上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3547号
上诉人（原审被告）上海信韩投资管理有限公司。
被上诉人（原审原告）上海捷瑞投资管理有限公司。
原审被告李林。
上诉人上海信韩投资管理有限公司（以下简称信韩公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月19日受理后，依法组成合议庭于2014年2月12日公开开庭审理了本案，上诉人信韩公司、原审被告李林之共同委托代理人、被上诉人上海捷瑞投资管理有限公司（以下简称捷瑞公司）之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年12月22日，捷瑞公司（签约甲方，出租方）与信韩公司（签约乙方，承租方）签订《协议书》1份，约定乙方承租甲方坐落于上海市闵行区虹泉路X号X大厦三楼西侧约1，937平方米的房屋，租期为10年，月租金为165，000元（人民币，下同）；自该协议签字之日起乙方向甲方支付房租、押金200，000元，2011年12月27日支付130，000元，2012年3月1日支付100，000元（押金330，000元，转让费100，000元）；并约定2011年12月27日双方签订《房屋租赁合同》。
2011年12月27日，捷瑞公司（签约甲方，出租方）与信韩公司（签约乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区虹泉路X号X大厦2幢三楼西侧1，937平方米房屋租赁于乙方使用；租赁期限为10年，从2012年3月1日起至2022年2月28日止，免租期为29天，从2012年2月1日至2012年2月29日止（部分面积939平方米没有免租期）；乙方于2011年12月27日前支付相当于两个月租金金额的租赁保证金330，000元给甲方，租赁期届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因租赁行为产生的一切费用，并按合同约定承担向甲方交还承租房屋等责任后15日内，甲方向乙方退还租赁保证金；租金前二年每个月165，000元，从第三年（含第三年）租金每二年在原来基础上环比递增5.5%，租金支付方式为一月一期，乙方应于支付租金当月前5天内向甲方支付当期租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之二；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过三个月以上，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁房屋内的有关设施，由此造成的一切损失，由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过30天以上，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，该合同自动终止，乙方应向甲方交回租赁房屋，交清承租期的租金及因该合同产生的费用，向甲方支付相当于月租金2倍的款项作为赔偿，甲方有权留置乙方租赁房屋内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，有权申请拍卖或其他合理方式处置留置的财产用于抵偿乙方因租赁行为应支付的全部费用，乙方在租赁房屋内的装修等添附物按甲方要求予以清除或经甲方同意归甲方所有，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方，如乙方擅自违约解除合同，则租赁保证金不予退还；自该合同签订生效之日，甲乙双方于2011年12月22日签订的《协议书》废止。
签约当日，捷瑞公司与信韩公司还就该《房屋租赁合同》中尚由他人使用的939平方米租赁房屋的交付及租金支付另行签订《补充协议》1份，约定信韩公司向捷瑞公司支付该部分租赁房屋的转让费100，000元，捷瑞公司保证于2012年1月5日前将该部分房屋交付信韩公司使用。
2012年3月14日，捷瑞公司（签约甲方，出租方）与信韩公司（签约乙方，承租方）又签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区虹泉路X号X大厦2幢三楼大堂50平方米房屋租赁于乙方使用；租赁期限从2012年5月1日起至2022年2月28日止，免租期为48天，从2012年3月14日至2012年4月30日止；租金前二年每个月5，000元，从第三年（含第三年）租金每二年在原来基础上环比递增5.5%。该份合同中关于租金支付、滞纳金的支付及合同解除条款的约定，同捷瑞公司与信韩公司于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》内容一致。
