湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00277号上诉人（原审被告、反诉原告）宜昌江枫置业有限公司。住所地：宜昌市夷陵区望江路1号。法定代表人曾台荣，该公司董事长。委托代理人王常德，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）宜昌市康居物业管理有限责任公司。住所地：宜昌市夷陵区小溪塔街办丁家坝松湖花园。法定代表人韩永义，该公司经理。委托代理人韩双燕，该公司员工。特别授权代理。委托代理人罗传红，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌江枫置业有限公司（以下简称江枫公司）因与被上诉人宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2014）鄂夷陵民初字第01570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：江枫公司系长河湾小区的开发商，2008年7月24日康居公司与江枫公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定由康居公司对江枫公司开发的长河湾“世纪名都”一期的房屋进行物业管理。合同约定物业服务的质量标准为三级物业管理标准，收费为0.4元／平方米，电梯运行费0.25元／平方米；合同期限为小区竣工验收至小区业主大会成立选聘物业公司止；合同同时约定未出售或未办结物业的物业费按照总额80%的标准支付，支付时间从首次交房的次月算起。2013年6月5日，康居公司和江枫公司再次就长河湾二期房屋的物业管理签订了《前期物业服务合同》。2010年4月，长河湾小区一期开始交房，康居公司开始对长河湾一期小区进行物业管理，从2010年5月起至2014年8月，按照合同约定80%的比例折算后江枫公司应支付的空置房的物业费用为99616.64元（124520.8×80%），应付电梯费用27862.3元。江枫公司售楼部、景观喷泉、办公楼、字幕亮化的水电由江枫公司按表支付，至2014年11月14日抄表欠水电费用合计52988.1元。从2008年8月开始，康居公司根据江枫公司要求在长河湾的售楼部安排保安员、保洁员各一名，保安员和保洁员的工作不属于前期物业管理委托合同的范围，工资由江枫公司另行支付。2012年2月10日，江枫公司向康居公司发函，告知保安和保洁员工作截止到本月底。2011年1月至2012年2月期间，保安和保洁员工资没有支付，康居公司按照之前保洁员每月900元、保安员每月1200元的标准垫付工资31500元。原审判决同时认定：1、长河湾小区的房屋开发分为一期和二期，康居公司已经实施物业管理的是长河湾一期，长河湾二期还没有交房。2、康居公司在对长河湾小区的一期进行物业服务过程中，存在对建筑垃圾清理不及时、小区居民晾晒衣物管理不规范等现象。3、2014年10月17日，宜昌市夷陵区房产管理局给江枫公司送达《限期整改通知书》，认定江枫公司在没有与康居公司依法解除合同的情况下，擅自派公司人员采用非法强制手段进驻康居公司作业的办公区、在小区和媒体张贴发表单方解除合同的公告通知的行为属于违规行为，责令在五日内予以改正。逾期不改正将依法查处。经康居公司多次催促，江枫公司仍拖欠物业、电梯等费用，康居公司遂诉至原审法院，请求判令：江枫公司支付2010年5月至2014年8月期间的物业管理费99616.64元、电梯运行费27862.3元、售楼部保安保洁员的工资31500元、水电费52988.1元，合计211967.04元。原审法院认为：1、关于合同效力问题。康居公司和江枫公司签订的关于长河湾一期的《前期物业管理委托合同》均是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规规定，应属有效合同。双方当事人均应按照相关合同约定，自觉履行己方义务。2、关于物业服务的相关费用问题。根据双方签订的《前期物业管理委托合同》第十八条的约定，江枫公司对于未出售或未办结物业的物业费按照总额80%的标准支付，支付时间从首次交房的次月算起。该约定合法有效，对合同双方具有约束力。同时，虽然空置房没有人员居住，但因物业公司提供的服务为公共服务，电梯也在正常开启运行。江枫公司作为物业使用人，对于在使用物业过程中的水电费用理应予以承担。因此康居公司请求支付空置房的物业费99616.64元、电梯运行费用27862.3和水电费用52988.1元，应予支持。3、关于人员工资及水电费问题。康居公司在实施物业服务过程中，根据江枫公司的要求，对于售楼部在合同服务范围之外再另行安排保安和保洁人员，是对原合同内容的增加，康居公司已实际安排保安和保洁人员提供了服务，并垫付了劳务工资，康居公司请求支付保安和保洁人员的工资应予支持，但康居公司请求的工资计算到2012年3月，与江枫公司的函件所确定的时间不一致，保安保洁人员的工资只能计算到2012年2月，应支付29400元。4、关于反诉请求解除合同的问题。康居公司在物业服务过程中，虽存在一定的瑕疵，但已经履行合同的主要义务，不构成根本性违约，不具备《合同法》第九十四条规定的合同相对方可以单方解除合同的情景。同时根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，本案中江枫公司开发的房屋绝大部分已经售卖，无权再行使解聘物业公司的权利。即使更换物业公司，也应通过业主大会选聘物业公司。江枫公司请求解除合同的请求不予支持。5、关于诉讼时效的问题。康居公司一直持续不间断的按照《前期物业管理委托合同》的内容履行服务义务，基于合同关系产生的费用在不断的变化增长，诉讼时效期间应从最后一次债务产生之日开始计算。江枫公司主张本案康居公司的请超过诉讼时效期间的抗辩不应予以支持。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款、《中华人民共和国物权法》第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江枫公司在判决生效后10日内向康居公司支付物业服务费99616.6元、电梯运行费用27862.3元、水电费52988.1元、劳务工资29400元，合计人民币209867.04元。二、驳回江枫公司的反诉请求。原审并同时决定一审本诉案件受理费2239元由江枫公司负担；一审反诉案件受理费40元，由江枫公司负担。江枫公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、空置物业的管理费、保安保洁员工资等债权已过诉讼时效，且空置费用的计算结果没有得到江枫公司的认可。一审法院依据康居公司单方提供的证据予以认定，实属不当。2、电梯运行费应包含在物业管理费内，不应再单独收取。3、水电费应由供水供电部门直接结算，康居公司无权向江枫公司收取水电费。4、原审不予支持江枫公司解除合同的请求违背客观事实，合同应予解除。因此，请求二审人民法院依法撤销一审判决，予以改判。康居公司答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为：1、依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应至前期物业管理服务合同约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日开始计算。康居公司对空置物业的管理费、保安保洁员工资属连续发生行为，应以最后一期债务为诉讼时效的起算点，而双方签订的《前期物业管理委托合同》依然在履行过程中，故康居公司的请求并未过诉讼时效。2、电梯运行费属合同上明确约定的收费，江枫公司理应给付。水电费系江枫公司售楼部在经营过程中所产生，水电部门已向康居公司收取了该笔费用，江枫公司理应向康居公司偿还该笔费用。3、江枫公司虽主张康居公司就物业费数额及康居公司物业服务不到位提出抗辩，但其并未提交充分证据予以证明，故对江枫公司的上述抗辩亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4558元（宜昌江枫置业有限公司已预交），由宜昌江枫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长李淑一审判员胡建华代理审判员关俊峰二〇一五年七月九日书记员张鹏炜