山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2178号
上诉人（原审被告）修宗照。
委托代理人宋彦良，山东福泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈建。
被上诉人（原审原告）耿以松。
被上诉人（原审被告）田爱芸。
被上诉人（原审被告）方光廷。
原审第三人于秀珍。
上诉人修宗照因与被上诉人陈建、耿以松，被上诉人田爱芸、方光廷，原审第三人于秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2013）西民初字第1970号民事判决，于2014年3月27日向本院提起上诉。本院于2014年9月29日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，审判员李晓波参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月4日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人修宗照的委托代理人宋彦良、被上诉人陈建、原审第三人于秀珍到庭参加了诉讼。被上诉人耿以松、被上诉人田爱芸、方光廷，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人陈建、耿以松在一审中诉称，2012年7月，陈建、耿以松找到新联海景房中介于秀珍帮忙联系购买田爱芸、方光廷所有的位于莱西市黄海西路8号奥润仁和梅苑×号楼×单元×户房屋，田爱芸、方光廷公证委托修宗照代为办理房屋过户手续。陈建、耿以松已于2013年1月19日付清全部房款，2013年2月29日，修宗照协助陈建、耿以松办理了房产过户手续，土地过户手续，陈建、耿以松多次催促，田爱芸、方光廷、修宗照无正当理由拒绝协助，且修宗照一直未交付钥匙给陈建、耿以松，导致陈建、耿以松无法装修房屋，至今一直在外租房居住，给陈建、耿以松造成严重经济损失，田爱芸、方光廷、修宗照的行为侵犯了陈建、耿以松的合法权益，请求判令田爱芸、方光廷、修宗照协助陈建、耿以松办理土地证过户手续，并支付延期办理土地证过户的房租。诉讼费用由田爱芸、方光廷、修宗照负担。
上诉人修宗照在一审中辩称，2012年7月份张常月与田爱芸双方约定由张常月购买田爱芸位于黄海西路仁和梅苑四期×号楼×单元×户，当时约定房屋价格为人民币28万元，2012年7月15日张常月通过工商银行支付给田爱芸定金2万元，双方于同年8月1日签订了房屋买卖合同，同年8月2日张常月支付田爱芸房款22万元，2012年8月29日张常月自己购买了小平房，2012年12月11日田爱芸办理了房地产证书，房产手续费是由张常月垫付的，2013年1月19日张常月支付了全部房款，同时田爱芸将房产证及房屋交给了张常月，后张常月将该房屋出售，陈建、耿以松准备买房，双方通过我将该房屋进行交易，2013年元旦前后耿以松交纳了定金1万元，我于收到定金的第二天将定金款交给了张常月的丈夫张占义，当时双方约定房屋成交价格为人民币34万元，房屋过户时陈建、耿以松应首先将房款付齐，2013年1月29日张常月与陈建、耿以松及我到房产局办理过户时，陈建、耿以松当时称未带款，让先办着房产过户手续，过户过程中因陈建、耿以松未交款，双方未再过户。过户当天，我将张常月支付定金2万元的收条和2013年1月19日交付房款的收条交给了陈建、耿以松。当时陈建、耿以松明确表示该房子不要了。因此，该纠纷与我无关。
被上诉人田爱芸、方光廷在一审中，未发表答辩意见。
