江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02009号
上诉人（原审第三人）卞根福。
被上诉人（原审原告）苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社。
被上诉人（原审被告）蒋福兴。
原审第三人王辉。
原审第三人许永康。
上诉人卞根福因与被上诉人苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社（以下简称灵岩村经济合作社）、蒋福兴、原审第三人王辉、许永康房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2012）吴木民初字第0269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月20日，灵岩村经济合作社对其位于木渎镇木东公路姑苏路口的商业用房进行公开招租，苏州市复兴商贸有限公司（法定代表人蒋福兴）参加竞标并获得租赁经营权。2008年4月30日，灵岩村经济合作社（甲方）与蒋福兴（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将一幢店面房出租给乙方经营使用。租赁地址：木渎镇木东公路姑苏路口，一至四层店面房面积约2312.19m2；租赁期限：六年，自2008年8月1日起至2014年7月31日止，5月至7月三个月为乙方的装修期，不计入租赁期，甲方免收租金。租赁金额：前三年年租金为665000元，后三年年租金递增10%，即为731500元。付款方式：以先付后用为原则，每年分二次付款。合同中的其它事项还约定：1、乙方应认真履行上述付款义务，不得拖欠；反之甲方有权立即单方终止合同，停止乙方经营活动，所造成的经济损失由乙方负责，并且乙方应按拖欠租金的总额向甲方交纳每天千分之二的滞纳金。2、甲方拥有本租赁房屋的所有权及其土地使用权，但在签订合同时甲方已明确告知乙方该房屋权证的瑕疵现状，因此权证瑕疵所产生的一切后果均与甲方无关，由乙方自行承担。3、在租赁期间，租赁房屋所有权发生变化时，甲方应当在所有权发生变化30日前书面通知乙方。甲方应保证乙方继续租赁房屋，且乙方在本协议下的权利利益不受到任何损害。4、在合同签订生效之日，乙方应向甲方交纳租房押金100000元，当合同解除或期满后，办理交接手续时由甲方将此押金退还乙方，若乙方损坏房屋或违约，甲方有权直接扣除。另，蒋福兴已支付给灵岩村经济合作社租房押金100000元和房租金320000元，合计人民币420000元。
2008年7月2日，灵岩村经济合作社与蒋福兴又签订补充协议一份，主要内容为：一、租赁期限：针对原合同中的租赁期限六年，修改为十年，即自2008年8月1日起至2018年7月31日止。二、租赁金额：自2014年8月1日至2018年7月31日按731500元的基础上递增14%，即年租金为833900元。
2008年7月16日，蒋福兴（甲方）与卞根福（乙方）签订租赁合同一份，甲方将位于木渎镇木东公路姑苏路口一至四层店面房（面积约2312.19m2）全部出租给乙方经营使用。租赁期限为十年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止（其中2008年8月份为一个月免租装修期，合同起租日期以2008年9月1日为准）。租赁金额为：第1-3年年租金为750000元；第4-6年年租金递增10%，即为825000元；第7-10年年租金递增14%，即为940500元。付款方式为：每年分二次付款，以先付后用为原则（例如：2008年12月1日前支付2009年1-6月的房屋租金）。该合同第五项即其它事项中第1-14项均与灵岩村经济合作社与签订的租赁合同内容相同，第15项约定了有关大楼消防手续办理过程：乙方签订本协议后将大楼的装修方案按消防规划设计后报相关部门审批，中途如果出现因为甲方大楼的产权及功能等原因造成乙方的设计方案无法通过的，甲方全数退还乙方已付的租金，中途如果出现因为甲方大楼消防没有第一次验收而造成的二次验收带来的增加消防费用由甲方承担。另，卞根福已支付给蒋福兴租房押金100000元和房租金150000元，合计人民币250000元。
