杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第1693号
原告：杭州经济技术开发区爱笑幼儿园。住所地：杭州经济技术开发区听涛路伊萨卡国际城浩泽园5-112商铺。
法定代表人：王槐德，该园园长。
委托代理人：黄卫红，浙江汉普律师事务所律师。
委托代理人：虞一翔，浙江汉普律师事务所律师。
被告：杭州海满云贸易有限公司。住所地：杭州经济技术开发区听涛路伊萨卡国际城浩泽园5-112-1。
法定代表人：周恒满，该公司总经理。
委托代理人：郭美云，浙江浙杭律师事务所律师。
原告杭州经济技术开发区爱笑幼儿园（以下简称爱笑幼儿园）与被告杭州海满云贸易有限公司（以下简称海满云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林晖独任审理，于2015年12月28日公开开庭审理了本案。原告爱笑幼儿园的委托代理人黄卫红，被告海满云公司的法定代表人周恒满及其委托代理人郭美云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱笑幼儿园起诉称：2014年1月18日，原告的举办人李彦英与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于杭州经济技术开发区听涛路伊萨卡国际城浩泽园5-112商铺转租给李彦英开办幼儿园，租赁期限自2014年3月1日起至2024年2月28日止，房屋租金第一年43.8万元，租赁保证金8万元。合同签订后，原告依约向被告支付8万元保证金及第一年房屋租金43.8万元。2014年6月24日，原告经行政机关批准登记设立。案涉租赁房屋系伊萨卡国际城小区全体业主的公告营业用房，为被告自小区物业管理公司上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司租赁后转租给原告使用。2014年12月底，伊萨卡国际城小区业委会将案涉房屋收回并终止了与被告的房屋租赁合同，重新委托杭州绿洲物业有限公司将案涉房屋直接出租给原告经营使用，租赁合同期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，原告为此支付了2015年1月1日起至2015年12月31日的房屋租金共计49.5万元。综上，原告认为，案涉房屋所有权人已经终止与被告的房屋租赁关系，从而导致原告与被告签订的房屋租赁协议无效，双方租赁合同实际履行至2014年12月31日止，被告应当返还租赁保证金和合同未履行部分的房屋租金。故原告起诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日终止；二、被告返还租赁保证金80000元和房屋租金73000元，共计153000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告海满云公司答辩称：一、本案被答辩人不是适格的原告。本案的《房屋租赁合同》的当事人为答辩人和第三人李彦英。根据合同相对性原则，合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案原告的性质为民办非企业，举办者的行为是否能够归属于该民办非企业没有明文法律规定，且本案原告为法人，拥有独立的法人资格，与举办者之间的权利义务应当是区分开来的，若原告想要依法享有本案涉案合同的权利义务，应该对本案的房屋租赁合同的合同主体进行变更，而本案没有任何变更手续，原告无权针对本案的涉案标的提出诉请。二、原告提出的退还房屋租金的租赁期间实际已履行完毕，被告无需退还该期间房屋租金。原告要求退还房屋租金的期间为2015年1月1日至2015年2月28日。根据2014年5月1日生效的《杭州市物业管理条例》第29条第三款的规定“业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县（市）房产主管部门代为接收后交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告”。据了解，案涉伊萨卡小区的业主委员会于2015年1月1日成立，被告与前期物业服务企业上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司于2013年9月23日签订的房屋租赁合同的期限为2014年3月1日至2024年2月28日，被告与李彦英于2014年1月8日签订的房屋租赁合同的期限为2014年3月1日至2024年2月28日。根据该物业管理条例规定，被告与前期物业公司签订的合同在伊萨卡业主委员会成立后十二个月内，即至2015年12月31日止被告有权租赁本案案涉房屋。三、本案房屋租赁合同履行过程中，因第三人李彦英存在违约行为，租赁保证金用于抵充合同约定第三人李彦英应当承担的费用后，不存在剩余。