广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0281民初484号
原告：乐昌市第二建筑工程公司。
法定诉讼代表人：刘国奇,该公司经理。
委托诉讼代理人：丘丙养，广东百姓信律师事务所律师。
被告：乐昌市第二建筑工程公司第十一工区。
负责人：罗金华。
被告：魏小红。
被告：李彩建。
委托诉讼代理人：陈明，广东磨铁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢丽莉，广东磨铁律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司韶关分行。
负责人：张海文，该行行长。
委托诉讼代理人：陈砚峰，男，该行职员。
委托诉讼代理人：古城，男，该行职员。
原告乐昌市第二建筑工程公司诉被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区、徐国良、魏小红、李彩建及第三人中国银行股份有限公司韶关分行追偿权纠纷一案，本院于2016年10月31日作出（2016）粤0281民初927号民事判决，原告乐昌市第二建筑工程公司、被告李彩建不服判决提起上诉，韶关市中级人民法院于2017年4月1日作出（2017）粤02民终5号民事裁定，撤销本院（2016）粤0281民初927号民事判决，发回本院重审。2017年5月8日，原告乐昌市第二建筑工程公司以被告徐国良因病逝世为由向本院申请撤销对徐国良的起诉。本院依法另行组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告乐昌市第二建筑工程公司的委托诉讼代理人丘丙养，被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区的负责人罗金华，被告魏小红，被告李彩建及其委托诉讼代理人陈明，第三人中国银行股份有限公司韶关分行的委托诉讼代理人陈砚峰、古城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐昌市第二建筑工程公司诉称，被告一系独立经营核算的集体所有制企业。2009年7月8日，被告二与朱金耀（被告三的先夫)、石照才签订《共同开发好景花苑协议书》，以被告一的名义开发好景花苑商品房，后石照才因故退出。2009年7月16日，被告一与原告签订《房地产开发合同》，被告一挂靠原告开发好景花苑商住楼。合同约定：在开发经营期间所出现的一切责任性事件（民事诉讼、经济纠纷、债务、债权、法律诉讼等）都由被告一承担。2011年8月8日，李彩建与原告签订《商品房买卖合同》，购买好景花苑B栋303房。2011年11月18日，李彩建与中国银行韶关乐昌支行签订《个人一手住房贷款合同》，原告为保证人。由于被告四不能按时偿还贷款，被第三人诉至法院。案件的执行阶段，因被告一、被告二、被告三未按《房地产开发合同》中的约定履行责任，致使原告被法院强制执行，垫付了105662.35元。根据约定，被告一、被告二、被告三应当对其经营中引发的诉讼承担责任，支付原告的垫付款105662.35元。被告四作为借款人，理应承担还款义务，支付原告垫付的款项。第三人在发放贷款的过程中，未进行正常的市场评估，致使高风险的贷款发生。案件在执行期间，所抵押的房屋仅卖出50万元，远低于贷款本金。第三人具有明显的过错，应当承担连带责任。由于被告二徐国良已去世，诉状改为三被告。另2016年6月10日被告魏小红作出了声明承诺承担责任，李彩建作出声明承诺被告李彩建解除买卖合同后所产生的损失由其承担。李彩建贷款合同纠纷一案执行阶段，虽然挂的是原告的名义卖的，但事实上是魏小红经手的。为此请求法院判决：1.三被告将原告垫付的105662.35元支付给原告；2.第三人承担连带责任；3.三被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，以其在原审中所提交的证据作为本案证据：证据1.原告营业执照，证明原告系独立法人；证据2.营业执照，证明被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区系独立核算法人；证据3.共同开发好景花苑协议书，证明被告徐国良、魏小红为实际经营者；证据4.