河北省青龙满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）青民初字第2432号原告佟凤娇，女，1965年2月1日出生，满族，市民，住青龙满族自治县。被告马继侠，女，1957年8月10日出生，满族，市民，住青龙满族自治县。原告佟凤娇与被告马继侠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈光适用简易程序，于2015年10月27日第一次公开开庭进行了审理。庭审后，被告提出部分证据因客观原因不能提交，申请法院调查核实。本院为查明案件事实，依法将简易程序转为普通程序，于2016年3月7日第二次公开开庭进行了审理。原告佟凤娇、被告马继侠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佟凤娇诉称，被告马继侠在2010年12月25日开始租赁原告所有的位于某某保健院西侧房屋三楼西室，面积为130平方米，约定一年的房租费及取暖费10000元，上打租一次交清。从2010年12月25日开始，双方口头约定房屋租赁协议。在2012年11月7日前，取暖费是由租住户直接向热力公司交纳。因2013年被告欠房租费和取暖款，所以2013年没有签订房屋租赁合同。2013年11月7日，因被告及其他两户欠取暖费，热力公司对整栋楼房停暖。后经原告核实，被告马继侠拖欠的是从2010年12月25日到2011年4月5日及2011年11月5日至2012年4月5日期间共250天的取暖费用，当时热力公司要求按正常足额缴费的75%比例收取，被告租用的是130平米房屋，热力公司是按照120平方米收取的取暖费。在2010年12月25日之前，租户张某某租用三楼整层楼房。取暖费当时是按热力公司要求的75%交纳，当时张某某将取暖费交给原告，原告转交至热力公司。热力公司于2013年11月11日供暖。2010年12月25日至2012年4月5日期间，被告欠热力公司取暖费3675元（也是按75%的比例计算），该款是经热力公司收费人员计算，原告为被告垫付的。从2012年11月5日至2013年4月5日期间的取暖费包含在房屋租赁费中，当时整个楼也是按75%的比例收取的取暖费，原告向被告收取了10000元。被告不欠2012年至2013年度的取暖费和房屋租赁费。2013年12月25日，原告去收取2013年12月25日至2014年12月25日的房屋租赁费15000元（当时房租费已涨价，房租费中包括取暖费），被告没有给付。之后，被告于2014年5月份给原告汇过5000元，剩余款项未付。2014年10月7日，政府对热力管道改造，原告事先通知了被告搬离，在被告搬走那天，就下欠的房屋租赁费和取暖费给原告打了欠条。房租费按9个月计算的，没有包括2013年12月25日至2014年4月5日期间的取暖费。原告对被告和韩某某（三楼东室）两户均减免了1000元费用，以上费用计算后，被告仍欠7300元。之后，因原告的部分承租户现已找不到，拖欠原告部分垫付的取暖费用。经原告与热力公司交涉协调，热力公司为减少原告的垫付损失，将原告所有房屋的取暖费折算比例从75%降到70%，又将应返还给原告的取暖费抵顶了2014年度取暖费。2010年12月25日至2013年4月5日期间，优惠5%的金额为245元，该费用应当作为减免被告的费用。原告诉至法院，请求判令被告支付原告7300元并承担案件诉讼费用。被告马继侠辩称，被告与李某于2010年开始合伙经营某某家政公司，地址是某某院西侧综合楼三楼西室，并由合伙人李某与原告签署房屋租赁合同。房屋租赁合同约定房费每年一万五千元，其中包括房租费和取暖费。但是合伙经营不长时间，××原因，家政公司全部转让给了被告。被告在2010年10月开始经营。被告确实于2014年9月30日在搬出原告处时给原告打了一个欠条，但是当时是如被告不打欠条，原告就不让被告搬走，所以被告无奈才打的欠条，被告所欠的费用是取暖费而不是房租费。被告在2014年10月3号打给原告2014年的房租费和取暖费。在某某家政办公室内，被告将2013年的房租费及取暖费15000元交给原告，当时就原告与被告两人在场。被告不给原告取暖费也是有原因的。理由如下：一、被告在经营期间，因为原告取暖设施年久失修，设备老化，每年的取暖都达不到国家所规定的最底供暖标准（18摄氏度），所以被告等人多次找到青龙热力公司，但是热力公司答复，租户有什么问题找被告的房东也就是本案原告交涉。热力公司也因为被告等人的楼房供暖达不到国家最低供暖的标准，所以取暖费减半收取，但是被告每年全额向原告交的取暖费，所以热力公司减半收取的费用应由原告退还给被告。