福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第330号
原告周善铭，男，汉族，1954年1月3日出生，住福州市鼓楼区。
原告洪启慈，男，汉族，1968年5月5日出生，住福州市鼓楼区。
两原告的委托代理人陈炳庚、叶燕芳，福建天泽广业律师事务所律师。
被告福州佳宝房地产企业有限公司，住所地福州市鼓楼区光铜路2号。
法定代表人林义清，总经理。
被告福州荣誉大酒店，住所地福州市鼓楼区五四路***号。
法定代表人胡春荣，执行事务合伙人。
委托代理人钟家永、李林锦，福建宽达律师事务所律师。
第三人福州金宝典企业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区西二环北路＊号南侧楼。
法定代表人徐东。
第三人中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆，住所地福州市西二环北路＊号。
法定代表人常如安，总经理。
委托代理人邱健涛、林海涛律师，福建建达律师事务所律师。
原告周善铭、洪启慈诉被告福州佳宝房地产企业有限公司、福州荣誉大酒店合伙纠纷一案，本案发回重审后，本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。并追加福州金宝典企业管理有限公司和中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆为第三人。两原告的委托代理人陈炳庚、叶燕芳、被告福州荣誉大酒店的委托代理人李林锦、第三人中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆（以下简称梅峰宾馆）的委托代理人邱健涛、林海涛到庭参加诉讼。被告福州佳宝房地产企业有限公司、第三人福州金宝典企业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年10月21日，两原告分别与被告福州佳宝房地产企业有限公司签订《关于合作开发经营福州大自然招待所项目合同》（以下简称合伙协议），约定：合作投资兴建经营大自然招待所项目，原告周善铭投资700000元、占项目7%的股份，原告洪启慈投资700000元、占项目7%的股份，被告福州佳宝房地产企业有限公司提供梅峰宾馆内租赁空地入股，合作经营期限为二十年；所有投资款用于兴建和装修一座五层建筑，资金到位后由被告福州佳宝房地产企业有限公司为主负责基建事宜，整体工程于2004年6月30日前全部完成；经营利润收入按股份比例分配；合作期满五年，两原告均有权选择收回全部投资，并继续享受该项目3.5%股权收益直至20年期限。合伙协议签订后，两原告分别依约向被告福州佳宝房地产企业有限公司支付投资款700000元。
2005年10月5日，被告福州佳宝房地产企业有限公司将合伙投资建成的招待所1至5层（框架）出租给被告福州荣誉大酒店，约定租赁期限20年（自2005年9月30日起计至2025年9月30日止），月租金174450元、按月支付，每满三年月租金按2%递增。但被告福州佳宝房地产企业有限公司在收取租金收益后至今未按合伙协议约定向原告分配经营利润，损害原告合法权益。鉴于合伙项目实际由被告福州荣誉大酒店租赁使用，其依约支付的租金应作为合伙项目的经营收入用于利润分配。为此，原告根据合伙协议约定提起诉讼，现请求判令：1、被告福州佳宝房地产企业有限公司向原告周善铭退还投资款700000元，向原告洪启慈退还投资款700000元；2、被告福州佳宝房地产企业有限公司对合伙期间合伙项目福州大自然招待所的经营账目进行结算，被告福州荣誉大酒店予以协助；3、被告福州佳宝房地产企业有限公司在结算基础上，将合伙项目自经营之日起至被告福州佳宝房地产企业有限公司实际退还投资款之日止的经营利润，按7%比例分配给原告周善铭（暂定500000元，实际金额以结算结果为准），按7%比例分配给原告洪启慈（暂定500000万元，实际金额以结算结果为准）；4、被告福州佳宝房地产企业有限公司将合伙项目自被告福州佳宝房地产企业有限公司实际退还投资款之日起至合伙期限届满之日止的经营利润，按3.5%比例分配给原告周善铭，按3.5%比例分配给原告洪启慈；5、本案诉讼费用由被告福州佳宝房地产企业有限公司承担。
