四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安岳民初字第1554号
原告杨明辉，男，汉族，居民，住安岳县岳阳镇建设街***号*幢*单元***号。
委托代理人罗世华，女，汉族，居民，住安岳县东胜乡牛王街***号附*号。
被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇茶店子街44号2楼。
法定代表人刘仁彬，总经理。
委托代理人冉啟光，男，汉族，公司职工，住安岳县兴隆镇左家坪街村寨子巷232号。
委托代理人谢远强，四川兴岳律师事务所律师。
原告杨明辉与被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司（以下简称“宏业房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日、2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告杨明辉的委托代理人罗世华、被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司法定代表人刘仁彬的委托代理人冉啟光、谢远强到庭参加诉讼，诉讼中，原、被告申请庭外和解未果，现恢复审理。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告杨明辉诉称，原、被告于2009年1月9日签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：被告应于2009年7月9日之前为原告办齐房屋所有权证及国有土地使用证。原告按照协议约定支付了全部房款。至2015年3月6日，被告仍未为原告办理买卖房屋权属证书。后原告多次催告被告，被告至今仍以各种理由推脱其责任，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。据此。原告为维护其自身合法权益，特诉请人民法院依法调解或判决被告立即为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证；由被告支付逾期办理房屋所有权证违约金8114.4元。
被告宏业房地产公司辩称，原告等286户代表人刘瑜与被告签订了联合开发协议，协议约定以原告等286户为定作人，被告为承揽人，被告为原告等286户建房，原、被告之间系承揽合同关系，而非商品房销售合同关系。原、被告签订《商品房买卖合同》属实，但没有对商品房买卖作出意思表示，商品房买卖合同不成立。原告以商品房买卖合同向被告主张权利，但未按照商品房买卖合同约定向被告交付房款，而是将房款交给了未得到被告委托授权的工商局购房领导小组，系原告违约在先，被告不应该承担违约金，且原告主张的违约金也过高。同时，根据商品房买卖合同15条的约定，被告的义务是将相应房屋登记资料交登记机关备案，其只承担相关的证明文件和协助义务，合同中并未约定由被告办理商品房的产权证书，未办理两证系原告方的责任。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告是经工商机关注册登记的房地产开发企业。2008年9月2日，被告获得了安岳县岳阳镇东井沟原木材市场“东景丽都”住宅楼开发项目，该工程于2009年3月11日获得了商品房预售许可证。
刘瑜代表原告等286户成立了东景丽都团购小组。2008年9月1日，刘瑜代表原告等286户作为甲方与被告宏业房地产公司作为乙方签订了《联合开发东井丽都住宅小区协议》，该协议主要约定：1、甲方将依法获得的6057.80㎡土地使用权的产权过户到乙方，该项目由甲方出土地，乙方负责开发建设进行联合开发；2、甲方优先选择286套住房并享有所有权，剩余住房、地下室等属乙方所有；3、甲方按所选286套住房的面积，以均价1200元／㎡付款给乙方，该款包含甲、乙双方签订的《主体工程施工图》、《乔木配置图》所列全部建设项目，也包含附属工程、配套设施全部项目；4、付款方式：（1）本协议签订后，甲方支付乙方工程款270万元，甲方向乙方两次支付的570元在分期支付的工程款中逐步扣除；（2）甲方按选定住房286套总房价的75%支付土建工程款，25%作为后期付款；（3）主体工程竣工后，支付的主体工程款不超过选定房总价的75%；（4）电梯、绿化、沼气等附属工程完工一项支付一项工程款，支付的附属工程款不超过选定房总价的20%；（5）工程完工，并一次性验收合格后，职工两证到手后支付选定房总价的4.5%，留0.5%作质保金，两年内无质量问题，甲方退还乙方。
2009年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：1、买受人购买的商品房为安岳县岳阳镇东井沟东景丽都1单元1501号，建筑面积为115.47㎡；2、该商品房单价为1215元／㎡，总价款为140296元，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款价；3、付款方式及期限：按《联合开发东景丽都住宅小区协议》中付款方式执行；4、交付期限：出卖人应当在2010年10月1日前，将具备符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价1%向买受人支付违约金。
