江西省九江县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0421民初77号
原告：九江浔园物业服务有限公司，住所地：江西省九江市九江县冷水东路338号，组织机构代码：55354605-4。
法定代表人：向军生，系该公司执行董事。
被告：九江松林房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市九江县庐山西路252号，统一社会信用代码：91360421550879048E。
法定代表人：吴松林。
委托诉讼代理人：赵象彬，江西进取律师事务所律师。
原告九江浔园物业服务有限公司（以下简称浔园公司）与被告九江松林房地产开发有限公司（以下简称松林公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告法定代表人向军生、被告委托诉讼代理人赵象彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浔园公司向本院提出诉讼请求：1、依法判处被告支付未交房物业费96548元，违约金19309元，补贴款12000元，三项合计：127857元；2、判处被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2012年11月24日签订前期物业服务合同，就被告开发的九江县庐山西路原老医药公司富盛楼小区物业提供服务，经甲方要求，原告于2012年12月1日开始提前介入服务，按合同约定期限2013年1月1日至2016年1月1日止一直在服务，2016年1月4日原告与被告、小区代表达成移交物业退出物业服务。因此被告产生未交房物业费共计96548元，物业补贴款12000元，原告多次催讨，被告一直拖延至今。原告根据与被告所签定《前期物业服务合同》第三十二条2项约定：甲方和业主不按期缴纳物业服务费，逾期每天按应缴纳的总价千分之三向乙方缴纳违约金，按最高人民法院关于违约金的上限不超过应付款的百分之二十，原告依法追究被告拖欠物业服务费所产生的违约金（滞纳金）计19309元。原告为维护合法权益依法诉至法院。
被告松林公司辩称：一、在被告与原告九江浔园物业服务有限公司之间的合同中明确约定，物业服务费是由业主交纳的，原告要求被告支付物业费违背合同约定；二、考虑到在2012年11月24日被告与原告签订物业服务合同时，尚有一些房屋未交付，被告就与原告商定，一次性补贴12000元给原告作为未交房的物业费，被告不再交纳未交房的物业费；三、被告在2012年12月17日就将全部的42套房屋的钥匙交给了原告，在2013年1月1日之后交房的户数只有9家，这些未交房的物业费，根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第20条之规定也只能按50%的标准交付；四、原告在诉状中称其自2013年1月1日起至2016年1月1日止一直在服务完全不事实，其根本未履行合同之约定义务，未认真履行物业服务，小区垃圾成堆不清理，电梯不维保，导致不能使用，业主一直要求原告撤出，但其就是不走，所以业主在交了二O一三年的物业服务费后，拒绝交付2014、2015年的物业服务费，因此说原告未履行提供的物业服务，所以其不能全额收取物业服务费；五、由于原告未认真履行职责，一单元801室的房屋钥匙交给原告后，在2013年10月份，该房龙头未关好，漏水导致损坏了楼下701室的已装修好的地板，损失15360元，被告已先行垫付，这15360元应由原告承担，另外原告不对电梯进行维护，导致电梯不能运行，被告在此情况下于2014年1月15日支付2475元的电梯维保费，根据合同约定这笔费用也是由物业管理企业承担的，答辩人代垫的两笔费用合计17835元，如果被告还需向原告支付未交房的物业费，那么答辩人代付的17835元，就可以抵销相应的债务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的富盛楼住户明细表复印件、江西省商品房销售公示打印件、客户住房申领钥匙顺序表复印件，原告以证明小区房产信息，交房情况，被告对富盛楼住户明细表复印件、江西省商品房销售公示打印件无异议，但认为客户住房申领钥匙顺序表复印件系原告单方制作且此表是由于原告与客户之间有争议，原告迟迟不交付钥匙给客户，而被告在2017年12月17日全部交付给了原告，本院认为，客户住房申领钥匙顺序表复印件，当庭与原件核对，顺序表有业主签字，本院对此份证据真实性予以采信；2、原告提交的告知函复印件、快递单复印件、九江县富盛楼未交房物业费欠费结算表复印件、被告公司副总熊泽虎发送的信息打印件，原告以证明原告已经向被告催缴物业费，被告已接收不履行义务，被告认为快递单是