湖南省双峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）双民二初字第984号
原告胡宗仁。
委托代理人谢利池，湖南楚为律师事务所律师。
委托代理人张合亮，湖南楚为律师事务所律师。
被告刘云肖。
第三人朱昭平，男，1958年5月7日生，汉族，双峰县人，居民。
委托代理人谢建国，男，1966年12月19日生，汉族，双峰县人，居民。
原告胡宗仁诉被告刘云肖、第三人朱昭平债权人撤销权纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理，依法由审判员杜江永担任审判长，与人民陪审员陈甫求、朱永康组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理，代理书记员刘江锋担任记录。原告胡宗仁及其委托代理人谢利池、张合亮与第三人朱昭平及其委托代理人谢建国到庭参加诉讼，被告刘云肖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告胡宗仁诉称：被告刘云肖自2010年8月始到2011年3月21日期间，陆续向原告借款本金共125万元，因刘云肖拒不清偿借款本息，原告向双峰县人民法院起诉，要求被告清偿借款本息，双峰县人民法院于2013年6月30日判决被告刘云肖偿还原告借款本金125万元，利息611625元，2013年7月1日起的利息按同期贷款利率的4倍计算至案件执行完毕之日止。该判决已发生法律效力，被告刘云肖没有履行生效判决。
被告刘云肖在双峰县甘棠镇邮政局旁拥有550.2平方米的国有土地使用权，土地使用权证号为双国用（2011）第0692号，并在该宗国有土地上建有2302.25平方米的四层楼房（含地下室）。2013年元月20日，被告刘云肖与第三人朱昭平就上述房地产签订《土地转让协议书》，协议第二条约定：转让价格为人�币26万元正，第三条约定：土地按现状转让，含地上附着物，第四条约定：朱昭平付款给刘云肖后，双方共同去双峰县国土局办理有关转户手续。2013年元月24日，刘云肖与朱昭平又签订《双峰县国有土地使用权转让合同》，合同约定：刘云肖将其所有的位于甘棠镇甘棠村、土地使用权证号为双国用（2011）第0692号、面积为550.2平方米的国有土地使用权转让给朱昭平。之后，刘云肖与朱昭平共同到双峰县国土局办理了土地使用权变更登记，该宗土地使用权转移登记至朱昭平名下，土地使用权证号为双国用（2013）第0211号。朱昭平又到双峰县房地产管理局将该宗土地上的房屋登记到自己名下，房屋所有权证号为双房权证青20**-065号。
针对刘云肖与朱昭平恶意串通，将价值近1000万元的房地产以26万元的低价转让，损害债权人利益的行为，原告胡宗仁为维护自身合法权益，委托湖南楚为律师事务所提供法律服务，支付了10万元律师代理费。
原告认为：原告胡宗仁对被告刘云肖享有180多万元的合法债权，被告将其价值近1000万元的房地产作价26万元转让给第三人朱昭平，该行为系典型的低价转让财产逃避债务的行为，严重损害了债权人胡宗仁的利益，第三人朱昭平明知26万元不可能买到价值近1000万元的房地产，仍与刘云肖建立房地产转让合同关系，并将该宗房地产登记至自己名下，系典型的与债务人恶意串通的行为，导致胡宗仁的债权无法实现。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求：1、撤销被告刘云肖与第三人朱昭平于2013年元月20日签订的《土地转让协议书》和于2013年元月24日签订《双峰县国有土地使用权转让合同》；2、判令被告刘云肖、第三人朱昭平共同承担原告因本案支付的律师代理费10万元；3、判令被告刘云肖、第�人朱昭平承担本案的诉讼费用。
原告为了支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、双峰县人民法院（2013）双民二初字第418号民事判决书复印件，用以证明胡宗仁对刘云肖享有债权本息180多万元；
2、《土地转让协议书》复印件一份，用以证明刘云肖将其所有的位于双峰县甘棠镇甘棠村邮政局旁土地使用权证号为双国用（2011）第0692号房地产作价26万元转让给朱昭平；
3、《双峰县国有土地使用权转让合同》复印件一份，用以证明双峰县国土局、双峰县房地产管理局根据转让合同将刘云肖所有的房地产变更登记到朱昭平名下；
