广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3837号
上诉人(原审被告)：广州市敏捷房地产开发有限公司，住所地广东。
法定代表人：谭浩成，该公司总经理。
委托代理人：余泳凤、何意玲，均为广东智韬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：伍秀霞，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：黄赐繁、朱建群，均为广东兆鹏律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：罗燕妮，住广东省增城市。
委托代理人：孙永刚，广东隆仁律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张伙荣，住广东省增城市。
原审被告：广州市群力物业管理有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：王荣林，该公司总经理。
委托代理人：余泳凤、何意玲，均为广东智韬律师事务所律师。
原审第三人：陈耿东，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：黄赐繁、朱建群，均为广东兆鹏律师事务所律师。
上诉人广州市敏捷房地产开发有限公司（以下称敏捷公司）因与被上诉人伍秀霞、罗燕妮、张伙荣，原审被告广州市群力物业管理有限公司（以下称群力公司），原审第三人陈耿东相邻损害防免关系纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：敏捷公司于2008年4月29日向罗燕妮交付了位于广州市荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑7栋203、204房（以下简称203、204房）。同年9月3日，罗燕妮向群力公司申请对上述房屋进行装修，并签署了《室内装修申请表》，该表载明装修时间自2008年9月9日起至2008年12月9日；装修项目包括了花园铺砖、砌花槽等。群力公司对于罗燕妮的装修申请的审批意见为露台需做好防水处理，花园筑建花池须做好防水，如因积水向下渗漏，须承担相应的维修费用及责任等。同日，罗燕妮和群力公司就上述房屋的装修事宜签订了《房屋装饰装修管理协议》，该协议约定罗燕妮的装修内容包括了花园铺砖、砌花槽；装修时间自2008年9月9日起至2008年12月9日；群力公司应当按约定对罗燕妮的装修工程及时进行验收等。后，罗燕妮对上述房屋进行了装修。2011年3月9日和3月10日，增城市国土资源和房屋管理局将上述房屋登记在罗燕妮名下。
敏捷公司于2009年10月14日向案外人尹星交付了位于广州市荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑7栋201、202房（以下简称201、202房）。2011年10月13日，增城市国土资源和房屋管理局将上述房屋登记在张伙荣名下。同年10月19日，张伙荣立下一份《交接证明》给敏捷公司收执，该证明载明上述房屋的旧业主已将上述房屋的产权和房产证移交给了张伙荣等内容。
2010年10月15日，伍秀霞和敏捷公司就位于广州市荔城街御景路151号房（以下简称151号房）的买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（包括附件四补充协议），合同约定了敏捷公司向伍秀霞出售上述房屋；用途为商铺；敏捷公司应在2011年2月30日交付上述房屋等。附件四补充协议约定了上述房屋的其他屋面（二楼露台）的使用权，伍秀霞同意归按规划部门的设计图纸可以进入该屋面（二楼露台）的商品房业主的使用等。敏捷公司于2011年2月25日向伍秀霞交付了上述房屋。2012年2月16日，伍秀霞向群力公司申请对上述房屋进行装修，并签署了《装修审批表》，该表载明装修时间自2012年2月16日起至2012年5月16日；装修项目包括了铺地板、吊天花、扇灰和电安装。同日，伍秀霞和群力公司就上述房屋的装修事宜签订了《装饰装修承诺书》。2012年10月10日，增城市国土资源和房屋管理局将上述房屋登记在伍秀霞名下。
