山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1902号
上诉人（原审被告）：烟台泰坤建筑安装有限公司。住所地：烟台市芝罘区利丰街*号付*号**楼。
法定代表人：陈丽芝，公司董事长。
委托代理人：王玉梅，山东崇真律师事务所律师。
委托代理人：杨净净，山东崇真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王鹏洲。
委托代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
原审被告：李振国。
上诉人烟台泰坤建筑安装有限公司（以下简称泰坤公司）因与被上诉人王鹏洲、原审被告李振国房屋买卖合同纠纷一案，不服龙口市人民法院(2013)龙新民初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰坤公司上诉请求：请求依法撤销龙口市人民法院(2013)龙新民初字第162号民事判决，改判驳回王鹏洲的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。泰坤公司与王鹏洲所签购房协议应为无效协议，因其既不具备形式要件又不具备实际要件，且泰坤公司不是涉案房屋所在楼盘的开发商，不具备房地产开发资质。当初泰坤公司在协议上盖章只是为王鹏洲出卖房屋出具证明。王鹏洲明确表示2010年5月1日是交付了27万元的现金，但泰坤公司及一审泰坤公司均没有收到王鹏洲的27万元购房款，也没有出具正规收据、签订商品房预售合同。涉案的房屋卖给了案外人杨雪冬，销售价格为38.6万元，涉案的车库卖给了金刚，从销售数额看王鹏洲主张的27万元购房款与房屋的实际价值存在较大差异，进一步证实涉案房屋并不是卖给了王鹏洲，而是应王鹏洲的要求给其出具的相关证明材料。涉案楼房王鹏洲交纳的购房款仅为17万元，即龙口市人民法院（2010）龙新民初字第104号案件中所涉的购房款，该款已判决由李振国返还给王鹏洲，两案所涉楼房系同一楼房。一审法院判决泰坤公司返还购房款及损失缺乏事实依据。二、一审适用法律错误。泰坤公司不是房地产开发企业，不具备房地产开发资质，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为本案判决依据，属适用法律错误。损失赔偿建立的前提是商品房买卖合同有效，该案中并不存在这一前提，且我国法律以损失填平为原则，一审判决赔偿27万的一倍房款明显过高，上请求二审法院对该数额进行调整。
王鹏洲辩称：一、一审判决认定事实正确。1、龙口市人民法院和烟台市中级人民法院已判决生效的数份判决书查明的事实均认定涉案房屋所在的楼盘系泰坤公司与龙口南山建设发展有限公司达成转让协议后，由泰坤公司实际开发建设，且从法院对烟台海基置业有限公司的调查笔录及泰坤公司出具的李振国身份证明亦可看出，涉案房屋所在楼盘的开发、建设、出售等业务的实际从事主体均为泰坤公司。故泰坤公司与王鹏洲签订涉案房屋买卖协议，主体适格。王鹏洲与泰坤公司于2010年5月1日签订的协议中明确载明了涉案房屋的坐落位置、交易价款及给付情况、履行方式等内容，符合合同成立的形式要件和实质要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。如果泰坤公司与王鹏洲签订协议是为了王鹏洲出卖涉案房屋而出具的证明，协议中载明“王鹏洲有权利出卖海韵苑41#楼东单元501室（包括阁楼）及南排东数2号车库”即可，根本不须写上其他内容。由此可见，泰坤公司关于“协议就是一份证明”的主张，不符合逻辑，也不符合常理。泰坤公司收到王鹏洲27万元购楼款时没有出具正规票据，也未按照房管部门要求的格式签订商品房预售合同，是因为泰坤公司承诺待王鹏洲三个月内找到买受人时或者三个月后以王鹏洲名义办房产证时再办理上述手续。2、生效判决已经认定，本案所涉楼房与龙口市人民法院（2010）龙新民初字第104号案所涉楼房没有关系，此楼房非彼楼房，此楼款非彼楼款。故一审判决有事实根据。二、一审法院适用法律正确。无论泰坤公司是否具备房地产开发资质，其在龙口市东海工业园海韵苑所实施的完全符合房地产开发企业的行为。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为本案的判决依据，完全正确。请求维持原判。
