河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）运民初字第461号
原告王建伟，中天西城超市业主。
委托代理人刘建平，河北海岳律师事务所律师。
被告河北宏宇房地产开发集团有限公司。
委托代理人陈富德，河北通和律师事务所律师。
原告王建伟与被告河北宏宇房地产开发集团有限公司（以下简称宏宇房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月26日作出（2009）运民三初字第1619号民事判决，原、被告均不服，提出上诉。沧州市中级人民法院于2012年12月15日作出（2012）沧民终字第660号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建伟的委托代理人刘建平，被告宏宇房地产公司的委托代理人陈富德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告主要诉称，2006年2月27日，原被告双方签订房屋租赁合同。合同约定，原告租赁被告所有的位于沧州市新华路与河西北街交口的宏宇财富广场一至三楼商场部分，房屋用于开设商场，合同期为18年。合同第八条约定了甲方（被告，下同）有义务为乙方（原告，下同）提供相应的办公场所。合同还约定甲方在交付租赁房屋之前，负责组织有关部门进行土建及消防、水、电、暖、电话通讯等配套设施的铺设验收，原告对楼前、楼后停车场与被告共同使用，并且前后停车场由物业统一管理并配有保安，被告在商场开业前将门前旧变压器挪走。合同签订后，原告积极履行全部义务，被告多次违反合同约定。首先，被告虽然在交付一至三层的同时，也依合同约定向原告免费提供了位于该综合楼五层的八间办公室作为原告的办公场地，但是到2006年8月，被告反悔不想无偿提供。原告虽然认为被告的做法违反合同约定，但为维持双方之间的长期关系，便与被告签订了两年的租赁合同，虽然该合同以物业名义签订，但实际收取租金的是被告，而且被告与物业公司之间属于混同企业即同一法人代表，同一套班子。现在两年的租赁合同到期，被告不再续租，被告应按照2006年2月签订的商场租赁合同履行，在合同中，没有约定有偿提供，就应该推定为作为附属义务的无偿提供，让原告继续免费使用此8间办公室。其次，被告未按合同第4条的约定对出租房屋进行消防设施的完善及验收，致使商场内的消防设施不合格。被告租赁给原告1-3楼做商场，但是被告交付租赁房屋之前，申请消防验收的内容是1-2层作为商业门市，3、4、5层为办公用房，按照该申请消防支队做出的验收合格证明。导致在2008年12月31日沧州市运河区公安消防大队要求进行限期整改，几经整改都未通过的原因是，如果三楼作为商场使用就超过了3000平米，按规定必须设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统。因为被告没有设置这些系统，并且在消防大队提出整改意见后仍然不设置该防火系统，导致三楼不能作为商场进行经营，原告被迫停止了三楼的经营。另外，经原告多次要求，被告至今未能按照合同约定将楼后的停车场交付原告使用，也没有将门前的旧变压器挪走。被告的违约行为已严重影响了原告的正常经营，给原告造成极大的经济损失。根据合同的约定，被告应从违约日开始至三楼可以营业为止，按每日本年度租金千分之三的标准向原告支付违约金，考虑到被告的支付能力，只计算为三年，赔偿原告的损失计算在违约金里。现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告按合同约定继续让原告无偿使用被告位于宏宇财富广场的综合楼五楼的8间办公室；被告按合同约定对出租商场的消防设施进行完善达到验收合格标准；被告依约定将门前变压器挪走；被告无条件允许原告对租赁房屋前后的停车场享有使用权；判令被告支付违约金1971000元，并承担本案诉讼费用。
