北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第16710号
原告（反诉被告）邓馨，1971年9月20日出生。
委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）张志辉，1972年10月3日出生。
委托代理人张志峰�北京市隆安律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人姜萍，女，该公司法务主管。
原告（反诉被告）邓馨诉被告（反诉原告）张志辉、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓馨及其委托代理人李松，被告（反诉原告）张志辉之委托代理人张志峰，第三人我爱我家公司之委托代理人姜萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邓馨诉称，2013年10月我通过我爱我家公司居间介绍，将我名下位于北京市海淀区某房屋（以下简称涉诉房屋）出售给被告。双方于2013年10月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：房屋成交总价为510万元，自本合同签订之日起九十日内，双方共同办理过户手续。上述合同签订后，被告如约支付了定金及前期购房款共计100万元，依据双方《补充协议》的约定，剩余房款应于过户前一个工作日支付，但是被告以各种理由迟迟不付款。期间，我和中介公司多次催告被告付款及办理过户，但被告不予回应。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告构成根本违约，由于被告的违约行为致使我另购房屋的合同无法履行，给我造成了重大损失。故请求法院判令：1、解除我与被告于2013年10月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告支付我违约金219.66万元（包括涉诉房屋贬值损失保守估计为80万元、被告迟延付款造成我无法向他人支付购房款需向他人支付违约金120万元、我方因另买房支付中介费14万元、2014年2月16日至2015年1月15日我为腾空涉诉房屋而另租赁其他房屋的房租损失及一个月中介费共56600元）；3、被告承担本案的诉讼费用。
张志辉辩称并反诉称，1、我未违约，按照《补充协议》第五条的约定，我支付了前三期的款项100万元，最后的尾款并没有明确约定付款时间，合同约定剩余房款于过户前1个工作日支付，而至今涉诉房屋仍未过户，过户的条件未成立；2、原告主张的违约金过高，请求法院予以减少，涉诉房屋为中关村一小的学区房，房价大幅上涨。原告单方解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其无非是为了获得房屋上涨带来的利益；3、原告与案外人的违约金过高，不应视为原告的损失，且该损失也不是我违约造成的，应由原告自行承担；4、原告单方解除合同违约在先，中介费应由原告自行承担。5、我不认可原告主张的房租损失，其支付的11个月房租至今未到期，且其已居住，不存在损失，涉诉房屋也可以租出以补偿其租金损失。考虑双方缺乏继续履行合同的信任基础，现我同意原告的第一项诉讼请求，不同意其第二项诉讼请求。我现提出反诉请求：1、原告返还我房款100万元及损失20万元（损失包括中介费137150元及以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年10月25日至今的利息）；2、原告承担诉讼费。
邓馨针对张志辉的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，我没有任何违约行为，被告最迟应在2014年4月9日付清尾款，其未按期付款构成违约。被告以合同未约定具体时间为由拒绝履行合同，按照合同约定迟延付款超过15日，我有解除权，故我不存在违约。
第三人我爱我家公司述称，同意原告的第一项诉讼请求，其他诉讼请求服从法院判决。前三期款项被告已经支付，尾款尚未支付的原因我方不清楚。2013年11月19日，我方曾与被告沟通，其表示有房屋尚未卖出，暂不让做网签，2014年3月在做贷款，之后就不清楚了。
经审理查明：原告为涉诉房屋的所有权人。
2013年10月25日，我爱我家公司促成原告（出卖人）与被告（买受人）签订了编号为E09137763的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告将涉诉房屋出售给被告。房屋成交价为510万元；买受人支付定金20万元，具体付款方式和期限的约定见附件五，但合同并无附件五组成部分；自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内�出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该合同未就贷款问题作约定，双方均认可约定的付款方式为被告以全款支付。
