湖北省麻城市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鄂麻城执异字第00010号
案外人邓认真。
申请执行人曾宏涛。
委托代理人付文斌，湖北××律师事务所律师。
被执行人麻城恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）。
法定代表人林涛，该××董事长。
委托代理人闵松伟，该××员工。
第三人湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司（以下简称农垦公司）。
法定代表人余亦农，该××总经理。
委托代理人汪华，湖北××律师事务所律师。
本院在执行申请执行人曾宏涛与被执行人恒发公司民间借贷纠纷案中，案外人邓认真于2015年10月27日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人邓认真称，（2015）鄂麻城执字第00189-1号执行裁定查封的麻城市金桥大道一号金桥花园房屋产权证号为麻城市房权证南湖字第××号的6幢1、2单元110号、210号房屋，其所有权归案外人邓认真所有，因案外人邓认真与被执行人恒发公司在查封前的2013年1月25日已签订《商品房买卖合同》及补充协议，邓认真按该合同约定向恒发公司给付了购房款60万元，恒发公司向邓认真交付了房屋。邓认真自2013年10月份起起对该房屋占有、使用、管理。涉案房屋未能办理过户登记的原因不在案外人，案外人对未能办理过户登记不存在任何过错，案外人已善意取得获得了涉案房屋的所有权。第三人农垦公司已经丧失对抵押物优先受偿权，恒发公司应承担的抵押担保责任与案外人没有关系。邓认真为配合法院执行已将下欠购房款30万元交到法院，案外人认为，邓认真与恒发公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该房产已由案外人善意取得，案外人享有的财产权利应受法律保护。因此案外人要求停止对涉案房屋拍卖的执行行为，并解除过去设置在涉案房屋上的抵押他项权，以便于案外人对涉案房屋办理变更登记手续。
案外人提供五组证据拟证明其异议主张成立：
证据一：身份证复印件一组，拟证明案外人基本情况。
证据二：《商品房买卖合同及补充协议》复印件一组，拟证明案外人在法院查封前就与被执行人签订了商品房买卖合同。
证据三：收据复印件一组，拟证明案外人已按照合同约定向被执行人支付了部分购房款60万元。
证据四：销售不动产税票、地税发票复印件一组，拟证明案外人在购房后向相关部门缴纳了相关税费，涉案房屋属案外人所有。证据五、水电报装安装收据、租赁合同、水电费发票复印件一组，拟证明案外人对涉案房屋占用、使用、管理。
证据五：（2015）鄂麻城执字第00189-1执行裁定书及协助执行通知书复印件各一份，拟证明涉案房屋被人民法院查封时间迟于案外人与被执行人签订商品房买卖合同时间。
执行听证合议庭组织案外人、申请执行人、被执行人、第三人进行当庭举证、质证。申请执行人对案外人提供证据的真实性无异议，但对拟证目的有异议，认为被执行人与第三人将涉案房屋设置抵押担保并办理抵押登记在先，案外人与被执行人签订房屋买卖合同在后，只有案外人付清下欠的购房款后，法院才可以对涉案房屋解除查封措施。
被执行人恒发公司对案外人提供证据的真实性、合法性、关联性无异议。
第三人农垦公司未派员参加执行听证，但其提交书面答辩状称，对商品房买卖合同、收据、购房款发票、电力工程发票、水电费发票、房屋租赁合同的真实性无法核实，且与农垦公司无关。认为涉案房屋的所有权未发生转移，仍归恒发公司所有，法院拍卖涉案房屋后，农垦公司作为抵押权人享有优先受偿权。
