江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盱民初字第0622号
原告苏桂林，退休职工。
委托代理人倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。
被告涂承恩，退休干部。
被告余志华，无业。
委托代理人杨玉琴（系被告余志华妻子），1963年09月4日生，汉族。
委托代理人李云志。
原告苏桂林与被告涂承恩、余志华确认合同无效纠纷一案，本院于2012年4月24日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，因案情复杂转为普通程序组成合议庭进行了审理，原告苏桂林与其委托代理人倪永保、被告涂承恩、被告余志华与其委托代理人李云志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏桂林诉称，原告苏桂林与原告涂承恩原系夫妻关系。2008年8月22日双方协议离婚。2012年4月原告从朋友处得知，1998年涂承恩所在单位盱眙县农业机械管理局建宿舍楼，集资45000元交到单位。2000年1月18日原告与被告涂承恩取得位于盱眙县陵园路农机局宿舍204室房屋所有权证（房改成本价售房）。
2012年6月原告与被告涂承恩共同提起诉讼，请求判决被告余志华搬离陵园路宿舍204室。在诉讼中，被告余志华提供被告涂承恩于1998年7月29日收取余志华30000元房款的收条。（2012）盱民初字第0834号民事判决书认为两被告存在房屋买卖关系，但原告对此事并不知情。原告于1998年6月前即回南京护理生重病的弟弟，长期居住在南京下关区铁古庙，对享有的共有权的房屋是在离婚后数年才得知。对两被告之间的行为根本无从得知。综上，原告认为，原告系盱眙县陵园路农机局宿舍204室房屋所有权的共有人，他人无权侵犯；两被告之间的“口头买卖协议”未取得共有人的同意非法无效；根据《盱眙县出售公有住房实施办法》及《盱眙县出售公有住房买卖契约》规定，未经农机局书面批准，职工福利房改房不能上市买卖；被告余志华也非善意取得所以应认定其无权占有。请求确认被告涂承恩与被告余志华“关于盱眙县陵园路农机局宿舍204室”房产口头买卖协议无效；两被告退还盱眙县陵园路农机局宿舍204室给原告所有、使用。
被告涂承恩辨称，以上庭审中都说过了，买卖不成立。
被告余志华辩称，原告的起诉有悖一事不再理的民事原则。原告的起诉经盱眙县法院判决已经生效，该判决已经明确了双方的责任和相关事实，原告再次起诉属于滥用诉权。原告的诉讼请求所陈述的事实与理由有悖诚实信用原则。原告2012年6月13日诉状与现诉状陈述有矛盾。原告与被告涂承恩原系夫妻关系，被告涂承恩是单位的领导，原告称不清楚有悖生活常理，前面称是租赁关系也有悖事实。原告与被告涂承恩离婚时没有涉及到该房屋，本案中两被告签订的协议是合法有效的。（2012）盱民初字第0834号民事判决书中有确认，应当继续履行；原告诉称两被告之间买卖协议无效没有合法依据。买卖房屋是真实的，余志华给付涂承恩现金3万元与价值35000元的150吨水泥，水泥时价每吨为240元。综上，原告的诉求缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。
原告苏桂林为证明自己的主张提交下列证据材料：1、（2012）盱民初字第0834号民事判决书，证明两被告有买卖关系，但对买卖协议的效力没有认定；2、2000年1月18日所有权证书（证号39094）一份，证明房屋所有权人为涂成恩，共有人为苏桂林；3、1998年12月30日交款凭证一份，证明当时以涂承恩名义交纳了房屋集资款45000元；4、2001年7月12日盱眙县农机局证明一份，证明农机局宿舍楼建房造价在800元／平方左右，而原告享有所有权的房产超过94平方米，房屋价款77800元左右，说明涂承恩在处分房屋时是不合理的；5、1998年7月8日介绍信一份，证明原告从1998年7月8日介绍到盱眙县农机公司上班；6、吕在先证明一份，证明原告调入农机公司但是该单位没有安排工作，在房改中没有征求其意见，说明原告对两被告之间的买卖是不知情的；7、2000年1月7日买卖契约一份，证明争议房屋以涂承因的名义参与房改；8、共有住房核对审批表一份，证明原告在房改时也作为共有人之一，并且以其工龄进行了折算，享受房改；9、南京市下关区小市办事处证明一份，证明1998年原告长期居住在铁古庙11号，证明原告对两被告之间的买卖不知情；10、南京市第二人民医院信息科证明一份及原告在南京市居住邻居证明一份，证明原告因其弟弟生病从1998年开始长期居住南京；11、2008年8月22日离婚协议书一份，证明该协议中原告与涂承恩离婚，没有涉及本案争议房屋，在离婚时原告对双方享有共有权的房屋并不知情；12、2012年4月26日信函一份，证明原告对争议房屋一直不知道享有共有权。
被告涂承恩对原告提交的证据质证均无异议。
被告余志华对原告提交的证据质证认为，对（2012）盱民初字第0834号民事判决书、离婚协议书、2000年1月18日所有权证书（证号39094）、共有住房核对审批表、买卖契约、交款凭证没有异议。对几份证明均有异议。对信函，因是为诉讼准备的，没有意义。对证明，认为证人没有出庭且与事实不某不具有证据效力。认为本案涉及的房屋是房改房，并不能证明双方之间买卖效力。离婚协议书证明本案原告知悉两被告之间买卖关系，被告涂承恩在离婚协议中也对原告进行了补偿。
