福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1045号
上诉人（原审被告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，住所地莆田市荔城区八二一中街301号七楼，组织机构代码证代码68509083-7。
法定代表人周文贵，执行董事。
委托代理人陈新云、傅静晶，福建升恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）莆田市涵江区市场建设管理服务中心，住所地莆田市涵江区涵华西路260号，组织机构代码证代码48972409-7。
法定代表人施金山，主任。
委托代理人王志君、朱国森，福建佘云律师事务所律师。
上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司（以下简称“新华都万家惠公司”）因与被上诉人莆田市涵江区市场建设管理服务中心（以下简称“涵江区市场建设管理中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月22日，原告与原莆田市涵江区万家惠超市（以下简称“万家惠超市”）签订《合作经营协议书》一份，约定原告将其所有的坐落涵江区涵华西路260号面积约3080m2的一层市场及市场的附属停车场、室外的消防通道和消防设施、卖场后收货区及环形收货通道出租给原万家惠超市使用，由原万家惠超市投资进行农改超改造；合作期为12年，合作期间的经营由原万家惠超市全权负责，原告不参与经营；承包费每年20万元，且每年以6%的幅度增长，按季支付；原万家惠超市应依约向原告按期足额支付承包费，若拖欠承包费，应按每日承包费的50%×逾期天数计付违约金；合作期间，原万家惠超市应提供15个工作岗位给原告，由原告委派其在职职工15人，该15人的工资及社会保险（社医保公积金等）由原告按其在职职工的缴费标准同时间代为缴纳，并由原万家惠超市结付，不得拖欠；在合同有效期内，若原、被告协商一致，可提前终止合同等内容。2009年3月23日，原万家惠超市与莆田万家惠购物广场有限公司（以下简称“莆田万家惠公司”）函告原告，并于次日与原告签订《合同权利义务转让协议书》一份，约定将原万家惠超市与原告签订的《合作经营协议书》及《合作经营补充协议》等项下的权利义务自2009年4月1日起转让由莆田万家惠公司承受。同时，莆田万家惠公司被收购并成立新华都万家惠公司，即本案被告。2009年9月10日，原告将上述租赁物交付给被告使用，被告自2009年11月11日起支付租金。2010年1月1日，原、被告双方签订《补充协议书》一份，共同确认原万家惠超市与原告签订的《合作经营协议书》合法有效，并对该协议书第十条、第十一条的内容调整为：原告根据被告的要求不再向被告委派职工，原告每月固定支付经济补偿金1.8万元给被告用于另行聘请15名员工；被告同意增加承包费用于原告发放给原委派的15名在职职工的工资、津贴补贴、社保费、医保费和公积金等；年回报费（承包费）调整为两个组成部分，第一部分为原、被告双方原约定的年回报固定（承包费）为20万元，且每年以6％的幅度增长。第二部分为浮动承包费，计算方式按《合作经营协议书》第十条约定条款执行。每月承包费为按原告原委派的15名职工（见附件工资名册）参照原告在职职工工资标准计算的工资、津补贴、社保费、医保费和公积金总额计算，支付方式为原告凭原委派的15名职工工资花名册与被告进行按月结算并由被告付清。此后，被告按上述协议的约定向原告支付每季度的租金（承包费）及每月的浮动承包费（4.7036584万元-1.8万元，即2.9036584万元）至2012年6月30日止。
在合同履行过程中，被告以经营亏损为由分别于2011年12月6日、2012年9月18日向原告寄送《关于提前终止涵江市场合作经营的协商函》各一份，向原告提出与原告协商解除合同的方案。原告在收到上述协商函后分别于2011年12月11日、2012年9月24日以上报国资委批复同意后方可协商、不同意解除予以复函，并于2012年10月19日发函给被告，要求被告履行合同义务，支付2012年7月1日至2012年9月30日止的租金14.328975万元。2012年11月7日，被告向原告寄送《律师函》一份，告知原告双方合作期限至2012年10月31日止，租赁关系已解除。因被告未按约支付自2012年7月1日起至2013年3月31日止的租金，原告向本院提起诉讼。被告于2013年8月14日仍占有使用其承租的涵江区涵华西路260号市场，于同月23日寄送给原告租赁物的钥匙一把。本院于2013年12月19日作出（2013）涵民初字第2423号民事判决，判决被告支付给原告自2012年7月1日起至2013年3月31日止的租金、违约金和浮动承包费。被告于2014年1月13日支付给原告自2013年1月1日起至2013年8月31日止的租金39.10948万元（含浮动承包费），于2014年2月3日支付给原告自2012年7月1日起至2012年12月31日止的租金28.65795万元（含浮动承包费）。但被告未支付自2013年9月1日起至今的租金、浮动承包费及自2013年4月1日起至8月31日止逾期支付租金的违约金，原告向被告催讨未果，致诉讼。