李振国未到庭，亦未提交书面陈述意见。
王鹏洲向一审法院起诉请求：1、泰坤公司、李振国立即返还王鹏洲购房款27万元并赔偿王鹏洲经济损失5万元。2、本案诉讼费用由泰坤公司、李振国承担。庭审中王鹏洲明确并变更诉讼请求为：1、解除王鹏洲与泰坤公司于2010年5月1日订立的房屋买卖协议。2、泰坤公司、李振国立即返还王鹏洲购房款27万元并赔偿损失27万元（一倍房款）。
一审法院认定事实：2007年秋，泰坤公司与龙口南山建设发展有限公司达成开发东海黄金海岸3#工地（后命名为海韵苑）之32#-42#楼盘的转让协议，由泰坤公司开发建设海韵苑32#-42#楼盘。2010年5月1日泰坤公司与王鹏洲签订协议一份，载明：“今收到王鹏洲海韵苑41#楼东单元501室（赠阁楼）及南排东数2号车库房款共计人民币二十七万元整，已付清。3个月内其房屋可出售，由我方帮其办理更名手续；如3个月内房屋未出售，则以王鹏洲的名义办房产证，由我方负责帮其办理相关手续，但其超过总房款的那部分房款的相关手续费由其自行承担。”协议下方加盖泰坤公司的公章。王鹏洲陈述该协议系2010年5月1日王鹏洲在泰坤公司的办公室内与李振国签订，并由李振国加盖了泰坤公司的公章。当时王鹏洲将27万元现金给了李振国，然后就签了这份协议，双方并未签订标准格式的购房合同，亦未出具收据；泰坤公司则主张，王鹏洲未提交交付房款的收据，缺乏购房的基本要素，故该协议的内容是虚假的；李振国主张，该协议的形式是真实的，是泰坤公司与王鹏洲签订的，但内容不是真实的，泰坤公司通过李振国仅收取王鹏洲17万元的购房款，王鹏洲为了将其预购的楼房出卖给第三方，而让泰坤公司出具该楼款已付27万元这一虚假证明。实际上，本案涉诉楼房（海韵苑41#楼东单元501室）与龙口市人民法院（2010）龙新民初字第104号案件中所涉楼房系同一楼房，王鹏洲仅通过李振国向泰坤公司支付了17万元的购房款，而并非协议中所标注的27万元。生效的龙口市人民法院（2010）龙新民初字第104号民事判决书已判决王鹏洲与李振国达成的口头房屋买卖协议无效；李振国将17万元购房款返还王鹏洲。故本案王鹏洲不应再主张返还购房款。
在2010年5月26日龙口市人民法院受理的（2010）龙新民初字第104号案件中，王鹏洲作为原告以泰坤公司、李振国为共同被告，案由为商品房销售合同纠纷诉至龙口市人民法院，要求判令王鹏洲与泰坤公司、李振国之间的房屋买卖合同无效，泰坤公司、李振国返还购房款17万元。后王鹏洲在庭审前撤回对泰坤公司的起诉，只要求李振国返还购房款17万元。在该案中查明，2007年12月份，泰坤公司在龙口市东海工业园3#地开发建设海韵苑等楼盘，李振国时任泰坤公司业务经理。2008年3月28日，在该楼房尚未交工的情况下，李振国收取王鹏洲交付的17万元购房款，并向王鹏洲出具收条一份，载明：“今收到王鹏洲房款人民币壹拾柒万元正烟台泰坤李振国08·3·28。”之后，双方未就房屋的详细情况签订相关合同，泰坤公司也未能向王鹏洲交付房屋。
2010年11月10日，泰坤公司出具证明：“兹证明：李振国系我公司的业务经理，本公司授权其代为办理公司在龙口市东海黄金海岸地产开发、建设、出售楼房等业务…”王鹏洲对该证明不予认可，主张李振国系泰坤公司的实际控制人及所有人，且从法院对泰坤公司法定代表人陈丽芝的调查笔录中亦可证实王鹏洲的这一主张；另主张因李振国将泰坤公司的2000余万元资金转移至其个人名下，妨害了王鹏洲债权的实现，故应对公司的债务承担连带责任。
另查明，2010年8月15日，案外人杨雪冬与烟台海基置业有限公司签订本案涉诉房屋海韵苑41#楼东单元501室的商品房销售合同，以386000元的价格购买了该涉诉房屋，现已入住该房屋。协议中的南排东数2号（现编号为19号）车库于2009年2月已卖于案外人金刚。烟台海基置业有限公司在本院对其的调查笔录中称，海基置业对泰坤公司的财务进行监管，泰坤公司出售楼房和车库后，收取的款项需交到海基置业的账户中，由海基置业向买受人出具收款收据，收据上加盖海基置业的财务章，之后海基置业再将购房款转回泰坤公司账户。
