广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第05411号
上诉人（原审被告）：广州湘乡楼餐饮管理有限公司，住所地广州市越秀区恒福路98号地下层03（自编98号03B房）。
法定代表人：莫朝晖，职务经理。
委托代理人：韩志勇，广东捷成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市三原物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区恒福路110号淘金花园B座3F／B房。
法定代表人：冯高，职务董事长。
委托代理人：高新华，该公司职员，住广州市天河区。
上诉人广州湘乡楼餐饮管理有限公司（以下简称湘乡楼餐饮公司）因与被上诉人广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：三原物业公司具有一级物业管理资质。三原物业公司（乙方、受委托方）与广州市越秀区淘金花园业主委员会（甲方、委托方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将淘金花园委托乙方进行物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托服务期限为三年，自2009年7月1日0时起至2012年6月30日24时止；委托服务事项为：房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、称重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅；共享设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井），公用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生（包括公共场所、房屋共享部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运），交通与车辆停放秩序的管理等；其他委托事项为代收代缴水电费、代收大厦公共保险、代收垃圾清运管理费；物业服务费为1.95元／平方米（住宅商用2.93元／平方米）商业中心12.5元／平方米；住宅电梯、水泵、公共照明运行费按实分摊，由乙方向业主或物业使用人收取；商业中心公共水电分摊由乙方代收代缴8.55元／平方米；代收代缴大厦公共保险0.06元／平方米（住宅）0.1元／平方米（商业中心）；具体收费时间为当月的1日开始至15日，从16日开始，为催收服务费时间，超过当月最后一天的，从次月1日开始，视为拖欠；缴费方式为现金或转账；对于业主和使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之一加收滞纳金，直至清偿之日止；等。
2006年12月28日，三原物业公司（甲方）与湘乡楼（乙方）、广州市金马房产建设有限公司（丙方）签订《物业服务协议》，约定就乙方租用甲方管理的广州市天河区恒福路100号淘金花园地下一层05部位的有关管理问题，经三方友好协商，达成以下协议：一、管理位置为广州市恒福路100号05部位，建筑面积总计570平方米，管理期限与乙方租赁期相同，物业综合服务费用由丙方直接向甲方交纳；二、预收水电周转金30000元，费用在签订服务协议时一次交清，当本协议终止时，扣除所有欠缴费用后，不计利息本金退回；乙方自用的水电费（含广告、空调风柜机用电）按实际发生数×水、电单价，另加损耗计收（水损耗为0.2元／立方米，电损耗为用电量的5%），水单价为3.54元／立方米，电单价1.102元／KWH，如供电局、自来水公司水电价格调整，则按照实际升或降后的实际单价数加损耗计收；六、乙方必须履行本协议的各条款规定，按时交纳各项费用，如当月的广告场地费、上月水电费（含广告用电）等且应在每月15日前交清；七、如甲方履行了本协议的各项规定，而乙方未能按时交纳各项费用或违反本协议的规定，甲方有权按每日1‰的标准计收拖欠的应付款项的滞纳金，计收时间从该款项应付日计至支付日，乙方应缴费用如超过当月的15日，甲方将书面知会乙方，若乙方在收到书面通知后一周内仍未缴清，甲方可采取相关措施（如停水、停电等相关服务措施），如逾期仍无结果，将从按金中抵扣欠缴费用，不足抵扣的部分甲方将通过法律途径追讨和解决；等。
三原物业公司为证明湘乡楼餐饮公司未按约向其支付相关款项，向原审法院提交了湘乡楼餐饮公司于2014年10月22日出具的《还款承诺书》，载：兹欠缴三原物业公司电费及管理费142500元，于2014年10月31日前支付第一期50000元，于2014年11月30日前支付余款。湘乡楼餐饮公司对该承诺书的真实性关联性合法性均不予认可，称是在不自愿的情况下签订的，但是对此无证据证明。
