福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1072号
上诉人（原审被告）福建华辰房地产有限公司。
法定代表人蔡红，总经理。
委托代理人李仙霞，公司职员。
被上诉人（原审原告）宋祖銮，女，1977年10月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）陈素梅，女，1973年2月15日出生，汉族。
俩被上诉人共同委托代理人康劲松，福建天翼律师事务所律师。
上诉人福建华辰房地产有限公司因与被上诉人宋祖銮、陈素梅商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2013）台民初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2009年11月4日，原告宋祖銮、陈素梅（买受人）与被告福建华辰公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将经福州市房地产管理局20082652号商品房预售许可证批准预售的坐落于福州市台江区茶亭街道八一七中路258号君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼1层22号店面出售给原告，建筑面积共45.46平方米，总价款为1772940元。另，该合同第八条“交付条件和期限”约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程项目在规划设计基础上如若将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果对小区内部道路、绿化、室外照明等景观进行建设。如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因法律法规规章变更和当地行政主管部门政策性因素引起开发商自身无法控制的原因，及因高考、高温、台风暴雨等引起的原因。”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十一条“交接”中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”该合同订立后，原告于2009年11月5日向被告支付购房款92940元，并通过申请银行按揭贷款于2009年11月10日向被告付款880000元，连同此前原告于2008年12月28日至2009年1月23日间向被告支付的购房款800000元，原告付清了全部购房款1772940元。但被告在合同约定的交房期限届满时没有履行交房义务。
另查明，君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼于2009年9月通过房屋建筑工程竣工验收。2011年5月27日，福州市公安消防支队作出榕公消验复（2011）第0016号《建设工程竣工验收消防复查意见书》，认定被告福建华辰公司已按要求完成对君临盛世茶亭地块三（河东）、五、七地上部分建筑工程竣工验收消防违法行为的整改并经复查合格，准许被告恢复使用。2011年12月22日，被告以特快专递方式向原告宋祖銮、陈素梅邮寄了《关于君临盛世茶亭项目地块7#河西独立商店22单元（店面）的再次通知交房的函》，通知原告前来办理交房手续，但原告宋祖銮于2012年1月29日前往被告委托的交房单位即福州汇丰盛物业管理有限公司办理交房手续时，发现该店面墙面渗水、地面积水严重，遂要求整改并拒绝办理交房手续。
诉讼中，原告宋祖銮、陈素梅提出，原告宋祖銮于2012年1月29日前往办理交房手续时，君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼1层22号店面并未达到交付条件，且被告福建华辰公司、福州汇丰盛物业管理有限公司也未向其出示该店面达到《商品房买卖合同》第八条规定条件的有关证明文件原件。被告虽提出其在委托福州汇丰盛物业管理有限公司与业主办理交房手续时，已将君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼通过竣工验收、消防验收的证明文件交付福州汇丰盛物业管理有限公司，但没有提供证据证明福州汇丰盛物业管理有限公司向原告宋祖銮出示过上述证明文件。
又查明，被告福建华辰公司在诉讼中向原告宋祖銮、陈素梅出示了君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼的竣工验收报告和福州市公安消防支队榕公消验复（2011）第0016号《建设工程竣工验收消防复查意见书》，并提出君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼1层22号店面现已不存在渗漏情况。2013年9月24日，原审法院召集原被告双方进行现场查看，情况如下：1、该店面店门未上锁，门口地脚墙面砖破损；2、店面内摆放着沙石、花格门窗等建材、杂物，未清空；3、店面内未见渗水、积水情况；4、店面内未通水、通电，未配置照明、供水、排水设施设备，配电箱是空的。而后被告福建华辰公司对该店面进行清理，安装好配电箱，并于2013年10月17日向原告宋祖銮、陈素梅发出《交付商品房通知书》，通知原告于2013年10月17日至2013年10月24日间前来办理交房手续。2013年10月22日，原告前往办理交房。因该店面内没有安装给水、排水管道，原告拒绝接收，并要求被告整改。对此，被告又提供了经福州市建设工程施工图审查中心审批的“君临·盛世茶亭B区地块七商业综合楼（河西部分）”《一层给排水平面布置图》，以证明该店面内没有给排水施工项目。原告认为被告提供的只是施工图，而非设计图，此外，即使该店面内没有设计给排水施工项目，也不能免除被告的责任，因为按常理店面内是应当具备给排水设施设备的，但被告在出售店面时并没有明确告知原告该店面内没有给排水设施设备。
原审认为，本案中原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。根据该合同第八条的约定，被告福建华辰公司应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等各项约定条件的商品房交付原告使用，但君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼于2011年5月27日方才通过建筑工程竣工验收消防违法行为整改复查，被准许恢复使用。被告无法按时履行交房义务，其行为构成违约，应当依约承担相应的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。
