江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6319号
上诉人（原审原告）戴鳌顺，男，1966年4月22日生，汉族，无业。
委托代理人葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心，住所地南京市江东北路101号。
法定代表人陈方方，该中心主任。
被上诉人（原审被告）南京市鼓楼区房屋征收管理办公室，住所地南京市鼓楼区建宁路***号。
法定代表人梁卫国，该征收办主任。
两被上诉人共同委托代理人孙华武、汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。
上诉人戴鳌顺与被上诉人南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会征地拆迁服务中心（以下简称鼓楼拆服中心）、南京市鼓楼区房屋征收管理办公室（以下简称鼓楼征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人戴鳌顺及其委托代理人葛勇武，被上诉人鼓楼拆服中心、鼓楼征收办的共同委托代理人汤莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴鳌顺原审诉称：2007年，江东软件城拆迁。同年9月26日被拆迁人戴华文与鼓楼拆服中心签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，按当时的拆迁文件和政策，戴华文申购拆迁安置房总建筑面积应为181.9平方米，而鼓楼拆服�心在该协议中只给戴华文申购拆迁安置房总建筑面积110平方米，少了戴华文申购拆迁安置房建筑面积71.9平方米。2007年11月29日，南京市鼓楼区人民法院下发（2007）鼓民三初字第487号民事调解书，确认张华凤、戴华文原房屋拆迁安置的所有房屋，产权均归戴鳌顺所有。据此，戴鳌顺针对鼓楼拆服中心少戴华文申购拆迁面积，多年来一直进行申诉、上访。2010年8月，佳和园小区被拆迁人与鼓楼拆服中心发生拆迁安置纠纷，后经多方协商达成一致意见：1、按房屋作价15000元／平方米的15%增加被拆迁人2250元／平方米安置补偿；2、江水源空调安装项目取消，再给予被拆迁人550元／平方米项目补偿；3、再给予被拆迁人800元／平方米装潢补偿。据此，所有被拆迁人都按3600元／平方米的标准增加了拆迁安置补偿。对照被拆迁人原所购拆迁安置房基准价格4100元／平方米，经与�加的拆迁安置补偿冲抵，被拆迁人所购拆迁安置房的实际执行价格为500元／平方米。2011年3月25日，戴鳌顺之父戴华文病故，同年4月1日戴鳌顺继承了戴华文所有遗产，并承担赡养母亲张华凤的全部义务。2011年10月18日，戴鳌顺作为房屋拆迁安置的实际权利人，与南京科建房地产开发有限公司签订了交付安置房的《房屋买卖契约》。2011年12月31日，双方按照约定办理了实际交付佳和园3幢1单元402室、5幢2单元105室两处安置房的有关手续。至此，戴鳌顺实现了戴华文已申购拆迁安置房总建筑面积110平方米的权益。2012年11月29日，经戴鳌顺申诉、上访，并提供相应有效证据，鼓楼征收办承认了拆迁补偿安置协议少戴鳌顺申购拆迁安置房建筑面积71.9平方米的事实。2013年初，双方开始协商处理纠纷，鼓楼征收办表示不能向戴鳌顺提供佳和园拆迁安置房，仅同意按佳和园房屋商�房15200元／平方米价格（被告单方估算价）减去500元／平方米（所购拆迁安置房的实际执行价格）的差额给予现金补偿，对此戴鳌顺不予接受。