中华人民共和国
湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民再终字第8号
上诉人（一审原告）：陈威胜，男，1984年2月12日出生，台湾省人。
委托代理人：钟琼武，湖南琼武律师事务所律师。
委托代理人：王丽，湖南琼武律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：湖南源森林业股份有限公司。
法定代表人：严国政，该公司总经理。
委托代理人：王小青，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审第三人）：陈雨，男，1967年8月10日出生，汉族，湖南省华容县人。
陈威胜与湖南源森林业股份有限公司（原名岳阳市泓林商贸有限公司，2012年12月21日变更为现名，以下简称源森公司）、陈雨房屋租赁合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2009年12月3日作出（2009）楼民初字第1744号民事判决。源森公司不服，提起上诉。岳阳市中级人民法院于2010年6月8日作出（2010）岳中民一终字第79号民事裁定，发回岳阳市岳阳楼区人民法院重审。该院于2010年12月1日作出（2010）楼民初字第1906号民事判决，源森公司、陈雨不服，提起上诉。岳阳市中级人民法院于2011年9月19日作出（2011）岳中民一终字第82号民事判决。陈威胜不服，申请再审。本院于2012年10月16日作出（2012）湘高法民再终字第242号民事裁定，撤销原审判决，指定岳阳市中级人民法院重新按一审程序审理。该院于2013年10月22日作出（2013）岳中民再初字第1号民事判决。陈威胜不服，提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年1月9日公开开庭审理。陈威胜的委托代理人钟琼武、王丽，源森公司的委托代理人王小青，陈雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳阳市中级人民法院一审判决认定，2007年6月1日，陈威胜与源森公司签订《房产租赁合同》。合同约定：陈威胜将其位于岳阳市站前西路明辉大厦的房屋租赁给源森公司使用，年租金40万元；租赁期限自2007年12月9日至2017年12月9日，租金按季度结算，除第一期租金外，以后每季度承租应在季度开始前10天预付租金10万元；每逾期一日，由陈威胜按月租金额的10％向源森公司收取违约金，逾期一个月未缴纳每季度租金，陈威胜无条件收回房产和动产及经营设备，源森公司应无条件退出；源森公司在承租期间不得转租、转包，如需转租、转包，必须征得陈威胜书面同意，未经陈威胜书面同意擅自转租、转包给他人造成损失，均由源森公司负责，陈威胜不负任何责任。合同签订后，陈威胜将房屋交付源森公司。源森公司承租后，将部分房屋重新装修后用于经营“麦田咖啡”店（原由陈威胜等人经营），将其他部分转租给天福物业公司，天福物业公司又转租给高红用以经营“黄金甲”商务所。2008年下半年，出现源森公司不能按时交纳房屋租金的情况。2009年初，陈威胜来到岳阳与陈雨洽谈并约定房屋租金降为每季度9.6万元。其后，在2009年2月19日、4月1日，由“麦田咖啡”员工谢某经手，陈雨通过银行转帐的方式分两次向陈威胜支付了2009年第一、二季度租金共计19.2万元。后因陈威胜认为与源森公司签订的租赁合同依然有效，拒绝与陈雨签订新的租赁合同，陈雨遂拒付租金。2009年8月31日，陈威胜向源森公司及汤文林发出租金催收函，其委托代理人将催收函送至“麦田咖啡”财务室，谢某签收。同年9月16日，陈威胜向源森公司及汤文林发出解除房产租赁合同通知书，由其委托代理人将通知书送至“麦田咖啡”谢某处，并对送达过程进行了现场公证。后陈威胜认为源森公司未按解除房产租赁合同通知书的规定支付拖欠租金及违约金并腾空房屋，遂向人民法院提起诉讼。请求确认与源森公司之间的房屋租赁合同已经解除；判令源森公司支付2009年7月1日至9月30日的租金10万元（2009年9月30日至被告实际搬出房屋并交付原告期间的房屋使用费由被告按合同约定的租金费用标准支付）及违约金10万元。
