福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1752号
上诉人（原审被告）：南靖县联华房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县。
法定代表人：俞琳，董事长。
委托诉讼代理人：凌绍梁，福建闽君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林秋萍，福建闽君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王文海，男，1979年3月14日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
委托诉讼代理人：吴文通，福建元光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温搏，福建元光律师事务所律师。
上诉人南靖县联华房地产开发有限公司（以下简称“南靖联华公司”）因与被上诉人王文海商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院作出的（2016）闽0627民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南靖县联华房地产开发有限公司委托诉讼代理人凌绍梁，被上诉人王文海委托诉讼代理人温搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南靖联华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.原判认定联华房产于2014年8月19日才具备交付使用条件，南靖联华公司存在逾期交房属于认定事实不清、适用法律错误。（1）涉案合同第八条对交付条件与期限已明确约定，该约定依法有效，应作为认定讼争房产是否符合交付条件的依据。讼争房产于2012年12月21日通过建设、勘察、设计、监理、施工五方验收合格，于2013年4月24日通过城管、房管、城建、燃气验收合格，于2013年6月28日通过消防验收合格，已依约完成合同约定的交付条件。（2）国家目前并未明确具体的交付条件的要求，基本上采纳只要商品房竣工合格便可交付使用。原判单独适用《城市房地产开发经营管理条件》以综合验收为标准作为诉争房产达到交付的条件，违背合同意思自治原则，在法律适用上有所偏差。《城市房地产管理法》第27条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第16条规定，验收是指由建设单位组织的，由勘察，设计，施工，监理等单位参加的并分别签署的工程技术资料和现场检测资料等。依照法律规定，验收合格可以以建设单位的竣工验收报告为准。讼争房产于2012年12月21日通过竣工验收，结论为合格；于2013年6月28日被综合评定工程消防验收合格。讼争房产虽然于2014年8月19日才取得《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》但客观上未对住房居住等功能构成实质影响，故已符合实质交付条件。2.原判在认定逾期交房天数、计算依据及方式上认定事实错误且显示公平，违约天数及计算标准均过高。（1）原判以2014年5月27日漳德信资评报字（2014）第046号《联华房产2014年度单项资产评估报告》为依据计算逾期交房违约金不合理。该评估报告采用市场法，以普通标准及租期一年以下作为测评标准，忽略市场上客观存在的长短租、是否装修等影响租金高低因素，与讼争房产是毛坯房、租金评估过高等与事实不符的情况。且本案所依据的报告系另案的委托鉴定材料，以此适用于本案，合理性及合法性都存疑。（2）在依合同约定因不可抗力致房产延期交付可免责方面。日最高气温达到40℃以上，当日应当停止工作；气温高于36℃时，要立即停止露天施工作业；当气温达到35℃以上时，11时至15时不得在阳光直射下施工作业；日最高气温达到35℃以上至37℃以下，应采取措施缩短连续作业时间，并且不得安排户外露天加班作业，这些都是劳动保护的基本要求，虽涉案合同未明确列明，但也属于南靖联华公司在施工中被迫停工的不可抗力事由，应酌情给予扣除。另外，讼争房产因解决南侨戏院XX号地块即房产用地供地政府违约拖延交地212天，符合约定因施工中遇到重大问题或异常困难，符合合同附件六第二条第二款约定的免责情况。3.一审判决南靖联华公司在楼梯踏步、平台铺设大理石面层并交付，属于法律理解错误，适用法律不当。讼争楼盘为高层建筑，铺设大理石面层可能在日常使用中存在地板过滑、积水等不合理情形，因此南靖联华公司考虑本楼盘实际情况，作出合理变更，将此费用用于电梯前厅及吊顶改造（升级为瓷砖与铝吊顶），以提升本楼盘的档次，增加业主使用的便利性和舒适性，此举不违背法律强制性规定，也符合公序良俗。
