山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）寿民初字第3683号
原告寿光市文化广电新闻出版局。
法定代表人张文升，局长。
委托代理人牟明礼，山东联邦律师事务所律师。
被告韩玉生。
被告张爱军。
第三人寿光市大众文化产业发展有限公司。
法定代表人王建亮，经理。
委托代理人刘海梅，山东寿城律师事务所律师。
原告寿光市文化广电新闻出版局诉被告韩玉生、张爱军房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月15日向本院起诉。本院受理后，寿光市大众文化产业发展有限公司作为有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，本院予以准许，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告寿光市文化广电新闻出版局的委托代理人牟明礼、第三人寿光市大众文化产业发展有限公司的委托代理人刘海梅到庭参加诉讼，被告韩玉生、张爱军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告寿光市文化广电新闻出版局诉称，原告租赁寿光市东关社区的土地后，建设了文化娱乐中心。后原告将娱乐中心房屋一处租赁给被告。因该娱乐中心发生严重火灾，2013年8月2日，东关社区居民委员会与原告协议解除了土地租赁协议。因此，原告与被告之间的租赁协议不能继续履行。请求依法判令解除原、被告之间的租赁合同；被告返还所租赁的房屋。
第三人寿光市大众文化产业发展有限公司述称，根据潍坊市纪委监察局《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况清理整顿活动的通知》［潍监发（2007）4号］的要求，法院受理的寿光市文化广电新闻出版局诉韩玉生、张爱军租赁合同纠纷案件涉案标的物已由第三人管理，因此，第三人对本案的涉案标的物有独立的请求权，存在法律上的利害关系。请求准许第三人参与诉讼；依法解除与被告之间的租赁合同；判令被告返还第三人管理的涉案房屋。
原告寿光市文化广电新闻出版局针对第三人寿光市大众文化产业发展有限公司的陈述辩称，第三人应当对自己的主张提供证据证实，原告认为自己的主体资格适格，被告应当向原告返还房屋。
被告韩玉生、张爱军未提交答辩意见。
经审理查明，2004年7月26日，原寿光市文化局（甲方）与被告韩玉生、张爱军（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方将寿光市文化娱乐中心（寿光市文化广场）面积为102平方米的28号房舍租赁给乙方，租金260000元，租期自合同签订之日至2073年5月1日；本合同签订之日，乙方已付清租金，发票为凭；2、本合同签订后，乙方不得随意改造，如需改装改造，须经甲方或甲方委托的单位同意；3、租赁期间，甲方对房舍拥有所有权，乙方拥有使用权和租用收益权，如需办理房产证，甲方提供条件，乙方可办理同租期等同期限的房产手续，费用自理；4、甲方为乙方提供与文化有关的优惠政策，提供水、电等方便；被告在租赁期内要依法经营，及时交纳与经营有关的税费及水、电等费用；5、鉴于租期较长，甲方允许乙方外租或转租，但必须保证不损害甲方的利益；甲方对乙方所租房舍有相关的管理权和监督权，如乙方私自改建或改造、乱挂乱涂等，甲方有权收回房舍；6、甲、乙双方如一方违约，按相应价值赔偿对方，未尽事宜，双方面议并立据为准。被告交付原寿光市文化局房屋租金260000元，原寿光市文化局将涉案房屋交付被告使用。
另查明，1、寿光市委、市政府下发的寿发（2010）6号文即寿光市人民政府机构改革实施意见，已将原寿光市文化局、寿光市广播电视局、寿光市新闻管理办公室合并为寿光市文化广电新闻出版局（即原告），该局统一执行原文化局、广播电视局、新闻出版管理办公室的行政管理职能。2、2007年9月，根据寿光市《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况整顿活动的通知》-寿监发（2007）3号文件的精神，原寿光市文化局将筹建文化广场时所产生的所有资产、债权债务及人员交由寿光市大众文化产业发展有限公司（即第三人）接管，并于2008年4月在《寿光日报》进行了公示，文化广场的日常经营管理由寿光市大众文化发展有限公司负责。