重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第13060号原告重庆聚信物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙山街道红石路150号聚信广场裙楼2幢，组织机构代码：75305942-9。法定代表人朱祥梅，总经理。委托代理人江艳，重庆潜卫律师事务所律师。被告杨美玲，女，1989年10月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司，住所地：重庆市北部新区金开大道1222号1幢1-5，组织机构代码05986861-3。法定代表人曹选利，董事长。委托代理人唐上媛，女，1985年3月22日出生，汉族，住四川省华蓥市。原告重庆聚信物业管理有限公司与被告杨美玲、重庆齐尔美瑞商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，依法由代理审判员冉阳担任审判长，与人民陪审员雷娅、人民陪审员李国华组成合议庭，适用普通程序于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告重庆聚信物业管理有限公司的委托代理人江艳，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的委托代理人唐上媛到庭参加了诉讼，被告杨美玲经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期间为2015年9月1日至2015年11月1日，期满后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆聚信物业管理有限公司诉称，2014年4月17日，原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司依法签订了《XX物业服务合同》。依照该合同之约定，原告向XX商场提供物业服务。被告杨美玲承租的XX号商铺从2014年8月13日至2015年3月31日未向原告交纳物业服务费，水电公摊费及垃圾处置费。按照《XX物业服务合同》第八章第二十一条的约定，甲方、商户或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应向乙方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之五×逾期天数。截止2015年3月31日，被告杨美玲尚欠物业服务费19888.08元，水电公摊费4662.3元，垃圾处置费751.21元，违约金（以应交的物业服务费为基数，从2015年4月1日起，按每日万分之五的标准计算至本金付清之日为止）。经原告书面催收，被告杨美玲未交纳，现原告起诉要求判令：1、被告杨美玲给付原告2014年8月13日至2015年3月31日的物业服务费19888元及违约金（以应交的物业服务费19888.08元为基数，从2015年4月1日起，按每日万分之五的标准计算至本金付清之日为止）；2、被告杨美玲给付原告2014年8月13日至2015年3月31日的水电公摊费4662.3元；3、被告杨美玲给付原告2014年8月13日至2015年3月31日的垃圾处置费751.21元。被告杨美玲未有答辩意见，也未出庭参加诉讼。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司辩称，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司委托了原告重庆聚信物业管理有限公司进行物业管理，本案产生的费用应由被告杨美玲缴纳。经审理查明：被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系重庆市北部新区XX大道XX号附XX号第XX层房屋业主，该房产是商服用房，建筑面积为15364.14平方米。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对上述物业代为经营管理，同时原告亦委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对物业管理费，垃圾处理费以及公摊水电费代为收取。2014年3月31日，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司与被告杨美玲签订租赁合同，约定被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司将其所有的位于重庆市北部新区XX大道XX号名家XXXX号商铺，建筑面积为268.29平方米租赁给被告杨美玲经营。期限为2年，自2014年4月26日至2016年4月25日。同日，重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司与被告杨美玲签订商铺经营管理合同。约定被告杨美玲将承租的位于重庆市北部新区XX大道XX的XX号商铺，建筑面积268.29平方米，由重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司经营管理。该合同经营期限为2年，自2014年4月26日起至2016年4月25日止。其中合同约定被告杨美玲每月应交纳物业管理费2682.9元，共有部分水、电费由各商家按所承租商铺的建筑面积据实分摊。2014年4月17日，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订了一份《XX物业服务合同》并于2014年5月20日进行了备案，该合同主要约定原告重庆聚信物业管理有限公司为被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司所有的位于重庆市北部新区XX大道XX号物业（物业名称：XX）提供物业服务，合同期限为20年，自2014年4月26日起至2034年4月25日止。