辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽审一民抗字第1号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：营口坤城房地产开发有限责任公司。住所地：营口市西市区通惠苑小区。
法定代表人：牛铁发，该公司经理。
委托代理人：孙玉梅，该公司副经理。
委托代理人：穆海成，辽宁永字律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：高占云。
委托代理人：高祥云。
委托代理人：王丽，辽宁长弓律师事务所律师。
被申诉人（一审被告）：宋延福。
营口坤城房地产开发有限责任公司（以下简称坤城公司）因与高占云、宋延福商品房预售合同纠纷一案，不服营口市中级人民法院（2011）营审民再终字第12号民事判决，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2012年3月9日作出辽检民抗（2012）12号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年3月26日作出（2012）辽立一民抗字第17号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员王人禾、潘松出庭。坤城公司的委托代理人孙玉梅、穆海成，高占云的委托代理人高祥云、王丽到庭参加诉讼，宋延福经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2004年2月18日，一审原告高占云起诉至营口市西市区人民法院称，2002年7月7日，我从建设通惠苑小区3号、4号楼项目经理宋延福处购买3号楼1单元东户四层88.8平方米住宅，总价为164280元，宋延福卖给我为120000元，双方签订了买房协议。2003年4月8日，我又找坤城公司法定代表人牛铁发，牛铁发认可了我与宋延福签订的买房协议，并承诺竣工后办理入住手续。但坤城公司没有守诺，将我已从宋延福手中取得钥匙且已装修的房屋转卖他人。我为减少损失，又从他人手中以164280元价款二次购买该房，致使我支付两次房款购买一户住房。综上，由于宋延福和坤城公司的违约行为，致使我经济利益严重受损，故要求给付我赔偿款164280元并承担诉讼费。
一审被告坤城公司辩称，高占云诉求与我公司无关，高占云未经开发单位准许，私自同宋延福签订买卖协议并取得钥匙装修，本身系违法行为。其与宋延福签订的买卖协议是私下协议，未与开发公司履行正式购房手续，宋延福从未给开发单位出具票据同意给高占云出款购房。尽管我方经理有签字，可直至竣工后，高占云也没来办理相关购房手续。我方在竣工后，多次催告高占云立即搬出或找宋延福出具办理正式入住手续，但高占云多次找宋延福无效，无奈筹集房款后，才从开发单位处办理入住手续。关于高占云陈述从他人手中二次购房系无中生有，与我公司无关。
宋延福未做答辩。
营口市西市区人民法院一审查明，2002年7月7日，高占云与宋延福签订买房协议一份，内容为：“通惠苑工地3号、4号楼施工的项目经理宋延福已经把3号楼1单元东户四层88.8平方米的房间定好，总价为164280元。卖给高占云1200**元整，待两个月主体完工后办理购房手续。如有差错，愿以原总价164280元现金作为补偿。特立此据。如果房价下调，我将给以补偿。立据人宋延福。收高占云现金人民币120000元整，宋延福，2002年7月7日。”2003年4月8日，坤城公司法定代表人牛铁发在上述买房协议上续签：“竣工后办理入户手续”的字样，高占云取得该户楼房的钥匙并进行装修。因宋延福与坤城公司之间未履行出卖房屋抵扣工程款手续，故坤城公司不给高占云办理相关入住手续。高占云无奈于2003年11月19日从高太平手中以抵扣工程款的方式以总价款130000元再次购买该户楼房，并与营口市元亨房地产开发有限责任公司（通惠苑小区系坤城公司与元亨公司共同开发建设的项目，对一切债权债务具有同等法律权利）签订了商品房买卖合同并办理了相关入户手续。
营口市西市区人民法院一审认为，高占云与宋延福签订的买房协议系真实意思表示，且已实际履行，应予以确认。坤城公司法定代表人牛铁发续签的“竣工后办理入户手续。”其一证明牛铁发对该协议予以认可，其二证明牛铁发同意待竣工后为高占云办理入户手续，系对宋延福的出售行为予以追认。宋延福没有售楼资格，但牛铁发追认了宋延福的售楼行为并同意为高占云办理入户手续。因此上述买房协议合法有效，应予继续履行。现坤城公司不能以宋延福未与其办理抵扣工程款手续来对抗牛铁发在协议上的签字行为。坤城公司应在竣工后为高占云办理入户手续。现坤城公司未履行其应尽义务，导致高占云二次购房，因此，坤城公司应对高占云二次购房的损失承担民事赔偿责任。营口市西市区人民法院于2005年7月13日作出（2004）营西民一房初字第34号民事判决：一、坤城公司于本判决生效之日起十日内赔偿高占云款项十三万元整。二、驳回高占云其它诉讼请求。案件受理费5245元及其他诉讼活动费400元，由坤城公司承担5245元，由高占云承担400元。
