上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第182号
原告张洪菊。
原告郁菁赟。
委托代理人龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。
委托代理人周敏，上海豪派律师事务所律师。
被告范洪伟。
原告张洪菊、郁菁赟与被告范洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2014年3月3日依法公开开庭进行了审�。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。原告张洪菊、郁菁赟的委托代理人周敏、被告范洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪菊、郁菁赟共同诉称，两原告是母女关系，郁建飞（2011年1月18日死亡）与张洪菊系夫妻。三人于2005年6月15日取得本市闸北区延长路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权。被告是瑞国地产延长路分行的副经理，因住宿需要于2010年5月26日与郁建飞就系争房屋订立《房屋租赁合同》，后又于2011年7月1日与原告续签一份《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为叁年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止，其中第一年租金为每月3800元，后两年为每月3900元。被告不得将房屋转租给第三人，居住人口不得超过四人，否则视作违约，原告有权单方面解除合同，违约金数额为月租金的一倍。然而，被告于2012年4月10日通过网上银行支付三个月租金11400元后未再支付房租。同时，被告还将系争房屋施以群租从而获利，给社区治安带来隐患。为此，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告返还系争房屋；2、被告按每月3900元的标准支付2012年7月1日至返还房屋日止的租金；3、被告支付违约金3900元。
被告范洪伟辩称，其原与郁建飞就系争房屋签订租赁合同，后郁建飞过世，被告在2011年与两原告签订了房屋租赁合同。在合同履行期间，原告提出因系争房屋和郁建飞的母亲有诉讼，所以要求被告配合，让原告郁菁赟住进系争房屋。为此，原告郁菁赟于2011年9、10月份入住系争房屋，一开始用一个房间，两个月后占用两个房间直到现在。原、被告曾就郁菁赟占用的房间签订过一份合同，租�为1000多元，该份合同在原告处。由于原告提出有诉讼，故要求被告不要以转账形式支付房租，以免银行流水显示出房子在出租。所以被告以现金形式在洛川路门店支付过4次房租，每次是3个月的租金，原告没有出具收据。被告房租已经支付到2013年7月1日，之后原告诉讼结束就提出解约并拒绝收取房租，被告也不能向其账号打钱，因此没有支付。而且原告在入住系争房屋时曾同意免除被告2013年7月1日之后的房租。系争房屋有四个房间，原告占用了两个房间，被告不应承担全部租金。其次，被告不存在转租群租，是公司员工居住在内，不同意支付违约金。再次，被告是按照原告的要求付租，否则2012年7月的欠租原告不可能到现在才来主张，原告的请求已过诉讼时效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年6月15日，郁建飞、张洪菊、郁菁赟登记为系争房屋权利人。2011年1月18日，郁建飞死亡。2013年7月24日，本市崇明县人民法院作出（2013）崇民一（民）初字第677号民事调解书，确认系争房屋归张洪菊、郁菁赟共同所有。同年11月8日，系争房屋权利人核准登记为两原告。
2010年5月26日，郁建飞与被告签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给被告，租赁期限自2010年7月1日起至2011年6月30日止，每月租金3400元。合同约定租金按三个月一期支付，被告应以现金形式或银行划账方式支付至郁建飞建设银行账户。租期届满后，原告（甲方）与被告（乙方）于2011年7月1日签订《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，房屋建筑面积132平方米。租赁期限为叁年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。第一年租金为每月3800元，后两年为每月3900元。租金按叁个月为一期支付，第一期租金乙方应于2011年7月1日前付清，以后�期租金支付时间应为该期首月的1日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式付至甲方郁菁赟浦发银行XXXXXXXXXXXXXXXX指定账户。乙方同意支付给甲方租赁保证金2800元。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。乙方应按本合同的规定按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据合同第9条承担违约责任。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲�有权单方面解除合同，并依据合同第9条追究乙方违约责任。合同第9条违约责任载明：“……如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。……”第9条后手书文字写明“乙方不得将房屋转租给第三人，居住人口不得超过肆人，否则视作为违约，按合同第9条执行。”
2012年4月10日，被告最后一次以银行转账形式向原告支付了2012年4月至6月的房租11400元。
2013年10月11日，原告向本院递交起诉状，提起本次诉讼。
