山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋商终字第20号
上诉人（原审原告、反诉被告）：太原茂业百货有限公司。
上诉人（原审被告、反诉原告）：山西美隆房地产开发集团有限公司。
原审原告太原茂业百货有限公司（以下简称茂业公司）与原审被告山西美隆房地产开发集团有限公司（以下简称美隆公司）租赁合同纠纷一案，前由山西省阳泉市中级人民法院于2012年7月4日作出（2011）阳商初字第89号民事判决，宣判后，原审原告茂业公司与原审被告美隆公司均不服，向本院提出上诉。本院经审理，于2012年12月17日作出（2012）晋商终字第56号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院重审后，于2013年12月23日作出（2013）阳民初字第3号民事判决，宣判后，上列双方当事人仍不服，再次向本院提起上诉，本院受理后，仍由原合议庭对本案进行审理，上诉人茂业公司的委托代理人韩来平、张瑛，上诉人美隆公司的委托代理人杨红芳到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原审原告（反诉被告）茂业公司在一审中诉称：原、被告双方于2011年3月6日签署《商场租赁合同》，约定：茂业公司向美隆公司先行支付商场租赁押金，金额为6个月的日平均各项费用总和（双方约定为6459528元），美隆公司于2011年3月15日前向茂业公司交付所出租的商场。租赁押金返还日为本合同解除之日后乙方全部返还租赁物之日起十个工作日内。合同签订后，原告于2011年3月8日依约支付被告押金6459528元，而被告却未按合同约定于2011年3月15日前交付完整的租赁场地，单方变更交付方案。同时，被告还存在未按合同约定提供被告与阳泉美隆百货有限公司解除委托经营关系的声明，以及未按合同约定将租赁物业的水电气过户至原告名下，不能提供消防验收合格证证明文件等多项违约事实，严重违反双方合同约定，侵害原告合法权益，导致原告遣散员工费、广告宣传费支出、项目人员的差旅费等多项损失共计1218067.86元。鉴于被告上述违约行为，双方于2011年5月29日解除合同，并于2011年6月7日签订《租赁场地安全及资产交接确认书》办理完交接手续。至此，原告将租赁场地全部交还给被告，而被告却拒绝将押金退还原告。故请求：1.判令被告立即返还原告已支付的押金6459528元；2.判令被告向原告支付延期返还的利息损失截止2011年9月19日，合计为106806.97元；3.判令被告赔偿原告经济损失1218067.86元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告美隆公司辩称：原、被告签订合同后，被告将全部租赁物交付原告，原告也进入实际运营，在此期间被告已积极履行水、电、气的过户义务，并按照合同约定履行相应义务，提供消防验收合同证明文件，而原告擅自单方解除合同，严重违约，给被告造成极大损失。原告所诉无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
反诉原告（原审被告）在一审中反诉称：双方于2011年3月6日签订《商场租赁合同》，约定：租赁物位于山西省阳泉市泉中路9号（建筑面积29740平米），租赁期限自2011年3月5日至2026年9月14日止，双方对合同期内的租金、各项费用等权利义务均有明确约定。合同签订后，反诉人已依约履行义务，但被反诉人在经营过程中单方擅自提出与反诉人解除合同，其解约理由既无事实依据，也无法律依据，实质是被反诉人违约，并以自己的实际行为表明不履行合同义务，反诉人只能依法解除合同，被反诉人的行为给反诉人造成重大经济损失，致使反诉人在一定期限内无法收到经济效益，且被反诉人依约应付的各项款项也未交纳。故请求：1.判令被反诉人支付反诉人应付款项1948435.98元，赔偿违约经济损失7579220.8元，共计9527656.78元；2.被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告茂业公司在一审中辩称：本案是反诉人严重违约，被反诉人被迫解除合同，90余万元的自营商品被反诉人认可，其他损失与被反诉人无关。
