重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第4235号
上诉人（原审原告）：赵宗明，男，汉族，1958年1月12日出生。
委托代理人：刘列春，重庆誉博律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：粟周英，女，汉族，1963年8月23日出生。
委托代理人：刘列春，重庆誉博律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：郑开砚，男，汉族，1962年12月20日出生。
委托代理人：刘列春，重庆誉博律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：郑开萍，女，汉族，1960年2月26日出生。
委托代理人：刘列春，重庆誉博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆中海房地产开发有限公司，组织机构代码20303484－1。
法定代表人：王正宇，该公司总经理。
委托代理人：康熠，重庆渝丰律师事务所律师。
上诉人赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍与被上诉人重庆中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年7月9日作出（2013）渝北法民初字第03887号民事判决，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年10月22日进行了询问。上诉人赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍的委托代理人刘列春，被上诉人中海公司的委托代理人康熠参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年6月15日，以中海公司为甲方，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，由中海公司将其开发的位于重庆市北部新区人和万年路169号京海小城3幢1层8号、9号房屋预售给赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍，成交金额为948000元。预售商品房的，自商品房交付使用后60日内，应由甲方到房地产交易管理部门办理《房地产权证》，另一方应予无条件配合。如因甲方责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书的，乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。合同签订后，双方又达成了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议约定：甲方将位于重庆市北部新区人和万年路169号3幢1层8号门面以948000元的价格出售给乙方，乙方不承担与此房屋买卖相关的税费，相关费用由甲方承担。签订合同当日乙方必须交付850000元，剩余房款乙方承诺在2007年12月15日前支付50000元，其余尾款48000元必须在办理产权证前一次性交清。甲方承诺在2008年6月30日以前办理房屋产权证。协议签订后，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍分别于2007年6月15日向中海公司支付了820000元，于2007年6月22日支付了30000元，2007年12月12日支付了50000元，共计900000元。
庭审中，因中海公司陈述：按照补充协议，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍应当先向中海公司履行支付尾款48000元的付款义务，中海公司才应履行向赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍办理涉案房屋房地产权证的义务。因此，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍于2013年5月20日将余款48000元，通过银行支付给了中海公司。
另查明，因中海公司欠缴涉案房屋所属土地出让金，涉案的房屋现被北部新区房屋与国土管理分局行政查封。赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍曾于2012年10月31日向一审法院提起诉讼，要求中海公司履行过户义务并支付逾期办证违约金，后于2012年12月5日撤回了起诉。
赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍一审诉称：2007年6月15日，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍与中海公司签订《商品房买卖合同》，由赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍购买中海公司开发的位于北部新区人和镇万年路169号京海小城3幢1层8号、9号房屋，总价款948000元。中海公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。中海公司承诺在2008年6月30日前办理涉案房屋的房地产权证，在赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍依约支付90万元后，中海公司一直未要求赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍提交办证资料，也未要求赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍支付48000元的房屋尾款，中海公司也一直未履行办证义务。2010年7月，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍找到中海公司，要求中海公司收取房屋尾款48000元并立即为赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍办理涉案房屋的房地产权证，但中海公司拒绝收款，至今仍未履行办证义务。据此，按照合同约定，中海公司已构成违约，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍特提起诉讼，请求判令：1、中海公司立即为赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍办理重庆市北部新区人和万年路169号3幢1层8号、9号房屋的产权登记；2、中海公司支付赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍逾期办证违约金（以90万元为本金，从2010年10月31日起至房地产权证办理完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。诉讼费由中海公司承担。
中海公司一审答辩称：因赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍在起诉时尚有48000元房屋尾款没有支付，中海公司还不应当为赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍办理涉案房屋的房地产权证。
一审法院认为，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍与中海公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自应尽的合同义务。因在双方签订后同后，涉案房屋现已被北部新区房屋与国土管理分局行政查封，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定：司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。因此，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍要求中海公司为涉案房屋办理房地产权证的诉讼请求受到了限制，故一审法院对赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍的该项诉讼请求不予支持。按照双方补充协议约定，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍必须在办理产权证前将尾款48000元一次性交清。该约定显示，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍应先履行交付尾款48000元的义务后，中海公司才应向赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍履行办证义务。虽然赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍主张曾于2010年7月找过中海公司并要求其收取尾款，但并未举示充分证据加以证明，故中海公司的办证义务还是应于赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍向中海公司支付尾款48000元的次日即2013年5月21日起算。