二、被告后来找原告交涉，但是原告不同意退还被告减半的取暖费。依照被告等人租用的楼房面积135平方米，每平方米24.5元计算，被告等人每年的取暖费为3307.5元，减半收取的话每年应返还被告1656.75元。被告在原告处一共租房五年，应退还被告取暖费8268.75元。也正是这个原因被告才欠原告的取暖费。三、租用原告楼房的还有许多商户，他们都可以证实取暖不达标的问题，同时他们也收到了原告退还减半收取的取暖费。四、被告在经营期间，因为供暖不达标，所以自己想办法取暖，也因此支付了上万元的取暖费，给被告造成了严重的经济损失，被告认为此损失也应该由原告负责。综上所述，被告认为原告应先退还减半收取的取暖费8268.75元。呈请人民法院支持被告的答辩理由，以维护被告的合法权益。另外，被告与原告不存在民间借贷关系，原、被告只是房屋租赁关系。原告诉状中称被告是2013年12月25日租赁原告的房屋是不属实的，被告原是与李某合伙做家政生意，因李某生病，故于2010年9月20日将家政生意合给被告，被告给付了李某股金7000元。之后的房屋租赁费，被告就直接交给原告了。被告与原告之间没有租赁合同。被告搬走的原因是租住的房屋要改水电管道，原告让被告搬走以便腾出房屋，原告让被告打的欠条，被告并不欠原告房屋租赁费。在二0一四年九月十几号，被告曾经在原告佟凤娇出租房屋的电卡、水卡内分别交的电费500元、水费200元，均让原告在整改时用完了，原告应当将该款返还给被告。原告佟凤娇为支持自己的主张，提供如下证据：1、2014年9月27日，被告马继侠为原告出具的欠条一份（第一次庭审中出示）。证实被告欠原告房租费、取暖费7300元。2、佟凤娇位于三楼西（客户编号130129****）2014年1月1日至2014年12月7日的收缴电费明细单两张，加盖有国网冀北电力有限公司秦皇岛供电公司公章。证实该客户电卡2014年8月10日缴费150元；2014年10月10日缴费50元。在此期间，没有被告所称的于2014年9月份缴纳电费500元的事实。3、佟凤娇，南楼3-2，2014年缴纳水费收据（盖有青龙满族自治县自来水公司卡表水费收缴专用章）共5张。其中2014年1月24日交水费100元，2014年3月31日缴费50元，2014年8月10日缴费50元，2014年10月13日缴费10元，2014年11月11日缴费20元。证实被告第一次庭审时陈述的2014年9月份缴水费200元的事实不存在。第2、3份证据系第二次庭审中出示。被告马继侠对原告佟凤娇的上述证据的质证意见为：对原告出示的证据1欠条证据无异议，条子上的字均是被告书写的。对证据2的真实性无异议，证据3真实性不认可。被告从来没有交纳过几十元钱的水费，缴纳一直都是100元或者200元的。请求法院到自来水公司核实。被告马继侠为支持其主张提交如下证据：证据1、2015年10月17日刘某出具的证明一份。证据2、2015年10月18日林某某出具的证明一份。刘某、林某某均是原告的租户，两份证明证实原告租户的房屋租赁费和取暖费均是一起交给原告的，取暖不达标后，原告曾返还给刘某、林某某一部分取暖费，具体多少被告不清楚。原告对被告出示的证据质证意见为，2012年4月份之前都是租户自己交纳取暖费，交纳取暖费时，热力公司有交款人的记载。2012年11月份以后取暖费交给原告了。两位证人应出庭作证，租户交付给原告房租费后，原告均会给租户出具收据作为付款凭证。本院对原告出示的证据认证意见为，证据1欠条经被告质证无异议，本院对欠条的真实性予以确认。证据2电费明细表，被告也没有异议，本院予以确认。证据3水费票据，被告对真实性不认可。本院于2016年3月8日下午14时30分到青龙满族自治县自来水公司对原告出租的房屋（南楼3-2，用户编号67**）2014年度的缴纳水费情况进行核实，原告准时到场，被告未到场。经本院现场核实，缴纳水费记录与原告第二次庭审时当庭提交的5张票据记载的日期及购水情况完全一致，不存在被告庭审中陈述的曾缴水费200元的事实。本院对原告提交的5张单据予以确认，对被告当庭陈述曾于2015年9月份缴纳过500元电费及200元水费的事实均不予确认。本院对被告出示的证据质证意见为，证据1、2均为书面证明，证人无正当理由未出庭作证，无法确定其客观真实性，部分内容与本院核实的事实存在矛盾之处，本院不予采信。经审理查明，2010年10月左右，被告马继侠开始租赁原告佟凤娇所有的位于某某院西侧房屋三楼西室，面积为130平方米，取暖费由承租户自行缴纳，房租费上打租一次交清。原告佟凤娇与被告马继侠未签订书面房屋租赁协议。被告马继侠之后一直租住该房屋。在2012年11月之前，取暖费由承租户自行向热力公司缴纳或由热力公司人员上门收费并开具收据，被告马继侠承租的房屋是按照120平方米，每米24.5元的标准收取取暖费用。