北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第16203号
原告北京联东国际物业管理有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。
法定代表人周翠敏，总经理。
委托代理人王实，1957年7月1日出生。
委托代理人张建，男，1979年4月1日出生。
被告杨志刚，男，1970年6月3日出生。
原告北京联东国际物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告杨志刚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炎铎独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人王实、张建，被告杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告物业公司诉称：被告就其位于通州区马驹桥镇桑德北路新亦小区A6座1单元1101室房屋与我公司于2008年3月2日签订了前期物业管理服务协议，协议第4条1、2款约定：被告的物业管理费用标准为每月每平米1.28元，交纳期限为每半年末前10天预交下半年的管理费。协议第10条4款约定：乙方未按约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。现被告拒不交纳自2009年4月1日起至今的物业管理费，我公司多次发函催款及上门沟通均无结果。综上�为维护我公司的合法权益特起诉被告，要求被告支付2009年4月1日至2013年9月30日止的物业服务费共计11518.2元；被告支付因未按合同约定期限支付物业服务费用而产生的滞纳金（该笔滞纳金截止至2013年9月30日为31046.11元）；被告承担本案诉讼费用。
被告杨志刚辩称：不同意原告诉讼请求。自入住以来，小区没有安装监控设施，小区四个门24小时也没有保安，门禁坏了也没有人进行维修，入户对讲坏了没有人进行维修，公共设施如路灯、自行车棚损坏，不进行修复。1101房屋收房的时候发现没有楼梯，在物业登记处进行了登记，其告知不再补建，减免后期两年物业费用，此外，我直至2010年12月6日才入住该房屋，才开通了水、电、采暖阀门；此外，房屋纱窗一直没有进行安装，在2011年夏季大雨的时候，房屋漏水造成我家具家电浸泡，物业公司来我家核实之后承诺进行赔�，但是一直没有解决，而且物业公司以我未交纳物业费为由不让我买水，长达16天之久。
经审理查明：2007年9月30日，北京联东房地产开发有限公司（出卖人）与杨志刚（买受人）签订《房屋买卖合同》，杨志刚购买出卖人开发的位于北京市通州区马驹桥镇桑德北路的新亦小区第A6座1单元1101号房，建筑面积为169.09平方米，其中套内面积为144.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.14平方米，购房款为610106元，并约定前期物业管理期间，物业服务价格为每平米每月1.28元，按照建筑面积计算，由物业管理企业按年收取。买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照以上约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守业主临时公约。2008年3月21日，双方又签署了《关于实测面积结算的补充协议》，该协议约定涉诉房屋约定的预测套内面�为144.95平方米，现测绘部门的实测套内面积为142.37平方米，故实测套内面积比预测套内面积少2.58平方米，故退还10859元。同日，杨志刚签署晶彩小区前期物业管理服务协议签约页，约定该签约页与业主持有的《前期物业管理服务协议》原本具有同等的法律效力。《前期物业管理服务协议》对双方的物业权利义务进行了约定，其中关于物业管理服务费用约定为乙方交纳费用时间为每半年末前10天，预交下半年度管理费，按建筑面积每月每平米1.28元，如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。
杨志刚于2008年3月14日给付了涉诉房屋2008年4月1日至2009年3月31日的物业费2559.59元，其后至今未再交纳物业费。
庭审中，杨志刚表示物业公司物业服务不到位，对设施损坏不进行更换，�表更换给自己造成损失以及垃圾遍地等，对此物业公司不予认可，表示公共设施损坏为人为损坏，垃圾场位置在小区之外，不属于物业管理范围。同时，杨志刚表示物业公司造成其房屋漏水，对财产造成了损失，纱窗也没有安装，故提起了反诉，要求物业公司赔偿其损失。
上述事实，有房屋买卖合同、实测面积结算的补充协议、前期物业管理服务协议、前期物业管理服务协议签约页、交纳记账联、催缴通知照片、临时公约承诺书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。双方签订前期物业服务合同之后应该按照约定的内容履行各自的义务，物业公司应该提供完善的物业管理服务，杨志刚应该给付相关的物业服务费用。关于杨志刚表示其直至2010年12月6日才入住，不应该交纳之前的物业费用，但是其已经实际收房，并�2008年期间的物业费也进行了交纳，其自己不入住无法构成不交纳物业费的答辩理由。关于杨志刚陈述的院内绿化、设备损坏无人更换等问题，物业公司对小区内的损坏设施，无论损坏原因是什么均应该进行及时更换，提供完善的物业服务，本院有合理理由相信杨志刚关于设备损坏维修不及时的事实是客观存在的，但是从该小区物业收费标准和物业实际的服务标准看，上述事实不足以构成拒绝交纳三年半全部物业费的依据，对于物业费标准本院予以适当扣减。关于漏水和纱窗的财产损失问题，本院认为如果房屋漏水属于房屋质量问题，应为商品房预售中的房屋质量问题，与本案物业服务不属于同一法律关系，应该另案解决，如果房屋漏水系物业服务过程中物业公司导致的，则属于物业服务合同之外的侵权责任，与本案也非同一法律关系，纱窗问题也是交房中的房屋�量问题，与本案并非同一法律关系，故关于杨志刚的反诉本院不予受理。关于杨志刚陈述的物业公司曾经承诺免除物业费的答辩意见，其未提交任何证据予以证明，故本院不予采纳。关于违约金问题计算标准，虽然被告与北京联东房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》中约定物业费按照年标准计算，但是之后与原告签订的《前期物业管理服务协议》对上述标准进行了变更，改为按照半年标准交纳，故对于违约金计算标准应该按照双方签订的物业服务合同进行认定，而违约金的计算数额虽然在物业服务协议中有规定，但是如按照该规定进行计算，违约金明显超过本金，违反公平原则，故对于违约金标准本院予以适当调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华�民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零零九年四月一日至二零零九年九月三十日的物业费人民币一千二百元；