上述两份《房屋租赁合同》签订后，捷瑞公司按约向信韩公司交付上海市闵行区虹泉路X号X大厦2幢3楼西侧及大堂（以下简称系争房屋），信韩公司共计支付捷瑞公司租赁保证金330，000元，但信韩公司并未按照合同约定的日期支付租金，且自2012年6月起每月支付的租金金额均未达到合同约定的租金金额。
2012年9月4日，李林作为承诺人出具《还款承诺书》1份，载明：我公司上海信韩投资管理有限公司承诺将2012年7、8月租赁费欠款按约定时间还款给上海捷瑞投资管理有限公司，如无按照约定时间还款，将按合同规定执行，后果自负。该《还款承诺书》并随后列明了具体的还款时间计划。
同年10月11日，李林作为履约保证人出具《还款承诺书》1份，载明：我公司上海信韩投资管理有限公司承诺将2012年8、9月份租赁费欠款共人民币230，000元按照约定时间还款给上海捷瑞投资管理有限公司，如无按照约定时间还款，将按双方租赁合同规定执行，提前解除合同，后果自负。该《还款承诺书》并随后列明了具体的还款时间计划。
2013年2月28日，李林作为履约保证人出具《还款承诺担保书》1份，载明：我司上海信韩投资管理有限公司承诺将截止至2013年2月28日止的租赁费欠款共计593，000元按约定时间还款给上海捷瑞投资管理有限公司，还款时间我司将按时支付。上海捷瑞投资管理有限公司将不再重申及变更还款期限，若未按照约定时间还款，上海捷瑞投资管理有限公司将采取停水、停电等相应措施，并将按照双方租赁合同规定执行，自动解除合同，产生的所有后果由我司承担。若我司无法偿还当月应付款及欠款我个人李林自愿承担偿还所有的欠款的责任。该《还款承诺担保书》并随后列明了具体的还款时间计划。
嗣后，信韩公司仍未按照《还款承诺担保书》约定的还款时间和金额支付租金，捷瑞公司遂于2013年7月31日向信韩公司发出《解除通知书》1份，载明：贵司自向我司承租井亭大厦3楼物业以来，一直存在拖欠租金的情形，长期未能按照合同约定的日期支付租金。经过我司多次催告，虽然贵司及贵司的法定代表人多次对租金的支付做出过承诺，但贵司从未遵守过付款承诺。截至2013年7月31日，贵司仍拖欠2013年3月部分租金及4月-7月的全部租金。由于贵司拖欠金额巨大，且无任何守约表现，导致我司运营艰难，现我司根据《房屋租赁合同》第十三条规定，于2013年7月31日解除与贵司间的租赁合同。请贵司交回租赁物，结清租金，并向我司支付租赁合同存续期间因贵司逾期支付租金所产生的全部滞纳金及解约赔偿。
信韩公司于2013年8月2日向捷瑞公司发出《对“解除通知书”的回函》1份，载明：贵公司致我司的解除通知书已收到，但我司不同意解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》，贵司在解除通知书中所称我司拖欠租金的数额与事实不符，请贵司尽快派员与我司核对，贵我双方在七月中旬曾达成口头协议，我司会按此协议约定向贵司支付租金，要求贵司不得再采取停电、锁门等方式干扰我司的正常经营活动，否则由此产生的全部损失由贵司承担。
此后，信韩公司虽仍陆续向捷瑞公司支付部分租金，但拖欠捷瑞公司的租金金额巨大。
2013年8月，捷瑞公司诉至原审法院，要求判令：（一）确认捷瑞公司与信韩公司签订的两份《房屋租赁合同》于2013年7月31日解除；（二）信韩公司向捷瑞公司返还位于闵行区虹泉路X号X大厦2幢三楼西侧及大堂的房屋；（三）信韩公司向捷瑞公司支付至2013年7月31日止的拖欠租金812，000元；（四）信韩公司向捷瑞公司支付自2013年8月1日起至实际返还房屋之日止按每月170，000元计算的房屋使用费；（五）信韩公司向捷瑞公司支付逾期滞纳金144，000元；（六）信韩公司向捷瑞公司支付违约金340，000元（扣除已支付的保证金330，000元后，实际应支付10，000元）；（七）李林就第（三）至（六）项诉讼请求向捷瑞公司承担连带清偿责任。诉讼中，捷瑞公司变更第（一）项诉讼请求为要求确认捷瑞公司与信韩公司签订的两份《房屋租赁合同》于2013年8月2日解除；变更第（三）项诉讼请求为判令信韩公司向捷瑞公司支付至2013年8月2日止的拖欠租金812，000元；变更第（四）项诉讼请求为判令信韩公司向捷瑞公司支付自2013年8月3日起至实际返还房屋之日止按每月170，000元计算的房屋使用费；变更第（五）项诉讼请求为判令信韩公司向捷瑞公司支付逾期滞纳金40，000元。
至2013年10月16日庭审时，信韩公司仍拖欠捷瑞公司2013年3月部分租金及2013年4月至7月的全部租金，累计欠付捷瑞公司的租金金额为812，000元。
