中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初8787号原告：孙正源，男，1989年1月14日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：孙其广(孙正源之父)，男，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：周世娟(孙正源之母)，女，户籍所在地上海市。被告：曹秀兰，女，1962年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市。被告：张晓清，女，1994年7月16日出生，汉族，户籍所在地上海市，现住日本。委托诉讼代理人：曹秀兰(张晓清之母)，女，户籍所在地上海市。原告孙正源与被告曹秀兰、张晓清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙正源的委托诉讼代理人孙其广、周世娟，被告曹秀兰暨被告张晓清的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙正源向本院提出诉讼请求：1、要求被告曹秀兰、张晓清支付逾期办理房产过户手续违约金人民币(以下币种均为人民币)3,750元；2、要求被告曹秀兰、张晓清支付逾期交房违约金42,500元。事实和理由：原告与被告方于2016年8月12日签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告方购买上海市广灵一路广中五村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，房价款100万元，另需支付被告方装修补偿款65万元。合同约定，被告方应于2016年10月31日前办理产权过户，然而，原告与被告方于2016年9月30日共同办理过户时，因系争房屋存在违章搭建而无法过户，直至2016年10月24日，原告、被告方与中介就拆除违章达成协议，由原告垫资拆除了违章建筑，后原告与被告方于2016年11月15日办理了房屋产权过户手续，比合同约定时间晚了15天。合同还约定，被告方应于2016年11月30日前向原告交付系争房屋，但是直至原告起诉后，被告方才于2017年2月24日将房屋交付给原告，逾期85天。综上，被告方违返合同约定，应当向原告支付违约金，故起诉，要求判如所请。被告曹秀兰、张晓清辩称，原告向被告方购房前，系争房屋的天井部位即存在违章建筑，原告对此也是知情的，但原告仍表示要购买该房屋。2016年9月30日，双方在办理产权过户过程中，因违章搭建未拆除的原因未能办理成功，后经协商，双方于2016年10月24日达成协议并拆除了违章搭建，拆除费用由中介承担，经审核通过后，原告与被告方于2016年11月15日办理了产权过户手续，该日期也是原告确认的最晚过户时间，故被告方并未逾期办理产权过户手续。合同中虽然约定2016年11月30日前交付房屋，但是被告方2016年12月31日才收到原告45万元贷款，收到后即通过中介通知原告交付房屋，故被告方并未违约。此外，原告主张的违约金标准过高。综上，被告方不同意原告的诉讼请求。本院经审理，认定以下事实：2016年8月12日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过上海华誉置换有限公司第一分公司居间介绍，甲方向乙方转让系争房屋，转让价款100万元。合同第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2016年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。”第六条约定：“甲、乙双方确认，在2016年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……”。第十条约定：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。……”。合同附件三《付款协议》约定：“1、乙方于2016年8月3日支付甲方购房定金人民币壹拾万元正。2、甲乙双方于2016年8月12日前签定网签合同，同时乙方支付甲方购房首付款人民币叁拾捌万元正。3、乙方公积金贷款人民币伍拾万元正，由银行直接打入甲方账户，贷款不足部分乙方以现金补足甲方。4、余款人民币贰万元正待甲方交房时乙方付清。”同日，双方还签订了一份《补充协议》，内容如下：“乙方购买甲方上海市虹口区广灵一路广中五村XXX号XXX室总房价款为人民币壹佰陆拾伍万元整(￥XXXXXXX.00元整)，此房屋总价为甲方到手价，甲乙双方在交易当中所产生的税费由乙方承担。乙方要求甲方把上海市房地产买卖合同的房屋买卖总价写成人民币壹佰万元整(￥XXXXXXX.00元整)，乙方另外陆拾伍万元整按装修补偿款支付给甲方，且在交易过户前乙方必须把陆拾伍万(￥650000.00元整)整支付给甲方。”截至原告起诉时，原告共计支付了房款163万元。审理中，原告与两被告确认以下事实：2016年9月30日，原、被告双方办理系争房屋产权过户手续，因系争房屋存在违章搭建而无法办理。之后，原告与两被告、中介于2016年10月24日达成协议并拆除了系争房屋内的违章搭建，原告以短信形式告知中介，表示系争房屋产权交易过户不得晚于2016年11月15日。2016年11月15日，原、被告办理了系争房屋产权过户手续。2016年12月1日，系争房屋登记权利人变更为原告。2016年12月29日起，原告即通过短信形式就办理交房手续多次与中介方联系，先后确定交房日期为2017年1月1日和1月5日，但均因原告对中介费和房款尾款的支付等存有异议，未能办理房屋交付。审理中，原告与两被告于2017年2月24日办理了房屋交付手续，原告支付两被告购房尾款2万元，房款已结清。上述事实，有原告和两被告的陈述，原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、2016年8月12日签订的《补充协议》、收条，两被告提供的2016年10月24日签订的《补充协议》、短信记录等可予佐证，本院予以确认。本案的主要争议焦点在于两被告是否违反合同约定，逾期办理产权过户、逾期交付房屋。本院认为，原告向两被告买受系争房屋时，应当知道系争房屋存在违章搭建，可能影响到产权过户的办理，事实上，双方于2016年9月30日办理产权过户过程中，确因违章搭建的原因而未成功。嗣后，双方就拆除违章搭建达成协议，并于2016年10月24日拆除了违章搭建，至此，产权过户的障碍已消除，原告进而确定过户日期不得晚于2016年11月15日。鉴于两被告已按照原告的要求，于2016年11月15日和原告办理了产权过户手续，系争房屋已于2016年12月1日变更登记至原告名下，原告主张两被告逾期办理过户不符合实际情况，原告要求两被告承担逾期办理产权过户的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于房屋交付，首先，合同中明确约定两被告应于2016年11月30日前交付房屋，两被告以2016年12月31日才收到原告45万元贷款，应在收到房款之后才向原告交付房屋为由，认为其并未违约，然而，根据合同的约定，两被告所述情节并非房屋交付的先决条件，两被告应当依照合同约定的时间及时向原告交付房屋。其次，根据庭审中确认的事实，两被告通过中介，与原告先后两次确认了交付房屋的时间，即2017年1月1日和1月5日，虽然因原告与中介之间因中介费支付等存有异议而致房屋未能交付，但此后果并非两被告造成，与两被告无涉。综上所述，两被告最早通知原告交付房屋的时间为2017年1月1日，该日期晚于合同约定的交付日期，两被告已经违约，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金。原告主张的违约金金额过分高于两被告违约行为造成的损失，本院根据原告的实际损失、系争房屋买卖合同的履行情况、两被告的过错程度等，酌情确定违约金金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹秀兰、张晓清于本判决生效之日起十日内，支付原告孙正源逾期交付房屋违约金3,000元；二、驳回原告孙正源其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费956.25元，由原告孙正源负担765元，被告曹秀兰、张晓清负担191.25元。如不服本判决，原告孙正源、被告曹秀兰可在判决书送达之日起十五日内，被告张晓清可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌审 判 员  陶 勇人民陪审员  毛济平二〇一七年九月二十一日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。