河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第1016号
上诉人（原审被告）王磊，男，1978年2月7日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）吴传敏，女，1963年8月22日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）吴传霞，女，1967年1月6日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，女，1970年5月23日出生，汉族。
前述三被上诉人委托代理人冷鹏阳、陈文同（实习），河南人天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）夏会银，男，1977年11月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）夏宗良，男，1971年11月30日出生，汉族。
委托代理人夏秀丽，河南通冠律师事务所律师。
上诉人王磊因与被上诉人吴传敏、吴传霞、ＸＸ、夏会银、夏宗良房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2013）光民初字第1173号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王磊，被上诉人吴传敏、吴传霞、ＸＸ的委托代理人陈文同，被上诉人夏会银，被上诉人夏宗良的委托代理人夏秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告吴传敏、吴传霞、ＸＸ三人系亲属关系，2007年5月，三人分别各自出资购买了位置相邻的三间两层门面房，该门面房位于光山县城某地由西向东编号为15、16、17号。为了便于出租，三人将三间两层门面房打通，形成整体。2012年7月31日前，被告夏会银与三原告达成口头约定，租用从别人手中转租来的楼上三层，从事茶楼经营。楼下三间门面房则由案外人经营。为了便于管理，三原告委托吴传敏与夏会银协商，由夏会银一个人承租楼上、下三间二层房屋，只认可夏会银一人，由其负责交房租。2012年8月3日双方签订“房屋出租协议”。该协议约定租期一年，至2013年7月30日止，租金人民币6万元。除此之外，该协议还在第三条有关事项中的第5款、第6款分别约定：“租赁期满，乙方（注：指夏会银）无条件将房屋及钥匙交给甲方（注：指吴传敏）不得因租赁期间装修、维修、改造等投入提出任何异议。乙方交还甲方房屋时，应当保持乙方经营期间房屋设施的完好状态，房屋内固定设施不得有损坏，若有损坏全额赔偿。乙方购置的可移动物品，如桌椅、电视、电脑可自行处理”；“乙方租赁期间，不得擅自转租。如因特殊原因转租，必须经甲方书面签字同意，否则，乙方赔偿甲方违约金陆万元，如需续租，应在协议期满前两个月提出，甲、乙双方需要签订租赁协议。”双方签订上述协议后，夏会银负责交齐了2012年7月31日至2013年7月30日的6万元租金，楼下三间由案外人陈强租用，楼上三间由夏会银自用。不久，夏会银将自用的楼上三间转租给夏宗良使用。2013年4月4日，夏宗良又转租给王磊使用，均经营茶楼。合同约定的期限届满，原告要求收回房屋，并认为夏会银不依合同约定转租应承担违约金，由此，引起诉讼。另查明，案件审理中，楼下的三间门面房经调解，已于2014年1月3日实际收归三原告所有并管理。
原审法院认为，2012年8月3日吴传敏与夏会银签订的“房屋出租协议”是双方真实意思表示，且内容符合有关法律规定，故该协议合法有效。双方均应按诚实信用原则履行各自义务。根据查明的事实，夏会银、夏宗良、王磊对楼上三间，经过两次转租，该两次转租均未取得原告的书面同意，因此，无论被告方主张的原告人到场的抗辩是否真实，均无法对抗协议中约定的转租“必须经甲方书面签字同意”的证明力。故两次转租均是无效的。现合同约定的期限已届满，被告夏会银与原告之间的房屋租赁关系已自动终止，王磊使用该房屋无任何依据，其与原告之间不存在实际的租赁关系，该房屋应予退还给原告。楼下三间门面房2013年8月1日至2014年1月2日止的租金损失由夏会银一人承担，每月3千元计1.5万元（5个月×每月3000元）。楼上三间2013年8月1日起至交付房屋之日止，每月2千元，由实际占用人王磊承担。本案中，因违约导致原告无法按时收回房屋，所造成的损失不足3万元，而双方约定的违约金为6万元，高于造成损失的百分之三十，依照合同法及有关司法解释，根据公平原则，调整为9千元，由夏会银承担。