河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣区商初字第215号
原告：高尚福。
原告：高某。
委托代理人：高尚福。
被告：郝维宝。
被告：王某。
被告：张家口市宣化福源房地产开发有限公司。住所地：张家口市宣化区解放南路*号。
法定代表人：郝维宝。
被告：宣化县聚鑫小额贷款有限责任公司，住所地：张家口市宣化区建国街16号。
法定代表人：田玉莲。
委托代理人：刘轶，宣化县聚鑫小额贷款有限责任公司办公室主任。
委托代理人：冯正禄，河北环舟律师事务所律师。
原告高尚福、高某与被告郝维宝、王某、张家口市宣化福源房地产开发有限公司（以下简称福源房地产开发公司）、宣化县聚鑫小额贷款有限责任公司（以下简称聚鑫小额贷款公司）确认合同无效一案，本院于2014年9月17日作出（2013）宣区商初字第138号民事判决书，聚鑫小额贷款公司不服该判决提出上诉，张家口市中级人民法院于2015年4月30日作出（2015）张商终字第169号民事裁定书，裁定撤销张家口市宣化区人民法院（2013）宣区商初字第138号民事判决，发还张家口市宣化区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高尚福，被告聚鑫小额贷款公司的委托代理人刘轶、冯正禄到庭参加诉讼，被告郝维宝、王某、福源房地产开发公司经本院公告送达起诉状、举证通知书、开庭传票，未到庭。本案现已审理终结。
原告高尚福、高某诉称，高尚福、高某诉被告郝维宝、王某民间借贷纠纷一案，经张家口市宣化区人民法院（以下简称宣化区法院）（2012）宣区商初字第201号民事判决书判决，郝维宝、王某偿还高尚福、高某借款本金64万元、利息313008元。判决生效后，高尚福、高某申请强制执行，宣化区法院于2012年10月25日作出（2012）宣区法执字第452号执行裁定书，于2012年10月29日查封了宣化区福源小区2号住宅楼西侧独立六层办公楼。2013年5月12日，被告聚鑫小额贷款公司向本院提出书面执行异议，称郝维宝于2011年几次向其借款无力偿还，于2012年8月15日商定用其开发的福源小区2号住宅楼西侧独立六层办公楼抵顶。宣化区法院遂作出（2013）宣区法执异字第452号执行裁定，中止了对宣化区福源小区2号住宅楼西侧独立六层办公楼的执行。
原告认为，被告聚鑫小额贷款公司与福源房地产开发公司签订的商品房买卖合同无效。理由如下：
1、被告聚鑫小额贷款公司在签订买卖商品房的时候已经被吊销营业执照。根据《公司法》相关规定，吊销营业执照期间不得有与清算无关的经营活动，因此违反法律的强制性规定合同无效。
2、标的物6层小楼，并未在房管部门登记，也没有预售许可证。根据最高院审理商品房的司法解释第2条规定，出卖人与买受人订立的商品房买卖合同，未取得商品预售许可证的合同无效。
3、郝维宝个人债务不能用公司的财产抵顶。从被告聚鑫小额贷款公司提供的汇款凭证看，债务是郝维宝借田玉莲个人借款，而签订用来顶账的商品房买卖合同的主体是两个公司。个人的债务与公司没有关系。
综上所述，从合同主体上，作为买受人的聚鑫小额贷款公司是一个早已被吊销营业执照，被注销的公司，就不能以法人名义签订合同，其存在过错；从合同内容上，标的物没有预售许可证及其他证件，不能出售，同时，即使以房抵债，也不能以公司的房屋抵顶个人债务；双方签订房屋买卖合同属于恶意串通，对抗人民法院的强制执行，故请求法院确认聚鑫小额贷款公司与福源房地产公司签订的商品房买卖合同无效，并恢复对查封办公楼的执行。
原告高尚福、高某向本院提交以下证据：
1、（2012）宣区商初字第201号判决书。判决书判决郝维宝、王某于该判决生效之日起十五日内偿还高尚福、高某借款本金64万元，利息313008元，共计953008元（利息计算至2012年6月1日）。用以证明郝维宝、王某欠高尚福、高某借款本息953008元。
2、宣化区法院于2012年10月25日作出的（2012）宣区法执字第452号裁定书。用以证明法院裁定冻结、划拨被执行人郝维宝、王某在银行存款1012152.19元，或扣留提取其相当履行义务部分的收入，或查封、扣押其相应价值的财产，变卖、拍卖后给付申请人。
