山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第323号
上诉人（原审被告）何兴旺，男，汉族，无业，住太原市万柏林区。
委托代理人程如光，山西如光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田琪，男，回族，个体，住太原市迎泽区。
原审被告康建兵，男，汉族，无业，住山西省吕梁市兴县。
上诉人何兴旺与被上诉人田琪、原审被告康建兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2012）杏民初字第11588号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何光旺及委托代理人程如光，被上诉人田琪，原审被告康建兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年7月20日，房屋出租人郭忠义与承租人被告何兴旺签订房屋租赁合同。郭忠义将其位于本市白龙庙小区底商1-4楼上下二层，建筑面积185.38m²，租与何兴旺。租期自2013年8月10日至2018年8月9日，年租金11万元整，按年支付。用途经营网吧、饭店。如遇转租，必须经郭忠义书面同意方可生效。2013年8月10日二被告签订租房协议，何兴旺将所租上述底商西面一层转租给康建兵。租期自2013年8月10日至2014年8月9日，租金10万元。何兴旺转租给康建兵的房屋原是饭店，何兴旺承租时，将前手承租人的饭店物品折下，又以2万元转让给康建兵。转让时双方未对物品进行清点，没有书面移交手续。之后康建兵装修了房屋，吊顶、贴壁纸等，开始经营饭店。2013年11月5日，被告康建兵将承租房屋转租原告田琪。在何兴旺与康建兵原租房协议上，二被告分别签注意见，原告签名。康建兵写道：“本人愿意将此饭店转让与田琪转让费以收款条为凭。”何兴旺写道：“同意转让，但必须按之（此）合同严格执行，何兴旺。”同日，原告付给被告康建兵转让费179000元整，康建兵出具收据。康建兵将饭店房屋、设施设备、炊具餐具等交付原告。原告投资开始装修饭店房屋，花费材料费3190元，人工费11200元。2013年11月11日，山西金可运通投资咨询有限公司，以房主郭忠义将出租房抵押贷款，行使抵押权为由，占有了饭店房屋。原告搬出后，将搬走的饭店物品保管起来。物品品名、特征、数量见本判决所附清单。原告与二被告协商退款未果，诉来法院。
庭审中，被告何兴旺称，其将房屋转租康建兵经过了房主郭忠义口头同意，未提供证据。被告康建兵称装修饭店投资7、8万元，亦未提供证据。被告康建兵又称，自己承租饭店又投资4、5万元购置饭店应用品，未提供证据，被告何兴旺、原告田琪对此未予认可。关于饭店转让物品，原告认为最多值2万元，提供清单和照片为证；被告何兴旺称其对此不清楚；被告康建兵认为照片反映的物品是真实的，小件的数量记不清了，大件物品椅子少25把，多功能灶少一台，煤气罐少一个，对此二被告未向法庭提供证据。法院当庭三次要求被告到物品存放现场清点，其均答没有必要。原告王琪与被告康建兵一致认可，有燕京啤酒保鲜柜一台，价值约1000元，是康建兵承租期间，商家给的赠品，后转让给了原告，在原告承租期间被商家要走。原告证人李俏旺当庭述称，“我是山西金可运通咨询投资有限公司经理，郭忠义在我公司有贷款，以本案租赁房屋作抵押。因其到期未还款，我于2013年9月告诉饭店的女服务员，此房有抵押，我要收房子。我并未说我公司的具体名称，也未出示抵押贷款的有关手续。”
上述事实有，房屋租赁合同、租房协议、转让费收据、材料费收据、人工费收据、饭店装修照片、证人李俏旺证言、转让物品清单及照片、询问笔录以及当事人当庭陈述在卷佐证。