被告福州荣誉大酒店辩称，其与两原告及被告福州佳宝房地产企业有限公司之间不存在法定及约定的权利义务关系，与其无关，因此，原告无权要求其协助清算。其仅与第三人梅峰宾馆存在租赁合同关系，且其承租的房屋属于军产，只向梅峰宾馆承担支付租金的义务。
第三人梅峰宾馆陈述，一、本案是借贷合同纠纷，而非合伙纠纷。根据被告福州佳宝房地产企业有限公司分别与两原告于2003年10月21日签订的合伙协议的约定，是在答辩人空地兴建大自然招待所项目，其中第一条、第五条、第七条约定，被告福州佳宝房地产企业有限公司以答辩人提供的5亩土地入股，两原告分别投资700000元，各占项目的7%股份，在两原告投资款到位后，前三年内被告福州佳宝房地产企业有限公司按两原告投资额另付给两原告每月每人壹分利息，合作期满五年，两原告分别有权选择收回全部投资。由于答辩人为军队事业单位，答辩人所管理、使用的土地为划拨的国有土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定，两原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司之间形成的是分别以各自名义成立的名为合作开发经营福州大自然招待所项目、实为借贷法律关系。二、两原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司之间的纠纷，与答辩人无关。1、答辩人不是两原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司间合同的当事人，基于合同的相对性，本案纠纷与答辩人无关。2、被告福州荣誉大酒店现使用房屋在内的东区地面建筑物，均是军队房地产，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四条的规定，其权属归于军委、总部。两原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司在合作开发合同中约定，被告福州佳宝房地产企业有限公司提供答辩人宾馆内5亩空地入股，是处分军队房地产的行为，该合作开发合同应当被认定为无效合同。
被告福州佳宝房地产企业有限公司、第三人福州金宝典企业管理有限公司未作书面答辩。
原告向本院提交以下证据：
1.《土地租赁合同书》，证明香港佳宝企业有限公司向第三人梅峰宾馆承租约15亩的土地拟建娱乐城，租赁期间为三十年（即1996年4月1日至2026年3月31日）；
2.《关于合作开发经营福州大自然招待所项目合同》2份，证明香港佳宝企业有限公司以福州佳宝房地产企业有限公司名义将上述承租土地中的5亩用于和原告合作投资兴建经营大自然招待所项目，约定双方之间的权利义务；
3、收款收据2张、收条1张，证明两原告分别依约向福州佳宝房地产企业有限公司支付投资款700000元；
4、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，证明被告福州佳宝房地产企业有限公司将合作投资建成的招待所1至5层（框架）出租给福州荣誉大酒店使用，约定租赁期限20年（自2005年9月30日起计至2025年9月30日止），月租金174450元、按月支付，每满三年月租金按2%递增。该部分租金收益属于合作项目的经营利润，被告福州佳宝房地产企业有限公司应按合伙协议约定分配给原告；
