湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二初字第20号
原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司。
法定代表人黄志。
委托代理人赵尚云。
委托代理人谢芬。
被告永州市同天房地产开发有限公司。
法定代表人龙春明。
原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司诉被告永州市同天房地产开发有限公司代理合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，被告永州市同天房地产开发有限公司于2015年5月22日向本院提出管辖权异议，本院于二○一五年六月十九日作出（2015）永中法立民初字第4号民事裁定：驳回永州市同天房地产开发有限公司对本案管辖权提出的异议。本院依法组成合议庭，于2015年9月9日在本院第八审判庭进行公开开庭审理。原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司的法定代表人黄志、委托代理人赵尚云、谢芬到庭参加诉讼，被告永州市同天房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
2015年4月21日，原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司起诉至法院称：2010年3月23日，原被告签订了《永州同天ＸＸ项目整体营销策划推广及全程销售招商代理合同》（以下简称合同），合同中对委托期限、委托范围、工作内容、收费标准及结算、违约责任等均做了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定积极履行销售、招商、广告策划等工作，从2011年6月25日正式开盘销售至2013年9月28日正式开街营业期间销售完成率为85%以上，共计完成销售额16，355.5579万元；招商率为95%以上，共计收回经营管理费及租金收入103.881万元。依照合同第七条进行结算：1.被告应支付给原告的销售佣金（销售额3%）：共计490.6667万元，截止目前为止已支付480万元，被告尚余销售佣金10.6777万元未付；2.被告应支付给原告的招商佣金（月租金3个月）：共计50.781万元，被告尚余招商佣金50.781万元未付；3.被告应支付给原告的全程广告策略服务费77.5万元（2011年4月至2013年10月，共计31个月，2，5000元／月），已支付5万元，被告尚余广告策略服务费72.5万元未付。以上三项共计133.9587万元未支付。经原告多次讨要均遭到被告拒绝，被告的行为严重违反合同约定，也给原告造成巨大的经济损失，现根据相关法律规定诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付销售佣金的拖欠款106，777元；依法判令被告支付原告招商佣金的拖欠款507，810元；依法判令被告支付原告广告策略费服务费的拖欠款725，000元；依法判令被告支付违约金675，660元；以上费用合计2，015，247元。2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告永州市同天房地产开发有限公司未发表答辩意见。
原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司向本院提交以下证据：
第一组证据，《永州同天ＸＸ项目整体营销策划推广及全程销售招商代理合同》，拟证明：1、原、被告之间签订的合同是双方真实意思表示，受法律保护；2、合同第一条明确约定原告工作内容是负责该项目营销策划及全程销售、招商工作，合同第七条第5点明确约定原告的工作具有排他性；3、合同第七条第2、3点明确约定原告销售代理费按照每月完成销售额的3%结算；广告服务费是项目正式销售前两个月开始按照每月25，000元结算。
第二组证据，同天家居生活广场住宅成交客户表（297户）、商品房买卖合同（房号10403）、同天家居生活广场商铺成交客户表（103户）、商品房买卖合同（房号D1002），拟证明合同履行期限内原告共销售住宅297套，销售金额87，016，403元；销售商铺103套，销售金额为77，014，939元，销售总额164，031，342元。
第三组证据，同天家居生活广场租赁成交客户表（120户）、ＸＸ同天家居生活广场120份商铺租赁合同，拟证明依据合同约定原告完成120户商铺招商工作，收取租金总价1，036，110元，依据合同约定招商代理费为三个月的租金507，810元。
