福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第7121号
原告俞兆兴，男，1949年11月15日，汉族，福建省福清市人，住福清市。
被告福清市融能房地产有限公司，住所地福清市音西街道元洪路电力大楼8层，统一社会信用代码：91350181798376823H。
法定代表人郑长胜，总经理。
委托代理人陈立新、严淋，福建谨而信律师事务所律师。
原告俞兆兴与被告福清市融能房地产有限公司（以下简称融能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告俞兆兴、被告融能公司的委托代理人陈立新、严淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞兆兴诉称：一、2014年6月11日由福清市电力开发公司（甲方）（以下简称电力公司）与融能公司（乙方1）及福建金辉房地产有限公司（乙方2）（以下简称金辉公司）签订的《福清市融能房地产有限公司光明城定向回购合同》（以下简称《回购合同》）的第二条约定，“合同原则”中的2-4“目标项目采取总包干形式即乙方将商品房按中标回购均价6495元／㎡，……乙方确认本条所指的回购均价为综合单价，该综合单价已将地下室、公共设施、架空层等不计入回购面积部分的造价计算在内，全部销给甲方指定人员，乙方不对外销售任何房产”；2-5“回购销售面积仅计算896套住宅面积，……地下室、公共设施、架空层等均不计价且全部归属甲方”。可是融能公司、金辉公司对原告隐瞒了上述内容，诱使原告于2015年5月31日与被告融能公司签订《光明城选房协议书》，就4号楼1101单元的房屋总价、建筑面积、套内面积、公摊面积订立协议。被告在《光明城选房协议》中表示的回购建筑面积与其于2014年6月11日的《回购合同》中所表示回购住宅面积的真实意思不相符。《回购合同》中2-4条款意指：该商品房的公用面积部分造价已计入中标光明城商品房回购的均价6495元／㎡内销售给原告。二、被告对原告隐瞒《回购合同》条款内容，这在该合同的第十三条款可以印证。被告对原告隐瞒了光明城定向开发回购住宅面积和其公用面积部分的造价已计入中标商品房住宅面积单价6495元内的约定，诱使原告在《光明城选房协议》中承担公用面积的公摊，该行为严重侵害原告的合法权益。请求法院判令被告对原告隐瞒了《福清市融能房地产有限公司定向开发回购合同》条款内容，并诱使原告与被告在《光明城选房协议书》中约定原告承担32.25平方米公摊面积的条款无效，其总价双方重新认定，被告应承担诉讼费用。
被告融能公司辩称：一、被告不存在隐瞒《回购合同》条款内容的情形，原告所诉称的与事实不符。事实是电力公司职工（含离退休人员）700多人以部分职工名义成立融能公司即被告，总融资1亿多元用于前期开发的土地出让款和征地补偿款等，后因资金缺口等原因，建房多次搁置。2013年9月30日，公司股东代表会议决议投资者出资全部转让，退回款项作为购房定金与受让方签订套房回购协议等。经大多数人同意后于2013年11月21日召开股东代表大会，同意董事会提交的《转让合同》、《回购合同》，对外招标开发商定向开发回购，回购最高控制价为6500元㎡。经招投标后，金辉公司中标，按照要求转让后以被告名义开发。2014年6月11日，被告和金辉公司按照电力公司提交的《回购合同》内容就定向开发“光明城项目”签订《回购合同》，约定由被告开发建设和负责“光明城项目”的经营管理工作，上述项目商品房的销售对象为电力公司指定的购房人，并由电力公司组织购房户选择认购本商品住宅，签发《选房确认单》，协助被告办理相关购房事项。在选房前一个多月，所有单元的单价、面积、总价、对应的车位编号及地下室车位平面图等均已张榜公布。以上事实说明，在2013年11月21日召开股东代表大会之时，董事会提交的《回购合同》内容就已公布，原告对《回购合同》条款内容应当已知悉。且选房前一个多月，原告对于其回购单元的单价、面积、总价、对应的车位编号均已了解。被告不存在原告诉称的故意隐瞒《回购合同》条款内容的情形，更不存在诱使其与被告在《光明城选房协议》中约定原告承担32.5㎡公摊面积的情形，此与原告的起诉状详细描述《回购合同》相关条款，以及原告提供的榕电信访函（2015）11号《关于融能房地产公司有关问题信访事项的答复意见书》可以得到印证。二、被告在《选房协议》中约定建筑面积、套内面积以及分摊面积符合相关规定，具体均依据电力公司提供的测绘结论。电力公司提供的总平面图技术经济指标显示，《选房协议》的分摊面积并非原告诉称的公共设施面积。原告关于确认公摊面积条款无效，双方应重新计算总价的诉请，缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。