浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第266号
原告：吴长星。
委托代理人：张仁、林才红。
被告：温州市瓯海区三垟街道黄屿村民委员会。
负责人：王秀义。
被告：温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社。
法定代表人：黄晓义。
以上二被告委托代理人：王洁琼、马静。
被告：温州市鸿基房地产开发有限公司。
法定代表人：郑加彪。
委托代理人：姚建明、林海。
被告：温州置地开发有限公司。
法定代表人：曹锦飞。
委托代理人：马文兵。
原告吴长星为与被告温州市瓯海区三垟街道黄屿村村民委员会（以下简称黄屿村委会）、温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社（以下简称黄屿经济合作社）、温州市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）、温州置地开发有限公司（以下简称置地公司）委托代建合同纠纷一案，于2015年1月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年3月19日公开开庭进行了审理。原告吴长星及其委托代理人张仁、林才红，被告黄屿村委会、黄屿经济合作社的委托代理人王洁琼、马静，被告鸿基公司的委托代理人姚建明、林海，被告置地公司的委托代理人马文兵已到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告吴长星起诉称：2010年5月22日，原、被告签订《黄屿村三产安置地块代建、合作开发协议书》（以下简称《协议书》），双方就坐落于温州大道A2处约44亩安置地块的安置房代建、房价、缴款期限、车位等做了约定，但对涉及原告切身利益的代建工程造价、代建管理费均没有与原告及其他村民开会协商，且在该合同中，各被告对该地块的容积率及由此产生的利益分配、超出原容积率部分土地价款的承担等方面的约定明显不利于原告。各被告依仗其权力、资金及背景，擅自提高安置地块的容积率，为获得不当利益，存在恶意串通行为，已严重侵犯原告的合法权益。尤其是原告作为国家安置房政策的享有者，上列被告以该种方式任意增加容积率获取实际收益的故意，已侵犯原告的采光权、相邻权，变相恶化了原告的居住空间和环境。现原告依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（三）、（五）项及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，诉请判决确认《协议书》无效。
被告黄屿村委会、黄屿经济合作社答辩称：一、《协议书》合法有效，并在正常履行中，原告的起诉无事实与法律依据。1.答辩人分别于2005年11月25日、2006年4月4日组织召开了黄屿村村民代表会议，会议讨论决定授权答辩人负责三产安置房项目的具体事宜，包括代表村民选择房开公司、商谈合同细则及签订协议，答辩人的行为已取得合法授权，商谈过程也始终公开透明，以村民的利益为出发点，并不存在原告所称的恶意串通。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通行为的实施者应是合同的当事人，利益受到损害的应是合同当事人以外的集体或者第三人。本案原告系合同当事人，且其没有提交证据证明其因答辩人与房开公司之间存在恶意串通行为而遭受损害，故不应适用该法条。二、涉案合同具体条款合理合法。1.关于代建工程造价、代建管理费的问题。经村民代表会议的授权，答辩人有权与房开公司就委托代建、开发协议的具体条款进行商谈，自然包括代建工程造价、代建管理费部分。答辩人与房开公司商谈时已经将代建工程造价、代建管理费压至市场价格之下，为村民争取了最大利益。在签订合同时，已经就此条文向原告释明，原告明确表示同意且协议签订后积极履行了缴款义务。2.关于容积率的约定。首先，黄屿村C3、C8地块容积率为2.47，系经相关部门审批确定，并非原告所述是答辩人与房开公司串通私自提高容积率。合同明确约定容积率1.5至2.0部分归原告享有，容积率2.0以上部分归房开公司享有，同时，房开公司就工程造价方面给予原告一定优惠，答辩人从中未获得任何利益。其次，根据协议签订时有效的《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》（温州市人民政府第101号令）第十七条：“住宅用房的选址有详细规划覆盖的，按规划确定用地面积；没有详细规划覆盖的，按1.5的容积率换算用地面积”及参照协议签订前已废止的《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》（温州市人民政府第69号令）第二十三条：“三产安置用地用于房地产开发，容积率在1.5以内的，政府免收土地出让金，容积率超出1.5的，超出部分由政府全额收取地价款”的规定，约定由原告承担容积率1.5至2.0部分的地价款符合规定。