黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）爱民初字第333号
原告钟金生，男，1958年8月出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市爱民区。
原告王艳梅，女，1973年6月出生，汉族，无职业，住所地牡丹江市东安区。
委托代理人井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
被告张治斌，男，1977年5月出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省海林市。
被告武艳，女，1978年6月出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省海林市。
被告张黎明，男，1953年10月出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省海林市。
被告王淑杰，女，1951年9月出生，汉族，住所地黑龙江省海林市。
被告武金山，男，1951年4月出生，汉族，住所地黑龙江省海林市。
被告李佩清，女，1951年7月出生，汉族，住所地黑龙江省海林市。
原告钟金生、王艳梅与被告张治斌、武艳、张黎明、王淑杰、武金山、李佩清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日、2014年8月11日公开开庭进行了审理。在2014年7月30日庭审时，原告钟金生、王艳梅及其委托代理人井春杰，被告张治斌、张黎明、武金山、李佩清到庭参加诉讼；被告武艳、王淑杰经本院依法送达起诉状及开庭传票后未到庭参加诉讼。在2014年8月11日庭审时，原告钟金生、王艳梅及其委托代理人井春杰，被告张黎明、武金山、李佩清到庭参加诉讼；被告张治斌、武艳、王淑杰经本院依法送达起诉状及开庭传票后未到庭参加诉讼。2014年11月11日，原告钟金生、王艳梅以牡丹江市公安局爱民分局于2014年6月26日对本案予以受理调查，现正在调查中为由申请中止审理；2014年11月12日，本院裁定本案中止诉讼；2015年5月28日，牡丹江市公安局爱民分局以被告张治斌无犯罪事实为由决定撤销该局办理的张治斌诈骗案；2015年5月29日，本院通知原、被告本案恢复审理。本案现已审理终结。
原告钟金生、王艳梅诉称：2013年7月8日，二原告与被告张治斌、武艳及担保人张黎明、王淑杰、武金山、李佩清签订《房屋买卖协议书》，约定二原告将位于牡丹江市爱民区xx街xx小区x号楼、总面积为394.95平方米的三处房屋（牡房权证爱民区字第**号、建筑面积84.92平方米，牡房权证爱民区字第**号、建筑面积191.56平方米，牡房权证爱民区字第**号、建筑面积118.47平方米）卖给被告张治斌和武艳，房屋总价款为434.4万元；付款方式为分期付款，即被告张治斌和武艳在签订协议时给付定金62万元，在办理完房屋产权过户手续并到银行办理完贷款后给付138万元，其后每月28日前给付4万元、每年3月15日前给付20万元；付款期限为42个月，即2013年7月8日至2016年12月28日。协议签订后，被告张治斌和武艳给付二原告62万元定金后便要求二原告办理房屋产权过户手续并称其办理过户系为办理银行贷款用于偿还购房款，二原告为了尽快收回购房款便协助被告张治斌和武艳办理了房屋产权过户手续，被告张治斌和武艳在银行贷款270万元后给付了二原告30万元购房款，后又分期给付了65万元便未再按照协议约定向二原告给付购房款。虽经二原告多次催要，但被告张治斌和武艳仍无给付之意并与其他四被告消失得无影无踪。截至目前，被告张治斌和武艳仅给付二原告购房款157万元。故原告诉至法院，要求被告张治斌和武艳立即给付剩余购房款277.4万元；要求被告张黎明、王淑杰、武金山、李佩清承担连带给付责任；诉讼费由被告负担。诉讼中，二原告变更诉讼请求，要求六被告连带给付二原告剩余购房款277.4万元；诉讼费由被告负担。
被告张治斌辩称：一、被告张治斌对二原告诉请的购房款总额、被告张治斌和武艳已付的购房款数额、欠付的购房款数额及要求被告张治斌承担给付购房款责任均无异议，但因房屋买卖协议中约定被告给付购房款的到期日为2016年，该协议至今未履行完毕，故原告不应向被告主张给付购房款277.4万元，原告应按照协议约定主张权利；二、对二原告在诉状中陈述被告张治斌和武艳仅给付了62万元便要求办理房屋产权过户手续及被告张治斌和武艳称办理过户手续系为办理银行贷款用于偿还购房款的内容有异议。在签订买卖协议前，二原告便提出被告张治斌和武艳可先过户、再贷款、再用贷款偿还购房款的要求，此要求不是被告提出来的；三、对二原告在诉状中陈述经多次催要，被告张治斌和武艳均无给付之意的内容有异议。二原告曾多次催要购房款，被告张治斌和武艳也想向二原告偿还，并未想逃避责任，但因二原告擅自查封了被告张治斌的工资，致使被告张治斌和武艳没有经济来源，并导致被告张治斌和武艳不能偿还欠付的购房款；四、对二原告在诉状中陈述六被告消失得无影无踪的内容有异议。六被告并未消失，六被告的电话都能打通，且被告张治斌和武艳的父母均未离开自己的住所，而是原告从未找过六被告。
