湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁法民一初字第628号
原告王全生，男。
委托代理人何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。（特别授权）
被告陈昌杰，男。
被告李乾润，又名李纯，男。
原告王全生诉被告陈昌杰、李乾润确认合同无效纠纷一案，于2014年6月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员乐小宁担任审判长，与人民陪审员李国友、人民陪审员黄珍富组成合议庭，书记员李曼担任庭审记录，于2014年8月14日在本院公开开庭进行了审理。原告王全生的委托代理人何明辉，被告陈昌杰、李乾润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王全生诉称，1993年7月10日，原告根据县住房制度改革的政策规定，购买了本单位宁远县卫校第1单元401房，该房屋系砖混结构，建筑面积为80.69平方米，房价总金额为14120.37元。原告拥有该套房产61%的所有权，后原告新增房屋面积29.34平方米，1993年11月9日原告办理了房屋所有权证。2000年10月1日，原告将涉案房屋61%的产权作价22000元转让给被告陈昌杰，双方签订了《房屋转让协议书》，但双方交易后一直未办理房屋产权过户手续。2012年8月13日，宁远县房改房税费补交领导小组办公室发出《宁远县房改房补交房款和土地款通知》，房改房购房户补交房款和土地款后可取得房改房全部的产权。原告于2012年8月31日在规定时间内向宁远县非税收入征收管理局缴纳房款和土地款19，939元。2012年9月29日宁远卫校为原告出具证明，内容为“王全生同志系我单位原房改房购房户，我单位同意为其办理房屋全部产权手续”。后原告与被告陈昌杰就涉案房屋权属发生争议，在双方协商未果的情况下，2013年八、九月期间，被告陈昌杰未经原告同意将涉案房屋出卖给被告李乾润，双方至今未办理产权过户手续。由此可见，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告与被告陈昌杰之间虽然签订了《房屋转让协议书》，但没有办理产权过户登记手续，被告陈昌杰至今未取得涉案房屋的所有权。被告陈昌杰明知涉案房屋发生权属纠纷，但为牟利私自将涉案房屋出卖给被告李乾润，李乾润明知涉案房屋有权属纠纷而购买，可见二被告恶意串通损害原告的合法权益，因此二被告的房屋买卖行为属无效。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判决：1、依法确认被告陈昌杰与被告李乾润之间就宁远县老卫校第1单元401房的买卖行为无效；2、宁远县老卫校第1单元401房房屋产权属原告所有或按市场价格由被告陈昌杰给付原告补偿款；3、案件受理费及其他诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在审理过程中向本院提交如下证据：
一、房屋的所有权证存根1份，拟证明讼争房屋系原告所有的事实；二、《公有住房买卖合同》1份，拟证明原告于1993年7月10日购得讼争房屋的事实；三、《补交房款和土地款交款通知》1份，拟证明宁远县房改办下发了补交房款和土地款的通知的事实；四、缴款书1份，拟证明原告于2012年8月31日缴纳房款和土地款19，939元的事实；五、证明1份，拟证明宁远卫校证实原告为购房户，同意为其办理产权证的事实；六、《房屋转让协议书》1份，拟证明原告于2000年10月1日将61%的产权转让给被告陈昌杰的事实。
被告陈昌杰辩称：1、原告与答辩人的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且已实际履行，应该得到法院的认可。原告和答辩人于2000年10月1日签订了《房屋转让协议书》，原告交付了房屋，答辩人及时支付了相应价款，合同已实际履行，并且不存在欺骗、胁迫等可能导致合同撤销的情形。合同履行十多年来，双方也一直未发生争议，原告也未主张《房屋转让协议书》无效。2012年8月31日，原告补交房款和土地款后已取得讼争房屋的100%产权，拥有了完全的处置权；2、原告的行为违反了诚实信用原则，不应得到法律的支持。在原告与答辩人签订的合同中，已经约定了房改房政策出台后双方的权利义务，但由于房屋的增值，原告心生悔意，拒不配合办理相关手续，致使答辩人无法办理产权过户手续，甚至隐瞒该房屋产权证已交给答辩人的事实，意图到县房产局申请遗失补办，幸被答辩人及时发现而未能得逞。原告的行为不仅违约，也违反了诚实信用原则。从维护市场交易秩序，鼓励交易和诚实信用的角度出发，原告的行为不应得到法律的支持；3、原告违背做人的基本道义，见利忘义，浪费司法资源，引起社会交易秩序混乱，应该承担诈骗的法律后果。综上所述，原告拒不履行合同约定的义务，致使答辩人及相关利害关系人的权利和利益受损，请求法院依法驳回其诉请，并判决原告履行办理房屋产权转移等相关义务，或将房产判决归李乾佑所有，并要求原告承担由此带来的一切法律责任和经济损失。