岳阳市中级人民法院一审判决认为，陈威胜在诉讼中的2011年8月16日，承认2009年初来到岳阳与陈雨洽谈并约定将房屋租金降为每季度9.6万元，此意思表示系陈威胜对涉案事实的如实陈述，高红、文斌的证言亦证明了此事实。因此，确认陈威胜与陈雨洽谈并约定将房屋租金降为每季度9.6万元。陈雨称由“麦田咖啡”员工谢某经手于2009年2月19日、4月1日先后两次向陈威胜银行账户汇款共计19.2万元，源森公司对此无异议，陈威胜也不否认已收到该款项，谢某的证言也证实是陈雨而非源森公司支付。因此，可以认定陈威胜收到的该19.2万元租金系陈雨支付。源森公司、陈雨均称2008年后占用租赁房屋经营“麦田咖啡”的是陈雨，陈威胜对此没有异议。岳阳市豪门物业管理公司出具的证明、汤文林出具的收条、谢某的证言，均证明2009年“麦田咖啡”由陈雨实际经营。因此，可以认定2008年后陈雨已实际占用房屋经营“麦田咖啡”。陈威胜称在2009年初与陈雨洽谈时并不知陈雨身份，以为陈雨是代表源森公司来协商降低房屋租金事宜，但陈威胜向法院提交的起诉状上却是请求判令源森公司支付每个季度的租金10万元。显然，如果陈威胜认为陈雨代表的是源森公司，那么陈威胜主张的第三季度租金数额应是其后来实际收取的9.6万元而非10万元。现无证据表明陈威胜在2009年7月以前，对2009年上半年每季度收取的9.6万元租金数额提出过异议。陈威胜系完全民事行为能力人，是与源森公司签订的房产租赁合同，而陈雨既非源森公司的法定代表人，也非源森公司员工。陈威胜与陈雨商谈降低房屋租金事宜时，不核实陈雨的真实身份不合常理。陈雨既然期望与陈威胜签订新的租赁合同，而又不表明自己的身份也不符合常理。文斌、高红的出庭证言也可证明陈威胜、陈雨洽谈时，陈威胜已明知陈雨是要与之签订新的租赁合同，但双方当时仅就降低租金事项达成合意，并没有签订书面合同。2009年2月19日、4月1日，陈雨通过银行转账的方式向陈威胜支付2009年第一、二季度的租金，表明陈雨已在按照其与陈威胜约定的条件实际履行支付租金的义务。陈威胜在收到此19.2万元租金后未提出异议，也承认租金已降为每个季度9.6万元，这表明陈威胜已接受陈雨的实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，源森公司在2008年后就将陈威胜出租的房屋交付陈雨使用，并停止向陈威胜缴纳房屋租金。因此，在陈威胜知情且不反对的情况下，应当认定源森公司已将与陈威胜之间的租赁合同中的权利和义务一并转让给了陈雨，源森公司与陈威胜之间因合同产生的权利义务也随之终止。由于权利义务已经终止，陈威胜的诉讼请求没有事实依据，不予支持。据此判决：驳回陈威胜的诉讼请求。案件受理费9800元由陈威胜负担。
陈威胜上诉称：一、一审判决认定陈威胜曾在2009年初到岳阳并与麦田咖啡负责人陈雨洽谈并约定将房屋租金降为每季度9.6万元错误。陈威胜与陈雨洽谈一直认为陈雨是源森公司员工，陈威胜只与源森公司签订租赁合同，与陈雨没有任何书面合同；认定2009年2月19日、4月1日由麦田咖啡员工谢某经手，陈雨通过银行分两次向陈威胜支付2009年第一、二季度租金19.2万元错误。上述期间汇款人为源森公司通过其公司员工谢某支付，陈雨不是合同主体，判决中称是陈雨支付租金不符合逻辑；认定陈雨作为第三人主张要求陈威胜与其签订房屋租赁合同并赔偿其各项损失50万元错误，因原审所有卷中没有找到陈雨提出此项诉请；判决适用《中华人民共和国合同法》第八十八条错误，应当适用第二百二十四条和第二百二十七条。一审判决以莫须有的推测认定陈威胜与源森公司的租赁合同在2008年底终止，与陈雨形成事实租赁关系，违背客观事实。二、依据合同第五条，陈威胜出具的解除《房产租赁合同》通知书到达源森公司时房屋租赁合同已解除，但直到今天，源森公司仍占有房屋，应当依约定的标准支付2009年9月30日后至实际腾出房屋时的房屋租金。综上，请求撤销一审判决，支持陈威胜的诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审诉讼费。
