浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3321号
上诉人（原审被告）：温州市鹿城区南汇锦园第一届业主委员会，住所地：温州市鹿城区南汇锦园。
委托代理人：胡智捷，系温州市鹿城区南汇锦园第一届业主委员会委员。
被上诉人（原审原告）：浙江鸿翔物业管理服务有限公司，住所地：温州市鹿城区江滨路鸿翔锦园B幢304室。
法定代表人：麻永明，总经理。
委托代理人：张婷婷、戴智晓，北京德恒（温州）律师事务所律师。
上诉人温州市鹿城区南汇锦园第一届业主委员会（以下简称：南汇锦园业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，2014年7月16日，浙江鸿翔物业管理服务有限公司（以下简称：鸿翔公司）与南汇锦园业委会签订《临时物业管理服务协议》，合同约定：鸿翔公司为南汇锦园小区全体业主和使用人提供物业服务，临时物业管理期限为三个月，南汇锦园业委会应配合鸿翔公司完成前期物业服务公司的各项交接工作、后续遗留问题及本小区各项费用的交接工作；小区消防设备设施存在故障，在小区消防设备设施未维修并检测合格前，鸿翔公司不承担小区消防安全责任。临时协议签订后，2014年8月11日，鸿翔公司向南汇锦园业委会提交《南汇锦园急需解决的若干问题》的报告，告知南汇锦园业委会小区消防系统处于瘫痪状态的情况。2014年8月17日，双方签订正式《物业管理委托合同》。期限从2014年8月1日至2017年7月31日为止。2014年9月16日，鸿翔公司向南汇锦园业委会提交《南汇锦园急需解决的若干问题》的报告，告知南汇锦园业委会小区消防系统处于瘫痪状态的情况。2014年9月30日，鸿翔公司向南汇锦园业委会提交《南汇锦园工程遗留问题急需解决的报告》，再次告知南汇锦园业委会小区消防系统处于瘫痪状态的情况，并提供了维修方案，要求南汇锦园业委会予以维修。后鸿翔公司委托温州平安技术服务有限公司对南汇锦园小区的消防设施进行检测，温州平安技术服务有限公司于2014年10月20日出具了《建筑消防设施检测整改意见》，认为南汇锦园小区消防设施设备存在18个问题，结论为小区内部消防主机处于瘫痪状态，无法起到火警监视、消防联动灭火、火灾时疏散人员等功能。2015年1月5日，温州市公安局消防局鹿城区分局向鸿翔公司送达了《责令限期改正通知书》要求其对消防设施进行整改。2015年7月2日，温州市公安局消防局鹿城区分局以小区消防设备仍未符合消防安全标准对原告作出了警告的行政处罚。现南汇锦园的消防设施设备仍未进行整改。
上述事实有当事人提供的营业执照、组织机构代码证、备案登记表、《临时物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》、《南汇锦园急需解决的若干问题》、《南汇锦园存在需解决的若干问题》、《南汇锦园工程遗留问题急需解决的报告》及维修报价、《建筑消防设施检测整改意见》、《责令限期改正通知书》、《行政处罚决定书》及当事人陈述等证据所证实。
原判认为，鸿翔公司与南汇锦园业委会于2014年8月17日签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，鸿翔公司成为了南汇锦园小区的物业管理企业。依据《物业管理条例》第三十七条第二款及第五十六条的规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定包括配套设施竣工验收的资料。故南汇锦园业委会应按照《物业管理条例》的上述规定，在双方签订《物业管理委托合同》之后将验收合格的消防设施设备移交给鸿翔公司。本案中，《物业管理委托合同》签订之前，南汇锦园小区内的消防设施设备存在安全隐患，《物业管理委托合同》签订后，南汇锦园业委会未将验收合格的消防设施设备移交给鸿翔公司。经检测，存在温州平安技术服务有限公司于2014年10月20日出具了《建筑消防设施检测整改意见》中陈述的18个问题，故南汇锦园业委会应对南汇锦园小区的消防设施进行维修，验收合格后移交给鸿翔公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第二十九条、第三十七条第二款、第五十六条第一款的规定判决如下：被告温州市鹿城区南汇锦园第一届业主委员会于本判决生效之日起一百八十日内对温州市鹿城区南汇锦园小区的消防设施进行维修，维修后经有资质的消防设施检测机构验收合格后交付给原告浙江鸿翔物业管理服务有限公司（具体维修设施的项目以温州平安技术服务有限公司于2014年10月20日出具了《建筑消防设施检测整改意见》中陈述的18个项目为准）。案件受理费80元，减半收取40元，由被告温州市鹿城区南汇锦园第一届业主委员会负担。
