广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法生民初字第52号
原告（反诉被告）李桂文，住所地广东省云浮市郁南县。
委托代理人蒋崇涛，广东尹远律师事务所律师。
被告（反诉原告）林成柏，住所地广州市海珠区。
委托代理人罗锦华，广东创杰律师事务所律师。
原告（反诉被告）李桂文诉被告（反诉原告）林成柏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李桂文及其委托代理人蒋崇涛、被告林成柏及其委托代理人罗锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月18日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其位于广州市海珠区北山村大征常2号约1100平方米的厂房出租给原告做厂房。之后，原告获知该厂房面积仅约800平方米，致使原告租房的目的无法达成。被告未按照合同约定如实履行义务，对原告造成了巨大经济损失。现起诉请求：1、判决解除原、被告之间的《厂房租赁合同》；2、判决被告退还原告保证金6万元；3、判决被告退还原告租金15000元；4、判决被告支付原告一次性赔偿金6万元；5、判决被告赔偿原告装修费用暂计9万元；6、被告负担本案诉讼费及鉴定费。
被告答辩并反诉称，涉案厂房实际面积与合同约定相差不大，实际并不影响原告的正常使用，而且合同约定租赁面积仅是约数，非实数，即使未达到约定的“约1100平方米”，也不会导致无法实现合同目的。另原告早已知道厂房情况，并按照所见的现场情况接收，表明其已确认了实际承租面积。因此，被告不构成违约，其要求被告承担违约责任，没有事实法律依据。原告要求退还保证金，并不符合合同约定的退还条件。另外，原告在未取得被告同意的情况下，私自装修。该投入的装修费用应自行承担。因此，原告诉讼请求应驳回。
另外，合同签订当日，被告将厂房交付给原告，原告亦支付了租赁保证金6万元及11月租金。但自2013年12月18日起，原告不但拒绝支付租金，还恶意制造诉讼，企图达到不当目的。因原告恶意拒绝支付租金的行为已构成违约，被告有权解除合同，并要求原告恢复厂房原状。现反诉要求：1、判决解除双方于2013年11月18日签订的《厂房租赁合同》；2、判决李桂文已付的租赁保证金6万元归林成柏所有；3、判决李桂文向林成柏支付拖欠租金112000元（从2013年12月18日起至实际交还前述厂房之日即2014年4月10日止，租金标准按每月3万元计）；4、判决李桂文向林成柏支付所欠租金的滞纳金（从2013年12月20日起至实际付清前述厂房租金之日止，每日按所欠租金额的10%计付）；5、诉讼费、鉴定费由李桂文负担。
原告对被告的反诉答辩称，原告是因被告不能提供约定面积的厂房而提出解约，所以，不存在保证金不能退还的问题。由于被告违约，原告已于2013年12月24日搬离厂房，并要求被告接收，但遭到被告拒绝。原告也到过公证处要求提存，但公证处不予受理。因此，对于2013年12月24日之后的租金损失，应由被告自行承担，原告概不负责。对于相应的滞纳金也应由被告自行承担。要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年11月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告将广州市海珠区北山村大征常2号厂房出租给原告作厂房使用，厂房总面积约为1100平方米，租赁期限10年，从2013年11月18日至2023年11月17日止；租金第1年至第2年每月为3万元，第3年至第4年每月为33000元……；租金计算日期以合同签定日算起，扣除被告给予的15天免租期，以后按双方达成的租金计算；原告应于签约时向被告支付6万元作为租赁保证金，租赁期满，在原告向被告交清全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向被告交还承租的厂房等本合同所约定的责任后，被告无条件退还租赁保证金给原告，但不计利息；被告提供土地使用权等证明文件协助原告办理营业执照；原告在租赁期限内如须对厂房进行装修、改建，须事先经被告书面同意（初期改造与装修方案作为本合同附件），按规定向有关部门审批，方可进行，一切费用由原告负责；原告在租赁期间，每月18号前需按时缴交租金及水电费，如有逾期则从逾期缴纳的第三日起计算滞纳金，每逾期一天应按原告当月租金及水电费总额罚滞纳金10%，如逾期10天不缴清所欠租金等总费用的，作原告违约处理，被告有权无条件收回厂房，并立即终止合同，没收保证金，同时被告有权追缴欠款；合同终止时，厂房内外所有间隔及嵌入式装修、水电基本设施均归被告无偿所有，原告无权拆除和破坏，否则回复原状的费用由原告承担；被告中途违约不履行协议，被告应退回原告租赁保证金，并一次性赔偿原告6万元，合同终止；原告中途违约不履行协议，被告有权没收租赁保证金6万元，收回厂房，终止合同等。