被告武艳未答辩。
被告张黎明辩称：一、被告张黎明对原、被告买卖三处房屋的事情不是很清楚，其当时系糊里糊涂地在买卖协议上签的字；二、被告张黎明不知道什么样的房屋价值为每平方米1.1万元，其如果知道是这个价格就不会让被告张治斌和武艳购买；三、在签订买卖协议时一方着急卖房，另一方又想购买，二原告明知被告张治斌和武艳没钱给付购房款仍为二被告办理了过户手续，现在事已至此，被告张黎明没有什么意见，对二原告的诉讼请求没有异议。
被告王淑杰未答辩。
被告武金山、李佩清辩称：一、被告武金山和李佩清对二原告的诉讼请求没有异议，但其无偿还能力；二、当时被告武金山和李佩清想，被告张治斌和武艳要买房子，如果没钱给付购房款，还有房子在，故二原告念完协议后，被告武金山和李佩清便在协议上签了名字，协议上被告武金山和李佩清的名字系本人所签。
本案的争议焦点：一、原、被告于2013年7月8日签订的房屋买卖协议书是否合法有效，原、被告是否已按照协议约定履行各自的义务；二、被告张黎明、王淑杰、武金山、李佩清承担何种担保责任，是否应与被告张治斌和武艳承担连带给付责任；三、原告诉请六被告连带给付购房款277.4万元是否合法合理。
庭审中，原告钟金生、王艳梅为支持其主张向法庭举证，被告张治斌、张黎明、武金山、李佩清质证，本院认证如下：
证据1.房照复印件3份、房屋买卖协议书复印件（与原件核对无异）1份。证明一、二原告与六被告于2013年7月8日签订《房屋买卖协议书》，约定被告张治斌和武艳购买二原告所有的三处房屋，总价款为434.4万元，被告张治斌和武艳因资金不足请求分期付款；二、该房屋买卖协议第九条约定六被告已对周边房屋价格及前景有了充分了解，对担保有了足够的资金准备和心理准备，经过六被告家庭成员及亲友共同协商，要求购买二原告的房屋。
被告张治斌、张黎明、武金山、李佩清对此组证据没有异议。
本院认为，原告提供的此组房照虽系复印件，但经与本院依法从牡丹江市房地产产权市场管理处（以下简称市房产处）调取的房照核对无异，故本院予以采信；房屋买卖协议书经与原件核对无异，来源合法，故本院予以采信。此组证据能够证明二原告所要证明的问题，故本院予以确认。
证据2.房照复印件2份。证明一、建筑面积为191.56平方米的房屋产权已变更至被告武艳名下，建筑面积为118.47平方米的房屋产权已变更至被告张治斌名下；二、此组证据的原件由被告张治斌和武艳持有，故二原告无法提供。
被告张治斌、张黎明、武金山、李佩清对此组证据没有异议。被告张治斌称，因其在农村信用社用本案房屋做抵押办理了贷款，故其无法提供此组证据的原件。
本院认为，此组证据虽系复印件，但被告张治斌、张黎明、武金山、李佩清对此没有异议，故本院予以采信。此组证据能够证明二原告所要证明的问题，故本院予以确认。
证据3.付款明细1份。证明被告张治斌和武艳已给付二原告购房款157万元，尚欠购房款277.4万元未给付。
被告张治斌、张黎明对此份证据证明被告张治斌和武艳已付购房款157万元没有异议。
被告武金山、李佩清对购房款给付情况不清楚。
本院认为，因被告张治斌对此份证据中记载的其已付的购房款数额没有异议，故此份证据能够证明二原告所要证明的问题，本院予以确认。
证据4.录音录像光盘（当庭播放）1张及书面整理资料1份。证明六被告系在看完房屋买卖协议后在协议上签的字。
被告张黎明、武金山、李佩清对此份证据没有异议，该光盘中体现的是房屋买卖协议签订时的现场情况。
本院认为，因被告张黎明、武金山和李佩清在签订房屋买卖协议时均在现场，且三被告对光盘中体现的内容没有异议，故此份证据能够证明二原告所要证明的问题，本院予以确认。
六被告未举证。
本院依法从市房产处调取的房照、房屋买卖协议书及契税完税证各3份，从哈尔滨银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称哈尔滨银行）调取的牡房权证爱民区字第**号房照、牡丹江分行2013年抵字第xx号《抵押合同》、牡丹江分行2013年个经贷字第xx号《流动资金借款合同》各1份，从牡丹江市城郊农村信用合作联社沿江信用社（以下简称沿江信用社）调取的《最高额抵押合同》、《最高额担保个人借款合同》各1份。