被告不欠2012年至2013年的房租费用。被告租住房屋2013年房租费为15000元，包括取暖费用。2013年11月7日，热力公司对该栋楼停止供暖，理由是部分租户拖欠之前的取暖费用。其中，被告马继侠拖欠2010年12月25日至2011年4月5日、2011年11月5日至2012年4月5日的取暖费用。因供暖系统设备陈旧、部分管道因自然原因也已老化，导致各户冬季室内温度略低于正常供暖温度，热力公司对部分供热小区给予取暖费优惠政策，原告佟凤娇出租的该处楼房全部按照75%的取暖费标准缴纳之前拖欠的取暖费用。原告佟凤娇与被告马继侠就2012年以前拖欠的取暖费3675元进行协商，之后双方达成一致意见，由原告佟凤娇为被告垫付了3675元取暖费，被告马继侠后期未偿还此款。因承租的楼房需要热力管道改造，2014年9月，原告佟凤娇告知被告马继侠尽快搬出房屋。经双方结算，被告马继侠于2014年9月27日为原告佟凤娇出具7300元房租费、取暖费欠条，此费用中包括原告为被告马继侠垫付的3675元取暖费。被告马继侠至今未能给付欠款。原告诉至本院。本院认为，1、关于双方是否存在房屋租赁关系的认定。原告与被告虽未签订房屋租赁合同，但通过庭审调查，可以证实原、被告之间实际存在房屋租赁合同关系，双方均应按照当时的约定及法律的规定，依法履行各自相应的权利和义务。2、关于原告主张的房租费、取暖费数额的认定。双方在经过核算后，被告马继侠为原告佟凤娇出具欠条一张，欠款数额为7300元，欠款内容包括房屋租赁费、取暖费。被告马继侠对欠条的真实性无异议，但提出该欠条是原告强迫出具的，但该主张没有任何证据予以证实。被告马继侠陈述在2014年10月3号给原告打过房租费、取暖费。在洪伟家政办公室内，打给原告2013年的房租费和取暖费，当时就原告与被告两人在场。但上述事实只有其本人当庭陈述，并无其他证据予以佐证。并且原告佟凤娇陈述，在2014年5月份，被告马继侠曾给其汇款5000元。如被告马继侠陈述一次性给付原告佟凤娇2013年至2014年度的房租费、取暖费共15000元的事实属实，在租赁期限届满前，原告佟凤娇提前让被告马继侠搬离房屋，原告佟凤娇理应该返给被告马继侠部分房租款才符合客观事实。但马继侠却为原告佟凤娇出具欠条，庭审中，被告马继侠本人也没有明确向原告佟凤娇主张过退还多给的房租费用。被告马继侠的辩解事由缺乏客观真实性，也无证据予以证实，本院对被告马继侠陈述的给付原告2013-2014年度房租费15000元的事实不予采纳。被告马继侠已经在庭审中当庭认可原告佟凤娇作为出租方，为其垫付取暖费3675元的事实。因此，原告佟凤娇可以就代为垫付的金额3675元，向承租方马继侠主张追偿权利。原告主张被告拖欠房屋租赁费及取暖费7300元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。3、关于原告佟凤娇陈述的热力公司减收5%取暖费事实的认定。原告陈述热力公司将取暖费优惠标准从总金额的75%降到70%，属于原告的自认，本院予以确认。原告陈述优惠后被告多支付的取暖费用245元可抵顶拖欠原告的部分租赁费、取暖费用，属原告对权利的自行处分，本院予以支持。4、关于被告马继侠各项陈述意见的认定。被告马继侠要求原告返还其2014年9月缴纳500元电费及200元水费。经本院第二次开庭审理及到青龙满族自治县自来水公司现场核实，查明被告马继侠在2014年9月份没有缴纳500元电费及200元水费的事实，对被告马继侠的该项陈述意见，本院不予采纳。被告马继侠要求原告返还多收的50%取暖费。在第一次庭审中，本院曾要求被告马继侠于庭审后提交相关证据。但至本院第二次开庭审理终结止，被告马继侠没有提交任何证据证实热力公司是按照50%的标准收取佟凤娇出租楼房的取暖费用。因此，被告马继侠应承担举证不能的法律责任，对其主张也不予采纳。被告马继侠陈述曾因取暖另发生取暖开支上万元，应由原告负担。但也未提交相应证据予以证实，本院对其此项陈述意见也不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第一百零八条之规定，判决如下：被告马继侠于判决书生效后五日内给付原告佟凤娇垫付的取暖费、剩余房屋租赁费用共7055元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马继侠负担，限于本判决生效之日起五日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  付荣利审 判 员  陈 光代理审判员  李新颖二〇一六年三月十日书 记 员  张宏敏