上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初29266号原告：上海新盛元物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：孙爱民，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡玮杰，该公司员工。被告：上海高亚房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：柯耀明，该公司总经理。原告上海新盛元物业管理有限公司与被告上海高亚房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡伟杰、被告的法定代表人柯耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新盛元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年3月1日至2015年1月15日的物业服务费19732.50元(按每月877元计算)；2.判令被告支付违约金1380元。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付利息(以19732.50元为本金，自2015年2月1日起计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算)。事实和理由：被告系上海市建国西路XXX号XXX室房屋(下简称涉讼房屋)的业主。2012年8月21日，原告通过与高雅苑小区业主大会签订有关协议，获得包括涉讼房屋在内的高雅苑小区的物业管理权，并承继含涉讼房屋在内所有正在履行的合同及相关权利，且提供物业服务至今。被告欠缴原告2013年3月至2015年1月的物业服务费。原告经多次催讨，被告均以涉讼房屋存在产权争议，待法院判决后再支付为由，拒绝支付。2016年1月，法院就涉讼房屋的产权作出判决，但被告仍未支付上述欠费，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。上海高亚房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然原告在此期间提供了物业服务，被告对原告的收费标准也没有异议，但由于涉讼房屋的所有权发生了变化，根据法院的判决，涉讼房屋2011年8月23日至2015年1月31日期间的权利人已变更为案外人，所以被告不应承担这段时间的物业服务费。另外，鉴于原告是在2016年8月起诉，物业服务费的诉讼时效为2年，故原告主张的物业服务费中有一部分已超过诉讼时效，法院不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月，原告与案外人上海市徐汇区高雅苑业主大会(下简称高雅苑业主大会)签订《物业服务合同》一份，约定：高雅苑业主大会委托原告对涉讼房屋所在地的高雅苑小区进行物业服务，合同期限为2年(自2012年8月21日起至2014年8月20日止)；原告按包干制的收费形式确定物业服务费用，由业主向原告支付；住宅的物业服务费为每月每平方米建筑面积4元，非住宅的物业服务费为每月每平方米建筑面积6元；物业服务费按季缴纳，业主应在每月25日前履行交纳义务；无故和恶意拖欠并逾期交纳的，按季度加收应交纳物业服务费用2%的违约金。合同期满后，原告仍在继续为高雅苑小区提供物业服务。又查明：2004年11月9日，涉讼房屋被核准登记在被告名下，建筑面积219.26平方米，房屋用途为居住。2013年3月30日，被告与案外人瓯尚盈特诺(上海)国际贸易有限公司(下简称瓯尚盈公司)签订房屋租赁合同，约定被告将涉讼房屋出租给瓯尚盈公司，租赁期限为2013年4月4日至2015年4月3日。2013年2月5日，案外人黄某某向本院提起诉讼，要求确认涉讼房屋的产权归其所有。2014年6月5日，本院作出(2013)徐民四(民)初字518号民事判决，判决涉讼房屋归黄某某所有，被告协助黄某某办理涉讼房屋的产权过户登记手续。2014年12月19日，二审法院判决维持该判决。2015年1月16日，涉讼房屋的产权强制转移至黄某某的名下。同月23日，黄某某与案外人郑某某签订涉讼房屋的买卖合同。2015年2月5日，涉讼房屋的产权因买卖，变更为案外人郑某某。同日，郑某某向瓯尚盈公司出具了系争房屋的产权证，随即双方签订了涉讼房屋的租赁合同，约定租赁期限自2015年2月5日至2015年6月30日。再查明：因被告支付涉讼房屋的物业服务费至2013年2月止，2013年3月起的物业服务费未支付，原告于2014年12月29日向被告的法定代表人柯耀明发出《关于高雅苑XXX室物业管理费收缴情况如下》的函件，要求被告立即缴纳2013年3月起的物业服务费。柯耀明在该函件上签名签收。2016年8月16日，原告向本院提起诉讼。审理中，被告确认，2013年3月至2015年1月15日，涉讼房屋由被告使用。本院认为，业主大会依法与物业服务公司签订的物业服务合同，对全体业主均具有法律约束力。原告作为涉讼房屋所在地小区的物业服务公司，已对该小区提供了物业服务，当然有权按照物业服务合同的规定向业主收取物业服务费。涉讼房屋的产权虽然法院判决归案外人黄某某所有，并于2015年1月16日强制将该房屋的产权转移至黄某某的名下，但根据本院查明的事实，系争房屋的产权在2015年1月15日前登记在被告名下，且2013年4月4日至2015年1月15日，涉讼房屋处于由被告出租给案外人瓯尚盈公司使用期间，该期间的租赁费用由被告收取，因此，被告作为涉讼房屋当时的产权人和出租人，在享受原告提供的物业服务的同时也有义务按照物业服务合同的约定，支付相应的物业服务费用。现被告拖欠物业服务费，不仅侵犯了原告的合法权益，也损害了小区内其他已付费业主的合法权益，故原告向被告主张物业服务费的诉请于法有据，本院应予支持。根据我国法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。鉴于原告于2014年12月29日向被告的法定代表人柯耀明发出《关于高雅苑XXX室物业管理费收缴情况如下》的函件，催讨2013年3月起的物业服务费，且柯耀明在该函件上签名签收，故本案的诉讼时效在2014年12月29日中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。鉴于原告是在2016年8月16日向本院提起诉讼，故原告的起诉未超过法律保护的2年诉讼时效期间，被告关于诉讼时效的抗辩意见于法无据，本院不予采信。至于原告要求的利息，鉴于《物业服务合同》中约定物业服务费按季缴纳，业主应在每月25日前履行交纳义务，被告所欠的是2013年4月4日至2015年1月15日期间的物业服务费，故原告主张从2015年2月1日起计算利息于法无悖，本院应予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海高亚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海新盛元物业管理有限公司关于上海市建国西路XXX号XXX室房屋自2013年3月1日起至2015年1月15日止的物业服务费19732.50元(按每月877元计算)；二、上海高亚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海新盛元物业管理有限公司19732.50元的利息(自2015年2月1日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取计164元，由上海高亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一七年二月二十八日书记员  符一鸣附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。