广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初1283号原告：中山市迁喜房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇德秀路31号37号。法定代表人：农婧娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘丽明，该公司行政专员。被告：龚英森，男，1953年11月23日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市，被告：朱杏甜，女，1955年7月4日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市，上列两被告共同委托诉讼代理人：李国恒，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告中山市迁喜房地产中介有限公司（下称迁喜中介公司）诉被告龚英森、朱杏甜居间合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告迁喜中介公司的委托诉讼代理人甘丽明，被告龚英森、朱杏甜的委托诉讼代理人李国恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迁喜中介公司向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付居间服务佣金30000元。事实及理由：2016年3月31日，在原告的居间服务之下，就位于中山市××幢401方的房屋买卖事宜，房屋的买卖双方与原告签订了房地产买卖合同约定了三方权利义务，并约定了居间服务费事宜。现由于房价上涨，卖方即本案被告没有履行其合同义务，根据合同约定，如单方违约须承担买卖双方的居间费用。原告屡次要求被告向原告支付居间服务费，但被告均以各种理由推脱。为支持其诉讼请求，原告迁喜中介公司在举证期限内提供的主要证据有：1.房地产买卖合同；2.房屋所有权证；3.中山市不动产登记资料证明表。被告龚英森、朱杏甜辩称，一、两被告并未违约，是买方违约导致房地产买卖合同未能成立。两被告、原告及买方于2016年3月31日签订房地产买卖合同，合同约定买方通过银行按揭付款，并需于2016年4月7日前申请按揭，不得无故拖延，否则视为违约。但买方不能在2016年4月7日前申请按揭，并且声称没有资金支付购房款，经过两被告的多次催讨，买方均未能履约，导致房地产买卖合同未能成立。两被告亦多次找原告沟通，希望原告能够促成合同的成立，但最终未能落实。原告声称会向买方追讨居间费，不需两被告支付。直至2016年7月18日，两被告才将房产卖给第三人。特别指出的是，原告称两被告违约，没有履行合同义务，但未能提供确凿的证据，而仅称两被告已将房产过户给第三人。根据谁主张谁举证的原则，其应当承担举证不能的后果。二、因房地产买卖合同未能成立，两被告无须向原告支付居间报酬。根据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。此外，按合同法第四百二十五条的规定，居间人有如实报告的义务，该义务主要包括不可故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，不可故意提供虚假情况等。本案中，原告从事中介服务，在未对买家资金状况及信用状况进行审查的情况下，冒然介绍两被告将房地产出让给买方是未尽到合理审查义务的，直接导致房屋买卖合同未能成立，因此两被告无须向原告支付居间报酬。三、房地产买卖合同就支付中介服务费的条款属于格式条款，应认定为无效。根据合同法第四十条的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，由原告提供的房地产买卖合同第八条约定，鉴于经纪方已经促成双方买卖合同的成立，买卖双方应当在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未实际履行，或者买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响中介方收取中介费的权利。另外，该合同第十五条也约定，交易正常，第八条自动作废。该两条约定的意思是：无论买卖合同是否成立，买卖双方均应当向原告支付居间费，明显加重了买卖双方的责任，与合同法的第四百二十七条的规定相违背。因此，该两条均属于格式条款，均无效。四、两被告将房屋卖给第三人并非是以高价出售，而是按照三个月后的市场价83万多元卖给第三人，这与涉案房地产买卖合同约定的价格差不多，故并非是高价。就其辩解，被告龚英森、朱杏甜向本院提交的主要证据有：1.二手房买卖合同；2.定金收据；3.佣金收据，银行转账凭证。经审理查明，2016年3月31日，龚英森、朱杏甜（卖方）、迁喜中介公司（经纪方）、陈前（买方）共同签订一份房地产买卖合同（编号：0000660），约定：1.买卖双方经友好协商，卖方同意向买方出售中山市××幢401房的房地产【房地产证号：粤房地权证中府字第××、02××03号，土地证号：中府国用（2009）第易3380**号】；2.该房地产转让成交价为750000元，付款方式：（1）定金20000元为第一部分楼款；（2）买方申请银行按揭贷款500000元（具体贷款金额以银行承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，买方需于2016年4月7日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；（3）买方须在房产过户当天付清首期款（除已付之定金和预收款外）230000元（根据实际贷款金额多退少补，贷款总额由按揭银行一次性支付到卖方提供的收款账号，放款时间以按揭银行规定的工作日为准）；3.在银行出具贷款承诺书之日（如卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七日内，双方需签署中山市房地产买卖合同（现售），并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起七日内，买方须到国土局等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续；4.税费承担方式为卖方实收，买方实付，卖方实收房价750000元，买方实出房价793380元，多出部分作为双方的税费和经纪方营销费；5.合同第八条约定，鉴于经纪方已促成双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本同当日向经纪方支付中介服务费，其中卖方向经纪方支付中介服务费15000元，买方向经纪方支付中介服务费15000元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利，如单方违约则违约方须承担上述双方合计服务费；6.