原审另查明，系争房屋产权人为上海井亭实业公司，其于2007年4月21日将房屋出租给捷瑞公司，并同意捷瑞公司将房屋再行转租予信韩公司。
原审再查明，系争房屋目前涉及次承租人20余户，诉讼中捷瑞公司表示不需要在本案中追加次承租人参加诉讼，涉及到次承租人的相关问题由其另行解决。
原审认为，捷瑞公司与信韩公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。根据合同约定，信韩公司应当每月支付一期租金，支付时间为每一租期当月前5天，如信韩公司欠交租金超过30天以上，捷瑞公司有权提前解除合同。本案中信韩公司自2012年6月起即未按时足额支付租金，且拖欠的812，000元租金已达到近5个月租金金额之巨，信韩公司的行为显已构成违约，且违约时间远远超过约定解除权行使条件的30天，捷瑞公司据此要求与信韩公司解除合同，并要求信韩公司返还系争房屋，符合合同约定，法院予以支持。合同解除的时间应为信韩公司收到捷瑞公司解除通知书之日，根据信韩公司于2013年8月2日出具的回函，其确认已收到捷瑞公司发出的解除通知书，故捷瑞公司要求确认合同解除日期为2013年8月2日，于法有据，法院予以支持。由于目前系争房屋由多户次承租人使用，捷瑞公司表示在本案中无须追加次承租人参加诉讼，故在信韩公司返还房屋后，涉及到次承租人的相关利益，可由次承租人另行起诉或通过其他途径解决。
关于合同解除之前的欠付租金，捷瑞公司要求信韩公司支付截至2013年8月2日的拖欠租金812，000元，法院予以支持。关于信韩公司所持其支付捷瑞公司的100，000元应计入租金而非转让费的辩称，因捷瑞公司与信韩公司签订的《协议书》及《补充协议》中对该笔100，000元款项的性质均有明确约定，且捷瑞公司于2013年1月7日开具给信韩公司的收据中亦载明收款事由为转让费，而信韩公司却未能提供相应证据证明该笔费用应为租金的事实，故法院对其该项辩称不予采信。关于合同解除后信韩公司继续占用系争房屋所产生的房屋使用费，捷瑞公司要求信韩公司参照原月租金170，000元的标准，支付自2013年8月3日起至实际返还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。如信韩公司于判决生效前支付了部分拖欠租金或房屋使用费，则该部分拖欠金额从上述欠付租金或房屋使用费中扣除。
关于捷瑞公司依据合同约定要求信韩公司支付的逾期滞纳金，实际为逾期付款违约金，合同约定按欠付租金金额的日千分之二标准计取，捷瑞公司起诉时已将该计算标准调低为日万分之六要求信韩公司支付144，000元，现捷瑞公司于诉讼中自愿将该违约金数额由144，000元调整至40，000元，未超出合同约定，于法不悖，法院予以准许。关于捷瑞公司要求信韩公司按2个月租金标准支付解除合同违约金340，000元的诉讼请求，符合合同约定，且信韩公司长期拖欠租金的行为亦确实给捷瑞公司造成损失，故法院对捷瑞公司的该项诉讼请求予以支持。但捷瑞公司要求直接没收330，000元租赁保证金以冲抵违约金的要求，缺乏合同依据，法院不予支持。
关于捷瑞公司要求李林对信韩公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，根据李林在《还款承诺担保书》中的约定，在信韩公司无法偿还欠款时，由李林个人承担所有欠款的清偿责任，该承诺符合一般保证的法律特征。根据法律规定，债权人对债务人财产依法申请强制执行后仍不能履行债务时，由一般保证人承担保证责任。故捷瑞公司要求李林承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，法院予以调整。关于保证范围，捷瑞公司与信韩公司、李林未作出明确约定，因该保证条款约定在合同解除条款之后，故李林应对信韩公司的全部债务承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
此外，关于合同解除后所涉及的房屋装修问题，信韩公司并未提供证据证明其对系争房屋进行装修，且即便信韩公司有装修投入，诉讼中捷瑞公司已表示不同意对装修进行利用。双方在《房屋租赁合同》中亦约定，因信韩公司违约导致合同解除时，其在系争房屋内的装修应予以清除或归捷瑞公司所有。并且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，信韩公司亦应自行承担装饰装修的残值损失。故对于信韩公司要求捷瑞公司赔偿装修损失的抗辩意见，法院不予采信。关于租赁期间产生的物业费、水电费的欠付费用，捷瑞公司表示不要求在本案中予以处理，法院予以准许。
