天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第352号
原告天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦三层。
法定代表人闻晓军，董事长。
委托代理人赵玉红，天津君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人秦红梅，天津君泽君（天津）律师事务所律师。
被告李克辉。
委托代理人王瑾玢，天津多闻律师事务所律师。
原告天津津滨联合物业服务有限公司与被告李克辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理。受理后，由代理审判员杨婧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵玉红、秦红梅，被告李克辉的委托代理人王瑾玢到庭参加了诉讼。
原告诉称，原被告系物业服务合同关系，原告依约向被告居住小区博润家园项目提供物业管理服务，被告为该物业服务的受益人，却拒不缴纳物业费，经原告以多种方式催促无果，无奈提起诉讼，请求判令：1.被告给付自2011年10月1日至2014年9月30日的物业服务费8942.38元；2.判令被告支付原告支付自逾期日至2014年9月30日逾期缴纳违约金人民币2494.43元；3.判令诉讼费用由被告承担。
为此，原告向法庭提交以下证据：
证据1、物业服务合同及备案证明、确认书，证明原告与被告系物业服务合同关系，物业服务合同就物业服务合同，服务标准、收费标准及方式、时期、逾期缴纳物业费违约金等内容作出约定，原告按照约定履行相关的义务，该合同已经备案；
证据2、权属证明，证明被告为房屋所有权人，是物业服务的直接受益人，原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，被告应该履行缴费义务；
证据3、律师函及邮寄单据，证明被告拖欠物业费期间，原告多次督促被告交纳物业费，但是被告无理由拒交。
被告李克辉辩称，房屋是开发商向业主交付时，没有正式验收，不符合验收的条件，户外的问题，顶棚、墙面、地面、吊顶、厨房电器、燃气设施等诸多问题，有些房屋到现在被告也没有验收，2010年原告通知被告验收时，被告要求原告及时进行整改，但至今原告并未通知被告是否进行更改完毕。原告是前期物业，是开发商委托物业的。以上内容有项目商品房查收表为证。房子没有验收，在交付房屋时被告已经预先交了一年，要求原告给予返还。再有，认为过了诉讼时效。
被告提供了如下证据：
证据1、两份商品房查验表、钥匙委托管理单，证明该商品房在向被告交付时其顶棚墙面、地面、厨房的墙面、五金洁具、卫生间吊顶、阳台地面、门、玄关柜、厨房电器、可视对讲、暖气设施、燃气设施等都存在诸多问题，没有达到交付标准。同时被告要求原告及时进行修复。
证据2、照片（8页），证明该房屋多处设施不合格，而且原告一直未予以修复。
证据3、收据，证明被告已经向原告支付2010年10月1日至2011年9月30日的物业费，但是被告在此期间一方面没有居住，另一方面，并没有实际接收到合格的商品房，所以该部分物业费用原告应予以返还。
经审理查明，2008年7月31日，建设单位天津津滨发展股份有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了前期物业管理服务合同，甲方委托乙方对博润家园项目进行前期物业管理服务。物业管理服务期限自2008年8月1日起至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同对物业基本情况、管理事项、管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定。合同约定物业费价格高层部分为1.85元／月*平方米，洋房（多层）部分物业服务费标准2.2元／月*平方米，业主每月5日前交纳。合同还约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五缴纳违约金。被告对该合同予以签字确认。原告就上述物业服务合同向天津开发区相关政府部门进行了备案。
上述合同签订后，原告依约为小区提供了物业管理服务。但被告欠付2011年10月1日至2014年9月30日的物业管理服务费，2013年10月29日，原告以邮寄的方式向被告对以上费用进行了书面催收。
被告李克辉系诉争房屋所有权人，房屋建筑面积为134.2平方米，根据合同约定的标准，按照1.85元／月*平方米计算，2011年11月1日至2014年9月30日的物业管理服务费应为8689.45元。
以上事实经原告提供证据及双方当事人陈述等证明属实。
本院认为，原告具有物业服务的经营资质，其与建设单位天津津滨发展股份有限公司签订的物业管理合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，被告对该合同进行了签字确认，应按照合同的约定履行。被告提出的房屋不符合验收的条件的抗辩理由，房屋验收不属于物业合同中约定的物业公司服务的范围，物业公司亦不认可开发商曾经委托其进行验收，被告亦未提供开发商委托物业进行验收的相关证据，故对该项抗辩理由，本院不予采信。关于被告主张未享受物业服务，要求返还已给付的物业费之抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告的上述抗辩意见不成立。至于被告所提的时效抗辩，原告进行催收时距离被告欠费已逾两年，不能起到时效接续的作用，故2011年11月之前的物业管理服务费已超过时效，本院不予支持。2011年11日之后的物业管理服务费3463.9元未过时效，应予支持。关于违约金的诉讼请求，因被告并非无故不缴纳物业费，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告李克辉于本判决生效之日起十日内给付原告天津津滨联合物业服务有限公司2011年11月1日至2014年9月30日开发区的物业管理服务费人民币8689.45元；
二、驳回原告天津津滨联合物业服务有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费减半收取为43元，由原告负担11元，被告负担32元，被告负担的部分由被告于本判决生效之日起十日内径行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 杨 婧
二〇一五年三月十八日
书 记 员 陈镜西
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《物业管理条例》第二条
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
4.《物业管理条例》第七条第五项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。