江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰靖民初字第2629号
原告朱桂芳。
委托代理人季冬、范圣艳，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被告深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司。
负责人印鸿，该公司经理。
被告深圳市深华物业管理有限公司。
法定代表人沈四光，该公司总经理。
两被告委托代理人程晓军，江苏中毅律师事务所律师。
原告朱桂芳与被告深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司（下称深华物业靖江分公司）、深圳市深华物业管理有限公司（下称深华物业公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱桂芳之委托代理人季冬、范圣艳，被告深华物业靖江分公司负责人印鸿及其委托代理人程晓军，被告深华物业公司之委托代理人程晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4月8日，靖江市长江玫瑰园业主委员会与被告深华物业公司签订《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》（下称物业管理合同），约定由深华物业公司为靖江市长江玫瑰园小区（以下简称玫瑰园小区）提供包括安全防范在内的物业管理服务，合同期限自2010年4月8日至2013年4月7日。原告系靖江市长江玫瑰园X号（以下简称X号）业主之一。2011年10月25日2时许，原告家中被他人破坏门窗，入室盗窃原告所有的财物共计178969.27元，上述盗窃事实已由靖江市人民法院2013年1月23日作出的（2013）泰靖刑初字第14号刑事判决书（以下简称14号判决）确认，但原告被盗财物至今未被退回。根据上述物业管理合同的相关约定，被告应当承担因管理不到位而导致原告经济损失的赔偿责任。为此原告曾委托律师于2013年5月22日发函给被告深华物业靖江分公司，要求其承担相应赔偿责任，但未获回应。另，在物业管理合同的签订和履行过程中，两被告出现了混同，致作为普通业主的原告无法辨认提供物业服务者，且深华物业靖江分公司在向原告主张物业服务费的案件（本院﹤2012﹥泰靖民初字第1851号案件，以下简称1851号案件）中对由其实际履行涉案物业管理合同、其为物业管理合同的相对方进行了自认，故请求判令被告深华物业公司赔偿原告损失178969.27元，被告深华物业靖江分公司对上述款项承担连带赔偿责任。
被告深华物业靖江分公司辩称：原告所述靖江市长江玫瑰园业主委员会与被告深华物业公司签订物业管理合同属实，但深华物业靖江分公司与原告之间并未签订任何物业管理合同，故双方之间不存在物业服务合同关系，深华物业靖江分公司依法不应承担连带责任。另，X号的业主为三人，非原告一人，故原告一人提起诉讼，系主体不适格。综上，请求驳回原告对深华物业靖江分公司的诉讼请求。
被告深华物业公司辩称：X号的业主为三人，非原告一人，故原告一人提起诉讼，系主体不适格。因涉案物业管理合同系深华物业公司与靖江市长江玫瑰园业主委员会签订，实际亦由深华物业公司履行了该合同的主要义务，故不存在原告所述涉案合同履行过程中出现混同之事实。至于深华物业靖江分公司在1851号案件中作为原告提起诉讼，系因深华物业公司将涉案物业管理合同的收取物业服务费的权利转让给该司，但深华物业公司并未将涉案合同的其他权利义务转让给深华物业靖江分公司，故相关责任仍应由被告深华物业公司承担。而原告却对深华物业靖江分公司错误地提起本案诉讼后，又申请追加深华物业公司为被告，系程序违法，其应撤回本案后另行起诉。即便原告可申请追加深华物业公司为本案被告，则其主张亦缺乏事实和法律依据，深华物业公司依法不应承担赔偿责任：1、深华物业公司已完全履行了物业管理合同约定的义务，无违约行为。2、深华物业公司为业主提供的安全保卫等服务仅为公共区域的安全保障，不包括业主专有部分的财物保管，且原告也未另行交纳专有部分的安全保障费用，现原告主张的被盗财物在77号物业内，为其专用部分，故原告不能苛求物业公司的服务能够防止一切盗窃案件的发生，其损失应由侵权人赔偿；且14号判决已责令侵权人退回原告非法所得，原告的相关权利已获救济，故原告再要求深华物业公司承担责任已无必要。3、涉案物业管理合同明确约定涉及刑事犯罪等违法行为，深华物业公司不承担赔偿责任。至于该合同第十一条第六项约定的“在直接破坏门窗发生被盗，但乙方未及时发现处理的案件，乙方负相应的连带责任”，此处的“直接破坏”应当是指“暴力毁坏”，但本案中不存在直接破坏门窗的情况，且案发后的第二天，物业公司除报警外，还协助警方侦破案件，亦未违反该条约定。4、自2011年7月开始原告户未按约交纳物业服务费，故在原告户未付清物业服务费前，作为合同相对方的被告可行使不安抗辩权，不提供物业服务，且对期间原告遭受的损失也无法定或约定的赔偿义务，但被告实际提供了正常的物业服务。5、原告户每年应交物业服务费仅为8000元，故其要求被告承担全部赔偿责任显属不合理。