浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义佛堂民初字第151号
原告：义乌阳普机电工具有限公司，住所地：义乌市苏溪镇工业区山主头。
法定代表人：杨新传，执行董事。
委托代理人：吴庆荣，浙江国权明达律师事务所律师。
委托代理人：黄江敏，浙江国权明达律师事务所实习律师。
被告：王建炎。
委托代理人：骆晓敏，浙江现代阳光律师事务所律师。
委托代理人：赵群超，浙江现代阳光律师事务所律师。
原告义乌阳普机电工具有限公司为与被告王建炎房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员王益民独任审判。因本案的审理需以另一案的审理结果为依据，本院于2014年7月15日作出裁定，本案中止诉讼。后本案于2015年12月30日恢复审理，并由审判员ＸＸ独任审判，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告义乌阳普机电工具有限公司的委托代理人吴庆荣、被告王建炎及其委托代理人骆晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌阳普机电工具有限公司起诉称：被告系义乌市佛堂建炎拉丝厂（个体工商户）业主。2008年11月16日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的坐落于义乌市稠江街道官塘柯村占地8647平方米工业用地上的房屋（共五幢）出租给被告使用，租赁期限为三年（自2008年11月16日至2011年11月15日止）。协议签订后原告依约将上述房屋交付给被告使用。但租赁期限届满后，被告未将所承租房屋全部腾空并返还给原告。自2011年11月16�起，被告一直占用原告所有的上述五幢房屋中的四层房屋一幢并使用至今。原告认为，原告系涉案房屋的合法所有权人，被告长期占用原告房屋已严重侵犯了原告的物权并给原告造成了极大的经济损失。现原告起诉请求判令：1、被告腾退原告所有的坐落于义乌市稠江街道官塘柯村房产证号为义乌房权证稠江字第b000064**号房屋中的四层房屋一幢；2、被告赔偿原告房屋租金损失（自2011年11月16日起按照同类房屋市场租金价格算至实际腾退之日止，暂算至起诉日时为270000元，具体以鉴定为准）。
被告王建炎答辩称：原、被告签订合同是事实的，但是根据2006年12月31日双方签订的合作购地产协议以及被告履行合作购地产协议的情况，涉案房屋处于原告应退让的公共通道上面，该房屋应部分拆除，原告的诉请依法不应支持，请求驳回。涉案房屋为一幢四层房屋，其�房屋的第一层是由我使用的；其它三层由原告出租给他人使用的。
原告义乌阳普机电工具有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明被告租用原告房屋，租期至2011年11月15日止。
2、房产证、土地证各一份，证明讼争房屋属原告所有。
3、2014年3月24日录音光盘及整理资料各一份，证明被告占用原告房屋的事实。
4、收条一份，被告在2015年7月2日收取原告的承租户房租7个月，证明被告将涉案房屋擅自租给原告承租户的事实。
被告王建炎质证认为：对证据1，真实性没有异议，但是租赁房屋在2011年6月份就应该部分拆除作为公共通道。对证据2，真实性没有异议，该房产证上的3、4、5号三幢房屋是位于公共通道上面的，应当部分拆除。对证据3，真实性没有异议，但是可以证明�告已经履行补偿义务，已将部分土地补偿给原告使用，原告应按照协议拆除部分房屋作为公共通道，现在原告起诉的四层房屋中第2、3、4层是由原告自行在使用。对证据4，真实性有异议，被告没有写过这样的收条；该收条是被告厂里负责收水电费的老陈写的，房租也是他收的。
5、资产评估报告和发票各一份，证明涉案房屋以2011年11月16日为基准日评估的租金为每年77000元。
被告王建炎质证认为：对该证据的真实性无异议，但是从评估报告的第13条来看，有效期是一年，现在已经超过有效期的期限，不能作为定案的根据。
本院对原告义乌阳普机电工具有限公司提供的证据1、2的真实性均予以确认。对证据3录音的真实性予以确认，关于关联性，本院认为，该录音中被告认可其使用了四层的楼房，其拒绝支付租金的原因是双方另外就涉案土地存有争议，可以表明被告仍在使用涉案一幢四层楼房；对其证明力予以确认。对证据4收条，经本院庭后核实，被告王建炎认可收条系由其员工所为，涉案房屋第三层有三间房出租给刘化林，本院对该收条的证明力予以确认。对证据5评估报告的真实性予以确认，关于关联性，本院认为，被告虽对评估报告提出了异议，但其未申请重新评估，本院对该评估报告的证明力予以确认。
被告王建炎为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、合作购地产协议一份，证明原、被告签订协议的事实。
