山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1503号
上诉人（原审被告）宫元花，女，1969年1月11日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南正大物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人赵明军，总经理。
委托代理人李乐成，山东胜远律师事务所律师。
上诉人宫元花因与被上诉人济南正大物业管理有限责任公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南历下区人民法院（2015）历商初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：正大物业公司具备三级物业服务企业资质。涉诉房屋位于济南市，建筑面积99.63平米，于2012年1月29日交付；宫元花系涉诉房屋业主。2012年1月29日，宫元花与正大物业公司签订前期物业管理服务协议，协议约定由正大物业公司提供物业管理服务，服务内容为：对涉诉房屋及涉诉小区的共用部位、设施、设备、公用绿地、花木、建筑小品进行养护管理；物业档案、公共卫生环境管理，维护社区公共秩序，交通与车辆停放秩序管理，收取物业费、车位维护费，对业主或物业使用人房屋自用部位、设施设备进行有偿维修维护，对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，进行批评、规劝、警告、制止、向有关部门报告；正大物业公司按照1.65元／平米／月的标准收取物业费，物业费每个季度交纳一次。协议签订后，宫元花按照约定标准交纳了2012年1月29日至2012年6月30日期间的物业费，此后宫元花未再交纳相关费用。正大物业公司认可宫元花提交照片中所反映的服务部分问题。宫元花还称正大物业公司的保洁、保安、传达人员是招聘的下岗、退休人员，年龄都比较大且可能没有上岗证；物业办公室与值班室只有一处简易板房，办公室里仅有一名工作人员不定期值班。
原审法院认为：正大物业公司具有合法的物业服务资质，与宫元花签订前期物业管理服务协议真实有效。正大物业公司作为涉诉小区的前期物业服务企业，已提供了保洁、保安、设施维护等基本的物业服务，但其服务存在一定瑕疵，故原审法院对宫元花的计费标准予以调整，该标准以合同约定计费标准的90%为宜。据此，宫元花应支付正大物业公司2012年7月1日至2014年12月31日的物业费99.63平米×1.65元／平米／月×30月×90%=4438.52元。宫元花辩称正大物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，对此原审法院认为，正大物业公司一直在向包括宫元花在内的小区业主提供物业服务，期间并未中断，而宫元花未交纳物业费的行为处于持续状态，因此，至正大物业公司起诉时并未超过诉讼时效，对宫元花此项答辩意见，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告宫元花于本判决生效之日起十日内支付原告济南正大物业管理有限责任公司2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费4438.52元；二、驳回原告济南正大物业管理有限责任公司超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告宫元花负担。
上诉人宫元花不服原审判决上诉称：1、对物业服务费的减少幅度判决过低。上诉人在和被上诉人签订的前期物业管理服务协议中虽然约定了物业费收费标准是1.65元每平方米，但被上诉人提供的物业服务存在严重的瑕疵，根据相关物业法律规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用或返还多收的物业费。2、我们小区是一个开放式的小区，连大门都没有，什么人都可以进，什么车也可以开进来，保安就是一个摆设，门口的栏杆365天都竖着。可是被上诉人制定的1.65元／月／平方米的收费标准是一级服务的标准，院内花草无人修剪，连个健身器材都没有，车棚也没有，自行车、电瓶车随便放。这三个月以来，通过业主写答辩状，物业唯一的改变就是拉走存在小区两年多的垃圾。可是我们小区前段时间配电室办交接，说是交给供电局，不知什么原因，晚上路灯还是不亮。20多天了对这物业无语啊。有的业主到物业找找，就可以交物业费的70%，物业公司就撤诉了。3、小区不开展物业管理服务满意率调查。正大物业公司从入住以来从未开展过服务满意率调查，也违反了相关的规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信回避现实的态度。4、我们隔壁绿景商品苑也是1.65元／平方米，人家物业搞的和公园一样，和我们小区相比，天地相差。人家业主进大门打卡，外面来车登记，门口24小时保安值班。院内健身器材齐全，休闲小广场干净卫生，有专人管理花草树木。我们小区买了车位也不给，蓝牙要拿钱买，要不别用，当初交房时，不交物业费就不给钥匙，不能验房。人家隔壁门禁卡、蓝牙都是免费送给业主。对于物业公司的服务存在严重瑕疵的人民法院应当判决大幅度减免物业费，只有这样才能刹住物业服务界的不正之风。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的请求。
被上诉人物华物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，因为被上诉人物业服务中存在不足，一审法院已经判决被上诉人承担了10%的责任，作为被上诉人一方对一审判决认定的事实和判决结果没有意见。至于上诉人提到的本案应该发回重审或者改判让被上诉人收取60%的物业费，上诉人的主张与事实不符，被上诉人既有保安、保洁、电梯维护，收取90%的物业费比较合理。至于上诉人提到的涉案小区是开放式小区与事实不符，小区内有保安。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人正大物业公司作为涉诉小区的前期物业服务企业，已提供了保洁、保安、设施维护等基本的物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，上诉人宫元花做为涉诉小区的业主，应当根据双方签订的前期物业管理服务合同约定交纳物业服务费用。原审法院根据正大物业公司在进行物业服务时存在着的一定瑕疵，对其收取宫元花的物业服务计费标准给予了90%的调整并无不当。宫元花上诉主张正大物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，应当对双方合同约定的收费标准调整至60%计取。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由较大幅度减少物业服务费的收取标准，应当根据物业公司与业主之间的合同约定以及在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由减少或较大幅度的减少物业服务费收取标准，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交甚至免交物业费。本案中，从上诉人宫元花的陈述来看，正大物业公司在物业服务方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对其主张物业费收取标准减少至双方约定标准的60%的理由，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宫元花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 李 环