上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第2137号
原告上海龙软科技发展有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人戴剑飚，职务执行董事。
委托代理人金宏林，上海市希望律师事务所律师。
被告浙江绿卿竹业科技有限公司，住所地浙江省。
法定代表人王仁秀。
原告上海龙软科技发展有限公司（以下简称为龙软科技公司）与被告浙江绿卿竹业科技有限公司（以下简称为绿卿竹业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由审判员李垚曜独任审判，于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告龙软科技公司的委托代理人金宏林到庭参加诉讼，被告绿卿竹业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙软科技公司诉称，原、被告于2011年6月4日签订了《物业租赁协议》，约定被告承租上海市闸北区万荣路XXX弄XXX号楼501室房屋（以下简称为系争房屋），并对租期、租金等内容进行了约定。合同期满后双方再次续签，租期延续至2016年6月5日止，并明确约定了双方的权利及义务。但被告以资金困难为由，自2014年4月起便未再支付租金，后虽经被告书面承诺，但仍未能支付。后因被告表示实在无能力继续租赁系争房屋，故于2014年12月底搬离，并签订了一份《房租支付约定》，对欠付租金的支付方式进行了约定，但至今被告仍分文未付。故为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令：1、被告支付2014年4月至12月的房屋租金人民币341419元（以下币种均为人民币）；2、被告支付提前解约赔偿金230790元；3、被告支付逾期付款违约金100000元（包括逾期支付租金的违约金及赔偿金的违约金）；4、诉讼费、保全费由被告承担。
被告绿卿竹业公司未发表答辩意见。
经审理查明，系争房屋的产权人为上海万荣投资管理有限公司，其授权原告对外出租系争房屋，并指定上海田丰农贸有限责任公司（以下简称为田丰农贸公司）负责租金的收取与发票的开具业务。
2011年6月4日，原、被告就系争房屋（即1188号G栋501室）签订《物业租赁协议》，约定租期为2011年6月6日至2014年6月5日，租金分段递增，其中2013年6月6日至2014年6月5日的租金为36263元／月，被告向原告支付相当于1个月的租金作为租赁保证金等内容。
2014年4月10日，原告作为田丰农贸公司（甲方）的代理人与被告（乙方）就系争房屋再次签订《物业租赁协议》，约定租期为2014年6月6日至2016年6月5日，租金分段递增，其中2014年6月6日至2015年6月5日的租金为38465元／月。租金由乙方每月度支付1次，在每个实际应付费月度前10工作日前，将下一个月度的租金付至甲方的账号，并由甲方开具相应金额的租金发票。如乙方未按规定时间交付任何一期租金或其他费用超过30个日历日的，则应按协议10.7条的约定向甲方支付逾期付款违约金，甲方同时有权单方面以书面通知的形式解除本协议，同时乙方应按协议10.9条约定的计算方法支付赔偿金。其中10.7条约定：乙方逾期支付租金和其他应向甲方支付的费用或任何一方逾期支付违约金、赔偿金的，应视为逾期付款，每逾期1天按未付金额千分之三的比例支付逾期付款违约金。10.9条约定：乙方因自身原因在起租日后无法履行、提前终止履行本协议或单方面解除本协议的，剩余租赁期限等于或超过6个月时，应向甲方支付6个月的租金，剩余租赁期限不到6个月时，应向甲方支付剩余租赁期限的全部租金。
同期，原、被告签订《基地综合管理服务协议》，约定原告向被告提供综合服务，并对综合管理服务费及其支付方式进行了约定，其中约定被告因自身原因在起租后无法履行、提前终止履行或单方面解除本协议或《物业租赁协议》的，其支付的管理保证金不再返还，且不得冲抵任何应付未付费用。
2014年10月13日，被告出具《承诺函》，申请延期支付房租以缓解资金压力，并承诺截止2014年12月的房租及其他物业管理费用于2014年11月30日前支付，否则同意按司法途径执行。后因被告未能依承诺支付欠租，双方再次签订《房租支付约定》，确认被告欠付2014年4月至12月共计9个月的租金未付，原告同意被告在2015年1月1日至6月30日期间分六次支付。如被告逾期支付的，原告将通过法律手段追讨所有应付款，包括房租、房租滞纳金以及因被告提前解约而应支付的违约金。
2014年12月31日，被告办理了退租手续，向原告返还了系争房屋。
另查明，原告已就2014年1-12月的租金向被告开具了相应发票，被告亦领取了上述发票。对此原告称，因被告表示需要先领取发票做账才能支取钱款，故之前也都是原告先开出发票交给被告，再由被告付款，但被告的租金实际支付至2014年3月，之后未再支付租金。
本案立案受理前，田丰农贸公司向本院出具函件称，授权原告代其就本案向法院起诉，并言明本案诉讼所主张的租赁收益与孳息均归原告所有。
审理中，原告表示被告曾在第一次承租系争房屋时支付过32299元的租赁保证金，续租后沿用了该款，未再另向被告收取，因第二份《物业租赁协议》中未对该款作出明确约定，故双方以《基地综合管理服务协议》将该款项的性质明确为管理保证金。根据相关协议的约定，因被告提前解约，原告不再向其退还该保证金。
以上事实，由物业租赁协议、基地综合管理服务协议、上海市房地产权证、授权委托书、情况说明、对外分租授权书、关于不主张权利的函、银行进账单、租金发票（存根联）、发票领取签收单、承诺函、关于被告房租支付约定、房屋交接清单、企业退租确认单等证据以及原告的陈述予以证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告代田丰农贸公司与被告签订的《物业租赁协议》系当事人真实意思表示，且于法无悖，应属合法有效。被告在租赁期内长期拖欠租金的行为已构成违约。在被提前退租的情况下，原告在获得田丰农贸公司相应授权后要求被告支付欠付租金、提前解约赔偿金、逾期付款违约金，均于法有据，且原告主张的逾期付款违约金金额亦属合理，本院可予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江绿卿竹业科技有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海龙软科技发展有限公司支付2014年4月至12月的房屋租金341419元；
二、被告浙江绿卿竹业科技有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海龙软科技发展有限公司支付提前解约赔偿金230790元；
三、被告浙江绿卿竹业科技有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海龙软科技发展有限公司支付逾期付款违约金100000元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为5261.045元、保全费5000元（原告上海龙软科技发展有限公司均已预缴），均由被告浙江绿卿竹业科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李垚曜
二〇一五年十一月十九日
书记员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。