南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第4765号
原告深圳市美联教育科技有限公司，住所地深圳市福田区香梅路天健天然居商业中心一至四层——四层。
法定代表人赵继爽，总经理。
委托代理人杨琼，女。
委托代理人哈雪菲，女。
被告南京惠庭酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区淮海路2号。
法定代表人杨利娟，总经理。
委托代理人周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人周中建，江苏曹骏律师事务所律师。
原告深圳市美联教育科技有限公司（以下简称美联公司）与被告南京惠庭酒店管理有限公司（以下简称惠庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，美联公司于2013年10月28日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2014年1月24日、2014年4月1日公开开庭进行了审理。美联公司的委托代理人杨琼，惠庭公司的委托代理人周宝涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美联公司诉称，2002年7月10日，深圳亿联企业管理咨询有限公司（以下简称亿联公司，后更名为深圳市美联教育科技有限公司即原告）与被告签订《商业租赁合同》，约定：被告将位于江苏省南京市秦淮区淮海路2号电影公司大楼3楼，建筑面积共752平方米房屋（以下简称诉争房屋）出租给原告使用；租赁期限自2012年10月1日至2022年7月31日止；被告应于2012年8月1日交付诉争房屋，如提前或延后交房，被告需提前8日书面通知原告，实际交付日最终以双方签署的物业交接确认书为准；被告最迟不晚于2012年8月20日向原告交付诉争房屋，否则视为被告违约，原告有权单方解除合同，并要求被告承担违约责任；被告承诺由其重新更换大楼的电梯及2-4楼沿街面的玻璃幕墙，并于2012年9月15日前完工，如果被告不兑现承诺予以更换电梯及玻璃幕墙，原告有权单方解除合同，并要求追究违约责任。该合同签订后，原告按约向被告交纳租赁保证金525000元，但被告并未按合同约定期限向原告交付诉争房屋，且在2012年10月10日向原告出具《关于延期交付的函》，承诺在2012年10月31日交房，但被告在该期限并未交房。2013年4月25日，被告再次向原告出具《承诺函》，承诺其在2013年8月1日将符合条件的房屋移交给原告使用，但被告至今都未将符合合同约定的诉争房屋交付给原告使用，为此，原告向被告发出《合同解除通知函》，通知被告从2013年9月16日起解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告退还之前原告已交纳的款项。原告为在诉争房屋开办“美联英语”教育培训，已租赁了临时办公地点、招聘员工，为员工租赁宿舍，然而由于被告违约行为，导致原告被迫行使合同解除权，造成原告各项筹备工作落空而产生损失。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2012年7月10日签订的《商业租赁合同》已于2013年9月16日解除；2、被告立即返还原告已交纳的租赁押金525000元；3、被告向原告支付违约金525000元；4、被告赔偿原告因筹备合同履行而产生的损失共计982275.25元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告惠庭公司辩称，第一、同意原告要求确认租赁合同于2013年9月16日解除的请求，但系双方协商一致解除合同。双方签订房屋租赁合同后，由于诉争房屋所涉及的大楼改造项目，需进行一系列行政审批等手续，行政审批时间已超出被告签订合同时预见，行政审批进度以及完成时间并非被告能控制，被告于2013年4月28日取得规划许可证后就已经对幕墙和电梯进行施工，2013年11月完工幕墙和电梯工程，直到2013年8月3日前，双方互有函件来往，协商合同履行，被告也同意增加一个月的免租期，原告不能以被告未在2012年8月20日交付房屋为由主张解除合同。合同约定的交付房屋条件为毛坯房，电梯、幕墙并不是房屋交付的条件，该两项工程延误仅会导致免租装修期顺延，原告于2013年8月3日提出现浇楼板部分房屋不再租赁，被告于2013年8月20日向原告发函要求其接收房屋，但原告未接收房屋，故原告对于解除合同或者继续履行合同，前后意见不一致，出现反复，在被告未按照合同约定交付诉争房屋时，原告未解除合同，在房屋具备交付条件时，原告又以我方未按照合同约定交付为由解除合同，原告于2013年8月15日与江宁万达广场有限公司签订租赁合同，原告于2013年9月16日发函解除合同仅是为其毁约寻找理由。