英德市人民法院发文稿纸
签发人：
××××年××月××日
核稿人：
××××年××月××日
拟稿人：
××××年××月××日
广东省英德市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）清英法民二初字第332-1号
原告：詹达松，男，汉族，1973年10月6日出生，住广东省英德市。
委托代理人：郭周旋，广东执正律师事务所律师。
被告：万仲文，男，汉族，1962年12月21日出生，住广东省英德市。
委托代理人：龙光钊，广东浈阳律师事务所律师。
原告詹达松诉被告万仲文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法于2014年8月18日作出判决，原告不服提起上诉，清远市中级人民法院于2015年3月9日作出裁定，撤销一审判决，发回重审，本院依法组成合议庭，分别于2015年6月30日、2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告詹达松及其代理人郭周旋、被告万仲文及其代理人龙光钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹达松诉称：2011年9月18日，原、被告签订《房屋买卖协议书》约定，被告有英德市洋塘东路一排34号东侧面积135平方米地皮一块，由被告在该地块建造8层基础和房屋一层（含天面），并安装首层铁门、铝窗，厕所二间、上落楼梯两条（不含扶手），外墙批荡贴好外墙砖（中等材料）、内墙批荡、装好排水管道等（按图纸施工），房屋建好后卖给原告使用，总价格为60万元，付款方式为原告先付10万元，搞好基础再付10万元，验收后再付20万元，交付使用后8个月内付清余款20万元。原告付清所有购房款后，被告才办理过户手续和协助原告办理房屋证件。双方约定如被告违约，被告按原告所付费用的一倍80万元赔偿给原告。合同签订后，原、被告同意由曾桂周承建房屋，同时建造二层，首层由被告按《房屋买卖协议书》约定内容出资建造，第二层由原告出资，三方签订《房屋承建合同》约定了承建方式，计算价格方式每平米970元（包含8层基础）。但是，承建人进场施工以后，被告对建房的事就不闻不问，从来不到现场，施工进度款全叫原告支付，原告稍有异议，他就以停工相要挟。原告无奈，在2011年支付建房款248000元，2012年6月支付了二层楼房的全部建房款325300元和首层铁门款5879元，铝窗门约3000元。至2012年1月20日止，原告支付给被告现金共380000元，原告通知被告到场验收及结算，他都置之不理。不但如此，被告还恶人先告状，于2013年6月把原告告上法庭，要求原告支付购房余款22万元及利息，并要挟原告，不付款就不协助办理土地权利转让相关手续。原告被迫无奈，只好先满足其无理要求被告才撤诉，在2013年7月8日、2014年1月28日、29日分三次支付其205000元，2014年4月24日，全部付清被告的房款60万元。按双方约定房屋首层（含8层基础）的价款、铝窗制造及安装、房屋外墙瓷砖及镶贴费用应当由被告承担，但现在全部均由原告支付，因此，经有资质鉴定机构确定上述造价之后，应当由被告返还给原告。现在被告建造的房屋与约定不符，厕所只有一间，外墙砖至今没有贴上，房屋占地面积也与约定不符，比约定少5平方米，按平均每平米4440元计算，被告应当返还22200元。被告没有按照约定履行义务，已经构成违约。另外，被告在建造房屋首层时，因背面飘出1.2米，屋后房主谭教德提出异议，经协商，被告同意支付其20000元，建房施工才得以顺利进行，该款也由原告垫付，应当由被告返还给原告。原告认为，被告应当按约定将建造好首层的房屋交付给原告，但其收到原告首期房款后，利用停止施工的方式逼迫原告为其垫付建房款，原告付款后，又拒绝与原告进行决算，严重侵犯了原告权利，同时，被告履行合同也不符合约定，依约定应当支付违约金，但双方约定被告的违约金80万元实属过高，原告认为请求被告按合同总价款的10%支付60000元违约金为宜。为此，请求判决：1、被告返还281079元【其中房屋首层（含8层基础）建造款约220000元、首层铝窗制造及安装款约3000元、房屋外墙瓷砖及镶贴款约10000元（以上各项目数额最终以鉴定机构的鉴定结论为准），房屋首层铁门款5879元，地块面积差额22200元，返还赔偿给背后屋主谭教德的20000元】。2、被告支付违约金60000元。3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告万仲文辩称：一、答辩人与詹达松于2011年9月18日签订房屋买卖协议后，依约履行协议条款，并在詹达松的监督、参与下在英德市洋塘东路一排34号地块上施工、建好一幢含8层基础在内的一层楼房交付詹达松居住、经营使用至今达二年多时间，詹达松到2014年春节前付清欠答辩人的款项时，从未提出任何异议。二、2013年6月13日，答辩人曾向英德法院提起(2013)清英法民二初字第224号房屋买卖合同纠纷案。