江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐商再终字第0008号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
申请人（一审第三人、二审上诉人）：王玉，女，汉族，1975年7月26日生，教师。
申请人（一审第三人、二审上诉人）：高嘉（王玉之女），女，汉族，2001年4月17日生，学生。
法定代理人：王玉，高嘉之母。
两申请人的委托代理人：卞正章（王玉之母），女，汉族，1949年2月25日生，盐城市亭湖区人民政府退休干部。
两申请人的委托代理人：成永生，盐城市东城法律服务法律工作者。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高邦怀，男，汉族，1979年10月12日生，江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司副总经理。
委托代理人：张志阳、孙竹钧，江苏一正律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：盐城市成程置业发展有限公司。
法定代表人：盛忠于，该公司执行董事。
委托代理人：蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。
高邦怀与盐城市成程置业发展有限公司（简称成程公司）、王玉、高嘉买卖合同暨所有权确认纠纷一案，盐城市亭湖区人民法院于2011年6月16日作出（2011）亭商初字第0038号民事判决，王玉、高嘉不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月12日作出（2011）盐商终字第0393号民事判决。发生法律效力后，王玉、高嘉向检察机关申请抗诉。江苏省人民检察院于2013年月20日作出苏检民抗（2013）40号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提出抗诉。江苏省高级人民法院于2013年5月20日作出（2013）苏民抗字第0067号民事裁定，指令本院再审本案。
本院依法另行组成合议庭公开开庭，江苏省人民检察院指派江苏省盐城市人民检察院刘古鹏、王兆清出庭支持抗诉，原二审上诉人王玉、高嘉的委托代理人卞正章、成永生，原二审被上诉人高邦怀及其委托代理人张志阳、孙竹钧，原二审被上诉人成程公司的委托代理人蒋晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2010年12月22日，原审原告高邦怀起诉至盐城市亭湖区人民法院称：原告与被告签订《房地产买卖协议书》，约定原告向被告购买由被告开发的“盛世豪庭”501-506室6套商品房，并支付了50万元定金。之后原告委托其母亲高为华分7次付清了全部购房款280.1456万元。2010年5月19日，原告接到被告交房通知，发现504室未在交付之列。经查询得知，504室房屋被第三人王玉、高嘉与被告签订了合同。原告认为两第三人采取欺诈手段骗取被告与其签订合同，侵犯了原告的合法权益，诉请法院判令：1、确认原、被告签订的《房地产买卖协议书》有效；2、确认“盛世豪庭”504室商品房所有权归原告所有。
原审被告成程公司辩称：原、被告签订《房地产买卖协议》是事实，原告母亲交纳全部购房款也是事实。被告与第三人王玉签订合同是由原告母亲指定的，被告是在核对了当事人身份之后才与第三人签订的合同；第三人与原告之间存在的家庭纷争与被告无关。请求法院依法判决。
原审第三人王玉、高嘉辩称：1、原、被告签订的《房地产买卖协议书》不具有商品房买卖合同的效力；2、原告诉状中隐瞒了第三人与被告订立正式商品房买卖合同的事实，被告与第三人之间的商品房买卖合同具有法律效力；3、原告诉称第三人实施欺诈不是事实，第三人王玉没有隐瞒离婚事实的问题，也未以骗取的形式签订房屋买卖合同，高大东与王玉离婚协议中没有提及共同积蓄的问题，共同积蓄未作分割，购房款来自高大东与王玉共同积蓄；4、原告主体不适格；5、第三人已经申请仲裁要求被告交房。请求法院驳回原告的诉讼请求。