1、依据《房产测量规范》以及《福州市房屋面积计算细则（暂行）》第十三条关于“房屋共有面积系指各业主共同占有或使用的产权面积”、第十六条关于“成套房屋建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积两部分组成”以及第十九条关于“成套房屋共有共用面积的分摊范围”的规定，被告在《选房协议》中将商品房建筑面积分为套内面积以及分摊面积符合相关规定。《选房协议》约定的商品房建筑面积、套内面积以及分摊面积，系根据电力公司提供的福州市多维测绘咨询有限公司的测绘结论进行约定，其中共有面积具体项目包括：外半墙、梯、电梯、合用前室、走道、电井、水井、机房。而电力公司提供的总平面图技术经济指标显示，光明城项目的公共设施建筑面积为1677㎡，具体包括：文体活动中心、社区居委会、公厕、社区卫生服务站、物业管理用房、垃圾集散间、底层设电信交接间、底层设变配电房、底层消空中心、底层报警阀间。可见，《选房协议》约定的分摊面积并非原告诉称的《回购合同》约定的公共设施建筑面积。2、《选房协议》关于公摊面积的条款并未违反《合同法》第52条等法律法规的禁止性规定，应为合法有效的条款。故原告关于被告隐瞒《回购合同》条款内容，诱使其在《选房协议》中约定原告承担32.5㎡公摊面积的条款无效，总价款由双方重新认定的主张，缺乏相应的事实及法律依据。恳请依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：国网福建省福清供电有限公司（原称福清市供电局，以下简称福清供电公司）为解决本单位的职工住房问题，于2006年筹备设立融能公司。由福清供电公司775位职工（含原告以及离退休人员在内）共同出资19375万元（每位职工分四次共融资25万元），于2007年1月以其中22位个人出资名义（名单中没有原告的名字）与福州亿力实业有限公司共同注册资金2702万元成立融能公司，具有三级房地产开发企业资质。被告融能公司的前期开发成本主要包括土地出让款、征地补偿款。后被告融能公司因资金缺口以及股东内部意见不一等原因，建房事项一再拖延。2013年9月30日被告融能公司召开股东代表会议形成决议，主要内容为：原出资者出资25万元按全额全部转让，退回的25万元款项作为购房定金与受让方签订套房回购协议等。2013年10月8日775名原始股东投票结果为738人同意，18人不同意，1人弃权，18人未收回，同意的票数占总有效投票的97.49%。根据股东决议，新的建房方式获得通过，随即还编造了转让方案，就授权股东代表形式作出“整体转让全部回购”的模式开发光明城项目、公司股权转让方案、对外招标股权受让方、选定招标代理机构、确定回购最高控制价等事项作出决策，并通过召开公司股东会会议的方式以决议形式由股东代表签字确定。2013年11月21日被告召开股东代表会议审议，同意董事会提交的《转让合同》、《回购合同》，并授权电力公司办理股权转让以及房屋对外招标定向开发回购事宜，回购最高控制价为6500元㎡。经招投标后，金辉公司中标，并以被告融能公司名义进行建房开发。后金辉公司、电力公司签订《福清市融能房地产有限公司股权转让合同》，约定金辉公司以2702万元购买福清融能公司100%的整体股权。2014年6月11日，被告与电力公司、金辉公司三方就定向开发“光明城项目”签订《光明城项目定向开发回购合同》，约定由被告开发建设和负责“光明城项目”的经营管理工作，上述项目商品房（仅计算896套住宅面积）的销售对象为电力公司指定的购房人，并由电力公司组织购房户选择认购本商品住宅，签发《选房确认单》，协助被告办理相关购房事项。在选房前一个多月，被告将所有单元的单价、面积、总价、对应的车位编号及地下室车位平面图等均张榜公布（因《回购合同》第十三条约定甲乙双方不能将本合同内容向第三方披露的保密义务而未将《回购合同》公布）；另还约定商品房按中标回购均价6495元／㎡，该综合单价已将地下室、公共设施、架空层等不计入回购面积部分的造价计算在内，每套住宅面积以房管部门最终测定的产权面积为准，地下室、公共设施、架空层等均不计价且全部归属电力公司所有。2015年5月30日被告在福清市两馆一中心的文化艺术馆等地张榜公布光明城房源、价格和选房规则。2015年5月31日在福清市公证处派员到现场对抽签选房进行公证下，原、被告签订《光明城选房协议》，约定原告购买被告开发的位于福清市音西街道福和路7号光明城项目4号楼1101单元，建筑面积158.16㎡，其中套内面积125.66㎡，分摊面积32.5㎡（面积为预测面积，最终产权面积以政府相关部门核定为准），配套使用地下室464号车位，车位的使用权基于房屋所有权而存在，住宅成交总价款1，092，427元，其中首付款332，427元，贷款75万元，原已付申购保留金25万元抵为购房款。双方还约定原告应于本协议签订之日起15个工作日内与被告签订《商品房买卖合同》及按揭贷款协议，逾期则承担违约责任且有权解除本协议等。嗣后被告通知原告履行签订《商品房买卖合同》，原告认为被告故意隐瞒《回购合同》条款内容，与案外人吴桂发等4人于2015年6月15日到国网福建省电力有限公司福州供电公司反映被告董事长张在源无视广大职工的合法权益，要求被告公开公司账目。国网福建省电力有限公司福州供电公司于2015年8月3日作出榕电信访函（2015）11号《关于融能房地产公司有关问题信访事项的答复意见书》，答复了原告等人提出的有关职工出资25万元款项使用、综合均价6495元／㎡构成、股东代表在整个集资建房过程如何行使权力、融能公司与金辉公司就股权转让、回购合同等交易符不符合法律规定等十五个信访问题。
