四川省宜宾市翠屏区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）川1502行初55号
原告范小云，男，汉族，1974年10月16日出生，住四川省宜宾县。
原告黄梅，女，汉族，1975年1月29日出生，住四川省宜宾县。
二原告委托代理人杨建中，四川义言律师事务所律师。执业证号：15115199410989792。
被告宜宾市房地产管理局，住所地：宜宾市翠屏区南岸叙府路中段。组织机构代码：45207274—2。
法定代表人谢德龙，局长。
委托代理人刘舒，该局工作人员。
委托代理人马爱民，四川长源律师事务所律师。执业证号：15115198710340477。
第三人宜宾市投资集团房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区蜀南大道中段69号市委党校综合楼内。统一社会信用代码：91511500791816566L。
法定代表人左成业，董事长。
委托代理人伍晓林，四川富绅律师事务所律师。执业证号：15115200711522451。
原告范小云、黄梅诉被告宜宾市房地产管理局（以下简称市房管局）撤销房屋登记一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市房管局送达了起诉状副本及应诉通知书，因宜宾市投资集团房地产开发有限公司（以下简称宜投集团房地产开发公司）与案件处理有利害关系，故追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭审理了本案。原告范小云、黄梅及其委托代理人杨建中，被告市房管局的委托代理人刘舒、马爱民，第三人宜投集团房地产开发公司的委托代理人伍晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年8月4日，被告市房管局向原告范小云、黄梅颁发位于宜宾市翠屏区广场西路42号的房屋所有权证（宜宾市房权证翠屏区字第×号、第××号），两证载明：范小云、黄梅共同所有，规划用途为商业用房。
原告范小云、黄梅诉称，2008年9月19日，原告与第三人宜投集团房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：宜投集团房地产开发公司将位于宜宾市翠屏区南岸蜀南大道中段广场西路42号（第二层2-C-7）商品房出卖给原告：该商品房性质为商业用房，建筑面积130.60平方米，套内建筑面积86.58平方米，总价款为802406元，预售许可批准机关为被告市房管局，预售许可证号（2006）房预售证第36号。合同签订后，原告于2009年8月4日办理产权登记，产权证号为翠屏区字第×号、第××号。2016年，宜宾市消防支队检查该房屋处于疏散通道和安全出口处。宜宾市消防支队于2016年2月1日和6月21日分别向原告送达《责令立即改正通知书》和《责令限期改正通知书》。原告持房产证向宜宾市消防支队说明，该支队于2016年6月29日再次检查，确认原告的房屋在工程竣工消防验收图上处于商场一层的安全出口。鉴于原告持有合法产权依据，暂时没有进行处罚。宜投集团房地产开发公司占用疏散通道和安全出口修建房屋行为是违法行为，被告在为其办理商品房预售许可、办理初始登记，未尽到审查义务，导致该商品房进行流通交易环节，导致原告与宜投集团房地产开发公司签订商品房买卖合同并办理相关产权的错误事实，导致原告虽持有产权但不能充分行使物权，还将受到封闭疏散通道和安全出口的行政处罚。因此，被告的登记行政行为侵犯了原告的合法权益。起诉来院，请求判决：被告撤销翠屏区字第×号和第××号房权证。
原告范小云、黄梅向本院提供的证据：1、身份证、商品房买卖合同、产权证，证明原告主体适格，以及原告购买涉案商品房，被告向原告发放商品房产权证的事实；2、改正通知书、监督检查记录、消防竣工验收图、现场房屋照片，证明原告房屋处于疏散通道和安全出口，受到消防机关责令改正的事实；3、办事指南，证明根据《房屋登记办法》第十九条规定，办理房屋初始登记时，登记机关应当实地查看；4、《城市商品房预售管理办法》第七条第六款，证明第三人出售房屋应当具有商品房预售许可，预售许可方案应当说明销售的每栋房屋坐落的位置、面积、竣工时间等内容，还应附房屋的分层平面图。