原审第三人于秀珍在一审中发言，2012年7月份陈建、耿以松通过我开办的新联房产购买本案涉案房屋，我、陈建、耿以松及张常月的大姑姐张建华一起去看的房子，张建华说田爱芸要首付款24万元，本来我和张建华打算把房子买下，然后再把房子卖给陈建、耿以松，因为钱不够，张建华说把张常月、修宗照加上，共同支付首付款24万元，每人6万元，其中2012年7月15日张常月通过工商银行支付给田爱芸定金2万元，我、张建华、修宗照各拿了6万，张常月拿了4万，我们把钱给了张常月，同年8月2日以张常月的名义支付田爱芸房款22万元。涉案房屋还包括小底屋，小底屋是我去买的，7.34平，950元／平，共计6973元，后来我催陈建、耿以松交房款，陈建、耿以松于2012年8月13日交给我首付18万元，我通过中国银行我的存折号21×××73转给张建华银行帐号21×××20、修宗照银行帐号20×××11、张占义43257元，张占义是张常月的对像，张占义的也是打在修宗照的帐户上，因为当时张占义说没有中国银行的卡。剩余的房款约定陈建、耿以松通过银行贷款来支付，后来因为修宗照不协助办理土地过户手续，所以房产过户无法办理，所以无法贷款，因此陈建、耿以松的剩余房款无法支付。剩余房款按照约定本来是4万元，后来张占义和修宗照告诉我田爱芸又要求增加房款1万元，他们说他们把这5万元凑足了已经交给田爱芸了，具体项款是否支付及交付款项如何分配的我都不清楚。2013年1月29日我、修宗照、陈建、耿以松去办理房产过户，房产证已经过户，土地证是修宗照要求陈建出具剩余房款15.5万元的欠条，我说等土地证过完后再打，打欠条也不应是打给他，应该打给我，因为该事情协商未果，所以土地证没有过户。在过户当天，张常月未向陈建、耿以松交付定金及支付房款的收条。
原审法院查明和认定的基本事实：
田爱芸、方光廷在张常月起诉田爱芸、方光廷房屋买卖合同纠纷一案中辩称：于秀珍、张常月等人，在协商签订房屋买卖合同过程中，隐瞒合伙事实，以张常月的名义，与田爱芸、方光廷签订房屋买卖合同，后将房屋合伙转卖给耿以松、陈建，在已经为耿以松、陈建办理了房屋产权证的情况下，因合伙利益纷争，拒绝办理土地证转移登记手续。田爱芸、方光廷认为张常月等人要求陈建、耿以松协助履行房屋过户手续，无异于由耿以松、陈建和田爱芸、方光廷承担他们行为的不利后果，请求驳回张常月对田爱芸、方光廷的诉讼请求。
2012年7月，张常月、修宗照、于秀珍、张建华每人出资60000元，以张常月的名义与田爱芸、方光廷签订的房屋买卖合同，成交价格为280000元。2013年1月9日，田爱芸、方光廷公证委托修宗照代为签订买卖合同、代为办理过户手续、代为缴纳税费等事宜。2013年1月29日，修宗照以田爱芸、方光廷的名义与陈建、耿以松签订房屋买卖合同，合同约定，田爱芸、方光廷将位于莱西市黄海西路8号奥润仁和梅苑×号楼×单元×户房屋出售给耿以松、陈建，成交价格为3400000元。
2013年1月29日，修宗照代理田爱芸、方光廷协助陈建、耿以松办理了房产证过户手续后，因修宗照和于秀珍等因剩余房款分配问题未达成一致，修宗照不同意继续协助陈建、耿以松办理土地过户手续。
原审法院所确认的上述事实，有耿以松、陈建提供的房地产买卖契约、发票、纳税单据、于秀珍提供的银行卡查询记录及法庭审理笔录在案为凭，这些证明材料已经原审法院审查，可以采信。
原审法院认为，本案涉案纠纷实际上是房产中介张常月、修宗照、于秀珍、张建华四人共同出资购买田爱芸、方光廷所有的房屋后再卖出的情形，但从田爱芸、方光廷在另案的答辩意见看，田爱芸、方光廷同意将涉案房屋出售给陈建、耿以松，因此，双方关于买卖房屋的意思表示是真实的。因此，原审法院确认耿以松、陈建以与田爱芸、方光廷之间的买卖合同合法有效。陈建、耿以松已经按照约定支付了首付款180000元，且在房产中介实际已经支付了剩余全部房款并办理了房屋产权过户手续，故田爱芸、方光廷应协助耿以松、陈建办理土地证过户手续。修宗照作为接受田爱芸、方光廷委托办理房产交易相关手续的受托人，亦应协助耿以松、陈建办理土地证过户手续。陈建、耿以松主张的租赁损失，因其未能提供相关证据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、田爱芸、方光廷、修宗照判决生效之日起10日内协助耿以松、陈建办理土地证过户手续。二、驳回陈建、耿以松的其他诉讼请求。案件受理费50元、速递费60元，共计110元，由修宗照负担。
