浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民再20号上诉人（原审被告）：陈怀盛，男，1964年9月23日出生，汉族，农民，住浙江省缙云县。委托诉讼代理人：杨春梅，女，1964年8月19日出生，汉族，系陈怀盛之妻，住浙江省缙云县。委托诉讼代理人：应纯生，浙江新之亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘寄文，女，1957年11月20日出生，汉族，退休职工，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：王昌君，浙江万申佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘寄海，男，1959年9月26日出生，汉族，住浙江省缙云县。被上诉人（原审原告）：潘寄梅，女，1969年7月8日出生，汉族，住浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。被上诉人（原审被告）：潘寄山，男，1956年10月20日出生，汉族，住浙江省缙云县。上诉人陈怀盛因与被上诉人潘寄文、潘寄海、潘寄梅、潘寄山房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2017）浙1122民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月24日公开开庭进行了审理，上诉人陈怀盛的委托诉讼代理人应纯生、杨春梅，被上诉人潘寄文及其委托诉讼代理人王昌君，被上诉人潘寄山到庭参加诉讼，被上诉人潘寄海、潘寄梅经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈怀盛上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回原审原告诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决对潘寄文、潘寄海、潘寄梅知晓被上诉人潘寄山出卖涉案房屋给上诉人的事实只字不提，不予评判，属认定事实不清。被上诉人潘寄山于2005年8月25日与上诉人签订房屋买卖协议，上诉人将房款的一半39000元交付于被上诉人潘寄山，2005年10月1日被上诉人潘寄山交房后至今上诉人一直使用、管理并居住在涉案房屋，于2006年6月对该房屋进行升建、装修，对以上事实，潘寄文、潘寄海、潘寄梅及其母亲施爱秋一直是知情的。潘寄文在庭审中明确承认每年清明节都要回来看老屋，且看到房屋加层，曾问过潘寄山原因。潘寄梅一直租住在涉案房屋附近，而且几兄妹每年都会在重大节日与母亲相聚，不可能不知道房屋被他人修建的事实。且房屋升建是一个大幅度房屋改造，还与邻居发生纠纷，并被城建部门处罚，潘寄山、潘寄梅都曾出面帮助上诉人协助解决，三被上诉人不可能在2014年才知晓房屋出卖事实，仅因为市场房价上涨，受利益驱使，违背诚实信用，与被上诉人潘寄山串通损害上诉人合法权益。一审法院片面强调上诉人未搞清房屋的全部所有权人就轻信被上诉人潘寄山无权代理，并认定上诉人有过错，显失公正。潘寄文、潘寄海、潘寄梅在起诉状中明确涉案房屋由潘寄山打理出租，基于该事实及农村对遗产的风俗习惯的种种考虑，还有潘寄山从苏彩平处要回其母亲施爱秋2002年前后出卖给苏彩平涉案房屋的事实，上诉人完全有理由相信被上诉人潘寄山有权处分涉案房屋。一审庭审中，四被上诉人对事实陈述出奇一致，更能说明四被上诉人串通损害上诉人的主观故意。二、一审法院援引物权法第二十九条、一百五十三条，合同法第五十二条、五十八条进行判决系适用法律依据错误，导致判决结果错误。物权法第二十九条是关于继承和遗赠取得物权的规定，对该份遗嘱，上诉人有异议，且即使遗嘱真实也不能排除2005年8月25日之前三被上诉人对继承应得的份额已经有了私下处置，否则不可能在长达十年时间里听由潘寄山处置房屋。一审法院已查明涉案土地性质已于1994年10月9日从集体土地使用权变更登记为国有土地使用权，却仍用物权法第一百五十三条判决明显错误。本案不符合合同法第五十二条之合同无效的规定。