安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖10民终130号上诉人（原审原告、反诉被告）：许跃九,男,住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀兰，安徽一飞律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：程叶君,女,现住安徽省黄山市徽州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘楷明,男,现住安徽省黄山市徽州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘虹,女，现住安徽省黄山市徽州区。以上三人的共同委托诉讼代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶明，男，住安徽省芜湖市南陵县。上诉人许跃九、上诉人程叶君、潘楷明、潘虹因与被上诉人陶明合同纠纷一案，不服安徽省黄山市徽州区人民法院（2016）皖1004民初738号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许跃九的委托诉讼代理人汪晓华、黄秀兰，程叶君及其与潘楷明、潘虹三人的委托诉讼代理人丁士元到庭参加诉讼，被上诉人陶明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许跃九上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持许跃九的一审诉请；2.一、二审诉讼费用由程叶君、潘楷明、潘虹承担。事实与理由：一、一审判决关于资产及资料移交的认定，证据不足，事实不清，错误判决许跃九承担违约责任。根据《补充协议》第二款约定，程叶君、潘楷明、潘虹在收到许跃九650万后，才会将全部资产交付，现确认许跃九共交付转让款455万元，未达到约定的交付全部资产条件，常理上也不会提前交付资产；《徽州大酒店物品清单》上没有许跃九签名，清单上签名的陈宝红并非许跃九的雇员，也非系受许跃九委托签名，在不能确定陈宝红身份情况下，一审法院以清单认定已办理物品交接手续是证据不足；也没有任何证据证明资料在双方解除协议后许跃九已经返还。二、一审判决认为未按照批准的用途使用国有土地属于违反法律行政法规的管理性强制规定，认定合同有效是适用法律错误。《土地管理法》第80条、《城市房地产管理法》第43条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条既是对变更土地使用性质的管理性强制性规定，也是效力性强制性规定，程叶君、潘楷明、潘虹未按批准用途使用国有土地，损害了国家和社会公共利益，是违反了效力性强制性规定，合同无效。《建设工程规划许可证》虽载明项目名称是“徽州大酒店及附属物”，但不能改变涉案土地为工业用地性质；皖中信房估字（2017）J-116号《房地产评估报告》假设的土地用途是经营性用地，此前提与实际不符，该报告不能作为认定事实的证据。三、一审法院遗漏审查建筑消防是否验收合格的重要事实，即建筑消防是否经验收合格，未经验收合格是否对转让合同效力的影响。程叶君、潘楷明、潘虹转让的房产没有通过建筑消防验收，按照法律规定不能投入使用，程叶君、潘楷明、潘虹隐瞒这一事实，明显存在欺诈，导致许跃九签订合同的目的不能实现。程叶君、潘楷明、潘虹对合同解除应承担全部责任，依法赔偿许跃九的全部损失，并对自己造成的损失自己承担。程叶君、潘楷明、潘虹辩称，双方签订的合同是以恒祥运输的整体资产转让，签订时将需要办理的证都告诉了许跃九，2014年底我方催告款项时，许跃九要求继续履行合同，但款项没有支付，2015年我方发出合同解除函。1.我方认为关于资产资料没有移交与事实不符，若没有移交，许跃九则无法装潢，但许跃九已实际使用酒店和恒祥运输中心；2.关于违反强制性规定问题，我方已经明确告知是恒祥运输中心整体的转让，证已给许跃九看过，许跃九是明知的，恒祥运输中心多年经营从未有行政部门对其提出异议，一审认定合同是否有效的理由正确；3.