湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民未终字第04356号
上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人易某某。
上诉人（原审原告）杨某某。
法定代理人王某某。
委托代理人易某某。
被上诉人（原审被告）长沙××置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区××街农贸市场商住楼××楼。
法定表人程宏利，董事长。
委托代理人徐某某。
上诉人王某某、杨某某因与被上诉人长沙××置业有限公司（以下简称凯通××）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民（未）初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：凯通××获准预售凯通国某某商品房，预售许可证号为2010-8906号。2010年12月31日，王某某、杨某某（买受人）与凯通××（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，主要内容约定：王某某、杨某某购买凯通××开发建设的凯通国某某120房，购房款总金额1041369元。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于甲（1）项中的比率）的违约金。第十条交付期限及条件：出卖人应当在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符甲合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格并符甲合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、……。第十一条房屋交接及违约责任某某房某到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于甲（1）项中的比率）的违约金。第十二条规划、设计变更的约定出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同同意之日起10日内书面通知买受人：1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2）该商品房所在小区的平面布局。买受人有权在通知收到之日起5日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起15日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十三条出卖人关于某某设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺，包括在销售过程中，其销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、在交付时，水、电、电梯达到使用条件；2、在交付时，有畅通的道路通往该楼栋。如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符，双方同意按以下第2种方式处理：……。2、买受人不解除合同的，出卖人应按千分之五向买受人支付违约金，并采取补救措施于90日内达到合同约定标准。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任。第十五条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符乙方某某（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、出卖人按装饰、设备标准完善装饰、设备。合同还就其他事项进行了约定。
合同附件三为《装饰、设备标准》，内容有：外墙：商场外墙为天然石材、面砖及外墙涂料。内墙：内墙老粉批白。地面：现浇钢筋混凝土楼地面。门：玻璃门。窗：铝合金窗。共卫生间：公共卫生间天棚为内墙乳胶漆，墙面1.8米以下为内墙面砖，1.8米以上内墙乳胶漆，地面为防滑地砖，安装大小便器具。公共照明：骑楼走廊公共部位设计照明。供水：每户一个给水点一水表，入户主管为内衬塑复合钢管，门面按设计要求预留一个排水口（个别门面没有以图纸为准）。供电：每个商铺设配电箱。电话系统：预留电话接口。宽带网：预留宽带网接口。（小区内电话、宽带线路由运营商投资建设并享有产权）消防系统：一二层商铺和8#房三四层公寓室内及公共某某均按规范设有烟感探测器和消防自动喷水设施。