宣判后，坤城公司以有新证据等为由向营口市西市区人民法院申请再审。
营口市西市区人民法院再审查明事实与原一审认定事实基本一致。
营口市西市区人民法院再审认为，宋延福与坤城公司之间口头达成的以房抵债协议并未违反法律规定，抵顶的房屋的所有权虽未登记转移，但宋延福取得了该房屋的处分权，宋延福与高占云的购房协议应属有效。宋延福不能为高占云办理入户手续且该房屋事后被享有同等处分权的营口元亨房地产开发有限责任公司卖与他人，宋延福对高占云构成违约，应承担民事赔偿责任。坤城公司法定代表人虽然在协议上续签“竣工后办理入住手续”字样，但其属于第三人地位，不应承担出卖人不能交付房屋的民事责任。营口市西市区人民法院于2005年12月22日作出（2006）营西民房再初字第1号民事判决：一、撤销该院（2004）营西民一房初字第34号民事判决的第一项，即口坤公司于本判决生效之日起十日内赔偿高占云款项十三万元整。二、维持原判决第二项，即驳回高占云的其它诉讼请求。三、宋延福于本判决生效之日起十日内返还高占云购房款12万元并给付相应利息（利息自2002年7月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。原一审案件受理费及其他诉讼活动费5645元（高占云已预交）及再审案件受理费5640元（缓交），由宋延福承担。
高占云不服再审判决，向营口市中级人民法院提起上诉称，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误等，请求依法改判。
营口市中级人民法院二审查明事实与原一审认定的事实一致。又查：2005年10月18日，宋延福出证证明：“坤城公司法定代表人牛铁发续签竣工后办理入住手续的字样的真实意思为，竣工后待结算后由宋延福出具抵扣工程款才能办理购房入住手续。竣工后坤城公司已给五户顶账房，双方已平账。是因为宋延福个人原因顶冒了。其后果均由其个人承担责任。”
营口市中级人民法院认为，高占云与坤城公司之间没有形成签订房屋买卖关系，宋延福在没有与坤城公司结算前，即没有取得该房产所有权之前，无权出售该房屋，其出售行为无效，宋延福应返还购房款给高占云。营口市中级人民法院于2007年8月30日作出（2007）营审民终再字第6号民事判决：驳回上诉，维持营口市西市区人民法院（2006）营西民房再初字第1号民事判决。上诉案件受理费5640元由高占云承担。
高占云不服二审判决，向营口市中级人民法院申请再审，该院于2008年10月23日作出（2008）营审民终再字第43号民事判决，维持原判。营口市中级人民法院于2009年6月16日作出（2009）营民申字第33号民事裁定，裁定再审本案。营口市中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）营审民终再字第44号民事裁定，撤销原判，发回营口市西市区人民法院重审。
营口市西市区人民法院重审查明，2002年7月7日，高占云与宋延福签订买房协议一份，内容为：“通惠苑工地3号、4号楼施工的项目经理宋延福已经把3号楼1单元东户四层88.8平方米的房间定好，总价为164280元。卖给高占云1200**元整，待两个月主体完工后办理购房手续。如有差错，愿以原总价164280元现金作为补偿。特立此据。如果房价下调，我将给以补偿。立据人宋延福。收高占云现金人民币120000元整，宋延福，2002年7月7日。”2003年4月8日，坤城公司法定代表人牛铁发在上述买房协议上续签：“竣工后办理入户手续”的字样，高占云从宋延福处取得该户楼房的钥匙并进行装修。在装修过程中，坤城公司又将该房顶账给高太平并要求高占云停止装修，从该房迁出。高占云无奈于2003年11月19日从高太平手中以总价款130000元再次购买该户楼房，并与营口市元亨房地产开发有限责任公司（通惠苑小区系坤城公司与元亨公司共同开发建设的项目，坤城公司对元亨公司给高占云开具发票的行为予以认可）签订了商品房买卖合同并办理了相关入户手续。2004年5月6日，高占云依据元亨公司出具的相关手续办理了房屋所有权证书。
营口市西市区人民法院重审认为，宋延福作为该房屋的施工方没有权利出售该房屋，但该房的开发商坤城公司法定代表人牛铁发在高占云与宋延福的买房协议上续签了竣工后办理入住手续即表示坤城公司对该协议予以认可，故该合同为有效合同。之后坤城公司又将该房顶抵给其他人，侵犯了高占云的合法权益。高占云已经将购房款120000元交付宋延福，宋延福虽交付房屋，但却没有为高占云办理购房手续，违反买卖协议的约定，应当承担相应的民事责任，将收到的购房款120000元返还给高占云，并承担利息。坤城公司应承担连带赔偿责任。营口市西市区人民法院于2010年11月12日作出（2010）营西民一重字第2号民事判决：一、宋延福于本判决生效之日起十日内将购房款120000元返还高占云；二、宋延福按照中国人民银行同期贷款利率向高占云支付所欠款的利息，时间自2002年7月7日起至全部欠款付清之日止；三、坤城公司对宋延福返还购房款120000承担连带责任；四、驳回高占云其他诉讼请求。原一审案件受理费及其他诉讼活动费5645元（高占云预交）原再审案件受理费5640元（缓交），由宋延福和坤城公司承担。
