山东省嘉祥县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民初字第2534号
原告田忠呈，农民。
委托代理人杨德坤（特别授权），山东永正务实律师事务所律师。
委托代理人夏宝池（特别授权），山东德亿律师事务所律师。
被告高修金，农民。
委托代理人杨新瑞（特别授权），农民。
委托代理人徐昭严（特别授权），山东祥城律师事务所律师。
被告陈金云（系被告高修金之妻），农民。
第三人李倩，农民。
委托代理人靳士营（系第三人李倩之夫，特别授权），教师。
委托代理人刘佳宾（特别授权），山东圣和律师事务所律师。
原告田忠呈诉被告高修金、陈金云、第三人李倩确认合同有效纠纷一案，本院于2014年12月4日立案审理后，由本院民三庭审理，第三人李倩申请民三庭回避，转由纸坊法庭审理，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告田忠呈及其委托代理人杨德坤、夏宝池，被告高修金的委托代理人杨新瑞、徐昭严、第三人李倩及其委托代理人靳士营、刘佳宾到庭参加了诉讼。被告陈金云经本院合法传唤未到庭应诉，因案情复杂，报分管领导批准，对本案进行了延期审理，本案现已审理终结。
原告田忠呈诉称，被告高修金因办厂设立公司及其购买住宅房需要资金，分别于2010年2月、2012年6月、2012年11月先后多次向原告借取巨额资金110万元，并分别出具了借款条，但被告未及时归还原告的借款，经原告多次催要，被告写下过保证书，后仍不能偿还，被告高修金用消费贷款购买的一套住房作价抵偿于原告，于2014年6月30日签订房屋抵债合同，该房到2014年6月底仅有净资产248985元。双方约定该借款抵偿被告所欠银行借款中的248985元本息。被告高修金用于抵偿给原告的涉案房产，自2013年12月就已经按约定因借款抵押给原告占有、使用，该房的购房合同、消费贷款合同等相关手续、凭证也在交房的同时交给了原告，且第三人提出对涉案房屋质疑，要求对涉案房产享有优先受偿权，称已与被告签订合法有效的抵押合同，对涉案房屋拥有抵押权，且已经法院首先查封保全，原告认为原、被告确权之诉与李倩没有任何利害关系，本案第三人不适格，第三人仅是被告的普通债权人，即一般债权人。原、被告房屋抵债合同成立在先，李倩诉讼在后。为了维护原告的合法权益，请求法院判令原、被告双方于2014年6月30日所签订的《房屋抵债合同》有效，原告享有嘉祥镇呈祥街（路）优山美地3#0101001不动产项目编号（1204237082933000024）住宅房产一套（包含车库），享有房屋所有权，由被告承担本案的诉讼费用。请依法判决驳回第三人提出的异议申请。
原告为支持自己的主张向本院提交以下证据予以证实：
1、2014年6月30日下午原告与二被告签订的房屋抵债合同和同日上午签订的以物抵债协议，以房屋抵债合同为准。证明原、被告双方所签《房屋抵债合同》合法有效，是双方真实意思的体现。被告对自己的房屋依法享有处分权，且签订该房屋抵债合同时，该房所有权没有任何争议，没有被法院查封。
2、高修金交付给原告的商品房买卖合同。证明被告高修金于2012年5月22日与山东迪尔置业有限公司签订的商品房买卖合同。房屋地址、住房面积及愿将该房抵债给原告欠款的事实。
3、高修金交付给原告的个人住房商业用房借款合同。证明高修金因其购房向嘉祥县建行贷款办理借款用该房已借款390000元，被告已还78000元下欠312000元的事实。
4、高修金交付给原告的购房办证发票。证明被告履行房屋抵债合同的事实。
5、原告占有使用该房产时向物业等有关部门支付的有关费用。证明2014年6月30日签订房屋抵债合同后，原告接着居住了该房屋，以原告名字作为业主缴纳了物业费、公共电费等相关费用，原告实际占有和使用，并且在接受该房屋后进行了偿还该房屋的银行贷款的事实。
6、2008年至2013年被告高修金向原告出具的借款条13张共78万元和一张收条。证明高修金向原告借款110万元，减去2014年6月30日高修金以房屋抵债抽回24万元借条，再减去通过诉讼的8万元，正好是78万元的事实。
