上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初6236号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹，女。委托诉讼代理人：刘红宇，女。被告：邹丹，女，1981年3月18日出生，汉族，户籍地广州市。委托诉讼代理人：赵永华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告邹丹居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚莹莹、被告的委托诉讼代理人赵永华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付咨询费236000元及逾期违约金，自2017年7月1日起至实际支付之日止，以236000元为基数，按每日万分之五计算；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：在原告介绍下，就被告购买本市华石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)事宜，被告与案外人成功签署了《上海市商品房出售合同》，后续已完成过户。原告促成了系争房屋成交。根据原、被告签署的《咨询费确认书》的约定，被告应支付咨询费23.6万元，但被告无理由拒付。故依据《咨询费确认书》向被告主张咨询费及逾期违约金。系争房屋是一手房尾盘，过户时存在两个问题，主要是被告限购，之后找了原告的工作人员封益军结婚。咨询费就是居间佣金，原、被告之间是居间合同关系，原告促成签署买卖合同，促成过户，一般居间方的义务比如介绍房源、带看房屋、签订合同、协助过户等，原告均参与并均已完成。封益军是原告的工作人员，参与了系争房屋整个交易过程。陈某某也是原告的工作人员。邹丹辩称，系争房屋是一手房的尾盘，是公开的房源。2016年8月，被告自己去房屋售楼处咨询购买了系争房屋，并未通过原告居间介绍。2017年4月，被告购买系争房屋贷款过程遇阻，被告认识了原告的工作人员陈某某，其称可以帮原告完成7成比例的贷款，需要支付相应的费用，被告遂签署了《咨询费确认书》，原告处经纪人的签名即是陈某某。但签署上述《咨询费确认书》协议后，陈某某即离职，此后，原告并未与被告联系或者为被告提供咨询等服务。系争房屋的银行贷款也是被告自行办理，而且并未能贷款到7成比例。事后被告才知道《咨询费确认书》是陈某某用来进行自己的业务申报所用。原告未向被告提供任何居间、咨询服务，现原告要求收取咨询费，不公平、不合理。且系争房屋的出售合同是2016年8月签署，在2017年4月才签署《咨询费确认书》亦不合常理。原、被告之间不存在居间合同关系，原告从未参与被告购房的过程。如果法院认定被告应当支付咨询费、违约金，那么违约金的标准也过高，应当予以调低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月23日，上海凯峰房地产开发有限公司、原告签署的《尚汇豪庭房屋销售(场外分销)委托代理合同》，载明：上海凯峰房地产开发有限公司委托原告对2014年9月27日开盘销售的房源中一期部分房屋进行非独家销售代理的场外分销，委托销售期限自2016年4月23日至2016年7月31日，委托销售期限届满后，如再委托可以签订补充合同。上海凯峰房地产开发有限公司已为本项目的分销代理专门定制微信软件，凡原告业务员均需通过该微信软件做客户备案和认定，同时原告也可以通过该微信软件随时了解客户的购买情况。原告需至少提前半小时备案，即备案时间需早于原告带领客户前往上海凯峰房地产开发有限公司销售场所的时间至少半小时。原告可以在客户与上海凯峰房地产开发有限公司签署商品买卖合同前向其预收取10万元的居间服务费用(此笔费用包含在上海凯峰房地产开发有限公司应支付给原告的佣金内)。在合同委托期限内，上海凯峰房地产开发有限公司应按照原告代理成功的独立单元的有效合同销售金额1.5%计算应付原告的佣金，以上佣金，上海凯峰房地产开发有限公司实际支付时扣减原告已向客户预收取的10万元居间服务费。合同附件为《客户确认书》三联单，其中一联由原告留存。(注：原告称，正是因为此委托代理关系，原告得以了解房源信息。)2016年8月27日，被告、封益军(乙方)与上海凯峰房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，其中主要约定：乙方向甲方购买系争房屋，总价款23,606,697元。甲方于2016年6月30日向乙方交付该房屋。双方于2016年10月27日前，由乙方向徐汇区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。乙方于签约当日支付房款7,086,697元，于2016年11月8日前支付房款1652万元，上述第二项款项乙方申请办理贷款，若乙方在该房屋实际交付日期前未能按照合同约定支付该房屋的全额房价款(包括贷款部分未能到达账户的)甲方有权拒绝交付房屋。合同另有其他约定。