伍秀霞所有的151号房为首层商铺，该房屋的二楼露台后经敏捷公司同意分别由罗燕妮和张伙荣使用。
2012年1月13日，伍秀霞与陈耿东签订了《商铺租赁合同》，合同约定伍秀霞将151号房出租给陈耿东作办公使用；租赁期限为三年，2012年1月15日至2013年1月14日每月租金为1500元，2013年1月15日至2014年1月14日每月租金为1650元，2014年1月15日至2015年1月14日每月租金为1815元；租金按月结算，由陈耿东在每月的第5日前按以银行转账付款方式将租金缴纳给伍秀霞；伍秀霞向陈耿东收取押金3000元等。同日，陈耿东向伍秀霞支付了押金3000元和2012年1月15日至2012年2月14日的租金1500元。随后，陈耿东出资对151号房进行了装修和使用。
2012年2月，陈耿东在使用151号房的过程中发现屋面变型缝处出现漏水。随即，伍秀霞和陈耿东将漏水一事告知群力公司。
2012年3月7日，群力公司出具《关于7栋203/04房渗漏处限期整改的函》，该书函载明群力公司接到陈耿东反映151号房的天花多处漏水，并造成房内大部分电器、设备被泡的投诉，要求群力公司维修检查；经群力公司检查后发现，漏水原因应为203、204房的露台修建有水池及多处绿化带，对伸缩缝处理不当所导致；在此之前，151号房的业主也多次反映，群力公司亦多次与203、204房的业主沟通，但203、204房的业主至今仍未进行维修整改工作；现正值雨季，一下雨151号房天花就漏水不止，现房内物品已多数被水泡坏，且电路也发生短路现象，损失非常惨重；请求203、204房的业主3天内完成漏水维修工作等。同年4月11日，群力公司出具《装修违规整改通知单》，该通知载明203、204房的业主在装修过程中，没有按报装内容和审批内容装修，修装水池，在使用的过程中可能已经出现漏水（待检查），请在三天内按装修内容进行整改，否则因漏水造成的损失由203、204房的业主承担一切责任等。
本案原审审理过程中，伍秀霞于2012年7月18日向原审法院申请对151号房的漏水原因和漏水修复费用进行鉴定。后，该院依法委托广州市合正房屋鉴定有限公司和广东高迪评估咨询有限公司分别对漏水原因和漏水修复费用进行鉴定。广州市合正房屋鉴定有限公司和广东高迪评估咨询有限公司接受委托后亦分别到151号房进行勘查。
2012年12月18日，群力公司在151号房的二楼露台与201、202房和203、204房相连的变形缝旁边修建了排水沟。
2014年1月8日，广州市合正房屋鉴定有限公司再次勘查时，告知201、202房和203、204房与151号房相连的变形缝处均有漏水的痕迹。
2014年9月24日，广州市合正房屋鉴定有限公司出具合正鉴字［2014］2050《房屋安全鉴定报告》，报告载明“八、原因分析增城市荔城街御景路151号商铺屋面露台由二期7幢201、202房及203、204房共同使用，中间预留铁艺栏杆分开各自管理，151号商铺屋面露台与锦绣御景苑二期七幢201、202房及203、204房之间设置有变形缝，该屋面变形缝处曾出现漏水，导致151号商铺变形缝处室内墙体有发黄、发霉，室内石膏板吊顶靠近变形缝处有变形、孔洞，室内地面木地板受水浸泡出现起鼓、松动。造成变形缝处出现漏水的原因为：第一，七幢201、202房及203、204房业主在151号商铺屋面搞露台时把构造层做得过厚，现场实测201、202房及203、204房所做露台构造层厚(原屋面结构面至构造层完成面)分别为140～175mm、170～180mm，而原设计标准为117mm，分别比原设计标准高出23～58mm和53～63mm。(注：根据法院提供的设计图资料中的图纸编号J－0(通用)内容，屋面部分材料厚度为：找平层20厚、找坡层20厚、隔热层25厚、找平层20厚、防水层2厚、保护层30厚，合计117厚。)第二，原变形缝挡板高度不足。现场实测201、202房及203、204房位置的变形缝挡板，由原屋面结构面量起高度分别为120mm、170～l80mm。而原设计标准高度为≥317mm，分别比原设计相差193mm和147～157mm。