最后，关于容积率的约定没有损害原告的相邻权及采光权。影响房屋相邻权及采光权的因素是复杂的综合的，与容积率的提高没有必然的联系，原告对此也没有提供相应证据。综上，涉案的《协议书》合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告鸿基公司答辩称：一、《协议书》的各方当事人均具有相应的民事行为能力，合同内容意思表示真实，未违反法律规定，不具有原告诉称的恶意串通情形，应属合法有效。在合同签订之前，黄屿村委会已将合同内容向安置户进行公示，原告在公示期间未提出异议，并于此后与各被告签订了《协议书》。在黄屿村全体安置户大会上，包括原告在内的安置户也同意2006年7月27日和2010年4月16日由黄屿村委会和两房开公司签订的代建开发协议书。二、《协议书》中约定的具体条款合理合法。1.关于代建工程造价、代建管理费。答辩人本着造福黄屿村的目的，微利承建黄屿村安置房，2010年4月15日《黄屿村三产安置房建设会议纪要》确立了三产安置房造价为3068元／m2，让利给村民688元之后造价按2380元／m2收取，这个价格远低于当时的市场价格。原告在签订合同时对此也明确表示同意，且协议签订后积极履行了缴款义务。2.各被告并未擅自提高容积率，对超出容积率部分土地价款的承担有政策依据，关于容积率的约定也没有损害原告的相邻权及采光权。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告置地公司答辩称：一、《协议书》合法有效。1.答辩人系黄屿村三产安置房项目的合法代建单位。2006年7月27日、2010年4月16日，答辩人分别与黄屿村委会就C8、C3地块签订安置房建设代建开发协议书，约定由答辩人代建上述两地块；2011年12月8日至2013年11月28日期间，答辩人先后取得C3、C8地块的《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》。2.《协议书》是合同各方的真实意思表示。3.安置房容积率超出2.0部分的利益由答辩人享有，答辩人在工程造价方面让利688元／m2给对方，是合同当事人约定的利益交换，没有违反法律强制性规定。4.原告诉称各被告恶意串通、侵害其合法权利，没有事实和法律依据。二、黄屿村三产安置房的容积率已通过合法审批和公示，有理有据、程序到位，原告主张各被告擅自提高容积率，没有事实和法律依据。三、答辩人未侵害原告的相邻权和采光权。四、原告欠缴房款的行为已经构成根本性违约，答辩人保留解除合同以及追究其违约责任的权利。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
本院经审理，认定事实如下：原告吴长星系温州市瓯海区三垟街道黄屿村的征地农户。
2005年11月25日、2006年4月4日，温州市瓯海区三垟街道黄屿村两次召开村民代表会议，决议同意因土地征用返回给农户的三产安置房，由征田农户（安置户）委托给村委会统一建设，由村委会出面选择房开公司，委托给房开公司开发的具体细则条款由村委会出面商谈并签订协议。
2006年7月3日，黄屿村召开村两委会议，讨论决定：一、三产安置房实行代理建设开发，先行启动瓯海大道所征的吕家岸安置地块及高新技术园区、边防站、生态园区、城市中心区与黄屿村二、三产征用等返回田安置落实在温州大道的A2、A3地块；二、选择房开公司原则上照顾地方几家房开，并要求具有一定实力及愿意对村集体作出贡献和发展的房开进行代理建设开发，可由两家公司合作分阶段建设，由村委会与房开公司签订代建协议，如有未尽事宜由双方协商解决，并另行签订补充协议。
2009年12月7日，温州市规划局在黄屿村张贴《温州市规划局建设项目批前公示》，公示内容包括容积率由1.787调整为3等。
2009年12月22日，黄屿村村两委、置地公司、鸿基公司负责人召开黄屿村三产安置房建设有关事项会议，并于2010年4月15日形成《黄屿村三产安置房建设会议纪要》，载明：一、根据测算每平方米建筑面积造价应为3068元（竣工决算不能低于3068元／m2），两房开公司考虑到安置户的利益，愿意每平方米让利688元，以2380元／m2计算（未包括地下室车库造价及城市基础设施配套费、三产安置用地的征地费、物业专项维修资金与其他代收代付报装费用）；二、村三产安置用地的原容积率为1.5，根据征地户的要求，会议决定确保征地户总用地面积的2.0容积率，其中0.5容积率的地价款由安置户缴纳。超过2.0以上容积率按照《黄屿村三产安置地块代建、联合开发协议书》（即《协议书》）的精神执行，具体由安置户等三方签订该协议书后或者委托村民代表会议关于黄屿村三产安置房容积率问题的决议通过后予以确认；三、根据2006年4月4日村民代表会议决议，三产安置A2、A3地块同意由村委会选择房开公司并委托村委会与房开签订代建开发合同，经上届村两委确定选择置地、鸿基两家房开公司承担代建、开发任务，原A2（C8）地块由置地公司代建、开发，A3（C3）地块由置地、鸿基两家公司代建、开发，本届村两委同意并且委托村经济合作社仍根据2006年4月4日村民代表会议决议精神继续履行实施三产安置房建设等内容。