王文海辩称：应当驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.原判认定南靖联华公司存在逾期交房违约情形事实清楚，适用法律正确。涉案合同第八条约定“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用”。由于南靖联华公司房地产超容积率增建建筑面积，直到补缴土地出让金及补交相关费用后，南靖县城乡规划建设局才于2014年8月19日出具《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，讼争房产才通过规划验收。因此，南靖联华公司交付房屋时并未完全符合《商品房买卖合同》第八条约定的全部要求。原判依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，认定讼争房屋于2014年8月19日通过规划验收后才具备交付使用条件，南靖联华公司构成逾期交房违约情形是合法、合理的。2.原判在对逾期交房违约金在计算依据及方式上认定事实清楚，在违约天数及计算标准上合法、合理。（1）涉案合同没有约定违约金的数额或者损失赔偿额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，原判根据漳州德信资产评估有限责任公司出具的《联华广场2014年度单项资产评估报告》以及福建德信土地房地产资产评估有限公司《函》为依据，计算本案讼争房屋逾期交房违约金合法、合理。（2）关于免责天数的确定问题。南靖联华公司主张免责天数应包括因高温采取措施缩短连续作业时间，并不得安排户外露天加班作业时间的意见，依据不足，不应支持，原判认定正确。另外，南靖联华公司主张讼争房产因房产用地供地政府违约拖延交地212天，符合合同约定的免责情形。根据靖土储委（2009）03号《南靖县国有建设用地使用权收储出让专题会议纪要》，政府延期供地时间发生在2008年8月31日至2009年3月31日，而涉案合同签订是在上述时间以后，即该政府行为并非发生在施工过程中，因此，南靖联华公司的该项主张不能成立。3.一审判决南靖联华公司在楼梯踏步、平台铺设大理石面层并交付，符合客观事实，于法有据。涉案合同为有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。涉案合同第十三条以及附件三第十五项明确约定，南靖联华公司应在楼梯踏步、平台铺设大理石层面。因此，依照合同法第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，南靖联华公司应依约履行上述合同义务。
王文海向一审法院起诉请求：1.判令南靖联华公司按合同约定对王文海房屋内的厨房、卫生间予以分隔砌墙，并向王文海支付逾期交房违约金（从2013年1月1日起至交付符合交付条件的房屋之日即2013年6月23日止计六个月，按8.8元／月.平方米计算）共计6736元；2.判令南靖联华公司继续铺建楼梯踏步、平台铺大理石工程并交付给王文海使用。
一审法院认定事实：
（1）2012年5月28日，王文海与南靖联华公司签订一份《商品房买卖合同》，由王文海向南靖联华公司购买一套位于南靖县XX号房屋。建筑面积为127.37m2，商品房单价为每平方米3572.27元。合同签订当日，王文海向南靖联华公司支付购房款140000元。余下购房款315000元，王文海向中国工商银行股份有限公司南靖支行办理按揭贷款。关于交付条件与期限，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.X。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）X元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2.详见附件六”。附件六合同补充协议中约定：“购房合同第八条所指的特殊性原因，还包括如下：（1）影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过40毫米或6级以上（含6级）大风］原因；（2）市政配套引起的延误包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（3）政府法规、规章、命令引起的延误；（4）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决”。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应当向买受人支付违约金，但合同未约定违约金的计算方法。合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。南靖县XX号房屋已于2013年6月23日交付给王文海。
（2）2012年12月21日，讼争商品房通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2013年4月2日，由南靖县城乡规划建设局牵头，组织城市管理局、房管局、城建站、燃气站等部门对南靖联华公司的联华城市广场项目进行实地规划条件核实验收，经验收，南靖县建设局规划建设股出具意见：“XX项目，超建筑密度1.45%，但不影响规划，总体符合原规划审批方案。按原审批方案闷顶不计容，要求不得出售，不得办理产权。总建筑面积超建设工程规划许可证面积2222.68平方米，其中不计容面积超813.97平方米，超计容面积1408.71平方米（即超容积率3.2%），根据漳州市工程竣工规划条件核实管理规定，应经国土局处理，城管局处罚，补交相关费用后方可予以办理”。2013年6月28日，讼争商品房通过了漳州市公安局消防支队的消防验收。2014年8月19日，南靖县城乡规划建设局出具《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，验收意见：“按原审批方案闷顶不计容，要求不得出售，不得办理产权。总建筑面积超建设工程规划许可证面积2222.68平方米，其中不计容面积超813.97平方米，超计容面积1408.71平方米（即超容积率3.2%），已补缴土地出让金，并补交相关费用，同意办理”。
