重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03974号
上诉人（原审原告）重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋。
法定代表人何长君，该公司董事长。
委托代理人宋渝，该公司员工。
被上诉人（原审被告）冯胜梅。
上诉人重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达物业公司）与被上诉人冯胜梅物业服务合同纠纷一案，重庆市长寿区于2014年4月20日作出（2014）长法民初字第05532号民事判决，上诉人洋世达物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，于2015年7月28日进行了询问，上诉人洋世达物业公司的委托代理人宋渝，被上诉人冯胜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告冯胜梅系重庆市长寿区桃源大道10号阳光世纪城8幢1单元1201号房屋业主，房屋面积为130.72平方米。
2013年2月1日，原告洋世达物业公司与长寿区渡舟街道洋世达·阳光世纪城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为阳光世纪城小区提供物业服务，服务的主要内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护运行和管理等（该条款所称日常维修义务仅限于一般性小额常规维修，超过本合同约定金额的维修义务及费用承担由专项维修资金支付）；住宅高层（电梯）物业服务费为1.4元／月·平方米（含电梯费），业主公用部位、公用设备、设施的用水、用电实行包干制，按照10元／月·户进行收取，按市政供水公司相关标准代收代缴供水费用，涉及二次供水的加收0.8元／吨（立方米）加压电费，具体费用随供水、供电企业价格调整而调整；单项专项维修费用超过1000元，依照法律、法规程序提出使用专项维修资金进行修复的申请，届时国家、重庆市、长寿区相关专项维修资金管理办法出台后，按照相关法规执行等；业主应按时交纳物业服务费和本合同约定的其他费用，物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前交纳物业服务费，逾期未交将收取每日千分之三的违约金；合同期限自2013年3月1日起至2016年2月28日止。合同签订后，原告履行了义务，被告交纳了2013年2月至同年6月的物业服务费和相关费用。后被告发现家中客厅门套被水浸湿，认为是楼顶漏水所致，便向原告反映，原告同年9月派人到现场进行了勘查，确认漏水属实，但未查明漏水原因。因被告认为原告未尽到维修义务，致其客厅门套被从楼顶漏下的水浸坏，故未交纳2013年7月起至2014年9月的物业服务费2745.12元（130.72平方米×1.4元×15个月）、水电公摊费150元（10元×15个月）、水费830.7元（213吨×3.9元）。原告催收无果，遂起诉来院，要求被告给付上述款项。
审理中，因被告所住房屋楼顶屋面防水已超过保修期限，原告启动动用专项维修资金程序。重庆市雷沛建筑防水有限公司受原告委托，于2014年11月根据原告的情况介绍及派技术人员现场查看，发现被告所住房屋楼顶屋面出现不同程度的漏水，漏水原因是房屋的屋面防水已过5年质量保证期，使用周期近10年，防水层逐渐老化，并且受建筑物不均匀沉降、气温变化和其他因素的影响，屋面和墙体产生严重开裂缝，导致雨水渗入屋面保温层，造成渗漏水现象。该公司制订了施工方案，报价工程总价为29396.64元。同年12月，原告向阳光世纪城业主委员会发出启用专项维修资金维修屋面的函，该业主委员会要求原告及时按相关程序启动，维护业主的权益。后原告向被告所居住的8幢2个单元各位业主发布通告，称将申请使用专项维修资金，委托重庆市雷沛建筑防水有限公司对屋面进行全面防水维修处理，并附屋面防水维修施工方案及报价表和费用分摊明细表。后原告按规定征求业主意见，因同意使用专项维修资金进行防水维修的业主未达到法律、法规规定的人数，原告不能使用专项维修资金，故现未对被告所居住的8幢屋面进行全面防水维修处理。
原告洋世达物业公司诉称，被告冯胜梅系阳光世纪城8幢1单元12-1号房屋业主。我公司于2013年2月1日与长寿区渡舟街道洋世达·阳光世纪城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由我公司为阳光世纪城小区提供物业服务，被告每月向我公司交纳物业服务费、水电公摊费及水费，被告应在每月10日前交纳物业服务费，逾期未交将收取每日千分之三的违约金。后我公司提供了物业服务，被告未交纳从2013年7月起至2014年9月的物业服务费2730元、水电公摊费150元、水费830.7元、违约金2374.2元（计算至2014年10月14日）。请求法院判决被告支付其拖欠的从2013年7月起至2014年9月的物业服务费2730元、水电公摊费150元、水费830.7元、违约金2374.2元（计算至2014年10月14日）。