6、原告户于2011年10月25日被盗，其于2013年12月提起诉讼，已超过两年的诉讼时效，故即便其权利存在，也应驳回其诉讼请求。综上，请求驳回原告对深华物业公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年4月8日，靖江市长江玫瑰园业主委员会（甲方）与深华物业公司（乙方）签订了物业管理合同，约定甲方将玫瑰园小区委托乙方实行物业管理服务，物业类型为高档别墅住宅、总建筑面积为16.8万平方米、期限自2010年4月8日起至2013年4月7日止；第二条，委托管理事项（共十一项）约定：“（二）、包括但不限于道路、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共有设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理”，“（五）、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等”；第七条约定：“乙方实行物业服务费用包干制，物业服务费按半年计收，每半年收缴一次，提前预收。”；第十条约定，物业管理服务质量中约定安全防范的人员组织、门卫、巡逻按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538-2002》五级执行；第十一条约定：“在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（一）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害，（二）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限，……，（四）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害，……，（六）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致损害（在直接破坏门窗发生被盗，但乙方未及时发现处理的案件，乙方负相应的连带责任）”；第十三条约定，“乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”。
2012年6月14日，王宗平就其盗窃玫瑰园小区Y号的财物向公安机关供述：“在我们北侧就是小区围墙，小区围墙是砖和栅栏围成的，围墙上面有电网，围墙前面有个小水沟，我在路边摘了一根草放到电网上试了一下，有火花，我们知道电网肯定带电，我们看电网最下面一根铁丝和围墙上沿大概有30厘米，应该足够翻过去，我们就先跳过水沟，然后爬上围墙，然后很小心的钻了进去。我们在小区里转了十多分钟，到了一处有好几幢别墅连在一排的地方，别墅间有一条比较窄的过道。我们看到那排别墅东起第二幢别墅一楼朝东的窗户关的，没有防盗窗。我就用携带的起子将窗户撬开，邹启武翻进去的，我就站在窗户旁边、何正学站在别墅北面放风。过了十多分钟，邹启武从窗户递了一台银白色笔记本电脑给我，然后邹启武翻了出来。”；就其盗窃玫瑰园小区X号的财物供述为：“偷完这家（Y号）后我们又转了半个多小时，在小区的东面看到一幢单独的别墅1楼朝西的厨房的窗户关好的，没有防盗窗，通过窗户可以看到里面一个房间里有一台屏幕亮的笔记本电脑，我们就打算偷这一家。我就用起子将窗户撬开，然后邹启武进去偷的。过了十多分钟，邹启武从窗户递给我们两台笔记本电脑，又递给我两、三个包，之后邹启武翻了出来。我们就在这扇窗户外面翻包，……，之后我们把包扔在窗户外面就离开了。”2013年1月23日，本院作出14号判决，确认2011年10月25日2时许，王宗平与他人结伙在朱桂芳户实施盗窃，共窃得现金及物品价值总计人民币178969.27元；并判决责令王宗平等2人退赔12559元、王宗平退赔508194.27元，分别发还给被害人。后朱桂芳户实际未获得退赔款项。
另查明，X号的房屋系朱桂芳、项某某夫妇及其子项某共同共有。深华物业靖江分公司系深华物业公司于2010年8月5日设立的领有营业执照的非独立法人分支机构，经营场所在玫瑰园小区商住楼29号，主要从事物业服务。
又查明，2012年9月14日，深华物业靖江分公司向本院提起诉讼即1851号案件，要求朱桂芳支付玫瑰园小区Z号的物业服务费16043元（自2010年7月1日起计算至2012年6月30日止）及滞纳金。本院经审理查明，2010年4月8日深华物业靖江分公司与靖江市长江玫瑰园业主委员会签订了涉案物业管理合同，并由深华物业靖江分公司为玫瑰园小区提供了物业服务。同年11月17日，本院作出（2012）泰靖民初字第1851号民事判决（以下简称1851号判决），判决朱桂芳支付深华物业靖江分公司物业服务费16043元、违约金5032元（计算至2012年6月30日）。
以上事实有朱桂芳提供的玫瑰园小区X号房屋所有权证、2010年4月8日靖江市长江玫瑰园业主委员会与被告深华物业公司签订的《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》、本院14号判决、1851号判决、2012年6月14日公安机关对王宗平所做讯问笔录、深华物业靖江分公司提供的营业执照副本及双方当事人的陈述等证据在卷作证，本院予以确认。
