广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2827号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶玉春，女，1963年9月27日出生，汉族，住广东省恩平市。
委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永池，男，1965年11月1日出生，汉族，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：梁思潮，广东协诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴炳健，广东协诚律师事务所律师。
上诉人叶玉春因与被上诉人刘永池房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶玉春上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，认定刘永池应支付违约金43200元给叶玉春；2.改判刘永池应支付3657.95元给叶玉春；3.本案诉讼费用由刘永池负担。事实和理由：一、一审法院未能根据实际情况认定“实际控制”租赁房屋的定义，导致案件事实认定有误。涉案租赁物于2016年10月27日才由叶玉春实际控制。《租赁合同》到期后，叶玉春与刘永池因在协商处理物业退出和费用赔偿事宜时无法达成一致意见，当时仅完成了租赁物件的清点及水电费账户的过户，而尚未办理租赁房屋及物品的移交。刘永池拒不配合完成租赁房屋的交接手续，自行用铁索锁住租赁房屋的大门，并拒绝交门锁钥匙，导致叶玉春无法正常进入租赁房屋。直至评估公司前往租赁房屋实地评估当天，叶玉春才能进入租赁房屋，对租赁房屋及租赁物品才取得了实际控制。二、一审法院计算违约金的方式和依据有误，造成违约金过低，显失公平，依法应予纠正。叶玉春于2016年10月27日才实际控制租赁房屋，也就是说，叶玉春在将近一年的时间里无法进入租赁房屋进行管理，也无法正常使用租赁房屋出租收益，因此造成的损失远远高于一审法院以租金、占有使用费、房屋及物品的损失计算的总价值40457.95元。一审法院依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，酌定按照造成损失的30%计算出违约金为12137.39元，明显低于叶玉春因本案造成的损失。一审法院未能客观认定实际损失，也未能兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，违背了公平原则和诚实信用原则。
刘永池辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回叶玉春的上诉请求，维持原判。1.刘永池已于2015年12月16日将租赁房屋返还给叶玉春，一审法院认定事实清楚。叶玉春与刘永池签订的《租赁合同》约定租赁期限自2010年11月15日至2015年11月15日止。租赁期限届满后，叶玉春一直不理会刘永池要求办理租赁房屋清点、交接事宜的要求，直至2015年12月16日才正式与刘永池办理上述手续。在办理完租赁房屋的清点、交接手续后，刘永池即完成了交付涉案房屋的合同义务。在交付涉案房屋的次日，刘永池指派人员与叶玉春到恩平市供水有限公司、恩平市供电局办理缴交水电费的账户变更手续，之后涉案房屋的水电费均是由叶玉春缴交的，证明了涉案房屋已于2015年12月16日起由叶玉春实际控制的事实。2.一审法院不支持叶玉春按年度租金的30%的标准计算违约金的请求是正确的。首先，刘永池一直以来均依约支付租金给叶玉春，不存在恶意拖欠租金的行为。2015年10月，由于《租赁合同》即将到期，而签订合同时刘永池支付了80000元押金给叶玉春，故刘永池在支付了2015年9月份的租金后，告知叶玉春之后的租金用押金扣减。其次，即使要求刘永池承担租赁期间租赁物损坏及缺失的赔偿责任，根据广东泰诚保险公估有限公司作出的公估报告，租赁物的损失价值总评估为12057.95元，并未对叶玉春造成严重损失。再次，刘永池已于2015年12月16日将租赁物返还给叶玉春，没有长期占用涉案房屋的行为，并没有给叶玉春造成占用房屋的巨额损失。因此，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，叶玉春主张的违约金明显高于其实际损失，不应得到支持。
