黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终7号
上诉人（原审原告）祁景文，女，1962年2月1日出生，汉族，无业。
委托代理人孙艳林，男，1963年10月17日出生，汉族，无业。
委托代理人孙文忠，黑龙江品端律师事务所律师。
上诉人（原审被告）绥化市青山房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区北五西路。
法定代表人刘杰，该公司经理。
委托代理人刘军，该公司副经理。
委托代理人赵建光，黑龙江朗清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石永龙，男，1970年12月28日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审第三人）沙海辉，男，1968年2月1日出生，汉族，个体业主。
祈景文与绥化市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）、石永龙商品房买卖合同纠纷一案，绥化市中级人民法院于2014年3月18日作出（2013）绥民一民初字第33号民事判决。石永龙不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日作出（2014）黑民终字第108号民事裁定，撤销上述民事判决，发回绥化市中级人民法院重审。绥化市中级人民法院审理期间，沙海辉申请作为有独立请求权第三人参加诉讼。绥化市中级人民法院于2015年5月26日作出（2014）绥中法民一初字第76号民事判决。祈景文与青山公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人祈景文及其委托代理人孙艳林、张文忠，上诉人青山公司委托代理人刘军、赵建光，被上诉人石永龙、沙海辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年2月10日，青山公司与石永龙签订开发房地产协议。协议主要内容为：“青山公司同意石永龙以青山公司名义在海伦三百商店楼进行拆迁和项目开发建设。1.项目名称：海伦市第三百货商店新建楼；2.位置：海伦市十字街东南角。青山公司对石永龙是否合法拆迁和开发建设进行监督，青山公司为石永龙提供本开发项目所需相关手续。该项目系石永龙以青山公司名义进行项目拆迁和开发，青山公司不投入任何资金，也不参与项目利润分配及亏损承担，实际为石永龙自己开发项目。三百东边界以原来规划图为准。在拆迁过程中，石永龙负责自行与海伦三百、海伦市房产处和孙富等产权人签订拆迁安置协议，并进行拆迁补偿和回迁安置，费用及责任由石永龙承担。石永龙在工程开发建设过程中产生的债权债务全部由石永龙自行承担，青山公司概不负责。此项目由石永龙独立投资开发，实行独立财务核算，石永龙应按相关规定足额缴纳工程的各项税费，并承担全部责任和义务。在石永龙所开发建设工程验收合格，交齐全部税费，并无任何纠纷的情况下，青山公司为石永龙提供相关手续办理产权。”
2009年5月至2010年10月，青山公司在行政主管机关相继办理了房屋拆迁许可、房地产开发项目许可、建设用地规划许可、商品房预售许可等审批手续。2009年9月2日及同年12月1日，石永龙以青山公司名义分别与海伦市三百有限责任公司、海伦市房产管理处、孙富签订拆迁协议，并向被动迁人依约支付了动迁补偿款。在涉诉楼房施工建设期间，青山公司收到石永龙向其交付的基建款386万元。2012年4月10日，本案涉诉楼房竣工验收备案。
2009年10月3日，石永龙用青山公司的格式销售合同与祁景文签订房屋买卖合同一份，该合同上加盖的单位公章为海伦市建设局综合楼材料市场。合同约定：“现购青山房地产开发有限公司商服门市房（原海伦市第三百货商店旧址）一楼正面东数第三门，使用面积88平方米，每平方米25，000元。首付款130万元，交房时付70万元，交房日期为2010年12月1日。如违约，按买房总价值10%赔付。”合同签订后，祁景文向石永龙交付购房款139万元。2012年5月10日，祁景文与石永龙达成协议，约定：“石永龙在开发海伦市第三百货大楼初期，当时签订合同售给祁景文一楼商服一套（88平方米），但现由于图纸变动一楼面积不足，无法兑现当初合同，现协议将半地下88平方米售给祁景文。”协议签订后，石永龙仍未履行交付义务。2014年1月3日，石永龙为祁景文出具说明一份，同意将半地下从东往西数第十八门，从西往东数第三门的临街商服售给祁景文。
