北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08573号
上诉人（原审第三人）吴庆存，男，1967年9月11日出生。
上诉人（原审第三人）杨威，男，1978年11月26日出生。
委托代理人田淑兰，女，1958年3月9日出生。
被上诉人（原审原告）中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部，地址北京市朝阳区红军营南路1号。
负责人李明，部长。
委托代理人周坤平，北京市两高律师事务所律师。
原审被告北京地天泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇兴华工业小区4去26号。
法定代表人陈刚，总经理。
原审第三人刘妍，女，1968年2月4日出生。
吴庆存、杨威与中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部（以下简称武警一师后勤部）、北京地天泰物业管理有限公司（以下简称地天泰公司）、刘妍房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2014年月作出（2013）朝民初字第28244号民事判决，地天泰公司、吴庆存、杨威均不服该判决上诉至本院，本院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06317号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。2015年3月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第30150号民事判决，吴庆存、杨威不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴庆存，上诉人杨威之委托代理人田淑兰，被上诉人武警一师后勤部之委托代理人周坤平到庭参加诉讼。原审被告地天泰公司、原审第三人刘妍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，武警一师后勤部起诉至原审法院称：2007年11月20日，我单位与地天泰公司签订（2007）武京房租合字第10401号《武警部队房地产租赁合同》，约定地天泰公司承租我单位所有的位于北京市朝阳区红军营南路的房屋，房屋建筑面积1797.14平方米，租赁用途为商业用房，租赁期限自2007年11月20日起至2013年3月20日止。房地产年租金为人民币70万元整，租金支付方式为按半年结算，每半年的前十日支付。另合同第八条约定了地天泰公司应当履行的义务，第十一条约定了地天泰公司的违约责任。地天泰公司在合同履行期间，未经我单位同意擅自将涉案房屋转租他人，导致我单位于合同期满后不能收回房屋。地天泰公司还以未收到实际使用人租金为借口，拒绝按时向我单位交付租金，我单位多次向地天泰公司发送了催款函、解除房屋租赁合同通知书、收房通知书、律师函，但地天泰公司均置之不理。地天泰公司擅自转租房屋及逾期交付租金的行为给我单位造成了巨大经济损失，根据合同第十一条约定地天泰公司擅自转租房屋应当支付二十万元作为违约金，地天泰公司逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日，按滞交费总额的千分之三向武警一师后勤部支付违约金。现因地天泰公司长期拖欠租金，故此诉至法院，请求人民法院判令地天泰公司、吴庆存、刘妍、杨威立即腾退位于北京市朝阳区红军营南路1号（南侧，建筑面积1797.14平米）房屋并交还武警一师后勤部，判令地天泰公司支付2012年8月20日至2013年3月20日期间的租金35万元，判令地天泰公司支付我单位滞纳金（35万元×日千分之三×自2013年3月10日到地天泰公司实际交付涉案房屋之日止），判令地天泰公司支付我单位擅自转租的违约金20万元，判令地天泰公司支付我单位房屋占用使用费（70万元×自2013年3月20日至实际腾退之日止）。