被告冯胜梅辩称，原告洋世达物业公司未对我家屋顶漏水履行维修义务，造成我家门套损坏，我因此未交纳物业服务费。对原告请求的二次供水费、水电公摊费、违约金不予认可。原告维修好屋顶，并赔偿我经济损失1500元后我就交费。
一审法院认为，原告洋世达物业公司与长寿区渡舟街道洋世达·阳光世纪城小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于全体业主。原、被告之间形成物业服务合同关系。双方应按合同约定履行各自的义务。对被告提出原告未针对其屋顶漏水履行维修义务，造成其客厅门套损坏，因此拒交服务费的抗辩意见。一审法院认为，经专业防水公司检查，确认被告屋顶漏水属实，针对该部分的维护和维修属于合同约定的物业服务范围，如需小修原告应及时进行维修，如需大修原告也应及时申请动用专项维修资金进行维修，而原告在被告向其申报后未积极采取相应措施，直到本案审理中才启动申请动用专项维修资金进行维修程序，故原告未完全履行合同义务，酌情减少被告应交纳的物业服务费1000元，对原告请求主张违约金的诉讼请求不予支持。被告拖欠的物业服务费为2745.12元，原告请求主张2730元，酌情主张1730元。原告要求被告给付水电公摊费150元、水费830.7元的请求符合合同约定，予以支持。对于因漏水给被告造成的经济损失，被告可通过诉讼途径或其他途径解决，被告以此为由拒绝交纳物业服务费及水电公摊费、水费不符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告冯胜梅在本判决生效后7日内给付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费1730元、水电公摊费150元、水费830.7元，共计2710.7元；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费50元，由原告负担15元，被告冯胜梅负担35元。
宣判后，上诉人洋世达物业公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、事实认定不清，证据不足。被上诉人露台门框处渗水系被上诉人露台未做防雨、防水处理造成，非房屋防水层老化所致。2、上诉人已尽到物业服务合同义务，不应承担任何责任。上诉人在初次接到被上诉人报修通知后，即对渗水部位进行修缮，当再次接到关于渗水的报修时，也已进行相关维修程序，履行了相应义务。3、适用法律错误。一审法院在认定被上诉人构成违约的前提下，没有支持上诉人的违约金请求，并主动减少被上诉人应当支付的物管费。综上，请求依法撤销重庆市长寿区人民法院（2014）长法民初字第05532号判决并予以改判，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人冯胜梅辩称，上诉人委托重庆市雷沛建筑防水有限公司进行现场勘查，确认房屋顶楼屋面漏水系屋面防水层老化所致。屋顶作为建筑物共用部分，属于上诉人维护和维修的服务范围，上诉人未能及时处理，也未及时申请动用专项维修资金进行维修，未完全履行《物业服务合同》。上诉人未完全履行《物业服务合同》约定的义务，即构成违约，一审法院酌情减少相应的物业服务费，对上诉人的违约金请求不予主张合理。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，洋世达物业公司与长寿区渡舟街道洋世达·阳光世纪城小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同效力依法及于被上诉人冯胜梅个人，上诉人洋世达物业公司与被上诉人冯胜梅均应按合同约定履行各自的义务。上诉人洋世达物业公司自行委托的重庆市雷沛建筑防水有限公司查明被上诉人冯胜梅房屋门套被水浸湿系房屋楼顶屋面漏水所致，但洋世达物业公司先前并未启动维修程序，系本案一审程序中才启动维修程序，故上诉人确系未完全履行合同义务。一审法院根据被上诉人抗辩理由酌情减少物业服务费并免除违约金符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人洋世达物业公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆洋世达物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 梁 麟