一审法院认定事实：2010年11月15日，刘永池作为承租方（乙方）与出租方（甲方）叶玉春签订《租赁合同》，合同主要约定如下：第一条租赁物基本情况：1.叶玉春房屋前座坐落于恩平市××××号；后座坐落于恩平市××小岛南堤中路××号。2.物品：电视、空调、音响设备、厨具、餐桌等（详见清单）。第二条租赁物用途为经营饮食业。第三条租赁期限五年，自2010年11月15日至2015年11月15日止。第四条租金押金：租赁物年租金第一年度为税后人民币120000元，第二年度开始每年度为税后人民币144000元。刘永池另付押金人民币80000元。租赁期限届满，刘永池无违约，并叶玉春对租赁物验收无误后，将押金不计利息退还刘永池；如有违约，相关违约金、赔偿金在押金中抵扣，不足部分叶玉春另行索赔。第五条付款方式：租金每一个月交一次，由刘永池提前一个月交付下一个月的租金给叶玉春。刘永池应于本合同生效之日，向叶玉春交付首期一个月租金人民币10000元及押金80000元。第六条交付租赁物期限：叶玉春于本合同生效之日起10日内，将租赁物交付给刘永池。第八条1.刘永池在签订本合同前已交对租赁物现状有充分的认识和评估，对本合同第七条甲方的声明也有与甲方一致的理解。第九条维修养护责任：租赁期间，刘永池对房屋及附着设施每隔6个月检查、修缮一次，费用由刘永池负责承担，并将检查、修缮情况报告叶玉春备案。租赁期间，刘永池每年都应将物品的使用情况报告叶玉春备案，如有物品损缺的，由刘永池负责修复、补缺、更新。第十二条合同终止：本合同终止，一切租赁物和刘永池租赁期间添加、更新的一切物品归叶玉春所有。届时刘永池须将房屋及物品功能完好退还叶玉春。如数目或功能缺失，由叶玉春在押金中抵扣或由刘永池赔偿。刘永池负责清偿本合同第十条的全部费用。第十五条违约责任：租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳年度租金的30%作为违约金。刘永池逾期未交付租金的，每逾期一日，叶玉春有权按年租金的1%向刘永池加收滞纳金。同时，双方约定装修期20天，20天后才开始计收租金，并在合同中备注：装修期为20天后，租金才开始生效。
合同签订后，叶玉春将租赁房屋及物品交付刘永池使用，刘永池按合同约定向叶玉春交付了押金80000元。租赁期间，刘永池依约每月向叶玉春缴交租金，缴交了2015年9月份的租金后没有再向叶玉春缴交租金。合同到期后，双方于2015年12月16日对租赁物进行清点，并制作列表清单签名确认损坏及缺失的物品。2015年12月17日，叶玉春与刘永池的工作人员到恩平市供水有限公司、恩平市供电局办理了缴交水费、电费的银行账户变更手续，之后的水费、电费由叶玉春缴交。
诉讼期间，叶玉春申请对涉案房屋及物品的损坏价值进行鉴定评估，经摇珠选定广东泰诚保险公估有限公司。广东泰诚保险公估有限公司于2016年10月27日组织叶玉春、刘永池到涉案房屋对房屋及物品的受损情况进行查勘，广东泰诚保险公估有限公司于2017年1月16日作出公估报告，对涉案房屋及物品的损失价值总评估为12057.95元。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。刘永池与叶玉春签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应按照约定全面履行各自的合同义务。
根据双方当事人的起诉、反诉及各自的答辩意见，一审法院对双方的争议焦点综合评判如下：
一、关于《租赁合同》租赁期限及租金问题。
《租赁合同》第三条载明租赁期限五年，自2010年11月15日至2015年11月15日止，同时双方在签订合同时在合同中备注：装修期为20天后，租金才开始生效。庭审过程中，双方均确认签合同时另外约定装修期20天，20天后才开始计收租金。且从一审法院依职权调取的2015年12月14日恩平市公安局河南派出所向刘永池所作的询问/讯问笔录显示，刘永池陈述签合同时约定装修完才开始计算合同租赁时间，租赁时间至2015年12月6日到期。刘永池上述陈述的装修完才开始计算合同租赁时间与叶玉春所主张的20天装修期没有计算租金，租赁期限顺延20天相吻合。由此可见，双方签合同时对租赁期限所另外约定的20天装修期，应视为双方经合意变更了合同约定的租赁期限，向后顺延了20天的租赁期限，为此，《租赁合同》租赁期间届满日应为2012年12月5日。《租赁合同》签订后，刘永池每月向叶玉春支付租金，但支付了2015年9月份的12000元租金后没有再支付租金。庭审中，双方均确认刘永池支付的2015年9月份的租金是2015年9月5日至10月5日期间的租金。《租赁合同》于2015年12月5日期满，为此，刘永池应向叶玉春支付其拖欠的2015年10月6日至2015年12月5日期间两个月的租金合计24000元（144000/年÷12月×2月）。
二、关于租赁房屋何时交接问题。
1.《租赁合同》到期后，双方于2015年12月16日对租赁物进行了清点，并制作列表清单签名确认损坏及缺失的物品。根据《租赁合同》第十二条约定，本合同终止，一切租赁物和刘永池租赁期间添加、更新的一切物品归叶玉春所有。双方完成现场清点后，租赁房屋及物品已在叶玉春的可控范围内，且第二天，叶玉春与刘永池的工作人员到恩平市供水有限公司、恩平市供电局办理了缴交水费、电费的银行账户变更手续，之后的水费、电费由叶玉春缴交。据此,一审法院认定双方已完成了租赁物交接手续，刘永池已履行了返还租赁房屋及物品的义务。为此，叶玉春以刘永池没有移交锁匙为由主张双方没有办理交接，要求刘永池返还租赁房屋及物品，理据不足，一审法院不予支持。
2.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案《租赁合同》于2015年12月5日租赁期间届满，刘永池与叶玉春没有续约,刘永池应向叶玉春返还租赁物,交付涉案房屋。但合同期限届满后至双方完成清点交接期间,刘永池未将涉案房屋交还给叶玉春,此期间涉案房屋仍在刘永池实际控制之下,理应参照租金标准支付2015年12月6日至2015年12月16日期间的占有使用费4400元(12000元/月÷30日×11日)。叶玉春请求刘永池赔偿占有使用费计算至反诉之日，无事实依据，一审法院不予支持。
