温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿商初字第3684号
原告：中国工商银行股份有限公司温州马鞍池支行。
负责人：董志伟。
委托代理人：郑坚。
被告：林敏。
被告：吴煜。
原告中国工商银行股份有限公司温州马鞍池支行（以下简称工行马鞍池支行）与被告林敏、吴煜金融借款合同纠纷一案，于2013年11月13日向本院起诉，本院同日受理后，依法由代理审判员麻永和独任审理，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告工行马鞍池支行的委托代理人郑坚及被告吴煜到庭参加诉讼，被告林敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行马鞍池支行诉称：2011年2月18日原告与被告林敏、吴煜签订编号为01203000212011抵押0000206的《个人借款最高额抵押合同》，约定：以二被告共同共有的位于温州市鹿城区勤奋路宏利大厦1幢1101室的房产为原告与被告林敏在2011年2月18日至2016年2月18日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。2011年2月24日，原告办理了上述房屋的最高额抵押登记手续。在上述《个人借款最高额抵押合同》的担保项下，原告与被告林敏于2012年6月27日签订编号为01203000212012经营贷0001389的《个人借款／担保合同》一份，约定：借款金额为210万元，借款期限自2012年6月28日起至2013年6月28日止，借款利率为年利率8.203%（按贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率6.31%上浮30%确定），借款还款方式采用按月还息一次还本，合同期内每月的28日为还息日，如被告林敏未按合同约定偿还贷款，原告有权按罚息利率（罚息利率在原贷款年利率8.203%基础上加收50%确定为年利率12.3045%）按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。次日，原告向被告林敏发放了210万元借款。2013年6月28日，上述合同到期，被告林敏未按合同约定全面履行还款义务。截止2013年10月21日，被告尚欠原告本金2085099.86元、利息98577.17元。现请求法院判令：1、被告林敏、吴煜共同偿还原告借款本金2085099.86元及利息（截止2013年10月21日的利息为98577.17元，之后的利息、逾期利息、复利按中国人民银行相关规定和借款合同约定计算至借款本息还清之日止）。2、若二被告不立即偿还上述借款本息，则依法拍卖位于温州市鹿城区勤奋路宏利大厦1幢1101室的房产（房屋所有权证：温房权证鹿城区字第××号、温房鹿城区共字第17××43号），拍卖所得价款由原告优先受偿。3、本案诉讼费由二被告承担。
为证明上述事实，原告工行马鞍池支行在举证期限内向本院提供如下证据（以下均系复印件，证据1-6已提供原件核对）：
1.原告工行马鞍池支行营业执照，证明原告工行马鞍池支行的诉讼主体资格。
2.被告林敏、吴煜的身份证、结婚，证明被告林敏、吴煜的的诉讼主体资格。
3．个人贷款凭证，证明原告与被告林敏已签订个人借款贷款凭证及被告按约向被告林敏发放借款的事实。
4．编号为01203000212011抵押0000206的《个人借款最高额抵押合同》及编号为01203000212012经营贷0001389的《个人借款／担保合同》，证明原告与被告林敏、吴煜签订最高额抵押合同、原告与被告林敏签订借款合同的内容。
5．温房权证鹿城区字第××号、温房鹿城区共字第17××43号房产证，温国用（2006）第1-17457号土地使用权证及温房他证鹿城区字第80852**号他项权利证，证明原告工行马鞍池支行对被告林敏、吴煜提供的抵押物享有合法有效的抵押权。
6．贷款本息清单及逾期还贷情况，证明截止2013年10月21日，被告逾期还贷的情况。
被告林敏未到庭，亦未在本院指定的举证期限提交证据，视为放弃举证和质证抗辩的权利。
被告吴煜对本案事实及证据无异议，亦未在本院指定的举证期限提交证据。
本院认为，原告提供的证据1-5，经质证无异议，具有真实性、合法性、关联性，依法予以认定。证据6，具有真实性，本院予以确认，至于其利息计算方式是否合法，将在本院认为部分予以评述。
经审理，本院认定的事实与原告工行马鞍池支行的起诉状所述内容一致。
另查明：原告工行马鞍池支行与被告林敏、吴煜签订的《个人借款最高额抵押合同》第二十条约定：抵押人保证的最高债权额为300万元。第二条约定：保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2013年6月29日，原告工行马鞍池支行从被告林敏账户中扣划本金14900元，被告林敏尚欠原告当月利息14813.63元。2013年9月21日，原告工行马鞍池支行从被告林敏账户中扣划本金0.14元。截止2013年10月21日，被告林敏尚欠原告借款本金2085099.86元，利息（包括合同期内利息、逾期利息）96775.75元，合同期内利息的复利582.27元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告工行马鞍池支行与被告林敏、吴煜签订的《个人借款最高额抵押合同》、原告工行马鞍池支行与被告林敏签订的《个人借款／担保合同》，均系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。原告依约向被告林敏发放了贷款，其有权请求被告林敏按约还本付息。合同到期后，被告林敏未履行偿付义务，其行为应属违约，应当按照约定支付逾期利息。现原告依约有权请求被告林敏偿还借款本金及利息，并收取逾期利息及对未按时支付的利息计收复利，直至收回上述款项。故原告要求被告林敏偿付借款本金2085099.86元、利息14813.63元以及自2013年6月29日起的逾期利息、合同期内利息的复利，于法有据，予以支持。原告诉请中的合同期满后利息及其复利，均系对借款人因违约造成的惩罚性损失赔偿，两者存在重复约定，明显超过因违约造成的实际损失，故对原告有关对逾期利息计收复利的主张，本院不予支持。
另外，被告林敏、吴煜系夫妻关系，上述借款系两被告夫妻关系存续期间所产生的债务，应当按夫妻共同债务处理，因此原告工行马鞍池支行要求被告吴煜对被告林敏上述所负债务承担共同偿还责任，于法有据，予以支持。
被告林敏、吴煜自愿提供二人共有的位于温州市鹿城区勤奋路宏利大厦1幢1101室的房产作为借款的抵押物，为被告林敏于2012年6月28日起至2013年6月28日期间与原告工行马鞍池支行签订的所有主合同项下的债务在最高限额300万元的范围内承担担保责任，且已办理抵押登记手续，故应依约履行担保责任。原告作为抵押权人，主张在登记的最高债权限额300万元范围内就该抵押物优先受偿，本院予以支持。
被告林敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林敏、吴煜于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司温州马鞍池支行借款本金2085099.86元及利息、逾期利息（截止2013年10月21日，利息、逾期利息、复利共计97358.02元；之后的逾期利息、合同期内利息的复利按罚息利率计算至本判决确定的履行之日止，逾期利息不再计算复利）。
二、如被告林敏、吴煜未按期履行上述第一项债务，则依法拍卖或者变卖登记于被告林敏、吴煜名下的坐落于温州市鹿城区勤奋路宏利大厦1幢1101室的房产［土地使用权证：温国用（2006）第1-17457号，房屋所有权证：温房权证鹿城区字第3785**号、温房鹿城区共字第17443号，建筑面积169.43平方米］，所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州马鞍池支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与其编号为01203000212011抵押0000206的《个人借款最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过300万元。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司温州马鞍池支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23731元，减半收取11865.5元，由被告林敏、吴煜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
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代理审判员 麻永和
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 王 健