新疆生产建设兵团第五师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵05民终48号
上诉人（原审原告）马金钟，个体。
上诉人（原审被告）博州赛里木物业服务中心。
法定代表人赵文学，该单位主任。
委托诉讼代理人赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。
上诉人马金钟与上诉人博州赛里木物业服务中心物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2016）兵0501民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马金钟与上诉人物业中心的委托诉讼代理人赵剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马金钟上诉请求：一、依法撤销原判，并支持原告的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《机动车停放服务收费协议书》有效错误，应依法予以撤销。二、原被告签订《机动车停放服务收费协议书》非自愿，其理由：1、博州赛里木物业服务中心在阳光家园出入口设立门禁系统，不交停车费不让出入为要挟，影响小区正常通行出入，小区业主可以作证，以及红星派出所出警记录为证。2、业主未与博州赛里木物业服务中心签署委托保管合同。3、博乐市发改委的《机动车停放服务费备案登记表》业主意见栏没有一个业主的签字。根据物权法七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。博州赛里木物业服务中心对阳光家园小区道路、绿地或者其他场地不具有所有权。综上所述，博州赛里木物业服务中心是以合法形式掩盖非法目的的协议书是违背合同法的。三、一审法院驳回原告要求被告停止收费的请求，无法律依据，根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公用场所属于所有业主的共有财产，博州赛里木物业服务中心未经审批无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为。
上诉人博州赛里木物业服务中心上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的起诉请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的合同合法有效，且已履行完毕，法院判决退还物业服务费600元错误。上诉人与被上诉人于2014年12月8日签订《机动车停放服务收费协议书》，对2014年12月20日至2015年12月20日一年内的停车费进行了约定，且被上诉人按照协议约定交纳了960元停车费，上诉人也按照协议约定履行了物业服务的义务。该合同是双方在平等自愿的基础上签订的，且未违反相关法律规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护。二、上诉人收取物业服务费主体合法。1、上诉人是第五师住房保障领导小组选聘的对阳光家园小区提供前期物业管理服务事宜，符合《物业管理条例》的规定，并无不当。2、被上诉人居住的阳光家园小区是第五师党委为了解决贫困家庭没有住房的职工难题的公租房，居住的住户绝大部分并不享有该房屋的产权。无产权即并非法律意义上的业主。3、被上诉人居住小区的住户从入住至今，从未召开过业主大会，更没有选举产生业主委员会。故上诉人是由开发单位授权经营，并经被上诉人同意，在双方签订协议的基础上收取的服务费用，其主体合法。三、上诉人收取的物业服务费用符合法律及相关文件的规定，不应退还。上诉人是一家具有经营资质的专业物业公司，其依据自治区和博州发改委的文件和收费标准进行正常经营活动，完全符合法律的规定。其收费是依据博乐市发改委价格监督局的收费备案登记表的审核批复的金额进行的收费行为。并无违法违规的事实存在。上诉人业已将收费的通知以告知的形式向小区的住户通知，尽到了相关的告知义务。故上诉人收取的物业服务费用无论从程序上还是实体上均符合法律及相关文件的规定，不应退还。四、上诉人按照协议规定履行了义务，双方合同履行完毕，不应退还已交纳的服务费。上诉人管理的阳光家园设有门禁、监控系统、全天24小时有保安人员看管，划有停车位，系完全按照有关规定及协议约定的义务，且合同已完全履行完毕，不应退还交纳的服务费用。并且已交纳的服务费用用于阳光家园小区的设施设备建设、绿化、保安人员工资等各项支出，已支出的费用实际已无法退还。综上，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，判决撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
博州赛里木物业服务中心辩称，第一马金钟在上诉理由中第一个理由，以合法形式掩盖非法目的是完全不能成立的，是对国家法律和相关政策的曲解；博州赛里木物业服务中心是建设方选定的物业公司是符合法律规定的，协议合同中是马金钟的亲笔签字，合同是真实合法有效的。第二马金钟认为签订的协议书并非自愿，并述小区的绿地和公共道路属于业主共有，说明马金钟缺少对法律的判断，博州赛里木物业服务中心收取的是机动车停放服务费，收费也是经过建设单位许可，收费标准是有关部门定价，或是指导价格，对价格不服可以提起行政诉讼或行政复议，因此认为马金钟的上诉依据事实证据不足。
