重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初8998号
原告：陈桂，男，1988年8月3日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。
委托诉讼代理人：熊亚利、谷杨利，重庆中钦律师事务所律师。
被告：杨红，女，1976年8月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：周晓，重庆公鸣律师事务所律师。
第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区。
法定代表人：徐万刚，职务董事长。
委托诉讼代理人：敖东，男，土家族，1991年9月12日生，住重庆市酉阳县。
原告陈桂诉被告杨红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依被告申请，为查明本案事实，本院依法追加重庆链家房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼，本案依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈桂委托诉讼代理人熊亚利，被告杨红及委托诉讼代理人周晓，第三人重庆链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人敖东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈桂诉称：2015年12月2日，原、被告签订合同约定被告将重庆市九龙坡区枫丹路×号附×号×号房屋出售给原告。原告支付了定金及购房款共计245000元，但被告迟迟不办理产权过户手续。2016年3月30日，被告将讼争房屋另行出售给案外人，构成违约，导致原告的合同目的不能实现。现原告起诉至法院请求：1、判决确认原、被告于2015年12月2日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2016年1月1日签订的《关于合同（编号：3100647）的补充协议》、《关于合同（编号：3100647-附1号）的补充协议》、《关于合同（编号：3100647-附2号）的补充协议》、《关于合同（编号：3100647-附3号）的补充协议》的房屋买卖合同关系于2016年6月12日被告收到法院传票时解除；2、判决被告向原告退还购房款41550元；3、判决被告向原告支付违约金73500元。
被告杨红辩称，对于原告主张解除双方建立的全部房屋买卖合同关系无异议，但双方合同关系已于2016年1月14日发生解除的效力；被告不同意退还原告购房款，因原告违约，该款应当冲抵原告应当支付给被告的违约金；因被告未违约，故被告不需承担违约金。
第三人重庆链家房地产经纪有限公司述称，原、被告约定过户时间时原告一直不配合过户，第三人于2016年1月12日向原告电话通知且发出书面履约通知书告知原告于2016年1月14日办理过户手续，逾期则被告解除与原告的房屋买卖合同关系，原告未按时履行，第三人认为因原告违约，原、被告的合同关系已经解除。
经审理查明，2015年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房屋交易文件》（合同编号：3100647），其中甲、乙方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》约定甲、乙双方通过丙方居间介绍乙方购买甲方所有的房屋；其中《交易方留存信息表》约定交易房屋为重庆市九龙坡区枫丹路×号附×号×号。同日，甲、乙、丙三方签订的《补充协议》约定房屋成交总价为735000元，乙方签合同当日支付定金1万元，过户递件完成后当日内，乙方将首付款175000元支付给甲方，尾款550000元由放贷银行直接支付甲方，甲方将房屋出售给丙方等导致乙方无法取得房屋所有权的违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。同日，原告向被告支付购房定金1万元。
2016年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）三方签订《关于合同（编号：3100647）的补充协议》，协议约定原合同约定买房首付款175000元变更提高为235000元，银行贷款金额减少为490000元。同日，甲、乙、丙三方签订《关于合同（编号：3100647-附1号）的补充协议》，协议约定因某种特殊情况，未能及时办理过户手续，导致甲方未能准时的收到房屋首付款，因此产生3000元违约金（乙方承担1000元，经纪方承担2000元），经纪方承担的2000元由乙方支付给甲方，乙方未缴纳的中介服务费少支付2000元。同日，甲、乙双方签订《关于合同（编号：3100647-附2号）的补充协议》，协议约定甲乙双方协商一致甲方将房屋产权转移登记至文娟名下，如文娟明确书面表示不同意或在约定期限未到场办理产权过户手续等，乙方应在次日内继续享有和履行原合同约定的所有权利义务，若乙方未能在次日办理按补充协议附3执行。同日，甲、乙双方签订《关于合同（编号：3100647-附3号）的补充协议》，协议约定甲、乙双方约定在2016年1月1日由乙方支付首付款中的其中一部分110000元，双方约定于2016年1月8日前在房交所办理过户及产权转移手续，在过户前乙方支付甲方剩余首付款为125000元。同日，原告向被告支付部分房屋首付款110000元。
2016年1月16日，原告向被告银行账户转账125000元。
2016年1月18日，原告向被告邮寄《关于敦促办理房屋过户手续的催告函》，该函载明：截至本函发出之日，被告仍未办理房屋的过户登记手续，其行为已构成严重违约，被告在收到本函之日起2日内将该房屋的产权过户至指定的文娟名下。该函有第三人的见证人杨某签字并按捺手印。邮寄查询单显示该邮件于2016年1月22日签收。
2016年1月23日，被告向原告邮寄《购房首付款退款告知函》，该函载明：因原告从购房之日起，不诚信，不守约、没信誉，被告按约定时间无法与原告过户，原告并不断失约，被告按规定期限终止购买合约，被告将扣除原告方承担的违约金及其他附加赔偿款，余额部分退还原告账户。邮政查询单显示2016年1月24日单位收发章签收。
