上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第7149号
原告黄士明。
原告范洪珍。
被告高道根。
原告黄士明、范洪珍与被告高道根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王秋红独任审判，并于2014年11月20日、2015年1月16日二次公开开庭进行了审理，原告黄士明、范洪珍、被告高道根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄士明、范洪珍诉称，原告以夫妻共同建造的宅基地房屋出租给被告，双方于2009年12月2日签订《房屋租赁协议》、2010年10月12日，再次签订《房屋租赁补充协议》，约定每年房租合计人民币（以下币种均为人民币）205，000元，房租每季度支付，先付后用。2012年8月8日至2014年2月8日租金共307，500元，被告仅支付107，500元，尚欠房租200，000元。因考虑到被告经济困难，双方于2013年12月10日签订《还款协议》，并约定该笔款项于2014年11月8日前一次性归还，如果未归还，利息按照银行同期存款利息的四倍支付；同时约定，2014年2月8日起，被告必须按期支付租金，否则将按照银行同期存款利息的四倍支付利息。2014年2月8日至11月8日，被告应支付租金153，750元，被告仅支付30，000元，尚有123，750元租金未支付。原告多次向被告催要租金，被告不履行租赁协议，故原告诉至法院，要求法院判令：1、原、被告解除合同，被告腾空房屋返还原告；2、被告支付原告拖欠的租金323，750元（计算至2014年11月8日），3、被告支付原告拖欠的租金323，750元产生的利息（计算方式：自2012年8月8日起至判决生效之日止，按照银行同期存款利率四倍计算）；4、租房押金15，000元归原告所有；5、诉讼费用由被告负担。
被告高道根辩称，被告对租赁原告房屋及拖欠租金323，750元的事实不持异议，现同意解除合同，利息由法院核定；15，000元押金折抵租金，被告对租赁房屋的地坪、墙面等做过装修，要求原告赔偿；双方的租赁合同至2015年2月8日到期，其租赁该房屋是经营超市，投入较大，现超市每天的营业额仅1，500元左右，目前没有能力支付租金；租赁房屋面积较大，只有一楼的超市在经营，二楼已经没有任何经营，因为租赁的房屋将要拆迁，被告会获得相应的拆迁利益，亦可用来支付租金。
原告为证实其主张，向本院提供如下证据：
1、《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》各1份，证明原、被告存在租赁关系；
2、还款协议1份、欠条复印件3份，证明自2012年8月8日起至2014年2月8日止，被告拖欠原告租金共计200，000元的事实；
3、宅基证使用权证及宅基地勘丈记录表各2份，证明租赁房屋合法的事实。
4、告知书3份，证明原告多次向被告催要租金的事实；
被告对原告提供的证据1、2、3的真实性不持异议，对证据4的真实性无法确认，被告没有收到过告知书。
经审理查明，被告系上海市崇明县久芹食品商店经营者，二原告出资建造了坐落于元东村的宅基地房屋。2009年12月2日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，协议中约定，原告将宅前路南楼下壹佰叁拾陆平方米，楼上贰佰捌拾伍平方米以及宅前二上二下楼房壹佰平方米房屋出租给被告，租期五年，自2010年2月8日起至2015年2月8日止，前三年每年租金为190，000元，后二年租金递增不超过百分之五。付款方式：第一年为每季度先付后用，第二年开始每半年先付后用，如到期不付租金，原告有权收回房屋。被告须支付原告15，000元押金，如无特殊原因，合同期未到，被告中途违约，押金归原告所有；原告违约，必须退回押金后，赔偿被告15，000元，并赔偿被告装修费用和损失。
2010年10月12日，原、被告再次签订《房屋租赁补充协议》，协议约定，原告同意被告出资在原告宅前右侧园子内建造40平方米平房，产权归原告所有；原告同意被告自2010年11月8日至2011年11月8日免收租金。2011年11月8日后，每年租金为15，000元，至2013年2月8日统一调价。同时约定补充协议和原房屋租赁协议具有同等法律效力。之后，原、被告于2013年12月10日达成还款协议，协议中约定，被告自2012年8月8日至2014年2月8日共结欠原告200，000元租金，并约定于2014年11月8日前支付，利息按银行同期存款利率计算。如被告超过期限不归还200，000元，利息按照银行同期存款利率的四倍计算。2014年2月8日起，被告如不按季付清房租，原告有权起诉，利息按照银行同期存款利率的四倍计算。审理中，被告认可拖欠原告租金共计323，750元（截止2014年11月8日）。
另查明，《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》虽约定租金会递增，但实际双方租金仍按协议约定，并未调价。《房屋租赁补充协议》中，被告出资建造的平房未办理相关审批手续。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实的意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。支付租金是承租人履行租赁合同的主要义务，然被告未按约支付租金，原告要求解除合同，于法有据；审理中被告亦同意解除合同，本院予以准许。《房屋租赁补充协议》第一款中，被告出资在原告宅前右侧园子内建造的平房，无相关的审批手续，故对该房订立的《房屋租赁补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告租赁原告房屋的事实客观存在，双方亦约定1年的免租期，可以认作是被告建造房屋的补偿。之后按每年15，000元的房屋使用费计算。庭审中，被告对拖欠原告租金共计323，750元数额予以认可，本院予以确认。对于逾期支付租金的利息，原、被告约定按照中国人民银行同期存款利率的四倍计算，与法无悖，本院予以认可；对于起算时间，本院根据协议约定分段计算。对于押金15，000元，被告辩称押金应作为租金予以冲抵，原告不予认可；本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》第四款中明确约定，合同期未到，被告中途违约，押金归原告所有，双方已经约定押金的归属，故对被告的辩称不予采纳；对于被告提出要求原告赔偿装修损失，本案中系被告逾期不支付租金导致合同解除，对被告该项辩称难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条第二项之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2009年12月2日签订的《房屋租赁协议》；
二、原、被告于2010年10月12日签订的《房屋租赁补充协议》无效；
三、被告高道根于判决生效之日起三十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇元东村宅前路南楼上、楼下及宅前二上二下房屋、宅前右侧园子内建造的平房予以腾空后交付原告黄士明、范洪珍；
四、被告高道根自本判决生效之日起十日内支付原告黄士明、范洪珍自2012年8月8日起至实际交房之日止的房屋使用费（计算方式：自2012年8月8日起至2014年11月8日止房屋使用费人民币323，750元，自2014年11月8日起至交房之日止，按每天人民币562元标准给付房屋使用费）；
五、被告高道根自本判决生效之日起十日内支付原告黄士明、范洪珍以人民币200，000元为基数，自2014年11月9日起至判决确定之日止，按照中国人民银行存款利率四倍计算的逾期利息；
六、被告高道根自本判决生效之日起十日内支付原告黄士明、范洪珍以人民币123，750元为基数，自2014年2月8日起至判决确定之日止，按照中国人民银行存款利率四倍计算的逾期利息；
七、原告的其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6，381元，减半收取计人民币3，190.5元，由被告高道根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王秋红
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 沈 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的应在利用价值内予以适当补偿。