中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12934号
上诉人(原审原告)：卢衬开，加拿大国籍。
委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙璟琨，广东维永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢衬华，身份证住址广州市白云区。
委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。
上诉人卢衬开因与被上诉人卢衬华物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人卢衬开上诉请求：1.撤销一审判决；2.卢衬华搬出并返还广州市白云区夏良路北巷7号的宅基地房屋给卢衬开；3.卢衬华支付非法占用期间的房屋使用费共156000元(每月使用费800元，从1998年1月起计算至实际返还房屋之日止，暂计至2015年3月，共156000元)；4.本案一、二审诉讼费及鉴定费全部由卢衬华承担。事实理由如下：一、一审法院认定事实不清、证据不足。(一)一审法院对于涉案房屋的权属认定不清。卢衬开提供的涉案房屋所在地的《农村(墟镇)宅基地使用证》(以下简称“《宅基地证》”)的记载显示，宅基地使用人为卢衬开，依据“地随房走”及“物权公示”的原则，涉案房屋的所有权人及宅基地使用权人应为卢衬开。一审法院根本未对这重要事实作出审查，仅凭涉案房屋未取得房地产证等权属文件就推断房屋权属不清。(二)一审法院对卢衬华提供的《协议》未作合法性审查。卢衬华提交了与卢衬开签订的一份《协议》，拟证明卢衬开同意将卢衬华可以永久使用涉案房屋，并将房屋所在的宅基地使用权也永久归属于卢衬华。该协议的内容和目的实际上变相转让了涉案宅基地使用权。根据《物权法》、《土地管理法》及相关土地政策，农村宅基地只能在村集体成员之间转让，不能转让给城镇居民。本案中卢衬华并不是夏良村村民而是城镇居民，所以其与卢衬开签订的《协议》明显违反了法律的禁止性规定，理应认定为无效，更不能作为卢衬华取得涉案房屋使用权的依据。一审法院并未审查《协议》的合法性，仅凭一份《协议》就认可了卢衬华拥有涉案房屋的所有权。一审判决认定事实草率，不仅有失公允，更是变相允许和纵容了宅基地的非法流转。二、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第六条和《中华人民共和国合同法》第六十条，认为卢衬开要求卢衬华返还涉案房屋及支付使用费，于法无据，不予支持，并驳回卢衬开的诉讼请求，一审法院适用法律错误。本案为物权保护纠纷，应当适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十二条、第三十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、“物权受到侵害的，权利人可通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”、“无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。涉案《农村(墟镇)宅基地使用证》载明使用权人为“卢衬开”，权属明晰，卢衬华在未取得涉案房屋合法使用权的情况下擅自占用涉案房屋的行为已构成侵权，卢衬开要求其停止侵权，迁出涉案房屋并返还房屋的诉讼请求合理合法，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，卢衬华与卢衬开签订的《协议》中关于宅基地和房屋使用权的约定应认定为无效，因该无效《协议》取得的房屋，应当予以返还。
被上诉人卢衬华二审答辩称：一、本案上诉状仅由卢衬开代理人谢焰聪的签名，且该签名形成于境外，未办理有关见证公证手续，上述上诉状不发生上诉的法律效力，申请法院对代理出入境情况进行调查。二、一审法院认定涉案房屋未取得权属证明存在权属不清并无不当。卢衬开依据“地随房走”原则认定涉案房屋产权的清晰缺乏法律依据。根据《物权法》第六条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条之规定，引起物权设立、变更、消灭的法定情形有依据法律登记、司法文书或征收决定、继受遗赠及合法建造等，而“地随房走”并不是引起物权设立（或产生）的法律事实或法律行为，所以涉案房屋未经法律登记，单凭地随房走的解释认为涉案房屋产权清晰显然缺乏法律依据。三、一审法院认定《协议》是卢衬华使用房屋的合法依据并无不当。卢衬开将《协议》约定理解为宅基地使用权的变相转让，从而认为协议约定违法法律禁止性规定缺乏法律依据。首先协议是卢衬开与卢衬华签署，代表双方真实意思表示，协议约定卢衬华因出资兴建房屋而取得房屋使用权，并无违法法律禁止性规定。法律并没有限制房屋使用权转移的规定，因此协议内容并不违反法律禁止性规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持，驳回卢衬开的上诉请求。
