山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0681民初5723号原告：王秀玲，女，1973年7月18日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：曹业品，男，1957年7月25日出生，汉族，居民，住龙口市。被告：青岛德源泰置业有限公司。法定代表人：赵元海，任公司经理。委托诉讼代理人：相婷婷，女，系公司法务。委托诉讼代理人：栾誉晗，女，系公司职工。原告王秀玲与被告青岛德源泰置业有限公司（下称德源泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀玲的委托诉讼代理人曹业品、被告德源泰公司的委托诉讼代理人相婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秀玲向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金118211.38元（2015年1月1日至2016年10月15日止，共计655天，房价902377元*万分之二*655天）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2011年12月10日签订商品房预（销）售合同，合同约定原告购买港城大道北南山路西利群集团龙口商业步行街的第C幢2层208铺号房，房价902377元，原告于2011年12月10日前一次性付清购房款。合同约定被告应于2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但由于被告未按期取得合法有关手续，同时又要求原告缴纳30年物业费，双方未达成协议。为此，原告曾起诉至龙口市人民法院，龙口市人民法院于2015年3月27日判决本案被告支付本案原告从2012年7月1日至2014年12月30日逾期交房违约金164774.04元，但被告至今仍拒付涉案房屋的逾期交房违约金，为此，原告再次诉至法院，望判如所请。另违约金计算至2016年10月15日的理由是：涉诉房产于2016年12月6日交付，房屋一直未交付的原因是被告要求用30年的物业费抵顶逾期违约金，原告不同意，故一直未交付，至2016年10月15日被告方不要求用物业费抵顶违约金，但是也不支付逾期交房违约金，故原告主张违约金计算至2016年10月15日止。被告德源泰公司辩称，1、根据双方签订的《商品房预（销）售合同》（以下简称“合同”）的约定，被告有权拒绝交付涉案房屋。被告与原告在平等、自由、协商一致的基础上签订合同，该合同合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。根据该合同附件四补充协议的第10条约定：买受人（原告）在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费用等），否则，出卖人（被告）有权拒绝交房。同时该补充协议第11条：“本补充协议与《商品房买卖合同书》具有同等法律效力”。然而，自合同签订以来原告一直未交纳物业费等费用，因原告不履行合同约定的义务，故被告有理由根据先履行抗辩权不予交付涉案房屋。2、根据合同约定，被告已向原告交付完毕涉案房屋。2014年1月22日，被告已按照合同约定向原告发出《交房通知书》催促原告前往被告处办理交房手续，该通知书明确写明：“本通知书邮寄出5日即视为房屋交付……”，根据合同约定：“出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已经交付买受人。”但原告一直未前来办理，后被告又于2014年3月1日给原告发送一份《交付催告函》，并于2015年9月26日及2016年5月20日分别再次催促其前来办理房屋交付手续，被告已尽到了相应的通知义务但原告仍未办理，故未能交房的原因在于本案原告，原告签收后仍拒绝对涉案商品房进行交付的行为不能对抗根据合同约定涉案房屋已经交付使用的事实。3、原告曾以相同事实和理由将被告诉至法院，请求支付逾期交房违约金，且案件已经贵院及烟台市中级人民法院判决，现原告以相同事实和理由将被告诉至法院，请求支付违约金，没有事实和法律依据，属于重复主张，不应支持其诉求。4、因原告并未办理银行按揭，不存在银行贷款利息，也不存在损失，现原告因所谓的被告逾期交房而获得的违约金数额已远远超过其实际损失，故原告再次起诉无事实依据。5、即使按照原告主张的期间，也应是654天，违约金数额为118030.9元。综上，原告的诉讼请求缺少事实与法律依据，为维护被告的合法权益，恳请贵院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的商品房预售合同，被告对其真实性没有异议，但对其证明内容有异议，被告辩称原告庭审中已自认涉诉房屋于2016年12月6日实际交付，而并非原告所称至今未交付。本院对该证据的真实性予以确认。但该证据并不能证明被告至今未交付涉诉房屋，且原告在庭审中亦认可涉诉房屋于2016年12月6日交付。2、关于原告提交的（2015）龙民三初字第70号民事判决书及（2015）烟民一终字第651号民事判决书，被告对其真实性没有异议，但对其证明内容有异议。