原审法院查明，2011年3月6日，茂业百货与美隆公司签订《商场租赁合同》，约定茂业百货租赁美隆公司商场进行百货经营，租赁期限自2011年3月15日起至2026年9月14日止，租赁物的建筑面积共计29740平米，租赁物附属设施设备包括：合格并正常使用的自动扶梯十四台、客货两用电梯1台，合格并正常使用的中央空调系统。租赁费分段计算：从2011年9月15日至2016年6月30日，租金0.5元／平米、设备设施使用费0.3元／平米、物业管理费0.2元／平米／天，合计1元／平米／天；2016年7月1日至2021年6月30日，租金0.7元／平米／天，设备设施使用费0.3元／平米／天、物业管理费0.2元／平米／天，合计1.2元／平米／天；2021年7月1日至2026年9月14日，租金0.9元／平米／天、设备设施使用费0.3元／平米／天、物业管理费0.2元／平米／天，合计1.4元／平米／天。合同签订后，双方于2011年3月8日就交接前事项形成会议纪要，同日，茂业百货向美隆公司缴纳押金6459528元，3月11日至13日，阳泉美隆百货公司将自营商品与原告进行盘点，折价后以949880.8元转让给原告。3月12日，阳泉美隆百货公司以其与山西美隆地产公司解除委托经营合同关系为由，将以自己名义使用的自来水、电、煤气向供应方提出申请要求过户至原告名下，3月15日被告将租赁物交付给原告，同时，原告择优接收阳泉美隆百货公司原有员工，3月18日阳泉美隆百货公司将办公资产交付给原告，原告开始经营前的准备工作。5月9日原告向被告发函，要求尽快落实场地交付、提交与美隆百货公司解除委托经营关系的声明、租赁物业消防验收合格证、租赁物业的水、电、气过户等事项。被告于5月27日回函，认为原告提出的问题被告已按合同约定履行相应义务。5月29日，原告以被告违约为由提出与被告解除《商场租赁合同》，终止双方合作关系，要求被告退还押金，并办理租赁场地交接手续。5月30日，被告回函，称其已按双方签订的合同履行全部义务，并没有违约行为的发生，反而是原告不履行合同义务，要求原告继续履行合同。2011年5月30日，原告与员工解除劳动关系，准备撤场。2011年6月7日，原告与被告终止合同，就租赁场地安全及资产交接进行处理。5月24日、6月22日，双方对原告租赁期间所用水、电费用进行确认，其中水费8554元，电费286613.87元。2011年10月10日，被告将美隆商业广场出租于阳泉苏宁电器有限公司经营。茂业公司于2011年10月12日向一审法院起诉，美隆公司应诉同时提出反诉。
原审法院认为，本案争议焦点为合同效力及违约责任认定问题。
1.关于合同效力问题，租赁建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家建筑安全标准。《建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，双方于2011年3月6日签订《商场租赁合同》，双方在签约时均明知该建筑物未经竣工验收，美隆公司于2012年6月26日提供的《工程竣工验收备案表》（落款日期为2012年1月19日）。也就是双方签订合同起至双方于2011年6月7日终止合作时，该租赁物未经竣工验收，违反该项法律规定。但是否属于《合同法》第五十二条规定的无效情形，法律并无明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对欠缺生效条件合同效力的认定问题规定，当事人只要在一审法庭辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。结合该《解释》的立法本意，从维护交易的安全、稳定出发，且该合同是双方当事人的真实意思表示，故双方签订的《商场租赁合同》应当认定有效为宜。对于茂业公司提出的在2011年6月7日茂业公司撤离之前，美隆公司一直未能提供租赁物的竣工验收报告而应认定合同无效的主张不予支持。
