湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第00040号
原告：武汉和信物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区奥林花园1号商网二楼。
法定代表人：李晓山，该公司经理。
委托代理人：马剑伟、蔡志利，湖北敏讷律师事务所律师。
被告：王秋英。
原告武汉和信物业管理有限公司（以下简称和信物业）诉被告王秋英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理，依法由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和信物业的委托代理人马剑伟、蔡志利，被告王秋英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和信物业诉称：原告和信物业作为人信奥林花园小区的物业服务公司，与被告王秋英签订的《前期物业管理服务协议》，以及与业主委员会签订的《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》对被告王秋英具有约束力，被告王秋英应支付物业费和违约金。原告和信物业提供的物业服务包括整个小区共用部位、共用设施的修缮管理、安全管理、环境管理等诸多公共性服务内容。奥林花园小区的物业收费标准较之武汉市物业收费标准，已属于明显偏低。被告王秋英所谓商网油烟问题，原告和信物业已对商户进行劝告，也组织业主商讨方案并报告职能部门，原告和信物业并非侵害主体，也不是执法主体。被告王秋英家中失窃问题，原告和信物业不是侵权行为人，应当向违法犯罪分子主张权利。被告王秋英以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费于法无据。原告和信物业多次催收无果，故诉请法院判令：1、被告王秋英支付物业管理服务费人民币8，923.74元、违约金人民币13，653.46元，共计人民币22，577.20元（计算至2014年9月30日）；2、被告王秋英承担本案诉讼费用。
被告王秋英辩称：被告王秋英购房时，开发商承诺免交一年物业费。被告王秋英家中于2004年第一次被盗后，要求自行安装防盗网，原告和信物业予以阻止。但原告和信物业未尽安防职责，致使被告王秋英及其他业主的住宅多次被盗，给被告王秋英造成精神、经济损失。此外，原告和信物业对于小区商铺及小区背后工厂的油烟、噪音扰民、环境卫生问题未履行管理职责，严重影响居民的生活质量，卫生条件极差，且存在消防隐患。据此，被告王秋英拒交物业服务费，且不应支持违约金。
经审理查明：原告和信物业系开发商湖北人信房地产开发有限公司前期指定委托为武汉经济技术开发区奥林花园小区提供物业服务的公司。被告王秋英系武汉经济技术开发区30r地块奥林花园5-1-101室房产业主，该房屋建筑面积为124.46平方米。2003年12月18日，被告王秋英（甲方）与原告和信物业（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定由原告和信物业为被告王秋英的上述房屋提供物业管理服务；住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.80元（暂按人民币0.50元收取，以后根据市场情况调整）；业主或物业使用人从开发商公布移交房屋之日起开始缴纳物业管理服务费，并应在每月的10日前主动到物业处缴纳，逾期一日，乙方将按每日2%的标准收取滞纳金等内容。2009年7月8日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与原告和信物业（乙方）签订《奥林花园物业服务合同》，约定乙方按双方约定的物业服务标准为奥林花园小区提供物业服务；物业服务期限为3年，从2009年7月1日至2012年6月30日；其中2009年7月1日至2010年6月30日止多层楼房的物业服务费用为每月每平方米0.65元；乙方服务满一年由业主代表和业主委员会进行评估是否达到第三部分中的物业服务标准，若能达到则多层楼房的物业服务费为每月每平方米0.70元，若不能达到则按上年标准执行；业主应当按月（季度）交纳物业服务费；业主逾期（三个月）以上未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用1‰加收违约金等内容。2013年1月12日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与原告和信物业（乙方）签订《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，约定乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；物业服务期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日；多层住宅的物业服务费为每月每平方米0.70元；自2013年3月1日起，以上述服务费价格为基础，启动管理服务费上浮方案报甲方，甲方根据奥林花园业主大会议事规则采用书面征求意见方式征求业主意见，由奥林花园业主大会决议是否调整物业收费标准；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为应纳费季度第二个月7日前；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当每日按欠费金额的0.9‰的标准向乙方支付违约金等内容。2013年9月28日，奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，载明“现同意从2013年10月1日开始正式按调整后的收费标准执行，新的物业费收费标准全小区多层、小高层、别墅、商铺在现有物业费的基础上每平方上调0.10元”。被告王秋英入住涉案房屋后，2004年4月发生被盗事件，造成财产损失。被告王秋英拟自行安装防盗网，但因原告和信物业未准许未能安装。此后，被告王秋英家中再次被盗，并造成财产损失。被告王秋英因被盗赔偿、小区商户油烟扰民、区外工厂污染等问题，向原告和信物业反映未得到解决，遂于2005年1月1日起未再交纳物业服务费。原告和信物业催款无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：被告王秋英购房时开发商向其出具“物业管理费优惠单”，载明“优惠金额：一年”。被告王秋英已向原告和信物业交纳2004年12月31日前的物业服务费，未免交优惠金额。
