宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞邱民初字第91号
原告：宁波市××州宏业物资有限公司（组织机构代码
为71721894-7）。住所地：宁波市鄞州区五乡××路北。
法定代表人：钟××。
委托代理人：曾××。
被告：蒋××。
被告：朱××。
委托代理人：徐×。
原告宁波市××州宏业物资有限公司（以下简称宏业×
×）为与被告蒋××、朱××房屋租赁合同纠纷一案，于2013
年4月9日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员冯旭
东适用简易程序独任审理，后因工作原因，变更为由代理审判
员黄文娟适用简易程序独任审判。因被告蒋××下落不明，本
案于2013年5月9日转为普通程序，由审判员陈建军担任审判长
，与代理审判员黄文娟、人民陪审员沈可珍组成合议庭，于20
13年8月15日公开开庭进行了审理。原告宏业××法定代表人
钟××及委托代理人曾××，被告朱××的委托代理人徐×到
庭参加诉讼。被告蒋××经本院合法传唤，无正当理由拒不到
庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宏业××起诉称：2006年10月25日，原告与被告蒋
××签订了租赁合同一份，约定：原告将座落在宁波市鄞州区五乡××房屋××（××到××层）出租给被告蒋××使用，
租期为十年（2007年1月1日至2016年12月31日），租金为前五
年每年42000元、第六年开始每年45000元。后双方又签订补充
协议一份，将上述房屋租赁期从十年减至七年，到期时间为20
13年12月31日。被告蒋××未经原告同意又将房屋转租（承包
）给被告朱××经营使用。2012年年底，被告蒋××应支付20
13年的租金45000元，但该被告仅支付15000元，拒不支付余款
，也拒绝腾退房屋。现请求法院判令：1、解除原告与被告蒋
××于2006年10月25日签订的租赁合同及2007年5月7日签订的
补充协议；2、两被告立即腾退位于某某市鄞州区五乡镇蟠龙
村的房屋一幢（二到三层）；3、两�告向原告支某某租金的2
0%违约金9000元，同时承担房屋占有期间的经济损失（以年租
金45000元为标准，自2013年1月1日计算至两被告实际腾退房
屋日止，扣除被告蒋××已支付的15000元）。
被告蒋××未作答辩。
被告朱××答辩称：1、原告有法定和约定的理由来解除
与被告蒋××的房屋租赁合同；2、其与被告蒋××之间存在
房屋转租关系，拒绝腾退；3、被告蒋××在经营权转让合同
中对房屋的租赁期限、是否有转租权等方面存在欺诈情形，故
其拒绝继续代被告蒋××支付租金；4、如果法院以其侵占了
原告的物权为由，要求其腾退并按照年租金45000元的标准支
付占有使用费的，其会积极配合，但应扣除其之前代被告蒋×
×支付的15000元，且原告无权要求其支付违约金。
原告为证明自己的诉讼主张，向法院提交了以下证据：1.房屋所有权证及公某名称变更工商登记表一份，拟证
明原告对涉案租赁房屋享有所有权的事实；
2.房屋租赁合同及补充协议各一份，拟证明其与被告蒋
××就涉案房屋签订租赁合同，约定：租期截止2013年12月31
日、年租金自第六年开始是每年45000元、若被告拖欠房租累
计1个月以上原告有权解除合同并要求被告按照年租金的20%承
担违约责任等内容的事实；
3.调解笔录一份（复印件），拟证明被告朱××系涉案
租赁房屋的实际占有使用人以及原告与被告朱××调解无果的
事实。
对于原告提供的证据，经庭审出示，被告蒋××未出庭
质证，应当视为其放弃质证权利；被告朱××质证后对证据1-
2的真实性、合法性及关联性均予以认可，证据3系复印件，对
其真实性不予确认，但是对其与原告在2013年2月22日进行调
解的事实予以认可。经审查，本院认为，证据1-
2系原件，与本案亦存在关联，本院予以确认；证据3虽系复印
件，但被告朱××认可2013年2月22日与原告进行过调解，本
院对该节事实予以确认。
被告蒋××在举证期限内未向本院提交证据。
被告朱××为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下
证据：
1.转让协议（复写件）及收款收据各一份，拟证明其与
被告蒋××签订协议时约定的租期是从2011年开始到2016年12
月底，且宾馆的转让费508000元已经支付给被告蒋××的事实；
2.个体工商户营业执照副本一份，拟证明蒋××�下的
位于涉案租赁房屋的酒店的经营截止期限是2015年2月27日的
事实，进一步说明，被告朱××在承租涉案房屋时有理由相信
承租期应该是2016年年底。
对于被告朱××提供的证据，经庭审出示，被告蒋××
未出庭质证，应当视为其放弃质证权利；原告质证后认为，证
据1-
2均与本案不存在关联，对两被告之间关系不清楚，即使存在
转租关系，也不能对抗其与被告蒋××的租赁关系。经审查，
本院认为，证据1中的转让协议系复写件，虽不完全等同于原
件，但其效力要高于复印件，在没有相反证据的情况下，本院
对该证据的真实性予以确认，但是收款收据上载明的收款人并
非本案被告蒋××，被告朱××也未提供证据证明该收款人与
被告蒋××存在关联，因此本院对该证据的关联性不予认可。
证据2系原件，真实合法，本院予以确认。
经审理查明：原告宏业××在宁波市鄞州区五乡××路
北拥有房屋一幢（房屋所有权证：鄞房权证五字第××
号）。2006年10月25日，原告将该房屋的二到三层出租给被告
蒋××，并签订房屋租赁合同一份，约定：租期为十年，即20
07年1月1日至2016年12月31日；租金为前五年每年42000元，
第六年开始每年45000元；租金从第二年开始是一年一付；若
被告蒋××拖欠房租累计1个月的，原告有权终止合同，收回
房屋，且被告蒋××应按照年租金的20%支付违约金等。原告与被告蒋××口头约定租金每年1月1日前支付当年租金。合同
