广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4016号上诉人（原审被告）广东瑞鸿投资发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人魏平瑞，董事长。委托代理人夏峰，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州大舜丽池酒店有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人徐丽，董事。委托代理人危波，广东恒益律师事务所律师。原审被告周利武，1986年7月8日，住广东省汕头市潮阳区。原审被告广州市瑞龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人何双江。上诉人广东瑞鸿投资发展有限公司（以下简称瑞鸿公司）因与被上诉人广州大舜丽池酒店有限公司（以下简称大舜公司）、原审被告周利武、广州市瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、代理审判员柳玮玮组成的合议庭，对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。原审被告瑞龙公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：大舜公司提供的证据显示广州市天河区中山大道西299号房屋（土地权属性质集体所有，房屋所有权性质集体，土地用途住宅、综合楼，用地面积1113平方米，总建筑面积31350.3平方米）的登记权属人为广州棠下经济发展有限公司。2008年8月1日广州棠下经济发展有限公司出具《证明》，证明其将上述房屋（名称“棠安大厦”，地上二十五层，地下负一、二层）出租给大舜公司使用，大舜公司有权转租。瑞鸿公司于2010年9月3日经工商部门核准成立，登记地址为广州市天河区中山大道西路299号705房，登记股东为黄某、魏平瑞。瑞龙公司于2012年6月20日经工商部门核准成立，登记地址广州市天河区龙洞街聚贤小区五巷5号202房，登记股东为何双江。本案中大舜公司提供《租赁合同》一份（合同抬头载明甲方为大舜公司，乙方为周利武；大舜公司在甲方落款处盖章，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司均在乙方落款处签字、盖章。本案中周利武确认其在该合同上签字的真实性，瑞鸿公司确认其在该合同上盖章的真实性），合同载明：签约时间2010年6月8日，甲方（出租方）为大舜公司，乙方为周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司（承租方），甲方出租广州市天河区中山大道西299号广州大舜丽池酒店第7层05、06（双方共同认可租赁面积约为718平方米，以下简称“涉案房屋”）给乙方作写字楼使用。乙方按现状承租（室内为毛坯）。租赁期限自2010年6月10日至2015年6月9日，其中2010年6月10日至2010年8月23日为免租装修期。2010年8月24日至2012年6月9日每月租金50260元，2012年6月10日至2013年6月9日每月租金53275.6元，2013年6月10日至2014年6月9日每月租金56472.1元，2014年6月10日至2015年6月9日每月租金为59860.4元。签约时乙方向甲方缴付租赁保证金100520元以及首月租金50260元，租赁保证金不折抵租金或其它费用。甲方收取服务费保证金14360元，租赁期满，乙方缴纳所欠费用后，甲方在十五个工作日内无息退还保证金，保证金不折抵服务费。乙方按月支付7180元服务费。签约时乙方向甲方缴付水电费周转金11000元，租期届满，乙方缴清水电费后甲方无息退还，水电周转金不折抵乙方应付的水电费。中央空调固定费用每月2154元，不固定费按冷量表计费。除首月租金外，乙方应在每月5日前以现金或支票的方式支付规定的款项。除因本合同的约定，甲方不得提前收回租赁物业或干扰乙方对租赁物业的使用权。乙方拖欠租金、服务、水电费、空调费等费用超过约定缴费时间7天，甲方可以暂停向乙方供水供电供冷等。对于在租赁场地注册的企业，乙方应当保证该企业在获发营业执照的七天内，由该企业作为共同乙方在本合同上盖章，共同承担本合同的权利义务外，必须指定一名人员作为代表，方便与甲方在业务上的沟通。甲方在2010年6月10日前将涉案房屋交付乙方。租赁期满或合同提前解除的，乙方应在三天内腾退租赁物业，并会同甲方验收认可后在《租赁物业附属设施、设备清单》上签字盖章，结清应承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的镶嵌于建筑物结构上的设施设备，应当按照能正常使用的状态无偿归甲方所有。因乙方违约，甲方依约收回租赁物业时，乙方应会同甲方对室内物品进行清点、封存，交出钥匙；如乙方违约，不辞而别（判断标准：甲方通知乙方返还租赁物业，以邮寄方式发出通知的，交邮后第七天仍未与甲方联系或者邮件被退回的，视为不辞而别），甲方可视乙方自动撤出，放弃所租物业内一切财物的所有权；甲方有权自行开锁，处理室内的一切财物。乙方逾期支付租金或其它费用达15日，或拖欠租金或其它费用总额达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业。因乙方违约导致合同解除的，乙方应结清全部租金及其它费用，甲方可按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金，保证金（包括租赁保证金、服务费保证金、水电周转金）不予退还。乙方不按约定支付租金、其它费用等，应当以拖欠金额为基数，按每日3%支付违约金，直至乙方实际付清全部款项为止；乙方经催告仍不缴纳的，甲方有权停止供水、供电、供气，并暂停乙方的物品、货物、人员进出场。甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以本合同所列明的地址、传真送达；通过传真方式的，应当书面通知对方，未通知的不能对抗另一方。当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过传真方式的，在发送传真时视为送达，但传真时应电话通知对方，未通知的不视为送达；以邮寄方式的，投邮三日后视为送达。合同签订后，大舜公司依约收取租赁保证金100520元、服务费保证金14360元、水电费周转金11000元后交付涉案房屋。2010年7月28日，周利武向某公司提交《申请书》，称因注册成立新公司需要，申请大舜公司提供产权证明及营业执照等。2010年7月31日，周利武以客户名义提交涉案房屋的装修申请表。2013年8月6日，瑞鸿公司向某公司发出《关于延期缴纳租金的申请》，函称由于公司资金紧张，申请自6月至10月的租金在10月30日前付清。2013年12月20日，大舜公司委托广东恒益律师事务所危波律师通过EMS特快专递分别向周利武（邮寄地址为其身份证地址，大舜公司提供的证据显示已于2013年12月23日妥投）、瑞鸿公司（邮寄地址为涉案房屋，该邮件因“原址查无此人”被退件）、瑞龙公司（邮寄地址为公司住所地，该邮件因多次上门按门铃无人而被退件）发出《律师函》，函称：周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司拖欠租金、空调使用费等，要求立即解除合同、返还场地及周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司清偿自2013年6月至12月期间的租金394345.75元等。2013年12月26日，周利武向某公司发出《律师函复函》，称其只是瑞鸿公司的委托代理人，合同相对方应为瑞鸿公司，大舜公司应向瑞鸿公司主张权利，其对租赁合同不负任何责任及义务。2014年1月16日，大舜公司提起本案诉讼。2014年8月13日，原审法院到涉案房屋现场主持大舜公司、瑞鸿公司办理场地交接。现场可见涉案房屋大门上有两把U型锁（现场瑞鸿公司称上述锁是大舜公司加上去的，对此大舜公司予以否认；庭审中瑞鸿公司表示其最迟在2013年12月起没有使用涉案房屋，大舜公司在2013年12月起在涉案房屋加锁），现场由大舜公司找的开锁人员用电锯打开锁，进入涉案房屋后可见地上蒙有灰尘及散落纸张等杂物，现场已无人办公，原审法院会同大舜公司、瑞鸿公司双方对现场物品进行清点，双方并确认涉案房屋当日的电表读数为26353，冷量读数67818。现场大舜公司确认其于当日收回涉案房屋。原审法院对现场情况拍摄照片多张。另，大舜公司确认瑞鸿公司于2014年8月14日前已搬走其放置在涉案房屋内的物品。本案中周利武提供关于涉案705房的《广州市房屋租赁合同》一份（房管部门备案时间为2010年7月16日），该合同载明：签约时间2010年7月12日，出租人（甲方）为大舜公司、承租人（乙方）为黄某；承租面积400平方米，租赁期限为2010年6月10日至2013年6月9日；2010年6月10日至2010年8月23日为免租期，2010年8月24日至2012年6月9日每月租金28000元，2012年6月10日至2013年6月9日每月租金29680元；乙方向甲方缴纳56000元保证金等等。经质证，瑞鸿公司对上述合同的真实性无异议，认为其只须按上述已办理备案手续的租赁合同约定的租金标准支付租金。大舜公司对该合同的真实性无异议，但认为该合同只用作办理工商登记备案，双方实际履行的是2010年6月8日签订的《租赁合同》。大舜公司为反驳瑞鸿公司以上陈述，庭后提供2012年1月至2013年5月期间的租金、空调使用费电子发票多张（显示2012年5月前租金为50260元／月、空调使用费为2154元／月；2012年6月租金为52370.92元／月、空调使用费为2154元／月；2012年7月之后租金为53275.6元／月、空调使用费为2154元／月）、广东省地方税务局官网关于电子发票查验情况截图等证据。关于涉案房屋的租金、物业管理费、水电费、空调费的支付情况，庭审中大舜公司称租金支付至2013年5月31日，管理费支付至2013年10月31日，水电费支付至2013年9月30日，固定空调费支付至2013年4月30日，不固定空调费支付至2013年9月30日。瑞鸿公司确认大舜公司以上陈述。关于大舜公司主张的2013年10月份空调不固定费用（冷某）328.29元、11月份空调不固定费用（冷某）52.49元，共计380.78元；2013年10月份水费394.82元、11月份水费382.23元、12月份水费387.50元，共计1164.55元；2013年10月份电费1751.68元、11月份电费1420.78元、12月份电费985.92元，共计4158.38元。大舜公司提供的涉案房屋的《10月水、电、空调收款通知单》载明：空调消耗冷量，上月读数67105、本月读数67557，冷量单价0.7263，实用电量452，合计328.29元；自用电费，上月读数25441、本月读数26015，单价1.28，实用电量574，损耗电量5%即28.7，合计771.46元；公摊电费，客梯148.27元、货梯52.99元、其它公摊电费425.7元，本层照明公摊353.26元，合计980.22元；自用水费，承租面积718平方米，单价0.5，损耗水量5%即35.9，合计376.95元；公摊水费，承租面积718平方米，单价0.0237，损耗水量5%即0.85，合计17.87元。《11月水、电、空调收款通知单》载明：空调消耗冷量，上月读数67557、本月读数67612，冷量单价0.9543，实用电量55，合计52.49元；自用电费，上月读数26015、本月读数26328，单价1.28，实用电量313，损耗电量5%即15.65，合计420.67元；公摊电费，客梯166.79元、货梯52.13元、其他公摊电费407.11元，本层照明公摊374.08元，合计1000.11元；自用水费，承租面积718平方米，单价0.5，损耗水量5%即35.9，合计376.95元；公摊水费，承租面积718平方米，单价0.007，损耗水量5%即0.25，合计5.28元。