上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第39623号
原告吕超，男，1985年12月31日生，汉族，住上海市闵行区。
原告周谊，女，1988年10月7日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告曾龙美，女，1960年3月21日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人王俊彦，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人赵轶凡，上海市捷华律师事务所律师。
被告陈伟昌，男，1963年10月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人臧世琦，上海鼎添律师事务所律师。
原告吕超、周谊、曾龙美与被告陈伟昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年12月1日、2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告吕超及其和原告周谊、曾龙美的共同委托代理人王俊彦、赵轶凡，被告陈伟昌的委托代理人臧世琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕超、周谊、曾龙美诉称，2014年12月14日，原告在上海弘锦房地产经纪事务所居间下与被告及中介共同签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），就原告购买被告名下位于浦东新区懿行路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）达成协议，由原告以人民币（以下币种相同）170.50万元的价格向被告购买系争房屋。12月16日，原告支付被告购房定金10万元。2015年2月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同1），2月8日双方又签订《协议书》（以下简称协议书1），买卖合同1及协议书1明确了双方的权利义务。之后，原告按照约定及被告的指示于2015年2月8日支付被告房款50万元、于4月14日支付被告房款10万元、6月16日支付被告房款303，650元。因买卖合同1约定的过户日期已过，故双方又于2015年7月15日签订了一份《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同2），将过户时间变更为2015年8月31日。2015年8月29日，双方共同至交易中心办理过户，但因系争房屋又被查封，致过户未成。原告认为，被告未按买卖合同2约定的期限将系争房屋产权过户至原告名下，应当按照该合同约定承担违约责任，另外，双方于2015年6月15日签订的《协议书》（以下简称协议书2）约定，过户之前由于被告原因系争房屋上发生查封的，余款96，350元作为违约金由原告没收，故提起诉讼，要求：1、依法判决被告继续履行原、被告之间签订的买卖合同，即与三原告完成系争房屋的过户手续；2、判令被告按照买卖合同2的约定，向三原告支付逾期过户违约金56，204.40元（从2015年9月1日起算到实际过户之日，以1，003，650元为本金，按日千分之一的标准计算）；3、判令被告支付违约金96，350元。
被告陈伟昌辩称，双方就系争房屋签订了二份买卖合同，但买卖合同2的签订仅仅是为了办理过户登记、配合交易中心办理流程，双方实际履行的还是买卖合同1。因买卖合同2仅是为交易中心办理过户流程所需而签，故违约责任应当以买卖合同1的约定为准。但是，双方于2015年6月15日签订的补充协议2变更了买卖合同1约定的逾期过户违约责任，故逾期过户违约责任应当以协议书2的约定为准。但协议书2约定任何第三人因被告的原因起诉被告而导致房屋不能过户的，尾款96，350元作为违约金由原告没收，事实上，8月份未能过户的原因并不是因为被告被其他人诉讼而致系争房屋被查封，而是因曾经已经解封的公证债权执行文书又一次被查封，因此，被告不应当承担该违约金。综上，同意原告诉请1，不同意原告诉请2、3。
经审理查明，被告是系争房屋的产权登记人。2014年12月14日，经上海弘锦房地产经纪事务所居间，由原、被告及该事务所三方签订居间协议，约定原告以172万元的价格向被告购买系争房屋，当天，原告支付被告定金2万元，同年12月16日，原告又支付被告购房定金8万元。
2015年2月6日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订买卖合同1，该合同第二条约定，房屋转让价款为130万元；第四条约定，双方同意甲方于2015年3月15日前腾出房屋并通知乙方验收交接；第六条约定，双方确认在2015年4月3日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条第一款约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行；合同附件三约定，双方约定于签订定金协议当天支付购房定金10万元，于签订买卖合同后四天内支付购房款30万元，乙方向银行申请贷款60万元，由银行直接支付给甲方，另在房产过户之前支付房款30万元；等等。当天，原告支付被告房款20万元。2月8日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订协议书1，约定：1、甲、乙双方确认，双方于该居间协议中约定的房价款170.50万元为本次交易的实际成交价格。2、甲、乙双方同意将买卖合同第二条所述转让价款约定为名义成交价格130万元，该买卖合同中与前述名义成交价相关的条款作相应调整。该房屋内的装修、装饰及附属设备、设施等甲方作价40.50万元转让给乙方，差额部分乙方于过户之前支付给甲方。……。2月9日，原告支付被告30万元。由于系争房屋上存在司法查封，故双方未能按照买卖合同1约定的期限办理过户。2015年4月14日，原告支付被告房款10万元，当月，被告将系争房屋交付给原告。