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本案即使潘寄山为无权处分，合同亦为有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定，上诉人实际已善意取得的涉案房屋的不动产物权。被上诉人潘寄山答辩称，2005年，由于陈怀盛说很喜欢涉案房屋，多次要求购买该房屋，答辩人见其态度诚恳就写了意向协议，答辩人告知陈怀盛没有房产证，上诉人清楚房屋产权情况，但说只要写给他就行，其他事情他会处理，所以就签了协议。当时上诉人付了50%房款，因为没有房产证，另外部分没有付，但给上诉人入住了，后来上诉人还让答辩人把隔壁老房子给他住，答辩人也同意了，而且答辩人按照上诉人要求加了个8号。关于门牌号也是应上诉人要求写了××号。签订协议时，姐妹不知道，如果姐妹同意，事情可以定下来，但姐妹没有这个意向。后来答辩人母亲去世，答辩人妹妹拿出了房产证和父亲的遗书，答辩人就找上诉人处理此事。被上诉人潘寄文答辩称，一、由于父母遗留房产未曾分割，加上答辩人嫁外地，潘寄山亦未告知房屋出卖事宜，答辩人在2014年才知道潘寄山出卖房子给上诉人，且即使答辩人知道买卖行为但并未表示同意，合同亦应无效。二、上诉人明知潘寄山没有涉案房屋完全的处分权而购买，主观上不是善意。房产证登记房屋所有权人为潘华生而非潘寄山，且潘华生死后未分割房产。另外涉案房屋买卖对价不合理，2005年缙云房价每平方米5000元，涉案房屋方方整整，三证齐全，且为缙云中学、小学的学区房，每平方米售价却不到800元，该合同签订后不久，隔壁半幢房屋就卖了三十几万元，可见，房屋价格不合理。本案房屋系不动产，未进行过户登记，不符合善意取得要件。三、本案房屋属于四被上诉人共同共有，潘寄山在没有取得其他共有权人同意即出卖房屋，损害了其他共有权人利益，根据合同法及物权法规定，买卖合同无效。四、案涉房屋正确地址应为缙云县五云街道大桥北路党校巷××号（原为缙云县五云街道大桥北路××号）。被上诉人潘寄海、潘寄梅未作答辩。潘寄文、潘寄海、潘寄梅原审诉讼请求：1、判令潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效；2、判令陈怀盛搬出占据的房屋；3、本案诉讼费由陈怀盛承担。原审法院认定事实：潘华生（已故）系五云街道建设村村民。潘华生、施爱秋（已故）夫妇生育二子二女，长子潘寄山、长女潘寄文、次子潘寄海、次女潘寄梅。1977年10月30日，潘华生经建设大队报五云镇人民公社审批28㎡地基用于建造猪舍，社员建屋用地申请表载明家庭人员施爱秋、潘寄山、潘寄文、潘寄海、潘寄梅。1982年建造了占地面积49.28㎡坐西朝东两间两层石混结构房屋一幢，水泥板平屋顶，楼梯通过隔壁的房屋出入，门牌号为五云街道大桥北路党校巷××号（原大桥北路××号）。1989年5月21日，潘华生自书遗嘱一份将房屋作出分配：楼下部分南面归潘寄山所有，北面归潘寄海所有，楼上部分北面归潘寄梅所有，南面归潘寄文所有。1989年7月，潘华生去世。1990年5月30日，缙云县人民政府作出缙房（90）字第NO.258号房屋所有权证，确认××号房屋产权人是潘华生。2011年施爱秋去世，未留遗嘱。陈怀盛系东渡镇兆岸村村民。2005年8月25日，潘寄山与陈怀盛签订《协议》一份，约定：“兹有潘寄山愿意将五云镇大桥北路党校巷××号出卖给兆岸村陈怀盛，合价值78000元整；意向暂订付50%，余款待房产证、门牌证交清后全部清款；卖方先在2005年10月1日给陈怀盛使用。”同年8月26日，陈怀盛交付给潘寄山房屋款3.9万元。同年10月1日，潘寄山将××号房屋交付给陈怀盛使用。2006年6月18日，陈怀盛未经建设行政主管部门许可擅自在第二层楼梯间（2.55m×2.4m）位置进行建设，二层上西面后檐砌红砖墙体高1.70m，前檐高2.4m，北面零起坡向南1.5m延伸建彩瓦坡屋顶；同时，继续在除楼梯间部位零起坡从西面向东1.45m建彩瓦坡屋顶；在南面零起坡屋顶坡面从南向北1.5m建彩瓦坡屋顶；最后，在三面零起坡屋顶坡面交界处垂直升高1.90m后建成栋高2.60m的阁楼，琉璃瓦坡屋顶，建筑砖混结构阁楼面积19.68㎡。