湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民二初字第683号
原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区西街18号。
法定代表人李拥军，系该公司总经理。
委托代理人贾凡，男。
被告欧阳荣亮，男。
委托代理人欧颗。
原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司（以下简称鑫居物业公司）与被告欧阳荣亮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告鑫居物业公司委托代理人贾凡，被告欧阳荣亮的委托代理人欧颗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫居物业公司诉称：被告欧阳荣亮系郴州市福城花园小区B-402号房屋业主，被告住宅房屋面积为98.21平方米。2008年10月15日原告与被告所在的郴州市福城花园小区开发商郴州市房产发展总公司签订了《“福城花园”住宅小区前期物业服务委托合同》，合同中约定：住宅按0.5元／㎡／月，车库杂房按0.4元／㎡／月收取物业服务费。长期以来，原告依约向被告提供了物业服务，但被告却以各种理由拒绝履行缴费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理，故诉至法院，请求判令1、判决被告向原告支付2010年7月至2014年5月住宅物业管理服务费2279.03元；2、判决被告向原告支付违约金2096.70元。（违约金每月按拖欠费用总额的2%自2010年7月起计算至2014年5月，此后违约金继续按此标准计算至被告还清时止）；3、诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告鑫居物业公司在法定的举证期限内向法庭提交了以下证据：
1、鑫居物业公司营业执照复印件，
2、鑫居物业公司组织机构代码证，
3、鑫居物业公司法定代表人身份证明原件，
4、李拥军身份证复印件，
5、鑫居物业公司企业注册登记资料复印件，
6、鑫居物业公司资质证书复印件，
证据1至6，拟证明原告主体资格。
7、中标通知书复印件，拟证明原告入驻福城花园小区进行物业服务是合法有效的。
8、业主委员会备案证书复印件，拟证明福城花园小区业主委员会的成立是合法有效的。
9、《前期物业服务委托合同》复印件，拟证明按合同约定被告有义务要按时交纳物业费给予原告。
10、《物业服务合同》复印件，拟证明按合同约定被告有义务要按时交纳物业费给原告。
11、房产局查档资料，拟证明被告的房屋面积。
12、物业费收据复印件，拟证明被告接收和入住房屋的时间。
13、招标及物业服务时间证明原件，拟证明原告入驻小区进行物业服务是合法有效的，以及为小区进行物业服务的时间。
14、房产发展总公司营业执照复印件，
15、房产发展总公司组织机构代码证复印件，
16、房产发展总公司法定代表人身份证明原件，
17、曹平华身份证复印件，
证据14至17，拟证明福城花园小区开发商郴州市房产发展总公司的身份资格。
18、《商品房买卖合同》复印件，拟证明被告所居住的福城花园小区房屋具体情况。
被告欧阳荣亮辩称，欠交物业费是因为原告鑫居物业公司的工作人员服务意识差，毫无人性化，例如：不代收快递，下雨天被告与妻子带小孩坐的士回家，被物业工作人员禁止的士入内，被告一家人只能冒雨走回家。
被告欧阳荣亮未向本院提交证据。
经本院组织庭审质证，被告欧阳荣亮对证据1、2、3、4、5、6、7、11、13、14、15、16、17、18无异议；对证据8有异议，认为业主委员会里的人基本上都是房产局的单位人员，都不是被告所在的A、B、C、D四栋业主选出来的，业主委员会的人被告等业主都不认识；对证据9无异议，但这只是被告入住之前签订的物业合同；对证据10有异议，该合同不是与被告签订的，被告所在的A、B、C、D四栋业主都没有签订这个合同。对证据12真实性无异议，但认为这是原告威胁断水断电情况下，不情愿才交纳的。
经过举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下：
原告提交的1、2、3、4、5、6、7、11、13、14、15、16、17、18号证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，具备证据的证明力，可以作为认定本案事实的定案依据；对原告提交的8号证据，虽然被告提出业主委员会没有经过小区A、B、C、D四栋业主选举，但并未提出证据予以佐证，本院认为，该证据系郴州市房产局出具的备案证书，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。9号证据，虽然被告提出系其入住前签订的合同，但该合同系开发商房产发展总公司依法与鑫居物业公司签订的前期物业合同，对业主具有约束力，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据；10号证据，被告认为不是鑫居物业公司与其签订的，但该合同系小区业主委员会与其选聘的鑫居物业公司签订的，对业主具有约束力，本院予以认定；12号证据，被告对其真实性无异议，只是提出系受威胁的情况下交纳的，但未提供证据，故对该证据本院予以认定。
根据当事人的举证和本院认证，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2008年10月15日，原告与被告所在“福城花园”住宅小区的开发商郴州市房产发展总公司签订了《‘福城花园’住宅小区前期物业服务委托合同》，合同中约定了物业基本情况、物业服务内容及标准、委托管理的期限、物业管理服务费用、双方的权利义务、违约责任、附则等内容。该合同第十三条规定“委托管理期限从中标之日（2008年9月28日）起至该小区业主委员会依法成立后选聘物业服务公司止”；合同第十四条规定“物业服务等费用按以下标准收取：1、住宅按房屋建筑面积0.5元／平方米•月的标准按月收取。……”；合同第二十一条规定“业主和物业使用人不按时足额支付物业服务费，乙方有权督促甲方支付。如拖欠达两个月（含两个月）以上，甲方应从拖欠之日起，每天按拖欠总额的5‰向乙方支付滞纳金”。2010年9月28日福城花园业主委员会成立后，于2012年11月17日正式选聘鑫居物业公司，并签订了《福城花园住宅小区物业服务合同》，该合同约定了物业基本情况、物业服务管理责任及内容和标准、双方的权利义务、物业管理服务费用的收取和使用、违约责任、附则、委托管理的期限等内容，合同第四条第（一）项约定“1、住宅按房屋建筑面积0.5元／㎡／月收取，车库按0.4元／㎡／月收取，未入住的房屋业主物业费按0.2元／㎡／月收取。……”，合同第七条约定“本合同期限一年，从2012年12月15日至2013年12月15日止，本合同自签订之日起生效。”鑫居物业公司按以上两份合同，履行了物业服务管理的职责，被告欧阳荣亮从2010年1月入住小区，从2010年7月起以物业服务不好为由，拒交物业服务费，原告多次催促被告缴纳，但被告欧阳荣亮从2010年7月起到原告起诉之日止未向原告支付这期间的物业管理服务费。
