广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终2360号上诉人（原审被告、反诉原告）：比亨饰品（中山）企业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇白石工业区。法定代表人：陈秉宗，职务总经理。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈中桂，男，1976年10月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张春峰，广东保信律师事务所律师委托诉讼代理人：谢金枚，广东保信律师事务所实习律师。原审第三人：中山市三乡镇白石村民委员会，住所地广东省中山市三乡镇白石村教育路2号。上诉人比亨饰品（中山）企业有限公司（以下简称比亨公司）因与被上诉人陈中桂及原审第三人中山市三乡镇白石村民委员会（以下简称白石村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。比亨公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判支持比亨公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定涉案《厂房设备租赁加工合同》及补充协议无效，是错误的。理由如下：一、涉案租赁物所使用的土地是比亨公司的投资人陈庆铭依法取得，并经中山市外资审批工作领导组审批立项，同意在涉案土地上投资建设涉案租赁物，即比亨公司是完全有权在涉案土地上投资建设厂房的，不属于违法使用土地。根据我国《土地管理法》的相关规定，涉案土地属于村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。因此，比亨公司取得涉案土地使用权是通过合同方式从第三人白石村委会处受让取得，并按照合同约定支付了土地转让款。而根据合同约定，为比亨公司办理涉案土地使用权证的义务是由第三人白石村委会负责。在比亨公司使用该土地开办比亨公司时，也依法向相关部门申请立项并经批准后在涉案土地上投资办厂。在厂房建设投入使用前经中山市公安消防支队验收合格，同意比亨公司投入使用。也就是说，比亨公司从取得涉案土地使用权至建设厂房都是依法进行的。在比亨公司投资使用涉案租赁物十几年后，却认定比亨公司违法使用土地，那岂不是在欺骗台商投资人陈庆铭吗？其行为是严重的、恶劣的。二、陈中桂承租并使用涉案租赁物后提出租赁合同无效，明显是为了逃避履行支付租金义务。陈中桂在2009年6月16日起承租比亨公司涉案租赁物，再将涉案租赁物出租给他人并收取他人支付的租金后拒绝向比亨公司履行支付租金的义务，比亨公司于2014年4月4日向法院提起诉讼，经双方自愿达成和解协议，承诺拖欠比亨公司的全部租金并同意按双方签订的《厂房设备租金合同》约定缴纳租金。直至陈中桂搬离涉案租赁物，陈中桂也没有提出异议。第一次诉讼时，陈中桂不但确认了涉案债务，还承诺分期支付租金。由此可知，陈中桂在对涉案租赁物状况知晓的情况下，还自愿履行支付租金义务的。现陈中桂反悔的行为，明显是企图再次逃避履行支付租金义务。因此，陈中桂的反诉请求不应当支持。三、一审法院判令陈中桂向比亨公司支付50%的租金是错误的。假如本案的租赁合同无效，那么关于比亨公司依法收取的租金和陈中桂主张的损失：1.租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，由于陈中桂拖欠比亨公司自2014年3月至12月份的租金，按每月租金22400元计算，陈中桂应当支付比亨公司租金22400元，扣减陈中桂支付的租金1万元，陈中桂应支付比亨公司租金214000元。2.损失。根据上述司法解释第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，陈中桂应当对其损失承担举证责任。对此，一审法院认为，陈中桂未提交赔偿凭证，无法证明该损失的产生，故不支持陈中桂的损失请求。因此，陈中桂的所谓损失不应当支持，应当全额向比亨公司支付上述租金。四、一审法院违反法定程序，适用法律错误。本案属于厂房（即比亨公司投资建设的地上建筑物）租赁合同纠纷，而不是土地使用权租赁合同纠纷。但是，一审法院根据我国土地管理法认定地上建筑物的涉案合同无效，显然是适用法律错误。同时，涉案租赁物的土地权属与性质也不应当在本案中审理并作出判决。此外，涉案土地使用权转让合同纠纷，陈庆铭与第三人白石村委会间发生的，该案尚在法院审理当中，一审法院现在本案中作出认定，明显是不符合法定程序的，作出偏袒陈中桂的判决，对比亨公司明显是不公平的。综上，比亨公司认为，一审法院认定涉案《厂房设备租赁加工合同》及补充协议无效，是错误的，且违反法定程序。比亨公司恳请二审法院在查明本案事实的基础上，依法作出判决，以维护比亨公司的合法权益。陈中桂辩称，请求二审法院驳回比亨公司的上诉请求，维持原判。