被告市房管局辩称，被告在办理涉案房屋产权转移登记中，房屋买卖双方向被告提供了房屋买卖申请书、商品房买卖合同、房屋面积测绘图、房屋产权总证、国有土地使用证、买卖双方身份证明、分户明细表、销售不动产发票等，证明材料符合法定的登记条件。被告严格按照《房屋登记办法》登记程序规定查验了相关资料，为原告办理房屋登记的行为并无不当。2008年9月，原告向第三人宜投集团房地产开发公司购房时，原告所购房屋已经竣工验收合格备案，为独立的商业用房。原告购房后出租给四季青服装商场整体打造经营场所，商场将其房屋作为大门，封闭了相邻的大门通道，并报消防管理部门验收合格。此后，原告收回房屋，恢复了商铺原状，商场也恢复了原图纸中的通道，所以造成商场消防备案的通道与实际不一致的现状。但这不能证明被告为其登记的房屋就是规划确定的不可更改的疏散通道。综上，被告在本案中的登记行为合法，原告请求没有法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告市房管局向本院提供了作出行政行为的证据、依据：1、涉案房屋所有权证存根、房屋共有权保持证存根、房产所有权登记审核表、房屋买卖申请书、商品房买卖合同、销售不动产发票、房屋面积测绘报告和房屋分户图、房屋产权总证、国有土地使用证、买卖双方身份证明、关于门牌号调整的情况说明、销售明细表、完税证明、受理通知书等，证明被告登记行为合法；2、《四川省建设工程竣工验收备案书》、宜宾市人民政府关于体育中心一期工程预售许可有关问题的批复、竣工图摘要，证明涉案争议的疏散通道是可以改变的，消防通道与疏散通道不是同一概念；3、《房屋登记办法》第三十三条，证明适用法律依据。
第三人宜投集团房地产开发公司述称，第三人系涉案世纪阳光城项目合法的开发业主，世纪阳光城已依法通过了竣工验收，消防规划完全符合规定，且世纪阳光城商业从未收到过消防部门任何违规处罚。同时，第三人已按商品房买卖合同约定完成了交房、办证等全部义务。宜宾市房地产管理局在收到办理分户产权相关资料，经审查后为原告办理房屋产权证的行为符合法律规定，不存在可被撤销的情形。因世纪阳光城的承包经营商宜宾市宜居商贸有限公司（以下简称宜居公司）要打造“四季青服装城”，需要对整个商场进行整体打造。原告为了配合整体打造，于2009年3月将涉案商铺转租给宜居公司。宜居公司根据商业需要将案涉房屋位置改成了商场的大门，而将商铺旁边原来预留的消防通道封闭后作为商铺使用。宜居公司对商场进行装修改造后依法向宜宾市公安消防支队申请对装修工程进行验收，2009年6月23日通过了该装饰工程的消防验收。原告的房屋为消防通道的状况一直维持到2010年。2010年3月，因原告与宜居公司发生纠纷，便将商铺收回，自行分割后出租经营。宜居公司把原告旁边的消防通道进行了恢复，已可满足消防疏散要求。原告收回房屋进行整改后改变了原四季青商贸城的消防格局，被消防下令整改，是原告自身原因造成，不能证明第三人出售给原告的房屋系消防通道。综上，原告购买房屋是合法的商铺并非消防通道，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人宜投集团房地产开发公司向本院提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明复印件，证明诉讼主体资格；2、宜府函（2006）173号《宜宾市人民政府关于体育文化中心一期工程预售许可有关问题的批复》，宜投集团房地产开发公司的土地证、竣工验收备案书、总产权证复印件，证明第三人为涉案项目合法的建设业主，依法取得该项目的土地证，在工程建设完成后依法进行了竣工验收并取得产权证；3、商铺认购书、承诺书、商品房买卖合同、房屋面积测绘报告，证明第三人在将涉案房屋销售给原告时，已是现房，已经面积测绘，原告购买的房屋并非为消防通道。4、世纪阳光城商场装饰竣工图、四季青服装商场业态布局平面图、宜公消（建验）字（2009）第0036号消防验收意见书，证明涉案房屋在竣工验收时已明确其为独立商铺，并非商场的安全出口。其变更为商场的安全出口是因宜居公司对商场进行二次装修，为了配合整体打造从而将房屋改变成了安全出口。5、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，证明涉案房屋是已经竣工备案的房屋，其在竣工时已通过公安消防的验收许可。原告在购买涉案房屋后因转租给四季青商场，配合商场二次装修将涉案房屋变更为消防通道的行为是原告与商场之间的合同关系造成，并非购买的商铺就是消防通道。
经庭审质证，本院对双方当事人提交证据作如下确认：
