河南省平顶山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）平民三终字第159号
上诉人（原审被告）赵文君，女，1975年3月20日出生。
上诉人（原审第三人）谷胜前，又名谷老白，男，1957年7月19日出生。
二上诉人赵文君、谷胜前共同委托代理人张元松，鲁山县鲁阳法律服务所法律工作者。
二上诉人赵文君、谷胜前共同委托代理人马延坡，河南大乘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）乔胜，女，1957年7月15日出生。
委托代理人常庆和，男，1951年5月15日出生。
原审被告常庆平，男，1954年7月15日出生。
上诉人赵文君、谷胜前与被上诉人乔胜、原审被告常庆平确认合同无效纠纷一案，乔胜诉请鲁山县人民法院确认赵文君、谷胜前与常庆平2004年6月3日签订的转让协议无效；判令谷胜前返还房产。鲁山县人民法院于2014年12月3日作出（2014）鲁民初字第1433号民事判决，赵文君、谷胜前不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。谷胜前、赵文君及其共同委托代理人张元松、马延坡，乔胜及其委托代理人常庆和，常庆平到庭参加了诉讼。
原审查明：乔胜与常庆平于1979年结婚，1993年常庆平继承其父常金钟房产一处（房屋两间），坐落在鲁山县城西关大街北62号（原为18号，后改为62号，后改为50号），1997年办理了以常庆平为所有权人的房屋所有权证，其上载明：所有权人常庆平，房屋坐落鲁阳镇西关大街18号，2幢，建筑结构砖木，建筑面积分别为24.53平方米、40.66平方米。该处房产的土地性质为国有土地。1997年12月17日，常庆平在鲁山县十街救灾扶贫互助储金会借款3000元，期限60天，约定月利率24‰，期满后归还本金1500元，下欠本金1500元及利息未予清偿；1998年4月18日，常庆平又在该储金会借款16000元，期限30天，月利率21‰，另约定超期部分月利率按照30‰计算，该款本息一直未予清偿。办理该两笔借款时，常庆平将自己的一部电视机、一台冰柜和该房产的房产证抵押给了储金会。至2004年鲁山县政府对全县涉及“三会一部”清理整顿时，常庆平仍欠鲁山县十街储金会本金17500元及利息没有清偿。2004年6月3日，赵群和谷胜前找到原十街储金会的时任会计张宗福（与常庆平系姑表兄弟关系），了解到鲁山县江河机械厂高中教师王喜发在该储金会有存款十余万元取不出，因此找到王喜发，与王喜发签订一份“兑账协议”，其上载明：“我叫王喜发，在鲁阳镇十街储金会有存款。因储金会无现金兑帐，自愿与在十街储金会借款人常庆平兑帐，金额20800元（其中本金17500元，占用费3300元）。所兑资金不再找政府和储金会解决。储方王喜发（签名），借方常庆平（代笔人赵群），储金会刘森林（签名），2004年6月3号，工作队张学德（签名），2004年11月27日。”（张学德于2004年11月27日签名，其当时为鲁山县“三会一部”清理整顿工作包会组长）当日赵群与王喜发在该储金会将常庆平和王喜发的存贷手续按照上述数额兑付完毕（实际兑付的利息是3300元，而按照借款约定的利率计算利息应为10000余元），而给鲁山县“三会一部”办公室报结该会存贷数额消兑数字时，该宗兑付报结的数字是28000元。王喜发在十街储金会的存贷兑付后，储金会将常庆平的借款借据原件及常庆平抵押的该房产证交付赵群和谷胜前，赵文君将购房款20800元经谷胜前、赵群交付王喜发。同日，经中间人赵群参与，由常庆平作为上述房产（当时两间房屋倒塌了一间，剩一间门面房及一公过屋后一小院）所有人与赵文君签订了该房产的房产转让协议书，该协议签订时，赵文君并未到场而是委托其舅父即谷胜前代其在该协议上签了字。该协议约定：“甲方：房屋所有人常庆平，乙方：现房产购买人赵文君，甲方现有房宅一座，坐落在鲁阳镇西关大街北62号，经甲乙双方协商，甲方愿以贰万捌千元人民币卖给乙方。