南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第197号
原告南京天地海广告有限公司，住所地本市鼓楼区云南北路83号707室。
法定代表人黄晓刚，总经理。
被告南京马钢大酒店，住所地本市秦淮区正洪街**号。
法定代表人魏守宏，总经理。
委托代理人倪菁华，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告南京天地海广告有限公司（以下简称天地海公司）与被告南京马钢大酒店（以下简称马钢大酒店）租赁合同纠纷一案，原告天地海公司于2015年1月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2015年2月5日、3月5日、6月9日公开开庭进行了审理。原告天地海公司法定代表人黄晓刚、被告马钢大酒店委托代理人倪菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天地海公司诉称，自2004年12月始，被告将自身南面外立面广告位租给原告经营广告使用，其广告牌钢架及相关设施的产权和经营使用权归原告所有。双方履约期间，虽被告的广告位场地始终处于整治拆迁恶劣环境使广告位常处于动荡和不正常的空挡状态等，致原告一直承受经营环境不稳与投资风险中，但原告仍投入大量费用对该媒体进行制作维护、推广包装、大量运作。经原告长期投入和培养，已使该媒体成为较成熟的诚信品牌媒体。双方于2011年12月31日签订的租赁协议约定广告租期一年即2012年1月1日至2012年12月31日，履约期间双方在原协议基础上并根据实际情况，又商定出具了2份补充证明，即2012年2月10日、2月15日的广告位使用证明，仍由刘明智负责办理盖章手续后交由原告执行，合同履行期限延至2014年1月1日。2012年1月1日至2012年10月20日期间，双方从未发生过纠纷，自2012年10月20日起，被告工作人员陈俊接手负责广告后，便强行推翻原协议，阻挠原告与被告原经办人刘明智协商，并将刘明智调离南京。被告为达到目的，利用对广告场地和施工通道控制与操作等自身优势，采取非法行为挑起事端，故意违约并强行拒绝协商和剥夺原告优先续租权，故意违约并强行终止双方协议履行，强行拆除和销毁原告发布的广告画面，强行侵占原告广告牌媒体据为己有，并私下擅自将广告牌媒体和广告位场地租给他人以此盈利。被告的行为扰乱了原告十几年来建立的经营环境和行业信誉并造成巨大经济损失。原告多次交涉未果，为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告停止单方强行违约和终止双方协议的违约侵权行为；2、被告停止强行侵占和使用原告广告牌媒体（即广告牌钢架及设施）的违约侵权行为；3、被告退还原告广告牌照明电费押金2000元；4、被告将非法侵占的原告成熟诚信品牌媒体转租给他人使用，以此多盈利的13万元返还原告；5、被告将非法侵占的原告广告牌钢架及设备实际费用10万元返还原告；6、被告将非法使用原告广告牌的广告媒体使用费63万元支付给原告；7、被告因阻扰驱赶、违约行为，支付在2012年11月至12月期间，原告所付灯具施工和媒体维护工程中有关费用2500元；8、被告提供场地等安全配合，由原告免费发布3个月自身形象展示，以此减少由被告强行侵占使用原告广告牌而导致原告的不良影响，减少原告仍然不断扩大的经营损失和不良影响；9、因被告违约侵权而造成原告不断扩大损失和伤害形象的非法行为，所引发一切后果由被告承担；10、因被告侵占使用原告广告牌一切后果由被告承担（包括广告牌拆除设备和拆除人员发生的一切费用）；11、被告赔偿强行拆除和销毁原告的广告发布画面制作费用3360元；12、被告赔偿本案造成原告发生误工费9000元、电话费500元、交通费500元合计10000元。
