广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第1439号
上诉人（原审原告）：刘殿葵，住广州市。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市。
委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
原审第三人：张丽华，住广州市。
原审第三人：广梅汕铁路有限责任公司，住所地：广州市。
法定代表人：李文新，职务：董事长。
委托代理人：余雪强、兰虹，均系该公司工作人员。
上诉人刘殿葵因房屋登记一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法行初字第134号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
案经原审法院审理查明，2001年9月7日，被告广州市国土资源和房屋管理局向第三人广梅汕铁路有限责任公司（以下简称广梅汕公司）核发了N0.0110622《广州市房地产权属证明书》，该证明书注明房屋座落梅花路12、14、16、18号，所有权人为广梅汕铁路有限责任公司，建筑机构及层数为钢筋混凝土9层，建筑基地面积为734平方米37平方分米44平方厘米，使用土地面积为846平方米32平方分米00平方厘米，总建筑面积为6767平方米74平方分米93平方厘米等。2001年10月9日，广梅汕公司与第三人张丽华签订了《广州市公有住房买卖协议书》，将梅花路18号305房出售给张丽华。2001年10月19日，张丽华向被告申请上述305房的所有权转移登记，并提交了评估表、协议书等材料。被告经审查后，于2001年11月29日向张丽华核发了穗房地证字第××号房地产证，该证记载权属人为第三人张丽华，权属来源为1999年12月向广梅汕公司买，…房地座落梅花路18号305房，总建筑面积99.37平方米等，另备注：此公用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用；房改售房，房款付清；成本价；军用土地有偿转让免收国有土地使用权出让金，使用年限70年从2000年12月29日起。上述房地产证内房地产平面附图盖有广州市房地产测绘所业务专用章，注明公用地846.3200；建基734.3744；总建筑6767.7493；门牌#18；房号305；A988.9536；公设分摊10.4153；另有平台面积88.1446；套内建筑面积88.9536；单元建筑总面积99.3689。另查明，原告刘殿葵于2011年2月12日通过购买取得广州市梅花路18号202房的粤房地权证穗字第××号产权证。
原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案被告并不能提供充分的证据证实原告在2011年2月12日取得梅花路18号202房产权证的时已知道305房产权证及其附图的内容，故被告认为原告超过起诉期限的理由不充分，应不予采纳。《房产测绘管理办法》第七条规定：“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。”第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”根据上述规定，本案被告对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果有进行审核的职责。本案被告核发的穗房地证字第××号房地产证依据《广州市公有住房买卖协议书》注明张丽华所有的梅花路18号305房总建筑面积为99.37平方米，虽然该证内广州市房地产测绘所出具的房地产平面附图内注明“另有平台面积88.1446”，但该平面附图的记载只是与房产自然状况保持一致，被告作为登记机关经审核后并未对上述平台面积确认权属属于张丽华。因此被告的发证行为符合上述有关房地产权登记的规定，原告请求撤销房地产平面附图内“另有平台面积88.1446”记载的主张不成立，应不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，原审法院判决驳回原告刘殿葵的诉讼请求。
