广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0226民初56号原告：南宁市锐宝物业服务有限公司，住所地：广西南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城A座2303号房，统一社会信用代码：91450103061749373R。法定代表人：韦宗美，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓湘萍，该公司法务专员。委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。被告：梁丽红，女，侗族，1967年8月27日出生，户籍地：广西三江侗族自治县。委托诉讼代理人：钟国强，男，侗族，1962年8月15日出生，住广西三江侗族自治县。原告南宁市锐宝物业服务有限公司（以下简称锐宝物业公司）诉被告梁丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法适用普通程序由本院审判员苏进军担任审判长，与审判员杨红玉、人民陪审员杨生才共同组成合议庭进行审理，书记员徐丽娟担任法庭记录。2017年2月28日，本院收到被告梁丽红提交的《调取证据申请书》，请求本院到广西三江县宝兴房地产有限公司调取该公司和柳州苏灵物业服务有限责任公司于2011年10月13日签订的《前期物业服务合同》，经本院审查符合法律规定，依法准许。本案于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告锐宝物业公司的委托诉讼代理人邓湘萍，被告梁丽红及其委托诉讼代理人钟国强到庭参加诉讼。现已审理终结。原告锐宝物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告梁丽红立即支付给原告锐宝物业公司三江县明珠广场5-1-604号房屋物业服务费1870.13元、公共设备设施维修费415.58元，路灯费180元，违约金2622.85元，合计费用为5088.57元；二、判令被告梁丽红承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告梁丽红为三江县明珠广场5-1-604号房房屋所有人，房屋面积为115.44平方米。原告锐宝物业公司与广西三江县宝兴房地产有限公司于2013年11月20日签订《前期物业服务合同》，该合同约定从2013年11月20日起由原告锐宝物业公司为三江县明珠广场提供物业服务，该合同第九条明确约定了业主应每月按时交纳物业服务费。合同签订后，原告锐宝物业公司积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告梁丽红居住的小区实施规范的物业管理，为被告梁丽红提供了完善的物业管理服务。但是，被告梁丽红于2014年1月起未交纳物业费，截止2016年12月31日，被告梁丽红欠物业费1870.13元，公共设施设备维修费415.58元、路灯费180元，共2465.71元。根据合同第二十六条约定，业主或物业使用人违反本合同第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的或代收代缴费用的，每逾期一日应按所欠费用千分之三的标准支付违约金。原告锐宝物业公司同意滞纳金从2014年4月1日起算，由此被告梁丽红拖欠36个月物业费产生的违约金为2622.85元，合计费用为5088.57元。被告梁丽红是“明珠广场”小区的业主，已经享受原告锐宝物业公司提供的相关物业服务，并书面承诺认可同意原告锐宝物业公司为该小区的物业服务企业。梁丽红是本案的适格被告，2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》为有效的合同，对全体业主产生约束力。本案的起诉没有超过两年的诉讼时效，原告锐宝物业公司的起诉具有事实和法律依据。经原告锐宝物业公司多次催缴，被告梁丽红仍拒绝交纳物业管理费、路灯费、公共设施设备维修费，为此依法诉至法院，敬请法院支持原告锐宝物业公司的诉讼请求。在举证期限内，原告锐宝物业公司向法庭提供了14份证据材料：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证实梁丽红是本案的适格被告。2、2013年11月20日《前期物业服务合同》复印件一份，证实原、被告的主体资格符合法律规定以及收费标准具备合同依据。3、《业主档案登记表》复印件一份，证实梁丽红是本案的适格被告，且在小区居住的事实。4、《三江侗族自治县物价局文件》复印件一份，证实原告锐宝物业公司收取物业服务费有合法的依据。5、《欠费统计表》复印件一份，证实被告梁丽红欠费的情况。6、《催费记录表》复印件一份及《物业催费通知单》复印件三张，证实原告锐宝物业公司向被告梁丽红催收物业服务费的情况。7、《紧急通知》复印件一份和《催费函件照片》，证实原告锐宝物业公司向被告梁丽红催收物业服务费的情况。8、《路灯修理登记表》、《保洁登记》复印件各一份，证实原告锐宝物业公司一直在提供物业服务，小区业主亦予以认可。9、《柳州苏灵物业服务有限责任公司关于公司退出三江明珠广场的通知》复印件一份，证实原来的小区物业服务企业柳州苏灵物业服务有限责任公司退出小区，原告锐宝物业公司接管了小区的物业管理，并提供了物业服务。10、《历年维修公共设施设备资金统计表》及相关附件复印件一份，证实原告锐宝物业公司代替业主支付公共设施设备维修费用的事实。11、《部分业主对物业管理的评价表》（莫凤月）复印件一份，证实原告锐宝物业公司提供了物业服务，并得到业主的认可。12、《退还业主装修保证金、水电周转金收据》复印件一份，证实原告锐宝物业公司提供了物业服务，并得到业主的认可。被告梁丽红辩称：我不是本案的适格被告，我没有与原告锐宝物业公司签订物业管理合同，我不是《前期物业服务合同》的当事人，该合同对我没有约束力，原告锐宝物业公司据此起诉没有事实依据。