福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第420号
上诉人（原审原告）黄文灿，男，1964年11月10日出生，汉族。
委托代理人胡为民，福建中美律师事务所律师。
上诉人（原审被告）庄莉星，女，1982年9月29日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人刘玲，福建杰列律师事务所律师。
上诉人（原审被告）薛丽萍，女，1987年7月l9日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人黄腾，福建武夷律师事务所律师。
上诉人黄文灿、庄莉星、薛丽萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2013）延民初字第2599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄文灿的委托代理人胡为民、上诉人庄莉星及其委托代理人刘玲、上诉人薛丽萍的委托代理人黄腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄文灿原审诉讼请求：1、判令庄莉星、薛丽萍按照月租金79000元／月的标准共同向黄文灿支付从2011年10月31日起拖欠的房屋租金（暂计至起诉之日租金合计1474666元）；2、庄莉星、薛丽萍每天按照月租金的千分之五（即395元／天），从2011年10月31日起共同向黄文灿支付滞纳金，直至结清全部拖欠的房租为止（暂计至起诉之日滞纳金合计2287050元）；3、解除黄文灿与庄莉星、薛丽萍于2010年5月8日签订的《房屋租赁合同》；4、庄莉星、薛丽萍在合同解除后十日内向黄文灿交还租赁房屋及附属物（嘉联商业广场五楼靠人民路一侧1950㎡商业店面）。
原审法院查明，2010年2月11日，黄文灿与南平市博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）签订《房产抵押借款协议书》，约定博基公司向黄文灿借款22648000元，博基公司以延府豪庭五楼建筑面积2831㎡房产（包括现有商业配套设施）作为抵押担保。次日，双方签订《借款抵押房产变卖承诺书》，约定博基公司将抵押房产延府豪庭五楼建筑面积2831㎡（含现有商业配套设施）作价22648000元变卖给黄文灿，并约定从签订《承诺书》的次日起，博基公司将该抵押房产免租给黄文灿使用，直至该产权过户登记到黄文灿名下止。期间，上述协议书涉及的房产过户至南平市万安资产管理有限公司（�下简称万安公司）名下。2011年10月20日，博基公司与万安公司出具《承诺函》，其中载明：“位于南平市府前路36号（延府豪庭）5层501、502、503（商场）（建筑面积共2827.06平方米，房产证号：南房权证字第××号、南房权证字第××号，南房权字第××号，土地证：南国用（2011）第03842号，南国用（2011）第03844号，南国用（2011）第03843号的房产是由南平博基房地产开发有限公司（以下简称“博基公司”）开发，并委托南平万安资产管理有限公司（以下简称“万安公司”）管理，以万安公司名义办理了产权证。博基公司和万安公司确认欲将上述房产出售并过户给黄文灿（身份证号码：350303196411100333）个人。在上述房产未过户到黄文灿个人名下之前，博基公司和万安公司在此共同承诺：全权委托黄文灿出租经营该房产，并代为履行与庄莉星、薛丽萍之间的租赁合同收取租赁费用。博基公司和万安公司对黄文灿与庄莉星、薛丽萍签订租赁合同、代为履行出租人权利、义务以及收取租赁费等行为均予以认可”。
