湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3863号
上诉人（原审被告）：李红仁。
被上诉人（原审原告）：李永江。
委托代理人：童清阶，湖北君涛律师事务所律师。
上诉人李红仁因与被上诉人李永江房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第00690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，李永江诉至一审法院，请求判令李红仁立即返还李永江租金80，000元，并承担本案的诉讼费。
一审法院查明，李永江从2008年3月起开始承租李红仁位于东西湖李家墩堤外两边小院内的厂房，用于从事热镀生产。2014年3月6日，李永江（承租方、乙方）与李红仁（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于“东西湖李家墩堤外两边小院内”的房屋出租给乙方作为热镀（锌）厂，租赁期限为两年，自2014年3月6日起至2016年3月5日止。房屋第一年租金为80，000元，支付方式为按年一次性支付，合同签订之日，乙方向甲方一次交纳第一年租金80，000元，之后应在年租金到期之日前一个月向甲方交纳下一年度租金。甲方有权随时监督乙方的生产活动和租赁房屋的正常使用，对于乙方任何违反国家政策、法规和合同约定的情况，甲方随时可以根据实际情况修正本合同。乙方必须遵纪守法，否则由此引起的一切后果由乙方承担。乙方租赁房屋用于生产活动，其所需办理的相关行政许可均由乙方负责，如因上述原因导致本合同无法正常履行而使甲方遭受损失，乙方应承担一切责任。租赁期间，乙方利用承租房屋存放危险品或进行违法活动，甲方有权解除合同，收回出租房屋并没收乙方所缴纳的房屋租赁保证金。李红仁、李永江分别在甲、乙方处签字。同日，李永江向李红仁交纳了第一年的租金80，000元，李红仁向李永江交付了租赁的厂房。李红仁向李永江出具了一张收据，载明“兹收到李永江房租人民币捌万元整，收款人李红仁”。
合同签订后，因为热镀锌生产加工的需要，李永江在租赁房屋的院内搭建了天棚，并且自行在院内的空地开挖了60公分的盐酸池。2014年3月14日，东西湖区环境保护局对武汉市东西湖区李家墩堤外化工厂进行现场检查，认为李永江存在不正常使用大气污染防治设施的环境违法行为，并出具了东环罚字（2014）26号行政处罚决定书，对李永江处以50，000元罚款。2014年3月16日，李永江租赁的厂房断电。之后，李永江将设备和原材料从租赁的厂房中搬出。2014年5月起，李永江未再继续经营，该厂房一直空置。李永江在离开时对厂房中的盐酸池进行过处理。
李永江停止经营后，曾委托他人找到李红仁，因为合同未履行完，希望李红仁能给予一定经济补偿，但双方协商未果。期间，东西湖区环境保护局还联系过李永江，要求其配合处理盐酸池。2015年7月6日，武汉市东西湖区环境监察大队委托武汉市东西湖区环境监测站对李永江经营的镀锌厂排口进行了水污染调查，对采集的水质样品进行监测，发现该处污水排口PH值超标、锰Mn浓度超过了《污水综合排放标准》表4中第二类污染物最高允许排放浓度中一级标准。2015年7月9日，武汉市东西湖区环境监察大队对李永江的热镀锌厂内的盐酸池进行抽取废液、清除残渣、深度掩埋、酸碱中和等安全处理。
一审另查明，李红仁出租的厂房并未办理国有土地使用权证及房屋所有权证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、李永江与李红仁之间房屋租赁合同的效力；2、李红仁是否应当返还李永江的租金以及返还的金额。
关于合同效力的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李红仁出租的厂房并未办理国有土地使用权证及房屋所有权证，故李永江与李红仁之间签订的《房屋租赁合同》无效。
关于李红仁是否应当返还租金的问题，因为双方之间的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李红仁应当承担返还责任。