关于消防是否验收合格的问题，许跃九在2016年5月向祁门县法院提起行政诉讼后撤诉，法院没有查明事实，工程竣工验收报告表明消防验收合格，许跃九是对酒店重新装潢，装潢中是许跃九申请要求验收，装潢中的消防验收与我方的建筑消防没有关系。我方认为一审法院依据的事实与理由正确，请求二审法院驳回许跃九的上诉请求。程叶君上诉请求：1.对一审判决第二项予以改判，改判程叶君、潘楷明、潘虹不予返还许跃九、陶明1605600元的转让款；2.一、二审诉讼费由许跃九、陶明承担。事实与理由：1.一审判决认为程叶君、潘楷明、潘虹没有采取措施防止损失扩大，承担60%责任没有事实和法律依据。程叶君、潘楷明、潘虹在转让合同签订后就将案涉房屋全部交给了许跃九、陶明，尽管在2015年3月份，程叶君、潘楷明、潘虹发出合同解除通知书，但许跃九、陶明一直表明还愿意履行合同，且2011年-2017年恒祥运输服务中心包括徽州大酒店均在许跃九、陶明控制之下，所有钥匙也在他们处，程叶君、潘楷明、潘虹要求将资产返还无果，无奈注销徽州大酒店，在客观上无法采取措施避免扩大损失。2.徽州大酒店内全部设备许跃九、陶明搬空，每个客房的电视机等设施全被他们拿走，程叶君、潘楷明、潘虹就算想采取措施，重新营业也无法做到。恢复徽州大酒店的基本经营条件需投资200-300万元，客观上做不到，一审判决程叶君、潘楷明、潘虹承担60%损失没有依据。3.程叶君、潘楷明、潘虹一审诉讼中的损失包括营业损失和恢复酒店设施损失，一审对恢复酒店设施的损失完全没有支持没有法律依据。程叶君、潘楷明、潘虹交付的徽州大酒店具备经营条件，且有物品交接单，合同解除后，许跃九、陶明应全部返还，不能返还的要折价赔偿，一审判决认定了《徽州大酒店室内外装修改造工程商务标书》的真实性，且是收回酒店重新经营的必然费用，该费用应予以赔偿。4.尽管在律师函和一审庭审中程叶君、潘楷明、潘虹均认为收取了许跃九、陶明455万元，但从许跃九、陶明提交的收据和转账记录看，许跃九、陶明只支付了405万元，程叶君、潘楷明、潘虹多认的50万元，是因为将账目弄错了，一审法院应根据查明的事实判决，而不应仅依据程叶君、潘楷明、潘虹搞错了的账目数字来判决，该50万元是不当得利，在返还许跃九、陶明的款项中应扣减。许跃九辩称，程叶君、潘楷明、潘虹的全部损失应由其全部承担，许跃九并未接收酒店，只是对小部分装修，没有对酒店经营，且根据徽州区消防大队整改通知书，2011年12月起徽州大酒店应按法律规定停业整顿，双方没有办理正式的移交手续，不能正常经营就没有租金损失；对于程叶君、潘楷明、潘虹自认收到405万的事实，我方无需提供证据。陶明未向本院提交书面答辩意见。许跃九向一审法院起诉请求：1.判令程叶君、潘楷明、潘虹返还许跃九已支付的各项费用455万元并支付利息（其中50万元自2011年8月5日起；60万元自2011年8月15日起；200万元自2011年10月14日起；95万元自2012年1月22日起，50万元自2012年2月1日起；均按月利率2%计算至款清之日止）；2.判令程叶君、潘楷明、潘虹返还许跃九已支付的维修、装饰工程款114907元；3.判令程叶君、潘楷明、潘虹支付许跃九缴纳的税费29193.08元；4.要求确认双方之间签订的《协议书》、《个人独资企业转让协议书》、《补充协议》无效；5.判令程叶君、潘楷明、潘虹承担本案的诉讼费用。程叶君、潘楷明、潘虹向一审法院反诉请求：1.判令许跃九、陶明赔偿2011年11月至2017年11月的租金损失4177086元，此后每年租金696181元计算至酒店恢复原状为止；2.判令许跃九、陶明赔偿因恢复徽州大酒店原状费用3274650.86元（具体数字以价格认定为准）；3.确认双方签订的《个人独资企业转让协议书》自2015年3月8日解除；4.赔偿因遣散企业原职工支付的遣散费33450元。5.诉讼费由许跃九、陶明承担。一审法院认定事实：黄山市徽州区恒祥运输服务中心（以下简称恒祥运输服务中心）、黄山市徽州大酒店（以下简称徽州大酒店）由程叶君、潘楷明、潘虹家庭共有财产出资设立，住所地安徽省黄山市徽州区，均登记为程叶君个人独资经营，其中徽州大酒店在恒祥运输服务中心内经营（2016年注销）。