2010年5月8日，黄文灿（合同中为甲方）与庄莉星、薛丽萍（合同中为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定黄文灿将位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场五楼靠人民路一侧场地出租给庄莉星、薛丽萍经营餐饮使用，租赁期限约十年（从2011年8月1日至2020年11月30日）。同时合同中约定：“三、乙方保证承租上述房屋（店面）仅作为餐饮使用。甲方承诺提供由开发商已经预设可供经营餐饮业的排污排烟管道，以确保能够通过环保审批，所需费用由乙方承担。四、甲乙双方认定的上述店面月租金自2011年8月1日至2013年7月31日为79000元，2013年8月1日至2015年7月31日租金递增为82950元，2015年8月1日至2017年7月31日租金递增为86900元，2017年8月1日至2020年11月30日租金递增为90850元，按月缴纳。租金已包含物业管理费（但不含中央空调管理、维保等一切费用），甲方不另收取。五、乙方应于2011年7月30日前交清首次租金，以后应在每月月底前交清下个月的租金，每月一付，不得拖欠。租金以甲方出具收款收据为凭证，场地租赁税由乙方承担。六、甲方收取乙方租赁押金237000元，并开具收据为凭。待合同顺利履行完结后，押金凭收据无息退还；若违约，押金不予退还”。合同第八条中约定：“3、出租方承诺协调五楼至人民路一侧及延福社区广告牌上方留有位置给乙方作为广告位。但乙方所作广告的方案和位置必须经过有关部门的审核和通过，相关费用由乙方承担。甲方不收取任何费用。4、出租方承诺靠人民路一侧的两部电梯供乙方使用（相关费用公摊后由乙方承担），并协议出具乙方办理相关的消防审批手续的材料，原有消防设施由甲方负责修复”。第九条中约定：“3、由于该租赁场地系嘉联商业广场的组成部分，中央空调由该广场的物业统一管理和供气，乙方如需该中央空调供气由甲方协助乙方向物业申请，但乙方必须服从该广场中央空调的统一管理和时间安排。空调的管理维护费用和用电费用按使用的单位面积和时间计算平均分摊由物业统一核算，甲方代收取，以物业提供的使用数额为准，乙方应及时交纳，否则甲方有权终止其使用”。第十条中约定：“2、乙方未按合同约定足额交纳租金，每逾期一天，每天由甲方按月租金的千分之五加收滞纳金。拖欠租金超过十天的，则视为主动解除合同，甲方有权收回租赁场地，并追究其相应民事责任”。合同签订后，庄莉星、薛丽萍依约交纳押金237000元，黄文灿将租赁场所交付给庄莉星、薛丽萍使用。2011年12月3日，案外人�学玲向黄文灿发出《债权转让通知书》；同日，庄莉星向黄文灿发出《债权受让暨债务抵销通知书》。黄文灿在上述二份通知书上方签字并注明“2011.12.3日收到”。庄莉星、薛丽萍于2012年1月至2013年12月期间按每月9000元的标准向兴居物业公司交纳物业费共计207000元。
从2011年12月起，庄莉星、薛丽萍未支付租金。2012年4月27日，因申请执行人方玲等200多人与黄文灿、南平蓝天百货有限公司（以下简称蓝天百货）民间借贷纠纷系列案件，延平区人民法院向庄莉星（花好粤园公司）发出《协助执行通知书》一份，通知提取黄文灿在庄莉星、薛丽萍处应收取的租金。庄莉星收到后向法院提交了《案外人执行异议申请书》。因庄莉星、薛丽萍拖欠租金，黄文灿诉至法院。
原审法院另查明，陈学玲于2012年12月21日向延平区人民法院提起诉讼，主张黄文灿偿还其借款200万元并支�利息，蓝天百货承担连带还款责任。延平区人民法院于2013年2月22日作出（2013）延民初字第33号民事判决：黄文灿应于判决生效之日起七日内一次性偿还陈学玲借款本金200万元及利息（自2011年11月25日起按中国人民银行同类贷款利率的四倍标准计算至黄文灿实际清偿之日止）；蓝天百货对黄文灿的上述债务承担连带清偿责任。