开发商广西三江县宝兴房地产有限公司和原告锐宝物业公司签订的《前期物业服务合同》是无效的合同，没有得到我的追认，是无权代理行为。根据《物业管理条例》第二十五条之规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条之规定：“建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。”。本案当中，我和建设单位广西三江县宝兴房地产有限公司签订《商品房买卖合同》时，广西三江县宝兴房地产有限公司没有将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件，因此，我没有履行前期物业服务合同的义务。《广西壮族自治区物业管理条例》第三十八条之规定：“自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。”。我与广西三江县宝兴房地产有限公司签订《商品房买卖合同》第十七条第五项，对前期物业服务费用没有约定，根据上述规定，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。前期物业服务企业不得向买受人收取任何费用。前期物业服务费用是原告锐宝物业公司和广西三江县宝兴房地产有限公司之间的内部法律关系，与我无关。《前期物业服务合同》的内容不合法，属于无效合同。开发商广西三江县宝兴房地产有限公司没有依照法律规定向政府房产行政部门提出申请，请求筹备召开首次业主大会，也没有依法招标选聘物业服务企业或经过审批，存在过错。由此造成物业服务费支出，应当由开发商广西三江县宝兴房地产有限公司承担，与业主无关。原告锐宝物业公司应当向开发商广西三江县宝兴房地产有限公司主张权利。本案的《前期物业服务合同》签订时间为2013年11月20日，应当适用2007年国务院颁布实施的《物业管理条例》，该条例第二十四条第二款规定，应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；或者经过政府有关行政部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案所涉及的《前期物业服务合同》没有经过招投标程序，亦没有经过县级政府房地产行政主管部门批准。原告锐宝物业公司的工作人员没有取得职业资格证书，不具备从事物业管理服务的资格，应当由县级政府房地产行政主管部门对原告锐宝物业公司进行行政处罚。如果原告锐宝物业公司认为其与广西三江县宝兴房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》有效，其没有依照合同约定服务，存在先违约行为，其提供的物业服务没有符合《广西壮族自治区物业管理条例》第二十六条的规定。如果原告锐宝物业公司认为其与广西三江县宝兴房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》有效，其不按规定收取物业管理费的行为违法，我有权依法拒付。原告锐宝物业公司应当依照物价部门核准的0.45元/平方米收取物业服务费，而不应按0.50元/平方米收取物业服务费，否则业主予以拒绝缴费。专项维修资金属于业主所有，原告锐宝物业公司无权要求我缴纳专项维修资金，对此《物业管理条例》第五十四条第二款和《住宅专项维修资金管理办法》第十条有明确规定，在小区业主委员会成立之前，应当由政府有关部门代管该资金。依照《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条第二款、第三款和第五十七条之规定，物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，物业服务企业存在上述行为的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。对于原告锐宝物业公司的行为，应当由政府有关部门进行处罚。原告锐宝物业公司提供的物业服务类似于无因管理，其垫付的公共路灯电费和公共设施设备维修费，可以合理分担，并交纳给原告锐宝物业公司。综上所述，我不是本案的适格被告，也不存在任何违约行为，支付违约金无从谈起。原告锐宝物业公司主张的部分物业服务费已经超过法律规定的两年诉讼时效。原告锐宝物业公司没有依照《广西壮族自治区物业管理条例》第二十六条之规定，提供符合法律规定的物业服务，其诉讼请求没有依据，请法院依法对本案作出判决。在举证期限内，被告梁丽红向法庭提供了12份证据材料：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证实合同内容没有包含前期物业服务合同约定的内容；该合同没有将《前期物业服务合同》作为附件；该合同没有约定前期物业，是业主签订物业销售合同以后才签订；被告梁丽红不是《前期物业服务合同》的当事人，因此不是本案的适格被告。2、《物业管理条例》第二十五条和《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的有关内容打印件各一份，证实《前期物业服务合同》包含在商品房买卖合同内容当中或将其列为合同附件，《前期物业服务合同》才对买受人产生约束力。3、《广西壮族自治区物业管理条例》第三十八条的有关内容打印件一份，证实物业销售合同没有约定，物业服务企业不得向买受人收取任何费用，因此业主依法不承担前期物业费用。4、《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条的有关内容打印件一份，证实建设单位应当通过招标或经县级政府批准才能与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，本案的前期物业服务合同违反了法律的规定，应属无效合同。