福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3115号
原告厦门欧鹭物业管理有限公司。
法定代表人吴拥军，总经理。
委托代理人叶惠真，福建如浩律师事务所律师。
被告付贵平，男，1977年8月8日出生，汉族。
委托代理人林惠芳，女，1976年2月8日出生，汉族，系被告妻子。
原告厦门欧鹭物业管理有限公司（以下简称欧鹭物业公司）与被告付贵平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧鹭物业公司的委托代理人叶惠真、被告付贵平及其委托代理人林惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧鹭物业公司诉称，2009年1月，原告受厦门市华澳小区业主委员会委托，进驻华澳小区，为该小区提供物业管理服务，并于同年3月29日与业委会订立《厦门市华澳小区物业管理服务合同》（以下简称物业合同）。合同期限为三年，自2009年1月10日至2011年12月31日止。于2011年12月25日续签物业合同，期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日止。于2014年12月31日续签物业合同，期限为二年，自2015年1月1日至2016年12月31日止。合同第五条约定，原告有权按照合同规定的收费标准收取物业管理服务费用；合同第六条第一款对管理服务费用的标准约定为：多层住宅每月每平方米0.6元，公共维修金每月每平方米0.20元。合同第七条第五款约定，对原告发出缴费通知单后三个月仍拒交费用的业主或物业使用人，将按照每日加收欠缴费用总金额的千分之三收取滞纳金，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约履行相关服务，小区的绝大多数业主也能依约缴纳管理服务等各项费用。而被告自2013年4月至今，一直未向原告缴纳各项费用。被告的使用场所属于厦门市海沧区钟林里华澳小区，196-502室，自2013年4月至2015年3月，累计拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水费公摊、电费公摊及停车费等共计本金1882.8元。原告多次向其催讨，被告均无故拖延。经原告多次催促，被告至今仍未缴交，被告的行为已违反了协议约定和相关法律规定，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费1353元、公共维修金300.6元、水费540元、公摊水电费448.3元、电梯变频费562.3元及滞纳金2088.2元（滞纳金以拖欠金额为基数，按每日3‰标准计算，自缴费期限届满之日起计至实际缴费之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告付贵平辩称，1、原告未能按物业合同约定提供物业服务，将不合理费用强加给业主，是原告不合理在先。2、物业公司未经业主同意，擅自设立车位，将小区绿地、消防通道擅自改成车位，造成了安全隐患，并获取不当利益，原告行为侵害了业主权益。3、原告未按合同约定对小区的公共设施进行管理、维修、养护。4、物业公司疏于管理，服务大打折扣，小区安保措施存在严重问题，楼道内自行车乱停放、违章搭建情形严重，小区环境脏、乱、差，给业主带来了损失。综上所述，被告未缴纳物业费用的原因是原告违反合同约定在先，并拒绝业主缴纳相关费用，被告有权按合同法规定，先拒绝履行缴纳物业费用的义务。原告按约定履行物业合同相关规定后，被告再缴纳物业费。
经审理查明，被告付贵平系厦门市“华澳小区”的业主，所购置的房屋建筑面积84.44平方米。2009年3月29日，原告欧鹭物业公司与厦门市华澳小区业主委员会签订《厦门市华澳小区物业管理服务委托合同》。合同约定，欧鹭物业公司作为物业管理服务公司进驻小区提供物业管理服务。物业管理服务内容包括对物业管理范围内的公共及市政公用设施、公共环境、车辆行驶及停放等的维修、养护和管理。合同期限三年，自2009年1月10日起至2011年12月31日止。收费标准为物业综合管理服务费（高层住宅）每平方米0.9元／月，（多层住宅）每平方米0.6元／月。住宅的公共维修金为每平方米0.2元／月。露天公共停车每月50元。合同还约定了其他条款。约定的期限届满后，原告于2012年1月15日和2014年12月31日二次与厦门市华澳小区业主委员会续签合同，继续在“华澳小区”提供物业管理服务。在2014年12月31日续签的《厦门市华澳小区物业管理服务委托合同》第七条第五款约定，对发出缴费通知单后三个月仍拒交费用的业主或物业使用人，物业公司将按照每日加收欠缴费用总金额千分之三的滞纳金。在原告依约提供物业管理服务过程中，自2013年10月起被告未缴交相关物业管理费用。截止2015年3月欠付物业管理服务费1353元、公共维修金300.6元、水费540元、公摊水电费448.3元。被告欠缴费用期间，原告多次向被告催缴拖欠的物业管理服务费未果。
