福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第1485号
原告吴兹标，男，汉族，1942年4月18日出生，住厦门市湖里区。
原告吴秀恋，女，汉族，1926年3月21日出生，住厦门市思明区。
原告吴贞璇，女，汉族，1975年4月21日出生，住厦门市思明区。
原告吴华璇，女，汉族，1977年11月14日出生，住厦门市湖里区。
上列四原告共同的委托代理人林辉、史正，福建方圆统一律师事务所律师。
被告杨郎，男，汉族，1949年3月6日出生，住厦门市思明区。
被告廖丽锦，女，汉族，1952年3月11日出生，住厦门市思明区。
上列二被告共同的委托代理人杨晓伟，男，汉族，1976年12月25日出生，住厦门市思明区。
上列二被告共同的委托代理人王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
第三人厦门市房地产股份有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第三层，组织机构代码15500859-2。
法定代表人翁志铃，董事长。
委托代理人莫然，该公司员工。
原告吴兹标、陈子霞与被告杨郎、廖丽锦，第三人厦门市房地产股份有限公司（以下简称厦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年7月24日受理后，于2007年3月30日作出（2006）湖民初字第2431号民事判决，吴兹标、陈子霞不服，提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2007）厦民终字第1208号民事裁定，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2009年4月29日作出（2008）湖民初字第398号民事判决，宣判后吴兹标、陈子霞不服判决再次提出上诉，厦门市中级人民法院于2010年8月17日作出（2009）厦民终字第2422号民事判决和（2009）厦民终字第2422号民事裁定，已经发生法律效力。杨郎、廖丽锦不服，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2010年12月23日作出（2010）闽民申字第1441号民事裁定，指令厦门市中级人民法院再审，诉讼过程中，陈子霞死亡，法院依法变更陈子霞的继承人吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇为一审原告、二审上诉人一方当事人参加诉讼。厦门市中级人民法院于2012年1月16日作出（2011）厦民再终字第4号民事判决和（2011）厦民再终字第4号民事裁定，已经发生法律效力。后福建省高级人民法院于2012年11月28日作出（2012）闽民提字第251号民事裁定，裁定撤销本院（2008）湖民初字第398号民事判决及厦门市中级人民法院（2009）厦民终字第2242号民事判决、（2011）厦民再终字第4号民事判决，发回本院重审，本院依法再次另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇的共同委托代理人林辉、史正，被告杨郎、廖丽锦的共同委托代理人杨晓伟、王嘉鹏，第三人厦房公司的委托代理人莫然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴兹标、吴秀恋、吴华璇、吴贞璇诉称，吴兹标与陈子霞系夫妻关系。因陈子霞于2011年6月22日去世，陈子霞的继承人为吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇，故本案的原告变更为吴兹标、吴秀恋、吴贞璇、吴华璇。1992年7月16日，吴兹标与被告杨郎、廖丽锦夫妇订立一份《房屋买卖协议书》，并在厦门市公证处办理了（92）厦证内字第532号《公证书》。《房屋买卖协议书》约定，杨郎、廖丽锦自愿以75000元的价格，将址于厦门市湖里区东渡村内石造房屋（等地上物，两房一厅，四至为东至虎脚2M，西至石间仔6M，南至黄炮厝8M，北至生活区公路2M）售予吴兹标。