同日，原告（甲方）、被告（乙方）与见证方我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，第一条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提要求未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担总房款金额20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第四条：该标的房产在交易过程中产生所有税费由乙方承担。第五条：付款方式如下：乙方在签订合同当日支付甲方定金20万元整，于2013年11月15日前乙方支付甲方50万元整，于2013年12月30日前乙方支付甲方30万元整，剩余房款于过户前一个工作日资金监管当天乙方支付甲方50万元整及资金监管360万元整。第六条：本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《�间合同》相抵触，以本协议为准。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）以及我爱我家公司（丙方）三方签订《居间服务合同》，后被告交纳了居间代理费111650元。同时原告（甲方）与被告（乙方）以及北京伟嘉安捷投资担保有限公司（丙方，以下简称伟嘉安捷公司）签订《房屋交易保障服务合同》，后被告交纳了保障服务费25500元。
同日，原告出具书面声明：本人承诺涉诉房屋于2014年4月10日房本满五年，本人与自己配偶均同意房产满五年后与购买人张志辉办理产权转移手续。
签订合同当日被告向原告交纳了定金20万元。2013年11月14日被告向原告汇款50万元整。2013年12月31日，被告向原告汇款30万元整。被告尚未支付剩余款项。
双方就付款期限各执一词，原告主张上述书面声明视为三方补充约定，可推知付款期限为4月10日前一个工作日即4月9日前付款，其售出涉诉房屋系为了购买案外人张×的房屋，其与张×约定的付款期限为2014年5月15日前，被告在签订合同时知晓上述情况。被告对此不予认可，主张上述声明仅约定在2014年4月10日后过户而未具体约定最后期限，其签订合同时知晓原告与张×有房屋买卖合同，但不清楚付款问题，且其尚需出售自己的房屋以支付涉诉房屋购房款，因无法保证何时售出，故未约定尾款付款期限。我爱我家公司主张各方未就尾款付款期限和过户时间作出约定。
2014年4月25日，伟嘉安捷公司向被告发出告知函：现因阁下未配合办理房屋权属转移登记手续，影响了合同的正常履行。此前我司人员杜士光曾多次与阁下联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知阁下：请阁下于2014年5月4日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与我公司联系办理上述事宜�阁下将会承担合同约定的相关责任，及由此产生的不利后果。被告认可收到上述告知函，主张其曾于2014年4月29日向原告提出2014年6月30日前付清尾款、否则自愿承担相应责任的方案。原告认可被告曾提出该方案，但表示被告提出的付款时间已超过其向张×的付款期限，导致本案合同目的无法达成，无法避免其向张×承担违约责任，故未同意上述方案。经询，被告认可其提出该方案时向原告表示不能保证2014年6月30日前付清房款，但愿意赔偿原告由此产生的损失。就被告于2014年6月30日前的付款能力，被告表示因受银行贷款政策的影响，其名下房屋无法办理贷款，又无法以全款卖出，故其无法出售房屋，但其于2014年4月左右已办理下银行贷款200万元，外加其他途径的借款，其应能够于2014年6月30日前付清尾款，但其就此未提交证据。
2014年5月4日，原告向被告发送催告函：�据合同及补充协议约定，您应该于2014年1月25日前支付购房余款人民币410万元，现合同约定的付款期限已满，经我爱我家中介及我本人多次催告，您仍欠人民币410万元的购房款尚未支付。为此，现要求您在本函邮寄出后5日内按合同及补充协议约定给付余款，我方可于2014年5月9日到房管部门配合您办理房屋过户手续。如果您仍不履行付款义务，我方将按合同第七条解除买卖合同，并追究您的违约责任，不再另行通知。请收到本函后速与本人或中介联系。特此函告。
双方未就涉诉房屋交易办理网签。原告及我爱我家公司均主张由于被告无付款能力，故被告提出暂不做网签。被告则主张未做网签的原因系涉诉房屋在2014年4月10日前不符合满五年唯一的条件。双方自2014年4月10日后均未正式提出办理网签，而是针对付款事宜进行协商。
原告的证人杜士光系我爱我家公司的工�人员，其到庭陈述如下：签订合同时被告曾口头表示2014年4月10日前能付款，后被告提出因贷款未成功办理故没有付款能力，经协调后被告提出2014年6月30日前支付尾款，但原告要求被告支付违约金，并担心被告无法按期支付尾款，故双方未达成方案。被告认可杜士光的身份，但对证人证言的真实性及证明目的均不认可。
原告的证人刁×与张×的买卖合同居间方员工，其到庭陈述：张×目前并未解除合同，但已向原告提出违约金的主张，并口头提出若原告2014年年底前能够履行合同，则原告需向张×支付30万元违约金，否则需支付购房款的20%作为违约金，目前原告尚未支付过违约金。原告对此予以认可。被告对刁飞的身份认可，对其所述原告与张×的合同履行情况认可。
原告就其主张的违约金提交了以下证据：1、原告之夫刘永秀与张×签订的房屋买卖合同，证明原告出�涉诉房屋系为了购买张×的房屋，被告未按时付款导致其无法履行与张×的合同，造成经济损失。被告对该合同真实性不认可。2、收据、汇款凭证、电汇凭证，证明其已向张×支付160万元。被告认可原告已向张×支付160万元，但对款项性质无法确认。3、居间服务合同、房屋交易保障合同、收据，证明其为购买张×的房屋向居间方支付了服务佣金126500元，向北京伟嘉安捷投资担保有限公司支付保障服务费13500元。4、房屋出租合同、收据、转账凭条，证明其为履行涉案合同于2014年4月左右提前腾空涉诉房屋在外租房，支出租金每月4800元、中介费3800元及押金4800元。被告对上述证据3、4真实性均无异议。原告认可其与张×的房屋买卖合同尚未解除，目前未向张×支付违约金，但张×已提出违约金的主张。原告明确表示其仅要求被告支付违约金，不在本案中主张赔偿损失，且其�出的违约金标准无法弥补其损失。被告认为原告主张的违约金过高，不认可原告主张的损失。双方就贬值损失均表示不申请鉴定。
