上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第37202号
原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司。
法定代表人陈竹。
委托代理人陈沅恺。
委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海寓教于乐投资管理有限公司。
法定代表人钱晓萍。
委托代理人史劼。
委托代理人冯仲生，上海市中信正义律师事务所律师。
原告上海世博文化发展有限公司（以下简称世博文化公司）诉被告上海寓教于乐投资管理有限公司（以下简称寓教于乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法组成合议庭。诉讼中，寓教于乐公司提起反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）世博文化公司的法定代表人陈竹及其委托代理人陈沅恺、邹红黎，被告（反诉原告）寓教于乐公司的委托代理人史劼、冯仲生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世博文化公司诉称，2012年3月28日，上海世博发展（集团）有限公司（以下简称世博集团）与寓教于乐公司签订了《上海世博“原俄罗斯馆”租赁合同》，将由世博集团管理的坐落于原世博园区C07地块的原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆及场地出租给寓教于乐公司用于经营“育乐湾”项目，合同对租赁用途、开业日期、违约责任等进行了明确的约定。由于寓教于乐公司管理方面的原因，项目建设严重脱期，租赁合同约定的2012年10月1日试运行，2012年12月1日正式开业根本没有完成。另外，寓教于乐公司还擅自将租赁区域地块东侧的业态由原“青少年活动中心”变更为“免税商店”。期间，世博集团多次向寓教于乐公司发函，要求其采取有效措施解决这些问题。2012年7月，世博集团设立世博文化公司，之后世博文化公司代表世博集团一直与寓教于乐公司就上述问题进行协商。2013年2月28日，世博文化公司与寓教于乐公司签署《会议纪要》，初步达成解决方案，包括：1、以寓教于乐公司及转承租方增补租金并且签订三方协议为前提，同意寓教于乐公司将原青少年活动中心用于开设免税商店；2、项目应不晚于2013年6月开业；3、世博文化公司与寓教于乐公司以及原承租人三方谈判应不晚于2013年3月8日。2013年6月，经寓教于乐公司同意，世博集团将租赁合同项下原世博集团的权利义务全部转移给世博文化公司，世博文化公司承继租赁合同项下原世博集团的权利义务。上述文件签署后，寓教于乐公司完全不按照会议纪要的要求履行，既不同意签署三方协议，也没有在2013年6月开业。另外，寓教于乐公司一直拖欠水电费达9个月之久，无奈之下，世博集团一直在为寓教于乐公司垫付水电费，已经垫付的水电费达人民币（以下币种同）466，991.96元，经世博文化公司多次催缴，寓教于乐公司仍不予理睬。根据租赁合同的约定，寓教于乐公司应于2013年7月1日前支付2013年8月1日至2014年1月的租金，实际亦未支付，已构成违约。基于上述原因，世博文化公司于2013年8月1日发函给寓教于乐公司解除租赁合同。根据租赁合同约定，寓教于乐公司应在世博文化公司解除合同后15天内搬离场地，然而寓教于乐公司拒不办理交接手续，亦未撤离人员及设施物品。租赁合同约定，寓教于乐公司已支付的履约保证金可以充抵其应付而未付款项。据此世博文化公司于2013年8月16日发函告知寓教于乐公司，将其履约保证金200万元充抵未付款和违约金。原告世博文化公司认为被告寓教于乐公司的违约行为为场馆的现状利用和后续开发造成了严重的不利影响，也给其带来了经济损失，故起诉来院，要求：一、确认双方于2012年3月28日签署的“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同”于2013年8月1日解除；二、判令被告立即腾空并搬离租赁场地，将租赁场地返还原告；三、判令被告支付拖欠的水电费466，991.96元，及至被告实际付款日止的逾期支付违约金（暂计至2013年8月30日的逾期违约金为29，841.66元）；四、判令被告支付2013年8月16日起至实际搬离租赁场地之日的占用费（参照租金标准计算，暂计至2013年8月30日为248，983.50元）；五、确认被告应支付违约金200万元。