詹达松经与答辩人在黄亚平律师的见证下反复协商并对涉案房屋的各项价款结算清楚，并于2013年6月28日签订了和解协议书，一致确认其欠答辩人的尾款贰拾万伍仟元，其中购房款壹拾捌万元，其他费用贰万伍仟元。三、詹达松已按其与答辩人于2013年6月28日签订的和解协议书约定的还款方式全部付其欠答辩人的尾款，答辩人已将在履行《房屋买卖协议书》过程中产生的票据及相关手续移交付清楚给詹达松。双方就房屋买卖事宜已不存在任何争议。四、答辩人与詹达松一起于2011年10月5日和曾桂周签订了承建合同书，约定涉案房屋首层(含8层基础)建造价格按投影响面积每平方米的单价是970元/平方米，楼房都在詹达松的监督、参与下完成，首层房屋建价款、外墙瓷砖及镶贴、首层铝窗制造及安装款、占用谭教德地皮款等涉案事项已经在2013年6月28日结算清楚，詹达松已经确认无疑的20.5万元欠款数是在扣减各项款项之后结出的，不可能旧事重提，无需再对涉案房屋首层(含量8层基础)建造价格、首层铝窗制造及安装价格、房屋首层外墙瓷砖及镶贴价格进行鉴定。五、詹达松所诉关于答辩人不到建房现场、不按他的验收和结算通知到现场验收及结算、以不付款就不协助办理土地权利转让相关手续逼其付款、建造的房屋及占地与约定不符等为由诉请答辩人返还相关款项并支付违约金6万元没有事实和法律依据。据上，答辩人与詹达松的房屋买卖一事已由双方自愿达成和解协议处理完毕，所有涉案款项已结算清楚，所涉票据及相关手续移交付清楚给詹达松，詹达松旧事重提完全没有事实和法律依据。因此，请求人民法院依据本案的事实和有关法律规定要求驳回詹达松的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
经审理查明:2011年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖协议书》，该协议约定：“现甲方将英德市英城洋塘东路一排34号往东侧旁占地证件手续135m2路边地皮一块（该地皮现有手续是城北居委证明地块），并在该地皮上由甲方造建一间8层基础占地面积的楼房共一层高，卖给乙方詹达松作制衣厂房使用，为确保甲、乙双方买卖过程中各自的权利和利益，现协议如下：一、甲方在收到乙方交付的首期定金后，负责找有资质人员做出该房屋的施工图纸，经双方确认后进行进场施工。二、甲方需交付乙方房屋项目有：该房屋的所需8层基础楼房一层，含天面搞好捣好、首层铁门、铝窗、厕所两间（不含厕所门），上落楼梯二条（不含扶手）、外墙批荡贴好外墙砖（中等材料）、内墙批荡、地面过水泥沙、化粪池一只，及前行人道、排水管道等（按图施工），所有屋内装饰不贴瓷片。三、施工过程乙方有权进行监督施工，甲方要做好安全工作和质量保证要求，如发现问题可通知甲方进行商量解决。四、付款方式：该房屋建成后，含地皮总成交价为人民币陆拾万元正（60万元）（甲方协助乙方办理所需证件手续，办证一切费用由乙方自行负担），乙方先付首期人民币10万元，搞好基础再付10万，到甲方完工通知乙方验收后，再付到人民币贰拾万元正（20万元），甲方将该楼房交付乙方使用，其余的购房款在8个月内付清余款20万元（如有质量问题要返工好）。五、乙方必须付清所有的购房款后，甲方才负责办理居委过户手续和协助乙方办理所需的证件手续。六、违约处理：如甲方违反合约，甲方负责赔偿给乙方所付出费用的一倍捌拾万元正。如乙方违反合约，乙方所付的四拾万元作违约金处理。如乙方因资金问题超期未付清余款，甲方有权按月2%（2分钱）计向乙方收取利息。七、本协议一式两份买卖双方各执一份，协议自签字之日起生效，如有变动，须经双方协商，否则视为违约，双方有权取消终止合同，并追究赔偿所造成的损失。八、补充协议：-----。”该协议书签订后，原告从2011年9月30日开始至2012年1月20日先后6次向被告支付购买房屋地皮预付款及款项共38万元，被告均出具了收据给原告。上述协议书所涉土地及所建房屋均没有权得土地使用权证和建筑规划许可证、房地产所有权证。被告万仲文在庭审中称该土地为集体所有土地。
2011年10月5日，原、被告作为与曾桂周作为签订《房屋承建合同》，该合同约定：“兹有英德市北吴屋路口房屋一栋，全框架。为明确责任，共同按时按量按质完成本工程，特签订以下合同，共同遵守。一、承建方式：包工包料，按图施工（挖土方、基础混凝土、基础钢筋、地梁钢筋、地梁混凝土、柱钢筋、柱混凝土、楼面钢筋、楼面混凝土、地面、楼面、天面、水泥沙压光、东西两面十八墙、首层正面十八墙、内墙十二墙、二层东西面十八墙、南北飘出位置为十二墙、内墙为十二墙、天面拦河为十二墙、外墙首层批荡、内墙批荡、面光灰油、厕所门每层两个、墙贴瓷片1.2米高、安装厕所斗每层两个、楼梯贴瓷片、地脚线十公分高、北边楼梯铁门各一面、铝合金窗按图纸要求包料包安装、化粪池一只、内外排水做好）以上建方要求经甲乙双方同意。二、承建造价：按每层投影面积每平方970元，共计两层。三、付款方式：进场挖土方付5万元正，基础到正负零，付5万元正，捣好首层楼面付5万元正，捣二层楼面付5万元，砌好首层红砖付5万元正，工程完成再付5万元正，余下工程款在一个月内付清。