广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1935号
上诉人（原审原告）：龚华仙
委托代理人：吕胜柱，广东博商律师事务所律师。
委托代理人：杨俊玲，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何涛宏
被上诉人（原审被告）：戴春兰
被上诉人（原审被告）：深圳市中联地产置业顾问有限公司。
法定代表人：杜欣，总经理。
委托代理人：郑雨霞，该公司员工。
上诉人龚华仙因与被上诉人何涛宏、戴春兰、深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市xxx区人民法院（2015）深罗法民三初字第315号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，何涛宏、戴春兰是夫妻关系。位于深圳市xxx区xxxx综合楼X栋xxx房产（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积为64.73。涉案房产原《房地产证》编号为深房地字第xxxx**号，《房地产证》记载何涛宏、戴春兰各持有涉案房产1／2产权，土地用途为商住混合用地，房屋用途为住宅，房屋使用年限为70年，从1992年1月1日至2061年12月31日止。
2014年9月14日，经中联公司居间，何涛宏、戴春兰与龚华仙签订《房产买卖合同》，约定由龚华仙向何涛宏、戴春兰购买涉案房产，房屋转让价格为134万元；合同第一条约定转让房产标的物，卖方同意将位于深圳市xxx区xx综合楼X栋xxx物业转让给买方，房产证号为深房地字第xxxx**号，房产用途为商住混合用地，登记建筑面积为64.73平方米（以房产证登记为准）。《房产买卖合同》签订后，龚华仙依约向何涛宏、戴春兰付清全部购房款134万元，并依约向中联公司支付佣金，何涛宏、戴春兰亦依约于2014年12月16日将房产交付龚华仙使用。
办理涉案房产过户过程中，买卖双方从房产登记部门知悉新办的《房地产证》的使用年限将由70年变更为50年。为此，2014年10月20日，龚华仙与戴春兰共同签署《申请》，《申请》内容如下：“关于深圳市xxx区xxxx综合楼x幢xxx房，该房产买卖过程中出现年限差距问题。我们已向国土局信访部门递交了申请办理年限问题的资料，现正在办理中。现买卖双方要求贵局办文科延长该房产办文期限”。同日，该《申请》由戴春兰向深圳市房地产权登记中心递文，深圳市房地产权登记中心出具书面受理通知，明确答复日期为2014年11月17日。
2014年11月6日，深圳市房地产权登记中心向龚华仙核发涉案房产的《房地产证》，《房地产证》编号为深房地字第xxx**号，该《房地产证》记载房屋权利人为龚华仙，房屋用途为住宅，房屋使用年限50年，从1992年1月1日至2041年12月31日。
该院为查清涉案房产使用年限由70年变更为50年的原因，依职权向深圳市房地产登记中心发函查询，但深圳市房地产权登记中心只答复“xx综合楼X栋xxx房产位于XXXXX宗地内，土地使用年限为50年，从1992年1月1日至2041年12月31日止”，未明确房产使用年限缩短原因。
龚华仙的诉讼请求：1、何涛宏、戴春兰共同向龚华仙支付违约金564210.53元；2、中联公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、保全费等费用由何涛宏、戴春兰、中联公司承担。
原审法院认为，龚华仙与何涛宏、戴春兰签订的《房产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龚华仙诉称，涉案房产在房产过户过程中房屋的使用年限由70年缩短至50年，何涛宏、戴春兰的行为已违反合同约定和法律规定，该院认为，在正常房产交易过户过程中，无论是买卖双方还是居间方，均难于预料到房产的使用年限会从70年缩短至50年，何涛宏、戴春兰、中联公司对涉案房产的使用年限由70年缩短至50年并无过错。在《房产买卖合同》未明确约定何涛宏、戴春兰确保新办的《房地产证》使用年限为70年的情况下及在何涛宏、戴春兰未以任何形式承诺新办的《房地产证》使用年限为70年的情况下，何涛宏、戴春兰不因涉案房产使用年限由70年缩短至50年而构成违约。何涛宏、戴春兰亦不因涉案房产使用年限由70年缩短至50年而获利，其在房产交易中并无不当。中联公司亦恰当履行了居间义务，在房产交易过程中亦不存在不当。龚华仙关于何涛宏、戴春兰、中联公司的行为违反合同约定和法律规定的诉讼主张，该院不予采纳。龚华仙若认为政府部门在颁发新《房地产证》过程中存在不当，应另循法律途径解决。龚华仙的诉讼请求是建立在何涛宏、戴春兰、中联公司的行为构成违约的基础之上，因此，对其全部诉讼请求该院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回龚华仙的诉讼请求。案件受理费9442元，由龚华仙负担。
