广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第642号
原告：某物业管理服务有限公司番禺分公司。
法定代表人：梁某。
委托代理人：李某、彭某，是某物业管理服务有限公司番禺分公司员工。
被告：孔某。
原告某物业管理服务有限公司番禺分公司诉被告孔某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某物业管理服务有限公司番禺分公司的委托代理人彭某、被告孔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业管理服务有限公司番禺分公司诉称：被告于2012年3月6日与原告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定收楼日期为2012年12月25日。原告向被告发出了收楼通知书，于2013年1月27日、2013年3月4日向被告发出了《收楼催收函》，并于2013年7月2日向被告发出了律师函。被告无故不收楼，根据原、被告签订的《广州市商品房买卖�同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项规定：“若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起即转移给乙方”视为被告2013于年5月15日已收楼及“符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。”被告应自收楼之日起，向原告支付物业管理费。原告委托第三人某物业管理服务有限公司番禺分公司为某小区提供物业管理服务，被告是该小区x栋xx单元房屋的业主，该房屋的建筑面积为122.0209平方米，为电梯洋房住宅。按原、被告双方签订的《前期物业服务合同》第二条第1项的约定，该小区电梯洋房住宅的物业管理费为每月2.6元／平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币317.25元。自2013年1月起至2014年6月止，被告无故拖欠原告物业管理费18个月，共计人民币5556.99元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理服务协议第十三条第三项的约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉至日，滞纳金为1641.4元。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、被告按每月317.25元的标准向原告支付自从2013年1月16日起至2014年6月止的物业管理费5556.99元；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日滞纳金约为1641.45元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告孔某辩称：我至少去了三次收楼，第一次去收楼（具体时间我忘记了），我看了房子后没有异议，去收楼原告方称资料不齐，不能收楼。第二次去收楼，房子里面很多杂物（主要是装修材料），甚至房门都打不开。问原告原因，原告称我自己签了装修确认书，所以有装修材料在房屋里面。后我称，原告把房屋里面的垃圾等废料清走，我就再去收楼。原告答应了。之后第三次收楼，原告称我需要缴纳滞纳金，否则不能收楼。
经审理查明：原告某物业管理服务有限公司番禺分公司原名中山市某物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于某物业管理服务有限公司，是具有从事物业管理资质的企业。广州某房地产开发有限公司委托原告对某小区进行物业服务管�。位于广州市番禺区石楼镇北环路XX号某台X栋XX房是被告孔某名下的房产，建筑面积为122.9762平方米。
2012年3月6日，被告与广州某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，该合同约定广州某房地产开发有限公司向被告出售位于番禺区石楼镇北环路XX号某台X栋XX房，建筑面积为122.0209平方米，售价976167元；广州某房地产开发有限公司已按照法律规定的方式和条件选聘具有相应资质的某物业管理服务有限公司番禺分公司进行前提物业服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费按《雅莲台各项收费标准》收取，由被告自收楼之日起按月按时交纳。广州某房地产开发有限公司应当于2012年12月25日前将该房屋交付给被告使用，广州某房地产开发有限公司向被告交付房屋时，应当向被告发出收楼通知书，若其委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物�服务企业或者其他中介结构应当向被告出具授权委托书；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电通邮的证明文件。被告应在接到收楼通知书之日起3日内对商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。被告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，广州某房地产开发有限公司在接到被告异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为被告异议事实成立，该商品�视为未交付。该合同的补充协议就合同中的第十四条、第十六条、第十七条还进行补充约定：1、符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为被告接收该商品房之日起，被告应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向被告追讨欠费及滞纳金。若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因被告原因该商品房未交付使用或被告未付清应付房价款且广州某房地产开发有限公司愿意继续履行合同的，不论被告是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定交付期限届满之日起即转移给被告。2、被告在办理收楼手续过程中提出的异议，若广州某房地产开发有限公司在合同规定时间内作出书面答复和处理意见的。被告应当收楼，广州某房地产开发有限公司则按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。修缮期间，被告同意不向广州某房地产开发有限公司主张赔偿。
在庭审过程中，原告称其与广州某房地产开发有限公司于2012年12月22日向被告快递一份收楼通知书，内容为要求被告于2012年12月25日至2013年1月15日期间办理其位于雅居乐雅莲台的房屋的收楼手续，并告知被告自收楼次日起缴纳相应的物业管理费，逾期不收楼，视作被告已经收楼，相关事实按《商品房买卖合同》约定执行。2013年2月2日及2013年3月13日，原告向被告各快递了一份《收楼催收函》，要求被告在收楼通知书上确定的时间办理收楼手续，并缴纳相应的物业管理费。被告确认收到上述三个函件，但被告称其前往收楼时发现房屋内仍有未完成工程，收到催收函后发现该工程仍未完工。对此，原告称被告与广州某房地产开发有限公司曾签订一份关于拆除飘台的协议，但涉诉的房屋�经符合交楼条件，并提交了《房屋建筑工程和市政基础设施基础竣工验收备案表》证明其主张。被告确认曾与广州某房地产开发有限公司签订了一份关于拆除飘台的协议，但原、被告双方均无法提供该证据，且亦不清楚具体的协议内容。
另查明，原告与广州某房地产开发有限公司于2011年6月28日签订《前期物业服务合同》，约定广州某房地产开发有限公司聘请原告为涉诉小区提供前期物业管理服务事宜，且该合同约定了每月缴纳物业管理费的时间为5日前。
本院认为：被告与广州某房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同享受并履行各自的权利和义务。原告提供的《房屋房屋建筑工程和市政基础设施基础竣工验收备案表》证明涉诉的房屋已经符合交付的条件，且原告亦书面通知被告进行收楼，被告应如约按时收楼，若被告认为不符合收楼条件的，应以书面形式向广州某房地产开发有限公司提出异议。至于被告认为广州某房地产开发有限公司通知其收楼后仍未完成其房屋内的相关工程侵害其权益，其与本案并不属于同一法律关系，被告可另行向广州某房地产开发有限公司主张权利。
《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案房屋所在小区至今尚未无成立业主委员会，原告�据其与广州某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业管理费。虽然原告没有与被告本人签订物业管理服务合同，但原告已向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系。原告履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故原告主张被告按计费面积122.0209平方米、2.60元／平方米／月的标准即317.25元／月的标准缴纳物业管理费，本院予以支持。鉴于原告主张自2013年1月16日至2014年6月的物业管理费，而2013年1月16日至2013年1月31日的物业管理费应减半收取，即该月物业管理费应为158.63元。原告主张被告自逾期付款之日起按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，由于涉诉合同补充协议中虽约定逾期交纳物业管理服务费的，原告有权收取滞纳金，但该补�协议并未约定该滞纳金的标准，且原告主张的每日千分之一的滞纳金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将滞纳金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定：
一、被告孔某应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2013年1月的物业管理费158.63元，并按每月317.25元的标准支付2013年2月至2014年6月期间的物业管理服务费，合共5552元，及滞纳金（2013年1月的滞纳金以158.63元为本金，2013年2月至2014年6月的滞纳金以每月应交纳物业管理费317.25元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从每月5日计至本判决确定的清偿之日止，每月物业管理服务费的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金总额以本金为限）给原告某物业管理服务有限公司番禺分公司；
二、驳回原告某物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元，由被告孔某负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎碧云
人民陪审员 麦绮旋
人民陪审员 曾敏娜
二〇一四年十一月六日
书 记 员 陈 瀚