2.关于合同的违约责任认定。2011年5月29日，茂业公司以美隆公司违约为由，书面提出解除双方签订的《商场租赁合同》，主要理由是由于美隆公司对该租赁物中第一层500平米的自营面积迟迟难以确定位置，给茂业公司的店面装修和招商都带来很大影响，要求终止双方的合作关系，由被告退还押金，并办理租赁场地的交接手续。而美隆公司则认为，其已于2011年5月27日对茂业公司5月9日提出的《关于要求尽快落实场地交付等事项的函》给予答复，表明己方履行合同的诚意，并对茂业公司提出的500平米自营场地位置问题明确回复，美隆公司已经按照合同约定全面履行己方义务。
原审法院据此认为，茂业公司认为以上原因导致其不能按照合同约定用途使用租赁房屋，且《商场租赁合同》第四条、第十七条均约定租赁物的交付应当以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准，实际情况是双方至终止合作一直未能签订租赁物交付确认书，应视为美隆公司未完全交付租赁物。但事实上美隆公司租赁物实物已经交付茂业公司占有使用接近3个月，且从美隆公司提供的双方交接的证据和茂业公司开业证明等均可看出租赁物的实际控制权已经移交至茂业公司。美隆公司对于交付租赁物中500平米自营面积的无法确定，虽然给合同履行造成一定影响，存在一定瑕疵，对合同不能继续履行应承担一定责任，但不足以导致本合同不能履行。故茂业公司在美隆公司复函明确表示采取补救措施、同时积极全面履行合同的情况下，单方遣散商户，自行退场的解约行为是导致双方合作失败，合同不能履行的主要原因，应承担主要的违约责任。现双方继续履行合同已不可能，故合同应解除为宜。
3.关于双方损失的确认及合同解除后责任的承担；《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失”。
第一、茂业公司的损失：2011年3月8日茂业公司向美隆公司缴纳的押金6459528元，应由美隆公司退还。无论是正常租赁关系还是乙方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受到损害，押金都应该退还。故对于茂业公司该项请求应当支持。由于茂业公司是造成合同不能履行的主要违约方，故对其要求的经济损失共计1218067.86元，应由其自行负担80％，其余部分由美隆公司给付茂业公司。
第二、美隆公司的损失：虽然合同明确约定租金起付是从双方签订《租赁物交付确认书》之日起，但从2011年3月15日至6月7日终止合作，期间的租金已经实际发生，且美隆公司在随后的诉讼过程中已经完善了后续法律手续，故实际发生的租赁费茂业公司应当支付。虽合同约定前六个月租金及其他费用全免，但此规定是针对15年的合同履行期所言，故本案中应当按照15年的租金标准予以平均计算租金及其它损失。美隆公司出具了2011年3月12日阳泉美隆百货公司给水、电、气供应商出具的已与美隆公司解除委托经营关系的函、3月11日至13日阳泉美隆百货公司将自营商品移交茂业公司的花名表、3月18日的资产移交表。虽然美隆公司没有提供与阳泉美隆百货公司委托经营关系声明，但以上证据足以证明阳泉美隆百货公司与美隆公司已经实际解除委托经营关系，并不影响茂业公司的实际经营。故对于接收阳泉美隆百货公司的自营商品，茂业公司应予给付。
茂业公司应合理支付的租金、应付而未付的款项，计算依据是合同中约定的和按照约定平均计算的。时间从2011年3月15日起至6月7日止，共计85天，即租金为2527900元（29740元／平米×85天×1元）。应付而未付款：消防维保费27703元（4元／平米×29740平米÷365天×85天）、水费8554元、电费286614元、空调费117969元（29740平米×17天×7元÷30天）、空调维保费23288元（100000元／年÷365天×85天）、垃圾清运费9315元（40000元／年÷365天×85天）、LED使用费23288元100000元／年÷365天×85天）、自营商品949881元，以上应付款为1446612元。茂业公司应支付美隆公司租金与应付款为3974512元（2527900＋1446612元）。
