江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐商终字第00291号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司沛县支行。
负责人曹希军，该支行行长。
委托代理人独明梅，该支行总经理。
委托代理人王步蔼，该支行风险部经理。
被上诉人（原审被告）张玉兰，居民。
被上诉人（原审被告）马玉存，居民。
被上诉人（原审被告）马畅。
法定代理人马玉存。
法定代理人张玉兰，居民。
被上诉人（原审被告）徐州通源置业有限公司
法定代表人顾美芳，该公司总经理。
委托代理人刘忠，江苏金维律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司沛县支行（以下简称农业银行沛县支行）因与被上诉人张玉兰、马玉存、马畅、徐州通源置业有限公司（以下简称通源公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2014）沛商初字第0213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后依法组成合议庭，并于2015年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人农业银行沛县支行的委托代理人独明梅、王步蔼到庭参加诉讼。被上诉人张玉兰、马玉存、马畅、通源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行沛县支行原审诉称：2011年4月2日张玉兰在我行办理住房按揭贷款25万元，期限20年，2031年1月1日到期。并以沛县汇景国际33-1-1001房产作抵押。由通源公司提供保证担保。目前尚欠本金240611.73元。逾期已达21期。经我行多次催要，拒不偿还。按照合同约定已违约。请求判令：1、解除我行与张玉兰之间的借款合同；2、张玉兰、马玉存、马畅、通源公司偿还我行欠款本金240611.73元及利息、罚息、复息、违约金等按合同据实计算至还清之日；3、依法确认抵押权有效，实现抵押权；4、诉讼费由张玉兰、马玉存、马畅、通源公司承担。
张玉兰原审答辩称：农业银行沛县支行所诉属实。
马玉存原审答辩称：农业银行沛县支行所诉属实。
马畅原审答辩称：农业银行沛县支行所诉属实。
通源公司原审答辩称：农业银行沛县支行所诉属实，我公司应在物的担保外承担保证责任。
原审法院审理查明：一、2011年2月2日，农业银行沛县支行作为贷款人，张玉兰作为借款人，张玉兰、马玉存、马畅作为抵押人、通源公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》一份，合同编号：32020520110002087，约定：“……第十条借款担保本合同项下的债权担保方式见第三十一条。10.1保证10.1.1保证方式为连带责任保证；10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；10.1.4保证人声明与保证：（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或者部分债权。……10.2抵押10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押物清单见本合同第三十二条；第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任……12.3本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；第二十五条借款金额为人民币（大写）二十伍万元正；第二十六条对1.2的约定……1.2.2借款人购买的房产位于沛县汇景国际33-1-1001，建筑面积118.05平方米。借款人的购房合同编号：px0014824……；第二十七条借款期限自2011年2月2日起至2031年2月1日止，共计240个月；第三十条对4.1的约定本合同的还款方式为：等额本息还款法。还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放日的对应日……；第三十一条对第十条的约定本合同采用的担保方式为以下第（3）种：……（3）阶段性保证＋抵押。由徐州通源置业有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保；第三十二条对10.2.1的约定抵押物清单房屋地址33-1-1001，购房合同编号px0014824，购房总价36.4775万元，建筑面积118.05平方米；第三十五条对10.3.1的约定阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……”
