浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸店民初字第96号
原告（反诉被告）：海亮地产控股集团有限公司诸暨分公司。
负责人：周迪永。
委托代理人：宋安成、胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姚壬儿。
委托代理人：何高峰、章炯，浙江秦国光律师事务所律师。
原告海亮地产控股集团有限公司诸暨分公司（以下简称海亮地产公司）与被告姚壬儿商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柴建钟审理，后因人员调整变更为由审判员谢玉山独任审理。审理中，被告姚壬儿提起反诉，且因双方庭外协商，致本案暂缓审理。后协商未果，本案恢复审理后，依法由审判员谢玉山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海亮地产公司的委托代理人宋安成、胡剑蓓、被告姚壬儿及其委托代理人何高峰到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告海亮地产公司诉称：2013年5月10日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》等协议，约定被告购买由原告开发的御园花园23幢00单元105号房屋一套，总计房款5303801元。根据合同第六条的约定，截止起诉时，被告仍有159万元尚未支付。根据合同第七条的规定，被告应当按日向原告支付逾期应付款万分之八的违约金，计算至2015年1月16日，共产生283656元的违约金。现原告起诉要求判令：被告姚壬儿向原告支付购房余款159万元，并支付自逾期付款之日起至实际付款之日止按逾期应付款日万分之八计算的违约金（违约金暂计算至2015年1月16日为283656元）。
被告姚壬儿辩称：对原告诉称原被告签订商品房买卖合同及约定的总价没有异议，但认为当时原告与被告约定所购的房屋是独幢别墅，无论是预定协议、销售楼书以及原告的广告宣传中，都是独幢别墅。但是合同中没有注明。在合同履行过程中，被告已支付了大部分的款项，但因原告存在诸多违约行为，导致被告不支付剩余购房款的行为。原告的违约行为有：1、原告没有将双方约定的独幢别墅放置在合同中，也没有在预售许可证等相关证明中写明，违反了双方的约定和被告的购房目的。2、原告在合同履行过程中发生了重大的规划变更，对规划图范围内的平面布置进行了重大调整，原先规划的排屋设计变更为独幢别墅。原告此类的变更没有依照法律及合同约定通知被告，致使被告的权益受损。3、原被告双方约定的被告独栋别墅外墙为干挂石材、保温一体板，但原告在实际施工中将外墙改成了涂料和真石漆，致使两者差价至少在150万元以上。综上，原告诉请不合理，请求法院查明事实，驳回原告诉请。
反诉原告姚壬儿反诉称：2013年5月10日，双方就购买海亮地产开发的御园花园23幢105号房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同明确了双方的规划设计变更等权利义务。合同履行期间，自2013年6月25日起，反诉被告即存在涉及小区平面布置规划变更等影响反诉原告利益的行为，而上述变更均未依法告知反诉原告，亦未通过听证程序，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国政府信息公开条例》、《中华人民共和国行政许可法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥的意见》、《商品房销售管理办法》、《关于整顿和规范房地产秩序的通知》等有关法律、法规和规章的规定。同时反诉被告也违反了合同第十条及第十六条的约定，反诉原告依法依约有权解除。同时，反诉原告还发现反诉被告在履行合同过程中存在偷工减料、违反规划设计条件及合同约定的行为，特别是在装饰材料方面，无论是规划设计条件、规划效果图及楼书或合同约定方面，反诉被告都承诺使用保温一体板和石材干挂，但事实上反诉被告以远低于合同约定成本的外墙涂料代替。2015年1月18日，反诉被告以反诉原告未按约支付房款为由向贵院提起诉讼，反诉原告认为反诉被告的行为有违诚信，且违约在先，并不顾反诉原告的合理诉求先行诉讼。综上，反诉原告反诉要求判令解除双方于2013年5月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》。
反诉被告海亮地产公司辩称：反诉原告要求解除合同的依据是规划变更，因其已履行规划变更通知义务，且反诉原告也予以签收同意。关于反诉原告所称的存在偷工减料、违反规划设计条件等行为，因规划审批是不会审批外墙涂料等具体建筑材料，只是审批一些层高、容积率、绿化率等，故不存在因改变建筑材料而违反规划审批的情形。至于有无变更外墙，其需要去核实，即使存在变更，根据合同的补充条款，反诉原告也不享有合同解除权。
