湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第264号
上诉人（原审被告）冷水江锡矿山机械制造有限责任公司。住所地冷水江市锑都中路**号。
法定代表人李新新，该公司董事长兼总经理。
委托代理人杨锦海，该公司总支书记。
委托代理人毕崇斌，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）扶桂南。委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
上诉人冷水江锡矿山机械制造有限责任公司因合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2014）冷民二初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月1日，原告扶桂南与被告冷水江锡矿山机械制造有限责任公司协商签订了《联建房分配合同》。合同约定：经被告主持召集原告等28位住房抽签，原告已抽签分到5号门面，建筑面积为41平方米（最终结算以房产证上登记的面积为准）。该房屋的价格为262400元，原告已交预售款100000元，到2009年8月20日主体封顶前，原告应交房款的80%，即209920元，需实际缴款118000元。原告还应在2009年12月1日前缴纳15%的房款约31000元，剩余的5%的房款在房屋验收合格后统一缴纳。总房款中包含办理房产证和土地使用证以及水电安装入户的费用，交付两证时，双方结清全部款项。住房交付期限为2010年1月1日，两证交付期限为2010年6月30日。原告按约向被告支付了购房款249200元，尚欠13200元应在交付两证时交清。但被告至今未按合同约定为原告办理好房产证和土地使用权证。原告扶桂南多次找被告协商未果，遂诉至法院。
原审法院经审理认为：原告扶桂南与被告冷水江锡矿山机械制造有限责任公司签订的《集资建房的协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。故对原告扶桂南请求依法确认2009年12月1日原、被告之间签订的《联建房分配合同》合法有效的诉讼请求，予以支持。被告辩称，本案争议的标的是单位集资房，单位集资房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，该合同违反国家的政策性规定，破坏社会管理秩序，合同依法应当认定为无效。经查，本案中双方当事人签订的《联建房分配合同》实际是由原告等28位住户以自己的名义建房，委托被告代为办理房屋的报建施工、验收及分配等工作的委托代理合同，而不是被告所称的单位集资房的买卖合同。该合同并没有违反法律规定及国家政策性规定，合同合法有效。故对被告的答辩意见，不予支持。合同签订后，原告扶桂南按照约定履行了给付价款的义务，被告应按照合同约定履行为原告扶桂南办理好房产证和土地使用权证的义务。故对于原告扶桂南请求被告为其办理好房产证和土地使用权证的诉讼请求，予以支持。鉴于办理两证所涉及的政府职能部门较多，相关手续比较繁琐，酌情认定应给予被告三个月的办理时间为宜。被告辩称，按照情事变更原则，办理土地使用权证和房产证的费用应当由原告扶桂南承担。经查，原、被告双方在《联建房分配合同》中明确约定了两证交付期限为2010年6月30日，被告未按约定及时向原告交付两证，系违约行为，依法应当承担违约责任。因被告未及时办理两证而造成办证费用的提高不符合情事变更原则。故对被告的这一答辩请求，不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告扶桂南与被告冷水江锡矿山机械制造有限责任公司于2009年12月1日签订的《联建房分配合同》合法有效；二、限被告冷水江锡矿山机械制造有限责任公司于本判决生效之日起三个月内为原告扶桂南所有的坐落在锡矿山机械公司家属楼第一层5号门面办理好土地使用权证和房产证。本案诉讼费80元，由被告冷水江锡矿山机械制造有限责任公司承担。
上诉人冷水江锡矿山机械制造有限责任公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、该集资房的土地使用权是上诉人的，该集资房的相关手续办理、施工建设均是上诉人具体实施，被上诉人是出资购买集资房，上诉人与被上诉人之间是一种典型的单位集资建房买卖合同关系。2、本案争议的标的是单位集资房，单位集资房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，该合同违反国家的政策性规定，破坏社会管理秩序合同应依法认定为无效。并且，单位集资房是基于单位与职工之间的劳动关系，按照政府的政策规定而实施的一项企业职工福利工作。故本案不属于人民法院受理的民事案件的范围。3、假若该房手续双方协商，由任意一方办理，那么三个月的期限，任意一方都是办理不好土地使用权证和房产证的。因为该房的消防手续在本案一审审理前就在办理当中，但是，却不知为何一年都未曾得到批复，更无从办理该房的其他更多的手续。故该认定没有尊重客观事实，也没有考虑相关政府职能部门办事效率，过于理想化。