被告马钢大酒店辩称，根据双方于2011年12月31日签订的租赁协议，租赁期间为2012年1月1日至2012年12月31日，故原告称双方最后一期合同期限是2012年1月1日到2014年1月1日是没有任何依据的；被告根据原告的招租需要分别于2012年2月10日、2月15日出具了广告位使用证明，但该证明并没有变更原租赁协议中一年的租赁期限；双方租赁协议明确约定，协议期满后，在同等条件下，原告可优先续租，如不续租，广告牌由原告负责无条件拆除和处理，并恢复原墙体。2012年11月26日，被告在给原告的书面函中明确要求原告于2013年1月2日前撤下广告画面，于2013年1月5日前撤除广告牌，恢复原墙体，否则被告将予以强制撤除，由此产生的费用和损失由原告承担。由于原告坚持租赁合同是两年，一直不肯撤除广告牌，故被告只得自行撤除。被告的行为符合租赁协议的约定，并不构成侵权。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2004年12月8日，南京福斯特广告有限公司(甲方，原南京恒泰广告有限公司)、天地海公司（乙方）、马钢大酒店（丙方）签订协议书，三方就马钢大酒店南园弧立面广告牌的转让问题签订以下协议：1、甲方将广告牌及相关设施从2005年1月1日起全部转让给乙方（现广告位承租方）全权使用和所有，总费用15000元；2、该广告牌的广告墙体归马钢大酒店所有，甲方将该广告牌广告发布的有关手续全部转让给乙方；3、转让后，该广告牌及相关设施的所有相关责任均由乙方负责，甲方不再承担责任；4、乙方应在协议签定三天内将支票交给该广告位大楼产权所有者马钢大酒店，同时甲方在一周内帮助乙方办理好相关手续，马钢大酒店在甲、乙双方手续交接后将支票转交给甲方；5、本协议一式五份，……。
2004年12月23日，马钢大酒店与天地海公司签订租赁协议，经双方磋商，马钢大酒店同意恒泰广告公司正在租用的正南广告牌8米×14米，自2005年1月8日起租给天地海公司使用。起租时间2005年1月8日至2008年1月7日，合计三年，租金65000元/年，每半年预付一次，先租后用，每次提前15天付清下半年租金，过期一天加收0.3%滞纳金，过期30天收回此广告牌，收电费押金2000元，每季末结算一次，……。
2008年1月8日，马钢大酒店与天地海公司就马钢大酒店正南外墙圆弧广告位8米×14米租赁一事签订租赁协议，约定起租时间2008年1月8日至2009年1月7日，租金每年80000元，按季支付，每季度20000元，收取电费租金2000元，每季度末按实际发生费用结算，过期支付，加收0.3%滞纳金，……，协议期满后，在同等条件下，乙方可优先续租，如不续租，天地海公司应无条件拆除广告牌，恢复原墙体。
2008年12月29日，马钢大酒店与天地海公司签订租赁协议，租赁期间2009年1月8日至2010年1月7日，其余内容不变。2009年12月29日，马钢大酒店与天地海公司签订租赁协议，租赁期间2010年1月1日至2010年12月31日，其余内容不变。2011年1月11日，马钢大酒店与天地海公司签订租赁协议，租赁期间2011年1月1日至2011年12月31日，其余内容不变。2011年12月31日，马钢大酒店与天地海公司签订租赁协议，租赁期间2011年1月1日至2012年12月31日，租金80000元，马钢大酒店交电费押金2000元，在经营过程中，若遇房屋拆迁，马钢大酒店在实际拆迁前及时通知天地海公司提前做好准备；天地海公司负责广告牌审批及制作和质量、负责广告牌安全、维修，在天地海公司施工和使用发布期间的安全由天地海公司负责，出现任何广告安全质量问题，全部由天地海公司负责，马钢大酒店为天地海公司上下楼和现场施工的工作提供方便，提供天地海公司审批所需资料证明；协议期满后、在同等条件下，乙方可优先续租，如不续租，广告牌由天地海公司负责无条件拆除和处理，并恢复原墙体。
2012年2月10日，马钢大酒店出具广告位使用证明，主要内容为：被告租赁给原告的广告牌由原告负责独家审批、制作、代理、广告经营发布，若原告以后不再继续使用该广告牌，则广告牌由原告负责无条件拆除和自行处理，恢复墙面原状；若遇政府环境整治和拆除广告，房屋拆迁等不可抗力导致广告位无法继续存在并成事实，双方随时终止该广告牌合作使用，且互不承担任何责任，租金按实际租用时间结算。原告的场地租赁使用时间定为二年，即2012年1月1日至2014年1月1日二年。