戴鳌顺认为，鼓楼拆服中心、鼓楼征收办根据拆迁文件和政策，应当向戴鳌顺交付佳和园拆迁安置房，如给予现金补偿，鉴于2013年佳和园周边商品房市场价格已达25000元／平方米，鼓楼拆服中心、鼓楼征收办亦应参照周边商品房市场价格减去500元／平方米的差额给予戴鳌顺补偿。后2013年5月，鼓楼征收办提出双方未达成协议前，可以先行支付戴鳌顺部分现金补偿，戴鳌顺对此表示同意。同年5月28日、9月6日鼓楼征收办分别支付戴鳌顺895155元、150000元，合计1045155元。2014年5月8日，戴鳌顺接鼓楼征收办通知去处理拆迁安置纠纷，当日，鼓楼征收办向戴鳌顺支付了18666.6元，但双方并未达成最终一次性解决拆迁安置纠纷的协议。此后�戴鳌顺继续向鼓楼征收办主张剩余未结现金补偿款697728.4元的权利，无果。2015年1月19日，戴鳌顺向南京市鼓楼区人民政府信访局反映纠纷未解决的情况，要求政府给予协调并处理。同年3月17日，鼓楼征收办向戴鳌顺出具《答复意见书》，戴鳌顺不服即申请信访复查。同年3月19日，南京市鼓楼区人民政府下发（2015）11号《信访事项复查不予受理告知书》，明确双方纠纷依法应当通过诉讼解决。综上，鼓楼拆服中心、鼓楼征收办的行为已侵害了戴鳌顺的合法民事权益，因此造成戴鳌顺申购拆迁安置房及相关利益的重大损失。为了维护合法权益，依据事实和相关法律、政策规定，戴鳌顺特提起诉讼，要求判令：1、鼓楼拆服中心、鼓楼征收办向戴鳌顺交付南京市佳和园拆迁安置房（建筑面积为71.9平方米），戴鳌顺按照500元／平方米价格（所购拆迁安置房的实际执行价格）支付购房款；2、两被告如不履行上条交付房屋内容，则按佳和园房屋商品房现行市场价25000元／平方，由两被告立即支付原告剩余未结现金补偿款计人民币697728.4元；3、两被告自2011年12月31日起至实际交付上述房屋止，按建筑面积为71.9平方的佳和园房屋年租金36000元／年计算，支付原告39个月租金损失计人民币117000元（超出39个月部分的租金损失亦按年租金36000／年计算支付）；4、本案的诉讼费及由此引起的其他诉讼费用由两被告承担。
鼓楼拆服中心原审辩称：一、戴鳌顺并非本案适格主体，因为与鼓楼拆服中心签订拆迁安置补偿协议的是戴华文，而并非戴鳌顺，戴鳌顺提供的证据仅能证明戴鳌顺可以取得拆迁补偿协议中已经取得的安置房屋，而并非取代戴华文成为本案的合同相对方，更无权成为本案原告并提起诉讼；二、涉案争议已经全部处理完毕，第一，戴鳌顺在2013年信访时对其要求按少申购的71.9平方米，单价按17500元计算房款补偿其父戴华文，后经各部门讨论决定以12450元折算成现金对戴华文进行补偿，由戴鳌顺代为领取，戴鳌顺对此予以认可，并已实际代为领取了该款项；其二，本案中鼓楼拆服中心是按照有资质的鉴定机构的评估价格给付戴鳌顺的房款，当时的房屋价格如何确定，并非鼓楼拆服中心单方决定，而是经双方一致同意提交给评估机构进行评估，后双方对此都予以认可，鼓楼拆服中心认为该评估报告是权威的、客观的，是当时市场价格，对戴鳌顺的补偿款也是到位的；其三，上述补偿款也分三次给付了戴鳌顺，给付的方式是通过转账支票的方式给付，由戴鳌顺自己直接去银行进账，这在戴鳌顺提供的证据中以及诉状中都可证实，戴鳌顺对此计算方式也是知晓的，并且也实际接受了款项，因此该�议已经实际处理完毕。故请求依法驳回戴鳌顺的诉讼请求。
鼓楼征收办原审辩称，其不是合同相对方，并非适格被告。本案中鼓楼征收办系作为鼓楼拆服中心上级单位参与处理纠纷，最终纠纷也得以解决，已经实际处理完毕，故请求依法驳回戴鳌顺的诉讼请求。
原审法院经审理查明，鼓楼拆服中心为独立的事业单位法人，鼓楼征收办为机关法人。戴华文系戴鳌顺之父，生于1928年10月6日，于2011年3月25日去世。