5、《物业管理条例》第三十三条的有关内容打印件一份，证实物业服务企业的从业人员应当具备资质，原告锐宝物业公司的员工杨培淑没有相应资质。6、《三江明珠广场前期物业服务协议》和2011年10月13日的《前期物业服务合同》复印件各一份，证实原告锐宝物业公司提供的不是法律意义上的前期物业服务，小区业主只是认可苏灵物业公司的服务，苏灵物业公司与房开公司签订的《前期物业服务合同》告知了业主。7、《照片》打印件一组，证实原告锐宝物业公司不依照规定提供物业服务，造成小区脏乱差、垃圾成堆，水管漏水，平台积水，楼梯扶手毁损，车辆乱停乱放，原告锐宝物业公司只是管理地下停车场。8、《物业管理条例》第五十四条第二款、《住宅专项维修资金管理办法》第十六条、第十七条内容条款打印件一份，证实原告锐宝物业公司无权收取专项维修资金，所列的支出不属于专项维修资金的支付范围，且违反法律规定。9、《工商登记查询单》打印件一份，证实原告锐宝物业公司没有从事物业服务的资质。10、苏灵物业公司的《收款收据》复印件二份，证实业主依照合同约定向苏灵物业公司交纳物业服务费，认可该公司是小区的物业服务企业。11、2016年10月13日的《通知》打印件一份，证实原告锐宝物业公司根本没有为小区1期业主提供物业服务。12、《视频资料》光盘一张，证实原告锐宝物业公司根本没有为小区1期业主提供物业服务，为此小区业主只好自行组织打扫卫生。经庭审质证，被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第1份证据的真实性有异议，认为原告提供的商品房买卖合同与被告手上的不一致，应以被告提供的为准，同时证明《前期物业服务合同》不是商品房买卖合同的附件。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第2份证据材料有异议，认为被告梁丽红签订买房合同在先，《前期物业服务合同》签订在后，被告梁丽红不是本案的适格被告。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第3份证据材料有异议，认为只能说明被告梁丽红在该小区生活居住的事实，而不能证明其他目的。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第4份证据材料有异议，认为原告锐宝物业公司是依照0.5元/平方米向业主收取物业服务费，并不按照物价部门核准的0.45元/平方米向业主收取物业服务费。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第5份证据材料有异议，认为是原告锐宝物业公司单方制作，欠费时间、金额没有经过业主签字认可。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第6、7份证据材料有异议，认为不能证明原告锐宝物业公司是小区物业的服务企业，杨培淑是苏灵物业公司的员工，业主拒绝原告锐宝物业公司到小区从事物业服务。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第8、9份证据材料有异议，认为原告锐宝物业公司单方制作上述材料。没有业主的签名，所有材料全部由杨培淑一人签名，工作不可能由她一个人完成，没有注明苏灵物业公司撤出小区的时间，不予认可。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第10份证据材料有异议，认为专项维修资金需业主同意才能支出，才会存在。原告锐宝物业公司提供的证据材料亦未能证实上述维修费用应当在专项维修资金当中支出。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第11份证据材料的真实性有异议，认为没有本案被告及其他业主的签字，只能说明业主反映小区噪音问题，行文和落款时间存在瑕疵。被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的第12份证据材料的真实性有异议，认为没有业主的签字，且是打印件，不能说明是原告锐宝物业公司退钱给业主。本院认为，被告梁丽红对原告锐宝物业公司提供的12份证据材料发表的质证意见是其依法质证的表现。对于本案的被告主体资格、合同效力、物业服务的履行情况及各项费用计算依据及违约金是否应当支付问题，将由本院依据涉案的有关合同、证据材料并结合相关法律规定进行确认，对被告梁丽红对此发表的质证意见予以参考。经庭审质证，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第1份证据材料的合法性、真实性没有异议；对证明目的有异议，认为两份合同都有效，原告锐宝物业公司是在苏灵物业公司撤离小区之后，接管物业服务。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第2份证据材料有异议，认为被告梁丽红的主体地位适格，被告梁丽红居住的小区没有成立业主委员会。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第3、4、5份证据材料的内容条款无异议；对证明目的有异议，认为被告梁丽红居住的小区没有成立业主委员会，房开公司继续与物业服务企业签订物业服务合同，是维护业主的权益。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第6份证据材料有异议，认为公章没有组织机构代码，宝兴公司的法定代表人吴成材的签字与锐宝物业公司签订合同上的“吴成材”的笔迹不一致，合同也没有约定物业管理的面积，与本案无关。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第7份证据材料有异议，认为照片上没有具体的时间，不知道被告梁丽红何时拍照。因为业主一直没有交物业费，违约在先，导致公司没有资金正常运营管理、维修。