三、关于损坏、缺失的租赁物的赔偿问题。
双方于2015年12月16日经清点，制作列表清单确认损坏及缺失的租赁物。经鉴定，广东泰诚保险公估有限公司于2017年1月16日作出公估报告，对涉案房屋及物品的损失价值总评估为12057.95元。叶玉春以公估报告估算价值达不到客观公正为由要求重新委托第三方再行估价。一审法院认为，首先，广东泰诚保险公估有限公司及其鉴定人员具备相关的鉴定资格；其次，广东泰诚保险公估有限公司于2016年10月27日组织双方到涉案房屋对房屋及物品的受损情况进行现场查勘，制作现场查勘记录表，详细列明损坏、缺失的情况，双方对此签名予以了确认；再次，叶玉春未能提供证据证明存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足的情形。综上，广东泰诚保险公估有限公司作出的公估报告是合法有效的，一审法院予以采纳。叶玉春要求重新委托第三方再行估价，理据不足，一审法院不予支持。根据《租赁合同》第十二条约定，本合同终止，一切租赁物和刘永池租赁期间添加、更新的一切物品归叶玉春所有。届时刘永池须将房屋及物品功能完好退还叶玉春。如数目或功能缺失，由叶玉春在押金中抵扣或由刘永池赔偿……。刘永池应承担租赁期间租赁物损坏及缺失的赔偿责任，应按公估报告的定损金额向叶玉春赔偿12057.95元。对刘永池请求承担一半的赔偿责任的主张，缺乏理据，一审法院不予采纳。
四、关于违约金问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。叶玉春按照合同的约定向刘永池交付房屋，刘永池应按合同约定每月支付租金，但刘永池支付了2015年9月的租金后一直没有再向叶玉春支付租金，且根据《租赁合同》第九条约定，在租赁期间，刘永池负有对租赁房屋及附着设施每隔6个月检查、修缮一次，对物品损缺负责修复、补缺、更新的义务，但刘永池没有履行上述义务致使租赁物损坏、缺失，也未将情况告知叶玉春，刘永池已构成违约，应承担相应的违约责任。叶玉春主张按《租赁合同》第十五条的约定，请求刘永池按年度向对方交纳年度租金的30%支付违约金。刘永池主张约定的违约金过高。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。叶玉春主张请求刘永池按年度租金的30%支付违约金，明显高于其实际损失，一审法院酌定刘永池应支付叶玉春的违约金为其造成损失的百分之三十，即12137.39元[（24000元+4400元+12057.95）×30%]。
综上所述，刘永池应向叶玉春支付租金24000元、房屋占有使用费4400元，租赁物损坏、缺失赔偿金12057.95元，违约金12137.39元，合计52595.34元。《租赁合同》第四条约定，刘永池另付押金人民币80000元。租赁期限届满，刘永池无违约，并叶玉春对租赁物验收无误后，将押金不计利息退还刘永池；如有违约，相关违约金、赔偿金在押金中抵扣，不足部分叶玉春另行索赔。第十二条约定，届时刘永池须将房屋及物品功能完好退还叶玉春。如数目或功能缺失，由叶玉春在押金中抵扣或由刘永池赔偿。为此，刘永池在签合同时交付给叶玉春的80000元押金，应抵扣刘永池应支付的上述款项52595.34元后，余下押金27404.66元应由叶玉春退还给刘永池。《租赁合同》第四条明确约定押金不计利息退还，故对刘永池请求自2015年12月16日起至返还日止按银行同期同类贷款利率计算押金利息的主张，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、叶玉春应在本判决生效之日起7天内退还27404.66元押金给刘永池。二、驳回刘永池的其他诉讼请求；三、驳回叶玉春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1410元，由刘永池负担807元，叶玉春负担603元；反诉费3098元，由刘永池负担498元，叶玉春负担2600元，鉴定公估费5035元，由刘永池负担292元，叶玉春负担4743元。
二审中，刘永池没有提交新证据。叶玉春提交了如下证据：销售不动产统一发票5张，用以证明：叶玉春投入了170多万元用于购置涉案租赁物，因刘永池在诉讼前后消极处理涉案租赁物，对叶玉春造成了巨额的损失。刘永池对叶玉春提交的前述证据认为：该组证据不属于新证据，且叶玉春未能提交原件核对，不予质证。
经审查，叶玉春提交的上述证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且没有原件予以核对，故本院依法不予采纳。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对叶玉春的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的二审争议焦点为：1.涉案租赁物的实际控制如何认定？2.违约金如何认定？
