苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第2402号
原告朱美英。
委托代理人朱敏、谢继艳，江苏熠达律师事务所律师。
被告蒋红兴。
委托代理人唐华明，江苏达源律师事务所律师。
被告钱文华。
委托代理人季卫民，江苏简恒律师事务所律师。
被告冯华英。
委托代理人季卫民，江苏简恒律师事务所律师。
被告钱林玉。
委托代理人季卫民，江苏简恒律师事务所律师。
被告朱玲妹。
委托代理人季卫民，江苏简恒律师事务所律师。
原告朱美英与被告蒋红兴、被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月12日依法受理，由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告朱美英及其委托代理人朱敏、被告蒋红兴的委托代理人唐华明、另外四被告的共同委托代理人季卫民均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案组成由审判员乔宁宁担任审判长并主审、人民陪审员邱玉芳、徐秀英参加评议的合议庭，于12月9日适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告朱美英及其委托代理人朱敏、被告蒋红兴的委托代理人唐华明、被告钱林玉、被告朱玲妹及其四被告的共同委托代理人季卫民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱美英诉称，2013年9月，原告和被告蒋红兴口头确认房屋转让协议，约定被告蒋红兴将位于苏州市相城区庆元家园X幢X室房屋卖给原告，房屋面积为124.99㎡，房款总价为65万元。2014年10月3日正式签订书面协议，原告已按约支付了全部的购房款65万元并装修入住。原告要求被告蒋红兴按约办理过户手续，但其却称当时购买的这套房屋是拆迁安置房，两证均还未办理，被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹承诺无条件为其办理过户手续。原告与被告蒋红兴一起找到另外四个被告，另外四被告不予理睬。原告现为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、确认位于苏州市相城区庆元家园X幢X室的房屋产权归原告所有；2、被告蒋红兴、被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹协助原告将位于苏州市相城区庆元家园X幢X室的房屋所有权及土地使用权过户到原告名下；3、本案诉讼费用由五被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、请求法律判决原告和被告蒋红兴之间签订的关于苏州市相城区庆元家园X幢X室的房屋买卖合同有效，继续履行；2、判决被告蒋红兴、被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹共同协助将苏州市相城区庆元家园X幢X室过户至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告蒋红兴辩称，被告钱文华与原告之间的买卖关系是真实的，且原告给付了对价，其诉请能否得到法院支持，请求法院依法判决。因为诉争房屋是拆迁房屋，被告钱文华也是在被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹获得相应权利凭证，后，才有过户的可能性。现在房屋产权证还没有办理至另外四被告名下。
被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹共同辩称，1、我方四被告并非原告买卖房屋合同的相对方，没有义务协助原告办理相应的过户手续，不应成为本案的被告。2、被告蒋红兴和被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹所签订的购房合同，并非事实上的房屋买卖，而是一份以房抵债的合同，被告钱文华欠被告蒋红兴以及他人高利贷，在被告钱文华无力偿还本金及高额利息时被告蒋红兴逼迫我方四被告签订了该份买卖合同；另，被告蒋红兴也未实际完全支付购房合同中约定的购房款，强占了我方房屋。3、目前该房产属于苏州市相城区城建有限公司，按照苏州的安置房买卖政策，满五年方能转让，且以签订正式的买卖合同为准，因此被告蒋红兴和我方四被告签订的所谓的购房合同是无效。4、原告和被告蒋红兴的合同也是无效的，因为被告蒋红兴没有取得涉案房屋的所有权，且其与原告所签订的合同违反了合同法第52条的规定，即恶意串通故意损害第三人利益，应当认定为无效。
