安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第00131号原告（反诉被告）：李军，男，1961年10月22日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告（反诉被告）：李飞，女，1988年2月21日出生，汉族，住址同上（系李军之女）。委托代理人：修中峰，安徽谯城律师事务所律师。执业证号：13416199910107564。被告（反诉原告）：朱利德，男，1956年11月23日出生，汉族，户籍地安徽省阜南县，现住安徽省亳州市。委托代理人：谷立中，安徽亳乐律师事务所律师。执业证号：13416200510198408。委托代理人：孙欣，安徽亳乐律师事务所实习律师。实习证号：12021406210019。原告李军、李飞（反诉被告）与被告朱利德（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告李军、李飞及其委托代理人修中峰、被告朱利德及其委托代理人谷立中、孙欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军、李飞诉称：原、被告于2013年7月31日签订一份《租房协议》，合同约定原告（甲方）将位于康美（亳州）华佗国际中药城（南大行）E2-134号的房屋出租给被告（乙方）使用，时间五年，每年房租壹拾伍万陆仟元（156000元），一年一付，先付款后租房。第二年按房租的10%涨。从药行开业时间算起，水、电、气由乙方来付，甲方得提供办照手续，到期后甲方如不租，提前三个月通知乙方，乙方不租提前三个月通知甲方。在租房期间税收费用一切由乙方承担，甲方概不负责。房屋合同到期如房屋有损坏都由乙方承担，房屋到期所有装饰物品都归甲方所有，在租房期间乙方不得转租和抵押，在装饰期间乙方不得动房屋主体结构，如乙方破坏主体，一切责任由乙方承担。如甲乙双方违约合同，赔偿对方违约金壹拾万元。由于被告未按合同约定向原告支付第二年房屋租金，于是原告在起诉之前向被告进行了催收，但被告拖延至今未向原告支付2014年11月24日至2015年11月23日期间房屋租金171600元。鉴于被告已违约，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院依法判令被告朱利德向原告支付2014年11月24日至2015年11月23日期间房屋租金171600元；同时支付违约金100000元，并承担本案诉讼费用。原告李军、李飞（反诉被告）针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、李军、李飞身份证、户口簿及商品房买卖合同各一份；证明，李军、李飞系父女关系，符合本案原告的诉讼主体资格。2、租房协议一份、证明一份及二位证人出庭作证；证明，原、被告于2013年7月31日签订一份《租房协议》，合同约定原告（甲方）将位于康美（亳州）华佗国际中药城（南大行）E2-134号的房屋出租给被告（乙方）使用，时间五年，每年房租壹拾伍万陆仟元（156000元），一年一付，先付款后租房。第二年按房租的10%涨。从药行开业时间算起，水、电、气由乙方来付，甲方得提供办照手续，到期后甲方如不租，提前三个月通知乙方，乙方不租提前三个月通知甲方。在租房期间税收费用一切由乙方承担，甲方概不负责。房屋合同到期如房屋有损坏都由乙方承担，房屋到期所有装饰物品都归甲方所有，在租房期间乙方不得转租和抵押，在装饰期间乙方不得动房屋主体结构，如乙方破坏主体，一切责任由乙方承担。如甲乙双方违约合同，赔偿对方违约金壹拾万元。由于被告未按合同约定向原告支付第二年房屋租金，于是原告在起诉之前向被告进行了催收，但被告拖延至今未向原告支付2014年11月24日至2015年11月23日期间房屋租金171600元。被告朱利德（反诉原告）反诉称：2013年7月31日，被反诉人与反诉人签订房屋租赁合同，租金一年一付，先付款后租房，第一年租期为该合同实施的期间为药行开业时间算起，至2014年11月24日为第一年租期。双方签订租赁合同后，交了第一年租金后，反诉人即对该房进行了装修，花费98000元（包括66000的货架，门32000元），反诉人之所以花费巨资进行装修，目的就是长期租赁被反诉人房屋，因反诉人中药生意讲究信誉首先要有固定的经营场所，经过近一年的经营，当反诉人的生意渐渐兴隆时，被反诉人却要用反诉人儿子朱运峰另外（反诉人已申请出庭作证）所租的康美药业的门面房二次做抵押贷款，因遭到反诉人儿子的拒绝，被反诉人于2014年11月12日就叫反诉人立马搬家，并称“他要用此房开公司，他不在乎一年十万、二十万元的”，反诉人说“搬家可以，你要赔偿我的装修66000元的货架和门32000元，并承担10万元的违约金”，当时并说给反诉人4万元，反诉人并未同意（这一点，反诉人有证人作证），后在被反诉人的一再催促下，反诉人在第一年租期届满即2014年11月24将货物搬走，并将该房门钥匙交还给被反诉人李军。上述事实表明：被反诉人第一年期满前先期解除合同系违约方，其应承担反诉人因装修所造成的损失，并赔偿反诉人违约金10万元，为维护合法权益，特提起反诉，请求法院：1、解除双方于2013年7月31日所签“租房协议”；2、被反诉人赔偿反诉人所造成的装修损失98000元，违约金10万元；3、由被反诉人承担本案诉讼费用。