浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第2303号
原告：朱政军。
委托代理人（特别授权）：金峰。
被告：浙江东旺商贸发展有限公司。
法定代表人：刘国苗。
委托代理人（特别授权）俞岚。
原告朱政军为与被告浙江东旺商贸发展有限公司（以下至判决主文前简称东旺公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年8月15日向本院提出起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，被告东旺公司于2014年12月22日向本院提起反诉，本院受理后，被告东旺公司又于2015年4月10日向本院申请撤回反诉，本院已另行制作裁定予以准许。审理中，原、被告双方申请对本案进行庭外和解，但最终未能取得一致意见。2015年4月10日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告朱政军及其委托代理人金峰，被告东旺公司的委托代理人俞岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱政军诉称，2011年6月30日，原告与原浙江东旺投资有限公司签订《东旺时代广场合作开发协议》一份，约定由原告参与投资被告的“东旺时代广场”项目开发，项目开发完成后，原告可分得房屋一套，交房时间为2013年8月8日；若被告逾期交房超过30日，原告有权单方面解除合同，并可要求被告承担约定的违约金。现距离交付时间已经一年有余，被告仍旧未能交房。2014年6月17日，原告向被告发出“解除合同通知函”，要求解除双方合同，并要求返还已付款，承担违约金。但被告在收到通知函后无任何反应。现原告认为被告逾期交房已经根本违约，起诉要求判决解除原、被告双方签订的《东旺时代广场合作开发协议》；由被告东旺公司返还原告已经交付的款项276600元，并支付按照已付价款日千分之一计算的违约金；由被告东旺公司承担原告的律师代理费15000元。
被告东旺公司辩称，原、被告双方之间于2011年6月30日签定的协议并非商品房预售合同关系，而是合作开发房地产合同关系，在合作开发过程中出现的风险以及因土地性质改变导致开发迟延的风险责任应由双方共同承担的，不能全部归责于被告。故被告并不存在合同规定的违约情形，也没有达到法定解除合同的条件，请求驳回原告的诉讼请求。
原告朱政军为证实自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、被告的工商登记资料及变更登记情况，用以证实2012年4月25日原浙江东旺投资有限公司变更为浙江东旺商贸发展有限公司的事实。
2、2011年6月30日原告与原浙江东旺投资有限公司签订的《东旺时代广场合作开发协议》一份，用以证实原告与被告的前身以合作开发房地产的形式签订了《东旺时代广场合作开发协议》，约定由原告出资461000元，在协议签订时支付200000元，至2011年12月底前支付76600元，余款在房屋交付时予以付清；项目开发完成后，原告可以取得的房屋为3幢502室，面积为109.64平方米，交房时间为2013年8月8日；被告如逾期交房超过30日的，每逾期一日，应当按照已付房屋价款的千分之二支付违约金，且原告有权单方解除合同，要求被告退还已经支付的价款等事实。
3、中国农业银行个人结算业务申请书、中国邮政银行转账凭证各一份，用以证实原告已经支付被告276600元款项的事实。
4、解除合同通知函及快递单、签收依据，用以证实原告已于2014年6月17日向被告发出解除合同的通知，被告已于2014年6月18日签收的事实。
5、委托代理合同和律师代理费票据一份，用以证实原告为处理纠纷委托律师，花费代理费15000元的事实。
被告东旺公司为证实其主张，向本院提供了以下证据：
6、交房通知书一份，用以证实被告于2014年6月21日向原告发送书面交房通知的事实。
7、商品房预售证及竣工验收备案表一份，用以证实被告已于2014年1月12日办理涉案房屋的商品房预售证及该商品房已于2014年7月30日进行竣工验收备案的事实。
对原告提供的证据1、2、3、4、5，被告经质证对证据的真实性均无异议，本院予以确认。
对被告提供的证据7，原告经质证对真实性无异议，本院予以确认。对被告提供的证据6，原告经质证认为其并没有收到该通知书。该证据因被告未能提供原告已经实际签收的依据，且原告否认收到，故对该交房通知书不能达到被告的举证目的，本院不予认定。
综上，本院经审理认定事实如下：
2011年6月30日，原告作为乙方与原浙江东旺投资有限公司作为甲方签订《东旺时代广场合作开发协议》一份，约定乙方投资参与甲方“东旺时代广场”商业地产项目的开发，根据优势互补、互利互惠的原则，甲、乙双方采用合作开发、收益共享、风险共担的合作形式。甲方负责具体项目开发工作，包括项目审批、规划设计、工程施工招标等，乙方负责向甲方提供部分项目开发所需的资金。在项目开发完成后，乙方可根据已支付的项目建设资金分得相应的房屋。乙方需要提供的项目开发资金为461000元，协议签订时支付200000元，2011年12月底前支付76600元，房屋交付时付清余款184400元。项目开发完成后原告可以得到的房屋为3栋502室，建筑面积为109.64平方米（详见图纸标示）。甲方向乙方交房的时间为2013年8月8日。凡因不可抗力原因以及甲方不能控制的其他客观原因及重大情势变更（包括但不限于政府行为、政策法规变化、异常天气、突发事件等）导致工期或验收延误，则本协议约定的交房期限相应顺延，但甲方应提供相关部门出具的关于该项原因的证明文件。若甲方逾期向乙方交房，则每逾期一日按乙方已付价款的千分之一支付违约金；逾期超过三十日，则每逾期一日按乙方已付价款的千分之二支付违约金，且乙方有权单方面解除合同，并要求退回已付的价款。为解决争议发生的一切费用（包括但不限于律师费、评估费、差旅费等）均应由败诉方承担。