《12月水、电、空调收款通知单》载明：空调消耗冷量，上月读数67612、本月读数67612，冷量单价0.9543，实用电量0；自用电费，上月读数26328、本月读数26351，单价1.28，实用电量23，损耗电量5%即1.15，合计30.91元；公摊电费，客梯174.26元、货梯42.58元、其它公摊电费367.9元，本层照明公摊370.27元，合计955.01元；自用水费，承租面积718平方米，单价0.5，损耗水量5%即35.9，合计376.95元；公摊水费，承租面积718平方米，单价0.014，损耗水量5%即0.5，合计10.55元。瑞鸿公司对其辩称提供如下证据：1、涉案房屋大门照片3张（附有2014年2月24日《广州日报》以证明拍摄时间）、2014年2月24日《广州日报》，拟证明涉案房屋最迟在2014年2月24日已被大舜公司封锁，其至今无法正常使用涉案房屋。2、2011年6月22日新快网、腾讯网等新闻报道（主要内容为2011年6月21日大舜丽池酒店发生火灾），拟证明涉案房屋曾发生严重火灾，存在重大消防隐患，且大舜公司至今未向其提供消防验收合格文件，致使其根本无法在通常的安全条件下使用涉案房屋。上述证据经质证，大舜公司认为：证据1的真实性无法确认，即使属实也不能证明涉案房屋由大舜公司封锁；关于证据2，对2011年6月21日大舜丽池酒店发生火灾的事实予以确认，但该火灾与瑞鸿公司拖欠租金没有任何关联。周利武表示：上述证据与其无关，不发表意见。因本案纠纷，大舜公司于2014年1月16日向原审法院起诉请求：1、立即解除坐落于广州市天河区中山大道西299号广州大舜丽池酒店第7层05、06房的租赁合同。2、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即按现状返还租赁物业。3、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即支付2013年6月份租金55513.15元，并以每月56472.10元为标准，支付从2013年7月份起至实际返还租赁物业之日止的租金（场地使用费）以及迟延付款违约金（2013年6月份的违约金以55513.15元为计算基数，2013年7月份起至实际返还租赁物业之日止的各月违约金以56472.10元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从每月6日起计至实际付清之日止）。4、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即按照每月7180元为标准，支付从2013年11月份起至实际返还租赁物业的物业管理费以及迟延付款违约金（各月物业管理费违约金以7180元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从每月6日起计至实际付清之日止）。5、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即按照每月2154元为标准，支付从2013年5月份起至实际返还租赁物业的空调固定费以及迟延付款违约金（各月违约金以2154元为计算基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。6、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即支付2013年10月份空调不固定费用（冷某）328.29元、11月份空调不固定费用（冷某）52.49元，共计380.78元及迟延付款违约金（各月违约金以当月拖欠的空调不固定费用为基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。7、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即支付2013年10月份电费1751.68元、11月份电费1420.78元、12月份电费985.92元，共计4158.38元及迟延付款违约金（各月违约金以当月拖欠的电费为基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。8、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即支付2013年10月份水费394.82元、11月份水费382.23元、12月份水费387.50元，共计1164.55元及迟延付款违约金（各月违约金以当月拖欠的水费为基数，按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率为标准，从次月6日起计至实际付清之日止）。9、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同立即支付解除租赁合同的违约金500000元。10、周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司共同负担本案受理费。周利武原审辩称请求法院驳回大舜公司针对其的诉请。瑞鸿公司原审辩称其不同意大舜公司诉请。瑞龙公司原审未答辩。原审法院认为：首先，关于承租主体问题。2010年6月8日《租赁合同》抬头明确载明乙方为周利武，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司均在《租赁合同》乙方落款处签字盖章，因此周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司均是本案租赁合同的承租方。周利武辩称其只是瑞鸿公司的签约代表，不是租赁合同的承租方，缺乏理据，原审法院不予采信。