济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初3722号
原告：齐鲁银行股份有限公司济南科技支行，住所地济南市槐荫区。
主要负责人：何军，行长。
委托诉讼代理人：韩鸣，男，1981年12月30日出生，汉族，该单位员工，住济南市市中区。
委托诉讼代理人：宗智伟，男，1987年7月15日出生，汉族，该单位员工，住济南市历城区。
被告：刘恒建，男，1978年1月3日出生，汉族，如家酒店员工，住山东省宁阳县。
被告：傅雪艳，女，1984年5月15日出生，汉族，住济南市市中区。
被告刘恒建、傅雪艳共同委托诉讼代理人：马山子，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。
被告刘恒建、傅雪艳共同委托诉讼代理人：安法栋，山东康桥律师事务所律师。
被告：山东三联集团有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：张继升，董事长。
委托诉讼代理人：王彬，女，1982年4月14日出生，汉族，该单位员工，住单位宿舍。
委托诉讼代理人：张林林，女，1988年2月4日出生，汉族，该单位员工，住单位宿舍。
原告齐鲁银行股份有限公司济南科技支行（以下简称齐鲁银行）与被告刘恒建、傅雪艳、山东三联集团有限责任公司（以下简称三联集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐鲁银行主要负责人何军及委托诉讼代理人韩鸣，被告刘恒建、傅雪艳的共同委托诉讼代理人马山子、安法栋，被告三联集团的委托诉讼代理人王彬、张林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐鲁银行向本院提出诉讼请求：１．请求依法解除原告与被告刘恒建签订的编号为2009年科技个按借字第039号的借款合同；２．判令被告刘恒建立即偿还借款本金1379932.79元，利息4789.46元（计算至2016年7月20日），此后利息按合同约定另行计算，至本息全部归还之日止；3.判令被告傅雪艳作为共同还款人承担共同还款责任；4.判令原告对按揭房产及所占土地享有优先受偿权；5.判令被告三联集团对上述贷款承担连带还款责任；6.判令被告承担本案诉讼费等所有实现债权的费用。事实和理由：2009年6月23日，被告刘恒建与我行签订2009年科技个按借字第039号的借款合同，约定被告刘恒建向原告借款156万元，借款期限自2009年6月23日起至2039年6月23日止，借款用途为购买三联集团开发的彩石山庄绿松苑12-2号楼103的房产，被告傅雪艳在借款人声明中签字声明在取得银行贷款后，按时足额偿还贷款本息，应承担连带还款责任。同时由被告三联集团提供阶段性担保。合同签订后，原告依约发放给被告刘恒建贷款156万元，而被告刘恒建却未按合同约定履行还款义务，给原告造成了不应有的经济损失。
被告刘恒建辩称：原告科技支行所诉与事实不符，答辩人认为原告科技支行与答辩人及被告三联集团之间的借贷行为属于私贷公用，答辩人不应承担还款责任。答辩人从未取得原告的借款，也从未使用原告的借款，实际借款人和还款人均是三联集团，应由三联集团承担还款责任。原告起诉的同类借款案件包括答辩人在内共涉及15人，这15人在借款时均是被告三联集团的职工或职工的亲戚、朋友，本案借款形式上虽为原告与答辩人签订了借款合同，但实际并非答辩人所借也非答辩人使用，而是三联集团授意并安排答辩人在内的职工所为，系三联集团以答辩人名义向原告借款和使用。原告在审查贷款时没有按照正常的个人按揭贷款条件对贷款资料、文件、房产项目的真实合法性、借款用途等进行调查核实审查，这种不审查不是一般的的过失、违规，而是故意明知本案的借款人、使用人、还款义务人为三联集团，而非答辩人。答辩人签订的购买彩石山庄绿松苑12-2号楼103的房产的商品房买卖合同系虚假的商品房买卖合同，该房产对应的网签购房人一直系案外人刘修文、姜润生、魏美苓，原告如果办理正常的个人住房按揭贷款，原告应当审查商品房买卖合同的真实性，核实网签，涉案的15人均存在与网签购房人不相符的情况，但原告根本没有审查。