河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民初24号
原告（执行案外人）：罗瑜娟，女，1964年7月12日出生，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：王延军，河南湛河律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘秉刚，男，汉族，1935年8月10日出生，住河南省平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：李树敏，河南国丰律师事务所律师。
第三人（被执行人）：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。统一社会信用代码：91410400695974468W。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李春雷，河南国俊律师事务所律师。
第三人（被执行人）：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：李春雷，河南国俊律师事务所律师。
原告罗瑜娟与被告刘秉刚、第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗瑜娟及其委托诉讼代理人王延军、被告刘秉刚的委托诉讼代理人李树敏、第三人华丰园开发公司及牛学民的共同委托诉讼代理人李春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗瑜娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对罗瑜娟所有的位于郏县郏宝路口西北角华丰国际D座1单元7层702房屋的查封强制执行；2、本案的诉讼费用由刘秉刚、华丰园开发公司、牛学民承担。事实和理由：2015年1月27日罗瑜娟与华丰园开发公司签订《商品房买卖协议》，华丰园开发公司将其位于郏县郏宝路口西北角华丰国际D座1单元7层702房屋，面积131.15平方米，以总价款400000元出售给罗瑜娟，合同签订后罗瑜娟已向华丰园开发公司支付了大部分房款。因刘秉刚与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，平顶山市中院作出（2015）平民初字第61号民事裁定，将罗瑜娟所有的位于郏县郏宝路口西北角华丰国际D座1单元7层702房屋予以查封。后罗瑜娟对该裁定不服提出案外人异议，平顶山市中院于2016年3月9日作出（2016）豫04执异7号执行裁定书，裁定驳回罗瑜娟的异议。罗瑜娟和其他17户于2016年3月31日共同提出异议之诉，平顶山市中院于2016年6月8日作出（2016）豫04民初57号民事裁定书，驳回罗瑜娟等18人的起诉（应分别单独起诉），18人不服提出上诉。2016年12月29日罗瑜娟收到省高院（2016）豫民终1241号裁定书，维持原裁定（应分别单独起诉）。根据《中华人民共和国合同法》第130条、60条及《中华人民共和国物权法》第15条的相关规定。罗瑜娟与华丰园开发公司签订的商品房买卖协议，是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，虽未经房管局备案，但并不影响该合同的效力。罗瑜娟购买该商品房后，虽然华丰园开发公司一直没有为罗瑜娟办理产权登记，但是罗瑜娟已支付大部分价款并占有该房屋至今，且罗瑜娟在本案中并无过错，故对罗瑜娟所有的该房屋人民法院不得查封强制执行。
刘秉刚辩称：1、罗瑜娟未取得诉争房产的物权，房产物权归华丰园开发公司所有。根据物权公示公信原则，罗瑜娟对该房产不享有物权，也即无权对本案提起物权之诉。罗瑜娟与华丰园开发公司虽然签订有购房合同，但至今未在房管局登记备案，消极对待自己的权利，使自身处于危险状况，具有重大过错。罗瑜娟与华丰园开发公司之间仅发生买卖合同法律关系，房产物权及其他与房产（标的物）有关的权利未发生变动。2、罗瑜娟与华丰园开发公司之间仅具有债权债务关系，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的权益。罗瑜娟无充分证据证明其完全具备司法解释规定的条件。综上，罗瑜娟不具备排除执行的任何实体权利，刘秉刚申请强制执行应当予以支持。
华丰园开发公司、牛学民述称：罗瑜娟起诉的情况是客观事实，华丰园开发公司开发房产的目的就是为了销售，当时根据企业状况收取罗瑜娟的现金购房款，并不违法法律规定，之所以没有及时进行备案，是因为政府工作部门办事拖拉，才导致已经出售的房屋在法院不知晓已经出售的情况下予以查封，罗瑜娟作为消费者对该房屋依法享有使用权和所有权。消费者的购买权大于债权，应依法维护交易稳定性和消费者购买的权利。罗瑜娟的诉讼请求符合法律规定，华丰园开发公司、牛学民同意罗瑜娟的诉讼请求。华丰园开发公司欠刘秉刚的钱，但华丰园开发公司在宝丰的一块土地已经被查封，足以保障刘秉刚的债权。华丰园开发公司、牛学民在积极筹措资金，尽快彻底解决华丰园开发公司与刘秉刚的民间借贷纠纷。
