北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民（商）初字第10812号
原告北京世纪中基房地产开发有限公司，住所地北京市西城区月坛北街2号月坛大厦A502室。
法定代表人王振光，董事长。
委托代理人侯志勤，国浩律师（北京）事务所律师。
委托代理人何军，国浩律师（北京）事务所律师。
被告黄茜，女，1960年12月4日出生。
原告北京世纪中基房地产开发有限公司与被告黄茜追偿权纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理。依法由代理审判员张劼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京世纪中基房地产开发有限公司的委托代理人何军，被告黄茜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年12月22日，原告与案外人吴森强签订编号为Y173299的北京市商品房预售合同（下称房屋预售合同），约定原告向吴森强出售坐落于北京市朝阳区工体西路×号×段×酒吧×号房屋（下称涉案房屋），总价款6307627元，付款方式为贷款，吴森强首期支付购房总价款的40%，其余价款向华夏银行北京知春支行（下称华夏银行）借款支付。同日，吴森强作为借款人、华夏银行作为贷款人、原告作为连带保证人签订个人房屋抵押借款合同（下称借款合同），约定原告为吴森强的上述借款承担连带保证责任，原告授权华夏银行在应由原告承担连带保证责任的事件出现后，从原告账户中直接扣收应付款项。2008年1月22日，吴森强与被告签订合同房产权益转让协议书，将涉案房屋的权益转让给被告，并通知原告。后经法院判决确认被告为房屋预售合同的买受人，并已进行变更登记。自2006年4月至2012年3月，吴森强及被告未能依约偿还银行按揭贷款，致使原告被华夏银行扣划保证金共计2242722.25元。另外，根据借款合同之约定，涉案房屋还应当办理保险手续，原告为此垫付保险费9299元。2014年3月21日，原告与被告签订协议书，就涉案房屋及其他三套房屋所欠购房款及原告代偿按揭贷款的还款事项达成协议。后原告依约为被告办理了房产证，被告却未能依约偿还上述欠款。故原告起诉要求被告支付原告代其偿还的银行按揭贷款2242722.25元及原告代垫的保险费9299元。诉讼费由被告负担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告曾就同一事实向北京市第二中级人民法院起诉，并已于2008年7月30日调解结案。吴森强将包括涉案房屋在内的房产权益转让予被告系以房抵债，被告与吴森强间不存在债务的转让，吴森强亦从未告知被告涉案房屋尚欠银行贷款。原告代吴森强偿还银行贷款，应依借款合同起诉吴森强，被告不是本案的适格主体。协议书中并无证据证明被告欠原告款项，且被告在协议书中表达了资金周转困难，需要原告尽快办理房产证，原告以此胁迫被告签订协议书；被告在协议书中仅承担义务而不享有权利，该协议书属单务合同，而我国法律仅认可赠与合同作为单务合同的合法性，故该协议书应予撤销。被告反诉要求撤销协议书，后撤回反诉请求。
经审理查明，2005年12月22日，原告与吴森强签订Y173299号房屋预售合同，约定：吴森强购买原告开发经营的涉案房屋，总价款6307627元，吴森强采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向华夏银行或住房公积金管理机构借款支付；原告应当在2006年10月29日前向吴森强交付房屋，逾期应支付相应违约金。同日，吴森强作为借款人、华夏银行作为贷款人、原告作为保证人签订借款合同，约定：吴森强向华夏银行借款3780000元用于购买涉案房屋，借款期限96个月，自2006年3月7日始至2014年3月7日止；吴森强应及时支付办理保险所需费用；原告自愿且不可撤销地为借款合同项下的所有借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及吴森强应付的其他款项承担连带保证责任，该保证为阶段性担保，即原告对借款合同约定的吴森强应偿还借款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有吴森强应付款项承担连带保证责任；如吴森强未依约足额偿还任何一期借款本息及其他应付款项，原告应于收到华夏银行的通知后五日内履行代为还款义务，否则华夏银行有权从原告在华夏银行处开立的任何账户中直接扣划相应款项。
上述房屋预售合同及借款合同签订后，吴森强依约交付房屋总价款的40%即2527627元作为首期付款，华夏银行亦依约发放借款3780000元。2006年2月22日，原告申请办理了涉案房屋的预售合同登记备案手续，预售登记的买受人为吴森强。
2007年1月，吴森强以其依约履行了付款义务，原告尚未交付房屋，侵害了吴森强的合法权益为由诉至北京市第二中级人民法院，请求判令原告交付涉案房屋并赔偿经济损失。原告在该案中反诉要求吴森强支付已为吴森强垫付的银行贷款10014.75元、印花税3154元、房屋按揭贷款保险费9299元。
2008年7月30日，北京市第二中级人民法院作出（2007）二中民初字第4116号民事调解书，原告与吴森强自愿达成如下调解协议：一、原告自调解书生效之日起十日内将涉案房屋交付吴森强；二、案件受理费36286元由吴森强负担（已交纳），反诉费10805.5元由原告负担（已交纳）。
2008年1月22日，被告与吴森强签订合同房产权益转让协议书，协议约定，吴森强同意转让、被告同意接受包括涉案房屋在内的九套房屋的合同项下房产权益。2008年10月，在付清购房款后，原告将涉案房屋交付给被告，被告并实际使用涉案房屋。
2011年4月25日，被告将吴森强诉至本院，请求确认被告享有涉案房屋之房屋预售合同项下全部权利义务，请求原告与吴森强协助被告将涉案房屋预售登记的买受人依法变更为被告。本院于2011年9月1日做出（2011）东民初字第05434号民事判决书，判决如下：一、确认被告自2008年1月22日起为房屋预售合同的买受人；二、吴森强与原告于判决生效后三十日内协助被告将涉案房屋预售登记的买受人变更为被告。该民事判决已发生法律效力，并已执行完毕。
