福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第805号
上诉人（原审被告）福建景城实业有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人郑朝晖，董事长。
委托代理人慕克俭、慕天笑，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄祖余，男，汉族，1958年5月22日出生，住福建省尤溪县，现住福州市仓山区。
被上诉人（原审原告）胡珠容，女，汉族，1963年1月24日出生，住福建省尤溪县，现住福州市仓山区。
上列被上诉人共同委托代理人李龙健，福建东岸律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托代理人汤瑞锦，福建东岸律师事务所实习律师。
上诉人福建景城实业有限公司（以下简称景城公司）与被上诉人黄祖余、胡珠容商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人景城公司的委托代理人慕克俭、慕天笑，被上诉人黄祖余、胡珠容的委托代理人李龙健到庭参加诉讼。本案审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2008年5月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于福州市仓山区金山街道金山大道589号金山大景城X栋XXX室的房屋出售给原告。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的月1%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告依约支付房价款466470元，双方于2009年9月20日办理房屋交接手续。被告于2013年8月12日办理上述房屋所在小区X#楼至X#楼、X#楼、地下室房屋产权初始登记（总登记），于2013年10月29日办理4#、5#楼房屋产权初始登记（总登记），于2013年11月20日办理诉争房屋所在小区X#-X#楼及地下室土地分割总登记手续。
原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在诉争房屋实际交付（2009年9月20日）后的730日内即于2011年9月21日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因房地产权属证书包含房屋所有权证书及土地使用权证书，故被告应按合同约定期间完成该两项登记备案义务，但被告直至2013年11月20日才办理完诉争房屋土地总登记手续，已构成违约。双方在合同中约定按已付房价款的月1%计算违约金，该约定不违反相关强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应全面履行合同义务，故被告在完成登记备案后负有通知义务。被告主张其已以公告方式通知原告，但并不符合双方合同约定，故被告应支付的违约金应计算至其实际通知原告（即2013年11月26日）止。此外，原告诉请被告履行房屋产权及土地总登记义务，因被告已履行完毕，本案不再处理。原告另诉请被告出具购房证明书并开具购房发票，因被告在庭审中亦自认该两项义务尚未履行且确系其完成总登后应履行之义务，故原告该诉讼请求原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告福建景城实业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告黄祖余、胡珠容出具购房证明书并开具购房发票；二、被告福建景城实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期办理权属登记违约金（以原告黄祖余、胡珠容已付房价款466470元为基数，按月1%标准，从2011年9月21日起计算至2013年11月26日止）；三、驳回原告黄祖余、胡珠容的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2337元，适用简易程序减半收取1168.5元，由被告福建景城实业有限公司负担（被告应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人景城公司上诉称：1、根据双方签订的合同第十五条的约定，上诉人协助被上诉人办理权属证书的义务仅为上诉人将办理权属证书所需的资料报产权登记机关备案，故上诉人逾期办理权属登记的违约金应计算至上诉人到产权登记机关办理完房屋所有权登记备案之日止，该项违约责任的约定与上诉人是否履行通知义务无关。如果出现备案后未及时通知的情况，上诉人不应根据本条约定承担违约责任。且被上诉人原审诉请仅限于合同第十五条约定的逾期备案责任，并未请求判令上诉人承担逾期履行通知义务的责任。故原审判决超越被上诉人之诉请，将逾期备案的违约责任扩大至通知义务，有悖不诉不理之基本原则。2、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，在被上诉人没有发生实际损失的情况下，按照月1%计算逾期备案违约金明显过高，应当调整。3、原审以上诉人未举证证明约定的违约金过分高于给被上诉人造成的损失为由，不支持上诉人调整违约金的要求，未能正确确定举证责任。上诉人景城公司请求：撤销原审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人黄祖余、胡珠容答辩称：被上诉人依约支付了全部购房款，根据双方签订的合同第十五条的约定，上诉人已经构成违约。所谓产权证包括房屋所有权证和土地使用权证，上诉人有业务协助被上诉人办理土地使用权证。上诉人主张违约金过高，没有事实和法律依据。违约金的约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人并未提供证据证明其主张的违约金过高的事实，被上诉人因上诉人违约行为所造成的损失，有的无法用金钱来换算。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。
双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。本案讼争房产的交房时间为2009年9月20日，根据双方签订的合同，上诉人应于交房后730日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人未在合同约定的期限内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。房屋权属证书包括房屋所有权证及土地使用权证，且只有在上诉人通知被上诉人可以办理土地使用权证时，上诉人才完成合同约定的办理权属登记的义务，原审法院认定本案逾期办证违约金应计算至上诉人通知被上诉人办理土地使用权证书之日即2013年11月26日第二次开庭之日止，符合法律规定。上诉人景城公司关于本案办证违约金应计算至产权登记备案之日止的主张，本院不予采信。
关于违约金是否过高的问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定逾期办证违约金支付方式为出卖人按已付房价款的月1%向买受人支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，现上诉人景城公司又以双方对逾期办证违约金的约定明显过高为由，要求调整违约金数额，但上诉人景城公司未能提交证据证明本案双方约定的违约金存在过高情形，上诉人应承担举证不能的后果。
综上，上诉人景城公司的上诉理由，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2337元，由上诉人福建景城实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张佳佳
代理审判员 汪 霞
代理审判员 雷晓琴
二〇一四年四月三十日
书 记 员 林赵健