南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六商初字第841号
原告南京市瓜埠建筑安装工程有限公司（下简称瓜埠建筑公司），住所地位于南京市六合区瓜埠镇环山西路3号。
法定代表人赵广龙，董事长。
委托代理人黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。
被告南京宇扬置业有限公司（下简称宇扬置业公司），住所地位于南京市六合区横梁街道兴镇路23-8号。
法定代表人杨万福，董事长。
委托代理人朱卫民，男，1970年10月28日出生，宇扬置业公司副总经理。
原告瓜埠建筑公司与被告宇扬置业公司建设工程合同纠纷一案，本院于2013年10月15日受理后，依法组成合议庭，并经原被告双方要求，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告瓜埠建筑公司的委托代理人黄建玖和被告宇扬置业公司的委托代理人朱卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瓜埠建筑公司诉称：2011年5月20日，原、被告双方签订了建设工程施工合同，约定：被告将其开发的位于横梁街道山东路雨花石文化园二期（1）项目工程中的21-26#以及商6、地下车库共8幢施工图中的土建、水电安装等承包给原告施工。合同签订以后，原告按照合同约定组织人员施工。2011年8月底，被告因生产经营发生重大变故，而无法按约履行付款义务。后在当地政府的协调下，原告除按照原合同继续履行外，还对雨花石文化园二期（1）后期工程进行了施工。2013年1月23日，双方进行了工程结算，确认原告为被告所施工的上述工程总价款计47430940.5元。2013年4月17日，该工程通过建设主管部门的竣工验收。但被告未能按约付款，至今仍下欠原告工程款19056301.19元（含质量保修金2371547.025元）。后原告在索款无着后，诉至法院，要求：1、判令被告给付工程款19056301.19元（含质量保修金2371547.025元）。2、判令被告给付逾期付款违约金（自2013年4月28日至判决给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准的双倍计算。）。3、如果被告不能按期履行上述第一项义务，原告有权要求对其所承建的由被告开发的位于南京市六合区横梁街道山东路51号、55号雨花石文化园二期（1）的部分房产（其中：1、住宅：21幢501室、601室、602室，23幢601室、602室、603室、604室、607室、608室，24幢609室，25幢601室、602室、603室、604室、605室、606室、608室，26幢601室、602室、603室、604室、605室、608室，共23套；2、商业用房：101-119幢，共19套。）的拍卖价款享有优先受偿权。
原告瓜埠建筑公司针对其诉讼请求及陈述的事实和理由向本院提供下列证据：
1、2011年5月20日原被告签订的建设工程施工合同。证明原被告双方存在建设工程施工合同关系。
2、2011年9月13日原被告签订的补充协议。证明因被告发生经营变故，在无法按照上述合同的约定履行付款义务后，原被告双方又对工程竣工结算、工程款的支付等另行补充约定。
3、2012年3月14日关于雨花石文化园二期（1）后期工程框架协议书和2012年5月18日的合同书。证明被告将二期（1）附属工程项目发包给原告，且约定了工程价款。
4、2013年1月24日工程结算审定单四份。证明涉案工程总价款为47430940.50元。
5、宁六备字（2013）第23号一29号备案报告7份。证明涉案工程于2013年4月17日通过竣工验收。
6、2013年9月30日财务对账单。证明原告所施工的涉案工程总价款为47430940.50元，被告已经支付了28374639.31元，尚欠19056301.19元。
7、被告向原告出具的住宅未销售明细表2份。证明原告对上述房产的拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权。
被告宇扬置业公司辩称：双方存在建设工程施工合同是事实，且双方已进行了对账，我方已经盖了公章，对此没有异议。关于原告对其施工的未出售房屋的拍卖价款享有优先受偿权，请法院依法处理。关于质保金，我方同意此次一并给付原告，因为原告已向我方承诺在质保期内对其所承建的房屋履行维修义务，且由于我方经营有可能发生重大变化，如此时不优先给付原告，今后将难于保障业主的权利。关于利息，双方有补充协议，如果原告举证属实，我方予以认可。综上，请求法院依法判决。
被告宇扬置业公司未向本院提供有关书面证据材料。
