黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双商终字第59号
上诉人（原审被告）黑龙江省神鸭房地产开发有限公司。
法定代表人李宝，董事长。
委托代理人韩永贵，该公司法律顾问。
委托代理人伊春娟，女，汉族。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司友谊县支行。
负责人张瑞，系该行行长。
委托代理人陈柏宇，男，汉族。
委托代理人邢玉，男，汉族。
被上诉人（原审被告）袁秀兰，女，汉族，无职业。
上诉人黑龙江省神鸭房地产开发有限公司因借款合同纠纷一案，不服友谊县人民法院（2015）友民商初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人黑龙江省神鸭房地产开发有限公司（以下简称神鸭公司）的委托代理人韩永贵、伊春娟，被上诉人中国农业银行股份有限公司友谊县支行（以下简称农行友谊支行）的委托代理人陈柏宇、邢玉到庭参加诉讼。被上诉人袁秀兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭，符合缺席审理的法定条件。本案现已审理终结
原审判决认定，2012年9月15日，被告袁秀兰向原告农行友谊支行提出个人购房贷款申请，申请内容为被告袁秀兰以分期付款方式购买被告神鸭房公司承建的友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室，建筑面积102.68平方米商品房，该商品房单价每平方米2，300.00元，被告袁秀兰首付款为房产价值的30%，2012年8月20日，被告袁秀兰缴付首付款71，164.00元，2012年11月21日，原告与被告袁秀兰签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额165，000.00元，借款期限120个月。该借款由友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室，建筑面积102.68平方米房产提供抵押担保，2012年10月15日，在友谊县房地产管理处办理了预购商品房抵押预告登记。被告神鸭房公司同意为被告袁秀兰提供保证，并在《个人购房担保借款合同》保证人栏签字盖章。原告依约向被告袁秀梅发放了165，000.00元贷款后，被告袁秀兰依约偿还了14期贷款本息26，691.55元，其中偿还了贷款本金12，037.75元，利息14，386.80元。2014年1月1日以来被告袁秀梅一直没有还款，截至2014年3月2日，被告袁秀梅已经拖欠二期贷款本息，其中本金1，952.16元，利息2，163.88元，对此原告多次向二被告催缴偿还住房贷款，二被告始终没有履行偿还贷款本息的责任。故原告诉至法院。另查明，原告分别于2014年3月27日、2014年4月24日分两次从被告神鸭公司的担保帐户（08540101040011978）扣款8，297.80元（2014年1月－4月份）。截止2015年3月31日尚欠贷款本金139，101.57元，利息29，297.78元，本息合计168，399.35元。
原审判决认为，原告农行友谊支行与被告袁秀兰签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告将合同项下的全部借款发放给被告袁秀兰，原告已经履行了合同约定的全部义务。被告袁秀兰自2014年1月1日以来一直未能按合同约定履行还款义务，且被告袁秀兰也以自己的行为表示将不再履行合同的还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条之规定，被告袁秀兰不履行还款义务将导致双方订立的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，故原告请求解除双方签订《个人购房担保借款合同》及请求被告袁秀兰偿还逾期借款本息的诉讼请求，予以支持。被告袁秀兰以其所购的友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室，建筑面积102.68平方米房产提供抵押担保，并在友谊县房地产管理处办理了预购商品房抵押预告登记，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，原告请求被告袁秀兰以其所购的友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室房产优先受偿，予以支持。被告神鸭公司已在《个人购房担保借款合同》的保证人栏内签字盖章，被告神鸭公司与原告的保证合同成立有效，双方在担保条款约定担保期限为二年，被告神鸭房公司辩称已过担保期限，不予采信，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款之规定，原告请求被告神鸭房公司应对被告袁秀兰以其所购的友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室房产优先受偿后，不足部分承担连带清偿责任，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第五十三条之规定，判决，一、解除原、被告双方之间签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告袁秀兰于判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行借款本金139，101.57元，利息29，297.78元，本息合计168，399.35元（截止到2015年3月31日）；三、被告袁秀兰不履行前款义务，原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行可以就被告袁秀兰的抵押物（友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室，建筑面积102.68平方米房产）优先受偿；四、被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司对原告以被告袁秀兰所购的友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室房产优先受偿后不足部分承担连带清偿责任。案件受理费3，441.57元，由被告袁秀兰负担。
