云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5541号
上诉人（原审原告）：云南冶金集团进出口物流股份有限公司。住所地：云南省昆明市北市区小康大道***号。
法定代表人：苏其军，该公司总经理。
特别授权诉讼代理人：王长友、王宝琼，云南勤业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘新萍，女，1970年7月18日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。
上诉人（原审第三人）：云南一饮相思餐饮管理有限公司。住所地：云南省昆明市五华区五一路**号附**号。
法定代表人：刘新萍，该公司董事长。
上述二上诉人特别授权诉讼代理人：范婧珺，云南锦秀江山律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：云南白药天颐茶品有限公司。住所地：云南省昆明市经济开发区11-3地块。
法定代表人：黄卫东，该公司总经理。
特别授权诉讼代理人：穆云鹏，云南唯真律师事务所律师。
上诉人云南冶金集团进出口物流股份有限公司（以下简称“进出口公司”）、刘新萍、云南一饮相思餐饮管理有限公司（以下简称“一饮相思公司”）因与被上诉人云南白药天颐茶品有限公司（以下简称“天颐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人进出口公司的委托诉讼代理人王长友，上诉人刘新萍及一饮相思公司共同的委托诉讼代理人范婧珺，被上诉人天颐公司的委托诉讼代理人穆云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
进出口公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判由被上诉人刘新萍立即向上诉人支付截止2016年2月3日欠付的租金合计1113302.38元，且按每日租金的20%即1.61元/平方米的标准向上诉人支付违约金（自2015年5月12日起至付清拖欠租金之日止）；二、依法撤销一审判决第二项中有关被上诉人刘新萍、一饮相思公司支付2016年2月20日起至腾还房屋之日止的占有使用费（按每月35205.06元计的判决），改判二被上诉人自2016年2月4日起按每日租金8.06元/平方米的标准支付上诉人至实际腾还房屋之日止的占有使用费；三、依法撤销一审判决第三项中有关刘新萍、天颐公司“支付2016年2月20日起至腾还房屋之日止的占有使用费（按每月14342.94元计）”的判决，改判刘新萍及天颐公司自2016年2月4日起按每日租金8.06元/平方米的标准支付上诉人至实际腾还房屋之日止的占有使用费；四、判令刘新萍承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为昆明市住房和城乡建设局登记核发房屋产权证之后，上诉人才取代云南泰耀实业集团有限责任公司成为本案诉争房屋的所有权人，享有租金收益权，租金应自2015年10月30日起计算显属适用法律错误，从而导致认定事实错误。2015年5月12日，上诉人以最高应价拍得涉案租赁物，并签订《拍卖成交确认书》，即取得涉案租赁物的房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。二、一审法院以变更协议为准，认定租金和占有使用费标准，明显属于适用法律错误和认定事实不清，应当以原《房屋租赁合同》的租金标准计算被上诉人拖欠租金及需支付的占有使用费。本案中，上诉人于2013年4月23日起对涉案房屋享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。上述规定的目的为维护抵押权人的合法权益，防止抵押人在财产抵押后以租赁方式实施损害抵押权人合法权益的行为。涉案租赁合同签订于抵押权设立之前，对上诉人有约束力，但刘新萍提出的《变更协议》大幅降低甚至有条件的免除了原租赁合同约定的租金，严重损害抵押权人的合法权益，且该份《变更协议》形成于抵押权登记之后，该行为不得对抗已登记的抵押权，相关条款对上诉人无约束力。同时，原房屋所有权人云南泰耀实业集团有限责任公司并未提及房屋存在任何形式的变更协议或相关承诺。上诉人认为，该份《变更协议》并非真实、客观存在，可能系上诉人竞买后，刘新萍与云南泰耀实业集团有限责任公司串通后签署，以损害上诉人合法权益。如有必要，人民法院可以通过司法鉴定以查明《变更协议》的真实形成时间。三、一审法院判令减少违约金没有事实和法律依据。根据合同约定，刘新萍不按约支付租金，应支付逾期天数双倍租金作为违约金，而上诉人仅主张按照日租金20%的标准计算违约金，已经做出重大让步。综上所述，请求二审法院查明事实后依法改判。
刘新萍、一饮相思公司针对进出口公司的上诉答辩称，愿意按照变更协议约定履行相应义务。
天颐公司针对进出口公司的上诉答辩称，天颐公司并非本案当事人，本案纠纷与天颐公司无关。天颐公司对租赁物的使用，系通过租赁合同取得，且已经支付租金至2017年。
