江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3916号
上诉人（原审原告）刘崇堡，男，1967年8月17日生，回族。
被上诉人（原审被告）南京市社会儿童福利院，住所地南京市玄武区后宰门东村80号。
法定代表人朱洪，该院院长。
委托代理人沈祎笑，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人刘崇堡因与被上诉人南京市社会儿童福利院（以下简称儿童福利院）租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄民初字第1827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘崇堡、被上诉人儿童福利院的委托代理人沈祎笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘崇堡原审诉称，2001年，其为配合新建成的儿童福利院一楼门面房投入使用，经与儿童福利院、南京市玄武区人民政府后宰门办事处（以下简称办事处）三方协商后，同意将其挡在儿童福利院门前的2间门面房拆除，通过租赁的方式置换儿童福利院一楼的第8号门面房使用。截止2012年底，其一直使用8号门面房并按时交纳租金。2013年，办事处口头通知其已将门面房退回儿童福利院，无法与其续租。刘崇堡认为：1、儿童福利院门面房的顺利建成及投入使用与其配合拆迁阻挡在前的门面房有因果关系，儿童福利院将建成后的第8号门面房给其使用有置换和补偿性质；2、自2001年12月20日至2012年12月31日期间，儿童福利院将包括刘崇堡使用的第8号门面房在内的一楼门面房交由办事处代管，刘崇堡多年来通过与办事处签订租赁协议而持续的使用第8号门面房。刘崇堡与上述房屋存在渊源且使用期间有良好的租赁表现，应当享有优先承租权，故诉至原审法院请求确认其对儿童福利院大楼东村80号第8号门面房在同等条件下的优先承租权。
儿童福利院原审辩称，南京市后宰门东村80号第8号门面房系儿童福利院所有，2008年1月1日至2010年12月31日期间，儿童福利院将包括第8号门面房在内的共7间门面房出租给办事处合法经营。合同到期后，办事处表示不再续租，故儿童福利院于2011月1月1日起将该7间门面房出租给南京文强机电设备有限公司使用。在办事处承租期间，是否将门面房转租刘崇堡其不清楚，且由于办事处在合同到期后未能及时清退租户导致其与南京文强机电设备有限公司签订的新的租赁合同无法实际履行。刘崇堡所称因配合儿童福利院建设而被拆除的门面房实际自行搭建的违章建筑，没有房产证和规划许可证；办事处出于扶持困难户的考虑而将儿童福利院的第8号门面房转租给刘崇堡使用；办事处与刘崇堡签订的均是租赁协议，而非补偿或置换协议。儿童福利院与刘崇堡间未签订过合同，从未与刘崇堡就第8号门面房同等条件下优先承租权进行过约定，故请求法院驳回刘崇堡的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市玄武区后宰门东村80号西大楼一楼门面房（1号-4号、6号-8号）系儿童福利院所有。2001年至2010年12月31日期间，儿童福利院将上述门面房出租给办事处，由办事处组织经营。后办事处与刘崇堡签订租赁合同，将第8号门面房（使用面积19平方米）转租给刘崇堡使用。合同约定承租期届满后，刘崇堡未与办事处续签或与儿童福利院新签关于第8号门面房的租赁合同而实际占有使用门面房至今，且未支付到期后的房屋租金。
原审法院认为，优先权是根据法律规定或当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利人的民事权利优先于其他民事权利人实现的权利。优先权的产生应当基于法律的规定或合法前提下当事人之间的约定。本案中，刘崇堡主张对儿童福利院的第8号门面房享有同等条件下的优先承租权，而该项权利在现行的法律中并无明确规定，故刘崇堡有责任提供证据证明其与儿童福利院对该项权利内容有相关的约定，但刘崇堡未能举证证明双方对此有过合意。刘崇堡认为其系通过与承租人即办事处签订租赁合同的形式而长期使用儿童福利院所有的房屋，该房屋系置换和补偿，亦未能提供证据予以证实，不予认定。故刘崇堡在无事实和法律依据的情况下，仅基于长期承租儿童福利院房屋的事实要求确认享有同等条件下的优先承租权的理由和证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘崇堡的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由刘崇堡承担。
