山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）芝民重初字第22号
原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行，住所地烟台市芝罘区西南河路268号。
负责人张海波，该支行行长。
委托代理人林永健。
委托代理人王云飞，山东鲁通律师事务所律师。
被告王钧仕，职业不详。
被告胡贯涛（系被告王钧仕之夫），职业不详。
被告烟台中大房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人张石泉，该公司董事长。
委托代理人王立华，男，1953年9月24日出生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行诉被告胡贯涛、王均仕、烟台中大房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2011年1月27日作出（2010）芝民一初字第471号民事判决书，被告烟台中大房地产有限公司不服，提起上诉。山东省烟台市中级人民法院于2012年7月10日作出（2012）烟商二终字第290号民事裁定书，裁定撤销本院（2010）芝民一初字第471号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王云飞、林永健到庭参加了诉讼。被告胡贯涛、王均仕、烟台中大房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年11月15日，被告胡贯涛以其自被告烟台中大房地产有限公司（以下简称中大房地产）处购买的坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号、建筑面积956.93㎡的房屋提供抵押担保，与我行签订了个人购房借款合同。我行遂于当日向被告胡贯涛借款3780000元，借期至2015年11月14日止，被告中大房地产自愿为被告胡贯涛的上述借款提供连带保证责任。被告胡贯涛取得借款后至今，仅归还了部分借款本息，截止到2011年1月20日，拖欠借款本金2486618.75元及利息和逾期利息159612.96元。因被告王钧仕与被告胡贯涛是夫妻，且是共同抵押人，故请求解除与被告王钧仕、胡贯涛、中大房地产签订的个人购房借款合同；由被告王钧仕和胡贯涛归还借款本金2486618.75元及利息和逾期利息159612.96元（分别按年利率6.4%和9.6%计算至2011年1月20日）、自2011年1月21日起至判决确定的给付之日止的利息及逾期利息（按合同约定计算）和为实现本案债权支付的一、二审律师费用245400元（163600元＋81800元）；确认我行对两被告抵押的、坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号房产经变卖或拍卖后之价款享有优先受偿权，不足部分由被告中大房地产承担连带保证责任。
被告王钧仕、胡贯涛、中大房地产缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。
经审理查明，被告胡贯涛与被告王钧仕系夫妻。2005年11月4日，被告胡贯涛与被告中大房地产在签订的商品房预（销）售合同中约定：被告胡贯涛出资购买被告中大房地产开发建设的、坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号的商品房，建筑面积956.93㎡，单价6600元／㎡，总房款6315738元；由被告胡贯涛首付2535738元，余款3780000元办理银行按揭；被告中大房地产应当在2006年10月30日前将取得工程竣工备案表的商品房交付给被告胡贯涛；被告中大房地产应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2005年11月15日，原告与被告胡贯涛、王钧仕及被告中大房地产在签订的A［个商按］字［烟台］行［芝罘区］支行（2005）年［018］号个人购房借款合同中约定：被告胡贯涛向原告举借人民币3780000元用于购买坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号的商品房（建筑面积为956.93㎡），借期自当日起至2015年11月14日止10年，月利率为5.1‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人，按月等额本息还款，若逾期原告则按日万分之二点五五计收罚息，并对被告胡贯涛未支付的利息计收复利；若被告胡贯涛连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，则原告有权提前解除合同，要求该被告归还全部借款本息；实际放款日与到期日以借款借据为准，被告胡贯涛不可撤销地授权原告在本合同生效后，以购房款的名义将借款一次性划入售房者即被告中大房地产在原告处设立的帐户，被告胡贯涛和被告王钧仕以坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括本借款合同项下的借款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；被告中大房地产自愿为被告胡贯涛的上述借款提供连带责任保证，保证责任的范围包括本借款合同项下的借款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用，保证期间自借款合同签订之日起至办理正式抵押登记手续之日止。
