上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第913号
原告（反诉被告）上海纯卓实业有限公司。
法定代表人张国春。
委托代理人丁曙光，上海久远律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人姚怀。
委托代理人陈永兴、汪滢，北京市中伦文德律师事务所律师。
原告上海纯卓实业有限公司（以下简称纯卓公司）诉被告上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰置业）、被告岳峰置业反诉原告纯卓公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告纯卓公司的委托代理人丁曙光律师，被告岳峰置业的委托代理人陈永兴、汪滢律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告纯卓公司诉称，其与被告于2012年8月10日签订租赁合同，承租上海市西江湾路XXX号XXX栋XXX楼整个楼面（以下简称系争场地），面积1，143.70平方米；合同约定租期自2012年9月20日至2015年9月19日，装修免租期为2012年8月20日至次月19日；月租金为121，804.05元，月物业管理费为34，311元（按每平方米30元计算）。2012年8月20日，被告岳峰置业将系争场地交付与其，其支付了租赁保证金468，345.15元（相当于三个月的租金和三个月的物业管理费之和）、能源保证金13，724.40元、装修押金156，115.50元以及装修管理费17，155.50元。其接收系争场地后，对整个场地进行了装修和二次消防施工，投入了装修费476，000元及消防工程费99，000元。其承租系争场地的目的是对外转租，成立商务中心。次承租户需要在承租房屋内进行公司注册登记。而其在与被告签订租赁合同后，发现被告还未取得系争场地的房产证，导致其招商的商户无法在内进行工商登记注册，使其承租系争场地的目的不能实现。为此，其与被告多次交涉，未果。故其诉讼，要求判令解除原、被告就系争场地所签订的《上海市房屋租赁合同》；要求被告返还租金、物业管理费156，115.15元；返还租赁保证金468，345.15元；返还装修押金156，115.05元；赔偿消防改造损失费99，000元；赔偿装修损失476，000元。
被告岳峰置业辩称，原告所述不实。原、被告就系争场地签订租赁合同时，被告已明确告知原告该场地的房产证仍在办理中，故租赁合同上未填写房屋权证的编号。但上海市西江湾路XXX号商务楼已于2011年1月通过竣工验收，可对外出租。根据2012年6月区相关部门的“龙之梦主楼竣工验收和装修协调会”的会议纪要，该楼内的承租户可以按照楼层分割的室号办理公司注册。原、被告签订合同时，被告明确原告可进行转租，但对转租对象有严格的限制。合同签订后，被告将系争场地分割为01、02、03、04共四室交付与原告，但原告从未向被告提起过其在每一室中均需引入多家客户并在内注册的经营模式。被告已依约向原告交付了系争场地，无违约行为，而原告在承租场地后，未按约向被告支付租金及其他相关费用。法律规定合同解除权属于守约方，故原告无合同解除权，不同意原告的全部诉讼请求。
被告岳峰置业反诉称，其依据与原告的房屋租赁合同将系争场地交付原告后，原告仅支付了2012年9月20日至2012年10月20日的租金及物业管理费，故其反诉要求原告继续履行双方签订的《上海市房屋租赁合同》；要求原告按照月121，804.05元支付自2012年10月20日至判决生效之日止的租金，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付租金的千分之一支付逾期付款违约金；要求原告按照月34，311元支付自2012年10月20日至判决生效之日止的物业管理费，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付物业费的千分之一计算的逾期付款违约金；要求原告支付自2012年8月20日至2013年3月31日的电费10，798.5元，以及自应当支付之日起的第二日开始按照当月应付电费的千分之一计算的逾期付款违约金；要求原告支付装修期内免去的租金121，804.05元。
原告纯卓公司反诉辩称，不同意继续履行与被告的租赁合同，被告出租的房屋没有房地产权证，使原告引入的客户无法在内注册公司，导致原告的合同目的不能实现，被告应对此承担责任，故不同意支付被告租金及物业管理费。如果法院判决原告应向被告支付租金、物业管理费用，原告亦不同意支付违约金，因为约定的违约金标准太高。原告对被告主张的电费予以确认，同意支付，但不同意支付逾期违约金。另外，不同意支付装修期内免去的租金121，804.05元，认为岳峰实业的该项请求属于民事诉讼中的反言行为。
