山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奎民三初字第379号
原告谭明侠。
被告潍坊海科置业有限公司。
被告任力学。
被告代晓青。
以上三被告共同委托代理人杜昆明，山东海瑞达律师事务所律师。
原告谭明侠与被告潍坊海科置业有限公司（以下简称“海科公司”）、任力学、代晓青民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭明侠、被告海科公司、任力学、代晓青共同委托代理人杜昆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭明侠诉称，2013年5月3日，原、被告约定被告海科公司从原告处借款270000元用于资金周转，双方签订书面抵押合同，合同约定被告现将自己位于奎文区潍州路某商铺作为抵押，从原告处借款270000元，借款期限为2013年5月3日至2013年11月2日，经潍坊市公证处对合同进行了公证，被告任力学、代晓青进行担保，原告于2013年5月3日依合同约定履行了义务，向被告账户转款本金270000元，合同到期后，被告未偿还借款，现诉至法院，请求判令：1、被告返还借款270000元；2、被告支付借款利息27000元（暂计算到2015年5月3日实际支付按照合同约定延续自2015年1月3日起计算至本息清偿之日为止）；3、确认原、被告抵押合同有效，原告对抵押财产享有优先受偿权；4、判令本案诉讼费用及实现债权费用由被告负担。
被告海科公司、任力学、代晓青辩称，被告海科公司是本案借款的借款人，被告任力学、代晓青不应承担偿还责任。
经审理查明，原告与被告海科公司于2013年5月3日签订抵押借款合同一份，约定：被告海科公司从原告处借款270000元，借款期限为2013年5月3日起至2013年11月2日，借款利息为月利率2%，自借款发放之日起计算，按月支付，每月3日前支付，同时约定以被告海科公司位于潍坊市奎文区潍州路某房产作为抵押。山东省潍坊市潍城公证处同日对上述抵押借款合同进行了公证。潍坊市住房和城乡建设局于2013年5月3日对被告海科公司名下位于潍坊市奎文区潍州路某房产（房产证号：潍房权证奎文字第××号）办理抵押权登记，并发放房屋他项权证（证号：潍房他证奎文字第001058**号）。上述合同签订后，2013年5月3日，原告谭明侠通过潍坊银行账户向被告海科公司账户16×××67转款270000元。同日，被告海科公司向原告出具借款借据一份，载明被告海科公司收到原告通过银行转账交付借款270000元，被告任力学、代晓青同日向原告出具个人财产担保承诺书，承诺对该笔借款提供连带责任担保，承诺担保期限为至被告海科公司清偿所欠全部借款本息为止。
被告海科公司、任力学、代晓青称，因被告海科公司已提供房产作为抵押，抵押借款合同中亦未对保证和物的担保约定清偿顺序，原告应先就被告海科公司提供的抵押房屋实现债权，不足部分，被告任力学、代晓青承担保证责任，但已过保证期间。
诉讼中，原、被告对以下转款均无异议：2013年5月3日被告海科公司向原告转款5400元；2014年7月12日被告任力学向原告转款告10800元；2014年9月15日被告任力学向原告转款5400元；2014年11月7日被告任力学向原告转款5400元；2015年2月9日被告任力学向原告转款5400元；2015年5月1日被告任力学向原告转款10800元，以上共计转款43200元。被告海科公司主张2013年5月3日向原告转款5400元是偿还的借款本金，其余是偿还的借款利息。原告认为上述还款均为偿还的借款利息。
原告称口头约定利息支付方式为预先支付利息，主张自2015年5月2日起按照借款本金270000元月息2%计算。被告对原告所称预先支付利息的方式不予认可，并主张本案借款利息自2015年5月2日起按借款本金264600元同期银行贷款利率计算。
以上事实，有当事人陈述、原告提供的借款抵押合同、公证书、个人财产担保承诺书、潍坊银行电汇凭证、房屋他项权证，被告提供的工商银行网银转款凭证等证据予以证明。
本院认为，根据原告提供的借款抵押合同、公证书、保证合同、个人财产担保承诺书、潍坊银行电汇凭证、房屋他项权证等证据，能够认定原、被告之间存在合法有效的民间借贷担保关系。因原、被告在抵押借款合同中约定的借款期限已经届满，原告要求被告返还借款，具备事实和法律依据，本院予以支持。原、被告对2013年5月3日至2015年5月1日被告通过银行向原告转款43200元均无异议，本院直接予以确认。关于2013年5月3日被告海科公司向原告转款5400元的性质问题，原告称系被告按口头约定预先支付的利息，因被告不予认可，原告亦未提交充分证据证明双方存在预先支付利息的约定，故该笔转款应认定为预先扣除利息，根据《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”之规定，本院确认2013年5月3日原告交付被告借款本金的数额为264600元。因本案原、被告在抵押借款合同中约定的借款利息为月息2%，已超过国家有关限制利率的强制性规定，本院确认本案借款利息按照借款本金264600元中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算。经核算，2014年7月12日至2015年5月1日被告已偿还的37800元不足以抵充借款期间的利息，诉讼中，原告变更其利息主张为自2015年5月2日起计算借款利息，原、被告均无异议，故对于本案借款利息的起算时间为2015年5月2日，本院予以确认。原告主张借款利息计算标准按月息2%计算，无事实和法律依据，本院不予支持。被告主张借款利息按同期银行贷款利率计算，亦无事实和法律依据，本院不予采信。
关于位于潍坊市奎文区潍州路某房产（房产证号：潍房权证奎文字第××号），原、被告之间就该房产签订了抵押合同并进行了抵押权登记，该抵押权依法成立并生效，原告作为抵押权人，在被告海科公司未依约履行债务的情况下，对该抵押房产享有优先受偿权。
关于被告任力学、代晓青保证责任承担问题，根据《最高人民法院适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”之规定，原告与被告海科公司约定的借款期限为2013年5月3日起至2013年11月2日，原告于2015年5月4日诉至本院，要求被告任力学、代晓青承担保证责任，符合法律规定，本院依法予以支持。被告任力学、代晓青辩称已过保证期间不应承担保证责任，无法律依据，本院不予采信。因本案被告海科公司作为债务人已提供抵押物，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，原告应先对被告海科公司提供的位于潍坊市奎文区潍州路某抵押房产优先受偿后，对仍不能清偿的部分由被告任力学、代晓青承担连带保证责任。因本案借款利息已按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算，且原告未提供证据证明其实现债权费用损失，故原告要求被告支付实现债权费用，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百条，《中华人民共和国担保法》第二十八条，《最高人民法院适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及有关民事法律法规之规定，判决如下：
一、被告潍坊海科置业有限公司返还原告谭明侠借款264600元并支付利息（自2015年5月2日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算），于本判决生效之日起十日内付清；
二、原告谭明侠对位于潍坊市奎文区潍州路某房产（房产证号：潍房权证奎文字第××号）享有优先受偿权；
三、原告谭明侠对位于潍坊市奎文区潍州路×××号某房屋（房产证号：潍房权证奎文字第××号）优先受偿后仍不能清偿全部债务的，被告任力学、代晓青对不能清偿的部分承担连带清偿责任，被告任力学、代晓青承担连带清偿责任后，有权向被告潍坊海科置业有限公司追偿；
四、驳回原告谭明侠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5755元，由原告谭明侠负担107元，被告潍坊海科置业有限公司、任力学、代晓青负担5648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王世燕
审 判 员 姜志伟
人民陪审员 常甜甜
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 谷梅香