安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民三终字第00224号
上诉人（原审被告）：祁述仁，男，1966年6月11日出生，汉族。
委托代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：含山县房地产管理局。
法定代表人：曹文，该局局长。
委托代理人：周能友，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人祁述仁因与被上诉人含山县房地产管理局（以下简称含山县房产局）房屋租赁合同纠纷一案，不服含山县人民法院（2013）含民三初字第00105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人祁述仁委托代理人卢本涛、被上诉人含山县房产局委托代理人周能友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
含山县房产局在原审中诉称：1998年12月29日，原含山县住房制度改革办公室与被告签订房屋租赁协议，约定将原含山县房改办的昭关大厦二楼大厅出租给被告作为保龄球馆，租赁期为5年，租金为每年2.3万元。上述协议签订后，被告以与县政府直接的合资纠纷为由拒不交付房屋。上述房屋到期后，被告仍以上述理由拒不交房，与此同时被告还占有一层门面两间房屋以自己的名义对外出租至今；占用大厦后院供自己使用。2001年原房改办与房管会合并成立了含山县房产局。原告认为即使被告与县政府之间存在合资纠纷，被告也应依法解决且与原告无关，其长期无偿占用原告所有的房产，明显侵犯了原告的合法权益。原告经多次交涉无果，只得诉请人民法院依法判令：1、解除昭关大厦二楼大厅的租赁合同；2、被告归还其占用的昭关大厦二楼大厅；3、被告补交5年房租共计11.5万元；4被告赔偿自2003年至今房租损失23万元；5、被告承担本案诉讼费。
祁述仁在原审中辩称：1、同意解除合同，但是该租赁合同虽是以被告个人名义租赁，但是被告与含山县政府合作经营保龄球馆，这与政府的安排存在一定的关系，租金只是形式上，解除合同应与保龄球馆的清算一并进行；2、清算结束后，被告愿意归还昭关大厦二楼大厅；3、租赁昭关大厦二楼大厅是政府安排的，是象征性的，可以不交租金。延交或拒交租金的诉讼时效为一年；4、本案保龄球馆是政府与被告共同开办。原告是政府下属管理部门，原告一直也没有提出租金，从2003年开始，房产一直是闲置的，被告没有使用此房进行盈利活动，因此，原告的房租损失不能成立。请求驳回原告房租及房租损失的请求。
原审查明：1998年1月29日，原含山县住房制度改革领导小组办公室（下称房改办）与被告祁述仁签订一份房屋租赁协议，约定一、乙方（被告）自愿有偿承租甲方昭关大厦二楼大厅作为保龄球馆，从事保龄球娱乐经营活动，甲方（原含山县经房制度改革办公室）同意将二楼大厅出租给乙方……六、乙方在承租期间，每年向甲方交纳2.3万元租赁费（不含税费、水电费），每月交纳贰仟元。纳税由乙方承担。七、租赁期限定为伍年，期满后经双发协商可重新签订协议续租，也可停租。乙方若不再承租，设备和各类装潢由乙方拆除带走，不能拆除的部分无偿转给甲方……协议签订后被告利用该租赁房屋与含山县旅游局下属的旅游公司合作经营保龄球馆。一年多以后，保龄球馆歇业，但被告一直没有与原含山县住房制度改革办公室以及原告办理交房手续。2001年12月1日，中共含山县委员会与含山县人民政府共同下发含发（2001）15号文件，将原含山县住房改革办公室与含山县房产管理委员会合并，组建含山县房产局。另查明：昭关大厦位于含山县环峰镇昭关路（原昭关大街），其产权所有人是原含山县住房制度改革办公室。涉案的昭关大厦二楼大厅即位于该大厦的二楼。
原审认为：原房改办与被告签订的房屋租赁协议是双方在自愿的基础上真实意思表示一致达成的，且不违反有关法律法规的规定。因此，该协议应是合法有效的，双方均应遵照履行。原房改办将涉案的昭关大厦二楼大厅交付给被告使用后，被告应承担依约支付租金，按期返还租赁物等义务。2011年原房改办合并后，原告即是其权利义务继受者。因此，含山房产局作为本案的原告向被告主张权利是符合法律规定的。被告没有依约交纳房租，且至今没有交纳。虽然构成违约，但被告抗辩称，原告主张房租权利已经超过诉讼时效。根据我国《民法通则》规定，主张房租权利的诉讼时效为一年，被告的抗辩理由成立，应予采纳。因此对原告要求被告按每年2.3万元支付五年租赁期内房租的请求不予支持。因被告的违约行为以及租赁期早已届满，原告诉请解除租赁合同，被告虽然同意解除合同，但附加要求同保龄球馆的结算一并进行，根据合同的相对性原则，本案的租赁合同是原、被告作为合同的相对人，而合作经营保龄球馆是被告与含山县旅游局下属的旅游公司作为合同的相对人，且两者又是不同的法律关系，不宜并案处理。因此被告的这一抗辩理由不足，不予采纳，应支持原告要求解除租赁合同的诉请。