山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第49号
上诉人（原审原告）王某，奎文工商分局职工。
被上诉人（原审被告）潍坊辰隆置业有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街5762号东方花园南区1号商住楼2806室。
法定代表人张军，总经理。
委托代理人张焕廷，系该公司职工。
委托代理人葛言，山东求是和信律师事务所律师。
上诉人王某因与被上诉人潍坊辰隆置业有限公司（以下简称辰隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2014）开民重初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2006年5月26日，辰隆置业公司与案外人山后王村委签订《山后王村新村规划联合开发协议》，约定由辰隆置业公司对山后王村的部分土地进行开发，辰隆置业公司投入资金并负责施工建设，土地及配套建设费用等由山后王村委负责。2007年，王某、辰隆置业公司签订《商品房认购协议书》，约定王某自愿报名参加集中认购辰隆置业公司为其定向开发的商品房。2009年11月6日，王某、辰隆置业公司签订《商品房预售合同》，约定王某购买辰隆置业公司开发的东方御苑3号楼2单元101号房屋，预测建筑面积为143.14平方米，单价为2260元／平方米，总价款为323496元；以上房款不包括配套费；王某在签订合同时交清首付款133496元，并及时办理余款19万元的银行贷款；交房时间为2010年6月4日前，辰隆置业公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，否则按日向王某支付房款0.02%的违约金。该房屋附地下室一间，需另行支付18000元；王某还另行购买了车位一个，价格为30000元。2009年12月31日，涉案房屋通过竣工验收，辰隆置业公司依约将涉案房屋交付给王某，房屋实际建筑面积为141.5平方米，比预测面积少1.64平方米。因欠缴配套费等相关费用，房管部门未给予办证，直到2012年9月27日，房产证才办理完毕。根据房屋最终建筑面积及另行购买的地下室及车位，辰隆置业公司应收王某的款项为：房款319790元（141.5平方米×2260元／平方米）、王某、辰隆置业公司均认可应交纳的配套费11408.9元、地下室18000元、另行购买的车位30000元，共计379198.9元。王某实际交纳款项的情况为：2007年7月12日交纳房款定金30000元、2008年11月5日交纳购房定金100000元、2009年5月18日交纳房款40800元，三笔交款计170800元，因该三笔交款的收据丢失，王某认可该三份收据作废，并于2009年11月6日要求辰隆置业公司为其换发新的收据，同时，王某再次交纳房款10696元，至此，王某已交纳181496元（170800元＋10696元），辰隆置业公司于同日为王某出具数额共计为181496元的新收据三份（总数额一致，仅交费项目名称变更，名称为房款133496元、地下室18000元、车位30000元）；2010年6月8日，王某向辰隆置业公司交纳房款190000元（贷款支付），2010年6月20日，王某向辰隆置业公司交纳配套费11465.9元，以上王某共计交款382961.9元。辰隆置业公司最后出具给王某的正式发票中载明的房屋单价为2340.63元／平，王某据此主张辰隆置业公司多收取房款141.5平方米＊（2340.63元／平-合同约定2260元／平）=11409.145元。辰隆置业公司对此不予认可，辩解称因机打发票中无配套费的单列类目，故将配套费加在房款项目中一并开具，导致房款项目显示数额偏高，但实际未多收取房款，仅房屋面积差产生部分款项应返还王某。
因辰隆置业公司逾期办理房产证，王某主张逾期办证812天的违约金，计60330.95元（371496元×0.02%×812）。辰隆置业公司对此不予认可，辩解是因山后王村委逾期缴纳配套费，致使无法办理房产证，辰隆置业公司并无过错，该约定显失公平，请求法院予以调整。本院调查了辖区内其他几个小区对逾期办证违约金的约定，其中新华苑小区、金丰名苑均为已付房款的0.1%，鼎邦丽池小区、软件园-
世贸中心分别为已付房款的0.3%和0.02%。
另，辰隆置业公司申请撤回提出的反诉请求，法院予以准许。
以上事实，有《商品房预售合同》、收款收据、发票、借款担保合同，《山后王村新村规划联合开发协议》、工程竣工验收表、配套费一份、交接确认书、证明、收款收据及当事人陈述在案为证。
