苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初2488号
原告苏州上美摄影文具有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区长桥街道。
法定代表人梁丽红，该公司总经理。
委托代理人李三才，该公司员工。
委托代理人沈卫康，江苏五洲信友律师事务所律师。
被告李雷。
被告康洪光。
被告范中信。
三被告共同委托代理人蒋红霞、周宁，江苏尚韬律师事务所律师。
原告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）诉被告李雷、康洪光、范中信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理，依法由审判员何亚平独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上美公司的委托代理人李三才、沈卫康，被告李雷及其与被告康洪光、范中信的共同委托代理人蒋红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上美公司诉称，2014年12月3日，三被告与原告签订房屋租赁合同，承租原告位于苏州市吴中区石湖西路137号北面一楼房屋，依合同约定，三被告应于2015年11月8日至12月7日期间交纳2015年12月8日至2016年6月7日期间的租金349400元及物业管理费15000元，合计364400元。合同还约定，如逾期，被告须按每逾期一日按欠付款项的千分之八计算违约金。现三被告违约不支付租金及物业管理费，故诉请判令三被告共同支付欠付自2015年12月8日至2016年6月7日期间的房屋租金349400元、物业管理费15000元，并支付违约金（以349400元为基数，按每日千分之八计算自2015年12月8日起至离场清场之日止）。庭审时，原告将违约金主张的截止日变更为实际支付租金之日。
被告李雷、康洪光、范中信共同辩称，原告出租的房屋属于工业厂房性质，无法办理消防备案及安全检查审批手续，导致被告无法用于正常经营，被告在原告未变更土地用途的情形下不应支付租金。因消防审批手续无法办理，经双方协商，原告同意将免租期延长至2016年3月1日，其已支付的半年度租金应作为2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金，被告不拖欠原告租金。因租赁房屋无法用于合法经营，租赁合同目的无法实现，被告有权反诉要求解除租赁合同，退还已付租金及押金，并要求原告赔偿经济损失。
经审理查明，位于苏州市吴中区石湖西路137号1幢房屋系原告所有，建筑面积为17202.41平方米，土地使用面积为10056.50平方米，土地用途为工业用地。2014年12月3日，原告作为出租方与三被告作为承租方签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给三被告，合同约定：承租方已对上述房屋的现状进行了全面了解，与出租方的陈述完全一致，并表示愿意承租。该房屋租赁期为8年，自2014年12月8日起至2022年12月7日止，免租期自本合同正式生效日起至2015年6月7日止，该期间免收租金，房租按照约定自2015年6月8日起算。出租方以该房屋现状给承租方，承租方向出租方承诺租赁该房屋仅作为正当经营使用，在租赁期内，承租方不得擅自将该房屋用于从事任何非法用途，承租方已经对现状了解清楚。第一年全年总租金为698800元，合同签约时出租方一次性支付定金60000元，并于合约签订后30日之内将第一年之半年租金349400元、押金80000元，合计429400元，扣除定金后，即369400元补足给出租方。如出租方未于30日内补足差额，定金不退还，作违约没收，合同自动解除。租金实行先付后用，每半年支付一次的原则，承租方须提前30日支付下半年的租金。第一年免物业管理费，第二年起物业管理费为每年15000元，每年递增1000元。物业管理费每年支付一次，与房租一起支付。承租方承租上述房屋经营所需要的相关证照由承租方自行办理，出租方应给予合理积极协助。租赁期内，因上述房屋产生的意外、治安、消防、税收等一切风险由承租方承担，与出租方无关。承租方如未按本合同约定支付租金的，每逾期一日按应支付租金的8‰/日作为违约金加倍赔偿给出租方。本案租赁合同中原告方的经办人为李三才。
2016年1月6日，原告委托律师向三被告发出《律师函》催讨本案所涉的租金及物业管理费。三被告于2016年1月19日委托律师回函称：因原告承诺涉案房屋为商业用途，被告投入资金对房屋进行了装修，由于土地使用性质问题，被告一直无法办理消防设计备案及营业前消防安全检查等手续，无法正常开业经营。经协商，原告承诺将免租期延长至2016年3月，其已向原告支付了押金80000元及6个月租金349400元。为此，拒绝另行支付租金。此后，原告再次委托律师回函称：对被告的回函内容不予认可，将再向被告催讨租金、管理费并追究违约责任。
另查明，2009年6月24日，苏州市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，同意原告厂房工程复验消防验收合格。三被告承租涉案房屋后，被告李雷作为法定代表人于2014年12月15日注册成立了苏州江南调剂股份有限公司。2015年4月17日，苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处向原告发函告知：涉案大楼招商项目中的江南调剂市场项目，无法取得开业必须具备和安全生产的合法批准手续，一旦擅自开业，相关部门必将依法责令停业。2015年4月24日，苏州市公安消防支队吴中区大队向江南调剂经营者告知：你办理的工商营业执照经营范围可能涉及集贸市场（属公众聚集场所），依法应先办理消防设计备案、竣工验收备案，营业前消防安全检查等手续，合格后场所方可投入使用。