各方均认可本案合同及补充协议已于2014年5月9日解除。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障合同、补充协议、催告函、告知函、收据、银行单据等证据材料及本院开庭笔录在案佐证。
本院认为：原告、被告之间形成的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同。现各方均认可本案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2014年5月9日解除，本院不持异议。
双方争议焦点在于付款期限是否明确，以及被告是否承担未付款的违约责任。双方明确约定了申请过户时间为自合同签订之日起九十日内，并补充约定尾款于过户前一个工作日付清，但过户时间及过户前一个工作日的时间点无明确体现，故具体付款时间应根据申请过户后的通常交易程序进一步协商确定，双方合同确实存在付款期限约定不明的情形。原告签订合同时声明于2014年4月10日房本满五年后办理过户手续，该声明仅单方面限制原告不得在此时间前要求办理过户，不应视为双方对付款期限的变更约定。
关于被告未付款是否构成违约。首先，根据合同条款及原告的声明，原告有权在2014年4月10日后随时要求办理过户，而根据合同约定的履行顺序，被告付清尾款是过户登记的前置环节，故原告对被告于2014年4月10日后的一定期限内付清尾款有合理期待，被告对此在合同签订时应明知。其次，付款义务是被告的主要合同义务，双方约定被告全款购买涉诉房屋，被告在购房时对自己的实际付款能力应有一定的预见，被告在无法及时售�自己房屋的情况下，应另行筹款积极做好履约准备，保证其至少在2014年4月10日后的合理期限内具备付款能力，以促成合同约定事项的实现。然而，在伟嘉安捷公司于2014年4月25日向被告发出告知函后，被告虽提出了2014年6月30日付款的方案，但该时间距合同签订之日已逾八个月，即使距2014年4月10日也有两个半月之多，已超出履行合同通常情况下的合理期限，且即便按照该方案被告仍表示无法保证完全付款。被告虽称办理了贷款，但未就此提供证据，无法证明其于2014年6月30日前具备付清410万元尾款的能力。在此情况下，原告于2014年5月4日催告被告付款，被告虽辩称原告在未网签的情况下要求其付款不符合交易程序，但本院考虑到合同履行受阻系因付款事宜存在争议而非网签问题，且被告自己亦未正式提出办理网签，故原告在被告无法保证履约能力的情况下催告其付款�合常理。综上，本院考虑合同条款、合同目的、交易习惯及参考双方的陈述、履约能力，认为被告当时欠缺完全付款的能力，对原告判断合同能否顺利履行产生一定担忧，被告对此具有过错，其应承担履约不能的违约责任。但是，本案中付款义务作为合同主要义务，确实存在履行期限约定不明，造成双方合同履行受阻，原告自身在签订合同时对相关风险应有理性预知，故原告对合同不能顺利履行亦存在一定的过错。
对于原告主张的违约金数额，本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，现原告未提交充分、有效的证据证明约定的违约金标准无法弥补其实际损失，而被告称原告主张的违约金标准过高亦缺乏充分证据支持，双方均表示不申请房屋贬值损失鉴定，故本院参考涉诉房屋所在区域的价格波动幅度，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方过错程度以及合同价款、原告的预期利益等各方面因素，以公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付的违约金数额。双方合同解除后，原告应向被告返还其已支付的购房款100万元。因被告存在过错导致合同未能顺利履行，故对其要求的损失20万元本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认邓馨与张志辉于二○一三年十月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及邓馨、张志辉及北京我爱我家房地产经纪有限公司于二○一三年十月二十五日签订的《补充协议》于二○一四年五月九日解除；
二、张志辉于本判决生效后十五日内给付邓馨违约金三十五万元；
三、邓馨于本判决生效后十五日内向张志辉返还购房款一百万元；
四、驳回邓馨的其他诉讼请求；
五、驳回张志辉的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万四千三百七十三元，由邓馨负担二万零四百八十九元，已交纳；由张志辉负担三千八百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费七千八百元，由邓馨负担六千五百元，于本判决生效后七日内交纳；由张志辉负担一千三百元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丁 岚
人民陪审员 刘 民
人民陪审员 陆友才
二〇一四年十二月十日
书 记 员 焦 阳