刘崇堡不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清，原审法院认定上诉人与办事处的租赁合同至2010年底，实际上上诉人与办事处承租合同期限至2012年底。2、原审法院认为上诉人提出的8号门面房系原有的2间门面被拆除的置换和补偿没有依据，但上诉人向原审法院提出向玄武区纪委的相关人员了解相关事实，原审法院没有调查核实。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人儿童福利院答辩称：1、上诉人的诉讼对象错误，上诉人诉请的房屋是被上诉人所有，但是被上诉人和上诉人之间没有任何租赁合同。被上诉人是将房屋出租给办事处，但是被上诉人和办事处的租赁合同在2010年就到期了，到期后办事处无权将该房屋转租给上诉人。根据合同相对性原则，我们认为上诉人的诉讼对象不应是被上诉人。2、对于上诉人主张的优先承租权，没有事实和法律依据。首先，我国法律并没有规定承租人长期承租房屋，就享有优先承租权；其次无论是上诉人和办事处的转租合同以及我方与办事处的租赁合同都没有优先承租权的约定。根据合同法规定租赁期限届满，承租人就应返还租赁物，上诉人的主张没有事实和法律依据。3、关于上诉人上诉状中主张的本案争议的8号门面房是其置换和补偿所得，上诉人没有提供相应的证据支持其诉请。当时上诉人所谓的门面房并非合法建造的房屋，也并没有房产证和土地证，而该门面房也并不是被上诉人拆除。被上诉人将该房屋租赁给办事处，办事处又转租给上诉人，上诉人和办事处之间是房屋租赁关系，并且上诉人承租期间也支付过房屋租金，因此上诉人应清楚其使用的房屋是租赁使用，而并非置换补偿。4、上诉人多次提到的向玄武区纪委反映的情况，纪委对该事进行了调查，上诉人的主张没有理由，其中也没有违法的情形存在。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
另查明，2013年1月1日起，刘崇堡不再使用涉案房屋。二审审理中，刘崇堡提供了一份电话录音，通话人为刘崇堡与玄武区纪委吴主任，在通话录间中，刘崇堡表示纪委向办事处调查，已经清楚刘崇堡原门面房因被拆除，后带有置换和补偿性质将门面房给刘崇堡使用，吴表示认可。儿童福利院质证后认为：在通话录音中，吴主任一开始就表示，其只能督促办事处按合同履行，并表示其没有看过置换补偿协议，看到的是办事处和福利院之间的协议，证明了当年政府拆除上诉人的摊位之后，并不存在置换补偿的关系，上诉人与办事处签订了租赁协议，只是一个民事租赁关系；在通话录音中吴主任表示的只是其知道在拆除了上诉人的摊位后，上诉人使用被上诉人的房屋继续经营，这种情形在法律上如何定性应当是法院的权利，纪委也不一定清楚所谓置换在法律上是什么概念；通话录音只是吴主任以个人名义向上诉人提供一些建议，并不代表纪委的官方决定，且拆除上诉人摊位时纪委并不在场，该份证据只是间接证据，不能单独作为认定案件事实的依据，应以双方提交的协议认定双方的法律关系。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。涉案房屋属于儿童福利院所有，刘崇堡向儿童福利院主张涉案房屋的优先承租权，但未能提供证据证明其与儿童福利院有相关约定，这一主张也没有法律依据。二审中，刘崇堡提供的录音证据，不能证明作为产权人的儿童福利院曾与其有优先承租权的约定，或其按法律规定应对涉案房屋享有优先承租权的情形。综上，刘崇堡的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人刘崇堡负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一四年一月十三日
书记员 张 毅