该商品房买卖合同签订时间系2009年3月26日，当时涉案的房产项目根本没有动工建设，至今也没有动工建设，但商品房买卖合同却约定2009年12月31日即在合同签订后9个月涉案别墅即可建成交房，系明显的不符合实际。另外，答辩人从未向三联集团支付过首付款，原告审查答辩人是否支付首付款仅要求三联集团提供了三联集团出具的首付款收据，但没有要求提供刷卡小票等银行支付凭证审查首付款是否实际支付、实际到账情况。对于答辩人的收入状况、还款能力情况没有要求答辩人提供银行流水账单。原告将涉案的贷款款项直接打入了三联集团的账户，实际借款人、用款人是三联集团。扣收贷款本息的个人银行结算账户并非答辩人本人申请开户，相关银行卡由三联集团财务人员申请开户、设定密码、持有、使用，用于归还涉案贷款，答辩人从未见过该银行卡。原告从未主张对涉案房屋设立抵押，也从未向答辩人主张过任何权利。自2009年《个人房屋按揭借款合同》签订至今7年多，涉案房屋项目从未动工，一直不具备抵押登记条件，原告从未向答辩人、三联集团提出任何异议。2014年10月份，涉案彩石山庄B2地块（绿松苑项目）土地已经济南市中级人民法院整体拍卖，涉案房屋已经不可能办理抵押，原告在明知此众所周知的事实的情况下，从没有根据《个人房屋按揭借款合同》第五章第二十二条第（五）项规定要求答辩人提供任何其他担保。在2015年齐鲁银行得知不能通过整体司法处置程序处理本案后，从未向答辩人提出任何主张，直至三联集团逾期还款。上述原告种种怠于行使权利的行为能够证明原告明知本案的真实借款人、还款人系三联集团，而并非答辩人个人，本案借款合同并非真实的个人按揭贷款合同。另外，答辩人与三联集团在2016年5月30日已经达成合意解除了涉案的《商品房买卖合同》，本案的借款合同也应解除，并应由三联集团向原告直接返回未偿还的贷款本息。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告傅雪艳辩称：原告所诉与事实不符，答辩人仅在齐鲁银行个人房屋按揭贷款申请审批表上签过字，该申请审批表的内容均不是答辩人所填写，答辩人没有与原告签订过借款合同及借据，也没有收到贷款及承诺共同还款。涉案贷款并没有用于购买答辩人与刘恒建的共同房产，并非夫妻共同生活所负的债务，而是三联集团系实际借款人、用款人，因此应当由三联集团承担还款责任。
被告三联集团辩称：该笔贷款事实上是我公司用于偿还在原告处的原有贷款，属于借新还旧，因为我公司在2009年时因各种原因无法办理各种贷款手续，又因无法按时偿还在原告的原有贷款，后与原告商议后我公司才委托被告刘恒建以个人按揭的方式在原告处办理了新的贷款，该贷款手续中大部分是我公司工作人员代为办理，实际用款人是公司，实际还款人也是我公司，而原告对此事明知，因此根据有关法律规定，个人不应该承担还款责任，而是我公司承担还款责任。另外，由于各种原因，被告刘恒建在我公司购买的房屋至今未建造，我公司与被告的购房合同无法继续履行，因此根据最高院有关司法解释的规定，我公司愿意承担还款责任。
本院经审理认定事实如下：2009年3月26日，被告三联集团（出卖人）与被告刘恒建（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为彩石山庄绿松苑12-2号楼103房屋，建筑面积254.45平方米，套内建筑面积230.91平方米，公摊面积23.54平方米，地下一层建筑面积60.2平方米，每平方米价款为7860元，价款1999977元，地下一层每平方米价款为4000元，计款240800元，优惠后总房款为2240000元。付款方式为合同签订当日，买受人付清购房首付款680000元，余款1560000元以银行按揭贷款形式交付。本合同签订后五日内，买受人将银行按揭所需材料备齐，出卖人协助买受人办理银行按揭，买受人在规定的期限内到指定银行办理相关按揭手续。买受人按揭贷款手续至迟不应超过本合同签订后30日办理完毕，并且在该期限内按揭贷款应全额达到出卖人账户。该房屋于2009年12月31日交付使用。合同还对其他事项进行了约定。