2007年9月26日，因戴华文享有的坐落于鼓楼区江东街道电台队（以下简称电台村房屋），建筑面积为241.94平方米的房屋位于拆迁范围之内，遂鼓楼拆服中心与戴华文签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁补偿协议）一份，就电台村房屋拆迁安置事宜达成协议，约定戴华文在协议签署之日起三日内将房屋腾空，并�于鼓楼拆服中心拆除，并约定：戴华文被拆迁房屋货币补偿款为955246元；戴华文申购拆迁安置房的，鼓楼拆服中心按有关规定提供拆迁安置房，拆迁安置房地点为江东新村公寓，基准价格为4100元。戴华文按宁政发（2007）61号、宁政发（2007）143号等有关规定程序和要求，以拆迁补偿款451000元来申购拆迁安置房，申购总建筑面积110平方米。
2007年10月25日，原审法院立案受理了张华凤（戴鳌顺之母）、戴华文诉戴鳌顺返还财产纠纷，后原审法院于2007年11月29日作出（2007）鼓民三初字第487号民事调解书，其中确认“原告张华凤、戴华文原房屋拆迁安置的所有房屋，产权归被告戴鳌顺所有；戴鳌顺保证原告张华凤、戴华文对上述拆迁安置的所有房屋享有无偿的永久居住使用权，该房屋的出租、使用权益（包括所收取的租金）均归原告张华凤、戴华文所有”。
2011年4月1日，南京市鼓楼区江东街道江东村村民委员会出具证明一份，载明：父亲戴华文于2011年3月25日病故，母亲张华凤现住养老院。因父母生前赡养及故后安葬等费用均由戴鳌顺负责支付，所以父母亲故后所有遗产由戴鳌顺继承。为便于赡养母亲，现儿女一致决定由戴鳌顺作为母亲张华凤的监护人。
2011年10月18日，戴鳌顺与南京科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）签订两份房屋买卖契约，购买了位于南京市清江南路5号建筑面积分别为67.91平方米、50.66平方米的房产两套，而签订此房屋买卖契约的实际性质即为履行2007年9月26日《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》中所约定的拆迁申购安置房。
2013年4月19日，戴鳌顺向南京市鼓楼区信访局递交《信访报告书》，载明：江东软件园拆迁时，误将被拆迁人戴华文的子女戴鳌顺当无证户，进而从戴华文名下分户，而事实上戴鳌顺是有证户。由此造成被拆迁人戴华文少申购71.9平方米安置房。2009年戴华文患癌症住院治疗近两年后去世，治疗及丧葬费用24万元由其子戴鳌顺全额支付的，戴鳌顺母亲常年瘫痪在床，每月保姆费、医药、伙食费五千多元均由戴鳌顺一人承担。戴鳌顺小孩正在读书，本人没有工作，家庭经济困难。经与信访局和征收办领导多次商谈，作为被拆迁人戴华文的财产唯一合法继承人，戴鳌顺同意按领取少申购的71.9㎡安置房折算成现金的办法办理。房价折算方式及理由如下：一、佳和园房屋原价4100元／㎡，实际价格为435元／㎡。因为1、因承诺是中低价商品房而实为经济适用房，政府承诺补偿住房面积的15%，房价按15000元／㎡计算，即15000元／㎡×15%=2250元／㎡。2、因佳和园放弃集体安装江水源空调，超期过渡费双倍补偿另加预�款利息等合计1415元／㎡。所以4100元／㎡－2250元／㎡－1415元／㎡=435元／㎡；二、按61号文及鼓楼区操作办法，戴华文应申购安置房181.9㎡。即745800元（61号文第二十八条第一款规定的专用于申购安置房的购房款合计）÷4100元／㎡（申购房单价）=181.9㎡；三、戴华文申购110㎡，少购181.9-110=71.9㎡。综上，考虑几年房价、物价上涨的因素及附近小区20000元／㎡以上的房价和几年前补偿15%是认定的15000元／㎡等因素，则补偿折价范围在15000元／㎡×71.9㎡=1078500元和20000元／㎡×71.9㎡=1438000元之间。信访人认为若折中价17500元／㎡计算则为17500元／㎡×71.9㎡=1258250元给付比较公正及符合实际情况。其后，戴鳌顺填写了《人民来访登记表》。该局于当日将此信访移送至鼓楼征收办处理。
