湖北省沙洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂沙洋县民一初字第00066号
原告（反诉被告）吴克雄。
委托代理人李春雷，湖北汉江律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）肖宏华。
委托代理人李玉林，湖北希文律师事务所律师。
原告吴克雄诉被告肖宏华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年9月6日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告于2013年10月11日向本院提起反诉。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定合并进行了审理。原告（反诉被告）及委托代理人李春雷，被告（反诉原告）及委托代理人李玉林到庭参加诉讼。原告申请的证人杨某某出庭作证并接受质询。2013年11月20日，原、被告双方共同向法院提交调解申请书，申请法院给予其双方自行调解期三个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）辩称，2011年6月24日，原告及王某某二人与被告（反诉原告）签订某某商场二楼租赁合同，约定将某某商场二楼部分房屋租赁给被告用于商业经营，经营期限为2011年6月24日至2021年6月24日止共十年。被告应按每年5.6万元租金分期向原告支付租金，具体为：合同签订时一次性交付6年租金共33.6万元，然后每年交后续年租金，至交清为止。被告在交清第一期租金33.6万元后，于2012年6月交清第七年租金5.6万元，但2013年6月拒交第八年租金。因原告与王某某协议约定所得租金平分，故被告未按期支付原告第八年租金应为2.8万元。原告认为，被告未按约支付租金，违约悖法。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付原告房屋租金28000元；判令被告按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日赔偿原告利息损失；判令被告支付原告逾期违约迟纳金8400元，并承担本案诉讼费。
另原告（反诉被告）辩称，反诉原告反诉状中反诉被告的主体不符合法定条件，反诉无合法有效证据支持，反诉提出的损失亦与反诉被告无因果联系。
原告（反诉被告）为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：
证据一、原告身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据二、被告身份信息表复印件一份，拟证明被告的诉讼主体资格；
证据三、吴克雄、王某某与肖宏华签订的某某商场二楼租赁合同复印件一份，拟证明该合同约定的租金数额及分期支付等内容；
证据四、协议复印件一份，拟证明原告与王某某约定租金平分的事实；
证据五、吴克雄和王某某与陈某某、杨某某签订的房屋租赁合同复印件一份，拟证明原告和王某某与陈某某、杨某某约定的租金数额、分期支付的交易习惯及该习惯与本案涉约交易习惯一致的事实；
证据六、收条复印件两份，拟证明陈某某、杨某某按交易习惯已于承租第2年和第3年分别支付了第7年和第8年租金的事实；
证据七、中国农业银行业务回单一份，拟证明目的同证据六；
证据八、现场照片四张，拟证明被告占用楼道等违约情形及其拒绝调解的事实；
证据九、陈某某、杨某某、邓某某出具的证明各一份，拟证明被告已知第二年应交第七年租金的事实；
证据十、2012年12月14日陈某某、杨某某关于纺织品公司3号门面二楼问题要求解决的严重声明打印件一份，拟证明被告存在违约行为及其与一楼承包商发生纠纷中存在过错的事实。
原告（反诉被告）申请的证人杨某某当庭证言，拟证明其已按约一次性付清了吴克雄六年房屋租金及第七、八年房屋租金的事实。
被告（反诉原告）辩称，一、原告（反诉被告）的诉讼主体缺乏事实依据，吴克雄不具备该房屋租赁权，且另一当事人王某某未参与诉讼，原告无收取租金的权利；二、原告（反诉被告）的诉讼请求缺乏法律依据。被告（反诉原告）在已交清前六年租金的情况下，原告要求被告从第二年起交纳第七年租金缺乏依据；三、原告的诉请不符合交易习惯。
被告（反诉原告）为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据：
证据一、2012年11月21日肖宏华向吴克雄寄发的关于一楼门面问题要求解决的严重声明及快递回执复印件一份，拟证明肖宏华向吴克雄阐述了一二楼门面之间发生的纠纷及吴克雄存在违约行为的事实；
证据二、2011年7月1日吴克雄与王某某共同收取肖宏华租金336000元收条复印件一份，拟证明租赁合同签订后肖宏华已交清原告六年房屋租金的事实；
