广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第115号
原告：郭治，男，1981年12月13日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：王爱臻，女，1979年4月14日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
原告郭治诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由审判员王珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭治及委托代理人王爱臻到庭参加诉讼。被告永怡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭治诉称：原、被告于2009年6月28日签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告建设的位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）＊＊幢＊＊房，购房总价为664952元，原告采用银行按揭贷款的方式支付楼款。合同签订后，原告按约定向被告支付完所有购房款以及办证款项。被告于2012年5月22日交付房屋给原告。根据合同约定，被告逾期办证违约金为按照已付房价款的1%计算，而对于原告违约时的违约金则高达应付款的20%。而且，被告在2014年新春慰问信（2014年1月18日）中曾就办证问题对业主做出承诺“现经我司与城建、公安等政府机关部门的协调和努力，基本完成了东苑组团的相关资料归档工作，预计2014年第一季度左右可接受该组团办理房产证工作，不便之处，敬请谅解”，但是超过了将近一年的时间，被告迄今不能确定办理房产证的时间。综上，原告认为合同约定的办证逾期违约金过低，显失公平，并不足以弥补原告损失并督促被告积极履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定，原告请求法院判令：1.被告向原告支付逾期办证带来的经济损失（计算方式：以已付房款总额664952元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的标准从2012年5月23日起暂计至2014年12月26日，为105728元）；2.被告立即为原告办理“两证”，如仍不能办理，则要承担继续违约导致给原告带来的经济损失，从2014年12月27日起算的违约金则按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，每6个月向原告支付一次，直到被告向原告办理房地产权属证书为止；3.被告承担诉讼费用。诉讼中，原告明确放弃第二项诉讼请求中的“被告立即为原告办理两证”。
原告郭治向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.（2014）中一法张民一初字第138号民事判决书；4.销售不动产统一发票；5.收款收据。
被告永怡公司无答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明：2008年4月24日，永怡公司（出卖人）与郭治（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪＊＊幢＊＊房的商品房；总楼价为664952元，买受人采取银行按揭的方式付款，于2008年4月24日支付224952元，于2008年6月14日以公积金贷款的方式支付200000元，于2008年6月14日以商业贷款的方式支付240000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。
2008年5月4日，郭治签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。2009年6月28日，郭治向永怡公司缴纳物业管理费。2009年8月12日，永怡公司开具上述房屋的购房发票予郭治，金额为664952元。郭治购买的上述商品房的房屋产权证书至今未办妥。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与郭治形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司应在2008年12月31日前向郭治交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即在2011年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。现永怡公司没有提交证据证实其在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其已构成违约，依法应承担违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2011年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过三年，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间，本院认为双方约定的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致郭治的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定郭治的实际损失数额。关于逾期办证违约金的起止时间问题。郭治主张从2012年5月23日起计算至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，不违反法律规定，本院予以支持。但郭治主张自2014年12月27日起参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金，本院不予采信。永怡公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告广东永怡集团股份有限公司向原告郭治支付从2012年5月23日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，以664952元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金；其中，从2012年5月23日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郭治支付；从本判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告郭治支付相应期间的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2414元，减半收取1207元（原告郭治已预付），由被告广东永怡集团股份有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一五年三月十六日
书记员 詹绮婷
阮妙珍
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