原审法院认为，本案的民事法律关系为房屋租赁合同纠纷。原万家惠超市与原告签订的《合作经营协议书》及《合作经营补充协议》、莆田万家惠公司与原告签订的《合同权利义务转让协议书》、原告与被告签订的《补充协议书》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照约定履行各自的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间，原万家惠超市及莆田万家惠公司的权利义务均转让给被告承继，被告未按合同约定的期限及金额向原告交纳租金，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案租赁合同明确约定租赁期限为12年，为定期租赁合同。现租赁期限尚未届满，被告以经营结构调整、经营亏损为由于2012年11月7日发律师函给原告通知解除双方租赁合同，此后被告于2013年8月23日寄还租赁物的钥匙一把给原告，期间被告所发出提前终止、解除合同的要约均未得到原告的承诺。《合同法》也没有赋予违约方单方解除合同的权利，被告未获得单方解除合同的权利，故本案没有发生合同提前终止、解除的效果。被告以其于2013年8月23日将租赁房屋的钥匙寄还给原告，抗辩主张本案合同已解除，缺乏法律依据，不予采纳。原告请求被告按约支付自2013年9月1日起至2013年12月31日止拖欠的租金（含浮动承包费），合法有据，予以支持。因被告未按约支付租金，现原告要求被告按《合作经营协议书》的约定，即按每日承包费的50%×逾期天数计付自2013年4月1日起至2013年12月31日止的违约金，被告主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。鉴于本案租赁合同履行时间较短，结合被告的过错程度，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算违约金。被告抗辩主张原告未开具发票，其不同意支付租金并承担相应违约责任，因原、被告之间并未约定开具发票和支付租金的先后顺序，又未形成统一固定的履行顺序，且开具发票为租赁合同的附随义务而非主合同义务，故其抗辩不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市涵江区市场建设管理服务中心自二〇一三年四月一日起至二〇一三年八月三十一日止逾期支付租金的违约金（分别以人民币五万九千五百五十元七角五分为基数自二〇一三年七月一日、以人民币三万九千七百元五角为基数自二〇一三年十月一日起至二〇一四年一月十二日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市涵江区市场建设管理服务中心自二〇一三年九月一日起至二〇一三年十二月三十一日止的租金计人民币七万九千四百零一元及违约金（分别以人民币一万九千八百五十元二角五分为基数自二〇一三年十月一日、以人民币五万九千五百五十元七角五分为基数自二〇一四年一月一日起至判决确定的还款之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；三、被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市涵江区市场建设管理服务中心浮动承包费人民币十一万六千一百四十六元三角三分。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5313元，由被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司负担。
一审宣判后，上诉人新华都万家惠公司不服，向本院提起上诉。