被告辩称，被告已于2015年7月18日取得交付商品房的全部手续资料，对2015年7月18日之后不存在承担违约金的情形。本院认为，根据被告提交的龙口市建设工程竣工验收备案表，可以证实被告已于2015年7月18日取得了交付房屋的条件，但并不能证明被告取得交付房屋条件后不存在违约行为，故对被告辩称自2015年7月18日之后不存在违约金的情形，本院不予采信；原告提交的两份判决书，具有证明效力，本院予以采信。3、关于原告提交的证人王某、袁某的证言，被告认为证人之间有相应的利害关系，两位证人都是涉诉房屋的购房者或相关人，存在利益关系，故不应采信。本院认为，原告申请出庭的两位证人，虽然与原告均为购买利群集团龙口商业步行街商品房的业主，可能存在利益关系，但根据社会经验法则及一般交易习惯，开发商与业主之间发生纠纷后，纠纷产生的原由及纠纷的处理方式只有同一业主群的业主才能知情，故不能简单的以证人系利害关系人来否定其证言的证明效力；同时在（2016）鲁0681民初3443号战永利诉本案被告商品房预售合同纠纷一案中，亦有李敬国、王某等证人出庭证实本案被告要求以360个月的物业费抵顶逾期交房的违约金，方能交付房屋钥匙；并有李敬国与本案被告、青岛德源泰物业服务有限公司签署的协议书，用来佐证其证言的真实性。综合分析上述证人所述内容具有真实性、关联性，故对其证明效力，本院予以采信。4、关于被告提交的《商品房预售合同》及附件，原告对其真实性无异议，但原告诉称该合同中的附件五物业管理服务合同中的物业管理公司与本案被告不属于同一法律主体，所以与本案无关。本院认为，对被告提交的《商品房预售合同》及附件的真实性，本院予以认定，但该合同中的附件五与本案不具有关联性。关于合同附件四第10条约定：买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费用等），否则，出卖人有权拒绝交房。被告主张原告自合同签订以来一直未交纳物业费等费用，故根据该条款的约定，因原告不履行合同义务，被告有权行使先履行抗辩权不予交付涉诉房屋。本院认为，原告已按约交齐全部房款，至于本条款中的“一切相关费用（包括物业服务费用等）”属约定内容不明，且物业服务费属于房屋交付后才发生的费用，被告以此约定作为不交付房屋的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。5、关于被告提交的2014年1月22日、2014年3月1日向原告发送的交付使用通知书、交付催告函及EMS快递单，于2015年9月26日向原告发送的《利群金街产权登记办理通知书》、2016年5月20日在《今日龙口》报纸上通知原告办理房屋交接手续的公告，被告以此证明其已尽合同义务，系原告方的原因导致涉诉房产未交付。原告认可上述证据的真实性，但对证明的内容有异议：对于2014年1月22日、2014年3月1日的交付通知函，原告主张该通知被告是在不具备合同约定的交房条件下做出的；对于2015年9月26日的通知书、2016年5月20日的公告，原告主张在收到该通知书后，原告即到被告处办理相关手续，但被告要求原告签署以三十年物业费抵顶部分逾期交房违约金的协议后，才能办理房屋交付手续，因原告拒绝签署该协议，故一直未办理交房手续。关于2014年1月22日、2014年3月1日的通知函的证明效力，本院认为，在向原告发送该函件时，被告并未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，即涉诉房屋并不具备约定的交付条件，故被告以在不具备交房条件时向原告送达的交房通知作为证据，证明系原告的原因导致涉诉房屋未交付，不具有证明效力，本院不予采信。关于被告于2015年9月26日、2016年5月20日再次通知原告办理交付手续，该通知是在房屋符合交付条件下被告送达给原告的，对于通知送达后房屋仍未交接的原因，双方主张不一，均主张系对方的责任所致。本院认为，原告在早已付清全部房款且无任何原因的情况下，拒绝接收符合交付条件的房屋，有违社会经验法则和一般交易习惯，结合证人证言，可认定是因被告以不合理的要求（用物业费抵顶违约金）作为房屋交付的条件，原告拒绝被告的该要求，才导致房屋未能交付，故房屋未能交付的原因在于被告，对被告主张的该证据效力本院亦不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告就龙口市港城大道北南山路西利群集团龙口商业步行街的第C幢2层208铺商品房，签订了合同编号为201112100037《商品房预售合同》，并在落款处签字盖章，其中原告在落款处写明签订日期为2011年12月10日，被告在落款处未写明签订日期。合同约定房款总价为902377元；合同第八条“交付期限”约定，1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，2、出卖人应当在2012年6月30日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款第二项约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单，2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）、（3）……出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已经交付买受人……。