上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第6594号
原告王华栋。
委托代理人陈醉，上海市成功综合律师事务所律师。
委托代理人倪英瑛，上海市成功综合律师事务所律师。
被告张肃。
被告苟燕平。
上列二被告共同委托代理人王怀涛，上海汉路律师事务所律师。
原告王华栋与被告张肃、苟燕平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告王华栋的委托代理人倪英瑛，被告张肃及其和被告苟燕平的共同委托代理人王怀涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王华栋诉称，就原告受让被告位于浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）事宜，原告于2013年7月23日通过居间人上海汉宇房地产顾问有限公司同被告签订了《房地产买卖居间协议》，又于同年7月27日签订了《房地产买卖协议》，之后原告于7月23日、27日、28日分别以现金及汇款方式共向被告支付定金人民币（以下币种相同）30万元整。2013年9月30日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及《房地产买卖合同之补充协议》（以下简称“补充协议”），约定俩被告将共同所有的“系争房屋”出售给原告，售价为320万元，搬迁费及固定设备补贴费为28万元。同日，原告以转账汇款方式汇给被告90万元，至此已支付120万元，构成首期房款。2013年10月8日，被告称因私人原因不愿意继续履行合同，并且表示愿对原告作出补偿。嗣后，原告多次催告被告履行合同，均无果。原告无奈之下于2013年12月10日以短信方式书面通知被告解除合同，并要求返还已付款及支付违约金。2014年1月，被告通过银行汇款方式返还原告已付款120万元整，但未支付违约金，故提起诉讼，要求：1、判令确认原、被告签订的《房地产买卖协议》、“买卖合同”及“补充协议”于2013年12月10日解除；2、判令被告向原告支付违约金69.9万元（合同总价的20%，加上120万元的日万分之三＊10天）；
被告张肃、苟燕平辩称，双方签订的《房地产买卖协议》第4条明确约定禁止违反限购、限贷，但当时原告和其前妻名下已拥有三套房产，其不具有购房资格，之后原告与其前妻办理了假离婚，获得一个单身购房的机会，由于原告采取了隐瞒事实的做法，最终导致贷款未能获得银行审批通过，违约在先。原告的贷款迟迟没有批下来却要求被告配合办理审税，原告没有完成贷款的审批手续，被告可以暂时不配合办理审税，这并不代表被告不配合办理审税。审税是合同的附随义务，合同对此并未约定，被告确实没有收到原告要求审税的通知，等到被告收到原告审税通知后双方对于贷款有无办理、能否办下来进行了交涉，交涉期间原告提起了本案诉讼，因此，不存在被告违约，不应当承担违约责任。退一步说，即便法院认定被告违约应当承担违约责任，那么原告主张的违约金也明显过高，要求法院依法减少。原告没有单方解除合同的权利，但被告于2013年12月11日承诺同意解除合同，并于2014年1月将原告已付款退还给了原告，故《房地产买卖协议》、“买卖合同”及“补充协议”实际已于2013年12月11日解除。
经审理查明，“系争房屋”的房地产权利登记人为被告。2013年7月23日经上海汉宇房地产顾问有限公司居间，由原告作为乙方、被告张肃作为甲方，双方签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方以甲方净到手价348万元向甲方购买“系争房屋”。当天，原告支付被告定金5万元。同年7月27日，由原告作为乙方、被告张肃并代被告苟燕平作为甲方，双方签订《房地产买卖协议》，协议约定，“系争房屋”成交总价为348万元，交易产生的税费由乙方负担，同时双方约定房屋总价为320万元，房屋装修补偿款为28万元，等等。当天，原告支付被告定金5万元。7月28日，原告又支付被告定金20万元。2013年9月30日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同第二条约定，“系争房屋”的转让价款为320万元；合同第六条约定，双方确认，在2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第十条第（三）款约定，甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起到实际履行义务之日止，逾期超过十日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同补充条款（一）约定：在甲、乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金30万元，在甲、乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付部分购房款90万元，上述款项构成首期房款合计120万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款，在甲方向乙方出具了足额首期购房款收据后五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需要全部资料。乙方申请的贷款金额（第二期购房款）为160万元，在房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，乙方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后将乙方所贷款项支付甲方；如乙方的贷款申请获得银行通过，则甲、乙双方应在银行作出前述审核结果后三十个工作日内共同赴房地产交易中心办理产权过户手续；在房地产交易中心出具以乙方为申请权利人的收件收据当日，乙方将第三期购房款36万元支付给甲方；在甲方收到上述各期房款后三个工作日内，甲方向乙方办理交房手续；在甲、乙双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，乙方将购房款4万元支付给甲方；如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约，甲方违约的，应按本合同第十条第（三）款的约定承担违约责任；等等。当天，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“补充协议”一份，该协议约定，本次房地产交易中，房地产的总成交价为348万元，其中合同价为320万元，剩余28万元为搬迁及固定设施补贴费；乙方于房地产交易中心出具以乙方为申请权利人的收件收据当日向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费28万元；本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担；等等。“买卖合同”和“补充协议”签订的当日，原告支付被告房款90万元。