《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。对于房屋租赁合同而言，未履行期限的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。本案中美隆公司在6月7日之后积极寻找其他租户，故美隆公司提出的要求对方承担租金损失应计算至2011年10月9日阳泉苏宁电器公司入驻美隆商业广场之日的请求，合法合理。根据双方违约责任的确定，该损失计算期限为6月8日（茂业公司退出之日）至10月9日（苏宁电器入驻之日），金额为3568800元（29740元／平米×120天×1元），应由茂业公司承担80％，其余部分由美隆公司自行承担。
关于美隆公司主张的电梯维保费及损失，因其与维保单位签订的合同时间为2010年10月18日，合同约定前两年为免费维修，茂业公司实际占用期间电梯的维保也在免费期间，该项费用由茂业公司承担不合理，故对该项请求不予支持。光缆天线使用费及损失，因合同并无该项约定，故该项费用亦不予支持。周大福装修费500000元的问题，美隆公司虽提供有阳泉美隆百货有限公司支付周大福装修款500000元的凭证，但未提供相关利益转让给美隆公司的书面文件，该项费用不应由茂业公司承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：1.解除2011年3月6日美隆公司与茂业公司签订的《商场租赁合同》；2.美隆公司退还茂业公司的押金6459528元，赔偿经济损失1218067.86元的20％为243613.57元；3.茂业公司支付美隆公司实际发生的租金与应付款合计为3974512元（2527900＋1446612元），并赔偿经济损失3568800元的80％为2855040元；4.上述第二项与第三项折抵后，茂业公司应当支付美隆公司126410.43元，于判决生效之日起十日内履行；5.驳回茂业公司、美隆公司的其它诉讼请求。
原一审案件受理费66291元，由茂业公司负担16724元，美隆公司负担49567元，原一审反诉案件受理费79158元，减半收取39579元，由美隆公司负担16052元，茂业公司负担23527元。
本案重一审判决后，原审原告茂业公司与原审被告美隆公司均不服，向本院提出上诉。茂业公司上诉请求撤销山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳民初字第3号民事判决，改判被上诉人返还上诉人押金5509647元（押金6459528元，核减自营商品949881元）及延期返还的利息，并赔偿上诉人经济损失1218067.86元。其理由为：1.原审判决认定上诉人应承担主要违约责任，是无视本案基本证据、不尊重事实、故意偏袒被上诉人，上诉人解除合同有充足的事实和法律依据，不应为此承担任何责任。原审判决认定被上诉人在一审辩论终结前的2012年1月19日取得了法律、行政法规规定的租赁合同有效条件，却不提上诉人是在2012年1月19日前的七个月就提出了解除合同，是对本案重要事实的回避；原审判决所提到的双方对于500平米租赁区域的不同认识以及解除与美隆百货的委托经营声明的提供与否并不应当成为人民法院认定上诉人是否有权解除合同、是否应当承担主要违约责任的依据。2.原判第二、第三项所列经济损失的赔偿是错误的。如前所述，上诉人是在被上诉人未取得合法出租条件的情况下提出解除合同的，故解除合同所给上诉人带来的损失被上诉人全额承担。虽然上诉人占有租赁物85天，但因为被上诉人提供的是非法租赁物，故不应支付租金。原审关于上诉人赔偿被上诉人损失3568800元的80％也是错误的，因为上诉人解除合同是于法有据的，故被上诉人的损失应自行承担。
美隆公司上诉请求：1.依法撤销阳泉市中级人民法院（2013）阳民初字第3号民事判决第二、三、四项；2.改判被上诉人茂业公司应付款项1972682.4元，赔偿经济损失7649898.9元，共计9622561.3元；3.改判被上诉人支付因其违约导致商场关闭而给上诉人造成的赔偿商户损失、装修损失、继续扩大的租赁损失以及为恢复商场原状必需的费用共计23272631.67元；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：1.一审判决认定上诉人履行合同存在瑕疵并分担损失是错误的，导致合同不能履行的全部原因是被上诉人恶意违约的结果。被上诉人以上诉人对租赁物中第一层500平米的自营面积迟迟难以确定位置导致其店面装修和招商带来很大影响进而终止合同履行，属无中生有。