上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第644号
上诉人（原审被告）徐宝财。
委托代理人韩承鹏。
被上诉人（原审原告）徐佩瑶。
委托代理人王鸿英。
被上诉人（原审第三人）毛泉娟。
委托代理人徐佩瑶。
上诉人徐宝财因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第39730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭于2014年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人徐宝财及其委托代理人韩承鹏，被上诉人徐佩瑶（暨毛泉娟委托代理人）及其委托代理人王鸿英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年2月11日，徐宝财作为甲方（出让方）与毛泉娟作为乙方（受让方）签署《安置房屋转让协议》（以下简称转让协议）一份，约定甲方自愿将上海市浦东新区系争房屋房屋（以下简称系争房屋）出让给乙方，乙方同意受让；双方约定房价款人民币（以下币种相同）40万元，且不受今后房屋价格因市场行情变化，影响本协议的履行；签约之日乙方向甲方交付房价款25万元，余款15万元分两次给付，2010年6月份前付14万元，在甲方协助乙方办理房产过户之日付1万元；签约之日，甲方向乙方交付出让房屋的全部钥匙；本协议所涉买卖房屋在政策允许办理房产证及房产过户手续时，甲方必须协助乙方办理，费用由乙方承担，甲方拒不协助乙方办理，视为违约；……。签约当日，毛泉娟向徐宝财支付房款25万元，徐宝财由此出具收据；2010年6月27日，毛泉娟再行支付房款14万元，徐宝财出具相应收据。签约后，徐宝财将系争房屋交付毛泉娟。
2011年7月13日，以毛泉娟作为甲方（出售方）与徐佩瑶作为乙方（承购方）签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定系争房屋由甲方一次性卖断给乙方，出售成交价为39.19万元，实付40万元；基于系争房屋暂无房屋产权证的现实原因，甲方在本合同上一经签字，甲方的房屋所有权益全部归乙方所有，……今后国家允许，要办理产证时，甲方必须帮助乙方办理，办理产证的一切费用由乙方自行支付；同时，双方在买卖合同其他事项中记载，该房屋原属海关七组徐宝财拆迁房，转让卖给毛泉娟，毛泉娟原价卖给徐佩瑶。为此，徐佩瑶与毛泉娟结清相关房款，徐佩瑶并在2011年接收系争房屋后办理了水、燃气手续，对房屋进行了装修，之后由徐佩瑶及其家人居住使用系争房屋至今。
于2013年2月及7月，毛泉娟作为原告两次向原审法院对徐宝财就系争房屋买卖提起诉讼，该两次诉讼原审法院均以裁定撤诉予以结案。同年9月29日，徐宝财至相关交易中心申请办理系争房屋的小产证，相关的税、费均由徐佩瑶代为支付。2013年10月19日，系争房屋的权利核准登记至徐宝财名下，在小产证的附记处记载“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。另查，徐宝财家庭于2009年6月通过与拆迁人上海市城市建设投资开发总公司签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，动拆迁安置包括系争房屋在内的相关房屋。包含系争房屋在内的本市浦东新区泥城镇云汉路1096弄1-97号房屋产权于2010年7月21日核准登记至上海临港泥城经济发展有限公司名下。