合同签订当日，双方又签订《合同补充条款》作为附件四。主要内容有：一、关于商品房的价款及交接1、…2、《商品房买卖合同》第十条所指商品房经验收合格是指该商品房按照国务院《建筑工程某某管理条例》相关规定通过商品房工程某工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认的该商品房工程某工验收合格时间为准。3、买受人办理房屋交接手续当日如发现所交付房屋存在质量问题，应书面要求出卖人进行合理整改。出卖人无异议的，出卖人应在90日内整改完毕；出卖人有异议的，买受人应在之后30日内委托政府有权部门进行鉴定，经鉴确实存在质量问题的，出卖人应在90日内整改完毕某某担鉴定费用，经鉴定若不存在质量问题，而买受人未依约收房的，买受人应某某承担逾期收房的责任。在整改期间，出卖人不承担延期交房的责任；超过整改期出卖人应承担每日已付房款万分之零点五的违约金，不另行承担其他责任。买受人在办理房交接手续当日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，或者双方对存在质量问题与否有异议但买受人未在规定期限内委托鉴定的，均视为出卖人己依约将符合约定标准的房屋交付买受人。…8、该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景某及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除《商品房买卖合同》第十二条约定情形外，出卖人不另行通知。…三、其它约定1、双方甲认本合同及补充协议已充分涵盖出卖人在此之前发布和签署销售广告、宣传资料、楼书中就开发规划范围内的房屋所作记述、说明和允诺。买受人完全清楚合同标的房屋的状况以《商品房买卖合同》及附件内容为准，如与销售广告、宣传资料有不一致之处，均以《商品房买卖合同》及本补充协议为准。…7、出卖人以买受人在《商品房买卖合同》中所明示通讯地址和联系电话为送达地址和联系方式。送达方式包括直接、邮寄、电话通知或者报纸公告送达等方式。买受人通讯地址或联系电话发生变化时，应立即书面形式告知出卖人，否则，邮寄到变化前的地址仍视为有效送达（不论退件与否）。邮寄送达通知的，在发出之日起的第七日（最后一日遇法定节假日顺延），不论是否实际收到，均视为买受人收到该通知的日期。如买受人提供通讯地址错误而无法送达的，则视为免除出卖人送达义务，而买受人应采用自取方式。出卖人还可同时就相关事项在市级报刊上进行公告。公告和邮寄两种送达方式具有同等效力。…11、出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买房人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利。…14、本补充协议双方均已认真阅读并充分理解。本补充协议作为《商品房卖合同》附件，无论《商品房买卖合同》有何约定，若本补充协议与《商品买卖合同》的约定不一致，以本补充协议约定为准。
凯通××在销售房屋前，向业主展示的销售广告中，有“自动扶梯、屋顶种植花园、七重智能安防护卫系统”等内容。
合同签订后，王某某、杨某某按照合同的约定付清了购房款，但凯通××未按合同约定的日期交房。2012年6月21日，勘察、设计、监理、施工和建设五家单位就凯通国某某的7、8、9号栋项目进行竣工验收，一致签字盖章同意竣工验收。2012年6月29日，凯通××在报纸上发布《交房公告》，通知包括王某某、杨某某在内的7、8、9号栋购房某某从2012年7月9日起开始分批办理房屋交付手续，时间从7月9日至20日。此前，凯通××于2012年7月3日向王某某、杨某某发出了《入伙通某某》，通知王某某、杨某某于2012年7月6日办理房屋交接手续。王某某、杨某某认为凯通××所欲交付的房屋未达到合同约定的交房条件未与凯通××办理房屋交接手续。7月20日，凯通××在报纸上发布《交房再次公告》，通知包括王某某、杨某某在内的尚未办理交房手续的部分业主从速办理交房手续，并表示“严格按照合同约定延期交房违约金计算截止日期为2012年7月8日”。此后，王某某、杨某某继续认为房屋没有达到交房条件而未予接受凯通××的交房，并与其他意见一致的业主共同向某某国某某发出《拒绝收房
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限期整改的通某某》，要求凯通××按照通知的要求进行整改。凯通××收到通知后，对包括王某某、杨某某在内的拒绝收房的业主发出了《回函》，认为房屋已经达到法定和约定的交房条件，建议双方按照合同及其补充协议约定的方式处理双方的争议。此后，双方就是否符合交房条件、违约责任如何承担等事项几经协商不成，王某某、杨某某遂诉至法院，请求裁判。
