山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威民一终字第254号
上诉人（原审原告）梁华云，女，1970年11月24日出生，汉族。
委托代理人俞静杰，山东光威律师事务所律师。
委托代理人刘军波，山东英良泰业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董科，男，1973年12月24日出生，汉族。
委托代理人王瑞光，山东晨曦律师事务所律师。
上诉人梁华云因排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2010）威高民初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，威海东发房地产开发公司曾抵顶给案外人王昌19套房产，诉争房屋系其中的一套。2000年11月1日，王昌与被告董科签订了一份房地产买卖契约，约定王昌将坐落于威海火炬高技术产业开发区东发园林小区3号楼内203室房屋一套（即沈阳路179号203室房屋，系本案诉争房产）转让给被告董科，房屋建筑面积为72.91平方米，每平方米1180元，价款为86033元；储藏室建筑面积15.66平方米，每平方米800元，价款为12528元。合同签订的同日，被告给付王昌购房款40000元，余款双方约定于2001年5月1前付清。2001年8月9日，威海东发房地产开发有限公司与董科、王昌签订了一份房屋移交合同。合同签订后，该公司将诉争房屋交付给被告董科，被告董科将该房屋装修后入住至今。后王昌在未经被告董科同意的情况下，先后将诉争房产过户在其妻子张丽丽、其同学石岩松名下，用以办理抵押贷款使用。后因被告董科未按约定付清购房款，王昌将购房款提高至135000元。2007年9月16日，王昌、石岩松及被告董科三人就诉争房屋签订了一份补充协议，约定被告董科于2007年9月16日前支付购房款135000元，3年后即2010年9月16日王昌、石岩松为被告董科办理房屋产权过户手续，以诉争房屋抵押所借贷款由王昌、石岩松负责偿还。该补充协议签订后，被告董科付清全部购房款。2009年3月，王昌又将诉争房屋过户在案外人于文杰名下，并以该房屋作抵押向银行贷款240000元，该债务由青岛海卓投资担保有限公司提供担保，由案外人王红提供反担保。2009年3月，王昌数次向王红借款共计120000元。同年3月19日，于文杰与王红签订委托书一份，内容为：诉争房屋因于文杰不能亲自办理涉及上述房屋的归还银行贷款、解除抵押登记及办完前面事宜后的对外出售、代收房款及产权过户的一切事宜，故委托王红代为办理，王红在办理上述事宜中所签署的有关文件于文杰均予以认可。同年3月22日，王昌与王红签订了一份合同，约定王昌将本案诉争房屋及沈阳路181号205室除去贷款金额后的余额抵押给王红，借款期限为每次15天，逾期王红有权将公证委托的房屋进行拍卖过户。其中，高区沈阳路181号205室房屋评估价为250000元，贷款195000元；本案诉争房屋，评估价为310000元，贷款240000元。2009年4月15日，王昌因涉嫌诈骗被刑事拘留，后被判处有期徒刑14年，现服刑于山东省潍坊监狱。2010年7月31日，青岛海卓投资担保有限公司威海分公司为于文杰出具收款收据一份，载明收到于文杰逾期代偿费等合计237646.49元（此款实际为王红偿还）。2010年8月5日，诉争房屋过户至王红的母亲李桂英名下。2010年8月20日，该房屋又过户至王红的舅妈即原告梁华云名下。2010年9月1日，李桂英为原告出具收条一张，载明收到原告房款320000元。2010年11月25日，原告以其已支付相应对价、合法取得诉争房屋产权为由诉至原审法院，要求被告董科搬出房屋并支付相应占用费。
原审审理过程中，原审法院调查了案外人王红，王红从事房地产中介工作，主要协助他人办理房产过户及抵押贷款等手续。该证人证实2008年年底，王昌经人介绍委托王红办理高区沈阳路181号205室房产和本案诉争房屋的过户及办理银行抵押贷款手续；本案诉争房屋先由王昌朋友石岩松名下办至王昌所在公司的会计于文杰名下，王红为王昌和于文杰起草了一份协议，明确于文杰并非房屋产权人；2009年3月6日，诉争房屋办理了抵押贷款，王红为此笔贷款提供了反担保；后王昌向王红借款120000元，王昌用上述两套房产的估价扣除抵押贷款额度后的余额向王红提供抵押，并签订了抵押合同；为避免将来王红实现权利时存在纠纷，经王昌要求，于文杰和王红到公证处办理了授权委托公证，另一套抵押房产也办理了相同的手续；王昌被拘留后，诉争房屋名下的房贷由于文杰偿还了几个月，后于文杰又将所有权利证书交付给了王红，王红继续偿还贷款，至担保公司和银行催款，王红代偿了余额借款；为避免自己遭受损失，王红先后将两套抵押房产依据授权委托书予以处置，高区沈阳路181号205室房产，王红以238000元的价格出卖，除去手续费后，剩余28000元左右；本案诉争房屋由王红过户至其母亲李桂英名下，后又以320000元的价格卖与其舅妈梁华云即原告；原告知道诉争房产的实际情况，因其儿子在外当兵服役，不着急要现房，且愿意帮助王红解决问题，故起诉被告董科搬出房屋。