审理中，三被告就本案向本院提交反诉状，后称在本案中不再反诉。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函及回函、消防检查申报表、营业执照，被告提供的告知函、告知书，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。
庭审时，被告陈述，在签订合同之时，原告存在欺诈行为，原告向其出示过一份规划意见，该意见内容为政府将该地块规划为商业用地的批复，其系看到这份材料才租涉案房屋的，被告无法预料到在经营过程中无法办理消防审批手续。其租赁房屋后经营注册成立江南调剂股份有限公司，领取了营业执照，后消防及城管部门要求其办理消防审批手续，否则责令停业并处罚款，后其至行政服务中心办理审批手续，但因承租房屋的土地性质为工业用地而不予审批，致使合同目的无法实现，后与原告的总经理李三才多次沟通，其同意将免租期延迟至2016年2月底，租金自3月1日起算。为此，其提供被告与李三才于2016年1月7日的谈话录音、微信聊天记录、有关工业用地调整为商业用地的情况说明及规划意见拟证明其上述陈述。其认为，从录音内容可见，李三才多次强调，其作为房东帮原告扛了2015年6月8日至2016年2月底共8个月房租，并表示自2016年3月1日起算租金，之前应该属免租期。
原告经质证认为，被告在2014年12月15日就注册成立了上述公司，并实际对外营业，不存在合同目的不能实现的说法。双方在合同中明确原告以房屋现状出租给被告，办理相关手续均由被告自行处理，原告不负责任。其在出租房屋时符合消防规定，至于被告后续需改造使用房屋进行消防验收，应属被告自行处理范围。对于录音资料，被告断章取义，因被告一直认为原告将房屋交付被告时，原告的部分办公区域还在租赁区域内，为此要求原告将已交纳的租金算至2016年3月1日，双方当时是在协商是否将被告已交的租金作为截至2016年3月1日前的租金，而不是将免租期延长至2016年2月底（即从2016年3月1日起算租金）。当时原告同意被告交2016年3月1日起至2016年9月份的租金，而自2015年12月7日至2016年2月底的租金予以免除，但被告没有交2016年3月1日之后半年的租金，所以后来还按原合同执行。事实上，被告已支付了2015年6月8日至2015年12月7日期间的租金，不存在免租期延长至2016年3月1日的说法。为此，原告提供了2016年1月5日、1月7日、1月13日、1月14日及6月13日的完整电话录音资料，拟证明原告公司管理人员李三才与被告李雷谈话中要求李雷出具其他两被告的委托书才能与其协商租赁事宜，双方协商未果。李三才与李雷协商的录音中，并未承诺过变更合同条款，李三才明确提出若变更合同的前提条件是被告应该支付2016年3月至5月期间的租金，但被告至今未支付。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应受其约束，全面履行合同约定的义务。根据查明的事实，原告已按约将涉案房屋交付被告使用，被告应依约支付房屋租金及物业费用。被告抗辩原告所出租的涉案房屋土地性质为工业用地而非商业用地致使其无法获得经营前的消防验收审批，责任在于原告；且原告因此承诺自2016年3月1日起算第一期租金，故其不存在欠付租金的情形。对此，原告不予认可。根据双方签订的房屋租赁合同，被告明确知晓涉案房屋的状态，并自行承担租期内对涉案房屋用于经营的风险。原告交付涉案房屋时租赁物通过了相应消防验收，而合同中未约定原告作为出租方有义务保证被告后续改造经营所需的消防及运营得到行政管理部门的许可，因此，相关行政管理部门未审批通过其运营前的消防验收，其风险应属被告自行承担的范围，不应归责于原告，被告以此拒绝支付租金，本院不予采信。关于租金起算问题，原、被告双方并未就租金起算问题另行形成书面协议。根据原告工作人员李三才与被告之间的谈话内容，双方曾就租金减免问题进行过协商，李三才并未承诺被告自2016年3月1日起算第一期租金的意思（亦即免租期至2016年2月底之意思），但李三才同意自2016年3月1日起算第二期租金的意思明确，李三才系原告工作人员，且系本案合同的经办人，该意思表示应认定为原告作出的承诺，具有法律效力。因此，原告在本案中主张的自2015年12月8日至2016年6月7日期间的租金，其中2015年12月8日至2016年2月29日期间的租金，依据原告上述承诺，被告无需另行支付；被告应当支付自2016年3月1日至2016年6月7日期间的租金为189537.53元。根据双方合同约定及原告的上述承诺，被告未按约支付租金已构成违约，应当向原告支付违约金，现原告主张按每日千分之八过高，酌定调整为按每月2%计算，违约金的起算点应自2016年2月1日起算。关于物业管理费，依据合同约定，被告应当支付第二年的物业管理费为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告李雷、康洪光、范中信于本判决生效之日起十日内支付原告苏州上美摄影文具有限公司租金人民币189537.53元及违约金（按每月2%计算自2016年2月1日起至实际清偿之日止）、物业管理费人民币15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6766元、财产保全费2370元，合计人民币9136元，由原告苏州上美摄影文具有限公司负担4020元，由被告李雷、康洪光、范中信负担5116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 何亚平
人民陪审员 沈 郴
人民陪审员 邹才根
二〇一六年十一月十四日
法官 助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