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第8份证据材料有异议，认为锐宝物业公司确实代替业主垫付公共设施设备维修费用，公司有权向业主追偿。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第9份证据材料的证明目的有异议，认为锐宝物业公司具有物业服务的资质，有工商营业执照和物业服务企业资质证书予以证实。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第10份证据材料无异议，但补充一点质证意见认为，被告梁丽红从未向原告锐宝物业公司交纳物业服务费。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第11份证据材料有异议，认为被告梁丽红等部分业主一直未交物业费，所以张贴公告催费，但车库一直在管理，监控。本案被告梁丽红等部分业主未交物业费，侵害到已交纳物业费的业主权益。原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第12份证据材料有异议，认为不能证明原告锐宝物业公司没有派员工从事卫生保洁工作，打扫卫生只是被告等业主自发的行为，不具有代表性，亦不能说明其他问题，对该证据材料不予认可。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第10份证据材料无异议，为此予以确认，并附卷佐证。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第1份证据材料的合法性、真实性没有异议，为此予以确认；对于该份合同的效力和履行情况，需要结合其他证据材料予以确认。为此，本院对原告锐宝物业公司对该份证据材料证明目的发表的质证意见予以参考。本院认为，被告梁丽红是否为本案的适格被告，需要依据相关的合同约定及依照法律规定进行确认，单一的法律条款规定并不能说明诉讼主体问题；为此本院对原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第2份证据材料发表的质证意见予以参考。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第3、4、5份证据材料的内容条款无异议，为此予以确认；对于《前期物业服务合同》是否需要履行相关的招投标程序及审批，是政府有关部门的监管问题，不是本案的审查范围。为此，本院对原告锐宝物业公司对上述证据材料证明目的发表的质证意见予以参考。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第6份证据材料提出异议的理由成立，因为上述两份合同与本案无关，应当遵循合同相对性原则，上述两份合同的履行期限已经届满，当事人的权利义务终止。为此，本院对被告梁丽红提供的第6份证据材料不予采信；对原告锐宝物业公司对此发表的质证意见予以采纳。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第7份证据材料提出异议的理由成立，因为被告梁丽红提供的上述照片没有拍摄的时间，反映出来的事实呈静止、孤立的状态，不能完整全面放映小区的状况，需要提供其他证据材料予以佐证。对于原告锐宝物业公司提供物业服务质量的问题，需要参照其他证据材料及业主对物业服务企业的评议表进行综合认定。为此，本院对被告梁丽红提供的第7份证据材料不予采信；对原告锐宝物业公司对此发表的质证意见予以采纳。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第8份证据材料发表的质证意见有一定合理性，对于原告锐宝物业公司为业主垫付的公共设施设备维修费用数额将由本院结合有关费用凭证及修缮部位进行确认；住宅专项维修资金的缴纳与本案是不同的法律关系，对此本案不予审查处理。为此，本院对被告梁丽红提供的第8份证据材料不予采信；对原告锐宝物业公司对此发表的质证意见予以采纳。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第9份证据材料发表的质证意见成立，因为该查询单是打印件，没有注明出处，无法核实真实性，对于原告锐宝物业公司是否具备从事物业服务的资质，应当以其工商营业执照及物业服务企业资质证书记载的内容为准。为此，本院对被告梁丽红提供的第9份证据材料不予采信；对原告锐宝物业公司对此发表的质证意见予以采纳。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第11份证据材料发表的质证意见有一定合理性，原告锐宝物业公司从事物业服务的期限，应当以其与广西三江县宝兴房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的期限为准。对此，本院对被告梁丽红提供的第11份证据材料不予采信；对原告锐宝物业公司对此发表的质证意见予以参考。本院认为，原告锐宝物业公司对被告梁丽红提供的第12份证据材料提出异议的理由成立，因为被告梁丽红提供的上述视频不能完整全面放映小区的状况，需要提供其他证据材料予以佐证。对于原告锐宝物业公司提供物业服务质量的问题，需要参照其他证据材料及业主对物业服务企业的评议表进行综合认定。为此，本院对被告梁丽红提供的第12份证据材料不予采信；对原告锐宝物业公司对此发表的质证意见予以采纳。根据上述有效证据及当事人在庭审当中的陈述，本院依法确认以下法律事实：广西三江侗族自治县古宜镇三元路33号“明珠广场”商住小区的楼盘由广西三江县宝兴房地产有限公司投资兴建。2011年6月18日，被告梁丽红及梁荣莅与广西三江县宝兴房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告梁丽红及梁荣莅购买一套位于广西三江侗族自治县古宜镇三元路33号X栋X单元XXX室的房屋，建筑面积115.30平方米，约定交房时间为2011年12月31日之前。