新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民一终字第7号
上诉人（一审原告）：伊宁市机械实业开发公司。住所地：伊宁市斯大林街三巷。
法定代表人：朱红，该公司经理。
委托代理人：王涥，新疆同济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘军勇，男，汉族，1980年6月13日出生，无固定职业，住上海市浦东新区五莲路****弄**号***室。
委托代理人：杨进，新疆边塞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘志万，男，汉族，1951年11月1日出生，伊宁市科伦商贸公司退休职工，住伊宁市飞机场路5号。
被上诉人（原审被告）刘建炜，男，汉族，1981年12月10日出生，伊宁市塔什库勒克乡干部，住伊宁市解放路1巷6号塔楼3楼。
委托代理人：陈小平，新疆天和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）努尔太*肉孜，男，维吾尔族，1953年3月15日出生，伊宁市骨胶厂退休职工，住伊宁市英阿亚提街***号。
被上诉人（原审被告）：亚尔买买提*伊麻木，男，维吾尔族，1973年6月18日出生，个体户，住伊宁市英阿亚提街**号。
上诉人伊宁市机械实业开发公司因与刘军勇、刘志万、刘建炜、努尔太*肉孜、亚尔买买提*伊麻木确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2012）伊州民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伊宁市机械实业开发公司委托代理人王涥，被上诉人刘军勇的委托代理人杨进，被上诉人刘志万，被上诉人刘建炜的委托代理人陈小平等到庭参加诉讼。被上诉人努尔太*肉孜、亚尔买买提*伊麻木经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院查明：1994年4月原伊宁市汽车修理厂与伊宁市轻工机械厂合并成立了伊宁市机械实业开发公司，该企业系集体所有制企业，于1995年4月12日领取了企业法人营业执照，其法定代表人为李爱玲。该企业于1999年4月向原伊宁市轻工业局申请改制为有限责任公司，伊宁市轻工业局经研究决定同意其改制，并将改制方案上报伊宁市体改委，市体改委于1999年5月17日同意改制为有限责任公司，但此后该企业并未改制为有限责任公司，也未在工商行政管理局注册登记。2003年10月30日，伊宁市工商行政管理局在《伊犁日报》上刊登了吊销公告，吊销了该企业营业执照。2001年7月9日，原伊宁市轻工业局给伊宁市人民政府上报了一份《关于机械实业开发公司出售综合楼和家属院安置职工的请示》，载明：经该局2001年6月21日领导研究同意机械实业公司出售综合楼和家属队（综合楼位于斯大林街3巷20号，家属院位于天山后街4巷23户，2巷13户，胜利街7巷6户）资金用来解决部分离职工的安置，妥否，请批示。2001年11月22日，伊宁市机械实业开发公司向伊宁市房地产管理局申请办理其综合楼房产证。2001年12月13日，伊宁市机械实业开发公司办理了本市斯大林街3巷20号的三层办公室的房产证，该房产证上载明的一至三层楼房的建筑面积为1058.43平方米，该房产证在房产局的存根上的领证人签名为“刘志万”。2001年12月27日，伊宁市机械实业开发公司作出一份《伊宁市机械实业开发公司股东会议纪要》，有包括该企业法定代表人在内的17人在会议纪要上签名，内容为：该企业系老企业，由于种种原因有多达96名职工先后离厂在外自谋生路，这些职工多次上访要求回公司安排工作和安置生活。2001年6月6日市轻工局、劳动局、工会、社保局到公司现场办公，决定安置这些离岗职工。2001年8月6日公司董事会研究通过对长期不在岗人员安置办法，经工局、劳动局、工会已同意，但公司无法解决安置资金。2001年9月6日通过了用出售综合楼和家属院来解决安置资金，并上报有关部门，但由于综合楼无任何手续，出卖一事至今无人问津，经多方寻找，有一客户现同意以综合楼做抵押，给借50万元（伊宁市房地产评估所评估价为45万元），期限叁个月，到期归还不了借款，综合楼的房地产权归借款人，以抵50万元借款，用此资金来解决离岗职工的安置资金，以求得公司生产经营正常开展和社会的稳定。