2013年5月27日，江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司出具苏佳房估130527-08号房地产评估报告书，对南京市鼓楼区佳和园小区均价评估，并向鼓楼征收办出具《致委托估价方函》，确定该房产在估价时点2013年4月10日均价为人民币15200元／平方米。戴鳌顺对此评估报告书的真实性、合法性、关联性均不予认可，称此评估报告系单方委托，目的系为鼓楼拆服中心、鼓楼征收办了解鼓楼区佳和园小区房地产的市场价格，对戴鳌顺并没有法律约束力，戴鳌顺不认可评估报告中的假设和限制条件，亦不认可鼓楼拆服中心、鼓楼征收办提供资料的完整性、真实性及合法性，且戴鳌顺不认可鼓楼拆服中心、鼓楼征收办在评估中陈述的真实性，此评估报告与戴鳌顺无关。
鼓楼拆服中心、鼓楼征收办称对于戴鳌顺信访反映的少安置申购71.9㎡房屋的事实予以认可，但是在其后就此事已经处理完毕，戴鳌顺已经领取了所有的款项，对此提交付款清领单两份、转�支票存根三张、短信记录，其中2013年5月27日《江苏万向房屋拆迁有限公司付款清领单》，载明拆迁江东街道电台村7号房屋补偿戴鳌顺（戴华文）有关费用895155元，其中在备注部分写明“补少申购安置房屋（71.9平方米）房款科技园（江东软件城）”，戴鳌顺在领款人盖章处签字确认。2014年5月6日的《付款清领单》，载明江东新区建设管理委员会土地规划处，因城市建设需要拆迁戴鳌顺房屋，支付的有关费用，并记载了有关费用明细其中包括拆迁补偿款、15%尾款、尾款利息等，并在备注部分写明“扣除预借150000元13年9月19应付18666.6元”，戴鳌顺在领款人签章处签字确认；转账支票存根三张，载明鼓楼拆服中心、鼓楼征收办分别于2013年5月28日、2013年9月5日、2014年5月8日向戴鳌顺出具数额为895155元、150000元、18666.6元的转账支票，且戴鳌顺也实际领取；短信记录系鼓楼征收办工作人员与戴鳌顺之间形成，其中2015年5月7日鼓楼征收办工作人员向戴鳌顺发送短信称“请明天上午十点半带身份证到下关建宁路一江大厦五楼财务室领取余款和利息”，戴鳌顺回复称“谢谢！”，2014年5月8日戴鳌顺再次回复短信称“钱款已领到。数字比较吉利。18666.6元。谢谢！”戴鳌顺对上述两份清领单中的签名认可，对领取款项的事实认可，但称清领单上签名时备注部分、款项填写部分及鼓楼征收办负责人审批签字部分均为空白，而且银行转账支票存根仅能证明领款事实，并不能证明双方已经达成协议，另清领单上面为江苏万向房屋拆迁有限公司的领款单，不能借以证明与鼓楼拆服中心、鼓楼征收办之间存在协议的过程，故对清领单的真实性、关联性、合法性均不予认可，另对于短信记录戴鳌顺认可系其与鼓楼征收办工作人员陈文杰之间形成，但是此短信记录往来时间较长，其中戴鳌顺所说的“我很惭愧也很无奈，心里很窝火”等言辞，代表着戴鳌顺与鼓楼拆服中心、鼓楼征收办并未达成协议，戴鳌顺对鼓楼拆服中心、鼓楼征收办的解决方式不予认可，也不能代表双方已经达成一致意见。
