辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1517号
上诉人（原审被告）：沈阳仲联恒大投资管理有限公司，住所地：沈阳市和平区十四纬路51号605室。
法定代表人：郑贵平，系该公司经理。
委托代理人：曹亮，系辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司，住所地：沈阳市和平区中华路88号。
法定代表人：杜琳娜，系公司运营总监。
委托代理人：何永昌，系正时律师事务所律师。
上诉人沈阳仲联恒大投资管理有限公司（以下简称仲联公司）因与被上诉人沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司（以下简称亚美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第253号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案，上诉人仲联公司的委托代理人曹亮，被上诉人亚美公司的委托代理人何永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚美公司一审诉称，2013年5月31日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，对租赁场地面积、价格、期限等做出了明确的约定，其中第四条第一款第3项约定，出租房屋交付乙方后，如因房屋质量原因，造成房屋存在问题，影响乙方使用，由甲方负责修缮。如因甲方原因导致未及时修缮，给乙方造成损失，甲方负有赔偿责任。为保证合同的履行，按租赁合同约定，乙方向甲方支付了130，032元的保证金。现因被告提供的租赁房屋存在质量问题，导致租赁其间多次多处漏水，屋顶、墙壁发生霉变、异味，电灯、电源存在漏电风险，原告多次要求被告维修，均无回应，因当时处于7、8、9三月，是沈阳的雨季，原告表示理解，在此前提下，原告仍然按月向被告交付租金，直至当年11月，被告仍未就房屋漏雨问题给予原告回应，既没有维修房屋屋顶，也没有对原告房屋内部进行修缮或补偿，原告提出拒付租金，并用租金抵顶维修费用的方案，未得到被告认可，在此协商之际，被告单方通知原告，提出解除租赁合同，限期搬离的要求，原告无奈，只好做出解散公司员工，退还学员学费的决定。诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除双方签订的租赁合同；2、请求人民法院依法判令被告返还租赁合同保证金130，032元；3、案件诉讼费由被告承担。
仲联公司一审辩称，从2013年11月开始至2014年9月期间，原告未给付被告租金，其理由是房屋漏水严重影响了被告经营，给原告造成了损失，实际上，该房屋漏水的情况原告在租赁时已经存在，被告按现状交付，原告接收。被告认为，原告不能以此为理由拖欠被告租金，造成损失非被告过错导致，被告已经尽到了维修义务，由于客观原因导致漏水情况发生，被告已经积极妥善予以解决。现原告以此为由拒付被告房屋租金11个月，是于法无据的。根据双方所签订的《租赁合同》第三条第一款第3项约定，如原告违约，保证金不应返还。
原审法院经审理查明，2013年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租位于沈阳市和平区中华路88号百利保大厦八层部分区域，租赁面积为570平方米。场地按照目前的现状交付，用作教育培训、教育信息咨询之用。乙方承租期从2013年6月1日起至2016年5月31日止。租金标准为2013年6月1日至2014年5月31日，月租金43344元；2014年6月1日至2015年5月31日，月租金48，546元；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金48，546元。租金采用先付后用，支付方式为被告每月20-25日将下一个月的租金支付给原告。乙方向甲方支付130，032元作为保证金。租赁期满或本合同提前终止，甲乙双方场地交接无误后七日内，甲方应把保证金一次性无息退还乙方。如因乙方违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方的保证金不予返还……。其中第四条对甲方的权利义务约定如下：1、甲方保证出租房屋的合法性；2、在承租期内，该房屋所有权变动不影响本租赁协议的法律效力和商业条款的执行；3、出租的房屋交付乙方后，如因房屋质量原因造成房屋存在问题，影响乙方使用，由甲方负责修缮。如因甲方原因导致未及时修缮给乙方造成损失的，甲方负有赔偿责任。由于乙方使用问题造成房屋存在问题，由乙方负责修缮；4、在本合同生效后，因甲方原因致使乙方不能使用出租房屋的，甲方应赔偿乙方因此所受实际损失。合同签订后，原告如约将诉争房屋交付被告使用，被告支付原告房屋租金至2013年10月31日。
2014年2月20日，本案被告以房屋租赁合同纠纷为由，向原审法院提起诉讼，要求本案原告赔偿本案被告因房屋漏水造成的经济损失。2014年10月8日，原审法院作出（2014）沈和民二初字第598号民事判决，其中本院认为部分写明：“租赁合同中对因房屋质量问题给承租人造成损失时出租人应承担的赔偿责任做出了明确的约定，而根据资产评估报告所示因房屋楼顶漏水给原告造成了装修损失44，242元，被告对该款项应予以赔偿”，并判令本案原告赔偿本案被告财产损失44，242元。宣判后，本案原告提起上诉。2014年12月9日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第2941号民事判决，驳回上诉，维持原判。
