浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第3771号
原告刘小琴（曾用名刘晓琴）,女，1971年3月22日出生，汉族，住文成县。
委托代理人（特别授权代理）周建深、周春妮，浙江品和律师事务所律师。
被告叶有杉，男，1962年10月22日出生，汉族，住文成县。
第三人施向阳，男，1965年8月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人（特别授权代理）章伟玉、潘洁慧，浙江安瑞律师事务所律师。
原告刘小琴为与被告叶有杉房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月6日向本院起诉，本院于同日以简易程序立案。审理期间，第三人施向阳于2015年12月2日向本院提交参加诉讼申请书，认为其对诉争标的享有独立的请求权。本院于2016年1月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2016年2月1日将该案转为普通程序，又分别于2016年4月11日、5月19日公开开庭进行了审理。原告刘小琴的委托代理人周建深，第三人施向阳及其委托代理人章伟玉均参加三次庭审。被告叶有杉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘小琴诉称：2013年8月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其拆迁在建的坐落于瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号左首边间1楼店面1间（现地址为瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号）店面房出卖给原告，购房款125.5万元。房产变更登记过程中所缴纳的税款由原告自行缴纳。合同签订后原告于2013年8月24日支付被告定金5万元，2013年9月7日支付购房款55万元。2013年11月1日支付购房款60万元，剩余5万元待产权办理过户手续完毕后付清。原、被告约定房屋在建过程中的建房款由被告支付。但被告违约拒不支付，原告无奈为被告垫付了20万元的建房款。2014年4月16日，被告参与摸文后确定诉争店面房位置为瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号。现房屋已交付原告使用，但原告要求被告协助办理房屋所有权证、土地使用权证的初始登记及变更登记手续，被告借故推拖不予协助办理而未果。原告诉请判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、被告协助原告办理坐落于瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号店面的房屋所有权和土地使用权初始登记及变更登记手续；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告叶有杉未作答辩。
第三人施向阳述称：2013年11月19日，第三人与被告订立《房屋买卖协议书》，合同约定被告将其所有的即将拆建的飞云街道江南居民区花园路109号（即此房拆迁改建后的店面）出卖给申请人，购房款为70万元。合同签订后，被告出具店面买卖购房款收据。2014年4月16日，被告摸文定位分到飞云街道江南居民区花园路109号店面，该店面现已交付并由申请人使用。现第三人要求被告协助办理房产权证、土地使用权证初始登记及变更登记手续，但被告借故推诿不予协助办理。第三人认为对当事人诉争标的享有独立请求权。第三人请求判令：1、确认第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、被告协助第三人办理坐落于瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号店面的房屋所有权和土地使用权初始登记及变更登记手续；3、本案诉讼费用由原、被告负担。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原、被告身份证、原告户口簿各一份，以证明原、被告主体资格；
2、房屋买卖合同一份、收条三份，以证明原、被告存在房屋买卖合同关系及支付购房款的事实；
3、收款收据、瑞安市农商银行转账凭证各一份，以证明原告代被告支付诉争房屋建房款的事实；
4、摸文确认书复印件一份，以证明被告通过摸文确定诉争房屋坐落位置的事实；
5、国有建设用地使用权出让补充协议一份，以证明诉争房屋的土地性质为国有出让的事实；
6、领款凭证一份，以证明被告已将诉争房屋交付原告及原告已对诉争房屋进行装修的事实；
7、转账凭证三份、银行明细二份，以证明原告通过银行转账向被告付款80万元的事实；
