海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终1695号
上诉人(原审原告)：定安绿城物业服务有限公司。
法定代表人：陈梅梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：符喆，该公司员工。
委托诉讼代理人：颜倩倩，该公司员工。
被上诉人（原审被告）:徐建民。
委托诉讼代理人：张爱华，系徐建民妻子。
上诉人定安绿城物业服务有限公司（以下简称绿城公司）因与被上诉人徐建民物业服务合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院(2016)琼9021民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，因双方没有提供新证据，不开庭进行了审理。上诉人绿城公司委托诉讼代理人符喆、被上诉人徐建民的委托诉讼代理人张爱华参加了诉讼。本案现已审理终结。
绿城公司上诉请求：1.撤销（2016）琼9021民初647号民事判决；2.判令被上诉人向上诉人支付昌茂*中润温泉水城项目第X幢X单元XX房、XX房物业管理费（自2011年11月23日起，暂计到2016年7月31日止，计13950.8元）；3.判令被上诉人向上诉人支付逾期支付物业管理费违约金（自2011年11月23日起，暂计到2016年7月31日止，计33142.6元）；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。二审中，绿城公司放弃2016年7月25日至2016年7月31日7天的违约金。事实和理由：1.2010年1月3日，被上诉人购买海南中润投资有限公司昌茂*中润温泉水城项目第X幢X单元XX房、XX房，该项目小区物业由上诉人负责管理。被上诉人与上诉人签有《物业管理服务委托合同》，按照该合同第九条第4项约定，被上诉人逾期两个月不交物业服务相关费用，上诉人有权要求被上诉人补交从逾期之日起按每天3‰收取违约金。虽经上诉人催告，被上诉人一直未交付相关物业管理费。2.一审以上诉人未催交物业管理费为由驳回诉讼请求，没有事实根据和法律依据。被上诉人于2012年7月10日签订《物业管理服务委托合同》，但连续4年多，从未按合同约定交纳物业管理费，违约事实客观存在。一审判决以物业管理服务企业的催交义务，为物业费请求权的前提作为判决理由，不尊重合同的约定。昌茂*中润温泉水城项目已交房的业主几百户，都按《物业管理服务委托合同》第四条第6项约定交纳物业管理费，被上诉人违反合同约定，连续4年多时间不交一分物业管理费，其违约行为不应得到法院的支持。
被上诉人徐建民答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，上诉人上诉没有事实和法律支持，应当予以驳回，维持原判。二、被上诉人已经将物业费缴纳完毕，上诉人的第二项诉讼请求不能成立。被上诉人在收到起诉书前，按一审法院判决（案号为：2016琼9021民初537号）的收房日为物业费缴纳起算点，与上诉人员工沟通确认物业费金额后，已于2016年8月17日主动通过网上转账向上诉人支付了2012年7月10日至2016年12月30日的物业管理费13308元。因此，被上诉人已经结清物业费，上诉人的第二项诉讼请求不能成立。三、上诉人未根据合同约定和法律规定向被上诉人书面催交，且合同对于物业费价格约定不明，上诉人本身存在过错，故被上诉人没有违约，上诉人第三项诉讼请求不成立。上诉人没有书面催收也无证据证明其向被上诉人书面催缴过物业费。根据《物业管理服务委托合同》第四条第6项（格式合同解释应当有利于非格式一方，见合同法第四十一条）约定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，书面催收作为缴纳物业费的前置程序，未经书面催收上诉人要求被上诉人支付物业费不应得到支持，更不能因此要求被上诉人承担违约金。且《物业管理服务委托合同》对于物业费价格及计算约定不明，如无缴费通知单，被上诉人无法确定缴纳物业费单价及缴纳物业费金额，上诉人本身即存在过错。被上诉人多次主动上门要求支付物业费，上诉人均未告知物业费金额且拒收接受物业费用，过错也不在被上诉人。
