上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第8066号
原告吴培丽。
原告丁卿。
被告丘百莉。
被告张春华。
委托代理人丘百莉。
被告张炜。
委托代理人丘百莉。
原告吴培丽、丁卿诉被告丘百莉、张春华、张炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告吴培丽、丁卿及被告丘百莉并作为另外两被告的委托代理人均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解三个月并一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告吴培丽、丁卿诉称，2007年4月11日，原告通过上海市家佑房产经纪事务所居间介绍，以市场价人民币61万元（以下币种同）的价格向三被告购买上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），双方并签订了上海市房地产买卖合同。原告在支付了首付款44万元后，被告将系争房屋交付原告，原告全家即装修并入住系争房屋至今。剩余房款原告也已经在2010年1月9日前分多次付清。原告承担系争房屋的房屋基金、有线电视费、煤气初装费、中介费。被告也将系争房屋产权证原件交付给原告。由于系争房屋是动迁安置房，根据签订合同时的政策规定，因此双方约定五年期满过户。双方之间签订的合同合法有效，双方均应按约履行，现在系争房屋可以办理过户至原告名下手续，但原告多次联系被告，被告均拒绝办理，原告无奈起诉，要求：1、判令被告协助原告办理上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、判令被告支付原告逾期过户违约金（以已付全部房价款61万元为本金，按日万分之五标准计算，自2013年8月20日起至开庭之日止）；3、本案案件受理费由被告承担。
被告丘百莉、张春华、张炜辩称，三被告的本意是愿意过户系争房屋给原告的，但因为系争房屋被查封了，所以系争房屋无法过户给原告。到2013年8月20日时，原告确实已经支付了三被告全部房价款61万元。合同约定了如任何一方有违约行为，按已付房价款的日万分之五承担违约责任，关于违约金，被告无异议。关于房屋过户时间的约定，是约定五年以后过户，因为房屋到五年才能过户，因此对于违约金的起算日期也无异议，对于违约金的计算标准，被告认为过高，因为签订合同时，被告没有料想到之后会有违约的情况，因此要求法院调低违约金的计算标准。
经审理查明，2007年4月11日，两原告与三被告经上海市家佑房产经纪事务所居间介绍就系争房屋签订上海市房地产买卖合同。合同约定三被告以61万元的价格出售其所有的系争房屋给两原告。合同补充条款第2条约定，系争房屋定于五年以后可以上市时立即交易（以小产证出来时间为准，办理小产证的费用由被告支付）。补充条款第4条约定，原告支付系争房屋定金2万元整，首付款44万元整，在签订买卖合同时支付。剩余房款15万元在进交易大厅时支付。补充条款第6条约定，被告在收到首付款同时将系争房屋交与原告使用，并将系争房屋钥匙、动迁协议原件、入户时所有单据原件交与原告。交房以后，系争房屋的所有费用由原告支付。被告付清交房之前系争房屋所有的费用。补充条款第7条约定，被告将系争房屋费用（维修基金、有线电视、煤气使用权）有偿过户给原告，共计4，000元整。补充条款第9条约定，被告保证系争房屋不存在产权争议和其他人主张权利的情况，并以2007年4月11日签订的房地产买卖合同为准。补充条款第10条约定，本合同双方签字有效，在双方履行合同期间，若被告违约，按已支付房款（46万元整）日万分之五支付给原告。若原告违约，按已支付房款（46万元整）日万分之五支付给被告。补充条款第14条约定，限制转让期5年后本合同生效。合同附件三付款协议中约定，原告于2007年4月6日支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。原告于2007年4月11日前，支付44万元。剩余房款见补充条款。2007年4月6日，三被告出具定金收款收据，确认收到原告吴培丽支付的购买系争房屋定金2万元现金。2007年4月11日，三被告出具收条，确认收到原告吴培丽支付的购买系争房屋首付款44万元。2007年4月11日，被告丘百莉出具收条，确认收到原告吴培丽购买系争房屋基金、有线电视、煤气初装费共计4，000元整。2007年12月28日，被告丘百莉出具收条，确认收到原告吴培丽购买系争房屋房款5万元整。