四川省隆昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆昌民初字第278号
原告隆昌县锦诚房产中介有限公司。住所隆昌县金鹅镇康复西路*幢*号。
组织机构代码06447748-1。
法定代表人曾秀兰总经理。
委托代理人刘隆金，男，1982年2月28日出生，汉族，系原告公司员工，一般授权。
委托代理人杨力，隆昌县金鹅法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告李臣敏，女，1978年12月21日出生，汉族，隆昌县人。
委托代理人钟国友，男，1981年1月6日出生，汉族。系被告李臣敏之夫，特别授权。
原告隆昌县锦诚房产中介有限公司与被告李臣敏居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏吉方适用简易程序，分别于2014年1月27日和2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告隆昌县锦诚房产中介有限公司的委托代理人刘隆金、杨力，被告李臣敏及其委托代理人钟国友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告隆昌县锦诚房产中介有限公司诉称：2013年7月19日，原告接受隆昌县金鹅镇康复路1段99号3栋1单元2号7楼右住房的业主陈某委托，将涉案房屋挂牌出售，业主陈某提出房屋报价40多万元，具体挂牌房价由原告根据行情决定，并承诺由出售人承担过户费用。为便于看房，业主陈某还交付了该房钥匙一把给原告。2013年7月30日，被告委托原告求购房屋，双方签订了《看房确认合同》，该合同第2、第3条明确约定被告方不得私下与业主成交或与其它中介机构签订中介服务协议，合同有效期6个月。原告当天第一时间向被告推荐涉案房屋的信息，向被告及其母提供现场验看房屋的媒介服务，原告为促成被告房屋买卖成交，还向被告及其母提供了现场验看其余2套房屋的媒介服务。7月31日被告又先后两次现场验看该涉案房屋，被告明确表示购买该房的意向后，原告就价格及成交的细节等问题与买卖双方进行协调、沟通。8月3日原告又先后两次带被告及其朋友现场验看房屋，原告最终将房价促成为459800元时，被告予以认可并提出回家商量后再作决定。8月4日原告与被告电话联系，被告为不交或少交原告的中介服务费，一边以“到广东办几天事”为由搪塞原告，另一边却利用原告提供的涉案房屋销售信息及机会，于2013年9月3日与房屋出售方陈某进行了私下交易。被告故意绕开原告，与出卖方私下成交或者不正当的利用信息、机会另行委托他人签订《房屋买卖合同》，被告属于恶意“跳单”行为，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第8条、第107条之规定，请求人民法院判令被告按《看房确认合同》约定支付原告房屋报价3%的违约金1.48万元。
被告李臣敏辩称：被告曾经委托原告为自己介绍购买房屋，并于2013年7月30日，与原告签订了看房确认合同，原告带领被告验看了包括本案讼争的房屋以及其他房屋均是事实，但被告并没有通过原告购买本案讼争的这套房屋。
原告于2013年7月30日带被告看了本案讼争的房屋，当时房屋报价为476000元，被告及其家人均认为房价太高，原告的工作人员没有积极帮助双方议价，促成买卖双方交易，而看的另两套房屋均不符合被告的要求。因此被告就不愿再与原告联系购房，并不是原告所说的看房后积极促成双方成交，原告也没有证据予以证明。
