吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉04民终805号
上诉人（原审原告）：张晓静，女，住所地吉林省辽源市龙山区。
委托诉讼代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵文革，男，住所地吉林省东辽县。
委托诉讼代理人：马先中，男，住所地吉林省辽源市龙山区。
原审被告：吉林省誉都房地产开发有限公司，住所地吉林省东辽县。
法定代表人：高福云，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张雪海，吉林辽东律师事务所律师。
原审被告：刘英奇，女，住所地吉林省辽源市龙山区。
上诉人张晓静因与被上诉人赵文革，原审被告吉林省誉都房地产开发有限公司（以下简称誉都公司）、刘英奇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省东辽县人民法院（2016）吉0422民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理，上诉人张晓静及其委托诉讼代理人毕精华，被上诉人赵文革的委托诉讼代理人马先中，原审被告誉都公司的委托诉讼代理人张雪海到庭参加诉讼。原审被告刘英奇经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人张晓静上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或改判支持张晓静的诉讼请求；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人张晓静已经支付全部购房款。一审判决认定未全部支付购房款错误，张晓静向刘英奇提供100万元借款后，刘英奇到期未能偿还，二人协商用涉案房屋抵顶借款，双方达成以物抵债协议，并不违反法律规定，应属有效行为；2.张晓静对涉案房屋已经实际占有。一审判决认为张晓静对涉案房屋没有实际占有错误，张晓静与刘英奇达成以物抵债协议时，刘英奇就将涉案房屋钥匙交给了张晓静，符合民法“交钥匙”即属于占有的法律概念，应认定张晓静对涉案房屋进行了实际占有。综上所述，张晓静占有涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的法律要件，一审法院认定事实及适用法律均有错误，应当支持张晓静的上诉请求。
被上诉人赵文革答辩称：1.张晓静与刘英奇是借贷关系，是以物抵债，不是实际购买；2.张晓静未对涉案房屋装修入住，对房屋没有实际占有；3.涉案房屋至今没有进行不动产变更登记，房屋仍属誉都公司的财产。请求驳回张晓静的诉讼请求。
原审被告誉都公司答辩称，张晓静的诉讼请求与誉都公司无关。首先，誉都公司对张晓静所诉的房屋买卖事宜不知情。刘英奇借用答辩人的开发资质开发东辽县安石镇安康花园项目，誉都公司与刘英奇有协议，并为其出具委托书，提供空白的带有誉都公司公章的商品房买卖合同书及空白的红联收据。誉都公司并没有与张晓静签订过商品房买卖合同，也没有出具过收据。其次，东辽县人民法院（2014）东民初字第759、760号民事判决书判令刘英奇给付借款本息，誉都公司不承担还款责任。再次，按誉都公司与刘英奇签订的合同约定，安康花园房屋由刘英奇自主销售，在不侵害誉都公司利益的情况下，誉都公司应给予配合。综上，张晓静的上诉请求没有事实及法律依据，望二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告刘英奇书面答辩称，其在承建安康花园小区时因缺少资金先后向张晓静借款100万元，后因经营不善无力偿还借款，将安康花园小区的九套住宅（1号楼1单元402室、3单元606室，2号楼1单元503室、601室，2单元505室、604室、605室，3单元406室、408室）作为还款给了张晓静，签订了正式的房屋买卖合同和进户手续，同时将九套房屋的钥匙也交给了张晓静。当时为了宣传提高房屋的销售价格，在签订合同时销售价格比实际销售价格高很多，当时的实际销售价格是1,860.00元/平方米，而现在的实际情况是法院查封拍卖的价格是1,350.00元/平方米，请求法院解除查封并将房屋交给张晓静。
张晓静向一审法院起诉请求：1.确认张晓静与誉都公司签订的《商品房买卖合同》有效；2判决不得执行东辽县安石镇安康花园小区2号楼1单元503室、601室，2单元505室、604室、605室，3单元406室、408室房屋，并解除查封措施；3.判决三被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年刘英奇与侯殿平以誉都公司名义开发了位于东辽县安石镇小街的安康花园小区建设项目，因缺少资金，2012年10月26日、2013年11月27日、2013年5月15日张晓静分别借给刘英奇30万、20万、50万元，合计100万元。2013年5月1日、5月15日、11月30日，刘英奇以誉都公司委托代理人身份代表誉都公司与张晓静分别签订了9份《商品房买卖合同》（含本案涉案的7套房屋），房屋价款合计为1,668,529.00元，并且每份合同誉都公司均给张晓静出具了收据，并把房屋钥匙交给了张晓静。2014年3月18日，刘英奇又与张晓静签订了一份房屋买卖合同，约定将上述涉案的9份房屋买卖合同中的房屋出售给张晓静，总价款为1,668,529.00元，并约定由张晓静一次性支付房款；同时还约定本合同签订后，刘英奇为张晓静出具商品房买卖合同和红联收据，刘英奇应按照规定时间及时办理进户及相关产权手续，并保证出卖房屋无抵押、担保事宜等，合同还约定了其他事项。同时查明，东辽县安石镇小街安康花园小区房屋刘英奇表示已经完工，但尚未验收；张晓静也未提供该房屋验收的证据。另查明，刘英奇因以誉都公司名义开发了位于东辽县安石镇小街的安康花园小区建设项目，因缺少资金，其于2012年11月9日和2012年12月1日在赵文革处借款270万元；又于2012年10月15日在马先中处借款80万元。