大舜公司已提供证据证实涉案房屋系其向业主方广州棠下经济发展有限公司承租后再转租，故瑞鸿公司称大舜公司无权出租与事实不符，原审法院不予采信。大舜公司与周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定乙方应在每月5日前支付规定的款项，拖欠租金或其它费用超过15日的，甲方有权单方解除合同，收回场地，并有权没收租赁保证金、服务费保证金、水电费周转金等。本案中周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司一直拖欠自2013年6月起的租金，大舜公司于2013年12月20日分别发函给周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司解除合同，符合合同约定。上述函件周利武已签收，而邮寄给瑞鸿公司、瑞龙公司因地址无人而被退回。考虑到周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司为共同承租人，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司之间为内部关系，大舜公司按瑞鸿公司、瑞龙公司的住所地邮寄函件并无不当，故上述函件依法应自周利武签收之日即2013年12月23日起解除。由于大舜公司确认其已于诉讼中的2014年8月13日收回涉案房屋，大舜公司要求收回涉案房屋的诉请已实现，对此原审法院在判决主文不再赘述。合同签订后大舜公司已交付涉案房屋，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应依约支付租金。瑞鸿公司辩称涉案房屋所在的大舜丽池酒店2011年6月21日发生火灾，存在重大消防隐患，且大舜公司至今未向其提供且大舜公司至今未向其提供消防验收合格文件，致使其根本无法在通常的安全条件下使用涉案房屋。对此查明，无证据显示瑞鸿公司在租赁期间就消防问题导致其无法正常使用涉案房屋向某公司提出交涉，事实上涉案房屋的租金一直支付至2013年5月31日，2013年8月6日瑞鸿公司在其向某公司发出的《关于延期缴纳租金的申请》自述其未缴2013年6月至10月的租金的原因是“资金紧张”，而并非消防问题导致其无法正常使用。因此，瑞鸿公司上述辩称无理，原审法院不予采信。周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司作为付款义务人未举证证实其已向某公司支付2013年6月之后的租金，应承担举证不能的法律后果。周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应向某公司支付自2013年6月1日至合同解除之日2013年12月23日期间的租金381168.93元（15982.68元（53275.6元／月÷30天×9天）＋338832.6元（56472.1元／月×6个月）＋26353.65元（56472.1元／月÷30天×14天）］。周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司逾期支付上述租金，应支付逾期付款违约金。合同约定逾期支付租金的，应按拖欠金额每日的3%支付违约金。本案中大舜公司主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以准许。按此，逾期付款违约金的计算，应分别以当月欠租为本金（其中2013年6月1日至2013年6月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为15982.68元，2013年6月10日至2013年12月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为338832.6元，2013年12月10日至2013年12月23日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为26353.65元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月租金的逾期付款违约金以不超过本金为限。另外，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应向某公司支付自合同解除次日2013年12月24日至大舜公司收回涉案房屋之日2014年8月13日期间的房屋使用费。房屋使用费应参照合同约定的租金标准（2013年6月10日至2014年6月9日期间为56472.1元／月，2014年6月10日至2015年6月9日期间为59860.4元／月）计算，按此，2013年12月24日至2014年8月13日期间的房屋使用费共计442063.55元（32000.86元（56472.1元／月÷30日×17日）＋282360.5元（56472.1元／月×5个月）＋119720.8元（59860.4元／月×2个月）＋7981.39元（59860.4元／月÷30日×4日）］。关于大舜公司主张的物业管理费及逾期付款违约金的诉请。合同约定物业管理费为7180元／月，应在每月5日前支付；逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。大舜公司及瑞鸿公司双方确认物业管理费支付至2013年10月31日，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应支付自2013年11月1日起至大舜公司收回涉案房屋之日2014年8月13日期间的物业管理费67731.33元（64620元（7180元／月×9个月）＋3111.33元（7180元／月÷30日×13日）］。至于逾期付款违约金，本案中大舜公司主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以准许。