江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4251号
上诉人（原审原告）南京宽润时尚市场管理服务有限公司，住所地南京市鼓楼区湖南路12号。
法定代表人宽慧，该公司董事长。
委托代理人谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋元，男，1976年1月24日生。
被上诉人（原审被告）陈玮，女，1976年2月15日生。
以上两被上诉人的共同委托代理人刘军，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人南京宽润时尚市场管理服务有限公司（以下简称宽润公司）因与被上诉人蒋元、陈玮房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宽润公司原审诉称，2013年8月23日，宽润公司、蒋元、陈玮签订《房屋租赁合同》一份，约定：蒋元、陈玮承租宽润公司位于南京市鼓楼区湖南路12号（以下简称湖南路12号）的房屋；租赁期间为2013年10月1日至2018年9月30日止，第一、二、三年的年租金为55万元，租金支付以“先付后用”为原则，租金按季度支付，每季须提前一个月支付下季度租金；租期届满后，承租方应当在租期届满日前将房屋完好地交还给出租方，逾期退场的，每日应当按照日租金的两倍支付房屋占用费用；一方未按照合同约定履行合同义务导致合同提前终止又未取得对方谅解的，违约方应当向守约方支付违约金20万元。上述合同签订后，宽润公司按约向蒋元、陈玮交付了租赁房屋，履行了全部合同义务，但蒋元、陈玮于2013年12月1日起开始拖欠宽润公司的季度租金（计137500元）。后宽润公司多次催要未果。宽润公司于2013年12月17日通知蒋元、陈玮解除双方之间的租赁合同。蒋元、陈玮却以房屋租赁合同纠纷为由将宽润公司诉至法院，并继续占用宽润公司的房屋至2014年1月16日；占用宽润公司外立面广告至2014年4月20日。宽润公司为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求为：1.判令蒋元、陈玮立即向宽润公司支付自2014年1月1日起至2014年1月16日止的房屋占用费24444元；2.判令蒋元、陈玮支付宽润公司为其拆除外立面广告的费用4000元；3.判令蒋元、陈玮向宽润公司支付因其违约导致合同提前终止产生的房屋空置损失137500元。
蒋元、陈玮原审辩称，一、宽润公司违约在先。根据合同约定，宽润公司应提供相关证明及材料协助蒋元、陈玮办理营业执照，协助蒋元、陈玮办理工商、税务手续。合同签订后，蒋元、陈玮一直要求宽润公司提供�润市场三楼的消防手续，从而办理蒋元、陈玮火锅店的消防备案，宽润公司一直未提供。2013年12月初，蒋元、陈玮从鼓楼消防部门了解到涉案房屋未通过消防检查。2012年6月28日，宽润市场因未通过消防检查擅自营业，被消防部门处罚。现宽润公司又于2013年8月23日将涉案房屋出租给蒋元、陈玮经营火锅店，这显然也是违法的。宽润公司所提供的租赁房屋存在严重的消防隐患，租赁房屋的消防通道是与二楼共用，但该通道一直被堵死。由于宽润公司一直未提供消防手续，以及消防通道的问题，蒋元、陈玮一直未能正常营业，宽润公司提供的租赁房屋根本无法实现蒋元、陈玮签订租赁合同目的，宽润公司属于根本违约。因此，起租期应顺延至2013年12月18日即蒋元、陈玮发出解除租赁合同通知之日。二、宽润公司主张房屋占有使用费是不合理的。由于宽润公司无法提供消�手续，亦不同意打通消防通道，蒋元、陈玮不得不停止营业，蒋元、陈玮要求宽润公司返还押金并赔偿损失，宽润公司拒绝了蒋元、陈玮的合理要求，蒋元、陈玮只能以占有房屋进行抗辩，宽润公司无权主张房屋占有使用费。三、蒋元、陈玮无义务拆除广告牌。合同约定，蒋元、陈玮返还房屋时，应将房屋完好无损地交还给宽润公司，所有基础装修不得拆除或损坏，归宽润公司所有；租赁期满，蒋元、陈玮须移走其自有资产物品，但不得移走添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿。根据上述约定，蒋元、陈玮不应当拆除广告牌。另外，合同解除也是宽润公司的原因造成的，蒋元、陈玮不应当承担该拆除费用。四、宽润公司主张房屋空置损失是不合法，也是不合理的。由于租赁房屋未经消防验收，宽润公司不应对外进行招商，因此宽润公司无权主张房屋空置损失。综上，请求驳回宽润公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区湖南路12号房屋（共五层，地下两层，地上三层，建筑面积7008平方米）系中国人民解放军江苏省军区司令部军队房屋，出租给宽润公司用于商业使用。
