上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第807号
上诉人（原审原告、反诉被告）邱金泉。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海金桥建材市场经营管理有限公司。
法定代表人陈。
上诉人邱金泉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人邱金泉之委托代理人张毅霞，被上诉人上海金桥建材市场经营管理有限公司（以下简称金桥公司）之委托代理人杨骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区金海路100号房屋系金桥公司向案外人租赁，该房屋无房地产权证，也无建设工程规划许可证。
2009年11月5日，金桥公司（甲方）与邱金泉（乙方）签订《上海市商品交易市场进场经营合同》一份，约定乙方承租甲方金海路100号市场内D区场地，租赁期自2009年12月1日至2010年11月30日，租金总额为人民币（以下币种相同）52，000元，先付后用，合同签订时一次付清。原1，000元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保。合同尾部甲方代表为陈文水，并盖有“上海金桥胶合板建材批发市场”的印章。
合同签订后，邱金泉向金桥公司交付了租金52，000元，并在房屋内经营。上述合同到期后，邱金泉未返还租赁物，继续在租赁物内经营至2013年春节前夕，春节后金海路100号内商品市场整体关闭，目前市场已拆除。
2013年10月31日邱金泉诉至原审法院，请求判令：1、确认邱金泉与金桥公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；2、金桥公司返还邱金泉已交纳的房屋使用费56，300元及保证金3，000元；3、金桥公司赔偿邱金泉因拆迁引起的损失78，005.28元（其中货品损失56，505.28元，装修损失21，500元）。金桥公司则表示，合同效力由法院判定，保证金同意返还，但邱金泉要求返还使用费没有依据，双方合同到期后未续签，在合同到期后继续使用承租商铺，仅支付过一个月租金，截止2012年12月底，累计拖欠使用费104，000元。故金桥公司提出反诉，请求判令邱金泉支付房屋使用费104，000元。针对反诉，邱金泉表示，涉案商铺所在的市场由于环境脏乱而无法正常经营，故承租人不应当支付使用费，且金桥公司曾承诺免租一年，现金桥公司的主张已超过诉讼时效期间，应予驳回。
原审审理中，邱金泉与金桥公司确认“上海金桥胶合板建材批发市场”的法人主体不存在，涉案租赁关系实为邱金泉与金桥公司间建立。邱金泉向原审法院提供了落款为市场部的收条（2011年12月）一份，其中写明收到邱金泉2011年12月1日至31日的租金4，300元，考虑到摊位有装潢及其他费用，决定从2010年12月1日至2011年11月30日止的一年租金免收，凭此条更换发票。邱金泉称该收条系金桥公司法定代表人陈文水书写；邱金泉另提供通知二份，以证明金桥公司在2010年6月、2011年1月通知各租户市场将拆迁，要求做好搬迁准备及就他处场地重新签订租赁合同；邱金泉与案外人签订的门面装修合同以及收发货单等证据，证明邱金泉曾花费商铺装修费21，500元以及支付过货款32，615.28元、23，890元。经质证，金桥公司称收条是否陈文水出具已记不清，当时陈文水并非金桥公司法定代表人，也未受金桥公司授权，确认收取过邱金泉合同到期以后一个月的租金，但不确定对应的具体月份，并表示对收条是否陈文水出具的真伪不申请笔迹鉴定；通知未加盖印章，非金桥公司出具；对装修凭据以及收发货单的真实性均持有异议，系单方凭据，且并非邱金泉的损失，金桥公司已通知租户搬迁，大部分租户均已陆续搬离，倘若有遗留物品，也应视为租户自动放弃。
金桥公司为证明其主张，向原审法院提供了2013年5月5日张贴于金海路100号的公告，通知承租户7日内自行搬离遗留物品并将场地交还，逾期将收回经营场地。经质证，邱金泉认为2013年春节后涉案商铺所在的市场即整体关闭，邱金泉未接到金桥公司的搬离通知，邱金泉曾至租赁场所搬运物品而遭拒。
原审认为，邱金泉与金桥公司间的《上海市商品交易市场进场经营合同》主要内容为金桥公司将房屋交付邱金泉经营使用，邱金泉向金桥公司支付租金，符合租赁合同的特征。因租赁房屋无合法建造手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。
房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而不论合同无效还是租赁届满，承租人均有返还房屋的义务。邱金泉在合同租期届满后并未返还房屋，继续使用租赁物至2013年1月，邱金泉并无有效证据反映在此日期前其不能实现使用租赁物的租赁目的，其主张要求金桥公司返还已交纳租金，缺乏事实及法律依据，难予支持。由于双方合同内的租期已自然履行完毕，双方均明确2013年春节后涉案商铺所在的市场已整体关闭，市场将另迁他处，邱金泉未及时履行返还租赁物的义务，其诉请要求金桥公司赔偿装修损失以及货品损失的请求，不予支持。金桥公司确认已收取邱金泉的租赁保证金，应予返还。关于邱金泉提供的收条，金桥公司否认该收条的证明内容，邱金泉同时对金桥公司的反诉请求进行时效抗辩。鉴于金桥公司主张的系房屋占有使用费，应适用二年诉讼时效期间，金桥公司也未提供证据证明其在本次诉讼前曾向邱金泉主张过使用费，因此，按照双方原就使用费的支付约定，金桥公司主张的2010年12月1日至2011年11月30日的使用费已过诉讼时效期间，上述收条的真伪在本案中认定与否已无实际意义。