河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民再终字第116号
案外人李琼，女，汉族，1974年5月21日出生。
委托代理人牛宾，河南栋梁律师事务所律师。
原审被上诉人（一审原告、反诉被告）何卉，女，1969年6月7日出生，汉族。
委托代理人吕学峰，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人时玉珍，河南仟问律师事务所实习律师。
原审上诉人（一审被告、反诉原告）郭海，男，回族，1982年2月3日出生。
委托代理人杨伟，河南中豫律师事务所律师。
何卉与郭海房屋买卖合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院于2012年2月27日作出（2011）金民二初字第2743号民事判决，郭海提起上诉，本院于2012年8月1日作出（2012）郑民四终字第1069号民事判决，已经发生法律效力。案外人李琼不服该判决，向本院申诉。经本院院长提交审判委员会讨论，本院于2014年5月12日作出（2014）郑民申字第328号民事裁定，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，李琼的委托代理人牛宾，郭海的委托代理人杨伟，何卉及其委托代理人吕学峰、时玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何卉起诉请求：一、判决何卉与郭海2009年12月29日签订的《转让协议》有效；二、判令郭海将合同约定的房屋交付给何卉；三、判决郭海退还何卉5万元；四、诉讼费由郭海承担。
被告郭海反诉请求：一、依法解除何卉与郭海2009年12月29日签订的《转让协议》；二、诉讼费由何卉承担。
一审查明，河南省直属机关老干部休养所在政四街1号院19、20、21号楼原址上进行拆迁改造，建设一栋剪力墙结构18层住宅楼。2009年12月28日，河南省直属机关老干部休养所与郭海签订了《购房协议》，主要约定，郭海购买的新房位于政四街1号院23号楼5单元506号，建筑面积141.08平方米（以房产办证部门确认的面积为准）；购房价格暂定每平方米5000元，应缴购房款合计705400元；交款方式：协议签订后至2009年12月30日17：00时前缴纳200000元，2010年1月31日之前再交300000元，每次交款后当天到干休所财务室换票，其余房款交工后付清。不按规定时间交款的购房户视为自动放弃。2009年12月29日，郭海与何卉签订了《转让协议》一份，主要约定，郭海将位于政四街1号院23号楼5单元506号建筑面积141.08平方米的房屋转让给何卉，购房转让费十五万元整（150000元），每平方米5000元，应交房款705400元。天然气安装费和住房维修基金费用均由何卉承担；何卉配合郭海提供办理房屋产权手续需要的相关资料，如单位重新核算房款，郭海应退还何卉5万元人民币。如房产证无法办理何卉产权，双方公证五年后过户，过户费用各一半。《转让协议》签订后，2009年12月30日，何卉支付购房款20万元，郭海在《转让协议》下方注明“已收妥第一批交房款200000元郭海”。2010年1月2日，何卉以银行转账形式向郭海支付转让款150000元。2010年2月1日，何卉以郭海的名义按揭贷款500000元又缴纳了下余房款。自2010年2月21日起，何卉每月按时通过账号为41006237151255555的招商银行卡缴纳房屋按揭贷款。2011年4月，双方因履行转让协议发生纠纷，2011年5月13日何卉提起诉讼，在诉讼过程中，郭海向一审法院提交了一份制作日期为2011年8月3日的《告知书》，但郭海没有提交已经将《告知书》送达给何卉的证据，何卉当庭称从未收到《告知书》。
一审认为，何卉与郭海签订的《转让协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，也未损害第三人利益，是有效合同，何卉、郭海应按合同约定全面履行自己的义务。何卉要求确认转让协议合法有效的诉讼请求该院予以支持。郭海应当向何卉交付房屋。何卉要求郭海退还50000元的诉讼请求，因何卉没有提供建设单位重新核算房款的证据，该院不予支持。郭海以“所在单位明确告知争议房屋属于单位建房，带有福利性质，未经单位允许，不得转让”为由，反诉要求解除转让协议，不符合法律规定和合同约定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条之规定，判决：一、何卉与郭海2009年12月29日订立的《转让协议》有效；二、在河南省直属机关老干部休养所集资房交付使用后3日内，由郭海将位于政四街1号院23号楼5单元506号房屋交付给何卉；三、驳回何卉的其他诉讼请求；四、驳回郭海的反诉请求。本诉案件受理费1250元，财产保全费4797元，共计6047元，均由郭海负担；反诉案件受理费100元，由郭海负担。
