杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1668号
原告：浙江浙大求是物业管理有限公司。
法定代表人：徐金强。
委托代理人：黄向皖、余耘。
被告：王昌福。
原告浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称浙大求是物业公司）诉被告王昌福物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月12日立案受理后，依法由代理审判员吴凯独任审判。后因案情需要，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2012年10月9日、2012年12月11日两次公开开庭进行了审理。原告浙大求是物业公司的委托代理人黄向皖、余耘，被告王昌福到庭参加诉讼。审理过程中，被告王昌福提起反诉，本院作出（2012）杭西民初字第1668号不予受理反诉的民事裁定，被告王昌福不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院于2013年2月19日作出（2013）浙杭民终字第734号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。
原告浙大求是物业公司诉称：2008年4月，浙江大学房地产管理处、浙江恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）与杭州求是物业管理有限公司（以下简称杭州求是物业公司）签订《港湾家园小区前期物业服务合同》，约定由杭州求是物业公司从2007年9月1日起为港湾家园小区提供物业服务。后杭州求是物业公司被浙大求是物业公司收购。为此，浙江大学房地产管理处、恒业公司与浙大求是物业公司另行签订《港湾家园前期物业服务合同》，将提供港湾家园小区前期物业服务的权利义务主体变更为浙大求是物业公司。王昌福系港湾家园8幢704室业主，应按物业服务合同履行交纳物业服务费的义务，但至2011年12月底尚欠4412.5元物业服务费、239元能耗费未交。浙大求是物业公司多次催讨无果，故诉至法院，请求判令王昌福支付物业服务费4412.5元、能耗费239元。后浙大求是物业公司当庭变更诉讼请求为要求王昌福支付物业服务费4364.8元、能耗费239元。
被告王昌福辩称：其与浙大求是物业公司没有任何关系，无需向浙大求是物业公司支付物业服务费。理由如下：2008年4月2日的《港湾家园小区前期物业服务合同》具有委托代管性质，并不是服务合同，是浙江大学房地产管理处委托杭州求是物业公司对港湾家园小区进行管理，委托期限到业主入住时止，管理的费用与现在的业主无关；浙大求是物业公司没有向王昌福提供物业服务，因其未取得在港湾家园小区服务的合法地位，强行服务亦属非法。落款时间为2007年9月1日的《港湾家园前期物业服务合同》是虚假无效的，该合同实际签订时间是在2008年4月2日的《港湾家园小区前期物业服务合同》之后，时间却倒签在前，不符合法律规定；从内容上，该合同实质上仅具有物业管理性质，并无相应的服务内容，浙大求是物业公司不能凭该合同向王昌福收取物业服务费。该合同第九条载明“签字盖章之后生效”，落款处只有签约三方盖章，没有签字，形式上不合法，且浙大求是物业公司在复印件上重新加盖公章后形成该证据，有提供虚假证据的嫌疑。若浙大求是物业公司不将业主看作合同实际签约方，则浙大求是物业公司起诉王昌福系主体不适格；若浙大求是物业公司将业主看作实际签约方，因没有业主参与变更合同，则不应向王昌福收取物业服务费。王昌福认可应支付能耗费，且之前的能耗费是在缴纳，但尚欠金额不能确定，要求浙大求是物业公司提供相应的缴费依据，待账目查清后会如数补交。综上，要求驳回浙大求是物业公司的诉讼请求。
原告浙大求是物业公司为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、浙江大学房地产管理处、恒业公司、杭州求是物业公司签订的落款时间为2008年4月2日的《港湾家园小区前期物业服务合同》。证明浙大求是物业公司与王昌福存在物业服务合同关系。
