山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）单民初字第1974号
原告：单县易民鑫家电有限公司。
法定代表人：许展，总经理。
委托代理人：张春梅，山东法运律师事务所律师。
被告：单县向阳友谊百货大楼。
负责人：敬凌波，经理。
委托代理人：张新强，山东荣清律师事务所律师。
被告：敬凌波，男，1976年9月6日出生，汉族。
原告单县易民鑫家电有限公司（以下简称原告）诉被告单县向阳友谊百货大楼（以下简称友谊百货）、敬凌波租赁合同纠纷一案，于2013年8月9日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭。于2013年9月17日、2013年11月1日两次公开开庭审理了本案。第一次庭审，原告单县易民鑫家电有限公司委托代理人张春梅、被告单县向阳友谊百货大楼的委托代理人张新强、被告敬凌波到庭参加诉讼。第二次庭审，原告单县易民鑫家电有限公司委托代理人张春梅、被告单县向阳友谊百货大楼的委托代理人张新强到庭参加诉讼，被告敬凌波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告单县易民鑫家电有限公司诉称，2009年8月11日，原告与单县凌云商业大厦破产清算组（以下简称凌云破产清算组）签订了租赁合同一份，合同约定：凌云破产清算组将凌云商业大厦1-5楼按现状租赁给原告使用，租期5年，从2009年9月13日至2014年9月12日，租金每年850000元，每年9月13日前一次性交清，先交租金后使用。合同签订后同天，原告与张某签订了租赁合同，原告将凌云大厦1-5楼按现状转租给张某，租赁合同的租期、租金及交付时间等内容同原告与凌云破产清算组签订的租赁合同。原、被告签订租赁合同后，原告即按合同约定将凌云商业大厦1-5楼按现状交付给张某使用，企业登记注册名称为单县向阳友谊百货大楼，法定代表人为敬凌波。被告已将2009年9月13日至2011年9月12日期间的租金交付给原告。按照合同约定，被告应于2012年9月13日前将2012年9月13日至2013年9月12日期间的租金支付给原告。但至今被告无故拖欠租金，经原告多次催要，被告拒不支付租金，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，请求法院判令二被告支付原告租金850000元及逾期违约金54825元，本案诉讼费由被告承担。
被告友谊百货和被告敬凌波辩称，对于原告承包的单县凌云大厦大楼，在2009年和2012年间原告转租给被告敬凌波个人独资企业友谊百货经营使用属实，友谊百货已交付原告三年租金。2012年9月1日，王某通过竞价拍卖的方式取得单县C2012-04号地块的国有土地使用权和地上附着物所有权，原告与凌云破产清算组之间的的租赁关系终止，因友谊百货实际使用凌云商业大厦，友谊百货与王某以上述竞得标的成立的单县传承百货有限公司形成事实上的租赁关系，友谊百货与原告无任何关系，原告无资格起诉二被告，为此请求法院驳回原告的起诉。
经审理查明：2009年8月11日原告与凌云破产清算组签订租赁合同，内容为：“甲方：单县凌云商业大厦破产清算组乙方：单县易民鑫家电有限公司一、甲方将凌云商业大厦1-5楼按现状租赁给乙方使用。二、租期为5年，每年85万元，从2009年9月13日至2014年9月12日止。三、租金交付：本合同签定之日至9月13日止为装修时间。第一年租金应于2009年8月13日之前一次性交清全年租金，以后类推，每年9月13日前一次性交清。先交租金后使用。如竞拍年租金不足120万元时，第一次交一年零六个月租金，第二年交租金时减去已交的半年租金。如竞拍价超120万元，按年租金交纳。四、本合同签定后，按商厦现状的水、电、消防及其它设施提供乙方使用。如需改造、维修等，费用由乙方负责。五、租赁期间不得影响整楼出售。在租赁期间如有购买者甲方有权出售，同等条件下，乙方有优先购买权。