安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民一初字第00876号
原告：虞元平，男，1963年3月7日生，汉族。
委托代理人：周传法，安徽长城律师事务所律师。
被告：毕雷，男，1981年10月7日生，汉族。
委托代理人：奚俊俊，安徽夏商周律师事务所律师。
委托代理人：张余会，安徽夏商周律师事务所律师。
原告虞元平诉被告毕雷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员赵雪珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告虞元平及其委托代理人周传法、被告毕雷及其委托代理人奚俊俊到庭参加诉讼，本案现已审理终止。
原告虞元平诉称：原、被告于2010年5月18日签订房屋租赁合同，合同约定，1、原告将位于马鞍山市湖西南路房屋租予被告使用；租赁期限从2010年8月1日到2016年7月31日止，年租金为100000元，签订合同时被告向原告交付1万元的保证金；同时约定，在租赁期限内被告不得擅自转租合同约定的房屋，被告擅自转租的，原告有权解除合同并提前收回房屋；被告应按时交纳租金、水、电、气、物业等一切相关费用。逾期交纳租金的，被告需支付每天300元的罚金，拖欠租金达一个月以上的，原告有权终止合同并收回房屋，被告无权要求返还保证金。自2013年8月1日至今为合同履行的第四年，被告至今尚未按照合同约定支付2014年5、6、7三个月的租金，就此，原告曾向被告多次催要，被告拒不支付，已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至本院请求：1、解除原，被告双方的房屋租赁合同；2、被告支付原告2014年5、6、7三个月的租金25000元，以及至被告人实际搬出房屋的租金；3、被告交纳的租赁保证金1万元不予退还；被告支付原告逾期交纳房租的罚金2万元，共计3万元；4、被告立即腾空并返还所租赁房屋。
被告毕雷辩称：1、原告应起诉现在经营、承租房屋的宾馆业主。2013年4月14日，被告与现在经营的业主吴万庆签订合同将承租房屋转租给吴万庆自同年5月1日开始使用，被告现在没有实际占有使用该房屋，因此答辩人不应当向原告缴纳租金，搬出房屋以及缴纳罚款。2、原告诉请中逾期交款的罚金以及保证金不退还没有法律依据。请求法庭追加吴万庆作为共同被告参加诉讼。
虞元平为支持其诉请向法庭提交以下证据：1、身份证复印件1张，证明原告的主体资格。2、房屋租赁合同复印件1张，证明双方的权利义务，交款期限，不得转租的约定以及被告一再违约。3、房地产他项权证复印件1份，证明房屋的所有权。
毕雷对虞元平提交的证据发表质证意见认为：1、对于证据1，真实性无异议，本次诉讼是原告代表其他三位房产所有权人对本次租赁合同提起诉讼，其他三位产权人不能因本案再继续提起诉讼。2、对于证据2，真实性无异议，达不到原告的证明目的，自2013年5月过后实际履约人并非本案的被告，在2013年5月过后也并非本案的被告承担交付租金，因此本案被告并未违约。3、对于证据3，无异议。
毕雷向本院提交证据材料如下：1、转让协议复印件1份、声明书复印件1份，证明自2013年5月开始被告将原租赁的涉案房屋经营的宾馆转让给受让方吴万庆经营，自2013年5月开始该宾馆的所有事宜由吴万庆承担。被告无法返还租赁物。2、收条复印件3份，2014年8月18日复印于吴万庆手中，证明自2013年5月1日之后涉案房屋实际由吴万庆租赁使用，由吴万庆向房屋所有权人支付租金，包括原告在内的房屋所有权人是知晓的。
虞元平对于毕雷提交的证据发表质证意见如下：1、在我和被告签订的协议中明确约定不得转租。因此被告和他人转租的协议无效。对于宾馆转让协议有没有这个事实我们不清楚，该协议为复印件我们无法核对真实性。且我们和被告的合同上明确无法转让。被告申请追加吴万庆这是被告的事情，我们不清楚。针对声明书为复印件我们无法核实真实性，这个只能说明被告和吴万庆之间的关系，和我们无关。综上，该组证据和本案无关。2、收条中吴万庆写了代付，代付人不一定是房屋的实际承租人。收条为复印件，收条到底在被告手中还是吴万庆手中我们不清楚。该收条中只是打了收到房屋的租金，还有一份是写了代付。即使三份收条是真实的，但是看不出来源，借条看不出租金的实际支付人，和吴万庆无关，工商登记的个体业主是被告而不是吴万庆。
本院对证据材料认证如下：对于虞元平提交的证据1、2、3均具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。对于毕雷提交的证据1、2，均不能达到其证明目的，不宜作为定案依据，依法不予采信。
