广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第1035号
原告邓敏（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。
委托代理人谢烨蔓，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告蔡新建（反诉原告，以下统称被告），男，汉族。
委托代理人王海燕，广东瀚诚律师事务所律师。
委托代理人李扬，广东瀚诚律师事务所律师。
原告邓敏诉被告蔡新建及被告蔡新建反诉原告邓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓敏及其委托代理人谢烨蔓，被告委托代理人王海燕、李扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告将深圳市南山区某裙楼某单位出租给原告使用，租期为2013年5月13日至2018年5月12日，每月租金2万元（人民币，下同），原告须于每月18日前支付租金，合同签订后二日内原告须支付一个月租金2万元及租赁保证金4万元。合同还约定如被告对该物业无合法所有权或处置权，或违反本合同约定造成原告未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，被告应向原告双倍返还租赁押金，同时被告在租赁期内如造成违约，须按剩余租期时间赔偿原告经营利润损失。上述合同签订后，原告依约支付了租赁保证金，且开始对涉案房屋进行装修并且购置了大量物品，双方按合同约定实际履行合同。直至2014年1月，原告发现被告在未与其协商的情况下，将涉诉房屋转租他人，且于2014年2月15日擅自更换房屋钥匙，导致原告无法正常使用涉案房屋，且原告的大量物品仍在涉案房屋内，被告也不予返还，为此，原告于2014年3月5日报警。涉案合同仍在履行期内，被告擅自转租、更换钥匙、侵占原告物品，导致原告根本无法正常使用房屋。原告多次同被告协商，被告均不予理会。原告起诉，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》；2、被告返还租赁保证金4万元；3、被告返还原告在涉案物业内的全部物品；4、被告支付装修款损失7万元；5、被告承担诉讼费。
被告辩称：1、原告起诉的事实与真实情况不符。在房屋租赁合同存续期间，原告于2014年1月15日就以手机短信形式告知被告不再租赁涉案房产，并且请求被告给予其七日时间去找新的租户，被告对此表示同意，并且原告表示如果没有找到新的租户，其物品就不搬离，给被告，这样有利于被告更好地用于后面的租赁，所以原告在诉状中陈述被告单方将房屋换锁、换钥匙并另行租赁给他人，与事实不符。2014年1月17日，原告以短信方式再次明确上述要求，被告也表示同意。2、2014年3月12日，被告将书面通知贴在涉案房屋门上，告知原告违约，并要求原告来处理相应事宜。3、原告现在还存留在涉案房屋内的物品，被告也在后期与原告协商、让其尽快搬离的短信中提到，搬走空调、电脑等物品，被告原来也是同意原告搬离的，但是原告一直也没有予以配合，导致新的租户在3月底才开始装修，在4月中旬才开始营业，导致新的租户无法正常进行营业、使用涉案房屋。因此被告认为原告违约在先，而非被告违约，原告在诉讼请求中要求返还保证金、要求支付违约赔偿金等与事实、法律不符，并且原告承诺将相应的物品留给被告，所以其要求返还物品，与双方协商的内容不一致。
被告反诉称，2013年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告将深圳市南山区某裙楼某单位出租给原告使用，租期为2013年5月13日至2018年5月12日，每月租金2万元，原告须于每月18日前支付租金，合同签订后二日内原告须支付一个月租金2万元及租赁保证金4万元。合同还约定原告须按时支付租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，被告有权终止合同，收回房屋，原告须无条件迁出房屋并承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿被告的经济损失。此外，合同还约定若原告违反合同约定未承租涉案房屋，或提前退租，被告有权没收原告支付的租赁押金，并有权将涉案房屋另行出租。合同签订后，被告依约将涉案房屋交予原告使用，原告也支付了租赁押金4万元。前期原告均能正常履行租赁合同，但至2014年1月15日，原告告知被告其不再租赁涉案房屋，并提出其寻求新的租户继续承租，被告表示同意但要求原告尽快。2014年3月初，原告既未找到新的租户，也未向被告支付租金、管理费、水电费等费用，且被告联系其处理租赁事宜时，原告不予理会。被告无奈，于2014年3月12日将书面通知粘贴在租赁房屋，告知原告其已违约并将按违反合同处理，即被告收回房屋并另行出租。2014年2月12日，被告在得知原告将其相应物品搬离后将涉案房屋再行租赁。被告提起反诉，请求法院判令：1、原告违约，被告没收原告已支付的租赁押金4万元；2、原告支付房屋占用费8万元；3、原告支付管理费、水电、煤气等费用6348.84元；4、原告承担诉讼费。
