上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4912号
上诉人(原审被告)：徐伍壹，女，1954年4月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：徐敬一，男，1952年3月12日生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人(原审被告)：余宝深，男，1939年4月18日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人(原审被告)：余晖，男，1979年10月3日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人(原审被告)：余宝庆，男，1947年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人(原审被告)：余宝敏，女，1953年7月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人余晖、余宝庆、余宝敏的共同委托诉讼代理人：余宝深。
上诉人(原审被告)：余宝萍，女，1956年11月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人(原审被告)：杜杰，男，1971年1月13日生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人(原审被告)：杜俭，女，1969年2月21日生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人杜杰、杜俭的共同委托诉讼代理人：余宝萍。
被上诉人(原审原告)：杨浩，男，1954年9月20日生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：杨冬春。
原审被告：余宝凤，女，1942年7月1日生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝萍、杜杰、杜俭因与被上诉人杨浩、原审被告余宝凤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2016)沪0230民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝萍、杜杰、杜俭上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判权益归上诉人所有。事实和理由：一审法院判决套用已经被撤销的(2009)崇民一(民)初2159号判决是错误的。一审法院认定买卖合同无效，适用法律也是错误的。房屋现已经灭失，确认合同无效已无意义，也不符合高院的相关规定。现被上诉人与相关部门签订的补偿协议所涉房屋是201号，而本案中所涉房屋为246号。上诉人购买的系两间平房，建筑面积应当按建筑占地面积的2倍计算。一审法院的计算并无依据。房屋的实际价值应当由有资质的房地产评估公司作出评估。
杨浩辩称：不同意上诉请求，请求维持原判。
余宝凤未作答辩。
杨浩向一审法院提出的诉讼请求：1、确认杨浩与余宝林于2001年8月5日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝凤、余宝敏、余宝萍、杜杰、杜俭返还杨浩坐落于上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)。
一审法院认定事实：案外人余某某与黄桂英系夫妻，两人共生育七个子女，分别为余宝深、余宝萍、余宝庆、余宝凤、余宝敏及余宝林、余宝兰。其中余某某于2014年1月20日死亡，黄桂英于2013年2月21日死亡。余宝林于2010年4月26日死亡，徐伍壹系余宝林的配偶，余晖系余宝林的儿子。余宝兰于2012年10月5日死亡，杜杰、杜俭系其子女。
2001年8月5日，杨浩与余宝林签订了房屋买卖协议一份，协议约定杨浩及其弟杨建昌将位于崇明县长兴镇同心村XXX号平房四间[北侧两间所有人为杨浩(户),建筑面积为51平方米，地号为长兴镇同心村49丘(34)]及周边的橘树等出售给余宝林，杨浩得房屋出售款人民币(以下币种均为人民币)5,140元。嗣后，双方各自履行了自己的义务。2009年6月，杨浩向法院起诉，要求确认上述协议无效。2010年1月6日，法院作出(2009)崇民一(民)初字第2159号一审判决，支持了杨浩的诉讼请求。余宝林不服提起上诉。2010年4月28日，上海市第二中级人民法院作出(2010)沪二中民二(民)终字第449号判决，维持了一审判决。2010年4月26日，余宝林死亡。其子余晖向上海市高级人民法院申请再审，该院于2010年9月10日作出(2010)沪高民一(民)申字第903号民事裁定书，指令上海市第二中级人民法院再审。2011年3月1日，上海市第二中级人民法院再审后以系争房屋已列入动迁范围[经该院调查，2010年12月24日，崇明县规划和土地管理局发布了(2010)第191号《拟征地告知书》，系争房屋属动迁范围]，原审判决依据的基本事实发生了变化为由裁定撤销了其作出的(2010)沪二中民二(民)终字第449号及法院作出的(2009)崇民一(民)初字第2159号民事判决，发回法院重审。重审期间，杨浩申请撤诉，法院于2011年6月14日作出(2011)崇民一(民)重字第6号裁定书予以准许。后上海市城市房地产估价有限公司作出编号为沪城估(2012)(估)字第2756-1067号上海市征收集体土地房屋估价分户报告单(估价时点为2012年10月7日，根据房屋示意图，被评估房屋与杨建昌房屋相邻)。2013年6月14日，杨浩签收了该分户报告单。2013年9月17日，崇明建设用地事务所与系争房屋宅基地使用人杨浩签订了沪征居房崇征(2012)补协字第367号上海市征收集体土地居住房屋补偿协议。2014年5月26日，杨浩再次向法院提起民事诉讼，要求确认其与余宝林签订的房屋买卖协议无效。2014年12月22日，法院作出(2014)崇民一(民)初字第3225号民事判决，确认上述房屋买卖协议无效。余晖等不服，提起上诉。2015年5月14日，上海市第二中级人民法院作出(2015)沪二中民二(民)终字第778号民事裁定，以原审判决遗漏当事人为由撤销了该判决，发回法院重审。法院于2015年6月26日受理了该案[案号为(2015)崇民一(民)重字第4号]。2015年9月28日，法院依法受理了余晖、徐伍壹诉崇明县房屋(土地)征收中心(崇明县建设用地事务所)、杨浩房屋征收补偿合同纠纷一案后，杨浩申请撤诉，法院于2016年3月25日裁定准许杨浩撤回起诉。2016年4月27日，法院依法作出(2015)崇民(行)初字第5号民事判决，认定崇明县房屋(土地)征收中心(崇明县建设用地事务所)与杨浩于2013年9月17日签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》具有法律效力。徐伍壹等表示不服并提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年7月27日作出(2016)沪02民终4820号民事判决，维持原判。2016年8月3日，杨浩遂再次向法院提起诉讼。
