北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03193号
上诉人（原审原告、反诉被告）石爱城，男，1948年8月15日出生。
委托代理人史开国，北京市华联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）冯新娥，女，1958年10月21日出生。
委托代理人王飞程（冯新娥之子），1982年3月14日出生。
委托代理人李双雁，北京市中银律师事务所律师。
上诉人石爱城，上诉人冯新娥因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11416号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，石爱城起诉至原审法院称：2011年6月23日，石爱城将位于×号门面房（以下简称涉案房屋）出租给冯新娥。2014年4月15日，石爱城、冯新娥双方签订了补充协议，约定冯新娥提前两个月即于2014年4月23日退租。合同签订后，石爱城依约退还了冯新娥两个月的房租21666元，并将涉案房屋出租给了案外人王×，租赁期限自2014年4月24日起计算。但冯新娥并未依约于2014年4月23日前搬离涉案房屋，并结清相关费用（供暖费2258元、物业费1025元、电费305元）。石爱城只能于2014年5月6日自行收回了涉案房屋，并另行租赁房屋放置冯新娥的物品。冯新娥未按约定搬离涉案房屋给石爱城造成了损失，导致石爱城为搬走冯新娥放置在涉案房屋内的物品支出了开锁换锁费290元、大纸箱30个240元、拆热水器费150元、搬家费1600元、退还王×房租6500元、存放物品租房费用6400元。石爱城的上述损失扣除冯新娥交纳的1万元押金后，要求冯新娥支付拖欠的物业费、供暖费及电费3588元，并要求冯新娥赔偿石爱城损失8380元。
冯新娥答辩并提出反诉称：石爱城在租赁合同履行期间将涉案房屋的所有权转让给了案外人曾×。曾×取得涉案房屋所有权后与冯新娥形成了新的租赁关系，故石爱城并非本案适格被告。秦×并非房屋租赁合同的承租人，石爱城与其签订的补充协议没有法律效力，秦×也并未将补充协议的内容告知冯新娥，石爱城于双方合同履行期间擅自移动冯新娥店内的物品，属于违约行为。因石爱城突然将涉案房屋收回，导致冯新娥存在尚未交纳的物业费、供暖费及电费，现同意支付上述费用，但不同意赔偿石爱城搬家费等损失。石爱城擅自搬走冯新娥店内的物品，导致冯新娥部分物品丢失、损坏，现反诉要求石爱城赔偿冯新娥物品损失18095元。石爱城擅自提前解除合同，故反诉要求石爱城返还冯新娥押金1万元，并赔偿冯新娥装修残值损失1万元。石爱城在将租赁房屋出售前并未通知冯新娥，损害了冯新娥的优先购买权，并导致新房东在租赁期限届满前将涉案房屋另租他人，应赔偿冯新娥承租权转让费损失7万元。
针对冯新娥的反诉，石爱城辩称：石爱城将涉案房屋转让给曾×时与其约定原租赁合同继续履行，租赁合同主体仍然为石爱城，故石爱城系本案适格被告。秦×虽然并非租赁合同的签订主体，但其一直实际经营店铺，租赁期间的相关事宜石爱城也一直是与秦×进行协商，石爱城有理由相信秦×可以代替冯新娥签订补充协议，故石爱城与秦×签订的补充协议是有效的。冯新娥没有按照补充协议的约定搬离涉案房屋，石爱城自行将其物品搬离的行为是合法的，也并未给冯新娥造成损失，故不同意赔偿冯新娥物品损失及装修残值损失。石爱城同意将冯新娥交纳的押金折抵其应赔偿石爱城的损失。双方租赁合同约定了石爱城将涉案房屋转让给第三方不必征得冯新娥同意，且双方系协商提前解除合同，故不同意支付冯新娥承租权转让损失费。
原审法院经审理后认为：石爱城虽然于2011年12月将涉案房屋的所有权出售给曾×，但此后石爱城、冯新娥一直按原合同履行，结合曾×的证言，可以确认石爱城与曾×对租赁合同关系不进行变更有约定。故对于冯新娥所称的石爱城主体不适格的意见，法院不予采纳。表见代理是指，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案中，根据石爱城、冯新娥所提交的证据可以判断秦×是涉案房屋的实际使用人，基于其与冯新娥之间的亲属关系，冯新娥应知悉其签订补充协议的情况，但冯新娥并未向石爱城提出继续履行合同，即使在双方因腾退房屋发生纠纷后，冯新娥的儿子王×1也未向公安机关提出秦×没有与石爱城签订补充协议的权利，只是提出石爱城签订补充协议时向其隐瞒了收取了下一个承租人转让费的事实，故而其未按约定时间腾退房屋，据此可以认定石爱城在签订房屋租赁补充协议前对秦×作为冯新娥的代理人有一定的信赖关系，故石爱城有理由相信秦×具有相应的代理权，冯新娥应当对秦×所签订的房屋租赁补充协议承担相应的责任。