贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终720号
上诉人(一审被告、反诉原告）：贵州榕江鼎信房地产开发有限公司。
地址：榕江县湘榕商贸城内。
法定代表人：朱一飞，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆伟、杨绍兰，贵州智晓律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：陆根松，男，1964年9月28日生，汉族，个体经营者，浙江省东阳市人，户籍地：浙江省东阳市，现住贵州省榕江县，
委托诉讼代理人：张昌胜、田景成，贵州铁力律师事务所律师。
上诉人贵州榕江鼎信房地产开发有限公司因与被上诉人陆根松商品房买卖合同纠纷一案，不服榕江县人民法院作出的（2016）黔2632民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
贵州榕江鼎信房地产开发有限公司上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，望二审法院对一审判决予以纠正。事实与理由：一、本诉部分，上诉人与被上诉人的口头买卖合同成立，被上诉人未按时交付购房款，实际已经违约，但一审判决对作为债务方的被上诉人的违约行为采取偏袒和庇护，反而认定作为债权方的上诉人违约，望二审法院予以纠正。2011年7月下旬，被上诉人急需商铺搬迁经营，遂找到上诉人协商，要求租用上诉人开发的榕江县滨江花园C区E块门面经营家具，后双方协议上诉人以优惠价将滨江花园E区门面1858.88平方以总价698万元的价格出售给被上诉人，价款一次性付清，被上诉人同意上述价格和约定，随即上诉人将门面交给被上诉人占有、使用。然而被上诉人得到上诉人交付给其使用的商铺后，并未遵守一次性付款的约定。上诉人只好再优惠被上诉人10万元，希望被上诉人及时付清欠款并签订书面协议，并于2011年9月26日以《催款通知书》通知被上诉人，被上诉人仍未付清房款，上诉人再次让步，同意被上诉人在2011年12月31日前付清698万元购房款，就赠送价值100万元的商品房一套、车库一间和底层商铺等给被上诉人，但被上诉人仍未付款。一审法院判令上诉人支付被上诉人的违约金显失公平。被上诉人占有使用上诉人交付的商铺、住房等房产之后，再也不付一分钱给上诉人，无奈之下，上诉人拟了《商铺销售协议》请被上诉人到场，并主动请榕江法院法官蒋元章、尹志高等法官参与协调，但被上诉人总以种种借口为由不履行购房的口头约定，付清价款，也不同意签订书面《协议》，还口口声声叫上诉人为他撤除水箱，办理产权证。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决是与事实不符，该条规定的前提是“由于出卖人的原因”就本案来说，被上诉人没有将价款付清而导致没有签订协议，不能办理产权证，是被上诉人的原因，一审这一认定是错误的。
上诉人签订的《赠送确认书》没有生效。对于法院认定上诉人与被上诉人达成口头协议将房屋出售给被上诉人已经生效没有异议，但一审法院认定赠送确认书为捆绑出售是违背客观事实的。《赠送确认书》是附条件的，只有条件成就即付清后才生效，明显条件不成就。
二、反诉部分，《赠送确认书》的条件不成就，被上诉人必须退还赠送财产给上诉人，并承担298万元五年的利息192万元给上诉人。
综上所述，本案是被上诉人未付清购房款298万元引起的，是被上诉人违约而导致上诉人不能为被上诉人办理房屋产权证。上诉人没有任何过错，一审法院竟然支持被上诉人的无理诉求，而不支持上诉人的反诉请求，上诉人实在不能接受，请二审法院对本案重新审理，并对一审错误判决予以改判和纠正。
陆根松二审答辩称：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用法律恰当，责任确定合理，审判程序合法因此，请二审维持一审判决，维持答辩人的合法权益。理由：1、答辩人与上诉人存在合法的商品房买卖关系，应当继续履行合同。2011年7月下旬，答辩人与上诉人达成口头协议，约定答辩人向上诉人购买位于榕江县××花园××区底层××Ｅ块门面，双方约定门面面积为1858.88平方米，总价为688万元（一审庭审中上诉人提交的第一份赠送确认书及上诉人于2011年9月29日所发的催款通知可以证明），双方同时约定由上诉人负责将门面内的消防水箱进行拆除，达成协议后，至2012年1月11日止，答辩人共计和上诉人支付了购房款400万元，上诉人也将房屋交付给答辩人使用至今。上诉人与答辩人对合同主要义务进行了实际履行，双方存在合法的商品房买卖关系，应当继续履行合同。双方约定的付款方式事实上是银行按揭，但由于双方均无法提供证据证明，因此，一审法院判决双方各自承担相应违约责任，符合事实和法律规定。一审判决符合事实及法律规定，符合社会公众对公平正义的合理期盼也有利于维护交易安全。二、答辩人对上诉状中所持观点的反驳。关于《赠送确认书》所明确的商品房、车库、底层商铺及平台下面是赠送还是捆绑出售的问题。