广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第1号
原告：庞玉琴，女，1975年9月15日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：梁友明、刘治伟，系广东弘力律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市。
第三人：陈秀娴，女，1956年7月16日出生，香港居民，住香港九龙区。
第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市。
负责人：张真理，职务行长。
委托代理人：郑祝远，该行职员。
原告庞玉琴诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）、陈秀娴为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞玉琴的委托代理人梁友明，第三人建行中山分行的委托代理人郑祝远到庭参加诉讼，被告吉雅公司，第三人陈秀娴经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告庞玉琴诉称：原告丈夫开办的中山市防火设备安装工程有限公司为被告在三乡镇的房地产楼盘安装消防工程，被告欠下工程款1608452.06元，被告仅支付了50000元，就以没有资金为由，要求以房屋抵偿工程款。2004年7月9日，原告与被告吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书，约定由原告购买中山市三乡镇中心区农贸市场3号楼17、18号商铺，认购价为1260600元。2005年12月5日，被告通知原告办理收楼手续，原告接收了涉讼商铺使用至今。2007年6月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，但被告一直未协助原告办理房产登记手续。为此，原告向法院起诉，请求判令：一、确认陈秀娴与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，确认吉雅公司、陈秀娴与建行中山分行签订的借款抵押合同无效，依法撤销陈秀娴位于中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的备案登记；二、确认上述商铺的所有权人为原告，被告吉雅公司为原告办理上述商铺的房地产买卖登记及过户办证手续；三、被告承担诉讼费用。
诉讼中，原告庞玉琴明确诉讼请求第一项中撤销陈秀娴涉讼商铺的备案登记就是注销陈秀娴的买卖合同的登记备案及抵押权的登记。
原告庞玉琴对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市三乡中心区综合市场认购书；2.发票联；3.收款收据；4.收楼通知书；5.三乡镇中心区综合市场各项收费一览表；6.商品房预售合同；7.收款收据；8.消防工程竣工移交报告；9.建筑工程消防验收的意见书、建筑工程消防验收合格意见书原件移交书；10.房地产无档证明、商品房买卖合同；11.中山市商品房销售合同登记备案证明表；12.（2010）中一法三民一初字第410号民事裁定书；13.结婚证。
被告吉雅公司辩称：庞玉琴的丈夫（阮桂培）确于2004年7月份承包吉雅公司开发的中心区综合市场的消防工程，并用工程款抵顶了1260600元的商铺款（即中心区综合市场3号楼17-18号商铺）。但由于吉雅公司事发，不能履行合同，也没有能力承担其他违约费用，只能等日后拍卖吉雅公司物业所得退回给原告。
被告吉雅公司对其辩解没有提交证据。
第三人陈秀娴经本院传唤没有到庭参加诉讼及提供书面答辩意见。
第三人建行中山分行述称：1.本案原告与被告吉雅公司很明确是消防工程款项的冲抵行为，商铺是担保的形式，不是真正意义的买卖。2.原告的商品房买卖合同签订时，商铺已经卖给我方借款人，并抵押给我行，原告主张的应该是债权而非物权。3.假如按照原告诉求，吉雅公司是刑事责任，应当通过刑事来追究。到今天为止，没有任何判决证实我行与陈秀娴借款合同无效。
第三人建行中山分行对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：1.借款合同；2.公证书；3.陈秀娴身份证明；4.划款凭证；5.抵押权属证明书；6.抵押物产权证明；7.对账单；8.吉雅公司营业执照。
经审理查明：2004年7月9日，庞玉琴与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份，约定：庞玉琴向吉雅公司认购其开发的位于三乡中心区农贸市场3幢17、18号商铺，该物业建筑面积约为382平方米，认购楼价为1260600元；认购书还就其他内容进行了约定。2005年1月31日，吉雅公司开具收到庞玉琴三乡镇中心区综合市场3号楼17、18号商铺楼款250000元的收款收据。2005年12月5日，吉雅公司向庞玉琴出具收楼通知书，通知庞玉琴于2005年12月15日前往综合市场售楼部办理涉讼商铺的收楼手续。2007年6月9日，庞玉琴与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定：庞玉琴向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺，该商品房的建筑面积为193.8平方米，套内建筑面积为189.3平方米；单价为每平方米3378.45元，按套内建筑面积计，房价款合计639540元；付款方式为一次性付款，楼款在签署商品房买卖合同时已付清；交楼期限为2007年12月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在该楼盘消防验收合格后四十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决；合同还约定了其他事项。签订合同当日，吉雅公司开具收到庞玉琴综合市场3号楼17、18号商铺楼款1029080元及办证费用29372.06元的收款收据，收据上备注：以消防工程款抵扣。2007年9月21日，中山市公安消防局出具建筑工程消防验收的意见书，证实三乡镇中心区综合市场1号楼至9号楼建筑消防验收合格。同日，阮桂培将上述文件移交给吉雅公司。此后，吉雅公司未按合同约定的内容履行义务，庞玉琴获悉所购房产己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺，建筑面积为210.6平方米，购房总价为842400元，于2005年5月18日登记备案在陈秀娴名下，备案登记的商品房买卖合同签订于2005年4月27日；该商铺于2005年7月19日抵押登记在建行中山分行名下，贷款金额为500000元，抵押人陈秀娴。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
2005年7月8日，建行中山分行（贷款人、抵押权人）与陈秀娴（借款人、抵押人）、吉雅公司（保证人即开发商）签订个人住房借款合同，约定由陈秀娴向建行中山分行贷款500000元用于购买涉讼商铺。
又查：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林某某、梁某甲、梁某乙提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，并未涉及庞玉琴，涉讼商铺涉及虚假按揭。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，陈秀娴与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：诉讼中，本院派员到涉讼房产处张贴通知并核实使用人员。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。经核查，该房产交付后一直由庞玉琴与阮桂培占有使用。庞玉琴与阮桂培系夫妻关系。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。庞玉琴与吉雅公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守约定全面履行。庞玉琴持有商品房买卖合同原件并向吉雅公司支付了全部购房款，且在房屋交付后已实际使用多年，故应认定庞玉琴与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。
虽然涉讼商铺于2005年5月18日登记备案在陈秀娴名下，且第三人陈秀娴与建行中山分行签订个人购房借款合同，并将涉讼商铺抵押登记在建行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，陈秀娴与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。陈秀娴与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，陈秀娴、吉雅公司与建行中山分行签订的个人购房借款合同也一并无效。陈秀娴应与吉雅公司一同协助注销涉讼商铺的合同登记备案，建行中山分行应协助注销涉讼商铺上所设的抵押权登记。
吉雅公司收取了庞玉琴的全部购房款，并已将房屋实际交付给了庞玉琴使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故庞玉琴主张吉雅公司继续履行合同，并为庞玉琴办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司、陈秀娴经本院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人陈秀娴与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年4月27日签订的买卖中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的商品房买卖合同无效，第三人陈秀娴与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销上述商铺的销售合同登记备案；
二、确认第三人陈秀娴、被告中山市吉雅房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行于2005年7月8日签订的个人住房借款合同无效，第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行于本判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺上所设的抵押权登记；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告庞玉琴办理位于中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的房地产权属证书。
案件受理费10195元（原告庞玉琴已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司应在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告庞玉琴、被告吉雅公司、第三人建行中山分行可在判决书送达之日起十五日内，第三人陈秀娴可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 罗晓冰
审判员 吴立和
审判员 伍青花
二〇一三年七月一日
书记员 黄炬祥