按此，上述期间的物业管理费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月物业管理费为本金（其中2013年11月至2014年7月期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金均为7180元／月，2014年8月1日至8月13日期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金为3111.33元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月物业管理费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于大舜公司主张的空调固定费及逾期付款违约金的诉请。合同约定空调固定费为2154元／月，应在每月5日前支付；逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。大舜公司及瑞鸿公司双方确认空调固定费支付至2013年4月30日，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应支付自2013年5月1日起至大舜公司收回涉案房屋之日2014年8月13日期间的空调固定费33243.4元（32310元（2154元／月×15个月）＋933.4元（2154元／月÷30日×13日）］。至于逾期付款违约金，本案中大舜公司主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以准许。按此，上述期间的空调固定费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月空调固定费为本金（其中2013年5月至2014年7月期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金均为2154元／月，2014年8月1日至8月13日期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金为933.4元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于大舜公司主张的空调不固定费及逾期付款违约金的诉请。合同约定空调不固定费按冷量表计算，应在每月5日前支付；逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。大舜公司及瑞鸿公司双方确认空调不固定费支付至2013年9月30日。大舜公司对2013年10月1日之后的空调不固定费的每月读数及具体计算方式提供的《10月水、电、空调收款通知单》、《11月水、电、空调收款通知单》、《12月水、电、空调收款通知单》上载明的冷量读数具体明确、连续，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司作为付款义务人对其支付上述款项未举证证实，结合大舜公司及瑞鸿公司在现场办理场地交接时双方共同确认的冷量读数67818，原审法院对大舜公司本案中主张的空调不固定费的数额予以确认（2013年10月空调不固定费328.29元、2013年11月空调不固定费52.49元，合计380.78元），周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应支付上述款项给大舜公司。至于逾期付款违约金，本案中大舜公司主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以准许。按此，上述期间的空调固定费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月空调不固定费为本金（其中2013年10月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为328.29元，2013年11月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为52.49元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调不固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于大舜公司主张的电费及逾期付款违约金的诉请。合同约定电费按电表计算，每度1.28元，另加5%的线路损耗；应在每月5日前支付，逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。大舜公司及瑞鸿公司双方确认电费支付至2013年9月30日。大舜公司对2013年10月1日之后的电费的每月读数及具体计算方式提供的《10月水、电、空调收款通知单》、《11月水、电、空调收款通知单》、《12月水、电、空调收款通知单》上载明的电表读数具体明确、连续，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司作为付款义务人对其支付上述款项未举证证实，结合大舜公司及瑞鸿公司在现场办理场地交接时双方共同确认的电表读数26353，原审法院对大舜公司本案中主张的电费的数额予以确认（2013年10月电费1751.68元（包括自用电费771.46元、公摊电费980.22元）、2013年11月电费1420.78元（包括自用电费420.67元、公摊电费1000.11元）、2013年12月电费985.92元（包括自用电费30.91元、公摊电费955.01元），合计4158.38元］，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应支付上述款项给大舜公司。