金桥公司自认收到邱金泉一个月使用费但不确定对应的具体时间，其对邱金泉主张的此节事实也未否定，因此确认邱金泉已支付2011年12月的使用费，邱金泉尚应支付金桥公司2012年1月起至12月的使用费。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、邱金泉与上海金桥建材市场经营管理有限公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；二、上海金桥建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还邱金泉租赁保证金3，000元；三、邱金泉于判决生效之日起十日内支付上海金桥建材市场经营管理有限公司房屋使用费52，000元；四、驳回邱金泉的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3，026元，减半收取计1，513元，由邱金泉负担1，488元，上海金桥建材市场经营管理有限公司负担25元，反诉案件受理费减半收取计1，233元，由邱金泉负担604元，上海金桥建材市场经营管理有限公司负担629元。
判决后邱金泉不服，向本院提起上诉称：首先，签订《上海市商品交易市场进场经营合同》的主体并非被上诉人，故被上诉人无权收取系争房屋租金。其次，被上诉人于2010年6月即通知了包括上诉人在内的所有商户，称建材市场即将拆迁，要求商户做好搬迁准备，故被上诉人在双方租赁关系存续期间即要求上诉人搬离，理应赔偿上诉人因该市场拆迁所引起的房屋装修损失。第三，被上诉人在并未告知上诉人搬离剩余货物的情况下，私自封锁整个建材市场的大门，造成上诉人的货物损失，被上诉人理应赔偿。第四，自2010年6月后，因市场管理混乱，被上诉人采取断水、断电等强制措施要求上诉人搬离，导致上诉人无法在系争房屋内继续经营，故上诉人虽然为要求拆迁赔偿而实际占有系争房屋，但并不存在经营行为，上诉人不应支付被上诉人关于系争房屋的使用费。第五，被上诉人曾承诺在上诉人支付一个月房租后免收2010年12月至2011年11月整年的房租。综上，上诉人请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的原审全部诉请，并驳回被上诉人原审的全部反诉诉请。
被上诉人金桥公司辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正，上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案在事实认定和法律适用方面存在的争议如下：一是上诉人是否应当向被上诉人支付其实际占用系争房屋期间的房屋使用费；二是上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失和残留货物损失是否有法律依据和事实依据。首先，关于争议焦点一，上诉人系通过与被上诉人签订《上海市商品交易市场进场经营合同》取得系争房屋的实际使用权，并按照约定向被上诉人支付系争房屋的使用费，双方在原审中亦确认“上海金桥胶合板建材批发市场”的法人主体不存在，涉案租赁关系实为上诉人与被上诉人间建立，且之后直至市场被关闭前，均由被上诉人与上诉人就涉案房屋的使用等进行交涉，故现上诉人以被上诉人并非合同主体为由主张被上诉人无权以出租人的身份收取使用费，缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因系争房屋无房地产权证，也无建设工程规划许可证，故涉案的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效，但被上诉人依然可以参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。上诉人虽然主张其系为了要求拆迁补偿而占用系争房屋，并未实际经营，但客观上上诉人并未实际搬离系争房屋并将系争房屋予以返还，且上诉人亦并无证据证明其并未存在经营行为，故被上诉人要求上诉人支付实际占用期间的使用费并无不当，本院予以支持。另，上诉人虽主张被上诉人亦曾承诺在上诉人支付一个月房租后免收2010年12月至2011年11月整年的房租，因被上诉人主张该段时间的使用费时已超过诉讼时效，原审法院并未支持，故上诉人以此为理由要求不予支付2012年1月至12月的房屋使用费，本院难以支持。其次，关于争议焦点二，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人现主张系因被上诉人于2010年6月即要求上诉人搬离系争房屋，市场内无人管理、被上诉人采取断水、断电等举措，致使其投入了大量的房屋装修费用后却无法正常经营，造成其房屋装修损失，但上诉人自原审审理至今，均未能提供相应的有效证据予以证明，故其要求被上诉人赔偿其因拆迁而引发的房屋装修损失，依据不足，本院难以支持。另，上诉人虽然主张被上诉人私自封锁市场大门，造成其残存货物损失，但亦未提供证据予以证明，故上诉人要求被上诉人赔偿其残留货物损失的主张，依据不足，本院亦难以支持。综上，上诉人的上诉理由，均缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，576元，由上诉人邱金泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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