嗣后，蒋福兴依约将租赁房屋交付卞根福，卞根福对租赁房屋进行了装修。卞根福还将在该房屋内开设的南桥宾馆消防工程发包给苏州平安消防工程有限公司进行施工。其中一层北面四间房屋用于经营酒店，一层南面一间、二层、三层、四层用于宾馆客房及咖啡厅。卞根福办理了苏州市吴中区木渎南桥大酒店营业执照。但在办理消防审批时，因租赁房屋无产权证，故无法通过消防验收，亦无法办理南桥宾馆的营业执照。2009年9月26日，苏州市公安局吴中分局对宾馆进行安全检查，发现存在：1、无消防检测意见书；2、无房屋检测报告；3、无营业所需的其它合法手续等治安隐患后，向卞根福发出治安隐患整改通知书，要求其对南桥宾馆进行整改并立即停业。审理中，灵岩村经济合作社确认其建造该房屋时未办理规划许可证，其是根据镇政府批复进行翻建的。蒋福兴告称现租赁房屋处于空置状态，由其派人维护。
另查，灵岩村经济合作社原有位于木渎镇木东公路姑苏路口商店房屋共3幢，因木东公路进行拓宽建设，灵岩村经济合作社拆除上述3幢房屋，于2008年3月在木东公路姑苏路1号翻建四层楼房，总建筑面积2312.19平方米。
审理中，卞根福称其于2013年5月1日将租赁房屋一层中间三间转租给许永康，用于开办电器大卖场，年租金180000元，许永康装修后已开业经营；一层北面一间由其无偿出借给王辉，现用于经营烟酒店。一楼南面一间是南桥宾馆入口（包括总台）。二楼原来是咖啡厅，现其将咖啡厅重新分隔装修为办公区域，准备出租给苏州市诺雷建筑工程有限公司作为办公场所，因该公司还未入驻，也未签订合同，现二楼仍由卞根福自用。三楼全部是宾馆客房，现由其维护。四楼也是宾馆，因无法做宾馆生意，故其将四楼改造成棋牌室。对此，灵岩村经济合作社称，其未同意卞根福将房屋转租，其要求判令王辉、许永康将其占用的房屋腾空、返还灵岩村经济合作社。蒋福兴表示对此并不知情。
卞根福为证明其租赁房屋所受损失，提供了如下证据材料：（1）木渎南桥宾馆决算表复印件一份，其中载明工程总造价为3383518.40元；（2）南桥宾馆材料汇总表复印件及各类收据一组，其中汇总表载明费用总金额为1668070元。第三人卞根福称其装修费用3383518.4元，材料花费1668075元，垫付了应由灵岩村经济合作社承担的土建消防工程费用168000元及消防装修款项。
审理中，根据卞根福申请，法院委托苏州天中资产评估事务所对木渎镇木东公路姑苏路口的南桥宾馆、酒店、咖啡厅及附属设施原有内外装修进行评估（设施涉及消防、天然气、供水、供电、排污、排水、房屋检测、电视、空调、宾馆房内设施等）。2012年11月21日，法院会同该评估事务所工作人员、各方当事人进行现场勘查，经勘查后发现除南桥宾馆外1-2层的装修均已拆除，故对已拆除的装修部分不予评估。2012年12月3日，苏州中天资产评估事务所作出评估报告书，评估结论为：所评资产在评估基准日的评估价值为人民币1725200元。根据评估明细表：其中第1项南桥宾馆、酒店、咖啡厅装修的评估原值为1662390元，成新率70%，评估净值为1163673元；第2项锅炉1套，原值341000元，成新率75%，评估净值为255750元；第3项燃气工程1套，原值150000元，成新率65%，评估净值为97500元；第4项太阳能工程1套，原值33000元，成新率75%，评估净值为24750元。其余第5-60项为床、电视机、空调、家具等宾馆房内设施及电脑、打印机、沙发等办公用品，评估净值为179036.20元。
为查明卞根福提出的消防装修情况，法院至苏州平安消防工程有限公司调查，该公司称其承接了南桥宾馆的消防工程，固定总价为115000元，其进行了设计、施工及报验，因南桥宾馆无法提供房产证明，故消防工程无法通过验收。南桥宾馆已支付工程款50000元，尚余65000元未付。该公司还提供其与南桥宾馆（卞根福）签订的工程施工合同及收据四份、欠条一份，该份合同载明工程名称为南桥宾馆，工程地点为木渎姑苏路木东公路口；工程内容为消火栓系统及消防设计、报审、验收，工程承包范围为消火栓系统，合同价款为115000元。
