天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初4688号
原告：陈继东，居民。
被告：朱国起，农民。
委托诉讼代理人：朱连富（被告朱国起之父），农民。
委托诉讼代理人：赵秀伶（被告朱国起之母），农民。
原告陈继东与被告朱国起财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人朱连富、赵秀伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈继东向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照每月1960元支付原告自2014年6月23日至2016年5月22日房屋占用费46368元。2、判令被告给付原告已支付的物业费1657元。3、诉讼费由被告承担。庭审中变更诉讼请求：被告支付房屋占用费至房屋腾清之日止。事实和理由：2012年8月17日，被告与城市艺墅小区23-2-301室房主宗桂云签订买卖合同。同年10月2日被告朱国起入住该房屋。2014年6月23日宝坻区人民法院作出（2014）宝执字第1543-1号民事裁定书，将该房屋抵给原告，2014年7月1日原告取得房屋所有权，但被告拒绝腾房，原告于2014年7月8日提起诉讼，2015年6月29日宝坻区人民法院判决被告腾房，但被告至今未腾清，致使原告不能使用房产。按照天津市发布的房屋租赁市场租金指导价，原告房屋所在区域租金指导价格为每月每平方米14元。故原告提起诉讼，请求判如所请。
被告朱国起辩称，原、被告之间无任何法律关系，原告取得房屋所有权违法。被告与案外人宗桂云、王文奇签订了合法有效的房屋买卖合同，系该房屋的合法占有、使用人，受法律保护。原告于2014年7月8日曾起诉原告腾房，并且要求支付房屋使用费，法院判决并未支持，故应驳回原告起诉。
本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了质证。原告对被告提供的证据的客观真实性无异议。对以上双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告提供了交纳物业费的票据复印件及《天津市国土房管局关于发布天津市2015年房屋租赁市场指导租金的通知》，用以证明被告占用房屋期间原告支付了物业费及房屋占用费的计算标准，被告认为该证据不能达到其证明目的，不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月27日，案外人宗桂云与被告通过居间方天津市美信房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，合同约定宗桂云将登记在其名下坐落于天津市××区钰华街道城市艺墅23-2-301房屋出售给被告朱国起，价款830000元，被告于合同签订当日交付定金30000元，双方于2012年9月28日前到房管部门订立房屋买卖协议，被告于2012年9月28日前将剩余房款一次性交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续；被告承诺在宗桂云清理该房屋抵押贷款当日付给部分房款170000元。合同签订后，被告除当日支付定金30000元外，于2012年9月24日给付购房款40000元，另给付180000元用于清偿房屋贷款，合计给付250000元。2012年9月28日，双方签订《补充协议》，将过户时间推迟至2012年10月12日，宗桂云承诺于2012年10月2日前将涉诉房屋腾空交付被告。2012年10月2日，宗桂云将房屋交付被告，但一直未能办理过户手续，被告占用该房屋至今。
另查，2012年5月24日，案外人吴树林以民间借贷纠纷起诉宗桂云及王文奇、王丹、张泽晨[案号：（2012）宝民初字第3469号]，同时向本院提出财产保全申请，要求查封涉诉的城市艺墅23-2-301号房屋，本院于2012年5月25日作出（2012）宝民初字第3469号民事裁定书，对该房屋予以查封，查封期间2012年5月25日至2014年5月24日。同年7月3日本院作出（2012）宝民初字第3469号民事调解书，确认：宗桂云、王文奇（注：宗桂云之夫）、王丹（注：宗桂云之女）、张泽晨（注：王丹之夫）于2012年7月10日前偿还吴树林借款本金420000元；王文奇、宗桂云于2012年7月10日前偿还吴树林借款120000元。因宗桂云、王文奇、王丹、张泽晨未能如约履行，吴树林于2012年7月16日向本院申请强制执行[案号：（2012）宝执字第1559号]。执行过程中，双方当事人达成以房抵债的合意，本院于2012年10月15日作出（2012）宝执字第1559号执行裁定书，裁定：一、宗桂云名下的坐落于天津市××区城市艺墅23号楼2门301号楼房归吴树林所有，折抵王文奇、宗桂云、王丹、张泽晨执行款及利息650000元，吴树林返还王文奇、宗桂云、王丹、张泽晨房屋款180000元（已给付）。二、吴树林可持本裁定到有关机构办理产权过户手续。当日，本院裁定解除了对涉案房屋的查封。
