北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第13770号
原告（反诉被告）汝延新，男，1974年4月19日出生。
原告（反诉被告）汝艳芳，女，1976年9月16日出生。
二原告委托代理人唐力，北京市金瀚律师事务所律师。
被告苏喜峰，男，1970年6月20日出生。
委托代理人毕宝胜，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）王秀春，女，1962年10月17日出生。
委托代理人丛爱国，男，1955年11月9日出生。
第三人北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员会，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼村。
法定代表人于振林，书记。
委托代理人程果，河南衡祥律师事务所律师。
原告（反诉被告）汝延新、汝艳芳诉被告苏喜峰、被告（反诉原告）王秀春、第三人北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员会（以下简称讲礼村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炜鑫担任审判长，与代理审判员张俊、人民陪审员冯淑敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汝延新、汝艳芳的委托代理人唐力及原告（反诉被告）汝艳芳，被告苏喜峰的委托代理人毕宝胜，被告（反诉原告）王秀春的委托代理人丛爱国到庭参加诉讼。第三人讲礼村委会经本院依法传唤未到庭参加2015年11月30日的诉讼（其答辩、质证等意见以上次开庭庭审意见为准），本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
原告汝延新、汝艳芳诉称：2011年3月8日，二原告与被告苏喜峰签订《协议书》，协议书约定被告苏喜峰将小汤山镇讲礼村委会工业大院（汤尚路西）的五亩地合作经营权流转给原告使用，并将该土地上被告苏喜峰建造的2500平方米建筑折价520万元卖给原告。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，并经讲礼村委会同意办理了土地流转手续，与讲礼村委会签订了新的《讲礼村工业区土地合作协议书》。之后，原告对房屋进行了装修。2012年2月，被告王秀春向法院起诉，请求判令二原告与被告苏喜峰的房屋买卖行为无效。理由是二被告曾于2007年11月签订《合作协议》，约定王秀春投资二十万元与苏喜峰共同建房，现苏喜峰擅自将房屋卖给他人，侵害了王秀春的合法权益。一审法院作出（2012）昌民初字第3325号民事判决书，以该买卖关系所涉及的不动产建设在农村集体土地上，且对该建设行为的合法性双方均未举证证明为由，判令二原告与苏喜峰之间的不动产买卖合同无效。原告上诉后，二审法院也以所售房屋不合法为由维持原判。原告认为，依据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故起诉要求被告返还购房款520万元。另外，根据法律规定，合同无效后原告理应返还被告建筑，但是原告与讲礼村委会签订了《讲礼村工业区土地合作协议书》，取得了小汤山镇讲礼村委会工业大院的土地使用权，而二被告的建筑坐落于原告使用的场地内，且被法院认定为违章建筑，被告的建筑占用了原告使用的土地，应当返还土地拆除建筑。综上，诉至法院请求判令：1、二被告连带返还购房款520万元；2、二被告返还违章建筑所占用的土地，拆除昌平区小汤山镇讲礼村工业大院（汤尚路西）内的2500平方米违章建筑；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告苏喜峰辩称：不同意原告的诉讼请求。1、虽然地上建筑物买卖合同被法院确认无效，但地上建筑物实际仍在使用，也经过了原告改造装修，现也无法实际返还，所以我不同意退还520万元，也不同意返还建筑物。2、涉案建筑物是否是违章建筑，是否拆除，这属于行政处罚问题，不应该在本案中过多的涉及，所以基于上述两点，不同意原告的诉讼请求。
