辽宁省锦州市凌河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0703民初1515号
原告(反诉被告)：锦州某某物业管理有限责任公司，住所地锦州市凌河区锦铁里。
法定代表人：葛某某，该公司经理。
委托诉讼代理人：秦某，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：锦州市某某开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区南京路。
法定代表人：陈某，该公司经理。
委托诉讼代理人：崔某某，该公司职员。
原告锦州某某物业管理有限责任公司与被告锦州市某某开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理，于2017年3月15日作出（2017）辽0703民初第122号民事裁定。宣判后，原告锦州某某物业管理有限责任公司对裁定不服，向锦州市中级人民法院提出上诉。锦州市中级人民法院于2017年7月25日作出（2017）辽07民终1341号民事裁定，一、撤销锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初122号民事裁定；二、本案指令锦州市凌河区人民法院审理。本院于2017年8月10日受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦州某某物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人秦某、被告锦州市某某开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）锦州某某物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付未售出房屋的物业费70599元、电梯费11967.93元；2、由被告承担本案的诉讼费及邮寄送达费。事实与理由：被告是天成大厦小区的开发建设单位。在其建设的天成大厦竣工后，其房屋有一部分是回迁房，一部分是商品房。回迁房及售出的商品房在居民入住后与我公司建立物业合同关系，缴纳了物业费。但现在仍有11户的房屋未售出去，其总计面积为1508.53平方米。按照物价局的规定，该小区按照0.6元/月/平方米交纳物业费。从我公司接管该小区物业的2010年7月到2016年12月，现已累计拖欠物业费70599元。由于电梯在使用过程中每年产生维修费和养护费，从2010年7月到2016年12月产生的电梯费11967.93元。根据《辽宁省物业管理条例》第四十条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。为此诉至法院，要求被告给付拖欠的物业费电梯费。
被告（反诉原告）锦州市某某开发有限责任公司辩称，1、原告对我公司没有诉讼主体资格，被告不是物业服务合同的相对人。我公司于2009年6月30日约定该楼物业管理由白云物业公司承担，该协议第五条约定甲方没有出售的房屋乙方不向甲方收取物业费。目前该协议还在执行中。2、如果白云公司将该楼物业转委托原告公司，两个物业公司无权变更2009年6月30�的移交协议。同时两个物业公司转委托行为违反了国务院物业管理条例第40条规定，所以该委托行为是违法行为。3、从原告在中院提交的2010年7月1日与物业委员会签订的物业合同中（复印件），存在如下瑕疵：（1）经我公司了解凌河区锦铁街道办公室、锦州市物业管理办公室，该两个依据物业管理条例规定，组建和备案业主委员会的单位均没有成立天成住宅小区业主委员会的记载和备案。我们请求法庭受理我公司庭前提交的调查搜集证据申请书，以查明业主委员会不存在的事实。（2）如果成立了业主委员会，按照物业管理条例第29条规定，应当由白云物业公司向业主委员会移交竣工总平面图、单体建筑结构设备地下管网工程竣工图等验收资料。白云公司不可能向业主委员会移交过该资料。因该楼没有进行过竣工验收。4、原告提交的2010年7月1日与天成住宅小区业主�员会签订的物业合同，期间是2010.7.1-2015.6.30，假设该合同是真实的，2015.6.30该合同已失效，现原告执行的合同仍然是2010.6.26与白云物业公司签订的物业移交协议。5、天成大厦212、213、218号门市房施工承包方锦州建筑安装有限责任公司尚未交付给我公司，该三户门市房物业费不论是白云公司还是原告收取，按照凌河区法院锦州市中级法院生效判决认定的事实，应向房屋占有人锦州建筑安装公司收取，另外214号房现有使用人，使用人不是天成开发公司。6、我公司没有与任何物业管理服务企业约定过使用电梯的服务内容，我公司没有使用过该楼电梯。白云物业公司在该楼大门、入户门、电梯门处设置了三块电子门禁卡，凭卡有偿接受电梯服务。白云和原告没有向我公司发放过门禁卡。锦州市住宅电梯收费通行习惯是按实际发生电梯费用及相关费用区分楼层差，开销给实际使用电梯用户负担。7、请求法庭支持我公司的反诉请求，确认2010.6.26原告与白云物业公司签订的物业管理移交协议，2011.7.11物业管理移交协议补充协议无效。8、原告2015.1.15之前诉讼请求超过了法定诉讼时效。