原告海亮地产公司为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、购房合同复印件一份，以证明双方于2013年5月签订购房合同，并对付款方式、金额、期限等事项作了约定的事实。经质证，被告没有异议，但认为该合同所依据的证件，包括建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证是合同成立的基础，要求原告同时提供。另原被告双方在之前的售楼书和沙盘均显示为独栋别墅，但合同中第三条约定的是23栋105房。合同第十条以及第十六条约定了规划设计变更通知义务和被告的选择退房权利，合同附件4第一项约定了外墙为保温一体板，局部干挂石材，而原告没有履行上述约定，导致纠纷的产生。针对被告质证意见，原告质证认为规划许可证、施工许可证、预售许可证和本案没有关联性，也不是合同约定的义务，故不需提供。关于被告异议的独栋别墅，其预交付的房屋是符合合同约定。关于被告异议的规划变更通知义务，其已经通知了被告，被告也已经签收同意。另根据合同的补充条款附件8第六条第七、十项约定，其认为调整小区的平面是不构成违约，补充条款的第十四条附则第一款明确约定，本补充协议和主合同发生冲突，以本合同为准，其认为变更规划的行为并不构成被告解约的合同条件。
2、规划调整说明复印件一份，以证明原告已经将规划变更的事项通知被告及被告也表示认可的事实。经质证，被告对真实性没有异议，对证据的合法性、关联性有异议，认为该份说明是在原被告签订买卖合同时签订，原告并没有就该调整说明中的内容对被告予以释明。其次，本案所涉的重大规划调整，其涉及图纸是2013年6月25日所出具的，而原告所提供的材料是2013年5月10日，所以两者之间有区别的。无论是规划法还是合同约定，原告应该就规划调整内容在规划调整后十天内向被告提供，并征求被告关于是否退房的意见，本案中原告没有通知。
3、浙江省建设工程规划核实确认书一份，以证明涉诉的房屋已经在2015年得到规划确认的事实。经质证，被告认为该证据的真实性由法庭确定，对其关联性有异议，原被告双方所签订合同中的规划许可证号的编号尾号为17，原告提供的编号尾号为06，两者不一致。其次对于工程规划核实确认，是竣工备案的必备条件，必须与原先的规划许可证和平面布置相匹配，若平面布置发生重大调整，规划必须进行听证、审核。因此对该规划核实确认书有异议，并保留行政诉讼的权利。针对被告质证意见，原告认为该规划核实确认书是规划局发的，其需要核实一下，但均是指同一个项目。
4、23幢竣工验收备案表一份，以证明涉案房屋已于2015年2月6日经过竣工验收备案，并符合交付条件的事实。经质证，被告有异议，认为要前期16项内容全部符合的情况下，才可以办理该验收表，但根据原告自行提供的材料显示，即使是规划验收，也是2015年4月30日，所以2015年2月6日的竣工验收备案讲文件齐全是不当和错误的，其竣工验收备案的行为违法，被告保留对此提出行政诉讼的权利。
被告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据：
5、售楼书四份，以证明原告对外宣传49幢别墅、72套联排、210套小高层，部分沿街商业店铺，被告所购的房屋在原告售楼书中被标注为独栋别墅，其次被告所购房屋的南侧规划为联排。经质证，原告对真实性和关联性没有异议，但认为被告提供的证据不完整，在每份广告的后面都有说明：本宣传内容不构成合同买卖的内容，一切以政府批文为准。该广告宣传只是供购房人的参考，被告购买的房子还是其原来的房屋，所有的变更都是通过所有业主同意，最终的变更没有违反合同约定。
6、由原告出具给被告的别墅预定单复印件，以证明双方当时约定，被告所购的房屋是别墅，而不是多层住宅。
经质证，原告认为该证据是复印件，无法确定其真实性，而且也没有原告的盖章确认，其认为双方的权利义务都应以合同为准。
7、海亮地产项目建筑控制线变更的申请报告1份、规划图7份，以证明被告在合同履行之前及履行之中发生了多次的规划变更，特别是2013年6月25日作了重大的变更，涉及到规划平面的布置变更，但是原告没有通知被告，也没有征求被告的意见，也没有召开听证会，导致了原先规划平面中的联排全部变更为独栋别墅，从而导致被告权利受损。
经质证，被告对真实性、关联性没有异议，但认为这个变更是经过被告的同意，另外这次设计变更没有涉及被告的房屋。至于听证会等程序，是规划部门所做的程序，作为原告没有义务去召开听证会，其只需要征得被告的书面同意即可。