原审法院还查明，花好粤园公司于2011年9月7日登记成立，法定代表人系庄莉星。该公司股东原系庄莉星、薛丽萍，2012年6月28日，该公司股东变更登记为庄莉星、陈锦基。
原审法院认为，黄文灿与博基公司签订合同，依法取得对诉争场所对外租赁并取得收益的权利。之后，黄文灿与庄莉星、薛丽萍签订了《房屋租赁合同》，该协议内容系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。庄莉星、薛丽萍收到租赁场所后应当依约履行交纳租金的义务。本案的争议焦点是：一、庄莉星、薛丽萍主张抵销租金是否能够成立；二、黄文灿主张的租金是否应当扣除庄莉星支付的物业费；三、黄文灿的诉讼请求是否超出诉讼时效；四、庄莉星、薛丽萍要求减少租金有无依据；五、违约金的计算标准是否应调整；六、薛丽萍在本案中是否应当承担法律责任。
关于庄莉星、薛丽萍主张抵销租金是否能够成立的问题，庄莉星提出其于2011年11月27日受让了陈学玲对黄文灿的债权，并向黄文灿发出了债权转让的通知以及抵销租金的通知。黄文灿认为，陈学玲对黄文灿、蓝天百货的200万元到期债权已经向法院提起诉讼，法院也作出生效判决，因此该债权仍然归属于陈学玲。同时，庄莉星认可该笔债权成立的相关借款合同、借条等原件在陈学玲处，而庄莉星也没有举证其受让债权支付了合理对价，因此，庄莉星主张其受让债权缺乏依据。同时，假设庄莉星受让了陈学玲对黄文灿、蓝天百货的债权，但因庄莉星与黄文灿双方互负的债务的性质完全不同，庄莉星行使抵销权也不符合《合同法》第九十九条的规定。原审法院认为，关于陈学玲对黄文灿、蓝天百货的债权已经（2013）延民初字第33号生效民事判决确认。庄莉星提出其受让债权且行使抵销权，缺乏事实依据。虽然黄文灿认可其收到陈学玲、庄莉星向其分别发出的《债权转让通知书》、《债权受让暨债务抵销通知书》，但是陈学玲享有的债权是黄文灿、蓝天百货所负的连带之债，而本案中庄莉星、薛丽萍对黄文灿负有债务，薛丽萍对黄文灿没有到期债权，因此本案不符合《合同法》第九十九条关于“当事人互负到期债务”的规定。综上庄莉星提出其享有对黄文灿的债权并依法抵销租金的抗辩，不能成立。庄莉星、�丽萍仍应按照租赁合同的约定支付租金。
关于黄文灿主张的租金是否应当扣除庄莉星支付的物业费的问题。庄莉星、薛丽萍提出《房屋租赁合同》中约定“租金已包含物业管理费”，因此，黄文灿主张的租金应当扣除物业费。黄文灿认为，合同中没有明确约定物业费的缴纳标准，同时，按照合同约定庄莉星、薛丽萍应当向黄文灿交纳含物业费在内的全部租金，假设有物业管理人的话，再由黄文灿同物业管理人协商标准和由黄文灿向其缴纳物业费，这是两层法律关系。同时，庄莉星、薛丽萍主张的物业费的证据缺乏真实性、合法性和关联性。原审法院认为，双方在合同中明确约定“租金已包含物业管理费”，黄文灿没有证据证明其已向物业公司交纳物业费用，而庄莉星、薛丽萍有相应的证据证明其交纳费用的事实，故庄莉星、薛丽萍主张未缴纳的租金应当扣除其已交纳的物业费的意见，原审法院予以采纳。
关于诉讼时效的问题，庄莉星、薛丽萍提出黄文灿有部分请求超过诉讼时效。黄文灿认为该抗辩不能成立。因为黄文灿曾于2012年9月7日委托律师向法院提起诉讼，因黄文灿缓交诉讼费用的申请暂时没有得到批准而搁置，诉讼时效从黄文灿提交诉状之日起中断。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，庄莉星、薛丽萍从2011年12月起开始拖欠租金，黄文灿的债权人向法院申请执行，在执行过程中，延平区人民法院于2012年4月根据黄文灿的陈述向其债务人即庄莉星、薛丽萍发出《协助执行通知书》，可以认定黄文灿向庄莉星、薛丽萍主张了争议的权利，诉讼时效中断。故庄莉星、薛丽萍提出黄文灿部分请求超过诉讼时效，理由不足，原审法院不予采纳。