一审法院经审理查明：1997年5月22日，广州市白云区龙归镇人民政府颁发穗龙字第N0001853号《农村（墟镇）宅基地使用证》，载明使用人卢衬开，面积112平方米，建筑结构混合，层数2.5层，建筑面积150平方米等。1997年5月18日，广州市白云区龙归镇夏良村民委员会在《郊区村镇建房许可证》上盖章确认，同意申请办理宅基地建二层半，建筑面积150平方米等。卢衬开、卢衬华是同胞姐妹关系。
卢衬开于2015年3月19日向一审法院提起本案诉讼，主张：卢衬开是广州市白云区夏良村的村民，于1997年5月依法取得广州市白云区夏良村8队（编号为0001853）的宅基地的合法使用权，同年5月取得该宅基地的建房许可证。随后，卢衬开在上述宅基地上建设了房屋。房屋地址为广州市白云区夏良村夏良路北六巷7号。房屋建成后，因卢衬开出国定居，该宅基地房屋被卢衬华非法占用。为此，卢衬开诉请法院判令：1.卢衬华搬出并返还广州市白云区夏良村夏良路北六巷7号的宅基地房屋给卢衬开；2.卢衬华支付非法占用期间的房屋使用费共156000元（每月使用费800元，从1998年1月起计算至实际返还房屋之日止，暂计至2015年3月，共156000元）；3.本案诉讼费由卢衬华承担。
卢衬华一审辩称：卢衬华不同意卢衬开的全部诉讼请求。卢衬华是涉案房屋的合法使用人、卢衬华取得涉案宅基地使用权是经过卢衬开的同意。卢衬华与卢衬开是亲生姐妹，感情很好，卢衬华一直在经济上扶持卢衬开。1997年，卢衬开由于没有资金盖房，让卢衬华使用其宅基地并出资建造涉案的房屋。根据卢衬华与卢衬开签署的协议约定，卢衬华出资建造涉案房屋而取得房屋的长期使用权。卢衬开将涉案宅基地使用证交付给卢衬华持有，充分表明了卢衬开许可卢衬华长期使用涉案房屋，佐证了双方签署上述协议与双方协议的真实意思表示，卢衬华按照约定取得涉案房屋的合法使用权。卢衬华履行协议约定的义务，于1997年出资建造涉案房屋，取得涉案房屋的使用权，并且无需交纳房屋使用费。1997年涉案房屋建成后至2006年，卢衬开出国定居长达十年时间，卢衬华一直在使用房屋，卢衬开一直未提出异议，由此充分证明卢衬开许可卢衬华使用涉案房屋的合理性，不存在非法占有房屋说法。涉案房屋至今未办理产权登记，卢衬开于2014年取得加拿大国籍，失去大良村集体经济组织成员身份，根据相关法律规定，将无权享有宅基地的使用权，所以，卢衬开将丧失涉案宅基地的使用权，更不可能是涉案房屋的产权人。本案属于侵权纠纷，根据民法通则等相关的规定，侵权纠纷的诉讼时效为2年，卢衬开现才提出本案诉讼明显超过诉讼时效，法院应驳回其诉请。
一审庭审中，双方确认卢衬华保管持有穗龙字第N0001853号《农村（墟镇）宅基地使用证》，涉案房屋于1997年建成使用，由卢衬华出资建设，涉案房屋尚未取得房产证等权属证明。卢衬华主张双方签订了《协议》、《双方协议》，涉案房屋由其出资建筑，并提交《协议》、《双方协议》等证据予以证明。《协议》载明：1、甲方（卢衬开）、乙方（卢衬华）经协商，甲方于1997年5月22日已将涉案空地，面积112平方米交由乙方建房使用，土地和建房资金一切由乙方自筹，现落成二层楼房，面积150平方米，归乙方永久使用；2、乙方在未自行拆除该房屋的情况下，房屋使用权将永久归属乙方所有；3、如乙方自行拆除该房屋后，原土地使用权将仍然属乙方占有，甲方不得占用等。甲方处签名有“卢衬开”字样，乙方签名有“卢衬华”字样。《双方协议》载明：“现位于广州市白云区龙归镇夏良路北六巷7号地块，在1997年由于卢衬开没有资金，所以由卢衬华出支兴建，土地面积112平方，一栋房屋，由于当时卢衬华不是当地村民。所以拿宅基地证时，用了卢衬开的名字，如果日后更换房产证，卢衬开家人不得以什么理由侵占此屋”，双方协议中特此声明处签名有“卢衬开”。卢衬开主张《协议》上甲方处签名的“卢衬开”，《双方协议》上特此声明处签名的“卢衬开”，均不是卢衬开书写，并申请对上述笔迹的真实性进行司法鉴定。
经卢衬开申请，一审法院依法委托广州分析测试中心司法鉴定所对《协议》中甲方处签名的“卢衬开”，《双方协议》中特此声明处签名的“卢衬开”与卢衬开所提交的样本中的“卢衬开”，是否同一人所书写。广州分析测试中心司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定：1、《协议》上落款甲方签名处的“卢衬开”签名与提供样本上的“卢衬开”签名是同一人所写；2、《双方协议》上特此声明处签名的“卢衬开”与提供样本上的“卢衬开”签名不是同一人所写。卢衬开不确认上述鉴定结论的第1项，确认第2项，卢衬华确认上述鉴定结论的第1项，不确认第2项。
