广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14292号
上诉人(原审被告)：广州华汇市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区下九路63号888号铺。
法定代理人：刘某，该公司总经理。
委托代理人：何周龙，该公司职员。
被上诉人(原审原告)：麦国庆，男，1971年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。
委托代理人：钟培敏，广东增泰律师事务所实习律师。
上诉人广州华汇市场经营管理有限公司（以下简称“华汇公司”）因与被上诉人麦国庆租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
上诉人华汇公司请求：撤销一审判决第二、三判项，依法改判。事实和理由：一、华汇公司已于2017年3月将商品腾空并通知麦国庆要求其收回商铺，麦国庆拒绝收回，责任在麦国庆一方，一审判决华汇公司支付2017年3月之后的占用费明显不合理。二、一审判决华汇公司按每日1%计算支付违约金，该计算标准明确偏高，远高于实际损失，与最高人民法院司法解释明显不符。何况未支付租金的原因是华汇公司与麦国庆正在协商调整租金，暂时未达成一致。
被上诉人麦国庆二审答辩称：一、没有收到华汇公司的通知，虽然华汇公司有登报公告，但麦国庆也没有看到。二、1%的违约金是双方合同约定的标准，并且是华汇公司自行制作的格式合同，一审判决认定违约金上限也符合法律规定。
麦国庆于2017年3月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除麦国庆与华汇公司签订的《广州市房屋租赁合同》，华汇公司将荔湾区下九路63号2078号铺恢复原状返还给麦国庆；2.麦国庆没收华汇公司保证金3056元；3.华汇公司支付从2016年8月至交还商铺之日的租金（按每月租金2237元）；4.华汇公司支付拖欠租金的违约金（按欠付租金每日1%从2016年8月25日起算至实际交铺之日止）。
华汇公司一审答辩称：1.双方的租赁合同已在2017年3月23日经我方刊登收铺公告之日解除，麦国庆可自行收回涉案铺位；2.同意保证金归麦国庆所有；3.同意按合同约定的租金从2016年8月支付至2017年1月底；4.不同意支付违约金。
一审法院经审理查明：麦国庆是广州市荔湾区下九路63号2078号铺（以下简称“涉案商铺”）的产权人，该铺建筑面积19.73平方米。2016年5月10日，麦国庆（甲方）与华汇公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区下九路63号街名汇商业大厦第二层2078号的房地产出租给乙方作整体经营规划使用；租赁期限从2016年3月1日至2021年2月28日，其中2016年3月1日至2019年2月28日月租金额为2237元；租金按月结算，由乙方按现金或转账的付款方式在每月的第25日前缴付给甲方；乙方向甲方交纳人民币3056元保证金，甲方应在租赁期满或双方同意解除合同之日，乙方结清所有费用后甲方将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的1%向甲方支付违约金；发现乙方擅自改变商铺结构、用途、致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，视为违约，甲方可解除合同，收回商铺，并要求赔偿损失；原华置行因改造装修工程拆除的商铺间隔与乙方无关，乙方必须保留现有的识别商铺间隔的地面标置；各商铺实用面积及位置间隔由乙方负责出资聘请房地产管理相关部门在装修后开业前按照原位置实用面积、方位以铜钉标示划分，可供识别各业主商铺的地面标识等等。
上述《广州市房屋租赁合同》签订后，麦国庆依约向华汇公司缴纳了保证金3056元。
在2017年5月25日的庭审中，华汇公司陈述其与广州市荔湾区下九路63号街名汇商业大厦第二层商铺的其他业主的租赁合同期满后，以市场不景气为由与其他业主续签租赁合同，续签的合同约定的月租金额是原合同月租金额的5折。而本案麦国庆拒绝此方案，故华汇公司向麦国庆交租至2016年7月底，之后没有继续交租。此外，华汇公司主张其在2017年3月向麦国庆寄送《收铺告知函》及在报纸上刊登了《收铺公告》说明清空商铺的情况，为此提供了报纸公告等证据拟以证实。麦国庆不确认收到该《收铺告知函》。对于涉案商铺现状，麦国庆、华汇公司确认现已属无人经营的空置状态。
一审另查：麦国庆提起本案诉讼后，华汇公司在2017年4月17日签收了本案起诉状副本等诉讼材料。
一审法院认为：麦国庆与华汇公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。华汇公司因自身原因拖欠麦国庆租金构成违约，应依约承担违约责任。麦国庆、华汇公司对于终止租赁关系、保证金不予退还以及租金标准均无异议，对此一审法院予以确认。虽然华汇公司主张已在2017年3月书面通知麦国庆收铺，但是麦国庆对此也不予确认，华汇公司也没能提供充分证据予以证明，一审法院对此不予确认。因华汇公司在2017年4月17日签收了本案起诉状材料，可视为麦国庆解除合同的通知到达华汇公司处，因此一审法院认定双方租赁关系在该日解除。合同解除后，华汇公司应依约按该涉案商铺《房地产权证》附属的房地产分户图标明的位置、四至及面积用铜钉在地面上标明后交还给麦国庆。