盐城市亭湖区人民法院原一审查明，2009年5月25日，原告高邦怀与被告成程公司签订一份《房地产买卖协议书》，约定原告购买被告开发的位于盐城市青年路北、盐城市交通局西侧17层楼房的五楼501-506室共6套房屋；签订协议之日，收取定金50万元；被告必须于30日内与原告签订经市房产部门备案的正式商品房买卖合同。合同订立当日，原告向被告交付了定金50万元。2009年6月3日，原告高邦怀与其妻杨梅与被告签订了“盛世豪庭”505室房屋的《商品房买卖合同》，合同总价60.0048万元，签订时支付首期房款12.1048万元，余款以银行贷款按揭方式支付。同日，高邦怀之母高为华与被告签订了“盛世豪庭”503室房屋的《商品房买卖合同》，合同总价22.7627万元，付款方式为一次性付款。6月17日，高邦怀之兄高邦胜与被告签订了“盛世豪庭”506室房屋的《商品房买卖合同》，合同总价为57.0708万元，付款方式为首付款12.0708万元，余款以银行贷款按揭方式支付。6月25日，高为华通知第三人王玉到被告处签订房屋买卖合同，王玉与被告签订了“盛世豪庭”501、502和504室房屋的《商品房买卖合同》，其中501、502室房屋合同的买受人为高大东、高嘉，王玉签署了“高大东、高嘉”的姓名，501室房屋的总价款为61.5528万元，502室房屋总价款为22.7627万元，付款方式均为一次性付款；504室房屋合同的买受人为王玉、高嘉，王玉签署了“王玉、高嘉”的姓名，合同总价款为55.9918万元，合同约定付款方式为签订合同当日支付17.9918万元，余款以银行贷款按揭方式支付。案件审理过程中，王玉陈述，高为华通知其签订合同时，要求其以高大东、高嘉名字签约501、502室房屋，以王玉和高嘉名字签约504室房屋。高为华则陈述当时其要求王玉用高大东名字签约。被告则陈述当时与谁签约是由原告及其高为华指定的。高为华先后于2009年6月12日至8月13日分七次以现金方式向被告交纳房款合计143.1456万元，并由高邦怀、高邦胜向银行贷款87万元用于交付购房款，被告开具了相应的预售购房发票10份（每套房2张），目前504室房屋的两张预售购房发票在王玉处，高邦怀用其余8份发票从被告处换取了501、502、503、505、506室房屋的购房发票。案件审理过程中，高为华称上述款项部分是其从江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司（简称东诚亿公司）所借，还有部分是该公司给高邦怀的应付款，用途为高邦怀用于购买上述房屋。
另查明，王玉与高大东（高邦怀的长兄）原系夫妻关系，高嘉系二人婚生女儿，2008年5月28日，王玉与高大东协议离婚，协议书中约定女儿高嘉随王玉生活，并对二人拥有的房产、财物进行了分割，载明无债权债务。案件审理过程中，王玉陈述双方系假离婚，离婚的真实目的是高大东称外面有大笔债务，以假离婚方式躲债，假离婚的情况高家应当知道。2010年5月7日，高大东向王玉承诺，双方于2011年5月1日前办理复婚手续，但至今二人未办理复婚相关手续。高邦怀、高为华均陈述高大东、王玉未将二人离婚情况告知家里，签订房屋买卖合同时家人均不知情。
盐城市亭湖区人民法院原一审认为，本案中，原告与被告于2009年5月25日签订的《房地产买卖协议书》中约定原告向被告购买6套酒店式公寓，该协议的标的物、价款明确，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，协议性质属于商品房买卖预约合同，当事人双方应当按照合同的约定签订正式的商品房买卖合同。在双方履行预约合同过程中，原告委托其母高为华出面向被告缴纳购房款，并要求被告与高邦胜及高为华本人签订506、503室房屋的商品房买卖合同，而且高为华与高邦怀之间存在母子关系，故被告有理由相信高为华有权指定具体由谁与被告签订协议，且原告及第三人均陈述系高为华通知王玉到被告处签约，故被告与王玉签订协议的行为并无不当，亦符合原、被告双方预约合同的约定。