湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初687号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行，营业场所湖北省武汉市武昌区彭刘杨路体育街口。
负责人：曹晋，行长。
委托代理人：童丽君，湖北多能律师事务所律师。
委托代理人：陈磊，湖北多能律师事务所律师。
被告：刘红梅。
委托代理人：贺逸辰，湖北搏发律师事务所律师。
被告：丁良超。
委托代理人：贺逸辰，湖北搏发律师事务所律师。
被告：顺驰置业武汉有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区沿江大道133号广源大厦8层6-11号。
法定代表人：杨震，总经理。
委托代理人：李梦玲，公司员工。
委托代理人：李彬，湖北鼎君律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称工行武昌支行）与被告刘红梅、丁良超、顺驰置业武汉有限公司（以下简称顺驰公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法由审判员郑继萍担任审判长，与人民陪审员于艳、廖瑶组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告工行武昌支行的委托代理人童丽君、陈磊，被告刘红梅、丁良超的共同委托代理人贺逸辰，被告顺驰公司的委托代理人李梦玲、李彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工行武昌支行诉称：刘红梅、丁良超与原告于2013年12月31日签订《个人购房借款／担保合同》，向原告贷款186万元，用于购买武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋，合同约定了借款期限、利率等双方权利义务，并以所购房屋提供抵押担保。顺驰公司于2013年12月3日签订担保函，为此笔贷款承担连带保证责任。后工行武昌支行依约放款，刘红梅、丁良超自2014年10月1日起多次违约，经催收未果，截至2015年11月1日，两人差欠工行武昌支行贷款本金1750583.86元、利息45436.1元，合计1796019.96元。另外，原告从武汉东西湖房地局获悉，被告刘红梅、丁良超将抵押房产登记在他人名下。根据双方合同第十四条约定，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即偿还全部贷款本息（包括逾期利息），同时原告对被告抵押房产享有优先受偿权。为此，原告起诉至法院，请求判令：1、刘红梅、丁良超立即偿还原告借款本金1750583.86元、利息45436.1元（截止2015年11月1日的利息，实际应计算至全部贷款清偿完毕之日止），合计1796019.96元；2、在刘红梅、丁良超未偿还第一项诉讼请求所列款项的情况下，原告就位于武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿；3、顺驰公司承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费用及原告为实现债权支付的费用。
原告工行武昌支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证，证明原、被告签订借款合同，原告依约将贷款186万元发放至被告刘红梅、丁良超指定账户，原告依约履行了合同约定的义务；
证据2、武汉市东西湖区房地局编号201317063623的私房买卖登记（××）收件单，证明刘红梅购买了位于武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋，并已向房产登记部门申请办理房产权属登记；刘红梅、丁良超均同意以该房屋为本案借款提供抵押。
证据3、担保函1份，证明顺驰公司自愿对本案借款承担连带担保责任。担保函的保证期限从《借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押权办妥抵押登记之日并将有关他项权证移交我行之日止，但顺驰公司并未履行保证义务，未办妥抵押登记。
证据4、贷款余额信息，证明刘红梅、丁良超多次违约，截至2015年11月1日，两人差欠借款本息1796019.96元。
证据5、刘红梅、丁良超身份证、结婚证、户口簿复印件，证明两人系夫妻关系，本案借款属于夫妻共同债务，应由其共同承担还款责任；
证据6、起诉状、申请书各1份，证明原告已起诉至武汉市东西湖区人民法院要求撤销对案外人朱飞名下的房产登记。
被告刘红梅、丁良超辩称：对借款事实及所欠本息无异议，但无偿还能力，愿意以武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋折价还款，但该房屋现已被案外人朱飞通过非法手段登记在其名下，刘红梅、丁良超已经报案。
被告刘红梅、丁良超为支持其抗辩意见，向本院提交委托书、公证书、公安局笔录摘录，证明委托书系伪造，诉争房屋系案外人朱飞私自办理的过户手续。
被告顺驰公司辩称：担保函并非顺驰公司出具，非顺驰公司真实意思表示，可能系伪造，请求驳回对顺驰公司的诉讼请求。
被告顺驰公司未向本院提交证据。
经庭审举证、质证，被告刘红梅、丁良超对原告工行武昌支行提交的证据1、2、4、5、6无异议；对证据3的真实性有异议，无刘红梅、丁良超签字。被告顺驰公司对原告工行武昌支行提交的证据1、3的真实性无法确定；对证据2、4、5，认为与顺驰公司无关。原告工行武昌支行对被告刘红梅、丁良超提交的证据无异议；顺驰公司对被告刘红梅、丁良超提交的证据表示与其无关。
庭后，顺驰公司向本院提交其公司印模，经比对，与工行武昌支行提交的担保函上“顺驰公司”的印模完全重合，顺驰公司也表示担保函上“顺驰公司”印章像其公司印章。经本院释明后，顺驰公司在本院限定的时间内未向本院申请对担保函上“顺驰公司”公章的真伪进行鉴定，由此产生的不利法律后果由顺驰公司承担。
原告工行武昌支行及被告刘红梅、丁良超提交的证据真实、合法、有效，本院予以全部采信，并作为认定本案事实的证据。
