山东省潍坊市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）潍执复字第72号
申请复议人（被执行人）：湖南省湘潭市压缩机有限公司清算组。住所地：湘潭市车站路***号。
法定代表人：赵华声，该清算组组长。
委托代理人：石源清。
委托代理人：胡军辉。
申请执行人：潍坊英轩实业有限公司。住所地：昌乐县昌盛街****号。
法定代表人：李世勇，董事长。
委托代理人：刁华龙，该公司职工。
委托代理人：刘秀华，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
昌乐县人民法院在执行申请执行人潍坊英轩实业有限公司与被执行人湖南省湘潭市压缩机有限公司清算组买卖合同纠纷一案中，申请复议人湖南省湘潭市压缩机有限公司清算组对昌乐县人民法院作出的（2013）乐执异字第23-1号执行裁定书不服，向本院提出复议，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审查，现已审查终结。
执行法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条、第十九条、第二十条的规定，土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，法院应当同时查封；排列在后的属轮候查封，查封法院解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。对于地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。根据该规定第一款和第二款的表述分析，适用第一款的前提条件应为：一是地上建筑物及土地使用权同属被执行人所有；二是地上建筑物及土地使用权的登记机关是同一机关，即该机关同时具有土地登记和房产登记二项职能。后一条件设立的主旨在于保护善意第三人。因为在土地使用权与地上建筑物的登记机关非同一机关时，如果认为仅对其一进行查封就适用第一款之规定，第三人基于对另一无查封状态的信赖而进行交易行为，其合法权益无疑会受到伤害。本案被执行人的土地、房产未满足第二个条件，土地、房产的登记属于不同机关，土地登记机关为湘潭市国土资源局，房产登记机关为湘潭市房产管理局，因此不能认为甘肃省金昌中院查封土地的效力当然及于其地上建筑物（房产）。甘肃省金昌中院在查封土地后未能第一顺序查封房产，房产被执行法院第一顺序查封，故不能认为执行法院对房产的查封属于轮候查封。甘肃省金昌中院第一顺序查封土地和执行法院第一顺序查封房产属于各自独立的查封。执行法院同时办理了土地和房产的查封（土地属于轮候查封，房产属于第一顺序查封），根据不动产登记对抗原则，执行法院有权依法处置所查封的房产及房产所占土地使用权，当然，甘肃省金昌中院也可以对查封的资产予以处置。至于应当如何处理，应由两个执行法院予以协调解决，应当按照查封土地、房产的先后顺序以及房产和土地使用权在拍卖（或者抵债）所得价款范围内，按照债权清偿顺序分别受偿。现甘肃省金昌中院所受理的案件因被执行人已经全额偿还了债务，已经执结结案，并且已将被执行人的全部资产解除查封，执行法院所处置的资产没有侵害甘肃省金昌中院所受理案件申请人的权益，没有影响到甘肃省金昌中院所受理案件债权的实现。另，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条之规定，执行法院有权对第一顺序查封的房产及其所占土地使用权一并处置。综上，执行法院拍卖的资产无论程序还是实体均符合法律规定，没有侵害任何单位和个人的合法权益。故湘潭压缩机有限公司清算组的异议理由不成立，故裁定驳回湘潭压缩机有限公司清算组的异议。
申请复议人湘潭压缩机有限公司清算组称，昌乐县人民法院（2013）乐执异字第23-1号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。首先，昌乐县人民法院认为其拍卖甘肃省金昌中院查封的财产不违反实体法和程序法的规定不成立。根据现有法律规定，只有作出有效查封的法院才能对其所查封的财产实施委托评估拍卖行为。本案中，争议土地已由甘肃省金昌中院查封在先，昌乐县人民法院的委托评估拍卖行为明显违法。其次，昌乐县人民法院认为其对系争土地使用权进行拍卖后，甘肃省金昌中院及其案件当事人至今未向昌乐县人民法院提出过异议的说法，不符合事实。再次，昌乐县人民法院认为其有权根据法律规定一并处置第一顺序查封的房产及其所占土地使用权的主张系明显错误。