湖北省武汉市汉南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉南民一初字第00249号
原告：王伟，公司职员。
原告：黎岁（系原告王伟之妻），无职业。
被告：武汉鼎顺置业有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南天地。
法定代表人：许天晓，该公司总经理。
委托代理人：许琛，该公司员工。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉蔡甸支行，住所地：武汉市蔡甸区蔡甸街新福路298号。
负责人：王浩虹，该行行长。
委托代理人：马成文，该行员工。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行，住所地：武汉市武汉经济技术开发区创业道128号银城大厦。
负责人：胡志军，该行行长。
委托代理人：陈晓磊，该行员工。
原告王伟、黎岁诉被告武汉武汉鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）、第三人中国农业银行股份有限公司武汉蔡甸支行（以下简称农行蔡甸支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法适用简易程序进行公开审理。原告王伟、黎岁于2015年11月2日申请撤回对农行蔡甸支行的起诉，并申请追加中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称农行开发区支行）作为本案的第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2015年11月12日公开开庭进行了审理，原告王伟、黎岁，被告鼎顺公司的委托代理人许琛，第三人农行武汉开发区支行的委托代理人陈晓磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王伟、黎岁诉称，我与被告于2013年10月19日签订了武汉市商品房买卖合同，约定我购买位于武汉市汉南区纱帽正街1幢2单元13层4号房屋一套，建筑面积77.02平方，总价款281137元。我支付被告首付111137元，余款17万办理银行贷款，被告于2014年12月31日前交房。合同签订时，我于2013年10月16日向被告支付首付款，并通过第三人以贷款方式于2013年12月27日向被告支付了余款，我每月向第三人分期偿还，截止到2015年9月，我还款本金11901元，利息17535.84元。但被告至今未履行交房义务。请求判令：1，判令解除商品房买卖合同；2，判令被告返还我已付首付款111137元，利息13846元（利息自2013年10月16日计算到2015年9月23日，之后按中国人民银行同期贷款利率计算）；3，判令被告返还我已偿还第三人分期付款本金11901元，利息17535.84元（本金利息暂计到2015年9月，2015年10月至实际履行之日的本金利息按合同约定计算）；4，判令被告支付违约金8434.11元；5，判令解除我与第三人签订的个人购房担保借款合同；6，判令被告返还我应向第三人的剩余贷款本金158098.75元及截止到被告实际履行期间的贷款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；7，被告合计支付我322952.7元；8，诉讼费由被告承担。
原告王伟、黎岁为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：
1、武汉市商品房买卖合同及补充协议复印件，拟证明原、被告间房屋买卖关系，被告应交房时间；
2、首付款收据复印件，拟证明原告已支付首付款；
3、个人购房担保借款合同、个人贷款支付凭证复印件，拟原告为了履行合同付款义务向第三人借款的事实；
4、银行还款明细复印件，拟证明原告已向银行还贷的本金及利息损失；
被告鼎顺公司辩称，我公司目前由于资金困难，十二月份无法退房和支付违约金，最快只能到明年3月份。我公司确实未按期交房，现在水电没有通，水电通了就可以交房了。我公司不同意赔偿银行利息，认可违约金。
被告鼎顺公司未向本院提交证据。
第三人农行武汉开发区支行述称，一、我行不是本案的适格主体，1、本案原告与被告是买卖合同关系，我行与原告是借贷关系，这是两个不同的法律关系；2、购房合同的目的未实现，并不会影响购房担保借款合同目的的实现。原、被告之间的房屋买卖合同被判决解除，并非必然导致借款合同解除。在原告与被告的商品房买卖合同被撤销、解除后，才可对其他利害关系进行审理。在本案中，我行未就此提出诉讼请求，不应该作为本案的第三人。二、原告与我行签订的《个人购房担保贷款合同》不符合法定和约定解除条件，1、本案的商品房买卖合同纠纷还在审理中，还未被确认无效或者被撤销、解除；2、被告不能按期交房与我行无关，原告与我行签订的合同应正常履行。借款合同中多处约定了解除条件，但都不包括本案的纠纷。我行不应该作为本案的第三人参与诉讼，且按照法律和合同约定，我行与原告签订的《个人购房担保借款合同》也不应该被解除。我行希望原告希望继续履行合同，否则本息还清后才能解除贷款合同。
第三人为支持其陈述意见，向本院提交的证据如下：
会议纪要复印件，拟证明贷款业务从蔡甸支行已转入武汉开发区支行。
经庭审质证，被告鼎顺公司、第三人农行开发区支行对原告王伟、黎岁提交的证据无异议。原告王伟、黎岁、被告鼎顺公司对第三人农行开发区支行提交的证据无异议。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，对当事人双方经质证无异议的证据，本院依法予以采信。
