河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）豫行终1061号
上诉人（一审第三人）洛阳市金天下商贸有限公司。住所地：洛阳市涧西区九都西路7号世纪华阳三期1-46号门面房。
法定代表人马明明，总经理。
委托代理人郭书铭，河南安多律师事务所律师。
上诉人（一审被告）洛阳市住房保障和房产管理局。住所地：洛阳市涧西区周山路12号。
法定代表人李新志，局长。
行政负责人杨飞，副局长。
委托代理人赵俊义，洛阳市房地产市场管理处干部。
委托代理人闫建国，河南荣信律师事务所律师。
被上诉人高春花（一审原告），女，1954年11月25日出生，汉族，住新安县。
一审第三人河南鸿信枫叶置业有限公司。住所地：洛阳市西工区中州中路329号。
法定代表人王喜庆，经理。
上诉人洛阳市金天下商贸有限公司（以下金天下公司）、洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳市住建局）因高春花请求撤销洛阳市住建局为金天下公司就西工区中州中路329号1幢102所核发的房屋所有权证一案，不服洛阳市中级人民法院（2015）洛行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金天下公司委托代理人郭书铭，洛阳市住建局行政负责人杨飞、委托代理人闫建国，被上诉人高春花到庭参加诉讼，一审第三人河南鸿信枫叶置业有限公司（在一审时经合法传唤未到庭，以下简称鸿信公司）经传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为：2011年5月13日，洛阳市住建局为金天下公司颁发洛房权证书市字第××号房屋所有权证。
洛阳市中级人民法院一审查明：2007年6月21日，高春花与鸿信公司签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，购买鸿信公司开发建设的西工区中州中路南侧枫叶国际广场第一幢一层0127、0128、0129号三处房产，合同约定单价13750.03元／每平米，建筑面积共计33.06平方米，高春花一次性付清房款454576元。该合同于当日在洛阳市住建局办理商品房预售合同备案手续。2007年9月，高春花将上述三处商铺租赁给枫叶嘉江公司，并收到该公司经鸿信公司支付的五年房租。2011年4月21日，洛阳市住建局将西工区中州中路329号1幢102号2543.46平米房产初始登记在鸿信公司名下，并为其颁发了洛房权证市字第××号房屋所有权证。2011年4月22日，金天下公司与鸿信公司办理现房签约，以5000元／每平米的价格购买了西工区中州中路329号1幢102号2543.46平米房产，其中包含高春花已购买的上述33.06平方米房产。2011年5月6日，双方到洛阳市住建局申请办理房屋所有权转移登记，将西工区中州中路329号1幢102号2543.46平米房产的所有权由鸿信公司转移给金天下公司。高春花发现其购买的房产被变更装修后，进一步调查得知，其房屋预售合同登记备案仍然存在，在洛阳市住建局网上系统一键可以查询，但该房屋所有权已于2011年5月9日变更至金天下公司名下。因联系不上开发商鸿信公司，问题得不到解决，高春花多次到洛阳市住建局、市政府等部门信访，2014年10月28日，洛阳市住建局作出洛房（2014）325号“关于高春花上访有关问题的报告”，该报告称“高春花所购房产于2007年6月21日在老房产管理系统中办理商品房预售合同备案手续。2011年4月22日，洛阳市金天下商贸有限公司在新系统办理现房签约时，由于数据不全、系统没有识别房产已售情况，致使签约成功。2011年5月13日，洛阳市住建局为金天下公司颁发洛房权证书市字第××号房屋所有权证。高春花不服，向一审法院提起本案行政诉讼，请求撤销该证。