同年2月15日，马钢大酒店再次出具广告位使用证明，证明删除了租赁使用时间为两年的文字表述，证明的其余内容与落款为2012年2月10日的证明内容一致。
2012年10月20日，被告向原告出具告函一份，函件写明原告租赁给被告使用的两处广告位，按协议于2012年12月31日到期终止，现提前告知并望能如期做好交接及各项善后工作。同时告知原告接集团公司通知，近期被告的两处广告位将重新进行公开竞价招租，原告如有意参加竞价，可在各方报价相同的情况下优先续租。原告接函后未书面回函。
同年11月26日，被告再次向原告发函称：原告2012年11月13日的报价远远低于其他公司，经集团公司研究决定，不再和原告续签2013年的租赁协议。被告已于2012年11月13日、15日、17日和24日就广告位和广告位上的广告牌的拆除或转让进行了四次沟通并将继续沟通，也希望原告能于2012年12月10日前在双方满意的基础上达成协议。如协商不成，务必请原告于2013年元月2日前拆下广告画面，元月5日前拆除广告牌恢复原墙体，否则被告将予以强制拆除，由此产生的费用和损失由原告公司承担。
收到上述函件后，原告于2012年12月3日回函被告明确自己的观点：1、租赁期限至2014年1月1日，希望被告不要违约；2、租赁期限内被告无权竞价招租，否则后果由被告承担；3、希望被告能在继续遵守双方长期形成和反复约定及本次租赁履行事实的前提下，妥善解决矛盾；4、若签订较长租期等约定的户外合同有助于更长时间业务开展和处理有关问题，原告愿意在双方租约事实基础上重新考虑价格及合作事宜；5、被告违约和擅自竞价招租等一切非法行为所产的后果和损失由被告承担；6、希望被告能在尊重双方租约事实的基础上妥善解决矛盾。
2012年12月30日，原告再次函告被告，主要内容为：1、希望被告如期履行双方租约即按证明确定的广告位场地租赁时间为2012年1月1日至2014年1月1日、协议书确定的租金合计14万（南面8万、北面6万）执行；2、由于被告于2012年10月20日和2012年11月26日两次向原告发函，致原告应交的2013年第一季度广告位租金35000元无法支付，且2013年度原告客户的发布需要被告的履约保证和配合才能完成，故要求被告在2013年1月6日前出具履约的书面承诺，以便原告支付2013年第一季度的广告位租金35000元，双方开始正常履行上述租约；3、原告于2013年元旦期间、元月中旬要更换广告画面，需被告提供通道场地等施工便利协助原告完成，因被告违约而导致的一切损失和后果由被告全部承担和负责。
2012年12月18日，被告与南京泽昌广告有限公司签订《户外广告位租赁协议》，将马钢大酒店北外墙广告位及南外墙两处广告位租赁给南京泽昌广告有限公司，年租金为400000元，租期为两年，自2013年1月5日至2015年1月4日。后马钢大酒店拆除了原来广告牌钢架及广告画面。
2013年1月，天地海公司诉至原南京市白下区人民法院，要求马钢大酒店停止违约侵权行为，继续履行双方签订的租赁合同并恢复天地海公司的两处广告画面。原南京市白下区人民法院认为：合同的变更应当需要合同双方平等自愿协商一致，并且双方协商同意的意思表示必须通过一定的形式表现出来，如签订新的变更后的合同或补充协议等。如双方未能协商一致或约定不明，便不发生合同变更的法律效力，双方必须按原合同约定履行各自的权利和义务。天地海公司提供的“广告位使用证明”仅是出租人即被告对承租人合法使用广告位的证明，该份证明的主要作用正如天地海公司所述是为了招揽发布广告的便利，并不是双方对原合同条款在平等自愿协商一致的前提下进行变更而形成的补充协议，而且该广告位使用证明前后共有两份，两份证明除双方争议的有关租赁期限的文字表述有差异外，其余内容均完全一致，特别是落款日期在后的证明没有租赁期限变更为两年的表述。故天地海公司主张2011年12月31日签订的租赁协议中租赁期限变更延长为两年即至2014年1月1日止的理由不能成立。根据双方2011年12月31日签订的租赁协议可以认定，马钢大酒店租赁给天地海公司的两处广告位租期均为2012年1月1日至2012年12月31日止，因已届满，故天地海公司要求马钢大酒店停止违约行为继续履行租赁协议并恢复两处广告画面的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。