四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5708号
上诉人（原审被告）杨子洪，男，1970年10月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。
上诉人（原审被告）向永华，女，1974年7月19日出生，汉族，住成都市温江区。
被上诉人（原审原告）成都森鸿物业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人唐大军，总经理。
委托代理人胡洪，四川天府律师事务所律师。
委托代理人杨珊，四川天府律师事务所律师。
上诉人杨子洪、向永华因与被上诉人成都森鸿物业管理有限公司（以下简称森鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨子洪委托代理人向永华、上诉人向永华，被上诉人森鸿物业公司的委托代理人胡洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，杨子洪、向永华系温江区公平街办南熏大道一段88号漫城小区12栋1单元5层5016号房屋的业主，房屋面积112.33平方米。2011年10月1日，成都市温江区漫城小区（以下简称漫城小区）业主委员会与森鸿物业公司签订《漫城物业服务合同》，将漫城小区物业管理交由森鸿物业公司管理，合同约定物业管理费为电梯住宅1元／平方米／月，商业用房1.5元／月／平方米，生活垃圾二次清运代收费用按温江区市政环卫所标准收取。物业服务期限从2011年10月1日起至2012年9月30日止。据此森鸿物业公司依约进驻漫城小区提供物业服务。2012年9月25日，漫城小区业主委员会与森鸿物业公司签订《物业服务合同》，由森鸿物业公司继续为漫城小区提供物业服务，合同约定物业管理费为电梯住宅1元／平方米／月，商业用房1.5元／月／平方米，生活垃圾二次清运代收费用：按温江区市政环卫所标准收取。（注：若电梯质保到期、消防质保到期、物价上调等原因需上调费用，应按相关法规规定物业服务费的调整，需经专用部分占总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上业主同意的基础上确定调整费用。）物业服务费用按月交纳，业主应在次月内缴清物业服务费用和相关其他费用，业主违反约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，森鸿物业公司从逾期之日起按每天5‰收取违约金。同时约定森鸿物业公司接受供水、供电、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同期限自2012年10月1日起至2015年4月30日止。2013年3月13日至4月25日，漫城小区业主大会采取书面征求意见方式举行，会议内容为表决物业费上调至：住宅1.15元／月／平方米，商业1.8元／月／平方米。成都市温江区公平街道办事处、成都市温江区公平街道办事处合江社区居民委员会、漫城小区业主大会、森鸿物业公司联合发布了《漫城项目物业服务费用调整业主表决结果公告》，公告的表决结果为：参与投票业主为594户，参选业主建筑总面积为72039.22m2，其中同意的477户，占建筑面积分户总票数的52.18%，占建筑面积分户总面积的51.67%；反对的115户，占建筑面积分户总票数的12.58%，占建筑面积分户总面积的11.44%；弃权的2户，占建筑面积分户总票数的0.02%，占建筑面积分户总面积的0.02%。2013年8月15日，由温江区房管局物管办、公平街办城管科和信访办、合江社区居委会、片区民警组织的第三方调查小组对漫城小区物业费调整表决情况进行随机抽查，从594票中随机抽取30户作为调查对象，逐一进行电话回访，电话核实投票结果准确性达96.7%。2013年8月23日，成都市温江区公平街道办事处城市管理科、温江区物业管理办公室对此次抽查结果在漫城小区进行了公告。
原审同时查明，杨子洪、向永华未缴纳从2013年2月至2013年12月31日的水费64.6元、电费372.8元以及从2013年3月至12月的综合垃圾清运费60元。杨子洪、向永华从2013年3月起未缴纳物业服务费。
原审另查明，杨子洪、向永华曾于2013年4月前往森鸿物业公司处要求按照1元／月／平方米的标准缴纳物业管理费和水费、电费、综合垃圾清运费时，森鸿物业公司坚持按照1.15元／月／平方米的标准收取物业管理费，拒绝收取杨子洪、向永华不足额缴纳的物业管理费。
森鸿物业公司诉请判令：1、杨子洪、向永华立即支付拖欠森鸿物业公司的电梯物管费1258.26元、水费199.94元和电费372.97元、综合垃圾清运费60元及逾期滞纳金166元，合计1921元。2、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认定以上事实，采信了各方当事人的当庭一致陈述、森鸿物业公司企业法人营业执照、组织机构代码证、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、法定代表人身份证明、杨子洪与向永华身份信息、杨子洪与向永华房屋登记信息、2011年10月1日《漫城物业服务合同》、2012年9月25日《物业服务合同》、《漫城项目物业服务费调整业主表决结果公告》、《关于对漫城小区物业费调整表决情况进行第三方抽查结果的公告》、2013年2月3日《成都森鸿物业管理有限公司专用票据》、《欠费催缴通知书》等证据。
原审法院认为，森鸿物业公司与漫城小区业主委员会于2012年9月25日签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效。由于森鸿物业公司与杨子洪、向永华已形成物业服务合同关系，森鸿物业公司依照合同约定进驻漫城小区并实际提供了物业服务，杨子洪、向永华在该小区居住，并接受了森鸿物业公司的服务，杨子洪、向永华应当交纳相应的物业服务费用。关于漫城小区物业服务费的收取标准问题，2012年9月25日《物业服务合同》中约定：“若电梯质保到期、消防质保到期、物价上调等原因需上调费用，应按相关法规规定物业服务费的调整，需经专用部分占总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上业主同意的基础上确定调整费用。”原审查明2013年3月13日至4月25日，漫城小区业主大会采取书面征求意见方式举行，就物业服务费上调事宜进行表决，表决结果为漫城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅的物业服务费上调至1.15元／月／平方米。