北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07216号
上诉人（原审原告暨反诉被告）中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号楼15层1510B。
法定代表人秦立俊，董事长。
委托代理人鞠莹，女，1980年5月21日出生。
委托代理人张涛，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）北京卓明物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建华南路6号院2号楼2层201。
法定代表人潘倍秋，总经理。
委托代理人陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。
上诉人中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司（以下称中诚鼎立公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。中诚鼎立公司的委托代理人鞠莹、张涛，被上诉人北京卓明物业管理有限公司（以下称卓明物业公司）的委托代理人陈文鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中诚鼎立公司在原审法院诉称：2014年2月28日，中诚鼎立公司与卓明物业公司签订《房屋租赁合同》，约定：卓明物业公司将位于北京市朝阳区高碑店乡水南庄壹号北区1号楼四惠卓明大厦201A室（以下简称涉诉房屋）出租给中诚鼎立公司作为办公使用，房屋租赁期为五年。2014年4月，涉诉房屋北面最东侧的办公室玻璃窗外被悬挂了羊字字牌，严重影响了中诚鼎立公司的办公环境及公司形象。中诚鼎立公司为此多次向卓明物业公司发函，催促卓明物业公司拆除广告牌恢复原状，但卓明物业公司均拒绝履行。中诚鼎立公司发函告知卓明物业公司可据此拒付租金。卓明物业公司于2014年11月15日将中诚鼎立公司的办公室所有电源关闭，并于2014年12月1日将涉诉房屋的大门强行上锁，导致中诚鼎立公司无法办公，中诚鼎立公司只得另找办公场所。现中诚鼎立公司诉至法院，要求解除与卓明物业公司的租赁合同；卓明物业公司返还装修押金5万元；卓明物业公司赔偿中诚鼎立公司装修损失821477元、违约金139916元。
卓明物业公司在原审法院辩称并反诉称：同意解除与中诚鼎立公司之间签订的房屋租赁合同。双方合同约定月租金为69958元，每三个月支付一次，下期租金应于前期租金支付期到期前7日支付。中诚鼎立公司应在2014年7月23日支付2014年8月1日至11月1日期间的租金，但其以其他理由拒付租金，未再向卓明物业公司支付租金，截止至2014年12月30日，中诚鼎立公司共计欠付租金349790元。卓明物业公司多次向中诚鼎立公司发函催促其支付租金，但其一直拒付，故卓明物业公司于2014年12月30日行使了合同解除权，将涉诉房屋收回。现中诚鼎立公司构成严重违约，故卓明物业公司就此提出反诉，要求中诚鼎立公司支付欠付租金349790元，并支付滞纳金26234元（以349790元为本金，按日0.5%计算，计算15日）；中诚鼎立公司赔偿违约金489706元。
中诚鼎立公司针对反诉辩称：不同意卓明物业公司的反诉请求，中诚鼎立公司并非违约方，中诚鼎立公司支付了卓明物业公司三个月租金作为押金，该笔押金可以冲抵租金，故卓明物业公司不存在拖欠租金的情况。
原审法院经审理查明：2014年2月28日，卓明物业公司作为甲方与乙方中诚鼎立公司签订《租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方作为办公使用；房屋建筑面积为500平方米；房屋租赁期为2014年5月1日至2019年4月30日；免租期自2014年3月1日起至2014年4月30日止；租金为4.6元每平方米，月租金为69958元；租金从签订合同之日起，往后每两年递增8%；租金支付方式为押三付三，租金每三个月支付一次，应于付款月相对应日前7天支付下一次租金；保证金即押金相当于三个月的租金即209874元，保证金用于违反或拖欠本合同支付的款项，提前解除合同作违约金使用，损坏基础设施、设备赔偿款可从保证金中扣除，合同期满乙方补交租金欠款等；租赁期限届满前或者合同终止前，乙方不得以任何理由主张以此保证金抵扣应交的租金、各种费用、违约金或赔偿款等任何