江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰商初字第0243号
原告中国建设银行股份有限公司丰县支行，住所地丰县人民中路1号。
负责人丁作勇，该支行行长。
委托代理人薛艳，该支行职员。
被告史进英，职业不详。
被告贾爱国，职业不详。
被告丰县龙腾置业有限公司，住所地丰县凤城镇东方大厦。
法定代表人孙敦涛，职务不详。
原告中国建设银行股份有限公司丰县支行（以下简称丰县建设银行）诉被告史进英、贾爱国、丰县龙腾置业有限公司（以下简称龙腾置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法适用普通程序于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告丰县建设银行的委托代理人薛艳到庭参加诉讼，被告史进英、贾爱国、龙腾置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰县建设银行诉称：2008年9月24日，被告史进英、贾爱国、龙腾置业公司与原告签订了个人住房（商业用房）借款合同及丰县房地产抵押合同，合同约定被告史进英、贾爱国向原告借款16万元，贷款执行年利率6.579%，并用其购买的丰县东方大厦1-4-1302室房产进行抵押，作为履行借款合同的担保，被告龙腾置业公司提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，原告向被告史进英、贾爱国发放个人住房贷款16万元，但被告史进英、贾爱国仅按合同约定偿还贷款本息至2014年10月20日，自2014年10月21日起未再按约偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期。故请求法院依法判令被告史进英、贾爱国偿还原告贷款本金106664.59元及自2014年10月21日起至实际付清之日止的利息、罚息；被告龙腾置业公司对上述债务承担连带保证责任；本案所产生的费用由被告史进英、贾爱国、龙腾置业公司承担。
被告史进英、贾爱国、龙腾置业公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：被告史进英、贾爱国因购买龙腾置业公司开发的丰县东方大厦1-4-1302号房屋的需要，向原告丰县建设银行申请个人住房贷款。2008年9月24日，原告丰县建设银行作为贷款人，被告史进英、贾爱国作为借款人，龙腾置业公司作为保证人，三方签订了编号为xzF2008-201的个人住房（商业用房）借款合同及特别签订条款。该合同及特别签订条款的主要内容为：借款人借款本金为16万元，借款期限为180个月（即2008年9月23日至2023年9月23日）；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平6.45%（年利率）上下浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整；借款人实行等额本息还款法；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；龙腾置业公司提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；被告史进英、贾爱国将其购买的丰县东方大厦1-4-1302号房屋抵押给原告丰县建设银行作为履行债务的担保，抵押担保的范围与龙腾置业公司保证的范围一致。之后，原告丰县建设银行同被告史进英、贾爱国、龙腾置业公司还签订了丰县房地产抵押合同，被告史进英、贾爱国将其位于丰县东方大厦1-4-1302号房屋抵押给原告丰县建设银行，并在丰县房产管理部门办理了抵押权预告登记手续。2008年9月24日，原告丰县建设银行按照合同约定向被告史进英、贾爱国发放住房贷款16万元，将该款划入龙腾置业公司的账户。被告史进英、贾爱国最后一次还款时间是2014年10月20日，此后未再偿还贷款本息，截至法庭辩论终结前，其尚欠原告丰县建设银行借款本金106664.59元及自2014年10月21日起的利息、罚息。
上述事实，有原告丰县建设银行的庭审陈述，原告提供的被告史进英、贾爱国的身份证、结婚证复印件，个人住房（商业用房）借款合同，丰县房地产抵押合同，个人贷款支付凭证等证据证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.被告史进英、贾爱国应否偿还原告丰县建设银行借款本金106664.59元及相应利息。2.被告龙腾置业公司应否承担连带保证责任。
本院认为：第一，原被告之间签订的个人住房（商业用房）借款合同和房地产抵押合同，系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告丰县建设银行按约发放贷款后，被告史进英、贾爱国未按合同约定及时足额偿还借款本息，显属违约，原告丰县建设银行有权根据合同的约定宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时，原告丰县建设银行有权根据合同约定，从逾期之日起按合同所执行贷款利率加收50%的罚息。故，原告丰县建设银行有权要求被告史进英、贾爱国偿还借款本金106664.59元及自2014年10月21日起计算至全部贷款本息实际付清之日止的利息、罚息。
第二，被告龙腾置业公司提供的是阶段性连带责任保证，由于尚未办理涉案房屋的他项权证书，保证期间并未经过。当事人在借款合同中明确约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。故即使在被告史进英、贾爱国自己提供物的担保的情况下，原告丰县建设银行仍有权要求被告龙腾置业公司对被告史进英、贾爱国的全部借款本息承担连带责任。被告龙腾置业公司承担保证责任后，有权向被告史进英、贾爱国追偿。被告史进英、贾爱国、龙腾置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告史进英、贾爱国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司丰县支行支付借款本金106664.59元及利息、罚息（自2014年10月21日起至全部贷款本息实际付清之日止，按双方合同的约定利率计算）。
二、被告丰县龙腾置业有限公司对被告史进英、贾爱国的上述债务的清偿承担连带责任，在其承担保证责任后，有权向被告史进英、贾爱国追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2440元，公告费1560元，共计4000元（原告已预交），由被告史进英、贾爱国、丰县龙腾置业有限公司负担，随案款一并给付原告中国建设银行股份有限公司丰县支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院开户行：建行徐州市永安支行；账号：32×××02）。
审 判 长 刘承训
审 判 员 张海丰
人民陪审员 王 涛
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 黄萌萌