广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第659号
原告温涌波，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人卢标华，广东金地律师事务所律师。
委托代理人梁宝文，广东金地律师事务所律师。
被告许令君，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人林佩华，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李婷，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人梁宝文，被告的委托代理人林佩华、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年2月25日，原告和被告签订了《房地产租赁合同》（备案号深［福］0214148），约定原告将位于深圳市福田区景田北路XXX园XXX座裙楼XXXX号房地产租赁给被告使用；约定租期至2014年2月24日止；合同还约定，出租商铺的租金第二年按上一年租金递增3%、第三年、第四年按上一年租金递增5%，第五年、第六年按上一年租金递增8%；乙方拖欠租金，应按照月租金千分之五每天的标准向原告支付违约金等。合同期满后，被告继续使用租赁房屋，后原告于2014年9月25日通知被告解除租赁合同，此后，原告多次通过电话、公告和邮件方式，要求被告于租赁合同解除后搬离租赁房屋，并催促被告缴付欠缴租金，要求被告偿付违法侵占租赁房屋的赔偿款等，但被告拒交租金、并违法侵占了租赁房屋。被告的行为严重违反合同约定和诚实信用原则，极大的损害了原告合法享有的合同权益和物权权益。根据《民事诉讼法》和法律、法规的有关规定，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告立即支付租金12903.53元；2、被告向原告立即支付赔偿金350000元；3、诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确其主张的租金为2014年9月25日至2014年10月10日期间的租金，按月租金40000.95元计算。
被告口头答辩称，一、合同到期后被告继续使用涉案房产是经原告同意的，双方之间是不定期租赁关系。依据租赁合同第五条，约定期限至2014年2月24，长达6年的租赁期限，该期间被告一直向原告交纳租金。租赁合同到期前两个月，被告有意继续承租，原告表示同意，但不愿签订书面租赁合同，于是双方同意按租金37037元／月，被告按月向原告支付，原告按月向被告出具收款收据。根据合同法第二百一十五条、第二百三十二条，原租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同。二、原告未依法在合理期限之前通知被告解除合同，根据租赁合同第二十二条，原告应提前两个月通知被告解除合同。根据合同法第二百一十五条，原、被告之间的租赁合同关系应为不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同，但应在合理期限内通知被告。根据诚实信用原则以及房地产租赁合同有关条款来确定合理期限。依据房地产租赁合同第二十二条约定，本合同约定之租赁期限届满，乙方即被告需继续租用房地产的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方即原告提出续租要求，该两个月系原告寻找下一任承租人的合理期限。如被告不续租，原告需要提前找寻意向承租人，被告寻找合适的场地也需要不低于两个月的时间。被告承租涉案租赁物是为了经营XX美容景田店，在该场所经营了六年多，添置齐备设施，雇佣19名员工，总客户超过8000人，景田店服务的客户超过400人，如果更换经营场所需要寻找适于替代原经营场所的场地，以服务老客户、安置员工、搬离和安置美容设施、新场地装修等，原告任意给予的三天即解除合同期限显然不合理，违反合同法和租赁合同的约定。该通知期限极其仓促，被告无法完成前述工作。三、被告的同事于2014年9月27日签收原告的函件，未及时转告被告，被告于国庆放假前才知道终止合同的函，随即向XX美容总部汇报，由于在国庆假期，总部也立即着手在景田区域找寻场所，即使在国庆假期期间仍到处寻找，但进展不顺利。四、原告在2014年9月26日向被告邮寄函件，给被告包括国庆在内仅13天搬离，对被告而言无法做到。被告随即告知原告要求给予至少两个月，该两月租金从租赁保证金中扣除，此部分的租金差额愿意与原告结算，多退少补。五、被告及总部积极寻找新的经营场所搬出，后于2014年10月20日确定买下其他房产并着手装修等事宜，最终于2014年11月24日搬离至新地址，被告搬走时仍有其他商户尚未搬离，租赁物所处的XXX园XX座裙楼XXX至今尚未开工建设，被告未对原告所称的综合市场改造项目造成任何损失。综上，被告认为原告提前三天通知被告解除不定期租赁合同不符合法律规定，至少应给予两个月通知期限，原告主张的在2014年9月30日单方解除合同不合法，被告同意在2014年11月24日解除合同，原告配合在合法解除后依约搬离。六、原告起诉状主张的拖欠租金和损失的计算毫无依据。被告告知原告在租赁保证金中抵扣租金，并愿意与原告结算，但原告未予以回复，原告主张损失未提供证据证明，不应予以支持。
经审理查明，2008年2月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《深圳市房地产租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区景田北路XX园XXX座裙楼XXXX号房产（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积为162平方米；月租金为30200元；乙方每月5日前向甲方交付租金；租赁期限自2008年2月25日至2014年2月24日；甲方收取乙方2个月的租赁保证金60400元；乙方拖欠租金达15天以上、各项费用达5000元以上时，甲方可就因此造成的损失要求乙方支付违约金10000元；本合同终止后，乙方应于10日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期限届满之日前两年月向甲方提出续租要求。附页约定：承租期间，乙方每月5日前向租赁商铺所在物业管理公司管理处交纳管理费800元／月；本合同所述的出租商铺，第二年按上一年租金递增3%，第三年、第四年按上一年租金递增5%；第五年、第六年按上一年租金递增8%；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的5‰，如拖欠超过30天，甲方有权没收乙方押金并终止合同；本合同所述的出租商铺，乙方只做“美容”用途。
