福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2209号
上诉人（原审原告）：福建海峡银行股份有限公司福州平安支行，住所地福州市仓山区六一南路80号。
主要负责人：刘英平，行长。
委托诉讼代理人：陈碧琳，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建明，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:潘淑金，女，1954年3月6日出生，汉族，住福州市台江区，
被上诉人（原审被告）：张济清，男，1951年2月28日出生，汉族，住福州市台江区，
被上诉人（原审被告）：福州华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。
法定代表人：魏传银，总经理。
委托诉讼代理人：唐彩平，该公司员工。
上诉人福建海峡银行股份有限公司福州平安支行（下称“海峡银行”）因与被上诉人潘淑金、张济清、福州华辰房地产有限公司（下称“华辰公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第5211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
海峡银行上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四项；3.改判上诉人有权对被上诉人潘淑金所有的位于福州市台江区××街道××路××号君临天华第3#、4B#连接体2层××号店面拍卖或者变卖所得的价款优先受偿；4.被上诉人潘淑金、张济清支付上诉人为事先债权而支出的二审律师费3000元；5.被上诉人华辰公司对二审律师费3000元承担连带清偿责任；6.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人在取得诉争房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对诉争房屋的处分，有权对案涉抵押房产行使优先受偿权。二、一审法院的判决有违市场规律和商业惯例。
华辰公司辩称，上诉人关于二审律师费3000元的诉讼请求属于新增的诉讼请求，不属于二审审理范围；并对其第三项上诉请求无异议。其他意见同一审答辩意见。
被上诉人潘淑金、张济清未作答辩。
海峡银行向一审法院起诉请求：1.潘淑金、张济清共同偿还原告借款本金94435.92元及利息3560.64元（暂计至2015年11月18日，此后实际发生利息按合同约定计算至被告实际还款日）；2.潘淑金、张济清支付海峡银行为实现债权支出的律师费3000元；3.由海峡银行对潘淑金名下位于福州市台江区××街道××路××号君临天华第3#、4B#连接体2层××号店面拍卖或者变卖所得的价款优先受偿；4.华辰公司对潘淑金、张济清的以上债务承担连带清偿责任；5.潘淑金、张济清、华辰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月28日，海峡银行与潘淑金、华辰公司签订《个人购房借款合同》，约定：潘淑金因购买位于福州市台江区××街道××路××号君临天华第3#、4B#连接体2层××号店面向海峡银行借款400000元，借款期限为10年，自2006年12月28日至2016年12月28日止；借款月利率为5.7‰，借款发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，则按照与本合同借款类别、币种、期限对应档次的贷款利率的调整幅度，同等幅度调整本合同利率；还款方式为按月归还等额本息，每月归还的借款本息金额为4611.42元；担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，潘淑金提供其所购的位于福州市台江区××街道××路××号君临天华第3#、4B#连接体2层××号店面（预购商品房预告登记号：榕预购房他字第2006292610号）提供抵押担保，并于2006年12月26日办理了预购商品房抵押权预告登记，在潘淑金取得该房产的产权证书并办妥产权抵押登记之前，由华辰公司提供阶段性连带责任保证，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息（含复利）、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权（含担保权利）费用（包括但不限诉讼费、财产保全费、律师费执行费等）；如潘淑金未按合同约定归还借款本金或利息，海峡银行有权视为所有已发放的借款提前到期，要求潘淑金立即偿还本合同项下所有借款本金和利息，就其到期应付而未付借款本金自逾期之日起按合同借款利率上浮30%计收逾期罚息，按逾期罚息利率以按月结息的方式计收复利；如潘淑金未履行本合同，应承担由此引起的海峡银行为实现债权（含担保权利）费用（包括但不限诉讼费、财产保全费、律师费执行费等）。合同签订后，海峡银行依约于2006年12月28日发放了贷款400000元，但2015年4月起，潘淑金未按合同约定还款，截止至2015年11月18日已拖欠海峡银行借款本金94435.92元、利息3560.64元（含罚息、复利）。另，潘淑金和张济清系夫妻关系，本案借款发生于二人夫妻关系存续期间。海峡银行委托福建名仕律师事务所代理本案诉讼，并为此支出律师代理费3000元。案涉《个人购房借款合同》签订时，海峡银行名称为福州市商业银行平安支行，现已更名为福建海峡银行股份有限公司福州平安支行。
