成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第4072号
原告(反诉被告)：加多宝（中国）饮料有限公司。住所地：北京市北京经济技术开发区康定街**号。
法定代表人：张树容，总经理。
委托诉讼代理人:林维实，四川明炬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴惠忠，女，1976年11月24日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告（反诉原告）：王江，男，1974年4月11日出生，汉族,住上海市闸北区。
被告（反诉原告）：励晓健，男，1976年7月6日出生，汉族，住北京市东城区。
以上三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：励丽，四川广力律师事务所律师。
第三人:成都万邦物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区二环路北三段**号*栋*单元*层*号。
法定代表人：金萍。
委托诉讼代理人：苟燕清，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈红，女，该公司员工。
原告（反诉被告）加多宝（中国）饮料有限公司(以下简称加多宝公司)与被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健，第三人成都万邦物业管理有限公司(以下简称万邦物业公司)租赁合同纠纷一案本院立案受理后，依法由审判员朱伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）加多宝公司的委托诉讼代理人林维实，被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健的委托诉讼代理人励丽，第三人万邦物业公司的委托诉讼代理人苟燕清到庭参加诉讼。审理中，当事人未能达成庭外和解协议，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）加多宝公司向本院提出诉讼请求：1、吴惠忠、王江、励晓健返还履约保证金55844.60元；2、吴惠忠、王江、励晓健承担诉讼费。事实和理由：加多宝公司与吴惠忠、王江、励晓健三人于2013年12月签订《房屋租赁合同》，租期为壹年，自2014年1月1日至2014年12月31日。租金为每月每平方米82元，月计32708.98元整。租金每三个月结算一次，三个月的租金为98126.94元，采用预交结算法。万邦物业公司受吴惠忠、王江、励晓健委托向加多宝公司收取租金，加多宝公司租金支付到万邦物业公司指定账户后，由万邦物业公司代吴惠忠、王江、励晓健向加多宝公司出具正式发票。由于加多宝公司与吴惠忠、王江、励晓健早在2007年11月就存在房屋租赁合同关系，一直延续至2014年12月31日，故在《房屋租赁合同》第五条第一款中确认，2007年11月交付的履约保证金55844.60元（大写人民币伍万伍仟捌佰肆拾肆元陆角整）继续作为本《房屋租赁合同》的履约保证金。上述履约保证金由万邦物业公司代为保管。《房屋租赁合同》签订后，加多宝公司严格按照合同约定履行了义务，向吴惠忠、王江、励晓健按期支付租金，没有任何违约行为，在《房屋租赁合同》到期前，加多宝公司通知吴惠忠、王江、励晓健在合同到期后不再续签。合同到期后，加多宝公司按约定结清了所有费用，依合同约定状态将租赁房屋予以归还，且办理了退场手续，但吴惠忠、王江、励晓健拒不按照《房屋租赁合同》第五条第四款的约定返还履约保证金，万邦物业公司按吴惠忠、王江、励晓健的旨意也没有依照合同约定向加多宝公司返还履约保证金。
被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健辩称，不认可加多宝公司的诉讼请求，加多宝公司存在三项违约行为。根据合同约定，加多宝公司存在违约行为，业主有权扣留加多宝公司的履约保证金。合同的第五条之第4条约定，经甲方验收合格，乙方在租赁期间没有任何违反合同约定的行为才退还履约保证金。合同的第八条约定，乙方的违约责任第3条，乙方如违反合同造成甲方经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除实际损失费用，乙方应在十日内补齐履约保证金。
针对本诉，第三人万邦物业公司未发表答辩意见。
