江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜中民再终字第6号
抗诉机关：江西省人民检察院
申诉人（一审被告、二审上诉人、申请再审人）：颜安群，男，1955年2月27日出生，汉族，江西省宜春市人，个体工商户。
委托代理人：易志刚，宜春市赣西法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、被申请人）：刘松，男，1963年3月17日出生，汉族，江西省南昌市人，个体工商户。
委托代理人：熊劲松，江西华兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
一审被告：宜春市瑞发房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市袁州区宜万路447号。
法定代表人：易炳明，该公司经理。
委托代理人：易磊，江西司法警官职业学院学生。代理权限：一般代理。
申诉人颜安群与被申诉人刘松、一审被告宜春市瑞发房地产有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，因不服本院（2012）宜中民四终字第80号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2013）宜中民申字第13号民事裁定裁定驳回；向检察机关申诉，江西省人民检察院于2013年10月20日作出赣检民行抗字（2013）32号民事抗诉书，向江西省高级人民法院提出抗诉，江西省高级人民法院于2013年12月26日作出（2013）赣民抗字第31号民事裁定，指令本院再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭审理本案，宜春市人民检察院代检察员蒋丽出庭支持抗诉，申诉人颜安群委托代理人易志刚、被申诉人刘松委托代理人熊劲松、一审被告宜春市瑞发房地产有限公司委托代理人易磊到庭参与诉讼，申诉人颜安群、被申诉人刘松经本院合法传唤未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原审原告刘松于2011年7月27日向宜春市袁州区人民法院诉称：2004年，原告与被告签订一份协议，约定两被告于2005年10月前向原告交付“温泉公寓”楼盘中一套商品房。该楼盘位于宜春市温汤镇沿河路7号，是被告颜安群挂靠在瑞发公司名下开发，在签订该协议前，原告就已向两被告支付清了购房款。2010年12月该楼盘已竣工，两被告未交房，诉请法院判令两被告返还并赔偿30万元，诉讼费由两被告承担。原审被告颜安群辩称：我与刘松没有签订房屋买卖合同，刘松也没有向我缴纳过购房款。2004年，我与刘松、李妍、钱学智签订一份土地转让协议，以总价款75万元购买坐落于温汤镇明月大道以东两块土地使用权。我付清土地款后，刘松背着李妍、钱学智要求我无偿赠与一套80-90m2商品房，我考虑到今后在办理土地转移手续过程中更方便，少点刘松的阻扰，与其签订一份协议书。协议书约定交房时间为2005年10月前，已过诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。一审被告宜春市瑞发房地产开发有限公司未作出答辩。
宜春市袁州区人民法院经审理查明，2002年3月6日和8月5日，刘松和案外人李妍、钱学智以协议出让的方式取得了宜春市温汤镇温汤村两块土地的使用权。2004年10月31日，刘松和李妍、钱学智（甲方），与瑞发公司、颜安群（乙方）签订了一份《土地转移协议书》，约定甲方将该两块土地的使用权转让给乙方，转让价款为75万元，但瑞发公司未在《土地转移协议书》上加盖公章。因刘松认为该土地转让价格偏低，经刘松与颜安群协商，颜安群又同意单独给付其一套商品房作为补偿。于是，在签订《土地转移协议书》的当天，刘松（乙方）与瑞发公司、颜安群（甲方）又签订了一份《协议书》，“甲方于2005年10月份之前向乙方交付温汤镇（位于温汤镇明月山南大道以东）。（批准书证号为：NO.0003111，2002宜市出字第03号）土地上商品房一套，面积80-90㎡，位置最南面，楼层：4楼，包括房产证、契税证、土地证，购房款等所有费用由甲方承担，乙方不另外支付任何费用”，瑞发公司也未在《协议书》上盖章。颜安群于当天向刘松支付了50万元土地转让款，剩余25万元于同年11月16日通过银行汇款给了刘松。之后，颜安群挂靠在瑞发公司的名下，在该土地上建设“温泉公寓”楼盘。2010年12月27日，瑞发公司取得了“温泉公寓”楼盘的预售许可证，现在该楼盘已经销售一空。因瑞发公司、颜安群一直未交付房屋，刘松诉至法院。