原告针对被告的反诉辩称：1、根据双方合同约定，原告有权将涉案房产转租。2014年1月17日左右，原告和林某某谈好转让涉案房屋事宜，因为考虑到与被告的租赁合同中约定如未按时支付租金、相关费用，被告可以在租赁保证金中扣除，后因被告介入原告与林某某转租的事宜，擅自同林某某签订房屋租赁合同，因此原告才不予支付租金及相关费用，直到被告所称的与林某某签订合同的时间即2014年2月11日，原告支付的租赁保证金都是足够抵扣其逾期支付的金额的；2、在双方已经默认由租赁保证金抵扣原告应支付的租金、相关费用的情况下，被告擅自同林某某签订租赁合同，构成实际违约，原告也有权不再支付房租及其他费用；3、根据合同法第94、96条的规定，本案中被告在原告已实际逾期缴款的情况下，并未通知原告解除合同，应视为双方默认继续履行合同，因此，在合同正常履行期间，被告擅自与他人签订合同属于严重违约；4、2014年2月15日左右，原告到涉案房产发现被告将门锁更换，导致原告无法进入，在沟通后，原告在2014年3月5日报警，因此涉案房产在2014年2月开始就已经在被告的实际控制下，原告无需支付房屋占用费。
经审理查明，深圳市南山区某裙楼某号房产（涉诉房产）于2011年4月20日登记至被告名下，建筑面积45.91平方米，房产证号：×××××。
2013年4月13日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告将涉诉房产出租给原告作商业使用；租期5年，自2013年5月13日至2018年5月12日；被告应于2013年5月14日前将涉诉房产交付原告；租金每月2万元，于每月18日前支付；在本合同签订2日内，原告向被告支付1个月的租金2万元、租赁押金4万元；合同期满，如原告不再续租，被告应将押金退还（不计利息）；如原告未按时支付租金和其他费用，被告有权从押金中抵扣所欠金额；租赁期间的管理费、水电费、煤气费等由原告承担并负责支付；原告须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，被告有权终止合同，收回房屋，原告须无条件立即迁出并承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿被告的经济损失；若原告违反本合同的约定提前退租，被告有权没收原告支付的租赁押金，并有权将涉诉房产另行出租；租赁期内，原告有权转让此商铺，被告不得干涉；从2014年5月13日起，每年递增5%；被告在租赁期内如造成违约，须按剩余租期时间赔偿原告经营利润损失；及其他条款。双方确认原告向被告支付了租赁押金4万元。
原告承租涉诉房产后进行了装修，用于经营美甲店。2013年12月，因经营状况不佳，原告有意转让店铺，并与案外人林某某协商转让事宜。2014年1月15日，原告发送短信告知被告其欲转让店铺，被告表示同意。2014年1月17日，原告再次向被告发送短信，称：“你再给我一个星期时间不收我租金，我来帮你租出去，如果一个星期后没找到租客，我走的时候那些东西我都不拆，这样你以后也好租些。”被告回复表示同意。后被告将涉诉房产出租给林某某。原告申请负责其与被告房屋租赁事宜的中介公司工作人员胡某某出庭作证，胡某某当庭表示，被告越过原告直接与林某某协商，并以原告欠租为由拒绝原告搬离物品。被告提交了林某某出具的说明，林某某表示其先与原告协商，双方未达成一致，2014年2月，其看到被告招租，便承租了涉诉房产。被告另提交了其与林某某于2014年2月11日签订的房屋租赁合同，合同约定租赁期限起始日为2014年4月1日。
被告提交了照片，拟证明其于2014年3月12日在涉诉房产门上张贴告知书，通知原告其构成违约，被告解除合同。原告对照片不予认可，表示其自2014年2月15日之后就无法进入涉诉房产，并提交了报警回执，以证明被告拒绝返还原告物品，原告于2014年3月5日报警。
原、被告确认原告留存在涉诉房产内的物品为：大金空调4部、灯饰（LED）27个、水晶灯4盏、壁灯3盏、电脑1部、柜台1个、热水器1个、洗漱台2个、推车2个、推拉门5扇、地插7个、地毯、营业执照、税务登记证。原告明确其第三项诉讼请求要求被告返还的即上述物品，另有矮柜子2个、POS机1个。原告曾起诉被告，案号为（2014）深南法民三初字第350号，该案审理过程中，本院组织双方在涉诉房产进行了现场查验、清点并制作笔录，根据笔录记载，现场并未发现原告主张的矮柜子2个、POS机1个，被告对该两项物品亦不确认。原告提交了装修支出费用表及相关单据，拟证明其支出装修材料费49164元，被告对原告提交的以上证据不予认可。本院于庭审中向原告释明可就其对涉诉房产进行的形成附合的装饰装修残值损失申请评估，原告未提交评估申请。
原、被告确认被告支付租金至2014年1月12日。被告明确其反诉请求第二项系2014年1月13日至2014年3月12日的房屋占有使用费，按约定租金标准的双倍计算。被告提交了物业管理公司出具的涉诉房产2013年9月、11月、12月、2014年1月至3月的收费通知单，以证明2013年9月收费通知单载明的物业管理费、物业专项维修资金、水电费合计2595.13元，被告已代原告交纳，2013年11月至2014年3月的收费通知单载明的费用合计3753.71元，尚未交纳。原告对此无异议，确认其支付物业管理费、物业专项维修资金、水电费等至2013年8月，但主张其之后向被告支付了3000元用于交费，原告对此未进行举证，被告亦不认可。被告明确反诉请求第三项物业管理费、水电费系上述2595.13元、3753.71元之和即6348.84元。经查，收费通知单载明的抄表日期为上月最后一日，每月物业管理费505.01元、物业专项维修资金11.48元，并备注“于本月8日扣款”，2013年11月、12月、2014年1月至3月的收费通知单载明的当月费用分别为：1242.8元、692.89元、628.09元、584.89元、605.04元，其中2014年2月收费通知单载明水费为0元，电费为68.4元，2014年3月收费通知单载明抄表日期为2014年2月28日，水费、排污费、垃圾处理费、电费合计88.55元。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、证人证言、短信记录、照片、收费通知单、报警回执、（2014）深南法民三初字第350号案件现场勘验笔录等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。
