上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第902号
原告（反诉被告）王雷。
委托代理人刘挽澜，北京市京大律师事务所律师。
委托代理人金艳韬，北京市京大律师事务所律师。
被告（反诉原告）殷俊。
委托代理人范永滨，上海儒君律师事务所律师。
原告（反诉被告）王雷与被告（反诉原告）殷俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王雷及其委托代理人刘挽澜，被告（反诉原告）殷俊的委托代理人范永滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王雷诉称，原告与被告于2014年1月1日签订《房屋租赁协议》，合同签订时有原承租人梁某某在场，约定原告将坐落于本市江安路XXX-
XXX号的房屋租赁给被告，每月租金14，400元，房租每三个月缴付一次，提前10天预交。2014年12月，被告不再依约支付下一季度房租，经原告多次催缴未果，被告于2015年3月18日实际搬离租赁房屋。故原告诉至法院，要求判令：1、原被告于2014年1月1日签订的《房屋租赁协议》于2015年3月31日解除；2、被告支付原告2014年10月至12月的水电费2，656元（其中水费378元、电费2，278元）；3、被告支付原告2015年1-3月的租金43，200元；4、被告支付原告自2015年4月1日起至判决生效日止的违约金，以43，200元租金为本金，按每日千分之三计算。
被告殷俊辩称，同意解除租赁合同，但合同解除的时间是2015年1月4日，2015年被告已未使用系争房屋，故不存在拖欠2015年一季度租金；被告确未支付2014年10月至12月的水电费，但原告未提供正式的水电费发票；由于原告在2015年1月锁住系争房屋，导致被告无法继续租赁系争房屋，被告不存在违约事项，租赁合同对违约金也并无约定，故被告不应支付违约金。
被告殷俊反诉称，2014年1月，被告为其妻周某寻找门店开办餐饮公司，遂与原告就系争房屋签订了房屋租赁合同，原告当时告知系争房屋面积为62平方米，且可提供办理餐饮公司营业执照所需的合法租赁文件。但后经代理公司及被告实际测量，系争房屋实际面积仅有39平方米，原告明显存在欺诈；且因原告无法提供被告办理餐饮公司营业执照所需的合法租赁文件，导致被告无法办理营业执照，造成被告损失。因原告未明确告知房屋真实面积致多收被告租金、未及时提供办证所需合法租赁文件、未开具租金及水电费正式发票，并擅自于2015年1月1日将系争房屋上锁，导致被告无法经营，故被告反诉要求：1、原告返还被告多收租金52，800元；2、原告退还被告押金14，400元；3、原告支付被告装修补偿费129，188元；4、原告支付被告办证费用10，000元。庭审中，被告将第三项反诉请求即装修补偿费降低为10，000元。
原告王雷辩称，不同意被告殷俊的反诉请求，双方订立的租赁合同中只约定出租系争房屋，并没有记载房屋面积，不存在多收租金；押金可以退还，但应抵扣租金；被告是擅自装修，且已在搬离时将可移动设备拆走，装修没有通知原告，违反合同第7条，原告无需补偿装修款；办证费应由被告自行承担。
经审理查明，系争位于本市江安路XXX-
XXX号房屋，属计划经济时期或后期政府公建配套开设网点的无证房屋，原为中房上海房地产（集团）有限公司使用，因中房上海房地产（集团）已改制，后系争房屋为徐汇区商业配套的商业用房，属徐汇副食品有限公司长期使用，自2009年起租赁给上海大正食品有限公司，并同意其在租赁期内转租经营及管理，后系争房屋由上海大正食品有限公司转租给原告使用。
2014年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于本市江安路XXX-
XXX号门全房屋租赁给乙方餐饮经营。租赁期为2014年2月1日起至2015年12月31日。租赁房租费为每月14，400元，房租三月一付，提前十天预交房租。本合同自签订后，乙方向甲方支付保证金14，400元，租赁期满或本合同提前解除，或本合同中止履行，保证金用以抵充乙方应承担的各项费用外，余额则无息归还乙方。乙方在租赁期间自主经营，独立核算，费用自付，乙方因使用租赁房所发生的一切费用，如煤、水、电、通讯、环卫、治安、公安等全部由乙方自行承担并按时交付。乙方租赁房屋经营期间，工商、税务、卫生防疫、消防治安、公安等有关经营活动的执照均由乙方自行申请办理。乙方租赁甲方的房屋，如果需要装修必须通知甲方，并符合有关部门规定，不得破坏房屋结构。本协议期满或提前解除，乙方有权处置在租赁房屋内自行添置的可动产，其他不动产（包括装修）均无偿归还甲方，甲方不承担任何费用。本协议生效后，甲乙双方均应履行各自的义务，如一方有权解除本协议，违约方应向对方支付相当于三个月租金数额的违约金或赔偿由此给对方造成的全部经济损失。
合同订立后，被告按约支付租金至2014年12月31日。2014年12月，被告以原告未出具租赁凭证致被告无法办理营业执照、原告未提供正规水电费发票及系争房屋实际面积比约定面积约少20平方米等为由，拒绝按约提前10天预交2015年第一季度租金。2014年12月31日，原告通过发送手机短信方式向被告催缴2015年第一季度系争房屋租金，否则按照被告违约处理，双方未就预缴下期房租事宜达成一致。2015年1月4日，原被告通过发送手机短信方式进行沟通：原告要求被告于2015年1月7日之前完成系争房屋内物品交涉，被告回复同意2015年1月9日前往系争房屋搬走所有器具。庭审中，原告亦确认2015年1月4日，原告通过短信同意被告搬离并办理系争房屋交接，但要求被告结清水电费及违约金。2015年1月6日，原告再次发送手机短信要求被告必须于2015年1月9日前带好所有合同和办证材料赴系争房屋搬走被告放置于系争房屋内的物品，如不按时前来，原告将对上述物品进行处理。2015年1月9日上午，被告委托其员工搬取系争房屋内留置物品，但原告以被告未支付水电费及本人未前来处理相关事宜为由，拒绝开门配合被告清场。后双方多次通过短信协商清场事宜，直至2015年3月，被告完全搬离系争房屋内物品。
