山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1209号
上诉人（原审被告）张胜利。
委托代理人江世强。
被上诉人（原审原告）匡京英。
被上诉人（原审被告）张正。
上诉人张胜利因与被上诉人匡京英、张正房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第3464号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月22日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人张胜利的委托代理人江世强，被上诉人匡京英、张正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
匡京英在一审中诉称，匡京英与张正系夫妻关系，双方于2000年5月登记结婚，后于2006年5月办理协议离婚登记手续而离婚，又于2008年9月登记复婚，婚姻关系存续至今。在协议离婚时，双方约定位于青岛市市北区西仲花园11号楼×单元×××户房屋归匡京英所有，张正协助匡京英办理过户手续，但该房屋的过户手续至今未办理。后匡京英得知，张正于2012年9月与张胜利（张正的亲弟弟）签订房屋房屋买卖合同，在匡京英不知情的情况下，私自将青岛市市北区西仲花园11号楼×单元×××户房屋以明显低于市场价的价格出售给张胜利，并办理了过户手续。匡京英认为张正与张胜利系恶意串通，张正的擅自转让行为属于无权处分，侵害了匡京英的合法权益。匡京英因此提起诉讼，请求依法判令：1、确认张正与张胜利之间签订的买卖青岛市市北区西仲花园11号楼×单元×××户房屋的买卖合同无效；2、本案诉讼费由张正与张胜利承担。
张正在一审中辩称，1、2006年5月匡京英与张正办理了离婚登记手续，但是匡京英离婚后并未离开张正，双方还是共同生活，且在共同生活期间匡京英又怀孕，怀孕后为了让孩子出生具有合法性，双方又复婚。在复婚后张正并不清楚应当撤销第一次离婚时的协议约定，因此本案是由于误会所产生。2、由于匡京英与张正有共同经营的公司，而且双方存在共同债务，因此张正处分房屋就是为了偿还夫妻的共同债务，这一事实有市北法院判决书可以证明，张正并没有恶意串通来损害匡京英的利益。
张胜利在一审中辩称，涉案房屋系张胜利善意取得的，请求法院驳回匡京英的诉讼请求，并请求法院依法判决匡京英及张正从涉案房屋中搬出。
一审法院经审理查明，1、匡京英与张正于2000年5月登记结婚。2006年5月双方在青岛市市北区民政局达成离婚协议，双方自愿离婚。在离婚协议中双方对财产作了如下约定：“婚后共有房产两处，一处位于市北区西仲花园11号楼×单元×××户，权证字号：青房地权市字第2×××66号、归女方所有，男方协助女方办理过户手续；另一处位于市北区吴石路七号，商品房预售许可证号为青房注字（2003）004号，归男方所有”。2008年9月双方又复婚。2013年10月双方又在青岛市市北区人民法院达成调解，双方调解离婚。
2、2012年9月张正（出卖人）与张胜利（系张正的弟弟）签订青岛市存量房买卖合同，该合同约定：“张正以25.8万元的价格将青岛市市北区西仲路37号×单元×××户房屋出售给张胜利”。签订该合同后，张正将该房屋的产权过户至张胜利名下。一审中，张正提交（2013）北民三商初字第268号民事判决书一份，该判决书判令张正、匡京英偿还中国工商银行股份有限公司青岛威海路支行借款本金6123388.93元及利息等，张正以该判决证明其出卖本案涉案房屋是为了偿还夫妻共同债务。匡京英对该判决的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明张正的主张。张胜利对该判决的真实性无异议，但认为与本案无关，即便能证明房屋交易的款项用于偿还夫妻共同债务，也只是证明了房屋款项的用途，不能证明张胜利的取得行为不是善意的。一审中，张胜利提交房产证及购房发票、税收缴款书等单据（共六张），预以此证明张胜利取得涉案房屋是合法的且缴纳了相关税费，取得了涉案房屋的产权。匡京英对上述证据的真实性无异议，但认为房产交易中心只是对合同的形式要件进行审查，其并非房屋评估机构，无法对房产的实际市值作出评价，只要买卖双方符合自愿有偿的民事法律交易原则，就都可以在房产交易中心备案，上述证据无法证明张胜利取得涉案房屋不是恶意的，张正对上述证据的真实性和证明事项均无异议。
3、2009年7月24日原市北区西仲花园11号楼×单元×××户房屋（建筑面积43.97平方米）变更为青岛市市北区西仲路37号×单元×××户。
4、一审中，对于涉案房屋的居住情况，匡京英称：“2006年匡京英和张正一起从案外人张经帮处购买了涉案房屋，购买之后匡京英就和张正及孩子在内居住，2011年张正搬出了涉案房屋，由匡京英和孩子继续在内居住，2013年10月匡京英和张正调解离婚，孩子判归张正抚养，于是孩子也搬出了涉案房屋，现涉案房屋由匡京英一人在内居住”。张正则称：“案外人张经帮是我父亲，2006年3月买下涉案房屋后，2006年5月匡京英就跟我离婚了。涉案房屋是拆迁获得，1999年拆迁安置交房之后，一直由匡京英对外出租打理，2011年12月22日匡京英和孩子搬进去居住，孩子住了2个月之后，就搬出来了，我就从来没有在房子里住过”。张胜利称：“我对房屋内的居住情况不清楚”。