房地产开发合同，证明被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区挂靠原告开发房地产；证据5.商品房买卖合同，证明被告李彩建购买房屋；证据6.个人一手住房贷款合同，证明被告李彩建贷款情况；证据7.民事判决书，证明原告对债务承担连带责任；证据8.法院执行裁定书、通知书，证明原告被法院强制执行；证据9.李彩建案件费用明细，证明原告垫付的款项；证据10.法院划扣欠款明细表，证明原告垫付的款项。重审期间，原告提交了以下证据：证据11.声明和承诺书，证明朱金耀生前和被告魏小红承诺承担责任；证据12.2015年5月27日解除房屋买卖合同声明书，证明李彩建声明退回房屋所造成的经济损失由其负责；证据13.声明，证明李彩建自愿退回房屋，房屋由开放商自卖。
被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区没有提出答辩意见和提交证据。
被告魏小红辩称，因为我们每办一户证就签一份承诺书，买房子以后发生的事情是由我们承担，但之前发生的事情是与我们无关，10万多元是买房子之前的数，所以与我无关。这份声明书的时间是有问题的，签署承诺书的时间应该在声明书的时间之后，如果基于法院评估后房屋的价格可能更低，所以法院执行阶段，银行、二建公司、我方、李彩建四方都是知道这个房屋是以50万元的价格出售，他们也都同意以50万元价格出售。
被告魏小红未向本院提交证据。
被告李彩建辩称，一、原告乐昌市第二建筑工程公司，已经同意放弃对答辩人的追偿权，因好景花园B303所产生的一切经济损失，均已同意转由被告魏小红承担。因此，原告对答辩人已经不享有追偿权，应驳回原告对答辩人的诉讼请求。首先，2014年7月15日贵院依法作出（2014）韶乐法民二初字第21号民事判决书，判决原告就答辩人对中国银行股份有限公司韶关分行所应承担的债务承担连带责任。随后该案进入强制执行程序，在执行过程中，原告依法清偿了上述判决所确认的债务，清偿方式为：以50万元的价格擅自转卖由答辩人受让的房屋用于清偿债务以及另外支付105662.35元。至此，原告依法承担了其连带清偿责任。其次，在原告清偿上述债务后，在原告同意情形下，本案被告魏小红向原告出具《承诺书》，承诺：“因买房李彩建无力支付好景花苑B303房屋按揭，已解除房屋买卖合同，由此以后B303所产生的损失由好景花苑魏小红、徐国良承担。此时，实际原告、答辩人、被告魏小红等已经达成一致意见，原告与答辩人解除房屋买卖合同，房屋由原告收回，双方经济关系两清，原告以及魏小红均不得向答辩人主张任何权利。原告接受、收执魏小红出具的《承诺书》即表明其已经放弃对答辩人行使追偿权，而同意因B303所产生的损失由好景花苑魏小红、徐国良承担。也即在此情形下，原告方才同意与答辩人签订《解除房屋买卖合同声明书》，声明：双方解除房屋买卖合同，并撤销房屋的预售登记。此声明书是在原告接受魏小红出具的《承诺书》后出具的。再次，在被告魏小红出具《承诺书》、原告与答辩人签署《解除房屋买卖合同声明书》，原告即已经擅自将B303房屋以50万元的价格转卖给他人，也即，此时原告即已经明确知晓其处置房屋的价款不足以弥补代为偿还债务的差额，原告此时对差额为弥补的损失是明知的，但其仍旧同意接受魏小红出具的《承诺书》，并要求与答辩人解除房屋买卖合同，由其收回房屋。此亦说明，原告已经放弃其对答辩人的追偿权。二、从解除合同的法律后果而言，亦足以说明原告已经放弃了对答辩人的追偿权。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如前所述，答辩人、原告、被告魏小红已经达成一致意见，解除合同后，原告放弃对答辩人的追偿。因此，答辩人与原告解除合同后，房屋由原告收回处置，但是，答辩人已经支付的房款，原告并未退还给答辩人。此事实亦足以证实，双方经济关系的结算即为双方解除房屋买卖合同，房屋由原告收回，答辩人已付房屋不予退还，双方经济关系就此两清。试问，假若原告与答辩人并未就解除合同达成一致意见，根据权利义务对等性，合同解除后，为何仅仅由原告单方享有收回房屋的权利，而无需履行退还房款的义务？同时，《承诺书》作为原告与实际商品房开发者结算B303经济关系的凭据，结合解除合同后原告无须退还已收房款的事实，更可说明，原告放弃了对答辩人的追偿，并已经就未清偿债务同意由魏小红承担。