湖南省东安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东法民二初字第663号
原告湖南华广商业有限公司。
法定代表黄学军，经理。
委托代理人（特别授权）潘峰，湖南龙溪律师事务所律师。
被告永州市冷水滩区百信平价大药房。
负责人杨明，个体工商户。
委托代理人（特别授权）阳成，永州市冷水滩区百信平价大药房东安店负责人。
原告湖南华广商业有限公司（以下简称华广公司）与被告永州市冷水滩区百信平价大药房（以下简称百信大药房）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员邓祥国适用简易程序独任审判,2016年4月20日转为普通程序审理，并依法组成由审判员邓祥国担任审判长、人民陪审员黄新安、唐晓淑参加的合议庭，于2016年4月28日在第七审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员蒋艳担任记录。原告华广公司委托代理人潘峰、被告百信大药房负责人杨明及委托代理人阳成到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告华广公司诉称：2012年5月15日，原告与被告协商签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》,合同期限为96个月，即从2012年8月1日至2020年7月31日止，每月租金与物业管理费为46329元。被告租赁原告商铺后，开设百信平价大药房东安店经营中西药品销售业务，并在初期履行了合同义务。但是，在2013年11月1日至2015年9月30日期间被告未按合同约定履行，共计欠缴房屋租金427364元，经原告多次催促，被告则以各种理由至今未付。为维护原告合法权益，请求：1、解除原告与被告签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》；2、判令被告支付2013年11月1日至2015年9月30日期间的房屋租金427364元，并根据合同约定从2013年11月1日起按未交租赁费用5‰交纳滞纳金；3、判令被告支付的履约保证金120000元作为违约金不予退还；4、判令被告从2015年10月1日起按原租金的2倍支付租赁场地的场地占用费。
在本院指定的举证期限内，原告提供了下列证据：
1、《湘中城市广场房屋租赁合同书》复印件，拟证明被告租赁了原告所有的位于东安县湘中城市广场第一层B1-1、B2-1号商铺开设药店，并对房屋租金、物业管理费、缴纳方式及违约责任等事项进行了约定；
2、租金缴纳通知书复印件，拟证明被告向原告催缴了租金。
经庭审质证、辩证：被告对原告提供的1-2号证据均无异议，本院予以采信。
被告百信大药房辩称：被告与原告签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》系有效合同，应继续履行。在签订合同后，被告积极履行了自己的义务，不存在违约行为，不应当支付原告违约金，履约保证金应当如数退还。原告在招商时承诺有沃尔玛连锁超市进入，可实际进入的并不是沃尔玛连锁超市，且经营不到一年就倒闭了，因而导致90%以上的商铺因经营亏损而倒闭或搬迁，房屋租金也都是按80%支付的。由于情况发生变化，原约定的房屋租金与物业管理费用过高，原告同意按80%比例交纳。
在本院指定的举证期限内，被告百信大药房没有提供证据。
经审理查明：2012年5月15日，原告与被告协商签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》。合同约定：原告将其所有的位于东安县湘中城市广场第一层B1-1、B2-1号商铺租赁给被告使用；合同期限为96个月，即从2012年8月1日至2020年7月31日止；每月房屋租金44903元、物业管理费1422元，按季缴纳，每季共计138987元；乙方未按合同约定的时间和金额支付房屋租赁费用与水电费的，除应补交外，每延迟一天应向甲方支付迟交金额5‰的违约金；延迟支付房屋租赁费用与水电费超过30天的，除应补交外，甲方有权单方面解除租赁合同，租赁履约保证金不予退还。被告租赁原告商铺后，交纳了履约保证金120000元，开设百信平价大药房东安店经营中西药品销售业务，并在初期履行了合同义务。2013年10月，因租赁在湘中城市广场二楼的沃尔玛惠选超市及一楼的多家商铺经营亏损而先后倒闭或搬迁，对被告的药品经营带来了较大的影响，被告向原告提出按80%的比例缴纳房屋租金与物业管理费未果，被告遂从2013年11月1日起至2014年7月31日期间按80%的比例缴纳房屋租金与物业管理费（即应交138987元，实交112041元，欠交26946元），以后则未按此比例交纳，每季欠交金额不等，直至2015年9月30日被告共计欠缴房屋租金与物业管理费427364元，经原告多次催促，被告则以原协商的缴纳房屋租金与物业管理费过高而应当减少为由至今未付。原告遂诉至本院，请求处理。
本院认为：原、被告签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方应按合同的约定履行各自义务，但在合同履行期间，由于租赁在被告湘中城市广场一楼的多家商铺及二楼的沃尔玛惠选超市因经营亏损而先后倒闭或搬迁，且大部分商家都是通过协商按80%比例交纳了房屋租赁费与物业管理费，属于客观情况发生了被告在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，继续履行合同约定的房屋租金与物业管理费标准，对于被告明显不公平或者不能实现合同目的，因而双方签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》系可变更的合同，故原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。鉴于本案实际情况，降低房屋租金比例并继续履行合同，对原、被告双方较为公平，且均为有利，原合同约定的租金可酌情变更为按80%比例支付较为合适，故被告要求按80%比例缴纳房屋租金与物业管理费的辩解意见本院予以支持。现被告仍在使用租赁房屋，故应从2015年10月1日起按合同约定租金的80%比例支付后期房屋租金与物业管理费。被告未足额支付房屋租金与物业管理费的行为，系情势变更后的履约争议，不属于根本违约的情形，故原告要求判决每延迟一天由被告支付迟交金额5‰的违约金、合同履行保证金120000元作为违约金处理及由被告从2015年10月1日起按原租金的2倍支付租赁场地的场地占用费的诉讼请求，与客观事实不符，且显失公平，本院不予支持。被告在2013年11月1日至2015年9月30日期间所欠房屋租金与物业管理费427364元，因双方多次协商减交未果，故可酌情按所欠金额的80%的比例补交。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款（一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
1、原告湖南华广商业有限公司与被告永州冷水滩区百信平价大药房于2012年5月15日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》继续履行；
2、被告永州冷水滩区百信平价大药房于本判决生效之日起十日内按80%比例支付2013年11月1日至2015年9月30日期间所欠原告房屋租金与物业管理费341891.2元；
3、从2015年10月1日起至本判决生效之日止的房屋租金与物业管理费由被告按合同约定租金的80%的比例支付；
四、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7710元，由原告湖南华广商业有限公司承担1542元，被告永州冷水滩区百信平价大药房承担6168元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 邓祥国
人民陪审员 黄新安
人民陪审员 唐晓淑
二〇一六年五月四日
代理书记员 蒋 艳
附件：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（一）项下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
3、第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。