江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中商初字第00105号
原告招商银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市迎春东路28-8号。
负责人赵洪俊，行长。
委托代理人孟咸良（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。
委托代理人刘勇（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。
被告泰兴市新街镇人民政府，住所地泰兴市新街镇。
法定代表人闾月清，镇长。
委托代理人鞠建军（特别授权），泰兴市新街法律服务所法律工作者。
委托代理人张志岩（一般授权），泰兴市新街镇人民政府副镇长。
原告招商银行股份有限公司泰州分行（以下简称招行泰州分行）与被告泰兴市新街镇人民政府（以下简称新街镇政府）案外人执行异议纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后依法组成合议庭于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告招行泰州分行委托代理人孟咸良、刘勇，被告新街镇政府委托代理人鞠建军、张志岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招行泰州分行诉称，原告与江苏和记东铺实业有限公司（以下简称和记东铺）的金融借款合同纠纷经泰州市中级人民法院审理，并于2013年4月12日作出了（2013）泰中商初字第0004号民事判决，该判决已生效。后原告于2013年7月31日向泰州市中级人民法院申请执行。执行过程中，被告新街镇政府提出执行异议，泰州市中级人民法院经审查后作出裁定，中止对被执行人和记东铺名下泰国用（2006）第215608号国有土地使用权证项下北侧35亩土地使用权及地上建筑物的执行。原告对该裁定不服，提起诉讼，其主要理由为：一、新街镇政府对和记东铺名下泰国用（2006）第215608号土地使用权证下北侧35亩土地及地上建筑物提出异议没有事实和法律依据。1、新街镇政府、和记东铺及沈勤勤三方签订的《产权转让协议》违反了相关法律法规的规定，转让时，没有取得抵押权人的同意。沈勤勤没有也不能取得35亩国有土地使用权。况且，该国有土地使用权转让没有按照法律的规定办理变更登记，该国有土地使用权人仍为和记东铺；2、新街镇政府、沈勤勤及和记东铺2011年3月20日三方签订的《产权转让协议》即便有效，按协议约定，相关方应在收到预付款后三个月内将国有土地使用权证过户到沈勤勤名下。现即便沈勤勤主张权利，也已经超过时效，其主张不能得到支持；3、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定，沈勤勤并没有在三方协议后依约交付转让款，其对未能办理过户手续也存在明显过错。所以，依照法律规定，新街镇政府及沈勤勤都不能阻却原告对该35亩国有土地使用权申请执行；二、被告新街镇政府对泰国用（2006）第215608号国有土地使用权证下南侧27.7亩土地及地上建筑物在1100万元本息及违约金范围内没有优先受偿权。1、被告与南京银行股份有限公司泰兴支行（以下简称南京银行）之间债权转让合同违反法律法规的规定。和记东铺于2012年8月20日与南京银行签订借款合同，向该行借款1100万元，并提供抵押，南京银行取得了泰房他证新街字第1296**号他项权证，该证“他项权利种类”项明确载明为“最高额抵押”，根据担保法的规定，最高额抵押的主合同债权不得转让。南京银行与被告债权转让行为违反了法律的规定，应为无效。且《中国人民银行办公厅关于商业银行借款合同项下债权转让有关问题的批复》（银办函（2001）648号）明确，由贷款而形成的债权及其他权利只能在具有贷款业务资格的金融机构之间转让。未经许可商业银行不得将其债权转让给非金融企业。故南京银行转让对和记东铺的债权给被告的行为无效。2、即便南京银行将债权转让给被告的协议有效，依据合同法的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不生效。实际上，南京银行寄送债权转让通知的邮件被邮局退回，不能证明已经将债权转让的情形通知到了和记东铺。至于南京银行在执行异议听证后于2014年4月19日通过《泰兴日报》刊登债权转让通知的行为，该行为不具有债权转让通知送达的效力。综上，请求判令：1、对被执行人和记东铺位于泰兴市新街镇东申村东倪7组泰国用（2006）第215608号国有土地使用权及该土地上建筑物许可执行，被告对执行标的北侧35亩土地及地上建筑物异议不成立，对执行标的南侧27.7亩土地及地上建筑物在1100万元本息及违约金范围内没有优先受偿权；2、被告承担本案诉讼费等费用。
被告新街镇政府答辩称：1、沈勤勤、和记东铺和新街镇政府签订的三方协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定应为合法有效。协议签订后，沈勤勤已依约支付了80%的转让款项。至于未能办理产权过户，责任不在沈勤勤，事实上，和记东铺将其所有的35亩土地到南京银行进行抵押贷款，和记东铺没有告知，沈勤勤也不知晓。沈勤勤也因此向泰兴市人民法院提起诉讼，要求我府及和记东铺履行协议，并办理涉案土地的使用权的过户手续；二、南京银行转让债权合法有效。我府已经代理和记东铺偿还所有款项，相关抵押权也已转让给了我府。我府主张对本息享有优先受偿权符合法律规定。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，和记东铺名下泰国用（2006）第215608号国有土地使用权证项下土地面积41811平方米，房屋总建筑面积19434.13平方米，其中有证房屋3项，证载建筑面积6549.62平方米；无证房屋15项，建筑面积12884.51平方米。2011年3月20日，和记东铺与新街镇政府、沈勤勤签订《三方协议》，约定将泰国用（2006）第215608号国有土地使用权证项下厂房北侧35亩土地使用权按每亩13.5万元的价格转让给沈勤勤新办注册资本200万元以上的工业生产型企业，沈勤勤一个月内给付新街镇政府总价款的80%，用于办理土地出让手续；余款待国有土地使用权证办结及过户到沈勤勤名下后一次性付清；所有付款由沈勤勤支付给新街镇政府，再由新街镇政府支付给和记东铺。2011年6月27日，沈勤勤以泰兴市信一纺织器材有限公司名义向新街镇政府帐户汇付380万元。2011年7月19日、8月6日，新街镇政府分别向和记东铺汇付土地转让款180万元和100万元。2011年8月27日，泰兴市信一纺织器材有限公司与江苏英华建筑有限公司签订建设工程承包合同，于2011年9月1日至2012年9月1日间在受让的35亩土地上建造了厂房二幢及办公楼。
