福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅民初字第1818号原告三明市梅列区雅藏园古文化有限公司，住所地三明市梅列区。法定代表人林绍勇，经理。委托代理人张健超，福建枫桦律师事务所律师。委托代理人黄海，福建枫桦律师事务所律师。被告徐勇，男，1968年1月13日出生。委托代理人乐加惠，福建明经律师事务所律师。原告三明市梅列区雅藏园古文化有限公司（以下简称雅藏园公司）与被告徐勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理，依法由审判员俞美华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅藏园公司的委托代理人黄海、被告徐勇及其委托代理人乐加惠到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请庭外调解三十日，符合法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。原告雅藏园公司诉称，2013年10月10日，原、被告签订《三明市雅藏园房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，双方约定：租赁期限从2013年10月1日至2018年9月30日止；月租金为1800元，租金每季度一次并于该季度第一个月内支付；被告若未按时交纳租金，原告有权直接解除合同并没收保证金；被告若拖欠租金，应每天按拖欠金额的千分之五支付违约金。合同签订后，被告向原告支付履约保证金2000元。2014年2月1日，被告开始拖欠租金，至今共计5400元。原告多次向被告催讨未果，故原告诉至法院，要求判令解除原、被告签订的《租赁合同》；被告搬离租赁场所；被告向原告支付2014年2月1日至2014年4月30日的租金5400元；被告向原告支付2014年2月1日至2014年5月16日的违约金2835元；原告不返还被告保证金2000元；被告向原告支付自原告起诉之日至被告搬离租赁场所之日的房屋占有使用费（按《租赁合同》约定的租金标准1800元／月计算）；本案的诉讼费用由被告承担。被告徐勇辩称，原告不是讼争店铺的所有人和合法占有者，无权与被告签订《租赁合同》，原告的诉讼请求因原告无权处分应予以驳回；原告没有按照口头承诺设置停车场、加大宣传力度、解决店铺各种漏水等问题，提供的店铺无法正常经营，无权要求被告支付租金，应驳回原告的诉讼请求。经开庭审理，本院查明以下事实：1.2013年1月6日上午，三明市人民政府（以下简称市政府）召开会议，同意将三明江滨路原老年活动中心用房及市城投公司改扩建场所确定为三明古玩收藏一条街。对古玩收藏一条街场所租金予以优惠，由市城投公司与市收藏家协会签订租赁协议，市收藏家协会负责具体招商招租工作并每月按时足额缴交租金。市老干部活动中心原每年靠房租收入弥补的经费另由市财政统筹安排。2.2013年5月22日下午，市政府召开会议，要求市城投公司加快市区古玩收藏一条街一期改造工程的建设进度。一期改造工程经有关部门验收后交由市收藏家协会经营管理。3.2013年6月26日，市城投公司向三明市梅列区工商行政管理局出具《住所产权证明》，证明三明市梅列区江滨原市老干部活动中心房产，产权划归市城投公司，并租赁给市收藏家协会［三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司（筹）］经营管理。4.2013年7月12日，原告雅藏园公司登记设立，股东或发起人为三明市收藏家协会。5.2013年7月25日，市城投公司要求市收藏家协会尽快与其办理古玩一条街一期工程的交接手续。6.2013年10月10日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定：被告租用三明雅藏园内编号为B1-7的店铺，实际面积为36㎡，仅限从事古玩收藏品的经营；租赁期限为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日；租金为50元／㎡，月租金为1800元（不含租赁税金），租赁满一年后每年递增2元／㎡·月；店铺租金采用按季度支付方式进行，每季度的租金总额必须在该季度的第一个月内（不得跨过该月）如期存入被告开户行的账户之中；在签订房屋租赁合同当日一次性支付押金作为履约保证金，被告的履约保证金为2000元；被告应依约按时足额交付租金，被告如果拖欠租金，应每天按拖欠金额的千分之五向原告支付违约金；租赁期限内，被告不按约定足额支付租金及水电费等各项费用，原告有权直接解除（终止）合同并没收履约保证金，赔偿原告损失。签订《租赁合同》后，被告依约向原告支付履约保证金2000元、2013年10月1日至2014年1月31日的租金。7.2014年4月24日，原告委托律师向被告发律师函，要求被告在七日内向原告支付2012年2月1日至2014年4月30日的租金5400元及违约金2403元，共计7803元，否则原告有权行使解除权。2014年4月25日，被告收到上述律师函。上述事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、《（2013）4号三明市人民政府专题会议纪要》、《（2013）48号三明市人民政府专题会议纪要》、《住所产权证明》、《明城投函（2013）95号》、《租赁合同》、《律师函》、EMS回执单，被告提供《内资企业登记基本情况表》，以及原、被告在法庭上的陈述等予以证实，本院予以确认。双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：一、原、被告签订的《租赁合同》是否有效的问题。被告认为，市政府将店铺交由市收藏家协会而非原告进行管理，原告不是讼争店铺的合法占有者，无权与被告签订《租赁合同》。原告认为，原告是市收藏家协会为经营管理古玩一条街而单独设立的公司，其具有出租人的资格，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。