洛阳市中级人民法院一审认为，当事人申请房屋所有权转移登记，应当按照《房屋登记办法》第三十三条之规定向房屋登记机构提交申请材料，房屋登记机构应当按照《中华人民共和国物权法》第十二条之规定，履行查验、询问等职责。必要时，还可以实地查看。洛阳市住建局在进行房屋所有权转移登记过程中，要对申请登记事项审慎予以审查。本案中，鸿信公司和金天下公司就争议房产向洛阳市住建局提出转移登记申请之前，高春花已就争议房产与鸿信公司签订过商品房预售合同，并且在洛阳市住建局处进行过商品房预售合同登记备案，因此，洛阳市住建局应当识别争议房产已经预售的情况。况且，洛阳市住建局在其2014年10月28日所做的“关于高春花上访有关问题的报告”中承认，由于住建局新老系统更替、产生新老数据无法衔接，系统没有识别房产已售情况，以至于争议房产被成功转移登记。即因为其自身的原因，市住建局没有识别争议房产的已售情况，致使争议房产被转让给金天下公司并成功办理所有权转移登记。综上，洛阳市住建局颁发洛房权证市字第××号房屋所有权证将争议房产所有权转移登记在金天下公司名下的行为违法，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，一审法院判决，撤销洛阳市住房保障和房产管理局于2011年5月13日为洛阳市金天下商贸有限公司颁发的洛房权证市字第××号房屋所有权证。
金天下公司、洛阳市住建局均不服一审判决，向本院提起上诉。金天下公司上诉称：一是一审判决以高春花就争议房产在洛阳市住建局进行过商品房预售合同登记备案为由，认定洛阳市住建局为金天下公司办理房屋转移登记违法属事实认定错误，二者没有关系；二是金天下公司善意、有偿购得争议房产，依法应当受到法律保护；三是根据最高院相关司法解释，高春花应先进行民事诉讼，一审法院应裁定中止诉讼，不能直接判决。请求撤销一审判决，发回重审或直接驳回高春花的起诉。
洛阳市住建局上诉称：一是一审程序不当。本案是以房屋买卖行为为基础引起的房屋登记行政诉讼，根据最高院相关司法解释，应当先进行民事诉讼，已经受理的，裁定中止诉讼，一审直接判决不当；二是一审法院认定事实不清，应予撤销。金天下公司申请房产登记时，材料完备、权属明确，洛阳市住建局不存在没有识别争议房产已售的过失。一审法院把预售合同备案与申请房屋登记行为混淆，合同备案与否，不影响房屋登记行为。请求撤销一审判决，发回重审。
高春花答辩称：一是一审程序合法、正当，本案属于法律规定可以提起行政诉讼的情形；二是一审认定事实清楚。合同签订时物权法尚未实施，多部法律将商品房预售合同登记备案规定为强制性制度，防止一房多卖。预售合同备案是办理房产登记的前置条件、必要条件，具有对抗第三人的效力。洛阳市住建局明知涉诉房产有争议，仍为金天下公司办理房产登记，属违法行为；三是要求撤销金天下公司的房产证有相应的法律依据，洛阳市住建局没有按照物权法规定的职责查验材料，金天下公司购买的房产不属于善意取得且损害了国家利益。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，洛阳市住建局作为涉诉不动产登记机构，对申请登记事项负有审慎审查的职责。高春花与鸿信公司签订的争议房产的商品房预售合同（高春花全额支付了房屋价款），曾于2007年6月21日在洛阳市住建局登记备案，后高春花实际得到争议房产并收取房屋租金，该登记备案行为属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，买受人高春花的请求权具有对抗第三人的效力，且商品房预售合同登记备案是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款所规定应当的行为。在洛阳住建局信息系统新老更换，产生新老数据无法衔接的现象时，应当引起该局必要的审慎，登记时应审查是否有已登记备案的商品房预售合同，以避免因新老信息系统更换、新老数据无法衔接的原因将已登记的商品房预售合同的房产给予产权登记，从而避免将争议房产所有权转移登记到金天下公司名下，对此基本情况，洛阳市住建局在其2014年10月28日所作的“关于高春花上访有关问题的报告”也予以认可，洛阳市住建局在本案房产转移登记时有失查之责，将争议房产所有权转移登记在金天下公司名下的行为应予撤销。一审行政判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持洛阳市中级人民法院（2015）洛行初字第1号行政判决。
本案二审诉讼费各50元，由上诉人洛阳市金天下商贸有限公司、洛阳市住房保障和房产管理局分担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 平
代理审判员 马 传 贤
代理审判员 王 秋 娜
二〇一六年十一月八日
书 记 员 刘月华（兼）