马金钟辩称，根据收费协议书中约定甲方不负责保管车辆，为什么要收取费用，即便是按照管理办法收费，也应该经过业主同意，停车费应该单独收费、单独建账，并且账目公示。
马金钟向一审法院起诉请求：根据物权法的相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，根据博乐市物业管理办法的规定，经业主大会同意后才可以停车收费，而被告没有经过业主大会同意就收费，被告无权处分他人财产与原告签订《机动车停放收费服务协议书》，请依法确认该协议无效，至今被告也未给原告划出车位，应退还原告停车服务费960元，在未与全部业主达成协议前，请依法判决被告停止收费。
一审法院认定事实：2012年11月21日，新疆维吾尔自治区发展和改革委员会与新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅联合行文，印发新发改法规(2012)3088号《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》，明确规定物业服务收费实行备案制度，物业服务企业在收取物业服务费前应到当地价格主管部门提交营业执照、资质证书及物业服务合同等材料，按规定办理备案手续。规定住宅小区内的车库及车库内车位的产权拥有人委托物业服务企业管理提供机动车辆停放服务的，其机动车停放服务收费标准有各地价格主管部门按照《新疆维吾尔自治区机动车停放服务收费管理办法实施细则》制定，其产权拥有人应当缴纳物业服务费，并按约定向物业服务企业支付酬金。还规定机动车辆停放占用小区内地的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费，场地占用费应当由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算。2013年11月19日，博尔塔拉蒙古自治州发展和改革委员会印发博州发改价（2013）95号文件，规定住宅小区停车场地机动车停放服务费实施属地管理，各县、市价格部门受理本区域普通住宅小区停车场地机动车停放经营者的申请，并将实地核查批准后的停放服务费标准报自治州价格主管部门备案。同时对机动车停放服务配套设施的标准及收费标准作了明确规定：1、露天停车服务配套设施标准：配有专制停车牌、门禁系统、监控系统、划线车位编号或固定锁位器、全天24小时有保安人员看管，铺有地砖或水泥地面，标注有标准停车泊位，其中规划停车位80元/车·月，场地占用费60元/车·月，临时停车2元/小时。2、露天简易停车服务设施标准：指不符合以上露天停车服务配套设施条件，但全天24小时有保安人员看管，铺有地砖或水泥地面，标注有标准停车泊位，其中规划停车位48元/车·月，场地占用费30元/车·月，临时停车1元/小时。2014年7月1日，委托方第五师住房保障领导小组与受托方即本案被告签订《前期物业服务合同》，约定委托方选聘被委托方对阳光家园小区提供前期物业管理服务事宜，约定了相关的权利义务。2014年7月5日，被告在博乐市发展和改革委员会办理了阳光家园小区机动车停放服务费收费备案登记表，载明规划停车位80元/车·月，场地占用费60元/车·月。并于当年12月5日将收费标准张贴于小区院落内。2014年12月8日，原、被告签订《机动车停放服务收费协议书》，约定原告所有的新Ｅ×××××号普通货车，2014年12月20日至2015年12月20日期间的停车服务费960元，原告并于当日向被告交纳该费用。2015年7月31日，博乐市价格监督局向被告下发整改通知书，要求其对阳光小区监控设备安装数量不达标、未配备专制停车牌、划线车位编号不清楚问题进行整改，同年10月20日，被告就整改及上报验收情况进行书面通知，张贴于小区院落内。同年11月10日，被告就调整收费标准情况在博乐市发展和改革委员会办理了备案登记表，变更为规划停车位60元/车·月，场地占用费40元/车·月。
上述事实有新发改法规(2012)3088号、博州发改价（2013）95号文件、《前期物业服务合同》复印件各一份，收费收据、《机动车停放服务收费协议书》原件各一份、整改通知书、通知书、《机动车停放服务收费协议书》复印件各一份、机动车停放服务收费备案登记表复印件两份、证人施某的证言及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