2013年8月4日，被告在隆昌县金鹅镇竹市街的禧蓄房产中介也看到了本案讼争的这套房屋，而该中介的房屋报价仅为459000元，比之原告的报价低了17000元。禧蓄房产中介另带被告看了其他几套房屋，被告一直对本案讼争的这套房屋比较满意，仅仅只是嫌价钱较贵。而后，禧蓄房产中介积极帮助被告与房主议价，最终以455000元促成了买卖双方成交，禧蓄房产中介为双方签订了《房屋买卖合同》，并帮助买卖双方完成了过户登记，买卖双方也向禧蓄房产中介交纳了中介服务费。
因此，原告所述被告与业主陈某进行了私下交易，与客观事实严重不符，被告系通过比对中介服务质量及房价后，在禧蓄房产中介的积极促成下完成的交易，买卖双方也按约向禧蓄房产中介交纳了中介服务费，并未逃避支付中介服务费的义务。原告交付被告签字的《看房确认合同》系空白合同，其内容系原告事后填写的，且合同条款均为原告单方面规定，根本没有与被告协商，属典型的格式合同条款，该合同第2、第3条明显存在免除原告方的责任，加重被告的责任，排除被告的选择权等主要权利，属霸王条款，应认定为无效条款。
综上所述，本案为居间合同，按照法律规定，居间人未促成合同订立的，不得要求支付报酬。被告因嫌弃原告对讼争房屋报价过高，而房屋价格系影响买卖成交与否的主要因素，那么在公平的市场环境中，被告有权选择低价成交；并且原告中介服务质量差，也并非只有原告才有此房源信息，被告经由禧蓄房产中介促成的房屋买卖成交，原告及出售方均按约交付了中介费，原告没有违约行为，不应承担违约责任。被告没有侵犯原告的利益，原告也并未造成损失，因此请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告隆昌县锦诚房产中介有限公司为证明自己的主张，提供了以下证据：
1、隆昌县锦诚房产中介有限公司企业法人营业执照、企业法人身份证明。证明原告经工商局核准登记成立，具备诉讼主体资格，依法取得从事城市房地产中介服务经营权，原、被告签订的居间合同合法有效。
2、企业组织机构代码证。证明原告系合法经济组织，具备诉讼主体资格。
3、看房确认合同一份。证明原、被告之间基于涉案房屋的居间合同关系及被告按约有义务在签约6个月内，不得私下与业主成交及与其他中介机构签订中介服务协议出卖方达成买卖交易，否则视为违约支付违约金，原告向被告提供现场验看涉案房屋媒介服务的事实。
4、刘隆金的工作证。证明刘隆金与被告就房屋买卖事宜签订《看房确认合同》，系原告员工代表身份的事实。
5、房屋买卖合同一份。证明8月6日被告“跳开”原告，与出卖方签约成交涉案房屋构成违约，被告与出卖方按转让百分之一支付3400元中介服务费的事实，印证了被告“跳开”原告的目的是少支付劳务费。
6、中国移动通信客户详单。证明8月1日至8日，原告就房屋买卖事宜与被告电话多次联系，履行了合同义务，结合7月30日签订《看房确认合同》并现场查看房，8月6日签订《房屋买卖合同》的事实，印证被告属于恶意“跳单”行为。
7、钥匙。证明出卖方为了便于委托原告卖房，将涉案房屋的钥匙交由原告掌控的事实。
8、收款收据。证明该收据无收款方的公章，也不是发票，不具合法性、客观性，对被告主张向第三方支付中介服务费没有证明力。
9、照片。证明涉案房屋的基本情形，及原告以照片的形式挂牌出售。
被告李臣敏对原告提供的上述第1、2、4、9组证据无异议，本院依法予以采信。对第3组证据的真实性无异议，但认为被告所签系空白合同，其内容系原告事后填写的，且合同条款均为原告单方面规定，根本没有与被告协商，属典型的格式合同条款，应认定为无效；本院采信该证据的真实性，被告主张自己所签合同为空白合同，其内容系原告事后填写的，但被告没有提交证据证明，其主张本院不予确认，对被告主张该合同为格式合同条款的观点，本院予以采信。对第5、6、8组证据，被告无异议，但认为不能证明原告的观点，本院采信被告的质证意见。对第7组证据，被告不予确认，结合证人证言，本院予以采信。
被告李臣敏为证明自己的主张，提交了以下证据：
