河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终1297号
上诉人（原审第三人）李万彬，男，1974年5月11日出生，汉族。
委托代理人常玉玺，河南成胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程瑞祥，男，1972年10月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）汝州市银河汽车修理有限公司，住所地：汝州市，组织机构代码证号：××。
法定代表人韩延利，系该公司经理。
二被上诉人委托代理人李全伟，河南科序律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马建忠，男，1969年9月11日出生，汉族。
委托代理人樊建成，河南博裕润律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李永安，男，1963年10月1日出生，汉族。
委托代理人姬光明，河南神鹰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）阮明国，男，1972年1月12日出生，汉族。
委托代理人陈党辉，河南神鹰律师事物所律师。
上诉人李万彬与被上诉人程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、马建忠、第三人李永安、阮明国房屋买卖合同纠纷一案，程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司原审诉讼请求为：依法确认该房屋买卖协议书无效。汝州市人民法院于2016年1月14日作出（2015）汝民初字第1402号民事判决。宣判后，李万彬不服向本院提出上诉。汝州市人民法院于2016年4月14日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明：2013年9月8日第三人李永安向被告马建忠借款100万元，期限2个月，月息2%。2013年9月16日第三人李永安向被告马建忠借款300万元，期限2个月，月息2%。到期后第三人李永安没有归还本息，马建忠多次要求李永安偿还无果。2014年2月27日被告马建忠向李玉杰借款200万元，期限2个月，月息3.5%。借出后将其中的125万元转入第三人阮明国之子阮三彪账户。后被告马建忠讨要无果。马建忠于2014年11月9日到李永安家中要款，汝州市银河汽车修理有限公司、阮明国、李永安（甲方）与被告马建忠（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，因李永安与原告程瑞祥有亲戚关系，后程瑞祥在该协议书上签名，并将2011年5月3日，原汝州市银河汽车修理有限公司法定代表人石敏及其股东王明杰、王光营与李万彬、程瑞祥签订的房地产《转让协议》交给马建忠。《房屋买卖协议》约定，甲方自愿将位于汝州市西环路路西的门面房7间两层及套房37套、汝州市实验中学对面候饭线路北8排路西两套别墅出卖给乙方，房屋土地证号为汝国用（2001）字第00**号，房屋价格600万元人民币，购房款以2013年9月8日李永安向马建忠借款100万元及利息，2013年9月16日李永安向马建忠借款300万元及利息，含阮明国向吴顺旗的借款140万元，共计600万元相抵，乙方不再另行支付房款，购房款由李永安向甲方支付，乙方与李永安之间债权债务视为履行完毕。协议签订后甲方应将合同所涉房屋的相关手续及钥匙交给乙方。乙方有权自主经营、出租、出售房屋，甲方不得以任何理由干涉。甲方积极配合乙方办理产权变更手续。同时约定，2014年12月8日前，李永安、程瑞祥、阮明国、汝州市银河汽车修理有限公司（甲方）将借款还清，本合同作废，如到期没有将借款归还完毕，按本合同履行，任何一方不得反悔等。协议签订后，因汝土国用（2001）字第0023号国有土地使用证抵押在案外人手中，马建忠从案外人手中取得了该国有土地使用证。因程瑞祥等人不交钥匙，马建忠自行占用并控制了位于汝州市西环路路西的大部分房屋，位于汝州市实验中学对面候饭线路北8排路西两套别墅没有交付。现原告以其与被告不存在债权债务关系，被告用非法手段，胁迫原告签订协议，要求确认合同无效。被告反诉要求确认合同有效，继续履行交付义务。第三人李万彬以原被告等人签订的协议侵犯其合法权益等为由，要求确认合同无效，返还房产。
另查明2011年5月3日，原汝州市银河汽车修理有限公司法定代表人石敏及其股东王明杰、王光营与第三人李万彬、原告程瑞祥签订《转让协议》一份，该协议约定，原汝州市银河汽车修理有限公司位于汝州市西环路一宗土地内的土地使用权、临街门面房9间及院内北屋4间，以490万元的价格转让给李万彬和程瑞祥。汝土国用（2001）字第0023号国有土地使用证显示土地使用者为汝州市银河汽车修理有限公司，土地用途为商业服务业，批准使用期限为40年，用地面积1620平方米，发证日期为2001年8月3日。之后，李万彬和程瑞祥等共同出资在该宗土地面积内兴建面向西环路的楼房（地下一层地上七层）一幢，后原告程瑞祥又吸收第三人阮明国入股在院内兴建楼房（一层车库七层住宅）一幢。两幢楼房共建住宅48套及临街门面房二层，房屋建成后，以汝州市银河汽车修理有限公司和汝州市坤瑞实业有限公司的名义对外销售住宅11套。
另查明，汝州市银河汽车修理有限公司股东为韩延利、程素珍，汝州市坤瑞实业有限公司股东为程瑞祥、阮江峰，两公司均无开发房地产资质。李万彬和程瑞祥、阮明国所建两幢楼房未办理建设工程规划许可证，施工许可证等准建手续，所建楼房未办理预售登记，也未取得商品房预售许可证明。位于汝州市实验中学对面候饭线路北8排路西两套别墅也无用地审批等手续。
