浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第842号
原告：温财旺。
委托代理人：金尊阳。
被告：丁守峰。
被告：义乌市与进房地产经纪有限公司。
法定代表人：简文亮。
委托代理人：吴伟强。
被告：朱洪津。
委托代理人：吴志强。
原告温财旺为与被告丁守峰、义乌市与进房地产经纪有限公司、朱洪津房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告温财旺的委托代理人金尊阳、被告丁守峰、被告义乌市与进房地产经纪有限公司的委托代理人吴伟强、被告朱洪津的委托代理人吴志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温财旺诉称，2013年3月，原告意欲购房与第二被告取得联系，后经第二被告介绍，原告与第一、二被告商谈购房事宜。两被告表示坐落于义乌市江东街道经发大道158号的整栋房屋原产权人为第三被告，此前第一被告已向第三被告购得，现该房产权仍登记在第三被告名下，若原告购房则办理产权分割。为此，三方于2013年3月14日签订了《房屋转让协议》一份，约定由第一、三被告将坐落于义乌市江东街道经发大道158号第三层大套户以1168000元的价格转让给原告；被告应于2013年5月5日前办理房屋过户登记手续；原告应向被告支付购房定金16.8万元，该款由第二被告监督和保管；合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告依约交付了定金，但被告却迟迟未能按约办理过户登记手续，经原告多次敦促，被告仍未履行，故双方于2013年6月20日签订了《补充协议》，约定办理过户登记时间为2013年7月30日，将原房第三层大套户型变更为第二层小套；原告为履行合同向银行贷款产生的利息由第一被告承担；转让价款按原合同单价计算，面积以实际交易房屋的测绘面积为准。谁料，被告一再逾期未能履行合同。无奈，双方又于2014年1月23日签订了《补充协议》一份，将过户更名时间再延至2014年2月28日。原告认为，被告再三逾期未能履行合同义务已构成根本违约；且第一被告从缔约至今仍未取得涉案房屋的所有权和处分权，原告有权解除合同。故提起诉讼，要求：1、解除原告与三被告于2013年3月14日签订的《房屋转让协议》；2、解除原告与第一、二被告分别于2013年6月20日、2014年1月23日签订的《补充协议》；3、判令三被告共同双倍返还定金33.6万元；4、判令被告丁守峰支付原告为履行本案所涉协议产生的银行贷款利息（利息自2013年7月11日计算至本合同解除之日止），至起诉时已付利息为58695.99元，诉讼标的额合计为394695.99元。
被告丁守峰辩称：对第一、二项诉请是没有异议的，同意解除；对第三项诉请有异议，在合同第十四条备注项第6点明确约定因该房屋属于产权分割方式转让：如若于2013年5月5日前因政策原因导致该房屋不能进行产权分割手续，则本合同失效，买卖双方互不追究责任，居间方代管的购房定金全额无息返还给买方，因为有约定，所以我不同意双倍返还；对第四项诉请有异议的，我只愿意负责以本金5万元为基数从2013年3月31日起按银行贷款利息计算到2013年5月5日止的利息，合同上也有注明是因为政策原因导致不能分割，而不是我个人原因导致不能分割。对原告在诉状上事实与理由中除了定金部分，其他均没有异议。定金写是写了16.8万元，实际只收取10万元，10万元定金是打入与进房产公司账户的，2013年3月31日打给我5万元，到目前为止，总共收到原告支付的5万元。
被告义乌市与进房地产经纪有限公司辩称：1、与进房产公司是房中介，法律地位是居间人，不是买卖合同双方主体；2、由与进房产公司代管的是5万元购房定金，原告交付给与进房产公司的10万元定金中5万元已经交付给丁守峰，并经过原告的默许；3、原告要求与进房产公司双倍返还定金没有法律事实依据；4、原告与丁守峰签订的房屋转让协议属于效力待定合同，后没有经过第三被告的追认，应当属于无效；5、与进房产公司对于原告支付的定金保管属于无偿保管，按照法律的规定，与进房产是无需承担保管责任的。
被告朱洪津辩称：朱洪津与丁守峰通过浙江坐标房地产营销策划有限公司于2012年11月25日签订房屋买卖合同一份，该合同约定朱洪津将其所有的经发大道158号房屋以1160万元出卖给丁守峰，因丁守峰单方违约，导致该合同已经解除。朱洪津从未授权或允许丁守峰以其名义与他人签订房屋买卖合同，收到本案诉状前不知道原告与丁守峰间的交易，丁守峰也未将该转让事实告知过朱洪津，朱洪津更未收到原告所说的16.8万元定金的款项，朱洪津与原告不存在合同关系，原告无权向朱洪津主张权利，请求法庭驳回原告对朱洪津的起诉。
