上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初1298号原告：王春兰，女，汉族，1946年1月31日出生，住上海市长宁区。原告：严克萍，女，汉族，1982年4月2日出生，住上海市奉贤区。两原告共同委托诉讼代理人：王心宇，上海市郑传本律师事务所律师。被告：赵文荣，男，汉族，1966年10月17日出生，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。原告王春兰、严克萍与被告赵文荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告王春兰及原告王春兰、严克萍的共同委托诉讼代理人王心宇，被告赵文荣及其委托诉讼代理人吴海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春兰、严克萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还借款本金1,200,000元并支付逾期利息(以1,200,000元为基数，自2017年2月25日起，按照月利率1.5%计算至实际清偿日止)；2、若被告不能偿还上述债务，原告有权就被告所有的位于上海市松江区天乐新村XXX号XXX室的房屋(以下简称“天乐新村房屋”)折价、拍卖或者变卖后所得价款优先受偿。审理中，原告变更第1项诉讼请求中的借款本金为1,146,760元。事实和理由：2016年7月25日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》，约定被告向两原告借款1,200,000元，借款期限为6个月，月利率1.5%，被告以天乐新村房屋作为抵押并办理了抵押权登记手续。然自2017年2月25日起，被告再未支付利息并明确拒绝履行还款义务。原告多次催讨无果，故而诉至法院，请求判如所请。被告赵文荣辩称，被告通过案外人上海凌集投资管理有限公司(以下简称“凌集公司”)介绍向两原告借款，实际借款数额为1,000,000元，另外的200,000元以现金方式交给凌集公司作为押金。同时，2017年春节期间，被告分两次向凌集公司转账支付了两原告两个月利息合计100,000元，故上述两笔款项均应作为本金扣除。另外，月利率1.5%的标准过高，不同意支付利息，所抵押的房产系被告唯一住处，不同意拍卖、变卖。本院经审理认定事实如下：2016年7月25日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》，约定被告向原告王春兰、严克萍借款1,200,000元，借款月利率为1.5%，借款期限为2016年10月25日至2017年1月24日，被告将天乐新村房屋抵押给两原告。当日，原告王春兰向被告银行账户转账500,000元，原告严克萍向被告银行账户转账700,000元。被告分别向原告王春兰、严克萍出具了借条及收条，确认借款及收款事实。2016年8月5日，双方就天乐新村房屋办理了抵押权登记。2016年10月24日、2017年2月5日，被告分两次向原告王春兰的银行账户转账各7,500元，向原告严克萍的银行账户转账各17,500元。庭审中，被告提供《房屋抵押借贷居间合同》及收据，证明其与居间人凌集公司约定借款1,200,000元，后其向凌集公司交付了200,000元现金作为押金，故实际借款数额为1,000,000元。该居间合同约定借款月利率为2.5%，前两个月的利息于借款当日预先扣除，后被告每月以1,000,000元为基数向两原告支付利息25,000元。另外，被告还提供了银行存款凭单及明细，证明曾向凌集公司支付了利息100,000元。两原告对该组证据的真实性予以认可，表示确实通过凌集公司介绍向被告出借钱款，但交付的借款数额为1,200,000元，押金并非由两原告收取。借款当日两原告预先收到利息36,000元，现同意将该笔钱款从借款本金中扣除，按照实际借款数额1,164,000元处理。另外，原告表示其在2016年7月25日至2017年2月24日期间，从凌集公司共收到4笔利息，从被告处直接收到2笔利息，而按照借款本金1,164,000元计算，其从凌集公司每个月多收取利息540元，合计多收取2,160元，另从被告处每个月多收取利息7,540元，合计多收取15,080元，故从借款本金中再扣除该部分钱款后，剩余借款本金应当为1,146,760元。以上事实，有《房地产借款抵押合同》、转账记录、收条、借条、抵押权登记证明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款并支付利息。未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。另外，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应按照以下顺序抵充：(一)实现债权的有关费用；(二)利息；(三)主债务。本案中，原告自愿将预先收取的利息从借款本金中予以扣除，并以调整后的借款本金为基数，按照合同中约定的利率标准计算利息，后又将被告已多付的钱款从剩余借款本金中予以扣除，该做法符合法律规定，本院予以确认。经核算，原告主张的借款本金数额也并无不当。至于被告提及的支付给凌集公司的钱款，因并无证据证实是偿还给两原告的钱款，故对于被告要求将该部分钱款作为已付钱款予以扣除的辩称意见，本院难以采纳。被告自愿将其名下天乐新村房屋抵押给原告，并办理了抵押权登记，该抵押权依法成立，故若被告逾期未能返还借款的，原告有权就上述房产实现抵押权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定及《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十八条、第一百九十九条之规定，判决如下：一、被告赵文荣于本判决生效之日起十日内返还原告王春兰、严克萍借款本金1,146,760元；二、被告赵文荣于本判决生效之日起十日内支付原告王春兰、严克萍逾期利息(以1,146,760元为基数，按照月利率1.5%，自2017年2月25日起至实际清偿日止)；三、若被告赵文荣到期未履行上述给付义务的，原告王春兰、严克萍有权以坐落于上海市松江区天乐新村XXX号XXX室的房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款按照抵押权登记顺序优先受偿。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，减半收取7,800元，由原告王春兰、严克萍负担239.5元(已付)，被告赵文荣负担7,560.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱宁芳二〇一八年三月二十二日书记员  孙洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。