第二、被告同意返还租赁押金。第三、原告主张违约金没有事实依据。第四、原告所主张的损失与被告无关，原告存在人为扩大损失的现象，即使存在筹备南京分公司的事实，但原告于2013年12月21日在江宁区万达广场也同样设立南京教学点，前期准备也可以用于江宁教学点，同时原告主张的损失也超出我方签订租赁合同所预见的损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年7月10日，亿联公司（乙方）与被告（甲方）签订《商业租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方用于经营教育培训行业，租赁期限自2012年10月1日至2022年7月31日止；双方于2012年8月1日交接诉争房屋，诉争房屋交接状态为没有装修（毛坯），如提前或延后交房，甲方需提前8日书面通知乙方，实际交付日期最终以双方签署的物业交接确认书为准；甲方同意给乙方61天的装修免租期，即自2012年8月1日至2012年9月30日；如果甲方迟于上述约定的交付日期交付诉争房屋的，上述约定的装修免租期、计租期都将以实际交付日期向后顺延相应天数，但甲方发出交房通知后，乙方无正当理由拒绝收房的，视为甲方已经交付房屋；最迟不得晚于2012年8月20日交付房屋，否则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，并追究违约责任，但非因甲方原因导致在2012年8月31日前未交付房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方按押金的50%向乙方承担违约责任；本合同签署后的5日内，乙方向甲方交纳525000元作为租赁押金，甲方在收到乙方该款项后5个工作日内开具收据，合同期满终止，乙方交清租赁、水电、电话费等相关费用后，甲方于十日内无息退还租赁押金；甲方承诺由其重新更换大楼的电梯及2-4楼沿街面的玻璃幕墙，并于2012年9月15日前完工，双方交接物业后，乙方的装修与甲方的更换施工同时进行，如因甲方的施工影响乙方的装修进度，或者如因甲方不及时完工导致乙方无法正常开业的，则甲方同意乙方享有的装修免租期往后顺延相应的天数，同时如果甲方不兑现承诺予以更换电梯或玻璃幕墙，则乙方有权单方解除合同，并按照合同约定的违约条款追究违约责任；甲方有法律、法规或者本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情况，乙方有权单方解除合同，甲方除应退还乙方已交款项和双方返还保证金外，还应承担相应的违约责任。2012年7月19日，亿联公司向被告交纳租赁保证金525000元。2012年10月10日，被告向亿联公司发出《关于延期交房的函》，载明：在将出租物业交付贵司前，我司需完成大楼外立面改造，由于大楼1-4层临街的部分楼层面积因历史遗留问题手续不完善，现需重新办理立项审批、规划和建设手续，客观上不能在约定期限内将出租物业交付贵司，现我司正式通知贵司，我司将在近期完成规划审批手续，并力争在2012年10月31日前让贵司进场施工。2012年12月24日，被告向亿联公司发出《接房通知函》。2012年12月30日，亿联公司回函，载明被告所称诉争房屋并不符合交房条件，要求被告在3日内就已成就的约定交付标准出具相关合法的书面证明，如同意立面改造的批文和经原告工作人员现场确定的已开工做现浇楼板的证明。2013年4月25日，被告向亿联公司发出《承诺函》，载明：因被告自己原因导致延迟移交房屋，被告承诺在《商业租赁合同》约定的61天装修免租期上再多给一个月（30天）的装修免租期，装修免租期起算从实际移交房屋时，双方签订的交房确认书之日起算；被告承诺尽力在2013年8月1日前将符合交付的房屋移交亿联公司使用。2013年7月，亿联公司更名为深圳市美联教育科技有限公司即原告。2013年8月3日，原告向被告发出《交房时间确认函》，载明：自2012年7月10日合同签订日起，我司本着相互信任的态度，等着贵司完成现浇楼板浇筑、玻璃幕墙改造和电梯改造后交房给我司，但至今被告还不具备交付条件给我司，经我司开会决定，需新做现浇楼板区域我司不要了，但是贵司的玻璃幕墙和电梯的施工必须在2013年8月10日前完工，并且不得晚于2013年9月15日完工，如能按期或提前完工后，我司接房进场施工，如2013年9月15日玻璃幕墙和电梯的改造还不能完工，我司将按照《商业租赁合同》第三条约定，视为贵司违约，我司将单方面解除合同，并要求贵司承担违约责任。