2013年8月23日，宽润公司（甲方）与蒋元、陈玮（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于南京市鼓楼区湖南路12号三层商业用房B区出租给乙方使用，面积约为340平方米；租赁期限共5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止；乙方用于经营火锅，品牌为“一品布衣”；甲方定于2013年8月26日以前将房屋交给乙方，乙方同意并接收房屋；租赁期内，甲乙双方未经协商一致不得解除合同；合同解除时，在解除之日起三日内乙方必须搬清房屋内的相关物品，乙方如不按时将房屋交给甲方，甲方有权�清房屋内的物品，因搬运产生的费用由乙方承担；甲方一次性提供给乙方装修免租期30天，时间为自2013年9月1日至2013年9月30日，正式计租期自2013年10月1日开始；第一、二、三年的年租金为550000元，第四年租金为577500元，第五年租金为606375元；合同签订之日乙方支付押金90000元；甲方将房屋交给乙方当日，乙方应支付租金137500元，支付租金以先付后用的原则，租金按季支付，每季需提前一个月支付下季度租金；甲方的权利义务包括收取租金及其他费用；保证出租行为不违反国家法律法规的相关规定并保证有权决定此租赁事宜；提供相关证明及材料协助乙方办理营业执照，协助乙方办理工商、税务等手续；如因甲方原因导致乙方无法办理相关手续，导致乙方不能正常营业，则起租期顺延至乙方可正常营业之日起等等；乙方的权利义务包括按期足额交纳租金；装修符合�防要求；乙方返还房屋时，应将房屋完好无损地交还给甲方，所有基础装修不得拆除或损坏，归甲方所有；租赁期满，乙方须移走其自有资产物品，但不得移走添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿；除本合同另有约定外，甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方未取得对方谅解的，即视为违约；甲、乙双方约定违约金为20万元；若违约方给守约方造成的实际损失大于约定违约金数额的，超过部分，守约方有权追偿等等。
上述合同签订后，蒋元、陈玮支付了2013年10月1日至2013年12月31日的租金137500元，并对涉案房屋进行了装修，同时在三楼外立面安装了“一品布衣”的广告牌。2013年10月18日，蒋元、陈玮经营的火锅店开始试营业，至2013年12月18日停止营业。
2013年12月3日，宽润公司向蒋元、陈玮发�《租金催缴通知书》，通知蒋元、陈玮在接到本通知之日起7日内缴清拖欠的租金137500元，否则宽润公司将解除租赁合同并追究蒋元、陈玮的违约责任。
2013年12月17日，宽润公司向蒋元、陈玮发出《解除合同通知书》，主要内容为：蒋元、陈玮未按照合同约定向宽润公司支付租金，宽润公司于2013年12月3日催告后，蒋元、陈玮仍未履行；故宽润公司依法通知蒋元、陈玮即日起解除双方的租赁关系。同时要求蒋元、陈玮办理交接手续。蒋元、陈玮于2013年12月18日收到上述通知书。
2013年12月19日，蒋元、陈玮向宽润公司邮寄了《告知函》，主要内容为：蒋元、陈玮与宽润公司于2013年8月23日签订了房屋租赁合同，自双方洽谈之日起，蒋元、陈玮多次要求宽润公司提供经营场地的消防许可证等证件未果，蒋元、陈玮于2013年12月18日停止试营业。
2013年12月24日，蒋元、陈玮再次向宽润公司邮寄了《告知函》，主要内容为：蒋元、陈玮与宽润公司双方都已函告解除房屋租赁合同，因宽润公司三楼未通过消防验收，蒋元、陈玮被迫停止营业，蒙受重大经济损失，蒋元、陈玮已向鼓楼法院提起诉讼，在案件未审结前，请宽润公司不要擅动蒋元、陈玮放在租赁房屋内的财产，否则蒋元、陈玮将追究宽润公司的责任。
2013年12月27日，宽润公司向蒋元、陈玮发出《退场告知书》，主要内容为：蒋元、陈玮与宽润公司双方对于提前解除合同均不持异议，蒋元、陈玮应在合同解除后按照约定向宽润公司交还房屋并办理退场等相关手续。因蒋元、陈玮当前仍继续占有使用该租赁房屋，故宽润公司再次要求蒋元、陈玮按照合同约定妥善做好相应退场工作。
2014年1月2日，宽润公司再次向蒋元、陈玮发出《函》，要求蒋元、陈玮采取积极有效的措施办理退场等。
2014年1月5日，蒋元、陈玮向宽润公司发出《函告》，要求宽润公司尽快就退场及赔偿问题与蒋元、陈玮进行协商，如果宽润公司不拿出诚意与蒋元、陈玮协商，导致蒋元、陈玮无法退场，一切责任由宽润公司承担。
2014年1月16日，蒋元、陈玮从租赁房屋内退场，并与宽润公司工程部工作人员进行了交接。
2014年5月22日，南京市公安消防局作出宁公消竣复字（2014）第0025号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，对江苏省军区司令部综合楼改造工程（位于南京市鼓楼区湖南路12号，地上二层至地上三层）进行了竣工验收备案抽查，意见为综合评定该工程竣工消防备案检查合格；营业前应向鼓楼区公安消防大队申请消防安全检查，检查合格后方可营业。
宽润公司已将“一品布衣”广�牌拆除，为证明其支付的拆除费用，提交了一张收据，该收据的开具时间为2014年4月20日，拆除费金额为4000元。
