江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏01执复28号
复议申请人（被执行人）：任凤霞，女，汉族,1964年4月20日生，户籍地在南京市建邺区。
复议申请人（被执行人）：李彦蓉，女，汉族，1993年9月9日生，户籍地在南京市建邺区。
申请执行人：江苏天华典当有限公司，住所地在南京市秦淮区金沙井一号一层。
法定代表人：姚建业，江苏天华典当有限公司董事长。
委托诉讼代理人：董再强，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙乐，江苏天华典当有限公司员工。
复议申请人任凤霞、李彦蓉不服南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）(2017)苏0105执异2号执行裁定，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年1月18日举行了听证。复议申请人任凤霞，申请执行人江苏天华典当有限公司委托诉讼代理人董再强、孙乐参加了听证。现已审查终结。
建邺法院审理查明，任凤霞、李彦蓉与江苏天华典当有限公司(以下简称天华典当公司)借款合同纠纷一案，该院于2014年9月29日和10月10日分别作出(2014)建南商初字第20号和(2014)建南商初字第23号民事判决书，(2014)建南商初字第20号判决书判令，李杰、任凤霞于判决生效之日起十日内偿还天华典当公司借款本金583800元并支付利息、违约金(利息自2011年11月25日起计算至2011年12月24日，按月利率0.8%计算；违约金自2011年12月25日起计算至本判决指定的付款之日止，均以本金583800元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，计算出的费用扣除李杰已支付的利息及违约金5万元)；李杰于判决生效之日起十日内支付天华典当公司律师费用1万元；李彦蓉对上述第一、二项中李杰的还款义务承担连带清偿责任，李彦蓉在承担保证责任后，有权向李杰追偿；天华典当公司有权以坐落于南京市鼓楼区云南北路49号1205室房屋进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；案件受理费10856元、公告费600元，合计11456元，由天华典当公司负担205元，李杰、李彦蓉负担11251元。(2014)建南商初字第23号判决书判令，李杰于判决生效之日起十日内偿还天华典当公司借款本金486500元并支付利息、违约金(利息自2011年11月22日起计算至2011年12月21日，按月利率0.8%计算；违约金自2011年12月22日起计算至本判决指定的付款之日止，均以本金486500元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，计算出的费用扣除李杰已支付的利息及违约金5万元)；李杰本判决生效之日起十日内支付天华典当公司律师费用0.8万元；李彦蓉、任凤霞对上述李杰的还款义务承担连带清偿责任，李彦蓉、任凤霞在承担保证责任后，有权向李杰追偿；天华典当公司有权以坐落于南京市鼓楼区云南北路49号1206室房屋进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；案件受理费9597元，由天华典当公司负担137元，被告李杰、李彦蓉、任凤霞负担9460元。上述判决生效后，任凤霞、李彦蓉未履行生效法律文书付款义务，天华典当公司向法院申请强制执行。
建邺法院在执行上述两个案件的过程中查明，被执行人李彦蓉、任凤霞名下无车辆可供执行，李杰名下有车牌号分别为苏Ａ×××××“帕萨特”牌轿车一部、苏Ａ×××××“别克”牌轿车一部、苏Ａ×××××“北京现代”牌轿车一部，苏Ａ×××××“捷达”牌轿车一部，因车辆下落不明，暂不具备执行条件；截至2015年11月5日,被执行人李彦蓉、任凤霞、李杰名下在我市各家银行存款分别合计为2093.82元、490.05元、583.83元；此外，被执行人李彦蓉、任凤霞、李杰共有的位于本市鼓楼区云南北路49号1205、1206室（以下简称案涉房产）两处房产，面积分别为72.28㎡、59.86㎡，已被申请执行人天华典当公司设定了合计110万元的抵押。本院以(2015)建执字第325号，裁定对云南北路49号的案涉房产予以拍卖，并于2016年6月24日上午9时50分在淘宝网上拍卖成交，成交金额为112万元。对上述成交款，任凤霞、李彦蓉申请为其保留18万元，2016年11月4日，建邺法院下达(2015)建执字第325、992号执行决定书，认为该院拍卖的李杰、李彦蓉、任凤霞名下案涉房产是商业用房而不是住房，在拍卖前上述两套办公用房为任凤霞的公司所用而不是用于居住，且拍卖所得款仅112万元，尚不够偿付执行依据所判定的三被执行人应当归还天华典当公司债务本息，故决定不予为任凤霞、李彦蓉保留安置费用。任凤霞、李彦蓉不服，提出异议。