又次，昌乐县人民法院关于“甘肃省金昌中院执行案件于2012年6月达成执行和解，对土地未作处理”的事实认定错误。2012年6月7日，在甘肃省金昌中院的主持下，湘潭压缩机有限公司与金川集团有限公司达成执行和解协议，协议的核心内容是“1、湘潭压缩机有限公司清算组在2012年6月8日前支付金川集团有限公司200万元；2、甘肃省金昌中院暂停拍卖程序；3、允许湘潭压缩机有限公司自行处置资产，但湘潭压缩机有限公司必须及时向甘肃省金昌中院和金川集团有限公司汇报资产处置情况。”达成上述和解协议后，甘肃省金昌中院一直在监督、指导湘潭压缩机有限公司处置资产。因此，昌乐县人民法院关于甘肃金昌中院在执行和解协议签订后“对土地未作处理”的事实认定明显不成立。故请求裁定撤销昌乐县人民法院作出的（2013）乐执异字第23-1号执行裁定。
本院查明，潍坊英轩实业有限公司与湘潭压缩机有限公司买卖合同纠纷三案，湘潭压缩机有限公司共计欠潍坊英轩实业有限公司款项2237820元及迟延履行利息等。判决生效后，湘潭压缩机有限公司未自动履行，潍坊英轩实业有限公司向昌乐县人民法院申请执行，昌乐县人民法院于2011年2月21日立案执行。
另查明，该案在诉讼期间，昌乐县人民法院于2010年10月21日查封了湘潭压缩机有限公司的部分房产及土地使用权。2012年10月15日，根据潍坊英轩实业有限公司申请，昌乐县人民法院进行了续行查封：1、湘潭压缩机有限公司所有的位于湘潭市车站路136号、328号的土地。土地属于第二顺序查封，之前仅有甘肃省金昌中院查封。2、续行查封湘潭压缩机有限公司名下的产权证号为027163等共计三十七套房产，其中仅有产权证号为027159的房产（办公楼）被其它法院第一顺序查封，昌乐县人民法院属于轮候查封，其余三十六套房产昌乐县人民法院均为第一顺序查封。甘肃省金昌中院自始至终未对房产进行查封。
2012年6月，湘潭压缩机有限公司在甘肃省金昌中院执行的案件中，湘潭压缩机有限公司与对方当事人达成执行和解协议。之后，湘潭压缩机有限公司全部履行义务，甘肃省金昌中院所执行案件的执结。2013年11月2日甘肃省金昌中院对湘潭压缩机有限公司的土地解除查封。2013年11月26日甘肃省金昌中院给湘潭市国土资源管理局下达了执行裁定书和协助执行通知书，将湘潭压缩机有限公司的上述土地整体过户给湘潭城乡建设发展集团有限公司。
2011年3月1日，昌乐县人民法院对查封的湘潭压缩机有限公司的车间两处（含所属土地使用权）委托评估，资产评估报告书送达双方当事人，评估书生效后，应潍坊英轩实业有限公司的申请，昌乐县人民法院委托潍坊泰源拍卖有限公司拍卖上述资产，潍坊泰源拍卖有限公司于2012年11月8日在《湘潭晚报》刊登拍卖公告，于2012年11月27日上午10：00在昌乐县人民法院拍卖大厅举行公开拍卖，买受人黄建龙以372.6万元的最高价竞得。拍卖后，昌乐县人民法院委托湖南省湘潭市雨湖区法院执行局送达相关执行裁定书及协助执行通知书。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。对于地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，涉案土地使用权与地上建筑物的登记机关不是同一机关，昌乐县人民法院对地上建筑的查封并不当然及于相应的土地使用权。因相应的土地使用权之前已经被甘肃省金昌法院查封，故昌乐县人民法院此后对土地使用权的查封，属于轮候查封。当甘肃省金昌中院对涉案土地使用权解除查封后，昌乐县人民法院对土地的轮候查封才能转为查封。本案中，昌乐县人民法院在对涉案土地和房产进行拍卖时，甘肃省金昌中院对土地使用权尚未解除查封，因此，昌乐县人民法院在拍卖其查封的地上建筑物时，将及于的土地使用权一并处置，有所不当。对于相关土地使用权部分的处理，应予以纠正。但是由于昌乐县人民法院在对涉案房地产进行委托评估时，相关的评估报告中并未区分土地使用权和地上建筑物的价值。昌乐县人民法院应当对其处置的土地使用权和地上建筑物的价值进行区分后，重新处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
一、撤销昌乐县人民法院于2014年9月9日作出的（2013）乐执异字第23-1号执行裁定。
二、昌乐县人民法院对本案重新处理。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 马怀国
审 判 员 韩崇华
代理审判员 叶伶俐
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 沈思彤