原告与第三人对高为华当时要求王玉以谁的名义签订购房协议的事实发生争议，目前高为华与王玉各执一词，但从签订预约合同、给付定金、实际支付房款的情况来看，诉争房屋购房款均由高为华、高邦怀支付，高为华也认为其是为高邦怀交房款，王玉虽然持有房屋的买卖合同及预售款发票，但原告却出示了支付钱款购买房屋的证据，且王玉辩称购房款系高大东支付无相关证据予以证实。王玉主张合同由其签订，预售发票在其手中其就应当是房屋所有权人依据不足，涉案房屋合同由王玉签订，仅能证明王玉系合同签订人，却不能最终有效证明其为房屋真正权利人；王玉提出与高大东是假离婚依据不足，高大东承诺于2011年5月复婚的事实也未实际发生。王玉提出与高大东离婚时，隐瞒了巨额资产未分割亦不在本案处理范围之中。原、被告之间于2009年5月25日签订的《房地产买卖协议书》，虽系预约合同，但其具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。故原告的诉讼请求应予支持。据此，盐城市亭湖区人民法院作出（2011）亭商初字第0038号民事判决：1、原告高邦怀与被告盐城市成程置业发展有限公司于2009年5月25日签订的《房地产买卖协议书》有效；2、由被告盐城市成程置业发展有限公司出售给原告高邦怀的盛世豪庭5层504室酒店式公寓（住宅性质）商品房所有权归原告高邦怀所有。案件受理费160元，由被告盐城市成程置业发展有限公司负担。
王玉不服，向本院提起上诉称：1、从签订商品房合同的主体看，高邦怀与成程公司签订的《房地产买卖协议书》的行为并不是代表高邦怀的个人行为，而是代表高为华、高大东、王玉、高邦胜、高嘉及高邦怀自己家庭团购的共同行为，高邦怀所付的定金及部分银行贷款，只能作为其本人购置房屋的出资额，而不能证明上诉人所购置的房屋是由高邦怀出资的。2、从高邦怀与高为华之间的委托关系看，委托关系不能成立。3、高邦怀向法庭出具的是一份预约合同，而上诉人所出具的是一份本约合同，因此，针对同一商品房的买卖既出现预约合同，又出现本约合同时，应当认定本约合同的效力优于预约合同。4、高大东是东诚亿公司的大股东，高为华向东诚亿公司所领取的资金就是属于高大东的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实依法改判或发回重审。
高嘉上诉认为，高为华、高邦胜、高邦怀及高大东、王玉分别多次在不同的时间赠予了其金钱，并用此钱用于买房子，此赠予行为是金钱而非房屋，一审法院对此未予认定，所以一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人高邦怀答辩称：1、上诉人认为高邦怀是团购代表，没有事实依据；2、从房款的支付情况来看，所有的购房款均是高邦怀支付的，与王玉无关。在合同签订时，王玉已经不是高大东的妻子，在离婚协议中，高大东将所有资产交给王玉，一共有七套房产，并且还要支付生活费，一审中上诉人陈述是为了逃避债务进行假离婚，但未提供证据证实。王玉在签合同时，在家人对其离婚事实不知道的情形下，利用高大东未迁出共同居住房的事实，在高为华还以为王玉是其儿媳的情况下，以欺骗的方法签订合同，但并未得到高大东的授权。3、高邦怀将房产落在高大东和高为华的名下，实际目的是为了贷款，真正的权利人是高邦怀，购买房屋的目的，仍然是由高邦怀所办公司作为办公之用，所以王玉签订合同的行为没有事实依据和法律基础。4、如果为505室房屋交了50万元，总房款为60.48万元，就无需再到银行进行贷款，从实际贷款情况看，高邦怀所订505室房屋所借贷款是45万元，王玉的行为是一种欺诈行为，目的是为了侵吞504室房产。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法维持原判。
