湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵中民一终字第561号
上诉人（原审被告）金科，又名金智科。
上诉人（原审被告）金贵书。
上诉人（原审被告）金婷，系金科胞妹。
上诉人（原审被告）金珊，系金科胞妹。
以上四上诉人的共同委托代理人彭东钫，湖南东放明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）颜淑华。
被上诉人（原审原告）刘顺喜，系颜淑华之夫。
以上二被上诉人的共同委托代理人彭海军，湖南白泉律师事务所律师。
上诉人金科、金贵书、金婷、金珊因与被上诉人颜淑华、刘顺喜共有纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一五年二月二十一日作出的（2014）邵东民初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人金科、金贵书、金珊及其与金婷的共同委托代理人彭东钫，被上诉人颜淑华、刘顺喜及其共同委托代理人彭海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘顺喜为金贵书之妻周某某的舅父。1998年4月16日，刘顺喜之妻颜淑华与周某某签订一份《共同购房协议》，协议载明：“两同志购买邵东县城开发区某号宗地由刘某某同志建有的门面和房屋，共同购房协议：一、共同购房总额为肆拾玖万捌仟元币正；二、共同享有各50%的房产所有权；三、购房后到两年时（2000年），双方都可提议将房屋议价由一方购买，也可各分一半；四、如两年后由颜淑华购买此房，周某某也须负担50%的转户费；五、以上各条共同遵守，如一方违反，可将罚违反一方币伍万元赔偿给对方。六、本协议未尽事宜，双方另行协商，协议一式贰份，各执一份。签字生效：颜淑华（签名）周某某（签名）1998年4月16号”。同日，原房主刘某某与周某某签订了一份《房屋转让协议》，此后颜淑华与周某某交清了全部购房款。刘某某按照颜淑华、周某某的要求，将转让的房产过户至金智科即金科名下，颜淑华经手为金科等办理了四名进城户口手续。双方购买的房产产权证一直由颜淑华持有至今。该房产地址为邵东县某街道办事处广场社区居委会某路某某号。此后除一套住房由金贵书一家居住外，其余房产都用于出租，历年出租事宜均由金贵书经手，并由金贵书经手将房租出租金额书写清单，除去房屋维修和税收开支，平分一半给颜淑华，双方没有矛盾。2013年端午节，周某某因病去世。金贵书经手出租的2013年度房屋租金共计120000元，在分割2013年度房租时，金贵书尚欠颜淑华10000元。此后金科、金贵书、金婷、金珊拒绝颜淑华、刘顺喜对讼争的房屋进行管理而发生纠纷。双方因对讼争房屋价值产生较大争议，颜淑华、刘顺喜遂申请对讼争的房产进行价值鉴定，原审法院委托湖南邵房房地产评估有限责任公司进行价值评估，评估讼争房产价值为“于价值时点可能实现的市场价值为人民币大写：壹佰柒拾伍万伍仟伍佰叁拾玖元整（1755539元）综合评估单价为3516元／㎡”。金贵书、金婷、金珊确认周某某购买的此处房产，为金科一人所有，金贵书、金婷、金珊、金科之间并无争议。
原审法院认为，本案系共有纠纷。包含了共有权确认纠纷、共有物分割纠纷。颜淑华与金贵书之妻周某某共同出资，各50%按份共有，购买了刘某某的邵东县某街道办事处广场社区居委会某路某某号的房产，并签订《共同购房协议》。现双方均确认《共同购房协议》真实有效。确认颜淑华与周某某购买的坐落于邵东县某街道办事处广场社区居委会某路某某号的房产为双方按份共有，各占50%产权。颜淑华与金贵书之妻周某某购买房屋后，把房屋产权登记在金科名下，并不影响该房产的共有性质。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依此法条规定，涉案房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权就归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关当时权属关系及表现状态的认可和证明，登记产权的行政行为并不创设具体的权利义务关系。