法庭审理中，凯通××针对王某某、杨某某关于存在侵害王某某、杨某某权某的事实，应当采取相应的措施补救或整改到位，无法完成整改即应予以相应赔偿的问题，凯通××认为其是严格按照最终审定的设计图纸施工的，即使存在设计变更也属于合理的设计变更，而根据合同约定，这样的变更无需书面通知买受人；有些问题在《商品房买卖合同》及其附件中没有明某某定，而双方的权利义务内容应以《商品房买卖合同》及其附件中的明某某定为准；王某某、杨某某虽然对房屋提出质量方面的异议，但在凯通××不予认可的情况下没有在约定的期限内申请专业鉴定，综上，应视为房屋质量合格，王某某、杨某某拒绝收房没有道理，为此凯通××提供了规划设计图、工作联系函、检测报告等房屋建筑施工中形成的工程资料作为证据。王某某、杨某某对以上证据质证后认为要么没有关联性，要么证明力不够，故而不认可凯通××的答辩主张。
王某某、杨某某在起诉状中称“长沙市住建委在协调会上正式确认了凯通××不符合交房条件的事实，并要求凯通××在2012年10月12日前完成整改，再和业主方乙成协议”，但经原审法院向长沙市住建委的协调会主持人当面询问，长沙市住建委的协调会主持人表示并未在协调会上确认凯通××的交房不符丙同附件三约定的交房条件，只是建议凯通××对业主提出的问题进行复查，如果确实有问题就必须整改。
证实上述事实的证据有：当事人的身份户籍资料、企业组织机构代码证、工商登记资料、《长沙市商品房买卖合同》及其附件三、四、销售广告、户型图、照片、《拒绝收房--
限期整改的通某某》及回函；《交房公告》、《交房再次公告》、《竣工验收备案表》、设计图纸、工作联系函、检测报告、询问笔录及当事人的陈述。
原审法院认为：王某某、杨某某与凯通××签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。上述合同约定凯通××应于2012年2月28日前交付房屋，但凯通××未能按期交付，而是直至2012年6月29日才公告通知王某某、杨某某收房，其行为已经构成违约，凯通××对其逾期交房的违约行为也无异议。
案件当事人的争议焦点主要有三：一是凯通××的逾期交房违约金如何计算；二是凯通××是否因没有履行销售广告宣传中的承诺而应当承担违约责任；三是凯通××是否存在公摊面积所涉及的骑楼漏水等侵害王某某、杨某某权某的事实，进而是否需要采取相应的措施补救或整改到位，或者予以相应的赔偿。
关于争议焦点一，包括两个方面：1、凯通××的交房是否符丙同约定的交房条件；2、如何计算凯通××的逾期交房违约金。
1、关甲通某司的交房是否符丙同约定的交房条件
王某某、杨某某认为凯通××的交房不符丙同约定的交房条件，进而要求凯通××提供《竣工验收备案表》，并要求凯通××按照合同附件三约定的装饰、设备标准完成整改。对此原审法院认为：双方在《长沙市商品房买卖合同》第十条中约定的交房条件是“该商品房经验收合格并符甲合同附件三所约定的装饰、设备标准”，在合同附件四《合同补充条款》中则进一步约定商品房验收合格是指商品房通过工程某工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认的商品房工程某工验收合格时间为准。现凯通××已经提供了符合上述合同约定的《竣工验收备案表》。对于是否符合附件三约定的装饰、设备标准的问题，原审法院认为：首先，王某某、杨某某并没有明确要求凯通××按照合同附件三《装饰、设备标准》的约定应当整改的具体问题，故其相应的诉讼请求并不明确；其次，就双方诉讼外实际发生过争议的本案房屋是否符丙同附件三《装饰、设备标准》的具体问题，即外墙面、楼地面（公共楼梯间）的材质问题，系因双方对“外墙面、楼地面（公共楼梯间）”存在不同的理解所致，因而应当按照政府有关部门最终批准的图纸为准，凯通××按照图纸施工，符乙方合同附件四《合同补充条款》“一、关于商品房的价款及交接”中第8条“该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景某及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除《商品房买卖合同》第十二条约定情形外，出卖人不另行通知”的约定，并不构成违约；再次，即使上述问题存在，根据合同附件四《合同补充条款》“三、其它约定”中第11条“出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利”的约定，王某某、杨某某据此认为不符合交房条件而拒绝收房也有失公允，不应当得到法律的支持。综上，原审法院对王某某、杨某某要求凯通××提供《竣工验收备案表》、按照合同附件三《装饰、设备标准》的约定完成整改的诉讼请求不予支持。
