河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第4875号
原告赵某某。
委托代理人赵文起（原告父亲）。
被告某某房地产开发有限公司。
法定代表人赵玉敏，总经理。
委托代理人吴红梅，公司职员。
委托代理人杨伟光，河北宏业律师事务所律师。
原告赵某某诉被告某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵文起、被告某某房地产的委托代理人吴红梅、杨伟光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，2009年8月20日，原、被告签订了一份关于原告购买被告开发的“东盛世家”小区8-1-304号房屋的《商品房买卖合同》。合同约定该房建筑面积80.56平方米，下房一间12平方米。房屋总价款为299479元。合同还约定出卖人在2010年10月31日前将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。但至今未经验收，交付合格的房产。由于被告违约，致使原告不得不租地段离居住较远的道南耀华北里小区居住。造成房租损失1200元／月×22个月=26400元。大人和孩子上学的路费开支150元／月×22个月=3300元。故起诉要求被告赔付因逾期交房所造成的损失约合人民币25000元暨违约金。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告双倍退还楼宇门款和热力表款合计9600元；因为房屋漏水造成工人停工损失2800元。
被告某某房地产辩称，一、本案应当追加秦皇岛鑫圣商贸有限公司（以下简称鑫圣）参加诉讼，如果不追加鑫圣参加诉讼，案件事实无法查清；二、被告要求追加鑫圣为第三人的主要依据是，被告与鑫圣于2008年3月10日签有承包协议，2009年4月9日签订承包补充协议，约定被告将4号、8号楼的工程整体发包给了鑫圣。4号、8号楼出现的工程质量、逾期交付，及购房款的收取都是鑫圣的行为。三、关于房屋交接及原告在增加诉请中所谈的费用，2012年5月3日原告与鑫圣签订的合同补充协议等事实只有鑫圣到庭才能澄清。原告手中的商品房买卖合同及发票虽然都是被告的印章，但是房屋买卖合同的签订及购房发票开出都是鑫圣的行为。基于以上三点，对于原告的主张和诉请，被告不了解详情，无法进一步答辩。
经审理查明，2009年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区东港路、编号为1-7-185地块的“东盛世家”小区8-1-304号的商品房一套。建筑面积80.56平方米，下房一间11.76平方米，总价款299479元。关于房屋交付期限合同第八条约定“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”；关于出卖人逾期交房的违约责任合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订时，原告交首付款179479元，另12万元办理了按揭贷款。
2012年5月3日，秦皇岛鑫圣商贸有限公司向原告交付了合同约定的房屋。交房时秦皇岛鑫圣商贸有限公司与原告签订了一份《合同补充协议》，协议第一款约定：“买受人于办理收房手续时，一次性交清全部本合同约定的下列代收费及配套费。包括：天然气工程费2400元、煤气磁卡表335元、有线电视入网费510元、IC卡水表费670元、单元可视对讲门800元、电表预存200元、水表预存360元、热计量表4000元，公用设施设备维修基金8984元，第一个采暖期的全额取暖费，装修押金1000元、电梯费、装修垃圾清运费，第一年物业费及其它必须交纳的费用。代收费用交纳如遇政府政策调整，上述费用将按照有关规定进行相应调整，买受方需根据调整后标准交纳相关费用。多退少补。”第六款约定：“买受人在房屋未交付使用前，如需提前申请进行装修领取钥匙时，甲方不支付房屋超期违约金”第七款约定：“房屋违约金在房屋交付使用时，甲方根据具体情况，对买受人进行说明和赔偿。”秦皇岛鑫圣商贸有限公司于当日收取原告交纳的代收费及配套费共计25034元。
原告为证明自己的损失，提供了2010年9月30日原告与张立忠签订的租房协议书，和2011年9月30日双方签订的继续租房协议书。协议约定赵某某承租海港区耀北里14栋2-501号房屋，月租金1200元。租期合计2010年10月1日至2012年10月1日。原告主张了22个月租金。被告对上述两份协议的真实性提出质疑，原告代理人称不知道是否为张立忠本人所签。
关于原告主张的大人和孩子上学的路费开支3300元，没有提供证据。
关于原告要求被告双倍退还楼宇门款和热力表款合计9600元，被告抗辩该款项是由秦皇岛鑫圣商贸有限公司收取的，原告应当向秦皇岛鑫圣商贸有限公司主张，同时陈述楼宇门正在完善，热力表正在安装。
关于原告主张因为房屋漏水造成工人停工损失2800元，原告没有提供漏水、误工证据和计算依据。被告否认房屋漏水的事实。
以上事实，有双方当事人当庭陈述及相应证据在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告与被告作为合同的主体均应恪守合同、严格履行。被告应当在2010年10月31日前将房屋交付原告使用，但是原告于2012年5月3日才取得房屋使用权，视为被告违约，被告应当承担违约责任。对此，原告既主张了因为被告延期交付房屋所造成的经济损失，又主张了违约金。根据相关司法解释的规定，在合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因为合同中对逾期交付房屋的违约责任有约定；同时，原告未按照司法解释的规定主张权利，本院对于原告主张被告赔付逾期交房的损失25000元的请求不予支持。对于原告主张的违约金，因为合同已明确约定了违约金计算方法，故被告应按合同约定向原告支付违约金。被告向原告支付违约金应从2010年11月1日起计算到2012年5月3日止，共计550天，违约金约为8236元（299479元×550天×0.05‰）。原告接收房屋的行为视为原告放弃合同约定的房屋交付条件。接收后原告再以房屋不具备交付条件而主张被告继续承担违约责任，本院不予支持。
原告称因为房屋漏水造成工人停工损失2800元，因为没有提供证据，本院不予支持。关于原告要求双倍退还楼宇门款和热力表款合计9600元，证据不足，本院不予支持，原告可另行解决。关于被告抗辩称应当由鑫圣公司参加诉讼并承担责任，本院认为，因为合同的主体为被告，即使合同是由鑫圣的履行，违约责任仍应由被告承担，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵某某延期交房违约金8236元；
二、对原告赵某某的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元（缓交），由被告某某房地产开发有限公司承担140元，其余部分由原告自行负担，原、被告于判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 刘长利
审判员 张 然
审判员 党常生
二〇一四年四月十日
书记员 周 悦