吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉高新民小额字第5号
原告：吉林市玉林物业服务有限公司，住所：吉林市丰满区宜山路138号后六楼2单元一层19号。
法定代表人：王显龙，总经理。
委托代理人：唐洪彬，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。
被告：李国宏，男，1968年9月6日生，汉族，吉林石化聚乙烯厂工人，住吉林高新技术产业开发区。
原告吉林市玉林物业服务有限公司（以下简称玉林物业公司）诉被告李国宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员刘强独任审判，公开开庭进行了审理。玉林物业公司的委托代理人唐洪斌，李国宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
玉林物业公司诉称：2011年12月25日原告与万隆一区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，物业管理区域物业服务收费由业主按其拥有的建筑面积缴纳物业服务标准为住宅每平方米每月0.45元。业主应自每年3月1日起按标准交纳物业服务费用，收费期为一个月。业主违反合同，收费期满后未能按时足额缴纳物业费的，原告可从拖欠之日起按日加收千分之三的违约金。被告的房子在万隆一区2号楼1-7-9号，建筑面积94.46平方米，每年应缴纳物业费510.08元，2012
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2014年未缴纳物业费，累计3年拖欠物业费1530.25。虽经原告多次追缴仍不缴纳，严重影响了正常的物业管理，违反了合同约定。请求法院判令：被告给付物业费1530.25元，并按日千分之三支付违约金。
李国宏辩称：一、在2012年3-4月期间房顶积雪融化，由于物业没有及时清雪，造成我小屋大面积漏水，由于漏水严重，棚顶贴的壁纸和墙纸出现大面积脱落，小屋的地板、床、被褥、皮草、貂皮大衣，被严重漏水侵泡，当时我家漏水严重，六楼、五楼、四楼都上我家来找我。我与六楼的ＸＸ勤大哥同时找物业经理ＸＸ，要求他看看7-4楼的屋内漏水情况，并要求他查明房顶漏水原因，他不但不来，转身就走。因房顶漏水原因，给我家财产造成损失，至今无人过问，被褥无法清理，我都扔了皮衣两件、貂皮大衣1件送洗衣店、清洗费500元。至今小屋无法住人，三年了小屋经常漏水，一直无人解决，根据物业服务合同第二章第四条规定：每年4月份对顶屋业主巡查一次，检查屋顶渗漏情况，并做好记录，每年5—9月份，根据巡查情况和业主报修，做好维修养护计划，业主报修的，报修日5日内再能施工的情况下及时维修进行处理进行维修养护，保证维修后不渗漏。二、根据合同第二章第三条第二节，他们私自将2号楼1单元的楼梯间私自租给饭店做库房。三、根据合同第二章第3小节，对于外墙面的鼓裂等现象要经常检查，经发现应立刻排除险情，小区大门外墙严重鼓裂长达一年多之久，根本没有处理过。我家阳台那面墙角处出现裂缝3年之久他们也没做过维修。四、根据合同第二章第二条第一至第三小节，楼道窗、电子门、照明灯出现问题他们进行维护，这几年他们根本就不修，有的单元不交物业费，物业就把门铃卸掉，电线断掉，照明灯坏了物业不管，我们自己花钱更换。每幢楼顶防水保温层、楼宇落水管、地沟下水管线都应维护，我家房顶漏水都三年多了，物业根本就没维修过。对围墙、绿地、花池边路、停车位、下水井、化粪池维护物业做到了吗?小区护栏多处破损，多处绿地变菜地，外来人员车辆随便进入，2号楼楼前长年反脏水，臭味熏人，脏水横流，物业从没处理过、维修过，管理过吗？五、根据合同第六节第1-3小节，保安24小时不间断巡逻，加强后半夜巡防力度，每次巡视应有当时记录，维持小区入口内外秩序，禁止商贩、拾荒、贴广告人员进入。自从玉林物业接管以来，晚10点以后就没见过保安夜巡过，更谈不上由什么夜巡记录，这几年来发生多起丢车、砸车、偷车轮胎等事情，派出所有备案，物业私自将小区公共用地出租商贩，每个单元内外野广告满天飞，物业是怎么管理的？六、根据第十一条5、6小节，按照甲方的具体要求，每季度公布一次收支情况，每半年向业主发放一次征求意见单，业主满意率不低于70%，这几年物业没公布过一次收支情况，没发放过一次征求意见单。