烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0612民初1942号
原告（执行案外人）：朱州，男，1971年9月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾媛媛，山东凌云志律师事务所律师。
被告（申请执行人）：烟台奔盈石材有限公司，住所地烟台市牟平区水道镇西蒋家村。统一社会信用代码：91370612789276951R。
法定代表人：李升全，经理。
委托诉讼代理人：刘向阳，山东绍元律师事务所律师。
第三人（被执行人）：烟台金固混凝土有限公司，住所地烟台市牟平区武宁街道办事处陡崖村南。
法定代表人：刘青，经理。
第三人：威海港域粉煤灰科技有限公司，住所地威海经济区海埠路58-131号。统一社会信用代码：91371000683203850M。
法定代表人：肖静，经理。
委托诉讼代理人：林荣金，男，该公司员工。
第三人：烟台市一路顺置业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北大街74号。
法定代表人：朱芳英，经理。
第三人：烟建集团有限公司，住所地烟台市芝罘区南洪街100号。统一社会信用代码：91370600706311441W。
法定代表人：唐波，经理。
委托诉讼代理人：朱广超，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙斌，烟台芝罘世回尧法律服务所法律工作者。
原告朱州与被告烟台奔盈石材有限公司（以下简称奔盈公司）、第三人烟台金固混凝土有限公司（以下简称金固公司）、第三人威海港域粉煤灰科技有限公司（以下简称港域公司）、第三人烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称一路顺公司）、第三人烟建集团有限公司（以下简称烟建公司）案外人执行异议之诉，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱州的委托诉讼代理人贾媛媛，被告奔盈公司的委托诉讼代理刘向阳，第三人港域公司的委托诉讼代理人林荣金，第三人烟建公司的委托诉讼代理人朱广超、孙斌到庭参加诉讼。第三人金固公司、一路顺公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱州向本院提出诉讼请求：确认位于烟台市牟平区杰座小区8号楼2单元801室的房屋归原告所有，并依法判决停止执行上述房屋。事实和理由：在法院将登记在一路顺公司名下的案涉房屋裁定给烟建公司后，烟建公司又将案涉房屋抵顶给了金固公司。2011年11月10日，金固公司将案涉房屋以725586元的价格抵顶港域公司，用以支付所欠港域公司的粉煤灰款。2011年12月6日，港域公司将案涉房屋以727200元的价格抵顶给原告，用于支付所欠原告的借款利息。原告分别于2012年5月18日、2012年6月5日向一路顺公司支付了维修基金和办证费用。2012年6月20日，原告与一路顺公司签订了《商品房买卖合同》。同日，一路顺公司将案涉房屋交付原告。2016年6月7日，原告为办理过户手续将《商品房买卖合同》及其他相关证明材料交付烟建公司。2016年8月2日，烟台市牟平区人民法院根据奔盈公司的申请查封了案涉房屋。原告基于与港域公司的民间借贷关系，合法受让案涉房屋，并于2012年6月20日合法占有了案涉房屋。因为一路顺公司、烟建公司怠于办理过户手续，致使案涉房屋至今没有办理过户至原告名下。因此，涉案房屋尚未办理过户的原因并不在原告。请求法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，支持原告的诉讼请求。
被告奔盈公司辩称，原告与第三人港域公司之间不存在真实的交易关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人港域公司述称，因为我公司与第三人金固公司的业务往来，金固公司用案涉房屋抵顶支付我方货款。后我公司又将该房屋抵顶给了原告，用于支付所欠原告的借款利息。我方同意原告的诉讼主张。
第三人烟建公司述称，2011年12月28日，我方收到金固公司的书面证明，告知我公司案涉房屋最终转售给了原告朱州，并要求我方协助办理有关的手续。同日，我公司给一路顺公司出具书面证明，告知一路顺公司案涉房屋已经转让给了朱州，并要求该公司协助朱州办理产权手续。因此，我公司并没有怠于办理过户手续。案涉房屋的过户手续之所以没有办理，系一路顺公司不协助办理所致。我方认为案涉房屋确实应归原告所有。
第三人金固公司、一路顺公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：
