湖北省荆门市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂08行终77号
上诉人（原审原告）荆门雨田肉禽有限公司，住所地荆门市掇刀区虎牙关大道29号，组织机构代码70692698-0。
法定代表人罗祥生，男，经理。
委托代理人李万海，湖北邦伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）荆门市房产管理局，住�地荆门市东宝区雨霖路6号，组织机构代码42070952-6。
法定代表人王俊，局长。
委托代理人唐东云，该局法规科科长。
原审第三人刘革珍，女，1968年5月4日出生，汉族。
委托代理人代云松，湖北法之星律师事务所律师。
上诉人荆门雨田肉禽有限公司因与被上诉人荆门市房产管理局及原审第三人刘革珍房屋行政登记一案，不服荆门市东宝区人民法院于2016年9月18日作出(2015)鄂东宝行初字第00003号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆门雨田肉禽有限公司的法定代表人罗祥生及其委托代理人李万海，被上诉人荆门市房产管理局的负责人肖世怀副局长及其委托代理人唐东云，原审第三人刘革珍的委托代理人代云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年6月，张卫国、何中成、梁俊、李书荣等8名承租户以原告侵犯其优先购买权向该院提起民事诉讼，张卫国、何中成、梁俊、李书荣请求确认原告与第三人刘革珍签订的房屋买卖合同无效并赔偿损失。经该院一审后，张卫国、何中成、梁俊、李书荣及原告不服，向荆门市中级人民法院上诉，荆门市中级人民法院2014年5月20日作出（2014）鄂荆门民三终字第00028号、第00029号、第00031号、第00036号民事判决书，认定：张卫国、何中成、梁俊、李书荣请求确认原告与第三人刘革珍签订的房屋买卖合同无效及租赁合同纠纷案中，诉争房屋涉及三个合同：1、签订时间打印为“2001年5月11日”的荆门市禽蛋公司分别与尹忠、王文军、刘革珍签订的《合同书》，合同书均在房地产管理部门备案；2、2002年雨田公司与尹忠签订的《房产买卖合同》；3、2007年雨田公司与尹忠签订的《协议书》，《协议书》为《房产买卖合同》的从合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。国务院1991年颁布的《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。该规定系防止国有资产流失的强制性规定，并因涉及社会公共利益，应属效�性强制规定，违反上述规定未履行法定前置程序，擅自签订转让合同的，应导致合同无效。本案中，涉案房屋系国有资产，且雨田公司出卖前并未依法进行资产评估，违反了行政法规的效力性强制规定。遂判决，确认打印时间为2001年5月11日荆门市雨田肉禽有限公司以已注销的荆门市禽蛋公司名义与刘革珍签订的《合同书》无效。2014年12月24日，原告荆门雨田肉禽有限公司以上述终审判决已确认该案房屋交易过程中的《房产买卖合同》、《合同书》、《协议书》无效为由，向一审法院提起行政诉讼，请求法院撤销被告向第三人刘革珍颁发的荆门市房产证市辖区字第000178**号房产证并由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，因第三人刘革珍等对荆门市中级人民法院2014年5月20日作出（2014）鄂荆门民三终字第00028号、第00029号、第00031号、第00036号民事判决不服，先后向湖北省高级人民法院和荆门市人民检察院申诉和申请监督，本案先后两次中止诉讼，2016年4月8日恢复诉讼。另查明，1998年10月，原荆门市肉联厂、荆门市禽蛋公司合并组建荆门雨田肉禽集团有限公司，2002年3月20日，荆门雨田肉禽集团有限公司变更为荆门雨田肉禽有限公司。尹忠购买房屋的产权登记在原荆门市禽蛋公司名下。2002年2月11日，雨田公司与尹忠签订一份房产买卖合同后，雨田公司又分别与尹忠、王文军、刘革珍以原荆门市禽蛋公司的名义签订一份房屋买卖合同备案在荆门市房产管理局，将签订时间打印为“2001年5月11日”。2004年10月26日尹忠、王文军、刘革珍持打印为“2001年5月11日”的《合同书》向原荆门市房地产管理局申请办理部分涉案房屋权属登记，三人共同委托朱正美经办，朱正美系王文军之母。2005�1月27日被告审查后分别向尹忠、王文军、刘革珍三人颁发了涉案11间房屋的房屋所有权证，刘革珍颁发房产证证号为荆门市房产证市辖区字第000178**号。王文军登记的房屋建筑面积152.81平方米；尹忠登记的房屋建筑面积13.32平方米；刘革珍登记的房屋建筑面积24.42平方米、94.32平方米。11间涉案房屋所有权证载明建筑总面积为284.87平方米。
原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……被告荆门市房产管理局作为地方政府房产管理部门，办理房产行政登记是其法定的职权和职责。本案中被告根据第三人刘革珍的申请，在对第三人提交的双方房屋买卖合同书、原房屋产权证、相关人员的�份证、企业法人营业执照、委托书等各种材料进行严格的形式审查后，给第三人刘革珍办理了相关房屋的产权变更登记，事实清楚，程序合法，适用法律正确，因此本案中被告给第三人颁发房屋所有权的登记行政行为合法。本案的主要焦点是，第三人当时用于变更登记的原因行为即双方的房屋买卖合同被人民法院生效的判决确认无效后，当事人即原权利人和变更后登记的权利人如何救济问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条的规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。根据上述规定，原审法院认为，涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的应该是登记行为的本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性，比如登记机构如违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法，导致错误登记等违反法定程序，当事人可以提起行政诉讼。如前所述，本案中被告的登记行为是合法的，也不存在行政诉讼法第七十条规定的六种情形中的任一情形，即被告的行为不存在可撤销的情形。本案的争议，实质是原告与第三人之间对被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系产生争议，此争议存在于原告与第三人之间，与登记机构之间并无实质争议，故应当通过民事诉讼程序加以解决。综上所述，原告向法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告的行政登记行为，没有法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，�决驳回原告荆门雨田肉禽有限公司的诉讼请求。
