吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0821民初105号
原告：季桂玲，女，汉族，无职业。现住镇赉县镇赉镇三街三委*组。
委托诉讼代理人：孙丹阳，吉林高军律师事务所律师。
被告：镇赉县天泽房地产开发有限公司，住所地镇赉县镇赉镇正阳街北。
法定代表人：葛文光，该公司经理。
委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。
原告季桂玲为与被告镇赉县天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案提起诉讼，本院于2016年4月18日立案受理，并于9月30日做出（2016）吉0821民初838号民事判决。天泽公司不服提起上诉。2016年12月15日白城市中级人民法院以（2016）吉08民终1359号民事裁定将此案发回重审。我院于2017年1月6日立案后，依法另行组成合议庭，于3月7日公开开庭进行了审理。原告季桂玲及委托诉讼代理人孙丹阳、被告委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审时，季桂玲诉称，2014年5月1日，我与天泽公司签订房屋产权调换协议书和补充协议各一份。双方约定，天泽公司征收房屋，我回迁天泽公司开发建设的“金色嘉园”小区一期工程90平方米住宅一户、面积共为80平方米车库4个，2015年12月31日前办理入住。后我方依约将用于调换的房屋交付。现一期工程已竣工，但天泽公司却不履行义务，故起诉要求天泽公司交付位于镇赉县“金色嘉园”小区一期工程7号楼西侧单元402室、一期4号楼第4、第11、第12、第13号车库。
天泽公司辩称：我方已按约定为季桂玲建设了住宅和车库，但因季桂玲没有按约定给付差价款，所以没有办理交付手续。我方亦同意交付，但是需要季桂玲补交差价款，住宅和车库价格每平米各为3200元、5800元。
原一审认为，原、被告签订协议的名称虽为“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”，实际上是天泽公司作为开发商，单独与季桂玲就如何拆迁、回迁而达成的协议，系平等民事主体间的民事行为，而非政府征收行为。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条规定，判决：季桂玲与天泽公司签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》合法有效；天泽公司于本判决生效后七日内将其开发的位于镇赉县“金色嘉园”小区一期7号楼西侧单元402室、一期4号楼第4、11、12、13号车库交付给季桂玲。案件受理费100元，保全费3620元，由天泽公司负担。
重审时，季桂玲向本院提出诉讼请求：1.要求确认与天泽公司签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》和《补充协议》合法有效；2.要求天泽公司履行协议，将位于镇赉县“金色嘉园”小区一期7号楼西侧单元402室、一期4号楼从东向西数第4、第11、第12、第13号车库予以交付。事实与理由：2014年5月1日，季桂玲与天泽公司签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》和《补充协议》，协议约定天泽公司征收季桂玲房屋，季桂玲享有产权。双方签订的补充协议约定，回迁安置为一期工程，2015年12月31日前办理入住。回迁2号楼不带冷山住宅1栋，并且下面车库和2层住宅之间预留洞口，后做钢楼梯，离住宅左右不超过10米。另外两个车库加梁一道，建成后能打通（车库连着），4个车库必须保证80平方米，必须保证90平方米住宅楼一户。现回迁楼房已竣工、约定的回迁日期已过，回迁条件已具备，天泽公司却拒不将季桂玲回迁的90平方米住宅楼和4个20平方米车库交付。故诉至法院，要求天泽公司交付镇赉县“金色嘉园”小区一期7号楼西侧单元402室、一期4号楼从东向西数第4、第11、第12、第13号车库。
天泽公司辩称：季桂玲的第一个诉讼请求我方没有异议；关于交付住宅楼和车库的诉讼请求我方已按双方约定为其建设了住宅和车库，但是因为季桂玲没有按约定给付差价款，所以没有办理交付手续，责任在季桂玲，而不是我方过错。现我方同意交付，但是需要其补交差价。住宅和车库每平方米价格各为3200元、5800元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
对季桂玲所举的书证即《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》和《补充协议》、证人刘俊英、孟凡凤证言、房屋所有权证予以采信，其他证据与本案无关联，不予采信。
对天泽公司提供的“金色嘉园”小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案、镇赉县人民政府[2013]4号文件、“金色嘉园”小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见表、镇赉县城区棚户区改造项目审批表、镇赉县发展和改革局镇发改审批字[2014]207号关于镇赉县天泽房地产开发有限公司“金色嘉园”小区棚户区改造一期工程项目核准的批复三份证据，因本案系平等民事主体之间就被拆迁的平房与回迁的楼房和车库的产权事宜达成的调换合意，而非政府征收行为，其提供的上述证据与本案无关联，不予采信；其提供的录像无法核实真实性，不予采信；其提供的李洪军、王俊如镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书、棚户区改造入户费用结算清单、回迁安置证明与李军镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书、协议书、收据，因个案之间存在差异，与本案无关联性，不予采信。
通过当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
季桂玲与天泽公司于2014年5月1日签订编号为TZ000169《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》一份，同日，为明确回迁房屋与车库位置、面积与具体回迁时间等问题，双方又签订《补充协议》一份。按约定，季桂玲以平房（有产权证平房建筑面积98.4平方米、及无证房屋建筑面积45平方米）回迁至天泽公司开发建设的“金色嘉园”小区第一期工程90平方米楼房及四个20平方米车库，并约定于2015年12月31日前办理入住。