徐佩瑶诉称，2010年2月11日经其介绍，徐宝财与毛泉娟就系争房屋签订转让协议一份，约定徐宝财以40万元的价格出售系争房屋给毛泉娟。嗣后，毛泉娟依照约定向徐宝财支付了39万元房款，尚余1万元待系争房屋过户至毛泉娟名下时给付。因毛泉娟在宁波工作并生活，无法常与徐宝财交涉，为此于2011年7月将系争房屋转让给徐佩瑶。徐佩瑶在2011年6月从毛泉娟处取得系争房屋进行装修，之后居住至今。2013年2月、7月毛泉娟分别向原审法院提起诉讼，希望徐宝财办出系争房屋的小产权，并将房屋过户给毛泉娟，徐宝财接到诉讼材料表示愿意配合，故毛泉娟撤诉。就毛泉娟将房屋转售给徐佩瑶，徐佩瑶与徐宝财签署协议，徐宝财表示同意将系争房屋产权直接过户给徐佩瑶，徐佩瑶为此向徐宝财支付1.20万元，之后2013年9月29日，徐佩瑶还陪同徐宝财至相关交易中心办理系争房屋小产证，在办证时产生的相关税费也均由徐佩瑶代为支付。2013年10月，系争房屋的权利核准登记在徐宝财名下，但徐宝财取得系争房屋的产证后却拒绝配合办理过户转移手续，为此，徐佩瑶起诉要求：1、判令徐宝财将系争房屋的产权过户至毛泉娟名下；2、判令毛泉娟取得产证后，协助徐佩瑶办理系争房屋房产过户登记至徐佩瑶名下的手续；3、诉讼费由徐宝财承担。
徐宝财辩称，不同意徐佩瑶所有的诉讼请求。就毛泉娟与徐宝财签署转让协议，毛泉娟已支付徐宝财房款共计39万，系争房屋在双方签署转让协议时已行交付的相关事实徐宝财均无异议。但徐宝财认为，徐宝财与毛泉娟签署的转让协议是债权关系，鉴于系争房屋的权利属于徐宝财，且根据系争房屋的性质，三年内不能买卖，因此毛泉娟不能依照转让协议取得系争房屋物权；另外，毛泉娟是外地户籍，且在上海已有一套住房，根据上海市相关调控政策，毛泉娟属于限购人士；综上，徐宝财与毛泉娟的转让协议违反了法律的强制性规定，应属无效。毛泉娟和徐宝财存在债权关系，无物权关系，且毛泉娟从未取得系争房屋的物权，毛泉娟与徐佩瑶为亲属关系，毛泉娟私自将没有取得物权的房屋转让给徐佩瑶的行为属于无权处分行为，也属无效，至于徐佩瑶、徐宝财就系争房屋的买卖不是合同相对人，故徐佩瑶起诉徐宝财没有法律依据和事实依据。
毛泉娟述称，其户籍确在宁波，但在上海并无其他的房产。毛泉娟和徐宝财签约及履行的情况均属实，尚余1万元房款双方约定产权过户至毛泉娟名下时支付，如徐宝财将系争房屋过户给毛泉娟，毛泉娟愿意同时支付1万元房款。2011年7月系争房屋由毛泉娟再行转让徐佩瑶，双方的房款已经全部付清，当时房屋也交付徐佩瑶装修使用，在徐宝财将房屋过户给毛泉娟后，毛泉娟愿意将房屋过户给徐佩瑶。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐宝财与毛泉娟就系争房屋签订的转让协议系双方的真实意思表示，毛泉娟如约向徐宝财支付了大部分房款，同时徐宝财将系争房屋交付给毛泉娟使用。徐宝财虽提出，根据系争房屋的性质属于相关政策限制交易标的，同时毛泉娟非上海户籍，按照当前政策属于限购人士，故双方订立转让协议本身违反相关法律、法规强制性规定，应为无效，对此则认为，第一，系争房屋虽为动迁安置房，依照其性质，根据相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的限制转移并不影响债权合同的订立及效力；第二，毛泉娟与徐宝财于2010年2月缔结转让协议，徐宝财并无证据证明毛泉娟在当时的购买行为不符合相关政策规定，即使目前的政策对于非沪籍人士在房产购买上的限制，鉴于相关政策不具溯及既往的效力，由此就徐宝财上述的抗辩意见，原审法院不予采纳。就此双方签订的转让协议并不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，徐宝财应当依约全部履行自己的义务。鉴于房屋产权过户是买卖中出售方的主要合同义务之一，目前根据国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋已符合上市交易的条件，故徐佩瑶要求徐宝财协助毛泉娟办理系争房屋过户至毛泉娟名下的手续，具有事实及法律依据，原审法院可予支持，毛泉娟自愿在徐宝财办理过户手续至其名下的同时，支付剩余房款1万元，并无不可，原审法院可予准许。