2017年10月31日邮寄的，但是告知函是2016年3月20日的，其不认可，九江县富盛楼未交房物业费欠费结算表复印件没有被告方签字，亦不认可，信息打印件，内容是熊经理认为原告违约要求被告支付物业费没有法律依据，本院认为，快递单当庭核对原件，告知函复印件，被告公司副总熊泽虎发送的信息打印件，被告对其内容支付物业费没有法律依据予以认可，本院对其真实性予以采信，但结算表的交房日期与原告提交的客户住房申领钥匙顺序表上的交房日期只有部分一致，且结算表系原告单方制作，故本院对物业费欠费结算表复印件不予采信；3、原告提交的业主联名情况反映复印件、关于富盛楼小区电梯等问题反映原件，证明被告开发存在许多质量问题，不履行法律规定对物业设备的保修义务，造成原告公司服务费收不到，被告认为业主联名情况反映复印件没有原件核对，真实性无法核实，内容说明了2012年底就已经交房，而且内容说委托物业公司向政府反映，写的时间是2014年8月23日，其认为更证明了是物业公司没有履行职责，原件是原告单方出具，其未签字，不能作为证据使用，其不认可，本院认为，情况反映系复印件且没有其他证据印证，关于富盛楼小区电梯等问题反映原件，系原告单方制作，这组证据本院不予采信；4、原告提交的物业管理移交协议复印件，原告以证明原告提供服务达到合同约定期限，原告没有违约行为，被告认可协议的真实性，但是认为这是原告与被告签订物业管理合同2016年1月1日到期后，原告一直不交出管理权，所以才在2016年1月4日在业主委员会强烈要求下才把小区管理权移交，在合同期限内，原告并未认真履行物业公司的职责，业主一直要求物业公司退出，但是原告未退出，本院认为，被告对物业管理移交协议复印件的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以采纳；5、原告提交的特种设备检验意见通知书复印件，证明被告安装电梯不符合安装标准，质量存在问题，被告代表熊泽虎签字确认。因电梯质量问题，被告不履行建设部规定的质保规定，对损坏电梯进行维修，导致原告物业费无法收到。被告对证据的真实性无异议，但是认为不能达到原告的证明目的，意见书里没有看到是安装的问题，只是说无管理人员证件，管理人应该就是物业公司派来的人，这个管理人员没有证件，是物业公司没有履行其管理义务，对通道、井道渗水、电梯三台故障，被告认为这都是可以修复的，而且时间是2014年7月24日前将处理情况报告给检测机构，这说明发现这些问题的时候是2014年7月份，而这个时候是原告已经进驻了一年多的时间，那么这些电梯的维保是原告的义务，本院认为，复印件当庭核对原件，且被告认可此份证据的真实性，此份证据的真实性，本院予以采信，但认为证据不足以达到原告的证明目的；6、原告提交的四份业主交房通知书复印件，证明被告在交房时给业主出具了通知书，收到通知书的业主办理收房手续时，填写客户住房申领钥匙时间与交房通知书时间一致，被告对真实性无异议，但是认为交房的时间与其不一致，熊美平、冯进杨都是2014年2月5日交付的，但是原告的是2015年2月13日，本院认为，复印件当庭与原件核对，被告对证据真实性无异议，本院对此份证据予以采信；7、工资表两份复印件，证明原告工作人员一直在工作，没有在合同约定的服务期内撤离，被告认为有涂改，真实性不予认可，其发放的工资不是事实，本院认为，复印件与原件核对无异，尽管工资表上有领款人签字，但工资表的发放时间有修改，其中一份工资表无法确认其发放年份，本院对此份工资表的真实性不予以采信，另一份工资表无法确认其月份，但可以确认是2015年的工资表，本院对2015年工资表的真实性予以采信；8、原告提交的钥匙交接单复印件，原告以证明被告没有完全履行合同移交钥匙，其中部分钥匙被告交给业主，导致业主没有与原告签订物业合同，物业费收不到，被告对原告提交的钥匙交接单的真实性无异议，但不认可原告说被告自己交给了业主，只有2单元301汤恒友,2011年11月18日交付了，3单元302李亚明是其提前交付的，是2012年5月8日交付的，其他的钥匙都是原告自己交付的。2单元701是2012年10月18日陈银莲交付的。这证明其是在2012年12月17日就将除上述业主之外，其他钥匙全部交付给了原告方。被告提交的房屋钥匙交接单复印件，证明2012年12月17日，被告已将全部住户房屋钥匙交给了原告，被告履行了交房的义务，应当认定在原告与被告签订了物业服务合同后，在双方约定的履行期起始日2013年1月1日之前，全部房屋视为已经交付，加之被告同意弥补12000元给原告，可以确认原告是同意不再收取被告未交付房屋的物业费的。