4、2013年7月16日双峰县人民法院青树坪法庭干警对朱昭平的《调查笔录》复印件一份，用以证明：1、刘云肖与朱昭平之间没有真实的房地产买卖关系，双方之间就涉案房地产存在委托处置关系，2、朱昭平与刘云肖之间存在�保关系；
5、委托代理合同一份、楚为律师事务所收费账单复印件，用以证明胡宗仁因与刘云肖、朱昭平之间的民事纠纷委托湖南楚为律师事务所代理诉讼，支付了律师费用10万元。
被告刘云肖未作答辩，在举证期限内未向本院提交证据。
第三人朱昭平述称：原告胡宗仁起诉第三人朱昭平以26万元的低价受让被告刘云肖价值1000万元的房地产不是客观事实。被告刘云肖于2013年元月20日转让给第三人朱昭平的房地产，该宗地产于2013年1月28日经土地评估机构估价总值483076元，转让时地上附着物已建地下层与第一层，已建面积不到1200平方米，当时的建筑成本约每平方米700元，根本没有原告所说的价值1000万元。第三人朱昭平受让被告刘云肖的房地产时，是在湖南省娄底市娄星区人民法院的鉴证下签订的协议书，受让的价格远远不是26万元。首先，被告刘云肖于2012年3月至4月期间，以其所有的土地使用权证号为双国用（2011）第0692号国有土地使用权作抵押，先后向娄底保利投资有限公司的彭良贞借款，第三人朱昭平是刘云肖这几笔借款的担保人之一，因刘云肖违约没有清偿所欠彭良贞的借款本息，2012年9月，彭良贞向湖南省娄底市娄星区人民法院起诉刘云肖等，因第三人朱昭平是该案的保证人，故也成了该案的被告之一。2012年10月，经湖南省娄底市娄星区人民法院主持调解，达成了调解协议，由刘云肖等偿还彭良贞借款合计510万元，如在2012年11月30日前未履行，每月还要支付利息2%，违约金3%，朱昭平对该还款义务承担连带担保责任，刘云肖以其双国用（2011）第0692号国有土地一宗对该还款义务作抵押担保。2013年元月20日，刘云肖、朱昭平、彭良贞三方在湖南省娄底市娄星区人民法院鉴证下签订了三方《协议书》，此时刘云肖尚欠彭良贞借款本金312万元，协议约定：刘云肖将自己所有的位于甘棠镇甘棠村的商住出让地转让给朱昭平拍卖，拍卖所得由朱昭平偿还刘云肖欠彭良贞的债务本金312万元及利息和违约金，刘云肖应及时办理土地转让给朱昭平的有关手续，如土地拍卖所得资金不足偿还欠彭良贞的债务，不足部分由刘云肖继续偿还，如有剩余，朱昭平在扣除拍卖费用后将剩余部分退给刘云肖。据此协议，刘云肖欠彭良贞的312万元本金及利息与违约金转移给朱昭平负责清偿，朱昭平于2013年元月20日向彭良贞出具了312万元的借据，刘云肖于2013年元月底将该宗地产过户到了朱昭平名下，到2013年9月30日，该笔借款本息包括违约金已达452.4万元。其次，2012年3月以来，刘云肖为甘棠那宗土地的房建先后向朱昭平借款150.1万元，应付利息38.584万元，刘云肖为他人担保向朱昭平家庭借款50万元，应付利息28.5�元。第三，自2012年3月至2013年元月底，刘云肖请求朱昭平为其在甘棠的那宗土地的房建工程奔波，刘云肖多次承诺补偿朱昭平60万元。以上合计刘云肖应付朱昭平799.584万元，所以说根本不是原告所说的26万元的受让价格，而是高价受让，也不存在朱昭平与刘云肖恶意串通的行为。原告胡宗仁对刘云肖的债权，原告完全可以通过处理刘云肖的其他财产获得清偿，其提起的债权人撤销权之诉，既无事实根据，也无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，并赔偿朱昭平因被法院查封房地产而造成的巨大经济损失。
第三人为了支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、湖南省娄底市娄星区人民法院（2012）娄星民一初字第909号、910号两份调解书，用以证明刘云肖等欠彭良贞借款本金450万元及利息，朱昭平是担保人之一，刘云肖以其所有的双国用（2011）第0692号土地作抵押担保；
2、2013年元月20号刘云肖、朱昭平、彭良贞三方《协议书》复印件一份，用以证明刘云肖与彭良贞、朱昭平在执行过程中达成了以土地抵欠款的一致协议，并经湖南省娄底市娄星区人民法院确认备案；
3、2013年元月20号刘云肖与朱昭平签订的《土地转让协议书》，用以证明刘云肖将其所有的双国用（2011）第0692号土地及地上附着物转让给朱昭平，并经湖南省娄底市娄星区人民法院确认备案；
