北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12276号
上诉人（原审原告）:北京市新华书店，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**号***室。
法定代表人：谭巨龙，总经理。
委托诉讼代理人：王涛，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王寓，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘玉华，女，1946年10月13日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：郭辉（刘玉华之婿，兼北京嘉辉伟业科技有限公司的委托诉讼代理人），男，1968年3月16日出生，住北京市朝阳区。
原审第三人：北京嘉辉伟业科技有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：郭伟，经理。
原审第三人：章震（兼邢彦淼的委托诉讼代理人、章某的法定代理人），男，1976年8月18日出生，住北京市东城区。
原审第三人：邢彦淼（章震之妻），1979年4月30日出生，汉族，住北京市东城区。
原审第三人：章某（章震之子），2010年3月30日出生，住北京市东城区。
上诉人北京市新华书店（以下简称新华书店）因与上诉人刘玉华，原审第三人北京嘉辉伟业科技有限公司（以下简称嘉辉伟业公司）、章震、邢彦淼、章某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新华书店上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的全部诉讼请求。事实和理由：我方与刘玉华所签租赁合同已经到期终止，双方未续签合同，刘玉华应当返还租赁房屋；刘玉华未经我方同意将租赁房屋转租给嘉辉伟业公司，我方有权要求嘉辉伟业公司返还所占用的房屋；刘玉华未经许可擅自对租赁房屋进行改扩建，应当承担恢复原状的法律责任；刘玉华多年未向我方支付租金和房屋占用费，应当支付逾期利息。
刘玉华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新华书店的全部诉讼请求。事实和理由：我与新华书店不是普通租赁关系，涉案房屋应当是公租房性质，一审法院判决的租金过高；新华书店提供的协议书不是我本人签的，而且当时是因为拆迁才签的，不是双方真实意思表示，实际上也没有履行。
嘉辉伟业公司、章震、邢彦淼、章某述称：同意刘玉华的上诉请求，不同意新华书店的上诉请求。
新华书店向一审法院起诉请求：1、判令刘玉华立即恢复房屋原状；2、判令刘玉华、第三人腾空并返还占有的属于新华书店的位于北京市安定门内大街225号的房屋6间；3、判令刘玉华立即支付拖欠的自2001年11月1日起至2006年10月31日止的租金82722元，并以82722元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2006年11月1日起至交纳租金之日期间的利息；4、判令刘玉华按照房屋租赁合同约定的年租金价格16544.4元，立即支付自2006年11月1日起至2017年3月31日止的房屋占用费172288.83元，并以每年16544.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，逐年计算至实际支付该年度房屋占用费之日止的利息；5、诉讼费由刘玉华承担。
一审法院认定事实：刘玉华系章震之母，章震与邢彦淼系夫妻，章某系二人之子。刘玉华、章震、邢彦淼、章某的户口均登记在北京市东城区X号。北京嘉辉伟业科技有限公司系注册在上述地址的自然人独资的有限责任公司，该公司营业执照显示其成立日期为2001年8月8日。该公司股东原为刘玉华，2012年其将股权转让给郭伟。刘玉华之祖母高文举曾在北京市东城区帅府园甲5号拥有私房。1965年刘玉华开始在北京市东城区X号居住，其户口亦从北京市东城区帅府园甲5号迁入上述地址。1988年11月北京市新华书店取得北京市东城区X号房屋所有权证，该证记载房屋间数为6间，建筑面积55.5平方米。新华书店提交的房屋所有权证及国有土地使用证中所附的房地平面图上均注明了房号1-4，但无法明显看出房屋间数。