证据三、肖宏华分别与李某某、刘某某、马某某签订的仓库租赁协议复印件各一份，聂某某、刘某某分别出具的收条复印件各一份及付巧香出具的收条复印件三张，拟证明肖宏华分别向该三人承租房屋且交清该房屋租金的事实；
证据四、职工工资单复印件一份，拟证明肖宏华所在商场员工领取工资的情况；
证据五、电力部门缴纳电费发票复印件两份，拟证明肖宏华承包的商场每月支付电费的情况；
证据六、沙洋县某某公司与邓某某，邓某某与吴克雄和王某某分别签订的房屋租赁合同书复印件各一份，拟证明某某商场一楼门面与二楼商场原为一整体，而吴克雄将一楼门面及二楼商场分包租赁的事实。
上述证据，原、被告在庭审中进行了质证，并发表了质证意见。原告（反诉被告）证据一、二、三，被告（反诉原告）无异议，被告证据二，原告无异议，该四份证据的证明效力本院予以确认；原告证据四，被告有异议，认为该协议约定是利润平分而非租金平分，不能达到其拟证明目的，经审查，原告及王某某系共同房屋出租合作人，结合原告证据三及交易常理，因被告无相关证据证明其主张，该份证据的证明效力，本院予以确认；原告证据五、六、七，被告有异议，认为与本案无关，经审查，根据双方签订租赁合同的有关内容及交易习惯，该三份证据能够达到其拟证明目的，该三份证据的证明效力，本院予以确认；原告证据八、九、十，被告有异议，认为该三证缺乏关联性，且证九中的当事人与本案有利害关系，不能达到其拟证明目的，经审查，根据该二证所反映的内容，结合原告证据三及陈某某和杨某某与被告签订的一二楼共同责任条款，该三份证据能相互印证，能够达到其拟证明目的，该三份证据的证明效力，本院予以确认；原告申请的证人杨某某当庭证言，原告无异议，被告有异议，认为该证言与其无关，涉及的内容未事先约定，亦与本案无关，经审查，根据原告提交的能够相互印证的相关证据，该证人证言所反映的内容与被告有关，且与本案具有关联性，该证人证言的证明效力，本院予以确认；被告证据一，原告有异议，认为该证不能达到被告的拟证明目的，经审查，根据双方签订的某某商场二楼租赁合同第四项第6、7条有关“乙方不得以任何理由影响楼下正常经营，若发生纠纷，应找甲方进行调解（细见合同附件）”和“在租赁期间内甲方负有维护一楼门面良好形象的责任”的相关内容，该二条款并无一、二楼发生纠纷后必须由甲方即原告负责调解处理好的约定，故该份证据不能证明原告存在违约行为，该份证据拟证明原告存在违约行为的证明效力，本院不予确认，该份证据拟证明一、二楼商户之间发生纠纷的证明效力，本院予以确认；被告证据三，原告有异议，认为该证中肖宏华与刘某某签订仓库租赁协议的租赁时间为2011年7月1日至2012年6月30日，而刘某某出具收条的时间为2013年7月11日，真实性存疑，经审查，原告异议理由成立，且与肖宏华签订租赁协议并收取租金的当事人亦未出庭作证，不能确定该份证据的真实性，该份证据的证明效力，本院不予确认；被告证据四，原告有异议，认为该工资单仅系一个月的人员工资，不能证明肖宏华主张的全年工资损失，且该证亦没有劳动合同佐证其所载人员系肖宏华雇请的员工，与本案无关，经审查，原告异议理由成立，该份证据的证明效力，本院不予确认；被告证据五，原告有异议，认为该证仅系2013年五月份电费，且其中一张票据上的户名系纺织品公司而非肖宏华，与本案无关，经审查，原告异议理由成立，该份证据的证明效力，本院不予确认；被告证据六，原告有异议，认为该证与本案无关，经审查，原告异议成立，该份证据的证明效力，本院不予确认。
根据上述确认的有效证据，结合原、被告庭审中的诉辩理由及陈述，审理查明如下事实：2011年6月24日，原告（反诉被告）吴克雄和王某某二人与被告（反诉原告）签订某某商场二楼租赁合同，约定将位于沙洋县五一路纺织品公司的某某商场二楼房屋租赁给被告用于商业经营，租赁期限从2011年6月24日至2021年6月24日止，为期十年，年租金为5.6万元，十年共计56万元。租金交付方式为合同签订后被告应一次性交清前6年租金33.6万元，然后每年6月23日交清下一年租金至十年租金全部交清为止。合同另约定：乙方即被告若不按时缴纳年租金，甲方即原告及王某某有权在七天后每天按1000元迟纳金计算收取直至终止合同，并不退还预交的租金，一切经济损失由乙方即被告支付；乙方不得以任何理由影响楼下正常经营，若发生纠纷，应找甲方进行调解（细见合同附件）；在租赁期内，甲方负有维护一楼门面良好形象的责任。合同签订后，被告按约支付原告和王某某6年租金33.6万元。同日，原告与王某某签订协议，协议内容为：吴克雄、王某某合作经营某某商场叁号门面及二楼包括地下室全部，经营利润平分，剩余房租由吴克雄、王某某两人共同收齐，合同经营内双方共同管理商场内的消防、协调一楼和二楼之间的经营事由。此协议共同遵守。同年6月29日，被告与陈某某、杨某某签订一二楼共同责任条款，其中第7条第③款为：二楼家私的广告牌换成LED显示屏，不得放置活动广告牌；第11条为：甲方（原告）负责监督执行各条例。后被告在经营某某商场二楼过程中，因与一楼经商户发生纠纷，遂找原告调解未果。