江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第02456号
上诉人（原审被告）无锡市八州贸易有限公司，住所地无锡市无锡国家高新技术产业开发区城南路32号460室，实际经营地无锡市扬名工业园B区101号。
法定代表人许丽娜，该公司总经理。
委托代理人冯骏、高甜，江苏冯骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡明丽雅针织时装有限公司，住所地无锡市南长区南湖大道。
法定代表人许荣良，该公司董事长。
委托代理人梅锡成，江苏开南律师事务所律师。
上诉人无锡市八州贸易有限公司（以下简称八州公司）因与被上诉人无锡明丽雅针织时装有限公司（以下简称明丽雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南扬民初字第478号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
明丽雅公司原审诉称：明丽雅公司将承租的厂房中部分闲置房屋计1278.58平方米转租给八州公司，租赁期限至2014年5月31日。2014年3月31日，明丽雅公司即向八州公司发出不再续租通知，八州公司也已知悉，但一直未搬出租赁房屋。现要求八州公司按双倍租金标准支付租赁期限届满之日至2014年6月26日的房屋使用费34281.36元以及水费157.83元、电费1189.14元。审理中，明丽雅公司撤回要求八州公司支付房屋使用费34281.36元的诉讼请求。
八州公司原审辩称：八州公司对于租赁面积存有异议，根据相关案件的情况，八州公司实际只租用了约1200平方米，但实际按照1300平方米支付2013年5月28日至2014年5月31日的租金，多支付了约100平方米的年租金，明丽雅公司多收取的租金应当予以退还。对于另外租赁的3间办公房106、107、108室以及所谓的公摊面积，合计163.74平方米，八州公司已于2014年7月5日搬离，事实上已经交还明丽雅公司和产权人，当日八州公司曾要拆除3间办公室的空调，明丽雅公司派人制止。3间办公室内尚有部分残留垃圾未清除，但这不影响已经交付。明丽雅公司主张按照双倍租金来主张使用费，已经丧失了商业的诚信原则，其作为转租方明知与八州公司商定的租赁期限为4到5年，只是合同每年一签，而且明知八州公司为租赁上述厂房和办公室在2012年5月份开始承租时就投入了大量的装潢，按照租赁市场的惯例，承租人进行装潢至少需要5年才能分摊成本，但是双方约定的2到3年租期并没有完成，因此要求明丽雅公司给予合理的装潢补偿，但是明丽雅公司未予积极解决，并且在没有善意通知的情况下放任产权人拆除仓库部分。明丽雅公司主张按照双倍标准支付使用费，费用过高，如果增加部分是作为惩罚性或者违约金来适用的话，法院应该依法予以调整，最多以欠付租金导致利息损失部分来计算。此外，因无锡市亚昌商贸有限公司（以下简称亚昌公司）和八州公司实际承租面积只有1500多平方米，合同约定的面积是1730平方米，明丽雅公司应当返还多收取租金共19431元，因此，八州公司不欠明丽雅公司任何费用。
原审法院查明：2013年5月26日，明丽雅公司将原转租给亚昌公司的1730.6平方米房屋拆分由亚昌公司和八州公司分别承租，并与八州公司签订租赁协议1份，约定明丽雅公司将无锡市科闻纺织有限公司（以下简称科闻公司）1300平方米房屋转租给八州公司，租赁期限自2013年6月30日起至2014年5月31日止，租赁期满，本合同即自行解除，明丽雅公司有权收回房屋，八州公司如需继续承租该房屋，则应于租赁期满前30天向明丽雅公司提出续租的要求，经明丽雅公司同意并重新签订租赁合同后方可续租，房屋租金155元／平方米／年（不含税），如需开具租金发票，则租金按188.2元／平方米／年计算；除明丽雅公司同意续租外，八州公司应在本合同的租期届满后返还该房屋，未经明丽雅公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，八州公司应按原租赁单价的200%向明丽雅公司支付该房屋占用期间的使用费；遇以下情况，双方所签本租赁协议终止，明丽雅公司不赔偿八州公司装饰装潢和其它任何费用：（1）城市规划拆迁的；（2）明丽雅公司与科闻公司终止合同的；（3）八州公司违反协议条款的；（4）双方合同期满不再续租的。
上述租期届满，八州公司未按约返还房屋。
一审中，八州公司确认结欠明丽雅公司水费157.83元、电费1189.14元。关于双方租赁房屋的位置，明丽雅公司认为八州公司仅承租了科闻公司1278.56平方米仓库，八州公司则认为其承租了科闻公司4层办公楼的1楼3间即106、107、108办公室以及约1000平方米仓库。
