北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05653号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。
法定代表人吴燕生，总经理。
委托代理人郭召利，北京市君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）余弘铠，男，1985年11月28日出生。
上诉人北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第42174号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。余弘铠、博宏公司之委托代理人郭召利，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，余弘铠诉至原审法院称：2009年7月8日，余弘铠与博宏公司签订了《商品房预售合同》，其内容为余弘铠购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路36号1号住宅楼×室房屋。后余弘铠向博宏公司支付了1524567元购房款。2010年11月18日，博宏公司向余弘铠交付了上述房屋。余弘铠向博宏公司支付了房款1962元、契税等。根据上述合同约定，博宏公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，余弘铠不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向余弘铠支付全部已付款万分之三的违约金。博宏公司应当在合同约定商品房交付之日起960日之内为余弘铠取得房屋所有权证书，未能在约定期限为余弘铠取得该商品房房屋所有权证的，在余弘铠应当取得该商品房的房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，博宏公司应当按日计算向余弘铠支付全部已付款日万分之三的违约金。现诉至法院，请求人民法院判令继续履行《商品房预售合同》，于判决生效后三个月内取得商品房所在楼栋的权属证明和于判决生效后六个月内取得房屋所有权证，判令博宏公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金（第一阶段违约金以购房款为本金×日万分之三×自2011年11月1日起至法院判决生效之日，判决生效十日内一次性付清，第二阶段违约金是以购房款为本金×日万分之三×自法院生效判决之日起至余弘铠实际取得商品房所在楼栋权属证明之日止，并于每月5日前支付），判令博宏公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（该违约金以购房款为本金×日万分之三×自逾期之日起至法院判决生效之日的违约金，判决生效十日内一次性付清，第二阶段违约金以购房款为本金×日万分之三×自法院生效判决之日起至余弘铠实际取得房屋所有权证之日止，并于每月5日前支付）。
博宏公司在原审法院辩称并反诉称：我公司系北京市朝阳区北沙滩大屯路36号华源凯旋园项目的开发商。2009年，我公司与余弘铠签订《商品房预售合同》，约定余弘铠购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路36号1号住宅楼一套，我公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。由于教育配套建设的历史遗留问题，造成该项目部分工程至今不能正常完成规划，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，中和家园项目开发建设单位为中国房地产开发北京有限公司，规划部门明确规定教育配套预留用地由中国房地产开发北京有限公司代征，我公司负责建设工作。时至今日，中国房地产开发北京有限公司仍未征该教育预留用地，导致我公司无法进行教育配套的实际建设。我公司多次与中国房地产开发北京有限公司联系，但中国房地产开发北京有限公司至今未履行其相应义务。我公司多次联系区教委等主管部门，因为我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明，致使我公司与余弘铠之间的合同客观履行不能，双方合同的目的不能实现，因此应当依法解除双方的合同。关于余弘铠要求之违约金一节，本案中未取得该商品房所在楼栋的权属证明的责任在中国房地产开发北京有限公司，因为我公司没有责任，所以不应承担两项违约责任。即使产生违约责任，余弘铠要求的两项违约金是重复计算的，同时依据双方合同约定，应该在我公司实际取得权属证明之日起30日内向余弘铠支付，现未到支付时间，所以余弘铠无权在我公司实际取得权属证明之前要求支付违约金。为解决教育配套问题，我公司一直在积极努力，今年区发改委才核准教育配套的立项，所以取得所在楼栋的权属证明和商品房房屋所有权证的时间不是我公司能决定的。现我公司提出反诉，请求人民法院判令解除双方之间的《商品房预售合同》。
余弘铠在原审法院针对反诉辩称：博宏公司反诉要求解除商品房预售合同没有法律依据，其不享有解除权，无权解除。法律规定协议解除和法定解除，合同约定了余弘铠有权退房，也就是余弘铠有权解除合同，双方没有约定博宏公司有权解除合同，所以本案中博宏公司无权解除合同。本案中合同履行不存在不可抗力的情形，现余弘铠已经履行了主要义务，博宏公司收到全部房款，博宏公司作为违约方，其不享有解除权。从立法的本意和保护善意当事人的合法权益，维护正常交易秩序，都不应该支持博宏公司的反诉要求。本案涉及的房屋长期处于权利真空状态，对余弘铠不利，无法进行房屋出租、抵押，有违立法目的。本案中不存在可撤销的情形、合同无效的情形、不可抗力情形，所以合同真实有效。依据合同相对性，博宏公司与第三方的事情与余弘铠无关。如果按照合同所述的需等到办证之后才能支付违约金，如果房屋不办理房产证，可以永远不支付违约金，此违反了公平原则，这个条款是无效的。博宏公司与第三方的事情，与本案无关，博宏公司明知自己的商业风险，企图转嫁风险，并在合同中掺杂不公平条款，这些条款应该是无效的。
