山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1417号
上诉人（原审被告）王爱英。
上诉人（原审被告）郝晓波。
上诉人（原审被告）徐英会。
三上诉人共同委托代理人王国强，系青岛鼎喜冷食有限公司职工。
三上诉人共同委托代理人孙书铭，山东天正平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李书彬。
委托代理人雷洪臣。
上诉人王爱英、郝晓波、徐英会因与被上诉人李书彬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第3319号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由代理审判员孙付担任审判长，与代理审判员王楷、甘玉军共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人的委托代理人王国强、孙书铭、被上诉人李书彬及其委托代理人雷洪臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李书彬在一审中诉称：2004年4月，李书彬与王爱英、郝晓波、徐英会口头协议，王爱英、郝晓波、徐英会以每平方米1000元价格将坐落在平度市同和办事处崔候路楼房一幢（×号×-×层）转让给李书彬，面积80平方米。2004年4-9月李书彬分6次交给王爱英、郝晓波、徐英会房款共计80000元。2004年10月王爱英、郝晓波、徐英会将该房交给李书彬。2006年4月8日，王爱英、郝晓波、徐英会以给李书彬办房产证为由，又收取李书彬15185元。但王爱英、郝晓波、徐英会至今未办理产权过户手续。为此，请依法确认平度市同和办事处崔候路楼房一幢（×号×-×层）归李书彬所有，王爱英、郝晓波、徐英会协助李书彬办理过户手续。
王爱英在一审中辩称：2004年4月，不具有房地产开发资质和商品房预售许可证的青岛鼎喜冷食有限公司（以下简称“鼎喜公司”）接受王爱英的委托对王爱英的工业用地进行开发，对建成后的住宅房及二层门头房对外出售，门头房每套价款95185元。李书彬购买了该公司开发的×号×-×层门头房一栋，并自2004年4月27日通过青岛顶润食品有限公司（以下简称“顶润公司”）交款，至2006年4月8日交齐。2004年10月该公司将李书彬购买的房屋交付使用。因李书彬付款不及时未办理相关手续，最后将该房确权在王爱英名下。根据《中华人民共和国物权法》《城市房屋权属登记管理办法》等规定，房屋权属登记是行政部门确认房屋产权归属的行政行为，具有公定力、统一性，房产证是房屋权属的法定凭证，具有唯一性，依法登记的房屋权利受国家法律保护。涉案房屋登记在王爱英名下，房产证由王爱英持有，行政部门已确认了该房的权利归属。在未办理变更、转让、消灭登记手续情况下，李书彬提起民事诉讼，要求确认房屋归其所有，违背法律规定的不动产物权确认程序，不应属民事案件审理范围。另外，从上述事实不难看出，王爱英不是房屋的开发者，与李书彬也没有直接的交易行为，李书彬诉王爱英主体不适格。再者，鼎喜公司和顶润公司无开发资质和预售许可证，李书彬与其达成的买卖协议无效。为此，请依法驳回李书彬的请求。
郝晓波、徐英会在一审中共同答辩称：2003年1月王爱英取得涉案土地的工业用地使用权。2003年6月，王爱英委托鼎喜公司在该土地上开发房屋，鼎喜公司将工程又发包给建筑部门进行施工，王爱英对外出售，李书彬以95185元购买了门头房一套，顶润公司接受委托代收了李书彬的房款，并将该房款交给鼎喜公司用于工程建设。2007年顶润公司因经营不善，依法进行了清算，并注销了登记。综上，顶润公司既不是开发者，也不是房屋的买卖者，又不是土地使用人，只是代收款而已，郝晓波、徐英会作为该公司股东已依法对该公司进行了清算和注销，不应承担任何责任。另外，顶润公司、鼎喜公司、王爱英均未取得房地产开发经营手续、预售许可证，未取得规划许可证，其土地也未变更为国有土地，李书彬的房屋买卖协议违反法律规定，为无效合同。其请求不受法律保护，应予以驳回。