一审法院认为，本案的焦点问题有二，一是王鹏洲与泰坤公司签订的购房协议是否真实有效。二是泰坤公司应否承担已付购房款（27万元）一倍的赔偿责任。
一、关于王鹏洲与泰坤公司签订的购房协议是否真实有效。
王鹏洲认为，该购房协议是双方真实意思表示，真实有效。
泰坤公司认为，王鹏洲与泰坤公司于2010年5月1日签订的协议并非房屋买卖合同，因其既不具备形式要件又不具备实质要件，其仅仅是对2008年3月28日的事情所做的说明。另外，泰坤公司并非涉案房屋所在楼盘的开发商，亦不具备房地产开发资质，故该协议应为无效协议。
李振国认为，本案涉诉楼房王鹏洲所缴纳的购房款仅是17万元，并且该17万元就是（2010）龙新民初字104号案件中所涉的购楼款，该款已经判决由李振国返还给王鹏洲，（2010）龙新民初字104号案件与本案所涉楼房系同一个楼房。故王鹏洲再根据所谓的协议来主张泰坤公司返还购房款27万元是不成立的。
一审法院认为，王鹏洲与泰坤公司于2010年5月1日签订的协议中明确载明了涉案房屋的坐落位置、交易价款及给付情况、履行方式等内容，符合合同成立的形式要件和实质要件，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。泰坤公司主张其并非涉案房屋所在楼盘的开发商，亦不具备房地产开发资质，该协议应为无效协议。龙口市人民法院和烟台市中级人民法院已判决生效的数份判决书查明的事实均认定涉诉房屋所在的楼盘系泰坤公司与龙口南山建设发展有限公司达成转让协议后，由泰坤公司实际开发建设，且从法院对烟台海基置业有限公司的调查笔录及泰坤公司出具的李振国身份证明亦可看出，涉诉房屋所在楼盘的开发、建设、出售等业务的实际从事主体均为泰坤公司。故泰坤公司与王鹏洲签订涉诉房屋的买卖协议，主体适格，泰坤公司的主张与事实不符，不予采信。泰坤公司和李振国主张泰坤公司通过李振国仅收取王鹏洲17万元的购房款，王鹏洲为了将其预购的楼房出卖给第三方，而让泰坤公司出具该楼款已付27万元这一虚假证明，故该协议的内容是虚假的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。泰坤公司、李振国对其所主张的该协议内容虚假负有举证责任，但其未提交任何证据证明该主张，故应承担举证不能的法律后果，对其主张不予支持。泰坤公司和李振国主张本案涉诉楼房（海韵苑41#楼东单元501室）与（2010）龙新民初字第104号案件中所涉楼房系同一楼房，2010年5月1日泰坤公司与王鹏洲签订的协议系对2008年3月28日李振国向王鹏洲出具的收条所做的说明，王鹏洲对此不予认可，且从协议与收条的签订主体、所涉标的物及所涉金额来看，均无法证明泰坤公司、李振国的主张，故泰坤公司、李振国的主张证据不足，理由不充分，不予支持。泰坤公司与王鹏洲于2010年5月1日签订的购房协议真实有效。
二、关于泰坤公司应否承担已付购房款（27万元）一倍的赔偿责任。
王鹏洲认为，泰坤公司在将涉诉房屋卖给王鹏洲后又卖给第三人杨雪冬，并已将房屋实际交付杨雪冬；涉诉车库在卖给王鹏洲之前已卖给第三人金刚，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的相关规定，泰坤公司应承担已付房款一倍的赔偿责任。
泰坤公司、李振国认为，泰坤公司不是房地产开发企业，双方签订的协议属无效协议，故不存在双倍返还购房款的问题。