上诉人刘殿葵不服原审判决，上诉至本院称：一、原判事实不清、认定错误。第一，原判漏查事实，涉案平台没有列入张丽华的房屋买卖标的。原判第4页只记载2001年10月9日张丽华与第三人广梅汕铁路有限责任公司签订了《广州市公有住房买卖协议书》，确定买卖房屋面积是99．3689平方米（套内面积88．9536平方米，分摊共有面积10.4153平方米）。原判没有记载平台88.95**平方米没有列入买卖或者赠与范围的重要事实。因为漏查了该事实，原判才得出第7页“该平台附图的记载只是与房产自然状态保持一致”，的结论。第二，原判漏查附图的虚假，附图记载与房产自然状态不一致。附图产生于2000年3月27日（见附件一：一审原告证据5，张丽华房产证附图），附图已将88.9536平方米的平台，与涉案的305房圈定在一起。但是，现状不是这样，平台不是305房的附属物，而是202房、203房的屋顶。因为2000年8月18日，即附图测绘之后的4个多月，出现一份规划审批图，该图显示，涉案平台是敞开的，广梅汕公司正在申请封闭，市规划局在该图上明确用红线标明，涉案平台是202房屋顶上方，只能部分封闭，202房屋顶西北角平台，不得封闭，一段南北走向的拟封闭红线已经被删掉，旁边另划一条东西走向的红线连接305房西面墙体北面平台（203房屋顶）不得封闭。第三，原判漏查了“图证骑缝专用章”。原判第5页只查明涉案房地产证存根的附图，加盖了“广州市房地产测绘所业务专用章”，没有发现张丽华的305房房地产证正本，该正本上面不是加盖“广州市房地产测绘所业务专用章”，而是直接加盖“广州市国土资源和房屋管理局图证骑缝专用章”。原判将房地产证的存根的存留印章，认定为房地产证正本印章，认定事实错误，忽略了附图是房产证的组成部分，忽视其解释说明功能。得出了原判第7页“登记机关经审查后并未对上述平台面积确认权属归张丽华”结论。实际上，送的图纸，只是房管局内部呈批资料，证书附图才是以房管局经审核确认，并以自己名义对外发布的正式法律文件。二、原判实体处理错误。首先，原判允许附图对产权证作扩大解释，是错误的。涉案房地产证的附图，比产权登记主页的房屋面积是99.3689平方米（套内面积88.9536平方米，分摊共有面积10.4153平方米），多出了一块“另有平台面积88.9536平方米”的内容，显然是对登记主页的扩大解释。一般人见到这样的扩大解释，立马联想到“另有”就是“另外所有”，是一种所有权的记载。因为附图经国土房管局加盖骑缝章之后，就当然成为了《房地产证》的重要组成部分，与《房地产证》构成一个权利凭证的整体。对此扩大解释，原判未作任何处理，而是允许它继续存在，是非常错误的。其次，附图的扩大解释，已经误导了城管局、越秀法院，产生误信、误判后果。再次，附图的扩大解释阻止了中级法院的诉讼进程，引起诉讼中止。因为城管局被本案的房地产证附图误导，作出张丽华无须拆除平台违建的复函，越秀法院在行政诉讼中查清事实之后，撤销了城管局的错误复函。城管局上诉，广州中院的行政诉讼程序又因为本案房地产证的附图记载，而裁定中止诉讼。
被上诉人答辩称答辩意见与一审答辩意见一致，并作如下补充：首先，涉案房屋争议平台面积没有纳入分摊面积，而且该平台在第三人张丽华和第三人广梅汕铁路有限责任公司签订买卖合同的测绘小蓝图已经显示（小蓝图是第三人广梅汕公司提交的），所以涉案的平台是第三人之间房屋买卖合同的组成部分，至今已经有十几年，而且两个第三人之间没有任何异议。同时涉案大楼其他物业也存在这种问题，只能归结与历史遗漏问题。第二，房屋测绘所是依据房产测绘管理办法第7条的规定，房屋测绘必须和房屋测绘保持一致。目前没有证据证明房屋，需要作出改变或者已经改变的情况，即使重新测绘也需如实记录该平台的，这是房屋测绘管理办法的宗旨。房管局对该图纸审核，有两种结果，一种是纳入产权面积，另一种是不纳入，房屋面积不是与产权面积，我局登记的时候只登记房屋面积，没有登记产权面积。第四点。依据第三人二审提交的证据显示，上诉人所拥有的202房前一手业主，向法庭做出了证明。该证明显示广梅汕的所有员工，参加房改是已经知道三楼的平台属于三楼的人所有，已经经过广梅汕公司进行间隔，二楼不能够使用三楼的平台，202房的房东和业主从未使用过3楼的平台，而且没有对该事实提出异议，考虑到原业主没有异议同时，该图纸设计的平台面积不是大楼的分摊面积，本案的上诉人诉讼主体地位就不存在，其只可以物权法的公建配套或者共有关系的身份才可以构成具体行政行为的相对人，202房的发证行为，不论是房屋的面积还是测绘图纸的面积都与本案的上诉人没有利害关系，即使存在也是第一手的业主才对本案享有诉权，因为在305房具体行政行为发生的时候，上诉人并未成为小区业主，当时上诉人不是具体行政行为的上诉人，上诉人也不可能对202房的购买就成为具体行政行为的相对人，相对人产生也有确定的时间点，要具体行政行为事实的时候才能成为相对人，按照行政法直接因果关系论上诉人不具备本案的诉讼主体资格。第三，第三人提交的原业主的证明，向法庭陈述说，原业主告诉他可以使用三楼平台，这就证明一审判决中原业主证明有虚假，相反202房物业是由商业改为住宅的其没有阳台是历史原因，不是广梅汕公司和开发公司有意设计三楼平台，上诉人在购买的时候已经清场房屋周围的状况，在当时已经明知，也明知202房没有阳台，从其购房开始到诉讼已经超过了2年的时间，本案已过诉讼时效，我们认为诉讼时效的目的在于快速处理行政争议，具体行政行为发生已经15年，如果整栋大楼某一房屋出售导致十几年前的诉讼行为发证争议，无论从具体行政行为作出的时间，本案均已过诉讼时效。本案从实体和程序上应该裁定驳回或者判决驳回上诉人的诉讼请求。综上，被上诉人同意一审判决的判决结果，不同意一审的诉讼时效。