2001年12月20日，伊宁市机械实业开发公司委托伊犁新天地房地产评估事务所有限公司对其位于伊宁市斯大林街3巷20号的房地产进行了评估，房地产评估报告中载明的评估目的是抵押贷款，建筑面积为1058平方米，土地面积为406平方米，评估的房地产总价值为45万元整。2001年12月31日，被告刘军勇及被告刘建炜作为甲方与作为乙方的伊宁市机械实业开发公司签订了一份《抵押借款合同》。协议载明“经双方充分协商一致，乙方愿用伊宁市斯大林街3巷20号房地产做抵押向甲方借款50万元并在规定期内按时还清并达成如下条款：1、乙方向甲方借款伍拾万元并用斯大林街3巷20号三层1058.43平方米，土地828.5平方米，并经伊宁市房地产评估所评估价为45万元整作为借款依据。2、借款日期自2001年12月30日至2002年3月31日终止，在此期间乙方不付利息，但甲方有权收乙方一二楼的房地产租金。3、如果到期不能归还借款，斯大林街3巷20号乙方的房产权、土地使用权归甲方所有，以抵乙方50万元借款。4、在该合同之前，乙方所订的租赁合同如乙方到期不能归还甲方借款，房产归甲方后，甲方应将乙方租赁合同在同等条件下执行到合同期满。5、任何一方违约将承担20%的违约金。6、本协议自双方签字付款后即生效”。伊宁市机械实业开发有限公司的法定代表人李爱玲在合同上签了名并加盖了公司公章。2002年1月7日，伊宁市机械实业开发公司给被告刘军勇、被告刘建炜出具了50万元的收据1张，后伊宁市机械实业开发公司未按约定偿还该笔借款。2002年1月20日，伊宁市机械实业开发公司给伊宁市轻工业局上报了《关于安置离岗职工的报告》，载明“我公司为解决离岗职工的安置问题，于2001年6月市机字（2002）号文和9月市机字（2001）26号文向贵局呈报了解决安置资金的报告，现用综合楼抵押借款伍拾万元，可解决大部分离岗职工的安置资金，尚有不足部分等出售原厂院后，用出售资金来解决，妥否，请批示”。原伊宁市轻工业局书记亚利于2002年4月18日在该报告上写明“同意”并签上了其姓名及日期。2003年5月30日，原告作为甲方（原借款方）为解除双方抵押借款合同与王建华、李建慧、被告刘志万三人签订了一份协议书，约定：一、甲方向乙方一次性归还借款人民币伍拾万元；二、根据原借款合同第二、五条款，甲方付给乙方房租和违约金共计人民币18万元，扣除乙方已收取的房屋租金2.3万元，实付15.7万元；三、本协议已经签字生效，甲方必须在签字生效7日内，将本息付给乙方，同时双方在2001年12月23日订立的抵押借款合同即解除；四、甲方必须在2003年7月10日前一次性把利息15.7万元（壹拾伍万柒千元）付给乙方；五、任何一方违约将承担此协议总价款20%的违约金。2003年12月9日，被告刘军勇、被告刘建炜作为债权人（即甲方）与作为债务人的伊宁市机械实业开发公司又签订了一份《抵债协议书》，载明“乙方为了解决离岗职工安置资金，于2002年1月7日向甲方借款人民币伍拾万元，乙方用产权及土地使用权属乙方所有的位于伊宁市斯大林街三巷20号三层楼综合楼房（建筑面积为1058.43平方米，土地面积为828.5平方米）抵押给甲方，并办理了抵押登记手续。现还款期限已过一年之久，因乙方无能力偿还甲方的借款人民币伍拾万元，故甲乙双方本着自愿、平等、诚实守信的原则，依据甲乙双方于2001年12月31日签订的抵押借款合同的约定，经充分协商达成以下条款：一、乙方抵押给甲方抵押物（伊宁市斯大林街三巷20号三层楼房），从本协议生效之日，归甲方（二人）共同所有，楼房产权及土地使用权二人各占50%。二、债权债务为等额折抵（即乙方三层楼房折抵甲方50万元借款）。三、乙方保证上述房地产权属清楚，若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务，由乙方负担清理……。四、乙方积极协助甲方办理以上楼房过户手续，所需缴纳的税、费用由甲方（二人）共同承担……。五、本协议生效前，乙方与该楼房承租人签订的租赁合同由甲方继续履行，租金归乙方所有，本协议生效后，租金归甲方所有。