南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字4989号
原告南京审计学院，住所地本市鼓楼区北圩路**号。
法定代表人晏维龙，院长。
委托代理人廖志平，江苏爱信律师事务所律师。
被告南京果色花香果品有限公司，住所地本市鼓楼区凤凰西街239号。
法定代表人戈建军，总经理。
委托代理人ＸＸ，北京德恒（南京）律师事务所律师。
委托代理人姜丽，北京德恒（南京）律师事务所律师。
原告南京审计学院（以下简称审计学院）诉被告南京果色花香果品有限公司（以下简称果色花香公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告审计学院的委托代理人廖志平、被告果色花香公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告审计学院诉称，被告已承租使用原告位于本市凤凰西街239号门面房多年，双方之间续签多份房屋租赁协议，最后一份租赁协议的租赁期限至2013年12月23日终止。原告已履行完全部的合同义务，但被告屡有违约，至今尚拖欠截止2013年12月23日止的租金12万元。且合同到期后，被告一直拒绝交还房屋，经原告催促虽多次承诺搬迁但均未兑现。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即迁让出本市凤凰西街239号门面房；2、被告立即支付拖欠的房租12万元，并按照45万元/年的标准支付自2013年12月24日起至房屋返还之日止期间的房屋使用费；3、被告支付逾期缴纳租金违约金、逾期归还房屋违约金合计20万元（以欠付租金12万元为基数按照日0.5%的标准计算自2012年10月30日起至2015年2月28日止期间的逾期缴纳租金违约金，按照每日年租金的5%计算2013年12月31日起至2015年2月28日止期间的逾期归还房屋违约金）；4、被告支付拖欠的2015年5月至8月期间的电费10000元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告果色花香公司辩称，1、被告并未拖欠房租，双方于2012年签订合同时约定的年租金为33万元，并非原告举证的合同上记载的45万元，且即使被告存在拖欠房租的情形，原告的该项主张也超过了诉讼时效。2、原告主张的违约金标准过高，法院应予调整。另外，从原、被告此前的合同签订来看，均为先使用房屋后签订合同以及支付租金，因此合同于2013年12月23日到期后，被告仍正常使用房屋，原告直至2014年6月才提出不再续签合同，原、被告双方已形成事实租赁合同关系，故被告不存在违约行为，不应支付违约金。3、根据合同约定，被告对涉案房屋享有优先续租权，被告愿意继续承租涉案房屋并立即缴纳房租。4、原告已将涉案房屋的水电切断，不存在被告拖欠电费一事。综上，请求法院依法判决。
经审理查明,本市凤凰西街239号房屋的登记所有权人为南京审计学院。自2006年起，被告果色花香公司承租原告审计学院位于本市凤凰西街239号的房屋，用于开设水果超市，原、被告均陈述双方一直签订并按期续签房屋租赁合同。
为证明其诉请，原告审计学院提交了以下证据：1、2012年10月15日，南京审计学院莫愁校区管委会（甲方）与被告果色花香公司（乙方）签订的《协议》，约定乙方继续承租本市凤凰西街239号房屋，合同期限自2011年12月24日起至2012年12月23日止，年租金45万元，乙方应于2012年10月30日前支付；逾期支付的，乙方应按照每天0.5%的标准支付拖欠租金滞纳金；协议期满乙方享有优先续约权等等。该合同有4页，最后一页甲方处加盖有南京审计学院莫愁校区管委会公章，乙方处加盖有被告果色花香公司公章及法定代表人戈建军签字，合同文本还加盖了南京审计学院莫愁校区管委会公章作为骑缝章，但合同第1页上无公章加盖痕迹。被告果色花香公司对该份协议中的乙方签章不持异议，但辩称其签订合同时约定的年租金为33万元非合同载明的45万元，原告审计学院将被告签盖后的合同文本收回办理签章手续后未将合同文本归还被告。2、落款时间为2012年10月12日的《关于莫愁校区出租点承租价格谈判情况纪要》，该纪要中称：果色花香水果店经营面积约为300平方米，现为3.01元/天/平方米，年租金为33万元，参考周边门面房租金价格，拟将每平方米租金价格提高到4.1元/天，年租金为45万元。谈判价格经营户表示同意。被告果色花香公司法定代表人戈建军在该纪要上签字。原告称根据该纪要内容，被告已同意提高租金至45万元/年，故在该纪要后签订的2012年10月15日协议中记载的年租金与此一致，为45万元/年。被告果色花香公司对该纪要的真实性不持异议，但辩称纪要形成时间已近当期租赁期限尾声，双方谈判的45万元/年租金标准显指下一年度租赁期间的租金标准。原、被告均认可2012年10月15日协议此前一期的租金标准为33万元/年。3、2013年5月23日，南京审计学院（甲方）与果色花香公司（乙方）续签房屋租赁合同，约定的租赁期限自2012年12月24日起至2013年12月23日止，租金为45万元/年，乙方应于合同签订后10日内一次性付清房屋租金45万元，另需缴纳5万元押金；逾期支付的，乙方应按照每天0.5%的标准支付拖欠租金滞纳金；协议期满乙方享有优先续约权，甲乙双方在协议终止前，须提前一个月书面通知对方是否续约等等。