被告高修金辩称，其借田忠呈的钱在前，借李倩的钱在后，大约在2008年3月至2013年5月期间向原告借款，共计向其借款110万元，约定月息2分4厘，并出示了多份借款条，其用于济宁捷力达机床公司建厂房和购买优山美地南区3号楼1单元1楼东户的住房后，与其妻陈金云于2013年12月30日向原告出具了还款保证书，后因经营不善、资金短缺，于2014年6月30日上午，与原告草拟签订了以物抵债协议，下午签订房屋抵债合同，最后以房屋抵债合同为准。我将房屋抵偿给原告，消除我欠原告24万元的债务，下欠住房贷款由原告偿还。即双方所签房屋抵债合同真实有效。被告高修金当时以中国建设银行嘉祥支行消费贷款购买的优山美地房产价值56.078万元，首付17.8万元，余额均在建行办理住房消费贷款，2014年7月至9月原告用被告建行借记卡以每月3500元偿还该贷款本息。同年10月至今原告用其个人卡代高修金偿还住房贷款。2014年7月1日被告高修金将房门钥匙、商品房买卖合同原件、个人住房商业用房借款合同购房发票、建行个人贷款支付凭证等相关手续交付给原告，原告就进行了居住，原告在物业缴纳了物业费、公共水电费。为此，对我以优山美地的该处房产抵偿欠原告的借款是认可的。
被告高修金为支持自己的观点，向本院提交以下证据予以证实：
1、2013年12月30日原、被告签订还款保证书原件一份。证明被告高修金向原告借款时间，每笔借款均已现金交付方式交付给高修金，约定月息2分4厘。高修金、陈金云保证于2014年6月30日前履行借款本息清偿义务，并自愿将其优山美地的一套房产（详见还款保证书）抵押给原告，并将所有购房手续连同全部房产交付给原告管理使用。如被告于2014年6月30日前不能清偿原告的全部借款，该抵押房产按购置价折抵给原告，由原告支付银行借款本息，未支付贷款的分期付款由新所有权人即原告田忠呈承担。
2、2014年6月30日原、被告签订的房屋抵债协议。证明被告欠原告巨额借款本息无力清偿，自愿将优山美地的一套房产抵债给原告所有，被告以实际交付购房款248985元，作为抵债原告的借款（债权）248985元，并由原告负责清偿被告在嘉祥建行的住房消费贷款。抵偿房产及购房等相关手续原件已于2013年12月30日交付给原告占有使用或持有，原告享有完全的房屋所有权。
第三人李倩述称，原告提供的房屋抵债合同应为无效，系虚假诉讼，被告高修金在本院执行笔录中明确承认，涉案房屋除欠银行房贷外，其他没有任何纠纷，被告陈金云录音中承认该房屋抵债合同系虚假合同，系事后伪造，原告在还款保证书中表述为抵押，而在抵债合同中又主张为买卖合同相矛盾，应确认第三人对涉案房屋的优先受偿权，原告未取得涉案房屋的所有权，对法院的查封原告无权提出异议，法院应驳回原告确认房屋抵债合同有效的起诉。
第三人为支持自己的观点，向本院提交以下证据予以证实：
1、第三人与被告于2014年8月27日签订的抵押保证书一份。证明涉案房产已抵押给第三人。
2、被告的商品房买卖合同原件及购房发票原件。印证双方抵押关系的存在，第三人并实际占有该房产。
3、（2014）嘉民初字第2008号民事调解书。证明被告欠原告借款535500元的事实。
4、（2014）嘉民初字第2008-1号民事裁定书。证明第三人已于2014年9月28日对涉案房产查封保全。
5、嘉祥县房地产管理局出具的房产信息证明。印证了第三人已首先查封涉案房产。
6、嘉祥县执行局执行笔录。证实高修金在笔录中确认涉案房产除欠银行贷款外，没有其他纠纷。
7、三张2015年1月12日的评估照片。证明第三人实际持有该房屋钥匙并实际占有该涉案房屋。
8、陈金云和第三人之夫靳士营的谈话录音。证实房屋抵债合同和以物抵债协议均是虚假的。
9、房屋抵债合同与以物抵债协议。两份签订于同一日期，均有双方签字捺印，内容矛盾不一致，该两份协议均虚假。
10、原告起诉被告8万元的诉讼证据。证实与被告的借款数额相冲突，是重复诉讼。