原审判决认为，二被告不能证明两次转租房屋均取得原出租人郭忠义的书面同意，违反原租赁合同禁止合同生效条款，两份房屋转租合同均属无效。法律规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告诉请返还转让费，应予准许。鉴于被告何兴旺有向被告康建兵返还租金的义务，被告康建兵又有向原告返还转让费的义务，法院判令被告何兴旺在扣除实际履行88天房租后，直接向原告返还租金75891元。被告康建兵在扣除原告实际承租6天房租后，向原告返还转让费101465元。被告康建兵称其投资4、5万元增购饭店用品，未能举证证明，不予认定。鉴于原告从被告康建兵处取得的财产，系康建兵从何兴旺处取得，故由原告直接向被告何兴旺返还。对于这些财产的品名、数量和特征，原告提供证据物品清单与照片；二被告未提供证据，何兴旺称对物品不清楚，康建兵认为部分缺少，拒绝前往清点。根据原告证据，核对后予以确认，具体品名、数量和特征见本判决书附表。原告与康建兵一致认可燕京啤酒保鲜柜价值1000元，由原告向康建兵返还。原告诉请赔偿装修费损失14390元，因原告提供的证人李俏旺证言，仅表明李俏旺向被告康建兵饭店工作人员讲，房屋有抵押，应腾房，但并未讲清抵押事实，也未出示抵押手续，而饭店工作人员是否将此事转述康建兵，不能证实。故对原告所称被告明知抵押事实而转租，有欺诈过错的主张，不予认定。因原告在签订合同过程中对租赁房屋情况，未尽到谨慎注意义务，亦有过错，故原告赔偿损失的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何兴旺于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告田琪租金75891元；二、被告康建兵于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告田琪租金101465元；三、原告田琪于本判决生效之日起十日内，一次性向被告何兴旺返还饭店设备及其他物品，返还物品的品名、数量及特征见本判决附表，如不能返还，则按市场价折价赔偿；四、被告何兴旺于本判决生效之日起十日内，一次性向被告康建兵返还饭店物品转让费2万元；五、原告田琪于本判决生效之日起十日内，一次性向被告康建兵赔偿燕京啤酒保鲜柜费用1000元；六、驳回原告田琪的其他诉讼请求。
附：1、返还物品的品名、数量及特征：
白龙庙饭店转让设备清单序号名称数量特征1和面机1台主机位于铁架子上方2冷风机1台乳白色3冷藏柜2台不锈钢壳4冰柜1台白色5加热柜1台不锈钢、6个保温格6工作台1张不锈钢7桌子8张木质，大圆桌2张、小方桌6张8洗菜池1个不锈钢9水桶1个白色塑料材质、用于存放甲醛10椅子25把钢木、木质两种11消毒柜1台立式12煤气罐（大）4个蓝色、较旧13煤气罐（小）1个蓝色、较旧14煮面炉1台不锈钢炉口50CM15微波炉1台白色、旧16电磁灶1台旧，面板破损17六头煤气灶1台旧，表面破损18案板2块木质19菜刀3把铁质、普通大小20盘子80个瓷质、大小形状不一21凉菜盆4个瓷质、1个有破损22调料盘10个不锈钢小盘23筷子50双塑料24砂锅6个黑色、12寸25电扇2个墙面悬挂式26灶台1个不锈钢、双头灶27锅4个铁质40CM28碗50个瓷质、棕色大碗、白色小碗29碟子40个瓷质、圆形小碟30盆10个不锈钢、大小不一31钢锅3个圆形、不锈钢、深腹32勺子40个钢勺20个、瓷勺20个33醋壶5个塑料34电热水桶1个不锈钢面、通电加热、直径约40-50㎝
上诉人何兴旺不服一审判决，向本院提起上诉，诉称，一、原判认定房屋租赁合同无效是错误的。上诉人与田琪、康建兵签订的两份合同均为租赁合同，依据法律及合同约定，转租需经原出租人郭忠义书面同意。关于郭忠义认可转租的事实，庭审时上诉人已向法庭阐明，郭忠义同意转租，只是因客观原因未能签置书面意见。退一步讲，如果郭忠义不同意转租，也不能认定合同无效，而应由权利人行使撤销权，进而确定双方的合同是否继续履行。然而，从现在来看，本案中各权利人均未行使撤销权，法院却认定合同无效，是错误的。另外，如果有权利人行使撤销权，法院可以确认，但不能直接认定合同无效。因此，原判是错误的。二、原判结果超出诉求。