上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1267号
原告邓宝琴。
委托代理人钱磊，上海创远律师事务所律师。
被告张庆华。
委托代理人洪瑜，上海中企泰律师事务所律师。
委托代理人王敏，上海中企泰律师事务所律师。
被告中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所。
负责人侯德志。
委托代理人徐海峰，上海翰浩律师事务所律师。
被告张甲。
法定代理人张乙。
原告邓宝琴与被告张庆华、张甲、中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所（以下简称新华一村干休所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱磊，被告张庆华及其委托代理人洪瑜、王敏，被告新华一村干休所的委托代理人徐海峰，被告张甲的法定代理人张乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓宝琴诉称，原告与张甲1993年登记结婚，共同居住在上海市中山北一路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称201室），并按照军队公有住房出售政策购买了201室产权，登记在张甲名下。2004年，因新华一村整体改造，原告与张甲暂行迁离201室，该房屋被拆除。2008年，新华一村改造完成，干休所按照张甲离休前职务级别增配部分面积，将中山北一路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）交付原告和张甲使用，当时未办产证。去年，原告偶然得知系争房屋产证已经办好，张甲份额仅1％，而张庆华的份额为99％。原告发现，三被告在2010年签订了《军队干休所改造后住房出售协议书》。原告认为，张甲自2005年起就因疾病而不具有完全民事行为能力，且原告对该协议毫不知情，故三被告所签订的协议书应当无效。请求法院判令：1、确认三被告签订的《军队干休所改造后住房出售协议书》无效；2、确认原告、张甲与新华一村干休所就系争房屋存在买卖合同法律关系；3、判令三被告配合原告办理系争房屋的产权登记手续，将该房屋登记为原告和张甲共有，登记手续产生的一切费用由被告张庆华和新华一村干休所共同承担。
被告张庆华辩称，张甲、邓宝琴已通过公证赠与将201室赠与给张庆华，只是此前因故尚未登记。协议书是合法有效的。系争房屋已经过有权处分人张甲的处分，99％的份额登记在张庆华名下。不同意原告诉请。
被告新华一村干休所辩称，新华一村干休所根据有关规定以及张甲的个人情况分配了住房，原告是张甲的配偶，但与军队和干休所无隶属关系，其要求直接与干休所签订售房合同无事实依据和法律基础。系争房屋的产权人原系张甲，即使原告享有一定份额，也在2000年作出了处理，原告通过公证赠与将房屋给了张庆华。新华一村房屋于2004年进行改建，新建房屋面积增大，而售房过程中就增加的面积没有要求购房人承担任何费用，事实上是一种置换关系。2010年新华一村干休所对系争房屋出售时，在审查了张甲夫妇的赠与合同、公证书等基础上充分考虑张甲意愿，并在张甲意识清楚的情况下，由张乙、张庆华陪同签订了售房合同，并进行了录像。干休所主要是服务老干部，当然要将老干部的利益放在首位，因此也必须尊重老干部即张甲的意愿。对于老干部亲属之间的关系和利益，干休所是中立的，不会偏袒哪一方。如果张甲家庭能够协商处理，干休所愿意做好相关工作。
被告张甲辩称，张甲从2005年开始就有老年痴呆。2010年5月13日给张甲录像已经是第四次了，前三次都因张甲精神状态原因没能成功。张甲并没有在协议书上签字，只在一份价格表和委托书上签字。张甲对于将系争房屋给张庆华一直没有做出同意与否的表示，其在录像时应当已经没有行为能力。
经审理查明，张甲是军队退休干部，邓宝琴与张甲在1993年登记结婚，张庆华是张甲与前妻之子。201室房屋（建筑面积97.38平方米）原为新华一村干休所的军产住房，由张甲夫妇居住使用，后于1998年由张甲与新华一村干休所签订《军产住房出售协议书》，买为产权房，登记在张甲名下，购房资金为张庆华所出。
2000年9月1日，邓宝琴、张甲与张庆华在上海市虹口区公证处签订一份经公证的《赠与合同》，约定张甲、邓宝琴将201室无偿赠与给张庆华，张庆华保证张甲、邓宝琴对该房屋享有永久的居住权和使用权，并保证在赠与人居住、使用期间不出租、不转让，张庆华承诺如赠与人之一先去世，将对在世的赠与人尽赡养义务，赠与合同经公证并办妥房屋登记手续后成立。2002年，张庆华和张甲曾申请对201室办理过户登记手续，但因该房屋尚处于五年的限制转让期限内而未能完成。
2004年，新华一村干休所开始对所辖房屋进行改造，包括201室在内的房屋被拆除重建。张甲在改建意向调查表上签名同意。2007年11月，干休所改造工程竣工。2007年11月2日，张甲与新华一村干休所签订《回迁协议书》，确定系争房屋（建筑面积138.69平方米）分配给张甲。随后系争房屋被交付给张甲夫妇居住使用，张庆华及其家庭也迁入共同居住。
2009年12月1日，张甲签署一份《个人购买干休所改造后住房申请书》，将购买系争房屋的权利人确定为张庆华99％，张甲1％。2010年5月13日，张甲由其女儿张乙和张庆华陪同，在新华一村干休所的办公室，于一份委托书上签字，委托书的内容为201室房屋已赠与张庆华，系争房屋与201室的置换关系不影响原赠与合同的有效，委托张庆华办理现有房产的所有手续。此外张甲还在房价计算表上签字。新华一村干休所的工作人员对签字过程进行了摄像。同日，张庆华与新华一村干休所签订《军队干休所改造后住房出售协议书》，约定张甲、张庆华向新华一村干休所购买系争房屋，由张庆华占99％的份额，张甲占1％的份额，应交购房款为0。协议上张甲的签名为张庆华代签。根据房价计算表，购买系争房屋的房款，扣除原先购买201室房屋的购房款后，差额以张甲的购房补贴支付。2010年7月，该房屋被登记为张甲、张庆华按份共有，张甲份额1％，张庆华份额99％。