二、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零零九年四月一日至二零零九年九月三十日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零零九年十月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零零九年十月一日至二零一零年三月三十一日的物业费人民币一千二百元；
四、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零零九年十月一日至二零一零年三月三十一日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一零年四月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；
五、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零一零年四月一日至二零一零年九月三十日的物业费人民币一千二百元；
六、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零一零年四月一日至二零一零年九月三十日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一零年十月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；
七、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零一零年十月一�至二零一一年三月三十一日的物业费人民币一千二百元；
八、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零一零年十月一日至二零一一年三月三十一日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一一年四月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；
九、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零一一年四月一日至二零一一年九月三十日的物业费人民币一千二百元；
十、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零一一年四月一日至二零一一年九月三十日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一一年十月一日起，计算至实际给付之�止），于本判决生效之日起七日内执行清；
十一、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零一一年十月一日至二零一二年三月三十一日的物业费人民币一千二百元；
十二、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零一一年十月一日至二零一二年三月三十一日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一二年四月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；
十三、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零一二年四月一日至二零一二年九月三十日的物业费人民币一千二百元；
十四、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零一二年四月一日至二零�二年九月三十日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一二年十月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；
十五、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零一二年十月一日至二零一三年三月三十一日的物业费人民币一千二百元；
十六、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零一二年十月一日至二零一三年三月三十一日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一三年四月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；
十七、被告杨志刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东国际物业管理有限公司二零一三年四月�日至二零一三年九月三十日的物业费人民币一千二百元；
十八、被告杨志刚给付原告北京联东国际物业管理有限公司因延期支付二零一三年四月一日至二零一三年九月三十日的物业费违约金（以人民币一千二百元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二零一三年十月一日起，计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清。
十九、驳回原告北京联东国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币四十四元，由被告杨志刚负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳�诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炎铎
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 李建兰