1、被告与卖方的房屋买卖合同以及禧蓄中介出具的收据，证明被告是通过禧蓄中介购买的房子，并不是私自购买的。原告对此无异议，但认为原告违约与其他中介签订合同，并且该中介无资质。原告亦提交了上述证据，该证据能够证明被告不是私下与卖方成交，本院对被告提交的证据予以采信。
2、证人尹某的证人证言。证明：（1）、本案讼争房屋系证人尹某的婚前个人财产，系自己的妻子陈某通过58同城网发布的房源信息；（2）、证人没有委托过本案原告出售房屋，也没有全权委托陈某卖房，证人只亲自委托并交付过钥匙给禧蓄中介；（3）、可能是陈某与原告联系并交付的钥匙给原告，陈某可能还与其他几个中介联系并交付过钥匙给该几个中介。（4）、系禧蓄中介联系证人，然后洽谈买卖房屋，最终买卖双方达成协议，按约买卖双方应向禧蓄中介交纳1%的中介费，经讨价还价后达成交纳中介费3400元。原告对证人尹某的证言提出异议，但没有举出相应的证据；被告对证人尹某的证言无异议。本院依法采信证人尹某的证人证言。
3、证人程某某的证人证言。证明：（1）、证人与王某合伙开办了禧蓄中介，王某为负责人，介绍购买本案讼争的房屋证人和王某均参与了；（2）、禧蓄中介开办后，一直在申请办理工商营业执照，但所租赁门面的房主一直在外没有回来，导致营业执照一直没有办好，后证人与王某于2013年年底将禧蓄中介转让给了他人；（3）、因客观原因没有办理营业执照，禧蓄中介没有公章，因此没有发票，合同及收据均没有加盖印章；（4）、本案讼争房屋系业主自己到禧蓄中介登记并交付的钥匙；（5）、本案讼争房屋系禧蓄中介经积极撮合，最终促成双方以455000元价格成交，禧蓄中介为双方签订的合同，并帮助办理了过户手续，买卖双方向禧蓄中介交纳了中介服务费。原告对证人程某某的证言提出异议，认为证人没有证据证明自己的中介身份，并且证人所述的中介费与实际数额不一致，因此不具有客观真实性；被告对证人程某某的证言无异议。本院依法采信证人程某某的证人证言。
根据当事人的陈述及有效证据，本院认定如下法律事实：
原告系依法成立的房产中介有限公司。
禧蓄房产中介系王某与程某某合伙开办的从事房产中介服务的个人合伙组织，租赁了位于隆昌县金鹅镇竹市街的门面从事中介服务，但没有办理工商登记，也没有领取营业执照，后于2013年底转让他人。
本案被告购买的房屋位于百庆世纪苑小区，具体位置为隆昌县金鹅镇康复路1段99号3栋1单元2号7楼右，原系尹某的婚前个人财产。尹某没有委托过本案原告出售房屋，也没有全权委托陈某卖房，尹某只亲自委托并交付过钥匙给禧蓄中介。在庭审中，尹某认可其妻陈某就该房屋可以作一般性事务，无权对该房屋的价格等重大事项表态。
尹某之妻陈某于2013年7月19日委托了本案原告出售本案讼争的房屋并交付了房屋钥匙给原告，但陈某没有向原告出示房屋权属证明文件及尹某的授权委托书。在此以前，陈某曾经通过58同城网发布了房源信息，表达了出售房屋的意愿，陈某也向多个中介委托过出售本案讼争的房屋并交付了房屋钥匙。
2013年7月30日，被告委托原告求购房屋，双方签订了《看房确认合同》，合同约定原告为合同乙方，被告为合同甲方。并规定“本合同签订之日起六个月内，甲方应遵守以下约定：（一）、看房时必须出示身份证登记；（二）、不得私下与业主谈判或者自行成交；也不能借由亲戚朋友成交。如有违约甲方自愿向乙方支付房屋报价3%违约金（以本确认书标明的报价为准）作为对乙方的补偿；（三）、在签定看房协议起，本公司所带看的楼盘不能泄露给他人，不得与其他中介机构就该房屋签订中介服务协议。如有违约甲方自愿向乙方支付房屋报价3%违约金（以本确认书标明的报价为准）作为对乙方的补偿；（四）、本公司收取所出售房屋成交价买卖双方各1%作为劳务费”。
原告于签约当天向被告推荐了本案讼争房屋的信息，并带领被告及其家人现场验看了涉案房屋及其他两套房屋，本案讼争房屋标价为476000元，因被告及其家人认为房价过高，而其他两套房屋被告不满意，因此没有达成房屋买卖协议。