被告（反诉原告）锦州市某某开发有限责任公司向本院提出反诉请求：1、请求确认2010年6月26日某某物业与白云物业管理公司签订的物业管理移交协议、2011年7月11日物业管理移交协议补充协议无效；2、请求判令反诉被告撤出天成大厦物业管理。事实与理由：2009年6月30日，原告公司与锦州白云物业管理有限公司签订了天成大厦前期物业管理服务协议并经锦州市物业办公室备案，协议约定了该楼物业服务全部由白云物业管理公司承担，据锦州某某物业管理有限公司2017年1月15日起诉我公司物业费纠纷得知，2010年6月26日某某物业�白云物业管理公司签订了物业管理移交协议及补充协议，将天成大厦前期物业管理服务全部委托给某某物业公司，该行为违反了国务院《物业管理条例》第四十条的强制规定，依据法释（2009）8号第二条规定，请求法院支持反诉原告诉讼请求。
原告（反诉被告）锦州某某物业管理有限责任公司辩称，1、本案是发回重审案件，发回重审是应该就原告请求的事实进行重新审理，在重新审理中被告增加反诉内容，不符合民事诉讼法的相关规定，反诉属于另外的一组诉讼，因此不应该在本案中进行调整和审理。2、反诉原告所请求的是确认之诉，与本案物业合同纠纷是不同的法律关系，因此也不能在本案中审理。而对反诉原告所主张的请求判令我物业公司撤出天成大厦物业管理之诉是属于建设单位滥用诉权，因为通过一二审的证据显示，�某某物业公司对天成大厦的管理并非是完全基于白云物业管理公司签订的物业管理移交协议，更主要的也是从法律上规定的我们是与天成大厦业主委员会签订的物业委托合同，因此对于天成大厦小区的物业管理能否撤出其权利人不是房屋开发公司，而是天成大厦的全体业主及天成大厦业主委员会决定。因此，在发回重审的一审中，被告再次提出反诉内容违反诉讼程序，其诉求不应予以保护。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告（反诉被告）锦州某某物业管理有限责任公司向法院提交了证据：
1、移交接管协议书，证明原告于2010年6月26对天成大厦小区实施物业管理；被告意见：此协议和我公司无关联性，此协议没有经过开发公司认可将物业交给其他公司管理，因而违法。
2、物业管理合同，证明天成大厦小区成立业主委员会后，原告与小区建立物业服务关系；被告意见：物业委托合同没有天成公司参加，与我公司无关。
3、物业费收费标准批复，证明物业费收费标准每月0.6元/平方米，电梯收费标准为每户每月平均45元。被告意见：真实性没异议，与我公司无关联性。
4、电梯维保费票据，证明电梯相关费用的产生；被告意见：我公司没有享受电梯服务，与我公司无关。
5、接收单，证明原告已将物业委托合同在街道居委会备案。
被告（反诉原告）锦州市某某开发有限责任公司向法院提交了证据：
1、物业管理移交协议，证明被告与白云公司产生物业服务关系，该协议仍然在执行，因为白云公司没有主张撤销；原告意见：移交协议真实性没有异议，在没有前期物业委托合同前提下，这种物业管理移交没有法律效力。
2、（2014）锦民二终字第00362号民事判决书，证明天成大厦XX号、XX号、XX号门市没有交付给被告；原告意见：该房屋为被告所有，被告应交纳物业服务费。
3、情况说明；原告意见：真实性没意见，证明了天成大厦业主委员会合法成立，业委会将物业管理服务委托合同交给社区存档，合同有效。
4、2009年6月9日承诺书、2009年6月16日承诺；原告意见：与本案无关，不能证明被告观点。
对于以上证据，本院认定如下：原告锦州某某物业管理有限责任公司提交的证据2、3、5，本院对其真实性、合法性、关联性均予采信，对原告锦州某某物业管理有限责任公司提交的证据4关联性不予采信；被告锦州市某某开发有限责任公司提交的证据1、2、3，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，对被告锦州市某某开发有限责任公司提交的证据4关联性不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：锦州市某某开发有限责任公司系锦州市凌河区上海路天成大厦小区5号楼XXX号、XXX号、XXX号、XXX号（该房屋于2016年7月出售）、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号十一户门市房的开发单位，该十一户门市房被告未出售。该十一户门市房面积分别为：5-XXX号建筑面积为125.81平方米，5-XXX号建筑面积为143.41平方米，5-XXX号建筑面积为143.41平方米，5-XXX号建筑面积为142.01平方米，5-XXX号建筑面积为143.36平方米，5-XXX号建筑面积为143.36平方米，5-XXX号建筑面积为135.36平方米，5-XXX号建筑面积为157.63平方米，5-XXX号建筑面积为163.38平方米，5-XXX号建筑面积为163.17平方米，5-XXX号建筑面积为211.01平方米。2009年6月30日，锦州市某某开发有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司签订物业管理移交协议书，双方约定锦州市某某开发有限责任公司将锦州市上海路五段X号天成大厦商住楼物业管理权移交锦州市白云物业管理有限公司，双方又约定没有出售的房屋锦州市白云物业管理有限公司不向锦州市某某开发有限责任公司收取物业管理费。