根据案涉《房屋租赁合同》约定“乙方应于每六个月租金到期时提前15日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付租金”。李彦英支付2014年9月1日至2015年2月28日期间的房屋租金时间为2014年9月4日，按合同约定已经逾期19天，违约金为6935元。另根据案涉房屋租赁合同约定，擅自退租需要承担违约金，原告起诉要求确认《房屋租赁合同》于2014年12月31日终止，且原告针对案涉房屋租赁合同又签订了新的租赁合同，李彦英也没有支付任何租金给被告，李彦英已经违约，故李彦英应支付违约金7.3万元。故根据双方约定“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方”，本案因李彦英存在违约行为需要向被告支付违约金，案涉保证金用于抵充其应承担的费用后，不存在剩余。综上，原告并非本案适格原告，且根据案涉合同约定，被告无需退还原告诉请的款项，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。
本院经审理查明：2013年9月23日，上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司（以下简称复瑞物业公司）与海满云公司签订《房屋租赁合同》，约定复瑞物业公司将杭州经济技术开发区听涛路伊萨卡国际城5-112商铺出租给海满云公司，海满云公司向复瑞物业管理公司承诺，租赁该房屋作为开办幼儿园经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；复瑞物业公司允许海满云公司将其转租，但必须经复瑞物业公司书面同意，用于经营其他不违反国家相关规定的项目；复瑞物业公司应于2013年10月1日前向海满云公司交付该房屋，房屋租赁期自2014年3月1日起至2024年2月28日止；租赁期间，如果复瑞物业公司撤出伊萨卡社区的物业管理，复瑞物业公司应将海满云公司所交的保证金予以退还；复瑞物业公司有义务并积极协助海满云公司与下一任物业公司或业委会洽谈，就本合同继续有效达成一致。
2014年1月8日，海满云公司与李彦英签订《房屋租赁合同》，约定海满云公司将坐落在杭州市经济技术开发区听涛路伊萨卡国际浩泽园5-112号商铺出租给李彦英；该房屋建筑面积为1250平方米；李彦英向海满云公司承诺，租赁该房屋作为开办幼儿园使用，不对外招收七周岁以上学生（含小学生）的兴趣班培训项目，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；李彦英如果中途需要转租转让必须征得海满云公司同意方可，否则海满云公司有权收回房屋，终止合同并没收保证金，李彦英不得要求海满云公司赔偿损失；海满云公司应于2014年1月20日前向李彦英交付该房屋，房屋租赁期自2014年3月1日起至2024年2月28日止；该房屋年租金43.8万元整，该价格不包含物业管理费，物业管理费按小区公布的标准交纳，李彦英签订合同后应立即付清当年的物业管理费，以后每年第一个月支付当年的全部物业管理费；第一年的租金按上述标准执行，以后每年在上一年租金基础上递增5%；合同签订后即支付第一期六个月的租金；李彦英应于每六个月租期到期时提前15日向海满云公司支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则李彦英需按月租金的1%支付违约金；李彦英支付租金的方式为每次支付六个月租金，李彦英以现金（包括现金划账）的方式支付给海满云公司；海满云交付该房屋时，李彦英应向海满云公司支付房屋租赁保证金，保证金8万元；租赁关系终止时，海满云公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由李彦英承担的费用外，剩余部分无息归还李彦英。同时，双方还约定解除《房屋租赁合同》的解除条件：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同条款的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.海满云公司未按时交付该房屋，经李彦英催告后10日内仍未交付的；2.海满云公司交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；3.李彦英未征得海满云公司书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4.因李彦英原因造成房屋主体结构损坏的；5.李彦英擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6.李彦英逾期不支付租金累计超过10日的；7.海满云公司或李彦英擅自解除合同，未提前1个月通知的。