上述证据经庭审出示，第三人提出质证意见如下：1、对证据1、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议；2、证据2中房屋买卖合同的真实性无法确定，上面仅有被告的签字，而没有其妻的签字，合同的有效性无法确认。证据2中8月24日收到定金5万元，并未注明是向原告收的。2013年11月1日收到周某现金60万元，我们认为这份收条的真实性无法确认。有一张借条内容是2013年9月7日收到周某地基款55万元，周某的身份无法确认，到底是借款还是买地基款无法判别；证据3中收款收据的真实性无法确认，瑞安市农商银行转账凭证的用途无法确定；证据6中2015年11月3日的领款凭证的真实性无法确认，无法证明装修款是否支付，与本案缺乏关联，现109号店面由第三人装修、使用；证据7仅有被告名字，没有原告或他人的名字，无法证实是购房的款项。
第三人在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
8、第三人的身份证一份，以证明第三人的身份情况；
9、房屋所有权证（证号：瑞安市房权证飞云镇字第××号）复印件一份，以证明诉争店面被改建前的产权情况及被告交付产权复印件给第三人收取的事实；
10、瑞安市房屋拆、改建用地审批表复印件一份，以证明诉争的店面系房屋拆建的事实；
11、房屋买卖协议书一份，以证明第三人与被告存在店面买卖的事实；
12、店面买卖收据一份，以证明第三人支付房款的事实；
13、摸文确认书复印件一份，以证明诉争店面已摸文定位的事实；
14、照片7张，以证明现有房屋由第三人在使用的事实；
15、转账记录凭证一份，以证明第三人向被告支付购房款的事实。
上述证据经庭审出示，原告提出质证意见如下：对证据8、10、13的三性无异议；证据9系复印件，无法确认真实性，不能证明待证事实；对证据11的三性有异议；证据12中载明的购房款为70万元，而当时市场价至少120万元，不符合当时的交易价格，实际是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保；对证据14的三性有异议，第三人是强行撬锁私自使用，不是通过合法的买卖与交付；证据15上金额是76万元，转账人为陈某真，与买卖合同上的金额有出入。
原告在本院指定的举证期限内申请证人周某出庭作证，以证明证人周某代替原告支付购房款的事实。被告质证意见：证人与原告系亲属关系，无法证明待证事实。证人证言与原告提供的证据有矛盾之处，收条上写现金60万元，证人说现金只有25万元，证人所表述内容无法反映支出的钱属原告所有。证人说现第三人在使用店面，也非原告装修。
第三人在本院指定的举证期限内申请证人陈某真出庭作证，以证明第三人通过证人陈某真支付被告70万元购房款的事实。原告质证意见：证人对事实方面不清楚。证人先转钱给第三人，再由第三人给证人，不符合房屋买卖的实际情况，第三人当时并未出差，而且70万元是第三人还证人的，双方可能存在其他经济往来，证人不能证明第三人的待证事实。
本院依职权向叶信核、陈某真进行调查，并分别制作谈话笔录各一份。其中叶信核说到“我感觉中叶有杉没有一同过来，因工程款还没有交，钥匙是由建房师傅陈丕娒保管的，刘小琴的钱交过来后，我们筹建小组将钱转交给建房师傅陈丕娒，然后陈丕娒收到钱后将钥匙交给刘小琴”“钥匙还没有交给刘小琴的时候，陈丕娒已将诉争店面进行装修，刘小琴收到钥匙后与陈丕娒就装修款进行结算，该领款凭证是真实的，我作为证明人有签字确认”“当时施向阳将房屋买卖协议拿来的时候说通过陈某真将购房款转给叶有杉”。陈某真说到“我和施向阳是亲戚，施向阳是我表妹”“我和施向阳有经济往来，因为亲戚关系，平时也会有钱相互调用”“施向阳很早开始和叶有杉谈买卖房屋的事情，2013年7月21日施向阳打电话给我说叶有杉经济需要，要把店面卖给他，问我有没有钱临时调70万元买店面，我卡上有钱就直接转给叶有杉。当天，我打钱前，叶有杉可能听施向阳说向我借款70万元购买房屋，就打电话给我说再借6万元，所以那天我合起来打了76万元给叶有杉”“我们也有很多经济往来，反正这6万元已经算清楚了，也不是以转账或者现金交付。我和叶有杉最后一次算账后，叶有杉还欠我23万元”。
被告叶有杉经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。本院对上述证据认定如下：对证据1、4、5、8、10、13，原告和第三人均无异议，本院予以认定；证据2房屋买卖合同上虽仅有被告的签字，没有其妻子的签字，根据家事代理原则，结合收条、证据4、5、9，可认定被告对诉争房屋依法享有处置权，该房屋买卖合同真实有效。2013年8月24日的收条上明确记载此款系瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号房屋楼下店面定金，原告持有该收条，在没有反驳证据的情况下，可确定此款系向原告收取的。周某作为原告嫂子，在原告身在国外的情况下，代收代付符合情理，其在证人证言中也承认是替原告向被告支付相关购房款的。