上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9035号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李聪，男，1968年1月14日出生，壮族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱以林，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蓉，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁广庆，男，1958年12月6日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。上诉人李聪因与被上诉人袁广庆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人李聪及其委托诉讼代理人朱以林，被上诉人袁广庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李聪上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项，改判由被上诉人赔偿上诉人经济损失90万元。事实和理由：在签订房屋买卖合同之前，上诉人并不知道上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）存在违章建筑。虽然房屋实际面积比产证面积大许多，但被上诉人及中介均解释多出的面积是开发商赠送，而在现实生活中的确存在大量开发商赠送面积的情况，故作为普通消费者的上诉人无从判断，只有在行政执法机构出具《附有违法建筑的房屋通知单》之时，上诉人才确认该房屋存在违章搭建。双方当事人在此之前讨论的质量问题，不是指违章建筑的质量，而是在房屋中间加层的质量问题。本案合同标的系包含违章建筑、合法建筑在内的房屋买卖合同，而系争房屋目前状态与合同签订之时已有较大区别，仅剩下合法建筑，理应将原先违章建筑所涉及的价值予以剔除，鉴于被上诉人未告知上诉人存在违章搭建，因此在计算价款时，应以全部面积平均价值计算该部分的赔偿款。被上诉人袁广庆辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李聪向一审法院起诉请求：1、撤销李聪、袁广庆签订的《上海市房地产买卖合同》；2、袁广庆返还李聪购房款124万元，并偿付截止判决生效之日为止按银行同期贷款利率计算的利息（以10万元为本金，自2015年8月10日起算；以110万元为本金，自2015年8月19日起算；以4万元为本金，自2015年10月30日起算）；3、袁广庆赔付因其过错导致李聪再次购买同地段、同房型的房屋差价损失30万元。诉讼中，李聪于2016年3月4日向法院申请变更第一项诉讼请求为：要求判令解除李聪、袁广庆签订的《上海市房地产买卖合同》。李聪于2016年3月16日再次申请变更诉讼请求为：1、要求袁广庆继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、袁广庆赔偿因违章建筑拆除而造成一间房间交付不能所造成的损失126万元。袁广庆向一审法院反诉请求：1、确认李聪、袁广庆签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；2、李聪偿付违约金80万元（按合同约定的总价款的20%计算）。一审法院认定事实：系争房屋产权登记的所有权人为袁广庆，登记的建筑面积为70.99平方米。该房位于11楼，为复式结构。在12楼，袁广庆自行搭建了一间房间。上海XX有限公司为李聪、袁广庆提供系争房屋买卖的居间服务，并带李聪实地查看了系争房屋的现状。经该公司居间，2015年8月10日李聪作为买受人，袁广庆作为出售人，双方签订一份无合同编号为《上海市房地产买卖合同》，约定，李聪以400万元向袁广庆购买系争房屋。该合同由案外人崔某代袁广庆签字。同日，李聪向袁广庆支付房款10万元。双方约定，交易税费均由李聪负担。8月19日，李聪支付袁广庆购房款110万元。2015年8月28日，根据李聪、袁广庆达成的交易条件，上海XX有限公司从网络上打印编号为2422691的《上海市房地产买卖合同》，合同约定，系争房屋建筑面积为70.99平方米；双方同意系争房屋转让价为400万元；双方确认于2015年10月15日前，共同向房地产交易中心办理过户手续。合同“补充协议（一）”约定：1、在签订合同时，《上海市房地产登记簿》显示该房屋存在抵押登记，抵押权人陶某，债权数额100万元，登记证明号闵2015XXXXXXXX，乙方对上述情况知晓并同意继续购买该房屋。甲、乙双方约定，甲方应于2015年8月25日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。