本案的主要争议焦点为：1、朱桂芳、深华物业靖江分公司是否分别系本案适格的原、被告；2、朱桂芳申请追加深华物业公司为本案被告是否符合法律规定；3、深华物业靖江分公司、深华物业公司在履行物业服务合同过程中是否存在违约行为；如存在，应否承担赔偿责任及如何承担责任问题；4、朱桂芳的起诉是否超过诉讼时效期间。
围绕争议焦点，原告向本院提供了如下证据：
1、2013年12月4日项某某、项某出具的授权书1份。载明：项某某与朱桂芳系夫妻关系，项某系二人之子，项某某、项俊某、朱桂芳系靖江市长江玫瑰园X房屋共同共有人，项某某、项某将朱桂芳诉深华物业公司及深华物业靖江分公司一案中的所有权利授权朱桂芳行使。
2、2013年5月22日，江苏江豪（靖江）律师事务所季冬律师发给深华物业公司的函及其邮寄给深华物业靖江分公司的快递详情单（单号：668036909430）。朱桂芳以此证明其曾于2013年5月22日向被告深华物业靖江分公司主张过权利。
3、靖江市申通快递有限公司话务部出具的证明，载明：我司于2013年5月22日收取一快件单号为668036909430，已于2013年5月23日正常投递。
4、2008年10月18日广东中奥物业管理有限公司靖江分公司出具的分别收取玫瑰园小区Z、X号物业费各8022元（自2008年10月16日起至2009年10月15日止）的收据2张。
经质证，深华物业公司、深华物业靖江分公司认为：证据1，该证据明确表示所有权利授权原告行使，属授权委托书，故原告只能作为委托代理人代为处理相关事宜，其一人主张权利，为主体不适格；证据2，两被告从未收到过该函件；证据3，该证据仅表述于2013年5月23日正常投递，未说明已送达，故不能证明被告实际收到了原告寄送的律师函，原告应提供有被告工作人员签字或盖章的回执。证据4，与本案不具有关联性。
围绕争议焦点，深华物业公司向本院提供如下证据：
1、交接班记录表。载明：交班人鞠红娟、时间2012年10月24日7时，接班人徐坤、时间10月25日7时；交班人徐坤、时间10月25日19时、接班人鞠红娟、时间10月25日19时，两次的交际物品情况均为对讲机1台等，有关事项内容栏内均无记载。深华物业公司以此证明朱桂芳户被盗当日该公司有工作人员在玫瑰园小区正常工作，提供了保安等相应的物业服务。
2、夜间岗位呼叫情况表。载明：监控值班员必须保证按照表格内的时间对各岗位进行呼叫，检查各岗位情况，对呼叫未回应的岗位及时向班长汇报或者通过其他岗位了解情况等；呼叫的时间为22时至次日6时（每半小时一次）；10月24日、25日北门岗位均为101#、巡逻岗均为104#，10月24日自22时至次日6时的巡逻岗地点依次为F51、C58、B12、A37、A92、北门、E13、C55、A15、外围、B18、E16、门岗、D1、F53、C11、西门；10月25日自22时至次日6时的巡逻岗地点依次为北门、北门、C38、B26、大东门、C52、西门、F56、外围、D33、西门、E22、小东门、A100、B31、北门岗、A37。深华物业公司以此证明在2011年10月25日有多名保安在玫瑰园小区内巡逻。
3、77号房屋外围照片打印件一组。深华物业公司以此证明朱桂芳户在上述房屋四周栽种了大量树木，影响了保安对该户外围情况的观察，故朱桂芳户对其财物被盗存在过错。
4、电子巡更记录表。证明2011年10月25日0时至6时保安在玫瑰园小区内不间断巡逻，深华物业公司提供了正常的保安巡逻服务。
经质证，朱桂芳认为深华物业公司提供的证据1、2系其单方制作，真实性无法确认，交接班记录表所记载的是物品的交接情况，与本案不具关联性，夜间岗位呼叫情况表中2011年10月25日2时的呼叫情况显示为外围，但根据王宗平的供述，其正是2时许爬围墙进入小区，故即便夜间岗位呼叫情况表是真实的，其记载的情况也与事实不符；证据3系打印件，真实性不予认可，即便真实，亦不能反映盗窃发生时的状况，且原告栽种的树木不足以遮挡保安的巡逻与观察，被告如认为该树木妨碍其物业管理，其可尽提醒责任，但其从未提出异议，故不能作为被告的免责理由；证据4系打印件，对其真实性不予认可。
本院认为，朱桂芳系X号物业的业主之一，接受了物业服务企业提供的物业服务，其有权基于涉案物业服务合同提起违约损害赔偿诉讼，且该物业的其他共有人对其受损财产亦同意由朱桂芳主张权利，故朱桂芳为本案适格原告。
生效的1851号判决既确认了涉案物业服务合同系深华物业靖江分公司与靖江市长江玫瑰园业主委员会签订，亦确认该司为玫瑰园小区提供了物业服务合同，故深华物业靖江分公司是涉案物业服务合同的相对方，为本案适格被告。因深华物业靖江分公司系深华物业公司设立的领有营业执照的分支机构，不具有独立承担民事责任的能力，故原告申请追加深华物业公司作为本案被告参加诉讼，符合法律规定，深华物业公司亦为本案适格被告。