2013年5月3日，原南京市白下区人民法院作出（2013）白商初字第613号民事判决，判决驳回天地海公司的诉讼请求。后天地海公司提起上诉，南京市中级人民法院于2013年9月24日作出（2013）宁商终字第795号民事判决，驳回上诉，维持原判决。天地海公司不服南京市中级人民法院（2013）宁商终字第795号民事判决,向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审理后作出（2014）苏审三商申字第0250号民事裁定，驳回天地海公司的再审申请。
上述事实，有原告天地海公司提供的协议书、租赁协议六份、广告位使用证明两份、往来函件四份、照片、户外广告位租赁协议，被告马钢大酒店提供的（2013）白商初字第613号民事判决书、（2013）宁商终字第795号民事判决书、（2014）苏审三商申字第0250号民事裁定书及双方当事人陈述等证据予以证实。
原告天地海公司的各项诉讼请求计算方法及被告意见如下：
一、被告停止单方强行违约和终止双方协议的违约侵权行为即继续履行租赁协议。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店明确表示不同意继续履行合同，合同已于2012年12月31日到期。
二、被告停止强行侵占和使用原告广告牌媒体（即广告牌钢架）的违约侵权行为。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店不予认可，双方合同已到期。
三、被告返还照明电费押金2000元。双方签订的每份租赁协议均约定天地海公司需交纳电费押金2000元，原告也实际交纳了该费用。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店认为天地海公司可凭押金收据到马钢大酒店退款。
四、被告马钢大酒店返还将广告位租给他人的盈利13万元。根据马钢大酒店与南京泽昌广告有限公司签订《户外广告位租赁协议》，两处广告位租赁费为40万元/年，而根据天地海公司与马钢大酒店签订的租赁协议，两处广告位租赁费为14万元/年。故马钢大酒店盈利26万元，每处广告位盈利13万元。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店不予认可，认为被告与原告签订的租赁合同到期后将广告位出租给他人，未侵犯原告权利，原告要求返还盈利13万元无事实和法律依据。
五、被告赔偿广告牌钢架及设备实际使用费10万元。2015年5月5日，张学忠出具证明，内容为：本人张学忠负责南京天地海广告公司在新街口马钢大酒店南面和北面广告牌翻新加固制作的重新使用工程（包括钢加强、面板、线路电缆、灯具部分等），确保日后使用。北面广告牌翻新制作加固费用8万元，南面广告牌翻新制作加固费用10万元，合计18万元。天地海广告公司黄晓刚已把上述18万元费用支付给我。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店不予认可；原告提供的张学忠的证明，对张学忠的身份不清楚，如果确实是此人施工应有施工合同及付款凭证；即使产生了上述费用亦是原告自身经营所需要，与被告无关。
六、被告赔偿原告广告媒体使用费63万元。2012年10月25日，原告与四川分时广告传媒有限公司签订户外广告发布合同，期限自2012年11月4日至2013年1月3日，租金9万元/月；2012年12月26日，原告与金屋厨卫有限公司签订广告发布协议书，期限自2013年1月8日至3月8日，租金12万元/月。根据上述两份合同每月的广告费用为105000元（21万÷2），主张6个月，计63万元。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店认为双方租赁协议已于2012年12月31日到期，该损失与被告无关。
