湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0521民初1822号原告姜良成，男，1962年9月16日出生，汉族，经商，住邵东县。委托代理人刘华，湖南启航律师事务所律师。被告陈辉明，男，1974年7月12日出生，汉族，经商，住邵东县。被告李娜，女，1982年5月18日出生，汉族，经商�住址同上，系被告陈辉明之妻。被告陈辉明、李娜的共同委托代理人肖品祥，邵阳市民声法律服务所法律工作者。被告湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司。法人代表杨华君，系该公司董事长。委托代理人宁永全，湖南宏彦律师事务所律师。委托代理人杨佐金，系该公司职工。原告姜良成与被告陈辉明、李娜、湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司（以下简称福星公司）房屋买卖、定金合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法由审判员赵霞辉担任审判长，与人民陪审员谢植福、彭求卿组成合议庭，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告姜良成及其委托代理�刘华、被告陈辉明及被告陈辉明、李娜委托代理人肖品祥、被告福星公司委托代理人宁永全、杨佐金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜良成诉称，两被告系夫妻关系，被告陈辉明包销湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司邵东福星御景城（简称福星公司）部分房屋。2014年2月9日，原告欲为两个儿子姜旭鹏与姜旭波各购置一间门面，便找到被告陈辉明，被告陈辉明以个人名义与原告签订了订购邵东福星御景城F区5号、6号门面合同，双方约定由被告陈辉明向原告之子姜旭鹏与姜旭波履行义务，被告陈辉明要求原告支付二间门面的定金共40万元。2014年2月10日，原告依约向被告陈辉明支付购房定金40万元。原告支付定金后长达两年多的时间未得交房通知，近日原告到湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司询问交房情况时得知，被告收取原告定金后一直未将定金交付给该公司，导致原告在福星公司购买门面落空，这一后果系被告陈辉明单方面原因造成的，被告陈辉明对原告已构成根本违约。现请求法院判决被告陈辉明、李娜应当向原告双倍返还定金80万元。如果法院认定双方约定定金的数额不得超过总额的20%即24万元，那么，被告除双倍返还48万元给原告外，其余16万元应认定被告占用原告资金，应按银行同期贷款利率赔偿原告损失。被告陈辉明辩称，1、被告福星公司于2012年将其房屋委托给陈辉明销售，双方签订过协议，2013年6月对涉案门面又与福星公司签订了销售协议，被告陈辉明于2013年6月向福星公司支付了100万元购房款，被告陈辉明代表福星公司与原告签订购房合同，是履行职务行为，不是个人行为，故应由福星公司与被告陈辉明承担连带责任；2、原告完全可以依照与被告陈辉明签订的购房协议要求被告福星公司履行交房手续，因为涉案门面至今尚未销售；3、原告交付的40万元不是定金，是购房预付款，只能返还40万元，就算违约，定金也不能超过总金额的20%，即24万元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告李娜辩称，原告与被告陈辉明之间所有的销售行为，被告李娜均不知情，其不是本案适格的主体。被告福星公司辩称，原告与被告陈辉明签订的购房合同是一份格式合同，不具法律效力，该合同的相对方是陈辉明个人，福星公司并未加盖公章，事后亦未追认，故被告陈辉明与被告福星公司不构成表见代理，且福星公司也未收到原告所交的40万元定金，故被告福星公司在本案中不承担任何法律责任。经审理�明，2014年2月9日，原告为其两个儿子即姜旭鹏与姜旭波购置二个门面，原告以其两个儿子的名义与被告陈辉明签订了二份《邵东·福星·御景城团购房合同书》，合同约定，陈辉明为开发方，姜旭波、姜旭鹏为认购方，店面为1号商铺5号、6号，店面大约为50m2/每间，价格为12000元/m2，每间收取定金20万元。原告做为乙方在合同上签字，被告陈辉明做为甲方在合同上签名，福星公司未加盖公章。2014年2月10日，原告转账支付了40万元定金给被告陈辉明（2016年6月被告以个人名义向原告补写了收据）。此后，被告陈辉明一直未在福星公司办理原告二间门面的订购手续。今年6月，原告在邵东·福星·御景城了解到F区5号、6号不属于原告为其两个儿子订购的商铺后，双方协商未果，故酿成纠纷。另查明，被告陈辉明曾与湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司签订过购房意向协议书及补充协议，被告陈辉明在湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司订购过房屋（含诉争门面在内），均因被告陈辉明未按约交纳订购房款或房屋定金，协议均未履行。庭审中，被告陈辉明称其个人支付了100万元给湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司，经查明该100万元系陈辉明、贺前红、刘小钢、肖红波四人在湖南省福星物业集团福星御景置业有限公司购房所支付的购房预付款。以上事实，有身份证、户籍资料、购房合同书、购房意向协议书及补充协议、福星·御景城商品房团购协议书、定金收据、银行转账凭据、婚姻状况证明、当事人当庭陈述等相关证据在卷佐证，可以认定。本院认为，本案案由应为房屋买卖、定金合同纠纷。被告陈辉明虽然不是房地产开发商，但其参与房屋中介转手买卖，均不违反法律规定。被告陈辉明与原告所签订的购房合同书及定金收据没有加盖福星公司的公章，福星公司法人代表未予签名，福星公司亦未授权或事后追认，不属于委托合同的法律特征。原告与被告陈辉明之间形成房屋买卖关系。被告陈辉明收取原告的定金长期不为原告办理订购诉争房屋手续，因为被告陈辉明的原因，原告至今无法得到所购买的门面，被告陈辉明的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金�收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现原告要求双倍返还定金，符合法律规定，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”因原告与被告陈辉明签订的购房合同书的标的总额为120万元，故定金的数额应限定为24万元（120万元×20%），即原告支付给被告陈辉明的40万元中只有24万元为法律许可的定金，双倍返还的定金是48万元，其余16万元应为购房预付款。考虑到被告向原告双倍返还定金，已对原告的经济损失作出了相应的补偿，故对原告要求其余16万元占用期间按银行同期贷款利率计算损失，本院不予支持。被告福星公司与本案诉争的门面不存在法律上的利害关系，在本案中不承担任何民事责任。被告称诉争门面系被告福�公司委托其销售的，其与原告签订的购房合同是履行职务行为。因被告陈辉明未提供证据证明其与原告所签订的购房合同及收取定金的行为系被告福星公司所授权委托，故本院对被告陈辉明该辩称意见不予采信。另被告陈辉明称诉争门面其于2013年6月向福星公司支付100万元购房款，与本院查明的事实不符，不予采信。被告陈辉明与被告李娜系夫妻，该债务于二被告夫妻关系存续期间所产生的合理债务，应由二被告共同承担，故被告李娜做为本案共同被告主体适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告陈辉明、李娜在本判决生效后十日内向原告姜良成双倍返还定金人民币48万元；二、被告陈辉明、李娜在本判决生效后十日内向原告姜良成返还购房款人民币16万元；三、驳回原告姜良成的其余诉讼请求。如被告陈辉明、李娜未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11800元，由原告姜良成负担1600元，被告陈辉明、李娜负担10200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如被告陈辉明、李�未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行，逾期不申请视为放弃申请执行权。审 判 长  赵霞辉人民陪审员  谢植福人民陪审员  彭求卿二〇一六年十一月十日代理书记员  颜 瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付�金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。