安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第01159号原告袁艳，女，1968年2月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人李华成，亳州市谯城区薛阁法律服务所法律服务工作者。执业证号码：31203081108574被告袁应龙，男，1954年6月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人段存付，安徽公德律师事务所律师。执业证号码：13416201110529527被告邢建华，男，1973年10月12日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人邢儒章，男，1949年1月19日出生，住安徽省亳州市谯城区。原告袁艳诉被告袁应龙、邢建华确认合同无效纠纷一案，于2014年6月18日向本院起诉。本院于2014年12月2日作出（2014）谯民一初字第02098号民事判决，被告袁应龙不服该判决，提出上诉，亳州市中级人民法院于2015年3月3日发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，分别于2015年5月19日、2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告袁艳及其委托代理人李华成、被告袁应龙及其委托代理人段存付、被告邢建华的委托代理人邢儒章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁艳诉称：原告与被告袁应龙系兄妹关系。我们共有兄妹四人，即袁应海（已故）、袁应龙、袁应真（单身）、袁艳。原告的父母于2001年3月5日、2009年1月7日先后去世，其生前遗留有房产一处（堂屋三间、东屋两间），坐落于亳州市××城区××镇燕庄。因该房屋不可分割，故一直未对该房产进行遗产分配。2014年1月26日，被告袁应龙擅自将该房屋及宅基地出售给被告邢建华，袁应龙的行为侵犯了原告的继承权利。为维护原告的合法权益，请求法院依法确认两被告于2014年1月26日签订的买卖《协议》无效；本案诉讼费用由被告承担。原告袁艳针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、身份证，证明原告袁艳的基本情况；2、农村集体土地建设用地使用证明一份，证明本案争议的房屋及宅基地使用权归原告父亲袁石玉；3、土地使用权权属证明（档案）一份，证明原告的父亲袁石玉1986年7月9日在批准使用的宅基上建造堂屋三间；4、2014年6月14日大杨村委会证明一份，证明原告的父亲袁石玉1990年10月又出资建造偏房（东屋）二间；5、大杨镇骨灰堂的证明及死亡证明各一份，证明原告的父母分别于2001年3月5日和2009年1月7日先后去世，其生前遗留的宅基地和五间房产成为遗产，因该遗产不便分割，原告兄妹几个没有继承处理；6、亳州市谯城区大杨镇大杨村民委员会2014年6月17日的证明一份，证明原告的父亲袁石玉、母亲袁凡氏生育四个子女，即袁应海（已故）、袁应龙、袁应真、袁艳；7、2014年1月26日两被告签订的房地产买卖合同两份，证明该两份协议违反《合同法》、《继承法》与《侵权责任法》的相关规定，合同自始无效；8、现场照片一组，证明争议房屋现状。被告袁应龙辩称：我建房子的宅基地是集体分给我的，袁艳所说的宅基地四至与我这块宅基地四至不符，不是同一地点。房子是我与袁应真共同出资建造，是我们两个的财产，不是遗产。我与被告邢建华签订的买卖协议处分的是我出资建造的房屋，没有损害原告的合法权益。宅基地不是遗产，不存在侵害原告继承权的事实。被告袁应龙就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：1、亳州市谯城区大杨镇大杨村民委员会2014年7月24日的证明一份，证明堂屋3间、偏房2间（东靠李茹、西靠燕桥中心路、南靠路、北靠杨北路）属于袁应龙所有；2、证人袁应真、张某、邢某的证人证言，证明袁应龙将房屋及宅基地卖给邢建华的事实；3、袁应龙与邢建华于2014年元月26日签订的房屋买卖协议一份，证明袁应龙与邢建华于2014年元月26日签订房屋买卖协议，该协议约定袁应龙将堂屋3间、偏房2间以95000元的价格卖给邢建华，该处房屋东靠李茹、西靠燕桥中心路、南靠路、北靠杨北路，由邢建华租赁邢儒章宅基的北半部分给袁应龙使用等内容。被告邢建华辩称：宅基地是集体分配给袁应龙的，房子是袁应龙与袁应真共同建造的，当时他们的母亲跟随他们生活。我购买袁应龙的房子是合理合法的，不涉及其他人。