吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民一初字第1331号
原告：张宏涛，男，汉族，农民，住吉林市船营区。
委托代理人：李晶，女，汉族，吉林市船营区大绥河法律服务所法律工作者，住吉林市丰满区。
被告：翁维臣，男，汉族，农民，住吉林市昌邑区。
第三人：陈福珍，女，汉族，农民，住吉林市船营区。
原告张宏涛与被告翁维臣及第三人陈福珍确认合同效力纠纷一案，本院于2014年10月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宏涛及其委托代理人李晶，被告翁维臣到庭参加诉讼。第三人陈福珍经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宏涛诉称：2005年8月21日第三人陈福珍通过中间人介绍，将位于吉林市船营区越北镇育林村三组，房权证号吉林市房权证乡镇字第J15-0658**号，面积为73.99平方米的房屋以5万元价格转卖给被告翁维臣后，翁维臣便实际开始占有、使用该房屋，对房屋享有实际所有权，但翁维臣一直没有办理房屋更名过户手续。2012年6月20日翁维臣又将上述房屋以18万价格转卖给原告，并于当日将全部购房款全部付清且开始占有、使用、管理该房屋至今。为此被告及第三人将房屋所有权证及土地使用证交付给原告。综上，陈福珍将房屋出卖给翁维臣，系双方真实意思表示，该合同合法有效。同理，原告与翁维臣签订的《房屋买卖协议书》亦属于合法有效的合同。原告购买上述房屋后至今多次找被告及第三人办理房屋更名过户手续，但第三人陈福珍却以要求原告为其办理其他事项为由拒不配合原告办理房屋更名手续。故起诉，请求判令1、请求判令原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；2、请求判令被告及第三人立即配合原告办理吉林市房权证乡镇字第JI-0658**号房屋更名过户手续；3、诉讼费由被告及第三人承担。
被告翁维臣辩称：原告所述属实。答辩人购买第三人陈福珍房屋时，该房屋的产权登记人系其丈夫于文善。因于文善死亡的缘故，答辩人承担了更名费用，将该房屋的产权登记人变更为第三人陈福珍，此后，陈福珍拒绝配合，因此未能将该房屋变更答辩人的名下，但该房屋至答辩人购买后，一直由答辩人占有、使用，并承建了车库、牛舍及院墙等，因此，答辩人实际取得了诉争房屋的财产所有权，将该房屋出卖给原告行为合法、有效。
原告张宏涛为证实自己提出的事实与主张，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证及户口本一份，证明原告主体资格；
2、被告常住人口登记表及翁维臣的身份证及户口本各一份，证明被告及第三人主体资格，被告及第三人系农村户口；以上证据同时证明原、被告及第三人均系农业家庭户口，原告与陈福珍系同村村民，诉争房屋进行买卖不违反法律规定；
3、2005年8月21日的《房屋买卖协议书》一份，证明2005年8月21日被告翁维臣及第三人陈福珍签订《房屋买卖协议书》，约定陈福珍将吉房权船字第1-6-0246号房屋以5万元人民币出卖给翁维臣；
4、收条一份，证明：2005年8月21日翁维臣按约定向陈福珍支付购房款5万元。为此，陈福珍出具收条，并亲自在收款人处签名确认；
5、2012年6月20日的《房屋买卖协议书》一份，证明2012年6月20日翁维臣将诉争房屋以18万元的价格出卖给原告；
6、收条一份，证明原告按约定向翁维臣支付了购房款18万元；
7、私有房屋所有权证一份，证明诉争房屋面积为73.99平方米，房屋所有权人系陈福珍，房权证号为：吉林市房权证乡镇字第J15-0658**号，现基于原告实际购买房屋，故该房屋所有权证由原告持有；
8、集体土地使用证一份，证明基于原告实际购买房屋，现房屋相对应的集体土地使用证已交付给原告；
9、吉林市乡镇房屋产权管理中心查档材料一份，证明吉林市房权证乡镇字第J15-0658**号房屋，原登记所有权人系陈福珍爱人于文善。2010年6月30日为配合翁维臣办理房屋更名手续，翁维臣出资由陈福珍办理了公证书，诉争房屋由原来于文善名下以继承方式变更为陈福珍。房权证号为：吉林市房权证乡镇字第J15-0658**号，面积为：73.99平方米；