原告放弃对梁荣莅的起诉，是其自主处分自己权益的行为，依法应予以准许。被告梁丽红于2012年12月30日入住该房屋。2011年10月13日，广西三江县宝兴房地产有限公司和柳州苏灵物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定服务期限为2年，2011年10月31日起至2013年10月31日为止。2012年1月31日，被告梁丽红与柳州苏灵物业服务有限责任公司签订《三江明珠广场前期物业服务协议》。柳州苏灵物业服务有限责任公司在该小区从事物业服务期间，所有费用被告梁丽红已经交清，其中公共路灯电费每户每月交纳5元。因服务期限届满，柳州苏灵物业服务有限责任公司终止物业服务，并撤离小区。由于该小区至今没有成立业主委员会，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司和原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订《前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：“甲方：广西三江县宝兴房地产有限公司，委托代理人：朱品颖，乙方：南宁市锐宝物业服务有限公司。第七条第1款，住宅物业服务费，按建筑面积每月每平方米0.5元/人民币的标准收取。第七条第4款，道路及楼道共同照明所产生的能耗费以单元或栋按户数进行公摊。第九条业主应于收楼之次日起交纳服务费用，其中第3项为：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间履行交纳义务。第二十六条业主或物业使用人违反本合同第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。第三十条本合同期限自2013年11月20日起至2016年11月19日止，期限为三年，在合同期限内若成立业主委员会，并代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。在选聘物业企业时，乙方在同等条件下享有优先权。若合同期限到期后，业主委员会不能产生或不能选定物业服务企业并签订物业服务合同的，有关物业服务事宜届时双方再另行协商。第三十七条本合同经双方签字盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，监管部门壹份。甲方委托代理人朱品颖在合同上签名，并加盖公司印章。乙方法定代表人韦宗美在合同上签名，并加盖公司印章，双方的落款时间均为：2013.11.20。”。在与广西三江县宝兴房地产有限公司签订《前期物业服务合同》之后，原告锐宝物业公司开始进入该小区从事物业管理服务，并向业主收取物业服务费用。在从事物业服务期间，原告锐宝物业公司代替小区业主交纳了部分公共照明的电费和支付公共设施设备维修费用。为了便于从事物业管理服务，原告锐宝物业公司于2013年12月23日注册成立了南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司，韦宗美为负责人，为“明珠广场”商住楼小区提供物业服务。2014年3月26日，三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局向南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司颁发文件：三价复[2014]3号《关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》：“一、物业服务费（含物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、物业管理人员工资福利等）按住宅面积0.45元/月.平方米收取。二、收费时间从2014年4月1日起执行。”2015年4月8日，小区业主另案被告莫凤月在《三江县“明珠广场”临时管理规约》上签字，该规约一式三份，由广西三江县宝兴房地产有限公司、南宁市锐宝物业服务有限公司、业主各执一份。该规约的主要内容为：“第五十条本物业服务区域内，物业服务费收取采取包干制方式。业主应按前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。延期交纳的按国家《物业管理条例》和《广西壮族自治区物业管理条例》以及有关规定以每日加收当交纳费用的千分之三收取滞纳金，经多次催缴仍不缴纳者，依照相关法律规定，物业管理单位可以向人民法院起诉。第五十二条业主应当按照季度交纳物业服务费及相关费用（每季度末前预交下季度物业服务费及相关费用），业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带责任，包括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费。”。同日，小区业主另案被告莫凤月又向原告锐宝物业公司出具《承诺书》:一、本人同意由南宁市锐宝物业服务有限责任公司为本物业的管理者；二、确认已详细阅读了《三江县“明珠广场”临时管理规约》，并承诺遵守其所有约定条款。被告梁丽红居住的“明珠广场”小区为第一期工程，一共有6栋房屋，228套房屋，有220房已经装修完毕入住，另外8房未装修入住。2014年5月7日、2015年5月1日、2015年12月6日，原告锐宝物业公司在小区宣传栏张贴《物业费催费通知书》，公布被告梁丽红的欠费数额。2016年9月19日及12月27日，原告锐宝物业公司在被告梁丽红的家门口大门处和小区宣传栏张贴《紧急通知》和《通知》，请求被告梁丽红等业主交纳入住3年以来的物业服务费。