对于租赁房屋中的装饰装修物灵岩村经济合作社是否同意利用并折价的问题，法院征询了灵岩村经济合作社意见，灵岩村经济合作社表示，同意租赁房屋中的部分装修物折价归并给灵岩村经济合作社，但因卞根福未经灵岩村经济合作社同意，擅自对租赁房屋中的装修进行拆除、重新装修，造成装修原状无法恢复，因此对卞根福起诉后擅自装修部分，不同意折价。审理中，法院委托评估公司对当时南桥宾馆的内外装修情况进行了清查评估，故其对评估报告及所附清单予以认可，同意按照评估报告确定的装修情况作为折价归并的依据，并且租赁房屋已由卞根福实际使用多年，故应按评估净值进行折价，即灵岩村经济合作社同意利用评估报告第1项确定的南桥宾馆、酒店、咖啡厅装修，并按评估净值1163673元折价给灵岩村经济合作社。同时，对于附属于租赁房屋内的消火栓系统，灵岩村经济合作社也同意利用，并按115000元折价。上述二项折价归并给灵岩村经济合作社的总金额为1278673元。
以上事实，由灵岩村经济合作社提供的租赁合同、补充合同、蒋福兴与卞根福签订的租赁合同、收款凭证、翻建房屋申请、招投标资料、蒋福兴提供的公证书、评估报告书及本院谈话笔录、质证笔录、庭审笔录予以证明。
原审原告灵岩村经济合作社的一审诉讼请求为：解除与蒋福兴于2008年4月30日签订的《租赁合同》；并及时将承租的房屋腾空、迁让；判决蒋福兴支付结欠的房屋租金及滞纳金至实际搬迁之日止（自2008年8月1日起暂算至2013年10月10日止，共拖欠房屋租金3320900元及滞纳金6850000元）；判决蒋福兴、卞根福立即迁让并归还灵岩村经济合作社所有的木渎镇木东公路姑苏路口一至四层南桥宾馆的房屋（面积约2312.19m2），并要求实际使用部分房屋的王辉、许永康腾空、返还其所占用房屋；判决蒋福兴、卞根福共同支付拖欠的电费138808.40元、水费13239元（水、电费发生于2009年3月至2012年10月期间，之后由卞根福缴纳未再发生拖欠，二项合计152047.40元）。
原审法院认为：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，蒋福兴以租赁房屋未取得合法建设手续为由要求确认租赁合同无效，灵岩村经济合作社在一审庭审终结前，仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，故应当认定租赁合同无效。
房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋，承租人承担连带赔偿责任。因蒋福兴将租赁的房屋全部转租给卞根福，因此卞根福应当向灵岩村经济合作社返还租赁房屋，同时，卞根福又擅自将一层中间三间转租给第三人许永康，将一层北面一间交付王辉使用，因此实际房屋使用人许永康、王辉对其占有使用之房屋亦负有腾房义务。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。但鉴于本案所涉租赁房屋未取得合法建设手续，不能办理产权证书，亦无法通过消防验收，并且灵岩村经济合作社在明知第三人卞根福拟向蒋福兴承租本案所涉房屋用于经营宾馆的情况下，仍同意蒋福兴将房屋转租给第三人卞根福，导致第三人卞根福租赁房屋经营宾馆的合同目的不能实现，对此灵岩村经济合作社存在过错，因此灵岩村经济合作社请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，法院不予支持。同时，鉴于该房屋尚能满足用于商业用途条件，目前第三人卞根福部分房屋自用，部分房屋又转租给他人并收取租金，根据灵岩村经济合作社提供的公证书也能证明第三人卞根福有无照经营宾馆的行为，结合第三人卞根福对于租赁房屋使用情况、经营情况、出租获利情况，酌定房屋占有使用费为合同约定第一期租金的60%，即为399000元／年。经法院核定，自2008年8月1日至2013年10月10日期间蒋福兴应支付灵岩村经济合作社房屋使用费2072583元，并自2013年10月11日起按照每年399000元标准向灵岩村经济合作社支付房屋使用费，直至实际搬迁之日止。同时，蒋福兴已支付给灵岩村经济合作社420000元，该款予以冲抵。对于灵岩村经济合作社主张其垫付的电费138808.40元、水费13239元，合计152047.40元，因上述费用发生于卞根福占有房屋期间，均由卞根福在使用经营期间所消耗，故由卞根福直接向灵岩村经济合作社支付。另，灵岩村经济合作社还要求蒋福兴、卞根福按照合同约定支付滞纳金6850000元，因租赁合同无效，该主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