根据上述认定的证据材料，并结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实如下：
2010年5月18日，虞元平（甲方）与毕雷（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由毕雷承租虞元平与他人共有的位于马鞍山市湖西南路建筑面积为392.71平方米的商业用房；租赁期限为六年，自2010年8月1日至2016年7月31日；房屋租金为年租金100000元，第三年起租金一次交付全年租金，租金先付房屋后用；签订合同时乙方向甲方交纳1万元的保证金。
关于双方的权利义务，租赁合同中另约定，1、“在租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自转租本合同约定的房屋。乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同，提前收回房屋”；2、“乙方应按时交纳租金、水、电、气、物业等一切相关费用。逾期交纳租金，乙方需支付300元／天的罚金，乙方拖欠租金达壹个月以上的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方无权要求返还保证金。”。
自2014年5月份至今，毕雷未向虞元平交付租金。
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。虞元平与毕雷在签订租赁合同后，双方均应全面履行合同义务。
第一，关于本案主体问题。毕雷抗辩称房屋已转租给案外人吴万庆，原告应起诉现在实际经营承租房屋的业主并向本院申请追加吴万庆作为共同被告参加诉讼，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，毕雷、虞元平系房屋租赁合同订立履行的双方当事人，毕雷系本案的适格主体。另毕雷与案外人吴万庆是否存在转租关系不影响本案的审理，故对于毕雷请求追加吴万庆作为共同被告的申请，依法不予准许。
第二，关于房屋租赁合同是否应当解除的问题。本案中，毕雷在合同期限内拒不支付2014年5月份至今的房屋租金，以自己的行为表明不履行合同主要债务致使合同目的无法实现，并当庭陈述称未得到原告虞元平许可即将承租的房屋转租他人，亦违反了双方在合同中的约定，其行为已构成对双方签订的房屋租赁合同的根本违约，故虞元平诉请解除原、被告双方的房屋租赁合同的诉请，具有事实和法律依据，依法应当予以支持。
第三，关于违约责任的承担。本案中，对于逾期交纳租金的情形，虞元平、毕雷在房屋租赁合同中同时约定了两项违约赔偿条款即每天300元的“罚金”（实为违约金）及不再返还保证金，该约定实为对违约金的重复约定，只能认定其中一种约定有效。原告虞元平诉请按照合同约定不再返还毕雷支付的保证金1万元，是基于双方在合同中的约定，应予以支持。而对于虞元平诉请的“罚金”（实为违约金）2万元，未按照合同约定，而是按照年租金的30％计算，不符合司法解释中“造成损失的30％”标准，也是对违约金的重复计算，依法不予支持。
第四，对于虞元平要求毕雷支付自2014年5月份起拖欠租金的诉请，根据本院查明的事实，毕雷确未支付，故对于虞元平的这一诉请，依法予以支持。经核算，毕雷尚欠虞元平2014年5月、6月、7月三个月租金合计25000元；对于2014年8月份至毕雷实际搬出承租房屋之日止的租金，可按照年租金100000元标准计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除虞元平、毕雷于2010年5月18日签订的房屋租赁合同。
二、毕雷向虞元平交付的保证金10000元，虞元平不予返还。
三、毕雷应于本判决生效之日起十日内一次性支付虞元平租金25000元及房屋占有使用费（自2014年8月1日起算至毕雷实际搬出承租房屋之日止，按照每年100000元的标准计算）。
四、毕雷应于本判决生效之日十日内腾空并向虞元平返还位于本市湖西南路建筑面积为392.71平方米的商业用房。
五、驳回虞元平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元（已减半收取），由毕雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 赵雪珍
二〇一四年十月九日
书记员 孙惠娟
附：法律条文引用
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。