吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第1422号
原告：交通银行股份有限公司延边分行，住所：吉林省延吉市光明街172号。（组织机构代码：82633449-6）
负责人：李永权，系分行行长。
委托代理人：元浩，系分行职员。
被告：朱英爱，女，1953年2月25日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地为吉林省和龙县芦果乡梨树村*组，现住址不详.
被告：延边鑫汇佳商贸有限公司（原延边鑫华房地产开发有限公司），住所:吉林省延吉市新兴街团结路97-2-10，组织机构代码证72674669-6号。
法定代表人：金松男，该公司总经理。
被告：吉林鑫南集团有限责任公司，住所:吉林省延吉市建工街延南路1号。（营业执照号：222401000011675）
法定代表人：金虎，该公司董事长。
被告：中国人民财产保险股份有限公司延吉支公司，注册号为222401000002582。
法定代表人：张旭东，该公司总经理。
委托代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司延边分行（以下简称交通银行）与被告朱英爱、延边鑫汇佳商贸有限公司（以下简称鑫汇佳公司）、吉林鑫南集团有限责任公司（以下简称鑫南公司）、中国人民财产保险股份有限公司延吉支公司（以下简称保险公司）之间借款合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人元浩，被告保险公司的委托代理人金雪梅到庭参加诉讼。被告朱英爱经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。被告鑫汇佳公司、鑫南公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2006年8月22日，原告与被告朱英爱签订个人借款合同，合同编号为2006271210010100214号。双方约定：借款金额为15万元，贷款用途为购商铺，借款期限为120个月，月利率为5.61‰（浮动利率），还款方式为等额本息还款法。同时与朱英爱签订了抵押合同，将位于延吉市海兰路黄金大道F3-G-07号,面积为12.75平方米的商铺抵押给原告，他项权证号为延房他证字第2042**号。2006年8月1日，原告与延边鑫华房地产开发有限公司签订贷款保证合同，双方约定：延边鑫华房地产开发有限公司对被告朱英爱的贷款承担连带保证责任，保证期间自保证合同生效之日至借款合同项下借款人最后一期还款日之后两年。但被告朱英爱违约后，延边鑫华房地产开发有限公司没有按照约定履行代偿义务。2008年11月26日，原告与被告鑫南公司签订抵押担保协议书，双方约定：被告鑫南公司对被告朱英爱的贷款承担连带保证责任，保证期间自保证合同生效之日至借款合同项下借款人所有贷款全部结清为止。但被告朱英爱违约后，被告鑫南公司没有按照约定履行代偿义务。2005年2月4日、2007年7月30日，原告与被告太平洋保险公司签订了《保证保险合同书》、《个人抵押贷款房屋综合保险合作协议》，约定：被告保险公司对借款人和抵押担保人履行债务本息承担代偿保险责任，同时保单中特别约定：“本保险第一受益人为原告，本单含贷款保证保险，抵押贷款按期连续三次，累计六次不能偿还本息即为保证保险事故发生，由保险人代为偿还本息。被保险人对代偿本息仍承担债务。”现贷款已经累计违约23期，被告保险公司未按保险合同的约定履行代偿义务。在上述借款合同履行期间，被告朱英爱已还贷款本金69925.15元、利息59418.86元。截止2014年3月25日，被告朱英爱已累计违约23期，但被告鑫汇佳公司、鑫南公司、被告保险公司未按合同约定履行代偿义务。故请求法院判令：1、原告与被告朱英爱的借款合同提前到期，被告朱英爱偿还原告贷款本金80074.85元，贷款利息13392.06元（截止2014年3月25日），本息合计93466.91元，并追索至终结日为止的全部贷款本息；2、原告与被告朱英爱的《抵押合同》有效，原告依法行使抵押权；3、被告鑫汇佳公司对借款本息承担连带保证责任；4、被告鑫南公司对借款本息承担连带保证责任；5、被告保险公司对借款本息承担连带保证责任；6、被告承担由此案发生的各项费用，包括催收费用、诉讼费、保全费、公告费、拍卖费、评估费、律师代理费、依法拍卖抵押物清偿债务发生的税费等各项因此案发生的费用。
