江苏省东海县人民院民 事 判 决 书(2014)连东房商初字第00062号原告黄月恩。委托代理人朱国珊，东海县平明法律服务所法律工作者。被告连云港隆源房地产开发有限公司，住所地东海县平明镇。法定代表人孔志林，该公司执行董事。委托代理人殷维君，该公司职员。原告黄月恩与被告连云港隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蔺玉林独任审判，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告黄月恩的委托代理人朱国珊，被告隆源公司的委托代理人殷维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄月恩诉称：2011年3月9日，我与被告隆源公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定向被告隆源公司支付购房款20万元。按照合同约定，被告隆源公司应于2011年5月10日将商品房交付，但至今没有履行。综上请求判令被告隆源公司支付逾期交房违约金21200元（自2011年5月10日起至2014年4月20日止）。原告黄月恩为证明其主张，向本院提供下列证据：一、《商品房买卖合同》一份，证明原告黄月恩购买房屋的事实。二、收据一份、应收款明细一份，证明原告黄月恩已经全额交付购房款20万元。三、被告隆源公司张贴的公告一份，证明因被告隆源公司的法定代表人更换，对之前黄伟国等人所经手出售的房屋，需重新办理申购手续，否则不予办理产权证，内部管理混乱。四、民事判决书一份，证明被告隆源公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金。五、马文春等人的购房手续复印件，证明被告隆源公司的股东私自对外出售房屋，造成许多买受人担心自己的房屋被再次出售，遂对房屋进行看管。被告隆源公司质证认为：对证据一、证据二的真实性均无异议；证据三有异议，不能证明原告方的观点；证据四真实性无异议，关联性有异议，与本案情况不同；证据五，对其真实性、合法性、关联性均有异议。被告隆源公司辩称：房屋已经于2011年7月30日之前交付，具体交付日期不确定。原告黄月恩已经入住，并产生电费。我公司已经与原告黄月恩达成赔款协议和补偿协议，一次性补偿完毕，原告黄月恩不应再次得到补偿。被告隆源公司为证明其抗辩主张，向本院提供下列证据：一、照片一张，证明原告黄月恩已经入住商品房。二、电费登记表一份，证明原告黄月恩入住商品房，并产生电费。三、合同补偿协议各一份，证明逾期交房违约金已经补偿完毕，双方不得为此发生任何纠纷。四、赔偿清单一份，证明原告黄月恩从被告隆源公司领取逾期办理产权证违约金1140元。五、建设工程竣工验收备案证及商品房预售许可证，证明涉案商品房已经验收合格，并取得备案，可以交付使用。原告黄月恩对上述证据质证意见为：证据一，与本案无关，房屋没有交付；证据二，由于被告隆源公司对外销售房屋较为混乱，原告黄月恩只能在房屋里临时居住看管，从而产生电费，与本案无关；证据三，补偿协议是无效协议，被告隆源公司从未对逾期交房违约进行补偿；证据四，赔偿清单上虽然我的签字，但从未领到过现金，不予认可；证据五，不能证明房屋质量合格，更不能证明房屋已经交付。本院经审理查明：2011年3月9日，原告黄月恩与被告隆源公司同日签订《商品房买卖合同》一份及《合同补偿协议》一份，《商品房买卖合同》主要内容为：一、商品房基本情况：平明新村第10号楼102室，建筑面积为150.31平方米，商品房总价款20万元。二、付款方式：买受人在合同签订3日内支付首付款，剩余房款通过办理商业银行按揭贷款支付。三、交房期限：出卖人应当在2011年5月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单位工程质量分期验收合格的商品房交付买受人使用。四、交付方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。五、逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人逾期交房的，按以下方式承担违约责任：1、出卖人逾期交房不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止；2、出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止。合同还具体约定了其他事项。《合同补偿协议》内容为：“黄月恩购买10-102房屋总款21万，已交首付款8.4万元，因开发商逾期交付住房，特赔偿业主违约金1万元，违约金在购房余款12.6万元中扣除，扣除后余款为11.6万，并且开发商承诺所购住房交付时间为2011年5月10日。此为一次性补偿，双方不得再因此时发生任何纠纷。”上述协议签订后，原告黄月恩按《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款20万元，但被告隆源公司至今未按约交付房屋，双方遂产生纠纷。原告黄月恩在本案诉讼中，仅要求被告隆源公司支付自2011年5月10日起至2014年4月20日止逾期交房违约金21200元。原告黄月恩对2014年4月20日以后的逾期交房违约金保留诉讼权利，明确表示另行主张。还查明，由被告隆源公司开发的平明新村一期工程2、3、8、9、10、11、14、15、18、19号楼，开工日期为2010年3月1日，竣工验收日期为2011年1月4日。被告隆源公司于2011年1月13日取得建设工程竣工验收备案证，于2011年1月17日取得涉案房屋商品房预售许可证。上述事实，有原告黄月恩举证的《商品房买卖合同》、收据、应收款明细，被告隆源公司举证的《合同补偿协议》、商品房预售许可证、建设工程验收备案证予以证实，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：原告黄月恩与被告隆源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自的义务。综合原被告诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、《合同补偿协议》是否有效；二、被告隆源公司是否履行了交付房屋的义务。关于争议焦点一，《合同补偿协议》应认定为无效协议。商品房买卖合同的相关条款的效力，应当依据合同法及相关行政法规进行审查，对有关权利义务的分配应当符合公平原则和诚实信用原则。如果格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当认定为无效条款，当对合同条款的理解产生分歧时，应当作出对合同提供方不利的解释。《合同补偿协议》系对《商品房买卖合同》内容的补充，商品房买卖合同已经明确约定房屋总价款为20万元，而补偿协议将房屋总价款再次约定为21万元，并用其中的1万元作为逾期交房违约金进行扣除，并约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷，违背了公平原则和诚实信用原则，并免除了被告隆源公司的逾期交房的违约责任，应认定为无效协议。关于争议焦点二，被告隆源公司未履行交付义务。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付时间为2011年5月10日前，交付方式为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。”从上述约定可以看出，原告黄月恩享有在收到交房书面通知后在相应时间对房屋进行验收的权利，双方进行验收交接并签署房屋交接单后，商品房交付才得以完成。被告隆源公司辩称已经于2011年7月30日前履行了交付义务，但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知，亦未提供相关证据证明其已经与原告黄月恩办理了房屋交接，其提供的照片和电费登记表亦不能证明其观点，所以，被告隆源公司应当对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。此外，对于被告隆源公司举证的赔偿清单，用于证明原告黄月恩在2011年6月3日至2011年7月30日期间曾领取逾期办理产权证的赔偿款1140元，由于该款项系对逾期办理产权证的赔偿，是否实际赔偿与本案逾期交房违约金无关，本院不予判涉。综上，对原告黄月恩要求被告隆源公司支付自2011年5月10日起至2014年4月20日止逾期交房违约金21200元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，诉讼请求数额未超出合同约定的违约金数额，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告连云港隆源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄月恩支付违约金21200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元，由连云港隆源房地产开发有限公司负担（原告已预付，由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费330元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  蔺玉林二〇一四年七月七日书 记 员  赵方会附件一：法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。（二）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（三）、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（四）、《中华人民共和国合同法》第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。（五）、《中华人民共和国合同法》第一百五十三条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。（六）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。（七）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（八）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。