广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法花民四初字第49号
原告王蓉，女，1977年4月9日出生，汉族。
诉讼代理人柳鹏，广东希金律师事务所律师。
被告范丽珍，女，1982年4月13日出生，汉族。
诉讼代理人杨小青，广东导正律师事务所律师。
被告范丽娜，女，1981年2月5日出生，汉族。
诉讼代理人葛凤梅，广东导正律师事务所律师。
原告诉两被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其诉讼代理人、两被告诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告范丽珍是广州市白云区花语街60号303房业主，被告范丽珍将该房向房地产中介公司放盘出售，原告在广州幸运房地产中介有限公司（以下简称中介公司）的介绍、陪同下，数次到该房查看，2013年1月14日，被告范丽珍虽不在场，但委托案外人即其丈夫Bou-
yousRachid与原告签订了上述房产的《房屋买卖合同》（以下简称合同），案外人Bou-
yousRachid在合同中书写被告范丽珍姓名拼音并按捺手印。合同约定房屋总价950000元，一方违约应向另一方支付成交总价的20%的违约金；一方违约致使交易不成功的，违约方应直接赔偿守约方已支付的中介费；卖方应于该合同签订之日起20日内办理提前还贷手续。合同签订后，原告支付订金20000元给中介公司。后被告范丽珍的姐姐即被告范丽娜收取订金并向我方出具担保书，保证如被告范丽珍不履行合同，愿意赔偿原告违约金190000元及原告一切经济损失，并以被告范丽娜所有的白云区花语街24号702号房作担保。另外，我方支付中介费14250元及按揭手续费等7655元。合同签订后，被告范丽珍基于房价上涨而拒绝交易。被告范丽珍的丈夫代其签订合同，其姐姐范丽娜代其收取订金，这些行为应构成表见代理，故合同应合法有效，现被告范丽珍拒绝履行合同，应承担相应的违约责任并赔偿损失；被告范丽娜亦应依据担保责任承担190000元的违约金及原告各项损失。现诉至法院，请求判令：1、被告范丽珍向原告支付违约金190000元，并赔偿原告经济损失21905元；2、被告范丽珍返还原告订金20000元，并自2013年1月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；3、被告范丽娜对上述赔偿责任承担连带清偿责任。
被告范丽珍辩称，本人系广州市白云区花语街60号303房的产权人，曾就该房屋委托满堂红地产发布过出售房屋信息，但从未委托“幸运中介公司”出售该房，故对“幸运中介公司”的居间代理行为不予认可。由于本人不在该房内居住，故委托中介如有人看房可与本人家人联系，但关于房屋买卖的具体事宜应与本人联系并取得本人同意，且相关买卖文件必须由本人签字后方可生效。原告看房过程中与本人有过电话联系，但通话内容仅限于告知本人其在看房，本人并未在通话中与其有过房屋价款及合同签订等的合意，待本人后续联系丈夫Bou-
yousRachid时，丈夫告知已在中介要求下签订了房屋买卖合同，本人当即在电话中表示未经本人授权不得代为出售。原告出示的合同并无本人签名，不确认合同中“Bou-
yousRachid“签名为本人丈夫所签，原告签订该合同时亦无本人委托授权的证明，故原告与无处分权人签订的该合同本人拒绝追认，该合同对本人不发生效力；且原告在签订合同时没有取得本人书面授权委托手续，没有尽到基本的审查义务，自身存在过错，故合同应属无效。“幸运中介公司”在没有本人委托的情况下促使原告与案外人签订合同并收取居间费用及合同订金，应属居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，故原告支付的中介费及按揭费等其他损失应向“幸运中介公司”要求返还。本人从未委托被告范丽娜收取合同订金，且范丽娜收取订金后并未交给本人。综上，原告并未与本人签订合同，本人对案外人与原告签订的合同拒绝追认，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告范丽娜辩称，本人系被告范丽珍的姐姐，本人仅知晓范丽珍有意出售涉案房屋，但并未参与合同签订过程。后接到“幸运中介公司”电话，告知涉案房屋已签合同，要求前去收取订金20000元，因被告范丽珍曾向本人借款50000元，故本人将订金视为范丽珍偿还的借款，故于2013年1月17日从“幸运中介公司”处收取订金，并在中介公司的催促下未能看清而签署了由中介公司出具的具有格式条款内容的收款收据及担保书，故本人签署担保书具有被胁迫的情形。担保书中将本人与被告范丽珍的姐妹关系颠倒，另外在原告没有证据证明签署合同时案外人Bou-
