北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00783号
上诉人（原审原告、反诉被告）赫刚辉，男。
委托代理人傅予嘉，北京市立天律师事务所律师。
委托代理人布和，北京市立天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王俊洪，男。
委托代理人李振军，北京市隆安律师事务所律师。
原审第三人北京市石景山区园林绿化局，北京市石景山区杨庄路6号。
法定代表人付建国，局长。
委托代理人牛乔，北京法铭律师事务所律师。
上诉人赫刚辉、上诉人王俊洪因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第3707号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赫刚辉及其委托代理人傅予嘉、布和，上诉人王俊洪及其委托代理人李振军，原审第三人北京市石景山区园林绿化局之委托代理人牛乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赫刚辉诉至原审法院称：双方当事人于2012年1月18日签订位于北京市石景山区八角东街西侧晋元庄绿地北侧的租赁合同。合同签订后，赫刚辉按约支付王俊洪六个月租金24.5万元和转让费40万元。租赁合同第二条约定，甲方（王俊洪）应提供房产证（或具有出租权的有效证明）身份证证明等文件，但自租赁合同签订后，赫刚辉为了租赁合同的有效性，多次找到王俊洪索要房产证或具有出租权的有效证明，王俊洪却始终未予提供。租赁标的产权证明或合法有效转租证明对于双方当事人签订的租赁合同至关重要，不能提供上述材料会直接导致租赁合同无效，也会使赫刚辉的经营目的无法实现，对于赫刚辉已经或即将的投入，造成无法弥补的损失。王俊洪未将产权证明提供给赫刚辉，赫刚辉因此始终不能办理工商登记，无法取得工商登记注册。根据租赁合同约定，王俊洪已出现根本违约事实。王俊洪提供的房屋应当符合约定的承租用途，否则赫刚辉无法实现合同目的。赫刚辉实际经营过程中，北京市石景山区公安消防支队例行检查发现租赁标的物部分使用具有极高安全隐患的建筑材料。公安消防部门向赫刚辉出具了整改通知，并对租赁标的物部分进行了查封，严重影响了赫刚辉正常经营。赫刚辉签订租赁合同的合同目的是为进行餐饮经营。而消防法等配套法规，对从事餐饮、人员聚集场所的房屋有极为严格的消防管理要求。不能满足用途约定的标的物都将会构成对合同的根本违约，会使赫刚辉合同目的落空。赫刚辉没有房屋租赁权，转租没有获得产权人许可。王俊洪擅自在该处加盖房屋，未取得相关手续。王俊洪与赫刚辉签订租赁合同时没有取得房屋租赁权。赫刚辉诉至法院，诉讼请求为：1、请求判令双方当事人签订的租赁合同无效；2、请求判令王俊洪返还赫刚辉设备、转让费和装修折旧费共计40万元；3、请求判令王俊洪返还剩余租赁期间2012年5月19日至2012年7月18日的租金8.16万元；4、请求判令王俊洪赔偿赫刚辉装修损失50万元；5、请求判令王俊洪返还赫刚辉租赁期间（2012年1月18日至2012年5月19日）租赁房屋合同面积与实际面积差额租金14.97万元；6、请求判令王俊洪承担本案案件受理费。
王俊洪在原审法院辩称：合同在双方真实意思表示下自愿达成。合同签订前，赫刚辉已提前使用了有关房屋，赫刚辉从前任承租人手里接手，使用一段时间后王俊洪才发现。这种情况下王俊洪才应赫刚辉要求补签合同。合同在法律上是有问题的，赫刚辉与前任承租人的合同到现在也没有解除。合同此前就已经把这些写明白了，如果合同有问题，赫刚辉承担一切责任。虽然赫刚辉现在不再经营，但不是合同不能再履行，故不同意赫刚辉诉求。王俊洪就此提出反诉，反诉请求：1、请求判令被反诉人支付房屋租金（自2012年7月18日起至2012年11月15日，按照每月40833元计算）；2、请求判令被反诉人支付2012年5、6月电费9082.66元；3、请求判令被反诉人支付2011年至2012年度暖气费15840元；4、请求判令被反诉人支付房屋修理费100000元；5、请求判令被反诉人支付擅自退租的违约金9.8万元；6、请求判令被反诉人将北京某火锅城营业执照、公章、税务登记证、报税卡、煤气卡、办理煤气卡的相关文件返还反诉人。