2014年3月18日，祁景文与青山公司签订协议书一份，协议的主要内容为：“祁景文向青山公司补交购买海伦市三百半地下商服房屋款120万元，房屋位于海伦市银都商场、三百商场半地下从西往东数第三门，从东往西数第十八门，面积约80平方米。青山公司认可2012年5月10日石永龙与祁景文签订的半地下商服房屋销售协议书。此前，祁景文已交付139万元。至此，祁景文实际交付购房款总计259万元。青山公司为祁景文出具办理产权证所需相关手续，青山公司在案件判决后先行为祁景文办理该房屋产权预告登记，在产权预告登记办理完毕后，青山公司方能在绥化市中级人民法院领取祁景文交付的70万元购房款；祁景文不再向青山公司或石永龙主张其他任何权利，也不再要求其他任何赔偿。”
2009年9月20日，沙海辉与石永龙签订购房协议，石永龙将位于绥化市雷炎大街南海伦市三百商店半地下从西往东数第一门（现为从西往东数第三门、从东往西数第十八门）商服卖给沙海辉，面积为110平方米左右，每平方米1.37万元。协议签订后，沙海辉向石永龙交付购房款145.32万元。2012年9月，沙海辉入住本案诉争房屋，装修后出租至今。
另查明，石永龙出售给祁景文的半地下88平方米房屋与出售给沙海辉的房屋处于同一位置。在本案2013年12月9日的庭审中，青山公司自认地下有一块是石永龙的，其不参与。另外，2014年9月25日、11月10日及2015年1月11日，包括沙海辉在内的王佐同等人分别向海伦市住房和城乡建设局、中央第八巡视组、黑龙江省委第二巡视组就购买海伦市三百商店商服不能办理产权登记问题上访，后经海伦市住房和城乡建设局确认为有理访。
祈景文原审诉称：石永龙与青山公司签订合同，青山公司授权石永龙合作开发海伦市十字街东南角的商服，祁景文购买该商服并交付购房款139万元。购房款中的130万元作为应由青山公司支付的补偿款，由石永龙代收后转交给海伦市房产管理处。由于石永龙未能履行与青山公司的合同，致使涉诉楼房未能与主楼同步竣工。后青山公司自行完成了涉诉楼房的建设。石永龙在青山公司提供图纸后与祁景文签订了补充协议，明确了祁景文所购房屋的具体位置。由于其他原因，诉争房屋并未实际交付祁景文，故祁景文提起诉讼。2014年3月18日，青山公司与祁景文达成协议，约定：祁景文在已交139万元后，再补交120万元，共计259万元购得诉争房屋；青山公司认可2012年5月10日石永龙与祁景文签订的协议，青山公司为祁景文提供办理产权登记所需手续。上述协议是青山公司的企业法人行为，石永龙的民事权利在此项目上即已终结。因石永龙与沙海辉签订的购房合同未取得开发商的确认，属无效民事行为，二人如有争议应另行解决，不能在本案中对抗祁景文和青山公司。请求：认定青山公司与祁景文于2014年3月18日签订的协议有效；确认诉争房屋（从东往西数第十八门、从西往东数第三门）归祁景文所有；石永龙、青山公司履行将诉争房屋交付给祁景文的义务；认定石永龙无权处分诉争房屋，其与沙海辉就诉争房屋签订的买卖合同无效。
青山公司原审辩称：对祈景文的诉讼请求及事实和理由没有异议。包括海伦市三百商店及海伦市银都商场在内的金村综合楼项目系由青山公司开发建设。在海伦市三百商店新建楼建设过程中，青山公司曾与石永龙达成挂靠协议，由石永龙独立拆迁、开发及建设，但石永龙在参与拆迁后并未进行施工建设，而是由青山公司独立施工建设。青山公司未授权石永龙对外销售房屋，对其与沙海辉签订的销售合同并不知情，其后也未同意和追认，该合同对青山公司没有法律约束力。沙海辉现占有的半地下从西往东数第三门系违法强行占用。
