山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第47号
上诉人（原审原告）：蒋金栋，男，1982年3月29日出生，汉族，上海柏涛建筑设计有限公司职工。
委托代理人：赵兵，山东昆嵛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台南山置业发展有限公司。
法定代表人：曹玉彬，该公司董事长。
委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。
委托代理人：战琛，男，该公司职员。
上诉人蒋金栋因与被上诉人烟台南山置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2013）莱民三初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋金栋的委托代理人赵兵，被上诉人烟台南山置业发展有限公司（简称南山公司）的委托代理人曲永海和战琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年5月27日，蒋金栋与南山公司签订《商品房买卖合同》，合同中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同约定：蒋金栋以293759元购买南山公司开发的位于烟台市莱山区刘家滩村段的南山·世纪华庭第15幢1单元13层04号房屋，房屋面积为80.33平方米，每平方米3656.9元；南山公司应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付蒋金栋使用；除合同约定的特殊情况外，南山公司如超过合同约定期限六十日未将房屋交付蒋金栋，应当按蒋金栋已支付房价款的日万分之五向蒋金栋支付违约金，逾期超过九十天，蒋金栋有权解除合同，南山公司按蒋金栋已付房款5%承担违约责任；商品房达到交付使用条件后，南山公司应当书面通知蒋金栋办理交付手续，双方进行验收交接时，南山公司应当出示相关的证明文件，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，南山公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，蒋金栋有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由南山公司承担。房屋交付的标志为蒋金栋领取房屋钥匙。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，蒋金栋依约付清了全部房款。2009年10月6日，蒋金栋与南山公司办理了房屋交接手续并领取了涉案房屋钥匙。2010年6月1日，涉案房屋所在的南山世纪华庭15#住宅楼取得了勘察单位烟台市勘测设计研究院工程勘察有限公司出具的建筑工程质量竣工评估报告，2010年6月3日该楼取得由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位签章的竣工工程质量验收报告，质量等级评定为合格。2012年5月18日，该楼取得竣工验收备案表。
2013年3月12日，蒋金栋的委托代理人通过特快专递向南山公司寄送了律师函，主张虽然涉案房屋已办理交接手续，但相关消防、绿化、环保、配套设施等综合验收一再拖延，影响了蒋金栋所购房屋的使用并要求南山公司承担逾期交房的违约责任。
2013年4月17日，蒋金栋诉至原审法院，称购房合同签订后其全额交付房款，而南山公司虽要求其办理了房屋交接手续，但相关消防、绿化、环保、配套设施等综合验收一再拖延，严重影响所购房屋的使用。要求判令南山公司支付逾期交房违约金40000元并承担本案诉讼费用。
关于交付条件，南山公司认为合同第八条中约定的“该商品房经综合验收合格”是指由施工单位、监理单位、建设单位进行的验收，并提交由三方签章的《竣工验收证明书》，证明涉案工程于2010年6月3日已达到交付条件。蒋金栋对南山公司提交的《竣工验收证明书》的真实性表示无法确认，且认为该《竣工验收证明书》不符合法定的综合验收条件。蒋金栋认为，南山公司不仅要取得竣工验收备案表，还应提供消防、配套设施、绿化、环保等各项均验收合格的相关证明文件才能视为涉案房屋综合验收合格。
蒋金栋主张的逾期交房违约金的计算方式为：自2011年3月13日至2013年3月12日共730天，按本金293759元的日万分之五计算，金额为107222.04元，蒋金栋只主张其中的40000元。