同年8月4日，陈怀盛与北面项寿洪户就陈怀盛升建第三层阁楼檐沟滴水影响项寿洪住房问题达成相邻协议，陈怀盛补偿给项寿洪800元。同年8月23日，缙云县建设局作出（2006）缙城监罚字第205号行政处罚决定，对陈怀盛违法升建阁楼的行为处以886元的罚款。同年8月24日陈怀盛缴纳违法升建罚款886元。从交付房屋至今，陈怀盛缴纳了××号房屋的水费、电费，××号房屋一直由陈怀盛占有、使用。原审法院认为，一、××号房屋的权属问题。潘华生经审批取得××号房屋的集体土地使用权，通过建造并办理房屋所有权证取得了该房屋的所有权。该房屋系潘华生与妻子施爱秋的夫妻共同财产，潘华生以自书遗嘱的方式将该房屋处分给四子女未经施爱秋签字确认。潘华生死亡后，该自书遗嘱中处分的属于潘华生的二分之一份额发生法律效力，处分了属于施爱秋二分之一份额的房屋，属于效力待定。施爱秋死亡后并未留有遗嘱，四子女通过法定继承取得××号房屋中属于施爱秋份额。潘寄文、潘寄海、潘寄梅和潘寄山通过遗嘱继承和法定继承各取得××号房屋中的四分之一份额。二、潘寄山与陈怀盛签订房屋买卖协议的效力问题。基于“房地一体原则”，××号房屋的买卖应当遵守宅基地使用权流转的相关规定。依照《土地管理法》第四十三条规定，村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。依照国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。根据上述法律、法规的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织所有土地上建造住宅的权利，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，仅限于本集体经济组织成员之间流转。非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，而且潘寄山将仅有四分之一份额的××号房屋处分给陈怀盛，未能取得潘寄文、潘寄海、潘寄梅的追认，该无权处分行为无效。故潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效。基于合同无效的法律后果，潘寄文、潘寄海、潘寄梅要求陈怀盛搬出××号房屋的诉讼请求，该院予以支持。对陈怀盛提出潘寄山签订房屋买卖合同、收取房款以及交付××号房屋给陈怀盛使用的行为已经构成表见代理的观点，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国国有土地管理法》第六十二条、第六十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，该院判决，一、潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订房屋买卖协议无效；二、陈怀盛自判决生效之日起三个月内搬离缙云县五云街道大桥北路党校巷××号房屋。宣判后陈怀盛不服，向丽水市中级人民法院提起上诉，但逾期不预交案件受理费，丽水市中级人民法院裁定按撤回上诉处理，各方按原判决执行。判决生效后，缙云县人民法院在审理另案中发现缙云县五云街道大桥北路党校巷××号房屋（现五云街道大桥北路××号）的土地权属已于1994年10月9日从集体土地使用权变更登记为国有土地使用权，故以原审判决认定事实和判决理由上存在错误为由，对该案进行再审。缙云县人民法院再审查明，诉争房屋实际门牌为五云街道大桥北路××号，并非原审判决中阐述的五云街道大桥北路党校巷××号，且该房屋的土地性质已于1994年10月9日从集体土地使用权变更登记为国有土地使用权。除土地性质和门牌号有误外，其他事实与一审查明的事实一致。缙云县人民法院再审认为，本案的争议焦点系陈怀盛与潘寄山于2005年8月25日签订的房屋买卖协议的效力问题。潘华生经审批取得讼争房屋的集体土地使用权，后于1994年10月9日变更登记为国有土地使用权，通过建造并办理房屋所有权证取得了该房屋的所有权。该房屋系潘华生与妻子施爱秋的夫妻共同财产，潘华生以自书遗嘱的方式将该房屋处分给四子女未经施爱秋签字确认。潘华生死亡后，该自书遗嘱中处分的属于潘华生的二分之一份额发生法律效力，处分了属于施爱秋二分之一份额的房屋，属于效力待定。