10、证人张宏铎、于景和、赵玉龙的当庭证言，证明诉争房屋原产权登记人系第三人陈福珍丈夫于文善名下，于文善去世后，陈福珍将该房屋出卖给被告翁维臣，翁维臣签订协议并交付房屋价款后，实际占有使用了该房屋，并进行了投入。2012年，被告翁维臣又将该房屋以18万的价格，出售给原告。至此原告一直占有、使用诉争房屋至今。
被告翁维臣未向本院提举相关证据。
第三人陈福珍未答辩，亦未向本院提举相关证据。
本院针对原告提举的证据分析、评判如下：对原告提举的证据1、2、7-9，因证据系国家机关及管理部门出具的相关证件，且被告翁维臣对上述证据未提出异议，本院均予以采信；对原告提举的证据3-6，因该证据系书证原件，且被告翁维臣对上述证据未提出异议，该组证据能够证明本案的客观事实，对本案具有证明力，本院予以采信；对原告提举的证据10，证人的证言相互吻合，且证言内容与原告提举的其他证据相互印证，能够证明本案的客观事实本院予以采信。
通过原告张宏涛的起诉与举证，本院确认以下事实：原、被告及第三人均系农业家庭户口，第三人陈福珍与于文善系夫妻关系，双方于1982年8月19日生育一名女孩于丽。于文善于2003年5月28日死亡，2010年6月9日，经吉林市江城公证处见证，于丽自愿放弃了继承权，于文善的财产由陈福珍继承。另查：陈福珍与于文善共有私有房屋一处，坐落于吉林市船营区沙河子乡育林村。该原房屋的产权登记人为于文善，房权证号为吉房权船字第1-6-2**号。2005年8月21日，第三人陈福珍与被告翁维臣签订了一份《房屋买卖协议》，陈福珍将该房屋以3.6万元的价款出卖给翁维臣，并实际收取了房屋价款5万元。协议签订后，翁维臣交付了全部价款，并实际占有、使用该房屋，此后修缮了牛舍、围墙及车库。2010年7月6日，第三人陈福珍将争议房屋的登记产权人变更为陈福珍，产权证号为吉林市房权证乡镇字第J15-0658**号。2012年6月20日，被告翁维臣与原告张宏涛签订了一份《房屋买卖协议》，翁维臣将上述房屋以18万元的价款出卖给张宏涛，同日，张宏涛交付了全部房屋价款。此后，张宏涛占有、使用该房屋至今。原告张宏涛于2014年10月13日起诉，请求判令1、原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；2、被告及第三人立即配合原告办理吉林市房权证乡镇字第JI-0658**号房屋更名过户手续；3、诉讼费由被告及第三人承担。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案，诉争的房屋原房屋登记人于文善与第三人陈福珍系夫妻关系，于文善去世后，其子女自愿放弃了继承权利，第三人以此取得了房屋所有权。第三人陈福珍与被告翁维臣签订的《房屋买卖协议》亦不违反国家法律规定，系双方自愿行为，合法有效。在房屋买卖过程中，被告翁维珍虽未能办理房屋产权的变更手续，取得房屋所有权利，但基于有效合同，取得了合同项下权利，并实际占有、使用了该房屋，进行了大量投入。据此权利，被告翁维臣将合同权利转让给原告张宏涛，双方签订的《房屋买卖协议》亦属有效合同。第三人陈福珍系房屋的登记产权人，被告翁维臣系合同权利的转让人，有义务协助原告张宏涛办理房屋产权的变更，因此，原告张宏涛的诉请，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张宏涛与被告翁维臣签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；
二、被告翁维臣及第三人陈福珍于本判决生效之日起七日内，协助原告张宏涛办理吉林市房权证乡镇字第JI-0658**号房屋产权人变更登记手续。
案件受理费3，900.00元由被告翁维臣及第三人陈福珍各承担1，950.00元，原告张宏涛已预付，被告翁维臣及第三人陈福珍各自所承担的部分，于本判决生效之日起七日内，径直给付原告张宏涛。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 靳学堂
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 赵秀婵
二〇一四年十二月二十三日
代理书记员 于 淼