针对三被告的答辩，原告补充陈述：原告交付的定金确实只有10万元。针对第二被告的答辩，第二被告将定金交给第一被告时并没有得到原告的同意，相反原告一直都是持否定的态度，在这样的情形下，与进房产公司仍然实施交付行为，本身是存在重大过错的，应当将10万元定金还给原告。
原告就其诉讼主张提供下列证据：
一、房地产买卖合约一份，以证明原被告设立房屋买卖合同法律关系的事实。
二、收条一份，以证明原告向被告交付购房定金10万元的事实。
三、原、被告于2013年6月20日签订的补充协议一份，以证明1、由于被告未能按约办理分割、过户等手续，经协商原、被告变更合同标的物及履行期限的事实；2、约定原告为购房而贷款所产生的利息由被告承担的事实。
四、原、被告于2014年1月23日签订的补充协议一份，以证明由于被告未能按约办理分割、过户等手续，再次延期的事实。
五、房产档案证明一份，以证明涉案房产的产权登记信息，仍登记在被告朱洪津、案外人王连君名下。
被告丁守峰的质证意见：对以上五组证据的真实性没有异议，定金只收到10万元，其他没有异议。
被告义乌市与进房地产经纪有限公司的质证意见：对证据一的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该合同在第一被告没有取得处分权的前提下与原告签订合同，后没有得到第三被告追认，合同成立但并未生效；2、与进房产公司对原告支付的定金进行监管，该监管是无偿的，到现在为止与进房产公司是没有得到任何好处；3、合同约定16.8万元，但实际只交付10万元定金。对证据二的真实性没有异议，实际只交付10万元。对证据三、四的真实性没有异议，从该两份补充协议可以看出是经过原告的默认才将5万元定金交付给丁守峰的。对证据五没有异议。
被告朱洪津的质证意见：对证据一的真实性无从考证，也与朱洪津无关，该合同对朱洪津来说是无效的，不具有约束力。对证据二的真实性无从考证，与朱洪津无关。对证据三、四的真实性，朱洪津不知情，也与朱洪津无关，但从两份补充协议可以看出，是以丁守峰自己的名义与原告签订的，原告明知丁守峰无权代朱洪津签订房屋转让协议。在2014年1月23日的补充协议中“或为原告寻找同区域的房源”也可以明确与朱洪津是没有任何关系的。对证据五没有异议，该房产档案证明中登记的填发日期为2013年8月28日，这是因为丁守峰从坐标房产公司拿走房产证后，朱洪津要求丁守峰归还，丁守峰拒不归还，无奈的前提下向房管部门重新领证。
被告丁守峰未提供证据。
被告义乌市与进房地产经纪有限公司就其所辩提供下列证据：
一、汇款凭证一份，以证明被告义乌市与进房地产经纪有限公司收到原告支付给被告丁守峰并由被告义乌市与进房地产经纪有限公司监管的购房定金共计10万元。
二、收条一份，以证明应被告丁守峰的要求由义乌市与进房地产经纪有限公司监管的原告支付的购房定金5万元支付给被告丁守峰的事实。
三、录音书面文字整理材料及录音光盘各一份，以证明原告仅交付10万元购房定金由被告义乌市与进房地产经纪有限公司监管，期间因原告态度不明，又因被告丁守峰的要求，义乌市与进房地产经纪有限公司将5万元购房定金交付给被告丁守峰的事实。
原告的质证意见：对证据一、二的三性均没有异议，补充说明第二被告将收条中所涉的5万元定金交付给第一被告是没有经过原告同意的。对证据三的真实性没有异议，但原告没有同意与进公司将5万元定金交付丁守峰。
被告丁守峰的质证意见：对证据一、二没有异议。对证据三庭后提供书面质证意见。
被告朱洪津的质证意见：对以上三组证据的真实性没有异议，从证据一、二可以看出与朱洪津没有关联性，原告只能向第一、二被告主张权利；证据三整体的内容可以充分反映出原告明知是第一、二被告欺骗原告，原告要求第一、二被告，特别是第二被告返还定金，从没有提到定金与第三被告有关，原告明知第三被告不应承担责任。
被告朱洪津就其所辩提供下列证据：
一、房屋买卖合同一份，以证明2012年11月25日，中介方浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司、朱洪津和丁守峰三方签订房屋合同一份，朱洪津将其所有位于经发大道158号以1160万元出卖给丁守峰，2013年4月18日前办理产权变更，逾期超过30日有权解除合同；丁守峰于2012年11月28日支付100万元、腾空交付房屋支付50万元，办理房产过户当日支付550万元，办理土地证过户当日支付460万元；办理房屋产权转移时，乙方有权将产权登记到第三方名下；中介方为鉴证方。