施爱秋死亡后并未留有遗嘱，四子女通过法定继承取得讼争房屋中属于施爱秋的份额。潘寄文、潘寄海、潘寄梅和潘寄山通过遗嘱继承和法定继承各取得讼争房屋中的四分之一份额。潘寄山将仅有四分之一份额的房屋所有权未经其他共有人同意擅自处分给陈怀盛，后又未能取得潘寄文、潘寄海、潘寄梅的追认，该行为属无权代理，所签协议应当认定无效。潘寄山的行为也不能构成表见代理。原审判决将案涉房屋地址表述为缙云县五云街道大桥北路党校巷××号有误，其实际地址应为五云街道大桥北路××号，该瑕疵在再审中应予纠正。原审对涉诉房屋的土地性质认定为集体土地使用权存在明显差错。该错误在再审中也一并予以纠正。陈怀盛未搞清房屋的全部所有权人就轻信潘寄山的无权代理行为与潘寄山签订房屋买卖协议，以及潘寄山明知房屋非自己一人所有仍以自己的名义将房屋出售，造成协议无效双方均有过错。原审虽以集体经济组织的土地使用权仅限于本集体经济组织成员之间流转，非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，来认定房屋买卖合同无效在事实和理由上存在瑕疵，但原判结果正确，应当在再审判决中纠正瑕疵后予以维持。至于陈怀盛对讼争房屋进行改造所造成的损失可另案解决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百条、第二百零七条和最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定判决，一、潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效；二、陈怀盛自本判决生效之日起三个月内腾空缙云县五云街道大桥北路××号房屋。案件受理费1750元，由原审被告潘寄山、陈怀盛各半承担。本院再审二审庭审中，上诉人陈怀盛申请了证人陈某与金某出庭作证，被上诉人潘寄山、潘寄文进行了质证，被上诉人潘寄海、潘寄梅未出庭，视为放弃质证权利。本院认为，证人陈某、金某与上诉人陈怀盛均为亲属关系，故对其证言，本院不予采信。本院认定的事实与再审一审认定事实一致。本院认为，涉案房屋系潘华生、施爱秋通过建造行为原始取得产权，潘华生、施爱秋死后，涉案房屋作为遗产依法由潘寄山、潘寄文、潘继海、潘寄梅继承，故潘寄山未经潘寄文、潘寄海、潘寄梅同意与陈怀盛签订协议处分涉案房屋系无权处分行为。根据《最高人民最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，潘寄文、潘继海、潘寄梅主张潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效，本院不予支持。但潘寄文、潘继海、潘寄梅在潘华生、施爱秋死后因继承享有对涉案房屋的共有权，依法享有涉案房屋的物权请求权，陈怀盛在未经房屋共有权人同意未能取得涉案房屋物权的情况下占有该房屋无法律依据，其因房屋买卖合同不能履行导致的损失可另行主张。综上，上诉人陈怀盛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国继承法》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事上诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省缙云县人民法院（2017）浙1122民再2号民事判决第二项，即陈怀盛自本判决生效之日起三个月内腾空缙云县五云街道大桥北路××号房屋；二、撤销浙江省缙云县人民法院（2017）浙1122民再2号民事判决第一项，即潘寄山与陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效；三、驳回潘寄文、潘寄海、潘寄梅的其他诉讼请求。一审案件受理费1750元，由上诉人陈怀盛负担400元，由被上诉人潘寄山负担400元，由被上诉人潘寄文、潘寄海、潘寄梅负担950元；二审案件受理费1750元，由上诉人陈怀盛负担800元，由被上诉人潘寄山、潘寄文、潘寄海、潘寄梅负担950元。本判决为终审判决。审 判 长  吕 湘审 判 员  汤丽军审 判 员  聂伟杰二〇一七年九月十五日代书记员  郑丽珍