庭审中，三原物业公司表示：《还款承诺书》中的142500元就是三原物业公司诉请的物业管理费、电费、保险金及相关的滞纳金，三原物业公司在本案中起诉的12万多是把水电周转金2万元扣除后的数额；三原物业公司在本案中只要求湘乡楼餐饮公司承担本案的物业管理费，不需要广州市金马房产建设有限公司承担，也不需要追加广州市金马房产建设有限公司作为本案的当事人参加诉讼。湘乡楼餐饮公司表示：关于142500元，三原物业公司未提供该费用的构成，按照三原物业公司诉称的电费及管理费共12万多，三原物业公司在计算时存在逻辑错误，湘乡楼餐饮公司交纳了3万元的水电周转金，但无该水电周转金的收据，收据已经遗失；广州市金马房产建设有限公司是业主，湘乡楼餐饮公司是承租人。三原物业公司、湘乡楼餐饮公司均确认：在签订《还款承诺书》后，湘乡楼餐饮公司未交纳相关的费用；广州市越秀区恒福路98号地下层03房（自编98号03B房）与《物业服务协议》中约定的广州市恒福路100号05部位是同一房屋。
2015年3月31日，三原物业公司以物业服务合同纠纷为由，向原审法院起诉，请求判令：1、湘乡楼餐饮公司向三原物业公司支付从2014年8月1日起至2014年10月31日止的物业服务费18750元（按照每月每平方米12.5元计算，面积为500平方米）及迟延交纳上述物业服务费的滞纳金（以应付而未付的物业服务费为基数，按照每日1‰的标准计算，从2014年8月1日起计至2014年10月31日止）；2、湘乡楼餐饮公司向三原物业公司支付从2014年4月1日起至2014年9月30日止的三原物业公司代缴的电费95214.8元及滞纳金（以应付而未付的电费为基数，按照每日1‰的标准计算，从2014年5月1日起计算至2014年10月31日止）；3、湘乡楼餐饮公司向三原物业公司支付从2014年5月1日起至2014年10月31日止的公共财产保险（按照每月50元的标准计算）及滞纳金（以应付而未付的公共财产保险金为基数，按照每日1‰的标准计算，从2014年5月1日起计算至2014年10月31日止）。
原审法院认为，三原物业公司具备从事物业管理的资质，其接受了广州市淘金花园业主委员会的委托对淘金花园进行物业管理，为湘乡楼餐饮公司提供了物业管理服务，虽然《物业服务协议》中约定的物业管理费的交纳义务人为广州市金马房产建设有限公司，但是湘乡楼餐饮公司在《还款承诺书》已经承诺将支付欠缴的物业管理费，故在湘乡楼餐饮公司无证据证明《还款承诺书》非其真实意思表示的情况下，湘乡楼餐饮公司签订《还款承诺书》的行为，应视为其自愿承担该债务。虽然三原物业公司没有直接证据证明湘乡楼餐饮公司每月发生的电费数额，但是三原物业公司在本案中主张的物业管理费及电费的本金数额小于湘乡楼餐饮公司在《还款承诺书》中承诺缴纳的数额，故对于三原物业公司在本案中主张的物业管理费及电费，原审法院予以支持。对于公共财产保险的诉请，因湘乡楼餐饮公司同意支付，原审法院亦予以照准。
关于滞纳金的问题。《还款承诺书》中并无涉及滞纳金的内容，故对于三原物业公司主张《还款承诺书》中142500元包含滞纳金的意见，原审法院不予采纳。因三原物业公司、湘乡楼餐饮公司双方之间并无约定物业管理费及公共财产保险金的滞纳金，故三原物业公司要求湘乡楼餐饮公司支付上述费用的滞纳金没有依据，原审法院不予支持。对于电费的滞纳金，因电费每月金额不一，且三原物业公司没有证据证明每月电费发生的实际数额，在《还款承诺书》中也无对此进行约定，所以对此滞纳金，原审法院亦不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2015年9月29日作出如下判决：一、广州湘乡楼餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向广州市三原物业管理有限公司支付从2014年8月1日至2014年10月31日止的物业管理费18750元、从2014年4月1日至2014年9月30日止的电费95214.8元及从2014年5月1日至2014年10月31日止的公共财产保险300元。二、驳回广州市三原物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2835元，由广州市三原物业管理有限公司负担280元，由广州湘乡楼餐饮管理有限公司负担2555元。
判后，上诉人湘乡楼餐饮公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《物业服务协议》第一条第3点明确约定物业服务费由广州市金马房产建设公司（以下简称“金马公司”）向三原物业公司交纳，湘乡楼餐饮公司并不负有交纳义务，一审法院认定湘乡楼餐饮公司需向三原物业公司交纳物业服务费明显错误。二、三原物业公司从不与湘乡楼餐饮公司确认每月实际用电量，随意向湘乡楼餐饮公司收取电费，湘乡楼餐饮公司不缴交电费的责任在三原物业公司。三原物业公司一审提供的电费《欠费明细表及计算方法》，在计算欠缴天数项，越是往后的缴费日期欠缴天数反而越多，在逻辑上是一个明显的错误。因此，湘乡楼餐饮公司为维护自身合法权益，自2014年5月份起再不向三原物业公司交纳电费，该责任应由三原物业公司自行承担。三、《还款承诺书》是湘乡楼餐饮公司在三原物业公司胁迫的情况下写下的，承诺书中关于欠缴管理费及电费的内容并不真实。由于存在实际用电量方而的矛盾，湘乡楼餐饮公司从2014年5月份起不再缴交电费，三原物业公司于2014年6月1日强行收取了湘乡楼餐饮公司营业执照、餐饮服务许可证和公章等重要经营资料，严重影响湘乡楼餐饮公司日常经营活动，湘乡楼餐饮公司在非自愿的情况下，在2014年10月22日按三原物业公司的要求写下《还款承诺书》，但承诺书中的欠款并不是真实的欠款。