2010年4月16日，黄屿村委会、鸿基公司、置地公司分别作为甲、乙、丙三方签订《黄屿村三产安置房建设代建、开发协议书》，由黄屿村委会将黄屿村C3安置房地块委托鸿基和置地两家公司合作代建、开发，并约定：代建工程包括房屋土建工程、水电消防安装工程、附属工程与配套工程的综合造价为每平方米2380元由乙、丙方包干计算；毛容积率2.0以内归征地户享有，超出2.0的部分由乙、丙方自行调剂、自负盈亏，容积率超过1.5部分的地价款及政府其他有关规费均由享受方承担缴纳；地下室车库由开发公司投资建设并销售处理（本村安置户中的任何自然人都可以和开发公司共同投资建设），净利润由投资方和安置户分成，分成比例双方协商后另定等。
2010年5月6日，黄屿村村委会对《协议书》的主要内容予以公示，并通知安置户于2010年5月10日至25日期间，由村委会、村经济合作社、安置户及开发公司签订该协议书。公示的主要内容包括：将黄屿村落实在温州大道南向、市边防检查站东面的三产安置地块委托置地公司和鸿基公司代建、合作开发；每征1亩地，返回安置用地30m2，历史遗留问题每亩安排安置用地20m2，容积率为1.5，考虑到乙方的实际利益，本项目1.5至2.0以内的容积率也归乙方享受，但是乙方除负责缴纳综合房款外，还须负责缴纳1.5容积率以上的地价款和各项政府部门的规费税费等费用，超过2.0以上容积率，乙方同意放弃并由甲方自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设；本代建项目按建筑面积2380元／m2向购房户收取综合房款（包括工程建安造价、附属配套工程、电梯配电等设备设施费用，工程招投标、监理费、白蚁防治费、设计费、代建管理费按2%计收）由甲方包干负责；综合房款按工程进度分六期支付，并明确各期支付的时间和比例；乙方同意委托和配合丙方向政府有关部门按规定程序办理该地块的挂牌转让手续，使甲方尽快取得合法的用地手续和收回地块挂牌后政府部门返回的地价款等内容。
2010年5月23日，原告吴长星与各被告签订《协议书》，由乙方（吴长星）、丙方（黄屿村委会、黄屿经济合作社）将黄屿村C3地块安置房委托甲方（置地公司、鸿基公司）代建、合作开发，具体约定事项除上述公示的主要内容外，还包括：甲方、丙方同意乙方认购安置房建筑面积120m2；乙方综合房款合计金额285600元）按工程进度分六期支付等内容。合同签订后，原告吴长星分别于2012年7月25日缴纳了第一期房款，2014年8月6日缴纳了第二至第四期房款。
2010年10月10日，黄屿村召开安置户全体大会，包括原告吴长星在内的1032户安置户参加会议，会议同意2006年7月27日、2010年4月16日黄屿村委会与置地公司、鸿基公司签订的三产安置房建设代建开发协议书，并通过《黄屿村三产安置房地块摸文方案》。
根据《温州市黄屿村“城中村”改造地块控制性详细规划》，黄屿村C3、C7、C8地块容积率均为3.0。根据温州市规划局生态园区分局出具《规划条件通知书》（（2010）生态规划条件6-009号、（2010）规设字6-014、015号），黄屿村C8、C3、C7地块用地使用强度分别为容积率≤3.0、﹤3、﹤3。
另查明，《温州市市区征用农民集体所有土地管理办法》（市政府令第69号，2003年4月1日起施行，2008年7月1日废止）第四章“安置用地”第二十三条规定“三产安置用地用于房地产开发，容积率在1.5以内的，政府免收土地出让金，容积率超出1.5的，超出部分政府全额收取地价款”。《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》（市政府令第101号，2008年7月1日起施行）第四章“住宅用房安置指标”第十九条规定“住宅用房安置指标可以采取以下方式处置，并应当由村民会议或者村民代表会议讨论决定：（一）有偿调剂。（二）由市人民政府有偿收回。（三）由农村集体经济组织或者村民委员会自行开发建设或者委托代建。住宅用房安置指标转为商品房开发的，由市国土资源部门通过招标、拍卖等公开方式转让，其转让收益归农村集体经济组织或者村民委员会所有。”
再查明，2012年10月17日，黄屿经济合作社与置地公司签订《黄屿村C7地块三产安置房代理开发建设协议书》，由黄屿经济合作社将黄屿村C7（原A6）地块三产安置房项目委托置地公司纯代建，村经济合作社负责筹集该项目的全部建设资金，置地公司收取代建管理费。
