江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初9309号
原告：常熟市雅致物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号23-Q。
法定代表人：徐庆成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱耀东，该公司员工。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
原告：常熟市雅致酒店有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。
法定代表人：徐庆成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
原告：常熟时风国际假日酒店有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。
法定代表人：王振，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
被告：黄卫东，男，1970年1月18日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：陆爱红，系黄卫东的妻子，女，1969年6月2日生，汉族，住常熟市。
被告：陆爱红，女，1969年6月23日生，汉族，住常熟市。
被告：陆仁林，男，1949年12月4日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：陆爱红，系陆仁林的女儿，女，1969年6月23日生，汉族，住常熟市。
被告：谢邢珠，女，1945年5月16日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：陆爱红，系谢邢珠的女儿，女，1969年6月23日生，汉族，住常熟市。
被告：陆杰，男，1994年9月30日生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人陆爱红，系陆杰的母亲，女，1969年6月23日生，汉族，住常熟市。
原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司诉被告黄卫东、陆爱红、陆仁林、谢邢珠、陆杰无因管理纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告常熟市雅致物业管理有限公司委托诉讼代理人朱耀东、三原告共同委托诉讼代理人俞健、被告陆爱红（兼被告黄卫东、陆仁林、谢邢珠、陆杰的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告2016年1月1日至2016年12月31日的物业成本费3793.4元及水电费1.6元，合计3795元；2、案件受理费由被告承担。审理中，原告申请撤回对被告电费的诉讼请求。事实和理由：被告系常熟市海虞南路62号11-J房屋的共同所有权人，房屋建筑面积为40.27平方米，规划用途为商业服务。2006年被告与原告三签订《租赁合同》一份，双方约定：被告将上述房屋出租给原告三，租赁期限自起租日（即2005年12月31日）起满十年，租金为该物业的总房价款的8.13%。租赁到期后，原告三未再与被告续签租赁协议，后双方办理了房屋交接手续，后房屋一直由被告在使用。按《租赁合同》3.5条约定：“从乙方即撤出该物业时起，由该物业引起的任何费用和风险，包括但不限于物业管理费、水、电、煤、气、通讯等费用均转由甲方承担”。且整栋大楼的正常运作务必会产生相应的基本支出，被告作为该物业的实际使用方，理应分担该栋大楼的成本费用。但在此期间，该栋大楼的成本费用系由三原告支出。常熟市雅致酒店有限公司对时风国际广场2016年度物业管理成本委托苏州方本会计事务所常熟新联分所鉴证，会计事务所将三家公司成本费用归集物业管理成本，计算得出平均每月每平方米物业成本支出为7.85元。原告为维护整栋大楼的正常运行已经支付了全部的费用，但作为业主之一的被告按理也应按照房屋权证面积分摊上述费用，但被告至今仍未向原告支付任何费用。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，望法院依法审查并判准原告的诉讼请求。