被告寓教于乐公司辩称，不同意原告诉请。理由是：一、世博文化公司不是本案适格主体。寓教于乐公司是与世博集团签订的租赁合同，2013年8月29日，世博集团才出具授权委托书明确与世博文化公司是委托关系，但次日世博文化公司却以权利主体起诉来院，世博集团作为受市政府委托的管理人，无权在没有市政府的授权下将原俄罗斯馆等转交给世博文化公司，故世博文化公司作为本案当事人是有悖于法律规定的。二、寓教于乐公司不存在欠付租金、水电费和超面积转租的事实。（1）租赁合同约定的租期自2012年4月1日起，但场馆的实际交付日期为2012年5月29日，根据四个月免租期的规定，实际租金应自2012年9月29日起算，故寓教于乐公司已经付至2013年9月29日。即便按照合同约定的2012年8月1日起算租金，寓教于乐也付至了2013年7月31日。但是世博文化公司却在2013年6月17日起就对承租场馆进行全面的停水停电。（2）2012年5月29日交付场馆时，双方核对并签署了电表和水表的“计量表具初始读数记录表”，用水电应以水电表计量为准支付费用，但交付场馆以后，世博文化公司逐步拆除了数只箱变和地下电缆，并改造了用水管道，造成寓教于乐公司用水量激增，并无法按照分表用水、电量。多次交涉下，世博文化公司未予整改，故寓教于乐公司支付了2012年7月、8月的水电费和9月的电费后停止支付。世博文化公司明知水电费无法计量的过错在其自身，故一直没有提出将寓教于乐公司尚有200万元的保证金冲抵水电费。（3）世博文化公司以寓教于乐公司转租场馆超过总面积40%比例为违约的理由不能成立。因为场馆转租是以馆为单位转租的，不是豆腐干可以切开分割，故世博文化公司同意转租的比例是以寓教于乐公司最终具体落实为准的。寓教于乐公司转租给案外人丽凰轩公司，也是得到世博文化公司认可的，这可以从2013年1月7日公函、2013年3月1日会议纪要中得到印证。三、出租方一再违约，造成寓教于乐公司无法正常履行合同。世博集团延迟交付场馆两个月已经构成违约，且世博地区管理办公室对寓教于乐公司承租场馆的批复时间在2012年11月30日，要求寓教于乐公司在2012年10月1日试营业根本不具备条件。2012年5月29日交付场馆时，原俄罗斯馆的水、电、煤气、能源和消防等的竣工图却一直没有移交。移交时原有14只箱变，出租人擅自拆除8只，并擅自拆除损毁地下电缆和改造水管等的行为违反了合同约定，未予整改。场馆的唯一大门位于博城路XXX号，后被认定为非法进出大门，世博文化公司也未整改。2013年6月17日世博文化公司违约停水停电后，2013年8月16、17日组织人员强行进入场馆抢走图纸。2013年8月29日夜，世博文化公司又组织人员、车辆将大量建筑垃圾堆放在原俄罗斯馆门前，造成寓教于乐公司无法使用场馆。故寓教于乐公司提出反诉，要求：一、判令反诉被告恢复供水、供电，修复破坏的电缆基础设施，继续履行“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同”；二、判令反诉被告撤清恶意堆放在租赁场馆门前的泥土石块等建筑垃圾；三、判令反诉被告向反诉原告移交原俄罗斯馆的强电、弱电、给排水和消防设施等图纸资料；四、判令反诉被告向反诉原告返还全部非法抢夺的租赁场馆图纸资料。
反诉被告世博文化公司辩称，双方之间的租赁合同已经被其解除，世博文化公司有权进行处分，堆放建筑材料是合法行为；移交场馆时，已经向寓教于乐公司移交相关图纸，寓教于乐公司之前也未曾提出要求移交相关图纸；合同既已解除，世博文化公司可以取回场馆图纸，无需归还被告。故不同意反诉原告的全部诉请。
经审理查明：