三、退而言之，撇开本状前述观点，原告未经法院评估拍卖程序，亦未经答辩人授权同意，以明显低于市价的50万元转让房屋，因此造成的诉请差额系完全因原告自身行为所致，与答辩人无关。原告诉请的损失金额，应由其自身承担。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》，答辩人向原告购买的好景花苑B303房，房款总价为85万元。而原告在违法、擅自处置房屋时，价格仅为50万元。两者差额巨大。根据《民事诉讼法》相关规定，在法院强制执行过程中，处置被执行人的财产，必须经过评估、拍卖程序，但是原告在处置过程中，未经评估、拍卖程序即擅自将房屋以明显低价转让给他人，原告违法过错显而易见。同时，原告处置房屋时，并未征求答辩人是否同意以50万元的价格转让房屋，其擅自转让房屋，过错亦显而易见。因此，原告的损失实际因其自身过错所导致，与答辩人无关。假而论之，即便不要求原告按照双方的合同转让价85万元转让，按照乐昌市当时房屋均价，原告50万元处置房屋，亦明显偏离市场价。甚至可以说，原告在擅自处置房屋时，只要原告按照60万元至70万元处置房屋，原告也完全不会存在本案诉请金额的损失，甚至会因此而获取一定的收益。因此，原告诉请的损失金额，系完全由原告的行为所导致，与答辩人无关。四、原告与答辩人解除《房屋买卖合同》并收回房屋后，原告并未退还已经收取的房款，原告无权再行向答辩人主张追偿权。首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，购房款为人民币85万元，其中25万元为首付款，剩余60万元为银行按揭款，上述款项均已经由原告收取。在双方解除合同后，房屋归属原告所有，但是，原告已收取房款却并未退回给答辩人。因此，即便答辩人已经承担了（2014）韶乐法民二初字第21号民事判决书确认的债务，由于原告就所清偿债务对答辩人享有的追偿债权与答辩人居于解除合同后对原告所享有的要求退还已付房款的债权，两者相互抵消后，答辩人无需再行向原告承担任何付款义务。其次，退而次之，即便按照银行按揭房款60万元结算，在原告与答辩人解除合同后，原告亦应将60万元退还给答辩人。但是，原告却并未退还该款项。根据原告提供的《好景花苑李彩建费用明细》可见，在（2014）韶乐法民二初字第21号民事判决书进入执行程序后，原告亦以自有资金为答辩人清偿债务金额仅为105662.35元。另外两笔为“好景花苑魏小红支付”的50万元、刘承东代付100000元。即便将其中的“好景花苑魏小红支付”的50万元亦作为原告支付款项（因该款实际为原告处置房屋的价款），两者共计605662.35元。扣减原告因解除合同因退还的60万元，差额仅为5662.35元。刘承东代付的100000元，与原告无关。
被告李彩建未向本院提交证据。
第三人中国银行股份有限公司韶关分行辩称：一、我行无任何过错。2011年11月18日，本案第四被告李彩建（以下简称“借款人”）向我行辖属乐昌支行签定《个人一手住房贷款合同》，约定借款人民币六十万元，用于购买原告开发的乐昌市乐城乐山路好景花苑B栋303房屋（以下简称“涉案房屋”)。约定借款30年，由原告提供阶段性连带责任保证（详见本案证据6)。贷款发放后，借款人经常拖欠贷款，经多次催收仍拒绝按合同约定期限还款，乐昌支行向贵院起诉，要求与借款人解除合同并归还贷款，原告作为保证人依法承担保证责任，原告未到庭参加诉讼、亦未向法院提交答辩及证据（详见本案证据7)。乐昌支行根据贵院做出的判决依法申请强制执行，至本案起诉时，借款人拖欠我行贷款已全部结清。乐昌支行行使的是依法向欠款人及保证人追偿合法债权的正当权利，并无不当，程序完全合法。二、因本涉案房屋为一手的商品房，按照我行发放贷款的流程，我行在确定发放贷款数额时仅参照借款人与开发商签定的《商品房买卖合同》及缴交购房款首期的收据即可，无须另行委托评估；在本案中，开发商即为原告自己，商品房销售的价格由原告确定，原告反而称乐昌支行“在发放贷款过程中未进行正常的市场评估致使高风险贷款发生”显然无依据。三、《个人一手住房贷款合同》第十八条及合同附件一第四条规定：保证人提供阶段性连带保证责任，即自借款人办妥本贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和保证责任，但对该日前己到期的债务及违约引起的债务仍应承担保证责任。