江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4663号
上诉人（原审被告）：梁斌，男，汉族，1977年12月27日生，居民，住阜宁县。
委托诉讼代理人：李志高，阜宁县开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：阜宁县妇幼保健计划生育服务中心（原阜宁县计划生育宣传技术指导站），住所地阜宁县香港路551号。
法定代表人：张道华，该中心主任。
委托诉讼代理人：黄士标，江苏阜源律师事务所律师。
上诉人梁斌因与被上诉人阜宁县妇幼保健计划生育服务中心（以下简称阜宁妇幼服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院(2015)阜城民初字第01630号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁斌上诉请求：撤销一审判决，改判梁斌不向阜宁妇幼服务中心交纳租金；上诉费由阜宁妇幼服务中心承担。事实与理由：在梁斌与原阜宁县计划生育宣传技术指导站（以下简称计生指导站）签订的房屋租赁协议中，约定计生指导站有义务对案涉房屋进行维修，在租赁期间案涉房屋出现了众多的质量问题，从2012年开始房屋出现了屋顶漏雨、墙体渗水、混凝土脱落，导致了梁斌所承租的房屋有20间左右的客房无法居住，梁斌多次找计生指导站要求其履行维修义务，但计生指导站一直没有将问题房屋修理好，已经给梁斌造成了巨大损失，计生指导站存在违约及过错，现在阜宁妇幼服务中心主张梁斌支付所欠租金，条件尚未成就，因为原计生指导站交付的房屋存在重大质量问题，一直未进行有效维修，给梁斌造成了巨大的经济损失。因此，不应当判决梁斌给付租金。
阜宁妇幼服务中心辩称：一、梁斌认为原计生指导站出租的房屋存在严重质量问题，计生指导站未尽维修义务，所以梁斌拒付租金是行使先履行抗辩权，其理由不能成立。1.没有证据证明原计生指导站出租的房屋有严重的质量问题，从而影响梁斌正常使用和经营。2.一审庭审中原计生指导站已举证证明在租赁期间对出租房屋局部出现的质量问题分别于2010年、2013年、2015年进行了三次维修，原计生指导站已尽维修义务。3.根据法律规定，先履行抗辩权行使的前提是，当事人之间互负债务，而且互负债务需对等或基本对等，本案中原计生指导站已尽到维修义务，退一步说，假设原计生指导站未对出租房屋进行及时维修，则其也是未履行次要义务或履行瑕疵，因为原计生指导站的主要义务是向梁斌交付出租房屋，原计生指导站已经履行主要义务，梁斌依法不得以此为由拒绝履行支付租金的义务。二、一审判决认定梁斌经营的宾馆一直在正常营业使用，梁斌提交的证据不足以证明因为漏雨、渗水而导致无法经营。三、一审判决要求梁斌履行支付租金的义务，有事实依据和法律依据，梁斌认为支付租金条件未成就，理由不成立，如果梁斌坚持认为因房屋质量问题影响其正常经营造成损失，可依法提起反诉或另行提起诉讼，不属于本案审理范围。综上，梁斌的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原计生指导站向一审法院起诉请求：1、解除梁斌与原计生指导站之间的房屋租赁合同关系，梁斌限期将租赁的房屋交还给原计生指导站；2、梁斌立即支付所欠原计生指导站的截止2015年10月2日的租金317003元，自2015年10月3日起至交还房屋之日止期间的租金，按合同约定据实计算（拖欠租金的利息及违约金另行主张）；3、本案诉讼费用由梁斌承担。在一审审理过程中，原计生指导站向一审法院申请撤回其第一项诉讼请求，即“解除梁斌与原计生指导站之间的房屋租赁合同关系，梁斌限期将租赁的房屋交还给原计生指导站”。
一审法院认定事实：2007年4月3日，原计生指导站与案外人孔庆丽、梁斌签订了经阜宁县公证处公证的房屋租赁合同一份，合同约定原计生指导站将新建的座落在阜宁县阜城镇射河南路新世纪大桥西80米处、县计生指导站院内、高6层、面积约6000平方米的计生培训中心南北两幢大楼租赁给孔庆丽、梁斌新办鱼龙湾大酒店，经营餐饮、宾馆、休闲、洗浴等三产项目，租赁期限15年，从2007年4月3日起至2022年4月2日止；第1年起至第10年止年租金300000元，第11年起至第15年止年租金按2006年底300000元人民币购买力计算第11年（2017年）租金额的方法计算（如贬值，以中国人民银行公布的累计贬值率为准，如不贬值，仍按300000元计算）；租金每年分两次交纳，第一次于4月3日交纳4月3日至10月2日的租金，第二次于10月3日交纳10月3日至次年4月2日的租金；原计生指导站有维修屋漏及主体结构的义务，孔庆丽、梁斌有按时足额交纳租金、水电费的义务，如承租方拖欠租金满2个月的，出租方按当时人民银行贷款利率加收滞纳金，拖欠租金满3个月的，出租方有权冻结承租方所有设备及物资，停止经营权，终止合同，承担违约责任：赔偿出租方相当于当年年租金两倍的违约金；租赁期间，承租方如欲将房屋整体转让给第三人使用，必须征得出租方同意，并不得改变原租赁用途，取得使用权的第三人即成为本合同的当然承租方，享有承租方的权利，承担承租方的义务。合同签订后，原计生指导站按约将房屋交付给孔庆丽、梁斌使用。