原审法院认为，王某、辰隆置业公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。辰隆置业公司未在合同约定时间内办理房产证，构成违约，应承担违约责任。辰隆置业公司以逾期办证的主要责任在于案外人山后王村委未按时缴纳配套费及为由辩解，但该辩解理由不能免除其违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，辰隆置业公司已按照合同约定的时间通过竣工验收并将房屋交付王某使用，虽然存在逾期办证的事实，但辰隆置业公司对逾期办证不存在主观故意，且王某未证明其存在实际损失，现房屋价值亦未减损，故对辰隆置业公司关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金的计算标准，参照辖区内其他楼盘关于逾期办证违约金的约定，酌情按照购房款的1%计算违约金，即323496元×1%=3234.96元，过高部分不予支持。关于辰隆置业公司应返还款项的数额，王某应交纳的款项为379198.9元（房款319790元、配套费11408.9元、地下室18000元、车位30000元），王某实际交纳的数额为382961.9元（房款323496元、配套费11465.9元、地下室18000元、车位30000元），王某多交纳的款项为房屋面积差产生的差额3763元（382961.9元-379198.9元），该款辰隆置业公司应返还王某，辰隆置业公司未多收取王某其他款项，王某仅以发票记载的房款数额偏高为由，要求辰隆置业公司返还与约定房款之间差额的主张，与客观事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、潍坊辰隆置业有限公司向王某支付逾期办理房产证的违约金3234.96元，于判决生效之日起十日内付清；二、潍坊辰隆置业有限公司返还多收取王某的款项3763元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2327元，由王某负担2166元，潍坊辰隆置业有限公司负担161元；反诉案件受理费841元，减半收取421元，由潍坊辰隆置业有限公司负担。
宣判后，上诉人王某不服原审判决，上诉称：一、违约金是上诉人与被上诉人之间通过合同的方式自由约定的，逾期办理房产证，被上诉人应按合同约定每日向上诉人支付总房款0.02%的违约金，共计60330.95元，原审判决按房款的1%计算无法律依据。二、原审判决以推断的方式认定上诉人缴纳的11408.5元是配套费，证据不足。不能因被上诉人给其他某业主出具了配套费收据，就认定上诉人缴纳的是配套费，应以被上诉人给上诉人出具的收款收据为准，其明确载明了为购房款。虽然合同单独约定了配套费，但约定的配套费条款并未履行，被上诉人不应收取，被上诉人属变相多收房款，应退还上诉人多收取的房款。综上，请求依法改判，支持上诉人上诉请求。
辰隆公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。关于11408.5元系多收房款还是配套费问题，双方签订的《商品房预售合同》中明确约定由被上诉人代收代交配套费，上诉人主张返还的数额与按照合同计算的配套费数额相一致，能够证明上诉人要求返还的11408.5元系配套费而非购房款的事实。原审关于该费用的认定有事实依据，应当予以支持。上诉人关于11408.5元系多交纳的房款而非配套费的主张不能成立，本院不予支持。关于配套费问题，该费用的收取或者减免，均由行政部门根据相关规定及当地实际情况作出决定，上诉人可向相关行政部门申请解决。原审认定配套费问题不属于人民法院民事案件受案范围并无不当，本院予以支持。
关于逾期办证违约金问题，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人逾期办理房屋权属证书，应向上诉人承担违约责任，因上诉人对逾期办理房屋权属证书造成的实际损失未提交充分证据予以证实，原审综合涉案合同的履行情况及被上诉人的过错程度，认定逾期办证违约金按房款日0.02%的标准计算过高，并酌情按照购房款的1%计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2327元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 石建军
代理审判员 张 敏
二〇一五年三月十二日
书 记 员 张瑞丰