安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）池民三终字第00052号
上诉人（原审原告）：青阳县徽丰粮食购销有限责任公司，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇临城北路10号。
法定代表人：徐生强，总经理。
委托代理人：王伟，安徽王伟律师事务所律师。
委托代理人：顾小兵，安徽王伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽青通可再生能源科技有限公司，住所地安徽省池州市青阳县杜村乡宗文村。
法定代表人：胡爱华，总经理。
委托代理人：石金喜，安徽青华律师事务所律师。
上诉人青阳县徽丰粮食购销有限责任公司（以下简称徽丰公司）因与被上诉人安徽青通可再生能源科技有限公司（以下简称青通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市青阳县人民法院（2015）青民一初字第00414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。徽丰公司的委托代理人王伟，青通公司的委托代理人石金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年5月31日，徽丰公司与青通公司签订房屋租赁合同，约定徽丰公司（甲方）将青阳县杜村乡宗文粮食收储站房屋出租给青通公司（乙方）使用。该房屋租赁期限为10年�自2013年6月1日至2023年5月30日止）。租金按年缴纳，前三年每年租金为36000元，下年租金在本年期满前一个月缴纳。双方约定具备下列情况之一，徽丰公司有权解除合同：1、乙方擅自转租、转借房屋的；2、乙方改变房屋用途的；3、乙方擅自对房屋进行装潢的；4、乙方逾期五日不缴纳税金的；5、政府规划或甲方主管单位规划，对房屋进行拆迁的。关于违约责任，合同约定双方应严格遵守合同条款，如一方违约，应承担违约金5000元。
合同签订后，徽丰公司将该房屋交付给青通公司使用。青通公司于2013年6月7日缴纳押金5000元，于2013年6月9日支付房屋租金36000元。2014年5月31日，第一年租期届满后，青通公司未缴纳租金。徽丰公司于2014年8月12日向青通公司发出通知，要求青通公司搬出该房屋，但青通公司未搬出；2014年11月27日，徽丰公司委托安徽王伟律师事务所发出律师函，要求青通公司立即搬出房屋，但青通公司仍未搬出。
另查明，青通公司于2015年4月20日通过公证方式向徽丰公司缴纳2014年度的租金，但徽丰公司未收取。
原审认为：徽丰公司与青通公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未有证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。
关于租金缴纳期限及违约责任认定问题。双方在《房屋租赁合同》中约定：“租金按年缴纳，下年租金在本年期满前一个月缴纳。”徽丰公司与青通公司在庭审中对按年缴纳中的“年”的理解一致，即按合同约定的履行期来认定（上年的6月1日至下年的5月31日为一个年度）。但青通公司认为“下年租金在本年期满前一个月缴纳“的意思是下年租金在下一年度内缴纳，即2014年6月1日至2015年5月31日的租金在2015年4月30日之前缴纳即可。根据合同条款的字面意思及交易习惯理解，该“下年租金在本年期满前一个月缴纳“中的‘本年’是指正在履行的年度，而非“下一年度”，即2014年6月1日至2015年5月31日这一年度的租金应当在2014年4月30日前缴纳，而非在2015年4月30日前缴纳。因此，按照合同约定青通公司应当于2014年4月30日前缴纳下年租金，青通公司对于缴纳租金期限的抗辩理由不能成立。青通公司虽于2015年4月20日试图向徽丰公司缴纳2014年度租金并对该过程进行公证，但逾期未缴纳租金的事实已经发生，显已违约，应承担相应的民事责任。徽丰公司要求青通公司支付2014年8月12日前房屋租金7200元并承担违约金5000元的诉讼请求符合合同约定，予以支持。
关于合同是否予以解除，当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《房屋租赁合同》约定在具备“青通公司逾期五日不交纳税金的”等情况之一时，徽丰公司有权解除合同。青通公司未依约支付租金不属于合同约定解除的事项，徽丰公司也未举证证明在履行合同中发生了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形。林满胜笔录无法证明徽丰公司履行了要求青通公司在合理期限内支付租金的催讨义务，徽丰公司也未提供其它证据证明其向青通公司发出催讨租金的通知。在未要求青通公司于合理期限内支付租金的前提下，“通知青通公司解除租赁合同并要求其在三个月内搬出租赁房屋”系徽丰公司单方解除房屋租赁合同的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定。故对徽丰公司要求青通公司立即搬出涉案房屋的诉讼请求，不予支持。