2011年8月4日，许跃九与程叶君签订《协议书》1份，约定：程叶君将经营中的恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）以1268万元转让给许跃九，许跃九于协议签字后1日内先行支付程叶君定金50万元，转让合同另行签订。次日，程叶君出具《收条》收到许跃九支付的该定金50万元。2011年8月17日，程叶君、潘楷明、潘虹作为甲方与许跃九、陶明作为乙方签订了《个人独资企业转让协议书》，程叶君、潘楷明、潘虹将恒祥运输服务中心全部资产（含黄山市徽州大酒店）整体转让给许跃九、陶明，约定：“一、协议标的：坐落在黄山市徽州区的企业全部资产（即：土地面积5386.5平米、建筑面积约6600平米合法有效经营性用房，必备正常运营的设施、办公设备和相关齐全的合法证照等）。及徽源会务有限公司所有运营证照。二、转让价格及转让款的支付期限和方式：1、甲方以人民币1268万元人民币的价格将企业全部资产整体转让给乙方。本协议生效之时，甲方应提供给乙方所有资产清单。2、甲、乙双方一致同意:在资产移交过程中，由甲方独自办理相关证照；乙方承担办理证照过程所产生的税费并根据实际发生的费用凭发票支付给甲方。3、为表示诚意，乙方支付甲方人民币伍拾万元作为定金，明确本转让协议生效，以资共同遵守。4、甲方所有过户至乙方名下的相关证照合法有效时，甲、乙双方确定时间正式交接，交接工作约定7个工作内完成，即：甲方移交归属乙方的的各类合法证（照）件（含相关全部资料）；乙方支付甲方全部总价款1268万元……。四、转让的效力：1、本协议书自双方签字之日起生效，甲方协助乙方到工商机关办理登记手续。双方约定：注销黄山市徽州区恒祥运输服务中心《个人独资企业营业执照》，同时设立并办理黄山市徽州区恒祥运输服务中心《个人合伙企业营业执照》，……2、本协议签订次日，乙方即进驻恒祥中心，甲方应协助配合乙方顺利过渡。甲方全权负责过渡期间及相关遗留问题的处理。3、双方一致同意：在甲方办完证照手续之日起7个工作日内，双方办理移交工作，甲方应将企业的全部资料移交给乙方，包括但不限于印章、账册、资质证书、合同等。……”。此前，2011年8月15日，程叶君又出具《收条》1份，收到办理证件费用60万元。2011年10月3日，程叶君遣散徽州大酒店员工支付员工买断工龄款33450元。此后，许跃九进驻至恒祥运输服务中心（徽州大酒店），双方办理了徽州大酒店物品交接。2011年10月14日，程叶君与许跃九、陶明又签订《补充协议》1份,约定：“一、受让方已实付定金50万元人民币。并同意于2011年10月14日付款200万元人民币；2011年10月18日付款200万元人民币；2011年10月28日付款250万元人民币。二、转让方应在受让方付款650万元人民币后，将黄山市徽州区恒祥运输服务中心全部资产以及所有相关证件移交给受让方。所剩余款568万元人民币于2012第一季度内付清。……”。当日，程叶君出具《收条》1份，收到许跃九200万元。2011年11月，徽州大酒店歇业，许跃九对徽州大酒店进行部分维修及装修，经许跃九申请，一审法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对维修装饰价格进行了评估，在2011年11月30日评估价格为114907元。2011年12月8日，黄山市徽州区公安消防大队对徽州大酒店进行消防监督检查，发现徽州大酒店存有消防安全违法行为，向徽州大酒店发出编号（2011）第296号《责令改正通知书》。2012年元月22日，许跃九通过周军付款95万元。2013年9月，许跃九缴纳徽州大酒店增值税29193.08元。此后，2014年12月17日，程叶君、潘楷明、潘虹委托安徽地平律师事务所律师发函许跃九，要求许跃九、陶明、翟勇于接到律师函后的二个月尽快付清转让余款873万元。许跃九于2015年1月10日复函程叶君、潘楷明、潘虹，认为恒祥运输服务中心（徽州大酒店）存在消防问题及房屋登记面积与转让协议约定面积存有差异等。