原审法院依据双方当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、钥匙领取单、竣工工程质量验收报告、竣工验收备案表等证据认定上述事实。
原审法院认为，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。2007年5月27日，蒋金栋、南山公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，南山公司应于2009年6月30日前将“经综合验收合格”的商品房交付给蒋金栋。2009年10月6日，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件时，蒋金栋与南山公司办理了房屋交接手续并领取了涉案房屋钥匙，应视为双方以实际交房行为对合同约定的交付条件进行了变更，蒋金栋领取钥匙的行为表明其自愿降低交付标准，认可房屋达到交付条件，是其对自己权利的处分。至2010年6月3日，涉案房屋已通过勘察、建设、施工、监理、设计五单位竣工验收，质量等级评定为合格，具备了基本使用功能。故蒋金栋要求南山公司支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从蒋金栋实际接收房屋且房屋具备基本使用功能的次日即2010年6月4日开始计算。蒋金栋于2013年4月17日向法院提起诉讼，已超过两年的诉讼时效，且蒋金栋未提交证据证实诉讼时效期间内存在中止、中断的法定情形，故对蒋金栋的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，原审法院于2013年10月28日判决：驳回蒋金栋的诉讼请求。案件受理费800元，特快专递费50元，合计850元，由蒋金栋负担。
宣判后，上诉人蒋金栋不服，提起上诉称，一、原审判决以“领取房屋钥匙”确认买卖双方改变了房屋交付条件没有法律和合同依据。相关法律及规定明确规定了商品房的交付条件，即应是完成工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，而且双方在商品房买卖合同中对交付期限和交付条件也有明确约定，而涉案房屋在2012年5月18日才正式通过竣工验收登记备案，客观上已构成迟延履行，应依合同约定支付逾期交房违约金。根据最高人民法院相关司法解释，无论蒋金栋何时领取钥匙，是否装修入住，均没有改变双方在合同中关于交付条件的约定。交钥匙并不属于约定的交付使用条件。而且蒋金栋领取钥匙时，涉案房屋尚未经过工程竣工验收，更未经过消防验收等综合验收，并不符合国家规定的强制性安全标准和合同约定的交付条件，无法满足蒋金栋正常居住和生活需要。依相关法律规定，交钥匙当时的房屋是禁止投入使用的，原审所作推论没有依据，是为南山公司开脱责任。二、原审判决以竣工工程质量验收报告作为认定南山公司所售房屋符合交付使用条件的根据，没有法律和合同依据。竣工工程质量验收报告只是建筑主体工程的单项验收报告，只是综合验收的一个部分，并不等于包括消防验收在内的应进行的综合验收的全部。即便该报告确认合格，也只是建设、施工等单位就建筑主体确认合格，并不是消防、规划等主管部门出具的综合验收报告，不足以认定涉案房屋具备了投入使用的条件，这从涉案房屋各项验收的实际时间可以看出。三、原审判决适用法律错误。原审以超过两年诉讼时效驳回蒋金栋诉请错误。工程竣工验收不等于综合验收，不等于涉案房屋可以交付使用，工程竣工验收日期不足以作为计算诉讼时效的起点，而应以综合验收的日期作为起算点，即应从2012年5月18日综合验收登记备案的次日开始。原审认定领取钥匙为交付，并视为变更了合同约定的交付条件，违反合同约定，且与消防法规定的商品房应通过消防验收才能投入使用的规定相悖。原审判决认定房屋具备基本使用功能，即是不具备综合使用功能，南山公司属于部分违约，应承担部分违约责任。蒋金栋在本案中仅主张部分逾期交房违约金，应支持其中合理的部分，原审法院全部驳回错误。四、原审判决明显不公。原审判决导致支持违法投入使用的行为，违反了消防法的规定。原审判决结果是鼓励开发商违约，随意否定合同效力。原审判决侵害了作为弱势群体的购房人利益。综上，请求撤销原判，依法改判；本案诉讼费由南山公司负担。