被告市房管局提供的全部证据，第三人无异议。被告市房管局提供的第1组证据，原告对真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，房产所有权登记审核表记载涉案房屋建筑结构为钢混，与事实不符。不能证实被告已尽到合理审查义务。被告提供的第2组证据，原告对真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为竣工验收图表明的疏散通道不能任意改变，属于公用面积。以上1、2组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的第3组即法律依据，原告认为适用法律不当。
原告范小云、黄梅提供的第1组证据，被告及第三人没有异议。原告提供的第2组证据，被告及第三人对真实性、合法性、关联性没有异议，但认为不能达到其证明目的，被告认为，证明图纸上的疏散通道可以调整；第三人认为，原告根据消防检查记录来证明涉案房屋不是第三人出让的合法房屋没有任何事实依据。以上1、2组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提供的第3组证据，被告及第三人均认为与本案不具有关联性，原告提供的第4组证据，被告及第三人均认为与本案不具有关联性，提出涉案房屋买卖是现房，而不是预售房。以上3、4组证据，因与本案不具有关联性，本院不予采信。
第三人宜投集团房地产开发公司提供的全部证据，被告无异议。第三人提供的第1、2组证据，原告没有异议；第三人提供的第3组证据，原告对真实性没有异议，对其中的房屋面积测绘报告的合法性、关联性及证明目的有异议，认为涉案房屋在竣工验收图上没有任何记载，测绘报告应根据竣工验收图所载明的建筑物进行测绘，故该测绘报告对涉案房屋的测绘没有事实依据，不能成立；第三人提供的第4组证据，原告对其中的商场平面图的真实性有异议，认为不能反应出涉案房屋的位置，同时认为该组证据不能达到其证明目的，只能证明涉案房屋只能作为消防通道的疏散口，不能作为房屋买卖。第三人提供的第5组证据，原告对该法律依据没有异议，但认为不能达到证明目的。第三人提供的全部证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，2006年10月24日，宜宾市人民政府向宜宾市投资集团有限责任公司批复宜府函（2006）173号《宜宾市人民政府关于体育文化中心一期工程预售许可有关问题的批复》，同意体育文化中心一期的开发建设业主为第三人宜投集团房地产开发公司，同意由第三人出售体育文化中心一期（即世纪阳光城）约33000平方米的地下商业建筑，其收入用于弥补工程建设资金缺口。2008年5月27日，宜宾市投资集团有限责任公司取得宜宾市体育文化中心北区广场土建工程的竣工验收备案书。2008年6月29日，第三人取得该工程其中20151.94平方米商业用房的初始登记的房权证，记载房屋坐落为翠屏区广场东路35号1层。在竣工验收备案的宜宾市体育文化中心北区广场消防工程竣工图（图号：1690[2005]S-01J-06）显示：2-C-7位置为地下一层通往地上一层的自动扶梯前面的直通往建筑外的通道和疏散口，2-C-7位置两边为商铺间的通道及直通往建筑外的疏散口。
2008年9月19日，第三人与原告范小云、黄梅签订商品房买卖合同。合同记载买受人所购商品房基本情况：宜投·世纪阳光城，建筑层数为二层，其中地上一层，地下一层。该商品房为第一层的2-C-7号。经买卖双方申请，房屋买卖双方向被告提供了房屋买卖申请书、商品房买卖合同、房屋面积测绘图、房屋产权总证、国有土地使用证、买卖双方身份证明、分户明细表、销售不动产发票。2009年6月26日，被告市房管局向原告颁发了房屋所有权证。因房屋地址的门牌号变更，翠屏区广场东路35号1层C7号变更为翠屏区广场西路42号。2009年8月4日，被告市房管局向原告颁发了变更后的房屋所有权证（翠屏区字第×号和第××号）。记载该房屋结构为钢混，房屋总层数2层，所在层数为1层，性质为商业用房，建筑面积130.60平方米，套内面积86.58平方米。
原告购买该商品房后，交由世纪阳光城的承包经营商宜宾市宜居商贸有限公司统一出租，该公司将该商品房所在的世纪阳光城商铺打造成宜居四季青服装商场，并进行统一装修。装修后，将原告购买房屋位置作为商场大门出口，该房屋两边的疏散通道封闭,并报请消防验收。2009年6月25日，宜宾市公安消防支队出具宜公消（建验）字（2009）第0036号《关于宜宾市宜居商贸有限公司宜居四季青服装商场建筑内部装修工程消防验收合格的意见》。