2015年6月15日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订协议书2，约定：1、双方确认甲方出售房屋的剩余房款，除贷款60万元以外，剩余房款为40万元整。2、由于甲方需向案号（2015）浦民一（民）初字第7086号案件的原告童宏支付15万元本金、利息及其甲方承担的诉讼费3，650元，合计163，650元，乙方承诺并由甲方同意，由乙方代为甲方履行该笔款项至浦东新区人民法院，作为乙方支付甲方的房款。三、由于甲方结欠上海鼎添律师事务所律师费4万元整，乙方承诺并由甲方同意，由乙方代为甲方支付至上海鼎添律师事务所，作为乙方支付甲方的房款。四、乙方于甲方向浦东新区人民法院申请解封后，再行向甲方支付10万元。五、剩余尾款96，350元，待甲方配合乙方办理过户手续后，产权变更至乙方名下后十日内由乙方直接支付给甲方。若乙方支付该笔款项超过十天逾期支付的，乙方应直接向甲方支付除该笔96，350元尾款以外，另外承担10万元违约金。六、乙方代甲方支付完毕本协议第二条、第三条约定的款项以后，甲方应向浦东新区人民法院申请解封，并配合乙方办理过户手续，保证产权变更至乙方名下以前，不能由任何第三方因甲方原因起诉甲方而查封系争房屋，若出现任何不能办理产权过户变更的情形，尾款96，350元作为甲方对乙方承担的违约金，由乙方直接没收。本条的约定不影响乙方通过诉讼途径解决房屋买卖合同纠纷。6月16日，原告支付被告303，650元，8月31日，原告父亲代原告支付被告购房款3万元。
2015年7月15日，原、被告就系争房屋转让签订买卖合同2，该合同除交房时间变更为2015年7月15日、过户时间变更2015年8月31日外，其余付款时间、违约责任等内容与买卖合同1均相同。2015年8月29日，原、被告共同至房地产交易中心申请办理了系争房屋产权过户手续，但系争房屋因（2014）浦执字第19351号案件而被本院司法查封，致过户未成。另，在签订买卖合同2之前，（2015）浦民一（民）初字第7086号司法查封已被解除。
审理中，原告代被告支付执行款30万元，同时得到申请执行人的同意，本院于2015年12月25日出具裁定解除了（2014）浦执字第19351号案件的司法查封。
以上事实，由经庭审质证的买卖合同1、协议书1、房款收据、协议书2、买卖合同2及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，双方签订的协议书2对原约定的系争房屋转让总价170.50万元作出了变更，转让价变更为170万元。原告已支付被告购房款1，033，650元，余款666，350元同意一次性支付，并已汇入本院账户，其中30万元是作为原告代被告支付（2014）浦执字第19351号案件的执行款，以解除查封，另366，350元汇入法院代管款账户。另外，买卖合同1签订后因系争房屋上存在司法查封无法办理过户，之后双方重新签署的买卖合同2是为了过户，因此，买卖合同1已被买卖合同2替代，双方实际履行的是买卖合同2。被告对转让价款变更为170万元没有异议，同时表示，其已就司法查封向法院提出执行异议，原告支付的30万元是原告申请解封的保证金。
本院认为，原、被告就系争房屋转让签订的买卖合同1和补充协议1系双方真实意思表示，除买卖合同1约定的转让价130万元系为规避税费而故意做低应属无效，转让总价应按170.50万元确定外，其余内容均于法不悖，合法有效。因双方之后签订的协议书2将转让总价变更为170万元，故系争房屋的实际转让总价应当确定为170万元。买卖合同1签订后因系争房屋存在司法查封，故双方未能按约办理过户。2015年6月15日，原、被告签订协议书2，就原告再支付部分房款，让被告解除系争房屋上的司法查封，并配合办理过户等事宜作出约定，该协议书系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。之后，被告解除了系争房屋的司法查封。因买卖合同1约定的过户日期已过，为交易中心办理过户所需原、被告又于2015年7月15日签订了买卖合同2，并依据该合同于8月29日申请办理了过户手续，但因系争房屋又被司法查封，致过户未成。鉴于买卖合同1对双方的权利义务作出明确约定，而买卖合同2除交房及过户时间作了变更其余内容均与买卖合同1相同，且双方均陈述签订买卖合同2是为了交易中心过户，因此，应当认定买卖合同2的签订仅是为了交易中心办理过户，双方的权利义务还是应当按照买卖合同1及协议书1和协议书2确定。原告要求被告按照买卖合同2的约定支付逾期过户违约金，依据不足，本院不予支持。
买卖合同1签订后，因被告的原因双方未能按约办理过户。之后，双方签订协议书2，该协议书约定原告再支付被告部分房款，让被告解除系争房屋上的司法查封，并配合原告办理系争房屋过户，同时又约定，不能由任何第三方原因起诉被告而查封系争房屋，若出现任何不能办理产权变更的情形，尾款96，350元作为被告对原告承担的违约金由原告没收。根据协议书2的签订背景及上述约定的内容可以确认，原告有权没收尾款是针对因被告原因导致不能过户的违约责任的约定，而不是仅指过户之前由于被告原因系争房屋上发生查封，该约定是对买卖合同1对于逾期过户违约责任的变更，故因被告原因导致逾期过户的违约责任应当按照协议书2的约定确定。现因被告原因导致系争房屋至今未能过户，被告已构成违约，被告应当按照协议书2的违约承担相应的违约责任。原告自愿一次性付清购房余款，并无不妥，可予准许。原告为过户所需代被告支付执行款30万元以解除司法查封，也无不妥，该款应在原告向被告支付的尾款中扣除，据此，原告应支付被告购房尾款366，350元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陈伟昌应于本判决生效之日起十五日内协助原告吕超、周谊、曾龙美办理上海市浦东新区懿行路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告吕超、周谊、曾龙美的手续，同时，原告吕超、周谊、曾龙美向被告陈伟昌支付房款366，350元；
二、被告陈伟昌应于本判决生效之日起十五日内支付原告吕超、周谊、曾龙美逾期过户违约金96，350元；
三、驳回原告吕超、周谊、曾龙美的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20，650元，减半收取计10，325元，由原告吕超、周谊、曾龙美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年一月二十五日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。