原审法院查明和认定的基本事实是：2002年下半年，王爱英出资35万元，王爱英丈夫的堂侄郝晓波及其妻徐英会分别出资10万元、5万元，成立了顶润公司。2003年1月2日，王爱英以出让方式取得了平度市同和街道办事处崔候路地号为L4-1-259-2的工业性质土地使用权。平度市国土资源局为其发放了“平国用（2003）字第00002号”国有土地使用证。该证记载的土地使用者为王爱英。该宗地的一部分作为顶润公司的经营场所。2003年6月，鼎喜公司接受王爱英的委托开始将该宗地发包给建筑部门施工建造住宅房及二层网点房并对外出售，其中，网点房每套两层约80平方米，出售价每平方米1000元。李书彬购买了×号×-×层网点房一幢，并于2004年4月27日、4月29日、5月9日、5月10日、9月23日，10月18日分别付给顶润公司购房款10000元、20000元、10000元、10000元、5200元、24800元，共计80000元。顶润公司为李书彬出具了收据6份，并加盖了公章，除2004年10月18日24800元的收据经手人栏盖有王爱英的印章外，其余5份收据经手人栏均有徐英会签的“徐”字。2004年10月1日，李书彬接管了该网点房并且使用至今，王爱英未表示异议。之后，王爱英申请房产登记。2005年4月30日，补办了建设工程规划许可证，该证记载的建设单位为王爱英。2005年8月9日，补办了“平国用（2005）第00303号”国有土地使用证，该证记载的地类用途为商业，使用权类型为出让，土地使用人为王爱英。2005年9月26日，王爱英取得了李书彬购买的×号×-×层网点房房产证，证号为：平房私字第××号，建筑面积为81.33平方米，用途为商住，房屋所有权人为王爱英。2006年4月8日，李书彬根据顶润公司工作人员要求又交款15185元，该公司为李书彬出具了门头房款15185元的收据，并加盖了公章，经手人栏有徐英会签的“徐”字。2007年3月，由顶润公司的三个股东徐英会、郝晓波、王爱英组成清算小组，对该公司的债权债务进行清算。2007年5月23日，公司的债权债务全部清算完结，顶润公司注销登记，并对再发生的债权、债务及财产纠纷规定由股东承担。之后，李书彬多次主张房屋过户无果，便提起该诉讼。
另查明，李书彬及其他买网点房的业主与顶润公司、鼎喜公司及徐英会、郝晓波、王爱英均未签订房屋买卖书面合同。现大部分买网点房业主均已办理了房产证和土地使用证。庭审后，李书彬申请撤回要求徐英会、郝晓波、王爱英协助李书彬办理过户手续的诉讼请求。
再查明，鼎喜公司位于涉案宗地的东侧。原法定代表人为郝晓军，现法定代表人为徐英会。
原审法院认为，本案起诉前，涉案房屋已具备国有土地（出让、商业）使用权证和私有房屋所有权证，李书彬已按约定交足购房款，并实际接管使用数十年，王爱英、徐英会、郝晓波未表示异议，故双方的买房协议有效，涉案×号×-×层网点房应归李书彬所有。王爱英、徐英会、郝晓波关于涉案房屋已被行政部门依法确权在自己名下，李书彬提起民事诉讼要求确认所有权，违背不动产产权确认程序，不动产权属纠纷不属于民事案件审理范畴的抗辩，是用行政法规调整平等主体间民事法律关系的结果，混淆了行政法律规范与民事法律规定的分工界限，不符合我国市场经济和社会法制化的必然要求。我国关于不动产实行登记的法律法规是加强行政管理的规范，虽然规定应当登记，但并未明确规定登记是产权转移的必要条件，也未规定不登记的法律后果，更不能因未变更登记就否定产权的合法性。因此，王爱英、徐英会、郝晓波的该抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。王爱英、徐英会、郝晓波关于自己不是房屋的开发者和销售者，与李书彬之间不存在直接的交易关系，顶润公司注销后股东不应承担责任，李书彬诉其为被告主体不适格的抗辩，是片面强调形式而掩盖了实质。从形式上看，李书彬购买的房屋，与王爱英、徐英会、郝晓波个人没有直接联系，但涉案两个公司是接受土地使用权人王爱英的委托进行开发销售房屋的，该两公司是王爱英、徐英会、郝晓波分别经营的家族企业，涉案土地使用权人是王爱英，补办的建设工程规划许可证的建设单位也是王爱英，房屋初始登记的产权人又是王爱英，公司注销后的债权债务及纠纷的承担人还牵扯王爱英、徐英会、郝晓波。故王爱英、徐英会、郝晓波是本案的适格主体。王爱英、徐英会、郝晓波关于其及鼎喜公司、顶润公司均无开发资质和预售许可证，开发时土地是工业性质，没有规划许可证，其房屋买卖协议无效的抗辩，是用静态观点对法律法规的教条理解，不利于维护交易秩序、财产秩序和善意当事人的合法权益。涉案房屋是在原合法使用的土地上自行建立起来的网点房，与开发商大面积开发商品房有区别；该房屋在起诉前已具备了国有商业出让土地使用权证和私有房屋所有权证，故双方达成的房屋买卖口头协议不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，且已实际履行，为有效合同，王爱英、徐英会、郝晓波该抗辩意见，原审法院不予采纳。审理中，李书彬申请撤回要求王爱英、徐英会、郝晓波协助办理过户手续的请求，是对自己诉讼权利的处分，原审法院予以准许。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，判决：位于平度市同和街道办事处崔候路楼房一幢×号×-×层（现房产证号为平房私字第××号）归李书彬所有。案件受理费1800元，邮寄费60元，共计1860元，由王爱英负担。因李书彬已预交，王爱英于判决生效后十日内直接付给李书彬。