1996年北京市新华书店出具《自产住宅租约》，注明甲方新华书店，乙方高文炬，东西房3间，房号2-4，使用面积42.5平方米，月租金17.9元，但该租约只有北京市新华书店盖章，没有承租人的签字。新华书店以没有在单位底档中找到租约原件及该租约未有承租人签字为由，对该租约的真实性不予认可，但其不申请公章真伪鉴定。刘玉华提交了其交纳1988年1月-1999年6月期间房租的发票，金额共计1441.68元；其还提交了一张客户名称为高文炬的发票，显示交纳了1993年1月-1995年12月期间的房租370.65元、水费259.65元。北京市新华书店提交了一份2001年10月31日签订的《协议书》，甲方为北京新华外文书店股份有限公司东城崇文新华书店，乙方为刘玉华，该协议约定：一、甲方将自有产权安定门内大街225号房屋6间，面积共计55.5平方米租给乙方，租期为5年，自2001年11月1日至2006年10月31日。二、租金东面1间（建筑面积约9平方米），年租金为15000元，其余5间建筑面积46.5平方米，仍按居民居住承租价格，年租金为1544.4元，合计16544.4元。三、采取先付款的形式，分两次付清，第一次为11月1日前付8272.2元，第二次为5月1日前付8272.2元。四、甲方不干预乙方的正常经营活动，乙方在经营期间要遵纪守法。乙方在承租期内不得转租、联营，否则甲方有权收回房屋。乙方承担水费、电费、市容、环保等与X号有关的一切费用。如有问题，乙方自行负责。五、租赁期间房屋装修、维修、电力增容等费用由乙方自理，如遇不可抗拒原因，如国家占地、拆迁等双方应无条件服从，东面1间的经营赔偿补偿权由甲方享有，其余5间的补偿权由乙方享有，但乙方不享有房屋产权补偿，同时甲方退还乙方本年度的租金余额（按月计算）。六、乙方承担经营期间所发生的一切债权债务，甲方不承担连带责任。七、本合同经签字、盖章之日起生效，一式四份，双方各执两份，效力同等，如有未尽事宜协商解决。该协议书甲方处盖有北京新华外文书店股份有限公司东城崇文新华书店公章及王宝华签字，乙方处盖有北京市安社立早面食店公章及刘玉华签字。刘玉华表示其未在该协议书上签字，北京市安社立早面食店为其所开，其女签署的名字。1998年3月北京市新华书店、北京市外文书店合并成立北京新华外文图书集团。2001年9月经减持重组企业机构设置恢复到原1998年前新华书店、外文书店各自独立的状况。上述协议签订后，双方均认可刘玉华未交纳过房租。刘玉华刘玉华自认2015年左右，因房屋损坏严重，其未经规划审批自行将诉争房屋翻建，但房屋四至及高度均未有变化，只是原有二层的房屋位置向西移了一部分；新华书店对此不予认可。
本案审理期间新华书店曾提出对涉案房屋自2006年11月1日至2017年3月31日期间的市场租金价格进行评估，针对该申请法院曾先后委托北京龙泰房地产评估有限责任公司、北京国地房地产土地评估有限公司进行鉴定，但上述两家评估公司均以年代久远、时间跨度大为由表示无法进行鉴定而退函。后新华书店撤回上述申请。
一审法院认为：根据现有证据可证实刘玉华自1965年起即入住且入户至诉争房屋，随后其在此处结婚生子、成立公司，进而第三人北京嘉辉伟业科技有限公司在此经营，章震、邢彦淼、章某在此生活居住。新华书店针对《自产住宅租约》虽以没有在单位底档中找到租约原件及该租约未有承租人签字为由，对该租约的真实性不予认可，但鉴于新华书店不申请公章真伪鉴定，且新华书店提交的协议书第二条中有关“其余5间建筑面积46.5平方米，仍按居民居住承租价格，年租金为1544.4元”的内容、《自产住宅租约》中房号2-4的记载及刘玉华提供的交纳租金发票均可相互印证该租约不仅真实且双方均按该租约内容实际履行。刘玉华针对《协议书》虽以并非本人签名表示不予认可，但其自认该签名系其女儿所签，根据两者的亲属关系，其本人应当知道签署协议及协议书的具体内容，且其未曾向新华书店表示过异议，另其未申请笔迹鉴定，故法院对其上述抗辩理由不予采信。但需指出该《协议书》内容与一般房屋租赁合同条款不符，协议签订后刘玉华从未履行付款义务，而新华书店长达十余年亦未向刘玉华主张权利与常理不符，再结合刘玉华一家在新华书店尚未取得产权时便居住多年等实际情况，可以看出双方并非普通的房屋租赁合同关系，故法院认为新华书店依据此份协议书以合同到期、刘玉华拖欠多年租金为由要求刘玉华及第三人章震、邢彦淼、章某腾房的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。