承诺书记载，截至2014年10月22日，湘乡楼餐饮公司所欠的管理费和电费合共为142500元，但三原物业公司在一审起诉状中诉称，截至2014年10月31日，湘乡楼餐饮公司所欠管理费、电费和滞纳金合共却为126765.81元，即越往后的日期所欠的钱反而越少，这明显不符合逻辑，而且，承诺书中所记载的管理费，湘乡楼餐饮公司本来就不负有缴纳义务，以上足可反应，承诺书中所载明的内容是不真实的，一审法院不应以这份不真实的《还款承诺书》作为本案判决依据。四、湘乡楼餐饮公司已按《物业服务协议》约定，向三原物业公司预付了30000元水、电周转金，一审中湘乡楼餐饮公司主张用这30000元水、电周转金抵扣电费，但一审法院在判决中没有用周转金扣减湘乡楼餐饮公司所欠的费用是错误的。《物业服务协议》第二条第1点已明确约定，在三原物业公司与湘乡楼餐饮公司签订本协议时，湘乡楼餐饮公司需同时支付30000元水、电周转金，三原物业公司在向法庭提交的电费《欠费明细表及计算方法》及庭审中，都记载了湘乡楼餐饮公司支付水、电周转金的事实。综上，湘乡楼餐饮公司请求判令：1.撤销原审第一项判决，改判湘乡楼餐饮公司无需向三原物业公司支付从2014年8月1日至2014年10月31日止的物业管理费18750元以及从2014年4月1日至2014年9月30日止的电费95214.8元。2.一、二审诉讼费由三原物业公司承担。
被上诉人三原物业公司答辩称：同意原审判决，不同意湘乡楼餐饮公司的上诉请求。
上诉人湘乡楼餐饮公司、被上诉人三原物业公司均对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，湘乡楼餐饮公司表示：1.湘乡楼餐饮公司于2014年11月1日已经退场，湘乡楼餐饮公司之前从未向三原物业公司缴纳过物业服务费。2.至于电费是三原物业公司到场查表确认电表读数并经湘乡楼餐饮公司签字后才缴纳，但2014年5月后因三原物业公司未与湘乡楼餐饮公司确认用电数额，故湘乡楼餐饮公司不再缴纳电费。3.周转金金额应该是3万元，但由于单据遗失故无法佐证。4.湘乡楼餐饮公司签署的还款承诺书并非真实意思表示，但未提出证据。
三原物业公司表示：物业服务费等费用一直都是湘乡楼餐饮公司直接向三原物业公司缴纳，并出示了湘乡楼餐饮公司向三原物业公司提出分期缴费物业管理费的申请作为佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本院归纳争议焦点为：1.物业服务费缴纳的义务主体是谁？2.应缴费用的依据是否充分？3.关于周转金的问题。针对双方争议的问题作评析如下：
一、物业服务费缴纳的义务主体是谁？2006年12月28日三原物业公司（甲方）、湘乡楼（乙方）、广州市金马房产建设有限公司（丙方）签订三方协议《物业服务协议》，虽然该协议约定物业管理费由广州市金马房产建设有限公司直接向三原物业公司缴纳，但从该协议综合分析，湘乡楼是实际使用人，且协议对湘乡楼缴费事项和违约责任作出明确约定，因此物业服务费实际的缴纳义务主体应该是湘乡楼，在无证据证明湘乡楼已经向三原物业公司或广州市金马房产建设有限公司缴纳物业服务费的情况下，湘乡楼应对物业服务费承担缴纳义务。另三原物业公司提交的《还款承诺书》也说明了湘乡楼餐饮公司作为实际使用人承诺承担缴纳物业服务费的义务。综合分析，本院认为三原物业公司依据《还款承诺书》判定案涉物业服务费实际缴纳的义务主体是湘乡楼餐饮公司并无不妥。
二、应缴费用的依据是否充分？湘乡楼餐饮公司对《还款承诺书》的真实性、合法性、关联性并无相反证据予以推翻，其称是在受胁迫情况下签订的，但也无证据证明，原审法院采信该《还款承诺书》合法有据，本院予以支持。原审法院认为三原物业公司主张的电费数额虽然没有证据予以证明，但其主张的物业服务费和电费金额小于《还款承诺书》金额，故对其主张的物业服务费和电费予以支持。本院认为物业服务费和电费是实际发生，三原物业公司虽然负有该费用的举证责任，但《还款承诺书》对物业服务费和电费的还款承诺已足以证明湘乡楼餐饮公司所欠缴的物业服务费和电费，三原物业公司主张的物业费和电费金额未超出《还款承诺书》的金额，原审法院予以支持并无不妥。湘乡楼餐饮公司以实际使用电量未经确认以及《还款承诺书》不真实为由上诉，理由不充分，本院不予支持。
三、关于周转金的问题。虽然《物业服务协议》第二条第1款约定了周转金为30000元，但实际周转金缴纳的证明责任在缴付方湘乡楼餐饮公司，现三原物业公司认可20000元的周转金，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，本院认定该周转金为实际缴付为20000元。三原物业公司一审中明确表示诉请的费用已经扣减20000元的周转金，本院经审查，原审判决已对三原物业公司的该主张作出了处理，即原审判决第一项判处的金额是三原物业公司已经扣减周转金后的金额，湘乡楼餐饮公司认为原审法院未扣减周转金的主张与事实不符，本院不予支持。
综上所述，湘乡楼餐饮公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2579.30元，由上诉人广州湘乡楼餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 张 辉