重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第04823号
原告重庆泰吉物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇蔡家正街73号。组织机构代码05036495—3。
法定代表人孟昌平，该公司董事长。
委托代理人余捷，男，该公司员工。
委托代理人何春润，重庆大新律师事务所律师。
被告夏庆英，女，汉族，1963年3月18日出生，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区。
委托代理人杨兴印，重庆索达律师事务所律师。
原告重庆泰吉物业管理有限公司（以下简称泰吉物业）诉被告夏庆英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法由审判员邹焱适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泰吉物业的委托代理人余捷、何春润，被告夏庆英及其委托代理人杨兴印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰吉物业诉称：原告系从事物业管理服务的企业，被告系XX小区XX号房屋业主。2012年10月18日原告与重庆市北碚区XX街道XX村社区居委会签订了《前期物业服务托管合同》，按合同约定，业主应按月向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告按合同内容进行了履行，但被告未按约定支付应缴物业管理费用。经多次催收未果，故起诉来院请求判令被告立即给付2012年10月18日至2015年5月31日期间的物业管理费2914.2元，公摊水电费160元。
被告夏庆英辩称：欠缴物业管理费属实，对计算方式、欠缴起止时间、公摊水电费的金额均无异议。对物业管理费的收费标准有异议。被告系拆迁户，应当享受拆迁部分的优惠，按合同第五条第二款的规定，拆迁部分电梯高层按0.7元／平方米收取。被告多次主动找原告要求按该标准缴纳，原告不同意不收取才导致欠费，不是有意拖欠的，不应当主张滞纳金。
经审理查明：2012年10月18日，重庆市北碚区XX街道XX村社区居委会作为甲方，与原告泰吉物业就XX小区签订了《前期物业服务托管合同》，主要约定：重庆市北碚区XX街道XX村社区居委会委托泰吉物业对XX小区一期实施物业管理服务；泰吉物业提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人；本合同的效力适用于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。物业管理服务具体收费标准：电梯高层住宅按1.2元／月／平方米（含电梯运行费），拆迁部分电梯高层住宅按0.7元／月／平方米（含电梯运行费），电梯多层住宅按1.3元／月／平方米（含电梯运行费），非电梯多层住宅按0.8元／月／平方米收取。共用设施设备运行能耗费用按每户每月5元收取。物业管理服务费自房屋依法交付之日起开始计算，之后每月10日前履行交纳下月物业管理服务费。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应付物业服务费总额的万分之三交纳违约金。合同期限为一年，自开发企业方将物业交付之日起计算。合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时，合同自然终止。合同签订后，原告从2012年10月18日起正式为XX小区提供物业管理服务至今。重庆市物价局对该小区的收费标准进行了核准。重庆市北碚区房屋管理局对该份前期物业服务合同进行了备案。另查明，XX小区位于重庆市北碚区XX村，其中门牌号为XX村XX号住宅系商品房，门牌号为XX村XX号住宅系拆迁安置房。A6栋楼的门牌号码即为XX村XX号。
还查明：被告原系重庆市北碚区XX村XX号房屋业主，2010年4月1日与重庆泰吉置业有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，选择房屋产权调换方式进行安置。现系重庆市北碚区XX村XX号XX小区XX号房屋业主，房屋建筑面积75.89㎡。2012年10月18日至2015年5月31日期间的物业管理服务费，水电公摊费，被告一直拖欠未交纳，原告多次催收未果，故起诉来院。
上述事实，有《前期物业服务托管合同》、前期物业服务合同备案证明、情况说明、催费通知单、证明、房权证、公证书、《城市房屋拆迁补偿安置协议书》以及原被告双方的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。
本院认为：原告与重庆市北碚区XX街道XX村社区居委会签订的《前期物业服务托管合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务托管合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告系XX小区的业主，原告与重庆市北碚区XX街道XX村社区居委会签订的物业服务合同对XX小区的全体业主具有约束力。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告从2012年10月18日起至今为XX小区提供物业管理服务，而被告未缴纳2012年10月18日至2015年5月31日期间的物业管理服务费，公摊水电费，故原告起诉要求被告支付欠缴的物业管理服务费，公摊水电费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据原告与重庆市北碚区XX街道XX村社区居委会签订的《前期物业服务托管合同》约定，物业服务费收费标准，电梯高层住宅按1.2元／月／平方米（含电梯运行费），拆迁部分电梯高层住宅按0.7元／月／平方米（含电梯运行费），公摊水电费按每户每月5元进行收取。因此，被告应向原告支付2012年10月18日至2015年5月31日期间的物业管理服务费为2914元（1.2元／平方米×75.89平方米×32个月），公摊水电费为160元（5元／户／月×32个月）。被告辩称系拆迁户，选择A6栋是因还建房源不足，开发商主动将A6栋两套户型拿出来作为还建房源进行选择，应当视为拆迁部分电梯高层，按0.7元／平方米收取物业管理费。举证期限内提交了房权证、公证书、《城市房屋拆迁补偿安置协议书》以证明其主张。本院认为，物业管理费的收取标准系根据物业即房屋住宅性质来确定。被告在举证期限内提交的上列证据可以证实被告身份系拆迁户，但不足以证明其现居住的房屋性质，且被告与房屋开发商签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》不能约束原告依据合法有效的《前期物业服务托管合同》收取物业管理费。通过庭审查明的事实以及重庆市北碚区房屋管理局物业科出具的证明，可以证实门牌号为XX村XX号房屋系商品房，门牌号为XX村XX号房屋系拆迁安置房。A6栋楼的门牌号码即为XX村XX号，房屋性质系商品房。故对被告要求按拆迁部分电梯高层住宅0.7元／平方米收取物业管理费的请求，证据不足，本院不予支持。
被告逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。现原告要求从逾期之日起每天按应付物业服务费总额的万分之三计算违约金。本院认为违约金的计算标准偏高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即204元（2914元×7%）。被告辩称违约责任不在自己，自己多次缴纳，是原告不收取，不应当计算违约金，但在举证期限内未举示证据证明其主张，故对该一辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
由被告夏庆英本判决生效之日起五日内支付原告重庆泰吉物业管理有限公司从2012年10月18日至2015年5月31日期间的物业管理服务费2914元，公摊水电费160元，违约金204元。共计3278元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告夏庆英负担。
本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 邹 焱
二〇一五年九月七日
书记员 段伶佳