湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第373号
上诉人（原审原告、反诉被告）娄底市鸿网商贸有限责任公司，住所地娄底市娄星区氐星路12号（市烟草公司办公楼8楼）。
法定代表人刘志强，该公司经理。
委托代理人龚济舟，湖南宇能律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）付艳，农民。
委托代理人方继红，湖南星奥律师事务所律师。
原审第三人湖南省烟草公司娄底市公司，住所地娄底市娄星区氐星路12号。
法定代表人周志成，该公司经理。
委托代理人张锐，居民。
上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司、付艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2014）娄星民一初字第1197号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告付艳自2002年开始租赁第三人娄底市烟草公司原娄星区烟草公司部分办公楼办幼儿园。2011年7月5日，第三人为加强娄底烟草系统的物业管理，提高国有资产的使用效率，与原告娄底市鸿网公司签订出租物业托管协议，将娄底市所有下属县、区闲置物业统一交给娄底市鸿网公司管理出租，其中包括原娄星区烟草公司办公楼。2012年7月，原告将原娄星区烟草公司办公楼整体租赁使用权委托娄底市宏泰拍卖公司进行公开竞拍，被告通过参与竟拍获得了该栋楼的整体租赁使用权。2012年8月1日，原、被告根据竞拍公告、标的简介与特别说明及拍卖成交确认书双方签订了门店租赁合同，合同约定：租赁财产范围为原娄星区烟草公司办公楼，租赁期限一年，自2012年8月1日起交付承租方使用至2013年7月31日收回。租金标准为588400元／年，预收押金176520元。租赁期间承租方必须遵守各项管理制度，依法依规经营。不得经营烟花爆竹、有毒有害等危险物品；卡啦Ok、网吧等项目以及消防安全隐患大的项目。承租方经营学校、幼儿园必须在三楼（含三楼）以下开办，否则有权终止合同。经营场所每层楼都必须设置两个及以上安全通道，对安全隐患应该及时整改。双方必须全面履行合同，如果不履行合同义务，违约方承担年租金25%的违约责任。2012年8月18日，双方根据实际情况补充约定：原告娄底市鸿网公司给予被告付艳3个月时间作为清场和装修时间，并减收三个月租金，自2012年11月1日至2013年10月31日止开始计算租赁期限和租金。承租方必须依法依规完成清场和装修工作，清场和装修等费用一概由承租方负责；任何一方违约应承担违约责任，并向对方支付违约金五万元（不管对方是否有损失存在）。合同签订后，被告交纳了一年的租金588400元及押金176520元，接管了原娄星区烟草公司整栋办公楼租赁使用，并把部分门面转租给了其他业主。在租赁过程中，原告对被告开办的爱心培幼儿园消防通道不通、存在安全隐患发出了整改通知，但被告没有履行落实。2013年10月31日合同到期后，原告要求被告清场腾空搬离，被告没有退出。2014年2月开始，因被告拒不搬走，原告停止充卡缴纳电费，被告于是改从他处接电，自行缴纳电费。2014年5月22日原告又最后发出《房屋租赁期满不再续租告知书》，但被告仍拒不搬离，没有将房屋腾空移交给原告。原告多次通知协调未果。由此原告诉至法院。在审理过程中，被告提出反诉。
原审法院经审理认为：被告付艳通过参与原告娄底市鸿网商贸有限责任公司公开拍卖第三人托管的娄底市烟草公司下属原娄星区烟草公司办公楼整体租赁适用权而获取租赁资格，双方在平等、自愿的基础上签订了《门店租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，上述协议合法有效，被告付艳在交纳租金588400元及押金176520元后，整体接收了原娄星区烟草公司办公楼租赁使用，现租赁合同及补充协议已于2013年10月31日到期，原告明确表示不再续租，被告付艳理应讲究诚信，腾空房屋，将租赁物退还原告；现因被告付艳在租赁期限届满后长期占用租赁物，拒不搬离，原告诉至法院，要求被告付艳退还租赁物及支付逾期占用费的诉讼请求应予支持；但占用费的标准根据本案租赁合同期满后，原告已停止供水、供电及部分租赁场地已腾空的实际情况，参照原租金标准，宜以400000元／年计算，原、被告签订租赁合同时并未约定租赁期满后，承租人应将租赁物恢复原状，因此对原告要求被告将租赁物恢复原状的诉讼请求不予支持；在租赁合同履行期限内，被告付艳开办的爱心培幼儿园存在安全隐患，原告依约发出整改通知，被告没有按整改意见落实，构成违约，但由于违约行为未给原告造成损失或后果，故对原告要求被告支付违约金147100元的诉讼请求不予全额支持，只能依照《补充协议》第三条第一款之约定支持被告给付原告违约金50000元；被告付艳反诉称“原告没有完整交付租赁物场地，原出租给他人经营宾馆、小卖部的场地没有清场，被告由此支付了搬迁费用给原宾馆业主，且因原告经常以停水停电胁迫被告交纳各种费用，给被告经营造成了巨大的影响及经济损失，因此，原告应退还被告租金197600元，并赔偿被告经济损失89万元；”经查，双方签订的门店租赁合同及补充协议明确约定原告免去三个月的租金给被告清场和装修，清偿义务由被告负责，因此，被告反诉原告没有完整交付租赁场地及支付原宾馆业主的搬迁费，并由此要求原告退还租金及赔偿损失的诉讼请求缺乏合同依据，且被告没有提供原告以停水停电胁迫被告交纳