应由乙方承担的款项；甲方不能提供本房屋的产权证明或严重影响乙方不能正常办公的，乙方有权解除本合同；因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日计算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金，不足弥补损失的甲方补偿相应损失；乙方未按本合同约定支付租金，须按日加付所欠租金数额的0.5%作为滞纳金，逾期十五日经甲方书面催告后仍未支付房租，甲方有权与乙方解除合同并收回房屋，装修残值不予补偿，因此而解除合同的乙方不享受免租期，甲方因此与乙方解除本合同或乙方提前解除合同的，甲方无须退还乙方所交付的保证金，并且乙方另外承担两个月房屋租金作为免租期房屋租金赔偿金，赔偿不足以弥补甲方损失的可向乙方追偿；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，卓明物业公司依约向中诚鼎立公司交付了涉诉房屋，中诚鼎立公司亦向卓明物业公司支付了押金、三个月的租金及装修押金5万元。
2014年4月中旬，涉诉房屋所在大厦一层的租户在大厦外立面树立了“狼爱上羊”的字牌，其中“羊”字的部分笔画覆盖在涉诉房屋北面最东侧办公室的玻璃窗外。中诚鼎立公司就此于2014年4月29日向卓明物业公司发函，函中称上述情况严重影响其公司办公环境，要求卓明物业公司在10日内对上述问题予以解决。2014年6月11日，中诚鼎立公司再次向卓明物业公司发函，函中称因卓明物业公司未能解决上述问题，亦未就此给予中诚鼎立公司答复及解决方案，中诚鼎立公司要求卓明物业公司于7日内书面回复处理情况及解决方案，并在15日内解决上述问题，否则中诚鼎立公司将拒付房租并考虑采取法律手段维护权益。此后，中诚鼎立公司未按合同约定给付卓明物业公司到期租金。
2014年10月29日，中诚鼎立公司再次向卓明物业公司发函，函中称如卓明物业公司在2014年11月30日前将羊字字牌及平台拆除，中诚鼎立公司同意将侵权期间内的租金予以交付，但如上述日期后卓明物业公司仍未解决上述问题，中诚鼎立公司不再支付侵权期间内的租金；中诚鼎立公司另行选择办公地点，则卓明物业公司需赔偿装修及办公家具费用200万元。
2014年11月14日，卓明物业公司开始对涉诉房屋采取断电措施，并于当月28日将涉诉房屋上锁。2014年12月17日，卓明物业公司向中诚鼎立公司送达了《解除租赁合同通知书》，内容为由于中诚鼎立公司欠付租金，卓明物业公司要求解除合同，并限卓明物业公司于5日内将涉诉房屋内的财物搬走。中诚鼎立公司于12月10日、12月25日曾前往涉诉房屋取出部分办公用品。
另查，中诚鼎立公司承租涉诉房屋后对涉诉房屋进行了装修，庭审中中诚鼎立公司提供了其与案外人北京大洋宏业建筑装饰工程有限公司（以下简称大洋公司）签订的《北京市建筑工程施工合同》及发票，用以证明合同约定的工程款为57万元，现中诚鼎立公司已支付大洋公司工程款28.5万元。另，中诚鼎立公司提供了其与案外人北京明远成消防工程有限公司（以下简称明远成公司）签订的《工程承包合同》及发票，用以证明其委托明远成公司对涉诉房屋的消防系统进行改造，花费了6.2万元。中诚鼎立公司还提供了其与案外人北京旭龙恒昌科贸有限公司（以下简称旭龙公司）签订的《中央空调设备安装施工合同》及发票，用以证明其花费6.2万元为涉诉房屋安装了中央空调。另，中诚鼎立公司提供了《门窗加工定作合同》及《香河家具城商品买卖合同》等，用以证明其花费12.7477万元购买了纱窗、窗帘及家具。
庭审中，卓明物业公司认可中诚鼎立公司对涉诉房屋进行过装修，但对于金额不予认可，并表示中诚鼎立公司存在违约，依据双方合同约定装修残值不予补偿。
经询，中诚鼎立公司表示空调和消防材料及装修工程均无法拆卸，家具则是为涉诉房屋特别定制，亦无法拆卸。
另，卓明物业公司于庭审中提供了《用户缴费通知单》，用以证明其曾于2014年7月15日向中诚鼎立公司催缴过租金；中诚鼎立公司认可收到上述通知单，但认为此时其不欠付租金。2014年11月11日，卓明物业公司向中诚鼎立公司送达了《催交租金告知函》，用以证明其向中诚鼎立公司催缴了自2014年8月1日至2015年1月30日期间的租金。中诚鼎立公司认可收到了上述文件，但称其于2014年11月17日曾向卓明物业公司发送了函件内容为同意卓明物业公司用装修押金冲抵2014年11月的租金。卓明物业公司否认收到上述函件；中诚鼎立公司就此提供了录音一份，称该份录音为2014年11月18日中诚鼎立公司与卓明物业公司员工的对话，当日中诚鼎立公司试图将文件交给卓明物业公司的工作人员，但因工作人员拒收，中诚鼎立公司将函件留置在了卓明物业公司的会议室。卓明物业公司对上述录音的真实性认可，但否认曾收到过上述函件。