5-1.梅峰宾馆于2005年6月4日出具的《证明》、5-2.梅峰宾馆于2008年6月13日出具的《证明》、5-3.被告福州荣誉大酒店的《报告》、5-4.消防安全检查意见书，证明被告福州荣誉大酒店所承租使用的讼争房屋是被告福州佳宝房地产企业有限公司在第三人梅峰宾馆出租的土地上投资建设的，已依法办理审批手续，非违法建筑；
6-1.被告福州佳宝房地产企业有限公司向京门大酒店出具的函件、6-2.收条3张，证明被告福州佳宝房地产企业有限公司确认原告作为实际投资人有权向被告福州荣誉大酒店收取租金，被告福州荣誉大酒店也曾经向原告支付过租金。
7-1.香港佳宝企业有限公司致第三人福州金宝典企业管理有限公司的《函》；7-2.第三人福州金宝典企业管理有限公司出具的《请求梅峰宾馆和荣誉大酒楼签订房屋及土地租赁合同函》、7-3.福州荣誉大酒店出具的《关于请求与梅峰宾馆单独签订房屋租赁合同的函》、7-4.第三人梅峰宾馆出具的《关于我馆同意与荣誉大酒楼签订房屋租赁合同的复函》、7-5.第三人梅峰宾馆与被告福州荣誉大酒店签订的《房屋租赁合同》、7-6.林义清出具的《情况说明》、7-7.被告福州佳宝房地产企业有限公司出具的《书面声明》，共同证明香港佳宝企业有限公司、第三人福州金宝典企业管理有限公司、被告福州荣誉大酒店、第三人梅峰宾馆等恶意串通，擅自处分原告等人以福州佳宝房地产企业有限公司名义投资兴建的大自然招待所，损害原告投资权益，据此所实施的一系列民事行为，依法对原告不具约束力，原告有权基于实际投资人身份，要求分配该房屋的租金收益。
经庭审质证、认证，被告福州荣誉大酒店对证据1真实性无异议，认为该合同约定，第三人梅峰宾馆东区土地的承租人转租需征得第三人梅峰宾馆同意。对证据2真实性无法认定，首先，该合同约定原告收取利息、合作期满五年收回投资的约定，表明原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司间确实是借贷关系；其次，被告福州佳宝房地产企业有限公司是在中国大陆设立的法人，不是公民，不能成为合伙人；其三，该合同除原告出资数额、盈余分配外，有关合伙事务执行，债务承担等合伙内容均没有约定；如以该合同认定合伙成立，被告福州佳宝房地产企业有限公司出地，两原告共出资1400000元，且不论两原告是否真实出资，以1400000元建设被告福州荣誉大酒店现使用的建筑物，显然也是不可能完成的。对证据3真实性无法认定。对证据4真实性无法认定，与本案无关。对证据5-1真实性无法认定；对证据5-2、5-4真实性无异议，被告福州荣誉大酒店现使用的房屋是军产；对证据5-3真实性无异议，但这份报告是打给福州市环保局的，与福州京门大酒店无关，据了解京门大酒店之前未在工商注册。且与本案无关。对证据6-1真实性、合法性无法认定，但该文件表明两原告是被告福州佳宝房地产企业有限公司的股东，而非被告福州佳宝房地产企业有限公司的合伙人；对证据6-2真实性、合法性无法认定。对证据7-1真实性无法认定，公章与证据1上的公章不符；认为证据7-2、7-4与其无关，不予确认；对证据7-3、7-5真实性无异议；对证据7-6、7-7真实性无法认定。
经庭审质证、认证，第三人梅峰宾馆对证据5-1真实性无法认定，不是其持有的印章；对证据5-2真实性无异议，被告福州荣誉大酒店现使用的房屋是军产；对证据5-3真实性、合法性无法认定，与本案无关；认为证据5-4与本案无关；对证据7-2、7-3真实性无异议，只能证明其有收到该文件，不表明其同意该文件上的内容，被告福州佳宝房地产企业有限公司不是承租人；认为原告应提供证据7-4原件以供核对；其余证据与被告福州荣誉大酒店质证意见相同。