2015年3月17日，鼓楼征收办向戴鳌顺发出《答复意见书》，载明：2009年原鼓楼区江东软件园项目拆迁时，你位于拆迁范围内，因工作人员对政策的理解偏差，把你列入分户范围，造成你父母亲房屋少安置了71.9平方米住房。后经信访局联席会议确定，按照当时的时间节点（2013年4月）对佳和园房屋以商品房进行评估。按照江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司苏佳房估130527-08号评估报告，确定佳和园房屋价格为15000元，该报告与你见面后，你未提出任何异议，并按照评估价格，分三次（其中一次是预借）领走了全部款�和利息。并依据评估价格领取了15%的尾款。因此，你反映的问题不属实。如你对本答复意见不服，可在收到本答复意见书30日内，书面向鼓楼区人民政府或者上级行政主管部门提出复查申请。逾期不提出，本答复意见为最终答复意见。其后，戴鳌顺对答复意见不服，向鼓楼区人民政府申请复查，鼓楼区人民政府于2015年3月19日作出《信访事项复查不予受理告知书》，载明：戴鳌顺对鼓楼区征收办的答复不服，提出评估有异议的复查申请。根据《信访条例》二十一条规定，依法应当通过诉讼解决的，不予受理。戴鳌顺遂向原审法院提起诉讼，要求判如所请。
原审法院另查明，南京市清江南路5号即为佳和园小区，现戴鳌顺称该小区内还有部分房屋仍可以作为安置用房，证明从2013年初戴鳌顺与鼓楼拆服中心、鼓楼征收办双方协商起始，鼓楼拆服中心、鼓楼�收办始终欺骗戴鳌顺不能提供房屋，仅给予现金补偿，是一种恶意欺骗。对此提交了现场照片和录音一份，而经原审法院核实戴鳌顺所提交的照片真实性予以认可。但鼓楼拆服中心、鼓楼征收办对录音的真实性不予确认，且与案件无关联。
以上事实，由双方当事人陈述、戴鳌顺提交的南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、民事调解书、关于佳和园被拆迁户补偿15%计利息的情况说明、戴华文死亡安葬证明、房屋买卖契约、银行进账单、答复意见书、信访事项复查不予受理告知书、佳和园小区现场照片打印件11张、录音，鼓楼拆服中心提交的房地产评估报告书、付款清领单2张、人民来访事项转送单存根、转送告知单、人民来访登记表、信访报告书、短信记录、转账支票存根等证据以及原审法院庭审笔录予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，针对双方诉辩意见，争议焦点为：一、戴鳌顺的诉讼主体是否适格；二、鼓楼征收办是否需承担相应的法律责任；三、如果戴鳌顺的诉讼主体适格，戴鳌顺与鼓楼拆服中心、鼓楼征收办双方之间的争议是否已经解决，即戴鳌顺的各项诉讼请求是否应得以支持。现原审法院结合双方的举证、质证意见，对此分别评析如下：一、关于戴鳌顺的诉讼主体是否适格的问题。原审法院认为，凭戴鳌顺提交的原审法院2007年11月29日作出的（2007）鼓民三初字第487号民事调解书中所确定的内容，可以认定戴鳌顺对于戴华文电台村房屋拆迁后所获得的拆迁安置房屋享有相应的承继权利，且再结合鼓�区江东街道江东村村民委员会出具的证明以及戴鳌顺已与科建公司签订房屋买卖契约的事实，亦可认定戴鳌顺已经对原拆迁补偿协议中载明的110平方米的安置房屋进行了承继，故现戴鳌顺在本案中应为适格的诉讼主体；二、关于鼓楼征收办是否为适格主体，是否需承担相应法律责任的问题。原审法院认为，所谓拆迁补偿协议实际为平等主体之间订立的合同，应受合同法的调整，而合同应具有相对性，本案中，拆迁补偿协议签订的一方主体为鼓楼拆服中心，并非鼓楼征收办，虽两者在业务、管理上或有隶属关系，但不能据此否认鼓楼拆服中心为独立的事业单位法人的事实，亦不能基于此而要求鼓楼征收办履行拆迁补偿协议所产生的法律后果，故因拆迁补偿协议而产生纠纷或法律后果，在法律意义上均应由鼓楼拆服中心所承受，故戴鳌顺要求鼓楼征收办承担法律责任�事实及法律依据，对此，原审法院认为鼓楼征收办并非拆迁补偿协议的相对方，无需承担相应法律责任；三、关于戴鳌顺与鼓楼拆服中心、鼓楼征收办双方之间的争议是否已经解决，即戴鳌顺的各项诉讼请求是否应得以支持的问题。