经审理查明，被告系上海市西江湾路XXX号龙之梦虹口购物中心的开发商，该购物中心主体结构分部于2011年4月向上海市建筑工程质量监督总站申报工程质量验收，于2012年1月完成全部主楼工程，同年10月19日实物质量验收合格。另外，原告公司注册地为上海市虹口区广中路XXX号XXX室（该地址为广中街道招商服务中心），注册成立时间为2012年5月22日。
2012年8月10日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定由原告承租上海市西江湾路XXX号XXX栋XXX楼01／02／03／04室，建筑面积1，143.70平方米；租期自2012年9月20日至2015年9月19日，装修免租期为2012年8月20日至次月20日；月租金为121，804.05元，月物业管理费为34，311元。合同还约定租金应按期支付，逾期支付租金及物业管理费等其他费用，自逾期日起，按逾期款项的日千分之一计算支付逾期付款违约金。关于转租，合同约定转租需事先征得被告的书面同意，同一间居住房屋，不得分割转租，补充条款中进一步明确，原告可以将承租房屋全部或部分转租给原告控股的子公司、原告为实际控制人的关联公司以及原告的客户，但原告部分转租该房屋的应以大厦的装修单元分割设计为依据。
2012年8月20日，被告将A栋10楼01／02／03／04室房屋交付给原告，原告支付了租赁保证金468，345.15元（相当于三个月的租金和三个月的物业管理费之和）、能源保证金13，724.40元、装修押金156，115.50元及装修管理费17，155.50元。原告接收房屋后，分别委托上海成佳建筑装饰工程有限公司、上海三泰消防设备有限公司进行了装修和消防施工，工程款项分别为476，000元及99，000元。原告已支付2012年9月20日至2012年10月20日的租金及物业管理费156，115.05元。目前，系争场地仍由原告继续使用。
另查明，2012年6月13日，虹口区建设和交通委员会会同虹口区工商管理局、广中路街道等部门就被告招商、工商注册申请等事宜进行协商，并就企业注册登记形成如下意见：龙之梦虹口购物中心主楼结构收尾，没有房屋产权证书，区工商分局根据建交委竣工备案意见、消防验收意见及其他相关部门竣工验收合格证明，对符合条件的企业进行工商注册登记；为配合招商工作，竣工备案办理工作与申请工商注册手续办理工作同步进行，局部办公区域在满足办公部分局部验收条件的前提下，各部门予以先期指导，先行验收，并协助办理工商注册手续。
现原告以被告未取得系争场地的房产证，导致其招商商户无法在内办理工商登记注册，使原、被告的合同目的不能实现，故起诉要求判如所请。而被告以原告自2012年10月20日起未按约支付租金、物业管理费等为由，向原告提起反诉。
审理中，被告调整电费金额，要求原告支付2012年8月20日至2013年10月28日的电费21，539.5元。原告对该时间段的电费金额予以确认，同意支付。
以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》，租赁保证金、能源保证金、装修管理费和垃圾清理费付款收据，上海市土地登记簿，消防工程承包合同，装修合同及装修款收据；被告提供的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，建设工程规划许可证，上海市消防局建设工程消防验收意见书，账单及签收表，竣工验收证明书，《关于龙之梦虹口购物中心主楼工程质量的情况说明》，《会议纪要》及双方当事人陈述等证据为证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据虹口区建设和交通委员会会同虹口区工商管理局等部门于2012年6月形成的会议纪要，被告岳峰置业在完成上海市西江湾路XXX号龙之梦虹口购物中心主楼竣工验收后，对符合条件的企业可进行工商注册登记。被告已于2012年1月完成了上述购物中心的主体分部结构验收，同年10月又通过实物验收。被告开发建设的上述商务大楼在竣工验收合格及消防验收合格后，可投入使用、对外出租等，符合条件的企业亦可进行工商注册登记。原、被告签订租赁合同时，被告已明确告知系争场地尚未取得的房地产权证的情况，而原告未提供其或其转租的客户因被告未取得产权证明而工商注册受阻的证据，故原告以被告未取得系争场地的房产证，导致其招商商户无法进行工商注册登记，使原、被告的合同目的不能实现，要求解除合同，无事实依据，本院不予支持。至于原告认为其签订合同目的是为了招商转租，根据合同约定，转租需事先征得被告的书面同意，且同一间居住房屋不得分割转租，另外双方在补充条款中进一步明确，原告可以将承租房屋全部或部分转租给原告控股的子公司、原告为实际控制人的关联公司以及原告的客户，但原告部分转租该房屋的应以大厦的装修单元分割设计为依据。