2、规划图（复印件，原件存于档案室）、坐标联测图【复印件，原件在（2014）金义苏溪商初字第548号】各一份、民事判决书二份，证明原告应履行退让的义务；涉案房屋是坐落在通道的上面，应当拆除；被告已经履行了补偿的义务。
原告义乌阳普机电工具有限公司质证认为：对证据1、2，真实性均没有异议，但与被告的抗辩主张缺乏关联性；义乌法院的判决并未明确退让的土地是位于涉案房屋坐落的上面；即使所要退让的公共通道包含在涉案房屋当中的话，被告还是要履行腾退的义务，（2014）金义苏溪商初字第548号民事判决书是要求在判决生效后三十日内由原告履行退让，在判决生效之前，被告占用原告房屋的租金还是应当按照整幢房屋的价值来算，从判决生效后到实际腾退之间价值由法院酌情确定；租金损失应从2011年11月16日起计算到实际腾退之日止。
本院对被告王建炎提供的证据1、2本身的真实性均予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
义乌市佛堂建炎拉丝厂系被告王建炎为经营者的个体工商户。2008年11月16日，原告、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告�位于义乌市稠江官塘柯村8647平方米的房屋出租给被告使用；租赁期限为三年，自2008年11月16日起至2011年11月15日止；租金为40.667万元每年，总计122万元；租金缴纳方式为前两年40万元；第三年42万元，于每年的11月16日付清；租赁合同因期满而终止时，承租方逾期不迁的，出租方有权起诉并申请强制执行，承租方应承担出租方因此所受的损失；双方还约定了其他事项。协议签订后，原告将上述房屋共计五幢交付给被告使用。租期届满之后，被告未将其所承租的房屋全部返还给原告。2014年6月24日原告以被告未返还其中一幢四层房屋为由诉至本院，要求被告腾空。
在本案审理过程中，本院根据原告的申请，依法委托鉴定机构对涉案房屋以2011年11月16日为基准日的租金价格进行评估，义乌至诚资产评估房地产估价有限公司出具了义至资评报字（2014）第0624号资产评估报告，评估结果为：“义乌阳普机电工具有限公司所有的位于义乌市稠江街道官塘乡柯村的厂房中的一幢四层房屋（房产证登记的建筑面积866.29平方米）在2011年11月16日的年租金评估值为77000元。”原告为此支出评估费1500元。
庭审中，双方均认可涉案的一幢四层楼房即为房产证上载明的面积为866.29平方米、编号为5号的楼房。在审理过程中，本院召集原、被告双方对涉案房屋的现状进行现场勘察，经勘查：涉案房屋为一幢四层楼房，其中第一层由被告作为仓库使用；第二层隔出五个房间（房门均被上锁）、一个大厅，大厅内放置立式空调一台、大小电视机各一台以及若干杂物（系被告所有）；第三层隔出八个房间，一个卫生间，其中三个房间闲置，五个房间房门上锁；第四层半侧为房间（房门上锁），另半侧为阳台，阳台上装有三台电视信号接收器。涉案一至四层的水电费由被告缴纳，水电线路是由被告厂里拉过去；第三层楼房中由刘化林租用三个房间，水电费由被告的员工收取。
另查明，2014年7月10日，被告王建炎因与原告签订的《合作购地产协议》的履行问题，诉至本院，要求判令：“1、确认原、被告于2006年12月31日签订《合作购地产协议》合法有效。2、被告立即履行《合作购地产协议》的退让义务即让出公共通道，并不妨害原告在该公共通道上通行。3、被告赔偿地租损失（自2011年6月16日起按原告实际退让面积的同期市场地租计算至实际履行之日止，暂算至起诉日为7万元）。4、被告赔偿因拒不履行退让义务给原告造成的损失（暂算至起诉之日为27万元）。”在该案诉讼过程中，被告王建炎撤回了第3、4项诉讼请求。本院于2015年7月29日作出（2014）金义苏溪商初字第548号民事判决书，该判决书认定�如下事实：
王建炎与义乌阳普机电工具有限公司于2006年12月31日签订《合作购地产协议》一份，约定双方共同向金华市中级人民法院司法拍卖购得的座落于义乌市稠江街道官塘柯村的3宗土地及房屋。金华市中级人民法院以（2006）金中民执字第212-3号民事裁定书确认了相应权属。在该协议中，双方对房地产产权如何分割及对未改造前的场地出租费用进行约定，并补充约定如下：1、义乌阳普机电工具有限公司公路方向121米，让出10米做公共通道。义乌佛堂建炎拉丝厂在阳普工具厂后墙补土地公共通道的50%。10米通道全部让给建炎拉丝厂，建炎拉丝厂在阳普工具后墙补足通道全部面积。2、实际面积和土地证不符的部分，按实际面积分摊。截止该案起诉之日，王建炎已完成产区改造，并按补充条款内容履行面积补足义务。义乌阳普机电工具公司则一直未完成�共通道的退让义务。