2010年6月26日，锦州市白云物业管理有限公司与锦州某某物业管理有限责任公司签订天成大厦小区移交接管协议书，双方约定锦州市白云物业管�有限公司将天成大厦小区物业移交给锦州某某物业管理有限责任公司。2010年7月1日，锦州某某物业管理有限责任公司与天成住宅小区业主委员会签订天成住宅小区物业管理委托合同，双方约定天成住宅小区业主委员会将天成住宅小区物业委托锦州某某物业管理有限责任公司实行物业管理，锦州某某物业管理有限责任公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，该合同第六条物业管理服务费费用第三项载明：非住宅暂按建筑面积每月每平方米0.6元收取。双方又约定该合同期限为五年，自2010年7月1日至2015年6月30日止。该合同签订后，锦州某某物业管理有限责任公司将合同在锦州市凌河区锦铁街道办事处杭州街社区居民委员会进行备案。2010年9月10日，锦州市物价局作出锦价发（2010）109号�于天成大厦住宅小区物业管理服务收费标准的批复，该批复载明天成大厦住宅小区物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月0.6元。2015年6月30日，锦州某某物业管理有限责任公司与天成住宅小区业主委员会签订天成住宅小区物业管理委托合同，双方约定天成住宅小区业主委员会将天成住宅小区物业委托锦州某某物业管理有限责任公司继续实行物业管理，收费标准没有变化，合同期限三年，自2015年7月1日至2018年6月30日止。锦州市某某开发有限责任公司从2010年7月至2016年12月已经累计拖欠物业费77734.15元。
本院认为，因有天成住宅小区业主委员会与锦州某某物业管理有限责任公司签订的物业管理委托合同为凭，锦州某某物业管理有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司签订的天成大厦小区移交接管协议书及锦州市某某开发有限责任公司与锦州市白云物业管理有限公司签订的物业管理移交协议书佐证，锦州某某物业管理有限责任公司经天成住宅小区业委会选聘为天成住宅小区提供物业服务的事实存在。本案诉争的十一户房屋属于天成住宅小区一体建筑，十一户房屋属于天成住宅小区物业服务的范围，锦州市某某开发有限责任公司系十一户房屋的所有人，其对锦州某某物业管理有限责任公司所提供的共用设施维护、环境卫生、绿化物业、保安等物业管理服务直接或者间接受益，所以锦州市某某开发有限责任公司应当按照物业服务合同载明的标准交纳物业服务费用，经计算锦州市某某开发有限责任公司欠缴物业费数额大于锦州某某物业管理有限责任公司本次诉讼主张数额，故以锦州某某物业管理有限责任公司本次诉讼主张数额予以保护。锦州市某某开发有限责任公司虽辩称其与锦州市白云物业�理有限公司签订物业管理移交协议，双方约定该十一户房屋锦州市白云物业管理有限公司免收物业管理费，但锦州某某物业管理有限责任公司经天成住宅小区业委会已签订物业管理委托合同，前期物业服务合同已终止，故该抗辩理由不能成立。关于锦州市某某开发有限责任公司辩称的部分涉诉房屋没有锦州市某某开发有限责任公司实际占有使用一节，因锦州市某某开发有限责任公司未能提交充分证据证明，故不予支持。关于锦州某某物业管理有限责任公司主张的电梯费，因使用电梯与接受物业服务具有差别性，锦州某某物业管理有限责任公司未能提交锦州市某某开发有限责任公司接受电梯服务的证据，根据合同相对性原则，对该费用不予支持。关于锦州市某某开发有限责任公司提出的反诉主张，因未有充分证据证明，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第十五条第二款、第二十六条、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《锦州市物业管理办法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）锦州市某某开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）锦州某某物业管理有限责任公司2010年7月至2016年12月期间拖欠的物业服务费人民币70599元；
二、驳回原告（反诉被告）锦州某某物业管理有限责任公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）锦州市某某开发有限责任公司的反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1074元，由原告（反诉被告）锦州某某物业管理有限责任公司负担191元，被告（反诉原告）锦州市某某开发有限责任公司负担883元；反诉费100元，由被告（反诉原告）锦州市某某开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 徐 蕾
人民陪审员 赵 艳
人民陪审员 梁 爽
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 张欣然