该协议第十三条约定：原则上甲方不得在本协议期内终止协议，否则需支付与乙方约定的同等金额违约金。但是，若甲方对该建筑的使用、布局、房屋归属权作重大调整或者遇市政建设、规划等需要依法拆除时，甲方提前1个月通知乙方，1个月后协议终止，甲方按月计算，退还乙方交纳的剩余月份租金。乙方承诺无条件停止经营并按期撤出，该房屋交由甲方处置。第十四条约定：若甲方因第十三条中列举的原因，决定不再续租该房屋，自本协议结束之日起，乙方需在20天内将房屋内自有物品搬出，将房屋交还甲方。若乙方逾期不归还该房屋，每逾期一天，乙方需支付甲方年租金的5%作为违约金。甲方有权从已经解除协议关系的房屋中将乙方的物品搬出，且不承担保管义务，并有权要求乙方支付因此产生的搬运费用。被告果色花香公司对该合同的真实性不持异议。4、2012年11月1日30万元、2012年12月7日3万元、2013年12月11日45万元现金缴款单、现金存款凭证，证明截止合同到期日2013年12月23日，被告果色花香公司尚欠房租12万元。被告果色花香公司对该证据真实性以及房屋缴纳情况不持异议，但认为已经按照合同约定的房租金额缴纳租金，退一步说，即使原告主张的2012年10月15日协议约定的租金为45万元/年，原告现主张被告欠付该时段12万元租金也已经超过了1年诉讼时效；此外，根据此前双方的交易习惯均为先使用房屋后缴纳租金，因此房租缴纳也不存在迟延。5、南京审计学院莫愁校区管理办公室制作的《2014年5、6、7、8月份门面房电费明细表》，根据该表记载，果色花香应交电费合计11482.66元，原告审计学院表示自愿按照10000元金额主张。被告果色花香公司对该证据不予认可，并称自2014年5月原告已切断涉案房屋的水电，故产生的费用与被告无关。原告称自2014年9月才停止对涉案房屋供电，此前产生的电费被告应当承担。6、落款为2014年6月10日，被告果色花香公司法定代表人戈建军向南京审计学院科技园管委会出具的《关于果色花香水果店搬迁事宜的报告》，报告称：接贵方搬迁通知后，果色花香水果店积极寻找合适的搬迁地点，由于水果店规模较大，新地点需较大规模面积才能容纳，经过多方寻找，现已有初步的搬迁目标。考虑到搬迁出市场需要一定时间，结合本水果店实际情况，特申请水果店搬迁时间为6月20日。被告果色花香公司对该证据的真实性无异议，但称双方一直就搬迁事宜协商，且原告收回房屋后也是要对外出租，而被告享有优先承租权，故被告希望继续承租。原告庭审中表示因学校与本市鼓楼区政府合作，拟在附近建设科技园区，房屋收回后暂无对外出租的打算。7、落款时间为2014年7月18日，南京审计学院莫愁校区管理办公室向被告果色花香公司发出的《通知》，称被告承租的门面房已于2013年12月23日到期，2013年12月以来，莫愁校区管委会以不同方式多次与被告联系，希望被告停止营业并搬出，现最后一次通知被告于2014年8月3日前搬出。被告法定代表人戈建军签收该份通知。被告果色花香公司对该通知的真实性不持异议。被告果色花香公司就其辩称未提交证据。
原告审计学院称南京审计学院莫愁校区管委会、南京审计学院莫愁校区管理办公室系其内部机构。
关于合同约定的租房押金，原告称未实际收取，被告称按约缴纳，但押金收据未能找到，待其找到后另行主张，不要求在本案中处理。
因双方差距较大，致本案调解不成。
以上事实，有双方陈述、南京市公有房屋所有权证、协议、谈判情况纪要、合同专用条款、现金缴款单、现金存款凭证、明细表、报告、通知等在案予以佐证，足以认定。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，原告以房屋租赁合同到期为由要求被告搬迁，主张房屋使用费、违约金以及租赁期限内的欠付租金12万元。被告对原告提交的2012年10月15日房屋租赁合同不予认可，辩称双方约定的该年租金为33万元，且被告享有优先续租权，原告应继续向被告出租诉争房屋。因此，本案的争议焦点：1、原、被告约定的2011年12月24日至2012年12月23日期间的租金为33万元还是45万元，被告是否欠付12万元租金；2、被告可否行使优先续租权要求继续承租涉案房屋；3、如原告解除合同的主张成立，则房屋使用费和违约金应如何计算。对此，本院分别评判如下：
一、原告提交的2012年10月15日协议的真实性，以及原、被告约定的2011年12月24日至2012年12月23日期间租金标准问题。
原告为证明被告欠租事实，提交的2012年10月15日协议第1页虽记载年租金为45万元，但该页缺失原告方骑缝章加盖痕迹，存在较为明显的形式瑕疵。而2012年10月12日谈判情况纪要上对租金变更起始时间的表述也不够明确，存在歧义，因该纪要形成时尚未签订该年度租赁合同，但已接近该年度尾声，无法确定双方约定的新租金标准是自下一自然年度还是下一书面合同签订年度开始计算。结合被告于2012年10月15日签订后的两个月内分期支付租金33万元，2013年12月11日支付租金45万元，以及原告未能证明其于本次诉讼前曾向被告主张过欠付租金的事实，本院依法认定原、被告约定的2011年12月24日至2012年12月23日期间年租金为33万元，而非原告主张的45万元，故原告主张被告欠付12万元以及欠付租金利息的诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