因涉案房屋现被行政查封，中海公司应当积极履行义务，解除对涉案房屋的产权限制。但涉案房屋已被行政查封，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍最终能否依照合同约定，取得涉案房屋的产权，尚处不确定的状态，故对赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍要求中海公司承担逾期办证违约责任至产权证办理完毕之日止的诉讼请求不予支持，对赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍要求中海公司承担2013年5月21日起至本判决作出之日即2013年7月9日期间的逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下：一、重庆中海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍赵宗明、粟周英、郑开萍、郑开砚逾期办证违约金（以948000元为本金，从2013年5月21日起至2013年7月9日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、驳回赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由重庆中海房地产开发有限公司负担。
赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判：1、中海公司为赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍立即办理重庆市北部新区人和万年路169号3幢1层8号、9号的房屋产权登记；2、中海公司支付赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍逾期办证违约金（以90万元为本金从2010年10月31日，另4.8万元从2013年5月21日起，至办好房地产权登记之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、一、二审诉讼费由中海公司负担。主要事实和理由：1、中海公司应按商品房买卖合同第十五条约定，在合同签订后10日内办理合同备案登记，但其未予办理。合同备案登记具有预告登记性质，经预告登记后，未经赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍同意，处分该不动产的，不发生法律效力。合同约定中海公司应当在2009年6月30日前办理房屋产权登记，涉案房屋行政查封的时间为2010年1月30日，该房屋在2008年6月30日之前未被行政查封，中海公司只要缴纳相应的土地出让金，就可以办理涉案房屋的房地产权证书，因此，涉案房屋未能办理产权登记的原因，并非涉案房屋被行政查封，而是中海公司未依法缴纳土地出让金，未及时履行办证义务，该公司应依法办理涉案房屋的房屋产权登记并承担违约责任。2、合同约定的办证期限为2008年6月30日，系明确约定，未附条件；至于合同约定尾款在办证前支付，应当理解为2008年6月30日中海公司有权利请求赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍支付尾款4.8万元。2010年7月郑开萍等人前往中海公司要求支付购房尾款，有证人证言予以证实，一审法院未予采信证人证言不妥。因此，中海公司应当按约定支付逾期办证违约金，一审法院仅支持2013年5月21日起至2013年7月9日止的逾期办证违约金错误。
中海公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要事实及理由：购房尾款的支付约定，既不是附条件，也不是附期限，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍付清购房尾款，中海公司才应当为赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍办证。
本院二审查明：涉案房屋预售许可证号为渝国土房管（2004）预字第（104）号。合同约定涉案房屋为现房买卖，该房屋于2010年1月30日被行政查封
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍与中海公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点主要有：一、关于涉案房屋的办证条件是否成就问题。二、关于中海公司承担逾期办证违约金问题。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于涉案房屋的办证条件是否成就问题。双方所签订的补充协议约定“签订合同当日乙方必须交付850000元，剩余房款乙方承诺在2007年12月15日前支付50000元，其余尾款48000元必须在办理产权证前一次性交清。甲方承诺在2008年6月30日以前办理房屋产权证。”根据前述约定，中海公司办证期限为2008年6月30日。由于赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍承诺购房尾款48000元必须在办证前一次性交清，因此，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍支付购房尾款48000元的时间应为2008年6月30日前，即在中海公司履行办证义务期限届满之前。由于赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍实际支付购房尾款的时间为2013年5月20日，因此，中海公司从2013年5月21日起，应当为赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍办理涉案房屋的产权登记证书。赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍主张中海公司仅享有在2010年6月30日前请求赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍支付购房尾款的上诉理由不成立。中海公司认为其在赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍未支付购房尾款之前有权拒绝办证的答辩理由成立，本院予以采信。由于赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍实际支付购房尾款时，涉案房屋已被北部新区房屋与国土管理分局行政查封，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定：司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。因此，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍要求中海公司为涉案房屋办理房地产权证的诉讼请求受到了限制，故一审法院驳回赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍关于办理房地产权证的诉讼请求并无不当，应予维持。
二、关于中海公司承担逾期办证违约金的问题。根据查明的事实，中海公司从2013年5月21日起，才应当为赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍办理涉案房屋的产权登记证书。因此，中海公司承担逾期办证违约责任的起点为2013年5月21日。虽然郑开萍主张曾于2010年7月找过中海公司并要求其收取尾款，因证人证言与本案有利害关系，证明力较低，因此，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍所举证据不能充分证据其主张的事实。因涉案房屋现被行政查封，中海公司应当积极解除对涉案房屋的产权限制，及时履行合同义务。但因涉案房屋已被行政查封的事实客观存在，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍最终能否依照合同约定，取得涉案房屋的产权，尚处不确定状态，故对赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍要求中海公司承担逾期办证违约责任至产权证办理完毕之日止的诉讼请求，本院不予支持，对一审法院认定中海公司支付赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍2013年5月21日起至2013年7月9日期间的逾期办证违约责任正确，本院予以维持。
综上所述，赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由赵宗明、粟周英、郑开砚、郑开萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一三年十一月六日
书 记 员 李薇渝