本院认为，被告福州佳宝房地产企业有限公司、第三人福州金宝典企业管理有限公司均未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃抗辩权利。被告福州荣誉大酒店、第三人梅峰宾馆对证据1、5-2、5-3、5-4、7-2、7-3均无异议，本院予以采纳；虽对证据2、3、4、6-1、6-2、7-1、7-4、7-5不予确认，但该证据与证据1、5-2、5-3、5-4、7-2、7-3能相互印证，本院予以采纳。因原告不能证明第三人梅峰宾馆持有证据5-1中的印章，本院不予采纳。证据7-6、7-7系林义清的自述，第三人梅峰宾馆也不予确认，原告也没有其他证据相互印证，本院不予采纳。
经庭审质证、认证，本院对本案主要事实作如下认定：
1995年11月18日，香港佳宝企业有限公司与第三人梅峰宾馆签订一份《土地租赁合同书》，约定：梅峰宾馆提供宾馆主楼到东大门以南，主楼东头通道以东，配电房围墙以北，汽车队洗车台含汽车队车库以西共10000平方米（折合15亩）土地租给香港佳宝企业有限公司拟建娱乐城；租赁期限为三十年，即1996年4月1日起至2026年3月31日至；本合同规定的30年使用期限届满时，香港佳宝企业有限公司将地面建筑房屋无偿归属梅峰宾馆。该公司法定代表人为林义清签字确认。
2003年10月21日，两原告分别与被告福州佳宝房地产企业有限公司签订两份《关于合作开发经营福州大自然招待所项目合同》，两份合同均约定，两原告分别向被告投资700000元参与“梅峰宾馆空地兴建经营大自然招待所项目”的合作，合同约定：项目总投资额为10000000元，其中乙方（分别指两原告）投资700000元整，占项目7%的股份，甲方（即被告）以提供梅峰宾馆内五亩租赁空地入股；项目建设用地由甲方与梅峰宾馆商定提供，合作经营期限为贰拾年，经营期内若土地使用权或房屋产权发生争议，由甲方负责解决，经营产生的利润由双方按股份比例分享，20年经营期满后，双方均享受与南京军区梅峰宾馆继续签订新一轮协议的权力；五亩土地每月租金为27500元整，协议签字生效后有各方按比例分摊；乙方投资款到位后，前三年内甲方按乙方投资额另付给乙方每月1分利息（从甲方利益中提取），三年后不再付息，付息时间从投资款到位之日开始计算；合作期满5年后，乙方有权选择收回全部投资并继续享受该项目3.5%股权收益直至20年期限。乙方也可以选择不收回原700000元投资款，继续占项目7%的股权直至期限结束。该公司法定代表人为林义清签字确认。
合同签订当日，被告福州佳宝房地产企业有限公司分别向两原告出具670000元投资款的收款收据，其法定代表人林义清于2003年11月5日出具收到两原告现金60000元的收条予以确认。
被告福州佳宝房地产企业有限公司与案外人郭可文于2005年5月10日签订的《房屋租赁合同》，内容：位置为福州市光铜路＊号福州梅峰宾馆东区；范围为福州梅峰宾馆在建的招待所1至5层（框架）；面积为7790平方米，；房屋用途为续建并装修后作酒楼（餐饮）经营使用；租赁期限20年，自2005年9月30日起至2025年9月30日止；如续建及装修期间因福州佳宝房地产企业有限公司原因造成工程延误未能在2005年12月20日完工并同时开业，每延迟一日，应按年租金1‰支付违约金，如延误日期超过30天，郭可文有权要求解除合同，并由福州佳宝房地产企业有限公司赔偿郭可文因此而遭受的一切损失；租期由大酒楼开业起租；月按租金按20元／㎡计算，厨房加盖部分租金15元／㎡计算，六楼加盖为10元／㎡计算，合计月租金174450元，年满3年，月租金按2%递增；郭可文应于每月10日前向福州佳宝房地产企业有限公司支付当月租金；郭可文应按月租金的2倍及1个月租金向福州佳宝房地产企业有限公司支付租赁保证金及1个月租金，在租赁届满前2个月，郭可文有权将保证金折抵租金；郭可文未能按时支付租金的，应按日1‰支付违约金，但交付延迟日最长不得超过30天，否则，福州佳宝房地产企业有限公司有权解除合同，并由郭可文赔偿因此遭受一切损失；水、电、物业管理费每月按规定时间交纳，水1.3元／吨，物业费待摊另外结算，随国家物价变化再做调整。该公司法定代表人为林义清签字确认。刘文凯、陈光在福州佳宝房地产企业有限公司印章下方以股东身份签字。
