广西壮族自治区容县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）容民初字第1417号
原告李振，个体户。
委托代理人韦高峰，广西五行律师事务所律师。
被告王冬梅，农民。
被告李夏，农民。
被告林军，农民。
被告李焕楠，农民。
委托代理人李科林，广西梁军律师事务所律师。
原告李振诉被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员黄光权适用简易程序独任审判，于同年9月10日、10月13日公开开庭进行了审理，书记员刘军铨担任法庭记录。原告李振及其委托代理人韦高峰，被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠的委托代理人李科林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李振诉称，位于容县黎村镇新华大街39号房屋的一楼铺面原是被告王冬梅自营鞋业。2013年7月中旬，原告看到被告王冬梅的出租广告后，便与其联系承租该铺面事宜。同月22日，被告王冬梅打电话叫被告李夏向原告收取该铺面出租定金2000元（押金）。同日，被告李夏出具《收条》一份交由原告收执。同年8月8日，被告王冬梅与原告协商该铺面出租问题，双方口头约定：铺面转让费为10000元；租期从2013年8月1日起至2015年7月31日止，每月租金2000元；预交2013年8月份铺面租金2000元。被告王冬梅要求原告先付转让费和租金再签合同。同年8月10日，原告将铺面转让费10000元及2013年8月份铺面租金2000元交给被告王冬梅。同日，被告王冬梅出具《收条》一份交给原告收执和把该铺面的三条锁匙交给原告。同日，被告王冬梅将事前打印好的房屋租赁合同叫原告签字，因合同部分条款苛刻，原告拒绝签订合同。同年8月13日，原告向被告王冬梅提出不再承租其铺面，要求被告王冬梅、李夏退还铺面转让费10000元、预交租金2000元、定金2000元，但被告王冬梅、李夏均不同意退还。同年8月20日，原告改承租黎村镇新华大街32号店铺开眼镜店。原告要求被告王冬梅、李夏退还铺面转让费、预交租金、定金共14000元后再交还三条铺面锁匙给被告王冬梅，但被告王冬梅、李夏以各种理由推托拒绝退还铺面转让费、预交租金、定金给原告。同年9月3日，被告王冬梅继续将铺面向外招租。后被告王冬梅将该铺面租给他人开发廊。原告与被告王冬梅虽就该铺面出租问题达成过口头协议，并已向被告王冬梅、李夏支付铺面转让费、预交租金、定金共14000元，但双方没签订有书面合同，且没有黎村镇新华街39号房屋所有权人林军、李焕楠的委托，被告王冬梅、李夏无权对该房屋铺面进行出租，更无权收取出租该房屋铺面的转让费、预付租金、定金，双方达成的口头租赁合同无效，铺面转让合同也无效。双方亦不可能再履行租赁合同。请求法院：1、依法确认原告与被告口头约定的房屋租赁合同为无效合同。2、判决被告王冬梅返还铺面转让费10000元，租金2000元给原告；3、判决被告李夏返还铺面定金（押金）2000元给原告。
原告李振在举证期限内提供有如下证据：1、身份证一份，证明原告的具体身份情况；2、户籍证明一份，证明四被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠的具体身份情况；3、铺面有关信息一份，证明铺面的地址、屋主姓名、被告个人信息等情况；4、出租广告图片一份，证明被告王冬梅当时第一次向外招租铺面的事实；5、定金收条一份，证明被告李夏向原告收取租铺面定金也就是押金人民币2000元的事实；6、铺面转让费、租金收条一份，证明王冬梅收取原告转让费人民币10000元，提前收取2013年8月1日-2013年8月31日的租金2000元，共计人民币12000元的事实，7.房产证一份，证明两被告王冬梅、李夏不是铺面所有权人，无权出租收取转让费、租金、定金；8、魔发师发廊张女士的录音一份，证明王冬梅于2013年11月21已将该铺面出租给张女士的丈夫侯览，出租期限为两年；9、被告两次出租广告的图片二张，证明第一张照片是2013年7月21日第一次向外招租的情况，第二张照片是被告方2013年9月3日第二次向外广告招租的图片，并证明被告王冬梅另行向外招租的情况。
被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠辩称，四被告是家庭成员关系，林军、李焕楠是黎村镇新华大街39号房屋屋主。该房屋铺面原是王冬梅经营鞋店的。是林军、李焕楠口头委托王冬梅、李夏负责该房屋铺面出租事宜的。原告与王冬梅经协商就该房屋铺面出租的租期、租金、转让费达成了口头协议。原告先将承租该房屋铺面的定金2000元交给李夏，后又将铺面转让费10000元和预交一个月的租金2000元交给王冬梅。双方是口头约定的诺成合同，租赁合同是有效的。王冬梅在收取原告转让费后，已经把该房屋铺面的承租权和其原经营鞋店的鞋架、鞋柜、部分鞋及该房屋铺面的三条锁匙一并交给了原告，双方已经完成交付，铺面转让已经成立有效。2013年8月11日，把该铺面里面王冬梅原经营鞋店的鞋架、鞋柜、部分鞋清空也是原告叫清空的，无论原告是否需要铺面里的物品，双方已经完成了铺面转让交接行为。是原告见隔离铺面比我方的铺面租金低才在2013年8月13日先提出不承租该房屋铺面的，是原告自己违约。原告已支付的转让费，租金、定金不予返还，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠在举证期限内提供有如下证据：李夏与侯览房屋租赁合同书一份，证明2013年9月被告方开始对向招租的相关情况和证明由于原告不履行合同，不交租金的行为导致了被告方的损失。