七、根据合同第二章第三条第3小条规定，下雪天，雪停后看，48小时内清扫道路积雪，保证主干道无积雪，可做的又如何，只清扫了门卫一左一右。三年来都是业主组织，自动清扫，一号楼清雪人付老师；二单元原老师、丁老师、张老师；三单元吴万库、王师傅等；证人3号楼朱广庆、雷树有；2号楼郑金芳、赵荣岩；1号楼徐洪珠、付师傅、张仕民，这师傅都可以证明。八、根据第六章违反责任第1一6条，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准，应退还相应部位的部分物业服务费。则玉林物业终止合同，物业把小区管理成这样，他们退还过一户物业费吗？我家房顶漏水，给我带来的经济损失物业一次也没给予赔偿过。
经审理查明：玉林物业公司与吉林高新区万隆小区业主委员会于2011年12月25日签订“万隆一区物业服务管理服务合同”，约定，合同期限自2012年1月1日起至2013年12月30日止。本物业管理区域物业服务收费，由业主按其拥有的建筑面积缴纳物业服务费标准为：住宅每平方米每月0.45元。业主应自2012年3月1日起按标准交纳物业服务费用，收费期为1个月。业主或物业使用人违反合同的约定，收费期满后未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可按拖欠之日起按日加收千分之三的违约金。并约定了其他权利义务关系。玉林物业公司与吉林高新区万隆小区业主委员会于2013年10月22日续签了“物业服务管理服务合同”至2014年12月31日止。李国宏所有的房屋坐落于高新区万隆小区*号楼*-*-*号，建筑面积94.46平方米。玉林物业公司在管理吉林高新区万隆小区物业期间，存在小区栅栏破损、下水井损坏、小区卫生环境差、小区门口大理石墙鼓裂等情况。李国宏所有的房屋存在漏水问题，李国宏自2012年1月1日起至今未交纳物业服务费。现玉林物业公司已经不在管理服务吉林高新区万隆小区。
认定上述事实的证据有：万隆一区物业服务管理服务合同、物业服务管理服务合同、住宅登记信息表、照片、证人证言等。
本院认为，玉林物业公司与吉林高新区万隆小区业主委员会签订的合同对业主具有约束力，李国宏与玉林物业公司之间存在物业服务合同关系。玉林物业公司应按照合同约定提供服务，李国宏亦应按照约定交纳物业费用。因玉林物业公司提供的服务存在瑕疵与李国宏未交纳物业费的行为均构成违约，故双方均应各自承担相应的违约责任。综合本案实际情况，李国宏应交纳物业费总额的50%为宜。即李国宏应支付给玉林物业公司物业费765.1元。因玉林物业公司存在违约情形，故对其请求李国宏给付违约金的请求不予支持。需要说明的是虽玉林物业公司提举的“物业服务管理服务合同”中合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日有涂改，但因在涂改处加盖了业主委员会印鉴，故此涂改不影响合同的效力。
关于李国宏主张房屋在2012年3-4月期间房屋漏水问题，因该期间无法对防水进行施工，而李国宏交纳物业费的期间为2012年3月1日起1个月内交纳，故在李国宏未交纳物业费的情况下，玉林物业公司享有先履行抗辩权，即李国宏在未交纳物业费的情况下，玉林物业公司有权拒绝其履行修复义务，因此对李国宏关于房屋漏水不交物业的主张本院无法支持。关于李国宏主张玉林物业公司私自将2号楼1单元的楼梯间私自租给饭店做库房一节，因李国宏未提举证据证明，故本院无法确定该事实，且此主张与本案并非系同一法律关系，不属于本案审理范围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告李国宏于本判决生效之日起15日内给付原告吉林市玉林物业服务有限责任公司物业费765.1元。
二、驳回原告林市玉林物业服务有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交）由被告李国宏负担，李国宏负担部分于本判决生效之日起15日内给付原告。
如果被告李国宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为一审终审。
审 判 员 刘 强
二〇一五年七月七日
代理书记员 张译方