山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第490号
上诉人（原审原告）：烟台培玲科教文卫发展中心，住所地：烟台开发区嫩江路*号。
法定代表人：包敦顺，董事长。
委托代理人：尹晓明，山东晟宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常柏林，系烟台万金山贵金属经营有限公司总经理。
上诉人烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称培玲中心）因与被上诉人常柏林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2001年10月12日，培玲中心与常柏林签订商业网点预售合同，约定由常柏林购买培玲中心所有的烟台经济技术开发区新东方商城A区一层中门西北靠长江路一侧的房产，合同第一条载明：“房产面积约104.14平方米（建筑面积），房产最后确定面积以房管局发放房产证所填列的面积为准。”关于房产价格，合同第二条载明：“单价：元／平方米；总价360000元。（根据房产证面积多退少补）。”双方在合同中还约定：“1、甲乙双方商定，乙方所购房屋不分摊公用面积。2、甲方保证东北斜边户外独立开门，门前上下有台阶，西南侧留一个玻璃门。”合同签订后，截至2004年5月25日常柏林向培玲中心累计支付房款340000元，余款20000元在办理房产证前付给了培玲中心。
2003年1月8日，经培玲中心与常柏林协商，就常柏林原购买新东方商城A区一层斜门前公用面积，培玲中心改造后出售给常柏林一事达成共识，签订了一份补充合同，载明：“甲方改造后出售给乙方（以实际面积为准），出售价伍万元人民币，乙方需一次性付清。改造后新增面积在乙方办理房地产权时加入乙方原有面积中，如果改造后增加的面积，办理产权时房管部门不批，双方共同做有关方面工作。改造成后的东侧墙（如改造后图所示）应在两个立柱中间位置，室内柱子上的铝塑板取掉，正门北立柱平面归甲方，北立面隔墙按楼的整体布局，东西一致。”合同签订后，常柏林向培玲中心交付了新增面积购房款50000元。
2010年2月2日，烟台市中立房产测绘有限公司对培玲中心开发建设的房屋进行了测绘，涉案房屋编号为118铺，其套内面积为120.105平方米，公摊系数0.353136，公摊面积42.413平方米，建筑面积162.52平方米。2013年6月18日，常柏林取得涉案房屋所有权证（烟房权证开字第××号），载明建筑面积162.52平方米，套内建筑面积120.11平方米。双方均认可改造后新增面积部分已与原房屋合为一体，无法分别进行测量。
关于房屋面积差额款，培玲中心主张常柏林应按合同约定根据房产证列明的面积多退少补房款，常柏林已领取的房产证载明房屋建筑面积162.52平方米，比合同约定的增加了58.38平方米，常柏林理应支付房屋面积差额款201812.65元，理由是：1、双方签订的商业网点预售合同中明确104.14平方米为建筑面积，总价360000元是按建筑面积计算的，即每平方米单价为3456.9元，虽然合同最后又约定常柏林所购房屋不分摊公用面积，但是该约定与104.14平方米是建筑面积并不冲突，可以由104.14平方米建筑面积推导出套内面积，则每平方米的价格应为360000元除以104.14平方米乘公摊系数，无论哪种算法，房产证列明的房屋面积都超出了原合同约定的面积，常柏林应补面积差额款。2、双方签订的补充合同中对于房屋四边长度均未标注，而且改造后新增面积未经过规划及设计部门的批准，办证时培玲中心常柏林双方也未履行相应的申请审批手续，是否得到了批准也无法证实，所以改造后新增面积是非法的，补充合同应属无效，常柏林办出的房产证书中列明的建筑面积并不包括补充合同中改造后新增面积部分。常柏林则主张培玲中心要求支付房屋面积差额款无事实依据，应予驳回。理由是：1、双方在商业网点预售合同最后约定，常柏林所购买房屋不分摊公用面积，说明合同第一条载明的“房产面积约104.14平方米（建筑面积）”实际是套内建筑面积，即常柏林系按套内建筑面积购买，根据房产证载明的套内建筑面积多退少补。2、补充合同虽未明确改造后新增面积的大小，但合同明确约定改造后新增的面积在将来办证时加到原有面积中。涉案房屋改造后，改造部分和原来的房屋已连为一体，房屋测绘时并未区分改造后新增面积和原有面积，房产证所附的房产平面图与补充合同中改造后的图示形状一致，足以说明房产证登记的房屋面积包含第一次签订的商业网点房预售合同和补充合同两次购买的房屋面积。培玲中心也没有证据证明改造后新增加面积是多少，也无法进行实地测量，也就无从证明房屋原有面积是否超过原合同约定的104.14平方米，因此常柏林不需要支付面积差额款。
另查，2012年4月26日，常柏林诉至原审法院，要求培玲中心协助办理涉案房屋（商业网点房预售合同中约定的新东方商城A区一层中门西北靠长江路一侧及补充合同中载明的新增部分房产）的房屋权属证书，并要求培玲中心支付逾期办证违约金。在该案中，培玲中心提起反诉要求常柏林支付房屋面积差额款。原审法院于2012年10月10日作出（2012）开民一初字第281号民事判决书，以证据不足为由判决驳回培玲中心的反诉请求。上诉期满，双方均未上诉。在该案庭审中，双方均认可房屋分层平面图中118号铺包含了原合同的房屋和双方补充合同中约定的改造后出售给常柏林的新增面积部分。