原审法院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告签订的租赁合同是否应解除；2、被告是否应返还原告租赁合同保证金130，032元。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现原告主张其租赁的诉争房屋因质量存在问题，导致其不能继续使用，要求解除其与被告签订的房屋租赁合同，庭审中被告亦同意解除，原审法院准予。同时，鉴于被告针对解除合同后的相关利权，已另案提起了诉讼，故对该合同解除后涉及被告另案主张的相关权利，本案不予一并审理。
关于原告主张被告返还租赁合同保证金130，032元的诉讼请求。因原、被告在合同中已经明确约定在租赁期满或合同提前终止后，被告应把保证金一次性无息退还原告，现原、被告均同意解除双方签订的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，被告应按双方签订的租赁合同的约定，将保证金一次性无息退还原告，故对原告该诉讼请求，原审法院予以支持。
关于被告辩称从2013年11月开始至2014年9月期间，原告未给付被告租金，根据双方签订的租赁合同的约定，保证金不应返还一节。原、被告在双方签订的租赁合同中，约定了“如因乙方（原告）违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方（被告）的保证金不予返还”的条款，但依该合同条款约定，只有在原告的违约行为导致合同不能继续履行的前提下，被告才能主张保证金不予返还的权利。而本案中，原告主张诉争房屋存在严重漏水情况，被告亦未按合同约定履行修缮义务，并于2014年2月20日向原审法院提起诉讼，要求被告赔偿因房屋漏水造成的经济损失，该案经两级人民法院已审理终结，生效的法律文书认定了被告应对原告的损失承担赔偿责任。可见，原、被告在履行合同过程中，均存在违约行为。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告所提供的证据，还不足以证明因原告的违约行为而导致合同解除，不符合租赁合同中约定的保证金不予返还条件，故被告该抗辩，因依据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司与被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司于2013年5月31日签订的《租赁合同》；二、被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司租赁合同保证金130，032元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3，004元（原告已预交），减半收取1，502元，由被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司负担。
宣判后，仲联公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判上诉人不返还合同保证金。上诉理由：2013年6月1日上诉人与被上诉人签订租赁合同，上诉人将房屋交付给被上诉人，被上诉人仅支付5个月房租，从2013年11月至2014年9月，未给付上诉人其余租金，理由是房屋漏水严重影响了被上诉人经营，给其造成损失。该房屋漏水情况在租赁当时已经存在，上诉人按现状交付，被上诉人接收，因此被上诉人不能以此为由拖欠租金，上诉人已经尽到了维修义务，由于客观原因才导致漏水情况发生，上诉人已经积极予以解决。被上诉人以房屋漏水为由拖欠房屋租金11个月，已经违反双方签订的租赁合同约定，如被上诉人违约，保证金不应返还。因此请求二审法院改判被上诉人不返还保证金。
被上诉人亚美公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院查明事实，与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有亚美公司提供的《租赁合同》、收款收据、沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第598号民事判决书和本院（2014）沈中民二终字第2941号民事判决书及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中上诉人主张房屋漏雨问题在签订房屋租赁合同时即已存在，但未提供证据证明，且被上诉人对此予以否认，因此本院不予采信。另上诉人与被上诉人之间关于房屋质量纠纷的生效判决已经证明房屋漏雨事实存在，上诉人作为出租人，未将漏雨房屋及时维修完毕，未能全面履行合同，因此双方在租赁期限届满前解除合同，上诉人应将保证金返还被上诉人。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3004元，由上诉人沈阳仲联恒大投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。