2、杭州市西湖区港湾家园8幢704室房屋的房产记载信息查询记录。证明王昌福的业主身份。
3、2012年4月17日浙江五强律师事务所受浙大求是物业公司委托向王昌福发出的律师函复印件、浙大求是物业公司催缴物业服务费、能耗费的催缴函及挂号信查询回单。证明浙大求是物业公司向王昌福发出收取物业服务费、水费及电梯能耗费等相关费用的通知。
4、水费电梯能耗费物业费催缴单照片打印件。证明浙大求是物业公司向王昌福催缴相关费用，缴费期限截止到2012年3月20日。
5、2008年4月11日《杭州求是物业港湾家园交房流程表》、《浙大·港湾家园物业手册》。证明浙大求是物业公司与王昌福之间存在具体的物业管理协议。
6、2009年8月5日杭州市西湖区物价局西价（2009）4号文件《关于港湾家园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》。证明港湾家园小区的物业服务费收费标准已获政府部门审批，该文件规定有电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积1.1元／月，可以上下浮动20%，实际按每平方米0.9元／月收取。
7、浙江大学房地产管理处、恒业公司、浙大求是物业公司签订的落款时间为2007年9月1日的《港湾家园前期物业服务合同》。证明浙大求是物业公司为向港湾家园小区提供前期物业服务的主体。
8、杭州求是物业公司的公司基本情况及变更登记情况。证明杭州求是物业公司已经被浙大求是物业公司整体收购。
9、浙江大学房地产管理处、恒业公司、浙大求是物业公司、杭州求是物业公司共同签署的落款时间为2012年8月10日的《备忘录》。证明杭州求是物业公司是浙大求是物业公司与浙江新宇商务宾馆有限公司、浙江新宇教育发展有限公司等共同出资设立的，杭州求是物业公司将对港湾家园提供物业服务的权利义务全部转移给浙大求是物业公司，杭州求是物业公司整体撤出港湾家园小区，当时应业主要求更换物业服务公司而迟延至确定浙大求是物业公司提供物业服务后方向物价部门申报前期物业服务收费标准。
10、2010年10月到2011年12月的水费缴费清单、水电表抄写登记表及水费抄表记录。证明水费和水泵加压费的收费依据。
11、2010年10月到2011年12月的电表抄写登记表。证明电梯能耗费的收费依据。
12、杭州市西湖区港湾家园业主委员会于2012年5月6日出具的《港湾家园小区水费加压费和电梯能耗费的计算方法》。证明水费加压费和电梯能耗费计算方法。
被告王昌福为支持其主张的事实，向本院提交以下证据材料：
1、浙江大学房地产管理处、恒业公司、浙大求是物业公司签订的落款时间为2007年9月1日的《港湾家园前期物业服务合同》复印件（系港湾家园业主委员会副主任董美芳从浙江大学房地产管理处取得）。证明其中第3页第五条第12款内容以及落款日期系事后添加，该合同内容与浙大求是物业公司提供的证据7所涉合同内容相同，但后者公章系重新加盖，证明该合同系伪造。
2、港湾家园图纸照片打印件。证明浙大圆正启真酒店原为业主会馆，属于全体业主所有。
3、港湾家园业主委员会副主任董美芳在港湾家园业主沟通会上关于物业公司违法违规的讲话录音。证明浙大求是物业公司伪造合同。
4、《港湾家园业主委员会第十一次会议纪要》打印件。证明浙大求是物业公司提供的证据12的作用范围，会议决定“关于《港湾家园小区水费加压费和电梯能耗费的计算方法》，自业委会与物业签字认可开始算”。
