吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1322号上诉人（原审被告）：上海山意玺品牌管理有限公司，住所：上海市嘉定区。法定代表人：张琰，该公司执行董事。委托代理人：翟敏，上海大邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司，住所：吉林市。法定代表人：陈少清，该公司总经理。委托代理人：曲红智，该公司法律顾问。上诉人上海山意玺品牌管理有限公司（以下简称山意玺公司）因与被上诉人吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司（以下简称洪城公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山意玺公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清楚。一审在判决中没有查清楚上诉人与被上诉人对双方签署的租赁合同进行调整的原因，即为什么被上诉人要求上诉人从原来约定的五楼移至三楼，以及改变楼层后对上诉人经营的影响以及对双方租赁关系及租金约定的影响。被上诉人违背承诺无法办理消防验收导致更换楼层，上诉人经营惨淡。上诉人与被上诉人一直处于协商阶段，对于之前达成的补充协议处于变更阶段，被上诉人始终没有要求上诉人交付租金。被上诉人于2015年9月前行拉电并封场地，导致上诉人无法继续经营，给上诉人造成巨大损失，至今扣押上诉人用于经营的设备不予归还。2.一审判决适用合同及法律错误。被上诉人依据双方签署的租赁合同第11.6条要求上诉人赔偿经济损失18万元，虽然一审判决认为被上诉人的请求过高，进行了调整，但上诉人认为被上诉人的请求基础就是错误的，因此一审法院依此进行判决也是错误的。租赁合同第11.6条约定的是“合同期内，无论甲乙任意一方违约提前终止合同，均须赔偿对方经济损失。”根据本款约定，使用该款约定的前提是一方提前终止合同，而本案，上诉人并没有提前终止合同，不应使用本条款，一审判决不应支持被上诉人赔偿损失的请求。由于上诉人没有违约行为，合同保证金应当予以返还。被上诉人洪城公司辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确。被上诉人有异议的是经济损失部分，我方认为支持过低。洪城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告2013年9月30日签订的《吉林财富广场场地有偿使用合同》及补充协议书；2.判令被告向原告支付拖欠的水费、电费、电话费共计1****.37元；3.判令被告向原告支付拖欠的场地租赁费128488.50元(2013年11月1日到2015年4月6日及2015年5月31日到2015年8月31日应缴费用的差额)；4.判令被告赔偿原告经济损失18万元，2－4项合计金额319203.87元；5.请求判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月30日，作为甲方的洪城公司与作为乙方的山意玺公司签订《吉林财富广场场地有偿使用合同》，该合同约定乙方有偿使用甲方坐落于吉林财富购物广场5层的875平方米经营场地用于经营哈动园、幻梦园及附属品牌；经营品类为儿童娱乐及相关儿童配套项目；乙方年场地使用费总额为383250元（此费用包含乙方使用甲方场地除设备、照明用电外的全部费用）；场地使用费支付方式为按季度预付，首期租金由乙方在进场装修之日将四分之一的租赁年度（即三个月的）场地使用费一次性支付甲方，其余租金由乙方在每个交付周期起始日前15日将四分之一的租赁年度（即三个月）的租金（95812.5元）交给甲方；合作期限为2013年11月1日到2019年10月31日。该合同5.1.3特殊约定：“甲方有权利和义务在适当的时间内通知乙方缴付场地使用费，但必须通过信函、邮件等有效方式通知乙方”；5.3履约保证金约定：“经甲方审定乙方具备进店条件后，双方签订本合同，乙方在签订本合同七个工作日之内，必须向甲方缴纳履约保证金贰万元整；7.3约定“本合同期满不续签或因乙方违约甲方决定终止后，甲方给予乙方15天时间，将属于乙方的一切设备设施撤离场地，乙方撤场期间，甲方不得收取乙方场地使用费等费用，同时乙方应保证在甲方指定时间内完成撤场”；9.3约定“乙方商铺一律实行单户挂表计量。乙方（含从业人员）必须按管理部门规定，每月如期向吉林财富购物广场管理部门足额缴纳用电费用”；11.3约定“乙方拖欠租金或其他费用的，除足额支付外，乙方每拖欠一日，还须按应付未付金额的5%标准支付违约金”；11.6约定“合同期内，无论甲乙任意一方违约提前终止合同，均须赔偿对方经济损失，赔偿计算公式=乙方租赁期间内该区域平均日场地使用费提前终止合同的天数。此赔偿金额应不低于10倍履约保证金之金额，如不足10倍履约保证金金额，按等同10倍履约保证鑫金额进行赔偿”；13.1约定：“协议有效期内，如发生如下情况，甲方有权终止本协议”；13.1.5约定：“乙方拖欠租金（或其他费用等）累计达10天”；13.3约定：“协议有效期内，任何一方发生上述情况另一方均有权终止本协议，并按照相关违约情况要求对方赔偿”。山意玺公司依约缴纳了2万元履约保证金。因不符合建筑设计防火规范的相关规定（儿童活动场所不超过3层），山意玺公司于2015年4月5日停止营业。山意玺公司的场地使用费缴纳至2015年4月10日。2015年4月22日，洪城公司作为甲方与作为乙方的山意玺公司就乙方原5F经营场地铺位调整事宜，签订吉林财富广场场地有偿使用合同补充协议。该协议约定乙方原5F场地调整至财富购物广场3F，使用面积403平方米；合同年限为5年，自2015年7月1日-2020年6月30日，场地使用费从乙方正式开业之日起计算；场地使用费2元/平方米/天或销售额30%扣点，两者选其高，此费用包含乙方使用甲方场地除设备、照明用电外的全部费用。同日，山意玺公司通过电子邮件方式致函洪城公司，内容为“我司保证位于吉林财富广场3F的哈动园店铺将于2015年6月1日前开业”。山意玺公司于2015年6月1日起在三层开业，并实际经营至2015年9月11日。洪城公司于2015年9月15日以电子邮件方式向山意玺公司送达告知函，内容为要求山意玺公司于2015年9月17日前将可移动的设施、设备撤离场地，否则洪城公司将自行拆移。洪城公司于2015年10月23日将山意玺公司的设备拆除。山意玺公司未缴纳2015年3月电费1567.45元、饮用水费90元、电话费239.54元（共计1896.99元）。山意玺公司未缴纳2015年4月电费891.75元、饮用水费15元、电话费76.2元（共计982.95元）。