新民市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0181民初4420号原告：李寅红，女，汉族，1958年3月6日出生，住址辽宁省新民市。委托代理人：肖本艳，辽宁卓政律师事务所律师。原告：孔令元，男，汉族，1959年9月9日出生，住址辽宁省新民市。委托代理人：肖本艳，辽宁卓政律师事务所律师。被告：辽宁吉隆房产开发有限公司，住所地新民市。法定代表人：付强，该公司经理。委托代理人：鄢恒辉，辽宁振新律师事务所律师。原告李寅红、孔令元诉被告辽宁吉隆房产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月18日受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员高阳组成合议庭，于2016年10月24日、2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告李寅红、孔令元及二原告的委托代理人肖本艳，被告辽宁吉隆房产开发有限公司（以下简称吉隆公司）的委托代理人鄢恒辉到庭参加诉讼。现已审理终结。原告李寅红、孔令元诉称，二原告为夫妻关系。2012年12月15日，原、被告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议第六款规定，被告于2014年6月20日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告，但被告于2015年12月29日方将约定的铁北汽配城3号楼东3号门市楼交付原告，在原告取得房屋的90日后，原告多次要求被告办理房屋产权登记，信访到新民市政府，但被告以种种借口拖延履行义务至今没有办理。故原告起诉至法院，请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证、给付原告延期交付房屋的违约金67500元、给付原告延期办理房屋产权证的违约金30000元并承担本案诉讼费用。案件受理后，原告变更诉讼请求为：请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证、支付原告铁北汽配城3号楼东3门市楼逾期办理房屋所有权证的违约金89347.1元、返还原告超出合同约定面积部分购房款33600元并由被告承担本案诉讼费。被告吉隆公司辩称，原告要求办理产权证的诉讼请求，目前我公司正在新民市人民政府的协调下，各项相关手续正在办理中。到现在没有办理房证的原因不是原告借口拖延履行，因为铁北项目是新民市人民政府2011年立项。当时决定同意由吉隆公司、农机公司等单位城建，并制定了相关优惠政策。被告在办理各项手续的过程中，由于国家政策发生变化和新民市一些客观情况变化，所以到现在才进入办理产权证的程序。关于产权证这一项被告公司在办理完产权初始登记后就给原告办理产权证。关于原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，被告不同意给付，理由是合同中没有约定办理房证的具体时间，原告在起诉状中所述的《最高人民法院的解释》不适用本案，因为本案是房屋拆迁安置补偿纠纷，不是商品房买卖合同纠纷。关于原告要求返还面积差的诉讼请求，因为双方协议约定很明确，按市场价格多退少补。经审理查明，原告李寅红、孔令元系夫妻关系。2012年12月15日，原告李寅红、孔令元作为被拆迁人（乙方）、被告吉隆公司作为拆迁人（甲方），双方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》一份。协议约定：第二条乙方房屋的基本情况。房屋座位在城郊乡前营子，《房屋所有权证》编号：01-15-423，建筑面积84平方米，使用面积/平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅（做门点）。第三条拆迁补偿金额。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：经双方实测面积为89.76㎡，有89年航拍35.61㎡。由83号协议转入18.63㎡（计：144㎡）。住宅房屋：1.房屋的货币补偿金额：144㎡*1870元/㎡=269280元，3.住宅搬迁补助费一户：600元，4.临时过渡补偿费：400元*10个月=4000元（第七条①），5.有线400元，6.电话100元，金额总计贰拾柒万肆仟叁佰捌拾元整（计274380元）。第四条产权调换房屋。甲方将座落在新北华城3#东3号的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为门市，该房屋为期房。期房的建筑面积144平方米，该房屋价款金额：144㎡*1870元/㎡=269280元。第五条差价款结算。被拆除房屋与产权调换房屋差价款为5100元，由甲方支付给乙方。该款于2012年12月20日前结清。第六条乙方搬迁及产权调换房屋交付时间。乙方保证在2012年12月20日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除，损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2014年6月20日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方。第七条拆迁过渡方式。乙方根据甲方的条件选择下述第1种过渡方式：1.乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月400元，按18个月计算，计7200元。