天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终907号
上诉人（原审原告）：天津君谊物业发展有限公司，住所地天津市北辰区顺义道。
法定代表人：张兴祥，董事长。
委托诉讼代理人：王诺，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：王星全，天津海静律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蔡凤岗，男，1961年6月8日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。
委托诉讼代理人：许杰（系蔡凤岗之妻），住天津市静海区。
上诉人天津君谊物业发展有限公司（以下简称君谊物业公司）因与上诉人蔡凤岗物业服务合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2016）津0118民初4301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君谊物业公司的委托诉讼代理人王诺、王星全，上诉人蔡凤岗及其委托诉讼代理人许杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
君谊物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令蔡凤岗支付君谊物业公司自2013年2月1日至2015年4月30日期间的物业管理服务费23015.07元；3、判令蔡凤岗支付君谊物业公司自2013年2月26日至2015年4月30日期间的违约金4545.48元；4、判令蔡凤岗支付君谊物业公司2015年5月1日至实际给付之日期间的违约金，违约金计算标准按照每日千分之0.5计算；5、本案两审诉讼费用由蔡凤岗承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定君谊物业公司在2015年5月25日之前对蔡凤岗房屋墙皮碱化、路灯长期不亮、路面井盖塌陷等现象没有维修或维修不及时、不到位是错误的。二、一审法院适用法律错误。君谊物业公司依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定履行了物业服务义务，一审法院将蔡凤岗应交的物业费减免30%并判定蔡凤岗不依约承担违约责任是适用法律错误。
蔡凤岗上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判蔡凤岗向君谊物业公司给付自2013年2月1日至2015年4月30日的物业费5903.352元（2.6元/月/平方米×270.3平方米×24个月×35%）。二、本案上诉费用由君谊物业公司承担。
事实和理由：1、物业费应按房产证建筑面积计算。蔡凤岗所购物业房产证实际建筑面积为270.3平方米，并非君谊物业公司所诉的279.48平方米。2、君谊物业公司于2012年8月4日收取了蔡凤岗2012年2月1日至2013年1月31日的物业费8474元。而后，在未与蔡凤岗进行沟通的情况下，擅自提高了物业费标准，违反了《物业服务收费管理办法》的相关规定。3、时至蔡凤岗被起诉之前，君谊物业公司从未向蔡凤岗追讨过物业费，君谊物业公司所诉的27个月物业费中有三个月已超出两年的诉讼时效，法院不应予以支持。4、君谊物业公司作为蔡凤岗小区的前期物业服务企业，未能按照《前期物业服务合同》中第二条履行其职责，尤其针对第二条中的第一、二、五、六、八项均存在不作为、不到位等情况，违约行为十分严重。因此蔡凤岗认为一审法院判定酌情减免30%物业费有失公平，应判酌情减免65%物业费。
君谊物业公司向一审法院起诉请求：1、蔡凤岗向君谊物业公司支付2013年2月1日至2015年4月30日物业管理服务费23015.07元；2、蔡凤岗支付君谊物业公司2013年2月26日至2015年4月30日的违约金4545.48元；3、蔡凤岗支付君谊物业公司2015年5月1日至实际支付给君谊物业公司物业管理服务费期间的违约金，违约金计算标准每日千分之0.5；4、诉讼费用由蔡凤岗承担。
一审法院认定事实：案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司系天津市静海区双塘镇西双塘村内凤凰庄园的开发商，蔡凤岗为凤凰庄园业主。天津德泰隆基房地产开发有限公司通过公开招投标与天津市三盈物业管理有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，后该公司于2011年11月18日与天津市三盈物业管理有限公司协商一致解除了《天津市住宅前期物业服务合同》。2011年11月19日，该公司公开招投标与君谊物业公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。合同约定天津德泰隆基房地产开发有限公司将天津市静海区双塘镇西双塘村凤凰庄园委托给君谊物业公司进行前期物业管理服务，小区物业类型为多层、高层住宅、别墅。双方在合同中就物业服务内容及标准、前期物业服务合同期限、权利义务、物业管理服务费用、交纳费用时间等进行了约定。该前期物业服务合同自2011年12月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，服务合同尚在履行当中。该物业服务合同中别墅的物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）为3.05元/月·平方米。截止2015年5月25日前（君谊物业公司诉讼前），君谊物业公司在履行合同义务过程中对蔡凤岗房屋墙皮碱化、路灯长期不亮、路面井盖塌陷等现象没有维修或维修不及时、不到位。
