浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1204号
原告：包敏。
委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。
委托代理人：厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。
被告：宁波石浦半岛酒店有限公司。住所地：象山县石浦镇金山路***号。
法定代表人：卢国平，该公司董事长。
委托代理人：李民，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：沈惜宇，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告包敏为与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称石浦半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年7月31日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员王云奖独任审判，于2013年9月11日、2013年9月26日两次公开开庭进行了审理。原告包敏第一次到庭参加诉讼，原告委托代理人阮文良、厉洁飞及被告委托代理人李民、沈惜宇两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包敏起诉称：2010年5月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将一套坐落在象山县石浦镇凤落路迎凤山庄第3幢3－301号的在建商品房售予原告，建筑面积计245.82㎡，其中套内建筑面积194.25㎡，应分摊的共有建筑面积51.57㎡。计价方式为按建筑面积计价，单价6488.28元／㎡，总价款为1594950元。房屋交付后，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。付款方式及期限为2010年5月5日首付
484950元，余款1110000元进行商业按揭。房屋交付期限（即合同第九条）为2010年11月30日前，将经竣工验收合格并备案的约定房屋交付给买受人。逾期交房的违约责任为除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同并约定：出卖人负责办理房屋产权初始登记，并承诺2010年12月31日前取得房产权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，90日以内按已付房价款的5‰承担违约责任，90日以后按已付房价款的日万分之二承担违约金。
在嗣后的履约期间，被告迟延至2010年12月27日，才将具备交房条件的约定房屋交付给原告，而房屋产权初始登记则迟延至2011年6月27日才完成。
原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法有效。履约中，被告逾期交付房屋及权属证书系事实，已构成逾期交付的违约，依合同约定，应当承担违约责任；另被告交付原告的房屋面积仅为233.6平方米，比约定的建筑面积245.82平方米小12.22平方米，对面积差误比超过绝对值3%部分，被告依约应当双倍返还。
据上，原告诉请法院判令被告：一、支付逾期交房违约金
8185元（按实际结算房价款1515662元的日万分之二，自2010年12月1日起算至2010年12月27日共27日）；二、支付逾期取得房产权属证书的违约金53985元（按实际结算房价款
1515662元的日万分之二，自2011年1月1日起算至2011年6月27日止共178日）；三、返还面积差误比超过3%部分的房款31438元（（12.22平方米-245.82平方米×3%）×6488.28元／平方米）。
被告石浦半岛公司答辩称：1.在商品房买卖合同的履约过程中，双方经协商于2011年12月13日就商品房实际面积、权属证书移交、款项结清等事项签订一份《结算证明》，约定：双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议。如有也予放弃。此约定表明，被告即使违约，违约金给付请求权等也因此归于消灭。该《结算证明》并非商品房买卖合同项下的格式条款，是双方的真实意思表示，且已履行完毕，现原告不顾该补充协议性质的《结算证明》，仍要求被告支付房屋面积差误返还款、逾期交房及逾期取得房产登记初始证书的违约金，没有事实和法律依据。2.房屋产权登记办证事宜，原告已委托第三方代办，因此，办证逾期责任与被告无涉。3.合同约定违约金过分高于原告的实际损失，如要计付，请求调整为按同地段同类型房屋租金计付。综上，请求驳回原告诉讼请求。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告有商品房预售合同关系及相关的合约事实；