被告邢建华就其抗辩及陈述的事实与理由提交证据有：证人袁应真、张某、邢某的证人证言，证明袁应龙将房屋及宅基地卖给邢建华的事实。经庭审质证，被告袁应龙对原告袁艳所举证据发表质证意见为：证据1无异议；对证据2有异议，认为该土地使用证所记载的四至与两被告签订的房屋买卖协议中房屋所占宅基地四至不一致，该证据与本案无关；对证据3有异议，袁石玉于1986年7月9日所建堂屋已不存在，现有的五间堂屋是袁应龙在自己的宅基地上出资建造的；对证据4有异议，该证据无村委会调查材料和负责人签字，建房人员没有出庭作证，不具有真实性和关联性，无法证明房屋系袁石玉出资建造；证据5、6与本案不具有关联性；对证据7真实性、合法性无异议，该协议为二被告签订，房屋为袁应龙出资建造，没有损害他人合法权益，是合法、有效的协议；证据8中房屋为袁应龙建造。对被告邢建华所举证据发表质证意见为：对证据无异议。被告邢建华对原告袁艳所举证据发表质证意见为：证据2不真实，面积与四至均与争议宅基地不符，应认定无效；其他证据质证意见同袁应龙。对被告袁应龙所举证据发表质证意见为：对证据无异议。原告袁艳对被告袁应龙所举证据发表质证意见为：对证据1、2、3有异议，认为不能从法律上证明袁应龙对争议的房屋和宅基地享有所有权和使用权。对被告邢建华所举证据发表质证意见为：对证据有异议，认为不能从法律上证明袁应龙对争议的房屋和宅基地享有所有权和使用权。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告袁艳所举证据1、2、3、4、5、6、8具有合法性、真实性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据7不具有合法性，对其证据效力不予认定。（二）被告袁应龙所举证据2具有合法性、真实性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据1不具有真实性、证据3不具有合法性，对其证据效力不予认定。（三）被告邢建华所举证据具有合法性、真实性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：袁石玉及其妻子袁凡氏共生育有四个子女，即袁应海（已故）、袁应龙、袁应真、袁艳。1991年12月20日，袁石玉取得位于亳州市谯城区大杨镇燕桥村民委员会燕桥村的宅基地一处，该处宅基记载四至为：东靠路、西靠路、南靠路、北靠路。袁石玉在该处宅基建造有堂屋3间、偏房2间。袁石玉于2001年3月5日去世，袁凡氏于2009年1月7日去世。袁石玉、袁凡氏去世后，上述房屋由袁应龙及袁应真使用。2014年1月26日，被告袁应龙与被告邢建华签订《协议》一份，约定袁应龙将堂屋3间、偏房2间以95000元的价格卖给邢建华。原告袁艳知道二被告签订房屋买卖协议后，认为二被告的行为侵犯其合法权益，即提起了民事诉讼。另查明，为加强对村民委员会的管理，经有关部门批准亳州市谯城区大杨镇将大杨镇燕桥村民委员会合并入大杨镇大杨村民委员会。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益及第三人合法权益。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。本案被告袁应龙、邢建华于2014年1月26日签订房屋买卖协议，该协议所涉及的堂屋3间、偏房2间系原告袁艳、被告袁应龙的父母袁石玉、袁凡氏所建房屋。袁石玉、袁凡氏去世后，袁石玉、袁凡氏的继承人未对袁石玉、袁凡氏的该遗产进行遗产继承，被告袁应龙与被告邢建华于2014年1月26日签订的房屋买卖协议因侵犯了原告袁艳及案外人袁应真等人的合法权益应属无效，故对原告袁艳的诉讼请求本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被告袁应龙辩称争议的房屋系由其建造，宅基地使用权也是其所有的，因其未能提交充足有效的证据加以证明，故对该辩解本院不予采信。被告邢建华辩称其购买的房屋是袁应龙的，不是袁石玉的，因其对该辩解未提供充足有效的证据加以证明，故对此本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告袁应龙与被告邢建华于2014年1月26日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费80元，由被告袁应龙、邢建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 王 灿人民陪审员 程 慧人民陪审员 石赛赛二〇一五年七月三十日书 记 员 胡向国附本案有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第8页