广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗越法民三初字第2200号原告广州裕丰咨询顾问有限公司。法定代表人伦玉卿，职务董事。委托代理人黄育颖、彭雯静，该公司职员，通讯地址同该司。被告刘瑞芳。委托代理人翁广清，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州裕丰咨询顾问有限公司诉被告刘瑞芳居间合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人黄育颖，被告的委托代理人翁广清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是房屋买卖的中介方。2013年6月26日，通过原告的努力，就被告承购广州市越秀区山河东街8号602房之物业与卖方徐某、陈某成一致。同日，被告并就此事与卖方以及原告三方签订了《存量房买卖合同》，被告同意向原告支付中介服务费及咨询费并签署了《服务收费确认书》。根据合同及确认书的约定，原告为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签订买卖合同，协助双方建立房屋买卖法律关系，被告同意向原告支付20000元作为中介服务及咨询费。若逾期支付上述费用，则被告同意按日向原告支付相当于上述费用百分之一的违约金，直至清偿之日止。合同签订后，原告依约履行了中介方的义务，但被告却拒绝向原告支付上述费用，原告多次催促被告履行合同义务支付中介费用，但至今未果。被告拒不履行合同的行为，已构成严重违约，据此。请求法院判令：被告支付中介服务费及咨询费20000元及违约金（以20000元为基数，自立案之日起计算至全部清偿之日止，按照每日百分之一标准计算，以本金20000元为限）。被告辩称，1.程序上，三方的存量房买卖合同中第十六条约定发生纠纷协商不成的提交广州仲裁委员会仲裁，故法院应驳回原告起诉。2.实体上，如果法院认为对本案享有主管权利，则解决本案的根本问题在于存量房买卖合同的根本违约责任由谁承担，我方已就存量房买卖合同的违约问题提交仲裁委员会仲裁，本案应当就委员会作出仲裁结果再进行处理。经审理查明：座落本市越秀区山河东街8号602房的房屋，建筑面积72.2814平方米，产权人为许某。2013年6月26日，被告（乙方、买方）与许某（甲方、卖方）以及原告（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：买卖双方独家委托中介方促成越秀区山河东街8号602房的买卖事宜，面积72.28平方米；甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，总金额2500000元；甲乙双方按照按揭方式付款，乙方于2013年7月5日前申请办理银行按揭手续……并于银行经审批同意出具贷款通知书后五个工作日共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按由买方承担全部税费方式缴付税费，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担方式缴付；基于丙方已提供居间服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向某甲支付本合同约定成交价百分之三的中介服务费及咨询费；甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费用的，违约方每日按应付中介服务费及咨询费的0.5%的标准向某甲支付违约金；在履行合同过程上，任何一方不履行合同或提前终止买卖不影响丙方向甲方/乙方收取中介服务费及咨询费，如甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入，或未经丙方书面同意私下解除合同的，则违约方须即时支付丙方该物业成交价的3%的违约金，守约方应当支付的中介服务费及咨询费须继续向某甲支付，守约方已经支付的丙方不予退还，所有的中介服务费及咨询费应由违约方直接赔偿守约方；本合同签订后，若因不可抗力及国家政策变动原因导致本合同无法履行时，甲乙双方可以解除合同，但基于丙方已经促成合同的成立，且合同解除非丙方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合同约定向某甲支付中介服务费及咨询费；本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，均同意提交广州仲裁委员会仲裁等。同日，原、被告双方签订《服务收费确认书》，写明：本人刘瑞芳经独家委托中介方广州裕丰咨询顾问有限公司促成位于越秀区山河东街8号602房物业之买卖或租赁合同成立，现本人同意于签订《存量房买卖合同》当日即时支付20000元作为广州市裕丰咨询顾问有限公司的中介服务费及咨询费。