签订后，合同双方均依约履行。2007年3月8日，被告蒋××利
用承租房屋从事宾馆经营，登记字号为宁波市鄞州五乡腾达宾
馆。2007年5月7日，原告与被告蒋××签订补充协议一份，约
定：房屋租赁期从十年减至七年，到期时间为2013年12月31日
，租金支付方式及违约条款等同上一份合同；在七年承包期内
，原告应同意被告转让、转租，续租，被告在转让、续包前应
及时通知原告；被告蒋××缴纳水电费押金5000元，期满后结
清。2011年10月23日，两被告签订转让协议一份，载明被告蒋
××将其酒店的经营权转让给被告朱××。原告对此并不知晓
。之后，房屋实际由被告朱××占有使用。2012年及之前的房
租均已经结清。2012年年底，被告朱××代被告蒋××支付20
13年的租金15000元。2013年2月22日，原告与被告朱××就租
赁事宜进行调�，原告方知两被告之间存在一份转让协议。
归纳原、被告双方的诉、辩称，本案的争议焦点有两个
：1、原告与蒋××签订的房屋租赁合同及补充协议是否应予
以解除？如果合同及协议均应解除，被告蒋××应某担什么法
律责任？2、两被告之间的转让协议对原告是否有法律约束力
？被告朱××对原告应某担什么法律责任？
关于焦点一，被告蒋××未答辩，也未提供任何证据，
被告朱××对合同解除无异议。本院认为，原告就其所有的房
屋与被告朱××签订的房屋租赁合同及补充协议，依法成立有
效，对合同均具有法律约束力，被告蒋××理应按约及时足额
支付租金。虽合同及协议上均未明确约定租金支付时间，但双方口头约定租金是每年1月1日前支付当年租金，故被告蒋�×
最迟应在2013年1月1日前支付2013年年租金45000元，但其在2
012年年底仅支付15000元，余款至今未付，属于合同第九条第
一款第（五）项以及第十二条第一款第（一）款约定的“拖欠
房租累计1个月以上”情形，其行为构成违约，应当承担违约
责任，原告有权依约解除合同，并要求被告蒋××返还租赁房
屋、支付2013年5月1日至合同解除之前的租金及违约金9000元
（45000元×20%），故原告相应的诉讼请求本院予以支持。
关于焦点二，两被告之间转让协议并未明确规定，被告
朱××受让了被告蒋××与原告之间全部的租赁权利义务，根
据目前证据及其陈述，本院仅认定两被告之间是房屋转租关系
，不发生被告朱××代替被告蒋××直接与原告建立房屋租赁
关系的法律后果，即原告与被告朱××并非租赁合同相对人。
根据合同相对性原则，被告朱××与被告蒋××之间的转租合
同只对两被告产生法律后果，被告朱××对被告蒋××享有的
债权请求权不能对抗原告对房屋享有的物权。房屋租赁合同解
除后，被告蒋××应返还房屋，被告朱××占有使用房屋没有
约定或法定依据，若其继续占有房屋即形成了租赁房屋的无权
占有，原告可要求被告朱××腾退；若被告朱××逾期腾退，
则应支付原告自逾期之日起至其实际腾退之日止的占有使用费
（参照合同约定的年租金标准）。因原告与被告朱××并无直
接的合同关系，原告无权要求被告朱××根据其与被告蒋××
的合同支付违约金及拖欠的租金，故对原告要求被告朱××支
付违�金及拖欠租金的诉讼请求本院不予支持。关于被告朱××在2012年年底支付的2013年的租金15000元，被告朱××自
认是代被告蒋××支付，原告对此也认可，故该15000元应视
为被告蒋××向原告履行的部分租金，而不能抵扣朱××应负
担的逾期占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》
第六十一条，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十
七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一、三
款，第二百二十六条，第二百三十五条，最高人民法院《关于
适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七
条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事
诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告宁波市××州宏业物资有限公司与被告蒋
××签订的房屋租赁合同和补充协议；
二、被告朱××、蒋××在本判决生效后二十日内腾退
原告原告宁波市××州宏业物资有限公司所有的位于某某市鄞
州区五乡镇蟠龙村房屋的二到三层；若被告朱××逾期腾退，
则应按照年租金45000元的标准支付原告宁波市××州宏业物
资有限公司自逾期腾退之日起至其实际腾退之日止的占有使用
费；
三、被告蒋××按照年租金45000元标准支付原告宁波市
××州宏业物资有限公司自2013年5月1日至本判决确定的履行
之日止的租金及违约金9000元，在本判决生效后二十日内履行
完毕；
四、驳回原告宁波市××州宏业物资有限公司的�他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，公告费用650元，合计本案诉讼费105
0元，由被告蒋××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人
为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银
行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中
级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作
自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈建军
代理审判员 黄文娟
人民陪审员 沈可珍
二〇一三年九月四日
代书 记员 戴 盛