3、宣化区法院2012年10月9日查封、扣押财产清单，用以证明查封财产名称为宣化区福源小区2号楼西侧六层楼，特征为毛坯房，数量为6层。
4、聚鑫小额贷款公司于2013年5月12日向宣化区法院提出的执行异议书，用以证明执行异议的内容是：聚鑫小额贷款公司因福源房地产公司无力归还借款，用其开发的宣化区东二道巷南侧2#商用办公楼一套抵顶，双方签订了商品房买卖合同，要求立即解除对该标的物的查封。
5、宣化区法院于2013年5月23日作出的（2012）宣区法执异字第452号执行裁定书，用以证明因案外人聚鑫小额贷款公司对执行标的提出异议，宣化区法院中止了对宣化区东二道巷南侧2#商用办公楼的执行。
6、张家口市工商管理局出具的关于聚鑫小额贷款公司基本信息、自然人股东信息、法定代表人信息、组织机构成员信息、企业变更信息年检审查信息共7张，用以证明聚鑫小额贷款公司系张兆海、刘团、刘和斌3名自然人股东成立的有限责任公司；企业变更信息显示，法定代表人于2009年11月18日由刘团变更为田玉莲。
7、张家口市工商行政管理局出具的张工商处字（2011）第152号行政处罚决定书2页，用以证明聚鑫小额贷款公司于2011年11月26日已被吊销营业执照，签订的商品房买卖合同无效。
8、张家口市工商行政管理局出具的关于福源房地产开发公司工商登记材料共计7页。证明福源房地产开发公司系有限责任公司，股东包括郝维宝、郝维莲、刘正民。该公司于2012年12月28日因不按照规定接受年检被吊销营业执照。
9、由聚鑫小额贷款公司提供给宣化区法院执行局工行、农行业务凭证复印件4份，其中两张由田玉莲账户转入郝维宝账户共计125万元，另外两张复印不清，无法辨认户名与金额。证明田玉莲与郝维宝之间存在个人债权债务关系，并不是公司之间存在债权债务关系。
10、张家口市宣化区房地产交易管理所商品房管理科于2013年7月8日出具的证明。用以证明位于张家口市宣化区东二道巷住宅楼西侧独体六层办公楼未在房屋管理部门备案。
11、张家口市宣化区房地产交易所于2014年1月15日出具的证明。用以证明位于张家口市宣化区东二道巷住宅楼西侧独体六层办公楼未在房屋管理部门办理商品房预售许可手续。
被告聚鑫小额贷款公司辩称，根据原告所提事实与理由，原告与被告郝维宝、王某之间的债务，已由法院判决，纯属民间借贷的个人债权债务案件。本案所争议的房屋是福源房地产开发公司的公司财产，根据相关法律规定，个人债务不能执行公司财产。公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，个人财产投入公司后，就丧失了个人财产权利，只享有股权，公司的财产的支配只能由公司独立行使，郝维宝的个人借款不能执行公司财产。福源房地产开发公司与聚鑫小额贷款公司之间是合法的借贷关系，双方进行正常的借贷业务，双方为结清债权债务进行以物抵债合理合法，双方也履行了合理合法的手续，款项已经结清，房屋已经交付并实际占有。双方之间的借贷关系合法，抵账合同合法有效。宣化区法院执行局做出中止执行裁定是合法的，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
聚鑫小额贷款公司向本院提交以下证据：
1、聚鑫小额贷款公司与福源房地产开发公司于2012年8月15日签订的商品房买卖合同。用以证明聚鑫小额贷款公司购买福源房地产开发公司位于宣化区东二道巷南侧2#办公楼一套，共计6层950平方米，房屋总价款4216875元，付款方式为2012年8月15日一次性付款。
2、福源房地产开发公司于2012年8月15日出具的4216875元的收据。用以证明福源房地产开发公司已收到房款。
3、郝维宝于2011年5月30日出具的借款凭证及2011年5月31日出具的借据。借款凭证显示，借款人为郝维宝、借款期限为6个月、借款月利率为3.5分、借款金额为325万元；借据内容显示，郝维宝借到张家口聚鑫小额贷款有限公司人民币325万元、担保人为张军、尾部备注“以宣化区东二道巷路南福源小区底商1号、2号、3号、12号共四套作抵押在聚鑫小额贷款公司贷款叁佰贰拾伍万元整”字样。
