山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）聊东民一初字第3066号
原告：黄玉忠，男，汉族，山东聊建第四建设有限公司项目经理，住山东省聊城市东昌府区。
委托代理人：黄涛，山东聊建第四建设有限公司职工。
委托代理人：弓家卫，山东万航律师事务所律师。
被告：魏连元，男，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。
委托代理人：苏东林，男，汉族，聊城市司法局干部。
原告黄玉忠诉被告魏连元房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄玉忠的委托代理人弓家卫、黄涛，被告魏连元及委托代理人舒东林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月31日聊城市鲁昌房地产开发公司与被告签订了房屋租赁协议，约定将原告位于聊城北关商业街二号楼十四号新建房屋一套（建筑三层，面积1911.29平方米）租赁给被告经营老魏海鲜酒店，租期六年，第一年租金35万元，以后每年根据市场行情变化房价。房屋租金每年分两次缴纳，每半年缴纳一次，承租人应提前一个月缴纳下次租金。2010年1月4日，聊城市鲁昌房地产开发公司将该房产转让给原告，自原告接受房屋以来，物价上涨，房屋租赁费的市场价格日趋上涨，原告依据房屋租赁协议的约定与被告协商上调房租事宜，未能达成一致。为此，原告要求被告解除房屋租赁合同；支付自2012年1月1日至法院判决解除房屋租赁合同并实际交房之日止的房屋租赁费62万元及逾期付款违约金；诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所述每年租金35万元属实，多年来租金一直按35万元交纳。并非被告不向原告交纳租赁费，被告曾多次要求交纳，但因双方就租金上涨事宜未达成一致，因此原告一直未收双方约定的租金。原告要求按司法鉴定结论确定租金数额，没有事实根据和法律依据。该房屋曾多次出现房顶漏水，需要原告进行维修，被告也多次打电话要求原告维修，但原告一直未能履行义务，给被告造成了相当大的经济损失。因此，未交纳租金的原因不在于被告。原告主张的逾期交付违约金及解除合同的要求，没有事实根据及法律依据。相关租金被告可以庭下交纳，但就原告的诉求要求法庭予以驳回。
经审理查明：2009年7月31日被告承租方（乙方）魏连元与出租房（甲方）聊城市鲁昌房地产开发公司双方签订了聊城北关商业街2号楼14号房一套的房屋租赁协议，建筑三层，面积1911.29平方米。约定自2009年8月1日起至2015年7月31止租赁给被告经营餐饮，租期6年，年租金35万元，以后每年据市场行情变化房价。租金支付按先交租金后用房的原则，每年分两次交款，既开始租赁日的当天交上半年足额租金后，被告领取房屋钥匙，至下半年到期日前，应提前一个月再交下次租金，以此类推，否则甲方有权终止合同，让乙方停止营业封门。如延期交款，甲方收取乙方日万分之三滞纳金，但逾期交款不得超过半个月，否则，甲方有权终止合同。2010年1月4日聊城市鲁昌房地产开发公司将该房产卖给原告黄玉忠，并于2011年6月29日在聊城市房管局登记后取得房产证。原告黄玉忠经与被告魏连元协商双方同意按原合同执行。合同开始履行至2011年双方协商同意租赁费按年35万元履行。2012年以后的租赁费双方未达成一致，发生纠纷。诉讼中原被告及聊城市鲁昌房地产开发公司所提供的合同经核对为同一份合同。被告魏连元提供的是原件，但划掉了“以后每年据市场行情变化房价”十三个字。原告及聊城市鲁昌房地产开发公司提供的是复印件没有划掉“以后每年据市场行情变化房价”十三个字。诉讼期间原告请求对该房产2012年、2013年的租赁费用进行评估，2013年6月25日聊城恒大资产评估事务所作出聊恒大资估报字（2013）第33号资产评估报告书，该房屋在2012年、2013年所表现的租赁费用合计为104万元，其中2012年全年租赁费48万元，2013年全年租赁费56万元。