被告主要辩称，一、关于办公室。1、合同没有无偿提供办公室的约定；2、按照原告的诉称，原告自2006年租用办公室，2008年判决其搬离办公室，到2009年其起诉时已经超过诉讼时效。二、关于消防设施。1、被告交付房屋时已经消防验收合格；2、原一、二审开庭时原告承认已经收到了消防验收合格证书；3、租赁合同第七条第五项约定装修应当符合消防规范，因此装修后达到符合消防规范的义务属于原告。三、关于变压器。被告已经将变压器移走，原一审判决已经查清。四、关于停车场。租赁合同约定前后停车场由物业公司管理共同使用。现在的事实恰恰是由物业公司共同管理，原、被告正在共同使用。五、关于赔偿损失。1、被告交付房屋时已经取得消防验收合格证明；2、原告接收房屋后进行了大规模的装修，将所有消防防火设施拆除；3、按合同约定和法律规定装修应报消防主管部门批准并达到消防验收合格方可使用。而原告没有报批也没有验收合格就使用了；4、原告被消防主管部门查处后没有告知被告而是一边积极的交付租金一边私自将三楼改做办公室；5、原告造成的损失应当由自己承担。六、关于诉讼费和损失的问题1、原告诉状中要求赔偿损失40万元，增加诉讼请求为支付违约金197万元，应当补缴诉讼费。原一审中没有补交诉讼费，应当视为其撤回诉讼请求。2、原告没有实际损失，也没有证据证明有任何损失，事实上是因为原告经营不善。综上，原告的起诉没有事实依据，请求依法驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张提供如下证据：1.2006年原被告签订的租赁合同；2.沧州市运河区公安消防大队限期整改通知书；3.沧州市公安局建筑工程消防设计审核意见书；4.运河区公安消防大队复查意见书。用于证明被告的违约行为，且付费合同解除后并不当然解除被告按合同约定向原告提供办公场地的义务。原告在2008年法院判决解除付费租赁合同之后于2009年起诉要求其履行合同第八条约定的义务不超过时效。
被告对上述证据质证称，我方认可其真实性，但四份证据不能证明原告的主张。
被告为支持其诉讼主张提供如下证据：1、2006年5月8日沧州市公安局建筑工程消防验收意见书（沧）公消验（2006）第043号。证明被告向原告交付前已经取得消防验收合格的证明。2、2006年3月3日的挪变压器的施工费票据。3、挪变压器的审批表和变压器的位置图。证2和证3证明变压器已经挪走。4、原告提交的2006年8月21日的装饰装修申请。证明原告接收房屋后进行了大规模的装修，拆除了交付房屋时的消防设施。
原告对上述证据质证称，关于证1，对其真实性没有意见，但它只能证明该楼房的1、2层消防合格，不能证明被告按照合同约定履行了消防义务。关于证2、证3，他挪动了变压器，但变压器依然在我们门前。关于证4，是我们报的申请，但最终消防不合格的原因是被告没有报三层的商业申请。
经审理查明，2006年2月27日，原告王建伟与被告宏宇房地产公司签订房屋租赁合同（被告宏宇房地产公司原名沧州市宏宇房地产开发有限公司，现更名为河北宏宇房地产开发集团有限公司）。合同主要约定，原告租赁被告位于沧州市新华路与河西北街交口的宏宇财富广场的一至三楼商场部分用于经营百货商场；自消防验收完成交付之日起为起租日，租期为18年，每年租金为60万元；被告在交付租赁房屋之前负责组织有关部门进行土建及消防、水、电等配套设备的铺设和验收；被告负责将楼前的停车场及楼后院的地面铺设平整，并明确原告使用范围为：前后停车场由物业公司统一管理，共同使用，并配有保安；在原告商场开业前被告将门前变压器挪走；被告为原告提供相应的办公场地；原告要符合国家消防及环保规定进行装修……等等。如一方违约，应从违约日起按每日本年度租金千分之三的标准向对方支付违约金。合同签订后，原告对所租房屋进行了大规模的装修，并在超市营业厅内设置了自动扶梯等设施。
另查明，2003年10月13日沧州市公安局作出的沧公消（2003）第202号建筑工程消防设计审核意见书载明，该楼送审设计一、二层为营业厅，三、四、五层为办公用房的申请及有关图纸资料基本符合《建筑设计防火规范》的有关要求，同意按图施工。2006年5月8日沧州市公安局作出的沧公消验（2006）第043号建筑工程消防验收意见书，认为消防方面具备使用条件。2008年12月31日，沧州市运河区公安消防大队作出运公消重限字（2008）第0002号重大火灾隐患限期整改通知书，认为：“1、超市中部疏散楼梯为敞开楼梯，应改为封闭楼梯间；2、二、三楼东侧疏散楼梯间的门为普通玻璃门，二、三楼西侧疏散楼梯间用卷帘封堵，应改为乙级防火门，并向疏散方向开启；3、超市营业厅内设置了自动扶梯、敞开楼梯，整个营业厅为一个防火分区，建筑面积3900平方米，应将敞开楼梯改为封闭楼梯间、自动扶梯四周设置甲级防火卷帘；未按规定设置疏散指示标志、应急照明；未设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统；未按规定设置消防水源；……认定该楼存在重大火灾隐患”。根据上述意见，原告王建伟对营业厅进行了消防整改，增设疏散指示标志、应急照明等，并将第三层营业厅关闭。