判后，原审被告神鸭公司对判决不服，向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、原审认定“2012年9月14日，被告袁秀兰向原告农行友谊支行提出个人购房贷款申请，申请内容为被告袁秀兰以分期付款方式购买被告神鸭公司承建的友谊温馨嘉园小区4号楼3单元401室，建筑面积为102.68平方米商品房，该商品房单价每平方米2，300.00元，被告袁秀兰缴付首付款71，164.00元，2012年11月21日，原告与被告袁秀兰签订了《个人购房担保借款合同》借款金额165，000.00元，借款期限为120个月。该借款由友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室房产提供抵押担保，2012年10月15日，在友谊县房地产管理处办理了预购商品房抵押登记。被告神鸭公司同意为被告袁秀兰提供保证，并在《个人购房担保借款合同》保证人栏签字盖章。”其中，袁秀兰向友谊农行提供的编号：GF-2000-0171NO：SP-1220341《商品房买卖合同》及神鸭公司同意为袁秀兰提供保证，这一事实不成立。两份合同书中的公章及法人代表的印章均为他人伪造，不是神鸭公司的真实意思表示。农行友谊支行在未核实确认合同效力的情况下，盲目与袁秀兰签订《个人购房担保借款合同》，其后果应由友谊支行自己承担，故原审法院认定上诉人承担连带偿还债务的判决是错误的。另，依照《个人购房担保借款合同》约定，对于合同中约定的担保期限已经超过，神鸭公司也不应承担连带担保责任。二、原审判决适用法律错误。本案应适用：1、《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，认定两份合同无效。对此原审法院在审理期间，案外人张少忠因涉嫌伪造公司印章而于2014年5月31日中止审理。2014年10月31日张少忠因犯伪造公司印章罪被追究刑事责任。因此，原判决引用合同法第四十九条，认为合同当事人存在表见代理的事由不成立。2、《物权法》第一百七十二条规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效。《担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。原审期间，案件当事人都清楚袁秀兰向友谊支行提交商品房买卖合同是虚假的，友谊支行与神鸭公司之间的《个人购房担保借款合同》，神鸭公司并不知情，其合同上的公司印章是伪造的。因此，本案的两份合同均为无效合同，原审法院应判决驳回友谊支行对神鸭公司承担连带偿还责任的诉讼请求。请求二审法院判令：一、请求撤销友谊县人民法院（2014）友民商初字第60号民事判决，依法改判；二、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人农行友谊县支行辩称，1、袁秀兰与神鸭公司达成的购房合同意思表示真实。原审查明2012年9月15日袁秀兰向友谊支行申请个人购房贷款165，000.00元用于购买神鸭公司开发的友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室，并签订《个人购房担保借款合同》贷款期限为120个月，用该房屋进行抵押担保，并于2012年10月15在友谊县房产管理处办理了预购商品房抵押登记。被答辩人神鸭公司承担担保责任并提供了担保账号。二上诉人均未在原审中提出异议。2、答辩人据此认为，其与被答辩人袁秀兰签订《个人购房担保借款合同》并要求提供担保，被答辩人神鸭公司在《个人购房担保借款合同》中签字盖章意思表示真实。在袁秀兰未能履行还款义务的情况下，神鸭公司应承担相应的担保责任。3、根据以上事实可以断定袁秀兰购房首付款和贷款取得的款项均由开发该楼盘的神鸭公司收取，亦可见神鸭公司对袁秀兰的购房意思表示是明知的。4、被答辩人提交的（2014）友刑初字第35号刑事判决书中阐述的很清楚，经鉴定王荣华的购房收据，购房合同上神鸭公司的公章系张少忠伪造的。但该事实仅针对被害人王荣华的受骗内容，与本案无关。5、经刑事案件查明，张少忠是温馨嘉园小区的实际承包人，他出具的公章他人无法辨别真伪。原审中答辩人提供的证据十证明贷款的款项直接打到了神鸭公司名下账户，神鸭公司实际收到了贷款款项，可见答辩人与袁秀兰购房意思表示是真实，神鸭公司是明知的。综上，原审法院认定的事实无误，适用法律正确，请求法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。
被上诉人袁秀兰未到庭，未发表辩论意见。
本院二审审理期间，上诉人神鸭公司提交证据一份，为友谊县人民法院2014友刑初字第35号刑事判决书。证明张少忠从2012年5月份开始伪造神鸭公司的公章，上诉人在房屋买卖借款担保的盖章有单位及个人的印章都是伪造。
被上诉人农行友谊县支行对此份证据的质证意见为：对真实性无异议，对证明问题有异议，此份判决书只能证明张少忠与王荣华的买房收据及商品房买卖协议公章是伪造的，与本案无关.
被上诉人袁秀兰未到庭，未发表质证意见。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，被上诉人农行友谊县支行与被上诉人袁秀兰签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，约定的内容不违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合同有效。被上诉人袁秀兰虽未按约定履行自己的义务，但原审法院已经就其应承担的责任做出判决，故此再行判决解除《个人购房担保借款合同》无法律依据，对此判项应予以撤销。上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2014）友民商初字第60号民事判决的第一项，（即解除原、被告双方之间签订的《个人购房担保借款合同》）；
二、维持（2014）友民商初字第60号民事判决的第二、三、四项，（即二、被告袁秀兰于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行借款本金139，101.57元，利息29，297.78元，本息合计168，399.35元（截止到2015年3月31日）；三、被告袁秀兰不履行前款义务，原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行可以就被告袁秀梅的抵押物（友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室，建筑面积102.68平方米房产）优先受偿；四、被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司对原告以被告袁秀兰所购的友谊县温馨嘉园小区4号楼3单元401室房产优先受偿后不足部分承担连带清偿责任）。
二审案件受理费3，441.57元，由上诉人黑龙江省神鸭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 曌
审 判 员 刘国玉
代理审判员 霍 拓
二〇一五年七月十三日
书 记 员 乔思婷