一审庭审中上诉人所出示的第一份《确认书》及上诉人于2011年9月29日发出的《催款通知》均可证明双方就1858.88平米地下层商铺，达成协议价格是688万元，由于双方是老乡关系，且答辩人是购买的是大面积商铺，2011年11月26日，经双方协商后，上诉人以698万元的优惠价格将1858.88平米地下层商铺及商品房、车库、底层商铺及平台下面捆绑出售给答辩人，2011年，上诉人开发的滨江花园小区商品房每平米均价1000多元，上述价格与当时优惠后的价格相符。关于《赠送确认书》是否生效以及是否是附条件生效协议的问题。一是上诉人向答辩人出具《赠送确认书》后，双方的商品房买卖合同实际已经转化成了书面协议，该《确认书》是双方的真实意思表示，当然合法有效。二是该《确认书》是由上诉人的法定代表人所写，上诉人依照《确认书》将商铺交给了答辩人使用，上诉人却说没生效与事实不符。3、关于反诉部分。一审法院的判决基本上已经支持了上诉人的反诉请求，只是由于上诉人对利息的计算标准不对，法院依法调整了利息的计算标准而已。综上所述，答辩人与上诉人存在合法的商品房买卖合同关系，一审法院认定事实清楚，法律关系定性准确，请二审维持。
陆根松一审诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2011年11月26日签订的关于榕江县古州镇滨江花园小区C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）、13栋3楼商品房1套、11栋楼下车库1间及C区附2栋楼梯南边底层全部（包括平台下面）的房屋买卖协议，按照协议内容立即与原告签订正式的商品房买卖合同并完善备案手续及办理产权证；2、判令被告按照协议内容立即拆除场内水箱并承担由此产生的一切费用；3、判令被告赔偿原告逾期办理房屋相关手续违约金200000元（参照被告与滨江花园小区其他业主所签合同的逾期办证条款）。
贵州榕江鼎信房地产开发有限公司一审反诉请求：1、反诉被告将口头赠送的滨江花园13幢3楼商品房一套（132.8㎡）、第11幢车库一间及C区2栋楼梯南面底层（92.6㎡）退还给反诉原告；2、判令反诉被告支付剩余房款2980000元至今未付的利息1920000元。
一审法院认定事实：原告陆根松系浙江省人，1999年原告租用榕江县原乡镇企业局门面经营家居产品。2011年7月，因该门面被政府收回，2011年7月下旬，原告找到被告协商租赁商铺事宜，后双方达成口头协议，被告将位于榕江县古州镇滨江花园小区C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）以6880000元出售给原告。2011年7月31日，原告分两次共转账200000元（中国农业银行卡转账80000元、中国信合存折转卡120000元）给被告，被告出具收条：“今收到陆根松交来购买C区农贸市场1800余平方米的订金贰拾万元整（￥200000.00元）”。2011年8月4日，原告在中国农业银行转账200000元给被告；8月13日，原告在中国农业银行转账300000元给被告；8月16日，原告在中国农业银行转账300000元给被告，被告出具收条：“今收到陆根松购买C区南端地下市场约1800平方米定金捌拾万元整（￥800000元）”。2011年9月26日，原告在中国农业银行转账200000元给被告，同月29日，被告向原告发出《催款通知》，通知内容为：陆根松同志，你定购的滨江花园C区底层南端农贸市场E块，共计688万元，经多次口头催要无果，今特发通知，请于10月5日前把余款交入账号，否则后果自负。在此之前，原告已6次转账1200000元给被告。10月26日，原告在中国农业银行转账600000元给被告，被告出具收条：“今收到陆根松购买C区E块农贸市场定金人民币捌拾万元整（区内消防水箱水泵保证给予拆除）”。2011年10月28日，原告在中国农业银行转账80000元给被告；11月10日，原告在中国农业银行转账70000元给被告；11月11日，原告在中国农业银行转账500000元给被告；11月19日，原告在中国农业银行转账550000元给被告；11月24日，原告在中国农业银行转账300000元给被告；11月26日，原告在中国农业银行转账300000元给被告，同日，被告写下《赠送确认书》，内容为：“浙江省东阳市通水镇月峰村月塘畈陆根松同志，购买我公司滨江花园C区底层E区块门面，共计1858.88平方米，价值698万元（陆佰玖拾捌万元整）特将附13幢3楼商品房壹套；第十一幢楼下车库壹间；以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面赠送给陆根松同志，并在12月底前办理好相关手续。附注：C区E块水箱在三个月内给予拆除”。11月27日，原告在中国农业银行转账100000元给被告，被告出具收条：“收到陆根松购房款壹佰玖拾万元整（￥1900000.00元）（共11月，分7笔入账）”。2012年1月10日，原告在中国农业银行转账30000元给被告；1月11日，原告在中国农业银行转账270000元给被告，同日，被告向原告出具收条，内容为：“今收到陆根松购房款叁拾万元整（￥300000.00元），2012年后上班即签合同”。至此，原告共分15次转账购房款4000000元给被告，还尚欠余款2980000元。2016年6月22日，原告收到崔广菊、唐桃元的搬迁通知，因靠水泵房一排铺面共230.42㎡，被告已出售给崔广菊，要求原告在2016年7月1日前将给铺面交付，如不交付则按每月50元/㎡价格计算，签订租赁合同；被告已将附13幢301号商品房及C区附2幢一层楼梯南面两间商铺出售给唐桃元，要求原告在2016年6月30日前搬出，交付房屋及商铺。2016年7月1日，被告向原告发出告知书，请原告于2016年7月5日前将购房余款2980000元付清，如仍未付清，被告将未付款的面积另售他人。原告认为，被告将已售的房屋和商铺转售他人，属恶意串通，违反了原、被告间的合同约定，造成原告巨大经济损失，故诉至法院。