建邺法院另查明，2013年4月25日，原南京市下关区人民法院（以下简称原下关法院）作出(2013)下商初字第137号民事调解书，确定李杰于2013年6月1日前偿还南京市下关区润信农村小额贷款有限公司(以下简称润信公司)借款本金170万元、截止2013年4月26日的利息15.68万元，并自2013年4月27日起按照月利率17‰的标准继续支付利息至借款本息付清之日止；如李杰未按期履行上述付款义务，则需加付润信公司违约金2万元；案件受理费10652元，保全费5000元，合计15652元，由李杰负担13152元；任凤霞对李杰的上述付款义务承担连带清偿责任；如李杰、任凤霞未能按期足额履行上述义务，则润信公司可申请处置李杰名下的南京市建邺区河西大街87号朗诗国际街区北园4幢3单元1205室的房屋（以下简称河西大街房产），以拍卖、变卖所得优先受偿。
建邺法院根据任凤霞提供的离婚协议，通过国家工商管理机构的查询系统查明，李杰与任凤霞离婚协议中约定的由任凤霞经营的高楼门饭店内洗车场，其名称为南京金蓉汽车租赁有限公司，坐落于本市玄武区高楼门62号，登记的法定代表人为李杰，注册资金200万元；另约定由任凤霞经营的南京木林森广告有限公司，登记的住所地为本市鼓楼区云南北路天星翠琅大厦1206室，法定代表人为李彦蓉，注册资金为200万元。此外，任凤霞名下还登记有南京木林森工艺礼品经营中心、南京市秦淮区木林森百货销售中心、南京市秦淮区木林森办公用品销售中心、南京市秦淮区新的起点礼品销售中心、南京木林森广告有限公司第一分公司五家个体经营实体或有限责任公司，但仅南京木林森工艺礼品经营中心登记的注册资金为10万元，其余均未登记注册资金数额，且经营情况均不详。
建邺法院认为，根据任凤霞提供的离婚协议书以及该院查明的事实，任凤霞名下的案涉房产虽被拍卖，但任凤霞还实际经营管理两家注册资金为200万元的公司，其和女儿李彦蓉的生活已有保障，并不属于需要保留安置费用的人员，即便任凤霞、李彦蓉需要安置费用，也应要求在河西大街房产处置后归还润信公司的债务剩余款中予以保留，仅当剩余款不足三人安置费用时，李杰、李彦蓉、任凤霞才可从本案案涉房产的处置款中要求补齐不足部分。倘任凤霞、李彦蓉放弃河西大街房产处置剩余款之安置费需求，转而要求天华典当公司在债权未得满足时，再从涉案房产处置款中为其二人保留安置费用，则对天华典当公司而言，显属不公；且本案案涉房产为商业用房，并非生活必需品，因此对执行上述两套办公用房不适用执行中“唯一住房”的相关规定。综上，建邺法院(2015)建执字第325、992号执行决定书决定不为任凤霞、李彦蓉保留生活安置费用并无不当。据此，建邺法院作出(2017)苏0105执异2号执行裁定，驳回任凤霞、李彦蓉的异议。
任凤霞、李彦蓉向本院申请复议称，请求撤销（2017）苏0105执异2号执行裁定书，为复议人对南京市鼓楼区云南北路49号案涉房产拍卖款保留生活所必需的费用18万元。事实理由如下：1、（2017）苏0105执异2号执行裁定书认定任凤霞实际经营管理两家注册资金为200万元的公司，是错误的。南京金蓉汽车租赁有限公司，法定代表人为李杰，与复议人无关联性，且该公司因拖欠第三人款项而由李杰转让给南京风向标汽车租赁有限公司经营。南京木林森广告有限公司同样为偿还欠款转由第三人夏青燕、史浦兰实际经营，且该公司现经营亏损，无经济效益；2、（2017）苏0105执异2号执行裁定书认定复议人放弃河西大街房产处置剩余款之安置费需求，从而认为再从涉案房产处置款中为二人保留安置费，对天华公司不公，是对事实的片面认定。复议人未提出对河西大街房产处置款保留安置费，事出有因，复议人任凤霞与被执行人李杰原系夫妻关系，双方位于河西大街房产的共有住房在离婚时约定归李杰所有，位于鼓楼区园南北路49号案涉房产，约定分别归李彦蓉和任凤霞所有。被执行人李杰因债务纠纷将河西大街房产在原下关法院执行局的监督下出售并全部用于偿还债务，当时并未留有生活所必需的费用，复议人也因离婚协议中已经明确该房屋所有权归李杰所有而未对卖房所得款申请保留生活所必需费用。复议人任凤霞离婚后并无住房，女儿李彦蓉也无其他住房，任凤霞以及女儿李彦蓉实际居住在案涉房产中，案涉房屋形式上虽为商业用房，但实际兼具住宅的性质。法律应充分尊重和保障公民的基本人权即生存权，法院在强制执行时，应当保障被执行人满足基本生活的居住房屋和必备品，现案涉房产为复议人仅有的唯一住房，若被执行，两复议人将面临无家可归的境地。综上，为维护复议人的合法权益，请求法院充分考虑以上理由，撤销（2017）苏0105执异2号执行裁定，为两复议人保留生活所必需的费用18万元。