原审法院认为，对于戴华文与鼓楼拆服中心签订的拆迁补偿协议的性质，如上所述，应为平等主体之间就拆迁事宜达成的协议，应受合同法的调整，且此协议未违反法律、行政法规的效力性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，实际产生争议的根源在于此拆迁补偿协议签订时，鼓楼拆服中心使得戴华文应享有的申购总建筑面积少了71.9㎡，此点也属客观事实。但因拆迁补偿协议签订过程中致使申购面积减少的，双方可以经协商变更合同的方式予以解决。故而评判此争议问题，主要是�于认定双方是否就拆迁补偿协议达成一致变更以及是否履行此变更后协议，就本案而言，因拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，故对于因拆迁补偿协议而少申购的71.9㎡拆迁安置房，戴鳌顺应有权选择任一方式进行协商确认。故对上述应需评判问题，首先，据鼓楼拆服中心、鼓楼征收办提交的《信访报告书》，此报告书为戴鳌顺本人提交至南京市鼓楼区信访局，在此报告书中明确载明“经与信访局和征收办领导多次商谈，作为被拆迁人戴华文的财产唯一合法继承人，戴鳌顺同意按领取少申购的71.9㎡安置房折算成现金的办法办理”，且鼓楼拆服中心、鼓楼征收办对此认同，此点可以证明了双方在针对于少申购的71.9㎡安置房进行协议变更时，系以货币补偿的方式进行解决争议；其次，双方既然选择了以货币补偿的方式，那么接着所要评判的就是双方是否对货币补偿的价款达成一致以及鼓楼拆服中心、鼓楼征收办是否已全额履行给付义务。本案中，鼓楼拆服中心、鼓楼征收办虽未对双方协议变更的过程及最后的结果提交直接的书面证据，且提交的房地产评估报告从形式上也系单方委托，并非双方协商选定，在此层面，鼓楼拆服中心、鼓楼征收办确存有瑕疵及不当之处，但既双方所形成争议的根源在于平等主体之间订立的合同，故应着重审查、评析双方是否存在协议变更或履行的事实，现据鼓楼拆服中心、鼓楼征收办提交的两份清领单及银行转账存根联，虽在证据形式上存有一定瑕疵，但结合鼓楼拆服中心、鼓楼征收办提交的短信记录，应可形成完整的证据链，进而证实双方曾协商一致变更合同，且鼓楼拆服中心、鼓楼征收办已履行全部义务，对此理由如下：第一，戴鳌顺称签字时清领单为空白，首先，�应当清晰的认识到在清领单上签字或捺印并领取款项后可能产生的法律后果，其次，其亦未能提交证据予以证明，故戴鳌顺对此应当承担相应的不利后果，且据该两份清领单原始形成部分亦可见款项的性质，并非如戴鳌顺所述系其与江苏万向房屋拆迁有限公司之间的债权债务，故对戴鳌顺此意见不予采纳。故两份清领单形式上即票据台头虽存有一定瑕疵，但据2013年5月27日的清领单载明的“补少申购安置房屋71.9平方米房款”、“拆迁江东街道电台村7号房屋戴鳌顺（戴华文）有关费用……”以及2014年5月6日付款清领单载明的“扣预借150000元应付18666.6元”、该清领单中的计算明细等内容，可以认定戴鳌顺知晓签字领取的款项应为拆迁补偿款的事实；第二，鼓楼拆服中心、鼓楼征收办所提交的短信记录中确无协议一致的直接意思表示，但是从短信往来记录中，特别是在2014年5月7日及5月8日的来往记录能够与戴鳌顺领取最后一笔款项的时间及数额完全印证，而此时鼓楼拆服中心、鼓楼征收办工作人员发出短信载明的内容为“请明天上午十点半带身份证到下关建宁路一江大厦五楼财务室领取余款和利息”，据此应可认定戴鳌顺对领取的18666.6元的性质应明确知晓。