广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法常民一初字第1501号
原告（反诉被告）李冠全，男，汉族，1973年8月8日出生，住址：广东省广宁县，
委托代理人张旭东、傅竹林，均系广东赋诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）李吉林，男，汉族，1962年2月16日出生，住址：湖南省武冈市，
委托代理人吴强，广东深长城律师事务所律师。
原告李冠全诉被告李吉林，被告李吉林反诉原告李冠全租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李冠全的委托代理人张旭东、傅竹林，被告李吉林的委托代理人吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李冠全诉称，被告于2014年3月21日签订《厂房租赁合同书》，合同约定原告将面积为14800平方米的桥头镇岭头村松元吓工业区的厂房、宿舍、仓库及其占用空地出租给被告用于生产销售及相关人员住宿。被告应于2014年6月1日开始支付租金，第一年租金计价11元/月（不含税），每四年递增一次，于每月20日前付清上月租金，承租人逾期支付应先征得出租人书面同意，否则每日按逾付租金总额1%支付滞纳金。如承租人拖欠租金2个月，出租人有权单方面解除合同。合同约定违约金为6个月租金，以违约时的租金标准计算。因承租人违约，出租人解除合同后，承租人投资的固定装修无偿归出租人所有。后因被告需要增建厂房，原告与被告签订了两份补充协议《补充增加厂房面积租赁临时协议》和《厂房租赁补充协议（1）》。具体约定增建厂房2434平方米，租金计价、收取方式、时间与原《厂房租赁合同》相同，约定被告支付20万元订金及订金自2015年6月15日开始，于一年内抵扣房屋押金和租金的具体结算办法。订金用于抵扣房屋押金和每月租金后，每月需补交租金差额14774元。在履行合同过程中，原告已经如约交付租赁物给被告使用，被告将租赁物转租。现在被告一直拖欠租金和滞纳金超过两个月，共计814301.2元。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告和被告签订的《厂房租赁合同》和《补充增加厂房面积租赁临时协议》、《厂房租赁补充协议（1）》；2、被告支付拖欠的《厂房租赁合同》中原厂房近3个月的租金468400元（自2015年6月1日至2015年8月31日止），及拖欠租金总额1%/日的滞纳金275040元，（以每月租金162800元为本金，自2015年7月21日起暂计至2015年10月21日，每月按30日计算）；3、被告支付拖欠的增建厂房3个月租金44322元（自2015年6月15日至2015年9月15日，抵扣订金后应补的房租差价），及拖欠租金总额1%/日的滞纳金26593.2元（以抵扣订金后每月租金应补差额部分14778元为本金，每月按30日计算，自2015年7月21日起暂计至2015年10月21日止）；4、被告支付违约金1137444元；5、被告承担本案诉讼费用。原告李冠全在庭审当日提出增加变更诉讼请求如下：1、变更第二项诉讼请求即被告支付从2015年6月1日起按每月162800元暂计至2015年8月31日止，2015年9月1日起按每月租金58461.48元（未出租面积5314.68平方米×11元/平方米）计至法院判令解除合同之日止；2、变更第三项诉讼请求即被告支付从2015年6月15日起按每月14774元计至2015年9月15日止，2015年9月16日起按每月租金4368元[（未出租的面积1488平方米×11元/平方米）-12000元]计至法院判令解除合同之日止；3、被告支付逾期不交回租赁物占有使用费给原告（从法院判决解除租赁合同之日起5日后起按每月租金62829.48元标准计至被告腾空完租赁物并将租赁物交回给原告之日止）。
原告李冠全提交的证据有：厂房租赁合同、补充增加厂房面积租赁临时协议、厂房租赁补充协议（1）、见证书、集体土地使用证、房地产权证。