1.双方合同及补充协议属于无效，但是对无效处分应当没收比亨公司违法所得；2.比亨公司不是合同当事人，也不是涉案土地权属人，其没有一审原告主体资格。但是，因陈中桂没办法缴纳诉讼费用，陈中桂也就委屈确认原审判决，且陈中桂的损失一审时也没有支持，因陈中桂租下来是用于转租的，陈中桂已经赔偿了转租人的损失，当时没有足够的证据证明这些损失，导致陈中桂的损失没办法得到赔偿。第三人白石村委会经合法传唤没有到庭，也没有提交书面答辩状。比亨公司向原审法院起诉请求：1.判令陈中桂赔偿租金损失114000元；2.判令陈中桂支付2014年3月至2014年9月份的租金146800元及逾期付款违约金（自2015年5月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告付清全部租金之日止，暂计至起诉日的违约金为4624.40元）；3.判令陈中桂支付2014年10月至2014年12月份的租金67212元及逾期付款违约金（自2014年12月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告付清全部租金之日止，暂计至起诉日的违约金为3710.10元）；4.判令陈中桂支付管理费71500元及逾期付款违约金（自2015年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告付清全部管理费之日止，暂计至起诉日的违约金3617.90元）。陈中桂向原审法院反诉请求：1.判令双方签订的《厂房设备租赁加工合同》及其补充协议无效；2.判令比亨公司赔偿损失12万元及利息（利息从起诉之日起，计算至清偿欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；3.判令比亨公司退还押金26000元及利息（利息从起诉之日起，计算至清偿欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）。一审法院认定事实：2000年11月10日，比亨公司法定代表人陈庆铭（乙方）与案外人中山市三乡镇人民政府白石环管理区（甲方，即本案第三人白石村委会的前身）签订《划拨土地协议书》，约定甲方将范围内白石工业区，工业用地30亩划拨给乙方自建工业厂房，地价每亩75000元，甲方负责为乙方办理好国有土地使用权证。2001年12月31日，以陈庆铭作为法定代表人的台港澳法人独资企业比亨公司登记成立，2007年2月5日公司变更登记法定代表人为陈秉宗。后比亨公司在上述土地上投资修建了厂房和宿舍，除一部分自用外，另一部分于2009年6月16日与陈中桂签订《厂房设备租赁加工合同》，约定比亨公司将厂房2幢、宿舍3幢约3250平方米，供电设备、机器设备、工用具依清单为准，租赁给陈中桂，租金前三年每平方米4元（面积按实际租用计算），第四年开始调升，调升的租金双方各占50%，每月10日前交清上月租金。保安费用、上缴村管理费用、共用水电费，双方各付50%，厂房租赁税各付50%。合同签字后三日内陈中桂一次性预缴押金26000元为信用保证金。合同期限为2009年6月16日至2019年6月15日，如违约，所缴费用保证金不予退还。履行中如情况发生变化，双方协商可另行增加协议条文，经确认签字具有同等效力。陈中桂在承租了比亨公司的前述厂房和宿舍后，又分别分租给案外人王国光、罗奎阳、余小军、莫小兵等用于经营办厂。后因陈中桂所分租的承租人在经营中未办理工商登记被职能部门调查及陈中桂、比亨公司、白石村委会无法协助各承租人办理工商登记，各方产生矛盾，分租户自2013年年底始不向陈中桂缴交租金，陈中桂亦开始拖欠比亨公司的租金。比亨公司自2014年1月始多次向陈中桂及分租户发出“催款函”及“公告”，要求支付拖欠的租金及解除合同。后双方就租金和管理费缴纳及工商办证事宜无法达成一致意见，比亨公司遂于2014年4月4日诉至法院。请求：（1）判令双方签订的《厂房设备租赁合同》已于2014年3月12日解除；（2）陈中桂支付租金114400元和管理费48400元及利息（自起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算）。原审法院受理后，立案号为（2014）中一法三民二初字第121号（以下简称第121号案）。该案审理过程中，比亨公司于庭审后法院判决前，即2015年1月13日向法院提交撤诉申请，以双方庭外达成和解协议为由，请求撤回起诉。原审法院予以准许并做出撤诉裁定。另查，双方于2014年11月6日签订和解协议，约定：陈中桂拖欠的至2014年2月的租金共114400元，于签订协议之日起2个月内支付完毕，比亨公司收到该114400元当天向法院申请撤诉以了结所涉案件（应指第121号案），若不能在2015年1月6日前足额支付，陈中桂自愿按双倍租金即228800元支付。