2011年6月7日，一路顺公司与烟建公司在烟台市中级人民法院达成调解协议，约定一路顺公司以案涉房屋在内的多套房屋抵顶所欠烟建公司的工程款，调解书生效之日，抵顶房屋的所有权归烟建公司所有。后烟台市中级人民法院根据上述调解书裁定：将登记一路顺公司名下的29套房屋（包括案涉房屋）的房产证转移登记至烟建公司名下。2011年12月27日，烟建公司的下属分公司将案涉房屋抵顶给了金固公司，用以支付相应的工程款。
2016年7月28日，本院做出（2016）鲁0612执419-1号执行裁定书，载明：本院依据已经发生效力的（2015）牟高民初字第108号民事判决书，于2016年3月10日向被执行人金固公司发出执行通知书，责令被执行人自收到通知书之日起立即履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人至今未履行，依照法律规定，裁定冻结被执行人金固公司3550000元或查封相应价值的物资。
2016年8月2日，本院做出（2016）鲁0612执419-2号执行裁定书，载明：本院在执行申请执行人奔盈公司与被执行人金固公司买卖合同纠纷一案中，经查，一路顺公司的位于烟台市牟平区杰座小区8-2-801号、15-2-1002号、10-3-1102号三套房屋，经烟台市中级人民法院裁定给付烟建公司，烟建公司又将该三套房屋抵顶给被执行人金固公司，依照法律规定，裁定查封上述房屋。2016年8月5日，本院依法查封了位于烟台市牟平区通海路杰座小区8号楼2单元801号房屋（以下简称案涉房屋）等三套房产。
2016年8月7日，金固公司向本院出具说明：法院查封的案涉房屋，在查封之前已经于2011年11月转让（抵顶）给港域公司。
原告朱州向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，停止执行。2017年4月10日，本院做出（2017）鲁0612执异24号执行裁定书，裁定驳回朱州的执行异议请求。2017年7月11日，原告朱州诉来本院，形成本案诉讼。
另查明，截至法庭辩论终结时，案涉房屋登记在一路顺公司名下。
对当事人有争议的事实，本院认定如下：
1、关于港域公司与金固公司的关系。原告朱州、港域公司主张港域公司与金固公司存在买卖粉煤灰的合同关系；2011年11月10日，金固公司将案涉房屋以725586元的价格抵顶港域公司，用以支付所欠港域公司的粉煤灰款。港域公司提交如下证据：一、港域公司的粉煤灰出入库单、送货磅单、其与金固公司之间的往来账单，证明其与金固公司存在真实的业务往来；二、港域公司与金固公司于2011年11月10日签订的《顶房协议》，证明双方之间存在业务往来，金固公司以案涉房屋抵顶欠款。经质证，朱州对上述证据均无异议。奔盈公司对证据的真实性均不认可。烟建公司称其不清楚证据的真实性，但金固公司确实告知其案涉房屋已抵顶给了朱州。
2、关于朱州与港域公司之间的关系。朱州主张港域公司将案涉房屋以727200元的价格抵顶给他，以支付所欠借款利息。朱州提交如下证据：一、朱州与港域公司分别于2010年12月23日、2011年12月6日、2013年11月7日签订的《借款合同》、《房屋抵顶协议》、结算书，证明港域公司于2010年12月向其借款202万元，借期3年，年利率12%；2011年12月6日，因港域公司无法偿还第一年利息，将案涉房屋卖于原告，抵顶借期内的利息；2013年11月4日，港域公司偿还了借款本金；2013年11月7日，双方签订结算书，再次确定以利息抵购房款，港域公司将案涉房屋卖于原告。经质证，奔盈公司对上述证据均不予认可。港域公司、烟建公司对上述证据均无异议。港域公司称朱州于2010年10月24日将202万元借款转账支付给了该公司；其于2013年11月4日通过转账方式偿还朱州借款202万元。港域公司提交2010年10月24日的银行汇款凭证、2013年11月4日的电汇凭证证实其主张。经质证，朱州、奔盈公司以及烟建公司对该证据的真实性均无异议，但奔盈公司认为上述证据并不能证明双方之间存在真实的借贷关系。
3、关于案涉房屋的占有使用情况。朱州主张在其与一路顺公司签订《商品房买卖合同》的当日即2012年6月20日，一路顺公司将案涉房屋的钥匙交给原告，原告自此对房屋实际占有使用；房屋由原告占有之后，一直在闲置；原告从2016年8月开始缴纳物业费，并进行了装修；因为原告经常出差在国外，偶尔在案涉房屋中居住；该房屋不是原告的唯一住房，原告名下还有其他的住房。对此，原告提交了2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》复印件一份以及交房手续卡一张。经质证，奔盈公司对上述证据均不予认可。港域公司、烟建公司对上述证据均无异议。港域公司主张朱州委托其到物业公司缴纳了案涉房屋的水费（开户费）、物业费、装修管理费、装修押金、电梯运行费、垃圾清运费等费用，并提交交纳日期均为2016年9月10日的上述交费单据。经质证，原、被告及烟建公司对证据的真实性均无异议。但是，奔盈公司认为通过物业公司出具的单据可以看出，原告在2012年至2016年9月期间从未在案涉房屋中居住使用；牟平供水公司的开户收据记载的水费开户时间为2016年9月10日，而法院查封案涉房屋的时间为2016年8月份，足以说明原告朱州恶意占有案涉房屋。
