上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初47023号原告：上海康月实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈妙统，董事长。委托诉讼代理人：王娅然，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫孝丹，德恒上海律师事务所律师。被告：重庆快联科技发展有限公司，住所地重庆市。法定代表人：曹阳。原告上海康月实业有限公司与被告重庆快联科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海康月实业有限公司的委托诉讼代理人王娅然到庭参加诉讼。被告重庆快联科技发展有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海康月实业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令原、被告就沈梅路XXX弄XXX号签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月15日解除;2、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币(以下币种相同)1,380,040.37元(按照逾期未付款的日万分之三标准自2015年11月16日起计算至合同实际解除之日，暂计至2017年2月15日)；3、判令被告根据买卖合同第九条第三款的约定，向原告支付合同解约违约金(按总房价10%计1,556,594元)；4、判令根据买卖合同补充条款第14条第三款的约定，被告已支付的履约保证金45万元原告不予返还，另被告支付45万元违约金；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年8月14日，原、被告就浦东新区周浦镇沈梅路123弄《星月·智汇湾》23号房屋(以下简称系争房屋)签署了《星月智汇湾预定协议》(以下简称协议)，约定被告向原告预定该房屋。同年10月30日，原、被告就该房屋签署了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告以总价款15,565,940元的价格受让该房屋及建筑范围内的土地使用权。根据合同附件三《付款协议》第1条的约定，被告应于2015年8月31日前支付购房款550万元，应于2015年11月15日之前支付购房款10,065,940元。合同签订后，被告未按合同约定在2015年11月15日前支付第二笔购房款，原告多次催告并于11月25日向被告发出《关于要求被告支付房款的函》(以下简称付款函)，要求被告支付逾期房款，但被告均未履行付款义务。鉴于被告逾期付款已经超过90日，原告行使解除权，于2017年2月15日向被告发出了《关于解除双方于2015年8月30日签订的的函》(以下简称解约函)，解除了该合同。因双方协商不成，遂向法院提起诉讼，要求判如诉请。被告重庆快联科技发展有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年8月14日，原告(出卖人、甲方)与被告(买受人、乙方)就预定浦东新区周浦镇沈梅路123弄《星月·智汇湾》23号房屋(总建筑面积1197.38平方米，单价为13,000元/平方米)签署了《星月智汇湾预定协议》，总价为15,565,940元，乙方的付款方式和付款期限按照本协议附件一执行。协议第四条约定：“本协议生效后，双方定于2015年8月31日前签署该房屋的房地产买卖合同……”。第五条约定：“本协议所记载的双方的联系地址，为各自能收到对方通知(仅指挂号信、邮政速递)的确切地址，……因一方告知地址不实，或一方地址虽已变更但未能按约及时通知对方以致自己不能收到对方通知的，应视为对方通知已被接收……”。协议附件一的付款方式和付款期限约定如下：1、协议签订后二日内，乙方向甲方支付定金50万元；2、双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付第一期房款(含定金)共计550万元；3、2015年11月15日前，乙方需向甲方支付第二期房款10,065,940元。该协议保证金补充条款约定：鉴于政府和园区对甲方受让的国有土地使用权性质的严格规定，明确要求入驻企业要实现实际经营，严禁投机炒房行为。为实现对政府的承诺，使企业入户落到实处推动区域经济发展，甲方特对入驻企业设定相应门槛并要求企业提供履约保证金。作为乙方接受上述条件的对等条件，甲方同意在房屋交易价格上对乙方予以优惠。履约保证金金额及支付条件约定为：乙方在订购该房屋之日，自愿支付甲方履约保证金45万元，作为对等条件，甲方同意将房屋交易价格由14,000元下浮至13,000元(单价)。乙方不得将该履约保证金用于冲抵房款。双方一致同意，如乙方完成以下三款条款(1-3)全部约定后，甲方向乙方返还该履约保证金；如乙方未能完成其中任何一项约定，甲方不予返还该履约保证金，并保留向乙方追诉45万元违约金的权利。(1)自该房屋交付之日起，乙方应在10个月内完成该房屋装修并实现企业入驻。(2)乙方应于其该房屋产证获得后3个月内，完成企业在星月·智汇湾(地址：浦东周浦沈梅路XXX弄XXX号)企业注册事宜。(3)……。被告在协议中确定的通讯地址为：重庆市汇兆区观音桥中信大厦21-9-1。2015年8月30日，原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)就购买系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，双方确定房地产转让价款为15,565,940元。合同第六条约定：在2015年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方如未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90日，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担违约责任，违约金为总房款的10%。甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的违约金，剩余房款无息返还给乙方。如乙方已支付的房款不足支付违约金的，甲方有权追索。合同补充条款第十四条再次明确了履约保证金，该条款内容与预订协议中的履约保证金内容一致。合同附件三付款协议再次明确乙方应于2015年11月15日前支付房款10,065,940元。被告于2015年8月14日向原告支付购房定金50万、9月1日支付了履约保证金45万元及购房款500万元。截止2015年11月15日，被告未按协议及买卖合同的约定向原告支付第二笔房款10,065,940元。2015年11月25日，原告向被告确认的通信地址“重庆市汇兆区观音桥中信大厦21-9-1”发出《关于要求支付房款的函》，该函于2015年12月8日被退回。原告在付款函中要求：1、被告于收到该函后三日内支付第二笔房款10,065,940元；2、逾期支付房款的，每逾期一日，应按逾期未付款的日万分之三向原告支付违约金；逾期超过90日，原告有权单方面解除买卖合同，被告应当承担总房款的10%的违约金。2017年2月16日，原告向被告的通讯地、住所地、法定代表人户籍地发出《关于解除双方于2015年8月30日签订的的函》，向被告通讯地寄出的解约函于2月20日被退回，向其他两地址寄出的解约函亦被退回。原告在解约函中通知：根据合同第九条约定，解除原、被告于2015年8月30日签订的买卖合同，并按合同约定追究被告违约责任，解约违约金1,556,594元从被告已支付购房款中扣除。另查明，上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号全幢(建筑面积1，197.38平方米)的房屋产权于2013年5月15日核准登记在原告名下。庭审中，原告确认被告已支付的购房款550万元及履约保证金45万元仍在原告账户内，扣除被告应支付的逾期付款违约金、合同违约金、履约保证金及违约金后如有剩余部分，愿归还被告。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，原告与被告签订的《星月智汇湾预定协议》(含补充条款)、《上海市房地产买卖合同》(含补充条款及附件)均系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按协议及合同约定在2015年11月15日前支付第二笔房款10,065,940元，显属违约，应承担相应的违约责任。被告未按约定履行付款义务超过90日，经原告催告后在合理期限内仍未履行合同义务，已构成根本违约，原告有权单方行使解除权。根据原、被告双方在预订协议中的约定，因一方告知地址不实或一方地址虽已变更但未能按约及时通知对方以致自己不能收到对方通知的，应视为对方通知已被接收，因此原告向被告确认的通讯地址发送解约函被退回之日即2017年2月20日，原、被告于2015年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》解除。原告虽主张在付款函退回后仍通过各种方式联系被告未果，然其直至2017年2月15日才发出解约函，客观上拖延了行使解除权的时间，并因此多收取逾期付款违约金，有违诚实信用原则，现原告要求被告支付的逾期付款违约金自逾期之次日至合同实际解除之日的诉请，本院难以支持，依法予以调整。根据合同约定，逾期付款超过90日，原告有权单方解除合同，故逾期付款违约金自逾期之次日即2015年11月16日起至合同约定的解除条件成就之日2016年2月13日止，按照逾期未付款10,065,940元的日万分之三标准计90日，共计271,780.38元，本院予以支持。合同解除后，原告根据合同约定要求被告支付总房款10%的解约违约金，于法不悖，本院予以照准。关于履约保证金，虽然在协议及合同中双方均对保证金作出约定，但纵观该保证金条款的目的和内容，旨在敦促和约束房屋买受方在房屋交付后及时装修并实现企业入驻、完成注册等经营行为，以防投机炒房。根据原告庭审中的陈述，被告自支付第一笔购房款550万元及保证金45万元后已下落不明、无法联系，买卖合同现已解除，并不涉及交房后被告实际经营等履约义务，结合本案的实际履行情况、依据公平原则，对原告主张不予返还被告履约保证金并主张履约保证金违约金的诉请，本院不予支持。此外，被告重庆快联科技发展有限公司已支付的购房款550万元及履约保证金45万元，合计595万元，扣除被告应支付的逾期付款违约金、合同违约金后的剩余部分，原告上海康月实业有限公司当庭表示愿意返还，本院予以照准。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海康月实业有限公司、被告重庆快联科技发展有限公司就上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月20日解除；二、被告重庆快联科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康月实业有限公司逾期付款违约金271,780.38元(自2015年11月16日起按照逾期未付款10,065,940元的日万分之三标准计算至2016年2月13日，共计90日)；三、被告重庆快联科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海康月实业有限公司合同违约金1,556,594元；四、驳回原告上海康月实业有限公司要求不予返还被告重庆快联科技发展有限公司已支付的履约保证金45万元及要求被告另行支付45万元违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,493元，公告费560元，由被告重庆快联科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  孔素梅人民陪审员  褚菊仙二〇一七年十一月十七日书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。