（3）2014年9月3日，南靖县城乡规划建设局作出《关于联华城市广场项目规划条件核实验收情况的说明》，内容：“2013年4月26日，县建筑工程质量监督站对该项目进行预验收，并提出整改意见，具体详见质监站整改通知书。由于下列问题需要县政府研究解决，我局未能出具规划验收报告。1.广场改造问题。2009年为解决南侨戏XX号地块即联华广场用地供地政府违约拖延交地212天，县里出台了靖土储委（2009）03号文件以会议纪要的形式明确广场改造建设缓建，但未明确建设时间，需要县政府明确意见。2.建设单位提出该项目根据靖储土委（2009）03号文精神，可享受旅游相关优惠政策，需县政府研究解决。2014年5月5日，县政府第五次常务会研究通过解决上述问题的处理意见，我局根据处理意见于2014年8月19日出具该项目的规划验收报告”。
（4）在南靖县人民法院审理（2014）靖民初字第137号刘文标与南靖联华公司商品房销售合同纠纷一案中，该院曾委托漳州德信资产评估有限责任公司对XX小区的建筑面积110-142m2住宅的租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，2014年5月27日，漳州德信资产评估有限责任公司出具《联华广场2014年度单项资产评估报告》，结论为：“委估资产于评估基准日的评估值：建筑面积从110-125（含125）平方米住宅月租金8.8元／月.平方米，建筑面积从125-142平方米住宅月租金8.6元／月.平方米，厨房、厕所分隔墙费用85元／平方米”。
一审法院认为，本案争议焦点有二个：
一是关于讼争房屋交付使用条件的认定问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”讼争商品房于2012年12月21日通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，于2013年6月28日通过漳州市公安局消防支队的消防验收。2013年4月24日，南靖县建设局规划建设股在进行规划验收时，要求超容积率增建建筑面积的南靖联华公司缴纳土地出让金及相关费用，在南靖联华公司补缴土地出让金及补交相关费用后，南靖县城乡规划建设局于2014年8月19日出具《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，讼争房屋此时通过规划验收，才具备交付使用条件。因此，南靖联华公司存在逾期交房违约情形。
二是关于逾期交房违约金如何计算的问题。1.由于涉案合同没有约定违约金的数额或者损失赔偿额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据漳州德信资产评估有限责任公司出具的《联华广场2014年度单项资产评估报告》：“对南靖县XX小区的建筑面积110-142m2住宅的租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，结论：‘委估资产于评估基准日的评估值：建筑面积从110-125（含125）平方米住宅月租金8.8元／月／平方米，建筑面积从125-142平方米住宅月租金8.6元／月／平方米’”。因讼争的XX号房屋的面积为127.37平方米，违约金以租金8.6元／月／平方米标准计算。2.关于免责天数的确定，涉案合同约定：“影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过40毫米或6级以上（含6级）大风］原因”，由于双方在合同中已作约定，结合南靖联华公司提供的《天气证明》，确定符合合同约定的免责天数为25天。南靖联华公司主张免责天数应包括因高温采取措施缩短连续作业时间，并不得安排户外露天加班作业时间的意见，依据不足，不予采纳，因此南靖联华公司主张132天计入免责天数的意见，只予以部分支持。3.由于王文海从2013年6月23日起已接收所购房屋，已实际占有使用了所购房屋，根据损益相抵规则，因交付使用行为无效导致其逾期交房所受之损失，与其基于该无效行为而实际占有使用房屋所得之利益，相互对抵，因此，逾期天数从2013年1月1日起至2013年5月14日止，逾期交房共计134天。因此，确定5440.4元［（逾期交房174天-25天）×（127.37平方米×8.6元／月.平方米／30天）］。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南靖联华公司与王文海所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。王文海按约支付了首付款，并办理了商品房按揭贷款，南靖联华公司应当按照合同约定将符合交付的房屋交付王文海使用。由于南靖联华公司逾期交付讼争房屋XX号，应向王文海支付违约金5440.4元。因购房合同明确约定南靖联华公司交付的房屋应分隔卫生间、厨房，讼争的房屋已实际交付，南靖联华公司同意予以分隔，故王文海请求南靖联华公司分隔卫生间及厨房的诉求予以支持；至于王文海请求南靖联华公司在楼梯踏步、平台铺设大理石面层部分，南靖联华公司也应按合同约定予以铺设。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、南靖县联华房地产开发有限公司应在判决生效后十日内向王文海支付逾期交房违约金人民币5440.4元。二、南靖县联华房地产开发有限公司应在判决生效后十日内对XX号房屋内的厨房、卫生间按合同约定予以分隔。三、南靖县联华房地产开发有限公司应在判决生效后三十日内在楼梯踏步、平台铺设大理石面层并交付。四、驳回王文海的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币100元，依法减半收取50元，由南靖县联华房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人未提交新证据；双方当事人对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
