贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初25号
原告（反诉被告）杨光春，男，1963年10月4日出生，侗族，住贵州省黎平县。
原告（反诉被告）石凤繁，女，1963年7月23日出生，侗族，住贵州省黎平县。
二原告（反诉被告）委托代理人杨昌文，男，1991年2月17日出生，侗族，住贵州省黎平县。
被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。
住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路。
法定代表人叶秀，女，该公司经理。
委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨光春、石凤繁诉被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人杨昌文、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11幢1单元16层1162号商住房，交房日期为2015年3月31日前。合同签订后，原告已按合同约定付清了全部购房款，但直至2016年7月25日，原告才收到被告的交房通知书，已逾期交房一年多的时间，原告多次要求被告按照合同约定履行交房义务，但均无结果。由于被告长时间的违约行为，导致原告在外租房长达一年多的时间，给原告造成每年租房费用10000元，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。以及黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）2规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算。原告租金为125.65平方米×10元×16个月=20104元，原告认为由于被告的违约，导致原告必须在外租房，该租金损失应当由被告负责赔偿。为此，特向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付房屋租金20104元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）辩称及反诉称：一、我公司不能按约定时间交房具有不能预见，不能克服的原因，公司不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错。不应当承担违约责任。原、被告签订《商品房买卖合同》后，公司积极履行合同义务，在合同约定交房的期限内，公司已经完成了房屋工程的施工，所有房屋安装的水、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已竣工完成，造成逾期交房的主要原因是：1、供电部门多次调整用电方案都迟迟无法解决答辩人开发项目的供电问题，导致答辩人早已经建造好的商品房无供电指标供应，造成公司不能如期交房；2、政府行为导致公司在合同约定的交房时间内未能通过消防验收，造成延期交房。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大，政府没有能够按照原约定提供给我公司开发建设侗族风情园商品房的附属配套公共设施用地，造成小区消防通道建设用地不具备，从而耽误了交付房屋时间。二、我公司超期交房是事实，但都是因不能归责于公司的原因造成，我公司存在正当合理的免责抗辩事由。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。导致逾期交房完全是政府征地拆迁行为影响消防通道建设以及供电部门不能及时提供社会公共能源用电指标造成，该情况是我公司与原告不能预见，不能自行克服解决的事情，我公司不存在任何过错，该情况符合情势变更原则，所以应当免除公司的责任。三、原告诉求的违约金过高。我公司由于不可克服的原因未能按照约定向原告如期交房并未给原告造成实际上的财产损失，原告也没有能够向法院举证其因此造成财产损失的有效证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。综上所述，由于供电部门和政府机关未能解决征地以保证公共能源供给和供地，造成我公司形式上已经违约，但具备免责的法定事由，故我公司依法不应承担违约责任和赔偿责任。再者，2015年法院已判令被告支付原告逾期交房违约金，现在原告再请求赔偿房租费缺乏法律依据，对于原告是否真正租房，其没有提供相关的证据证明，原告提供的单据、税票等，无法证明原告是否支付了房租费。故请求驳回原告的诉讼请求。同时，由于我公司对政府涉及征收集体土地、拆迁城市房屋提供土地给我公司开发建设商品房的法定程序和政策程序不甚了解，对城市公共能源供给供电机关的能源用电指标方面的管理政策不甚了解，造成原、被告签订的《商品房购房合同》中，盲目与原告约定了交付具有竣工合格证明的房屋时间和转移登记房屋的时间以及出现相应的违约，导致我公司承担很重的违约责任。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大没有能够按时完成拆迁、征收土地提供给公司开发建设以及供电部门不能够及时给公司提供用电指标，房屋长期不能通过消防验收，造成我公司没有能够按照合同约定把验收合格、登记的房屋交付给原告使用。这些情况的发生是原、被告均不能预见，也是不能自行克服、避免、且不能自行解决的问题，属于合同履行之中出现的情势变更和不可抗力的原因，依法可以请求变更或解除合同，免除我公司的违约责任。据此，特提起反诉，请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称：反诉原告以合同履行之中不可抗力的免责事由和情势变更原则主张请求变更或解除合同，免除违约责任的理由不成立。关于用电问题、政府的土地征用问题、消防验收等问题均是开发商在经营开发过程中应当预见到的，可以通过主观努力而实现的，被告不能以此为由请求变更或解除合同，故请求驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）在举证期限内向本院提交以下11份证据：