又查，根据国家质量技术监督局的《房产测量规范》、福州市房地产交易登记中心、福州市城乡规划局的《关于房屋电梯井面积计算有关事项的通知》、福州市房地产管理局的《福州市房屋面积计算细则（暂行）》的规定，房屋产权面积包括私有产权面积和共有产权面积，成套房屋建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积两部分组成。《福州市房屋面积计算细则（暂行）》第十九条规定“成套房屋共有共用面积的分摊范围：下列情形之一的属应被分摊的共有共用面积：1、房屋内的电梯井、候梯厅、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，建在幢内为整幢服务的公共用房、管理用房；2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙、外半墙”。原、被告订立的《光明城选房协议》约定的商品房建筑面积、套内面积以及分摊面积，系根据电力公司提供的福州市多维测绘咨询有限公司的测绘结论进行约定，其中共有面积具体项目包括本幢楼在内的外半墙、梯、电梯、合用前室、走道、电井、水井、机房。而电力公司提供的总平面图技术经济指标显示，整个光明城项目的公共设施建筑面积为1677㎡，具体包括：文体活动中心、社区居委会、公厕、社区卫生服务站、物业管理用房、垃圾集散间、底层设电信交接间、底层设变配电房、底层消空中心、底层报警阀间。
以上事实，有原告提供的原告的居民身份证、《光明城选房协议》、融能公司出具的25万元收款收据、被告的内资企业登记基本情况表、榕电信访函（2015）11号《关于融能房地产公司有关问题信访事项的答复意见书》，被告提供的《光明城选房协议》、光明城项目《总平面图》、福州市多纬测绘咨询有限公司出具的《房地产项目测绘资料》（1-5幢）及营业执照，本院调取《福清市融能房地产有限公司光明城项目定向开发回购合同》、《房产测量规范》、《福州市房屋面积计算细则（暂行）》、《关于房屋电梯井面积计算有关事项的通知》以及当事人庭审陈述等为证，上述证据经庭审质证和本院审查核实，其证明效力本院予以确认。
本院认为：《回购合同》系被告与电力公司、金辉公司三方协商达成由金辉公司开发的带有集资定向回购形式的商品房合同，与商品房市场化相比，本回购房在特定范围内具有一定优惠性、福利性。由于该合同在第十三条中约定合同“甲乙双方不能将本合同内容向任何第三方披露，本保密条款不适用于有关政府部门及机构或审批机关的要求披露”，被告未将《回购合同》的具体条款张榜公布，才引起包括原告在内一小部分回购人不满，认为被告故意隐瞒该合同相关条款有不可告人的目的。
引起本案诉讼主要问题是原、被告签订的《光明城选房协议》中约定原告承担“公摊面积32.5平方米”是否符合国家关于商品房有关购买者分摊的共有共用面积的规定以及《回购合同》的条款约定。根据福州市勘测院、福州市多纬测绘咨询有限公司出具的《房地产项目测绘资料》，其所测绘光明城4#楼共有面积具体项目包括外半墙、梯、电梯、合用前室、走道、电井、水井、机房，显然没有包括原告所主张的“地下室、公共设施、架空层”等项目。被告据此确定光明城4#楼1101单元应承担“公摊面积32.5平方米”，是符合《房产测量规范》、《关于房屋电梯井面积计算有关事项的通知》、《福州市房屋面积计算细则（暂行）》中有关承担公摊面积的规定。原告是有行为能力的成年人，其与绝大多数参与选房人一样，本院确信在签订《光明城选房协议》前已充分了解选房协议相关内容，知道亲笔签订协议书的法律后果，且原告也没有依据证明被告在签订《光明城选房协议》时有诱使其签字行为，故原告主张被告隐瞒建房的事实真相，诱使其在《光明城选房协议》中约定原告承担32.5㎡公摊面积并诉求该条款无效，缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下：
驳回原告俞兆兴的诉讼请求。
本案案件受理费人民币4641元（已预交），由原告俞兆兴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数堤出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 王统勇
人民陪审员 余海玲
人民陪审员 翁 敏
二〇一六年七月十四日
书 记 员 林 星