2012年11月20日，被告向原告寄交关于一楼门面问题要求解决的严重声明，其主要内容为：一、称谓：⑴甲方为纺织品公司房屋一楼门面及二楼整层转租人（吴克雄、王某某）；⑵乙方为二楼整层承租经营人（肖宏华）；⑶第三方为一楼门面承租经营人（陈某某、杨某某）。二、声明内容：二楼经营人乙方在与甲方签订合同后，与第三方达成协议，开始投入大量资金、人力进行改造装修后经营，在经营一年多时间内，由于以下几个问题导致二楼经营场所不能正常经营，造成严重亏损，以此乙方多次口头提出要求甲方解决，甲方未能解决，内容如图，望甲方予以重视。……三、基于以上几点，乙方在经营期间严重受损，按照租赁合同内容第4条第6、7款：甲方应及时负责协调予以解决，维护门面形象，参与管理：一楼门面是共有的，这一共性不需甲方来维护。若甲方不能在短时间内给予解决，乙方将以此为据诉讼到法院，拒绝履行租赁合同所有条款，直到问题解决为止。基于以上声明，被告拒绝支付原告剩余年度房屋租金。为此，原告诉至本院，请求判令被告支付原告房屋租金28000元；判令被告按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日赔偿原告利息损失；判令被告支付原告逾期违约迟纳金8400元，并承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告于2014年5月29日向本院提交承诺书，自愿放弃其要求被告按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日赔偿其利息损失及支付其逾期违约迟纳金8400元的诉请。
根据原、被告举证、质证和辩论意见，本案主要争议的焦点：原告（反诉被告）是否存在违约行为；原、被告（反诉原告）的诉请和反诉请求是否合法有据，是否应获支持。
本院认为，原、被告自愿签订房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，双方之间租赁合同合法有效，双方理应遵循诚信原则，依法按约履行合同义务。该租赁合同中第6、7条约定：“乙方不得以任何理由影响楼下正常经营，若发生纠纷，应找甲方进行调解”；“在租赁期间内甲方负有维护一楼门面良好形象的责任”。该合同条款约定了乙方与一楼经营户之间发生纠纷后甲方的责任和义务，即由甲方调解且负有维护一楼门面形象的责任。就上述条款的内容而言，双方仅约定了在乙方与一楼经营户发生纠纷时，甲方应有居中调解、组织双方协商处理的义务，并未明确甲方负有最终解决被告与一楼经营户之间纠纷的义务，被告以此为由认定原告违约，理由不充分。被告若认为原告未完全履行合同约定的义务，可通过要求与原告补充约定或解除合同等方式来维护自己的相关权利，因此被告在继续占有使用租赁物情形下拒绝支付约定租金的行为，无法律依据，故被告以原告违约为由而拒绝支付原告租金的辩解意见，本院不予支持。同时，根据合同法第二百二十四条有关“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，本案中，原告和王某某从邓某某处取得某某商场承租权后又转租给被告等人，邓某某对此知情且未提出异议，原告和王某某就租金的收取亦达成了相关协议，因此原告有权向被告主张其相应权利，故被告提出原告没有诉权的辩解意见，本院不予支持。原告要求被告支付其第八年房屋租金2.8万元的诉请意见，因根据双方签订的租赁合同第三项第2款“签订合同后乙方应一次性交清前陆年的租金33.6万元，然后每年6月23日交清余下的年租金直至拾年租金全部交清为止”的约定及交易习惯，被告理应在2012年6月23日交清原告第七年租金，在2013年6月23日交清原告第八年租金，故该诉请合约合法有据，本院予以支持。原告自愿放弃要求被告按中国人民银行同期贷款利率计算至2.8万元本金付清之日赔偿其利息损失及要求被告支付其逾期违约迟纳金8400元诉请的承诺意见，视为在法律范围内自愿处分其民事权利的行为，本院予以支持。被告要求原告赔偿其因违约造成各项损失共计29200元的反诉请求，因双方无约定，原告亦未存在违约的相关情形，被告亦无有效证据予以证实，且反诉请求的损失数额依据不足，故该反诉请求，因证据不足，且与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）肖宏华于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）吴克雄第八年房屋租金28000元。
二、驳回被告（反诉原告）肖宏华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费748元及反诉费530元，共计1278元，由原告（反诉被告）负担278元，被告（反诉原告）肖宏华负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 刘家福
代理审判员 周 锐
人民陪审员 易小琴
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 江慧敏