4、上诉人将其位于市中心城区占地近一亩的单位原宿舍楼用于本单位集资建房，没有获得分文的土地补偿金，现被上诉人的房子、门面已增值翻倍，却还要上诉人支付上百万元的办证费用，明显显失公平。上诉人是一家年亏损上百万的股份制企业，根本没有能力支付上百万的办证费用，若不按情势变更原则，办理土地使用权证和房产证的费用由被上诉人承担，则本案判决显失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人扶桂南辩称：上诉人认为本案系集资建房合同关系没有证据证实，上诉人在一审提交的《建设工程规许可证》等证据证明均是上诉人报建的过程，被上诉人办理相关证件。上诉人认为是集资建房与事实不符。集资建房有福利性质，本案被上诉人购房的价格高于当时的市场价格，且是上诉人公告后双方才签订的联建房合同。合同约定2010年6月30日办理好证件，但上诉人违反合同约定，至今尚未办理好证件。如果上诉人当时办理好证件不需要这么高的费用，现在费用高是上诉人违约所致。消防手续没办理好是上诉人自己没有办理好。一审中法院组织调解，上诉人称一年内将权证办好，但至今也没办好，故是上诉人故意拖延办证。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
另查明，2008年8月25日，冷水江市国土资源局与张永长、谢立明等28户（包括本案被上诉人）签订合同编号为xc（1）069538的《国有建设用地使用权出让合同》，将坐落于本案上诉人冷水江锡矿山机械制造有限责任公司院内的面积为442.1平方米的建设用地作价535000元出让给本系列案所涉及的28户。2008年9月26日，张永长、谢立明等28户就该地办好编号为g200805012#的《建设用地规划许可证》，2009年12月1日，被上诉人等28人就该地的开发与上诉人冷水江锡矿山机械制造有限责任公司协商签订了《联建房分配合同》。2010年4月6日该项目办好编号为43250220100406010104的《建设工程施工许可证》（补办）。
本院认为：2008年8月25日，冷水江市国土资源局与张永长、谢立明等28户（包括本案被上诉人）签订合同编号为xc（1）069538的《国有建设用地使用权出让合同》，将坐落于本案上诉人冷水江锡矿山机械制造有限责任公司院内的面积为442.1平方米的建设用地作价535000元出让给被上诉人等28户。2008年9月26日，被上诉人等28户就该地办好编号为g200805012#的《建设用地规划许可证》，2009年12月1日，被上诉人等28人分别就该地的开发与上诉人冷水江锡矿山机械制造有限责任公司协商签订了《联建房分配合同》。合同约定：“冷水江锡矿山机械制造有限责任公司谢立明、张永长等28人，经公司同意，报冷水江市发展和改革局立项批准，利用公司原单人宿舍联合建设一栋六楼砖混结构综合楼（其中一层为8个门面，二至六层为20户住房，占地面积440平方米，建筑面积2200平方米）。为了便于该综合楼施工质量保证和分配基本合理，28位住户作为乙方，并委托冷水江锡矿山机械制造有限责任公司作为甲方（代表人罗治友）具体落实该楼的报建施工，验收及分配等工作。”以上事实证明被上诉人与上诉人签订的《联建房分配合同》是双方当事人的真实意思表示，且已报有关部门批准，合同内容不违反法律法规的强制性规定，原审认定合同合法有效，并无不当。根据合同的约定，本案中双方当事人签订的《联建房分配合同》实际是由被上诉人等28位住户以自己的名义建房，委托上诉人代为办理房屋的报建、施工、验收及分配等工作，被上诉人向上诉人支付相应款项的联合建房合同。上诉人提出的本案争议的标的是单位集资房，属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产，双方签订的合同是无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据合同第一条第6项关于“总房款包含办理房产证和土地使用证以及水电安装入户的费用，交付两证时，双方结清全部款项”和合同第三条第2项关于“两证交付期限为2010年6月30日。”的约定，被上诉人按照合同约定履行了给付价款的义务，上诉人就应当按照合同约定履行为被上诉人办理房产证和土地使用权证的义务，故原审对于被上诉人提出的要求上诉人为其办理好房产证和土地使用权证的诉讼请求予以支持，并无不当。原审鉴于办理两证所涉及的政府职能部门较多，相关手续比较繁琐，酌情认定给予上诉人三个月的办理时间，亦无不妥。双方在《联建房分配合同》中明确约定了两证交付期限为2010年6月30日，上诉人未按约定及时向被上诉人交付两证，系违约行为，依法应当承担违约责任。因上诉人未及时办理两证而造成办证费用的提高不符合情事变更原则。原审对上诉人提出的依情事变更原则，办理土地使用权证和房产证的费用应当由被上诉人承担的抗辩理由不予支持，亦无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人冷水江锡矿山机械制造有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 兴
审判员 彭 旦
审判员 王纲礼
二〇一五年五月二十六日
书记员 刘 琦
附有关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。