龚华仙上诉称，一、原审法院驳回龚华仙诉讼请求的重要依据是“《房地产买卖合同》未明确约定何涛宏、戴春兰确保新办的《房地产证》使用年限为70年及何涛宏、戴春兰未以任何形式承诺新办的《房地产证》使用年限为70年的情况下，何涛宏、戴春兰不因涉案房产使用年限由70年缩短至50年而构成违约”，属于明显认定事实和适用法律错误。在何涛宏、戴春兰出示了房产证向龚华仙明确了涉案房产使用年限为70年的情况下，怎么还可能让其承诺将来新办的《房地产证》使用年限为70年？另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，从风险转移的角度说，不动产的风险转移是从不动产交付时转移，涉案房产在没有交付给龚华仙前已经确定使用年限由70年缩短至50年，对于这种风险应由何涛宏、戴春兰承担。二、原审法院认为“何涛宏、戴春兰不因涉案房产使用年限由70年缩短至50年而获利，交易中并无不当”，属于认定事实错误。双方约定的交易价格134万元是基于涉案房产使用年限为70年。何涛宏、戴春兰将50年产权的房子当作70年来卖，还没有从中受益？三、深圳市房地产权登记中心的资料显示，2007年4月该中心就已经确定涉案房产所在宗地的主要用途为商业，土地使用年限不能顺延至70年。该案纠纷发生后，龚华仙走访了xx综合楼及附近的居民，很多人早就知晓xx综合楼房产使用年限由70年缩短至50年。可见，何涛宏、戴春兰及中联公司于签订《房地产买卖合同》前就已经知晓涉案房产使用年限由70年缩短至50年，原审法院没有查清案件有关事实。退一步讲，即使何涛宏、戴春兰在签订《房地产买卖合同》前不知涉案房产使用年限由70年缩短至50年，根据公平原则，何涛宏、戴春兰也应补偿龚华仙遭受的损失。四、中联公司作为专业的房地产中介机构，收取客户佣金，有义务向客户提供真实有效的信息，并对房地产证所载明的信息进行核实，但是中联公司一再明确告知龚华仙涉案房产的使用年限为70年，导致龚华仙遭受重大损失，应承担连带赔偿责任。综上，请求：一、撤销原审判决；二、依法改判何涛宏、戴春兰共同向龚华仙支付违约金564210.53元，中联公司对上述债务承担连带清偿责任；三、一、二审全部诉讼费由何涛宏、戴春兰、中联公司承担。
何涛宏、戴春兰辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
中联公司辩称，请求维持原审判决。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。龚华仙在二审中提交了证据“房产信息单”，用以证明涉案房产在2007年就已经确定土地使用权年限为50年，但何涛宏、戴春兰仍以70年出售。何涛宏、戴春兰、中联公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，龚华仙与何涛宏、戴春兰签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。本案的争议焦点是何涛宏、戴春兰是否违约及是否应当承担违约责任。龚华仙上诉称何涛宏、戴春兰向其出示的房产证土地使用年限为70年，涉案房产的土地使用年限自2007年开始就不能顺延至70年，何涛宏、戴春兰对此应当承担风险。本院认为，何涛宏、戴春兰持有的涉案房产证土地使用年限为70年，涉案房产过户给龚华仙后土地使用年限缩短为50年，该变化并非本案当事人原因导致，且龚华仙也未能提交充分证据证明何涛宏、戴春兰及中联公司承诺新办的房产证土地使用年限仍为70年，故无法认定何涛宏、戴春兰存在违约行为。龚华仙还上诉要求根据公平原则由何涛宏、戴春兰补偿龚华仙遭受的损失，但其未能提交证据证明涉案房产土地使用年限由70年缩短至50年后遭受的具体损失及损失金额，故本院对其该主张亦不予支持。综上，龚华仙的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9442元，由上诉人龚华仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十二月二日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。