被告福州佳宝房地产企业有限公司与案外人郭可文又签订一份《房屋租赁补充合同》，该合同备注：大酒楼注册后此合同自动转入大酒楼，法定代表人为郭可文，合同约定：福州佳宝房地产企业有限公司对在建工程项目一至五层框架结构体的续建工程（含外墙体、内砌墙），电梯间及设备安装，消防安装设施，供电系统申报安装、道路绿化等》承担建设转入和建设资金，福州佳宝房地产企业有限公司同意将续建工程部分和郭可文因经营需要进行的二次装修结合起来，由郭可文统一组织施工，直至可以开业为止；双方商定，续建工程部分建设费用需2430000元，由福州佳宝房地产企业有限公司包给郭可文自行列支，其中外墙体800000元，消防基础及安装设施设备等费用600000元，电梯间及设备安装380000元，内砌墙100000元，供电系统250000元，道路建设等300000元；郭可文统一上述工程建设费用2430000元由郭可文有偿垫付，垫付金额按月息按×计算，从2006年1月1日起计算，郭可文按月从由福州佳宝房地产企业有限公司应得租金二分之一抵扣，直至扣完为止。该公司法定代表人为林义清签字确认。
2006年2月17日，林义清代表被告福州佳宝房地产企业有限公司向京门大酒店出具一份函件，内容：香港（福州）佳宝房地产企业有限公司关于出租光铜路＊号梅峰宾馆东区京门大酒店整座大楼收取租金事宜，公司全体股东决定由陈光、刘文凯、原告洪启慈、陈伯凯四位负责收取每月租金，他人不得收取。注：（林义清个人股份委托陈伯凯代收）。该公司法定代表人为林义清签字确认。陈光、刘文凯、原告洪启慈、原告周善铭、杨宝新、刘文新在全体股东签名处签字。
2006年6月27日，香港佳宝企业有限公司向第三人福州金宝典企业管理有限公司出具一份函件，内容：1、我公司和本人同意在2006年7月28日后将我公司的资产移入你公司。2、我公司和本人2006年7月28日后完全同意放弃我公司所享有的优先续租梅峰宾馆东区土地续租的权利。我公司及本人2006年3月31日以前与梅峰宾馆签订的土地或房产有关一切合同在2006年7月28日后视为实际解除，并承诺我公司及本人不与梅峰宾馆发生任何有关土地租赁行为。3、我公司及本人同意在2006年7月28日后，由福州金宝典企业管理有限公司同梅峰宾馆签订东区10000平方米土地续租合同，并承诺不向梅峰宾馆提出任何异议。该公司法定代表人为林义清签字确认。第三人福州金宝典企业管理有限公司在该函件备注：同意该函告内容。
2007年4月3日，第三人福州金宝典企业管理有限公司向第三人梅峰宾馆出具一份《关于请求福州梅峰宾馆和福州荣誉大酒楼签订房屋及土地租赁合同函》，内容：根据2006年6月27日香港佳宝企业有限公司及法定代表人林义清给我公司的函告约定：现福州荣誉大酒楼所租房屋的使用权已移交我公司，经南京军区批准，2006年9月28日，我公司也和贵馆签订了梅峰宾馆东区10000平方米（含荣誉大酒楼所在地块）的土地租赁合同，租期意向为20年，以后每5年一签。现福州荣誉大酒楼根据2007年3月29日和我公司协议约定，要求和梅峰宾馆签订房屋和土地租赁合同，对福州荣誉大酒楼的要求，我公司经董事会研究决定，同意福州荣誉大酒楼和福州梅峰宾馆直接签订房屋和土地租赁合同，请福州梅峰宾馆给予支持。现将请求贵馆和荣誉大酒楼签订房屋及土地租赁合同有关事项和承诺函告如下：一、同意梅峰宾馆和福州荣誉大酒楼房屋和土地租期20年，合同为每5年一签。二、房屋租赁价格和租金的递增：和2005年9月荣誉大酒楼股东郭可文与福州（香港）佳宝房地产企业有限公司签订的房屋租赁合同的约定不变。三、土地租赁金价格和递增：和2006年9月28日我公司与梅峰宾馆签订的土地租赁合同的约定不变。四、同意福州荣誉大酒楼将房屋和土地租赁金交给梅峰宾馆，梅峰宾馆将2007年4月25日前我公司所欠贵馆的土地租金和其他费用扣除后，剩余租金由贵馆返还我公司。五、租赁面积：房屋面积暂定为9650平方米。该公司的法定代表人齐湘民签字确认。