2012年3月28日，世博集团与寓教于乐公司签订“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同”一份，约定乙方（寓教于乐公司）向甲方（世博集团）租赁场地和设施用于经营“育乐湾”等项目。合同第1.1条约定，乙方租赁位于原世博园区C07地块的原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆、场地，并根据使用需要自行进行投资建设。其中原俄罗斯馆建筑面积6，473平方米，原立陶宛馆建筑面积2，021平方米，原克罗地亚馆建筑面积1，034平方米，原罗马尼亚馆建筑面积1，851平方米，援购安一建筑面积226平方米，援购安二建筑面积1，112平方米，大型餐厅建筑面积7，680平方米。合同第1.2条约定，原俄罗斯馆东北侧广场，即原奥地利馆，占地面积约为2，300平方米，为满足原俄罗斯馆活动功能拓展需求，乙方自愿无偿投资建设该场地作为公共活动广场。甲方亦同意改建后的场地由乙方在原俄罗斯馆单体运营期间免费使用，并负责运营、管理、整体物业管理。合同第1.4条约定，本合同项下的租赁区域及设施、设备均以现状出租为原则。乙方确认其在签署本协议前已经现场查勘租赁区域，对租赁区域及其现有装修、设施等情况已充分了解，本租赁合同项下租赁区域和设备的实际情况以“场地交接书”为准。合同第2.1条约定，乙方应将租赁区域用于“育乐湾”和相关配套的运营。其中原俄罗斯馆及两个援购安用于青少年职场体验、多媒体互动、展览展示等活动。其他配套场馆场地：原立陶宛馆及原克罗地亚馆用于青少年文化活动；原罗马尼亚馆用作儿童实验剧场；大型餐厅用作青少年活动中心、动漫城、餐厅及办公区域等；原奥地利馆作为公共活动广场，具体以最终落实为准。配套场馆场地的用途如有变化，需得到甲方的书面认可。合同第3.4.1条约定，除甲方事先书面同意外，乙方不得转租、分租、转让本协议项下的部分或全部权利义务，或者与第三方交换承租权，否则甲方有权解除本协议。合同第3.4.2条约定，甲方同意乙方可以将租赁区域中餐饮、零售等与主营业态相关的配套部分进行转租。乙方承诺转租部分面积不超过租用区域总面积的40%。合同第4.1条约定，本协议的租赁期间从2012年4月1日起至2018年3月31日止，其中2012年4月1日至2012年7月31日为免租期，试运营日期为2012年10月1日，正式开业日期为2012年12月1日，租赁场馆交付日指双方签署场地交接书的日期或场地交接书确定的日期或其他书面文件确定的具体日期。合同第5条约定：乙方同意按照1.2、1.3、1.4、1.5、1.6条的约定支付每年的租赁费6，058，600元，除上述费用外，在租赁期间内产生的一切其他费用均由乙方按照事业单位核定标准另行承担（包括但不限于水电煤、能源中心、物业、安保等）；原俄罗斯馆及两个援购安在租赁期间的租赁费率为每天每平方米1.40元，按场馆租赁总建筑面积7，811平方米计算，每年场地租赁费3，991，400元；原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆及大型餐厅在租赁期间的租赁费率为每天每平方米0.45元，按场馆租赁总建筑面积12，586平方米计算，每年租赁费2，067，200元；乙方向甲方支付每年的租赁费6，058，600元，在协议签署之日起十五个工作日内，乙方应向甲方一次性支付首个整年度租金6，058，600元和履约保证金2，000，000元，在2013年至2016年，乙方将每年分两次向甲方支付场馆租赁费，即7月1日前支付3，058，600元，12月31日前支付300万元。乙方如未能按规定的期限支付应付款项，乙方应自到期日起至实际付款日每天按应付款项的0.5‰支付逾期违约金。合同第6条约定，甲方应积极配合乙方进行场地勘探和技术对接；甲方自收到乙方2012年度场馆租赁费和履约保证金之日起向乙方发出场地交接通知书，乙方收到后由双方共同签署场地交接书。如果甲方或者乙方依据本协议或者法律法规的规定单方解除本协议，或因不可抗力等其他原因致使本协议提前终止的，则乙方应在终止事由发生之日起不超过十五个工作日内返还租赁区域。该情形下，场地租赁费计至实际归还之日，甲方应在十个工作日内返还乙方已经预付的租金和履约保证金。在租赁期间届满之日或提前终止事由确定之日起五个工作日内，如果乙方不履行本条第6款的清理和移除工作，则视为乙方放弃租赁区域场地内物品的所有权、占有，甲方将代为清理，由此产生的费用和后果均由乙方承担。