(注：根据法院提供的设计图资料中的《刚性防水屋面变形缝(图集号98ZJ111第15页)图⑦》内容，原设计变形缝挡板高度由屋面构造层起计≥200mm,而构造层厚度为117mm，故挡板高度应为317mm。)第三，151号商铺出现严重漏水的当天下了很大的雨，露台上的雨水通过落水管排泄。有可能因落水管口有一些杂物堵塞，导致排水不及时，形成积水，当积水越过变形缝挡板后造成下漏。综合上述三点，由于原变形缝施工高度不足，屋面露台面过高，造成实际上变形缝挡板与露台装饰面基本持平，甚至201、202房使用的屋面露台部分变形缝挡板低于露台面，当下大暴雨时露台出现积水，水通过变形缝间缝隙流下。九、鉴定结论根据上述检查情况分析，增城市荔城街御景路151号商铺屋面变形缝出现漏水的原因为：1、201、202房和202、203房的露台构造层过厚，露台完成面的高度大于原设计考虑的高度，形成变形缝挡板与露台面基本持平、甚至201、202房使用的屋面露台部分变形缝挡板高度低于露台面。2、原变形缝施工高度不足，没有达到设计图要求的高度。3、出现严重漏水的当天下了很大的雨，有可能因落水管口有一些杂物堵塞，导致排水不及时，形成大量积水。水通过变形缝间缝隙流下而造成漏水。”伍秀霞为此鉴定向广州市合正房屋鉴定有限公司支付了3500元的鉴定费。同年11月6日，广州市合正房屋鉴定有限公司出具《对增城市荔城街御景路151号商铺屋面变形缝处理意见（仅供参考）》，该书面意见载明“一、拆除原变形缝盖板、挡板至楼板面。二、变形缝按‘中南地区通用建筑标准设计变形缝98ZJ111.15⑤、⑦’重新设置。”
2014年12月3日，广东高迪评估咨询有限公司出具高迪评估［2012］086－1号《价格评估结论书》，该结论书载明价格评估基准日为2012年2月；依据广州市合正房屋鉴定有限公司出具的修复方案及现场测量图，其修复费用为在151号房漏水屋面与201、202、203、204房使用的露台之间，按原设计标准加设混凝土挡水板，并在渗水屋面变形缝上加盖盖板；151号房屋顶漏水修复费用为1758元等。伍秀霞为此鉴定向广东高迪评估咨询有限公司支付了3450元的鉴定费。
原审法院另查明以下事实：一、陈耿东未向伍秀霞支付2012年2月15日至2015年1月14日期间（合共35个月）的租金。二、伍秀霞向群力公司支付了2012年1月份的物业管理费130.36元。三、伍秀霞未向群力公司支付2012年2月至2014年12月期间（合共35个月）的物业管理费。
原审过程中，陈耿东在2014年1月8日勘查时称排水沟修建完毕后暂未发现漏水。
原审法院认为：本案争议的焦点为谁应对151号房的漏水承担民事责任的问题。广州市合正房屋鉴定有限公司已对151号房的漏水原因作出鉴定，其中认定201、202房和203、204房的露台构造层过厚，露台完成面的高度大于原设计考虑的高度，形成变形缝挡板与露台面基本持平、甚至201、202房使用的屋面露台部分变形缝挡板高度低于露台面，以及原变形缝施工高度不足，没有达到设计图要求的高度。虽然该鉴定亦认定出现严重漏水的当天下了很大的雨，有可能因落水管口有一些杂物堵塞，导致排水不及时，形成大量积水，但该原因描述的“有可能因落水管口有一些杂物堵塞，导致排水不及时，形成大量积水”显然并非是必然的事实，即使该原因成立，亦只是间接的原因。而前述两个原因明显是由于敏捷公司开发建设涉案房屋时的施工过错，以及罗燕妮和张伙荣对各自使用的露台进行装修时的过错所致，这才是导致151号房漏水的直接原因。故此，敏捷公司、罗燕妮和张伙荣应对151号房的漏水承担民事责任，虽然三方的行为并非是出于同一过错行为，且三方没有共同的意思联络，但三方的过错行为相互结合一起正是造成151号房漏水的直接原因，三方应就此造成的损害承担连带责任。伍秀霞主张敏捷公司、罗燕妮和张伙荣承担连带责任，合理合法，该院予以采纳。至于群力公司对于151号房的漏水是否应承担责任的问题。群力公司作为涉案房屋的物业管理方，虽然罗燕妮对其使用的露台进行的装修行为事前经过群力公司的审批，但该审批结果与罗燕妮装修的过错行为并没有直接的因果关系。该院认定群力公司对于151号房的漏水没有过错。且，群力公司在接到伍秀霞和陈耿东关于151号房屋漏水的投诉后已积极处理，并于2012年12月18日在151号房的二楼露台与201、202房和203、204房相连的变形缝旁边修建了排水沟，群力公司已尽其物业管理职责。另，根据广州市合正房屋鉴定有限公司出具的《对增城市荔城街御景路151号商铺屋面变形缝处理意见（仅供参考）》，可知最终解决涉案变形缝漏水的承责主体并不归属于群力公司。伍秀霞主张群力公司应对151号房的漏水承担民事责任，没有事实和法律依据，该院不予采纳。