经审理查明，涉案合同第十三条约定：“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。2.出卖人应整修或换至符合本合同约定的装饰、设备标准或赔偿买受人，设备不足部分的差价。”《商品房买卖合同》附件三（建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准）载明：“15.楼梯：踏步、平台均为大理石面层，墙面白色乳胶漆面层。”
另查明，南侨戏院XX号地块，宗地面积为12.0132亩，于2008年4月2日至2008年4月11日公开挂牌出让，南靖联华公司以26820000元竞得该土地使用权，合同约定交地时间为2008年8月31日，由于该出让地块地上涉及多个产权单位，拆迁安置复杂，同时加上南靖县举行土楼申遗成功庆典等大型活动的影响，延迟拆除南侨戏院主体建筑，致使交地时间未能按合同约定时间要求交地，截至2009年3月31日共逾期212天。
本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案争议焦点有四个：
一、关于讼争商品房的交付条件。涉案合同第八条约定，该商品房应同时具备经竣工验收合格，消防验收合格，以及该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。原判对于商品房交付使用条件的认定符合双方《商品房买卖合同》第八条的约定和有关法律法规的规定，并无不当。南靖联华公司关于讼争商品房经竣工验收合格、消防验收合格即符合合同约定交付条件的主张及关于商品房经竣工验收合格即可交付使用的主张，均与合同约定和有关法律法规的规定不符，不予采纳。原判将讼争房屋实际交付使用日认定为计算逾期交房违约金的截止日，故交房后才通过的规划条件核实是否作为讼争商品房的交付使用条件，对于本案逾期交房违约金的计算并无影响。因此，南靖联华公司该部分主张没有事实和法律依据，且对于案件的处理结果没有影响，不予采纳。
二、关于高温天气、政府行为能否作为可顺延交房的免责事由。从本案合同看，未明确约定高温天气为可顺延交房的情形，而合同第八条和补充协议第二条约定的不仅是“施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决”，还必须“据实予以延期”，但在本案中，南靖联华公司未能举证证明涉讼项目确因高温而造成停工，应承担举证不能的法律后果。故南靖联华公司有关高温天气应作为可顺延交房的天数的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。另外，根据本案合同第八条的约定，出现“特殊原因”可延期交房。而涉讼宗地迟延交地的行为发生在2009年3月31日之前，本案《商品房买卖合同》签订时间为2012年5月28日，即政府迟延交地系出卖人在签订合同之时已发生已明知的事件，并非项目施工过程中出现的困难，不能作为可延期交房的不可抗力事由。故南靖联华公司有关政府拖延交地的212天可免除其逾期交房责任的上诉主张不能成立，不予采纳。
三、关于逾期交房违约金的计算标准。首先，本案属于南靖县人民法院审理的以南靖联华公司为被告的商品房预售合同纠纷系列案件之一，涉及的房产项目、约定交房时间及逾期交房等情形均为一致，故一审选择其中一件案件委托对租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，并以此评估结果作为本案的定案依据，符合民事诉讼审核认定证据的有关规定。其次，漳州德信资产评估有限责任公司所出具的《联华广场2014年度单项资产评估报告》，采用的评估方法和评测标准，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条有关“逾期交付使用房屋期间”、“同地段同类房屋租金标准”的规定。第三，合同法所确立的违约赔偿制度根本目的是保护债权人的利益。本案中，买受人因出卖人逾期交房遭受的实际损失，不仅包含因购房而占用或借用资金的损失，而且还包括无法行使对所购房屋的占有、使用、收益和处分权能，以及可能需要租赁类似或相同性质房屋居住使用产生费用等，以毛坯房的租金为标准显然无法填补买受人的实际损失。因此，南靖联华公司的该部分上诉理由不能成立，不予支持。
四、涉案合同及附件三均明确约定，楼梯踏步、平台均铺设大理石面层。南靖联华公司应当按照约定全面履行合同义务，其未在楼梯踏步、平台铺设大理石面层，已构成违约。故一审判决其应依约履行并无不当，南靖联华公司该上诉理由无事实依据，不予支持。
综上所述，南靖联华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人南靖县联华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林银木
审 判 员 苏雅冰
代理审判员 陈雅璇
二〇一六年九月三十日
书 记 员 吴晓剑
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。