青海省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）青民再25号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：鲍淑梅，女，藏族，住西宁市城西区。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海方正建筑安装工程有限公司，住所地西宁市城西区。法定代表人：张谨予，青海方正建筑安装工程有限公司董事长。委托诉讼代理人：隋玉才，青海佳一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）:青海省玉树市人民政府，住所地青海省玉树市。法定代表人：扎西才让，青海省玉树市人民政府市长。委托诉讼代理人：张堃，青海润君律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，青海润君律师事务所律师。再审申请人鲍淑梅、青海方正建筑安装工程有限公司（以下简称方正公司）因与被申请人青海省玉树市人民政府（以下简称玉树市政府）确认合同无效纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1129号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月25日作出（2016）青民申418号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人鲍淑梅的委托诉讼代理人郭超，再审申请人方正公司的法定代表人张谨予及委托诉讼代理人隋玉才、郭宗军，被申请人玉树市政府的委托诉讼代理人张堃、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍淑梅不服二审判决申请再审称，（一）二审判决认定事实错误。首先，鲍淑梅与方正公司以205万元达成房屋买卖协议，并实际交付，二审判决认定为160万元错误。双方于2015年10月26日签署《二手房买卖协议书》后，于2015年11月13日、2015年12月25日分两次给方正公司的法定代表人张谨予转款200万元、现金方式交付5万元。2015年11月10日签订《西宁市房屋买卖契约》时，为了少交税，把价格写成了160万元。二审判决仅依据《契约》就将房价错误的认定为160万元。其次，申请人与方正公司不存在恶意串通损害第三方利益。鲍淑梅通过58同城网站获得争议房屋出售的信息，鲍淑梅经中介公司人员介绍并亲自查看了该房屋，经双方协商确定房价205万元，后签订协议书，不存在任何恶意串通之处。案涉房屋的成交价205万元也是市场公平价格，并未损害第三方的利益。方正公司与玉树市政府签订的《房屋抵押借款合同书》未生效，被申请人玉树市政府不可能取得房屋的抵押权。在此情况下，申请人与方正公司的房屋买卖合同根本不存在损害玉树市政府利益的情形。申请人鮑淑梅为善意第三人，取得的房屋产权应当受法律保护。（二）二审判决适用法律错误。二审判决将鲍淑梅交易过程中的合理瑕疵认定为不合常理，进而认定为恶意串通，适用《合同法》第五十二条第（二）项认定本案合同无效，属适用法律错误。申请人在涉案房屋不存在抵押的情况下，按照合理价格进行交易取得房屋所有权，应当认定为善意第三人，玉树市政府无权对抗申请人。请求撤销二审判决，维持一审判决。方正公司不服二审判决申请再审称，（一）二审判决认定事实错误。涉案房屋以205万元成交，买卖双方没有恶意串通。方正公司的法定代表人张谨予和买房人鲍淑梅本来不认识，张谨予委托青海吉鑫房地产营销策划有限公司的韩德全将售房信息发到了58同城上，报价270万元，但因定价过高无人购买。鲍淑梅在58同城上看到该信息后，主动联系中介看房。2015年10月26日，方正公司与鲍淑梅签订了《二手房买卖协议书》，确定价格为205万元。2015年11月10日，在签订《西宁市房屋买卖契约》时，为了少交税，把价格写成160万元，双方实际履行的是205万元的《二手房买卖协议书》。鲍淑梅于2015年1月13日、2015年12月25日分两次给方正公司的法定代表人张谨予转款200万元，2016年1月14日双方办理了完税手续，鲍淑梅于2016年1月20日领到了房产证同时交纳了余款5万元，因交易已经全部完成而没有写收据。