对于涉案房屋的交易过程，张正称：“因为当时催款催的急，我没办法，就在2012年9月25日和张胜利签订了买卖协议，把房子卖给他了。张胜利给我了25.8万现金，在抚顺路给的我。这笔钱是张胜利在2012年9月10日给的，我存在了青岛银行的银行卡上，存了25.1万余元，卖房子的时候我打过电话给匡京英，说借了银行款，要抓紧时间还上，否则资金链就断了，所以要卖房子，但匡京英不同意卖房。这个情况我没跟张胜利说，他也没问我，我妻子是否同意卖房子。卖房子的时候我住在工厂，没有地方住。张胜利对这套房子是知道的，因为是我父亲拆迁的房子，拆迁分下来之后，他们都去看过，但后来张胜利没有到涉案房屋内去过，卖房子的时候我也没带张胜利去看过”。张胜利称：“2012年8月张正和我商量要出售房屋，张正说缺钱要出售房屋，我同意了。2012年9月10日我一次性支付了现金25.8万元。我知道匡京英和张正在2006年离婚了，但不知道他们后来又复婚了。买房的时候我只是去交易中心问了问能不能过户，有无其他争议，交易中心说可以过户，我就买了涉案房屋，但没有去涉案房屋内看过”。
一审法院认为，青岛市市北区西仲路37号×单元×××户（即原青岛市市北区西仲花园11号楼×单元×××户）房屋在2006年5月匡京英与张正离婚时，已经明确约定归属匡京英个人所有。后来虽然匡京英与张正又于2008年9月复婚，但张正对于该房屋已经无权进行处分。现张正在2012年9月25日未经匡京英同意，将该房屋以25.8万元的价格出售给自己的弟弟张胜利，匡京英对被告张正的该房屋出售行为不予追认，因此应区分买受人是否善意来判断出卖人对外签订的房屋买卖合同的效力。本案中，买受人张胜利系张正的弟弟，对涉案房屋的情况有所了解。其亦知道匡京英与张正离过婚，在此情况下，在购买该房屋时，张胜利既未找匡京英征询意见，又未到涉案房屋处现场看房，其行为明显存在瑕疵，不属于善意购买，侵害了匡京英的合法权益。故张胜利与张正之间签订的买卖青岛市市北区西仲路37号×单元×××户房屋的买卖合同无效。张正辩称的其出卖涉案房屋是为了偿还夫妻共同债务之理由，掩盖不了张正无权处分涉案房屋之事实，且张正亦未向法庭提交证据证明已经实际偿还了债务，故对该辩称理由一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：确认张正与张胜利之间签订的买卖青岛市市北区西仲路37号×单元×××户房屋的《青岛市存量房买卖合同》无效。本案诉讼费100元，保全费2059元，合计2159元由张正、张胜利承担（匡京英已预交，张正、张胜利于判决生效之日起十日内直接给付匡京英）。
宣判后，张胜利不服一审判决提起上诉。
上诉人张胜利上诉请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实和理由为：涉案房屋系张正与张胜利的父亲张经邦拆迁所得，后赠与张正，当时为了避税采用买卖形式，但张正及匡京英并未支付购房款。张胜利为张正的弟弟，对涉案房屋情况有一定了解，因此张胜利在购房时未去看房，张胜利并没有与张正恶意串通，其属于善意购买。因为张正与匡京英已经离婚，张胜利没有找匡京英征询意见，而且张胜利亦没有询问匡京英的义务，张胜利在房产交易中心已经确认房屋没有争议采购买的，因此，张胜利完全有理由相信匡京英与涉案房屋没有关系，张正是有处分权的。匡京英与张正离婚后6年的时间未主张办理过户，且2011年后双方未在一起共同居住生活，匡京英未妥善保管房产证，仍由张正持有，张胜利认为匡京英对于张正处分房屋是认可的。匡京英在第二次离婚前已经知道涉案房屋卖给张胜利，但其在离婚中不主张张正赔偿损失，还通过调解书约定保险费的缴纳及儿子由张正抚养，种种行为令人费解。张胜利信赖物权登记从而发生交易，取得涉案房屋亦是付出金钱的有偿法律行为，并无证据证明双方存在恶意，匡京英与张正之间离婚未离家，匡京英亦不主张变更房产证，因此，匡京英对出卖房屋是知情的。
被上诉人匡京英辩称，2006年协议离婚时已经明确房屋归匡京英所有，匡京英不知道张正将房屋出卖给张胜利，2012年9月份张正卖的房屋，匡京英于2013年4月份知道房屋出卖的情况，第二次协议离婚时，匡京英找张正协助办理房屋过户时，才知道房屋被卖了。一审认定正确，应当维持。
被上诉人张正辩称，房屋是父亲赠与的，以前是父亲的房子。
二审查明的事实与一审查明一致。
本案经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，2006年5月9日匡京英与张正协议离婚时，涉案房屋明确约定归属匡京英个人所有。2008年9月匡京英与张正复婚时，涉案房屋已经属于匡京英婚前个人财产，张正对于该房屋已经无权进行处分。2012年9月25日张正未经匡京英同意，将该房屋出售给弟弟张胜利，现匡京英对该处分行为不予追认，因此，应以买受人是否善意来判断出卖人对外签订的房屋买卖合同的效力，一审法院对此认定正确，本院予以确认。张正与张胜利系亲兄弟关系，张胜利对涉案房屋的情况有所了解，对于匡京英与张正曾离婚亦知情，但其在购买该房屋时，既未找匡京英征询意见，又未到涉案房屋处现场看房，一审认为张胜利的买房行为明显存在瑕疵，不属于善意购买，认定并无不当，本院予以确认。因此，张胜利与张正就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张胜利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一四年七月十八日
书 记 员 魏 威
书 记 员 王庆光