重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异2212号
案外人：罗元崧，男，1981年4月10日出生，汉族，住重庆市南川区。
申请执行人：重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路38号（国贸中心）A栋26楼，组织机构代码58284377-9。
法定代表人：谢如东，首席执行官。
委托诉讼代理人：何立，重庆歌乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。
被执行人：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：安兰，女，1973年5月11日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：重庆先伦房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南平镇荣华路，工商登记号500384000016824。
法定代表人：郭先伦，经理。
被执行人：重庆骏宏光电科技有限公司，住所地重庆市合川工业园区核心区高阳片区，工商登记号500382000022350。
法定代表人：邓履国，经理。
本院在执行重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）申请执行王新顺、安兰、重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）、重庆骏宏光电科技有限公司（以下简称骏宏公司）借款合同纠纷一案中，案外人罗元崧对执行重庆市南川区某街23号2幢1-10号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人罗元崧称，2010年3月1日，案外人与重庆市南川区某工程建设开发有限责任公司某电影院小区综合开发项目部（以下简称某项目部）及王新顺签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，购买重庆市南川区某街23号B幢2-1-10号房屋，并陆续缴纳房款250,000元，请求解除对上述房屋的查封并中止执行。
申请执行人捷贷小贷公司辩称：1.案外人签订的《电影院片区旧房改造客户认购书》不成立，不能发生法律效力。认购书的相对方系某项目部，签订代表为王新顺，加盖的是某项目部章，某项目部是重庆市南川区某工程建设开发有限责任公司（以下简称某公司）为工程建设而设立的临时机构，不是适格的民事主体，不能对外进行民事法律行为。依据我国《合同法》相关规定，认购书不成立，不能发生法律效力。2.申请执行人取得抵押权的基础法律关系在生效的民事判决中已予确认，在执行阶段，案外人提出解除查封申请执行人的抵押物于法无据。申请执行人依约向王新顺发放贷款14,000,000元，先伦公司将其所有的位于重庆南川区某街23号的xx商业城（房地产权证号：3x4房地证2xx3字第0xxx4、0xxx0、0xxx2、0xxx3号）房产抵押给申请执行人，并办理了抵押登记手续，申请执行人有权将其予以折价或者拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。申请执行人依据生效民事判决书载明的权利依法申请人民法院强制执行，人民法院对申请执行人享有的抵押物依法进行查封、处置有事实和法律依据。相反，案外人申请人民法院解除查封申请执行人的抵押物于法无据，不应得到支持。3.产生法律关系的对应主体不能无限扩大，案外人主张的权利系债权，其对应主体为某公司（先伦公司），案外人不能向申请执行人主张任何权利，债权不能对抗物权。依据合同相对性原则，其债权债务对应主体应为案外人与某项目部，而非申请执行人，案外人不能向申请执行人主张任何权利。案外人享有的债权仅仅只能针对某项目部，不能无限扩大对应的合同主体。且案外人与某项目部之间系债权债务关系，申请执行人作为抵押权人对抵押物享有的抵押权系物权，依据我国法律规定债权不能对抗物权。4.申请执行人的抵押权系担保物权，抵押权在设立过程中申请执行人无任何过错，设立程序真实合法有效，应当受到法律保护。申请执行人与先伦公司签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定：先伦公司用位于重庆市南川区某路23号（xx商业城），抵押物建筑面积5329.85平方米（房地产权证号：3x4房地证2xx3字第0xxx4、0xxx0、0xxx2、0xxx3号）的住宅、商业门面为王新顺14,000,000元的债务向申请执行人提供抵押物担保，并依法办理了抵押登记，申请执行人设立抵押权的实质条件和形式条件完全符合法律规定。申请执行人在设立过程中尽到了所有的注意义务，没有任何过错。申请执行人依法享有的抵押权应当受到法律保护，若在此情况下申请执行人享有的物权（抵押权）不能得到保障和实现，则严重有悖于依法治国的指导思想，破坏市场交易秩序和市场交易安全。5.申请执行人作为抵押权人，对依法设立的抵押权享有优先受偿权。