合同第7条约定，履约保证金可用以冲抵应由乙方支付但未支付的任何款项，包括但不限于场地租赁费、场地及其设施损坏修复的赔偿费用、滞纳金、违约金或者任何第三方索赔等，甲方并就抵充情况的发生书面通知乙方；在此情况下，乙方在收到甲方书面通知后无合理理由提出的情况下，应在五个工作日内补足已被扣除的保证金。合同第9.1条约定，甲方应提供乙方包括水、电、煤、能源中心等在内的基础设施配套和接入标准。合同第13.2条约定，乙方未征得甲方同意改变场馆用途的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应支付违约金200万元。合同第13.2条约定，乙方未征得甲方同意改变场馆用途的，或乙方擅自转租租赁场馆、转让租赁场馆承租权等，甲方可书面通知解除合同，违反合同一方应支付违约金200万元。合同第13.3条约定，乙方有未经甲方同意，擅自将本协议的权利义务全部或部分转让给第三方，或乙方未能按第五条和第七条规定支付租用费和保证金，或将租赁区域用于合同约定以外的目的等情形的，甲方有权书面通知乙方解除本协议，乙方还应向甲方支付违约金200万元，而甲方有权将乙方已预付的租赁费及支付的保证金用以抵付违约金。合同另对其他事项作了约定。
2012年4月1日，世博集团发“项目确认函”给寓教于乐公司，内容为：“世博集团受上海市政府委托，作为世博园区开发过渡期间的管理、经营和运营主体与贵司就原世博园区C07地块过渡期间的有效利用，于2012年3月28日签署租赁协议。租赁期限自2012年4月1日起，至2018年3月31日止。租赁区域为：原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆、场地，并根据使用需要自行进行投资建设。其中原俄罗斯馆建筑面积为6，473平方米……原俄罗斯馆东北侧广场，即原奥地利馆，占地面积约为2，300平方米，为满足原俄罗斯馆活动功能拓展需求，由贵司投资建设该场地作为公共活动广场。我处亦同意改建后的场地由贵司在原俄罗斯馆单体运营期间使用，并负责运营、管理、整体物业管理。”
2012年4月20日，世博集团向寓教于乐公司出具收款函，明确收到寓教于乐公司“按约支付的C07地块俄罗斯馆后续利用项目履约保证金200万元”。
2012年5月29日，世博集团与寓教于乐公司签署“俄罗斯馆交接文件”，确定俄罗斯馆整体移交，包含其内所有的设施、设备、办公家具等物资的移交，双方同时签署有包括钥匙、设备、设施、文件资料、办公设施的确认清单。
2012年11月15日，世博文化公司与寓教于乐公司签署“关于迁移C07地块北端2台箱变的备忘”，明确“鉴于2012年4月，C07地块北端已按照现状出租的原则交由育乐湾项目方管理运营。2012年11月13日，根据集团资产处置小组的要求，为配合集团工程需求，需迁移该地块内的2台5**千瓦箱变。经沟通，育乐湾项目方表示积极配合支持，鉴于现状出租的场地移交中含上述2台设施，特拟此文以此作日后场地交还的备忘。备注：1、2012年5月31日，资产管理部已迁移走该地块内的17号和18号800千瓦箱变2台；2、2012年6月1日，资产管理部已迁移走该地块内的19和20号800千瓦箱变2台。”
2012年11月30日，上海市浦东新区世博地区管理办公室颁发浦世管办（2012）38号“关于改建运营世博园区C07北侧地块场馆场地意见的函”，原则同意利用世博园区C07北侧地块引进“育乐湾”项目的临时使用。
2013年3月1日，世博文化公司与寓教于乐公司签署“会议纪要”一份，就2013年2月28日举行的“原大型餐厅业态变更问题”会议内容确认如下：“鉴于寓教于乐公司承租运营的育乐湾项目将部分场馆转包第三方上海丽凰轩投资管理有限公司（以下简称丽凰轩公司），将地块东侧原大型餐厅建筑单体原申报方案为“青少年活动中心”（属文化活动性质），现改为“免税商店”（属纯商业性质）。经双方协商，同意采取以下措施予以解决：1、世博文化公司与寓教于乐公司就大型餐厅改建作为免税商店与丽凰轩公司签署三方协议。世博文化公司获得租金补偿，补偿方分别是寓教于乐公司与丽凰轩公司；2、寓教于乐公司同意在原租金保持不变的前提下，向世博文化公司增补固定租金100万元／年；3、寓教于乐公司同意会同世博文化公司与丽凰轩公司谈判，由丽凰轩公司同步增补租金。