安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二终字第00078号
上诉人（原审被告）：铜陵市中心血站。
法定代表人：汪小平，该血站站长。
委托代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张志芳，女，汉族，1963年4月23日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：吴福明，安徽众佳律师事务所律师。
委托代理人：余永阳，安徽众佳律师事务所律师。
上诉人铜陵市中心血站（以下简称中心血站）与上诉人张志芳房屋租赁合同纠纷一案，上诉人中心血站、张志芳均不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人中心血站的委托代理人汪庆，上诉人张志芳的委托代理人余永阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审中张志芳诉称：2012年8月1日，原告和被告签订了房屋租赁合同，合同约定：被告租赁原告所有的位于铜陵市铜官山区财富广场-141号房屋，租赁期限为36个月，自2012年8月10日至2015年8月9日，租金为每月6500元，支付方式为12个月为一期支付一次，租金在每期届满前10日支付，自第三年起在前一年的基础上递增5%，被告逾期交付租金，除应补交所欠租金外，并应交租金总额按每日千分之五支付违约金。合同签订后，被告依约于2012年8月7日支付了第一年的租金，2013年8月10日之前被告应支付第二年的租金，但一直未支付，为维护自身的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求：一、判决被告向原告支付租金、违约金和物业管理费共计94669.32元；二、诉讼费用由被告承担。
中心血站在一审答辩称：一、铜陵市中心血站与张志芳是2012年8月1日签订的房屋租赁合同，在承租该房屋后因人流量稀少，已不能达到当初签订该合同的目的和意义；二、在承租8个月后，我单位指派献血屋负责人孙晓鸣多次和张志芳联系，表示房屋已经腾空，希望能够提前解除合同并交还钥匙；三、2013年6月25日和2013年9月5日，孙晓鸣两次通过手机短信形式告知张志芳上述请求，但张志芳均不予理睬；四、张志芳明知铜陵中心血站违约且以实际行为表示其不再履行合同，放任不管，任由损失扩大。
一审审理查明：2012年8月1日，甲方张志芳（出租方）与乙方铜陵市中心血站（承租方）签订了房屋租赁合同，合同的主要内容有：张志芳将位于置地·财富广场-141号商业用房（23.45平方米）出租给铜陵市中心血站使用，租赁期限共36个月，自2012年8月10日至2015年8月9日止，每月租金6500元，租金按12个月为一期支付一次，在每期届满前10日向张志芳支付。2012年8月，铜陵市中心血站向张志芳支付了2012年8月10日至2013年8月9日一年的租金，并支付了2012年4月11日至12月31日的物业费772元、2012年9月1日至2013年7月30日的电费1785.5元、2013年1月1日至7月31日的物业费623.7元。铜陵市中心血站除支付上述有关款项外，其后再未支付租金等其他款项。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，张志芳与铜陵市中心血站签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定行使权利和履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，铜陵市中心血站分别于2013年6月25日和2013年9月5日通过手机短信告知张志芳至2013年8月9日租赁满一年之后将不再续租，张志芳也自认收到了短信内容，张志芳自收到该短信通知后合同解除；依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。铜陵市中心血站明知将不履行合同的义务，其未在规定的时间内将房屋交付给张志芳，应承担相应的赔偿责任，故对张志芳要求铜陵市中心血站支付租金的请求，本院予以支持；结合本案实际情况，铜陵市中心血站已支付2012年8月10日至2013年8月9日的租金，自张志芳起诉之日起，其没有交付房屋，故对2013年8月10日至2014年6月9日10个月的租金损失6.5万元（6500元／月×10月）应予支付。