整个交易过程合情合理合法，没有任何证据显示双方恶意串通。从时间顺序看，方正公司收到鲍淑梅的200万元购房款后才办理了过户手续，并不是二审法院认定的先过户后交款。2015年10月26日，方正公司与鲍淑梅签订了《二手房买卖协议书》，确定价格为205万元，实际履行的是205万元。2015年11月10日，在签订《西宁市房屋买卖契约》时，为了少交税，把价格写成了160万元，但通过税务局核定，按257万元交纳了税款，避税意图并没有实现。因此，不能因有避税意图即确定双方的买卖合同无效。被申请人与方正公司在《房屋抵押借款合同书》中约定，被申请人将资金出借给方正公司，并将方正公司的房屋抵押，违反了国家财政资金不允许出借的强制性规定，被申请人与方正公司所签的《房屋抵押借款合同书》无效，被申请人不能依《房屋抵押借款合同书》作为主张《西宁市房屋买卖契约》无效的依据。《房屋抵押借款合同书》签订后，双方共同去房产局办理抵押登记手续，房产局告知，因被申请人是国家机关，按法律规定不能办理抵押登记手续，因此，登记未成，被申请人因法律禁止而不可能取得房屋抵押权，更不可能对抗第三人，二审法院认为被申请人即将取得抵押权属认定事实错误。（二）二审判决适用法律错误。二审判决将方正公司交易过程中的合理瑕疵认定为不合常理，进而认定为恶意串通，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项认定涉案买卖合同无效，属适用法律错误。综上，方正公司与鲍淑梅没有恶意串通，双方之间的买卖合同有效。请求撤销二审判决，维持一审判决。玉树市政府辩称，（一）二审法院认定事实清楚。二审法院审理查明涉案房屋经过青海省永正房屋地产评估有限公司估价为307.98万元，再审申请人方正公司与鲍淑梅以160万元达成买卖协议，方正公司认可与鲍淑梅之间无其他关系，亦无其他经济往来，在鲍淑梅未支付任何定金及付清房款的情况下即将房产过户到鲍淑梅名下，显然与常理不符。方正公司提交短信记录虽显示11月13日、12月25日鲍淑梅转入尾号7669的储蓄卡200万元，但与双方合同约定的交付方式亦不相符。对于尾款5万元，双方亦未提交证据证实已实际交付，考虑到双方在签订合同之前从未有过经济交往，鲍淑梅作为买受人支付尾款不要求对方出具收款凭证，亦超出一般人的行为认知。认定双方之间具有恶意串通损害第三人的行为事实清楚。（二）二审法院适用法律正确。基于再审申请人有恶意串通的嫌疑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定确认方正公司与鲍淑梅买卖合同无效，适用法律正确。请求驳回再审申请人的再审请求，维持二审判决。玉树市政府于2016年4月27日向西宁市城西区人民法院起诉，请求确认方正公司与鲍淑梅签订的《西宁市房屋买卖契约》无效。一审法院审理查明，方正公司2010年参加玉树灾后重建项目施工，因拖欠农民工工资问题引发农民工上访问题。2014年通过青海省玉树灾后重建后续工作协调领导小组办公室会议，经青海省住房和城乡建设厅、青海省信访局、青海省人力和社会保障局等部门的联合协调处理，玉树市政府同意在方正公司依法提供抵押物的前提下，为方正公司出借资金用于支付农民工劳动报酬。双方于2014年1月20日签订《房屋抵押借款合同书》，合同中明确约定：方正公司将坐落于青海省西宁市城西区冷湖路6号x层办公楼的x层（含该房屋所占用范围内的土地使用权、公用配套设施等）抵押给玉树市政府，房屋面积为408.87平方米，房屋所有证号为：宁房权证西（私）字第xxxx**号，土地证号为：宁国用（2012）第x**号；双方确认以青海省永正房屋地产评估有限公司最终确定的房屋估价307.98万元为基本依据；玉树市政府保证在抵押后十日内向方正公司打入借款；该合同西宁市房地产管理部门进行抵押登记并将登记证书交给玉树市政府后生效；由于农民工上访情况紧急，玉树市政府在签订合同前于2014年1月15日将借款打款至西宁市人力资源和社会保障局账户上用于发放农民工工资，转款金额为人民币307万元。在双方办理房屋抵押登记过程中，由于法律规定国家机关不能做抵押担保，致使房屋抵押登记未能实现。方正公司于2015年11月10日与鲍淑梅签订《二手房买卖协议书》和《西宁市房屋买卖契约》，将涉案房屋以2570282元的价格出售给了鲍淑梅。一审法院认为，为了解决玉树重建工作中拖欠农民工工资的问题，玉树市政府与方正公司签订了《房屋抵押借款合同书》，双方在合同书中规定了各自享有的权利与义务。