地天泰公司辩称：武警一师后勤部腾房的要求涉及吴庆存、刘妍、杨威，其没有腾退，我公司对此不发表意见，我公司使用的面积很小，主要是为了管理房屋，暂时无法腾退。我公司欠缴租金是有客观原因的，2012年7月，修路开始，各商户欠缴租金，所以我公司不是恶意违约，请求租金予以酌减。我公司不支付滞纳金，我公司不交房屋租金，不是恶意违约，是因为修路，所以武警一师后勤部要求我公司支付滞纳金和违约金是重复的。我公司不同意支付违约金，因为我公司承租的房屋是武警八支队的综合楼，与武警八支队的营房办公地点是同一地点，一部分出租，一部分武警八支队使用，我公司刚开始与武警八支队签订的合同，在租赁期间武警八支队与武警一师后勤部到现场进行安全检查，武警八支队对我公司转租的情况是明知的，同时合同约定我公司有全权使用权。根据相关司法解释，因为我公司的办公场所是配合、替武警一师后勤部对房屋进行管理，所以我公司不同意支付使用费。我公司确实没有支付2012年8月20日起至2013年3月20日期间的房屋租金35万元。吴庆存开立了修车铺位，其一直在经营中，刘妍在2013年7月表示交付房屋，我公司当时提出将赵×、刘妍的房屋交给武警一师后勤部，刘妍当时表示放弃屋内整体物品，但是武警一师后勤部不同意接收，刘妍好像把钥匙给了武警一师后勤部，我公司没有钥匙。杨威自行控制着房屋，武警一师后勤部在2014年5月4日向我公司出具说明，将宾馆的钥匙取走，至今没有归还，所以宾馆应在武警一师后勤部实际控制下。2013年7月12日，赵×交房当日，我公司向武警一师后勤部表示交房，但是武警一师后勤部只同意整体接收，故不同意接收。
吴庆存辩称：我方房屋租赁费交纳至2012年12月，我不同意腾房，吴庆存与地天泰公司签订合同时，地天泰公司告知我可以续租，我投入巨大，修路是政府行为，此是不可抗力，我无法阻止和避免，修路导致没有客源，也停水停电，给我造成较大损失，要求我承担修路期间的损失、风险、房租，此是不公平的，我应当继续租赁，收回我的投入成本。
刘妍辩称：修路对经营影响很大，2012年8月，地天泰公司将我的水电断了，我不再经营饭馆，所有的人员和物品已经搬空。我的房屋租金已经交到了2012年11月15日，我与地天泰公司沟通称多交的房屋租金和押金都不要了，交房走人，但是地天泰公司不同意，坚决要求按照合同履行。2013年5月7日，我、余×、武警一师后勤部的人员共同验收了我租用的房屋，我没有附加条件要求交房，但是地天泰公司提供欠缴费的单据要求我签字，我没有签字，我交房，地天泰公司打收条，但是地天泰公司不同意写收条，我将钥匙扔到了桌上，2013年8、9月，武警一师后勤部称去检查，我去开门并将钥匙给了武警一师后勤部，我认为房屋与我没有关系了。地天泰公司老说向武警一师后勤部申请免房租，武警一师后勤部也明确表示同意减免，但是得地天泰公司提出来，武警一师后勤部的本意是给商户减免，但是地天泰公司不表态，武警一师后勤部也没有办法。
杨威辩称：2012年4月12日、5月2日，我致函地天泰公司，要求退还2012年6月21日起至2013年4月9日期间的房屋租金和押金，我无条件交出房屋，地天泰公司不同意收，其要求我交付多项不合理的费用，包括武警一师后勤部不要求的暖气费和免除的租金，才导致至今无法交房，所以武警一师后勤部要求腾房的诉讼请求与我无关。我的房屋租金已经交到2012年10月12日，武警一师后勤部当时已经开始免除房屋租金，地天泰公司没有交给武警一师后勤部，此与我无关。武警一师后勤部与地天泰公司签订的合同到3月20日，我与地天泰公司之间的合同到4月9日，所以房屋租金还是多的。滞纳金与我无关。地天泰公司擅自转租，其存在欺诈行为，不是因为官司，我根本不知情。我与地天泰公司签订合同，要求看武警一师后勤部与地天泰公司之间的合同，地天泰公司称其是武警一师后勤部的物业，所以没有合同，我相信了，所以地天泰公司与我签订的合同是无效的，所以我要求地天泰公司退还我2010年4月12日起至2012年10月12日的房屋租金。