按照双方补充协议的约定，冯新娥应于2014年4月23日搬离涉案房屋，但冯新娥未依约履行，故对于其未按约定履行导致的损失，应由其赔偿。石爱城擅自将冯新娥物品搬至他处的行为虽然不妥，但因其另行租赁的房屋的价格低于涉案房屋占用的使用费，并未进一步扩大冯新娥的损失，故对于石爱城要求冯新娥赔偿房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。但石爱城在搬运冯新娥物品时未尽到审慎义务，导致冯新娥有丢失物品及货物发芽的情况产生，故石爱城应对冯新娥的损失予以赔偿，具体的赔偿金额由法院依据实际情况及双方的过错情况酌定。冯新娥所交纳的押金在扣除其应支付、赔偿石爱城的损失后，如有剩余，由石爱城退还冯新娥。按照双方的约定，冯新娥使用涉案房屋期间发生的物业费、电费及供暖费应由其负担，石爱城要求冯新娥支付电费305元，但所提供的发票显示金额为218.74元，对于超出部分因石爱城未举证，法院不予支持。石爱城在未通知冯新娥的情况下将涉案房屋出售给曾×的行为侵害了冯新娥的优先购买权，但根据冯新娥的陈述，其于2013年即已经知道了石爱城的转让行为，但其仍于2014年与石爱城签订了补充协议，且冯新娥的证据不能证明石爱城出售涉案房屋的行为给其造成了损害后果，故对于冯新娥反诉要求石爱城赔偿承租权转让费7万元的诉讼请求，法院不予支持。因石爱城、冯新娥协商提前解除租赁合同，并不存在石爱城违约导致租赁合同提前解除的情形，故对于冯新娥反诉要求石爱城赔偿装修残值损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、冯新娥于判决生效后七日内支付石爱城供暖费人民币二千二百五十八元、电费人民币二百一十八元七角四分、物业费人民币一千零二十五元；二、冯新娥于判决生效后七日内赔偿石爱城损失人民币六千八百四十七元（已扣除冯新娥向石爱城交纳的押金人民币一万元）；三、石爱城于判决生效后七日内赔偿冯新娥财产损失人民币一万二千六百六十六元五角；四、驳回石爱城其他诉讼请求；五、驳回冯新娥其他反诉请求。
判决后，石爱城及冯新娥均不服原审判决，持原审理由上诉至本院。石爱城同意原判第一项、第二项，不服原判第三项，请求撤销原判第三项，改判石爱城不赔偿冯新娥财产损失；冯新娥同意原判第一项、第三项，不服原判第二项，要求撤销原判第二项，改判不赔偿石爱城损失并要求返还押金。
经审理查明：石爱城原系涉案房屋所有权人，其于2011年12月15日与曾×签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋所有权出售给曾×。
2011年6月23日，石爱城（甲方）与冯新娥（乙方）签订《房屋租赁合同》，石爱城将涉案房屋出租给冯新娥。合同约定，租赁期限自2011年6月23日至2014年6月24日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应提前在七个工作日内完成乙方物品撤场工作如期交还甲方，乙方保证不破坏房屋内部固定设施，但乙方自行安装的空调、卷帘门和灯箱除外；年租金为13万元；合同签订后，乙方即向甲方支付押金1万元，该押金用于保障房屋内设备完好，如出现设备损坏现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，合同期满，在乙方结清相应款项后，甲方将押金退还乙方；乙方所用的水、电、宽带、电话、实际发生及其他与经营有关的费用由乙方自行承担，物业费、取暖费由乙方承担；合同期限内，甲方如将房屋所有权转让给第三方，不必征得乙方同意，但应提前一个月通知乙方，届时合同对新的房产者继续有效，如在合同期间内第三方不继续履行此合同造成的经济损失由甲方负责；甲方出卖该房屋的，应在出卖前一个月通知乙方，乙方享有同等条件下有优先购买的权利。合同签订后，石爱城依约定交付了房屋。冯新娥向石爱城支付租金至2014年6月24日。