2013年8月15日，原告与南京江宁万达广场有限公司签订《租赁合同》，约定原告承租南京江宁万达广场有限公司房屋。2013年8月20日，被告向原告发出《关于南京市淮海路2号大楼3层房屋交接事项的函》，载明：贵司承租的南京市淮海路2号大楼3层不再新浇楼板，租赁面积据实调整。因房屋具备交付条件，我司商请贵司尽快办理房屋交接手续；我司将在房屋交接后的约定免租期内，完成3层外立面及电梯施工，如我因我司原因逾期未完成施工，并给贵司造成损失的，我司愿意承担赔偿责任。2013年9月14日，原告向被告发出《合同解除通知函》，载明：原告已收到《关于南京市淮海路2号大楼3层房屋交接事项的函》，被告所称房屋已经具备交付条件与事实不符，根据约定贵司承诺由其重新更换大楼的电梯及2-4楼沿街面的玻璃幕墙，并于2012年9月15日前完工，但是时至今日，贵司仍未完成该工程，并且贵司表示称将在房屋交接后的约定免租期内完工，我司对此无法接受；根据《商业租赁合同》第三条第三款约定，被告最迟不得晚于2012年8月20日交房，而直到2013年9月15日，贵司仍无法满足房屋交付条件造成不能办理房屋移交手续，导致我司签订该合同的目的无法实现，已严重影响我司的经营，现贵司至今未交付房屋的行为已构成严重违约，我司有单方解除合同的权利，我司决定于2013年9月16日起解除与贵司签订的《房屋租赁合同》及相关协议。2013年9月16日，被告收到《合同解除通知函》。
另查明，2012年5月29日，诉争房屋的建设单位即江苏省电影发行放映公司（以下简称电影公司）申请城市道路占用。2012年8月26日，南京市秦淮区发展和改革局对于诉争房屋所在大楼外立面改造及梁板柱加固工程进行备案。2012年9月4日，南京市规划局向电影公司下发《关于江苏省电影发行放映公司申请办理淮海路2号大楼外立面改造项目事宜的复函》。2012年12月19日，南京市规划局向电影公司下发《南京市规划局行政事项受理通知书》。2012年12月31日，南京市规划局向电影公司下发《南京市规划局建设工程规划审定意见通知书》。2013年2月6日，南京市规划局向电影公司下发《南京市规划局行政事项受理通知书》。2013年2月25日，南京规划委员会办公室组织专家召开淮海路2号外立面改造规划设计方案。2013年3月21日，电影公司向南京市规划局函告淮海路2号外立面改造规划设计方案公示情况。2013年3月22日，南京市规划局出具《关于江苏省电影发行放映公司建筑外立面改造项目规划方案规划公示的有关情况》。2013年4月11日，南京市规划局受理淮海路2号大楼改造项目申报材料。2013年5月3日，南京市规划局向电影公司下发《南京市规划局行政许可决定书》。2013年5月17日，电影公司申请幕墙装修脚手架占道施工。2013年6月3日，南京市城市管理局许可淮海路2号幕墙出新施工申请占用城市道路。2013年7月5日，南京市秦淮区城市管理行政执法局向被告下发《停工（核查）通知书》。2013年7月24日，南京市城市管理行政执法局向电影公司下发通知，要求其停止淮海路2号门前人行道围圈树木行为。
关于原告要求被告赔偿损失的问题，原告主张损失由三部分组成，第一部分为办公室及员工宿舍租赁费用114600元，第二部分为面试招聘费1627元，第三部分为人力成本损失866048.25元，共计982275.25元。为证明上述主张，原告提供以下几组证据：第一组证据，《房屋租赁合同》复印件、房屋租赁登记备案证明、发票，主张为筹备南京中心开业而租赁办公室以及员工宿舍，该费用应由被告承担；第二组证据，发票、费用报销审批单复印件，主张为筹备南京中心而付出招聘费用，该费用应由被告承担；第三组证据，《劳务派遣服务合作协议》、《劳动合同》、《工资清单》，原告用工18人，有5个人固定在南京，其他人去苏州工作，从事培训、教学，苏州沧浪汇思劳务派遣有限公司只是发人员社保、公积金，工资由原告直接发放，原告南京分公司成立后由于公司管理疏忽一直未与员工重新签订合同，由于被告延期交房导致原告人力成本损失866048.25元。经质证，被告认为，一、原告租赁房屋的行为与被告无关，且原告提供的招聘发票中显示“无办公室咖啡店内面试”字样；二、对复印件的真实性不予认可，原告提供的发票复印件其中一张发生于2012年7月5日，当时原、被告并未签订合同，且付款方均为原告总公司，故原告的招聘行为并非履行双方合同的行为，也不能证明原告南京分公司或者分机构的招聘事实；三、《劳务派遣服务合作协议》载明用工单位为苏州高新区美联英语培训中心，并非原告所称的南京中心或者南京分公司，且载明按苏州高新区美联英语培训中心提供的派遣员工考勤资料结算薪资报酬，劳动者的报酬也应由用人单位即苏州沧浪汇思劳务派遣有限公司直接发放，并非原告发放；原告南京分公司成立后仍然通过苏州劳务派遣用工，不符合常理；劳动合同约定劳动者的报酬，而原告提供的工资清单工资有上下浮动，与原告陈述南京筹备期间未营业明显矛盾；假使费用存在，也属于原告日常经营所必须的成本费用，故不予认可原告的主张。