2009年11月22日，梁斌与孔庆丽签订分块经营协议，梁斌经营宾馆部分，孔庆丽经营酒店部分，双方各享有50%的份额。
2010年3月30日，原计生指导站以房屋租赁合同纠纷向一审法院起诉，要求孔庆丽、梁斌给付截止2009年10月2日的房屋租金428390元及利息6000元。一审法院于2010年9月6日作出(2010)阜北民初字第0258号民事判决，判令孔庆丽、梁斌给付计生指导站租金428390元及利息6000元，并承担案件受理费8480元及保全费2910元。判决生效后，因孔庆丽、梁斌未按生效裁判文书确定的义务履行，现该案正在强制执行中。
涉案房屋交接后，梁斌在使用房屋过程中进行了部分改造、装修，对漏水、渗水、混凝土驳落等房屋质量问题，梁斌与原计生指导站进行了多次协商，原计生指导站也安排阜宁县双鹤涂料有限公司、阜宁县品创建筑装饰工程有限公司、阜宁明基装饰工程有限公司等施工单位进行过维修。对相关施工单位的维修情况，梁斌认为虽然维修完毕，但还有诸多质量问题尚未维修，影响房屋使用经营。
2016年5月10日，原计生指导站、梁斌对房屋租金交纳情况对账后形成对账单一份，对账单载明：“2009年10月3日止2015年10月2日，房租应缴900000元，已缴586087元，下欠313913元，对账无误”。
一审法院认为：原计生指导站与孔庆丽、梁斌签订的《房屋租赁合同》、孔庆丽与梁斌签订的《分块经营协议书》均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原计生指导站与梁斌双方的诉辩意见，本案双方当事人主要的争议焦点为：梁斌可否行使先履行抗辩权即可否以此为由拒付租金。
同时履行抗辩权或先履行抗辩权行使的前提主要是当事人之间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述规定，在租赁合同关系中，出租人主要义务是交付租赁物，并负有适租义务，而承租人主要义务是支付租金。在本案中，原计生指导站作为出租人将房屋已交付梁斌，其主要义务已经完成，且原计生指导站在接到梁斌的报修函件后，均能积极安排施工单位对房屋质量出现问题进行维修，而梁斌拖欠租金，其主要义务尚未完全履行。梁斌经营的宾馆一直在正常营业使用，在其提交的证据尚不足以证明因为漏雨、渗水而导致无法经营的情况下，其行使先履行抗辩权的依据不足，即梁斌以房屋存在质量问题为由拒付租金的理由不能成立，梁斌实际使用租赁房屋应当交纳租金。原计生指导站、梁斌在诉辩称中，对所差欠租金陈述不一，但双方在庭后经过对帐，对所欠租金数额形成一致意见，并签订对帐单，故一审法院认定梁斌差欠原计生指导站租金数额为313913元。关于梁斌辩解原计生指导站出租的房屋存在质量问题，对其造成相关损失应由原计生指导站赔偿的意见，因梁斌未提起反诉，且在本案中无法查证相关损失，故一审法院对该点辩解意见不予采纳，梁斌可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条的规定，一审法院判决：一、梁斌于判决生效后10日内给付计生指导站2009年10月3日至2015年10月2日期间拖欠的房屋租金313913元；二、驳回计生指导站的其他诉讼请求。案件受理费6055元，由计生指导站负担46元，梁斌负担6009元。（计生指导站已预交）
本院二审查明：2016年5月4日，阜宁县机构编制委员会下发阜编[2016]10号文件，同意整合县妇幼保健所和县计划生育宣传技术指导站两单位，组建县妇幼保健院。后因县妇幼保健院成立条件不具备，阜宁县卫生和计划生育委员会向阜宁县机构编制委员会申请在县妇幼保健院增挂县妇幼保健计划生育服务中心牌子，阜宁县机构编制委员会下发阜编办[2016]52号文件，同意了上述申请。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为，梁斌能否以案涉房屋质量存在问题主张拒付租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，梁斌主张案涉房屋存在质量问题，原计生指导站没有进行维修，对其造成的损失已经大于租金，故其可以不交租金，但是梁斌未能提供充足的证据证明案涉房屋质量问题存在的原因，其宾馆也未停止经营，梁斌就其损失也未提起反诉，故一审法院未支持其拒付租金的主张并无不当，梁斌可就其损失另行主张。综上，梁斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6055元，由上诉人梁斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
审 判 员 陈 杰
代理审判员 郑娟娟
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 施凯钰