一并支持原告要求被告归还租赁物。原告主张被告赔偿自2003年以来十年的房租损失23万元，虽未提供证据，但其参照租赁期内的房租计算损失，且十年来物价总体上处于上升趋势，房租也随之处于上涨趋势，因此这种计算方法较为合理，应予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，于2014年6月30日作出如下判决：一、解除含山县房地产管理局与祁述仁关于昭关大厦二楼大厅的租赁合同关系；二、祁述仁于判决生效后十日内将昭关大厦二楼大厅归还含山县房地产管理局；三、祁述仁于判决生效后十日内赔偿含山县房地产管理局房租损失230000元；四、驳回含山县房地产管理局要求祁述仁补交五年房租115000元的诉讼请求。一审案件受理费6480元，适用简易程序减半收取3240元，由含山县房地产管理局负担865元，祁述仁负担2375元。
宣判后，祁述仁不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律有误，理由如下：一、上诉人未占用被上诉人的房屋。上诉人开办保龄球馆仅一年便歇业，歇业后因保龄球馆的善后事宜上诉人与政府等相关单位协调时间长达十年，在此期间上诉人亦未再实际使用涉案房屋，原审判决上诉人承担十年的房租损失，显失公平；二、含山县房产局在协商未果的情况下，理应及时主张收回房屋，但其怠于履行义务，直至十年后方提起诉讼，且在此期间上诉人一直主张含山县房产局收回房屋，但其仍未收回，由此造成的租金损失，不应由上诉人承担；三、案涉房屋属办公用房而非营业性用房，不能对外出租，故其闲置期间不能计算房租损失。综上，请求二审撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人含山县房产局辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，理由如下：一、祁述仁至今仍在占用涉案房屋，且保龄球馆相关设备仍在上述场地内；二、祁述仁称被上诉人拒不收回房屋与事实不符，实为祁述仁一直拒绝返还房屋。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，祁述仁向本院提交如下新证据：含山县房产局于2014年8月13日出具的证明以及含山县旅游局于2014年8月20日出具的证明各一份，证明涉案房屋一直为空闲状态并未用于经营活动，且相关事宜正由祁述仁与相关部门协调处理中。
含山县房产局质证认为：对该组证据的真实性无异议，但不能达到祁述仁的证明目的，却能证明祁述仁一直非法占有涉案房屋，导致含山县房产局无法对外出租并存在租金损失的事实。
含山县房产局在二审中未提交新的证据。
本院经审查认为：祁述仁在二审中提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，但不能达到祁述仁的证明目的，且含山县房产局出具的说明中能够反映祁述仁一直未返还涉案房屋，故本院依法不予认定。
本院查明的事实与原审相同。另查明：至二审法庭辩论终结前，保龄球馆仍有相关设备放置于涉案房屋内，且祁述仁未放弃对上述财产的所有权。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原审判决祁述仁赔偿含山县房产局自2003年以来十年的房租损失230000元，依据是否充分。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原房改办与祁述仁签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行各自义务。祁述仁租赁涉案房屋经营保龄球馆，但租赁期限届满后仍未与含山县房产局办理交房手续，因祁述仁提交的证据不足以证明其作为承租方应当履行的返还房屋的义务，故关于其主张含山县房产局作为出租方怠于收回房屋的抗辩理由，本院不予采纳。祁述仁的保龄球馆虽己不再经营，涉案房屋亦处于闲置状态，但其仍占用房屋存放保龄球馆相关设备，以致含山县房产局无法对外出租而存在相应租金损失，故关于祁述仁的因房屋处于闲置状态而不应由其承担租金损失的抗辩理由，本院亦不予采纳。关于祁述仁主张涉案房屋为办公用房不能对外出租，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，祁述仁的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决执行；二审案件受理费6480元，由上诉人祁述仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈广金
审 判 员 周永龙
代理审判员 华慧敏
二〇一四年九月十日
书 记 员 何小华
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。