因宽润公司、蒋元、陈玮双方意见分歧较大，致本案原审调解不成。
以上事实，有宽润公司、蒋元、陈玮陈述、租赁合同、催缴通知函、解除合同通知、退场告知书、联系函、物业部验收交接单、照片、公安行政处罚决定书、消防行政处罚决定、录音及视频、效果图、退铺告知函、要求赔偿告知书、告知函、情况说明、退铺申请书、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、收据等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，双方当事人之间订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋占有使用费�问题。蒋元、陈玮虽于2013年12月18日停止营业，但未及时返还租赁房屋，直至2014年1月16日才返还租赁房屋。蒋元、陈玮不能因为其与宽润公司之间存在纠纷就可以一直占用租赁房屋，由此产生的房屋占有使用费应由蒋元、陈玮承担，金额为23655.91元（=550000元／12个月／31天×16天）。故宽润公司的该项诉讼请求，原审法院部分予以支持，蒋元、陈玮的辩解意见原审法院不予采信。关于拆除费用的问题。合同约定，乙方（蒋元、陈玮）返还房屋时，应将房屋完好无损地交还给甲方（宽润公司），所有基础装修不得拆除或损坏，归甲方（宽润公司）所有。根据上述约定，蒋元、陈玮所安装的广告牌已固定于租赁房屋之上，该广告牌应属于蒋元、陈玮为营业所进行的基础装修，依约蒋元、陈玮不应当拆除该广告牌，故宽润公司主张蒋元、陈玮承担广告牌的拆除费用无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于房屋空置损失的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合现有证据，合同解除的主要原因应为蒋元、陈玮未按照合同约定向宽润公司及时支付租金，但宽润公司因未能提供涉案房屋的消防合格文件，且蒋元、陈玮租赁区域的消防通道存在问题，对蒋元、陈玮的实际经营必然产生一定的影响，故宽润公司对合同的解除亦有一定过错。租赁房屋区域于2014年5月22日才通过竣工消防备案检查，根据建设工程竣工验收消防备案复查意见书，宽润公司在营业前仍应申请消防安全检查，检查合格后方可营业。原审法院综合宽润公司、蒋元、陈玮对合同解除的过错程度以及租赁房屋的消防现状，酌定房屋空置损失为相当于一个月的租金。综上，蒋元、陈玮应给付宽润公司房屋占有使用费，并赔偿相当于一个月租金的房屋空置损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、蒋元、陈玮于判决发生法律效力之日起十日内给付南京宽润时尚市场管理服务有限公司自2014年1月1日起至2014年1月16日止的房屋占有使用费23655.91元；二、蒋元、陈玮于判决发生法律效力之日起十日赔偿南京宽润时尚市场管理服务有限公司房屋空置损失45833.33元；三、驳回南京宽润时尚市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。如蒋元、陈玮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3619元，由南京宽润时尚市场管理服务有限公司负担2082元，由蒋元、陈玮负担1537元（此款宽润公司已预付，蒋元、陈玮应负担部分在给付上述款项时一并给付宽润公司）。
宽润公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院有关房屋空置损失的认定和责任分配存在错误。原审法院将上诉人主张的三个月租金酌定为一个月的租金，认为上诉人对合同解除存在一定过错。而上诉入主张三个月租金作为空置损失的依据主要为：1、房屋消防问题对被上诉人经营未产生实际影响，双方合同解除的根本原因在于被上诉人未能按期支付租金。按照合同约定，被上诉人本应就此承担20万元违约金。现上诉人根据实际情况仅要求其赔偿三个月租金，符合合同约定，应得到法院支持。2、涉案房屋在合同解除后一直处于空置状态，且该状态一直持续近六个月。上诉人实际遭受的损失金额已远超过三个月租金，现要求被上诉人仅承担部分损失，合情合理。3、造成房屋空置的原因有两个方面，一方面时是因合同的提前解除，另一方面由于被上诉人在合同解除后没有按约返还房屋，2014年1月16日其退场时，仍存在诸多不符合交接条件的问题。上诉人认为，尽管被上诉人于2014年1月16日退出房屋，但该房屋并未到达交接条件，房屋楼上外立面的广告灯箱没有拆除前，导致上诉人无法再次招租，这在客观上导致了房屋空置。上诉人的实际损失远超过三个月的租金。二、关于要求被上诉人承担外立面灯箱广告拆除费用的问题。涉案房屋上的外立面广告，完全是被上诉人为了招揽生意采取的营销手段，合同解除后，该灯箱广告对上诉人来讲完全无益，巨大的门头广告不仅占用房屋的墙体空间，增加�屋再次出租的困难。