诉讼期间2013年4月2日原被告双方达成协议，2012年度、2013年度双方暂按原合同年租金35万元支付，2012年度、2013年度租金的最终数额由双方协商解决或由东昌府区法院判决，按年35万元支付原告后，原告不再以被告未按约支付租金为由主张解除租赁合同。原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。按该协议的约定2012年度、2013年度租金70万元，被告已支付原告。后又经双方协商于2014年9月15日解除租赁合同，租金计算至2014年9月15日，2014年租金未付。双方争议的租金是按市场评估价2012年度、2013年度租金104万元减70万元差额部分34万元，是否应当支付。聊城市鲁昌房地产开发公司及经办人刘某、国某证实，当时签合同时有“以后每年据市场行情变化房价”，没有划掉，谁划掉的不清楚，是在租赁期六年之内据市场行情变化房价。对该证人证言经质证，原告未提出异议，被告提出异议认为，只有我方有合同原件，被告及鲁昌房产公司没有提交原件，应按我提交的合同原件为准处理本案。现原告认为被告违约，应承担法律责任，故诉至本院。
以上事实有房屋租赁协议书、商品房买卖合同、聊房权证补字第××号房产证、聊城市鲁昌房地产开发公司证明、证人刘某、国某的证言及当事人陈述等证据在卷证明，并经庭审质证与审查。
本院认为，被告与聊城市鲁昌房地产开发公司双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告黄玉忠取得该房产后，经与被告魏连元协商，双方同意按原合同执行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该合同对双方仍具有约束力，双方均应按原合同约定履行自己的义务。双方争议的问题是2012年、2013年度的租金按年35万元支付，还是按市场行情变化房价，按鉴定结论支付。这涉及到原合同是否变更，双方变更合同应像签订合同一样，首先应向对方当事人发出变更合同的邀约，在邀约中应当明确需要变更的合同内容以及修改或者补充意见。对方当事人如果同意变更，就应当通知提出意见方，双方当事人就所提出的修改或者补充意见认真磋商，明确修改或者补充的内容，使该内容明确可行，并应当将该内容清楚地写在合同上，否则，视为未变更，当事人仍然按未变更的合同确定权利义务。原被告及聊城市鲁昌房地产开发公司所提供的合同经核对为同一份合同，被告魏连元虽然提供的是合同原件，但划掉了“以后每年据市场行情变化房价”，这句话，常理划掉的部分，应当有聊城市鲁昌房地产开发公司的有关人员及被告魏连元双方的签字并且加盖公章，但该公司出具的证明材料及证人证言证实，存档的合同上有这句话，没有被划掉。当时的经办人刘某、国某进一步证实，合同履行期间六年内，可以变化房价，当时有这句话，应按有这句话处理，以上证据相互印证，原告主张成立，应按鉴定结论变化后的房价结算双方的租赁费。现被告魏连元说没有这句话，主张合同变更，对引起合同变动的事实，根据证据规则，应承担举证责任。被告魏连元提供的合同虽然是原件，但存在划掉现象，是一个不完整的合同，足以使对方产生合理的怀疑。原合同相对人聊城市鲁昌房地产开发公司有关人员根本不知道合同变更，应视为被告魏连元举证不能，其辩称的主张，不能成立，应承担对自己不利的法律后果，应支付原告2012年度、2013年度按市场行情增加的租金34万元。原告主张的要求解除合同的请求，因双方在诉讼期间达成协议，按年35万元履行后，原告放弃解除合同的请求，后合同经双方协商已解除，双方的协议，符合法律规定，应予准许。违约金原告已放弃，不在支付。原告诉求的其他不符合法律规定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、限被告魏连元于本判决生效后十日内支付原告黄玉忠2012年度、2013年度欠交的租金34万元。
二、驳回原告黄玉忠的其他诉讼请求。
案件受理费10000元，由原告黄玉忠承担4000元，被告魏连元承担6000元。
如不服本判决，可在本判决送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 任玉堂
审 判 员 程绪和
人民陪审员 李方坦
二〇一四年七月十一日
书 记 员 付莹莹