重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝高法民提字第00184号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：吴永碧，女，1969年11月5日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：邓当世，重庆当世律师事务所律师。
委托代理人：饶嘉陵，重庆当世律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：重庆东方轮船公司，住所地重庆市万州区袁家墩2号。
法定代表人：姜曌，总经理。
委托代理人：周少华，该公司工程处长。
委托代理人：余清，重庆升腾律师事务所律师。
申诉人吴永碧与被申诉人重庆东方轮船公司（简称东方公司）拆迁安置合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2004年8月5日作出（2004）万民初字第1111号民事判决，东方公司不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2004年12月20日作出（2004）渝二中法民终字第895号民事判决，已经发生法律效力。吴永碧不服，向重庆市第二中级人民法院申请再审，该院于2005年6月21日作出（2005）渝二中法民监字第59号驳回再审申请通知书，驳回了其再审请求，吴永碧仍不服，向重庆市人民检察院申诉，该院于2012年11月2日作出渝检民抗（2012）151号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2012年12月6日作出（2012）渝高法民抗字第00165号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，吴永碧及其委托代理人邓当世，东方公司的委托代理人余清、周少华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴永碧于2004年2月9日将东方公司诉至重庆市万州区人民法院称，1998年，东方公司要占用我的宅基地搞开发，双方签订了《拆迁安置协议书》，约定东方公司将还房楼1、2单元1、6、7层的B、A、A号房屋，建筑面积共计223.35平方米安置给我。现东方公司仅将6、7层的住房给我了，二单元一层的41.35平方房屋给我换成了二层的房屋，一层改为了门面。请求判令：1、被告按拆迁安置协议履行，归还我还房楼二单元一层房屋41.35平方；2、补发2002年8月1日至今的停业损失和搬迁过渡费28880元。
东方公司辩称，原、被告签订的《拆迁安置协议书》合法有效。还房楼因滑坡治理需要，设计图纸经建设主管部门同意进行了修改，增加了吊层。按双方的拆迁安置协议，我公司还房给原告应该是住宅房，原告要求还吊层的门面房不符合双方合同的约定，其请求应予驳回。还房楼竣工后，已通知原告接房，但原告不同意接收，责任在原告，我公司不应再支付原告停业损失费和搬迁过渡费。
本院经再审查明，吴永碧原在万州区太平溪23号有二楼一底共三层房屋一座，共计221.03㎡，该房屋一楼为平街层，面积为69.97㎡，吴永碧用来经营旅馆及副食品生意，并领取有营业执照。
1998年8月，东方公司经有关部门批准，征用吴永碧万州区太平溪23号宅基地修建商住楼。同年9月11日，东方公司作为甲方与作为乙方的吴永碧签订了《拆迁安置协议书》，约定：（一）产权调换：吴永碧被拆迁房屋共计221.03㎡，由东方公司用新建还房楼2单元1层B号及l单元6、7层A号3套共计建筑面积223.35㎡房屋对吴永碧进行安置，双方按各自房屋价值互相补差；（二）房款结算：吴永碧的旧房按建筑面积每平方米300元计算计66309元，各项附属设施补偿计5862.06元，共计72171.06元。东方公司同吴永碧调换的房屋，还原房建筑面积300元计价的221.03平方米，计66309元，超出的2.32㎡按650元每平方米计价为1508元，共计67817元。双方相互抵除后，东方公司应付吴永碧4354.06元。重庆市万州区统一建设办公室作为监证单位在《拆迁安置协议书》上面加盖公章。同日，监证单位经办人文忠乾给另一被拆迁人叶志刚出具一份书面说明“这次还房中不修门面，如今后修门面还你们的门面”。
1998年9月11日，东方公司与吴永碧签订《拆迁安置协议书》后，吴永碧将房屋交付东方公司拆迁，东方公司支付吴永碧一家4口人的搬迁过渡费至2002年7月31日止，另按400元／月支付吴永碧停业补助费至2002年7月31日止。