2、关于如何计算凯通××的逾期交房违约金。
王某某、杨小某某张按房屋总面积×租金每月每平方米500元×违约月份整数值计算至凯通××完成整改后实际交付房屋之日止；凯通××则主张只应按已付购房款×日万分之一×违约天数（从逾期交房之日起至2012年7月5日）。对此原审法院认为：首先，双方合同约定逾期交房违约金的计算方式是按已付购房款的日万分之一的标准乘以违约天数计算，故王某某、杨小某某张按房屋总面积×租金每月每平方米500元×违约月份整数值计算没有合同依据，应不予支持。其次，上文分析表明，凯通××的交房符乙方在《长沙市商品房买卖合同》第十条中约定的交房条件，而凯通××以发出《入伙通某某》及登报公告的方式通知王某某、杨某某办理交房手续，符乙方在合同附件四《合同补充条款》中有关交房通知的约定，故王某某、杨某某以凯通××不符合交房条件为由拒收房屋，并要求逾期交房违约金计算至最后实际交付房屋之日止没有合同依据，应不予支持；再次，考虑到凯通××逾期交房违约在先，也考虑到王某某、杨某某已经付清全部购房款，从合理平衡双方利益的角度出发，凯通××逾期交房违约金的截止期限应当确定为2012年7月20日（凯通××公告通知办理交房手续期限的截止日），计算基数则应为全部购房款，计算标准则为每日万分之一。综上，凯通××应支付给王某某、杨某某逾期交房违约金应以购房款总额1041369元为基数，按每日万分之一的标准，从2012年3月1日起计算至2012年7月20日止（共计142天），金额为14787.44元。
关于争议焦点二
王某某、杨小某某张某某公司在销售广告宣传资料中承诺了自动扶梯、屋顶种植花园、七重智能安防护卫系统但没有兑现，要求凯通××按购房款千分之五的标准承担违约金。凯通××反驳主张双方的权利义务内容应当以《长沙市商品房买卖合同》及其附件的约定内容为准，而上述内容并不包含在《长沙市商品房买卖合同》及其附件的约定内容中，故不认可王某某、杨某某的上述主张。对此原审法院认为：双方在《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》的“三、其他约定”中约定：“双方甲认本合同及补充协议已充分涵盖出卖人在此之前发布和签署销售广告、宣传资料、楼书中就开发规划范围内的房屋所作记述、说明和允诺。买受人完全清楚合同标的房屋的状况以《商品房买卖合同》及附件内容为准，如与销售广告、宣传资料有不一致之处，均以《商品房买卖合同》及本补充协议为准。”以上内容是双方自愿约定的，属于双方商品房买卖合同的权利义务的组成部分，双方当事人均应遵照执行。《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》中并没有约定王某某、杨小某某张的凯通××通过销售广告宣甲确承诺的内容，故王某某、杨某某关甲通某司因没有履行广告销售宣乙诺而应当给付违约金的诉讼请求不符乙方合同的约定，应不予支持。
关于争议焦点三
王某某、杨小某某张某某公司应当因存在公摊面积所涉及的骑楼漏水、所在小区的变压器位置不符合规划设计要求、按照规划设计和销售效果图对外墙石材的颜色、干挂支架等整改到位等侵害王某某、杨某某权某的事实采取相应的措施补救或整改到位，或者予以相应的赔偿。凯通××则主张是严格按照最终审定的设计图纸施工的，符乙方的合同约定，凯通××不存在违约，因而不认可王某某、杨某某的主张。对此原审法院认为：一方面，双方在《长沙市商品房买卖合同》第十二条明某某定了规划设计变更时出卖人应当通知买受人的具体情形是指“1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2）该商品房所在小区的平面布局”，而且双方在《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》“一、关于商品房的价款及交接补充条款”中的第8条约定了“该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景某及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除《商品房买卖合同》第十二条约定情形外，出卖人不另行通知”，在《合同补充条款》“三、其它约定”中的第11条则约定了“出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利”，据此可知凯通××按照图纸施工是符乙方合同约定的，并不构成违约。另一方面，本争议焦点中王某某、杨小某某张的事项实际上属于王某某、杨某某对房屋的质量存在异议，而根据双方在《合同补充条款》中“买受人办理房屋交接手续当日如发现所交付房屋存在质量问题，应书面要求出卖人进行合理整改。