辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民再130号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。
法定代表人：陈刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭建，辽宁德中律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人)：喻雁，女，1972年6月23日出生，汉族，大连秋顺女商贸有限公司职员，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。
再审申请人中瑞置业（大连）有限公司（以下简称”中瑞置业公司”）因与被申请人喻雁房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）辽02民终1700号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）辽民申3857号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人中瑞置业公司的委托诉讼代理人王芸、被申请人喻雁及其委托诉讼代理人刘宝君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中瑞置业公司申请再审称，请求撤销（2017）辽02民终1700号民事判决，维持一审（2016）辽0203民初3479号民事判决。事实和理由：《合同法》第一百一十四条第二款赋予了合同违约方在约定的违约金低于或高于造成损失情形下，请求人民法院予以调整的权利。原审法院应以再审申请人提交的证明被申请人损失的证据为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。但原审法院却以再审申请人未举证证明购房人实际损失数额和再审申请人出具的愿意按照合同约定赔偿比例承担赔偿责任的回复函件为由，判决不适用《合同法》第一百一十四条第二款的规定，属适用法律错误。
喻雁辩称，不同意再审申请人的再审请求，请求维持原审判决。
喻雁向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金301,203元（自2013年11月1日起至2016年6月30日共973元按日万分之三计算）；被告支付逾期利息2183元（自2016年9月1日至2016年10月31日共2个月按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算）。
一审法院认定事实：2012年8月23日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园44号8层2号房屋预售予原告，建筑面积79.99平方米，总价款1,031,871元，被告应于2013年10月31日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付给原告，如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2013年11月1日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。
上述合同签订后，原告向被告付齐购房款1,031,871元。至合同约定的交房日2013年10月31日，被告未兑现交房承诺。2016年6月1日，被告出具《香洲首府二期业主诉求回复》，回复中就延期交房违约金的支付日期答复为：香洲首府二期交房业主（包括本案被告）以开发商通知的日期交屋后两个月内开发商以合同赔偿金额比例及具体的交屋时间计算赔偿金额，并于交屋后两个月内支付业主赔偿金额。2016年6月15日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2016年7月1日办理入住手续。双方已于2016年7月1日交接房屋。
庭审中，被告提供了涉及案涉房屋同地段同类房屋租金标准的房地产估价报告，95平方米左右同地段同类房屋租金标准为2800元/月。
一审法院判决：一、被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告喻雁逾期交付房屋违约金120,481元。二、被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告喻雁逾期付款损失873元。
喻雁上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。二审法院认定事实：二审中，上诉人提交四份”借款协议”，欲证明上诉人在逾期交房期间从事理财活动，理财的利息及收益远远高于一审判决确定的利率，被上诉人逾期交房占用上诉人资金，给上诉人造成投资收益损失，应参照上诉人理财收益确定上诉人的实际损失，不能简单以租金为参照。被上诉人对四份协议的真实性不予认可，且认为与本案无关。本院认为，上诉人提交的”借款协议”与本案争议焦点不存在关联性，故对上述证据不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。
二审法院认为，我国《合同法》规定，对生效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，中瑞置业公司应当在2013年10月31日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋向喻雁进行交付。但从实际履行情况看，中瑞置业公司与喻雁于2016年7月1日交接了房屋，中瑞置业公司已构成违约。现双方争议的焦点是合同约定的违约金标准是否过高，是否应予调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判断约定的违约金是否过高，主要的参照标准为”实际损失”。在双方当事人均未提交证据证明购房人的实际损失数额的情况下，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，系由于中瑞置业公司的原因造成逾期交付房屋，中瑞置业公司对此存在过错；且该公司在实际交房前还向购房人出具了愿意按照合同约定的赔偿金额比例承担赔偿责任的回复函件，中瑞置业公司在违约后重新作出明确承诺，现又要求降低违约金标准，有违诚信原则，不应得到支持。
关于中瑞置业公司提出购房人的损失应为同地段同类房屋的租金损失一节，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的逾期交付房屋按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的适用前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而本案中，双方当事人已明确约定了逾期交房的违约金计算方法，故不能以上述司法解释的规定确定购房人的损失，对中瑞置业公司此项观点不予支持。
鉴于以上分析，中瑞置业公司应承担的逾期交房违约金为：按照喻雁已交房款1,031,871元的日万分之三，自2013年11月1日起至2016年6月30日止共973天，违约金数额301,203元（1031871元×万分之三×973天）。同样，喻雁主张的中瑞置业公司逾期付款给其造成的利息损失应在原审分析的基础上将数额调整为2183元（301,203元×4.35%÷12个月×2个月）。
二审法院判决：一、变更大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3479号民事判决第一项为”中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付喻雁逾期交付房屋违约金301,203元”；二、变更大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3479号民事判决第二项为”中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付喻雁逾期付款损失2183元”。
再审中，当事人均未提交新证据，对原审判决认定的事实亦无异议，本院予以确认。
本院再审认为，本案争议的焦点为：合同约定的逾期交房违约金计算标准是否过分高于被申请人所受损失以及对申请人所提出的降低违约金计算标准的抗辩理由应否支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在合同没有约定违约金计算标准的情况下，可以参照租金作为实际损失计算依据。该规定表明在逾期交房的情况下，购房人的主要损失应为租金损失。中瑞置业公司提交了与案涉房屋同地段同类房屋的租金标准评估报告作为依据，证明95平方米左右的同地段同类房屋租金为2800元／月，该租金标准上浮30％为3640元／月，案涉房屋79.99平方米，按合同约定日万分之三标准计算违约金为9287元／月（1,031,871元×0.0003×30天）,确实存在过高的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，中瑞置业公司提出合同约定的违约金标准过分高于实际损失并请求法院予以调整的理由，本院予以采纳。被申请人提出其损失不仅包括租金，还应当包括租金利息、投资收益损失以及因申请人逾期交房致使其使用房屋期间缩短的损失等，因被申请人所主张的前述损失不属于实际损失范围，故对被申请人提出的”合同约定的日万分之三违约金合理、没有过分高于实际损失”的主张，因无充分证据证明，本院不予支持。关于被申请人提出申请人存在二次违约，申请人在给业主的回复中承诺按合同约定承担违约金，其恶意违约因此应当按日万分之三计算违约金的观点，因违约金在合同法中主要体现为一种民事责任方式，违约金的意义在于对履行利益的补偿，违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅。本案按一审确定的日万分之一点二标准计算申请人承担的违约金为3714.74元／月（1,031,871元×0.00012×30天），已经高于按租金标准计算的2800元／月的数额，既兼顾了对于被申请人因申请人违约行为所受损失的补偿，又体现了对申请人的违约惩罚，在此情况下，对于被申请人仍坚持按合同约定判令申请人按日万分之三承担违约金的主张，本院不予支持。
综上，再审申请人的再审请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2017）辽02民终1700号民事判决；
二、维持大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初3479号民事判决。
一审案件受理费5851元，减半收取2925元，由中瑞置业（大连）有限公司承担；二审案件受理费3122元，由喻雁承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘振喜
审判员 张 燕
审判员 祝 贺
二〇一八年七月二十三日
书记员 浦丽娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序处理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。