贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0527民初234号原告：贵州万福物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市赫章县白果镇新城国际小区。法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。被告：陈琳，男，1983年8月28日出生，汉族，住贵州省赫章县新城国际小区。被告：姚雪芹，女，1985年10月14日出生，汉族，住贵州省赫章县新城国际小区。原告贵州万福物业管理有限公司与被告陈琳、姚雪芹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员彭书华依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州万福物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘成涛到庭参加诉讼，被告陈琳到庭参加诉讼，被告姚雪芹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州万福物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2016年1月至2016年12月期间的物业服务费共计1145.88元；2.判令两被告向原告支付违约金406.78元（暂定，判决时计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，被告与原告签订了《前期物业协议》，协议第二条约定：“乙方所购房屋为新城国际3栋1单元4楼2室，建筑面积为95.49平方米；”第六条约定：“住宅按建筑面积每月每平方米1.0元计收；”第十二条约定：“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，万福公司除有权要求被告补交外，并从逾期之日起按每天所欠物管费的千分之一缴纳违约金。”然而，被告以其所购房屋的质量问题未得到解决等种种借口，自2016年1月起一直拖欠物业管理费至今，并明确表示拒交已到期和未到期的物业管理费。其间，原告曾多次催告被告交费，但被告至今仍未如约支付所欠的物业管理费。原告认为，合同关系具有相对性，原告购买的房屋无论是否存在质量问题，应属于原告与房屋出卖人之间的纠纷，不能成为原告拒绝支付物业管理费的理由。根据合同法第八条、第一百零七条的规定，被告与原告万福公司签订的《前期物业协议》作为依法成立的合同，对被告具有法律约束力，被告应全面履行交纳物业服务费等义务，支付2016年1月至12月期间的物业服务费共计1145.88元，且应从逾期之日起按每天所欠物管费的千分之一缴纳违约金至全部清偿之日止。该物业服务费发生于二被告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，二被告应承担连带偿还责任。为维护原告的合法权益，特根据相关法律规定诉至贵院，恳请支持为谢。被告陈琳辩称，原告不是依照招投标法确定的物业管理企业，《前期物业协议》应依法认定为无效合同。根据被告与房开签订的商品房买卖合同的约定，房开选定的物业服务企业为贵州省毕节市佳馨物业公司，而非原告。本案原告是否具有物业管理资质需进一步确认。综上所述，双方签订的前期物业服务协议违反招投标法，违反了法律法规的强制性规定，应依法确认为无效合同，原告不能以此为依据要求被告承担违约金；原告也没有依照该协议履行管理义务，因此原告不能要求被告支付物业管理费，且原告在服务期间怠于进行路灯维修、维护，小区内的车辆停放管理上存在错误，让大量外来车辆停放小区内，导致业主没有相应的停车位停车；原告收取2015年的物业费没有开具发票，且存在乱收费的情况。原告没有尽到相应的职责，没有达到相应的服务标准，提供的服务存在重大瑕疵及漏洞，被告基于此理由才拒绝交纳物业服务费，其诉讼请求不应得到支持，本案违约金远远超出同期银行贷款利率的四倍，依法应予调低。本案中协议无效、原告没有先行书面催缴及服务存在重大瑕疵，应驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告贵州万福物业管理有限公司提交的证据为：第一组，营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，物业服务企业资质证书，收费许可证，物业服务费收费标准备案通知;第二组，新城国际前期物业协议、业主临时公约、业主入住会签单、业主物品发放清单、房屋接管验收单，物管费催收通知，新建商品房住宅前期物业管理备案证明;第三组，新城国际装修申请表、新城国际装饰装修管理协议，消防安全责任书;第四组，报修报事记录表、情况说明（徐霖）;第五组，电梯巡查记录表、水泵房巡查记录表、发电机运行记录表、发电机维修费领取款凭证;第六组，保洁卫生巡查登记表、垃圾清运协议、清运费支付依据、装修垃圾清运记录；第七组，保安值班日志、保安交接班记录表、保安巡逻签到表、监控室值班日志、监控室交接班记录表、监控室登记记录表；第八组，新城国际B区来访人员访问登记表、新城国际小区车辆出入登记表、车辆进出（登记表）情况说明、关于小区停车场实行封闭式管理的通知；第九组，消防工程维修合同、消防系统维修保养合同、维保费支付凭证；第十组，电梯保养合同、电梯限速器检验费领款凭证，检验合格标志；第十一组，照片及劳动合同；第十二组，道歉信（曹佩洋、甘瑞、蒋德飞）；第十三组，贵州本芳律师事务所律师催告函及中国邮政速递物流查询单。