出卖人无异议的，出卖人应在90日内整改完毕；出卖人有异议的，买受人应在之后30日内委托政府有权部门进行鉴定，经鉴确实存在质量问题的，出卖人应在90日内整改完毕某某担鉴定费用，经鉴定若不存在质量问题，而买受人未依约收房的，买受人应某某承担逾期收房的责任。”的约定，由于王某某、杨某某并没有按照合同约定的期限委托政府有权部门进行鉴定，并且没有鉴定结果表明房屋确实存在质量问题，因此，王某某、杨小某某张某某公司应当因存在公摊面积所涉及的骑楼漏水、所在小区的变压器位置不符合规划设计要求、按照规划设计和销售效果图对外墙石材的颜色、干挂支架等整改到位等侵害王某某、杨某某权某的事实采取相应的措施补救或整改到位，或者予以相应的赔偿的诉讼请求不予支持。对于王某某、杨小某某张某某公司因登报发布的交房公告和入伙通某某中的重要内容不一致的问题在报纸上刊登道歉声明的诉讼请求，原审法院认为，其实质就是要求凯通××承担赔礼道歉的民事责任，但赔礼道歉作为一种法定的承担民事责任的方式，主要适用于人身权遭受侵害的情形的责任形式，本案的情形显然不符合，故对王某某、杨某某的此项诉讼请求不予支持。对于王某某、杨小某某张以附件形式详细约定保修范围、期限和责任的诉讼请求，因不属于合同约定的义务，故王某某、杨某某的此项诉讼请求没有合同依据，依法应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、长沙××置业有限公司于判决生效之日起十日内给付王某某、杨某某逾期交房违约金14787.44元；二、驳回王某某、杨某某对长沙××置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2987元，由长沙××置业有限公司负担。
王某某、杨某某上诉称：一、原审判决认定凯通××交房符丙同约定的条件，属于认定事实错误；二、原审判决关于计算逾期交房违约金期限的认定有误；三、原审判决关于逾期交房违约金计算标准的认定有误；四、原审判决关于销售承诺未履行的违约责任不予认定，属于适用法律错误；五、原审判决关于对房屋不某某同约定、规划设计的问题认定事实错误。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人凯通××答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，王某某，杨某某提交了凯通国某某8号栋规划设计的调整公示一份，拟证明在2013年5月18号之前，凯通××的工程没有完工。凯通××质证认为该证据与本案无关。凯通××提交了如下证据：1、房屋分层分户平面图、4号地7号楼一层平面图，拟共同证明王某某、杨某某的商铺属于7号栋，7号栋自动扶梯的变更是在2011年4月2号由规划局审批通过的，7号栋的变更是在竣工验收之前。2、4号地8号楼1、2层的平面图，拟证明8号楼的变更是通过了规划局的合法审批，与王某某、杨某某7号栋的门面无关。3、照片9份，拟证明王某某、杨某某的门面属于7号栋120门面，4号地8号楼的变更与其无关，不影响其任何经营。电梯是由2楼门面使用的，不影响1楼门面的使用。王某某、杨某某质证认为：对证据1的三性都有异议，对证据2、3的关联性有异议，本院认证如下：因王某某，杨某某的门面位于7号栋，故王某某，杨某某提交的凯通国某某8号栋规划设计的调整公示与本案无关，本院不予认可。对凯通××提交的证据1、2、3，其来源合法、内容真实、且与本案相关联，本院予以认可。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为：本案诉争焦点主要为：一、本案诉争房屋是否符丙同约定的交房条件；二、凯通××逾期交房违约金的期限及标准如何认定；三、凯通××在销售广告宣传资料中的部分承诺内容没有兑现，是否应当承担违约责任。
一、关乙案诉争房屋是否符丙同约定的交房条件。凯通××与王某某、杨某某签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋交付条件为“该商品房经验收合格并符甲合同附件三所约定的装饰、设备标准”。1、关于甲一个交房条件，所涉房屋是否经验收合格的问题。在合同附件四《合同补充条款》中明确房屋验收合格是商品房通过工程某工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认的商品房工程某工验收合格时间为准。上诉人上诉主张具备五方工程验收还不符合交房条件，根据相关法律规定，所涉房屋应经过竣工验收备案才符丙同约定的交房条件。