一审法院认为，经庭审查明的事实可以认定泰坤公司于2010年5月1日将本案涉诉房屋（海韵苑41#楼东单元501室）及车库（现编号19号）出卖给王鹏洲，并收取王鹏洲27万元的房款；于2010年8月15日将该房屋另行出卖给案外人杨雪冬，并收取杨雪冬386000元的房款，且涉诉房屋已实际交付；涉诉的车库已于2009年2月出卖给第三人金刚。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”；第九条第三款规定，“出卖人订立商品房买卖合同，具有下列情形之一，导致合同无效或着被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。根据上述两款规定，泰坤公司的行为导致合同的目的不能实现，王鹏洲已无法取得涉诉房屋，故王鹏洲请求解除与泰坤公司之间的合同，且要求泰坤公司承担已付购房款（27万元）一倍的赔偿责任的主张，于法有据，予以支持。泰坤公司抗辩其不是房地产开发企业，并非涉诉房屋的出卖人，根据庭审查明的事实涉诉房屋虽然以烟台海基置业有限公司的名义对外出售，但泰坤公司系该房屋的实际开发商，故泰坤公司的抗辩理由与事实不符，不予采信。
综上，王鹏洲与泰坤公司于2010年5月1日签订的房屋买卖协议，主体适格，双方意思表示真实，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效。双方均应按约履行。但泰坤公司的违约行为导致合同的目的无法实现，王鹏洲无法取得涉诉房屋，故应解除王鹏洲与泰坤公司签订的房屋买卖协议，泰坤公司返还王鹏洲已付购房款27万元并承担王鹏洲已付购房款一倍的损失27万元。王鹏洲以李振国系泰坤公司的实际控制人，且泰坤公司在经营中存在将公司资产以李振国个人名义开立账户存储的行为为由，主张李振国应对上述款项承担连带责任，泰坤公司具有独立法人资格，涉诉房屋的买卖协议签订主体系泰坤公司，王鹏洲的理由不能否定泰坤公司的法人人格，故王鹏洲的主张没有法律依据，不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款、第九条第三款之规定，判决如下：一、解除王鹏洲与泰坤公司烟台泰坤建筑安装有限公司于2010年5月1日签订的房屋买卖协议。二、烟台泰坤建筑安装有限公司于本判决生效后十日内返还王鹏洲购房款人民币27万元，并赔偿王鹏洲损失人民币27万元。三、驳回王鹏洲对泰坤公司李振国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由泰坤公司烟台泰坤建筑安装有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，泰坤公司与王鹏洲于2010年5月1日签订的协议载明了房屋的坐落位置、交易价款及给付情况、履行方式等内容，符合合同成立的形式要件和实质要件，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。泰坤公司关于其并非涉案房屋所在楼盘的开发商，亦不具备房地产开发资质的主张，与已生效判决书查明的由泰坤公司实际开发建设的事实不符，亦与法院对烟台海基置业有限公司的调查笔录及泰坤公司出具的李振国身份证明相悖，一审法院对泰坤公司的该主张不予采信并无不当。泰坤公司主张2010年5月1日协议载明27万元的房屋与龙口市人民法院（2010）龙新民初字第104号案所涉的17万元的房屋系同一楼房，但不能提供证据予以证实，且2010年5月1日泰坤公司与王鹏洲签订的协议与2008年3月28日李振国向王鹏洲出具的收条在签订时间、主体、所涉标的物及金额等方面均不同，故对泰坤公司的该主张本院不予采信。
泰坤公司在2010年5月1日与王鹏洲签订协议前已将涉案车库出卖给案外人金刚，在与王鹏洲签订协议后又将涉案房屋另行出卖给案外人杨雪冬。泰坤公司的行为导致王鹏洲的合同目不能实现，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款、第九条第三款之规定判决解除王鹏洲与泰坤公司之间的合同，并判决泰坤公司承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。
综上，泰坤公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由上诉人烟台泰坤建筑安装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一六年九月一日
书记员 陈蒙蒙