伊宁市机械实业开发公司的法定代表人李爱玲在该合同上签名并加盖公章。当日双方对该《抵债协议书》进行了公证。2004年4月1日，伊宁市机械实业开发公司给伊宁市经贸局上报请示一份，载明：“我公司2001年为安置下岗职工费用经原二轻局批准，斯大林街3巷20号房产经评估向他人抵押借款伍拾万元，后因企业十分困难，无法还债，经双方重新协商以物抵债，根据伊宁市政办（2001）80号文规定应给予免除出让金，请批准为盼”。伊宁市经济贸易局的领导亚尔买买提（即原伊宁市轻工业局书记亚利）于2004年4月15日在该请示上写明“情况属实，请有关单位给予照顾免出让金”，并加盖了公章。2004年12月20日，伊宁市国土资源局给伊宁市国资局上报了一份请示，载明“伊宁市机械实业开发公司（属集体企业）2002年为安排下岗职工，经原二轻局批准，现市经贸局批准同意将房地产抵押借款安置下岗职工，根据国务院（第88号）令第三章20条第二款之规定，企业有处置权，经评估后现我局批准按规定交纳出让金后要求过户。妥否，特向国资局请示批复为盼”。伊宁市国资局于2004年12月24日在该请示上写明“请国土局按政策规定办理，我局同意”。并加盖了公章。2005年11月5日，被告刘军勇及被告刘建炜向伊宁市国土资源局申请办理伊宁市斯大林街3巷20号房院的土地使用证。伊宁市国土资源局根据《抵债协议》及2004年12月24日伊宁市经贸局与伊宁市国有资产管理局的批示，以出让方式办理了斯大林街3巷20号用地面积为816.3平方米的土地转让手续。出让金收取标准为土地评估价格，每平方米566.04元，按评估价20%收取出让金141178元、管理费16044元。2005年12月2日伊宁市国土资源局向被告刘军勇及被告刘建炜颁发了土地使用证。2005年12月19日，被告刘志万领取了产权人为被告刘军勇及共有人为被告刘建炜的伊宁市斯大林街3巷20号房产的产权证书，该证书中载明的房屋面积为1058.43平方米，土地使用面积为816.3平方米。被告刘军勇及被告刘建炜在取得及转让上述房地产过程中，交纳各项税费及土地出让金共计237647.94元。2005年12月18日，被告刘军勇及被告刘建炜作为甲方与作为乙方的被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木又签订了一份《房地产买卖契约》，双方在该协议中约定，甲方自愿将伊宁市斯大林街3巷20号的房地产（1-3层房屋建筑面积为1058.43平方米，土地使用面积为816.3平方米）出售给乙方，房产证、土地使用证办在乙方名下，上述房地产议定价格为人民币壹佰叁拾万元整（130万元），交易价款乙方已向甲方交清，甲方已向乙方交付上述房地产，办理产过户手续，所需缴纳的税费由甲方承担等内容，并进行了公证。随后两被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木又与被告刘志万以被告刘军勇及被告刘建炜的名义签订了一份买卖该房地产的维文买卖协议。2005年12月25日，被告刘军勇作为甲方又与作为乙方的被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木签订了一份《补充协议》约定：一、甲方卖给乙方的斯大林街3巷20号房产共计1700平方米，其中1058平方米有房产权证，约700平方米没有办证；二、办证过户时甲方负责将约700平方米的新建房产办理到乙方名下；三、所有办理的费用乙方承担；四、本协议与2005年12月18日公证的合同有同等法律效力。2005年8月22日，被告刘志万收取了被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木支付的购房款80万元。2005年9月10日，被告刘志万又收取了被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木支付的50万元购房款。2006年3月6日，被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木取得了伊宁市斯大林街3巷20号房产的房屋所有权证书，该房产证中载明的房产建筑面积为1589.48平方米，土地使用面积为816.3平方米。