因已对徽丰公司要求青通公司承担违约责任的诉讼请求予以支持，故对其另行要求青通公司从2014年11月13日起按每天100元标准承担经济损失至租赁的房屋返还之日止的诉讼请求不予支持。青通公司在诉讼中缴纳合同履行期内未足额缴纳的租金，但徽丰公司未予接受，此系另一法律关系，本案不予处理。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安徽青通可再生能源科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告青阳县徽丰粮食购销有限责任公司支付2014年6月1日至2014年8月12日的房屋租金7200元；二、被告安徽青通可再生能源科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告青阳县徽丰粮食购销有限责任公司支付违约金5000�；三、驳回原告青阳县徽丰粮食购销有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，减半收取136.5元，由安徽青通可再生能源科技有限公司承担。
徽丰公司不服上述判决，向本院提出上诉称：原审认定事实错误，适用法律不当。主要理由：一、青通公司未按合同约定期限缴纳租金已构成严重违约，徽丰公司向其发出通知解除合同的行为符合法律规定；二、原审认定徽丰公司单方解除合同的行为不发生合同解除的效力系对《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的误解。该法条的本意是赋予出租人选择权，而非指出租人必须给予承租人一定的合理期限。三、青通公司逾期不搬出涉案房屋已侵害徽丰公司�法权益，应按每天100元标准赔偿徽丰公司经济损失。综上，请求撤销原审判决第三项，依法改判青通公司立即搬出租赁房屋，并从2014年11月13日起按每天100元标准承担徽丰公司经济损失至租赁房屋返还之日；本案诉讼费用由被上诉人承担。
青通公司辩称：一、青通公司未违约，原审关于青通公司违约的认定不符合合同中支付租金的约定；二、合同未约定解除条件，徽丰公司认为合同应当解除没有依据；三、青通公司曾向徽丰公司支付第二年度租金，徽丰公司拒收。徽丰公司不能以此为由要求解除合同。
双方当事人二审未提交新证据。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为：本案的争议焦点为：一、青通公司支付承租期内第二年租金的行为是否违反合同约定；二、徽丰公司单方终止合同的通知是否发生合同解除的效力；三、�通公司应否承担徽丰公司自2014年11月13日起的经济损失。
关于争议焦点一，徽丰公司与青通公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。《房屋租赁合同》第二条第3小条约定：“租金按年缴纳，下年租金在本年期满前一个月缴纳。”该合同约定租赁期限自2013年6月1日至2023年5月30日止。据此，承租期内第一年是指从2013年6月1日至2014年5月31日；第二年是指从2014年6月1日至2015年5月31日；第三年是指从2015年6月1日至2016年5月31日，剩余年度依次类推。按照合同条款的字面意思及交易习惯理解，“下年租金在本年期满前一个月缴纳“中的“本年”是指合同正在履行的年度，而非“下一年度”，即2014年6月1日至2015年5月31日这一年度的租金应当在2014年4月30日前缴纳。青通公司未按约在2014年4�30日前缴纳第二年租金属违约，应承担相应的民事责任。原审判决青通公司向徽丰公司支付2014年6月1日至2014年8月12日租金7200元及承担违约金5000元并无不当。
关于争议焦点二，在租赁合同中，支付租金是承租人的主要义务，承租人不按约向出租人支付租金即构成违约。本案中，徽丰公司在青通公司未按约向其支付租金的情况下，先后两次向青通公司发出通知和律师函。在2014年8月12日的通知中，徽丰公司表明已多次向青通公司催缴第二年度租金，因未果决定终止租赁合同。在2014年11月27日发出的律师函中，徽丰公司再次表明因多次向青通公司催缴第二年度租金未果，决定终止双方之间租赁合同。青通公司对该通知和律师函的真实性予以认可且未提出异议。中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未�行，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案青通公司在收到徽丰公司的第一次解除合同通知后未支付第二年租金。时隔三个多月后，青通公司仍未支付拖欠租金。此时，徽丰公司对双方的租赁合同即享有法定解除权。在双方未约定异议�的情况下，青通公司并未在法定的三个月异议期内就解除合同的效力向人民法院和仲裁机构提出异议。故在2014年11月27徽丰公司再次向青通公司发函要求终止合同时双方之间租赁合同关系即已解除。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案青通公司迟延支付租金并无正当理由，徽丰公司在两次发函中均表明已多次催缴租金，青通公司对此并无异议。徽丰公司第一次通知距合同约定租金支付时间逾3个多月，第二次发函距合同约定租金支付时间逾6个多月，但青通公司在收到两次通知后仍未支付租金。原审法院认为徽丰公司单方解除房屋租赁合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定系适用法律错误。