绿城公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付X幢X单元XX、XX两套房屋的物业费，307房自2011年10月30日计算至2016年7月31日，407房自2013年6月1日计算至2016年7月31日（物业费收费标准为每平方米每月1.5元）；2.被告向原告支付两套房屋自2011年10月30日计至本案结案止的违约金，暂计至2016年7月31日的逾期物业管理费违约金32662.7元（XX房16571.3元、XX房16091.4元）；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年1月3日，被告徐建民与中润公司签订两份《商品房买卖合同》，被告徐建民购买中润公司建设的昌茂中润温泉水城X栋X单元XX、XX两套房屋，建筑面积均为82.66平方米。2011年11月23日，中润公司取得建筑工程竣工验收备案证。2012年7月10日，通过填写交房程序表、交房确认表、商品房交付使用签收单，涉案两套房屋交付被告徐建民。原告绿城公司受中润公司委托对昌茂中润温泉水城进行前期物业管理。2012年7月10日，被告徐建民就两套房屋分别签署《中润温泉水城临时管理规约》，并与原告绿城公司分别签订了两套房屋的《物业管理服务委托合同》。两份《物业管理服务委托合同》内容一致，第四条第1项约定交纳物业服务费时间为交房之日起，第2项约定物业服务费收费标准按物价局备案标准收取，第6项约定每次交纳费用时间为接到上月费用通知单的一周内或每月15日前；第九条第4项约定被告违反合同，逾期两个月不交纳物业服务相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金，有权采取公告形式进行催交，并暂停向被告提供与服务费相关的服务项目。2016年5月27日，被告徐建民按照原告绿城公司提供的收费标准交纳XX房18个月的物业费2231.82元（82.66平方米×1.5元/平方米/月×18月）。2016年7月11日，被告徐建民以中润公司延迟交房为由诉至本院要求中润公司承担违约责任（案件编号2016琼9021民初537号），该院于2016年8月11日当庭认定涉案两套房屋交房时间为2012年7月10日（中润公司不服，已提起上诉）。2016年8月17日，被告徐建民就XX房向原告绿城公司交纳物业费4422.2元，就XX房向原告绿城公司交纳物业费6654元。至此，被告付清涉案两套房屋自2012年7月10日至2016年12月31日的物业费。案件审理中，该院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，向徐建民进行法律释明：如果该院不支持其不构成违约的抗辩，是否需要主张调整违约金？徐建民当庭明确表示若法院不支持其抗辩，请求法院对违约金进行调整。
一审法院认为，原告绿城公司依法对昌茂中润温泉水城进行前期物业管理，被告徐建民购买该小区房屋后于2012年7月10日办理房屋交付手续并于当日签署《中润温泉水城临时管理规约》、与原告绿城公司分别签订两套房屋的《物业管理服务委托合同》。徐建民接受了绿城公司的物业管理服务，双方已经形成合法有效的物业管理服务合同关系，应履行各自的权利义务。绿城公司应依约提供物业服务，徐建民应依约支付物业费。该案争议焦点是：1.物业费的起算点如何确定；2.被告徐建民是否应承担违约责任；3.若被告应承担违约责任，是否需要调整违约金及如何调整。
1.关于物业费的起算时间。涉案两套房屋的《物业管理服务委托合同》明确约定自交房之日起交纳物业费，本案原告绿城公司提供的交房手续足以证明房屋于《物业管理服务委托合同》签订当日即2012年7月10日交付，因此物业费应自2012年7月10日起算。对于原告关于交房日为2011年10月30日的主张，因当时涉案房屋所在楼盘尚未取得建筑工程竣工验收备案证，房屋尚不具备交付条件，该院不予支持。因被告徐建民已付清涉案两套房屋自2012年7月10日起至2016年12月31日止的物业费，原告关于物业费的请求无事实依据，该院不予支持。
2.关于被告是否承担逾期交费违约责任。《物业管理服务委托合同》只约定了确定物业费的方法----