至于逾期付款违约金，本案中大舜公司主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以准许。按此，上述期间的电费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月电费为本金（其中2013年10月电费的逾期付款违约金的计算本金为1751.68元，2013年11月电费的逾期付款违约金的计算本金为1420.78元，2013年12月电费的逾期付款违约金的计算本金为985.92元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月电费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于大舜公司主张的水费及逾期付款违约金的诉请。合同约定水费按0.5元／平方米收取，另加5%的损耗；应在每月5日前支付，逾期支付的，按拖欠金额的每日3%计收违约金。大舜公司及瑞鸿公司双方确认水费支付至2013年9月30日。大舜公司对2013年10月1日之后的水费的每月读数及具体计算方式提供的《10月水、电、空调收款通知单》、《11月水、电、空调收款通知单》、《12月水、电、空调收款通知单》上载明的水表读数具体明确、连续，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司作为付款义务人对其支付上述款项未举证证实，原审法院对大舜公司本案中主张的水费的数额予以确认（2013年10月水费394.82元（包括自用水费376.95元、公摊水费17.87元）、2013年11月水费382.23元（包括自用水费376.95元、公摊水费5.28元）、2013年12月水费387.5元（包括自用水费376.95元、公摊水费10.55元），合计1164.55元］，周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应支付上述款项给大舜公司。至于逾期付款违约金，本案中大舜公司主张按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率计算，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以准许。按此，上述期间的水费的逾期付款违约金的计算，应分别以每月水费为本金（其中2013年10月水费的逾期付款违约金的计算本金为394.82元，2013年11月水费的逾期付款违约金的计算本金为382.23元，2013年12月水费的逾期付款违约金的计算本金为387.5元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月水费的逾期付款违约金以不超过本金为限。关于大舜公司主张的解约违约金500000元的诉请。合同明确约定“因乙方违约导致合同解除的，乙方应结清全部租金及其它费用，甲方可按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金，保证金（包括租赁保证金、服务费保证金、水电周转金）不予退还”，本案系因周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司逾期支付租金等应付款项而由大舜公司发函解除合同，故大舜公司要求适用上述条款收取解约违约金理据充分。大舜公司主张的该违约金500000元远远低于合同约定租赁存续期间的租金总额，属当事人自由处分权利，并无不当，原审法院予以支持。周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司应支付大舜公司解约违约金500000元。瑞龙公司经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年4月7日判决：一、广州大舜丽池酒店有限公司与周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司就广州市天河区中山大道西299号广州大舜丽池酒店第7层05、06房签订的《租赁合同》于2013年12月23日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司自2013年6月1日至2013年12月23日期间的租金381168.93元及逾期付款违约金［分别以当月欠租为本金（其中2013年6月1日至2013年6月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为15982.68元，2013年6月10日至2013年12月9日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为338832.6元，2013年12月10日至2013年12月23日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为26353.65元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月租金的逾期付款违约金以不超过本金为限］。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司2013年12月24日至2014年8月13日期间的房屋使用费共计442063.55元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司自2013年11月1日起至2014年8月13日期间的物业管理费67731.33元及逾期付款违约金［分别以每月物业管理费为本金（其中2013年5月至2014年7月期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金均为7180元／月，2014年8月1日至8月13日期间物业管理费的逾期付款违约金的计算本金为3111.33元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。