双方还约定，上述房屋如需改建，由吴兹标申办相关手续，杨郎应负责出面清理房屋产权有关事宜。此后，吴兹标与杨郎、廖丽锦夫妇款、物两清，吴兹标取得东渡村8号之一、之二房产的《乡村建房宅基地许可证》及《乡（镇）村建房用地申请书》、《乡村建房加层申请书》等证照原件，并开始使用东渡村8号房产。2004年3月，厦门市人民政府批准第三人厦房公司将东渡村土地作为东渡村改造项目的建设用地，厦房公司遂于2004年9月22日发布拆迁公告，委托厦门众城新景房屋拆迁有限公司实施拆迁，东渡村8号之一、之二房产亦在拆迁范围内。由于吴兹标向杨郎、廖丽锦夫妇买受房屋后，杨郎、廖丽锦夫妇始终未能办理房屋的过户手续，故杨郎、廖丽锦夫妇于2005年1月17日办理了（2005）厦思证民字第040号《委托书公证书》，以委托陈子霞办理东渡村8号之一房产一切事务的形式，履行《房屋买卖协议书》约定的义务，以便吴兹标、陈子霞顺利办理拆迁补偿安置事宜。自1992年转让房屋后直至众（拆）062号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称062号协议）订立时，杨郎、廖丽锦从未对拆迁房屋主张过权利，后忽于2005年5月间对062号协议书的效力提出异议，并在厦门市伟恩实业有限公司（以下简称伟恩公司）腾退拆迁房产时强占房产，主张获得拆迁补偿款。被告与原告、第三人等遂起争议。（2006）厦民终字第473号民事判决确认062号协议书无效，故原告请求法院判令：1、确认原、被告双方于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》合法有效；2、确认经第三人厦门市房地产股份有限公司勘测、确认的东渡村8号之一房屋所涉64.7平方米及加层，即为申请表批至街道办基建的117.7平方米；东渡村8号批至区级临时占道许可证基建的150平方米房屋（地上物）及无任何批建手续191.99平方米（含东渡村8号之二加层64平方米）房屋（地上物）因拆迁所产生的补偿款及相关安置补偿权利归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。本案庭审过程中，原告表示因另案已经起诉，在本案中撤回第2项诉求，本院依法予以准许。
被告杨郎、廖丽锦辩称，原湖里区东渡村8号之一之二房屋（下称之一之二房屋）系杨郎和案外人黄正锐上世纪八十年代分别从杨郎岳母处取得，各持有《乡村建房宅基地许可证》，但未办理房屋所有权证。八十年代末黄正锐将名下的之二房屋卖给案外人万宝贸易公司，该公司又转售被告杨郎，均未办理过户手续（为此，本案诉讼前，被告与黄正锐在法院达成《民事调解书》，确认黄正锐将东渡村8号之二房屋权利转让被告）。1992年7月1日，吴兹标为创办厦门市普利达实业有限公司（后更名为伟恩公司），向杨郎租用上述讼争之一、之二房屋及附属物。为规避高达20%的租赁税费，双方以合股开办公司为名，签订了《合股协议书》，约定被告以上述之一之二房屋及附属物“入股”伟恩公司，不参与经营，每月收取固定“股息”1500元。《合股协议书》签订后，被告既未成为伟恩公司股东，上述之一之二房屋及附属物亦未过户给伟恩公司。《合股协议书》签订后半个月，因双方有意就讼争之一房屋进行交易，故又签订《房屋买卖协议书》并办理公证，约定原告购买之一房屋，价格75000元。此后，因讼争房屋属集体土地上的房产，有关部门不准买卖，故无法办理产权过户，原告亦未支付购房款，仍按《合股协议书》的约定，按月支付“股息”给被告。2004年9月22日，厦门市土房局发布厦国土房拆通（2004）42号拆迁通告，讼争房屋在拆迁范围内。此时，原告称其弟弟在某拆迁公司当老总，与拆迁实施单位较熟悉，如能让原告出面办理拆迁事宜，可以得到较充分的补偿。为此，2005年1月17日被告出具一份经公证的《委托书》给吴兹标的妻子陈子霞，委托其办理东渡村8号之一房屋拆迁事宜，并在此时将相关证件原件交予陈子霞。2005年5月20日，陈子霞利用得到被告授予的机会，以其为法人代表的伟恩公司名义，同本案第三人厦房公司签订众拆062号《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议（2）》、《企业经营补偿协议书》等协议，由伟恩公司取得之一之二房屋及附属物的全部拆迁补偿款计2180255元。