被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健向本院提出诉讼请求：加多宝公司赔偿吴惠忠、王江、励晓健经济损失共计119076.99元（当庭明确经济损失为：3个月的房租98126.94元、物业费17950.05元、房屋的损坏费3000元，共计119076.99元）（其中由万邦物业公司保管的55844.60元履约保证金由万邦物业公司直接支付给吴惠忠、王江、励晓健，剩余的63232.39元由加多宝公司支付给吴惠忠、王江、励晓健）；２、加多宝公司向吴惠忠、王江、励晓健支付因其迟延交付租金的违约金4710元（157元／天×30天）；３、加多宝承担本案的诉讼费用。事实和理由：吴惠忠、王江、励晓健分别是位于成都市锦江区红星路三段16号正熙国际大厦2108、2109、2110号房屋的业主。2013年12月加多宝公司与吴惠忠、王江、励晓健及万邦物业公司签订了《房屋租赁合同》，合同到期日为2014年12月31日。按照《房屋租赁合同》的约定，加多宝公司每次支付房租的时间应分别为2013年12月29日、2014年3月24日、2014年6月23日、2014年9月23日；加多宝公司应在《房屋租赁合同》期满三个月前书面通知吴惠忠、王江、励晓健是否续租；且应爱护所租房屋使所租房屋不受损害。但加多宝公司均没有按照约定履行自己的合同义务。在加多宝公司承租正熙国际2108、2109、2110号房屋期间，有3项违约行为，具体包括：1、没有按合同约定按时支付房租及物业管理费；2、没有在《房屋租赁合同》期满三个月前书面通知吴惠忠、王江、励晓健是否续租，致使吴惠忠、王江、励晓健的房屋一直空置到2015年3月31日，共空置了3个月；3、在承租期间加多宝公司给所租房屋造成了损害。
原告（反诉被告）加多宝公司辩称，1、吴惠忠、王江、励晓健所称加多宝公司没有按时支付租金和物业费不成立。双方对合同租金的具体支付时间没有明确，结算前是一个模糊的概念，可以视为双方约定不明。根据相关法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求债务人随时履行但要留必要的准备时间；2、加多宝公司支付租金的时间是符合商业惯例的，加多宝公司支付租金是需要经过一定公司流程，吴惠忠、王江、励晓健对此也是知情的。双方的租赁合同关系始于2007年，至今已有8年。吴惠忠、王江、励晓健从未因此向加多宝公司主张过权利。加多宝公司提出不再续约时，吴惠忠、王江、励晓健才提出一个毫无依据的权利要求，是为拒不退还履约保证金寻找借口；3、吴惠忠、王江、励晓健以加多宝公司没有提前通知吴惠忠、王江、励晓健为由扣除履约保证金不成立。加多宝公司是通过万邦物业公司提前通知吴惠忠、王江、励晓健，加多宝公司也曾跟吴惠忠、王江、励晓健联系过，但一直联系不上。根据合同的第五条第3款的规定，适用履约保证金的条件应该是加多宝公司未全额支付清洁费用、物业费、租金以及其他应付的费用，或给吴惠忠、王江、励晓健造成的经济损失。吴惠忠、王江、励晓健仅以加多宝公司没有提前通知为由扣除履约保证金，不符合约定。在合同期满３个月前，乙方应书面通知甲方是否续租，根据合同约定，只有在加多宝公司需要续签合同时才负有书面通知义务；４、双方签订的租赁合同关于违约责任约定，没有对违反提前通知义务作出约束。吴惠忠、王江、励晓健要求加多宝公司赔偿房屋损失没有事实依据。加多宝公司在受领该房屋时，房屋没有任何装修，当时吴惠忠、王江、励晓健遗留了一张办公桌在房屋内，加多宝公司自行进行了装修。在合同履行期间，加多宝公司严格按照合同约定使用房屋，没有给房屋造成任何损失。期满后，符合按照租赁物性质使用后的状态，退房经过万邦物业公司验收，加多宝公司没有任何过错和责任。请求驳回吴惠忠、王江、励晓健的反诉请求。
针对反诉，第三人万邦物业公司辩称，退房时吴惠忠、王江、励晓健委托其去看了租赁房屋，对该房屋的真实情况反馈给了吴惠忠、王江、励晓健，但并不视为该房屋经过了万邦物业公司验收。
