广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初1410号
原告：陈始兴，男，汉族，1979年3月19日出生，住广东省丰顺县，
委托诉讼代理人：李俊原，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告：梁文华，男，汉族，1976年5月7日出生，住四川省邻水县，
被告：张伟珊，女，汉族，1992年12月27日出生，住广东省揭东县，
第三人:东莞市兴通按揭代理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇金龙路**号广发鸿枫大厦办公楼第*层C办公室。统一社会信用代码为441900002062913。
法定代表人：陈始兴。
委托诉讼代理人：李俊原，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
原告陈始兴诉被告梁文华、张伟珊民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员王庆和适用简易程序独任审判，后转为适用普通程序，由审判员王庆和担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、梁筱婷组成合议庭进行审理，并根据原告的申请依法追加东莞市兴通按揭代理有限公司为第三人。其后，本案变更为由审判员温建伟担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、梁筱婷组成合议庭，并于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告陈始兴的委托诉讼代理人李俊原同时作为第三人东莞市兴通按揭代理有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告梁文华、张伟珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈始兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁文华偿还原告借款本金155568元、利息42000元（以200000元为本金，按月利率1.5%计算，每月利息为3000元，尚欠14期利息为42000元）；2.判令被告梁文华支付原告账户管理费14000元（以200000元为本金，按每月0.5%的标准计算，每月账户管理费为1000元，尚欠14期账户管理费为14000元）；3.判令原告对被告梁文华所有的位于广东省东莞市××北路××福都花园××单元1604的房产享有第二顺序的优先受偿权；4.判令被告张伟珊对被告梁文华的前述债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案诉讼费用。后原告向本院提出变更诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房产抵押借款合同》；2.判令被告梁文华偿还原告借款本金155552元；3.判令被告梁文华支付原告利息（以155552元为本金，按年利率24%计算，从2015年8月17日起计至借款实际清偿之日止，暂计至2016年6月10日止的利息为31006.7元）；4.判令原告对被告梁文华所有的位于广东省东莞市××北路××福都花园××单元1604的房产享有第二顺序的优先受偿权；5.判令被告张伟珊对被告梁文华的前述债务承担连带清偿责任；6.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月17日，被告梁文华因生意扩张需要向原告提出借款请求，双方经协商于当日签订《房产抵押借款合同》，约定：借款总金额为200000元，借款期限从2015年4月17日至2016年10月16日止共计18个月；借款以等额等息的方式分18期偿还，即每月偿还本金、利息、账户管理费共计17112元，被告梁文华需在每月16日前偿还借款本息和账户管理费；被告梁文华不按期履行还款义务的，原告可要求提前收回全部借款，并且被告梁文华需承担借款总额30%的违约金；被告张伟珊自愿为被告梁文华的借款提供担保保证；此外，双方在合同中还就案涉借款的抵押事宜作了详细约定。合同签订后，原告依约向两被告交付了全部案涉借款。但两被告并未依照《房产抵押借款合同》约定的还款方式每月向原告按期偿还借款本息和账户管理费，截止至2015年12月24日止，两被告只偿还了四期借款本息和账户管理费共计68448元。根据《房产抵押借款合同》第十七条关于“合同期内，甲方存在下列情形之一的，乙方有权停止发放借款金额、提前收回借款金额或向有管辖权的法院申请拍卖抵押物偿还借款……4.甲方不按期履行还款义务或有其他缺乏偿债诚意的行为”的规定，两被告逾期偿还借款已达数月，其行为已构成根本违约，原告有权要求两被告立即偿还全部借款，并可要求两被告承担相应的违约责任。鉴于上述事实和理由，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。另，原告向本院申请撤回关于“解除原、被告双方签订的《房产抵押借款合同》”的诉讼请求，本院依法裁定予以准许。
被告梁文华、张伟珊没有答辩，亦没有提供任何证据和对原告提供的证据提出任何质证意见。
第三人东莞市兴通按揭代理有限公司述称：对原告的陈述没有意见。