2.一审判令上诉人分担20％的损失是错误的，同时一审对上诉人损失的认定与计算方式存在差异，导致计算出的损失数额明显小于实际损失。被上诉人的租金损失应以1.2元／平米的平均租金计算，同时，被上诉人撤离商场至苏宁电器入驻商场的时间是124天，而非一审判决认定的120天。3.被上诉人应支付上诉人周大福的装修费50万元。4.一审判决认定被上诉人存在损失并由上诉人为其分担是错误的。5.除以上四项在一审中的主张外，上诉人的损失还应该包括以下几项：其一，已给付各供应商的补偿金32笔共计1955500元，其二，为各知名品牌支付的装修费17笔6544046元，其三，被上诉人应支付因其违约造成美隆商场实质关闭给上诉人带来的一切损失，其四，苏宁电气进场后，因被上诉人违约关闭商场给上诉人造成的负面影响，导致苏宁电器招商困难，以致于在承接商场一年后无奈退出，造成商场至今的空置损失。
本院经二审开庭审理，各方当事人对如下事实无争议：
1.2011年3月6日，双方当事人签订《商场租赁合同》，约定将美隆公司自有的美隆国际广场出租给茂业百货公司经营，租赁期限自2011年3月15日至2026年9月14日；
2.关于租赁物交付日期，双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第四条约定：甲方应于2011年3月15日前将租赁物交付给乙方，具体交付日期以双方签字确认的租赁物交付确认书为准，此交付确认书作为租赁物已达交付条件的凭证；
3.关于租赁物的租赁费收取标准，双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第七条约定：2011.3.15——2011.9.14，免租金；
2011.9.15——2016.6.30，租金0.5元／平米，设施费0.3元／平米，物业费0.2元／平米；
2016.7.1——2021.6.30，租金0.7元／平米，设施费0.3元／平米，物业费0.2元／平米；
2021.7.1——2026.9.14，租金0.9元／平米，设施费0.3元／平米，物业费0.2元／平米；
4.2011年3月8日，双方当事人就租赁物交接事宜形成会议纪要，茂业百货公司先行支付租金押金645.9528万元；
5.关于租赁物权属问题，双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第九条约定：甲方尚未取得房屋产权证，但甲方保证有权依法将出租物业出租给乙方使用，乙方在租赁期内正常使用，不受甲方及任何第三方的干涉和限制。甲方必需在签订合同时向乙方出具出租物业所在土地及地上建筑物的国有土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防验收证明文件等；
6.关于租赁物现状，双方当事人在《商场租赁合同》第一部分第十条约定：由于甲方目前已经将出租物业委托阳泉美隆百货有限公司经营管理，在本协议签订五个工作日，甲方应提供阳泉美隆百货有限公司同意解除委托经营关系并注明相应固定资产及经营性用品处置权益由甲方承接等声明；
7.关于租赁物的水、电、气供应，双方当事人在《商场租赁合同》第二部分第二十三条约定：甲方同意将美隆国际广场一期的水、电、燃气等级用户名转名给乙方，以便乙方直接向水、电、燃气供应方交纳费用；
8.关于租赁物交付，双方当事人在《商场租赁合同》第三部分第七十条约定：甲方应在本合同约定的期限前三日书面通知乙方接收租赁物，双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章。租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据，乙方在租赁物交付清单中的签字日期视为租赁物交付日期。未有交接清单及接收确认单，或交接确认单上乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未完全交付租赁房屋。
9.2011年6月7日，双方终止合同履行。2011年10月10日，美隆公司将涉案商场租赁给苏宁电器经营。
本案中各方当事人的争议焦点如下：
