沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初10371号原告：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区澳门路29号，组织机构代码：00161412-7。法定代表人：陈耀豪，系该公司董事长。委托代理人：关越男，系辽宁恒敬律师事务所律师。委托代理人：闫卓林，系辽宁恒敬律师事务所律师。被告：刘凯，男，1971年1月24日，住辽宁省鞍山市立山区。原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司与被告刘凯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员暴敬军适用简易程序独任审判，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人关越男、闫卓林、被告刘凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系新世界花园E区4楼1-21-4室（澳门路1号）业主（面积：105.25平方米），与原告及新世界（沈阳）房地产开发有限公司（即开发商）于入住时签订了《业主公约》，对物业服务管理及缴费时间、标准等都作了具体约定，被告拖欠2011年9月1日-2015年12月31日物业费，虽经原告催缴，被告仍拒绝履行。被告共欠缴物业费及违约金累计人民币10，234元。原告起诉至贵院，请求依法裁判，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、被告立即交纳所欠物业费人民币9，304元，并支付违约金930元，共计人民币10，234元；2、由诉讼费由被告承担。被告辩称，被答辩人在起诉状中提到“2011年9月1日-2015年12月31日物业费9，304元，及违约金930元，虽经原告催交，被告仍决绝履行”一事与事实不符。答辩人从2008年验收房屋入住后至2011年9月1日前都在及时足额缴纳物业费，虽然在此期间房屋就存在漏水结露等质量问题，答辩人一直积极协助物业公司做维修工作，提供一切便利条件配合。但维修工作很不尽人意，多次敷衍了事，房屋漏水结露情况反倒越修越严重。答辩人接到物业费催交通知单后多次主动与物业联系，要求给出明确合理的维修方案，并设定截止时间，但物业相关人员迟迟没有确切答复，期间几次维修没有解决任何问题。答辩人几年前就曾向物业经理张英莉提出书面赔偿要求（张说已经转交上级经理），但一直没有答复。答辩人从未拒绝缴纳物业费，只是想通过暂缓缴费的方式敦促物业公司尽快维修，彻底解决房屋质量问题后再协商解决物业费问题。暂缓缴纳物业费并不是目的，答辩人的目的是要促进物业公司尽快解决问题。这点答辩人已经多次向物业公司相关人员做过口头说明。由于被答辩人长期未提供达到符合《委托物业服务协议书》、《业主手册》约定的物业服务水平，答辩人暂缓缴纳物业费，属于行使《合同法》赋予的合同履行抗辩权。业主有权拒交或者少交物业费，更别说逾期付款违约金。综上所述，请贵院在准确认定事实的基础上支持答辩人主张，依法核减物业费，不支付滞纳金，切实维护答辩人等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。二、答辩人向被答辩人提出一下几点赔偿及维修要求。1.答辩人验收房屋后就发现飘窗转角处没有密封胶水，下雨时漏水。为此多次找物业维修，但物业人员不予理会。造成维修人员等待，维修工作无法进行。答辩人只好自费对飘窗转角处漏水问题进行处理后才于2个月后开始装修工作。期间答辩人在旺家园租住，房租为每月1，200元。请法院支持2个月共2，400元的房租赔偿要求。2.飘窗转角处漏水问题是答辩人自己解决的。买钢板，裁剪，喷漆，运输，并雇蜘蛛人安装共计花费800元（此为同本楼24-4业主共同施工，每家花费800元，如有必要请到现场核实）请法院支持共800元的飘窗转角处漏水问题的赔偿要求。3.每年取暖期间，答辩人房屋的所有窗户结露严重，结冰，窗台积水严重，水量多时每天收集的水达到8斤以上；室内湿度达到80%左右。窗户处墙体大面积发霉，孩子经常为此感冒。冷凝到窗台上的积水流到地板上造成卧室内窗口下的地板霉变。卫生间窗口严重漏风，冬季不敢在家洗澡，妻子每天回家后的第一件事情擦窗户清理积水，托地。答辩人家庭冬季取暖期间，每天需要为此付出约2个小时的时间，持续时间已经有8年之久。请法院支持共85，333元的房屋保洁费的赔偿要求。