对于租赁合同无效时装饰装修物的处理原则，承租人经出租人同意装饰装修的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。对于卞根福主张其投入租赁房屋中的损失远远超出评估报告，并提供了决算表和汇总表复印件，灵岩村经济合作社、蒋福兴对此均不予确认，卞根福未能提供充分证据予以证明，且其在本案审理中，擅自对租赁房屋中的装修进行拆除、重新装修，在法院向其释明合同无效的法律后果后，其仍对租赁房屋进行重新装修、改造，并出租、交付给他人使用，导致租赁房屋的部分装修灭失，对此卞根福存在过错，应当由其承担相应责任。而法院委托苏州天中资产评估事务所对南桥宾馆、酒店、咖啡厅及附属设施原有内外装修进行评估，并于2012年11月21日进行现场勘查，对当时的装修情况及宾馆设施进行了查看、清点并作出评估报告书，鉴定程序合法，鉴定人员具有鉴定资质，故法院采信苏州天中资产评估事务所评估报告书中确认的装饰装修及宾馆设施情况。经法院征询灵岩村经济合作社意见，灵岩村经济合作社同意利用评估报告第1项确定的南桥宾馆、酒店、咖啡厅装修，并同意按评估净值1163673元折价。对于卞根福委托苏州平安消防工程有限公司施工的消火栓系统工程，灵岩村经济合作社也同意利用，并同意按合同造价115000元折价。灵岩村经济合作社同意利用上述装修部分及消火栓系统，其中装修部分按评估净值折抵，符合法律规定，卞根福虽主张评估报告及消火栓系统只是其部分损失，但未提供证据，法院不予采信，且上述装修及消火栓系统折价归并有利于减少卞根福损失，故应予准许，评估报告书第1项南桥宾馆、酒店、咖啡厅装修及消火栓系统折价1278673元归并给灵岩村经济合作社。对于评估报告中载明的第2-4项包括锅炉1套、燃气工程1套、太阳能工程1套，评估净值合计378000元，灵岩村经济合作社不同意利用，可由卞根福拆除。对于评估报告中载明的5-60项包括床、电视机、空调、家具等宾馆设施及电脑、打印机、沙发等办公用品，由卞根福返还房屋时一并清理、腾空。合同被确认无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。卞根福主张其它损失，可待证据充分后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社与蒋福兴于2008年4月30日签订的房屋租赁合同无效。二、蒋福兴于判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社房屋使用费2072583元（自2008年8月1日起计算至2013年10月10日止），扣除蒋福兴已支付420000元，尚应支付1652583元，并支付自2013年10月11日起至实际返还房屋之日止按照每年399000元标准计算的房屋使用费。三、卞根福于判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社电费138808.40元、水费13239元，合计152047.40元。四、卞根福于判决生效之日起三十日内腾空并向苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社返还其向蒋福兴承租的位于苏州市吴中区木渎镇木东公路姑苏路口一至四层房屋。王辉于判决生效之日起十日内腾空并向苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社返还其占用的一层北面一间房屋；许永康本判决生效之日起三十日内腾空并向苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社返还其占用的一层中间三间房屋。五、苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社折价补偿卞根福1278673元。六、驳回苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社的其它诉讼请求。案件受理费38826元、鉴定费用10000元，合计48826元，由灵岩村经济合作社负担19679元、蒋福兴负担22147元、卞根福负担7000元。