2006年3月17日，被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木将伊宁斯大林3巷20号房产办理了两份房产证，其中1321.39平方米的1-3层房屋的产权人为被告亚尔买买提*依马木，剩余97.609平方米房产及170.49平方米房产的产权人为被告努尔太*肉孜。另查，伊宁市机械实业开发公司位于伊宁市斯大林街3巷20号的三层综合楼于1994年建设，图纸设计为二层，在施工中增加了一层，实际建成三层，建筑面积为1058平米。2000年至2005年，原告将该房屋出租给杨俊平，杨俊平在承租期间，对讼争房屋进行了改扩建。被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木取得该房屋的房产证和土地使用证后，又对该房屋进行了装修。2008年4月，伊宁市价格认证中心受伊宁市纪检委的委托，对伊宁市斯大林街3巷20号的房地产以2003年12月9日为鉴定基准日进行了价值鉴定，结论为土地（816.30平方米）价值719976.6元，三层楼房价值3027095.04元，二层楼房价值294336.72元，平房价值13804.29元，三层楼房屋顶砖混楼道出口间价值19876.32元，铁楼梯和围栏价值982.80元，合计4076071.77元。在伊宁市纪检委于2005年12月12日给被告刘志万作的谈话笔录中，被告刘志万称该笔借款系其与其他二人出资共同给伊宁市机械实业开发公司借的，后其他出资人担心房产手续办不下来要求退款，被告刘志万又从他人处借款40万元，支付了此二人的出资款30万元，又给了此二人10万元违约金，并称到2005年才以其子（即被告刘军勇）的名义及被告刘建炜的名字办理完毕抵押财产的过户手续。2009年4月14日，伊宁市房地产管理局给伊宁市纪检委出具了一份《关于斯大林街3巷20号房屋建筑面积的情况说明》：2001年12月13日，伊宁市机械实业开发公司向该局申请办理斯大林街3巷20号院房产的产权登记，其申报的房屋建筑面积为1058.43平方米，但现场测量时无精密仪器，所以以其申报的面积作为房屋登记面积。2006年3月3日，该房产发生转移，经该局实地勘察，并使用精密仪器测绘，斯大林街3巷20号院的房屋建筑面积为1589.48平方米。
一审法院认为：对于原告作为本案适格的诉讼主体，双方经举证质证后均无异议，应予以确认。关于本案争议焦点一，被告刘志万、刘建炜是否具备本案适格主体资格问题。虽然本案中的抵押借款合同、抵债协议书及房地产买卖契约及办理房屋过户的手续等一系列文书中的签名，均是被告刘军勇，但被告刘志万本人并不否认以上所有民事行为均是其实际实施的，文书签字是刘志万代签，向原告给付的借款、缴纳的土地出让金均是刘志万出资的，向被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木出售房屋后所得款项亦是被告刘志万收取的，因此虽然被告刘志万不是合同的签订方，但其作为合同项下权利义务的真实承受人，被告刘军勇亦知悉刘志万借用其名义签署以上合同的事实，因此被告刘志万应承担由其行为所产生的法律责任，抵押借款合同、抵债协议书及房地产买卖契约合同的效力并不因此而受到影响。至于被告刘志万提供的申明，系有利害关系的两被告之间事后的意思表示，对原告及其他当事人不具有约束力，无法否定被告刘志万所实施的民事行为。因此，刘志万作为本案的被告主体资格适格。关于被告刘建炜的主体资格问题，刘建炜认可与原告及第三人之间签订的一系列合同是其本人参与并签订的，作为缔约一方应承担与之相应的民事责任；其提交的股份转让合同、收条及被告刘军勇出具的证明，均系刘建炜与刘建勇之间的行为，对第三人不具有约束力，故刘建炜作为本案被告主体资格适格。关于本案争议焦点二，案件涉及的抵押借款合同及抵债协议书的效力，是否存在违反法律强制性规定或者恶意串通损害国家、集体及第三人利益的问题。首先，关于抵押借款合同的效力。原告伊宁市机械实业开发公司注销前是集体所有制企业，虽然曾经伊宁市体改委同意计划改制，但此后该企业并未改制为有限责任公司，也未在工商行政管理局注册登记，因此对外行使的民事行为主体仍然是企业性质的集体企业。