每到大型节日，武警一师后勤部来检查，地天泰公司的人员提前嘱咐各商户，不让我说错了，说是地天泰公司的下属单位，所以武警一师后勤部不清楚地天泰公司转租的事情。占有使用费与我无关，我在2012年10月，我与刘妍找到地天泰公司提出修路无法经营，要求交房不干了，地天泰公司不同意，称可以向部队提出免房屋申请，我写了相关申请，地天泰公司交给武警一师后勤部了。2013年4月12日，我给地天泰公司提交免房屋租金和押金，我交房的函，地天泰公司没有回复。2013年5月2日，我致函地天泰公司，我无条件交房，地天泰公司不收房屋，地天泰公司让我交纳不合理的费用，直至今日，我无法交房，也没有人收房。我怕出现失火的事情，一直锁着门，看守房屋。
原审法院经审理查明：2007年11月20日，武警一师后勤部与地天泰公司签订了（2007）武京房租合字第10401号《武警部队房地产租赁合同》，约定武警一师后勤部自愿将坐落在北京市朝阳区红军营南路（武京字第1401号坐落）的房屋建筑面积1797.14平方米，出租给地天泰公司使用。租赁用途为商业用房。租赁期限自2007年11月20日起至2013年3月20日止。房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等）为人民币70万元。租金半年收取，地天泰公司于每半年的前十日内交付武警一师后勤部。不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背双方原约定的权利和义务前提下，签订转租合同，并经武警部队基建营房部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。地天泰公司违约责任：（一）地天泰公司有违反本合同第八条约定行为的，武警一师后勤部有权解除合同，同时地天泰公司应当向武警一师后勤部支付人民币二十万元作为违约金。（二）地天泰公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，武警一师后勤部按滞交经费总额的千分之三向地天泰公司加收违约金；逾期30日，武警一师后勤部有权解除本合同并收回按本合同约定属于武警一师后勤部的全部财产，同时停止向地天泰公司供水供电，属于地天泰公司的财产在没有结清租金和其他费用之前，地天泰公司不得搬走；逾期60日，武警一师后勤部可将地天泰公司财产收归武警一师后勤部所有，以抵扣所欠经费，地天泰公司不得有异议；若抵扣不足，地天泰公司应当补足。合同经双方签字盖章经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。双方承认的附加条款第五项约定地天泰公司在租用期内对所租赁的房屋全权享有使用经营权（不合洗浴、歌厅、网吧、电子游艺等有损部队形象的项目）。同日，武警一师后勤部（甲方）与地天泰公司（乙方）又签订了（2007）武京房租合字第10402号《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在北京市朝阳区红军营南路（武京字第1401号坐落）的房屋建筑面积1561平方米，出租给乙方使用，租金（不含水、电、暖、煤气、设备等）为人民币665471元。
后武警一师后勤部将涉案房屋交付地天泰公司，双方履行合同。地天泰公司接收房屋后，将涉案房屋转租给了吴庆存、杨威、刘妍、赵×。2008年4月9日，吴庆存与地天泰公司签订《房屋租赁合同》，约定地天泰公司同意出租且吴庆存同意承租朝阳区来广营红军营南路武警招待所楼首层商铺一部分，作为吴庆存的经营场所，租赁建筑面积为211.41平方米，经营范围为汽车服务，租赁期限为5年，自2008年4月10日起至2013年4月9日止。2010年2月1日，刘妍与地天泰公司签订《房屋租赁合同》，约定地天泰公司同意出租且刘妍同意承租朝阳区来广营红军营东路9号院2号楼首层商铺一部分，作为刘妍的经营场所，租赁建筑面积为202平方米，租赁期限为自2010年2月1日起至2013年4月9日止。2010年4月12日，杨威与地天泰公司签订《房屋租赁合同》，约定地天泰公司同意出租且杨威同意承租朝阳区来广营红军营南路武警招待所首层商铺一部分，作为杨威的经营场所，租赁建筑面积为222平方米，经营范围为餐饮，租赁期限为自2010年4月12日起至2013年4月9日止。经询，武警一师后勤部与地天泰公司确认自2012年8月20日起至2013年3月20日期间地天泰公司未支付租金为35万元。