鉴于双方当事人在2017年5月25日的庭审中确认了涉案商铺属无人经营的空置状态，考虑到华汇公司作为承租人因经营不善导致合同无法继续履行，现退出场地经营让场地空置出来也是有利于双方解决纠纷的做法，麦国庆对此应给予一定程度的包容和理解。因此从公平合理的角度衡量，一审法院认为租金及使用费的支付应确定一个合理期间，该期间以2016年8月起至2017年6月30日为宜。华汇公司应向麦国庆支付该期间内拖欠的租金、使用费及依约支付违约金。对麦国庆诉讼请求超过部分，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，一审法院于2017年5月26日作出判决如下：一、原告麦国庆与被告广州华汇市场经营管理有限公司关于广州市荔湾区下九路63号2078号铺的租赁关系在2017年4月17日解除；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州华汇市场经营管理有限公司将广州市荔湾区下九路63号2078号铺腾空并按该铺的《房地产权证》附属的房地产分户图标明的位置、四至及面积用铜钉在地面上标明后交还给原告麦国庆；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州华汇市场经营管理有限公司向原告麦国庆支付从2016年8月1日起至2017年6月30日止的租金、房屋使用费（按2237元/月的标准计算）及违约金（违约金分期计算，每期以每月拖欠租金额为本金，按每日1%标准从应付租金当月25日起计算至付清租金之日止；每期违约金总额以不超过拖欠当月租金本金为限）；三、原告麦国庆没收被告广州华汇市场经营管理有限公司保证金3056元；四、驳回原告麦国庆的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费228元，由原告负担50元，由被告负担178元。
二审期间，一、华汇公司提交以下证据：1.华汇公司与案外人广州市义群福珠宝有限公司于2017年5月18日签订的《广州市房产租赁合同》约定免租期为2017年5月18日至8月17日，拟证明麦国庆与案外人也签订了同一格式、同一计租时间的租赁合同，并且都统一将商铺交给案外人进驻，一审法院没有查看现场，认定事实错误，判决租金计至2017年6月30日错误；2.广州市达中胜物业管理公司于2017年5月23日向华汇公司发出的《关于商场二楼清场的函》，拟证明华汇公司在3月31日前已经与业主办理了交铺手续，该管理公司要求华汇公司清理物品；3.名汇管理处于2017年5月20日向二层商铺业主及租户发出的公告，要求各业主租户清空物品；4.广州市义群福珠宝有限公司于2017年6月2日发出的通知，拟证明华汇公司于2017年3月底前二楼已经撤场并作出处理；前述证据2、3、4都是华汇公司拍摄管理公司张贴的公告，没有原件。麦国庆质证称：证据1-3在一审已经形成，均不是新证据，商场铺位是否全部租给案外人，麦国庆不知情；且证据1与本案无关，华汇公司应该把涉案铺位交还给麦国庆，但涉案铺位在2017年6月30日前并没有收回也没有与案外人签订过租赁合同。
二、麦国庆按本院要求在庭后提交了麦国庆（甲方）、广州市义群福珠宝有限公司（乙方）于2017年7月19日签订的《广州市房产租赁合同》，载明合同有效期为六年，自2017年12月18日至2023年12月17日（2017年7月19日至2017年12月18日为甲方承诺给乙方的免租期，免租期不在合同有效期内……），该合同加盖“广州市义群福珠宝有限公司合同专用章”。华汇公司对此质证称：麦国庆没有提供案外人营业执照，对该公司的存在产生怀疑；华汇公司与案外人签订租赁合同约定的免租期是2017年5月18日至8月17日，和麦国庆与案外人租赁合同约定的免租期不一致；从合同版本来说，华汇公司与案外人签订的租赁合同加盖了案外人公章，而麦国庆与案外人的租赁合同只是加盖一枚长方形合同专用章并非案外人公章，故对该租赁合同真实性存疑；退一步而言，该证据并不影响华汇公司于2017年3月已经移交铺位的有效性，也不影响案外人已在3月份进驻装修的事实。
双方对一审查明事实均无异议，本院二审予以确认。
二审另查明：麦国庆一审提供的其与华汇公司签订的《广州市房屋租赁合同》，华汇公司对该合同真实性、合法性、关联性没有异议，华汇公司在该《广州市房屋租赁合同》加盖的是“广州市华汇市场经营管理有限公司业务专用章”，而非公章。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对华汇公司上诉请求，认定如下：
一、华汇公司二审提供其于2017年5月18日就自己享有产权的商铺与案外人签订的《广州市房产租赁合同》及商铺管理公司发出的函、公告均不属于二审新证据，且前述证据以及广州市义群福珠宝有限公司于2017年6月2日发出的通知均不足以证明华汇公司于2017年3月底已向麦国庆交还涉案商铺的事实。华汇公司一审主张其于2017年3月向麦国庆发出《收铺告知函》及登报公告，并在一审诉讼中称麦国庆拒绝收铺，亦可佐证华汇公司并未实际于2017年3月向麦国庆交付涉案商铺。一审法院综合具体案情确认租金及使用费支付的合理期间至2017年6月30日止，并无不妥。麦国庆二审提交的《房产租赁合同》证实2017年6月30日之前麦国庆未与案外人就涉案商铺形成租赁合同关系，也未有证据证明麦国庆在此之前已实际收回涉案商铺，故一审判决并无不妥。华汇公司虽对麦国庆提供的租赁合同的真实性存疑，但未能提供证据证明;且华汇公司在与麦国庆签订租赁合同时加盖了公司业务专用章而非公司公章，现华汇公司以麦国庆与案外人签订的租赁合同并非加盖公司公章为由，对麦国庆与案外人签订的《房产租赁合同》真实性不予确认，依据不足。据此，华汇公司上诉主张其不应向麦国庆支付2017年3月底之后的使用费，缺乏事实依据，不予采纳。
二、至于华汇公司上诉主张1%违约金标准过高的问题，因双方约定“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的1%向甲方支付违约金”，华汇公司逾期付租并导致合同解除已构成根本违约。一审法院依约作出判决，并对违约金标准设定不超过本金为上限，公平合理，本院予以维持。华汇公司未按其与麦国庆2016年5月10日租赁合同约定的租金标准及期限履行付租义务。麦国庆未同意降租并不能成为华汇公司拒付租金的正当理由，华汇公司上诉主张调整违约金标准，缺乏依据，不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人华汇公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费356元，由上诉人广州华汇市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年九月十九日
书记员 璩方慧