被告陈琳提交的证据为：第一组，被告与汉阳房开签订的商品房买卖合同及补充协议；第二组，小区电梯备用电源机房照片；第三组，电梯口广告宣传照片三张；第四组，小区路灯损坏照片；第五组，灭火器照片；第六组，小区门禁系统照片；第七组，原告未履行相关职责的照片、录音录像光盘。原、被告双方当事人对原告提交的第一组、第九组及第十三组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告陈琳对原告提交的其余十组证据有异议，原告对被告提交的七组证据有异议。对双方有异议和无异议的证据，经全面审查，结合双方的诉辩意见，本院综合认定如下：双方签订前期物业协议系双方真实意思表示，不违反法律规定。原告在履行电梯故障处理时存在瑕疵，电梯“轿内求救警铃”、电梯“轿内与中控室通话”长时间不能正常运行，来访人员登记、车辆出入登记等有不全面的地方，在履行共用设施设备的维护和管理、制止乱张贴、外来探访人员询问登记等义务时具有一定瑕疵。原告通过向被告送达律师催告函的方式进行了书面催交。争议焦点：前期物业协议是否有效、被告是否应支付物业服务费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告贵州万福物业管理有限公司系具备收费资质的物业服务企业，受商品房开发企业贵州汉阳房地产开发有限公司的委托，对赫章县白果镇新城国际物业项目进行前期物业管理。原告于2014年12月30日与被告陈琳签订《前期物业管理协议》，约定原告（甲方）为被告（乙方）位于赫章县白果镇新城国际3栋（B区）1单元4楼2室的房屋提供物业管理服务，物业管理服务包括以下内容：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境和卫生管理；4、秩序维护服务；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理。物业服务费应以半年或一年的首月10日前到管理处预交，首次入住预付一年物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米1.0元计收。乙方（被告）违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按所欠管理费的1‰交纳违约金。该收费标准在赫章县发展和改革局进行了备案。该房屋建筑面积为95.49平方米，被告陈琳、姚雪芹系该房屋的所有权人。合同签订后，原告对被告所住小区进行了物业管理。二被告未交纳2016年1月至2016年12月期间的物业服务费1145.88元，原告通过向被告送达律师催告函等方式进行催交未果，遂诉至本院请求处理。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告贵州万福物业管理有限公司受商品房开发企业贵州汉阳房地产开发有限公司的委托，对赫章县白果镇新城国际物业项目进行前期物业管理，于2014年12月30日与被告陈琳签订的《前期物业管理协议》，意思表示真实，内容未违反法律规定，系有效合同，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。双方合同签订后，原告对新城国际小区提供了物业管理服务，被告陈琳和姚雪芹作为业主接受了原告的物业管理服务，应根据物业服务合同的约定交纳服务费用。被告辩解前期物业协议违反了国务院物业管理条例、贵州省物业管理条例及建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议，但本案涉及的《前期物业管理协议》系双方自愿签订，已实际履行，且认定合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，《物业管理条例》第二十四条的规定也仅仅是“国家提倡”，故双方签订的《前期物业管理协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，故对被告的辩解，本院不予采信。原告在经书面催交未果后诉请被告陈琳和姚雪芹支付2016年1月至2016年12月期间的物业服务费共计1145.88元，但原、被告双方所提交的证据证明原告在履行物业管理服务义务过程中具有一定瑕疵，原告所提供的物业管理服务不完全符合协议的约定，原告在工作中难免有不尽如人意之处，被告未交纳物业服务费也属事出有因。故对原告诉请的物业服务费1145.88元，本院酌情按90%予以支持，即1031元；对原告诉请的违约金本院不予支持。原告在今后的工作中应与业主多沟通、相互配合，不断提升完善物业管理服务水平，为构建和谐、文明的小区环境而努力。被告姚雪芹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告陈琳、姚雪芹于本判决生效之日起十日内支付原告贵州万福物业管理有限公司物业服务费人民币1031元；二、驳回原告贵州万福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈琳和姚雪芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  彭书华二〇一七年四月十日书记员  陈 超