2014年3月至9月共7个月租金156800元，陈中桂每月支付20000-30000元，自协议签订之日起6个月内支付完毕，若不能按时支付，自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息。自2014年10月起，按陈中桂实际租赁面积和双方约定的租金标准计算租金，并于当月10日前付清。陈中桂确认至2014年10月，共欠管理费69300元，若白石村委会能给陈中桂租赁厂房出证明盖章，陈中桂自愿自出证明之日起10天内付清，之后的管理费亦按时交付。若白石村委会收取了比亨公司的管理费，陈中桂也应按合同约定支付给甲方。若司法机关或村委要求陈中桂分租的租客搬离厂房，则自撤离之日起产生的租金（场地使用费）陈中桂有权拒绝支付给比亨公司。前述和解协议签订后，陈中桂于2014年12月4日、2015年1月12日分两次将租金共114400元支付到比亨公司在协议中指定的银行账户，比亨公司亦于2015年1月13日向法院提交撤诉申请。后，中山市中级人民法院在执行已经生效的（2010）粤高法审监民提字第169号民事判决过程中，于2014年5月23日，向第三人白石村委会发出“关于查封土地使用权的通知”[（2009）中中法执字第145号]，主要内容为：该院在执行申请人王曾洁、王智永与白石村委员会民间借款纠纷一案中，依法决定对该白石村委会名下位于中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号的集体土地使用权予以查封。查封期间为2014年5月23日至2016年5月22日，查封期间不得办理产权转移、抵押、赠与、出租及其他设置权利负担的手续。中山市中级人民法院亦将该通知张贴于案涉的陈中桂租赁厂区内。各分租户知悉该通知后纷纷要求与陈中桂终止合同，陈中桂亦不再按前述和解协议履行，双方又产生纠纷。庭审中，双方确认至2014年12月底，陈中桂及其转租的租户已全部搬离案涉厂房。又查，比亨公司于2000年11月10日与案外人中山市三乡镇人民政府白石环管理区（第三人白石村委会前身）签订《划拨土地协议书》，取得土地后，即在地上建设了厂房、宿舍。2004年8月13日该厂房、宿舍竣工后经中山市公安消防支队验收，并出具《建筑工程消防验收意见书》，确认工程是符合消防安全基本要求，验收合格、同意投入使用。该意见书所附建筑工程概况显示：建设单位为比亨公司，地址三乡镇白石工业区碧华四路1号，建筑物名称含厂房3幢、宿舍5幢、饭堂1幢，均为砖墙星铁棚。另，经向中山市土地房产产权档案馆查询，案涉位于中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号（土名为碧华公园）的土地尚无产权登记记录。截至本案法庭辨认终结时止，比亨公司及第三人白石村委会均未向法庭提交关于案涉租赁厂房所占土地已经行政主管部门批准为建设用地或依法批准补办了征用、划拨手续转为国有土地的相应证据。第三人白石村委会在已经生效的（2010）粤高法审监民提字第169号民事判决中确认案涉租赁厂房所占土地权属仍为集体土地。再查，2002年5月，比亨公司（乙方）与案外人中山市三乡镇白石企业办公室（甲方）签订《上缴管理费协议书》，约定乙方自建工业厂房，位于白石管理区土名为“碧华公园”。承包上缴企业管理费时间暂定2年，自2002年4月1日至2004年4月1日止，期满后，双方友好合作进行协商。管理费每月2000元，第二年递增10%，每月1-10日缴交。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本诉及反诉双方的请求、抗辩及证据，本案争议为：1.案涉《厂房设备租赁加工合同》及补充协议是否合法有效？2.合同被认定有效或无效的双方责任分担。3.具体责任后果及损失金额核定。具体分析如下：关于焦点1，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条等规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉租赁房屋（厂房）所占用的土地系农民集体所有的土地，无证据证明比亨公司已经依法完成了全部出让手续、依法登记变更了该土地权属及用途。故其用于建设厂房、出租等非农业用途，显然违反法律的前述强制性（禁止性）规定。因此，根据我国合同法第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉《厂房设备租赁加工合同》及补充协议（即和解协议）因所占用土地违反法律、行政法规的强制性规定，因而无效。同理，双方于2014年11月6日基于前述《厂房设备租赁加工合同》的权利义务而签订的调解协议书亦当然无效。本案所涉纠纷非直接租赁土地或直接将农用地用于非农业用途而产生的纠纷，而是未经依法许可、登记，变更土地属性，在农用地上违法加盖建筑物再出租用于非农业用途而产生的租赁物使用权益合同纠纷。至于比亨公司与第三人白石村委会因何原因无法办理或未能完成案涉土地的登记变更手续，不是本案审查的范围，且不影响本案比亨公司、陈中桂双方之间基于地上建筑物（厂房设备）租赁使用的权益的审查与认定。