经谈判后，如增补金额小于或等于180万元／年，则全部费用将直接支付给世博文化公司；如增补金额大于180万元／年，则大于部分将支付给寓教于乐公司；4、三方协议一旦签署，即明确大型餐厅可作为免税商店的业态使用。原寓教于乐公司C07地块租赁协议中关于转租比例的规定亦不再予以追究。世博文化公司对寓教于乐公司育乐湾项目开业略有延迟表示谅解，寓教于乐公司争取项目不晚于2013年6月开业。若大型餐厅改建进度提前，并通过各类相关审批获准，则经共同认可后，可同意其提前开业。3、三方谈判将不晚于2013年3月8日进行。”
2013年6月5日，世博集团作为甲方，寓教于乐公司作为乙方，世博文化公司作为丙方，三方共同签订“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同补充协议”（以下简称“补充协议”）一份，约定：“1、各方确认，甲乙双方就原合同的签订及履行没有任何违约、争议及纠纷；2、自本补充协议签署之日起，甲方将原合同项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方作为该合同一方享有该合同项下原甲方所有之权利，承担原甲方所有之义务。同时，甲方不再对原合同享有任何权利和承担任何义务。其中：2.1、甲方确认，乙方根据原合同于2012年5月11日交付的首个整年度租赁费，即6，058，600元为有效租赁费；2.2、自本合同签署后，乙方将不再支付租赁费给甲方；……2.4、甲方应将已收取乙方的履约保证金200万元划拨至丙方账号，由丙方履行原合同条款规定的相关权利、义务。3、乙方同意上述合同转让，并接受丙方作为原合同的一方享有权利并承担义务。4、各方承诺并保证，关于原合同之权利义务的转让与受让安排，均已取得其各自充分有效的批准与授权。5、本补充协议与原合同具有同等法律效力，本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准；本补充协议未设计内容，仍按原合同执行……”
2013年6月13日，世博文化公司发“公函”给寓教于乐公司，表示：“截至6月13日，贵司共拖欠水电费用312，022.15元。经我方多次催促督缴无果。现正式告知，请贵司于6月14日15：00前支付上述费用，以出示转帐凭证为据。如我方未能按时收到款项或转账凭证，我方将于2013年6月17日停止向贵司所租用C07北侧地块供应水电能源。”
2013年6月21日，寓教于乐公司回函称，“……世博文化公司接手后，双方约定在6月18日上午协商租赁合同履行事宜，但奇怪的是在协商前的6月17日突然强行对我租赁场馆全部停水停电。……来函中提到的水电费欠费，实际上是有原因的……关于租赁费，我公司已向出租方支付了一年的租赁费，目前并没有欠费……我公司只能采取晚付租金措施……”
2013年6月27日，世博文化公司发“关于育乐湾项目的租赁费付款告知函”给寓教于乐公司，内容为“贵方自2012年10月起至今拒绝支付水电费用，而我方为保证贵方项目和工程进度，一直为贵方垫付。截至目前，我方已累计垫付8个月的水电费（统计数据从2012年10月至2013年5月），总额共计312，022.15元。由于多次与贵方交涉无效，迫于无奈，我方才在多次且提前通知贵方的情况下，予以断水断电的措施。……无论现存的问题解决方案能否确定，贵方均应按照合同规定，于2013年7月1日前向我方支付2013年下半年度的租金，共计305.86万元……如我方未能于2013年7月1日收到租金，则我方将依据合同规定，采取一切手段维护我方利益。”
2013年6月29日，寓教于乐公司回函称，“贵司2013年6月27日的来函，回避停水、停电、损毁基础设施等行为，而只是片面主张要求支付水电费、租金，我公司认为这是不妥的……我公司只能暂缓支付水电费和租金……”
2013年7月2日，世博文化公司再发“关于育乐湾项目的租金支付的告知函”给寓教于乐公司，内容为：“……截至今日，我方仍未收到贵方支付的租金。……如我方未能于2013年7月5日下午17点前收到2013年下半年度的全额租金，我方将依据合同约定，行使解除合约，收回租用场地，并要求贵方承担违约责任的权利……”