玉树市政府没有按照双方合同书的约定将307万元借款打入方正公司账户，方正公司也没有按照《房屋抵押借款合同书》协商的条款约定将坐落于青海省西宁市城西区冷湖路6号x层办公楼的x层，房屋面积为408.87平方米，房屋所有证号为：宁房权证西（私）字第xxxx**号，土地证号为：宁国用（2012）第x**号房屋办理抵押登记。按照双方签订的《房屋抵押借款合同书》第十八条规定，该房屋抵押登记未能实现，《房屋抵押借款合同书》没有生效。方正公司承认与玉树市政府之间存在借款合同关系。方正公司只是强调双方之间尚有工程款未结，要求与玉树市政府之间进行工程款结算。鲍淑梅辩解其从方正公司处购买房屋的价款是205万元，购房合同书上写的160万元是为了少交税，后来也没有少交税，有税务部门的发票为证，现在的房屋已经由房产部门颁发了房产证，买房已经被房产局所确认。方正公司、鲍淑梅辩解意见有玉树市政府当庭提交的证据与相关证据相互印证，对方正公司、鲍淑梅辩解意见中的合理部分予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条：当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。因此，玉树市政府要求确认方正公司、鲍淑梅之间签订的《西宁市房屋买卖契约》无效的诉讼主张于法无据，不予支持。玉树市政府与方正公司之间的借款纠纷双方应该另案解决。西宁市城西区人民法院于2016年7月18日作出（2016）青0104民初742号民事判决：驳回玉树市政府的诉讼请求。诉讼费50元，由玉树市政府承担。玉树市政府不服一审判决，上诉称，涉案房屋在2014年1月的评估价已达到307.98万元，而方正公司、鲍淑梅备案登记的房屋价格160万元远远低于市场价值。方正公司在明知应对涉案房产办理抵押登记的前提下，与他人恶意串通出售房屋的行为，严重损害玉树市政府的利益，并以合法形式掩盖非法目的，上述情形完全符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应当认定方正公司、鲍淑梅签订的《西宁市房屋买卖契约》无效。请求依法改判方正公司、鲍淑梅签订的合同无效。二审经审理查明，玉树市政府除对一审认定方正公司将涉案房屋以2570282元的价格出售给鲍淑梅一节事实提出异议外，双方当事人对一审认定的其他事实无异议，予以确认。二审法院认为，方正公司认可与玉树市政府之间存在借款合同关系。双方确认涉案房屋以青海省永正房屋地产评估有限公司最终确定的房屋评估价为307.98万元为基数，确定双方之间的借款金额为307.98万元，并办理抵押权手续。但在未办理抵押手续情况下，方正公司与鲍淑梅以低于评估价约49%基础上以160万元达成买卖协议，方正公司认可与鲍淑梅之间无其他关系，亦无其他经济往来，在鲍淑梅未支付任何定金及付清房款的情况下即将房产过户到鲍淑梅名下，显然与常理不符。方正公司提交短信记录虽显示11月13日、12月25日鲍淑梅转入尾号7669的储蓄卡200万元，但与双方合同约定的交付方式亦不相符。对于尾款5万元，双方亦未提交证据证实已实际交付，考虑到双方在签订合同之前从未有过经济交往，鲍淑梅作为买受人支付尾款不要求对方出具收款凭证，亦超出一般人的行为认知。综上，方正公司在明知该房屋将要抵押给玉树市政府的情况下，与从未有过经济往来的个人鲍淑梅以低于评估价307.98万元的基础上达成的房屋买卖协议，在未取得合同相对方鲍淑梅支付对价的基础上将房屋直接过户给鲍淑梅，显然损害了给方正公司借款及将要取得涉案房屋抵押权的玉树市政府的利益，综合判断方正公司与鲍淑梅之间具有恶意串通损害玉树市政府利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。因此方正公司与鲍淑梅签订的房屋买卖契约应认定为无效协议。本案中玉树市政府的诉讼请求为方正公司与鲍淑梅恶意串通损害第三方利益，其与方正公司、鲍淑梅之间并无房屋买卖合同关系，因此，本案案由应定性为确认合同无效纠纷案。一审法院以方正公司与玉树市政府未办理抵押权登记为由不能对抗鲍淑梅，但对方正公司与鲍淑梅签订的房屋买卖合同是否有恶意串通损害他人利益行为未进行认定、评判，直接驳回玉树市政府的诉讼请求不当。综上所述，玉树市政府的上诉请求成立，应予支持。