上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第927号
原告上海双计服饰有限公司。
法定代表人计水良，总经理。
委托代理人赵山，上海鼎力律师事务所律师。
委托代理人许亮，上海鼎力律师事务所律师。
被告上海海星杜行商业有限公司。
法定代表人姚文杰，董事长。
委托代理人毛佩章，上海市光华律师事务所律师。
原告上海双计服饰有限公司（以下简称双计公司）与被告上海海星杜行商业有限公司（以下简称海星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告法定代表人计水良及委托代理人赵山、许亮，被告委托代理人毛佩章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自1997年起向被告承租位于闵行区浦江镇革新村XX组XX号房屋。之后，双方又于2002年、2007年续订租赁合同，约定租期截止2017年。在租赁期间，原告另行搭建了3，615平方米的建筑。2014年4月18日，被告与上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，双方认定的建筑面积6，328平方米，补偿的总金额为47，709，838元（人民币，下同）。被告在签订上述补偿协议后，未支付原告任何补偿款，却向法院提起诉讼要求原告搬离。原告作为房屋承租人，实际使用经营面积为4，543平方米，包括原告自建的3，549平方米及向被告承租的994平方米。由于原告无法取得被告动迁补偿款的明细，原告按建筑总面积与承租面积的比例后经估算，现要求被告支付原告补偿款11，888，485元。
被告辩称，原、被告于2002年1月签订的第一份租赁合同，合同约定，如果原告搭建房屋，需要取得被告同意，且在合同到期后搭建部分归被告所有。此后，双方又于2002年、2007年续签了合同。在2007年签订合同后，原告未再搭建新的房屋。原告共承租的面积4，543平方米，其中原告自行搭建的建筑物占较小部分。原告主张动迁补偿款，缺乏依据。此前，房屋经过评估，且原告亦参与评估，针对原告的补偿款应当是4，601，022元，包括原告自建的违章建筑3，549平方米计306万元、装修补偿57万元、附属物补偿81，358元、设备拆除搬运费171，740元、原告自建的违章房屋3，549平方米的停产停业费709，800元，但是由于按租赁合同的约定，原告自行搭建的违章建筑已归属于被告所在，相应的房屋补偿也应归属被告，故4，601，022元中应扣除该部分补偿，同意支付原告补偿款360万元。同意按评估的结论进行裁判，驳回原告不合理的请求。
经审理查明，被告海星公司是闵行区浦江镇革新村XX组XX号房屋的所有权人。海星公司的前身为上海市闵行区杜行供销社。
2002年1月28日，原告双计公司作为承租人（合同乙方）、被告海星公司作为出租人（合同甲方），双方签订《租赁协议》一份，约定，甲方向乙方出租浦江镇革新村XX组XX号房屋16间，面积457平方米、场地350平方米；租期5年；如乙方对房屋进行改建，必须事先征得甲方同意。乙方施工应确保房屋的安全质量，并由乙方对施工安全全面负责。协议期满乙方出资的房屋修缮、装潢的固定物不得拆除，应归甲方所有。
上述合同履行期届满后，双方于2007年4月2日重新签订《租赁协议》，约定，甲方向乙方出租闵行区浦江镇革新村XX组XX号房屋23间，面积约760平方米、场地约750平方米（包括乙方在原租赁期间翻建的南侧楼房一幢）；租赁期限为10年，自2007年5月1日至2017年4月30日止；租赁期间，若遇政府规划需动迁或自然灾害等不可抗力因素而致协议无法履行的，本协议终止履行，双方互不承担违约责任。合同对于租金标准、支付方式等亦作了约定。此后双方按约履行该合同。
2014年2月，闵行区浦江镇动拆迁管理办公室委托上海德大房地产估价有限公司对浦江镇革新村XX组XX号房地产进行评估。2015年5月30日，上海德大房地产估价有限公司出具评估报告，在评估结论中载明：因本次为协议搬迁，故价值时点根据委托方的约定，为2014年2月28日，本次评估设定的估价目的：为委托方协议搬迁确定补偿金额提供参考，评估估价对象国有划拨商业用途的房地产价值、附属物重置价值以及装饰装修现值。在该价值时点，评估总价值为：36，738，507元。估价对象房地产基本状况：该使用范围内权证记载的土地面积为4，145平方米，建筑物面积为1，613平方米，权利人为海星公司。现估价范围内分东西两块封闭式厂区，分别为双计公司、上海明德禽业养殖专业合作社两家企业租赁使用。该两家企业租赁后分别对房屋进行了不同程度的改造和扩建，目前估价范围内共有17幢房屋，总建筑面积6，336平方米，其中海星公司建筑的房屋建筑面积为1，844平方米，双计公司自建的房屋为3，549平方米、上海明德禽业养殖专业合作社自建房屋为943平方米。在估价结果汇总表中记载：海星公司土地面积4，145平方米评估价29，305，150元、建筑物1，884平方米评估价1，892，903元、附属物评估价428，305元，合计31，626，358元；双计公司建筑物3，549平方米评估价3，060，424元、装饰装修评估价577，700元、附属物评估价81，358元，合计3，719，482元；上海明德禽业养殖专业合作社建筑物943平方米评估价978，898元、装饰装修评估价289，550元、附属物评估价124，219元，合计1，392，667元。