一审法院认为，海峡银行与潘淑金、华辰公司签订的《个人购房借款合同》体现各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。海峡银行依约已履行向潘淑金发放贷款的义务，然潘淑金在海峡银行提供借款后未能如期归还借款本息，其行为已构成违约，故海峡银行诉求潘淑金偿还尚欠借款本金94435.92元及相应利息的诉讼请求，有事实根据和法律依据，予以支持。海峡银行因本案诉讼产生的律师代理费，属于因实现债权产生的合理费用，故其主张潘淑金承担上述律师代理费损失3000元，予以支持。张济清系潘淑金的配偶，本案借款发生于二人夫妻关系存续期间，其依法应对潘淑金的上述借款承担共同还款责任，故海峡银行要求张济清对潘淑金的上述债务承担共同还款责任，予以支持。华辰公司为本案的借款提供阶段性连带责任保证担保，因本案抵押房产尚未办妥正式抵押登记手续的房屋他项权证书，故海峡银行要求华辰公司对本案的债务承担连带清偿责任，符合法律规定，予以支持。华辰公司履行了对本案的债务承担连带清偿责任，有权向潘淑金追偿。海峡银行主张其对潘淑金、张济清提供的抵押物享有优先受偿权，但该房产所有权尚未转移至潘淑金名下，海峡银行办理的系属预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，海峡银行据此享有当抵押权登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。海峡银行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。潘淑金、张济清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。判决：一、潘淑金、张济清应于本判决生效之日起十日内向海峡银行偿还借款本金94435.92元并支付利息（利息含罚息、复利：1、计至2015年11月18日止的利息3560.64元；2、2015年11月19日起的利息按《个人借款合同》约定计付至款项还清之日止）；二、潘淑金、张济清应于本判决生效之日起十日内赔偿海峡银行律师代理费损失3000元；三、华辰公司在本判决第一、二项确定的潘淑金应承担的债务承担连带清偿责任，并有权就承担的债务范围向潘淑金追偿；四、驳回海峡银行的其他诉讼请求。案件受理费2320元，由潘淑金、张济清、华辰公司共同负担；公告费由潘淑金、张济清、华辰公司共同负担，海峡银行凭公告费发票结算。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。
二审另查明，华辰公司开发的位于福州市台江区××街道××路××号君临天华A组团1#楼、2#楼、3#楼、4A#楼、4B#楼等住宅用途的房产已办理初始登记（总登记），但含案涉房产在内的商用店面未办理初始登记。
本院认为，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，华辰公司开发的位于福州市台江区××街道××路××号君临天华第3#、4B#连接体2层××号店面未办理初始登记，案涉抵押房产尚不具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人潘淑金应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，华辰公司应督促其办理。本院确定被上诉人潘淑金应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
潘淑金若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人海峡银行自行办理抵押登记手续。案涉房产抵押本登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，债权人海峡银行并无过错。为避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，回应商事实践需求，以遏制商品房“断供”之违约失信行为，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人海峡银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且，案涉房产的抵押权预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。在案涉房产完成初始登记后具备了办理物权登记条件，且本院亦通过判决方式责令购房人在案涉房产符合办理但其仍拒不办理情况下，本院以判决方式赋予债权人对案涉房产优先受偿权，亦并不违反物权公示要求。海峡银行在对案涉房产行使优先受偿权时，开发商华辰公司的保证责任依约应认定终止。
关于上诉人海峡银行主张被上诉人承担其因本案二审诉讼而支出的律师代理费3000元的诉讼请求，但该项主张属一审诉讼后新增加的独立诉讼请求，不属于二审审查范围，故本院不予处理，其可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第5211号民事判决第一、二、三项；
二、撤销福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第5211号民事判决第四项；
三、潘淑金应于福州市台江区××街道××路××号君临天华第3#、4B#连接体2层××号店面完成初始登记之日起三十日内，协助福建海峡银行股份有限公司福州平安支行办理上述房产抵押登记手续，福州华辰房地产有限公司应督促潘淑金并配合其办理抵押登记；
四、福州市台江区××街道××路××号君临天华第3#、4B#连接体2层××号店面的房产抵押登记办妥后，或潘淑金逾期仍未办理抵押登记的，福建海峡银行股份有限公司福州平安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第5211号民事判决第一项确定的主债权优先受偿；在上述房产抵押登记手续办妥之日，或因潘淑金原因未办理抵押登记但福建海峡银行股份有限公司福州平安支行选择对上述房产行使优先受偿权之日，福州华辰房地产有限公司保证责任终止。
二审案件受理费2320元，由潘淑金、张济清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 王燕燕
审 判 员 田始凤
二〇一七年六月二十三日
法官助理 官永琪
书 记 员 林 俊
（2017）闽01民终2209号第9页共9页