湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0503民初1001号
原告罗银运，女，1973年2月23日出生，汉族，住湖南省隆回县。
诉讼代理人严但灵，湖南人和人律师事务所律师。代理权限为特别授权。
诉讼代理人黄慧，湖南楚信律师事务所律师。
被告屈海飞，男，1986年1月3日出生，汉族，住湖南省邵阳县。
诉讼代理人屈海军，男，1977年6月26日出生，汉族，住湖南省邵阳县。代理权限为特别授权。
第三人何邵芸，女，1989年5月7日出生，汉族，住湖南省邵阳县。
第三人中国农业银行股份有限公司邵阳北塔区支行，住所地邵阳市。
负责人关毅，该支行行长。
原告罗银运与被告屈海飞及第三人何邵芸、中国农业银行股份有限公司邵阳北塔区支行（下称农行北塔支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告罗银运及其诉讼代理人严但灵、黄慧、被告屈海飞的诉讼代理人屈海军及第三人何邵芸到庭参加诉讼，第三人农行北塔支行经本院合法传传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗银运向本院提出诉讼请求：1、判令被告屈海飞与第三人何邵芸向第三人农行北塔支行结清贷款后，由第三人农业银行北塔区支行办理好抵押权证注销手续；2、判令坐落于邵阳市大祥区雪峰路3#地块恒泰珑湖住宅小区5#楼6楼不动产单元号为的房屋归原告所有，由被告和第三人何邵芸在抵押权证注销后30日内未原告办理房地产权登记手续，办理好房地产权登记手续后，原告支付余下房款（扣除律师费用）给被告；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告罗银运于2016年9月27日经哥哥罗文化介绍，向被告屈海飞购买房屋，当时原告不知被告与第三人何邵芸已经离婚，要被告打电话给妻子就卖房事宜征询妻子的意见，被告与第三人何邵芸通过电话联系后，同意卖房，原告丈夫罗建军遂取款8万元存入被告账户；同年10月1日，原告与被告签订了《房屋转让协议书》，约定被告将位于邵阳市大祥区珑湖小区5栋601号房屋出卖给原告，原告于当日按照合同约定支付给被告现金10万元，被告出具18万元的押金收条给原告，2017年1月23日，原告又向被告支付了购房款13万元，2月15日，原告通过汇款的方式继续向被告支付了购房款19万元，至此，原告已经依约向被告支付了购房款50万元。原告于2017年6月10日按照双方约定的期限找被告要求办理房屋过户手续，被告告知其前妻第三人何邵芸不同意签字，原告此时才知道被告已经离婚，房屋登记在他和前妻两人的名下，该离婚协议约定该房屋归被告所有，且该房屋在第三人农行北塔支行还有抵押贷款未还清，贷款是被告通过其前妻的账户还款，但被告表示，将尽快说服第三人何邵芸协助办理房屋过户手续。原、被告双方又于当日签订了《补充协议书》，约定被告应于2017年6月25日之前说服第三人何邵芸办理房屋过户手续，否则，由被告承担原告维权所产生的费用。至2017年6月25日，被告仍未说服其前妻，原告其后多次催促，被告于2017年6月28日通过微信将离婚协议书发送给原告，并于2017年6月30日和原告一起到邵阳市不动产登记中心查询了房产信息并将相关档案信息交给原告，但无法办理过户手续。
被告屈海飞辩称：一、原、被告之间签订的房屋买卖合同是真实的；二、被告收了原告50万元的购房款情况属实；三、讼争房屋在第三人中国农业银行股份有限公司邵阳北塔区支行还有40万元的贷款没有还；四、被告已与第三人何邵芸离婚，但被告还欠有很多外债未还。
第三人何邵芸辩称：一、被告就房屋转让一事未与其商量及电话联系，对房屋转让的事实不予认可；二、本人与被告的离婚协议虽然约定债务和财产都归被告所有，但被告的债务未还，基于财产和债务权益平等的原则下，财产也不能归被告一人所有；三、抵押贷款是以第三人的名义办理的，虽然被告归还部分贷款，但第三人也偿还了四个月，此后若被告不还，其依然需继续承担偿还责任，不同意转让自己的房产份额。
经审理查明：被告屈海飞与第三人何邵芸在婚姻关系存续期间有坐落在邵阳市大祥区恒泰珑湖住宅小区号住房一套（房屋建筑面积208.44㎡，产权性质为屈海飞与何邵芸共同共有,产权证号）。2016年1月22日，被告屈海飞与第三人何邵芸以此房屋向第三人农行北塔支行抵押贷款58万元，并办理房屋他项权证（权证号：）。2016年5月10日，被告屈海飞与第三人何邵芸在民政部门办理离婚手续，离婚协议书约定：该套住房及其他所有财产归被告所有，所有债务及农业银行的贷款归被告偿还。同年9月27日，原告罗银运经人介绍向被告屈海飞购买房屋，通过协商，原告之夫罗建军当即付款8万元给被告，同年10月1日，以原告为乙方与以被告为甲方签订《房屋转让协议书》一份，协议约定：由甲方将位于邵阳市大祥区珑湖小区房以102万元出让给乙方；合同签订后3日内，乙方向甲方支付18万元保证金，6个月内支付齐购房款50万元；于2017年6月中旬办理好房屋过户相关手续，办证费用由甲方承担，房产过户时付清全部购房款；甲方保证对该房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，该房产不涉及第三方的权利；若甲方违反合同，未履行约定的义务，乙方有权解除合同，甲方应承担全部购房款5%的违约金（计5万元）；合同在履行过程中发生争议，协商不成时，由国家相关仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告于同日向被告支付购房款10万元，于2017年1月23日付款13万元，又于2017年2月15日付款19万元，至此，原告已向被告支付购房款50万元。