经审理查明，2013年10月19日，原告王伟、黎岁与被告鼎顺公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130231080），约定原告王伟、黎岁购买被告鼎顺公司投资建设的位于武汉市汉南区纱帽街纱帽正街汉南天地一期（B地块）住宅1幢2单元13层4号的商品房，建筑面积为77.02平方米，单价为每平方米3650.18元，总金额为281137元，交房时间为2014年12月31日，被告逾期超过90日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告王伟、黎岁已于2013年10月16日向被告鼎顺公司支付首付款111137元。2013年12月24日，原告王伟、黎岁与第三人农行蔡甸支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告王伟为购买上述商品房向第三人农行蔡甸支行借款170000元，借款期限为180个月（从2013年12月27日至2028年12月26日），利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，原告王伟、黎岁以上述房屋为上述借款作抵押担保。上述合同还约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述合同签订后，第三人农行蔡甸支行已向王伟、黎岁指定账户发放贷款170000元。
另查明，第三人农行蔡甸支行已将原告王伟、黎岁与其签订的《个人购房担保借款合同》中的权利与义务全部移交给农行武汉开发区支行。庭审过程中，被告鼎顺公司认可本案诉争房屋现不具备交房条件。截止至2015年9月，原告王伟、黎岁均按期偿还了上述贷款。2015年9月22日，原告与被告签订补充协议，约定将上述购房合同中的仲裁条款变更为汉南区人民法院受理。
本案争议的焦点：1、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否已成就解除合同的条件，如已成就，合同解除后相应的法律后果如何确定；2、原告王伟、黎岁与第三人农行武汉开发区支行的《个人购房担保借款合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相应的法律后果如何确定。
本院认为：关于焦点1，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的解除条件已成就，对于原告请求解除与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。
原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的首付款111137元及银行代原告向被告支付的购房款170000元，即购房款总额281137元被告应当返还原告。因被告逾期交房导致违约，按照《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告应按照累计已付款的3%向原告支付违约金8434.11元（281137元×3%）。现原告起诉除要求被告赔偿违约金8434.11元以外，还要求被告赔偿其已支付的首付房款利息，并赔偿其已向银行偿还的利息，以及应向第三人偿还的截止实际履行期间的贷款利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，现原告王伟、黎岁的实际利息损失已远高于合同约定的违约金，应按被告鼎顺公司违约给原告王伟、黎岁造成的损失确定违约金数额。原告王伟、黎岁实际的损失为首付房款111137元的利息（自2013年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决应付之日止），以及向第三人农行武汉开发区支行贷款的170000元的利息（按《个人购房担保借款合同》，提前还清贷款应支付利息的约定，自从2013年12月27日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算至本判决应付之日止），被告应按上述金额向原告支付违约金。
关于焦点2，原告王伟、黎岁与被告鼎顺公司之间的商品房买卖合同关系，和原告王伟、黎岁与第三人武汉开发区支行之间的借款关系非同一法律关系，《武汉市商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》也非主从合同关系，《武汉市商品房买卖合同》的解除并不必然导致《个人购房担保借款合同》的解除。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，第三人农行武汉开发区支行既不同意在本案中一并处理商品房担保贷款合同纠纷，也不同意解除《个人购房担保借款合同》，原、被告之间的商品房买卖合同关系与原告和第三人农行武汉开发区支行之间的担保借款关系系两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理。且原告王伟、黎岁与第三人农行武汉开发区支行签订的《个人购房担保借款合同》中对于解除购房合同及担保借款合同的法律责任也已有约定，如在本案中一并处理《个人购房担保借款合同》，不利于第三人农行武汉开发区主张权利。对于原告要求解除与第三人签订的个人购房担保借款合同的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告王伟、黎岁与被告武汉鼎顺置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130231080）；
二、被告武汉鼎顺置业有限公司返还原告王伟、黎岁购房款281137元；
三、被告武汉鼎顺置业有限公司向原告王伟、黎岁支付首付款111137元的利息（自2013年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决应付之日止）；
四、被告武汉鼎顺置业有限公司向原告王伟、黎岁支付贷款170000元的利息（按《个人购房担保借款合同》，提前还清贷款应支付利息的约定，自2013年12月27日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算至本判决应付之日止）；
五、上述给付款项均应于本判决生效之日起十日内一次性付清；
六、驳回原告王伟、黎岁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6144元，减半收取3072元，由被告武汉鼎顺置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇款专户中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚卓珣
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 石忠玉