2014年4月18日，上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部作为拆迁人（甲方）、被告海星公司作为被拆迁人（乙方），双方签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方所有的浦江镇革新村XX组XX号房屋，建筑面积6，328平方米，经上海德大房地产估价有限公司评估，房地产市场总价为5，627，193元；甲方补偿乙方停产、停业损失2，262，000元；甲方按规定付给乙方设备迁移费1，207，963元；乙方应当于2014年5月18日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。协议的其他事项中约定：甲方支付乙方装潢及附属物补偿款1，501，132元、营业执照变更费1，000元、土地补偿款29，305，150元、一次性补偿款7，805，400元。上述合计补偿金额为47，709，838元。
由于原、被告就原告的补偿款一直协商无果，原告至今仍占有使用涉案房屋未搬离。
现原告以诉称理由诉至本院。
另查，在本案诉讼前，被告海星公司向本院提起诉讼，要求双计公司搬离。本院审理后作出（2014）闵民五（民）初字第1819号民事判决书，责令双计公司搬离涉案房屋。双计公司不服此判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后，作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
本案庭审中，原告表示，其在2002年以后搭建房屋653平方米，于2007年后搭建房屋2，896平方米。被告确认双方于2007年4月签订的租赁合同关于租赁房屋“房屋23间，面积约760平方米、场地约750平方米（包括乙方在原租赁期间翻建的南侧楼房一幢）”的表述中，括号内的原告翻建的南侧楼房即是评估报告中所指的双计公司所建的7号房（面积722平方米）。
庭审后，被告表示，在涉案房屋中由原告搭建的全部违法建筑，同意按评估报告确定的金额，支付原告补偿款。
上述事实，由原告提供的原、被告于2007年4月2日签订的租赁协议、闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部与被告签订的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》等，被告提供的租赁协议及评估报告，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效。在租赁期间，由于涉案房屋被动拆迁，被告作为所有权人与拆迁方签订了补偿协议，其中涉及到原告在2007年4月以后自建的建筑物、装修、附属物的补偿，因此，原告提起本案诉讼要求被告支付相关补偿款的请求并无不当，但需要先确定补偿的项目、范围之后，参照评估报告再确定具体的补偿款金额。
原、被告在2002年签订的租赁协议第五条约定，原告在租赁期内对房屋维修、改建，在租期届满后，不得拆除，归原告所有。根据双方在2007年4月签订的租赁合同中关于租赁房屋的约定，可以证实，原告在前一租赁合同期限内建造了南侧楼房一幢，再结合被告的陈述，该自建房屋即为评估报告中所述的7号房，面积为722平方米。因此，在2002年的合同期限届满后，该7号房屋应当归被告所有。现被告表示针对此房屋的补偿，参照评估报告确定的评估金额支付给原告，对此本院予以准许。参照评估报告的内容而知，原告双计公司自建的房屋共计3，549平方米，补偿款为3，060，424元。
关于装饰装修及附属物补偿款，参照评估报告，被告应当分别支付577，700元、81，358元，合计659，058元。
从被告与拆迁人签订的拆迁补偿协议的内容反映，拆迁方应支付被告停产、停业损失为2，262，000元，而该协议所记载的房屋总面积为6，328平方米，折合每平方米的停产、停业损失为357.50元。原告租赁和自建的面积为4，543平方米，则停产、停业损失为4，543平方米＊357.50元=1，624，122.50元。
关于搬迁费，拆迁补偿协议约定的搬迁费为1，207，963元，按拆迁面积6，328平方米折算的每平方米搬迁费为190元，则原告应得的搬迁费为4，543平方米＊190元=863，170元。
在该拆迁补偿协议中涉及的营业执照变更费、一次性补偿款、土地补偿款，均与原告无关，原告不应取得该三部分的补偿。
综上，原告应得的补偿款为：建筑物补偿款3，060，424元、装饰装修补偿款577，700元、附属物补偿款81，358元、停产、停业损失1，624，122.50元、搬迁费863，170元，合计6，206，774.50元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告上海海星杜行商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海双计服饰有限公司补偿款人民币6，206，774.50元。
案件受理费人民币93，130.91元，由原告上海双计服饰有限公司负担44，702.84元，被告上海海星杜行商业有限公司负担48，428.07元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 徐秀芳
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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