4、湖南省娄底市娄星区人民法院（2012）娄星执字第740-4号执行裁定书复印件一份，用以证明彭良贞与刘云肖、朱昭平在执行阶段达成还债协议，该协议经法院确认，合法有效，不存在恶意串通情节；
5、刘云肖出具给朱昭平的收款收据复印件一份，用以证明刘云肖收到了朱昭平土地转让费26万元，土地转让合同已生效；
6、2013年元月20日彭良贞与朱昭平之�的借款合同、借据复印件一份，彭良贞的证明材料一份，用以证明刘云肖所欠彭良贞的债务，因房地产转让，债务转移给朱昭平承担，该房地产抵偿的债务远不止26万元，朱昭平不是低价转让刘云肖的房地产；
7、房地产转让的各类税费收据复印件，用以证明朱昭平合法取得刘云肖转让的房地产，且该费用应由刘云肖承担，由朱昭平代付；
8、双峰县金川土地评估有限责任公司土地估价报告一份，用以证明刘云肖转让给朱昭平的土地当时的价值为483076元；
9、有关借条复印件、见证书共5页，用以证明刘云肖先后向朱昭平借款及为他人担保向朱昭平妻子陈明华借款、应付朱昭平工资等共计300多万元；
10、结婚证复印件，用以证明朱昭平与陈明华系合法夫妻关系；
11、证人周安初的情况证明，用以证明刘云肖向彭良贞所借款是用于建甘棠镇甘棠村那宗土地的建设；
12、土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件、规划许可证复印件，用以证明朱昭平夫妇合法受让了刘云肖转让的房地产；
13、执行异议书、双峰县人民法院（2013）双法执字第417-1、418-1两份执行裁定书，用以证明双峰县人民法院2013年7月8日查封朱昭平合法取得的房地产是错误的，双峰县人民法院认可了朱昭平的异议，并解除了查封。
对原告提交的证据，第三人认为：证据1、2、3、4的真实性无异议，证据2是在湖南省娄底市娄星区人民法院鉴证下签订的，证据5与第三人无关。
对第三人提交的证据，原告认为：证据5、10无异议，证据4、7、12、13的真实性无异议，证据1的真实性无异议，合法性有异议，债务人有多个债权人时，不能将其财产设定给一个债权人作抵押，证据2的真实性无异议，内容是委托处置资产，证据3的真实性无异议，但不是证据2的继续，是独立的�系，且转让价格非常低，证据6对其真实性、合法性不发表意见，无法确认，与本案无关联，证据8的真实性无异议，仅是对地产的估计，不包括房产的价值，证据9与本案无关联，证据11有异议，就算所借资金是用于建房，也不能优先受偿。
对原告提交的证据，本院认为：证据1、2、3、4真实、合法，与本案有关联，予以采信，证据5委托代理合同真实、合法，与本案有关联，予以采信，收费账单不是正式的税务发票，不予采信。
对第三人提交的证据，本院认为：证据1、2、3、4、5、7、8、10、12真实、合法，与本案有关联，予以采信，证据6的真实性问题，结合娄星区法院的（2012）娄星执字第740-4号执行裁定书的内容，可以确认是真实的，与本院有关联，予以采信，证据9、11、13与本案无关联，不予采信。
结合原告、第三人的举证、质证及双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下分析认定：被告刘云肖因承包工程需要，自2008年8月始，陆续向原告胡宗仁借款，至2011年3月21日止，共借胡宗仁本金125万元，利息按月息3计算，因刘云肖未按期归还胡宗仁借款本息，2013年5月，胡宗仁向本院起诉要求刘云肖偿还所欠本息，同年6月30日，本院判决刘云肖偿还胡宗仁借款本金125万元，至2013年6月30日止的利息611625元，2013年7月1日起的利息按同期贷款利率的4倍计算至执行完毕之日止。
被告刘云肖在双峰县甘棠镇甘棠村邮政局旁有商住出让地一宗，土地使用权面积为550.2平方米，土地使用权证号为双国用（2011）第0692号，地号0100031。刘云肖另还借了彭良贞人民币400多万元，朱昭平是保证人，因到期未还，彭良贞向湖南省娄底市娄星区人民法院起诉，要求刘云肖等偿还借款本息，要求朱昭平对借款本息承担连带担保责任，湖南省娄底市�星区人民法院受理该案后，于2012年9月4日裁定对刘云肖名下的土地使用权证号为双国用（2011）第0692号的土地进行了查封。2012年10月12日，经湖南省娄底市娄星区人民法院主持调解，彭良贞与刘云肖、朱昭平等就借款偿还达成协议，由刘云肖等在2012年11月30日前偿还彭良贞借款共510万元，逾期未履行，则每月向彭良贞支付利息2%，违约金3%，刘云肖以其双国用（2011）第0692号土地一宗，作为该还款义务的抵押担保，朱昭平对刘云肖的还款义务承担连带担保责任。