关于庄莉星、薛丽萍要求减少租金有无依据的问题，庄莉星、薛丽萍提出黄文灿未能全面履行合同义务，无法完成提供排污油烟管道、广告位；同时，由于蓝天百货的关闭，使庄莉星、薛丽萍经营的场所使用嘉联商业广场的正门、侧门、中央空调系统等受到影响，严重影响其经营，应当按照庄莉星、薛丽萍不能开展经营的三分之二使用面积减少租金。黄文灿认为，1、根据合同约定，黄文灿只是提供开发商预设的排烟管道，黄文灿无权预设和改动，环保审批是庄莉星、薛丽萍的义务；2、从照片看预留的广告位还很大，属于庄莉星、薛丽萍应自行取得相关部门的审批许可的问题，不是黄文灿的责任；3、庄莉星、薛丽萍的顾客从开始营业之日就是从延府豪庭北边的二部专用电梯通道到达五层经营场所就餐消费的，从庄莉星、薛丽萍提供的照片就可以印证上述事实。同时庄莉星、薛丽萍经营的餐厅与蓝天百货是各自不同的独立经营实体，二者经营时间不同、业务范围不同、设备场所不同、顾客消费群体也不同，蓝天百货是否营业与庄莉星、薛丽萍经营业绩没有关联性；双方对如果蓝天百货关闭对庄莉星、薛丽萍有影响所产生的责任，没有在合同中进行明确约定。原审法院认为，根据法律规定，出租人提供的租赁物应当符合约定的使用用途。庄莉星、薛丽萍主张黄文灿提供给的租赁物的排烟管道不符合经营餐饮使用，黄文灿应当承担违约的义务。庄莉星、薛丽萍自行维修后可以请求黄文灿承担维修费，而要求减少租金缺乏依据。双方在合同中约定了黄文灿提供广告位、中央空调等给庄莉星、薛丽萍使用，但是，合同未对黄文灿违反上述合同义务所应当承担的责任进行约定。故庄莉星、薛丽萍要求减少租金，依据不足，原�法院不予采纳。
关于违约金的计算标准是否应当调整的问题，庄莉星、薛丽萍提出每日按月租金的5‰收取违约金过高。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方合同中约定庄莉星、薛丽萍逾期支付租金的，应当每日按月租金的5‰支付逾期违约金。考虑到黄文灿未依约提供中央空调等给庄莉星、薛丽萍使用，可能会对庄莉星、薛丽萍的经营环境造成一定的影响，而庄莉星、薛丽萍未按约交纳租金是给黄文灿造成利息损失。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何�标准计算问题的批复》中规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”根据银发（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%”。目前中国人民银行一至三年期贷款基准年利率为6.15%，上浮50%后为9.225%，故原审法院酌定将违约金的计算标准调整为每日按月租金的0.026%（9.225%÷12个月÷30日）计算。
关于薛丽萍在本案中是否应当承担法律责任的问题，薛丽萍认�，其不应当承担合同义务：1、薛丽萍作为公司的发起人，为公司成立而签订合同，合同成立后，合同项下的权利义务均由花好粤园公司享有和承担。在合同履行过程中，黄文灿都是向公司收取租金；2、黄文灿从未向薛丽萍催讨租金，而是向公司的实际经营人庄莉星催讨的；3、薛丽萍已经退股，根据合同权利义务相一致的原则，应当由庄莉星和股份的实际受让人承担合同义务。黄文灿认为，本案审理的是黄文灿与庄莉星、薛丽萍的租赁合同法律关系，庄莉星、薛丽萍是否内部承包、是否成立公司及公司股份如何变化，均与本案无关，对黄文灿没有约束力。原审法院认为，从薛丽萍提供的内资企业登记情况以及庄莉星认可的事实表明，庄莉星、薛丽萍在与黄文灿签订租赁合同后，花好粤园公司即以讼争租赁场所作为住所登记注册，而薛丽萍在2012年6月的确已经退股，但本案租赁合同系庄莉星、薛丽萍以自己的名义与黄文灿签订的，按照合同相对性的原则，黄文灿主张庄莉星、薛丽萍履行合同义务，符合同约定和法律规定。故对薛丽萍的抗辩意见不予采纳。薛丽萍退股所产生的民事纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理。
