广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第1088号
原告：赖文丹，身份证住址广东省连平县，现住佛山市南海区。
被告：叶斗彪，身份证住址海南省海口市美兰区，现住上海市松江区。
原告赖文丹与被告叶斗彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖文丹到庭参加了诉讼。被告叶斗彪经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赖文丹诉称：我于2013年9月1日租下被告房子，租期为一年，押金3800元。2014年8月15日我在别处找到新房子，需要搬一些东西过去（东西是私人的，并不是房东的），房东不肯让我们搬，强行要求我多交3000元的押金才肯让我搬我的东西，并承诺月底房子到期的时候会退还两次押金共6800元，但到月底到期时房东以各种理由推脱，拒绝退还押金，现在我要求房东退还押金6800元以及多收的物业费32.5元。被告出租房屋地址为：广州市白云区＊。被告房屋内有一台空调是我入住时已经不制冷了的，后来被告指定了修理师傅去检查，该师傅也认为是自然损耗，被告并未对该空调进行维修。房屋墙面在我们住进去的时候已经污损和自然老化，经被告同意入住后在墙上张贴贴纸，离开时并未将贴纸移开，未移开是因为贴纸下的墙面有破损。现请求判令被告退还房租押金共6800元以及物业费多收的32.5元共6832.5元。
被告叶斗彪辩称：广州市白云区＊系我委托房屋中介代为出租和管理的物业，2013年9月2日经广州安邦地产代理有限公司代理，签署《房地产租赁合同》，租期为一年，自2013年9月2日至2014年9月1日，月租金1900元，以2个月租金为保证金，租金按季度支付，先付后住，原告诉状中提到的3800元押金系按合同收取的保证金。2014年8月15日，原告在未提前通知的情况下悄悄搬家，后因物业不放行，原告联系我要求我联系物业放行，我认为因原告未办理房屋交接手续，房屋设备状况不清，相关费用是否缴纳更是不明，因此委托中介代收3000元保证金后放行，此举合情合理。我交付房屋给原告时原告签名确认了《家私家电清单》并确认房屋内三台空调质量完好，但是中介去检查时却发现其中一台空调不制冷，该空调应由原告负责赔偿及修复。另外原告在房间墙面张贴贴纸，我方认为其应当恢复原状，如有污损，须重新粉刷。物业管理费中有一笔600元物业费，因早前原告含在房租中，同时扣除了其入住时代交的剩余水电费，所以没有查到。如果她积极配合，将支付宝汇款单据交给中介或直接发给我，就不会漏算。根据原告提交的水费和工商银行扣款证明，其2014年8月31日共缴纳9笔水费，合计225.99元，计费期为2013年12月27日至2014年8月27日，之后一笔13.95元尚未缴纳，由此可看出原告至今为止，仍有部分水电费未交清。原告于2014年9月10日缴交电费1493.49元，可知原告在退房时拖欠大半年的电费，属于严重违约行为。因为原告搬出涉案房屋后房屋内至今垃圾成堆，经了解，恢复屋内基本卫生需要至少200元；室内粉刷涂料及辅料约600元，铲除贴纸及其胶面人工费约定300元，粉刷需人工费1200元，合计约2300元。此外，因原告的上述行为导致涉案房屋至今空置，无法出租，造成重大经济损失故请求法院判处原告清除各房屋墙面及其他地方的张贴物，恢复原状，并请法院判处原告按月租金2500元赔偿因房屋闲置给我方造成的损失。
经审理查明：2013年8月31日，赖文丹与叶斗彪在中介方广州安邦房地产代理有限公司的居间下签订《房地产租赁合同》，约定赖文丹承租叶斗彪广州市白云区＊物业，租赁期自2013年9月2日起至2014年9月1日止，月租金1900元，租金按月支付，以转账方式支付。赖文丹于2013年9月1日前向叶斗彪缴纳3800元作为房屋租金押金，叶斗彪在租赁期满之日缴清该物业的一切费用后将押金无息退回赖文丹。赖文丹要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知叶斗彪并积极配合检查和维修房屋，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，赖文丹负责赔偿或修复。租赁期内，该房屋的物业管理费、水电煤气费等由赖文丹负担。租赁期满解除本合同之时，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现人为损坏的，则在赖文丹所付押金中扣除，不足部分由赖文丹负责赔偿等。2013年9月2日，赖文丹在中介方的主持下检查了涉案房屋的家私家电后在家私家电清单后签名确认，该清单中注明空调三台，在质量后有打“√”确认。
上述合同签订后，赖文丹于2013年8月31日向叶斗彪交付第一个季度的房屋租金5700元及押金3800元。因涉案房屋在赖文丹承租前拖欠水电费，赖文丹在垫付拖欠的水电费合计971.49元后于2013年12月20日通过转账向叶斗彪支付第二季度的房屋租金5700元及物业管理费600元，扣除垫付的水电费971.49元后实际转账支付5328.51元。2014年3月5日，赖文丹通过转账向叶斗彪支付第三季度的房屋租金5700元及物业管理费600元合计6300元。2014年5月31日赖文丹通过转账向叶斗彪支付第四季度的房屋租金5700元。
