湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00734号
上诉人（原审原告）：袁菊英，女，1960年6月1日出生，汉族。
委托代理人：董水生，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉全国服装贸易中心有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路410号。
法定代表人：陈少荣，该公司董事长。
委托代理人：陈少雄，该公司副总经理。
委托代理人：柳龙，湖北诚明律师事务所律师。
原审第三人：武汉广鹤房地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路410号701室。
法定代表人：陈少荣，该公司董事长。
委托代理人：柳龙，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人袁菊英与上诉人武汉全国服装贸易中心有限公司（以下简称全国服装公司）、原审第三人武汉广鹤房地产开发有限公司（以下简称广鹤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二重字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2012年7月，袁菊英诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、全国服装公司向袁菊英返还全部房屋价款及办理权证税费等合计216458元；3、全国服装公司自2006年1月4日起向袁菊英偿付上述款项占用期间的银行贷款利息98374.6元（暂计算至2012年9月5日）；4、全国服装公司赔偿袁菊英装修房屋投入20000元及其利息损失8885.49元；5、全国服装公司赔偿袁菊英其他财产损失3580元；6、全国服装公司赔偿袁菊英因此所受的利益损失688297.4元；7、本案诉讼费由全国服装公司承担。
一审法院审理查明：坐落于武汉市江汉区新华下路410号武汉全国服装贸易中心房地产项目系广鹤公司开发建设，该中心五层20-25号房屋的所有权属广鹤公司享有。全国服装公司系武汉全国服装贸易中心项目的物业公司。
2005年12月29日，袁菊英在全国服装公司发出的《武汉全国服装贸易中心承诺书》上签名，承诺书上写明：“本人于2005年12月29日自愿购买武汉全国服装贸易中心五楼5D502住房壹套，该住房房型二室一厅，住房建筑面积71.96平方米，该住房售价为2880元／平方米（建面）；本人于2005年12月29日交付购房定金拾万元整，并于2006年1月5日前缴清剩余款项共计116458元，其中（房款207245元、税费8912元、手续费216元、产权登记费80元、产权印花税5元）……”，承诺书的尾部有袁菊英签名捺印及全国服装公司招商部职员汤美琼、财务部职员陈瑜签名。
袁菊英依约支付上述款项后，全国服装公司于2006年1月4日出具“收据”一张，注明：“今收到袁菊英5D502房款207245元、税款8912元、手续费216元、产权证登记费80元、产权印花税5元，合计216458元。注：三个月之内相关房屋证件办齐”。当月，袁菊英取得该房屋钥匙。同年3月6日，袁菊英之夫李汉生与李志田签订《装修协议》，委托李志田对5D502室进行装修，总费用20000元。后袁菊英实际支付李志田装修款18000元。房屋装修完毕后，袁菊英将房屋出租他人使用。2011年11月25日，全国服装公司以未向袁菊英出卖房屋为由，强行收回诉争房屋。
一审另查明，诉争5D502号房屋在《房屋所有权证》上登记的房号为5层21号房屋。审理期间，袁菊英申请对诉争房屋现有价值进行鉴定，湖北国泰房地产估价咨询有限公司接受委托后，作出国泰（2014）估（司）字第034号《房地产估价报告》，结论为：估价对象在价值时点2014年9月23日的市场价值为662000元，单价为9200元／平方米。
一审法院审理认为：一、关于袁菊英与全国服装公司之间的买卖合同是否成立问题。袁菊英与全国服装公司虽未签订书面的《房屋买卖合同》，但袁菊英及全国服装公司职员均在《武汉全国服装贸易中心承诺书》上签名，且全国服装公司按该承诺书上的金额收取了购房款，并向袁菊英出具收据，该承诺书和收据上载明了《房屋买卖合同》应具备的基本内容，且诉争房屋已实际交付袁菊英使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，袁菊英与全国服装公司之间的《房屋买卖合同》成立。全国服装公司关于商品房买卖必须签订书面合同，双方不存在房屋买卖合同关系的抗辩意见，与查明的事实和法律规定不符，不予支持。