另查，在本案相关案件即（2011）威高民初第3号董科诉王昌房屋买卖合同纠纷一案中，王昌认可此房最终以135000元的价格卖与董科，购房款已全部付清；2007年9月16日签订的协议书上写的“再给付购房款13.5万元”系笔误，应该是全额房款135000元；关于房屋先后过户至其妻子张丽丽、同学石岩松、员工于文杰名下，均系王昌为了在银行办理抵押贷款由其个人使用，三人并未支付任何对价，仅系名义上的房屋所有权人；其确实借过王红的钱，但已偿还，可能是王红代为偿还银行贷款后，想占有房屋，与于文杰制造的虚假过户行为。王昌还认可与董科签订的房屋买卖协议，且认可该协议已履行。原告对王昌的上述证言质证后认为其通过合法途径取得物权权利，系诉争房屋的合法产权人，即使被告董科与王昌间的房屋买卖协议有效，亦对抗不了善意的原告，诉争房屋未办理产权过户手续，仅是房屋的移交，未产生物权变动的效力，被告董科返还房屋后可向王昌主张债权。
再查，于文杰于2009年6月26日起诉董科，要求其搬离房屋及支付租金3600元，董科于2009年8月17日起诉石岩松、于文杰、张丽丽，要求确认房屋合同转让无效。上述两起案件的原告均撤回起诉。
原审法院认为，被告是否系合法占有房屋、原告是否有权要求被告董科搬出房屋及涉案房屋所有权的归属系本案争执焦点。对此，原审法院认为，虽然我国物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对登记不动产的权利，应结合房款支付、房屋交付、居住情况等进行综合分析，以确定房屋产权的归属。具体到本案，被告董科按协议约定支付了全额房款，王昌已将房屋交付给董科居住，且房屋移交经过房地产开发商的认可，董科在诉争房屋居住长达十年之久，董科占有房屋的行为系合法占有。虽然诉争房产登记在原告名下，但不能因此而确定原告即为合法的产权人。结合王昌授意将诉争房屋由石岩松名下过户至于文杰名下、王红又将房屋过户至其母亲李桂英名下、李桂英再将房屋过户至原告名下的一系列行为，可认定王红在明知于文杰并非真正意义上的产权人、亦无支付对价取得房屋产权的情况下，依据授权委托书将房屋过户至李桂英名下的行为，系恶意串通、损害他人合法权益的行为，而且原告亦是在知晓诉争房产的实际情况下将房屋过户至其名下，主观上亦存在恶意串通的故意，上述转让诉争房屋的行为均属无效，从转让开始起就没有法律约束力，故原告无权以其为实际产权人为由要求被告董科搬出房屋并支付占用费。综上，原告的诉讼请求，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（四）项、第二款、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，经原审法院审判委员会研究并作出决定，判决：驳回原告梁华云要求被告董科搬出威海火炬高技术产业开发区沈阳路179号-203室房屋、并自2010年8月20日起按每月600元支付占用费用至搬出房屋时止的诉讼请求。
上诉人梁华云不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、因诉争房屋的实际所有权人王昌向王红借款未偿还，按双方的约定，王红有权对该房屋进行处分，故王红将诉争房屋过户给李桂英前支付了相应对价，原审认定王红在将诉争房屋过户给李桂英未支付对价，属认定事实错误。二、王红在与王昌签订借款合同前，并不知晓诉争房屋已被转让给被上诉人，王昌仅告知诉争房屋出租给他人，故原审认定上诉人在知晓诉争房产的实际情况下将房屋过户至其名下，与王红属于恶意串通，没有事实和法律依据。三、被上诉人基于与王昌签订的房屋买卖合同对诉争房屋享有占有权，而上诉人对该房屋享有所有权，被上诉人的占有权不能对抗上诉人的所有权，被上诉人的经济损失只能向王昌进行追偿。综上，请求二审法院依法撤销原审，依法改判。
被上诉人董科答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，案外人王昌将诉争房屋转让给被上诉人后，又因与王红之间存在债权债务关系将该房屋的处分权赋予王红，王红将该房屋过户给其母李桂英后又转让给上诉人，上述行为实为一房数卖行为。在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，被上诉人基于与王昌签订的房屋买卖合同及付清购房款的事实对诉争房屋的占有系合法占有，且已合法占有房屋十余年。而上诉人的购房行为发生在后，根据原审法院对王红的调查，应认定上诉人在购房时对被上诉人此前购买了该房屋并长期居住是明知的，上诉人系恶意办理登记的买受人。因此，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人即被上诉人，本案不适用物权优先于债权的原则。无论王红在将诉争房屋过户给李桂英前是否支付了对价，并不影响已经先行合法占有该房屋的被上诉人的权利。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人梁华云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 刘 茜
二〇一三年一月八日
书 记 员 侯善斌