坤城公司不服重审判决，向营口市中级人民法院提起上诉。
营口市中级人民法院二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。
营口市中级人民法院认为：不论宋延福在签订协议时是否取得诉争房屋所有权，牛铁发的签字，应当认定为是一种所有权人的追认行为，坤城公司再出卖此房是一种违约行为，应该承担相应的责任。营口市中级人民法院于2011年5月24日作出（2011）营审民再终字第12号民事判决：驳回上诉，维持原判。
辽宁省人民检察院抗诉认为，营口市中级人民法院（2011）营审民再终字第12号民事判决适用法律错误，理由如下：
宋延福为案涉商品房的施工方，其并不享有承建房屋的预售权利，该预售权利应属于作为开发方的坤城公司，宋延福将该房卖与高占云的行为应属于无权处分行为。但由于坤城公司的法定代表人牛铁发曾在合同上续签了“竣工后办理入户手续”的文字，故应视为该公司对宋延福的无权处分行为进行了追认，依据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因而，高占云与宋延福签订的房屋买卖合同应为有效合同。
在责任承担方面，依据合同相对性原理，本案合同的主体双方应为宋延福和高占云，虽然坤城公司对本案合同进行了追认，但该追认行为也仅是使宋延福在处分权上的瑕疵得到补正，从而使该无权处分合同确定地对无权处分人宋延福发生效力，而并不能认为发生了债权债务转移或承担，因此坤城公司仍不是本合同主体，该合同仅应在高占云和宋延福之间发生效力。所以，该合同无法履行的责任应由宋延福承担，高占云也仅应向宋延福主张返还房款，终审判决认定坤城公司构成违约，并要求其承担对高占云的归还房款的连带责任属于适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项及第一百八十七条第一款之规定，向你院提出抗诉，请依法再审。
本院再审过程中坤城公司申诉称：一、坤城公司不是高占云与宋延福买房协议的主体，不应承担协议责任。二、本案是宋延福没有履行合同义务，造成高占云没有取得诉争房屋，与坤城公司无关。三、认定连带责任需有法律规定或双方约定的事由，原审判令坤城公司承担连带责任没有法律依据。
高占云辩称：一、经权利人追认，无权处分人与他人签订的合同有效，合同主体已发生变化，权利人作为一方当事人，负有履行合同的义务。二、牛铁发在买房协议上签字的行为不仅是对该协议的追认，同时是对高占云的承诺。三、高占云第二次购房系迫不得已，目的是减少纠纷。四、鉴于牛铁发的追认行为，应认定买房协议是商品房买卖合同。
本院再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为，本案争议焦点为坤城公司应否就宋延福向高占云返还购房款及利息承担连带给付责任。
本案中，2002年7月7日，宋延福与高占云签订买房协议。2003年4月8日，坤城公司法定代表人牛铁发在上述买房协议上续签：“竣工后办理入户手续”，应视为诉争房屋权利人对宋延福处分诉争房屋行为的追认，故该买房协议合法有效。牛铁发的签字行为既是对宋延福无权处分行为的追认，同时也是对以诉争房屋抵顶坤城公司欠宋延福工程款的确认。因牛铁发系坤城公司的法定代表人，因此其签字行为表明坤城公司此时已加入了宋延福与高占云之间的合同关系，并与宋延福共同负有向高占云履行合同的义务。在高占云实际入住诉争房屋并进行装修后，坤城公司以决算后认定不需以该房抵顶宋延福工程款为由，拒绝为高占云办理相关手续，并将该房另行抵顶给案外人高太平，确有过错。现高占云因坤城公司过错再次以十三万元价款从高太平处购买该房，并与营口市元亨房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同办理了相关入户手续，并于2004年5月6日依据元亨公司出具的相关手续办理了房屋所有权证书。可见，本案原买房协议并未实际履行。故宋延福应向高占云承担返还购房款及利息的法律责任，坤城公司亦因其对上述买房协议未能实际履行存在过错，应向高占云承担返还责任。故原审认定坤城公司承担连带责任，并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
维持营口市中级人民法院（2011）营审民再终字第12号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 米 继 东
代理审判员 韩 岩
代理审判员 蒋 华 明
二〇一四年六月十六日
书 记 员 辛颖（代）