被告李乾润辩称：1、原告与陈昌杰的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且已实际履行，应该得到法院的认可。原告和陈昌杰于2000年10月1日签订了《房屋转让协议书》，原告交付了房屋，陈昌杰及时支付了相应价款，合同已实际履行，并且不存在欺骗、胁迫等可能导致合同撤销的情形。合同履行十多年来，双方也一直未发生争议，原告也未主张《房屋转让协议书》无效。2012年8月31日，原告补交房款和土地款后已取得讼争房屋的100%产权，拥有了完全的处置权；2、原告的行为违反了诚实信用原则，不应得到法律的支持。在原告与陈昌杰签订的合同中，已经约定了房改房政策出台后双方的权利义务，但由于房屋的增值，原告心生悔意，拒不配合办理相关手续，致使陈昌杰无法办理产权过户手续，甚至隐瞒该房屋产权证已交给陈昌杰的事实，意图到县房产局申请遗失补办，幸被陈昌杰及时发现而未能得逞。原告的行为不仅违约，也违反了诚实信用原则。从维护市场交易秩序，鼓励交易和诚实信用的角度出发，原告的行为不应得到法律的支持；3、答辩人在讼争房屋的买卖过程中只是一个中介人，实际上与陈昌杰签订房屋买卖合同的是李乾佑，答辩人与陈昌杰不存在合同关系，原告诉请法院确认陈昌杰与答辩人之间的合同无效是无本之木，无源之水。综上所述，原告拒不履行合同约定的义务，致使陈昌杰及相关利害关系人的权利和利益受损，请求法院依法驳回其诉请，并判决原告履行办理房屋产权转移等相关义务，或将房产判决归陈昌杰所有。
二被告围绕其答辩理由，在审理过程中向本院提交如下证据：
一、宁远县房产局公告1份，拟证明原告将房屋产权证交给被告陈昌杰，却又在报纸上打公告挂失的事实；二、房屋转让协议书1份，拟证明原告将讼争房屋卖给被告陈昌杰的事实；三、被告陈昌杰与李乾佑的房屋转让协议1份，拟证明被告陈昌杰将房屋卖给李乾佑的事实；四、申诉书1份，拟证明被告陈昌杰向县房产局反映相关情况的事实。
在庭审过程中，本院主持了双方质证。
原告对二被告的证据一、二质证认为，真实性无异议；对二被告的证据三质证认为，真实性无异议，但合法性有异议，陈昌杰所购的房屋产权不是100%产权，而陈昌杰却将100%的产权转让给了李乾佑，擅自处分他人合法财产，该协议是在原告与陈昌杰发生权属争议后，陈昌杰仍将房屋转让给他人，陈昌杰未经共有人同意，擅自将争议财产转让给他人，而共有人具有优先购买权；对二被告的证据四质证认为，不知情，被告无证据证实将其是否交给房产局。
被告陈昌杰对原告的证据一、二质证认为，无异议；对原告的证据三质证认为，交款时，被告要原告回来办手续，但原告要求被告交7万元，被告不同意，原告才自己去交款的；对原告的证据四质证认为，真实性无异议，但原告是否交了款，不清楚；对原告的证据五质证认为，是原告隐瞒卖房的情况，卫校才出具的证明；对原告的证据六质证认为，真实性无异议。
被告李乾润对原告的证据一、二质证认为，无异议；对原告的证据三质证认为，同被告陈昌杰的质证意见；对原告的证据四质证认为，真实性无异议；对原告的证据五质证认为，同被告陈昌杰的质证意见；对原告的证据六质证认为，真实性无异议，但协议中约定了双方的权利义务。
经庭审举证、质证，本院认定如下：原告的证据一，本院对该证据的真实性予以采信；对原告的证据二、三、四、六，形式、来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，确认为本案的有效证据；对原告的证据五，与本案无关联性，本院不予采信；二被告的证据一，与本案无关联性，本院不予采信；二被告的证据二，原告无异议，本院予以采信；二被告的证据三，原告提出异议，因买卖涉案房屋的买方不是本案的被告李乾润，本院只确认该房屋转让的事实存在，该证据与本案无关联性，本院不予采信；二被告的证据四，无其他相关证据相印证，不具备证据的合法性、真实性和关联性，本院不予采信。
根据以上采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件基本事实：
原告王全生系原宁远县中等卫生职业技术学校（以下简称宁远县卫校）的退休教师，被告陈昌杰系宁远县卫生局的退休职工。原告在原宁远县卫校一栋家属房四楼有一套公用住房。1993年7月10日，原告根据宁远县人民政府有关房改文件精神，于1993年7月10日与宁远县卫校签订了《宁远县单位公有住房买卖合同》，合同约定宁远县卫校同意将座落在县城江南路10号第1单元4层1号砖混结构的住房一套出售给王全生，房屋面积为80.69平方米，房价总金额为14，120.75元，减除住房补贴额，工龄补贴额，单位优惠22%，实际购房款为8，079.05元。后来，原告在该房屋的基础上扩建了29.34平方米，加上原有面积，房屋面积共110.3平方米。原告在合同签订后，于1993年10月20日办理了房改售房字第936**号房屋所有权证，该房屋所有权证中载明：所有权人为“王全生”，所有权性质为“私户”，共有权人为“卫校”，产权来源及时间为“九三年房改购房”，房屋状况为“401号”，建筑面积为“80.69㎡”，95年增“29.34㎡”，附记中载明为“已衔接，个人产权61%”。2000年10月1日，原告（甲方）与被告陈昌杰（乙方）签订了《房屋转让协议书》，该协议主要内容为：“一、王全生自愿把在宁远县卫校的住房80.69平方米的百分之六十一产权和私建的29.34平方米住房转让给陈昌杰，陈昌杰自愿接受王全生在宁远县卫校的百分之六十一和私建的29.34平方米转让给自己；二、房款总价计贰万贰仟元整。凡在二000年十月一日以前因房改办或卫校按有关政策规定需补收的一切费用均由王全生负责支付。