安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第01773号
原告：安徽省文联机关服务中心，住安徽省合肥市宿州路55号，组织机构代码48500572-2。
法定代表人：叶良岳，该中心主任。
委托代理人：林松，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：王曦，安徽协利律师事务所实习律师。
被告：合肥可信堂经济发展有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦1613室，组织机构代码71392637-2。
法定代表人：李燕，该公司总经理。
委托代理人：朱杰，安徽省宝文律师事务所律师。
安徽省文联机关服务中心（以下简称文联服务中心）与合肥可信堂经济发展有限公司（以下简称可信堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月5日受理后，依法由审判员于璞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文联服务中心委托代理人林松、王曦，被告可信堂公司委托代理人朱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文联服务中心诉称：2010年7月23日，可信堂公司与安徽百纳文化传播有限公司（以下简称百纳公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定由百纳公司将位于合肥市宿州路55号房屋（原安徽省文联办公楼）交由可信堂公司承租，租赁期限为2010年8月1日至2018年7月31日止，第一年租金为60万元，以后每年为70万元。2013年，其与可信堂公司、百纳公司协商一致，百纳公司将上述《房屋租赁合同》中的权利与义务转让，由其与可信堂公司于2013年6月21日另行签订《房屋租赁合同》一份，约定自2013年1月1日开始，可信堂公司按季度向其交纳房租，每季度租金为17.5万元。按照先付后用的原则，每三个月最后十天内支付下一期租金。如逾期三十日未支付租金，其有权单方面解除合同，收回租赁房屋，并要求可信堂公司按照约定承担违约责任。合同签订后，可信堂公司迟迟未向其支付租金，且自2013年6月起拖欠水电费、卫生费40213.30元。其多次催要无果，于2014年1月18日发出《解除房屋租赁合同通知书》，提出解除双方租赁合同并要求可信堂公司支付上述款项，交还租赁房屋。其认为可信堂公司拖欠租金行为严重侵害其合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、可信堂公司支付拖欠租金70万元和欠付的水电费、卫生费40213.30元，合计740213.3元；2、可信堂公司支付违约金10万元；3、可信堂公司承担本案诉讼费用。
可信堂公司辩称：2013年初，文联服务中心违约在先，口头通知收回租赁房屋，导致商铺大量闲置，使其履约不能，造成巨额经济损失；双方之间的租赁合同关系从2010年7月开始；文联服务中心口头通知收回房屋，由于政治因素导致违约，属于不可抗力，因此导致损失双方均不需承担；2013年6月21日所签合同是文联服务中心口头承诺免除其2013年租金、水电等费用才签订的。
经审理查明：2010年3月，文联服务中心将合肥市宿州路55号房屋租赁给百纳公司。2010年7月，百纳公司经文联服务中心同意，与可信堂公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由百纳公司将合肥市宿州路55号房屋转租可信堂公司。2012年12月31日，文联服务中心与百纳公司签订解除房屋租赁合同的协议，房屋仍由可信堂公司租赁使用。2013年6月21日，文联服务中心与可信堂公司签订一份房屋租赁合同，约定：百纳公司经文联服务中心与可信堂公司同意，于2013年1月1日将其与可信堂公司所签房屋租赁合同的权利义务转让给文联服务中心。文联服务中心与百纳公司的租赁合同自2013年1月1日起算，至2018年12月31日止。新合同仍约定年租金70万元，每季度17.5万元，每三个月支付一次，按照先付后用的原则，每三个月最后十天内支付下一期租金。如可信堂公司逾期三十日未支付租金，文联服务中心有权单方面解除合同；如一方违约，需支付违约金10万元并承担给对方造成的经济损失。合同签订后，可信堂公司一直未支付租金。自2013年6月起至2014年1月4日拖欠水电费38113.3元，卫生费每月300元，7个月计2100元，水电费、卫生费合计40213.30元。2014年1月18日，文联服务中心向可信堂公司发出《解除合同租赁合同通知书》，要求解除房屋租赁合同。
另查明：2013年初，文联服务中心曾接到省财政厅文件通知，大意：机关房屋可能收回财政厅统一管理，对外出租和使用。后文联服务中心中心将该文件精神通知可信堂公司，但未通知收回出租房屋事宜。
上述事实，有文联服务中心提供的《私营企业基本信息查询表》、其与可信堂公司所签《房屋租赁合同》、《解除合同租赁合同通知书》、《水电费、卫生费明细表》及双方当事人的庭审陈述笔录等证据，足以认定。
可信堂公司当庭提供了的电子邮件、情况说明、通知均系其自行制作、打印，真实性无法印证；其提供的案外人沈某诉讼的（2014）庐民一初字第00447号民事判决书，不能证明与拖欠文联服务中心租金的关联性，对上述证据的效力，本院不予确认。
本院认为：本案争议焦点是双方房屋租赁合同关系应从何时起算，文联服务中心是否违约在先。根据查明事实，2012年12月31日百纳公司解除与文联服务中心的租赁合同，且同意将其与可信堂之间房屋租赁合同权利义务转让给文联服务中心，文联服务中心与可信堂公司的房屋租赁合同虽系2013年6月21日所签，但双方明确约定从2013年1月1日起可信堂公司向文联服务中心交纳房屋租金。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，可信堂公司租赁使用文联服务中心出租房屋，应按约交纳租金。可信堂公司未能提供证据证明文联服务中心在其租赁使用房屋期间，存在收回出租房屋或影响房屋租赁使用等违约行为，其主张文联服务中心违约在先，不能成立。综上，文联公司主张可信堂公司支付2013年1-12月租金70万元、水电费及卫生费40213.30元、违约金10万元，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。可信堂公司关于双方租赁合同关系从2010年7月开始，文联服务中心通知收回租赁房屋，系由于政治因素使其履约不能，属于不可抗力，因此导致损失双方均不需承担，2013年6月21日所签合同是文联服务中心口头承诺免除其2013年租金、水电等费用才签订的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
被告合肥可信堂经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠安徽省文联机关服务中心房屋租金70万元、水电费及卫生费40213.30元、违约金10万元，合计840213.30元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为6101元，由被告合肥可信堂经济发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 于璞
二〇一四年八月十三日
书记员 王盼
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。