上诉人新华都万家惠公司上诉称：1、上诉人于2012年11月出具《律师函》告知被上诉人解除合同，于2013年8月23日将承租的房屋钥匙寄还给被上诉人，并支付拖欠的占用费至2013年8月31日止。现被上诉人起诉要求支付2013年9月1日后的租金，没有事实和法律依据。2、上诉人在一审中明确请求判决解除合同，一审未判决解除合同是错误的。3、上诉人已经将租赁物返还给被上诉人，被上诉人没有采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。4、根据交易习惯，上诉人是在被上诉人开具正式税务发票后才付租金，但自2012年7月份之后，被上诉人就未向上诉人开具租金发票，故一审判决支持支付租金等请求是错误的。综上，请求撤销原审判决，改判租赁合同解除，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人涵江区市场建设管理中心辩称：1、上诉人与被上诉人双方租赁合同一直履行至今，上诉人有依约支付租金的义务。上诉人委托律师出具律师函及将承租房屋的钥匙寄还给被上诉人的行为不构成解除租赁合同关系，该事实有（2013）涵民初字第2423号民事判决书认定的事实为依据，故被上诉人一审的请求有事实和法律依据。2、上诉人在一审中并未提出反诉请求解除租赁合同关系，故一审法院对合同是否解除未进行判决是正确的。3、上诉人与被上诉人在合同中并无约定被上诉人开具税务发票是上诉人支付租金的前提，且上诉人在被上诉人未开具税务发票的情况下仍然向被上诉人支付2012年7月至2013年8月期间的租金，故上诉人主张的先开发票后支付租金的理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人新华都万家惠公司对“2012年11月7日……租赁关系已解除”有异议，认为该认定遗漏了律师函的其他内容，律师函的内容还包括“上诉人添置的财产可以无偿赠送给对方，如果被上诉人对合同解除有异议，可以向法院起诉”的内容；对“被告于2014年1月13日……租金28.65795万元（浮动承包费）”有异议，认为上诉人于2012年10月31日之前支付的是租金，2012年10月31日之后支付的是占用费，并不是租金。上诉人新华都万家惠公司对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人涵江区市场建设管理中心对原审法院查明的事实没有异议。对上诉人、被上诉人双方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，莆田万家惠公司承受原万家惠超市权利义务，后上诉人新华都万家惠公司承受莆田万家惠公司权利义务，故上诉人新华都万家惠公司与被上诉人涵江区市场建设管理中心之间成立房屋租赁合同关系，有事实和法律依据，应予认定。作为承租方的上诉人新华都万家惠公司，有义务按照合同约定履行按时支付租金及浮动承包费的义务，但其没有正当理由逾期支付2013年4月至8月的租金，未支付2013年9月至12月的租金及浮动承包费，故被上诉人涵江区市场建设管理中心请求支付租金、浮动承包费及相应的违约金，于法有据，应予支持。一审法院按照双方合同的约定依法支持被上诉人涵江区市场建设管理中心要求支付租金、浮动承包费的请求，并根据合同履行情况对违约金部分予以调整，并无不当，应予维持。上诉人新华都万家惠公司上诉称自己因经营亏损已向被上诉人涵江区市场建设管理中心发出律师函要求解除合同，并于2013年8月23日将承租房屋的钥匙寄还给被上诉人，双方合同已经解除，上诉人不应继续支付租金、浮动承包费。但本案在一审期间，上诉人新华都万家惠公司只是在答辩中提到要求解除合同，并没有提起反诉要求解除合同，根据人民法院处理案件“不告不理”的原则，本院对解除合同部分不予审查，故上诉人新华都万家惠公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人新华都万家惠公司另主张被上诉人涵江区市场建设管理中心没有开具税务发票，其有理由拒付租金及浮动承包费，但双方合同并无该约定，且开具发票并非被上诉人涵江区市场建设管理中心的主义务，上诉人新华都万家惠公司不能以此作为自己不履行支付租金主义务的抗辩理由，故上诉人新华都万家惠公司的该上诉理由也没有法律依据，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币5313元，由上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年九月十七日
书 记 员 林锴琪
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；