以上事实，有庭审笔录，原告和信物业提交的《武汉市商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》、《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》、业委会公告、物业服务企业资质证书、收费监审证、房屋验收单、入住办理流程表、其他同类业主物业费收费发票及物业服务协议、秩序员巡逻签到表，被告王秋英提交的物业管理费优惠单、公安机关的证明、证明、照片、物业费交费票据、房产证、照片等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：被告王秋英与原告和信物业签订的《物业管理服务协议》、武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会与原告和信物业签订的《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，以及奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，除其中违约金条款约定过高应属无效外，其他条款均未违反法律规定，应属有效。原告和信物业作为奥林花园小区的物业服务企业，应全面履行合同义务。被告王秋英作为业主，享受了原告和信物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。因原告和信物业系开发商剪接指定委托的物业公司，开发商对被告王秋英承诺的物业费优惠，对原告和信物业具有约束力。被告王秋英2005年1月1日至2005年12月31日物业服务费应予免交，原告和信物业的相关诉讼请求，本院不予支持。综合被告王秋英在原告和信物业提供物业服务期间多次被盗的事实及其反映的其他物业服务问题，本院认为原告和信物业对于物业服务合同的履行存有瑕疵，导致被告王秋英遭受财产损失并影响日常生活，原告和信物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。本院酌情认定被告王秋英按80%的比例支付2006年1月1日至2014年9月30日的物业服务费。其中，2006年7月1日至2009年6月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.50元计算；2009年7月1日至2012年6月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.65元计算；2012年7月1日至2013年9月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.70元计算；2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.80元计算。原告和信物业主张从2010年7月1日至2012年9月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.70元计算的主张，因原告和信物业对于合同约定的价格调整前置条件是否符合，即对于是否经业主代表和业主委员会评估达到物业服务标准未能提供证据，该主张本院不予支持。据此，原告和信物业公司主张的2005年1月1日至2014年9月30日的物业服务费本金人民币6，422.14元，本院予以支持；原告和信物业主张的上述期间内其他物业服务费本金及违约金，本院不予支持。被告王秋英以物业服务瑕疵拒交物业费的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告王秋英于本判决生效之日起10日内向原告武汉和信物业管理有限公司支付2005年1月1日至2014年9月30日的物业服务费人民币6，422.14元；
二、驳回原告武汉和信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币364元，减半收取人民币182元，由原告武汉和信物业管理有限公司负担人民币157元，由被告王秋英负担人民币25元。因此款原告武汉和信物业管理有限公司已垫付，被告王秋英将其应付款项人民币25元连同上述判决款项一并付给原告武汉和信物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一五年三月十二日
书记员 徐 盼
附：被告王秋英物业服务费欠款明细
欠费时间
合同约定应交
物业费本金（元）
判决应交
物业费金额（元）
2005.1.1-2005.12.31
746.76
免交
2006.1.1-2009.6.30
2613.66
2090.93
2009.7.1-2012.6.30
2912.36
2329.89
2012.7.1-2013.9.30
1306.83
1045.46
2013.10.1-2014.9.30
1194.82
955.86
合计