每月物业管理费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司自2013年5月1日起至2014年8月13日期间的空调固定费33243.4元及逾期付款违约金［分别以每月空调固定费为本金（其中2013年11月至2014年7月期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金均为2154元／月，2014年8月1日至8月13日期间空调固定费的逾期付款违约金的计算本金为933.4元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司2013年10月空调不固定费328.29元、2013年11月空调不固定费52.49元，合计380.78元及逾期付款违约金［分别以每月空调不固定费为本金（其中2013年10月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为328.29元，2013年11月空调不固定费的逾期付款违约金的计算本金为52.49元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月空调不固定费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。七、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司2013年10月电费1751.68元、2013年11月电费1420.78元、2013年12月电费985.92元，合计4158.38元及逾期付款违约金［分别以每月电费为本金（其中2013年10月电费的逾期付款违约金的计算本金为1751.68元，2013年11月电费的逾期付款违约金的计算本金为1420.78元，2013年12月电费的逾期付款违约金的计算本金为985.92元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月电费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。八、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司2013年10月水费394.82元、2013年11月水费382.23元、2013年12月水费387.5元，合计1164.55元及逾期付款违约金［分别以每月水费为本金（其中2013年10月水费的逾期付款违约金的计算本金为394.82元，2013年11月水费的逾期付款违约金的计算本金为382.23元，2013年12月水费的逾期付款违约金的计算本金为387.5元），按中国人民银行公布的同期同档银行贷款基准利率，分别自次月6日起计至清偿之日止。每月水费的逾期付款违约金以不超过本金为限］。九、自本判决发生法律效力之日起10日内，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司支付广州大舜丽池酒店有限公司解约违约金500000元。十、驳回广州大舜丽池酒店有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18500元，由广州大舜丽池酒店有限公司负担100元，周利武、广东瑞鸿投资发展有限公司、广州市瑞龙房地产开发有限公司负担18400元。一审案件公告费1000元，由广州市瑞龙房地产开发有限公司负担。判后，瑞鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决对基本事实并未查清并恶意歪曲事实，据此作出的判决显然应予撤销或发回重审。瑞鸿公司具体搬离的时间，从原审判决认定被上诉人委托律师通过EMS特快专递向涉案房屋发出《律师函》因“原址查无此人”被退件这一事实可见，至迟在2013年12月之前瑞鸿公司已交回租赁物。由于瑞鸿公司在大舜公司处尚有租赁保证金，且租赁物已有价值不菲的添附装修，因此瑞鸿公司自行搬离租赁物并将租赁保证金及装修价值折抵欠缴租金符合情理。而大舜公司因瑞鸿公司已搬离租赁物，故上锁准备另行出租是客观事实。后由于大舜公司招租困难，故欲将空置期的损失转嫁由瑞鸿公司承担，其试图通过恶意诉讼追讨所谓“损失”是显失公平的。二、原审判决适用法律也是错误的，应予撤销。在租赁关系已解除的情况下，大舜公司在原审中提起的实为恶意诉讼，应驳回其所有诉讼请求。1、大舜公司在本案中并无诉权，其提供的证据15显示：涉讼物业中山大道西299号房屋所有权性质系集体所有，权属人为广州棠下经济发展有限公司，并非大舜公司。大舜公司并未提供其与权属人广州棠下经济发展有限公司之间租赁关系的证据。唯一的证据即证据16《业主证明》，该证明的出具时间为2008年8月1日，充其量也只能证明当时大舜公司享有承租权。瑞鸿公司与大舜公司《租赁合同》的签订时间为2010年6月8日。大舜公司并没有证据证明其在签订《租赁合同》时仍是涉讼物业的承租人，更谈不上其依法享有转租权，双方所签订租赁合同效力待定，大舜公司并不享有出租人的主体权利，从程序上即应驳回其的诉讼请求。2、大舜公司至今没有提供涉讼物业中山大道西299号房屋的消防验收合格证明。根据瑞鸿公司原审中提供的证据3—7，证明涉讼物业确实存在重大消防隐患，曾发生过严重火灾事故，致使瑞鸿公司无法在安全条件下使用租赁物。因此，即使《租赁合同》有效，大舜公司作为涉讼物业的承租人及转租合同的出租人，其行为不仅违反了建筑工程消防验收的相关规范及《合同法》第220条、233条对出租人的相关规定，也违反了《租赁合同》中甲方的相关合同义务。且《租赁合同》第十条第4款约定：甲方不得提前收回租赁物或干扰乙方对租赁物业的使用权。