天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2０13）一中民四终字第1161号
上诉人（原审原告）天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人黎辉，董事长。
委托代理人安会生，昊哲律师事务所律师。
被�诉人（原审被告）天津卓美儿童教育研究发展中心，住所地天津市和平区。
负责人古晟，主任。
委托代理人李琳，天津万华律师事务所律师。
原审第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人易小迪，该公司董事长。
委托代理人卢永生，该公司职员。
原审第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室，住所地天津市南开区。
法定代表人高春生，该办公室主任。
委托代理人马瑞端，该办公室干部。
上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第0907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司的委托代理人安会生、被上诉人天津卓美儿童教育研究发展中心的负责人古晟及委托代理人李琳、原�第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司的委托代理人卢永生、原审第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室的委托代理人马瑞端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，涉诉房屋坐落于本市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰南园4号楼（1657.11平方米）、5号楼（1594.42平方米）。第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司系含涉诉房屋在内的阳光壹佰国际新城住宅商品房开发单位，原告系上述房屋所在小区的物业管理企业。2008年6月6日，原、被告签订《合作办学意向书》，就阳光壹佰国际新城住宅小区内幼儿园（4号楼）、托儿所（5号楼）的办学合作达成共识。同年12月8日，第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司向原告出具授权书，授权书载明“天津阳光壹佰房地产开发有限公司现授权天津阳光壹佰物业服务有限公司处理位�阳光壹佰国际新城配套的幼儿园、托儿所的相关事宜。”同月26日，原、被告签订《联合办学协议》，原告将涉诉房屋交予被告，双方合作举办“卓美天使阳光100国际幼儿园”；合作期限为二十年，自2009年1月1日起至2029年12月31日止；被告向原告支付总回报5600000元。此后，被告依据协议实际占用涉诉房屋并投入资金进行了装修，现“卓美天使阳光100国际幼儿园”已实际开园，办学许可证尚未获得审批。庭审中原、被告均表示，双方就涉诉房屋签订的《联合办学协议》实为就涉诉房屋的房屋租赁协议，即被告承租涉诉房屋。另，被告主张其依约向原告支付房屋租金，但原告拒绝收取。另查，2005年5月18日，二第三人签订《天津市新建住宅商品房非营业性公建配套合同书（试行）》，约定全部非营业性配套公建建筑均由第三人天津阳光壹佰房地产开发有限�司代为建设，包括幼儿园用房及托儿所用房；非营业性公建产权为国有财产；非营业性公建建成并办理产权手续后，由第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室按有关规定分别移交有关部门按规定用途使用。二第三人于同日签订了《补充协议》，约定第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室向被告减收非营业性公建配套费，减收后的费用用于第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司代建非营业性公建配套设施的工程款；幼儿园用房1500平方米应于2006年9月30日前达到取得竣工备案后交第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室分配使用，其余中、小学用房及托儿所用房于2006年12月30日前达到取得竣工备案后交第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室分配使用。2005年6月1日，二第三人将双方签订的《天津市新建住宅商品房非营业性公建配套合同书（试行�》及《补充协议》进行了公证手续，天津市南开区公证处出具了（2005）津南开证经字第175号公证书。2007年11月12日，阳光壹佰国际新城住宅小区完成竣工验收，二第三人未办理幼儿园及托儿所用房的移交手续。2008年7月，阳光壹佰国际新城住宅小区公建配套场所的产权证办理完毕，因二第三人未将合同交至房管部门办理进件手续，涉诉房屋的产权直接登记在第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司名下。再查，2009年，天津市南开区住宅配套建设管理办公室为原告，以天津阳光壹佰房地产开发有限公司为被告、及天津卓美儿童教育研究发展中心为第三人在原审法院成诉，诉请判令天津阳光壹佰房地产开发有限公司将涉诉房屋腾交天津市南开区住宅配套建设管理办公室。原审法院以（2009）南民初字第6593号民事判决书判决：一、本判决生效三十日内，第三人天津卓美儿童教育研究发展中心将其占用的坐落于天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城住宅小区南楼4、5号楼腾空；二、本判决生效三十日内，被告天津阳光壹佰房地产开发有限公司将坐落于天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城住宅小区南楼4、5号楼交付原告。