同时查明，中国人民银行《关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整贷款利率浮动区间的通知》银发【2012】169号：“从2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整金融机构贷款利率浮动区间。六个月以内现行贷款年利率为5.85%，一至三年贷款调整后年利率为6.15%”。中国人民银行《关于下调金融机构人民币贷款及存款基准利率并进一步推进利率市场化改革的通知》银发【2014】348号：“从2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款及存款基准利率。一年以内贷款调整后年利率为5.60%”。中国人民银行《关于下调金额机构人民币贷款和存款基准利率的通知》银发【2015】196号：“从2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一至五年贷款调整后年利率为5.25%”
一审法院认为：1、原、被告双方口头达成的商品房买卖协议是否成立；2、付款方式如何确定；3、原、被告之间的商品房买卖关系是否继续履行，是否办理产权备案、登记过户；4、被告是否承担因迟延办理房产手续应承担违约金200000元以及原告是否因延期付款应支付被告利息1920000元；5、被告是否应当拆除水箱及承担费用；6、原告是否应当退还“滨江花园13幢3楼商品房一套、11幢楼下车库一间以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面”给被告。
针对双方当事人争议的焦点，法院认为：1、关于合同是否成立的问题：《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定”。《合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”在本案中，原告当时为经营家居产品的需要，与被告进行口头协商，被告同意将其开发的“滨江花园小区C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）”以6880000元的价格出卖给原告。原、被告双方虽未及时签订书面的商品房买卖合同，但事后被告已将C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）交付给原告占有、使用至今，原告从2011年7月31日至2012年1月11日共15次向被告支付了4000000元购房款。从上述事实来看，双方对合同的主要义务进行了实际的履行。应该说，原、被告双方共同达成的商品房买卖口头协议事实存在，亦是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，应当受到法律保护。2、关于付款方式的问题：由于原、被告双方在达成口头协议之后，未及时签订商品房买卖书面合同，对付款方式，庭审中，原、被告各说一词，均无证据证明。该案的事实是：原告从2011年7月31日起开始向被告支付购买房屋定金及价款到2011年9月29日时（此时原告已6次转账1200000元给被告），被告就向原告发出催收通知，要求原告付清余款，事后，原告继续向被告支付购房款到2012年1月11日。在原告继续向被告支付购房款期间，2011年11月26日，被告向原告承诺：在12月底前办理好相关手续，C区E块水箱在三个月内给予拆除。2012年1月11日，在原告向被告转账270000元当日，被告又向原告承诺：2012年后上班即签合同。根据上述事实，双方达成的口头协议的付款方式既不是原告所称，也不是被告所辩。因此，对原、被告各自主张的付款方式均不予采信。3、关于是否应当继续履行商品房口头买卖协议及是否办理产权备案、登记过户的问题：在本案中，原告在起诉时是请求继续履行商品房买卖口头协议，按照协议内容立即与原告签订正式的商品房买卖合同并完善备案手续及办理产权证；被告在反诉中请求原告支付剩余房款2980000元，并支付未付余款的利息1920000元，并未请求解除或终止商品房口头买卖协议。原、被告双方的请求符合《合同法》第一百零七条的规定，且双方当事人已按照商品房买卖口头协议各自履行了主要义务，因此，原、被告双方应当依法继续履行共同达成的商品房买卖口头协议，即原告应当及时付清购房余款给被告，被告应当及时办理该房的产权手续给原告。4、关于原告请求被告因迟延办理房产手续应承担违约金20万元以及被告反诉原告因延期付款应支付利息192万元的问题：从本案的事实来看，由于原、被告双方对付款方式、办理房屋产权手续的期限没有签订书面协议，也没有其他约定，本院只能依据查明的事实来确定双方的违约责任。