广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终7712号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市捷锋经济发展有限公司，住所地广州市白云区XX路209、211、213号。法定代表人：黄庆锋，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬雪，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：ＸＸ爱，男，1969年7月21日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。上诉人广州市捷锋经济发展有限公司（以下简称捷锋公司）与上诉人ＸＸ爱因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人捷锋公司法定代表人黄庆锋及委托诉讼代理人刘玉东、王冬雪，上诉人ＸＸ爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷锋公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，即捷锋公司无需向ＸＸ爱退还保证金60万元；2.撤销一审判决第五项，改判为支持捷锋公司一审诉讼请求第二至四项；3.本案诉讼费由ＸＸ爱承担。事实和理由如下：一、捷锋公司与ＸＸ爱之间签订《楼房租赁合同》真实、合法、有效，一审法院认定合同无效严重违背事实，且适用法律错误，应予改判。捷锋公司与ＸＸ爱于2012年6月1日签订《楼房租赁合同》及附件，将位于广州市白云区XX路213号XX大厦的第五、六及七层出租给ＸＸ爱经营旅业。XX街道办事处的相关行政部门同意捷锋公司出租上述楼房给ＸＸ爱经营旅业，并出具了房屋租赁的登记备案证明，涉案房屋也具备了消防证，ＸＸ爱已凭上述材料办理了营业执照并实际经营。同时，位于广州市白云区XX路213号XX大厦已具有《建设用地规划许可证》（编号（95）穗城规北片地字第312号）及附图的用地手续文书，并具有经主管部门批准建设的有效建房手续文书《郊区村镇建房许可证》（郊村建字第003858号）及附图，即说明广州市白云区XX路213号XX大厦是经主管部门批准建设的。一审法院没有按照建筑规划报建手续文书记载的建筑物所在地块名称和坐标位置查询，仅以XX大厦第五、六、七层的名义向广州市白云区国土资源和规划局（以下简称白云区国规局）进行查询，导致白云区国规局忽略了《郊区村镇建房许可证》的存在，错误作出《穗云国规函（2017）2396号复函》“没有查到广州市白云区XX路213号XX大厦第五、六、七层的规划报建及产权登记信息”，一审法院以此为由认定合同无效，明显错误。白云区国规局于2017年12月8日第二次向一审法院作出穗云国规（2017）3463号《复函》载明“现将相关情况补充函复如下：二、经核查，暂未查到来文所述地址的产权登记及《建设工程规划许可证》信息；但信访人来函所附材料提供了由原广州市白云区XX镇国土规划管理所核发的《郊区村镇建房许可证》和现XX街道办事处2017年11月2日出具的书面材料。相关情况请贵院参考XX街道办事处意见”，承接了原广州市白云区XX镇人民政府行政职权的XX街道办事处亦于2017年11月2日出具《情况说明》：“广州市白云区XX镇国土规划管理所于1994年3月20批准同意XX分公司第二集资建房办公室在蟾蜍村口建设12层框架结构，该建房许可真实有效。”白云区国规局针对捷锋公司的情况反映出具了一份《复函》，载明广州市白云区XX镇国土规划管理所为涉案房屋建设时的主管部门，而且该管理所负责涉案房屋的合法建设用地的规划申请、建筑许可，同时明确了白云区XX镇政府的承接单位为XX街道办事处。