南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初4388号
原告：刘新建，男，1956年11月22日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市青云谱区。
委托诉讼代理人：游少群，江西民信律师事务所律师，执业证号13601199510443778。
被告：揭国兰，女，1964年9月14日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市青云谱区。
被告：熊涛，男，1964年3月11日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市青云谱区。
被告：江西裕泰福珠宝金行有限责任公司，住所地：南昌市东湖区胜利路18号，组织机构代码70550759-X。
法定代表人：熊涛，该公司董事长。
上列被告共同委托诉讼代理人：胡晖，江西观睿律师事务所律师，执业证号13601199910211002。
原告刘新建诉被告揭国兰、熊涛、江西裕泰福珠宝金行有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘新建的委托代理人游少群,被告揭国兰、熊涛、江西裕泰福珠宝金行有限责任公司的共同委托代理人胡晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘新建诉称：2014年6月原告委托儿子刘金亮与被告揭国兰签订房屋租赁合同,约定原告将合法所有的位于南昌市东湖区胜利路4-24号A103室及A302室商铺出租给被告用于开设裕泰福珠宝金行，租赁期限自2014年4月20日至2019年6月19日，先付租金后用房，租金一次性提前支付2个月的租金……，若乙方不按合同规定的期限缴付租金，乙方按应缴租金的10%向甲方支付滞纳金，违约方须向守约方支付违约金12万元。截止2016年10月15日三被告应付原告租金为848000元+222000元＝1070000元，在原告起诉后，被告向原告支付了404000元，截止2016年10月15日所欠租金为666000元。同时被告应继续履行合同，按时向原告足额支付租金。被告熊涛与被告揭国兰系夫妻关系，应共同承担向原告支付租金及滞纳金的法律责任，被告裕泰福珠宝金行是合同规定的租赁房屋实际使用人，且合同租房保证金12万元亦由裕泰福珠宝金行法人熊涛于2009年3月18日与甲方签署的租赁合同中的保证金结转而来，被告揭国兰、熊涛均系该金行股东，三被告应共同承担支付拖欠的租金及滞纳金的法律责任。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，要求被告给付截止2016年8月15日租金844000元及滞纳金84400元。由于起诉后被告支付了404000元租金，故原告方调整诉讼请求，1、依法判令三被告立即向原告支付自2014年4月20日至2016年10月19日累计拖欠租金666000元，并判令三被告向原告支付滞纳金84800元；2、本案全部诉讼费用由三被告承担。
被告熊涛辩称：一、被答辩人诉称“本案所涉房屋租赁合同中的租房保证金人民币12万元整，系从答辩人于2009年3月18日与被答辩人签署的租赁合同中的保证金结转而来”属实。二、本案系房屋租赁合同纠纷，所涉之房屋租赁合同的当事人系被答辩人刘新建与另一被告揭国兰，答辩人非该合同的当事人。虽答辩人与被告揭国兰系夫妻关系，但根据合同相对性原则，合同的权利义务应由合同的当事人行使和承担，与合同当事人之外的第三人无关。因此，答辩人诉讼主体不适格，应当人民法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。
被告江西裕泰福珠宝金行有限责任公司辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，所涉之房屋租赁合同的当事人系被答辩人刘新建与另一被告揭国兰，答辩人非该合同的当事人。答辩人使用该店面是依据合同中所约定的用途而定，被告揭国兰虽系答辩人的股东，但在法律上，股东与公司为不同的、独立的法律主体，股东的个人行为与公司无关联。同时，根据合同相对性原则，合同的权利义务应由合同的当事人行使和承担，与合同当事人之外的第三人无关。因此，答辩人诉讼主体不适格，人民法院应当驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。