一、关于涉案租赁物的实际控制如何认定的问题。叶玉春主张其于2016年10月27日才实际控制涉案租赁物。首先，刘永池、叶玉春双方于2015年12月16日对涉案租赁物进行了清点，并制作列表清单，签名确认损坏及缺失的物品。从双方对涉案租赁物的进行清点的行为，可认定双方的目的为对涉案租赁物进行移交。其次，叶玉春与刘永池的工作人员于双方清点完毕的次日，即2015年12月17日到恩平市供水有限公司、恩平市供电局办理了缴交水费、电费的银行账户变更手续，根据一审法院依职权调取的涉案租赁物水电费缴费单据显示，在2015年12月17日之后至一审诉讼期间，涉案租赁物有产生水电费的记录，叶玉春亦确认由其缴纳2015年12月17日之后的水电费，即叶玉春已于2015年12月17日之后占有并使用涉案租赁物。最后，双方于2015年12月16日对涉案租赁物的清点后，关于涉案租赁物钥匙交接问题，虽双方事后各执一词，但叶玉春对涉案租赁物外加锁具的行为，涉案租赁物实则已处在叶玉春掌控之中。即使刘永池未移交涉案租赁物钥匙，但叶玉春对涉案租赁物外加锁具后，客观上，刘永池亦无法继续使用涉案租赁物。综上，叶玉春该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。
二、关于违约金如何认定的问题。从刘永池、叶玉春双方签订的《租赁合同》中第四、第五条关于“租金、押金、付款方式”及第九条关于“维修养护责任”的约定可知，刘永池负有按期支付租金和对涉案租赁物进行修缮、修复、补缺等合同义务。一审中，刘永池、叶玉春双方确认刘永池自2015年9月支付2015年9月5日至10月5日的租金后，欠付2015年10月6日至12月5日的租金24000元。一审法院认定刘永池逾期交付涉案租赁物，造成2015年12月6日至2015年12月16日期间的占有使用费4400元，以及经一审法院委托鉴定，广东泰诚保险公估有限公司对涉案房屋及物品的损失价值评估12057.95元。故本案中，刘永池的违约行为主要表现为逾期支付租金、逾期交付涉案租赁物以及未对涉案租赁物进行修缮、修复、补缺等，刘永池的上述违约行为对叶玉春造成的损失，应承担相应的违约金。叶玉春主张其于2016年10月27日才实际控制涉案租赁物，因2015年12月16日至2016年10月27日无法出租，造成的收益损失应由刘永池承担，按《租赁合同》第十五条的约定，刘永池应按年度租金144000元的30%支付违约金43200元。对此，本院认为，涉案租赁合同所约定的租赁期限至2015年12月5日，结合前述分析，租赁期限届满后，刘永池已于同年12月16日将租赁物交还叶玉春，租赁物的处置或使用完全由叶玉春掌控，且相应的权益、责任、风险均应由叶玉春承受，而与刘永池无关。刘永池认为双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求一审法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，第一，刘永池已按《租赁合同》约定履行支付大部分租金义务，仅欠付2015年11月、12月租金合计24000元，且刘永池亦表示合同期满后不续租，叶玉春因刘永池欠付租金24000元的实际损失主要表现为所欠付租金的利息损失，即使参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，本院以逾期支付租金24000元作为计算基数，按年利率24%酌定计算至一审作判之日的上述利息损失计为9840元（12000元×24%÷12月+24000×24%÷12月×20月）。第二，刘永池逾期交付涉案租赁物，于2015年12月6日至2015年12月16日期间占用涉案租赁物，应按占有使用费4400元计算叶玉春在此期间预期利益所受损失。第三，刘永池违反合同约定的维修养护责任，经鉴定，该违约行为造成损失为12057.95元。综合刘永池上述三部分违约行为所引致的总损失约为26297.95元（9840元+4400元+12057.95元），根据前述《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，叶玉春和刘永池合同约定的按年度租金144000元的30%支付违约金43200元，已超过造成损失的30%，即7889元（26297.95元×30%），故可认定叶玉春和刘永池合同约定的违约金已过分高于造成的损失，应予适当调减。一审法院以已查明的实际损失为基础，综合考量叶玉春和刘永池对合同的履行情况、过错程度以及对预期利益的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定刘永池应支付叶玉春的违约金为其造成损失的百分之三十，即12137.39元[（24000元+4400元+12057.95）×30%]，并无明显不当，故本院予以维持。
综上所述，叶玉春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1657元，由叶玉春负担。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 许世清
审判员 梁智坚
二〇一七年十二月十二日
书记员 李永强
李艳斌