广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第1034号
原告广州建喜达家居市场管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人徐建刚。
委托代理人陈洪，该公司职员。
委托代理人肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告乔建新，男，1968年5月11日出生，汉族，身份证住址内蒙古根河市。
原告广州市建喜达家居市场管理有限公司（建喜达公司）与被告乔建新租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日受理后，依法由代理审判员肖録婷独任审判，公开开庭进行了审理，原告建喜达公司的委托代理人肖成、陈洪，被告乔建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建喜达公司诉称，我司与被告于2011年11月23日签订《卖场租赁合同》，约定我司将位于广州市白云区黄石西路222号的欧亚达家居黄石店内编号为某号商铺出租给被告经营“大自然”品牌木地板，商铺面积260.7平方米，每月租金按40元／平方米计，即10428元／月。物业服务费按45元／平方米计，即11732元／月，电费按1.4元／度计。上述合同签订后，双方又于同年11月28日签订补充协议，约定租期为两年，我司分别于第一和第二年内免收被告六个月租金，免租期内物业服务费按每月22.5元／平方米计算，即5866元／月。我司依约于2012年2月1日将上述商铺交付给被告进行装修，并为被告提供了一个大型外墙灯位广告牌（使用费为3万元／年）。根据合同约定，被告应于2012年4月29日开始向我司交纳租金、物业服务费、电费和外墙广告使用费。但直至我司起诉之日止，被告除支付2500元广告牌使用费外，没有向我司支付过其他任何费用。被告的行为严重违反了双方的合同约定，为维护我司的合法权益，现请求法院判令：1、被告支付从2012年11月1日起至2013年6月30日止期间的租金84119元；2、被告支付从2012年4月29日起至2013年6月30日止期间的物业服务费129833元；3、被告支付从2012年4月29日起至2013年6月30日止期间的电费19196元；4、被告支付从2012年4月29日至2013年4月28日止期间的外墙广告费27500元。本案诉讼费由被告承担。
被告乔建新辩称，原告曾口头承诺说商场开业率达80%之后我才开始缴租，2012年7月29日开始到现在，整个商场冷冷清清，四周及中央部分仍未出租出去，不少商家纷纷撤场，而且在此期间也从来没有人向我催租。2013年4月原告开始向我催缴租金，要求我缴纳4月份之前的租金，我认为原告违背承诺。原告要求我腾空商铺，我现已停业，大多数东西已搬走，但涉案商铺是我出资建设和装修的，我要求原告赔偿我的损失。商场负责人曾承诺送我广告，原告向我要求支付27500元广告费没有依据。此外，原告利用非法手段，超出经营办公用品的经营范围将商场经营家具实际并没有出租权利，我要到工商局投诉原告。
经审理查明，2011年11月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订欧亚达家居《卖场租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石西路222号的欧亚达家居黄石店内编号为某号铺位（下称“涉案场地”）租赁给乙方经营使用，计租面积为260.7平方米，租金单价40元／平方米／月，乙方每月向甲方交纳租金10428元，物业服务费单价45元／平方米／月，乙方每月向甲方交纳物业服务费11732元，电费单价按广州市规定的商业用电收费标准加上电损分摊后核收根据现行标准，暂定单价1.4元／度。乙方在首期签定《租赁合同》时，须向甲方一次性交纳履约保证金22160元。乙方租赁期限自商场开业之日起到商场开业日期延续一周年时间止。乙方确认在甲方商场内经营的产品类别是地板，专营品牌为大自然。2011年11月28日，双方签订《补充协议》，约定：1、甲方和乙方的合同期为两年；2、第一年甲方免收乙方六个月租金，按22.5元／平方米标准收取物业服务费；第二年甲方免收乙方六月租金，按22.5元／平方米标准收取物业服务费等。
上述合同签订后，被告向原告支付了定金2万元，支付了广告费2500元。原告于2011年11月23日向被告交付了涉案场地，并在涉案场地所在商场外墙为被告制作和张贴了外墙广告。被告至今未向原告支付租金、物业服务费和电费。
庭审中，被告表示之所以一直没有向原告支付涉案场地的租金和管理费等费用，是因为商场的负责人曾向其承诺等商场开业率达80%以上再签合同和缴纳保证金、租金，因商场开业率至今未达到80%以上，所以原告也一直未向其收取过租金和管理费等相关费用。原告对被告的上述陈述予以否认。被告没有其他证据证明原告曾作出过上述承诺。被告确认截止至2013年8月30日欠缴电费的度数为16051度，电费的起算度数为927度。原告表示其要求被告支付外墙广告费的依据是其与被告的口头约定，被告虽已支付2500元制作费，但还有27500元的广告租赁费需支付。被告对原告的上述陈述予以否认，并表示当时原告曾承诺其支付2500元，就送外墙广告，并未要求支付其他费用。原告没有证据证明被告尚需支付27500元外墙广告费。被告表示尚有部分物品在涉案场地内，且未向原告交还场地。此外，原、被告双方确认上述补充协议约定的免租期为第一年和第二年分别有六个月的免租期，且上述免租期内半价收取物业管理费，上述六个月免租期没有确定月份。