原、被告双方达成商品房买卖口头协议后，被告就将其房地产交付给原告占有、使用，虽原告也从2011年7月就向被告支付房款，但原告到2012年1月11日转入最后一笔房款给被告后就认为被告未为其办理房产手续而未继续支付房款，至今仍有余款2980000元未付，被告在收到原告4000000元前后作出“在12月底前办理好相关手续”和“2012年后上班即签合同”的承诺，但之后，被告也以原告未付清余款为由也未与原告签订商品房买卖书面合同和办理好相关手续。根据上述事实，双方在履行口头协议中均存在违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法，违约金额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据双方的违约责任和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》的规定，原告请求被告承担迟延办理房产手续应承担违约金为1046722.22元（见附件）；被告请求原告延期付款2980000元应承担违约金为789008.81元（见附件），原、被告各自承担的违约金相互抵扣后，被告还应补赔原告违约金257713.41元，但原告在起诉被告时，只主张被告承担违约金200000元，超出200000元的部分，视为原告自动放弃，符合法律规定，法院予以支持违约金200000元。5、关于拆除消防水箱及费用承担的问题：原、被告在履行口头协议过程中，被告于2011年10月26日在向原告出具收条时承诺：“区内消防水箱水泵保证给予拆除”，之后，同年11月26日，被告又向原告承诺：“C区E块水箱在三个月内给予拆除”。三个月后至今，消防水箱依然没有拆除。既然被告在履行口头协议中对原告作出了书面承诺，而被告又没有按承诺履行拆除义务，显属违约，被告应当依法承担自行拆除消防水箱及费用的责任。6、关于原告是否应退回“滨江花园13幢3楼商品房一套、11幢楼下车库一间以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面”给被告的问题：2011年7月下旬，原、被告双方经口头协商达成商品房买卖协议后，同年11月26日，被告向原告写下赠送确认书，内容为：“浙江省东阳市通水镇月峰村月塘贩陆根松同志，购买我公司滨江花园C区底层E区块门面，共计1858.88平方米，价值698万元（陆佰玖拾捌万元整）特将附13幢3楼商品房壹套；第十一幢楼下车库壹间；以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面”赠送给原告。法院认为，该赠送是被告在原双方协议价6880000元的基础上增加100000元后才赠送给原告的，不是无偿赠送，而是将“滨江花园13幢3楼商品房一套、11幢楼下车库一间以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面”与“滨江花园小区C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）”捆绑在一起出售给原告，实际上是被告以优惠的价格出售给原告，亦是原、被告双方的一种买卖关系。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。被告虽向原告写下赠送确认书，将“滨江花园13幢3楼商品房一套、11幢楼下车库一间以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面”赠送给原告，但实质上被告的行为是有偿“赠送”，是将其财产以有价卖给原告。被告在本案中提出退回赠送房产的反诉请求，不符合赠与的特征和条件，没有事实和法律依据，故不予支持。
综上所述，原告请求被告继续履行2011年7月下旬双方共同达成的商品房买卖口头协议、签订商品房买卖合同、完善备案及产权手续、拆除消防水箱、承担违约责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。被告提出请求原告付清购房余款，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百八十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、由被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内与原告陆根松签订正式的商品房买卖书面合同（按常规签订）并在七十日内办理该房产的产权手续交付给原告；二、由原告陆根松支付购房余款2980000元给被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司，扣除被告应承担的违约金200000元，原告陆根松还应实际支付购房余款2780000元给被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司，该款限于本判决生效之日起七十日内一次性付清；三、由被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内自行拆除消防水箱，拆除费用由被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司自行负担；四、驳回被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费4300元，反诉费22080元，合计26380元，原告陆根松负担8793元，被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司负担17587元。
