湖南省永顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3127民初1411号
原告陈锋，女，1971年9月11日出生，土家族，住永顺县。
委托代理人陈明，男，1976年9月9日出生，土家族，住永顺县，系陈锋胞弟。
被告大汉城镇建设有限公司永顺项目部。
住所地：永顺县灵溪镇大桥街新公路局办公楼内。
法定代表人陈宪刚，该项目部总经理。
委托代理人周彬，男，1989年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭县，该项目部人资运营部长。
委托代理人彭勇，湖南生元律师事务所律师。
原告陈锋与被告大汉城镇建设有限公司永顺项目部（以下简称大汉城建永顺项目部）合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈明，被告的委托代理人周彬、彭勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告购房本金，收回其自己所建违章建筑；2、请求依法判令被告赔偿因出售违章建筑给原告造成的损失237万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年10月30日原告购买了大汉集团开发的府正二期10栋除一楼101、104号门面外的整栋房屋，面积931平方米，原告一次性付清购房款3008880元。但被告没有按期交房，且交房时房屋没有达到一般商品房交房标准，且没有消防安全通道。该房屋占地176平米，但国土使用证只能办56平米，该房屋属于违章建筑。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。
被告大汉城镇建设有限公司永顺项目部辩称，1、原告以被告出售违章建筑给原告造成各项损失而要求被告赔偿的前提不成立。被告开发的大汉府正家园二期项目，根据国家相关规定合法取得了各项证件，2014年10月31日与原告签订了涉案房屋的认购协议书。该项目在2014年12月30日完成五方责任主体竣工验收并合格，2015年4月10日完成综合竣工验收并合格，房屋实测及房屋总产权证办理，目前各业主分户房屋产权证正有序办理中。被告开发、销售的各项手续合法，不是违章建筑。2、原告主张的各项损失的责任在原告自身，并非被告。双方只签订了认购协议，并未签订正式商品房买卖合同。根据认购协议约定原告需在房款付清之日（2014年12月21日）携带相关资料到被告的营销中心签署商品房买卖合同，交房时间及交房标准以合同为准。因此在“违章建筑”前提不成立及未签订商品房买卖合同的情况下，原告提出违约金、利息核算的时间及被告降低交房标准的说法都没有依据。双方在认购协议签订前该房屋已经主体完工，原告或原告代表在被告工作人员陪同下多次实地看房，认购协议第三条告知条款中也明确了原告“对所认购的物业状况已有充分的了解”，所以原告对提出二楼层高、消防通道等提出异议不能成立。二楼本来是有消防通道口的，但是原告违规自行封掉了，并侵占了被告的物业。3、原告起诉状存在歪曲事实的陈述，损害答辩人合法权益。原告购买的仅是10栋小部分而非整栋，10栋由6层的多层建筑和17层的高层组成，多层建筑房号总计16个，高层建筑房号总计73个，总建筑面积9146平米，原告仅购买14个房号，面积仅931平米。根据物业管理条例约定物业费收取权利属于业主委员会，被告无权也不会就物业费问题向原告承诺减免，被告在永顺所销售的物业也从来没有过免交物业费的承诺，被告从未向原告承诺可以免交物业费。被告已经取得了《商品房预售许可证》，明确了二楼为商业用房，层高也有3.2米，并非原告所说的2.5米。原告对房屋属性没有裁定权，不能认定其不达标。涉案房产的国土面积大小不是由原、被告确定的，而是国土部门测量计算的。如果原告认为土地面积有问题可以咨询国土部门。原告在毫无根据的情况下认定被告所销售房屋存在安全隐患要求退房，没有依据。综上，被告请求法院驳回原告诉请。
原告为支持其诉请提交的证据有：1、建筑工程师蔡传金、彭前的资格证及永顺县第一建筑工程公司出具的证明，拟证明被告的房子超红线建筑；2、照片5张，拟证明被告降低交房标准及占用人行道违规建筑的事实；3、被告所建房屋的红线图、建筑设计图，拟证明被告超红线违章建设的事实；4、施工图纸，拟证明被告超红线违规建筑的事实；5、购房协议及交款发票，拟证明房屋交易的事实。
被告为支持其辩解提交的证据有：1、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，拟证明被告房屋开发、销售手续合法；2、认购协议书，拟证明标的房号、告知义务、合同签订及约定的交房时间；3、设计图纸，拟证明全部二楼房屋都预留了消防通道口；4、预售许可证，拟证明被告销售合法及本案原告只购买了10栋小部分，并非整栋；5、原告与被告签订的自办证承诺书及置业计划单，拟证明物业管理费未包含及被告未收取办证范围内任何费用；6、五方竣工验收备案表及综合竣工验收备案证，拟证明房屋质量合格。
