南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第861号
原告南京诚厦物业管理有限公司，住所地本市高淳经济开发区松园南路8号3幢。（组织机构代码证67904041-1）
法定代表人甄诚，总经理。
委托代理人王松林。
被告杨启，男，汉族，1973年1月15日出生。
委托代理人吴义堂，男，汉族，1950年10月28日出生。
原告南京诚厦物业管理有限公司（以下简称诚厦物业公司）与被告杨启物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘春晓适用简易程序，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告诚厦物业公司的委托代理人王松林，被告杨启及其委托代理人吴义堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚厦物业公司诉称，被告是南京市鼓楼区黑龙江路16号紫苑2幢603室房屋业主，原告系紫苑小区物业服务公司。2012年10月1日诚厦物业公司与紫苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告承接小区物业管理服务，被告等业主每半年交纳一次物业管理费用，并应于每年1月1日至3月31日、7月1日至9月30日履行义务。被告应交纳2013年1月至2014年12月两年的物业管理服务费，但是被告拒绝交纳。故原告诉至法院，请求判令被告立即给付拖欠的物业管理费、公共服务费及滞纳金合计4081.6元；被告承担诉讼费用。
被告杨启辩称，原告进入小区时承诺，试用三个月，后进行满意度调查，若满意度达60%，多层才可以按0.8元每月每平方米进行收费。而原告擅自调整物业费，从0.5元每月每平方米调至0.8元每月每平方米，违反合同的约定。原告按10元每月收取公摊水电费，亦没有依据。且在原告提供的两年服务期限内，被告停放在楼道和地下车库的两辆自行车被盗，被告多次与原告联系，协商解决事宜，但原告一直不予处理。被告认为自行车失窃的损失应冲抵部分物业费用。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，被告杨启系南京市鼓楼区黑龙江路16号紫苑2幢603室业主，其房屋建筑面积为196.96平方米。2012年9月22日原告（乙方）与被告所在的南京市紫苑住宅小区业主委员会（以下简称业委会，甲方）签订《“紫苑”小区物业服务合同》，试用期为2012年10月1日至2012年12月31日；期限为2013年1月1日至2014年12月31日。双方约定：物业管理费收费标准按原标准，门面房为1元每月每平方米，多层住宅为0.5元每月每平方米；试用期满后，如果全体业主满意率超过60%以上，自2013年1月1日，物业管理费用收费标准进行调整，门面房为1.5元每月每平方米，多层住宅为0.8元每月每平方米，公司经营户为1.5元每月每平方米。如果2013年12月31日物业服务管理1年，全体业主满意率达不到60%以上，则物管费收取标准恢复原标准即门面房1元每平方米，多层住宅0.5元每平方米；乙方进驻小区后，物业服务管理费每半年缴纳一次，业主应在每年1月1日至3月31日、7月1日至9月30日履行交纳义务；乙方在物业管理区域内，提供综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务等等。被告杨启未缴纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、公摊水电费。原告曾张贴催缴物业费通知，要求被告交纳物业费。
2014年3月9日，被告杨启的家人汪某报警称2014年3月8日17时许将自行车停放在黑龙江路16号紫苑2栋楼下，3月9日14时左右发现车子被盗，南京市公安局鼓楼分局中央门派出所出警到现场了解后做材料登记备案，报案车辆描述为捷安特自行车一辆、26寸、男式、彩色、牌照3300338、钢印146311204605846、2012年5月购买、时价1800元。2014年9月1日，被告杨启的家人汪某报警称其于8月20日零时左右，将自行车停放在黑龙江路16号紫苑2栋地下室，9月1日15时左右，发现车被盗，南京市公安局鼓楼分局中央门派出所出警到现场了解后做材料登记备案，报案车辆描述为捷安特自行车一辆、牌照33XXX38、2014年3月购买、时价3000元。被告杨启提交了以下两张发票以证明其被盗车辆的购买情况：2012年5月6日，汪某购捷安特A1X690自行车一辆，价格1724元；2014年3月16日，汪某购捷安特A1X777自行车一辆，价格2942元。对于报警材料中陈述的两辆被盗自行车牌照同一的情况，被告杨启称系报案时登记信息错误所致。