以上事实，有农村宅基地使用证存根、郊区村镇建房许可证、情况说明、协议、双方协议、送货单、鉴定意见书及当事人的陈述予以佐证。
一审法院认为：广州分析测试中心司法鉴定所依法定程序作出《司法鉴定意见书》，鉴定：1、《协议》上落款甲方签名处的“卢衬开”签名与提供样本上的“卢衬开”签名是同一人所写，2、《双方协议》上特此声明处签名的“卢衬开”与提供样本上的“卢衬开”签名不是同一人所写，一审法院予以确认。综合《农村（墟镇）宅基地使用证》由卢衬华保管持有，涉案房屋由卢衬华出资兴建的事实，应认定卢衬开于1997年5月22日与卢衬华签订了《协议》，约定由卢衬华出资建设涉案房屋，并由卢衬华使用。广州分析测试中心司法鉴定所作出《司法鉴定意见书》，鉴定《双方协议》上特此声明处签名的“卢衬开”并不是卢衬开所书写，但该协议中的内容仅为由卢衬华出资建设涉案房屋的原因所作的陈述，不能推翻双方签订涉案《协议》的事实。况且，涉案房屋也未能依法取得房产证等房产权属证明。据此，卢衬开请求卢衬华搬出并返还广州市白云区夏良村夏良路北六巷7号的宅基地房屋，卢衬华支付房屋使用费，于法无据，一审法院均不予支持。一审笔迹鉴定费用5400元，应由卢衬开负担2700元，卢衬华负担2700元。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2016年7月4日作出判决如下：驳回原告卢衬开的诉讼请求。一审案件受理费3470元，由原告卢衬开负担。鉴定费用5400元，卢衬开负担2700元，卢衬华负担2700元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间双方当事人均无新证据提交本院。
另查明，卢衬开于2015年1月12日出具《授权委托书》，委托其儿子谢焰聪全权处理涉案宅基地（宅基地房屋）一切事宜，范围包括：一、代为起诉、应诉及执行；二、代为签发、签收有关法律文书和文件材料；三、代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行调解或和解；四、代为上诉，提起上诉，代为申请、参加强制执行和代收执行款项；五、有转委托权；……。受委托人因本宅基地（宅基地房屋）相关事项而签署的法律材料，本人均予以承认和执行。该授权委托书依法办理了公证及中华人民共和国驻温哥华总领事馆认证手续。谢焰聪于2015年2月15日在广州市广州公证处办理了转委托公证，明确谢某聪是卢衬开涉案房屋的受托人，转委托董立凡、孙璟琨为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、代为起诉、应诉及执行；二、代为签发、签收有关法律文书和文件材料；三、代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行调解或和解；四、代为上诉，提起上诉，代为申请强制执行和代收执行款项……。卢衬开二审代理律师在上诉期间向一审法院提交了由谢焰聪代为签名的上诉状，并预缴了二审案件受理费，办理了上诉手续。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定“在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力”。卢衬开委托谢焰聪作为其代理人，再转委托授权本案代理人处理本案诉讼事宜，合法有效。卢衬开二审代理律师在上诉期间向一审法院提交了由谢焰聪代为签名的上诉状，并预缴了二审案件受理费，办理了上诉手续。谢焰聪作为卢衬开的代理人享有转委托权及代为上诉的权利，上述签名是否形成于境外对卢衬开在有效上诉期内提起上诉，均无影响。卢衬华主张卢衬开的上诉无效，于法无据，不予采纳。
卢衬开一审以其是涉案宅基地的合法使用权人并实际于上述宅基地上建设了涉案房屋，卢衬开非法占用涉案房屋为由提起本案物权保护纠纷，经一审查明涉案房屋并非卢衬开实际出资建设。因此，卢衬开以上述事实为由诉请卢衬华交还涉案房屋并计付使用费，缺乏事实依据，一审驳回卢衬开全部诉请并无不当。
至于卢衬开上诉主张其与卢衬华签订的《协议》应属无效的问题，因双方一审均未对此提起诉请，本院二审不作调处。
综上所述，上诉人卢衬开的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3470元，由上诉人卢衬开负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月二十三日
书记员 璩方慧