2.购房款发票一份，拟证明原告已足额付清实际房价款
1515662元的事实；
3.房产证、钥匙交接单各一份，拟证明被告交付房屋登记的面积及逾期交付权属证书的事实；
4.（2012）甬象民初字第943号、946号民事判决书及（2013）浙甬民二终字第249号、251号民事判决书各一份，拟证明案涉房屋的初始权属登记已经延期，合同约定是2010年12月31日之前，逾期交房的时间计算到实际交房日，逾期办证的时间计算到2011年6月27日的事实。
上述证据，被告质证后均认可真实，但主张证1确认的权利义务，因双方嗣后签订的《结算证明》的相关约定并履行归于消灭；证2确认的房价款总额系按房产证载明的面积计算确定，差额部分被告已于《结算证明》签订后的第二天足额退付；证3中涉及的办证事宜，原告已委托第三方办理，办证迟延责任在于第三方；证4确认的个案事实，对其认定的相关证书办出的时间点无异议，但对原告主张按该判决计算违约金有异议。
基上举证、质证，本院基于被告认可各证的真实性，对其证明力予以确认，并采信为本案的定案证据。至于双方对证1、证2、证3与本案关联性提出的举、质证意见，因仅涉及对同一证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，为避免重复，在本院认为部分一并阐述。对证4与本案的关联性，拟通过对个案事实的比对，一致部分予以参考，不符部分不予参考。
为证明答辩主张成立，被告向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房委托代办合同复印件一份，拟证明原告委托第三方代办房屋权证，被告没有移交房屋权属证书义务的事实；
2.退款通知和结算证明复印件各一份，拟证明2011年12月13日，原告与被告签订一份《结算证明》，确认根据实际面积等情况，本案商品房买卖合同的最终结算金额为1515662元，同意在结算证明出具时由购房者结清全部款项后移交权属证书，双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭的事实。
3.收条复印件一份，拟证明被告（已通过第三方）将购房发票、契税证、土地使用权证等房屋权属证书交付给原告的事实；
4.汇款凭证复印件一份，拟证明2011年12月14日被告于结算证明签订后的次日，将房屋面积补差款49075元退给原告的事实。
对被告提供的证1，原告质证后认可真实，但对其证明内容有异议。对被告提供的证2，原告认可退款通知和结算证明本身真实，但认为结算证明上的签署时间系被告单方行为，且该组证据联系起来正好能证明结算证明仅指房款差价。对被告提供的证3，原告对其真实性与关联性均有异议。对被告提供的证4，原告认可真实，但对其关联性有异议。
基上举证、质证，本院基于原告认可证1、证2、证4的真实性，对其证明力予以确认，并采信为本案的定案证据。至于双方对证2、证4结算证明及汇款凭证与本案关联性提出的举、质证意见，认证理由同上。对证3，原告质证认为有异议，但从其诉称与庭审陈述看，原告确已收到被告移交的相关证书，故本院对其证据三性均予认定。
综上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉、辩及庭审陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
2010年5月5日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的内容与原告诉请述及的该合同内容一致。合同签订后，原告已依约支付合同项下的房价款。之后，被告于2010年12月27日将约定房屋交付给原告。被告在履约中迟延至2011年4月13日才竣工备案，具备交房条件，并于同年6月27日完成房屋产权初始登记。同年12月13日，双方就房屋面积补差等事宜签订一份《结算证明》，结算证明中载明：原合同金额为
1594950元，最终结算金额为1515662元。双方确认根据合同履行情况，同意在本结算证明出具时，由原告结清全部款项后移交权属证书；双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议，如有，也予放弃；并特别注明被告“在本结算证明出具后仍需承担保修义务”。次日，被告即将结算确认的面积补差款49075元退付给原告，于此之前的同年10月18日、12月13日，原告分别取得房屋产权证及契证、土地证。
本院认为，本案的争点之一，在于被告逾期交付房屋和办证的行为是否构成违约及约定的违约金标准是否合理。本案中，依合同约定，被告应于2010年11月30日前，将经竣工验收合格并备案的约定房屋交付原告，同时负责办理房屋产权初始登记，于2010年12月31日前将权属证书交付给原告。实际履约中，被告迟延至2010年12月27日才将房屋交付给原告，显已构成迟延交房的违约。至于房屋产权初始登记，则迟延至2011年6月27日才实际完成，也已构成逾期办证的违约。