故集体企业对外民事行为不受公司法调整，原告以借款抵押行为违反公司法表决程序为由确认合同无效的理由不能成立。但由于原告与被告刘志万、刘建炜在《抵押借款合同》中约定的“如到期不能归还借款，斯大林街3巷20号的房屋产权、土地使用权归被告刘军勇及被告刘建炜所有，以抵50万元借款”的内容，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，该条款是无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，该项合同内容无效并不影响双方关于借款抵押合同中其他部分内容的效力。原告在借款行为发生之前，已上报安置职工方案，其上级主管部门原伊宁市轻工业局就位于斯大林街3巷20号即本案讼争房产出售一事，向伊宁市人民政府进行了请示。之后原告经企业股东会议决定对讼争综合楼进行抵押借款，并由原告原法定代表人李爱玲代表企业与被告刘志万、刘建炜签订了抵押借款合同，该抵押借款行为亦经原伊宁市轻工业局批准同意。因此原告与被告刘志万、刘建炜之间依照平等、自愿原则，签订的关于借款的内容不违反相关法律的规定，应属有效。其次，关于抵债协议书的效力。原告向被告刘志万、刘建炜借款50万元后，到期未能偿还借款。为清偿该借款，原告法定代表人又代表企业与被告刘志万及被告刘建炜签订了《抵债协议书》，将伊宁市机械实业开发公司位于斯大林街3巷20号的房地产全部抵偿给了被告刘志万及被告刘建炜，该两被告依据该协议缴纳土地出让金及税费后办理了房产过户手续。根据合同自由原则，债务人可以为清偿原债务而约定履行方法的变更。原被告双方为清偿债务达成合意，并由原告协助将房产办理过户，因此该协议属双方另行达成的代物清偿协议，而非原抵押借款合同，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定有效。因此原告以违反担保法为由主张该抵债协议的理由不能成立。第三、关于原告称抵押借款及抵债行为与被告刘志万恶意串通，并损害国家、集体利益的问题。首先，原告是集体企业，因此原告以损害国家利益为由主张合同无效不予支持；其次，原告未能提供任何证据证实原告与被告刘志万在签订借款抵押合同及抵债协议时之间存在主观恶意；再次，根据案件查明的事实，原告的抵押借款及抵债行为是经其上级主管部门同意的，在办理房产转移手续中，伊宁市国土资源局、伊宁市国资局的一系列批复行为，均表明原告及相关政府部门对抵债事实是明知的，被告刘志万与被告刘建炜取得讼争房产的程序亦未违反法律规定。原告提供了伊宁市纪检委委托的价格评估报告欲证明讼争房产实际价值远远大于抵债价值。但经查明，讼争房产在原告签订抵押借款合同和抵偿被告刘志万、刘建炜后，该房产已经租赁给他人使用，承租人在原房产上进行了新建、改建和扩建。被告刘志万、刘建炜在将房产出售给被告努尔太*肉孜、亚尔买买提*依马木后，此两人也进行了新建和装修，原房产面积已从1058.43平方米增加到1589.48平方米，对此事实，三方当事人并无异议，因此该评估报告不能如实反映讼争房产抵押及抵债时的真实价值，故不能作为证据采信。综上，原告以与被告刘志万、刘建炜之间的借款抵押合同、抵债协议违反公司法、担保法等法律强制性规定，并存在恶意串通损害国家、集体的利益为由主张以上两协议无效的理由不能成立。关于本案的争议焦点三，被告刘建炜、刘志万与被告努尔太*肉孜、亚尔买买提*依马木之间的房屋买卖合同的效力问题。被告刘建炜、刘志万依据上述两份协议办理了伊宁市斯大林街3巷20号三层楼的房屋产权证，并交纳了237647.94元的土地出让金，取得了斯大林街3巷20号院的816.3平方米土地使用权。此后被告刘志万及被告刘建炜又与被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木签订《房地产买卖契约》，将伊宁市斯大林街3巷20号的房地产（房产包括三层综合楼，二层楼房一幢及平房一间）以130万元的价格转让给了被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木。根据查明的事实，被告刘志万及被告刘建炜2003年12月以50万元取得该房产，在缴纳了237647.94元的土地出让金后，于2005年12月出售该房产。