2013年10月8日，被告张肃发短信给原告，告知原告因家庭原因希望中止售房，并愿意做适当补偿。11月6日，被告张肃又发短信给原告，表示愿意继续履行合同，望加快各项手续的办理。11月12日，原告发短信给被告张肃，告知银行已受理其贷款申请，预计一个月内就会有审批结果，另问被告什么时候有空，房屋交易流程必须要审税，请尽早抽空配合完成此步骤。2013年11月20日，原告与招商银行股份有限公司上海分行签订《个人购房借款及担保合同》，用“系争房屋”抵押向该行贷款160万元，贷款期限自2013年11月20日起至2038年11月20日。11月22日，原告发短信给被告张肃，问被告是否继续履行合同，如是，请务必于七日内联系原告和中介，办理房屋审税，如七日内仍未答复，只能认为你们不准备履行合同。11月28日，原告发短信给被告张肃称，我已多次通过电话、短信、挂号信的方式和你们联系，督促你们遵守买卖合同的约定，配合去交易中心做好审税等工作，我已尽到合同约定义务，如你们坚持不履行卖方义务，我将于下周向法院提起诉讼。12月1日，原告与被告张肃至中介处协商，未果。12月6日中午，原告发短信给被告张肃称，我已多次提出办理审税、过户，由于你们故意拖延导致合同迟迟不能履行，上述事实由挂号信、电话、短信证明，现银行贷款合同已于11月20日签订完毕，随时可办理审税，如你们仍有交易意愿，请于12月10日前和我办理审税，过期没有答复，我有理由相信你们不愿继续履行合同，我有权解除合同并追究你们的违约责任。当天晚上，被告张肃发短信给原告称，由于你故意拖延不积极办理贷款手续，导致贷款严重推迟，根据合同支付约定，你已构成严重违约，我们有权解除合同并保留追究你违约责任的权利。12月7日，原告发短信给被告张肃称，今12月7日，是否到房地产交易中心办理审税？我随时准备好履行合同。12月10日，被告张肃发短信给原告称，你违反国家规定假离婚、骗贷的行为以及逾逃国家税款的行为，使我们将面对国家的惩罚和承担其它不确定的风险，因而不能继续卖房。当天，原告回短信给被告张肃称，你这是严重的诽谤和诬陷，妄想借此逃脱你的违约责任，现在我正式通知你，我们之间的“买卖合同”及“补充协议”今日（2013年12月10日）正式解除，请你方在七日内向我返还已付的房款120万元，并向我支付违约金69.9万元，如你方逾期不履行上述义务，则我将诉请法院追究你方责任。12月11日，被告张肃发短信给原告称，我们接受你提出的解除合同及协议，但是因你个人原因导致合同解除，我们不做任何补偿。
另查明，2014年1月，被告将120万元房款退还给了原告。
以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、“买卖合同”、“补充协议”、定金和房款收据、《个人购房借款及担保合同》、原告与被告张肃之间的往来短信及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，原告的贷款是委托中介办理的，在“买卖合同”及“补充协议”签订的当天晚上，中介打电话告知原告，被告不同意卖房了，中介说贷款的事情等这个事情搞清楚之后再办，11月6日，被告发来短信表示愿意卖了，之后二、三天就开始办贷款，11月20日，原告的贷款获银行审核通过。12月1日，双方在中介处协商，当时中介和原告都跟被告说贷款已审批下来，贷款合同在中介的法务处，原告当天提出要求被告配合审税，被告不同意，被告说的贷款下来是指贷款到被告帐上。被告则表示，当天被告问了贷款的问题，原告和中介都说还需要1-2个月时间下来，当时原告是提出审税的，但被告认为，贷款还没有下来审什么税，没有同意。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》、“买卖合同”、及“补充协议”系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据“买卖合同”的约定，原告的购房款中有160万元通过贷款支付，同时，原、被告应在银行作出原告的贷款申请审核结果后三十个工作日内共同赴房地产交易中心办理产权过户手续。现被告在双方签订“买卖合同”及“补充协议”后因家庭原因提出不履行合同，后又于11月6日通知原告愿意继续履行合同，之后，原告积极申办贷款，并于11月20日与贷款银行签订了《个人购房借款及担保合同》，160万元贷款申请获得银行批准，在此之前及之后，原告多次短信通知被告配合办理过户所需的审税手续，但被告均未予配合，反而借故在12月10日以短信方式通知原告不能继续卖房，虽然，“买卖合同”对于原、被告何时办理审税未作约定，但是，依据房地产的交易流程，过户前必须先完成审税，对此，被告应当明知，即便不知道，原告及中介也已告知，因此，被告不配合原告办理审税及12月10日通过短信表示不能继续卖房的行为表明被告不愿意继续履行合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告于2103年12月10日以短信方式通知被告解除“买卖合同”及“补充协议”，实质上也包含了对《房地产买卖协议》的解除，符合合同约定及法律规定，《房地产买卖协议》、“买卖合同”及“补充协议”于上述短信到达被告之时即12月10日解除。至于违约金，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的违约金，显属过高，故被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照被告违约可能给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为20万元。被告申请法院至浦东新区婚姻登记处调取原告离婚的《离婚协议书》，因其欲调取的内容与本案无关，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、原告王华栋与被告张肃、苟燕平就上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室房屋于2013年7月27日签订的《房地产买卖协议》及于2013年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》于2013年12月10日解除；
二、被告张肃、苟燕平应于本判决生效之日起十五日内支付原告王华栋违约金20万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，790元，减半收取计5，395元，由原告王华栋负担3，395元，被告张肃、苟燕平负担2，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年五月十九日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。