经执行听证举证、质证、认证，本院查明，2013年1月25日，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，案外人购买被执行人麻城市金桥大道一号金桥花园房屋产权证号为麻城市房权证南湖字第××号的6幢1、2单元110号、210号面积为144.9㎡的商铺，合同约定单价为6211.18元／㎡，总价款90万元，由购买方于2013年8月8日前首付款60万元，其余款项以银行按揭贷款形式支付。案外人于2013年1月25日向被执行人支付35万元，2013年2月5日向被执行人支付10万元，2013年8月10向被执行人支付15万元。被执行人于2013年1月份将涉案房屋交付案外人，案外人对涉案房屋实际占有、使用、管理。后因被执行人未能办理银行按揭贷款手续，案外人下欠购房款30万元也一直未给付。本院于2015年4月7日作出（2015）鄂麻城民一初字第00250号原告曾宏涛诉被告恒发公司民间借贷纠纷案民事调解书确定：由被告恒发公司向原告曾宏涛立即给付借款200万元及相应利息。因恒发公司未履行生效调解书确定的付款义务，曾宏涛向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年8月14日以（2015）鄂麻城执字第00189-1号执行裁定书查封了被执行人所有的位于麻城市金桥大道一号金桥花园房屋产权证号为麻城市房权证南湖字第××号6幢1、2单元110号、210号商铺。因被执行人仍未按期履行，本院于2015年9月16日以（2015）鄂麻城执字第00189-2号执行裁定书裁定：拍卖已被查封的涉案房屋。案外人知道后，认为其已善意取得涉案房屋，法院的拍卖执行行为将侵害其合法财产权益，于2015年10月27日向本院提出案外人异议，要求停止对涉案房屋拍卖的执行行为，并于2015年11月16日向法院支付了下差购房款30万元。
另查明，2012年4月19日湖北华益油料科技股份有限公司与第三人及被执行人、麻城华益生物科技开发有限公司签订《借款合同》、《抵押合同》约定：湖北华益油料科技股份有限公司向第三人借款450万元（借款合同编号J201204007），借款期限为2个月，自2012年4月19日起至2012年6月18日止，约定月利率10‰，由被执行人以位于麻城市金桥大道一号金桥花园23套商铺、3套住宅提供抵押担保，由麻城华益生物科技开发有限公司提供保证担保（抵押合同编号D201204007），并于2012年4月27日办理他项权证（麻城市房他证南湖字第2000116**号）。湖北华益油料科技股份有限公司按上述合同约定向第三人借款450万元，之后被执行人向第三人给付了部分借款本金及相应利息。
本院认为，本案外人异议审查的争议焦点为：一是被执行人向案外人转让涉案房屋的行为，是否与本院（2015）鄂麻城执字第00189-1号执行裁定（查封涉案房屋）相冲突？本院认为，被执行人与案外人签订房屋买卖合同，案外人向被执行人支付购房款，被执行人向案外人交付房屋，均发生本院查封之前，且该房屋未办理产权过户登记手续，故涉案房屋转让行为与本院的查封裁定不相冲突。二是房屋买卖合同约定的购房款是否付清？本院认为，在案外人异议审查过程中案外人已付清下欠购房款30万元，应认定购房款已付清。三是案外人是否善意占有涉案房屋？《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”。由此可见被执行人将设置抵押的房产出卖给案外人，案外人于2013年已支付部分购房款，在案外人异议审查期间，案外人又付清下欠购房款，案外人符合善意占有涉案房屋条件。四是未办理房屋产权变更登记手续，案外人有无过错？本院认为，涉案房屋未变更登记过户的主要过错在被执行人，原因是被执行人出卖涉案房屋未向案外人告知涉案房屋已被抵押登记的情况，对涉案房屋未变更登记案外人无过错。综上，本院认为，案外人在本院查封涉案房屋之前，已与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同，在查封前案外人已合法占有该不动产，案外人已付清购房款，未办理房屋产权变更登记手续，主要过错在于被执行人，案外人异议理由成立。因此，对现登记在被执行人名下的涉案房屋，本院认为，为保护涉案房屋买受人物权期待权，案外人提出排除执行的主张，本院应予支持，依法应当停止对涉案房屋拍卖的执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于麻城市金桥大道一号金桥花园房屋产权证号为麻城市房权证南湖字第××号6幢1、2单元110号、210号房屋的拍卖执行行为。
本裁定送达后立即生效。
如不服本执行裁定，申请执行人可在本执行裁定送达后十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 刘援农
审 判 员 王 凯
审 判 员 薛 娇
二〇一五年十二月九日
代书记员 熊曾美