江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0723民初1156号原告：杨正国，男，汉族，1988年4月18日生，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：李广余，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。被告：徐胜虎，男，汉族，1981年11月18日生，住灌云县。被告:连云港中云房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码证91320723MAIMAKKN3G,住所地，灌云县恒仁社区美都新城6号楼3单元501室。法定代表人：张伟，该公司总经理。原告杨正国与被告徐胜虎、连云港中云房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨正国及其委托诉讼代理人李广余，被告徐胜虎、连云港中云房地产营销策划有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨正国向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2017年1月19日订立的购房意向书，并由被告退回中介费2000元，返还购房订金20000元；2.本案诉讼费由被告负担。本案诉讼过程中，原告自愿放弃要求解除原、被告于2017年1月19日订立的购房意向书的诉讼请求。事实和理由：2017年1月17日，原告到被告连云港中云房地产营销策划有限公司处咨询购房一事，2017年1月19日，原告与被告徐胜虎通过被告连云港中云房地产营销策划有限公司签订了购房意向书，当时原告缴纳中介费2000元，购房订金20000元，购房意向书签订后，原告从灌云县不动产登记局查询得知灌云县西苑中路西侧馨福嘉缘13幢3单元101室涉案房屋于2016年12月14日已被灌云县人民法院查封，原告回头找两被告处理此事，要求解除合同并退还所有费用，两被告均不予理睬。为此，原告特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告徐胜虎辩称，2017年1月19日，在原、被告三人均在场的情况下，原告将20000元购房定金交给我。当天，我并不知道涉案房屋已被灌云法院查封。涉案房屋被保全价值9万元，我在2-3天之内有经济能力偿还并解除灌云法院的查封。所以我不同意与原告解除合同并退还原告20000元购房订金。被告连云港中云房地产营销策划有限公司辩称，2017年1月19日，原告通过微信转账的方式将中介费2000元支付给我。第一，我公司提供了涉案房屋的买卖信息，第二，我公司提供了买卖房屋相关的交易流程，市场行情资讯及相关的交易风险，第三，我公司协助双方对房屋进行实地查勘，第四，我公司协助双方促成交易，房屋购房意向以及后期的房屋买卖合同，第五，我公司已经促成双方购房意向并交付履行履约定金，已经基本完成居间服务，因此，原告应当按约定支付剩余的居间服务费用，原告所说的5800元，已给付2000元，根据《合同法》规定的公平原则，居间人未促成合同成立的，房产经纪人可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用，既然买房人与中介公司有了相关的约定，那么在房屋未实际成交的情况下，考虑到中介公司实际履行的情况，买房人签约的目的以及合同未成交的原因等因素，买主还是需要向房产经纪人履行支付佣金的义务，购房意向书签订完成，双方的交易已经基本达成一致，房产中介机构已经基本完成居间服务，导致购房意向书后期无法履行的情形系客户造成的，应由客户自行承担责任，房产经纪人可以主张合理的佣金，另外，在未签订购房合同之前，我公司会对买卖双方身份的真实性进行审查，我公司会去房产局查询涉案房屋有无查封的情况。2017年1月19日，原、被告三方签订购房意向书，约定2017年1月20日签订正式的购房合同，2017年1月20日，原、被告三方一起到房管局查询，才得知涉案房屋已被查封，被告徐胜虎也是当天才知道涉案房屋被查封，当天下午，被告徐胜虎向我公司表示可以及时把债务还清，并解除查封，保证原、被告涉案房屋交易的顺利进行。本院经审理认定事实如下：一、2016年12月13日，本院作出（2016）苏0723民初5457号民事裁定书，查封徐胜虎、赵春勤所有的位于灌云县××中路西侧××缘××单元××室房产中价值为90000元的部分。查封期限为2016年12月14日至2017年12月13日。2016年12月14日，本院作出（2016）苏0723民初5457号民事调解书，被告徐胜虎、赵春勤尚欠原告陈健90000元。被告徐胜虎、赵春勤于2016年12月25日前向原告陈健偿还借款90000元。二、2017年1月19日，原告杨正国（承购方）与被告连云港中云房地产营销策划有限公司（代理方）、被告徐胜虎（出让方）签订购房意向书，约定承购方购买由代理方所介绍的位于灌云县××中路西侧××缘××单元××室房屋，购房总价700000元，签约时间2017年1月20日，承购方为表示购房诚意同意向代理方支付20000元的意向金，委托代理方于2017年1月19日15时之前去争取出让方的确定意向，一旦出让方全部接受承购方的上述购房条件并在意向书上签字，则承购方授权代理方在不通知的情况下将意向金作为购房定金付给出让方，如果期限内出让方未能接受承购方条件的，则意向金立即无息返还给承购方。出让方在本意向书上签字后，承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为致使交易不成功的，定金（意向金）将由出让方没收，受益方向代理方支付收益所得款的一半，作为代理方的实际服务费用。同日，被告徐胜虎作为出让方在购房意向书上签字确认接受承购方的上述购买条件将上述物业出售给承购方，如果本人反悔不卖或变更出售条件等其他行为使交易不成的，愿双倍返还承购方定金。2017年1月19日，原告给付被告徐胜虎购房定金20000元，同时，被告徐胜虎出具收条。同日，原告通过微信转账方式给付被告连云港中云房地产营销策划有限公司中介费2000元。上述事实，有以下证据证实：一、原、被告庭审陈述；二、原告杨正国举证的1.购房意向书复印件，2.收条，3、中国农业银行江苏省分行交易明细，4、灌云县不动产登记查询结果告知单；三、被告连云港中云房地产营销策划有限公司举证的1.（2016）苏0723民初5457号民事裁定书复印件，2.（2016）苏0723民初5457号民事调解书复印件。上述证据经庭审质证，且相互印证，本院予以确认。对原告举证的申请书，因与本案不具关联性，本院依法不予确认。本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。2017年1月19日，原告杨正国与被告连云港中云房地产营销策划有限公司、被告徐胜虎签订购房意向书系预约合同，被告徐胜虎向原告收受20000元购房定金作为订立商品房买卖合同的担保，现因被告徐胜虎所有的涉案房屋被本院查封致原告与被告徐胜虎未能订立商品房买卖合同，原告要求被告徐胜虎返还购房定金20000元的诉讼请求不违反法律规定，本院依法予以支持。房地产中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。房地产中介机关有加强房源信息尽职调查的义务。被告连云港中云房地产营销策划有限公司作为房地产中介机构，未尽到加强房源信息尽职调查的义务，为不符合交易条件的已被灌云县人民法院查封的房屋提供中介服务，对原告主张被告连云港中云房地产营销策划有限公司退回中介费2000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告徐胜虎于本判决生效之日起十日内返还原告杨正国购房定金20000元；二、被告连云港中云房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨正国中介费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告徐胜虎负担150元，由被告连云港中云房地产营销策划有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  姬凡雅二〇一七年五月四日书 记 员  徐 静法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。