上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5487号
上诉人(原审原告)上海百诺羊绒制品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陆金荣，经理。委托代理人袁瑞康，上海市致真律师事务所律师。上诉人(原审被告)上海宝源钢国际贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人赵孝�，总经理。委托代理人黄东，上海筑业律师事务所律师。上诉人上海百诺羊绒制品有限公司(以下简称“百诺公司”)、上海宝源钢国际贸易有限公司(以下简称“宝源钢公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市宝山区宝杨路XXX号底层370平方米室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人为宝源钢公司，2014年8月1日，宝源钢公司、百诺公司签订《房屋租赁合同》，宝源钢公司将系争房屋出租给百诺公司用于服装经营，租期自2014年9月1日至2020年8月31日止，30天的租金人民币44,400元(以下币种均为人民币)，押金44,400元。合同签订后，百诺公司支付租金至2015年8月31日，并支付押金44,400元。2016年6月29日，宝源钢公司向百诺�司发出告知书，因消防不达标，消防部门通知必须及时整改，双方关于额外产生的消防工程费用不能达成一致，现告知贵公司在2015年7月5日前搬离，2015年7月5日终止租赁合同。2016年3月，百诺公司起诉至原审法院，请求判令宝源钢公司继续履行《房屋租赁合同》，扣除2015年6月19日起至重新交付房屋之日止的房屋租金；宝源钢公司支付违约金44,400元；宝源钢公司赔偿损失302,097.60元。原审中，百诺公司陈述，宝源钢公司已经将系争房屋出租给案外人兴业银行使用，根据目前的现状和相关规定，如果无法继续履行合同，则要求宝源钢公司返还2015年6月19日至2015年8月31日的租金，返还押金44,400元，支付违约金44,400元，另外赔偿各项损失。关于百诺公司主张的各项经济损失，其提供了损失赔偿清单，其中装修费用143,700元，要求赔偿114,960元；设施费用65,109元，要求赔偿46,865.1�；损坏物品赔偿28,272.5元；看场费22,000元；经营利润损失按照每月15,000元，自2015年6月19日起计算至判决生效日止。百诺公司提供了一份全包工合同，合同金额123,000元，以及若干收条，还提供了卷帘门收据3,800元，电子监控收条4,200元，灯箱广告费用清单43,902元，货架收条13,207元，沙发订购单1,600元，模特道具汇总表共计54,585元，看场费收据22,000元，以及零售销售单若干。百诺公司称其每月销售额约为30多万元，若按10%利润计算也有3万多元，故百诺公司主张每月利润损失15,000元并不多。针对上述证据，宝源钢公司表示真实性不予认可，且与本案无关。根据合同约定，百诺公司改变房屋的内部结构需事先征得宝源钢公司书面同意才可以施工。而且百诺公司安装的设备和本案无关，宝源钢公司也不了解。百诺公司所称的损失都是自己单方的意见，且证据也不符合证据要求。合同中也没有看场费的约定，故不具有客观性。原审中，百诺公司称其经营到2015年6月15日，宝源钢公司口头告知百诺公司消防不符合，要求百诺公司停业。6月15日百诺公司就开始处理库存，而且在门口贴了很大的广告，告知要装修停业，在这过程中，宝源钢公司提出消防队要来施工。百诺公司彻底停业是在7月下旬，只是将两只沙发、货架和模特留在系争房屋内，并派了两个工人看守现场。大约在2015年的8月初，宝源钢公司在百诺公司值班工人不在场的情况下，将百诺公司的物品扔在系争房屋后面的空地上。百诺公司就打110报警。第二天，百诺公司想把物品放回去，遭遇了宝源钢公司阻拦，宝源钢公司将门锁起来，百诺公司进不去了，物品还是在原来的空地上，百诺公司派一个人白天看着场地，晚上没人看，一直持续到9月12日，以后就没有人看管了。起诉后百诺公司到现场看了一下，沙发剩了一个，模特因风吹雨淋都已经损坏了，货架也锈掉了。宝源钢公司陈述，系争房屋于2015年8月份进行外围整改，9月份开始进场整改。二、三、四楼都配合整改了，一楼百诺公司东西不肯搬。7月份百诺公司搬走了羊毛衫等，只留下了模特，具体数字不清楚。宝源钢公司多次发函给原告，到9月7日发函，百诺公司还是不搬。9月中上旬，宝源钢公司无奈把模特搬到了后院的停车棚里面，9月底，百诺公司自己将物品都拿走了，现在停车棚里面什么物品都没有了。原审法院认为，宝源钢公司、百诺公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。由于宝源钢公司出租给百诺公司使用的系争房屋消防不达标，导致消防部门责令整改，整改完成后宝源钢公司将系争房屋出租给案外人，显属违约。