山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1277号
上诉人（原审被告）保利（青岛）实业有限公司。
法定代表人付俊，董事长。
委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人张东霞，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨国辉。
上诉人保利（青岛）实业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人杨国辉商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
杨国辉在一审中诉称，杨国辉与保利公司在2013年1月16日订立了商品房买卖合同，约定保利公司于2013年9月1日交付房屋。合同签订后，杨国辉依约支付了全部房款，保利公司直到2014年6月9日才将房屋交付杨国辉。杨国辉多次找保利公司要求支付违约金，保利公司拒绝，杨国辉为此诉至法院，请求：1、判令保利公司支付杨国辉迟延交房违约金376257元；2、案件受理费由保利公司承担。
保利公司在一审中辩称，涉案房屋按照合同约定的时间达到了交付条件，杨国辉未按合同约定的时间办理收楼手续，保利公司就此无过错，不应承担迟延交房的违约责任。若合同约定的违约金高于杨国辉迟延收房的实际损失，即使保利公司存在过错，也应对违约金标准进行调整。
一审法院经审理查明，2013年1月26日，杨国辉（乙方）与保利公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，合同约定，由乙方购买甲方开发建设的位于四方区宁化路45号《保利.里院里》－×户房屋，房屋建筑面积为227.93平方米，每平方米单价人民币14609元，总房价款为人民币3329722元；甲方定于2013年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务；甲方如未按约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，双方应继续履行合同，但自逾期后的第61日至实际交付之日止，甲方每日应按乙方已支付房款的万分之五向乙方支付违约金；该房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为乙方签署《收楼确认书》；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移至乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；甲方选聘保利广州物业管理有限公司青岛分公司对该房屋进行前期物业管理；本合同一方按照本合同约定向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。……；补充条款约定：无论合同中如何约定，在该房屋具备了合同约定的交房条件的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，乙方必须在甲方发出房屋交付通知书确定的交付开始时间5日内或合同约定的房屋交付时间的最后一天（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署《收楼确认书》……；由于乙方原因导致甲方无法按期为乙方办理房屋交接手续及产权登记手续的，则甲方无须另行书面告知乙方且甲方无需承担任何责任；如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方无须发出书面催告，在乙方已经向甲方支付了全部购房款且无其他违约行为的情况下，该房屋从约定交付之日视为已交付乙方。合同签订后，杨国辉已依约支付了全部的购房款。
一审还查明，保利公司在未征得杨国辉同意的情况下，将杨国辉所购买的房屋进行了间隔，双方为此于2013年11月23日达成和解协议，协议的主要内容：甲方（保利公司）系位于青岛市四方区嘉定路16号保利.里院里小区的开发商，乙方（杨国辉）购了该小区×号×室；因乙方对该房屋内有隔墙与销售时不符，在甲乙双方协商一致的情况下，双方就该房屋存在的上述问题达成以下协议：一、甲方一次性支付乙方人民币10000元作为补偿，自本协议签订后15日内支付；二、乙方承诺收到甲方支付的人民币10000元后，放弃因该房屋内有隔墙与销售时不符而要求赔偿的权利，且甲方不再承担任何维修责任……。2014年6月9日，保利公司与杨国辉办理了房屋交接手续，将涉案房屋交付给了杨国辉管理使用。保利公司于2011年5月12日取得了涉案房屋的预售许可证。
一审庭审中，双方争执的焦点是保利公司是否逾期交房，是否应承担违约责任。杨国辉认为，合同明确约定房屋的交付时间为2013年9月30日，保利公司于2014年6月9日才将房屋交付杨国辉，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。保利公司认为，根据双方补充条款的约定，保利公司无义务向杨国辉发出房屋交付通知，且杨国辉有义务在合同约定的交付时间即2013年9月30日办理房屋交付手续，否则自该日起，涉案房屋视为已交付杨国辉。2013年9月30日，涉案房屋已达到约定交付条件的前提下，杨国辉有义务在该日办理房屋交付手续，保利公司不存在迟延违约，不应承担违约责任。
