江苏省金坛市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）坛商初字第0478号
原告中国银行股份有限公司金坛支行。
负责人盛志军，该支行行长。
委托代理人储庆华，江苏天择律师事务所律师。
委托代理人李跃军，江苏天择律师事务所律师。
被告吴亚军。
委托代理人夏文平，江苏剑群律师事务所律师。
被告傅林凤。
委托代理人陈文裕，。
被告吴国泉。
被告金坛市同大房地产开发有限公司。
法定代表人蒋兔红，该公司董事长。
委托代理人蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司金坛支行（以下简称中国银行）诉被告吴亚军、傅林凤、吴国泉、金坛市同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）金融借款、担保合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日、2014年3月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人储庆华、李跃军，被告吴亚军及其委托代理人夏文平，被告傅林凤及其委托代理人陈文裕，被告同大公司委托代理人蒋长卿，到庭参加诉讼，被告吴国泉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行诉称，2004年7月12日，吴亚军与中国银行签订1份个人住房借款合同，约定吴亚军向中国银行借款35万元用于购买金坛市幸福新村25幢乙单元103室房产，期限为30年，月利率为4.2‰，还款方式为等额本息偿还法，每月15日为每期的还款日，若借款人连续三个月或者累计六个月未按合同约定归还借款本息，银行有权提前收回全部贷款本息，并要求借款人承担律师费用。傅林凤、同大公司为上述贷款提供了连带责任担保，保证范围包括借款本金、利息、实现贷款费用等。2012年11月5日，常州中级人民法院作出（2012）常民终字第834号判决书认定金坛市幸福新村25幢乙单元103室房产是吴国泉、傅林凤夫妻以吴亚军名义用夫妻共同财产所购买。现因借款人吴亚军累计连续12个月未归还借款本息，故诉至法院请求判令：1.被告吴亚军（依据借款合同）、吴国泉和傅林凤（依据常民终字第834号判决书）共同归还原告借款本金302988.96元，利息17078.06元，罚息988.03元（暂算至2013年9月29日），以及2013年9月30日至还清之日按约定计算的利息和罚息，并承担律师代理费11700元；2.被告同大公司对上述还款义务承担连带清偿责任；3.以金坛市幸福新村25幢乙单元103室房产在拍卖、变卖或折价后在担保范围内优先受偿；4.本案诉讼费用由四被告负担。诉讼过程中，原告将暂算至2013年9月29日的988.03元罚息变更为700元。
被告吴亚军辩称，自己签订借款合同时尚未成年，不具备按揭贷款资格，结合法院生效判决书将该借款确认为吴国泉、傅林凤夫妻共同财产，故应由他们归还，自己不应承担还款责任；法院生效判决已经撤销了房屋赠与，自己无权用该房屋为借款设定抵押。
被告傅林凤辩称，自己没有与原告签订借款合同，也无借款事实，原告也存在过错，签订借款合同时没有审查吴亚军的主体资格，因此自己不应承担还款责任。
被告同大公司辩称，根据保证合同约定，自己承担保证责任的期限为借款发放之日起至房产证及他项权证领取完毕结束，现本案中的房产证及他项权证已领取完毕，自己的保证责任已免除，不应再承担担保责任。
被告吴国泉未答辩也未举证。
经审理查明，2004年7月6日，吴亚军与同大公司签订1份商品房买卖合同，以按揭贷款的方式向同大公司购买位于金坛市幸福花苑5幢乙单元101室（后该名称变更为幸福新村25幢乙单元103室）的房屋。2004年7月12日，吴亚军与中国银行签订1份个人住房借款合同，主要约定：吴亚军向中国银行借款35万元用于购买该房产，借款期限为30年，自2004年7月12日起至2034年7月12日止，借款月息为4.2‰，采用等额本息法每月15日前归还；借款合同第五条载明，本合同所称债务是指借款人应向贷款人偿还、支付的全部款项，包括贷款本金、利息、罚息、费用、违约金、赔偿金及其他一切款项；借款人若未按约归还借款本息，银行有权对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息；若借款人连续三个月或者累计六个月未能按时足额还款的，银行有权提前收回已发放的贷款本息。同日，吴亚军授权委托中国银行将该贷款转账支付给同大公司，并在借款借据上以借款人名义签字确认委托中国银行将该贷款转入同大公司账户。次日，中国银行根据吴亚军授权，将该笔购房贷款转入同大公司账户。
2004年7月12日，傅林凤和同大公司分别与中国银行签订1份个人住房贷款保证合同，为上述贷款向中国银行提供连带责任担保。同大公司与中国银行在该贷款保证合同中约定，保证范围包括借款本金、利息和罚息、实现贷款债权的费用等，保证期间为贷款贷款发放之日起至办毕借款人所购房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》以及乙方领取相应的《房屋他项权证》，并由按揭相关当事人办妥相应的变更登记之日止。
2009年，中国银行向吴亚军发送催办抵押通知书，催促吴亚军及时办理购房贷款抵押登记，并将抵押权属证书交中国银行保管。
另查明，吴国泉与傅林凤于1986年结婚，于2007年7月登记离婚，两人在离婚协议中约定，幸福新村25幢乙单元103室房屋归男方所有，每月按揭由男方负责给付。2010年9月14日，金坛市房地产管理处为涉案房屋办理了房产证，登记房屋所有人为吴国泉。吴亚军是吴国泉、傅林凤的儿子。2012年1月13日，吴国泉与吴亚军签订赠与合同，将该房无偿赠与给吴亚军。2012年1月16日，金坛市房地产管理处将涉案房产登记在吴亚军名下。