庭审中，原告提供落款时间为2014年7月5日并加盖了业委会公章的书面材料（系复印件），该份材料中称由业委会于2014年7月3日发出对诚厦物业满意度的调查，结果为小区共181户，收到117户调查表，其中112户满意，4户不满意，1户为废票，并称满意度已达60%以上，住户物业费可调整至0.8元每月每平方米。被告质证认为，该份证据的形式真实性和内容真实性均不予认可，且直至2014年7月份才做满意度调查也是不符合合同约定的。被告为证明其辩称，提交了：1、落款为2014年6月25日南京市鼓楼区中央门街道办事处物业管理办公室《告知书》，主要内容为叫停紫苑小区业委会增补委员程序，需由业委会召开会议对相关事项形成决议后方可启动，以及如业委会未能达成有效书面决议，无法正常履行职责的，应重新选举业委会，并由街道暂时保管公章等。2、落款为2014年7月6日南京市鼓楼区中央门街道办事处物业管理办公室《公告》，主要内容为小区业委会委员张国诚书面提出退出业委会，业委会人数不能做出有效决议，无法正常履行职责，街道将组织重新选举业委会，并称擅自以业委会名义所做的决定无法律效力。原告对上述证据的真实性不持异议，但认为业委会于2014年7月5日出具关于满意度达60%以上的书面材料并未违反街道相关部门的公告。
经本院主持调解，双方当事人争议较大，无法达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、房屋所有权证、接受案件回执单、发票、告知书、公告等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为，原告诚厦物业公司与业委会签订的《“紫苑”小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对于该小区的全体业主均具有约束力，该小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告提供的业委会2014年7月5日书面材料，内容虽有满意度调查超60%的表述，但一是该满意度调查进行的时间不符合合同约定，二是从街道相关部门发布的两份公告内容以及公告落款时间可以看出，在2014年7月5日前小区业委会已经处于无法正常履行职责的状态，此时业委会出具的小区满意度调查说明的真实性存在重大瑕疵。原告以此为由诉请被告按照0.8元每月每平方米的物业费标准支付2013年、2014年的物业费，缺乏事实依据，故被告应按照0.5元每月每平方米的标准支付2013年、2014年的物业费。
关于被告杨启辩称的物业费应冲抵其两辆自行车被盗的部分损失。本院认为，物业服务合同中虽未明确约定原告的公共安全管理义务，但协助管理物业管理区域内的安全防范系物业管理服务事项的基本内容之一，且原告诚厦物业公司与业委会签订的物业服务合同中约定的综合管理服务也应包含协助公共安全管理、防范等内容。被告杨启所述的自行车被盗，虽两次报警记录中记载的自行车牌照相同，但报警记录和车辆购买发票可以证实在2014年被告至少有一辆自行车被盗的事实。因该事实发生于原告诚厦物业公司提供物业管理服务期间，原告应对其未完全尽到合同义务承担相应的合同责任。考虑到原告作为物业公司在公共安全防范义务上的能力，以及被告的损失大小，本院依法酌定被告杨启按照应缴物业管理费的80%缴纳2014年度的物业管理费。对于原告主张的滞纳金60元，因原告按照0.8元每月每平方米的标准收取物业管理费不符合合同约定，被告基于此拒绝缴纳物业费致纠纷产生的，原告主张滞纳金不符合法律规定，本院不予支持。对于公摊水电费，因物业服务合同中并未约定收取标准，原告也未能提供证据证明其主张的费用为实际发生以及被告应分摊的数额，因此本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十七条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之之规定，判决如下：
一、被告杨启于本判决生效之日起十日内支付原告南京诚厦物业管理有限公司2013年度物业费1181.76元、2014年度物业费945.41元，合计2127.17元；
二、驳回原告南京诚厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨启负担。（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 刘春晓
二〇一五年三月三十一日
书记员 丛志阳