2011年12月22日，被告福建华辰公司虽向原告宋祖銮、陈素梅邮寄送达了《关于君临盛世茶亭项目地块7#河西独立商店22单元（店面）的再次通知交房的函》，但原告宋祖銮于2012年1月29日前往办理交房手续时，却发现该店面墙面渗水、地面积水严重，且被告在诉讼中没有证据证明其委托的交房单位福州汇丰盛物业管理有限公司向原告宋祖銮出示了《商品房买卖合同》第八条约定条件已达到的有关证明文件，因此，原告宋祖銮有权拒收店面。
诉讼中，被告福建华辰公司向原告宋祖銮、陈素梅出示了君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼的竣工验收报告和福州市公安消防支队榕公消验复（2011）第0016号《建设工程竣工验收消防复查意见书》，君临盛世茶亭地块七（河西）商业综合楼1层22号店面现已未见渗水、积水情况，而原告在原审法院召集双方进行现场查看后，也对该店面进行清理、安装好配电箱，并提供了经福州市建设工程施工图审查中心审批的“君临·盛世茶亭B区地块七商业综合楼（河西部分）”《一层给排水平面布置图》，以证明该店面内没有给排水施工项目。因此，应当认定该店面已具备合同约定的交付条件。鉴于被告已于2013年10月17日向原告发出《交付商品房通知书》，通知原告前来办理交房手续，履行了通知交房义务，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金至2013年10月17日止。逾期交房违约金的请求权属于债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定。原告宋祖銮、陈素梅于2013年4月28日提起本案诉讼，其主张的2010年1月1日至2011年4月28日之间的逾期交房违约金债权已超过诉讼时效，不受法律保护。对原告的此部分诉请，原审法院不予支持。现被告应按原告已付购房款1772940元的每日万分之一的标准，向原告计付自2011年4月29日起至2013年10月17日止的逾期交房违约金计159915.58元（即1772940元×每日万分之一×902天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告福建华辰房地产有限公司应向原告宋祖銮、陈素梅支付自2011年4月29日起至2013年10月17日止的逾期交房违约金人民币159915.58元。二、驳回原告宋祖銮、陈素梅的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4528元，由原告宋祖銮、陈素梅负担1030元，被告福建华辰房地产有限公司负担3498元。
一审宣判后，原审被告福建华辰房地产有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建华辰房地产有限公司上诉称：讼争商铺在通过消防验收后，达到交付条件，被上诉人拒绝接楼无正当理由。讼争商铺于2009年9月26日通过竣工验收，并于2011年5月27日通过消防验收。上诉人按照合同约定于2011年12月22日向被上诉人寄出《交房通知书》，要求被上诉人于指定的期限内（约7日）前来交房。被上诉人却拖延至2012年1月29日前来办理交房手续，并以房屋存在渗水为由拒绝接楼。就渗水这一问题，被上诉人可以要求上诉人进行整改，但不得以此作为“正当理由”拒绝接楼。根据合同第十一条第二款的约定，买受人无正当理由逾期接楼或拒不接楼则以出卖人通知交付日为准，视已经依约交付。因此，上诉人于2011年12月22日视为已依约交付了。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，被上诉人因延迟收楼而产生的风险应由被上诉人自行承担。综上，讼争商铺已通过验收，渗水仅为一般的质量问题，通过整改即可得到有效解决。在上诉人已视为依约交付的前提下，一审法院判令上诉人承担因被上诉人无正当理由拒绝接楼之后而产生的违约责任无合同及法律依据。为此请求1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宋祖銮、陈素梅答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，上诉人如果确认“其在2011年12月22日履行了交房义务”的话，那么上诉人为何在2013年10月17日又向被上诉人发出了《交房通知书》。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同第八条约定，被上诉人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格；…。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接。由于上诉人未按合同约定的期限履行交房义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。现上诉人认为其于2011年12月22日向被上诉人发出交房通知书，此时讼争房已具备交房条件，但被上诉人无正当理由拒绝办理交房，应视为上诉人已于2011年12月22日依约交付房屋。被上诉人则认为，其于2012年1月29日办理交房时，讼争房未达交付条件，上诉人亦未出示相关证明文件说明房屋达交付条件。对此，本院认为，根据合同的约定以及交房惯例，在办理商品房交房手续中，出卖人应当向买受人出示商品房达到交付条件的相关证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上诉人称其已委托物业公司办理交房手续，但未能提供相应证据证明在2012年1月29日被上诉人前往办理交房手续时，物业公司曾向被上诉人提供上述相关证明文件，应承担举证不利的法律后果。因此，一审法院认定被上诉人于2012年1月29日有权拒收房屋并无不当，本院予以确认。上诉人主张讼争房屋已于2011年12月22日依约交付不能成立，本院不予采纳。一审判决处理正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币4528元，由上诉人福建华辰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 一 萍
代理审判员 黄锋代理审判员缪羽
二〇一四年五月××日
书 记 员 陈 秀 瑜