江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第108号
上诉人（原审被告）陈业军。
被上诉人（原审原告）顾银傲。
上诉人陈业军与被上诉人顾银傲房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄滨民初字第1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾银傲原审诉称：他与陈业军于2012年5月16日签订一份租房协议，约定他将位于江阴市春晖路149-1-2号两上两下的房屋出租给陈业军，租赁期限为贰年。截止2014年8月25日，房屋租赁期满。他多次上门与陈业军协商并告知若要续租房屋，租金要根据市场价进行调整。因陈业军不同意他提出的新的租赁价格，双方协商未果，陈业军也拒绝搬迁。请求法院判令：1、陈业军立即从租赁房屋中迁出并返还缴纳水电费�银行卡；2、陈业军支付自2014年8月26日起至实际迁出之日止按63000元／年计算的使用费。
陈业军原审辩称：他不同意顾银傲的诉讼请求。签订协议时顾银傲答应会续租给他，但是合同到期后，顾银傲提出的租金太高，他无法接受，所以才拒绝搬迁。如果顾银傲真的决定不租了，那么房屋中的装修要随便他处理，而且他需要一定的时间，不能说搬就搬。
原审法院查明：江阴市春晖路149-1号、149-2号房屋的所有权人为顾银傲。2012年5月16日以前的承租人为杨某。2012年5月16日，经顾银傲同意，杨某将上述房屋转租（包括装修）给陈业军，由顾银傲（甲方）直接与陈业军（乙方）签订一份《租房协议》一份，主要内容为：1、今有顾银傲私房（春晖路149-1-2二上二下）出租给乙方陈业军，租赁期限自2012年8月26日起到2014年8月25日止，历时贰年；2、年租金为肆万伍仟元整，一年�付；3、乙方需续租房屋时，应提前向甲方提出，提前一月付清房款并重新签订租房协议。未经甲方同意，乙方不得擅自转租他人；4、乙方在装修时不得破坏房屋结构，到期所有装潢归甲方所有，不得拆除。合同还约定了其它事项。
合同签订后，陈业军对租赁房屋在原有基础上进行部分装修后经营足浴生意。
2014年8月13日，顾银傲向陈业军发送一条短信，主要内容为：“陈师傅，最终商定这样，第一年租金63000元，第二年租金65000元，第三年租金68000元。如有意向续租请准备好资金，于一星期后（20号）签约。”因陈业军不同意顾银傲提出的新的租金标准，双方多次协商未果。
2014年8月25日租赁到期后，陈业军拒绝搬迁，一直使用租赁房屋至今。2014年9月9日，顾银傲诉至原审法院，要求陈业军迁让。
另查明：自2012年8月26日至2014年8月25日的租金陈业军已全部付清，自2014年8月26日起陈业军未再支付任何费用。江阴市春晖路149-1、149-2号房屋水电费的银行卡仍在陈业军处。
原审法院归纳本案的争议焦点为：一、租赁到期后，陈业军能否以顾银傲提高租金为由拒绝搬迁；二、自2014年8月26日起房屋实际使用费的计算标准；三、装饰装修物的处理。
原审法院认为：
一、承租人基于租赁合同对承租房屋享有使用权。租赁合同期满后，在双方未达成新的租赁合意前，承租人的使用权归于消灭，出租人可基于所有权的排他性要求承租人搬迁。市场经济下，任何交易均得建立在自愿的基础上。承租人陈业军若认为出租人顾银傲提出的新的租金标准过高，其有权拒绝租赁，但不得以此作为抗辩理由拒绝搬迁，否则就构成对他人物的所有权的侵犯。
二、因双方未在租赁期满前达成新的租赁合意，故自2014年8月26日起，顾银傲与陈业军已不�在房屋租赁关系。陈业军一直使用租赁房屋至今，其应支付顾银傲实际占用期间的房屋使用费。顾银傲主张按照63000元／年的标准支付占有使用期间的费用，但未向法院提供任何依据，法院对此不予支持。占有使用费的计算，法院酌定参照此前双方签订的租赁合同约定的租金标准计算。故陈业军应支付顾银傲自2014年8月26日起至实际迁让之日止按45000元／年计算的占有使用费。