原告钟金生、王艳梅对此组证据的形式要件没有异议，对房屋买卖协议中约定的房屋交易价格有异议，当时被告张治斌为减交税款，故将房屋价格评估得比较低，但原、被告实际上是按照双方于2013年7月8日签订的房屋买卖协议书中约定的房屋交易价格履行的。
被告张黎明对此组证据没有异议。
被告武金山、李佩清称其对此组证据中记载的相关情况不清楚。
本院认为，此组证据系本院依法从相关部门调取，来源合法，故本院予以采信。此组证据结合原告提供的证据1及原、被告的当庭陈述，能够证明此组证据中的三份房屋买卖协议系原、被告在办理房屋产权过户手续时在市房产处签订且备案于市房产处的协议，但原、被告实际履行的协议系双方于2013年7月8日签订的房屋买卖协议书，故本案房屋交易价格应以2013年7月8日房屋买卖协议书中约定的价款为准；被告张治斌和武艳因购买上述房屋交纳了相应税款；被告张治斌和武艳于2013年8月28日以建筑面积分别为191.56平方米和118.47平方米的两处房屋作为抵押在沿江信用社贷款240万元，贷款期限为2013年8月28日至2016年8月27日；被告武艳于2013年8月20日取得牡房权证爱民区字第**号房照，并于2013年9月17日以该房屋作为抵押在哈尔滨银行贷款53万元，贷款期限为2013年9月17日至2014年9月16日的事实，本院对此予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告钟金生与王艳梅系夫妻关系，被告张治斌与武艳系夫妻关系，被告张黎明与王淑杰、被告武金山与李佩清分别系夫妻关系且系被告张治斌的父母和岳父、岳母。2013年7月8日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定二原告将位于牡丹江市爱民区xx街xx小区x号楼、登记的所有权人为钟金生、用途为商服、建筑面积共计394.95平方米的三处门市房（牡房权证爱民区字第**号、建筑面积84.92平方米，牡房权证爱民区字第**号、建筑面积191.56平方米，牡房权证爱民区字第**号、建筑面积118.47平方米）卖给被告张治斌和武艳，由被告张黎明、王淑杰、武金山、李佩清作为保证人提供担保；上述房屋税后交易价格为每平方米1.1万元，总价款为434.4万元，购房款给付期限为42个月（2013年7月8日至2016年12月28日）；被告张治斌和武艳因资金不足请求分期给付购房款，自协议签订时起20日内给付200万元（协议签订时给付定金62万元，房屋产权过户后被告张治斌和武艳办理完贷款再给付138万元），每月28日前给付4万元，在2013年8月28日前给付4万元，每年3月15日前给付20万元，协议到期时一次性付清房款；在房屋买卖协议履行期间，遇房屋价格升、降不影响本协议的实际履行（保证协议房屋价格不变）；六被告已对周边房屋价格及房地产市场前景做了充分调查了解，对购买房屋及担保所带来的贷款压力、还款压力及担保责任有足够心理准备和资金准备，经过六被告家庭成员和亲友共同协商，要求购买二原告的房屋，六被告会严格履行房屋买卖协议各项条款，并承担由此产生的一切经济责任和法律责任；四位保证人已认真看过本协议各项条款，明白其要承担的经济责任和法律责任。原、被告未对保证人承担保证责任的方式、份额及保证期间进行约定。原、被告各方在该协议上签名捺印；被告张黎明、武金山和李佩清称，其在签订房屋买卖协议时未看该协议，其对协议内容不清楚，但未举证证实。2013年7月9日，被告张治斌和武艳给付二原告购房定金62万元。2013年8月20日，原告钟金生与被告武艳办理了建筑面积84.92平方米房屋产权过户手续，所有权证号为牡房权证爱民区字第**号、登记的所有权人为武艳；2013年8月22日，原告钟金生与被告武艳办理了建筑面积191.56平方米房屋产权过户手续，所有权证号为牡房权证爱民区字第**号、登记的所有权人为武艳；2013年8月27日，原告钟金生与被告张治斌办理了建筑面积118.47平方米房屋产权过户手续，所有权证号为牡房权证爱民区字第**号、登记的所有权人为张治斌。2013年8月28日，被告张治斌、武艳与沿江信用社签订《最高额抵押合同》和《最高额担保个人借款合同》，约定被告张治斌和武艳以牡房权证爱民区字第**号、建筑面积191.56平方米和牡房权证爱民区字第**号、建筑面积118.47平方米两处房屋作为抵押在该信用社贷款240万元，贷款期限为2013年8月28日至2016年8月27日；2013年9月17日，被告武艳与哈尔滨银行签订《抵押合同》和《流动资金借款合同》，约定被告武艳以牡房权证爱民区字第**号、建筑面积84.92平方米房屋作为抵押在该银行贷款53万元，贷款期限为2013年9月17日至2014年9月16日。被告张治斌称，其与被告武艳取得上述贷款后未依约将贷款全部用于偿还购房款，而是将其中一部分贷款用于自身经营。截至目前，被告张治斌和武艳已给付二原告购房款（含定金）157万元；截至2014年6月25日二原告起诉时，被告张治斌和武艳尚欠二原告购房款107万元；截至协议到期日，被告张治斌和武艳尚欠二原告购房款277.4万元；被告张治斌、张黎明、武金山、李佩清称，被告张治斌和武艳未依约给付二原告购房款系因给付能力不够。