关于焦点2，基于前述《厂房设备租赁加工合同》及补充协议被确认为无效，根据我国合同法第五十六条、第五十八的规定，合同无效后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，比亨公司在尚未依法取得案涉土地所有权（或办理了土地权属及性质变更相应登记手续）后，即在土地上加盖工业厂房用于生产经营等非农业建设，且在厂房修建后长达十余年的时间内未补充办理前述手续或明知尚无法办理相应手续的情况下，仍将厂房设备出租给陈中桂，显然存在过错。作为总承租人的陈中桂未作谨慎审查，未了解所租赁厂房的权属及土地性质，即承租案涉厂房设备，又将其分租给其他人用于经营办厂等工业用途（即非农业），亦存在过错。虽然比亨公司非案涉租赁厂房所占用土地的合法权属人，且占用该土地用于非农业建设存在违反我国土地管理法的情形，但该租赁厂房确系比亨公司投资修建、管理及使用，且无证据证明作为该集体所有土地的管理者即第三人白石村委会对比亨公司的该使用、收益行为提出过异议或权利主张。且陈中桂租赁该厂房设备亦获取了收益，根据谁投资谁收益及公平原则，比亨公司基于该地上建筑物（厂房设备等）拥有存在瑕疵的收益权，双方已经履行的关于租金交纳及收益，没有必要返还，尚未缴交且存在争议乃至双方的损失部分，应结合双方对导致合同无效的后果中的过错比例分担。结合本案已经查明的事实，双方的过错行为导致合同无效的原因力大小，酌定双方各按50%的比例分担合同无效的全部损失。有关租赁物收益标准核定参照双方在《厂房设备租赁加工合同》所约定的租金标准计算。关于焦点3，基于前述两个焦点分析，比亨公司与陈中桂双方均存在导致合同无效的过错，且各自承担50%的比例，故对双方的损失核定如下：（1）关于比亨公司请求陈中桂赔偿租金损失114000元。该请求权基础来源于双方于2014年11月6日所签订的和解协议，因该协议被认定无效，故比亨公司的该请求无相应理据，不予支持。（2）关于其诉求第二项、第三项2014年3月至12月（双方确认已全部搬离）的租金物使用收益，按约定的每月租金22400元计算共为224000元（22400元×10个月），扣减陈中桂已经支付的10000元，尚余214000元。（3）关于诉求第四项管理费，因该损失比亨公司无证据证明必然或已经产生并支付，且缴交对象为第三人白石村委会，又非案涉租赁物（厂房设备）所产生的收益损失。故比亨公司要求陈中桂直接支付无合同和事实依据，不予支持。（4）关于陈中桂的反诉请求第一项，要求赔偿因转租合同无法履行支付给其他租户的赔偿款损失120000元。陈中桂仅提供了与案外人王国光、罗奎阳、余小军、莫小兵等签订的厂房租赁合同，未提交与前述租户解除或终止合同后，其实际支付给各租户的赔偿凭据，无法证明该损失的产生，理据不足，不予支持。（5）关于租赁押金26000元，其性质属于履约担保，因《厂房设备租赁加工合同》被认定无效，且双方均存在同等过错，故应当予以冲抵陈中桂应承担租赁收益损失。关于双方均主张的有关逾期付款违约金、利息等，因合同被确认无效，且双方均存在同等过错，从而导致本案纠纷，故均不予支持。对比，基于案涉合同无效，比亨公司对其管理使用的厂房设备而导致的收益损失共214000元，由双方按50%比例分担，即陈中桂应承担107000元（214000×50%），冲抵陈中桂已缴交的押金26000元，尚余81000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认比亨公司与陈中桂于2009年6月16日签订的《厂房设备租赁加工合同》及2014年11月6日签订的《和解协议》均无效；二、陈中桂于本判决生效之日起七日内向比亨公司支付厂房设备租赁收益损失81000元；三、驳回比亨公司的其他诉讼请求；四、驳回陈中桂的其他反诉请求。本诉案件受理费7472元，由比亨公司承担6001元，陈中桂承担1471元；反诉案件受理费1610元，由陈中桂承担1323元，比亨公司承担287元；对比，陈中桂应向比亨公司迳直返还垫付的诉讼费1184元。本院二审期间，陈中桂没有新证据提交。比亨公司提交了三份证据：证据一，中山市人民政府土地权属争议案件决定书【中府行决字﹝2016﹞8号】；证据二，广东省人民政府行政复议决定书【粤府行复﹝2017﹞96号】；证据三，中山市不动产登记资料证明表。上述三份证据拟证明涉案土地权属存在争议，本案不应对土地权属进行认定。陈中桂对上述证据一、三的真实不确认，交法院核实，证据二的真实性确认。因对上述证据一和证据三的内容，与证据二中记载的内容相对应，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2016年8月23日，案外人陈庆铭向中山市人民政府提出《行政处理决定申请书》，请求决定“位于中山市三乡镇白石工业区由比亨公司使用的15815.6平方米工业用地使用权属于申请人所有”。