湖南省郴州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）郴行再终字第3号
再审申请人（原审第三人）何海英，女，汉族。
委托代理人周文新，湖南天夫律师事务所律师。
被申请人（一审原告、�审上诉人）李宗南，男，汉族。
一审被告、二审被上诉人郴州市房产管理局，住所地湖南省郴州市七里大道56号。
法定代表人刘运华，该局局长。
委托代理人李华龙，男，汉族，郴州市房产管理局工作人员。
委托代理人何娜，女，汉族，郴州市房产管理局工作人员。
再审申请人何海英与被申请人李宗南、一审被告、二审被上诉人郴州市房产管理局房屋行政登记一案，湖南省郴州市北湖区人民法院于二〇一四年十月八日作出（2014）郴北行初字第43号行政判决，李宗南不服，向本院提出上诉。本院于二〇一四年十二月十日作出（2014）郴行终字第61号行政判决，已经发生法律效力。何海英不服，向本院提出申诉。本院于二〇一五年七月二十日作出（2015）郴行监字第15号行政裁定，由本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人何海英及�委托代理人周文新，被申请人李宗南，一审被告、二审被上诉人郴州市房产管理局委托代理人李华龙、何娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郴州市北湖区人民法院一审审理查明，2003年，郴州市华展房地产开发有限公司在郴州市协作路开发建设“升平大楼”，并办理了郴房权证市测区字第000257**号房屋所有权证。2007年10月21日，何海英与郴州市华展房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买“升平大楼”701房。2007年12月5日，何海英向郴州市房产管理局申请办理“升平大楼”701房的房屋权属转移登记，并向该局提交了原房屋权属证书、商品房买卖合同、商品房销售卡、契证存根及契税完税证、商品房屋分栋分户建筑面积明细表、身份证、湖南省郴州市销售不动产统一发票以及维修基金等证明文件。2008年1月2日，郴州市房产管理局为何海英颁发了郴房权证市�区字第000686**号房屋所有权证。2013年10月18日，李宗南向郴州市房产管理局提出房屋所有权登记异议，并于2014年7月19日向北湖区人民法院提起行政诉讼，要求撤销郴房私字第00068654号产权证（实为郴房权证市测区字第000686**号），确认郴州市升平路15号701房权属归李宗南所有。
郴州市北湖区人民法院一审审理认为，市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让等原因导致其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，并提交房屋权属证书，以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，何海英因购买郴州市华展房地产开发有限公司开发建设的“升平大楼”701房向郴州市房产管理局申请房屋权属转移登记，并按规定提交了相关文件，虽然何海英提供的湖南省郴州�销售不动产统一发票存在涂改、部分内容书写不全等问题，但其基本内容真实，郴州市房产管理局据此为何海英办理郴州市升平路15号701房的权属转移登记并无不妥，应依法予以维持。李宗南提出郴州市升平路15号701房是其先与开发商签订合同，并由其交纳主要购房款，房屋权属应归李宗南所有的诉讼主张，属民事争议范畴，本案不予审理。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：一、维持被告郴州市房产管理局对郴州市升平路15号701房的转移登记行为（颁发郴房权证市测区字第000686**号房屋所有权证）；二、驳回原告李宗南的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告李宗南负担。
李宗南对上述判决不服，提出上诉，请求：1、撤销原�审判决；2、撤销被上诉人颁发的郴房权证市测区字第000686**号房屋所有权证；3、改判被上诉人更正登记并确认郴州市升平路15号701房权属归上诉人所有。
本院二审审理查明，2007年12月5日，何海英向郴州市房产管理局申请办理“升平大楼”701房的房屋权属转移登记时所提供的湖南省郴州市销售不动产统一发票中，购用单位或个人栏目将“李宗南”涂改为“何海英”，涂改处未加盖郴州市华展房地产开发有限公司的公章。其他案件事实与原一审法院查明的案件事实一致。
本院二审认为，本案的争议焦点是郴州市房产管理局作出的郴州市升平路15号701房的转移登记行为是否合法。
本案中，郴州市房产管理局作出郴州市升平路15号701房的转移登记行为在2008年7月1日以前，应根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定对其进行合法性审查。