原审第三人张丽华答辩称：我们的平台90年的报建不是整栋楼的平台而是三楼的平台，只有通过我们房屋的门才可以进入涉案平台。其他房屋无法进入。我们进入平台的门和四楼以上的阳台的门是对应的。没有公共通道可以进入该平台。广梅汕把我们的平台割好再交给我们的。当时我买房也是因为由这张小蓝图明确三楼平台给我们用，所以才买的。2000年的规划只是装修报价不影响产权。第一房子平台一直是三楼使用的。第二，平台是我们购买房间的前提条件和合同的组成部分。纠正一下被上诉人，实际上二楼有阳台，在一审提交的证据里头已经表明。上诉人说二楼的屋顶是公共平台，是不对的，如果上诉人的说法成立，三楼的屋顶是四楼，也是公共的，这是不对的。我们同意原审判决。
原审第三人广梅汕铁路有限公司答辩称，该公司与本案没有利害关系，不是本案适格的第三人。因不是本案当事人，不对一审判决提出意见。
经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。
另查明，原审第三人张丽华在二审期间提交了新证据，新证据有两份：一、原审原产权人姜某、张某的证明，证明从未对三楼住户使用三楼平台有异议，从来没有使用过三楼平台；二、2014穗中法民五终516号判决书，证明305平台水龙头洗手盆等东西和202房的渗漏不存在因果关系的。上诉人在二审庭审中发表质证意见称，对证据一的真实性有异议。其一，证据一是2014年9月30号才制作，不是房改的时候制作的，也不是发生在原告购买的时候制作的。是事后制作的不能反映历史原貌。其二，证据一所出具的签字落款人张某和姜某是跟上诉人有利害关系的，他们跟张丽华是熟人关系，一起参加2000年的房改，这些证言不足已采信。另一方面作证的两人跟上诉人发生过诉讼关系，就在本案发生之前由于张丽华的房屋漏水上诉人提起民事诉讼。对证据二的真实性没有异议，证明对象有异议。这恰恰证明广州房管局所出具的张丽华房产证，后面的附图关于本案的88.44平方米的记载意见误导了法官，原判把本案的平台改成阳台，一审改变了性质，认为是张丽华的适用产权，外来人不来干涉。被上诉人当庭发表质证意见称，对上述证据的三性予以确认，证据二的民事判决对产权的所有权没有影响。原审第三人广梅汕铁路有限公司发表质证意见称其不是适格的当事人，不发表意见。
再查明，二审期间，原审第三人广梅汕铁路有限公司称该公司在涉案大楼的一楼有机房，而且物管公司是该公司设立的，物管的房子仍属该公司，部分没有出售。
本院认为，《房产测绘管理办法》第七条规定：“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。”第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，被上诉人核发的穗房地证字第××号房地产证注明原审第三人张丽华所有的梅花路18号305房总建筑面积为99.37平方米，虽然该证内有广州市房地产测绘所出具的房地产平面附图内注明“另有平台面积88.1446”，但该平面附图的记载只是与房产自然状况保持一致的描述，并且被上诉人审核后并未将上述平台面积计入至原审第三人张丽华的涉案房屋面积内，也未将该平台面积确认权属属于原审第三人张丽华。因此被上诉人的发证行为符合上述有关房地产权登记的规定，上诉人请求撤销房地产平面附图内“另有平台面积88.1446”记载的主张于法无据，本院不予支持。
对于原审第三人广梅汕铁路有限公司答辩称其不是本案适格第三人的问题，经审查，涉案房产属该公司售卖给原审第三人张丽华的房改房，且该公司尚有房产在涉案大楼，因此，为查明案件事实，原审法院将该公司列为第三人参加本案诉讼并无不当，故对于原审第三人广梅汕铁路有限公司认为其不是本案适格第三人的主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求理据不足，应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘殿葵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一五年七月十七日
书 记 员 潘星钿
甘尚钊