海南省三亚市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）三亚行初字第2号
原告三亚市金陵海景花园业主委员会。
负责人黄苇。
委托代理人刘时云。
委托代理人颜伟华。
被告三亚市人民政府。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人冯建晓。
委托代理人黎永忠。
第三人海南金陵置业有限公司。
法定代表人俞涛。
委托代理人林明宇。
原告三亚市金陵海景花园业主委员会（下简称业主委员会）与被告三亚市人民政府（下简称三亚市政府）、第三人海南金陵置业有限公司（下简称置业公司）土地房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告负责人黄苇、委托代理人刘时云、颜伟华，被告委托代理人冯建晓、黎永忠，第三人委托代理人林明宇出庭参加诉讼。本案现巳审理终结。
被告依据第三人的申请，将三亚金陵海景花园1、2、3号楼地下室（土地使用面积3089.30㎡、建筑面积7402.62㎡）登记在第三人名下，并于2007年9月26日给第三人颁发了三土房（2007）字第7219号土地房屋权证。
被告于2013年11月18日向本院提供了作出被诉具体行政行为的如下证据：1.土地房屋登记卡；2.变更登记申请书；3.测绘结果审核表；4.分摊土地测绘结果审核表；5.房屋建筑面积表；6.房屋建筑面积分层汇总表；7.房产分户图；8.宗地资料；9.基地坐标测量资料；10.三亚市规划局回复；11.施工许可证；12.竣工验收备案证；13.施工许可证；14.工程审批意见；15.人防工程竣工验收表；16.人防工程质量评定书；17.消防验收意见书；18、19、20、21、22、23关于主体资格及办理程序的证明。以上证据证明三土房（2007）字第7219号土地房屋权证事实清楚、证据确凿、程序合法。
原告诉称，本小区地下室属人防工程，因建设费用已列入建设项目开发成本，业主支付房屋价款后，作为实际的投资人，应享有使用、管理和收益的权利。因小区所占土地使用权归全体业主所有，按“地随房走，房随地走”的原则，绿地、道路也不在分摊范围内，但也是由业主享有共有权。同理，防空地下室的所有权也应归业主。作为人防工程的地下室不计入容积率、不分摊土地使用权面积，依法不列入应分摊的公共建筑面积。由于被告将该建筑登记在第三人名下，损害了全体业主的共同权益，违反法律、法规的规定，故请求人民法院依法撤销被告（2007）字第7219号土地房屋权证登记的具体行政行为。
原告向本院提供以下证据：1.（2007）字第7219号土地房屋权证；2.琼府复决（2013）38号复议决定书；3.人防工程竣工验收表、人防办三防函（2013）159号函；4.总规图和三规工审字（2003）116号文件；5.商品房买卖合同；6.业主大会议事规则。证据1证明具体行政行为的内容；证据2、3证明涉案地下室属人防工程；证据4证明人防工程不计容及规划容积率为1.289；证据5证明商品房买卖合同未约定作为人防工程的地下室归第三人所有；证据6证明原告有诉讼主体资格。
被告辩称，本案所涉金陵海景花园地下停车场依法属于建筑专有部分，同时也是人防工程，属于国家战备设施范畴，不属于小区业主所有的公共设施。三亚市规划局（2003）年9月20日作出的《关于海南金陵置业有限公司在大东海兴建新金陵度假公寓酒店一起公寓楼的审批意见》（三规工审字（2003）116号）审批内容表明，本案所涉的金陵海景花园1#、2#、3#楼地下室规划用途为车库，车库总面积为7402.62㎡。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案诉争的金陵海景花园1-3号楼地下车库依法属于建筑物的专有部分，且属人防工程，是国家战略设施，不属于金陵海景花园小区公共设施范畴。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条和原建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，第三人海南金陵置业有限公司作为该人防工程的投资者，依法享有该人防工程的所有权、使用权和管理权等权利。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑空间，不进行公用建筑面积分摊，被告颁证行为事实清楚、程序合法、适用法律正确。因原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，原告不属于《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”，原告不具有诉讼主体资格。原告只是经过备案的民间自治组织，不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任。原告的起诉巳超过法律赋予的职责。根据《物业管理条例》第九条的规定，原告只能从事与物业管理有关的活动。本案涉及地下室所有权问题，并不涉及物业管理问题，原告起诉违反法律规定。原告在诉状中认为地下室产权归国家所有，同时又认为归全体业主所有，因原告不具有代表国家的权利，同时也没有业主授权，显然不具有诉权。原告请求撤销被告为第三人产权登记的具体行政行为理由不成立。地下室由第三人投资建设，并没有列入公摊建筑面积，故原告认为地下室属全体业主所有没有事实和法律依据。地下室建设费用纳入小区的建设项目成本，这仅涉及到第三人的成本核算问题，并不能据此判断某项资产的权属，故原告的理由没有法律依据。