抵押权属于物权，本身具有追及性，即不论谁拥有该抵押房产的所有权，抵押权人均可以追及该财产行使抵押权利，在抵押财产受到他人侵害时，抵押权人可基于抵押权而要求排除妨碍。6.对案外人提交的认购书的真实性、合法性、关联性均不予认可。认购书上签章的当事人为某项目部，该项目部作为公司的职能部门，不是适格民事主体，不能对外实施民事法律行为。案外人提交的认购书本身存在效力瑕疵，案外人以此为由提出解除查封申请执行人的合法抵押物的申请不能成立，该证据不合法。认购书系某项目部与案外人制作，印章及签名的真实性申请执行人无法核实，对该份证据的真实性不予认可。认购书与本案执行没有关联性，因为案外人与某项目部签订的认购书所产生的是双方的债权债务关系，其权利义务仅能约束合同的相对方，不能以此为依据对抗第三人，更不能对抗物权。7.对案外人提供的收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。案外人提供的收据载明的收款单位为某项目部，但该项目部不具备民事主体资格，不能对外实施民事法律行为，其收款行为本身就系违法行为。另外，购房交款应当出具正式发票，开具购房收据的行为本身就是违法行为，所以，该证据不合法。大宗交易行为，仅有证据而没有对应的付款凭证，其行为本身就不真实，而且，其收据上的内容并未载明是购买某套具体房屋而缴纳的购房款，所以该证据不真实，申请执行人不认可。综上，申请执行人在本案中设立的抵押权合法有效，案外人在执行异议中所述的申请事项无事实和法律依据，请求驳回案外人的异议。
本院查明，2013年8月7日，贷款人捷贷小贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。
2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷小贷公司的14,000,000元贷款提供房地抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区某街23号的xx商业城（房地产权证号：3x4房地证2xx3字第0xxx3号、0xxx2号、0xxx4号、0xxx0号），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。
2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元。
因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司诉至本院，本院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决，判令：一、被告王新顺、安兰在判决生效后十日内向原告捷贷小贷公司偿还借款本金14,000,000元，并支付14,000,000元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息450,000元）；二、被告王新顺、安兰向原告捷贷小贷公司支付律师费175,000元；三、被告骏宏公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，原告捷贷小贷公司有权将被告先伦公司名下位于重庆市南川区某街23号的xx商业城（房地产权证号：3x4房地证2xx3字第0xxx3号、0xxx2号、0xxx4号、0xxx0号）的房产依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司未如期履行义务，捷贷小贷公司向本院申请强制执行。
执行过程中，本院于2017年6月12日作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了被执行人先伦公司所有的位于重庆市南川区某街23号的xx商业城证号为3x4房地证2xx3字第0xxx3号（1幢一、二层836.56平方米）、0xxx2号（2幢一、二层826.06平方米）、0xxx4号（3幢一、二层905.25平方米）、0xxx0号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。
另查明，2010年3月1日，某项目部（甲方）与罗元崧（乙方）签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，约定：甲方将位于某居委（原电影院片区）拆迁新建（B-3号）楼出售给乙方；房屋位置：某居委电影院片区拆迁新建（B-3号）楼，第一层；房屋面积：套内面积80平方米，实际面积以房产证为准；付款方式：签订合同时付款200,000元；房屋交付时间：2010年3月30日，房产土地使用证交付时间：2010年5月30日；总房款270,000元。同日，张某（罗元崧之妻）通过某银行6066xxxxxxxxxx0041的银行账户向6066xxxxxxxxxx1812的银行账户转款10,000元。同日，安兰6066xxxxxxxxxx1812的银行账户的存入90,000元。同日，某项目部出具《收据》，载明：收到罗元松购房款200,000元。