2013年2月28日，地天泰公司工作人员签收了武警一师后勤部出具的《收房通知书》、《催款函》。2013年5月24日，地天泰公司出具《关于收房事宜的函》，其内容为双方于2007年11月20日签订了（2007）武京房租合字第1003号、第1005号两份《武警部队房地产租赁合同》，约定地天泰公司承租武警一师后勤部位于北京市朝阳区红军营南路的房屋。现合同已到期，武警一师后勤部要求地天泰公司于2013年5月26日将房屋交还武警一师后勤部，地天泰公司的意见是经武警一师后勤部同意，地天泰公司已将房屋转租，现房屋由转租后的承租人控制。承租人分别为赵×、杨威、钟×、吴庆存、刘妍。地天泰公司多次电话告知各承租人必须在2013年5月8日之前交房，并于2013年5月4日向上述承租人邮寄关于交房的函件，但各承租人均表示其不能将房屋交给地天泰公司，鉴于地天泰公司作为物业公司无权强行收房，地天泰公司愿意配合武警一师后勤部的收房工作。对于赵×承租的房屋，地天泰公司建议武警一师后勤部暂缓收房。
2013年4月2日，武警一师后勤部出具《通知》，其内容为按照双方签订的武警部队房地产租赁合同，租赁期限已经终止，经武警一师后勤部分别于2013年1月28日和2013年2月28日向地天泰公司通知催缴房租金，地天泰公司至今没有交纳所欠房租，武警一师后勤部将对地天泰公司所承租的位于北京市朝阳区红军营南路的房屋全部收回。为确保住房安全，武警一师后勤部立即对所有房屋进行停水停电。
2013年5月7日，地天泰公司出具《关于2013年4月12日、4月15日、5月2日来函的回复》，其内容为关于双方房屋租赁合同事宜，2013年4月12日、4月15日、5月2日来函已收悉，现回复如下：刘妍在4月12日及4月15日的来函中要求地天泰公司返还刘妍自2012年7月1日起已交纳的房屋租金并如数退还房屋押金，地天泰公司不同意。地天泰公司同意刘妍在5月2日来函中提出的可随时腾退房屋的意见。现定于2013年5月10日前办理交房手续，届时请刘妍由承租人本人会同地天泰公司工作人员共同办理房屋及有关设施的交接手续。刘妍至今仍未向地天泰公司支付2012年11月16日起至2013年4月9日的房屋租金67583.33元、2012年8月起至2013年4月的水费和电费574.3元、2012年11月15日至2013年3月15日的取暖费3030元，以上合计71187.63元，请刘妍于2013年5月10日之前将上述费用向地天泰公司缴清。
另查一，2012年10月15日，地天泰公司起诉案外人赵×房屋租赁合同纠纷二案，赵×在上述案件中均提出反诉，2013年7月12日，赵×将租赁的涉案部分租赁物（租赁合同显示租赁面积地上1361.24平方米和地下1000平方米）腾退完毕交还地天泰公司，当日地天泰公司要求交还武警一师后勤部，武警一师后勤部以未按租赁合同约定面积整体交付为由拒绝接收。吴庆存、杨威仍实际控制部分租赁标的物。刘妍租赁部分标的物已腾空，同意剩余物品放弃。本案中，经法院释明，吴庆存、杨威拒绝腾退。
另查二，2012年11月19日，中国人民武装警察部队北京市总队第八支队出具《关于对朝阳区人民法院﹤调查函﹥的回复》，其内容为是否同意转租的说明的答复是严格按合同约定履行，没有新的约定，关于出示《免租证明》事宜的答复是承租给地天泰公司的部分房屋及地下室，因市政修路对经营造成影响情况的认定，可以考虑，但要视市政修路工期和相关方面补偿事宜而定。关于停车场属于规划占用地的证明的答复是停车场是否属于规划占用地，其无法证明，建议法院向有关规划部门调查。2012年11月23日，北京市朝阳区来广营乡司法所出具《证明》，其内容为2012年11月4日上午，来广营乡司法所接武警八支队汤股长电话，请来广营乡司法所协助处理商户与部队的事。司法所于当日上午11时左右赶到现场，当时双方正在部队的会议室进行商谈，司法所就参与了此次商谈。在商谈中，部队的一位领导说过减免租金的事。