3、涉案房屋所占有土地系寿光市圣城街道东关社区居民委员会集体所有。2003年4月1日，原寿光市文化局与该居民委员会签订文化广场土地租赁合同后，在上述土地上建成寿光市文化广场。2013年8月2日，原告与该居民委员会协议解除了双方的土地租赁合同。4、2011年12月，涉案房屋所在的文化广场发生火灾，过火面积大，房屋受损严重，存在较大的安全隐患。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、寿光市委、寿光市人民政府（2010）6号文《寿光市人民政府机构改革实施意见》的通知、第三人提交的《中介机构和社会团体与政府部门脱钩情况》证明、寿光日报公示、解除租赁合同协议书及当事人陈述记录在案为证，足以认定。
本院认为，原寿光市文化局与寿光市圣城街道东关社区居民委员会系2003年4月1日寿光市文化广场所占用的土地租赁合同的双方当事人，原寿光市文化局享有该合同项下的权利与义务。2004年7月26日，原寿光市文化局与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。寿光市委、市政府寿发（2010）6号文即寿光市人民政府机构改革实施意见下发后，该局已与寿光市广播电视局、寿光市新闻管理办公室合并为寿光市文化广电新闻出版局，该土地租赁合同项下的权利义务同时由原告承继。寿光市《关于开展政府部门与中介机构、社会团体脱钩情况整顿活动的通知》下发后，原寿光市文化局将筹建文化广场时所产生的所有资产、债权债务及人员交由第三人接管，文化广场的日常经营由第三人管理。据此，原寿光市文化局与被告签订的房屋租赁合同项下的权利义务同时转移至第三人。《合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，第三人与被告之间的房屋租赁合同约定的租赁期限为2004年7月26日至2073年5月1日，超过了20年，超出部分应认定无效。2013年8月2日，原告与寿光市圣城街道东关社区居民委员会协议解除了双方的土地租赁合同，该不违反法律规定，应属有效。原告与寿光市圣城街道东关社区居民委员会的土地租赁合同解除后，第三人与被告之间的房屋租赁合同失去了继续履行的基础，同时，2011年12月寿光市文化广场发生的火灾，致使建筑物受损严重，存在安全隐患，不适合继续居住或使用。在此情形下，第三人要求与被告解除房屋租赁合同，除无效部分外，对有效部分的解除本院予以支持。其要求被告向其返还房屋，符合《合同法》的规定，本院亦予以支持。依据法律规定，合同无效或解除后，剩余有效期限及无效期限内的租金应当予以返还，并按银行同期贷款利率支付利息。原告要求被告返还涉案房屋理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十条、第九十三条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人寿光市大众文化产业发展有限公司与被告韩玉生、张爱军之间的房屋租赁合同（原寿光市文化局与被告2004年7月26日签订）中约定的租期超过20年的部分无效；
二、解除第三人寿光市大众文化产业发展有限公司与被告韩玉生、张爱军之间房屋租赁合同（原寿光市文化局与被告韩玉生、张爱军2004年7月26日签订）中未超过20年租期的部分；
三、被告韩玉生、张爱军将寿光市文化广场28号房屋返还第三人寿光市大众文化产业发展有限公司；
四、第三人寿光市大众文化产业发展有限公司返还被告韩玉生、张爱军租金（260000元-260000元÷25099天（2004年7月26日至2073年5月1日）×（2004年7月26日至本判决生效之日）］，并支付利息（前述租金自2004年7月26日起，按银行同期同类贷款利率，计算至本判决生效之日）；
五、驳回原告寿光市文化广电新闻出版局的诉讼请求；
以上三、四项于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告负担50元，被告韩玉生、张爱军负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 吕慧玲
审判员 汤培新
审判员 董常丽
二〇一四年一月七日
书记员 张陆军