经审理查明，2011年5月20日，原、被告双方签订建设工程施工合同，约定：发包人为被告宇扬置业公司，承包人为原告瓜埠建筑公司。工程名称是雨花石文化园二期（1）项目工程。工程地点在南京市六合区横梁街道山东路。工程承包范围为21-26#以及商6、地下车库共8幢施工图中的土建、水电安装。开工时间：以开工报告时间为准（计划6月10日）。工程款支付的时间和方式：按工程施工进度付款，主体验收合格后10天内付总价的40%，单位工程竣工验收合格后10天内付齐总价25%，（以六合区质监站验收合格为准时间）单位工程竣工验收合格后满6个月在10天内付剩余总价8%，满12个月后在10天内付剩余总价的8%，满18个月在10天内付剩余总价的8%，满24个月后在10天内付剩余总价的8%，余款3%按每年1%返还；质量保修金按5%暂扣，五年内返还付清（质量保修金返还按质量保修书执行）；工程款不能按期支付，按照人民银行贷款利息的双倍给予支付。此外，该合同还约定了合同价款采取固定单价合同的方式确定等内容。
2011年9月13日，被告因发生经营变故，而无法按照上述合同约定履行付款义务，原被告双方遂作出如下补充约定：……双方同意对原合同第26条关于工程款支付的条款进行修改，现确定修改为：按工程施工进度付款，主体验收合格后10天内付总价的40%，单位工程竣工验收合格后10天内付至总价的65%（以六合区质监站验收合格为准时间），其余30%款项应在甲方（宇扬置业公司）认可乙方（瓜埠建筑公司）的竣工结算报告后5日内支付，质量保修金按照工程款总额5%暂扣，五年内按照质量保修书约定分期分批返还付清。如不能按期支付，按人民银行同期贷款利率的双倍计息支付……。
2012年3月14日和5月18日，原被告双方另行就关于雨花石文化园二期（1）后期工程所涉项目达成框架协议书和合同书，约定：雨花石文化园二期（1）后期工程由瓜埠建筑公司施工，后期工程所涉项目如下：室外市政排水工程、消防联动管网工程、景观工程……，瓜埠建筑公司在2012年1月20日，从政府为宇扬置业公司所设立的专项帐户中支付500万元，作为以上室外工程的预付款……，合同工期自2012年5月20日至2012年7月30日……本工程一次性定价500万元，工程中发生的变更、按实结算和工程验收合格后一次性付清……。
合同签订以后，原告按照合同约定组织人员施工。2013年4月17日，原告所施工的21-26#以及商6、地下车库共8幢施工图中的土建、水电安装竣工验收合格。
2013年1月23至24日，原被告双方对涉案工程进行结算，审定涉案工程总价款为47430940.50元。2013年9月30日，原被告双方对涉案工程价款及支付款进行财务对账，确认：截止2013年1月24日，雨花石文化园二期（1）工程涉案工程总价款为47430940.50元（含室外工程款5842516.49元）；截止2013年9月30日宇扬置业公司已给付28374639.31元，下欠工程款19056301.19元。后因被告未能及时向原告支付工程款，致原告诉至法院。
另查明，至本案法庭辩论终结前，原告所承建的由被告开发的位于南京市六合区横梁街道山东路51号、55号雨花石文化园二期（1）的部分房产（其中：1、住宅：21幢501室、601室、602室，23幢601室、602室、603室、604室、607室、608室，24幢609室，25幢601室、602室、603室、604室、605室、606室、608室，26幢601室、602室、603室、604室、605室、608室，共23套；2、商业用房：101-119幢，共19套。）尚未出售。
又查明，涉案工程质量保修金为2079421.20元［（47430940.50-5842516.49）×5%＝2079421.20元］。
又查明，2012年10月24日，原被告双方另行就雨花石文化园二期（1）工程所涉5%质量保修金为2079421.20元的给付方式达成如下协议：……鉴于甲方（宇扬置业公司）自2011年9月起生产经营出现重大变故，今后上述已竣工房屋如果出现需要维修的情况，甲方恐已无力来承担联络或组织维修房屋的义务，故双方同意对上述工程质保金的付款期限和方式改在2013年10月底前一次性支付（因目前双方就上述建设工程施工合同纠纷正在六合区法院进行诉讼，为了便于今后执行，故双方同意由六合区人民法院在作出判决时直接判决甲方一次性支付所欠乙方工程价款及上述质保金）。今后如果上述房屋出现需要维修的情形，由乙方承担该项维修义务。
上述事实，有原告提供的建设工程施工合同、补充协议、后期工程框架协议书和合同书、工程结算审定单、验收备案报告、财务对账单、住宅未销售明细表和当事人的当庭陈述等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为：原被告双方所签订的建设工程施工合同，是当事人双方的真实意思表示，且符合法律规定，对其为有效合同，本院予以确认。被告下欠原告工程款19056301.19元（含质量保修金2079421.20元），有原被告双方对账后的协议书等为证，事实清楚，本院依法予以确认。