2014年8月15日，赖文丹在搬部分物品离开涉案房屋时，因其未与叶斗彪结清涉案房屋的水电费等，赖文丹在向叶斗彪指定的人员交付3000元保证金后，叶斗彪同意涉案房屋所在的小区物业部门向其出具放行条。2014年8月31日，赖文丹与叶斗彪指定的人员办理涉案房屋的交接手续，并于该日交还涉案房屋的钥匙。叶斗彪于2014年9月10日17时38分左右向赖文丹发送手机短信称：“已查清全年物业费1167.5元（滞纳金133-不用你付），物业你已付600，欠567.5元，另你欠水电费1774元多，共欠2341.5元，押金3800元加中介3000元，共6800，减2348.5元，余4458.5，待你修好空调，恢复墙面后，立即汇你。”另叶斗彪在本案中提交涉案房屋的部分照片显示，房屋部分墙壁上张贴了若干彩色墙贴。
赖文丹提交的涉案房屋历史水费信息表显示，赖文丹已于2014年8月31日缴清涉案房屋在2014年8月27日之前的水费，2014年8月27日至2014年10月29日水费合计13.95元未缴纳。赖文丹另提交支付宝缴费回单，显示其于2014年9月10日17时52分缴交涉案房屋电费1493.49元，并主张因供电局于每月3号抄表，故其已将2014年9月3日之前的电费缴清。
以上事实，有房地产租赁合同、家私家电清单、收据、通话录音、短信记录、照片、支付宝缴费回单、网上银行扣款证明、水费信息查询单、支付宝付款凭证、银行卡明细单及当事人陈述等证据证实。
本院认为：赖文丹与叶斗彪签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照执行。
根据叶斗彪于2014年9月10日向赖文丹发送手机短信及赖文丹的举证可知，赖文丹已经付清租赁期间的房租。关于租赁期间的物业费，叶斗彪在手机短信中称物业费1167.5元，赖文丹只付600元，但根据赖文丹举证其在2013年12月20日和2014年3月5日向叶斗彪付款的支付宝付款凭证以及叶斗彪提交的银行卡明细单，显示赖文丹已分两次（每次600元）向叶斗彪转账支付物业管理费共1200元，故赖文丹已付清租赁期内涉案房屋的物业费且多交付32.5元，对此赖文丹有权要求叶斗彪退还32.5元。关于租赁期的水费，赖文丹确认其于2014年8月31日才交回涉案房屋钥匙，而根据赖文丹提交的涉案房屋历史水费信息表，涉案房屋尚欠2014年8月27日至2014年10月29日水费合计13.95元未缴纳，因叶斗彪主张涉案房屋在赖文丹退租后未出租给他人，赖文丹在庭审中亦称其听中介说涉案房屋在其退租后未出租，考虑到2014年8月27日至2014年10月29日期间的水费远远低于正常月份的水费，故本院确认尚欠的13.95元水费为赖文丹在2014年8月27日至8月31日所用，应由赖文丹负担。关于租赁期的电费，叶斗彪于2014年9月10日17时38分左右向赖文丹发送手机短信称欠水电费1774元后，赖文丹收到上述短信后已于同日2014年9月10日17时52分缴交涉案房屋电费1493.49元，因叶斗彪未提交证据证实赖文丹在租赁期内尚拖欠其他电费，叶斗彪应承担举证不能责任，本院据此确认赖文丹已缴清租赁期的电费。
关于叶斗彪主张赖文丹污损涉案房屋墙壁的问题。赖文丹在庭审中确认其在墙壁上张贴了贴纸，离开时也未移开贴纸，但主张贴纸前墙壁已有破损，且其贴纸时已获得叶斗彪的准许。本院认为，赖文丹未提供证据证实其在张贴贴纸前获得了叶斗彪的同意，叶斗彪也未举证证实其为将墙壁恢复原状支出了相关的费用，考虑到赖文丹确有张贴行为，叶斗彪为将墙壁恢复原状必然发生相关费用，而根据双方《房地产租赁合同》第七条第4款约定：租赁期满解除本合同之时，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现人为损坏的，则在赖文丹所付押金（保证金）中扣除，不足部分由赖文丹负责赔偿，因此本院酌情认定叶斗彪可在赖文丹交付的押金总额中抵扣因张贴贴纸产生的墙壁修复费用300元。关于涉案房屋中有一台空调不制冷的问题，赖文丹签字确认的家私家电清单中注明空调三台，在质量后有打“√”，故本院确认上述空调在交付给赖文丹时是完好的，至于退房时空调不制冷的问题，根据日常生活经验，空调不制冷多为自然损坏的原因，因此叶斗彪应当举证空调不制冷系赖文丹人为导致赖文丹才需承担赔偿责任，本案中叶斗彪对此未能举证，应承担举证不能的责任，叶斗彪要求赖文丹修复空调的主张本院不予确认。叶斗彪另要求本院判令赖文丹按月租金2500元赔偿因房屋闲置给其造成的损失，因叶斗彪在本案中并未提起反诉，本院对此不予调处，叶斗彪可另案主张。
综上所述，叶斗彪多收取赖文丹32.5元物业管理费，此外叶斗彪确认共收取赖文丹房屋押金共计6800元，上述两项费用扣除赖文丹尚欠的2014年8月27日至2014年10月29日水费13.95元以及墙壁修复费300元后，叶斗彪还应向赖文丹返还房屋押金共计6518.55元。
叶斗彪经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告叶斗彪退还原告赖文丹房屋押金共6518.55元。
二、驳回原告赖文丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告赖文丹负担3元，被告叶斗彪负担47元（上述受理费50元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 孙 慧
人民陪审员 朱 玲
二〇一五年二月六日
书 记 员 蔡晓姗
郑萍军