宣判后，王爱英、徐英会、郝晓波均不服原审判决，上诉至本院。
上诉人王爱英、徐英会、郝晓波共同上诉称：一、原审判决认定事实错误，所谓房屋买卖口头合同应是无效的。王爱英于2003年1月2日通过出让方式取得了位于平度市同和办事处工业园4923平方米工业用地使用权，因暂时不能利用，于2003年6月委托鼎喜公司在该土地上开发建设，该公司遂与相关施工单位和个人签订合同进行开发建设，将该区域门头房建设发包给青岛平度古岘建筑工程有限公司承建，将住宅楼发包给平度市同和办事处王家站村李宝学承建。涉案房屋系门头房。房屋建设过程中，2004年4月由原顶润公司代收了被上诉人的部分购房款，转付给鼎喜公司用于工程建设。被上诉人因购买门头房，支付价款95185元，其与上诉人王爱英并没有达成买卖协议、形成买卖关系。王爱英及参建公司，均无开发、施工资质，也没有规划、施工、预售许可，所利用的土地属于工业用地，不允许进行房地产开发经营，不应进行房地产开发建设。在此情况下，形成任何买卖协议的合同，应是无效的。二、原审判决认定“房屋买卖口头协议不违反法律强制性规定”而认定为有效合同是错误的。2003年6月至2004年10月房屋建设期间，涉案房屋的土地用途为工业用地，且开发销售者无相关资质和获取许可，不能进行商业开发预售。原审判决认定的达成房屋买卖口头协议及交付房屋期间房屋建设的合法性尚未确定，房屋所有权尚不清楚，不属于可供交易的合法财产。《合同法》第132条、《城市房地产管理法》第37条、44条、56条均规定此为违法，原审认定不违反法律强制性规定于法不符。三、原审判决称法律“未明确规定登记是产权转移的必要条件”和“未规定不登记的法律后果”是对法律明文规定的无视。
被上诉人李书彬答辩称：认可原审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审中，上诉人王爱英当庭陈述：王爱英2003年1月取得涉案土地工业用地使用权，2003年交由鼎喜公司进行建设，2004年被上诉人等二十几户购房者开始陆续交付部分购房款，2005年其他购房主都已交齐了购房款，王爱英以自己的名义与其他的购房主，共同办理了房屋产权登记手续，于2005年9月将房屋产权登记在其他28户业主名下，本案被上诉人是2006年才交齐房款，故未能将房屋产权登记在被上诉人名下。被上诉人2004年10月开始占有涉案房屋至今。
二审查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，2003年上诉人王爱英对涉案房屋进行开发建设时虽不具备土地、规划等手续，但2005年时其补办了建设工程规划许可证及国有土地使用证，并于2005年取得了涉案房屋的产权证书，其对涉案房屋进行开发建设的合法性得到了有关行政机关的追认，至于该追认过程是否合法，不属于人民法院民事案件审查范畴。被上诉人交付购房款虽然系向顶润公司交纳，但王爱英系顶润公司的最大股东，其余两名股东郝晓波、徐英会也系其亲属，且郝晓波、徐英会原审中自认顶润公司收取被上诉人房款系接受王爱英的委托代收，并将房款交由王爱英委托的鼎喜公司用于涉案房屋的建设。至本案争议发生时，被上诉人已交齐了购房款且已实际占有涉案房屋近十年之久，故王爱英与被上诉人之间房屋买卖合同成立且已实际履行，原审支持被上诉人要求确权的诉求并无不当，本院予以维持。原审判决认定的“我国关于不动产实行登记的法律法规是加强行政管理的规范，虽然规定应当登记，但并未明确规定登记是产权转移的必要条件”，与现行法律规定相悖，本院依法予以纠正，但不影响本案处理结果。
综上，上诉人王爱英、郝晓波、徐英会的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人王爱英、郝晓波、徐英会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 甘玉军
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 郭丹丹