协议签订后，原告按约支付两期款项共计276600元。2012年4月25日，原浙江东旺投资有限公司变更为浙江东旺商贸发展有限公司。2014年1月12日，被告办妥涉案房屋的商品房预售证。2014年7月30日，涉案房屋通过竣工验收备案登记。2014年6月17日，因被告未能按约交房，原告向被告发送“解除合同通知函”，要求解除《东旺时代广场合作开发协议》，并要求被告在通知发出一周内退还已经支付的价款276600元，支付按照协议约定计算的违约金157662元。但双方未能就解除合同达成一致意见。2014年8月15日，原告诉至本院，要求判决解除原、被告双方于2011年6月30日签订的《东旺时代广场合作开发协议》，并由被告东旺公司返还已付款、支付违约金、承担律师代理费。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，在原告与被告的前身原浙江东旺投资有限公司签订的《东旺时代广场合作开发协议》中虽约定双方采用合作开发、收益共享、风险共担的合作形式，但对合作期间各自的分工又约定原浙江东旺投资有限公司负责具体项目开发工作，包括项目审批、规划设计、工程施工招标等，原告只负责提供项目开发所需的资金。在开发项目完成后，原告取得坐落位置、房号、建筑面积均确定的房屋。因此，在整个合作开发房产项目中原告仅提供资金并取得房屋，不承担经营风险。双方之间的关系符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，应当认定为名为合作开发房地产，实为房屋买卖合同关系。而且在被告于2014年1月12日取得商品房预售证后，双方之间的关系应进一步认定为商品房买卖合同关系。该协议的效力根据现有房地产法律法规的规定，应属有效。2012年4月25日，原浙江东旺投资有限公司变更为本案被告，故合作开发协议中载明的原浙江东旺投资有限公司的权利义务均应由被告承受。根据合作开发协议的约定，被告应于2013年8月8日向原告交付房屋，若非因合同约定的事由被告逾期交付三十日以上，原告有权解除解除合同，由被告返还已付款并支付违约金。现原告认为，至原告起诉时被告尚未交付房屋，合同约定的解除条件已经成就，其可以解除合同。但被告认为，其迟延交付房屋的原因在于项目开发过程中涉案房屋的土地性质发生了变更，土地性质的变更并不属于被告的义务，而是双方承担的义务，因土地性质变更导致开发迟延并不属于被告违约的情形，故合同约定的解除条件并不成就，原告无权解除合同。因此，本案争议的焦点为在履行合同的过程中，被告是否存在着迟延交房的违约情形，导致合同约定的原告解除合同的条件是否已经成就。本院认为，在订立合作开发协议时载明被告拥有的、用于商业地产项目开发地块的土地性质为国有出让土地（商业、服务业），并约定由被告负责项目审批、规划设计等具体的项目开发工作，不难发现在双方“合作开发”的虚伪表示下，真正体现双方权利义务关系的隐藏行为是商品房买卖。而且，在实际履行过程中，被告将商业用地变更为可以进行商品房销售的商品住宅用地，并且在2014年1月12日取得商品房预售证，以明示的行为彻底否定双方之间达成的“合作开发”之意，故根据对双方之间真实法律关系性质的界定，保证涉案房屋的土地使用权性质符合法律法规的相关规定系被告作为房地产开发商的应有之义，不能将被告的该合同义务予以排除，也不能将该合同义务强加于原告，将此作为双方之间的共同义务。因此，在订立合作开发协议时，被告应当预见在此后的履行过程中，其应当完成对涉案房屋土地性质的变更和调整，所需要花费的时间应当计算在原先预定的交房时间内。故被告为办理土地性质变更花费的时间并不属于合同中约定的被告不能控制的其他客观原因或重大情势变更，不能产生交房期限顺延的法律后果。故对被告提出的其不存在逾期交房的违约情形的观点，本院不予采信。原告提出的被告至今尚未交付房屋、合同约定的解除条件已经成就、其可以解除合同的观点，与事实相符，对该观点本院予以采信。故原告要求解除双方于2011年6月30日签订的《东旺时代广场合作开发协议》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，协议解除后，原定原告可以取得的房屋，被告无需再行交付，被告已经收取的款项276600元，应当返还给原告。因双方在该协议中约定被告逾期交房的，每逾期一日按已付款的千分之一支付违约金；逾期超过三十日的，原告除享有解除合同、退回已付款的权利之外，还可按照每逾期一日按已付款的千分之二计算的违约金。庭审中原告同意将违约金的计算标准调整为银行同期贷款利率的四倍，系对其诉讼权利的自由处分，本院予以照准。对原告为解决争议委托律师而产生的律师代理费，协议约定由败诉方负担，现原告要求被告承担，符合约定，本院亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告朱政军与原浙江东旺投资有限公司于2011年6月30日签订的《东旺时代广场合作开发协议》；
二、被告浙江东旺商贸发展有限公司应返还原告朱政军已缴纳的人民币276600元，支付该款自2013年8月9日起至付清日止按照中国人民银行颁布的同期贷款利率的四倍计算的违约金，支付律师代理费人民币15000元，限于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费7814元，由被告浙江东旺商贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费7814元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008,开户行：绍兴银行营业部，并注明上诉费。逾期则按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 魏岩岩
审 判 员 赵珊妮
人民陪审员 周苗来
二〇一五年四月二十日
书 记 员 齐海平