yousRachid有被告范丽珍的授权，且范丽珍对案外人Bou-
yousRachid签署合同的行为不予认可的情况下，合同无效，担保合同亦无效，故本人无需承担违约责任及赔偿责任。收取的20000元订金愿意退还，并愿意自2013年1月17日起按中国人民银行同期存款利率向原告方支付利息。
经审理查明，2013年1月14日，原告在广州市幸运房地产中介有限公司的见证下签订《房屋买卖合同》，合同卖方为“范丽珍”，买方为原告，合同约定双方就买卖涉案房屋（房地产权证号：2××1登记字10320529号）达成一致，成交价为950000元，若买卖一方有违约情形则违约方应承担物业成交价20%的违约金，违约情形包括“……（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法等情形，从而导致本合约的目的不能实现；……3、除完全因经纪方的过错造成本合约无法履行的情况以外，因买、卖任何一方违约而导致合约不能履行或不能完全履行的，买卖双方已经向经纪方支付的咨询及中介代理费均无需返还，违约方应当直接赔付给守约方……”，2013年1月14日支付定金20000元，卖方应在签订本合同后20天内向抵押银行办理提前还贷手续，合同买方由原告签名并按捺手印，卖方由案外人Bou-
yousRachid书写“FANLiZhenBou-yousRachid”并按捺手印。合同签订当日，原告向中介公司支付订金20000元，由案外人Bou-
yousRachid书写“FANLiZhenRachidBouyous”并按捺手印出具《收款收据》，该收据写明被告范丽珍系涉案房屋业主，现收取原告承购该房屋订金20000元并同意由中介公司代收。
2013年1月17日，被告范丽娜在《收款收据》中签名，收据写明“本人范丽娜……是位于白云区花语街60号303房……物业业主代理人，现收到客户王蓉交承购该物业之订金……20000元”。同日被告范丽娜在《担保书》中保证人处签名，担保书写明“本人姐姐姓名：范丽珍因在国外不能及时赶到签订房屋买卖合同，由本人姓名：范丽娜代签，如姐姐物业有隐瞒与该物业有关的事实或提供虚假情况等违反诚实行为，本人姓名：范丽娜愿意承担所有相关责任并赔偿由此前给买方和经济方造成的全部损失。如姐姐姓名：范丽珍有违约情形，本人姓名：范丽娜愿意承约责任，按该物业成交价的20%支付违约金给买方。本人姓名：范丽娜是位于白云区花语街24号1702房的物业合法业权人，本人姓名：范丽娜将用位于白云区花语街24号1702房物业作担保……”。2013年1月23日，原告向中介公司支付涉案房屋中介服务费14250元，中介公司向原告出具收据。同日，原告向案外人广州市竞宇房地产按揭代理有限公司支付按揭代理费4560元、公证费800元、保险费1520元、公积金申请费300元、其他475元，共计7655元，广州市竞宇房地产按揭代理有限公司向原告出具收款收据。
另查，被告范丽娜为被告范丽珍的姐姐。被告范丽珍为广州市白云区花语街60号303房单独所有权人，该房在中国农业银行股份有限公司广州淘金支行办理抵押登记，并于2012年2月15日办理房屋产权登记。原告与案外人Bou-
yousRachid于2008年5月13日登记结婚，婚姻关系存续期间双方并无书面约定夫妻各自财产归各自所有。
庭审中，原告确认按揭代理费4560元已退还，确认在合同签订时被告范丽珍并未在场，未收到被告范丽珍出具给案外人Bou-
yousRachid的书面授权。被告范丽娜确认未办理其所有的位于广州市白云区花语街24号1702房的抵押权登记。
以上事实有房产查测表、房屋买卖合同、担保书、收款收据、商品房预售合同、收据、结婚证及当事人陈述等证据证实。
本院认为，处分共有房地产，未经其他共有权人书面同意，不得转让。涉案房屋登记于被告范丽珍夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产。被告范丽珍对合同中Bou-