甲方应于办妥还款手续后十个工作日内办理抵押登记注销手续；2、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付的标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；4、双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，双方不再另行结算……。合同附件三“付款协议”约定：李聪于签约时支付袁广庆购房款10万元，于2015年8月30日前支付购房款110万元，李聪以购房贷款方式向袁广庆支付购房款278万元，该款由贷款银行转入袁广庆账户，李聪于双方办妥房屋交接手续当日支付袁广庆购房款2万元。李聪、袁广庆于2015年9月1日在合同落款处签名，但签署的日期为2015年8月28日。2015年9月3日，李聪再次实地查看了系争房屋，袁广庆告知李聪12楼上的房间楼板（屋面）系自行搭建。2015年9月5日，李聪通过手机向中介公司经办人夏巧巧发出数条微信,主要内容为：卫生间漏水一事，房东（袁广庆）何时能处理好？另，该房屋楼上两间，是房东不请正规公司来建造的，完工后房东应该要做房屋质量检测的，请房东出示房屋质量检测证书，如果房东当时疏忽没有做楼上两间的房屋质量检测，请房东补一个房屋质量检测证书。在向你们（中介公司）了解这套房屋的信息过程中，反复问你们，房屋结构是原来的还是房东改变的，你们说房屋结构是原有来，而房东说楼上一层是自行建造的。房屋检测费用可由我（李聪）承担，但房东要配合提供资料。另在微信中，李聪表示银行要求其9月上旬提供贷款资料，你（中介人员）尽快协调房东（协助）。2015年9月6日下午，李聪、袁广庆，中介人员夏巧巧、汪凯等见面，就袁广庆自行搭建的顶楼楼板的安全性进行沟通，李聪希望袁广庆能提供施工图纸并确保安全性。而袁广庆则表示其是通过正规公司进行的搭建，不存在安全性隐患。2015年10月30日，李聪（合同乙方）、袁广庆（合同甲方）签订一份《补充协议》，约定：1、乙方于2015年11月10日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；2、若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之日，以现金银行转帐补足不足部分。由于延迟交易两个月左右，甲、乙双方约定乙方在过户当日支付赔偿甲方叁万元整；3、双方约定，最迟自乙方申请贷款满50个工作日内，双方至房地产交易中心办理手续；4、其他事项按原房地产买卖合同履行。次日，李聪支付房款4万元。2015年11月9日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局作出沪闵房管附违认梅字（2015）第018号《附有违法建筑的房屋认定书》，认定系争房屋附有违法建筑，该房屋附有违法建筑的情况将在房地产登记簿上记载。拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。同日，该决定书送达给了袁广庆。袁广庆签收决定书后，亦出具承诺书，承诺于2015年11月16日前将屋顶的违法搭建自行拆除。同月18日，袁广庆将系争房屋的屋顶上的违法建筑予以拆除。一审法院认为：涉案房产登记的建筑面积为70.99平方米，系争房屋的现状所反映的实际使用面积远大于70.99平方米，李聪明知，但无证据证明在李聪、袁广庆签订《上海市房地产买卖合同》时，袁广庆已明确告知李聪系争房屋顶楼一间房间系自行搭建的违法建筑。对于李聪而言，在袁广庆未告知存在违法建筑的情况下，就房屋的使用面积远大于产权登记面积的理解，无非两种情形，一是房屋二层的建筑系开发商提供给袁广庆无偿使用，但不计入产权面积，二是袁广庆违法搭建。就现有证据而言，无证据证明袁广庆明确向李聪表示了房屋二层建筑系开发商无偿赠与。李聪在与袁广庆签订买卖合同时，对系争房屋的现状予以认可，并认为符合其需求。在签订合同后，袁广庆明确告知李聪房屋二楼有部分系其自行搭建的建筑，而在李聪、袁广庆于9月6日的沟通过程中，李聪对于房屋存在违法建筑的事实未提出异议，而是就搭建部分的安全性表示疑虑。此后，双方又于10月30日签订补充协议，且补充协议仅就李聪的贷款事宜作了补充约定。因此，一审法院认为，在双方签订《上海市房地产买卖合同》前，袁广庆虽未全面、明确告知李聪房屋二层存在部分违章搭建，但尚不构成恶意欺诈的程度。并且在之后，袁广庆告知李聪房屋二层有违法建筑的情况下，李聪不仅没有表示要求撤销或解除合同，而是与袁广庆签订了补充协议，并支付了4万元房款，显然李聪对于房屋存在违法建筑的状况表示了接受。房屋转让价格是经过李聪充分考虑、衡量后与袁广庆商定的，该价格并不是仅仅考虑房屋产权之建筑面积来计算，而且还包括房屋结构、楼层、装修等诸多因素。在2015年9月6日李聪、袁广庆的沟通中，双方对房屋的价格亦作了说明。虽然系争房屋二层的违法建筑已被拆除，但并不影响双方对合法不动产的交易，双方可以按合同约定继续交易。李聪先是诉请要求撤销合同，之后变更诉请要求判决解除合同，后又变更为要求继续履行合同。按照《民事诉讼法》的规定，李聪有权变更诉讼请求。变更诉讼请求是李聪依法享有的诉讼权利。而李聪向法院提交要求判决解除合同的申请书，但其并无合同解除权。本案于2015年12月28日的第一次庭审中袁广庆明确表示不同意撤销合同，而是要求继续合同。