2013年元月20日，刘云肖、朱昭平、彭良贞就债务偿还签订了一份《协议书》，协议内容为：1、刘云肖所欠彭良贞债务共312万元；2、刘云肖以自己所拥有的双峰县甘棠镇甘棠村商住出让地（550.2平方米）转让给朱昭平拍卖，拍卖所得由朱昭平偿还彭良贞债务；3、刘云肖土地转让给朱昭平后，朱昭平应迅速组织拍卖，并由朱昭平负责偿还刘云肖所欠彭良贞的本金312万元并支付利息及违约金（利息按每月3%、违约金按每月2%计算，2013年元月1日开始计息）；4、刘云肖应及时办理土地转让给朱昭平的有关手续，转让所产生的税费、矛盾纠纷及转让前的债权债务概由刘云肖负责；5、如土地拍卖所得资金不足以偿还彭良贞债务，不足部分由刘云肖继续偿还，如有剩余，朱昭平在除去拍卖费用后将剩余部分退还给刘云肖；6、……；7、……。《协议书》签订的同一天，刘云肖与朱昭平签订了一份《土地转让协议书》，协议内容为：1、刘云肖将其位于双峰县甘棠镇甘棠村的国有商住出让地（双国用2011第0692号，地号0100031，土地使用权面积550.2平方米）转让给朱昭平；2、转让价格为人民币26万元正，付款方式为现金支付；3、土地按现状转让，含地上附着物；4、朱昭平付款后，双方共同去�峰县国土局办理有关转户手续；……。2013年元月20日，朱昭平向彭良贞出具了一份借彭良贞312万元的借据，借款用途是代刘云肖偿还原欠彭良贞的借款。2013年元月21日，湖南省娄底市娄星区人民法院根据彭良贞的申请，解除了对刘云肖名下的土地使用权证号为双国用（2011）第0692号的土地的查封。朱昭平支付了刘云肖土地转让费26万元。2013年元月24日，刘云肖与朱昭平签订了一份《双峰县国有土地使用权转让合同》，合同内容是：刘云肖将其持有的位于甘棠镇甘棠村、面积为550.2平方米的双国用（2011）第0692号土地使用权转让给朱昭平，并约定合同在双方签字、国土部门办理转让审批手续后生效。2013年1月31日，刘云肖名下的双国用（2011）第0692号的土地使用权变更登记到朱昭平名下，土地使用权证号变更为双国用（2013）第0211号，地号仍为0100031。
另查明：2013年元月20日，刘云肖将其名下的双国用（2011）第0692号的土地使用权转让给朱昭平时，刘云肖已在该宗土地上建了地下层及第一层，已建面积将近1200平方米。2013年1月28日，双峰县金川土地评估有限责任公司对刘云肖名下的双国用（2011）第0692号的土地使用权评估作价为483076元，估计基准日为2013年1月24日，在办理土地使用权变更登记时税务部门征缴土地增值税、契税、营业税、印花税等各项税费是按483076元作为计税金额。
还查明，被告刘云肖在双峰县甘棠镇甘棠村还有另一房地产，土地使用权面积为617.32平方米，建筑面积为2679.56平方米，该房地产已进行了抵押贷款。
原告胡宗仁以刘云肖与朱昭平之间的房地产转让行为违反了法律规定，侵害了自己对刘云肖享有的合法债权，对本院提起债权人撤销权纠纷，并委托楚为律师事务所委派律师有偿代理诉讼。
本案争议的焦点是：1、2013年元月20日，被告刘云肖将其持有的双国用（2011）第0692号的土地使用权连同地上附着物转让给第三人朱昭平的行为是否属于明显不合理的低价转让，该不该予以撤销；2、对原告委托律师代理诉讼支付的律师代理费，被告及第三人该不该承担，如该承担，应承担多少。
本院认为：1、2013年元月20日，被告刘云肖将其持有的双国用（2011）第0692号的土地使用权连同地上附着物转让给第三人朱昭平的行为是否属于低价转让，该不该予以撤销。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人�共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
对于本案，首先来分析一下刘云肖转让给朱昭平的房地产的价值。刘云肖持有的双国用（2011）第0692号的土地使用权经评估机构评估，转让时的价格评估为483076元，转让时已建了地下层与第一层，面积将近1200平方米，按当时的建筑成本每平方米应不少于700元，则地上附着物价值达到84万元，据此估算，土地使用权的价值�地上附着物的价值合计应在130万元以上。
