北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第04398号
原告（反诉被告）袁征，女，1975年8月26日出生。
委托代理人田伟奇，北京市天元律师事务所律师。
被告（反诉原告）张小敏，女，1965年10月3日出生。
委托代理人吴文博，北京邦远律师事务所律师。
委托代理人王振新，北京邦远律师事务所实习律师。
第三人北京市鼎泽物业管理有限责任公司第一分公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇红螺镇村南山天家园会所内。
负责人黄健，项目总经理。
委托代理人郭新嵘，北京市衡琪律师事务所律师。
委托代理人周小宾，男，1985年7月13日出生，该公司客服管家。
原告（反诉被告）袁征与被告（反诉原告）张小敏、第三人北京市鼎泽物业管理有限责任公司第一分公司（以下简称鼎泽物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙丽君独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁征及其委托代理人田伟奇、被告（反诉原告）张小敏委托代理人吴文博、王振新，以及第三人鼎泽物业公司委托代理人郭新嵘、周小宾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）袁征诉称，原、被告双方于2013年11月19日在北京宏兴伟业房地产经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同双方约定被告购买原告北京怀柔天恒别墅山××号别墅，2013年12月31日前办理完成过户手续，房款一次付清。但由于被告过失（身份证姓名与生日和结婚证不符），房屋过户推迟至2014年1月7日方完成，在此之前原告已将房门钥匙及工维基金等各项发票交予被告，并提出协助被告办理水、电、气等的开通（之前从未开通）。合同签署完成后，原告协助被告完成了房屋过户等各项手续，但被告只给付了部分房款，尚欠7万元始终以原告欠缴物业费为由拒付至今。原告认为，原告依照合同约定已将房门钥匙及工维基金等各项发票交予被告，并提供协助被告办理水、电、气等的开通，且房屋已过户至被告名下，原告已履行了购房合同中自己的义务，原告欠缴物业费与原、被告之间的购房合同没有直接法律关系，故被告拒付原告房款是没有法律依据的。现起诉要求：1、被告给付尚欠原告购房款及利息共计73780元；2、被告给付原告193万元逾期违约金4053元；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）张小敏辩称，我方不同意原告的诉讼请求，剩余7万元房款未支付是因为原告无法将房屋交付给我方，我方是在合理恰当的行使自己的不安抗辩权。第一，我方从物业处得知原告一直没有收房和缴纳物业费，且原告与物业关系紧张；我方多次要求原告去物业办理手续，但原告一直推托，一直到过户当日原告都不去物业办理相应的手续。在这样的情况下，我方有理由相信，原告根本不想收房和交接，也不可能按照买卖双方的协议在房屋过户当日履行交付义务，我方留下7万元，是在行使不安抗辩权，而且数额合理恰当；第二，根据原、被告签订的房屋买卖合同第六条，出卖人应在过户当日前将房屋交付给买受人。原告有义务将该涉案房屋交付给被告，但是原告并未按照房屋交付条件交付被告，我方进入房屋，并不是合同约定或法定的交付，原告并未尽到交付房屋的义务。双方签订的合同第五条第三款可以与合同第六条相互印证。
被告（反诉原告）张小敏反诉称：由于原告自2010年3月31日购买涉讼房屋起就没有办理收房手续，且不曾缴纳物业费，物业不予办理交房手续。根据双方所签房屋买卖合同第五条规定，出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。根据合同第六条规定，出卖人应当在过户当日前将房屋交付给买受人，并且履行3项交接手续。现因原告违反合同第五条、第六条的规定，故提起反诉，要求：1、被反诉人立即向反诉人交付房屋；2、被反诉人向反诉人支付违约金6万元。
原告（反诉被告）袁征辩称，首先，原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告积极履行合同义务，已于2014年初将涉讼房屋交付被告。被告混淆了房屋交付与物业入住两个概念。物业是否办理了入住与原告是否履行交房义务没有关联，事实上，物业公司没有任何权利拒绝为被告办理入住，即便物业公司与原告之间存在物业费纠纷，根据合同相对性，物业公司也只能向原告主张索赔，被告需要通过与物业公司协商甚至诉讼来办理物业入住，而不应通过本案来解决。其次，本案被告未履行全部付款义务构成违约，其主张行使不安抗辩权没有任何事实和法律依据。最后，被告主张原告欠缴物业费金额不属实，过户之后的物业费不应由原告承担。综上，被告反诉要求原告立即交付房屋并支付违约金没有事实及法律依据。
第三人鼎泽物业公司述称，我公司与原、被告之间是完全不同的两个法律关系，我公司在与原告的交接手续办理完毕之前，不会与其他人进行交接办理，除非是原告同意我公司与被告交接，因为我方无权向第三方也就是被告办理手续，原告以我方的原因来进行抗辩，我方认为与事实不符，我方不认可。
经审理查明，袁征与张小敏于2013年11月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于北京市怀柔区红螺路××号楼1至2层全部（建筑面积213.61平方米），以593万元的价格出售与张小敏。张小敏于2013年11月19日支付10万元，2013年11月20日支付20万元，于2013年12月5日支付250万元，于2013年12月26日支付113万元，于2013年12月27日存入托管账户193万元，该款于2014年1月7日转入袁征账户。涉讼房屋于2014年1月7日过户至张小敏名下。
