广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第6号
上诉人（一审被告）梧州市东晖国有资产经营有限公司，住所地：广西壮族自治区梧州市万秀区。
被上诉人（一审原告）广西颐康医院投资管理有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市。
被上诉人（一审原告）合肥安美房地产开发有限责任公司，住所地：安徽省合肥市。
上诉人梧州市东晖国有资产经营有限公司（下称东晖公司）因与被上诉人广西颐康医院投资管理有限公司（下称颐康公司）、合肥安美房地产开发有限责任公司（下称安美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2013）万民初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人东晖公司的委托代理人李左，被上诉人颐康公司、安美公司的共同委托代理人莫国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2004年8月13日原告广西颐康医院投资管理有限公司、合肥安美房地产开发有限责任公司经竞拍取得被告梧州市东晖国有资产经营有限公司拍卖的梧州医药有限责任公司转让产权，并签订《梧州医药有限责任公司产权转让协议》。根据该转让协议，被告将原梧州医药有限责任公司的土地使用权、房屋、设备、债权债务等转让给二原告。该转让协议经梧州市公证处依法公证并出具《公证书》［（2004）桂梧证字第1678号］。2008年2月28日就履行该转让协议，经原、被告双方平等协商签订了《协议》，《协议》第六条约定：“经双方协商，甲方（被告）同意作为结算优惠条件，乙方（二原告）在支付230万元后，即视为乙方结清全部欠款。乙方需在本协议生效后十个工作日内支付首期款项180万元，第二期余款50万元乙方必须在甲方为乙方办理好产权变更手续并将已办好的产权证、土地证交付给乙方后（指产权清晰、手续完善的那部分产权），十个工作日内支付完毕。如不按期限足额偿还，则视为乙方违约，乙方应按拖欠款项支付利息……甲方收到乙方180万元后，甲方要按双方于2004年8月17日签订的《梧州医药有限责任公司产权转让协议》约定给乙方办理转让给乙方的所有房地产产权变更手续。对于原产权清晰、手续完善的产权证，要求在8个月内办理完毕（不属甲方责任除外）。否则甲方应按乙方接收的未办证部分（因甲方原因）的房地产接收清单认定价值向乙方支付利息（按银行同期贷款利息计算）”。同时双方在协议第七条还约定，甲方为乙方办理完产权证变更手续并交付乙方（指产权清晰、手续完善的部分产权），即视为甲方已履行双方于2004年8月17日签订的《梧州医药有限责任公司产权转让协议》及相关补充约定的相关义务。《协议》签订后，二原告依约定在2008年3月6日已向被告支付了180万元。但被告却没有依协议的约定将协议约定需办理的产权清晰、手续完善的房产证在付款180万元后的8个月内办理给二原告，至2009年3月18日，被告才将钱鉴路X号第1、2、3、4、5、6、7、8、11、12、13、14幢房屋，四坊路X号一层、前座二至七层房屋，和平路X号房屋，南环路X号房屋，文澜路X号房屋，文澜路X号后座一层车库，文澜路X号一至三层，蝶山一路X号－层商铺，步埠路X号一、二层，下三云路东街19号一层X号商铺的房屋所有权证移交给二原告。2010年1月4日，被告又将钱鉴路X号，文澜路X号一至三层，文澜路X号后座，四坊路X号一层、前座二至七层，南环路X号的国有土地使用权证移交给原告。南环路X号房屋于2012年6月12日才登记到广西万码投资有限公司名下。这些房屋及土地按二原告接收时的评估价分别为6132931元和6138872元。
