北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02968号
上诉人（原审原告）李淑芳，女，1953年9月7日出生。
上诉人（原审原告）李世国，男，1956年6月4日出生。
上诉人（原审原告）李仕斌，男，1959年2月20日出生。
上诉人（原审原告）李世君，男，1969年6月28日出生。
四上诉人之委托代理人秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵稚燕，女，1952年6月5日出生。
被上诉人（原审被告）兼赵稚燕委托代理人李锋，男，1961年3月19日出生。
上诉人李淑芳、李世国、李仕斌、李世君因与被上诉人赵稚燕、李锋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第04311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李淑芳及委托代理人秦淑香，被上诉人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，李淑芳、李世国、李仕斌、李世君诉称：我们的父亲李春会于1996年将自己位于北京市怀柔区××村××号院落及房屋以两万元的价格卖给赵稚燕，2002年赵稚燕又以三万元的价格将该房卖给李锋。赵稚燕与李锋在买卖本案争议的农村房屋时均系城镇居民，签订的房屋买卖合同应认定为无效。我们的父亲李春会于2003年去世，我们是李春会的法定继承人。我们要求法院判令李春会与赵稚燕于1996年签订的以及赵稚燕与李锋于2002年签订的就北京市怀柔区××村××号院落及房屋的买卖协议无效，要求赵稚燕与李锋立即腾退北京市怀柔区××村××号院落及房屋给我们，要求本案诉讼费由赵稚燕与李锋负担。
赵稚燕辩称：我不同意李淑芳、李世国、李仕斌、李世君的诉讼请求，我同李锋的意见一致。
李锋辩称：赵稚燕与李春会于1996年签订的房屋买卖合同已经超过法律规定的诉讼时效；李春会于2003年去世，李淑芳、李世国、李仕斌、李世君作为子女主张合同无效也超出了继承案件的诉讼时效。赵稚燕与李春会以及我与赵稚燕的房屋买卖行为均经过了渤海镇洞台村村民委员会的确认，赵稚燕与我分别于1999年、2007年经北京市怀柔区渤海镇人民政府批准，前后两次对本案诉争院落内的房屋进行了翻建，且李淑芳、李世国、李仕斌、李世君均为城镇居民，他们的父亲李明元、母亲杨桂兰在生前也都转为了城镇居民，不具备争议宅基地的所有权人资格，故我认为法院应依法驳回李淑芳、李世国、李仕斌、李世君的诉讼请求。
原审法院经审理查明：案外人李明元又名李春会，李明元与其妻子杨桂兰共生育四名子女，长女李淑芳、次子李世国、三子李仕斌、四子李世君，李明元于2003年10月25日因病死亡，杨桂兰于2000年4月8日因病死亡，李明元与杨桂兰生前均将户口转为了城镇居民。1996年李明元与赵稚燕签订了农村房屋买卖协议，约定赵稚燕以总价款20000元购买了北京市怀柔区××村××号院落及院内房屋。2000年10月13日北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会与赵稚燕签订了协议书，协议书中明确记载了赵稚燕购买李明元宅基地及房产的事实，并且约定赵稚燕自1996年始每年向怀柔区渤海镇洞台村村民委员会缴纳占地费及管理费。2002年9月10日赵稚燕与李锋签订房屋买卖协议书，约定将上述院落及房屋以总价款30000元的价格卖给了李锋，赵稚燕、李锋将怀柔区渤海镇洞台村村民委员会与赵稚燕签订的协议书中“赵稚燕”的名字划掉，并由李锋在划掉处旁边签署了自己的名字，修改后的协议书由北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会在“赵稚燕”名字划掉处加盖了公章予以确认。案外人李明元、杨桂兰在李明元与赵稚燕签订农村房屋买卖协议时均为城镇居民，李锋在与赵稚燕签订农村房屋买卖协议时亦为城镇居民。李淑芳、李世国、李仕斌、李世君现均为城镇居民。2013年7月22日告李淑芳、李世国、李仕斌、李世君持诉称理由诉至法院，赵稚燕、李锋持辩称理由进行答辩，并拒绝进行可信赖利益损失及房屋价值的鉴定，不同意李淑芳、李世国、李仕斌、李世君的诉讼请求。双方意见相异，未能调解。
在法院审理过程中，为证明其主张的事实，李淑芳、李世国、李仕斌、李世君向法院提交了以下证据材料：
