云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初6513号原告：甫红，女，1978年6月29日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：罗涛，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：沈坤军，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海投融资担保管理集团有限公司，住所：昆明市西坝路8号。法定代表人：徐杰，系董事长。委托诉讼代理人：顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海房地产开发经营有限公司，住所：云南省昆明市环城西路。法定代表人:徐杰，系董事长。委托诉讼代理人：顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告甫红诉被告云南华海投融资担保管理集团有限公司（下称华海投融资公司）、被告云南华海房地产开发经营有限公司（下称华海房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，于2016年10月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人罗涛、沈坤军，两被告的共同委托诉讼代理人顾立公、张筱婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甫红向本院提出以下诉讼请求：1、判令两被告共同退还原告本金150000元；2、判令两被告支付原告自2010年5月22日起至还清全部款项之日止的补偿金，补偿金分为两个部分：1、2010年5月22日起至2015年8月11日止，按年利率10%计算，本金150000元，为78300元；2、自2015年9月1日起至还清全部款项之日止的补偿金按年利率20%计算，暂计至2016年8月31日止为30000元；3、判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年5月22日，原告与两被告双方签订《XXXXX项目建设投资协议》，原告以投资形式购买两被告开发的住宅，第一期先交付150000元，剩余资金在签订《商品房购销合同》后支付完毕。合同签订后，原告依约交付了150000元。2015年6月26日，原告与两被告签订了《退款协议》，约定在2015年8月11日前，两被告退还原告150000元投资本金以及支付补偿金，并约定了若在2015年8月31日前不能退还原告款项的，之后的补偿金的计算方法。被告至今尚未退还原告投资款项。被告华海投融资公司辩称，1、华海投融资公司只履行了代收款的义务，在收到款项之后，直接支付给华海房地产公司，华海投融资公司并不承担退款义务;2，按照退款协议的约定，华海投融资公司并没有表明是一个保证人的身份，那么参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定》第二十一条，如果没有表明承担保证责任是不应当推定为保证人，因此在退款协议中，华海投融资公司的身份应当认定为是第三人参与还款，按照合同法第六十五条，如果第三人不履行义务的，由债务人向债权人承担责任，华海房地产公司是债务人，应由华海房地产公司来承担还款责任，华海投融资公司在本案中不应当承担任何责任。被告华海房地产公司辩称，第一、按照双方签订的《退款协议》第一段的行文来看是一个附条件的解除协议，也就是华海房地产公司有权以退还原告已付投资资金和补偿金后解除协议，华海房地产公司退还款项是作为解除该协议的一个前提条件，而选择权是在华海房地产公司，现华海房地产公司不同意解除投资协议，双方应该继续履行；第二、即使最终认定投资协议是解除的，那么第一部分补偿金按年利率10%的计算补偿期间应该是自签订协议之日起的45天的退款期间；第三、若华海房地产公司没有在2015年8月31日前退款的，补偿金应该是自2015年9月1日起才开始按原告已付投资金额年利率20%计算补偿，而不是原告主张的分段计算；第四、不管是补偿金还是其他性质的款项，都属于违约责任的范围，原告要求的违约金总计已高达已付款的70%以上，超过了原告方的实际损失，请求法院按照合同法第114条的规定予以调整。经审理，本院确认以下无争议事实：2010年5月22日，原告与两被告签订《XXXXX项目建设投资协议》，约定原告就XXXXX项目的住宅、车位进行投资，原告第一期投资资金为150000元，原告应于签订协议当日向被告华海投融资公司支付第一期投资资金150000元，被告华海房地产公司应于2013年6月底前交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在被告华海房地产公司取得本项目《商品房预售许可证》并自通知原告之日起10日内，原告应当与被告华海房地产公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式向被告支付全部预定资金的剩余部分，同时，原、被告双方还就住宅投资单价、车位投资单价、意向户型、面积、投资总额作出了约定。同日，原告向被告交付了预购房订金150000元，被告出具了收据。2015年6月26日，原告与两被告签订《退款协议》，约定原告于2010年5月22日签订的《XXXXX项目建设投资协议》，经双方协商后同意两被告退还原告已付投资资金和补偿金后解除该协议，两被告退还原告投资资金150000元，两被告按原告已支付的投资金额年利率10%计算补偿，补偿金按实际退款日期计算，退款时间按签订本协议之日起45天内（即2015年8月11日前），两被告如在2015年8月31日前不能退还原告款项，自2015年9月1日起应按原告已付投资金额年利率20%计算补偿。被告华海房地产公司至庭审时，尚未取得商品房预售许可证。上述事实有《XXXXX项目建设投资协议》、收据、《退款协议》在案佐证。本案的争议焦点为，被告华海投融资公司是否应该承担责任；《退款协议》是否是附条件的解除协议，两被告是否应当退款；补偿金标准是否过高。本院认为，1、《XXXXX项目建设投资协议》中约定了房屋单价、意向房型、交房时间、被告取得商品房预售许可证后再签订《商品房购销合同》及随后的付款方式等条款，该协议名为投资协议，实际上应属商品房预约合同，原、被告双方对此不持异议，本案应属商品房预约合同纠纷。本案所涉《XXXXX项目建设投资协议》、《退款协议》的内容不违反法律的效力性规定，合法有效。依照合同相对性原则，两被告均是合同相对方，合同中未就被告华海投融资公司所承担的责任作出特殊约定，故被告华海投融资公司作为合同相对方理应承担退还预购房款的合同义务。2、从《退款协议》的内容来看“原告于2010年5月22日签订的《XXXXX项目建设投资协议》，经双方协商后同意两被告退还原告已付投资资金和补偿金后解除该协议”，原告与两被告已协商同意退款，并解除《XXXXX项目建设投资协议》，并不存在两被告有权选择是否退款的情形，故被告华海房地产公司认为其不选择退款，合同不能解除的抗辩不能成立。3、《退款协议》中对退款金额、退款时间均作出了约定，协议确定的退款时间最迟为2015年8月31日前，至今早已届满，原告据此要求两被告退还投资款也即预购房款主张，有合同和法律依据，本院予以支持。4、对于原告主张的补偿金，《退款协议》中仅对补偿金标准作出了约定，未就补偿金的起算时间作出明确约定，原、被告双方对此亦存在争议。本院认为，本案并非民间借贷纠纷，而是商品房预约合同纠纷，《退款协议》中约定的补偿金的标准过高，原告也未就其实际损失进行举证，但考虑到被告延迟退还预购房款确实会为原告带来资金占用损失，故综合全案案情后，本院酌情支持由被告按照原告已支付的预购房款的20%支付原告补偿金30000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下：一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、被告云南华海投融资担保管理集团有限公司于判决生效后十日内退还原告甫红预购房款150000元；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、被告云南华海投融资担保管理集团有限公司于判决生效后十日内支付原告甫红补偿金30000元；三、驳回原告甫红的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币2587元（原告已预交），已减半收取，由原告甫红承担776元；云南华海房地产开发经营有限公司、被告云南华海投融资担保管理集团有限公司承担1811元。如果两被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  杨国娟二〇一六年十二月二日书记员  符慧芸