天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初5296号
原告魏印，男，1976年8月1日出生，汉族，个体工商户，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人李晏明，河北陈建仲律师事务所律师。
被告张树芳，男，1958年2月3日出生，汉族，退休工人，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人张志超（系被告张树芳之子），1988年3月7日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
原告魏印与被告张树芳租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法由审判员赵永独任审判公开开庭进行了审理。原告魏印及其委托代理人李晏明、被告张树芳的委托代理人张志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月27日，原、被告续订《房屋租赁协议》一份，约定，被告将坐落于宝坻区南三路东段路南的五间正房、三间厢房和院落租赁给原告使用，租期为五年。协议签订后，原告依约全面履行了合同义务，投资20余万元进行房屋的续建、改造和装修，继续经营“天津市宝坻区渭津源老北京炸酱面馆”。2016年6月7日，原告经营的天津市宝坻区渭津源老北京炸酱面馆因涉及拆迁停止营业。被告未经原告同意私自领取了各项拆迁补偿款项，严重侵害了原告合法权益，故起诉要求：一、被告返还原告拆迁补偿款及未到期房租合计25万元（以法院调取的最终数额为准）；二、本案诉讼费由被告负担。
原告向本院提交证据如下：
证据一、原、被告于2011年8月27日签订的《房屋租赁协议》一份，证实原、被告存在房屋租赁合同关系及租赁合同的具体内容；
证据二、天津市宝坻区渭津源老北京炸酱面馆营业执照（复印件）、税务登记证（复印件）及税收完税证明，证实原告承租涉诉房屋一直用于商业经营；
证据三、明细表一份，证实原告在租赁期间经营天津市宝坻区渭津源老北京炸酱面馆的营业额；
证据四、录音整理材料及光盘各一份，证实原、被告因拆迁补偿问题经宝坻区钰华街道工作人员主持调解的事实经过；
证据五、现场照片26张，证实涉诉房屋被拆迁前的建造、装修情况；
证据六、公安宝坻分局钰华派出所询问笔录两份，证实在租赁期限内被告未经原告同意将涉诉房屋出售的事实；
证据七、经原告申请，本院向天津市宝坻区钰华街道办事处调取的关于涉诉房屋的房屋置换协议书及结算一览表等。
被告辩称，根据原告与其续签的《房屋租赁协议》第一条、第四条约定之内容，被告在涉诉房屋院落所建彩钢房及装饰装修均应归被告所有，故不同意原告的诉讼请求。
被告在法定期限内未向本院提交任何证据材料。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一、证据二、证据四、证据五的真实性没有异议；证据三系原告单方制作，不具有真实性；对证据六的真实性没有异议，但房屋拆迁置换协议签订后涉诉房屋已属于政府所有了，与被告无关；对证据七的真实性没有异议，房屋置换协议书中载明的拆迁补偿款并没有原告的份额。
经审理查明，原、被告于2011年8月27日续订《房屋租赁协议》一份，内容为：“甲方（出租方）张树芳，乙方（租赁方）魏印，一、甲方将坐落于城关镇南三路东段路南的五间正房（带背房）、三间厢房和院落租赁给乙方使用。经甲乙双方协商乙方同意将甲方院落全部盖满房子，将为甲方所有，如果乙方不履行将甲方的院落盖满房子，乙方将赔付甲方5万元。二租赁期限五年，五年期间如果国家征地或拆迁甲方不负责乙方所有损失，甲方不退还乙方余下的房租（注该条款原、被告已确认删除）；三、2011年11月1日至2016年11月1日止乙方将五年的房租全部交齐租金70000元，五年租期满为止；四、乙方在租赁期间有权在屋内装潢，但拆迁后的东西和改造后的东西都属于甲方所有，与乙方没有任何关系，经营中需要房屋主体结构改变应甲乙双方协商。五、上述条款甲乙双方必须遵守，如有一方违约，应向对方支付违约金5万元。六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效”。上述协议签订后，原告按照合同约定交纳五年租金70000元，并在未经过相关部门许可的情况下在涉诉房屋，即宝坻区钰华街道前槐树村4排10号院落内建造了彩钢房，继续经营天津市宝坻区渭津源老北京炸酱面馆。
另查，因本地区实施城中村和平房宿舍搬迁改造，2016年3月27日，被告张树芳之子张志超作为乙方，天津市欣鼎城市建设有限公司作为甲方，天津市宝坻区钰华街道办事处作为丙方，三方就涉案房屋在内的被置换房屋签订《宝坻新城前槐树村房屋置换协议书》一份，约定自2016年3月27日（签订置换协议之日）起，乙方房屋所有权归甲方所有，甲方有权进行处置，被置换人与经营人为房屋租赁关系的，由被置换人自行解除租赁关系后，置换人方可按规定给予被置换人补偿安置。此外，该协议还对三方其他权利义务进行了约定。2016年6月21日，因涉诉房屋涉及拆迁，原告从涉诉房屋搬走。