各种费用及给被告确实造成损失的依据，故对被告的反诉请求，不予支持，如本案次承租人给承租人被告造成了损失，被告可另案主张权利；据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告付艳于本判决生效后一个月内腾空原娄星区烟草公司办公楼返还给原告娄底市鸿网商贸有限责任公司；二、被告付艳于本判决生效后一个月内支付原告娄底市鸿网商贸有限责任公司房屋占用费600000元（计算至2015年4月31日），违约金50000元，合计650000元；三、驳回原告娄底市鸿网商贸有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告付艳的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，财产保全费2500元，反诉费7200元，合计20000元，由娄底市鸿网商贸有限责任公司负担4000元，被告付艳负担16000元。
上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、烟草公司办公楼整体出租是由娄底市鸿泰拍卖有限公司通过社会公开竞拍出租的，程序透明公正，受国资委监管，租金未履行正当手续是不能随意调整降低的。租赁合同第三条明确约定租金标准为588400元／年。合同期满后，双方权利义务终止，上诉人没有义务供水供电。事实上合同期满后，被上诉人已自行与供水供电部门达成协议，并一直在经营，所以不存在情势变更的事由。一审法院判决认定租赁合同期满后的租金按400000元／年计算房屋占用费，这是没有道理和依据的。2、合同期满后，上诉人多次催告被上诉人腾空搬离，被上诉人拒不配合，致使上诉人无法收回办公楼。上诉人已给予了被上诉人三个月的装修和清场期，根据主合同的约定应该按照年租金25％的标准支付违约金。一审法院按照50000元的违约金标准判令被上诉人支付违约金，明显偏低。综上所述，请求二审法院：1、按照588400元／年的租金标准改判由被上诉人支付上诉人房屋占用费882600元；2、按照租赁合同约定的25%的违约金标准改判由被上诉人支付上诉人违约金147l00元；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人付艳亦不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、上诉人以竞拍方式租赁第三人的办公楼实属情势所迫，并非自愿。上诉人从2002年8月起租赁其办公楼部分用于开办幼儿园，至2012年8月，第三人突然以被上诉人的名义委托宏泰拍卖公司对外竟拍租赁使用权，将价格暴涨至每年58.84万元，并需一次性交纳17.652万元的巨额押金，因时间紧迫，上诉人开办的幼儿园无法搬离，被迫以高于市场价数倍的代价竞租。原审认为上诉人与被上诉人所签的租赁合同系双方在平等自愿的基础上所签，系双方的真实意思表示，严重脱离了当时的客观实际。2、被上诉人在上诉人被迫竞租后，并没有将出租场地完整地交付给上诉人，其原出租给他人经营宾馆、小卖部等场地一直没有交付给上诉人。原审认为双方签订的租赁合同及补充协议约定的被上诉人免去三个月租金给上诉人清场和装修，清场义务应由上诉人负责。原审这一认定明显错误，上诉人与被上诉人免去三个月的租金给上诉人清场和装修是指上诉人原租赁的部分，并未包括其余场地；其次，被上诉人与原宾馆、小卖部等业主的租赁关系，在被上诉人与这些业主没有协商解决之前，上诉人无权要求他人搬离；再次，既使按原审的说法，上诉人也充其量只负责清场工作，但被上诉人必须给上诉人一个能清场的条件，上诉人既不是执法机关，也不是房主，无权解除被上诉人与其他业主的租赁关系，清场的责任仍在被上诉人。因此，被上诉人应依法承担未完整交付租赁场地的法律后果，不但不能收取未交付部分场地的租金，而且应赔偿因未完整交付租赁场地给上诉人造成的损失。3、被上诉人在未完整交付租赁场地，首先违约的情况下，采用霸道手段，直接停水停电，严重影响了幼儿园几百名幼儿和教职员工的生活和教学。上诉人在原审审理期间提供了相应的依据，但原审为袒护被上诉人，简单粗暴地认定上诉人没有合同依据和损失依据，这是严重错误的。综上所述，上诉人认为原审认定事实错误，导致判决错误，请求二审予以纠正，支持上诉人的反诉请求，以维护上诉人的合法权益。
针对上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司的上诉，上诉人付艳答辩称其答辩意见在上诉状中写明了。
针对上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司的上诉，原审第三人湖南省烟草公司娄底市公司答辩称对娄底市鸿网商贸有限责任公司的上诉请求没有异议。
针对上诉人付艳的上诉，原审第三人湖南省烟草公司娄底市公司答辩称：第三人的资产是全权委托娄底市鸿网商贸有限责任公司处理的，第三人同意娄底市鸿网商贸有限责任公司的上诉请求。
针对上诉人付艳的上诉，上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司答辩称：付艳的上诉请求没有合同依据，不能成立。办公楼的使用权作为一个整体是不可分割的，通过整体拍卖一旦接受就是整体接受，付艳接受办公楼后开办幼儿园说明付艳接受了整个使用权，付艳接受后怎么经营是付艳的问题，我们无权过问。本案不存在租金过高、租期过短的问题，我们不存在违约的情况，对原办公楼的清场责任，我们与付艳有明确的约定，清场是付艳的合同义务，不是我们的义务，我们给了付艳三个月的时间。付艳给我们的承诺里面也明确了清场责任，至于付艳提出的其他问题，这是付艳与别人商定的事情，我们不知情，付艳也没有向我们提出清场的申请，现在提出赔偿损失的要求是没有任何依据的，请求法院依法驳回付艳的上诉请求。