故而，戴鳌顺与鼓楼拆服中心虽未对拆迁补偿协议的变更以书面方式固定，但是据鼓楼拆服中心、鼓楼征收办提交的证据，此点并不影响双方对原拆迁补偿协议已经由协商变更的事实，且不存在违法变更之情形，亦无证据证明鼓楼拆服中心、鼓楼征收办存在恶意欺骗等情况，故戴鳌顺现起诉要求对少申购的71.9㎡安置房以房屋产权调换的方式解决争议，已无事实及法律依据，且如上所述，鼓楼拆服中心、鼓楼征收办对于拆迁补偿协议变更后的内容已经全部履行，且对因少申购而�生的各项费用的明细已经明确说明，戴鳌顺的其他诉讼请求，亦无法律依据，故原审法院对戴鳌顺的各项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决驳回戴鳌顺的诉讼请求。一审案件受理费699元，由戴鳌顺负担。
上诉人戴鳌顺不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销原审判决，改判两被上诉人向上诉人交付南京市佳和园拆迁安置房（建筑面积为71.9平方），上诉人按500元／平方价格（所购拆迁安置房的实际执行价格）支付购房款；2、改判两被上诉人自2011年12月31日起至实际交付上述房屋止，按建筑面积为71.9平方的佳和园房屋年租金36000元／年计算，支付上诉人39个月租金损失计人民币117000元（超出39个月部分的租金损失亦按年租金36000元／年计算支付）；3、本案诉讼费用由两被上诉人承担。其理由为：1、原审法院认为“因拆迁补偿协议签订过程中致使申购面积减少的，双方可以经协商变更合同的方式予以解决”违反法律及拆迁文件规定，且其评判双方争议是否已经解决的前提不成立。根据拆迁文件规定，拆迁人就减少的申购面积必须签订书面的《拆迁安置协议》，且负有向被拆迁人交付安置房的义务，因此本案的情况并非原审认定的变更合同，也不存在拆迁补偿问题，只有安置问题。上诉人认为，评判双方争议是否已经解决的前提，应该是被上诉人作为拆迁人，是否依法对上诉人进行了安置以及是否履行了法律程序和法律手续。2、原审判决认定申购面积减少的71.9平方�置房已通过折算成现金的办法协商解决，对被上诉人不能提供双方达成最终一次性解决拆迁安置纠纷协议的直接书证，仅认定为属于存有瑕疵及不当之处，系枉法裁判。原审判决应查明被上诉人给付安置房折算现金的价格及其合理性、合法性，查明被上诉人不交付安置的真正原因。3、原审判决以被上诉人鼓楼征收办并非拆迁补偿协议的相对方，认定鼓楼征收办不是本案适格主体，与事实和法律相悖。首先，鼓楼拆迁办多次与上诉人就补偿问题进行协商并支付款项。其次，虽然鼓楼征收办并非拆迁补偿协议的相对方，但本案争议的不是拆迁补偿纠纷，而是解决再行交付相应面积的安置房。鼓楼征收办与上诉人协商处理安置问题本身就属于民事合同的范畴，应当认定鼓楼征收办是上诉人涉及安置问题处理的合同相对方，原审判决认定鼓楼征收办不是本案适格主体是错�的。4、被上诉人鼓楼征收办在与上诉人协商处理安置问题过程中构成民事欺诈，应当承当不利的法律责任和后果。上诉人之所以选择现金补偿，是因为征收办具体经办人明确表示已无安置房可供交付，从而迫使上诉人选择现金补偿。现有证据表明这一情况完全不真实。同时，鼓楼拆迁办相关人员没有依据法律规定与上诉人协商签订书面协议、办理公证手续。上诉人在空白清领单上签字、并发送短信给陈文杰，并不代表上诉人认定余款全部结清。原审判决认定被上诉人不存在违法情形，亦无证据证明被上诉人存在恶意欺诈，并以此不支持上诉人的原审诉请，属于认定事实不清、适用法律错误。综上所述，两被上诉人的行为已侵害了上诉人的合法民事权益，因此造成上诉人申购拆迁安置房及相关利益的重大损失。为维护上诉人的合法权益，特向本院提起上诉，请求判�所请。