因还房楼所在的地块属于滑坡地带，为了治理滑坡，万州区政府在该处修建了抗滑桩。1999年12月14日，重庆市万州区计划委员会、重庆市万州区国土局以万计矿（1999）10号文向万州区人民政府提交了《关于吊岩坪滑坡乌龙池滑体Ⅱ级支挡工程建设情况及存在问题的报告》，该报告载明：东方公司在抗滑桩外侧修建房屋，要先修挡土墙，不得紧靠抗滑桩大开挖土石方。1999年12月，东方公司变更还房楼设计图。2000年3月17日，重庆市万州区建设委员会以万建委（2000）设23号文件批复同意：乌龙池还房商住楼建筑总高40.05米框架13层（含吊层），总建筑面积12044平方米，其中商业用房456.23平方米，住宅11587.77平方米。2002年6月，东方公司乌龙池还房工程竣工，2002年7月，拆迁户开始陆续入住，现该还房楼底层吊层部分已全部建成门面。2002年7月，东方公司通知吴永碧接房，吴永碧对还房1单元6、7层A号房屋无争议，且已经接受，但吴永碧认为双方合同约定的2单元1层B号房屋应为现在的底层7号、8号门面房，双方就该房屋的位置未达成一致意见，吴永碧拒绝接房。
另查明，还房楼的门面临静园路，静园路原为一条深沟，经填平后，最后于2006年修成现在的静园路。
还查明，按照重庆市土地房屋勘测院万州房产测量所的测量，还房楼备案登记的一层房屋应该是在现在的门面之上的一层。
重庆市万州区人民法院（2004）万民初字第1111号民事判决认为，本案争议的焦点：（一）东方公司变更还房楼设计图，将本不修建商业用房的还房楼一层建成商业用房（门面房）后，欲将2单元2层B号住宅楼还与吴永碧是否违约从庭审查明的事实来看，东方公司与吴永碧提供的还房楼设计图，包括变更设计后的还房楼设计图均没有吊层，起平层均为一层。从当事人订立合同时真实意思表示以及主观心态来讲，吴永碧之所以选择2单元1层B号还房，是基于东方公司承诺还房楼不修商业用房（门面房）时，欲利用还房楼一层房屋独特的位置优势继续从事经营活动，东方公司明知吴永碧所有的房屋在拆迁之前一直在从事住宿、副食零售经营活动，况且东方公司在拆迁吴永碧的房屋与吴永碧订立合同时，明确表示还房楼不修门面房，如今后修则还门面房，在拆迁吴永碧的房屋后，还给付吴永碧停业补偿费。如将2单元2层B号住宅楼还与吴永碧，则达不到吴永碧订立合同时的预期目的，更不是吴永碧订立合同时的真实意思表示，有违双方当事人订立合同时的初衷，也是显失公平，违反社会正义的。综上，吴永碧与东方公司于1998年9月11日签订的拆迁安置协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背国家法律、法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，东方公司变更设计图纸将本不修建商业用房的还房楼一层建成商业用房后，不将2单元1层B号房屋还与吴永碧，是违反双方合同约定的，属违约行为，应承担违约责任。（二）东方公司是否应支付吴永碧2002年8月后的搬迁过渡费及停业补偿费该院认为，2002年7月，东方公司在还房竣工后，已通知吴永碧接房，因双方就2单元1层B号还房未达成一致意见，吴永碧不同意接房，但对其余二套还房双方是无争议的，吴永碧不接房，责任在吴永碧，其要求东方公司支付搬迁过渡费用的诉讼请求，不予支持。东方公司不按合同约定将2单元1层B号房屋还与吴永碧，致使吴永碧不能继续从事经营活动，应继续给付停业补助费至交付房屋时止。遂判决：一、东方公司在本判决生效后五日内将乌龙池还房楼2单元1层B号（面对乌龙池还房楼第一层门面房从右往左起第7、8号门面房屋）交付吴永碧；二、东方公司从2002年8月起按400元／月给付吴永碧停业补助费至上款所列房屋交付时止；三、驳回吴永碧要求东方公司给付搬迁过渡费的诉讼请求。
东方公司不服一审判决，向重庆市第二中级人民法院提出上诉称，1、我公司在还房楼增加的只是吊层，一层还是住宅，没有变动；2、文忠乾向叶志刚出具的书面说明，不能视为我公司的承诺；3、双方协议约定的是为其安置住房；4、吊层和第一层不是一回事。
吴永碧辩称，一审判决正确，应予维持。
重庆市第二中级人民法院（2004）渝二中法民终字第895号民事判决认为，拆迁人与被拆迁人之间发生的以补偿安置为主要内容的关系为民事权利义务关系。房屋拆迁协议的当事人是指拆迁人与被拆迁人，涉及租赁房拆迁的，承租人才可以成为当事人，其他任何人在房屋拆迁协议中均不可以成为当事人。重庆市万州区统一建设办公室亦不例外。因而该单位文忠乾的书面说明不是1998年9月11日《拆迁安置协议书》的组成部分，其所做的任何说明均不能形成该协议书中的权利与义务。而东方公司与吴永碧签订的该《拆迁安置协议书》却是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。东方公司作为拆迁人，其变更设计图是由于不得紧靠抗滑桩大开挖土石方这一客观原因所致，并非其主观故意，因而对造成整栋房屋在竣工后事实上形成了建委批准的吊层门面这一现状是没有过错的。吴永碧在拆迁之前，虽然向工商部门领取了营业执照，在其自有住房内从事个体经营，但是这种经营与在自有的临街门面内经营是不同的，而按照拆迁补偿安置的相关法律、法规规定，这种情况并不必然导致拆迁人必须就地归还商业性质的门面。按照双方签订的《拆迁安置协议书》，该协议书约定的是归还吴永碧的一层住房，吴永碧认为拆迁协议约定的一层住房就是吊层门面与客观事实不相符合。