再来看一下第三人朱昭平取得刘云肖的房地产付出的代价。2013年元月20日，被告刘云肖与第三人朱昭平签订《土地转让协议书》，约定转让价格为26万元，朱昭平给付了刘云肖26万元，同一天，对刘云肖欠彭良贞的312万元本金及利息，刘云肖、朱昭平与彭良贞签订了一份《协议书》，约定刘云肖将其持有的房地产转让给朱昭平拍卖，由朱昭平用拍卖所得款偿还刘云肖欠彭良贞的债务本息，在2013年元月20日，朱昭平与彭良贞签订了一份《借款协议书》，由朱昭平向彭良贞借款312万元，用于偿还刘云肖欠彭良贞的借款，在这一天，朱昭平向彭良贞出具了312万元的借据，这样，刘云肖欠彭良贞的债务由朱昭平负责偿还，之后，朱昭平与刘云肖共同去国土部门办理了土地使用权变更登记。可见，朱昭平取得刘云肖的房地产实际支付�26万元给刘云肖，还承担了刘云肖欠彭良贞的312万元债务本息的偿还义务，合计金额达338万元。可见，原告所诉被告刘云肖将其所有的土地使用权证号为双国用（2011）第0692号土地使用权连同地上附着物是以26万元的价格转让给第三人朱昭平的，与事实不符。
对于朱昭平以338万元的代价取得该房地产是否属于明显不合理的低价取得。因该房地产转让时的价值没有进行评估，根据当时土地使用权的评估价格加上地上附着物的价格估算，应在130万以上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》关于不合理的低价的解释是：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，现交易时交易地该房地产的指导价或市场价到底是多少，没有依据认定，因而无法确认朱昭平以338万元的代价取�刘云肖的双国用（2011）第0692号土地使用权（包括地上附着物）是不是属于明显不合理的低价取得。
因不能确认朱昭平取得刘云肖的土地使用权（包括地上附着物）属于明显不合理的低价取得，因此，对原告要求撤销被告刘云肖与第三人朱昭平于2013年元月20日签订的《土地转让协议书》和于2013年元月24日签订《双峰县国有土地使用权转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。
2、对原告委托律师代理诉讼支付的律师代理费，被告及第三人该不该承担，如该承担，应承担多少。《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款规定：撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条规定：债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。本案中，因原告提起要求撤销被告刘云肖与第三人朱昭平签订的《土地转让协议书》、《双峰县国有土地使用权转让合同》的诉讼请求，不能得到支持，故对原告要求被告及第三人支付为诉讼而支付的律师代理费的诉讼请求，本院亦不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告胡宗仁要求撤销被告刘云肖与第三人朱昭平于2013年元月20日签订的《土地转让协议书》和于2013年元月24日签订《双峰县国有土地使用权转让合同》的诉讼请求；
二�驳回原告胡宗仁要求被告刘云肖、第三人朱昭平共同承担原告因本案支付的律师代理费10万元的诉讼请求。
案件受理费6700元，财产保全费5000元，合计11700元，由原告胡宗仁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 杜江永
人民陪审员 朱永康
人民陪审员 陈甫求
二〇一三年十一月五日
代理书记员 刘江锋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤�债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条?对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。??
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。?