厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第109号
上诉人（原审原告）孙爱荣，女，1957年10月26日出生，汉族。
委托代理人黄敬清，男，1969年9月28日出生，汉族。
委托代理人常建桩，男，1957年9月26日出生，汉族。
上诉人（原审被告）杨美芽，女，1973年1月20日出生，汉族。
委托代理人杨克春，温州市联合法律服务所法律工作者。
上诉人孙爱荣与上诉人杨美芽因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙爱荣原审请求判令：1、杨美芽立即返还孙爱荣多支付购房款28247.72元；2、杨美芽支付逾期办理交易登记违约金41903.55元；3、杨美芽赔偿孙爱荣经济损失2000元。
原审法院查明，2013年1月11日，杨美芽与孙爱荣签订了一份《房产预约买卖协议书》。协议书约定：杨美芽将位于厦门市海沧区“海晟维多利亚”二期10号楼1901室的房产以每平方米13000元的价格卖给孙爱荣，房屋建筑面积为169.65平方米，总价以产权证面积为准；协议书签订之日应支付定金300000元，一手产权证办出后五日内再支付1000000元，过户当日付清剩余的购房款项；并约定于房产解押五日内前往厦门市土房局签订《房地产买卖合同》，办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金。协议书签订后，孙爱荣于同日支付给杨美芽300000元，于6月24日支付1238562.54元及2535.18元，于8月6日支付692600元，合计2233697.72元。2013年6月24日，杨美芽偿还银行所欠的抵押贷款以办理解除解除抵押手续。2013年7月10日，杨美芽收到已解押的通知。2013年8月6日，双方到厦门市土房局办理房屋交易登记手续。
原审法院认为，杨美芽与孙爱荣签订的《房产预约买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，合同双方都应当严格依照协议来履行。协议明确约定，房款总价以产权证上的实际面积为准。因此，孙爱荣以协议约定的169.65平方米来计算房产总价并要求退回多收取的28247.72元，没有合同依据，不予支持。杨美芽到银行偿还抵押贷款，办理解除房产抵押手续，是需要一定的合理期限。故杨美芽陈述收到解押通知是2013年7月10日，符合常理。因此，杨美芽应当在收到解押通知后五日内，即2013年7月15日之前，通知孙爱荣并一起到厦门市土房局办理房产交易过户手续。杨美芽逾期未履行此项义务，当依约承担违约责任，即每日支付购房款的0.05%作为违约金，从2013年7月16日计算到2013年8月6日，为24259.95元。孙爱荣要求杨美芽支付逾期办理交易登记违约金41903.55元，支持24259.95元，超过部分不予支持。孙爱荣主张经济损失2000元，首先，双方在协议中仅对违约金进行约定，并未对产生损失如何赔偿进行约定。其次，依照合同法规定，只有在约定的违约金低于损失时，孙爱荣才可请求予以增加。因此，孙爱荣要求杨美芽支付经济损失2000元，没有合同依据和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨美芽应于判决生效之日起十日内支付孙爱荣逾期办理交易登记违约金24259.95元；二、驳回孙爱荣的其他诉讼请求。本案案件受理费1604元减半收取802元，由孙爱荣负担532元，杨美芽负担270元。
宣判后，孙爱荣与杨美芽均不服，分别向本院提起上诉。
孙爱荣上诉称，原审判决对杨美芽多收取的购房款未予以认定是错误的，应当改判。在原审开庭时，讼争房屋的新产权证未办理好，所以孙爱荣提供的房屋面积是以开发商确定的面积为准（169.65平方米），然而，原审却以没有合同依据驳回孙爱荣要求杨美芽返还多收取的购房款28247.72元的请求，显然没有事实与法律依据。现新产权证已办好，房产证载明的面积为170.72平方米，为此杨美芽应当返还多收取的购房款14337.72元。综上，请求撤销原审判决第二项，依法判决杨美芽立即返还孙爱荣多支付的购房款14337.72元。
杨美芽答辩称，本案在原审中孙爱荣并未提供证据证明自己房产的价格，原审法院驳回其该项诉求于法有据。房产买卖最终价格在合同中没有确定。合同上并不存在本案所涉标的总价格。最终在8月6日的结算，双方才确定讼争标的的总价格。不存在多收购房款。孙爱荣的上诉没有事实与法律依据，请求予以驳回。
杨美芽上诉称，原审法院认定事实错误，导致判决错误。根据买卖协议书第五条约定，孙爱荣于2013年1月11日向杨美芽支付30万元作为定金。2、孙爱荣于讼争产权证出证五日向杨美芽支付100万元。3、杨美芽房产过户当日支付余额，上述支付方式中1-2项系孙爱荣先履行顺序，3项是同时履行顺序。2013年8月6日杨美芽与孙爱荣双方约定办理产权登记，根本不存在违约，原审法院忽视该事实存在，而根据买卖协议书第十五条约定认定杨美芽违约系断章取义。原审判决违反程序，适用法律错误，从而产生判决错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，原审法院在审理中，杨美芽依法提出不存在违约抗辩的情况下，原审法院未对不支持杨美芽免责抗辩进行释明，原审法院显然存在程序违法。综上，请求撤销原审判决第一项。
