山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1185号
上诉人（原审被告）山东隆嘉房地产置业有限公司，住所地：青州市南环中路690号。
法定代表人任玉刚，经理。
委托代理人陈征，山东九州天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王淑荣，农民。
委托代理人王永志。
委托代理人陈林，山东潍青律师事务所律师。
上诉人山东隆嘉房地产置业有限公司（以下简称隆嘉公司）因与被上诉人王淑荣商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2014）青法民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，隆嘉公司的前身为青州市盛隆房地产置业有限公司（以下简称盛隆公司），2010年11月4日，盛隆公司变更企业名称为“山东隆嘉房地产置业有限公司”。
2010年10月12日，王淑荣与盛隆公司签订预订商品房认购书一份，约定王淑荣预定隆盛花园住宅2号楼2单元1301室房屋一套，建筑面积159.70平方米，单价每平方米3080元，总价481976元，储藏室编号为6号，建筑面积6.18平方米，销售单价每平方米1400元，储藏室金额8652元。同时约定本协议自签订之日起确定房屋坐落位置，支付购房款60000元。协议签订后，王淑荣按约定支付了购房款60000元，2011年7月14日，隆嘉公司再次要求王淑荣支付购房款140000元后，为王淑荣出具了200000元的收款收据一份。
同时查明，2009年8月11日，盛隆公司向青州市相关主管部门递交隆盛花园小区一期工程建设工程规划许可证报审表，该表中注明隆盛花园小区一期工程包括2号、3号、4号高层住宅楼、1号、2号多层住宅楼及商业裙楼，其中，2号高层住宅楼层数为17层。2009年11月19日，盛隆公司取得隆盛花园小区一期工程建设工程规划许可证，2010年1月26日，取得建筑工程施工许可证。2011年6月30日，隆嘉公司取得房地产开发企业资质证书，同年7月20日，取得2号商住楼商品房预（销）售许可证。2012年2月26日，青州市人民政府市长韩幸福在青州市隆盛花园小区详细规划设计图中签字，批准2号多层住宅楼层数为11层。
另查明，2012年3月4日，经双方当事人协商达成一致意见，隆嘉公司同意将王淑荣订购的楼房调换为九楼，并由隆嘉公司工作人员任志明、刘新在王淑荣持有的预订商品房认购书中签署调换方案，并签名确认。该调换方案载明：“此楼层换二号楼九楼（169.00）平方，价格叁仟零捌拾元，以此证明任志明刘新20**.3.4.”。后隆嘉公司又将该房屋卖与他人，致王淑荣未能实现购买上述楼房的合同目的，致王淑荣的合法利益受到损害，双方协商未果，形成本案诉讼。
再查明，购房款60000元自2010年10月12日开始，购房款140000元自2011年7月14日开始至2014年7月13日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款年基准利率6.15％计算的利息损失为39667.50元。
以上事实，有私营公司设立登记情况表、企业变更情况表、预订商品房认购书、收款收据、建设工程规划许可证报审表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产开发企业资质证书、营业执照副本、商住楼商品房预（销）售许可证、隆盛花园小区详细规划设计图及当事人陈述记录等证据在案为证。
原审法院认为，王淑荣与隆嘉公司（原盛隆公司）签订预订商品房认购书，是双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的相关规定，应确认为有效合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，如商品房认购书已经具备了商品房买卖合同的实质性内容，该商品房认购书应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的预订商品房认购书，对所购房屋的确定位置、房屋结构、建筑面积及单价、储藏室位置、建筑面积及价款，均进行了约定，具备了商品房买卖合同的实质性内容，王淑荣也根据合同的约定在确定了房屋的坐落位置后，交付了购房款200000元，应当认定双方签订的合同为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，因规划原因涉案2号楼由17层更改为11层，后经双方协商，隆嘉公司同意将王淑荣所购买的房屋调至9楼，并在王淑荣持有的合同中注明、签字认可。后隆嘉公司将该房屋卖与他人，致王淑荣购买房屋的合同目的不能实现，合同已无法继续履行，现王淑荣请求判令解除与隆嘉公司签订的商品房买卖合同，隆嘉公司亦表示同意，故对王淑荣的该项诉讼请求，予以支持。