另查明，二原告受让了南环路X号房屋后，因该房二层以上住户与原告改制前的企业梧州医药有限责任公司有租赁关系，而向该院起诉解除部分租户的租赁关系，该院及梧州市中级人民法院均以双方的租赁纠纷是梧州医药有限责任公司体制变动引起的，不是平等民事主体之间的纠纷，依法不属人民法院民事案件的管辖范围，应由有关部门处理为由，驳回原告的起诉。原告以所购房屋无法接收为由，请求被告赔偿房屋的价值损失约150万元，并申请对房屋进行评估。2013年11月5日，该院将原告的鉴定申请移送鉴定，经多次补充鉴定材料，2014年6月4日，鉴定机构以因未能补充提供确定南环路X号房屋地层梯间及二至四层房地产面积的资料，致使司法评估工作无法进行为由，退回该院。2014年8月20日，原告撤回本案第二、三项的诉讼请求，即判令被告承担因无法交付房产导致原告的经济损失人民币514937元及判令被告交付其已转让给原告的梧州市南环路15号二层至四层房屋或按现市价折价退款给原告。
广西颐康医院管理有限公司于2006年12月7日变更为原告广西颐康医院投资管理有限公司。2004年9月3日，广西壮族自治区梧州医药有限责任公司变更为广西颐康医药有限公司，2011年2月25日，该公司名称变更为广西万码投资有限公司。
一审法院审理认为，2008年2月28日，经原、被告双方平等协商签订的《协议》，内容合法，意思真实，是有效合同，该院予以确认。协议所约定的内容对双方均有约束力，双方均应按协议约定行使权利和履行义务。该协议约定被告收到原告180万元后，被告应按双方于2004年8月17日签订的《梧州医药有限责任公司产权转让协议》约定给二原告在8个月内办理完毕转让给二原告的原产权清晰、手续完善所有房地产产权变更手续。否则被告应按二原告接收的未办证部分（因被告原因）的房地产接收清单价值向二原告支付利息（按银行同期贷款利息计算）。但被告在2008年3月6日依约定收到原告支付的180万元后，并没有按约定在8个月内将原产权清晰、手续完善的所有房地产产权证书办理给二原告，按协议的约定，被告的行为己构成违约，应承担违约责任。按协议的约定，被告承担违约责任的方式为按二原告接收的未办证部分（因被告原因）的房地产接收清单价值向二原告支付利息（按银行同期贷款利息计算）。因此，二原告诉请被告按房产价值6132931元和地产价值6138872元为基数，按银行同期贷款利息计算违约金，符合双方的约定，该院予以支持。二原告提出被告因违约，应支付的违约金为128万元，该院对二原告提交的违约金计算方法和违约金的数额经核对，对违约金的数额予以确认。被告答辩中认为二原告的诉讼请求超过诉讼时效，诉讼时效应从2008年11月6日开始计算，二原告起诉时已超过诉讼时效。二原告则认为原、被告一直在履行着协议，直到2012年被告还在履行相关义务。该院认为，从被告提交的补充证据中对南环路15号房屋登记时间为2012年6月12日，该房屋也是双方协议中约定由被告办理房产证给二原告的标的，因此，被告直到2012年还在履行办理房产证的义务。所以，被告认为二原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，该院不予采纳。二原告在判决前申请撤回第二、三项的诉讼请求，即判令被告承担因无法交付房产导致原告的经济损失人民币514937元及判令被告交付其已转让给原告的梧州市南环路15号二层至四层房屋或按现市价折价退款给原告，是二原告对自身权利的处分，该院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：被告梧州市东晖国有资产经营有限公司应支付违约金1280000元给原告广西颐康医院投资管理有限公司、合肥安美房地产开发有限责任公司。本案案件受理费33159元，由原告广西颐康医院投资管理有限公司、合肥安美房地产开发有限责任公司负担20278元，被告梧州市东晖国有资产经营有限公司负担12881元。
上诉人东晖公司不服一审判决，上诉称：一、二被上诉人主张逾期办证的五宗土地，是从划拨土地变更为出让土地，必需经市政府批准同意，属于手续未完善产权，根据合同约定不受8个月办证时间的限制。二、二被上诉人主张逾期办证的五宗土地是因为需要等待市政府出具批复而迟延，二十套房屋是因为二被上诉人迟延出具委托手续和递交材料而迟延，均不属于上诉人的责任。三、二被上诉人对于二十套房屋的诉请已超过诉讼时效。二被上诉人明确知道，2008年2月28日《协议》约定的8个月办证期限至2008年11月6日止届满，二被上诉人也已于2009年3月18日签收了全部二十套房屋变更后的房屋所有权证，如果二被上诉人认为上诉人违约，应早已知道，现二被上诉人在取得房屋所有权证四年多后才向法院起诉，显已超过诉讼时效。