2017年4月24日，原告(费用收受人、乙方)与被告(费用支付人、甲方)签署《咨询费确认书》，其中载明：成交房地产为系争房屋，交易方式买卖，成交金额23,606,697元，咨询费金额23.6万元，支付时间2017年6月30日。因乙方为专业机构，能够为甲方提供相应的咨询服务，使甲方顺利与交易相对方进行上述房地产的买卖交易，现甲方确认：甲方应按照上述表格所列之条件及下述条款的约定向乙方支付咨询服务费。甲方应按时向乙方支付咨询费，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)。2017年5月9日，被告、封益军作为借款人、抵押人签署《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》，借款金额1298万元，并以系争房屋作为抵押。此后，渤海银行股份有限公司发放贷款1298万元至上海凯峰房地产开发有限公司账户。2017年6月9日，被告申请办理系争房屋产权登记，同年6月17日，系争房屋登记为被告、封益军共同共有。以上事实，除当事人一致陈述外，另有《上海市商品房出售合同》、《咨询费确认书》、《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》、放款通知书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，原告称，系争房屋是一手房，原告的业务人员不确定是否可以使用二手房居间协议、佣金材料的版本，且业务人员和被告较为熟悉，曾经手多套物业，被告也一直口头同意支付佣金。后来业务人员离职，原告要求业务人员提供该套房屋的佣金确认书确认被告同意付佣，后在原告的要求下，业务人员的陪同下，被告至原告总部签署了《咨询费确认书》。所以《咨询费确认书》的时间晚于房屋出售合同的时间。《咨询费确认书》约定的款项支付时间2017年6月30日是房屋出售合同约定的交房时间，并没有与贷款过户挂钩。且被告的贷款问题，原告并未参与过，不存在被告所称的贷款服务。因本案是一手房买卖，上家是开发商，因此二手房的相关材料不适用，故并未签署居间协议、买卖合同，而是单独采用《咨询费确认书》确认债权，此是被告确认已享受原告服务，现应支付给原告确定的佣金数额的文书。本院认为，原、被告签署《咨询费确认书》记载被告应于2017年6月30日前支付23.6万元咨询费。原告称此咨询费即为居间的佣金，原告与被告之间实为居间合同关系，原告已经完成全部居间义务，故要求被告支付全额佣金。被告则称其与原告之间不存在居间合同关系，因希望通过原告完成7成比例的银行贷款，需支付一定的费用，故签署《咨询费确认书》，但之后原告并未提供任何贷款服务，故不同意支付原告任何费用。依据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告现主张全额的居间佣金，但在居间合同关系中，收取全额佣金的前提是不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括查询房屋权属情况、解释政策、订立交易合同、协助办理交易过户、协助办理交房等手续。原告虽称其已经完成上述全部居间义务，但对此原告未能提供任何证据予以证明。系争房屋自2016年8月签署买卖合同、至2017年5月签署抵押借款额合同、至2017年6月过户登记，直至此后的房屋交付，有一段长期的交易过程，而在如此长的时间内，除了《咨询费确认书》，原告未能提供任何其他证据证明其为被告提供了相应的居间服务，而原告为专业的居间服务机构，此明显不符合一般的操作规范，亦不合常理。2017年4月24日双方签署《咨询费确认书》，而被告早在八个多月之前已经签署了系争房屋《上海市商品房出售合同》，且系争房屋为“一手房买卖”，房源开盘信息公开，实难以认定原告为被告签订合同等事项提供了居间服务。原告是专业的居间中介机构，清楚的知晓居间合同、佣金支付等材料的各种文本样式，既然是居间佣金，为何未签署居间协议，为何却签署《咨询费确认书》并记载为“咨询费”。《咨询费确认书》仅记载原告“能够为甲方提供相应的咨询服务”，凭此实难看出与原告所述居间服务的关联性，《咨询费确认书》亦未明确原告已经提供了哪些居间服务。原告对上述情况均未能作出合理解释。原告未能证明其向被告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成了合同成立，更未能证明其向被告提供了居间服务。被告自认因需要7成比例银行贷款的服务而签署《咨询费确认书》，但此后原告并未提供任何服务。而原告也称其并未参与被告的贷款事宜，不存在被告所述的贷款服务。故原告现仅凭《咨询费确认书》而要求被告支付全额居间佣金23.6万元、逾期违约金，依据不充分，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上海中原物业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费4840元，减半收取计2420元，由上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年七月三日书记员  金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。