被上诉人成程公司答辩称：我公司与高邦怀签订的协议有效，后面的协议并不能否认该协议的效力。504室房产究竟应当归谁，从我公司的角度来看，根据法院生效判决来履行。王玉在一审时称费用是其本人所交纳的，但上诉时又否认了这一点，既然不是原始取得，也谈不上继受取得，所以一审法院判决是正确的，且审理程序合法，故请求二审法院依法维持。
本院原二审查明，一审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院原二审另查明，东诚亿公司2005年5月成立时的股东为谢新、高大东、孙广宇、肖红屯，2008年2月变更为高邦胜50%、高邦怀40%、李扣芹10%。盛世豪庭5层501、502、503、504、505、506室房屋现均被东诚亿公司占有并作为办公所用。
本院原二审认为，本案中，高邦怀与成程公司于2009年5月25日签订的《房地产买卖协议书》中约定高邦怀向成程公司购买六套酒店式公寓，该协议的标的物、价款明确，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，协议性质属于商品房买卖预约合同，当事人双方应当按照合同的约定签订正式的商品房买卖合同。王玉上诉认为该合同是高邦怀代表高为华、高大东、王玉、高邦胜、高嘉及高邦怀本人的家庭团购行为，但从该合同的内容中并不能反映出房屋的实际购买人为高邦怀及其他家庭人员，且所谓家庭团购的说法也未得到其家庭人员的认可，所以上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。在该合同中双方约定在签订正式买卖协议时，按照银行等相关部门要求，办理按揭手续，高邦怀付清首付款，剩余款项由银行按揭提供或者现金缴纳到位。从实际履行来看，本案所涉6套房屋分别是以高邦怀／杨梅、高邦胜、高为华、高大东／高嘉、王玉／高嘉的名义签订的，而以谁的名义签订合同也是由高为华来指定的，而并不是由合同签订人本人所确定的，所以并不能以房屋买卖合同的签订人来确定房屋的真正买受人。本案所涉的盛世豪庭504室房屋，虽然房屋买卖合同中的买受人是王玉／高嘉，但从合同签订的情形来看，王玉是由高为华通知到成程公司，并根据高为华的要求来签订此合同的，王玉如果自已购买此房，应当由其自己与成程公司协商购买，而无须通过高为华。从此房的实际出资来看，盛世豪庭504室房屋的购房款都是高为华以现金形式支付的，高邦怀认为此购房款都是通过东诚亿公司为其支付的，并提供了相关证据，高为华也认可此购房款都是由高邦怀出资的，所以应认定该房的实际出资人是高邦怀而非王玉。王玉上诉认为高大东是东诚亿公司的大股东，高为华向东诚亿公司所领取的资金就是属于高大东的，但从已查明的事实来看，2009年高大东并不是东诚亿公司的股东，所以并不能据此认定从东诚亿公司领取的购房款项中有高大东的部分，且高大东与上诉人王玉已于2008年5月离婚，故可以认定高为华所支付的购房款中并没有王玉的部分。综上，不管从房屋买卖合同签订的意向还是购房款的实际支付，都不能认定王玉就是盛世豪庭504室房屋的实际购买人。被上诉人高邦怀认为之所以以多人的名义签订房屋买卖合同是为了贷款的方便，该理由更符合情理，本院予以采信。高嘉上诉认为其之所以成为房屋买卖合同中的购买人，是基于家庭成员的共同赠与，但上诉人除了提供此份买卖合同外，并没有赠与人自愿赠与的任何意思表示，即使赠与人赠与的财产是本案的争议房屋，双方也未办理相关登记手续，所以上诉人高嘉该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人王玉虽然持有房屋的买卖合同及预售款发票，但高邦怀却出示了该房的预售合同及支付购买款的证据，所以王玉只是合同签订人，而并不能证明其就是房屋的真正权利人。上诉人高嘉认为本案所涉房屋是被上诉人高邦怀及其他家庭人员赠与所得也无证据证实，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。本院作出（2011）盐商终字第0393号民事判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费320元，由上诉人王玉、高嘉各负担160元。
