北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民再40号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京首昱嘉业商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6521房间。
法定代表人：刘长武，总经理。
委托诉讼代理人：许晓星，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：张尘，北京美银律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：北京乐方灏昕酒店有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路22号院2栋。
法定代表人：王红军，经理。
委托诉讼代理人：张青星，男，该公司职员。
原审第三人（反诉第三人）北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶街五区甲9号楼。
法定代表人：吴林，董事长。
委托诉讼代理人:康书根，男，该公司职员。
再审申请人北京首昱嘉业商贸有限公司（以下简称首昱公司）因与被申请人北京乐方灏昕酒店有限公司（以下简称乐方公司）及第三人北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第9226号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年2月22日作出（2016）京民申80号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人首昱公司的委托诉讼代理人许晓星、张尘，被申请人乐方公司的委托诉讼代理人张青星，第三人首钢房地产公司的委托诉讼代理人康书根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
首昱公司申请再审称，1、终审判决关于装修补偿款认定事实错误。乐方公司与首昱公司之间租赁合同解除的原因是乐方公司不履行合同的主要义务，违约拖欠房屋租金。首昱公司在原审中多次明确表示对装修不予利用，原审以其它理由判令首昱公司承担装修的补偿明显违法和错误。2、终审判决首昱公司返还押金错误，与双方合同约定相违背。根据合同约定，押金不抵房租。如果承租方违约，押金不予退还。3、终审判决关于房屋使用费的数额明显错误。租赁合同解除后，乐方公司一直占用房屋。自2012年9月7日至2013年10月31日,共计420天,乐方公司应当支付的房屋使用费为5,776,127.28元，在乐方公司始终控制房屋没有交回的情况下,应当完全按照合同对租金的约定支付相应房屋使用费。但是终审判决对房屋使用费数额予以酌情确定显失公平。4、一审法院判决首昱公司对装修进行补偿、退还押金及乐方公司支付房屋使用费的处理违背《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，属于适用法律错误。终审判决未对一审判决错误适用法律进行纠正，属于错误。综上，请求：1、撤销北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第9226号民事判决。2、判令乐方公司给付首昱公司房屋使用费5,776,127.28元（从2012年9月7日至2013年10月31日计420日，420天*1.8元/天/平米*7640.38平米=5,776,127.28元）。3、诉讼费用由乐方公司承担。
乐方公司辩称，2011年3月11日，首昱公司将涉案房屋转租给乐方公司，当时该涉案房屋为毛坯房，直至2012年9月7日首昱公司采取强制手段将上述房屋占有之时，该涉案房屋装修装饰全部由乐方公司投入建设，本案一、二审期间，已经鉴定该涉案房屋的装修工程造价为1067万余元，其中隐蔽工程价值272万余元，该隐蔽工程一部分为乐方公司建设，一部分为首钢房地产公司建设，首昱公司未对涉案房屋做过任何装修添附。本案二审判决生效后,乐方公司通过执行法院了解到首昱公司的关联公司将涉案房屋出租给他人，并将涉案房屋填充物及附着物作价转让，因此，首昱公司不但实际取得该部分装修物而且还通过作价转让方式取得了该部分利益，原审法院判决首昱公司支付乐方公司装修补偿款明显偏低，有失公正。另首昱公司要求扣除押金无法律依据，应当予以返还，原判并无不当。综上，请求法院维持判决首昱公司退还押金50万元，给付乐方公司租金商业发票，并改判首昱公司向乐方公司支付装修补偿款550万元。
首钢房地产公司述称，根据合同相对性，乐方公司与首昱公司之间的纠纷和首钢房地产公司无关，首钢房地产公司是作为涉案房屋的产权人被列为本案第三人参加诉讼的。首钢房地产公司作为国有企业，有责任有义务协助法庭调查。