山意玺公司未缴纳2015年6月电费1078.8元、饮用水费45元、电话费88.09元（共计1211.89元）。山意玺公司未缴纳2015年7月电费3591.65元、饮用水费45元、电话费80.79元（共计3717.44元）。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的吉林财富广场场地有偿使用合同及补充协议书，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于双方合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中山意玺公司抗辩因双方就三层场地使用费进行协商，因此未缴纳相应费用。洪城公司提供的补充协议可以证明双方就三层的场地使用费已经于2015年4月22日达成一致。山意玺公司未提供充分证据证明双方后续就三层的场地使用费的进行过任何协商，应承担举证不利的后果。即使双方的确存在协商的情节，在双方达成一致前，山意玺公司仍应依约履行补充协议。山意玺公司拖欠场地使用费累计达10天，洪城公司依据合同13.1.5条解除合同，并于2015年9月15日通知山意玺公司撤场,尽到了通知义务，因此双方的租赁合同已经于2015年9月15日解除。关于合同解除的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。洪城公司主张2013年11月1日到2015年4月6日，山意玺公司存在场地使用费缴费差异，却未提供充分的证据予以证明，应承担举证不利的后果。庭审中山意玺公司主张五层的场地使用费用交纳至2015年4月10日，洪城公司予以认可，故关于此部分差额的主张，本院不予支持。洪城公司未提供充分证据证明2015年5月31日山意玺公司开始正式营业，应承担举证不利的后果，当日的场地使用费，本院不予支持。山意玺公司于2015年6月1日起在财富广场三层正式开业，依据双方合同约定，三层的场地使用费为“2元/平方米/天或销售额30%扣点，两者选其高”。双方均未提供证据证明山意玺公司的销售额情况，现洪城公司按2元/平方米/天标准主张场地使用费，对此标准本院予以支持，故洪城公司请求的2015年6月1日到2015年8月31日的场地使用费74152元（92天2元/平方米/天403平方米）本院予以支持。洪城公司提供了充分证据证明山意玺公司未交纳2015年3月、4月、6月和7月的电费、饮用水费及电话费共计7809.27元，本院予以支持。关于洪城公司依据合同11.6条，请求山意玺公司赔偿经济损失18万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中洪城公司作为出租人，其损失应为租金损失，依照其与山意玺公司签订的补充协议，日租金为806元。双方合同解除后山意玺公司未主动撤场，洪城公司于2015年10月23日自行拆除。依照双方合同7.3条规定，洪城公司应无偿给予山意玺公司15天时间撤场。故本院酌定山意玺公司赔偿洪城公司经济损失39816.4元，扣除山意玺公司已经缴纳的履约保证金2万元，山意玺公司还应再给付洪城公司19816.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一之规定判决：一、原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司与被告上海山意玺品牌管理有限公司之间的《吉林财富广场场地有偿使用合同》及补充协议书已经解除；二、被告上海山意玺品牌管理有限公司给付原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司电费、饮用水费及电话费共计7809.27元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、被告上海山意玺品牌管理有限公司给付原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司场地使用费74152元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、被告上海山意玺品牌管理有限公司赔偿原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司经济损失19816.4元，于本判决生效之日起十日内一次性付清。五、驳回原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司的其他诉讼请求。案件受理费6088元，由原告原告吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司负担3752元、被告上海山意玺品牌管理有限公司负担2336元。本院二审期间，双方当事人未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人山意玺公司与被上诉人洪城公司于2015年4月22日签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效，是对原租赁合同的补充及变更，对双方当事人均具有拘束力，双方当事人应按照原合同和补充协议内容履行各自的合同义务。上诉人山意玺公司应当依补充协议约定及时足额支付场地使用费，但上诉人山意玺公司拖欠场地使用费长达三个多月之久，并拒缴电费、电话费等项费用，经被上诉人洪城公司限电后，仍未交纳场地使用费，停止经营，人员撤场。被上诉人洪城公司以限电行为催缴场地使用费及其他拖欠费用，上诉人山意玺公司以停止经营并撤场的行为拒绝继续履行双方订立的合同及补充协议，双方当事人以行为解除合同。无论上诉人山意玺公司是否与被上诉人洪城公司协商场地使用费问题，均不影响合同及补充协议的履行，双方仍应按照合同及补充协议的约定履行各自义务，若上诉人山意玺公司认为补充协议侵害了其权益，可以在履行义务的同时，与被上诉人洪城公司协商，变更合同或者重新签署，而不应以拒交场地使用费及其他各项费用的形式拒绝履行合同，上诉人山意玺公司的行为属于双方当事人约定的提起终止合同的情形，应对提起终止合同负担相应的责任。故上诉人山意玺公司关于未提前终止合同，不应承担相应的责任之主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人山意玺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2149元，由上诉人上海山意玺品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅审 判 员  付 广代理审判员  陈 卓二〇一六年八月十二日代理书记员  彭 悦