石永龙原审辩称：沙海辉购买的是半地下房屋，祈景文购买的是一层房屋。因青山公司将一层间墙砌至石永龙所在区域，占用其应有面积，导致祈景文购买房屋不再存在。通过与祈景文协商，祈景文同意补交120万元。其后，祈景文不同意补交购房款，故石永龙与其变更购房位置的协议不成立。2009年，石永龙与青山公司的刘军合伙开发海伦市银都商场，双方约定原海伦市三百商店位置的动迁、补偿及销售由石永龙负责，所建房屋的产权归石永龙所有。石永龙与海伦市三百有限责任公司，海伦市房产管理处及孙富签订了动迁协议，并支付了动迁补偿款。本案诉争房屋由沙海辉装修并入住两年。祈景文主张本案诉争房屋归其所有没有法律依据，青山公司未提供充分有效证据证明涉诉楼房归其所有，石永龙有大量证据证实诉争房屋归其所有。石永龙先与沙海辉达成买卖协议，沙海辉上访后，经海伦市信访办等单位组织协调，本案诉争房屋由沙海辉入住。现沙海辉已经实际入住并进行了装修，应维持石永龙与沙海辉的房屋买卖合同关系。祈景文与石永龙签订的房屋买卖合同在与沙海辉签订合同之后，属于无效合同，石永龙只能将购房款退还祈景文。青山公司不投入任何资金，石永龙实行独立财务核算，实际是石永龙以青山公司名义独立投资开发。
沙海辉原审诉称：其与石永龙于2009年9月20日签订房屋买卖合同约定，石永龙将位于海伦市三百商店新建楼半地下从西往东数第一门卖给沙海辉，面积110平方米，每平方米1.37万元。合同签订后，沙海辉向石永龙交付首付款30万元，其后陆续将剩余购房款交齐。沙海辉于2012年9月装修入住本案诉争房屋并实际管理至今。由于开发单位欠缴不动产税，致使沙海辉至今不能办理产权登记。经过海伦市三百商店新建楼半地下六户购房人上访黑龙江省政府、绥化市政府及中央第八巡视组后，海伦市政府督促协调开发单位解决此事。其间，青山公司对沙海辉合法入住从未提出异议，并答应提供办理产权登记的手续。本案诉争房屋是沙海辉合法购买的，请求：确认沙海辉与石永龙签订的房屋买卖合同合法有效，房屋归沙海辉所有并为沙海辉办理房屋产权登记。
原审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.祁景文与青山公司于2014年3月18日签订的协议是否有效；2.诉争的海伦市三百商店新建楼半地下从西往东数第三门、从东往西数第十八门的商服应归谁所有；3.沙海辉与石永龙签订的房屋买卖合同是否合法有效。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，青山公司具有房地产开发经营资质，其与石永龙签订的协议意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议具有法律约束力。根据协议约定，石永龙系借用青山公司的资质对涉诉楼房进行实际开发建设，且青山公司不投入任何资金，故青山公司不是本案诉争楼房的实际开发人。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，石永龙进行了实际拆迁及补偿，并为涉诉楼房的建设出资386万元。另外，青山公司在本案诉讼中明确承认“地下有一块是石永龙的”，且该公司对其实际出资独立建设完成涉诉楼房的主张未提供直接证据予以证明。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，青山公司对本案涉诉楼房不享有物权。因青山公司对涉诉楼房不享有处分权，且石永龙对青山公司与祁景文签订的协议不予认可，故祁景文与青山公司于2014年3月18日签订的协议无效。由于石永龙系涉诉楼房的实际出资人，依照开发协议的约定，其已取得预售许可等相关行政审批，祁景文、沙海辉根据石永龙与青山公司的开发协议，有理由相信石永龙对涉诉楼房享有处分权，且石永龙与祁景文、沙海辉分别签订的房屋买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，故石永龙与祁景文、沙海辉签订的房屋买卖合同均合法有效。根据合同相对性原则，祁景文请求确认石永龙与沙海辉之间的房屋买卖合同无效的主张缺乏法律依据，不予支持。《最高人民法院关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》第三条第十六款规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺序。本案中，涉诉楼房尚未办理所有权登记，第三人沙海辉已合法占用本案诉争房屋，并且沙海辉的买卖合同成立在先。依照上述权利保护顺位的规定，本案诉争房屋应归沙海辉所有，石永龙负有协助沙海辉办理产权登记的义务。祁景文与石永龙签订的房屋买卖合同虽然有效，但因合同目的无法实现，且祁景文在诉讼中主动放弃了要求赔偿损失的诉讼主张，故祁景文可另行向石永龙主张违约责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、驳回祁景文的诉讼请求；二、诉争的海伦市三百商店半地下（从西往东数第三门、从东往西数第十八门）商服归沙海辉所有；三、石永龙于判决生效后30日内协助沙海辉办理诉争房屋的产权登记手续。诉讼费36，975元，由祁景文负担30，800元，由石永龙负担6715元。
