北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第17366号
原告（反诉被告）李荣。
委托代理人唐瑭。
委托代理人李龙迪。
被告（反诉原告）霍士兰。
委托代理人周锋金，北京肇文律师事务所律师。
委托代理人李宇嘉。
原告（反诉原告）李荣与被告（反诉原告）霍士兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李荣及其委托代理人唐瑭、李龙迪，霍士兰之委托代理人周锋金、李宇嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李荣诉称，2013年4月12日晚，房屋中介公司的职员介绍我去霍士兰名下的北京市某区303室看房子。霍士兰向我展示了房屋，包括其一直在使用的自建房屋和小院。在看房过程中，霍士兰没有跟我提及自建房和小院是违章建筑，同时因该自建房屋与原来房屋共用一面墙体，联系紧密，小院也有独立门锁，从外观看无法判断是否是违章建筑，我也无从得知违章信息。2013年4月14日下午，我与霍士兰在链家公司门店签订上述房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，霍士兰向我出示房产证，但仍未指出自建房屋和小院是违章建筑的事情。2013年4月15日，我通过周围的人了解到小院是私占公共用地，自建房屋没有准建证，是违章建筑，我的利益受到损害。我多次找霍士兰解决，其不肯变更或解除合同，后来更是避而不见。我认为在霍士兰和中介公司隐瞒真相、欺瞒的情况下，我与霍士兰签订了房屋买卖合同，因该房屋的违法问题导致我的合同目的不能实现，现为了维护我的权益，提起诉讼，请求判令：1、撤销我与霍士兰签订的《房屋买卖合同》；2、霍士兰返还我的定金5万元；3、诉讼费由霍士兰承担。
霍士兰辩称，我方不同意李荣的诉讼请求。2013年4月14日，我与李荣签订了《买卖定金协议书》，约定李荣向我支付10万元定金，并约定签署买卖定金协议书后一个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。《买卖定金协议书》签署后，李荣向我支付了5万元定金，并承诺于4月15日支付另外一半定金5万元，但李荣至今没有支付，其行为已构成违约。对于李荣所述违章建筑一事，李荣在看房时明知该房屋有自建房和小院，且我有该房屋的所有权证，没有任何欺诈、隐瞒事实的行为，因此不存在撤销的情况。因为李荣未按约定支付剩余定金及房屋价款，我于2013年4月30日通过邮政特快向李荣寄送了解除合同通知书，要求解除与李荣的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求其支付违约金，现为了维护我的合法权益，我方提起反诉，请求判令：1、解除我与李荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、李荣向我方支付违约金20万元；3、反诉费由李荣承担。
李荣针对霍士兰的反诉辩称，我不同意霍士兰的反诉请求。因为霍士兰存在欺诈，我方要求撤销合同，如果无法支持撤销，我方同意解除合同，但不同意支付违约金，同时要求霍士兰返还定金。
经审理查明，2013年4月14日，李荣作为购买人（乙方）与霍士兰（出售人、甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）就位于北京市某区303号房屋（以下简称303号房屋）签订《买卖定金协议书》，其中约定：“……乙方以295万元的总价款购买该房屋，该房屋的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币10万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，乙方向丙方支付居间代理费人民币79650元整。……”同日，霍士兰与李荣签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中约定：“该房屋建筑面积为53.9平方米，所有权证证号为：京房权证海私成字第某号，房屋成交价格为172万元，家具、家电、装饰装修及配套设施123万元。买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，支付方式为直接支付给出卖人。买受人未按约定时间付款的，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日其15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方在本合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”双方在同日签署的《补充协议》中约定：“乙方于2013年4月14日向甲方支付定金10万元，于面签当天将首付款123万元（包含乙方已支付的全部定金10万元）以自行支付的方式支付给甲方，双方应于2013年5月15日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在2013年6月14日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”上述协议签订当日，李荣向霍士兰支付定金5万元，霍士兰出具收据一份，内容为：“在链家公司的居间服务下，今收到购买人购买303号房屋的购房定金5万元整。双方达成一致，剩余5万元定金于2013年4月15日支付给出售人。”此后，李荣未向霍士兰支付剩余定金及房屋首付款，双方合同未再继续履行。
庭审中，李荣认可在签订合同之前现场看过303号房屋，但主张因当时天色已晚，不知道该房屋有自建违章建筑，霍士兰及链家公司在签订合同时没有尽到说明义务，存在欺诈，并就其主张向本院提交了照片等证据。霍士兰对此不予认可，主张李荣在看房时已明知房屋情况，且房屋所有权证与双方买卖合同中建筑面积一致，不存在欺诈。经查，303号房屋系坐落于一层，霍士兰在一间卧室外面的小院里加盖一间房屋，该房屋面积未计入房屋所有权证所记载的面积。李荣未就霍士兰存在欺诈提供其他证据。霍士兰称因李荣未按时支付剩余定金及首付款，其有权解除合同，并于2013年4月30日向李荣发出《解除合同通知书》，李荣称从未收到该材料。庭审中，霍士兰要求法院解除双方的房屋买卖合同，李荣称如果合同无法被法院撤销，其同意解除，但不同意支付违约金，并要求霍士兰返还已支付的5万元。另查，该房屋的所有权证中记载，房屋的建筑面积为53.9平方米。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。本案中，李荣主张霍士兰在签订合同时未告知303号房屋存在违章建筑，系欺诈行为，但霍士兰对此不予认可。对此，本院认为：首先，李荣作为购房人，在看房时应对房屋的结构、户型予以充分了解；其次，在双方签订的《房屋买卖合同》中注明的房屋面积与房屋所有权证的面积一致，霍士兰对于房屋的产权情况不存在瑕疵；第三，即便李荣认为房屋存在违章建筑，可能侵犯公共利益，但该理由亦非合同可撤销的法律依据。综上，在李荣无充分证据证明其与霍士兰签订的《房屋买卖合同》存在欺诈的情形下，其要求撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。则在此前提下，双方签订的《房屋买卖合同》应为合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，李荣应当按照合同约定履行首付款及办理面签等义务，但其未履行上述义务，其行为违反了合同约定，故霍士兰有权根据合同约定在李荣未依约付款的15天后解除合同，故对于霍士兰要求解除合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于霍士兰要求违约金的诉讼请求，本院认为，李荣虽违反了合同约定，但考虑到李荣系因对房屋状况存有误解，并非主观故意不履行合同，且客观上亦未给霍士兰造成损失，故在违约金的数额上，本院酌情予以减少，酌定数额为5万元，对于超出部分的反诉请求数额，本院不予支持。因李荣与霍士兰在签订《买卖定金协议书》后依约签订了《房屋买卖合同》，李荣交纳的定金转化为已付款，同时根据双方合同约定，李荣的已付款项可冲抵违约金，故霍士兰无须向李荣退还定金，李荣亦无须向霍士兰支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除李荣与霍士兰于二Ｏ一三年四月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、驳回李荣的全部诉讼请求；
三、驳回霍士兰的其他反诉请求。
本诉案件受理费一千零五十元，由李荣负担，已交纳；
反诉案件受理费二千一百五十元，由霍士兰负担一千一百元，已交纳；由李荣负担一千零五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王小云
人民陪审员 周保山
人民陪审员 商凤鸣
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 陆金伟