同时，原告在上述协议签订当天，与拆迁人厦房公司另行签订一份《东渡村8号房屋拆迁补充说明》，承认其“一直逐月向杨郎支付固定股息至房屋搬迁期限为止”。另，在签订拆迁补偿协议之前，陈子霞还不择手段，伪造政府部门文件，骗取拆迁补偿款，2009年被法院判处有期徒刑三年及追缴赃款四十余万元。另，东渡村于1981年进行“村改居”，有关部门也曾经征收东渡村部分耕地，但原村民使用的宅基地在第三人进行拆迁之前未曾按法定程序进行征收，因此，被告一直持有《乡村建房宅基地许可证》，讼争房屋使用的土地性质未曾改变。据上述事实，被告认为：1、买卖协议无效。首先，众所周知，我国实行最严格的土地管理制度，农村集体土地未经依法征收，不改变其所有权性质。2012年2月23日国务院办公厅发布“关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知”一再重申：“禁止借户籍管理制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。”因此，虽然1981年东渡村即已改为城市建制并实行“村改居”，但1987年有关部门向申请人颁发的权证仍为《乡村建房宅基地许可证》，而且直至第三人征地拆迁时，未出现不同所有权性质的权证。因此，被告主张本案的买卖标的物为集体土地上的房屋于法有据。其次，国家严令禁止农村集体土地上的房屋在村集体成员之外进行交易，双方当事人买卖讼争房屋显然违反了法律的禁止性规定。本案开庭前，被告提交的2013年1月9日厦门日报第六版的“民事行政诉讼监督，不让群众蒙受不公待遇”一文表明，城市居民买卖集体土地上的房屋，即使已经办理过户登记，亦应予以撤销。同理，原告出示的1991年2月买受案外人周锡芳位于东渡村12号的房屋并办理过户的行为，与上述案例完全相同，原告以其与周锡芳买卖房屋一事来主张买卖行为合法是不能成立。此外，即便不论讼争房屋的土地性质，按照相关房地产管理法律，出售房产应持有房屋所有权证书，本案买卖协议订立时，讼争房屋未取得产权证书，依法不得交易。2、买卖协议未实际履行。第一，原告方未曾向被告支付购房款。首先，买卖协议签订后，因有关部门不准办理房屋过户手续，因此，原告方当然不必支付购房款。这是原告一直无法提供付款凭据的根本原因。其次，原告方在数次诉讼中主张其是以现金支付购房款。试想，当时人民币最大面额为10元，每扎纸币的总额仅1000元，75000元的购房款多达75扎，普通百姓进行如此大笔的现金交易，在当时的经济水平背景下是不可思议的，或者说违反了民间的一般交易习惯，因而原告这一主张显然不能成立。第二，原告主张其买下东渡村另一村民周锡芳的房屋已经办理过户，同时主张其与被告已经“房款两清”，那么，当时原告应当要求被告办理过户才符合常理。未办理过户的事实，间接证明原告并未支付购房款。第三，原被告双方实际履行的是《合股协议书》，原告是租房而不是买房。首先，在讼争买卖协议订立前半个月，原告与被告签订了《合股协议书》（实为租赁协议），并从此时实际使用讼争房屋。半个月后，双方有意就讼争房屋进行买卖，故另行订立了房屋买卖协议。但因有关部门不予办理过户后，双方即终止买卖协议的履行。在此情况下，原告方继续使用讼争房屋，应视为继续履行《合股协议书》的行为。而且这一事实已经在原告与第三人签订的《东渡村8号房屋拆迁补充说明》中有关原告一直逐月向被告支付之一之二房屋的“股息”的表述得到印证。因此，无论讼争买卖协议是否有效，双方当事人并未实际履行该协议。驳回原告的诉讼请求。
第三人厦房公司述称，一、因原被告间债权债务关系未清理而导致的涉讼房产的权利归属与分配问题是原被告之间的法律关系，不应当牵涉到第三人，事实上第三人也依法履行了己方应尽的相关义务。原被告之间就分配补偿款问题发生的争议更不能损害到第三人的合法权益。二、处理涉讼房产拆迁补偿安置受偿权归属问题应以解决涉讼房产的权属争议为先决条件。由于涉讼房产存在权属争议，在办理相关证据保全后，本案涉诉房产于2004年9月已依法拆除，即物已灭失，物上所有权的效力及于代位物（即拆迁补偿款）。而本案讼争房产的权利归属现在存在争议，补偿款的归属应先取决于讼争房产权利归属争议的解决。三、对于原被告提出的涉案地块的土地性质问题，原告提交的（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》中已经确认了该地块为国有土地性质的事实，在此特予以说明，同时土地性质问题与本案不具有关联性。