具体实有边界和面积以房产证标明的为准。乙方接收后，可依甲方房产证上的边界和面积进行改造。为防止日后有纠纷，特立如下协议：1、此协议书一式两份，甲乙双方当事人签字后生效。2、协议生效后，此房产永久性归乙方。3、若房产证上的实有边界与左邻右舍有纠纷，应由甲方负责解决，乙方不负任何责任。4、因为由此房宅以前发生的任何债权、债务均有（由）甲方负责，乙方不负任何责任。空口无凭，立字为据，甲方签字：常庆平（亲笔签名、按指印），乙方签字：赵文君（由谷胜前代签、按指印），中间人签字：赵群（亲笔签名、按指印），2004年6月3日”。2004年10月份，谷胜前将该房产过户到赵文君名下（房屋所有权证号为鲁阳房权证000111**号，证书载明，房屋所有权人赵文君，坐落鲁阳镇西关大街18号，1幢，结构砖木，建筑面积24.53平方米），后谷胜前照管该宅院，并在该宅院中又建了三间石棉瓦棚居住至今。
原审另查明：1、赵群与谷胜前在十街储金会的将常庆平欠储金会的钱与储金会欠王喜发的钱的兑帐行为，以及在鲁山县房管局给赵文君的过户行为均无有效证据证明得到常庆平的同意。2、常庆平与赵文君签订转让协议至今未取得乔胜的书面同意。3、2013年1月，乔胜作为原告就本案争议的事实，以常庆平、赵文君、赵群为被告，以谷胜前为第三人向鲁山县人民法院起诉，2013年9月21日鲁山县人民法院作出（2013）鲁民初字第106号判决书，判决驳回乔胜的诉讼请求。宣判后，乔胜不服，提起上诉，二审审理中，乔胜撤回上诉和一审起诉，本院裁定准许，并撤销了鲁山县人民法院（2013）鲁民初字第106号民事判决。
原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，房地产不得转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条、第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条的相关规定表明，转让国有土地使用权的必须取得出让土地的土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，或批准办理土地使用权出让手续的才可以认定转让合同有效。本案中，常庆平与赵文君签订的买卖协议书上显示“甲方：房屋所有人常庆平，乙方：现房产购买人赵文君，甲方现有房宅一座，坐落在鲁阳镇西关大街北62号，经甲乙双方协商，甲方愿以贰万捌千元人民币卖给乙方”，从该内容可知，常庆平与赵文君之间转让的是房地产，即房屋一间及一公过屋后一小院和所占国有土地的使用权，此房产系乔胜与常庆平夫妇的共有财产。但常庆平与赵文君转让该房地产，没有取得该房产的共有人即乔胜的书面同意。常庆平明知涉案房产与乔胜共有，所占土地为国有土地，擅自转让共有财产有一定过错，赵文君及谷胜前知道也应当知道该房产的性质仍接受转让，也有一定过错。至起诉前，双方当事人既没有取得出让土地使用权证书，也没有被人民政府批准同意转让，或批准办理土地使用权出让手续。常庆平与赵文君转让该房地产的行为违反了上述法律的强制性规定，应依法承担相应责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了转让不动产或动产所有权人有权追回及善意取得的法定条件，赵文君在谷胜前的参与下，对乔胜夫妇的房产转让并无相关有效证据证实向乔胜夫妇支付了相关合理价格转让款，也无充分证据证实赵文君的行为是善意的。故认定赵文君所取得的乔胜夫妇的房产不是善意取得。同时在该房产签订转让协议时，常庆平、赵文君及谷胜前双方不正当合意转让房产，损害了国家及乔胜的利益，以转让协议掩盖非法利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，因此常庆平与赵文君签订的房地产转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，赵文君应当返还乔胜因合同取得门面房一间、公过屋和一处小院。