在二000年十月一日以后，该房产需补收的一切费用，均由陈昌杰负责支付。（如今后卫校和有关房屋的政策变动，需办理各项手续，需要王全生出面的，均由王全生以房主的权利帮助陈昌杰代办，但所需费用由陈昌杰支付。……四、本协议书双方签字之日起生效，乙方一次性付给甲方贰万贰仟元整，甲方将房屋的有权证及购房发票全交给乙方。甲方双方互不翻悔，任何一方翻悔，由翻悔方赔偿对方肆万肆仟元人民币。”协议达成后，被告陈昌杰依约向原告支付了价款，原告依约将房屋所有权证及房屋交付给被告陈昌杰。从此，该房屋一直由被告陈昌杰管业。2012年8月13日，宁远县房改房税费补交领导小组办公室根据宁政办发（2012）号文件精神，本着“让利于民，确保国有资产不流失”原则，下达了关于《补交房款和土地款交款通知》，原告根据该通知精神，于当年的8月31日向县非税收入管理局补交了房款和土地款共19，939元。2012年10月20日，被告陈昌杰因小孩治病需要资金，与李乾佑签订了一份《房屋转让协议》，将涉案房屋以129，000元的价格卖给了李乾佑。原告知晓此事后，认为与被告陈昌杰于2000年10月1日签订的《房屋转让协议》违反了相关法律及关于房改房的政策规定，系无效协议，并认为被告陈昌杰擅自将涉案房屋卖给被告李乾润，侵害了房屋所有权人的利益，于2014年6月27日向本院提起诉讼，请求如其诉状所述。在本案审理过程中，本院依法组织双方调解，但各方意见不一，未能调解结案。
本院认为，本案中原告与被告陈昌杰都认可双方于2000年10月1日签订了房屋转让协议的事实，但双方争执点是该协议是否违反了法律、行政法规的强制性规定，是否系有效合同。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）第二十一条第三款的规定：“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定。职工以标准价购买的住房，一般住用五年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权。售、租房收入再补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费用，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”从该条款可以看出，国务院并没有对住用五年以上的部分产权房转让作出禁止性规定。而本案中原告取得讼争房屋产权时为1993年，转让该房屋时为2000年，其间隔超过五年的时间。宁远县人民政府根据上级相关规定，于1993年出台了房改政策，其中《关于〈宁远县城镇住房制度改革实施方案〉的补充性规定》第5项规定，职工按标准价购买的公用住房付清房价款，三年后允许出租或出售（调出本县的不受三年限制）。该规定也未对部分产权的房改房交易进行限制。目前，原告根据国家相关政策，补交了房款及土地款，可以取得100%产权证。因此，本案原告与被告陈昌杰的房屋买卖合同成立，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也没有违背国家政策，合法有效。对原告确认涉案房屋归原告所有的诉请，本院不予支持。考虑到原告补交房款和土地款后可取得完全产权，根据双方合同中对涉案房屋因政策变动，办理各项手续而产生费用由被告陈昌杰负担的约定，原告补交的房款和土地款19，939元应由被告陈昌杰负担。另外，因原告长期居住在广东，为办理涉案房屋的相关手续，需往返宁远几趟，花费了交通费、食宿费等费用，且当时原告与被告陈昌杰签订房屋转让协议时，只对原告所有的61%产权份额进行处分，现原告以房主的名义办理了相关手续，并可取得完全产权，这对被告陈昌杰而言也是有益行为，综合考虑县城同类型房屋的一般价格等因素，根据公平原则，本院认为被告陈昌杰应另支付原告房屋补偿款12，000元为宜。原告诉请要求确认被告陈昌杰与被告李乾润之间就宁远县老卫校第1单元401房的买卖行为无效，经查明，与被告陈昌杰签订房屋转让协议的当事人为李乾佑，被告李乾润不是本案适格的主体，因此，本院对此不予支持。被告陈昌杰、李乾润答辩中要求原告履行办理房屋产权转移等相关义务，因与本案不是同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告陈昌杰在本判决发生法律效力之日起七日内，支付原告王全生为原宁远县卫校家属楼第1单元401房补交的房款和土地款人民币19，939元；
二、由被告陈昌杰在本判决发生法律效力之日起七日内，支付原告王全生补偿款人民币12，000元；
以上一、二项给付内容相加，被告陈昌杰共支付原告王全生人民币31，939元。
三、驳回原告王全生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，由原告王全生负担500元，被告陈昌杰负担1，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 乐小宁
人民陪审员 李国友
人民陪审员 黄珍富
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李 曼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。