反诉被告（本诉原告）赫刚辉在原审法院辩称：不同意王俊洪的反诉请求。
第三人北京市石景山区园林绿化局（以下简称区园林局）述称：房屋是区园林局绿化工程一队（以下简称绿化一队）租给王俊洪的，与区园林局没有关系。绿化一队是区园林局下属具有独立法人资格的法人事业单位。区园林局及绿化一队均未同意转租诉争房屋。
原审法院经审理查明：位于北京市石景山区八角北里东边绿化一中队的房屋所有权人登记为区园林局，建筑面积54.8平方米。1993年6月13日，北京市石景山区规划管理局出具建设工程规划许可证及附件，其中载明：建设单位：区园林局，建设位置：石景山区晋元庄路西侧。建设项目名称：业务用房，建设规模：302平方米。2009年8月31日，北京市石景山区委下发《中共石景山区委石景山区人民政府关于政府机构改革工作的实施意见》，重组了区园林局。2010年4月20日，北京市石景山区机构编制委员会办公室出具《关于调整园林绿化局所属事业单位的通知》，调整了区园林局及绿化一队的编制。
2009年1月22日，北京市石景山区环境保护局作出关于《北京某火锅城建设项目环境影响报告表的批复》，其中载明：同意该项目在石景山区晋元庄西侧进行经营。该项目建筑面积302平方米。
区园林局曾为北京某火锅城出具经营场所证明，其中载明：经营场所：石景山区晋元庄路西侧。产权人证明：同意将位于上述地址480平方米的房屋以X方式提供给该个体工商户使用，使用年限X年。2009年2月19日，王俊义以北京某火锅城的名称申请个体工商户开业，在诉争房屋成立北京某火锅城，经营场所位于石景山区晋元庄路西侧。
2011年3月1日，王俊洪与绿化一队签订房屋、场地租赁协议，其中载明：绿化一队（出租方，甲方），王俊洪（使用方，乙方）。甲方征得上级主管部门区园林局同意，将权属自己，坐落在石景山区八角东街西侧，晋元庄绿地北侧，面积480平方米场地（房屋），租赁给乙方作为经营餐饮用房使用。租赁、使用期共一年，甲方从2011年3月1日其将房屋、场地租给乙方使用，至2012年2月28日收回。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议，收回房屋及场地：1、乙方未经甲方同意，擅自将房屋、场地转租、转让或转借的。2012年3月1日，王俊洪与绿化一队再次签订房屋、场地租赁协议，其中载明：绿化一队（出租方，甲方），王俊洪（使用方，乙方）。甲方征得上级主管部门区园林局同意，将权属自己，坐落在石景山区八角东街西侧，晋元庄绿地北侧，面积480平方米场地（房屋），租赁给乙方作为经营餐饮用房使用。租赁、使用期共一年，甲方从2012年3月1日其将房屋、场地租给乙方使用，至2012年12月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议，收回房屋及场地：1、乙方未经甲方同意，擅自将房屋、场地转租、转让或转借的。
2011年3月7日，王俊洪（出租方，甲方）与阳乃平（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，甲方将诉争房屋出租给乙方。出租房屋的使用面积为900平方米。租赁期限自2011年4月8日至2016年4月8日。后王俊洪（甲方）与阳乃平（乙方）签订餐厅承包合同，其中载明：本餐厅承包经营合同书由上述各方于2011年4月8日订立。1、甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于石景山区八角东街西侧晋元庄绿地北侧，面积共900平方米。2、餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）。承包期限：2011年4月8日至2016年4月8日。合同由王俊洪及阳乃平签字确认，落款日期为2011年3月7日。