1.涉案《商场租赁合同》履行中违约责任的认定；
2.租赁合同难以继续履行所造成的损失如何计算？
3.因涉案《商场租赁合同》终止履行所造成的损失应如何承担？
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案两审中，对于涉案合同的效力，各方当事人并无异议，合同所约定事项均系双方真实意思表示，且内容亦未违反有关法律规定，虽在合同履行中美隆公司作为租赁物所有人，未能及时提供涉案租赁物的相关产权证明手续，但该行为并未否定美隆公司对租赁物享有所有权的事实，故双方于2011年3月6日签订的《商场租赁合同》依法应属有效。本案争议焦点在于如何认定双方当事人对涉案合同履行中的违约责任及如何承担合同解除所造成的损失。
首先，关于各方在履行合同中违约责任的认定，应严格依照合同约定确定各方权利义务范围。在合同签订并进入履行阶段后，就美隆公司而言，其应该在将涉案租赁物交付茂业公司的同时，提交“出租物业所在土地及地上建筑物的国有土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防验收证明文件等”，并在上述文件提交后与茂业公司签订租赁物业的《交付确认书》，以确定租赁物交付日期及起租日期，在此基础上向茂业公司“提供阳泉美隆百货有限公司同意解除委托经营关系并注明相应固定资产及经营性用品处置权益由甲方承接等声明”，并依约“将美隆国际广场一期的水、电、燃气等级用户名转名给乙方，以便乙方直接向水、电、燃气供应方交纳费用”。但从本案查明的事实看，除向租赁物的水、电、燃气供应部门提交转户申请外，上述其余合同义务美隆公司并未履行，且由于对租赁物一层500平米场地由美隆公司经营的约定，因美隆公司未能及时确定位置，而导致茂业公司延迟装修并最终失去合作信任，故美隆公司对于合同最终未能履行应承担主要责任。就茂业公司而言，虽在约定的合同履行期限内向美隆公司支付租金押金645.9528万元，但在美隆公司并未交付上述相关产权文件及阳泉美隆百货有限公司同意解除委托经营关系声明的情况下，接受美隆公司对涉案租赁物的实物交付，在未与美隆公司签署租赁物业《交付确认书》的前提下，实际控制租赁物，并进入经营前的相关准备工作，可见美隆公司上述违约行为并未造成茂业公司对合同履行的障碍；此后，在美隆公司明确表示对于一层场地中500平米自营位置如协商不成时，可以按原合同约定履行的情形下，茂业公司仍一意解除合同，单方遣散商户，自行退场，故对双方合同的最终终止履行亦应承担相应责任。
其次，关于合同履行中双方应各自承担的费用问题。在涉案合同履行中，虽双方并未签订租赁物《交付确认书》，但由于茂业公司已实际进入美隆广场并开始经营前的准备工作，故应视为茂业公司已实际使用该租赁物。对于租金的计算标准，鉴于双方已实际终止合同履行，故美隆公司关于应依合同约定的三个时间段不同租金标准平均计算的请求应予支持，茂业公司在实际占用租赁物期间的租金计3033480元（29740元／平米×85天×1.2元），该款项不属于茂业公司或美隆公司的损失，应为茂业公司实际占用租赁物期间正常支付的租金。同理，基于上述，茂业公司在对租赁物实际占用期间的下列合理费用计496731元，亦应一并支付美隆公司，包括：消防维保费27703元（4元／平米×29740平米÷365天×85天）、水费8554元、电费286614元、空调费117969元（29740平米×17天×7元÷30天）、空调维保费23288元（100000元／年÷365天×85天）、垃圾清运费9315元（40000元／年÷365天×85天）、LED使用费23288元（100000元／年÷365天×85天）。另，茂业公司在入住美隆广场后接收美隆公司的自有商品计949881元，鉴于双方当事人对此项费用均无异议，茂业公司应就此向美隆公司承担付款义务。双方于合同履行前由茂业公司支付的租金押金645.9528万元，美隆公司应予返还。
