广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三重字第5号
原告梁超凡，男，汉族，住址广东省英德市。
委托代理人徐备芳，广东君孺律师事务所律师。
委托代理人曾冠雄，系原告姐夫。
被告朱锐清，男，汉族，住址广东省东莞市。
委托代理人赖灿辉，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人张艳，广东晟典律师事务所律师。
第三人深圳市宝安区西乡街道流塘社区居民委员会，住所地，组织机构代码CXXXXX。
法定代表人冼贵安，职务主任。
原告梁超凡诉被告朱锐清房屋买卖合同纠纷一案，本院曾作出（2012）深宝法民三初字第142号民事判决书，后深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第1974号民事裁定书，认为本院没有对合同无效的损失进行全面处理，裁定撤销本院（2012）深宝法民三初字第142号民事判决，并发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，并追加深圳市宝安区西乡街道流塘居委会作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐备芳、曾冠雄，被告委托代理人赖灿辉、第三人法定代表人冼贵安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于1990年3月向流塘村委购买取得流塘荔景新村第四幢404号小产权房住宅1套。1993年11月20日，原告与被告签订《房屋转让合同书》，约定原告将位于宝安西乡流塘荔景新村4栋X房转让给被告，房屋转让价为15万人民币，付款方式为合同签订后被告付款5万元，办理改名、过户手续后再付10万元。合同签订后，原告按约定向被告交付房产钥匙，但被告付款l0万元后一直拖延不付，为此，原告曾多方面向被告追讨而无果。原告认为，双方所签订的《房屋转让合同书》存在效力瑕疵。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告签订的《房屋转让合同书》无效；二、原告退还被告购房款10万元，被告交还原告房产；三、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、原、被告双方在签订《房屋转让合同书》后又去第三人处签订了《协议书》，《房屋转让合同书》是使用权的转让协议，并非房屋所有权的转让协议，因此原被告双方签订的《房屋转让合同书》合法有效。二、原告退还被告房屋使用权转让费用，但是房屋的使用权和所有权不应当由被告退还给原告。1、原被告将的《房屋转让合同书》有效，原告未尽到合同义务，已构成违约，因此应当退还被告应当支付除了从第三人处购得房屋的费用之外的其他费用；2、原告取得涉案房屋的所有权是基于原告与第三人签订的《协议书》，但原告又同意将第三人签订的《协议书》变更为被告的名字，在原告在场的情况下，被告与第三人重新签订了《协议书》，被告取得涉案房屋所有权是基于被告与第三人签订的《协议书》，被告无须将涉案房屋退还给原告。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1990年3月24日，原告作为乙方与作为甲方原宝安县新安镇流塘村民委员会签订《协议书》，约定原告向流塘村民委员会购买位于宝安西乡流塘荔景新村六层高住宅第4栋X号房，面积为69.5平方米，房价为34，700元。合同签订后，原告向流塘村民委员会付清了房款，流塘村民委员会出具了编号为NO.0073279《宝安县工商企业商品销售发票》，载明客户名为原告梁超凡。
1993年11月20日，原告与被告签订《房屋转让合同书》，约定原告将位于宝安西乡流塘荔景新村4栋X号房转让给被告，房屋转让价为150，000元，付款方式为合同签订后被告付款50，000元，办理改名、过户手续后再付100，000元。原告交付讼争房屋钥匙给被告使用，被告同时将另外50，000元存入农行证明人朱某甲的账户，并将被告现在24区C座X商场房产证作抵押手续，一起由朱某甲保管，在原告办理手续过程中被告未经原告同意不得提取存折现金或取回房产证。如果原告在办理好一切手续后，被告提出不要讼争房屋时，其一切办理房产手续费用应由被告全部负责200％。如原告在办理好改名、过户手续后，因行政或其问题不能办理房产证时，原告退回8，000元给被告以后办理，原告要尽全力及方法给予被告办理一切房产证手续。
合同签订后，原告于1993年11月20日将涉案房屋交付给被告；被告于1993年11月20日向原告支付了房款50，000元，于1994年4月18日向原告支付了房款50，000元。后原告前往第三人处将《协议书》乙方名称和《宝安县工商企业商品销售发票》客户名称改为被告朱锐清，且第三人与被告重新签订了一份《协议书》，内容与原告同第三人于1990年3月24日签订的《协议书》完全一致，落款时间亦为1990年3月24日。
2012年2月28日，深圳市房地产权登记中心复函本院称，讼争房屋无产权登记记录，该房产所属项目可先按《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》规定完善用地及建设等手续后，再申请办理房地产初始登记，该房产所属项目完善房地产初始登记相关手续后，可按规定办理转移登记手续。
另查，原告曾于1996年起诉被告，要求被告支付涉案房产的剩余房款，后原告撤回起诉。在该案中原告提交了一份由原宝安县建设局于1992年7月9日出具的《对请示、报告的简复》，其中载明：对流塘村85年期间兴建的四幢商住楼，补办报建、补交市政费、专项利润后，给予办理商品房权属登记及给小业主办理私人产权登记发证。1992年9月14日，原宝安县建设委员会批示同意讼争房产所属的荔景新村X栋办理申请登记（该批示文件上所载讼争房屋购房人为原告梁超凡）；后房管部门批示准予权属登记。讼争房产同栋402号房屋于1993年11月10日办理了房屋所有权登记，所有权人为邓某，房屋所有权证号码为粤房证字第XXX号。