本院经审理查明：原告起诉主张两被告欠其借款155552元未还，并提供如下证据证明：一、《房产抵押借款合同》(编号为HM2015041701A)一份，主要记载：1.甲方(借款人、抵押人)是被告梁文华，乙方(出借人、抵押权人)是原告陈始兴，甲方因扩展销售自主产品(服装)向乙方借款；2.借款金额：200000元，借款期限：2015年4月17日至2016年10月16日；3.交付方式：一部分借款以银行转账方式支付，一部分借款以现金形式支付，甲方应在收到借款时出具借据或收据；4.还款方式：甲方借款共计18期，以等额等息偿还，每月还款包括：本金＋利息＋账户管理费，按月结清(借款月利率1.5%，账户管理费1.5%)，每月还款数额为17112元，甲方必须于每月16日前付清；5.违约责任：甲方不能按期偿还借款的，自逾期之日起，对借款总额加收千分之五/天的违约金，逾期超过15天的，视为甲方彻底违约，乙方有权解除本合同，要求甲方立即清偿全部借款，并另行要求甲方支付借款总额30%违约金；6.抵押事项：(1)抵押物：被告梁文华名下位于广东省东莞市××北路××福都花园××单元1604的房产【《商品房买卖合同》编号为GB/T17986.2-2000(2010092315C004454779）】；(2)抵押期限：自本合同签订之日起至甲方清偿本合同项下全部债务止；(3)抵押担保范围：本合同项下的借款金额、违约金(包括罚息)、赔偿金以及实现主债权和抵押权的费用等(包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等费用)；(4)抵押物登记：本合同项下的抵押物应在本合同签订之日起2个工作日内，由甲方与乙方共同到有关部门办理抵押登记。该合同最后“甲方(借款人、抵押人)”处有“梁文华”样式的签名和指纹捺印，“乙方(出借人、抵押权人)”处有“陈始兴”样式的签名，此外，“担保人”处还有“张伟珊”样式的签名和指纹捺印。二、《借条》一份，记载了原告借给被告梁文华200000元以及借款期限、还款的方式、数额和时间，对应内容与上述《房产抵押借款合同》的内容一致。《借条》的最后“借款人”处有“梁文华”样式的签名和指纹捺印，“担保人”处有“张伟珊”样式的签名和指纹捺印，“出借人”处有“陈始兴”样式的签名。三、《银行卡客户交易查询/打印》一份，显示原告分别于2015年4月17日、4月24日和5月8日向被告梁文华的银行账户转账100000元、20000元和54888元，共计转账174888元，“商户/网点号及名称”为“440270001兴通贷款金”。庭审中，原告主张实际向被告梁文华出借款项为上述转账的174888元，借贷双方约定的账户管理费实际属于利息的性质，除在借款时扣除了第一期的本息和账户管理费等款项共25112元外，被告梁文华实际归还了后续三期本息和账户管理费共51336元，其中每期的本金为11112元、利息和账户管理费为6000元。
另查明，原告主张对被告梁文华名下位于广东省东莞市××北路××福都花园××单元1604的房产（房地产权证号为××号）享有优先受偿权，双方已对上述房产办理了抵押登记手续，对此，原告向本院提供《房地产他项权证书》（他项权证号为粤房地他项权证莞字第2000370236号）为证。《房地产他项权证书》显示原告为上述房产的第二顺序抵押权人，主债权数额为200000元，办理抵押登记的时间为2015年5月15日，上述房产的第一顺序抵押权人为中国银行股份有限公司东莞大朗支行。此外，对于本案中被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，被告梁文华不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，原告主张借贷双方没有约定原告实现债权的先后顺序。
以上事实，有《房产抵押借款合同》、《借条》、《银行卡客户交易查询/打印》、《房地产他项权证书》以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案是民间借贷纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告提供的证据的真实性，本院予以确认。本院对案涉借款作如下分析：
第一，原告提供《房产抵押借款合同》、《借条》、《银行卡客户交易查询/打印》为证，并在庭审中确认其实际向被告梁文华出借的借款本金为174888元，被告梁文华已归还的借款本金为33336元的事实，本院依法予以认可。
第二，关于已支付利息和账户管理费的问题。据原告的自认，账户管理费实际属于利息的性质，被告梁文华在借款后归还了三期利息和账户管理费共18000元，每期为6000元，本院对此予以认可。首先，关于按双方约定的标准计算应归还利息和账户管理费的问题，即利息和账户管理费合并按每月3%计算，并以实际欠款数额为基数，分段计算应归还的利息和账户管理费如下：(1)2015年5月17日至2015年6月16日期间：174888元×3%=5246.64元；(2)2015年6月17日至2015年7月16日期间：163776元×3%=4913.28元；(3)2015年7月17日至2015年8月16日期间：152664元×3%=4579.92元。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款关于“借贷双方约定的利率超过年36%利率，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，对于被告梁文华已支付的按年利率36%计算的上述利息和账户管理费，本院不予干涉。其次，关于超出上述法律规定归还的利息和账户管理费问题。结合上述计算情况，分段计得超出上述法律规定归还的利息和账户管理费如下：(1)2015年5月17日至2015年6月16日期间为753.36元；(2)2015年6月17日至2015年7月16日期间为1086.72元；(3)2015年7月17日至2015年8月16日期间为1420.08元；上述款项共计为3260.16元。原告主张超出上述法律规定归还的利息和账户管理费是作为下一期的利息抵扣，对此，本院认为，借贷双方没有就此进行约定，原告也没有提供证据证明，本院对其主张不予采信，超出上述法律规定归还部分应作借款本金抵扣，故被告梁文华尚欠原告借款本金应为：174888-33336-3260.16=138291.84元。