孙爱荣答辩称，杨美芽的违约行为客观存在，孙爱荣已于2013年6月24日将第二笔款项支付给杨美芽，而杨美芽未根据合同约定及时办理产权过户。已构成违约。杨美芽诉称原审法院未释明也不能成立。请求驳回杨美芽的上诉请求。
经审理查明，孙爱荣与杨美芽对原审查明的事实均无异议，但杨美芽认为原审遗漏查明如下事实：一是协议书第二条约定，房屋是按套计算价格；二是付款的期限是“乙方以过户当日支付甲方购房款总额减去130万元”，说明是同时履行，而非先履行；三是遗漏查明协议第十五条约定；四是杨美芽并未收到孙爱荣的催促函件。对原审查明的事实本院予以确认。
另查明，杨美芽与孙爱荣签订的《房产预约买卖协议书》第二条约定“甲乙双方同意，上述房产以套计价，折算为每平方米壹万叁仟元，总价共计以产权证面积为准……”。第五条约定“乙方于2013年1月11日向甲方支付三十万定金；乙方于产权证出证后五日内再支付100万元；乙方于过户当日向甲方支付总额减去130万元”。第十五条约定“……双方约定于解押五日以内签订房管局提供的《房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续……”。原审庭审中杨美芽答辩称双方之间签订的房产预约买卖合同，标的总额不确定，应以房产证面积为准。
二审中，孙爱荣提交讼争房产产权证复印件一份，拟证明讼争房产的面积为170.72平方米，杨美芽对产权证记载的面积无异议，但认为该产权面积与本案无关联。
二审中，孙爱荣提交由华福证券有限责任公司三明列东街证券营业部开具的资产证明及结婚证，拟证明其与其夫孙仁才于2013年6月28日时至少有资产1104584.43元，2013年8月28日时至少有资产1223063.33元。就此杨美芽质证认为，该两份证明不能证明孙爱荣积极履行买卖协议书约定的义务，同时能够证明杨美芽不存在违约的主张。孙仁才并非合同主体，其持有证券与本案不具备关联性。且2013年6月28日与2013年8月20日资产动态上基本保持一致，孙爱荣于2013年8月6日支付的692600元购房款不是从上述股票转让而来的。其履行合同义务与上述资产证明也不存在关联。杨美芽于2013年6月24日办理解除抵押手续，同年7月10日收到解押通知，孙爱荣没有积极履行合同作准备，其于2013年8月6日支付余款，杨美芽同时办理物权转移登记手续，完全是按规定行使同时履行抗辩权。
本院认为，首先，杨美芽是否多收取了购房款，从双方签订的《房产预约买卖协议书》第二条的约定分析，房屋价款是以每平米13000元乘以产权证面积计算总价款，并未直接约定讼争房产整套价款。故本案讼争房产的总价款应为13000元乘以房产面积170.72平方米即2219360元。而孙爱荣实际支付价款为2233697.72元，多支付14337.72元。在原审庭审答辩意见中，杨美芽也认可以产权证面积为准，故杨美芽二审抗辩本案讼争房产以套计价，双方已就房款于2013年8月6日最终结算不能成立，杨美芽多收取的款项14337.72元应当返还给孙爱荣。孙爱荣该项上诉请求于法有据，本院予以支持。其次，杨美芽在履约过程中是否存在违约，是否应当支付违约金。就此本院认为，双方签订的《房产预约买卖协议书》约定，乙方于过户当日向甲方支付总额减去130万元整，甲乙双方约定于解押五日内签订房管局提供的《房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。而从本案双方履约的情形分析，杨美芽已于2013年6月24日办理解押手续，7月10日左右已取得产权证。而取得产权证这一事项仅有杨美芽可知，从常理分析，杨美芽应在取得产权证后通知孙爱荣过户时间，孙爱荣应在过户当日支付给杨美芽余款。杨美芽二审庭审中称其有通知孙爱荣支付余款便过户，显然与合同约定不相符合，本院不予采信。且从现有证据分析，杨美芽并无证据证明其有通知孙爱荣何时过户。而孙爱荣在6月24日时已支付给杨美芽1238562.54元及2535.18元，超过合同约定的100万元，在二审孙爱荣提交的资产证明也可看出，其与丈夫的股票帐户资金充分，有充分的履约能力。虽从合同约定中显示过户与支付余款是在同日办理，但从常理分析，杨美芽取得产权证后应当通知孙爱荣过户时间，但杨美芽显然未依约履行。原审据此认定杨美芽违约并应承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。杨美芽的该项上诉请求本院不予支持。综上，因二审出现新证据，导致原审判决部分有误，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2942号民事判决第一项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2942号民事判决第二项；
三、上诉人杨美芽应于本判决生效之日起十日内返还上诉人孙爱荣购房款14337.72元；
四、驳回上诉人杨美芽的上诉请求；
五、驳回上诉人孙爱荣原审其他诉讼请求。
本案一审案件受理费802元，由孙爱荣负担532元，杨美芽负担270元；二审案件受理费765元由上诉人杨美芽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 许 莹
二〇一四年三月十三日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。