上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2548号
上诉人（原审原告）蔡赋沧。
委托代理人戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。
上诉人（原审原告）徐涛。
上诉人（原审原告）蔡怡秋。
以上两名上诉人之共同委托代理人蔡赋沧。
以上两名上诉人之共同委托代理人戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海嘉定万达投资有限公司。
法定代表人丁本锡。
委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。
委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。
上诉人蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋和上海嘉定万达投资有限公司（以下简称“嘉定万达公司”）于2010年4月9日签订《上海市商品房预售合同》，约定由蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋向嘉定万达公司购买位于上海市嘉定区鹤友路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。该合同补充条款第四条对系争房屋出现质量问题如何处理作出了约定。2010年10月18日，嘉定万达公司向蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋出具了《上海市新建住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收合格证明书》。2010年12月23日，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋和嘉定万达公司双方签署房屋交接确认单，嘉定万达公司将系争房屋交付蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋在对系争房屋进行验收后，在房屋验收表上注明：系争房屋存在天花板（厅）有漏水现象及修补痕迹、墙（面）不平整有开裂、弱电箱损坏、电话线坏、厨房无水龙头、水表水阀坏、水表读数坏等异常情况。2011年3月28日，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋单方委托上海申联质量检测服务有限公司对系争房屋进行质量检测，该公司于2011年4月2日出具检验报告认为：系争房屋水泥地面及墙面抹灰存在多处空鼓和裂缝、主卧顶面有一处修补痕迹且有孔洞、门窗玻璃表明不洁净、主卧窗户玻璃有水泥污渍等。检验报告认为检验项目中的顶面抹灰、水泥地面、墙面抹灰、门窗玻璃不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》。
2013年7月，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋诉至原审法院称，系争房屋出现质量问题，导致蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋至今无法正常入住，不得不在外借房居住。双方多次协商赔偿及维修事宜均无法达成一致，故请求法院判令：1、嘉定万达公司赔偿蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋装修房屋直接损失人民币（以下币种均为人民币）57，000元；2、嘉定万达公司赔偿蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋在外租房损失90，000元（按每月3，000元从2011年3月30日计算至2013年8月31日为30个月）；3、嘉定万达公司将系争房屋维修达到交房条件和质量标准（后蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋将该诉请明确为嘉定万达公司应对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋检测报告中发现的质量问题进行维修）。
原审审理中，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋提供了住房装修合同、装修违约协议书及收据，以证明蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋因为房屋质量问题停止装修施工，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋赔偿装修公司57，000元。嘉定万达公司对上述证据均不予认可，认为该合同没有作为装修合同相应的必备条款，未约定装修标的物和装修标准，而且约定了过高的违约金，是蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋为索要高额赔偿而提供的假证据。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋表示装修工程队是在装修十四天后发现质量问题而暂停施工的，因无法解决，遂要求蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋去找开发商。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋还提供了其与案外人签订的租赁合同，以证明蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋因质量问题无法入住系争房屋而在外借房居住，租金为每月3，350元。嘉定万达公司认为租赁合同落款处出租方和承租方为同一人笔迹，也未提供租金发票和凭证，有作假可能；即使属实，也与嘉定万达公司无关。嘉定万达公司已按约交付房屋和履行保修义务，不应承担租房损失。对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋提供的检验报告，嘉定万达公司认为检测单位无质量检测资质，经营范围中也无房屋质量检测的经营事项，超出经营范围，即使报告客观真实也是无效的。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋提供会议纪要以证明双方曾就房屋质量问题进行协商，嘉定万达公司表示蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋确实报修过，嘉定万达公司组织人员进行了维修，现在不存在质量问题，但在保修期内嘉定万达公司还是会履行保修义务。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋提供业主钥匙交付委托书，以证明蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋于2012年7月2日将钥匙交给嘉定万达公司进行维修，但嘉定万达公司至今未作维修。嘉定万达公司对此不予认可。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋提供律师函及快递凭证，以证明蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋发函给嘉定万达公司要求解决质量问题。嘉定万达公司表示未收到该函。另蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋补充提供了三份报修情况记录，称上面记录的情况都曾要求嘉定万达公司解决，嘉定万达公司认为已过举证期限，内容是蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋单方记录，不能反映客观情况。但双方均认可嘉定万达公司派员至系争房屋进行过维修。
