宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑港民初字第252号
原告：宁波北仑海港物业管理有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶街道中河路**号海晨大厦112、114-117。
法定代表人：朱世宝，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ国，该公司职员。
被告：蒋权威。
委托代理人：马英。
原告宁波北仑海港物业管理有限公司（以下简称海港物业公司）与被告蒋权威物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理，依法适用简易程序，由审判员马绪良独任审判，于2014年8月14日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告法定代表人朱世宝及委托代理人ＸＸ国、被告蒋权威的委托代理人马英到庭参加诉讼。
原告海港物业公司起诉称：被告蒋权威从2012年1月1日至2013年12月31日止尚欠综合服务费3000元、公共维修费227元，合计3227元，按照合同约定，如逾期支付的应交纳日千分之三的滞纳金，截止2014年4月30日，被告共逾期605天，如按当年度综合服务费总额的日千分之二计算，被告共应交纳滞纳金2420元。原告已按约提供了服务，经多次催讨未果，现现起诉要求被告立即付清上述拖欠物业费3227，并支付滞纳金1815元，合计5042元。
原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：
1.《海悦公寓物业管理委托合同》一份，用以证明原告管理事实及双方对权利义务、收费标准约定的事实；
2.催款通知书（照片复印件）一份，用以证明原告书面催讨的事实；
3.被告房屋转移登记申请书申请书一份，用以证明该房屋产权是被告的事实；
4.《关于海悦公寓物业是否按时撤离的请示报告》一份，用以证明原告想撤离无法撤离的事实。
被告蒋权威答辩称：1、本案涉案的物业服务合同，未经业主委员会大会通过，也未经公示，包括本案被告在内的业主对物业服务合同内容均不知悉，原告的进驻本身不合法。2、即便原告进入本小区服务之后，也没有提供法律规定和物业服务合同规定的服务。原告收取费用的前提是提供相应的服务，但是自2012年原告进入小区以来未对小区进行相应的管理，导致被告长期生活在恶劣的环境中，因此被告无权收取相关的管理费。3、退一步讲，即便本案的物业合同真实有效，原告的诉请在计算期间和方式上面存在错误，第一点，本案的物业合同约定服务期限从2012年1月1日到2013年6月30日，期满之后不存在续签，被告所在的业主委员会聘请了新的物业后告知原告退出移交，但是原告拒绝退出，因此2013年6月30日之后的管理实际是原告方赖着不走，不可能也不应该索取相关费用。第二点，即便法院认准原告在2013年6月30日之前的服务，那么相应的滞纳金的起算点是2013年6月30日。综上，被告要求驳回原告的诉请。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
第一组：《关于不续签物业服务合同通知函》、《情况说明》（复印件）、《海悦公寓物业服务委托合同》（草案）各一份，用以证明原告合同到期后小区已经跟新的物业公司就物业管理事宜签订服务委托合同的事实，以及，合同到期后海港物业公司拒不办理交接手续，拒不退出物业管理的事实；
第二组：《都市快报》一篇报道（复印件）、《消防队责令限期改正通知书》（复印件）、《致海港物业整改书》（照片打印件）、《海悦公寓楼盘解释报告》各一份，用以证明在物业服务期间原告未尽到合理管理义务的事实；
第三组：《海悦公寓物业管理方案》一份，用以证明原告对物业服务标准做出了明确承诺的事实。
针对被告提出的原告在大楼消防、电梯故障、水电费收费不透明、天花板渗水、墙体瓷砖脱落、垃圾清理清洁、安保等服务管理等方面存在问题及合同期满继续进行管理的问题，原告法定代表人作出如下说明：
1.消防问题。消防是海悦公寓的大事情，关系生命财产安全，原告从太平洋物业接管的时候消防本身就瘫痪的，这个都有移交文件记录的，原告进去以后，现在消防自动报警系统没有恢复，手动报警系统是可以的，消防控制中心原告花了3万多元都已经安装好了，上述问题已向社区街道多次反映，全部恢复的话需要十几万元，需要资金，现在街道正在筹集资金；
2.电梯故障问题。因为是转包给其他公司的，原告经常跟维保公司在联系，维保公司解释这是正常范围，很多小区都存在这些问题；
3.水电费问题。水电费原告根据国家规定代收，小区一户一表没有弄，因此物业公司代收，原告是尽义务的，还要亏钱，因为不是每一户都付钱的；至于收费情况业主要查也是可以的；
4.天花板渗水、墙体瓷砖脱落问题。该情况确实存在，但一次性修理超过500元的，要经过业委会同意，原告多次跟业委会联系，但是业委会不予理睬，原告只能跟社区备案进行维修；