对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1中永顺县第一建筑工程公司不具备出具争议房屋是否属违规建设的主体资格，该证据本院不予采信；原告提交的证据2证明了房屋现状，达不到原告要证明的降低了交房标准及占用人行道违规建筑的事实；原告提交的证据3、4真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；原告提交的证据5，被告无异议，本院予以采信。被告提交的证据1、2、3、4，原告无异议，本院予以采信；被告提交的证据5，原告有异议，但原告没有提交其他证据证明其辩解，本院予以采信；被告提交的证据6来源真实，合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
本院查明事实如下：2014年10月31日，陈锋与大汉城建永顺项目部签订了商品房《认购协议书》，协议书内容：第一条、基本情况：（一）乙方所认购的商品房（以下简称该商品房）为甲方所开发的位于府正二期项目第10栋102、103、201、202、203、204、301、302、401、402、501、502、601、602号房，（二）府正二期项目第10栋102、103、201、202、203、204号商品房的用途为商铺，府正二期项目第10栋301、302、401、402、501、502、601、602号商品房的用途为住宅，建筑面积共931.88平方米（最终房屋产权管理局测绘面积为准），（三）付款方式为分期付款，（四）认购价格，乙方认购该商品房的总价为人民币3008888元，注：上述价格经买卖双方协商一致，作为商品房最终成交价格（最终房屋产权管理局测绘面积无关）；第二条、认购定金，乙方应当在签订本认购协议之日即向甲方支付认购定金500000元人民币，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间，此款于乙方与甲方签订正式《商品房买卖合同》之日自动转为购房款；第三条、告知，在签署本《认购协议》时，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》范本、补充协议、收费项目等，乙方已阅悉并理解上述明示合同范本条款、补充协议、收费项目等，且无异议，对所认购的物业状况已有充分的了解；第四条、《商品房买卖合同》的签订，乙方须于2014年11月30日前支付总房价款50%，即人民币1500000元，余款及仟元以内尾数，即人民币1508888元须于2014年12月20日前付清，如果买受人不按协议约定时间向出卖方支付房价款，视为买受人违约，出卖人有权对该商品房另行销售，乙方所付定金不予退还，且无须告知买受人，同时买受人还应向出卖人支付总房价款10%的违约金，乙方在付清该商品房所有房价款之日，应携此认购协议、身份证原件和认购定金收据等到本项目营销中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，根据该合同约定同时缴纳相应房款及费用，销售电话：0743523****；第五条、违约责任，甲方承诺在上述时间内为乙方保留其认购房屋，如乙方不能在约定期限内前往甲方营销中心签订《商品房买卖合同》，或者未按约定时间缴清该商品房所有款项，或不履行此认购协议任何条款时，乙方所付定金不予退还，甲方有权将该商品房另售他人，且无须另行通知乙方，同时买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金，乙方对此表示同意。如甲方在约定的时间内，未经乙方同意，将乙方认购的房屋另行销售给他人，则甲方构成违约，甲方应向乙方双倍返还定金；第六条、物业预计交付时间，该物业暂定于2015年6月30日前交付使用，具体以《商品房买卖合同》相关约定为准；第七条、费用缴纳说明，购买该物业之政府收费、办理银行/公积金按揭手续及其他一切有关费用，概由乙方支付；第八条、施工，该物业的建筑工程将依政府有关主管部门最后核准的图纸及设计图纸进行施工；第九条、通信方式，乙方确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于乙方的原因，导致甲方不能联系上乙方而产生的任何损失，一概责任由乙方负责（前述地址或电话如有更改，乙方须以挂号信书面通知出售方）；第十条、其他，1、双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《认购协议》作为法律有效之合约，双方对《认购协议》之条款均无异议，在双方签署《商品房买卖合同》后，此《认购协议》则为《商品房买卖合同》所代替，双方权利义务以《商品房买卖合同》为准；2、本《认购协议》一式两份，经双方签字后生效，具有相同法律效力；3、若因履行本认购协议发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均应向物业所在地的人民法院通过诉讼方式解决。备注：办理相关手续应缴纳费用按政府相关职能部门规定执行。该《认购协议书》签订后，陈锋于2014年10月31日给大汉城建永顺项目部交房款50万元，于2014年11月29日给大汉城建永顺项目部交房款100万元，于2014年12月21日给大汉城建永顺项目部交房款150.8888万元，陈锋付清了所有房款，被告提交了由陈锋签名的置业计划书，其中102商铺价格396066元，103商铺价格308445元，201商铺价格146819元，202商铺价格123534元，203商铺价格123534元，204商铺价格146819元，301住房价格218839元，302住房价格221396元，401住房价格223954元，402住房价格219692元，501住房价格217816元，502住房价格220374元，601住房价格222931元，602住房价格218669元。