杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭下民初字第1824号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：李海荣。
委托代理人：翁乐敏。
委托代理人：李晓。
被告：彭瑞芳。
委托代理人：陈旭琰。
原告绿城物业服务集团有限公司与被告彭瑞芳物业服务合同纠纷一案，本院于2011年11月24日受理后，依法组成合议庭。于2012年4月10日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司的委托代理人翁乐敏、李晓，被告彭瑞芳的委托代理人陈旭琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业服务集团有限公司诉称，2005年3月28日，杭州中山房地产开发有限公司与被告签订了关于杭州市朝晖路深蓝广场东楼2单元1101室房屋的《商品房买卖合同》。2009年12月23日，杭州深蓝广场业主委员会与原告签订了《杭州深蓝广场物业服务合同》，委托原告对“深蓝广场”进行物业管理，合同期限自2010年1月1日起至于2012年12月31日止，高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米5.8元收取，每三个月预收一次物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理服务费的则自逾期之日起按应缴费用千分之二每日收取滞纳金。物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行所需的能耗费用按建筑面积向业主与物业管理服务费同步收取，高层住宅的能耗费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。被告自收到中山房地产公司的《入伙通知书》后一直未领房，经原告多次电话联系，被告仍拒绝领房，至今未向原告支付过物业管理服务费及能耗费。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的第二点“买受人如在《入伙通知书》中规定的领房时间首日起未能办理领房的，买受人仍应按物业管理有关规定交纳物业管理费”；并根据《深蓝广场业主临时公约&前期物业服务协议》第四条第三点“乙方从开发商发出的入伙通知书约定的领房之日起计交物业管理服务费”的约定，被告需向原告支付自2010年1月1日至2011年9月30日的应缴未缴的物业管理服务费为19058.2元，2010年1月1日至2011年9月30日的应缴未缴的能耗费为人民币2628.5元，违约滞纳金为人民币11592.8元。原告认为，原告是进行物业管理的公司，具有物业管理资质，被告理应按期交纳物业管理服务费。本案被告无故拖欠物业管理服务费的行为严重侵害了原告的合法权益。故诉请法院，请求判令被告支付物业管理服务费人民币19058.2元（自2010年1月1日起暂计至2011年9月30日）、能耗费人民币2628.5元（自2010年1月1日起暂计至2011年9月30日），合计人民币21686.7元；被告支付违约滞纳金11592.8元（按应缴未缴物业管理费的千分之二每日计算，暂计至2011年7月31日，实际应计至被告实际付款之日）；本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告绿城物业服务集团有限公司向本院提交了如下证据：
1.《商品房买卖合同》（合同编号：2005预811017），欲证明被告系深蓝广场东楼2单元1101室的房屋买受人，根据合同规定，物业服务费的交纳义务人是被告。
2.杭州深蓝广场物业服务合同，欲证明2009年12月23日，杭州深蓝广场业主委员会与原告签订该合同，将深蓝广场委托原告进行物业管理，合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，合同对物业费收费标准及违约等做了明确约定。
3.深蓝广场入伙通知书，欲证明杭州中山房地产开发有限公司通知被告领房。
4.关于催缴物业服务费的函，欲证明深蓝广场业主委员会向被告出具了关于催缴物业管理服务费和能耗费的函件，配合原告向被告履行催收物业管理费的情况。
5.函；
6.天天快递运单。
证据5-6欲证明原告向被告发送领房并要求交纳物业管理费的催缴函。
7.律师函（TCLH2010H468）；
8.国内特快专递邮件详情单。
证据7-8欲证明原告于2010年7月23日委托律师事务所向被告发送律师函催收物业管理服务费、能耗费。
9.房产记载信息查询记录，欲证明本案所涉房屋的所有权人已经变更登记到被告名下，被告不认可房屋交付的事实是不存在的。
10.关于物业服务费未缴名单的公示，欲证明原告对被告未交的物业服务费已经在小区物业的公告栏里进行了公示。