经询，中诚鼎立公司认为合同对其约定的违约金标准过高，对卓明物业公司约定的违约金标准较为合理；卓明物业公司对合同约定的违约金标准无异议。
原审法院认定以上事实的证据有，双方当事人陈述、《租赁合同》、往来函件、施工合同、发票、照片、录音等。
原审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中诚鼎立公司与卓明物业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。现双方均表示同意解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，中诚鼎立公司应支付其实际使用房屋期间内的租金。根据现有证据显示，卓明物业公司于2014年11月28日将涉诉房屋上锁，故本院认定中诚鼎立公司实际使用房屋期间至2014年11月28日。合同履行期间，中诚鼎立公司仅支付了首期租金，此后未再向卓明物业公司支付租金，中诚鼎立公司以楼体外侧悬挂的“羊”字字牌影响其公司形象为由拒绝履行合同主要义务，缺乏事实及法律依据，中诚鼎立公司应对合同解除承担违约责任；但考虑到涉诉房屋楼体外立面状况与中诚鼎立公司承租该房屋时确有一定变更，故本院据此对租金标准予以酌减。另，依据双方合同约定，中诚鼎立公司已付押金可折抵拖欠租金，故本院将综合中诚鼎立公司实际使用涉诉房屋的时间及租金标准在抵扣押金后确认中诚鼎立公司应支付卓明物业公司的租金金额。中诚鼎立公司拖欠租金已构成违约，依据合同约定装修残值不予补偿，故本院对中诚鼎立公司要求卓明物业公司赔偿装修损失及违约金的诉讼请求，不予支持；卓明物业公司依据合同要求中诚鼎立公司支付违约金的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持；但卓明物业公司主张的违约金标准过高，本院对此部分予以酌定。另，卓明物业公司已依据合同行使合同解除权并据此主张违约金，故其再行主张迟延支付滞纳金的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。卓明物业公司收取的装修押金，应予返还。2015年3月19日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京卓明物业管理有限公司于二○一四年二月二十八日签订的《租赁合同》；二、原告（反诉被告）中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京卓明物业管理有限公司房屋租金四万一千九百七十四元八角；三、原告（反诉被告）中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京卓明物业管理有限公司违约金十三万九千九百一十六；四、被告（反诉原告）北京卓明物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司装修押金五万元；五、驳回原告（反诉被告）中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京卓明物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中诚鼎立公司不服判决，上诉请求撤销原审法院判决第二项、第三项和第五项，改判第二项由出租方赔偿承租方装修费损失500000元，改判第三项由出租方向承租方支付违约金139916元。上诉理由为承租方曾主张2014年11月3日出租方曾存在擅自停电的事实，对方亦认可，原审法院未予认定属认定事实不清。原审法院未认定出租方对该纠纷的发生和解除有过错属适用法律错误。
卓明物业公司认可原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，一审认定的事实除2014年11月3日出租方确存擅自停电一天的事实，原审未认定有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院审理期间，对中诚鼎立公司留置在涉诉房屋的部分办公用品进行清点，因当事人双方对物权的归属等存在分歧，经本院释明，上诉人表示愿另行解决其现场留置财产的争议。现当事人双方在出租方履行租赁合同是否存在违约行为或过错，应否承担违约责任的问题上存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致。