宜春市袁州区人民法院一审认为，颜安群与刘松、李妍、钱学智签订的《土地转移协议书》以及与刘松签订的《协议书》是双方当事人的真实意思，现在该土地已经由颜安群挂靠瑞发公司开发完毕，形成了既定事实，但其却至今还未履行自己的交房义务，故颜安群构成违约，依法应承担违约责任。现该楼盘房屋已售完，颜安群无法向刘松交付房屋，故刘松请求解除合同，赔偿其损失的理由充分，应予以支持。合同约定的交房期限届满，如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。“温泉公寓”楼盘在2010年12月27日才取得商品房预售许可证，故刘松的起诉没有超过诉讼时效。颜安群在庭审中称房屋出售的均价为3000元／㎡，就算房屋的面积按照80㎡计算，那么颜安群应向刘松交付的房屋价值为24万元，故该院酌定颜安群赔偿刘松损失24万元。虽然瑞发公司没有在《土地转移协议书》、《协议书》上盖章，但在国土部门办理土地变更手续时，颜安群均是以瑞发公司的名义进行，且加盖了公司印章，故瑞发公司应对该违约责任承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除刘松与颜安群签订的《协议书》；二、限颜安群在本判决生效之日起十日内赔偿刘松经济损失24万元，宜春市瑞发房地产开发有限公司承担连带责任。案件受理费5350元，由颜安群负担。
上诉人颜安群对以上判决不服，向本院提出上诉，其理由如下：一、一审认定的基本事实清楚，但有几处错误。在土地转让协议中，并没有约定颜安群因土地转让价格偏低，必须补偿刘松一套商品房的条款。二、一审适用法律错误。双方签订的协议书属于房屋赠与合同，而赠与合同必须办理产权过户才成立，并且赠与人可以撤销，受赠人无权起诉上诉人交付房屋。另外，刘松的起诉已经超过了诉讼时效，依照合同法的有关规定《协议书》也是无效的，一审按有效合同判决是错误的。被上诉人刘松答辩称，一、一审判决主要事实清楚，双方签订的《协议书》是有偿等价的，以土地使用权转让的价款购买房屋的行为合理合法。二、答辩人的主张未超过诉讼时效。该房产2010年12月才竣工，诉讼时效应从房屋竣工之日起计算。三、一审判决上诉人赔偿24万元低于房产的实际价值，按照3000元／㎡和80㎡计算，实际损害了被上诉人的合法权益。虽然一审认定的部分事实有误，但主要事实正确，赔偿被上诉人的损失合理合法，故请求二审予以维持。
本院二审经审理查明，一审查明的事实属实，双方当事人均未提供新的证据，二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审认为，二审争议的焦点，一是颜安群与刘松签订的协议书是房屋买卖还是赠与关系及协议书的效力问题；二是诉讼时效问题。一、从当事人当天签订了土地转让协议后即签订交付商品房协议的行为看，两份协议应该属于一个整体，后面的协议是对前面协议的补充。并且，一方转让土地使用权，一方支付相关款项的意思表示真实清楚，两份协议不违反禁止性法律规定，应该认定为有效合同。结合两份协议的内容和签订情况，交付商品房协议书的性质不属于单方给付房产的赠与行为，应该认定为是对土地转让价值的一种特殊的补偿行为，其特征更符合双方协商一致的一种有偿等价的买卖行为。上诉人颜安群所称协议属其单方的赠与行为，其有撤销权的上诉理由不能成立。根据当事人的陈述和现有证据，一审认定上诉人因转让土地价格偏低，同意单独给付刘松一套商品房作为补偿并无不妥。二、协议书约定交付的房屋于2010年12月竣工销售，此后上诉人违约将该房屋售予他人，被上诉人的权益受到侵害，根据法律有关诉讼时效的规定，被上诉人的起诉并没有超过诉讼时效，上诉人的此项上诉理由亦不能成立。至于被上诉人认为一审判决的补偿金额过低问题，因被上诉人并没有提出上诉，本院不予考虑。综上，上诉人颜安群的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人颜安群承担。
