福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芗民初字第339号
原告漳州市直管公房经营管理处。
委托代理人黄必胜，福建仁胜律师事务所律师。
被告黄秀美，女，1968年12月16日出生，汉族，住福建省龙海市。
被告庄丽真，女，1978年3月18日出生，汉族，住福建省南靖县。
第三人方国强，男，1967年6月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告漳州市直管公房经营管理处与被告黄秀美、庄丽真、第三人方国强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告漳州市直管公房经营管理处委托代理人黄必胜、被告黄秀美和第三人方国强到庭参加诉讼，被告庄丽真经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州市直管公房经营管理处诉称，被告向原告承租位于漳州市芗城区新华南店面一间，根据双方于2009年12月28日签订的《漳州市公有营业性用房租赁合同》约定，合同期限为一年，自2009年12月16日起至2010年12月15日止，租金每月为960元，签订合同之日预付半年租金，之后每半年缴纳一次租金。合同期满后，店面由原告无条件收回重新面向社会公开招租，被告应如期腾退公房，若逾期腾退公房，被告应按原租金的三倍向原告赔偿房屋占用费，直至退还公房为止。租赁期限届满后，被告未向原告继续承租及缴纳租金，也未将承租的店面退还给原告。请求判令：被告立即将位于漳州市芗城区新华南店面立即腾退给原告执掌，并自2011年12月16日起至实际腾退店面之日止，每月按人民币2880元向原告计付房屋占用费（暂计至2013年1月16日为37440元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告黄秀美辩称，从2003年交到2010年讼争房屋的租赁合同是被告黄秀美授权其女李慧与原告签订的，从2003年至2010年的租金都是被告黄秀美交纳的，被告黄秀美在2009年去治疗头发的时候，把店面交给庄丽真管理，庄丽真在没经被告同意就将店面转租给第三人方国强。2011年后讼争房屋的租赁合同不是被告黄秀美签订的，房租不应由被告黄秀美交纳。2011年后被告向原告要求续签租赁合同，原告下面管理讼争房屋的所长不同意与被告黄秀美签订，被告黄秀美就没有再交纳租金。现在原告应该继续与被告黄秀美签订租赁合同，若原告不与被告黄秀美继签租赁合同，原告就应该退还被告的押金。
被告庄丽真未到庭参加诉讼也未提交书面答辩。
第三人方国强辩称，讼争店面是被告庄丽真说与被告黄秀美合伙经营的，被告庄丽真说她们不经营了，要转租。第三人于2010年7月20日从被告庄丽真那里转租的，转租时的租金每月1300元，押金2000元，转让费20000元。转租时第三人已经向被告庄丽真交纳从2010年7月20日至2011年1月20日止的租金、押金2000元、转让费20000元。后来被告黄秀美向第三人讨店面时，第三人去原告处了解情况，原告那时同意第三人以被告黄秀美的名义交纳从2010年12月16日到2011年12月15日的租金，收据在第三人这里。2012年后的租金第三人要向原告交纳，原告不收，若现原告同意将讼争店面出租给第三人，第三人同意交纳尚欠的租金，若原告不将该店面出租给第三人，第三人就不交纳租金。
经审理查明，2009年12月28日，原告漳州市直管公房经营管理处（合同中简称为甲方）与被告黄秀美（合同中简称为乙方）的委托代理人李慧签订《漳州市公有营业性用房租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于漳州市芗城区新华南店面（建筑面积32.15㎡，夹层面积18.51㎡）出租给乙方经营；租赁期限为壹年（自2009年12月16日至2010年12月15日止），租金为960元／月；租金半年支付一次，第一次租金5760元于合同签订之支付，第二次缴租时间为2010年5月30日之前。如拖欠不交者，每天按欠款总金额千分之二加收滞纳金。甲方向乙方收取押金2000元，约定退租时交清所有租金且经验收店面各项设备不受损坏情况下可如数退回。合同第四条第5款约定，有下列情况之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收押金，依据《中华人民共和国合共法》的相关条款进行处理，因此造成的损失，由乙方赔偿，并追究相关责任，情节严重者报相关部门依法处理。（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计三个月以上的；（5）利用承租房屋进行违法活动的；（6）故意损坏承租房屋的；（7）法律、法规规定其他可以收回的。合同第四条第8款约定，合同期满后，店面由甲方收回重新面向社会公开招租，若乙方未能取得承租权，应如期腾退公房，若逾期腾退公房，乙方应赔偿甲方房屋占用费，按原房屋租金三倍计算，直至退还公房为止。2010年7月20日，被告庄丽真与第三人方国强签订一份《漳州市房屋租赁协议书》，协议书约定，将坐落于漳州市芗城区新华南店面每月1300元出租给第三人方国强，租赁期限14个月（自2010年7月20日至2011年9月20日），每次支付租金6个月，计人民币7800元。