《城市房屋权属登记管理�法》第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。郴州市房产管理局作为市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，应当对申请人提交的资料尽到必要、合理的审慎审查义务。何海英向郴州市房产管理局申请办理房屋权属转移登记时提交的湖南省郴州市销售不动产统一发票中购用单位或个人栏目将“李宗南”涂改为“何海英”，涂改处未加盖郴州市华展房地产开发有限公司的公章，郴州市房产管理局没有对申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致以及是否符合法定形式进行审查，未尽到审慎合理的审查职责。郴州市房产管理局作出的郴州市升平路15号701房的转移登记行为（颁发郴房权证市测区字第000686**号房屋所有权证）主要证据不足，依法应予撤销。李宗南提出�州市房产管理局未尽到审慎审查义务的上诉理由成立，本院予以支持。李宗南要求法院对郴州市升平路15号701房进行确权，属民事争议范畴，本案不予审理。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第六十一条第（三）项，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北行初字第43号行政判决；二、撤销被上诉人郴州市房产管理局作出的郴州市升平路15号701房的转移登记行为（颁发郴房权证市测区字第000686**号房屋所有权证）；三、驳回上诉人李宗南的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各50元，合计100元，由郴州市房产管理局负担。
再审申请人何海英不服本院二审判决，提出再审申请称，一、二审判决认定基本事实错误，明显违背客观证据。1、二审判决无视购房发票原件却以发票复印件作为定案证据，将被申请人从郴州市房产管理局房产电子档案中调取的，打印不清晰的发票复印件视同发票原件，错误认定“原审第三人向被上诉人郴州市房产管理局申请办理‘升平大楼’701房的房屋权属转移登记，提供的郴州市销售不动产统一发票中购用单位或个人栏目将‘李宗南’涂改为‘何海英’，涂改处未加盖郴州市华展房地产开发有限公司的公章。”2、再审申请人何海英有充分证据证实其在办理本案房产登记时资料齐全、程序合法，郴州市房产管理局不存在未尽到必要、合理注意义务的问题；二、再审申请人何海英有充分证据证实其早在十余年前便已合法购得本案房产，被申请人李宗南系因觊觎本案房屋拆迁利�而无理挑起本案。综上，二审判决认定事实错误，判决明显错误，已严重损害再审申请人合法权益，请求：依法撤销郴州市中级人民法院作出的（2014）郴行终字第61号行政判决，改判维持郴州市北湖区人民法院（2014）郴北行初字第43号行政判决。
被申请人李宗南答辩称，一、何海英申报房屋产权转移登记的发票在一、二审认定都是无效的，何海英提供的发票违反了票据法和发票管理办法的相关规定；二、何海英在申请房屋产权登记时，郴州市房产管理局没有履行法定程序，登记材料里没有其向何海英所作的询问笔录，何海英提供的购房合同是其与开发商恶意串通签订的虚假合同，不能证明何海英已取得本案所涉房产。因此房产局对申报的材料的真实性、合法性、有效性未尽到审慎审查的义务；三、本案房产的购房款全是由被申请人分定金、首付、按揭三部分交纳�。因被申请人超过了办理按揭贷款的年龄，银行不能以其名义办理按揭房贷，被申请人才以何海英的名义办理按揭手续，但实际是由被申请人支付按揭贷款。综上，何海英的再审申请理由不成立，请求法院驳回何海英的再审请求。
一审被告、二审被上诉人郴州市房产管理局陈述称，第一、何海英申请办理房屋转移登记是2007年，所适用的法律依据是《城市房屋权属登记管理办法》。根据该办法，当时何海英提交的申请登记资料齐全，符合法律规定，房产管理局只需对申请资料进行形式审查。该办法中亦未规定在办理房屋转移登记时必须对申请人作询问笔录；第二、购房发票原件保存于申请转移登记人处，房产管理局存档的是复印件。综上，郴州市房产管理局在办理何海英房屋产权转移登记时已尽到了审慎审查的义务。请求撤销二审判决，维持一审判决。
再审申请人何海英在再审时提供三份证据：证据一、郴州市北湖区地方税务局出具的发票鉴定情况补充说明，拟证明税务局在二审时出具的说明所依据的发票是电脑打印的发票复印件，并非原件，二审不能以该说明作为定案依据；证据二、从房产管理局房产档案中调取的购房发票复印件，拟证明发票的涂改处加盖了开发商公章，并且与何海英持有的发票原件完全一致；证据三、房屋个人抵押商品住房保险，拟证明涉案房屋已办理抵押贷款，且何海英根据银行的要求办理住房保险。
被申请人李宗南对上述证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但对证明方向有异议，该证据只能说明登记时使用了档案中的发票，并未否定原来依法鉴定的发票；对证据二的真实性有异议，认为该发票日期、开票人、复核人栏空白，严重违法。按法律强制规定发票名称栏涂改无效，且涂改�的公章是后来加盖的，当时申请办证时并没有公章，应属无效；对证据三的真实性无异议，但不是办理登记的要件，相关费用是从被申请人给何海英的3万元中支付的。
一审被告、二审被上诉人郴州市房产管理局对上述证据均无异议。
被申请人李宗南在再审时提供两份证据：证据一、关于解决房权诉求，拟证明房产局应执行生效的法律文书，被申请人要求更正登记是合理的；证据二、关于注销房屋登记的通知，拟证明发放给何海英的房屋所有权证已失效。