出售后，该合同仍然有效，甲方按照相关规定，将剩余租金及合同一并转移给购买人。合同到期后，乙方另行与资产所有人协商。…七、合同终结后，如甲方对外租赁，同等条件下乙方享有优先租赁权。若不能继续租赁，乙方投资的可移动设施归乙方所有，不可移动的设施，归甲方所有。八、合同履行期间，未经甲方许可，乙方不准转作其他行业使用、不准用商厦及其它设施抵押贷款、清偿债务，否则发生一切后果由乙方自负。…十、租赁期间，在不危及商厦建筑及公共安全的情况下，经甲方许可后，乙方可根据经营需要进行必要的改造、装修，费用由乙方负担。另外，乙方负责租赁期间资产的维护，且保持完好。租赁期间如租赁资产确需维护，费用由乙方负责。…十四、合同的终止。遇有下列情况之一时，本合同终止：1、合同期满；2、遇有不可抗力时（法律、移迁、自然灾害）；3、不按合同约定；4、商厦遇市政开发时；5、未经甲方同意，乙方转作其它行业使用时。十五、2、甲乙双方如有违约，违约方应承担违约责任。…甲方盖章（单县凌云商业大厦破产清算组）代表签字（刘军印）乙方盖章（单县易民鑫家电有限公司）代表签字（许展）二00九年八月十一日”。
被告敬凌波于2009年12月23日成立友谊百货（个人独资企业）并在单县工商行政管理局进行了企业设立登记。原告签订上述租赁合同后，将承租的凌云商业大厦转租给被告敬凌波成立的友谊百货作为该企业营业场所使用，友谊百货对凌云商业大厦进行了一定程度的装修，然后开始营业，对此凌云破产清算组未提出异议。原告与被告友谊百货负责人约定租赁期限为5年，一年的租赁费是85万元，在每年的9月底、10月初交下一年的租赁费。租赁期限亦是从2009年9月起算。2009年8月12日、2011年1月11日、2011年10月31日、2013年1月25日原告分别向凌云破产清算组交租金1275000元、425000元、850000元、247900元，即原告已将2009年9月至2012年12月底的租金交付与凌云破产清算组；被告友谊百货在2009年9月至2012年9月间向原告付清了三年（2009年9月至2012年9月）的租金。
根据有关文件规定，单县国土资源局负责拍卖单县凌云商业大厦，该局将拍卖信息在全国土地交易网上进行了公告，公开对外拍卖，任何单位、自然人均可参加竞买活动，最后参与竞拍的有3家，二被告并未参与。2012年8、9月份，为了竞拍单县凌云商业大厦的需要，单县国土资源局要求，首先终止原告与凌云破产清算组签订的租赁合同，然后才能进行竞拍活动，原告根据该要求与凌云破产清算组从形式上签订了终止租赁合同的协议。在拍卖过程前后，凌云破产清算组和原告均未要求被告友谊百货实际终止租赁合同、停止营业和限期搬出，被告友谊百货至今仍然在单县凌云商业大厦内正常经营。
2012年9月1日单县国土资源局与王某签订挂牌交易成交确认书，王某以人民币23089348元的竞价成交，竞得单县C2012-04号地块（即凌云商业大厦）的国有土地使用权，后在此基础上，以王某的对象许新革为法定代表人成立了单县传承百货有限公司（股东有：许新革、许展）。由于竞买人王某没有及时交清全部竞价款，故单县国土资源局在当时并未办理交割的相关手续，凌云破产清算组仍按原租赁合同约定的租赁价格收取原告的租金。至竞买人交清款项后，才完成交付，从2013年初开始，凌云破产清算组不再收取原告的租金。
单县传承百货有限公司于2012年12月23日与原告签订租赁合同，约定：“甲方（出租方）单县传承百货有限公司乙方（承租方）单县易民鑫家电有限公司一、甲方以拍卖购买的方式取得了位于单县向阳路西段北侧单县凌云商业大厦的所有权，因乙方与单县凌云商业大厦破产清算组签订了租赁期六年（实际为五年）的租赁合同，按照法律规定买卖不破租赁的规定，甲方自愿将购买的单县凌云商业大厦出租乙方使用，乙方自愿另行与甲方签订租赁合同。二、租赁期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月30日止。