乐方公司向一审法院起诉请求：1、请求判令首昱公司支付乐方公司装修补偿款损失10,677,522.38元；2、请求判令第三人首钢房地产公司对装修补偿款损失承担连带责任；3、请求判令首昱公司返还原告押金50万元；4、请求判令首昱公司赔偿经济损失1,635,941.11元、工资损失468,288.59元、水费18,056.29元、电费47,036.93元、电梯维保费1.5万元、消防维保费1万元、灭火器维修费1600元、供暖费126,284.3元、折旧及摊销费用87.7万元、员工餐费53,980元、员工住宿费18,695元；5、请求判令首昱公司提供4,331,793元发票、2011年10月19日至2012年10月电费269,878.18元发票。
首昱公司不同意乐方公司的诉讼请求,并提出反诉，请求判令：1、乐方公司支付房屋使用费（自2012年9月7日至2013年10月31日）共计418天5，748，621.91元；2、乐方公司支付迟延履行金（自2013年1月8日到2013年10月31日）8，114，083.56元；3、乐方公司支付电费152，914.65元、供暖费10万元、及水费（没有具体数字）；4、乐方公司赔偿2013年11月1日至11月30日经济损失426，333.2元；5、第三人对上述第1、2、4项诉求承担连带责任；6、诉讼费由乐方公司负担。
一审法院认定事实：位于北京市石景山区金顶北路22号院2栋-1至9层101的《房屋所有权证书》中载明：房屋所有权人：首钢房地产公司；共有情况：单独所有；登记时间：2012年3月29日；房屋状况：总层数：9（-1），建筑面积：7640.38平方米。该证书所附房屋登记表中载明：坐落：石景山区金顶北路22号院；楼号：2栋；建筑物总层数：9（-01），建筑面积：7640.38平方米；该自然幢：自然建筑面积：8194.55平方米，其中：1、登记簿中记载且颁发所有权证部分（专有部分）部位及房号：1层（01）101，建筑面积7640.38平方米，规划用途：公建。2、登记簿中记载不颁发所有权证部分建筑面积0平方米，3、另有人防建筑面积554.17平方米（部位：-1层共497.99平方米，1层共56.18平方米）。测图日期：2010年5月28日，填表日期：2011年5月16日。
2010年11月29日，首钢房地产公司与首昱公司签订了《房屋租赁合同》，其中载明：“甲方（出租方）为首钢房地产公司，乙方（承租方）为首昱公司。第一条：用房位置及用房状况。1、本合同项下的商业用房及附属设施位于北京市石景山区金顶北路22号院2栋，建筑面积为6919平方米（含预留车位地上27个，地下15个）。……3、甲方对出租房屋有合法的使用权，但产权手续正在办理中，乙方对此确认。4、乙方的经营业态为：酒店。第二条：租赁期限：本用房租赁期限为10年，自2010年12月1日至2020年11月30日止。……第七条：2、在租赁期内，乙方不得转租，如需与第三方合作联营时，应将相关资料上报甲方备案。”首钢房地产公司及首昱公司均在该合同上加盖公章并由法定代表人签字。2011年11月9日，首钢房地产公司出具《证明》，其中载明：“首钢房地产资产部同意北京首昱嘉业商贸有限公司就B5酒店进行联营或转租。”该证明加盖了首钢房地产公司公章。
2011年3月1日，乐方公司成立前，王红军以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司签订了《承租意向书》，其中载明：“甲方（出租方）：首昱公司，乙方（承租方）：王红军。一、项目标的：位于北京市石景山区金顶北路首钢金顶阳光22号院2栋，地下一层至地上九层，租用面积：8108平方米。二、乙方确认租赁上述商业用房，租金为1.8元/平方米/天。……其中免租期为150天。每季度房租到期前，需提前十日支付下一季房租。……五、有关租赁经营的其它条款以证实合同为准。”甲方加盖了首昱公司公章，乙方由王红军签字。
2011年3月11日，乐方公司成立前，王红军以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司签订了《房屋租赁合同》，其中载明：“甲方（出租方）：首昱公司，乙方（承租方）：王红军。一、租赁商业用房位置及商业用房状况：1.1：本合同项下的租赁商业用房及附属设施位于北京市石景山区金顶北路22号院2栋，地下一层至地上九层建筑面积为8108平方米（含预留车位地上27个，地下15个）。……1.3：甲方对出租房屋有合法的使用权，但产权手续正在办理中，乙方对此确认。1.4：乙方的经营业态大致为：酒店。第二条：租赁期限：本商业用房租赁期限为10年，自2011年3月12日起至2020年11月30日止。