2015年3月8日，程叶君、潘楷明、潘虹委托安徽地平律师事务所律师再次发函许跃九，以许跃九、陶明、翟勇未能履行支付余款873万元的义务构成根本违约，通知解除《个人独资企业转让协议书》，并决定自函件到达之日起自行收回坐落于黄山市徽州区的恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）。2016年1月，许跃九以黄山市徽州区公安消防大队为被告，恒祥运输服务中心、程叶君、潘楷明、潘虹为第三人，提起消防管理（消防）行政诉讼，要求依法确认黄山市徽州区公安消防大队对恒祥运输服务中心2#综合楼建筑工程予以消防验收合格的行政行为违法，安徽省祁门县人民法院审理中，许跃九申请撤诉，2016年5月25日，安徽省祁门县人民法院裁定准许许跃九撤回起诉。同时查明：恒祥运输服务中心于2003年8月办理了《国有土地使用证》，土地使用权登记面积5386.50平方米，用途为工业，使用权类型为协议出让。2002年12月，恒祥运输服务中心就建设徽州大酒店及附属物办理了《建设工程规划许可证》，2008年3月恒祥运输服务中心2#综合楼竣工验收。登记的建筑物，其中建设的砖混五层综合楼，于2011年10月13日办理了房产登记，建筑面积3594.07平方米（房地权证徽房字第××号），建设的砖混四层经营用房于2011年10月20日办理房屋登记，建筑面积2480.81平方米（房地权证徽房字第××号），房屋所有权人均为恒祥运输服务中心。诉讼中，经程叶君、潘楷明、潘虹申请，一审法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对恒祥运输服务中心（徽州大酒店）房地产客观市场租金价格进行了评估，以2011年11月1日作为本次估价对象的价值时点，月租金价格为9.55元/㎡，2011年11月-2016年11月（五年），租金总价为3480905元。2017年1月5日，署名罗天赐就徽州大酒店室内外装修改造工程制作的商务标书，投标总价为3274650.86元。一审法院归纳争议焦点：一、2011年8月4日许跃九与程叶君签订的《协议书》、2011年8月17日，程叶君、潘楷明、潘虹与许跃九、陶明作签订的《个人独资企业转让协议书》、2011年10月14日，程叶君与许跃九、陶明签订的《补充协议》，法律效力的认定。二、诉请返还或赔偿款项是否合理。一审法院认为，关于争议焦点一，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。程叶君、潘楷明、潘虹将由家庭共有财产投资成立的恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）转让给许跃九、陶明，双方为此签订的《协议书》、《个人独资企业转让协议书》及《补充协议》属于当事人双方的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、法规强制性规定，依法具有法律效力。许跃九辩称程叶君、潘楷明、潘虹在建造涉案房屋时，私自将工业用地改变成了商业用地，违反法律规定，双方签订的《个人独资企业转让协议书》（含之前签订协议书及之后的补充协议，下同）应属无效的意见，因程叶君、潘楷明、潘虹提交的恒祥运输服务中心《建设工程规划许可证》载明的建设项目名称即为“徽州大酒店及附属物”，程叶君、潘楷明、潘虹是否违反了土地用途应由相关行政管理部门认定处理，且按照批准的用途使用国有土地属于法律、法规管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，违反了土地用途，并不当然导致当事人双方签订的企业转让协议无效，该诉称意见，不予支持。许跃九诉称程叶君、潘楷明、潘虹签订转让协议时虚报建筑面积（协议中的建筑面积6600平方米，实际登记建筑面积6074.88平方米）及涉案房屋未通过消防验收，存在严重消防安全隐患，多处违反消防相关设计和验收规范，属于恶意欺诈行为，严重违反了诚实信用原则的意见，因转让的标的为正常经营中的恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）整体资产，涉案房屋已经竣工验收，其后已经领取了房屋产权证；消防日常监督检查中发现存在消防安全隐患与建筑消防验收属于不同的法律行为，转让标的物存有消防质量瑕疵并不当然导致转让合同无效；协议中注明的房屋面积为约数等。