以上事实有《商业租赁合同》、中国银行付款凭证、收据、《关于延期交付的函》、《接房通知回复函》、《承诺函》、《交付时间确认函》、《关于南京市淮海路2号大楼3层房屋交接事项的函》、《合同解除通知函》、《南京市政务服务中心受理通知书》、《企业投资项目备案通知书》、《关于江苏省电影发行放映公司申请办理淮海路2号大楼外立面改造项目事宜的复函》、《南京市规划局行政事项受理通知书》、《南京市规划局建设工程规划审定意见通知书》、《南京市规划局行政事项受理通知书》、会议纪要、《公示结果函告》、《关于江苏省电影发行放映公司建筑外立面改造项目规划方案规划公示的有关情况》、《南京市规划局行政许可决定书》、《南京市城市道路挖掘、占用申请表》、《准予行政许可决定书》、《停工（核查）通知书》、《停止违法行为通知书》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商业租赁合同》系双方当事人真实意识表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》约定中被告承诺由其重新更换大楼的电梯及2-4楼沿街面的玻璃幕墙，并于2012年9月15日前完工，同时如果被告不兑现承诺予以更换电梯和玻璃幕墙，原告有权单方解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。原告于2013年8月3日发函要求被告于2013年9月15日完工电梯及玻璃幕墙工程，被告回函表示在诉争房屋交接后约定免租期内完成上述两项工程，故双方关于电梯及玻璃幕墙变更交付时间未达成一致意见，被告于2013年9月15日前并未完成电梯及玻璃幕墙工程，故原告有权解除租赁合同。被告于2013年9月16日收到解除合同的函件，因此，本院确认双方合同已经于2013年9月16日解除，对于原告要求确认租赁合同解除的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告同意返还租赁押金525000元，故对于原告要求被告返还租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的问题，本院认为，原、被告约定被告于2012年8月15日向原告交付房屋，原告为履行该合同有权进行筹备活动，在双方往来函件被告也多次承诺尽快交房，故原告为履行合同租赁办公场所及员工宿舍并无不当行为，但原告主张的招聘费用中有发票显示“无办公室咖啡店内面试”字样，原告主张的人力损失所依据的证据系苏州高新区美联英语培训中心与苏州沧浪汇思劳务派遣有限公司签订，原告亦陈述在南京分公司成立后未重新与原告签订合同，且在诉争房屋未使用的情况下员工工资浮动大，明显有悖于常理，故原告提供的证据不足以证明上述费用的发生与被告的违约行为存在因果关系，且存在矛盾之处，亦不能举证证明其损失超过违约金，虽然合同约定被告有严重违约行为时，原告有权要求被告双倍返还租赁保证金，本院结合双方的过错程度、合同的履行情况以及诉争房屋的市场价值等综合因素，酌定违约金以250000元为宜，对于原告要求另行赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告深圳市美联教育科技有限公司与被告南京惠庭酒店管理有限公司于2012年7月10日签订的关于南京市秦淮区淮海路2号电影公司大楼3楼部分房屋的《商业租赁合同》已于2013年9月16日解除。
二、被告南京惠庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告深圳市美联教育科技有限公司租赁押金525000元。
三、被告南京惠庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市美联教育科技有限公司支付违约金250000元。
四、驳回原告深圳市美联教育科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23138元，由原告深圳市美联教育科技有限公司负担11569元，被告南京惠庭酒店管理有限公司负担11569元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按当事人的人数提交副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
审 判 长 凌沙沙
人民陪审员 乔道生
人民陪审员 林世静
二〇一四年四月十五日
见习书记员 章文君