七、被告支付2012年11月至12月期间原告所付灯具施工和媒体维护工程中费用2500元。2015年5月5日，张学忠出具证明，2012年11月中旬张学忠安排人员更换广告照明灯具和维护广告牌，马钢大酒店阻止施工，后天地海公司多付了5000元；2012年12月下旬，张学忠安排人员更换广告画面，马钢大酒店阻止施工，后天地海公司多付了5000元。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店不予认可。
八、原告免费发布3个月自身形象展示，减少被告强行侵占广告牌而给原告造成的不良影响，减少原告因此受到的损失。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店不予认可。
九、因被告违约侵权造成原告不断扩大损失和伤害形象的非法行为，引发和一切后果由被告承担。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店认为其既未违约也未侵权，不予认可。
十、被告侵占使用原告广告牌一切后果由被告承担（包括广告牌拆除和拆除人员发生的一切费用）。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店认为其既未违约也未侵权，不予认可。
十一、被告赔偿强行拆除和销毁原告的广告发布画面制作费3360元。原告将广告位租给客户，由原告为客户制作画面并安装，提供一份南京市下关区千寻图文设计工作室的收据。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店不予认可，系原告自身经营所需而产生的。
十二、被告赔偿原告误工费、电话费、交通费计10000元。原告到多次到被告协商，误工费按300元/次计算，按30次计算，合计9000元，本案为4500元。对于该项诉讼请求，被告马钢大酒店不予认可。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告天地海公司与被告马钢大酒店签订租赁协议的履行期限已经生效法律文书确定至2012年12月31日，故原告天地海公司认为其与被告马钢大酒店的租赁合同期限到2014年1月1日的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。对于原告天地海公司主张的优先续租权问题，本院认定如下：2012年10月20日，马钢大酒店函告天地海公司双方协议于2012年12月31日终止，并告知两处广告位将重新进行公开竞价招租，在各方报价相同的情况下，天地海公司可优先续租。天地海公司接到上述函件后应就两处广告位进行报价参与招租。根据马钢大酒店于2012年11月26日所发函件，天地海公司于11月13日对两处广告位的报价远远低于其他公司的报价，故马钢大酒店不再与天地海公司续签2013年度的租赁协议。天地海公司虽否认其就两处广告位向马钢大酒店进行了报价，但天地海公司在2012年12月3日、12月30日的函件中并未对马钢大酒店所称的2012年11月13日的报价提出异议，而是认为双方之间的租赁协议尚未到期，租赁期间应自2012年1月1日至2014年1月1日，租金合计为14万元/年，并要求马钢大酒店停止擅自竞价招租违约行为，配合天地海公司进行广告画面的更换等。故从上述函件可以看出，天地海公司已参与竞价招租，但其所报价格低于其他公司，马钢大酒店不再与其续签租赁协议。马钢大酒店通知天地海公司拆除广告牌恢复原墙体未果的情况下，自行拆除广告牌不违反双方约定，亦未侵犯天地海公司的权利。原告天地海公司主张的损失基于马钢大酒店擅自终止租赁协议及剥夺其行使优先续租权而产生的，但马钢大酒店并不存在上述行为，且所主张的损失证据不足，故对原告天地海公司的各项诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告南京天地海广告有限公司的诉讼请求。
案件受理费15600元，由原告南京天地海广告有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 褚爱芳
人民陪审员 李永春
人民陪审员 董家富
二〇一五年七月一日
见习书记员 陆宁蓉