被告李吉林辩称，1、针对变更的诉讼请求应当在法定的期限内，原告的变更诉求没有依据；原告与被告签订的租赁合同及协议无效，原告不是案涉租赁物的权利人，原告提交的证据是集体土地的性质，登记人是桥头镇的岭头村，权利人不是原告，而原告通过见证的方式受让集体土地使用权及地上物是违反国家土地法的违法行为，该行为为无效，其无权将案涉的租赁物出租，所以原告与被告签订租赁合同和协议是无效的合同；2，原、被告双方在2015年9月及租赁合同及补充协议解除达成了合意，双方协商解除该份协议，由被告解除与相关租户的合同并退还相关租户的押金，被告欠原告的租金以押金相抵，双方的权利义务了结。因此，双方的合同早已解除，原告的诉讼请求解除合同没有事实依据，另，补充增加厂房面积租赁的临时协议依据被补充协议取代，因此该协议已经失效，不存在解除的问题；3、原告主张拖欠三个月的租金和滞纳金没有依据，双方已经达成了协议，原告所谓支付拖欠增加面积的三个月的厂房租金没有依据，经合意解除时已经抵消了相关的租金；4、由于被告不构成违约原告要求支付违约金的诉求没有依据，双方经过合意解除了合同，被告已经退还了相关的租户押金，解除了与租户签订合同，而原告也已经与原租户订立了新的合同，双方解除合同的合意已经切实履行，原告就本案提起诉讼，没有事实依据。最后，原告在变更诉讼请求申请书中提到被告仍然占用厂房是不诚信的陈述。原告在9月就与新的租户订立了新的合同，被告占用租赁物又从何说起。请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。
被告李吉林反诉称，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。由于经济不景气，厂房大量空置，被告向原告提出减租或者退租的要求。之后双方经过协商，就双方之间解除租赁合同，被告退还租户押金，同时被告与原告的租金与押金相互抵扣，双方了结租赁合同关系的相关事宜达成一致。双方及租户并于2015年9月18日开会讨论相关事宜，会后被告依据各方约定，向全部租户退还了租赁押金。2015年9月1日原告也与各租户签订了新的租赁合同。被告与原告曾签订《厂房租赁补充协议（1）》，约定在原厂房面积基础上增加厂房面积2434平方米，每月租金26774元。被告为此向原告支付了定金20万元，双方约定增加的厂房自2015年7月起计租，订金中的53548元转为押金。为此，由于前述原因，双方自2015年9月1日起解除了租赁合同关系，被告所欠增加厂房面积的两个月租金与二押53548元相抵。其余订金146452元，原告依法应当退还给被告，可是至今没有退还。鉴于上述事实，被告提起反诉，请求判令：1、原告支付被告增建厂房订金余额146452元；2、本案反诉受理费由原告承担。
被告李吉林提供的证据有：租金下调及新厂房延长免租时间申请、厂房租赁合同（三份）、2015年9月18日会议纪要、汇款回单。
原告李冠全辩称，1、不同意被告的反诉请求，该笔钱不是订金而是租金，补充合同是之前双方所签的租赁合同的一部分，现在的厂房是空租的状态，新建厂房原告付出的建造成本超过了300万元，原告的损失是由被告的违约造成的，而且该违约仍然存在，被告反诉从现有的的证据不能得到支持。该合同为有效合同，我方提及的证据可以证明我方具有该权利，并且不存在合同法里的合同无效的情形；2、从被告陈述可知，租金以押金相抵，被告没有证据证明，是其单方的推测；3、合同是否解除的问题，我方与新的租户签订合同是为减损及管理方便，被告与租户解除合同后，我方才与租户签订合同，厂房并不是满租的，我们与部分的租户签订新的合同只能是就相应的部分进行收益，不能说明双方的合同已经解除，因此在该合同有效期内约定订金条款、违约金条款都应该由被告承担，请法院驳回被告的反诉。
经审理查明，案涉租赁物包括了已经办理了房产证的位于东莞市桥头镇岭头村（东莞东韩包装制品有限公司厂房）、宿舍、仓库A栋、B栋部分，权属人为东莞市桥头镇岭头村村民委员会，上述房地产权证登记的使用权面积为30432.3平方米；还包括了新增部分，该新增部分没有办理建筑工程许可，没有消防验收手续、没有产权证件。
2011年6月17日，李冠全与东莞市桥头镇岭头经济股份联合社、东莞东韩包装制品有限公司签订了一份补充合同，将东莞东韩包装制品有限公司对已经办理产权证部分的案涉租赁物的使用权、转租权转让给李冠全。