涉案物业管理合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。被告深华物业靖江分公司应当按照合同的约定履行义务。根据物业管理合同约定，深华物业靖江分公司对玫瑰园小区负有安全防范义务，故其在履行该义务时应根据长江玫瑰园小区的特点，合理布岗，对重点部位、重点时间以及特殊情况加强防护，确保该小区业主和物业使用者的人身、财产安全。然根据王宗平在公安机关的供述，玫瑰园小区围墙电网存在安全隐患，深华物业公司在入住该小区后又未采取必要的措施消除该隐患，致王宗平通过此处进入玫瑰园小区；又因深华物业靖江分公司在重点时间、重点部位未按约加强巡逻，致王宗平在小区内活动并实施盗窃行为一个多小时仍未被发现，故深华物业靖江分公司违反了双方约定的安全防范义务，构成违约，且该违约行为与原告户遭受的损失存在因果关系，深华物业靖江分公司依法应对原告的损失承担相应的违约损害赔偿责任。至于深华物业靖江分公司应承担违约损害赔偿责任的比例，本院根据其违约行为与原告的损害之间的原因力大小、物业服务费的收费标准、安保能力等因素酌定为50%。因深华物业靖江分公司系深华物业公司设立的不具有法人资格的分支机构，依法不能独立承担民事责任，故深华物业公司对深华物业靖江分公司以其财产不足清偿的部分依法应承担赔偿之责。原告要求深华物业公司承担全部赔偿责任并由深华物业靖江分公司承担连带赔偿责任，与法不合，本院不予支持。
关于被告深华物业公司依据涉案物业管理合同第十一条的约定主张其对原告的损失免责问题。对此，本院认为，该条第二、六项中虽约定了深华物业公司对非因其故意或者过失所致刑事犯罪及业主专有部门的火灾、盗窃等所致损害免责，但该条第六项同时又约定“在直接破坏门窗发生被盗，但乙方未及时发现处理的案件，乙方负相应的连带责任”，该项既约定了乙方对业主专有部分的盗窃所致损害免责，同时又约定“在直接破坏门窗发生被盗，但乙方未及时发现处理的案件，乙方负相应的连带责任”，故在上述乙方不予免责条件成就时，乙方应依约承担相应的赔偿责任。被告辩称该项约定的“直接破坏”是指“暴力损坏”，本案中王宗平并未使用暴力，故乙方依约免责。因盗窃是指秘密窃取，故该项约定的“直接破坏”应理解为“人为的直接破坏门窗被盗”，而根据王宗平供述，其“用起子将窗户撬开”，符合上述约定的直接破坏门窗实施盗窃的情形，乙方即深华物业靖江分公司不予免责的条件成就，其依约应承担相应的责任，被告深华物业公司的上述免责辩称不能成立。深华物业靖江分公司作为玫瑰园小区的物业服务人，依法不能以业主未支付物业服务费用为由，拒绝履行物业服务合同，故被告深华物业公司有关其对原告欠交物业服务费期间遭受的损失免责的辩称，依法亦不能成立。
诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。本案原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，自原告知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告户被盗的事实及损害后果于2013年1月23日由本院14号判决确认，原告于2013年12月4日向本院提起本案诉讼，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间，对被告有关原告的起诉已超过诉讼时效期间的主张，本院不予采纳。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、第一百二十五条第一款，《物业管理条例》第三十六条、第四十七条第一款，《江苏省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
一、被告深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司于判决生效后10日内赔偿原告朱桂芳89484.6元，被告深圳市深华物业管理有限公司对被告深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司以其财产不足清偿的部分承担赔偿责任。
二、驳回原告朱桂芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3880元，由原告朱桂芳负担1940元，两被告负担1940元（被告负担的部分原告已交纳，被告于履行上述判决义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3880元。
审 判 长 顾亚平
代理审判员 曹永清
人民陪审员 刘桂兴
二〇一四年六月三日
书 记 员 夏 冬
本案援引法律条款：
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《物业管理条例》：
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
《江苏省物业管理条例》：
第四十七条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十九条经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。