第四组证据，工作联系函（2013年10月29日）、函告（2014年03月06日）、回复函（2014年03月11日）、函告（2014年03月14日），拟证明原告要求被告支付欠款被拒的事实。
第五组证据，《同天家居生活广场销售统计》四份，该证据有被告法定代表人龙春明及该公司两名财务人员魏瑕芳，匡详华的签字确认，拟证明：1、被告提供给原告可销售住宅441套，原告在合同履行期间已销售400套，441套包括商铺和住宅；2、原告已完全履行合同义务。
第六组证据，认购协议，拟证明开盘时间为2011年6月25日。
被告永州市同天房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，亦未向本院提交证据。
本院认证认为，对原告提交的第一组证据，该合同双方签字盖章，格式规范，对该证据的真实性予以认可；对第二组证据，因该组证据是原告方单方制作的表格，又仅提交了二份合同予以佐证，对该份证据的证明目的酌情采信；对第三组证据，该120份商铺租赁合同为原件，与表格对应一致，对该证据予以采信；对第四组证据，原被告双方往来函件，相互呼应，又加盖了公章，对该份证据予以采信；对第五组证据，因被告法定代表人龙春明签字确认，对该证据予以采信。对第六组证据，该证据为原件，对其真实性予以采信，对其证明目的酌情采信。
根据上述证据及庭审中当事人的陈述，本院认定下列事实：
2010年3月23日，原被告签订了《永州同天ＸＸ项目整体营销策划推广及全程销售招商代理合同》，约定：“永州市同天房地产开发有限公司为甲方，湖南省创野房地产投资顾问有限公司为乙方，甲方委托乙方整体策划、全程销售、招商代理甲方开发经营的‘ＸＸ住宅及综合’项目事宜……二、委托期限，销售：自本合同签订之日起至项目销售达到85%以上止。招商：项目商业部分开业后一个月……五、乙方权责及服务内容。第二步骤：全程销售、招商代理：（10）在购买客户签订《房地产买卖（预售）合同》《租赁协议》并支付首期款（首期款按甲方最终确定付款方式为准）后，乙方的销售、招商工作即告完成。但应继续配合甲方完成催交余下房款、办理银行按揭、办理入伙手续等后续工作……七、收费标准及结算。1、第一步骤：前期策划三个阶段工作收费……2、第二步骤：销售及招商代理及售后服务工作收费：（1）销售代理费保底结算比例：每月完成销售额的3.0%。（2）招商代理费，按每月实际完成招商部分的3个月租金计提。3、第三步骤：全程广告策略服务工作收费：（4）广告策划及全程广告服务费用：项目正式销售前两个月开始，甲方每月三日前支付乙方广告服务费人民币贰万伍千圆整（￥25，000.00元）。4、代理费每月结算一次，结算范围为本月内销售成交的物业。甲方应按时支付乙方各项销售代理费。如超出约定的支付期限达10日以上，则每天应追加应付销售代理费总额的0.5%给对方作为违约金。5、本合同签定后，甲方不得委托第三方或自行销售本项目物业，如有销售，也应按本合同第七条第2款相关规定予乙方结算销售代理费。”
合同签订后，2011年6月25日同天家居生活广场开盘销售。
2011年12月25日，被告公司董事长龙春明及财务人员魏瑕芳、匡祥华均签字确认同天家居生活广场累计销售商铺99套，住宅269套，总计销售368套，销售总额150，865，613元，剩余未销售商铺36套，住宅37套，总计未销售73套。
2013年6月25日至2013年9月18日，原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司招商签订了120份《租赁合同》，每月租赁单价共计168，370元。
2013年10月29日原告发与被告一份工作联系函，提出已完成合同约定的工作，并于2013年11月30日终止合同，要求被告支付相关费用。2014年3月6日原告再次发函提出超额完成任务，并于2014年1月31日正式撤场，要求支付款项。2014年3月11日，被告致函原告对款项提出异议，并要求延期付款。
截止2014年2月底，被告永州市同天房地产开发有限公司已付原告前期策划费36万元，销售代理费480万元，广告策略服务费5万元。经原告多次去函催讨，被告未付款，原告遂向法院提起诉讼。
另查明，2014年中国人民银行同期同类贷款利率（六个月以上至一年）为6.0%。
本院认为，原被告双方自愿签订《永州同天ＸＸ项目整体营销策划推广及全程销售招商代理合同》合法有效，系其真实意思表示，双方应当依约履行。本案为代理合同纠纷，双方形成委托代理合同关系，代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。原告依据被告的委托，对同天家居广场的商品房和商铺进行销售和招商等活动，被告应当依合同支付款项。
一、销售代理费