又查明，2011年3月2日，某项目部（甲方）与张某（乙方）签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，约定：甲方将位于某居委（原电影院、法庭）拆迁新建（A幢）楼，出售给乙方；房屋位置：某居委（原电影院、法庭）拆迁新建（A幢）楼，第附楼；房屋面积：套内面积130平方米；价格：160,000元；付款方式：签订合同时付款100,000元，交房时付清房款。同日，张某从某银行6066xxxxxxxxxx0041的银行账户取款100,000元。同日，安兰6066xxxxxxxxxx1812的银行账户存入100,000元。2011年4月21日，张某通过某银行6066xxxxxxxxxx0041的银行账户向6066xxxxxxxxxx9093的银行账户转款100,000元。同日，某项目部出具《收据》，载明：收到罗元崧购房款100,000元。
另《某（xx商业城1号.2号）置业预算表》载明：购房人姓名：罗元崧，原定房号2-1-10，建筑面积76.75平方米，单价每平方米3,518元，房款总额270,006元，已收房款250,000元。另一份《某（xx商业城1号.2号）置业预算表》载明：购房人姓名：张某，原定房号1夹楼-1，建筑面积101.24平方米，房款总额150,000元，已收房款150,000元。
2017年12月1日，罗元崧将案涉房屋购房尾款20,006元交至本院案款账户交付执行。
再查明，重庆市南川区某街23号B幢2-1-10号房屋与重庆市南川区某街23号2幢1-10号房屋系同一标的物，该房屋在本院查封前已交付罗元崧，现由罗元崧实际占有使用，该房屋包含在本院查封的证号为3x4房地证2xx3字第0xxx2号房产中。
还查明，2006年10月18日，王新顺经公开竞买，竞得某镇电影院等房屋产权。2007年5月8日，王新顺与某公司签订《合伙开发建设协议》。同年7月10日，取得《建设用地规划许可证》。同年8月27日，重庆市南川区建设委员会（甲方）与某公司（乙方）签订《某镇xx商业城项目开发合同》，约定甲方确定将位于南川区某镇某居委的xx商业城（某镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施等内容。王新顺作为经办人在该开发合同上签字。同年12月25日，取得《建设工程规划许可证》。2012年4月25日，取得《重庆市南川区商品房预售（预租）许可证》，许可预售房屋为1幢1-8层计73套，2幢1-7层计38套，3幢1-8层计40套。2012年12月10日竣工验收，并于2013年3月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年，某公司变更为重庆某建筑工程有限公司和先伦公司，并将某公司名义竞得的项目土地使用权变更为先伦公司。2013年6月21日，先伦公司办理9幢房屋产权初始登记，即：3x4房地证字第2xx3字第0xxx1、0xxx5号、0xxx2号、0xxx4号、0xxx7号、0xxx4号、0xxx0号、0xxx2号、0xxx3号。2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区某镇电影片区旧房改造项目中某xx商业城、xx花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。
本院认为，本案存在以下焦点问题：一是认购书的签订主体问题；二是案外人享有的物权期待权能否对抗申请执行人的抵押权问题。
关于认购书的签订主体是否适格问题。本案中，虽然认购书的签订主体为某项目部，但从合同履行情况看，案涉房屋所属项目的所有权人为某公司，事后也是由某公司将案涉房屋交付案外人，而收款人是某项目部，某项目部又为某公司的职能部门，作为合同相对方的购房人完全有理由相信某项目部的行为即代表某公司，因此，即便某公司未出具授权委托书，某项目部的行为也构成表见代理，认购书的法律后果当然及于被代理人某公司（后变更为先伦公司）。
关于案外人享有的物权期待权能否对抗申请执行人的抵押权问题。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人罗元崧在本院查封案涉房屋前已就案涉房屋与某项目部签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，在本院查封前合法占有了案涉房屋，并已按照合同约定支付了大部分购房款，且将购房尾款交至本院交付执行，虽未办理过户登记，但没有相关证据证明案外人对此存在过错，因此，案外人对案涉房屋享有排除执行的物权期待权。此外，案外人就案涉房屋设立物权期待权的时间早于申请执行人设立抵押权的时间，案外人的物权期待权应优先于申请执行人的抵押权予以保护。
综上，案外人罗元崧对案涉房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，对其请求对案涉房屋中止执行的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对重庆市南川区某街23号2幢1-10号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 朱 敏
审判员 张 航
审判员 刘用辉
二〇一七年十二月一日
书记员 吴 娅