4.维修期间，物业公司邀请新世界房地产开发公司工程部唐庆印、张岩，张振明也参加了维修工作，2012年冬天，按照工程部经理唐庆印的要求。答辩人将2台空调，1台除湿机24小时开机，开窗通风，并自行购买了大量干燥剂除湿。按照工程部经理唐庆印答应这些费用将在以后的物业费中扣除。请法院支持共1，812元配合维修用电和购买干燥剂的赔偿要求。5.室内地板虽经一次局部更换，但由于窗户结露根本没有解决，现在窗户下的地板又有大面积的霉变。物业张英莉经理已经请示上级同意，地板维修费将在物业费中扣除，但此笔款项还没有兑付。说明：由于地板还没有维修，具体需要花费的金额只能估算。按照上次维修的经验，花费应该在2，400-2，800元之间。请法院支持共2，600元的地板维修费的赔偿要求。6.维修时施工人员在窗户附近的外侧墙体上涂刷了大面积的防漏涂料。我们是在施工人愿意在保证涂料干后为无色透明涂层的情况下才同意施工的。但半年过后答辩人发现受骗了。涂层不但没有起到防漏的作用，现在涂层颜色为像沥青一样的黑色，严重影响视觉感官。为此，答辩人多次找到物业相关人员要求清除，但物业人员不予理睬。请法院责令被答辩人立即清除发黑的外墙涂层。7.八年的维修历程对答辩人全家是一场刻骨铭心的磨难。从没完没了的电话交涉，到一次次的请假配合装修。从一次次的被推诿漠视，到一次次的暗自伤心；从没有孩子，到孩子起床后会去窗台玩水。从一次次的满怀希望，到一次次的被欺骗，被忽悠。被答辩人的行为已经严重影响的答辩人全家的正常生活，现在情况虽然有所缓解，问题还没有真正解决，窗口依然会继续漏水结露，我们依然每天生活在湿度超标的环境中。被答辩人按例应该给答辩人赔偿。具体金额请法院评判。以上赔偿要求仅支持2008年入住到2016年9月28日，答辩人保留对于以后要求赔偿的权利。经审理查明：被告刘凯系沈阳市和平区澳门路1号新世界花园湾景华庭4#1-21-4室(建筑面积为105.25平方米)业主。2006年11月28日，原告与新世界（沈阳）房地产开发有限公司（开发商）签订了《前期物业服务合同》。双方约定，委托原告对湾景华庭小区进行物业管理，物业服务费按建筑面积收取，其中高层住宅为每月每平方米1.7元，电梯费为每人每月12元。收取方式为每一年的三月三十一日前缴纳。该合同还对开发商的权利义务、业主或物业使用人的权利义务、小区管理等内容作出具体约定。在原告为被告所居住的小区提供物业服务过程中，被告以房屋存在质量问题拖欠原告2011年9月1日至2015年12月31日期间的物业费未予给付。原告多次催款未果，故诉至本院。另查，原告在庭审期间，放弃对违约金的诉讼请求。上述事实，有前期物业服务合同、照片及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与新世界（沈阳）房地产开发有限公司签订的物业服务合同不违反法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。被告系新世界湾景华庭小区业主，该物业服务合同对其具有约束力。原告依约提供物业服务，有权向被告收取物业费，但被告未按时、足额交纳物业费，已构成违约，故对原告要求被告支付2011年9月1日至2015年12月31日期间物业费9，304元（1.7元/月/平方米×105.25平方米×52个月）的诉讼请求，本院予以支持；关于被告提出的关于房屋质量及要求赔偿问题，因房屋质量问题不属物业服务范围，被告以此为由拒绝交纳物业费显属不当，原告可另案主张赔偿权利，故本院不予支持。同时应该指出的是，物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；物业公司作为小区的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告刘凯于本判决生效后十日内给付原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司自2011年9月1日至2015年12月31日的物业服务费9，304元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元（已减半预收），由被告刘凯负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。审判员  暴敬军二〇一六年十一月二十五日书记员  李 坤本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。