广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5337号
上诉人（原审原告）：张升球，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：刘兴桂、刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人张升球与广州圣地房地产开发有限公司（下简称圣地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院作出的（2015）穗云法民四初字第519号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月17日，张升球与圣地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：张升球向圣地公司购买位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-13502房的房屋1套；该房屋建筑面积80.55平方米，房价款为160万元；圣地公司应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付张升球使用；张升球委托圣地公司办理产权登记手续，圣地公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为张升球办妥产权登记，并将以张升球为产权人的房地产权证交付张升球；在此情况下，张升球应当在收到圣地公司书面通知后5个工作日内向圣地公司提供房地产登记机构要求的、需张升球提供的证件资料；如圣地公司未履行相关义务造成张升球不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向张升球支付违约金；张升球要求继续履行合同的，合同继续履行，圣地公司应当自逾期之日的次日起至张升球实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向张升球支付违约金……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：张升球同意圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为张升球办妥产权登记，并将以张升球为产权人的房地产权证交付张升球；非因圣地公司原因造成逾期办理该商品房项目的房地产初始登记，以及逾期办妥张升球房屋的房地产权证，圣地公司不承担违约责任；张升球未按照圣地公司发出的通知领取《房地产权证》的，圣地公司不承担任何责任；圣地公司在约定的最后期限以张升球为产权人的房地产权证通知张升球领证时，不视为圣地公司逾期交付张升球；逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等。
上述合同签订后，张升球已付清全部房价款160万元。2009年12月5日，圣地公司向张升球交付涉案房屋。原审庭审中，双方均确认，从涉案房屋交付的2009年12月5日次日起365个工作日为2011年5月13日。
张升球于2015年3月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、圣地公司支付迟延办理产权证违约金人民币170880元；2、案件诉讼费、公告费由圣地公司承担。
圣地公司在原审中答辩称：一、张升球主张的违约金诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，法院应驳回张升球的诉讼请求；二、即使法院最终认定圣地公司违约，但张升球主张的违约赔偿数额过高不合理，应予以调整降低。
原审过程中，张升球提交查询日期为2015年5月7日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示：产权人为张升球，房屋登记地址为白云区京溪梅岗路5号之十三502房，登记日期为2014年3月24日。圣地公司主张其于2014年1月2日向房管部门申办将涉案房屋过户至张升球名下的手续，并主张逾期办证违约金应当计算至2014年1月2日，为此，圣地公司提交查询日期为2015年4月23日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为圣地公司，登记日期为2014年1月2日。
圣地公司提交房地产权证签收记录一份显示，圣地公司于2015年3月12日将涉案房屋的《房地产权证》（产权人为张升球）交付给张升球。根据圣地公司提交的上述房地产权证的签收记录，张升球主张逾期办证违约金应当计算至房地产权证签收之日止即2015年3月12日。
张升球主张其最早于2014年4月12日即已向圣地公司递交索赔报告主张过逾期办证违约金，为此提交《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》复印件一份，该索赔报告的主要内容是由于圣地公司实际取得房产证时间是2014年3月24日，比合同约定交楼时间逾期1035天，因此向圣地公司提出索赔逾期交付房产证违约金165600元。在张升球向本院提交的该索赔报告下侧，张升球标注：“原件已交开发商，2014年4月12日开发商电话通知业主领取房产证，当时房产证业主拒绝领取，开发商要求在房产证领取签名本上写出不领取的说明，业主即在上面写了要求开发商付逾期违约金才领证。并当日递交该索赔报告。8月份再次递交索赔报告。2015年3.13领证打官司用”。张升球另主张其于2014年7月18日再次向圣地公司主张过逾期办证违约金，为此张升球申请证人龚某丙出庭作证。证人龚某丙在庭审中陈述，其是涉案小区业主龚某乙的父亲，2014年7月份其与邻居的几家业主一起到圣地公司处咨询办证的事情，认为圣地公司违反合同规定逾期办证，要求圣地公司赔偿违约金。同时去的业主代表周某向圣地公司提交了《关于广州市圣地摩坊公馆业主要求开发商承担商品买卖合同违约责任的函》，张升球提交上述函件的复印件显示，张升球等人认为圣地公司于2014年4月左右才先后办理完房产证交付给业主，已超过合同约定365个工作日，因此要求圣地公司按照合同约定支付违约金，并要求圣地公司在30天内来函回复。录音资料及录音文本一份，张升球主张该录音为2015年3月12日张升球的太太等人前往圣地公司的集团销售中心要求圣地公司支付逾期办证违约金的录音。对于上述证明，圣地公司表示证人龚某丙为涉案小区业主的父亲，与案件存在直接的利害关系；相关函件无圣地公司的签收记录；录音中人员的身份无法确认，因此对上述证据的三性不予确认。