甲方先发给乙方10个月，计4000元，余8个月，计3200元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方。第八条违约责任。1.面积差异的处理：甲方提供的产权调换房屋，当实际建筑面积小于第四条约定的建筑面积5平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按实际发生额的价格确定，由甲方支付给乙方；当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积5平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按实际发生额的价格确定，由乙方支付给甲方……第九条补充条款。双方约定事项如下：①如提供虚假证件此协议视为无效协议后果由乙方负责。②待产权调换时，双方结清产权调换差价进行产权调换。③此房面积最后以房产核量为准，按市场价格多退少补。④双方其他无争议。⑤此人签定协议后拿来的从业人员和有关执照因无法更改协议金额，又不能不给，所以鉴定结算通知单，15名从业人员*800元/人=12000元，壹万贰仟元整。⑥过渡补偿已结清不欠（回迁协议83#中结算清）另回迁此门市又追加过渡补偿，不欠。⑦办证时以房产核实面积为准”。2012年12月31日，被告吉隆公司取得新民市新柳街道前营子村（使用权面积12585㎡）的土地使用权证。2015年12月29日，被告吉隆公司将案涉的房屋交付给二原告。因被告吉隆公司表示回迁的案涉房屋面积增加为155.72平方米，二原告需向被告吉隆公司补交面积差价款58600元（因被告吉隆公司需要向二原告支付过渡补偿费4800元、维修房屋保证金1723元，二原告实际交付55523元）。二原告当庭表示因被告吉隆公司表示不交纳该笔面积差价款就不向原告交付案涉房屋，无奈下才向被告吉隆公司交付了房屋面积差价款。对于面积差价款，二原告表示，其认可交纳5平方米的面积差价款，超出协议约定的6.72平方米面积差价款则不应该交纳。另查明，2017年3月15日，新民市房产管理处出具《说明》一份，内容为：“新民市新北华城3#东3号门市、新北华城2#4-4-1室、新北华城2#东侧1号楼尚未在我处办理房屋初始登记证明，暂时不能办理房屋所有权证”。上述事实，有起诉状、城市房屋拆迁补偿安置协议、新民汽配城（南侧）回迁登记表、建设用地规划许可证、土地使用权证、新政发[2011]10号新民市人民政府文件、说明、当事人陈述等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，符合相关法律法规，合法有效，对双方均具有拘束力。关于原告主张被告协助其办理案涉房屋所有权证的诉讼请求，虽被告现已向原告交付回迁房屋，被告仍负有协助原告办理房证的义务。但因案涉房屋尚未在相关部门办理房屋初始登记证明，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待案涉房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张被告应按照《最高人民法院的解释》第十八条的规定向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。首先，被告因本案的案涉房屋系基于原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》回迁安置的房屋，原、被告之间并未就案涉房屋签订商品房买卖合同，《最高人民法院的解释》是针对审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，不能适用本案。其次，在原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》并没有约定逾期办证违约责任的情况下，原告应对其因被告逾期办证受到的实际损失承担举证责任，本案中，原告并未就被告逾期办证对其造成损失提供明确证据予以证明，应承担相应的举证不能的法律责任。故对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可在有新的明确证据后另行起诉。关于原告主张被告应返还超出合同约定面积部分购房款33600元的诉讼请求。原告提出按照《最高人民法院的解释》的规定，原告（买受人）不承担此部分面积差价款的意见。因本案不适用《最高人民法院的解释》的规定，加之《城市房屋拆迁补偿安置协议》中已明确约定房屋面积最后以房产核量为准，按照市场价格多退少补，故对于原告的意见本院不予采纳。但因房产部门现尚未核定案涉房屋的实际面积，被告不具备要求原告交纳面积差价款的条件，故对于原告要求返还33600元的诉讼请求本院予以支持。被告可待房产部门核定案涉房屋实际增加面后再行向原告主张面积差价款。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第一条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁吉隆房产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告李寅红、孔令元超出合同约定面积购房款33600元；二、驳回原告李寅红、孔令元的其他诉讼请求。案件受理费6802元，由原告李寅红、孔令元负担1657元，由被告辽宁吉隆房产开发有限公司负担5145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  高 阳二〇一七年三月十七日书 记 员  王海滨本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。