刘新萍及一饮相思公司共同提起上诉请求：一、依法撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初3549号民事判决，依法改判继续履行《变更协议》；二、依法改判二上诉人无需支付违约金36224.7元；三、依法改判上诉人无需支付房屋占有使用费35205.06元。四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《变更协议》签订后，双方均按照约定履行各自的权利义务，但此后，云南泰耀实业集团有限责任公司人去楼空，上诉人无法履行支付租金的义务，才导致上诉人未实际支付租金。直至2015年12月11日，上诉人收到被上诉人发出的《房屋催缴通知书》后，才知晓租金应当支付给进出口公司。在双方就租金标准发生争议后，上诉人亦采取积极态度协商解决，进出口公司置《变更协议》于不顾，要求上诉人按照2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金属恶意增加租金的行为，故上诉人不构成违约。进出口公司通知上诉人解除合同的行为违反了诚实信用原则，如果支持其解除合同的行为，则对上诉人明显不公。综上所述，请求二审法院查明事实后撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
进出口公司及天颐公司未针对刘新萍及一饮相思公司的上诉单独进行答辩。
进出口公司向一审法院起诉请求：一、判令刘新萍立即支付自2015年5月12日至2016年2月3日的租金1113302.38元；二、判令刘新萍按每日租金的20％即1.61元/平方米的标准支付逾期支付租金的违约金（自2015年5月12日起至付清第一项诉讼请求的租金之日止）；三、判令刘新萍及一饮相思公司、天颐公司立即腾还昆明市威远街166号龙园1层商场（528.75平方米）；四、判令刘新萍及一饮相思公司、天颐公司按每日租金8.06元/平方米的标准支付2016年2月4日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。
一审法院认定事实：刘新萍系一饮相思公司的法定代表人。2013年4月3日，昆明市住房和城乡建设局登记核发了昆明市威远街166号龙园1层商场1号（建筑面积1250平方米）所有权人为云南泰耀实业集团有限责任公司（以下简称泰耀公司）的昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。2013年4月5日，刘新萍与泰耀公司签订《房屋租赁合同》，约定该公司将本案讼争房昆明市威远街166号龙园1层商场（528.75平方米）出租给刘新萍；租期自2013年4月3日至2022年8月20日；租金支付采用先付租金后使用的原则，2013年8月21日至2014年8月20日的租金1357830元（2013年8月21日至12月31日免收租金，实际应付867880元），自第二年度（2014年8月21日）起，每年递增7％，即2014年8月21日至2015年8月20日年租金1452878元、2015年8月21日至2016年8月20日年租金1554579元、2016年8月21日至2017年8月20日年租金1663399元、2017年8月21日至2018年8月20日年租金1779837元；租金支付方式为每年支付一次，第一期租金于2013年8月6日前支付，以后各期租金支付时间为该期租期开始的前15天，即在每年的8月6日前；刘新萍不按约支付租金，应按逾期天数的双倍租金作为违约金；刘新萍逾期支付租金20天，泰耀公司有权解除合同。2013年4月23日，昆明市住房和城乡建设局登记核发了昆明市威远街166号龙园1层商场1号（房屋所有权证号201325511）他项权利人（他项权利种类为抵押权）为进出口公司的他项权利证。2014年3月16日，泰耀公司与刘新萍签订《变更协议》，约定2013年4月5日的租赁合同中的租赁物使用面积为412.90平方米；租期自2014年3月16日至2024年8月20日；自2014年8月21日起，年租金594576元，自2019年8月21日起，每年递增3％；租金支付方式为每季度支付一次，各期租金支付时间为该期租期开始的前15天。2015年5月12日，进出口公司与案外人云南事达拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》载明云南事达拍卖有限公司受云南省高级人民法院委托，于2015年5月12日在昆明泛亚联合产权交易所拍卖厅及云南涉诉资产网竞价交易系统采取电子竞价方式举行公开拍卖会，进出口公司以最高应价获得包括昆明市威远街166号龙园1层商场1号房产在内的拍卖标的。2015年6月2日，云南省高级人民法院作出（2014）云高执字第20-2号执行裁定书，裁定位于昆明市威远街166号龙园1层商场1号房产的所有权及相应的其他权利归买受人进出口公司所有；买受人进出口公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权变更登记手续。2015年10月30日，昆明市住房和城乡建设局登记核发了昆明市威远街166号龙园1层商场1号（建筑面积1250平方米）所有权人为进出口公司的昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。2015年8月25日，刘新萍收到进出口公司发出的房屋产权人变动的通知。2015年12月11日，刘新萍收到进出口公司发出的房租催缴通知书，通知刘新萍收到通知15天内支付租金。