至乐昌支行追索贷款的案件执行完毕，借款人仍未办妥涉案房屋的抵押登记手续。也就是说，涉案房屋虽办理抵押预告登记，但抵押效力尚未生效，乐昌支行仅是房屋抵押预告登记的权利人。故在执行阶段对该涉案房屋的处置，不应视为乐昌支行实现抵押权的行为。另外在执行期间，涉案房屋被原告自己变卖，变卖后却以变卖价格过低而将责任归咎于我行，是极其荒谬的。四、乐昌支行是我行辖属支行，其民事权利义务均由我行承担。根据《关于停用我行辖属支行行政印章的函》（韶中银办[2008]5号），我行自2007年12月26日起停止使用包括乐昌支行在内的辖属各支行的行政印章，“涉及的对外开具证明材料和文书将采取分行代章和有权人签字形式进行”。乐昌支行作为我行下属的营业网点，无独立的财务核算权和管理权以及人事管理权，其对外行使的权利及应履行的民事义务均由我行承担。以上情况，请法院查明事实，依法驳回原告第二项要求我行承担连带责任的诉讼请求。另，我们当时是为了收回贷款为目的，从中协调撮合各方，没有参加他们商谈的任何一方，只是提供一个场所和中间联系人的角色，至于价格怎么谈的是他们三方的问题，我们没有参与。
第三人中国银行股份有限公司韶关分行为支持其抗辩，以其在原审中所提交的证据作为本案证据：证据1.商品房买卖合同，证据2.购房款首付款收据，证据3.借款收据，证据4.买房划付款授权书，共同证明本案涉及房屋被原告自己变卖，变卖后又再次出卖，均是原告所为。
经庭审认证、质证，被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区对原告提交的13份证据均无异议。第三人中国银行股份有限公司韶关分行对原告提交的13份证据的真实性均无异议，对关联性有异议。被告魏小红、李彩建对原告原审提交的证据1至10均无异议，对原告在重审期间提交的3份证据，被告魏小红的质证意见是：对证据11的真实性无异议，其内容是朱金耀签订的，我签的是房子卖出之后产生的损失是由我们承担，但是10多万元是解除房屋买卖合同之前发生的纠纷，与我无关，对证据12、13我不在场也不清楚；被告李彩建的质证意见是：对证据11的三性无异议，对证据12的真实性无异议，对证明事项有异议，对证据13无异议。
原告乐昌市建筑工程公司对第三人中国银行股份有限公司韶关分行提交的证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为房子虽然是原告名义卖，但实际是被告徐国良和魏小红在卖房；被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区、魏小红、李彩建对第三人中国银行股份有限公司韶关分行提交的证据均无异议。
为查清事实，本院调取了本院（2014）韶乐法执字第335号执行案件卷宗的执行笔录3份，并组织了当事人进行质证。原告及第三人对执行笔录均无异议；被告魏小红的质证意见是：对该执行笔录不清楚，我没有参与；被告李彩建的质证意见是：对2014年10月24日和2015年3月25日的执行笔录的三性均无异议,对2015年4月30日的笔录的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议;被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区经本院通知未到庭质证。
对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、陈述等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2011年9月30日,被告李彩建以购房为由向第三人中国银行股份有限公司韶关分行乐昌支行申请贷款。2011年11月18日，李彩建（借款人）与中国银行股份有限公司韶关乐昌支行（贷款人）、乐昌市第二建筑工程公司[保证人（开发商）]签订了编号为LC2011年抵字0254号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定：被告李彩建作为借款人向中国银行股份有限公司韶关乐昌支行借款600000元用于购买位于广东省乐昌市××路××号房屋，并以该房屋作抵押担保。