11.原告的律师函、快递详情单、被告回函，欲证明被告已经收到原告的催收函，在回函中确认被告与开发商所签订的房屋买卖合同和前期物业服务合同约定了自交房起开始计算物业管理费。
被告彭瑞芳辩称，被告因为房屋存在质量问题，之前一直与开发商和原告交涉，双方并未办理房屋交付手续，原告要求被告承担物业管理费的依据不足。作为精装修的房屋，房屋墙壁上出现多出裂痕，这是无法接受的。原告向被告收取的物业管理费应当经过物价部门的核准，并不能以物业公司主张的为准，所以原告诉请的物业费的标准没有依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告彭瑞芳未向本院提交证据。
原告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1、3、5、6、7、8，被告对真实性均无异议；故本院对上述证据的证明力予以确认。对原告提交的证据2，被告认为其没入住，对真实性无法确认；本院认为该证据是杭州深蓝广场业主委员会与原告签订的物业服务合同，对其真实性予以确认。对原告提交的证据4，被告认为不能确定是否收到；本院认为被告在审理中对原告进行催收的事实无异议，因此对该证据的证明力予以确认。对原告提交的证据9、10、11，被告对真实性无异议，对证明目的有异议；因此本院对上述的真实性予以确认。
综上，根据原告当庭举证、质证及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：
被告彭瑞芳系杭州市朝晖路205号2单元1101室房屋的所有权人，该房屋于2005年购入，2009年8月14日取得产权证书。2009年12月23日，杭州深蓝广场业主委员会与原告签订了《杭州深蓝广场物业服务合同》，委托原告对座落位置为杭州市朝晖路203、205、207号的“杭州深蓝广场”进行物业管理。合同约定：合同期限自2010年1月1日起至于2012年12月31日止，高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米5.8元收取，每三个月预收一次物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理服务费的则自逾期之日起按应缴费用千分之二每日支付违约金；物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行所需的能耗费用按建筑面积向业主与物业管理服务费同步收取，高层住宅的能耗费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。2010年1月1日起至2011年9月30日，杭州市朝晖路205号2单元1101室房屋应交纳的物业管理服务费、能耗费合计人民币21686.7元。现原告诉至法院，要求判如所请。
本院认为，杭州深蓝广场业主委员会与原告签订了《杭州深蓝广场物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及相关费用。被告彭瑞芳于2009年8月14日就取得杭州市朝晖路205号2单元1101室房屋的产权证书，对该房屋有完全的处分权。因此被告以房屋质量有问题，与开发商一直在协商未办理交付手续为由，不予支付的抗辩理由，本院不予采纳。被告彭瑞芳对2010年1月1日起至2011年9月30日，杭州市朝晖路205号2单元1101室房屋应交纳的物业管理服务费、能耗费合计人民币21686.7元的计算标准和金额无异议，故原告的该项主张本院予以支持。按合同约定业主和物业使用人逾期不交物业管理费的，原告可以自逾期之日起收取违约金，被告也确认原告对被告逾期支付物业管理费进行了催讨，故原告就业主未缴纳物业管理费主张违约金有相应依据。加收滞纳金是违约方应承担的违约责任，以填补守约方的损失，根据本案案情，本院酌情调整为每日万分之六，2010年1月1日起至2011年9月30日共计3479元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等规定，判决如下：
一、被告彭瑞芳于本判决生效后十日内向原告绿城物业服务集团有限公司支付2010年1月1日起至2011年9月30日的物业管理费、能耗费合计人民币21686.7元。
二、被告彭瑞芳于本判决生效后十日内向原告绿城物业服务集团有限公司支付2010年1月1日起至2011年9月30日的违约金人民币3479元（2011年9月30日后按每日万分之六支付至实际履行完毕时止）。
三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币632元（原告预交），由被告彭瑞芳负担500元，原告绿城物业服务集团有限公司负担132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币632元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 敏
人民陪审员 丁 弘
人民陪审员 杜红英
二〇一二年五月二十二日
书 记 员 杨晓丽