江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初12925号
原告：张涛,男,1987年4月26日出生,汉族，住江苏省昆山市。
被告：邱文忠,男,1968年11月8日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：张馨云，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。
原告张涛与被告邱文忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月22日、10月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告张涛、被告邱文忠（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人张馨云、谢群山（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金损失3205元（2017年4月23日至2017年5月31日）、逾期交房违约金17160元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月28日，原被告签订了一份《昆山月明房产房屋买卖合同》，其中合同约定被告收到全部房款（不含尾款）之后7个工作日内办理房屋交接手续，房屋交付标志为被告将房屋钥匙交付原告，并对水电费、煤气费、物业费等费用（若有）进行结算。2017年5月31日，原被告在昆山市房产交易中心办理了房屋过户手续。此后，原告通过微信、短信、打电话等方式多次催促被告履行房屋交接手续并结算费用，被告均以各种理由搪塞和拖延，房屋无法交接，给原告带来巨大损失，现在租户也拒绝向原告支付搬走。2017年5月31日，原告再次要求被告交接房屋并索要欠款，被告以不合理的理由拒付租金，并翻脸让原告尽管到法院起诉。综上，被告在合同履行过程中，完全违背合同约定，给原告带来巨大损失，被告有义务将违约金及欠款支付原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持诉请。
被告邱文忠辩称：认可原告主张的租金损失3205元。原告主张被告支付违约金无事实及法律依据，原告在涉案房屋交易过程中明知该房屋已经出租，根据买卖不破租赁原则，原告应知道即便该房屋交易后，仍有可能房屋继续出租的风险，而原告仍选择与被告交易，交易后的风险由原告承担。原告在涉案房屋交易过程中明知该房屋已经出租，根本无法按照双方签订的房屋买卖合同的约定进行交付，故合同约定交付条件仅为拟制交付，属于约定不明，因此被告不存在违约责任；退一步讲，即便被告存在履约瑕疵，原告以房屋欠款为基数主张违约金明显畸高，按照合同法第114条规定，违约金应依据的原告的实际损失加以确定，原告无实际损失，请求驳回原告的该项诉请。关于水电、物业户名变更问题，被告已经将房屋所有权变更至原告名下，原告可持房屋产证去物业处进行变更，非被告原因造成，与被告无关。综上，被告认为即便被告合同履行存在瑕疵，但并不构成违约，原告主张以房屋全部房款880000元为基数计算违约金，要求被告承担的是根本违约责任，与事实不符，于法无据，请求驳回原告诉请。
经本院审理认定事实如下：2016年12月28日，经昆山市月明房产经纪有限公司（丙方）居间介绍，原告及其妻子王素娟（乙方）与被告及其妻子顾红英（甲方）签订了《昆山月明房产房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于昆山市千灯镇XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房款共计880000元；双方同意于2017年2月15日前办理过户手续；双方于办妥以原告为权利人的该房屋权属证明及甲方拿到此房屋全部款项（不含尾款）之后7个工作日内办理房屋交接手续；房屋的交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用（若有）进行结算；甲乙双方对该房屋进行交接当日至物业管理处办理更名手续，并对水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）的户名进行更名；双方任意一方如在本次交易中出现不配合办理相关手续的，致使本次交易无法按期顺利履行的，每延误一日，影响对方支付总房价的万分之五的滞纳金，延长时间超十五个工作日，对方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。原告及其妻子在该合同乙方落款处签字确认，被告及其妻子在该合同甲方落款处签字确认，昆山市月明房产经纪有限公司在该合同丙方落款处盖章确认。
合同签订后，原告已经将全部房款880000元支付被告，其中最后一笔房款360000元系原告以银行贷款方式于2017年4月13日支付被告。2017年3月24日，双方到昆山市不动产交易中心办理了产权过户登记手续，不动产权现登记于原告及其妻子王素娟名下。
另查明：关于涉案房屋的出租情况。根据被告提供的其与案外人霍淑娟签订的《房屋租赁合同》，载明：邱文忠将涉案房屋出租给霍淑娟；租期为2016年6月1日起至2019年5月31日；合同签订日期为2016年4月25日。原告对上述租赁合同质证意见为：对该合同真实性不清楚，与原告无关；原告在房屋产权登记后才看到该合同；签订合同前，被告曾通过微信拍照给原告看过，但是图片不清楚。
根据被告提供的原告与案外人姜家如签订的《房屋租赁合同》，载明：张涛将涉案房屋出租给姜家如；租赁期限为2017年6月1日至2019年6月1日；合同签订日期为2017年7月5日。原告对上述租赁合同质证意见为：对该合同真实性没有异议。