再审申请人何海英对李宗南提供的证据质证意见如下：证据一不具备证据的形式要件；对证据二的关联性有异议，系基于二审错误判决作出的注销房屋通知。
一审被告、二审被上诉人郴州市房产管理局对李宗南提供的证据质证意见如下：证据一仅是被申请人的单方诉求，不能作为证据；对证据二的关联性有异议。
本院对以上证据认证如下：对何海英提供的证据一，因该证据与北湖区地方税务局在原二审所出具的发票鉴定情况说明的内容相反，本院不予采信。对证据二，虽然李宗南对其真实性有异议，但本院经查实，该证据与何海英持有的发票原件及房产管理局电子档案中存档的发票复印件一致，本院予以采信；对证据三，因李宗南、郴州市房产管理局对其真实性均无异议，本院予以采信。
对李宗南提供的证据一，因何海英、郴州市房产管理局对其有异议，且与本案没有关联性，故不予采信；对证据二，虽然何海英、郴州市房产管理局对其关联性有异议，但本案是对房屋转移登记是否合法进行审查，与本案具有关联性，予以采信。
再审审理查明：2007年12月5日，再审申请人何海英向一审被告、二审被上诉人郴州市房产管理局申请办理“升平大楼”701房的房屋权属转移登记，其提供的湖南省郴州市销售不动产统一发票中购用单位或个人栏目将“李宗南”涂改为“何海英”，涂改处加盖了郴州市华展房地产开发有限公司的公章。二审判决后，郴州市房产管理局对郴州市升平路15号701房的转移登记予以注销，并收回郴房权市测区字第00068654号房屋所有权证。其他事实与原一审查明的事实一致。
本院再审认为：本案的争议焦点是郴州市房产管理局作出的郴州市升平路15号701房的转移登记行为（颁发的郴房权证市测区字第000686**号房屋所有权证）是否合法。
第一、关于涉案销售不动产统一发票是否有效的问题。李宗南认为何海英提供的发票内容有涂改，虽然在涂改处加盖了郴州市华展房地产开发有限公司公章，但仍违反了票据法和发票管理办法的相关规定，该发票应属无效。《中华人民共和国票据法》所称的票据是指汇票、本票和支票，�案的销售不动产统一发票不属于上述票据，不适用票据法的相关规定。虽然何海英提供的湖南省郴州市销售不动产统一发票存在涂改、部分内容书写不全等问题，但在涂改处盖有郴州市华展房地产开发有限公司发票专用章，且基本内容真实，不违反法律禁止性规定，故该抗辩理由不成立。
第二、关于郴州市房产管理局在办理涉案房屋权属转移登记时是否尽到审慎审查义务的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让等原因导致其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。何海英因购买郴州市华展房地产开发有限公司“升平大楼”701房，向郴州市房产管理局申请办理房屋权属转移登记（即从郴州市华展房地产开发有限公司开发的“升平大楼”房屋所有权证中（郴房权证市测区字第000257**）转移登记为“升平大楼”701房的房屋所有权证）。何海英在申请办理房屋权属转移登记时，按上述规定提交了“升平大楼”房屋所有权证、商品房买卖合同、商品房销售卡、契证存根及契税完税证、商品房屋分栋分户建筑面积明细表、身份证、湖南省郴州市销售不动产统一发票以及维修基金等证明文件材料。郴州市房产管理局对申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查，经审查认为何海英提交的登记申请材料齐全，符合法定形式，郴州市房产管理局为何海英核准房屋权属转移登记，并颁发郴房权证市测区字第000686**号房屋所有权证。
第三、关于郴州市房产管理局在办理涉案房屋权属转移登记时，程序是否合法的问题。李宗南认为郴州市房产管理局在办理何海�申请房屋权属转移登记时没有对其制作询问笔录，程序不合法。经查，本案中，郴州市房产管理局作出郴州市升平路15号701房的房屋权属转移登记行为是在2008年7月1日以前，应适用《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，该办法没有规定在办理房屋权属转移登记时房产权属登记管理部门需对房产转移登记申请人制作询问笔录，故该抗辩理由不成立。
此外，李宗南提出郴州市升平路15号701房购房款是其所交，该房屋权属应归李宗南所有，属民事争议范畴，本案不予审理。
综上所述，郴州市房产管理局在为何海英核准办理房屋转移登记并颁发郴房权证市测区字第000686**号房屋所有权证时已尽到审慎审查义务，该具体行政行为证据充分，程序合法，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予�销；再审申请人何海英的再审申请理由成立，应予以支持。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）郴行终字第61号行政判决；
二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北行初字第43号行政判决。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由李宗南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 云
审 判 员 王梅英
代理审判员 刘 伶
二〇一五年十月八日
书 记 员 张文力