内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第1237号
上诉人（一审被告）牛桂芬，住赤峰市。
被上诉人(一审原告)赵玉，个体户。
委托代理人王子林，阿鲁科尔沁旗新城法律服务所法律工作者。
一审第三人阿鲁科尔沁旗蒙安建筑建材有限责任公司，住所地阿鲁科尔沁旗天山镇汉林路西段。
法定代表人曹友栋，经理。
上诉人牛桂芬因与被上诉人赵玉、一审第三人阿鲁科尔沁旗蒙安建筑建材有限责任公司（以下简称蒙安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阿鲁科尔沁旗人民法院（2014）阿鲁民初字第4174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
一审判决认定，2007年6月1日，赵玉以第三人蒙安公司法定代表人的名义作为乙方与以阿鲁科尔沁旗财政局名义的项目实际投资开发人即牛桂芬作为甲方签订建设工程施工合同书，约定由以第三人蒙安公司名义的赵玉为牛桂芬投资开发建设的阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼进行施工。施工期限为2007年6月10日至2007年9月30日。合同第五条第1款约定工程款支付方式为甲方以本工程第三、第四两层楼房产权按1300/平方米的价格抵给乙方作为施工全部工程的工程款，所抵面积以竣工后房产管理所实测面积为准。第2款约定工程款支付期限为乙方完成本工程第一层后，乙方可代甲方对外出售楼房，购房人从乙方处确定所购房号后经甲方书面认可，由甲方为购房人办理购房手续并收取房款。在此期间乙方不得提前或未经甲方方允许擅自售房，否则，乙方的售房行为无效，甲方并对乙方处乙方所售房价50%的罚金。此工程现已完工。2008年9月16日，赵玉以牛桂芬未给付施工费为由，向阿鲁科尔沁旗人民法院提起诉讼。后经法院调解，作出（2008）阿鲁民初字第2946号民事调解书。由赵玉、牛桂芬对施工费进行了核算，其中双方认可用包括涉案房屋在内的阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼第三、四层楼房（共24户，面积2071.06平方米）以1300元/平方米的价格抵顶了部分施工费2692378元，在施工过程中牛桂芬以现金方式给付赵玉施工费515865元，扣除上述费用后，约定牛桂芬再于2008年10月25日前给付赵玉施工费190000元，于2010年10月15日前返还赵玉保修金70000元。此调解协议生效后，赵玉、牛桂芬双方就此案工程款给付问题不再相互主张权利。一审另查明，赵玉以牛桂芬抵顶施工费的形式获得的阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼第三、四楼共24户，其中3户已与牛桂芬补签了房屋买卖合同，并由牛桂芬协助办理了产权登记手续。本案讼争的赵玉要求牛桂芬协助办理产权登记手续的房屋为阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼2单元4楼西户（面积为122.56平方米）及5单元4楼西户（面积为80.91平方米）。
一审法院认为，房地产开发企业以建成未出售的商品房抵付工程款，即通过交付房屋的方式履行支付工程款的义务，由建筑商自行决定自用或出售于他人。建筑商对外出售房屋，因其未取得房屋所有权，不能直接以所有权人的名义与购房者签订商品房买卖合同。应由房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同，购房款由购房者直接向建筑商支付。赵玉以第三人蒙安公司法定代表人的名义作为乙方与作为开发商的牛桂芬即甲方于2007年6月1签订的建设工程施工合同已实际履行完毕，合同约定工程款支付方式为甲方以本工程第三、第四两层楼房产权按1300/平方米的价格抵给乙方作为施工工程的工程款；乙方可代甲方对外出售楼房，购房人从乙方处确定所购房号后经甲方书面认可，由甲方为购房人办理购房手续并收取房款。后赵玉、牛桂芬就此工程施工费经阿鲁科尔沁旗人民法院达成调解协议，其中以包括涉案房屋在内的阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼第三、四层楼房以1300元/平方米的价格抵顶了部分施工费2692378元，且此调解协议已生效，并约定调解协议生效后原、牛桂芬双方就此案工程款给付问题不再相互主张权利。