源森公司、陈雨未作书面答辩。
本院二审中，当事人陈雨申请证人谢某出庭作证。谢某在庭审中证实：2009年2月19日、4月1日分两次向陈威胜支付的2009年第一、二季度租金19.2万元，是陈雨通知谢某用麦田咖啡的经营款通过银行转账支付；2009年9月16日，陈威胜向源森公司及汤文林发出的解除房产租赁合同通知书，是陈威胜的委托代理人送至陈雨经营“麦田咖啡”的财务室由谢某签收。
本院二审查明，2009年初陈雨与陈威胜约定降低房租后开始经营“麦田咖啡”，后因陈威胜拒绝与陈雨签订新的租赁合同致使陈雨不能办理有关经营证件合法经营而拒付租金后关门停业。在岳阳市中级人民法院发回岳阳市岳阳楼区人民法院重审后，源森公司申请追加陈雨作为第三人参加诉讼，陈雨参加诉讼后提出反诉，请求责令陈威胜与其签订房屋租赁合同，并赔偿其各项损失50万元。在岳阳市中级人民法院一审中，陈雨表示，基于原审判决未就其诉讼请求作出判决，在该次审理中不再主张上述请求，另行主张。
本院二审对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，陈威胜是具有完全民事行为能力人，其在岳阳市岳阳楼区人民法院2011年8月16日的笔录中承认2009年初到岳阳与陈雨洽谈，并约定了将房屋租金降为每季度9.6万元，陈威胜的陈述证明与陈雨商量降低房屋租金的事实客观存在。陈雨与陈威胜协商降低租金时并没有源森公司的授权，陈威胜也不能提供证据证明陈雨当时是源森公司员工，源森公司对此亦未提出异议，证明陈雨是以个人的名义与陈威胜协商降低房租。证人谢某在本院原再审中的证词和本次庭审中的证言证实，陈雨是用经营“麦田咖啡”的营业款通知谢某向陈威胜支付的19.2万元租金，陈威胜在收到该租金时也未提出异议，表明陈威胜与陈雨的房屋租赁关系已实际履行。陈威胜虽然与陈雨没有签订书面合同，但陈威胜与源森公司之间的房屋租赁关系在2009年初陈威胜到岳阳与陈雨商量并约定每季度租金为9.6万元时，已经由陈威胜直接与陈雨确立了房屋租赁关系，因此陈威胜与源森公司之间租赁合同关系在2008年底已经终止。一审判决在本案中适用《中华人民共和国合同法》总则的第八十八条而没有适用分则的第二百二十四条、第二百二十七条并无明显不当。陈威胜在已经实际履行与陈雨的租赁合同后，将解除《房产租赁合同》的通知书送达到陈雨经营“麦田咖啡”的办公室而并未送达到源森公司的办公室，因为在该时间陈威胜与源森公司的租赁关系已经终止，即使该解除通知送达给源森公司也已经失去意义，故一审认定陈威胜与陈雨形成了事实租赁关系符合客观事实。源森公司与陈威胜的租赁关系终止后，对原租赁的房产并未占有、使用和受益，因此陈威胜仍坚持源森公司支付租金、违约金责任的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。陈雨对陈威胜拒绝与其签订租赁合同给其造成了损失在岳阳市岳阳楼区人民法院重审中提出了反诉并提交了反诉状，陈威胜的代理人在岳阳市岳阳楼区人民法院2010年10月25日庭审中还表述了该请求无事实及理由的意见。陈雨的反诉状和陈威胜的代理人在该次庭审中陈述意见已经在岳阳市岳阳楼区人民法院重审卷中装卷入档，因此陈雨的反诉状和陈威胜的代理人在该次庭审中陈述的意见事实存在。陈雨基于岳阳市岳阳楼区人民法院重审中未就该请求作出判决而在岳阳市中级人民法院的一审中明确暂不提出该请求。因此，陈威胜上诉提出原审案卷中没有陈雨反诉的理由不符合事实。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈威胜的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元由上诉人陈威胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛仲球
审判员 谢丽华
审判员 彭春玲
二〇一四年一月二十日
书记员 刘 柳