经审理查明，2013年12月26日，吴惠忠、王江、励晓健（甲方）与加多宝公司（乙方）、万邦物业公司（丙方）签订的《房屋租赁合同》载明：甲方将位于成都市红星路三段16号正熙国际大厦21楼8、9、10单元，约定租用建筑面积为398.89平方米的房屋，租赁给乙方使用；租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，共计壹年；租金为每月每平方米82元（含税金），月计32708.98元；租金每三个月结算一次，采用预交结算法，每期租金为98126.94元。首次租金乙方于合同正式生效后三日内交足，以后的租金均在结算前7日交足；丙方受甲方委托向乙方收取租金；乙方租金支付到丙方指定的账户后，由丙方代甲方向乙方出具正式发票；履约保证金：乙方于2007年11月同万邦物业公司签订《房屋租赁合同》时向丙方（原合同由丙方代甲方收取）交付的款项55844.60元，继续作为履约保证金；丙方于2007年12月14日向乙方出具的履约保证金收据继续有效；在合同履行期间，乙方给所租物业造成损坏的，乙方按照《租赁交房标准》中设施设备的交接状况修复损害或赔偿；租赁合同届满后，乙方应满足交还的房屋符合：乙方将所租物业拆除自行装修部分，按《租赁交房标准》将清洁、完好的物业交还甲方或保留自行装修部分，将清洁、完好的装修及设施设备交还甲方，否则丙方可以代甲方从履约保证金中扣除合理的修复、清洁费用；租赁合同届满，乙方结清物业管理费、水电费及其他相关费用，按前述状态归还甲方。经甲方验收合格后，且乙方在租赁期间无任何违反本合同规定的行为，丙方在办理完毕退场手续后十日内，将履约保证金返还乙方；
租赁期满后的处理：租赁合同期满，乙方在结清物业管理费、水电费及其他相关费用后，可办理退场手续；乙方办理退场手续后当日，应将自有物品设施搬离大厦。否则未搬离的物品设施视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。在租赁期满后或乙方解除租赁合同后但未办理退场手续期间，乙方应按合同约定的租金标准继续支付房屋租金。未办理退场手续乙方不得将物品、设施搬离租赁房。乙方超过租赁期后或乙方解除租赁合同后15日仍未办理退场手续，甲方或丙方均可以处置乙方在租赁房内的物品，同时按照乙方逾期时间，按照本合同约定租赁费、物管费，向乙方收取租金及物管费。物业管理及物业管理费：本物业指定由丙方担任物业公司，物业管理费由乙方负责支付，标准为15元／平方米·月，物业管理费每月支付一次，支付时间为每月1日至10日。甲方的违约责任：合同生效后，甲方单方解除租约，需提前30天通知乙方…；乙方的违约责任：…乙方在承租期间未按合同约定的时间交付租金的，每逾期一天按年租金的0.4‰交纳违约金，逾期超过15天不交租金的，甲方可以单方解除本合同，乙方的履约保证金作为对甲方的赔偿，同时仍须向甲方支付逾期租金和违约金。合同履约期间，乙方如违反合同规定造成甲方经济损失的，丙方有权代甲方从履约保证金中扣除实际损失费用，乙方应在十日内补足履约保证金，丙方可以代甲方扣留部分或全部保证金抵付乙方造成损失的费用，如乙方没有再规定时间内补交履约保证金，甲方有权终止合同，并通知丙方不退还保证金。乙方应爱护所租房屋，未经甲方同意，乙方不得擅自装修、改变出租房屋结构和用途，因乙方的原因造成出租房屋损坏的，乙方须承担损坏赔偿责任。合约续租：租赁合约期满三个月前，乙方需书面通知甲方是否续租。如要求续租，双方另行拟定新的租赁合同条款。同等情况下，乙方有优先续租权。本合同及附件，三方签字之日起开始生效执行。
合同签订后，吴惠忠、王江、励晓健将涉诉的租赁房屋交付给加多宝公司使用。加多宝公司于2014年1月9日、3月18日、7月7日、9月28日向万邦物业公司分别转账租金98126.94元，共计支付租金392507.76元。吴惠忠、王江、励晓健分别向加多宝公司出具四川省成都市地方税务局通用机打发票。
王江、吴惠忠、励晓健当庭提供的由万邦物业公司于2015年7月3日出具的《情况说明》载明：王江、吴惠忠、励晓健（出租方）与加多宝公司（承租方）、万邦物业公司（物管方）签订了《房屋租赁合同》，约定出租方将位于成都市红星路三段16号正熙国际大厦21楼8、9、10单元（建筑面积为389.89平方米）的房屋，租赁给承租方。租期由2014年1月1日起承租至2014年12月31日止…。2014年11月21日，承租方通过QQ致电物管方，称因其公司有变化，2015年将不再续租房屋。为此物管方立即将承租方退租的情况及时告知了出租方。出租方按合同第九条“合约续租：租赁合约期满三个月前，乙方需书面通知甲方是否续租”的约定，认为出租方未在合同约定的时间内告知出租方是否续租的行为已构成违约，要求物管方不予返还承租方缴纳的履约保证金。2014年12月29日，物管方在事先征得出租方同意并结清了租赁房、物业管理费、水电费及其他相关费用的前提下，为承租方办理了退场手续。由于合同在履行过程中出租方、承租方存在争议，出租方、承租方均同意在争议未妥善解决前，仍按合同约定由物管方代为保管履约保证金。2015年1月-3月，上述房屋一直处于空置状态。2015年4月，成都市锦江区…外语培训学校搬入办公。加多宝公司对该《情况说明》无异议。