审理中，被告方证人刘某某出庭作证称，其与郁建飞是朋友，与被告是同事。最初，由刘某某向郁建飞租用系争房屋，每月租金2500元，租期十�。当时郁建飞表示十年后要收回系争房屋留给女儿结婚。系争房屋的房型是三房两厅两卫，租赁时是毛坯房，后由刘某某进行装修。房屋租赁后用于刘某某及公司员工居住。2009年左右，刘某某与被告开办瑞国地产，由被告出面与郁建飞签订租赁合同。被告签约后又添置了一些移动财产，并装修了厨房和卫生间。房屋则由被告和公司员工居住使用。郁建飞过世后，原告找到刘某某，要求与被告重新签订合同。为了原告张洪菊与其婆婆的诉讼，刘某某还配合原告出具过系争房屋用于原告郁菁赟结婚自用的证明。2012年7月之后原告收回一间房屋，原、被告为此签订一份返租协议，被告以原租金减去1000余元的标准向原告付租。后因被告去外地工作，2012年7月之后的租金由刘某某及居住在系争房屋内的同事向原告支付。原告提出不要将房租打入银行卡，怕对诉讼有影响。又鉴于刘某某与郁建飞的朋友关系，原告没有出具租金收条。2013年暑假，原告提出还要收回一间房间，承诺直到租期结束不再收取被告租金。目前原告使用的两间房间上了锁，仍由原告控制。原告认为根据刘某某自述其曾向法院作伪证，其证言不可信。被告对刘某某证言没有异议。
被告方证人朱某出庭作证称，其与被告是同事，并于2011年底入住系争房屋直到2013年夏天，系争房屋租用后作为公司员工宿舍。在朱某居住期间，郁建飞的兄弟上门称房子是他的。朱某曾将老板转交的租金转付给原告，大概是8000多元。原告郁菁赟在系争房屋居住一段时间后以男性不能居住系争房屋为由要求证人搬出。因公司领导要求证人配合原告打官司，所以证人搬出了系争房屋。原告郁菁赟入住后，又用了一个大房间。到目前为止，系争房屋内仍有两间房间是原告在使用，被告不能使用。�告认为朱某在房产公司从事业务多年，不可能支付租金后不需要出具收条，不认可朱某的证言。被告对朱某证言没有异议。
2014年6月6日，被告来院称2012年4、5月份时被告已在外地，之后的租赁事宜均由刘某某与原告商谈。郁建飞过世后，两原告因家中房屋有纠纷，主动找到刘某某提出租金以现金方式支付，以免法院调查发现房屋对外出租。一开始郁菁赟返租朝北小房间，租金每月1200元，商谈后第一次付租直接扣除三个月租金共计3600元。该情况维持了两个月，原告找到刘某某，又收回朝南带卫生间的主卧一间。此时，原告表示不收被告租金了，并赶走了被告的员工。嗣后，被告就未再付租。2013年7、8月，原告曾电话告知被告诉讼已经结束，房屋已经判给两原告，要求被告返还房屋。被告当即提出住到合同到期，原告直接表示法庭见。被告认为合同终止后，原告应将保证金2800元退还给被告。
原告表示其一直通过手机联系被告，催要租金，但被告回复人在外地回沪解决。因原告缺少法律意识，而且还有其它诉讼在审理中，所以没有及时诉讼。其次，原告没有被告的地址，故无法发函。再次，被告已经违约，保证金应当没收，不同意返还。
以上事实由原告提供的房地产权证、死亡证明书、房屋租赁合同、银行明细、民事调解书、房地产登记薄以及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的
房屋租赁合同是当事人真实的意思表示，于法无悖，双方当事人均应恪守履行。被告作为承租人，负有按约支付租金的合同义务。根据合同约定，若被告逾期不支付租金累计超过二个月的，原告有权单方面解除合同。被告庭审时陈述2012年7月以后的租金以现金形式付至2013年7月。2014年6月6日，被告来院陈述原告郁菁赟先收回北面小间房屋自用，被告按原租金标准减去3600元支付了三个月的租金。两个月过后，原告又收回一间房屋并承诺被告不用再支付租金。由此可见，被告对于2012年7月之后租金支付情况的表述前后不一。其次，被告就其以现金形式支付租金的抗辩意见，仅提供与被告有利害关系的证人证言，没有任何付款凭证。本院认为，被告作为从事房地产经纪的工作人员，在收款方不出具凭证的情形下付款，显然与正常的交易习惯不符。再次，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告表示原告收回部分房屋后同意免除被告租金，但就原告收回部分房屋以及免除租金的事实均无任何证据予以证明，故对于被告的该项抗辩意见，本院难以采纳。基于上述分析，被告未按约付租，原告有权按照合同约定行使合同解除权。合同解除的�间应为本次案件受理后向被告送达起诉状副本的日期。合同解除后，被告应当将房屋返还给原告。
延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告虽然表示一直向被告催讨欠租，但没有提供相应证据。鉴于原告于2013年10月11日已向本院递交起诉状，构成时效中断，故关于原告按照每月3900元的标准要求被告支付2012年10月11日之后至搬离之日止租金和使用费的诉讼请求，本院可予支持。被告未按约付租，已经构成违约，原告主张被告按照合同约定承担3900元违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于保证金，原告应当按照合同约定在被告返还房屋并付清所有应付费用时全额无息退还给被告。原告要求没收保证金的主张，缺乏相应法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五�、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张洪菊、郁菁赟与被告范洪伟就本市闸北区延长路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；
二、被告范洪伟应于本判决生效之日起五日内将上址房屋返还给原告张洪菊、郁菁赟；
三、被告范洪伟应于本判决生效之日起五日内按每月3900元的标准向原告张洪菊、郁菁赟支付2012年10月11日至实际返还房屋日止的租金及使用费；
四、被告范洪伟应于本判决生效之日起五日内向原告张洪菊、郁菁赟支付违约金3900元；
五、原告张洪菊、郁菁赟应于本判决生效之日起五日内向被告范洪伟返还保证金2800元（该款可与被告范洪伟的欠租相抵销）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1360元（原告已预缴），减半收取为680元，由原告张洪菊、郁菁赟负担195元，被告范洪伟负担485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 龚 平
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 朱燕妮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对�支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请�所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。