合同签订后，原告于签约当天向被告支付了首期租金（第一个月租金减去15天免租期）15000元和租赁保证金6万元，共75000元。
之后，原告对厂房进行了装修（准备用作汽车修理厂，并已安装了维修设备，后自行拆走）。期间，原告认为实际承租的面积比合同约定的面积要少，与被告进行交涉，未果。原告于2013年12月31日向被告的住所地寄送厂房钥匙，但被退回。原告遂向法院提起诉讼。
诉讼中，原告表示签约前其已看过承租现场。
原告提供的主要证据有：1、拍摄有“广州市海珠区北山村大征常2号的宅基地使用证”一半内容的照片。原告表示被告在签约前仅发过厂房的宅基地证照片过来，而且还是只有一半的内容，被告故意将记载了厂房曾被拆迁减少了面积的内容隐瞒。（被告认为其已将整个宅基地证出示给原告看。）
2、厂房装修和安装维修汽车设施的照片。（被告对原告曾装修厂房没有异议。）
被告提交的主要证据有：1、1994年7月5日，被告与广州市海珠区新滘镇北山第二经济合作社签订的《有偿使用北山二队土地协议书》。说明涉案厂房由被告向某第二经济合作社承租。（原告表示对此不清楚。）
2、广州市海珠区北山村大征常2号的宅基地证。显示该房屋为混合结构2层，宅基地面积1060平方米，建筑面积1120平方米，使用人为北山二村；该证第2页下方有手写内容“因新滘南路截污工程拆迁，于2004年6月18日征拆了该房屋建筑面积91.97平方米和占地面积91.97平方米，特此说明”，并加盖“广州市海珠区土地开发中心”章，时间2004年7月6日。（原告对真实性无异议，认为被告从未出示过该证的第2页，直到诉讼中才看到；被告有意隐瞒被拆迁而减少面积的事情。）
另本院组织原、被告于2014年4月10日对涉案厂房进行了交接，被告收回了涉案厂房。
因原、被告对原告投入涉案厂房的装修款存在争议，本院根据原告申请，通过摇珠并确定由广东华审造价工程师事务所有限公司对原告投入广州市海珠区北山村大征常2号的装修造价进行评估鉴定。该司经实地勘察测量后，于2014年8月21日作出评估结论：广州市海珠区北山村大征常2号的装修工程造价为一、无争议部份土建装修工程63530.15元，水电安装工程8022.26元；二、有争议部份，土建装修工程17624.01元（其中，属于被告认为原墙面、天棚面已存在的水泥石灰砂浆底＜批荡＞部分造价为13094.74元，属于原告新做面层部分造价为4529.27元）；一、二项合计89176.42元。原告支付了鉴定费3200元。
对上述鉴定结论，原告没有异议。
被告提出异议，认为1、墙面一般抹灰：其中有工程量444.13平方米在原告装修前已有，不应计算。
2、柱、梁面一般抹灰：因原告装修时没有做水泥、石灰、砂浆底，不应计算。
3、天棚抹灰：原告装修前已有批荡，不应计算。
4、满刮腻子：原告没有做水泥、砂浆底，不应计算。被告同时认为上述各项评估价值均偏高。
本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同》，原告现主张被告签约时有意隐瞒厂房面积减少的实际情况，在装修厂房时经实际丈量面积仅约800平方米，远远少于登记面积，导致准备用作经营汽车修理厂的合同目的无法实现，被告签约存在欺诈，故要求解除合同。
对此，本院意见，一、关于是否存在欺诈。按照双方订立合同中“被告提供土地使用权等证明文件协助原告办理营业执照”的约定，被告确有义务提供厂房登记资料。原告庭审中提交一张宅基地证照片，表示被告只向其提供一张仅登记了涉案厂房原有面积的宅基地证的照片，而且也只能看到宅基地证的一半内容，被告并没有告知厂房存在拆迁减少面积的情况。被告对此虽否认，认为其已将完整的宅基地证出示给原告核查，但其不能举证证实，故被告的该项辩解不予采信。虽然被告在签约时未出示完整的宅基地证让原告核实，做法确有欠妥。但是，根据宅基地证的记录，涉案厂房因拆迁而减少的面积为91.97平方米，扣除该减少面积外，厂房剩余的登记面积数为1028.03平方米，与合同约定的“约为1100平方米”基本相符。原告又认为涉案厂房经实际丈量的面积远远少于登记面积。对此，首先，原告不能提供经法定有效的房屋测量机构出具的测量报告予以证明，对其主张无法确认。其次，即使存在实际面积远远少于登记面积的情况，这也非被告所为，被告与房屋登记面积是否准确没有关联，也不存在任何过错。据此，原告主张被告签约时存在欺诈不成立，本院不予采信。
