北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5401号
上诉人（原审被告）北京兴泰吉成置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长于路甲3号。
法定代表人胡卫民，总经理。
委托代理人张静懿，北京市京翰律师事务所律师。
委托代理人罗强，男，1972年6月21日出生。
被上诉人（原审原告）王乙力，女，1982年8月12日出生。
委托代理人赵建英，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人北京兴泰吉成置业有限公司（以下简称兴泰吉成公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第17363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人兴泰吉成公司之委托代理人张静懿、罗强，被上诉人王乙力之委托代理人赵建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年12月，王乙力诉至原审法院称：我与兴泰吉成公司于2012年12月11日签订《北京市商品房预售合同》，我购买兴泰吉成公司开发并预售的位于北京市房山区长阳镇长阳西站×号房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定该房屋套内建筑面积57.83平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，单价为20941.41元/平方米，总金额为1211042元，兴泰吉成公司应于2014年9月30日前向我交付房屋。然而，兴泰吉成公司实际上于2015年9月26日向我交付了房屋，且从房屋交付至今，该房屋一直存在各项维修事项，导致我不能正常使用房屋，只能在外租赁其他房屋使用，给我造成了巨大的经济损失。合同约定如兴泰吉成公司未能在约定的期限内向我交付房屋且我不退房的，兴泰吉成公司应按照我已付房价款万分之三的标准支付违约金。我据此向兴泰吉成公司主张违约金，遭到兴泰吉成公司无理拒绝。为维护我自身的合法权益，现诉至法院，要求：1、判令兴泰吉成公司向我支付逾期交房违约金131156元；2、判令兴泰吉成公司向我赔偿未能及时维修导致我租赁房屋产生的损失6万元；3、兴泰吉成公司承担本案全部诉讼费用；4、判令兴泰吉成公司承担我在本案中支付的律师费2万元。
兴泰吉成公司辩称：不同意王乙力的诉讼请求。王乙力所述的情况与事实不符。2012年12月11日双方签订了商品房预售合同，合同约定在2014年9月30日前交付房屋。我公司于2014年9月12日按照王乙力在合同中所留的地址向王乙力邮寄了入住通知书，但王乙力没有按照通知书上的时间来收房。所以我公司不存在逾期交房的问题。王乙力是在2015年1月17日来我公司验房，并填写了入住交接表，但在验收房屋过程中发现了房屋的一些表面瑕疵，所以王乙力以此为由没有收房。对于王乙力所说的表面瑕疵，我公司都及时给予了维修。合同中明确约定买受人不能因为保修问题而拒绝收房。本案中虽然王乙力拒绝收房，但我公司依然承担了维修责任。2015年9月王乙力才收房，这是由于王乙力自身原因所致，与我公司无关。对于王乙力要求的律师费，因没有合同依据和法律依据，我公司亦不同意承担。
原审法院经审理认为：王乙力、兴泰吉成公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，合同约定的交房截止日期为2014年9月30日，而王乙力于2015年1月17日才到涉案房屋处进行验收。王乙力虽提交证据证明其曾向兴泰吉成公司发出地址变更的通知，但其通知方式并不符合双方合同的约定。同时，虽然兴泰吉成公司已按合同约定向王乙力发出了入住通知书，但当王乙力长达三个多月仍未前去办理入住时，兴泰吉成公司亦有提示王乙力前来办理入住的义务，故法院认为对于王乙力逾期收房的情况，双方均有责任，王乙力要求兴泰吉成公司支付逾期交房违约金的请求，具有一定的合理性。王乙力于2015年1月17日前去收房验收，因其认为房屋有质量问题而拒绝收房，但其并未提交充分的证据证明涉案房屋存在的质量问题为其拒绝收房的当然理由，故王乙力主张的逾期交房违约金计算的截止时间为其实际接收房屋的日期，理由不成立，法院不予支持，法院认定逾期交房违约金计算的截止日期为2015年1月17日。自合同约定的交房时间至2015年1月17日，由于双方对此期间的逾期交房均存在过错，故法院根据合同的约定及双方的过错程度综合确定兴泰吉成公司应向王乙力支付逾期交房违约金的数额。对于王乙力要求兴泰吉成公司赔偿租房和律师费损失的请求，因缺乏依据，法院不予支持。综上，对于王乙力诉讼请求的合理部分，法院予以支持；不合理部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2016年4月22日判决：一、北京兴泰吉成置业有限公司于判决生效之日起十日内给付王乙力逾期交房违约金一万九千八百元；二、驳回王乙力的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，兴泰吉成公司不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回王乙力的全部诉讼请求。兴泰吉成公司的主要上诉理由为：其公司已经按照合同约定履行了告知王乙力办理房屋入住的义务，其公司向王乙力预留的有效地址发出特快专递，并已妥投，应视为王乙力已经收到入住通知书，原审法院认定其公司在发出入住通知后还负有提示办理入住义务，即无合同依据，也无法律依据，故原审判决认定事实不清，适用法律不当。王乙力同意原判。
经审理查明：2012年12月11日，王乙力（买受人）与兴泰吉成公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：王乙力购买兴泰吉成公司开发的涉案房屋，房屋总价款为1211042元；兴泰吉成公司应当在2014年9月30日前向王乙力交付该商品房；除不可抗力外，兴泰吉成公司未按合同约定的期限和条件向王乙力交付商品房，王乙力要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，兴泰吉成公司按日计算向王乙力支付全部已付款万分之三的违约金；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格；兴泰吉成公司承诺王乙力在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为王乙力查验该商品房的前提条件；查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照以下方式处理，即兴泰吉成公司根据《住宅质量保证书》的约定承担相应的保修责任，在修复期内不视为兴泰吉成公司逾期交房；该商品房达到合同约定的交付条件后，兴泰吉成公司应当在交付日的7日前，书面通知王乙力办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于王乙力原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照本合同补充协议执行；兴泰吉成公司承诺自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