被告朱英爱未提出答辩意见。
被告鑫汇佳公司未提出答辩意见。
被告鑫南公司未提出答辩意见。
被告保险公司辩称：保险公司不应对被告朱英爱贷款本息93466.91元承担连带责任，根据协议约定，保险公司承担被告朱英爱违约垫付期最长为累计7期垫付责任。如拍卖抵押物，原告仍出现损失，保险公司承担原告损失额10%的赔偿责任。
本案在审理中，原告向本院提供的证据有：
1、编号为2006271210010100214《个人借款合同》复印件一份，证明2006年8月22日，原告与被告签订的借款合同，借款额度为15万元，同时合同约定了借款期限、利率、还款方式、违约责任。
2、借款凭证复印件一份，证明原告按借款合同约定金额向被告朱英爱发放贷款15万元。
3、扣款委托书复印件一份，证明被告朱英爱委托银行通过太平洋卡偿还贷款本息及相关费用。
4、抵押合同、抵押物清单、《补充协议》一份，证明抵押人被告朱英爱为保障主合同项下债权的实现，愿意以其有权处分权的财产设定抵押。
5、借款人及抵押人户口簿、身份证、结婚证复印件一份，证明被告朱英爱的主体身份及结婚状况。
6、商品房买卖合同一份，证明被告朱英爱与延边鑫华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。
7、延边鑫华房地产开发有限公司担保函一份，证明延边鑫华房地产开发有限公司为被告朱英爱的借款提供担保。
8、被告鑫南公司抵押担保协议书一份，证明被告鑫南公司为被告朱英爱的按揭贷款提供担保。
9、黄金大道抵押房产所有权证复印件、他项权证复印件各一份，证明被告朱英爱抵押的房屋坐落在延吉市海兰路171号，其中被告朱英爱房产为F3-G-07号，房号为30111号，建筑面积为12.75平方米，并已在房产局办理抵押登记。
10、个人抵押贷款房屋综合保险单，证明被告保险公司与原告签订的《保证保险合同书》约定，为借款人办理了保证保险。保险单特别约定保证保险发生的条件成就时，为抵押人代偿。
11、贷款保险协议复印件一份，证明被告保险公司为借款人抵押财产设立财产保险，同时对借款人贷款设立保证保险。
12、贷款详细信息（电脑信息资料），证明借款合同履行情况及违约所欠贷款本息金额。
13、工商登记档案，证明延边鑫华房地产开发有限公司更名为延边鑫汇商贸有限公司。
被告朱英爱未向本院提交证据。
被告鑫汇佳公司未向本院提交证据。
被告鑫南公司未向本院提交证据。
被告保险公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告保险公司质证认为，对上述证据均无异议。被告朱英爱、鑫汇佳公司、鑫南公司未到庭，视为放弃对原告所提供的证据的质证权利。经审查，原告提供的证据均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院均予以采信。
本院经庭审质证采信的证据和到庭当事人的庭审陈述，查明如下事实：2006年8月22日，原告与被告朱英爱签订2006271210010100214号《个人借款合同》，合同约定：借款金额为15万元，借款期限为120个月，月利率为5.61‰（浮动利率），还款方式为等额本息还款法；借款人朱英爱以本人名义在贷款人处开立6222603320000077740号账户，作为贷款人发放贷款的账户；借款人授权贷款人将贷款从放款账户转账至延边鑫华房地产开发有限公司在原告处的271211601018150014871号账号。同时原告与被告朱英爱和延边鑫华房地产开发有限公司签订抵押合同，合同约定：被告朱英爱用自己购买的位于延吉市海兰路黄金大道F3-G-07号，建筑面积为12.75平方米的商铺进行抵押。
延边鑫华房地产开发有限公司于2006年8月21日向原告出具担保函，约定延边鑫华房地产开发有限公司对朱英爱的贷款承担连带保证责任，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于催收费用、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用）；保证期间自借款人的债务履行期限届满之日起两年。