原审认为，在城市规划区内进行工程建设，建设单位或者个人应当向人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设；持有建设工程规划许可证和施工许可证，方可申请办理开工手续。从事房地产开发经营的，应当取得营业执照，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。预售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案原告及第三人没有任何手续擅自开发房地产违反法律规定，且双方争执的房产系与第三人李万彬合伙开发，原被告双方于2014年11月9日签订的房屋买卖协议，损害第三人利益，故该协议应为无效协议。被告要求确认协议有效，双方应继续履行的诉讼请求，本院不予支持。但原告以受胁迫为由要求确认该协议为无效协议的诉讼请求，证据和理由不足。第三人要求确认该协议为无效协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；本案中，虽然汝州市银河汽车修理有限公司、程瑞祥与被告马建忠不存在债权债务关系，但是汝州市银河汽车修理有限公司、阮明国、李永安、程瑞祥共同与被告马建忠签订了房屋买卖协议，认定房屋交易价格为600万元，合同无效后，仍应共同返还被告购房款600万元，并赔偿被告因此所受到的损失，损失本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认2014年11月9日原告程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国与被告马建忠签订的房屋买卖协议无效。二、被告马建忠于本判决生效后十日内返还原告程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国、李万彬位于汝州市西环路汝土国用（2001）字第0023号土地面积内的房产。三、原告程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）马建忠购房款600万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿被告马建忠因此所受到的损失，损失自2014年11月9日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。四、驳回反诉原告马建忠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费26900元，由原告程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国负担13500元，被告马建忠负担13500元。
宣判后，上诉人李万彬不服原审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决第二项，即马建忠于本判决生效后十日内返还程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国、李万彬位于汝州市西环路汝土国用（2001）字第0023号土地面积内的房产。被上诉人承担全部诉讼费用。其主要理由：首先，在没有任何证据的情况下，原审就认定“程瑞祥又吸收第三人阮明国入股在院内兴建楼房（地下一层地上七层）一栋……”错误。其次，一审法院在依法确认2014年11月9日程、瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国与马建忠签订的《房屋买卖协议》无效的情况下，在没有任何合法证据证明李永安、阮明国、汝州市银河汽车修理有限公司对涉案房产享有产权，就判决马建忠于本判决生效后十日内返还程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国、李万彬位于汝州市西环路汝土国用（2001）字第0023号土地面积内的房产，此判决实属事实不清，证据不足。
被上诉人阮明国辩称，涉案协议应属无效，阮明国与程瑞祥合伙投资建设是涉案房产2号楼，作为上诉人李万彬当时确实不知情，但阮明国与程瑞祥合伙投资是事实，请求二审法院依法查明事实，公平，公正判决。
被上诉人程瑞祥辩称，涉案房产是由答辩人与李万彬合伙所建，阮明国给程瑞祥投资的事实，作为上诉人李万彬当时确实不知情，程瑞祥与阮明国投入资金建设的是涉案房产的二号楼，请求依法查明事实，公平，公正判决。
被上诉人汝州市银河汽车修理有限公司辩称，一审判决让汝州市银河汽车修理有限公司返还责任错误，汝州市银河汽车修理有限公司没有进行经营，仅是以答辩人的名义销售过涉案房产，实际上答辩人对涉案房产不享有权利。请二审依法查明事实，公平，公正判决。
被上诉人马建忠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉理由不能成立，应依法驳回上诉维持原判。
被上诉人李永安辩称，一审判决将此处房产偿还给等实属实体认识错误，请求二审支持上诉请求。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案经审理后认为，本案争议的主要问题如下：1、关于程瑞祥是否吸收第三人阮明国入股问题。2015年7月30日法院对程瑞祥调查笔录证实“吸收阮明国入伙，阮明国投入400万元，又建起一幢7层带电梯的楼房，每幢2个单元”故此，原审认定李万彬、程瑞祥、阮明国为房产开发的共投资人，并无不妥2、关于原审判决马建忠返还程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国、李万彬位于汝州市西环路汝土国用（2001）字第0023号土地面积内的房产是否有事实依据和法律依据的问题。马建忠获取汝土国用（2001）字第0023号土地面积内的房产是依据2011年5月3日与汝州市银河汽车修理有限公司法定代表人石敏及其股东王明杰、王光营与李万彬、程瑞祥签订的房地产《转让协议》所占有，且有郑瑞祥证实李万彬、程瑞祥、阮明国为房产开发的共同投资人的事实，并根据程瑞祥、及本案第三人所开发房产是在没有办理任何手续的情况下擅自开发房地产违反法律规定，以所签的房地产《转让协议》损害第三人利益为由认定该协议无效，原审判决马建忠返还程瑞祥、汝州市银河汽车修理有限公司、第三人李永安、阮明国、李万彬位于汝州市西环路汝土国用（2001）字第0023号土地面积内的房产，并无不当。综上，李万彬的上诉理由不能成立。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李万彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭国会
审判员 王绍峰
审判员 朱海波
二〇一六年五月三十日
书记员 李晓岩
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。