原审法院认为：张升球与圣地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。2009年12月5日圣地公司向张升球交付涉案房屋，双方确认2009年12月5日次日起365个工作日为2011年5月13日，故圣地公司最迟应于2011年5月13日前为张升球办妥产权登记，并负有将以张升球为产权人的房地产权证交付张升球的合同义务。涉案房屋于2014年3月24日才登记至张升球名下已超过双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定每日0.01%的标准向张升球支付逾期办证违约金。
关于计算逾期办证违约金的起算日期。圣地公司提出诉讼时效的抗辩意见，因逾期办证违约金为普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效，则每日的违约金为独立的债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起分别计算两年。张升球提交的两份索赔报告可以证明张升球最早于2014年4月12日向圣地公司主张逾期办证违约金；张升球提交的录音光盘亦可证明张升球等人曾于2015年3月12日就逾期办证违约金事宜与圣地公司销售人员进行过协商，双方的谈话中亦可印证张升球在此之前曾向圣地公司主张过逾期办证违约金。因此虽然上述证据存在瑕疵，但是上述证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，经审查确信张升球曾于2014年4月12日向圣地公司主张过逾期办证违约金事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在，故诉讼时效于2014年4月12日发生中断，逾期办证违约金起算日期可从2014年4月12日往前倒推两年起算，故逾期办证违约金应从2012年4月13日起算，对于2012年4月13日前的违约金，因已超过诉讼时效，不予支持。对于张升球提出的圣地公司在录音中已作出同意支付部分逾期办证违约金的意思表示，故其诉讼时效的抗辩不应得到支持的意见，原审法院认为，录音中体现的是张升球与圣地公司双方曾就逾期办证违约金的支付问题进行协商，但双方并未就赔偿事宜达成一致意见，圣地公司在协商过程中提出的赔偿方案并不构成其支付赔偿金的承诺，因此圣地公司的上述行为并不能构成《中华人民共和国民法通则》第一百十四条规定的“同意履行义务”，对张升球的上述意见不予采纳。
关于计算逾期办证违约金的截止日期。圣地公司辩称逾期办证违约金计算的截止日期应为2014年1月2日，根据圣地公司提交的查询日期为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》，该时间为涉案房屋登记至圣地公司名下的时间，圣地公司的上述抗辩意见缺乏合同依据，不予支持。由于双方约定，圣地公司应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为张升球办妥产权登记，并将以张升球为产权人的房地产权证交付张升球，即圣地公司不仅负有办妥产权登记的义务，并负有将以张升球为产权人的房地产权证交付张升球的合同义务，圣地公司于2015年3月12日才将涉案房屋的房地产权证交付给张升球，由于该时间距离圣地公司办妥产权证已将近一年，根据张升球提交的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》及其在该报告复印件上标注的内容可知，圣地公司已于2014年4月12日电话通知张升球领取房产证，张升球以要求圣地公司支付逾期办证违约金为由拒绝领取，由于张升球在接到圣地公司领取房产证的通知后应当采取适当的措施避免损失的扩大，其在2014年4月12日拒绝领取涉案房屋的房产证，故从公平的原则出发，张升球要求圣地公司承担2014年4月12日以后的违约金有违公平，不予支持。故计算逾期办证违约金的截止日期应为2014年4月12日。
综上，圣地公司应当依照补充协议约定每日0.01%的标准，以总房款160万元为本金，向张升球支付从2012年4月13日计算至2014年4月12日的逾期办证违约金，数额为116800元（160万元×0.01%×730天）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2015年7月17日作出判决：一、在判决生效之日起五日内，圣地公司向张升球支付逾期办证违约金116800元；二、驳回张升球的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3717元，由张升球负担1081元，圣地公司负担2636元。
判后，张升球与圣地公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
张升球上诉称：圣地公司在录音中及之前作出了同意支付两年、两年八折的赔偿，该赔偿包括了已过诉讼时效期间的违约金，足以证明圣地公司放弃了时效抗辩。依据相关法律规定，只要当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示即可，未规定必须达成一致意见。圣地公司同意履行，又在诉讼中以时效进行抗辩，依法不应得到支持。因此，原审法院对同意履行、诉讼时效的理解有偏颇，导致事实认定错误，适用法律有误。综上，张升球上诉请求撤销原审判决第二项，改判圣地公司赔偿（从2011年5月14日起至2012年4月12日期间，共335天）逾期办证违约金人民币53600元（160万元×0.01%×335天），并判令本案一、二审诉讼费由圣地公司承担。