2012年1月9日，刘艳艳曾报警，称其于2011年12月22日发现出租给阳乃平的房屋被别人租用。
2012年1月18日，赫刚辉（乙方）与王俊洪（甲方）签订餐厅承包合同，其中载明：1、甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于石景山区八角东街西侧晋元庄绿地北侧，面积共900平方米。2、餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）。承包期限：2011年4月8日至2016年4月8日。
2012年1月18日，王俊洪（出租方，甲方）与赫刚辉（承租方，乙方）签订酒店租赁合同，其中载明：因阳乃平避不出面，甲方与阳乃平就同一租赁物的租赁合同目前尚未解除。甲方就此明确告知乙方：目前不宜签订本合同。而乙方为避免自己的损失扩大，强烈要求与甲方签订本合同。并承诺：第一，如阳乃平或者其他人因本合同与甲方发生争议，本合同的效力有争议的处理结果确定。第二，如阳乃平或者其他因本合同与甲方发生争议，由乙方负责处理；由此而产生的后果（包括但不限于：费用、损失等）由乙方承担。需要特别指出的是：即使是应由甲方承担的后果，乙方也愿意承担。……第一条：1、甲方出租给乙方的房屋位于北京市石景山八角东街西侧晋元庄绿地北侧。2、出租房屋的使用面积900平方米。第二条：甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）身份证明等文件。第三条：租赁期限、用途：1、该房屋租赁期限自2012年1月18日至2017年1月18日。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营餐饮使用。……第四条：1、该房屋每年租金为49万元。2、房屋租金支付方式为半年一付。……4、乙方一次性支付甲方设备、转让费及装修折旧费40万元，解除合同时不返不退。第五条：……2、乙方应（交）纳以下费用：出租房屋的水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费。……第十条：1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。甲方租赁房屋的现状参数描述及房屋的附属设施情况设备附盘点表及照片。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判决断的，应于十日内向对方主张。赫刚辉称其于上述合同签订当日开始入住承租诉争房屋。王俊洪对此不予认可，并提供账户明细清单作为证据，其中载明：王俊洪2011年12月22日入账汇款245000元。王俊洪称此即赫刚辉支付，赫刚辉实际在与王俊洪签订合同前，即曾向王俊洪支付房租。
2012年1月18日，王俊洪出具收据，其中载明：收到赫刚辉转让费现金三十万元整，转帐十万元整，共计四十万元整。
2012年5月17日，北京市公安局石景山分局八角派出所出具责令改正通知书及公安派出所日常消防监督检查记录，其中载明：单位名称：北京某火锅城，主要负责人：赫刚辉。地址：石景山区晋元庄路西侧。建筑面积900平方米。北京某火锅城：未组织防火检查；宿舍二楼房顶使用泡沫材料，要立即整改。
2012年5月24日，北京市石景山区公安消防支队出具责令改正通知书及消防监督检查记录，其中载明：北京某火锅城：该单位地上二层员工宿舍用彩钢板建筑，对该项消防安全违法行为，责令2012年6月24日前改正。当日，北京市石景山区公安消防支队将诉争房屋二层加贴封条。
赫刚辉称因上述消防隐患等原因，于2012年5月19日停止营业。2012年6月11日，赫刚辉委托律师向王俊洪寄送了租赁合同解除的律师函。
