广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清佛法汤民初字第351号
原告陈可欣，女，香港人，住香港九龙，港澳证件号码：××（7）。
被告梅兆芽，男，汉族，英德市人，住广东省英德市，身份证号码：×××5331。
委托代理人郭周旋，系广东执正律师事务所律师。
第三人廖敏飞，男，汉族，佛冈县人，住广东省佛冈县，身份证号码：×××2731。
原告陈可欣诉被告梅兆芽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由审判员李海华适用简易程序于2015年11月12日、2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告陈可欣、被告梅兆芽的委托代理人郭周旋到庭参加了诉讼。2015年12月23日本院依法追加廖敏飞作为第三人参加诉讼，于2015年12月23日公开开庭进行了审理，原告陈可欣、被告梅兆芽及第三人廖敏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈可欣诉称：2012年2月10日原告与被告签订了《租赁合同》约定原告将位于佛冈县××镇××街××房3卡铺面的面积约90平方米的铺位租给被告经营药店之用，租期自2015年2月10日至2022年2月9日止。根据合同约定，铺位每月租金为4500元（前三年4500元），三年后递增至4725元，被告应于每月10日前付清当月租金。合同约定一方如无法经营可转让第三方或改变用途，只需到甲方处办理转租手续便可，如果一方无意经营，按合同第十条约定必须提前三个月书面通知甲方，并取得甲方同意。但被告2015年6月10日开始故意拖欠原告租金，原告曾多次向被告追讨，但未果。根据《租赁合同》第五条约定，被告拖欠租金，原告可终止合同，收回房屋，保证金不予退还。为了维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判决：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；二、被告在上述条件成立前继续向原告支付租金暂计至2015年10月10日租金共18900元，并从2015年6月10日起至支付之日止，向原告支付每日20元的违约金，暂计至起诉之日违约金共3600元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告梅兆芽辩称：2015年6月9日被告已经跟原告说明因店铺无法经营，要求解除双方的租赁关系，交回三条钥匙给原告，原告方接受了钥匙，说明其已经同意接收房屋，双方已解除合同。根据原告提供的证据可以证实，双方是同意被告多缴纳6、7、8三个月的租金而解除合同的，这是双方解除合同的处理方式，应按上述约定履行。另外，被告向廖敏飞交纳70000元的转让款，包括了27000元的押金，这应视为被告已将27000元押金交给原告，解除合同后6、7、8三个月的租金应在押金中抵扣。综上所述，原告的请求是没有事实以及法律依据的，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。
第三人廖敏飞述称：2015年2月8日，第三人与原告解除合同时，约定押金于2022年退还给第三人。而第三人是将药店以70000元的价格整体转让给被告的，第三人私下也已经将押金转给被告。
经审理查明：2012年2月10日，原告陈可欣将其坐落于佛冈县××镇××街南1铺面租赁给第三人廖敏飞。2015年2月8日，廖敏飞与被告梅兆芽签订《药店转让合同协议书》，将商铺以70000元（包括转让费及房屋租赁押金）的价格转让给被告梅兆芽。同时，廖敏飞与原告解除合同，双方约定27000元押金于2022年退还给廖敏飞。同日，原告陈可欣（甲方）与梅兆芽（乙方）重新签订《租赁合同》，约定甲方将南1铺面积约90平方米租赁给乙方，租期从2012年2月11日至2022年2月10日止，每月租金为4500元。三年后，按原租金每年递增百份之五的租金算。签订租赁合同后，乙方向甲方交付六个月的租金（即27000元）作为押金，合同期满押金退回。乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按每日收取20元的违约金，如违约或拖欠一个月租金，甲方可终止合同，收回房屋，合同保证金不予退还，并且乙方的一切损失自负。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，并取得乙方的同意，如乙方需退还也必须提前三个月书面通知甲方，并取得甲方的同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿双倍押金作违约金，并赔偿不足部分损失，如乙方违约不得要求退回押金，并赔偿不足部分损失。乙方承诺，如果乙方超过一个月没交租金给甲方，便自觉交还铺面给甲方，店内的私人物品，自行搬离，不搬离的视为乙方自动放弃。2015年6月9日，被告向原告提交申请解除租赁合约，承诺再交6、7、8月的租金给原告，原告在申请中签名同意被告的申请，被告未依约履行，遂引起本诉讼，案经调解未果。
以上事实，有原告提供的身份证、《租赁合同》、申请、收据、被告提供的《附加合约》、《药店转让合同协议书》及本院的庭审笔录等予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，原、被告都应该依照合同的约定履行义务。本案争议的焦点是原、被告签订的《房屋租赁合同》于何时解除及合同解除后违约责任的承担问题。
关于原、被告签订的《房屋租赁合同》于何时解除的问题。2015年6月9日，被告向原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，并承诺再交3个月租金给原告。而原告在庭审中承认于2015年6月9日收到被告解除合同的申请，并签名同意其申请。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年6月9日解除，原告主张由于被告未依申请的约定履行，申请没有发生法律效力，双方的《租赁合同》并未解除的意见，本院不予采纳。
关于合同解除后违约责任的承担问题。双方在解除合同时约定，同意被告多交纳三个月的租金解除合同，这是双方对《租赁合同》违约责任的变更约定，该约定替代了双方在原合同中关于违约责任的约定，是双方的真实意思表示，双方均应依约履行。据此，被告应支付原告违约金14175元（4725元／月×3个月），原告主张超出14175元的部分及违约金3600元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告主张违约金应在押金27000元中抵扣，由于被告未能提供原告已收取其27000元押金或廖敏飞替其将27000元押金交付给原告的收据，对此本院不予采纳。合同具有相对性，即便第三人述称27000元押金已转让给被告，但原告不同意，且原告与第三人在解除合同时约定押金27000元于2022年才退还，第三人向原告交纳押金27000元，不能等同于被告已交纳27000元押金给原告，被告与第三人如有押金争议，可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈可欣与被告梅兆芽于2015年2月8日签订的《租赁合同》于2015年6月9日解除；
二、限被告梅兆芽于本判决生效之日起十五日内支付14175元违约金给原告陈可欣；
三、驳回原告陈可欣的其他诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告梅兆芽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 李海华
二〇一五年十二月二十五日
书记员 吴丽仪
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。