经质证，关于原告浙大求是物业公司提交的证据，被告王昌福发表如下质证意见：对证据1没有异议，浙大求是物业公司提供的证据9《备忘录》可以证明该合同已经作废，不能作为证据。对证据2没有异议。对证据3真实性没有异议，但邮寄的是律师函，不是催缴函，对金额有异议，不应向王昌福收取物业服务费，王昌福亦无需支付。对证据4不清楚。对证据5真实性没有异议，对证明对象有异议，无法证明双方之间已经建立了物业服务关系。对证据6真实性没有异议，应由合同签订三方同时报批，现浙大求是物业公司单方报批不合法。王昌福不应支付物业服务费。对证据7真实性有异议，该合同系事后制作，复印件与原件经比对，落款公章位置及时间写法均不一致，原件有伪造嫌疑。对证据8真实性没有异议，能够证明证据7系事后制作，其中载明“本资料仅供参考，不作为法律依据”，故应为无效。对证据9形式真实性没有异议，对内容有异议，更换物业公司并未经过业主认可，《备忘录》不具有法律效力，且与（2012）杭西民初字第1674号案件中浙大求是物业公司提交的《备忘录》盖章落款不一致，内容一致。证据10、11无法确定。对证据12真实性没有异议，对关联性有异议，仅能证明自2012年5月6日开始港湾家园业主委员会同意按照该方法计算水费加压费和电梯能耗费，不能证明之前的费用也应按该方法计算。
经质证，关于被告王昌福提交的证据，原告浙大求是物业公司发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，但不能证明其要证明的对象，浙大求是物业公司提供的前期物业服务合同有合同签订三方盖章，应视为原件。对证据2真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，且董美芳未出庭。证据4仅为打印件，对真实性、合法性、关联性均有异议，没有港湾家园业主委员会印章及与会人员签名。
本院审查后对证据认证如下：
原告浙大求是物业公司提交的证据1系原件，合同已作废不影响其作为本案有效证据予以确认。证据2系原件，作为本案有效证据。证据3真实性没有争议，但王昌福否认收到过催缴函，对证据4亦表示不清楚，但即便如此，律师函亦足以证明浙大求是物业公司向王昌福催收相关费用的事实，鉴于挂号信查询回单并未显示信件内容，无法确定挂号信邮寄的是律师函还是催缴函，故本院仅对证据3中王昌福认可的律师函予以确认，证据4系打印件，不予确认。证据5的真实性没有争议，其中《浙大·港湾家园物业手册》系杭州求是物业公司印制，可以证明杭州求是物业公司系港湾家园交付时的物业服务企业，作为本案的有效证据。证据6的形式真实性没有争议，王昌福对合法性的异议缺乏依据，作为本案的有效证据。证据7所涉合同的三方主体均在复印件上盖章确认，且与原件核对内容无异，浙大求是物业公司亦对证据7复印件与原件不一致及原件来源（系从浙江大学档案馆调取）作出了合理解释，本院对王昌福所谓的公章位置、落款时间书写不一致，原件系伪造的质证意见不予采信，作为本案的有效证据；证据8系原件，王昌福并未提供充分证据证明其无效，作为本案的有效证据。证据9有相关主体盖章，且与（2012）杭西民初字第1674号案件中应本院要求由浙大求是物业公司提交的《备忘录》原件内容一致，落款时间的有无以及盖章位置是否一致并不影响其效力，不排除一式多份的可能，作为本案的有效证据。证据10、11虽系浙大求是物业公司单方面提供，但关系到浙大求是物业公司主张的水费、水泵加压费及电梯能耗费的计算依据，王昌福对此并未提供证据予以反驳。证据12真实性没有争议，王昌福认为《港湾家园小区水费加压费和电梯能耗费的计算方法》应自港湾家园业主委员会签字时起适用，但从该计算方法中无法得出其适用的时间范围，鉴于王昌福对应当缴纳能耗费不持异议，且以该计算方法作为2010年11月至2011年12月的水泵加压费和电梯能耗费的计算依据并无不当，本院对证据10、11、12均予以认定。
被告王昌福提供的证据1真实性没有争议，与浙大求是物业公司提供的证据7内容相一致，本院对真实性予以确认，对其证明对象不予确认。证据2与本案缺乏关联性，不作为本案的有效证据。证据3因董美芳未出庭作证，故仅凭其讲话内容不足以证明浙大求是物业公司伪造合同，结合前述关于浙大求是物业公司提交的证据1、7两份前期物业服务合同的认证意见，不作为本案的有效证据。证据4落款处既无到会港湾家园业主委员会委员签名，亦未加盖业主委员会印章，不作为本案的有效证据。
综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