四、施工期间注意安全、按图施工，房屋如有改动，请提早通知乙方，加多要补，梯房、石棉瓦盖面、拦河高80公分。合同未尽事宜，双方协议解决，合同一式两份，双方各执一份，工程完成交付，工程款付清后自然失效。”该合同签订后，曾桂周为原、被告建告房屋，为此，原告向谭教德支付了购买屋背后飘出1.2米地皮款2万元。曾桂周从2011年10月24日开始至2012年1月14日先后4次向原、被告收取建房预付款24.8万元,由被告出具了由其亲手书写的收据，曾桂周在收据上签了名。四张收条中付款人“万仲文”分别被修改成“英德市”、“詹达松”等字，原告辩称是被告出具收据时自己更正的，被告则主张是原被告结算时把单据交给原告后原告自己擅自修改的。2012年6月30日，原、被告与曾桂周结算后，由曾桂周出具了内容为：“今收到英城洋塘东路北詹达松建楼房二层，楼房长：12.7m×宽13.2m×2层=总面积335.3m2，包工包料970元/m2，总工程款：叁拾贰万伍仟叁佰元整（325300元）人民币，现已全部付清。付款人：詹达松；收款人：曾桂周；见证人：万仲文、张彩连”的建楼房收据给给原告。房屋建好后，由原告验收、占有使用至今。2013年6月13日，被告以原告欠其购房款22万元为由向本院提起诉讼，本院以（2013）清英法民二初字第224号立案受理后，原告（乙方）、被告（甲方）于2013年6月28日签订协议书，该协议内容为：“甲乙双方就2011年9月18日签订的《房屋买卖协议书》的纠纷，经双方协商达成如下协议：一、双方已经确认，乙方詹达松欠甲方万仲文共款贰拾万伍仟元（小写205000元），其中购房款壹拾捌万元（小写180000元），其他费用贰万伍仟元（小写25000元）。二、还款方式：签订本协议之日起七日内乙方付给甲方叁万（小写30000元），余款壹拾柒万伍仟元（小写175000元）在二0一四年春节前还清。若在此时限内不能付清，乙方则从二0一三年七月一日起以月5%（5分钱）向甲方计付利息。三、在乙方向甲方支付叁万元后，甲方撤回对乙方的起诉。四、本协议一式叁份，甲乙各执壹份，律师执壹份”。该协议签订后，原告分别于2013年7月8日、2014年1月28日支付给被告购房款30000元和130000元，被告出具了收款收据给原告。被告2013年7月10日向本院提出撤诉申请，本院于2013年7月10日裁定准许撤诉。原告于2014年4月24日付清协议书所涉款项，被告出具内容为：“今收到詹达松购买英城洋塘东路36号地皮房屋款共人民币60万元正以全部付清，双方手续以交付清楚，不存在争议”的收款收据给原告。2014年5月21日，原告以被告未支付《房屋买卖协议书》约定的第一层房屋款项为由，提起本案诉讼。被告亦向本院提出对原告在收据上将“万仲文”改成“英德市”和“詹达松”进行鉴定的申请。
本院认为：本案中，原被告双方于2011年9月18日签订的《房屋买卖协议书》，其合同标的涉及到原告向被告转让一块135㎡未建设土地的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《广东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法》等法律法规的有关规定，农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷的案件，涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，或者涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，应裁定驳回起诉，并由当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。原告詹达松请求被告万仲文返还房屋建设费等费用合计281079元的诉请，属于原被告双方因履行合同而发生的财产纠纷。原被告双方亦均未能提供涉案合同中转让的相关土地权属和用途的有关证据，且被告庭审中承认涉案土地为集体土地，原被告双方亦未能提供房产证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等地上建筑属于合法建筑物的证据，因此，根据前述规定，本院依法驳回原告的起诉，当事人可在行政主管部门明确土地权属、用途及对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再另行提起民事诉讼。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，裁定如下：
驳回原告詹达松的起诉。
本案诉讼费3200元，由本院退还给原告詹达松。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长吕振云
代理审判员易典兵
人民陪审员华宝莲
二〇一五年九月二十四日
书记员黄嘉慧