从《郊区村镇建房许可证》所载的内容看，直接载明房屋可以直接施工，待施工完成后再向镇政府报告，由此可印证在1994年的当时郊区村镇房屋的建设就是以《郊区村镇建房许可证》的方式核准，且截止至现在，涉案房屋也没有被相关行政机构认定为违章建筑，因此，XX大厦系经主管部门批准建设的，捷锋公司与ＸＸ爱之间签订的《楼房租赁合同》真实有效，并未违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定为有效。一审法院认定合同无效属于适用法律错误；二、ＸＸ爱在租期届满后，至今未按《楼房租赁合同》及附件的约定将租赁房屋复原并交还给捷锋公司，严重违反合同条款，故捷锋公司的上诉请求应得到支持。双方签订的《楼房租赁合同》约定2017年5月31日租赁期届满时，ＸＸ爱应将租赁楼房按照六楼的标准复原及归还捷锋公司，双方在合同附件约定了复原的标准。复原的标准清晰、明确，有具体参照标准，具可操作性和客观必要，且是双方的真实意思表示。但ＸＸ爱在租赁期限届满后，至今仍未依据合同约定将租赁楼房按照六楼的标准复原并归还捷锋公司，因此，捷锋公司有权要求ＸＸ爱将租赁到期的XX大厦第五、六、七层楼房按合同约定的复原标准交还，并支付2017年6月30日之前所拖欠的租金及场地占用费220000元、2017年4月至6月的水电费47621元及滞纳金。ＸＸ爱向一审法院提供了2017年6月3日、2017年6月17日、2017年8月22日的函件，拟证明其已于2017年6月1日腾空场地并将租赁楼房交还给捷锋公司，但捷锋公司并未收到上述任何函件，且捷锋公司提交的视频监控证明ＸＸ爱的主张不成立，可见其发出的包括2017年8月22日在内的三份函件均不具有真实性。ＸＸ爱的违约行为导致捷锋公司至今无法收回场地，过错在ＸＸ爱，由此导致的损失也应当由ＸＸ爱承担，故捷锋公司要求ＸＸ爱自2017年7月1日起按每月110000元的标准向捷锋公司支付场地占用费至ＸＸ爱按合同约定的标准实际归还场地之日止的请求应予支持。三、ＸＸ爱未按《楼房租赁合同》条款约定履行其义务，构成违约的情况下，捷锋公司亦无需向ＸＸ爱返还60万元保证金。综上，请求二审法院支持捷锋公司的上诉请求。ＸＸ爱针对捷锋公司的上诉答辩称：1、捷锋公司二审提到的白云区国规局的《复函》，一审时白云区国规局已经出具了《复函》证明查无此地，因此捷锋公司二审提及的复函我方认为是没有事实依据的。2、一审时我方申请了三个证人出庭作证，证明我方没有使用过第五层，因此捷锋公司认为无需向我方返还保证金是没有依据的。涉案楼房一共有十二层，我方只承租了五、六、七层，所以我方不存在控制涉案楼房的事实。3、关于第五层及第七层应按照第六层标准复原的问题，第五层承租后我方没有变更过房屋装修，第六、七层是我方承租后进行了装修，这是无需恢复原状的，原主体结构我方没有动，仅是装修了一下，比如电视机更换新的，门、马桶、床旧了坏了就换新的。综上，我方不同意捷锋公司的上诉请求。ＸＸ爱上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判ＸＸ爱向捷锋公司支付2017年5月至2017年7月4日的场地占用费234666.67元；2.本案诉讼费由捷锋公司承担。事实和理由如下：根据ＸＸ爱与捷锋公司签订的《楼房租赁合同》，双方的租赁合同于2017年5月31日届满。在租赁期届满前，ＸＸ爱与捷锋公司曾多次就续约之事进行商讨，拖至2017年5月期间，捷锋公司突然提出将租赁物业的每月租金上涨至人民币172300元，且两年后还要在此基础上每年递增8%。