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，铜陵市中心血站明确表示不履行合同义务，应承担违约责任。在合同的第九条第三款中约定：乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按应交租金总额的每日5‰向甲方支付违约金。铜陵市中心血站尚未支付租金6.5万元，应支付相应的违约金，但合同约定的“应交租金总额的每日5‰向甲方支付违约金”的标准明显过高，可按照银行同期贷款利率四倍予以支付违约金较为合理，故对张志芳要求铜陵市中心血站支付违约金的请求，本院予以部分支持；在房屋租赁合同的第五条中约定：物业管理费计每平方米3.8元，由铜陵市中心血站承担，故对2013年8月10日至2014年6月9日的物业费891.1元（23.45平方米×3.8元／月×10月）应由铜陵市中心血站承担。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条和第一百零八条之规定，判决：一、被告铜陵市中心血站于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张志芳租金6.5万元及违约金（违约金自2013年8月10日起按银行同期贷款利率四倍计算支付至本判决确定的履行之日止）；二、被告铜陵市中心血站于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张志芳物业费891.1元；三、驳回张志芳的其他诉讼请求。案件受理费2167元，减半收取1083.5元，由铜陵市中心血站负担。
中心血站不服一审判决，向本院提起上诉，认为原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2014）铜官民二初字第00667号民事判决，改判驳回被上诉人张志芳的全部诉讼请求，并判决由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其理由：1、一审法院已查明中心血站于2013年6月25日和9月5日，两次发短信给张志芳，告知其在租赁满一年后不再续租并要求其尽快来中心血站领取房屋钥匙和完成交接手续，张志芳也承认收到了短信内容。显然，我方在通知张志芳解除合同时，已将房屋腾空并准备与张志芳交接，而张志芳在收到通知后始终不予理睬，而不是我方拒不将房屋交付给张志芳。2、一审法院因认定事实错误导致适用法律也存在严重错误。因为一审法院将房屋没有交付的过错全部归咎于中心血站，而事实是我方一直向张志芳表示要交付房屋，只是其始终拒不领取房屋钥匙和配合完成交接手续，故房屋没有交付的过错应当全部由张志芳承担。因此，一审法院适用《合同法》第九十七条的规定进行判决是错误的。3、本案应当适用《合同法》第一百一十九条之规定。本案中，上诉人在房屋租赁合同履行期限届满之前，明确表示将在房屋租赁满一年后不再履行该合同时，积极要求将房屋交付给张志芳，但其在收到我方明确表示的短信后始终拒不领取房屋钥匙，任由房屋空置，放任损失扩大。所以，就该部分损失张志芳不得要求赔偿。
张志芳在二审庭审中答辩称：1、关于钥匙交付问题。由于双方在合同的解除及租金计算方面未达成一致意见，且双方一直没有当面商谈，而中心血站又没有采取积极的措施向我方交付钥匙，如：可以通过邮寄或公证提存的方式交付钥匙，但中心血站没有采取这些方式，仅仅发送短信要我方上门领取钥匙，才导致钥匙始终未能交付，其责任应该由中心血站承担。2、关于租金支付问题。因钥匙未交付给我方，房屋始终在中心血站的控制之下，理应向我方支付租金。
张志芳亦不服一审判决，上诉称，一审法院判决的租金及物业费数额计算有误，请求二审撤销（2014）铜官民二初字第00667号民事判决书，改判被上诉人在支付上诉人10个月的租金6.5万元、物业管理费891.1元的基础上，增加支付租金1.3万元、物业管理费178.22元（暂计算至2014年8月9日，之后连续计算至被上诉人实际交付房屋之日）。本案上诉费用由被上诉人承担。其理由：1、一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经解除有误，合同实际并未解除。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定作为上诉人与被上诉人的合同解除的法律依据，实属错误解读。此项条款是对预期违约解除合同的规定，因预期违约降低了另一方享有的合同权利的价值，如果在一方当事人预期违约的情况下，仍然要求另一方当事人在履行期间届满才能主张补救，将给另一方造成损失。允许受害人解除合同，受害人对于自己尚未履行的合同可以不必履行，有利于保护受害人的合法权益。