天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第5118号
原告：中国电信股份有限公司天津分公司，住所地天津市西青区兴华七支路9号。
组织机构代码：67940484-4。
负责人：李长禄，总经理。
委托代理人：厉永刚，天津观典律师事务所律师。
委托代理人：陈媚，天津观典律师事务所律师
被告：天津龙恩通信设备销售有限公司，住所地天津市河东区八纬路金玫瑰公寓1-1-105-109。
组织机构代码：58130059-6。
法定代表人：郭兴为，总经理。
委托代理人：王增强，天津行通律师事务所律师。
委托代理人：岳承，天津行通律师事务所律师。
原告中国电信股份有限公司天津分公司与被告天津龙恩通信设备销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石美平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司天津分公司的委托代理人厉永刚、陈媚，被告天津龙恩通信设备销售有限公司的委托代理人王增强，岳承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国电信股份有限公司天津分公司诉称：原、被告于2012年4月1日签订《中国电信股份有限公司天津分公司真理道营业厅终端销售外包合同》，按照合同约定，被告承租原告提供的位于天津市真理道自建营业厅的部分区域，租金标准为每月10000元。被告承租、使用租赁场地至今，但从未向原告支付过任何租金，原告多次催讨未果，故原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告于2012年4月1日签订的《中国电信股份有限公司天津分公司真理道营业厅终端销售外包合同》；2.被告将其所有的设施、设备搬离租赁场地并参照合同约定的租金标准向原告支付自合同解除之日至被告实际搬离之日的场地占用费；3.被告向原告支付自2012年4月1日至2014年6月30日的租金27000元；4.被告向原告支付逾期违约金271800元（截止至2014年7月5日）及以120000元为本金自2014年7月5日至被告实际还款日止的违约金；5.诉讼费由被告承担。
被告天津龙恩通信设备销售有限公司辩称：1.原告起诉2012年6月27日之前的租金，已超过诉讼时效，依法不应予以支持；2.原告所诉违约金超过本金，明显过高，不应予以支持；3.被告无任何违约行为，不应承担补交租金及违约金的义务；4.原告违反合同约定，给被告造成重大损失，被告将保留追究原告违约责任的权利。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年4月1日，原、被告签订《中国电信股份有限公司天津分公司真理道营业厅终端销售外包合同》，合同约定：租赁期限自2012年4月1日至2012年12月31日止，月租金10000元，2012年4-12月租金90000元，租金每月核算确定，每季度支付一次。此租金可依据本合同约定进行减免或部分减免。乙方（被告）每季度首月5日前向甲方（原告）支付上季度经减免后的租赁费。乙方（被告）向甲方（原告）交纳三个月租金30000元作为履约保证金，履约保证金可用于抵扣乙方（被告）房屋租金、违约金等。如连续两个季度考核均超过80分，退还50%履约保证金。合同期满或双方终止本合同时，甲方一次性向乙方退还履约保证金余额。合同第三条第（五）款第4项约定：每月15日前自建厅所属分公司按照外包合同约定的评分规则对该厅上个月的实际完成结果进行租金折让打分，填写《2012年自建厅终端外包考评表》，分公司就评分结果与终端外包商进行预沟通，经电信公司审核确认后与外包商签字确认并留档。第五项约定：评分确认结果作为租金收取的依据，租金由公司统一收取，外包商在接到租金缴纳通知后10日内完成租金缴纳。合同第八条第（三）款约定：乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，应向甲方支付所欠租金1%的违约金。逾期支付租金超过15日，甲方有权解除合同。违约金可由甲方从乙方的履约保证金中扣除。合同对租金折让进行了详细约定。
原、被告之间的合同到期后，未再续签新的书面合同，但被告持续经营至2014年5月，此后停止经营，但被告仍占用原告的仓库和保险柜。被告主张停止经营的原因系原告以装修为名，将营业厅关闭；原告主张于2014年5月17日向被告的法定代表人送达了撤场通知书，要求被告于2014年5月17日之前撤场并结清欠付的租金，但被告拒绝撤场，导致原告无法经营。被告对上述事实不予认可。
原告提供了2013年2月8日通过电子邮件为被告发送的2012年四季度自建厅终端外包考核表以及被告于2012年7月12日被告为原告发送的邮件截图，以证原告向被告发送了考核表，被告怠于履行确认义务。被告对原告提供的上述证据真实性及关联性均提出异议，认为电子邮件的截图无法说明收件人与发件人的身份。
原告提供了2013年度被告业绩数据统计表，以证被告2013年的业绩很差，远未达到考核目标。被告认为该证据系原告单方提供的，无被告签名或盖章，对其真实性不予认可。
被告提供了其员工考核表及奖杯、获奖支票、原告通过哈尔滨银行为被告支付奖金8000元的凭证，以证被告达到了免除租金的条件；原告认为员工考核表系被告单方出具的，不具有真实性，原告对奖杯、获奖支票及汇款凭证的真实性没有异议，但认为上述证据系锦江路营业厅在2013年度语音收入的奖励，与涉诉案件无关。
原告提供了往来电子邮件及情况说明，以证原告为被告发放的奖杯及奖金系因被告经营的锦江路营业厅在2013年度语音收入的奖励，并不能证明被告达到了涉诉营业厅减免租金的条件。
原告提供了2013年1月18日的《招标意向书》，以证1.原、被告就2013年的续租事宜达成一致；2.被告为真理道营业厅的中标人；3.原告于2013年1月18日向被告主张过租金。被告对该证据的证明目的不认可，认为该证据并未写明被告拖欠2012房租的事实。