被告涂承恩没有提交证据。
被告余志华为证明自己的主张为（2012）盱民初字第0834号庭审中提交下列证据材料：1、1998年7月29日由涂成恩出具的收条，证明涂成恩收到余志华房款，已将房屋转让；2、涂承恩与苏桂林离婚协议书一份，证明协议书中清楚载明了别无其他遗留问题；3、出庭证人叶某，颜春霞（住农机局宿舍）、徐其跃（农机局职工）、尹红（农机局职工）证明余志华用水泥冲抵房款、涂承恩将房改房卖给余志华的情况。4、涂承恩收取水泥的部分记录。
原告苏桂林质证认为不知情，证人证词虚假。
被告涂承恩质证认为：1998年7月29日向余志华出具的收条真实性无异议，但是证明不了房屋买卖的事实。1998年7月29日房屋尚未建设，不存在转让，因是余志华的舅舅，当时为了买房需要集资款，向余志华方借了3万元，余志华提出要住这房屋，当时心里想就当是租给余志华，就写了收条给余志华，作为以后租金结算的凭证，后来没有偿还过此借款，当时房屋是余志华装修的，要求住10年。对离婚协议书真实性无异议，关于协议书中无其他遗留问题是指夫妻之间不存在矛盾，并不能证明财产等。房屋是1998年9月底开始施工的，因为工地用的是狼山水泥，余志华拖来的是打石山水泥，又被退回去了。水泥帐单是其本人所记，但不能证明已经用了水泥。认为证人的证词都是虚假的。
对当事人的质证本院认证如下：对原、被告双方均无异议的证据予以认定，对苏桂林提交的证明等，涉及苏桂林弟弟生病及苏桂林常回南京部分与事实相符，应予认定。对余志华请求出庭的证人证词，因证人大多数为农机局职工，与双方并无利害关系，且与其他证据能相互印证，因此应予认定。
通过证据认定并结合当事人的陈述查明：原告苏桂林与被告涂承恩于1993年4月均再婚，婚后无子女。1998年涂承恩所在单位盱眙县农业机械管理局集资130万元建宿舍楼，当年9月份动工，集资房的建设由时任副局长的涂承恩分工负责。之前的同年7月29日，涂承恩向被告余志华出具收条一张，载明：“收到余志华房款叁万元整”。1998年12月30日涂承恩缴纳45000元集资款，其中现金27000元、贷款18000元。建房期间余志华又交付涂承恩价值约35000元的150吨水泥，对此涂承恩认可有此事，但辩称水泥又退给了余志华，却没有提供证据证明。1999年下半年房屋建成，涂承恩将分得的盱眙县陵园路农机局宿舍204室房钥匙直接交给被告余志华，余志华随后即对该房进行装修并居住至今。2000年1月7日，涂承恩作为乙方与作为甲方的盱眙县农业机械管理局签订《盱眙县出售公有住房买卖契约》，约定甲方将坐落在陵园路的公有住房94.48平方米出售给乙方，成交价为人民币25748元，此房如出售，原产权单位及职工具有优先购买权等。2000年1月18日上述房屋登记产权时，房产所有权证登记所有权人为涂承恩，共有人为苏桂玲。2008年8月22日涂承恩与原告苏桂林经民政部门登记离婚，离婚协议书中记载，“双方没有子女抚养和老人赡养问题。男方同意办完离婚手续后一次性付给女方三万元人民币补助费。别无其他任何遗留问题。”
另查明，涂承恩在时任灌南县六塘乡党委书记期间与原告苏桂林相识结婚。后调回家乡盱眙县农业机械管理局工作，因没有住房由政府出资租房居住，所租房在余志华家旁边，涂承恩与余家相处融洽，认余志华母亲为干姐。1998年7月，原告苏桂林从灌南金属公司调入盱眙县农业机械管理局工作居住，时常回老家南京，2004年后回南京，直至与涂承恩离婚。
再查明，2012年7月24日本院受理了苏桂林、涂承恩与余志华排除妨害纠纷一案。经审理判决认定涂承恩没有出示任何证据证明其与余志华之间存在民间借贷关系或者房屋租赁关系，故对于其认为该房款是租金或是借款的诉称不予认可。其收的3万元房款为余志华付的购房款。双方虽没有签订书面房屋买卖合同，但是并不影响房屋买卖关系的成立。因为房改房本身所含有的职工工龄折算房款的特殊性，在办理房产证时先行办理至两原告名下属于正常现象，而被告余志华在争议房屋建好时就直接装修、居住使用至今，可以印证房屋买卖关系的存在。判决驳回涂承恩和苏桂林的诉讼请求，当事人均未提出上诉。
本院认为，本案争议焦点是：一、原告所诉确认两被告买卖协议无效是否属于一事不再理；二、涂承恩与余志华之间的房屋买卖，原告苏桂林是否知情，房屋买卖协议是否无效。
关于一事不再理，一事不再理原则是诉讼中所遵循的一项重要的诉讼原则，其基本内涵就是对于同一个案件，或者说双方当事人之间所讼争的同一个法律关系，当事人不得就此提起两次诉讼。结合本案而言，原告前次提出的是排除妨害之诉，本案中提出的是确认之诉，所讼争的不是同一个法律关系，因此不存在重复起诉的问题。
关于是否存在买卖房屋事实，原告苏桂林是否知情，房屋买卖协议是否无效问题。本院（2012）盱民初字第0834号民事判决书已经对涂承恩与余志华存在房屋买卖关系的事实进行了认定，关键是效力如何确定。首先，《合同法》第九条规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第一百三十条规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。可见，从上述法律规定来看，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能，无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的，事实上争议的房产已办证，只是过户问题。