2016年2月20日，刘新萍收到进出口公司于2016年2月3日以公证邮寄送达方式发出的通知。该通知载明之前进出口公司通知了刘新萍产权变动和应付租金，刘新萍至今没有支付租金，进出口公司决定解除合同。另，2012年12月4日，一饮相思公司与天颐公司签订《房屋租赁合同》，约定一饮相思公司将昆明市威远街166号龙园1层商场（119.5245平方米）出租给天颐公司，租期自2012年12月10日至2017年12月9日。天颐公司支付一饮相思公司至2017年1月9日的租金。一审审理中，一审法院组织当事人勘验现场，刘新萍、一饮相思公司使用的房屋挂牌为“好小厨”，天颐公司使用的房屋挂牌为“红瑞徕”。一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故2015年10月30日昆明市住房和城乡建设局登记了包括本案讼争房在内的房屋所有权人为进出口公司，自该日起进出口公司取代泰耀公司，成为2013年4月5日租赁合同、2014年3月16日协议的出租人。2014年3月16日，协议约定租金支付方式为每季度支付一次，各期租金支付时间为该期租期开始的前15天。故刘新萍应于2015年8月6日前支付2015年8月21日至同年11月20日的租金、于2015年11月6日前支付2015年11月21日至2016年2月20日的租金。2015年8月25日，刘新萍收到进出口公司发出的关于房屋产权人变动的通知、2015年12月11日刘新萍收到进出口公司发出的房租催缴通知书后未支付2015年10月30日起的租金的行为构成违约。合同约定刘新萍逾期支付租金20天，出租方有权解除合同。故进出口公司具有约定、法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2016年2月20日，刘新萍收到进出口公司发出的解除合同通知后三个月内，没有对合同解除提出异议，故双方之间的租赁合同于2016年2月20日解除。故刘新萍应支付2015年10月30日至2016年2月19日的租金181223.51元（594576元÷12个月×3个月+594576元÷365天×20天）。合同约定刘新萍不按约支付租金，应按逾期天数的双倍租金作为违约金。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，且刘新萍请求降低，故一审法院酌情由刘新萍支付违约金36244.70元为宜。解除合同的后果之一为返还及赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故刘新萍及一饮相思公司、天颐公司应分别腾还进出口公司其使用的房屋并分别按每月35205.06元（594576元×293.3755平方米/412.90平方米÷12个月）、每月14342.94元（594576元×119.5245平方米/412.90平方米÷12个月）支付占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、由被告刘新萍于本判决生效后十日内支付原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司租金181223.51元、违约金36244.70元，合计217468.21元；二、由被告刘新萍、第三人云南一饮相思餐饮管理有限公司于本决生效后十日内腾还原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司昆明市威远街166号龙园1层房屋（挂牌为“好小厨”）并支付2016年2月20日起至腾还房屋之日止的占有使用费（按每月35205.06元计）；三、由第三人云南白药天颐茶品有限公司于本判决生效后十日内腾还原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司昆明市威远街166号龙园1层房屋（挂牌为“红瑞徕”）并支付2016年2月20日起至腾还房屋之日止的占有使用费（按每月14342.94元计）；四、驳回原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费21659元，由刘新萍负担。
二审中，上诉人进出口公司向本院提交云南省高级人民法院（2014）云高执字第20-2号执行裁定书送达回证。经质证，上诉人刘新萍、一饮相思公司及被上诉人天颐公司对其真实性均无异议。根据上述证据，本院补充确认：云南省高级人民法院（2014）云高执字第20-2号执行裁定书于2015年8月24日生效。同时，各方当事人对于一审法院认定事实无异议，故本院对于一审法院认定事实予以确认。
本院认为：一、涉案《房屋租赁合同》是否应当解除？二、承租人应当按照何种标准向进出口公司支付租金？三、如刘新萍存在违约行为，进出口公司一审中主张的违约金是否应当进行调整？