二、关于本案所涉房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条对无效合同的情形有明确的规定，即“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，诉争房屋建设人和所有权人为广鹤公司，袁菊英也未举证证明全国服装公司享有诉争房屋的处分权，故全国服装公司出卖诉争房屋行为应认定为无权处分行为，但由于双方订立的《房屋买卖合同》并不属于上述《合同法》规定的无效合同的范畴，也未违反其他法律的效力性强制性规定，且最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故本案所涉《房屋买卖合同》应认定为有效。全国服装公司主张合同无效的抗辩理由于法无据，不予支持。
三、关于袁菊英的诉讼请求是否成立问题。因全国服装公司擅自处分诉争房屋，并最终导致其不能将房屋的所有权转移至袁菊英名下，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，袁菊英有权要求解除双方订立的《房屋买卖合同》，并有权主张损害赔偿责任。具体评述如下：（1）购房款等费用的返还。全国服装公司已收取袁菊英购房款等费用共计216458元，因双方合同已经解除，全国服装公司应承担返还此款的责任；（2）房屋装修费用的赔偿。袁菊英因装修房屋已实际支付装修费用18000元，因全国服装公司收回房屋，造成袁菊英遭受装修费用损失，故全国服装公司应承担向袁菊英赔偿该损失的责任；（3）可得利益损失的赔偿。双方合同目的不能实现的原因，一方面归责于全国服装公司擅自处分诉争房屋行为，另一方面与袁菊英未对房屋的产权归属、全国服装公司的售房资格及《房屋买卖合同》订立条件等情况尽到基本、合理的审查义务有直接关联，故双方均对合同不能履行所产生的损失有过错，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”的规定，可酌情由全国服装公司对袁菊英主张的可得利益损失承担50%份额的赔偿责任。诉争房屋的市场价值经鉴定确认为662000元，与购买房屋价款216458元相减，所得利益损失金额为445542元，按上述责任比例分担，全国服装公司应向袁菊英赔偿可得利益损失222771元；（4）购房款利息损失。因上述可得利益损失222771元已包括购房款利息损失，袁菊英在主张可得利益损失的同时又提出购房款利息损失的诉讼请求，属重复主张权利，故对该项诉讼请求不予支持；（5）其他损失3580元。因袁菊英对该项损失未能提供相关证据证明，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十一条、第五十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除袁菊英与武汉全国服装贸易中心有限公司订立的《房屋买卖合同》；二、武汉全国服装贸易中心有限公司向袁菊英返还购房款216458元；三、武汉全国服装贸易中心有限公司向袁菊英赔偿装修损失18000元；四、武汉全国服装贸易中心有限公司向袁菊英赔偿损失222771元；五、驳回袁菊英的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内付清，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6443元、其他诉讼费用46元，合计6489元，分别由袁菊英负担3589元，由武汉全国服装贸易中心有限公司负担2900元（此款袁菊英已预付，武汉全国服装贸易中心有限公司应负担的部分随同上述判决款项一并支付袁菊英）。
判后，袁菊英、全国服装公司均不服，向本院提起上诉。
袁菊英上诉称：1、一审判决要求袁菊英提出鉴定申请并对房屋进行鉴定，违反了举证责任的分配原则；2、一审法院在鉴定机构的补正鉴定意见作出之前，根据原错误鉴定结论认定袁菊英因全国服装公司强行收回房屋所受到的损失，明显不当；3、一审法院认定袁菊英对合同不能履行存在过错，并酌情判决由全国服装公司对袁菊英的可得利益损失承担50%的赔偿责任，属于定责错误；4、一审法院对袁菊英提出的由全国服装公司承担鉴定费的诉讼请求只字不提，损害了袁菊英的利益。故请求判令：1、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二重字第00005号民事判决第一项、第二项、第三项；2、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二重字第00005号民事判决第四项，改判全国服装公司全额赔偿袁菊英可得利益损失；3、判决全国服装公司向袁菊英支付鉴定费4000元；4、本案一、二审诉讼费用由全国服装公司承担。