另查，赫刚辉在庭审时称其对诉争房屋进行了装修，并提供了其与北京能兴佳装饰有限责任公司签订的酒店装修合同作为证据，其中载明：工程地址：北京市石景山八角东街西侧晋元庄绿地北侧，酒店施工面积：900平方米，包工包料，开工日期为2012年1月4日，竣工日期为2012年3月2日，工程款为612000元。2012年1月4日，北京能兴佳装饰有限责任公司出具收据，载明收到酒店装修工程款150000元。2012年1月21日，北京能兴佳装饰有限责任公司出具收据，载明收到酒店装修工程款300000元。2012年3月2日，北京能兴佳装饰有限责任公司出具收据，载明收到酒店装修工程款162000元。2012年1月5日，危凡平出具收据，载明收到厨房改造三门海鲜蒸柜炉1台，共计10000元。同日，林振文出具收据，载明收到景山湘社鱼缸款20000元。2012年1月13日，林振文出具收据，载明收到南岭人家鱼缸款共计10000元。2012年3月22日，北京海文公司出具收据，载明收到皇记猪手宴合同预付款3000元。2012年3月26日，北京海文公司出具收据，载明收到皇记猪手宴合同款6000元。2012年5月7日，北京海文公司出具收据，载明收到皇记猪手宴合同尾款2000元。王俊洪否认赫刚辉曾对房屋进行了装修。
王俊洪提供了2012年6、7月电费交纳发票及2012年8月10日供暖费发票，其中显示：王俊洪交纳2011年至2012季供暖费15840元。2012年6月电费8904.95元、2012年7月电费177.71元，缴费户名为：北京市欧博鑫隆商贸有限公司。此外，王俊洪提供了2012年6月18日照片，称赫刚辉将房屋封锁，放弃管理。王俊洪提供了2012年6月27日照片，显示赫刚辉在房顶加盖厕所、放置杂物，王俊洪疏通屋顶漏水前后的情况、下水口堵塞的杂物情况，及屋顶漏水造成屋内积水的情况。
庭审时，赫刚辉提供了5月查询的用电客户电费交费通知单复印件，其中载明：用户名称：区园林局。王俊洪对此予以认可。赫刚辉提供了2012年8月2日北京市石景山区查处违法建设指挥部办公室出具的《隐患建筑所有人及使用人限期自行拆除的紧急通知》，其中载明诉争房屋存在重大安全隐患，通知自行拆除。
另查，2012年11月5日，法院工作人员至现场对诉争房屋、场地的装修等现状进行了勘验。2013年7月3日，绿化一队出具证明，其中载明：绿化一队是区园林局下属的法人单位。2011年3月1日王俊洪在与绿化一队签订的《房屋、场地租赁协议》履行中（或其他时段租赁合同），绿化一队没有准许过王俊洪向赫刚辉或他人转租租赁的房产。
在庭审时，赫刚辉称给付王俊洪六个月租金24.5万元，王俊洪对此予以认可。对于设备、转让费及装修折旧费，赫刚辉认为此费用对应的是承租权转让费，王俊洪称此费用包含装修及设备。对于设备问题，双方均认可并无交接清单。
再查，王俊洪自认其于2012年11月15日撬锁收回房屋。
上述事实，有房屋租赁合同、档案信息、建设工程规划许可证及附件、批复、证明、检查记录、整改通知书、照片、询问笔录、收条、律师函、收据、装修合同、房屋场地租赁协议、文件、通知、房屋所有权证书、现场勘验笔录、承包合同、营业执照、通知书、发票及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。具体至本案中，各方当事人争议的焦点在于：第一，双方签订的合同效力问题；第二，合同被确认无效的过错认定问题；第三，合同被确认无效后的双方间权利及义务的处理问题。
针对焦点问题之一，首先，取得房屋所有权证书或建设规划许可证的部分诉争房屋的所有权人在知道或应当知道王俊洪进行转租的事实发生合理期间内明确并不同意王俊洪进行转租。其次，双方签订租赁合同的部分标的物并未取得房屋所有权证书或建设规划许可证。最后，上述两部分诉争租赁物已经作为整体进行租赁。因此，双方签订的房屋租赁合同应当确认为无效。赫刚辉请求确认双方于2012年1月18日签订的《酒店租赁合同》无效的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。