因程叶君、潘楷明、潘虹不存在故意隐瞒事实诱导许跃九、陶明签订企业转让协议，故对该诉称意见，亦不予支持。许跃九、陶明未能依据双方的约定及时支付程叶君、潘楷明、潘虹恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）转让价款，程叶君、潘楷明、潘虹于2014年12月17日委托律师发函催告履行后，许跃九、陶明仍未履行，程叶君、潘楷明、潘虹于2015年3月8日通过律师发函通知解除双方签订的《个人独资企业转让协议书》，许跃九、陶明亦未在异议期间提出异议，解除合同符合法律规定，故对程叶君、潘楷明、潘虹反诉要求确认双方签订的《个人独资企业转让协议书》自2015年3月8日解除的意见，予以支持。关于争议焦点二，合同依法解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《个人独资企业转让协议书》于2015年3月8日解除。依法合同解除后，程叶君、潘楷明、潘虹依据转让协议已经取得的转让对价款应当返还许跃九、陶明，许跃九、陶明应当于合同解除后及时将恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）恢复原状后移交程叶君、潘楷明、潘虹管理使用。程叶君、潘楷明、潘虹委托律师于2014年12月17日、2015年3月8日两次向许跃九、陶明发出的《律师函》及程叶君、潘楷明、潘虹递交的《反诉状》均自认许跃九分次累计已支付转让款455万元（含办证费用60万元），予以确认，该款程叶君、潘楷明、潘虹应当予以返还。因许跃九、陶明迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，许跃九、陶明的违约行为是致程叶君、潘楷明、潘虹解除双方签订的《个人独资企业转让协议书》的直接原因，故对许跃九诉称要求程叶君、潘楷明、潘虹赔偿利息损失、返还维修、装饰工程款143432.5元及支付其交纳的税费29193.08元的意见，不予支持。许跃九、陶明的违约行为致双方签订的合同解除，许跃九、陶明应当赔偿程叶君、潘楷明、潘虹因解除合同而造成的相关损失。程叶君、潘楷明、潘虹反诉要求许跃九、陶明参照市场租金价格计算赔偿恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）经营损失的意见符合法律规定，其合理损失部分，予以支持。因双方签订的《个人独资企业转让协议书》自2015年3月8日通知解除，通知解除尚存有异议期，故参照安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司房地产市场租金估价报告（696181元/年），对程叶君、潘楷明、潘虹诉请的自2011年11月至解除合同异议期满前（2015年6月8日）的损失2509907元，予以确认。但此后程叶君、潘楷明、潘虹未能及时采取妥善措施防止损失扩大，许跃九、陶明亦未提交相关证据证明其于合同解除后已经及时将恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）移交给了程叶君、潘楷明、潘虹管理使用，结合庭审中，程叶君、潘楷明自认于2017年已收回并部分另行出租，故对该期间（2015年6月9日-2016年12月）的损失1086233元，应由双方承担，许跃九、陶明赔偿其中的40%即434493元。程叶君、潘楷明、潘虹反诉要求许跃九、陶明赔偿因恢复徽州大酒店原状的费用3274650.86元的意见，因许跃九、陶明受让接手恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）后，只是对恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）进行了部分维修及装修，并未改变恒祥运输服务中心（含徽州大酒店）的整体结构、功能、布局、用途等，且诉请恢复原状的费用3274650.86元，系依据2017年1月，案外人罗天赐作为投标人就徽州大酒店室内外装修改造工程制作的《商务标书》，显然该内外装修改造工程与恢复徽州大酒店原状差较大，难以支持。