二、关于合同的解除。涉案《厂房租赁合同》是原告与被告经协商后自愿签订，合法有效。现原告起诉要求解除合同，被告没有异议，应予准许。
三、关于合同解除后的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案厂房在本院主持下，已于2014年4月10日由被告收回，故对此不作判处。由于涉案合同合法有效，原告作为承租人，理应依约租用厂房，按时缴纳租金。原告起诉认为因厂房实际面积明显少于登记面积，无法满足经营汽车修理厂的需要，因而导致合同无法履行，故要求解除合同，并赔偿装修损失。对此，首先，涉案厂房登记的面积与双方约定的出租面积基本相符。其次，原告在签约前已看过承租现场，对承租情况不持异议。原告并在签约后接收了厂房及进行了装修，亦表明原告已认同并接受了所承租的面积。现原告在装修后认为现场面积不能满足其经营所需，实为其自己经营上的失策，理应自行承担后果。因此，原告主张被告有过错，并要求被告赔偿投入的装修损失，理据不足，本院不予支持。
对于原告请求返还保证金和租金损失，及被告反诉要求支付租金等问题。原告作为承租方，签约后理应继续履行合同，包括租用约定的场地，依约交纳租金等，但原告选择解除合同，致使被告出租收益的目的不能实现。因此，原告应承担相应的责任，支付租金给被告。原告表示其已于2013年12月31日将厂房钥匙寄给被告，表明其已向被告明确提出解除合同，而且在起诉后也一直提出解除合同交还场地的要求，故此后的租金损失应由被告承担。虽然从原告向被告寄回厂房钥匙的行为，可推断原告此时已向被告提出解除合同并交还厂房的意愿，但被告并未接纳。被告不同意解除合同，双方也因装修赔偿问题不能协商一致。此时，原告坚持要求解除合同，交还场地，属于其单方意愿，应承担单方解除合同的违约责任。据此，被告要求原告支付从2013年12月18日起至交还厂房之日即2014年4月10日止的租金，有理，本院予以支持。其中，2013年11月18日至2013年12月31日期间的租金，根据合同中“租期从2013年11月18日至2023年11月17日止；租金第1年每月为3万元，租金计算日期以合同签定日算起，扣除15天免租期”的约定，原告已付的首月租金15000元，可视为从2013年11月18日至2013年12月17日的租金。而2013年12月18日至2013年12月31日的租金为14000元（30000元÷30天×14天）。从2014年1月1日至2014年4月10日的租金为10万元（30000元×3个月＋30000元÷30天×10天）。上述租金为114000元，现被告只要求原告支付112000元，并无不当，本院予以支持。
根据合同中“被告中途违约不履行协议，被告应退回原告租赁保证金，并一次性赔偿原告6万元；原告中途违约不履行协议，被告有权没收租赁保证金6万元”的约定，原告已付的租赁保证金6万元，具有定金性质。由于原告是违约单方提出解除合同，现被告虽然也在反诉中要求解除合同，但不能据此确认双方在此前是经协商一致解除合同，且被告在解除合同的情况下并未放弃追究原告的违约责任。据此，依约原告已交的租赁保证金6万元不能要求返还。由于原告已承担了此违约责任，故被告要求再计付租金的滞纳金，本院不予支持。
原告要求被告退还已付租金15000元和支付一次性赔偿金6万元，本院均不予支持。因原告存在过错，故原告预交的本案鉴定费3200元，应由原告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2013年11月18日签订的《厂房租赁合同》。
二、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付租金112000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6595元（本诉受理费4675元，反诉受理费1920元），由原告负担本诉受理费4675元、反诉受理费1250元，由被告负担反诉受理费670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 区伟斌
人民陪审员 陈纯玉
人民陪审员 黎筱敏
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 邱时迁
张晓婷