原告主张，其从事硅藻泥装修生意，其购买涉案房屋是自用的，因被告未能及时按照合同交付房屋，也未完成水电费、物业费结算，导致其无法使用涉案房屋，给其造成巨大损失。据原告陈述：在签订房屋买卖合同时，被告告知原告其与案外人签订的房屋租赁合同在2017年4月份合同到期；2017年3月24日，双方到昆山市不动产交易中心办理了产权过户登记手续时，被告拿出租赁合同，合同载明房屋被出租3年，并且合同截止时间为2019年5月31日；原告因为首付、押金已经支付，无法返还，只能继续履行合同，故只能完成交易；后被告多次承诺其会在2017年6月1日前将房屋交付给原告，但是后来租客告诉原告：被告催促租客搬离，房屋交付原告，但租客认为有合同，拒绝搬离，故原告无法收回涉案房屋。被告对原告关于房屋租赁合同在2017年4月份合同到期的陈述不予认可，被告主张其当时已经告知原告合同在2019年5月31日到期。
又查明：关于违约金，原告主张：根据房屋买卖合同第六条约定，违约金标准按照总房款880000元的日万分之五计算；自2017年4月23日（原告最后一笔房款系在2017年4月13日支付，按照合同约定为房屋全部款项之后7个工作日交付房屋，扣除休息日，原告主张自2017年4月23日起计算违约金）计算至2017年5月31日（原告与案外人姜家如签订租赁合同租赁期限起算日期2017年6月1日的前一日），时间为39天，金额共计17160元。被告主张其未构成违约，其不应支付原告违约金；即便被告履约存在瑕疵，原告主张以全部房款为基数计算违约金标准明显过高；原告没有提供证据证明其损失，违约金应按原告损失加以确定。
原告主张涉案房屋租金损失3205元，被告明确表示认可。
以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、不动产权证书、施工合同、被告提供的银行交易明细、房屋租赁合同及庭审中双方当事人陈述等证据所证实。
本院认为：原被告之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原告及其妻子王素娟与被告及其妻子顾红英签订合同，审理中原被告双方均未对对方人员身份提出异议，视为双方均认可对方代理其妻子的行为，不违反法律规定。根据合同第九条约定，被告应于其收到原告支付的全部房款后7个工作日内将办理房屋交接手续，将涉案房屋钥匙交付原告并对水电费、物业管理费等进行结算。原告最后一笔房款已于2017年4月13日支付被告，被告应依据约定及时将涉案房屋钥匙交付原告并对水电费、物业费进行结算，而根据已经查明的事实，被告并未依约完成上述合同义务，故本院认定被告已经构成违约。被告主张原告在涉案房屋交易过程中明知该房屋已经出租，其应知道即便该房屋交易后，仍有可能房屋继续出租的风险，而其仍选择与被告交易，交易后的风险由其承担；原告主张签订房屋买卖合同时被告曾经向原告承诺于2017年6月1日前将涉案房屋交付给原告。本院认为，即使原告在签订房屋买卖合同时已经知晓涉案房屋被出租，在双方已经签订书面房屋买卖合同后，原告基于对书面房屋买卖合同效力的确认，其有理由相信被告能够按照书面合同约定交付房屋，双方权利义务应以书面合同约定的权利义务为准。原被告在书面合同中对双方权利义务作出明确约定的情况下，被告主张由原告承担交易风险无事实及法律依据。原告已于2017年4月13日将最后一笔房款支付被告，原告主张逾期交房时间从2017年4月23日起算至2017年5月31日，该主张并未违反合同约定，本院予以支持。根据双方合同约定，“双方任意一方如在本次交易中出现不配合办理相关手续的，致使本次交易无法按期顺利履行的，每延误一日，影响对方支付总房价的万分之五的滞纳金”，原告主张违约金共计17160元（880000元×0.0005／天×39天）。被告主张原告未提供证据证明其损失，故要求对违约金金额予以调整。本院认为，原告主张因被告未及时交付房屋给其造成巨大损失，在原告已经与案外人签订了房屋租赁合同并收取相应租金后，原告已经收取了涉案房屋使用价值的相应市场对价，原告未提供证据证明造成何种巨大损失，应承担举证不能的法律后果，且被告已经同意支付原告逾期交房的部分租金损失。另外，据原告陈述被告也曾积极联系租客要租客搬离的事实，被告主观恶意不大。根据原被告提供的证据及诉辩意见，考虑被告的过错程度及原告实际损失情况，且从维护合同的严肃性出发，综合平衡双方当事人的利益，本院对原告主张的违约金适当减少，酌情支持被告支付原告主张的违约金17160元的70%，即12012元（17160元×70%）。关于原告主张的租金损失3205元，被告明确表示认可，本院予以确认。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告邱文忠于本判决生效之日起十日内支付原告张涛逾期交房违约金12012元、租金损失3205元，以上合计15217元。
如采用转账方式支付，请汇入原告张涛指定账户（开户行：中国建设银行昆山千灯支行，户名：张涛，账号：62×××53）。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费502元，由原告张涛负担230元，被告邱文忠负担272元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李富军
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 朱 炜
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 黄维珺
附判决引用条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。