天津卓美儿童教育研究发展中心不服此判决，提起上诉。天津市第一中级人民法院以（2009）一中民四终字1586号民事裁定书裁定：一、撤销天津市南开区人民法院（2009）南民初字第6593号民事判决；二、驳回天津市南开区住宅配套建设办公室的起诉。2010年，天津市南开区住宅配套建设办公室以天津阳光壹佰房地产开发有限公司为被告在原审法院成诉，诉请确认坐落于本市南开区红旗南路阳光壹佰南园5号1300平方米的托儿所用房及4号1500平方米的幼儿园用房自竣工之日起产权即归原告所有，并将产权证办理至原告名下，确认被告名下的产权证无效。原审法院分别以（2010）南民初字第6113号民事判决书判决：一、确认本市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰南园5号楼托儿所用房的产权归原告天津市南开区住宅配套建设管理办公室所有，本判决生效后十五日内，被告协助原告办理上述房屋所有权手续；二、驳回原告其他诉讼请求。以（2010）南民初字第6114号民事判决书判决：一、确认本市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰南园4号楼幼儿园用房的产权归原告天津市南开区住宅配套建设管理办公室所有，本判决生效后十五日内，被告协助原告办理上述房屋所有权手续；二、驳回原告其他诉讼请求。（2010）南民初字第6113号、6114号民事判决书生效后，二第三人未办理涉诉房屋的所有权转移手续。2012年，天津市南开区住宅配套建设管理办公室分别为原告，以天津阳光壹佰房地产开发有限公司为被告、天津卓美儿童教育研究发展中心及光壹佰物业公司为第三人，以返还原物纠纷在原审法院成诉，原审法院分别以（2012）南民初字第6043号、6044号民事裁定书裁定：驳回天津市南开区住宅配套建设办公室的起诉。
原审法院认为，二第三人虽于2005年5月18日签订了《天津市新建住宅商品房非营业性公建配套合同书（试行）》及《补充协议》，对涉诉房屋的所有权作出了约定，但涉诉房屋自房地产管理部门核发房地产权证时即登记在第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司名下。原、被告签订《联合办学协议》时，第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司已授权原告处理涉诉房屋的相关事宜，故原告以“联合办学”之名将涉诉房屋租予被告符合相关法律规定。后涉诉房屋虽经本院（2010）南民初字第6113号、6114号民事�决书判决确认归第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室所有，但二第三人并未办理涉诉房屋的所有权转移手续，现涉诉房屋仍登记在第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司名下。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。综上，原告主张确认原、被告签订的《联合办学协议》无效无法律依据，不予支持。
原审法院判决：驳回原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告承担。
判决后上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司不服，向本院提出上诉，以涉诉涉诉房屋产权经人民法院判决确认归属于天津市南开区住宅配套建设管理办公室，属于国家财产等为由，请求撤销原审判决，将案件发回原审法院重审，或改判确认上诉人与被上诉人所签合同无效，诉讼费用判由被上诉人承担。被上诉人天津卓美儿童教育研究发展中心同意原审判决。原审第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司、原审第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室均同意上诉人意见。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，法律规定，依法成立的合同，自成立时起有效。上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司与被上诉人天津卓美儿童教育研究发展中心于2008年12月26日签订《联合办学协议》，名为联合办学，实为约定房屋租赁的有关权利义务，签约双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，应当认定有效。现该合同指向租赁物虽经生效法律文书确定产权归原审第三人天津市南开区住宅配套建设管理办公室所有，但自始至今登记在原审第三人天津阳光壹佰房地产开发有限公司名下，被上诉人天津�美儿童教育研究发展中心有理由认为出租方作为登记物权人的代理人，依法享有让渡租赁物使用权并收取租金的权利，涉诉合同的签订过程亦不存在欺诈、胁迫及当事人恶意串通等情形，故上诉人主张合同无效，理由和依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
审 判 员 刘 俊
代理审判员 张 宇
二〇一三年十二月四日
书 记 员 刘雪峰
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，�过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……