故本院对证据2予以认定；证据3、6与本院依职权向叶信核调查所作的谈话笔录相互印证，可证实叶信核收到原告替被告垫付的工程款20万元后转交陈丕娒及原告收到陈丕娒交付的钥匙后与陈丕娒结算房屋装修款的事实，本院对证据3、6予以认定；证据7与周某的证人证言相互印证，可反映出资金流向及金额，其中农行：2013年8月27日20万元、10月20日20万元，建行：2013年9月14日10万元、11月1日30万元，收款人均系被告，本院对证据7予以认定；证据9与证据10虽均系复印件，结合本案相关事实，可认定证据9的真实性，该证据属房屋登记信息，具有公示性，能够证明诉争店面被改建前的产权情况，至于被告有无将产权复印件交付给第三人收取并不能对本案基本事实产生实质性的影响；证据11的房屋买卖协议书签订于2013年11月19日，形成于原、被告的房屋买卖合同之后，其中有特别声明：在甲乙双方约定帮助还款期限内，甲方退还乙方的还款金额后，本协议和双方签订的《房屋买卖合同》一律自行作废，乙方并退还甲方原封不动档案袋。证据12的房屋买卖收据载明购房款70万元。证据15记载陈某真于2013年7月21日向被告汇款76万元。陈某真在本院制作的谈话笔录中证实其与第三人系亲戚，其与被告存在经济往来，且被告至今还欠他钱。本院认为第三人由陈某真代付购房款在前，第三人与被告签订合同在后，期间相隔近4个月，明显不符合常理，且汇款金额有出入，两份合同中约定的购房款相差迥异，尽管陈某真在谈话笔录中称汇给被告的76万元中的6万元为被告向其借款，但无相应证据佐证。综上，本院对证据11、12、15不予认定；叶信核的谈话笔录证实诉争房屋的钥匙由建房师傅陈丕娒交给原告，第三人在庭审中多次承认撬锁入住的事实，现有证据尚不足以证明房屋由第三人正常使用的事实，本院对证据14不予认定；证人周某的证言除交付现金金额有出入外，其他内容客观真实，本院予以认定；本院依职权与陈某真所作的谈话笔录一份，证实被告、第三人与陈某真均有经济往来，证人陈某真的证言也无法证实其替第三人向被告支付购房款的事实，本院不予认定；本院依职权与叶信核所作的谈话笔录一份，证实原告从建筑师傅陈丕娒处领取房屋钥匙并就装修款进行结算的事实，本院予以认定。
综合以上证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2011年6月24日，被告对自有的坐落于瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号的房屋进行拆建报批。2013年5月8日，瑞安市飞云街道江南居民区包括被告在内的10户居民与瑞安市国土资源局签订国有建设用地使用权出让补充协议一份，对原房屋参照旧村改造相关政策实施团块改造并成立了筹建小组，成员包括叶信核、叶茂游、蔡贵者等。2013年8月12日，原、被告签订一份房屋买卖合同，合同约定被告将坐落于瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号左首边间楼下店面一间出卖给原告，约定总售价为125.5万元；在近10天内付65万元，其余款于2013年10月20日前付清，剩余5万元待房产过户手续办理完毕后支付，该购房款由其嫂周某代付。合同签订后，原告通过转账及付现的方式陆续向被告支付购房款120万元，尚欠5.5万元。2014年4月16日，被告参与店面定位抽签，确定原告购买的店面位置为瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号。2015年11月3日，原告通过他人向叶信核转账20万元，用以支付被告欠建筑师傅陈丕娒的工程款，同时由陈丕娒将店面钥匙交付原告，且由原告与陈丕娒结清店面装修款。后第三人以被告已将诉争店面出卖给他为由，强行撬锁入内。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告刘小琴与被告叶有杉在协商一致的基础上签订的《房屋买卖合同》，基本条款完整、明确，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，属于有效合同。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告叶有杉应当协助原告办理讼争房产的房屋所有权证、土地使用权证初始登记及过户登记手续，原告的诉讼请求合法有据，予以支持。第三人施向阳称其与被告签订了《房屋买卖协议书》并交付了购房款，证据不够充分，对其主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘小琴与被告叶有杉于2013年8月12日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告叶有杉应于本判决生效后十日内办理坐落于瑞安市飞云街道江南居民区花园路109号房产的房屋所有权证、土地使用权证的初始登记手续并协助原告刘小琴办理该房产的房屋所有权证、土地使用权证过户登记手续；
三、驳回第三人施向阳的诉讼请求。
本案受理费24600元，由被告叶有杉负担13800元，第三人施向阳负担10800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费24600元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 连永考
人民 陪 审员 方玲飞
人民 陪 审员 薛宽妹
二〇一六年七月二十八日
（代）书记员 木聪慧