本院认为，本案季桂玲与天泽公司纠纷是平等民事主体之间房屋拆迁安置补偿合同的法律关系，应受《中华人民共和国合同法》调整。季桂玲的诉求具有事实与法律依据，应予以支持。
结合案件事实，本院综合评判如下：
一、季桂玲与天泽公司各自的权利、义务不应受《“金色嘉园”小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》约束，也不按此方案来执行。
《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》为天泽公司依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》单方制定的一个补偿方案，与包括原告季桂玲在内的众多被拆迁户并不存在协商的过程。天泽公司作为开发商在本案中无论从主体上、还是程序上都不符合房屋征收的条件。房屋征收是为了公共利益的需要，房屋征收部门依照法律法规规定的权限和程序进行，是以公权力为后盾的政府行为，是将单位或个人的房屋所有权及相关土地使用权收归国有的行为。天泽公司虽举镇赉县城区棚户区改造项目审批表及镇赉县发改局（2014）第207号批复等证据，但只能证明天泽公司开发的“金色嘉园小区”是经其申请，由政府部门审核并批准的棚户区改造工程。但在具体的拆迁过程中，天泽公司自己作为拆迁人、与作为被拆迁人的季桂玲是平等民事主体间的民事行为，天泽公司不是为公共利益的需要，而是为了商业利益的目的。在具体的拆迁安置补偿过程中，政府并未发布征收公告和征收决定，是由天泽公司进行拆迁安置的。季桂玲与天泽公司于2014年5月1日所签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号T2000169）与补充协议是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。
二、季桂玲应享受无差价的回迁总面积为170平方米（一户90平方米住宅楼与四个20平方米车库），超过170平方米，天泽公司才能行使要求季桂玲给付差价款的权利。
本案诉讼双方诉争的根源在于对《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中第三条第（三）项，原文为“乙方（季桂玲）可享受产权调换房屋面积106.4平方米，甲方（天泽公司）按乙方（季桂玲）选择回迁90平方米楼、20平方米车库4个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符合部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。”该项约定应认定为对楼房及车库建筑面积误差的约定，而并不是天泽公司理解的是对整个产权调换是否找差价的约定。是否对整个产权调换找差价的约定，对诉讼双方来说均至关重要，若存在该约定，应在协议或补充协议中明确。退一步讲，诉讼双方之间签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，系天泽公司提供的填充式格式合同，对格式条款解释不一致的，应当做出不利于提供格式条款乙方即天泽公司的解释。
《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案从季桂玲、天泽公司签订合同的目的来看，是以物易物，而天泽公司要求季桂玲支付差价款有违季桂玲签订协议书的目的，已不符合补偿的本意。从合同中双方的权利与责任条款及诚实信用原则也可以看出，如有约定，对季桂玲来说交付被拆迁的房屋及补交少许差价款是其主要义务，相对于天泽公司而言交付回迁楼房与车库是其主要义务，收取少许差价款是其主要权利。天泽公司作为一个从事房地产开发的公司，作为提供格式条款的一方，却没有将补交差价款一项写入协议，不符合常理。天泽公司不仅应在协议中写明是否需要补交差价款，还应就此条款向季桂玲进行解释并明确说明，便于季桂玲在签订合同时做出选择判断，而不是在合同签订后、工程竣工待履行交付应回迁楼房时才主张给付差价款，也违背诚实信用原则。另季桂玲的平房大部分是经营、使用多年的库房（产权证上用途为住宅），季桂玲以具有产权证平房（建筑面积98.4平方米）及无证房屋（建筑面积45平方米）置换90平方米住宅及四个20平方米车库，并未显失公平。故本院认为，应做出不利于提供格式条款一方，即天泽公司的解释，确认季桂玲享受无差价的回迁面积为170平方米。
三、季桂玲回迁1户住宅楼房及4个车库的具体位置已明确。
季桂玲要求天泽公司回迁镇赉县“金色嘉园”小区一期7号楼西侧单元402室、一期4号楼从东向西数第4、第11、第12、第13号车库。以上住宅与车库是在诉讼过程中经季桂玲申请，本院以（2016）吉0821民初838号民事裁定进行的保全。在原一审和重审时，天泽公司并未提出复议申请，且亦同意回迁上述房屋及车库，但要求季桂玲补差价，即说明已保全的标的物不存在出卖或其他处置情形，故本院认为，季桂玲回迁1户住宅楼房及4个车库的具体位置已明确。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条规定，判决如下：
一、原告季桂玲与被告镇赉县天泽房地产开发有限公司签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》合法有效；
二、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将其开发的位于镇赉县“金色嘉园”小区一期工程7号楼西侧单元402室、一期工程4号楼自东向西数第4、第11、第12、第13号车库安置交付给原告季桂玲。
案件受理费100元，保全费3620元，由被告镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 孟凡刚
审 判 员 陆 彬
人民陪审员 张桂侠
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 闫铭铭
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