另查明，一、被告房屋所在的192号梯楼房，因电梯的变频器损坏导致电梯无法正常运行。因于2013年12月进行的第一次维修未能彻底解决问题，2014年9月至10月间进行了第二次维修，更换了电梯的变频器，电梯已修复正常运行。
原告表明，第二次维修前，原告征求了业主的意见，并由业主签字确认同意维修。因业主缴交的公共维修金不足支付该维修费用，电梯的维修费由原告向维修方垫付。向原告收取的变频费，实际上就是两次维修应由192号梯的业主共同分摊的维修费。该梯位的业主，除包含被告在内的二户未缴纳维修费外，其余业主已缴纳。
被告对更换电梯变频器的事实表示认可，亦未否认其他业主缴纳维修费的事实。但认为，变频器维修费562.3元应从公共维修金中列支，不应由业主承担，不同意承担该费用。
二、除不同意缴交变频费562.3元外，对原告主张的欠缴物业管理服务费1353元、公共维修金300.6元、水费540元、公摊水电费448.3元的事实，被告不持异议。但表明，因原告管理不到位，原告主张的各项费用，被告同意在原告整改后缴交。
三、原告表明物业管理费用每季度一缴，在每季度最后一个月的15日收取。
四、原告提供《华澳花园停车场分配方案（拟定）》，拟证明设置停车场是经业委会同意的，该方案系业主委员会及原告共同拟定签署，并在小区内进行公示，无业主反对，华澳花园停车场设置及收费具有合法性。被告质证认为，华澳小园本来没有停车场，是原告将绿地进行改造而成的停车场。绿地改造应经业主同意并经相关部门规划许可方可实施。
五、被告提供110联动开锁登记单、发票及照片一组，拟证明原告将小区绿地私自设为停车场、在小区大门口和消防通道设置停车位，对楼道堆放杂物、自行车乱停放、车库租户废品杂物和垃圾随意堆放、电线随意搭建等存在管理不到位的情形。原告对照片的真实性不持异议，表明其并未私设停车位。楼道杂物、自行车乱停放问题确实存在，但原告每隔一段时间就会发出通知让业主清理。从照片看出，地板的清洁度较高，原告每周均安排两次清扫。
上述事实有《厦门市华澳小区物业管理服务委托合同》三份、照片、《土地房屋登记卡》、《催缴通知单》及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告欧鹭物业公司与厦门市华澳小区业主委员会签订的《厦门市华澳小区物业管理服务委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效，该合同效力及于全体小区业主。原告作为小区物业服务企业，履行了管理服务职责，为被告在内的小区业主提供了物业管理服务，其按约定的收费标准向小区业主收取管理服务费用具有合同和法律依据。被告付贵平作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，实际享受了原告提供的物业服务，理应支付相关费用。虽然被告举证的照片显示小区特定时段特定区域存在一定的脏乱现象，但不足以证明小区整体、长期处于该状况，不能仅以此即认定原告管理服务不到位。即使原告的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，原告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令原告整改乃至更换物业服务企业，被告据此拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据。故原告诉请被告支付欠缴的物业管理服务费1353元、公共维修金300.6元、水费540元、公摊水电费448.3元，本院予以支持。
关于维修电梯变频器的费用承担。因电梯变频器损坏，原告为了使被告所在的梯位的业主正常使用电梯，垫付维修费修复了电梯。被告对原告垫付相关维修费及其他业主已支付相应维修费的事实不持异议，亦未就此提供证据反驳，相关事实本院予以确认。原告并非物业使用人，其为保障业主的生活便利垫付电梯维修费，有权要求业主分摊相应的维修费。被告对原告主张的维修费金额并无异议，但以其分摊的维修费562.3元应从公共维修金列支为由拒绝支付，本院不予支持。
原告在物业管理上存在管理瑕疵，且被告系因电梯维修费的承担上与原告存在争议因而未缴纳相关物业管理费用，事出有因，并非恶意拖欠，故原告诉请被告支付相应约定的滞纳金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告付贵平于本判决生效之日起10日内支付原告厦门欧鹭物业管理有限公司物业管理服务费1353元、公共维修金300.6元、水费540元、公摊水电费448.3元、电梯变频器维修费562.3元。
二、驳回原告厦门欧鹭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
若被告付贵平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费50元减半收取25元，由被告付贵平负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郑松青
二〇一五年十一月一日
代书记员 卢 琳
附本案适用的法律条文：
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。