湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂蔡甸民二初字第00073号原告王康。委托代理人卢训尧，湖北敏讷律师事务所律师，代理权限均为特别授权。委托代理人耿婷，湖北敏讷律师事务所律师，代理权限均为特别授权。被告武汉新东方房地产开发有限公司。法定代表人李中秋，总经理。委托代理人刘德瑛，公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人魏芬，该公司员工，代理权限为特别授权。第三人武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行。负责人董波，行长。委托代理人李争光，武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行风险控制部经理，代理权限为特别授权。原告王康诉被告武汉新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）、第三人武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行（以下简称农商行）商品房销售合同、抵押借款合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法由审判员余靖独任审判，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告王康的委托代理人卢训尧、耿婷，被告新东方公司委托代理人刘德瑛、魏芬，第三人农商行的委托代理人李争光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王康诉称，2013年8月4日，原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买位于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村被告开发的“中恒·湖居天下”一期某商品房，面积91.47平方米，销售总价554，548元，交房日期为2014年3月31日前。合同补充协议约定，出卖人逾期交房超过211天后，买受人有权解除合同，并要求出卖人退还全部已付房款且按照已付房款3%的标准支付违约金。合同签订后，原告与第三人签订《个人住房按揭贷款借款合同》，约定原告向第三人借款37万元，并办理了抵押手续。被告至今未能交房。请求判令：一、解除原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、被告立即向原告退还购房款554，548元及利息（首付款利息184，548×6.15%／365×571天=17，161元，从2013年7月1日到2014年12月30日，之后利息计算至付清之日；贷款利息以银行实际收取的为准，由银行提供的证据为准）；三、支付违约金16，636.44元；四、解除原告与第三人签订的《个人住房按揭贷款合同》；五、本案诉讼费用由被告承担。被告新东方公司辩称，依照双方签订商品房买卖合同的约定，原告要求退房前应该书面通知被告，原告并未通知，原告要求解除商品房买卖合同不符合约定；违约金和利息不能同时主张。请求驳回原告的诉讼请求。第三人农商行述称，请求驳回原告对第三人的请求。如果判令解除《个人住房按揭合同》，合同解除不能免除当事人的还款义务，借款人应偿还本息，且第三人有权对抵押物行使抵押权以及保证债权。经审理查明，2013年5月19日，原告王康向被告新东方公司支付2万元定金购买位于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村被告开发的“中恒·湖居天下”一期某商品房，同年7月1日，原告支付购房款164，548元。2013年8月4日，原告王康与被告新东方公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买涉诉房屋，面积91.47平方米，销售总价554，548元，交房日期为2014年3月31日前。合同补充协议约定，出卖人逾期交房超过211天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在交房通知确定的交房日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之日起60日内退还全部已付房款，并按照已付房款3%的标准支付违约金。2013年8月8日，原告为购买涉诉房屋，与第三人以及被告签订《个人住房按揭借款合同》，合同约定借款金额37万元，借款期限从2013年8月8日起至2043年8月8日，还款方式为等额本息还款法，借款利率为基准利率下浮15%；本合同项下的抵押物为涉诉房产，原告在本合同生效后应和第三人到有关登记机关办理抵押登记手续，原告所购住房为期房的，应先办理预告登记手续，预告登记之后，必须自能够进行不动产登记之日起3个月内办理正式登记，抵押担保的范围为主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权、抵押权的费用和所有其他应付费用；被告自愿为原告提供阶段性连带责任担保，自本合同签订之日起至原告取得权属证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交第三人保管之日止，为原告的债务承担连带保证责任，保证期间为本合同约定的原告债务履行期届满之日起2年，保证担保的范围为主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用和其他应付费用。2013年8月12日，涉诉房屋办理了期房抵押，取得了武房期蔡字第2013003371号《武汉市期房抵押证明》。同日，第三人发放贷款37万元。截止2015年3月20日，原告偿还银行贷款7，622.22元，利息32，947.75元。涉诉房屋至今未验收，被告未能向原告交付符合合同约定的房屋。上述事实，有当事人的陈述、《武汉市商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房按揭借款合同》、《武汉市期房抵押证明》、发票、还款明细等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，原告王康与被告新东方公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，原告、被告、第三人签订的《个人住房按揭借款合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告逾期交房，原告起诉要求解除合同符合双方商品房买卖合同的约定，本院予以支持，故《武汉市商品房买卖合同》及补充协议于2015年1月6日（被告收到起诉状副本之日）解除。因商品房买卖合同解除，导致借款合同的目的无法实现，原告请求解除借款合同，本院予以支持，但仅限于《个人住房按揭借款合同》中借款合同关系，借款合同解除后担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，故《个人住房按揭借款合同》中的保证担保、抵押担保合同关系并未解除。商品房买卖合同以及借款合同关系解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人及买受人，故被告新东方公司应返还原告已支付购房款184，548元以及原告已支付银行借款7，622.22元及利息32，947.75，被告应返还银行借款362，377.78元及相应利息；被告逾期交房导致《武汉市商品房买卖合同》解除，责任在被告，被告应按合同约定向原告支付违约金，双方虽约定了逾期购房违约金计算方式，但原告以违约金低于造成的损失为由请求增加，符合法律规定，予以支持，故被告应以未返回购房预付款余额为基数按同期银行贷款利率从原告付款之日即2013年7月1日赔偿原告损失至支付完毕之日。第三人要求确认对抵押物即涉诉房屋享有优先受偿权，本院予以支持。第三人要求被告承担连带清偿责任，被告应在担保物权实现后不足以清偿的债务范围内承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王康与被告武汉新东方房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》于2015年1月6日解除；二、原告王康与被告武汉新东方房地产开发有限公司以及第三人武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行签订的《个人住房按揭借款合同》借款合同部分于本判决确定生效之日解除；三、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决确定生效之日立即返还原告王康购房款人民币184，548元；四、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决确定生效之日立即以本判决第三项未履行数额为基数按同期银行贷款利率计算赔偿原告王康损失（2013年7月1日至判决第三项义务履行完毕之日）；五、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决确定生效之日起立即返还原告王康已支付银行借款7，622.22元以及利息32，947.75元；六、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决确定生效之日起立即返还第三人武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行借款362，377.78元及相应利息；七、第三人武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行对抵押物即位于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村“中恒·湖居天下”一期某房屋享有优先受偿权；八、被告武汉新东方房地产开发有限公司在本判决第七项内容担保物权实现后不足以清偿的债务范围内承担连带保证责任；九、本判决第六项履行完毕后，解除原告王康与被告武汉新东方房地产开发有限公司以及第三人武汉农村商业银行股份有限公司蔡甸支行签订的《个人住房按揭借款合同》中的抵押担保合同关系；十、驳回原告王康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10，033元，减半收取人民币5，017元，由被告武汉新东方房地产开发有限公司负担（原告垫付，与执行款一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 靖二〇一五年四月七日书记员 李莎莎