三、租赁费及付款方式：1、租赁费按照乙方与单县凌云商业大厦破产清算组签订的租赁合同约定年租金850000元执行，租赁费由乙方负责交付甲方。2、乙方于每年的9月30日前将当年的租金一次性付清甲方，甲方给乙方出具正式收款发票。四、本合同未涉及的相关事宜，甲、乙双方同意按照乙方与单县凌云商业大厦破产清算组签订的租赁合同履行。五、租赁合同期满后，本合同自行终止，届时乙方按与单县凌云商业大厦制定的交接清单将租赁物交付甲方。如乙方要求继续租赁，须提前三个月向甲方提出，如甲方同意继续租赁，双方另行签订租赁合同。”。单县传承百货有限公司于2013年1月1日开始接管凌云商业大厦，该公司证明2013年1月1日前的租金仍由凌云破产清算组收取，2013年1月1日之后的租金先由原告收取后再转交给单县传承百货有限公司。
原、被告针对原告自2012年9月起是否还有权收取租赁费以及拍卖单县凌云商业大厦时对该大厦内的装修款项的归属发生争执，被告友谊百货认为原告与凌云破产清算组之间的的租赁关系已终止，因友谊百货实际使用凌云大厦，友谊百货与单县传承百货有限公司形成事实上的租赁关系，友谊百货与原告已无任何关系，由于是被告友谊百货对凌云商业大厦进行了整体装修，对于评估的装修款项应交给被告友谊百货，而不是原告，被告友谊百货因此自2012年10月份起拒交租赁费与原告。被告友谊百货为支持其主张，向本院提供2011年12月25日原告的申请书，内容为：“单县凌云大厦破产清算组：我单位因经营需要，于2009年8月租赁了原破产企业单县凌云大厦的营业楼，租赁期限为：2009年9月13日至2014年9月12日止，共计5年。租赁期内，我单位对营业楼进行了整体装修，现营业楼拟进行变现分配，租赁合同需终止，我公司同意。因租赁合同不到期，请求破产清算组对租赁期间进行装修的不动产部分进行评估，并依法给予一定的经济补偿。特此申请。”。
对于装修款的归属问题，原告认为虽是被告友谊百货在转租房屋后装修的，但现在仍由友谊百货使用，租赁到期后，装修的物品如何处理，双方没约定，应按照法律规定处理。被告友谊百货认为承租后装修全部由友谊百货进行，费用也是由友谊百货支付的，双方口头约定，合同到期后，出租方折价补偿承租方装修费用，因租赁物系破产财产，随时都有被拍卖的可能，在租赁期间，租赁物被拍卖时，补偿的装修款应归友谊百货。
原告于2013年9月9日向本院递交申请，申请撤回对张某的起诉，本院依法予以准许。在第二次庭审中，被告友谊百货认为原告提交的单县传承百货有限公司证明和申请本院调取凌云破产清算组成员的调查笔录已超举证期限或不符合法院调取的范围，拒绝质证，经本院释明该证据对于审理案情有直接利害关系，被告友谊百货坚持不质证。
上述事实，有租赁合同、工商登记资料、公证书、申请书、调查笔录、证明等证据在卷，且经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：2009年9月凌云破产清算组与原告签订租赁合同，租赁凌云商业大厦，租赁期限为5年，同时原告将承租的凌云商业大厦转租与被告友谊百货，租赁期限亦为5年，每年租赁费为850000元，在每年的9月底、10月初，被告友谊百货将下一年的租赁费交予原告，截止到2012年9月份，被告友谊百货已将三年的租赁费交付与原告，在租赁合同执行期间，凌云破产清算组对此无异议，这一事实有租赁合同、当事人陈述、调查笔录予以证实，原告与被告友谊百货之间的转租赁关系依法成立。2012年9月份原告为了拍卖凌云商业大厦的需要，根据有关单位的要求与凌云破产清算组终止了租赁合同，但凌云破产清算组并未让原告清退凌云商业大厦，亦未让被告友谊百货停止经营、清退出场，凌云破产清算组仍按原租赁合同约定收取原告相应租赁费，由于凌云破产清算组只认可与原告存在租赁关系，而不认可与被告友谊百货之间存在租赁关系，故原告与凌云破产清算组之间在2012年10月份至2012年12月底之间，在凌云破产清算组未将凌云商业大厦交付与单县传承百货有限公司之前，二者之间仍存在事实上的租赁关系，同时原告与被告友谊百货的转租赁合同仍继续履行，未受影响，被告友谊百货继续正常经营。