广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1255号
上诉人（原审原告）：何小康，男，1958年7月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：广州市人盛实业有限公司，住所地：。
法定代表人：黄伯松，该公司经理。
委托代理人：钟惠银，女，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市德来物业管理有限公司，住所地：。
法定代表人：戚宇航，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：黄嘉怡，女，1988年12月17日出生，汉族，住广东省从化市。
委托代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。
上诉人何小康因与被上诉人广州市人盛实业有限公司（以下简称人盛公司）、广州市德来物业管理有限公司（以下简称德来公司）、黄嘉怡租赁合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月4日，何小康与黄嘉怡签订《租铺合同》一份，约定黄嘉怡将其位于从化市城郊街盛景南路32号商铺出租给何小康作为办公室使用。商铺面积45.86平方米；租期从2010年8月25日起至2015年8月24日止：租金从2010年8月25日至2011年8月24日，每月917元；从2011年8月25日至2012年8月24日，每月1147元；从2012年8月25日至2013年8月24日，每月1376元；从2013年8月25日至2014年8月24日，每月1605元；从2014年8月25日至2015年8月24日，每月1834元；物业管理费每月45元。签订合同时，何小康向黄嘉怡缴纳押金2752元，双方约定租赁期满，乙方结清所有应缴费用后，将商铺完好无损交回甲方，甲方于十五天内将押金本金退回乙方，押金不计利息。乙方中途违约，作违约金处理，押金归甲方所有。
2011年7月5日，何小康又与黄嘉怡签订《租铺合同》一份，约定黄嘉怡将其位于从化市城郊街盛景南路30号商铺出租给何小康作为办公室使用。商铺面积63.17平方米；租期从2011年7月25日起至2016年7月24日止；租金从2011年7月25日2012年7月24日，每月1579元；从2012年7月25日至2013年7月24日，每月1895元；从2013年7月25日至2014年7月4日，每月2211元；从2014年7月25日至2015年7月24日，每月2527元；从2015年7月25日至2016年7月24日，每月2843元；物业管理费每月63元。签订合同时，何小康向黄嘉怡缴纳押金4422元，双方约定租赁期满，乙方结清所有应缴费用后，将两铺完好无损交回甲方，甲方于十五天内将押金本金退回乙方，押金不计利息。乙方中途违约，作违约金处理，押金归甲方所有。
合同签订后，何小康交租金、水电费、物业管理费至2013年1月，其后由于何小康没有缴纳租金，黄嘉怡于5月期间开始将商铺断水断电，以及市政道路施工等问题双方发生矛盾，引致成诉。
2013年8月30日，何小康向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除在2011年7月4日、5日与黄嘉怡签订的位于从化市城郊街盛景南路30号、32号商铺的租铺合同；2、人盛公司返还已收30号铺的押金4422元，因违约按双倍返还为8844元；德来公司返还已收32号铺押金2752元，因违约按双倍返还5504元。合计14348元；3、人盛公司、德来公司因合同带有欺骗性，造成何小康无法经营，留守在该铺看守的工人工资，从2011年7月5日至2013年10月5日止，共计为27个月，每月工资为1800元，合计48600元；4、人盛公司因租赁合同存在着欺骗性造成何小康投入所装修费用48517.81元应立即赔偿给何小康；5、人盛公司因租赁合同存在着欺骗性，何小康已付的租金从化市城郊街盛景南路32号商铺从2010年8月25日至2012年12月，30号铺从2011年7月25日至2012年12月租金及管理费和所产生的费用共计62988.8元立即返还给何小康；6、对盛景南路32号铺转租时的顶铺费10000元，要求由人盛公司、德来公司承担；7、人盛公司、德来公司、黄嘉怡赔偿因租赁合同存在着欺骗性，没有提供有效证件，造成何小康在同行业可见利益的经济损失约27万元，以上共计损失为454454.61元，利息从2010年8月25日至已还清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；8、人盛公司、德来公司、黄嘉怡共同承担连带赔偿责任和诉讼费及所产生其他费用。