2013年8月4日，被告在隆昌县金鹅镇竹市街的禧蓄房产中介看到了本案讼争的这套房屋，而该中介的房屋报价仅为459000元，比之原告的报价低了17000元。禧蓄房产中介另带被告看了其他几套房屋，被告一直对本案讼争的这套房屋比较满意，只是嫌价钱较贵。而后禧蓄房产中介积极帮助被告与房主议价，最终以455000元促成了买卖双方成交，禧蓄房产中介于2013年8月6日为双方签订了《房屋买卖合同》，并帮助买卖双方完成了过户登记。按照合同约定，买卖双方应各自按照房屋成交价455000元的1%交纳中介服务费，经买卖双方与禧蓄房产中介协商一致，买卖双方各自向禧蓄房产中介交纳了中介服务费3400元，被告另还交纳了600元办理房屋按揭贷款手续的服务费。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，原、被告所签订的《看房确认合同》属于居间合同性质。
原、被告所签订的《看房确认合同》其中第（二）、第（三）条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，本意是为确保中介公司的合法权益。但从本案来看，原告所提供给被告签订的《看房确认合同》，该合同系原告所提供的格式合同，其合同内容完全是规定买方的责任和义务，通篇没有一点中介公司的责任和义务，甚至在第二条中规定买方六个月内都只能与原告联系购买，而不得通过其他中介公司购买房屋，并且还规定买方不得与卖方议价，该合同完全排除了被告作为买受人的选择其他房屋及选择低价成交等方面的选择权，具有很大的不公平性质，属于典型的格式合同条款，该约定排除了中介公司的一切责任和义务，中介公司只享受权利，而限制或排除被告的选择权，加重了买房的责任，因此，该约定违反了法律的强制性规定依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十六条第一款“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，该约定应为无效条款，自始没有法律约束力。并且，在本案中，被告没有利用原告所提供的房源信息、机会等条件，并未构成违约。首先，卖方将房屋出售信息通过了网络发布；其次，陈某并非只委托了原告一家中介公司出售房屋，而是多家；再次，原告所接受的委托本身还存在效力问题，因为本案讼争房产并非系原告的委托人所有或共有，其委托人本身也未出示委托书和房产证等资料，房屋所有人即本案当庭证人尹某亦明确否认委托过妻子陈某及原告出售其房屋，反而明确认可自己只亲自委托过禧蓄中介出售其房屋；第四，被告并未私下与卖方成交，而是通过禧蓄中介并且明显低于原告的报价成交的，买卖双方也按约支付了中介费用。故被告并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得的同一房源信息，则作为买方的被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约的中介公司的房源信息，不构成“跳单”违约。故原告主张被告违约，要求被告承担违约责任的请求不成立，依法不予支持。
原告主张禧蓄中介没有资质，其没有从事中介服务的资质，但禧蓄中介无照经营属于工商管理部门管理的范畴，被告并不负有审查禧蓄中介有无中介服务资格的义务。被告已经完成的举证义务，原告对二当庭证人的证词予以否认，但未提供相应证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”之规定，判决如下：
驳回原告隆昌县锦诚房产中介有限公司的诉讼请求。
本案诉讼费160元，由原告隆昌县锦诚房产中介有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 魏吉方
二〇一四年二月十七日
书记员 邓 佳