该合同备注部分手写：“本次交易正常，第八项自动作废”字样。合同还就其他事项进行了约定。合同落款处有三方签名和盖章。上述合同签订后，房屋买卖双方未办理过户手续，后迁喜中介公司向龚英森、朱杏甜催讨佣金未果，遂向本院提起本案诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，迁喜中介公司称如涉案房产正常交易，则相关中介服务费是由买方而非本案被告承担，但合同同时约定如房产交易不成功，则由单方违约方承担中介服务费；因龚英森、朱杏甜签订上述合同后又以高价将涉案房产出售给第三人，故是因龚英森、朱杏甜的单方违约行为才导致涉案房产交易不成功，因此其要求龚英森、朱杏甜根据合同第八项的约定承担买卖双方各自应付的15000元的中介服务费，总计30000元。龚英森、朱杏甜则持前述意见抗辩，其认为是因买方陈前未能办理银行按揭才导致交易不成功，合同签订后其收取了陈前支付的定金2万元，后因陈前违约其没收了该2万元定金，但就此其未能提供任何证据证实。另查，2016年7月18日，龚英森、朱杏甜（卖方）与案外人廖金连（买方）、珠海市永联房地产投资策划有限公司中环分公司（经纪方）签订二手房买卖合同，约定以总价款833000元的价格出售涉案房地产。同日，龚英森、朱杏甜收取廖金连支付的购房定金83000元，并向珠海市永联房地产投资策划有限公司中环分公司支付佣金16660元。2016年8月30日，涉案房地产完成过户登记手续，现涉案房地产登记的产权人为廖金连、张祖瑞。又查，根据广东省中山市物价局《关于规范我市房地产中介服务收费的通知》（中介〔2004〕5号）的规定，房地产经纪在房屋买卖代理中的收费按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行房屋买卖独家代理的，经双方协商，最高不超过成交价格的3%。广东省物价局《关于房地产中介收费有关政策的复函》（粤价函[2008]56号）载明，前述房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。本院认为，本案为涉澳居间合同纠纷。原被告双方在庭审中一致同意适用内地法律作为本案的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案居间合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。关于龚英森、朱杏甜抗辩涉案房地产买卖合同不成立的意见。涉案合同有三方当事人的签名确认，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，房地产买卖合同已成立。龚英森、朱杏甜抗辩合同不成立的意见与事实不符，本院不予采信。另，房地产买卖合同已就交易价款、付款期限、税费承担以及违约责任等事项作了明确约定，该协议明显已具备房地产买卖合同的基本条款，显属成立且生效的合同。其中关于中介服务费的约定亦属有效约定。涉案合同第四条约定房产正常交易的情况下，中介服务费由买方负担，合同第八条并约定，如房产交易不成功，则由单方违约方承担中介服务费。上述约定是对不同情形下居间费用的承担问题进行约定，二者并不冲突。虽然合同第八条关于“签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利，如单方违约则违约方须承担上述双方合计服务费”的条款是迁喜中介公司为了重复使用而预先拟定，但上述条款不属于加重被告责任、排除被告主要权利的条款，故上述条款不属于合同法第三十九条、第四十条所规定的应属无效的格式条款。关于迁喜中介公司是否适格完成居间合同义务的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，迁喜中介公司作为居间人，促成了龚英森、朱杏甜与陈前签订房地产买卖合同，其作为居间人已经完成了向双方报告订立合同的机会及提供订立合同的媒介服务的居间义务，之后买卖双方是否最终完成交易并不影响迁喜中介公司收取居间报酬，根据合同约定，作为卖方的龚英森、朱杏甜应当向迁喜中介公司支付居间报酬。因龚英森、朱杏甜没有举证证明迁喜中介公司在居间过程中存在故意隐瞒真实情况或提供虚假信息，龚英森、朱杏甜拒付居间报酬于法无据，其辩解本院不予支持。关于龚英森、朱杏甜应支付的居间费用的数额问题。因涉案房产交易不成功，根据合同的约定本案应由单方违约方承担全部的居间服务费用30000元。虽然龚英森、朱杏甜在签订涉案房地产买卖合同后又将涉案房地产出售给第三人，但该出售行为发生在涉案房地产买卖合同签订之后三个月，且迁喜中介公司没有举证证明是因龚英森、朱杏甜的违约行为导致涉案房地产交易不成功，举证不能的不利后果由其自行承担。故对于迁喜中介公司主张龚英森、朱杏甜存在单方违约行为的意见，本院不予采信。因原被告约定的居间报酬超出了中山市物价局的收费标准，现被告明示不同意支付居间报酬，本院依据公平原则对双方约定的居间报酬予以调整。且在涉案房地产买卖合同没有实际履行的情况下，原告客观上无需再提供相应的后续服务，其有权主张的居间报酬相较于交易全部完成的情形下，应当予以部分减免。故本院酌定被告应付居间报酬以8000元为宜，对原告超出该数额的请求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告龚英森、朱杏甜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市迁喜房地产中介有限公司支付佣金8000元；二、驳回原告中山市迁喜房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（原告中山市迁喜房地产中介有限公司已预交），由原告中山市迁喜房地产中介有限公司负担350元，被告龚英森、朱杏甜负担200元，于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。如需以公告形式向被告龚英森、朱杏甜送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告中山市迁喜房地产中介有限公司预付，然后由被告龚英森、朱杏甜在本判决生效之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告。如不服本判决，原告中山市迁喜房地产中介有限公司可在判决书送达之日起日十五内，被告龚英森、朱杏甜可在判决书送达之日起三十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  曹慧星人民陪审员  黄丹民人民陪审员  严 清二〇一七年五月十日书 记 员  冯瀚杰刘家华