鉴于未有证据证实刘玉华与第三人北京嘉辉伟业科技有限公司之间系新华书店所称的转租关系，故新华书店以刘玉华转租为由要求刘玉华及第三人北京嘉辉伟业科技有限公司腾房，法院亦不予支持。鉴于新华书店提交的证据无法证明诉争房屋原状，故其要求刘玉华恢复诉争房屋原状的诉讼请求不具可操作性，法院亦无法支持。新华书店主张的无论租金或是房屋占用费实质都是刘玉华使用涉案房屋的费用，考虑到刘玉华常年实际使用涉案房屋，并确曾按照《自产住宅租约》约定的租金标准交纳过多年房租，且《协议书》中针对房号2-4房租的租金标准与《自产住宅租约》中体现出的类似公房租赁标准并不矛盾，而针对1号房新华书店从未交纳过租金，故法院参考《协议书》中双方约定的租金标准依法确定相关费用。新华书店主张的利息，缺乏相应依据，法院不予支持。鉴于刘玉华确曾有过重复交纳租金的情形，且其要求针对相应款项予以折抵，法院予以准许。关于刘玉华辩称诉争房屋系换房问题与本案不属同一法律关系，本案不予处理，其可另行解决。据此，一审法院于2017年10月判决：一、判决生效之日起十日内刘玉华给付北京市新华书店房屋费用二十五万四千六百四十元一角八分；二、驳回北京市新华书店其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，刘玉华提交郭智新的书面证言，郭智新称其于1987年至1994年期间担任新华书店安定门门市部经理，1987年安定门门市部开始承包并更名为妇女书店，后继续借用X号住户的最东面一间作为书店的库房使用。新华书店不认可证人证言，并称该证人证言与本案无关。本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为：根据现有证据可证实刘玉华自1965年起即入住且入户至诉争房屋，随后其在此处结婚生子、成立公司，进而北京嘉辉伟业科技有限公司在此经营，章震、邢彦淼、章某在此生活居住。新华书店针对《自产住宅租约》虽以没有在单位底档中找到租约原件及该租约未有承租人签字为由，对该租约的真实性不予认可，但鉴于新华书店不申请公章真伪鉴定，且新华书店提交的协议书第二条中有关“其余5间建筑面积46.5平方米，仍按居民居住承租价格，年租金为1544.4元”的内容、《自产住宅租约》中房号2-4的记载及刘玉华提供的交纳租金发票均可相互印证该租约不仅真实且双方均按该租约内容实际履行。刘玉华针对《协议书》虽以并非本人签名表示不予认可，但其自认该签名系其女儿所签，综合查明事实，事后刘玉华也知晓签署协议及协议书的具体内容，且其未曾向新华书店表示过异议，故本院对其上述抗辩理由不予采信。但需指出该《协议书》内容与一般房屋租赁合同条款不符，协议签订后刘玉华从未履行付款义务，而新华书店长达十余年亦未向刘玉华主张权利与常理不符，再结合刘玉华一家在新华书店尚未取得产权时便居住多年等实际情况，可以看出双方并非普通的房屋租赁合同关系，故本院认为新华书店依据此份协议书以合同到期、刘玉华拖欠多年租金为由要求刘玉华及原审第三人章震、邢彦淼、章某腾房的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于未有证据证实刘玉华与第三人北京嘉辉伟业科技有限公司之间系新华书店所称的转租关系，故新华书店以刘玉华转租为由要求刘玉华及第三人北京嘉辉伟业科技有限公司腾房，本院亦不予支持。鉴于新华书店提交的证据无法证明诉争房屋原状，故其要求刘玉华恢复诉争房屋原状的诉讼请求不具可操作性，本院亦无法支持。新华书店主张的无论租金或是房屋占用费实质都是刘玉华使用涉案房屋的费用，考虑到刘玉华常年实际使用涉案房屋，并确曾按照《自产住宅租约》约定的租金标准交纳过多年房租，且《协议书》中针对房号2-4房租的租金标准与《自产住宅租约》中体现出的类似公房租赁标准并不矛盾，而针对1号房新华书店从未交纳过租金，故一审法院参考《协议书》中双方约定的租金标准确定相关费用，处理适当。对刘玉华关于一审判决的租金过高的上诉意见，本院不予采纳。新华书店主张的利息，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，本院对新华书店、刘玉华的上诉请求予以驳回，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5125元，由北京市新华书店负担3125元（已交纳），由刘玉华负担2000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李桃
审判员 孟龙
审判员 王云
二〇一七年十二月二十五日
书记员 耿玉