经开庭质证，原告提交的1、2、3、4、5、6组证据，被告高修金对其真实性无异议。第三人提出异议，认为1号证据中以物抵债协议与房屋抵债合同签订于同一日期，内容却相矛盾，认为该以物抵债协议与之前提交的房屋抵债合同均是虚假的。认为2号证据购房合同是复印件，系虚假合同。对3号证据个人住房借款合同真实性无异议，但不能证明原告的观点，仅能证明高修金贷款购房的事实。对4号证据购房办证的发票，认为是高修金的交款凭证，仅能证明高修金交贷款的事实。对5号证据真实性不确定，认为不规范。对6号一组证据第三人提出异议，对原、被告之间的债务不清楚，对其真实性不确定，不能证实涉案房屋的归属，认为原告已从高修金的厂子中抵偿了60万元债务。
原告对被告高修金提交的1、2号证据真实性无异议，第三人有异议，认为还款保证书书写与被告陈金云录音内容相矛盾，且房屋抵债合同及以物抵债协议，内容中约定的事项违反了法律规定。
原告对第三人提交的1号证据有异议，认为无法确定其真实性，没有依法进行房屋抵押登记，而且当时该房屋也已抵给原告并居住，其抵押是无效的。对2号证据有异议，与原告收集的商品房买卖合同不一致，有改动之处，第三人提供的发票联与原告提供的发票办证联同时打印，不能证明第三人证据的合法性。3号证据只能证明被告高修金个人与第三人的债权债务关系，不能证明第三人的观点。对4号证据裁定书有异议，裁定书是否送达、有关当事人是否有异议均不确定，且原告已在法院查封之前签订合法有效的书面抵债合同，已合法占有该处不动产。对5、6、7号证据有异议，均是复印件，不具有证据效力。对8号录音有异议，取证形式不合法，录音中陈金云始终没有说明时间问题，未有其他合法证据加以佐证，且陈金云本人又未到庭作证。对9号证据没异议，房屋抵债合同是真实的，系高修金、陈金云与原告的真实意思表示。对10号证据没异议，但原告诉讼被告8万元一案，与本案并不是重复诉讼。
被告高修金对第三人提交的1至10号证据的质证意见：由于被告高修金没有告知代理人是否与第三人存在债权债务关系，高修金的委托代理人对此证据不予质证。
经原告申请，本院调查的嘉祥县建设银行个人贷款中心主任崔之相与建行华府分理处主任张成师的证言。对该证言原、被告无异议。第三人提出质疑，认为被调查人没有具体的身份信息，即便原告替高修金返还了部分贷款，属原、被告之间的个人债务关系，不能证明涉案房屋已转给了原告，对个人贷款对账单真实性无异议，但不能证明是原告偿还的贷款。
经原告申请，本院询问的被告高修金的笔录材料。原告、被告高修金均无异议。第三人提出异议：1、在执行局执行笔录上认可自己签名，认为执行员没有宣读，无证据证明。2、高修金否认其妻陈金云在录音中承认与原告签订的房屋抵债合同系伪造，其不是录音的当事人，其否认不具有证明力。3、原告曾代被告缴纳物业管理费，且原告使用该房屋，第三人不认可。4、原告、被告高修金均出示以物抵债协议，但本院庭审时提交的是房屋抵债合同，双方均主张以房屋抵债合同为准，印证原、被告双方恶意串通，系虚假诉讼。
原告申请证人吕某出庭作证，证实被告陈金云在房屋抵债合同签名时间、地点及签名情况。原告、被告高修金未提出异议。第三人提出异议，认为证言不能证明原告的主张，且自相矛盾。
经审理查明，被告高修金、陈金云夫妻因建设济宁市捷力达机床有限公司的厂房和购买嘉祥县优山美地南区3号楼1单元1楼东户的住房，于2008年2月起至2013年5月陆续向原告借款共计110万元，约定月息2分4厘。由于被告未按约定偿还原告借款，经原告多次催要，二被告于2013年12月30日向原告出具了一份还款保证书，保证于2014年6月30日偿还欠原告借款48万元，但被告未能如期偿还原告借款。被告于2014年6月30日与原告签订了房屋抵债合同，合同约定，二被告用其消费贷款购买的一套住房作价558578元抵偿原告的借款。高修金实际交付购房款248985元，作为抵债原告债权的部分借款，高修金在嘉祥县建设银行办理了住房消费贷款未还312000元，由原告负责清偿，抵债房产及购买房屋合同等相关手续交付原告，房产登记过户费由原告承担。2013年7月1日被告高修金陪同原告更换房门锁芯后，将房门钥匙交与原告，原告就进行了入住，并将房屋的一切手续交付了原告。2014年7月1日之后，原告在物业公司（济宁盛世家园物业服务公司）缴纳了物业费、公共电费等相关费用。2014年7月至同年9月，原告以被告的原还款账户进行偿还该房屋所欠嘉祥县建行部分贷款本息。2015年4月16日原告用其个人建行卡支付被告欠建行住房贷款本息24127.82元。至今原告在嘉祥县优山美地南区3号楼1单元1楼东户居住。