被告王秀春辩称：1、原告陈述涉案土地上的建筑物是违章建筑，但人民法院没有一份判决书里认定是违章建筑，违章建筑是国家行政部门行使的权利。涉案建筑物不属于违章建筑，北京市第一中级人民法院判决书中没有涉及房屋建筑是违章建筑。原告说土地上的建筑物是违章建筑，属于自行代国家有关机关行使了权利。2、我国房屋和土地是一体的，双方在（2012）昌民初字第3325号民事判决及二审中涉及的买卖合同的标的物是房屋，土地不能买卖，房屋买卖无效，土地占用肯定也是无效的。关于土地使用权的合法有效流转，依据我国现行法律，不是原告和第三人及其他案外人签协议就能流转，土地流转是需要经过合法手续的，不能侵害周边相邻关系，经过村民代表大会同意并公示，在形式上需合法，原告与被告签订买卖合同是在2011年，不是2003年，所以二原告与第三人讲礼村委会依据修改的《讲礼村工业区土地合作协议书》流转涉案土地不合法，原告并没有取得涉案土地的合法使用资格。3、原告要求被告连带返还520万元购房款，我从未接到与原告商谈房屋买卖事宜和购房款问题，原告提出依据已经生效的法院判决返还，我没有异议。
第三人讲礼村委会辩称：我们认为本案与讲礼村委会没有利害关系。
反诉原告王秀春诉称：2011年3月8日，反诉被告与苏喜峰在未经反诉原告（反诉原告系诉争土地合作经营方及地上物的共有人）知情同意的情况下签订《协议书》，由于反诉被告在买房之后急欲成为建筑物下土地经营权人，欺骗讲礼村民委员会采用倒签日期，伪造出了一份《讲礼村工业区土地合作协议书》，该协议书既没有经过村民代表大会，又不敢在镇里备案。法院一审、二审生效判决均确认反诉被告与苏喜峰之间的房屋买卖合同无效，依据我国法律规定，反诉被告应在2013年1月30日二审生效后返还迄今仍在占用的5亩土地及其上的2500平方米建筑物。同时，因反诉原告自2011年即无偿占用反诉原告与他人合伙经营积累的财产至今，已长达4年之久，其要求本诉被告苏喜峰返还520万元时应冲减200万元的房屋占用费。反诉原告强占着依据无效合同而取得的土地与建筑，反过来向反诉原告追款拆房，于情理不通、于法相悖，房屋买卖合同既然无效，基于买房的土地流转自然也无效。综上，依据合同法第五十八条规定，反诉原告提起反诉，要求：1、判令二反诉被告返还反诉原告昌平区小汤山镇讲礼村工业大院（汤尚路西）内的2500平方米建筑及5亩土地；2、判令二反诉被告偿还反诉原告2500平方米工业建筑占用费（自2011年3月至返还之日止）人民币200万元；3、本案全部诉讼费用由二反诉被告承担。
反诉被告汝延新、汝艳芳辩称：反诉事实、理由及请求我们均不认可。反诉没有事实和法律依据，反诉第一项诉讼请求以前起诉过，同一请求不能两次起诉。现在诉争房屋已经被法院认定没有合法手续，属于法律禁止行为，因此买卖合同被认定无效，如果法院判决我们向反诉原告返还房屋意味着从法律上使得房屋合法化，与现行法律不符，故请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
本诉被告苏喜峰辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。虽地上物买卖合同被确认无效，但地上建筑物实际仍在使用，也经过了反诉被告的装修改造，无法返还，所以我不同意反诉被告返还建筑物。
第三人讲礼村委会辩称：与我们没有任何关系，我们没有意见。
经审理查明：2003年4月17日，苏喜峰（别名：苏系筝）与讲礼村委会签订《讲礼村工业区土地合作协议书》，该协议约定讲礼村委会将本村工业大院内5亩土地以合作形式给苏喜峰使用，合作期限为50年，自2003年4月17日至2053年4月16日，双方对使用费及使用土地的相关费用的数额及交纳方式进行了明确约定，在该协议中双方还约定了其他相关事宜。后苏喜峰据此取得了协议土地的使用权。
2007年11月22日，苏喜峰（别名：苏系筝）与王秀春签订《合作协议》，双方约定合作方式为：在现有土地地上物现状的基础上，王秀春投资20万元，进行建设，剩余资金由苏喜峰投资；合作规模为：王秀春投资后，苏喜峰必须保证建成厂房2个，建筑面积不小于1100平米，办公2层楼一座不小于200平方米，2008年5月之前建成，其标准为租户能够入住；经营或出租利润分配为：出租利润分配为双方各占百分之五十。但王秀春先收回投资后，双方再进行利润分配；拆迁补偿利益分配为：王秀春首先收回投资的20万元，然后再享受赔偿总额的百分之二十。剩余的全部归苏喜峰；合作期限为：按照苏喜峰2003年4月17日与讲礼村委会签订的土地合作协议执行，此协议到期后，王秀春随苏喜峰享受续签待遇，如果苏喜峰原协议不再续签，王秀春同样享受原协议中苏喜峰所享受的待遇，王秀春享受苏喜峰所得到的建筑估价的百分之二十。双方在该协议中还约定了其他相关权利义务。协议签订后，王秀春于2007年11月26日给付苏喜峰合作款20万元后，苏喜峰在涉案院落内逐步开始建设，2011初在涉案院落内形成了约2500平方米的建筑物（包括厂房和办公用房）。