买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效。赵玉、牛桂芬之间虽未签订书面合同确定房屋所有权，但结合法院查明相关事实及赵玉、牛桂芬的陈述可知，牛桂芬是在明知赵玉已将包括涉案房屋在内的24户房屋进行了处分的情况下，与赵玉就施工价款经阿鲁科尔沁旗人民法院调解达成了民事调解协议，并用该24户房屋价款抵顶了部分施工费。因此赵玉将24户房屋出售他人或留以自用的行为应视为已得到了牛桂芬的确认。牛桂芬辩称不知卖予何人或是否留为自用，并不影响此行为的成立。赵玉依建设工程施工合同书得到了对外销售包括涉案房屋在内的24户房屋的权利，依（2008）阿鲁民初字第2946号民事调解书得到了以抵顶施工费的方式取得了该24户楼房出售价款，由此赵玉已依法获得阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼2单元4楼西户（面积为122.56平方米）及5单元4楼西户（面积为80.91平方米）两处房屋，且赵玉自2008年经营、使用、管理该房屋至今，双方之间已成立事实上的房屋买卖合同关系，未签订书面房屋买卖合同的瑕疵不能影响此买卖关系的成立和生效，应由赵玉、牛桂芬对涉案房屋补办房屋买卖合同手续，故对赵玉要求牛桂芬协助办理涉案房屋的房屋所有权登记手续的诉讼请求予以支持；牛桂芬辩称赵玉并非适格主体，应由第三人蒙安公司提起诉讼，因本案赵玉、牛桂芬曾就拖欠施工费进行了诉讼调解，牛桂芬认可应给付赵玉个人施工费及以包括涉案房屋在内的24户房屋抵顶应给付赵玉的部分施工费，并当庭履行了给付施工费190000元的义务，且本案中赵玉是以实际购房人的身份并非建设施工合同相对人的身份提起的诉讼，故对牛桂芬的辩解不予支持；牛桂芬辩称系以包括涉案房屋在内的24户房屋的对外出售权利抵顶应给付赵玉的施工费、无任何理由协助赵玉办理房屋产权登记手续，但因双方达成民事调解协议时，牛桂芬已明知赵玉对24户房屋进行了处分，且核算施工费时也以24户房屋价款抵顶了应给付赵玉的施工费，此调解协议也已生效，因此应视为对赵玉出售、处置24户房屋的行为的确认，故对牛桂芬此辩解不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，一审法院判决：牛桂芬于本判决生效后七日内，协助赵玉办理阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼2单元4楼西户及5单元4楼西户的产权登记手续。
宣判后，牛桂芬不服，上诉以一审判决认定事实及适用法律错误、超范围审理、诉讼主体不适格、因此判决我方协助办理涉案两户住宅的产权登记是错的等理由提起上诉，请求撤销原判，依法改判为驳回赵玉的诉讼请求。
被上诉人赵玉答辩称，我们在2008年起诉是因为差钱，牛桂芬是开发商，为工程的甲方，具体的施工是由赵玉以蒙安公司第五项目部的名义承建。开始合同就写着一、二层由牛桂芬负责出售，三、四层我方顶账，但是三、四楼的价值不够。24套房屋抵账以后，双方协商牛桂芬给我方20多万，当庭给了19万元。我方把24套房子抵账抵了22套，剩下本案争议的两套房屋自用了。这二套房屋不涉及卖重的事。其中我本人买了一套房子，也有法院的判决。牛桂芬必须协助我方对两套房屋办理产权证。一审认定事实清楚，证据充分。请求法院维持原判。
一审第三人蒙安公司未提交答辩意见。
二审经审理查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为牛桂芬应否协助赵玉办理阿鲁科尔沁旗财政局新区家属楼南侧临街商用房2号楼2单元4楼西户及5单元4楼西户的产权登记手续。因赵玉以第三人蒙安公司法定代表人的名义作为乙方与作为开发商的甲方即牛桂芬于2007年6月1签订的建设工程施工合同约定工程款支付方式为牛桂芬以本工程第三、第四两层楼房产权抵给赵玉作为施工工程的工程款，赵玉可代牛桂芬对外出售楼房，购房人从赵玉处确定所购房号后经牛桂芬书面认可，由牛桂芬为购房人办理购房手续并收取房款。现赵玉以抵账的方式已经实际占有其请求协助办证的二套房屋，赵玉依据双方合同约定请求牛桂芬协助办理产权登记手续，牛桂芬主张不予协助的理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人牛桂芬承担。二审邮寄费60元由上诉人牛桂芬、被上诉人赵玉、一审第三人蒙安公司各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董燕洪
审 判 员 吴秀琴
代理审判员 张蕴琪
二〇一五年八月十七日
书 记 员 刘亚楠