由于双方于2011年9月13日对付款方式重新约定为“按工程施工进度付款，……单位工程竣工验收合格后10天内付至总价的65%，其余30%款项应在甲方（宇扬置业公司）认可乙方（瓜埠建筑公司）的竣工结算报告后5日内支付，质量保修金按照工程款总额5%暂扣，五年内按照质量保修书约定分期分批返还付清。如不能按期支付，按人民银行同期贷款利率的双倍计算支付……”，故被告应于工程竣工验收合格之日（2013年4月17日）后5日内付清工程总价款的95%。因此，对原告要求被告给付原告工程款（不含工程总价款5%的质量保修金2079421.20元）并承担逾期付款违约金（自2013年4月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准的双倍计算。）的请求，本院依法予以支持。
又由于原被告双方于2013年10月24日对质保金的给付方式和时间重新进行了约定（同意在此次判决时一并判决给付原告涉案质保金），鉴于该约定基于被告自2011年9月起生产经营出现变故、而达成原告承诺在保修期内继续履行维修义务后，由被告提前向原告履行质量保证金的协议，因该协议并不违反法律规定，故本院对其为有效协议，依法予以确认。因此，对原告要求被告给付工程款时一并要求被告给付质量保修金2079421.20元的主张，本院依法予以支持。
此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价或拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”，以及根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”、以及第四条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”，本案中，双方所涉工程已于2013年4月17日竣工验收合格，故本案原告起诉要求确认优先受偿权的时间符合法律规定。同时，由于原告所承建的由被告开发的位于南京市六合区横梁街道山东路51号、55号雨花石文化园二期（1）的部分房产（其中：1、住宅：21幢501室、601室、602室，23幢601室、602室、603室、604室、607室、608室，24幢609室，25幢601室、602室、603室、604室、605室、606室、608室，26幢601室、602室、603室、604室、605室、608室，共23套；2、商业用房：101-119幢，共19套。）尚未出售，故原告要求对被告上述范围内房产处置的价款享有优先受偿权的主张，符合法律规定。但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，本案中原告所主张建设工程价款优先受偿的范围，不包括其所主张的逾期付款违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、二百八十六条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宇扬置业公司于本判决生效之日起十日内给付原告瓜埠建筑公司工程款16976879.99元、并偿付利息损失（自2013年4月28日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准的双倍计算）。
二、被告宇扬置业公司于本判决生效之日起十日内给付原告瓜埠建筑公司工程质量保修金2079421.20元。
三、原告瓜埠建筑公司对被告宇扬置业公司应付的上述一、二项工程款19056301.19元（含质量保修金2079421.20元），在原告所承建的由被告开发的位于南京市六合区横梁街道山东路51号、55号雨花石文化园二期（1）的部分房产（其中：1、住宅：21幢501室、601室、602室，23幢601室、602室、603室、604室、607室、608室，24幢609室，25幢601室、602室、603室、604室、605室、606室、608室，26幢601室、602室、603室、604室、605室、608室，共23套；2、商业用房：101-119幢，共19套。）的折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
四、驳回原告瓜埠建筑公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费136138元，由被告宇扬置业公司承担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时一并加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱 林
人民陪审员 徐克模
人民陪审员 侯裕华
二〇一三年十一月九日
书 记 员 黄 浩