但是东方公司将吴永碧的住房建到了吊层门面以上，客观上造成吴永碧在经营上的便利不如以前被拆迁的房屋。对于这种不便结果的出现，东方公司应该给予吴永碧一定的经济补偿，才能体现出公平、公正的拆迁补偿安置原则。由于在二审中，吴永碧以要靠门面房屋谋生为由坚持要求东方公司归还门面，但事实上东方公司所形成的门面与吴永碧的住房在建筑成本和商业价值等方面均存在严重的不对等，再加上东方公司所形成的吊层门面并未对外出售，双方当事人也没有举证证明同一地段的商业门面的销售价格，致使法院无从判定两者之间价值差异，从而确定合理的补偿额度。基于吴永碧的请求以及东方公司能够提供门面的客观现状，平衡双方当事人的权益并综合考虑东方公司本身也应按《拆迁安置协议书》的约定给付吴永碧一定的停业损失费等因素，酌情判令东方公司将8号门面（面积19.87㎡）作为安置房归吴永碧所有，乌龙池还房楼2单元一层B号房屋归东方公司所有，双方互不找补差价。一审法院将东方公司所修建的吊层门面认定为《拆迁安置协议书》中约定的第一层房明显不当，应予以纠正。遂判决：一、撤销重庆市万州区人民法院（2004）万民初字第1111号民事判决；二、东方公司将乌龙池还房楼8号门面（面对乌龙池还房楼吊层门面房从右往左起第8号门面，面积为19.87平方米）作为安置还房归吴永碧所有，双方互不找补差价；三、驳回吴永碧的其他诉讼请求。
重庆市人民检察院渝检民抗（2012）151号民事抗诉书认为，1、东方公司交付的房屋与合同约定的房屋不相符合。吴永碧被拆迁的住房在拆迁之前被其用于从事住宿、副食零售等经营活动，并在工商部门办理了营业执照。而东方公司实际交付的房屋虽然房号也是2单元1层B号，但是实际上已从原合同约定的一层变为二层，从临街变为不临街，从而失去了作为商业用房的价值。2、在本案中，7、8号门面房的位置实际上就是原设计图2单元1层B号房所在的位置。因此，东方公司就应当按合同约定将7、8号门面房所在的位置建成住房并交付给吴永碧。
本院认为，1998年9月11日，东方公司与吴永碧签订的《拆迁安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为有效协议，双方应当按照该协议履行。《拆迁安置协议书》约定的是由东方公司用新建还房楼2单元1层B号及l单元6、7层A号3套房屋对吴永碧进行安置。该《拆迁安置协议书》约定安置的三套房屋均为住房，没有约定归还门面，因此，在双方未对该《拆迁安置协议书》进行变更的情况下，东方公司为吴永碧安置住房并不违反双方《拆迁安置协议书》的约定。
本案中，吴永碧对东方公司为其安置的还房楼l单元6、7层A号房屋没有异议，仅认为双方《拆迁安置协议书》约定的还房楼2单元1层B号房屋应为现在的7、8号门面。故本案的争议焦点是双方《拆迁安置协议书》约定的还房楼2单元1层B号房屋是否应为现在的7、8号门面的问题，对此，本院认为，东方公司变更设计图是由于不得紧靠抗滑桩开挖土石方这一客观原因所致，因而造成还房楼在竣工后事实上形成了吊层，致使一层楼房位于吊层之上。门面指的是商店房屋及沿街的部分，即房屋因其沿街且具有商业价值而称之为门面，本案中，本院再审查明，双方争议的还房楼的门面临静园路，静园路原为一条深沟，该深沟经填平后，于2006年修成现在的静园路。因此，在2006年之前，现在的门面部分应当不具有门面的性质，而还房楼于2001年建成，且依照重庆市土地房屋勘测院万州房产测量所用于备案登记的测量表，还房楼备案登记的一层房屋应该是在现在的门面之上的一层，而现在的门面部分应该是吊脚层，只是因为静园路修成后而成为了门面。故还房楼2单元1层B号房屋并非现在的7、8号门面，吴永碧认为一层住房就是吊层门面与客观事实不相符合。
虽然吴永碧在拆迁之前，向工商部门领取了营业执照，在其自有住房内从事个体经营，但是这种经营与在临街门面内经营是不同的，虽然从当事人订立合同时真实意思表示以及主观心态来讲，吴永碧之所以选择2单元1层B号房，是欲利用还房楼一层房屋独特的位置优势继续从事经营活动，但在东方公司还房楼的底层修成吊层后，客观上造成吴永碧在经营上的便利不如以前被拆迁的房屋。对于这种不便结果的出现，东方公司应该给予吴永碧一定的经济补偿。原二审法院综合考虑到东方公司所形成的门面与吴永碧的住房在建筑成本和商业价值等方面均存在的不对等，从而酌情判令东方公司将8号门面（面积19.87㎡）作为安置房归吴永碧所有，还房楼2单元一层B号房屋归东方公司所有，双方互不找补差价。该判决充分考虑了双方的利益，因此，该判决并无不妥。
综上，原审判决适用法律正确，实体处理得当，应予维持。检察机关的抗诉理由不能成立，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持重庆市第二中级人民法院（2004）渝二中法民终字第895号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺 诚
代理审判员 刘战平
代理审判员 邹玉辉
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 蓝 天