基于此，ＸＸ爱同意将涉案场地到期后归还捷锋公司，并在2017年5月开始陆续撤离租赁物业，于2017年6月1日将租赁物业交还给捷锋公司，两名证人可证实ＸＸ爱于2017年6月1日停止营业的事实，且捷锋公司的法定代表人黄庆锋在现场接收场地，并承诺2017年6月2日向ＸＸ爱退还保证金60万元。但此后，捷锋公司未依约向ＸＸ爱退还相应保证金，且阻挠ＸＸ爱将剩余闲置物品搬离涉案物业。一审过程中，即使依据捷锋公司提交的监控视频所反映的情况，也应将ＸＸ爱交还租赁物业的时间确定为2017年7月4日，捷锋公司未能举证ＸＸ爱于2017年7月4日后仍占用涉案租赁物业，与此相反，ＸＸ爱于2017年8月22日再次委托律师向捷锋公司发函明确要求捷锋公司接收涉案场地。综上，捷锋公司一方面以ＸＸ爱未彻底清空租赁物业拒绝退还保证金，另一方面又多次阻挠ＸＸ爱搬走所谓的剩余闲置物品，捷锋公司拒绝接收租赁物业属于自行扩大损失，该损失应由其自行承担。综上，请求二审法院支持ＸＸ爱的诉讼请求。捷锋公司针对ＸＸ爱的上诉答辩称：首先，ＸＸ爱提到的交还问题，其理由是整栋大厦不是其控制的，因此可随时交还，但该交还并不代表着按照合同第四条第十四款的约定按现实第六层楼房的现状为标准恢复第五、七层交还给我方，合同是有一份附件的，该附件就是双方确认过的照片。而事实上，现在的五、六、七层并没有按照第六层楼房的现状进行交还，所以ＸＸ爱已交还的说法是不成立的；其次，白云区国规局所出具的《复函》是真实有效的，而且具体阐明了涉案房屋的主管部门及白云区国规局的对于涉案房屋报建手续的意见，该形成时间也是在前面两次复函之后，且本质上与第二份复函并不矛盾，只是明确了我方刚才所述的上述信息，因此ＸＸ爱认为涉案合同是无效的意见缺乏理据。我方具备《郊区村镇建房许可证》是当时及现在的主管部门批准建设的，这从现在的主管部门核发的房屋租赁登记备案证明也可得到印证，其认为捷锋公司受黄庆锋的委托可出租经营，因此我方认为ＸＸ爱的上诉意见是没有事实及法律依据的。请求驳回ＸＸ爱的上诉请求。2017年7月4日，捷锋公司向一审法院起诉，请求判令：1.ＸＸ爱将租赁到期的XX大厦五、六、七层楼房按照合同约定的标准交还给捷锋公司；2.ＸＸ爱向捷锋公司支付2017年5月、6月的租金和场地占用费共计220000元及2017年4月至6月的水电费47621元、滞纳金341950元；3.ＸＸ爱向捷锋公司支付2017年7月1日起至实际交还涉案场地之日的场地占用费（按每月110000元的标准）；4.ＸＸ爱承担本案全部诉讼费用。ＸＸ爱向一审法院反诉请求：1.捷锋公司向ＸＸ爱退还保证金600000元；2.捷锋公司向ＸＸ爱支付资金占用期间利息（以600000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年6月11日起计至退还之日止）；3.本案诉讼费用由捷锋公司承担。一审法院经审理查明：2012年6月1日，捷锋公司（出租方，甲方）与ＸＸ爱（承租方，乙方）签订《楼房租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区XX路213号XX大厦五、六、七三层面积共3375平方米的场地（以下简称涉案场地）出租给乙方作旅业经营使用；租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日止，共五年；从2017年1月1日至2017年5月31日每月租金及管理费为110000元；水电费按乙方实用数量计算，向甲方交纳，收费标准按本大厦确定的单价收取；双方签约时，乙方必须向甲方交付保证金600000元，合同期满后的十天内，结清所有费用，甲方将保证金（不计利息）退回乙方；租金、管理费及水电费按月交付，乙方必须在当月5日前一次性向甲方交付每月租金、管理费、水电费，如逾期未交，甲方则按上述费用总额对乙方加收按每天计2%的滞纳金；在本合同期满后，双方如愿意延续租赁，在同等条件下，乙方有优先续约权，并应重新签订合同；如双方不再续约或本合同终止，乙方必须按现时第六层楼房的现状（按双方确认的照片作为本合同附件）为标准恢复五、六、七三层楼房交还甲方，否则，保证金不予退还乙方并追究赔偿责任等。