4、聚鑫小额贷款公司的审计报告、验资报告复印件，证明田玉莲是聚鑫小额贷款公司股东和法定代表人。
被告郝维宝未答辩。
被告王某未答辩。
被告福源房地产开发公司未答辩。
经质证，聚鑫小额贷款公司对高尚福、高某提交的（2012）宣区商初字第201号判决书（证据1）、（2012）宣区法执字第452号裁定书（证据2）、宣化区法院2012年10月9日查封、扣押财产清单（证据3）、聚鑫小额贷款公司于2013年5月12日向宣化区法院提出的执行异议书（证据4）、（2012）宣区法执异字第452号执行裁定书（证据5）、张家口市工商行政管理局出具的张工商处字（2011）第152号行政处罚决定书（证据7）、福源房地产开发公司工商登记材料（证据8）、聚鑫小额贷款公司提供给宣化区法院执行局工行、农行业务凭证复印件4份（证据9）无异议。
聚鑫小额贷款公司对高尚福、高某提交的张家口市工商管理局出具的关于聚鑫小额贷款公司基本信息、自然人股东信息、法定代表人信息、组织机构成员信息、企业变更信息年检审查信息等工商登记信息（证据6）中法定代表人信息内容真实性有异议，刘团性别应为男性，自然人股东信息没有登记田玉莲；对张家口市宣化区房地产交易管理所商品房管理科于2013年7月8日出具的证明（证据10）、张家口市宣化区房地产交易所于2014年1月15日出具的证明（证据11）的合法性有异议，认为管理科室无资格对外出具证明，也没有截止时间。
高尚福、高某对聚鑫小额贷款公司提交的聚鑫小额贷款公司的审计报告、验资报告的真实性、合法性关联性无异议；对聚鑫小额贷款公司与福源房地产开发公司于2012年8月15日签订的商品房买卖合同、2012年8月15日出具的4216875元的收据、郝维宝于2011年5月30日出具的借款凭证及2011年5月31日出具的借据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为，聚鑫小额贷款公司在执行局提出执行异议时未提交上述证据，是后补的，对真实性不予认可，另外借款凭证及借据中借款人均为郝维宝，用福源房地产开发公司的房屋抵顶债务，与本案没有关联性。
本院认证如下：聚鑫小额贷款公司对高尚福、高某提交的（2012）宣区商初字第201号判决书（证据1）、（2012）宣区法执字第452号裁定书（证据2）、宣化区法院2012年10月9日查封、扣押财产清单（证据3）、聚鑫小额贷款公司于2013年5月12日向宣化区法院提出的执行异议书（证据4）、（2012）宣区法执异字第452号执行裁定书（证据5）、张家口市工商行政管理局出具的张工商处字（2011）第152号行政处罚决定书（证据7）、福源房地产开发公司工商登记材料（证据8）、聚鑫小额贷款公司提供给宣化区法院执行局工行、农行业务凭证复印件4份（证据9）无异议，本院予以认定。
高尚福、高某提交的张家口市工商管理局出具的关于聚鑫小额贷款公司基本信息、自然人股东信息、法定代表人信息、组织机构成员信息、企业变更信息年检审查信息等工商登记信息加盖张家口市工商行政管理局企业档案查询章，属企业管理部门备案材料，聚鑫小额贷款公司未提出相反证据，本院予以确认。高尚福提交的张家口市宣化区房地产交易管理所商品房管理科于2013年7月8日出具的证明（证据10）、张家口市宣化区房地产交易所于2014年1月15日出具的证明（证据11）系相关管理机关出具的合法证明，本院予以认定。
高尚福、高某对聚鑫小额贷款公司提交的聚鑫小额贷款公司的审计报告、验资报告无异议，本院予以认定。高尚福、高某对聚鑫小额贷款公司与福源房地产开发公司于2012年8月15日签订的商品房买卖合同、郝维宝于2011年5月30日出具的借款凭证及2011年5月31日出具的借据、福源房地产开发公司2012年8月15日出具的4216875元的收据的真实性、合法性、关联性均提出异议，虽然聚鑫小额贷款公司在提出执行异议时未提交执行机关，但庭审时出具了原件，高尚福、高某未提交相反证据证明其系伪造，对以上证据，本院予以确认。