针对焦点问题之二，王俊洪作为出租人，对于是否可以转租诉争租赁标的物应为明知，但王俊洪未尽到必要的告知和注意义务。王俊洪亦在未办理审批手续的情形下，实施加盖房屋的行为，因此王俊洪对于合同的无效具有主观过错。赫刚辉作为承租人，有能力和义务对租赁标的物的合法性进行审查，但赫刚辉未履行相应审查义务，而与对方订约，足以说明其存在疏于审查的主观过错，此亦成为导致合同无效的原因。同时，合同中载明，赫刚辉作为租赁合同实际履行人，在王俊洪明确告知赫刚辉不宜签订合同时，赫刚辉仍强烈要求与王俊洪签订合同，其应对自身行为承担更高程度的注意义务。基于双方当事人具有共同的主观过错基础，应当根据责任程度各自承担相应责任。由于上述义务的履行程度是确定各方责任比例的衡量标准，根据上述分析，双方当事人对合同无效应当承担同等过错。对于王俊洪称租赁合同中约定赫刚辉承担所有责任的答辩意见，依据合同约定，合同中对于承租人责任负担的约定，仅仅指向阳乃平或合同外其他人，并未明确约定双方当事人之间的责任承担，故对于王俊洪上述答辩意见，法院不予采纳。
针对焦点问题之三，合同既然已经被确认无效，双方当事人应当将因该合同取得的财产进行返还，并按照同等过错承担相应责任。对于赫刚辉请求王俊洪退还2012年5月19日至2012年7月18日房屋租金的诉讼请求，虽然2012年5月17日相关部门发出消防整改通知，但并未明确诉争房屋必须完全停止营业。相关部门查封了部分房屋，导致赫刚辉营业受到影响，但亦无证据证实赫刚辉因此须完全停止营业。但上述消防隐患的整改事实，确实导致赫刚辉承租房屋的合同目的难以完全实现。因此2012年5月19日赫刚辉停止营业至2012年7月18日租金支付完毕之日期间的租金数额亦不能仅以合同约定为准，王俊洪应当退还赫刚辉部分租金，具体数额法院按照双方合同履行情况、合同履行时间、上述因素影响程度等因素，依据诚实信用原则予以确定。对于赫刚辉主张王俊洪返还设备、转让费及装修折旧费的诉讼请求，虽合同中并未明确约定，双方亦未提供有效证据证实上述费用的具体构成，但根据合同中的文字表述，王俊洪应当将上述费用中的转让费等费用退还赫刚辉。王俊洪亦应退还赫刚辉装修折旧费及设备费，但赫刚辉实际承租了诉争房屋，并进行了营业，故王俊洪退还赫刚辉的装修折旧费及设备费应当予以一定折旧，具体数额由法院综合双方合同履行情况、合同履行时间，依据现场勘验情况等因素，依据诚实信用原则予以确定。双方当事人另行签订了餐厅承包合同，其中约定了相应设施、设备、用具等情况应有清单，现双方当事人均未提供相应清单，王俊洪就此另行进行主张。对于赫刚辉请求王俊洪赔偿装修损失的诉讼请求，赫刚辉提供了相应装修合同及装修费用收据等证据证实其损失，因合同无效，王俊洪应当按照过错责任对于赫刚辉的装修损失进行赔偿。法院依据赫刚辉装修合同约定、装修费用支付、装修折旧情况、双方过错比例等因素，对于王俊洪赔偿赫刚辉的数额予以依法确认。对于赫刚辉请求王俊洪返还租赁期间租赁房屋合同面积与实际面积差额的租金的诉讼请求，因赫刚辉在主张的此租赁期间实际使用了诉争房屋，且该诉争租赁物租金金额仍应以双方约定为准，故赫刚辉该项诉求并无事实及法律依据，法院不予支持。对于王俊洪请求赫刚辉给付2012年7月18日至2012年11月15日房屋租金的反诉请求，因合同被确认无效，故王俊洪实际主张的费用为房屋使用费，法院对王俊洪该项反诉请求的用词予以调整。双方当事人在此期间并未就诉争合同进行交接，故赫刚辉仍应支付王俊洪上述期间房屋使用费，具体数额由法院参考双方合同履行情况、合同履行时间、消防整改事实等因素，依据诚实信用原则予以确定。对于王俊洪请求赫刚辉支付2012年5、6月电费及2011年至2012年度供暖费的反诉请求，虽合同约定由赫刚辉承担电费，但因王俊洪并未证实其提供的电费发票系2012年5、6月诉争房屋产生，且并未证实缴费人为王俊洪一方，故王俊洪请求赫刚辉支付电费的反诉请求并无事实及法律依据，法院不予支持。