双方合同所约定的返还房屋时“基础装修不得拆除或损坏，归甲方（上诉人）所有”，以及“租赁期满，不得移走结构性设施，甲方（上诉人）也无须对上述设施进行补偿”等事项，无疑是在保障和巩固出租方（上诉人）的利益。而原审法院却将广告牌定性为基础装修，明显曲解合同的本意，且2014年1月16时交接时，我方也明确提出相关广告牌需由被上诉人拆除，因被上诉人拒绝拆除，我方为此实际发生的费用，理应由其承担。三、关于房屋占用费问题，因被上诉人持续占用使用相关房屋至2014年1月16日，故其应当参照租金标准支付房屋占用费计24444元。（对此原审法院虽支持上诉人诉求，但计算为23655.91元错误，实际占用费应当为550000／12／30＊16=24444元）。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人蒋元、陈玮答辩称：1、双方合同的解除，上诉人和被上诉人都有责任，在南京市中级人民法院（2015）宁民终字第127号判决书里对双方的责任已经有了明确的认定，上诉人对合同的解除承担一定的责任。2、上诉人房屋超过三个月才出租出去，并非被上诉人原因导致的，上诉人的房屋在2014年5月16日才通过了消防验收，而没有通过消防验收的房屋在对外出租过程中肯定会影响其出租的价格及市场租赁。3、2014年1月16日，双方已经就涉案房屋的交接达成一致，其后该房屋已属于上诉人的控制之下，对于灯箱是否拆除并不影响其对外出租。对于灯箱拆除费用，上诉人认为原审判决认定的灯箱属于基础装修，按合同约定不应由我方拆除正确，且我方在承租涉案房屋之前租客留下来的广告也是由被上诉人自行拆除的。4、关�上诉人认为的计算错误问题。因为2014年1月份本身是31天，并不是30天，以31天作为天数是完全正确的，不存在误算的说法。综上，我方认为上诉人的上诉请求不应得到支持，请求二审法院驳回上诉。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人宽润公司认可原审法院计算的房屋占有使用费23655.91元。上诉人宽润公司向本院申请保全被上诉人蒋元及陈玮名下200000元的财产并提供担保，本院依法作出（2015）宁民终字第4251-1号民事裁定保全被上诉人蒋元、陈玮名下200000元的财产。
二审中，上诉人宽润公司提供其与案外人李昀签订的房屋租赁合同及在合同签订后装修的证据材料，证明房屋实际空置时间是从2014年1月16日至2014年10月9日。被上诉人质证后认为：1、对于合同真实性无法核实。2、在上诉人上�状中，其陈述空置时间大约在6个月，与上诉人提供租赁合同的空置时间是矛盾的，所以被上诉人认为该租赁合同不能代表真实的空置时间。3、空置时间以我方答辩意见为准。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，蒋元、陈玮理当按约履行支付房屋租金，蒋元、陈玮并未按约履行支付房租的义务，理应承担违约责任。由于宽润公司未能提供涉案房屋的消防合格文件，�蒋元、陈玮租赁区域的消防通道存在问题，对其实际经营必然产生一定的影响，故宽润公司对双方签订的合同解除亦有一定过错。本院根据双方当事人合同的履行情况、结合当事人的过错程度及宽润公司诉请主张蒋元、陈玮支付房屋空置损失137500元及上诉人房屋空置之事实，酌定蒋元、陈玮应支付的房屋空置费为137500元的70%，即96250元为宜。原审法院酌定房屋空置费为45833.33元与双方当事人的违约情况不符，酌定不妥，本院予以调整。关于原审法院对房屋占有使用费计算是否错误问题，由于二审中宽润公司已经认可原审法院计算的房屋占有使用费23655.91元，本院依法予以确认。关于上诉人宽润公司上诉主张的4000元拆除费问题。双方合同约定，所有基础装修不得拆除或损坏，归宽润公司所有。被上诉人所安装的广告牌已固定在涉案房屋上，该广告牌属于基础装修，依约被上诉人不应当拆除该广告牌。故原审法院未予支持该项费用，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4865号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4865号民事判决第二项为：蒋元、陈玮于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿南京宽润时尚市场管理有限公司房屋空置损失96250元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取3619元，由蒋元、陈玮负担2647.6元，由南京宽润时尚市场管理有限公司971.4元；二审案件受理费3619元�保全费1520元，合计5139元，由蒋元、陈玮负担3759.2元，由南京宽润时尚市场管理有限公司1379.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十月十九日
书 记 员 罗程允