2014年2月15日，海满云公司出具收据两份，一份载明交款单位为杭州经济技术开发区爱笑幼儿园，收款方式为转账，金额80000元，收款事由为租房保证金；另一份载明交款单位为杭州经济技术开发区爱笑幼儿园，收款方式为转账，金额219000元，收款事由为2014年3月1日至2014年8月31日房租。2014年9月4日，海满云公司出具收据一份，载明交款单位为杭州经济技术开发区爱笑幼儿园，收款方式为转账，金额219000元，收款事由为2014年9月1日至2015年2月28日房租。
2014年6月11日，杭州经济技术开发区社会发展局印发《关于同意设立杭州经济技术开发区爱笑幼儿园的批复》，同意设立杭州经济技术开发区爱笑幼儿园，幼儿园位于杭州经济技术开发区伊萨卡国际城浩泽园5-112号商铺。
2014年7月18日，杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会（以下简称小区业委会）成立，后更换了伊萨卡小区的物业管理公司。2014年12月31日，复瑞物业公司撤出伊萨卡小区，同日杭州绿洲物业有限公司（以下简称绿洲物业公司）进驻该小区。2015年1月至2015年3月，新旧物业公司进行业务交接。小区业委会对包括案涉商铺在内的小区公共营业用房出租的租期均自2015年1月1日开始，并自2015年1月1日起算租金。
2015年3月底，爱笑幼儿园与绿洲物业公司、小区业委会签订《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》，小区业委会作为授权方，授权绿洲物业公司将伊萨卡国际城小区浩泽园5-112号商铺出租给爱笑幼儿园；租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金价格为第一年（2015年1月1日至2015年12月31日）1.1元／平方米／天，共计495000.00元；第二年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金增加5%为1.155元／平方米／天，共计519750.00元；第三年（2017年1月1日至2017年12月31日）租金增加5%为1.213元／平方米／天，共计545850.00元；第四年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金增加5%为1.274元／平方米／天，共计573300.00元；第五年（2019年1月1日至2019年12月31日）租金增加5%为1.338元／平方米／天，共计602100.00元；以上租金不含税价，如承租人需要税票，应缴的一切税费由爱笑幼儿园缴纳（即开发票的税费），但绿洲物业公司需协助爱笑幼儿园办理相关的手续；租金采用一年一付，先付后用的原则；爱笑幼儿园必须在合同签订之日起七日内支付第一年全年租金495000元和房屋风险保证金50000元到小区业委会指定账户，并由小区业委会出具费用收讫证明给绿洲物业公司和爱笑幼儿园，否则合同无效；以后每年提前一个月支付全年租金。2015年4月15日，爱笑幼儿园通过银行转账方式向小区业委会支付第一年租金495000元及保证金50000元。2015年4月16日，小区业委会向爱笑幼儿园出具费用收讫收款收据。现原告主张被告尚未退还案涉商铺的房屋租赁保证金及2015年1月1日至2015年2月28日的房屋租金。
上述事实由原告爱笑幼儿园提供的《房屋租赁合同》、收款收据、《房屋租赁合同》（复印件），《伊萨卡国际城小区租赁正式合同》、收据、批复文件，被告海满云公司提供的杭州银行业务凭证，以及小区业委会成员杨美玲的陈述，当事人的庭审陈述所证实，本院对上述证据材料予以确认。
本院认为：本案争议焦点：一、原告是否为本案适格主体；二、案涉《房屋租赁合同》的租赁期间；三、原告是否存在违约行为，而导致案涉房屋租赁保证金全部抵充。
关于争议焦点一，原告是否为本案适格主体。被告抗辩称本案的《房屋租赁合同》的当事人为海满云公司和第三人李彦英。根据合同相对性原则，合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案原告的性质为民办非企业，举办者的行为是否能够归属于该民办非企业没有明文法律规定，且本案原告为法人，拥有独立的法人资格，与举办者之间的权利义务应当是区分开来的，若原告想要依法享有本案涉案合同的权利义务，应该对本案的房屋租赁合同的合同主体进行变更，而本案没有任何变更手续，原告无权针对本案的涉案标的提出诉请。对此，本院认为，根据现有证据，可以认定李彦英系爱笑幼儿园的发起人之一，签订合同时，爱笑幼儿园尚未成立。假如爱笑幼儿园没有成立，或成立后不履行合同，除当事人有明确约定发起人不对法人成立前所签订的合同所引起的债务负责，则发起人应对合同债务负责。然本案中，原告爱笑幼儿园已经成立，虽然未与海满云公司重新达成协议取代李彦英成为合同当事人，但本案的房屋租赁关系实际上发生于爱笑幼儿园与海满云公司之间，故爱笑幼儿园系本案适格原告。