由于大舜公司无法提供涉讼物业消防验收合格证明，亦无法提供其与该物业权属人广州棠下经济发展有限公司目前租赁关系的证明，瑞鸿公司确从2013年6月起暂缓支付租金，但大舜公司旋即对涉讼物业停水停电，致使瑞鸿公司无法正常经营。加之瑞鸿公司在大舜公司处尚有租赁保证金，并在前期投入巨资装修，故瑞鸿公司出于自救，自行搬离了租赁物并将租赁保证金及装修添附折抵了欠缴租金。因此，在租赁关系事实上已解除的情况下，大舜公司在原审中提起的实为恶意诉讼，应驳回其所有诉讼请求。瑞鸿公司上诉请求撤销原判，依法改判、驳回大舜公司的诉讼请求或发回重审。大舜公司二审答辩称：一、关于涉案房屋的交接时间，应以一审法院主持双方当事人现场交接的时间2014年8月13日为准，瑞鸿公司关于2013年12月之前已经将涉案房屋交回大舜公司的上诉理由不成立。二、关于瑞鸿公司腾空涉案房屋的时间，应以一审判决查明的时间2014年8月14日前为准，瑞鸿公司在此之前还有物品放置在涉案房屋内。三、关于涉案房屋大门两把U形锁是哪一方的问题，瑞鸿公司上诉称两把U形锁均为大舜公司上锁，瑞鸿公司本身不锁大门不符合常理，瑞鸿公司应当承担举证不能的法律后果。四、关于大舜公司在本案中是否具有诉权的问题，大舜公司在一审中已经提交业主方同意大舜公司转租分租的书面证明，瑞鸿公司的上诉理由显然不成立。五、关于瑞鸿公司是否有合法事由拒付房租的问题，2013年8月6日瑞鸿公司明确说明延期支付租金的原因是资金紧张，因此，拒付房租的责任应由瑞鸿公司自行承担。周利武二审答辩称：周利武只作为瑞鸿公司员工，本案纠纷与周利武没有关系，且我已于2010年12月离职了。对本案纠纷不清楚原因的产生。一审证据4可显示周利武因注册瑞鸿公司才和大舜公司洽谈租赁事宜，证据5显示涉案场地是瑞鸿公司租赁的，租金的支付主体是该司，证据17显示租金的递交也是瑞鸿公司并非周利武个人，由此可见，周利武并非合同的相对方，只是公司的代理人。瑞龙公司二审无答辩。本院确认一审法院查明事实。二审期间，瑞鸿公司向本院提交装修押金20000元收据一份以证明大舜公司收取该司装修押金20000元，对此大舜公司予以确认。大舜公司向本院提交其与广州棠下经济发展有限公司签订的租赁合同两份以证明其合法承租，转租的事实。本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对瑞鸿公司的上诉及大舜公司、周利武的二审答辩意见，评析如下：第一、根据大舜公司二审提交其与广州棠下经济发展有限公司所签订的租赁合同及广州棠下经济发展有限公司于2008年8月1日出具允许大舜公司有权依法将承租物业部分转租或分租他人的《证明》可知，大舜公司自2008年8月1日起至2020年4月30日止对其承租物业的租赁具有连续性，且广州棠下经济发展有限公司自2008年出具上述《证明》后，现无证据显示该司收回对大舜公司将部分物业转租或分租他人的许某，为此，对瑞鸿公司上诉主张其与大舜公司之间所签订的《租赁合同》属效力待定合同，以及大舜公司不享有出租人的主体权利，从程序上应驳回大舜公司诉讼请求的主张，本院不予采纳。至于周利武的二审答辩提出本案纠纷与其无关，其仅为瑞鸿公司签订《租赁合同》的代理人主张，因周利武未向本院提起上诉，故本院对其主张不予审查。原审认定周利武、瑞鸿公司、瑞龙公司与大舜公司签订的《租赁合同》合法有效无误。第二、根据本案证据及当事人的陈述可知，大舜公司将涉案物业出租给瑞鸿公司之后，双方履行合同过程中，涉案房屋所在的大舜丽池酒店2011年6月21日发生火灾，瑞鸿公司虽称其曾向某公司提出赔偿要求，但亦称之后并没有坚持追究大舜公司的责任。而瑞鸿公司提出大舜公司至今未向其提供消防验收合格文件，致使其根本无法在通常的安全条件下使用涉案房屋，本案并无证据显示瑞鸿公司在租赁期间就消防问题导致其无法正常使用涉案房屋向某公司提出过交涉。另瑞鸿公司签订合同之后一直使用涉案物业，并按合同约定支付租金至2013年5月31日，且在此之后，瑞鸿公司对其未支付2013年6月至10月的租金曾向某公司发出《关于延期缴纳租金的申请》中自述其未缴纳的原因是“资金紧张”，而并非消防问题而导致。故，对瑞鸿公司提出大舜公司未提供消防验收合格证明，未履行出租人义务，致使其根本无法在通常的安全条件下使用涉案房屋的主张，本院不予采纳。瑞鸿公司自2013年5月31日起未按合同约定履行缴纳租金义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。第三、根据一审法院2014年8月13日主持本案双方办理场地交接的情况，现场涉案大门上存在两把U型锁。瑞鸿公司二审陈述为其员工锁上，一审法院锯开两把U型锁为其公司所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”瑞鸿公司陈述大舜公司曾某U型锁一把，导致瑞鸿公司无法正常使用涉案房屋，对此，大舜公司予以否认，而瑞鸿公司提交的照片并不足以证明为大舜公司所加U型锁，况且瑞鸿公司对大舜公司加锁U型锁的具体时间亦不能向本院作出明确说明，故瑞鸿公司应承担举证不能的法律后果。瑞鸿公司于2014年8月14日前才全部搬走其放置在涉案房屋内的物品，瑞鸿公司以大舜公司所发律师函特快专递被退件事实主张其至迟于2013年12月之前已交回租赁物与事实不符。对瑞鸿公司提出大舜公司加锁导致其无法使用涉案房屋，原审判处其所承担的租金及占有使用费错误的主张，本院不予采纳。瑞鸿公司二审提出因大舜公司停电致使其无法正常经营，加之其在大舜公司处尚有租赁保证金，前期投入巨资装修，且出于自救，自行搬离租赁物并将租赁保证金及装修添附折抵所欠缴租金的主张缺乏依据，本院亦不予采纳。本案双方对一审判决认定瑞鸿公司应支付各项费用的金额均不持异议，原审各项判处并无不妥，本院予以维持。综上所述，瑞鸿公司上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18500元，由广东瑞鸿投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年十月××日书 记 员  罗 涛