根据该约定，原告可根据系争场地内01／02／03／04室房屋具体分割情况，将房屋转租给不超过四户次承租户，且四户次承租户应为原告控股的子公司、关联公司或原告客户。而原告要在系争场地内的01／02／03／04室每一单元中，均再分割并分别转租给多家不同次承租户，且同一单元内的多家不同次承租户均须在该单元内进行工商注册登记，原告的要求显与合同约定不一致，即使原、被告在合同中约定可按原告的要求进行单元再分割并分别转租给多家次承租人，多家次承租人能否在同一单元均取得工商注册登记，还必须经工商管理部门根据企业注册登记规定进行审核，不符合规定的则无法登记注册。综上所述，原告要求解除与被告签订的《上海市房屋租赁合同》，要求被告返还租金、物业管理费、租赁保证金、装修押金，以及要求被告赔偿消防改造损失、装修损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告继续履行房屋租赁合同，要求原告按照合同约定支付自2012年10月20日至判决生效之日止的租金、物业管理费，支付电费等反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于逾期付款违约金，被告要求根据合同约定，自逾期日起，按逾期款项的日千分之一支付逾期付款违约金，对此原告认为该约定标准过高，不愿意支付。本院认为，原告逾期支付租金、物业管理费、电费等行为已构成违约，应当承担违约责任，但合同约定的违约金较高，本院酌情予以调整，按同期银行贷款利率，从应付款项未付之次日起计算至判决生效之日止。关于被告要求原告支付装修免租期间的租金，双方合同中约定，被告行使合同解除权时，有权索取装修免租期间租金，现合同继续履行，被告主张该项诉讼请求的条件未成就，本院不予支持。合同约定，对于装修押金，应于房屋装修工程经被告验收合格后60日内无息返还，现房屋装修工程完成已超过60日，原告要求被告返还装修押金，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、驳回原告上海纯卓实业有限公司要求解除与被告上海岳峰置业开发有限公司签订的关于上海市西江湾路XXX号XXX栋XXX楼的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》的诉讼请求，该合同继续履行；
二、驳回原告上海纯卓实业有限公司要求被告上海岳峰置业开发有限公司返还租金及物业管理费156，115.15元、租赁保证金468，345.15元的诉讼请求；
三、驳回原告上海纯卓实业有限公司要求被告上海岳峰置业开发有限公司赔偿消防改造损失99，000元、装修损失476，000元的诉讼请求；
四、被告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告上海纯卓实业有限公司装修押金156，115.05元；
五、原告上海纯卓实业有限公司应于本判决生效之日起五日内，按每月121，804.05元支付被告上海岳峰置业开发有限公司自2012年10月20日至判决生效之日止的租金，并按照同期银行贷款利率支付自应付款项未付之次日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；
六、原告上海纯卓实业有限公司应于本判决生效之日起五日内，按每月34311元支付被告上海岳峰置业开发有限公司自2012年10月20日至判决生效之日止的物业管理费，并按照同期银行贷款利率支付自应付款项未付之次日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；
七、原告上海纯卓实业有限公司应于本判决生效之日起五日内，支付被告上海岳峰置业开发有限公司自2012年8月20日至2013年10月28日的电费21，539.5元，并按照同期银行贷款利率支付自应付款项未付之次日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；
八、被告上海岳峰置业开发有限公司的其他反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17，000.17元，由原告负担15，042.17元，被告负担1，958元；反诉受理费9，528.3元，由原告负担8，528.3元，被告负担1，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 桑静华
人民陪审员 傅黎华
人民陪审员 张 琳
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。