又查明，2014年7月2日，亚昌公司和八州公司均以科闻公司、明丽雅公司为被告分别诉至法院，认为科闻公司、明丽雅公司于2014年6月26日强行拆除其承租的仓库屋顶，导致亚昌公司和八州公司存放在仓库中的物品受损，要求赔偿损失。该案中，针对科闻公司、明丽雅公司和八州公司争议的八州公司承租房屋具体位置问题，原审法院与亚昌公司、八州公司、科闻公司、明丽雅公司的代理人于2014年9月3日共同前往该办公楼1楼，亚昌公司、八州公司的共同代理人冯骏指认1楼西侧106、107、108房间均系八州公司承租，中间部分的103、104、105房间是亚昌公司承租。随后，曾被亚昌公司和八州公司的共同代理人冯骏明确为八州公司会计而非亚昌公司会计的沈英智持钥匙打开108房门，在该房间中发现了亚昌公司业务单据以及与亚昌公司法定代表人高伯杉有关的经营文件，未发现任何八州公司使用的痕迹；107室内未发现带有公司名称的物品。而同时，沈英智确认其系亚昌公司和八州公司共同的会计，并表示其没有106室钥匙，无法打开房门。明丽雅公司代理人石珺则反映105、106室系亚昌公司高丽平的办公室。另，在该案审理中还查明讼争仓库未取得建设规划许可。
同日，科闻公司委托代理人徐亦寒、明丽雅公司委托代理人梅锡成、亚昌公司和八州公司的共同委托代理人冯骏签订交接备忘录1份，明确将6间办公室现场移交，除6台空调外其余室内物品均不需要保留，现场移交办公室钥匙2把；同意亚昌公司、八州公司拆除6台空调，但应按实支付欠付的水电费。
上述事实，有租赁协议、交接备忘录、科闻公司厂区示意图及当事人陈述等在卷佐证。
原审法院认为：关于八州公司租赁区域及面积的问题：根据八州公司在本案中的陈述，结合法院与双方至现场勘察情况，八州公司指认的办公室与实际情况不一致，而上述租赁协议及现场勘察情况与明丽雅公司的陈述相印证，可以认定八州公司承租的部位仅为科闻公司仓库，不包括办公楼1楼的3间办公室。其提出明丽雅公司多收租金的问题，也未能提供充分证据，故对此意见不予采信。
综上，明丽雅公司将未取得建设规划许可的仓库转租给八州公司，转租合同无效，但八州公司在占用仓库期间产生的水电费应由八州公司承担。据此，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：八州公司于判决发生法律效力之日起10日内支付明丽雅公司水费157.83元、电费1189.14元，合计1346.97元。本案诉讼费减半收取后为345.5元（已由明丽雅公司预交），由明丽雅公司负担320.5元，八州公司负担25元。
八州公司不服原审判决，向本院提起上诉称：八州公司承租的房屋是科闻公司4层办公楼一楼的106、107、108三间办公室163.74平方米及仓库1053.08平方米，并非整个仓库1253.08平方米，该仓库约有200平方米是由亚昌公司承租，因此八州公司不应支付该200平方米的应分摊的电费。如按照一审法院认定，八州公司没有承租三间办公室，则仓库总租赁面积扣除亚昌公司租赁的200平方米，八州公司实际租赁面积只有1053.08平方米，与租赁合同差异较大。综上，一审法院认定事实错误，明丽雅公司在出租面积上存在欺诈，仓库中约200平方米的电费不应由八州公司承担，请求二审法院依法改判。
被上诉人明丽雅公司辩称：仓库面积是1167.08平方米，当时测量到围墙的夹弄面积确实为226.12平方米，夹弄面积是两家分摊的，八州公司多一些。水电费是双方在一审中都认可的。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实相同。
二审中，八州公司提供了物业费收费通知单，证明物业费是按照总面积1526平方米计取的。明丽雅公司质证认为，对该证据无异议，但物业费是按照面积打折计算的，应该是少收了物业费。
上述事实，有通知单及当事人陈述予以佐证。
二审中，本案的争议焦点为：八州公司主张租赁面积存在差异是否成立，电费是否应扣减。
本院认为：明丽雅公司将原转租给亚昌公司的1730.6平方米房屋拆分由亚昌公司和八州公司分别承租，基于亚昌公司与八州公司之间有关联，因此在分租时仅注明分别承租的面积，而未注明房屋的租用部位。一审中，双方当事人至现场对租赁部位进行了指认，但经现场勘查，八州公司指认的情况与现状不符，因此原审法院采信了明丽雅公司的陈述，认定八州公司仅承租了仓库并无不当。根据查明的事实，八州公司承租的面积中包含了仓库及部分夹弄，合计面积与合同约定的面积基本相符。八州公司以其按照平面图自行测量的面积与合同约定面积不符作为抗辩，依据不足，本院不予采信。八州公司在一审中对水电费已予确认，其再以实际租赁面积与合同约定面积不符为由要求减少电费的意见，显然也缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人八州公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
审 判 员 林中辉
代理审判员 王静静
二〇一五年三月二日
书 记 员 杜凤君