上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第22165号
原告（反诉被告）费继锋，男，1982年11月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人廖滔滔，上海达晨律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店，住所地上海市浦东新区。
经营者郑文杰，男，1978年11月5日生，汉族，住浙江省。
委托代理人汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
原告费继锋诉被告上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序。后被告于同年7月17日提起反诉，本院于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖滔滔、被告委托代理人汪鸿均到庭参加了诉讼。同年10月23日本案再次公开开庭进行审理，原告委托代理人廖滔滔到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告费继锋诉称，原告租赁被告位于上海市浦东新区金高路XXX号一层第02商铺（以下简称系争商铺）用于经营，在以现金方式向被告招商人员郑飞雄交纳了人民币2万元的订金后，即进场准备开业事务。2014年6月29日，由郑飞雄代被告向原告出具了收条并签署了“郑文杰”、加盖了被告印章，确认收到该订金。同日，郑飞雄代被告与原告签订了《锦靖昌休闲租赁协议》，该协议约定，租赁期限自2014年7月15日起至2019年7月14日，为期3年；房屋租金每年12万元，合同保证金1万元，租金交纳方式为现金；如因被告根本性违约导致原告无法经营的，应返还已收取未使用期限的租金，赔偿原告的装修费用，支付相当于六个月租金金额的违约金。合同履行过程中，双方将租金变更为10万元，2014年7月17日，由郑飞雄代被告实际收取了9万元租金，原告交付的租金共为10万元，保证金为1万元。原告于2015年1月为调整经营产品而暂停经营休闲食品，相应柜具仍在店铺内，后来原告发现被告擅自出租上述店铺，并向被告多次电话、短信沟通，被告最终仍将上述店铺交给牛酱军并于2015年5月1日正式营业。原告认为系争商铺其实际使用至2015年2月底，双方的租赁协议实际于2015年3月1日已经解除，原告虽多次要求处理，但被告未予理睬。故原告起诉要求判令被告返还自2015年3月1日起未使用期间的租金3.75万元；判令被告返还保证金1万元；判令被告支付违约金5万元。
被告上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店辩称，2013年7月，被告注册个体工商号，并在浦东新区金高路XXX号XXX幢XXX室（共二楼）场所经营开业。2014年6月29日，原、被告签订了《锦靖昌休闲租赁协议》，约定被告将系争商铺出租给原告进行休闲食品专柜经营。原告于2014年6月29日先行支付了2万元订金，2014年7月17日，原告又支付了9万元，另有2万元原告承诺在其营业执照办出来后，最迟不晚于2014年9月底付清。此后，原告入驻经营后，却一直拖延办理营业执照，被告催促办理及支付剩余租金，但原告始终故意拖延。2015年1月，原告在没有任何告知的情况下，突然从被告的商店撤离，并将所有柜台货物清空搬走。被告联系原告，原告称生意不好，不再租赁该柜台了，被告曾要求其继续履行租赁协议并按租赁协议要求付清租金，但原告不再理睬被告。至于XXXXXXXXXXX机主并非郑文杰，也不清楚是谁。由于双方的租赁关系实际为商场柜台租赁，原告的撤柜行为影响到超市形象及被告的整体经营，违反了双方合同的目的和约定。被告与牛酱军签订的租赁商铺是01号商铺，履行时间自2015年5月1日开始，牛酱军在装修时实际占用了系争商铺约20平方米的面积，对此，被告也知晓，鉴于原告实际已经搬离，故被告对牛酱军的行为予以了确认。在牛酱军实际占用了系争商铺后，原告曾提出要求另外承租商铺，双方就此进行过联系。现被告认为原告违反了合同约定，且双方从未变更过年租金为10万元。故请求驳回原告的全部诉讼请求，即使原告主张被告的违约事实成立，原告主张的违约金也明显过高，要求法院予以调低。被告同时提起反诉，要求判令解除双方签订的《锦靖昌休闲租赁协议》；判令原告支付结欠的租金2万元；判令原告支付违约金2万元。