根据上述有效证据、并综合双方当事人庭审陈述意见，本院认定本案事实如下：2013年12月31日，刘红梅（借款人、抵押人）与工行武昌支行（××）签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定：工行武昌支行向刘红梅发放个人购置住房贷款186万元，用于购买武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋，面积246.32平方米；贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并自每次基准利率调整之日的次年一月一日开始按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经××认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且刘红梅在本合同项下未发生任何违约情形；刘红梅按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当的遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；C、以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续；D、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的，L、借款人连续三个月或累计六次未按足额偿还贷款本息的；构成借款人违约，××有权采取下列一项或多项措施：（1）要求借款人限期纠正违约行为；（2）要求借款人另行提供××认可的担保；（4）宣布本合同和××与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息和其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给××造成的损失；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，××有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的贷款利率基础上加收30%确定；本合同担保方式为抵押和保证，抵押物为位于武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且××收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件；本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成的，向××所在地人民法院提起诉讼。丁良超于2013年11月27日出具共同还款承诺书，并作为共同借款人和抵押物共有人在合同上签字确认。顺驰公司作为保证人在上述合同上盖章，并出具担保函，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金和实现债权的费用承担阶段性连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且××收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日保证人对借款人的债务免除保证责任；保证期间为自借款合同确定的每期还款日之次日起两年，如××根据借款合同约定提前收回贷款的，则保证期间为自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年。
2014年1月1日，工行武昌支行向双方借款合同中刘红梅指定的收款账号转账186万元。后，原告到房产管理部门办理抵押登记时，发现设定抵押房产已登记至案外人朱飞名下。至目前为止，已设定抵押房产尚未办理抵押登记手续。
自2014年10月起，刘红梅开始出现未足额还款的情形，截至2015年11月1日，刘红梅尚欠工行武昌支行借款本金1750583.86元、利息45436.1元。
另查明：工行武昌支行诉刘红梅、丁良超、朱飞撤销权纠纷一案，已由武汉市东西湖区人民法院受理，请求撤销刘红梅、丁良超与朱飞签署的位于武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋的买卖合同；将该房屋登记至刘红梅、丁良超名下；诉讼费用由被告承担。该案尚未审理终结。
丁良超与刘红梅于1997年1月8日登记结婚，现婚姻关系存续。
本院认为：原告工行武昌支行与被告刘红梅、丁良超签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，工行武昌支行依约给付了借款，刘红梅、丁良超未按期偿还借款本息，应当承担违约责任，现工行武昌支行要求刘红梅、丁良超一次性偿还剩余借款本息，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，原、被告虽约定以位于武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋作抵押，但是并未办理抵押登记手续，抵押权未设立。故对于原告要求就位于武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋的抵押房产实现抵押权的请求，本院不予支持。
顺驰公司虽对工行武昌支行提交的担保函的真实性提出异议，但并未在本院指定期限内递交鉴定申请，视为其认可该担保函的真实性。顺驰公司自愿出具担保函，承诺在未办理上述房屋抵押登记手续之前为本案借款承担阶段性连带担保责任，对本案借款负连带清偿责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘红梅、丁良超于本判决生效之日起十五日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行借款本金1750583.86元及截至2015年11月1日所欠利息、罚息、复利45436.1元，共计1796019.96元；
二、被告刘红梅、丁良超于本判决生效之日起十五日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行自2015年11月2日起至判决确认的给付之日止的利息（以本金1750583.86元为基数，按双方借款合同约定计付）；
三、被告顺驰置业武汉有限公司对上述第一、二项确定的付款义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20964元，由被告刘红梅、丁良超负担。
如不服本判决，由可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位名称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：工行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 郑继萍
人民陪审员 廖 瑶
人民陪审员 于 艳
二〇一六年七月五日
书 记 员 邱 琳