敏捷公司、罗燕妮和张伙荣作为151号房漏水的承责主体，对于伍秀霞因漏水造成的损失和解决漏水而支付的费用应承担连带责任。伍秀霞要求该三方连带支付修复费用1758元、以及连带赔偿漏水原因的鉴定费用3500元和漏水修复费用的鉴定费用3450元，合理合法，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，伍秀霞将151号房出租给陈耿东，伍秀霞在租赁期间对于房屋符合约定的用途负有法定的义务。虽然陈耿东称151号房在群力公司修建排水沟后暂未发生漏水，但根据广州市合正房屋鉴定有限公司出具的《对增城市荔城街御景路151号商铺屋面变形缝处理意见（仅供参考）》，可知修建排水沟并非是解决涉案变形缝再次漏水的最终方案。陈耿东以151号房出现漏水后无法正常使用为由，继而拒绝支付2012年2月15日至2015年1月14日期间（合共35个月）的租金，并无不当。同时，伍秀霞未能收取上述期间的租金亦非其过错所致。故此，伍秀霞要求敏捷公司、罗燕妮和张伙荣作为承责主体连带赔偿上述期间的租金损失，于法有据，该院予以支持。伍秀霞主张上述期间的租金损失以《商铺租赁合同》约定最低的租金标准每月1500元计算，并无不妥，该院予以准许。经核算，敏捷公司、罗燕妮和张伙荣应向伍秀霞连带赔偿上述期间的租金损失52500元。敏捷公司认为伍秀霞所主张的损失应计算至2012年12月18日，依据不足，该院不予采纳。
至于伍秀霞主张群力公司免除2012年2月至2014年12月期间物业管理费4562.60元的请求应否支持的问题。在前述中，该院已认定群力公司对于151号房的漏水没有过错，并已尽其物业管理职责。故此，伍秀霞的上述请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。群力公司就上述期间物业管理费的支付在本案中没有提出反诉，该院不予调处，群力公司可另循途径解决。
张伙荣经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，该院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十四条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，原审法院于2015年3月25日作出如下判决：一、敏捷公司、罗燕妮和张伙荣应在判决发生法律效力之日起十日内支付伍秀霞修复费用1758元，敏捷公司、罗燕妮和张伙荣互负连带责任；二、敏捷公司、罗燕妮和张伙荣应在判决发生法律效力之日起十日内赔偿伍秀霞租金损失52500元，敏捷公司、罗燕妮和张伙荣互负连带责任；三、敏捷公司、罗燕妮和张伙荣应在判决发生法律效力之日起十日内赔偿伍秀霞漏水原因的鉴定费用3500元和漏水修复费用的鉴定费用3450元，敏捷公司、罗燕妮和张伙荣互负连带责任；四、驳回伍秀霞的其他诉讼请求。一审案件受理费1445元，由伍秀霞负担100元，敏捷公司、罗燕妮和张伙荣负担1345元。
上诉人敏捷公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）敏捷公司不存在过错，不应当承担任何责任。1.敏捷公司向伍秀霞所交付的商铺已通过竣工验收备案手续，房屋不存在质量问题。2.合正鉴字[2014]2050《房屋安全鉴定报告》不能反映交付时的房屋状态，不能作为定案的依据。首先，关于原变形缝挡板高度不足的问题。罗燕妮和张伙荣对露台进行了装修装饰改造，不排除是他们对变形缝挡板高度进行了改动，与敏捷公司无关。其次，鉴定时的涉案房屋，不能反映交付时的房屋状态，因此，《房屋安全鉴定报告》不能作为定案的依据。（二）原审判决适用法律错误，敏捷公司与罗燕妮和张伙荣之间不应当承担连带赔偿责任。敏捷公司没有侵权故意，更没有实施侵权行为，交付的房屋已通过竣工验收备案，符合国家标准，伍秀霞的房屋出现漏水是由于罗燕妮和张伙荣违规装修导致的。