二、过户通知书一份，以证明2013年4月19日朱洪津书面通知浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司、丁守峰，朱洪津已完成其应尽义务。2013年4月18日前朱洪津已多次要求办理过户手续；2013年4月17日到中介方要求通知丁守峰办理过户手续，再次通知，如在2013年5月18日前仍不办理过户手续，将按合同约定办理追究责任。该通知书由中介方转让交给丁守峰。
三、回函一份，以证明2013年4月19日丁守峰接到上述过户通知书后，已达到产权分割转移手续标准，请求朱洪津时间方面给予宽限，该函由中介方转交。
四、通知书一份，以证明2013年5月21日朱洪津再次通知丁守峰，于2013年5月25日前支付购房款，收款同时办理过户手续；2013年5月25日未收到购房款，自2013年5月26日起解除双方签订的房屋买卖合同，该通知书由中介方即时转交给丁守峰。
五、情况说明一份，以证明2013年5月30日浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司出具情况说明，争议房屋由其中介，房屋产权证由丁守峰拿走，朱洪津于2013年4月17日前多次到中介方催促丁守峰办理过户手续，中介方也多次通知，朱洪津的二份函已转交给丁守峰，并召集双方协商过户事项，宽限期5月18日过后，丁守峰以面积不符原因拒绝再协商，中介方多次通知无效；争议房屋可以过户，合同本意不能分割过户时，应先过户到丁守峰名下。
原告的质证意见：对证据一的真实性没有异议，但是从第三被告表述的证明目的中可以反映出办理房屋产权转移时，朱洪津表示允许第一被告对房屋再次进行转让或买卖，这表明第三被告授权不明，按照法律规定，应当是承担连带责任的。对证据二、三、四、五组证据没有异议。
被告丁守峰的质证意见：对以上五组证据的真实性没有异议，通知书也都有收到。补充说明：在2013年5月份在银行开具过金额为500-600万元的本票，但是由于三方没有对细节谈好，导致本票未交付。合同本意是不能分割过户，但在合同中明确可以过户至他人名下。
被告义乌市与进房地产经纪有限公司的质证意见：对以上五组证据的真实性没有异议，以上证据正好体现丁守峰处分涉案房产，并未得到第三被告的追认，因此丁守峰与原告签订的房屋转让协议是无效的。
本院对证据认证如下：被告丁守峰、义乌市与进房地产经纪有限公司对原告提供的证据的真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认，但证据二的所指的定金仅交付了10万元，原告对此无异议，本院予以确认。原告及被告丁守峰、朱洪津对被告义乌市与进房地产经纪有限公司提供证据真实性没有异议，本院对真实性予以确认。原告及被告丁守峰、义乌市与进房地产经纪有限公司对被告朱洪津提供证据的真实性均没有异议，本院对真实性予以确认。
经审理查明：
坐落于义乌市江东街道经发大道158号房产的所有权人为被告朱洪津与案外人王连君。2012年11月25日，被告丁守峰（买方、乙方）与被告朱洪津及案外人王连君（卖方、甲方）、浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同（居间）》，约定：甲方同意将坐落于义乌市经发大道158号的房屋出售给乙方，成交价格为11600000元；甲乙双方同意于2013年4月18日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。双方还对其他事项进行了约定。
2013年4月19日，被告朱洪津向丁守峰及浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司发送书面通知，要求丁守峰在接到通知后及时办理房屋过户手续，如在2013年5月18日前仍不配合办理房屋过户手续的，朱洪津将按合同约定追究违约责任。2013年4月26日，被告丁守峰回函要求朱洪津给予宽限。2013年5月21日，被告朱洪津又向丁守峰及浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司发送书面通知，要求：丁守峰于2013年5月25日前将购房余款10100000元及逾期利息114840元支付给朱洪津；如朱洪津未按期收到款项，自2013年5月26日起，解除双方签订的义乌市经发大道158号房屋买卖合同，请丁守峰将房屋交还；朱洪津将根据购房合同约定和具体情况追究丁守峰的违约责任和朱洪津方受到的损失。