李冠全与李吉林在2014年3月21日签订了一份《厂房租赁合同》，约定李冠全将位于东莞市桥头镇岭头村松元吓工业区的厂房、宿舍、仓库出租给李吉林，租期从2014年4月1日至2024年3月30日止，第一年期每月租金按照每平方米11元计算，租赁物总面积为14800平方米，即162800元，租金于4年后即从2018年4月1日起每四年递增一次，李冠全应于每月20日前向李吉林付清上个月租金，李吉林逾期支付租金应事先征得李冠全谅解及书面同意，否则逾期每日按逾期支付租金总额1%支付滞纳金若李吉林拖欠租金两个月的，李冠全有权解除合同，李吉林在合同签订之日向李冠全支付相当于三个月租金的保证金，合同期满后，李吉林无违约行为，李冠全在7个工作日内将保证金无息退还给李吉林，违约一方应当支付对方6个月租金（以违约时间的租金标准计算）作为违约金。李冠全与李吉林在2014年3月21日签订了一份《厂房租赁补充协议（1）》，约定在原厂房面积14800平方米的基础上增加厂房A、B面积2434平方米，每月增加房租2434平方米×11元/月，增加的租金收取按原合同的递增方式执行，租赁期限为8年9个半月，李吉林支付的订金20万元用于抵扣两个月房租53548元后，剩余金额146452元在增加的厂房租金一年内分别抵扣每月12000元×12个月，李吉林还需每月按时支付房租差价14778元，订金剩余差额2452元于2016年8月20日前补7月份房租差额24322元后抵扣缴清，缴清持平后李吉林每月20日前向李冠全付清上个月的房租，租赁期满时，李冠全有权对李吉林投资的厂房A、B的固定装修无偿归于李冠全。
李冠全与李吉林还签订了一份《补充增加厂房面积租赁临时协议》，约定李冠全出资按图纸在三个月内兴建完工占地2840平方米厂房（实际面积待测），厂房建好后按每平方米11元，李吉林支付李冠全20万元订金，订金于一年内在房租内抵扣，每月20号之前缴清上月房租，租期按第一份合同日期计算，租期满时，李冠全有权按新建号的厂房现状收回，产权归李冠全所有。
李吉林在承租了案涉租赁物后，并没有自己使用，而是转租出去。李吉林在签订了《补充增加厂房面积租赁临时协议》后，缴纳了20万元款项。李吉林从2015年6月份开始拖欠租金没有缴纳。
李吉林提交了一份2015年9月18日的会议纪要，内容为李吉林将到场的次承租人的押金退还后，李吉林和李冠全之间的合同解除，李吉林拟以此证明其与李冠全的租赁合同已经解除。李吉林在2015年9月20日向次承租人退还了押金。李冠全与部分案外次承租人重新签订了租赁合同，时间是2015年9月1日。
李吉林主张双方已经在2015年9月18日协商解除了租赁合同，李冠全确认李吉林有向其要求协商，但是李冠全并不同意。李冠全主张原来厂房未出租部分的面积为5314.68平方米，新建厂房部分未出租面积为1488平方米。李吉林在2015年11月25日收到本院送达的应诉材料。
庭审中，李吉林陈述退租的原因是因为生意不好做，经过各方协商退租。
以上事实，有厂房租赁合同、补充增加厂房面积租赁临时协议、厂房租赁补充协议（1）、见证书、集体土地使用证、房地产权证、租金下调及新厂房延长免租时间申请、厂房租赁合同（三份）、2015年9月18日会议纪要、汇款回单及本院庭审笔录等附卷证实。
本院认为，李冠全在开庭当日变更诉讼请求，没有违反法律规定，对于其变更的诉讼请求，本院予以审理。
关于案涉厂房租赁合同解除的问题。案涉厂房租赁合同的解除应当分开两部分。李吉林主张双方经过协商，在2015年9月18日已经解除了双方之间的租赁关系，但是李吉林举证的会议纪要没有得到李冠全的盖章确认，李冠全也没有承认李吉林的该项主张。因此，对于李吉林认为租赁合同已经由双方协商解除的说法，本院不予认可。案涉租赁物涉及了两部分，一部分是已经取得房产证的，一部分是新建尚未取得相关手续。李冠全依法从所有权人处取得已经办理了房产证的部分租赁物的使用和出租权利，然后与李吉林签订了租赁合同，该租赁合同合法有效。李冠全后通过起诉的方式要求解除合同，李吉林在2015年11月25日收到法院送达的应诉材料，获悉李冠全要求解除合同的意思表示，合同在此时解除。依法，租赁物应当是取得了相关许可后的合法出租物，而新建部分厂房并未取得合法的手续，属于不合法出租物，因此关于新建部分厂房的《补充增加厂房面积租赁临时协议》、《厂房租赁补充协议（1）》自始无效。