因此根据市场环境的变化被告努尔太*肉孜、亚尔买买提*依马木是以合理价格取得的该房产。被告刘志万收取了被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木支付的130万元转让费，被告努尔太*肉孜及亚尔买买提*依马木亦取得了上述房地产的房屋产权证及土地使用权。因此刘志万及被告刘建炜与被告努尔太*肉孜、亚尔买买提*依马木之间签订的房地产买卖契约应属有效。综上，原告与被告刘军勇、刘建炜、刘志万之间的抵债协议有效，并已按照约定全部履行；被告刘军勇、刘建炜与被告努尔太*肉孜、亚尔买买提*依马木之间的房屋买卖协议未违反相关法律规定有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受到法律保护。故原告要求确认合同无效，折价补偿3338423元的请求无法无据，应不予支持。遂判决：驳回原告伊宁市机械实业开发公司的诉讼请求。案件受理费33507元，由原告伊宁市机械实业开发公司负担。
伊宁市机械实业开发公司上诉称：一、一审法院只认可《抵押借款协议》中的“绝押条款”无效，没有认定合同无效是错误的，因为《借款协议》和《抵债协议》是在恶意损害集体利益，且违反了法律强制性规定。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。上诉人的原法定代表人与被上诉人之间恶意串通，没有按照法定程序，以明显低于市场价的价格将房产抵债出售给被上诉人，严重损害了集体的利益，一审法院认为没有损害国家利益，而上诉人认为损害了集体利益。二、《抵押借款协议》、《抵债协议》的签订主体因无权处分财产，导致协议无效。《伊宁市双璘工贸有限责任公司章程》第11条规定：股东会议由股东按照出资比例行使表决权，公司一般决议，必须经代表二分之一以上的表决权的股东通过。《伊宁市双璘工贸有限责任公司章程》第5条，其中股东如下：1）伊宁市机械实业开发公司工会，占35.5%；个人出资占2.3%。联社股占59.9%。2009年1月20日，吴国忠以联社代表的身份，证明其没有参加转抵押借款协议的会议。因此，伊宁市机械实业开发公司如果以有限责任公司的形式出售资产，由于其股东决议没有达到法定比例，其决议无效。伊宁市机械实业开发公司如果以集体所有制企业的形式出售资产，因其没有召开企业职工大会，其出售资产的行为依然无效。故原法定代表人李爱玲无权代表企业以借款抵押的方式变相出售资产。三、相关证据证明，2001年的鉴定报告存在鉴定对象不全，程序违法等多种情形。故2001年的估价报告，有违折价抵债的法律规定，而导致抵债结果无效。四、被上诉人认为1589平方米中，超出1058.43平方米以外的属新增房产，不属上诉人的财产。但从房产局出具的证明、纪检委调查的证人证言、当时鉴定评估人出具的证明、土地局存档的材料，都反映出，被上诉人当时所取得的房地产面积就是1589平方米，而非1058平方米。五、两次评估结论对价格、面积的鉴定不同，2001年的鉴定结论是由评估机构按照委托方要求的45万元的评估价格作出的结论，即先谈好价钱，再做出鉴定结论，该结论本身不具有真实性，故该评估报告是无效的。而2008年4月8日出具的《价值鉴定评估报告》是伊宁市纪检委根据该企业原职工的举报，委托价格认证中心进行的鉴定，属自行鉴定范围，其结论合法，故有效，应当以此价格作为定案的依据。综上，请求二审法院撤销（2012）伊州民一初字第34号民事判决，维护上诉人的合法权益。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
刘军勇辩称：《抵押借款协议》签订之后，答辩人按照约定，全面实际履行了合同义务，解决了上诉人企业下岗员工的安置问题。在抵押期限届满后，长达两年之久，上诉人仍然无力偿还到期债务，才签订的《抵债协议》。《抵债协议》是完全独立于《抵押借款协议》之外的另一合同，故意思表示真实，合法有效，应属有效。二、上诉人所谓原法定代表人与被上诉人恶意串通，损害了国家、集体、第三人的合法权益，全属个人单方主观臆断，没有任何事实依据，且举证不能。三、上诉人在签订上述《协议》期间，试图改制，拟设公司，但是由于多方因素，公司未经注册，登记改制。