因对原告锐宝物业公司提供的物业服务质量存在争议，为此被告梁丽红没有向原告锐宝物业公司交纳物业服务费，对此问题双方无法自行协商处理，为此原告锐宝物业公司依法诉至法院，并提出前述诉请。另查，2017年3月14日，本院组织涉案被告梁治轩、覃黎彰、龙文祥、荣登科及原告锐宝物业公司的委托诉讼代理人邓湘萍到物业现场进行实地勘查，证实广西三江侗族自治县古宜镇明珠广场商住小区的楼盘第1期一共有6栋房屋，分别为1栋、2栋、3栋、5栋、6栋、7栋，共有3个入口，三个入口处分别安装有一个摄像头，住宅区楼上没有摄像头，一楼设有监控室。被告梁丽红居住的“明珠广场”小区分为第一期和第二期，被告梁丽红居住的“明珠广场”小区为第一期，第一期小区为开放性小区，没有建设保安值守的大门，小区之内有多条通道可以进入，对此事实，梁治轩、龙文祥、覃黎彰、荣登科及原告锐宝物业公司的委托诉讼代理人邓湘萍均无异议。同日，本院对原告锐宝物业公司三江分公司的负责人杨培淑进行询问，其表示从2013年11月25日至今在原告锐宝物业公司三江分公司工作，平时分公司的日常管理工作主要由其负责。对此，另案被告梁治轩予以认可，并在笔录上签字。2012年7月6日至2016年12月30日，中国人民银行公布的1-3年期限贷款基准利率为年利率6.15%。根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、被告梁丽红的诉讼主体是否适格？二、2013年11月20日的《前期物业服务合同》是否有效？三、原告锐宝物业公司收取物业服务费是否符合规定？四、原告锐宝物业公司收取公共路灯电费是否符合规定？五、原告锐宝物业公司是否有资格收取公共设施设备维修费？六、原告锐宝物业公司计算违约金是否有依据？七、原告锐宝物业公司的起诉是否超过两年的诉讼时效？本院将围绕上述争议焦点进行评判。一、关于被告梁丽红的诉讼主体是否适格的问题,本院认为，被告梁丽红与广西三江县宝兴房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告梁丽红购买一套位于广西三江侗族自治县古宜镇三元路33号X栋X单元XXX室的房屋，该小区命名为“明珠广场”。该房屋已经交付被告梁丽红使用，并办理了《房屋所有权证》，被告梁丽红是该房屋的所有权人，成为该商住楼盘的业主。截止本案一审法庭辩论终结前，被告梁丽红居住的小区尚未成立业主委员会。鉴于上述情况，2013年11月20日，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同期限为三年，2013年11月20日起至2016年11月19日为止。原告锐宝物业公司进入“明珠广场”小区从事物业服务，为了便于管理，依法成立了南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司，由韦宗美任负责人。南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司不具备独立的法人资格，其是原告锐宝物业公司的分支机构，隶属原告锐宝物业公司，受到原告锐宝物业公司管理和支配，其代表原告锐宝物业公司进驻“明珠广场”小区从事物业管理服务，所产生的法律后果由原告锐宝物业公司承受。2014年3月26日，三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局向南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司颁发文件：三价复[2014]3号《关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》，“同意南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司按照房屋建筑面积0.45元/月.平方米向业主收取物业服务费，收费时间从2014年4月1日起执行。”2015年4月8日，小区业主另案被告莫凤月在《三江县“明珠广场”临时管理规约》上签字，并出具《承诺书》：“一、本人同意由南宁市锐宝物业服务有限责任公司为本物业的管理者；二、确认已详细阅读了《三江县“明珠广场”临时管理规约》，并承诺遵守其所有约定条款。”从上述事实分析和判断，另案被告莫凤月已经认可原告锐宝物业公司在“明珠广场”小区从事物业管理服务，他们之间存在物业服务合同关系。梁丽红、莫凤月同为“明珠广场”小区的业主，权利义务应当一致。依照《广西壮族自治区物业管理条例》第二十四条第一款之规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。”，由于其他原因，被告梁丽红虽然没有在《三江县“明珠广场”临时管理规约》上签字，并出具《承诺书》。原告锐宝物业公司在“明珠广场”小区从事物业管理服务的时间已经超过3件，对此作为小区业主应当知晓。从上述事实分析和判断，被告梁丽红和原告锐宝物业公司存在事实上的物业服务关系。原告锐宝物业公司已经实际提供了物业服务，作为业主的被告梁丽红已经实际享受了相关的物业服务，理应按时足额交纳物业服务费及其他费用。在被告梁丽红没有按时足额交纳物业服务费及其他费用的情况下，原告锐宝物业公司起诉至法院，请求被告梁丽红交付物业服务费及其他费用符合法律的规定，因此梁丽红是本案的适格被告。为此，本院对被告梁丽红认为其不是本案适格被告的辩解意见不予采纳。二、关于2013年11月20日的《前期物业服务合同》是否有效的问题,本院认为，被告梁丽红购买一套位于广西三江侗族自治县古宜镇三元路33号X栋X单元XXX室的房屋，成为“明珠广场”商住楼小区的业主。至今为止，该小区仍然没有成立业主委员会，为此在开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与柳州苏灵物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》期满之后，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司又与原告锐宝物业公司签订了《前期物业服务合同》，据此原告锐宝物业公司进入小区从事物业管理服务工作，并实际向小区业主提供物业管理服务，该行为一直持续。