上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2682号
上诉人（原审被告）上海复诚教育服务有限公司。
法定代表人张吉。
委托代理人刘振平。
委托代理人陈凡，北京市华贸硅谷律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）上海天云食品厂。
法定代表人陆国青。
委托代理人管华洁，上海市同建律师事务所律师。
上诉人上海复诚教育服务有限公司（以下简称复诚公司）因排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海天云食品厂（以下简称天云食品厂）系上海市杨浦区国定路XXX号产权人。2002年8月23日，天云食品厂、案外人上海宝联资产经营有限公司作为甲方与作为乙方的案外人上海复旦科技园教育产业发展有限公司、上海市复旦科技园教源进修学院签订《租赁房屋协议书》一份，约定甲方将坐落在国定路XXX号的厂房（除办公楼三楼不锈钢门内的办公室和厂门外南侧门市部之外）出租给乙方作为教育基地；租赁期限自2002年11月1日至2012年10月31日止；年租金第一年至第十年的顺序为人民币70万元（以下币种均为人民币）、80万元、90万元、100万元、110万元、110万元、110万元、110万元、110万元、110万元。
2002年9月12日，作为甲方的上海复旦科技园教育产业发展有限公司、上海市复旦科技园教源进修学院与作为乙方的复诚公司法定代表人张吉签订《租赁房屋协议书》一份，约定甲方将国定路XXX号内部分厂房，具体部位是中间通道左侧6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#厂房及场地（以下简称系争房屋）出租给乙方改造经营，租赁期限为2002年11月1日至2012年10月31日止。该协议书第二条约定乙方正在申办公司，新公司成立尚需时日，而前述厂房、场地的装修、改造刻不容缓，故甲乙双方均同意暂以乙方名义同甲方签订本协议，待新公司成立后再行将本协议的乙方变更为新公司，由新公司享有本协议决定的权利，承担本协议约定的义务。2002年9月28日，复诚公司注册成立，法定代表人为张吉。
2003年9月，上海市复旦科技园教源进修学院更名为上海市复旦科华教源进修学院（以下简称科华学院）。
2012年10月26日，天云食品厂及上海宝联资产经营有限公司向科华学院发出告示：一、贵我双方的《协议书》租赁期届满权利义务自动终止；……
2012年10月31日《租赁房屋协议书》期满后，2012年年底，上海宝轻资产经营有限公司通过邀请招标方式选择租赁经营单位，复诚公司参加了投标。2012年12月18日，上海宝轻资产经营有限公司向复诚公司发出通知，内容为“上海宝轻资产经营有限公司国定路XXX号（原天云食品厂）综合改造暨租赁项目，经评标委员会评定，现确定贵公司为不中标（投标书无效）单位，特之告知。”
此后，天云食品厂诉至法院，认为在2012年租赁期满前即要求复诚公司按期迁出租赁房屋，并且通过招投标方式确定了新的承租人。因复诚公司始终占据租赁房屋不肯迁出，已造成天云食品厂与新承租人之间的租赁合同难以履行，故请求判令复诚公司迁出国定路XXX号占用的房屋（中间通道左侧6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#厂房及场地）；并向天云食品厂支付自2012年11月1日至实际迁出日止的房屋使用费。
原审法院经审理后认为，天云食品厂为系争房屋权利人，故天云食品厂对该房屋享有合法的占有、使用、收益和处分的权利。现复诚公司在丧失合法使用该房的使用权的情况下，占有使用该房屋，其行为阻却了天云食品厂实现基于所有权享有的权利，复诚公司的行为显属不当，理应承担相应的民事责任。现天云食品厂要求复诚公司返还该房屋合法合理，应予准许。天云食品厂要求复诚公司支付自2012年11月1日起至实际迁出日止的房屋使用费，于法有据，予以支持。至于房屋使用费标准，可参照相关合同约定为宜。至于复诚公司辩称部分房屋已非其实际占有使用，但该部分房屋属于复诚公司在租赁期届满后应返还的房屋范围，且复诚公司亦确认租赁期满后并未将系争房屋交还承租人或天云食品厂，故对复诚公司辩称，法院不予采信。对于复诚公司辩称关于上海宝轻资产经营有限公司以招投标方式建立新的租赁合同关系的问题，非本案处理范围。至于复诚公司以另案租赁合同审结结果有直接影响为由，向法院提出本案中止审理的请求，经审查本案并不须以另案的判决结果为依据，故本案无须中止审理。
原审法院据此作出判决：一、复诚公司应于判决生效之日起十五日内迁出上海市杨浦区国定路XXX号房屋（中间通道左侧6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#厂房及场地），并将上述房屋交付天云食品厂；二、复诚公司应于判决生效之日起十五日内按每月50，000元标准支付天云食品厂自2012年11月1日起至实际迁出之日止的上海市杨浦区国定路XXX号房屋（中间通道左侧6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#厂房及场地）的房屋使用费。
原审法院判决后，上诉人复诚公司不服，向本院提起上诉称：上诉人并未实际占有被上诉人诉称的全部房屋，仅承租了其中的一小部分，其余部分系其他公司向科华学院承租。在合同到期后，被上诉人明确告知上诉人不要进行清理，故被其他公司、个体户实际占用的房屋，应由被上诉人直接向实际占用人主张，而不能向上诉人主张。房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权，故上诉人拥有优先承租权。被上诉人在进行招投标过程中有严重违法行为，上诉人已另行诉讼要求确认该招投标的行为无效，本案应当中止审理待另案的处理结果，而原审法院未裁定本案中止审理，显属不当。综上，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人天云食品厂辩称：上诉人与被上诉人没有直接的租赁关系，上诉人只是次承租人，故不存在享有优先承租权的说法。上诉人与上海复旦科技园教育产业发展有限公司、科华学院之间的租赁协议上明确载明上诉人的租赁部位，上诉人在原审时亦否认其有将承租下来的房屋再次转租出去的情况。综上，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，鉴于天云食品厂与上海复旦科技园教育产业发展有限公司、科华学院间的租赁协议，以及上海复旦科技园教育产业发展有限公司、科华学院与复诚公司之间就系争房屋签订的租赁协议所约定的租赁期限均已届满，现复诚公司继续使用系争房屋缺乏依据。作为系争房屋的所有权人天云食品厂要求复诚公司返还该房屋，并支付自2012年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。复诚公司上诉认为其享有优先承租权缺乏法律依据，本院不予支持。复诚公司上诉主张其未实际承租其与上海复旦科技园教育产业发展有限公司、科华学院之间的租赁协议所约定的全部房屋，但从其租赁期限长达10年，从未就其实际租赁面积与合同约定不符提出异议分析，复诚公司的该主张有悖常理，本院不予采纳。复诚公司的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本院根据一审法院的判决对一审案件受理费略作调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币17，157元，由上海复诚教育服务有限公司负担人民币12，300元，上海天云食品厂负担人民币4，857元；二审案件受理费人民币12，300元，由上诉人上海复诚教育服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年三月十八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……