5.垃圾清理问题。生活垃圾天天都在清理，业主有意见说明原告工作没有做好，可以理解；
6.安保问题。听说过一个保安比较迟钝，原告方会引起重视，回去马上处理；快递丢失原告有适当赔偿当事人，快递是应该送到业主家里去，现在很多小区都存在快递问题，原告也是在尽义务，原告没有义务收快递；
7.合同期满继续进行管理的问题。合同到2013年6月底期满，业委会要求原告撤出，原告也同意撤出。去年年底原告书面给业委会也同意撤出，但是小区的业主一部分要求原告撤出，一部分不同意原告撤出，社区给原告做工作不让撤出。所以小区解聘物业，新聘业务是一个程序问题。
为查明事实，本院向北仑区戚家山街道蔚斗社区居委会进行了调查并当庭宣读了调查笔录，该笔录反映出该社区居委会的意见，海悦公寓小区原物业公司合同期满后，在未按程序选聘出新的物业公司接收之前，为避免引发社会问题，宜由原告继续进行管理。
经庭审质证，对于原、被告提供的上述证据，结合双方的庭审陈述，本院经审核，对上述证据的真实性均予以确认。据此，本院认定本案事实如下：
2012年1月1日，原告海港物业公司与海悦公寓业主委员会签订《海悦公寓物业管理委托合同》一份，约定原告自2012年1月1日至2013年6月30日为海悦公寓小区提供物业管理服务；合同还就物业综合服务费、日常维修费收费标准及滞纳金等事项作出约定，其中：高层住宅的综合服务费按建筑面积2.2元／平方米／月，共有部位、共用设备、设施日常维修费按建筑面积2元／平方米／年；物业费按年度结算，每年交纳一次，当年度12月31日内交清，次年1月1日起为逾期，自逾期之日起按每日3‰收取滞纳金。合同签订后，原告对该小区提供了物业管理。2013年4月28日，该小区业委会作出《关于不续签物业服务合同通知函》，并送达原告，告知合同期满后不再与原告续签合同，要求原告在2013年6月20日至6月30日期间与新进驻物业公司完成移交并退场完毕，并着手引进新的物业公司，但未能成功。合同期满后，原告对退出该小区的物业管理也表示同意，并请示了当地街道办事处、社区居委会及物业主管部门。为避免原物业公司撤出后因无物业公司管理可能引发的社会问题，当地政府及社区居委会、物业主管部门要求该小区业委会按法定程序选聘出新的物业公司，在未产生新的物业公司及接管之前，由原告继续进行物业管理。由于该小区未有新的物业公司接管，原告自约定的合同期满后一直实际管理至今。
被告蒋权威系该小区高层住宅2幢1116室房屋的业主，房屋建筑面积为56.81平方米。因被告未支付2012年1月至2013年12月期间的综合服务费3000元、日常维修费227元，合计3227元，原告经催讨未果后，诉至本院。
本院认为：原告与海悦公寓业主委员会签订的《海悦公寓物业管理委托合同》合法有效，对包括被告在内的该小区的全体业主均具有约束力，被告应遵照合同履行缴费义务。物业服务合同期满后，原告不存在拒绝退出、移交的情形，在新选聘的物业公司未接收服务前，原告根据相关主管部门的意见，继续进行物业管理服务，符合物业项目服务退出管理的相关规定，也有利于维护业主的利益和社会的稳定，根据权利义务对等原则，原告有权收取已提供物业服务期间的物业费，因此，本案中，原告未续签合同继续进行物业管理服务的行为，并不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定。如被告认为原告没有提供法律规定和物业服务合同规定的服务，管理服务存在瑕疵，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒交物业费，于法无据，也对其他已交纳物业费的业主明显不公。现原告要求被告支付拖欠的物业综合服务费及公共维修费之诉请，正当合法，本院予以支持。因原告在提供的物业管理服务中确实存在一定的瑕疵，在加强与业主及业委会的沟通、改善物业服务关系等方面尚需提高完善，故本院对其要求被告支付滞纳金的诉请，不予支持。原告作为物业服务企业，应积极履行相应职责，提高服务质量，在庭审中，原告法定代表人也表达了该方面的意愿，本院希望通过业主及物业公司的努力，共同构建和谐家园。依照《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告蒋权威应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告宁波北仑海港物业管理有限公司物业管理综合服务费3000元、日常维修费227元，合计3227元；
二、驳回原告宁波北仑海港物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告蒋权威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
如本判决生效后，义务人拒绝履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 马绪良
二〇一四年八月十四日
代书记员 竺露露