以上合同签订后，被告进行施工，并按照合同约定向原告交付了房屋。2011年4月25日，原告按照房屋实际面积119.33㎡向东景丽都团购小组交纳购房款144985.95元。2014年1月6日，东景丽都团购小组将原告等286户团购房的购房款收齐后按合同约定1200元／㎡的价格转交给被告宏业房地产公司。被告宏业房地产公司至今未交付原告购买的商品房房屋所有权证书及国有土地证。
以上事实，有下列证据予以证实：身份证，营业执照，组织机构代码证，商品房买卖合同，收据，联合开发东井丽都住宅小区协议，东景丽都团购领导小组证明，建设工程规划许可证，商品房预售许可证及原、被告的当庭一致陈述意见等证据。上述证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，予以采信。
本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议的焦点为：一、原、被告间的商品房买卖合同法律关系是否成立并生效；二、原告是否按照合同约定履行了付款义务；三、合同中是否约定由被告办理相关产权登记手续；四、原告主张的违约金数额是否合理，是否得到法律支持；
一、原、被告间的商品房买卖合同法律关系是否成立并生效。
2008年9月1日，原、被告签订了《联合开发东井丽都住宅小区协议》，根据该协议约定：原告等286户与被告合作建房，原告等作为联营一方向联营体出资一定金额的投资款，待被告开发商将房产建好后，原告等人均可获得开发项目中约定的某套房屋，同时其协议中未约定原告等参加共同经营，也未约定承担联营的风险责任。且在2009年1月9日，原告又与被告签订《商品房买卖合同》。依据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”之规定，故本案中原、被告的关系是明为联营，实为商品房买卖合同。2009年3月11日被告取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故当事人所签商品房买卖合同应当认定成立并生效。
二、原告是否按照合同约定履行了付款义务。
2009年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，付款方式及期限按《联合开发东景丽都住宅小区协议》中付款方式执行。《联合开发东景丽都住宅小区协议》约定：1.主体工程竣工后，支付的主体工程款不超过选定房总价的75%；2.电梯、绿化、沼气等附属工程完工一项支付一项工程款，支付的附属工程款不超过选定房总价的20%；3.工程完工，并一次性验收合格后，职工两证到手后支付选定房总价的4.5%，留0.5%作质保金，两年内无质量问题，甲方退还乙方。即在被告交付房产证及国土证前，原告必须向被告交付房屋总价款的95%，即137736.65元。原告向东景丽都团购小组交纳购房款144985.95元后，东景丽都团购小组于2014年1月6日以1200元／㎡的均价将房款转给被告，即本案被告收到原告房款143196元。故原告已按照合同约定履行了付款义务。
三、合同中是否约定由被告办理相关产权登记手续。
原告与被告签订的《联合开发东井丽都住宅小区协议》和《商品房买卖合同》均符合国家法律规定，其商品房买卖合同关系合法有效。《联合开发东井丽都住宅小区协议》签订后，原、被告又签订《商品房买卖合同》，对此应视为《商品房买卖合同》对《联合开发东井丽都住宅小区协议》部分条款进行了变更，二者相冲突之处应按《商品房买卖合同》的约定予以履行。依照《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书”的约定。故合议庭认定被告办理产权登记手续是合同约定的义务，因此原告要求其办理所购买房屋的权属证书的诉讼请求，本院予以支持。
四、原告主张的违约金数额是否合理，是否得到法律支持。
原告主张由被告承担逾期办证违约金8114.4元。依照《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价1%向买受人支付违约金”之约定，因被告违约，应向原告承担已付房款143196元1%的违约责任即1431.96元，而本案中原告主张的逾期办证违约金8114.4元，已超过上述计算标准，本院对其超出部分不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司在于本判决生效之日起2个月内将坐落于安岳县岳阳镇东井沟东景丽都1单元1501号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证交付原告杨明辉；
二、由被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨明辉支付违约金1431.96元；
三、驳回原告蒋杨明辉其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 李 青
代理审判员 杨丽玲
人民陪审员 陈善贵
二〇一五年十一月六日
书 记 员 唐 婷