由于房屋已另行出租给案外人，租赁合同客观上已经无法继续履行，故应解除双方的租赁合同。合同解除系由于宝源钢公司违约导致，宝源钢公司应返还多收的租金，并支付违约金及赔偿相应损失。对于百诺公司何时停止营业，双方说法不一，原审法院认为应以宝源钢公司发出告知书的时间为准，即2015年6月29日，自次日起至2015年8月31日的租金93,240元(日租金1,480元，共63天)应于返还。押金也应一并返还。双方合同约定违约金标准为一个月租金44,400元，故百诺公司要求宝源钢公司支付违约金44,400元的诉请，原审法院予以支持。关于百诺公司主张的损失，双方之间的合同期限为六年，而百诺公司使用不到一年，其装修、固定添附必然存在损失，因系争房屋经过了整改，现场已无法还原，原审法院在违约金之外酌情判令宝源钢公司赔偿百诺公司装修、固定添附损失10万元(包括装修、卷帘门�广告灯具电子屏、电子监控等)。关于百诺公司主张的货架、沙发、模特损失及看场费，该部分物品在百诺公司搬离时应一并搬走并妥善保管，其自身未及时搬离及保管导致损失的扩大，该部分损失原审法院不予支持。关于经营损失，百诺公司在停业后未再经营，也未再支付租金，不存在经营成本的各项支出，故也不存在利润损失，该主张没有合同及法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院判决如下：一、解除上海百诺羊绒制品有限公司与上海宝源钢国际贸易有限公司就上海市宝山区宝杨路XXX号底层370平方米室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、上海宝源钢国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海百诺羊绒制品有限公司租金93,240元；三、上海宝源钢国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海百诺羊绒制品有限公司违约金44,400元；四、�海宝源钢国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿上海百诺羊绒制品有限公司损失10万元；五、上海宝源钢国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海百诺羊绒制品有限公司押金44,400元；六、上海百诺羊绒制品有限公司的其余诉讼请求，不予支持。判决后，百诺公司不服，提起上诉称：己方正式停止服装买卖是在2015年6月18日，同月19日起的租金应当返还己方，原审法院认定宝钢源公司返还租金的起始日期为2015年6月29日是错误的。己方在原审中提供了损失赔偿清单，原审判决赔偿金额过低。原审判决客观上支持了宝钢源公司通过恶意违约、损害他人利益、为自己谋取更多利益的违法行为。据此，请求撤销原审判决主文第二、四项，改判宝钢源公司返还租金108,040元，赔偿损失302,097.6元。宝钢源公司亦不服，提起上诉称：己方没有违约行为，终止合�系事出有因，系争房屋属于办公用房，经营羊毛衫必须具备更严格的消防标准，原先的消防标准不允许经营羊毛衫。百诺公司实际停业时间为2015年8月31日，原审认定错误。根据合同约定，百诺公司擅自对房屋内部结构进行改造违约在先，己方不应支付百诺公司违约金。百诺公司所安装相关设备己方不了解，且在百诺公司搬离时均已搬走，己方对于百诺公司所提损失不予认可。据此，请求撤销原审判决主文第二、三、四项，发回重审或依法改判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，宝源钢公司在完成消防整改后将系争房屋另行出租，可以认定宝源钢公司违约。房屋租赁合同解除，宝源钢公司作为违约方应向百诺公司返还多收的租金、支付违约金并赔偿损失。根据查明的事实结合当事人在原审中所作陈述，原审法院确定2015年6月29日�源钢公司发出告知书的时间作为百诺公司停止经营的时间，本院认同。宝源钢公司应将自2015年6月30日起至2015年8月31日的租金93,240元予以返还。百诺公司认为应从2015年6月19日起计算应返还租金数额的上诉意见，宝源钢公司认为不应返还租金的上诉意见，均缺乏事实依据，本院不予采纳。至于损失赔偿问题，原审法院对此已作阐述，理由确实充分，本院认同，不再赘述。原审法院有关损失赔偿数额的判定，具备事实依据，金额尚属合理，本院予以维持。上诉人百诺公司、宝源钢公司关于此节的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,395元，由上诉人上海百诺羊绒制品有限公司负担4,540元，由上诉人上海宝源钢国际贸易有限公�负担4,855元。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一六年七月二十日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……