一审宣判后，南汇锦园业委会不服，向本院提起上诉称：1、涉案小区消防设施存在故障是建设单位的责任，一时难以解决。涉案小区由温州市市政建设开发办公室投资建设，由温州市市政房地产开发有限公司代建，并由该建设单位聘请的物业管理公司提供物业服务。2014年8月1日，涉案小区原物业公司退出之后，由被上诉人鸿翔公司接手小区物业服务。在交接时，鸿翔公司发现小区消防设施存在故障。原物业公司声称是建设单位没有交接小区的消防系统，其也未曾管理过消防系统。此后，南汇锦园业委会、鸿翔公司、小区建设单位、五马街道以及马鞍池社区等单位多次召开协调会，但是建设单位未履行承诺，导致消防系统无法进行故障检测，管道漏水的原因至今未明，无法开展维修工作。而且，南汇锦园业委会的多数成员认为消防系统故障是建设单位的责任，不同意从维修资金中提取资金用于维修消防系统。2015年下半年，五马街道分为五马街道和南门街道。南汇锦园业委会已经在与南门街道协商消防系统的维修工作。2、消防系统的故障检测和维修从技术上存在困难。南汇锦园业委会与鸿翔公司曾各自聘请相关专业单位对消防系统进行故障检测，均无法检测出管道漏水的原因及位置。而且涉案小区排水系统复杂，多数埋于地下，现在相关图纸不齐全，检测确实存在困难。3、原判适用法律错误。原判将《物业管理条例》第五十六条规定中的“责任人”认定为南汇锦园业委会是错误的。因为小区建设单位以及原物业管理公司并未将消防设施的竣工验收材料移交给南汇锦园业委会，原物业管理公司负有责任，南汇锦园业委会在此过程中，并无过错。而且，鸿翔公司在接管本小区物业时明知小区消防设施存在故障，仍在接管后三个月与南汇锦园业委会签订《物业服务合同》，应视为其对小区消防设施无法使用予以认可。南汇锦园业委会与鸿翔公司合同约定关于消防设施问题南汇锦园业委会承担的是协助义务，判决由南汇锦园业委会承担主要义务确有不妥。若鸿翔公司无法解决消防问题，可以与南汇锦园业委会解除合同。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回鸿翔公司的原审诉讼请求。
被上诉人鸿翔公司辩称：1、本案中消防设施维修责任人是南汇锦园业委会。根据双方签订的临时物业管理服务协议可知，南汇锦园小区消防设备存在故障，在未检测合格前鸿翔公司不承担相关责任。姑且不论双方对于消防设施维修检测合格后作出如何约定，起码在未维修检测合格前的相关责任是由南汇锦园业委会承担。鸿翔公司考虑到消防问题涉及到1000多户业主的安全，才起诉引起本案。而且，根据建设部、财政部令第165号住宅专项维修资金管理办法第3条第2款规定，共用设施设备是指住宅业主及非住宅业主共有的设施设备，一般包括电梯、绿地、消防设施等。可见，法律已经明确规定消防设施设备维修的责任人应该是南汇锦园业委会。即使南汇锦园业委会认为消防设施设备的维修是建设单位和前期物业公司的责任，根据合同相对性原则，也应由南汇锦园业委会、建设单位及前期物业公司承担责任，与鸿翔公司无关。2、涉案小区的消防系统检测和维修在技术上并不存在困难。鸿翔公司于2014年10月委托温州平安技术服务有限公司对南汇锦园小区的消防设施进行检测，并出具了检测意见。之后双方共同向鹿城区消防大队提交整改情况的报告及检测报告，本打算进行公开招投标进行维修。但是，因南汇锦园业委会不同意招标而不了了之。本案中消防系统存在的问题不能因为南汇锦园业委会所称的技术困难就无视业主的安全。鸿翔公司已经尽到了消防安全防护的工作，但是南汇锦园业委会一直不同意以维修资金用来维修消防设施。综上，原判认定正确，请求维持一审判决。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，根据双方于2014年8月17日签订的《物业管理委托合同》的相关约定，鸿翔公司本应当使用其所收取的物业服务费用对包括消防设施在内的共用设施设备进行维护和管理。但是，双方当事人于2014年7月26日签订的《临时物业管理服务协议》有如下记载，“七、目前小区消防设备设施存在故障。在本小区消防设备设施未维修并检测合格前，乙方不承担本小区消防安全的责任，但乙方应加强消防防范宣传工作。”而且，鸿翔公司曾多次向南汇锦园业委会反映小区消防问题，并于2015年3月20日申请启动专项维修资金未果。可见，鸿翔公司在承接物业时，南汇锦园小区消防设施设备就已存在故障，其也已通过积极主动的方式试图解决问题。虽然南汇锦园业委会上诉认为小区消防设施存在故障是建设单位的责任，但其也未通过诉讼等合法有效的手段去主张权利。现南汇锦园小区的消防设施设备存在多处故障，无法正常使用，原审法院判令南汇锦园业委会承担维修责任，有利于及时排除消防安全隐患，保障小区住户的人身、财产安全，并无不当。至于涉案小区的建设单位是否应对消防设施承担维修责任，系另一法律关系，南汇锦园业委会可以另行主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人温州市鹿城区南汇锦园第一届业主委员会的上诉理由均不成能立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人温州市鹿城区南汇锦园第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑明岳
代理审判员 黄百隆
代理审判员 包 锋
二〇一六年二月二十二日
代书 记员 赵 斌