首先，涉案《房屋租赁合同》系云南泰耀实业集团有限责任公司与刘新萍的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定，再结合本院二审查明事实，上述拍卖成交裁定书于2015年8月24日生效，至此，进出口公司取代原所有权人云南泰耀实业集团有限责任公司，成为新的房屋所有权人，并对租赁物享有完整的包含收取租金在内的占有、使用、收益、处分的权利，一审法院对此认定错误，本院予以更正。合同履行过程中，刘新萍已欠付云南泰耀实业集团有限责任公司租金，此后，与进出口公司之间对于租金标准发生争议，故刘新萍客观上未再履行支付租金的义务。但刘新萍对于欠付云南泰耀实业集团有限责任公司租金系因云南泰耀实业集团有限责任公司下落不明所致未能提交证据证实，在与进出口公司就租金标准产生争议时亦未采取有效措施继续履行向进出口公司交付租金的义务，故根据《房屋租赁合同》第四条第三款第二项之约定，进出口公司有权解除合同，并行使了合同解除权（于2016年2月3日通过公正邮寄方式送达解除合同的书面通知，刘新萍于2016年2月20日收到），故合同已于2016年2月20日解除。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
合同解除后，因承租人刘新萍并未实际使用租赁物，且次承租人不愿意代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权，故作为实际使用人的一饮相思公司及次承租人天颐公司负有向出租人腾还租赁物的义务。
其次，关于支付租金及房屋占有使用费的标准。进出口公司取得租赁物的抵押权后，案外人云南泰耀实业集团有限责任公司仍与刘新萍签订《变更协议》，大幅降低涉案租赁物租金标准，且刘新萍对此未能做出合理解释。因该《变更协议》对原《房屋租赁合同》约定的租金标准进行了调整，即对合同约定的实质性变更，形成新的承诺及要约，故本院认定该份《变更协议》应属新的租赁合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担，故抵押权设立后，原房屋所有权人云南泰耀实业集团有限责任公司所有权权能受到一定限制，在云南泰耀实业集团有限责任公司对设立抵押权明知且无证据证实抵押权人进出口公司对原所有权人和刘新萍签订新的《变更协议》知情并同意的情况下，上述《变更协议》对新的房屋所有权人即进出口公司不产生约束力，故刘新萍仍应按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准向进出口公司支付2015年8月24日至2016年2月20日期间的欠付租金，欠付租金数额应为770900.8元（1554579元÷365天×181天）。
关于款项支付主体。与原房屋所有权人云南泰耀实业集团有限责任公司签订《房屋租赁合同》的相对人系刘新萍，且从合同实际履行情况看，亦自刘新萍个人账户支付过租金。尽管一饮相思公司在二审中对于刘新萍关于履行该《房屋租赁合同》的行为均属职务行为进行了追认，但并不产生对抗进出口公司的效力，从对外的法律关系上看，仍应由刘新萍承担欠付租金和腾房期间的占有使用费的支付义务。刘新萍承担支付义务后，可向一饮相思公司及天颐公司再行主张。需要说明的是，因天颐公司已经向一饮相思公司支付租金至2017年1月9日，故其仅需向一饮相思公司承担自2017年1月10日起至实际腾还房屋之日止按照其与一饮相思公司签订的《房屋租赁合同》中约定的标准计算的占有使用费。
最后，关于进出口公司主张的违约金是否应当调整的问题。经一审法院释明，刘新萍在一审中请求予以调整，且在进出口公司并未举证证实刘新萍的违约行为还给其造成其他重大损失的情况下，一审法院基于违约方的违约情形，并应当事人申请对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，进出口公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初3549号民事判决；
二、上诉人刘新萍于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人云南冶金集团进出口物流股份有限公司支付2015年8月24日起至2016年2月20日的欠付租金770900.8元及自2016年2月21日起至实际腾还房屋之日止按照1554579元/年的标准计算的占有使用费。
三、上诉人刘新萍于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人云南冶金集团进出口物流股份有限公司支付违约金36244.70元。
四、上诉人云南一饮相思餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人云南冶金集团进出口物流股份有限公司腾还昆明市威远街166号龙园一层商场、刘新萍与云南泰耀实业集团有限责任公司于2013年4月5日订立的《房屋租赁合同》项下租赁物。
五、被上诉人云南白药天颐茶品有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人云南冶金集团进出口物流股份有限公司腾还昆明市威远街166号龙园一层商场、云南白药天颐茶品有限公司与云南一饮相思餐饮管理有限公司于2012年12月4日订立的《房屋租赁合同》项下租赁物。
六、驳回上诉人云南冶金集团进出口物流股份有限公司一审其他诉讼请求。
一审案件受理费21659元，二审案件受理费21659元，共计43318元，由云南冶金集团进出口物流股份有限公司承担8663.6元，由刘新萍承担34654.4元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 建
审判员 李 鸿
审判员 符圆圆
二〇一七年三月三十一日
书记员 李德江