本院认为：2014年2月，当事人双方订立的《租赁合同》主体适格，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同确定的权利义务对当事人双方具有约束力。依照合同约定，出租方向承租方交付规范的房屋是其主要义务，承租方按约定时限向出租方支付房租是其主要义务。合同履行期间当事人双方发生纠纷，现双方均表示同意解除合同，并另行解决承租方留置于现场的财产的争议，对此本院不持异议。关于合同解除违约责任方的认定问题，根据查明，2014年7月23日前，承租方应支付同年8月始后的三个月房租，经催讨承租方怠于履行主要合同义务，其行为构成违约，是引发本纠纷的主要过错方，应承担相应的民事责任。出租方虽履行了交付房屋的主要合同义务，但案外人在上诉人窗外悬挂餐饮招牌后，不仅遮挡房屋视线，还致人心理压抑不适，为常人所不忍，可认定出租方交付的租赁物不规范。本案承租方在案外人悬挂遮挡物后多次向出租方提出异议，要求其解决。被上诉人作为悬挂物设置者的出租方与物业管理方对此不作为，漠视上诉人的相应权利，可认定其未履行合同附随义务，履行合同有瑕疵，其行为有过错。承租方拒交房租事出有因，卓明物业公司对合同解除亦应承担过错责任。基于此，可减少承租方支付的违约金。同理，关于承租方的装修损失，包括对消防系统的改造、安装中央空调等，本院结合装修合同订立的事实和已提交的票据予以认定，由当事人双方依责分担；无相应票据支持的装修损失，上诉人在取得票据后可另行主张。综观当事人双方解除租赁合同的原因，与出租方漠视对方权益及承租人未适当履行合同有关。当初出租方若能换位考虑，积极妥善解决纠纷，而承租人若先按约支付租金，再依法另行解决悬挂物遮挡问题，本案纠纷想必不会发生，当事人双方应从中汲取教训。当事人双方在合同履行中均存在过错，上诉人应承担主要责任，被上诉人应承担次要责任。现上诉人要求对方承担全部民事责任，与事实不符。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。上诉人请求撤销原审法院判决第二项，不支付对方房租，该上诉请求与合同约定相悖，其上诉请求本院不予支持，并对其应承担的违约金和装修损失依责判处。综上所述，原审法院判决认定事实基本清楚，但适用法律失妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01792号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01792号民事判决第五项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01792号民事判决第三项为，中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司支付北京卓明物业管理有限公司违约金八万三千九百五十元（本判决生效之日始十日内履行）；
四、北京卓明物业管理有限公司向中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司支付装修损失十七万三千八百二十元（本判决生效之日始十日内履行）；
五、驳回中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6707元，由中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司负担4024元（已交纳），由北京卓明物业管理有限公司负担2683元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6229元，由中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司负担2820元（于本判决生效后七日内交纳），由北京卓明物业管理有限公司负担3409元（已交纳）。
二审案件受理费12018元，由中诚鼎立国际拍卖（北京）有限公司负担7210元（已交纳），由北京卓明物业管理有限公司负担4808元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 史智军
二〇一五年八月二十日
书 记 员 张荣华