另查明，2007年12月14日，万邦物业公司代吴惠忠、王江、励晓健向加多宝公司收取了履约保证金55844.6元。吴惠忠、王江、励晓健向万邦物业公司交纳了涉诉房屋2015年1-3月的物业服务费共计17950.05元。
上述事实，有原告（反诉被告）加多宝公司提供的营业执照复印件、税务登记证复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，吴惠忠、王江、励晓健的身份证复印件，万邦物业公司的营业执照副本复印件、房屋租赁合同复印件、中国农业银行结算业务申请书、四川省成都市地方税务局通用机打发票、万邦物业公司出具的发票及收据；被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健提供的营业执照复印件、税务登记证复印件、组织机构代码证复印件，万邦物业公司的营业执照副本复印件、中国农业银行结算业务申请书复印件、《房屋租赁合同》（2013年12月26日）、物业管理费的单据（2015年1月-3月）、万邦物业公司出具的《情况说明》等证据及当事人在庭审中的陈述在案为证。
本院认为，吴惠忠、王江、励晓健与加多宝公司、万邦物业公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的禁止性规定的约定，应属有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
关于经济损失问题。吴惠忠、王江、励晓健未提供加多宝公司对涉诉租赁房屋造成了3000元损失的证据，本院不予采信。根据《房屋租赁合同》约定，租赁合约期满三个月前，加多宝公司需书面通知吴惠忠、王江、励晓健是否续租。加多宝公司应当按合同约定在2014年9月30日前履行通知义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，加多宝公司已于租赁期限届满前即2014年11月21日通过万邦物业公司向吴惠忠、王江、励晓健明确表示不再续租，承担了继续履行的违约责任，且加多宝公司的延迟通知行为与涉诉租赁房屋的空置无必然的因果关系，加多宝公司亦不能预见该行为可能造成的损失，故本院对吴惠忠、王江、励晓健要求加多宝公司赔偿经济损失共计119076.99元的诉讼请求不予支持。
关于迟延交付租金的违约金问题。根据《房屋租赁合同》约定“租金每三个月结算一次，采用预交结算法，每期租金为98126.94元。首次租金乙方于合同正式生效后三日内交足，以后的租金均在结算前7日交足；乙方在承租期间未按合同约定的时间交付租金的，每逾期一天按年租金的0.4‰交纳违约金”，按照对合同条款的通常理解，结算日应为每期第三个月的最后一日，加多宝公司第一期逾期11天，第三期逾期14天，第四期逾期5天，总计逾期30天，故加多宝公司应当按合同约定向吴惠忠、王江、励晓健支付因其迟延交付租金的违约金4710元（392507.76元×0.4‰×30天）。
关于返还履约保证金问题。加多宝公司主张吴惠忠、王江、励晓健返还履约保证金55844.60元，但按照《房屋租赁合同》的约定，在租赁期间加多宝公司无任何违反本合同规定的行为，万邦物业公司在办理完毕退场手续后十日内，将履约保证金返还。加多宝公司在履行合同的过程中确实存在违约行为，故本院对加多宝公司要求返还履约保证金的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（条文全文附后）之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）加多宝（中国）饮料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健支付违约金4710元；
二、驳回原告（反诉被告）加多宝（中国）饮料有限公司的全部诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取598元，由原告（反诉被告）加多宝（中国）饮料有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1387.5元，由原告（反诉被告）加多宝（中国）饮料有限公司负担53元，由被告（反诉原告）吴惠忠、王江、励晓健负担1334.5元（多主张的部分）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 朱伟
二〇一六年十二月二十八日
书记员 苟旭
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。