2013年2月，经张甲之女张旦宁申请，法院委托鉴定后查明张甲患有器质性精神障碍，判决宣告其为无民事行为能力人。本案审理中，原告申请对张甲签订委托书时两段录像的真实性进行鉴定，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定结论为未发现录像经过剪辑。随后原告申请对张甲签订委托书时是否具有行为能力进行鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书中表示，根据病史及家属反映等现有材料，可以明确被鉴定人2005年即已出现精神异常，2008年5月就医的病史记载考虑诊断为精神分裂症，给予药物治疗，亦可明确其在2010年11月期间存在精神异常，但对于2010年5月13日录像时的精神状态，缺乏该时段的病历等客观材料，而被鉴定人子女对其该时段精神状况反映存在明显差异，录像中被鉴定人未表现出明显行为异常，但言语内容较为简单，故无法判断其当时具体的精神状况，对其当时的行为能力状况不能评定。庭审中，鉴定人表示张甲所患疾病会逐渐加深导致其最终丧失民事行为能力，而所服药物对病情有缓解作用。
上述事实，有原告提供的结婚证、军队住房出售协议书、房产登记信息、军队干休所改造后住房出售协议书、判决书、出售房价计算表、病史资料，被告张庆华提供的公证赠与合同、房产登记申请资料、委托书、录像、回迁协议，被告新华一村干休所提供的意向表、个人购买干休所改造后住房申请书，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，201室房屋买为产权房是在张甲、邓宝琴的婚姻存续期间，属张甲、邓宝琴夫妇所有的共同财产。新华一村干休所将原201室房屋改造后，重新分配给张甲的系争房屋，面积增加了近三分之一，而所增加的面积仍需出资购买，只是以张甲的购房补贴直接支付完毕。可见以201室换得系争房屋，并非单纯的房屋置换，而是置换与公房买受相结合的法律关系。《军队干休所改造后住房出售协议书》将系争房屋确认为张甲、张庆华按份共有，其中张庆华占99％，张甲仅占1％，实为张甲将原201室房屋置换权益和新购扩大面积的99％权益赠与张庆华。故该协议及其法律后果是否有效，取决于张甲的赠与行为是否有效。
首先，从201室权益的赠与关系上看，在张甲、邓宝琴与张庆华签订的公证赠与合同上，约定本赠与合同经公证并办妥房屋登记手续后成立。该约定实为赠与合同的生效条件，即赠与在经过公证后，仍需完成登记过户手续方可生效。而作为夫妻共同财产，该房屋的过户登记必须得到夫妻双方的同意，才能发生法律效力，进而完成赠与。现201室被置换后，所得系争房屋的权利登记到张庆华名下，并未得到邓宝琴的同意，故该登记行为存在瑕疵，不能产生使赠与合同生效条件成就的法律效果。
其次，从增加面积权益的赠与关系上看，该增加面积是以张甲的购房补贴购买，其权益首先应由张甲取得，并因在夫妻关系存续期间获得，属于夫妻共同财产，其赠与也应当得到邓宝琴的同意。现张甲将系争房屋99％的份额登记为张庆华所有，包含对增加面积权益的赠与，却未得到邓宝琴的同意，就该增加面积的权益应属无权处分。
最后，从张甲的行为能力上看，虽然鉴定报告对张甲在2010年5月13日的行为能力无法判定，但可确定其自2005年起就出现了精神异常，在2008年的治疗中开始服用精神类药物，在2010年11月期间也存在精神异常，到2013年2月已确定属无民事行为能力人。结合2010年5月13日的录像中张甲言语简单，以及在场的张乙对当时状况的描述，应认为以张甲当时的病情，其行为能力状况不适合作出赠与房屋这一重大处分行为的可能性很高。故本院很难确信将系争房屋99％的份额赠与张庆华，是当时张甲的真实意思表示。
综上所述，张甲将系争房屋99％的权利份额赠与张庆华的行为不具有法律效力，由张庆华代理张甲与新华一村干休所签订的系争房屋《军队干休所改造后住房出售协议书》应属无效，相应的过户登记应予撤销。但原告要求直接确认其与张甲和新华一村干休所就系争房屋存在买卖合同法律关系，将该房屋登记为原告和张甲共有，没有法律依据，本院不予支持。对处理系争房屋置换和买卖的相关流程手续，应由新华一村干休所与当事人按照有关规定予以办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告张庆华、张甲与中国人民解放军空军上海新华一村离职干部休养所就上海市中山北一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《军队干休所改造后住房出售协议书》无效，撤销以张庆华、张甲为按份共有人的房地产登记；
二、驳回原告邓宝琴的其他诉讼请求。
本案受理费6，550元，由被告张庆华负担；鉴定费9，560元，由原告邓宝琴负担7，780元，被告张庆华负担1，780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
代理审判员 高行玮
人民陪审员 李大勇
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张 浩
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
2、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。