圣地公司对张升球的上诉请求答辩称：不同意张升球的上诉请求，张升球上诉的事实与理由不合理据。张升球主张诉讼时效中断是不成立的，张升球依据光盘及小业主的证言主张中断诉讼时效，但这两项证据不能证明可中断时效，故应按照张升球向法院提起主张之日倒推两年起计算逾期办证违约金，截止日期应当是计至张升球产权证的登记日期。
圣地公司上诉称：一、原审法院采纳证据偏颇，对逾期办证违约金的起算日期认定不当。原审法院以张升球提交的打印日期为2014年4月12日的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》作为认定张升球主张权利的时效中断，但张升球提交的该报告仅为打印件，无圣地公司签名，而且无任何递交、签收的凭证，根本无法证实曾向圣地公司提出过主张。至于张升球提交的2015年3月12日的录音光盘，该证据不具备真实、合法、中立和关联的要求，不能作为认定事实的依据，而且连原审法院都认为这两份证据存在瑕疵，但原审法院居然“确信张升球曾于2014年4月12日向圣地公司主张过逾期办证违约金…”。原审以2014年4月12日索赔报告的打印日期作为张升球主张过违约金的事实，同时认定以张升球主张之日起倒推两年即2012年4月13日为违约金起算日期，完全没有理据。按照以往相似案件判例，应从张升球向法院提起诉讼之日起倒推两年即2013年4月2日作为起算日期；二、原审法院对逾期办证违约金的截止日期认定不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，圣地公司为张升球购买的房屋依法登记过户且办妥产权证，即完成产权登记过户义务，至于产权证的交付应不属于办证的范畴，不影响办证义务的终止。原审法院以圣地公司于2014年4月12日通知张升球领取房产证日期作为逾期办证违金的截止日期，也是不合理的。原审即使不采纳圣地公司提出的以递交办证申请即2014年1月2日为截止日，也应以圣地公司为张升球办妥房产证即房产证上登记时间2014年3月24日为截止日则较为合理。因此，圣地公司应付违约金应从2013年4月2日起计至2014年3月24日止，金额为56960元。综上，圣地公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回张升球的诉讼请求，并判令本案诉讼费由张升球承担。
张升球对圣地公司的上诉请求答辩称：不同意圣地公司以倒推的方式来计算诉讼时效。其一，圣地公司同意支付逾期办证赔偿金，即圣地公司同意履行义务，在诉讼过程中再以已过诉讼时效进行抗辩在法律上是不成立的。其二，圣地公司主张以张升球起诉时间作为中断诉讼时效的理由也是不成立的。在张升球起诉圣地公司之前，张升球已经向圣地公司提出承担违约责任的主张，而且双方就该事实也进行了相关的协商处理。其三，按照合同约定，圣地公司需要将房产证交付给张升球，支付违约金也是计至交付张升球之日止，因此圣地公司支付逾期办证违约金应当计算至房产证交付到张升球之日止，而非登记之日止。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：张升球、圣地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，原审法院认定该合同合法有效正确。圣地公司未依约履行为张升球办妥产权登记并将以张升球为产权人的房地产权证交付张升球的义务，应当承担相应的违约责任。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的起算日问题。张升球主张其在提起本案诉讼之前曾向圣地公司主张逾期办证违约金，为此提供了《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》、证人龚某丙证言及录音资料等证据予以证明，前述证据之间能够相互印证，圣地公司虽对其提出异议，但未提供证据予以充分反驳，结合圣地公司的迟延办证行为计至张升球实际取得涉案房屋房地产权证之日已持续近三年的事实，本院认为，原审判决对此予以合理采信，并据此认定张升球主张逾期办证违约金的诉讼时效于张升球所主张的提交《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》的时间即2014年4月12日发生中断，自2012年4月13日开始起算逾期办证违约金，合理合法，圣地公司上诉认为应以张升球提起本案诉讼之日往前倒推两年起算圣地公司支付逾期办证违约金缺乏充分理据，本院不予采纳。另，张升球提交的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》等证据虽可证明其在提起本案诉讼之前曾向圣地公司主张逾期办证违约金的事实，但尚不足以证明圣地公司同意履行支付包括已过诉讼时效的违约金的事实，故张升球以圣地公司同意履行义务为由上诉认为圣地公司无权进行诉讼时效的抗辩缺乏事实根据和法律依据，本院亦不予采纳。
关于圣地公司支付逾期办证违约金的计算截止日问题。因双方已在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定，如圣地公司未履行相关义务造成张升球不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，圣地公司应当向张升球支付逾期办证违约金至张升球实际取得房地产权证之日止。依据已查明的事实，涉案房屋已于2014年1月2日登记至张升球名下，张升球直至2015年3月12日才实际取得涉案房屋房地产权证，而依据张升球提交的《关于逾期交付房产证违约金的索赔报告》，圣地公司已于2014年4月12日通知张升球领取产权证，故原审判决圣地公司支付逾期办证违约金至其通知张升球领取房地产权证之日即2014年4月12日止，符合公平合理原则，圣地公司上诉认为逾期办证违约金应计至其向房管部门递交办证申请或房产登记日止，与合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，张升球与圣地公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3717元，由上诉人广州圣地房地产开发有限公司负担2636元，上诉人张升球负担1081元。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月三十日
书记员 杨思敏