祈景文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判诉争房屋归祈景文所有。主要理由为：1.原审判决认定事实错误。石永龙对海伦市三百商店新建楼不享有所有权及销售权。原审判决对青山公司与石永龙之间关系的认定自相矛盾，二者之间的法律关系应为挂靠，而非合作，其签订的开发房地产协议无效。青山公司在石永龙未按照挂靠协议约定建设海伦市三百商店新建楼的情况下，于2010年出资独立完成施工，石永龙未参与该项目的实际施工，其既未履行建设施工义务，也不具备开发资质，其不享有该项目建设房屋的所有权。沙海辉所购买的房屋不是本案诉争房屋。沙海辉对本案诉争房屋非法占有，而非原审判决认定的合法占有。祈景文与青山公司于2014年3月18日签订的协议及补充协议应为有效。2.原审判决认定事实不清。原审判决认定石永龙拥有对本案诉争房屋处分权的另一依据为青山公司承认地下有一块是石永龙的，但对石永龙所有土地的位置及面积未予查实，属认定事实不清。
青山公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，确认青山公司与祈景文达成的和解协议有效。主要理由为：1.原审判决认定事实不当，违背客观实际。石永龙与青山公司是挂靠关系，不是合作关系，青山公司是海伦市三百商店新建楼的所有权人。原审判决认定石永龙交付基建款386万元与实际不符。石永龙只交付了141万元。海伦市三百商店新建楼近2500平方米，建设成本为900万元左右。青山公司在2010年取得商品房预售许可，而沙海辉与石永龙签订购房协议时间为2009年9月20日，原审判决认定开发项目已取得商品房预售许可，沙海辉有理由相信石永龙对本案诉争房屋有处分权，有失公正。沙海辉所购买的房屋不是本案诉争房屋，其属非法占有，而非合法占有。2.原审法院对青山公司的证据不予采信，对沙海辉的证据均予采信，有失公正。
青山公司对祈景文的上诉答辩称：对祈景文的上诉请求及事实和理由无意见，同意其上诉请求。
祈景文对青山公司的上诉答辩称：对青山公司的上诉无异议，同意其上诉主张。
石永龙对祈景文、青山公司的上诉答辩称：对祁景文、青山公司的上诉有意见。石永龙已将祈景文的房屋出售给沙海辉，当时因沙海辉欠其10万元购房款，所以石永龙又将房屋售给祈景文，但祈景文未将120万元购房款交付给石永龙，而是交给了青山公司。石永龙与青山公司之间是合作关系。
沙海辉对祈景文、青山公司的上诉答辩称：1.石永龙与青山公司是合作关系，石永龙是海伦市三百商店新建楼半地下房屋的实际开发人，对该房屋享有物权及销售权。2.沙海辉购买并入住的房屋确是本案诉争房屋。3.祈景文否认石永龙享有海伦市三百商店新建楼半地下房屋的所有权和销售权，但2009年10月3日及2012年5月10日的两份协议均是其与石永龙签订的，且购房款139万元也是交给石永龙。4.祈景文主张其与青山公司于2014年3月18日签订的协议及补充协议有效错误。综上，本案诉争房屋属一房二卖，因该房屋尚未办理所有权登记，沙海辉已经合法入住，且其买卖合同成立在先，故本案诉争房屋应归沙海辉所有。
二审中，青山公司向本院举示以下证据：
证据一、2010年5月27日青山公司与如皋市振华建筑安装工程有限公司（以下简称振华公司）签订的《海伦市金村综合楼建设工程施工合同》一份，证明：海伦市三百商店新建楼是青山公司发包给振华公司的。
证据二、《国有建设用地使用权出让合同》及黑海国土资监字（2010）第21号用地许可证各一份，证明：青山公司取得了海储15号宗地（即海伦市雷炎大街与向阳大街交叉口处原海伦市三百商店和妇幼保健院原址）的土地使用权。
证据三、2009年10月29日土地出让金发票一份，证明：青山公司缴纳了包括海伦市三百商店新建楼在内的金村综合楼项目的全部土地出让金488.61万元。
证据四、青山公司与振华公司关于金村综合楼项目建设工程往来票据122张及结算单一份，证明：包括海伦市三百商店新建楼在内的金村综合楼项目由青山公司组织施工及支付全部工程款。