双方合同约定，销售代理费为原告方每月销售额的3.0%，且被告不得委托第三方或自行销售本项目物业，故被告已销售的住宅和商铺均为原告方销售。2011年12月25日，被告公司的法定代表人龙春明已签字确认的销售套数为368套，未销售套数为73套，由此可知销售套数应为已销售套数与未销售套数的总和，故可销售套数总计为441套（368套＋73套）。根据双方合同约定委托期限为自合同签订之日起至项目销售达到85%以上，截至2011年12月25日止，原告已销售368套，距销售套数达到85%即375套只差7套。自此之后至2014年2月这两年多的时间里原告未销售达85%不符合常理，再结合截止2014年2月底，被告已付的销售代理费480万元超过2011年12月25日龙春明签字确认的销售代理费4，525，968元（销售总额150，865，613元×3.0%），又被告未到庭视为放弃答辩权利，故本院对原告提出已销售住宅和商铺共400套、销售总额为164，031，342元的主张予以采纳，则原告销售的套数已达合同约定的销售完成率85%以上，本院对其要求被告支付剩余销售代理费的诉请予以支持。依合同约定计算，则销售代理费为4，920，940元（164，031，342元×3.0%），扣除已支付的4，800，000元，被告应支付原告剩余销售代理费120，940元，但原告仅诉请要求被告支付106，777元，则本院支持原告诉请，被告应支付106，777元销售代理费。
二、招商代理费
双方合同约定，招商代理费按每月实际完成招商部分的3个月租金计提。120份《租赁合同》月租金共计168，370元，故被告应付的招商代理费为505，110元（168，370元×3）。
三、广告策略服务费
依合同约定，正式销售前两个月开始，甲方每月三日前支付乙方广告服务费25，000.00元。2011年6月25日同天家居广场签订了大量享受优惠的认购协议，可以认定为该日为正式销售之日，故广告策略服务费开始计算时间为2011年4月25日。虽然合同未明确约定广告策略服务费计算终止时间，但原告请求计算至2013年11月30日，综观合同内容，广告策略服务费是全程费用，应计算至合同终止时间，又原告在双方往来函件中提出2013年11月30日终止合同，故本院对广告策略服务费的计算时间（2011年4月25日至2013年11月30日）予以认可，故被告应付广告策略服务费为775，000元（25，000元／月×31个月），被告已付50，000元，还应支付剩余广告策略服务费725，000元款项。
四、违约金
双方约定，代理费按月付，逾期则每天应追加应付销售代理费总额的0.5%给对方作为违约金。现被告逾期仍未支付款项，应按合同约定支付违约金。原告诉请要求违约金按两部分计算，第一部分：销售代理费违约金106，777元×0.5%×516天（2013年12月1日至2015年4月23日）；第二部分：招商代理费与广告策略服务费违约金（按同期银行贷款利率的四倍计算，计算一年）。因销售代理费违约金按原告主张计算为275，484元（106，777元×0.5%×516天），超过下欠销售代理费106，777的百分之三十，过分高于逾期未交销售代理费，本院综合考虑合同履行情况、过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定销售代理费违约金为所欠款项的30%，即32，033元（106，777元×30%）。而招商代理费与广告策略服务费违约金的计算方式符合法律规定，本院予以采纳。招商代理费违约金121，226元（505，110元×6.0%×4），广告策略服务费违约金174，000元（725，000×6.0%×4），故被告应付的违约金为327，259元（32，033元＋121，226元＋174，000元）。
综上，原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告永州市同天房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司销售代理费106，777元，招商代理费为505，110元，广告策略服务费725，000元，以上共计1，336，887元；
二、限被告永州市同天房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司违约金327，259元；
三、驳回原告湖南省创野房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22，922元，由被告永州市同天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 乔晋楠
代理审判员 曾 忞
人民陪审员 蒋益华
二〇一五年九月二十四日
代理书记员 刘剑明
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。