2014年4月15日，秦×以冯新娥的名义（乙方）与石爱城（甲方）签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定，由于乙方提出转租，甲方以到期不再出租为由未予同意，经双方协商，乙方提前退租两月，租赁期到2014年4月23日止，甲方退还乙方两个月房租21666元，房屋押金1万元；乙方在4月23日把所有物品撤出场地，并交清水费、电费、供暖费和租赁期内物业费；本合同签署后甲方即将两个月房租退还乙方，23日交接前，扣除相关费用后甲方将剩余押金退还乙方。合同签订后，石爱城退还了两个月房租21666元，秦×书写了收据。庭审中，冯新娥认可秦×系冯新娥的儿媳妇，但表示秦×只是偶尔到店内帮忙，双方财产并不混同，秦×在签订该协议后亦未将内容告知冯新娥，故秦×所签订的该协议是无效的。石爱城认为冯新娥只是名义上的承租人，秦×一直在实际使用涉案房屋，在签订合同时，石爱城认为秦×可以代表冯新娥签订该合同。
因冯新娥未于2014年4月23日搬离涉案房屋，石爱城于2014年5月6日自行打开涉案房屋房门，并将冯新娥放置在涉案房屋内的物品搬至位于北京市东城区×号一间平房内存放。石爱城诉至原审法院要求冯新娥赔偿相应损失，石爱城提交了曾×与王×签订的《房屋租赁协议》及王×书写的收条，证明涉案房屋所有权人曾×于2014年4月20日与王×签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给王×，租赁期限自2014年4月24日至2019年6月30日，因未能按期交付房屋，曾×于2014年5月6日退还王×4月24日至5月6日的租金6500元。冯新娥不认可租赁协议及收据的真实性。石爱城提交了曾×的证言，证明其与石爱城于2011年12月签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋，因石爱城、冯新娥合同未到期，其与石爱城约定由石爱城继续管理该租户，直至租期届满，因冯新娥未按期交房，石爱城已将因晚交房屋造成的损失6500元支付给证人。冯新娥表示不能确认该证言的真实性。石爱城提交了涉案房屋2013-2014年度供暖费缴纳明细表，证明冯新娥尚拖欠供暖费2258.52元，冯新娥认可未交纳上述供暖费。石爱城提交2013年12月1日至2014年11月30日的物业费收费签证单及交纳电费218.74元的发票，并提交了物业管理单位北京东方容和物业管理有限责任公司东四项目客服部的证明，证明其已经交纳了上述时间段的物业费及2014年4月8日至2014年5月7日的电费218.74元。冯新娥同意支付其使用期间的物业费及电费。石爱城提交了其将冯新娥物品搬离涉案房屋的音像资料、证人证言、搬家费的收据及租赁存放物品房屋的租赁合同，冯新娥不认可搬家费收据及租赁合同的真实性。石爱城提交了北京中旺家园房地产经纪有限公司的证明，证明石爱城经该公司的介绍租赁了×号的一间南房。冯新娥提交了其与汪×于2011年9月2日签订的《房屋承租权转让承诺》，证明其租赁涉案房屋时向上个承租人支付了转让费7万元。石爱城不认可上述证据的真实性。冯新娥提交了其对涉案房屋进行装修的主要花费明细，并提交了部分收据、订单等，石爱城不认可证据的真实性，但认可冯新娥对涉案房屋进行了装修，并提出冯新娥所提交的票据及订单中的收货人等很多均是秦×，可以证明秦×实际使用涉案房屋，足以让石爱城认为其可以代表冯新娥签订补充协议。冯新娥提交了其店内监控摄像头的三张抓拍照片，证明其店内于2014年4月27日存在3个摄像头及货物情况，石爱城不认可冯新娥的证明目的。2014年4月27日，双方因房屋腾退问题发生纠纷，秦×与石爱城之子石×松均向公安机关报警，石爱城的儿子王×1与石×松均参与了公安机关组织的调解工作，但双方未达成一直意见。
原审庭审中，双方当事人于2014年11月4日在存放物品的×号对石爱城搬走的冯新娥的物品进行了交接，冯新娥取回了存放在该处的物品，冯新娥称丢失了椅子1把（价值160元）、四大怀药礼盒3个（价值774元）、红王茶6个（价值2208元）、木王茶8个（价值3744元）、山药面礼盒2个（价值180元）、山药礼盒9个（9个空盒、1个实盒，价值2322元）、怀菊贡枕1.5双（价值552元）、清香枕1.5双（价值402元）、保健枕2.5双（价值920元）、山药片14袋（价值1372元）、绿王茶5盒（价值1340元）、山药片礼盒1个（价值200元）、颈椎枕1个（价值168元）、山药酥25个（价值450元）、摄像头1个（价值800元）、上下床1张（价值450元）、荧光板1个（价值140元）、卫生间镜子1个（价值65元）、U形锁1个（价值30元）、地锁1个（价值190元）、美的电风扇1个（价值99元）、散山药50斤已经发芽（价值1000元）、其他物品价值529元。石爱城不认可冯新娥的物品存在丢失情况，认可有散山药发芽，但认为过错在于冯新娥。