原告对被告提交的钥匙交接单真实性无异议，证明目的有异议，原告认为合同第17条开发公司必须提供下列资料包括物业所有的单元钥匙房屋钥匙门面钥匙，原告公司帮助被告办理交房，但是这仅仅是小区的部分钥匙移交，并非像原告所说的房屋已经交付，而且钥匙移交时小区还不符合交房条件，没有房管部门的竣工验收，结合原、被告的提交的房屋钥匙交接单，其内容基本一致，关于原告提交的房屋钥匙交接单修改部分，被告在质证意见中对于701室钥匙也做出了说明，故本院对原、被告提交的房屋钥匙交接单真实性本院予以采信；9、原告提交的电费单七份，证明原告一直在富盛楼提供物业服务，被告对电费单的真实性无异议，被告认为这是2013年、2014年的电费，作为物业公司在物业管理期间缴纳电费是其义务，物业公司不仅仅是交电费还有对小区的其他事务进行管理，其没有尽到相应管理义务，此份证据为原件，交纳电费的时间也是2013年、2014年的时间，本院对该份证据予以采信；10、被告提交的前期物业服务合同复印件，以证明被告松林公司与原告浔园公司在2012年11月24日签订的合同第六条中明确约定，物业服务费采用包干制由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，并在合同的最后一页约定被告补贴12000元用于物业管理，作为未交房的物业费。原告对证据的真实性无异议，第6条包干费用交房之后是业主交，但是在第7条，物业已竣工尚未出售或者已出售尚未交付给业主的，这些物业费应当由开发商即本案被告承担，合同约定12000元是原告在进入小区后被告补偿给原告用于前期物业管理的，本院认为，复印件当庭与原件核对，该合同有双方法定代表人签字，有公司盖章，本院对合同的真实性予以采信；11、被告提交的关于富盛楼小区物业前期管理说明复印件，证明富盛楼小区的业主证明原告承接了被告开发的富盛楼小区物业管理业务后，不能认真履行物业公司的职责，垃圾不能及时清理，电梯也未进行维保，违规搭建房屋，导致业主未得到相应的物业服务，业主拒交2014年、2015年二年的物业服务费，由此证明，原告严重违约，应相应扣减物业服务费。原告对证据的真实性有异议，原告认为这是被告公司自己写的，叫业主签字，被告公司为了逃避责任，不交物业费所做出的行为。本院认为，复印件核对原件无异，证人周某出庭作证证明此份证据上的字是其签的，并向法庭陈述其于2014年入住小区，小区垃圾无人清理，电梯也没有开，证人钟某出庭作证证明其门面物业未清扫，无安保措施，小区门口有门卫，但门卫年事已高，其做的时间也不长，结合证人证言，且这份管理说明上的签字的业主在原告提交的客户住房申请钥匙顺序表上均有登记，本院对此份证据予以采信；12、商品房买卖合同复印件、《富盛楼》拆迁还房详细清单复印件，证明被告与购房人在商品房买卖合同中约定的交房时间是2012年12月20日前，而被告是在2012年12月17日就将房屋钥匙全部交给了原告的，因此说明在原告与被告2012年11月24日签订的物业服务合同时，双方约定，被告不再承担物业费是合理的。原告对合同的真实性无异议，证明目的有异议，原告认为被告应当承担物业费，详细清单与被告方不承担物业费无关，本院认为，合同复印件当庭核对原件，《富盛楼》拆迁还房详细清单复印件本院对真实性予以采信；13、被告提交的徐江萍证明及支付凭证（收据、工钱明细）复印件，原件与复印件当庭核对，被告以证明2013年11月2日，富盛楼1单元701室的徐江萍装修好的房屋被水浸泡，是楼上801的水龙头被打开没关好造成的，而801室的钥匙是原告保管，因此说明是原告未尽到管理职责造成的，徐江萍修复被损坏的地板共花费15360元(其中地板购置款13510元)，是被告代原告垫付的，此款原告应偿还给被告。原告认为证明与物业费没有关联性，当时房屋问题是开发商的所有的水管、电表都接错位，是质量问题，验收是由水厂负责验收，徐江萍的房屋被浸泡是因为301用户的水管接到801的，301室用户开水，801室水管打开，就渗水。而且801水龙头没有，厨房间的防水没有做。本院认为，徐江萍虽未出庭作证，但被告也认可801渗水，收据有经办人签字、有单位盖章、有收据号，本院对徐江萍证明、收据的真实性予以采信，但工钱明细没有签字盖章，本院对工钱明细不予采信；14、江西省特种设备检验检测研究院九江分院缴款通知及收据复印件，当庭核对原件，证明原告未履行物业管理职责，未及时对电梯进行维修保护，没有及时交付电梯安全检测费，导致电梯被停运，被告只得于2014年1月15日垫付2475元电梯安全检测费，由此证明原告存在违约行为，并应返还被告的垫付款2475元。原告对真实性、证明目的有异议，其履行了管理职责，按特种设备国家标准，维修保养是两年，是开发商在这两年内进行维护保养，由其支付相关费用，本院对此份证据予以采信。15、九江县人民法院（2016）赣0421民初901号案卷材料复印件，证明原告曾于2016年10月20日向九江县人民法院起诉了富盛楼二楼的承租人钟某，催收物业费，可是在本案中却还要求被告再支付该物业的物业费，是违背客观事实的是重复收费。