鉴于原被告对证据1、2、5、7的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对证据3、4，本院审查后认为，证据4是当地建设管理机构依职权出具的竣工验收证明文件，具有较强证明力，证据3即规划核实确认书中的证号虽与证据1商品房买卖合同中的规划许可证号不一致，但结合原告证据4中的竣工验收备案表及庭后提交的建设工程规划许可证和原告关于规划许可证变更的说明，可以相互印证证明该规划核实确认书的真实性，故对证据3、4的证明力均予以认定。对证据6，鉴于该预订单系复印件，且没有原被告方签名确认，对其真实性无法确认，故对其证明力不予认定。
综上，结合双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：
2012年9月，海亮地产公司取得位于诸暨市店口镇湖西村、江东社区地块，并以此地块开发御园花园项目。售楼广告书载明，该项目总占地93亩，总建筑面积约6800平方米，由49栋类独栋别墅、72套联排别墅、210套小高层住宅及部分沿街商业组成，并在售楼广告书后面载明，本宣传内容仅供参考，不构成买卖合同的内容，一切以政府批文为准。2013年5月10日，海亮地产公司与姚壬儿签订了《商品房买卖合同》一份，约定姚壬儿向海亮地产公司购买位于诸暨市店口镇“御园花园”第23幢00单元105号商品房，总计房款5303801元，付款方式为分期付款：签订合同时首付房款1303801元，其余房款定于2013年6月3日前支付135万元，2013年11月27日前支付106万元，2014年5月27日前支付159万元。如逾期付款超过30日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分支八的违约金。合同第十条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般影响买受人所购商品房质量或使用功能等）即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的买受人有权退房。合同第十六条：《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形，凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。合同签订后，姚壬儿已支付房款3713801元，其余房款159万元至今未付。2015年2月6日，讼争商品房通过竣工验收，并取得诸暨市建筑业管理局颁发的竣工验收备案表。另查明，合同签订当日，海亮地产公司告知了姚壬儿海亮御园花园规划调整情况，调整内容为：总建筑用地面积61882.6平方米，地上建筑面积98069.88平方米，地下建筑面积42100.13平方米，容积率1.1。1、南侧多层住宅（1#、3#、6#、8#、10#、12#、16#）户型调整，面积由原来的275平方米（约）调整为315平方米（约），一栋六套改为四套。2、北侧高层住宅（29#、31#）户型调整：29#户型面积由原来135平方米调整为155平方米，31#户型面积由原来115平方米调整为135平方米。3、考虑建筑间距及日照因素，因29#、31#户型调整，高层区四栋住宅楼的位置略有调整。4、30#建筑高度及与26#间距均未发生变化，29#建筑高度未变，其与26#最小间距由20.45米调整为19.65米。6、北门由18.95米调整为14.45米。还查明，双方在合同附件八第六条第7项中约定，建筑区划内的基础设施与公共配套建筑，以政府及电力等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局成模型所示位置若有变动，除合同特别约定外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解并同意，出卖人并不构成违约。在该附件第十四条第1项中约定，本补充协议与合同主文冲突的，以本协议为准。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容除约定的违约金过高外，其余内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本院认为，本案的争议焦点主要为姚壬儿是否享有合同解除权，进而涉及到姚壬儿的反诉请求是否成立。根据反诉原告主张理由，本院就争议焦点从以下几个方面论述：首先，对于反诉原告主张的反诉被告存在涉及小区平面布置规划变更等未通过听证程序，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国政府信息公开条例》、《中华人民共和国行政许可法》等行政法规问题。本院认为，反诉被告所开发小区规划变更是否违背行政法规等问题属于行政诉讼的范围，故不属于本案的审理范围。