湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鄂民申1107号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：宜昌市宏基置业有限公司。住所地：�北省宜都市陆城园林大道*号。法定代表人：张崇超，该公司董事长。委托代理人：李军，湖北长青律师事务所律师。委托代理人：陈超，湖北长青律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审上诉人）：陈华，男，1970年5月2日出生，汉族，住湖北省宜都市陆城街道办事处园林大道*号春水苑**栋**号。被申请人（一审原告，二审上诉人）：李存芳，女，1973年3月6日出生，汉族，系陈华之妻，住址同上。再审申请人宜昌市宏基置业有限公司（简称宏基公司）因与被申请人陈华、李存芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民再终字第00025号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。宏基公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第五项、第六项规定，请求依法再审本案。理由概括为：1、原审判决以双方订立的《商品房买卖合同》系格式合同，其中第五条无效为由，判令解除诉争合同，适用法律存在错误。上述条款规定，诉争房屋以实测面积为准，据实结算房价款。最高人民法院有关商品房买卖的司法解释第十四条也规定，实际面积与合同约定不符时，有约定的应当按照双方约定处理。诉争房屋出现面积争议的原因在于，测量人员对于相关规定的理解。例如没有超过2.2米的不计算面积，双方系现房交易，宏基公司不存在欺诈的故意。2、判令宏基公司承担被申请人陈华装修费35万元缺乏事实和法律依据。在本案第一次审理期间，一审法院没有支持陈华夫妇的装修请求，理由就是其没有进行鉴定。发回重审以后，一审法院在陈华夫妇没有申请鉴定的情况下，却支持其35万元的装修损失。即使存在装修投入，也应当考虑装修折旧问题。宏基公司在第二次审理中，已经请求法院对装修投入进行鉴定，也选定了鉴定机构，但陈华夫妇拒绝提供相关资料，导致鉴定不能，此时以宏基公司不能举证反驳上述35万元装修费为由缺乏法律依据。此外，陈华夫妇提交的35万元的证据真实性也值得怀疑。陈华夫妇订立购房合同的时间为2009年3月24日，并且在当日即向宜都市金诚装修部支付15万元装修费。但是，陈华领取诉争房屋的钥匙时间为同年4月8日，装修公司在业主没有领取钥匙的情况下就能够进入诉争房屋进行测量，并列举了60余项装修内容，显然不符合常理。况且陈华提交的仅是2009年3月24日《装修工程预算单》，不足以证明实际发生了35万元费用。3、陈华夫妇主张解除合同超过了诉讼时效。陈华夫妇第一次知晓诉争住房�积减少的时间应当是2009年4月8日，因为其一审中提交的2009年4月8日至2009年12月31日物业费缴纳发票载明的面积为143.67平方米，比诉争合同载明的215平方米少了许多。其装修截止的时间为2009年6月30日，工程预算单也载明的面积，对此陈华夫妇应当知情。但是，陈华一审起诉的时间为2012年2月，无论以哪个时间点判断，都超过了诉讼时效。本院认为，关于宏基公司主张原审判决认定的基本事实缺乏证据证明的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款规定面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。宏基公司主张，根据双方订立的诉争房屋《商品房买卖合同》第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按宜都市房�产管理局测定的套内面积和分摊面积为准，并据实结算房价款。故原审认定该诉争合同第五条为无效条款缺乏事实依据。结合原审查明事实，宏基公司与陈华订立的诉争合同中约定的房屋建筑面积为215.77平方米，其中套内面积195.937平方米，公摊面积为20.111平方米。按照建筑面积计算，诉争房屋价格为每平方米1761.2元，总价款38万元。2011年11月宏基公司将诉争房屋产权登记证书交给陈华，载明面积为185.81平方米，比合同约定面积少29.96平方米，面积误差为13.885%。宏基公司还认为，其与陈华订立诉争合同时，为现房销售，不存在欺诈故意，导致房屋登记面积存在误差系测量单位对于国家测量规则的理解所致，如高度没有超过2.2米的不计算面积，但预售时计算了该部分面积。因为宏基公司系商品房开发企业，应当对于国家有关商品房面积的测量规则比一般购房人具有更高的认知能力，其对于出售的诉争房屋结构和存在部分层高不足2.2米的情况应当知晓，但宏基公司与陈华订立诉争房屋买卖合同时并未告知陈华有关房屋信息，以及可能导致的风险。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条还规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，诉争房屋面积误差为13.885%，明显超过前述商品房买卖合同司法解释第十四条规定的3%的限度。上述商品房买卖合同司法解释第十四条第二款赋予了买受人在面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息的权利；如果按照宏基公司与陈华订立的诉争合同第五条的约定，双方据实结算，显然对于陈华解除合同的权利予以了限制，宏基公司则并未对其违约行为承担相应责任。综上，原审认定前述诉争合同第五条为无效合同条款，事实和法律依据充分。关于宏基公司主张原审判决认定的主要证据是伪造的问题。其争议的焦点在于，原审采信陈华提交的装修损失35万元是否符合法律规定。结合原审查明事实，2012年2月2日，陈华向湖北省宜都市人民法院起诉时提交了该部分证据，陈华在2009年下半年入住诉争房屋。但（2012）鄂宜都民初字第122号民事判决对该部分证据没有采信。此后，陈华向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉，该院作出（2013）鄂宜昌中民二终字第00260号民事判决，改判支持了陈华的35万元装修费。2014年2月18日，湖北省宜昌市中级人民法院作出（2014）鄂宜昌中民监字第00004号民事裁定，依法对本案提审。2014年8月7日，湖北省宜昌市中级人民法院作出（2014）鄂宜昌中民再终字第25号民事裁定，撤销原判决，发回湖北省宜都市人民法院重新审理。在本案重审期间，经过一审人民法院释明，宏基公司于2015年2月15日申请人民法院对诉争房屋装修进行装饰工程造价司法鉴定，因鉴定机构要求陈华补充证据，但陈华不能予以补充，故鉴定机构于2015年4月27日退还相关鉴定材料。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者�据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”经查，陈华为证明其主张，提交了宜都市金诚装饰部2009年3月24日出具的装饰工程预算单（含项目明细支出和材料说明）、加盖宜都市金诚装饰部财务专用章的两份收据（载明金额共计35万元）、宜都市金诚装饰部负责人朱家兵身份证复印件及2013年6月9日出具的《证明》，以及宜都市金诚装饰部工商营业执照和税务登记证；用以证明宜都市金诚装饰部的真实性、合法性和诉争房屋的装修和收款情况。宏基公司虽然对上述证据真实性持有异议，但没有举证予以反驳，故应当依法承担举证不能的法律后果。综上，本案双方争议时间跨度较长，在无法鉴定评估的前提下，原审依据优势证据规则采信陈华相关证据并无不当。关于宏基公司主张陈华的诉讼请求超过诉讼时效的问题。结合原�查明，陈华与宏基公司订立合同的时间为2009年3月24日，2011年11月取得诉争房屋的产权登记证书，2012年2月2日向湖北省宜都市人民法院提起诉讼。宏基公司主张2009年4月8日陈华提交的物业费缴纳凭证上载明的计算面积为143.67平方米，故应当按照该时间点计算诉讼时效。因为此时陈华并未取得诉争房屋的权属登记证书，且双方在前述诉争合同第五条明确约定了以宜都市房地产管理局测定的面积为准，故宏基公司的上述申请再审理由不能成立。综上，宏基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回宜�市宏基置业有限公司的再审申请。审判长  杨文雄审判员  彭晓辉审判员  梅启勇二〇一六年十一月二十八日书记员  赵 芬