安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00247号
上诉人（原审被告）：王爱媛，女，汉族，户籍地山东省青岛市。
委托代理人：熊晓珊，安徽金天都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐英葵，男，汉族，住安徽省黟县。
委托代理人：徐洁。
委托代理人：徐梁。
上诉人王爱媛因与被上诉人徐英葵确认合同无效纠纷一案，不服安徽省黟县人民法院2014年6月3日作出的（2013）黟民一初字第00357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人王爱媛及其委托代理人熊晓珊，被上诉人徐英葵及其委托代理人徐洁、徐梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：王爱媛系城镇居民，2002年11月21日，其与徐英葵就农村宅基地上房屋买卖达成协议，并由王爱媛支付定金3000元，用于办理房地产权证。次日，双方签订卖契，约定徐英葵将黟县XXXX号房屋出卖给王爱媛，房屋价款3.5万元，叶文贵为见证人。合同签订后，徐英葵办理了土地使用权及房屋所有权过户登记手续，领取了登记在王爱媛名下的黟县国用（XXXX）字第XXX号国有土地使用证及房权证黟房XXXX字第XXXX号房屋所有权证。期间，根据王爱媛的申请，XX村村委会授予其XX村永久村民称号。徐英葵之亲属均出具委托手续，同意徐英葵出让房屋，并予以公证。后双方因合同价款变更等协商未果，王爱媛未支付约定的房屋价款，徐英葵也未将房屋交付给王爱媛使用。徐英葵认为，根据相关法律规定，王爱媛作为城镇居民购买农村房屋，双方签订的房屋买卖合同无效，其于2013年7月16日诉至原审法院，要求确认双方于2002年11月22日就黟县XXXX号房屋买卖签订的卖契无效，并由王爱媛承担本案诉讼费用。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等国家有关规定，明确禁止转让给城镇居民。王爱媛虽在购房时提出申请成为所购房屋所在地集体经济组织成员，但未办理户籍迁入手续，其作为城镇居民为购买农村宅基地上农村房屋与徐英葵签订卖契，一并转让了宅基地使用权，违反了法律、行政法规的强制性规定，并损害了集体经济组织的利益，该卖契应认定无效。徐英葵要求确认双方于2002年11月22日就黟县XXXX号房屋买卖签订的卖契无效的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。根据物权区分原则，物权能否变动、是否已经变动，不影响买卖合同的效力。王爱媛认为双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且已得到国家相关部门颁证确认，合同有效的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决：徐英葵与王爱媛于2002年11月22日就黟县XXXX号房屋买卖所签订的卖契无效。案件受理费80元，由徐英葵负担40元，王爱媛负担40元。
王爱媛不服原审判决，上诉称：原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、原判决没有认定本案房屋宅基地已变更为国有土地，具备交易、流通条件，事实不清，认定错误。双方签订卖契后，该房屋所占用的宅基地经黟县人民政府审批，已变更为国有土地，并过户到王爱媛名下。在徐英葵起诉前，该房屋的土地使用权已经完全具备在市场流通、交易的条件。即使合同效力问题有争议，对于效力待定合同，在起诉前办理相关变更登记手续，应认定合同有效。二、原判决适用法律错误。1.最高人民法院司法解释规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据。原判决以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为依据，认定本案房屋买卖违反了法律、行政法规的强制性规定，是错误的。该通知不属于法律和行政法规的范畴，不能作为认定合同无效的法律依据。2.原判决根据土地管理法第六十二条、第六十三条规定，认定本案卖契无效，属适用法律错误。该法第六十二条是对农村村民通过“申请-
审批”程序初始取得宅基地使用权的规定，其中既未禁止农村村民出卖住房，也未禁止城镇居民购买农村房屋。该条规范的目的，并非禁止或限制农村村民转让宅基地使用权，而是禁止农村村民通过“申请-
审批”程序获得两处以上的宅基地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条立法目的，应当是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。而本案房屋买卖前宅基地本身即为建设用地，其使用权的主体变更并不会改变宅基地的性质。该条规定并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，更谈不上禁止城镇居民购买农村房屋的问题。前述法律没有规定已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权转让给城镇居民无效。三、原判决违反诚信原则，与当前国家发展政策相违背。判决农村房屋买卖合同无效不仅无任何法律依据，也与合同法鼓励交易宗旨相违背，同时破坏交易秩序的安全和稳定。请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。
徐英葵答辩称：根据土地管理法第六十二条、第六十三条的规定，宅基地属于农村集体所有，禁止转让给城镇居民。王爱媛是城镇居民，非本村村民，也没有迁入户口，双方的买卖合同违反法律规定，该卖契应当认定为无效。相关证件办理属于行政行为，与本案合同是否有效没有关联。王爱媛本末倒置，刻意强调办证过程中的合理性，与一审判决初衷背道而驰。请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，王爱媛提交了两组证据：1.从黟县国土资源局调取的土地登记申请书、界址调查表、变更土地登记审批表、黟县人民政府土地登记审批表、黟县土地发证宗地登记表、有偿使用（申报）土地缴费通知单、契税完税证；2.缴纳土地出让金、变更登记费、契税、房产登记费、工本费等各项税费的发票复印件八张，证明双方签订卖契后，经黟县人民政府审批，相应的农村集体土地已经变更为国有土地，王爱媛缴纳了土地出让金、契税等各项税费，并办理了土地使用权变更登记、房产过户登记手续，涉案国有土地使用权及房屋已经登记在王爱媛名下。
徐英葵对王爱媛提交的证据没有异议。
徐英葵当庭提交了国有土地使用证、房屋所有权证以及办理土地、房产变更登记产生的相关税费的发票原件，并说明该房屋原是其以父亲的名义购买的，兄弟姐妹都同意处理该房屋，相关过户的证件是其本人到有关部门办理，费用由王爱媛支付。由于王爱媛没有支付合同价款，所以一直没有腾出房屋，徐英葵弟弟及女儿一直居住在该房屋中。
本院对原审查明的事实予以认定。
本院另查明：王爱媛于2002年11月26日申请变更土地登记，黟县国土资源局审核准予变更该宗地的土地权属性质为国有土地使用权，用途为住宅，面积155平方米。黟县人民政府于2002年12月23日批准核发黟县国用（XXXX）字第XXX号国有土地使用证，土地使用者为王爱媛，坐落于黟县XX乡XX村，使用权类型为国有划拨。2003年1月16日，黟县房地产管理局核发房权证黟房XXXX字第XXXX号房屋所有权证，房屋所有权人为王爱媛。王爱媛缴纳了土地、房屋变更登记的相关税费。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，审查双方所签房屋买卖合同效力的关键是该房屋占用范围内的宅基地使用权转让问题。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用等法律和国家有关规定。农村的宅基地属于农民集体所有，变更土地权属应当依法履行征收程序。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国家有关政策规定，禁止城镇居民购买农村宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证。王爱媛并非黟县碧阳镇南屏村这一集体经济组织成员，双方签订合同时宅基地为村农民集体所有，土地权属并未发生变更，该买卖合同因违反法律和国家政策而应认定为无效。合同签订后土地权属的变更并不影响对合同效力的认定。原审法院认定合同无效并无不当。上诉人的上诉理由不能成立。
案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王爱媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴林丹
代理审判员 宋乾平
代理审判员 童 菲
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李纪杭
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。