退一步来说，根据《侵权责任法》第十二条的规定，即使采信《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论，敏捷公司与罗燕妮和张伙荣间应当承担的是排除天气等不可抗力造成的损害外的按份责任，而不是连带责任。（三）关于租金损失，敏捷公司不应当承担任何赔付责任。1.原审法院要求敏捷公司承担租金损失违背客观事实，逻辑推断错误。事实上，涉案房屋仅是偶尔出现漏水情况，根本不属于无法使用，没有损失，更不存在需赔付的责任问题。伍秀霞认为的租金损失涉及的是其与陈耿东间的租赁合同关系，该租金的责任主体是陈耿东，与敏捷公司无关。至于陈耿东拒付租金的抗辩理由更不属于本案审理范围，该租金是否构成损失未经另案审理根本不能作为本案定案的依据。伍秀霞主张的租金损失与敏捷公司的行为没有必然的因果关系，且租金只是一个具有不确定性的数值，与市场行为有关，更没有实际发生，原审法院推断必然会存在租金损失没有依据。2.即使漏水影响使用的，但陈耿东在2014年1月8日已确认自2012年12月18日后未发现涉案房屋出现漏水，即涉案商铺在2012年12月18日后可正常使用，无租金损失，根本无需举证。原审法院要求敏捷公司承担租金损失至2015年1月14日，是错误分配举证责任。综上所述，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判敏捷公司不需承担赔偿责任；2.一、二审的全部诉讼费用由伍秀霞、罗燕妮、张伙荣承担。
被上诉人伍秀霞及原审第三人陈耿东答辩称：涉案房屋漏水是由敏捷公司、罗燕妮、张伙荣造成的，应由三者承担连带赔偿责任，敏捷公司的上诉请求没有事实和法律依据，故不同意敏捷公司的上诉请求。
被上诉人罗燕妮答辩称：罗燕妮不存在过错，也没有实施侵权行为，涉案房屋发生漏水与罗燕妮的装修行为没有直接关系，不是罗燕妮造成的，故罗燕妮不应承担赔偿责任。
被上诉人张伙荣无发表答辩意见。
原审被告群力公司同意上诉人的上诉意见。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。另查伍秀霞向原审法院诉请判令：1.敏捷公司、罗燕妮、群力公司、张伙荣连带赔偿伍秀霞修复费用1758元；2.敏捷公司、罗燕妮、群力公司、张伙荣连带赔偿伍秀霞租金损失52500元（自2012年2月起以每月1500元计算，暂计至2014年12月，合共35个月）；3.群力公司免除伍秀霞物业管理费4562.60元（自2012年2月起计算，暂计至2014年12月，每月130.36元）；4.敏捷公司、罗燕妮、群力公司、张伙荣连带赔偿伍秀霞漏水原因鉴定费用3500元和漏水修复费用鉴定费用3450元；5.敏捷公司、罗燕妮、群力公司、张伙荣连带承担本案的诉讼费用。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方当事人的诉辩，双方二审争议的焦点为：1.敏捷公司应否对涉案151号商铺屋面变形缝漏水问题承担责任；2.敏捷公司应否与罗燕妮、张伙荣就涉案损失承担连带赔偿责任；3.敏捷公司应否对涉案151号商铺的租金损失承担赔偿责任。
关于第一个问题。敏捷公司作为涉案房屋的开发商，所开发出售的涉案房屋变形缝挡板施工高度明显低于设计标准的事实，有[2014]2050《房屋安全鉴定报告》予以证实，且[2014]2050《房屋安全鉴定报告》明确记载，151号商铺房面变形缝出现漏水的原因包括“原变形缝施工高度不足，没有达到设计图要求的高度”，故原审法院认定敏捷公司应对涉案151号商铺屋面变形缝的漏水问题承担相应的法律责任并无不当。至于敏捷公司以其向伍秀霞交付的涉案151号房已通过竣工验收备案手续、房屋不存在质量问题为由主张其无需承担责任的意见，与上述鉴定报告的内容明显相悖，故本院对该意见不予采纳。