合同履行过程中，原告于2014年1月15日告知被告其欲转让店铺，实质系向被告提出解除合同，被告表示同意，2014年1月17日双方短信往来再次对此进行确认，应视为双方协商一致由原告寻找新承租人后双方提前解除合同。原、被告均确认新承租人林某某系由原告先行联系洽谈，随后林某某于2014年2月11日直接与被告签订租赁合同，故本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同书》于2014年2月10日解除，原、被告各自关于对方违约的诉讼主张，理据不足，本院均不予采纳。
双方协商一致解除合同，被告应将租赁保证金4万元退还原告，并应返还原告留存在涉诉房产内的物品：大金空调4部、灯饰（LED）27个、水晶灯4盏、壁灯3盏、电脑1部、柜台1个、热水器1个、洗漱台2个、推车2个、推拉门5扇、地插7个、地毯、营业执照、税务登记证。除此之外原告主张返还的矮柜子2个、POS机1个，本院在另案审理过程中现场清点时并未发现，原告未进行举证，被告亦不确认，故本院对原告针对该两项物品的返还诉求不予支持。关于原告诉请的装修款损失7万元，原告提交的装修支出费用表及单据未得被告确认，原告亦未就其对涉诉房产进行的形成附合的装饰装修残值损失申请评估，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
2014年1月13日至2014年2月10日期间的租金19401元（20000÷31×19＋20000÷28×10），原告应向被告支付，被告请求原告按照约定租金标准的双倍支付，于法无据，本院不予支持。原告另应按照合同约定承担2013年9月、2013年11月至2014年2月10日期间的物业管理费、物业专项维修资金、水电费，原告主张其向被告支付了3000元用于交费，但未提交证据予以证明，被告亦不确认，本院对此不予采信。收费通知单载明的物业管理费、物业专项维修资金系当月费用，水电费系上月费用，故原告应向被告支付的物业管理费、物业专项维修资金、水电费为5443元（2595.13＋1242.8＋692.89＋628.09＋68.4＋（505.01＋11.48＋88.55）÷28×10］。2014年2月10日原、被告的合同解除后，原告的物品仍留在涉诉房产，构成占用，而被告与林某某的合同于2014年4月1日起租，关于此间房屋占有使用费如何负担的问题，原告主张被告换锁致使原告无法搬离物品，被告不予认可，原告提交的报警回执亦不足以证明其主张，被告主张其联系原告处理租赁事宜，原告不予理会，被告亦未对此进行举证。在双方均无法证明其各自主张的情况下，虽然被告与林某某签订合同后未通知原告，但本案纠纷确因原告单方提出不继续履行合同而起，故综合考虑本案案情，本院判令2014年2月11日至2014年3月12日（被告反诉请求截止日）期间的房屋占有使用费、2014年2月11日至2014年3月的物业管理费、物业专项维修资金、水电费由原、被告各负一半，原告应参照合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费10000元（20000÷2），物业管理费、物业专项维修资金、水电费453元［（6348.84-5443）÷2］。原告共应向被告支付物业管理费、物业专项维修资金、水电费5896元（5443＋453）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告邓敏与被告蔡新建签订的《房屋租赁合同书》于2014年2月10日解除；
二、被告蔡新建于本判决生效之日起十日内退还原告邓敏租赁保证金40000元；
三、被告蔡新建于本判决生效之日起十日内返还原告邓敏如下物品：大金空调4部、灯饰（LED）27个、水晶灯4盏、壁灯3盏、电脑1部、柜台1个、热水器1个、洗漱台2个、推车2个、推拉门5扇、地插7个、地毯、营业执照、税务登记证；
四、反诉被告邓敏于本判决生效之日起十日内向反诉原告蔡新建支付2014年1月13日至2014年2月10日期间的租金19401元；
五、反诉被告邓敏于本判决生效之日起十日内向反诉原告蔡新建支付2014年2月11日至2014年3月12日期间的房屋占有使用费10000元；
六、反诉被告邓敏于本判决生效之日起十日内向反诉原告蔡新建支付2013年9月、2013年11月至2014年3月期间的物业管理费、物业专项维修资金、水电费5896元；
七、驳回原告邓敏的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告蔡新建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费3500元，由原告邓敏负担1531元，由被告蔡新建负担1969元；反诉受理费1413元，由反诉原告蔡新建负担1018元，由反诉被告邓敏负担395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 蒋雅琴
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 何倩燕
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 沈 蕊