原审法院认为：何小康与黄嘉怡签订的《租铺合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当切实履行。何小康要求与黄嘉怡解除该合同，黄嘉怡表示同意，故原审法院予以准许。本案的争议焦点为：一、人盛公司、德来公司、黄嘉怡的主体资格问题；二、导致合同解除的违约责任是何方；三、是否应当赔偿何小康损失及如何赔偿问题。
一、对于焦点一，涉讼商铺的出租方及产权人是黄嘉怡，人盛公司、德来公司是代黄嘉怡收取物业管理费、水电费和租金等。黄嘉怡作为出租方与何小康签订租赁合同，本案租赁合同的相对方应为黄嘉怡，何小康起诉人盛公司、德来公司，于法无据，原审法院予以驳回。
二、对于焦点二，违约责任归属问题。何小康认为其签订合同时即要求人盛公司、德来公司、黄嘉怡提供房产证复印件、黄嘉怡身份证办理营业执照，但人盛公司、德来公司、黄嘉怡一直没有履行上述义务。经查，何小康于2011年7月13日核准企业名称为广州市从化景诚企业管理咨询服务中心，名称保留至2012年1月9日。若人盛公司、德来公司、黄嘉怡拒不提供房产证复印件、黄嘉怡身份证给租户办理营业执照，何小康可以以书面形式或者采取诉讼等方式要求黄嘉怡协助办理营业执照事宜，从而继续履行租赁合同，而非一定要解除租赁合同。但何小康从2011年7月一直缴纳租金至2013年1月，其间已有一年多时间，未提出异议，有违常理。至于市政道路施工、公共设施的完善，何小康签订合同时是知道市政道路要施工的，与人盛公司、德来公司、黄嘉怡无关。对于人盛公司、德来公司、黄嘉怡停水停电的行为，根据双方《租铺合同》第五条的约定，逾期5日未能缴纳，出租方可以委托有关部门进行停水停电措施。由于何小康逾期未缴纳租金，人盛公司、德来公司、黄嘉怡采取停水停电的措施，符合双方合同约定，因此，何小康单方解除合同，应承担相应责任。
三、对于焦点三，何小康主张人盛公司、德来公司、黄嘉怡赔偿的各项损失如何计付的问题。对于何小康的诉讼请求（2）要求双倍返还押金共计14348元，根据双方《租铺合同》第三条的约定：租赁期满，乙方结清所有应缴费用后，将商铺完好无损交回甲方，甲方于十五天内将押金本金退回乙方。由于双方租金尚未结清，何小康现要求人盛公司、德来公司、黄嘉怡退还押金，不符合双方的约定，原审法院不予支持。
对于何小康的诉讼请求（3）、（5）、（6）、（7），由于导致合同除的违约责任在于何小康，因此，留守工人工资、已付租金、顶铺费及可得利益损失，非黄嘉怡的过错造成，应由何小康自行负担。
对于何小康的诉讼请求（4）装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。由于本案系因承租人违约导致合同解除，故何小康要求赔偿其装修损失原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若问题的解释》第十一条第（二）项，中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条的规定，于2013年12月20日判决驳回何小康的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为4158元，由何小康负担。
判后，何小康不服，上诉至本院称：原审查明事实不清，适用法律错误，判决错误。一、我在签订租赁合同时多次要求被上诉人提交房产证及身份证协助办理工商营业执照，而被上诉人拒不提交，被上诉人在一审开庭时才交业主委托书及房产证、身份证，责任在被上诉人。二、被上诉人在市政工程关于三通一平的法律、法规未能实施的情况下进行招租属于违规，多户承租人要求退租或减租金，而一审判决对上述事实均不提及。被上诉人隐瞒了侵占市政工程补偿款的费用，对租户没有交代，这一点也证明被上诉人是在不具备租赁条件下的骗租行为。三、原审判决没有论证三被上诉人之间的关系，以及他们的目的。德来公司只知收管理费和租金，造成租客不知内幕，我方多次追问未果。黄嘉怡从没有出现正面回答我要求办理工商营业执照的问题。被上诉人在原审过程中才说涉案房屋产权已抵押在银行，此前对此未向我说明，故三被上诉人存在“一方以欺诈，使对方在违背真实意思的情况下，以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害他人利益”的情形，其行为属于诈骗，故涉案租赁合同自始无效。四、我所交的费用全部没有国家税票，被上诉人不能提供国家税票的行为已违反了国家税务法规。原审对此违反法律规定的行为没有作出认定。五、我多次提出解决办法，但被上诉人说公共设施、税票问题与其无关。我在被停电停水后立即与被上诉人交涉，虽然被上诉人声称要诉讼，但被上诉人一直拖着不敢起诉。据说黄嘉怡在当地是财大气粗、有背景的人，其与当地法院、税局等相关单位之间有说不清的关系。据我了解，在一审审理过程中，被上诉人与法官之间有密切的往来，我会保留查明的权力。故我上诉请求撤销原审判决，改判支持我原审诉讼请求，并由人盛公司、德来公司、黄嘉怡承担本案所产生的诉讼费及其他费用。