另查明，和记东铺于2012年8月20日与南京银行签订流动资金借款合同一份，向该行借款1100万元，约定借期1年，年利率7.2%。双方同时签订了抵押合同，和记东铺以上述41811平方米土地使用权和泰房权证新街字第××号所有权证项下6508.12平方米房屋作为抵押物，并于2012年8月22日办理了抵押登记，南京银行领取了泰他项（2012）第2952号和泰房他证新街字第1296**号他项权证，登记的最高额抵押债权分别为715.2万元、384.8万元，合计1100万元。2013年6月20日，南京银行与新街镇政府签订债权转让协议，将其对和记东铺1900万元债权本金及利息70.24万元和担保物权一并转让给新街镇政府，新街镇政府于同日汇付1970.24万元至南京银行帐户，该行于债权转让当天向和记东铺邮寄送达了债权转让通知书，但该邮件因和记东铺无人签收被邮局退回。2014年4月19日，南京银行通过《泰兴日报》刊登了债权转让通知。
又查明，和记东铺名下的土地自2007年9月18日至2013年8月19日连续不间断抵押给信用社、南京银行等多家金融机构。2011年3月20日，和记东铺与新街镇政府、沈勤勤签订《三方协议》时，涉案土地抵押权人为南京银行股份有限公司高港支行。
以上事实有和记东铺、新街镇政府、沈勤勤签订的《三方协议》、相关支付汇款凭证、新街镇政府与南京银行签订的《债权转让协议》及支付凭证、建设工程承包合同、泰兴市国土资源局土地抵押登记清单、不动产他项权证等证据予以证实。
本案争议焦点为：1、原告能否对和记东铺名下泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下北侧的35亩土地申请强制执行，案外人沈勤勤对该宗土地是否享有物权；2、被告新街镇政府对南侧27.7亩土地及地上建筑物是否在1100万元本息及违约金范围内享有优先受偿权。
关于焦点一，案外人沈勤勤对涉案土地是否享有物权。本院认为：1、和记东铺与新街镇政府、沈勤勤于2011年3月20日签订的《三方协议》是各方当事人真实意思表示，物权法关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。本案中，和记东铺将抵押期间的土地转让给沈勤勤，尽管未经抵押权人同意，但就转让合同这一债权行为而言，并不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效；2、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人沈勤勤只支付了转让土地80%的转让款，并没有支付完毕，故《查封规定》第十七条对本案并不适用。依照不动产物权登记生效原则，原告对被执行人名下的泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下北侧的35亩土地可以申请强制执行，案外人沈勤勤对该宗土地不享有物权；
关于焦点二，新街镇政府对南侧27.7亩土地及地上建筑物是否在1100万元本息及违约金范围内享有优先受偿权的问题。本院认为：首先，1、依照中国银监会银监办发（2009）24号《关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》的规定，商业银行向社会投资者转让贷款债权没有禁止性规定，转让合同合法有效。社会投资者是指金融机构以外的自然人、法人或者其他组织。新街镇政府与南京银行签订债权转让协议后，已经按债权金额全额支付了转让款，故原告认为新街镇政府不具有转让主体资格的理由不能成立；2、法律之所以规定最高额抵押合同项下的主合同不能转让是基于最高额抵押权产生时主债权可能还没有存在，并且在决算期到来前，主债权始终处于一个不停变化的过程。而本案中，原债权人南京银行与债务人和记东铺已经进行了决算，双方之间的债权债务已经明确。故南京银行与新街镇政府的债权转让不违反立法本意。综上，新街镇政府与南京银行之间签订的债权转让协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同签订后，也依法通知了债务人，故该债权转让协议合法有效；其次，主债权转让后，相应的从合同也依法转让。依照和记东铺抵押给南京银行的泰他项（2012）第2952号和泰房他证新街字第1296**号他项权证，登记的最高额抵押债权分别为715.2万元、384.8万元，合计1100万元。也就是说，南京银行对和记东铺享有1100万元的抵押权，债权转让后，新街镇政府优先受偿的范围最高限额分别为715.2万元、384.8万元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、许可原告招商银行股份有限公司泰州分行对被执行人江苏和记东铺实业有限公司名下泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下北侧的35亩土地执行；
二、被告泰兴市新街镇人民政府对江苏和记东铺实业有限公司名下泰国用（2006）第215608号土地使用权证项下南侧的27.7亩土地及地上建筑物在最高额分别在715.2万元、384.8万元范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费87800元，由原、被告各半承担43900元（被告应支付的部分原告已垫付，被告于判决生效后十五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75。
审 判 长 钱 晖
代理审判员 朱希懋
代理审判员 宗 雯
二〇一五年五月五日
书 记 员 邢晔源