本院根据上述认证查明，高尚福、高某与郝维宝、王某民间借贷一案经宣化区法院（2012）宣区商初字第201号判决书，判决郝维宝、王某偿还高尚福、高某借款本金64万元，利息313008元。判决生效后，郝维宝、王某未履行还款义务。高尚福、高某申请强制执行，2012年10月25日，宣化区法院作出（2012）宣区法执字第452号裁定书，裁定冻结、划拨郝维宝、王某银行存款1012152.19元或扣留、提取其应当履行义务部分的收入，或查封、扣押其相应价值的财产，变卖后给付申请人，根据高尚福、高某申请，宣化区法院于2012年10月29日查封了福源房地产开发公司开发的尚未办理所有权手续的宣化区福源小区2号楼西侧6层小楼。2013年5月12日，聚鑫小额贷款公司向法院提出执行异议，主张福源房地产开发公司法定代表人郝维宝因公司经营需要向聚鑫小额贷款公司借款325万元，福源房地产开发公司同意用其开发的宣化区福源小区2号楼西侧6层楼抵顶郝维宝借款本金及利息共计4216875元，房款及借款本息全部结清，房屋已经交付使用，请求人民法院解除对宣化区福源小区2号楼西侧6层楼的查封。2012年5月23日，宣化区法院作出（2012）宣区法执异字第452号执行裁定书，中止了对宣化区东二道巷南侧2#商用办公楼的执行。
另查明，福源房地产开发公司股东共3人，分别是郝维连占5%股份、郝维宝占90%股份、刘正明占5%股份，郝维宝为公司法定代表人，公司于2012年12月28日被吊销营业执照，现尚未注销。位于张家口市宣化区东二道巷南侧2号6层面积950平方米办公楼系福源房地产开发公司开发，福源房地产开发公司在开发该办公楼过程中，一直未办理商品房预售许可手续。聚鑫小额贷款公司股东共3人，分别是张兆海占48%股份，刘团占48%股份，刘和斌占4%股份，2009年11月18日，法定代表人由刘团变更为田玉莲，公司于2011年11月26日被吊销营业执照，现尚未注销。2011年3月30日，郝维宝向聚鑫小额贷款公司借款325万元，并订立借款合同，约定借款期限6个月，贷款月利率35‰，2011年3月31日，郝维宝为聚鑫小额贷款公司出具325万元借据。2012年8月15日，聚鑫小额贷款公司与福源房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为聚鑫小额贷款公司购买福源房地产开发公司开发的宣化区东二道巷南侧2号6层面积950平方米办公楼，价款共计4216875元。同日，福源房地产开发公司给聚鑫小额贷款公司出具4216875元购房收据，但聚鑫小额贷款公司未实际交付房款，系用郝维宝所欠借款本息折抵，现聚鑫小额贷款公司已占用并使用该房屋。
本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“未依法登记取得权属证书的房地产，不得转让”，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。福源房地产开发公司与聚鑫小额贷款公司订立商品房买卖合同过程中，其所涉合同标的，即位于张家口市宣化区东二道巷福源小区二号住宅楼西侧六层办公楼未取得商品房预售许可证明，故双方签订的该商品房买卖合同，违反法律强制性规定，应为无效合同，不具有法律约束力。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。聚鑫小额贷款公司未取得所涉执行标的的物权，其提交的证据亦不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
准许继续执行位于张家口市宣化区东二道巷福源小区二号住宅楼西侧的六层办公楼。
案件受理费100元，公告费1600元，共计1700元，由张家口市宣化福源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 李 飞
人民陪审员 刘晓亮
人民陪审员 张海红
二〇一六年三月十日
书 记 员 岳 娜
本判决引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
3、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让：
……（六）未依法登记领取权属证书的
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。