但一审法院却理解为双方当事人于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”时都可以解除合同，并依此认定双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。按照一审法院对此条法律的解读，如果一方当事人发现自己签订合同之后，继续履行合同对己方不利，自己就可以解除合同，那么合同就无签订的必要，因为合同可以任意践踏、解除，此明显不符合法律的精神。2、一审法院对于租金以及物业管理费计算的期限认定有误。即使双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，一审法院对于租金以及物业管理费计算至上诉人一审起诉之日（共10个月）也是错误的。《房屋租赁合同》中约定租赁的房屋，至今仍然在被上诉人掌控之下，未移交给上诉人，此时，租金以及物业管理费理应计算至被上诉人实际将房屋交付给上诉人之日。
中心血站在庭审中答辩称，张志芳的诉称无事实和法律依据，中心血站并未掌控房屋，且一直在积极交付钥匙，而张志芳始终不接收钥匙，其上诉主张法院不应支持。
二审中上诉人铜陵市中心血站和上诉人张志芳均未向法院提交新的证据。双方对一审证据的质证意见同于一审，本院认证的意见也同于一审。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明，中心血站在承租该房屋后，因人流量稀少，难以实现当初签订该合同之目的，遂分别于2013年6月25日和2013年9月5日通过手机短信告知张志芳至2013年8月9日租赁满一年之后将不再续租。张志芳于2013年9月6日给中心血站回复短信，表示在中心血站交清原合同全部租金后方可解除合同。后双方又多次通过电话或短信协商，均未能达成一致意见。
综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：一、双方签订的房屋租赁合同是否已经解除？二、中心血站是否应当赔偿张志芳的相关损失？三、中心血站是否应当赔偿张志芳自2014年6月9日以后的相关损失？
本院认为，上诉人中心血站与上诉人张志芳于2012年8月1日签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定行使权利和履行义务。
其一，双方签订的房屋租赁合同是否已经解除。中心血站在承租该房屋后，因人流量稀少，不能实现当初签订该合同预期的情况下，分别于2013年6月25日和2013年9月5日通过手机短信告知张志芳至2013年8月9日租赁满一年之后将不再续租，张志芳在一、二审中都承认收到了短信内容，并进行了回复。因此，依照《合同法》的相关规定，可以认定双方签订的房屋租赁合同自2013年9月5日张志芳收到中心血站的短信后已经解除。
其二，中心血站是否应当赔偿张志芳的相关损失。合同解除后，中心血站理应采取积极措施将房屋钥匙交付给张志芳，其既可以通过邮寄、公证提存的方式交付，也可以直接向人民法院起诉通过诉讼途径向张志芳交付钥匙。而中心血站只是采取打电话、发短信等消极的方式，要求张志芳上门领取钥匙。所以，房屋钥匙至今没有交付，房屋一直在中心血站的实际控制之下，因此造成张志芳房屋租金损失的主要责任应由中心血站承担。一审法院判决中心血站支付张志芳10个月的租金损失6．5万元及物业费891．1元于法有据，并无不当。故对中心血站要求改判驳回张志芳全部诉讼请求的主张，本院不予支持。
其三，中心血站是否应当赔偿张志芳自2014年6月9日以后的相关损失。双方签订的房屋租赁合同解除后，中心血站没有采取积极的措施向张志芳交付钥匙，但张志芳也没有主动配合中心血站办理交接手续，而是以不作为的方式放任所出租的房屋空置、租金损失继续扩大。因此，对房屋租金损失张志芳也应负一定责任。故对张志芳认为一审法院对于租金以及物业管理费计算的期限认定有误，要求中心血站赔偿其自2014年6月9日以后相关损失的诉请，本院不予采信。
综上，铜陵市中心血站及张志芳的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2296元，铜陵市中心血站负担2167元、张志芳负担129元。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈 健
审 判 员 迟友林
代理审判员 方 彤
二〇一四年十月二十日
书 记 员 柳乐安
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。