河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀02民终1305号
上诉人（原审被告）：杨国庭，工人。
委托代理人：洪秀芹，退休工人。
被上诉人（原审原告）：遵化市海泉物业管理有限公司，住所地：遵化市遵化镇教厂村。
法定代表人：宋连丰，该公司董事长
委托代理人：王小静，河北力公律师事务所律师。
委托代理人：赵春青，河北力公律师事务所律师。
上诉人杨国庭因物业服务合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2015）遵民初字第2959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告杨国庭于2008年购买并入住遵化市三间房小区A区，门牌号××，房屋面积104.93平方米，车库面积21.72平方米。2006年10月15日，原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。合同主要内容为：第一条、物业管理区域为三间房小区A区别墅、高层74栋至90栋、B区别墅。第四条、服务费用标准为多层住宅0.3元／月／平方米，别墅600元／年，车库0.3元月／平方米。第五条、业主应于购房之日起交纳服务费用。第九条、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区内物业共用部位和共用设施、设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第十七条、本合同期限自2006年10月15日至2016年10月15日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。被告自入住遵化市三间房小区A区后，称已向原告交纳物业费至2010年9月，原告予以否认，被告杨国庭未能提交相关证据。现原告根据遵化市物价局、遵化市住房城乡建设局规定的收费标准向被告收取2009年10月至2015年10月物业费每年695元，合计4170元。
一审法院认为，原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，依约对三间房小区A区进行了物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应承担合同约定的相应义务，向原告交纳物业管理费。被告抗辩主张并未与原告签订物业服务合同，其与原告没有物业服务合同关系，该合同对被告不具有法律效力，且被告的服务也不到位，被告虽然向本庭提供了反映原告服务不到位的相关证据，但其提供的证据不足以证明其主张，故被告该抗辩主张，理据不足，本院不予采信。审理中，被告主张，原告追缴物业费已超过诉讼时效，但根据原告提供的相关证据，结合被告自2008年入住三间房小区A区后至2015年10月原告一直按照合同约定以及相关规定向A区提供服务的事实，被告的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。被告虽主张其已交纳物业费至2010年9月，但未提供证据予以证实，故被告该主张理据不足，本院不予支持。综上，原告要求被告交纳2009年10月至2015年10月六年的物业费4170元，理据充分，本院予以支持。遂判决：由被告杨国庭于本判决生效后10日内给付原告遵化市海泉物业管理有限公司物业服务费共计4170元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨国庭负担。
判后，杨国庭不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规，第二十四条为强制性规定，一审诉讼中被上诉人没有提交证据证明其经过招投标方式或者经过政府行政主管部门批准被选聘为物业服务企业，根据《合同法》第五十二条，前期物业管理合同是无效的，上诉人没有履行合同的义务。2.被上诉人与建设单位的前期物业管理合同约定的收费标准是0.3元／平米／月，按此计算上诉人的物业费加上车库应为380元／年，一审法院判决认定上诉人按695元／年交纳物业费是错误的。3.被上诉人提高物业费依据是《遵化市物价局关于三间房小区物业收费标准的批复》，该批复内容为“同意你公司物业收费标准执行业主委员会讨论结果”，不能证明遵化市物价局批复被上诉人按照0.5元／平米／月的标准收费。4.被上诉人承认2015年10月31日停止对三间房小区A区的所有服务，被上诉人诉请2015年物业费，按常理应当是2015年1月1日至2015年12月31日，被上诉人停止物业服务后仍要求上诉人交纳物业费实属荒谬。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司答辩称：1.遵化市城镇房地产开发有限公司与遵化市海泉物业管理有限公司签订的前期物业管理合同依法成立，合法有效。上诉人混淆了合同无效的概念，合同法司法解释二第14条明确规定了强制性规定是指效力性强制性规定，物业管理条例第24条规定显然不属于效力性强制性规定，因此上诉人所称前期物业合同无效不能成立。2.遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订的物业服务合同是在2006年10月，至今已近10年，在此期间物业收费均实行政府指导价，符合合同法第62条第2项规定。上诉人所在的三间房小区A区每月每平米0.5元的标准，也是经过遵化市物价局的批复，物业收费合法有据。3.上诉人自2008年购买并入住遵化市三间房小区A区82栋3门101室，遵化市海泉物业管理有限公司对该小区进行了物业管理，上诉人作为小区业主，接受了海泉公司的物业服务，海泉公司向其收取物业费用并无不妥，并且上诉人已经交纳了2008、2009年度的物业费用.此后至一审诉讼之前，海泉公司通过多种方式向其催讨物业费，包括2011年4月向其所在的工作单位遵化市国税局递交催讨物业费用的情况报告，在本次诉讼之前，在其家门口张贴催缴物业费的通知。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司在一审诉讼中提交了遵化市物价局（2008）批复第21号《三间房小区物业收费标准》的批复，后附《遵化市物业服务等级收费标准备档案表》，写明物业服务费收取标准按每平方米每月收取0.5元，车库每个月收取8元。2015年11月4日，被上诉人在一审庭审中明确其诉请物业服务费的起止时间为：2009年10月至2015年10月。上诉人杨国庭于2008年购买并入住遵化市三间房小区A区××室后，向被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司交纳了第一年的物业服务费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，《物业管理条例》第二十四条属于管理性强制规定而非效力性强制规定，故上诉人杨国庭主张遵化市城镇房地产开发有限公司与被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司签订的《物业服务合同》因违反上述规定应属无效的上诉理据不足，本院不予支持。因被上诉人在一审诉讼中提交的遵化市物价局《三间房小区物业收费标准》的批复及《遵化市物业服务等级收费标准备档案表》写明物业服务费收取标准按每平方米每月收取0.5元，故上诉人主张遵化市物价局的批复中没有写明被上诉人按照0.5元／平米／月的标准收费，被上诉人不应按此标准向上诉人收取物业服务费的上诉理据不足，本院不予支持。因被上诉人在一审庭审中明确其诉请物业服务费的起止时间为2009年10月至2015年10月，故上诉人主张被上诉人于2015年10月31日停止对三间房小区A区的所有物业服务，被上诉人仍要求上诉人交纳2015年11月1日至2015年12月31日物业服务费实属荒谬的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨国庭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚春涛
代理审判员 李建波
代理审判员 苗会新
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王 玫