上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第933号
原告伍某某。
委托代理人李自力，上海申浩律师事务所律师。
被告黄某某。
委托代理人雷芳，上海开觉律师事务所律师。
第三人亢某。
第三人伍某某。
原告伍某某与被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年8月26日公开开庭审理。审理中，根据被告申请，本院依法追加了第三人亢某、伍某某，并于2015年10月28日第二次公开开庭审理。原告伍某某及其委托代理人李自力、被告黄某某及其委托代理人雷芳、第三人亢某、伍某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年原、被告双方签订了《商铺租赁合同》约定：原告将位于本市嘉定区某某路35号42栋109室、建筑面积120平方米（上下层）的房屋出租给被告，月租金18，000元，被告应于每月5日前支付给原告，如迟延支付，需每日按所欠租金的1%支付违约金，并约定被告不得转租，否则原告有权终止合同并要求被告支付违约金。上述合同签订后，被告多次不按时交纳租金，累计拖欠租金达到71天，且最近原告又发现被告将房屋转租他人，原告遂要求被告终止合同，但多次交涉无果。故原告起诉要求：一、终止原、被告于2015年签订的《商铺租赁合同》。恢复租赁房屋原状；二、被告向原告支付违约金22，780元（10，000＋18，000＊1%＊71）。诉讼中，原告增加诉请，要求被告和第三人立即搬离租赁房屋。
被告辩称，不同意终止原、被告之间的租赁合同。转租是事实，但经过原告同意，其中第三人亢某于2009年1月入驻经营导航仪店，第三人伍某某于2012年3月入驻经营营养小吃，均已入驻两年以上，即使原告开始不知道，但按照规定其在应当知晓后的6个月内未提出异议即视为同意。至于迟延付款问题，确实有几天迟延，但都征得原告同意，被告举证中会提供短信加以证明，有部分是电话沟通的。综上，从2008年租赁至今，被告一直按约履行，原告之所以提起本案诉讼，是因涉案租赁房屋被动迁，故要求原告给予被告应得补偿，其中包括装潢、物资搬迁、停产停业和一次性搬迁奖励费，被告才同意搬离。
第三人亢某、伍某某述称，由于涉案房屋动迁，故对于搬离无异议，但要求原告给予应得补偿，包括装潢、物资搬迁、停产停业和一次性搬迁奖励费。
经审理查明，2015年1月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，原告将其名下位于本市嘉定区某某路35号42栋109室上下层共120平方米的房屋出租给被告，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日，租金为每月18，000元，被告应在每月5日前缴纳当月租金，如无故拖欠，需按照超出期限向原告支付欠付租金1%的滞纳金，拖欠租金达30天以上，或者被告擅自转租的，原告有权终止合同，收回房屋，并由被告赔偿违约金10，000元。该合同附件中明确约定，店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归被告所有，租赁期满后不动产归原告，动产则归被告，“快客便利”公司中的所有权利及相关手续等归被告使用等。同日，双方另签订一份商铺租赁合同，期限为2015年1月1日至2018年12月31日，租金第一年每月18，000元。上述合同签订后，被告向原告支付租金至2015年10月31日，但支付时间迟延累计约71天。
另查明，上述《商铺租赁合同》中约定的租赁标的物某某路35号42栋109室上下层120平方米房屋实际为两套产证房屋，其中包括上述109室的下层约40平方米以及某某路35号42栋117室上下层共78平方米左右。其中，109室登记在原告名下，117室登记在原告妻子即案外人江某某名下。江某某以上述117室为注册地址设立了“某某杂货店”。2008年10月，江某某将上述杂货店转让给被告，并与被告签订了109室上下层120平方米的租赁合同。2009年1月，被告将承租房屋中的25平方米转租给第三人亢某经营导航仪店，双方到期后续签，最后一份合同于2014年1月3日签订，期限至2016年12月31日。2012年，被告又将另25平方米承租房屋转租给第三人伍某某经营营养小吃店，租赁期限至2017年3月18日。
又查明，2015年8月22日，原告、江某某分别与“轨交14号线真新段前期工作指挥部”（以下简称“指挥部”）签订《征收补偿协议》，约定指挥部对原告所有涉案109室、117室房屋实施协议征收，其中109室房屋建筑面积79.43平方米，市场价为4，031，629元，二次装潢、设备及附属物、物资搬迁评估价为63，377元，停产停业损失403，163元、一次性征收搬迁奖励费为322，530元；117室房屋建筑面积78.24平方米，市场价为3，653，495元，二次装潢、设备及附属物、物资搬迁评估价为62，017元，停产停业损失365，350元、一次性征收搬迁奖励费为292，280元。上述两份征收补偿协议均约定原告应当在2015年9月15日前将房屋移交动迁人，否则需按日承担总补偿款千分之三的违约金。
