广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初4514号
原告：李芬霞，女，1977年4月8日出生，汉族，住陕西省丹凤县，
委托诉讼代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。
被告：刘玉堂，男，1944年12月19出生，住加拿大（GladstomeAve），
第三人：中国工商银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市。
负责人：刘勇。
委托诉讼代理人：司徒浣、梁绮珊，均系该公司员工。
原告李芬霞与被告刘玉堂、第三人中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称“江门工行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭审理，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告李芬霞的委托诉讼代理人陈秀雁，第三人江门工行的委托诉讼代理人司徒浣到庭参加了诉讼。被告刘玉堂下落不明，本院依法发出公告，今公告期满没有前来应诉。本案现已审理终结。
原告李芬霞向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有江门市怡乐苑12幢-3604房屋的所有权；2、判令被告、第三人协助原告办理江门市怡乐苑12幢-3604房屋的抵押登记注销手续；3、判令被告协助原告办理江门市怡乐苑12幢-3604房屋的房产过户登记手续；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年1月15日，原告委托杨业尖与被告签订了一份《协议书》，约定被告将其购置的江门市怡乐苑12幢-3604房屋转让给原告，原告支付首期款现金28000元，余款71000元通过银行按揭的方式自2004年1月起支付，房产过户费用由原告负责，被告协助办理过户手续。合同签订后，原告依照约定支付了首期款，并自2004年1月起支付银行按揭款，被告也将房屋交付了原告使用。至2010年12月20日，原告已经还清全部的银行按揭款，但被告一直没有协助原告办理房产的过户手续，原告现无法找到被告本人。原告还清全部银行按揭款本息后，到第三人处要求第三人协助办理房屋的抵押登记注销手续，第三人告知必须由被告本人前来办理。为此，原告一直无法办理涉案房屋的抵押登记注销手续和过户登记手续。原告由此提起诉讼。
原告李芬霞在案件庭审时，经本院释明后撤回其第一项诉讼请求。
原告李芬霞为其诉讼主张提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告起诉的主体资格；
2、被告护照复印件及译本，证明被告应诉的主体资格；
3、企业信息公示复印件，证明第三人的主体资格；
4、协议书，证明被告将怡乐苑十二幢之三604房屋转让给原告，转让首期款28000元，余款（银行按揭款）71000元，由原告自2004年1月起支付；
5、国有土地使用证、房地产权证，证明被告享有怡乐苑十二幢之三604房屋的所有权，有权将房屋转让给原告；
6、个人住房、商业用房借款合同，证明被告购买怡乐苑十二幢之三604房，向第三人贷款95000元，贷款期限十年，自2000年12月22日至2010年12月22日；
7、收据，证明原告已支付房屋首期款28000元以及2004年1月-12月的按揭款，合计40191元，原告的代理人杨业尖确认收到上述款项；
8、公证书，证明被告委托杨业尖收取出售怡乐苑十二幢之三604房屋的房屋价款；
9、中国工商银行牡丹灵通卡、异地储蓄、汇款专用存款凭证；
10、工商行个人业务凭证；
以上证据9、10共同证明原告按照合同约定支付怡乐苑十二幢之三604房屋自2004年1月起至2010年12月的供楼款；
11、户口簿，证明原告李芬霞曾用名李粉霞；
12、电费结算明细；
13、水费对账单；
14、存折。
证据12-14证明怡乐苑12幢-3604房屋水、电用户的户名为李粉霞（李芬霞），并由李芬霞交纳水费、电费。
被告刘玉堂缺席无应答，亦无提交证据。
第三人江门工行述称，我行与被告于2000年12月2日签订借款合同，被告将涉案房屋抵押给我行，并办理了合法有效的抵押登记。被告的借款在2010年10月20日已经结清，但是被告本人没有前来我行要求办理撤销抵押手续。另，我行对被告与原告签订的房屋转让协议书并不知情，我行并不是不配合原告办理房屋抵押注销手续。
第三人江门工行为其意见提供的证据有：
1、《个人住房、商业用房借款合同》；
2、房地产权证；
证据1、2证明被告刘玉堂在第三人处办理了个人住房按揭贷款，并将涉案房屋抵押给第三人。
3、自营历史明细列表；
4、贷款借据详细信息。
证据3、4证明被告的住房按揭贷款已经于2010年12月22日结清的事实。