证据一、北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会与赵稚燕于2000年10月13日签订的协议书复印件一份，协议书中明确载明：“甲方洞台村民委员会乙方赵稚燕李锋一、乙方于九六年初买李春慧房一处。二、东西20米，南北21米，总面积420米。三、按照村规民约的规定，购房户按每平方米1.0元向甲方缴纳占地方，按年度计算。四、按照甲方规定，向乙方提供管理，乙方每年向甲方缴纳管理费100元，按年度计算。五、以上费用，乙方于每年初向甲方缴纳，从九六年计算。六、此协议两份，甲乙双方各持一份，请双方认真遵守。甲方洞台村民委员会，乙方赵稚燕，2000年10月13日，李锋，2002年9月10日”，该协议中在落款“甲方洞台村民委员会”处加盖了“怀柔县渤海镇洞台村民委员会”的公章，在“赵稚燕”以及“赵稚燕2000年10月13日”处两次加盖了“北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会”的公章；赵稚燕与李锋于2002年9月10日签订的房屋买卖协议书复印件一份，协议书中约定甲方赵稚燕将坐落在洞台村宅基地420平方米以及所盖北房六间、西房三间卖给乙方李锋；该两份协议书复印件用于证明李明元将本案争议的院落及院内房屋卖给被告赵稚燕，以及赵稚燕将本案争议的院落及院内房屋卖给李锋的事实。
赵稚燕、李锋认可该项证据的真实性以及证明目的，同时表示在北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会与赵稚燕签订的协议书中，乙方“赵稚燕”的姓名被划掉并且在旁边重新书写“李锋”及日期的原因是由于赵稚燕与李锋签订房屋买卖协议书后，双方找到了洞台村村民委员会将买卖行为予以备案，洞台村村民委员会通过在划掉“赵稚燕”名字处加盖洞台村村民委员会公章的形式对双方之间的买卖行为进行了确认。
证据二、北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会于2013年6月18日出具的证明一份，证明李明元与李春会为同一人。
赵稚燕、李锋对该项证据表示认可。
证据三、北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会于2013年6月26日出具的证明一份，证明××村××号院落及院内房屋归李明元所有。
赵稚燕、李锋表示不认可该项证据，认为该项证据与证据一存在冲突，证据一中洞台村村民委员会已经对赵稚燕与李明元间的买卖行为进行了确认。
证据四、北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会于2013年7月29日出具的证明一份，证明李淑芳、李世国、李仕斌、李世君为李明元的子女。
赵稚燕、李锋对该项证据表示认可。
证据五、北京市怀柔区渤海镇洞台村村民委员会于2013年8月22日出具的证明二份，证明××村××号院是1973年批的宅基地，房主是李明元、杨桂兰、李淑芳、李世国、李仕斌、李世君，同时证明李明元的户口于1981年1月10日迁入洞台村，户口为农业户口，在村居住三年，1984年7月9日户口迁出，改为非农业户口。
赵稚燕、李锋认为上述两份证明存在瑕疵，认可其中关于××村××号院宅基地的审批时间以及李明元的户口情况，但认为××村××号院落及院内房屋曾经属于李明元与杨桂兰所有，其子女并无房屋的所有权。
另查，经怀柔区××村××号院邻居马宗武证实：赵稚燕在购买了怀柔区××村××号院后，雇佣自己拆掉了213号院内正房六间中大约三间房屋的房顶，重新瓦了正房六间屋顶的瓦，同时在西厢房北面接了一间厢房，并对院内设施进行了整理、修缮；李锋从赵稚燕处购买213号院后，雇人重新修缮了西厢房的房顶。
原审法院判决认为：农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。农村房屋是农村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后建造的房屋，具有社会福利性质，保证农村村民最基本的居住。农村宅基地属于该村农民集体所有，集体所有的土地的使用权不得出让、转让。本案中，赵稚燕与李明元、李锋与赵稚燕买卖北京市怀柔区××村××号院及院内房屋的行为虽然系双方真实意思表示，并经怀柔县渤海镇洞台村村民委员会同意，并加盖了公章，但购买者赵稚燕、李锋不是北京市怀柔区渤海镇北台上村集体经济组织成员，双方的买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。