被上诉人南山公司答辩称，一、蒋金栋认为原审判决以其领取了房屋钥匙确认双方改变了房屋交付条件没有事实和法律依据的主张，不符合法律或司法解释的规定，也与事实不符。双方虽在合同中约定了交房标准，但双方在合同履行过程中就房屋交付使用进行了变更，蒋金栋领取了房屋钥匙，此系双方合意的结果，符合法律规定。而且双方在合同第11条也明确约定房屋交付的标志为买受人领取钥匙，原审认定领取钥匙作为交付标准并无不当。同时，双方交接钥匙时，房屋完全具备了交付的所有条件，并未降低标准，房屋交付后，未进行任何建设，只是等待有关部门盖章，因为办理消防、绿化、环保等验收需要一个过程，且是由政府部门完成，由此产生拖延，责任不在南山公司。蒋金栋引用消防法的规定认为涉案房屋禁止投入使用，属于对法律的曲解。消防法并未规定未经消防验收不能交付使用，而投入使用与交付使用是两个概念。蒋金栋另依据山东省人民法院会议纪要认为只有经综合验收合格的房屋才能交付使用的主张不成立。会议纪要的规定是为了能满足买受人的正常居住和生活需要，而南山公司建造的房屋完全满足蒋金栋的居住和生活需要，达到交付使用标准。二、原审法院并未将竣工工程质量验收报告作为商品房符合交付使用条件的根据，但认定涉案房屋已过建设、施工、设计等五单位竣工验收，质量等级为合格，符合基本事实。而且蒋金栋并未否认南山公司在原审提交的竣工验收证明书，涉案房屋具备基本使用功能，至于交付时没有消防、环保等单位盖章的原因，之前有陈述，不再重复。三、蒋金栋要求违约金的请求，已超过诉讼时效，蒋金栋应自交接钥匙之日起二年内主张权利，其于2013年4月提起诉讼，已过诉讼时效，丧失胜诉权。四、根据2004年国务院颁发的关于取消和调整部分行政审批项目的决定，竣工综合验收已无需政府相关部门参与，原以相关行政部门完成工程竣工验收及消防、配套设施、绿化等验收的交付标准已不存在，而涉案房屋在经建设、施工、设计等五家单位验收即是合同约定的综合验收。五、蒋金栋认为原审判决明显不公的其他理由亦不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，庭审中，蒋金栋确认自其接收房屋钥匙时至2013年3月向南山公司发出律师函前未就南山公司所交房屋不符合合同约定的标准向南山公司主张过逾期交房违约金。蒋金栋对此解释是当时不了解相关规定而接收了钥匙，交房后曾向南山公司催办过房产证，因办理不出房产证才发出了律师函，要求承担逾期交房违约金。蒋金栋还确认其于2009年10月进行了装修，并于2010年7月入住。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，权利义务内容约定明确，双方均应按合同约定履行。双方在合同中约定南山公司应于2009年6月30日前将经“综合验收合格”的房屋交付给蒋金栋，房屋交付的标志为蒋金栋领取钥匙，而蒋金栋系在2009年10月6日领取了涉案房屋的钥匙，南山公司未依合同约定时间及条件交付房屋的事实清楚。但本案中蒋金栋诉请的逾期交房违约金的计算期间系自2011年3月13日至2013年3月12日，理由是南山公司所交付的房屋不符合合同约定条件。据此本案的焦点问题是，在蒋金栋已领取了房屋钥匙接收使用房屋的情况下，又以房屋未达到合同约定的交付条件为由，要求南山公司承担逾期交房违约金应否支持。首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人在合同中明确约定房屋交付标志为领取房屋钥匙，蒋金栋于2009年10月6日领取了房屋钥匙并装修入住，对此应认定房屋已经交付。现房屋已经交付使用，并已经建设、施工、设计等五单位验收合格且自2012年5月18日取得竣工验收备案表，工程质量已达到了国家要求的住宅建筑工程各项标准和要件。其次，双方在合同中约定，南山公司交付房屋不符合合同约定，蒋金栋有权拒绝交接。而双方在交接房屋时，涉案房屋虽未达到蒋金栋所主张的“综合验收合格”条件，但蒋金栋并未依合同约定拒绝接收房屋，而是领取钥匙并装修入住，应视为蒋金栋认可并同意接收南山公司交付的房屋，是其对自己权利的处分。蒋金栋亦未能提供充分证据证明房屋存在质量瑕疵，影响其居住使用。综上，蒋金栋再要求南山公司支付实际交房之后的自2011年3月13日至2013年3月12日期间的逾期交房违约金，无事实依据，理由亦不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人蒋金栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫东
审 判 员 孔祥顺
代理审判员 于 慧
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 林重霄