上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2191号
原告唐颂荣，男
委托代理人刘芳、丁山，远闻（上海）律师事务所律师。
被告林泉雪，男
第三人上海象源丽都置业有限公司，住所地上海市真北路3370号5楼582室。
法定代表人李从恺，总经理。
委托代理人樊骊、邵雯正，该单位工作人员。
第三人上海银行股份有限公司卢湾支行，住所地上海市复兴中路369号。
负责人王晓岗，行长。
委托代理人赵跃生、汪东伦，上海市理合理律师事务所律师。
原告唐颂荣与被告林泉雪、第三人上海象源丽都置业有限公司（以下简称象源丽都公司）、第三人上海银行股份有限公司卢湾支行（以下简称上行卢湾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐颂荣及其委托代理人丁山、被告林泉雪、第三人象源丽都公司的委托代理人樊骊、第三人上行卢湾支行的委托代理人汪东伦到庭参加诉讼。2014年5月16日，第三人象源丽都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐颂荣诉称，2010年12月18日，原告与被告经上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间，就系争上海市真光路798弄78号103室房屋（建筑面积136.20平方米）签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将其预购的系争房屋出售给原告，转让价款为人民币2724000元（以下币种均为人民币）。原告分别于签订合同当日及2010年12月21日向被告支付定金4万元、104万元，共计108万元，但被告至今未按合同约定与原告办理房屋产权过户登记手续，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、原、被告继续履行《房地产买卖居间协议》；二、本案财产保全费、诉讼费由被告负担。
被告林泉雪辩称，原告所述属实，同意继续履行《房地产买卖居间协议》。
第三人象源丽都公司述称，2009年7月29日，被告与第三人就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》），总房价款为2236707元，其中以银行贷款方式支付1300000元，余款936707元于2010年12月付清。2009年8月17日，被告成为预购房屋权利人。后第三人通知被告前来办理房屋产权证事宜，未果。第三人与被告间基于《商品房预售合同》存在权利与义务关系，与原告间无合同关系。第三人服从法院判决。
第三人上行卢湾支行述称，2009年11月30日，第三人与被告林泉雪及案外人潘秋萍签订了《个人住房借款担保合同》，约定林泉雪、潘秋萍向第三人借款130万元用于购买系争房屋，借款期限自2009年12月2日至2024年12月1日止，以系争房屋为上述借款提供担保，若林泉雪、潘秋萍不能清偿上述款项，第三人有权依法以该抵押物协议折价或以拍卖、变卖抵押物实现抵押物的权利。之后，第三人按约发放贷款，林泉雪、潘秋萍归还部分本息后，因涉嫌刑事犯罪于2011年5月被公安机关关押，自此未再按约履行还款义务。为此，第三人向法院提起诉讼，要求林泉雪、潘秋萍归还借款本金1218731.50元及相应利息、逾期利息。2012年9月4日，法院依法作出支持上述诉讼请求的判决。现该判决已生效，第三人也向法院申请执行。第三人的合法权益已经得到法院确认，在银行债权等相关权益得到清偿后，第三人同意原告的诉讼请求。
经审理查明，第三人象源丽都公司为系争上海市真光路798弄78号103室权利人。2009年7月29日，第三人象源丽都公司作为甲方（卖方）、被告作为乙方（买方），就系争房屋签订《商品房预售合同》，约定：总房价款暂定为2240490元（实际支付2236707元）；甲方承诺在2011年11月30日前办理房地产初始登记手续，对该房屋设定的抵押已注销，已按规定缴纳了物业维修基金，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2010年11月30日前将房屋交付给乙方。合同签订后，被告于2009年8月17日登记成为预购房屋权利人，并以银行贷款方式支付1300000元，余款936707元于2010年12月付清。2011年6月20日，第三人象源丽都公司取得系争房屋大产证，被告却未办理其为权利人的房屋产权登记手续。
2009年11月30日，第三人上行卢湾支行与被告林泉雪及案外人潘秋萍签订了《个人住房借款担保合同》，约定林泉雪、潘秋萍向第三人借款95万元用于购买系争房屋，借款期限自2009年12月2日至2024年12月1日止，还款方式为等额本息还款法，林泉雪、潘秋萍以系争房屋为上述借款提供担保，若林泉雪、潘秋萍不能清偿上述款项，第三人有权依法以该抵押物协议折价或以拍卖、变卖抵押物实现抵押权。合同签订后，双方于2009年12月4日至上海市普陀区房地产登记处办理了预购商品房抵押登记，上行卢湾支行为抵押权人，林泉雪为抵押人。第三人按约向被告发放了贷款本金130万元，即上述林泉雪向象源丽都公司以贷款方式支付的房款。
2010年12月18日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出卖方（甲方）、上海锐丰房地产投资顾问有限公司作为居间方（丙方），就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将其预购的系争房屋出售给乙方，转让价款为2724000元。协议另约定：甲、乙双方签订本协议当日支付甲方定金5万元，于2010年12月21日前补足定金至1089600元整；待甲方取得以甲方为权利人的该房地产之房地产权证后拾日内，甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续（若需），而后壹日内，乙方同意将已支付给甲方的定金1089600元转为首期房价款；甲方同意乙方通过向贷款银行申请1634400万元贷款的形式支付第二期房价款；待乙方之贷款申请经银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有），且甲方名义之抵押登记已经注销后柒工作日内，甲、乙双方至上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）；甲、乙双方承诺：双方将按本居间协议的约定诚意履行本交易。