本院二审期间当事人未提交证据材料。
本院二审查明的事实与一审一致。
本案的焦点为：原、被告的口头卖房协议是否成立是否应继续履行；本案是谁违约及如何承担违约责任。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定”。《合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”之规定，本案上诉人与被上诉人达成口头协商，上诉人将其开发的“滨江花园小区C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）”以6980000元的价格出卖给被上诉人。双方虽未及时签订书面的商品房买卖合同，但事后上诉人已将C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）交付给被上诉人占有、使用至今，被上诉人从2011年7月31日至2012年1月11日共15次向被告支付了4000000元购房款。上述事实说明，双方虽是口头协议，但已履行了主要义务，故双方的口头卖房协议成立并生效。在二审期间，经本院主持调解，虽未达成调解意见，但双方仍表示愿意继续履行口头卖房协议，本院予以支持。
对本案是谁违约及如何承担违约责任的问题。经审理查明，2011年7月下旬，上诉人与被上诉人达成口头协议，上诉人将位于榕江县古州镇滨江花园小区C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）以6980000元出售给上诉人。事后上诉人已将C区底层E区门面（11-12栋地下层1858.88㎡）交付给被上诉人占有、使用至今，被上诉人从2011年7月31日至2012年1月11日共15次向被告支付了4000000元购房款。上述事实说明：①双方口头购房合同成立并生效。②上诉人履行了交房义务，被上诉人支付了大部分房款。③被上诉人在实际占有所购房屋后，未及时向上诉人支付所欠购房款298万元，构成违约，被上诉人收到大部分购房款后，未及时与被上诉人签订购房合同，构成违约。因双方均构成违约，故对各自的违约责任由各自承担。一审法院对违约责任及违约金认定和支持不当，本院依法予以纠正。
对上诉人要求返还赠与财产的请求是否成立的问题。经审理查明，《赠送确认书》内容为：“浙江省东阳市通水镇月峰村月塘畈陆根松同志，购买我公司滨江花园C区底层E区块门面，共计1858.88平方米，价值698万元（陆佰玖拾捌万元整）特将附13幢3楼商品房壹套；第十一幢楼下车库壹间；以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面赠送给陆根松同志，并在12月底前办理好相关手续。附注：C区E块水箱在三个月内给予拆除”。上述事实说明，被上诉人陆根松向上诉人购买C区底层E区块门面，共计1858.88平方米，上诉人因此赠送给陆根松附13幢3楼商品房壹套；第十一幢楼下车库壹间；以及C区附2幢楼梯南边底层全部包括平台下面的事实。双方是基于买卖后的赠与，买卖合同成立并生效，故该赠与协议成立并生效。本案因被上诉人未足额支付购房款，上诉人将所赠与财产予以变卖与他人并签订了购房合同、办理备案登记，故虽然赠与合同成立并生效，但因被上诉人未对赠与财产办理转产登记也未公证，上诉人以其行为予以撤销赠与，符合《中华人民共和国合同法》第一百八十六第之规定。现上诉人要求被上诉人退还赠与财产，因上诉人已对财产进行处分，故对该请求本院予以驳回。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分，应予驳回，一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销榕江县人民法院（2016）黔2632民初468号民事判决；
二、陆根松支付购房余款2980000元给贵州榕江鼎信房地产开发有限公司，限本判决生效之日起三十日内一次性付清；
三、贵州榕江鼎信房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内与陆根松签订正式的商品房买卖书面合同（按常规签订）并在合同签订后九十日内协助陆根松办理该房产的产权证；
四、贵州榕江鼎信房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内自行拆除消防水箱，拆除费用由贵州榕江鼎信房地产开发有限公司自行负担；
五、驳回贵州榕江鼎信房地产开发有限公司的其他反诉请求；
六、驳回陆根松其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26380元，二审案件受理费26380元，共计52760元。陆根松负担17587元，被告贵州榕江鼎信房地产开发有限公司负担35173元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年六月五日
书记员 杨海萍