原审第三人卞根福不服上述民事判决，向法院提起上诉称：一、一审程序不合法，本案早在2011年便已开庭受理。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案所涉两份房屋租赁合同无效的过错方是灵岩村经济合作社。一审判决采用苏州天中资产评估事务所出具的《南桥宾馆部分资产评估报告书》来判决灵岩村经济合作社对卞根福作出抵扣补偿，但该评估报告未对门面、国道等主要装修部分进行测评。本案所涉房屋因缺乏权证不能视为商业用房，一审判决认定房屋使用费399000元／年明显偏高。一审判决在未完全弥补卞根福损失的情况下判决卞根福搬迁处理不当。请求二审法院依法改判。
被上诉人灵岩村经济合作社二审答辩认为：一审判决程序的合法性由二审法院裁定。房屋租赁合同无效，卞根福、蒋福兴均有过错，应根据各自过错承担装修损失。灵岩村经济合作社通过招投标与蒋福兴签订租赁合同前已经告知其租赁物不具备建设工程规划许可证，并特别强调应自行承担消防上可能出现的不利后果。而蒋福兴与卞根福签订合同时亦已明确告知租赁物缺乏建设工程规划许可证和房产证的事实。二、卞根福未经消防设计审核便进行宾馆装修，应当就扩大的装修损失自行承担责任。三、房屋租赁合同无效，并不影响租赁物的商业价值，蒋福兴与卞根福仍应向灵岩村经济合作社支付房屋租金至实际搬离之日。四、对于租赁物装修的折价，其中锅炉、燃气工程、太阳能工程、家具电器等可移动的宾馆设施，灵岩村经济合作社不同意利用，由卞根福搬离并无不妥。一审中卞根福并未提供明确证据证明该评估报告未涵盖全部装修和财物，在一审过程中卞根福已将租赁物重新布局装修，无法再次评估，故灵岩村经济合作社才同意折价支付装修费用。
被上诉人蒋福兴二审答辩认为：一、本案所涉两份租赁合同均为无效。二、蒋福兴转租行为经灵岩村经济合作社同意，为合法转租。三、合同无效后的处理，一审判决认定事实不清，适用法律错误。房屋占有使用费的支付主体应该是实际占有人。逾期腾房的房屋占有使用费应由卞根福向灵岩村经济合作社支付，要求蒋福兴承担连带责任没有法律依据。租赁合同无效的主要过错在灵岩村经济合作社，应当赔偿卞根福的全部损失。四、一审程序不合法。
原审第三人王辉、许永康二审未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，蒋福兴提供了苏州市吴中区人民法院（2011）吴木民初字第268号传票，内容是就房屋租赁合同纠纷传唤蒋福兴于2011年6月30日开庭。卞根福、蒋福兴据此均认为本案是在2011年立案受理的。
本院认为：灵岩村经济合作社出租给蒋福兴的四层店面房未取得合法批准的建设手续，其与蒋福兴签订的房屋租赁合同应为无效，蒋福兴依据无效合同取得的房屋应当返还给灵岩村经济合作社。因蒋福兴已将承租房屋全部转租给卞根福，卞根福又将部分房屋交付给许永康和王辉使用，故卞根福、许永康、王辉应一并承担返还房屋的义务。
合同无效后，蒋福兴仍应对其占有使用的房屋支付相应的使用费，因灵岩村经济合作社出租的房屋存在瑕疵，影响了房屋的商业使用功能，原审判决酌情认定房屋使用费按原合同约定第一期租金的60%支付并无不当。卞根福在转租使用房屋期间发生的水费13239元、电费138808.40元已经由灵岩村经济合作社支付，故卞根福应当将相应款项返还给灵岩村经济合作社。卞根福上诉认为原审法院认定房屋使用费明显偏高未提供证据证明，本院不予支持，
卞根福上诉认为本案在2011年便已开庭审理，根据蒋福兴提供的开庭传票记载的案号，系原审法院受理的另一个案件，该上诉理由不能成立。
卞根福上诉还提出其作为租赁合同无效的受害人，损失未得到完全弥补。对此本院认为，卞根福在本案基于其是转租合同次承租人而参与诉讼承担返还房屋的义务。其对租赁房屋已经投入的装修，灵岩村合作社自愿接收利用一部分，并对接收部分认可苏州天中资产评估事务所评估报告的金额对卞根福折价补偿，是其处分自己的诉讼权利，法院予以支持。卞根福认为其损失未得到完全弥补部分应根据相应合同关系另行主张，本案不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。卞根福的上诉理由依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38826元由上诉人卞根福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈维佳
代理审判员 陈 斌
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 杨颖颖