其次，《房地产管理法》第三十八条的规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同自由的干预。应当指出，法律行为或合同效力以《民法通则》第五十八条概括性地以“违反法律”认定无效，已被《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”无效所取代，强行性规范应当区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。
结合本案而言，我国《城市房地产管理法》属于行政性法规是确定无疑的，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，主要调整的不是民事物权关系，而是对房地产的生产、流通、消费各环节动态流转关系的规定。该法第六章中单设了“法律责任”一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，如认定合同无效，而无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。违反法律、行政法规管理性规范的合同不认定无效，并不等于就是适法行为，其违法行为应承担相应的法律责任。本案房屋建造本身合法，只是买卖过户手续未办，依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，权属归买受人所有，出卖人应协助补办手续。
关于《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。同时第十五条又规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上述规定不矛盾，物权法细化区分物权取得和债权合同，第九条是讲物权在设立、变更、消灭时必须依法登记，不登记不能取得物权的对世效力；第十五条指的是债权债务合同的效力问题，为了设立物权，双方可以签订一个合同，合同签订后生效，不以登记为生效的条件；不代表物权已经成立。两者关系，第九条讲的是物权变动本身，第十五条讲的是物权变动的基础。
关于涂承恩作为乙方与作为甲方的盱眙县农业机械管理局签订《盱眙县出售公有住房买卖契约》，约定此房如出售，原产权单位及职工具有优先购买权问题，一是法律无明文规定取得房改房所有权人不得出售房改房，二是特定时期的格式公有住房买卖契约时的情形已发生改变，目前已不受该契约的制约。
关于原告苏桂林是否知情，即是否应当知道问题。
原告矢口否认其知道涂承恩与余志华之间房屋买卖交易，只得到涂承恩的认可，但涂承恩与苏桂林原是夫妻，前案中又与苏桂林共同提出对被告余志华排除妨害诉讼，故涂承恩的认可没有证明力。
1993年4月涂承恩与苏桂林再婚，1998年7月，原告苏桂林从灌南金属公司调入盱眙县农业机械管理局工作居住至2004年，1998年涂承恩所在单位盱眙县农业机械管理局集资建宿舍楼，当年9月份动工，集资房的建设由时任副局长的涂承恩分工负责。2000年1月18日上述房屋登记产权。这个过程中，涂承恩与苏桂林感情尚可，原告作为单位领导的妻子，又在一个单位工作，对此项单位重大建设并涉及个人重要利益的事情全然不知，不合情理。退步说，涂承恩出于某种目的隐瞒原告苏桂林，但不能挡住同事的口。另外，至2008年8月22日涂承恩与原告苏桂林经民政部门登记离婚，离婚协议书中载明“双方没有子女抚养和老人赡养问题。男方同意办完离婚手续后一次性付给女方三万元人民币补助费。别无其他任何遗留问题。”因此，可以推断原告应当知道房屋买卖的事实。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”。换句话说，即使原告不知情，被告涂承恩处分夫妻共同财产的行为，符合家事代理权的特征，即：1、行使代理权的配偶一方须以家庭名义或配偶名义对外发生法律行为。2、行使代理权的配偶一方应当具有相应的。3、行使家事代理权须有相对人存在。4、代理人的代理是属于无权代理性质。即代理人实质上是无权代理，而从法律上推定为有代理权，这是家事代理权的基本特征之一。5、代理人与须是配偶关系或外人相信其是配偶关系，足以使相对人相信其行为有效，这是家事代理的重要特征之一。6、相对人在主观上必须是善意的、无过失的。7、家事代理发生推定为的法律后果。因此，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。被告余志华有理由相信涂承恩有处分权，属于善意取得，且支付了相应的房款，占有装修使用该房10余年。综上，本案房屋买卖协议有效。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告苏桂林的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告苏桂林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 金 刚
代理审判员 王云云
人民陪审员 武振波
二〇一三年十月十一日
书 记 员 李晓敏
附法律条款
《中华人民共和国合同法》第九条规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
《中华人民共和国合同法》第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。