针对被告的反诉，原告费继锋辩称，原告于2015年1月暂停经营系为调整相应休闲食品。而被告擅自让牛酱军占用了系争商铺，双方的租赁协议实际已经解除。且在双方租赁期间内，原告积极履行协议，至相关部门办理了企业名称预先核准通知书、食品流通许可证等，但被告确未能向原告提供系争商铺所涉的房屋产证，也没有提供商铺的分割平面图，致原告无法办理相应的营业执照。根据约定，第一年的剩余租金2万元应在营业执照办出后付清，至于原告于2014年6月29日的承诺中括号中“2014年9月之前”的字迹系事后添加，并非原告所写。鉴于因被告的原因导致未能办出营业执照，故双方协商一致确认租金为10万元。综上，系被告的行为导致租赁协议解除，故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，上海市浦东新区金高路XXX号房屋的权利人为上海浦东南建工贸实业公司。系争商铺系被告从他处承租而来。2014年6月28日，被告将系争商铺交付原告。同年6月29日，原告向被告交付订金2万元（审理中，原、被告确认在双方签订合同后，其中1万元转化为保证金，1万元转化为租金）。同日，原、被告签订《锦靖昌休闲租赁协议》，约定被告将系争商铺出租给原告，建筑面积为30平方米；租赁期限自2014年7月15日至2019年7月14日，为期3年；被告应于2014年6月28日前向原告交付该商铺；第二次交纳租金于年租到期前30天交纳；原告向被告承诺，租赁该商铺为锦靖昌休闲食品专柜作为原告经营，及原告营业执照许可证范围内使用；原告保证在租赁期内未征得被告书面同意以及按规定必须经有关部门审批前，不得擅自改变上款约定的使用用途；该房屋第一年租金为12万元，第三年以后均按市场行情递增6%的年租金，支付方式为第一年，一年一付；合同保证金为1万元，合同期结束后3个月返还原告；租金缴纳方式为现金；原告逾期向被告支付租金及电费、水费等相关费用的，每逾期1日，按拖欠金额的百分之五向被告支付违约金；原告逾期10天仍未足额向被告支付租金的或原告违反合同其他各项义务条款且经书面催告仍不履行义务的，被告有权提前解除合同，原告除应向被告支付拖欠款项及本合同解除前期实际使用该房屋所发生租金及相关费用外，向被告支付6个月租金金额的违约金，原告应在收到被告书面通知之日起5个工作日内迁出该房屋；由于被告原因，该房屋无法符合本合同约定的商业用途和功能，并造成原告不能经营的，或在租赁期间，因被告根本性违约而导致原告提前终止合同或产权纠纷的原因而造成原告无法经营的，原告有权提前解除合同，被告应向原告返还已收取未使用期限的租金外，并赔偿原告此时估价的装修费用，还应向原告支付相当于6个月租金金额的违约金。当日，原告还在上述租赁协议后手写备注：“开业前1周内付9万元，余款2万元等营业执照办出后付清，定金2万元已付。”
合同签订后，原告入驻系争商铺开始经营休闲食品。2014年7月17日，原告向被告方郑飞雄支付9万元，原告并着手办理个体工商户登记和食品流通许可证。同年7月28日，原告办理了名称为上海市浦东新区高行镇皓皓小食代食品经营部、经营者为原告的《个体工商户名称预先核准通知书》。
2015年1月，原告在系争商铺中停止经营。2015年5月14日至16日，原告多次与手机号码为XXXXXXXXXXX的机主电话和短信联系，要求约定时间见面沟通，该机主就见面洽谈事宜予以回避。5月20日，原告再次与该机主电话联系，原告称：“……反正对我们来说，你们已经违约了，在我们还没结束之前，你们就租出去了，而且没跟我们说……”该机主回答：“……因为说句难听点，你们关了几个月，转让啊，我们也拍下来了，关了几个月，东西搬空对哇”。5月25日，原告委托律师向被告发出《关于请求立即返还租金、保证金并支付违约金的律师函》，认为原告因经营调整，在2015年1月初暂停经营休闲食品，后原告发现被告将店铺擅自转租，牛酱军也已于2015年5月1日正式营业，原告多次要求处理，被告未予理睬，故要求被告于2015年5月30日前向原告返还自2015年1月1日起未使用期间内的租金，返还保证金，支付6个月租金总额的违约金等。
另查明，2015年4月17日，被告与案外人冯某某签订《商场商铺租赁合同》，约定冯某某承租位于上海市浦东新区金高路XXX号一层第1号商铺，租赁期限自2015年5月1日起至2017年4月30日。
证明上述事实的证据有：沪房地浦字（2000）第047757号上海市房地产权证及证明、锦靖昌休闲租赁协议、收条、个体工商户名称预先核准通知书、食品流通许可证、短信记录和电话录音、律师函、商场商铺租赁合同为证，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。
审理中，原告对被告提供的2014年6月29日原告出具的合同备注中“（2014年9月之前）”的内容不予认可，认为系事后添加，并非原告所写，并申请对该内容进行笔迹鉴定，以确定该内容与其他内容并非同一人所写。本院遂依法委托了上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对上述内容进行鉴定，该所于2015年9月30日出具的防伪司法鉴定所（2015）文鉴字第1237号司法鉴定意见书的鉴定意见为：署期为“2014.6.29”、署名“费继锋”的付款“备注”正文第二行右侧的“（2014.9月之前）”字迹与该“备注”上其他字迹不是同一人所写。经质证，原告对该鉴定意见书无异议，被告未到庭质证，本院对上述意见予以采信。