2012年5月11日，黄屿村村民代表会议通过决议，内容包括“一、C3、C8地块已全面动工，因C3、C8由鸿基和置地两家房开公司在签订三方协议时让利680元／m2，所以合同包干价格为2380元／m2，由房开公司承包建设，属于代建开发。C7地块属于纯代建，村民以2380元／m2交纳房款，但C7地块的造价（邀请招投标的实际价格）超出该价格，该地块的造价按中标价支付，为了使村三产安置房工程建设顺利开展，确保C7地块按时开工，所以超出造价的部分金额由村委会（经济合作社）全额支付。二、C7地块的所有指标归村所有，……2.O以上的地价款由村委会（经济合作社）支付……”
以上事实由原、被告陈述及共同提供的《协议书》，四被告提供的温州市人民政府第6号专题会议纪要、2005年11月25日与2006年4月4日村民代表会议活动情况记录、2006年7月3日村两委会议活动情况记录、2010年4月15日黄屿村三产安置房建设会议纪要、《协议书》、《黄屿村C-7地块三产安置房代理开发建设协议书》、温州市黄屿村“城中村”改造地块控制性详细规划、温州市规划局生态园区分局规划条件通知书（（2010）生态规划条件6-009号、（2010）规设字6-014号）、黄屿村安置户全体大会决议及签到表、黄屿村委会公示及公示的《协议书》主要内容、温州市农村集体经济组织统一收据、关于C7地块（2380元／㎡）超出金额由村委会全额支付及向银行抵押融资贷款的决议予以证实。上述证据均已经庭审质证，本院经审查予以采用。
本院认为：原告吴长星、被告黄屿村委会、黄屿经济合作社与被告鸿基公司、置地公司系委托代建合同关系，各方签订的《协议书》的具体条款经黄屿村村民代表会议授权由黄屿村委会与两房开公司协商拟定，并在合同签订前公示合同主要内容，故原告系在充分知晓合同内容并同意C3地块的开发建房方案的情况下，作为合同一方当事人签订上述《协议书》，且在此后的安置户大会上，亦未持反对意见；原告主张各被告恶意串通并侵犯原告合法权益，但没有提供证据证明。关于容积率，本院经审查认为，C3地块的容积率符合规划部门的设计要求，不存在擅自提高容积率的情形。合同约定容积率2.0以上部分归鸿基公司与置地公司享有，作为对价，该两公司对2.0以内容积率部分的建房款按2380元／㎡的价格包干收取，该包干价格低于测算造价3068元／㎡，也低于采取纯代建方案的C7地块实际建房成本，因此，两房开公司就容积率2.0以上部分享有的合同权利和承担的合同义务是对等的。原告吴长星作为合同当事人，以自身权益受到侵犯为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定主张确认《协议书》无效，与法律规定不相符，本院不予支持；各被告相应辩解意见，理由充分，应予采纳。
另，原告依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（三）、（五）项的规定，主张诉争的安置房委托代建开发方案应由村民会议讨论决定。本院认为，原告援引的《中华人民共和国村民委员会组织法》系2010年修订版，于2010年10月28日开始施行，根据法不溯及既往的原则，本案应适用1998年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》，该法关于应由村民会议讨论决定的事项规定在第十九条，原告援引法律错误。参照《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》，住宅用房安置指标可以由农村集体经济组织或者村民委员会自行开发建设或者委托代建，并应当由村民会议或者村民代表会议讨论决定，本案中，黄屿村委会出面选定房开公司并协商拟定具体的合同条款已取得黄屿村村民代表会议的授权。
综上，本院认为，原告与四被告签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后，各方均已履行了大部分的合同义务，应属合法有效。原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告吴长星的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告吴长星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 任 宁
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 潘洪銮
二〇一五年六月三日
书 记 员 戴雯雯
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。