就毛泉娟与徐佩瑶之间关于系争房屋的买卖合同，是双方真实意思的表示，除系争房屋的产权转移尚未完成外，其他的交易内容已经履行完毕。毛泉娟也表示在取得系争房屋产权的同时愿意配合徐佩瑶办理房屋的产权过户登记至徐佩瑶名下的手续。徐宝财认为，毛泉娟未获得系争房屋的物权下擅自出售系争房屋的行为，属于无权处分行为，买卖合同应为无效。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故虽毛泉娟尚未获得系争房屋的产权，但不影响其与徐佩瑶之间所订立的合同效力，同时鉴于毛泉娟能够依法取得系争房屋的所有权下，使得徐佩瑶与毛泉娟之间的买卖合同也能够得到实际的履行，由此徐佩瑶要求毛泉娟获得系争房屋的产权后，协助其办理过户手续的请求，依法有据，原审法院亦予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于二○一四年一月十日作出判决：一、徐宝财应在判决生效之日起十日内协助毛泉娟办理上海市浦东新区系争房屋房屋产权转移登记至毛泉娟名下的手续，与此同时，毛泉娟向徐宝财支付上述房屋剩余房款1万元；二、在上海市浦东新区系争房屋房屋产权登记至毛泉娟名下三日内，毛泉娟协助徐佩瑶将上述房屋产权登记过户至徐佩瑶名下。案件受理费7，300元，减半收取计3，650元，诉讼财产保全费4，870元，由徐宝财负担。
判决后，徐宝财不服，上诉于本院称，上诉人于2010年2月时身体残疾，妻子离婚，孩子年幼，生活特别困难，无奈把自己唯一的动迁房低价卖给了毛泉娟，毛泉娟系乘人之危与上诉人签订了系争房屋的转让协议。徐佩瑶不具备本案诉讼主体资格，上诉人与徐佩瑶之间没有签订过任何协议，不存在任何权利义务关系。毛泉娟和上诉人之间签订的转让协议，仅仅是一个债权合同，只能证明双方之间具有债权债务关系，不能证明双方之间存在物权关系，故上诉人只有义务返还毛泉娟39万元购房款及利息，而无义务交付自己的动迁房。上诉人家庭经济困难，只有系争房屋唯一一套住房，上诉人户口也在其内，系争房屋属于动迁安置房，在过户上也有限制。综上，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人徐佩瑶的原审诉请。
被上诉人徐佩瑶辩称，上诉人与毛泉娟签订的转让协议合法有效，毛泉娟与徐佩瑶之间签订的买卖合同也真实有效，徐佩瑶也是在上诉人不履行协议的情况下不得已接手买房，徐佩瑶夫妇已经居住在系争房屋内，也对系争房屋进行了装修，投入巨大。上诉人违约是因房价上涨，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人毛泉娟辩称，同意徐佩瑶的辩称意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与毛泉娟就系争房屋签订的转让协议，系双方当事人真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
上诉人应在毛泉娟履行付款义务后协助毛泉娟在相关政策允许的条件下将系争房屋产权过户至毛泉娟名下。上诉人主张转让协议系毛泉娟乘人之危而签订，但未能就此提供证据加以证明。相反，上诉人早于2010年签约后便将系争房屋交付毛泉娟使用，期间从未就此提出异议，双方已实际履行了转让协议，故本院对上诉人的上述主张，不予采信。上诉人另称其与毛泉娟之间不存在物权关系故无义务协助过户。本院认为，上诉人协助过户的义务源于转让协议中的约定，系争房屋过户是转让协议履行的结果，发生物权变动的效力。系争房屋于2010年7月21日已取得大产证，根据相关动迁房交易政策，系争房屋已符合上市交易条件，故上诉人理应按照约定协助毛泉娟办理系争房屋过户至毛泉娟名下的手续。
徐佩瑶与毛泉娟之间就系争房屋签订的买卖合同同样合法有效，原审对此已有相关阐述，本院不再赘述。徐佩瑶依据其与毛泉娟之间的买卖合同关系，提起本案诉讼，同时毛泉娟作为有独立请求权的第三人参与诉讼，于法不悖，本院对徐佩瑶的诉讼主体资格予以确认；同时由于上诉人与毛泉娟之间的转让协议得以实际履行，徐佩瑶基于其与毛泉娟之间的房屋买卖关系诉请要求将系争房屋过户至其名下，亦于法有据，本院同样予以支持。
综上所述，原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人徐宝财的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，300元，由上诉人徐宝财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 杨斯空
代理审判员 张 婕
二〇一四年四月十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……