本院认为，原、被告签订的《锦靖昌休闲租赁协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约严格履行，现在合同履行过程中，原告虽于2015年1月停止了系争商铺的经营，但双方在并未就系争商铺租赁关系解除协商一致的情况下，被告擅自同意案外人牛酱军占用了系争商铺。被告虽认为冯某某所承租的牛酱军为1号商铺，但审理中被告确认实际牛酱军占用了系争商铺约20平方米左右，被告也予以了认可，且牛酱军商铺的租赁期限自2015年5月1日开始，故本院确认系争商铺已经因被告的另行擅自让他人使用而与原告的租赁关系实际解除。而被告认为系原告未在其承诺的2014年9月之前支付剩余租金2万元，因合同备注上“（2014年9月之前）”与其他笔迹并不相同，无法表明系原告作出承诺的时间，而事实上原告作出的“余款2万元等营业执照办出后付清”的付款条件还未成就，故被告认为原告逾期支付租金的抗辩意见，本院难以采信。被告还认为原告自2015年1月擅自撤离，不再租赁柜台，对此，原告虽有停止经营的事实，但原告审理中认为系调整休闲食品的经营而停止，且结合原告提交的短信和通话记录，虽被告认为XXXXXXXXXXX并非郑文杰，也不知道为何人，但从谈话内容显示，该机主显然是代表被告，且有权处理系争租赁关系的人员，原告在电话中曾一再确认机主是否为郑文杰，对方均不置可否，原告在多次要求见面协商洽谈时，被告均予以回避。2015年5月20日的通话记录中，原告表示“在我们还没结束之前，你们就租出去了”，被告方的回答是：“说句难听点，你们关了几个月，转让啊，我们也拍下来了”等内容也表明，双方并未就租赁协议的解除达成一致的情况下，被告擅自将系争商铺确认交给牛酱军，构成了根本性违约。而原告暂时停止经营的行为，并不能表明双方租赁合同的解除。且双方系商铺租赁关系，原告承租商铺后经营与否与被告没有关系，且合同并未对此作出约定，故原告停止经营并不能由此认定原告违反了租赁协议。被告还提交的上海市浦东新区高行镇晟屹饮品店的营业执照，以证明系争商铺周围的其他商铺均办出了营业执照，对此，该执照办理的时间为2015年6月，且与系争商铺的营业执照是否办出并无直接关联性，本院不予认定。至于原告认为双方的合同年租金已经变更为10万元无事实依据，被告也不予认可，本院难以采信。综上，在商铺租赁期限内，因被告擅自将系争商铺转租他人使用而致双方的租赁协议实际于2015年5月1日解除，被告理应退还2015年5月1日起的租金，即5000元。因合同已经解除，被告理应返还保证金1万元，原告该项本诉请求本院应予支持。关于原告主张的违约金，因被告的违约造成了合同的解除，被告应当向原告支付违约金，对此，双方合同明确约定以6个月租金金额为计算标准，现原告自愿以5万元主张，被告在审理中认为该违约金明显过高，鉴于违约金具有赔偿损失的性质，也兼具惩罚功能，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认原告主张的违约金并未过高，本院予以确认。关于被告的反诉请求，因无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）费继锋租金5，000元；
二、被告（反诉原告）上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）费继锋保证金1万元；
三、被告（反诉原告）上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）费继锋违约金5万元；
四、驳回被告（反诉原告）上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店的全部反诉请求。
本诉案件受理费2，237元，减半收取1，118.50元，反诉案件受理费400元，两项合计1，518.50元，原告（反诉被告）费继锋负担406元，被告（反诉原告）上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店负担1，112.50元。笔迹鉴定费1，500元，由被告（反诉原告）上海市浦东新区高行镇易玛内利食品商店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年十一月五日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……