2014年3月21日，原、被告签订协议书，约定：因吴森强购买×酒吧×号（即涉案房屋）、×酒吧×号、×酒吧×号、×酒吧×号四套房屋尚欠购房款2154410元，因吴森强拖欠华夏银行按揭贷款月供，原告被银行累计划扣保证金2242722.25元，原告代吴森强交纳保险费9299元，综上被告尚欠原告购房款及其他款项共计4406431.25元（以最后结清时核对为准）；原告自协议书签订之日起五日内协助被告办理包括涉案房屋在内的两套房屋的产权证并交给被告，被告收到房产证之日起两个月内向原告交纳剩余购房款及原告代缴银行按揭贷款共计4406431.25元，上述款项结清后原告再协助被告办理剩余两套房屋的产权证书。
协议书签订后，涉案房屋的房屋产权登记手续已办理完毕，房屋所有权人为被告，原告已将房产证交付被告。
另查，因吴森强未能按时偿还涉案房屋的银行贷款，华夏银行从原告处扣划保证金累计2242722.25元，时间及金额分别为：2006年4月8892.16元，2006年9月436.82元，2006年10月685.77元，以上截至2008年7月30日共计10014.75元；2008年8月至2012年3月共计2232707.5元。
再查，原告于本案起诉之前，曾以房屋买卖合同纠纷将被告诉至本院，要求解除与被告签订的编号为Y173422号的北京市商品房预售合同，要求被告返还北京市东城区工体西路×号×段×酒吧×号房屋，要求被告支付逾期应付款3%的违约金64632.3元。被告在该案中反诉要求撤销2014年3月21日签订的协议书，要求原告办理北京市东城区工体西路×号×段×酒吧×号房屋的产权证，要求原告赔偿逾期办证违约金3126798元。本院在该案中经审理认为，关于被告反诉要求撤销双方签订的协议书中涉及的因吴森强未按期偿还贷款，原告履行保证责任后进行追偿，被告承诺对此承担偿还责任的问题，因该笔由原告代偿还款部分系在达成调解后发生的债权债务，该部分内容系双方在协商后达成的合意，对双方应有约束力。现被告以显失公平为由要求撤销该部分协议内容，缺乏法律依据，法院对此不予支持，但涉及欠付购房款的内容，依法应予撤销，并据此于2014年12月作出判决：一、撤销原、被告于2014年3月签订的协议书中关于被告尚欠购房款2154410元以及被告的两套房屋产权证书办理完成并收到之日起两个月内，向原告交纳剩余购房款的相关合同内容；二、原告于判决生效后10日内协助被告办理将本市东城区工体西路×号×段×酒吧×号房屋过户至被告名下的相关手续；三、原告于判决生效后15日内，以被告已付购房款4659578元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.4倍标准给付自2010年10月1日起至2014年9月1日止的逾期取得房屋所有权证违约金；四、驳回原告的全部诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。后原告不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年3月20日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有原告提供的协议书、房屋所有权证书领取记录、房屋预售合同、借款合同、银行扣划告知书、（2011）东民初字第05434号民事判决书、（2012）二中民终字第01013号民事判决书、（2015）二中民终字第02317号民事判决书，被告提供的（2007）二中民初字第4116号民事调解书、合同房产权益转让协议书及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。被告虽辩称原、被告于2014年3月21日签订的协议书应予撤销，但被告在他案中反诉要求撤销协议书的反诉请求，法院仅对其中涉及欠付购房款的部分予以撤销，对其余部分，驳回了被告的相应反诉请求，且该民事判决已发生法律效力，故协议书中涉及的因吴森强未按期偿还贷款，原告履行保证责任后进行追偿，被告承诺对此承担偿还责任的部分，合法有效，对双方均有约束力。现原告履行了办理并交付房产证的合同义务，但被告未依约付款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到原告在（2007）二中民初字第4116号案件中就已代偿贷款10014.75元及垫付保险费9299元提出过反诉请求，而调解协议应视为诉讼当事人对全部诉讼请求及反诉请求所达成的一致协议，故本院对原告诉讼请求中曾达成调解协议的相应部分予以扣减，并据以确认被告负有给付原告剩余款项2232707.5元的合同义务。被告虽辩称原告曾就同一事实向北京市第二中级人民法院起诉，但原告在（2007）二中民初字第4116号案件中仅就当时已扣划的代偿贷款10014.75元及垫付保险费9299元主张过权利，其余代偿贷款系新事实，原告的诉讼请求不违反“一事不再理”原则，故本院对被告的答辩意见不予采信。关于被告所称其与吴森强间不存在债务的转让的答辩意见，根据已查明的事实，房屋预售合同中明确约定买受人采取贷款方式付款，且被告在（2011）东民初字第05434号案件中诉请确认其享有涉案房屋之房屋预售合同项下全部权利义务，该主张与被告的上述答辩意见显有矛盾，故本院对被告的该答辩意见亦不予采信。现被告已成为涉案房屋的产权人且实际占有使用涉案房屋，享有涉案房屋的合同权利，故原告依据协议书之约定，向被告主张已代偿的涉案房屋按揭贷款，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十四条；《中华人民共和国担保法》第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄茜于本判决生效后十日内偿还原告北京世纪中基房地产开发有限公司代偿款项二百二十三万二千七百零七元五角；
二、驳回原告北京世纪中基房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费一万二千四百四十三元（含反诉费三十五元），由原告北京世纪中基房地产开发有限公司负担一百零六元（已交纳），被告黄茜负担一万二千三百三十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张劼
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 古悦