证据五、绥化市监理公司海伦分公司备案卷宗一套，证明：青山公司委托绥化市监理公司海伦分公司对包括海伦市三百商店新建楼在内的金村综合楼项目的施工进行工程监理，以及青山公司、振华公司在施工过程中所做的各项具体工作。
证据六、《建筑工程施工审批表》一份，证明：包括海伦市三百商店新建楼在内的金村综合楼项目的建设单位为青山公司，施工单位为振华公司。
证据七、《施工合同备案意见书》一份，证明：海伦市金村综合楼项目的建设工程施工合同已经建设主管部门审查并备案。
证据八、振华公司证明一份，证明：包括海伦市三百商店新建楼在内的金村综合楼项目的建设单位为青山公司，施工单位为振华公司，石永龙未参与该项目的施工建设。
证据九、海伦市人民法院（2014）海法执字第10-1号执行裁定书一份，证明：青山公司开发的海伦市金村综合楼项目即海伦市三百商店新建楼。
证据十、绥化市中级人民法院委托黑龙江中明房地产评估公司作出的黑中明估字（2013）第13733号评估报告一份，证明：海伦市金村综合楼项目，即海伦市三百商店新建楼系由青山公司开发建设。
证据一至十证明：海伦市三百商店新建楼系由青山公司开发建设。
证据十一、2010年8月16日金村综合楼项目设计图纸三份，证明：海伦市三百商店新建楼半地下圆弧位置为统一整体，整体设计不得改变。
证据十二、海伦市中正房产测绘公司《海中正2011--
024号房屋面积测绘报告》一份，证明：海伦市三百商店新建楼半地下1至2／3轴（自东数十八门往西部分）为一整体房屋，面积为475.47平方米。
证据十一、十二证明：海伦市三百商店新建楼半地下没有设计沙海辉占用的商服。
证据十三、海伦市银都购物有限公司证明一份，证明：沙海辉强行占有海伦市三百商店新建楼半地下房屋。
证据十四、海伦市三百商店新建楼半地下现状照片四张，证明：海伦市三百商店新建楼半地下被沙海辉等人擅自扒门的情况。
证据十三、十四证明：沙海辉等人强行占用海伦市三百商店新建楼半地下及擅自扒门的情况。
证据十五、2009年8月27日借据两份，证明：石永龙分两次从单树岩处借款154万元及青山公司为其提供担保的情况。
证据十六、2010年6月18日许秀杰购房款收据一份，证明：此款系青山公司收取许秀杰的购房款，其中140万元支付给了石永龙。
证据十五、十六证明：石永龙向青山公司交付386万元不属实，其中245万元为购房款，141万元基建款已返还石永龙。
祈景文质证意见为：对证据一至十六无异议。对证据十一的意见与青山公司意见一致。沙海辉购买的时候还没有图纸，房屋位置是石永龙随意决定的。祈景文是按照变更后固定的位置签订的协议。
石永龙质证意见为：对证据一至十无异议，其与青山公司是合作开发，动迁费由石永龙支付，双方签订了协议，对项目的开工建设和青山公司支付工程款均予认可。对证据十一、十四无异议。对证据十三，购买人入住时青山公司要求涨价，没有涨价就不允许入住。对证据十五、十六不予认可，石永龙交付基建款140万元有收条，后期交付的245万元也是工程款，其与青山公司是借贷关系，海伦市三百商店新建楼是石永龙开发的，其向青山公司借款140万元，双方有协议。
沙海辉质证意见为：对证据一至十不予质证，与本案无关联。原审法院因证据十一、十二的日期是手写的没有采信，证据十一表明从西往东数第一门的存在，其购买的即为该独立房屋。对证据十三，青山公司一直不让沙海辉入住。对证据十四的真实性无异议。对证据十五、十六有异议，青山公司在原审庭审中认可石永龙交付384万元，该公司在2009年至2011年为石永龙出具的票据上载明收石永龙基建款。
本院认证认为：石永龙对证据一至十无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；经与原件核对，证据十一、十二具有真实性，本院予以采信；因无其他证据与证据十三相佐证，本院不予采信；证据十四无形成时间，且无其他证据与之相佐证，本院不予采信；证据十五、十六与本案无关，本院不予采信。
经审理查明：因石永龙与青山公司尚未进行结算，且无生效裁判予以确认，原审判决认定在涉诉楼房施工建设期间，青山公司收到石永龙向其交付的基建款386万，依据不足，本院予以纠正。
本院查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