原审审理中，双方于2013年9月10日对系争房屋进行现场查看，并作出书面记录。记录的主要情况有：次卧阳台排气管未出屋面问题已解决（管子已过屋顶）、玻璃有污渍（未解决）、地面开裂（问题）存在（未解决）、墙面空鼓（业主未作检测）、墙面裂缝并有泡沫板（墙面裂缝眼看已解决，但未作检测，地板泡沫未解决）、屋顶漏水及外墙渗水（万达公司未出具检测报告，现在眼观未见漏水点）、东阳台地漏未安装等。嘉定万达公司表示现场查看记录是蔡赋沧本人亲笔所写，但对其中的地面开裂问题嘉定万达公司不认可，认为房屋交付时不存在地面开裂，故即使存在开裂的情况，也是因为蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋装修造成的；对空鼓问题，现场做过敲击，未发现空鼓现象。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋认为漏水问题及空鼓现场无法检测，其他情况认可现场查看记录。
原审法院经审理后认为，房屋验收表等证据反映系争房屋在验收交房时确实存在部分质量问题，但即便是按蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋单方委托质量检测单位检测后出具的检验报告来看，系争房屋出现的质量问题仅为一般的质量问题，通过肉眼察看及简单的检测手段即可得知。通常情况下，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋理应在嘉定万达公司对上述质量问题维修完成的情况下，再行对系争房屋进行装修。但蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋在已知系争房屋存在质量问题且当时未维修完成的情况下，即与装修公司签订装修合同，之后又以房屋存在质量问题装修合同无法履行为由解除装修合同并支付装修公司解除合同的违约金，其所述违约金的损失即便存在亦为扩大的损失，应由蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋自行承担。故对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋要求嘉定万达公司赔偿蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋装修房屋直接损失57，000元的诉讼请求不予支持。由于双方均确认系争房屋进行过维修，故系争房屋现仍存在的质量问题应以双方现场查看记录为准，而根据合同约定嘉定万达公司对此应尽保修责任，故法院对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋要求对系争房屋质量问题进行维修的诉请予以支持。嘉定万达公司认为现场查看记录中的地面开裂问题是因为蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋装修造成，没有依据，法院不予采信。因系争房屋并非是主体结构不合格等严重的质量问题，按照合同约定完全可以通过保修加以解决，故对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋所述系争房屋存在多项质量不合格，导致蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋至今无法正常入住，不得不在外借房居住的主张，法院不予认同，对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋要求嘉定万达公司赔偿租金损失的诉讼请求，法院亦不予支持。但考虑到嘉定万达公司已经进行的维修和之后将要进行的维修对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋居住使用系争房屋确会造成一定影响，法院根据本案实际情况判令嘉定万达公司就此给予蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋相应的赔偿，具体金额由法院酌定。
原审法院据此作出判决：一、上海嘉定万达投资有限公司应于判决生效之日起三十日内按现场查看记录对系争房屋存在的质量问题进行维修（费用由上海嘉定万达投资有限公司承担）；二、上海嘉定万达投资有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋1万元；三、蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋其余的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋不服，向本院提起上诉称：蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋在收房时发现系争房屋存在多处质量问题，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋已在房屋验收表上一一记载，并要求嘉定万达公司维修。但嘉定万达公司一直拖延维修，并未完全修复。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋不得已让装修公司入驻进行装修，但装修公司在装修过程中称房屋质量存在问题，无法装修。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋只能与装修公司解除合同，并赔偿违约金57，000元。由于房屋未完全修复，导致蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋无法对系争房屋进行装修及入住，直至诉讼，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋在外租房损失亦接近10万元。上述损失均是必然发生的，嘉定万达公司理应赔偿。故请求本院维持原判第一项，撤销原判第二、三项，改判支持嘉定万达公司赔偿蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋装修损失57，000元及在外租房损失90，000元。
被上诉人嘉定万达公司答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，因系争房屋存在的质量问题而造成的损失，应由嘉定万达公司依法予以赔偿。根据谁主张谁举证之原则，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋对其损失应提供证据加以证明。本院经审查认为，关于装修损失57，000元及在外租房损失90，000元，蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋所提相关证据并未能充分证明，原审法院所作具体认定并无不当，可予维持。蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋的上诉请求无新的事实及理由，本院不予支持。但本院需明确的是，原审判决1万元仅是针对蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋就本次诉讼所涉损失所作出的赔偿。另外，对于系争房屋在保修期内出现的质量瑕疵，嘉定万达公司均负有维修之义务，如系争房屋出现漏水、渗水等非主体结构等质量问题，嘉定万达公司应及时予以修复，否则，嘉定万达公司仍应承担相应责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，940元，由上诉人蔡赋沧、徐涛、蔡怡秋共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年一月二十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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