合同第七条约定物业服务费标准为：商业物业按建筑面积10元.月/平方米，由承租人按月支付；公共水电费用按照每月实际产生的水电费用根据经营建筑面积比例据实分摊；垃圾处置费收取标准为按建筑面积0.4元.月/平方米。第二十一条约定，违约金为应交而未交、迟交费用的总和×千分之三×逾期天数。审理中，原告另行举示了公摊水分摊电明细表、发票等证据拟证实公摊水电费数额，其中2014年8月的公摊水电标准为7.3003元/平方米，2014年9月的公摊水电标准为4.8678元/平方米，2014年10月的公摊水电标准为3.3142元/平方米，2014年11月的公摊水电标准为1.7321元/平方米，2014年12月的公摊水电标准为1.4055元/平方米，2015年1月的公摊水电标准为1.4386元/平方米，2015年2月的公摊水电标准为1.0984元/平方米，2015年3月的公摊水电标准为1.0087元/平方米。同时，原告自愿将违约金标准降低为日万分之五。上述物业服务合同签订后，原告对被告商铺所属的XX商场提供了物业服务，现因被告杨美玲未按时交纳物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用，原告曾向被告书面催收无果。遂起诉至本院。上述事实，有原告的营业执照，组织机构代码证，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的房屋产权查询信息，商铺租赁合同，物业服务合同及备案证明，被告杨美玲之前交纳的物业管理费、公摊水电费、垃圾处置费的收据、欠费明细表及公摊费发票，律师函及邮寄证明，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。本案中，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《XX物业服务合同》合法有效，原告委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用代为收取。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系商铺业主，委托了重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对位于重庆市北部新区XX大道XX号物业（物业名称：XX）进行经营管理，同时被告杨美玲与重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司签订的商铺经营管理合同以及原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《XX物业服务合同》均约定由承租人即被告杨美玲交纳物业管理费等费用。因此，被告杨美玲作为承租人，应当按约定向原告交纳物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费等费用。收费标准问题，根据上述物业管理合同、租赁合同以及商铺经营管理合同，商业物业的物业服务费标准为10元/月/平方米，被告杨美玲的租赁建筑面积为268.29平方米。故在2014年8月13日至2015年3月31日期间，被告杨美玲应交纳的物业服务费为10元/月·平方米×268.29平方米×19日÷31日+10元/月·平方米×268.29平方米×7月=20424.66元，原告起诉要求交纳物业服务费19888.08，未超过以上标准，本院予以确认，被告杨美玲应交纳的物业服务费确定为19888.08元。应交纳的垃圾处置费为0.4元/月·平方米×268.29平方米×19日÷31日+0.4元/月·平方米×268.29平方米×7月=816.98元，原告起诉要求交纳垃圾处置费751.21，未超过以上标准，本院予以确认，被告杨美玲应交纳的垃圾处置费确定为751.21元。被告杨美玲应支付的违约金计算方式为：以应交的物业服务费19888.08元为基数，从2015年4月1日起，按每日万分之五的标准计算至本金付清之日为止，但不得超过本金19888.08元。根据原告举示的公摊水电费标准，2014年8月13日至2015年3月31日的公摊水电费应为（7.3003元/平方米×268.29平方米×19日÷31日）+（4.8678元/平方米+3.3142元/平方米+1.7321元/平方米+1.4055元/平方米+1.4386元/平方米+1.0984元/平方米+1.0087元/平方米）×268.29平方米=5188.64元。原告起诉要求交纳水电公摊费4662.3元，未超过以上标准，本院予以确认。被告杨美玲经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨美玲在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2014年8月13日至2015年3月31日期间的物业服务费19888.08元及违约金（计算方式为：以应交的物业服务费19888.08元为基数，从2015年4月1日起，按每日万分之五的标准计算至本金付清之日为止，但不得超过本金19888.08元）；二、被告杨美玲在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2014年8月13日至2015年3月31日期间的水电公摊费4662.3元；三、被告杨美玲在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2014年8月13日至2015年3月31日期间的垃圾处置费751.21元。四、驳回原告重庆聚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费460元，由被告杨美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 冉 阳人民陪审员 雷 娅人民陪审员 李国华二〇一五年十二月二十一日书 记 员 戴 钰