经审理查明，案外人翁茄花1986年7月23日在厦门市公证处办理《赠与书》公证，将自己位于东渡村的一幢平屋分别赠与被告杨郎和案外人杨金寿、黄正锐。杨郎和黄正锐于1987年9月19日分别取得许字第2584之一、之二号《乡村建房宅基地许可证》。2005年8月26日，本院（2005）湖民初字第2555号民事调解书确认东渡村8号之二房屋（许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证》）归杨郎、廖丽锦所有。
1992年7月1日，原告吴兹标代表伟恩公司与被告杨郎签订一份《合股协议书》，约定杨郎以在本村自有房产折价入股，提供的房屋范围：杨郎本人申请建房的东渡村8号之一房屋，以及杨郎于1987年12月向案外人黄正锐购买而尚未办妥过房手续的东渡村8号之二房屋，上列二部分平房约130平方米，该建筑周围之临时搭建约130平方米、习惯性使用之庭院、空地约140平方米；杨郎不参与经营，每月收取固定“股息”1500元，“入股”年限至2000年7月15日止等。
1992年7月16日，吴兹标与杨郎、廖丽锦签订了买卖东渡村8号之一房屋的《房屋买卖协议书》，并办理了公证。该协议书约定：杨郎、廖丽锦自愿将址在厦门市湖里区东渡村内石造房屋（二房一厅，四至为东至虎脚2米，西至石间6米，南至黄炮厝8米，北至生活区公路2米）出售给吴兹标；房价为75000元，房屋自出卖后交付给吴兹标管理、使用；房屋如需改建由吴兹标向厦门市有关部门申办手续；房屋产权如果来历不明，杨郎、廖丽锦应出面清理并承担责任。自1992年始，东渡村8号之一、之二房屋及其地上物由吴兹标占有使用。
2004年9月22日，厦门市国土资源与房产管理局发布厦国土房拆通（2004）42号《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》，通告东渡村1号至96号占地面积40154.167平方米范围内的房屋及其地上物需要拆迁，拆迁人为第三人厦房公司，拆迁单位为厦门市浦南旧城区房屋拆迁工程有限公司。产权面积即为东渡村8号之一、之二房屋建筑面积64.7平方米和64平方米房屋及附属地上物均作拆迁补偿对象。
另查明，厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定：东渡大队三个生产队现有耕地534亩，给予一次性征用，劳力分期安排；同时，撤销东渡农业队建制，由湖里公安派出所统一管理。该大队农业人口770人一次性全部转为城镇居民，享受城镇居民的供应待遇。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》，厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》均将东渡小区内的土地列入城市规划用地，第三人取得的厦府（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》还将位于东渡村的土地认定为“国有土地”，该文同时要求“上述用地涉及征用土地、补偿安置问题，请联系市国土资源与房产管理局按照有关规定办理”。
还查明，陈子霞、吴兹标向案外人周锡芳购买的位于东渡村12号的房屋于1991年2月12日办理了权属过户到吴兹标名下的手续。
在（2009）厦民终字第2422号案件审理过程中，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局发函咨询，厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日回函表示：“一、1981年市政府以《关于东渡生产大队改为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）决定，东渡大队三个生产队一次性征用，东渡村改为城市建制。根据原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（（1995）国土［籍］字第26号），因国家建设征用土地，农村集体建制撤销或其人口全部转为非农业人口，其未征用的土地，归国家所用，继续使用原土地的农村集体成员享有国有土地使用权。