原告乐昌市第二建筑工程公司为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款后，由于李彩建未能按合同的约定履行还款义务，第三人中国银行股份有限公司韶关分行将李彩建、乐昌市第二建筑工程公司诉至本院，要求解除三方签订的合同并偿还贷款本金及支付利息和罚息。本院于2014年7月15日作出（2014）韶乐法民二初字第21号民事判决书，判决解除上述合同，李彩建支付借款本金591137.83元、利息17430.55元、罚息384.41元以及从2013年8月20日起至该判决确定的履行之日止的利息及罚息给中国银行股份有限公司韶关分行，乐昌市第二建筑工程公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，由于李彩建和乐昌市第二建筑工程公司未按期履行，中国银行股份有限公司韶关分行于2014年10月6日向本院申请强制执行，案号为（2014）韶乐法执字第335号。在案件执行过程中，乐昌市第二建筑工程公司将涉案房屋以50万元卖给案外人张立平、范凌仪，并将该款支付给第三人中国银行股份有限公司韶关分行。由于该款不足以支付执行案款，原告乐昌市第二建筑工程公司先后支付执行标的款及执行费合计105662.35元，被告李彩建未支付任何费用。为此原告乐昌市第二建筑工程公司诉至法院要求判决：1、四被告将原告垫付的105662.35元支付给原告；2、第三人承担连带责任；3、四被告承担本案的诉讼费用。
另查明，在2015年4月30日的执行笔录中，时任原告总经理的刘国奇在笔录中陈述：“我们已对涉案房产（乐城乐山好景花苑B幢303房）进行处置，以50万元的价格卖出，但买家一次性拿不出50万元，所以在中国银行办理了按揭”，李彩建则陈述：“我对于卖涉案房产没有任何意见，如果需要我签名配合的话，我一定配合”，笔录有李彩建等人签名，李彩建本人对其签名予以认可。2015年6月2日李彩建出具声明：“自愿放弃好景花苑B幢303房产权，退回出卖人乐昌市第二建筑工程公司”，同日李彩建与乐昌市第二建筑工程公司签订《解除房屋买卖合同声明书》。
本院认为，本案系追偿权纠纷，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案争议的焦点是，原告有没有低价处理被告李彩建名下涉案房屋，依据本院查明的事实，在以原告名义处理李彩建名下房屋时，李彩建是知情并且同意以50万元出售该房屋的，积极配合办理了相关手续，同时也出具了声明书放弃涉案房屋产权并退回给原告。故李彩建提出抗辩认为原告低价处理其房产其并不知情，本院不予采信。综上，在原告乐昌市第二建筑工程公司已就被告李彩建的债务向中国银行股份有限公司韶关中心支公司履行了连带清偿责任下，原告诉请李彩建支付其垫付的费用105662.35元，本院依法予以支持。
对于被告乐昌市第二建筑公司第十一工区、魏小红是否承担连带清偿责任的问题。本案为追偿权纠纷，是基于（2014）韶乐法民二初字第21号民事判决书的债务人李彩建未按期履行，被告乐昌市第二建筑公司作为担保人替债务人李彩建支付欠款而产生的追偿权纠纷。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的担保人为乐昌市第二建筑公司，而不是被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区、魏小红，故上述二被告在本案中不承担责任。原告与被告乐昌市第二建筑工程公司第十一工区以及乐昌市第二建筑工程公司第十一工区与徐国良、朱金耀签订的合同，是其内部关系，属另一法律关系，本案不予处理。
第三人中国银行股份有限公司韶关分行在发放贷款中并不存在过错，其抗辩有理，本院予以认可，因此第三人在本案不需承担责任。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告李彩建应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告乐昌市第二建筑工程公司支付105662.35元；
二、驳回乐昌市第二建筑工程公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2413.24元，由被告李彩建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 李细龙
审判员 李志平
审判员 胡映军
二〇一七年七月十九日
书记员 王 榕