上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第538号
原告于娟，女，1979年10月29日生，汉族，住江苏省高邮市。
委托代理人袁静，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人徐西江，上海市光明律�事务所实习律师。
被告柯金华，女，1968年6月5日生，汉族，住新疆维吾尔自治区阜康市。
第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区。
负责人赵奇飞，行长。
委托代理人庄宸。
委托代理人徐剑。
原告于娟与被告柯金华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，诉讼中，原告向本院申请追加案外人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行（以下简称“建设银行宝山支行”）作为第三人参加诉讼，本院予以准许。后因被告柯金华下落不明，本案转为适用普通程序，并于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告于娟的委托代理人袁静、徐西江，第三人建设银行宝山支行的委托代理人庄宸、徐剑到庭参加诉讼，被告柯金华经本院合�传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告于娟诉称：2013年6月，原告与被告柯金华、案外人陈某某就原告购买被告名下的产权房上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋、陈某某名下的产权房上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋达成一致：约定上述二套房屋价格各为80万元人民币（以下币种同）。因二套房屋面积皆为46.59平方米，被告与陈某某又以夫妻相称，原告与被告柯金华、案外人陈某某于2013年6月29日签订了一份房屋买卖定金合同，约定二套房屋共计总价160万元，购房定金共计5万元，二套房屋房款支付方式为2013年7月1日前支付首付款100万元（含5万元购房定金），2013年7月1日三方签订《上海市房地产买卖合同》。6月29日当天，原告以现金方式支付5万元给陈某某、柯金华，二人出具定金收条。7月1日，柯金华持陈某�的公证委托书一人前来与原告签订了上述二套房屋的《上海市房地产买卖合同》和补充协议。根据合同约定：涉案房屋总价为68万元，2013年6月29日前支付2万元（定金），2013年7月1日前支付36万元（首付款），2013年8月30日前支付30万元（银行贷款），双方约定在2013年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，2013年8月31日前交房。当天三方又签订补充协议，约定原告支付被告与陈某某二套房屋差价24万元（每套房屋各12万元）。原告当天将36万元房款直接转入被告账户，另12万元差价也转入被告账户。当天，被告将涉案房屋交付原告，原告入住装修使用至今。7月4日，被告告知原告，所购房屋被法院查封，后原告无法再联系上被告。目前涉案房屋上尚有建设银行宝山支行的抵押权，2013年6月9日的抵押债权数额为33万元。为此原告诉至法院，请求判令1、被告�除上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋上的抵押权；2、被告将上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋过户至原告名下；3、被告自2013年8月1日起至判决生效之日止，每日支付原告违约金250元人民币。
被告柯金华未作答辩。
第三人建设银行宝山支行述称：对于诉请1，只要将银行欠款本金232，028.14元、截至2015年6月29日的利息31，145.75元以及另案诉讼费5，464.47元付清后，银行同意涤除抵押，具体上述费用是被告还是由原告支付，第三人没有要求。对于诉请2，如果欠款还清，第三人没有异议。对于诉请3，与第三人无关。
经审理查明：被告柯金华是上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋的登记权利人。
2013年6月29日，陈某某、柯金华作为出售方（甲方），于娟作为承购方（乙方），上海沃诚房地产经纪事务所（丙方，以下简称“沃诚经纪事务所”），三方签订了《房屋买卖定金合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX、XXX室房屋出售给乙方，上述二套房屋面积均为46.59平方米；成交总价为1，600，000元，乙方于2013年6月29日支付5万元，于2013年7月1日前支付95万元，于2013年前支付60万元；违约金为定金全额，即5万元，所收定金以收据为准；双方约定于2013年7月1日前至沃诚经纪事务所签订《上海市房地产买卖合同》，签订后，各条款均以《上海市房地产买卖合同》为准。合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述定金合同签订后，原告于2013年6月29日现金支付陈某某及柯金华共计5万元定金，陈某某和柯金华出具了收条。
2013年7月2日，上海市松江公证处出具《公证书》一份，载明被告陈某某于2013年6月30日在该处签订了委托书一份。上述委托书载明陈�某准备出售上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋，因其事务繁忙，无法亲自办理出售事宜，故委托柯金华作为其代理人，受托期限自即日起至2013年12月30日止，代理权限包括代为出售房屋、签订房地产买卖合同及办理房屋转让的相关事宜，代为办理房地产产权登记、过户事宜，代为交付房屋钥匙、办理相关水电煤的过户更名手续及代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事宜等。
