河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1024民初3497号
原告：张慧霞，女，1985年10月27日出生，汉族，湖北省枣阳市太平镇五里桥村*组人，现住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：万爱军，河北品皓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申鹏，河北品皓律师事务所律师。
被告：纪光寿，男，1986年12月24日出生，汉族，福建省闽清县金沙镇东坑村东坑*号人，现住北京市朝阳区。
被告：田静，女，1987年12月26日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。
被告：香河亿达房地产经纪有限公司。
住所地：河北省香河县新兴产业示范区富力新城一期保障房项目2号楼102门市。
法定代表人：刘瑶，该公司经理。
原告张慧霞与三被告纪光寿、田静、香河亿达房地产经纪有限公司（以下简称亿达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张慧霞及其委托诉讼代理人万爱军、申鹏、被告纪光寿、被告田静、被告香河亿达房产公司的法定代表人刘瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张慧霞向本院提出诉讼请求：1、判令二被告纪光寿、田静立即履行与原告签订的房屋买卖居间合同，协助原告办理房屋所有权过户手续，并将房屋交付原告；2、判令三被告连带赔偿原告逾期办理过户手续的违约金（以总房款56万元为基数，自2016年6月14日起按日千分之三计算至实际办理过户之日止）；3、被告亿达房产公司退还原告中介服务费1.3万元及意向金2000元；4、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年11月18日，原告与二被告纪光寿、田静签订房屋买卖认购协议及房屋买卖居间合同，被告纪光寿委托被告田静通过被告亿达房产经纪公司将其所有的香河县富力新城V01区1号楼1单元2203室房屋出售给原告,房屋总价款为56万元。原告按约于双方签订合同当日向被告交付定金3万元,并于2015年12月17日向被告交付首付款25万元。2016年6月份，被告田静告诉原告涉案房屋的所有权证已办理下来了，双方可以办理房屋过户手续，需要原告交付房屋尾款，后原告于2016年6月14日又向被告田静交付了房款28万元。原告当时向被告田静提出要求办理房屋过户手续，并将剩余房款3万元付清，但被告要求原告再支付24.5万元双方才能办理房屋过户手续。被告亿达房产公司在为原告与被告纪光寿、田静之间的房屋买卖合同提供居间服务过程中存在重大过错。因三被告违约不履行合同,故原告依法提起诉讼。
被告纪光寿辩称，涉案房屋原来登记在纪光寿名下，但是纪光寿在2015年10月将该房屋出售给被告田静，房屋已经交付田静，田静也把房款向纪光寿付清，且该房屋的所有权于2016年9月份已经过户到田静名下。田静可以处分该房屋，本案与纪光寿没有关系。
被告田静辩称，涉案房屋原来属被告纪光寿所有，2015年10月份出售给被告田静，田静向纪光寿付清房款，纪光寿也把房屋交付田静。2015年11月18日，田静以纪光寿委托代理人的名义与原告张慧霞签订房屋买卖居间合同，当时双方约定先将田静作为纪光寿卖房事宜的委托代理人进行公证，再将房屋所有权从纪光寿名下直接过户到原告名下，后因纪光寿的证件原件不能提供等原因，无法进行公证，只能将房屋所有权由纪光寿名下过户到田静名下。田静同意协助原告将涉案房屋过户到其名下，但因该房屋办理过户事宜田静多次与原告及纪光寿沟通，影响了工作，产生误工等损失，且多支出过户费4.58万元，共计损失约24万元，原告应该给予补偿。对于原告主张的逾期办理过户手续违约金不同意支付，田静一直在积极的协调将房屋过户到原告名下的问题。涉案房屋所有权于2016年9月5日从纪光寿名下过户到田静名下，田静在房屋过户到其名下的第二天便已经通知原告办理该房屋过户手续。
被告亿达房产公司辩称，涉案房屋原由被告纪光寿通过亿达房产公司出售给被告田静，因纪光寿的房屋有银行按揭贷款，田静支付给纪光寿的房款应用于其偿还银行贷款解押，但纪光寿将房款用到他处，后纪光寿从亿达房产公司借款7万元用于偿还银行贷款，因为协调此事，影响了原告与田静之间的房屋买卖过户相关事宜。不同意退还原告中介服务费，因为亿达房产公司已促成原告和田静之间签订房屋买卖合同，为其提供了中介服务。