2011年3月8日，苏喜峰与汝延新、汝艳芳签订《协议书》，约定苏喜峰将其自讲礼村委会处取得的五亩土地合作经营权流转给汝延新、汝艳芳使用，同时苏喜峰将在该土地内建造厂房及宿舍等所有地上建筑物，共计建筑面积2500平方米折价转让给汝延新、汝艳芳所有，汝延新、汝艳芳给付苏喜峰厂房、宿舍等所有地上建筑物折价款共计520万元。协议签订后，苏喜峰将其与讲礼村委会签订的《讲礼村工业区土地合作协议书》原件交付汝延新、汝艳芳。经营权流转期间，由汝延新、汝艳芳承担和享有原苏喜峰与讲礼村委会签订的《讲礼村工业区土地合作协议书》中的权利和义务。期满后，如讲礼村委会继续合作，在同等条件下汝延新、汝艳芳享有优先使用权。此外，双方在该协议中还约定了其他权利义务。该协议涉及土地流转的约定，经本院核实双方经过了讲礼村委会同意。同日，苏喜峰与被告汝延新、汝艳芳签订了《补充协议》和《付款协议》，其中补充协议约定苏喜峰承诺院内所有房屋均由苏喜峰独自建设，并且无任何单位及个人提出异议。在转让前使用权完全属于苏喜峰，如有任何争议由苏喜峰负全责。补充协议和付款协议还对涉案院落内建筑物的具体内容、价格和具体的付款方式、付款时间进行了约定。签订协议后，双方按照协议履行。后苏喜峰出具四份收条，载明收到汝延新、汝艳芳房屋转让款共计520万元。2011年苏喜峰与汝延新、汝艳芳签订《协议书》并按照协议履行后，汝延新、汝艳芳将原苏喜峰与讲礼村委会签订的同一份《讲礼村工业区土地合作协议书》中乙方处原“苏喜峰”名字修改为“汝延新、汝艳芳”，本院询问讲礼村委会，村委会陈述目前在讲礼村委会备案的合同亦是修改后的《讲礼村工业区土地合作协议书》，该协议书的真实性村委会现在无法确认，因并非现任村书记签订的合同，无法核实。
2012年2月3日，王秀春将苏喜峰、汝延新、汝艳芳诉至我院，要求确认苏喜峰、汝延新、汝艳芳于2011年3月8日签订的涉及北京市昌平区小汤山镇讲礼村工业大院（汤尚路西）内的厂房、办公楼买卖《协议书》无效，并要求汝延新、汝艳芳腾退诉争厂房、办公楼。我院经审理于2012年10月23日作出（2012）昌民初字第3325号民事判决书确认苏喜峰与汝延新、汝艳芳签订的位于北京市昌平区小汤山镇讲礼工业大院（汤尚路西）内的厂房、办公楼买卖合同无效。判决作出后，汝延新、汝艳芳不服一审判决提起上诉，2013年1月30日，北京市第一中级人民法院依法作出（2013）一中民终字第485号民事判决书，认定汝延新、汝艳芳与苏喜峰所签协议书的合同性质为房屋买卖关系，维持了我院一审确认苏喜峰与汝延新、汝艳芳2011年3月8日签订的《协议书》无效之判决。
另查，2013年5月21日，王秀春将苏喜峰、汝延新、汝艳芳起诉至我院，要求苏喜峰、汝延新、汝艳芳返还位于北京市昌平区小汤山镇讲礼工业大院（汤尚路西）内的南侧厂房及西侧办公楼房并清除堆放在上述厂房、办公用房及院落内的物品，我院于2014年5月20日作出（2013）昌民初字第6777号民事判决书判决汝延新、汝艳芳于判决生效后三十日内将位于北京市昌平区小汤山镇讲礼工业大院（汤尚路西）内的南侧厂房、及西侧办公楼房腾退并返还给王秀春。汝延新、汝艳芳不服该判决提起上述，北京市第一中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）一中民终字第6149号民事裁定书，认定原审基本事实不清，裁定撤销我院上述一审民事判决，发回我院重审。在我院发回重审期间，2015年4月1日，王秀春提出撤诉申请，我院于2015年4月1日作出（2014）昌民初字第14822号民事裁定书准许王秀春撤诉。
2013年7月26日，苏喜峰曾将王秀春起诉至我院，要求确认双方于2007年11月22日签订的《合作协议》无效，我院经审理依法作出（2013）昌民初字第10121号民事判决书，判决驳回了苏喜峰要求确认合同无效的诉讼请求。苏喜峰对我院一审判决不服提起上诉，2013年12月13日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第12907号民事判决书判决维持了上述一审判决。