关于敏捷公司以[2014]2050《房屋安全鉴定报告》无法反映交付时的房屋状态且不排除罗燕妮、张伙荣进行露台装修装饰改造时对变形缝挡板高度进行改动的可能为由主张[2014]2050《房屋安全鉴定报告》不能作为定案依据的问题，本院认为，敏捷公司作为涉案房屋的开发商，其相较于伍秀霞更有能力举证证明房屋交付时变形缝挡板的高度，现其并未提供相关证据证实，其也未能举证否定上述[2014]2050《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论，故敏捷公司关于变形缝挡板高度存在被罗燕妮、张伙荣改动可能的主张，仅属其单方陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六关于“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外”的规定，本院对敏捷公司关于[2014]2050《房屋安全鉴定报告》不能作为定案依据的意见不予采纳。
关于第二个问题。根据[2014]2050《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论所记载，涉案201、202房与203、204房的变形缝挡板高度分别低于原设计标准193mm和147～157mm，亦即变形缝挡板高度远低于原设计标准，且其中201、202房的变形缝挡板高度甚至不及原设计标准的一半，并由此留有漏水隐患，事实上也最终导致了涉案151号商铺变形缝的漏水现象发生，故敏捷公司作为涉案房屋的开发商，对此负有责任，原审法院依据鉴定结论认定敏捷公司的行为是造成涉案房屋漏水的直接原因并无不当。在罗燕妮、张伙荣对各自使用的楼台进行装修时也存在过错（露台构造层厚分别高于原设计标准23～58mm和53～63mm）的情况下，原审法院依据鉴定结论认定敏捷公司与罗燕妮、张伙荣等的共同行为造成涉案房屋漏水，进而认定敏捷公司应与罗燕妮及张伙荣对涉案151号商铺变形缝漏水所造成的损失承担连带赔偿责任亦无不当，本院予以维持。现敏捷公司主张其仅需与罗燕妮、张伙荣承担按份责任而非连带赔偿责任的意见缺乏事实依据，亦与上述鉴定报告中的鉴定结论不符，故本院对其该项主张不予支持。
关于第三个问题。伍秀霞与陈耿东于2012年1月13日签订的《商铺租赁合同》约定，伍秀霞将151号商铺出租给陈耿东作办公使用，租赁期限为三年，据此，伍秀霞于租赁期间可获得的36个月租金收益，属于其依合同可预期的利益，而陈耿东也已向伍秀霞支付了一个月的租金1500元。因严重漏水损害使涉案151号商铺变形缝处室内墙体发黄、发霉，石膏板吊顶靠近变形缝处有变形、孔洞，室内木地板出现起鼓、松动的事实，有合正鉴字［2014］2050《房屋安全鉴定报告》所记载的内容予以证实，且群力公司出具《关于7栋203/04房渗漏处限期整改的函》对涉案151号商铺的损坏情况亦有部分说明，而敏捷公司未举证证实该商铺于上述租赁期间已获修复并得以正常使用且变形缝挡板过低等的问题已解决，现租赁期限已届满，且陈耿东于原审诉讼中确认其无向伍秀霞支付余下35个月的租金，现伍秀霞主张租金损失合理合法，原审法院对此予以支持并无不当，本院予以维持。
至于敏捷公司以陈耿东确认自2012年12月18日起未发现涉案房屋出现漏水为由主张涉案商铺在2012年12月18日后可正常使用及租金损失应计算至该日的问题，因广州市合正房屋鉴定有限公司于2014年1月8日再次勘查涉案商铺现场后，在2014年9月24日出具的合正鉴字［2014］2050《房屋安全鉴定报告》中作出“151号商铺变形缝处室内墙体有发黄、发霉，室内石膏板吊顶靠近变形缝处有变形、孔洞，室内地面木地板受水浸泡出现起鼓、松动”描述，可见，敏捷公司的上述主张显然与合正鉴字［2014］2050《房屋安全鉴定报告》所记载的房屋情况不符，敏捷公司也未能提供证据证实其关于涉案商铺在2012年12月18日后可正常使用的主张，其应对此承担举证不能的法律责任，其关于租金损失应计算至2012年12月18日的意见依据不足，原审法院对此不予采纳亦无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1330元，由上诉人广州市敏捷房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄彩丽
代理审判员 刘 欢
代理审判员 石 佳
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 董广绪
沈树