若甲方出现违约情况，则应向乙方返还乙方已经支付的全部款项，且向乙方支付：等额乙方已经支出的全部款项的100%的违约金，且全额补偿乙方对该房地产进行装修、添附所发生的费用。若乙方出现违约情形，则已经支付甲方的全部款项的100%不予返还，且乙方对该房地产进行装修、添附无偿赠与甲方。甲、乙双方同意自该房屋交房日起乙方享有对该房地产的使用权，同时承担使用时的相关责任；特别告知：现丙方已向甲、乙双方告知，由于签订本协议时甲方仍未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，故本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。甲乙双方确认丙方对于上述情况及甲乙双方采取本居间协议所述交易方式，而最终无法完成本交易或产生其他争议所可能造成的后果，均已尽到良好的告知义务。现甲乙双方在此承诺，同意以本居间协议所述交易方式进行本次交易。若由于非丙方原因导致本协议无法履行或产生其他争议的，甲、乙双方各自承担相应后果，与丙方无涉；本次交易的所有税、费均由乙方承担（包括总价2%佣金）；以甲方为权利人的产权证办出之前的费用由甲方承担；如在产权过户前因甲方原因发生经济纠纷，有法院查封等情形发生，甲方同意乙方为第一债权人。原告分别于签订合同当日及2010年12月21日向被告支付定金4万元、104万元，共计108万元，被告也将系争房屋钥匙交付原告，完成了房屋交接手续。
2011年8月26日，因被告自2011年5月起未再归还贷款本息，故第三人上行卢湾支行作为原告，将林泉雪、潘秋萍作为被告，向法院提起诉讼，上海市黄浦区人民法院于2012年9月4日依法作出如下判决：一、被告归还原告借款本金1218731.50元；二、被告偿付原告至2011年7月20日贷款利息15533.54元，逾期利息308.01元；三、被告偿付原告逾期利息（自2011年7月21日起至实际付清之日止，以上述借款本息1234265.04元为基数，按合同约定的执行利率加收30%计收）；四、被告不能履行上述一至三项付款义务的，原告可以与被告协议，以座落于上海市真光路798弄78号103室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。该房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿。上述一至三项于本判决生效之日起十日内履行。现该判决已生效。因被告至今未履行上述付款义务，截至2014年5月20日，被告应归还原告贷款本金1218731.50元、贷款利息184984.68元、应收未收老罚息20460.05元、应收未收新罚息111.89元、应收未收老复利22583.89元、应收未收新复利126.90元，故上行卢湾支行已向法院申请执行，目前该案仍在执行过程中。
截至2014年6月6日，除经原告申请本院对系争房屋的司法查封外，系争房屋还设有上行卢湾支行为抵押权人、债权数额为130万元、债务履行期限从2009年11月25日至2024年11月25日的抵押登记；上海市卢湾区人民法院为限制人、限制方式为轮候查封、限制文件编号为（2011）卢民五（商）初字第985-989号、限制起始日期为2011年9月2日、预计结束日期为2014年9月1日的司法限制；浙江省玉环县人民法院为限制人、限制方式为轮候查封、限制文件编号为（2012）台玉执民字第3287号、限制起始日期为2013年12月18日、预计结束日期为2015年12月17日的司法限制。
2013年9月29日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，2011年4月，林泉雪、潘秋萍因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被浙江省玉环县公安局刑事拘留，同年5月6日被逮捕。2012年3月30日、2013年1月18日，浙江省玉环县人民检察院以玉检刑诉（2011）764号起诉书和玉检刑补诉（2013）1号追加起诉书指控被告人林泉雪、潘秋萍犯非法吸收公众存款罪向浙江省玉环县人民法院提起公诉。2014年3月25日，浙江省玉环县人民法院依法作出（2012）台玉刑初字第346号刑事判决，判决如下：一、被告人林泉雪犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年六个月，并处罚金人民币五十万元；二、被告人潘秋萍犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币二十万元；三、随案移送的人民币四万元，予以退赔各被害人，并责令被告人林泉雪、潘秋萍继续退赔人民币21134.803406万元，返还给各被害人。
审理中，基于系争房屋目前设有抵押及被法院司法查封的事实，经本院释明，并告知诉讼风险，原告仍坚持本案诉请。
本院认为，被告与第三人象源丽都公司就系争房屋签订《商品房预售合同》并支付全部房款后，仅登记成为预购房屋权利人，并未办理房屋产权登记手续。在系争房屋产权尚未登记在被告名下的情况下，原、被告之间签订了《房地产买卖居间协议》，原告向被告支付定金108万元，被告也将系争房屋交付原告。在该居间协议履行过程中，被告因涉嫌犯罪被刑事拘留，继而逮捕，致无法归还第三人上行卢湾支行贷款本息，构成违约。法院生效法律文书判决被告履行还款义务，第三人上行卢湾支行据此已向法院申请执行，结合系争房屋目前仍设有抵押及被法院司法查封的事实，本院现无法就系争房屋的处分作出裁判，原告虽经本院释明，但仍坚持要求继续履行《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，本院对此难以支持。第三人象源丽都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
对原告唐颂荣的诉讼请求不予支持。
本案财产保全费人民币5000元，由被告负担。
本案诉讼费人民币19596元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
代理审判员 王 蓓
二〇一四年六月二十日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2013）普民四（民）初字第2191号案引用的法律规定
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。