2013年7月5日，寓教于乐公司回复函称，“……1、关于贵我双方承租场地目前所涉分歧的相关问题，我司已于前期发函告知贵方，但直至本回复函发出之日，贵司并未在相关回复中就我函告所涉的相关问题予以正面解释和答复；2、我司在此强调，合同义务的履行应当是双方且对等的，因此在贵司要求我方履行承租方义务的同时，应当全面履行出租方于租赁合同中明确的各项义务。”
2013年8月1日，世博公司发“关于解除租赁合同、收回C07北侧租赁地块的函”给寓教于乐公司，内容为：“……一、关于合同解除。我方自2013年8月1日起正式与贵司解除租赁合同……二、关于场馆场地的交接和善后事宜。贵司须于15日内，即至迟应于2013年8月15日前安全有序完成场馆场地的清理和移除工作，返还场馆场地……三、关于科委‘万花筒’项目。鉴于贵司2012年向市科委申报获批立项的‘万花筒’项目已无法继续推进，贵司须于2013年8月8日前向市科委书面报告项目现状，申请主体变更，并将已下达的专项扶持资金80万元返还市科委和市财政。四、关于违约责任和履约保证金。根据租赁合同的约定，我方有权将贵司支付的履约保证金200万元全部用以抵付贵司应当支付的违约金，不予返还，同时保留要求贵司赔偿其他损失的权利……”
2013年8月2日，寓教于乐公司回复函称，“贵司对我司停水停电情况下要求终止合约，我司不同意贵司的函件内容，是贵司毁约在先，我司对贵司8月1日的函件内容不予接受”。
2013年8月16日，世博文化公司再发“关于移除场馆、场地物品的通知”给寓教于乐公司。
2013年8月17日，寓教于乐公司工作人员史劼报警称，当日7时20分许，世博文化公司带人至寓教于乐公司拿走了俄罗斯馆建设图纸的相关资料。
2013年8月29日，报警人杨开党称，当日22时40分许，世博文化公司带人至博城路XXX号C07地块育乐湾项目部倾倒建筑垃圾。
另查明，2012年3月28日，寓教于乐公司与上海丽凰轩投资咨询有限公司（以下简称丽凰轩公司）签订租赁合同一份，将系争的七处场馆中的原立陶宛馆、原克罗地亚馆和原大型餐厅出租给丽凰轩公司，约定丽凰轩公司可将承租的标的场馆用于发展青少年文化创意产业、经营免税商店、高档百货及其他文化创意产业的相关配套项目。并约定租赁期间从2012年4月1日起至2018年3月31日止，租金为每天每平方米2.70元，每年场地租赁费为10，579，342.50元等。2013年5月3日，寓教于乐公司以丽凰轩公司欠租为由诉至本院，要求丽凰轩公司支付租金及违约金。该案现在审理中。
审理中，原、被告双方确认一致：签订合同以后，寓教于乐公司向世博集团缴纳了保证金200万元并支付了租金6，058，600元；世博集团原先交付给寓教于乐公司共14个箱变，租赁期间拆除其中8个，还剩下6个，寓教于乐公司实际使用其中的2台箱变，相对应的电费单据编号分别为XXXXXXXXXXX和XXXXXXXXXXX；租赁期间，寓教于乐公司实际缴纳了2012年7月电费67，538.46元，2012年8月电费62，830.83元、2012年9月电费32，878元、2012年8月水费338.9元、2012年9月水费402.4元；已付的2012年7月、8月电费为两张单据（XXXXXXXXXXX和XXXXXXXXXXX）的全额，2012年9月电费金额是两张单据的一半；2012年9月摩久博公司入驻园区，世博文化公司认为摩久博公司与寓教于乐公司应对半分摊产生的水费、电费，寓教于乐公司则认为摩久博公司入住后有关费用飙升，不同意对半分摊。
世博文化公司在庭审中提供有关通知、电费发票、水费发票等，证明寓教于乐公司欠付2012年10月至2013年7月期间的水电费465，991.96元，世博集团和世博文化公司予以催付，收取标准均是按当月单据金额的二分之一由摩久博公司和寓教于乐公司均摊。寓教于乐公司对水电费发票真实性无异议，但对有关通知和均摊比例不予认可。