合同签订后，原告依约交付全部房款902377元。原告因被告逾期交房曾起诉至龙口市人民法院，要求被告支付违约金，龙口市人民法院于2015年3月27日作出（2015）龙民三初字第70号民事判决书，判决本案被告给付本案原告自2012年7月1日至2014年12月30日逾期交房违约金164774.04元；烟台市中级人民法院于2015年6月17日作出（2015）烟民一终字第651号民事判决书，判决维持原判。另查明，涉诉房产于2015年2月10日取得《山东省建设工程竣工规划核实合格证》，涉诉房产于2015年7月18日取得《建设工程竣工验收备案表》。2015年9月26日被告向原告发送《利群金街产权登记办理通知书》，2016年5月20日被告在《今日龙口》报纸上刊登通知原告办理房屋交接手续的公告。原、被告于2016年12月6日办理了涉诉房产的交接手续。本案的焦点问题是：原告是否有权主张被告承担后续的逾期交房违约金。原告主张，被告要求以30年的物业费抵顶违约金，方能交付钥匙，让原告无法接受，造成房屋不能交付的过错在于被告，被告应当按照合同约定承担给付违约金的责任。被告辩称，其不应承担逾期交房违约责任。理由有四，一是原告未履行交纳物业管理费等相关费用的先合同义务，故被告不予交房；二是被告已多次向原告送达交房通知书，但原告拒绝接收房屋，故逾期交房的原因在于原告；三是原告曾以相同事实和理由将被告诉至法院，请求支付违约金，没有事实和法律依据，属于重复主张，不应支持其诉求；四是因原告并未办理银行按揭，不存在银行贷款利息，也不存在损失，现原告所谓的被告逾期交房而获得的违约金数额已远远超过其实际损失，故原告再次起诉无事实依据。本院认为，关于被告辩称的理由一，被告根据合同附件四第10条的条款内容而提出，在证据分析与认定部分，本院已分析认定被告以该条约定作为不交付房屋的理由，没有事实依据，不予支持；关于被告辩称的理由二，被告在尚未达到约定交房标准的情形下，分别于2014年1月22日、2014年3月1日向原告送达交房通知书，与约不合，原告有权拒绝接收，在涉诉房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》后，被告虽再次向原告送达交付通知，但同时其又以不合理的要求（用物业费抵顶违约金）作为房屋交付条件，原告有权拒绝其不合理要求，故房屋未交付的原因在被告，其应承担逾期交房的违约责任，原告有权主张后续的逾期交房违约金。关于被告辩称的理由三，根据原告提交的（2015）龙民三初字第70号民事判决书及（2015）烟民一终字第651号民事判决书，判决本案被告承担违约金责任的期限至2014年12月30日，因被告自2014年12月31日起至2016年12月5日期间内，仍未履行向原告交付涉诉房屋的合同义务，故被告的违约行为一直存续，原告有权要求被告继续承担违约责任，因此，被告辩称原告属于重复起诉，没有事实和法律依据，本院不予支持；原告只主张自2015年1月1日至被告不再要求用物业费抵顶违约金之日2016年10月15日期间的违约金，系当事人对自身权利的处分，本院予以照准。关于被告辩称的理由四，原、被告双方在合同中已明确约定逾期交房的违约金计算方式，现被告主张原告所获得的违约金数额已远远超过其实际损失，故被告不应再承担违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项之规定，被告应对其主张承担举证证明责任，但被告未提供相关证据证明原告依合同约定所获得的违约金数额过分高于其实际损失，应承担举证不能的法律后果，其主张本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。合同签订后，原告按约履行了交付房款的义务，但被告未履行按期交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”，故原告主张被告给付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。违约金计算方式为：自2015年1月1日起至2016年10月15日共计654天*房屋总价款902377元*万分之二共计118030.91元。对超出部分的违约金请求，本院不予支持。鉴于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项之规定，判决如下：一、被告青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王秀玲逾期交房违约金118030.91元。二、驳回原告王秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2664元，减半收取1332元，由被告青岛德源泰置业有限公司负担1330元，由原告王秀玲负担2元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年四月二十日书记员 邹向东