2010年3月，原告与宜宾市宜居商贸有限公司解除合同，将其出租房屋收回，在原房屋位置修建隔墙和维护结构，导致该地上一层通往地下一层的自动扶梯前面的直通往建筑外的商场大门出口被封闭。后商场重新恢复该房屋两边的疏散通道为商场的出入口。2016年2月1日，宜宾市公安消防支队向原告出具宜公消即字（2016）第0001号责令立即改正通知书，告知原告：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我支队对你场所进行消防监督检查，发现存在封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，现责令立即改正。2016年6月21日，宜宾市公安消防支队向原告出具宜公消限字（2016）第0019号责令限期改正通知书。2016年6月29日，宜宾市公安消防支队对该房屋进行复查后，进行消防监督检查记录，记录内容为：经查阅宜宾市体育文化中心北区广场土建竣工图纸（图号：1690[2005]S-01J-06）和宜居四季青服装商场内部装修工程竣工图（图号：PM03），证实该门市在消防验收时为商场一层的安全出口。但该业主提供门市房产证，证明为门市的合法所有者，故该业主未将门市隔墙和维护结构拆除。因此，原告认为其房屋为消防通道，不应单独出售，故起诉来院，请求判如所请。
本院认为，根据《房屋登记办法》第四条第二款“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，被告宜宾市房管局负责本辖区内的房屋登记工作。本案现有证据显示，翠屏区广场东路35号1层世纪阳光城项目是第三人宜投集团房地产开发公司开发的商业用房，第三人向被告办理翠屏区广场东路35号1层商业用房的房屋权属初始登记时，当中包含涉案2-C-7号的建筑面积。在验收备案并办理初始登记时，相关规划建设图纸显示2-C-7号位置为通道和疏散口；在实际使用中，2-C-7号位置所在的商场整体装修消防验收时，2-C-7号位置也为消防通道和出入疏散口。故该2-C-7号位置作为主要公用通道和用于疏散功能，不具有独立的商业用房屋的功能和利用价值。根据建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中第八条第1点规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。……”的规定，2-C-7号位置为公共建筑面积，应按有关建筑面积比例进行分摊。
《房屋登记办法》第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”，第十条第一款规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”，第二十二条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”。第三人宜投集团房地产开发公司将涉案的2-C-7号位置房屋作为商业用房出售给原告范小云、黄梅，被告宜宾市房管局在受理上述所有权转移登记申请后，除了应审查该转移登记申请提交材料是否符合《房屋登记办法》第三十三条规定外，还应对第三人将已规划具有疏散口功能的2-C-7号位置单独出售于原告的行为是否符合《房屋登记办法》第十条房屋按相关基本单元登记的规定以及是否具有《房屋登记办法》第二十二条不予登记的情形予以审查。在审查过程中，被告应当发现2-C-7号位置处于公共通道及具有整个建筑的疏散功能，应作为公用建筑面积进行分摊，不具备房屋单独分户登记条件。被告没有对2-C-7号位置涉案房屋是否符合规划和登记条件进行充分考虑，没有尽到必要、详尽的审查义务，将包含2-C-7号位置房屋全部登记在原告名下，不符合上述规定要求。据此，被告关于其按照第三人与原告的商品房买卖合同约定进行房屋所有权转移登记合法的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告核准该项转移登记并向原告颁发宜宾市房权证翠屏区字第×号和第××号《房屋所有权证书》的行政行为主要证据不足，该转移登记应当予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决如下：
撤销被告宜宾市房地产管理局向原告范小云、黄梅颁发的位于宜宾市翠屏区广场西路42号的房屋所有权证（宜宾市房权证翠屏区字第×号和第××号）。
案件受理费50元，由被告宜宾市房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判长 陈 健
审判员 邹 洪
审判员 陶 刚
二〇一六年十二月二十六日
书记员 赵思雨