审理中，寓教于乐公司明确，其反诉请求3包括原俄罗斯馆的下列竣工图：1、强电：⑴施工说明及安装说明；⑵配电系统图；⑶配电箱系统图；⑷一、二层干线平面图；⑸一、二层动力平面图；⑹一、二、三层照明平面图（包括应急照明）；⑺一、二、三层插座平面图；⑻电气自自控原理图。2、弱电：⑴设计施工说明；⑵火宅报警系统图；⑶电气火宅监控系统图；⑷广播系统图；⑸电话网络系统图；⑹有线电视系统图；⑺安保系统原理图；⑻火宅报警联动控制平面图（各层）；⑼空调风机联动控制图；⑽排烟风机联动控制图；⑾各层广播、电话、有线电视、电气火宅监控平面图；⑿各层安保系统平面图。3、给排水和消防：⑴给排水原理图；⑵消防原理图；⑶各层给排水详图；⑷室外给排水详图；⑸给水管道系统图；⑹排水管道系统图；⑺各层消防栓管道平面图；⑻各层给排水管道平面图；⑼喷淋系统安装详图；⑽喷淋管道系统图；⑾景观水池补水排水详图；⑿各层喷水灭火系统平面布置图；⒀顶层喷淋系统平面图。其反诉诉请4包括原俄罗斯馆的下列图纸：⑴图纸目录和材料列表；⑵设计说明；⑶设备说明图；⑷平面布置图；⑸隔墙尺寸图；⑹立面索引图；⑺地面材料图；⑻天花布置图；⑼灯具布置图；⑽开关连线图；⑾强弱电布置图。世博文化公司对上述有关图纸资料的名称未予确认，但认可有关图纸资料包括上述清单所指内容。同时，世博文化公司在审理中确认其在租赁期间自场馆内取回了原交付的图纸资料，并在面向广场的原俄罗斯馆大门前堆放了建筑材料。
以上事实由“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同”、项目确认函、收款函、俄罗斯馆交接文件、会议纪要、“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同补充协议”来往函件等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，被告（反诉原告）寓教于乐公司与世博集团双方签订的“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同”及之后双方会同原告（反诉被告）世博文化公司三方共同签署的“上海世博‘原俄罗斯馆’租赁合同补充协议”，均系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告应予以恪守。
本诉中，世博文化公司提出要求解除双方租赁合同的诉请，其理由主要是认为寓教于乐公司在租期内有欠付水电费、租金、转租超过约定比例和改变业态等违约行为。关于水电费问题，双方合同有约定“甲方应提供乙方包括水、电、煤、能源中心等在内的基础设施配套和接入标准”，同时根据有关法律规定，出租人亦应提供符合约定用途的租赁物，故世博文化公司作为出租人应向承租人提供可计量实际使用单位的水电等基础设施，并按照实际使用单位收取电费、水费，根据庭审查明，双方在摩久博公司入驻园区后对水电费的具体计量和分摊问题上产生了争议，在此情况下世博文化公司应通过组织双方协商或者为寓教于乐公司单独提供水电表等方法解决纠纷，而不是要求承租方自行解决，更没有依据采取停水断电的措施。退一步讲，即便欠水电费情况属实，在双方合同没有约定出租人具有此项权利的情况下，即予以停水断电，不仅无助于双方纠纷解决，更扩大了双方的实际损失，故本院认为世博文化公司对此明显处置失当，违反了合同的相关约定。其次，关于租金，世博文化公司认为租金付至2013年7月31日，寓教于乐公司在第一次庭审时予以确认，但之后又提出租金因交付场地延迟而应相应延长计算免租期，实际计付至2013年9月29日的理由，本院认为双方约定在寓教于乐公司支付保证金和首年租金后交接，寓教于乐公司实际于2012年5月11日付清上述款项，且双方在涉讼之前包括第一次庭审时对租金的付止日期并无争议，故本院对寓教于乐公司的该辩解不予采纳，并确定租金已付至2013年7月31日止。按照合同约定，2013年起的租金每年分两次支付，即在每年7月1日和12月31日前支付，双方对水电费存有争议的情况下，世博文化公司擅自停水断电已经违约，寓教于乐公司在此情况下无法正常使用场地，其拒付租金属于合理抗辩，世博文化公司以欠付租金为由要求解除合同亦无事实和法律依据。其三，关于改变业态和超过转租比例等问题。2013年3月1日的“会议纪要”指出寓教于乐公司具有在经营中改变业态和超过转租比例的行为，同时世博文化公司对此亦明确通过增补租金和三方谈判等方式协商解决。在2013年6月5日的“补充协议”更进一步明确“就原合同的签订及履行没有任何违约、争议及纠纷”，直接放弃了追究寓教于乐公司的包括上述违约行为在内的违约责任。在此情况下，双方均应恪守契约精神，继续履行双方之间的租赁合同，世博文化公司以此为由解除合同亦无法律依据。综上，世博文化公司要求解除合同及要求寓教于乐公司搬离和返还租赁场地并支付违约金200万元及水电费的逾期付款违约金的诉请，均无事实和法律依据，本院难以支持。对反诉原告寓教于乐公司要求继续履行合同的诉请，本院予以支持。