2、租赁合同约定的优先续租权适用问题。
本院认为，“优先续租权”并非法律有明确定义和规范的一种权利，对其理解，应基于当事人的合同约定和文义解释。本案中，原、被告于房屋租赁合同中明确约定了租期的起止时间，即2012年12月24日至2013年12月23日，现合同约定的1年租期已届满，出租人审计学院拒绝与果色花香公司续签合同并主张返还涉案房屋，存在合同依据。至于该行为有无侵犯果色花香公司的优先续租权，先要看果色花香公司的优先续租权行使条件有无成就。从文义理解，优先续租权行使的条件应是出租人继续对外出租房屋，且至少有一名意欲对同一房屋行使承租权的他人存在，在同等出租条件下，优先续租权人享有优先缔结租赁合同的权利，此时承租权的“优先”性方可实现。换句话说，优先续租权对抗的是一般承租权，而不能对抗所有权。本案中，出租人审计学院作为涉案房屋的登记产权人，占有、使用房屋是其法定权利，现其表示收回租赁房屋出于学校整体规划考虑且暂时无对外出租打算，既无其他承租人存在则原告无法行使其优先续租权。原告现诉请解除租赁合同并收回房屋，符合合同和法律依据，本院应予支持。
3、原、被告租赁合同解除后，房屋使用费和违约金如何计算。
根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告之间的租赁合同于2013年12月23日到期，原告称合同期满前已通知被告不再续租，被告则辩称直至2014年5月方接到原告不再续租的通知。本院认为，因原告未能证明其于租赁期限届满前通知过被告合同到期终止并不再续租一事，而被告在租赁期限届满后继续使用租赁物，故原、被告双方之间在2013年12月24日后建立了不定期租赁合同。原告于2014年7月18日的通知中明确要求解除与被告的租赁合同，并给与了15天的搬迁期限，结合2014年6月10日被告法定代表人戈建军的报告内容可知，原告已于此前提出解除租赁合同的主张，并给与了被告较长时间的搬迁期限，可视为原告已尽到给予合理通知期限的义务，双方的不定期租赁关系应于原告给予的合理期限届满之日解除，即2014年8月4日。租赁合同关系解除后，被告果色花香公司继续使用租赁房屋的，应支付使用期间的房屋使用费，支付标准参照原租金标准。
关于原告主张的被告于2013年12月31日至2015年2月28日期间逾期归还房屋的违约金问题。如前所述，经原告催告，被告应于2014年8月3日前搬离并返还租赁房屋，在此之后被告仍拒绝履行的方产生逾期归还房屋的法律责任，结合原告主张的违约责任期间，被告应于2014年8月4日至2015年2月28日期间向原告承担逾期归还房屋的违约责任。根据原、被告于房屋租赁合同第十四条中约定了逾期归还房屋的违约责任，约定的每天按照年租金的5%计算违约金，该标准明显过分高于原告的实际损失。经本院释明，被告申请调整该违约金标准。考虑到原告在此期间的实际损失即房屋租金损失已通过被告支付的房屋使用费得到补偿，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定由被告按照原租金标准的30%承担2014年8月4日至2015年2月28日期间逾期归还房屋的违约责任。
关于原告主张的被告拖欠电费10000元的问题。因原告主张的依据为其自行抄表并制作的单据，既未经被告确认亦无费用缴纳票据可证实，且被告现对欠费事实不予认可，故该主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告南京果色花香果品有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其承租的本市凤凰西街239号房屋，并返还给原告南京审计学院；
二、被告南京果色花香果品有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每年45万元的标准向原告南京审计学院支付自2013年12月24日起至2014年8月3日止期间的房屋租金，以及2014年8月4日起至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费；
三、被告南京果色花香果品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京审计学院支付2014年8月4日至2015年2月28日期间逾期归还房屋的违约金77301.37元；
四、驳回原告南京审计学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10475元，由原告南京审计学院负担2000元、被告南京果色花香果品有限公司负担8475元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 刘春晓
人民陪审员 李杭初
人民陪审员 柏法萍
二〇一五年三月三十日
书 记 员 丛志阳