2017年6月10日，原告找被告办理房屋过户手续，被告才告知其与第三人何邵芸已离婚，该房屋登记在其夫妻两人名下，且该房屋在第三人农行北塔支行进行贷款抵押，贷款尚未还清，第三人何邵芸不同意办理房产过户手续。鉴于第三人何邵芸不愿签字，无法办理房屋过户手续，原、被告于当日又签订了一份《补充协议书》，协议约定由被告在2017年6月25日前说服第三人何邵芸同意签字并协助办理好房屋过户手续，否则，由被告承担原告维权所产生的费用；并确认若因该两份合同发生纠纷，由房屋所在地的法院管辖。至2017年6月25日，因被告未能说服第三人何邵芸在合同上签名同意转让，致使原、被告就涉案房屋在房产部门办理产权变更时未予准许。
以上事实有当事人的身份信息、《房屋转让协议书》、《补充协议书》、收条、存款凭证、取款凭证、转账凭证、结婚证、离婚协议书、罗文化的证明、房地产权登记信息、抵押登记信息及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：1、原告是否有权要求被告屈海飞与第三人何邵芸履行向第三人农行北塔支行结清贷款后并由第三人农行北塔支行办理抵押权证注销手续；2、原告与被告屈海飞签订的《房屋转让协议书》是否合法有效。由于被告屈海飞及第三人何邵芸仅与第三人农行北塔支行存在抵押借款合同关系，原告与该借款合同无法律上的利害关系，根据合同法相对性原则，只有合同特定的一方当事人才能向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务，合同的当事人也不对合同关系以外的人承担违约责任。由于借款抵押合同权利的相对人第三人农行北塔支行未向被告及第三人何邵芸主张权利，因此，原告要求被告与第三人何邵芸向第三人农行北塔支行履行付款义务并由第三人农行北塔支行履行撤销抵押权的诉请，无法律依据予以支持。又因涉案房屋系被告与第三人何邵芸共同共有的财产，且尚在第三人农行北塔支行进行抵押，属限制性财产权，虽然，被告与第三人何邵芸离婚时约定该房产归被告所有，这只是第三人何邵芸对自己在纷争房屋产权中所拥有份额的处分，但因被告未及时办理产权变更登记，致使该房产的权属未发生变动。由于被告在未通过共有人第三人何邵芸同意的情况下，擅自处分共有财产，且事后在第三人何邵芸不予追认的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十七条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力；共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。”的规定，应认定被告无权处分涉案房屋，故原、被告签订的《房屋转让协议书》、《补充协议书》应属无效。虽然，原告认为其是善意取得的第三人，涉案房屋应归其所有，但根据《最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条“共有人在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，由于原告在签订第一份合同后已明知涉案房屋系被告与第三人何邵芸共有财产的情况下，又与被告继续签订《补充协议》，且原告未通过权属登记实际取得该房屋的所有权，因此，可认定原告为非善意。综上，原告诉请的理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告罗银运的全部诉讼请求。
本案减半收取案件受理费计人民币7000元，财产保全费5000元，共计人民币12000元，由原告罗银运承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 张红兵
二〇一七年九月二十八日
代理书记员 王思思
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。
第九十五条共同共有人对共有的不动产享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产应当占三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。
《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条共有人在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后签订处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。