上诉人荆门雨田肉禽有限公司上诉称：1、上诉人与原审第三人之间不存在被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系争议。双方不存在物权权属争议，涉案房屋在转让前，权属归上诉人所有。引起物权变动的原因是已生效的湖北省荆门市中级人民法院（2014）鄂荆门民三终字第00028号、第00029号、第00031号、第00036号民事判决书。这些法律文书确认了上诉人与原审第三人房屋买卖合同无效。故涉案房屋应归上诉人所有，被上诉人应撤销颁发给原审第三人的房产证；2、本案存在可以撤销的情形。房屋买卖合同被人民法院确认无效，无效的合同自始无效。这意味着原审第三人取得房屋所有权的基础事实和原因行为已不存在，撤销房屋转移登记是应该的。依据《房屋登记办法》第八十一条的规定，被上诉人应撤销向原审第三人颁发荆门市房产证市辖区字第000178**号房产证的行为；3、原审判决对《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，理解错误。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原审判决；依法撤销被上诉人向原审第三人颁发的荆门市房产证市辖区字第000178**号房产所有权证；判决本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人荆门市房产管理局答辩称：1、被上诉人在办理该房屋所有权变更登记过程中履行了应尽的审查义务，事实清楚，程序完整，适用法律准确，行政行为合法。后来当事人因民事纠纷，涉及到合同效力的问题，因被上诉人对用于登记的合同的效力无审查义务，即使后来法院确认合同无效，被上诉人是没有过错的。至于登记后，作为物权转让的债权文书被法院判决确认无效，是�应该撤销之前的登记行为，我们认为应由法院进行裁决；2、本案不应适用《房屋登记办法》第八十一条的规定；3、关于本案的处理，被上诉人建议上诉人和原审第三人妥善处理，被上诉人愿意配合双方做工作。综上，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人刘革珍述称：1、生效的民事判决仅仅是认定买卖合同无效，这是对债权行为的确认，并非对物权的确认。合同无效并不必然导致返还财产，且该民事判决并没有确认涉案的不动产属于上诉人所有；2、上诉人在涉案的不动产办理所有权变更登记前，并没有取得该不动产的物权；3、被上诉人的登记行为不具有违法性，上诉人请求撤销该登记行为没有事实和法律依据。原审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，不予撤销该登记行为是正确的。综上，原审第三人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人为原审第三人办理涉案房屋所有权转移登记的行为是否合法？2、依据《房屋登记办法》第八十一条的规定，作为房屋登记行为基础的房屋买卖合同被人民法院确认无效后，原房屋登记行为是否应当被人民法院依法撤销？
关于被上诉人为原审第三人办理涉案房屋所有权转移登记的行为是否合法的问题。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”之规定，被上诉人荆门市房产管理局作为地方政府房产管理部门，办理房产变更登记是其法定职责。本案中，原审第三人刘革珍向被上诉人申请办理房屋所有权转移登记时，提交了房屋买卖合同书、原房屋产权证、相关人员的身份证、企业法人营业执照、委托书等各种材料。依据《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”的规定，被上诉人在对原审第三人所提交的材料进行严格的审查后，给原审第三人办理了相关房屋的所有权转移登记。该转移登记行为事实清楚，程序合法，适用法律正确。故被上诉人给原审第三人颁发房屋所有权证的行为合法，上诉人要求撤销被上诉人向原审第三人颁发的荆门市房产证市辖区字第000178**号房屋所有权证，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为原审判决对《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定理解错误，没有法律依据，本院不予支持。
关于依据《房屋登记办法》第八十一条的规定，作为房屋登记行为基础的房屋买卖合同被人民法院确认无效后，原房屋登记行为是否应当被人民法院依法撤销的问题。上诉人认为依据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机�、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”的规定，作为房屋登记行为基础的房屋买卖合同被人民法院确认无效后，原房屋登记行为应当被人民法院依法撤销。本院认为，上诉人提供的生效的民事判决只是确认房屋买卖合同无效。上诉人没有相关的发生法律效力的文件证明原审第三人是以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，本案并不适用《房屋登记办法》第八十一条的规定。故上诉人的该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人荆门雨田肉禽有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李国林
审判员 鲁琼丽
审判员 李 欢
二〇一六年十二月十二日
书记员 曾 靖