2009年9月20日，沧州市运河区公安消防大队作出运公消复字（2009）第0069号复查意见书认定，“1、超市用不燃烧体墙将三楼与其他部分彻底隔开，三楼营业厅关停，超市为二层，不需设置封闭楼梯间；2、二楼西侧被封堵的安全出口已打开；3、整个营业厅建筑面积为2300平方米，未超过防火分区最大允许建筑面积；4、超市整改后，总面积未超过3000平方米，不需设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统；5、超市营业厅已增设疏散指示标志、应急照明；6、超市室内消火栓系统接入市政管网。压力、流量符合要求。消防违法行为已改正”。
还查明，合同签订后，按合同第一条第八项约定，被告在其五楼向原告出租8间办公用房，后被告通过诉讼方式收回了该8间房屋。原告按消防规范整改后，将三楼营业厅关闭，并用作办公用房。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合议庭予以确认。双方应当根据合同约定履行各自合同义务，一方不按合同约定履行义务，给对方造成损失的，应当按照合同约定承担违约责任。
关于原告诉求被告按合同约定对出租商场的消防设施进行完善达到验收合格标准及被告支付违约金1971000元的主张。本院认为，原告在履行合同过程中，从2008年12月31日开始按消防部门要求对超市火灾隐患进行整改，到2009年9月20日消防整改验收合格，这期间对其经营造成一定损失。依据消防部门的整改通知书，原告自身对超市的装饰、装修存在需整改的事项；同时按租赁合同约定，被告将沧州市新华路与河西北街交口的宏宇财富广场的一至三楼商场部分出租给原告用于商场经营，被告负责组织有关部门进行土建及消防等设施的铺设和验收。但被告在此之前进行消防验收时设计一、二层为营业厅，三、四、五层为办公用房，从而形成导致原告的三层商场经消防部门验收不合格的原因之一。被告未按照合同约定完成一至三层作为商场用房消防设施的铺设和验收，违反合同约定，属违约行为。双方在合同中约定了违约条款，并明确了违约金的具体计算方式，因此，被告虽从合同履行之日即构成违约，但当时未给原告造成实际损失，故该违约金的计算应自原告消防整改之日起计算至验收合格之日止，被告按每日年租金60万元的千分之三向原告支付违约金，即60万元×3‰×268天=475200元。鉴于原告对消防隐患亦有自身的过错，合议庭认为，酌情确定被告向原告支付70%的违约金，即332640元（475200×70%）。另外，原告所租房屋现已经消防整改验收合格，且其未提供证据证明在接到消防整改通知书后，找被告协商安装自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，而是将三层商场关闭，改为办公用房，原告实际认可了所租房屋用途的改变，故对其要求被告对出租商场的消防设施进行完善，以达到验收合格标准的诉称，本院不予支持。
关于原告诉求被告为原告无偿提供宏宇财富广场的综合楼五楼的8间办公室使用的主张。本院认为，合同虽约定被告向原告提供相应的办公场地，但对是否有偿、场地大小及位置等约定不明，双方后又签订了租赁房屋协议，该协议已履行完毕，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另，根据被告提供的证据，可以认定被告已经按合同约定挪走了变压器，对原告要求被告依约定将门前变压器挪走的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，停车场的使用由物业公司统一管理，所以原告应当按照物业公司的规定使用停车场，故对原告提出的被告无条件允许其对租赁房屋前后的停车场享有使用权的诉讼请求，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告河北宏宇房地产开发集团有限公司给付原告王建伟违约金332640元。限判决书生效后十五日内履行完毕。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22539元，由原告承担18735元，由被告河北宏宇房地产开发集团有限公司负担3804元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 高 伟
审 判 员 李文慧
人民陪审员 王秀芬
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 贾净菡