第三人提供如下证据：1.房屋测绘结果确认备案表；2.产权变更登记申请书；3.权属调查确认结果；4.土地登记卡；5.（2007）字第7219号土地房屋权证。证据1-5证明被告登记行为合法有据。6.商品房买卖合同，证明该格式合同约定地下室的产权归第三人。7.《〈中华人民共和国物权法〉条文理解和适用》，证明原告不具有主体资格。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：
（一）对被告提供证据的确认
原告对被告提供证据1-23的真实性、关联性没异议，对合法性有异议，涉案人防工程地下室依法不计容积率、不分摊土地，故以上证据内容违反法律规定。本院认为，被告提供以上证据主要是证明具体行政行为的内容及程序，其来源合法、形式真实、与所证事实有关联，可以作为认定本案事实的证据。
（二）对原告提供证据的确认
被告对原告提供证据1-6的三性均没有异议。本院认为，原告提供以上证据主要是证明具体行政行为的内容及诉讼主体资格，其来源合法、形式真实、与所证事实有关联，可以作为认定本案事实的证据。
（三）对第三人提供证据的确认
原告对第三人证据1-6的真实性、关联性没异议，对合法性有异议，认为其证据内容违反法律规定。对证据7的证明效力有异议，认为其内容属学理解释，不具有法律效力。本院认为，第三人提供证据1-6主要是证明具体行政行为的内容及程序，其来源合法、形式真实、与所证事实有关联，可以作为认定本案事实的证据。证据7其内容属证明原告在民事诉讼中诉讼主体地位的学理解释，与原告在行政诉讼中诉讼主体地位没有关联性，不具有证明效力，依法不予采纳。
经审理查明，2003年9月12日，三亚市规划局三规工审字（2003）116号审批同意第三人兴建新金陵度假公寓酒店项目，项目用地面积72100.68㎡，容积率1.29，建筑密度18%，绿地率55%，由一期三幢高层公寓楼和二期酒店建筑组成。一期工程总建筑面积59348.97㎡（其中地下室建筑面积约7304㎡），建筑占地面积约2226.48㎡。2006年6月，地下室人防工程竣工验收，工程建筑面积6025㎡。2007年3月21日、2007年6月26日一期工程竣工验收，1#楼建筑面积19255.38㎡、2#楼建筑面积20838.22㎡、3#楼建筑面积19255.37㎡。2007年8月，被告根据第三人的申请，将三亚金陵海景花园1、2、3号楼地下室建筑面积7402.62㎡（含人防工程建筑面积6025㎡）计入总建筑面积，按总建筑面积60873㎡分摊土地使用面积3089.30㎡，同时将该地下室所有权、土地使用权登记在第三人名下。并于2007年9月26日给第三人颁发了三土房（2007）字第7219号土地房屋权证。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）原告的诉讼资格是否适格；（二）被告三土房（2007）字第7219号土地房屋权证登记的具体行政行为是否合法有据。关于第一个争议焦点，本院认为，因原告系合法登记成立、对该小区的公共物业有监督、管理职能的组织。地下室建筑物所有权及土地使用权的归属，涉及到原告行使监督、管理职能的区域及范围，与原告有法律上的利害关系，依《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，可以依法提起行政诉讼。故第三人提出原告不具有诉讼主体资格的主张，没有法律依据，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点，被告三土房（2007）字第7219号土地房屋权证登记的具体行政行为是否合法有据。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，第三人系该人防工程的投资者。依《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条，“…地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除”的规定，该人防工程建筑面积并没有计入公共建筑分摊面积。由于业主按购房合同的约定所支付的购房款不包含除商品房套内面积及公共建筑分摊面积外专有部分的面积，故原告主张业主已支付人防工程建设成本的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。因地下人防工程不计入容积率及公共建筑分摊面积，但被告在办理登记时将地下人防工程建筑面积6025㎡计入总建筑面积，并按商品房建筑面积的同等土地分摊系数计算土地分摊面积，必然导致整栋小区容积率增加、普通商品房建筑土地分摊面积减少，侵害了小区业主的合法权益。综上所述，被告作出三土房（2007）字第7219号土地房屋权证登记的具体行政行为主要证据、依据不足，违反《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条的规定。原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目的规定，判决如下：
撤销被告三亚市人民政府于2007年9月26日给第三人海南金陵置业有限公司颁发的三土房（2007）字第7219号土地房屋权证。
案件受理费50元，由被告三亚市人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 吉 红
审判员 陈永华
审判员 陈兴科
二〇一四年四月二十九日
书记员 周万鹏
附相关法律条文
中华人民共和国行政诉讼法
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释
第十二条与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
第四条商品房整售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从建筑面积中扣除）