2012年1月30日，中国银行与吴亚军签订个人住房贷款抵押合同，约定吴亚军为该35万元贷款本金以涉案房产向中国银行抵押担保，担保范围包括本金、利息、赔偿金、实现贷款债权和抵押权的费用等。2012年1月31日，该涉案房产在金坛市房地产管理处办理了抵押登记。
2012年2月，债权人冯梅诉至本院，要求撤销吴国泉与吴亚军之间的涉案房屋赠与行为。本院经审理于2012年6月12日作出（2012）坛民初字第0293号民事判决书，认定涉案房产系吴国泉与傅林凤以吴亚军名义用夫妻共同财产购买，判决撤销该涉案房产的赠与行为。吴亚军不服该判决提起上诉。常州市中级人民法院经审理，于2012年11月5日作出（2012）常民终字第834号民事判决书，认定涉案房屋系吴国泉与傅林凤在夫妻关系存续期间以吴亚军名义用夫妻共同财产购买，故判决驳回吴亚军上诉、维持原判。
吴亚军借款之后，仅支付部分本息，现已多次未按约偿还借款本息，至2013年9月已拖欠12个月的借款本息未还。中国银行按约宣布提前收回贷款本息。截至2013年9月29日，吴亚军尚拖欠中国银行借款本金302988.96元、利息17078.06元，罚息700元。中国银行委托江苏天择律师事务所律师代理本案，并支付了律师代理费11700元。
上述事实，由借款合同、借款借据、保证合同、抵押合同、房屋他项权证、（2012）坛民初字第0293号民事判决书、（2012）常民终字第834号民事判决书，以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。1.关于吴亚军应否承担借款还款责任的问题。本案中，借款合同系吴亚军与中国银行签订，签订该合同时，吴亚军虽未满十八周岁属限制民事行为能力人，但吴国泉、傅林凤作为其法定代理人明知吴亚军进行贷款，却未提出异议，且傅林凤也为该笔贷款提供保证担保，应视为吴亚军的贷款行为已征得了吴国泉、傅林凤的同意，吴亚军也自称房贷一直由其本人偿还，故该借款合同已依法成立，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。中国银行要求吴亚军偿还借款本息的请求，本院予以支持，对吴亚军提出签订借款合同时其尚未成年、不具备贷款资格的辩解意见，没有法律依据，本院不予采纳。
2.关于吴国泉、傅林凤作为涉案房屋的共有人应否承担借款还款责任的问题。虽法院生效判决认定该涉案房屋属于吴国泉和傅林凤共有，但借款合同系吴亚军和中国银行签订，借款人是吴亚军，而非吴国泉和傅林凤，所借款项用于购买该涉案房屋，但借款的用途及所购房屋的权属归属不影响借款合同的效力和还款义务主体，故中国银行要求吴国泉、傅林凤作为涉案房屋共有人还款的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
3.关于涉案房屋抵押权是否有效设立的问题。吴亚军与同大公司签订涉案房产的买卖合同，随后据此与中国银行签订借款合同，在其取得涉案房屋的所有权登记之后，又与中国银行签订抵押合同，并办理了涉案房产的抵押登记，中国银行并无过错。抵押登记之后，吴国泉的债权人以吴国泉损害其合法债权为由，对吴国泉赠与吴亚军涉案房产的行为行使撤销权，法院生效判决认定该涉案房产属于吴国泉和傅林凤共有的房产、赠与行为侵害了债权人合法权益而予以撤销，根据不动产登记公示公信原则，该撤销判决并不影响之前已设立的涉案房屋抵押权效力，中国银行已取得涉案房屋的抵押权，其行使涉案房屋抵押权的主张，本院予以支持。
4.关于同大公司应否承担连带的借款还款责任问题。因同大公司对该笔借款的保证期限截止办理完抵押房屋他项权证等相关的手续后免除，现该房贷的抵押权已设立，故同大公司不应再承担保证责任。中国银行提出律师代理费的主张，因借款合同未明确约定应当支付银行为实现债权而发生的律师费，故对其该主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴亚军于本判决生效之日起15日内返还原告中国银行股份有限公司金坛支行借款本金人民币302988.96元，利息17078.06元，罚息700元（利息和罚息计算至2013年9月29日），并支付自2013年9月30日起至判决给付之日止按借款合同约定计算的逾期还款利息。
二、若被告吴亚军未履行上述第一项还款义务，原告有权以抵押的位于金坛市幸福新村25幢乙单元103室房产通过折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
三、驳回原告中国银行股份有限公司金坛支行其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6292元，由原告负担227元，由被告吴亚军负担6065元（该款原告已预交，被告于本判决生效后15日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（帐号：80×××57，户名：常州市政府非税收入专户，开户银行：江苏银行常州分行营业部）。
审 判 长 汤震球
人民陪审员 郭咏秋
人民陪审员 王云强
二〇一四年四月八日
书 记 员 张小亮
本案所引用法条：
1.《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。
2.《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
3.《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4.《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
5.《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。