本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，被告田静以被告纪光寿作为出卖人，其作为纪光寿的代理人，与原告告张慧霞及被告亿达房产公司签订房屋买卖认购协议及房屋买卖居间合同各一份，合同约定：被告纪光寿将其所有的香河县富力新城V01区1号楼1单元2203室出售给原告，房屋总价款为56万元；被告纪光寿的房屋存在银行按揭贷款25万元未还；原告于签订合同时给付被告定金3万元，于25日内给付被告首付款25万元（含定金3万元），其余购房款采用银行按揭贷款方式，于银行放款之日由银行打入被告纪光寿指定账户中；中介服务费1.3万元由原告负担；合同还约定了违约责任、交纳税费等条款。该合同及协议由田静代替纪光寿在出卖人及代理人处签字。合同签订当日，原告给付被告田静定金3万元，向被告亿达房产公司交付购房意向金2000元及中介服务费1.3万元，后于2015年12月17日给付被告田静首付款25万元（含定金3万元）。剩余房款31万元，原告未办理银行按揭手续，采用全款支付方式，原告于2016年6月14日给付田静28万元，余下3万元原告未支付被告。
另查，涉案房屋香河县富力新城V01区1号楼1单元2203室原属被告纪光寿所有，被告纪光寿于2015年10月份将该房屋出售给被告田静，田静已向纪光寿付清房款，纪光寿也已把该房屋交付田静。2016年9月5日，该房屋从纪光寿名下过户到田静名下。
2016年11月25日，原告张慧霞将剩余房款30000元汇至香河县人民法院银行账户中。
上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、房屋买卖认购协议、房屋买卖居间合同、收据、收条、银行汇款凭证等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋原登记在被告纪光寿名下，被告田静以纪光寿作为出让人，其作为委托代理人的名义，与原告张慧霞签订房屋买卖认购协议及房屋买卖居间合同，虽然合同上出售方处的“纪光寿”由田静代为签署，但在本案庭审中，被告纪光寿表示对田静出售该房屋无异议，因此可认定纪光寿对该合同予以追认，该合同应认定合法有效，对双方均发生法律效力。在原告与田静签订房屋买卖合同之前，被告纪光寿将涉案房屋出售给被告田静，田静向纪光寿付清房款，纪光寿将房屋交付田静，且该房屋的所有权现已变更到田静名下，被告纪光寿亦认可被告田静对该房屋有处置权，根据以上事实，可认定被告田静可代替纪光寿在其与原告签订的房屋买卖合同中享有出让人的权利并承担相应义务。原告已按照双方合同约定向田静支付房款53万元，剩余房款3元已汇入香河县人民法院银行账户中，履行了给付田静全部房款的义务，故原告主张被告田静协助其办理涉案房屋所有权过户手续，符合法律规定，本院予以支持。原告主张三被告连带赔偿其逾期办理房屋过户手续违约金（以总房款56万元为基数，自2016年6月14日起按日千分之三计算至实际办理过户之日止），三被告均不同意支付。本院经审查认为，原告与被告田静及被告亿达房产公司签订的房屋买卖合同中未明确约定办理房屋过户的时间，原告提交的证据也不能证明双方口头约定的房屋过户具体时间，根据交易习惯，办理过户手续和付清房款应同时履行，但至本案起诉前原告尚有3万元房款未付清，故原告要求三被告给付其逾期办理过户手续的违约金无法律依据，本院不予支持。
原告主张被告亿达房产公司返还中介服务费13000元，因亿达房产公司已促成原告与二被告纪光寿、田静签订了房屋买卖合同，履行了中介服务的相应责任，且原告提交的证据不能证明亿达房产公司在提供中介服务中存在重大过错，故本院对原告该主张不予支持。原告主张被告亿达房产公司返还意向金2000元，在庭审中亿达房产公司认可该费用不属于中介服务费，主张已抵作原告房款或中介服务费，但其未提交证据证实，故该款应返还原告，本院对原告该请求予以支持。
被告田静抗辩称，原告张慧霞与其曾约定将涉案房屋所有权从纪光寿名下直接过户到张慧霞名下，后因纪光寿不能提供证件原件等原因，只能将房屋由纪光寿名下过户到田静名下，田静因此支出的过户费、误工等损失约24万元原告应予补偿，原告对此不认可。因双方签订的房屋买卖居间合同中对房屋过户事宜并无此约定，田静也未提交证据证实自己的主张，故田静要求原告负担因将涉案房屋所有权过户到其名下产生的过户等费用无法律依据，本院对其抗辩主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告田静协助原告张慧霞办理河北省香河县富力新城V01区1号楼1单元2203室房屋的所有权过户手续，并将该房屋交付原告。于判决生效后十日内履行。
二、原告张慧霞于本判决生效后十日内给付被告田静房屋尾款30000元（此款原告已汇入香河县人民法院银行账户中）。
三、被告香河亿达房地产经纪有限公司返还原告张慧霞意向金2000元。于判决生效后立即履行。
四、驳回原告张慧霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1440元，减半收取720元，由原告张慧霞负担695元，被告香河亿达房地产经纪有限公司负担25元；保全费5000元，由原告张慧霞负担2500元，被告田静负担2500元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。
审判员 卢爱君
二〇一六年十二月三日
书记员 杨 晨