2015年4月8日，小区业主另案被告莫凤月于在《三江县“明珠广场”临时管理规约》上签字，并出具《承诺书》，同意由原告锐宝物业公司在“明珠广场”小区从事物业管理服务，追认开发商广西三江县宝兴房地产有限公司和原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》有有效合同。在“明珠广场”小区业主没有依法成立业主委员会的情况下，要求原告锐宝物业公司与所有小区业主都签订《物业服务合同》，该行为难以操作，且不符合实际。业主应当召开业主大会，成立业主委员会，授权或通过业主委员会选聘物业服务企业，而不能任意由单个业主选定物业服务企业。原告锐宝物业公司与被告梁丽红签订《已售、已租车位协议书》，对此被告应该知道原告锐宝物业公司进入“明珠广场”小区从事物业服务。认定开发商广西三江县宝兴房地产有限公司和原告锐宝物业公司于2013年11月20日签订的《前期物业服务合同》为有效的合同，对小区全体业主具有约束力，合情合理，更加切实实际。不能因为被告梁丽红没有在《三江县“明珠广场”临时管理规约》上签字，从而否认2013年11月20日的《前期物业服务合同》的合同效力。据此，本院对被告梁丽红认为2013年11月20日的《前期物业服务合同》为无效合同的辩解意见不予采纳。三、关于原告锐宝物业公司收取物业服务费是否符合规定的问题,本院认为，原告锐宝物业公司进入“明珠广场”小区从事物业服务，为了便于管理，依法成立了南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司，由韦宗美任负责人。2014年3月26日，三江侗族自治县物价局、三江侗族自治县住房和城乡建设局联合向南宁市锐宝物业服务有限公司三江分公司颁发文件，三价复[2014]3号《关于三江县明珠广场小区多层物业服务收费标准的批复》：“一、物业服务费（含物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、物业管理人员工资福利等）按住宅面积0.45元/月.平方米收取。二、收费时间从2014年4月1日起执行。”据此，原告锐宝物业公司依据上述文件标准以0.45元/月.平方米收取物业服务费符合规定，并无不当。被告梁丽红购买的房屋建筑面积为115.3平方米，庭审中原告锐宝物业公司同意按照115.3平方米计算收取物业服务费，放弃其原先主张的房屋建筑面积为115.44平方米的主张，其是依法处分自己的诉讼权利，应当准许。原告锐宝物业公司从事物业服务的期限到2016年11月19日届满，被告从2014年1月开始未交纳物业服务费，因此只能向被告梁丽红收取35个月（2014年1月-2016年11月）的物业服务费，原告锐宝物业公司主张物业服务费收到2016年12月，缺乏合同依据。据此，本院计算原告锐宝物业公司向被告梁丽红收取的物业服务费为1815.98元（115.3平方米×0.45元/月.平方米×35个月=1815.98元）；原告锐宝物业公司主张的物业服务费为1870.13元（115.44平方米×0.45元/月.平方米×36个月=1870.13元），属于计算不当，本院予以纠正。根据权利义务一致原则，原告锐宝物业公司向被告梁丽红提供了相应的物业服务，被告梁丽红应当向原告锐宝物业公司交纳物业服务费1815.98元。本院对被告梁丽红认为原告锐宝物业公司没有提供物业服务，应当判决驳回其请求业主支付物业服务费的辩解意见不予采纳。四、关于原告锐宝物业公司收取公共路灯电费是否符合规定的问题,本院认为，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与柳州苏灵物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，在柳州苏灵物业服务有限责任公司从事物业服务期间，被告梁丽红向柳州苏灵物业服务有限责任公司每月交纳公共路灯电费5元，并未拖欠该费用。开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司签订的《前期物业服务合同》对此虽然没有约定，但遵从惯例和公平原则，路灯费用确已实际产生，且是方便小区业主的生活，该费用应当由被告梁丽红等在内的业主承担。现在原告锐宝物业公司已经代替业主将该部分电费交付给电力公司，因此原告锐宝物业公司有权向被告梁丽红追偿该部分电费。原告锐宝物业公司从事物业服务的期限到2016年11月19日届满，被告从2014年1月开始未交纳公共路灯电费，因此只能向被告梁丽红收取35个月（2014年1月-2016年11月）的电费，原告锐宝物业公司主张公共路灯电费计算到2016年12月，缺乏合同依据。据此，本院计算原告锐宝物业公司向被告梁丽红收取的公共路灯电费为175元（5元/月×35个月=175元）；原告锐宝物业公司主张的电费为180元（5元/月×36个月=180元），属于计算不当，本院予以纠正。据此，被告梁丽红应当向原告锐宝物业公司交纳公共路灯电费175元，对被告梁丽红认为公共路灯电费由业主按照实际产生费用平均分摊的辩解意见予以参考。五、关于原告锐宝物业公司是否有资格收取公共设施设备维修费的问题,本院认为，开发商广西三江县宝兴房地产有限公司与原告锐宝物业公司签订的《前期物业服务合同》对公共设施设备维修费没有约定，但遵从惯例和公平原则。2012年1月31日，被告梁丽红与柳州苏灵物业服务有限责任公司签订《三江明珠广场前期物业服务协议》，该协议约定：“第三条物业服务费用：一、收费标准。5.公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修服务费标准：（1）公共部位：0.06元/平方米.月”。