上述合同签订后的2005年11月18日，被告胡贯涛与原告共同至烟台市房产交易中心办理了贷款购房抵押预登记手续，烟台市房产交易中心向原告出具了贷款购房抵押预登记证明；原告依约于当月23日向被告胡贯涛指定的账户发放了借款本金3780000元。被告胡贯涛取得借款后仅归还了部分借款本息，自2006年12月23日始至2009年4月23日累计超过6个付款期未按时偿还贷款本息，截止到2011年1月20日，被告胡贯涛累计拖欠借款本金2486618.75元及利息和逾期利息159612.96元（分别按年利率6.4%和9.6%计算），也未将抵押之房产交由原告变卖实现抵押权，被告中大房地产也未履行连带保证责任。为实现本案债权，原告委托山东鲁通律师事务所指派律师参加本案诉讼，为此支付了律师费用245400元。
原审过程中，原告于2010年6月22日具状请求（一）解除与被告胡贯涛、王钧仕及被告中大房地产签订的个人购房借款合同；（二）由被告胡贯涛和王钧仕共同归还借款本金2486618.75元及利息和逾期利息159612.96元（分别按年利率6.4%和9.6%暂计至2011年1月20日）和为实现本案债权支付的律师费用163600元；（三）确认原告对被告胡贯涛和王钧仕抵押的、坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号房产经变卖或拍卖后之价款享有优先受偿权，不足部分由被告中大房地产、被告青岛顺融担保有限公司烟台分公司和被告青岛顺融担保有限公司承担连带保证责任。庭审中，原告自愿撤回了对青岛顺融担保有限公司烟台分公司和青岛顺融担保有限公司的告诉，本院已口头裁定予以允准。
另，本院根据原告的财产保全申请，依法裁定查封了被告胡贯涛买受的、登记在被告中大房地产名下、坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号的商品房一套。
本院所确认的上述事实，有商品房预售合同、个人购房借款合同、抵押物清单、抵押预登记证明、借款借据、利息清单、律师费发票、工商材料等为证，还有原告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院开庭审查和认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原告与被告胡贯涛、被告王钧仕及被告中大房地产在2005年11月15日签订的个人购房借款合同是各方当事人的真实意思表示，并办理了房产抵押预登记手续，故该合同有效，对签订合同的各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，原告依约履行了出借人民币3780000元给被告胡贯涛的义务，被告胡贯涛取得借款后至2011年1月20日，累计超过6个付款期未偿还借款本息，拖欠借款本金2486618.75元及利息和逾期利息159612.96元，被告胡贯涛和被告王钧仕也未将抵押之房产交由原告实现抵押权的证据充分；被告中大房地产亦未履行连带保证责任的事实清楚。现原告请求提前解除其与被告胡贯涛、被告王钧仕及被告中大房地产签订的个人购房借款合同，由被告胡贯涛与被告王钧仕共同归还借款本金2486618.75元及逾期利息159612.96元（分别按年利率6.4%和9.6%计算至2011年1月20日）、自2011年1月21日起至判决确定的给付之日止的利息和逾期利息（按合同约定计算），以及赔偿律师费用245400元，主张确认其对被告王钧仕与被告胡贯涛抵押的房产享有优先受偿权，不足部分由被告中大房地产承担连带保证责任之理由正当，本院予以支持。被告胡贯涛、被告王钧仕、被告中大房地产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，鉴于本案基本事实清楚，本院依法决定缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行与被告王钧仕、被告胡贯涛和被告烟台中大房地产有限公司在2005年11月15日签订的个人购房借款合同。
二、限被告胡贯涛和被告王钧仕于本判决生效之日起10日内经本院共同偿还给原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行借款本金2486618.75元及利息和逾期利息159612.96元（分别按年利率6.4%和9.6%计至2011年1月20日），同时自2011年1月21日起至本判决确定的给付之日止，按合同约定计算利息和逾期利息给原告。
三、限被告胡贯涛和被告王钧仕于本判决生效之日起10日内经本院共同赔偿给原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行律师代理费用245400元（163600元＋81800元）。
四、确认原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行对被告胡贯涛和被告王钧仕抵押的、坐落于烟台市芝罘区辛庄街付69号内011号房屋经变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权，不足部分由被告烟台中大房地产有限公司承担连带责任。
如被告王钧仕、被告胡贯涛、被告烟台中大房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38449元及财产保全费5000元，由被告胡贯涛和被告王钧仕共同负担。因原告已向本院全额预交，故限被告胡贯涛和被告王钧仕于本判决生效之日起10日内经本院支付给原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行43449元，并由被告烟台中大房地产有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王建忠
代理审判员 徐小明
人民陪审员 夏德忠
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 赵 帅