综上，庄莉星、薛丽萍从2011年12月起至2013年7月22日共计拖欠黄文灿租金1388677.42元（79000元／月×19个月＋79000元／月÷31日×22日－（9000元×18个月＋9000元／月÷31日×22日）］。关于违约金的数额，原审法院认为，双方在《嘉联商业广场租赁合同》中约定按月计收租金，庄莉星、薛丽萍应在每月月底前交清下个月的租金。按照上述约定，截止至2013年7月22日止，庄莉星、薛丽萍应支付黄文灿违约金114387.26元（按照应缴租金数额×0.026%×天数的方式计算，详见下表）。
应缴
租金月应缴租金
数额（元／月）最迟应�
时间截止至2013年7月22止的逾期天数（日）产生违约金（元）2011.12790002011.11.3060012303.462012.1700002011.12.3156910355.802012.2700002012.01.315389791.602012.3700002012.02.295099263.802012.4700002012.03.314788699.602012.5700002012.04.304488153.602012.6700002012.05.314177589.402012.7700002012.06.303877043.402012.8700002012.07.313566479.202012.9700002012.08.3132559152012.10700002012.09.3029553692012.11700002012.10.312644804.802012.12700002012.11.302344258.802013.01700002012.12.312033694.602013.02700002013.01.311723130.402013.03700002013.02.281442620.802013.04700002013.03.311132056.602013.05700002013.04.30831510.602013.06700002013.05.3152946.402013.07700002013.06.3022400.40合计114387.262013年7月23日起，庄莉星、薛丽萍应当按照拖欠租金总额1388677.42元按日0.026%的标准支付违约金直至实际清偿上述款项之日止。根据双方的约定，庄莉星、薛丽萍逾期十日以上未交纳租金的，黄文灿可以解除合同。故黄文灿要求解除�与庄莉星、薛丽萍订立的《房屋租赁合同》，于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第一款之规定，判决：一、庄莉星、薛丽萍于判决生效之日起十五日内支付黄文灿2011年12月至2013年7月22日期间的租金1388677.42元。二、庄莉星、薛丽萍于判决生效之日起十五日内支付黄文灿违约金计114387.26元，并按日0.026%的标准支付从2013年7月23日起至实际清偿上述款项之日止的违约金。三、解除黄文灿与庄莉星、薛丽萍订立的《房屋租赁合同》，庄莉星、薛丽萍应于判决生效之日起十五日将其承租的位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场五楼靠人民路一侧场地（建筑面积1950㎡）腾空退出后交还给黄文灿。四、驳回黄文灿的其他诉讼请求。