自2013年1月份起单县传承百货有限公司经过拍卖程序竞得凌云商业大厦，取得该大厦的产权，根据原告与凌云破产清算组之间的租赁合同约定：凌云商业大厦出卖后，该合同仍然有效，凌云破产清算组根据有关规定，将合同一并转移给购买人。对此约定，单县传承百货有限公司予以认可，并与原告签订了相应的租赁合同，合同亦认可原告与被告友谊百货之间的转租赁关系，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，自2013年1月份起原告与凌云破产清算组之间的租赁合同继续适用于原告与新房主单县传承百货有限公司，由于新房主单县传承百货有限公司同意原告转租被告友谊百货的行为，故原告与被告友谊百货之间的转租赁合同亦然有效，故原告具有诉讼主体资格。被告友谊百货应按合同约定在2012年10月1日前支付原告2012年9月至2013年9月相应租赁费850000元，原告要求被告友谊百货支付租金850000元的请求合法有效，本院予以支持。被告友谊百货辩称其与单县传承百货有限公司形成实际租赁关系，与事实不符，本院对其辩称理由不予采纳。
因被告友谊百货未在约定交付租赁费的时间内交付，已构成违约，给原告造成一定损失，由于原告与被告友谊百货未约定违约金的计算方法，本院认为酌情自2012年10月1日起至本院确定被告友谊百货还款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金为宜。
对于被告友谊百货在凌云商业大厦上进行装饰而对应的装饰款的归属，因原告与被告友谊百货之间无书面具体约定，双方陈述不一，且租赁合同继续履行，被告友谊百货仍在正常使用凌云商业大厦及上面的装饰物，原、被告可待租赁期限届满后或解除租赁合同时进行协商，协商不成的，原、被告可根据有关法律规定另行主张权利。
原告在第一次庭审后提交的单县传承百货有限公司证明及申请法院调取的证据，是针对被告友谊百货在第一次庭审中提出的反驳观点而提供的证据或原告因客观原因不能自行收集而申请的，本院认为上述证据能够客观反映案件的事实，属于审理案件需要的证据，如不审理该证据可能导致裁判明显不公，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第二款的规定，故本院依职权进行了调查收集，对此庭审中本院已向被告方释明，被告友谊百货坚持不予质证，视为是被告友谊百货对其诉讼权利的自行处分，即放弃质证权利。
被告友谊百货系被告敬凌波的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”、第三十一条：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”之规定，被告友谊百货财产不足清偿原告上述债务时，被告敬凌波以其个人财产予以清偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第二款、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告单县向阳友谊百货大楼于本判决生效后十日内支付原告单县易民鑫家电有限公司租金850000元及逾期违约金（自2012年10月1日起至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、被告敬凌波在被告单县向阳友谊百货大楼不足清偿上述债务时，被告敬凌波以其个人财产予以清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12848元，由被告单县向阳友谊百货大楼负担（原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 王 坤
审 判 员 吴思亮
人民陪审员 白兴烈
二〇一三年十一月五日
书 记 员 张 冲