云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2014）禄民初字第1250号原告汤云丽，女，汉族，1966年12月18日生，云南省禄丰县人，初中文化，农民，住禄丰县。委托代理人陈志平，云南鸿业律师事务所律师。（特别授权）被告方晓华，女，汉族，1952年12月24日生，云南省禄丰县人，小学文化，农民，住禄丰县。被告段晓燕，女，汉族，1978年11月7日生，云南省禄丰县人，初中文化，农民，住址同上。（系方晓华之女）被告段继明，男，汉族，1950年9月1日生，云南省禄丰县人，小学文化，农民，住址同上。（系方晓华丈夫）原告汤云丽诉被告方晓华、段晓燕、段继明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员闵以兴独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告汤云丽及其委托代理人陈志平、被告方晓华、段晓燕、段继明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方系亲戚关系（被告方晓华系原告母亲的妹妹，被告段晓燕系原告的表妹，被告段继明系原告的姨父）。被告家于1992年在建盖住房一栋后搬进居住，位于金山镇北辰街**的老房屋就空着。2003年7月份原告欲买房居住，被告段晓燕听说后，便找到原告说：“我家的老房子我父亲给我了，现在空着，如果你要买房子，就卖给你，虽然比较破旧，但修修还是可以居住的。”原告再三考虑后，觉得跟谁买都是买，既然双方是亲戚，就同意向表妹即被告段晓燕购买其家的老房屋。经过协商，最后以4500元的价格成交，当时书写了一份简单的书面协议，该协议由于原告在后来搬家过程中不知所踪。协议的大致内容是：“甲方段晓燕，乙方汤云丽，甲方出售北辰街13号房屋给乙方。”协议是在现在双方争议、我居住的房屋中写的。被告段晓燕收到房款后将钥匙交给原告，经原告开支了16000元装修后便搬进居住。被告段继明知道老房屋卖给原告的事后还说原告没有房子居住，卖给原告修修还是可以居住的。后原告多次请求被告办理房屋过户手续，终于于2006年8月的一天，被告方晓华与原告一起到房管所办理过户手续，房管所的工作人员告知因房屋的土地性质为集体土地，暂不能过户而作罢。原告便一直在该房屋居住生活。2014年8月1日，原告看到政府的公告，便去找到被告，请求将房产证给原告，遭到被告的拒绝，还说交易不合法，将钱退还给原告，甚至说是租给原告居住的，没有买卖一事。原告向被告购买房屋居住至今有十一年的时间，期间有好多买房的机会，而考虑到有居住处而没有选择，现仅有此唯一的住处。原告为维护自身合法权益，请求人民法院判决确认原告与被告位于禄丰县现住房屋（我家水表上写的房号为××号）的房屋买卖合同有效，并要求被告履行相关过户手续。本案诉讼费由被告承担。被告方晓华辩称：原告诉请的房屋（我家房产证的房号为13-5号，也就是原告所说的13-2号）自从我家搬到新盖房屋居住后，就一直没有人居住。由女儿段晓燕管理，2005年12月，段晓燕在父亲段继明不知情的情况下将上述房子出租给汤云丽居住，租期十年。由于双方是亲戚，并且原告已经一次性付清4500元租金，段继明也就没有再说什么了。针对该房子的事情，我从没有和原告之间有过协商，更没有和原告在任何时间到过房管所。原告对我诬告使我的身体、精神造成极大的伤害，要求原告承担一切诉讼费，并且补偿我3000元。我现在不同意出售房屋给原告被告段晓燕辩称：原告诉请确认的房子（我家房产证的房号为13-5号，也就是原告所说的13-2号）是我父亲的，自我家于1992年迁居到新房居住后，老房子就一直闲置，我父亲就把钥匙给我，由我管理、使用。2005年，原告找我租房子时，经商谈，每年租金以500元出租，原告愿意租用，租期10年，最后商定租金4500元，当时我打了一张收条给原告，收条内容大致是：“段晓燕租房给汤云丽，租期10年，一次性收房租4500元。”收条是我们在禄丰县一个银行里写的。我和汤云丽之间并没有写过什么协议。后来我和原告闲聊时候原告就提出要我把房子卖给她，我说房子产权是我父亲的，要买卖必须要经过他的同意和办理相关的手续，原告听后就再也没有提及此事。原告从一开始租房时候就知道北辰街13-5号房子是我父亲段继明的，我只是有房子的钥匙，有使用、管理的权利。汤云丽在知道我无产权的情况下仍要求我把房子卖给她，汤云丽的强买强卖行为是不合法的。请求法院依法判决原告汤云丽承担本案全部诉讼费用，无条件立刻搬出北辰街13-5号房子，把房子归还给段继明。被告段继明辩称：2005年，我女段晓燕在我不知情的情况下将北辰街13-5号（也就是原告所说的13-2号）房屋楼上楼下两间以每年租金500元出租给汤云丽，租期10年，后商定一次性支付租金4500元。我现在意见是，，位于禄丰县屋所有权使用权、管理权属于我本人，汤云丽和段晓燕之间的所有行为未经答辩人同意都是无效的，汤云丽应归还并搬出该房屋，本案诉讼费由汤云丽承担，并且对答辩人产生的精神、身体、名誉、生产、生活所造成的伤害，赔偿3000元。原告针对其诉讼主张，向本院提交了以下证明材料：1、身份证，证明原告的基本身份。2、VCD光盘2张（其中之一时长7分51秒，容量1.79MB；其中之一时长20分7秒，容量4.81MB），证明被告与原告买卖房屋的事实。