被告提供了天津市行政事业单位资金往来结算票据及解除《中国电信代理业务合作协议》的告知函，以证被告依约履行合同，无违约行为。原告不认可被告的证明目的，认为天津市行政事业单位资金往来结算票据只能证明原告收到了被告交纳的履约保证金，但不能证明被告履行了其他合同义务；告知函仅能证明被告在办理合作厅期间办理虚假用户，给原告造成损失，进而证明被告没有依约履行诉争的租赁合同
被告提供了营业厅现状的照片，以证营业厅未开门营业的现状系原告装修造成，原告存在违约行为。原告对证据的真实性没有异议，但认为原告关门歇业的原因系被告拒绝撤场，拒绝与原告解除合同所致。
被告提供的证人刘××、康××、姚××出庭证实：1.因原告装修的原因，造成营业厅自2014年5月5日至今未开门营业；2.被告提供的员工考核表系被告经营业绩的原始记录，被告达到了免租条件。原告的质证意见为：1.三位证人均为被告的员工，与被告有隶属关系，不能保证其证人证言的真实性；2.证人证言可以证实被告持有保险柜的钥匙，可自行将存放的手机取走；3.其中的一位证人证言可以证实，员工考核表系被告自行出具，相关数据也是被告自行填写，原告没有签署、确认，与原告无关。
在庭审中，原告对被告主张其自2014年5月开始装修的事实无异议。
2014年12月3日，本院组织原、被告双方进行了现场勘验：被告已于2014年7月8日将存放在原告处的手机取走并当场将原使用的保险柜钥匙交还原告，保险柜的密码已告知原告。勘验现场属于被告的物品有一箱杂物、9个靠背垫。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原、被告之间签订的虽为《中国电信股份有限公司天津分公司真理道营业厅终端销售外包合同》，但实为房屋租赁合同，原、被告之间的权利义务关系应按照租赁合同的有关规定确认。
原、被告之间签订的《中国电信股份有限公司天津分公司真理道营业厅终端销售外包合同》，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，应确认为合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自义务。
原、被告之间签订的租赁合同已于2012年12月31日届满。合同届满后，双方未再续签新的书面合同，但原、被告在2013年1月18日通过招投标的形式达成了续租的意向，且被告仍继续占有、使用诉争房屋，故自2013年1月1日始，原、被告之间应视为不定期租赁，原告可以随时主张解除合同，现原告要求与被告解除合同的请求，应予支持。
合同解除后，被告不再享有涉诉租赁场地的占有、使用权，被告应将存放在原告处的物品尽快取走，将承租的场地整体交还原告，故原告要求被告将其存放的物品搬离承租的场地的请求，应予支持。
被告未提供证据证实租金减免的相关证据在原告处保存，被告提供的员工考核表、奖杯、获奖支票以及原告向被告支付奖金8000元的凭证，不能证实与租金减免存在关联性，故被告关于租金减免的抗辩，本院不予采信。交纳租金是被告应履行的合同义务，现被告未按合同约定履行，故原告有权对自己享有的债权主张权利，合同到期后，被告仍继续占有、使用诉争的场地至2014年7月8日，但根据原、被告的当庭陈述，原告于2014年5月开始装修，虽然被告在此期间没有交还保险柜的钥匙，但被告的行为不是导致营业厅不能营业的主要原因，原告的装修行为会导致营业厅整体不能营业，故原告主张自2014年5月1日至2014年7月8日期间的租金，本院不予支持。原告主张自2012年4月1日至2014年6月30日的租金应予部分支持，即应支持至2014年4月30日，共计250000元（10000元×25个月）。按照合同约定，被告交纳的30000元履约保证金在合同终止时，可以抵扣租金，故被告应交纳的租金数额为220000元（250000元-30000元）。
租赁合同属于分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，被告至2014年7月8日之前仍在占有、使用诉争的租赁场地，故原告的起诉并未超过诉讼时效，被告关于原告2012年6月27日之前的租金超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。
按照合同第三条第（五）款第5项的约定，被告承担违约责任的前提条件是，被告在接到原告的租金缴纳通知后10日内，现原告不能举证证实向被告发出过租金交纳通知，即原告的通知义务并没有履行，故原告要求被告按照合同约定支付违约金的请求，本院不予支持。
虽然被告的物品尚未搬离承租的场地，但并不影响原告的经营、使用，故原告主张2014年7月8日至被告将全部物品搬离承租场地之日的占用费的请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、解除原告中国电信股份有限公司天津分公司与被告天津龙恩通信设备销售有限公司于2012年3月1日签订的《中国电信股份有限公司天津分公司真理道营业厅终端销售外包合同》；
二、被告天津龙恩通信设备销售有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内给付原告中国电信股份有限公司天津分公司租金220000元；
三、被告天津龙恩通信设备销售有限公司自本判决发生法律效力之日起立即将存放在原告处的一箱杂物及9个靠背垫搬离原告真理道营业厅的经营地点；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9378元，因适用简易程序减半收取4689元，由原告中国电信股份有限公司天津分公司负担2389元，被告天津龙恩通信设备销售有限公司负担2300元（于本判决生效后三日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 石美平
二〇一四年十二月十八日
书记员 崔丽艳