经审理查明，2012年12月29日，被告钱文华（乙方、买方）与苏州市相城城市建设有限责任公司（甲方、卖方）签订《拆迁安置房购销合同》，约定，乙方购买甲方坐落于庆元家园X幢X室房屋，拆迁购房联系单面积为124.99㎡，其中四世同堂面积10㎡。2013年5月26日，被告蒋红兴（乙方）与被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹（共同作为甲方）签订《房屋购买合同书》一份，载明：“经双方协商，乙方向甲方购买庆元家园1幢2单元1203室，该安置房面积为124.99㎡，房款总价为60万元。拆迁房屋相关收取的各项费用由甲方支付，乙方的房屋款一次性付清，付款方式为现金，房屋由乙方所有，由于办房产证，现在不能马上过户，所以到办证期间，甲方须无条件办证过户手续，双方签字本合同即生效”。落款的甲方处有被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹签字捺印，乙方处有被告蒋红兴签字。当晚，被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹一方与被告蒋红兴因交收房屋事宜发生激烈争执，被告钱林玉一方报警处理。
据当时在场的被告蒋红兴一方的杨晓江在元和派出所的笔录记载：“当天晚上9点多，我和蒋红兴还有钱斌斌三个人一起去钱文华家里要交收房子，钱文华之前在外面欠了高利贷，实在走投无路的时候找到蒋红兴，蒋红兴帮他换了40万的高利贷，钱文华就把庆元家园的房子以60万卖给蒋红兴，有他们签订的购房协议，还有20万左右蒋红兴之后要给他们，他们就反悔了，有点想赖账的意思。今晚，我们三个人找了一个开锁匠去开他们家的门，门锁都换好了，他父亲还有他老婆就回来了，他们出了电梯门之后就问我们为什么换锁，那个女的就把插在门上的钥匙拔了，他父亲就把开锁匠的开锁工具都扔了，并且报警，之后那个女的就一把抓住蒋红兴的左侧胸脯问他为什么过来撬锁，我看到她拉着蒋红兴的衣服，我就上去把那个女的手拉开，拉开之后她就坐在地上了，之后警察来了就把我们叫到派出所了解情况‥‥‥”。次日即2013年5月27日，被告蒋红兴向被告钱文华、被告冯华英交付人民币15.5万元。
另查明，原告朱美英于2013年9月28日在被告蒋红兴开设的苏州喜临门贵族家私有限公司（经营部）的POS机上刷卡支付了55万元。当天被告蒋红兴向原告朱美英出具55万元的收条一份。至2014年1月30日，被告蒋红兴又向原告朱美英出具收条一份，载明：“蒋红兴收到朱美英买房款陆拾五万元整，庆元1幢1203室”。2014年10月3日，原告朱美英（乙方）与被告蒋红兴（甲方）签订《转房协议》一份，载明：“本人将座落于江苏省苏州市相城区庆元家园X幢X室面积124.99㎡，以65万元价格转让给乙方，钱款在1月30日已付清”。原告朱美英、被告蒋红兴分别签字。同时，被告蒋红兴出具证明一份，载明：“钱文华本人经过全家同意将苏州市相城区庆元家园X幢X室买卖于蒋红兴，面积124.99㎡，价值60万元”。
其后，原告朱美英对涉案房屋进行了部分装修，并居住使用至今，在此过程中，与被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹因该房屋问题多次发生争执并报警处理。
本案审理中，本院前往涉案拆迁安置房的开发主体即苏州市相城城市建设有限责任公司就涉案房屋是否可以办理房屋所有权证和国有土地使用权证等事宜进行调查，该公司称，该小区所有安置房尚未到办理产证时机，具体时间无法确定；另外涉案房屋已经被相城区人民法院执行案件予以查封。三方当事人对上述调查结果没有异议。
另外，在本案受理后，本案被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹在本院另行起诉蒋红兴，并追加朱美英参加诉讼，现该案正在审理之中。
以上事实有当事人举证的拆迁安置房购销合同、房屋购买合同书、报警记录、询问笔录、刷卡凭条、收条、转房协议、证明、谈话笔录水电费票据、装修送货单、电信受理单以及双方当事人陈述等证据附卷佐证。
被告蒋红兴为证明其辩解，另外举证2013年4月14日钱文华向陆华岭借钱的借条原件一份、2013年5月26日POS机刷卡记录原件一份、2013年5月27日POS机刷卡记录原件一份、王坤海收条原件一份、钱斌斌收条原件一份及钱斌斌身份证复印件一份、何建国收条原件一份、钱文华与何建国借条复印件一份，证明另外四被告与我方就苏州市相城区庆元家园X幢X室以60万的价格交易，款项的支付是由我方替被告钱文华偿还他人的借款，在结清相关的借款后，双方确认还尚余房款155000元，由我方通过POS机打款给被告钱文华，我方取得该房屋的相关权利。