3、水电费缴费收据，证明原告买房后，安装了水电表，一直在缴费。庭审中，原告向本院申请证人吴某、蔡某、汤某出庭作证，经本院允许，证人证言如下：4、证人吴某证言：证明其于2003年在禄丰县开设工艺美术店期间，汤云丽向其借款500元用于购买房屋，后看见汤云丽交钱给段晓燕。5、证人蔡某证言:证明其当时在汤云丽所住房屋对面居住做装修工作，汤云丽所居住的房屋是其帮助汤云丽装修，装修费是16000元。6、汤某证言：证明其系原告汤云丽妹妹，2003年7月的一天，汤云丽与段晓燕在其家中商谈房屋买卖一事，房款最后谈成4500元，其看见段晓燕收款。经质证，被告段晓燕对原告提交的证明材料1无异议，对所提交的2张光盘的内容，表示以本院2014年10月9日所作的询问笔录为准，对证人蔡某的证言无异议，对证人吴某、汤某的证言不认可。被告方晓华对三名证人的证言表示与自己无关，其他质证意见表示与段晓燕一致。被告段继明对证人吴某的证言表示无异议，对证人蔡某、汤某的证言表示不认可。本院认为，原告所举证明材料1可以证明原告的基本身份，符合证据的客观真实性、关联性原则，本院对证据1予以确认；证明材料2系原告使用手机录音后，转刻录于VCD光盘，其中时长7分51秒，容量1.79MB的光盘的手机原始录音录制于2014年8月27日15时38分，录制地点在原告现住房屋内，录制方式为原告在与被告段晓燕的手机通话过程中录制，原告未告知段晓燕通话中录音，主要内容为原告支付给段晓燕4500元，双方商谈买卖房屋的经过，段晓燕称其父母不同意再卖房给原告，段晓燕同意归还原告4500元；其中时长20分7秒，容量4.81MB的光盘的手机原始录音录制于2014年9月1日，地点在段继明家里，录制方式为原告自行开启手机录音功能录制，原告未告知对方在录音，主要内容为原告要求确认买卖房屋，争执过错中双方发生争吵，声音较嘈杂。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条之规定审查认为，该录音内容的来源和内容均真实，与本案有关联性，符合证据的客观真实性，本院对该录音内容予以确认；证明材料3来源合法，符合证据的客观真实性，但不能证明原告的主张，故与本案无关联性，本院对证据3不予确认；三名证人的证言经被告当庭质证，被告均不认可，本院认为证人证言均符合证据的客观真实性，但不能证明原告的主张，故与本案无关联性，本院对证人证言均不予确认。被告方晓华、段晓燕针对其答辩主张，均未向本院提交证明材料。被告段继明针对其答辩主张，向本院提交了以下证明材料1、《禄丰县房产所有证》，证明本案所争议房产坐落于禄丰县，产权人为段继明，颁发时间为1997年1月10日。2、《集体土地使用证》，证明该房产土地使用者为段继明,颁发时间为1999年12月。经质证，原告对被告段继明所举证明材料表示不知真假，但表示无异议。经质证，本院认为，被告段继明所举证明材料均符合证据的客观真实性、关联性，本院均予以确认。庭审中，本院出示2014年10月9日对原、被告双方当事人所作的询问笔录1份，证明经本院组织原、被告对原告所提交的2张VCD光盘进行聆听、质证。经质证，原、被告在庭审中均各持己见，均与各自起诉意见和答辩意见一致。根据原、被告双方当事人的诉辩意见、原告举证和被告段继明举证、双方互相质证，及本院认证和调查，本院确认本案法律事实如下：原、被告系亲属关系。被告段继明、方晓华、段晓燕全家原住禄丰县。1992年，被告全家在禄丰县建盖住房一栋后搬进新居居住，，位于金山镇北辰街**的老房屋就闲置由被告段晓燕保管钥匙。1997年1月10日，被告段继明依法取得位于禄丰县产所有权，即本案争议房产。1999年12月，被告段继明依法取得该房产的集体土地使用权。2003年至2005年期间，原告汤云丽欲购买住房，汤云丽经与段晓燕口头协商，段晓燕同意将本案争议房产出售给汤云丽，售价协商为4500元，段晓燕收到4500元后，汤云丽随即找人修缮该房产并居住至今。双方因故一直未办理房产过户手续。原告为维护自身合法权益，诉请本院要求确认位于禄丰县现住房屋、即本案争议房产的所有权。庭审中，原告变更诉讼请求要求确认本案争议房产的房屋买卖合同有效，并要求被告履行相关过户手续。本院认为，本案争议房产属于不动产。原告的诉讼请求是要求确认本案争议房产的房屋买卖合同有效，并要求被告履行相关过户手续。我国《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”根据被告段继明所举证据，段继明系本案争议房产的所有权人。根据原告所举证据，被告段晓燕未取得段继明的明确授权。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”段晓燕不是本案争议房产的所有人，段晓燕作为出卖人，无权处分本案争议房产，且段继明在庭审中也未对段晓燕的行为予以追认。故原告的诉讼主张不能成立，本院不予支持。关于被告提出的赔偿损失、归还房产之争，属于其他法律关系，本院在本案中不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，判决如下：驳回原告汤云丽的诉讼请求。案件受理费减半收取275元，由汤云丽承担。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  闵以兴二〇一四年十一月五日书记员  刘文娟