第三条：租金：自2011年3月12日-2012年11月30日止，标准年租金为5326956元，季度租金为1331739元。……第四条：1.2：租金的支付方式以每一个承租季（3个月为一个承租季）为一个支付周期，乙方首期租金应在2011年5月30日前交齐100万元，首期租金交纳不足部分在第二季租金交纳时补齐，第二季租金应在2011年10月6日前缴纳，第二季租金应交纳1663478元，第二季租期为2011年10月16日-2012年2月8日，第三季租金应在2012年1月28日前交齐，以后每季租金按约定的承租期周期提前10日交齐。……第四条、支付方式：4.1：乙方应在合同签订当日交纳50万元押金，该押金不能抵租金，合同期满由甲方无息退还乙方。4.4：甲方在确认相应款项到账后应向乙方提供已收款项的发票。第五条：商业用房的装修：5.1：商业用房免租装修期为150天。2011年3月12日-2011年8月8日。……第七条：7.12：本合同期满或解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同期满或解除7日内将其所述物品全部搬离商业用房。否则即视为已经放弃对该物品所享有的权益，并视同授权甲方处置该物品。如乙方迟延交还商业用房，每迟延一天，向甲方支付相当于日基本租金总额双倍数额的违约金。……8.3：在租赁期内，商业用房的水、电、暖、环卫的费用均由乙方承担，并应及时向有关部门交纳各项费用。第十条：违约责任：10.2：乙方每一个承租租金应在上一个承租季末到期日10日前交纳下一个承租季租金，如迟延支付租赁费用，每迟延一天，应向甲方支付应付款项的日千分之三的违约金。逾期十天的，甲方有权单方解除本协议，如因此造成乙方损失的有乙方自行承担，甲方不支付乙方剩余租金及押金，如因此给甲方造成损失的有乙方承担赔偿责任。……10.4：合同期内任何一方不得单方终止本协议，任何一方单方终止本协议，违约方需支付守约方一年租金作为违约金。违约金不足以补偿实际损失的，以实际损失计算。第十一条：解除本合同的条件：……11.3：乙方拖欠应付任一期租赁费用之部分或全部或拖欠其它应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日，未予纠正的。……出租人处由首昱公司加盖合同专用章，并由法定代表人签字确认。承租人由王红军签字并加捺手印确认。
2011年10月21日，乐方公司成立前，王红军以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司签订了《房屋租赁合同补充变更协议》，其中载明：“出租人（甲方）首昱公司，承租人（乙方）王红军于2011年3月11日签订正式房屋租赁合同，因当时笔误造成合同第三条叙述不全，现经双方协商同意将合同第三条补充变更如下：第三条：租金：自2011年3月12日-2013年3月11日止，标准年租金为：5,326,956元。季度租金为1,331,739元。……”出租人处由首昱公司加盖公章，并由法定代表人签字确认。承租人由王红军签字确认。
2011年10月21日，乐方公司成立前，王红军（乙方）以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司（甲方）签订了《协议书》，其中载明：“甲方同意减免本期房租263478元作为对乙方的补偿，并不再追究乙方延期缴纳房租的责任及所产生的滞纳金，乙方同意不再向甲方追究任何前期损失及责任，双方继续履行合同，……乙方同意于2011年10月24日前支付房租80万元。2011年10月28日前支付20万元，剩余40万元在乙方办理好营业执照后三日内支付。”出租人处由首昱公司加盖公章，并由法定代表人签字确认。承租人由王红军签字确认。
在庭审时，乐方公司、首昱公司均认可王红军系以乐方公司法定代表人的身份签字，因当时乐方公司尚未成立，故未加盖乐方公司公章。后乐方公司于2011年11月3日成立后，除《房屋租赁合同补充变更协议》再行补盖了公章外,其余三份协议未再行加盖公章。
2011年11月3日，乐方公司成立。
2012年9月6日，法院出具（2012）石民初字第2250号民事判决书，其中载明：乐方公司并未按照合同约定如期支付首昱公司房屋租金，乐方公司此行为已经符合合同约定的解除条件，且首昱公司在合理期限内已经多次向乐方公司催告，故首昱公司已经具备合同解除权。法院判决：确认首昱公司与乐方公司于2011年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2012年4月18日解除；乐方公司将北京市石景山区金顶北路22号院2栋-1至9层的承租房屋腾退返还首昱公司；乐方公司给付首昱公司自2012年5月9日至2012年9月6日的房屋使用费1,448,851元；乐方公司给付首昱公司2012年4月18日至实际腾退返还承租房屋的迟延交房违约金及2011年5月30日至2012年4月18日的迟延交纳房屋租金的违约金共计10万元。上述判决作出后，乐方公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第13197号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