另查明，本案所涉房屋在被告购房贷款时已抵押给建设银行，在此之后，又被嘉祥县人民法院查封，第一次查封时间是2014年9月28日，查封文号（2014）嘉民初字第2008号；第二次查封时间是2014年10月31日，查封文号（2014）嘉民初字第2227号；第三次查封时间是2014年11月10日，查封文号（2014）嘉民初字第2216号。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。2014年6月30日原、被告签订房屋抵债合同，该合同签订时，双方是在协商一致的情况下签订的，以房屋抵债及原、被告之间的债权债务关系双方均认可，当事人意思表示真实，签字是合同双方的真实签字，被告对于自己的房屋依法享有处分权，合同内容不违反法律的强制性规定。第三人虽提出原告与被告2014年6月30日存在以物抵债协议，又存在房屋抵债合同，认为是制造虚假合同，原、被告存在恶意串通。但第三人的异议没有确实充分的证据加以支持，本院不予认可。
经原告、被告高修金确认，原告、被告高修金一致认可以2014年6月30日下午签订的房屋抵债合同为准。结合高修金的询问笔录和建设银行两证人证言，证明由原告代为偿还住房贷款的事实；结合济宁盛世家园物业服务公司王华证明原告2014年和2015年度缴纳物业管理费、电费的事实，以及原告举证的缴费单据的事实。原告主张与被告存在以房屋抵债，合法签订房屋抵债合同，以及实际占有该房屋的事实，本院予以认定。
本案虽然被告与第三人之间借款事实存在，被告欠第三人借款，且第三人与被告于2014年8月27日签订了抵押保证书，但在原告与被告签订房屋抵债合同之后，且未依法办理抵押登记。再者，法院查封房屋在原、被告房屋抵债合同履行、交接、占用房屋之后。因此第三人提出对涉案房屋享有优先受偿权，第三人未提交有效证据予以支持其主张，没有事实根据和法律依据，故本院不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持，（一）在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告欠原告的借款事实清楚，双方债权债务关系成立，且原、被告已早于在本院查封前签订合法有效的房屋抵债合同，并实际占有了被告自愿抵债的优山美地南区3号楼1单元1楼东户该住房，并实际缴纳了物业费、公共电费、水费，且原告于2014年7月起至今偿还嘉祥县建行住房贷款部分本息，兹因未办理房产过户，不是原告个人因素所造成。为此，确认原、被告签订的房屋抵债合同合法有效，本院对原告该项请求予以支持，但要求享有涉案房屋所有权，因该房屋银行贷款未清偿完结，房屋已抵押给银行，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）、（四）项之规定，判决如下：
一、确认原告田忠呈与被告高修金、陈金云于2014年6月30日所签订的《房屋抵债合同》合法有效。
二、驳回原告田忠呈的其他诉讼请求。
三、驳回第三人李倩主张对优山美地南区3号楼1单元1楼东户房屋享有优先受偿权的请求。
案件受理费100元，由被告高修金、陈金云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日其十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 彭俊峰
审 判 员 薛广坤
人民陪审员 司东华
二〇一五年八月七日
书 记 员 胡华敏