宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴利民初字第1061号
原告赵启元（曾用名赵啟元），男，汉族，1995年10月11日出生，初中文化，个体。
委托代理人韩烈，系宁夏韩烈律师事务所律师（特别授权代理）。
被告杨金秀，女，回族，1972年6月2日出生，高中文化，个体。
委托代理人王文彬，系宁夏清瞳律师事务所律师（特别授权代理）。
原告赵启元与被告杨金秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法由审判员盖宁军适用简易程序于2014年7月21日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告赵启元的委托代理人韩烈、被告杨金秀及其委托代理人王文彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵启元诉称，2009年12月开始，被告杨金秀租赁原告的房屋使用，且签订了租赁合同，合同一年一签，租金必须在规定时间内支付。2013年3月28日，赵兴忠（系赵启元的父亲）与被告签订了一份《租赁合同》。合同约定，原告将位于吴忠市利通区中央大道三区B座一号楼3B112号房屋租赁给被告使用，房屋租期自2013年3月28日至2104年3月28日止，年租金为50000元，乙方必须在规定的期限内一次性交清全年房租，若逾期不能交清，甲方有权收回乙方所租的房屋；房屋租赁期内的一切费用由乙方承担（包括水、暖、电、卫生费等）；乙方在改变房屋结构前，必须在经过甲方同意下再进行改变；乙方在租赁期内，在不损坏房屋结构的基础上可以进行房屋装修。2014年3月28日合同到期后，原告要求被告交回房屋，被告不交回房屋也不交纳房租。2014年4月2日，原告的父亲再次通知被告，要求被告退还房屋或交付房租，被告予以推拖。同年4月12日，原告的父亲将该房屋进行出售，并告知被告需在合理的期限内腾退房屋。原告认为被告长时间拒绝腾退房屋的行为，给原告带来了严重的经济损失。现原告诉至法院，请求依法判令：1.被告停止侵害，排除妨害，恢复原状；2.被告立即腾退房屋；3.被告支付原告房屋租金6301.08元（时间自2014年3月29日起至2014年5月13日，租金按照上一年租金50000元，每日136.98元计算，房租支付到腾退房屋为止）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告杨金秀辩称，一、原、被告之间签订的房屋租赁期限为一年，但双方口头约定长期租赁，已形成长期租赁关系。原、被告一年一签合同符合市场租赁费涨幅需要。长期租赁关系表现在：首先，原告的诉讼请求第三项要求被告支付2014年3月29日至2014年5月13日的租金，关于审理房屋租赁合同司法解释规定“超出租赁期所产生的房屋使用费而非租金”，原告按租金主张，正好说明与被告形成了继续履行的口头租赁合同。其次，原告陈述，2014年4月22日原告父亲再次给被告打电话要求被告退房或给付房租，也说明双方已经形成口头租赁关系；二、口头约定的租赁关系继续有效的情况下，原告要求收回房屋属于违约，且诉讼请求中也没有要求解除合同，被告愿意继续支付租金只是原告拒绝接受，现被告仍愿意向原告支付租金；三、被告在经营餐厅过程中投入大量资金用于装修装饰，且装饰过程中因装修人员伤亡还进行赔付，为了生产经营又两次贷款15万余元。原告此时收回房屋给被告造成的损失惨重，且有违民法公平原则。另外，根据吴忠市场商铺的转让习惯，被告经营这样的餐厅，如转让费用至少30万元以上，从公平的角度也是不合适的；四、原告明知餐饮业投资较大，既然不打算将房屋租赁被告，因尽到提前通知的义务，给被告留下较长的准备时间，以避免损失扩大。本案中原告突然收回房屋，对被告的损失具有一定过错；五、被告有优先承租权和优先购买房屋的权利，原告均剥夺了被告这一权利，同样不符合法律规定，综上请求法庭驳回原告诉讼请求，被告愿意继续如约履行租赁关系。
原告赵启元为支持其陈述的事实和主张，向本院提供了以下证据材料：
一、1.赵兴忠与赵启元户籍证明各一份（原件），以证明赵兴忠与赵启元系父子关系。2.宁夏回族自治区吴忠市公证处（2009）吴公证字第3558号公证书一份（原件），以证明2009年12月16日经吴忠市公正处公正，赵兴忠与赵启元系父子关系，赵兴忠是赵启元的法定监护人。3、房屋产权证一份（原件），以证明坐落于中央大道三区B座一号楼3B112号房屋属于赵启元，赵启元是本案适格的原告；