而且，土地使用证和房屋所有权的变更手续是由二被上诉人负责办理，上诉人仅是协助。四、一审判决上诉人支付128万元违约金没有事实依据，即使违约，也属违约金过高。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释》第二十九条规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的百分之三十，超过则应认定为过分高于造成的损失。本案中，二被上诉人未能提供证据证明其损失的具体金额，因此，一审判决上诉人支付违约金128万元违反上述法律规定。综上所述，本案五宗土地和二十套房屋未能在8个月内办理变更手续完毕，一是手续不完善；二是二被上诉人迟延出具委托书、递交材料所致，其过错不在上诉人，与上诉人无关，三是二被上诉人要求上诉人支付二十套房屋违约金的诉请也已超过诉讼时效，且违约金过高，一审判决认定事实错误导致判决错误。请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人颐康公司、安美公司庭上口头答辩称：上诉人的诉请及理由不成立，按照上诉人与被上诉人产权转让协议及补充协议约定，由上诉人在合同约定的时间内办理房产证及土地证，但上诉人不能按照协议时间办理，应承担违约责任。上诉人提出本案已过诉讼期限不符合事实，对于签订合同的履行，至今上诉人未履行完毕，上诉人的违约行为一直延续至今。上诉人提出转让给被上诉人的房产产权不明晰也是不成立的，房产证及土地证的位置、面积是一致的，不存在产权不明晰的情况。2004年签订产权转让协议，到2008年再签订补充协议，被上诉人已给上诉人充分的办证时间，是上诉人存在违约行为。原判适用法律正确，应驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
二审期间，本案双方当事人均未提交新证据。上诉人虽对一审法院查明的部分事实有异议，但未提供充分的证据证实，故本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，2008年2月28日上诉人东晖公司与被上诉人颐康公司、安美公司签订的《协议》，是双方在平等、自愿基础上经过协商签订的合同，该《协议》合法有效，双方均应依《协议》约定的内容来履行。由于《协议》约定：“甲方收到乙方180万元后，甲方要按双方于2004年8月17日签订的《梧州医药有限责任公司产权转让协议》约定给乙方办理转让给乙方的所有房地产产权变更手续。对于原产权清晰、手续完善的产权证，要求在8个月内办理完毕（不属甲方责任除外）。否则甲方应按乙方接收的未办证部分（因甲方原因）的房地产接收清单认定价值向乙方支付利息（按银行同期贷款利息计算）”，故东晖公司收到被上诉人颐康公司、安美公司180万元后，对原产权清晰、手续完善的产权证，东晖公司应在8个月内办理完毕产权变更手续并将已办好的产权证、土地证交付给被上诉人，否则上诉人应按被上诉人接收的未办证部分的房地产接收清单价值向被上诉人按银行同期贷款支付利息。上诉人在2008年3月6日收到被上诉人支付的180万元后，并没有按约定在8个月内将原产权清晰、手续完善的所有房地产产权证书办理给被上诉人，因此，一审法院判决上诉人按房产价值6132931元和地产价值6138872元为基数，按银行同期贷款利息支付违约金128万元给被上诉人，符合《协议》的约定，合法合理，本院予以维持。上诉人认为本案产权证未能在8个月内办理变更手续完毕，过错不在上诉人的主张，与法院查明的事实不符，本院不予采纳。上诉人上诉还认为被上诉人要求支付违约金的诉请已超过诉讼时效且违约金过高，但是，上诉人直到2012年还在履行办理房产证的义务，而且上诉人也未能提供证据证明利息按银行同期贷款计算过分高于造成的损失，所以，一审法院对上诉人该主张予以驳回正确，本院亦予以维持。综上，上诉人上诉理据不充分，本院予以驳回。一审审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33159元，由上诉人梧州市东晖国有资产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 蒋鸣平
审判员 祝冬梅
二〇一五年一月三十日
书记员 梁 军