1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；
2、商品房买卖合同复印件，证明原、被告存在房屋买卖的事实；
3、房产证，证明原告所租房屋的详细情况；
4、邮政挂号信，证明被告发送逾期交房通知书日期；
5、收款收据，证明原告买房事实；
6、租房协议，证明原告租房事实及详细情况；
7、贵州省黎平县人民法院民事判决书，证明被告逾期交房的法律依据和事实依据；
8、中级人民法院裁定书，被告逾期交房的法律依据和事实依据；
9、贵州增值税普通发票，证明原告租房已交房租且自己上税；
10、税收定税证明，证明原告租房已交房租且自己上税；
11、户口簿复印件，证明代理人与原告是父子关系。
经庭审质证，被告（反诉原告）对证据1、2、4、5、7、8、11无异议，本院予以确认。对证据3有异议，因没有原件核对，不予认定。对证据6、9、10有异议，认为有违法瑕疵，出租人没有到庭，缺乏客观性和合法性，缴税由原告缴纳，相关票据也是原告后来才补办的，不认可这些证据。
被告在举证期限内向本院提交了9份证据：
1、商品房买卖合同，证明签订合同时，被告不能预见，也不知道政府部门不能按照原约定的时间提供土地给被告开发建设，该情况的出现属于合同履约之中的情势变更，依法可以解除和变更合同条款，免除责任；
2、交房通知书,证明被告已书面通知原告交付房屋；
3、商品房预售合同登记备案表，证明房屋已登记备案；
4、黎平县供电局证明，证明合同签订后，因为征地的原因，供电部门不能向被告提供供电指标，属情势变更免责原因；
5、交房公告，证明被告已在黔东南报上刊登了交房公告；
6、工程峻工验收备案表，证明该房屋建设工程已验收合格；
7、住宅工程质量分户验收表，证明房屋符合国家质量标准；
8、消防设计图，证明至今政府机关没有完成提供征收土地给被告开发建设，该情形属于合同履行中情势变更；
9、招商引资合同书及补充协议，证明政府未能兑现承诺，属情势变更原因，依法可以解除合同条款和变更违约金的比例。
经庭审质证，原告（反诉被告）对证据1、2、3、5、没有异议，本院予以确认。对证据4、6、7、8、9因为没有原件，对其真实性、合法性、关联性有异议。
经审理查明：2013年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11幢1单元16层2号商住房，建筑面积为126.17平方米、房屋总价款为384632元，交房日期为2015年3月31日前。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十四条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，直到2016年7月21日，被告方向原告发出书面交房通知书。为此，原告于2015年10月30日向本院提起诉讼，2016年4月25日，本院依法作出（2015）黎民初字第743号民事判决书，判令被告支付原告逾期交房违约金19231.60元。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、违约责任均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋，显然已经违约。故本院依法作出（2015）黎民初字第743号民事判决书，判令被告已经支付原告逾期交房违约金19231.60元。被告于2016年7月21日向原告发出书面交房通知书，故此时应当视为被告对原告履行了交房手续，因此，原告与被告的交房日期应当为2016年7月22日。原告主张被告逾期交房应赔偿房屋租金的诉求，在合同中没有约定，同时，原告诉请被告支付逾期交房违约金的时间与原告主张被告赔偿房屋租金的时间相一致（即：2015年3月31日至2016年7元22日），二者只能选其一，不能重复计算。再者，原告提供的租房系列证据都是复印件，没有原件核对，也没有其它证据佐证，原告应承担举证不能的后果。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。本院认为，民事法律中对不可抗力有着严格的限制性规定，即不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，如自然灾害、社会异常事件等。被告在房地产开发及施工过程中，应当具备一定的条件，并按照建筑工程要求配备必需的施工设备以保障该项目及施工能够如期进行。施工现场电力供应不足等问题，被告完全可以通过主观努力及加大施工投入予以解决，且被告在举证期限内没有向本院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，故不属不可抗力情形，因此，对被告的辩解意见本院不予采纳。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，被告的抗辩理由不能成立。对于被告的反诉请求，原告认为与本诉无关，不同意变更和解除。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规。《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告违约后不能按时交房，现以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，理由不充分，同时有违诚实信用原则，故对被告的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第六十条、九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）杨光春、石凤繁的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。
案件受理费303元，减半收取151.5元，反诉费60元，减半收取30元，共计181.5元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担30元，原告杨光春、石凤繁负担151.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 杨再兵
二〇一七年三月三十日
书记员 徐姗姗