另查，2014年6月19日，二原告向本院提出诉前保全申请；2014年6月23日，本院作出（2014）爱民保字第xx号民事裁定书，裁定将本案三处房屋（被告张治斌名下、牡房权证爱民区字第**号、建筑面积118.47平方米，被告武艳名下、牡房权证爱民区字第**号、建筑面积191.56平方米和牡房权证爱民区字第**号、建筑面积84.92平方米）产籍予以查封（轮候查封）。
本院认为：预期违约，又称先期违约，是指在合同依法成立之后履行期限届满之前，负有履行义务的一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行或者不能履行合同义务的一种违约行为。本案中，原、被告于2013年7月8日签订的房屋买卖协议书，有原、被告双方的签名捺印，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该买卖协议合法有效。根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案房屋买卖协议中已明确约定被告张治斌和武艳分期给付购房款的时间及数额，被告张治斌和武艳本应依约履行，但协议签订后，二原告已依约为被告张治斌和武艳办理了房屋产权过户手续，被告张治斌和武艳在给付二原告部分购房款后未再依约履行给付义务，即被告张治斌和武艳以其行为表明不按约定履行合同义务；在庭审中，被告张治斌明确表示其未依约履行义务系因给付能力不够，且本案三处房屋已抵押给银行，二原告对此三处房屋系轮候查封，即被告张治斌和武艳发生了丧失或者可能丧失履行债务能力的情形；被告张治斌和武艳在二原告协助办理房屋产权过户手续并办理了银行贷款后未依约将全部贷款用于偿还购房款，即被告张治斌和武艳存在信用不佳的情形。被告张治斌和武艳的上述行为，足以使二原告预见其将不能全面履行合同义务，已构成预期违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告张治斌和武艳应承担相应的违约责任。现二原告在履行期限届满前要求被告张治斌和武艳提前给付尚欠的全部购房款277.4万元，符合法律规定，本院予以支持。
根据担保法的有关规定，保证具有从属于被担保的债权的属性，被担保的债权为主权利，债权人对保证人享有的是基于主权利的从权利，在主债权因预期违约而提前履行时，从合同的债务人亦应提前承担保证责任，故债权人可在主债务履行期限届满前要求保证人承担保证责任。本案中，被告张黎明、王淑杰、武金山和李佩清作为保证人为被告张治斌和武艳的债务提供保证担保，并已在房屋买卖协议上签名捺印，且该协议中未约定四位保证人的保证方式、保证份额及保证担保的范围，亦未约定物的担保，根据法律规定，四位保证人应对全部债务承担连带保证责任。因此，二原告要求被告张黎明、王淑杰、武金山和李佩清与被告张治斌和武艳连带给付购房款277.4万元，符合法律规定，本院予以支持。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百四十一条的规定，判决如下：
被告张治斌、武艳、张黎明、王淑杰、武金山、李佩清于本判决生效后十日内连带给付原告钟金生、王艳梅购房（牡房权证爱民区字第**号、建筑面积84.92平方米，牡房权证爱民区字第**号、建筑面积191.56平方米，牡房权证爱民区字第**号、建筑面积118.47平方米）款277.4万元。
如果被告张治斌、武艳、张黎明、王淑杰、武金山、李佩清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28992元、财产保全费5000元，由被告张治斌、武艳、张黎明、王淑杰、武金山、李佩清共同负担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为二年。自本判决书规定的履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 栾 丽
审 判 员 丁 玲
代理审判员 刘凤羽
二〇一五年六月九日
书 记 员 耿云蕾