原审法院依据培玲中心提供的商业网点预售合同、补充合同、房屋登记申请表，常柏林提供的房屋所有权证、房屋分层平面图、（2012）开民一初字第281号民事判决书及双方当事人陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，培玲中心与常柏林签订的商业网点预售合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，根据涉案房屋的测绘面积与房产证载明的面积相当，且测绘时绘制的房屋分层平面图与房产证所附的房产平面图的图示形状一致，也与补充合同中改造后的图示形状一致等情形，可以认定房产证登记的面积包含商业网点房预售合同和补充合同两次购买的房屋面积。培玲中心仅根据房产证列明的面积与双方间签订的商业网点预售合同约定的改造前的房屋面积差，主张面积差额款，明显不妥。因涉案房屋改造后，改造新增部分和原来的房屋已连为一体，且已无法对改造新增部分和原来房屋各自的面积进行实地测量，房屋测绘时并未区分改造后新增面积和原有面积，补充合同也未约定改造后新增面积，加之双方也没有证据证明各自面积多少，故双方签订的商业网点房预售合同涉及的原购房屋部分的面积和改造后新增面积均不能确定。培玲中心主张改造后新增部分未经有关部门批准，办证时是否得到批准也无法证实，所以改造后新增面积是非法的，房产证中列明的建筑面积并不包括补充合同中改造后新增面积，这与其自认的测绘的房屋面积包含了原合同的房屋和补充合同中约定的改造后出售给常柏林的新增面积部分，前后矛盾，原审法院对其主张不予采信。培玲中心主张面积差额款，理应对房屋面积差额承担举证责任，而据培玲中心提供的现有证据尚无法认定原购房屋的实际面积大于合同约定面积，培玲中心主张证据不足，故原审法院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2014年3月20日判决：驳回培玲中心的诉讼请求。案件受理费4328元减半收取2164元，由培玲中心负担。
宣判后，上诉人培玲中心不服，上诉称：原审判决认定事实不清。原审判决认定双方2003年1月8日签订的补充合同是双方真实意思表示，合法有效。上诉人认为，补充合同约定上诉人将公共面积出售给被上诉人，这种约定是不合法的，违反了建筑规划，属于无效合同，上诉人取得房管部门颁发的房产所有权证中并不包括这部分公用面积。因此，房产所在权证登记的面积只能是上诉人与被上诉人于2001年10月12日签订的买房合同中的涉案房屋面积。二审期间，上诉人主张的房屋面积差价差应按房产证面积减去104.14平方米再减去14.88平方米计算。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人常柏林辩称：因双方签订买卖合同中约定房产形状与最终办理房产证形状不同，所以双方签订了补充协议。现在办理的房产证面积包含了补充协议的部分。关于补充协议，由于签订买卖合同时上诉人违约，在我方购买的房屋前挖了地下通道，后来建设规划部门出面进行了协调，更改了原有设计。原合同是约定房产建筑面积，又约定了多退少补，但同时约定了被上诉人不分摊公用面积。所以按照双方签订的合同，在没有变更规划的情况下，如果实际套内面积与我购买的房屋约定的建筑面积折算后的套内面积增加了，我应该按照单价支付价款。但双方签订补充协议的原因是涉及到规划部门的变更设计，变更设计后增加的面积与原购买面积混在一起，无法区分。所以双方签订补充协议时是对价款一并解决，所以我不需要支付上诉人购房差价。双方签订的补充协议是有效的，虽然涉及到原公用面积，但建设规划部门变更了设计，并且最终给我办理了房产证，房产证面积中包括了原先规划属于公用面积的部分。我方认为补充协议是有效的。
二审期间，上诉人培玲中心主张的房屋面积差应按房产证面积减去104.14平方米再减去14.88平方米计算，主张三角地带面积为14.88平方米。被上诉人常柏林对上诉人主张的三角地带面积为14.88平方米不认可，认为房管部门没有单独测绘，确定不了三角地带的面积。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人培玲中心与被上诉人常柏林签订的商业网点预售合同及补充合同反映了双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应依照上述合同约定履行。上诉人培玲中心上诉主张补充合同无效，于法无据，理由不当，依法不予支持。上诉人培玲中心又主张补充合同对应的三角地带面积为14.88平方米，但被上诉人常柏林不予认可；上诉人培玲中心进而要求以房产证面积减去商业网点预售合同约定房屋面积及上诉人主张的补充合同对应的三角地带面积14.88平方米后的差额计算差额款，证据不足。因上诉人培玲中心未能提供充足证据证明被上诉人常柏林原购房屋的实际面积大于商业网点预售合同及补充合同约定面积，故上诉人培玲中心的上诉主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4328元，由上诉人烟台培玲科教文卫发展中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 付微微