郭海上诉称：一、一审对其提出的管辖权异议未作处理而径行开庭，程序违法；二、自2011年3月至今，何卉不履行双方签订的协议，也不再向银行偿还按揭贷款，剩余按揭贷款均由其偿还，协议不能继续履行的责任在何卉；三、本案房屋是单位建房，带有福利性质，未经单位许可，不得对外转让。按照其单位新规定，协议目的最终不能实现，其于2011年8月3日以书面通知解除双方的转让协议，并愿意退还何卉全部购房款，何卉并未予以答复。综上，请求依法撤销一审判决；判令解除2009年12月29日签订的《转让协议》；本案诉讼费用由何卉负担。
何卉答辩称，郭海所提交的管辖权异议申请超出了法律规定的时间。办理按揭贷款与本案买卖合同无关，解除合同的通知系郭海单方制作，其并未收到解除通知。郭海单位内部同意就此房买卖与否，与本案买卖合同无关。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，依法成立的合同，对合同当事方均产生拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。具体本案而言，2009年12月29日，郭海与何卉之间签订的《转让协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效，双方均应按照协议内容，忠实履行协议义务。郭海上诉称，何卉自2011年3月起未能偿还银行按揭贷款，可以证明导致协议未能履行的责任在于何卉，但银行按揭贷款偿还与否，与本案买卖合同的履行并非同一法律关系，抑或确实存在逾期偿还贷款的事实，银行完全可以通过诉讼或其他救济途径解决，并非导致协议解除的最终理由。郭海上诉亦称，本案涉案房屋系单位内部建房，具有福利性质，未经单位许可，不得对外转让。二审认为，即使该事实客观存在，但该规定系内部规定，对外并非产生当然的对抗效力。郭海上诉称一审法院未对其管辖权异议作出处理而径行开庭，违反相关法律规定。经审查，一审法院向郭海送达开庭传票、起诉状的时间为2011年6月20日，而郭海向一审法院提起管辖权异议申请的邮寄时间为2011年7月12日，即在法定期限内，郭海并未就管辖权提出异议，其所提交的管辖权异议申请超出了法定期限，二审认为，郭海的管辖权异议不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由郭海负担。
案外人李琼申请再审称，其是善意第三人，从不知晓何卉买房一事，截止2012年4月6日其已支付95万元购房款，并且郭海将涉案房产交付给其，其已经装修入住。郭海隐瞒一房二卖的事实，致使原审判决漏列当事人，导致其不能参加本案诉讼，原判决结果严重侵害了其的合法权益。请求撤销原一、二审判决，依法重审本案，确认其与郭海2011年元月26日签订的房屋买卖协议有效，判决房屋归其所有。并提供证据2011年1月26日郭海与其签订的房屋买卖协议一份，郭海收到其购房款共计95万元的收条及银行凭条各四张，房屋装饰装修管理协议、天然气发票、物业费及暖气费收据支持其主张。
何卉再审称，郭海与李琼签订的房屋买卖协议已另案解决，根据一事不再理的诉讼原则，应当驳回案外人李琼的再审申请。本案争议房屋已被法院查封，查封期间李琼仍然入住妨害民事诉讼，郭海隐瞒真相、一房两卖，其行为涉嫌诈骗。其与郭海签订的房屋转让协议在先，是双方真实意思表示，合法有效，且已向郭海支付了购房款，原审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
郭海再审称，其与李琼因房屋买卖协议诉讼形成的民事调解书未确认本案争议房产产权归属，李琼再审申请不违背一事不再理原则。其与何卉的房屋转让协议双方已合意解除，其将争议房产转售给李琼并非一房二卖。争议房产未办理各种备案登记，法院查封程序存在瑕疵不产生法律效力，李琼实际占有争议房产行为合法，且李琼已支付了95万元的购房款，而其收取何卉购房款包含15万转让费共计41万元，并愿意将该款返还给何卉，争议房产应归李琼所有。
本院再审查明的事实与原审查明事实一致。另查明，郑州市金水区人民法院于2011年5月30日作出（2011）金民二初字第2743号民事裁定书，查封以郭海名义向河南省直属机关老干部休养所集资的位于郑州市政四街1号院23号楼5单元506号房屋。
本院再审认为，根据案外人李琼再审提供的证据以及各方当事人的陈述，案外人李琼不是必要的共同诉讼当事人，其与郭海签订房屋买卖协议的时间是在何卉与郭海签订《转让协议》并办理完毕涉案房屋按揭贷款之后。李琼向郭海支付的大部分购房款、郭海将涉案房屋交付给李琼以及李琼入住均是在法院依法查封该房产期间。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，郭海擅自将已被法院查封的房产交付于李琼的行为违反法律规定，李琼入住涉案房产并非合法占有。综合考虑李琼与何卉各自合同成立的先后，法院查封及房款支付情况等因素，案外人李琼对原判决所涉房产提出的异议理由不能成立，本院不予支持，其再审请求应予驳回。原审判决程序合法，实体处理正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第四十二条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
一、维持本院（2012）郑民四终字第1069号民事判决；
二、驳回案外人李琼的再审请求。
本判决为终审判决。
审判长 陈 元
审判员 王明哲
审判员 范艳宏
二〇一四年十一月二十六日
书记员 冯若梅