被告揭国兰辩称：一、答辩双方于2016年7月31日经协商一致，解除了《房屋租赁合同》，且答辩人按约已将租赁房屋恢复原状并于2016年8月31日通知了被答辩人办理交房手续。因此，答辩人只应支付至2016年8月31日的租金给被答辩人。2014年6月20日，经协商，就答辩人承租被答辩人所有的位于南昌市××号××室及××室房屋签订了《房屋租赁合同》。合同签订不久，南昌市东湖区人民政府于2014年6月30日发布了《关于对胜利路步行街实施改造的通告》，进行胜利路步行街街景改造工程和地下人防平战结合工程。由于胜利路改造工程严重影响到答辩人的经营，答辩人难以维系。经双方多次协商，于2016年7月31日通过电话就解除合同事宜达成一致意见。因此，本案所涉房屋租赁合同于2016年7月31日解除。合同解除之后，答辩人按约定退出租赁房屋，并对租赁房屋进行恢复原状。2016年8月底，恢复原状工程施工完毕。答辩人于2016年8月31日电话告知被答辩人，租房房屋已恢复完毕并可以收房。被答辩人接通知后却拖延收房，答辩人无奈于2016年9月3日通过顺丰速运公司向被答辩人邮寄了一份《交还店面给房东的函》，以书面的形式再次通知被答辩人前来收房。9月4日，当接到顺丰快递人员的电话并得知答辩人向其邮寄通知交房的函件后，被答辩人谎称在外出差无法收件，却于9月5日在隐瞒双方所签订的《房屋租赁合同》已解除的情况下，恶意向法院提起了诉讼。后在答辩人的坚持下，经顺丰快递人员多次与被答辩人联系，被答辩人之子刘金亮才于2016年9月13日签收了上述函件。由于被答辩人故意拖延收房，因此，应认定答辩人于2016年8月31日将租赁房屋交付给了被答辩人，超过2016年8月31日的逾期收房责任应由被答辩人自己承担。二、被答辩人诉称“截止2016年8月15日，答辩人拖欠租金为人民币844000元”，与事实不符。同时，为显示公平，人民法院应调整并降低本案租赁合同中的月租金金额。经核算，答辩人付清了从2014年4月20日起至2016年6月19日的租金，故从2016年6月20日至2016年8月15日，按照合同约定计算，答辩人应付租金为人民币207200元（即，2016年6月20日-2016年7月19日租金为人民币111000元，2016年7月20日-8月15日为26天，租金计人民币96200元）。由于市政工程的施工，使得答辩人经营停顿，产生巨额亏损。胜利路上经营户大量倒闭关门，许多店铺空置无法出租。类似于本案租赁房屋条件的店铺，现每月租金只有3万元左右。现仍要求答辩人按每月人民币111000的标准支付租金，明显对答辩人不公平。因此，答辩人请求人民法院依据情势变更原则对本案房屋租赁合同中月租金金额减少70%，已显示公平。三、被答辩人主张84400元的滞纳金没有事实和法律依据，人民法院对被答辩人这一诉请，应不予支持。由于在租赁合同签订仅15天后开始的胜利路改造工程严重影响了答辩人的经营。答辩人在经营出现巨额亏损、在合同尚未解除的前提下，出于诚信，仍四处借款用于支付租金，而被答辩人一直未对答辩人延期支付租金提出过异议和主张滞纳金，由此可证实，在合同履行过程中，双方实际变更了合同。其次，从2016年7月31日的电话录音，也可以证实双方就未付租金的支付时间达成了一致，即租金计算至答辩人将租赁房屋恢复原状完毕并交付给被答辩人之日止，答辩人一次性支付。由于恢复工程的完工时间、租赁房屋交付时间不确定，故最终应付租金金额不确定，同时，被答辩人处有答辩人已支付的租赁保证金人民币12万元，该保证金可用于冲抵租金，因此，答辩人不存在拖欠，或拒付租金的故意。而被答辩人接答辩人通知后，拒不收房，由此而产生的责任应由被答辩人自己承担。再者，租赁合同中所约定的“按应缴租金的10%支付滞纳金”这一违约金约定过高，人民法院也应予以调减。
经审理查明：位于南昌市××区××号××室及××室非住宅房屋所有权人为原告刘新建。被告揭国兰与熊涛系夫妻关系，均为江西裕泰福珠宝金行有限责任公司股东，自2005年开始即承租诉争店面用于经营裕泰福珠宝金行，2009年续签合同，两份租赁合同均系被告熊涛与原告刘新建签订。2014年3月19日合同到期后，双方继续延续租赁关系，并于2014年6月20日补充签订书面租赁合同（合同签订人甲方为原告刘新建儿子刘金亮，乙方签订人为熊涛妻子揭国兰），约定1、甲方将位于南昌市××区××号××室及××室非住宅房屋租给乙方，租赁期限自2014年4月20日至2019年6月19日。2、乙方租房保证金为12万元（由裕泰福珠宝金行法人熊涛于2009年3月18日与甲方签署的租赁合同中的保证金结转而来）。合同到期后，乙方无违约，甲方在结算其他款项后不计息退还给乙方。3、2014年4月20日至2016年6月19日期间每月租金101000元；2016年6月20日至2017年6月19日每月租金111000元；4、租金一次性提前支付2个月。签订合同时乙方向甲方支付2014年4月20日至2014年8月19日404000元，以后租金分别在每年、2月15日、4月15日、6月15日、8月15日、10月15日、12月15前一次性支付2个月租金。若乙方未按约支付则甲方交付应交租金的10%滞纳金。租金以现金转账至甲方指定账户，（交通银行南昌三泰支行、户名刘竟亮）。5、合同期内，如因城市建设、改造等一切非因甲方原因的事项导致乙方不能正常营业的，乙方需向甲方支付租金。6、双方如有违约，违约方应承担因违约造成的全部损失并支付违约金12万元。此后，双方履行合同，被告揭国兰陆续支付租金至原告指定账户（付款账户名为揭国文，收款账户名为刘竟亮）
