济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高民初字第230号
原告朱峰，男，1979年10月30日出生，汉族，住济南市。
委托代理人刘丽，山东天俊律师事务所律师。
被告山东茗筑世家置业有限公司，住所地济南高新区浪潮路1036号。
法定代表人王茂昌，该公司董事长。
委托代理人贺艳，浪潮集团有限公司律师事务部律师。
委托代理人宋姗姗，女，1982年10月4日出生，汉族，住济南市。
原告朱峰与被告山东茗筑世家置业有限公司（简称茗筑世家公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月8日立案受理后。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱峰，被告茗筑世家公司的委托代理人贺艳、宋姗姗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱峰诉称，2009年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告应于商品房交付后365日内办理产权登记手续，即至迟2011年5月30日办理。但直至2012年12月9日才办理完毕�应当承担违约责任。而合同中对被告逾期办证违约金的支付标准约定为房价的0.3%，明显不公平也不符合法律规定。为此，原告诉到法院，请求判令：1、调整被告逾期办证违约金的支付标准，按房屋总价款的银行同期贷款利率支付原告逾期办证违约金88164元（自2011年5月30日至2012年12月9日）；2、支付律师费5000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告茗筑世家公司辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条第2款的约定，出卖人的合同义务为：在约定期限内（也既商品房交付使用后365日内）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案（初始登记）。而原、被告于2010年5月29日办理了本案房屋的交房，依合同约定被告办理房屋的初始登记的截止时间为2011年5月29日。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发《关于转发的通知》（以下简称《通知》），新增要求开发商在办理项目初始登记时，需要取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。该规定提高了办理初始产权登记的标准和条件，使得被告办理初始登记发生了逾期。该逾期的原因系政策调整，属于不可抗力，被告不应承担责任。2、原告提出调整逾期办证违约金的要求于法无据。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，约定的内容也是公平合理的。3、原告要求被告支付律师费与诉讼费于法无据，应由原告自行承担。
经审理，本院认定，2009年8月28日，原告朱峰（买受人）与被告茗筑世家公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由原告朱峰购买被告茗筑世家公司开发建设的位于济南高新区XXXX房屋一套，建筑面积为110.79平方米。房屋总价款为554964元。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使�后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。同日，原告朱峰与被告茗筑世家公司签订了补充协议，协议第13条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向商品房所在地法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方需向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告朱峰依约支付了全部购房款。被告茗筑世家公司于2010年5月29日向原告朱峰交付了房屋。被告茗筑世家公司于2012年7月24日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。2012年7月30�向房屋产权登记机关申请办理房屋产权初始登记并于2012年8月29日完成初始登记。2012年11月2日，原、被告双方签订《房屋移交结算协议书》，约定“双方同意办理过户手续”。2012年12月9日，原告朱峰取得房屋所有权证书。因原告朱峰认为被告茗筑世家公司未能在合同约定的期限内办理房屋产权的初始登记，构成违约，依法应当承担违约责任。遂提起诉讼，诉求所请。另，原告朱峰为本案聘请律师的律师代理费为5000元。
上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议，原告朱峰提交的购房发票、《房屋移交结算协议书》、《房屋所有权证》（济房权证高字第X**号）、《委托代理合同》及收款收据、发票，被告茗筑世家公司提交的入住流转单、《通知》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》、济南高新区房屋管理中心出具的《说明》等证据�以及原、被告的法庭陈述在案为凭。
本院认为，原告朱峰与被告茗筑世家公司于2009年8月28日所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。原、被告双方均应依照合同约定履行自己的义务。原告朱峰依约履行了支付购房款的合同义务，被告茗筑世家公司理应依合同约定于双方交付房屋之日365日内（2010年5月30日至2011年5月29日）为本案房屋办理产权初始登记。而被告茗筑世家公司直至2012年8月29日完成房屋产权的初始登记，已构成违约。原告朱峰主张被告茗筑世家公司支付逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告茗筑世家公司抗辩上述逾期系由于政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，办理初始登记的准备时间延长所致，属于不可抗力而应当免责。本院认为，从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容也仅仅是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。也既被告茗筑世家公司在签订《商品房买卖合同》之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，被告茗筑世家公司在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。因此，《通知》的下发不符合不可预见的情形，不应认定为�可抗力。故对被告茗筑世家公司的上述抗辩理由本院不予采纳。《商品房买卖合同》系原、被告双方在平等自愿的基础上所签订有效合同，双方理应遵守。且原告朱峰在庭审中亦表示被告茗筑世家公司的违约行为并未给其造成损失，故原告朱峰主张对《商品房买卖合同》第15条违约金的计算标准予以调整的请求，本院不予支持。原告朱峰主张被告茗筑世家公司支付律师代理费的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告山东茗筑世家置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱峰逾期办理房屋产权初始登记的违约金1665元。（554964元×0.3%=1665元）
二、被告山东茗筑世家置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱峰律师代理费5000元。
三、驳回原告朱峰的其他诉讼请求。
如果被告山东茗筑世家置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2129元，由被告山东茗筑世家置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 严士焱
人民陪审员 孙丽萍
人民陪审员 马春燕
二〇一五年三月五日
书 记 员 张 明