浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永商初字第274号
原告：中国工商银行股份有限公司永康支行。
负责人：朱东清。。
委托代理人：翁月红。。
委托代理人：沈凌凌。。。。。。
被告：应金超。。。。。。
被告：吕美晓。。。。。。
被告：浙江卓诚兆业投资开发有限公司。
法定代表人：应建仁。。
委托代理人：成智慧。。
原告中国工商银行股份有限公司永康支行为与被告应金超、吕美晓、浙江卓诚兆业投资开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年1月5日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司永康支行的委托代理人翁月红、沈凌凌，被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司的委托代理人成智慧到庭参加诉讼，被告应金超、吕美晓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司永康支行起诉称：2013年2月26日，被告应金超、吕美晓因向被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司购房需要资金与原告签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定：1、由原告向被告应金超、吕美晓发放贷款880000元整，用于购买坐落于永康市金色港湾5幢2单元1401室、1404室的住房，约定贷款款项汇入被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司在原告处开立的账号为12×××83的账户内；2、约定贷款期限为120个月，即自2013年2月26日起至2023年2月26日止。3、贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，为年利率6.55%。如遇基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。4、被告应金超、吕美晓按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，并自愿选择每月1日为还款日。被告应金超、吕美晓与原告约定每期最低还款额为人民币12137元。5、被告应金超、吕美晓未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。6、如被告应金超、吕美晓连续三个月或在本合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，并要求被告应金超、吕美晓立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。7、由被告应金超、吕美晓承担原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。8、被告应金超、吕美晓以其所有的坐落于永康市金色港湾5幢2单元1401、1404室的房产为上述借款提供抵押担保并办理了抵押权预告登记手续（抵押预告登记号：房预字第××号）。抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和被告应金超、吕美晓所有其他应付费用。9、被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司为被告应金超、吕美晓的上述债务提供连带责任保证，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和被告应金超、吕美晓所有其他应付费用。2013年3月8日，原告依约发放贷款至指定账户。截至2014年12月1日，被告应金超、吕美晓累计违约6个还款期。
故请求依法判令：一、准予原告宣布与各被告签订的《个人购房借款/担保合同》中的借款立即到期，判决被告应金超、吕美晓归还原告借款769999.77元并支付利息、复利（利息、复利从2014年7月2日开始均按年利率6.55%计算，借款宣布到期后按逾期利率年9.825%计算至被告实际还款之日止）；二、由被告应金超、吕美晓承担原告因本案所支出的律师代理费用18200元；三、原告对被告应金超、吕美晓所有的坐落于永康市金色港湾5幢2单元1401、1404室的房产（抵押预告登记号：房预字第××号）在上述诉讼请求范围内享有优先受偿权；四、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司对被告应金超、吕美晓的上述债务承担连带还款责任；五、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更利息计算标准为：利息从2014年7月21日起按年利率6.15%计算至公告送达之日止，复利以所欠利息为基数从2014年7月22日起按年利率6.15%计算至公告送达之日止，公告送达之后的利息按年利率9.225%计算，复利以所欠利息为基数按年利率9.225%计算。
被告应金超、吕美晓未作答辩。
被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司答辩称：对事实部分没有异议，但是其中利息、复利的计算没有充分的依据。被告应金超、吕美晓违约，应以其房产优先受偿。
原告为证明其主张，向本院提供证据材料如下：
一、被告应金超、吕美晓个人信息原件以及浙江卓诚兆业投资开发有限公司的工商登记材料各一份，用以证明被告的主体身份适格。
二、《个人购房借款/担保合同》原件一份，用以证明：1、原告向被告应金超、吕美晓发放贷款880000元整，用于购买坐落于永康市金色港湾5幢2单元1401室、1404室的房屋，约定贷款款项汇入被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司在原告处开立的账号为12×××83的账户内。2、约定贷款期限为120个月，即自2013年2月26日起至2023年2月26日止。3、贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，为年利率6.55%。如遇基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。4、被告应金超、吕美晓按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，并自愿选择每月1日为还款日。被告应金超、吕美晓与原告约定每期最低还款额为人民币12137元。5、被告应金超、吕美晓未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。6、如被告应金超、吕美晓连续三个月或在本合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，并要求被告应金超、吕美晓立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。7、由被告应金超、吕美晓承担原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。8、被告应金超、吕美晓以其所有的坐落于永康市金色港湾5幢2单元1401、1404室的房产为上述借款提供抵押担保并办理了抵押权预告登记手续（抵押预告登记号：房预字第××号）。抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和被告应金超、吕美晓所有其他应付费用。9、被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司为被告应金超、吕美晓的上述债务提供连带责任保证，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和被告应金超、吕美晓所有其他应付费用的事实。
三、个人贷款借款凭证一份，用以证明原告向被告应金超、吕美晓发放贷款88万元，约定按年利率6.55%计算的事实。
四、账户明细表一份，用以证明被告欠息欠款的事实。
