宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初7483号
原告：朱景春，男，1983年1月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：朱明全（系原告父亲），汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告：靳玉佼，女，1980年5月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告：ＸＸＸ，男，1963年6月17日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告朱景春与被告靳玉佼、ＸＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告朱景春的委托代理人朱明全、被告ＸＸＸ到庭参加诉讼，被告靳玉佼经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告ＸＸＸ向原告支付拖欠房租2917元，被告靳玉佼支付原告物业管理费540元、水费及垃圾处理费903元、暖气费1616元；2.被告靳玉佼向原告支付违约金7500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月12日，原告与被告靳玉佼签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于银川市兴庆区某小区营业房出租给被告，租赁期2015年6月30日至2016年6月30日，租金25000元；被告承担租赁期间的水、电、暖、物业费等；被告在租赁期间不得随意转让房屋，如有特殊情况应当与原告协商；如被告违反以上约定处年租金30﹪的罚金等。协议签订后，原告向被告交付房屋，并收取被告靳玉佼房租25000元。2016年5月，被告靳玉佼未经原告同意将案涉房屋转租于被告ＸＸＸ。随后经原告多次督促，被告ＸＸＸ于2016年8月1日搬离案涉房屋。原告认为，被告靳玉佼在租赁期间未能按照合同约定交付相应的物业费、垃圾处理费、暖气费等，并且未经原告同意擅自将房屋转租于被告ＸＸＸ，其上述行为已经构成违约，而被告ＸＸＸ占有案涉房屋并拒不搬离也给原告造成了相应的经济损失，故原告诉至本院，请求判如所请。
被告靳玉佼未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告ＸＸＸ辩称，2016年4月20日，二被告经协商就案涉房屋签订转让协议一份，在此过程中被告靳玉佼曾电话通知原告房屋转租事宜，原告当时表示同意转租。协议签订后，被告ＸＸＸ即接手该营业房用于经营五谷杂粮。2016年6月2日，被告ＸＸＸ与原告的父亲就房租进行协商，但双方未能达成一致意见。2016年8月1日，被告ＸＸＸ搬离涉案房屋。综上，案涉房屋的转租已得到原告方同意，且被告ＸＸＸ转租房屋后修建门头等也产生了较大经济支出，故原告主张被告ＸＸＸ承担占用期间的房租没有事实依据，请求法院驳回诉讼请求。
原告为证明自己的主张提交以下证据：1.原告与被告靳玉佼签订的房屋租赁协议，证明依据该合同被告靳玉佼应当支付租赁期内产生的物业费、水费及垃圾处理费、暖气费等费用，并依据该合同承担相应的违约责任；2.物业费收据、银川市垃圾处理费征缴所出具的证明、宁夏增值税普通发票（采暖费），证明原告已将被告靳玉佼租赁期内拖欠的费用予以缴纳，故被告靳玉佼应当支付原告上述费用。被告ＸＸＸ认为前述证据与其无关，故不发表质证意见。上述证据经本院审查，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告ＸＸＸ为证明自己的辩解理由出示二被告之间签订的转让协议一份，证明其与被告靳玉佼就案涉房屋签订的转租协议得到原告方的同意。因该转让协议中并未显示原告同意二被告的转租行为，且原告对该证据不予认可，故该证据本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，原告与被告靳玉佼签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将位于银川市兴庆区某小区营业房出租于被告，租赁期2015年6月30日至2016年6月30日，租金25000元；被告承担租赁期间的水、电、暖、物业费等；被告在租赁期间不得随意转让房屋，如有特殊情况应当与原告协商；如被告违反以上约定处年租金30﹪的罚金等。协议签订后，原告向被告靳玉佼交付房屋，并收取房租25000元。2016年4月20日，被告靳玉佼与被告ＸＸＸ签订《转让协议》一份，以转让费10000元的价格将案涉房屋转租于被告ＸＸＸ。2016年8月1日，被告ＸＸＸ搬离案涉房屋。
本院认为，原告提交的《房屋租赁协议》可以证实原告与被告靳玉佼就银川市兴庆区某小区营业房的租赁签订租赁协议的事实，该协议真实有效且符合法律规定，本院予以确认。经查，上述协议中约定租赁期内产生的水、电、暖、物业费等费用应当由被告靳玉佼负担，而原告提交的物业费收据、宁夏增值税普通发票（采暖费）可以证实被告靳玉佼租赁期间产生的物业费540元、采暖费1616元（含滞纳金）已由原告交纳，同时原告提交的银川市垃圾处理费征缴所出具的证明可以证实租赁期内产生的水费及垃圾处理费471元也已由原告交纳，故原告主张上述费用被告靳玉佼应当给付原告符合合同约定，本院予以支持。被告ＸＸＸ辩称，其与被告靳玉佼之间的转租行为得到原告的同意，故被告ＸＸＸ不应当支付房屋占用期间的房租。因被告ＸＸＸ未能提交有效证据证明其辩解理由，而原告对于其同意转租行为的陈述亦不认可，故被告ＸＸＸ应当支付原告与被告靳玉佼合同期满占有案涉房屋期间（2016年7月1日至2016年8月1日）的房租。原告以年租金30000元标准主张租赁费依据不足，本院按照原告与被告靳玉佼约定的年租金25000元标准支持房屋租赁费2192元（25000元÷365天×32天）。因被告靳玉佼未能按照合同约定及时交付租赁期间的各项费用且未经原告同意转租案涉房屋，其行为已构成违约，故原告按照合同约定主张违约金7500元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告靳玉佼经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对质证、抗辩权利的放弃。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：
一、被告靳玉佼于本判决生效之日起十日内支付原告朱景春物业费540元、采暖费1616元、水费及垃圾处理费471元，并支付违约金7500元；
二、被告ＸＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告朱景春房屋租赁费2192元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费137元，已减半收取68.50元，由原告朱景春负担6.5元，被告靳玉佼负担51元，被告ＸＸＸ负担11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 路继荣
二〇一六年十月十四日
书记员 刘雨蒙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》
第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。
按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。