再查，根据《宝坻新城城中村房屋搬迁改造实施方案》之规定，拆迁违章建筑（包括宅基地使用范围内未经批准的建构筑物）和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，其中附着物的确认及补偿按照被置换人用地范围内附属建筑物以外的地上物，以现场勘查、清点、登记确认为准，按有关部门规定价格给予补偿。本院依据原告申请向宝坻区钰华街道办事处调取的涉诉房屋拆迁补偿材料中调查日期为2015年5月12日的企业基本情况统计表载明，企业名称为老北京炸酱面馆，负责人为魏印，税务登记证号为，其中调查财产一栏均未填写，负责人处由魏印签字捺印。
庭审中，原告陈述，因涉诉房屋涉及搬迁改造，钰华街道办事处工作人员多次找到原告，经协商，原告领取“搬迁费”40000元后，于2016年6月21日从涉诉房屋处搬走；原告起诉要求未到期房租自2016年6月7日至2016年11月1日，按照年租金14000元计算，主张拆迁补偿款系原告在涉诉房屋院内建造彩钢房及装饰装修因政府拆迁应得的拆迁补偿款。
本院认为，原、被告双方经协商一致签订的《房屋租赁协议》内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方本应按照合同约定适当履行。但本案原、被告在履行合同过程中，被告因涉诉房屋属于本地区实施搬迁改造计划范围而于2016年3月27日与政府部门及第三人天津市欣鼎城市建设有限公司签订拆迁置换协议，原告作为涉诉房屋的承租方亦经与政府部门协商于2016年6月21日腾出涉诉房屋，合同事实上非因原、被告的原因已经解除。现原告以租赁合同纠纷为由要求被告返还未到期房租及其应得的拆迁补偿款。对于原告要求的自2016年6月7日至2016年11月1日（147天），按照年租金14000元计算得出的租金5638.36元（注：计算方式为147天÷365天×14000元=5638.36元），被告当庭表示同意退还，本院予以确认。对于原告要求的被告返还其拆迁补偿款问题系本案的焦点问题，对此，本院认为，原告在与被告签订《房屋租赁协议》后按照合同约定在涉诉房屋院落建造了部分彩钢房并对涉诉房屋进行了装饰装修，此为原告主张被告返还拆迁补偿款之事实基础，而如果原告诉请成立的话，应当同时满足两个条件：一、原告所建彩钢房及装饰装修按本地区拆迁政策规定得到了拆迁补偿款；二、上述拆迁补偿款应该由原告取得而实际上由被告领取。下面，具体评析如下。
首先，原告在涉诉房屋院落内虽经与被告协商并经被告同意修建了彩钢房，但未经过相关部门审批，应属于违章建筑。根据《宝坻新城城中村房屋搬迁改造实施方案》第四条“拆迁违章建筑（包括宅基地使用范围内未经批准的建构筑物）和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿，但批准时明确不予补偿的除外”之规定，按本地区拆迁政策，原告在涉诉房屋院落内违规建造的彩钢房应不予拆迁补偿。与此相对应的是，在宝坻区钰华街道办事处于2015年5月12日对原告租赁涉诉房屋经营的老北京炸酱面馆进行勘查、清点、登记确认时制作的经过原告确认的企业基本情况统计表亦未载明原告经营的老北京炸酱面馆存在可以领取拆迁补偿款的附着物。
其次，根据双方签订的《房屋租赁协议》第一条及第四条的约定，原告在涉诉房屋院落所建彩钢房将为被告所有，且原告在租赁期间有权在屋内装潢，但拆迁后的东西和改造后的东西都属于被告所有，与原告没有任何关系。据此可以看出，本案原、被告在2011年8月27日签订《房屋租赁协议》已预见在合同履行期间中可能出现的政府拆迁情况，并对此进行了“拆迁后的东西和改造后的东西都属于被告所有，与原告没有任何关系”的约定，故即使原告在涉诉房屋院落所建彩钢房及装饰装修存在拆迁补偿款的情况下，也应属于被告所有，原告无权主张。
第三、庭审中，原告主张双方签订的《房屋租赁协议》中约定的其所建彩钢房将为被告所有的意思系租赁期满以后才归被告所有，现租赁期限尚未届满，故彩钢房的拆迁补偿款应属于原告所有；被告辩称《房屋租赁协议》并未写明租赁期限满后归被告所有，故原告所建彩钢房应系建完之后归被告所有；对此，双方均未提供证据予以证实。本院认为，原告自述修建彩钢房共计支出二十余万元，即使按照原告所述租赁期限满所建彩钢房归被告所有，而因政府拆迁原因原告自2016年6月21日自涉诉房屋腾出，原、被告对于合同的解除并无过错，剩余租赁期限不足5个月。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”之规定，根据公平原则，按照“年限均摊法”，原告所建彩钢房剩余价值不足2万元。庭审中，原告认可其已从政府部门领取“拆迁费”4万元，足以弥补其相应损失。
综上，原告要求被告返还其拆迁补偿款之诉请，依据不足，本院不予支持。案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十四条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：
一、被告张树芳于本判决生效后十日内返还原告魏印租赁费5638.36元；
二、驳回原告魏印的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，已减半收取2525元（原告预交），由原告负担2000元，被告负担525元（被告应负担部分给付原告，于判决生效后十日内执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵 永
二〇一六年七月二十八日
书记员 李泽阳
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。