原告认为起诉钟某是事实，上次起诉的物业费用是2014年6月20日交房后到2015年12月31日的，本案计算钟某的是2013年1月1日至2014年6月20日的，就是未交房前的。本院对此份证据的真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月24日,原告浔园公司与被告松林公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：“第一条物业基本情况，物业名称富盛楼，物业类型商住，坐落位置庐山西路252号…第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制…具体标准：小高层住宅1.2元/月.平方米；商业物业2元/月.平方米…第十七条乙方（原告）承接物业时，甲方（被告）应向原告移交以下资料…8、物业所有的单元钥匙、房屋钥匙、门面钥匙…第三十八条本合同期限自2013年1月1日起至2016年1月1日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止…附：签订合同后，甲方（被告）补贴给乙方（原告）12000元，用于物业管理”。2012年12月17日，被告将1单元住户钥匙14把、2单元住户钥匙14把（其中301室、701室被告交付）、3单元住户钥匙14把（其中302钥匙已由甲方交付）给原告。富盛楼拆迁还房的住户有12户、商户1户。1单元401室（132.35平方米）、801室（132.35平方米）、802室（133.08平方米）、901室（126.02平方米）的房屋买卖合同签订时间分别为2013年7月30日、2013年8月20日、2014年2月5日、2014年5月20日。2单元702室（132.35平方米）、802室（132.35平方米）、901室（126.57平方米）的房屋买卖合同签订时间分别为2013年1月23日、2014年2月5日、2013年12月11日。商铺111号（59.38平方米）买卖合同签订的时间为2013年7月10日。2014年1月15日，被告支付2475元电梯安全检测费，要求江西省特种设备检验检测研究院九江分公司对富盛楼电梯进行检验。2013年、2014年原告交纳过七次电费。2015年原告支付过一次工人工资。2013年6月28日，被告向原告发出交房通知，通知1-602室（132.35平方米）业主可以办理入户手续。2013年10月11日、11月25日，被告通知原告钟某一楼门面103、104号可以交付使用及一楼两间门面可以办理关门面手续。2014年6月20日，被告通知原告业主钟某二层门面可以办理入户手续。2015年2月13日，被告向原告发出通知，通知原告2-802室（132.35平方米）业主、1-802室（132.35平方米）业主可以办理入户手续。2013年11月2日1单元701室地面墙面被水浸泡，该户业主地板损失13510元。原告在提供物业管理服务期间存在未完全履行义务之情况。2016年1月4日，原、被告达成物业管理移交协议约定后期管理由其业主委员会自治管理。原告起诉业主钟某要求支付物业费，后于2016年12月1日向本院提出撤诉申请，本院于2016年12月6日裁定准许。2017年10月31日，原告邮寄告知被告交齐物业费欠款。
本院认为，原告浔园公司与被告松林签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应受法律保护。《前期物业服务合同》第十七条第八款约定原告在承接物业时，被告应将所有的单元钥匙、房屋钥匙、门面钥匙向原告移交，本院认为，原告自愿承担交房的义务，原告怠于履行交房义务的责任应由原告承担，其在庭审中诉称房屋不符合交房条件，没有管理部门竣工验收，但其并未提交证据证明，故在业主已购买房屋的情况下，除有明确通知交房指示，原告接收钥匙的时间应视为交房时间。一楼101、102、103、104号商铺、二层商铺的物业费原告在与钟某的诉讼中已经达成和解，故在本案不予处理。2012年12月17日，被告已经把1单元、2单元、3单元钥匙（除301、701、302室已交付）交付给原告，但1单元902室、2单元902室、3单元902室、商铺108号、109号直至原告公司移交管理都未售出，且1单元401室、801室、802室、901室、2单元702室、802室、901室、111号商铺在钥匙交接时间之后售出。1单元602室、802室、2单元802室都有明确的交房通知，但其余房屋原告都未提交交房通知，其举证不能的法律后果应由原告承担，本院认为，在2013年至1月1日至2015年12月31日期间售出的房屋的交房时间以房屋售出的时间为准。