西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第00956号
原告：马兰，XXX。
委托代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。
委托代理人：张文英，陕西平镜律师事务所律师。
被告：陕西东大置业有限公司，住所地：陕西省西安市含光北路53号。
法定代表人：王增社，该公司总经理。
委托代理人：赵红雨，陕西同步律师事务所律师。
委托代理人：余蓉，陕西同步律师事务所律师。
原告马兰与被告陕西东大置业有限公司（以下简称：东大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马兰的委托代理人周文海、张文英，被告东大公司的委托代理人赵红雨、余蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马兰诉称，2009年4月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于西安市唐延路CLASS公馆商品房一套，被告应在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定期限内不能取得房地产权属证书的，出卖人应按房价万分之一按日向买受人支付违约金。合同还约定了面积出现误差，买受人不退房，由出卖人多退少补。其中，如面积误差绝对值在3%以内，买受人按照单价多退少补。如房屋登记面积绝对值超过3%的部分，由出卖人双倍返还。合同订立后，原告支付了购房款，被告也于2009年7月向原告交付了房屋。但是却未能在合同约定时间为原告办理房产证，也未退还房屋面积补差款。另外，还向原告违规收取天然气、有线电视工料费。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求被告立即将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，支付迟延办理产权证的违约金15120元，退还房屋面积差额9213.83元及天然气、有线电视初装费2163.3元，并承担本案诉讼费。
被告东大公司辩称，其公司已完成了初始备案登记，如原告按照公司的要求将办理产权证需原告提供的资料及时提交，被告会按照约定将办理房产证的资料提交房地局备案。逾期备案违约金应按照合同约定来计算截止日期。原告诉请的房屋面积补差款亦应按照合同约定履行，但因目前产权登记没有完成，无法计算房屋面积差及补差款。此外，原告与其公司签订合同时，根据相关政策被告可以收取天然气初装费、有线电视安装费，并且该两项费用为三年前收取，原告现又提出退还该费用的请求，已经超过诉讼时效，不应得到支持。
经审理查明，2009年4月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同登记号为Y09024943。合同约定，由原告购买被告开发的位于西安市高新区唐延路CLASS国际公馆第X幢X单元XX层XXX号商品房一套，预售预测建筑面积48.46平方米，每平方米4333.47元，总价210000元。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第六条约定，买受人于2009年4月20日前支付总房款，一次性付清，以现金或转账方式支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年7月31日前将该商品房经验收合格后交付使用。合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1‰向买受人按日支付违约金。合同附件二第四条约定，产权登记面积以西安市房屋管理局测量事务所最终实测面积为准。合同签订后，原告付清了全部房款。2009年11月21日，被告向原告交付房屋，原告同日向被告交纳有线电视初装费、天然气工程安装材料费、天然气报警器费、气表IC卡工本费等共计2163.3元。2012年11月1日，被告向业主发出通知，要求业主于2012年11月5日至2012年12月15日期间向其公司提交办理产权证书的相关资料。2012年11月16日，被告在西安市房屋产权产籍中心就原告所购房屋所在楼栋办理了房屋初始登记。2013年3月27日，原告按照46.67㎡的建筑面积缴纳房屋专项维修资金6767.15元、房屋买卖契税3033.65元。
另查，本院前往西安市房地局市场处调查了解，被告已将为原告办理涉案房屋的权属证书的相关资料提交房地局，并已通过审查，现在涉案房屋的房产权属证书正在办理之中。
本案在审理过程中，被告认为原告在2009年交纳有线电视初装费、天然气工程安装材料费等费用，现在提出退还该费用，该诉请已超过诉讼时效，而原告针对被告的答辩主张未向本院提交其曾向被告主张退换该费用的相关证据。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房票据、房屋专项维修资金缴存通知单、房屋专项维修资金缴存收据、契税完税证、收款收据、西安市房屋权属登记分户表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。按照合同约定，原告已履行了交纳购房款的义务，被告根据合同约定应当在商品房交付使用后365个工作日内即2011年4月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告直至2012年11月16日取得初始登记，才通知原告提供相关资料办理产权证书，已构成违约行为，被告应当承担相应的违约责任。据此计算，从2011年4月15日至被告取得初始登记（即2012年11月16日），被告共违约581天，按照合同约定的已付房价款的0.1‰计算违约金为12201元。因被告已将将办理产权登记的资料交产权登记机关备案，故原告该诉请已经实现，本院不再处理。至于原告要求被告退换房屋面积差额9213.83元之诉请，原告提交的房屋专项维修资金缴存收据、契税完税证与被告提交《西安市房屋权属登记分户表》上载明的涉案房屋面积相符，均明确该房屋的产权登记面积为46.67㎡，比合同约定的面积减少1.79㎡，面积误差比绝对值超过3%，故原告依据合同约定要求被告退还房屋面积差额9213.83元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于原告要求被告应退还其天然气、有线电视初装费2163.3元之主张，根据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，从知道或应当知道其合法权益受到侵害之日起计算。因该费用为2009年11月21日收取，原告至迟应在2011年11月21日前向法院提起诉讼。并且，原告未提交在此期间向被告主张权利的证据，本案的诉讼时效无中止、中断的情形。因此，原告该项诉请已超过法律规定2年的诉讼时效，对原告该请求本院依法不予保护并予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西东大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马兰逾期备案违约金12201元。
二、被告陕西东大置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马兰房屋面积差款9213.83元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费278元，由被告陕西东大置业有限公司承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
代理审判员 蒲婷婷
代理审判员 董倩倩
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 孙晶晶