二、房屋租赁合同一份（原件），以证明原、被告之间签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年3月28日至2014年3月28日，年租金为5万元。
被告杨金秀当庭质证意见为，对原告出示以上证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明双方的实际租赁关系，双方实际已形成长期租赁关系，而不是2014年3月28日该合同到期逾期违约的问题。
被告杨金秀向本院提交以下证据材料：
一、人民调解协议书一份（原件），以证明被告经营餐厅过程中，在2009年3月份因雇佣人员被电打死，被告丈夫代表餐厅向受害人赔偿10万元；
二、宁夏银行贷款凭证（原件）、邮政储蓄客户信贷业务还款计划表（复印件）各一份，以证明原告因经营餐厅向宁夏银行贷款5万元，向邮政储蓄贷款10万元，该款项全部用于餐厅的装修装饰、资产购置。
原告赵启元经当庭质证意见为，对证据一的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为在装修过程中发生的意外事故，应由装修工程承揽人承担责任，不应由被告夫妻承担责任；对证据二中宁夏银行贷款凭证的贷款日期是2013年8月26日，这与本案没有关联性，对于邮政储蓄客户信贷业务还款计划表系复印件，其真实性无法核实，也与本案无关联性；对证据一、二的证明目的均不认可。
本院经审查，对原告提供的证据一、二，被告予以认可，故对原告提供证据的真实性、合法性以及与本案的关联性，本院均予以采信。对被告提交的证据一、二，原告均不予以认可，且与本案的待证事实无关，故本院不予采信。
经审理查明，2009年3月份，原、被告双方就位于宁夏吴忠市中央大道三区B座一号楼3B112号房（房产证号为：吴忠市房权证市区第000760**号）形成了书面的房屋租赁合同。2013年3月28日，原告与被告又签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限为1年，自2013年3月28日至2014年3月28日止；租金总额为50000元，一次性付清一年房租，若被告逾期不能交清房租，原告有权收回房屋；在租赁期内，被告在不损坏房屋结构的基础上可以进行房屋装修。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后被告向原告支付了50000元的房屋租金。2014年3月28日合同到期后，原告告知被告交回房屋，被告未将房屋交还给原告。
上述事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。原告已履行自己的合同义务。租赁期限为1年，自2013年3月28日至2014年3月28日止，被告理应按合同约定的时间将房屋退回原告，故原告要求被告腾退房屋的诉求，本院予以支持。按照合同约定被告在不改变房屋结构的基础上可以进行房屋装修，故对于原告将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付的租金6301.08元（按照原告赵启元与被告杨金秀于2013年3月28日的房屋租赁合同约定的租金50000元，每日136.98元计算，自2014年3月29日至2014年5月13日止，房屋占有使用费支付至实际交付之日）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告杨金秀将位于宁夏吴忠市利通区中央大道三区B座一号楼3B112号房屋腾出，限被告杨金秀于本判决生效十日内履行；
二、被告杨金秀向原告赵启元支付自2014年3月29日至2014年5月13日期间的房屋占有使用费6301.08元；自2014年5月14日至实际交付期间的房屋占有使用费，以每日136.98元计付；限被告杨金秀于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨金秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉
状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判员 盖宁军
二〇一四年七月二十五日
书记员 马海琳
附：本案相关法律释明表
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。