗燕支付租金、物业费等费用。
证据五、2015年5月25日，万嘉弘泰公司向罗燕发出的《解除商铺﹤租赁合同﹥的联系函》。拟证明万嘉弘泰公司于2015年5月25日向罗燕发出书面的解除租赁合同通知；万嘉弘泰公司已按合同约定的单方解除条件解除了双方之间的合同。
被告罗燕为支持其主张，举证如下：
证据一、照片3张。拟证明罗燕经营的商铺有漏水现象；商铺门口堆放垃圾影响罗燕经营；万嘉弘泰公司应减免租金。
证据二、罗燕于2015年5月20日写给万嘉弘泰公司的减免租金请求书。拟证明罗燕曾向万嘉弘泰公司提交过减免租金请求书，要求减免租金。
证据三、口头陈述：罗燕曾向万嘉弘泰公司提交了商铺被盗的资料。
证据四、2015年5月，商业街商户拉横幅的照片。拟证明商业街并未形成；商铺租金太高，商户无法承受；且万嘉弘泰公司存在招商欺诈的情况。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
罗燕对万嘉弘泰公司提交的证据一、二、三不持异议；本院予以确认。罗燕对万嘉弘泰公司提交的证据四的真实性不持异议，但认为万嘉弘泰公司表示只要我签字，并不强制缴纳租金、物业费，部分租金、物业费缴费通知单上签名是自己的丈夫和孩子；本院对万嘉弘泰公司提交的证据四的真实性予以确认。罗燕对万嘉弘泰公司提交的证据五认为自己没有收到；本院认为万嘉弘泰公司按照罗燕与其签订的租赁合同所留地址邮寄《解除商铺﹤租赁合同﹥的联系函》，应视为万嘉弘泰公司向罗燕送达了《解除商铺﹤租赁合同﹥的联系函》。万嘉弘泰公司对罗燕提交的证据一中漏水照片不予认可，认为罗燕不能证明照片是何时拍摄的，对垃圾堆放的照片的真实性不持异议，但垃圾桶的放置是应商户要求放的，而且垃圾桶是放在商铺的侧面，并未给罗燕经营造成损失；本院对罗燕提交的证据一中垃圾堆放的照片的真实性予以确认。万嘉弘泰公司对罗燕提交的证据二表示不确定；本院对罗燕提交的证据二的真实性予以确认。万嘉弘泰公司对罗燕提交的证据三认为万嘉弘泰公司积极配合公安机关的工作，尽了自己的义务；本院认为罗燕商铺被盗不能作为其不交租金、物业费的依据。万嘉弘泰公司对罗燕提交的证据四真实性不持异议，但认为万嘉弘泰公司并不存在虚假招商；本院对罗燕提交的证据四的真实性予以确认，但该证据不能作为罗燕不交租金、物业费的依据。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2014年4月23日，万嘉弘泰公司与罗燕签订《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》，约定万嘉弘泰公司将百瑞景中央生活区商业街8-1020号、建筑面积57.43平方米店铺出租给罗燕；租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日；店铺交付日为2014年5月1日；2014年5月1日至2014年5月31日为装修期；2014年5月1日至2015年4月30日租金为每月每平方米126元，月租金7284元；2015年5月1日至2016年4月30日租金为每月每平方米155元，月租金8902元；……；租金按3个月为一期结算，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为本合同签订7日内，罗燕应于上一租赁期结束前的最后一个月的15号一次性支付下一期租金；如逾期支付租金超过10天，每日按未支付租金金额的5%承担逾期付款违约金，如逾期支付租金超过15天，万嘉弘泰公司有权解除合同。物业费为每月每平方米25元；租赁保证金为21852元；施工押金5000元；合同还约定了双方其他权利义务关系。上述合同签订后，万嘉弘泰公司于2014年5月1日将商铺交付给罗燕使用；罗燕向万嘉弘泰公司支付了21852元租赁保证金，5000元装修押金及2014年9月1日前的租金和2014年12月1日前的物业费等。因罗燕未按合同约定向万嘉弘泰公司支付租金和物业费，万嘉弘泰公司于2015年5月25日向罗燕发出《解除商铺﹤租赁合同﹥的联系函》；联系函主要载明：“截止2015年5月25日，你需支付2014年12月1日至2015年5月24日的物业费8292元；2014年9月1日至2015年5月24日的商铺租金65164元；违约金665894元。现根据合同约定，您已逾期未支付上述欠缴费用，并逾期超出合同约定的时间。特此通知即日起与您解除《租赁合同》，并请您在本联系函送达之日起3日内按合同约定结清上述欠缴费用，返还商铺。”。万嘉弘泰公司向罗燕送达该函件后，罗燕仍未向万嘉弘泰公司支付租金和物业费。2015年8月31日，万嘉弘泰公司将罗燕租赁的商铺收回。现万嘉弘泰公司诉至本院，诉请如前。
本院认为：原告万嘉弘泰公司与被告罗燕于2014年4月23日签订的《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合同合法、有效。原告万嘉弘泰公司与被告罗燕均应按照合同约定履行各自义务。原告万嘉弘泰公司按照合同约定将租赁物交付给被告罗燕使用并提供物业服务，被告罗燕应当按照合同约定向原告万嘉弘泰公司支付租金和物业费。被告罗燕自2014年9月1日起未向万嘉弘泰公司支付租金；自2014年12月1日起未向万嘉弘泰公司支付物业费；根据双方签订的《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》之约定，原告万嘉弘泰公司于2015年5月25日向被告罗燕发出《解除商铺﹤租赁合同﹥的联系函》，通知被告罗燕解除租赁合同，其行为符合合同约定和法律规定，该日，原告万嘉弘泰公司与被告罗燕签订的《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》解除。原告万嘉弘泰公司主张被告罗燕向其支付自2014年9月1日起至2015年5月25日的租金65451.03元并支付自2014年12月1日起至2015年5月25日的物业费8336.61元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告罗燕应当向原告万嘉弘泰公司返还租赁物；原告万嘉弘泰公司于2015年8月31日将租赁物收回，其主张被告罗燕承担自2015年5月26日起至2015年8月31日的房屋占有使用费28428.97的诉讼请求，本院予以支持；被告罗燕称其于2015年5月25日搬离租赁房屋，但其未与原告万嘉弘泰公司办理租赁房屋交接手续，其应当承担不利后果。被告罗燕未按照合同约定向原告万嘉弘泰公司支付租金和物业费，应当承担违约责任；但原告万嘉弘泰公司主张被告罗燕赔偿各项经济损失22136.29元的诉讼请求，不符合合同约定；本院确定被告罗燕以未支付的租金65451.03元、物业费8336.61元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准向原告万嘉弘泰公司支付逾期付款违约金。被告罗燕的辩称，证据不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告罗燕于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付自2014年9月1日起至2015年5月25日的租金65451.03元。
二、被告罗燕于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付自2014年12月1日起至2015年5月25日的物业费8336.61元。
三、被告罗燕于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付自2015年5月26日起至2015年8月31日的房屋占有使用费28428.97。
四、被告罗燕于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付逾期付款违约金（以65451.03元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算自2014年9月1日起至本判决确定的给付之日止；以8336.61元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算自2014年12月1日起至本判决确定的给付之日止）。
五、驳回原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1393.50元，由被告罗燕负担（此款原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司已垫付，由被告罗燕于本判决生效之日起五日内径行给付原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司）。
被告罗燕如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员周琪
二〇一五年十二月九日
书记员王蕊