涉案房屋政府指导租金标准情况为：1993年至1998年期间行政主管部门未发布涉案房产所在区域的指导租金标准；涉案房产1999年的指导租金标准为8元／平方米＊月，2000年至2004年的指导租金标准为7元／平方米＊月，2005年至2006年的指导租金标准为10元／平方米＊月，2007年至2008年的指导租金标准为11元／平方米＊月，2009年至2011年的指导租金标准为10元／平方米＊月，2012年的指导租金标准为12元／平方米＊月，2013年指导租金标准为15元／平方米＊月。
庭审中，一、第三人称原、被告曾向第三人提出将《协议书》和发票上原告的名称改为被告，第三人同意更改。被告主张其取得讼争房屋的依据为改名后的协议书、发票及其与第三人重新签订的协议书；原告称改名是原告依据《房屋转让合同书》的约定履行改名、过户义务，被告并未到场签名，被告亦未向第三人支付购房款，被告主张依据改名后的发票及协议书取得讼争房屋没有事实依据。二、被告放弃申请装修价值的评估，并自愿承担相应法律后果。三、原、被告均确认讼争房屋正在拆迁改造过程中，被告称于2011年3月1日搬离讼争房屋，第三人亦确认涉案房屋已空置。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提供的房屋转让合同书、发票、协议书等证据，被告提交的民事起诉状、当事人提交材料证据清单、协议书（被告与流塘村委会）、发票收据、房屋转让合同书、《对请示、报告的简复》、民事裁定书、房屋所有权证、收据、发票、自来水公司安装工程项目结算书等证据及深圳市房地产权登记中心的复函、讼争房产所属建筑出售情况表、402号房屋所有权证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案纠纷起因于原、被告签订的《房屋转让合同书》，《房屋转让合同书》所涉案房屋未办理房地产初始登记，亦未补办用地及建设等手续，尚不具备商品房的性质，原告将其出售，违反了法律法规的强制性规定，应属无效，深圳市中级人民法院生效的（2012）深中法房终字第1974号《民事裁定书》亦确认认定上述合同无效并无不当。被告主张其与第三人重新签订了购买讼争房屋的《协议书》，且购房发票上的名称亦更改为被告，因此，被告占有讼争房屋有合法依据，原告已经丧失占有房屋的合法依据。本院认为，原、被告签订《房屋转让合同书》约定了原告办理改名、过户的义务，即将原告与第三人签订的《协议书》和购房发票上的购买人原告改为被告。因此被告与第三人重新签订《协议书》及更改发票上购房人名称的行为均属于履行无效的《房屋转让合同书》约定义务的行为，被告没有向第三人支付对价的事实亦可佐证。被告主张依据无效合同履行过程中所签订的合同及改名后发票占有讼争房屋，没有法律依据，本院不予支持。
关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故被告应将涉案房产返还给原告并支付占有使用房屋期间的费用，原告亦应将收取被告的房款100，000元及利息返还给被告。原告于1993年11月20日收取原告50，000元、于1994年4月18日收取原告50，000元，因此，利息应以50，000元为本金基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别从1993年11月20日、1994年4月18日计算至本判决确定的返还之日止。关于装修损失，被告明确表示不申请装修损失的评估，系被告对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以认可。关于占有使用费。因涉案合同无效，被告应当按照政府指导租金标准支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费。讼争房屋面积69.5平方米，被告于1993年11月20日接收讼争房屋，并于2011年3月1日搬离涉案房屋，因此，被告应当按照政府指导租金的标准支付占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费，但在计付房屋占有使用费时亦应综合考虑被告实际使用情况及双方的均存在过错等因素。根据上述原则，本院认为，1993年至1998年期间政府未发布涉案房产所在区域的指导租金标准，原告亦未向本院提供计付标准，考虑到原告对于合同无效亦存在过错，对于该期间的房屋占有使用费，本院不予支持。根据1999年至2011年的政府指导租金标准，1999年1月1日至2011年3月1日期间的房屋占有使用费为88，960元（69.5平方米×8元／平方米＊月×12个月／年＋69.5平方米×7元／平方米＊月×12个月／年×5年＋69.5平方米×10元／平方米＊月×12个月／年×2年＋69.5平方米×11元／平方米＊月×12个月／年×2年＋69.5平方米×10元／平方米＊月×12个月／年×2年＋69.5平方米×10元／平方米＊月×2个月）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告梁超凡与被告朱锐清签订的《房屋转让合同书》无效；
二、被告朱锐清于本判决发生法律效力之日起三日内将位于深圳市宝安区西乡街道流塘荔景新村4栋404号房屋返还给原告梁超凡；
三、原告梁超凡于本判决发生法律效力之日起三日内向被告朱锐清返还购房款100，000元及利息（利息以50，000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，分别从1993年11月20日、1994年4月18日计算至本判决确定的返还之日止）；
四、被告朱锐清于本判决发生效力之日起三日内支付原告梁超凡房屋占有使用费88，960元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费1，150元，由被告负担575元，原告负担575元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 李燕妮
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。