如本人逾期支付上述费用，则同意按日向中介方支付相当于上述费用百分之一的违约金，直至清偿之日止。如本人违约或不履行，则本人同意向中介方支付成交价的百分之三作为中介服务费及咨询费。双方均同意向某乙物业之所在地法院提起诉讼的途径解决本确认书之任何争议。本确认书作为该物业交易文件之一，经双方签章即时生效，与其他文件具同等法律效力。备注：签合同时支付50%中介费（查完册第二天支付），签交易递件过户当天支付50%中介费。2013年7月26日，广东宾得律师事务所受卖方委托代理人黄某的委托向被告发出《律师函》，称因被告违背了双方合同约定，构成违约，故通知被告解除双方签订的《存量房买卖合同》并没收定金等。同月29日，原告向被告发出《敦促履行通知书》，称因被告未委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，同时也未向原告支付中介服务费及咨询费，故通知被告应依约履行办理按揭及支付中介服务费及咨询费。31日，原告再向被告发出《关于转达的函》，表明其收到卖方发出的解除合同的《律师函》并通知被告协商解决双方纠纷。同年8月5日，被告通过广东法制盛邦律师事务所向原告发出《律师函》，要求原告协助处理其与卖方的纠纷并联系银行协助办理贷款手续等。此外，被告为证明原告未尽其居间人义务向本院提交短信往来记录、名片以及广东省广州市海珠公证处就该短信内容作出的证据保全公证。对此，原告认为短信的内容是为本案交易进行的协商，但恰好说明其为促成交易提供了中介服务。另查明，被告于2013年9月9日向广州仲裁委员会提请仲裁，要求被申请人（即涉案房屋的出卖人）退还定金50000元并赔偿50000元。2014年1月7日，该仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第2893号《裁决书》，认定：容某律师代表被申请人于2013年7月26日通知申请人解除合同，此时申请人延迟履行已超过10日，根据合同第九条约定，守约方有权解除合同。因此，容某律师代表被申请人所发的第二封《律师函》已发生解除合同的效力等。并裁决对申请人的全部仲裁请求不予支持。庭审中，原、被告双方均确认被告在合同签订后未支付50%的中介费。涉案房屋的买卖尚未办理递件交易手续。对此，原告认为卖方已函告被告解除双方的买卖合同；被告则认为双方合同尚未解除，其已向仲裁委员会提起仲裁要求继续履行双方之间的买卖合同，至于中介服务费则就待交易买卖成功后才能处理。本院认为：被告通过原告提供的中介服务与卖方订立了《存量房买卖合同》，并与原告签订《服务收费确认书》，原、被告之间形成居间合同关系。根据合同法的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从原告、被告达成的《服务收费确认书》可以看出，被告承诺在原告促成上述买卖合同签订之日，其即应支付中介服务费及咨询费10000元，并在交易递件过户当天再支付10000元。现原告作为居间方已促成买卖双方签订了房屋买卖合同，原告方已履行了居间方应负担的义务，被告于合同签订后未依约支付10000元的中介服务费及咨询费，已构成违约。至于中介服务费及咨询费余额10000元，前述《服务收费确认书》中约定该50%的中介服务费待交易递件过户当天支付，但由于买卖双方在合同履行过程中发生争议，致使双方至今未办理过户登记手续。根据前述仲裁裁决书的认定，涉案的《存量房买卖合同》已因被告的违约而由出卖人于2013年7月26日解除，原、被告双方约定的付款时间已不可能成就。现原告已于同月29日函告被告支付中介服务费及咨询费，故原告诉请被告支付中介服务费及咨询费余额10000元，合理合法，本院予以支持。至于原告诉请要求被告自本案立案之日起承担逾期付款违约金并无不当，但考虑到买卖双方曾就买卖合同的履行存有争议，被告非恶意迟延支付中介服务费及咨询费，故对原告诉请的逾期支付中介服务费及咨询费违约金标准，本院酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、被告刘瑞芳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州裕丰咨询顾问有限公司支付佣金及咨询服务费20000元及该款自2013年8月13日起至付清该款之日止的逾期付款违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金总额不超过20000元）。二、驳回原告广州裕丰咨询顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费306元由被告刘瑞芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  谢炜权人民陪审员  马 明二〇一四年一月二十日书 记 员  邵 欣