赵文革与马先中分别于2014年7月15日向法院起诉誉都公司、刘英奇，要求其给付借款本息，诉讼中，一审法院于2014年7月28日分别以（2014）东辽民初字第759、760号民事裁定书查封了安康花园小区商品房，其中含涉案的7套房屋；一审法院于2014年11月18日分别以（2014）东辽民初字第759、760号民事判决书判决刘英奇给付借款本息，誉都公司不承担还款责任。张晓静提出执行异议，要求依法解除涉案7套房屋的查封，并确认归其所有，一审法院于2016年4月19日以（2016）吉0422执异字4号执行裁定书驳回了张晓静的异议请求。张晓静不服，于2016年5月12日向一审法院起诉，要求确认张晓静与誉都公司签订的《商品房买卖合同》有效；判决不得执行涉案的7套房屋并解除查封措施。再查明，诉讼中赵文革提供了6份商品房买卖合同及相应的6份收据，合同记载的房屋分别为东辽县安石镇安康花园小区2号楼2单元505室、2号楼1单元601室、2号楼1单元503室、2号楼3单元406室、2号楼2单元605室、2号楼2单元604室，上述六份商品房买卖合同的出卖人为誉都公司，誉都公司的委托代理人为刘英奇，买受人的委托代理人为马先中，合同无签订日期；而2份合同所附的红联收据记载今收到赵文革安康花园购房款，收据记载的时间为2012年12月6日。
一审法院认为：张晓静与刘英奇以誉都公司名义就涉案的9套房屋【本案7套，另(2016）吉0422民初797号张晓静诉马先中执行异议之诉一案中2套房屋】分别签订了9份商品房买卖合同，房屋的总价款为1,668,529.00元，除借款100万之外，张晓静实际并未另行支付购房款。随后张晓静又与刘英奇本人就上述9套房屋又签订了一份商品房买卖合同，房屋的总价款依然为1,668,529.00元，约定购房款一次性交付，刘英奇应按规定时间及时办理进户及相关产权手续，该合同是对上述9套商品房买卖合同的补充，是双方的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但张晓静实际并未另行交付购房款，只是用借款100万元及相应利息抵顶。庭审中张晓静表示约定的借款100万元的利息为月利3分及3分5厘，借款期限为1年，按此利息标准计算到法院查封涉案房屋时，其本金及利息合计金额低于约定的购房款1,668,529.00元，故应认定张晓静未按商品房买卖合同约定支付全部购房款；刘英奇将涉案房屋钥匙交给张晓静，但其并未装潢、使用，这种状况未达到实际占有的法律效果，不应认定其已实际占有；未办理产权过户登记手续的原因是涉案房屋未经验收，对此，张晓静并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款中“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人没有过错。这三个要件缺一不可。张晓静虽然对未办理过户手续无过错，但其既未实际占有，也未按商品房买卖合同约定支付全部购房款，不能全部满足该条款中“不得查封”的三个要件，故其要求不得执行涉案2套房屋的诉讼请求不予支持。本案为案外人执行异议之诉，案外人提起异议之诉的诉讼目的在于通过诉讼阻却对执行标的物的强制执行，而不是解决解除查封问题，故对张晓静诉请解除查封问题不予处理。综上所述，因张晓静不能全部满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“不得查封”的三个要件，故其要求不得执行涉案2套房屋的诉讼请求不予支持；张晓静要求解除查封的诉讼请求不是案外人异议之诉案件解决的问题，该项诉讼请求不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定判决：驳回原告张晓静诉讼请求。案件受理费6,080.00元，由原告张晓静负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院经组织当事人当庭举证质证，本院确认事实如下：2011年5月1日，誉都公司与侯殿平（刘英奇丈夫）签订了《合同书》一份，合同约定侯殿平（刘英奇丈夫）挂靠誉都公司进行房地产开发事宜，合同期限一年，至2012年5月1日止。2014年7月28日，誉都公司与侯殿平签订了《合同书善后事宜约定》，侯殿平挂靠誉都公司开发东辽县安石镇安康花园一期工程，重申合同已经到期终止，侯殿平不得以《合同书》及授权书等对外从事一切经营、经济活动。以上事实有《合同书》和《合同书善后事宜约定》为证，各方没有异议，本院予以确认。
一审法院判决认定的其他事实基本属实，本院予以确认。
本案争议焦点问题：张晓静对涉案房屋是否享有所有权或者其他能够排除法院强制执行的民事权益。
针对本案的争议焦点，本院认为：第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”刘英奇对其与张晓静的借贷债务虽然有以物抵债的意思表示，但没有对抵债房屋进行产权变更登记，因此，张晓静不享有对涉案房屋的所有权；第二，以物抵债属于实践性法律行为，刘英奇将涉案房屋抵给张晓静是为了清除其借贷债务，不同于一般的房屋买卖行为，因涉案房屋并没有进行产权变更，房屋所有权并没有发生转移，以物抵债行为并没有完成，张晓静与刘英奇之间仍为民间借贷关系，并不享有涉案房屋的物权期待权利。张晓静对涉案房屋的权利主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的阻却法院强制执行的法定条件。
综上所述，上诉人张晓静并不享有涉案房屋的所有权，也不享有其他阻却法院强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,960.00元，由上诉人张晓静负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈传冬
审判员 李 爽
审判员 温桂杰
二〇一六年十一月二十八日
书记员 刘 刚