2009年6月23日，原告齐鲁银行与被告刘恒建、三联集团签订2009年科技个按借字第039号《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，约定被告刘恒建向原告借款156万元用于购买房屋，借款期间自2009年6月23日至2039年6月23日。贷款利率在基准利率基础上上浮15%，即5.049%。每月还款日为21日，第一次还款日为2009年7月20日。被告刘恒建借款所购买的坐落济南市彩石山庄绿松苑小区12-2号楼103室房屋作为抵押。被告刘恒建未按本合同约定的还款计划清偿贷款本息，原告齐鲁银行从贷款逾期之日起按本合同载明的贷款利率加收50%的罚息，至违约事件消除之日止；对逾期期间不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。保证期间内，被告三联集团自身借款发生逾期、欠息；不论任何原因，导致抵押房产在合理时间内不能在房地产管理部门办理抵押登记手续，或被告刘恒建无以取得保证其在本合同项目抵押权益的证明文件等情况时，原告齐鲁银行有权要求被告刘恒建追加担保或变更保证人，否则原告齐鲁银行有权停止发放贷款或提前收回贷款。提前收回贷款时，被告刘恒建可直接从原告齐鲁银行或被告三联集团在齐鲁银行系统内开立的账户中扣收。被告刘恒建未按时还清的借款本金和利息（包括被原告齐鲁银行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和本合同约定的结算方式计收罚息和复利。计收罚息和复利时，均按日计息。如出现本合同约定的违约情形或发生其他可能影响贷款偿还的事项时，原告齐鲁银行有权采取下列一项或多项措施：要求违约方限期纠正违约行为；宣布全部贷款提前到期，要求被告刘恒建立即全部清偿；要求被告三联集团履行保证责任；处分抵押财产，实现抵押权；要求违约方支付借款金额5%的违约金；从甲方任何账户扣收全部贷款本息和其他应付款项；以法律手段追偿贷款，由此引起的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费等）由被告刘恒建承担。合同签订后，原告齐鲁银行于2009年6月23日将借款156万元打入被告刘恒建在原告齐鲁银行处开立的账户内。借款到期后，被告三联集团陆续向原告齐鲁银行偿还被告刘恒建的借款本金180067.21元，尚欠本金1379932.79元。利息已偿还至2016年6月份，截止2016年7月20日，被告刘恒建欠息4789.46元。
2009年7月12日，被告三联集团（甲方）与被告刘恒建（乙方）、济南金三杯酒家有限责任公司（丙方）（以下简称金三杯公司）、山东新三联家电配送有限公司（丁方）（以下简称家电公司）签订协议书，约定：乙方以甲方自主开发的彩石山庄B2区商品房（绿松苑房号12-2-103）从齐鲁银行济南科技支行办理按揭贷款人民币156万元，期限30年。按揭首付款人民币68万元由甲方先行垫付。甲方承担乙方按揭贷款的还款责任，每月按时将贷款本息足额存入乙方在齐鲁银行的还款账户。丙方、丁方为甲方提供保证担保。若甲方不能按时、足额归还乙方按揭贷款，由丙方、丁方提供足额资金支持，保证乙方按揭贷款不出现逾期、欠息情况。若出现逾期、欠息情况，甲方承诺按照按揭贷款月还款额的日万分之五向乙方支付补偿金。在甲方正常偿还按揭贷款期间，乙方承认该商品房所有权归甲方所有。在此期间，协议各方均可按市场价格出售该商品房，所得售房款优先归还乙方在齐鲁银行科技支行的按揭贷款。若甲、丙、丁三方不能按时、足额归还乙方按揭贷款，则1.乙方委托甲方将该商品房出售，所得售房款优先归还乙方在齐鲁银行科技支行为该商品房办理的按揭贷款；2.甲方以不低于按揭贷款时签订的商品房销售价格（详见商品房买卖合同）出售给乙方后，该房产所有权完全归乙方所有。对上述四方协议，三联集团承认在达到一定条件时可以销售给借款人刘恒建。因三联集团的原因，该四方协议并未有证据证明齐鲁银行知晓，且因三联集团未能及时代借款人刘恒建偿还贷款而依据上述协议向刘恒建支付了每月1000元的违约金。案外人对购房人刘恒建所购上述房产进行的网签均早于现购房人，因案外人在原告处有贷款且处于不良状态，导致案外人（即原网签人）不能在原告处进行按揭贷款，三联集团遂将上述房产卖给本案借款人刘恒建。
