河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第1250号
上诉人（原审被告）付海平。
委托代理人梁旺雄，北京简明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱丽英。
被上诉人（原审原告）朱立华。
委托代理人朱丽英。系被上诉人朱立华之姐。
被上诉人（原审原告）朱立红。
委托代理人王殿虎。
被上诉人（原审原告）朱立珍。
委托代理人王殿虎，男，1972年9月21日出生，汉族，住三河市燕郊开发区复兴庄村。
。被上诉人（原审原告）朱立新，女，1970年12月10日出生，汉族，住三河市燕郊开发区复兴庄村。
委托代理人王殿虎，男，1972年9月21日出生，汉族，住三河市燕郊开发区复兴庄村。
上诉人付海平与被上诉人朱丽英、朱立华、朱立红、朱立珍、朱立新确认合同无效纠纷一案，河北省三河市人民法院作出（2015）三民重字第2号民事判决。上诉人付海平对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院经审理查明，原告朱丽英、朱立红、朱立新、朱立珍、朱立华系姐妹关系。五原告的父亲朱宝海、母亲王书平系三河市燕郊镇东蔡各庄村村民，在该村有房产七间，并一直在此居住。2002年12月5日，五原告的母亲王书平去世。2006年2月27日，朱宝海与被告付海平签订《房产草契》，将上述房屋出卖给被告，此后被告一直居住在该房屋内。2008年10月12日，朱宝海去世。朱宝海的父母、王书平的父母均于早年去世。上述事实，有当事人陈述、朱宝海的火化证明及三河市东蔡各庄村委会证明、王书平的死亡证明予以证实。原告提交地籍调查表一份，证明诉争房屋所在地块的使用权仍登记在朱宝海名下。被告对证据的真实性认可，但认为与本案无关。被告向法院提交：1、法院（2011）三民初字第2940号民事判决书，证明房屋买卖事实，房屋草契经法庭认定，也加盖了村里的公章，并已经经过土地所有人的确认；2、三河市燕郊镇西蔡各庄村民委员会出具的证明一份，证明被告在西蔡各庄村没有宅基地。经质证，原告对判决书没有异议，认为西蔡各庄村委会的证明与本案没有关系，被告不是东蔡各庄村的人。另查明，被告系三河市燕郊镇西蔡各庄村村民。
原审法院认为，被告付海平与朱宝海签订《房产草契》，双方之间形成房屋买卖合同关系。根据我国农村房屋“地随房走”的原则，本案的房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，被告系三河市燕郊镇西蔡各庄村村民，并非三河市燕郊镇东蔡各庄村村民，在该村无法享有宅基地使用权。另，诉争房屋系朱宝海与王书平的共同财产，王书平去世后，朱宝海与五原告未对王书平的遗产进行分割继承，故该房屋应属朱宝海与五原告共有财产，朱宝海处分该房屋侵犯了五原告的合法权益。综上所述，朱宝海与被告付海平签订的《房产草契》无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故法院对原告要求被告返还房产的诉讼请求予以维护。被告返还房产后，对于其已支付的房款及相应损失，可另行向原告主张。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定判决：朱宝海与被告付海平于2006年2月27日签订的《房产草契》无效。被告付海平于本判决生效后七日内返还原告朱丽英、朱立红、朱立新、朱立珍、朱立华位于三河市燕郊镇东蔡各庄村的房产七间（注：地籍号08-036）。案件受理费80元，由被告负担（于本判决生效后三日内交纳）。