全国服装公司上诉称：1、袁菊英向一审法院递交的承诺书系复印件，且无原件核对，全国服装公司已当庭提出异议，一审法院将该证据单独作为认定案件事实的依据，属于认定事实错误，违反法律规定；2、一审判决认定本案所涉房屋买卖合同有效，适用法律错误。故请求判令：1、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二重字第00005号民事判决第一项、第三项、第四项，维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2013）鄂江汉民二重字第00005号民事判决第二项、第五项；2、本案一审、二审诉讼费用由袁菊英承担。
原审第三人广鹤公司答辩称：与全国服装公司的意见一致。
二审期间各方当事人未提交新的证据。
经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，一审时袁菊英申请对诉争房屋现有价值进行鉴定，鉴定费用为3310元。
本院认为：2005年12月29日，袁菊英及全国服装公司职员均在《武汉全国服装贸易中心承诺书》上签名，全国服装公司按该承诺书上的金额收取了购房款，并向袁菊英出具收据，该承诺书和收据上载明了房屋买卖合同应具备的基本内容，且诉争房屋已实际交付袁菊英占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，袁菊英与全国服装公司虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方均已履行主要的房屋买卖合同义务，故袁菊英与全国服装公司之间的房屋买卖合同成立，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
针对袁菊英的上诉，评判如下：关于袁菊英提出一审法院要求袁菊英提出鉴定申请错误，以及一审判决依据错误鉴定结论认定其损失的问题。本案袁菊英在一审时主张全国服装公司赔偿其可得利益损失，故需对诉争房屋的价值进行评估，一审法院根据袁菊英提出的鉴定申请，对诉争房屋委托相关鉴定部门进行评估，该鉴定程序合法，鉴定结论正确。关于袁菊英提出一审法院酌情判决由全国服装公司对袁菊英的可得利益损失承担50%赔偿责任错误的问题。由于全国服装公司擅自处分诉争房屋行为，袁菊英对房屋的产权归属、全国服装公司的售房资格及房屋买卖合同订立条件等情况未尽到应有的审慎义务，双方对合同不能履行所产生的损失均有过错，故一审法院酌定由全国服装公司对袁菊英主张的可得利益损失承担50%份额的赔偿责任并无不当。关于袁菊英提出一审法院对袁菊英提出的由全国服装公司承担鉴定费的诉讼请求只字不提，损害了袁菊英的利益的问题。袁菊英申请对诉争房屋现有价值进行鉴定，鉴定费用为3310元。鉴于双方对合同不能履行所产生的损失均有过错，故该项鉴定费用由双方各承担50%。综上，本院对袁菊英的上诉请求部分予以支持。
针对全国服装公司的上诉，评判如下：关于全国服装公司提出袁菊英向一审法院递交的承诺书系复印件，一审法院将该证据单独作为认定案件事实的依据，属于认定事实错误的问题。该承诺书虽系复印件，但双方均按承诺书的内容已全面履行各自的义务，全国服装公司的该项上诉理由不能成立。关于全国服装公司提出一审判决认定本案所涉房屋买卖合同有效，适用法律错误的问题。全国服装公司虽无权处分诉争房屋，但由于双方订立的房屋买卖合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，且未违反其他法律的效力性强制性规定，故一审判决双方订立的房屋买卖合同有效是正确的。综上，本院对全国服装公司的上诉请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，但对鉴定费的承担系漏判，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9612元，由袁菊英负担4701元，由武汉全国服装贸易中心有限公司负担4911元
鉴定费3310元，由袁菊英负担1655元，由武汉全国服装贸易中心有限公司负担1655元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年七月十七日
书记员 张 博