湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂京山民二初字第00249号
原告王学安。
委托代理人贾孔林，湖北惠山律师事务所律师。
被告卢厚建。
被告彭文彬。
委托代理人胡艳波，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。
原告王学安与被告卢厚建、彭文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹振华适用简易程序于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告王学安及委托代理人贾孔林、被告彭文彬的委托代理人胡艳波到庭参加了诉讼，被告卢厚建经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王学安诉称，2013年6月18日，原告王学安与被告卢厚建签订了《房地产买卖契约书》，约定被告卢厚建将位于在京山县八里途开发区东苑新村的一套单元房及车库卖给原告，成交价款为100000元及一年红利35000元，交房期限为2013年12月30日。被告彭文彬以保证人身份在合同上签名，承诺承担连带责任保证。合同签订当天原告付清了购房款100000元。交房期限届满后，被告卢厚建未交房。原告多次向两被告主张交房或退款无果，为此，提起诉讼，要求：1、依法解除原告与被告卢厚建签订的《房地产买卖契约书》；2、判令被告卢厚建返还购房款100000元并赔偿损失35000元，被告彭文彬对该给付义务承担连带保证责任；3、诉讼费用由二被告负担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房地产买卖契约书。拟证明原告与被告卢厚建于2013年6月18日签订房屋买卖合同，被告彭文彬对卢厚建的合同义务承担保证责任，原告用于支付的购房款系签订买卖合同当天的借款10万元及到期红利。合同约定的最后履行期限为借款的届满期限。
证据二、被告卢厚建出具的借条一份。拟证明被告卢厚建向原告借款10万，约定利率为35%。
证据三、证人张某、魏某证言。拟证明签订合同之后，原告多次找过被告彭文彬主张权利。
被告卢厚建未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告彭文彬辩称，本案担保时效已过，合同履行是2013年12月30日，现超过保证期限6个月，担保人不再承担担保责任；本案担保不成立，双方未签订独立的担保合同，合同没有约定保证条款，担保方式不明确；原告单方提出解除，变更了主合同的内容，未征得保证人同意，担保责任也应免除；原告在诉状中的事实部分不属实，彭文彬不是以保证人的身份在合同上签名，也没有承诺对被告卢厚建的民事行为承担保证责任，原告从未找过保证人；原告实际借款7万元给卢厚建，合同的签订是被告卢厚建未能偿还借款后以房屋买卖的形式偿还，被告彭文彬不知晓借款一事也未对借款担保。
被告彭文彬未提交证据。
被告卢厚建放弃诉讼权利未对原告证据质证。被告彭文彬对原告证据质证认为：对证据一《房地产买卖契约书》真实性没有异议，证明内容有异议，不能证明被告彭文彬承担保证责任，也不能证明原告当天支付了购房款，该契约没有任何条款是彭文彬需要承担的责任。证据二的真实性有异议，即使真实，也与本案无关联性。对证据三的证人张某、魏某证言有异议，与本案当事人有利害关系，张某证实的原告找彭文彬主张权利的时间是经原告提示才做出的，且证言前后矛盾。证人魏某系原告妻子，有利害关系，应属于当事人。
本院对原告证据认证认为：该证据一《房地产买卖契约书》符合证据的客观性、关联性、合法性的要求，能够证明原、被告达成房屋买卖合意以及被告彭文彬作为担保人的事实，本院予以采信。证据二的借条载明的借款金额、利息与证据一《房地产买卖契约书》约定的购房款的给付金额、方式相印证，能够证明借条所涉款项和《房地产买卖契约书》所涉款项属于同一笔款项的事实，本院予以采信。证据三证人张某、魏某的证言，证人拟证明原告找到被告彭文彬要求解决原告与被告卢厚建之间纠纷的事实与本案事实具有关联性，被告彭文彬虽提出证人与案件当事人有利害关系，但未提出对事实反驳的相关证据，本院对该证言予以采信。
通过法庭庭审调查，结合原告举证，本院认定以下事实：
2013年6月18日，被告卢厚建向原告王学安出具借条一份，载明“今借到人民币王学安壹拾万元正，摘由：按红利35%计算按月计算”。同日，经原告王学安与被告卢厚建、彭文彬协商签订了《房地产买卖契约书》，约定“一、甲方（被告卢厚建）自愿将座落在京山县原种场（原养猪场）东苑新村第六排原邓鹏已出让的国有土地三层手续地基，现由甲方开发房地产，车库上第一层（带车库第二层），坐北朝南靠西边约128平方米的房屋及车库（该房产下西起正北车库第一个）同时出售给乙方（原告王学安）。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾万元整，一年红利、本金抵，乙方于2013年6月17日前将购房款一次付清给甲方。付款方式属一次现金付款（一年红利及本金抵上述房产、车库，红利率35%）。三、双方同意于2013年12月30日由甲方将上述房地产正式交给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方（本金、红利满壹年，甲方不能履约，该房产、车库所有权归乙方所有）”。双方还在契约书上约定了违约责任、处理纠纷的方式及其他事项等。被告彭文彬作为担保人在契约书上签名。合同签订后，因被告卢厚建原下欠原告王学安借款30000元未还，原告只给付70000元予被告卢厚建。2013年12月30日，被告卢厚建未能按约定交付房屋。原告王学安在借款满一年时因未能受偿借款也未能取得房屋，于2014年6月找到被告彭文彬，要求其协助收回借款或取得房屋未果。为此，原告提起诉讼。
