苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初441号
原告卞寿林，男，1987年12月20日生，汉族，住高邮市。
委托代理人许媛媛，江苏万拓律师事务所律师。
被告于梅，女，1973年9月29日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人谢营祥，江苏恒则律师事务所律师。
原告卞寿林诉被告于梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理，依法由代理审判员吴明燕适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卞寿林及委托代理人许媛媛，被告于梅及委托代理人谢营祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卞寿林诉称，2015年11月25日，其与被告签订《房屋买卖（置换）合同》，被告以1280000元的价格将位于吴中区越溪锦悦苑9幢101室出售给其，并承诺房屋的其他共有人一致同意出售。当天，其支付30000元给被告，并约定双方于2015年12月20日办理网签，其将375000元汇入资金托管账户。后，被告未按约去网签。双方协商未果后，解除了合同关系，现其请求判令被告返还定金30000元；赔偿购房损失447400元、租房损失9200元，合计456600元；承担本案评估费及诉讼费。
被告于梅辩称，1、双方签订《房屋买卖（置换）合同》时，房屋的其他按份共有人于麦口、于国利不知情，因而合同无效；2、原告在知晓房屋权属的情况下未审核于麦口、于国利是否同意出售，存在过错；3、其与丈夫于麦口曾表示让原告起诉，要求继续履行合同，由其提供律师并支付律师费，但原告拒绝，并于2016年1月19日主动解除合同，故如有损失，应由原告自行承担；4、其出售房屋给原告时，价格偏低，因此不能以评估价与该售价之间的差价计算原告的损失。
经审理查明，苏州市吴中区锦悦苑9幢101室的房屋（建筑面积151.21平方米）系被告于梅与案外人于麦口、于国利按份共有，份额分别为45%、50%、5%。2015年11月25日，原告（乙方）与被告于梅（甲方）通过苏州百安居房地产经纪有限公司（丙方，以下简称“百安居公司”）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定主要内容为甲方以1280000元的价格将坐落在苏州市吴中区锦悦苑9幢101室的房屋（所有权人于梅、于麦口、于国利）出售给乙方；乙方于2015年11月25日向甲方交付定金30000元（购房定金可冲抵购房款），于2015年12月20日前打入国家资金托管账户375000元，余购房款875000万元，由丙方办理银行贷款手续；甲方承诺此房内贷款在2015年12月15日之前还清并注销他项权证，2015年12月20日办理过户手续；甲方须保证该房屋权属无争议，该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同第六条约定的违约现象，违约方向另外一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等等。合同签订当天，原告交付被告定金30000元。
后，涉案房屋无法办理过户手续。2016年1月18日，原告询问被告合同是否可以解除，被告于次日表示解除没有问题。
审理中，原告申请对涉案房屋在2016年1月19日的价值进行评估，被告表示同意。2016年5月16日，中证房地产评估造价集团有限公司出具中证（苏鉴）估字（2016）第023号房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在2016年1月19日的公开市场价值为1727400元。原告为此花费评估费14480元。另，原告于2016年1月3日至4月3日租房居住，每月租金2300元，连同交付的一个月的租房押金，原告支付房东共计9200元。
以上事实有原告提供的房屋买卖（置换）合同、房产证、土地证、短信记录、租赁合同、转账截图以及本院制作的庭审笔录等在卷证明。
本案的争议焦点是原告的损失应由谁承担以及损失如何计算。
一、原告的损失应由谁承担
被告认为签订合同时，原告知道涉案房屋有其他共有人，但并未审核其他共有人是否同意；其曾提出让原告起诉于国利要求于国利履行合同，但原告却解除了合同，故损失应由原告自行承担。