2013年7月1日，被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲、乙双方通过沃诚经纪事务所居间介绍，甲方将上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积46.59平方米，上述房地产转让价款共计680，000元；甲方于2013年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年7月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追加甲方的违约责任；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付给乙方（包括到松江房地产交易中心办理房地产权利转移手续）的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当支付之日起至实际交付之日止；该合同附件三载明了付款协议，即2013年6月29日支付30，000元整（定金），2013年7月1日前支付350，000元整（首付款），2013年8月31日前支付300，000元整（银行贷款）。买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述房屋买卖合同签订后，原告于2013年7月1日支付给陈某某1509室房屋的首付款36万元，支�给柯金华1510室房屋的首付款35万元，同日原告还支付给柯金华上述二套房屋的差价款24万元，柯金华出具了相应的收条。
2013年7月1日，陈某某和柯金华作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《补充协议（一）》一份，约定甲方于2013年6月29日将坐落于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室、1510室的房屋出售给乙方，该房屋成交价格为1，360，000元，乙方自愿在此房价的基础上补偿给甲方人民币240，000元，甲方实际到手价计160万元；乙方已于2013年7月1日在签订上海市房地产买卖合同当日支付人民币95万元整，2013年6月29日已支付人民币5万元整。
2013年7月1日，原、被告签署了《房屋交接书》一份，载明被告已于同日将涉案房屋交付原告，原告予以确认。
2013年10月12日，沃诚经纪事务所出具关于交房情况的证明一份，载明在2013年7月1日松江区泗宝路88弄1509、1510室房产买卖过程中，基于买方于娟的请求（为尽快进入设计装修和入住）和卖方的承诺，买方在支付首期房款时比合同约定数额多付了24万元，卖方陈某某、柯金华在该款项到位的当天（2013年7月1日）就将其房屋钥匙交与买方于娟设计装修和入住。
庭审中，原告还提交了涉案房屋的物业管理费发票、燃气供用气合同，证明其实际占有和使用着涉案房屋，第三人对此没有异议。
另查明，现涉案房屋上设定有抵押债权，抵押权人为第三人建设银行宝山支行，债权数额为33万元。诉讼中，第三人陈述，截至2015年9月30日，涤除该笔贷款抵押权需偿还贷款本金232，028.14元、利息36，145.75元及诉讼费5，464.47元，合计273，638.36元；无论原告还是被告，只要还清银行欠款，银行同意涤除抵押，现被告已经逾期还款。原告则表示对于房屋上的抵押权，原告同意代被告履行涤除抵押的相关义务，原告已经按约履行支付房款的义务，剩余未支付的是与被告约定的贷款义务，如果法庭判决过户，原告同意在过户后以现金补足，具体在执行过程中再自行处理。
2013年8月15日，涉案房屋被江苏省盐城市中级人民法院（2013）盐商初字第0225号案件查封，后该房屋亦被包括本案在内的多起案件轮候查封。庭审中，本院向原告释明了涉案房屋已被本市及外地多家法院查封，可能存在履行不能的情形，原告是否坚持要求过户，原告表示由此可能造成的履行不能的后果都清楚，坚持过户的诉请。
以上事实，有上海市房地产登记簿、房屋买卖定金合同、上海市房地产买卖合同、补充协议、转账凭证、收条、关于交房情况的说明、房屋交接书、物业费发票、燃气供用气合同以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。现原告已按约支付了除银行贷款之外的购房款，而被告却未及时涤除系争房屋上的抵押权，为涉案房屋的交易过户清除障碍，构成了违约，故原告要求被告涤除系争房屋上抵押权的诉请，于法有据，本院予以支持。原告据此主张的违约金，符合双方的合同约定，本院亦予以支持。鉴于目前系争房屋被法院司法查封，且该司法查封是否解除并非为被告的意志所决定，故系争房屋尚不具备过户的条件，原告关于办理系争房屋过户手续的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告柯金华于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋上的抵押权；
二、被告柯金华于本判决生效之日起十日内支付原告于娟自2013年8月1日起至判决生效之日止的违约金（按照每日250元的标准计算）；
三、驳回原告于娟的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，财产保全申请费3，920元，公告费560元，合计诉讼费4，640元，由被告柯金华负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 陆为明
二〇一五年十月十六日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼�》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。