故本院仅支持被告支付原告1单元401室、602室、801室、802室、901室、902室、2单元702室、802室、901室、902室、3单元902室、商铺108号、109号、111号的物业费。原告请求132.35平方米、133.08平方米、126.02平方米、126.57平方米、105.45平方米的住宅日物业费分别按照5.22元/日、5.25元/日、4.97元/日、5元/日、4.16元/日的标准计算，99.51平方米、59.37（59.38）平方米的商铺物业费分别按照6.54元/日、3.9元/日，因其标准略低于合同约定的住宅按照1.2元/月，商业按照2元/月的标准，故对此计算标准本院予以支持。1单元401室售出前的物业费为5.22元/日*211日为1101.42元。1单元602室被告是2013年6月28日通知原告交房，故被告应支付交房前的物业费为5.25元/日*179日为939.75元。1单元801室、2单元802室被告是2015年2月13日通知原告交房，故被告应支付交房前的物业费为5.22元/日*原告仅要求773日（实际775日）*2年共为8070.12元。1单元802室售前的物业费5.25元/日*原告仅要求227日（实际高于227日）为1191.75元。1单元901室售前物业费4.97元/日*506日为2514.82元。1单元902室、2单元902室、3单元902室、一楼108、109号商铺直至原告移交物业管理都未售出，原告仅要求1095日实际1096日，故被告应支付原告的物业费分别为5元/日*1095日为5475元、4.97元/日*1095日为5442.15元、4.16元/日*1095日为4555.2元，6.54元/日*1095日为7161.3元，3.9元/日*1095日为4270.5元。2单元702室、901室、111号商铺售前的物业费分别为5.22元/日*23日为120.06元，5元/日*345日为1725元，3.9元/日*191日为774.9元。以上物业费共计43341.97元。本院认为，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳，故对被告要求未交房的物业服务费仅按50%的标准交付的答辩意见，本院不予采纳。原、被告双方签订《前期物业服务合同》中增加项“附：签订合同后，甲方（被告）补贴给乙方12000元，用于物业管理”，被告认为该款为被告支付给原告的尚未出售或已售出但未交房屋的物业费，但被告未提供证据证明其主张，本院认为，增加项是合同的组成部分，增加项有原、被告公司盖章认可，系被告自愿支付补给原告用于物业管理，故对原告请求被告支付12000元物业补贴款，本院予以支持。被告虽未按期支付物业费，但结合本案证据，原告也有违约行为，在提供物业管理期间存在未完全履行义务的情况，故对原告请求被告支付违约金的诉请本院不予支持。关于被告要求徐江萍装修赔偿费15360元应抵扣物业费的答辩意见，本院认为，801室渗水导致701室地板损坏，原告未尽到物业管理的责任，房屋渗水被告也应承担责任，由此造成的损失，原、被告各承担50%，被告请求15360元抵扣物业费的意见，其中1850元证据不足，本院认为，因原、被告对地板损失都有责任，故地板货款及尾款收据收款13510元被告应承担一半为6755元，对被告要求装修赔偿费15360元抵扣的答辩意见，本院仅支持6755元。关于被告要求电梯安全检测费2475元抵扣物业费的答辩意见，本院认为，物业服务管理包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，本案的电梯属于共用设备，电梯安全检测是对电梯的日常管理，故本院对被告要求2475元抵扣物业费的意见予以采纳。综上所述，原告请求被告支付未交房的物业费96548元的诉请，本院认定其中的43341.97元，加上12000元物业补贴款，抵扣2475元的电梯检测费和装修赔偿费6755元后，被告应支付原告物业费及物业补贴款共计46111.67元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告九江松林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告九江浔园物业服务有限公司支付物业费及物业补贴款共计46111.67元；
二、驳回原告九江浔园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2857.14元，减半收取1428.57元，由原告九江浔园物业服务有限公司负担913.36元，被告九江松林房地产开发有限公司负担515.21元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。
审判员 万新成
二〇一八年四月三日
书记员 刘校宇