当事人是否享有对不动产所有权，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。从本案查明的事实看，尽管该不动产登记在金科名下，但根据购买该房产时双方签订的《共同购房协议》，该房产按份共有，各占50%产权。历年来，其房屋租金颜淑华和金科、金贵书、金婷、金珊各分一半，故颜淑华、刘顺喜主张双方签订的《共同购房协议》合法有效，颜淑华、金贵书等对该房产按份共有各占50%产权有理有据，予以支持。从历年来对房屋租金的处分来看，金科、金贵书、金婷、金珊也确认了颜淑华、刘顺喜拥有一半的产权和房租收益。现周某某去世，金贵书认为颜淑华对房屋没有产权，拒绝承认颜淑华对共有房产的所有权没有事实依据也没有法律依据。颜淑华、刘顺喜基于其共有产权和《共同购房协议》的约定，进而提出以下诉讼请求：2、依约对共有房屋议价由一方购买并办证至购买方名下，过户费各承担50%；3、判令金科、金贵书、金婷、金珊向颜淑华、刘顺喜支付2013年度租金10000元；4、判令金科、金贵书、金婷、金珊向颜淑华、刘顺喜支付违约金50000元；5、诉讼费由金科、金贵书、金婷、金珊负担。颜淑华、刘顺喜的上述诉讼请求是本案争议的焦点。对上述争议焦点，分析如下：双方签订的《共同购房协议》约定：“三、购房后到两年时（2000年），双方都可提议将房屋议价由一方购买，也可各分一半；四、如两年后由颜淑华购买此房，周某某也须负担50%的转户费；”据此约定，颜淑华、周某某双方对共有房产具有同等的购买权。考虑到该房产不对称，不便分割，现房屋产权已登记在金科名下，过户需要较大的费用，以及金科、金贵书、金婷、金珊对房屋的实际需求，可以按照鉴定的房屋价值，由金科、金贵书、金婷、金珊购买并支付对价给颜淑华、刘顺喜。双方对讼争的房产价值争议较大，故只能按照鉴定的价格确定房屋的价值，经鉴定，该房产现值1755539元。现金贵书、金婷、金珊确认周某某购买的此处房产，为金科一人所有，金科、金贵书、金婷、金珊之间并无争议，故该房屋由金科支付一半价款给颜淑华。2013年度，金贵书尚有10000元房租未支付给颜淑华，应由金贵书支付给颜淑华。周某某在世时，双方共有关系并无矛盾，颜淑华的共有相对人周某某并未违反协议约定，本案双方当事人的争议因周某某的去世而产生，其中也有双方之间的误会原因，故对颜淑华、刘顺喜要求金科、金贵书、金婷、金珊支付违约金的诉讼请求，不予支持。颜淑华、刘顺喜系夫妻关系，可以共同主张其夫妻关系存续期间的不动产权益。金科、金贵书、金婷、金珊主张购买该房产时，周某某已向颜淑华支付购房款及手续费320000元，因其只提交周某某的汇款凭证存根，其主张与双方签订的《共同购房协议》相互矛盾，故对金科、金贵书、金婷、金珊的此项辩称意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十五条、第九十七条，第九十九条、第一百条、第一百零一条的规定，判决：（一）确认颜淑华与周某某签订的《共同购房协议》合法有效，双方共同购买的现址为邵东县某街道办事处广场社区居委会某路某某号房屋产权证号为“邵字第某某号”房产为颜淑华、刘顺喜与金科共有，各占50%产权；（二）上述房产由金科购买，限金科于判决生效后15日内支付颜淑华、刘顺喜房产份额对价877769.50元；（三）由金贵书支付2013年底房屋租金人民币10000元给颜淑华、刘顺喜，此款限判决生效后5日内付清；（四）本案房屋鉴定费15000元，已由颜淑华、刘顺喜垫付，由金科支付7500元鉴定费给颜淑华、刘顺喜，此款限判决生效后5日内付清；（五）驳回颜淑华、刘顺喜的其他诉讼请求。