上诉人黄文灿上诉称，本案租赁合同是双方真实意思表示，违约金的约定对双方具有约束力，原判既已认定庄莉星、薛丽萍拖欠房屋租金长达18个月以上，就应根据双方合同中，对逾期缴纳租金每日按月租金的千分之五加收滞纳金的约定进行判决。原判认为庄莉星、薛丽萍未按约定交纳租金仅仅给黄文灿造成利息损失，并对违约金部分予以调减，违背了《合同法》及司法解释的本意，应予改判。请求二审改判庄莉星、薛丽萍每天按照月租金的千分之五（即395元／天），从2011年10月31日起共同向黄文灿支付滞纳金，直至结清全部拖欠的房租为止。
庄莉星、薛丽萍答辩称，黄文灿主张的违约滞纳金过高，其没有提交除利息损失外还有其他损失的相关证据，原判按同期银行贷款利率的标准调整违约金并无不当，请求二审驳回黄文灿的上诉请求。
上诉人庄莉星、薛丽萍上诉称，一、庄莉星已合法受让陈学玲对黄文灿的债权，并已依此对黄文灿行使抵销权，不存在拖欠黄文灿租金的事实，黄文灿要求解除合同、给付租金的诉求不能成立。二、黄文灿的部分诉求超过诉讼时效。延平区人民法院向庄莉星发出《协助执行通知书》，不属于法定的“当事人一方提出要求”的情形，不能认定黄文灿有向庄莉星、薛丽萍主张过租金，诉讼时效未因此发生中断。对黄文灿超过诉讼时效的部分诉求应予驳回。三、黄文灿提供的租赁物存在瑕疵，庄莉星、薛丽萍有权要求降低租金。根据《房屋租赁合同》的约定，黄文灿应当提供符合环保审批的排污排烟管道及广告位，以及提供属于嘉联商业广场的中央空调和电梯供庄莉星、薛丽萍使用。但黄文灿未按约定提供租赁物，庄莉星、薛丽萍主张减少租金符合法律规定。四、薛丽萍已退出与庄莉星的合伙经营，对诉争租赁场所不享有任何权益，且黄文灿从未向薛丽萍催讨租金，交付租金均由庄莉星以花好粤园公司的名义支付给黄文灿，薛丽萍不承担支付租金的义务。五、黄文灿不是诉争租赁店面的所有权人，不具有诉讼主体资格。综上，请求二审撤销原判，改判驳回黄文灿的诉讼请求。
黄文灿答辩称，一、庄莉星认为陈学玲的债权已经转让给庄莉星，理由不能成立。陈学玲就该债权已向延平区人民法院起诉黄文灿，并经该院（2013）延民初字第33号民事判决判令黄文灿应偿还陈学玲借款200万元及利息，该债�仍然属于陈学玲个人。二、庄莉星主张欠付的租金已与其受让的对黄文灿的债权相抵销的理由亦不能成立。本案欠付黄文灿租金的是庄莉星、薛丽萍，黄文灿对薛丽萍并无到期债务，庄莉星主张行使抵销权与法律规定的“当事人互负到期债务”的抵销权行使条件不符；且庄莉星、薛丽萍所负黄文灿的债务为房屋租金及滞纳金、退还租赁店面等，既有金钱给付又有专属于庄莉星、薛丽萍的债务，双方互负债务的性质完全不同，依法不得抵销。三、黄文灿曾于2012年9月7日向延平区人民法院起诉，本案黄文灿的诉求未超过诉讼时效。四、庄莉星、薛丽萍主张减低租金的上诉理由不能成立。五、薛丽萍主张已退出与庄莉星的合伙经营，系其与庄莉星的内部合伙关系，不能免除薛丽萍基于租赁合同关系应对黄文灿承担支付租金的义务。请求二审撤销原审第二项判决，改判庄莉星、薛丽萍每天按照月租金的千分之五（即395元／天），从2011年10月31日起共同向黄文灿支付滞纳金，直至结清全部拖欠的房租为止。
经审理查明，对原判查明认定的事实，除黄文灿提出遗漏其在2012年9月7日有向原审法院起诉庄莉星、薛丽萍的事实，以及庄莉星、薛丽萍提出遗漏认定本案租赁物不能正常使用的事实外，对其余事实，双方当事人均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
另查明，因租赁场所排烟通道存在问题，延府豪庭小区业主委员会向庄莉星、薛丽萍经营的大丰收鱼庄发出《告知函》（落款时间为2012年8月14日），要求大丰收鱼庄排除妨碍。