原审法院于二○一三年十一月二十日依法作出判决：一、上海捷瑞投资管理有限公司与上海信韩投资管理有限公司就位于上海市闵行区虹泉路X号X大厦2幢三楼西侧及大堂房屋签订的2份《房屋租赁合同》于2013年8月2日解除；二、上海信韩投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区虹泉路X号X大厦2幢三楼西侧及大堂房屋返还上海捷瑞投资管理有限公司；三、上海信韩投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海捷瑞投资管理有限公司截至2013年8月2日的拖欠租金人民币812，000元，及自2013年8月3日起至实际返还房屋之日止按每月人民币170，000元计算的房屋使用费；四、上海信韩投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海捷瑞投资管理有限公司逾期付款违约金人民币40，000元；五、上海信韩投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海捷瑞投资管理有限公司解除合同违约金人民币340，000元；六、上海捷瑞投资管理有限公司于上海信韩投资管理有限公司返还房屋并结清上述第三、四、五项应付款之后的十五日内退还上海信韩投资管理有限公司租赁保证金人民币330，000元；
七、对于上海信韩投资管理有限公司上述第三、四、五项付款义务，在对上海信韩投资管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由李林承担保证责任；八、李林在承担上述保证责任后，有权向上海信韩投资管理有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币6，911.23元，财产保全费人民币5，000元，合计人民币11，911.23元，由上海信韩投资管理有限公司负担。
判决后，信韩公司不服，向本院提起上诉称，欠租问题是市场问题引发的，并非上诉人的故意行为，上诉人不构成根本违约。原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人限期支付所拖欠的租金，由上诉人支付被上诉人逾期付款利息，由上诉人继续租赁使用系争房屋。
被上诉人捷瑞公司则表示不同意上诉人的上诉请求，希望二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告李林表示同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院同时查明，在原审判决作出之后，被上诉人于2013年12月底强行收回了部分房屋。对于收回房屋的面积双方未能达成一致。
本院认为，本案系争合同是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。现上诉人信韩公司未按约支付租金且长期拖欠租金，该行为已构成违约，被上诉人捷瑞公司有权解除合同、收回房屋并要求信韩公司承担相应的违约责任，原审判决对此所作的判决并无不当；上诉人认为欠租是市场行为而否认自己根本性违约的理由不成立，本院不予采信，对信韩公司的上诉请求，本院不予支持。但本院尚需指出，在本案未生效前，被上诉人擅自收回房屋的行为是错误的，由此造成的后果应由其自行承担。现双方对于被上诉人收回部分的房屋面积未能达成一致，被上诉人亦未能举证证明具体的面积，从而对上诉人仍占有部分的房屋面积及租金数额作出统计，故对于上诉人的欠租本院只能处理至被上诉人收回房屋日止；对于之后至全部收回房屋日止的欠租，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1671号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1671号民事判决第三项为：上海信韩投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上海捷瑞投资管理有限公司截至2013年8月2日的拖欠租金人民币812，000元，及自2013年8月3日起至2013年12月31日止按每月人民币170，000元计算的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币13，822.46元，由上诉人上海信韩投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 峰
审 判 员 叶 兰
代理审判员 董 锟
二〇一四年三月十日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……