王俊洪可在举证证实王俊洪实际垫付上述费用后另行主张。合同约定由赫刚辉承担供暖费，因此王俊洪请求赫刚辉支付上述暖气费的反诉请求，具备事实及法律依据，法院依法予以支持。对于王俊洪请求赫刚辉支付房屋修理费的反诉请求，因王俊洪现实际并未对诉争房屋进行修理，且王俊洪并未举证证实承租人在承租期间存在主观人为损坏房屋的事实，故王俊洪该项反诉请求并无事实及法律依据，法院不予支持。对于王俊洪请求赫刚辉承担擅自退租违约金的反诉请求，因王俊洪提供的诉争房屋存在消防整改问题，赫刚辉的行为并不能认定为单方擅自退租，故王俊洪上述反诉请求并无事实及法律依据，法院不予支持。对于王俊洪请求赫刚辉返还营业执照、公章、税务登记证、报税卡、煤气卡、办理煤气卡等相关文件的反诉请求，因王俊洪并未举证证实其曾将上述文件证照等交付赫刚辉，赫刚辉对此亦不予认可，故对于王俊洪上述反诉请求，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认赫刚辉与王俊洪于2012年1月18日签订的《酒店租赁合同》无效；二、王俊洪于本判决生效后七日内返还赫刚辉设备、转让费和装修折旧费三十六万元；三、王俊洪于本判决生效后七日内返还赫刚辉2012年5月19日至2012年7月18日房屋租金四万零八百三十三元；四、王俊洪于本判决生效后七日内赔偿赫刚辉装修损失费二十五万五千元；五、赫刚辉于本判决生效后七日内给付王俊洪2012年7月18日至2012年11月15日房屋使用费（按照每月二万零四百一十七元计算）；六、赫刚辉于本判决生效后七日内给付王俊洪2011年度至2012年度暖气费一万五千八百四十元；七、驳回赫刚辉的其他诉讼请求；八、驳回王俊洪的其他反诉请求。
赫刚辉、王俊洪均不服，均向本院提起上诉。
赫刚辉的上诉请求为：撤销原审判决的第五项，不同意支付房屋使用费。理由是：我们在2012年6月12日已经向对方发了律师函要求解除合同。事实上我们此时也离开了诉争房屋，没有实际使用。在此之前，因为石景山公安消防支队要求责令整改，2012年5月19日就已经停止营业。2012年8月2日，石景山查处违法建设指挥办公室发出了《隐患建筑所有人及使用人限期自行拆除的紧急通知》，这套房屋应该拆除是不能使用的。我们没有义务支付房屋的使用费。另外，原审判决已经确认了双方的合同无效。我们5月24日搬走的。搬走的时候我们给他发了律师函要求交接，2012年5月24日走的时候双方没有现场交接。因为当时房租已经支付到了7月18日，是预付的。现在原审判决要求我们支付到11月15日，缺乏依据，只是因为王俊洪自称11月15日撬门进入。在此之前法院已组织双方进行勘验，已经明确记录，当时原审原告是没有在里面实际经营的。
针对赫刚辉的上诉请求及理由，王俊洪辩称：不同意对方的上诉请求和理由。赫刚辉说5月24日搬走，但是没有和我们办理交接手续，没有交接手续就视为赫刚辉一直占用房屋。所谓停业经营，查处的是二楼部分房屋需要改进，但是整体的营业面积，营业场所并没有查封，根本不影响赫刚辉的经营行为。也就是说赫刚辉主动不经营是其自主经营权范围，不是我们造成的，赫刚辉应当向我们支付房屋使用费。实际查封的是二楼，与他们自称的宿舍有关，赫刚辉把二楼当仓库使用，又将仓库改为宿舍了。而主要租赁面积是在一楼餐厅，并没有查封。
王俊洪的上诉请求为撤销原审判决发回重审。王俊洪的上诉理由为：第一，园林局有产权证的面积是54平米，但是建筑面积是300平米，多出的部分是我们扩建的，但没有规划许可证，但这部分自建房屋是可以有效出租的。第二，赫刚辉并没有对租赁房屋进行装修，不同意给付装修损失。第三，不同意返还租金，不同意返还转让费、设备、装修折旧费。