保利公司为证实自己的主张，除提供了青岛市商品房预售合同外，还提供了如下证据：1、青岛市建设工程竣工验收备案证。证明涉案房屋在2013年6月14日已经取得了建设工程竣工验收备案证，达到了合同约定的交付条件。2、嘉定路派出所出具的证明两份。证明竣工验收备案证中包含了涉案房屋。3、保利物业管理有限公司青岛分公司所作的记录一份、2014年10月13日保利物业管理有限公司青岛分公司出具的情况说明一份。证明2014年9月30日保利公司委托保利物业公司给杨国辉打电话催促其办理房屋交接手续，说明杨国辉对保利公司通知其办理房屋交付手续的事实是明知的。4、保利物业管理有限公司青岛分公司员工徐某出庭作证。证人徐某称，保利物业管理有限公司青岛分公司受保利公司的委托办理房屋交接手续。2013年9月30日其以“保利物业”的名义给杨国辉打电话，告知杨国辉合同约定的交房日期到了，让杨国辉到保利物业办理房屋交接手续，杨国辉回复称要出差，回来后联系。在2013年9月30日之前未就房屋交付事宜联系过杨国辉。杨国辉对于保利公司提交的证据及证人证言质证认为，保利公司于2013年9月30日前将房屋交付给杨国辉的条件是房屋符合交付条件，且保利公司应书面通知交接房屋，否则杨国辉不可能每天都到保利公司等待交接房屋。双方签订的合同中约定杨国辉是购买的一套房屋，而保利公司将房屋间隔成两套房屋，双方并为此进行协商，也说明涉案房屋于2014年6月9日前根本不符合交付条件。我方认为涉案房屋至今不符合交付条件，保利公司应提交涉案房屋的单体验收材料。备案证不是单体验收证明，且备案证也无法证明包括涉案房屋。嘉定路派出所出具的两份证明中不包括杨国辉所购买的房屋，涉案房屋没有通过单体验收。对于保利物业管理有限公司青岛分公司所作的记录及2014年10月13日保利物业管理有限公司青岛分公司出具的情况说明的真实性均有异议，表示从未接过该公司的任何通知，并认为该公司与保利公司有利害关系，出具的说明不应采信。证人系保利公司关联企业职工，与保利公司有利害关系，对证人所做对保利公司有利的证词不应认定。
一审法院认为，双方所签订的青岛市商品房预售合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。杨国辉按合同约定履行了付款义务，保利公司应按合同约定将符合交付条件的房屋及时交付给杨国辉，但保利公司直至2014年6月9日才将房屋交付给杨国辉，已构成违约。根据2013年11月23日所签订的和解协议，能够证实至该协议签订之日，涉案房屋不符合交付条件，且保利公司提交的证据也不能证明涉案房屋于2014年6月9日前已符合交付条件，故保利公司所称涉案房屋于2013年9月30日已符合交付条件，系杨国辉迟延收房，保利公司不构成违约的抗辩理由不能成立。保利公司已构成违约，应承担违约责任。保利公司所称违约金过高，理由不成立，不予采纳。根据合同约定，杨国辉主张的违约金376257元不高于合同约定的违约金数额，一审法院予以认可。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：保利（青岛）实业有限公司于判决生效之日起十日内支付杨国辉违约金人民币376257元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6944元，由保利（青岛）实业有限公司承担。（杨国辉已预交，保利（青岛）实业有限公司于判决生效之日起7日内支付给杨国辉）。
宣判后，保利公司不服一审判决提起上诉。
上诉人保利公司上诉请求撤销一审判决，予以改判。其主要事实理由为：涉案房屋的交付，根据合同约定保利公司没有发送书面通知的义务，双方对房屋交付时间已经进行明确约定，在杨国辉已经交付房屋全款并没有其他违约行为的情况下，该房屋从约定的交付之日视为已经交付于杨国辉。双方在2014年6月9日签署房屋交付手续之前，涉案房屋已经达到交付条件，杨国辉有受领房屋的义务。隔墙争议已经在2013年11月23日解决，保利公司已经对杨国辉进行补偿，杨国辉已经免除保利公司就隔墙问题所需承担的其他责任，隔墙问题不构成杨国辉逾期受领房屋的有效抗辩。2013年11月23日至2014年6月9日期间，杨国辉就涉案房屋未再提出任何异议，2014年6月9日签署的收楼文件也未对涉案房屋提出异议，杨国辉再主张2014年6月9日之前涉案房屋不符合交付条件导致其不能受领房屋，应承担相应的举证责任。此外，即使保利公司对于未能按时受领房屋存在过错，杨国辉诉请的迟延交付违约金的计算标准也高于其实际损失，应当予以调整。
被上诉人杨国辉辩称，保利公司称没有义务在2013年9月30日向杨国辉发交房通知，该事实我方认可。但涉案房屋在2013年9月30日前不具备交付条件，根据后来双方签订的和解协议可以看出，保利公司所建的涉案房屋不符合合同约定条件。保利公司称在与杨国辉签署了和解协议后，杨国辉无权就违约问题提出主张，杨国辉认为该和解协议只是杨国辉承认不对隔离墙问题要求保利公司承担责任，但并没有放弃要求追究保利公司违约金的权利。另外，保利公司主张违约金过高，但杨国辉主张的违约金是严格按照合同约定的比例计算，该违约金的数额没有高于银行同期贷款利息的4倍。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
二审查明事实与一审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，保利公司与杨国辉之间签订的青岛市商品房预售合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定予以履行。按照合同约定，涉案房屋的交付时间为2013年9月30日，但根据2013年11月23日保利公司与杨国辉之间达成的和解协议，可以确认涉案房屋内有隔墙，与销售时不符，涉案房屋存在不符合交付条件的情形。该和解协议中记载，保利公司一次性支付杨国辉人民币10000元作为补偿，杨国辉承诺收到保利公司支付的人民币10000元后，放弃因该房屋内有隔墙与销售时不符而要求赔偿的权利，且保利公司不再承担任何维修责任。保利公司认为根据上述协议，杨国辉已经免除保利公司就隔墙问题所需承担的其他责任，隔墙问题不构成杨国辉逾期接收房屋的有效抗辩，但从和解协议的内容看，杨国辉系放弃其要求赔偿的权利，同时免除了保利公司的维修责任，但其未表示放弃向保利公司主张逾期交房违约责任的权利。虽然双方在商品房预售合同补充协议中约定涉案房屋具备了合同约定的交房条件的情况下，保利公司没有发出房屋交付通知的义务，但涉案房屋实际不符合交付条件，因此，双方当事人在合同中关于交付的约定不再适用于涉案房屋。保利公司若认为与杨国辉之间签订了和解协议后，涉案房屋会再次达到交付的条件，则应当按照商品房买卖的一般惯例，向杨国辉发出房屋交付通知或对房屋交付再行约定，而保利公司实际未发送通知或再行约定交付条件，又未提交证据证明达成和解协议必然能够免除其逾期交房的违约责任。因此，保利公司的抗辩不成立，本院不予采信。杨国辉所主张的违约金数额不高于合同约定的违约金数额，亦在法律规定的合理范围内，本院予以支持。
综上，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6944元，由上诉人保利（青岛）实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年六月十一日
书 记 员 于国英
书 记 员 王庆光