一审原告的诉求是“判令二被告连带支付原告的租赁费、转让费和房屋装修费193390元”，可是判决结果却多达五条，除了上诉人、原审被告给被上诉人返还租金外，还要求上诉人退还原审被告康建兵的转让费等，这明显超出了当事人的诉求，违反了民事诉讼的基本原则，应予纠正。三、原判事实错误。原判认定上诉人将饭店物品折下后以2万元的价格转让给康建兵是错误的。当时康建兵要承租饭店，因饭店内遗留有前手承租人的物品，康建兵愿意接收，上诉人就居中间作用，由二人达成转让协议，由康建兵直接向财产所有人交了2万元，原判由上诉人承担责任是错误的。另外，将此转让与租赁合同一并处理混淆了双方的关系，也应纠正。四、关于原出租人郭忠义的意见，郭忠义对房屋转租是认可的，当上诉人进行转租时，曾与郭忠义联系，郭忠义完全同意，只是未履行书面手续。而且，直到现在，也对相关事实完全认可，对此郭忠义本人愿意说明。综上，原判认定事实错误，请求重新判决。
被上诉人田琪辩称，我在承租房屋时并不知道有郭忠义存在，对郭忠义作证不认可，郭忠义已把房屋抵押给担保公司，我现在没有办法实现租赁的权利，我认为上诉人和康建兵有义务退还我的房租。
原审被告康建兵述称，田琪的房屋是租赁何兴旺的，他们之间是租赁合同关系，与我无关，我既不是债权要，也不是债务人，责任不应由我承担。
二审查明事实与一审基本一致。
另查明，二审中，何兴旺申请出租人郭忠义出庭作证。郭忠义对何兴旺的转租行为认可。郭忠义在将房屋出租给何兴旺之前，用此房向山西金可运通投资咨询有限公司抵押贷款。
本院认为，上诉人何兴旺与房东郭忠义签订的房屋租赁合同中约定，何兴旺转租房屋必须经郭忠义同意方可生效，未经出租人同意的，出租人有权解除合同，郭忠义也未行使合同解除权。郭忠义出庭作证证明同意何兴旺转租，故何兴旺转租有效，原审以何兴旺不能证明两次转租房屋均取得原出租人郭忠义的书面同意，违反租赁合同禁止合同生效条款，两份房屋转租合同均属无效，原审认定不当，应予纠正。但由于目前租赁合同已无法履行，并已实际解除，田琪作为后一手承租人，向其前手出租人主张返还租金并无不当。何兴旺将一层饭店转租给康建兵，由于原饭店有遗留物品，何兴旺为早点出租，支付了原饭店使用人2万元物品折价款，康建兵直接支付了何兴旺2万元，康建兵又将饭店转让给田琪，并收取田琪179000元饭店设备转让费。该2万元是否包含在179000元内，且康建兵也是本案被告，其未直接主张该款项，原判决由其中一个被告何兴旺直接支付另一被告康建兵不妥，原审判决部分超过当事人的诉求，应予变更。如果康建兵主张，可另行处理。根据合同的相对性原理，上诉人何兴旺、康建兵在承担相应的责任后，若认为其他相关人员有责任，可另行处理。对上诉人上诉请求合理的部分，予以支持。原判应予部分变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持太原市杏花岭区人民法院（2012）杏民初字第1588号民事判决第一、二、三、五、六项即“一、被告何兴旺于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告田琪租金75891元；二、被告康建兵于本判决生效之日起十日内，一次性返还原告田琪租金101465元；三、原告田琪于本判决生效之日起十日内，一次性向被告何兴旺返还饭店设备及其他物品，返还物品的品名、数量及特征见本判决附表，如不能返还，则按市场价折价赔偿；五、原告田琪于本判决生效之日起十日内，一次性向被告康建兵赔偿燕京啤酒保鲜柜费用1000元；六、驳回原告田琪的其他诉讼请求。
二、撤销太原市杏花岭区人民法院（2012）杏民初字第1588号民事判决第四项即：“四、被告何兴旺于本判决生效之日起十日内，一次性向被告康建兵返还饭店物品转让费2万元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费2084元、保全费1487元，二审诉讼费4168元，由7739元，由田琪负担1548元，何兴旺负担3095.6元，康建兵负担3095.6元。
本判决为终审判决。
审判长 焦跃峰
审判员 雷 晨
审判员 孙广金
二〇一四年三月三日
书记员 刘亚光