针对王俊洪的上诉请求及理由，赫刚辉辩称：第一，54平米虽然有房产证，但没有经过产权人同意，属于无效。他说自建面积是有效的，但依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》解释第二条规定，没有规划许可证签订的租赁合同也是无效。第二，返还装修折旧费，是依据合同第4条第4款，支付设备装修折旧费36万。第三，我们事实上已经进行了装修，原审过程中我们提交了装修的合同，当时法院已进行了查封要求对装修情况进行鉴定。但是对方未经许可将我们的装修拆除，致使无法进行装修鉴定。另外，针对房屋一共有两份查封，一个是消防局对二楼查封，一个是石景山违法建设指挥部对全部建筑予以拆除，并不是仅仅二楼不能经营，是全部建设均违法。
原审第三人区园林局述称：在一审中我们也和双方当事人说了，不要牵扯园林局。房屋产权是我们的。根据证据，石景山房管部门有手续，办照480平米，他们经营。这个和我们没有关系。当时我们租给王俊洪的，我们是不同意转租的。承包是自己的经营权利我们不干涉。当时租赁合同约定用途就是餐饮经营。租给王俊洪面积是300平米左右。没有两层就一层。我们出租给王俊洪的时候是一层，这一层是300平米，我们有产权证的就是54平米。出租时间11年3月1日一份，还有一份是12年3月2日。
在本院审理过程中，各方均未提供新证据。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，依据现有证据，虽然相关行政部门发出了自行拆除通知，但赫刚辉并未就此向出租人或产权人进行交涉，而是自行撤离，未进行房屋交接，未及时采取措施防止损失扩大，因此原审判决视为赫刚辉仍占用诉争房屋，并酌情确定房屋使用费数额，该处理并无不当，赫刚辉的上诉请求及理由，依据不足，本院不予支持。
王俊洪将有产权证的房屋未经产权人同意擅自转租，将没有规划许可证的扩建面积出租他人使用，按照合同约定及相关司法解释，上述租赁合同应为无效。原审判决对此认定正确。王俊洪主张租赁合同有效，依据不足。
由于双方对租赁合同无效均有过错，而赫刚辉在接到立即整改消防隐患通知后于2012年5月19日停止营业，在此基础上，原审判决王俊洪酌情返还赫刚辉停业之后支付的部分房屋租金，符合合同无效的处理原则。王俊洪不同意返还租金的请求，依据不足，本院不予支持。
原审法院对诉争房屋及场地的装饰装修进行了现场勘验，双方当事人对此并无异议，赫刚辉主张对诉争房屋进行了装修并提供了相应的装修合同、费用收据等予以证实，王俊洪现主张赫刚辉没有进行装修，却未提供相反证据，故对王俊洪的该项主张，本院不予认可。关于设备、转让费和装修折旧费费用，双方约定合同解除时不返不退，但因租赁合同属于无效，且双方对合同无效均有过错，原审判决认为应当退还转让费，并在考虑装修及设备折旧的基础上酌情确定返还数额，并无不当。
此外，由于原审法院进行了现场勘验，并固定了现场状况，但王俊洪擅自撬锁进入诉争房屋，并进行了占有使用，在此基础上，原审判决根据双方过错比例等因素酌情确定装修损失等费用，依据充分，并无不妥。
综上，赫刚辉、王俊洪各自的上诉请求均依据不足，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万四千九百八十二元，由赫刚辉负担四千六百二十四元（已交纳），由王俊洪负担一万零三百五十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七千零九十四元，由赫刚辉负担二千二百三十八元（本判决生效后七日内交纳），由王俊洪负担四千八百五十六元（已交纳三千五百七十七元，剩余一千二百七十九元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万七千零五十六元，由赫刚辉负担一千八百四十二元（已交纳），由王俊洪负担一万五千二百一十四元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 冀 东
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 刘芳芳