2007年4月12日，被告福州荣誉大酒楼向第三人梅峰宾馆出具一份《关于请求与贵馆单独签订房屋租赁合同的函》，内容与齐湘民代表福州金宝典企业管理有限公司向梅峰宾馆出具的函件基本相同。
2007年4月13日，第三人梅峰宾馆向第三人福州金宝典企业管理有限公司出具一份《关于我馆同意与福州荣誉大酒楼签订房屋租赁合同的复函》，内容：我馆只同意与福州荣誉大酒楼签订房屋租赁合同，土地保持我馆与贵公司2006年9月28日签订的租赁该合同不变，贵公司其他的函告请求内容我馆均表示同意。
2006年9月28日，第三人梅峰宾馆与被告福州荣誉大酒楼签订《房屋租赁合同》，双方的2006年中的6字均有涂改，内容：建筑面积：一、房屋概况：以原福州（香港）佳宝房地产企业有限公司与郭可文于2005年9月签订的《房屋租赁合同》及2006年6月19日签订的《补充协议》共同确认的9290平方米为依据。二、租赁期限从2006年9月28日起至2026年9月27日止。三、房屋租金的计算：1、大楼主体建筑面积7790平方米，每平方米按照20元／月计；2、大楼厨房加盖部分面积730平方米，每平方米15元／月计；3、6层加盖部分面积770平方米，每平方米10元／月计；4、大楼一层原公寓大堂及走廊、杂物间，每月包干租金8000元计。以上四部分租金共计182450元／月，每满三年，租金递增2%，福州荣誉大酒楼除租金外，无需向福州梅峰宾馆支付其他任何费用。四、房屋租金交付的约定：福州荣誉大酒楼同意一次性向福州梅峰宾馆支付36个月租金（即自2006年9月28日起至2009年9月27日止）的房屋租金；……九、福州荣誉大酒楼同意在支付首期3年房屋租赁金时，一并把2006年1月1日至2006年9月27日止共9个月的房屋租赁金1570050元（其中已扣除已交付的酒楼一层原公寓大堂及走廊、杂物间的租金72000元）交付给福州梅峰宾馆；福州荣誉大酒楼因2005年9月的《房屋租赁合同》及2006年6月的《补充协议》而向原福州佳宝房地产企业有限公司交纳的500000元（租赁押金及部分房租）由三方协商解决。
2006年10月20日，被告福州佳宝房地产企业有限公司的法定代表人林义清向被告福州荣誉大酒楼出具一份《收条》，内容：今收到荣誉大酒楼员工食堂及仓库10月份租金8000元。福州佳宝房地产企业有限公司盖章确认。陈光、刘文凯、原告洪启慈、原告周善铭、杨宝新、刘文新、唐雪金在该收条下方签名。
2006年11月20日，林义清代表被告福州佳宝房地产企业有限公司向被告福州荣誉大酒楼出具一份《收条》，内容：今收到荣誉大酒楼员工食堂及杂物间租金共计8000元。福州佳宝房地产企业有限公司盖章确认。陈光、刘文凯、杨宝新、刘文新在该收条下方签名。
2007年3月20日，被告福州佳宝房地产企业有限公司的法定代表人林义清向被告福州荣誉大酒楼出具一份《收条》，内容：今收到荣誉大酒楼员工食堂及仓库10月份租金8000元。福州佳宝房地产企业有限公司盖章确认。刘文凯、原告洪启慈、原告周善铭、杨宝新、唐雪金在该收条下方签名。
2007年1月1日，被告福州荣誉大酒楼与福州京门大酒店有限公司联合向福州市环保局出具一份《报告》，内容：福州市光铜路＊号，原设福州京门大酒店（法定代表人郭可文），经营范围：餐饮；现该酒店申请更名为福州荣誉大酒楼（法定代表人胡春荣）。
2007年6月10日，被告福州荣誉大酒楼向第三人福州金宝典企业管理有限公司出具一份《关于房屋租金结算复函》，内容：贵公司2007年5月31日发出的关于房租结算的函，本酒楼已收到，根据双方承诺书的约定，本酒楼在合同签订后，应付给贵公司45个月的房屋租赁金（时间从2006年1月1日至2009年9月27日止）。每月房屋租赁金为182450元，共计8210250元，现根据贵公司的承诺，本酒楼对房屋租赁金结算营口款项做如下回复：1、林义清借款56万元；2、后续工程垫款270万元；3、办理各种合法手续费用及利息共计1150000元；4、一楼公寓大堂及过道等每月8000元，林义清领取15个月，共计120000元（时间从2006年1月至2007年3月）；5、1万元的水费押金；6、先期已付的2000000元房屋租赁金；以上6向共计654万元，扣除后的剩余款项1670250元待贵公司确认后，本酒楼及时汇给梅峰宾馆。齐湘民代表福州金宝典企业管理有限公司签字、盖章并确认45个月的房租已结清，金额经核对无误。抄送福州梅峰宾馆。