2012年5月11日，案外人陈继东以房屋买卖合同纠纷一案起诉宗桂云及王文奇[案号：（2012）宝民初字第3127号]，并于2012年10月23日提出财产保全申请，要求查封涉诉房屋。因该房屋已经被以物抵款方式抵顶给吴树林，经本院向吴树林、王文奇调查得知：（2012）宝执字第1559号执行裁定书作出后，吴树林未办理产权过户，而是又与王文奇协商，由王文奇分两次给吴树林现金830000元，由吴树林与王文奇签订书面协议，承诺城市艺墅23-2-301号房屋的产权仍归王文奇、宗桂云所有[上述内容详见（2012）宝民初字第3127号卷宗第55-56页，即2012年12月13日对吴树林和王文奇的询问笔录]。本院于2012年10月23日作出（2012）宝民初字第3127号民事裁定书，裁定查封该城市艺墅23-2-301号房屋，查封期间2012年10月23日至2014年10月22日。经本院审理，确认双方之间非房屋买卖合同关系，实为民间借贷纠纷，于2012年12月20日作出（2012）宝民初字第3127号民事调解书，调解确认王文奇、宗桂云于2013年4月15日之前偿还陈继东借款及利息600000元；若到期不能偿还，王文奇、宗桂云加付给原告陈继东违约金50000元。陈继东于2014年5月26日向本院申请强制执行。在执行过程中，陈继东与王文奇、宗桂云达成以房抵债的和解协议，本院于2014年6月23日作出（2014）宝执字第1543-1号民事裁定书，裁定：一、将宗桂云所有的坐落于天津市××区城市艺墅小区23号楼2门301号楼房交付陈继东作价940000元，抵顶本案执行款650000元，差额290000元由陈继东返还给王文奇、宗桂云。该房屋的财产权自本裁定送达陈继东时起转移。二、陈继东可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。当日，本院裁定解除对该房屋的查封。2014年7月1日陈继东取得城市艺墅23-2-301号房屋的产权证书。同时，陈继东将差额290000元交到本院。
2012年12月24日，朱国起为原告，以房屋买卖合同纠纷起诉宗桂云和天津市美信房地产经纪有限公司，要求履行三方于2012年8月27日签订的房屋买卖合同。本院审理认为涉诉合同合法有效，因宗桂云的原因导致合同未能履行，认定宗桂云违约。但因涉诉房屋已被查封，导致合同无法履行，于2013年3月作出（2013）宝民初字第198号民事判决，驳回朱国起的诉讼请求。朱国起提起上诉，天津市第一中级人民法院作出（2013）一中民四终字第595号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2014年7月8日，陈继东以排除妨碍纠纷起诉朱国起及第三人王文奇、宗桂云，要求被告朱国起腾清房屋；支付自2014年7月1日至腾清之日止按每月2000元计算的房屋租赁损失；支付拖欠物业、取暖费共计2500元。本院经审理认为陈继东为城市艺墅23-2-301号楼房的所有人，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，故被告朱国起应将诉争房屋腾清交予原告陈继东。对于朱国起与宗桂云之间的房屋买卖合同纠纷，朱国起可通过合法途径另行解决。对于陈继东诉请房屋租赁损失和拖欠的物业、取暖费用因无证据证明具体损失，不予支持。于2015年6月29日作出（2014）宝民初字第4564号民事判决书，判决被告朱国起于判决生效后30日内腾空登记所有人为陈继东的城市艺墅23-2-301号楼房，交还原告陈继东；驳回陈继东其他诉讼请求。