2013年3月14日，被告丁守峰以被告朱洪津的代理人的身份（卖方）与原告（买方）、义乌市与进房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋转让协议》，约定：卖方将坐落于义乌市江东区经发大道158号第三层大套户房产转让给买方，该房产及装修附属设施相关物品转让总价款为人民币1168000元，购房定金合计人民币168000元，买卖双方约定于2013年5月5日前到房地产交易中心进行产权过户，在房产证过户签字后买方付卖方除定金、交房保证金以外人民币90万元。协议三方还对其他事项进行了约定。2013年3月14日，原告转帐至被告义乌市与进房地产经纪有限公司的帐户人民币10万元，并由被告丁守峰出具收条，该收条载明：“今收到温财旺交来购经发大道158号第三层大套购房定金，共计人民币壹拾陆万捌仟元整；该款项暂由居间方做资金监管。”
2013年3月31日，被告义乌市与进房地产经纪有限公司将其中的5万元定金支付给被告丁守峰。
2013年6月20日，原告（乙方）与被告丁守峰（甲方）及被告义乌市与进房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：将原有的经发大道158号第三层大套的户型改成第二层小套；乙方的银行贷款出来后，所产生的银行利息由甲方负责支付，银行实际放款之日起计算；过户时间暂定为2013年7月30日前进行房屋产权过户，如甲方还不能办理产权过户的算甲方违约，甲方负责承担由此引起的一切后果。
2014年1月23日，三方又签订《补充协议》，约定：现有经发大道158号第二层房屋买卖双方就过户时间重新约定为2014年2月28日，卖方负责将房产过户给买方或为买方找寻到同区域房源并过户给买方；如卖方不能在约定的时间内办理相关手续的，算卖方违约，并由卖方承担由此引起的一切后果。
本院认为，2013年3月14日的《房屋转让协议》、2013年6月20日及2014年1月23日《补充协议》系由原告及被告丁守峰、被告义乌市与进房地产经纪有限公司三方签订，系三方的真实意思表示，其内容未违反相关法律的强制性规定，应认定合法有效。虽然2013年3月14日的《房屋转让协议》中被告丁守峰作为被告朱洪津的代理人，但被告朱洪津并未委托被告丁守峰作为其代理人，事后也未予以追认，故2013年3月14日的《房屋转让协议》对被告朱洪津没有约束力，由此引起的相关权利义务应由行为人即本案被告丁守峰享有与承担。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约交付定金10万元，而被告丁守峰则应按约履行自己的义务，但被告丁守峰至今未履行，且被告丁守峰至今未取得本案所涉房屋的所有权，致使无法履行合同，被告丁守峰的行为系违约，致使原告不能实现合同目的，故原告有权解除合同。因被告丁守峰违约致使解除合同，依法被告丁守峰应双倍返还定金；虽然合同及收条中均约定定金为168000元，但原告实际支付的定金为10万元，故双倍返还的定金应以原告实际支付的金额为基数计算。因定金10万元中5万元现在被告义乌市与进房地产经纪有限公司，为减少讼累，宜由被告义乌市与进房地产经纪有限公司直接返还给原告。被告丁守峰辩称涉案房屋不能分割是由政策原因导致，但未提供证据，故本院对被告丁守峰的这一辩称不予采信。原告要求被告支付银行贷款利息，但原告并未提供证据证明银行贷款利息产生的依据，故本院对原告的该诉请不予支持。被告义乌市与进房地产经纪有限公司提出房屋转让协议属效力待定合同且没有经过第三被告的追认，应当属于无效的辩称没有事实与法律依据，本院不予采信。被告朱洪津的辩称有理，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决如下：
一、解除原告温财旺与被告丁守峰、被告义乌市与进房地产经纪有限公司于2013年3月14日签订的《房屋转让协议》；
二、解除原告温财旺与被告丁守峰、被告义乌市与进房地产经纪有限公司于2013年6月20日、2014年1月23日签订的《补充协议》；
三、被告义乌市与进房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告温财旺定金人民币5万元；
四、被告丁守峰于本判决生效之日起五日内双倍返还原告温财旺定金人民币15万元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3610元，由原告负担1610元，由被告丁守峰负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币7220元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××01-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 丁国芳
二〇一四年五月二十九日
书记员 周 胜