尽管协议已届满，但夏会银仍应履行交付房屋的义务，故应由其与实际使用人王磊在不损坏已装修房屋的前提下五日内交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、被告夏会银、王磊应于本判决生效后五日内负责将位于某某从东往西数编号为第15、16、17三间门面房第二层交付原告吴传敏、吴传霞、ＸＸ所有，并不得损坏已装修的房屋现状。房屋内可移动的电脑、电视、桌椅等由被告夏会银、王磊自行搬走，逾期不搬视为放弃，由原告吴传敏、吴传霞、ＸＸ处理，并不承担赔偿责任。二、被告夏会银应于本判决生效后五日内一次性赔偿原告吴传敏、吴传霞、ＸＸ位于某某从东往西数编号为第15、16、17三间门面房第一层的租金损失1.5万元，并承担9千元违约金，两项合计2.4万元。三、被告王磊应于本判决生效后五日内一次性赔偿原告吴传敏、吴传霞、ＸＸ位于某某从东往西数编号为第15、16、17三间门面房第二层的租金损失1万元（2013年8月1日至2014年1月2日止，每月2千元）。2014年1月2日至搬出房屋之日止的租金损失，比照相邻房屋租金，由王磊承担直至搬出交付房屋给原告吴传敏、吴传霞、ＸＸ所有之日止。四、驳回原告吴传敏、吴传霞、ＸＸ要求被告夏宗良承担责任及其他诉求。案件受理费2275元，由三原告共同承担1775元，被告夏会银承担400元，被告王磊承担100元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，王磊不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人吴传敏、吴传霞、ＸＸ将房屋租给夏会银后不久，夏会银又将房屋租给被上诉人夏宗良，夏宗良又租给上诉人，两次转租，被上诉人吴传敏、吴传霞、ＸＸ均在场或委托代表在场，表明三人对转租行为给予认可；2、上诉人承租房屋后将房屋装修，花费了费用，在2013年7月，被上诉人吴传敏三人提出增加房租，且增加的房租不符合市场规律，导致上诉人在实际经营才三个月后被迫停止经营。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判五被上诉人承担在缔约过程中的重大责任，赔偿上诉人的损失。
被上诉人吴传敏、吴传霞、ＸＸ答辩称：1、上诉人的上诉请求超出了一审审理范围，依法应予驳回；2、上诉人侵占使用被上诉人的房屋没有合法依据，被上诉人吴传敏三人没有过失，即使上诉人有损失也与我们没有关系。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人夏会银答辩称：吴传敏三人与上诉人之间本质上就是因为房租数额产生的纠纷，我不存在违约的问题。
被上诉人夏宗良答辩称：1、本案上诉人租用争议的房屋时，被上诉人吴传敏三人到场参与了转租行为，在上诉人经营了几个月后，双方因为房租问题产生了纠纷，不存在缔约过失的问题；2、被上诉人夏会银转租给夏宗良的时间距离吴传敏三人提起诉讼已经超出了六个月，按照最高法院房屋租赁司法解释十六条之规定，应视为同意转租。综上，被上诉人夏宗良不应承担缔约过失责任。
根据双方的诉辩意见，合议庭归纳二审的争议焦点是：上诉人王磊与被上诉人夏宗良之间的转租行为是否合法有效。
二审查明的事实，与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，涉争房屋虽然是吴传敏、吴传霞、ＸＸ三人所有，但是各方对于由吴传敏代表吴传霞、ＸＸ二人与夏会银签订房屋出租协议行为的效力，均表示无异议，故吴传敏与夏会银于2012年8月3日签订的房屋出租协议应属合法有效。根据该协议第三条第六项的约定，房屋不得转租，如因特殊原因转租的，需经过出租方书面同意。根据目前的证据，不能证实吴传敏三人同意被上诉人夏会银将房屋转租给被上诉人夏宗良的事实；故在没有经过吴传敏三人书面同意的情况下，被上诉人夏会银将房屋转租给被上诉人夏宗良，及此后夏宗良又将房屋转租给上诉人王磊的行为，违反了双方租赁合同的约定，侵犯了被上诉人吴传敏三人的合法权益。而被上诉人吴传敏三人也在知晓房屋被转租给上诉人后六个月内及时主张权利，故作为租赁合同的一方，被上诉人夏会银应承担相应的合同义务；作为实际占有房屋者，应承担在租赁合同到期后吴传敏三人的房租损失。至于上诉人王磊称其由于装修房屋产生损失的理由，由于属其与被上诉人夏宗良之间的法律关系，可另行诉讼解决。综上，一审判决结果适当，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2275元，由上诉人王磊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
审 判 员 杜亚平
代理审判员 付 巍
二〇一四年七月十五日
书 记 员 陈 畅