杭州市西湖区港湾家园小区系浙江大学房地产管理处委托恒业公司建设，并确定由杭州求是物业公司提供前期物业服务。2008年4月11日，王昌福接收了港湾家园8幢704室房屋（系高层，建筑面积为151.18平方米）以及《浙大·港湾家园物业手册》等资料。
后港湾家园改由浙大求是物业公司实行前期物业管理，并由浙大求是物业公司向杭州市西湖区物价局报批港湾家园住宅小区前期物业管理服务费收费标准。杭州市西湖区物价局于2009年8月5日作出西价（2009）4号《关于港湾家园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》，载明“…鉴于你公司实施前期物业管理的港湾家园住宅小区尚未成立业主委员会，但物业管理服务费用已经发生的实际情况，我局根据杭州市物价局杭价服（2009）68号文件规定，经研究批复如下：一、核定该住宅小区的前期物业服务为乙级收费等级；二、有电梯住宅物业服务为每平方米建筑面积1.1元／月，可以上下浮动20%；三、无电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积0.8元／月，可以上下浮动20%；四、地下汽车库车位物业服务费为40元／位／月；五、电梯等高能耗设备运行所需费用，由受益业主按实分摊，具体办法由委托单位与你公司商定。上述前期物业服务收费标准，实行到该小区业主大会成立为止；业主大会成立后，物业管理公司选聘由业主大会决定。收费标准在物业服务合同中约定并应重新报备”。
浙江大学房地产管理处、恒业公司为此与浙大求是物业公司签订了一份落款时间为2007年9月1日的《港湾家园前期物业服务合同》，委托浙大求是物业公司对港湾家园小区进行前期物业管理，内容包括：1、房屋建筑本体共用部位的管理；2、共用设施、设备的管理；3、附属建筑物、构筑物的管理；4、共用绿地、花木、建筑小品等管理；5、协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、安全防范等事项；6、车辆停放管理；7、公共环境卫生管理；8、小区钥匙、资料管理；9、消防管理。该合同第五条第12款约定业主入住后，根据物价部门的核准和国家法律、法规之规定，向业主和物业使用人收取物业管理服务费，报批参考价高层、小高层为0.9元／平方米／月，多层为0.7元／平方米／月。该合同第六条约定委托期限自2007年9月1日起至小区业主委员会成立止。第七条约定费用结算：1、自委托之日起至小区业主正式入住止，前期委托管理费用由浙江大学房地产管理处支付，支付标准为40万元；业主正式入住后由住户自行承担，收费标准以物价局定价为准。…3、委托期间发生的前期水电等公共能耗费用由浙江大学房地产管理处支付。4、交房后的空房由浙江大学房地产管理处按国家有关规定支付应收取物业管理费标准的70%。
2012年4月，浙大求是物业公司委托浙江五强律师事务所发出律师函，要求王昌福在收到函件后五日内交纳4412.5元物业服务费、能耗费239元。因王昌福拒绝交纳，浙大求是物业公司于2012年6月12日诉至本院，要求判如所请。
庭审中，王昌福自认其仅支付过物业服务费1200元。审理过程中，浙大求是物业公司向本院出具欠费计算清单，其中列明王昌福就港湾家园8幢704室房屋自2009年1月1日起至2011年12月31日止应交纳的物业服务费按0.9元／平方米／月＊151.18平方米＊12个月＊3年计算，2008年装修期浙大求是物业公司自愿按照七折计收的物业服务费为666.7元，从王昌福已支付的物业服务费1200元中予以扣除后的剩余部分533.3元用于结转支付2009年度的物业服务费，2009年开始全额计收物业服务费。
