北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初3077号
原告高展，男，1963年9月1日出生。
委托代理人郭雪海，北京市中海律师事务所律师。
被告北京绿地京创置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路桃园1号-266。
法定代表人欧阳兵，董事长。
委托代理人王小艳。
委托代理人卢承书。
原告高展与被告北京绿地京创置业有限公司（以下简称绿地京创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高展的委托代理人郭雪海，被告绿地京创公司的委托代理人王小艳、卢承书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高展诉称：2011年1月5日，原被告签署了《北京市商品房预售合同》，原告购买被告位于北京市房山区拱辰街道广阳家园C、D区广阳家园C、D项目×#住宅楼××层×单元-××××。原告已按约定期限支付房款1374941元。被告实际交付房屋的时间是2012年10月25日。该预售合同第二十二条约定，如买受人未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当按日计算向买受人支付房款万分之二的违约金。原告取得权属证明的时间是2015年1月6日，逾期79天，被告应支付该项违约金6875元。合同第十三条约定，如被告未于房屋交付之日实现市政双路供电，则每逾期一日，支付相当于全部房价款万分之一的违约金。最近原告了解到直到2014年2月25日才用上供电公司正式市政供电，逾期489天。被告应支付的该项违约金为67235元。现在原告要求按照上述数额的20%支付违约金13447元。原告的诉讼请求为：1.被告支付未按约定期限取得房屋所有权证的违约金6875元；2.被告支付未按约定期限提供市政双路供电的违约金13447元。
被告绿地京创公司辩称：第一，关于延迟取得房屋所有权证违约金。根据商品房预售合同第22条，办理房屋所有权证的期限为自原告实际收房之日起730日内，被告在此期间内办理完毕房屋所有权证的，被告不存在逾期办理房屋所有权证的违约情形。原告主张的违约金过高，根据合同约定，因被告原因原告逾期取得房屋所有权证的，每逾期一日，按原告已付房款的0.02%计算违约金，但该项违约金最高不超过原告已付总房款的0.5%，请法院对原告主张的违约金数额适当进行降低。另外，高展的实际入住时间是2013年2月19日，高展的房屋所有权证是在入住之后730日内取得的，我方没有违约。第二，关于用电问题。根据合同约定，房屋交付标准中关于供电设施为具备市政用电的开通条件，被告在向原告交付房屋时，涉案房屋的电力设施已具备市政用电的开通条件，因电力属国家专营行业，具体开通事宜需由房屋所在地的电力供应部门负责，因此，被告并无违约情形。根据北京市建委、规划委、国土资源局京建法（2007）99号文件暨《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的相关规定和要求，自2012年10月至2014年2月期间，房山区拱辰街道广阳家园C、D区广阳家园C、D项目业主用电均为市政供应，上述过渡供电期间由物业公司代为收取电费，电费标准为市政收费标准，上述期间能够保证用电的使用功能要求和使用安全，故不存在延期供�问题。原告并无实际损失，被告亦无过错和违约行为，原告所主张的迟延供电违约金过高，法院如认定被告需向原告支付，则应对此项违约金大幅降低。
经审理查明：2011年1月5日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买位于房山区拱辰街道广阳家园C、D区广阳家园C、D项目×#住宅楼××层×单元-××××号房屋一套，房屋总价款为1369016元，被告应在2012年10月31日前向原告交付该商品房。该预售合同第十三条约定，市政双路供电于该商品房实际交房之日达到开通条件，如果在约定期限内未达到条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。预售合同第十六条第（四）款约定，验收交接后，双方应签署商品房交接单。由于出卖人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住�知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该商品房有关的风险责任随之转移给买受人。预售合同第二十二条对产权转移登记的约定为，买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，如买受人不要求退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。商品房预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订后，原告已向被告给付了全部购房款1374941元。被告通知原�涉案项目在2012年10月31日正式交付使用，并建议原告于2012年10月25日办理入住手续。2013年2月19日，原告实际接收房屋。2015年1月6日，原告购买的该套房屋办理了产权转移登记。自被告交付房屋之日至2014年2月21日，被告为原告采取过渡性供电措施，被告委托物业单位依据居民用电统一收费标准向原告收取电费。原、被告均未提供证据证明该供电方式给原告造成的实际损失。
上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、房款发票、入住通知书、房屋所有权证，被告提交的钥匙领取签收单及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应�照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，双方合同约定因买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为该商品房已交付。因此，原告收到的入住通知书规定的交付期限届满之日应视为被告向原告交房之日。原告购买的房屋未能按照预售合同约定的期限办理产权转移登记，且被告未提供证据证明产权转移登记办理迟延系由于原告自身原因造成的，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。依据预售合同约定的违约责任承担方式，被告应当向原告给付逾期取得房屋所有权证书违约金6874.71元。依据查明的事实，原告购买的房屋自交付之日至2014年2月21日，合同约定的市政双路供电未能达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，被告向原告提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定。被告主张该违约金过高，请求予以减少。本院综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付逾期提供市政供电违约金9625元。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京绿地京创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告高展逾期办理房屋所有权证书违约金六千八百七十四元七角一分。
二、被告北京绿地京创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告高展逾期提供市政双路供电违约金九千六百二十五元。
三、驳回原告高展的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十四元，由原告高展负担二十九元（已交纳），由被告北京绿地京创置业有限公司负担一百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李欣宇
二〇一六年五月十一日
书 记 员 吴 杨