徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第0285号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人许范新，该分行副行长。
委托代理人程存才，该分行个贷中心客户经理。
委托代理人郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。
被告曾召喜。
被告韩舒梅。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告曾召喜、韩舒梅金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程存才、郑天鹏到庭参加诉讼，被告曾召喜、韩舒梅经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：2009年2月10日，被告曾召喜、韩舒梅与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定两被告向原告借款25万元，并以位于徐州市汉源大道尚东花园10#-2-502室房产抵押原告，作为履行合同的抵押物。合同签订后，原告依约向两被告发放贷款25万元，但两被告未能按约还款。根据约定，原告有权要求两被告提前偿还剩余全部的贷款本息200793.19元（利息计算至2015年3月23日），赔偿原告律师代理费9120元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告曾召喜、韩舒梅返还借款本金198502.92元及利息（利息计算至2015年3月23日为2290.27元，2015年3月23日之后至实际付清之日的利息继续计算）；2、两被告赔偿律师代理费9120元；3、原告对借款抵押物的价值享有优先受偿权；4、两被告负担诉讼费。
被告曾召喜、韩舒梅未答辩，亦未举证。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：
1、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明原告与两被告之间存在金融借款合同关系，借款本金为25万元。
2、徐州市房地产抵押合同和他项权证各一份，证明两被告以曾召喜名下的位于徐州市汉源大道尚东花园10#-2-502室房产抵押原告，作为履行还款义务的担保。
3、个人贷款支付凭证一份，证明原告依约向两被告足额发放贷款25万元。
4、贷款账户基本信息一份，证明截至2015年3月23日，两被告拖欠本金198502.92元、利息2290.27元。
5、律师代理费发票一份，证明原告为本案诉讼支付律师代理费9120元。
对于原告的举证，本院认证如下：个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证，证明原告与两被告存在金融借款合同关系，原告向两被告发放贷款25万元的事实；徐州市房地产抵押合同、他项权证，证明两被告以曾召喜名下的位于徐州市汉源大道尚东花园10#-2-502室房产为还款义务设立抵押担保的事实；贷款账户基本信息证明两被告拖欠本息的事实；律师代理费发票证明原告为本案诉讼支付律师代理费9120元的事实；上述证据客观、真实，均与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。
经审理查明：2009年2月10日，被告曾召喜、韩舒梅作为借款人，原告作为贷款人，双方签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定：借款本金25万元，借款期限为2009年2月10日至2029年2月10日；本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为月利率，采用浮动利率，即在基准利率水平4.95‰上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日于每年1月1日调整；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；约定还款日定为每个月的19日，首次约定还款日为2009年3月19日，如当期没有对应的约定还款日，则当期最后一日为约定还款日；还款方式为委托扣款；本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。出现违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。行使担保权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
同时，两被告与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，以曾召喜名下的位于徐州市汉源大道尚东花园10#-2-502室房产为该借款合同义务设立抵押担保，合同约定：权利价值25万元，期限自2009年2月10日起至2029年2月10日止。2010年7月6日，两被告办理了房屋抵押登记手续。
2009年2月19日，原告依约向被告曾召喜指定的银行账户发放贷款25万元。合同履行期间，两被告未按个人住房（商业用房）借款合同的约定按期归还借款本息，自2015年1月至2015年3月累计拖欠本息计4732.44元。原告根据借款合同的约定，宣布贷款立即到期并要求收回剩余全部贷款本息。经统计，截至2015年3月23日，两被告拖欠本金198502.92元、利息2290.27元。
原告为本案诉讼，向江苏彭隆律师事务所支付律师代理费9120元。
案件审理期间，原告称，两被告于2015年9月11日返还借款本金1000元，至2015年9月28日，两被告拖欠本金197502.92元、利息6878.77元。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与两被告签订的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同和借款借据，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于有效合同，当事人双方均应全面履行。
根据个人住房（商业用房）借款合同，原告履行了贷款发放义务，但两被告未按约定偿还借款本息，构成违约，应承担继续履行并赔偿利息损失的违约责任。故对原告主张两被告返还借款本金197502.92元、至2015年9月28日利息6878.77元以及至本金给付完毕之日的利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
因个人住房（商业用房）借款合同明确约定了贷款人为实现债权所产生的费用（包含律师代理费）由借款人承担，原告为实现债权，委托律师代理诉讼并支付代理费，现原告主张赔偿律师代理费9120元。经本院审查，按照本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定，依据原告起诉的本息数额，律师代理费应为5715元，故对原告主张被告赔偿律师代理费5715元的诉讼请求，符合合同可预见性规则，本院予以支持，超出部分本院不予支持。
根据徐州市房地产抵押合同，两被告以曾召喜名下的位于徐州市汉源大道尚东花园10#-2-502室房产为该借款合同义务设立抵押担保并办理了抵押登记手续，原告依法则对抵押物的价值享有优先受偿权，故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院亦予以支持。享有优先受偿权的价值范围为人民币25万元。
被告曾召喜、韩舒梅未到庭，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告曾召喜、韩舒梅一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金人民币197502.92元及利息【利息计算至2015年9月28日为人民币6878.77元，此后利息自2015年9月29日起至本金给付完毕之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算】。
二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告曾召喜、韩舒梅一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费人民币5715元。
三、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告曾召喜、韩舒梅抵押的被告曾召喜名下的位于徐州市汉源大道尚东花园10#-2-502室房产的价值在人民币25万元范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4450元、公告费600元，合计人民币5050元（原告已预付），由被告曾召喜、韩舒梅负担。
如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费人民币4450元，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。
审 判 长 唐晓红
审 判 员 朱 静
人民审判员 许海燕
二〇一五年九月三十日
见习书记员 闫 琪
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。