被告黄卫东、陆爱红、陆仁林、谢邢珠、陆杰辩称：1、答辩人与原告从未签订任何物业服务合同，也没有要其提供物业服务的意思表示；2、原告一、二没有物业服务资质，三原告均未取得常熟市物业主管部门和街道办备案许可。原告未经业主同意，未取得物业主管部门和政府街道办备案许可情况下，擅自在时风国际广场从事所谓管理大楼物业服务的行为，违反了国务院、江苏省和苏州市等各级政府相关物业管理条例的规定，原告无权要求业主分摊其因非法行为所产生的任何费用；3、原告通过非法手段霸占时风国际广场的物业管理权，要求被告支付其高额的物业管理费本质上是强迫交易。2015年底原告在未经任何协商的情况下，擅自单方面以每月每平方8元的标准向被告索要物业费，并强行在其本应在2015年12月支付的当年下半年租金内扣除，侵犯了业主的权利。原告对不认可其物业管理的业主采用停电停水等手段，强迫业主支付物业管理费，阻碍业主正常使用房产导致物业受损涉嫌强迫交易。原告阻止业主通过正常渠道安装宽带、有线电视等基本设施是业主物业的使用受损。长期以来，原告未经业主同意使用属于全体业主的大楼共有部分包括大厅、电梯口和外立面广告、地下室和大门口停车场收费等从事经营性活动，并非法占有属于全体业主的收益获取不当得利。2016年1月，包括答辩人在内的广大业主联名向绿源社区提出筹备业主大会书面申请，要求召开业主大会、成立业主委员会。希望通过合法途径招聘正规的物业服务企业以合理的价格来从事大楼的物业服务。3月25日由绿源社区和市房管局牵头成立了时风国际广场业主大会筹备组。被答辩人在绿源社区、市房管局和业主等方面参加的会议上表态不参加业主大会，并以不提供筹备首次业主大会会议所需的文件资料的做法阻扰召开业主大会和成立业主委员会。2017年6月16日常熟市住建局、常熟市城建监察三中队根据“苏州市住宅区物业管理条例”第59条，对常熟市时风房地产开发有限公司进行了行政处罚。原告还对不认可其物业管理资格的业主采用停电停水的手段，影响业主使用自有房产。总之，被告的意愿是通过合法的方式选聘物业服务公司并支付合理的物业费。而原告通过霸占时风国际广场大楼的物业管理权，采用停电停水等非法手段强迫业主支付其不合理的物业费。侵犯了广大业主以合理价格选择物业服务公司的权利，侵犯了业主的财产权。原告的行为实施上是一种强迫交易的非法行为，原告要求被告支付按其所谓的物业费成本的诉讼请求是企图通过诉讼手段把其非法的强迫交易行为合法化；4、长期以来原告未经业主同意使用属于全体业主的时风国际广场大楼共有部分从事经营性活动，并非法占有属于全体业主的全部收益；5、原告提供的所谓审计报告不具备公正性，原告既是酒店管理公司又是物业管理公司股东，根本不可能区分开支用途，大楼的很多配套设施包括观光电梯、大厅、走廊空调、监控等均是从事经营活动所需而非答辩人所需，该部分的开支理应由原告自行承担，审计报告中未见把该项费用归于原告承担，共有部分的收益也未见归入原告的收入中，可见该审计报告不能采信。由于该审计报告存在人工费开支为原告提供，真实性和合理性存疑，水电费、维修费等开支未根据谁需要谁承担的原则进行合理分摊，原告适用全体业主的大楼共有部分从事进行经营性活动收益缺失等诸多问题，所以该审计报告的物业费成本结果不能反映大楼真实合理的物业费开支，不可采信。综上所述，答辩人未与原告签订物业服务合同，原告违法从事物业服务，侵犯业主以合理价格选择物业服务公司的权利，用非法手段强迫业主支付高价物业费，长期非法占有属于全体业主的大楼共有部分经营性收益。违反了民法通则所确定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，违反了民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策等社会主义市场经济的基本原则。无因管理成立的条件受限必须要合法，一切违法的或者违背社会公德的行为都不构成无因管理行为。无因管理成立要件是为了避免他人利益受损失而进行管理或者服务。事实证明被答辩人的行为是违反各级政府的物业管理条例不法管理、非法经营。原告阻扰业主召开业主大会，阻扰业主选聘物业，损害业主正当权利。原告霸占大楼的物业管理，用停电停水等手段强迫业主支付物业管理费，严重损害了业主的利益。原告长期非法占有属于全体业主的大楼共有部分经营性收益获得不当得利。原告的行为是侵犯和损害业主利益的侵权行为，完全不构成无因管理。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄卫东、陆爱红、陆仁林、谢邢珠、陆杰系常熟市海虞南路62号11-J房屋（建筑面积40.27平方米）的所有权人,房屋规划用途均为商业服务。2006年6月25日，以陆爱红、谢邢珠、陆杰为出租方（甲方），常熟时风国际假日酒店有限公司为承租方（乙方），常熟市时风房地产开发有限公司为保证人，签订《租赁合同（委托经营管理合同）》一份，合同约定：甲方将位于常熟市海虞南路62号11层J号的物业出租给乙方，租赁期限自起租日（即2005年12月31日）起满十年，自起租日起每十二个月为一个租赁年度。在租赁期间，从起租日开始乙方应向甲方支付的年租金为该物业的总房价款的8.13%（所得税由甲方承担）。其余期间，乙方无须向甲方支付任何租金或其他费用。在租赁期限内所发生的物业管理费、水、电、通讯等费用由乙方据实承担。在本合同期满或者提前终止时，除非乙方认为有必要，否则乙方不负责拆除物业内原有装修。甲方应无条件按乙方撤出物业时的现状予以接收。同时乙方撤出该物业时起，由该物业引起的任何费用及风险，包括但不限于物业管理费、水、电、煤、气、通讯等费用均转由甲方承担。