江苏省人民检察院抗诉认为，1、高帮怀与成程公司签订的《房地产买卖协议书》系商品房预订合同，其效力已被此后签订的《商品房买卖合同》替代，不应作为认定实际买受人的依据。本案中，涉案的504室房屋已经由王玉、高嘉与成程公司签订了《商品房买卖合同》，《房地产买卖协议书》中关于504室房屋的内容己经失效。应当以《商品房买卖合同》作为认定本案商品房实际买受人的依据。2、无证据证明王玉、高嘉与成程公司签订商品房买卖合已系受高邦怀委托，代高邦怀所签。高邦怀称以多人的名义签订商品房房屋买卖合同是为贷款方便，但其未提供证据证明王玉、高嘉曾与其就代其签订商品房买卖合同达成协议，王玉、高嘉亦否认本案所涉商品房买卖合同系代高邦怀所签。因此，高邦怀的主张没有证据证明，不能成立。3、购房款的来源与房屋的买受人之间无必然联系，不能以房款来源确定房屋买受人。根据合同相对性原理，高邦怀是否是504室房屋购房款的实际出资人，仅决定高邦怀是否对王玉、高嘉就购房款享有债权，而不影响《商品房买卖合同》买受人的确定，更不能因提供购房款直接成为买受人。二审判决以高邦怀为购房款的出资人而认定其为实际买受人无法律依据，根据现有证据，504室房屋购房款的来源为东诚亿公司而非高邦怀本人。
本院再审中，申请人王玉、高嘉称，《商品房买卖合同》应作为认定本案实际买受人的依据，购房款的来源不是确定房屋买受人的主要依据，购房款的来自高大东，可视为高大东、王玉共同财产；504室房屋是以自己的名义购买，而不是以高邦怀代理人的身份代高邦怀购买；原判适用最高人民法院司法解释明显错误。
被申请人高邦怀辩称，王玉隐瞒离婚事实，骗得成程公司误认为其为高大东配偶，与其签订合同，504室房屋《商品房买卖合同》应是无效的；504室房屋购房款的来源是高邦怀，不是东诚亿公司，高邦怀是504室房屋所的有权人。
被申请人成程公司辩称，我公司与高邦怀签订的协议有效，商品房买卖合同并不能否认该协议的效力。504室房产究竟应当归谁，从我公司的角度来看，根据法院生效判决来履行。
本院再审查明的事实与本院原二审查明的事实相同，对原二审查明的事实依法予以确认。
本院再审认为，被申请人高邦怀与被申请人成程公司签订《房地产买卖协议书》，约定高邦怀向成程公司购买“盛世豪庭”501-506室共6套房屋，该协议的标的物、价款明确，性质属于商品房买卖预约合同，约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。高邦怀向成程公司缴纳了6套房屋的购房款，是履行预约合同的行为，符合合同约定。虽然高邦怀本人与成程公司只签订了“盛世豪庭”505室房屋的正式买卖合同，其余的5套房屋的正式买卖合同均是高邦怀及其母高为华指定他人所签，但在签订合同时，本案各方当事人均无异议，说明分别由他人签订其余5套房屋正式买卖合同，大家是一致认可的。本案讼争的“盛世豪庭”504室房屋，虽然该房屋的正式买卖合同由申请人王玉与成程公司签订，合同中的“房屋买受人”是申请人王玉、高嘉，王玉持有该房屋正式买卖合同及预售款发票，但不能因此认定王玉、高嘉就是该房屋的真正买受人。从本案所涉的房屋买卖实际情况看，王玉、高嘉在签订正式房屋买卖合同前，并没有向成程公司表示购买房屋的真实意思，也没有与成程公司达成购买“盛世豪庭”504室房屋的合意，实际亦未支付购房款，王玉称购房款系高大东支付的，并无相关证据证实。故原一、二审没有认定王玉、高嘉为“盛世豪庭”504室房屋的实际买受人，而认定高邦怀是该房屋的实际买受人，判决该房屋的所有权归高邦怀所有，并无不当，本院原二审判决依法应予维持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2011）盐商终字第0393号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 程
审 判 员 吕伟平
代理审判员 朱 倩
二〇一四年一月十七日
书 记 员 陈艺梅