苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江汾民初字第0075号
原告周建胜，男，1963年4月15日出生，汉族。
原告许建华，女，1967年2月1日出生，汉族。
以上两原告共同委托代理人江勇，江苏江太律师事务所律师。
被告吴江集台房产发展有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇芦墟街道。
法定代表人裴安庆，董事长。
委托代理人沈梦醉，江苏展智律师事务所律师。
委托代理人许凌云，江苏展智律师事务所律师。
原告周建胜、许建华与被告吴江集台房产发展有限公司（以下简称集台房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理。依法由审判员沈国全适用简易程序于2013年3月12日、3月18日、4月15日三次公开开庭进行了审理。原告周建胜、许建华的委托代理人江勇，被告集台房产的委托代理人沈梦醉到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2013年4月26日转为适用普通程序审理，依法组成合议庭于2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告周建胜、许建华的委托代理人江勇，被告集台房产的委托代理人许凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建胜、许建华诉称：2008年9月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定原告向被告购买位于苏州市吴江区汾湖镇东方臻园29号别墅，房款总价为2379360元，合同还对房屋交付、违约责任等事项作了约定。合同签订后原告依约支付了首付款，并向中国建设银行股份有限公司吴江支行（以下简称吴江建行）办理了银行贷款手续。合同约定被告于2009年5月31日前向原告交付房屋，但时至今日被告仍未交付。现请求判令被告支付逾期交房违约金956502.72元（暂计算至2013年1月31日，以房款的万分之三按日计算），并承担本案诉讼费用。
被告集台房产辩称：原、被告双方确实签订过商品房买卖合同，被告也的确收到原告购房款1420000元，但经被告查询，被告没有查找到原告支付购房首付款的财务明细和凭证，遂与原告多次联系，原告始终没有向被告提供缴款凭证，因此被告认为原告没有支付首付款，原告违约在先；被告为维护原告合法权益，多次通知原告来被告公司核实账目并办理相应手续，但原告均以工作繁忙等理由推脱，使被告无法履行交房义务。2011年底集台房产已具备了交房条件，目前该楼盘除原告及其他几位相类似情况的客户外，其他正常购房业主均已在2011年底至2012年初陆续办理了交房手续；如果法院认定被告违约，被告愿意承担相应的责任，但是合同约定的违约金计算标准过高，被告要求以房屋所在地同等类型房屋租金为标准进行调整。另，涉案楼盘由被告与案外人徐智勇合作开发，有关项目的建设销售和公司管理都由徐智勇负责，因徐智勇没有按合作协议约定履行主要义务，2010年、2011年左右徐智勇退出合作，被告在对各项事务进行清理的过程中，发现徐智勇经手期间，包括原告在内的多份买房合同，均无法查找到购房人名下的付款记录，被告遂多次通知原告核实付款情况，核对凭证，但均遭原告拒绝和拖延，并要求被告去找徐智勇核实。原告周建胜与徐智勇系多年好友，双方名下企业互有财务往来。原告签订《吴江市商品房买卖合同》至今从未要求被告交房，这不符合常理，且原告办理按揭贷款也是徐智勇的安排。本案所涉商品房买卖合同徐智勇没有移交给集台房产，但据公司初步查实，确与原告签订了相关的买卖合同，公司要求原告核实账目，在办理相关手续后，公司随时可以交房。
经审理查明，2008年9月8日，周建胜、许建华与集台房产签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2008003183）1份，合同约定周建胜、许建华向集台房产购买位于苏州市吴江区汾湖镇东方臻园29号别墅，建筑面积为297.42平方米，房价为2379360元，集台房产应当在2009年5月31日前依照国家和地方人民政府的规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的交房条件为：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同对出卖人逾期交房的违约责任做出约定：逾期不超过30日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之七的违约金。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
再查明，吴江市三灵化纤织物有限公司（以下简称三灵公司，周建胜系三灵公司的法定代表人）于2008年9月16日转账给集台房产95×××60元。同年9月18日，集台房产转账给吴江市俊卡罗制衣有限公司95万元。