2008年2月25日，被告丘百莉出具收条，确认收到原告吴培丽购买系争房屋房款2万元整。2008年3月30日，被告丘百莉、张炜出具收条，确认收到原告吴培丽购买系争房屋房款2万元整。2008年7月22日，被告丘百莉出具收条，确认收到原告吴培丽购买系争房屋房款1万元整。2008年9月9日，被告丘百莉出具收条，确认收到原告吴培丽支付系争房屋房款1万元整。2008年11月6日，被告丘百莉出具收条，确认收到原告吴培丽购买系争房屋房款2万元整。2010年1月9日，被告丘百莉、张春华出具收条，确认当日收到吴培丽支付的房屋余款2万元整，结清系争房屋全部房款共计61万元整，原告不欠任何房款，且双方约定于2013年8月15日到房屋交易所，由被告过户产证给原告，并迁走所有相关户口。合同签订后，被告就将系争房屋交付原告，由原告装修入住系争房屋，居住至今。
另查明系争房屋是三被告原有住房被拆迁后获得的拆迁安置房。2005年4月30日，三被告与上海世博土地储备中心签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议。系争房屋于2008年8月15日被核准登记在被告丘百莉名下，备注登记：配套商品房，自登记日起5年内不得转让、出租。2014年8月5日调取的上海市房地产登记簿显示系争房屋上有2011年2月15日上海市浦东新区人民法院（2011）浦执字第62号轮候查封、2013年12月17日上海市浦东新区人民法院（2011）浦执字第10116号轮候查封、2014年4月25日上海市闸北区人民法院（2012）闸执字第860号轮候查封、2014年4月18日上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一民初字第8066号轮候查封多若干个司法查封。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、定金收款收据、收条、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。就系争房屋买卖，双方签订了上海市房地产买卖合同，约定了系争房屋的总价、付款时间、税费负担、违约责任等，房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。之后关于房款的支付，原告按约定支付了房款61万元，并无不当。关于系争房屋交付，房屋买卖合同签订后，被告即将系争房屋交付原告，原告当即装修并入住使用至今。关于房屋过户，虽然房地产买卖合同中并未约定具体时间，但系争房屋是动迁安置房，根据签订合同时的政策规定，在系争房屋小产证办理出之后满五年才能交易过户，系争房屋于2008年8月15日被核准登记在被告丘百莉名下，可以推断出在2013年8月15日之后系争房屋过户的条件才达到。合同签订后，至房屋可以过户时间前，因为被告原因导致系争房屋上存在司法查封，至今系争房屋仍未办理过户手续。在房屋可以过户时间后，因为被告原因致系争房屋上又增加多个司法查封，至判决之日，这多个司法查封仍未解除，因此根据相关法律规定，系争房屋目前因被告原因无法过户至原告名下，故原告要求被告过户房屋的诉请，本院难以支持。根据双方合同约定，若被告违约，应按已支付房款（46万元整）日万分之五向原告承担违约责任，故原告诉请要求被告按61万元追究被告违约金，本院不予支持，计算本金应调整为46万元。对于违约金的起算日期被告表示无异议，原告亦自行推迟逾期过户违约金的起算日期，并无不当，本院予以准许。至于违约金的计算标准，被告抗辩称过高，认为在签订合同时没有预见到其可能会违约，要求法院调低，但本院结合被告的过错程度、合同的履行情况、给原告造成的损失等情况，本院认为标准尚属合理，故不予调整。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告丘百莉、张春华、张炜在判决生效之日起十日内支付原告吴培丽、丁卿逾期过户违约金（以46万元为本金，按日万分之五标准，自2013年8月20日起计算至2014年8月5日止）；
二、驳回原告吴培丽、丁卿其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，900元，减半收取4，950元，诉讼保全费3，570元，均由被告丘百莉、张春华、张炜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年九月十六日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。