尔后，原、被告交房时发生了分歧，双方没有按照《认购协议书》的约定签订《商品房买卖合同》。2015年8月被告给原告交付了102商铺、301、302住房，2015年9月交付了101商铺，2015年10月交付了201、202、203、204商铺，另401、402、501、502、601、602六套住房，被告至今没有交付给原告。被告给原告交付的商铺、住房，原告已出租给他人，他人已进行了装修经营。原告对被告提交的置业计划书中陈锋的签名提出异议，并要求进行笔迹鉴定，因被告拒绝提交置业计划书原件，笔迹鉴定无法进行，原告就未交房屋的价款向本院提出鉴定申请，要求永顺县价格认证中心进行价格鉴定，本院依法委托永顺县价格认证中心对未交付的房屋进行价格鉴定，永顺县价格认证中心于2017年9月5日作出了永价认定（2017）第344号价格认定结论书，认定未交付的6套房屋价格为人民币142.256万元，原告自愿放弃对该价格认定结论书进行举证、质证。
本院认为：本案争议的焦点：1、争议的房屋是否是违章建筑；2、订购房款能否退还；3、原告主张的237万元直接损失是否成立；4、原告主张的违约金和利息能否成立；5、原告主张的装修费、补偿款、修建款能否成立。焦点1，3原、被告提交的证据均不能证明争议的房屋系违章建筑，故原告诉称争议房屋系违章建筑不成立。因原告没有证据证明争议房屋是违章建筑，故原告以争议房屋系违章建筑而主张237万元的直接损失不能成立。焦点2、4、5，原、被告于2014年10月31日签订的《认购协议书》是当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该《认购协议书》合法有效，原告已按照协议书的约定付清了全部购房款，被告应按约定给原告交付所有房屋。被告只给原告交付了部分房屋，已交付的房屋原告进行了经营管理，改变了交房时的状况，这部分房屋原告已接受，原告要求退还交付房屋的房款于法无据，本院不予支持，同时原告主张交付房屋的装修费、补偿款、修建费于法无据，本院不予支持。原、被告交房时产生了分歧，导致没有签订《商品房买卖合同》，现被告拒绝交付的房屋，已实现不了合同的目的，该部分房屋的认购协议应当解除，原告要求被告退回未交付房屋的购房款符合法律规定，本院予以支持。原告已付清全部购房款，被告拒绝交付全部房屋，存在违约行为，而原告从2014年12月21日交清了所有房款，被告的行为给原告造成了经济损失，原告主张的违约金和利息均系向被告主张的违约责任，不能重复主张，原告的损失应从2014年12月21日原告付清房款之日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率执行较为恰当。原告虽对被告提交的置业计划书中陈锋签名和房屋价格有异议，并申请了价格鉴定，原告自愿放弃对永顺县价格认证中心作出的鉴定意见书进行举证、质证，系其对自己民事权益的自由处分，符合法律规定，应准许，故未交付房屋的价格应以被告提交的置业计划书中的价格为准，即未交付6套房屋的总价格为人民币132.3436万元。
综上所述，未交付房屋总价款为人民币132.3436万元，由被告退还给原告，另132.3436万元本金的利息（利息从2014年12月21日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率执行，利随本清）由被告支付给原告，原告主张的其他诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第九十四条第一款（三）项，第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告大汉城镇建设有限公司永顺项目部于本判决生效后十日内退还原告订购房屋款132.3436万元；
二、限被告大汉城镇建设有限公司永顺项目部于本判决生效后十日内赔偿原告132.3436万元本金的利息（利息从2014年12月21日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率执行，利随本清）；
三、驳回原告陈锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费40096元，由被告大汉城镇建设有限公司永顺项目部承担30000元，原告陈锋承担10096元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 向云花
人民陪审员 曹 平
人民陪审员 田 婷
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 黄 龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足一证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。