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”森鸿物业公司于2013年5月上调物业服务费标准符合2012年9月25日《物业服务合同》的约定，且经过专用部分占总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上业主同意，故从2013年5月起杨子洪、向永华应按照上调后的物业服务费标准即1.15元／月／平方米向森鸿物业公司缴纳物业服务费。原审查明杨子洪、向永华未缴纳从2013年3月起至12月的物业服务费，故对于森鸿物业公司主张杨子洪、向永华支付从2013年3月起至12月的物业服务费1258.1元（1元／月／平方米×112.33平方米×2个月＋1.15元／月／平方米×112.33平方米×8个月=1258.1元）的诉请，予以支持。关于杨子洪、向永华称森鸿物业公司上涨物业费标准是森鸿物业公司与小区业委会勾结、串通，提供小区业主签名的伪证及数据骗取温江区公平街道办事处、温江区房管局取得的文件，据此认为森鸿物业公司上涨物业费是不合法规的意见，对此杨子洪、向永华未提交充分的证据予以证明，故对杨子洪、向永华的此项意见，不予采纳。关于杨子洪、向永华提出森鸿物业公司未履行物业服务义务，存在物业服务质量问题而拒交物业费的问题。原审中，杨子洪、向永华提交了小区照片，用以证明森鸿物业公司的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明森鸿物业公司的物业服务没有达到合同约定的标准。而且业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间森鸿物业公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故杨子洪、向永华拒交物业服务费无法律依据。关于森鸿物业公司要求杨子洪、向永华支付违约金的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因森鸿物业公司未举证证明其因杨子洪、向永华违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，并考虑到森鸿物业公司拒收杨子洪、向永华向其缴纳的部分物业管理费存在一定的过错，因此原审法院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决杨子洪、向永华应向森鸿物业公司缴纳违约金为50元。关于森鸿物业公司主张杨子洪、向永华应支付从2013年2月至2013年12月31日的水费64.6元、电费372.8元以及从2013年3月至12月的综合垃圾清运费60元的诉请，因双方《物业服务合同》约定由森鸿物业公司代收水费、电费、综合垃圾清运费，庭审查明杨子洪、向永华未缴纳上述费用，故对森鸿物业公司此项诉请，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第一款及第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、杨子洪、向永华在本判决生效之日起十日内向森鸿物业公司支付物业服务费1258.1元及违约金50元、并缴纳森鸿物业公司代收的水费64.6元、电费372.8元、综合垃圾清运费60元。二、驳回森鸿物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由森鸿物业公司负担2元，杨子洪、向永华负担23元（在履行本判决义务时一并向森鸿物业公司付清）。
宣判后，原审被告杨子洪、向永华不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉，请求判令：1、按1元／月／平方米计算物管费；2、森鸿物业公司在限期内恢复漫城小区原有面貌，召开业主大会，重新评价物业服务质量；3、森鸿物业公司承担杨子洪、向永华家中被盗损失。一、二审诉讼费由森鸿物业公司承担。主要理由为：一、森鸿物业公司于2012年9月25日与小区业委会签订的《物业服务合同》，未经杨子洪、向永华同意，众多业主也不知情，程序亦不合法。上调物管费时漫城小区业主大会也未向业主征求意见。森鸿物业公司虽然采取欺骗手段取得了业委会、街道办、社区的同意，但仍未按规定办理收费备案手续。因此，森鸿物业公司不能按上调之后的1.15元／月／平方米收费，仍应当按1元／月／平方米收费，杨子洪、向永华曾按此标准交纳物管费，而森鸿物业公司拒绝收取，因此其不应支付违约金。二、森鸿物业公司在小区卫生、绿化、车辆停放等管理方面存在瑕疵，应予整改。杨子洪、向永华家中被盗，森鸿物业公司应当承担损失。
被上诉人森鸿物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上调物管费是经业主委员会表决同意的，杨子洪、向永华应当按1.15元／月／平方米的标准支付。杨子洪、向永华被盗与森鸿物业公司无关，不应由森鸿物业公司承担责任。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，一、森鸿物业公司与漫城小区业主委员会于2012年9月25日签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。杨子洪、向永华上诉认为该合同未经众多业主同意，程序不合法的理由与本案查明的事实和相关部门的认定不符，本院对此理由不予采纳。原审查明2013年3月13日至4月25日，漫城小区业主大会采取书面征求意见方式举行，就物业服务费上调事宜进行表决，表决结果为漫城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅的物业服务费上调至1.15元／月／平方米。该认定与本案证据显示的事实相符。故原审判决从2013年5月起杨子洪、向永华应按照上调后的物业服务费标准向森鸿物业公司缴纳物业服务费正确。因杨子洪、向永华未按上调后的标准缴纳物管费，原审酌情判决其支付50元违约金并无不当。
二、杨子洪、向永华上诉请求森鸿物业公司在限期内恢复漫城小区原有面貌，召开业主大会，重新评价物业服务质量以及森鸿物业公司承担杨子洪、向永华家中被盗损失的请求均系在二审中作为诉讼请求提出，本院依法不予审查。对杨子洪、向永华在二审中提交的用以证明其家中被盗以及小区存在物业管理问题需要整改的证据材料，本院也相应不予审查。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人杨子洪、向永华负担。一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 叶 歆
代理审判员 姚 兰
二〇一四年十二月一日
书 记 员 廖颖异