关于租赁物是否需要返还的问题。李吉林承租案涉租赁物，自己并没有实际使用，而是进行再转租。从李冠全与案外的次承租人签订了租赁合同的事实可知，李冠全实际上已经取回了案涉的租赁物。本案中，李冠全与其他案外次承租人签订的租赁合同的时间是2015年9月1日，双方都未能举证证明案涉租赁物交换的时间，本院推定案涉租赁物在2015年9月1日已经由李冠全收回了全部的案涉租赁物。
关于违约责任的问题。李吉林主张在2015年9月18日各方经过协商，解除了案涉的租赁合同。但李吉林提供的会议纪要形式上只是数张笔记本纸张，上面的记录均为手写，并没有李冠全的签名确认，除此以外李吉林未能提供其他证据予以证明。双方就案涉租赁物的承租事宜，曾经签订了数份合同，而对于合同解除，仅仅只是通过数张笔记本纸张就予以确认，并不符合双方一向的合作方式。同时李冠全对于该主张也并不确认。在庭审中，李吉林陈述因为生意不好而双方协商解除合同。但是生意不好，并不是法律和合同约定可以解除合同而无需承担违约责任的事由。因此，本院认定李吉林存在违约，应当承担违约责任。
关于租金的问题。案涉租赁物有房产证部分的合同有效，李吉林应当支付租金。案涉租赁物没有房产证部分合同无效，李吉林应当支付的为占有使用费。对于有房产证部分的租金，合同约定为162800元，李冠全诉求从2015年6月至8月共计三个月租金，为488400元。没有房产证部分按照面积2434平方米，每平方米11元标准计算，从2015年6月15日至2015年8月31日，占有使用费为66935元（2434平方米×11元×2.5个月）。因本院已经认定李冠全在2015年9月1日已经收回全部租赁物，故之后的租金和占有使用费的诉请，本院不予支持。
关于违约金的问题。因李吉林违约，应当依据有效的合同约定支付违约金。李吉林违约支付租金的行为发生在2015年，按照合同约定该时间段的租金为每月162800元，则违约金应为976800元（162800元×6个月）。因没有房产证部分的租赁合同为无效，因此，对于该合同中约定的违约金条款，也为无效，该部分违约金，李吉林无需支付。
关于逾期不交回租赁物占有使用费的诉求。本院已经认为李冠全在2015年9月1日收回全部的案涉租赁物。因此该项诉求没有事实依据，本院不予支持。
关于退还订金的问题。李吉林诉请返还的订金是给予新建厂房而支付的。现新建厂房的合同已经被认定为无效，李吉林需要支付占有使用费，李冠全亦应当退还给订金。但是，因为本案中李吉林需要支付李冠全租金、占有使用费、违约金等款项，为了统一处理，本院将该20万元应予退还的订金，用于抵扣李吉林应当支付给李冠全的租金，抵扣之后，李吉林实际应当支付给李冠全的租金应为288400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告李冠全与被告李吉林签订的《厂房租赁合同》于2015年11月25日解除；
二、确认原告李冠全与被告李吉林签订的《补充增加厂房面积租赁临时协议》、《厂房租赁补充协议（1）》无效；
三、限被告李吉林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李冠全支付租金288400元；
四、限被告李吉林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李冠全支付占有使用费66935元；
五、限被告李吉林与本判决发生法律效力之日起七日内向原告李冠全支付违约金976800元；
六、驳回原告李冠全的其他诉讼请求；
七、驳回被告李吉林的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22366元，由被告李吉林负担16790元，原告李冠全负担5576元，反诉受理费1615元，全额由被告李吉林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 何 毅
人民陪审员 周妙娟
人民陪审员 周慧娜
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 许华玲
附判决引用法律条文（节选）：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。