湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第74号
上诉人（原审第三人）赵彩虹。
委托代理人朱兵。
被上诉人（原审原告）成恬。
委托代理人张小虎。
被上诉人（原审被告）龙贵良。
被上诉人（原审第三人）刘传听。
被上诉人（原审第三人）谭秋凉。
上诉人赵彩虹因与被上诉人成恬、龙贵良、刘传听、谭秋凉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2013）韶民二初第104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵彩虹及其委托代理人朱兵，被上诉人成恬及其委托代理人张小虎、被上诉人龙贵良、刘传听、谭秋凉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：赵彩虹原系韶山学校小学部教师。1998年12月11日，赵彩虹与韶山学校签订韶山学校自建教职工住宅购售合同，以工龄住房补助折抵和交纳部分现金的方式取得该校宿舍楼四栋第二单元第三层501号（建筑面积59.4平方米），合同约定：乙方（赵彩虹）获得韶山市人民政府颁发的产权证书后，产权归乙方个人所有，但因此房在校园内，按有关政策规定，不能进入市场，如乙方要退房，必须退给甲方（韶山学校），五年内退房款按限购房价减折旧价计算，五年以后退房，房款按房产部门在退房时的估价核算……赵彩虹同时办理该房屋的产权登记，登记号为00000063，享有全部产权。2000年9月，赵彩虹调离韶山学校，未再居住该房屋，并将房屋交由其母亲赵淑良管理。同年8月，谭秋凉应聘至韶山学校任教，在该校吴应才老师的联系和参与下，于同年10月的一天，赵淑良一次性收取谭秋凉交付的现金20000元后将该房屋及房屋权证交付给谭秋凉，谭秋凉即搬入该房屋内居住、生活。2004年元月15日，谭秋凉与刘传听签订购房协议以一定价格将该房屋转卖给刘传听，将登记于赵彩虹名下的房屋产权证交付刘传听，刘传听居住该房屋。2005年8月24日，刘传听与龙贵良签订购房协议以一定价格将该房屋转卖给龙贵良，亦将上述登记证书交付龙贵良，由龙贵良居住该房屋。2011年1月21日，龙贵良与成恬签订购房协议，成恬以62280元购买该房屋，取得上述房屋产权证，居住该房屋并对房屋进行装修。2013年3月，成恬之母庞小玲通过他人与赵彩虹联系要求其协助办理房屋转移登记，赵彩虹以其房屋未出卖为由拒绝办理。2013年6月26日，赵彩虹在韶山报刊登遗失声明，以上述房产证不慎遗失为由声明作废，并于2013年7月15日由韶山市房地产产权户籍监督管理处办理了该房屋登记于赵彩虹名下新的房屋所有权证（房产证号为000090**）。2013年8月21日，赵彩虹以成恬之母庞小玲为被告诉至法院，请求判令返还原物。2013年9月22日原告成恬遂诉至法院，请求判令：1、确认房屋买卖合同有效；2、判令被告和第三人赵彩虹履行办理房屋过户义务及过户所需费用由第三人赵彩虹负担；3、本案诉讼费用由第三人赵彩虹负担。
原判认为：一、赵彩虹之母收取相应款项是房屋出租还是房屋出卖行为？《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定：当事人依法可以委托代理人订立合同。该法第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效。涉诉房屋登记于赵彩虹名下，在其调离韶山学校时，将房屋交由其母亲管理，后由赵淑良一次性收取20000元将房屋及产权证交付谭秋凉，虽然赵彩虹否认没有明确的委托意思表示，但鉴于赵彩虹与赵淑良的身份关系以及证人吴应才的证言，并结合当地当时房屋买卖价格水平等情况，作为对方的第三人谭秋凉有理由相信赵淑良的行为是代理赵彩虹出卖房屋的行为，且该房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效，应予以确认。十多年后第三人赵彩虹称其母收取相应款项系以出租方式收取租金而不是房屋出售价款。双方既未约定租金标准，也未约定租赁期限，亦不符合生活常理，对该辩称意见不予采纳。二、在没有约定房屋转移登记的情况下，第三人及被告转移登记行为的责任如何承担？谭秋凉通过房屋买卖协议依法取得涉诉房屋占有和使用的权利，之后依次受让的刘传听、龙贵良、成恬相互之间的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，应予以确认。成恬已依法取得对涉诉房屋占有、使用的权利。原告要求出卖人办理房屋产权变更登记，符合法律规定，应予以支持。被告及第三人均有协助办理产权转移登记的义务，相关转移登记费用依照登记机关规定处理。综上所述，原、被告及第三人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告请求确认房屋买卖合同合法有效并要求被告及第三人协助办理房屋产权变更登记的请求符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十九条、第六十条第二款之规定，遂判决：一、原告成恬与被告龙贵良之间的购房协议有效；二、由被告龙贵良、第三人刘传听、谭秋凉、赵彩虹协助原告成恬办理房屋转移登记，相关产权转移登记费用依照登记机关规定处理。一审案件受理费1357元，由被告龙贵良、第三人刘传听、第三人谭秋凉各负担339元、第三人赵彩虹负担340元。