另查明，阳光家园小区自建成未召开过业主大会，也未选举产生业主委员会。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。阳光家园小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由第五师住房保障领导小组选聘被告对阳光家园小区提供前期物业管理服务事宜，符合《物业管理条例》的规定，并无不当。因此，原、被告签订的合同主体合法，且内容也未违反法律规定，合同当然合法有效，双方应当严格遵照履行。根据合同约定，原告向被告缴纳年停车服务费960元，被告则应依照合同及博州发改委文件规定及被告备案的服务标准向原告提供对价的服务，该文件明确规定露天停车，规划停车位80元/车·月，场地占用费60元/车·月，需配有专制停车牌、门禁系统、监控系统、划线车位编号或固定锁位器、全天24小时有保安人员看管，铺有地砖或水泥地面，标注有标准停车泊位。但被告向原告提供的停车位存在未设专制停车牌、固定锁位器、监控不到位等问题，显然不符合要求。同时该文件规定不符合以上要求的露天停车服务配套设施条件的，规划停车位48元/车·月，场地占用费30元/车·月，本案中被告并未向原告及其他交费车主规划具体的停车位，而是由车主自主随机停放，实则提供的是场地，介于此，根据对等原则，被告收取的应当只限于30元/车·月的场地占用费，而非年960元，即80元/车·月的规划停车位服务费。虽然被告2015年7月在博乐市价格部门的监督下，对收费标准进行了下调，下调至规划停车位60元/车·月，场地占用费40元/车·月，但该收费标准仍然高于州发改委规定的场地占用费30元/车·月标准。因此，被告应根据其提供的服务按照场地占用费30元/车·月标准计算，年360元，向原告收取服务费用。基于鼓励交易的原则，该合同现已履行完毕，合同权利义务终止，但被告应对对价之外的未能提供的服务费用，即多收取的600元（960元-360元）予以退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第十条、第二十一条的规定，判决：一、被告博州赛里木物业服务中心于本判决生效后十日内退还原告马金钟物业服务费600元；二、驳回原告马金钟其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告博州赛里木物业服务中心负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院认定的事实和证据没有异议，本院认定一致。
本院认为，上诉人博州赛里木物业服务中心与上诉人马金钟签订的《机动车停放服务收费协议书》合法有效。因博州赛里木物业服务中心是在阳光家园小区业主及业主大会选聘物业服务企业之前，由第五师住房保障领导小组选聘的对阳光家园小区提供前期物业管理服务的机构，符合《物业管理条例》的规定，两上诉人的合同主体合法，合同内容是按照当时博州发改委文件规定及备案的服务标准计收停车费，未违反法律规定，双方应当严格遵照履行。由于博州赛里木物业服务中心提供的停车位存在监控设备安装数量不达标、未配备专制停车牌、划线车位编号不清楚问题，2015年7月31日博乐市发改委价格监督局发出整改通知书，整改后该露天停车服务配套设施基本达到了配有专制停车牌、门禁系统、监控系统、划线车位编号或固定锁位器、全天24小时有保安人员看管，铺有地砖或水泥地面，标注有标准停车泊位标准，2015年11月10日博乐市发改委对阳光家园小区收费标准进行重新审核，规划停车位60元/车·月，场地占用费40元/车·月，双方应当按照此收费标准停车缴费，即规划停车位60元/车·月·年720元。一审法院以博州赛里木物业服务中心并未向马金钟及其他车主规划具体的停车位，而是由车主自主随机停放，实则提供的是场地，而按30元/车·月的场地占用费作出判决，有不当之处。按照州发改委的文件，住宅小区停车场地之外，占用小区共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为场地占用车位，属于业主共有，车主应当缴纳场地占用费。博州赛里木物业服务中心提供的规划停车位虽有瑕疵，可以通过整改达到标准，但不可认定为场地占用车位。据此退费易引发该小区管理混乱，影响正常生活秩序。本案双方当事人发生纠纷的根源是服务质量问题，作为物业服务部门应提供达标的服务设施和优质的服务质量，且服务态度要和蔼可亲，让服务对象满意；作为业主应体谅服务者的辛苦劳动和为小区设施建设支出的费用，积极按规缴费，支持物业服务部门的工作，共同建设和谐美丽的阳光家园。
综上所述，马金钟的上诉请求与理由，本院不予支持。博州赛里木物业服务中心的上诉请求与理由，本院予以支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，但适用的收费标准有不当之处，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第十条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2016）兵0501民初135号民事判决。
二、上诉人博州赛里木物业服务中心于本判决之日起十日内退还上诉人马金钟停车服务费240元。
三、驳回上诉人马金钟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行其间的债务利息。
一审案件受理费50元(已由马金钟交纳)；二审案件受理费100元（已由两上诉人分别交纳50元），共计150元，由上诉人马金钟负担100元；由上诉人博州赛里木物业服务中心负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 乔鲁新
审判员 孙涛志
审判员 杨 波
二〇一七年六月十四日
书记员 张丹凤
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