重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第09513号原告重庆市万州区及时雨物业管理有限公司法定代表人徐文涛，公司董事长。被告陈联伦原告重庆市万州区及时雨物业管理有限公司（以下简称及时雨物业公司）诉被告陈联伦物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法由审判员何大寨独任审判，适用简易程序于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告及时雨物业公司的法定代表人徐文涛、被告陈联伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告及时雨物业公司诉称，2012年4月22日，原告在学府丽景·山水云天小区公开招标的物业管理服务项目中一举中标。原告接到该小区业主委员会的中标通知书后，根据通知书的要求于2012年5月1日进驻该小区实施物业管理服务，并与该小区业主委员会签订物业服务合同。原告按照物业服务合同的约定对该小区提供了安保服务、公共卫生服务、绿化服务、消防安全管理服务、公共维修服务、生活垃圾清运等服务，并对小区内损坏的大量公共设施、设备进行了维修、更换和补充。现原告在该小区的物业管理服务已经届满二年半，原告的服务质量得到大多数业主和小区业主委员会的首肯，但被告经原告及小区业主委员会多次通知交纳物业管理费，被告都拒绝交纳。原告与学府丽景·山水云天小区业主委员会签订的《物业服务合同》对该小区的全体业主都具有法律约束力，被告作为该小区的业主之一，应当履行交纳物业管理费的义务。现起诉请求如下：1、判令被告支付原告2012年5月1日至2012年10月31日半年的物业管理费355.20元（0.40元／㎡·月×147.99㎡×6个月）；2、判令被告支付原告2012年11月1日至2013年10月31日一年的物业管理费870.20元（0.49元／㎡·月×147.99㎡×12个月）；3、判令被告支付原告2013年11月1日至2014年10月31日一年的物业管理费870.20元（0.49元／㎡·月×147.99㎡×12个月）；4、判令被告支付原告未缴纳2012年11月1日至2013年10月31日期间物业管理费870.20元的滞纳金1644.70元（870.20元×3‰×30天×22个月，时间从2013年1月1日计算至2014年10月31日止）；5、判令被告支付原告未缴纳2013年11月1日至2014年10月31日期间物业管理费870.20元的滞纳金704.90元（870.20元×3‰×30天×10个月，时间从2013年1月1日计算至2014年10月31日止）；6、由被告支付原告在本案诉讼过程中产生的打印费、复印费30元；7、由被告支付原告在本案诉讼过程中产生的误工费600元；8、本案诉讼费25元由被告承担。被告陈联伦辩称，原告住二楼，垃圾堆得很高，要求原告清理垃圾，原告公司说该居委会清理；没有消防设施，起火保安都不来；保安全是五六十岁的老头，有小偷得不到保障；楼下长期有人喝夜酒吵人，也没人管。原告所诉被告的房屋位置、面积属实。原告没有服务到位，先违约，被告才没有交纳物业服务费。被告只同意按照0.40元／平方米交纳，不同意按照0.49元／平方米交纳。原告及时雨物业公司对被告陈联伦的答辩抗辩称，垃圾是以前的物业公司遗留的问题，还是原告自己出钱将垃圾清理；夜啤酒是在小区外，原告多次协调，也向相关部门反映多次，但管不了消防设施也是原告花钱修好的；物业服务费按照0.49元／平方米收取是业委会同意的；小区业主委员会的证明能够证实原告尽到了服务义务。经审理查明，原告及时雨物业公司成立于2008年5月15日，注册资本50万元，经营范围：物业管理、保洁服务、保洁用品销售；企业资质等级为三级物业企业。2012年4月22日，原告及时雨物业公司在学府丽景·山水云天小区公开招标的物业管理服务项目中标。原告及时雨物业公司按照该小区业主委员会的中标通知要求，于2012年5月1日进驻该小区。同日，学府丽景·山水云天小区业主委员会（甲方）与原告及时雨物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方将位于重庆市万州区五桥安庆路577号学府丽景·山水云天小区委托乙方实施物业管理服务，乙方提供服务的受益人为学府丽景·山水云天小区全体业主和物业使用人；委托服务事项：维护公共秩序，保护小区安全，门岗执勤、安全巡视及消防设备检查；公共环境卫生；公共绿地及花草树木的养护、管理；车辆进出管理及停放秩序管理；公共设施设备的维修、养护和管理；小区物业相关的工程图纸、住户档案管理；对小区业主和物业使用人违反《小区管理公约》、《装修管理规定》、《绿化管理公约》和《小区文明公约》的行为根据情节轻重，采取规劝、制止、批评教育、公示等措施进行管理等；委托服务期限暂定2.5年，自2012年5月1日起至2014年10月30日止，合同期满可续签或终止合同；物业管理服务费从2012年5月1日至2012年10月30日，由乙方按照0.40元／月·平方米收取。2012年10月30日后，根据乙方的工作质量另定物管费的收费标准，届时二、三期统一收费，并按规定标准每年收取一次，业主或使用人在11月1日起交费之日当年的12月31日之前完成物业服务费的交纳义务。业主逾期不交纳物业服务费的，按规定每日加收千分之三的滞纳金，物管公司通过法律手段予以解决。合同签订后，原告及时雨物业公司按约对该小区提供了物业管理服务。