苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第00302号
原告苏州佳胜五金紧固件有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东宏路28号。
法定代表人章国晓，执行董事。
委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。
被告马强。
被告王金柱。
两被告委托代理人郭艾兴，江苏名仁律师事务所律师。
两被告委托代理人申李访，江苏名仁律师事务所律师。
原告苏州佳胜五金紧固件有限公司诉被告马强、王金柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理，依法由审判员陈新雄适用简易程序独任审判，于2015年4月10日公开开庭审理了本案。原告苏州佳胜五金紧固件有限公司委托代理人肖启雄，被告马强、王金柱的委托代理人郭艾兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州佳胜五金紧固件有限公司诉称：2014年9月20日，原告苏州佳胜五金紧固件有限公司与被告马强、王金柱签订房屋租赁合同，原告将其名下的部分厂房租赁给两被告，租赁面积为781平方，合同约定的租赁期限为2014年10月1日至2014年12月31日止，每月每平方米租金为18.8元，先付后用。根据双方的约定，租赁合同到期后不再续租，被告应于2014年12月31日前迁出，但两被告在租赁到期后并未按约迁出，且至今未支付2014年12月份的租金。为维护原告合法权益，遂诉讼来院，请求法院判令：1、两被告迁出租赁原告的5幢一层的厂房；2、两被告共同支付原告租金14682.8元，并支付违约金暂计2731元（以14682.8元为基数，自2014年12月1日至实际支付之日止，按日千分之六计算）；3、两被告支付原告律师费5000元；4、两被告支付自2015年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费，按每天978.8元计算；5、诉讼费由两被告承担。
被告马强、王金柱辩称：第一，两被告承租房屋的时候，原告曾口头承诺房屋可以续租，被告就对承租的房屋进行了装修。现原告要求被告迁出，应赔偿被告相应经济损失；第二，租赁合同中约定的逾期违约金过高，2015年1月1日以后的房屋实际使用费也过高，该两项费用均应由法院依法调整；第三，原告主张的律师费过高，不符合江苏省收费标准，应依法调整；第四，被告曾向原告支付过保证金30000元，该款请求在本案中一并处理。
经审理查明，原告苏州佳胜五金紧固件有限公司为苏州工业园区东宏路28号厂房的所有权人。2013年9月10日原告苏州佳胜五金紧固件有限公司与被告马强、王金柱签订《协议》，协议约定原告将苏州工业园区东宏路28号5幢中781平米的厂房出租给被告马强、王金柱。2014年9月30日原被告双方续签租赁合同，合同标的仍为苏州工业园区东宏路28号5幢中781平米的厂房，该第二份租赁协议第3条约定“租赁期限为2014年10月1日起至2014年12月31日止，租金为每平方米18.8元，租金共计44048元，租金每一个月支付一次，先付后用。乙方（被告）逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期金额的千分之六支付违约金；逾期超过20天（不管是部分还是全部），甲方（原告）有权解除租赁。因逾期支付租金发生诉讼的，乙方应赔偿甲方因此发生的律师费用”，庭审中原被告双方进一步明确，租金的支付期限应为每月1号以前。租赁协议第4条约定“租赁期限到期后房屋不再续租，乙方必须无条件在2014年12月31日前迁出”。租赁协议第7条约定“乙方缴纳保证金30000元（由上期转为本期），甲方收取的保证金，在双方结束租赁关系后，结清租金及相关费用如有剩余，在3日内支付给乙方。保证金不计利息”，庭审中双方确认原告已收到该30000元保证金，原被告均同意该款在本案中一并处理。租赁协议第13条约定“……乙方（被告）提前搬离的，租金结算到实际搬离日止；逾期未搬离的，乙方应支付使用费（按原租金标准2倍计算）至实际搬离日止，超过3日未搬离的物品，视为乙方放弃，甲方可自行处置或由征收／回购方处理，不承担任何补偿或赔偿责任。若因乙方拒不搬离导致纠纷或政府／法院强制，所引起的法律后果由乙方自行承担，因此造成甲方损失，乙方应赔偿”。租赁协议第14条约定“乙方马强和王金柱作为房屋的共同承租人，共同对甲方承担承租人的义务。乙方内部使用面积的分配，与甲方无关”。
另查明，至本案庭审辩论终结前，被告马强、王金柱尚未迁出上述租赁厂房。原被告双方在庭审中均确认被告马强、王金柱的租金支付至2014年11月31日，此后的租金未付。原告因本次诉讼支付律师费5000元。
以上事实，由协议、房屋产权证、收条、聘请律师合同、代理费发票等证据，以及原告被告双方庭审陈述予以证实。
本院认为，原告苏州佳胜五金紧固件有限公司与被告马强、王金柱签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。原告将出租的厂房交付被告使用后，被告应按约定支付租金。合同约定的租赁期为2014年10月1日起至2014年12月31日止，现被告租金仅支付至2014年11月31日，原告要求被告支付2014年12月份租金14682.8元（18.8×781），符合合同约定，本院予以支持。关于该部分租金的逾期违约金，由于合同约定的付款时间为每月1号前，约定的违约金标准为日千分之六，该计算标准已明显过高，因此原告主张自2014年12月1日起至实际付款日，按日千分之六计算的逾期违约金，本院依法调整为自2014年12月2日起至实际付款日，按同期贷款利率的1.3倍计算。关于租赁厂房的迁让，双方在合同中有明确约定即被告应于2014年12月31日前迁出，该约定合法有效，现原告主张被告从租赁的厂房中迁出，符合双方合同的约定，本院依法支持。关于被告目前实际使用厂房的使用费，双方在合同中约定按原租金的2倍即每月29365.2元（14682.8×2），自2015年1月1日（租赁合同到期第二日）开始计算。被告提出该使用费的标准显然过高，应予以依法调整。本院认为双方合同中有租赁到期后的房屋使用费的约定，包含了违约责任的内容，该约定的标准明显过高，予以调整，参照原租金标准及当地房屋租赁市场价格等综合考量，酌定该房屋使用费按原租金1.3倍即每月19087元计算。关于原告主张的因本案诉讼支出的5000元律师费。双方在租赁合同中约定的是“因逾期支付租金发生诉讼的，乙方（被告）应赔偿甲方（原告）因此发生的律师费”，关于租赁合同其他纠纷所引起的律师费如何承担，双方没有约定。本案诉讼中，支付租金并非原告的全部诉讼请求，因此原告主张本案律师费5000元全部由被告承担的意见，不符合双方合同的约定，本院不采纳，故酌定由被告承担律师费2500元，其余部分由原告自行承担。关于被告已交纳给原告的保证金30000元，双方在庭审中均表示同意在上述费用中予以折抵，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告马强、王金柱于本判决书生效之日起迁出租赁的苏州工业园区东宏路28号5幢的厂房；
二、被告马强、王金柱应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州佳胜五金紧固件有限公司租金14682.8元及违约金（计算方式：以14682.8元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2014年12月2日起计算至实际付款之日止）；
三、被告马强、王金柱应于本判决生效之日起十日内向原告苏州佳胜五金紧固件有限公司支付房屋的使用费（自2015年1月1日起至被告实际迁出之日止，按19087元／月计算）；
四、被告马强、王金柱应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州佳胜五金紧固件有限公司律师费2500元。
五、被告马强、王金柱已支付给原告苏州佳胜五金紧固件有限公司的30000元保证金在上述费用中予以抵扣。
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取180元，由被告马强、王金柱负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审判员 陈新雄
二〇一五年四月二十日
书记员 李靖伟
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