另外，本案双方当事人在2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》第八条第4款约定“乙方逾期五日不缴纳税金的“徽丰公司有权解除合同。徽丰公司认为此处的“税金”实为“租金”，因笔误写成“税金”；青通公司则认为约定无误。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，对于当事人有争议的合同条款，可以根据合同目的等多种解释方法，综合探究当事人的缔约真意。就合同目的解释而言，应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的合同目的进行解释。本案中徽丰公司出租房屋的主要目的是为获得房租利益，承租方逾期不支付租金显然侵害其基于该租赁合同应享有的主要权利。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定徽丰公司享有合同解除权的情形中理应涉及租金支付内容，而非税金缴纳。况且，青通公司系免税企业，对合同中约定的缴纳“税金”不能做出合理解释。故对徽丰公司关于合同约定中的“税金”实为“租金”的主张予以采信。根据该约定，青通公司不支付承租期内第二年度租金已逾五日，徽丰公司即享有合同解除权。
结合查明的事实和相关法律规定，徽丰公司与青通公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月27解除，青通公司应将承租房屋返还徽丰公司。考虑青通公司腾空租赁房屋需一定时间，现给予60日的期限为宜。
关于争议焦点三，因徽丰公司与青通公司签订的《房屋租赁合同》在2014年11月27日已解除，但青通公司自今未返还承租房屋，且在第一年租期届满后也未继续支付租金。青通公司应向徽丰公司支付从2014年6月1日起至房屋返还之日的未付租金。因徽丰公司只要求青通公司支付从2014年11月13日起至房屋返还之日的经济损失，属于对自己部分权利的放弃，不违反法律规定，予以支持。徽丰公司主张青通公司按每天100元的标准赔偿其经济损失，因该标准与双方合同约定的前三年租金标准基本一致，予以支持。从2014年11月13日起截至2015年7月15日，青通公司拖欠徽丰公司租金244天，应支付24400元（244天＊100元／天）。剩余租金青通公司按100元／天的标准从2015年7月15日至租赁房屋返还徽丰公司止向徽丰公司支付。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省青阳县人民法院（2015）青民一初字第00414号民事判决第一项和第二项，即“被告安徽青通可再生能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青阳县徽丰粮食购销有限责任公司支付2014年6月1日至2014年8月12日的房屋租金7200元”及“被告安徽青通可再生能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青阳县徽丰粮食购销有限责任公司支付违约金5000元”；
二、撤销安徽省青阳县人民法院（2015）青民一初字第00414号民事判决第三项，即“驳回原告青阳县徽丰粮食购销有限责任公司其他诉讼请求”；
三、被上诉人安徽青通可再生能源科技有限�司于本判决生效之日起60日内将位于青阳县杜村乡宗文粮食收储站房屋返还上诉人青阳县徽丰粮食购销有限责任公司；
四、被上诉人安徽青通可再生能源科技有限公司向上诉人青阳县徽丰粮食购销有限责任公司支付租金及占有使用费24400元，剩余占有使用费于本判决生效后十日内由安徽青通可再生能源科技有限公司按100元／天标准从2015年7月15日至租赁房屋实际返还之日止向上诉人青阳县徽丰粮食购销有限责任公司支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费273元；二审案件受理费273元，共546元由被上诉人安徽青通可再生能源科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
审 判 员 程 进
代理审判员 崔 烽
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 陈秋霞
附本案相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方�延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计�方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（�）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。