被告朱利德针对其反诉请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、朱利德身份证，证明被告主体资格；2、租赁协议一份，证明原、被告签订租赁协议为五年，第一年租期为2013年11月24日至2014年11月24日；3、、照片十张，证明被告租赁原告房屋后对该房进行装修的情况（附有装修清单一张），总计花费98000元；4、亳谯价鉴字（2015）第106号鉴定书，证明因原告违约解除合同给被告造成的装修损失；5、评估费票据一张、电费票据一张，证明被告评估房屋装修所花费用500元，该费用原告应予承担，被告使用原告房屋前为原告垫付的电费，该损失，原告应返还该被告；6、李绍志、朱恩侠、证人证言（第一年租期到期前（即2014年11月12日）原告要求被告搬家。2014年11月24日，被告将房内货物搬走后将房门钥匙交还给李军），证明，原告应承担随意解除合同的违约行为所给被告造成的房屋装修损失及原被告约定的10万元违约责任。原告李军、李飞（反诉被告）针对被告朱利德（反诉原告）反诉辩称：被告朱利德（反诉原告）所述均不是事实，应依法驳回被告朱利德（反诉原告）的反诉请求。经庭审质证，被告朱利德（反诉原告）对原告（反诉被告）李军、李飞所举证据发表质证意见为：对证据1无异议；对证据2租赁协议无异议，对证人证言的真实性有异议，时间上有疑问，录音与本案不具有关联性；原告李军、李飞（反诉被告）对被告朱利德（反诉原告）所举证据发表质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3、4、5有异议，朱利德违约在先，损失应由自己承担，电费票据与本案不具有关联性，其反诉请求无此项；对证据6有异议，证人证言不具有真实性，与本案无关联性。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告所举证据1、2具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定（二）被告所举证据1、2、3、4，证据5第一项具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据5第二项与本案不具有关联性，证据6不具真实性，对其证据效力不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年7月31日，原告李军与被告朱利德签订《租房协议》一份，约定将原告（甲方）所有的位于康美中药城南大行E2-134号的房屋出租给被告（乙方）朱利德使用，时间五年，每年房租壹拾伍万陆仟元（156000元），一年一付，先付款后租房。第二年按（上一年）房租的10%涨，从药行开业时间算起，水、电、气由乙方支付，甲方提供办照手续，到期后甲方如不租，提前三个月通知乙方，乙方不租提前三个月通知甲方。在租房期间税收费用一切由乙方承担，甲方概不负责。房屋合同到期如房屋有损坏由乙方承担，房屋到期所有装饰物品都归甲方所有，在租房期间乙方不得转租和抵押，在装饰期间乙方不得动房屋主体结构，如乙方破坏主体，一切责任由乙方承担。如甲乙双方违约合同，赔偿对方违约金壹拾万元。原、被告签订租房协议后，被告向原告支付了第一年的租金（租期至2014年11月24日），并对房屋进行了装修。第一年租赁期满后，双方产生分歧，原被告均认为对方违约，于是诉至本院，2015年3月13日，朱利德提出申请要求对所租赁的位于康美中药城南大行E2-134号的房屋装修费用进行评估，经本院委托，2015年6月15日，亳州市谯城区价格认证中心认定装修费用为20707元，评估费用300元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告双方签订的房屋《租赁协议》是双方真实意思表示，协议内容符合法律规定，系有些协议。协议约定：租期五年，租金一年一付，先付款后租房。但第一年租赁期满后被告朱利德未按照约定缴纳第二年的房租，在合同未到期的情况下，朱利德拒绝交房租属违约行为。朱利德反诉称，李军要用其子朱运锋所租的门面房给李军做抵押贷款因遭到朱运锋的拒绝，于是李军要求其从所租赁的门面房搬走，2014年11月24日，朱利德将货物搬走并将租赁的门面房钥匙交给了原告李军，对上述辩称的理由朱利德未提交充分的证据予以证明，因此，本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告朱利德于本判决生效之日起十日内支付原告原告李军、李飞租金171600元、违约金100000元，共计271600元。二、驳回被告朱利德的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5374元，由被告朱利德负担。反诉费2170元、评估费300，共计2470由被告朱利德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  李 健人民陪审员  赵永明人民陪审员  詹霄霄二〇一五年八月二十日书 记 员  张劲风附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。