上述《北京市商品房预售合同》附件十为双方签订的《补充协议》，该《补充协议》约定：双方确认在出卖人具备预售合同相关约定在房屋验收交接时向买受人出示证明文件的情况下，买受人应当签署房屋交接验收单并履行接收房屋的义务。买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程办理房屋交接手续。下列双方未办理完毕房屋交接手续的情形，不视为出卖人逾期交房：（1）买受人未按照入住通知规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续；（2）买受人拒绝签署“房屋交接记录表”或类似文件；（3）买受人因查验时提出除该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格或室内空气质量经检测不符合国家标准的情况之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。若买受人未按照约定期限和出卖人办理房屋的交付手续，则自约定交付期限届满之日起即视为房屋自动交付，房屋的风险随之转移给买受人，且买受人应承担自约定交付期限届满之日起应承担房屋的物业管理费用等有关费用。若买受人认为出卖人按预售合同约定条件交付的房屋存在地基基础和主体结构质量问题而拒绝收房的，应自出卖人通知的交房期限届满日后的10日内，出示北京市建设主管部门指定的鉴定机构关于该房屋地基基础和主体结构质量不合格的正式检测报告。不出示或逾期无法出示的，应视为该房屋的地基基础和主体结构质量符合交付条件，买受人应自行承担检测费用，并承担自出卖人通知交付日之日起与该房屋有关的风险和所发生的物业管理费用及其他费用。如房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应当按照预售合同的约定承担保修责任，买受人不会以此为理由拒绝办理房屋交付手续。买受人的有效送达地址以预售合同中写明的联系地址为准，在房屋交付后，则以该房屋的地址作为有效地址。所有通知应以传真、挂号邮寄、特快专递及专人手递等书面方式送达。买受人未向出卖人预留或补留通讯地址和/或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，出卖人不承担任何延误或买受人未收到通知的责任。买受人补留或变更其通讯地址的，应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件。
上述合同签订后，王乙力向兴泰吉成公司交清了全部购房款。王乙力于2014年9月8日以电子邮件的形式向×××邮箱发送了接收交房通知地址变更书。兴泰吉成公司以特快专递的形式于2014年9月12日按照王乙力在《北京市商品房预售合同》中所留的通讯地址和电话向王乙力邮寄了入住通知书。2014年9月14日，上述特快专递得以妥投。2015年1月17日，王乙力到兴泰吉成公司处验房，但因王乙力认为涉案房屋存在质量问题而表示拒绝收房。2015年9月26日，王乙力实际接收了涉案房屋。
另查，涉案房屋业主入住验房交接表上载有“客厅墙面裂缝、客厅左侧阳角不直、客厅左侧阴角外裂缝”等手写字体，该交接表落款处无业主和工程部人员签字。王乙力未能提交北京市建设主管部门指定的鉴定机构关于该房屋地基基础和主体结构质量不合格的检测报告。
原审审理中，王乙力表示电话告知过兴泰吉成公司工作人员严峻地址变更事宜，且应严峻要求，将地址变更的书面文件通过电子邮件的方式送达给严峻，其从未收到过兴泰吉成公司邮寄的入住通知书。兴泰吉成公司表示严峻确实是其公司销售代理公司的员工，但王乙力所发电子邮件的收件人地址不是严峻的邮箱地址，且严峻告知过王乙力应到售楼处持有效证件办理变更地址事宜。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、购房款发票、电子邮件打印件、特快专递详情单、快递查询单、业主入住验房交接表、确认书及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王乙力与兴泰吉成公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依据上述协议之约定，所有通知应以传真、挂号邮寄、特快专递及专人手递等书面方式送达；王乙力的有效送达地址以《北京市商品房预售合同》中写明的联系地址为准，王乙力补留或变更其通讯地址的，应当向兴泰吉成公司出具其亲笔签名的书面文件；王乙力未向兴泰吉成公司预留或补留通讯地址和/或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，兴泰吉成公司不承担任何延误或王乙力未收到通知的责任。根据现已查明的事实，兴泰吉成公司在合同约定的交房日期前已经按照王乙力在合同中写明的联系地址以特快专递的方式向王乙力邮寄了入住通知书，且该邮件已经妥投，同时，虽然王乙力主张其已经通过电子邮件的方式向兴泰吉成公司发出了变更通讯地址的通知，但兴泰吉成公司表示并未收到相关通知，且该方式不符合合同约定的通知方式，故兴泰吉成公司主张其公司已经按照合同约定履行了告知义务，其公司并不存在违约行为的上诉意见，具有合同及法律依据，应予支持。原审判决认定对于王乙力逾期收房的情况，双方均有责任，处理有误，本院予以纠正。
综上所述，兴泰吉成公司的上诉请求，于法有据，应予支持。原审法院所作判决处理有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第17363号民事判决；
二、驳回王乙力的诉讼请求。
一审案件受理费2234元，由王乙力负担（已交纳）；二审案件受理费295元，由王乙力负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 马兴芳
代理审判员 高 磊
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 徐方烁