金科、金贵书、金婷、金珊上诉称，1998年周某某从保山回邵东购房，因与金贵书夫妻感情不和，为规避金贵书，周某某与颜淑华虽签订了一份共同购房协议，但由于颜淑华、刘顺喜并未实际出资购房，该共同购房协议并未履行，应认定为无效协议。周某某因购房现金不足，其与颜淑华、刘顺喜口头约定，由周某某向颜淑华、刘顺喜借款购房，以每年房租的50%作为借款担保，直至付清本金的二倍为止。周某某向颜淑华、刘顺喜借款的具体金额，因周某某病故，已无从查证。周某某、金贵书已交购房款420000元，也将房屋租金收入按照借款本金的二倍共计支付颜淑华、刘顺喜355947.50元，故双方已无债权债务纠纷。讼争房屋登记在金科名下，房屋的所有权人为金科，房屋的经营和管理亦是由金贵书负责，房租收益名义上平分，但实际上房屋的开支、税收及四、五、六楼的租金并未计算，上诉人仅仅是拿出部分房租偿还借款利息。颜淑华、刘顺喜未按协议约定在二年内提出对讼争房屋共同共有，视为放弃权利。原审法院未直接送达开庭传票，金科、金婷、金珊三次庭审均未参加，也未委托或授权任何人代为参加诉讼，原审审理程序不合法。综上，原审认定事实错误，程序违法，请求撤销原判或将本案发回重审。
颜淑华、刘顺喜答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定讼争房屋属上诉人与被上诉人共有正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一、原审认定本案讼争房屋为颜淑华、刘顺喜与金科共有，并各占50%产权是否正确；二、原审审理程序是否合法。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国物权法》中规定的登记是对外的效力，对内不能仅依登记而确定双方权利，登记并不必然产生内部确权的效力。在共有人内部之间发生权利争议时，应当根据真实权利状况确定权利。本案中，因讼争房屋并非原始取得，而是从刘某某处购买取得，周某某与刘某某签订购房协议的当天，亦与颜淑华签订了共同购房协议。该共同购房协议系周某某与颜淑华的真实意思表示，其内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。根据共同购房协议第二条的约定，周某某与颜淑华各自享有讼争房屋50%的所有权，且从本案现有证据来看，讼争房屋产权证从办理至今一直由颜淑华、刘顺喜持有，房屋收益历年来亦是由双方各分得一半，多年来金贵书均将讼争房屋出租情况、租金收入与房屋修缮、税收等开支情况做账，并将账单交于颜淑华、刘顺喜持有，故讼争房屋虽登记在当时年仅六岁的金科名下，但并不能因此否认周某某、颜淑华共同出资购房并按份共有讼争房屋的事实。该共同购房协议第三条约定：“购房后到两年时（2000年），双方都可提议将房屋议价由一方购买，也可各分一半。”，因该约定实际上对双方的权利义务没有作出限制，故上诉人主张颜淑华、刘顺喜未按协议约定在二年内提出对讼争房屋共同共有应视为放弃权利的主张与上述协议内容不符，本院不予支持。上诉人提出1998年系周某某向颜淑华、刘顺喜借款购房，颜淑华对讼争房屋没有所有权，但未提供借款凭证或者相关协议等充分、有效的证据支持其主张，且金贵书在二审庭审中明确表示对周某某向颜淑华借款的金额、借款利息数额、应偿还多少借款本息均不清楚，并陈述购买本案讼争房屋的498000元购房款中周某某出资100000元，其余398000元均由颜淑华、刘顺喜出资，故在周某某去世，上诉人之间确认讼争房屋为金科一人所有的情况下，原审认定本案争议房屋为颜淑华、刘顺喜夫妇与金科共有，各占50%产权并无不当。金科、金贵书、金婷、金珊在本案一审中委托了专职律师作为特别授权诉讼代理人参与了一审三次庭审，该代理人的出庭依法可视为金科、金婷、金珊亲自参加了一审三次庭审，原审程序合法，故金科、金贵书、金婷、金珊在二审中提出原审法院未直接送达开庭传票，一审三次庭审金科、金婷、金珊均未参加，原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费6100元，由上诉人金科、金贵书、金婷、金珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红伟
审 判 员 李 鹏
代理审判员 潘 婷
二〇一五年九月二十一日
代理书记员 谢心瑜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……