明珠广场小区的业主在2012年1月份左右开始陆续入住，截止2017年1月13日，原告锐宝物业公司诉至法院，时间已有五年之久，一些公共设施设备必然需要维护维修，由于自然损耗，一些公共设施设备也需要更换翻新，亦需要支出部分费用。由于管理工作中存在缺陷，原告锐宝物业公司提供的一些票据名目与维修项目没有对应，票据形式上存在瑕疵。结合原告锐宝物业公司提供的《三江明珠广场一期专项维修资金使用汇总表》，可以确认原告锐宝物业公司支出公共设施设备维修费13645.20元。在庭审当中，被告梁丽红对原告锐宝物业公司支付的部分公共设施设备维修费用予以认可，同意合理分担，由法院酌情判决。根据本案的实际情况，“明珠广场”小区1期有228套房屋，被告梁丽红应当承担属于自己部分的公共设施设备维修费用为60元。六、关于原告锐宝物业公司计算违约金是否有依据的问题,本院认为，2015年4月8日，小区业主另案被告莫凤月在《三江县“明珠广场”临时管理规约》上签字，该规约的主要内容为：“第五十条本物业服务区域内，物业服务费收取采取包干制方式。业主应按前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。延期交纳的按国家《物业管理条例》和《广西壮族自治区物业管理条例》以及有关规定以每日加收当交纳费用的千分之三收取滞纳金，经多次催缴仍不缴纳者，依照相关法律规定，物业管理单位可以向人民法院起诉。第五十二条业主应当按照季度交纳物业服务费及相关费用（每季度末前预交下季度物业服务费及相关费用），业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带责任，包括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费。”莫凤月、梁丽红同为“明珠广场”小区业主，基于物业服务合同产生的同一法律关系，该约定也适用于被告梁丽红。2013年11月20日，原告锐宝物业公司和开发商广西三江县宝兴房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，之后并没有及时与业主另行签订物业服务合同。被告梁丽红认为原告锐宝物业公司主张违约金没有依据，不予认可，这一辩解意见应当包括对计算违约金的合理性提出抗辩。由于被告梁丽红居住的“明珠广场”小区分为第一期和第二期，被告梁丽红居住的“明珠广场”小区为第一期，第一期为开放性小区，没有建设保安值守的大门，小区之内有多条通道可以进入，增加物业管理的难度，为此原告锐宝物业公司在提供物业服务过程难免存在一些缺陷和不足，据此影响到部分业主交纳物业服务费的积极性和主动性。上述因素应该成为调整违约金的参考依据。违约金主要是以补偿损失为认定基础，被告梁丽红未按时足额交纳物业服务费，已经构成违约，理应承担违约责任。合同约定按照日千分之三支付滞纳金，明显超过原告锐宝物业公司损失的30﹪。本案涉及民生问题，为了缓解当事人的矛盾纠纷，支付违约金的数额应该尽可能合情合理，平衡双方当事人的利益。本院参照中国人民银行公布的同期银行贷款1-3年期限的利率分段计算违约金，确认被告应当支付原告锐宝物业公司违约金165元。七、关于原告锐宝物业公司的起诉是否超过两年诉讼时效的问题,本院认为，2015年4月8日，小区业主另案被告莫凤月在《三江县“明珠广场”临时管理规约》上签字，该规约第五十二条约定：“业主应当按照季度交纳物业服务费及相关费用（每季度末前预交下季度物业服务费及相关费用），业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带责任，包括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费。”。梁丽红、莫凤月同为“明珠广场”小区业主，该约定也应当适用于被告梁丽红，按季度交纳物业服务费比按月交纳物业服务费对业主更加有利。原告锐宝物业公司进入“明珠广场”小区从事物业管理服务工作，对此小区业主应当知晓。根据权利义务一致原则，小区业主已经享受到相应的物业服务。为此原告锐宝物业公司有权向包括被告梁丽红等在内的业主收取物业服务费，由于物业服务费是按季度交纳，具有连续性，原告锐宝物业公司从2014年5月7日、2015年5月1日和2015年12月6日就开始在被告梁丽红的门口及小区的公共位置张贴《物业费催费通知书》，请求业主交纳物业服务费及其他费用，一直主张权利，对此提供了相关照片予以证实。原告锐宝物业公司于2017年1月13日诉至法院主张权利，没有超过两年的诉讼时效，其实体权利应当得到法律的保护。因此，本院对被告梁丽红认为原告锐宝物业公司起诉主张物业服务费的诉讼请求超过两年诉讼时效的辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广西壮族自治区物业管理条例》第六条第（一）项、第八条、第二十三条、第二十四条第一款、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条之规定，判决如下：一、被告梁丽红向原告南宁市锐宝物业服务有限公司交纳2013年12月至2016年11月期间的物业服务费1815.98元、公共路灯电费175元及支付公共设施设备维修费用60元；二、被告梁丽红向原告南宁市锐宝物业服务有限公司支付违约金165元；三、驳回原告南宁市锐宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已预交），由原告南宁市锐宝物业服务有限公司承担15元，被告梁丽红承担35元。上述应付款项，义务人梁丽红应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人南宁市锐宝物业服务有限公司可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  苏进军审 判 员  杨红玉人民陪审员  杨生才二〇一七年五月十七日书 记 员  徐丽娟