第三人方国强向被告庄丽真交付了租金自2010年7月20日至2011年1月20日的租金7800元、押金2000元。合同备注特别约定：“转让费包括净水器一台、泡茶桌椅一套、酒柜一张、空调一台、麻将桌一套。转让费、租金、压金总共人民币贰万元整（￥20000）。”2012年12月25日，第三人代被告黄秀美名义向原告补缴纳2010年12月16日至2011年12月15日止的租金11520元。2011年12月16日起的租金，第三人方国强未向原告或被告黄秀美、庄丽真缴纳。再查明，被告黄秀美自2006年5月开始承租（不带有国家福利政策）讼争房屋，每次租期一年，每年签订租赁合同一次。2010年12月15日合同到期后，未续签。从2010年7月20日起至今讼争房屋由第三人方国强实际占用。
上述事实，有原告的庭审陈述及提供非住宅用房租赁合同、证明材料、漳州市房屋租赁协议书、发票。该证据经庭审举证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。
本院认为，原告漳州市直管公房经营管理处与被告黄秀美授权其女李慧签订的《漳州市公有营业性用房租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，双方签订的合同属于有效合同。在合同履行期限内，被告黄秀美将讼争房屋交给被告庄丽真经营管理，被告庄丽真在合同有效期限内将讼争房屋转租给第三人方国强，第三人在明知被告庄丽真不是讼争房屋的产权人，也不是讼争房屋的原承租人，其在未能取得原承租人和出租人的同意转租的情况下，第三人方国强与被告庄丽贞签订的房屋租赁协议的行为无效。2009年12月28日，原告与被告黄秀美签订的《漳州市公有营业性用房租赁合同》，合同至2010年12月15日履行期限届满，合同履行期限届满后，虽未重新订立书面合同，但第三人方国强以被告黄秀美的名义向原告按照之前合同约定的租金标准缴纳2011年度讼争房屋的租金，原告亦未提出异议，故原告与被告黄秀美双方形成事实上的不定期租赁关系。形成不定期租赁关系后，被告黄秀美自2011年12月16日起至今未向原告缴交讼争房屋的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条的规定原告有权解除租赁关系。因此，原告请求解除租赁关系，收回讼争店面的请求符合法律规定，本院应予支持。因本案情况与《漳州市公有营业性用房租赁合同》中约定的逾期腾退公房按原房屋租金三倍计算房屋占用费的情形不尽相同，因此原告要求被告黄秀美从2011年12月16日起尚欠的租金按原租赁合同的租金的三倍缴交租金与事实不符，本院不予支持。2011年12月16日起的租金按原租赁合同约定每月960元，并按原租赁合同约定应缴纳之日起按银行同期贷款利率支付迟延履行金。但讼争房屋的实际占用人系第三人方国强，第三人方国强对上述尚欠的租金未向原、被告缴纳，，第三人方国强应承担占用讼争房屋期间的占用费，因此，本案被告黄秀美尚欠原告的租金，可由第三人直接向原告缴纳，被告黄秀美承担连带清偿责任。被告庄丽真不是本案合同当事人，其与第三人的转租关系属于另一法律关系，应另案处理。被告黄秀美要求租赁合同解除后，原告退还押金2000元，依法有据，予以支持。鉴于第三人仍在经营，需要合理的期限搬出。被告庄丽真经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告漳州市直管公房经营管理处与被告黄秀美签订的《漳州市公有营业性用房租赁合同》。
二、第三人方国强应于本判决生效之日起一个月内搬出漳州市芗城区新华南店面，将漳州市芗城区新华南店面交由原告漳州市直管公房经营管理处执掌。
三、第三人方国强应于本判决生效后一个月内向原告漳州市直管公房管理处缴交从2011年12月16日起至将漳州市芗城区新华南店面腾退归还原告漳州市直管公房经营管理处执掌之日止按每月960元计算的租金，并按原租赁合同约定应缴纳的租金总额按同期银行贷款利率支付延期履行金（即以本金5760元从2011年12月16日起按同期银行贷款利率支付延期履行金；以本金5760元从2012年5月30日起按同期银行贷款利率支付延期履行金；以本金5760元从2012年12月16日起按同期银行贷款利率支付延期履行金；从2013年5月30日起至将漳州市芗城区新华南店面腾退归还原告漳州市直管公房经营管理处执掌之日止按每月960元计算的租金总额按同期银行贷款利率支付延期履行金）。
四、被告黄秀美对上述判决第二、三项承担连带责任。
五、原告漳州市直管公房经营管理处在上述判决履行完毕后，退还被告黄秀美押金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币836元，由原告漳州市直管公房经营管理处负担418元，被告黄秀美、庄丽真负担418元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 杨建竹
人民陪审员 杨连金
人民陪审员 林文婷
二〇一三年八月十五日
书 记 员 洪 宏
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。