江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪商初字第0086号
原告中国工商银行股份有限公司泗洪支行，住所地泗洪县泗洲中大街26号。注册号321324000002673。
法定代表人王崇祥，该银行行长。
委托代理人厉来勇，1963年10月29日出生，汉族。
被告朱新国，个体户。
被告谭玉红，教�。
原告中国工商银行股份有限公司泗洪支行（以下简称泗洪工行）诉被告朱新国、谭玉红借款合同纠纷一案，本院于2014年1月20日受理后，由审判员汤卫兵独任审判，适用简易程序，于2014年2月26日依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人厉来勇，被告朱新国到庭参加诉讼，被告谭玉红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泗洪工行诉称：被告朱新国为购买泗洪县环城西路东侧苏源阳光花城小区B03-2-201室住房，于2005年5月14日与该行签订个人购房借款合同，从该行申请个人住房按揭借款123000元整，月利率4.425‰，借款期限为10年，从2005年7月8日至2015年7月8日，付款方式为按月等额本息还款，并以该房屋提供抵押担保（他项产权证号为洪房他证泗洪字第10601**号），抵押权人为泗洪工行，同时该笔个人住房按揭贷款由被告谭某提供保�。2005年7月8日该行向朱新国发放贷款并出据个人住房贷款凭证。但被告朱新国自2013年1月8日不再按期归还该行借款本息，该行工作人员多次催收未果，故请求判令1、被告朱新国、谭某偿还借款本金余额38490.94元及利息（利息计算至2013年8月18日，共计1517.79元，以后利息按合同约定计算至履行完毕之日止）2、该行对抵押财产拍卖、变卖所得价款依法享有优先受偿权。
被告朱新国辩称：借款及未按期清偿是事实，但因家庭困难，同意于2014年3月31日前至少偿还2万元，剩余欠款一次性还清。
被告谭某未答辩。
经审理查明：2005年5月14日，原告泗洪工行与被告朱新国签订个人购房借款合同，约定：原告为被告朱新国购买位于泗洪县环城西路东侧苏源阳光花城小区B03-2-201室的房产提供住房按揭贷款123000元，贷款利率为月利率4.425‰，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇�民银行贷款利率调整，按调整后的人民银行贷款利率执行，贷款人不再另行通知借款人；贷款期限为10年，自2005年7月8日起至2015年7月8日止。实际放款日与到期日以贷款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；还款方式为等额本息还款法；借款人应按期偿还借款本息，如未按约定的时间归还，借款人将按国家规定对逾期借款计收每日万分之2.1罚息；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，可以宣布合同提前到期。被告朱新国以其所购房屋为该笔借款提供抵押担保并于2006年1月16日办理房产抵押登记，他项产权证号为洪房他证泗洪字第10601**号。被告谭某作为该笔借款的保证人在借款合同中签字确认，为该笔借款承担连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息以及实现债权的费用�2005年7月8日，原告泗洪工行按约定向被告朱新国发放个人住房按揭贷款123000元，并出具个人住房贷款凭证，载明：贷款月利率为4.59‰。在合同履行期间，被告朱新国自2013年1月8日起未按期偿还原告借款本息，尚余借款本金38490.94元及利息（利息计算至2013年8月18日，共计1517.79元）未归还。
以上事实，由原告提供的个人购房借款合同、个人住房借款凭证、他项产权证、住房贷款申请书、承诺书及当事人陈述予以证实。
本院认为：原告泗洪工行与被告朱新国签订的个人购房借款合同合法有效，借款借据作为合同组成部分，具有同等法律效力，原告已经按约定向被告交付了借款，被告未按约履行偿还借款本息的义务，其已经构成违约，原告有权要求提前收回已发放借款，对原告要求被告朱新国偿还剩余全部借款本息的诉讼请求，不违反法律规定及合同约定，本院予以�持。根据该借款合同约定如遇人民银行贷款利率调整，按调整后的人民银行贷款利率执行，故原告主张按照现行贷款月利率5.5675‰计算贷款利息及按合同约定对逾期贷款部分每日计收万分之2.1罚息，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。被告朱新国以其所有房屋（位于泗洪县环城西路东侧苏源阳光花城小区B03-2-201室）对该笔借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，原告在被告朱新国未履行清偿借款本息义务时，主张对该抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告谭某作为该笔借款的保证人，为该笔借款承担连带责任保证，在本案中，被告朱新国已经以其所有的房产为上述债务提供担保，在同时存在被告自行提供物的担保和谭某的保证，且原告泗洪工行和保证人谭某亦未明确约定实现担保权利的顺序时，原告泗洪工行应当先就该抵押物的担保来实现债权，被告谭某对原告在实现该抵押权后未受偿部分承担连带清偿责任，被告谭某承担保证责任后，有权向被告朱新国追偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱新国偿还原告中国工商银行股份有限公司泗洪支行借款本金38490.94元及利息1517.79元（剩余利息按月利率5.5675‰自2013年8月19日计算至履行完毕之日止，并从逾期之日起对逾期部份按每日计收万分之2.1罚息），于本判决生效之日起30日内履行完毕。
二、原告中国工商银行股份有限公司泗洪支行有权对被告朱新国所有的位于泗洪县环城西路东侧苏源阳光花城小区B03-2-201室的抵押财产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
三、被告谭玉红对上述抵押物拍卖、变卖所得价款不能受偿部分的债权承担连带责任。被告谭玉红在承担连带清偿责任后，有权向被告朱新国追偿。
案件受理费762元，由被告朱新国、谭玉红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费762元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审判员 汤卫兵
二〇一四年三月四日
书记员 张振业
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。