江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭商初字第0076号
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行，住所地盐城市解放北路138号。
负责人蔡四勇，行长。
委托代理人卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。
委托代理人杨文权。
被告朱永波，无固定职业。
被告郭美艳（朱永波之妻），无固定职业。
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（下称建行盐城分行）与被告朱永波、郭美艳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，同年3月7日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托代理人杨文权到庭参加诉讼。被告朱永波、郭美艳经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行盐城分行诉称：朱永波、郭美艳系夫妻关系，两人因购房缺少资金向原告申请贷款。2010年5月24日，原告与朱永波、郭美艳签订了一份个人住房借款合同约定，朱永波、郭美艳自愿以所购房产抵押向原告借款21万元，分期为240个月，每月1日为还款日。同年7月1日，原告将21万元借款支付给朱永波、郭美艳。2012年3月2日，朱永波办理了盐城市万方名城悦心园＊幢＊室房屋的预告抵押转正式登记。借款后朱永波、郭美艳未按约归还贷款，截止2013年9月29日已拖欠本金3807.19元、利息13326.89元。原告经多次催要未果，现请求法院判决：1、被告朱永波、郭美艳共同偿还贷款本金余额197682.77元及截止2013年9月29日未付利息和罚息15492.92元和自2013年9月30日起至实际偿还完毕之日止合同约定的本金逾期的罚息、未付利息和逾期利息的罚息（按合同约定标准计算）；2、原告对抵押房屋享有优先受偿权；3、被告朱永波、郭美艳共同支付原告律师代理费13200元。
被告朱永波、郭美艳未答辩。
经审理查明：朱永波、郭美艳系夫妻关系，两人因购房缺少资金向建行盐城分行申请贷款。2010年5月24日，建行盐城分行与朱永波、郭美艳签订了一份个人住房借款合同约定，朱永波、郭美艳自愿以所购盐城市万方名城悦心园＊幢＊室房屋抵押向建行盐城分行贷款21万元，分期为240个月，每月1日为还款日；采用浮动利率，即在基准利率水平4.95‰上上浮15%；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上浮50%；如借款人未按时还清任意一期借款本金和利息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。借款人承担合同项下的债务，包括本金、利息、滞纳金、实现债权费用（包括但不限于催款费用、诉讼费用、律师费用等）。同年7月1日，建行盐城分行将21万元借款支付给朱永波、郭美艳。2012年3月2日，朱永波办理了盐城市万方名城悦心园＊幢＊室房屋的预告抵押转正式登记。借款后朱永波、郭美艳未按约归还贷款，建行盐城分行向朱永波、郭美艳催要，朱永波于2013年4月8日向建行盐城分行出具承诺，保证每月偿还本金300元，于2013年11月1日前还清所欠全部贷款本息，后朱永波未能兑现，截止2013年9月29日已拖欠本金3807.19元、利息13326.89元。建行盐城分行催款未果，诉至法院。
另，建行盐城分行为本次诉讼委托江苏盐海中亚律师事务所进行诉讼代理并支付代理费13200元。根据江苏省司法厅苏价费（2002）378号《律师业务收费标准》，对照建行盐城分行本次诉讼标的计算，代理费应为5260元。
上列事实，有原告与被告签订的个人住房借款合同、个人贷款保证合同、个人贷款支付凭证、房屋他项权登记证书、两名被告的身份证明、结婚证、两被告付款明细、原告的委托合同、律师代理费发票及当事人陈述等证据证明。经庭审审查，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与两被告签订的个人住房借款合同是当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，对当事人均具有约束力。两被告未能按合同约定履行还款义务，已构成违约，故原告宣布被告朱永波、郭美艳所贷款项全部到期，符合合同约定。因朱永波、郭美艳将盐城市万方名城悦心园3幢605室房屋作为抵押。根据合同约定，原告作为抵押权人，依法对抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权，故原告对被告朱永波、郭美艳抵押的盐城市万方名城悦心园＊幢＊室房屋变卖、拍卖、折价价款享有优先受偿权。另合同中明确约定，借款人承担合同项下的债务，包括本金、利息、滞纳金、实现债权费用（包括但不限于催款费用、诉讼费用、律师费用等）。现因两被告违约，原告委托律师进行诉讼，花费的律师代理费，两被告应予承担，但原告支付的律师代理费超出律师收费标准，应予按标准调整计算。因此，原告的诉讼请求依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱永波、郭美艳应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司盐城分行截止2013年9月29日借款本金余额197682.77元、截止2013年9月29日未付利息和罚息15492.92元及2013年9月30日之后产生的利息、罚息（按合同约定的方式和利率标准算至判决生效确定被告履行义务之日）。
二、被告朱永波、郭美艳应于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司盐城分行律师代理费5260元。
三、原告中国建设银行股份有限公司盐城分行对被告朱永波、郭美艳抵押的盐城市万方名城悦心园＊幢＊室房屋变卖、拍卖、折价价款享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4580元，依法减半收取2290元，由被告朱永波、郭美艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审判员 杨淑芬
二〇一四年四月一日
书记员 刘 鑫
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百二零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。