按物价局备案标准，未设定具体价格。根据《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（琼价费管[2011]155号）的规定，未成立业主大会的，物业费收费标准不得高于政府指导价的基准价标准。该通知附件《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》根据物业服务企业资质的不同划定了四个等级的收费标准，同一等级里又根据住宅实际情况确定三种不同的基准价。物业服务接受方属于消费者，依法应享有《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条确定的知情权。本案中，原告绿城公司虽主张已将物价局备案的收费标准挂墙上或口头或群发短信告知被告徐建民，但未提供证据予以证明，本院不予采纳，视为未告知被告收费标准。在服务接受方尚不清楚服务价格的情况下，原告绿城公司请求被告徐建民支付物业费并主张逾期付款违约金缺乏事实和法律根据，该院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”该条规定了物业服务企业的催交义务，该义务为物业费请求权得以支持的前提条件，如此规定主要源于业主欠付物业费情况纷繁复杂，通过书面催交，既可提醒业主守信重诺按时交费，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，利于建立和谐的服务关系。海南国际旅游岛建设以来，众多外省居民前来置业，为充分保障外地业主合法权益，推动国际旅游岛健康发展，物业服务企业行使请求权更应依法履行义务。本案中，原告绿城公司虽主张催告事实却未举证证明，视为未有催交。依上述规定，既然催交义务为物业费请求权得以支持的前提，而物业费逾期付款违约金为未依约支付物业费产生的民事责任，该项请求权也应以书面催交作为人民法院支持的条件。现绿城公司并未书面催交，被告徐建民基于自收房之日起已接受物业服务的事实已于2016年8月17日付清物业费，该院认为绿城公司关于逾期付款违约金的请求不应得到支持。综上，原告绿城公司未及时告知被告徐建民物业服务价格，亦未履行催交义务，其违约金请求权不应得到支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：驳回定安绿城物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费910元，减半收取455元（原告已预交），由原告定安绿城物业服务有限公司承担。
双方在二审中均未提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，涉案房屋的物业费为每月每平方米1.5元。被上诉人在二审中对于一审认定的2016年5月27日，被上诉人徐建民按照上诉人绿城公司提供的收费标准交纳XX房18个月的物业费2231.82元，2016年8月17日被上诉人徐建民就XX房、XX房分别向上诉人绿城公司交纳物业费4422.2元、6654元没有异议。本院于2016年11月28日作出（2016）琼96民终1590号认定涉案房屋实际收房日2012年7月10日作为开发商逾期交房违约天数的截止日期。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.物业费的起算时间是2011年11月23日还是2012年7月10日；2.被上诉人缴纳物业费是否存在违约。
一、关于物业费的起算时间是2011年11月23日还是2012年7月10日的问题。
上诉人绿城公司与被上诉人徐建民于2012年7月10日签订的《物业管理服务委托合同》为双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，为有效合同，受法律保护。该合同第四条第1项约定交纳物业服务费时间为交房之日起。根据本案查明的事实，中润公司虽然于2011年11月23日已取得建筑工程竣工验收备案证但将涉案房屋交付给被上诉人的时间为2012年7月10日。且根据本院作出的（2016）琼96民终1590号判决，2012年7月10日为开发商逾期交房违约天数的的截止日期，即2012年7月10日交房的责任在于中润公司，不在于购房者。故涉案房屋物业费的起算时间应为2012年7月10日。上诉人绿城公司主张自2011年11月23日其起算物业费没有法律依据，本院不予支持。
二、关于被上诉人缴纳物业费是否存在违约的问题。