上述租赁合同到期后，原告常熟时风国际假日酒店有限公司未再与被告签订相关房屋租赁合同，双方办理了房屋交接手续。原告常熟时风国际假日酒店有限公司、原告常熟市雅致酒店有限公司、常熟市雅致物业管理有限公司陆续在案涉房屋所在的时风国际广场从事物业管理服务，案涉房屋使用过程中的水、电费用先由原告向供水、供电部门缴纳，再由原告向业主收取。
另查明，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司向被告收取了水电费押金及2016年度物业管理费。后黄卫东、陆爱红、陆仁林、谢邢珠、陆杰起诉至本院，要求常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司归还私自扣除的物业费、水电费押金，本院经审理认为双方对2016年度水电费押金及物业管理费的收费标准尚未达成合意，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司自行制定的收费标准缺乏依据，故判决支持了黄卫东、陆爱红、陆仁林、谢邢珠、陆杰的诉讼请求。目前该判决已生效。
审理中，原告陈述：2016年时风国际广场公共区域的物业管理是由三原告共同进行，期间有个过渡管理的过程，诉讼过程中三原告作为一个整体无需区分，案外再自行结算。另，原告为证明物业成本费的计算标准为7.85元/每平方米/月，提交了其单方委托苏州方本会计事务所有限公司常熟新联分所出具的《时风国际广场物业管理成本的鉴证报告》。被告对该鉴证报告不予认可。后根据原告的申请，本院依法委托江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所对时风国际广场2016年度物业管理成本及热水费成本进行鉴证，该鉴证机构后出具鉴证报告，载明物业管理成本鉴证结果为：时风国际广场2016年度物业管理成本总计发生3208304.62元，以实际测绘的可销售总面积41575.27平方米计算，2016年度平均每月每平方米物业管理成本为6.43元；由于三原告未提供与热水费成本有关的会计资料，该鉴证机构认为无法对时风国际广场2016年度热水费成本发表鉴证意见。为此，原告花费审计费46980元。
本院认为，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。本案中，原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司在没有法定的或者约定的义务下为包括被告在内的业主对时风国际广场进行物业管理服务，其在进行服务和管理时确实支出了相关费用，该行为属于事实行为，管理结果及获得利益归属于包括被告在内的业主，故被告作为受益人应当向原告偿付必要的费用。根据鉴证报告，2016年度时风国际广场平均每月每平方米物业管理成本为6.43元，常熟市海虞南路62号11-J（建筑面积40.27平方米）2016年的物业成本费应为3107.23元应由被告支付给原告。
依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告黄卫东、陆爱红、陆仁林、谢邢珠、陆杰于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司物业成本费3107.23元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元、保全费59元，审计费中的1423.64元，合计1532.64元，由原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司负担711.82元，被告黄卫东、陆爱红、陆仁林、谢邢珠、陆杰负担820.82元并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 曾庆会
人民陪审员 朱 洪
人民陪审员 张 刚
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 孙 维
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