2012年11月28日，学府丽景·山水云天业主委员会（甲方）与原告及时雨物业公司（乙方）签订《委托合同附件》，该附件载明：根据《中华人民共和国合同法》和《重庆市物业管理条例》等法律法规的规定，经甲方面向学府丽景·山水云天小区全体业主书面征询意见，同意要物管并上调物管标准到0.49元／平方米·月的有416户，不要物管也不愿交费的有5户。根据《物权法》和《重庆市物业管理条例》的相关规定，遵循大多数业主（超过2／3）的意愿，经甲乙双方友好协商达成如下协议：自2012年11月1日起，学府丽景·山水云天小区物管收费标准定为0.49元／平方米·月。此协议作为2012年5月1日签订的物业服务合同的附件，与甲乙双方签订的物业服务合同具有同等法律效力。被告陈联伦系学府丽景·山水云天小区业主，住该小区8幢2单元202室，房屋建筑面积147.99平方米。被告陈联伦至今未缴纳2012年5月1日至2014年10月30日期间的物业管理费。经原告及时雨物业公司多次催收，被告陈联伦均拒绝缴纳。上述事实，有原告及时雨物业公司提供的《物业服务合同》及附件、学府丽景·山水云天小区业主委员会的证明、小区的交费通知、公告、报告、函、通告、中标通知以及当事人的当庭陈述等在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，学府丽景·山水云天小区召开业主大会，通过公开招投标的方式选聘物业管理服务公司，原告及时雨物业公司中标后，与代表该小区全体业主的业主委员会签订了《物业服务合同》以及后来的《物业委托合同附件》，符合法律的规定，该协议合法有效，对于小区全体业主均有法律约束力。合同签订后，原告及时雨物业公司按照约定提供了物业管理服务，被告陈联伦作为小区的业主之一，接受了原告及时雨物业公司的物业管理服务，受该协议的约束，应履行给付物业服务费的义务。被告陈联伦未交纳2012年5月1日至2014年10月30日期间的物业服务费，按照《物业服务合同》关于“物业管理服务费从2012年5月1日至2012年10月30日，由乙方按照0.40元／月·平方米收取”、《物业委托合同附件》关于“自2012年11月1日起，学府丽景·山水云天小区物管收费标准定为0.49元／平方米·月”的约定，被告陈联伦应支付原告及时雨物业公司2012年5月1日至2012年10月31日期间的物业服务费355.18元（0.40元／㎡·月×147.99㎡×6个月），2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费870.18元（0.49元／㎡·月×147.99㎡×12个月），2013年11月1日至2014年10月30日期间的物业服务费870.18元（0.49元／㎡·月×147.99㎡×12个月），故原告及时雨物业公司要求被告陈联伦支付所欠物业服务费的请求本院支持2012年5月1日至2012年10月31日期间的物业服务费355.18元、2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费870.18元、2013年11月1日至2014年10月30日期间的物业服务费870.18元。根据《物业服务合同》关于“2012年10月30日后，根据乙方的工作质量另定物管费的收费标准，届时二、三期统一收费，并按规定标准每年收取一次，业主或使用人在11月1日起交费之日当年的12月31日之前完成物业服务费的交纳义务。业主逾期不交纳物业服务费的，按规定每日加收千分之三的滞纳金，物管公司通过法律手段予以解决”的约定，被告陈联伦未按期交纳物业服务费，应向原告及时雨物业公司支付逾期交纳物业服务费的滞纳金，但《物业服务合同》中约定的滞纳金标准明显过高，本院调整为按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算支付。原告及时雨物业公司主张要求被告陈联伦支付在本案诉讼过程中产生的打印费、复印费30元、误工费600元没有提供相关的证据予以证明，本院不予支持。被告陈联伦未举证证明原告及时雨物业公司在实施物业服务的过程中有根本违约的事实，其拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈联伦在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区及时雨物业管理有限公司2012年5月1日至2012年10月31日期间的物业服务费355.18元。二、被告陈联伦在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区及时雨物业管理有限公司2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费870.18元及滞纳金，滞纳金从2013年1月1日至2014年10月31日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算支付。三、被告陈联伦在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区及时雨物业管理有限公司2013年11月1日至2014年10月30日期间的物业服务费870.18元及滞纳金，滞纳金从2014年1月1日至2014年10月31日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算支付。四、驳回原告重庆市万州区及时雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈联伦负担（此款原告已垫付，由被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  何大寨二〇一四年十二月十五日书记员  邓 洲