2016年11月16日，中山市人民政府作出《土地权属争议案件决定书》【中府行决字﹝2016﹞8号】，主要内容为：涉案土地共15815.6平方米（折合23.75亩），其中约有17亩的土地于1996年颁发《集体土地使用证》（证号为30206331012063），使用权人为中山市三乡镇白石实业发展公司。该17亩的土地权属清晰，不存在权属争议。涉案土地剩余约6.75亩土地于2015年颁发了《集体土地所有权证》[证号为：中集有（2015）第3100004号]，所有权人为三乡镇白石环经济联合社农民集体所有。陈庆铭未依照法定程序取得该约6.75亩集体建设用地的审批手续，无法确认该部分土地使用权属陈庆铭所有。2017年5月15日，广东省人民政府作出《行政复议决定书》【粤府行复﹝2017﹞96号】，主要内容为，确认上述事实，但认为中山市人民政府作出《土地权属争议案件决定书》【中府行决字﹝2016﹞8号】程序违法，依法予以撤销。本院认为，根据双方诉辩意见，二审的争议焦点是：一、涉案的《厂房设备租赁加工合同》及和解协议是否合法有效；二、陈中桂应否支付比亨公司2014年3月至2014年12月的房屋占有使用费及逾期付款违约金；三、陈中桂应否支付比亨公司管理费71500元及逾期付款违约金；四、陈中桂应否支付比亨公司租金损失114000元。争议焦点一，关于涉案的《厂房设备租赁加工合同》及和解协议是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十三条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据前述查明的事实可知，涉案的土地为农民集体土地，现有证据不足以证明涉案土地已全部办理了相关的登记造册，核发证书，确认建设用地使用权以及转用审批等手续，比亨公司在涉案土地上进行建设厂房、出租等非农业用途，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“违反法律、行政法规的强制规定的合同无效”的规定，原审法院认定涉案《厂房设备租赁加工合同》及和解协议（补充协议）无效正确，应予维持。争议焦点二，关于陈中桂应否支付比亨公司2014年3月至2014年12月的房屋占有使用费及逾期付款违约金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，比亨公司要求陈中桂参照合同约定的租金标准支付2014年3月至12月涉案房屋占有使用费，按约定每月租金为22400元计算共为224000元（22400元×10个月），扣减陈中桂已经支付的10000元，尚余214000元，故陈中桂应向比亨公司支付2014年3月至2014年12月的房屋占有使用费214000元。但原审法院将该款项列作损失，并按双方过错比例予以分担有误，本院予以纠正。至于比亨公司主张的逾期付款违约金，因违约金以合同有效存在为前提，现上述合同已被宣告无效，故对比亨公司主张的违约金不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，陈中桂已缴交的押金26000元应予返还。将该款项与陈中桂应向比亨公司支付的房屋占有使用费214000元相折抵，即陈中桂还应向比亨公司支付188000元。争议焦点三，关于陈中桂应否支付比亨公司管理费71500元及逾期付款违约金的问题。因比亨公司无证据证明已向第三人白石村委会实际缴交该管理费，故原审法院对此不予支持正确。争议焦点四，关于陈中桂应否支付比亨公司租金损失114000元的问题。因该款项系基于2014年11月6日双方签订和解协议的约定，而双方签订的和解协议已被认定无效，比亨公司已无请求权基础，故原审判决对此不予支持并无不妥，本院亦予维持。综上所述，比亨公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初1117号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初1117号民事判决第二、三、四项；三、陈中桂于本判决发生法律效力之日起七日内向比亨饰品（中山）企业有限公司支付房屋占有使用费188000元；四、驳回比亨饰品（中山）企业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈中桂的其他反诉请求。如陈中桂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7472元，由比亨饰品（中山）企业有限公司负担3472元，由陈中桂负担4000元；一审反诉案件受理费1610元，由陈中桂负担1323元，由比亨饰品（中山）企业有限公司负担287元。二审案件受理费7472元，由比亨饰品（中山）企业有限公司负担3472元，由陈中桂负担4000元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一七年七月二十一日书记员  雷 媛