另查明，2014年2月1日，案外人上海大正食品有限公司（甲方）与案外人上海某餐饮有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，该房屋建筑面积62平方米。2014年12月5日，案外人上海大正食品有限公司向被告出具情况说明，证明系争房屋面积为62平方米。上海某餐饮有限公司的法定代表人系被告妻子周某，被告承租系争房屋的目的系为其妻周某开办上海某餐饮有限公司，作餐饮经营。
庭审中，被告同意按照原告主张的金额支付系争房屋2014年10月至12月的水电费2，656元；原告确认收取了被告房屋押金14，400元；原被告双方确认至庭审时，原告已将系争房屋租赁给他人，因他人再次装修，被告在承租期间对系争房屋进行的装修已不存在。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的租赁合同、租赁协议、收据、付款凭证、承诺书、手机短信记录，被告提供的租赁合同、情况说明、证明、餐饮服务许可证、结婚证、手机短信记录等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，原告有权按租赁合同约定向被告收取租金，被告应按约提前十天预交下一期租金。被告未按约履行支付租金义务，致使双方合同提前解除，被告应承担相应的违约责任。依据合同约定违约方应向对方支付相当于三个月租金数额的违约金，现原告未按照合同约定而以自行估算标准主张违约金，原告主张的违约金标准低于合同约定，于法不悖，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，从原被告双方短信记录及庭审陈述看，2015年1月4日原被告就提前解除合同已达成了合意，约定2015年1月9日被告前往系争房屋清场，即原被告合意于2015年1月9日以实际行动解除合同，故本院认定原被告之间订立的租赁合同于2015年1月9日解除。原告有权向被告收取2015年1月1日至2015年1月9日的租金，对于2015年1月9日至2015年3月31日的租金，本院认为，2015年1月9日被告未完成物品搬离，系因原告原因所致，对于原告以被告物品继续占有使用系争房屋而要求被告支付之后房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告同意支付原告2014年10月至12月的水电费2，656元，于法不悖，本院予以许可。
对于被告要求原告返还多收租金的反诉请求，本院认为，原被告订立的租赁合同未记载系争房屋面积，被告也未提供证据证明订约时原告对房屋面积存在虚假描述，故对被告以与案外人之间的租赁合同及案外人出具的房屋面积证明主张原告存在欺诈并要求原告返还差额面积的租金，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿办证费用损失的反诉请求，本院认为，租赁合同约定经营活动的执照均由被告自行申请办理，合同也未约定原告必须向被告提供租赁相关证明文件，故办证费用应由被告自行负担，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告进行装修补偿的反诉请求，本院认为，原被告订立的租赁合同约定，合同提前解除，租赁房屋内其他不动产（包括装修）均无偿归还原告，原告不承担任何费用；现租赁合同因被告违约导致提前解除，且原告未对被告装修残值进行实际利用，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告返还房屋押金的反诉请求，依据双方租赁合同约定，合同提前解除，保证金用以抵充被告应承担的各项费用外，余额无息归还乙方，故对被告的该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王雷与被告（反诉原告）殷俊于2014年1月1日签订的房屋租赁协议于2015年1月9日解除；
二、被告（反诉原告）殷俊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王雷2014年10月至2014年12月的房屋水电费2，656元（其中水费378元、电费2，278元）；
三、被告（反诉原告）殷俊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王雷2015年1月1日至2015年1月9日的房屋租金4，320元；
四、被告（反诉原告）殷俊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王雷自2015年4月1日起至判决生效日止的违约金，以43，200元租金为本金，按每日千分之三计算；
五、原告（反诉被告）王雷于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）殷俊房屋押金14，400元；
六、驳回原告（反诉被告）王雷的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）殷俊的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计489元，由原告（反诉被告）王雷负担403元，由被告（反诉原告）殷俊负担86元；反诉案件受理费减半收取计990元，由原告（反诉被告）王雷负担163元，由被告（反诉原告）殷俊负担827元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一五年七月一日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。