至于涉房楼盘产权初始登记办证事宜，被告是否委托第三方办理，据现有证据透视，难予认定。即便如被告所述确因第三方原因造成办证逾期，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，也不影响被告本身应当对原告违约责任的承担。因此，被告以原告分割到户的权证办理逾期，责任在第三方为由，主张己方不构成逾期办证的违约，理由也不成立，不予采纳。
本案的争点之二在于上述违约金等给付请求权，是否因双方嗣后签订的《结算证明》的相关约定并履行归于消灭。本案中，双方在合同权利义务基本完成后，就房屋面积确认和误差处理等善后事宜签订一份《结算证明》，结算证明中载明：原合同金额为1594950元，最终结算金额为1515662元。双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议。如有，也予放弃。此表明原告基于该合同产生的违约金等给付请求权，在符合面积补差款退清并完成权证移交的情形下，自愿予以放弃。鉴于违约金及双倍的面积补偿款给付请求权系属合同项下的民事权利范畴，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权依照自己的意思，在法律规定的范围内予以处分。因此，在被告依《结算证明》约定退清面积补差款并完成权证移交后，原告基于本合同产生的上述违约金等给付请求权，依约归于消灭。故原告现再诉请被告承担逾期交房和办证的约定违约金及另一倍的面积差误补差款，因与嗣后达成的《结算证明》中的有关约定不合，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，合同条款的格式与非格式，系针对合同本身，就订约时确立的合同条款是否商请对方确认作出的界定。因此，格式条款存在于合同订立时，是合同条款的组成部分。合同订立后以承诺书、补充协议等形式存在的独立文本，不属合同项下的格式条款。因此，本案中，相对于商品房买卖合同而言，《结算证明》本身并非该合同项下的格式条款，其性质应属双方就《商品房买卖合同》善后未尽事宜达成的补充合同。
查《结算证明》载明的其中一项条款：双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，无任何争议。如有也予放弃。该条款是否确系《结算证明》项下的格式条款，因双方各持己见，而在逻辑层面又不能排除系非格式条款的可能性，本案对此不作判断。即便如原告所述确系格式条款，在效力层面也不必然无效。因条款中作出的关于放弃权利（如违约金请求权）的意思内容，至少在文义层面，对双方均有约束力，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。因此，原告以《结算证明》的该条款系格式条款为由，主张无效，理由不能成立，不予采纳。
至于上涉条款作出的关于放弃权利的意思内容，在理解上产生不同解读时，如何判断条款的真实意思，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，结合履约的过程事实、签订《结算证明》的目的等，按通常情形进行界定。本案中，《结算证明》所涉的该条款，系在双方各自基本完成商品房买卖主合同义务后形成，原合同义务除卖方的保修义务外，仅限于履约中因违约等造成的给付义务。与此对应，相对方的合同权利仅为违约请求权及双倍的面积补差款请求权，不存在通常情形下所谓的理解争议问题。故原告以《中华人民共和国合同法》第四十一条规定为由，要求对该条款的理解作出不利于被告而利于原告的解读，不予采纳。
虽然签约双方对合同款项的结算，本身并不表明对合同违约请求权的放弃，但结算时对此作出特别约定的，应从其约定，除非该约定本身违反相关法律禁止性规定。本案中，双方就逾期交房和办证引起的违约金及约定双倍的面积补差款中的加倍部分给付请求权作出的放弃约定，查现行法律对此并未作出禁止性规定，应当认定有效。因此，原告以合同款项的结算，不影响违约金给付请求的独立行使为由，主张其诉请述及的违约金给付请求权，未因《结算证明》的订立并履行归于消灭，系属对法条本身的不当解读，不予采纳。
鉴于上述违约金给付请求权，在实体层面无法获得司法确认支持。因此，对双方有关违约金支付的起止日期及日万分之二的违约金是否合理等争议事项，已无作出认定的必要，本案不作判断。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告包敏的诉讼请求。
本案受理费2140元，减半收取1070元，由原告包敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
审 判 员 王云奖
二〇一三年九月二十八日
代书记员 杨森涛