西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第03812号
原告：毕海平，男，汉族。
委托代理人：张某某，陕西唐烽律师事务所律师。
委托代理人：李某某，陕西唐烽律师事务所实习律师。
被告：文蔷薇，女，汉族。
委托代理人：宋某某，陕西德伦律师事务所律师。
被告：文晓明，男，汉族。
被告：ＸＸＸ，男，汉族。
原告毕海平与被告文蔷薇、文晓明、ＸＸＸ租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕海平的委托代理人张某某、李某某，被告文蔷薇及其委托代理人宋某某到庭参加了诉讼。被告文晓明、ＸＸＸ经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告毕海平诉称，2009年10月11日，被告ＸＸＸ将属于被告文蔷薇所有的位于西安市朱雀大街明德门小区景园大厦XXXXX的房屋租赁给原告作为合租房居住使用。租赁期限为三年，合同期限从2009年10月27日至2012年10月26日，每月房租为1600元，押金为1600元。租金支付至中国银行户名为文蔷薇的账号。合同签订后，被告文晓明代表房主收取了部分房屋租金和1600元押金。三年租赁期满后，2012年10月27日被告文蔷薇和原告就同一房屋又签订了为期一年的房屋租赁合同，合同就租赁期限、押金与租金的交纳、房屋的维修养护、违约责任等作了明确的规定，被告文晓明收取的房屋押金续转到本次租赁合同内，原告对房屋进行了重新翻新。原告在使用房屋期间，出现暖气漏水的情况，原告给被告打电话进行了通知，被告让原告找人修理，原告为此花费了542元，经和被告沟通后，原告扣除了该费用后，将2012年10月27日至2013年1月27日为期三个月的房租以转账的方式支付给了原告。后西安秦华天然气公司对租赁房屋内的天然气表进行了更新，原告垫付费用398元。被告提供的热水器无法使用，经征得被告同意后，原告购买了美的牌热水器，安装到租赁的房屋内，花费了2240.5元。2013年1月下旬，原告准备给被告交纳第二个季度的房屋租金，和被告沟通冲减天然气表和热水器的费用，但被告不同意冲减，为此，双方发生争执。2013年1月27日，被告强行停水，使原告无法正常居住使用租赁的房屋，随后又强行更换门锁，彻底导致原告无法使用租赁的房屋。原告购买的四套1.5米＊2.2米的床（含床头柜4个），两个桌子、两把椅子，一台半自动洗衣机被被告扣留，原告和被告多次协商，无果。被告的行为严重违反了合同的约定，被告的行为表明已不愿意再继续履行合同，导致原告租赁合同的目的不能实现，为此，原告函告被告解除合同，并要求被告承担合同解除后的法律后果。但被告一直未解决，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告退还原告房屋押金1600元；2、被告赔偿装修费12000元；3、被告支付修暖气漏水费542元、更换热水器费用2240.5元、更换天燃气表费用398元；4、被告支付违约金4800元；5、判令被告返还原告所有的物品（包括四套1.5米＊2.2米的床［含床头柜4个］，两个桌子，两把椅子，一台半自动洗衣机），若不能返还，应给原告支付上述物品的价款8000元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告文蔷薇辩称，一、在诉讼程序上，1、原告将两个合同法律关系纠纷并为一个诉，违反了《民诉法》关于起诉定义及合同相对性的规定，程序错误，故请求法院依法驳回起诉。2、被告文晓明不是合同当事人，不应作为本案的被告。二、在实体方面，1、原告拖欠房租超过30日，无权主张房屋押金。2、原告根本没有对房屋进行装修，被告装修费用之诉讼请求纯属无中生有，恶意敲诈。3、原告要求支付修暖气费、更换热水器费及更换天然气费表与事实不符，应予以驳回。4、真正违约的是原告，被告不存在违约行为，故原告违约金的请求属无稽之谈。因此，请求法院依法驳回原告的诉请。
被告文晓明、ＸＸＸ经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩。
经审理查明，原告毕海平与被告ＸＸＸ于2009年10月11日签订房屋租赁合同一份，合同约定被告ＸＸＸ将位于西安市朱雀大街明德门小区景园大厦XXXXX号房屋出租给原告毕海平使用。合同约定的租赁期限为2009年10月27日起至2012年10月26日止。该合同约定的房屋租金为1600元／月，房租按季缴纳，押金为一个月房租1600元。合同还约定原告交纳租金的银行、账号、账户名称为被告ＸＸＸ指定的银行：中国银行，账户名称为：文蔷薇。合同签订后，被告ＸＸＸ将该合同约定的上述房屋交付原告使用。原告毕海平于2009年10月12日向被告文晓明支付三个月房租及押金共计6400元（其中押金1600元），后原告又于2010年1月26日（扣除修理门锁费用63元）、2010年4月27日、2010年7月24日、2010年10月21日、2011年1月16日、2011年4月27日、2011年7月26日、2011年10月24日、2012年1月31日、2012年4月22日、2012年7月29日通过银行无折现金存款的方式向文蔷薇的账户上转账共计52737元。上述合同期满后，原告毕海平与被告文蔷薇就上述房屋签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2012年10月27日起至2013年10月26日止。