鉴于反诉被告现已取得了城乡规划部门规划许可文件及诸暨市建筑业管理部门出具的竣工验收备案表，故本院对反诉原告上述主张，不予采信。对于反诉原告主张的反诉被告所开发的小区规划设计变更等影响原告利益的行为，违反了售楼广告书的承诺、商品房买卖合同第十条及第十六条的约定，故反诉原告有选择退房的权利等问题。本院审查后认为，首先，根据证据6中2013年6月25日规划设计图，项目规划方案的住宅调整并没有涉及到姚壬儿所购买房屋所在的23幢类独栋别墅（包括结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化），且海亮地产公司在签合同当天已进行了书面告知项目规划方案调整的内容，故海亮地产公司并没有违反合同第十条的关于规划设计变更的约定。第二，对于售楼广告书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告合同和宣传资料一般为要约邀请，结合证据4售楼广告书背后载明的“本宣传内容仅供参考，不构成买卖合同的内容，一切以政府批文为准”的明示内容，可认定证据4中的售楼广告书应为要约邀请。既然售楼广告书不构成房屋买卖合同的内容，也不存在海亮地产公司违反售楼广告书承诺问题。鉴于姚壬儿没有提交相关证据证明海亮地产公司违反了项目建设用地面积、地上建筑面积、容积率等外部环境的承诺，故对其主张的海亮地产公司违反了合同第十六条关于《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形，本院亦不予采信。对反诉原告主张的原告在实际施工中将外墙改成了涂料和真石漆，违反了合同附件4中关于外墙为保温一体板，局部干挂石材的约定问题。本院认为，即使反诉原告上述主张属实，海亮地产公司的上述行为也没有达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以解除合同的规定条件，故对反诉原告以此为由要求解除合同的主张，本院亦不予支持，如反诉原告认为给其造成损失，对此可另行主张。综上，对反诉原告以反诉被告违反售楼广告书、合同的第十条、第十六条及合同附件4的约定为由要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。对于本案本诉部分，鉴于姚壬儿尚欠海亮地产公司购房款159万元，事实清楚，证据充分。因双方约定的违约金按日万分之八计算，标准过高，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款，对逾期付款损失，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人约定的违约金应以造成损失的130%为限。故对双方约定的违约金，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的195%（基准利率×150%×130%）计算，且原告对此调整亦无异议。现原告海亮地产公司诉请要求被告向原告支付购房余款159万元，并支付自逾期付款之日起至实际付款之日止按逾期应付款日万分之八计算的违约金，本院除将违约金计算标准依法调整为按按中国人民银行同期同类贷款基准利率的195%计算外，对其余诉请均予支持。被告姚壬儿辩解没有将双方约定的独幢别墅放置在合同中，违反了双方的约定和被告的购房目的。本院认为，规划设计图中及原告预交付被告的23幢105号房屋均为类独栋别墅，原告交付的房屋类型并没有违约，故对被告该项辩解意见，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告姚壬儿应支付原告海亮地产控股集团有限公司诸暨分公司购房款159万元，并支付该款自2014年5月28日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的195%计算的违约金，款限本判决生效之日起二十日内付清；
二、驳回原告海亮地产控股集团有限公司诸暨分公司其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告姚壬儿要求解除与反诉被告海亮地产控股集团有限公司诸暨分公司于2013年5月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21662元，依法减半收取10831元，由被告姚壬儿负担；反诉案件诉讼费100元，依法减半收取50元，由反诉原告姚壬儿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费21662元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 谢玉山
二〇一五年九月十四日
书记员 郑小玲