庭审中，各方争议的主要内容：
1、主体问题。武警一师后勤部提交了国有土地使用证【上载土地使用者为中国人民武装警察部队（中国人民武装警察部队北京市总队第一师）】及《武警部队房地产租赁合同》，证明双方存在租赁合同关系。地天泰公司、吴庆存、杨威、刘妍对上述证据真实性均认可。但地天泰公司提交了中国人民武装警察部队房地产租赁许可证（发证机关公章为中国人民武装警察部队后勤部基建营房部许可证专用章，上载出租人为武警北京总队后勤部，有效期2012年2月28日到2013年2月28日）。就此，武警一师后勤部提交了2013年11月22日中国人民武装警察部队北京市总队后勤部营房处出具的证明（内容为中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部，位于北京市朝阳区红军营东路9号院2号楼，房屋建筑面积3358.14平方米，业经总队批准，允许出租给北京地天泰物业管理有限公司，租赁时间从2007年11月20日起至2013年3月20日止），证明其有权租赁。地天泰公司对该证明真实性认可。后地天泰公司又提交了2007年11月20日地天泰公司与中国人民武装警察部队北京市总队第八支队就与涉案同一租赁标的相同内容的（2007）武京房租合字第003号《武警部队房地产租赁合同》，武警一师后勤部称中国人民武装警察部队北京市总队第八支队没有主体资格。
2、转租问题。武警一师后勤部认为地天泰公司未经同意将房屋进行转租。地天泰公司就此提供（2007）武京房租合字第003号《武警部队房地产租赁合同》、发票、通知等，以此证明中国人民武装警察部队北京市总队第八支队知道转租事宜。武警一师后勤部认可上述合同、通知之真实性，但是对地天泰公司之证明目的不予认可，武警一师后勤部不认可发票的真实性。吴庆存、杨威、刘妍对上述合同等均不予认可。吴庆存提供证明，以此证明其是地天泰公司的下属单位，地天泰公司恶意转租。武警一师后勤部对上述证据予以认可，地天泰公司对上述证据不予认可。
3、交房问题。刘妍提供2013年5月12日的《关于交房事宜的确认书》，其内容为武警一师后勤部、地天泰公司、刘妍三方自愿、平等协商，就交房事宜确认如下，刘妍于2013年5月日前将房屋交还给地天泰公司，地天泰公司在交房前已将房屋内的贵重物品自行处置，仅余少量杂物，地天泰公司同意按刘妍交房时的房屋现状接收房屋，并不要求刘妍清理房屋、恢复原状，刘妍亦不要求地天泰公司支付装修补偿款、剩余物品折价款等，地天泰公司接收房屋并不代表放弃向刘妍追讨所欠房租、水电费、取暖费等各项费用的权利，地天泰公司接收房屋后择日向武警一师后勤部交换房屋，交房日期由武警一师后勤部、地天泰公司另行协商确定。武警一师后勤部称对上述证据不知情，地天泰公司认可上述证据，其称刘妍有异议不签署《关于2013年4月12日、4月15日、5月2日来函的回复》，武警一师后勤部因为不是整体交房，所以不同意接收。
原审法院经审理认为：武警一师后勤部、地天泰公司签订的《武警部队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效，双方应依约履行。
关于腾退房屋一节，鉴于武警一师后勤部、地天泰公司签订的《武警部队房地产租赁合同》租赁期限早已到期，地天泰公司控制部分租赁标的，吴庆存、杨威实际控制部分租赁标的，故武警一师后勤部要求地天泰公司、吴庆存、杨威腾退之诉讼请求合法有据，法院对此予以支持，关于刘妍之部分，考虑各方陈述、房屋实际状况等因素，刘妍所涉房屋目前应由地天泰公司负责腾退。
关于房屋租金一节，鉴于2012年6月底开始的修路、武警一师后勤部修路期间的表态、地天泰公司庭审中的抗辩意见等因素，法院将2012年8月20日起至2013年3月20日期间房屋租金调整为216784元。关于滞纳金一节，其系违约金，双方约定标准过高，法院予以酌减确定为19万元。
