福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第960号
上诉人（原审被告）漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇工业开发区绥安工业园。组织机构代码77751201-3。
法定代表人陈首都，总经理。
委托代理人范晓丹，北京德恒（福州）律师事务所律师。
委托代理人王缙，北京德恒（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵跃川，男，1964年6月3日出生，汉族，住福建省漳浦县。
被上诉人（原审原告）赵江林，男，1987年5月14日出生，汉族，现役军人，住福建省漳浦县。
上列两被上诉人的共同委托代理人邱达芳。
上诉人漳发金地（漳浦）置业有限公司（以下简称“漳发置业公司”）因与被上诉人赵跃川、赵江林商品房销售合同纠纷一案，不服漳浦县人民法院（2014）浦民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人漳发置业公司的委托代理人王缙，被上诉人赵跃川、赵江林的共同委托代理人邱达芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2007年12月21日，赵跃川、赵江林与漳发置业公司签订一份《华府金浦世家认购登记书》，约定：由赵跃川、赵江林认购漳发置业公司开发的位于漳浦县绥安镇华府金浦世家三期十三幢505号商品房一套，价格每平方米人民币2050元，建筑面积104.98平方米，总房价人民币215209元。赵跃川、赵江林当日支付给漳发置业公司认购款50000元。2008年7月8日，赵跃川、赵江林与漳发置业公司又签订一份《合同补充协议二》，约定：赵跃川、赵江林若在2008年8月30日前付清全部购房款，则漳发置业公司从付清全部房款之日起至2011年7月31日止，每月返还赵跃川、赵江林购房总价款1%作为销售折扣优惠。协议签订后，赵跃川、赵江林于2008年7月30日支付剩余购房款165209元，漳发置业公司也陆续返还赵跃川、赵江林折扣优惠款77472元。2012年3月11日，漳发置业公司与案外人陈南江签订《商品房买卖合同》，将赵跃川、赵江林所认购的华府金浦世家三期十三幢505号商品房出卖给陈南江，并在漳浦县住房保障与房地产管理局办理登记备案。2014年1月5日，漳发置业公司将该房屋交接给陈南江。
原审判决认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案赵跃川、赵江林与漳发置业公司签订的认购协议内容包括：当事人名称、所购商品房房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价款等内容，对《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同应当具备的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理办法、办理产权登记的有关事宜及解决争议的方法等主要内容虽未明确加以约定，但赵跃川、赵江林在签订补充协议后按约向漳发置业公司支付全部购房款，且漳发置业公司也按约定返还购房折扣款。综合本案案情，赵跃川、赵江林与漳发置业公司签订的两份协议书已达成商品房买卖合同的基本要件，应认定为商品房买卖合同。
赵跃川、赵江林与漳发置业公司签订的《华府金浦世家认购登记书》和《合同补充协议二》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，应受到法律的保护。漳发置业公司在收取赵跃川、赵江林全额购房款之后又将讼争房产即华府金浦世家三期十三幢505号商品房卖给案外人，并实际交付，导致赵跃川、赵江林与漳发置业公司签订的协议无法实现合同目的，现赵跃川、赵江林请求解除该两份协议，漳发置业公司也无异议，予以支持。解除协议是漳发置业公司一房二卖造成的，漳发置业公司应承担相应的违约责任，赵跃川、赵江林据此请求漳发置业公司返还购房款及利息，以及承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。漳发置业公司辩称因赵跃川、赵江林与漳发置业公司协议解除，故赵跃川、赵江林应返还购房折扣款77472元及利息。双方在《合同补充协议二》上约定“若买受人解除与出卖人签订的主合同而退房的，买受人必须将退房前已享受的销售折扣款退还给出卖人”。本院认为，赵跃川、赵江林请求协议解除是漳发置业公司将房屋卖给他人，无法实现合同目的，不存在主动退房的情形，退房是漳发置业公司造成的，违约责任在于漳发置业公司，漳发置业公司要求赵跃川、赵江林退还该折扣款，不符合双方的约定，对漳发置业公司上述辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百十五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条之规定，判决：一、解除赵跃川、赵江林与漳发金地（漳浦）置业有限公司双方于2007年12月21日签订的《华府金浦世家认购登记书》和2008年7月8日签订的《合同补充协议二》。二、漳发金地（漳浦）置业有限公司于本判决生效15日内退还赵跃川、赵江林已付购房款215209元，并自2008年8月1日至还款之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计付利息。三、漳发金地（漳浦）置业有限公司本判决生效15日内赔偿赵跃川、赵江林人民币215209元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币9574元，减半收取人民币4787元，由漳发金地（漳浦）置业有限公司负担。