合同继续履行，反诉原告要求反诉被告恢复供水供电、撤清堆放在租赁场馆门前的泥土石块等建筑垃圾的诉请应予以支持。同时按照有关法律规定，交付标的物应包括有关资料，反诉被告应向反诉原告移交原俄罗斯馆的强电、弱电、给排水和消防设施等图纸资料，同时归还租赁期间非法抢回的图纸资料。双方对有关图纸应包含的资料内容并无异议，本院不再赘述。
同时，合同继续履行，寓教于乐公司应按约支付相应的租金。根据双方合同的约定，2013年8月1日起迄今为止寓教于乐公司应付三期租金，但世博文化公司擅自停水电后，寓教于乐公司已基本无法使用租赁物，又考虑到双方在履行过程中，寓教于乐公司并非完全毫无过错，在之前履行过程也确有超比例转租和改变业态等的违约行为，在水电费产生争议后也未积极磋商造成长期拖欠，故本院酌定这三期租金以恢复水电时间为分界线，之前的租金由寓教于乐公司按原约定租金标准的20%（1，211，720元／年）支付，之后的按原租金标准（6，058，600元／年）全额支付。另外，关于水电费，在双方均无法证明实际发生量的情况下，本院根据寓教于乐公司之前的水电用量情况及其装修经营的实际情况，酌定由寓教于乐公司向世博文化公司支付电费350，000元、水费35，000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司诉被告（反诉原告）上海寓教于乐投资管理有限公司之间就原世博园区C07地块内原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆场地订立的租赁合同继续履行；
二、原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内恢复上述租赁场馆场地的供水、供电；
三、原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内撤清堆放在原俄罗斯馆门前的泥土石块等的建筑垃圾；
四、原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海寓教于乐投资管理有限公司交付、返还原俄罗斯馆的有关建筑图纸资料（具体详见本判决前述内容）；
五、被告（反诉原告）上海寓教于乐投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司支付水、电费385，000元；
六、被告（反诉原告）上海寓教于乐投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司支付自2013年8月1日起至2015年1月31日止的租金（计算方法：自2013年8月1日起至恢复水电供应当日，按1，211，720元／年的标准按实计算；自恢复水电供应的次日起至2015年1月31日，按6，058，600元／年的标准按实计算）；
七、驳回原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司的其余本诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币28，766元（原告世博文化公司已预付），由原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司负担23，013元，被告（反诉原告）上海寓教于乐投资管理有限公司负担5，753元。反诉案件受理费50元（反诉原告寓教于乐公司已预付），由原告（反诉被告）上海世博文化发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。