因现该房产由谷胜前占有使用，因此谷胜前亦负有返还责任。赵文君、谷胜前就本案请求驳回乔胜起诉及相关辩解意见，理由不充分，不符合相关法律规定，不予采信。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三、五项、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、常庆平与赵文君于2004年6月3日签订的房地产转让协议无效。二、赵文君与谷胜前于本判决生效之日起十日内共同返还乔胜坐落在鲁山县城西关大街50号（原为18号，后改为62号，后改为50号）房地产一处（一间门面房及一公过屋后一小院）。三、驳回乔胜的其他诉讼请求。案件受理费600元，由常庆平、赵文君各负担300元。
原审宣判后，赵文君、谷胜前诉请本院撤销原审判决，驳回乔胜的诉讼请求，一、二审诉讼费由乔胜承担。事实与理由是：一、原判决认为“给赵文君过户的行为没有有效证据证明得到了常庆平的同意”和“常庆平与赵文君签订转让协议至今未取得乔胜的书面同意。”与事实不符。事实上，在2013年1月，乔胜作为原告就本案争议的事实，以常庆平、赵文君、赵群为被告，以谷胜前为第三人向鲁山县人民法院起诉的案件中，中间人赵群证实了双方的房屋买卖协议完全出自双方自愿、合法合理、合同有效。原审法院就该案作出了驳回乔胜诉讼请求的判决，乔胜上诉后，撤回上诉及一审诉讼请求，二审同意其撤回一审诉讼请求是错误的。双方签订的买卖协议是在乔胜夫妇欠储金会借款本息未予归还，清理整顿“三会一部”的大环境下进行的。赵文君作为善意第三人，支付了当时市场环境下公平的价款，且该协议签订并实际履行了9年之久，赵文君有足够的理由相信常庆平买卖房屋的行为得到了乔胜的认可。二、原判决适用法律错误。（一）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，赵文君完全符合该条规定善意取得的所有情形，应当予以认定。（二）本案不应当适用《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，本案是房屋买卖合同，不是土地使用权的买卖，赵文君也不是开发商，也没有利用土地从事房地产项目开发，不应当适用该法律规定，且该法律规定是2007年新增的法条，根据法不溯及既往的原则，也不应当适用。三、原审程序违法。原审未对关键证据质证，在判决合同无效的情形下，未判决乔胜返还购房款，也未对新增的房屋进行处理，程序严重违法。
乔胜辩称，原审法院认定事实清楚，常庆平与赵文君签订转让协议乔胜不同意，现在也没有书面同意书，常庆平也没有同意给赵文君过户。原审法院适用法律正确，房屋买卖协议违法。原审程序合法公正。请求二审法院依法予以维持。
常庆平辩称，2004年其在内蒙古打工，回来一个星期，当时赵群告知常庆平的房子储金会要卖了，卖的钱很少，要常庆平卖给他，常庆平不同意。因当时常庆平欠储金会钱，赵群、谷胜前在常庆平不知道的情况下，先把常庆平的债务偿还了，后来在赵群家摆的酒席，把常庆平灌晕后，常庆平签了他们早已准备好的转让协议。当时，赵文君未到场，到现在常庆平都不认识赵文君。常庆平未让赵群给赵文君办理过户手续，也不知道赵群、谷胜前为什么替其抵账，房屋买卖协议不能成立。常庆平被赵群、谷胜前骗了。
本院认为，本案中常庆平是否收到了房屋价款；赵群、谷胜前替常庆平办理涉案房屋产权过户时，是否经过常庆平的同意；本案所涉房产现状如何，是否进行了翻建、改建等基本事实不清，原审法院均未予查清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销鲁山县人民法院（2014）鲁民初字第1433号民事判决；
二、发回鲁山县人民法院重审。
审判长 张小青
审判员 李 勇
审判员 崔志刚
二〇一五年四月十四日
书记员 张议玚