另查明，被告刘恒建与被告傅雪艳系夫妻关系。2014年10月14日，山东非凡拍卖有限公司、山东宏博拍卖有限公司受济南市中级人民法院委托对三联集团所有的位于经十东路以南虎山以北B2西地块（尚华居、绿松苑）等共计979亩土地使用权进行整体拍卖。被告刘恒建与被告三联集团签订的《商品房买卖合同》所确认房屋属于上述被拍卖的B2西地块。2016年5月30日，被告三联集团向被告刘恒建出具确认解除《商品房买卖合同》通知书，将双方签订的《商品房买卖合同》予以解除。
本院认为，被告刘恒建与被告三联集团签订的《商品房买卖合同》，原告齐鲁银行与被告刘恒建、三联集团签订的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应严格遵守、如实履行。原告齐鲁银行按约贷出款项后，被告刘恒建、三联集团均未按合同约定履行还款义务，原告齐鲁银行有权按照合同约定行使合同权利。被告刘恒建与被告三联集团签订的《商品房买卖合同》，因所涉彩石山庄绿松苑项目被依法整体拍卖，经双方协商而解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告齐鲁银行与被告刘恒建、三联集团签订的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，合同解除后，三联集团为返还购房贷款义务人，故原告齐鲁银行要求被告刘恒建偿还借款本金1379932.79元，利息4789.46元（计算至2016年7月20日）及此后利息（按合同约定另行计算，至本息全部归还之日止）的请求，应由被告三联集团承担。被告刘恒建及被告三联集团均辩称原告与其之间的借贷行为属于“私贷公用”，对此，本院认为，被告刘恒建与被告三联集团签订《商品房买卖合同》及与齐鲁银行签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》均符合商品房按揭合同签订的形式要件，且无违反法律法规强制性，虽然刘恒建及三联集团均辩称其贷款行为符合“私贷公用”的特征，但被告刘恒建及被告三联集团提供的证据及其陈述不足以证明其辩称成立，亦不能证明原告对“私贷公用”属于明知，故两被告的上述辩称本院不予采纳。原告要求被告傅雪艳作为共同还款人承担共同还款责任，本院认为，被告傅雪艳仅在贷款申请表中签字，不具有合同相对性，原告要求被告傅雪艳承担共同还款责任没有依据。原告要求被告三联集团对上述贷款承担连带还款责任的请求，因被告三联集团应直接承担还款责任，故该请求已被吸收合并，勿需另行裁判。原告齐鲁银行要求对按揭房产及所占土地享有优先受偿权，本院认为，诉争房产未建成及土地被依法拍卖的事实，原被告均无异议，故原告的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告齐鲁银行股份有限公司济南科技支行与被告刘恒建、山东三联集团有限责任公司于2009年6月23日签订的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》。
二、被告山东三联集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告齐鲁银行股份有限公司济南科技支行支付借款本金1379932.79元，利息4789.46元（计算至2016年7月20日）。
三、被告山东三联集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐鲁银行股份有限公司济南科技支行利息（以1379932.79元为基数，自2016年7月21日起至本息归还之日止，按《个人房屋按揭借款合同》约定的利率计算）。
四、驳回原告齐鲁银行股份有限公司济南科技支行对被告刘恒建的诉讼请求。
五、驳回原告齐鲁银行股份有限公司济南科技支行对被告傅雪艳的诉讼请求。
六、驳回原告齐鲁银行股份有限公司济南科技支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17263元，减半收取8631.5元，由被告山东三联集团有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张善芳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 吕 龙