原告朱州主张其与一路顺公司签订《商品房买卖合同》后，一路顺公司一直未予协助办理产权登记手续；后来得知，一路顺公司销售经理张振红因骗取房款、办证费用等原因，于2012年8月30日被刑事拘留，后被判刑；2013年7月26日，港域公司承诺协助办理房产证，将原告交纳维修基金和办证费用的收条取走；2016年6月7日，烟建公司的下属分公司承诺为原告办证，将案涉《商品房买卖合同》原件取走；但是在办理房产证过程中，案涉房屋被法院查封。原告朱州提交如下证据：一、烟建公司的下属分公司于2011年12月28日出具的证明，载明“烟台市一路顺置业有限责任公司：牟平杰座房号8-2-801，我公司现已转让给朱州，请贵公司协助为其办理房屋产权相关手续。烟建集团有限公司第五建筑安装分公司2011年12月28日”；二、张振红出具的收条复印件两张，证明张振红分别于2012年5月28日、2012年6月5日收到案涉房屋公共维修基金2400元、办证费用17850元；三、2016年6月7日烟建公司的下属分公司出具的收条一张，证明该公司收到案涉房屋《商品房买卖合同》原件一份；四、刑事判决书复印件一份，证明张振红因骗取房款、办证费用等原因被判刑。经质证，奔盈公司对上述证据均不认可。港域公司、烟建公司对上述证据的真实性均无异议。烟建公司主张金固公司于2011年12月告知其案涉房屋已经转售给了朱州，金固公司要求其协助办理房屋产权证明相关手续。对此，烟建公司提交金固公司于2011年12月28日出具的证明予以证实。原告、港域公司对证据的真实性均无异议。被告奔盈公司对证据不予认可。
本院认为，本案的焦点问题是：一、原告朱州就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、原告朱州要求确认案涉房屋归其所有的请求是否支持。
首先，被告奔盈公司对港域公司与金固公司签订的《顶房协议》以及港域公司与朱州签订的《房屋抵顶协议》均不予认可，但未提供反驳证据予以证实。朱州、港域公司对上述协议均无异议。因此，上述协议作为港域公司与金固公司之间以及港域公司与朱州之间的真实意思表示，在协议双方内部产生效力。
其次，根据第三人港域公司与原告朱州之间的《房屋抵顶协议》，双方约定港域公司将案涉房屋以727200元的价格抵顶给朱州，用于支付所欠的借款利息。上述以房抵债协议包含两层意思，一是，在朱州与港域公司之间的民间借贷关系中，双方约定港域公司以案涉房屋的价值作为对价向朱州偿付借款利息，以实现港域公司清偿借款利息的目的。因此，在朱州与港域公司达成以房抵债的意思表示合意时，该协议成立；二是，在以房抵债协议的履行过程中，原告既可以通过正当程序，办理房屋产权过户手续，从而成为案涉房屋的所有权人，也可以通过合法方式将房屋的价值变现。因此，原告朱州实现案涉房屋权益的过程就是抵顶协议的履行过程。只有上述协议履行完毕后，双方之间有关利息的债权债务关系才得以消灭。如果协议因故无法履行，港域公司作为债务人仍应继续履行原债务（利息债务）。
第三，本案中，案涉房屋并未过户至原告朱州名下，朱州与港域公司之间以房抵债协议并未履行完毕。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。因此，朱州与港域公司以房抵债的意思表示合意并不能产生不动产物权变动的法律效果，原告朱州对案涉房屋并不享有所有权。
第四，针对案涉房屋，原告朱州享有依据抵顶协议要求港域公司履行协议的合同权利。该权利作为原告享有的一种普通债权，既不是针对案涉房屋的法定优先权，也不具有优先于执行依据所确定债权的法律效力。另外，原告朱州主张其自2012年6月20日起开始在案涉房屋中居住使用、自2016年8月开始对涉案房屋进行了装修，与港域公司于2016年9月才交纳水费开户费用及装修管理费相矛盾，对其主张本院不予认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对符合特定条件的房屋“买受人”提起执行异议能够得到法院支持的情形进行了规定。但是，原告朱州与港域公司之间并非房屋买卖合同关系，原告朱州不是案涉房屋的买受人。因此，上述规定并不适用于本案。
综上，原告的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告朱州的诉讼请求。
案件受理费11000元，由原告朱州负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 贺洪春
人民陪审员 赵堂康
人民陪审员 孙艺业
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 王定国