上述合同签订后，ＸＸ爱向捷锋公司支付保证金600000元，捷锋公司向ＸＸ爱交付了涉案场地，ＸＸ爱将涉案场地用以经营旅业。2014年9月22日，ＸＸ爱向捷锋公司申请将涉案场地中的第五层出租给案外人向全梅作为沐足、棋牌经营使用，出租期限为2014年9月22日至2017年5月31日止。合同期限内，ＸＸ爱向捷锋公司支付租金至2017年4月。合同期限届满后，案外人向全梅向ＸＸ爱交还了涉案场地中的第五层物业，捷锋公司、ＸＸ爱双方未有续租意愿，ＸＸ爱欲将涉案场地清空后向捷锋公司交还涉案场地，但捷锋公司认为ＸＸ爱应依照合同关于将涉案场地恢复原状的约定标准交付而发生纠纷。一审庭审中，ＸＸ爱抗辩其已于租赁期限届满前开始将涉案场地内的物品搬离，并于2017年6月1日约了捷锋公司的负责人到场办理交接手续，但捷锋公司拒不配合。ＸＸ爱为此提交了2017年6月3日、2017年6月17日（向捷锋公司通讯地址邮寄）、2017年8月22日（向捷锋公司通讯地址邮寄）分别向捷锋公司发出要求配合接收涉案场地、退还保证金的函件，并申请证人出庭予以佐证，捷锋公司对函件真实性不予确认，并表示函件里的内容并不属实；对证人证言认为ＸＸ爱申请的证人为其开设酒店的员工或与其有附属关系的人员，且两证人之间的陈述存在矛盾，证人回答时证词不稳定，故不应予采信。捷锋公司为证明ＸＸ爱并未于2017年6月1日清空涉案场地，提交了涉案场地2017年7月2日至4日ＸＸ爱还在涉案场地搬运物品的监控视频予以证实。ＸＸ爱对该视频的真实性无异议，但认为从视频可看出，从楼上搬下来的只有床垫，其他物品都是存放在一楼，并未影响捷锋公司的接管和使用。另捷锋公司提交自制欠费租户清单拟证明ＸＸ爱欠付2017年4月至6月水电费的情况，ＸＸ爱对此不予确认，并表示其已支付2017年4月的水电费，在2017年5月实际使用水电费为17854元，2017年6月起已无在涉案场地营业，实际并未产生水电费。此外，捷锋公司提交建设用地规划许可证、郊区村镇建房许可证等材料拟证明涉案场地具有合法的规划报建手续。另为查明涉案场地的产权和规划报建情况，一审法院致函向广州市白云区国土资源和规划局查询。该局复函：经查，XX大厦所在地块用地规划情况如下：该地块大部分位于《建设用地规划许可证》（穗城规北片地字﹝1995﹞第312号）、《建设用地通知书》（穗国土﹝1996﹞建用通字第166号）红线范围内，用地单位为广州市XX镇XX村民委员会；部分地块位于《建设用地规划许可证》（穗规地证字﹝1998﹞第428号）红线范围内，用地单位为广州市建设投资发展有限公司。另没有查到“广州市白云区XX路213号XX大厦第五、六、七层”的规划报建及产权登记信息。一审法院根据上述复函结果向捷锋公司、ＸＸ爱释明双方就涉案场地签订租赁合同违反了相关法律法规的规定，上述租赁合同为无效合同，双方是否变更诉讼请求。捷锋公司、ＸＸ爱双方均表示坚持原诉请。一审法院认为，根据广州市白云区国土资源和规划局对于一审法院查询涉案场地的产权和规划报建手续的复函，涉案场地无取得产权和未有办理规划报建手续，故捷锋公司、ＸＸ爱就涉案场地签订的《楼房租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。