二、2011年2月23日，沛县房产服务中心出具房地产抵押（按揭）贷款证明一份，编号：沛房押（按）字第2011598号，内容为：“兹有贷款人张玉兰、马畅、马玉存于2011年2月23日在我局办理抵押（按揭）手续，按揭房地产座落于汇景国际33-1-1001，建筑面积，118.05m2，抵押权人中国农业银行沛县支行同意抵押人以此房地产及相关权益，作为按揭贷款的抵押物，贷款额为（人民币大写）贰拾伍万元，按揭期限为240个月，从2011年2月2日至2031年2月1日，担保人为徐州通源置业有限公司。特此证明。经办人：张洁（沛县房产服务中心评估交易所印章）2011年2月23日沛县房产服务中心”。经该院向沛县房产服务中心调查，沛县汇景国际33号楼，于2012年12月在沛县房产服务中心完成初始登记，本案所涉沛县汇景国际33-1-1001室房屋具备办理房产证的条件。
三、2011年4月2日，农业银行沛县支行向张玉兰发放贷款25万元，个人借款凭证上记载的到期日期为2031年1月1日，还款周期为月，还款日为2日。贷款发放后，张玉兰陆续还款至2012年8月2日，之后张玉兰未能按期足额偿还贷款本息，至2014年12月12日止，尚欠贷款本金240611.73元、利息31652.61元。
原审法院认为：张玉兰、马玉存、马畅、通源公司对农业银行沛县支行提供的《个人购房担保借款合同》、借款借据、房地产抵押（按揭）贷款证明的真实性不持异议，对上述证据的真实性予以确认。
一、农业银行沛县支行按照双方约定于2011年4月2日向张玉兰提供了贷款25万元，双方签订的《个人购房担保借款合同》第三十条约定“……本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月……”本案个人借款凭证上记载的还款日为每月2日。根据上述约定，张玉兰应当于每月2日按照等额本息法偿还贷款，自2012年8月2日最后一次还款后，张玉兰未再按照约定按期足额履行还款义务，应当承担违约责任。至2014年12月12日止，张玉兰欠贷款本金240611.73元、利息31652.61元。
双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条约定借款人未按约定足额偿还借款本息的，提前收回已发放的借款，应理解为双方对借款合同解除条件的约定，现张玉兰未能按照约定的期限、金额偿还借款，应当认定本案借款合同解除的条件已经成就，故对农业银行沛县支行要求解除与张玉兰之间的借款合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故该院对农业银行沛县支行要求张玉兰返还下欠借款本息的诉讼请求予以支持。
二、农业银行沛县支行与张玉兰、马玉存、马畅约定以沛县汇景国际33-1-1001室房屋为本案借款提供抵押担保，并由沛县房产服务中心出具了房地产抵押（按揭）贷款证明，现该房屋已经具备办理房屋产权证书的条件，因张玉兰、马玉存、马畅怠于办理，致使本案所涉房屋至今未能取得房屋产权证书。故对农业银行沛县支行要求就双方约定的沛县汇景国际33-1-1001室房屋实现抵押权的诉讼请求，予以支持。
三、《个人购房担保借款合同》第三十一条约定：“借款担保本合同项下以（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人徐州通源公司有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十五条约定：“对10.3.1的约定阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。……”根据上述约定，通源公司为农业银行沛县支行提供了阶段性保证担保。至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时，通源公司阶段性保证担保终止。本案所涉沛县汇景国际33-1-1001室房屋已经具备办理房屋产权证书的条件，因张玉兰、马玉存、马畅怠于办理，致使本案所涉房屋至今未能取得房屋产权证书。在本判决中已确定支持农业银行沛县支行就上述房屋实现抵押权的诉讼请求，通源公司的阶段性保证责任即应终止，故对农业银行沛县支行要求通源公司承担连带保证责任的诉讼请求，不予支持。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张玉兰于判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司沛县支行借款本金240611.73元及利息（截至2014年12月12日的利息31652.61元，之后利息按照双方约定计算至本息还清之日）；二、如张玉兰未在上述期限内履行本判决主文第一项所列债务，中国农业银行股份有限公司沛县支行有权申请依法拍卖或变卖马玉存、张玉兰、马畅的抵押物沛县汇景国际33-1-1001室房屋，所得价款由中国农业银行股份有限公司沛县支行在约定的债权数额范围内优先受偿；三、驳回中国农业银行沛县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4909元，由张玉兰、马玉存、马畅负担。