我局2000年3月16日《关于加快农村登记发证工作的会议纪要》（2003）03号已明确：岛内城乡结合部“农转非“范围有十个地区（居委会）（即：莲坂、西郭、屿后、湖里、塘边、江头、东渡、濠头），在受理居民土地房屋权属登记时，由权籍登记中心按城镇土地房屋权属登记办理。
因此，厦府（2004）地114号用地批文和厦国土房拆通（2004）42号拆迁通告，均将东渡村的土地作为国有土地。东渡村的宅基地及其地上房屋的产权人凡向我局申请土地房屋登记的，都办理国土使用权证。杨郎、廖丽锦东渡村的土地房屋可凭《乡村建设宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。
二、……”
以上事实，有原告方提交的证据：《房屋买卖协议书》、（86）厦证内字第160号《公证书》、（92）厦证内字第532号《公证书》、许字第2584之一号《乡村建房宅基地许可证》、许字第2584之二号《乡村建房宅基地许可证》、厦门市中级人民法院（2011）厦民再终字第4号《民事判决书》；被告提交的证据：《房屋买卖协议书》、《合股协议书》、（92）厦证内字第532号《公证书》、《关于东渡村改造建设用地房屋拆迁通告》；以及当事人陈述、庭审笔录、证据交换笔录等为证，足以认定。
本院认为，原告吴兹标作为买方与作为卖方的二被告杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》经双方签字认可，并经厦门市公证处公证，系双方真实的意思表示。厦府（1985）综218号《关于东渡小区规划方案的批复》、厦府（1987）综035号《关于核定东渡小区用地的批复》、厦建总字（1987）008号《关于东渡小区修改规划方案的审批》、（2004）地114号《厦门市人民政府关于东渡村改造建设用地的批复》、厦门市人民政府于1981年发出的《关于东渡大队改建为城市建制的通知》（厦政（1981）505号文）以及厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日向厦门市中级人民法院的回函等文件均可以体现本案讼争房屋所占用的土地为国有土地性质。厦门市国土资源与房产管理局于2010年4月20日回函中明确答复：“东渡村的宅基地及其他地上房屋的产权人凡向我局申请土地房屋登记的，都办理国有土地使用权证。杨郎、廖丽锦东渡村的土地可凭《乡村建设宅基地许可证》向我局申请土地房屋登记，我局将按国有土地性质颁证。”二被告持有的《乡村建房宅基地许可证》，只能说明其未向相关房产管理部门领取国有土地性质的权属证书，不能证明讼争房屋所在地的土地为集体所有，原告吴兹标与案外人周锡芳之间的房屋买卖关系已经办理了交易过户手续也可佐证讼争房屋的转让没有违反法律的相关规定。虽然《中华人民共和国土地管理法》及建设部《城市房地产管理规定》均有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但《中华人民共和国城市房地产管理法》实施于1995年1月1日，建设部《城市房地产转让管理规定》实施于1995年9月1日，均在本案讼争的《房屋买卖协议书》签订之后，不能作为认定房屋买卖协议无效的依据。因此吴兹标与二被告签订的《房屋买卖协议书》没有违法法律的相关规定，应当认定合法有效。至于房屋买卖协议的履行情况及双方因此产生权利归属、义务承担问题，因原告在本案中撤回其第2项有关诉求，已在另案中起诉，本院依法在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
原告吴兹标与被告杨郎、廖丽锦于1992年7月16日订立的《房屋买卖协议书》合法有效。
本案案件受理费100元，由被告杨郎、廖丽锦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 马菡菲
人民陪审员 杨红霞
人民陪审员 林振焕
二〇一三年十一月七日
书 记 员 张占甫
附页：
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。