审理中，原告陈述：1、由于涉案部分租赁标的物系案外人江某某名下房屋，原告2015年出租时未得到江某某同意，故租赁无效。被告对此不予认可，并陈述江某某对原告出租一事明知且同意。2、期限为2015年1月1日至2018年12月31日的商铺租赁合同系被告为争取动迁利益要求原告配合签署，实际双方履行的是一年期的合同。被告对此不予认可。3、2014年前被告的转租原告知晓并同意，但对2015年之后被告的转租不同意。4、涉案租赁房屋内的部分装修系原告添附。被告陈述其在2008年受让时就已约定所有的装修等均归于被告。
此外在审理中，原告提交了征收补偿协议所依据的两份评估报告，被告及第三人对该两份报告真实性无异议，并确认109室报告装潢估价中序号为3、6的1／2、7至10、12至14、16、18、30的1／2、31的1／2、32的1／3、33中的3车属于第三人伍某某，总金额为18539元；109室报告装潢估价中序号为6的1／2、15、24、25、26、31的1／2、32的1／3、33中的2车以及117室报告装潢估价中序号为6、15、24、30的1／3、31的1／2、32的1／3，33中的1车均属于第三人亢某，总金额为30376元；该两份报告装潢估价其余部分63479元均属于被告。对于评估报告和征收补偿协议书中装潢部分的差价，原告认为系动迁部门给予原告的额外补偿，被告和第三人则认为应当作为被告和第三人应得利益予以分配。
以上事实，由《商铺租赁合同》、《征收补偿协议》、评估报告及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原告以涉案117室产权人江某某不同意出租为由要求确认租赁合同无效，但根据查明事实，涉案房屋起初是由江某某出租给被告，江某某对该租赁关系的建立应当明知，其在原、被告签订协议续租后也从未提出异议，故对原告该项意见本院不予采信。原、被告在2015年1月11日签订了两份《商铺租赁合同》，无论哪份合同租赁期限均未届满，原告以被告延迟支付租金和转租为由要求提前解除，但合同约定的拖欠租金达30天以上并未明确系一次性迟延支付还是累计支付时间，况且被告之后也支付了租金，即使存在违约，也达不到根本违约的严重程度，故对原告此项解除理由本院不予支持。另外，被告早已将房屋转租，原告对此明知且同意，现再以转租为由要求解除合同，本院同样不予支持。据此，原告要求被告支付解约违约金10，000元的诉请本院亦不予支持。对于原告要求被告支付延迟付租违约金12，780元，符合合同约定，本院予以支持。由于涉案房屋被动迁，被告及第三人对于该动迁事实均无异议，也确认合同因动迁而解除，故本院据此认定原、被告间以及被告与第三人间的租赁合同关系解除。合同解除后，被告及第三人应当搬离房屋，故对原告要求被告及第三人搬离的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告将商铺恢复原状，由于原告未明确其原状状态，且动迁人根据涉案房屋目前状态给予补偿，恢复原状将损害动迁人利益，故本院对此不予支持。由于涉案租赁房屋因动迁而解除，被告和第三人主张获得动迁中属于自身的利益，符合法律规定，本院对此予以支持。其中的二次装潢和物资搬迁补偿应当由被告和第三人享有，由于补偿报告中上述项目的金额超过评估报告中的数额，而涉案租赁房屋由被告和第三人使用，故被告和第三人主张差额部分也应由其享有具有事实依据，故本院根据被告和第三人已确认的金额比例予以分配。关于停产停业损失，动迁部门按照房屋市场评估价的10%确定了对于被征收人的补偿，该款项应当视为对房屋所有人可得利益损失和房屋实际使用人经营利益损失的补偿，由原告和实际使用人即被告、第三人各半分配。其中109室被告仅租赁近一半面积，故另一部分停产停业损失应当予以扣除，不纳入分配。在给予实际使用人的停产停业损失补偿中，本院主要根据被告及第三人实际使用面积大小予以分配。据此，被告应得停产停业补偿款为165，355元，两位第三人应得该项补偿金额均为59，055元。至于一次性征收搬迁奖励费，由于本案房屋已迟于约定时间搬迁，按照征收补偿协议约定还需承担违约金，故被告和第三人主张该项补偿依据不足，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第三款之规定，判决如下：
一、解除原告伍某某与被告黄某某于2015年1月11日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告黄某某、第三人亢某、第三人伍某某应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区某某路35号42栋109室、117室上下层共120平方米租赁房屋；
三、被告黄某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告伍某某逾期付款违约金12，780元；
四、原告伍某某应于本判决生效之日起十日内给付被告黄某某动迁补偿款236，176元；
五、原告伍某某应于本判决生效之日起十日内给付第三人亢某动迁补偿款92，945元；
六、原告伍某某应于本判决生效之日起十日内给付第三人伍某某动迁补偿款79，738元；
七、驳回原告伍某某的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费369元，减半收取184.5元，由原告伍某某负担81元，被告黄某某负担103.5元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一六年一月六日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。