湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第04177号
原告彭美英。
委托代理人陶剑波，湖南湘民律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，该公司董事长。
委托代理人向阳晖，湖南俊彦律师事务所律师。
原告彭美英诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2013年12月4日公开开庭进行了审理。书记员孙静担任记录。原告的委托代理人陶剑波、被告金邦公司的委托代理人向阳晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭美英诉称：原告分别于2010年3月30日、2008年9月17日、2009年4月24日与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的岳麓区“未来城”小区第7栋1005、1006、103号房。据前述合同约定，被告应于2010年8月30日前向原告交付1005号房、于2009年10月30日前向原告交付1006号房、于2009年5月24日向原告交付103号房。合同还约定，被告应于交房后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥房屋所有权证，合同还对被告延期办理的违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了支付购房款等全部合同义务，但被告交房后至今未办妥房屋所有权证，由于被告未办妥房屋所有权证，致使原告在房屋转让、抵押贷款、孩子入学等方面都受到重大影响，合法权益受到严重损害。综上原告认为，合同一经签订，双方均需严格遵守，被告未在约定时间办妥房屋所有权证，已构成违约，损害了原告的合法权益，理应承担违约责任，特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告立即履行办理房屋所有权证的合同义务；二、被告支付延期办理房屋所有权证违约金679000.00元（应计算至实际办妥之日止，暂从2011年12月1日起计算至2013年11月27日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告金邦公司辩称：一、原告购买的“未来城”第7栋1005号房的交房时间是2011年8月30日，依合同违约金起算日应为2012年6月5日。原告购买的“未来城”第7栋1006号房交房时间为2011年8月30日，但违约金起算时间应为2011年10月30日。“未来城”第3栋103号房已于2011年8月19日发证，不应计算违约金，即使按合同约定计算违约金其起算时间也应当是从2011年2月18日起，且原告主张被告支付违约金已经超过了诉讼时效。
经审理查明：2008年9月17日、2009年4月24日、2010年3月30日，原告彭美英作为买受人与被告金邦公司先后签订三份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200869971006、20076289103、200869971005）。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号“未来城”第7幢N单元10层1006号房（住宅）、第3幢N单元1层103号房（商业）、第7幢N单元10层1005号房（住宅）。三份合同第四条约定购房总金额分别为590717元、1873009元、645248元；第十条约定房屋的交付时间分别为2009年10月30日、2009年5月24日、2010年8月30日前。其中3幢103号房合同和7幢1005号房合同在第十八条均约定：“出卖人在交付商品房使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。”7幢1006号房合同在第十八条约定：“出卖人在交付商品房使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。”三份合同第十八条均约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了三套房的全部购房款。其中7栋1005号房的购房款发票，被告于2013年1月25日出具。2009年5月24日，被告向原告交付了原告所购买的3幢103号房，2010年8月30日，被告向原告交付了原告所购买的7幢1005、1006号房。2011年8月19日，被告为原告办理了3幢103号房房屋产权证。现被告仍未取得所购7幢1005、1006号房的屋所有权证。
上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业维修资金缴纳凭证、前期物业管理服务合同、房屋产权证、调解协议等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于履行合同过程中被告是否违约的问题。
原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未在合同约定的时间内将原告所购商品房7幢1005号、1006号房申请办理房屋所有权证，存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故对原告诉请被告办理所购7幢1005号、1006号房的房屋所有权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案。
二、关于原告部分诉讼请求是否已经超过了诉讼时效问题。
对原告要求被告支付延期办理3幢103号房的房屋所有权证违约金的诉请，被告认为已过诉讼时效，对此，本院认为，根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道合法权益受到侵害时开始计算为两年，在原告未提供诉讼时效中断、中止的相关证据的前提下，原告对于本案受理之日往前两年以内的所产生的违约金才没有超过诉讼时效。本案受理日期为2013年11月29日，原告所主张的对于2011年11月29日以前被告所应承担的逾期办证违约金，已经超过了诉讼时效。因被告已于2013年8月19日为原告办理了3幢103号房的房屋产权证。现原告要求被告支付延期办理3幢103号房房屋所有权证违约金的诉请，其诉讼请求已经超过2年诉讼时效，本院不予支持。
三、关于违约金是否过高的问题。
依据合同约定，对于7幢1005号房和1006号房，出卖人在交付商品房后分别于365个工作日和365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日和90日内办妥买受人的房屋所有权证。本案被告向原告交付1005号、1006房的时间是2010年8月30日。依合同约定，被告的违约时间应当为交付商品房之日起365个工作日后和365日后，即分别从2012年1月29日起和2011年8月30日开始计算。现计算至本案判决之日即2013年12月17日，计算得出的违约时间为分别为688天和840天。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办理7幢1005号房和1006号房的房屋产权证已经产生的违约金为25000元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告彭美英所购“未来城”第7幢N单元10层1005、1006号商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；
如被告湖南金邦物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南金邦物业发展有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告彭美英另行支付违约金；
二、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告彭美英支付违约金25000元；
三、驳回原告彭美英的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10590元，减半收取5295元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告彭美英已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告彭美英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一三年十二月十七日
书记员 孙静