上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第12号
原告上海新曹杨中南实业发展有限公司。
法定代表人戴银发，职务董事长。
委托代理人颜月珍、徐那克，该公司工作人员。
被告上海前所光电科技有限公司。
法定代表人李建，职务董事长。
原告上海新曹杨中南实业发展有限公司与被告上海前所光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海新曹杨中南实业发展有限公司的委托代理人颜月珍、徐那克到庭参加诉讼。被告上海前所光电科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新曹杨中南实业发展有限公司诉称：原告与被告于2011年9月26日，经协商一致签订《租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于本市金沙江路1340弄172支弄14号3栋二楼西侧的房屋（面积480平方米）作为其办公和研发。合同约定租赁期为2011年10月16日至2014年10月15日，期限三年，租金每天每平方米1.55元人民币，年租金271560元，季度租金67890元，合同前二年租金不变，从第三年起，在原租金基础上环比递增10%，被告支付方式为先付后用，按季支付，迟延支付租金，应按拖欠租金总额每日0.5%比例支付违约金，迟延支付超过30日，原告有权解除合同。被告在租赁期限内支付物业管理费、电梯费、水电费。2013年5月25日，原、被告又签订《补充协议》，被告承租面积增至500平方米。合同签订生效后，原告即向被告交付租赁房屋，并为被告提供相应的服务，但被告自2013年7月至今，一直未能按合同约定向原告支付租金，累计欠费高达14余万元，虽然原告一再催收，被告仍未予支付，特别是2013年12月开始，被告经营人员突然不知去向，已不再正常经营，更给原告权益实现增加了困难。原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的租赁合同和补充协议，被告迁出租赁房屋并将租赁房屋交还原告；二、被告支付房屋租金计人民币127330.73元（暂计至2013年12月底）并至被告实际交还房屋之日止；三、被告支付延期支付房屋租金违约金，从2013年7月起至被告实际交还房屋之日止，按被告未支付租金每日0.5%计算；四、被告支付物业管理费、电梯费、水电费等共计人民币15750.17元；五、本案诉讼费、保全费由被告负担。
被告上海前所光电科技有限公司未到庭答辩。
经审理查明：2011年9月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租上海市金沙江路1340弄172支弄14号3号楼二层西侧厂房用于办公及研发所需，房屋建筑面积480平方米（包含公摊建筑面积）。租期自2011年10月16日起至2014年10月15日止，房屋租金为每天每平方米1.55元，全年共计租金271560元，每季度租金67890元。在租赁合同期的前两年，租赁价格不变，第三年起，在原租金的基础上环比递增10%。租金支付方式为先付后用、按季度支付，在合同签订之日起的五个工作日内先支付三个月租金（当季租金），在下三个月开始的首月前五个工作日内支付下季度租金，以此类推。双方合同签订后的当日，被告支付租房押金25000元、能源押金5000元，待合同期满后，付清原告所有费用和恢复租赁时厂房功能后，多退少补。被告所使用的水、电费用，由原告每月抄表后，经双方核对后，由原告开具水电费发票向被告收取。被告必须在十五日内支付，如逾期将按费用的总额每天收取0.5%的滞纳金，并由此产生停水、停电而影响生产经营损失，由被告承担全部责任。合同订立和生效后双方均应严格履行、信守合同，被告未按合同约定支付租金和相关费用及未支付水、电费超过30天，原告有权单方面解除合同并可以采取相关停水、停电等措施。在租赁期内，被告迟延支付租金和合同约定的相关费用的，逾期一天，应按年租金总额以及其他拖欠费用总额的0.5%每天的标准向原告支付滞纳金。物业管理费：2011年10月16日至2014年10月15日止每月每平方米3.5元，每季度5040元，电梯保养费每月250元，电费1.19元／度、水费4.21元／吨，以抄件数为准。合同到期终止或提前终止的，被告应在十日内返还租赁物，搬迁租赁物内属于被告的财产，与原告办理相关退房等交接手续，经原告验收后予以确认。合同订立后，原告按约交付房屋，被告支付了押金计3万元并使用系争房屋，同时向原告交付租金和物业管理费等。2013年5月25日，原、被告就被告所承租房屋中部分房屋退租等事宜签订《补充协议》，其中约定自2013年6月16日起，被告承租的系争房屋面积从480平方米变更为500平方米。自2013年7月起，被告未再按约支付租金、物业管理费、水电费等费用，经原告多次催促，被告亦于2013年9月30日和10月30日两次书面承诺在规定期限内付清所欠费用，届期，被告却仍未支付，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，原告确认经相关案件执行，被告留置于系争房屋内的机械设备等已被移至原告提供的房屋内，所以要求系争房屋的租金计算至2014年3月29日止。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守约定履行义务。合同订立后，原告按约交付了房屋，被告按约支付了押金和租金，并开始承租使用系争房屋。然自2013年7月起被告即未再按合同约定交付租金等费用，经原告催讨作出承诺后仍未按承诺履行付款义务，被告的行为显已构成违约。根据合同约定，被告的违约行为已经成就解除合同的条件，故原告要求解除合同、被告迁出系争房屋并将房屋返还的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告使用系争房屋，应当支付租金，故原告要求被告支付租金的诉请符合法律规定，应予支持，鉴于审理中原告要求计算至2014年3月29日，与法不悖，本院予以支持。被告构成违约，应当承担违约责任，鉴于双方约定违约责任承担的金额约定显然过高，本院酌情予以调整降低，按照相应的银行贷款利率予以计算。同时，被告应当按照合同约定支付物业服务费、电梯费和水电费等，原告的该项诉讼请求，亦符合法律规定，本院一并予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海新曹杨中南实业发展有限公司与被告上海前所光电科技有限公司于本判决生效之日起解除关于上海市普陀区金沙江路1340弄172支弄14号3号楼二层房屋的《租赁合同》及《补充协议》；
二、被告上海前所光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区金沙江路1340弄172支弄14号3号楼二层房屋，并于迁出之日将上述房屋返还原告上海新曹杨中南实业发展有限公司；
三、被告上海前所光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新曹杨中南实业发展有限公司租金，2013年7月至2013年10月15日止按每天每平方米人民币1.55元、2013年10月16日至2014年3月29日止按每天每平方米1.705元，以建筑面积500平方米计算；
四、被告上海前所光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新曹杨中南实业发展有限公司逾期支付租金的违约金，以被告应交租金金额为准，按中国人民银行同期贷款利率，自被告应交租金期限届满之日起的第二日起计算至被告实际付款之日止；
五、被告上海前所光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新曹杨中南实业发展有限公司物业服务费、电梯费、水电费等计人民币15750.17元；
六、原告上海新曹杨中南实业发展有限公司应于被告履行完毕上述义务之日返还被告上海前所光电科技有限公司押金计人民币3万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币1235元，由被告负担。
本案受理费人民币3161元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 郝晓鹃
审判员 曹 彬
二〇一四年五月二十二日
书记员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。