合同约定的租金为2000元／月，租金的支付方式以季付的方式交付。合同签订后，2012年10月31日，原告毕海平扣除542元后以银行无折现金存款的形式向被告文蔷薇账户存入5458元缴纳了第一个租赁季度的房租。2012年10月25日，西安鑫龙物业管理有限公司华夏大厦管理处向景园业主发出通知，通知载明：物业工程部将于（10.25）下午14：00对景园暖气系统进行注水，请各位业主注意自己暖气有无漏水现象。2012年11月1日，西安鑫龙物业管理有限公司华夏大厦管理处向景园业主及住户发出通知，通知物业决定于11月3日10：00-17：00再次对供暖系统进行排水，请户内暖气存在漏水现象的住户在此期间内尽快进行维修。2012年11月10日，被告支付暖气修理费200元。此后，原告毕海平与被告文蔷薇因交纳第二租赁季度租金和第一租赁季度扣减费用而发生分歧，进而又发生被告对房屋停电，原告搬离的事实。2013年2月15日，被告文蔷薇向原告发毕海平发出短信协商解除其与原告签订的租赁合同，但协商未果。2013年3月5日，被告文蔷薇向鑫龙物业负责人做出申请，申请中载明：被告文蔷薇是景园大厦X楼X座的业主，因承租人拖欠房租一个多月，并未前来办理任何相关手续，根据合同，承租人属于违约行为，被告方可强行收回房屋，今日起想收回房屋，请物业协同开门，并作证。2013年5月22日，原告毕海平委托陕西唐烽律师事务所律师张某某向被告文蔷薇发出解除房屋租赁合同的律师函，但被告称其不知此事。另外，本案争议租赁合同的房屋位于西安市朱雀大街明德门小区景园大厦XXXXX号，房屋所有权人系被告文蔷薇，被告ＸＸＸ系文蔷薇的妹夫，文晓明系文蔷薇的父亲。2013年1月9日原告在租用的房屋内安装天燃气表一个，价值398元。
在本案审理过程中，经本院现场勘验，出租房屋内的热水器为红日牌，且原、被告均在场的情况下，原告于2014年1月9日将三张床（1.5米×2.2米）、二张桌子、一台半自动洗衣机当场搬离房屋。
上述事实，有房屋租赁合同2份、收条1张、房屋产权登记证1份、银行无折存款凭条12张、发票1张、换表凭证1张、律师函1份、短信4条及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案所涉及的两份房屋租赁合同中的一方当事人均为原告毕海平，租赁物为同一房屋，收取租金一方均是被告文蔷薇。故在两份合同的实际履行中也存在事实上的关联性和承继性。由于原告毕海平与被告ＸＸＸ签订的房屋租赁合同期限已届满，双方又签订了新的租赁合同，该合同系原、被告双方当事人真实意思表示依法应受法律保护。在此合同的履行中，双方因交纳第二租赁季度租金和第一租赁季度租金扣减费用而发生分歧，进而又发生被告对房屋停电，原告搬离的事实。至此，双方均以各自的行为表明合同已无法实际履行。而导致双方合同无法履行和已实际解除的根本原因在于双方的违约行为。原、被告对此应各自承担相应的责任。故对原告主张违约金请求，本院依法不予支持。对原告主张退还房屋押金的请求一节，因被告文蔷薇作为房屋所有权人收取房屋租金并对被告ＸＸＸ所签订的租赁合同不持异议，文晓明亦承认其收取了房屋押金，但该第一份房屋租赁合同履行完毕后却未将房屋押金退还原告。由于本案所涉及的两份合同在实际履行中存在事实上的关联性和承继性，且双方的第二份合同已经实际解除，从方便诉讼解决纠纷原则出发，被告应依法退还原告房屋押金。对原告要求被告支付修暖气漏水费的诉讼请求，由于原告对此事实未提供相应的证据证明，故本院依法不予支持。至于原告要求被告支付更换热水器费用的诉请，因原告提供的证据证明其安装的热水器品牌是“美的牌”，而本院依法查明热水器的品牌是“红日牌”，原告的此项主张与事实不符，故本院依法不予支持。对原告主张更换天然气表费用一节，由于该表作为房屋内的特殊设施，发生故障后已经专业管理机构拆除更换，作为房屋出租人的被告文蔷薇应当支付原告更换天然气表的费用398元。关于原告主张赔偿装修费的请求，由于双方对合同无法实际履行均存在违约责任，且原告亦未就装修物的价值提供证据证明，故原告的该项请求不能成立，本院依法不予支持。原告所主张返还的物品四套1.5米×2.2米的床（含床头柜4个）、两个桌子、两把椅子、半自动洗衣机一台，在本案审理过程中，原告已将三张床（1.5米×2.2米）、两把椅子、一台半自动洗衣机搬离，对此双方已无争议，本案不予处理。对其余物品双方存在争议，原告亦未提供证据予以佐证，故本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告文蔷薇于本判决生效之日起十日内退换原告毕海平房屋押金1600元。
二、被告文蔷薇于本判决生效之日起十日内支付原告毕海平更换天然气表费用398元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告毕海平要求被告ＸＸＸ、文晓明对上述两项债务承担清偿责任的诉讼请求。
四、驳回原告毕海平其余之诉讼请求。
本案案件受理费400元，由原告毕海平承担300元，被告文蔷薇承担100元，因原告已预交，被告将该费用同上述款项一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 马庆华
人民陪审员 贾泉俊
二〇一四年三月十三日
书 记 员 王小波