上诉人付海平不服原审判决，向本院提起上诉，称原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：1、本案诉争房屋出卖人朱宝海于2006年将其位于三河市燕郊镇东蔡各庄村的农村房屋出售给上诉人，双方签订的房产草契由村委会会计代笔、并由村主任盖章、签字确认同意，这是村委会这一集体经济组织对这一买卖行为的认可和同意，并非上诉人与朱宝海两人的私下交易，同时也说明该买卖行为并不损害东蔡各庄村集体经济组织的权益，其效力不应受到法律及行政法规的干预，故无需被确认为无效；2、诉争房屋的买卖是建立在平等、自愿、等价有偿的基础之上的。上诉人为善意第三人，向被上诉人的父亲朱宝海支付了合理对价，上诉人有理由相信其对诉争房屋具有处分权，朱宝海的处分行为对上诉人有效。根据法律规定，应当保护善意第三人的合法权益，不应认定合同无效；3、现行法律仅禁止城镇居民购买农村房屋及宅基地，并没有任何法律或行政法规明确禁止农村村民之间买卖农民房屋及宅基地。原审判决仅依据《合同法》第52条作为判决依据，但并未指明该合同所违反的法律及行政法规的强制性规定的内容。《土地管理法》第62条第4款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请，不予批准。此规定说明农村村民出卖住房及与住房连为一体的宅基地并不受法律禁止，法律只是提醒农民出卖、出租农村住房要慎重，因为农村住房出卖后，政府将不再向其批准宅基地；4、原审判决认定朱宝海的父母及王淑平的父母均于朱宝海及王淑平生前去世无事实依据；5、原审判决违反法定程序。
被上诉人朱丽英、朱立华、朱立红、朱立珍、朱立新答辩称，1、被上诉人父母的房屋坐落在东蔡各庄村，上诉人不是东蔡各庄村村民，其无权购买东蔡各庄村房屋；2、本案诉争房屋曾是被上诉人父母的共同财产，父母去世后，应由五被上诉人继承。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的与身份相关的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案涉案房屋坐落于三河市燕郊镇东蔡各庄村，依“地随房走”原则，上诉人与被上诉人之父朱宝海签订的《房产草契》买卖标的物既包含房屋，亦包含相应的宅基地使用权。上诉人付海平为三河市燕郊镇西蔡各庄村民，并非朱宝海所在村村民，且诉争房屋所在地块的使用权仍登记在朱宝海名下。故上诉人不具有在东蔡各庄村购买房屋、拥有宅基地使用权的主体资格。根据我国现行土地管理法律、行政法规之规定，上诉人与朱宝海签订的《房产草契》当属无效。上诉人关于合同不应确认为无效的主张，本院不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人主张合同签订后已向朱宝海支付了房屋价款，被上诉人予以否认。因房屋的买卖过程被上诉人未亲身经历，但从上诉人与朱宝海签订的《房产草契》来看，其中有房价“共计人民币叁万元整，此款笔下交清”的记载，又《房屋草契》于2006年2月27日签订，2008年10月12日朱宝海去世，此期间朱宝海一直未向上诉人主张权利，说明上诉人已向朱宝海支付了房屋对价。朱宝海去世后，被上诉人对其财产具有合法继承权。现朱宝海法定继承人主张权利，根据法律规定，上诉人应将本案争议房屋及所属院落返还给被上诉人，被上诉人应将朱宝海收受的30000元房款返还给上诉人。上诉人购买房屋后，未进行新建、改建、装修及新增设施，只是对房屋进行了粉刷，对粉刷的价值损失上诉人可另行主张权利。对上诉人因合同无效产生的信赖利益损失，上诉人可在涉案房屋实际拆迁进行补偿后另行主张。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2015）三民重字第2号民事判决，既“朱宝海与被告付海平于2006年2月27日签订的《房产草契》无效。被告付海平于本判决生效后七日内返还原告朱丽英、朱立红、朱立新、朱立珍、朱立华位于三河市燕郊镇东蔡各庄村的房产七间（注：地籍号08-036）”；
二、被上诉人朱丽英、朱立华、朱立红、朱立珍、朱立新返还上诉人付海平购房款30000元人民币。于本判决生效后七日内给付。
二审案件受理费80元，由被上诉人朱丽英、朱立华、朱立红、朱立珍、朱立新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二〇一五年九月十一日
书 记 员 田 静