据此，本院（2014）金义苏溪商初字第548号民事判决书，作出如下判决“一、确认原告王建炎与被告义乌阳普机电工具有限公司于2006年12月31日签订《合作购地产协议》有效。二、被告义乌阳普机电工具有限公司于本判决生效后三十日内，按义乌市佛堂建炎厂规划图纸（义乌市城建档案馆存档）从主入口由义乌阳普机电工具有限公司西南靠稠义路方向边界向东北方向让出7.5米直至其后墙作为公共通道，并不妨害原告王建炎在该公共通道上通行。三、驳回反诉原告义乌阳普机电工具有限公司的诉讼请求。”后义乌阳普机电工具有限公司不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2015年10月16日作出（2015）浙金商终字第2023号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案一幢四层房屋现是否由被告使用？二、被告是否有权继续占用涉案一幢四层房屋。
关于第一个问题，虽然被告否认一幢四层房屋中的二、三、四层由其使用，但被告认可该整幢房屋的水电费均由其缴纳，且水电线路也是从被告厂里拉过去；本院认为，水电是日常生活所必需的，被告缴纳水电费的行为表明被告是在正常使用涉案整幢房屋。此外，根据本院现场勘查情况，二层房屋中闲置的空调、电视机及杂物均系被告所有，三层房屋部分房间由被告出租，也表明系由被告在使用涉案房屋。同时，被告在2014年3月份的录音材料中，也未否认其在使用涉案房屋。综上，本院认定，涉案一幢四层房屋现仍由被告在占有使用。
关于第二个问题，本院认为，判断被告是否有权继续使用涉案房屋的前提是需厘清被告占有使用该房屋的法律上原因是什么。根据已查�的事实，涉案房屋系由原告所有，原告与被告于2008年11月16日签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告根据该《房屋租赁合同》向被告让渡了涉案房屋在租赁期限内的占有、使用权，在承租期内，被告有权对涉案房屋进行占有使用。因此，被告占有使用涉案房屋的法律上原因是基于原告、被告于2008年11月16日签订的《房屋租赁合同》。但被告对涉案房屋行使的权利是受到所有权人即原告所有权限制的租赁权，租赁期限届满之后，在未经所有权人许可的情况下，被告占有使用涉案房屋已经丧失法律上的原因，其应当返还涉案房屋。被告关于涉案房屋处于原告应退让的公共通道上、该房屋应当予以拆除，故拒绝腾退的抗辩，本院认为，原告与被告之间的《合作购地产协议》以及原告应退让的通�范畴，已经由本院生效判决予以了认定，本院已经另行作出处理。该《合作购地产协议》约束的是原、被告对双方厂区内通道的权利义务关系，而并未对原告房屋的所有权进行限制，也未约定原告在未退让的情况下，被告可一直占有使用原告所有的房屋；且根据前述分析，被告可占有使用涉案房屋的法律上原因是双方签订的《房屋租赁合同》，而并非《合作购地产协议》，故被告无权在租赁期限届满之后继续占有使用涉案房屋。即使原告违反了双方的《合作购地产协议》，其违约行为也不能导致原告对涉案房屋所有权的灭失，被告亦不能据此一直占有使用涉案房屋。被告主张双方曾口头约定如原告未退让公共通道则由被告无偿使用涉案房屋，但被告未能提供相应的证据，无法证明原告同意被告继续无偿使用涉案房屋，对该主张，证据不足，本院不予支持。综上，�告在房屋租赁期期限届满之后，无权继续占有使用涉案房屋，其应当返还原告涉案房屋。被告未能按约返还的，应当依照合同约定向原告赔偿相应的租金损失。关于租金损失，根据评估报告，涉案房屋的市场租金价格为每年77000元，故从2011年11月16日算至2015年11月15日的租金总计为308000元；此后的租金损失算至被告实际腾退之日止。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告以原告未退让公共通道为由拒绝腾退，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，判决如下：
一、被告王建炎于本判决生效后一个月内腾退原告义乌阳普机电工具有限公司所有的坐落于义乌市稠江街道官塘乡柯村的一幢四层房屋（产权证号：义�房权证稠江字b000064**号）。
二、被告王建炎于本判决生效后十日内支付原告义乌阳普机电工具有限公司租金损失308000元以及后续租金损失（后续租金损失从2015年11月16日起按年租金77000元算至被告王建炎实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2675元，评估费1500元，合计4175元，由被告王建炎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费5350元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 叶 飞
二〇一六年一月十二日
代书记员 丁建建