因石爱城于2014年5月6日将冯新娥店内物品搬走，王×1及秦×于2014年5月7日到北京市公安局东城分局东四派出所（以下简称东四派出所）报警。原审庭审中，原审法院向东四派出所调取了公安机关与石爱城及王×1所做的询问笔录。石爱城在东四派出所陈述称，秦×于2013年6月提出要转租涉案房屋，因对方不同意支付转让费，故未能谈成；2014年4月，秦×表示因其生病，希望退租，故双方于2014年4月15日签订了补充协议，石爱城将剩余的两个月房租退还了秦×，约定其于2014年4月23日搬出，但其未按时搬离，并要求见房主；2014年4月27日，石爱城、石×松及曾×到涉案房屋处与其协商，因其仍坚持要转让费，双方未协商一致，并报警；2014年5月6日下午，石爱城等人将涉案房屋房门打开，并将店内物品搬至所租赁的房屋内存放，2014年5月7日，石爱城发短信将此事告知秦×，要求其尽快与石爱城联系处理，以减少租金损失。询问过程中，石爱城表示秦×是涉案房屋的实际经营人，是冯新娥的代理人。王×1在东四派出所陈述称，其妻子秦×于2014年5月7日收到石爱城短信，称已把店内的物品搬走，故到派出所报警，但因当时有事，故未做笔录离开；2011年9月2日，其租赁涉案房屋，并向上一个租户汪×支付了转让费7万元；2013年10月初，因秦×有病需要住院治疗，决定将涉案房屋进行转让，并将此告知了石爱城，双方均开始寻找有承租意向的人，后有人同意支付8万元转让费并承租涉案房屋，但因未谈成剩余房租问题，最后未能谈成；2014年1月，冯新娥继续寻找承租人，但石爱城表示不再继续出租；2014年4月15日，其妻子秦×与石爱城签订了补充协议，租赁期限截止到2014年4月23日；后因其听说石爱城已在补充合同签订前将涉案房屋转租他人，并收取了8万元转让费，但其未将转让费交给冯新娥，故其未于约定时间退房。询问过程中，王×1认可石爱城于2013年告知其已将涉案房屋转让给了曾×，其曾于2014年4月27日与曾×协商，但未能达成一致意见。
上述事实，有房屋产权证，《存量房屋买卖合同》，《房屋租赁合同》，房屋租赁补充协议，收据，音像资料，收据，证明，证人证言，东四派出所的询问笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据石爱城、冯新娥所提交的证据可以判断秦×是涉案房屋的实际使用人，基于秦×与冯新娥之间的亲属关系，冯新娥应当知悉秦×签订补充协议的情况。原审法院据此认定石爱城在签订房屋租赁补充协议前对秦×作为冯新娥的代理人有一定的信赖关系，故认为石爱城有理由相信秦×具有相应的代理权，冯新娥应当对秦×所签订的房屋租赁补充协议承担相应责任并无不妥。按照补充协议约定，冯新娥应于2014年4月23日搬离涉案房屋，但冯新娥未依约履行，给石爱城造成相应损失，石爱城就其损失提供了证据，冯新娥应就其未依照协议约定搬离给石爱城造成的损失承担赔偿责任。石爱城擅自将冯新娥物品搬至他处的行为虽然不妥，但其另行租赁房屋的价格低于涉案房屋使用费，并未进一步扩大冯新娥的损失，故原审法院判决冯新娥赔偿石爱城另行租赁房屋的租金并无不当。冯新娥上诉要求不赔偿石爱城损失并要求返还押金，缺乏依据，本院对其上诉予以驳回。
石爱城在搬运冯新娥物品时未尽审慎注意义务，致使冯新娥的部分物品丢失及部分货物发芽，原审法院酌定石爱城赔偿冯新娥相应损失亦无不当。石爱城上诉要求不赔偿冯新娥财产损失，缺乏依据，本院对其上诉亦予以驳回。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费50元，由冯新娥负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；一审反诉案件受理费1230元，由石爱城负担58元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由冯新娥负担1172元，（已交纳）；二审案件受理费167元，由石爱城负担117元（已交纳），由冯新娥负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 赵 振
代理审判员 刘永民
二〇一五年五月五日
书 记 员 杨春雪