2014年6月8日，原告向深圳市XX房地产有限公司（下称XX公司）出具《授权委托书》，委托XX公司代为办理涉案房产的所有业务，履行原告名下房地产业主的所有权利与义务。
2014年9月25日，XX公司通过邮政EMS向被告寄发《关于终止不定期租赁合同的通知函》称，因综合市场项目启动，需收回涉案房产用于自身经营，现通知被告双方的临时租赁关系于2014年9月30日终止，要求被告在2014年10月10日前结清各项应缴费用后交还涉案商铺。如逾期不退还，将采取停水停电等措施。原告将从2014年10月11日开始对XXX园XXX座商铺进行统一规划清理，如被告继续违约占用，则因清拆导致损失也将由被告自行承担。该邮件于2014年9月27日妥投。
2014年10月11日，XX公司再次通过邮政EMS向被告发《紧急告知函》称，双方的租赁关系已于2014年9月30日解除，但被告仍未向原告交回商铺，导致原告在2014年10月11日停止向商铺供电，被告却报警。被告继续占有商铺为违法占用，原告将自2014年10月11日起每月向被告追收120万元每月的违法占铺的赔偿款。限被告在2014年10月16日前交回商铺。该邮件被告未签收被退回。事后，原告将该函件张贴在被告经营的商铺并录像。
2014年11月25日，原告在报纸上刊登《通知》，通知限被告在2014年11月28日前搬迁并交回商铺，否则原告将有权自行搬迁。
原告为主张其损失，向本院提交了与涉案商铺所在的裙楼其他商铺的9份月租金合计35万元／月的租赁合同、原告与另一经营美容行业的租户签订的《提前解除租赁关系协议书》、提前解除协议补偿款的委托付款证明、收款收据、转账回单、原告兴建综合市场设计图纸以及被告于2015年7月28日办理变更经营地址的工商登记资料。
被告为主张其实际于2014年11月24日搬离涉案商铺及搬离所需的合理期限，向本院提交了深圳市XXX物业管理有限公司XXX园分公司客户服务中心出具的表述其于2014年11月24日搬离并于27日结清所有费用的《证明》、该物业公司于2014年11月27日开具的收到涉案商铺排水费、垃圾费的《收款收据》、被告经营商铺的固定资产统计表、员工社保缴交明细、美容店项目课程消费确认表、用以购买房产的《股权转让协议》及涉案裙楼的现场照片。照片显示涉案裙楼仍在装修阶段。
另查，包含涉案商铺在内的XX园XXX座裙楼XX及XX楼的产权人均为原告。被告向原告缴纳截至2014年9月24日的租金后未再交纳租金。原告收取的60400元保证金未退还被告。
庭审时，原告称被告于2014年11月28日搬离涉案商铺，被告则称于2014年11月24日撤离涉案商铺。原告主张租金为月40000.95元，被告则称每月为37037元。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产租赁合同书》主体适格，意思表示真实，为有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。涉案合同于2014年2月24日到期后，双方未续签租赁合同，被告仍继续使用涉案商铺并向原告支付租金，双方之间形成了不定期租赁合同关系。
关于合同的解除及合理的搬迁时间。依据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人。考虑到涉案商铺为被告用来经营美容行业，服务的客户众多，被告在涉案片区另找经营场所需要的合理期限比一般住宅需要的时间更长。涉案合同关于合同到期需续租应提前2个月的约定，应是出于被告经营需求而作出的约定。因此，原告向被告发出解除通知后给予被告搬迁的合理时间应为两个月。被告于2014年9月27日收到原告的解除通知，被告的合理搬迁期限应至2014年11月26日。关于被告实际搬离的时间，原被告双方各执一词，双方应对自己陈述的事实承担相应的举证责任。鉴于被告向本院提交了由物业公司开具的证明，本院据此认证被告实际于2014年11月24日搬离涉案商铺。
关于拖欠租金。双方确认被告自2014年9月25日起未交纳租金，本院予以确认。按合同约定的租金递增的幅度可算出，双方合同约定的最后一年的租金应为40000.95元。合同到期后双方未签订新的合同，相应的租金标准应参照合同约定的最后一年的月租金计算。被告拖欠的2014年9月25日至2014年10月10日的租金应为20000.48元（40000.95×0.5），原告请求租金12903.53元未超出其可主张的范围，本院予以支持。
关于赔偿金。被告实际于2014年11月24日搬离涉案商铺，被告应向原告赔偿自2014年10月11日至实际搬离日相当于租金的占有使用费。自2014年10月11日至搬离日即2014年11月24日的占有使用费应为57201.36元（40000.95×1.43）。如上所述，被告实际搬离的期限未超出本院认定的原告解除合同应给予被告的合理期限，且涉案商铺仍处于装修阶段，原告提交的相关租赁合同亦不能证实因被告未在原告指定的期限内搬离涉案商铺而导致的损失，对原告主张逾期搬离的其他损失，本院不予支持。被告逾期支付租金超过合同约定的期限，原告有权没收租赁押金。鉴于原告未就没收租赁押金提出请求，本院仅作事实认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告许令君应于本判决生效之日起10日内向原告温涌波支付2014年9月25日至2014年10月10日期间的租金12903.53元；
二、被告许令君应于本判决生效之日起10日内向原告温涌波支付赔偿金57201.36元；
三、驳回原告温涌波的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6744元（已由原告预交），由原告负担5441元，被告负担1303元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 韩光明
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年十一月六日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第9页共10页