另查明，2010年10月29日，青山公司与海伦市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于同日缴纳土地出让金，取得了本案诉争房屋所在项目的土地使用权。本案诉争房屋所在项目的相关开发手续均由青山公司取得。2010年5月27日，青山公司与振华公司签订《海伦市金村综合楼建设工程施工合同》，约定由振华公司承建包括海伦市三百商店新建楼在内的金村综合楼项目。其后，青山公司向振华公司支付了工程款并进行了结算。
本院认为，本案争议焦点为：1.青山公司与石永龙的法律关系；2.本案诉争房屋的所有权归属；3.青山公司与祈景文签订的协议及石永龙与沙海辉签订的房屋买卖合同的效力。
关于青山公司与石永龙的法律关系的问题。2009年2月9日青山公司与石永龙签订的协议约定，石永龙借用青山公司资质，独立对海伦市三百商店新建楼进行开发建设。按照该协议约定，青山公司与石永龙系挂靠关系，但在其后的合同履行过程中，青山公司与石永龙均未按照上述协议履行。从双方实际履行情况看，石永龙负责项目的部分动迁工作并投入部分资金，青山公司提供资质并进行实际开发建设，双方各有投入。据此，青山公司与石永龙在涉诉楼房的开发建设过程中变更了上述协议内容，原审判决根据双方实际履行情况，认定石永龙与青山公司系合作开发合同关系，并无不当。
关于本案诉争房屋所有权的问题。青山公司取得本案诉争房屋所在项目的土地使用权，该项目的相关行政许可均由青山公司取得，建设工程施工合同系由青山公司与施工单位签订，工程款亦由青山公司实际支付并进行结算，故应认定青山公司为该房屋的开发单位。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，青山公司因合法建造行为而取得该房屋的所有权，为原始取得。因本案诉争房屋尚未办理产权变更登记，故该房屋的权属状态仍为青山公司的原始取得。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，祈景文、沙海辉诉请本案诉争房屋归其所有，无法律依据，本院不予支持。
关于青山公司与祈景文签订的协议及石永龙与沙海辉签订的房屋买卖合同的效力问题。因本案诉争房屋存在权属争议，且该争议已经进入诉讼程序，青山公司与祈景文在无生效裁判确认该房屋权属的情况下达成包含处分内容的协议，对该协议的效力，本院不予确认。按照石永龙与青山公司签订的协议约定，石永龙有权以其个人名义对外出售房屋；石永龙与青山公司形成事实上的合作开发关系后，青山公司依照其与石永龙的合作开发关系，应对石永龙的出售行为承担相应义务。至于石永龙出售房屋的价格是否得到青山公司认可及房屋价款的交付和处理，属于双方合作开发事项，不属于本案审理范围，双方若有争议可另诉解决。石永龙与沙海辉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，二人签订合同时青山公司虽未取得商品房预售许可证，但青山公司已经在本案诉讼前取得预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其合同效力得到补正。据此，应认定沙海辉与石永龙签订的买卖协议有效。青山公司作为合作开发方，应协助沙海辉办理该房屋的产权登记手续。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持绥化市中级人民法院（2014）绥中法民一初字第76号民事判决第一项；
二、撤销绥化市中级人民法院（2014）绥中法民一初字第76号民事判决第二、三项；
三、确认沙海辉与石永龙签订的房屋买卖合同有效；
四、绥化市青山房地产开发有限公司于本判决送达之日起三十日内协助沙海辉办理海伦市三百商店新建楼半地下从西往东数第三门、从东往西数第十八门商服的产权登记；
五、驳回沙海辉的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费104，750元，由祈景文负担61，600元，
由青山公司负担36，975元，由石永龙负担6175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李维东
代理审判员 李艳梅
代理审判员 李红敏
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 孙 佳