因此，上诉人仍为一般企业性质，而不是公司，故不受公司法及其章程相关规定规范调整。四、在签订《抵押借款协议》和《抵债协议》期间，企业对抵押借款与以物抵债的行为，曾经向社会公示，征求全体员工意见，并请示上级主管，各相关部门，逐级上报批准。根据《民法通则》及国务院颁发的《城乡集体所有制企业条例》，企业的法定代表人、代理人代表企业处分企业资产，对外签订的协议当然合法有效。因此，时任法定代表人的李爱玲签订的两份协议合法有效。五、上诉人讼争的房屋，根据房产登记主管部门档案材料反映，只有1058.43平方米而不是1589平方米。新增房屋500多平方米是上诉人在对外出租期间，第三方御亨园、杨俊平等人为了经营需要，逐步扩建、改造形成，直到向第三方转让后才补办的房产证。六、上诉人以2008年4月2日提出的《价值鉴定报告》认定407万元来否定前述所做的评估报告，无事实依据，也没有法律依据，更不合情理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
刘志万、刘建炜表示与刘军勇答辩意见一致。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为2001年12月31日《抵押借款合同》、2003年12月9日《抵债协议书》和2005年12月18日《房地产买卖契约》是否有效。
本案中，2001年伊宁市机械实业开发公司为解决离岗职工安置问题并经上报有关单位，决定通过抵押所属伊宁市斯大林街3巷20号房地产借款处理安置资金，并经对该抵押房地产进行评估，于2001年12月31日与刘军勇、刘建炜签订《抵押借款合同》。该《抵押借款合同》明确约定了所抵押标的物的位置、面积、还款期限及双方相应权利义务。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《抵押借款合同》第三项约定虽违反了上述法律禁止性规定，应认定无效，但其他约定并未违反法律强制性规定，原审法院认定《抵押借款合同》部分有效正确。作为抵押权人，刘军勇、刘建炜履行了出借50万元款项的义务，但伊宁市机械实业开发公司未在合同约定期限内履行偿还借款，后伊宁市机械实业开发公司通过向伊宁市轻工业局，市经贸局上报申请，并经批准，与刘军勇、刘建炜签订《抵债协议书》，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为有效。伊宁市机械实业开发公司以“原法定代表人无权处分财产之权利，与被上诉人之间恶意串通，没有按照法定程序，以明显低于市场价的价格将房产抵债出售，损害集体利益”为由，主张《抵押借款协议》、《抵债协议》无效没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于双方履行《抵押借款合同》，《抵债协议书》情况来看，2002年1月7日伊宁市机械实业开发公司向刘军勇、刘建炜出具借款50万元收据一份。经伊宁市经贸局，伊宁市国有资产管理局的批示，刘军勇、刘建炜缴纳土地出让金及相关费用后，2005年取得涉案土地使用权证，并于同年取得涉案房屋的产权证书。因此，刘军勇、刘建炜与努尔太*肉孜、亚尔买买提*依麻木签订《房地产买卖契约》，将涉案房地产出售，系双方真实意思表示，且不违反房屋买卖合同的相关规定，应认定有效。伊宁市机械实业开发公司主张“被上诉人当时所取得的房地产面积为1589平方米，而非1058平方米，两次评估结论对价格、面积的鉴定不同，应当以2008年4月8日《价值鉴定评估报告》中的价格作为定案依据”，经审查，伊宁市机械实业开发公司涉案综合楼建设图纸中记载，房产证建筑面积和2005年刘军勇、刘建炜取得的产权证书中记载的建筑面积均为1058.43平方米。这与《抵押借款协议》、《抵债协议书》约定的产权面积相符。因此伊宁市机械实业开发公司认为面积不符的上诉理由不应成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33507元，由伊宁市机械实业开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 昀 杞
代理审判员 古丽菲亚
代理审判员 热 依 拉
二○一四年十二月十六日
书 记 员 美 丽 班