2014年6月30日政府下文通知诉争店面所在胜利路步行街进行道路整体改造，同年7月开始围挡建设，2016年1月基本完工并拆违。被告因此无法正常经营，开始迟延给付租金。2016年7月1日原告发函给被告要求支付截止2016年6月19日应付租金共计828000元。同年7月9日被告付租金101000元、7月11日支付租金101000元，截至2016年8月19日被告拖欠应付租金共计844000元。原告催讨未果，即于2016年9月5日诉至法院，要求被告支付租金844000元并承担滞纳金84400元。起诉后，被告于2016年9月21日支付租金404000元。据此，原告变更诉请，主张截至2016年8月19日应付租金440000元，增加2016年10月20日应付租金（即11月、12月租金）222000元，共计666000元及滞纳金84800元。
另查：2016年7月31日被告揭国兰弟弟揭国文通过电话向原告儿子刘竟亮提出解除诉争房屋租赁合同并就恢复房屋原状进行了沟通。但双方就租金给付金额未达成一致意见。2016年8月31日被告揭国兰邮寄书函给原告，提出“因胜利路修建地下商场严重影响经营，难以经营，已于2016年7月31日电话通知提前解除合同，并已将店门恢复原状，请积极与我方办理收房手续”。原告在起诉后于同年9月14日复函揭国兰要求继续履行合同并支付拖欠租金844000元。
上述事实有原、被告陈述及原告提供的被告江西裕泰福珠宝金行有限责任公司工商档案材料、位于南昌市东湖区胜利路4-24号A103室及A302室商铺房屋所有权证、2014年6月20日原告与被告揭国兰签订的房屋租赁合同一份、租金转账清单、2016年7月1日催租函、被告揭国兰于2016年8月31日要求提前终止房租合同交还店面给房东的函、原告2016年9月14日复函和邮寄凭证以及被告揭国兰提供的2014年6月20日房屋租赁合同、银行转帐回单、胜利路改造的通知及现场照片、2016年7月31日刘竟亮与揭国文电话通话记录等证据予以证实。
本院认为：被告揭国兰、熊涛自2005年开始承租原告所有的店面用于经营裕泰福珠宝金行。本案诉争合同承租方签订人虽只有揭国兰签字，但系延续原租赁关系，实际合同承租人为被告揭国兰、熊涛。原告将其所有的房屋出租给被告揭国兰、熊涛，系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。截止2016年12月19日两被告拖欠租金666000元，事实清楚。被告虽于2016年7月31日提出解除合同，但未实际返还房屋给原告，仍应承担占用期间的租金及空置期间的租金损失，故原告要求被告立即向原告支付截止2016年12月19日拖欠的租金666000元，本院予以支持。审理中，被告辩称自2014年7月因政府修建地下商场围挡，被告严重亏损难以维持经营，故要求减少租金。因租赁合同已约定“如因城市建设、改造等一切非因甲方原因的事项导致乙方不能正常营业的，乙方需向甲方支付租金”，该条款表明被告已预知风险并处分了自己的权利，故辩称理由本院不予采纳。考虑到合同履行过程中，租赁物所在的胜利路步行街地段自2014年7月围挡整体改造，导致被告无法正常经营，且被告已陆续支付原告大部分租金，故原告要求被告承担拖欠租金的滞纳金84800元，有违公平原则，本院不予支持。另原告以被告江西裕泰福珠宝金行有限责任公司实际使用租赁物为由，要求该公司承担承担共同给付义务，没有法律依据，也不符合合同相对性原则，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，判决如下：
一、被告揭国兰、熊涛于本判决生效后十日内向原告刘新建支付截止2016年12月19日租金666000元。
二、驳回原告刘新建其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费13080元，由被告揭国兰、熊涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 熊 娟
人民陪审员 张晓茜
人民陪审员 王小文
二〇一七年三月三日
书 记 员 陶媛媛
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。