赵稚燕、李锋在房屋购买行为发生后对房屋及院落进行了较大规模拆建、修缮，导致返还的原物已经不存在，事实上无法返还，且该买卖行为距今久远，李锋实际占有、使用××号院房屋的状态已持续十余年之久，加之农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。农村房屋是农村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后建造的房屋，具有社会福利性质，保证农村村民最基本的居住。农村宅基地属于该村农民集体所有，集体所有的土地的使用权不得出让、转让。本案中，赵稚燕与李明元、李锋与赵稚燕买卖北京市怀柔区××村××号院及院内房屋的行为虽然系双方真实意思表示，并经怀柔县渤海镇洞台村村民委员会同意，并加盖了公章，但购买者赵稚燕、李锋不是北京市怀柔区渤海镇北台上村集体经济组织成员，双方的买卖协议违反了相关法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。赵稚燕、李锋在房屋购买行为发生后对房屋及院落进行了较大规模拆建、修缮，导致返还的原物已经不存在，事实上无法返还，且该买卖行为距今久远，李锋实际占有、使用213号院房屋的状态已持续十余年之久，加之四原告的父亲李明元、母亲杨桂兰生前的户口均已转为城镇居民，且分别于2003年10月25日、2000年4月8日去世，李淑芳、李世国、李仕斌、李世君现亦均不是北京市怀柔区渤海镇洞台村集体经济组织成员。故基于上述事实，法院认为返还怀柔区××村××号院内房屋及院落的条件已经不具备，对于李淑芳、李世国、李仕斌、李世君要求赵稚燕、李锋腾退诉争院落及房屋的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：驳回李淑芳、李世国、李仕斌、李世君的诉讼请求。
判决后，李淑芳、李世国、李仕斌、李世君不服，上诉至本院称：一审法院已经认定被上诉人与上诉人之间的农村房屋买卖合同无效，却判决驳回上诉人的诉讼请求，判决结果显然是错误的；根据《合同法》的规定，合同被确定无效后，当事人依据无效合同取得的财产，应当予以返还；一审法院认定原物已经不存在，事实上无法返回，显然是缺乏故请求撤销原审判决，依法撤销原审判决，支持上诉人在一审的诉讼请求；由被上诉人承担本案一审和二审诉讼费。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实、有当事人及其委托代理人当庭陈述、调查笔录及证据材料在案证明。
本院认为：农村房屋是农村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后建造的房屋，具有社会福利性质，保证农村村民最基本的居住。农村宅基地属于该村农民集体所有，集体所有的土地的使用权不得出让、转让。本案中，赵稚燕与李明元、李锋与赵稚燕买卖北京市怀柔区××村××号院及院内房屋的行为虽然系双方真实意思表示，并经怀柔县渤海镇洞台村村民委员会同意，并加盖了公章，但购买者赵稚燕、李锋不是北京市怀柔区渤海镇北台上村集体经济组织成员，双方的买卖协议违反了相关法律的强制性规定，故原审法院据此认定赵稚燕与李明元、李锋与赵稚燕签订的买卖协议无效并无不当。但原审法院并未在判决主文中有此判项，本院对此予以纠正。就上诉人要求被上诉人腾退房屋一节，本院认为，四上诉人之父母生前户口均已转为城镇居民，且已经去世，上诉人亦不是涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，且双方亦未解决腾房后续赔偿等问题，综合上述情况，现暂不适宜腾房。故上诉人要求被上诉人腾退房屋的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、确认李明元与赵稚燕、赵稚燕与李锋签订的房屋买卖协议无效。
二、驳回李淑芳、李世国、李仕斌、李世君的其他诉讼请求。
一审案件受理费150元，由李淑芳、李世国、李仕斌、李世君负担（已交纳）。
二审案件受理费300元，由李淑芳、李世国、李仕斌、李世君负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年五月十三日
书 记 员 吴可加