在二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。
本院认为：本案各方当事人争议的焦点问题主要有：一、《门店租赁合同》及《补充协议》的效力认定问题；二、合同期满后房屋占用费应如何计算的问题；三、违约金如何计算的问题；四、上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司是否应退还租金、支付经济损失给上诉人付艳的问题。对于第一个争议的焦点问题，上诉人付艳通过参与上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司公开拍卖第三人托管的娄底市烟草公司下属原娄星区烟草公司办公楼整体租赁使用权而获取租赁资格，双方在平等、自愿的基础上签订了《门店租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，上述协议合法有效，双方均应当按照约定履行。上诉人付艳在交纳租金588400元及押金176520元后，从上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司整体接收了原娄星区烟草公司办公楼租赁使用。原审认定《门店租赁合同》及《补充协议》的有效性是符合法律规定的。对于第二个争议的焦点问题，上诉人付艳与上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司签订的租赁协议在2013年10月31日到期，上诉人付艳明确表示不再续租，其腾空了部分租赁场地，但继续占用其他场地。2014年2月起，上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司对租赁物作出了停电、停水处理，原审判决根据本案的实际情况，参照原租金588400元／年的标准酌情认定以40万元／年的标准计算租赁期满后的房屋占用费并无不当。对于第三个争议的焦点问题，双方在2012年8月1日签订《门店租赁合同》第十条约定“违约责任甲乙双方必须全面履行本合同，如一方不履行或不完全履行本合同条款的，由违约方承担年租金25%的违约责任”，在2012年8月18日签订的《补充协议》第三条约定“违约责任3.1甲乙双方必须全面履行本协议的条款，任何一方违约应承担违约责任，并向对方支付违约金五万元整（不关对方是否有损失存在）。”，上述两个约定内容不一致，根据后合同优于前合同之原则，原审判令由上诉人付艳支付给上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司5万元并无不当。对于第四个争议的焦点问题，上诉人付艳主张上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司退还租金19.76万元、赔偿经济损失89万元，针对其此一诉讼请求，经审查，上诉人付艳在与上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司签订《门店租赁合同》和《补充协议》前，已租赁该办公楼的一部分开办幼儿园，双方在签订合同时也约定根据实际情况同意给予付艳3个月时间作为清场和装修时间，上诉人付艳必须依法依规完成清场和装修工作，清场和装修等费用一概由付艳负责。可见，上诉人付艳在签订合同时是明知该租赁物的一部分由他人承租的情况而愿意承担清场的责任的，现其再主张上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司没有完全交付租赁场地及支付搬迁费、赔偿损失是没有道理的，原审对其要求上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司退还租金19.76万元、赔偿相关损失不予支持并无不当；至于因合同到期上诉人付艳明确表示不再续租，上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司将租赁物作出了停电、停水处理，上诉人付艳主张此一行为给其造成了损失，但其却未提交证据予以证明此一主张，故原审法院对其要求上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司赔偿经济损失不予支持亦无不当。综上，上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司、上诉人付艳的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决适用法律正确，处理适当，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费17299元，由上诉人娄底市鸿网商贸有限责任公司负担6996元，由上诉人付艳负担10300元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 旦
审判员 张朝华
审判员 陈友红
二〇一五年七月六日
书记员 黄邵勋
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。