2008年4月9日，福州市公安局消防支队向被告福州荣誉大酒店梅峰店出具一份榕公消检查（2008）第0040号《消防安全检查意见书》，内容：关于福州荣誉大酒楼（位于福州市鼓楼区西环北路＊号梅峰宾馆东区一至五层，建筑面积9625平方米，消防安全责任人胡春荣）开业前消防安全检查的申请……。
另查：被告福州佳宝房地产企业有限公司的投资方为香港佳宝企业有限公司，现被告福州佳宝房地产企业有限公司被福州市工商行政管理局吊销。
郭可文是福州京门大酒店的法定代表人，后又成为被告福州荣誉大酒楼的股东。
经本院调查，福州佳宝房地产企业有限公司的法定代表人林义清陈述，当时投资是八位自然人（其中含二原告）。
本院认为，香港佳宝企业有限公司与第三人梅峰宾馆签订的《土地租赁合同书》、二原告、被告福州佳宝房地产企业有限公司分别签订的《关于合作开发经营福州大自然招待所项目合同》及被告福州佳宝房地产企业有限公司与郭可文签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。第三人梅峰宾馆将土地租赁给香港佳宝企业有限公司，并没有特别约定如何使用该租赁的土地，香港佳宝企业有限公司通过福州佳宝房地产企业有限公司与二原告在租赁土地上建建筑物并不违反约定，第三人梅峰宾馆认为该行为系处分军队地产行为，由此认为二原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司签订的《关于合作开发经营福州大自然招待所项目合同》系无效合同的辩称，不能成立，本院不予支持。第三人梅峰宾馆认为《关于合作开发经营福州大自然招待所项目合同》约定二原告不承担风险且收取固定收益系借款合同非合伙协议，本院认为，该合同虽约定二原告收取利息，但该合同的主要条款对合伙的投资金额、项目、股份及合伙期限20年均作出约定，且付息时间仅为投资款到位之日起三年时间，合同的主要内容符合合伙协议的主要条件，且该合同签订后，被告福州佳宝房地产企业有限公司授权原告洪启慈向京门大酒店负责收取租金，也说明该合同双方当事人的本意为合伙建房后共同收取租金，而非借款，被告福州佳宝房地产企业有限公司法定代表人林义清在谈话笔录中也确认该合同系合伙建房，因此，该合同应认定为合伙合同，第三人梅峰宾馆的上述辩称，没有法律依据，本院不予支持。因香港佳宝企业有限公司和福州佳宝房地产企业有限公司的法定代表人均为林义清，且福州佳宝房地产企业有限公司为香港佳宝企业有限公司的全资子公司，林义清的行为系代表上述公司的行为。虽是香港佳宝企业有限公司与第三人福州梅峰宾馆签订的土地租赁合同，但被告福州佳宝房地产企业有限公司将香港佳宝企业有限公司租赁的其中部分土地即梅峰宾馆东区分别与不确定的多人（其中含二原告）签订合伙协议，投资兴建和装修一座五层建筑，也即现在福州荣誉大酒楼（原为福州京门大酒店），虽多人合伙，但二原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司之间的协议约定的股份是明确的，且林义清在谈话笔录中确认兴建讼争工程时并无外债，只是在装修时京门大酒店有投资2430000元，且与福州佳宝房地产企业有限公司与郭可文签订的《房屋租赁合同》中的约定是相符的，但被告福州荣誉大酒楼在给第三人福州金宝典企业管理有限公司出具的《关于房屋租金结算复函》中确认装修费是2700000元，被告福州荣誉大酒楼在庭审中并未提交进一步的证据来证明自己的主张即装修费2700000元，第三人福州梅峰宾馆也没有提交相关