捷锋公司提交《建设用地规划许可证》体现的是涉案场地对应土地的用地手续，并非建筑物的规划报建，捷锋公司提交《郊区村镇建房许可证》拟证明涉案场地的规划报建情况，但广州市白云区国土资源和规划局并未核查到该信息，故一审法院对捷锋公司提交的上述证据均不予采纳。关于ＸＸ爱向捷锋公司交还场地的问题。（一）因双方租赁合同期限已届满，案外人已向ＸＸ爱交还ＸＸ爱另行出租的涉案场地第五层，ＸＸ爱亦有向捷锋公司交还涉案场地的意愿，且现双方签订的租赁合同无效，发生财产相互返还的法律后果，故捷锋公司要求ＸＸ爱向其返还涉案场地于法有据，予以支持。（二）捷锋公司主张ＸＸ爱应按双方签订的租赁合同约定恢复原状后才视为交付场地，一方面双方签订的租赁合同无效，捷锋公司依据合同约定要求ＸＸ爱按合同约定标准交付涉案场地已无合同依据，另一方面，合同约定的原状为局部照片，并无具体的参照标准，缺乏可操作性且无客观必要性，故捷锋公司要求ＸＸ爱按合同约定标准交付涉案场地无据，不予支持。（三）ＸＸ爱抗辩其已于2017年6月1日通知捷锋公司接收涉案场地，但现有证据不足以证明其陈述，且无法证明当时已腾空涉案场地，故一审法院对ＸＸ爱的上述抗辩意见不予采信。捷锋公司提交2017年7月2日至4日的监控视频显示ＸＸ爱确实还于2017年7月时从涉案场地往外搬运物品，由此表明，ＸＸ爱至2017年7月初尚有部分物品未搬离。但从双方在庭审中的陈述和举证看，ＸＸ爱是没有拒绝腾空交还涉案场地的故意的，ＸＸ爱确曾书面发函要求捷锋公司接收涉案场地，而自捷锋公司提交的监控视频显示ＸＸ爱将物品搬离后，ＸＸ爱于2017年8月22日继续向捷锋公司的通讯地址发出函件明确要求捷锋公司接收涉案场地，但捷锋公司仍以ＸＸ爱未按合同约定的标准交付场地为由而拒绝接收涉案场地不能构成可以拒绝接收涉案场地的合理抗辩，故一审法院认定2017年8月22日涉案场地已具备交付条件，且ＸＸ爱已对捷锋公司尽通知义务，自2017年8月22日起因捷锋公司未接收涉案场地所产生的损失属于因其自身原因导致的扩大损失，应由捷锋公司自行承担。虽双方签订的租赁合同无效，但ＸＸ爱仍应向捷锋公司支付占用涉案场地期间的费用，根据前述分析，一审法院认定ＸＸ爱于2017年8月22日清空场地并向捷锋公司尽通知义务，故捷锋公司要求ＸＸ爱支付2017年5月至2017年8月22日的场地占用费予以支持。费用的标准参照双方签订的上述租赁合同110000元/月的约定计付。经核算，2017年5月至2017年8月22日的场地占用费共计为408064.52元。捷锋公司要求ＸＸ爱支付2017年8月23日至实际归还涉案场地的费用无据，不予支持。双方签订的租赁合同无效，捷锋公司要求ＸＸ爱依约支付逾期支付租金的滞纳金无据，不予支持。捷锋公司主张ＸＸ爱欠付2017年4月至6月的水电费47621元，但仅提供了自制的欠费租户清单予以证实，该清单未经ＸＸ爱确认，且ＸＸ爱亦不予认可，故一审法院对该证据不予采纳。ＸＸ爱自认2017年5月其实际使用的水电费为17854元，一审法院认定ＸＸ爱欠付2017年5月水电费17854元。对于2017年4月和6月的水电费，因捷锋公司现有举证不足以证明其主张，故其应承担举证不能的不利后果。据此，捷锋公司要求ＸＸ爱支付2017年5月的水电费17854元予以支持，捷锋公司要求ＸＸ爱支付2017年4月和6月的水电费依据不足，不予支持。因双方签订的租赁合同无效，ＸＸ爱已向捷锋公司交纳保证金600000元，该费用属保证合同或行为履行的费用，根据合同无效财产相互返还的原则，捷锋公司应向ＸＸ爱退还已收取的保证金。故ＸＸ爱要求捷锋公司退还保证金600000元于法有据，予以支持。