原审判决送达后，上诉人农业银行沛县支行不服，向本院提起上诉称：按照涉案《个人购房担保借款合同》第三十一条的约定，被上诉人通源公司对涉案借款承担阶段性连带保证责任。原审法院驳回我行要求通源公司承担保证责任的诉讼请求，显然错误，请求二审法院依法改判通源公司对涉案借款承担连带保证责任；二、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人张玉兰、马玉存、马畅、通源公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：被上诉人通源公司是否应对涉案债务承担连带保证责任。
本院认为：一、涉案《个人购房担保借款合同》合法有效，应当作为认定当事人之间权利义务关系的依据。农业银行沛县支行依约向借款人张玉兰发放借款25万元，就相应取得了要求张玉兰偿还借款本息的权利。张玉兰迟延偿还借款本息，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。农业银行沛县支行请求解除双方之间的《个人购房担保借款合同》，并要求张玉兰偿还所欠借款本金及相应利息，符合合同约定，亦不违反法律规定，依法应予支持。
二、被上诉人通源公司应当对张玉兰的上述债务承担连带保证责任。根据涉案《个人购房担保借款合同》约定，涉案借款的担保方式为通源公司提供的“阶段性保证担保”，张玉兰、马玉存提供的抵押担保。通源公司为涉案借款提供的“阶段性保证担保”，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，如合同项下债务被贷款人宣布提前到期，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。根据涉案《个人购房担保借款合同》约定，通源公司提供的“阶段性保证担保”，即通源公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该“阶段性保证担保”条款系附解除条件的合同，即借款人取得房产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为保证人通源公司保证责任终止的条件。
通源公司保证责任终止的条件并未成就。根据《个人购房担保借款合同》约定，张玉兰、马玉存、马畅以所购房产（座落：沛县汇景国际33-1-1001室）为涉案借款提供抵押担保。根据《中华人民共和国物权法》的规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，且以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自抵押登记时设立。本案中，《个人购房担保借款合同》所约定的抵押财产为房产，抵押权自办理抵押登记时设立。但张玉兰并未取得该房产的权属证书，亦未依法办理抵押登记，抵押权并未设立。农业银行沛县支行原审提供的沛县房产服务中心出具的房地产抵押（按揭）贷款证明并非正式的抵押登记，不能作为抵押权设立的依据。因此，本院对于农业银行沛县支行要求确认对涉案房产享有抵押权并实现抵押权的诉讼请求依法不予支持。原审判决如张玉兰未在判决指定期限内履行涉案债务，农业银行沛县支行有权申请依法拍卖或变卖沛县汇景国际33-1-1001室房产，所得价款由农业银行沛县支行在约定的债权数额范围内优先受偿，显属不当，依法应予纠正。因借款人未取得涉案房产权属证书、亦未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记，保证人通源公司保证责任终止的条件并未成就，且并无证据证明农业银行沛县支行不当地阻止条件的成就，故农业银行有权要求通源公司对借款人的涉案债务承担连带保证责任。
综上，上诉人农业银行沛县支行的上诉理由成立，本院依法予以支持。原审法院认定事实及适用法律存在部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
一、维持江苏省沛县人民法院（2014）沛商初字第0213号民事判决第一项、第三项，即“一、张玉兰于判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司沛县支行借款本金240611.73元及利息（截至2014年12月12日的利息31652.61元，之后利息按照双方约定计算至本息还清之日）；三、驳回中国农业银行沛县支行的其他诉讼请求。”
二、撤销江苏省沛县人民法院（2014）沛商初字第0213号民事判决第二项、第三项；
三、徐州通源置业有限公司对张玉兰本判决第一项所确定的债务承担连带保证责任；徐州通源置业有限公司承担保证责任后，有权向张玉兰追偿；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4409元，由张玉兰、徐州通源置业有限公司共同负担；二审案件受理费5384元，由张玉兰、徐州通源置业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯昭玖
审 判 员 李清爱
代理审判员 赵东平
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 刘思蒙
附录：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。