对原告李振出示的证据，被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠对证据1、2、3、5、6、7、8没有异议，说明原告方是已经了解铺面的相关情况；对证据4是认可的，但是光图GPG出租广告图片中，第一张2013年7月21日，第二张是没有清晰时间，对第二张真实性有异议，对旁边的字有异议；对证据9不认可，文字图片及日期不知道是不是2013年7月21日拍摄的，对图片没有异议，但是对旁边的字有异议，特别是时间，还有不知道原告证明是什么内容，相反证明2013年9月份被告方开始招租，到2013年11月份才招租成功，要原告赔偿被告方的损失。
对被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠出示的证据，原告对被告方所提供的房屋租赁合同没有太大的意见，但是李夏是不是房屋所有人，李夏是收取原告李振押金人民币2000元，是否有林军及李焕楠的委托手续。
经审理查明，被告林军、李焕楠是母子关系，被告林军、李夏是母女关系，被告李焕楠、王冬梅是夫妻关系。被告林军、李焕楠是黎村镇新华街39号房屋所有权人、共有人。该房屋铺面原是被告王冬梅经营鞋店。被告王冬梅停止经营鞋店后，是林军、李焕楠口头委托王冬梅、李夏负责该房屋铺面出租事宜。2013年7月中旬，原告看到被告王冬梅的出租广告后便与其联系承租该铺面事宜。同月22日，被告李夏向原告收取该铺面出租定金2000元。同日，被告李夏出具《收条》一份交由原告收执。《收条》内容是：“今收到李振（150××××8879）身份证号码：452525198204192849租本铺面定金2000元整（押金）。收款人李夏，2013.7.22，付款人李振，2013、7、22”同年8月8日，原告与被告王冬梅协商该铺面出租问题，双方口头约定：“铺面转让费为10000元（铺面转让包括：王冬梅原经营鞋店内的鞋架、鞋柜、部分鞋）；租期从2013年8月1日起至2015年7月31日止，每月租金2000元；预交2013年8月份铺面租金2000元。”。同年8月10日，原告将铺面转让费10000元及2013年8月份铺面租金2000元交给被告王冬梅。同日，被告王冬梅出具《收条》一份交给原告收执，《收条》内容是：今收到李振交来铺面转让费壹万元整，2013年8月1日-8月31日租金2000元，合计人民币（12000元）。收款人：王冬梅，2013年8月10日，电话：189××××7373，511×××3。同日，被告王冬梅把该房屋铺面的承租权和其原经营鞋店内的鞋架、鞋柜、部分鞋及该房屋铺面的三条锁匙一并交付给原告。同年8月13日，原告向被告王冬梅提出不再承租该铺面，要求被告王冬梅、李夏退还铺面转让费10000元、预交租金2000元、定金2000元，但被告王冬梅、李夏均不同意退还。同年8月20日，原告另租赁黎村镇新华街32号店铺开眼镜店。至今，原告没交还三条铺面锁匙给被告王冬梅。同年9月，被告王冬梅将铺面向外招租。后被告李夏与侯览签订房屋租赁合同书，将该铺面租给侯览开发廊。原告要求被告王冬梅、李夏退还铺面转让费、租金、定金未果后，于2015年7月14日向本院提起诉讼。
本院认为，经黎村镇新华街39号房屋所有权人林军和共有人李焕楠授权委托，由被告王冬梅、李夏负责与原告协商该房屋铺面出租事宜。原告与被告王冬梅经协商就该房屋铺面出租的定金、租期、租金、铺面转让费达成了口头协议，原告在租赁该房屋铺面的同时还买受被告王冬梅原经营鞋店内的鞋架、鞋柜和部分鞋，该协议属附条件的房屋租赁合同。虽然双方达成的是口头房屋租赁合同，但该合同的内容符合了合同的要件。原告先将租赁该房屋铺面的定金2000元交给被告李夏后，又将铺面转让费10000元和预交2013年8月份的租金2000元交给被告王冬梅。被告李夏、王冬梅收取原告的定金、租金、转让费后，已经把该房屋铺面和被告王冬梅原经营鞋店的鞋架、鞋柜、部分鞋及该房屋铺面的三条锁匙一并交给了原告承租、使用，双方已经完成了转让物和租赁物的交付，铺面转让成立，双方口头达成的房屋租赁合同合法有效。原告提出双方没签订有书面合同，且没有黎村镇新华街39号房屋所有权人林军、李焕楠的委托，被告王冬梅、李夏无权对该房屋铺面进行出租，更无权收取出租该房屋铺面的转让费、预付租金、定金，双方达成的口头租赁合同无效，铺面转让也无效的抗辩意见，与事实不符，理由不成立，本院不予采信。原告在支付铺面转让费、预付租金、定金和完成租赁铺面和转让物品交接手续后，向被告方提出不租赁该房屋铺面，是原告违约，应承担违约责任。原告请求被告王冬梅、李夏返还铺面转让费、预付租金、定金共14000元，理由不充分，本院依法不予支持。原告已另租赁黎村镇新华街32号店铺，被告李夏与侯览也签订了将黎村镇新华街39号房屋铺面租给侯览开发廊的房屋租赁合同书，原、被告已无继续履行租赁黎村镇新华街39号房屋铺面合同的必要，双方口头达成的房屋租赁合同应予以解除。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百五十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条的规定，判决如下：
一、解除原告李振与被告王冬梅、李夏、林军、李焕楠双方口头达成的房屋租赁合同；
二、驳回原告李振的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费人民币75元，由原告李振负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费人民币150元（户名：玉林市财政局，开户银行：农行广西玉林分行营业部，账号：20×××77）。逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄光权
二〇一五年十一月六日
书记员 刘军铨