庭审时，首昱公司认可收到乐方公司押金50万元。首昱公司同意给付乐方公司出具2,731,793元的商业发票。庭审时，首昱公司提供了北京创合供热有限责任公司出具的热费收缴明细，载明未付2012年11月15日至2013年3月15日供热费10万元。首昱公司提供了北京首房宏大房地产开发有限公司提供的2012年10月至2013年10月的欠缴电费明细及电费缴纳通知书，载明未付电费186,342.85元。
庭审时，乐方公司称2012年9月7日首昱公司即将诉争房屋占有，2013年1月8日又将所有乐方公司工作人员赶出诉争房屋。法依乐方公司申请至北京市公安局石景山分局金顶街派出所进行调查，显示2012年9月7日、2013年1月8日确有110报警记录。首昱公司对此否认，称二审判决生效后，首昱公司才让三个人负责锁上五到九层大门。2013年10月31日，法院执行部门对于诉争房屋进行了交接，并制作了交接清单。乐方公司共支付首昱公司执行款项共计1,582,112元。
另查，经乐方公司申请，法院委托北京华银建设工程咨询有限公司对于诉争房屋的装修工程进行造价鉴定。该公司出具了工程造价鉴定意见书、联系函、说明函、汇总表、概预算表等材料。乐方公司为此给付鉴定评估费用12.6万元。
2014年7月4日，法院至现场进行了现场勘验并拍照，各方当事人对于诉争房屋的装修归属、装修内容等问题进行了现场指认。此外，各方当事人提供了图纸等证据以证实自身进行装修的情况。
一审法院判决：一、首昱公司给付乐方公司装修补偿款损失及押金共计382万元；二、首昱公司给付乐方公司4，313，851元的租金商业发票；三、乐方公司给付首昱公司电费、供暖费、2012年9月7日至2013年10月31日房屋使用费共计140万元；四、驳回乐方公司的其它诉讼请求；五、驳回首昱公司的其它反诉请求。
首昱公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判,发回重审，改判支持首昱公司反诉请求，驳回乐方公司诉讼请求。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为，现涉案房屋用于与乐方公司使用时类似的用途，应当认定原装修仍有部分利用价值；乐方公司将房屋及装修交付首昱公司，首昱公司实际取得了该部分装修，获得了相应价值，应当补偿乐方公司相应的损失。现各方当事人对于乐方公司进行装修增加的价值均未提供充分证据证明具体数额，因此，一审法院综合考虑各种因素依公平原则酌定补偿数额合理，最终确定的数额适当，法院予以确认。法院已经支持了首昱公司要求乐方公司支付违约金的诉讼请求，处理了乐方公司违约责任问题，首昱公司再要求扣押金依据不足，应当予以返还。首昱公司曾采取强制手段阻止乐方公司使用房屋，必然对乐方公司正常使用造成一定影响，因此一审法院酌减此期间的房屋使用费正确，法院予以确认。首昱公司主张双倍支付房屋占用费没有依据，法院不予支持。首昱公司上诉理由不能成立，法院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审审理期间，首昱公司向本院提交了一份新证据,为北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第1664号民事判决书及北京市第一中级人民法院（2016）京01民终293号民事判决书。证明法院在同一时期，针对同一标的物，判决首昱公司对首钢房地产公司违约支付全额租金。而本案中乐方公司对首昱公司违约，法院却判决对租金进行酌定，之间差额巨大。乐方公司对该证据的真实性认可，但认为与乐方公司没有关系，结果不予评论。首钢房地产公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。认为该证据与乐方公司无关，是两个不同的合同，与本案没有关联性。第三人首钢房地产公司向本院提交了《委托协议》、《房屋租赁合同》、《转让协议》及《补充协议》等新证据,证明首昱公司对涉案房屋装修物进行了实际使用。首昱公司认为首钢房地产公司作为本案第三人提交的证据与其权利义务没有关系,所提交证据与本案没有关联性。乐方公司认可关联性。本院经审查认为,首昱公司及首钢房地产公司所提证据均与本案没有关联性,不属于再审新证据,本院均不予采纳。