按照《物业管理服务委托合同》第四条第1项“交纳物业服务费时间为交房之日起”、第2项“物业服务费收费标准按物价局备案标准收取”以及第6项“每次交纳费用时间为接到上月费用通知单的一周内或每月15日前”的约定，被上诉人应在交房之日2012年7月10日起交纳物业服务费，交纳的时间为接到上月费用通知单的一周内或每月15日前。被上诉人未按照合同约定的时间而于2016年8月17日才交纳物业费，已经构成违约。被上诉人以合同对于物业费价格约定不明以及上诉人没有书面催收为由主张其不构成违约。对此，本院认为，合同中对于物业费的收费标准已经约定为按物价局备案标准收取，该约定是双方一致的意思表示，被上诉人作为物业费交纳的履约方，在交纳费用期限已经明确的情况下，应当按照约定的期限积极履行合同的约定义务，在义务履行期限到来时对于合同所约定的物价局备案标准应主动问询确定，合同中关于交纳的标准和期限都是被上诉人的意思表示，应视为被上诉人在交纳期限前可得知交纳的具体费用，被上诉人自己在合同中约定标准和期限，现其却以合同对标准约定不明为由逾期四年交纳物业费，理由不能成立，本院不予支持。至于被上诉人所称的上诉人没有书面催收的问题，在双方签订的《物业管理服务委托合同》中，上诉人书面催收物业费并非合同约定的交纳物业费的前提条件，合同中已经明确约定物业费应在接到上月费用通知单的一周内或每月15日前交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被上诉人应按合同的约定履行交纳物业费的义务，在上诉人已经向被上诉人提供物业服务的情况下，被上诉人以上诉人未书面催收为由逾期交纳物业费，理由不能成立，本院不予支持。
《物业管理服务委托合同》第九条第4项约定被上诉人违反合同，逾期两个月不交纳物业服务相关费用的，上诉人有权要求被上诉人补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金。被上诉人逾期交纳物业费应当向上诉人支付违约金，被上诉人认为合同约定的违约金过高，请求予以调整。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于损失'”。上诉人未提交证据证明被上诉人逾期交纳物业费给其造成的损失，以物业费银行贷款利息的损失为实际损失。双方在合同中约定的每天3‰违约金已经超过应付物业费的银行贷款利息损失的百分之三十，本院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度将每天3‰违约金调整为每天0.5‰。被上诉人XX房于2016年5月27日已交纳物业费。上诉人主张被上诉人支付的逾期违约金计算至2016年7月25日没有法律依据，被上诉人XX房逾期交纳物业费的时间应为2012年7月10日至2016年5月26日，共计45个月零17天，被上诉人应向上诉人支付的违约金为82.66平方米×1.5元/平方米×0.5‰/天×30天×（1+45个月）×45个月/2+82.66平方米×1.5元/平方米×（1+45个月）×0.5‰/天×17天=1973.42元。被上诉人XX房逾期交纳物业费的时间应为2012年7月10日至2016年7月25日，共计49个月零16天，被上诉人应向上诉人支付的违约金为82.66平方米×1.5元/平方米×0.5‰/天×30天×（1+49个月）×49个月/2+82.66平方米×1.5元/平方米×49个月×0.5‰/天×16天=2326.92元。
综上所述，上诉人绿城公司上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销海南省定安县人民法院(2016)琼9021民初647号民事判决；
二、被上诉人徐建民应自本判决生效之日起十日内向上诉人定安绿城物业服务有限公司支付XX房违约金1973.42元以及XX房违约金2326.92；
三、驳回上诉人定安绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费910元，减半收取455元，由上诉人定安绿城物业服务有限公司负担318元，由被上诉人徐建民负担137元；二审案件受理费人民币977.4元，由上诉人定安绿城物业服务有限公司负担684元，由被上诉人徐建民负担293.4元。
本判决为终审判决。
审判长 林树平
审判员 阮慧婷
审判员 周传忠
二〇一六年十二月十三日
法官助理林珍
书记员邱飞丽
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：林树平 撰稿：林树平 校对：邱飞丽 印刷：林 珊
---
海南省第一中级人民法院 2016年12月16日印制
（共印20份）