本院经审理查明:刘秉刚与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案。本院于2015年7月30日做出（2015）平民初字第61号民事判决，判决：一、平顶山华丰园集团房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还刘秉刚借款本金550.8万元并支付利息（其中2014年12月12日至2015年1月31日期间的利息以1050.8万元为本金按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算；2015年2月1日至实际清偿完毕之日的利息以550.8万元为本金按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算）；二、牛学民对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；三、驳回刘秉刚的其他诉讼请求。在（2015）平民初字第61号审理过程中，刘秉刚向本院提出财产保全申请，本院于2015年4月3日做出（2015）平民初字第61号民事裁定，查封华丰园开发公司位于郏县××大道与××交叉口西北角的华丰国际广场（预售证号：郏房预售证第064号）D栋楼1单元2层201号房、1单元2层202号房、1单元3层301号房、1单元3层302号房、1单元4层401号房、1单元4层402号房、1单元5层501号房、1单元5层502号房、1单元6层601号房、1单元6层602号房、1单元7层702号房、1单元8层801号房、1单元8层802号房、1单元9层901号房、1单元9层902号房、1单元10层1002号房、1单元11层1101号房、1单元11层1102号房共计十八套商品房。被查封房屋含罗瑜娟异议中华丰国际D座1单元7层702房屋，罗瑜娟以案外人的身份对该执行标的提出异议。本院经审查后于2016年3月9日作出（2016）豫04执异7号执行裁定，驳回罗瑜娟等18人的异议。罗瑜娟等18人于2016年3月31日共同提出异议之诉，本院于2016年6月8日作出（2016）豫04民初57号民事裁定书，驳回罗瑜娟等18人的起诉（应分别单独起诉），18人不服提出上诉，省高院做出（2016）豫民终1241号裁定书，维持原裁定（应分别单独起诉），并于2016年12月29日送达罗瑜娟。罗瑜娟于2017年1月13日提起本案诉讼。
诉讼中罗瑜娟向本院提交《华丰国际广场认购协议》一份，签订时间为2015年1月27日，协议甲方：平顶山市华丰园房地产开发有限公司，乙方：罗瑜娟。协议内容：1、项目位置：郏县郏宝路口东坡大道与复兴路交汇处（原郏县大酒店），认购位置：D座1单元7层702号西户，销售单价：每平方米3050元，销售面积：131.15平方米，销售总价400000元。房款方式：按揭：首付120000元，贷款2800000元。双方还约定了其他事宜。认购协议签订后，罗瑜娟交纳房款120000元。华丰园公司于2015年1月27日出具收到罗瑜娟120000元的收据一份。庭审后华丰园公司提供120000元的收据记账联一份，罗瑜娟对收据的真实性无异议，认为该收据是一式几联，除罗瑜娟持有一份之外，华丰园公司留有底联。刘秉刚对收据真实性有异议，认为华丰园公司没有提供其他相应证据证明该公司是以现金形式收取房款。
诉讼中，罗瑜娟认可除涉案的房屋外在平顶山新城区还有一套住房，但没有房产证。认购的涉案房屋未装修入住。
上述事实有罗瑜娟提供的（2015）平民初字第61号民事裁定书、（2016）豫04执异7号执行裁定书、（2016）豫民终1241号裁定书、《华丰国际广场认购协议》、收款收据；华丰园开发公司提供的收据；本院（2015）平民初字第61号民事判决书及庭审笔录、质证笔录在卷证实，足以采信。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是原告罗瑜娟就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，罗瑜娟要求停止强制执行的诉讼请求是否成立。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。该法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记薄时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案原告罗瑜娟与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中罗瑜娟交纳了120000元房款，未超过全部购房款400000元的百分之五十，罗瑜娟亦未提供名下无其他用于居住的房屋的证据，故罗瑜娟的诉讼请求不符合上述法律及司法解释的规定，在本案执行标的上的权利不足以排除执行，其要求停止执行的诉讼请求理由不足，不能成立。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案原告罗瑜娟提交的证据不足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，刘秉刚以罗瑜娟与华丰园开发公司双方仅达成购房合意，双方未签订商品房买卖合同，支付购房款未超过百分之五十，不符合执行异议复议规定第29条的规定，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的理由成立，本院予以采纳。但罗瑜娟与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议书》有效，对该诉争房屋已交部分款项，对其合法利益在执行时应优先保护。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回罗瑜娟的诉讼请求。
案件受理费100元，由罗瑜娟负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 谢 磊
审判员 邢智慧
审判员 杜军伟
二〇一七年四月二十四日
书记员 王秋月