第三，关于还款期限的问题。借贷双方约定借款期限至2016年10月16日，虽然在原告提起本案诉讼之时借款期限尚未届满，但至本案开庭审理之日止，借款期限已届满而被告梁文华仍未归还上述借款138291.84元，现原告请求被告梁文华向其归还借款本金155552元，本院支持其中的138291.84元，超出部分的请求，本院予以驳回。
关于利息的请求。被告梁文华从2015年8月17日起没有按期向原告支付利息，现原告请求被告梁文华支付从2015年8月17日起至借款本金还清之日止的利息，符合《中华人民共和国合同法》第二百零六条以及第二百零七条的规定，本院予以支持。至于利息的计算标准，原、被告约定利息按每月1.5%计算，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款关于“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，双方约定的利息计算标准未超过法律规定，本院予以认可。现原告请求利息按年利率24%计算，超出双方的约定，利息应按双方约定的每月1.5%计算，并以实际欠款数额138291.84元为计算基数。符合上述标准计算的利息请求，本院予以支持，超出部分的请求，本院予以驳回。
关于优先受偿的问题。被告梁文华提供了其名下位于广东省东莞市××北路××福都花园××单元1604的房产（房地产权证号为××号）作为案涉债务的抵押物，并且进行了抵押登记，原告是第二顺序抵押权人，现被告梁文华逾期未向原告偿付前述债务，原告主张实现抵押权，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条第一款第（一）项的规定，依法处置抵押物所得的价款需先向第一顺序抵押权人清偿相关债务，余额部分再由原告优先受偿。
关于被告张伟珊的责任问题。本院认为，第一，被告张伟珊在《房产抵押借款合同》和《借条》中签名确认其作为担保人，但原、被告对保证方式和保证范围没有进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条和第二十一条的规定，被告张伟珊的保证方式为连带保证责任，保证范围包括案涉借款本金和利息。第二，原、被告也没有约定关于保证期间，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任”的规定，被告张伟珊对被告梁文华的借款的担保期间为主债务履行期届满之日即2016年10月16日起6个月内，现原告起诉请求被告张伟珊承担担保责任，并未超过保证期间，符合法律规定，本院予以支持。另，由于借贷双方没有约定被告梁文华不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，原告实现债权的先后顺序，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”以及《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告梁文华提供其名下的房产作为抵押担保，被告张伟珊仅在上述担保物清偿不足的部分承担连带清偿责任，且被告张伟珊在承担保证责任后，有权向被告梁文华追偿。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十九条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告梁文华于本判决生效之日起五日内向原告陈始兴归还借款本金138291.84元；
二、限被告梁文华于本判决生效之日起五日内向原告陈始兴支付利息（以上述第一判项确定的借款为基数，按每月1.5%计算，从2015年8月17日起计至借款本金还清之日止）；
三、确认原告陈始兴对被告梁文华名下位于广东省东莞市大朗镇富华北路1号福都花园2单元1604的房产（房地产权证号为××号）享有抵押权，并对该房产经折价、拍卖或者变卖后的所得价款在上述第一至二判项确定的债权范围内享有第二顺位优先受偿权；
四、在上述第三判项确定的房产不足以清偿上述第一至二判项确定的债务的情况下，被告张伟珊就不足清偿部分的债务承担连带清偿责任，被告张伟珊承担保证责任后有权向被告梁文华追偿；
五、驳回原告陈始兴的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序收取受理费为4474元，由原告陈始兴负担497元，被告梁文华、张伟珊负担3977元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 温 建
审 判 长 温建伟
人民陪审员 房嘉敏
人民陪审员 梁筱婷
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 黄胤华
李敏仪