ＸＸ爱要求捷锋公司支付占用该保证金的利息无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2018年1月24日作出如下判决：一、本判决生效之日起五日内，ＸＸ爱向捷锋公司交还广州市白云区XX路213号XX大厦五、六、七层的物业；二、本判决生效之日起五日内，ＸＸ爱向捷锋公司支付2017年5月至2017年8月22日的场地占用费408064.52元；三、本判决生效之日起五日内，ＸＸ爱向捷锋公司支付2017年5月的水电费17854元；四、本判决生效之日起五日内，捷锋公司向ＸＸ爱退还保证金600000元；五、驳回捷锋公司的其他诉讼请求；六、驳回ＸＸ爱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9924元，由捷锋公司负担2235元，ＸＸ爱负担7689元；一审案件反诉受理费4926.82元，由捷锋公司负担4900元，ＸＸ爱负担26.82元。二审期间，捷锋公司向本院提交了如下证据：1.广州市白云区国土资源和规划局向捷锋公司出具的穗云国规函（2018）1313号《关于XX大厦建房手续的复函》；2.《房屋租赁登记备案证明》。证据1-2拟证明涉案房屋是经广州市白云区XX镇国土规划管理所批准建设，并核发《郊区村镇建房许可证》，属于经批准的合法建筑；XX街道办事处登记备案的产权人系黄庆锋，其委托捷锋公司出租、经营和管理涉案房屋，因此涉案房屋租赁合同合法有效。3.光盘一张，拟证明涉案房屋可按现时六楼的现状为标准恢复，复原标准清晰、明确，有具体参照标准，具有可操作性和客观必要。ＸＸ爱对上述证据质证称：对于复函的真实性没有异议，但对其合法性有异议，一审时白云区国土资源和规划局已经复函查无此地，属于违规建筑。对于租赁登记备案证明的真实性没有异议，但对其关联性不予确认，因捷锋公司的起诉依据的是双方签订的租赁合同，而非备案合同，故该备案证明与本案无关。对于光盘，双方明确签订了合同，签订合同时已经将六层的现状拍下，现捷锋公司将我方1装修后的第六层楼房的现状拍下并要求我方恢复，该主张不能成立、也不合法。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，2017年11月2日，广州市白云区人民政府XX街道办事处出具《情况说明》，内容为：根据《郊区村镇建房许可证》（郊村建字第003858号）广州市白云区XX镇国土规划管理所于1994年3月20日批准同意XX分公司第二集资建房办公室在蟾蜍村口建设12层框架结构，房屋建筑面积31000㎡，该建房许可证真实有效。专此说明。2017年12月8日，广州市白云区国土资源和规划局向一审法院出具穗云国规函【2017】3463号《广州市白云区国土资源和规划局关于的复函》，将相关情况补充函复如下：一、XX大厦所属位置与广州市白云区XX路213号的地址是否一致，请贵院自行核实。二、经核查，暂未查到来文所述地址的产权登记及《建设工程规划许可证》信息；但信访人来函所附材料提供了由原广州市白云区XX镇国土规划管理所核发的《郊区村镇建房许可证》和现XX街道办事处2017年11月2日出具的书面材料。相关情况请贵院参考XX街道办事处意见。2017年12月12日，捷锋公司出具《情况说明》，内容为：我公司经营管理的XX大厦座落于沙太路××、××军医大学××、××省农机学校以南、××蟾蜍村口的位置，门牌地址为广州市白云区XX路213号。广州市公安局白云区分局XX派出所在该《情况说明》上加注“情况属实”并加盖公章。2018年5月10日，广州市白云区国土资源和规划局向捷锋公司出具的穗云国规函（2018）1313号《关于XX大厦建房手续的复函》，函复内容为：一、根据《关于成立白云区国土机构的通知》，1992年各镇建立国土规划管理所，由镇政府直接管理，广州市白云区XX镇国土规划管理所为原XX镇人民政府的内设机构。