上述事实，有《讲礼村工业区土地合作协议书》、（2012）昌民初字第3325号民事判决书、（2013）一中民终字第485号民事判决书、（2014）一中民终字第6149号民事裁定书、收条及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，根据法院生效判决已认定苏喜峰与汝延新、汝艳芳于2011年3月8日签订的涉及讲礼工业大院内厂房、办公楼买卖《协议书》的合同性质为房屋买卖关系，且该《协议书》已被法院生效判决确认无效。协议书无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，故原告要求苏喜峰返还购房款520万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。针对上述《协议书》无效后，原告要求返还购房款520万元，被告苏喜峰虽未在本案中提起反诉要求二原告腾退涉案房屋场地，但基于权利义务相一致原则和合同无效后的法律后果之规定，在苏喜峰返还二原告520万元购房款的同时，二原告亦应腾退双方在无效《协议书》中约定的厂房、办公楼等建筑物。关于原告要求王秀春承担连带返还520万元，因无效合同的当事人双方是二原告与苏喜峰，王秀春并非无效合同的当事人一方，且二原告将涉案的520万元全部支付的是苏喜峰，苏喜峰收取款项后并未将其中任何款项给付王秀春，同时基于合同的相对性，在合同无效后，基于无效合同取得财产返还时，亦应是合同相对方和财产的实际取得人，故原告要求王秀春承担连带返还责任，于法无据，本院不予支持。
关于二原告要求二被告拆除涉案的昌平区小汤山镇讲礼村工业大院（汤尚路西）内的2500平方米违章建筑、返还违章建筑所占用的土地，本院认为，虽涉案房屋建设在农村集体土地上，且建设时未办理合法审批手续，但相关行政部门并未对涉案建筑物作出认定或者处理决定，且违章建筑的拆除系有关行政部门的职责，并非法院职权范围，故原告要求判令二被告拆除涉案场地内的建筑物，于法无据，本院不予支持。同时，基于房地一体主义原则，虽二原告在与苏喜峰签订《协议书》后，将苏喜峰与讲礼村委会签订的《讲礼村工业区土地合作协议书》一方当事人修改为自己，但二原告取得涉案土地使用权依据的是已被法院生效判决确认无效的《协议书》，协议书无效后，因该协议书取得的涉案厂房、办公楼等建筑物应返还给苏喜峰，故原告要求二被告返还占用的土地，于法无据，本院不予支持。
关于反诉原告王秀春要求二反诉被告返还涉案讲礼工业大院内的2500平方米建筑、5亩土地及给付占用费200万元，一方面因本案系房屋买卖法律关系，房屋买卖合同的双方当事人是二反诉被告和被告苏喜峰，房屋买卖合同无效后，依据法律规定，基于无效合同取得的财产返还，基于合同的相对性，财产返还请求权人应是无效合同的一方当事人，而反诉原告并非无效合同的一方主体；另一方面，虽反诉原告依据与苏喜峰之间的签订的《合作协议》及实际履行协议情况，对涉案地上建筑物享有财产权益，但因与本案不属于同一法律关系，且反诉原告并非被确认无效《协议书》的一方当事人，本院不宜在本案中一并处理，故其反诉请求，缺乏法律依据，故本院对其反诉请求不予支持。在此需要指出的是，反诉原告与被告苏喜峰签订有《合作协议》，该合作协议也被法院生效判决认定合法有效，因此反诉原告王秀春可依据该《合作协议》另行主张自己的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏喜峰于本判决生效后二十日内返还原告汝延新、汝艳芳购房款五百二十万元；被告苏喜峰返还上述款项的当日，原告汝延新、汝艳芳腾退返还苏喜峰二〇一一年三月八日《协议书》中涉及的厂房、宿舍、楼房等建筑物。
二、驳回原告汝延新、汝艳芳的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告王秀春的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四万八千二百元，由原告汝延新、汝艳芳负担二万四千一百元（已交纳）；由被告苏喜峰负担二万四千一百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费一万一千四百元，由反诉原告王秀春负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炜鑫
代理审判员 张 俊
人民陪审员 冯淑敏
二〇一六年一月七日
书 记 员 程建民