江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）淮中执异字第0048号
异议人（案外人）汤伟。
异议人（案外人）邓莹。
两异议人共同委托代理人薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。
申请执行人上海置辰工程建设有限公司，住所地上海市普陀区石泉路165弄13号4室10座。
法定代表人边飞，该公司董事长。
委托代理人孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。
委托代理人缪红星，江苏兴宇律师事务所律师。
被执行人江苏金诺置业有限公司，住所地江苏省盱眙县金源北路新世纪广场东侧。
法定代表人苏为民，该公司董事长。
委托代理人王成进。
本院在执行上海置辰工程建设有限公司（以下简称置辰公司）与江苏金诺置业有限公司（以下简称金诺公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2014年10月9日查封金诺公司名下房屋所有权证书号为8201101808、8201101781、8201101779号项下的房地产。案外人汤伟、邓莹于10月13日提出异议，主张上述房屋的所有权。本院于2014年11月6日立案后，于11月25日公开进行听证审查，异议人汤伟及异议人汤伟、邓莹的代理人薛忠凯，申请执行人置辰公司的代理人孙友明、缪红星，被执行人金诺公司的代理人王成进参加听证。本案现已审查终结。
案外人汤伟、邓莹异议称：贵院查封的金诺.墨香苑小区综合楼为金诺公司开发建设。2014年1月7日，异议人与金诺公司签订商品房买卖合同两份，由金诺公司将金诺.墨香苑小区综合楼出售给异议人。合同签订后，异议人已按合同约定支付了全部购房款，上述房屋已实际交付给异议人经营使用，因金诺公司自身原因，至今未将涉案综合楼过户到异议人名下。异议人系上述房屋的实际所有人，享有完全的所有权。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院查封金诺.墨香苑小区综合楼不符合相关法律规定，严重损害了异议人的合法权益，恳请法院依法解除对综合楼的查封。
申请执行人置辰公司答辩称：异议人的申请没有事实和法律依据，法院在执行中对登记在被执行人名下的三套房产进行查封是完全正确的。其理由为：1.汤伟、邓莹不具备本案执行异议主体资格。该案争议的房屋属以房抵债，该商品房买卖合同的签订不具备法律效力，汤伟、邓莹只是债权人，而不是法律规定的房屋所有人；从房屋登记薄证据显示，涉案的房屋已经抵押给银行，银行属于抵押权人。两异议人及金诺公司并无证据证明其双方买卖房屋已经通知了抵押权人，并获得抵押权人的同意，金诺公司无权出让本案涉案房屋；异议人未按合同约定在合同签订三十日内及时缴纳契税，金诺公司亦未开具购房发票，不符合交易习惯。购房合同约定交房期限为2010年1月31日，而购房合同的签订日期为2014年1月7日，有违常理。另购房合同中约定商品房在取得商品房交付批准文件后交付，而金诺公司未能出具相关交付使用批准文件。两异议人与金诺公司签订的商品房买卖合同未成立生效，异议人无权实际占有涉案房屋。金诺公司与异议人借款及利息结算情况说明等证据显示，两异议人的钱款都是直接打入李玉娟的账户，金诺公司无证据能够证明李玉娟同金诺公司发生实际的借贷关系。2.异议人在购房中存在过错。本案中，异议人并不能证明其实际支付了所有价款，购房合同中约定的交付期限违反了法律规定，又未按法律规定及时交付购房契税，其同意在涉案房屋抵押期满后再开具发票行为，证明异议人在以房抵债的过程中存有过错。请求法院裁定驳回异议人的异议申请。
被执行人金诺公司答辩称：本公司出售给异议人的房屋符合法律规定，两异议人系金诺.墨香苑小区综合楼实际所有人，享有完全的所有权。法院的查封违反了《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求法院解除对上述房屋的查封措施。
本院查明，置辰公司与金诺公司建设工程施工合同纠纷一案，上海仲裁委员会（以下简称上海仲裁委）于2013年2月7日作出（2009）沪仲案字第0982号裁决书，裁决书主文为：1.金诺公司支付置辰公司工程款40285422元。2.金诺公司支付置辰公司逾期支付工程款的利息（以40285422元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2009年7月16日起计算至本裁决书作出之日起第十五日止）。3.确认置辰公司对本案系争金诺.墨香苑住宅小区工程的拍卖或折价的价款享有优先受偿权。4.置辰公司的其他仲裁请求不予支持。5.本案审价费70万元（已由置辰公司预缴），由置辰公司承担28万元，由金诺公司承担42万元；金诺公司支付置辰公司42万元。6.本案仲裁费556173元（已由置辰公司预缴），由置辰公司承担222469.20元，由金诺公司承担333703.80元；金诺公司支付置辰公司333703.80元。上述第一、二、五、六项，金诺公司应支付款项，应于本裁决作出之日起十五日内一次性支付给置辰公司。
