南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄锁民初字第215号原告南京紫竹物业管理有限公司。法定代表人张胜，该公司总经理。委托代理人曾峥，江苏玄博律师事务所律师。委托代理人董曼曼，江苏玄博律师事务所实习律师。被告董正勇，男，1975年10月20日生，汉族。原告南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）与被告董正勇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法由审判员唐奇志独任审判，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托代理人曾峥、董曼曼，被告董正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹物业公司诉称，2009年12月8日，原告与南京建辉房地产开发有限公司签订物业服务合同，合同约定由原告为xx山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。被告系该小区业主，依据物业服务合同，被告应当及时向原告支付物业服务费用，然而被告未按合同约定支付物业服务费用，截止2014年5月17日，尚欠原告物业服务费及公共能耗分摊费。原告经催交，被告至今仍未交纳，故原告诉至法院，请求判令被告支付物业服务费8202.63元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；支付公共能耗分摊费1125.30元。被告董正勇辩称，被告之所以未缴纳物业费是因为原告提供的物业服务不到位，如被告家门框被撬，上海陆家嘴物业公司（以下简称陆家嘴物业公司）及原告均未予维修或更换；在陆家嘴物业公司服务期间，被告安装了可视电话，但安装后一直无法使用，陆家嘴物业公司及原告均未予处理；原告未告知被告车位租赁的信息，致使被告未能租赁到车位，被告每次停车需另行支付费用，生活不便。故要求原告解决以上问题，如能解决，被告同意缴纳物业费，如不能解决，被告则不同意缴纳物业费。经审理查明，2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《xx山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区xx大道88号的xx山庄（以下简称xx山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对xx山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、服务内容与质量。在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年5月14日，原告与南京市玄武区xx山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：原告服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期内（5月18日零时起），缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。被告董正勇系xx山庄xx街区x幢904室业主，房屋建筑面积为120.88平方米。因被告拖欠物业服务费及公共能耗分摊费，原告遂诉至本院。审理中，原告主张被告自2009年8月至2014年5月17日期间物业服务费未付，每月按1.2元／平方米计算物业服务费，共计欠缴物业服务费8202.63元；按每月公共能耗分摊费用19.9元计算，被告拖欠2009年8月至2014年5月17日期间公共能耗分摊费用1125.30元。因原告自2009年12月8日为小区提供物业服务，本案庭审后，原告主动放弃主张2009年8月至2009年12月7日物业服务费616.45元、公共能耗分摊费用84.58元。原告提交房屋登记簿、《xx山庄前期物业服务合同》、律师函，证明被告应缴纳的物业服务费及原告催缴物业服务费的事实；提交xx街区公摊水电费明细表及水电费发票，证明2010年1月至2014年2月每户每月分摊电梯及小地库电费为14.7元、绿化用水水费为0.645元、增压水泵电费为1.15元，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元、监控室电费1.27元，合计每户每月公摊水电费为19.9元；提交陆家嘴物业公司出具的委托书，证明陆家嘴物业公司委托原告依法收取被告拖欠的物业服务费用。被告对原告主张物业服务费的收费标准予以认可，对原告提交的证据亦不持异议，但认为原告提供的物业服务不到位，如被告家门被撬后，陆家嘴物业公司及原告均未予维修或更换；被告家中安装可视电话却一直无法使用，至今未予解决；原告未及时告知被告车位租赁的信息，致使被告未能租赁到车位，造成被告每次停车缴费。原告则称，对于房门被撬问题，被告未向原告反映；可视电话无法使用的问题，原告曾至被告家中查看，但因可视电话不是在原告服务期间安装，被告又不愿支付维修费用，问题未能解决；车位租赁是由社区和业主委员会摇号进行操作，车位租赁的信息也在小区进行过公告。因原、被告各持诉、辩意见，本案调解未果。以上事实有《xx山庄前期物业服务合同》、房屋登记簿、告知函、xx街区公摊水电费明细表及发票、南京市物价局文件以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告紫竹物业公司要求被告董正勇按《xx山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的2009年12月8日至2014年5月17日物业服务费7586.18元，有事实和法律依据，本院予以支持。《xx山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，原告现要求被告自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告董正勇辩称原告提供的物业服务不到位，要求原告先行解决被告的车位租赁等存在的问题，否则被告不同意缴纳物业服务费，该辩称意见无法律依据，本院不予采纳。关于公共能耗分摊费用问题。公共能耗分摊费用系原告垫付的公共能耗费用，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。原告提交了xx街区公摊水电费明细表及发票，主张xx街区业主每月每户分摊水电费为19.9元，该分摊水电费系原告根据实际交费的水电费发票及缴费期间计算的，系缴费期间内每月每户应分摊的水电费用，原告以19.9元为标准向被告主张实际欠费月份的公共能耗分摊费用，无事实和法律依据，对原告主张的公共能耗分摊费用，应按原告提供的水电费发票所载明的期间，按实结算被告应承担的水电费用。根据原告提交的水电费发票，被告应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2010年1月至2014年2月期间，电梯和小地库的电费735元（14.7元／月），增压水泵电费57.5元（1.15元／月），绿化用水费32.25元（0.645元／月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.85元（2.1元／月），监控室使用的电费36.20元（1.27元／月），以上费用合计为920.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告董正勇于本判决生效之日起五日内支付原告南京紫竹物业管理有限公司自2009年12月8日起至2014年5月17日止物业服务费7586.18元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费920.8元，合计8506.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告董正勇负担（该款原告已预缴，被告在给付物业服务费时加付此款）；原告已预缴的案件受理费余款25元，由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。审 判 员  唐奇志二〇一五年五月十三日法官 助理  杜 超见习书记员  赵婷婷