三、租赁期满后，对于租赁期内的装饰装修物有约定的应从其约定。没有约定的，形成附合的装饰装修物应归出租人所有；未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。
本案中，顾银傲和陈业军在租房协议中约定，到期所有装潢归出租人所有，承租人不得拆除。经法院组织双方当事人至现场清点，顾银傲同意下列装饰装修物由陈业军在迁出时一并�走：“上土足浴”招牌上的四个字、柜台1张、台式电脑1台、转椅1张、格力立式空调1台、“一帆风顺”牌匾1块、装饰物1个、藤椅3张、茶几1张、电风扇2台、木质储藏柜1只、鞋架1个、热水器1台、浴霸1只、小天鹅抽油烟机1台、思念煤气灶1台、煤气罐2瓶、小方桌1张、热水瓶9只、电热水壶1只、“生意兴隆”牌匾1块、灭火箱1只、储物柜2组、洗衣机1台、小黑板1块、木柜1只、塑料椅1张、康佳电视机5台、机顶盒5台、按摩沙发12套、木质茶几7张、挂壁式空调6台、挂钟5只、塑料垃圾桶9只、窗帘4幅、装饰画9幅、按摩床1张。对于其余的形成附合的装饰装修物应归出租人顾银傲所有。据此，原审法院判决如下：一、陈业军于判决发生法律效力之日起十日内从其租赁的江阴市春晖路149-1、149-2号房屋内迁出并将用于缴纳上述租赁房屋水电费的银行卡返还给顾�傲；二、位于江阴市春晖路149-1、149-2号房屋的“上土足浴”招牌上的四个字、柜台1张、台式电脑1台、转椅1张、格力立式空调1台、“一帆风顺”牌匾1块、装饰物1个、藤椅3张、茶几1张、电风扇2台、木质储藏柜1只、鞋架1个、热水器1台、浴霸1只、小天鹅抽油烟机1台、思念煤气灶1台、煤气罐2瓶、小方桌1张、热水瓶9只、电热水壶1只、“生意兴隆”牌匾1块、灭火箱1只、储物柜2组、洗衣机1台、小黑板1块、木柜1只、塑料椅1张、康佳电视机5台、机顶盒5台、按摩沙发12套、木质茶几7张、挂壁式空调6台、挂钟5只、塑料垃圾桶9只、窗帘4幅、装饰画9幅、按摩床1张归陈业军所有，由陈业军在迁让时一并搬离；三、陈业军应支付顾银傲自2014年8月26日起至实际迁出时止按45000元／年计算的占有使用费，于迁让时支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由陈业军负担。陈业军于判决发生法律效力之日起十日内直接给付顾银傲50元。
上诉人陈业军不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，顾银傲答应租赁到期后续租，且《租房协议》约定了承租人的优先承租权，陈业军当然享有优先承租的权利；此外，一审判决的十日搬迁时限过短。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人顾银傲辩称：优先承租权是建立在双方自愿基础之上的，出租人享有依法涨租的权利，陈业军拒绝接受，理应搬出；待至二审距一审法院判决的搬迁时间已近六个月，陈业军迁出不存在期限过短的问题。因此，一审法院认定的事实清楚，证据确凿，请求驳回陈业军的上诉请求。
本院认为：续租合同的成立建立在租赁双方达成合意的基础之上，陈业军不同意顾银傲提出的新的租金要求，新的租赁合同不成立。双方签订的租赁合同已于2014年8月25日到期，承租人陈业军应退还租赁房屋，原审法院关于十内迁出的认定并无不当。综上，陈业军的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈业军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 科
审 判 员 蒋依澄
代理审判员 郭继光
二（一五年三月二十六日
书 记 员 刘 英