2006年8月21日，被告朱英爱向保险公司投保个人贷款抵押房屋综合保险，并交付保险费，并且保险公司同意按约定承担保险责任，其保险单特别约定：“本保险第一受益人为原告，本单含贷款保证保险，抵押贷款按期连续三次，累计六次不能偿还本息即为保证保险事故发生，由保险人代为还清本息，被保险人对代偿本息仍承担债务”。2005年2月4日和2007年7月30日，原告与被告保险公司签订了《个人抵押贷款房屋综合保险合作协议》，协议约定：被告朱英爱在贷款期限内累计三期不能偿还贷款本金和利息时，由保险公司垫付最长累计7期违约贷款本金和利息；如果因被告朱英爱违约依法起诉执行拍卖抵押物仍出现损失时，保险公司承担损失额的10%，协议有效期为2年，到期可终止或续签。2008年11月26日，原告与被告鑫南公司签订抵押担保协议书，合同约定：鑫南公司对被告朱英爱的借款提供担保，抵押担保期限截止到该项目下所有个人商铺按揭贷款全部结清为止。2009年12月25日，延边鑫华房地产开发有限公司将其所有的位于延吉市海兰路171号30080等12套房屋、房权证延字（大照）第415355号、建筑面积为157.83平方米的房屋，为原告设定抵押，他项权证号为延房他证字第2042**号，12套房屋中包括被告朱英爱购买的房屋。
被告朱英爱借款后，截止到2014年3月已偿还贷款本金69925.15元、支付利息59418.86元，尚未偿还借款本金80074.85元及支付利息13392.06元（截止2014年3月25日），已经累计违约23期，延边鑫华房地产开发有限公司、鑫南公司、保险公司未按合同约定履行担保义务。
2013年4月3日，延边鑫华房地产开发有限公司更名为被告鑫汇佳公司。
本院认为，原告与被告朱英爱签订的《个人借款合同》以及与被告朱英爱、延边鑫华房地产开发有限公司签订的《抵押合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容合法，该《抵押合同》中约定的抵押物已在相关部门办理了抵押登记，此二份合同为有效合同。被告朱英爱未按合同履行还款义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，根据双方的合同约定，原告有权请求确认主合同提前到期，提前收回贷款。故原告请求被告朱英爱提前偿还借款及对抵押物享有优先受偿权的理由成立，本院予以支持。延边鑫华房地产开发有限公司向原告提供的担保函以及原告与被告鑫南公司签订的抵押担保协议，也是合同当事人的真实意思表示，故合同合法、有效。延边鑫华房地产开发有限公司更名为被告鑫汇佳公司，故延边鑫华房地产开发有限公司的债权债务由被告鑫汇佳公司承担。原告要求被告鑫汇佳公司、鑫南公司按照合同约定承担担保责任的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。
原告与被告保险公司签订的《个人抵押贷款房屋综合保险合作协议》，也系双方当事人的真实意思表示，合内容合法，该合同为有效合同。原告与被告朱英爱之间的借款合同纠纷，属于原告与被告保险公司所签订的《个人抵押贷款房屋综合保险合作协议》承保的保证保险范围。被告朱英爱未按合同履行还款义务，被告保险公司应当向原告承担相应的责任。根据双方的合同约定，被告保险公司应承担垫付7期借款本息的违约责任，并在抵押物执行拍卖后，仍出现损失时，承担损失额的10%。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国公司法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告交通银行股份有限公司延边分行与被告朱英爱签订的个人借款合同的主债务履行期限于本判决生效之日届满。
二、被告朱英爱于本判决生效后立即向原告交通银行股份有限公司延边分行偿还借款本金80074.85元及利息13392.06元（截止2014年3月25日的利息，此后的利息按双方在借款合同中的约定计算至全部清偿之日止）。
三、被告朱英爱不履行上述债务时，原告交通银行股份有限公司延边分行有权以延边鑫华房地产开发有限公司（现被告延边鑫汇佳商贸有限公司）抵押的房屋（黄金大道F6-A-05房屋）折价或者拍卖、变卖该房屋价款优先受偿。
四、被告延边鑫汇佳商贸有限公司、吉林鑫南集团有限责任公司对被告朱英爱所负债务承担连带责任。
五、被告中国人民财产保险股份有限公司延吉支公司对被告朱英爱所负债务承担垫付7期借款本息的违约责任；并在抵押物执行拍卖后，仍出现损失时承担损失额的10%。
案件受理费2137元，其他费用50元，公告费600元，共计2787元（原告已预交2787元），由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 崔海兰
审判员 李雪英
审判员 刘风春
二〇一四年七月三十日
书记员 朴艺花