四川省郫县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）成郫民初字第565号 原告林峰。 原告杨斌秀。 二原告共同委托代理人杨昌发，成都市郫县蜀兴法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告成都晨光房地产开发有限公司，住所地：成都市郫县郫筒镇南街二段。 法定代表人兰康云，职务：董事长。 委托代理人夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人孟洁，四川诺瑞特律师事务所律师（一般代理）。 原告林峰、杨斌秀与被告成都晨光房地产开发有限公司（以下简称晨光房地产有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理，依法由审判员文武适用简易程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告林峰、杨斌秀的委托代理人杨昌发，被告晨光房地产有限公司的委托代理人孟洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林峰、杨斌秀诉称，原、被告于2009年11月9日签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），购置了被告开发的位于郫县郫筒镇城东巷148号晨光1栋2单元10层1005号，建筑面积47.89平方米房屋一套；价款按照合同约定，原告首付67667元，按揭贷款95000元，付清合同房屋款62667元，2010年4月24日被告交付房屋给原告，按照原被告所签购房合同第19条第2款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。被告在2010年4月24日将房屋交付给原告，直到2013年1月18日才将房屋产权证交给原告，从交房到取得房产证已993天，已超过约定期限493天将房产证交给原告，据此，被告已违约，应向原告承担违约责任，同时至今被告也未将房屋土地使用权证交给原告，为此被告应向原告支付办理房屋所有权证和未办土地使用权证的违约金16726.48元。被告将该房屋出售给原告，签订合同时未向原告说明该房屋的具体情况，隐瞒已登记事实，造成原告在2009年11月9日所购商品房不能享受郫县人民政府办公室文件规定的购房补贴，由于被告出售房屋、存在过错，给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期取得房屋所有权证的违约和未办理房屋土地使用权证的违约金16726.48元；2、被告因出售位于郫筒镇城东巷148号晨光1栋2单元10层1005号商品房一套，建筑面积47.89平方米，存在瑕疵，导致原告不能享受购房补贴款4400元的损失予以赔偿；3、被告为原告所购买的郫筒镇城东巷148号晨光1栋2单元10层1005号商品房立即办理国土土地使用权证；4、本案诉讼费由被告承担。 被告晨光房地产有限公司辩称，1、对原告诉请的违约天数无异议，但约定违约金过高，请求予以调整；2、关于购房补贴，过错方并不在于被告，不同意承担；3、对国有土地使用证会尽快办理。 经审理查明，原告林峰、杨斌秀与晨光房地产公司于2009年11月9日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于郫筒镇城东巷148号晨光.杰座1栋2单元10层1005号商品房一套，房屋总价款为162667元。合同约定：被告应当在2010年4月24日前将符合约定条件的房屋交付给原告。合同第十九条关于产权登记的约定为：“（一）初始登记出卖人应当在2011年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……；（二）转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人全部已付款，……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权之日三十日内由出卖人支付。 合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款首付67667元，向银行按揭95000元，2010年4月24日，被告向原告交付房屋，原告亦将办理房产证的资料及各种税费交给了被告。2013年1月18日原告取得房产证。从被告交房到原告取得房屋产权证，监证字第0323960号。被告已违约493天，被告应当承担逾期办证的违约金。 另查明，1、被告于2009年3月9日将郫筒镇城东巷148号晨光1栋2单元10层1005号商品房出售并备案买受人为王岗，合同备案号为45726号，后被告将该房屋于2009年12月7日售出给原告林峰、杨斌秀并备案，备案号为62492号。2、郫县人民政府办公室于2008年7月14日以郫府办（2008）102号文件作出关于鼓励灾后城乡居民在郫县安居置业的实施意见第四条规定：“在2009年6月30日前，购买90平方米（含90平方米）以下商品住房，按购房款总额的2.5%给予购房补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房，按购房款总额的2%给予购房补贴；购买144-180平方米（含180平方米）商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴。在2009年6月30日至2009年12月31日期间所购买上述各套型住房的购房补贴分别减少0.5%”。第六条规定：“本意见中的房屋面积按建筑面积计算，购房时间以商品房网上签约时间为准，本意见实施前已购买的商品房，通过退房后再购的方式（包括换名购买）改变网上签约时间，不享受以上政策”。 上述事实，有原、被告双方在庭审中一致的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、房权监证字第0323960号房产证、郫府办（2008）102号文件、郫县房产管理局房屋登记信息摘要及情况说明等证据予以印证。上述证据经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方当事人均应严格按照履行。原告要求被告承担逾期取得所在楼栋权属证明违约责任的主张，本院认为，被告取得销售给原告的商品房所在楼栋权属证明等房产开发商销售商品房必须完成的工作系其履行为原告办理转移登记，从而完成商品房销售全部合同义务的前提，被告未按时完成所售房屋初始登记对原告造成的后果是不能按时完成转移登记，致原告不能按时取得房屋所有权证，该违约行为应由被告承担。故原告要求被告支付逾期办证的违约金符合法律和合同约定，本院予以支持，但该义务应明确为将办理房屋所有权登记（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）的相关资料报产权登记机关备案。依合同约定，被告应在2011年4月30日前完成上述义务，以保障原告及时取得房屋权属证书。被告未按约履行为原告办证义务，未能取得所购商品房国有土地使用证书。依据双方合同约定，原告支付总房屋款为162667元，按照原告主张的493天计算，被告应向原告支付违约金8019.48元。被告在诉讼中提出了违约金过高，请求调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，违约金是否过高应以原告的实际损失作为基础，因原告并未提交因被告逾期办证而遭受损失的证据，本院结合合同的履行情况、违约情形，考虑原告的实际损失情况以及未办理产权过户不影响买受人对物业的使用等因素，对违约金的计算酌情支持2405.84元。 针对原告提出签订合同时，被告未尽到告知义务，致原告不能享受政府购房补贴，要求其赔偿损失的主张。《中华从民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；”《合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本院认为，本案被告在出售该商品房时未如实向原告告知该房屋已于2009年3月出售给买受人王岗并已向房产管理机关备案后又出售给本案原告并已改变网签的事实，致原告所购房屋不能按郫县人民政府郫府办（2008）102号文件享受购房补贴，由于被告在与原告签订合同时，被告作为负有告知义务的一方，未能尽到告知的义务，理应承担相应的法律责任，对原告诉请要求被告按购房总额的2.5%给予赔偿金额的主张符合法律法规规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都晨光房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告林峰、杨斌秀支付逾期办证违约金2405元。 二、被告成都晨光房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告林峰、杨斌秀购房补贴损失4067元。 三、被告成都晨光房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将办理国有土地使用权证的资料报国有土地使用权登记机关备案。 四、驳回原告林峰、杨斌秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序减半收取案件受理费164元，由被告成都晨光房地产开发有限公司承担，被告应承担的费用已由原告预交，被告在履行判决给付义务时一并支付给原告林峰、杨斌秀。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 文 武 二〇一四年七月十四日 书记员 李天岚