又查明，2008年10月9日，周建胜、许建华与吴江建行签订个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：011-2008002001）1份，合同特别签订条款约定借款人将借款用于购置苏州市吴江区汾湖镇东方臻园29号别墅，售房人为集台房产，借款本金为142万元整。该合同第33条还约定，吴江建行将款项一次划入周建胜、许建华指定的集台房产账户（账号32×××65）。同日，吴江建行划入集台房产上述账户款项142万元。
诉讼中，经集台房产申请，本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对本案所涉房屋2009年5月31日至2013年5月31日期间的年平均租金进行评估。2013年7月24日，该评估事务所有限公司作出《房地产估价报告》，上载明经评估确定委托评估的苏州市吴江区汾湖镇莘塔社区莘塔大街1508号东方臻园29幢房地产，估价对象的建筑面积为297.42平方米、规划用途为住宅、估价目的为委托方解决诉讼纠纷提供估价对象房地产的租赁价格参考依据、估价时点为2013年7月4日，估价结果为2009年5月31日至2013年5月31日期间的市场平均租金为￥109.80元／平方米／年。诉讼中，本院要求江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司补充提供现阶段同类房屋一般装修下的租金价格，2013年10月13日，该评估事务所来函，认为根据本次假设普通装修标准为800元每平米，装修成新率为60%左右，初步测算租金价格应该增加38元／平方米／年左右。庭审中，原告明确违约金计算至本案判决时止。
诉讼中，集台房产对周建胜、许建华提供的《吴江市商品房买卖合同》复印件真实性提出异议，要求周建胜、许建华提供原件，周建胜、许建华声称合同原件由于保管不善，无法找到。本院依周建胜、许建华的申请向吴江建行调取了合同原件（因周建胜、许建华贷款向吴江建行提供了合同原件），经核实，周建胜、许建华提供的商品房买卖合同复印件与存放于吴江建行的商品房买卖合同原件内容一致。
诉讼中，周建胜、许建华认为：集台房产明知三灵公司所支付的款项95×××60元是原告的购房首付款，因周建胜、许建华在付款后打电话告知了集台房产工作人员；2008年9月16日以来周建胜、许建华从未收到集台房产所谓的对账通知，要求核实付款情况，亦未收到集台房产交付房屋的书面通知。周建胜、许建华解释95×××60元款项用途处填写货款，是为了符合财务规则及公司法的相关规定，其实三灵公司与集台房产并无买卖关系。
以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》复印件、个人住房（商业用房）借款合同、三灵公司企业法人营业执照复印件、个人贷款支付凭证，本院向吴江建行调取的《吴江市商品房买卖合同》复印件，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司做出的《房地产估价报告》、致委托方函及居住类房地产类市场租赁价格调查表，被告集台房产提供的同城票据清算提入贷方凭证、汇票申请书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。
本案的争议焦点：1、《吴江市商品房买卖合同》签订后，原告周建胜、许建华有无实际支付全部购房款？
原告周建胜、许建华认为，其在2008年9月16日已支付被告首付款95×××60元，此款由周建胜掌控的三灵公司转账给被告；2008年10月9日，经原告贷款，吴江建行划入被告账户142万元，故原告已经依约履行了付款义务。为此，原告向法庭提供中国工商银行股份有限公司出具的证明1份（上载明“兹有吴江市三灵化纤织物有限公司于2008年9月16日转账支付吴江集台房产发展有限公司，账号73×××65，金额为玖拾伍万玖仟叁佰陆拾元整”）、中国工商银行苏州分行企业存款对账单1份、三灵公司出具的证明1份（上载明“吴江市三灵化纤织物有限公司于2008年9月16日转账给吴江集台房产发展有限公司（账号73×××65）金额玖拾伍万玖仟叁佰陆拾元整，为本公司法人周建胜向吴江集台房产发展有限公司购买房产而支付的首付款”）、尾号为8824记载“收款人为集台房产”、“金额为95×××60元”的支票存根1份。
被告集台房产认为，三灵公司转账的95×××60元款项用途注明系货款，而非购房款，三灵公司可能与集台房产有其他往来；三灵公司于2008年9月16日转账给集台房产95×××60元，集台房产于9月18日将该95万元转账给了徐智勇控制的吴江市俊卡罗制衣有限公司，徐智勇名下的公司与三灵公司有多笔往来，因此三灵公司汇给被告的款项不能直接认定为原告个人所支付的购房首付款；原告未曾支付被告首付款，以原告名义汇至被告公司账户的95×××60元被告未曾收到。为证明其主张，被告向本院提供了同城票据清算提入贷方凭证一份，汇票申请书一份，中信银行账号、对账单、流水明细证明各一份。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同后，原告通过三灵公司账户转账给被告95×××60元，该笔款项与合同约定的首付款金额一致，实际支付时间与合同约定的支付时间相近，在被告没有证据证明该95×××60元系其他用途款项外，本院认定该95×××60元为原告购房所支付的首付款；被告自认周建胜与当时掌控被告财务的徐智勇系多年好友，按常理，被告在收到该笔款项时应明知该95×××60元为原告购房所支付的首付款；至于到账的95×××60元被告最终如何处理系被告公司内部行为，原告无法再控制；2008年10月9日，经原告贷款，吴江建行划入被告账户142万元。综上，本院认为，原告已经如约支付了全部款项，但被告未按约定交付房屋。