2012年8月30日，蔡凤岗作为凤凰庄园30号楼-1房屋的业主已对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容予以确认。该房屋建筑面积279.48平方米。蔡凤岗已经交纳了2012年2月1日至2013年1月31日的物业费8474元，自2013年2月1日至2015年4月30日的物业服务费23015.18元（3.05元/月·平方米×279.48平方米×27个月）尚未交纳。
一审法院认为，君谊物业公司与案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的，意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。在2015年5月25日前（君谊物业公司诉讼前），君谊物业公司在履行合同义务过程中物业服务确实存在瑕疵，蔡凤岗提出的其房屋墙皮碱化、路灯长期不亮、路面井盖塌陷等现象事实存在，君谊物业公司对上述存在问题在截止2015年5月25日前没有维修或维修不及时、不到位，考虑到君谊物业公司服务标准与等级、实地调查情况、物业服务区域的整体缴费比例，可在物业服务费23015.07元基础上酌情减免30%，即由蔡凤岗给付君谊物业公司物业服务费16110.55元；因君谊物业公司在物业服务过程中其服务质量确实存在瑕疵，违反了其与开发商签订的前期物业服务合同的约定，故其要求蔡凤岗承担违约金的诉讼请求，理由不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十六条第一款，《天津法院物业服务纠纷案件审理标准（试行）》（一）的通知第五条第五项、第六项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释［2001］33号第二条之规定，判决：一、蔡凤岗自一审判决生效后十日内给付天津君谊物业发展有限公司自2013年2月1日至2015年4月30日的物业服务费16110.55元；二、驳回蔡凤岗的其他诉讼请求。案件受理费490元，由天津君谊物业发展有限公司承担147元，蔡凤岗承担343元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。君谊物业公司向本院提交维修路灯的收据，证明物业公司对路灯进行了维修。蔡凤岗对此证据的质证意见为：维修路灯是在上次二审期间解决的，证明不了在君谊物业公司诉蔡凤岗期间不存在问题，不能证明君谊物业公司的证明目的。
二审庭审中，蔡凤岗提交其房地证津字第××号房地产权证，证明其坐落在静海县双塘镇××内××庄园××楼1门的房屋建筑面积为270.3平方米。君谊物业公司对此事实无异议。
本院认为，君谊物业公司上诉主张一审法院认定其对蔡凤岗房屋墙皮碱化、小区路灯长期不亮、小区路面井盖塌陷等现象没有维修或维修不及时、不到位是错误的。经一审法院查明，君谊物业公司在对蔡凤岗居住的小区进行物业服务中，确实存在上述问题，一审法院根据上述情况，酌情减免蔡凤岗应当缴纳的物业服务费30%，符合事实和法律规定，并无不当。但蔡凤岗物业服务费的收费依据应当以房产证上记载的房屋建筑面积为准，蔡凤岗房产证上记载的房屋建筑面积为270.3平方米，君谊物业公司对此事实亦予以认可，故应当按照此面积计算蔡凤岗应当缴纳的物业服务费。据此，蔡凤岗应当缴纳的物业服务费为：3.05元/月/平方米×270.3平方米×27个月×70%=15581.44元。
综上所述，君谊物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；蔡凤岗的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。根据蔡凤岗二审期间提供的新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下：
一、维持天津市静海区人民法院（2016）津0118民初4301号民事判决第二项；
二、撤销天津市静海区人民法院（2016）津0118民初4301号民事判决第一项；
三、上诉人蔡凤岗于本判决生效后十日内一次性给付上诉人天津君谊物业发展有限公司2013年2月1日至2015年4月30日期间的物业服务费15581.44元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费490元，由上诉人天津君谊物业发展有限公司负担172元，由上诉人蔡凤岗负担318元。二审案件受理费86元，由上诉人天津君谊物业发展有限公司负担，二审案件受理费376元，由上诉人天津君谊物业发展有限公司负担76元，由上诉人蔡凤岗负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张吉堂
审 判 员 李 权
代理审判员 刘 芳
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 孔娇阳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……