宣判后，赵彩虹不服，向本院提出上诉称：一、原判认定事实错误。1、上诉人母亲赵淑良从未将争议房屋出卖，其将房屋交给第三人谭秋凉，是原韶山学校领导在上诉人调出韶山学校后，为解决老师居住问题，直接联系赵淑良，要求其将房屋给谭秋凉居住，并未说将房屋卖给谭秋凉。赵淑良与谭秋凉从未签订任何房屋买卖协议，赵淑良没有将房屋出卖的意思表示，其一直认为她本人没有权利将该房屋出卖，也将一次性收款2万元理解为“以息代租”的形式。2、一审证据中，其他人的买卖协议都保留完整，唯一关键证据即赵淑良与谭秋凉签订的房屋买卖协议，赵淑良签字收钱的凭据没有出现，证人吴应才就是原韶山学校要求上诉人退房的领导之一，原韶山学校领导故意避开上诉人而直接找其母亲，本身就有欺诈的故意，其证人证言不真实，不能够形成完整的证据链。第三人谭秋凉不能证实赵淑良是将该房屋出卖给其。3、上诉人母亲从未将房屋权证交给谭秋凉，谭秋凉也未拿过上诉人的房屋权证。上诉人调出韶山学校时，韶山市教育局以不办理工资转移手续为要挟，要求上诉人将房屋权证留置在韶山市教育局，上诉人无奈只好将原房屋权证交原韶山市教育局局长保管，至于房屋权证如何到谭秋凉之手，上诉人不得而知。所以，原审认定赵淑良将产权证交付的事实错误。二、原审法院适用法律错误。原审在认定事实错误的基础上，适用表见代理的法律规定，系适用法律错误。根据《物权法》第106条的特别规定，只有全部符合法律规定的三种情形，受让人才取得所有权。请求撤销原判，改判被上诉人成恬与被上诉人龙贵良的房屋买卖协议无效，并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人成恬答辩称：四被上诉人都是通过合法途径支付合理价格依法取得房屋，谭秋凉虽然是从上诉人母亲手上买到的，但当时上诉人母亲明确表示可以代理出卖房屋，谭秋凉基于上诉人母亲与上诉人的特殊关系，并且价格并不低于当时市场价格，因此可以确定上诉人母亲的行为是表见代理，该行为产生的后果应由上诉人承担。原审法院认定上诉人母亲的行为构成表见代理符合法律规定，后续的买卖行为都是合法有效的。二、上诉人并没有将房产证交教育局，而是在交易过程中直接由上诉人母亲交给了谭秋凉，上诉人称房产证是由教育局保管而不知怎么到了被上诉人手中的理由不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人龙贵良、刘传听、谭秋凉的答辩意见与成恬的答辩意见相同。
被上诉人成恬向本院提交以下证据：1、韶山学校于2014年2月28日出具的证明以及龙飞、黄树新、赵瑞才的调查笔录，拟证实①谭秋凉购买赵彩虹房屋的事实，交易过程有吴应才老师参与；②在房屋交易长达13年后，赵彩虹从未到韶山学校提出过此事；③所有房屋的维修都是由房屋买受人负责处理的。2、韶山市教育局于2014年1月2日出具的证明，拟证实赵彩虹称教育局扣留其房产证与事实不符。
上诉人赵彩虹质证认为：上述两组证据均不属于新证据，第1组证据不能证实赵彩虹母亲与谭秋凉存在房屋买卖关系还是租赁关系，只能证实被调查人知道谭秋凉住在争议房屋内，并不清楚过程；正是应韶山学校和韶山教育局要求，赵彩虹才将房屋给第三人居住，韶山学校及教育局与第三人存在利害关系，且未出庭作证，故两份证明不能证明赵彩虹与谭秋凉存在房屋买卖关系。
被上诉人龙贵良、刘传听、谭秋凉对被上诉人成恬提交的证据予以认可。
上诉人赵彩虹及被上诉人龙贵良、刘传听、谭秋凉未向本院提交新证据。
对被上诉人成恬提交的证据，本院认证如下：1、对于龙飞、黄树新、赵瑞才的调查笔录，因被调查人未出庭接受质询，且无其他证据予以佐证，对该三份调查笔录，本院不予采信；2、对于韶山学校及韶山市教育局出具的证明，因被上诉人龙贵良、刘传听、谭秋凉均予以认可，上诉人虽提出异议，但未提出相反证据予以推翻，对该两份证明，本院予以采信。
经审理查明：韶山市教育局并无扣留赵彩虹原房产证的事实。原审查明的其他事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议的焦点是赵彩虹与谭秋凉之间是否存在房屋买卖的行为，赵彩虹母亲赵淑良的行为是否构成表见代理。上诉人赵彩虹调离韶山学校时，将本案所涉房屋交由其母亲赵淑良管理，后赵淑良在吴应才的联系和参与下，一次性收取谭秋凉20000元后将房屋及产权证交付给谭秋凉。基于赵淑良与赵彩虹系母女身份关系，以及赵淑良交付房屋和产权证的行为，并结合赵淑良收取的款项与当时房屋转让市场价格相当等情况，谭秋凉有正当理由相信赵淑良的行为是代理赵彩虹出卖房屋的行为，且谭秋凉主观上不存在恶意和过失，赵淑良的行为能够产生表现代理的效果，该表现代理产生的后果应当由赵彩虹承受。赵彩虹与谭秋凉之间的房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认并无不当。上诉人赵彩虹称其母亲收取20000元系收取租金，赵彩虹及其母亲对租金标准及租赁期限均不能陈述清楚，对交付房产证的行为不能作出合理解释，韶山市教育局亦不存在扣留赵彩虹原房产证的事实，综上，上诉人赵彩虹称其从未将房屋产权证交给谭秋凉，其与谭秋凉之间不存在房屋买卖关系，而是租赁关系，缺乏事实依据，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。谭秋凉与刘传听、刘传听与龙贵良、龙贵良与成恬之间的房屋买卖合同均合法有效，上诉人赵彩虹要求改判龙贵良与成恬之间房屋买卖合同无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1357元，由上诉人赵彩虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱卫平
审判员 李强华
审判员 唐 逊
二〇一四年五月二十二日
书记员 周 尧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。