2016年3月10日，被告将讼争房屋另行出售给案外人高建斌、蔡安玲，合同约定成交价为58万元。
被告举示2016年1月12日《履约告知书》，拟证明被告在2016年1月8日违约后，被告与第三人于2016年1月12日电话通知原告于2016年1月14日前办理过户等手续，否则被告解除合同，该告知书系电话联系形成的文字记录，经过了第三人的见证人杨某签字并按捺手印且书面邮寄给原告。《履约告知书》载明：银行签按揭时查出原告征信逾期二十多次无法办理按揭贷款，理应买卖合同失效，但买方（原告）需求转购买人文娟，且买方（原告）自行找到两路口交通银行办理按揭贷款，因个人财力问题，补充了收入证明，按揭履行时间已近拖延，银行于2015年12月29日才通知对方，经纪方也告知了买方（原告），按正常时间应于12月31日前办理房屋过户等手续，卖方（被告）通知于31日过户并交首付，买方（原告）无法履行，卖方（被告）委托经纪方于2015年12月30日至2016年1月12日多次电话、微信、短信通知，但买方（原告）至今未按合同要求继续履约，如2016年1月14日买方（原告）不能来履行合约且办理过户手续，买方（原告）违约并按照合同规定履行相关的违约责任，解除合同、买卖终止。该告知书见证人栏有第三人的见证人杨某签字并按捺手印。
原、被告共同确认：原告未按《关于合同（编号：3100647-附1号）的补充协议》向被告支付违约金；被告于2016年1月25日退还原告购房款项203450元。
审理中，第三人陈述：1、因第三人的员工杨某已离职，第三人无法核实2016年1月18日原告向被告邮寄催告函以及2016年1月23日被告向原告邮寄解除合同告知书的事实；2、合同签订后至2016年1月8日，第三人与被告一直通知原告办理过户手续，但原告未按约履行，后原告提出于2016年1月12日办理过户手续并付款，但原告仍未履约，2016年1月12日晚第三人与被告通知原告于2016年1月14日前办理过户手续并付款，逾期则解除合同；3、第三人将2016年1月12日书面《履约告知书》邮寄给原告，但邮寄详单已丢失；4、2016年1月14日当日第三人通知原告要求过户及付款，但原告未履约，被告即电话告知原告解除原、被告之间的买卖合同，原告也表示“解除就解除”。
审理中，原告陈述：1、原告未收到被告邮寄的2016年1月12日《履约告知书》，且被告未通知原告要求过户，2016年1月14日并非原、被告双方约定过户的最后期限，该时间被告无解除权；2、被告将讼争房屋出售给案外人时未告知原告，被告应承担违约金；3、原告于庭后三个工作日向法院书面回复原告购房按揭贷款审批情况。
审理中，原告未在指定期限内向本院回复按揭贷款审批情况；对于庭审询问原告2016年1月8日前后被告有无联系原告要求办理过户手续以及原告为何直至2016年1月16日才付款125000元给被告的原因，原告未作明确回复。
审理中，被告陈述：1、2016年1月14日为原、被告及中介方三方约定的过户最后时间，原告未按期履行，合同发生解除的效力；2、被告将讼争房屋出售给案外人时告知过原告。
上述事实，有当事人陈述、《重庆市存量房屋买卖合同》、《履约告知书》等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告及第三人签订的关于讼争房屋的买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，原、被告应该按照合同约定履行自己的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《关于合同（编号：3100647-附3号）的补充协议》约定了原告支付首付款及双方过户的具体时间，原告于2016年1月16日向被告银行转账125000元，已构成违约。对于过户事项，合同约定于2016年1月8日前在房交所办理，原告庭审中未明确2016年1月8日前后被告有无联系原告要求办理过户手续，原告应承担对其不利推断的法律后果。原告未在2016年1月8日履行过户手续，也已构成违约。被告举示2016年1月12日《履约告知书》以证明原告未在2016年1月8日前后配合办理过户手续，被告再次催告原告于2016年1月14日办理过户手续。《履约告知书》有第三人员工杨某签字并按捺手印与原告举示的杨某签字并按捺手印的2016年1月18日《关于敦促办理房屋过户手续的催告函》相互印证，且《履约告知书》载明的被告催告原告办理房屋过户事项与第三人的陈述一致，故本院对于2016年1月12日《履约告知书》载明的事实予以采信。被告对原告关于过户事项给予了合理期限的催告，结合第三人的陈述，本院确认因2016年1月14日原告仍未履行合同约定内容，被告将解除原、被告之间房屋买卖合同关系的意思表示通知到达原告的事实。综上，原、被告之间建立的房屋买卖合同关系已于2016年1月14日发生解除的效力，故对于原告主张确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于2016年6月12日解除的请求，本院不予支持。
关于原告诉请被告退还购房款41550元的请求。因原、被告之间房屋买卖合同关系已解除，被告收取的原告支付的定金与购房款应予退还，而被告抗辩房款应冲抵原告承担的违约金，但被告该抗辩属于反诉请求的范畴，被告并未在本案中提出反诉明确违约金的具体金额及依据，故本院不予支持，被告已退还原告203450元，故被告还应退还原告购房款项41550元。
关于原告诉请被告支付违约金73500元的请求。因原告违约支付房款与办理过户手续，并导致双方建立的房屋买卖合同关系于2016年1月14日解除，被告再另行出售房屋并不构成违约，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨红于本判决生效之日起三日内退还原告陈桂购房款项41550元；
二、驳回原告陈桂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1285元，原告陈桂负担865元，被告杨红负担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 钱 涛
二〇一七年二月二十日
书记员 夏溢璘