本院认为，被告卢厚建向原告王学安出具借条的借款与双方签订《房地产买卖契约书》的购房款是同一笔款项，原告王学安与被告卢厚建之间同时设立了民间借贷和房屋买卖两个民事法律关系。从《房地产买卖契约书》约定的第三条“双方同意于2013年12月30日由甲方将上述房地产正式交给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方（本金、红利满壹年，甲方不能履约，该房产、车库所有权归乙方所有）”上看，原告与被告卢厚建之间的意思表示是本案合同指向的房屋先于2013年12月30日移交，在借款满一年后，被告卢厚建不能偿还借款，才发生房屋所有权转移。双方当事人对于是履行《房地产买卖契约书》，还是履行民间借贷具有选择性。现原告因被告卢厚建未能履行偿还借款义务也未履行房屋交付义务，原告有权选择《房地产买卖契约书》来主张权利。原告择一选择房屋买卖关系后，不得再以借贷关系另行主张。
对于《房地产买卖契约书》的效力，本院认为，根据该契约书第一条“甲方（被告卢厚建）自愿将座落在京山县原种场（原养猪场）东苑新村第六排原邓鹏已出让的国有土地三层手续地基，现由甲方开发房地产，车库上第一层（带车库第二层），坐北朝南靠西边约128平方米的房屋及车库（该房产下西起正北车库第一个）同时出售给乙方（原告王学安）”约定，国有土地权利人是邓鹏，被告卢厚建在未取得物权或处分权的情形下与原告设立房屋买卖的民事行为，未经权利人追认，至本案庭审辩论终结前，亦无证据证明被告卢厚建取得处分权，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原、被告签订的《房地产买卖契约书》应作为有效合同处理，被告卢厚建在约定的借款满一年后不能向原告转移房屋所有权，致使原告不能取得房屋所有权，原告主张解除房屋买卖合同并要求赔偿损失的请求符合法律规定，本院应予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，原告以借款形式给付的房款100000元，基于房屋买卖关系，应由被告卢厚建予以返还。但原告按借款关系的利率35%计算主张损失35000元，其主张利率超出法律规定的限制，其损失只有资金占用的实际利息损失，即按同期贷款利率计算，对超出部分不予支持。
对于合同担保人的担保责任，被告彭文彬在《房地产买卖契约书》上的担保人处签名，庭审中对其签名的真实性予以认可，虽主合同《房地产买卖契约书》中没有约定保证条款，也没有约定保证方式，经被告彭文彬以保证人身份签名，保证合同成立，应按照连带责任保证承担保证责任。被告彭文彬的保证期间根据合同的约定，以2013年6月18日借款满一年后，即2014年6月17日起算六个月。现原告在保证期内提出解除合同，合同解除后，担保人仍应承担担保责任。被告彭文彬提出超过担保时效、担保人不是以保证人在合同上签名、担保不成立的抗辩理由亦不能成立，本院不予支持其抗辩理由。
综上所述，被告卢厚建既然与原告设立了房屋买卖的民事法律行为，其不按约履行，原告提出解除合同的事由成立，被告卢厚建应承担返还和赔偿损失的民事责任，被告彭文彬依法应承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王学安与被告卢厚建、彭文彬签订的《房地产买卖契约书》；
二、被告卢厚建于本判决生效之日起五日内返还原告王学安购房款100000元，并赔偿损失（以本金100000元，按人民银行同期贷款年利率，从2013年6月18日起计算至清偿之日止）；
三、被告彭文彬对被告卢厚建的给付义务承担连带责任保证，被告彭文彬承担保证责任后，有权向被告卢厚建追偿；
四、驳回原告王学安其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告卢厚建负担。因原告已经预交，由被告在履行上述义务时一并给付原告，本院不再作收退处理。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 曹振华
二〇一五年二月二十六日
书记员 彭 勇
附本判决相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。
主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟履行延金。