合同解除后，隆嘉公司收取的王淑荣购房款200000元，应予返还。同时，王淑荣依照上述司法解释的规定有权要求隆嘉公司支付其已付购房款一倍的赔偿责任200000元，故对王淑荣的此项请求，亦予支持。本案合同解除的责任在隆嘉公司，隆嘉公司应赔偿王淑荣所支付购房款200000元自支付之日至返还之日按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算利息损失39667.50元，现王淑荣要求隆嘉公司支付利息损失36685元，是对其自身权利的处分，予以准许。王淑荣要求隆嘉公司赔偿损失95820元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。隆嘉公司作为开发企业，应遵循诚实信用原则，以谋求企业的更大发展，而从本案的情况来看，隆嘉公司信用缺失，不仅损害了王淑荣的合法权益，也会损害其企业眼前及长远利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除王淑荣与山东隆嘉房地产置业有限公司于2010年10月12日签订的商品房认购书；二、山东隆嘉房地产置业有限公司返还王淑荣交付的购房款200000元，同时支付一倍的赔偿款200000元；三、山东隆嘉房地产置业有限公司支付王淑荣购房款利息损失36685元；四、驳回王淑荣的其他诉讼请求。上列第二、三项所涉款项，均于判决生效后十日内付清。
宣判后，隆嘉公司不服，上诉称：上诉人与被上诉人于2010年10月12日签订的《预订商品房认购书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，并非商品房买卖合同；2012年3月4日为被上诉人出具调换方案的任志明、刘新，并非上诉人的正式工作人员，且该调换方案中并未明确调换至2号楼9楼的东户还是西户，不能认定双方签订了新的商品房认购书，更不能认定为签订了新的商品房买卖合同，故上诉人不应承担一倍的惩罚性赔偿金。请求依法改判或发回重审。
被上诉人王淑荣答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，关于双方所签订的预订商品房认购书的性质。上诉人主张该认购书应为商品房买卖预约合同，但从该认购书的内容来看，其中约定了所购房屋的位置、结构、建筑面积及单价，储藏室位置、储藏室面积及单价，应认定为具备了商品房买卖合同的实质性内容；且上诉人向被上诉人出具将所购房屋调至2号楼9楼的调换方案时，其已经取得了2号楼商品房预售许可证，双方间签订商品房买卖合同已经不存在事实或法律上的障碍，故原审判决将涉案的商品房认购书认定为商品房买卖合同并无不当。
关于上诉人是否应当支付惩罚性赔偿金的问题。上诉人虽主张向被上诉人出具调换方案的并非其正式工作人员，且该调整方案并未明确调整后的房屋是2号楼9楼东户还是西户。但上诉人的工作人员为被上诉人出具了调换方案，上诉人应受该调换方案的约束，无论是对涉案楼盘的2号楼9楼的东户还是西户，上诉人均未能提供证据证明上述房屋仍未出售，应认定为上诉人已无法将涉案楼盘的2号楼9楼的房屋出售给被上诉人，故原审法院认定上诉人在签订商品房买卖合同后又将涉案房屋出卖给第三人，并无不当。但原审法院判决上诉人向被上诉人支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿金，责任偏重，本院依法予以酌减，即上诉人按被上诉人已付购房款的70%向被上诉人支付惩罚性赔偿金，计款14万元，对上诉人的其他上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省青州市人民法院（2014）青法民初字第382号民事判决第一项、第三项，即“一、解除王淑荣与山东隆嘉房地产置业有限公司于2010年10月12日签订的商品房认购书；三、山东隆嘉房地产置业有限公司支付王淑荣购房款利息损失36685元”；
二、撤销山东省青州市人民法院（2014）青法民初字第382号民事判决第二项、第四项，即“二、山东隆嘉房地产置业有限公司返还王淑荣交付的购房款200000元，同时支付一倍的赔偿款200000元；四、驳回王淑荣的其他诉讼请求”；
三、山东隆嘉房地产置业有限公司返还王淑荣交付的购房款200000元，同时支付赔偿款140000元；
四、驳回王淑荣的其他诉讼请求。
以上判项中所涉款项，均于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9125元，由王淑荣负担125元，山东隆嘉房地产置业有限公司负担9000元；诉讼保全费3183元，由山东隆嘉房地产置业有限公司负担；二审案件受理费9125元，由王淑荣负担1125元，由山东隆嘉房地产置业有限公司负担8000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔福涛
审 判 员 孙月琴
代理审判员 宫 磊
二〇一四年十二月四日
书 记 员 张程程