吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民速初字第355号
原告镇赉县富达物业管理有限公司。
法定代表人：陈恩生职务：经理
委托代理人：陈玲玲，女，该公司职工
被告林晓红，女。
委托代理人徐海波，男.
原告镇赉县富达物业管理有限公司与被告林晓红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员韩丽丽依法独任审判，于2014年11月7日，2014年11月18日两次公开开庭进行了审理。被告林晓红委托代理人徐海波两次庭审均到庭参加诉讼，原告法定代表人陈恩生参加第一次庭审，原告委托代理人陈玲玲参加第二次庭审，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月1日起，原告开始对被告居住的小区从事物业管理，形成了事实上的物业管理服务法律关系，依据法律、法规之规定，至2014年10月31日止，被告应向原告缴纳各项费用共计人民币875元。原告多次要求被告交付物业费，被告以各种理由拒付。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，要求被告给付物业费659元，房屋维护基金费132元，二次供水电费84元，共计人民币875元。
被告辩称，原告主张多次催要与事实不符；楼道有垃圾，物业公司未清理，导致各种隐患发生；有的住户扰民，影响其他住户正常的生活和休息；设施不健全，未达到入住时承诺的标准，如果能达到承诺时的标准，我方愿意交纳物业费等相关费用。
根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点问题是：被告是否应给付原告物业管理等相关费用共计875元。
围绕争议焦点，原告向法庭提供如下证据：
1、前期物业管理服务协议复印件1份（经核对与原件一致），证明原告有资格对小区的物业服务进行管理。
2、企业法人营业执照复印件1份，证明原告是依法成立的。
3、中华人民共和国物业管理企业资质证书复印件1份，证明原告提供的是三级物业服务。
4、经营性收费许可证副本复印件1份。证明原告向业主收取的物业费每月每平米0.5元，是经过相关部门审批的。
被告对上述四组证据均无异议。
被告向法庭提供如下证据：
1、宣传册复印件一份。证明当时我买楼时开发商承诺提供的物业服务是：封闭式管理；24小时专人看守；安装监控系统；居民刷卡进院；小区内设置警务执勤室；以上承诺原告都未兑现。
原告对宣传册的真实性有异议，因为我没见过该宣传册，另外该承诺是开发商承诺的，与我物业公司无关。
2、反映书一份。证明物业公司不作为。
原告称他们反映的问题是事实，但应该找陈玲玲（新苑小区物业公司负责人）去协商。
3、照片3张。证明原告提供的物业管理服务不到位，楼道内外有垃圾，物业公司不清扫。
原告对此有异议，称这些垃圾不排除是个人因素导致的。
4、相关证明材料原件一份。证明被告所有证人归纳的证明。
原告无异议。
证人陈文玉的证言，证明1、新苑小区售楼时承诺封闭式管理；24小时专人看守；安装监控系统；居民刷卡进院；小区内设置警务执勤室；以上承诺原告都未兑现，属于欺诈行为。2、卫生要求不达标，与前期物业管理协议规定相违背。3、楼道内外长期堆放垃圾，物业公司不清扫，尤其是夏季，滋生各种细菌，影响居民生活和健康。4、由于长期堆放垃圾，导致住户长期开门通风，导致鼠害增多。5、由于1楼住户在楼道内堆放垃圾，影响其他住户健康和生活。6、小区内没有停车位，机动车随意停放，严重阻碍行人通行。
原告对证人证言无异议。
证人周亚云的证言，证明1、物业公司管理服务不到位，当时我们找物业公司协商，物业公司承诺改善服务，小区内随意堆放垃圾，而且堆放时间过长，存在安全隐患。2、物业费随意涨价。3、小区内外环境卫生不好。
原告认为证人所陈述的言过其实，并不像原告主张的那样，关于垃圾，因为2号楼1单元102室业主精神不太好，我们也找过相关部门协调，我们已经尽到相关义务。
证人徐艳的证言，证明我们2号楼1单元102室住户以收垃圾为生，楼道内外都是垃圾，楼道内老鼠、苍蝇成害，已经严重影响我们正常生活，如果物业公司提高服务，我方会缴纳相关物业费。
原告对证人证言无异议。
证人刘淑琴的证言，证明楼道内外都是垃圾，与当时我们买楼时开放商承诺的物业服务相差太远，存在许多安全隐患和健康问题。小区物业公司负责人陈玲玲都找过那个收垃圾的，但是收效甚微，我们要求把这个问题根治了。
原告对证人证言无异议。
证据的分析、认证：
对被告提供的第1组证据，本院认为，其宣传册是开发商促进业主购买楼房的手段，不能作为物业公司对小区物业服务质量的承诺，故本院对此份证据不予评判。
对被告提供的第2、4组证据，原告对证据本身无异议，故本院对上述两组证据予以采信。对被告提供的第3组证据，原告称不排除个人因素导致，本院认为，原告未提供证据反驳照片所证明的问题，故本院对第3组证据予以采信。
对于四组证人证言，均证明其所在单元的卫生情况，本院予以采信。
结合原、被告的陈述及确认的相关证据，本院确认如下本案事实：
被告林晓红是镇赉县新苑小区2号楼1单元201室的业主。按照原告与德惠市顺达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规，原告对被告居住的小区实施物业管理。自2013年11月1日起至2014年10月31日，被告共拖欠物业费659元、房屋维修基金费132元、二次供水电费84元，共计人民币875元。经原告催缴，被告仍拒付上述费用，故原告诉至法院，要求被告给付物业管理等费用共计875元。
根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：
被告林晓红应于本判决生效后立即给付原告物业管理等各项费用共计人民币875元。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中原告和德惠市顺达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告作为新苑小区业主，该合同对其有约束力，被告应按该合同向原告履行义务。关于物业管理费的收费标准，已经物价部门审批，即每月每平方米0.5元，现被告欠原告物业费659元，房屋维修基金费132元，二次供水电费84元，共计人民币875元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关服务费的行为与法律相悖。原告要求被告给付物业管理等相关费用共计875元的请求符合法律规定，应予支持。被告辩称小区设施不健全，未达到入住时承诺的标准，本院认为，小区配套设施不健全、未达到入住时承诺的标准是开发商对业主的承诺，不是物业公司对业主的承诺，业主以未达到入住标准为由拒不缴纳物业费的理由不能成立，本院对被告的辩解不予支持。被告辩称楼道内外有垃圾，个别住户扰民。经庭审调查，2号楼1单元102室住一对母女，无生活来源，女儿精神不正常，母亲靠拾垃圾为生，拾回的垃圾堆放至屋内及楼道内外。且物业公司亦对其进行了劝解，也找相关部门协调，但未见效果。本院认为，102室住户与被告是相邻关系，母女二人的生活状况值得同情，拾荒为二人的生活来源，被告及单元住户应本着同情的态度，共同处理好相邻关系。其行为虽可能影响被告单元住户的正常生活，但被告不能以此作为拒交物业费的抗辩事由，被告可就侵权行为找相关部门解决。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告林晓红于本判决生效后立即给付原告镇赉县富达物业管理有限公司物业管理等各项费用共计人民币875元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告林晓红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。
代理审判员 韩丽丽
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 樊 杰