广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终647号
上诉人（原审被告）广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人李连娟，职务经理。
委托代理人朱志学，该公司职员。
委托代理人霍文琦，该公司职员。
被上诉人（原审原告）杨多，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）余伟玲，住广州市越秀区。
委托代理人林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）与被上诉人杨多、余伟玲商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年10月21日，杨多、余伟玲（买方、乙方）与广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期A11栋202房（建筑面积97.29平方米），总金额为537625元（乙方于签约时支付217625元；剩余房款320000元须于2010年10月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房屋的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。若甲方未在第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条约定，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日至实际补差之日止按日向甲方支付应补缴款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求之日起三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。合同签订后，杨多、余伟玲向某雅苑公司付清全部购房款537625元。
杨多、余伟玲于2013年5月18日收楼，同时领取涉案房屋的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月10日向杨多、余伟玲发出《产权办理通知书》，通知杨多、余伟玲于2014年7月17日提交资料办理房地产权证，另通知书载明：“房屋如涉及到面积误差，按合同约定多退少补”。
2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。2015年1月15日，涉案房屋取得《房地产权证》（粤房地权证穗字第××、0420185641号），地址变更为南沙区南沙街倚涛四街1号202房。2015年3月9日，逸涛雅苑公司向杨多、余伟玲发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，告知杨多、余伟玲根据广州市南沙区房管部门所确认的正式房屋面积，需要向某雅苑公司补交面积差异款328.74元。杨多、余伟玲于2015年3月23日领取涉案房屋的《房地产权证》，并明确逾期办证违约金计算至该日止。杨多、余伟玲于2015年3月23日向某雅苑公司交纳面积补差款328.7元。
因本案纠纷，杨多、余伟玲于2015年9月21日向原审法院起诉请求：判令逸涛雅苑公司向杨多、余伟玲支付从2014年3月20日起至2015年3月23日止的延期办理房产证的违约金，每日按总房价款537625元的万分之五计算。
逸涛雅苑公司原审辩称：逸涛雅苑公司不同意杨多、余伟玲的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》补充协议第八条、第十条的约定，办证日期从杨多、余伟玲领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，涉案房屋在大确权办妥后，才知道面积差异，即应在办理完面积补差手续后才开始计算房产证的办证期限，因此逸涛雅苑公司不存在逾期办证的情形，不需承担违约责任。
原审法院认为：杨多、余伟玲与逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给杨多、余伟玲，杨多、余伟玲于2013年5月18日领取涉案商品房钥匙并办理收楼手续，逸涛雅苑公司应当在该日起210个工作日内办妥并交付房产证给杨多、余伟玲，逸涛雅苑公司直至2015年3月23日才向杨多、余伟玲交付《房地产权证》，已构成违约，逸涛雅苑公司应当从办证期限届满之日次日即2014年3月21日起按照合同约定的标准向杨多、余伟玲支付逾期办证违约金，杨多、余伟玲要求违约金计算至领取房地产权证之日即2015年3月23日止合理，原审法院予以支持。逸涛雅苑公司发出的《产权办理通知书》并未明确告知杨多、余伟玲办理面积补差手续，也未在广州市国土资源和房屋管理局出具涉案房屋的房地产权证前通知杨多、余伟玲办理面积补差手续。根据合同附件七补充协议第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知杨多、余伟玲补交，只要逸涛雅苑公司不通知杨多、余伟玲，办证期限则不会起算；补充协议第十条约定办证日期从杨多、余伟玲领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，但“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。上述补充协议的约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖，逸涛雅苑公司的答辩理由不成立。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年11月20日作出判决：被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨多、余伟玲支付从2014年3月21日起至2015年3月23日止的逾期办证违约金，违约金以总房价款537625元的每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1133元，由被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
判后，逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审法院认定具备补差的时间点错误。
逸涛雅苑公司认为一审法院的认定错误且未遵从合同补充协议。理由是：1、产权登记（合同第21条及附件七补充协议第十条）：合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算…未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2、《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门（交易登记所为房管局的直属功能机构）出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积开发商就可以为各小业主办理房产证。3、订立买卖合同补充协议第八条第十条的基本原意为若各小业主不办理补差手续，那么开发商（逸涛雅苑公司）就不办理房产证，开发商只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。若过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，开发商（逸涛雅苑公司）除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4、逸涛雅苑公司正基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务。合同约定应该得到遵守。一审庭审中查明2014年9月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具了《广州市房地产初始登记告知书》，2015年3月9日逸涛雅苑公司发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》再次要求杨多、余伟玲办理补差手续。按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即使退一步说逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致杨多、余伟玲迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，那么办理房产证的起计日期也是应倒推到2014年9月10日起算。综上所述，逸涛雅苑公司认为一审法院认定事实及适用法律有误，且该判决有违背公平与正义，故逸涛雅苑公司上诉请求：改判一审判决判项，驳回杨多、余伟玲的诉讼请求。
杨多、余伟玲二审称其答辩意见与一审一致。
本院经庭询确认一审法院查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对逸涛雅苑公司的上诉请求和杨多、余伟玲的答辩意见，分析如下：
双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，意思表示真实，合法有效，合同双方均应切实履行。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与杨多、余伟玲办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；杨多、余伟玲则以逸涛雅苑公司迟延办理案涉房屋所在楼盘的初始登记，主张应以杨多、余伟玲收楼之日作为办证日期的起算点。因此，双方争议的焦点为应如何确定办证日期的起算点。首先，虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定，合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。”，因此按照该约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在杨多、余伟玲提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知杨多、余伟玲，在此情况下，逸涛雅苑公司要求将房屋初始登记后的测绘报告作为计算面积补差的基础，并以此作为办证日期的起算点显然不诚信。其次，根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交（或退还）面积差款则由逸涛雅苑公司通知杨多、余伟玲，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知杨多、余伟玲则办证期限则不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与杨多、余伟玲签约时的真实意思表示相悖。再有，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算不承担逾期办证的违约责任缺乏理据，本院亦不予支持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。逸涛雅苑公司上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2266元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月一日
书 记 员 罗 涛