申请执行人天华典当公司答辩称，拍卖案涉房产的房屋性质是办公用房，在拍卖时实际用于开办公司，两复议人并未居住其中，并不适用唯一住房的相关规定。李杰、任凤霞与2013年4月被南京市润信小额贷款公司（以下简称润信公司）起诉，当时（2013）下商初字第137号调解书确定李杰、任凤霞偿还170万元本金及利息。后在原下关法院强制执行下，处理了河西大街房产，除去偿还欠款外，尚剩余100余万元，李杰、任凤霞系共同产权人，一家人实际居住在河西大街房产内，上述房产才是其唯一住宅，即使申请保留相关生活费，也应向下关法院申请，且原下关法院已经为其保留了足够的安置费用。另，任凤霞名下还实际经营两家注册资金为200万元的公司至今，且任凤霞目前尚有被法院查封的其名下的三辆汽车不主动上交法院。综上所述，复议人的申请不符合法律规定，应予驳回。
本院查明，复议申请人任凤霞与同案被执行人李杰系夫妻，两人于2013年3月26日协议离婚时约定，河西大街房产归李杰所有，案涉房产归李彦蓉和任凤霞所有。上述案涉房产系商业用房，由李彦蓉和任凤霞经营、居住。另查明，2013年4月25日，原下关法院作出(2013)下商初字第137号民事调解书，确定李杰于2013年6月1日前偿还润信公司借款本金170万元、截止2013年4月26日的利息15.68万元，并自2013年4月27日起按照月利率17‰的标准继续支付利息至借款本息付清之日止；如李杰未按期履行上述付款义务，则需加付润信公司违约金2万元；案件受理费10652元，保全费5000元，合计15652元，由李杰负担13152元；任凤霞对李杰的上述付款义务承担连带清偿责任；如李杰、任凤霞未能按期足额履行上述义务，则润信公司可申请处置李杰名下的河西大街房产，以拍卖、变卖所得优先受偿。后李杰名下的河西大街房产在本市鼓楼区人民法院监督下出售并全部被李杰用于偿还债务。再查明，任凤霞、李彦蓉至2016年8月起租住在本市鼓楼区和燕路371号东南大学科技园内宁东宾馆有限公司东大科技园分公司A栋301室，房租至今拖欠未交付。登记任凤霞名下的南京木林森工艺礼品经营中心、南京市秦淮区木林森百货销售中心、南京市秦淮区木林森办公用品销售中心、南京市秦淮区新的起点礼品销售中心、南京木林森广告有限公司第一分公司及李杰与任凤霞离婚协议中约定的由任凤霞经营的高楼门饭店内洗车场均未实际经营，且从2014年12月至今未向南京市秦淮区国家税务局缴纳税款。
以上事实有南京市秦淮区国家税务局纳税凭证、南京市宁东宾馆有限公司东大科技园分公司出具的证明、任凤霞、李彦蓉现承租房屋现场照片等为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条明确，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案中，首先，任凤霞、李杰于2013年3月26日协议离婚时约定，河西大街房产归李杰所有，案涉房产归李彦蓉和任凤霞所有。离婚后，李杰名下的河西大街房产在本市鼓楼区人民法院监督下出售并全部被李杰用于偿还债务。建邺法院拍卖的案涉房产虽然形式上为商业用房，但因任凤霞和李彦蓉无处居住，上述案涉房产由任凤霞和李彦蓉实际经营、居住，实际上兼具住宅性质。其次，通过国家工商管理机构查询系统查询的登记在任凤霞名下的公司，工商登记材料虽然均显示在业，但经查证，公司均未由任凤霞和李彦蓉实际经营，且任凤霞和李彦蓉现生活困难，无能力交付承租房屋租金。第三，对于被执行人所有的己经依法设定抵押的案涉房产，建邺法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，但建邺法院在执行案涉房产的过程中，应当保障被执行人任凤霞和李彦蓉的基本生活，保障其必要的居住条件。
综上，任凤霞、李彦蓉申请复议的理由及请求，本院予以采信。建邺法院作出的（2017）苏0105执异2号执行裁定认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院作出的（2017）苏0105执异2号异议裁定。
二、撤销南京市建邺区人民法院作出的(2015)建执字第325、992号执行决定。将南京市鼓楼区云南北路49号1205、1206室两处房产的拍卖款为任凤霞、李彦蓉保留生活所必需的费用18万元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 迟红宁
审 判 员 陈树年
代理审判员 金 鑫
二〇一七年五月五日
书 记 员 李 好