宣判后，上诉人修宗照不服原审判决上诉至本院。
上诉人修宗照上诉请求，撤销原审判决，改判驳回陈建、耿以松的诉讼请求，或将案件发回重审。其上诉理由主要为：一、本案主体错误。1、修宗照仅是田爱芸、方光廷的委托代理人，不应共同承担法律责任。2、案件处理结果与于秀珍无法律上的利害关系，于秀珍没有请求权，其不应列为本案第三人。二、一审认定案件事实错误。修宗照没有收到涉案房款180000元，且陈建、耿以松也没有提交证据证明该事实。
被上诉人陈建答辩称，一审判决结果正确，修宗照的上诉没有法律依据，请求驳回修宗照的上诉，维持原判。
原审第三人于秀珍发表意见，修宗照作为田爱芸、方光廷的委托代理人办理房屋过户，没有完成职责，一审判决结果正确，请求驳回修宗照的上诉，维持原判。
二审中，上诉人修宗照提交四份证据。证据一，房屋转让合同一份，证明：田爱芸于2012年8月1日与张常月签订了房屋转让合同，将涉案房屋以28万价格转让给张常月。证据二，中国工商银行汇款凭证，证明：2012年8月2日张常月汇给田爱芸22万元。证据三，中国工商银行对帐单一份，证明：2012年7月15日张常月转给田爱芸2万元房屋订金。证据四，邮件网页打印件一份及截图一份，证明：陈建起诉田爱芸之后，田爱芸将本案答辩意见以电子邮件的形式发给了上诉人，该答辩意见与案卷中田爱芸的答辩状内容有相互冲突之处。
被上诉人陈建对上诉人修宗照提交的证据质证：陈建是委托原审第三人于秀珍办理的购房手续，具体情况不清楚，不发表质证意见。
原审第三人于秀珍对上诉人修宗照提交的证据质证：修宗照提交的证据都是伪造的，不认可其真实性。
经二审审理查明，2013年1月9日，田爱芸、方光廷与修宗照签订委托书，委托修宗照就涉案房屋，代为签订转让合同、代为办理转移登记手续、代为缴纳税金、代为与物业办理所有相关手续等，委托期限至上述事宜办理完毕止。双方之间的委托书经甘肃省酒泉市阳光公证处（2013）甘酒阳光证字第40号公证书公证。2013年1月29日，陈建、耿以松与田爱芸、方光廷的委托代理人修宗照就买卖涉案房屋签订《房地产买卖契约》，约定房屋价款340000元。诉讼过程中，陈建、耿以松自认已给付房款180000元。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：上诉人修宗照应否承担协助过户的义务。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”田爱芸、方光廷与修宗照签订的《委托书》、陈建、耿以松与作为田爱芸、方光廷委托代理人的修宗照签订的《房地产买卖契约》，均系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定，全面履行自己的义务。陈建、耿以松起诉要求田爱芸、方光廷、修宗照协助办理土地证过户手续，原审判决田爱芸、方光廷、修宗照协助陈建、耿以松办理土地证过户手续，田爱芸、方光廷未对原审判决结果提出上诉，视为对一审判决结果的认可。修宗照作为接受田爱芸、方光廷委托办理房产交易相关手续的受托人，亦应协助耿以松、陈建办理土地证过户手续。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人修宗照的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人修宗照负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 于国英