另根据《广东省乡（镇）村规划建设管理规定》第六条第三款，当时XX镇国土规划管理所负责上述规划建设管理，核发《郊区村镇建房许可证》。现XX街道办事处为原XX镇政府的承接机构，XX街道办事处2017年11月2日出具了关于《郊区村镇建房许可证》（郊村建字第003858号）真实有效的《情况说明》。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”基于当时审批机构为广州市白云区XX镇国土规划管理所，对其作出的审批情况，以XX街道办事处（即其原XX镇政府的承接机构）的意见为准。二审庭询中，关于《楼房租赁合同》中“如双方不再续约或本合同终止，乙方必须按现时第六层楼房的现状（按双方确认的照片作为本合同附件）为标准恢复五、六、七三层楼房交还甲方”约定，捷锋公司述称“现时第六层楼房的现状”是指合同附件双方确认的照片所反映的第六层楼房房间以内的设施设备、房间主体结构（墙体），合同履行过程中，ＸＸ爱将第五层的墙体拆了十多间，对墙体有改动，第六、七层基本上没有改动；并称ＸＸ爱是从上一手承租户处接手的，接手时的现状如何捷锋公司不清楚，但捷锋公司出租给上一手承租户时五、六、七层的主体结构是一样的，对此有捷锋公司的消防验收合格证予以证明，因此捷锋公司与ＸＸ爱约定无论在接手时的状况如何，但在交还时五、六、七层应按照第六层的标准恢复原状，对此ＸＸ爱也接受了。ＸＸ爱述称其签订《楼房租赁合同》时有看到五楼要恢复成六楼现状的约定，五楼在其承租前就已经改动了格局，其承租后也没有动过一砖一瓦，签约时其考虑如果五、六、七层有他人续租的话，其就无需恢复原状，但没有他人续租的话其就要恢复；在合同期满时，其对第五层进行恢复原状并已经动工，但捷锋公司阻拦其施工，对捷锋公司阻拦其施工一事，没有直接证据证明，只有现场现状的证据；ＸＸ爱承租时，涉案五、六、七层的空调等设施设备没有包含在恢复原状的约定之中。ＸＸ爱确认第五层在其交还时存在与签约时第六层楼房结构不一致的事实。捷锋公司述称ＸＸ爱交还时第五层结构不符合合同约定的结构，对其司造成的损失主要是需支出恢复成本。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕着当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人各自上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的《楼房租赁合同》的效力？二、捷锋公司主张ＸＸ爱应按合同约定的标准交还捷锋公司，应否支持？ＸＸ爱主张退还保证金及占用期间利息是否予以支持？三、ＸＸ爱应向捷锋公司支付的租金及场地占用费至何时截止？四、捷锋公司主张ＸＸ爱支付水电费、滞纳金应否支持？本院分析如下：一、捷锋公司与ＸＸ爱就涉案场地签订的《楼房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且涉案租赁标的物已取得了《郊区村镇建房许可证》，属于经主管部门批准建设的房屋，故《楼房租赁合同》合法有效。一审法院认定双方签订的《楼房租赁合同》无效不当，本院予以纠正。二、《楼房租赁合同》约定，如双方不再续约或本合同终止，ＸＸ爱必须按现时第六层楼房的现状（按双方确认的照片作为本合同附件）为标准恢复五、六、七层楼房交还捷锋公司。现双方约定的租赁期满后未续约，故ＸＸ爱应当依照上述约定按照片确认的第六层楼房的现状恢复五、六、七层楼房交还捷锋公司。双方均确认五层的房间间隔与合同约定的第六层楼房现状不一致，ＸＸ爱亦确认在无续租时应当恢复五层的间隔为照片所示的第六层楼房的现状，但事实上ＸＸ爱未恢复五层间隔，已违反合同约定，故应依约承担保证金不予退还并赔偿损失的责任。