五、预告抵押登记证，用以证明被告应金超、吕美晓将其所有房屋办理预告抵押登记的事实。
六、宣布融资提前到期通知书、督促履行保证责任通知书、邮政特快专递快递单各一份，用以证明原告要求被告归还借款的事实。
七、委托代理合同及收费标准、代理费发票原件各一份，用以证明原告因本案支出律师代理费18200元的事实。
被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司的质证意见为：对证据中与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司无关的部分，被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司无法质证。合同涉及的复利、罚息无依据，被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司仅针对本金部分承担担保责任，且应优先处置被告应金超、吕美晓的财产。
被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司未提供证据材料。
被告应金超、吕美晓未到庭质证，也未提供证据材料。
本院认为，原告提供的证据，具备证据规则规定的证据有效要件，能够印证原告的主张。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司抗辩称合同涉及的复利、罚息无依据，仅针对本金部分承担担保责任，但根据《个人购房借款/担保合同》第九条约定了罚息，复利的计算方式，第十条约定了保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带责任保证，故对被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司上述抗辩，本院不予采信。被告应金超、吕美晓未到庭应诉，亦未提交反驳的证据材料。故本院对原告提供证据的内容真实性及证明内容予以确认。庭审中，原告陈述被告已支付利息至2014年6月1日，并于2014年7月1日扣划利息2845.55元，于2014年9月21日扣划本金0.28元，尚欠借款本金769999.77元，系对自身不利事实的自认，本院予以确认。
本院认定事实如下：2013年2月26日原告与被告应金超、吕美晓签订《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告发放个人一手住房购置贷款88万元，用于购买坐落于浙江省永康市金色港湾5幢2单元1401室、1404室并作为抵押物提供担保，款项打入被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司的账户。借款期限120个月，从2013年2月26日起至2023年2月26日止，在合同约定的贷款发放前提条件满足后由贷款人确定实际放款日与到期日，以借款凭证为准。借款利率以贷款发放时的中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率确定。还款方式为按月等额本金还款，每月1日为还款日，最低还款额为人民币12137元。逾期还款按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息；未按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复利。为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。上述借款由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司提供阶段性连带责任保证，约定在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，对之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2013年3月1日原告就被告应金超、吕美晓所有的坐落于浙江省永康市金色港湾5幢2单元1401室、1404室办理了抵押权预告登记手续（抵押预告登记号：房预字第××号）。2013年3月8日原告按约将88万元借款交付被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，约定借款年利率6.55%，期限自2013年3月8日起至2023年3月8日。借款后，被告支付等额本金及利息至2014年6月1日，原告于2014年7月1日从被告应金超的账户扣划利息2845.55元，于2014年9月21日扣划本金0.28元。2014年11月22日中国人民银行调整五年以上的贷款利率为年利率6.15%。原告于2015年1月5日向本院提起诉讼，本院于2015年2月14日向被告应金超、吕美晓公告送达。原告至今未收到房屋他项权证书。现原告主张本案借款于公告之日视为到期，要求三被告归还尚欠的借款本金769999.77元及按调整后的基准利率计算自2014年7月21日起的利息。原告为实现本案债权支出律师代理费18200元。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司永康支行与被告应金超、吕美晓之间的金融借款合同关系，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，确认合法有效。借款合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布与借款人之间未偿还的借款立即到期，并要求借款人清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，无须本院准许。被告应金超、吕美晓未按约归还本金及利息，已构成违约，原告有权宣布借款立即到期，现原告主张本案借款在法院向被告应金超、吕美晓公告送达之日视为到期，本院予以确认。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司自愿提供连还责任担保，未达成免除保证责任的条件，应承担相应的保证责任。被告应金超、吕美晓自愿以其名下所有的坐落于浙江省永康市金色港湾5幢2单元1401室、1404室的房屋提供抵押，并办理了抵押权预告登记手续（抵押预告登记号：房预字第××号），原告对上述抵押物享有优先受偿权。原告自愿将借款的基准利率按调整后较低的基准利率计算，系对自身合法权益的处分，本院予以支持。原告变更后的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告应金超、吕美晓归还原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款769999.77元并支付借期内利息、逾期利息、复利（借期内利息从2014年7月21日起按年利率6.15%计算至2015年2月14日止，逾期利息从2015年2月15日起按年利率9.225%计算至实际还款之日止，复利以所欠借期内利息为基数按年利率9.225%计算至实际还款之日止）。
二、由被告应金超、吕美晓支付原告中国工商银行股份有限公司永康支行为实现本案债权支出的律师代理费18200元。
上述第一、二项款项限本判决生效后五日内履行完毕。
三、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司对第一、二项债务承担连带清偿责任。
四、由原告中国工商银行股份有限公司永康支行对被告应金超、吕美晓所有的坐落于浙江省永康市金色港湾5幢2单元1401室、1404室的房屋（抵押预告登记号：房预字第××号）就变卖所行价款在第一、二项款项范围内享优先受偿。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司永康支行其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11916元，公告费400元，合计12316元，由被告应金超、吕美晓负担，由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 楼永高
代理审判员 童文军
人民陪审员 徐有林
二〇一五年七月十日
代书 记员 王 佳