另查明，被告欧阳荣亮居住的房屋面积98.21平方米，但原告的诉讼请求是依据96.98㎡计算被告房屋的面积，依据两份物业服务合同，被告应支付的物业服务费为2279.03元（从2010年7月起计算到2014年5月共计47个月，96.98㎡×0.5元／㎡／月×47个月=2279.03元）。另外，根据《‘福城花园’住宅小区前期物业服务委托合同》以及原告起诉要求支付违约金的标准，被告应向原告支付违约金907.39元（计算方式见违约金计算表）。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是：
一、《‘福城花园’住宅小区前期物业服务委托合同》、《福城花园住宅小区物业服务合同》对被告是否具有约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《‘福城花园’住宅小区前期物业服务委托合同》系建设单位房产发展总公司依法与鑫居物业公司签订的，《福城花园住宅小区物业服务合同》系业主委员会与其选聘的鑫居物业公司签订的，被告作为福城花园住宅小区的业主之一，以上两份合同对被告均具有约束力。
二、被告欧阳荣亮是否应当向原告支付物业服务费及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告欧阳荣亮不履行合同约定的义务，不支付物业服务费的行为实属违约，应承担本案的全部责任。故对原告鑫居物业公司要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，应当区分两个时间段，第一，是从2010年7月至2012年12月14日共计29.45个月，为《‘福城花园“住宅小区前期物业服务委托合同》适用期间，该合同约定“拖欠物业服务费每天按拖欠总额的5‰向乙方支付滞纳金”，而原告诉请的违约金计算标准为每月按拖欠物业费总额的2%，低于合同约定的违约金计算标准，且未高于造成的损失，故依每月2%的标准计算违约金，但原告起诉的违约金是依据拖欠物业费总额乘以2%，没有按每月每笔物业费的拖欠时间计算违约时间，不符合实际情况，故违约金的计算应当按以下方式：单月欠交纳的物业服务费×相对应的拖欠时间（截止2014年10月）×2%，再将前述公式计算出的29.45个月的单月拖欠物业费的违约金相加即为2010年7月至2012年12月14日29.45个月的违约金，总额为907.39元；第二，从2012年12月15日至2014年5月，为《福城花园住宅小区物业服务合同》适用期间，该合同并未对违约金进行约定，故对该期间欠缴的物业服务费的违约金请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告欧阳荣亮于本判决生效之日起十日内支付给原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务费2279.03元和物业服务费违约金907.39元，合计：3186.42元。
二.驳回原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告欧阳荣亮未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告欧阳荣亮负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄俊斌
人民陪审员 谷爱翠
人民陪审员 尹敏莲
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 曾 军
附违约金计算表
序号欠缴月份欠缴物业费金额（元）欠缴时长（月）截止2014年10月单月违约金（元）12010年7月48.494648.49×0.02×46=44.610828月48.494548.49×0.02×45=43.64139月48.494448.49×0.02×44=42.6712410月48.494348.49×0.02×43=41.7014511月48.494248.49×0.02×42=40.7316612月48.494148.49×0.02×41=39.761872011年1月48.494048.49×0.02×40=38.79282月48.493948.49×0.02×39=37.822293月48.493848.49×0.02×38=36.8524104月48.493748.49×0.02×37=35.8826115月48.493648.49×0.02×36=34.9128126月48.493548.49×0.02×35=33.943137月48.493448.49×0.02×34=32.9732148月48.493348.49×0.02×33=32.0034159月48.493248.49×0.02×32=31.03361610月48.493148.49×0.02×31=30.06381711月48.493048.49×0.02×30=29.0941812月48.492948.49×0.02×29=28.1242192012年1月48.492848.49×0.02×28=27.1544202月48.492748.49×0.02×27=26.1846213月48.492648.49×0.02×26=25.2148224月48.492548.49×0.02×25=24.245235月48.492448.49×0.02×24=23.2752246月48.492348.49×0.02×23=22.3054257月48.492248.49×0.02×22=21.3356268月48.492148.49×0.02×21=20.3658279月48.492048.49×0.02×20=19.3962810月48.491948.49×0.02×19=18.42622911月48.491848.49×0.02×18=17.45643012月1-14日21.82（48.49×0.45）1721.82×0.02×17=7.4188小计1428.03907.3932
附相关法条：
《中华人民共和共民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。