原告据此提供2014年8月6日市城投公司出具的《说明》一份，用以证明原告对出租店铺享有经营权的事实。被告认为，对《说明》的真实性没有异议，但店面是出租给市收藏家协会而非原告的。本院认为，一方面，2013年6月26日，市城投公司出具的《住所产权证明》载明“位于三明市梅列区江滨原市老干部活动中心房产，产权划归市城投公司，并租赁给市收藏家协会［三明市梅列区雅藏园古文化有限公司（筹）］经营管理”，说明市城投公司在原告成立前就同意由其经营管理；另一方面，2014年8月6日，市城投公司出具的《说明》载明“我公司将三明江滨路原老年活动中心出租给市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司），市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）应向我公司缴纳租金。我公司于2013年8月23日将一期改造工程（三明江滨路原老年活动中心）交付市收藏家协会（三明市梅列区雅藏园古玩文化有限公司）并由其行使经营管理权”，说明市城投公司在原告成立后也认可其具有古玩一条街一期改造工程的经营管理权，被告对《说明》的真实性也没有异议，本院对该证据予以采信，故认定原告租赁店铺经过店铺产权人（市城投公司）的同意。被告关于原、被告签订的《租赁合同》因原告无权处分而无效的主张，未能提供相应的证据证明，本院不予支持。二、被告是否存在违约的问题。原告认为，被告仅向原告支付2013年10月1日至2014年1月的租金，其拖欠2014年2月至今的租金已构成违约。被告认为，原告没有按照口头承诺设置停车场、加大宣传力度、解决店铺各种漏水等问题，其提供的店铺无法正常经营，无权要求被告支付2014年2月以后的租金。被告据此提供《反映书》一份，用以证明2014年3月15日，雅藏园古玩市场业主向市政府反映古玩市场存在广告宣传力量严重不足、租金过高、路不通、停车难、硬件设施不足等问题，希望市政府予以解决；《三明古玩城（雅藏园）运作情况综述报告》一份，用以证明原告及市收藏家协会已注意到相关问题，并向有关部门专题报告协商解决；照片一份，用以证明古玩市场被封锁致奇石无法搬运、店铺存在严重渗水问题的事实。原告认为，对《反映书》的真实性没有异议，但被告反映的内容不属于合同约定的原告需要履行的义务范畴；《三明古玩城（雅藏园）运作情况综述报告》没有原件，真实性无法确认；照片中的警示牌在招标之前就已经存在，奇石的照片证实奇石是可以运输的，否则不可能出现在店铺；原告提供的其他照片，无法证明店铺漏水及导致无法经营的事实。涉案店铺采用公开招投标方式进行招租，被告事先就知晓该场所没有停车位，其不能以此拒交房租。并提供三明市收藏家协会出具的《委托书》、《交易业务委托代理协议》各一份，用以证明出租的店面是通过招投标方式招租的，被告对租赁店铺的情况是了解并自愿接受的。被告认为，《委托书》、《交易业务委托代理协议》系原告事后补的，是虚假的。本院认为，原告提供的《委托书》、《交易业务委托代理协议》表明三明雅藏园内房屋（店铺）、玻璃柜台由原告委托三明市公共资源交易中心进行招租，原、被告之后亦实际签订了《租赁合同》，说明《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务。《租赁合同》中并未就停车场、广告宣传等事宜作出约定，被告提供的《放映书》、《三明古玩城（雅藏园）运作情况综述报告》复印件不足以证明原告口头向被告承诺设置停车场、加大宣传力度，该证据本院不予采纳。被告未举证证明漏水照片与本案存在关联性及漏水导致被告无法经营，该照片本院不予采纳。因此，被告未能举证证明系原告的原因致其无法经营，其未依照双方约定向原告支付租金，已构成违约。综上所述，本院认为，经过讼争店铺产权人市城投公司的同意，市收藏家协会下设原告雅藏园公司对古玩一条街进行经营管理并未违反法律规定，原告有权与被告签订《租赁合同》。《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，双方应依约履行各自的义务。被告未依约向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的法律责任。原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》、被告搬离租赁场所的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定的履约保证金的性质应为违约金，原告主张的违约金的总额（违约金2835元＋履约保证金2000元）未超出法律规定的保护范围，本院予以支持，但被告已支付的2000元应当从中予以扣除。原告要求被告按原租金标准向其支付房屋占有使用费的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告三明市梅列区雅藏园古文化有限公司与被告徐勇于2013年10月10日签订的《三明雅藏园房屋租赁合同》；二、被告徐勇应于本判决生效之日起十日内搬离三明雅藏园内编号为B1-7的店铺；三、被告徐勇应于本判决生效之日起十日内向原告三明市梅列区雅藏园古文化有限公司支付2014年2月-2014年4月的租金5400元；四、被告徐勇应于本判决生效之日起十日内向原告三明市梅列区雅藏园古文化有限公司支付违约金4835元，被告徐勇已支付的2000元应当从中予以扣除；五、被告徐勇应于本判决生效之日起十日内向原告三明市梅列区雅藏园古文化有限公司支付房屋占有使用费（该占有使用费按1800元／月，从2014年6月11日起计算至被告搬离租赁场所之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，因适用简易程序审理，减半收费206元，由被告徐勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  俞美华二〇一四年十月十日书记员  罗明凤附：本案适用的法律：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。