宣判后，被告漳发置业公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人漳发置业公司上诉称：1、双方虽约定涉案商品房的购房总价款为215209元，但依据《合同补充协议二》第一条关于购房折扣优惠的约定，被上诉人实际支付购房款为137737元，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，上诉人应返还已付的购房款为137737元，并以此承担一倍购房款的赔偿责任。2、即便如原审判决错误认定本案已付购房款为215209元，被上诉人也应返还77472元折扣款及占有期间的利息，并在上诉人应赔偿的金额中扣减。3、如原判上诉人应承担的违约赔偿金额已超过上诉人的实际获利，在此基础上再判决被上诉人不需返还折扣款77472元，明显有违公平合理原则。请求维持原判第一项；撤销原判第二、三项；依法改判上诉人返还被上诉人已付购房款137737元及占有期间利息，并赔偿被上诉人137737元。
被上诉人赵跃川、赵江林答辩称：原判认定事实清楚，确定赔偿金额公平合理，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原判认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人漳发置业公司与被上诉人赵跃川、赵江林订立了《华府金浦世家认购登记书》、《合同补充协议二》，签约后，赵跃川、赵江林依约支付全部购房款215209元，漳发置业公司也按约返还购房折扣款77472元，上述两份协议符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定为商品房买卖合同。漳发置业公司与赵跃川、赵江林签订的上述两份协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按协议自觉履行。漳发置业公司在收受赵跃川、赵江林全额购房款之后，又将赵跃川、赵江林认购的商品房出售第三人，且已实际交付，导致双方签订的协议无法实现合同目的，现赵跃川、赵江林请求解除《华府金浦世家认购登记书》及《合同补充协议》，依法成立，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具带有补偿性赔偿又有惩罚性赔偿，该法条对惩罚性赔偿规定了买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。买受人赵跃川、赵江林虽交付漳发置业公司总购房款215209元，但出卖人漳发置业公司也按《合同补充协议二》返还销售折扣款77472元，赵跃川、赵江林实际已付的购房款为137737元，故漳发置业公司上诉请求返还赵跃川、赵江林已付购房款137737元及利息，并赔偿赵跃川、赵江林已付购房款137737元，符合上述法律规定，应予采纳。况且，双方订立的《合同补充协议二》第一条第3款：“若买受人解除与出卖人签订的主合同而退房的，买受人必须将退房前已享受的销售折扣款退还给出卖人”的约定，故原审判令由漳发置业公司赔偿买受人赵跃川、赵江林全额购房款不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下
一、维持漳浦县人民法院（2014）浦民初字第1091号民事判决第一项。
二，撤销漳浦县人民法院（2014）浦民初字第1091号民事判决二、三项。
三、上诉人漳发金地（漳浦）置业有限公司于本判决生效十五日内退还被上诉人赵跃川、赵江林已付购房款137737元，并自2008年8月1日至还款之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计付利息。
四、上诉人漳发金地（漳浦）置业有限公司本判决生效十五日内赔偿被上诉人赵跃川、赵江林人民币137737元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各人民币9574元，由上诉人漳发金地（漳浦）置业有限公司负担一、二审案件受理费各人民币7837元，被上诉人赵跃川、赵江林负担一、二审案件受理费各人民币1737元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 翁云芳
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 黄 兴
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。