为证明其主张，被告提供了起诉状、照片及短信记录，称其是事后告知于麦口、于国利签合同的事情的，于麦口表示同意，但于国利一直不同意，因而无法完成垫资手续、注销他项权证，合同无法按约履行。但其与于麦口于2015年12月23日至法院起诉于国利，要求于国利履行合同，但法院不予受理。后，其与原告联系，让原告起诉其与于麦口、于国利继续履行合同，其为原告提供律师并支付律师费，但原告却提出了解除合同。另，被告还申请了于国利出庭作证。于国利陈述，其知道本案所涉房屋挂在中介处卖，但被告卖房时没有告知其，签完合同后其才知道房子卖了1280000元。因为该价格低于市场价格，因此其不同意出售。被告曾起诉并发律师函给其，要求其履行合同，其没有同意。此后，房屋卖了1460000元，比较接近市场价格，所以其就同意出售了。
原告则称被告的房子早就放在中介处卖了，于国利应知道房子出售的事情；被告是提出过让其起诉于国利，但被告的态度一直在变化，其认为其不应承担因被告权属纠纷产生的不利后果，所以才提出解除合同。因此，导致合同解除的过错方为被告，被告应承担损失赔偿的责任。
为此，原告提供了2015年12月30日至2016年1月8日其与被告的短信记录为证。短信记录显示：原告询问被告于国利是否要这套房子，有无商量出结果。被告表示于国利不肯签字，无法办理网签手续，其有三个方案：一是原告起诉，二是其退30000元定金，三是原告再出80000元。原告表示其仅能再拿出3-4万元，被告称再和于国利商量一下，后称于国利一直不回话，其和于麦口正在积极的想办法。如果于国利不争房了，可以签，并询问原告能不能为其先付些钱。随后被告又称其已尽力了，沟通结束、法院见，于国利已找了律师，于国利有优先购买权等等。
二、原告的损失如何计算
原告认为其损失有两个部分：一是合同解除后，其需另行购置房屋，当时房价已经上涨，因此产生了相应的差价损失。具体损失计算为合同解除时涉案房屋价格（评估价1727400元）与合同签订时涉案房屋价格（1280000元）之间的差价；二是三个月的租房损失。被告则认为其将涉案房屋卖给原告时价格偏低，如果要计算差价，对合同签订时的市场价格也应进行评估；其在第二次售卖该房屋时，价格仅为1460000元，因此评估价格过高。
本院认为，本案所涉房屋系被告与案外人于麦口、于国利三人按份共有，虽然仅有被告与原告签订《房屋买卖（置换）合同》，但不影响合同效力，上述合同应为合法有效。被告抗辩房屋由其与案外人于国利、于麦口三人按份共有，主张合同无效，本院不予支持。
被告作为房屋的按份共有人之一，未征得于国利和于麦口的同意将房屋出售，致使合同因于国利不肯签字一直拖延履行。原告多次询问被告的意见，被告或表示要涨价，或表示将定金退还，或表示于国利要购买，有优先购买权，一直未对合同的履行给出明确的回复。在此情形下，原告有权提出解除合同。在原告提出解除合同后，被告于2016年1月19日表示同意，双方之间的《房屋买卖（置换）合同》于2016年1月19日解除。合同解除后，原告有权要求被告返还定金30000元并赔偿相关损失。被告抗辩其提出提供律师和律师费给原告，让原告起诉于国利履行合同，原告主动提出解除合同，故应自行承担损失的意见，本院不予采纳。
至于损失的金额，原告依据房地产估价报告主张购房损失447400元。被告认为估价过高，并认为其在售卖房屋给原告时定的价格过低，应对合同签订时的房屋价格进行评估。合同签订系基于双方当事人意思自治，且房产价格受市场等因素影响波动较大，合同解除时房价上涨也符合市场行情，故对被告要求对合同签订时房屋的价格进行评估，本院不予准许。另外，合同未按期履行，导致原告租房居住，因此原告主张2016年1月3日至4月3日的租金损失，亦合法有据，本院予以支持，但根据租房合同，每月租金为2300元，故原告三个月的租金损失应为6900元。又，因原告签订合同时，明知本案所涉房屋系被告与他人按份共有，故对最终导致合同解除也有一定过错，本院综合双方的过错程度酌情扣减被告30%的赔偿责任，即被告应赔偿原告318010元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、一百一十五条、一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告于梅于本判决生效之日起十日内返还原告卞寿林定金人民币30000元并赔偿人民币318010元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9477元、评估费14480元、保全费3208元，合计人民币27165元，由原告卞寿林负担8150元，被告于梅负担19015元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 姜泽峰
代理审判员 吴明燕
人民陪审员 俞永良
二〇一六年七月十八日
书 记 员 陈汉东