程叶君、潘楷明、潘虹另反诉要求因徽州大酒店转让支付徽州大酒店原员工补偿款33450元的意见，因徽州大酒店直至2016年注销，且该款不属于解除合同所造成的直接损失，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十五条之规定，判决：一、许跃九、陶明与程叶君、潘楷明、潘虹双方签订的《个人独资企业转让协议书》（含之前签订的协议书及之后的补充协议），自2015年3月8日解除；二、程叶君、潘楷明、潘虹返还许跃九、陶明企业转让款4550000元（含办证费用600000元）；许跃九、陶明赔偿程叶君、潘楷明、潘虹经济损失2944400元；双方相抵后，程叶君、潘楷明、潘虹于判决生效之日起二十日内一次性返还许跃九、陶明企业转让款1605600元；三、驳回许跃九、陶明的其他诉讼请求；四、驳回程叶君、潘楷明、潘虹的其他诉讼请求。本诉案件受理费44581元，许跃九、陶明负担4581元，程叶君、潘楷明、潘虹负担40000元；反诉案件受理费27861.5元，程叶君、潘楷明、潘虹负担7861.5元；许跃九、陶明负担20000元。二审中，许跃九提供徽州区国土资源局《关于询问能否办理土地使用权过户登记手续的复函》，证明涉案土地已经变更土地用途，现在无法办理过户手续。程叶君、潘楷明、潘虹质证称，不是新证据，对复函内容的真实性及证明目的有异议，我方认为转让的是恒祥整个企业，包括企业下的所有资产，不是单个资产转让。本院认证意见，徽州区国土资源局的复函不能达到许跃九的证明目的。许跃九补充举证意见：1.证据二转让协议书的第三条，证明若企业资产存在瑕疵，并因此给乙方造成损失，由甲方承担由此引起的一切经济法律责任，并承担由此给乙方造成的损失。2.证据三中的《责令整改通知书》，证明消防设施配置不符合标准，照片消防楼梯是现场测量的只有70厘米，法律规定必须是1米1，管道接口是塑料的属违法；祁门县法院的《行政裁定书》证明涉案房产虽然办了房产证，但没有通过消防验收，没有取得建筑工程消防验收意见书，与消防责令整改通知书吻合；3、证据四证明房产证所载房产用途经营综合楼，土地证注明的土地使用权取得方式是协议出让工业用地，进一步证明签订转让协议时并不知道将来办理的房产证所涉的土地仍为工业用地。许跃九对租金价格评估报告补充质证意见：1.评估报告第五页，假设是没有安全隐患也没有基础结构等方面的重大质量问题，但事实上是存在安全隐患的，有消防整改通知书可以证明；2.评估报告第十五页，要以估价的最佳使用为前提，报告定义最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，根据估价师现场勘查，待估土地登记用途为工业，待估房地产为酒店用途，与规划设计用途不同，但报告又设定实际用途为最佳使用用途，私自改变土地用途是法律不允许的，该报告违反法律规定不能作为涉案的证据被采纳，不具有合法性。程叶君、潘楷明、潘虹补充质证意见：1、关于营业执照，黄山市徽州区恒祥运输服务中心类型是私人企业，如转让企业是变更投资人即可；2、关于转让协议书第三条，不能片面看，我方认为瑕疵是特指范围，不是说瑕疵特指土地性质或消防不合格的问题。3、关于消防通知书，针对公共酒店的设施需要达到消防规范，办房产证只需工程验收报告是否合格即可，酒店部分楼梯宽度实际有两米多，70厘米的是附属部分，消防《责令整改通知书》没有给程叶君，消防问题与取得房产证没有关系。对于对方的意见我方均不予认可。综合楼规划用途用于综合的，还有一部分是用于经营的。当事人双方所举其他证据与一审相同，双方对与相对方的其他质证意见同一审，本院认证意见与一审一致。二审查明：程叶君共收取许跃九转让款405万元。二审其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉《个人独资企业转让协议书》及先后签订的协议书和补充协议书三份合同的效力如何确定？