一、关于欠付房款及违约金问题。庭审中，原、被告对截至2014年1月7日已交付586万元、尚欠7万元购房款的事实达成一致意见。双方所签《北京市存量房屋买卖合同》第七条”违约责任”约定：......（二）逾期付款责任买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1中方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行......双方所签《北京市存量房屋买卖合同》附件八”补充协议及其他约定”约定：”1、买受人在签合同当日支付出卖人定金30万元整，出卖人开出相应金额的收据。2、买受人在2013年12月5日前支付出卖人首付款250万元整，用以帮助出卖人偿还银行贷款。3、剩余房款其中195万元整用作资金监管，其余118万元整买受人在过户前支付给出卖人。4、如因买受人原因导致合同不能履行的，定金不退；如因出卖人原因导致合同不能履行的，双倍退还定金，并退还全部已付房款。”
二、关于房屋交付问题。双方所签《北京市存量房屋买卖合同》第六条”房屋的交付”约定：出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。本案在审理过程中，原告称在房屋过户之前已将涉讼房屋大门钥匙交付被告，完成了房屋的交付。被告认可原告交付房屋钥匙，但称涉讼房屋的阳台、花园钥匙没有交付，物业交接手续没有办理。经法庭询问，第三人鼎泽物业公司称：涉讼房屋已于2010年3月31日由开发商交付给袁征，房屋的交付与物业交接不同，物业交接包括交钥匙、水电卡、室内设备（空调和壁挂炉）、签订物业合同等，通常是在房屋交付后办理物业交接，袁征自购房后一直没有办理物业交接，如果袁征同意物业公司与张小敏办理交接，那么是可以办理交接的。
另查明，2014年7月10日，鼎泽物业公司出具证明，内容为”2014年1月7日，天恒别墅山××号楼原业主袁征到天恒别墅山物业公司，自称：把房子卖给张小敏，要求办理二手房交接手续。但因××号楼原业主袁征，自2010年3月31日购买此房屋之日起，拖欠物业费至今，累计欠费共计：51010.05元。未能办理相关手续。现原业主袁征拒不到场办理交接手续，新业主至今无法办理交接手续。”
三、关于被告主张的违约损失问题。被告提起反诉主张延期交房违约金，以及原告违反双方所签《北京市存量房屋买卖合同》第五条约定造成的违约损失，根据合同第五条”房屋产权及具体状况的承诺”约定：”出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。”经法庭询问，原告称涉讼房屋是毛坯房，纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修仅包括钥匙、水电卡读数，因被告未付清房款，故没有进行水电卡读数；被告称纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修包括供水、供电、供燃气、自备采暖、中央空调；房屋配套物品包括房屋钥匙、单元门钥匙、信箱钥匙、水门钥匙、电门钥匙、暖门钥匙、燃气门钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量使用书》、水电气卡等，称原告在签合同时未向被告如实陈述涉讼房屋未进行物业交接的问题。原告对被告所述予以否认，称已向被告履行告知义务。
上述事实，有原、被告当庭陈述、书证等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实可以认定，袁征于2014年1月7日协助张小敏办理完毕房屋产权转移登记手续，根据房屋买卖合同约定，张小敏应在过户前将全部房款付清，现张小敏欠付袁征7万元购房款，故依约应承担给付欠付购房款的义务，并支付逾期付款违约金。张小敏提出的扣留7万元是合理行使不安抗辩权的辩称理由，本院不予采纳。袁征主张193万元购房款的逾期违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于张小敏的反诉请求，从双方在合同中关于房屋交付的约定来看，交付不仅包括房屋交付，还包括物业交接。根据鼎泽物业公司于2014年7月10日出具的书面证明，袁征曾于2014年1月7日前去鼎泽物业公司要求办理二手房交接手续，而庭审中，鼎泽物业公司也认可如果袁征同意物业公司与张小敏办理交接，那么是可以办理交接的，据此本院认为袁征于2014年1月7日完成了合同项下约定的对张小敏的房屋交付义务。鼎泽物业公司应当继续履行向张小敏的物业交接义务。同时应当明确，根据双方所签合同中约定的”出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况”之内容，袁征因其与第三人鼎泽物业公司之间存在纠纷，未能如约履行如上义务，故对张小敏由此造成的损失应当承担一定的违约责任，违约金数额由法院酌定。
需要指出的是，袁征与鼎泽物业公司之间存在的物业服务合同纠纷，以及张小敏与鼎泽物业公司之间的物业交接问题与本案属不同法律关系，应当尽快另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张小敏于本判决生效后七日内支付原告袁征欠付购房款七万元，并支付逾期付款利息三千七百八十元。
二、反诉被告袁征于本判决生效后七日内支付反诉原告张小敏违约金二万元。
三、驳回原告袁征的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告张小敏的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八百七十三元，由被告张小敏负担八百二十二（于本判决生效后七日内交纳），由原告袁征负担五十一元（已交纳）；反诉案件受理费六百五十元，由反诉被告袁征负担一百五十元，由反诉原告张小敏负担五百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙丽君
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 周 琳