广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第937号
上诉人（原审原告）刘志平，男，汉族。
委托代理人张伟，广东金舵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区黄岐昌信房地产代理有限公司。
法定代表人林莉。
委托代理人史巧文，男，汉族，是该公司职员。
上诉人刘志平因与被上诉人佛山市南海区黄岐昌信房地产代理有限公司（以下简称昌信公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第924号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘志平的诉讼请求。本案一审适用简易程序，受理费减半收取25元（刘志平已预交），由刘志平负担。
上诉人刘志平不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误，应依法改判。1.昌信公司在本案纠纷中存在欺诈行为，故案涉《房屋买卖合同》无效。刘志平经昌信公司介绍，于2013年6月18日与李智雄、昌信公司签订了《房屋买卖合同》。昌信公司故意告知刘志平虚假情况，即案涉房屋产权没有问题，可以办理内部转名，而且故意隐瞒有关情况，诱使刘志平作出错误意思表示签订该合同。故此，昌信公司存在欺诈行为，案涉合同依法无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，昌信公司应返还50000元定金和8000元中介费。原审法院未对该合同的合法性进行审查，属于适用法律错误。2.刘志平是在受到欺诈、胁迫的情况下签订《补充协议》，该协议应被撤销。因刘志平受昌信公司欺诈而签订了《房屋买卖合同》，并支付了50000元定金和8000元中介费给昌信公司。当刘志平知道《房屋买卖合同》无法按约定情况履行，请求解除合同及收回已付款时，昌信公司要挟，称必须签订《补充协议》且不退回8000元中介费才能退回50000元定金。《补充协议》不是刘志平真实意思表示，原审法院不能据此判决驳回刘志平的诉讼请求。刘志平作为受害人有权请求撤销上述协议。
二、原审判决认定事实错误，应依法改判。1.原审法院没有查明案涉房产的真实情况。原审法院仅以昌信公司提供的没有原件核对的复印件作为定案依据，未对案涉房屋产权情况进行审查和调查，违反法定程序，属于重大错误。因案涉房屋无法办理产权登记，无法进行交易，该《房屋买卖合同》无效。故此，刘志平向二审法院申请调查案涉房屋的产权情况，查明本案核心事实，作出正确判决。2.昌信公司不能收取中介费用。《房屋买卖合同》约定，由昌信公司提供中介服务。然而，昌信公司收取了50000元定金和8000元中介服务费后，完全没有责任心，故意隐瞒案涉房屋的产权问题，根本未履行中介职责，致使《房屋买卖合同》没有实际履行。
综上，刘志平与昌信公司构成了房屋买卖服务合同关系，昌信公司作为居间人，应按合同约定及行业规则为刘志平提供合理的居间服务，做好交易房屋产权查询核实工作，如实披露房屋产权情况，并为刘志平办理房屋过户、银行按揭等手续。但昌信公司只收钱、故意隐瞒事实，根本就没有履行合同义务，导致刘志平无法履行《房屋买卖合同》，而且也无法购得房屋，即该居间合同没有完成，刘志平没有完成交易，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定的“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”昌信公司并没有全部履行居间义务，其无权要求刘志平支付所谓的中介费。刘志平上诉请求：1．撤销原审判决；2.判决昌信公司退回已收取的中介费8000元；3.本案全部诉讼费用由昌信公司承担。
