安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第00161号
原告：徽商银行芜湖新芜支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：钟榕，行长。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：赵军，安徽仝人律师事务所律师。
被告：张家林，男，1966年3月25日出生。
被告：孙敏，女，1965年4月3日出生。
被告：合肥大地房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：范宏武，董事长。
委托代理人：汪宇，安徽维晨律师事务所律师。
委托代理人：李思嘉，安徽维晨律师事务所律师。
原告徽商银行芜湖新芜支行诉被告张家林、孙敏、合肥大地房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。依法由审判员刘翔适用简易程序独任审判，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告徽商银行芜湖新芜支行（以下简称“徽行新芜支行”）委托代理人赵军，被告合肥大地房地产开发有限责任公司（以下简称“大地房地产公司”）委托代理人汪宇到庭参加诉讼。被告张家林、孙敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徽行新芜支行诉称：2011年7月4日，原告与被告张家林、孙敏签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，被告张家林、孙敏向原告借款21万元，借款期限自2011年7月4日起至2021年7月4日止。被告张家林、孙敏以其所有的坐落于芜湖果品、冻品、水产（海鲜）批发市场房屋提供抵押担保。被告大地房地产公司为上述借款提供连带责任保证。2011年9月8日，原告向被告张家林、孙敏发放贷款21万元。现被告张家林、孙敏自2014年10月起连续2个月未按约归还借款本息，截止2014年11月30日，被告张家林、孙敏尚欠原告借款本金165179.6元、利息3251.66元。故原告起诉要求被告张家林、孙敏归还借款本金165179.6元、利息3251.66元，并支付自2014年12月1日起至实际给付之日止罚息（按月利率9.825‰计算）和复利（按月利率9.825‰计算）；被告张家林、孙敏承担原告实现债权费用12000元；被告大地房地产公司对被告张家林、孙敏的上述债务承担连带清偿责任；原告对抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
被告张家林、孙敏未作答辩，亦未提交相关证据。
被告大地房地产公司辩称：借款及担保是事实，但原告主张的债权费用过高，请求予以调整。
经审理查明：2011年7月4日，徽行新芜支行与张家林、孙敏签订一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：借款金额21万元；借款期限120个月，自2011年7月4日至2021年7月4日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准；本合同项下的借款利率为月利率6.8‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定贷款利率，调整日自次年1月1日起调整，徽行新芜支行无须就上述事项另行通知张家林、孙敏；对于本合同项下的借款，张家林、孙敏选择按等额本息还款法，还款日为每月15日；张家林、孙敏同意本合同项下借款所购住房坐落于芜湖果品、冻品、水产（海鲜）批发市场房屋作为本合同项下债务的抵押担保；抵押担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权费等；张家林、孙敏未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，徽行新芜支行有权宣布借款立即到期，要求张家林、孙敏立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；本合同项下贷款逾期的，徽行新芜支行有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按本条罚息利率计收复利。
同日，徽行新芜支行与大地房地产公司签订《个人借款保证合同》，大地房地产公司自愿对张家林、孙敏上述借款提供连带责任保证，保证范围为债权本金、利息（包括罚息和复利）及实现债权费用等。并承诺无论徽行新芜支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等），不论其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由张家林、孙敏自己提供，徽行新芜支行是否向其他担保人提出权利主张，大地房地产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，徽行新芜支行均可直接要求大地房地产公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，大地房地产公司不提出任何异议。2011年8月25日，徽行新芜支行与张家林、孙敏向房地产管理部门办理了抵押权预告登记，登记权利人为徽行新芜支行。2011年9月8日，徽行新芜支行向张家林、孙敏发放贷款21万元，但张家林、孙敏自2014年10月起连续2个月未按约归还借款本息。截止2014年11月30日，张家林、孙敏尚欠徽行新芜支行借款本金165179.6元、利息3251.66元。2015年2月2日，徽行新芜支行为主张债权委托了代理律师，并支付代理费12000元。
上述事实，有个人住房（商业用房）抵押借款合同、个人借款保证合同、个人借款凭证、房地产预告登记证明、贷款清偿明细表、律师代理费发票及原、被告的陈述可以证实，本院予以确认。
本院认为：徽行新芜支行与张家林、孙敏及大地房地产公司签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》和《个人借款保证合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应自觉履行。合同约定若张家林、孙敏未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，徽行新芜支行有权宣布借款立即到期，要求张家林、孙敏立即清偿借款本息及相关费用。张家林、孙敏自2014年10月起未按约归还借款本息，截止2014年11月30日，尚欠徽行新芜支行借款本金165179.6元、利息3251.66元。故对徽行新芜支行要求张家林、孙敏一次性归还借款本金165179.6元、利息3251.66元，并支付自2014年12月1日起至判决确定的给付之日止罚息和复利（按合同约定的利率计算）的主张，本院予以支持。徽行新芜支行主张实现债权费用12000元，根据安徽省律师服务收费标准，本院认为偏高，应适当予以调整，调整为5000元。张家林、孙敏以其所有的坐落于芜湖果品、冻品、水产（海鲜）批发市场房屋抵押给徽行新芜支行，并办理了抵押权预告登记，登记权利人为徽行新芜支行，故徽行新芜支行对该抵押物享有优先受偿权。大地房地产公司自愿为张家林、孙敏的上述借款提供连带责任保证，并承诺无论徽行新芜支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，大地房地产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，徽行新芜支行均可直接要求大地房地产公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。故大地房地产公司对张家林、孙敏的上述借款本息、实现债权费用及逾期利息承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张家林、孙敏于本判决生效之日起十日内偿还徽商银行芜湖新芜支行借款本金165179.6元、利息3251.66元，并支付自2014年12月1日起至判决确定的给付之日止罚息和复利（按合同约定的利率计算）；
二、被告张家林、孙敏于本判决生效之日起十日内支付徽商银行芜湖新芜支行实现债权费用5000元；
三、被告合肥大地房地产开发有限责任公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；
四、徽商银行芜湖新芜支行对被告张家林、孙敏所有的坐落于芜湖果品、冻品、水产（海鲜）批发市场房屋享有抵押权，可以在该抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2155元，由被告张家林、孙敏、合肥大地房地产开发有限责任公司负担（诉讼费原告已预交，三被告在给付上述款项时一并支付给徽行景春支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 刘 翔
二〇一五年三月二日
书记员 郑长燕
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。