对此，本院认为，建筑工程的竣工验收是指建设单位收到施工单位的建筑工程验收申请报告后，根据建筑工程某某管理法律制度和建筑工程某工验收技术规范标准以及建设合同等约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为，而建筑工程的竣工验收备案是指建设单位自工程某工验收合格以后，在法定期限内依法向建筑工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交建筑工程某工验收材料，建设行政主管部门验证文件齐全后，予以收讫，备份在案，以供查考的行为。从竣工验收与竣工验收备案的行为过程来看，竣工验收行为在前，竣工验收备案行为在后。本案中对所涉房屋约定的交付条件为经勘察等五家单位验收合格，而不是通过竣工验收备案。凯通××交付的房屋在2012年6月21日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的竣工验收，故凯通××交付经验收合格的房屋，符乙方合同的约定，上诉人主张某以房屋的竣工验收备案作为交房条件的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。2、第二个交房条件，关于所涉房屋是否符丙同附件三所约定的装饰、设备标准的问题。首先，上述标准有数项，但上诉人未明确要求凯通××按照合同附件三《装饰、设备标准》的约定应当整改的具体问题，故其相应的诉讼请求并不明确；其次，双方对诉争房屋否符丙同附件三《装饰、设备标准》的具体问题，即外墙面、楼地面（公共楼梯间）的材质问题，因双方对“外墙面、楼地面（公共楼梯间）”存在不同的理解，故应当按照政府有关部门最终批准的图纸为准，本案中凯通××按照图纸施工，符乙方合同附件四《合同补充条款》“一、关于商品房的价款及交接”中第8条“该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景某及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除《商品房买卖合同》第十二条约定情形外，出卖人不另行通知”的约定，故凯通××并未构成违约；最后，即使上述问题存在，根据合同附件四《合同补充条款》“三、其它约定”中第11条“出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利”的约定，上诉人主张某某公某某担违约责任亦依据不足。因此，上诉人认为所涉房屋不某某同附件三所约定的装饰、设备标准的理由不能成立，本院不予采信。
二、关甲通某司逾期交房违约金的期限及标准如何认定问题。1、关于期限的问题。上诉人主张某某公司某某担逾期交房违约金的期限为凯通××完成整改达到交付条件之日止。本院认为，凯通××交付的房屋已于2012年6月21日经过五家单位联合验收，已达到交房条件，即使房屋存在瑕疵，但并不影响房屋的交付，应属于凯通××整改、修理的范围。凯通××通过公告通知业主于2012年7月20日前来办理交房手续，故原审判决以该日确定为计算凯通××逾期交房违约金的截止日期并无不当；2、关丙准的问题。双方在合同第十一条第2项中约定逾期交房超过90日，逾期交房违约金为已付房款的万分之一，该约定系双方丙实意思表示，合法有效，故原审判决按此约定判决凯通××应承担的逾期交房的违约金符乙方某某，本院对此予以维持。
三、关甲通某司在销售广告宣传资料中承诺的次卧飘窗、电梯刷卡门禁、入口水景区、空中精装休闲庭院等没有兑现，是否应当承担违约责任的问题。双方在《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》的“三、其他约定”中约定：“双方甲认本合同及补充协议已充分涵盖出卖人在此之前发布和签署销售广告、宣传资料、楼书中就开发规划范围内的房屋所作记述、说明和允诺。买受人完全清楚合同标的房屋的状况以《商品房买卖合同》及附件内容为准，如与销售广告、宣传资料有不一致之处，均以《商品房买卖合同》及本补充协议为准。”以上约定是双方丙实意思表示，对双方当事人均有约束力。因此，上诉人要求凯通××因没有履行广告销售宣乙诺而承担违约责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，故本院对此不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2987元，由上诉人王某某、杨某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 某
代理审判员 于 乙
代理审判员 胡某某
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 陈 某
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。