再次，关于合同终止履行所造成的损失如何计算问题。鉴于合同因双方均存在违约行为而终止履行，故双方因合同未能继续履行的损失存在，茂业公司的损失为合同终止履行后遣散员工、前期广告宣传费支出、项目人员的差旅费等多项费用，共计1218067.86元。美隆公司的损失为合同终止履行后在寻求新合作经营户的合理期间产生的租金损失，本案诉讼中，美隆公司举证其损失为6月8日（茂业公司撤离次日）至10月9日（苏宁电器入驻前一日）的租赁费用，一审判决认定该时间段为120天，美隆公司上诉称一审判决计算错误，实际天数应为124天，本院经核实，以124天计算，该时间段内租赁费共计442.5312万元（29740元／平米×124天×1.2元）。美隆公司关于因茂业公司违约而导致其赔偿商户损失、装修损失、继续扩大的租赁损失以及为恢复商场原状必需的费用，并不属于合同终止履行而致的直接损失，且其在原审诉讼请求中并未提及，依法不应支持。
最后，关于合同终止履行所造成的损失如何承担问题。基于上述上诉人茂业公司与上诉人美隆公司对于合同终止履行各自应负的责任，除双方应相互支付本案查明的各项合理费用外，对于涉案合同履行中产生的各项损失，应由双方当事人依照责任比例承担，即：茂业公司在合同终止履行后因遣散员工、前期广告宣传费支出、项目人员的差旅费等损失计1218067.86元，由茂业公司自行承担40％，即487227.14万元，美隆公司承担60％，即730840.72万元；美隆公司在合同终止后至新租户苏宁电器入驻前的空置损失计442.5312万元，由茂业公司承担40％，即1770124.8元，美隆公司自行承担60％，即2655187.2元。美隆公司关于其前期支付的周大福装修费50万元应由茂业公司承担的请求，因该项支出属美隆公司经营期间产生的招商费用，茂业公司并未获益，依法不予支持。美隆公司关于其余损失的上诉请求，因该请求超越其在一审中的反诉请求，依法亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，导致法律适用亦有不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百二十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳民初字第3号民事判决第一项，即“一、解除2011年3月6日美隆公司与茂业公司签订的《商场租赁合同》”；
二、撤销山西省阳泉市中级人民法院（2013）阳民初字第3号民事判决第二、三、四、五项，即“二、美隆公司退还茂业公司的押金6459528元，赔偿经济损失1218067.86元的20％为243613.57元；三、茂业公司支付美隆公司实际发生的租金与应付款合计为3974512元（2527900＋1446612元），并赔偿经济损失3568800元的80％为2855040元；四、上述第二项与第三项折抵后，茂业公司应当支付美隆公司126410.43元，于判决生效之日起十日内履行；五、驳回茂业公司、美隆公司的其它诉讼请求。”
三、美隆公司返还茂业公司预付的租金押金6459528元，茂业公司支付美隆公司合同履行期间实际占用租赁物应付的租金3033480元（29740元／平米×85天×1.2元）、消防维保费、水费、电费、空调费、垃圾清运费等496731元，及茂业公司在入驻美隆国际广场后接收的美隆公司自有商品折价款949881元；
四、茂业公司在合同终止履行后因遣散员工、前期广告宣传费支出、项目人员的差旅费等损失计1218067.86元，由茂业公司自行承担40％，即487227.14元，美隆公司负责赔偿60％，即730840.72元。美隆公司在合同终止后至新租户苏宁电器入驻前的租赁场地空置损失计4425312元，由茂业公司负责赔偿40％，即1770124.8元，美隆公司自行承担60％，即2655187.2元；
五、上述第三项与第四项折抵后，美隆公司应当支付茂业公司940151.92元，于本判决生效之日起三十日内付清；
六、驳回茂业公司、美隆公司的其它诉讼请求。
一审案件受理费66291元，一审反诉案件受理费79158元，减半收取后为39579元，茂业公司上诉费58894元，美隆公司上诉费66291元，以上共计231055元，由上诉人茂业公司负担92422元，美隆公司负担138633元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛向宏
审 判 员 徐玉厚
代理审判员 刘 英
二〇一四年六月十二日
书 记 员 刘 杰