本案的争议焦点：2、商品房买卖合同中约定的每日按已付房款万分之七为标准计算的违约金是否应当调整；如果应调整，按照何种标准调整。
原告周建胜、许建华认为，商品房买卖合同文本由被告提供，故应做出有利于相对方的解释；原告在起诉时已考虑到此约定过高，故将万分之七调整为万分之三；江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司的评估价格明显低于市场的租金价格。诉讼中，原告申请鉴定人出庭作证，原告代理律师就评估方法、评估步骤、计算公式、比较案例等专业问题对鉴定人进行了发问，鉴定人孙某一一作答。
被告集台房产认为，根据合同法及相关司法解释的规定，原告主张的违约金过高，请求法院按照《房地产估价报告》及补充的《致委托方函》确定的租金为依据对逾期交房违约金予以调整。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。根据双方所签订的商品房买卖合同，原告已经按期支付了房款，被告应于2009年5月31日前将符合合同约定房屋交付原告，但实际被告未如期交付房屋，被告逾期交房的事实成立，应当承担逾期交房的违约责任。在合同有效的前提下，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。故衡量违约金是否过高的基础为实际损失，而确定调整后的违约金数额一般应以不超过实际损失的130%为标准。
本案为商品房买卖合同，被告的主要义务为向原告交付符合合同约定的商品房，双方之间法律关系性质属于民事法律关系，并非包含商业或投资、盈利性为内容的商事法律关系。况且，在本案中原告购买房屋时并没有明确的出售计划，也并未确定因被告逾期交房给其造成的投资损失金额。故被告违约给原告造成的损失主要在于迟延交付期间内原告对于合同标的物使用价值不能实现的损失，其较为合理的替代方式即为在同地段、同类房屋中租赁房屋，故租金是衡量被告逾期交房导致原告的实际损失的主要标准。
原告对《房地产估价报告》的结果及江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所庭后提供的案例提出异议，鉴定人应某要求出庭及庭后进行了解释。现原告并未对其异议提出相关证据，本院认为，评估机构采用的评估依据、评估原则、评估方法等均符合评估的法定要求，评估程序合法，故对评估结果予以认定。根据该《房地产估价报告》，东方臻园29幢房屋在2009年5月31日至2013年5月31日期间的市场平均租金为人民币109.80元／平方米／年（月平均租金2721.40元／月）。而双方约定的违约金为每天1665.55元（2379360元＊0.0007），每月为49966.56元（以30天计），超出月租金的18倍，明显过高。被告申请法院对违约金进行调整，符合法律规定，本院予以支持。由于该评估报告对调整违约金起参考作用，本院酌情按照有利于守约方的原则以上述房屋在普通装修前提下可能实现的市场平均租金即在原评估租金上增加38元／平方米／年的标准进行调整，依法调整为147.8元／平方米／年。
同时，考虑到合同的实际履行情况，违约方的过错程度，合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，在兼顾租金损失与其它相关损失的基础上，本院对本案讼争合同的违约金按损失的1.3倍计算，故酌情调整为192.14元／平方米／年。关于计算违约金的终止日，本院认为按合同约定，被告应书面通知原告交房。但被告未曾书面通知过原告，庭审时也未明确表示向原告交房。现原告要求计算至本案判决之日止，本院予以支持，故违约金金额为252396元。
另外，本案纠纷因被告集台房产违约引起，故诉讼费应由被告集台房产承担；对租金的评估系因被告集台房产为调整违约金而提起，故本案评估费亦应由被告集台房产承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
被告吴江集台房产发展有限公司应支付原告周建胜、许建华2009年5月31日至2013年10月31日的逾期交房违约金252396元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07×××93）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13365元，由被告吴江集台房产发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告周建胜、许建华。原告周建胜、许建华已预交的案件受理费本院不再退还。本案评估费12000元由被告吴江集台房产发展有限公司自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××99）。
审 判 长 沈国全
代理审判员 姚松杰
人民陪审员 冯伯森
二〇一三年十月三十一日
书 记 员 马玉婷