ＸＸ爱辩称其恢复五层间隔时受捷锋公司阻挠，未能提供证据证明，本院不予采信。ＸＸ爱反诉请求退还其保证金及资金占用期间利息，有悖于合同约定，不应支持。捷锋公司未能举证证明因五层间隔未恢复造成其损失的具体金额，故在其已按合同约定不予退还保证金作为损失赔偿情况下，以场地未按约定标准恢复为由拒绝接收五、六、七层楼房，理据不足，其拒不接收五、六、七层导致的扩大损失应由其自行承担。在ＸＸ爱已承担保证金不予退还的责任后，捷锋公司仍要求ＸＸ爱应按合同约定的标准交还房屋，理据不足，本院亦不予采纳。一审法院判令ＸＸ爱按现状交还涉案XX大厦五、六、七层物业处理并无不当，本院予以维持。三、ＸＸ爱拖欠2017年5月的租金，应当承担清付欠租及支付相应滞纳金的责任。鉴于合同约定的每天计2%的滞纳金标准过分高于捷锋公司因ＸＸ爱迟延交租所遭受的损失，故本院对该滞纳金标准酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。租赁期届满后，ＸＸ爱述称其已经将场地内物品搬离并通知捷锋公司交还场地，未能提供确切的证据证明，且根据捷锋公司提交的视频资料显示，直至2017年7月4日，ＸＸ爱仍在涉案场地搬运物品，故可认定ＸＸ爱直至2017年7月4日仍占用涉案场地，为此，ＸＸ爱应承担自合同租赁期届满之日起至2017年7月4日止的场地占用费，参照合同约定的110000元/月的租金标准计算为124667元。此后，捷锋公司未举证证明ＸＸ爱仍有占用涉案场地，且从捷锋公司提交2017年7月4日视频的行为可见，捷锋公司应当清楚ＸＸ爱已于该日撤场的事实，捷锋公司应当及时收回场地以避免损失扩大，故对捷锋公司主张2017年7月5日及之后的场地占用费的请求，理据不足，本院不予支持。四、ＸＸ爱自认2017年5月水电费为17854元，故一审法院判令ＸＸ爱向捷锋公司支付该项费用，事实清楚，处理妥当，本院予以维持。捷锋公司未能就ＸＸ爱欠付2017年4月、6月的水电费的事实主张提供切实的证据加以证明，故一审法院认定捷锋公司应承担举证不能的不利后果，处理并无不当，本院予以维持。综上，捷锋公司、ＸＸ爱的上诉请求均有部分理由成立，本院予以支持。一审法院对基本事实查明有错，致处理失当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8432号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初8432号民事判决第二、四、五、六项；三、本判决生效之日起五日内，ＸＸ爱向广州市捷锋经济发展有限公司支付2017年5月的租金110000元及滞纳金（以租金110000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2017年5月6日起计至实际清付之日止）；四、本判决生效之日起五日内，ＸＸ爱向广州市捷锋经济发展有限公司支付2017年6月1日至2017年7月4日的场地占用费124667元；五、驳回广州市捷锋经济发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回ＸＸ爱的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9924元，由广州市捷锋经济发展有限公司负担5705元；ＸＸ爱负担4219元；反诉受理费4926.82元，由ＸＸ爱负担。二审案件受理费13691.96元,由广州市捷锋经济发展有限公司负担5751元，ＸＸ爱负担7940.96元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  闫 娜审判员  黄春成二〇一八年七月十日书记员  张 旭