在李聪不享有合同解除权的情况下，袁广庆收到李聪关于要求判决解除合同的变更诉讼请求申请书副本后，并未明确向法院或李聪表明其同意解除的意思表示。而在2016年4月18日的第三次庭审中，李聪当庭变更诉讼请求要求继续履行合同，因此李聪、袁广庆在此前并未形成合意一致同意解除合同，况且李聪变更诉讼请求是依法行使诉权。故袁广庆表示李聪、袁广庆之间的合同已解除的抗辩意见，一审法院不予采纳。《合同法》的基本精神是维护交易安全，促进合法交易活动。现李聪要求继续合同的请求，于法有据，原审法院予以支持。因此，袁广庆应当协助李聪办理交易过户、交付房屋，而李聪则按约支付袁广庆剩余房款，交易税费由李聪负担。另，李聪、袁广庆在2015年10月30日签订的补充协议中约定，在双方办理过户之日，李聪应赔付袁广庆3万元，故李聪仍应按此补充协议履行赔付3万元的义务。双方约定的房屋总价款为400万元，李聪已向袁广庆付款124万元，尚需支付276万元。李聪主张要求袁广庆赔偿126万元损失的请求，缺乏依据，不予支持。鉴于李聪、袁广庆签订买卖合同时，双方均明知对于系争房屋上存在违法建筑，但对违法建筑的保留使用均抱有侥幸心理，但违法建筑被拆除后，引发了双方的纠纷，故对于本诉的诉讼费用，由双方各半负担。袁广庆反诉主张要求确认合同已解除、要求李聪偿付违约金80万元的请求，缺乏依据，不予支持。反诉的诉讼费用由袁广庆负担。一审法院审理后作出判决：一、李聪与袁广庆于2015年8月28日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2422691）继续履行；二、李聪于判决生效之日起在四十五日内支付袁广庆购房款人民币274万元；三、袁广庆于收到李聪支付的274万元购房款后的十日内，协助李聪办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室产权过户手续，将此房屋产权过户登记至李聪名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由李聪负担；四、李聪于袁广庆协助办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室产权过户手续当日赔付袁广庆人民币3万元；五、袁广庆于办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续之的十日内，将此房屋交付给李聪。李聪于接收此房的当日支付袁广庆购房尾款人民币2万元；六、驳回李聪的其余诉讼请求；七、驳回袁广庆的反诉请求。本诉案件受理费18,660元，财产保全费5,000元，合计23,600元，由李聪负担11,830元,袁广庆负担11,830元。反诉案件受理费减半收取计人民币5,900元，由袁广庆负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人在签订买卖合同时是否明知系争房屋存在违章搭建的情况，上诉人要求被上诉人返还违章建筑相应房款的诉请有无依据。根据本案所查明的事实，经被上诉人自行违章搭建后，系争房屋的实际使用面积已远远大于房产证所记载的70.99平方米建筑面积，且被上诉人的搭建已经改变了系争房屋原有的房屋结构，作为一个理性谨慎的购房人，上诉人在签订房屋买卖合同时，理应发现系争房屋的面积与结构已与房产证上的记载相去甚远。上诉人辩称因无法判断是否为违章建筑故而相信了被上诉人及中介关于超出面积系开发商赠送的解释，一无证据证明，二亦与常理不符，本院无法采信。本院认定上诉人在签订买卖合同之时，就已明知系争房屋存在违章搭建的情形，且对该违章建筑的保留使用抱有侥幸心理，故仍与被上诉人签订了建筑面积为70.99平方米，总价款为400万元的买卖合同。退一步讲，即使上诉人在签订买卖合同之时并不知晓系争房屋存在违章搭建情况，根据2015年9月5日上诉人所发送的数条微信及9月6日双方就违章建筑安全性沟通这两节事实可以判断，上诉人于该时已经知晓系争房屋上存在违章建筑，但其不仅没有就房屋面积或成交价格提出异议，反而另就贷款事宜与被上诉人签订补充协议，并同意在过户之日赔付被上诉人3万元，可见关于系争房屋的成交价格是上诉人在了解系争房屋状况的基础上经过充分考虑与被上诉人达成的一致意见，是其真实意思表示。故一审认为上诉人要求被上诉人赔偿关于违章搭建部分的损失缺乏依据，并依据双方当事人在补充协议中的约定判令由上诉人在过户之日赔偿被上诉人3万元，于法不悖，本院予以支持。上诉人并无证据证明系争房屋的成交价格中包含了所谓违章建筑的价值，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，李聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,800元，由上诉人李聪负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十一月十一日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……