因原告无法提供涉案场地所在建筑物的合法报建手续材料，经本院释明，原告认为如合同无效，则要求诉讼请求变更为：1、被告将位于广州市白云区黄石西路222号的欧亚达家具黄石店内编号为a区二楼a2-35号商铺恢复原状腾空交还给原告；2、被告支付从2012年4月29日起至实际交还上述商铺之日止的占有使用费167543元（暂计至2013年8月30日）；3、被告支付从2012年4月29日起实际交还上述商铺之日止的物业服务费188494元（暂计至2013年8月30日）；4、被告支付从2012年4月29日起至2013年8月30日止期间的电费21173.4元；5、被告支付从2012年4月29日至实际交还上述商铺之日止的外墙广告费27500元。本案诉讼费由被告承担。
原告表示其主张的占有使用费、物业服务费、电费从2012年4月29日起算是因上述租赁合同中约定被告的租赁期限自商场开业之日起算，而商场亦是在2012年4月29日开业。被告对原告陈述的商场开业时间予以否认，并表示其在2012年7月29日开业，并提供了宣传涉案场地经营的“大自然”于2012年7月29日开业优惠的宣传单。原告对此表示，该宣传单不能作为商场开业的凭证，只是被告为招揽客户的手段。为此，原告也表示其提交的证明被告欠缴电费的明细表中被告经营的“大自然”及商场其他商户自2012年4月开始就产生了电费，同时，原告亦指出在被告提交的交易缴款单中显示被告在2012年4月29日已有交易记录。被告表示之所以自2012年4月产生了电费，是因为当时涉案场地尚在装修，2012年4月29日之所以有交易记录，是因为有消费者购买。
以上事实，有卖场租赁合同、补充协议、收据、缴款单、报纸宣传版面、宣传单、照片、商户用电明细表以及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，涉案场地所在的欧亚达家居黄石店没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签订的《卖场租赁合同》和《补充协议》无效。现原告要求被告恢复涉案场地原状并交还涉案场地的主张合理合法，本院予以支持。因被告没有证据证明原告曾作出商场入场率达80%以上才收取相应费用的承诺，本院对被告的上述抗辩不予采信，故原告要求被告支付涉案场地的占有使用费、物业服务费、电费的主张合理合法，本院予以支持。虽然被告出示涉案场地经营的“大自然”2012年7月29日开业的宣传单，但根据原告出示的商户用电明细表显示，涉案场地在2012年4月开始就产生了电费的情况以及“大自然”在2012年4月29日就已有交易记录的情况，结合被告对上述情况的解释，原告关于商场于2012年4月29日开业的意见更为合理，故本院对原告关于商场于2012年4月29日开业的意见予以采信。因双方签订的《补充协议》，约定第一年和第二年分别有六个月的免租期，上述免租期内半价收取物业管理费，且双方签订的租赁合同亦将到期，故关于占有使用费和物业管理费的计算也应参照上述补充协议的约定计算。因双方确认上述约定免租期没有明确月份，故本院将2012年4月29至2012年10月29日和2013年4月29日至2013年10月29日参照免租期和半价收取物业管理费计算。据此，被告无须向原告支付2012年4月29至2012年10月29日和2013年4月29日至2013年10月29日的占有使用费，被告须以22.5元／月向原告支付2012年4月29至2012年10月29日和2013年4月29日至2013年10月29日的物业管理费。原告要求被告支付2012年10月30日至2013年4月28日和2013年10月30日至实际返还涉案场地之日止的占有使用费和物业管理费合理合法，本院予以支持。因双方确认的截至2013年8月30日用电度数为16051度，起算度数为927度，故电费的计算应以15124度为基数，参照双方签订的上述租赁合同约定的1.4元／度的标准计算，被告要求被告交纳欠缴电费共计21173.4元的意见合理，本院予以支持。因原告没有证据证明双方曾有过关于被告缴纳广告费的约定，故原告要求被告支付外墙广告费27500元的主张缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修等损失的问题，因被告未在举证期限内提出反诉请求，故被告可通过另行起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，乔建新将位于广州市白云区黄石西路222号的欧亚达家居黄石店内编号为某号铺位腾空并返还给广州市建喜达家居市场管理有限公司管业；
二、本判决生效之日起十日内，乔建新向广州市建喜达家居市场管理有限公司支付上述场地的占有使用费（从2012年10月30日至2013年4月28日和2013年10月30日至实际返还涉案场地之日止，按每月10428元计算）；
三、本判决生效之日起十日内，乔建新向广州市建喜达家居市场管理有限公司支付上述场地的物业服务费（从2012年4月29日至实际返还上述场地之日止，其中从2012年4月29至2012年10月29日和2013年4月29日至2013年10月29日，按每月5866元计算；从2012年10月30日至2013年4月28日和2013年10月30日计至实际返还涉案场地之日止，按每月11732元计算）；
四、本判决生效之日起十日内，乔建新向广州市建喜达家居市场管理有限公司支付自2012年4月29日至2013年8月30日的电费21173.4元；
五、驳回广州市建喜达家居市场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4195元，由广州市建喜达家居市场管理有限公司负担1645元，由乔建新负担2550元；本案保全费1823元，由广州市建喜达家居市场管理有限公司负担73元，由乔建新负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 肖録婷
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 郑萍军