上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初4606号
原告上海松茂物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人周明辉，总经理。委托代理人李岚，北京安博（上海）律师事务所律师。委托代理人朱磊，北京安博（上海）律师事务所律师。被告刘晓奎，男，1960年2月29日出生，汉族，住上海市。委托代理人高彦茹，女，1965年3月24日出生，汉族，住住上海市。原告上海松茂物业管理有限公司诉被告刘晓奎物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后依法由审判员贾建浦独任审判，本案于2016年5月20日公开开庭进行了审理，原告上海松茂物业管理有限公司的委托代理人朱磊和被告刘晓奎的委托代理人高彦茹到庭参加诉讼，2016年7月20日本案第二次公开开庭进行了审理，原告上海松茂物业管理有限公司的委托代理人李岚和被告刘晓奎的委托代理人高彦茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海松茂物业管理有限公司诉称：2010年3月10日，原告与被告所居住的小区业主大会签订物业服务合同，约定由原告负责小区公寓的物业服务，并向业主收缴相应物业服务费用。物业服务费以多层人民币0.9元/月*平方米、别墅1.7元/元*平方米计算（自2012年起，松茂物业暂让利，公寓0.8元/月*平方米、别墅1.6元/元*平方米），按季缴纳，业主应在第一个月前10日内履行缴纳义务，逾期缴纳的，自逾期之日，每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。被告所居住的多层房屋面积为127.90平方米，在居住期间至今，无故不缴纳2010年7月至2015年12月的物业服务费用，共计人民币6,982.20元。原告多次向被告催缴，被告均不予理会。故请求法院判令被告支付原告拖欠的物业服务费6,982.20元；判令被告支付滞纳金22,177.40元;本案诉讼费由被告负担。被告刘晓奎辩称：原告起诉被告要求支付2010年7月至2015年12月的物业费,但是截止原告起诉日,被告从未收到任何催缴通知书、律师函等主张权利并经被告签收、确认的文件，未产生诉讼时效中断的事项。原告于2016年3月29日向法院起诉后，诉讼时效中断，但2012年1月至2014年3月29日的物业费已过诉讼时效。原告违反物业服务合同规定，未通过任何正当合法手续，擅自取消小区班车。原告没有尽到公共绿化养护管理的义务，草坪、树木未得到有效修剪养护。原告没有尽到公共区域清洁卫生管理的义务，卫生环境脏乱差。原告没有尽到公共部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修义务，小区失窃现象严重，小区车辆乱停乱放，堵门现象比比皆是，影响了行走完全及出行方便。由于原告违约在先，被告不应承担违约责任。综上，原告未及时主张诉讼时效，且履行合同存在重大瑕疵，请求驳回原告已过诉讼时效（2014年3月29日之前）及滞纳金的请求，并判原告承担本案诉讼费。经开庭审理查明：2001年7月30日，被告取得上海市房地产权证，房屋坐落于青浦区，建筑面积为127.90平方米。2010年3月10日，原告与小区业主委员会签订了物业服务合同，约定：约定由小区业主委员会委托原告对小区住宅小区进行物业服务管理工作；物业类型为住宅；总建筑面积约为22万平方米，其中公寓住宅约16万平方米，别墅住宅约为6万平方米；物业服务费按建筑面积向业主收取：多层住宅按每月每平方米0.90元向业主收取；别墅按每月每平方米1.70元向业主收取；物业管理费按季交纳，业主应在第一个月前10日内履行交纳义务；逾期交纳的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起乙方可按每日应缴费用的千分之三加收滞纳金。合同附件六：目前物业运行的班车只是临时的过渡措施，要班车的业主和不要班车的业主都认可；在小区周边交通设施、轨线交通相对完善时，原告会根据业委会需要适时对班车的运行站点、班次进行调整、取舍、退出。附件七：原告的小区经理上门与欠费业主进行沟通，如沟通无效则报业委会，业委会在接到报告后与原告的小区经理一起上门沟通，如沟通无效则由原告向欠费业主发出律师函，发出律师函15天后欠费业主仍不履行交费义务的，原告可向人民法院提起民事诉讼。合同期限自2010年4月1日起至2012年3月31日止。合同到期后，双方未续签合同，原告继续提供物业服务，小区业主委员会于2014年12月4日确认：在业主大会未选定新物业公司，签订新服务合同前，事实服务的原物业企业享受原合同应有的合法权利。