关于转租违约金一节，考虑到租赁场所与中国人民武装警察部队北京市总队第八支队的距离，结合租赁时间等因素，法院对武警一师后勤部该项诉讼请求不予支持。
关于房屋占有使用费一节，案外人赵×和杨威、刘妍、吴庆存系从地天泰公司处承租了涉案的部分房屋使用，与武警一师后勤部并无直接的房屋租赁关系，且现武警一师后勤部依据合同相对性要求地天泰公司支付房屋占有使用费，合法有据，法院予以支持。关于2013年3月21日至涉案房屋腾退期间房屋占有使用费，其中赵×所涉及租赁面积，2013年7月12日赵×交付后，地天泰公司同意交付武警一师后勤部但武警一师后勤部拒绝接收，因赵×所占租赁面积占整个租赁的绝大部分，从合理性角度考虑，此后涉及该部分面积占用使用费不应再由地天泰公司负担；关于其他部分占用使用费，至全部标的实际腾退之日止，地天泰公司应予支付，故法院予以支持。
据此，原审法院于2015年3月作出判决：一、地天泰公司及吴庆存、杨威于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区红军营南路（武京字第1401号坐落）房屋腾退并交付给武警一师后勤部。二、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部自二〇一二年八月二十日至二〇一三年三月二十日期间的租金二十一万六千七百八十四元。三、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部违约金十九万元。四、地天泰公司于判决生效之日起七日内支付武警一师后勤部房屋占有使用费（按照年租金七十万元标准，自二О一三年三月二十一日到二О一三年七月十二日止；按照年租金三十一万零四百九十二元标准，自二О一三年七月十三日至全部标的实际腾退之日止）。五、驳回武警一师后勤部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审法院判决后，吴庆存、杨威不服，向本院提起上诉，
吴庆存认为：地天泰公司先期承诺了可以续租，我投入了大量资金在里面，现在解除合同对我会造成很大的损失。综上，请求撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判我方继续租赁涉案房屋。杨威认为：本次是武警一师后勤部与地天泰公司之间的纠纷，与我方无关，合同到期后，我就想交房了，但是没有人收房；我投入大量资金在里面，解除合同会给我造成巨大的经济损失。综上，请求撤销原审判决第一项，依法改判我方继续承租该房屋，地天泰公司赔偿我方部分损失。
武警一师后勤部同意原判。地天泰公司、刘妍未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实有当事人陈述、国有土地使用证、《武警部队房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点为吴庆存、杨威是否有权继续使用涉案房屋。
据已查明的事实，武警一师后勤部与地天泰公司签订的《武警部队房地产租赁合同》租赁期限早已到期，在双方未续租的情况下，武警一师后勤部有权要求地天泰公司腾退房屋。吴庆存、杨威作为次承租人，在主合同到期终止的情况下，亦负有腾退房屋的义务。现二人以地天泰公司承诺可以续租及为房屋投入较大为由拒绝腾房，缺乏法律依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14318元，由中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部负担2863元（已交纳），由北京地天泰物业管理有限公司负担11455元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费100元，由杨威负担50元（已交纳），由吴庆存负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 李晓明
代理审判员 孙承松
二〇一五年八月十二日
书 记 员 杜超男