以上事实，有庄莉星原审提供的照片、《证明》、《告知函》，以及二审《法庭审理笔录》在案为证，足以认定。本院对庄莉星、薛丽萍提出原判遗漏认定本案租赁物排烟通道不能正常使用的事�异议予以支持。
上诉人庄莉星在二审过程中向本院提交三份证据：1、南平市兴居物业服务有限公司《证明》，证明延府豪庭蓝天百货五楼小尾羊餐厅因蓝天百货倒闭，于2012年6月份停止营业的事实；2、延府豪庭物业管理处《告知函》，证明因蓝天百货倒闭，庄莉星经营的餐馆顾客只能使用货运通道的事实；3、《房屋所有权证书》，证明本案租赁物所有权属于博基公司，黄文灿不具备诉讼主体资格。上诉人薛丽萍对以上三份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。上诉人黄文灿质证认为，证据1物业公司没有权利证明小尾羊餐厅倒闭的事实；证据2、3没有原件，亦不属于新证据，对三份证据均不予认可。本院认为，证据1不能证实小尾羊餐厅因蓝天百货倒闭于2012年6月份停业的事实；证据2、3均系复印件，故本院对庄莉星提交的三份证据不予采信。
对上诉人黄文灿所提出的事实异议，因其提供的证据不足以证实其于2012年9月7日有向原审法院起诉庄莉星、薛丽萍的事实，本院不予支持。
本院认为，综合本案当事人的诉辩主张以及各自上诉理由，二审主要的争议焦点为：一、庄莉星是否已受让陈学玲对黄文灿的债权，并据此已对黄文灿行使抵销权，不存在拖欠黄文灿租金的事实；二、庄莉星、薛丽萍主张调减租金的理由能否成立；三、黄文灿是否具有诉讼主体资格；四、黄文灿的诉讼请求是否超过诉讼时效；五、薛丽萍是否已退出本案租赁合同；六、原判对于违约金的调整是否违反法律规定。对上述争议焦点问题，本院分析认定如下：
一、庄莉星是否已受让陈学玲对黄文灿的债权，并据此已对黄文灿行使抵销权的问题
本案中，庄莉星主张陈学玲拖欠其借款300万元已经到期，而黄文灿拖欠陈学玲借款200万元也已到期，因此，�莉星与陈学玲签订《债权转让合同》并通知黄文灿，由庄莉星受让陈学玲对黄文灿享有的债权；同时，庄莉星向黄文灿发出《债权受让暨债务抵销通知书》，主张其应支付给黄文灿的租金从其受让的对黄文灿的债权中逐月抵销。本院认为，庄莉星的上述主张不能成立，理由是：1、本案庄莉星所提供的证据不足以证实其对陈学玲享有300万元债权的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。庄莉星在本案中并无充足的证据证实其已出借陈学玲300万元借款的事实。2、陈学玲已就黄文灿拖欠其200万元借款向原审法院起诉，并经原审法院作出相应判决，该判决支持了陈学玲的主张并已经发生法律效力。庄莉星主张其已受让该200万元债权与原审法院作出的生效判决不符，陈学玲对黄文灿仍享有债权，本院即无法认定庄莉星已受让该债权的事实。3、即便庄莉星确已受让陈学玲对黄文灿的债权，由此黄文灿对庄莉星负有债务，但《中华人民共和国合同法》第九十九条规定债务的法定抵销得以成立的前提条件是“当事人互负到期债务”，而黄文灿在本案中对薛丽萍并不负有债务，故根据法律规定，黄文灿对庒莉星负有的债务并不能与庄莉星、薛丽萍对黄文灿共同负有的支付租金的债务相互抵销。庄莉星向黄文灿发出的《债权受让暨债务抵销通知书》并不发生法律效力。原判认定庄莉星提出抵销租金的主张不能成立，其与薛丽萍仍应按照租赁合同的约定支付租金是正确的。
二、庄莉星、薛丽萍主张调减租金的理由能否成立