因被告拖欠原告物业管理费,故原告诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述、物业服务合同、上海市房地产登记簿为证，并经庭审质证，本院予以确认。本案审理中，针对被告提出的诉讼时效问题，原告主张：物业费催缴，原告分为上门、电话、挂号信等多种方式。提供了一组照片，显示物业费催缴通知单贴在被告家门上，以此证明原告每年都向被告催缴物业费。被告对其真实性有异议，认为从未看到过催缴通知单，原告也从未按合同上门催讨，且此次原告提供的照片显示贴在门上五张物业费催缴通知单，其门上的对联多年不换，其实被告每年都换，原告在作假证。被告也向法庭如下证据；1、照片一组，显示垃圾成堆、树木被砍伐、草坪光秃、车辆乱停放。照片拍摄时间显示为2016年4月、5月。2、小区班车时表刻和原告关于班车停运费用返还给业主的通告。通告内容为自2011年11月21日起，小区班车已实际停运，小区物业费自2012年起，公寓按0.80元/每平方米、别墅按1.60元/每平方米实际收取。3、小区业委会2012年1月30日的通告，内容为对原告停运班车、降低物业费的通告内容不予认可。原告质证意见：对照片的真实性、合法性、关联性予以认可，但对于照片所要证明的问题不予认可:对于小区门口的草坪被践踏的照片:照片拍摄地点在小区外部，不属于物业管理范围，此处草坪由原告出资修建，对于践踏草坪的行为，无法强加干涉。对于树木被砍照片：是由徐泾镇牵头，对小区内南北两侧的河流进行施工改造，筑堤防汛，对河堤旁边的部分树木砍伐，是政府行为。对小区车辆乱停放照片；小区内原无车辆停车线，在2014年4月份，原告为规范业主停车，出资对小区内公共区域规划了停车线，但仍有部分业主无视原告对车辆的管理随意停放，原告无执法权，同时小区车多停车点少，无法满足业主的停车要求。对于垃圾堆放的照片：此组照片拍摄的多为绿化垃圾堆放场，堆场内垃圾较多及堆放零散系正常现象，对于装袋的垃圾，是原告要求对房屋装修的业主对相应的建筑垃圾装袋，临时堆放，装修完成后，由物业或业主清理。部分垃圾桶旁的散乱垃圾，在清理间隙亦属正常，原告会定时清理。关于小区班车营运：小区班车的取消是因为大部分业主的要求，按照物业服务合同附件六执行的，包括个别被告也有签名要求取消班车营运。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对原、被告具有约束力，原、被告均应按约履行相应义务。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对小区提供了物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应交纳相应的物业服务费。本案中被告提供的证明原告在履行合同中存在重大瑕疵的照片，拍摄时间显示为2016年4月、5月，而原告主张的物业服务费期间为2012年1月至2015年12月，虽物业服务有一定的重复性、连续性，但不足于证明原告服务存在重大瑕疵。依法不足以构成业主减免物业费的理由。对于班车运行，根据合同附件六，原告拥有主动权，但是在行使方式上未能充分协商，兼顾各方利益。被告拖欠物业费，事出有因，并非恶意拖欠，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效，本院认为，原告主张物业费催缴，原告分为上门、电话、挂号信等多种方式，但只提供了五张贴在被告门上的催缴通知单，被告对此否认，原告提供的照片显示贴在门上五张物业费催缴通知单，其门上的对联多年不换，被告主张每年都换，其他业主也否认张贴过，本院对其证明诉讼时效中断的证明力不予认可，被告抗辩成立。但原告通过诉讼的方式向被告主张权利，应引起诉论时效中断，故本院支持2014年3月30日至2015年12月的物业服务费，其余期间，因罹于诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告刘晓奎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松茂物业管理有限公司物业管理费人民币2,155.32元。二、驳回原告上海松茂物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币264.50元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 贾建浦
二〇一六年七月二十九日
书记员 高婧妍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。