根据崇明县房屋(土地)征收中心(崇明县建设用地事务所)与杨浩于2013年9月17日签订的征收补偿协议，杨浩(户)名下位于长兴镇同心村5队201号的房屋，被核定有效建筑面积为307.20平方米，核定的安置对象为杨浩、黄琴兰(杨浩妻子)、杨冬春(杨浩儿子)、王林志(杨浩儿媳)、杨梓悠(杨浩孙女)。补偿项目为：1、已建有效建筑面积的评估建安重置总价24,248元，每平方米449元按54平方米计算；2、批而未建面积补偿(含建安重置价和装修费)202,560元，每平方米800元按253.2平方米计算；3、有效建筑面积的土地使用权基价加上价格补贴399,360元，每平方米1,300元按307.2平方米计算；4、棚舍及其他附属物补偿款中辅房补偿30,000元、装修补偿费51,002元、附属设施补偿费174,593元；5、搬家补助费6,144元，每平方米20元按307.2平方米计算；6、签约费10,100元；7、速迁奖励费(包括配套安置房装潢补贴)43,008元，每平方米140元按307.2平方米计算；8、临时安置补助费66,355元，每平方米8元、27个月按307.2平方米计算；9、助学金20,000元；10、设施移装费2,610元；11、其他(大病补偿费)50,000元；补偿款总计1,079,980元，扣除安置房预付款860,160元，实付补偿款219,820元。双方在协议中还约定了其他事项。
余宝林系上海市城镇居民，系争房屋买卖未经有关组织或部门批准，该房屋的宅基地使用权人仍系杨浩。2016年12月，系争房屋已经被有关单位拆除。目前，上海市崇明区长兴镇地区类似动拆迁商品房的市场价格在人民币16,000元至20,000元之间，并按实际楼层或地理位置不同成交。
一审法院认为，杨浩与余宝林之间签订的《房屋买卖协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。余宝林不是崇明区长兴镇同心村集体经济组织成员，不能取得系争房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。鉴于余宝林已实际居住使用系争房屋多年，系争房屋也已纳入拆迁范围，且已经被拆除，故在扣除购房款后，考虑徐伍壹等重新购房的合理支出，对系争房屋的拆迁利益法院予以酌情分配。本案中，余宝林购买的系争房屋中的有证建筑面积仅为杨浩的51平方米，而拆迁补偿时系按照240平方米建筑面积的标准进行补偿，故该房的拆迁利益明显包含了被安置对象的利益，故系争房屋的拆迁利益应按51平方米加上25%的阳台面积及3%的误差计65.28平方米重新予以核定，即：1、建安重置总价33,272元(按评估报告实测24,248元加上批而未建面积补偿11.28平方米×800元/平方米)；2、有效建筑面积的土地使用权基价加上价格补贴84,864元，每平方米1,300元按65.28平方米计算；3、棚舍及其他附属物补偿款中辅房补偿30,000元、装修补偿费51,002元、附属设施补偿费174,593元；4、搬家补助费1,305.60元，每平方米20元按65.28平方米计算；5、签约费10,100元；6、速迁奖励费9,139.20元，每平方米140元按65.28平方米计算；7、临时安置补助费14,100.48元，每平方米8元、27个月按65.28平方米计算；8、设施移装费2,610元；总计拆迁利益为410,986.28元(即系争房屋拆迁转化货币的价格，不包括安置房的升值因素)。该拆迁利益扣除原购房金额5,140元后，法院酌定徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭共同得280,000元。对于杨浩取得安置房的升值因素，法院结合实际，酌定徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭共同得400,000元。
一审法院判决：一、杨浩与余宝林(已故)于2001年8月5日签订的房屋买卖协议无效；二、权证人为杨浩的坐落于上海市崇明区长兴镇同心村5组246号[登记地号为长兴乡同心村49丘(34)]房屋、其它附属设施拆迁安置补偿相关权益归杨浩所有；三、杨浩于判决生效之日起十日内返还徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭购房款5,140元；四、杨浩于判决生效之日起十日内支付徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭拆迁补偿款680,000元。
二审中，双方未提供新证据。
本院查明，2001年8月5日，杨浩、杨建昌与余宝林签订了房屋买卖协议一份，协议约定杨浩及其弟杨建昌将位于崇明县长兴镇同心村XXX号平房四间及周边的橘树等出售给余宝林。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，因此宅基地使用权在同一经济组织成员间可以转让。被上诉人、杨建昌与余宝林之间签订的《房屋买卖协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于余宝林与被上诉人并非同一集体经济组织成员，故余宝林不能取得系争房屋宅基地使用权，双方协议中涉及被上诉人的农村宅基地及房屋部分无效。鉴于余宝林已实际居住使用系争房屋多年，系争房屋也已纳入拆迁范围，且已经被拆除，故在扣除购房款后，考虑余宝林继承人徐伍壹等重新购房的合理支出，一审法院对系争房屋的拆迁利益予以酌情分配，该意见并无不当。因余宝林购买的房屋有证建筑面积仅为杨浩的51平方米，而拆迁补偿时系按照240平方米建筑面积的标准进行补偿，故该房的拆迁利益明显包含了被安置对象的利益，一审法院按动迁协议计算方式，以51平方米面积重新计算补偿金额，并考虑安置房的升值因素，酌情确定上诉人的应得数额，该方式亦无不当，所计金额尚属合理，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝萍、杜杰、杜俭共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……