二、双方的返还赔偿数额如何确定？关于焦点一，首先，2011年8月17日，程叶君、潘楷明、潘虹作为甲方与许跃九、陶明作为乙方签订了《个人独资企业转让协议书》，约定程叶君、潘楷明、潘虹将恒祥运输服务中心全部资产（含黄山市徽州大酒店）整体转让给许跃九、陶明，该协议书第四条约定“转让的效力：1、本协议书自双方签字之日起生效，甲方协助乙方到工商机关办理登记手续。双方约定：注销黄山市徽州区恒祥运输服务中心《个人独资企业营业执照》，同时设立并办理黄山市徽州区恒祥运输服务中心《个人合伙企业营业执照》，……另外，甲方还要协助乙方办妥黄山市徽州大酒店的变更登记手续，即该企业变更乙方为投资人。”可见，合同双方转让的是企业全部资产，并非徽州大酒店经营转让，恒祥运输服务中心及徽州大酒店的经营是否符合土地使用用途，应由相关行政管理部门处理，不符合合同无效的情形。许跃九上诉认为程叶君、潘楷明、潘虹未按批准用途使用国有土地，损害了国家和社会公共利益，是违反了效力性强制性规定，合同无效的主张不能成立。其次，祁门县人民法院（2016）皖1024行初3号裁定书对许跃九的撤诉申请进行了认定，并未对恒祥运输服务中心的房屋是否通过建筑工程消防验收进行认定，黄山市徽州区公安消防大队发出的《责令改正通知书》，是消防监督检查工作中对消防安全违法行为限期改正的行政行为，该两份证据均不能表明案涉房屋未通过消防建筑验收，许跃九关于案涉房产未通过消防建筑验收的相关理由不能成立。第三，一审庭审中，许跃九认可陈宝红是其请来接收清点物品的，陈宝红亦在《徽州大酒店物品清单》上签字，一审判决认为双方办理了徽州大酒店物品交接并无不当，许跃九对此的相关理由不能成立。关于争议焦点二，本案程叶君、潘楷明、潘虹于2015年3月8日委托律师向许跃九发函解除《个人独资企业转让协议书》符合法律规定，双方合同已经解除，双方因签订该协议及基于该协议的补充协议予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许跃九、陶明未按约付款的行为是导致双方合同解除的直接原因，但合同解除后，程叶君、潘楷明、潘虹未采取措施防止损失扩大，一审判决其自行承担60%的损失并无不当。许跃九上诉认为安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的评估报告，假设的土地用途是经营性用地，不能作为认定事实的证据的上诉理由，并未提供证据证明，也与评估报告内容不符，本院不予支持。程叶君、潘楷明、潘虹上诉主张的营业损失和恢复酒店设施的损失，证据不足，本院不予支持。关于许跃九支付的转让款数额问题，虽然程叶君、潘楷明、潘虹在一审中自认收取了455万元，但依据现有证据，许跃九实际支付了405万元，一审认定错误，本院予以纠正。综上，许跃九的上诉请求不能成立，本院不予支持；程叶君、潘楷明、潘虹的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市徽州区人民法院（2016）皖1004民初738号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更安徽省黄山市徽州区人民法院（2016）皖1004民初738号民事判决第二项为：程叶君、潘楷明、潘虹返还许跃九、陶明企业转让款4050000元（含办证费用600000元）；许跃九、陶明赔偿程叶君、潘楷明、潘虹经济损失2944400元；双方相抵后，程叶君、潘楷明、潘虹于判决生效之日起二十日内一次性返还许跃九、陶明企业转让款1105600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费许跃九预交31508元，程叶君、潘楷明、潘虹预交19250元，共计50758元，由许跃九负担37503元，由程叶君、潘楷明、潘虹负担13255元。本判决为终审判决。审判长 戴 勇审判员 戴英杰审判员 余淑媛二〇一八年六月七日书记员 武丽华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。