原审法院经审理查明：2009年7月8日，余弘铠与博宏公司签订《商品房预售合同》，约定余弘铠购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路36号1号住宅楼13层×室房屋，房屋建筑面积79.78平方米，房价款为1524567元。余弘铠同意委托博宏公司代交专项维修资金、契税、产权证委托办理费。博宏公司应当在2011年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理：余弘铠有权退房，余弘铠退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照余弘铠全部已付款的3％向余弘铠支付违约金。余弘铠不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向余弘铠支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司实际取得权属证明之日起30日内向余弘铠支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理转移登记：余弘铠同意委托博宏公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因博宏公司的责任，余弘铠未能在商品房交付之日起960日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：余弘铠有权退房，余弘铠退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还余弘铠全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄利率支付利息。余弘铠不退房的，自余弘铠应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博宏公司按日计算向余弘铠支付全部已付款万分之三的违约金，并于余弘铠实际取得房屋所有权证书之日起30日内由博宏公司支付。
2010年11月18日，博宏公司向余弘铠交付了上述房屋。余弘铠向博宏公司支付了契税、公共维修基金、产权证代办费、印花税、产权登记费。另余弘铠与博宏公司签订《冠军城购房变更协议》，其内容为上述合同中房屋座落朝阳区北沙滩大屯路36号院1#楼变更为朝阳区南沙滩66号院2#楼，应补交房款1962元。经查，余弘铠共向博宏公司支付购房款1526529元。
原审法院认为：余弘铠、博宏公司于2009年7月8日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。余弘铠履行了合同约定的相关义务，博宏公司未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司之证据不能证明其存在免责事由，故其行为构成违约，上述违约行为持续存在必然导致博宏公司不能在合同约定时间内为余弘铠办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，博宏公司逾期办理房屋所有权证的行为也构成违约。
余弘铠要求继续履行《商品房预售合同》，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。余弘铠要求尽快取得商品房所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，博宏公司应该为余弘铠办理上述证书，因为涉案商品房所在楼栋尚不具备办理权属证明之条件，所以现在也不能办理涉案房屋的房屋所有权证，故余弘铠应待办理条件具备后再行解决，现法院对余弘铠该项诉讼请求暂不予支持。余弘铠要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金和逾期取得房屋所有权证违约金，合同中对两项违约行为所应承担的违约责任分别进行了约定，虽然上述约定不违反法律规定，但考虑到博宏公司关于违约金及违约金数额的抗辩意见，结合博宏公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的不确定性，法院依据公平原则，对违约金的数额予以适当酌减，现将两项违约金具体数额酌情调整为以余弘铠已付购房款为本金乘以日万分之一的标准乘以自涉案房屋所在楼栋权属证明逾期之日起至余弘铠实际取得涉案房屋的房屋所有权证之日止。博宏公司又以未到违约金支付时间抗辩，鉴于博宏公司长时间未能办理所在楼栋权属证明和房屋所有权证，法院对其该抗辩意见不予采纳，博宏公司应支付余弘铠相应违约金。博宏公司反诉要求解除上述合同，作为违约方，其诉讼请求没有法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。据此，于2013年12月判决：一、继续履行余弘铠与博宏公司二〇〇九年七月八日签订的《商品房预售合同》。二、博宏公司于判决生效之日起十日内按余弘铠已付房款一百五十二万六千五百二十九元的日万分之一的标准支付余弘铠自二〇一一年十一月一日起至余弘铠实际取得位于北京市朝阳区北沙滩大屯路36号1号住宅楼13层×室的房屋所有权证之日止的违约金。三、驳回余弘铠其他诉讼请求。四、驳回博宏公司全部反诉请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，博宏公司不服原审判决，上诉至本院。博宏公司上诉理由及要求为：未能办理涉案房屋所在楼栋的初始登记与房屋权属转移登记的责任不在博宏公司，不同意承担违约责任。
在本院审理过程中，博宏公司认为因中国房地产开发北京有限公司（以下简称中房公司）未能履行其义务，致使该小区无法完成规划验收，故暂无法办理相关权属证明，但目前教育配套设施正在建设过程中，一旦工程完工就可以办理相关权属证明，同时就此事件不同意承担违约责任。余弘铠对此不予认可。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，余弘铠、博宏公司均应依照合同约定履行义务。现因博宏公司未能在合同约定期限内办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及房屋权属转移登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。博宏公司上诉称未能办理上述权属证明的原因在于中房公司未能完成应履行义务，并以此作为博宏公司在本案中的免责理由，因中房公司非涉案合同的当事人，故其与博宏公司的相关纠纷应另行解决，博宏公司以案外人原因主张不承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。另，从本案已经查明的事实看，相关权属证明需待该小区的教育配套设施建设完毕并经过相关规划部门验收才能办理，目前涉案房屋及其所在楼栋因上述原因暂不具备办理相关权属证明的条件，待办理相关权属证明的条件具备后，可再行解决。博宏公司应为办理相关权属证明积极履行其应负义务，及时向余弘铠披露相关信息及办理进度。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6280元，由余弘铠负担3565元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担2715元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费9269元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费6280元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶亚东
代理审判员 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 曾 彦
代理审判员 史智军
二〇一四年五月二十日
书 记 员 冯晓雪
书 记 员 胡 潇
书 记 员 楚 静