被上诉人昌信公司辩称：一、原审判决认定事实及适用法律正确。合同各方是在自愿平等、协商一致的基础上签订合同及后续补充协议，昌信公司并没有隐瞒任何事实及情况，刘志平主张其是在受到欺诈、胁迫的情况下签订《补充协议》，但其并未举证证明。二、刘志平并非在解除《房屋买卖合同》之前提起本案诉讼，而是在签订补充协议后再起诉。刘志平在收到50000元定金后多次到昌信公司大吵大闹、打砸物品、拿水泼人、驱赶昌信公司客户，造成昌信公司无法正常营业，员工情绪低落，影响极大。昌信公司曾多次报警处理，派出所警告刘志平，如再有下次就拘留处罚，刘志平才没有再到昌信公司吵闹。三、昌信公司己促成买卖双方签订《房屋买卖合同》及支付定金，在此过程中，昌信公司也尽全力去履行居间义务。但刘志平一直故意拖延进程，拒绝继续进行交易、办理转名等相关手续，直至刘志平找到卖方协商，自行解除合同。案涉合同未能履行的原因在刘志平。《房屋买卖合同》第16条约定，任何一方违约，违约方承担昌信公司的全部佣金。四、《补充协议》已注明，由于刘志平自身原因，买卖双方在友好协商的情况下，同意解除合同，卖方退回50000元定金给买方，中介费无需退回。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
二审期间，本院根据刘志平的申请，向佛山市南海区国土城建和水务局（房管）函询案涉房屋的权属登记情况。该局向本院作出南建设函（2014）153号复函，答复没有查到案涉房屋的房产信息资料。刘志平质证认为：对该复函的真实性、合法性、关联性均没有异议。该复函恰恰证明了案涉房屋在房管部门无登记备案，不具备买卖条件。虽然开发商说可以办证，但其并没有预售资料。依据有关法律规定，该房屋不能作为买卖的合法标的，因此案涉《房屋买卖合同》自始无效。因合同无效而产生的后果由各自承担，刘志平应收回之前交付的款项，昌信公司收取的费用没有合法依据，应退回给刘志平。同时，该复函也证明了三方约定可以内部过户及办证是虚假陈述，昌信公司故意隐瞒案涉房屋的真实情况。昌信公司质证认为：对复函的真实性、合法性、关联性均无异议。该复函能够佐证一手业主李智雄在与刘志平签订《房屋买卖合同》前，已告知刘志平案涉房屋未领取房产证，未办理确权手续，需通过内部转名进行交易。如果案涉房屋已经确权就不能内部转名，会增加数万元的税费。刘志平正是因为案涉房屋可办理内部转名手续，无需支付税费，才与李智雄签订合同。本院认为，双方当事人对复函的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，但该复函不能证明案涉房屋不能办理产权登记手续。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点为昌信公司是否需向刘志平返还8000元中介服务费。案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》的缔约各方均具有订立合同的民事行为能力，合同内容系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，刘志平在与案外人李智雄签订《房屋买卖合同》后，已按约定支付购房定金50000元。之后，买卖双方协商一致，通过签订《补充协议》，解除《房屋买卖合同》。据此，居间人昌信公司已促成《房屋买卖合同》成立，且该合同已部分履行。根据上述法律规定，刘志平应当按照约定支付报酬8000元，昌信公司无需向刘志平返还上述款项。刘志平上诉主张，昌信公司故意隐瞒案涉房屋不能办理产权证的重要事实、提供虚假情况，促成案外人李智雄与刘志平签订的《房屋买卖合同》应为无效合同，刘志平无需支付中介服务费。因与李智雄在《房屋买卖合同》中明确约定“内部转名”，该约定指向的是变更李智雄与开发商签订的买卖合同主体，可以证实双方对案涉房屋尚未办理产权登记的事实是清楚的，且房屋是否办理产权登记，不影响买卖合同的效力，仅涉及合同的履行问题，故本院对其该项主张不支持。刘志平又上诉主张，其是在受欺诈、胁迫的情况下，签订《补充协议》，故协议中约定的无需退还中介服务费并非其真实性意思表示，《补充协议》应予撤销。对此，本院认为，刘志平在与李智雄签订《补充协议》后，并未向公安机关报案。而一般人在受欺诈、胁迫后，会在合理时间内向公安机关报案，因此本院对刘志平该上诉主张不予采纳。刘志平还上诉主张，原审法院未查明案涉房屋产权情况，仅根据昌信公司提交的《广东省商品房买卖合同》等复印件对本案作出事实认定，违反法定程序。经审查，虽然昌信公司提交的《广东省商品房买卖合同》、《申请书》、《通知》、《授权委托书》、收据均为复印件，但刘志平一审质证时，对上述证据均无异议，因此，刘志平该项上诉主张无理，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘志平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 健 南
代理审判员 彭进海代理审判员姜欣欣
二〇一四年五月十三日
书 记 员 邱 雪 碧