关于返还金额的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。故虽然李永江、李红仁之间的合同无效，但可以参照双方合同中关于租金标准的约定，计算房屋占用费。对于李永江占用房屋的时间，首先，李永江从2014年5月起未再在租赁厂房中继续经营。但其对租赁的厂房院内的盐酸池，并未进行彻底的无害化处理。虽然其已经搬出了租赁厂房，但因为盐酸池的存在，酸性物资的残留，导致该厂房客观上无法再使用。其次，虽然该污染状态存在，但是如果在合理的期限内，以较少的费用进行无害化处理，可以消除该环境污染对房屋继续使用的影响。再次，李红仁作为出租方，对李永江承租房屋长期从事热镀生产是明知的，在2014年5月，李永江也通过第三方向李红仁转达了不再继续经营的意思表示，且李红仁也明知李永江未再继续占用房屋。李红仁在知道该租赁房屋存在环境违法问题时，并未在合理期限内对该厂房进行无害化处理或配合环保部门恢复原状，却一直将该厂房空置直至2015年7月，李红仁的行为导致了房屋租金损失的扩大，其个人应承担相应的损失。综上，对于李红仁辩称双方合同并未解除，不应退还租金的主张，不予采纳。一审法院酌情认定李永江搬出后，李红仁处理该房屋的遗留污染问题的合理期间为三个月，故李永江占用租赁房屋的时间为六个月，参照李永江、李红仁双方关于租金标准的约定，李永江应当承担的房屋占用费为40，000元。对李永江要求李红仁返还房屋租金80，000元的诉讼请求，在40，000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李红仁于本判决生效之日起十日内向李永江返还房屋租金40，000元；二、驳回李永江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，800元，由李永江、李红仁各负担900元。
判后，李红仁不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回李永江一审全部诉讼请求。事实和理由：李永江在退出经营之后相当长一段时间其盐酸池及污染物仍然占用厂区，并未实际完全退出其租赁区域。时至2015年7月东西湖环保局监察大队对该盐酸池里的盐酸进行检测时，池内仍存放有一吨多的盐酸。为此，李红仁及环保部门曾多次要求李永江及时处置盐酸池及周边污染物，李永江置若罔闻，拒不配合。后东西湖环保局联系了具有处理盐酸及其污染物资质的专业公司进行处置时通知李永江到场，李永江仍据不到位。一审认定李红仁应对上述区域进行无害化处理与事实不符，李永江并不具有专业资质来进行无害化处理，亦无义务对房屋进行无害化处理。李永江的种种行为造成了其承租区域长期占用，给李红仁造成了巨大的经济损失。
被上诉人李永江辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方房屋租赁合同无效。盐酸池并不在房屋内，故盐酸池占用的土地不在房屋租赁合同范围内，李永江不应承担责任。李永江对盐酸池也进行了多次处理。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，使用锌和电镀化学品进行镀锌产生的槽液、槽渣和废水处理污泥，属于《国家危险废物名录》中具有毒性的危险废物。
本院认为，李永江与李红仁之间签订的《房屋租赁合同》，因李红仁出租的厂房并未办理国有土地使用权证及房屋所有权证，亦未办理规划审批手续，该合同无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然房屋租赁合同无效，李永江仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。本案中，李永江从租赁厂房中搬出后，虽对厂房中盐酸池进行过处理，但其处置并不符合国家有关规定，其行为违反了《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第五十五条的规定。2015年7月9日，武汉市东西湖区环境监察大队对李永江的热镀锌厂内的盐酸池进行抽取废液、清除残渣、深度掩埋、酸碱中和等安全处理，此时相关危险废物才处置完毕。李永江对盐酸池的处理负有法定义务，李红仁对此并无义务，李永江未履行法定义务，亦未配合环保部门恢复原状，导致房屋空置超过一年之久，相关损失不能归咎于李红仁，应由李永江承担，故对李永江要求李红仁返还房屋租金80，000元的诉讼请求，本院不予支持。李永江还辩称盐酸池占用的土地不在房屋租赁合同范围内，李永江不应承担责任，本院认为，该盐酸池位于租赁房屋院内的空地，系用于热镀锌生产加工，是李永江热镀锌厂的一部分，同时盐酸池的存在也会导致厂房客观上无法再使用，故对李永江的该项辩称意见，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第00690号民事判决；
二、驳回李永江的诉讼请求。
一审案件受理费1800元，由李永江负担。
二审案件受理费1800元，由李永江负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年九月十三日
书记员 舒 渲