本次再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，关于首昱公司是否应对乐方公司的装修进行补偿问题。首昱公司与乐方公司之间的房屋租赁合同已经生效判决确认解除。双方在《房屋租赁合同》中对合同解除后房屋装修部分如何处理没有明确约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，双方之间租赁合同的解除系因乐方公司违约拖欠房屋租金，不履行合同主要义务所致，此节已经生效判决确认。在原审及本次再审中，首昱公司均明确表示对乐方公司的装修不予利用。另，双方在《房屋租赁合同》中约定了承租方逾期支付租赁费用，出租方有权解除协议，因此造成承租方损失的，由承租方自行承担。该损失也应包括装修损失。因此，在乐方公司违约导致合同解除，且首昱公司明确表示不同意利用装修的情况下，首昱公司不应承担对乐方公司的装修进行补偿的责任。原审法院以双方合同解除后，首昱公司明确以其行为表示对该部分的装饰装修继续利用，进而判决首昱公司向乐方公司支付装修补偿款确有不当，本院再审予以纠正。
关于首昱公司收取乐方公司的50万元押金应否返还问题。经查，双方在《房屋租赁合同》第10.2条明确约定，乙方延迟支付租赁费用逾期十天的，甲方有权单方解除协议，如因此造成乙方损失的由乙方自行承担，甲方不支付乙方剩余租金及押金，如因此给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。如前所述，双方合同解除的责任经生效判决认定在乐方公司一方，因此，双方所签《房屋租赁合同》解除后，首昱公司收取的该50万元押金不予退还。原判对此处理不当，本院再审予以纠正。
关于乐方公司应给付首昱公司房屋使用费的数额，首昱公司申请称，双方租赁合同解除后，乐方公司一直占有房屋，其现主张的是自2012年9月7日至2013年10月31日计420天，乐方公司占有房屋期间的费用，乐方公司应支付房屋使用费共计5，776，127.28元。乐方公司在原审庭审时称首昱公司于2012年9月7日即将诉争房屋占有，但并未就此提供有效证据证明。首昱公司称二审判决生效后，首昱公司才让三个人负责锁上五至九层大门，此系首昱公司自认内容，法院对此不持异议。鉴于首昱公司锁上五至九层大门后，乐方公司不能正常使用该部分房屋，因此，该部分房屋在不能正常使用之后不应再支付房屋使用费。其余房屋及五至九层房屋在占用期间，乐方公司应按照双方约定的租金标准给付首昱公司房屋使用费。原审法院参照乐方公司实际控制房屋的情况，综合本案中当事人履行各项义务的情况等因素，并结合合同约定的租金数额，酌定乐方公司应当给付首昱公司的房屋使用费数额，缺乏合理依据，且显失公平，本院再审亦予纠正。原判对乐方公司给付首昱公司电费、供暖费及首昱公司给付乐方公司商业发票的处理并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第9226号民事判决及北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第269号民事判决第（一）项、第（三）项、第（四）项、第（五）项；
二、维持北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第269号民事判决第（二）项；
三、北京乐方灏昕酒店有限公司给付北京首昱嘉业商贸有限公司电费、供暖费252，914.65元；
四、北京乐方灏昕酒店有限公司给付北京首昱嘉业商贸有限公司2012年9月7日至2013年10月31日房屋使用费共计3，575，697.9元；
五、驳回北京乐方灏昕酒店有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京首昱嘉业商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费108，566元，由北京乐方灏昕酒店有限公司负担(已交纳4400元，剩余104，166元于本判决生效后7日内交纳)。反诉案件受理费54，526元，由北京首昱嘉业商贸有限公司负担40，349.24元(已交纳10，445元，剩余29，904.24元于本判决生效后7日内交纳)，由北京乐方灏昕酒店有限公司负担1，4176.76元（于本判决生效后7日内交纳）。鉴定评估费12.6万元，由北京乐方灏昕酒店有限公司负担(已交纳)。二审案件受理费163，092元，由北京乐方灏昕酒店有限公司负担42.403.92元（于本判决生效后七日内交纳），由北京首昱嘉业商贸有限公司负担120，688.08元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 培
审判员 张 然
审判员 任 颂
二〇一七年十二月四日
书记员 徐博丽
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