西宁市中级人民法院于2016年11月23日作出（2016）青01民终1129号民事判决：一、撤销西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初742号民事判决；二、方正公司、鲍淑梅于2015年11月10日签订的关于西宁市城西区冷湖路6号综合楼161室的《西宁市房屋买卖契约》无效。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由方正公司、鲍淑梅负担。本院再审查明，玉树市政府除对一审认定方正公司将涉案房屋以2570282元的价格出售给鲍淑梅一节事实提出异议外，双方当事人对一审认定的其他事实无异议，予以确认。另查明，2015年10月26日，方正公司与鲍淑梅签订了《二手房买卖协议书》，方正公司将其所有的涉案写字楼以205万元的价格出让给鲍淑梅。2015年11月10日，双方又签订了《西宁市房屋买卖契约》，将涉案写字楼的出让价格书写为160万元。2015年11月13日、12月25日，鲍淑梅将共计200万元汇入建设银行尾号为7669（张谨予）的储蓄卡。2016年1月14日西宁市地方税务局出具的《青海省地方税务局销售不动产统一发票》（发票号码xxxxxx）一份，记载房屋销售金额为2570282元。根据当事人的诉辩主张，本院再审围绕方正公司与鲍淑梅签订的涉案房屋的买卖行为是否属于恶意串通损害第三人利益的行为，双方签订的房屋买卖合同是否无效进行了审理。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。本案中，涉案房屋未办理抵押登记，房屋产权登记在方正公司名下，根据不动产登记的公示公信力，鲍淑梅信赖不动产权属证书中关于物权登记的记载，相信涉案房屋系方正公司所有，并与方正公司进行房屋交易，应属合法交易。另根据《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十九条关于当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人的规定，玉树市政府与方正公司未办理抵押物登记的行为不得对抗鲍淑梅与方正公司买卖行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，从合同实际履行情况看，鲍淑梅给方正公司的法定代表人张谨予个人账户转款200万元，双方认可现金交付5万元，房屋买卖的实际交易价格为205万元，能够印证方正公司与鲍淑梅提出的《西宁市房屋买卖契约》约定的房屋买卖价格160万元非真实价格，而是为了少交税款的主张。《青海省地方税务局销售不动产统一发票》（发票号码xxxxxx），证实涉案房屋在房产管理部门交易时，房屋作价2570282元，鲍淑梅按此价格交纳了税款，房屋实际交易价格205万元已经超出了市场价2570282元的百分之七十，不构成明显不合理的低价。鲍淑梅与方正公司房屋交易合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的无效情形，玉树市政府主张方正公司与鲍淑梅之间房屋买卖合同无效，无法律依据，不予支持。原二审未考虑涉案房屋评估价是针对特定当事人及当时当地房地产交易市场等因素确定的，以307.98万元为基数确定房屋市场价不当，应予纠正。综上，原二审判决认定方正公司与鲍淑梅之间的房屋买卖属恶意串通，缺乏证据证实，应予纠正。原一审判决虽对涉案房屋交易价格认定有误，但处理结果并无不当，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，应予维持。再审申请人鲍淑梅、方正公司的再审理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1129号民事判决；二、维持青海省西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初742号民事判决。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由青海省玉树市人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 陈 鸿审判员 曲 颖审判员 宋群亭二〇一七年七月五日书记员 霍成鹃