被上诉人鼓楼拆服中心二审辩称：1、2007年鼓楼拆服中心与上诉人父亲戴华文之间的拆迁事宜，因戴华文少申购了71.9平方米的房屋，后上诉人与鼓楼拆服中心协商一致，通过现金补偿的方式进行补偿，有上诉人亲笔签名的2013年4月19日的信访报告书中已经载明，上诉人同意按领取少申购的71.9平方米安置房折算成现金的方式办理。2、事实上，上诉人与鼓楼拆服中心之间的争议已经得到了解决，鼓楼拆服中心共分三次进行了补偿，分别是2013年5月28日、2013年9月5日、2014年5月8日向上诉人出具数额为895155元、15万元、18666.6元的转账支票，且是上诉人去银行进账的，已经实际领受上述款项，双方的纠纷已经得到解决。鼓楼拆服中心认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应予以维持。
被上诉人鼓楼征收办二审辩称，本案涉及的拆迁补偿协议是鼓楼拆服中心与戴华文所签，并非鼓楼征收办，因此鼓楼征收办不是合同相对方，不应承担相应法律后果。
上诉人在二审中提交了录音资料一份，被上诉人对其真实性、关联性均持异议，且认为该证据不属于二审中的新证据，不予认可。两被上诉人在二审中未提交新证据。因无法核实该份录音资料中通话人的身份，且两被上诉人不予认可，本院对该份录音证据的真实性不予认定。
上诉人对原审法院查明的事实异议之处为：原审漏查江东软件城选房工作领导小组在2010年11月16日出具的《致江东村安置居民的一封信》，该信第2页对涉案房屋的市场价进行了评估，载明“2010年5月，江东新村公寓评估价为15570元／平方（一般而言评估价要低于市场销售价）”，证明2010年政府认可了涉案房屋当时的价格，但被上诉人的补偿远远没有达到，不存在双方�纷已经解决。戴鳌顺当时接受现金补偿是附条件的，要按照17500元／平方补偿。被上诉人并未满足戴鳌顺的要求，戴鳌顺不可能与被上诉人协商一致。两被上诉人对原审法院查明的事实无异议。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议之部分予以确认。
本院二审查明的事实与原审法院一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因戴华文与鼓楼拆服中心签订拆迁补偿协议时，鼓楼拆服中心使得戴华文应享有的申购总建筑面积少了71.9㎡，戴鳌顺作为拆迁安置房屋相应的权利承继人，有权选择通过货币补偿或实行房屋产权调换的方式获得相应的拆迁补偿。现戴鳌顺在其提交至南京市鼓楼区信访局的《�访报告书》中承诺“戴鳌顺同意按领取少申购的71.9㎡安置房折算成现金的办法办理”，并已实际领取相应的拆迁补偿款，应视为戴鳌顺选择了以货币补偿的方式获得拆迁补偿。结合戴鳌顺的货币补偿已实际履行完毕之情况，原审法院据此认定戴鳌顺要求对少申购的71.9㎡安置房进行房屋产权调换不具备事实及法律依据，并驳回戴鳌顺要求交付安置房屋及支付相应租金之诉请，并无不当。关于鼓楼征收办是否为本案适格主体之问题，本院认为，鼓楼征收办并非戴鳌顺签订拆迁补偿协议的相对方，而合同具有相对性，故戴鳌顺要求鼓楼征收办承担法律责任并无事实及法律依据。关于戴鳌顺认为鼓楼征收办在与戴鳌顺协商处理过程中构成民事欺诈之主张，因戴鳌顺未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予�持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费699元，由上诉人戴鳌顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年二月十五日
书 记 员 孙雪松