裁决生效后，因金诺公司未履行法律文书确定的义务，置辰公司向本院申请执行，本院于2013年12月24日立案执行。2014年9月15日，置辰公司致函本院，称金诺公司金诺.墨香苑小区综合楼产权仍在金诺公司名下。10月9日，执行人员到盱眙县住建局查询金诺公司上述房屋登记情况。该局出具的《房产登记薄》显示：房屋所有权证书号为82××08、8201101781、82××79号项下的房屋坐落于盱眙县新世纪广场东侧，均登记在金诺公司名下，其中82××08号项下的房屋为综合楼第4-6层，产权登记时间为2011年4月21日，于2011年11月21日抵押给江苏盱眙农村合作银行，他项权证号为X1102417号；8201101781号项下的房屋为综合楼第7层，产权登记时间为2011年4月20日，于2013年9月27日抵押给中国建设银行股份有限公司淮安分行，他项权证号为X1304048号；82××79号项下的房屋为综合楼第-1、2-3层，产权登记时间为2011年4月20日，于2012年2月13日抵押给江苏盱眙农村合作银行，他项权证号为X1200357号。同日，本院查封了金诺公司名下的上述房屋，并向盱眙县房地产管理部门送达了协助执行通知书和民事裁定书。
另查明，2014年1月7日，异议人汤伟、邓莹与金诺公司签订商品房买卖合同两份，金诺公司将坐落于盱眙县新世纪广场东侧综合楼幢综1号房屋及综合楼幢地1号房屋出售给异议人。其中综合楼幢综1号房屋建筑面积为8196.35平方米，总价款为2417.508万元，约定于2014年3月15日付1417.508万元，余款1000万元于2014年8月25日付清；综合楼幢地1号房屋建筑面积为1432.24平方米，总价款为140.812万元，约定2014年3月15日付100万元，余款40.812万元于2014年8月25日付清。
合同签订当日，金诺公司将房屋交付给异议人。2月1日，异议人汤伟与淮安香苑洲际酒店有限公司签订《房屋租赁协议》，将综合楼3-7层计5271.48平方米房屋租赁给该公司，租期为十年，自2014年2月1日起至2023年1月31日。8月10日，两异议人与金诺公司签署《金诺置业与汤伟夫妇借款及利息结算情况说明》（以下简称《说明》），该《说明》称：2010年10月至2014年3月15日止，金诺公司共向汤伟夫妇借款1494.25万元，分别通过汤伟、邓莹（汤伟妻子）个人建行卡汇到李玉娟（代为偿还金诺公司欠李玉娟的个人借款）个人账户921.75万元、江苏金诺机械制造有限公司（代为偿还金诺公司欠江苏金诺机械制造有限公司）47.25万元、金诺公司10万元（附银行汇款明细账单）。约定利率为月利率1.8%，截止2014年3月15日止利息为909.753万元（附利息结算明细），本息合计2404.003万元（双方以往所有借据及利息结算清单于本借款及利息结算情况说明签署时当场销毁）。经金诺公司与汤伟夫妇协商一致，同意将汤伟夫妇个人上述借款及利息用于抵冲汤伟于2014年1月份所购买的金诺公司名下的综合楼房款（房产证号为：82××79、82××08、8201101781），房款总价2558.32万元，余款154.317万元按购房合同约定时间付清。鉴于金诺公司上述房产尚在银行抵押之中，汤伟夫妇同意在本期抵押期满之后办理上述房产权证过户手续并出具正式发票。10月13日和11月26日，金诺公司分别申请商品房买卖合同备案，盱眙县住建局出具了《淮安市商品房买卖合同备案证明》。期间，异议人汤伟于10月23日分别与华群签订两份《房屋租赁合同》，将综合楼1-2层计746.46平方米的房屋出租给华群使用，租期为五年，自2014年10月24日起至2019年10月23日。
听证过程中，异议人称金诺公司未告知其涉案房屋出售前已抵押他人的情况，直到与金诺公司算账时才知道房屋抵押给了银行，导致无法开票和办理过户手续。因为发现办不了过户手续，就没有付剩余的100多万元款项。金诺公司对异议人的上述陈述未表异议，亦未向本院提供出售给异议人的房屋经抵押权人同意的证据材料。异议人未向本院提供代被执行人金诺公司清偿债务消灭抵押权的证据材料。
本案争议焦点为：异议人是否拥有涉案综合楼房屋的所有权？异议人能否对抗法院执行？
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定，人民法院对登记在被执行人名下，已抵押给他人并出售，但尚未过户的房屋可以采取查封措施。本案中，我院查封的综合楼房屋登记在被执行人金诺公司名下，尽管该房屋已抵押给银行，且出售给两异议人，由于未办理房屋过户手续，两异议人并未取得该综合楼房屋的所有权，故本院查封该房屋符合法律规定。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提成。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案查封的综合楼已抵押给相关银行，被执行人金诺公司出售已抵押的综合楼，应征得相关银行的同意，并依法用售房所得提前清偿债务或者提成，而金诺公司与异议人却书面约定以房款抵冲欠异议人的借款。本案审查期间，异议人和被执行人金诺公司未提供抵押权人同意出售综合楼的证据材料，亦未提供抵押贷款全部清偿或异议人代为清偿债务消灭抵押权的证据材料，故被执行人与异议人的房屋买卖行为违反了上述法律规定。虽然异议人实际占有并使用了综合楼房屋，并交付了大部分款项，但依法不得对抗本院的执行。
综上所述，异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人汤伟、邓莹的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 钱晓明
审判员 邱志敏
二〇一四年十二月八日
书记员 孙晓锐
附：相关法律条文及司法解释规定
1.《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提成。转让的价款过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
4.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第40条人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。