yousRachid的签名不予确认，但未能提供相反证据予以反驳亦不对该签名真实性申请笔迹鉴定，且庭审中被告范丽珍确认在与其丈夫Bou-
yousRachid电话联系中得知其丈夫已经签订了房屋买卖合同，故本院对被告范丽珍的抗辩不予采信，确认合同中“Bou-
yousRachid”签名为被告范丽珍丈夫所签，即涉案合同由原告与涉案房产共有权人之一Bou-
yousRachid所签订。原告确认签订合同时被告范丽珍并未在场仅通过电话与其进行联系，亦确认签订合同时未取得被告范丽珍出具给案外人Bou-
yousRachid的授权委托及同意转让等书面材料，且合同签名处亦非涉案房屋全部共有权人，在此情况下原告仍选择相信案外人Bou-
yousRachid有得到被告范丽珍授权及同意处分共有财产并签订合同具有过失。在有过失的情况下原告不构成善意购房人，案外人Bou-
yousRachid签订合同的行为亦不构成表见代理，涉案合同应为无权代理人订立的效力待定合同，需被告范丽珍向案外人Bou_yousRachid出具书面授权同意等材料予以追认才生效。现被告范丽珍明确表示不予追认，故涉案合同对被告范丽珍不发生效力，应属无效合同。
被告范丽娜主张其在担保书中签名系受中介公司胁迫，但未能提供相应证据证实，本院不予采信，确认担保书为被告范丽娜真实意思表示。被告范丽娜主张涉案合同签订时其并不在场对涉案房屋买卖情况并不知情、担保书中颠倒了其与被告范丽珍的姐妹关系，但上述情况并无影响保证书中约定的担保方式及实质内容，故本院确认担保书中担保方式及责任由被告范丽娜承担。但因担保书是房屋买卖合同的从合同，且该担保书中并未写明若主合同无效时担保书仍然有效的另外约定，故现房屋买卖合同无效故担保书也亦无效，但因被告范丽娜在应知晓其姐姐不在国内无法签署房屋买卖合同的前提下、在不清楚涉案房屋买卖交易过程的情况下仍签署该担保书具有过错，故被告范丽娜应承担相应的过错责任。
对于违约金190000元，因涉案合同无效且无效原因并非系被告范丽珍违约，故原告依据该合同要求被告范丽珍承担190000元的违约金无法律依据，本院不予支持。因主合同无效故合同约定的违约条款无效且担保合同亦无效，故原告要求被告范丽娜承担上述主合同约定的违约金责任及担保合同约定的违约金责任均无事实及法律依据，本院不予支持。
对于订金20000元，涉案合同无效，故被告范丽娜收取的涉案合同订金20000元应予以返还。原告要求被告范丽娜支付占用订金期间的利息合法合理，本院予以支持，但应自原告起诉之日即2013年8月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。
对于中介费14250元和其他损失7655元（按揭费4560元、公证费800元、保险费1520元、公积金申请费300元及其他评估费475元），原告确认已经退还的4560元按揭费应予以扣减，故原告其他损失为3095元。因上述费用产生于被告范丽娜承担保证责任之后，故被告范丽娜应对原告方的上述中介费及其他损失承担三分之一的过错赔偿责任，即被告范丽娜应赔偿原告中介费及其他损失共计5781.66元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的司法解释》第八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告范丽娜向原告王蓉赔偿中介费及其他费用共计5781.66元；
二、自本判决生效之日起三日内，被告范丽娜向原告王蓉返还订金20000元及利息（利息以20000元为本金自2013年8月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；
三、驳回原告王蓉的其他诉讼请求。
案件受理费4779元，由原告王蓉负担元4248元，被告范丽娜负担531元。原告王蓉及被告范丽娜负担的受理费，应在本判决确定的履行期限内向本院缴纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 林 艾 婧
人民陪审员 谢 兰 英
人民陪审员 聂 清 玉
二〇一四年一月三日
书 记 员 谢玉明（代）