2015年12月10日，朱国起为原告，以房屋买卖合同纠纷起诉宗桂云、王文奇和天津市美信房地产经纪有限公司[案号：（2015）宝民初字第10322号]，要求解除三方于2012年8月27日签订的房屋买卖合同以及宗桂云和朱国起为资金监管签订的《天津市房产买卖协议》，被告返还房款250000元并支付违约金83000元；赔偿中介损失费8300元及其他经济损失20000元。经本院审理认为，被告宗桂云当庭表示同意解除双方签订的房屋买卖合同及《天津市房产买卖协议》，予以确认。由于导致双方合同无法履行的违约责任在宗桂云，故宗桂云应向朱国起支付违约金，但综合实际情况，2012年10月涉诉房屋被本院查封，朱国起在明知合同无法履行且其经诉讼要求继续履行合同被驳回后，其应及时按照法律规定主张权利，减少因宗桂云违约对其造成的相应损失，而其并未采取适当措施防止损失的扩大，存在一定过错，故其就扩大的损失不能要求赔偿。此外，宗桂云根据约定于2012年10月2日将涉诉房屋交付朱国起，朱国起占有使用房屋达3年有余，因此获得一定利益，根据损益相抵原则，在其应得的损害赔偿额中应扣除其获得的相应利益。据此于2016年3月1日判决：一、解除原告朱国起与被告宗桂云之间于2012年8月17日关于涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及于2012年10月19日订立的《天津市房产买卖协议》；二、被告宗桂云、王文奇于本判决生效后十日内共同退还原告朱国起购房款250000元；三、被告宗桂云、王文奇于本判决生效后十日内共同支付原告朱国起违约金人民币25000元；四、驳回原告其他诉讼请求。原告朱国起不服提出上诉，经天津市第一中级人民法院审理后于2016年6月30日作出（2016）津01民终2868号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据我国“物权法”第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告陈继东取得了涉诉房屋的所有权，但未能实际占有、使用，使其合法权益受到侵害，理应得到赔偿。纵观本案，造成原告所有权与使用权分离的原因系与其存在借贷关系的宗桂云、王文奇在明知涉诉房屋已与被告朱国起签订房屋买卖合同并已实际交付房屋的情况下又与陈继东达成以房抵债协议，责任在于案外人宗桂云、王文奇。本院在审理朱国起作为原告与被告宗桂云、王文奇、天津市美信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中【（2015）宝民初字第10322号】，确定被告宗桂云、王文奇承担违约责任数额时充分考虑了朱国起因占有、使用该房屋获得的利益，并根据“损益相抵”原则予以扣除，故因被告朱国起在此期间占有、使用该房屋给原告造成的损失，原告应向案外人宗桂云、王文奇主张。朱国起与案外人宗桂云之间的房屋买卖合同已经法院判决予以解除，且原告陈继东请求被告朱国起腾清房屋亦经本院生效法律文书予以支持，而被告朱国起仍然占有该房屋于法无据，故被告朱国起自与案外人宗桂云解除房屋买卖合同后因继续占有该房屋给原告造成的损失应由其承担。原告请求按照《天津市国土房管局关于发布天津市2015年房屋租赁市场指导租金的通知》确定的租金指导价确定的相同地段租金价格来计算因被告占用该房屋给其造成的经济损失并无不妥，本院予以支持。综上所述，本院确定被告朱国起自2016年7月1日起至涉诉房屋腾清之日止按照该房屋建筑面积144.02平方米向原告支付房屋占用费用，标准参照《天津市国土房管局关于发布天津市2015年房屋租赁市场指导租金的通知》确定的租金指导价每平方米14元/月，原告请求每月计算1960元未超出其实际损失，本院予以支持。关于原告请求被告支付物业费问题，被告在占有、使用该房屋期间理应依照物业管理的相关规定交纳物业费用，原告虽然提供了代为交纳物业费的收据，但并非证据原件，无法确认其真实性，且被告不予认可，故对原告该请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告朱国起自2016年7月1日起按每月1960元向原告陈继东支付坐落于天津市宝坻区钰华街道城市艺墅小区23-2-301号房屋占用费至腾清之日止。
二、驳回原告陈继东其他诉讼请求。
案件受理费500元、保全费520元，合计1020元，由原告陈继东负担510元；被告朱国起负担510元。被告应负担部分执行时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 张凤霞
审 判 员 刘 辉
人民陪审员 张少义
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 马若轩
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。