证据，本院认为被告福州荣誉大酒楼的前身福州京门大酒店的法定代表人郭可文后又成为福州荣誉大酒楼的股东确认装修费为2430000元，因此，本院只认可该项费用为2430000元；因该讼争房屋建成后，有租金收益，除土地租赁成本每月租赁费为27500元外并没有证据证明有其他支出，因此，双方均应按合伙协议履行，原告确认该房屋的租金为182450元，二被告也没有其他证据予以推翻，根据约定，该租金每三年递增2%，合同约定从2005年9月30日开始支付租金，截止到起诉之日2012年6月6日，共收租金14824296.04元（2005.9.30-2008.9.29，182450元，182450元／月＊12月＊3年=6568200元，2008.9.30-2011.9.29，182450＊102%=186099元，186099元／月＊12月＊3年=6699564元；2011.9.30-2012.6.6，186099＊102%=189820.98元，189820.98元／月＊8月＋189820.98元／月＊6日／30日=1556532.04元，合计14824296.04元），因二原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司签订合同的时间为2003年10月21日，支出租赁费部分即土地租赁费应从2003年10月21日起计算至2012年6月6日共计2846250元，被告福州荣誉大酒楼装修费垫资2430000元，且二原告及林义清已实际收取租金24000元，因此，截止2012年6月6日，合伙期间的利润为666683.22元／人（14824296.04元-2846250元-243万元-24000元）＊7%=666683.22元／人），二原告要求被告福州佳宝房地产企业有限公司支付利润的主张，本院支持被告福州佳宝房地产企业有限公司支付利润666683.22元／人。因合同约定合作期满5年，二原告可选择退换投资款，并继续享受该项目3.5%股权收益，二原告要求退换投资款70万元的主张，符合合同约定，本院予以支持。二原告要求退还投资款之后按3.5%计算经营利润，本院支持从2012年6月7日至2014年8月，二原告享有经营利润151689元／人（2012.6.7-2014.8.27，186099＊102%=189820.98元，189820.98元／月＊12月＊2年＋189820.98元／月＊81日／30日=5068220.16元，27500元／月＊12月＊2年＋27500元／月＊81日／30日=734250元，5068220.16元-734250元＊3.5%=151689元／人）。原告要求被告福州荣誉大酒店对二原告与被告福州佳宝房地产企业有限公司合伙期间账目的结算予以协助，因2014年8月27日之前的合伙期间的账目已经结算，对2014年8月27日之后的经营利润还未产生，因此，原告的该主张，本院不予支持。被告福州佳宝房地产企业有限公司、第三人福州金宝典企业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告福州佳宝房地产企业有限公司应于本判决生效之日起十日内向二原告周善铭、洪启慈各支付经营利润截止至2014年8月27日为818372.22元，共计1636744.44（666683.22元＋151689元=818372.22元）。
二、被告福州佳宝房地产企业有限公司应于本判决生效之日起十日内向二原告周善铭、洪启慈各返还投资款700000元。
三、驳回二原告周善铭、洪启慈的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费26200元，由被告福州佳宝房地产企业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 刘雨涛
审判员 林小芬
审判员 林 方
二〇一五年四月二十日
书记员 郑心彤