被上诉人人盛公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持，请求二审法院驳回何小康的上诉请求。二、我司与何小康之间没有任何关系，我司并非本案诉讼当事人，何小康要求我司承担本案责任没有事实依据。《租赁合同》是何小康与黄嘉怡签订的，我司只是根据黄嘉怡的委托代为收取租金，故何小康要求我司承担本案法律责任没有事实和法律依据。
被上诉人德来公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。请求二审法院驳回何小康的上诉请求。二、我司与何小康之间没有任何关系，我司并非本案诉讼当事人，何小康要求我司承担本案责任没有事实依据。《租赁合同》是何小康与黄嘉怡签订的，我司只是根据黄嘉怡的委托代为收取水电费、物业管理费，故何小康要求我司承担本案法律责任没有事实和法律依据。
被上诉人黄嘉怡答辩称：1、原审查明事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。2、何小康称我没有提交房产证和身份证不属实，否则何小康不可能支付从2011年7月至2013年1月的租金。3、对市政道路工程完善的问题，何小康与黄嘉怡在签订合同时是清楚上述问题的，否则铺位租金不可能这么低。4、何小康在2013年1月后就没有支付租金，构成违约，我在原审曾提出过反诉，后来基于某些原因撤诉，但我保留追究的权利。5、商铺抵押跟租赁没有关系，法律没有规定抵押物不可以出租。6、何小康提出缴纳税金的问题与本案无关。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，何小康、人盛公司、黄嘉怡均确认何小康已于2013年12月21日交还涉案商铺的钥匙，但未结清欠费。鉴于此，何小康表示撤销其原审中要求解除合同的诉讼请求，人盛公司、黄嘉怡对此表示同意。何小康还确认其签约时清楚市政道路工程问题，其曾问过对方何时修好，对方说年底，其就相信了。
二审期间，黄嘉怡提交税收缴款书若干，证明其因何小康投诉，故在2014年1月补交了涉案两商铺之前的租赁税。
另查明，涉案两份《租铺合同》第五条均约定：若何小康逾期5日未能缴付拖欠款项，黄嘉怡有权委托有关部门进行停水、停电等措施，直至缴清为止，何小康须承担一切后果及有关费用。
本院认为，原审对于何小康与黄嘉怡签订的两份《租铺合同》的效力认定准确，论理清晰，本院不再赘述。鉴于何小康已交还涉案商铺，上述合同已经实际解除，何小康在二审中表示撤销其要求解除合同的诉讼请求，属于处分自己的权利，并无不可，且人盛公司、黄嘉怡对此表示同意，故本院对此予以确认。针对何小康的上诉，本院认定如下：
上述合同系何小康与黄嘉怡签订，故租赁合同的主体是作为承租人的何小康，以及作为出租人的黄嘉怡。人盛公司、德来公司并非租赁合同的相对人，且从现有证据及各方当事人陈述看，该两公司只是代黄嘉怡收取租金、物业管理费、水电费等相关费用。故何小康要求人盛公司、德来公司承担责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
虽然何小康上诉主张出租方一直未向其提交房产证和身份证以协助其办理工商营业执照，但何小康承租使用涉案两商铺多年，现无举证证明其曾以此为由向出租方提出异议；而对何小康上诉主张的市政道路工程问题，何小康确认其在签约时对此是清楚的；至于涉案商铺上有无设立抵押权，并不影响本案租赁关系，故何小康以此为由，认为涉案《租铺合同》无效的上诉主张不成立，本院不予采纳。由于何小康拖欠涉案两商铺的租金至今未结清，构成违约，故原审驳回其要求返还已付租金、押金及赔偿损失等的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于租赁税票问题，不属于法院处理范围，且黄嘉怡在二审期间提交相关票据，证明其已补交了相关税费，本院对此不作处理。何小康在二审中并未提交新证据，其上诉的依据不足，本院不予支持。
综上，何小康的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8316元，由上诉人何小康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十二月一日
书 记 员 党春婷