天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第1013号
原告孙春华。
委托代理人武坚，天津源海律师事务所律师。
被告天津开发区万业源房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区广场东路20号滨海金融街E3-C-304室。
法定代表人贾学红，总经理。
委托代理人赵静，该公司员工。
委托代理人姚文艳，该公司员工。
原告孙春华诉被告天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙春华及其委托代理人武坚与被告委托代理人赵静、姚文艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月19日，原、被告及案外人李欣荣三方达成《房屋买卖（置换）合同》，约定原告将其名下位于开发区宏达大街3号C栋4门301室的房屋出售给案外人，被告作为中介方为买卖双方提供交易机会并就相关政策法规进行咨询、协助办理产权过户手续。后，原告向被告支付中介费37000元。合同履行中，因案外人李欣荣名下有多处房产不符合本市限购政策，导致交易无法成功。原告认为，被告作为中介方应就相关政策法规向买卖双方进行咨询与解答，但其未尽到相关义务，造成房屋无法正常交易。故，诉请判令：1、被告返还原告信息服务费37000元；2、诉讼费由被告承担。
审理中，原告出示了如下证据：
证据1、合同书、收据，证实原、被告之间的权利义务内容及原告付款过程；
证据2、房产证，证实原告系涉案房屋的权利人。
被告辩称，其已尽到法定义务，介绍原告与案外人李欣荣磋商房屋买卖事宜，并向李欣荣询问其家庭名下房屋的信息。因李欣荣个人缘故导致房屋买卖无法进行，被告并无过错，原告相应诉讼请求，应予驳回。
审理中，被告出示了如下证据：
证据1、合同书，证实双方之间的权利义务关系；
证据2、录音，证实被告未向原告隐瞒交易情况，并无过错。
审理中，本院向案外人李欣荣核实了涉案房屋交易相关情况，并制作了询问笔录。
原告对被告提交证据真实性不持异议，证明目的不予认可，理由为合同载明被告负有政策法规的咨询义务，录音未征得原告同意。
被告对原告提交证据真实性不持异议，证明目的不予认可，理由同答辩意见。
原、被告对本院核实情况不持异议。
经审理查明，2013年12月19日，原告孙春华（甲方）与案外人李欣荣（乙方）及被告万业源公司（丙方）签订编号为1105857的房屋买卖（置换）合同，约定甲方自愿将位于天津经济技术开发区宏达街3号C栋4门301室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，同意购买；房屋所有权人孙春华，建筑面积187.19平方米，权属证书编号房地证津字第114020750120号、贷款余额37万元由甲方自行还贷；双方协商后的实际成交价为370万元，过户费用由乙方承担；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方需向丙方交纳房屋信息服务费37000元，乙方需向丙方交纳房屋信息服务费37000元；甲、乙双方友好协商于2013年12月19日乙方付给甲方定金款人民币伍万元整，定于甲方还清贷款产权证注销完毕后三个工作日内办理过户手续，付款方式为一次性付款；丙方为甲乙双方提供交易机会，就相关政策法规进行咨询，如任何一方不能正常履行本合同规定的权利和义务，甲乙双方所交纳的信息服务费丙方概不退还。
上述合同签订当日，原告向被告交纳37000元。被告出具财务收据，注明“今收到孙春华芳林园C-4-301室中介服务费叁万柒仟元整”。
另查，涉案房屋位于开发区宏达街3号C栋4门301室（房地证津字第114020750120号），登记在原告孙春华名下，另有共有权人张志伟。
案外人李欣荣证实被告曾向其口头询问家庭名下房屋情况，至与原告办理房屋过户手续时发现李欣荣家庭名下已有两套房屋，不符合天津现行“限购政策”下的买房条件，故，与原告之间的交易未能成功。
再，涉案房屋在被告处挂牌出售，经被告介绍原告与案外人李欣荣相识，后在被告处三方订立房屋买卖（置换）合同。
涉及买、卖双方资格审查一节，被告陈述作为房屋中介机构，其审查出卖人资格时以权属证书登记为准，相关信息可至房地产主管部门进一步核实，对买受人的购房资质问题，其仅能询问无权查实。
上述事实有合同书、收据、房产证、询问笔录及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案系媒介居间合同，被告作为居间人，应当向房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，如实披露涉及房屋买卖的交易信息，促成双方交易达成。鉴于房地产交易复杂性，房地产信息的不对称性，以及房地产市场现行宏观调控政策的导向性，存量房屋的买卖过程中，作为具有专业知识提供专业服务的房屋中介机构，在居间服务过程中，应对买、卖双方的权属状况进行核查，以规范交易行为、保障交易安全。具体而言，应核查待售房屋现状、有无抵押、有无权利限制，房屋出卖人有无处分资格、是否存在共有人等情况，以上调查内容应以房地产交易中心出具的信息为准；涉及买受人，同样需要审核该买受人及家庭名下房屋的状况，是否符合现行“房屋限购”宏观调控政策下的购买要求；在此基础上促成双方交易达成。
本案中，原告与案外人李欣荣经被告服务签订房屋买卖（置换）合同，至房管部门办理手续时因李欣荣家庭已有两套房屋不符合“限购”政策下的买房条件而交易受阻，未能完成房屋买卖。被告作为专业机构，在涉及李欣荣家庭房屋情况时，仅进行口头询问而未详实告知李欣荣“房屋限购”政策的具体内容及影响交易的市场风险，最终原告与案外人李欣荣未能成交。原告基于对被告专业服务的信赖，选择与案外人李欣荣进行交易，并实际向被告支付了居间报酬37000元。虽然房屋买卖受阻系基于案外人李欣荣2013年的购房资格，但被告的居间行为与此亦具有关联性。考虑到，被告在提供居间服务过程中，实际支出了必要费用，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告应向原告返还报酬款18500元，原告超出部分诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第四百二十四条、四百二十六条、四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津开发区万业源房地产经纪有限公司返还原告孙春华报酬款18500元；
二、驳回原告孙春华的其他诉讼请求。
上述给付义务，应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费725元，由原告负担362.5元，被告负担362.5元。被告负担部分，应于本判决生效之日起十日内迳行给付原告，原告已预交的费用，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 石攀清
代理审判员 刘明洋
人民陪审员 刘荣强
二〇一四年九月十五日
书 记 员 钟丽婷
附：法律释明
1．《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。
第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。
第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。
2．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。