经质证，被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹共同认为，房屋购买合同书是我方四被告在违背真实意愿的情况下签订的，我方与被告蒋红兴并不存在房屋买卖关系，实际上是借贷关系，对2013年4月14日钱文华署名的借条与本案也没有关联；对于苏州喜临门贵族家私经营部向陆华岭支付6万的款项与本案没有关系；对2013年5月26日的收条真实性不予认可；2013年5月27日钱斌斌的收条与本案没有关系；2013年5月26日何建国的收条与本案没有关系，真实性不予认可。5月27日苏州喜临门贵族家私经营部向钱文华付款155000元认可，收到过该笔钱，这是被告蒋红兴强迫我方四被告签订了房屋买卖合同支付的部分款项。事实上，被告蒋红兴并没有向我方支付总计60万的购房款，被告钱文华曾经向被告蒋红兴借款20万，月息是1分，被告钱文华一直支付利息，没有能够归还本金，然后，被告蒋红兴带人上门强迫我方四被告签订了该份房屋买卖合同，合同签订当天晚上，被告蒋红兴离开后，我方就报警了。
关于原告朱美英购买房屋的过程，其还述称，我之前给被告蒋红兴看店，觉得这个房屋比较便宜也比较方便，就和被告蒋红兴协商，到2013年9月28日就将55万元支付给他，付完55万元之后就进去装修了，2014年1月30日在春申湖东路上的被告蒋红兴的厂里又给他10万元现金，正式搬进去是2014年4月28日。装修时我和我老公一起去钱文华他们一家一次，我和他们家是门对门，他们是1204房间，他们是同意我们装修的。
对此，被告蒋红兴认为没有异议。被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹认为，之前是我们把房屋的墙抹好，墙砖也弄好，就是地板没有装，原告过来装修的时候，我们不允许他们装；而且原告所述10万元是在被告蒋红兴公司交付，原告应该出具相应的10万元提现的一个证明。
本院认为，本案的争议焦点在于原告朱美英与被告蒋红兴建立的房屋买卖合同关系是否真实、合法、有效。从本案整个过程来看，被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹通过拆迁安置获得涉案位于苏州市相城区庆元家园X幢X室等房屋，其后，该四被告与被告蒋红兴签订了房屋买卖协议。被告蒋红兴又以65万元的价格将该房屋转卖给了原告朱美英，根据现有证据足以证明原告朱美英至少向被告蒋红兴支付了绝大部分的购房款；同时，根据庭审中双方的陈述，足以证明被告蒋红兴将涉案房屋交由原告朱美英占有并使用至今，虽然其间被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹等与原告多次发生争执，但并不能否认原告占有并使用的事实。况且，被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹虽然认为原告与被告蒋红兴存在恶意串通损害其合法权益的情形应认定该转卖关系无效，但对此并未能举证予以证明，且根据上述认定，原告朱美英与被告蒋红兴之间的房屋买卖合同关系，有相应的证据证明存在款项交付、房屋交付等符合一般房屋买卖的步骤和环节，也不存在违反法律强制性禁止规定，应属合法有效，本院予以认定。关于被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹与被告蒋红兴该房屋买卖协议的效力，已经在本院另案诉讼，本案不予理涉；而且，该案的诉讼结果对本案上述认定并无必然影响。由于涉案房屋系政策性的拆迁安置房，现尚未达到办理房产证和国有土地使用权证的时机，原告朱美英要求各被告继续履行合同并协助其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的转移登记手续，依据不足，本院不予支持。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原告朱美英与被告蒋红兴就位于苏州市相城区庆元家园X幢X室达成的《转房协议》合法有效。
二、驳回原告朱美英的其他诉讼请求。
本案案件受理费收取为人民币10380元，由原告朱美英负担5190元，被告蒋红兴、被告钱文华、被告冯华英、被告钱林玉、被告朱玲妹共同负担5190元（五被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，五被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 倪桂玉
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 遆志恒