经审理查明：2004年1月15日，刘玉堂、杨业尖向原告出具《协议书》一份，记载以下内容：刘玉堂将购置的怡乐苑12幢-3604房屋转让给李芬霞，转让款首期为现金28000元，李芬霞已付23380元，余下款项由杨业尖在1个月内寄给刘玉堂。该房屋所欠银行的按揭款项71000元由李芬霞自2004年1月起代为向银行支付。房屋的过户费用由李芬霞负责，刘玉堂须协助李玉霞办理过户登记手续。刘玉堂出具上述《协议书》后，就将房屋交付给李芬霞。
2004年12月6日，刘玉堂前往江门市公证处办理了（2004）江证内字第2300号公证书，公证委托杨业尖办理如下事项：1、向江门工行办理江门市怡乐苑房屋的注销抵押手续；2、向房管部门、国土部门办理上述房屋的《房地产权证》、《土地使用权证》过户手续及领取《房地产权证》、《土地使用权证》；3、办理上述房屋的转按揭有关一切手续；4、出售上述房屋手续及领取买卖房屋价款；5、依法支付各项费用。
2004年12月16日，杨业尖代刘玉堂向原告出具《收据》1份，收据的内容为记载收到李芬霞交来的购买怡乐苑房屋首期款40191元。
另查明，2000年12月20日，由刘玉堂作为借款人、抵押人，杨业尖作为保证人与江门工行签订《个人住房、商业用房借款合同》一份，约定刘玉堂向江门工行借款95000元，由刘玉堂向江门工行提供怡乐苑12幢-3604房屋作为借款的抵押物，并由杨业尖为上述借款提供连带责任保证。上述借款分120期予以偿还借款本息。合同签订后，江门工行依约发放了借款给刘玉堂，并办理了涉案房屋的抵押登记手续，抵押权利的设定日期为从2000年12月22日起至2010年12月30日止。李玉霞在刘玉堂、杨业尖出具《协议书》后便代刘玉堂按月偿还刘玉堂向江门工行所借的借款本息，并于2010年12月全部付清。
本院认为：由被告刘玉堂、案外人杨业尖出具给原告的《协议书》虽没有原告的签名，但有关内容为被告刘玉堂同意将涉案的江门市怡乐苑怡乐苑房屋转让给原告李芬霞、由李芬霞支付相应购房款，明确了原、被告买卖双方之间的房屋买卖标的、价款及付款方式，符合一般的房屋买卖合同基本要件，故本院确认该《协议书》就是原告与被告就涉案房屋的买卖事宜所达成的房屋买卖合同，本案为房屋买卖合同纠纷。原告对于其所主张的事实提供了《协议书》、《收据》、《公证书》以及工商银行的存款凭证与个人业务凭证，该些证据有原件，证据的形式合法，并能形成一较完整的证据链证明其与刘玉堂（杨业尖）协商确定涉案房屋的买卖事宜、履行完毕付款义务的情况，被告刘玉堂已知悉原告的诉求及举证，其放弃答辩、举证的权利，应视为对原告所陈述事实和所举证据的认可，故本院结合原告的主张、证据和陈述，以及第三人确认涉案房屋的抵押按揭贷款已经清偿完毕的陈述，确认前述认定的事实。
如前所述，《协议书》实为原告与被告就涉案房屋的买卖事宜达成一致的买卖合同，原告对该协议的内容没有提出异议，由此本院确认该合同是双方的一致真实意思表示。原、被告所买卖的标的虽在第三人处办理了抵押，双方的买卖标的涉及到第三人的抵押权利，但双方的约定并没有损害第三人的利益，合同的履行并实际实现、维护了第三人的债权，合同的内容也没有违反法律法规的强制性规定，因而本院确认该协议书合法有效。原告已经依照合同的约定履行了支付价款的义务，并已经实际占有使用涉案房屋，故原告现要求被告履行协助其办理过户至原告名下的登记手续合法有据，本院依法予以支持。
对于原告主张的第三人应当协助其办理注销涉案房屋抵押登记手续的请求。第三人依《个人住房、商业用房借款合同》所设立的对涉案房屋的抵押权，因有关抵押条款实为被告与第三人之间借款合同的从合同，第三人现因主合同（借款合同）中的债权已经得到全部实现而消灭，故其依主合同所取得的从合同权利（涉案房屋抵押权）亦应消灭。由此，在正常情况下，第三人在债权得到全部实现下有协助抵押人即被告办理注销涉案房屋抵押登记手续的义务。原告虽不是《个人住房、商业用房借款合同》中的抵押人，但被告现下落不明，其怠于行使要求第三人协助注销抵押事项的权利已经影响原告办理涉案房屋的过户登记手续，对原告完整行使所有权造成损害，故参照《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”的规定，原告请求第三人协助办理注销抵押登记手续合法有据，本院依法予以支持，但因办理注销抵押登记手续产生的费用应由原告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘玉堂、第三人中国工商银行股份有限公司江门分行应在本判决生效之日起十五日内办理江门市怡乐苑房屋的抵押权注销登记手续。
二、被告刘玉堂应在办理江门市怡乐苑房屋的抵押权注销登记手续后十五日内，协助原告李芬霞办理江门市怡乐苑房屋过户登记至原告李芬霞名下的权属登记手续。
本案受理费5800元，由被告刘玉堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张华理
人民陪审员 崔显宗
人民陪审员 李建华
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 梁绮婷