庄莉星、薛丽萍主张，根据《房屋租赁合同》的约定，黄文灿应当提供符合环保审批的排污排烟管道及广告位，以及提供属于嘉联商业广场的中央空调和电梯供庄莉星、薛丽萍使用。但黄文灿未按约定提供租赁物，庄莉星、薛丽萍据此主张减少租金符合法律规定。但《房屋租赁合同》第八条第4项约定黄文灿提供使用的是靠人民路一侧的两部电梯，该合同义务黄文灿已经履行；而双方在该合同中约定提供嘉联商场中央空调、广告位给庄莉星、薛丽萍使用，从合同约定看，属于商业互助性的约定，并非出租方所应当承担的义务性约定。蓝天百货倒闭后，无法使用嘉联商场内的电梯、空调等设施不能成为庄莉星、薛丽萍请求减低租金的理由。此外，租赁合同明确约定系黄文灿提供由开发商已经预设可供经营餐饮业的排污排烟管道，以确保能够通过环保审批，所需费用由庄莉星、薛丽萍承担。因此，黄文灿依约交付了租赁场所，庄莉星、薛丽萍未提出异议，即应视为黄文灿已交付了可供经营餐饮业的排污排烟管道，对于确保该管道通过环保审批所需费用由庄莉星、薛丽萍承担；且对以上问题可能给经营环境造成的影响，原判已在违约金方面做了相应的调整。故本院对庄莉星、薛丽萍提出调减租金的上诉主张不予支持。
三、黄文灿是否具有诉讼主体资格
庄莉星、薛丽萍虽在二审中提出黄文灿不是租赁场所的所有权人，不具备诉讼主体资格的上诉理由，但并未提供相应的证据证实其主张。相反，根据《房屋租赁合同》的约定以及庄莉星、薛丽萍承租合同约定的场所经营餐饮业，并向黄文灿交纳租金的合同履行过程可以判定，黄文灿与庄莉星、薛丽萍之间存在真实、有效的租赁合同法律关系。对租赁合同履行过程中产生的纠纷，双方均有权提起诉讼。因此，黄文灿在本案中具有诉讼主体资格。
四、黄文灿的诉讼请求是否超过诉讼时效
根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十�“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：（九）其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项”的规定，原审法院在所涉相关债权人申请执行黄文灿的案件中，向庄莉星、薛丽萍发出《协助执行通知书》的事实，应当视为上述司法解释规定的与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项，自《协助执行通知书》发出之日起，本案诉讼时效中断；且自该通知书发出之日起至黄文灿起诉时止，庄莉星、薛丽萍并未按照该通知书的相关要求协助执行，即诉讼时效中断的事由未消失，故本案黄文灿起诉时，其诉求并未超过诉讼时效。
五、薛丽萍是否已退出本案租赁合同
薛丽萍主张其已退出与庄莉星的合伙经营，对诉争租赁场所不享有任何权益，不承担支付租金的义务，但本案《房屋租赁合同》明确约定承租方为庄莉星、薛丽萍，薛丽萍所提出的主张系其与庄莉星之间内部合伙关系的变更，不能以此对抗租赁合同的相对方，薛丽萍也没有提供证据证明存在其已将租赁合同中承租人的权利义务概括转移给他人，并经出租人同意的事实。因此，应当认定薛丽萍并未退出本案租赁合同，其仍为本案租赁合同的承租人。本院对薛丽萍的主张不予支持。
六、原判对于违约金的调整是否违反法律规定
本案中，黄文灿并未举证证明庄莉星、薛丽萍拖欠其租金除给其造成利息损失外，还造成其他的损失，而本案租赁合同所约定的逾期支付租金的违约金明显过高，原判依庄莉星、薛丽萍的主张，并按照逾�支付借款的银行利率对双方约定过高的违约金进行调整，并不违反法律的规定。
综上，本院认为，本案黄文灿、庄莉星、薛丽萍的上诉请求及理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61075元，由上诉人黄文灿负担24181元，上诉人庒莉星、薛丽萍负担36894元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 余观贵
代理审判员 黄清曙
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。