应本院（2012）杭西民初字第1674号案件关于就物业服务合同关系的主体问题进行说明的要求，浙大求是物业公司提交了浙江大学房地产管理处、恒业公司、浙大求是物业公司、杭州求是物业公司共同出具的《备忘录》，载明“为切实保障浙江大学专用房前期物业交付后的日常管理工作，浙江新宇教育发展有限公司与浙大求是物业公司共同投资，成立杭州求是物业公司。2008年4月，由杭州求是物业公司与浙江大学房地产管理处、恒业公司签订《港湾家园小区前期物业服务合同》。后因业主要求等各种原因，港湾家园改由浙大求是物业公司实行前期物业管理，并与浙江大学房地产管理处、恒业公司重新签订新的《港湾家园前期物业服务合同》，原《港湾家园小区前期物业服务合同》作废。杭州求是物业公司整体撤出港湾家园小区，相关物业服务合同的权利义务全部转移给浙大求是物业公司。在确定由浙大求是物业公司取代杭州求是物业公司对港湾家园小区提供物业服务后，才由浙大求是物业公司向物价部门进行报批，故物业费收费标准的报批工作相应顺延”。
另查明，港湾家园系浙江大学为改善教职工住房困难而建设的房屋，入住住户均为浙江大学教师。王昌福系浙江大学教师。
又查明，杭州市西湖区港湾家园业主委员会于2012年5月6日出具的《港湾家园小区水费加压费和电梯能耗费的计算方法》约定：1、电梯能耗费按实分摊（以中间层为基准，每增加／减少一层依次按5%的倍率递增／递减）。2、电梯能耗费的计算方法：每单元电梯总用电费用÷每单元每户总入住天数总和=每户每天电费的平均数×每户使用天数×楼层系数=每户应缴电费。…二、8幢层高是18层的，以10层为基数1，每增加／减少一层依次按5%的倍率递增／递减。…3、自来水加压费：按实平均分摊。4、每吨水加压分摊费计算方法：总用电÷总用水×电费单价=每立方水的加压费。
再查明，2007年9月1日至今，浙大求是物业公司一直系杭州求是物业公司的股东，且在2010年6月29日成为杭州求是物业公司的一人股东。
本院认为，一、杭州求是物业公司系港湾家园小区交付时提供前期物业服务的企业以及此后该小区改由浙大求是物业公司提供前期物业服务至今的事实并无争议，杭州求是物业公司已确认其相关的合同权利义务由浙大求是物业公司享有和承担，浙江大学房地产管理处及代建单位恒业公司作为建设单位对此并无异议，故浙大求是物业公司与作为港湾家园8幢704室房屋的业主王昌福成立物业服务合同关系，本院予以确认。王昌福认为需经业主同意方可变更前期物业服务合同主体，浙大求是物业公司不应向其收取物业服务费的主张缺乏依据，本院不予采纳。王昌福在接受物业服务后理应向浙大求是物业公司支付物业服务费。二、浙大求是物业公司已向王昌福书面催告截至2011年12月底的物业服务费，其中2008年装修期内浙大求是物业公司自愿按照七折计收7个月（结合王昌福自认港湾家园8幢704室房屋自2008年6月开始装修，故该计费时间未损害王昌福的利益）的物业服务费为666.70元，此后自2009年1月1日起至2011年12月31日止应缴物业服务费为4898.23元，扣除王昌福已支付的物业服务费1200元中的剩余部分533.30元的金额为4364.93元，但王昌福至今未付，浙大求是物业公司诉至本院主张4364.8元物业服务费合理正当，应予支持。三、浙大求是物业公司所主张的能耗费239元包括代收代缴水费、水泵加压费和电梯能耗费三项，王昌福辩称待账目查清后补交，不是拒不支付已产生能耗费的正当理由。根据相关费用的计算方法及相应抄表数字核算，王昌福使用自来水所产生的水费根据实际用量44吨乘以1.85元／吨计算为81.4元；电梯能耗费应为141.4元，水泵加压费应为13.3元。以上三项合计236.1元。本院对浙大求是物业公司主张的能耗费金额予以修正。超出部分能耗费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、王昌福于本判决生效之日起十日内支付浙江浙大求是物业管理有限公司物业服务费4364.8元，水费、水泵加压费和电梯能耗费三项合计236.1元。
二、驳回浙江浙大求是物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果王昌福未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告王昌福负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 群
代理审判员 吴 凯
人民陪审员 张庆华
二〇一三年三月十三日
书 记 员 曹宇宁