江西省人民检察院抗诉认为：（2012）宜春民四终字第80号民事判决书认定《协议书》是一种特殊有价补偿行为缺乏证据证明。二审判决认定该事实只有刘松单方面说法，且前后说法不一，无其他旁证佐证。一审庭审中，刘松诉讼代理人法庭调查时强调购房款在土地转让款中冲抵，事后颜安群向法庭提供证据，证明土地转让费按约定支付给刘松，之后刘松诉讼代理人当庭改口称“因为75万元土地转让款自己无法接受，就与颜安群约定另外以一套房补偿自己，否则不同意转让。”颜安群在2011年11月11日法庭陈述理由是“土地使用权转让协议签订后，考虑到办理土地使用权过户手续方便，希望刘松在以后办证时能帮点忙，方便自己，少点刁难，才签了后一份协议。”刘松说法未得到颜安群认可，且没有证据佐证，不能认定该协议为特定有偿买卖行为。另一方面，本案适用法律错误。后一份协议与土地转让协议在主体、权利义务内容及性质均不同，当事人并不是就质量、价款或者报酬、履行地点没有约定或约定不明的补充协议，依照《合同法》第六十一条规定，并不能构成补充协议。
申诉人颜安群诉称：请求撤销（2012）宜中民四终字第80号民事判决，改判驳回被申诉人诉讼请求，判令被申诉人返还执行款25万余元，并按银行同期贷款利率计算至付清之日利息，判令被申诉人承担一、二审诉讼费、执行费。申诉主要理由与抗诉意见相同，另提出一审审理时，原告刘松没有提出因签订《土地转移协议》时提出过价格偏低，而是庭审后，主审法官单独约见刘松及其代理人熊劲松做一份笔录附卷，一审开庭时间是2011年11月11日，刘松询问笔录是2012年5月14日，并未对上述询问笔录进行质证，一审依据没有质证的笔录作出判决。二审判决认定为补充判决，违背《合同法》第六十一条规定。本案已过诉讼时效，请求法院驳回刘松诉讼请求。
被申诉人刘松称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的《协议书》是对刘松自有的那一部分股权转让价及帮助办理过户的劳务费用的补偿行为，是等价有偿的协议。被答辩人及抗诉机关均称，被答辩人“考虑到办理土地使用权过户手续方便，希望答辩人在以后办理过户手续的时候能帮点忙，方便自己，少点刁难，才签了后一份协议。”这恰恰证明该协议书是等价有偿协议。本案没有过诉讼时效，主张房屋交付的诉讼时效应从房屋竣工之日起起算。
一审被告宜春市瑞发房地产开发有限责任公司辩称：颜安群是挂靠在我公司名下个体户，我公司只收取少量管理费，同意其以公司名义对外接业务，颜安群自负盈亏，自己承担民事责任，我公司不承担连带责任。一、二审认定的事实，是凭刘松编的假话，颜安群曾与我公司法定代表人易炳明谈过，颜安群目的是依靠刘松为转让土地使用权提供方便，为感谢刘松帮助作为礼物相赠“温泉公寓”一套住房，而不是土地转让价款过低。
再审庭审，当事人没有提供新的证据，本院再审依法确认原一、二审审理查明的事实。
本院再审认为：申诉人颜安群与被申诉人刘松、案外人李妍、钱学智签订的《土地转移协议书》以及与被申诉人刘松签订的《协议书》均为当事人真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，依法应得到法律保护。不管是申诉人颜安群所认为的“可以帮助申诉人办理土地使用权提供方便”，还是被申诉人刘松所认为的“75万元土地款自己无法接受，就与颜安群约定另外以一套房补偿自己”，均不否认两份协议书关联性。前者协议书为有偿转让土地使用权买卖协议，后者的协议书，对转让土地使用权的履行事项予以明确，依法应与无偿赠与协议区别对待。虽然李妍、钱学智并没有参与订立后者协议，但依法并不影响该协议法律效力。检察机关民事抗诉书提出的意见，与对事实法律性质的认定不符合，依法不予以支持。申诉人颜安群为挂靠在一审被告宜春市瑞发房地产开发有限公司名下，以瑞发名义对外民事活动，由此引发民事法律责任依法由该公司承担连带责任。虽然协议书约定交房时间是2005年10月，但瑞发公司取得“温泉公寓”楼盘预售许可证时间是2010年12月27日，被申诉人刘松向法院起诉时间是2011年7月27日，本案诉讼时效应从当事人知道或者应当知道交房条件成熟时起计算，申诉人颜安群认为本案已过诉讼时效依法不予以支持。原二审审理程序合法、判决所认定的事实清楚、对事实的法律认定并无不当，判决结果依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2012）宜中民四终字第80号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂青达
审 判 员 徐建国
代理审判员 周海燕
二〇一四年九月二日
书 记 员 陈可伊