关于争议焦点二，案涉《房屋租赁合同》的租赁期间。被告抗辩称案涉小区的业主委员会于2015年1月1日成立，被告与前期物业服务企业复瑞物业公司于2013年9月23日签订的房屋租赁合同的期限为2014年3月1日至2024年2月28日，被告与李彦英于2014年1月8日签订的房屋租赁合同的期限为2014年3月1日至2024年2月28日。根据《杭州市物业管理条例》规定，被告与前期物业公司签订的合同在伊萨卡业主委员会成立后十二个月内，即至2015年12月31日止被告有权租赁本案案涉房屋。对此，本院认为，业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县（市）房产主管部门代为接受后移交前期物业服务企业使用和经营。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。本案中，复瑞物业公司在前期物业管理过程中经营使用小区公共营业用房符合法律规定，故复瑞物业公司将案涉商铺租赁给海满云公司后，海满云公司将案涉商铺转租给爱笑幼儿园的行为于法有据，本院予以确认。然小区业委会成立后，复瑞物业公司将案涉商铺交还小区业委会，小区业委会作为授权方授权绿洲物业公司与原告重新签订合同，并确定了双方的权利义务。故自2015年1月1日起，复瑞物业公司已无权处分案涉商铺，致使海满云公司无权转租案涉商铺，最终导致原告与被告签订的《房屋租赁合同》中针对自2015年1月1日之后的条款约定无效，故原告要求确认爱笑幼儿园与海满云公司签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日终止，于法有据，本院予以支持。又因案涉《房屋租赁合同》于2014年12月31日终止，故被告海满云公司收取的2015年1月1日至2015年2月28日期间的租金73000元应当予以返还，本院对原告要求被告返还房屋租金73000元的诉请予以支持。
关于争议焦点三，在原告为本案适格主体情况下，原告是否存在违约行为，而导致案涉房屋租赁保证金全部抵充。被告答辩称，根据案涉《房屋租赁合同》约定“乙方应于每六个月租金到期时提前15日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付租金”，李彦英支付2014年9月1日至2015年2月28日期间的房屋租金时间为2014年9月4日，按合同约定已经逾期19天，违约金为6935元；另根据案涉房屋租赁合同约定，擅自退租需要承担违约金，原告起诉要求确认《房屋租赁合同》于2014年12月31日终止，且原告针对案涉房屋租赁合同又签订了新的租赁合同，李彦英已经违约，故李彦英应按月租金的双倍支付违约金，计7.3万元；故案涉保证金用于抵充原告应承担的费用后，不存在剩余，被告无需退还。对此，本院认为，关于被告抗辩的原告逾期支付2014年9月1日至2015年2月28日的租金应支付违约金6935元的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告抗辩因原告擅自退租需按月租金的双倍支付违约金的主张，因被告在2015年1月1日已经无权处分案涉房屋，故不存在原告擅自退租的情形，故本院对该抗辩不予支持。根据双方合同约定，租赁关系终止时，海满云公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由爱笑幼儿园承担的费用外，剩余部分无息归还，故海满云公司尚需返还保证金73065元（80000元-6935元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第九十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州经济技术开发区爱笑幼儿园与被告杭州海满云贸易有限公司于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日终止；
二、被告杭州海满云贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州经济技术开发区爱笑幼儿园房屋租赁保证金73065元；
三、被告杭州海满云贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州经济技术开发区爱笑幼儿园房屋租金73000元；
四、驳回原告杭州经济技术开发区爱笑幼儿园的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费3360元，减半收取1680元，保全费1270元，共计2950元，由原告杭州经济技术开发区爱笑幼儿园负担77元，由被告杭州海满云贸易有限公司负担2873元。原告杭州经济技术开发区爱笑幼儿园于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州海满云贸易有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 林 晖
二〇一六年二月二日
书 记 员 朱福庆