河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济中民三终字第128号
上诉人（原审原告）赵保国。
上诉人（原审原告）卢会元。
上诉人（原审原告）鲁海军。
上诉人（原审原告）马志杰。
上诉人（原审原告）段晓燕。
上诉人（原审原告）谭跃林。
上诉人（原审原告）邢玉玲。
上诉人（原审原告）魏华。
上诉人（原审原告）牛晓萍。
上诉人（原审原告）梁志国。
赵保国等十上诉人共同委托代理人卢伟，河南永晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）洛阳方诚置业有限公司。
法定代表人苗桂芳，该公司董事长。
委托代理人李琰峰，该公司工作人员。
委托代理人谢有明，该公司工作人员。
洛阳方诚置业有限公司（以下简称方诚置业公司）与赵保国等10人相邻关系纠纷一案，赵保国等10人向法院提起诉讼，请求判令：1、方诚置业公司停止施工、拆除已建部分；2、方诚置业公司给其调换符合居住要求的同等面积房屋；3、如果诉讼请求1、2项得不到支持，方诚置业公司则应赔偿其每人10万元损失。济源市人民法院于2015年2月26日作出（2012）济民二初字第499号民事判决。方诚置业公司、赵保国等10人均不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。方诚置业公司的委托代理人李琰峰、谢有明，赵保国、鲁海军、赵保国等10人的委托代理人卢伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：除赵保国、马志杰、魏华外，谭跃林、邢玉玲、卢会元、牛晓萍、段晓燕、鲁海军、梁志国系洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳中院）干部。2006年3月8日，洛阳中院（甲方）与方诚置业公司（乙方）签订了1份《团购商品房合同》，合同约定：“甲方购买乙方的商品住宅楼位于洛南新区关林大道以北、翠云路以南、金城寨街以东、永康街以西的规划区域内，总体规划及平面布置按双方约定的上述位置和市规划局批准的总图为准。甲方所购约300套（购房户交款为准）商品住宅房户型及住户面积为甲方签字确认的图纸为准。甲方所购买的住宅楼坐南向北，南北楼房间距按国家有关规定不得低于20米，东西楼距按消防规范设计不得低于8米，并且符合采光、通风、消防、抗震要求”。之后，赵保国等10人在该团购合同基础上又分别和方诚置业公司签订了商品房买卖合同，合同附件4中约定“本合同与团购合同不一致处以团购合同为准”。赵保国购买该小区“唐城御府”5号楼1单元101号房，单价1292.29元，价款187201元；卢会元购买5号楼1单元201号房，单价1332.29元，价款192996元；鲁海军购买5号楼1单元301号房，单价1382.29元，价款200239元；马志杰购买5号楼1单元401号房，单价1284.2元，价款186029元；段晓燕购买5号楼1单元501号房，单价1262.29元，价款182855元；谭跃林购买5号楼1单元102号房，单价1262.29元，价款179577元；邢玉玲购买2号楼1单元201号房，单价1332.29元，价款195673元；魏华购买2号楼1单元301号房，单价1324.50元，价款194530元；牛晓萍购买2号楼1单元401号房，单价1342.29元，价款197142元；梁志国购买2号楼1单元501号房，单价1262.29元，价款185393元。合同签订后，赵保国等10人按照合同约定支付了房款，方诚置业公司也按照合同约定交付了房屋。2009年，方诚置业公司又在该小区开发了22号楼和23号楼，其中23号楼在赵保国、卢会元、鲁海军、马志杰、段晓燕、谭跃林居住的5号楼的东南侧，22号楼在邢玉玲、魏华、牛晓萍、梁志国居住的2号楼的东侧。5号楼在2号楼的正南方，5号楼的正南方为12号楼。2号楼、5号楼、12号楼均为6.5层多层建筑。23号楼为18层高层建筑，22号楼为26层高层建筑。2010年5月31日，经洛龙区人民法院现场勘验：2号楼与22号楼东西间距为5.36米，5号楼与23号楼相对应部分南北楼间距为13.65米。
另查：1、“唐城御府”小区2号楼、5号楼和22号楼、23号楼系2006年10月20日经洛阳市规划局规划同一时间审批，但是分一期、二期建设。2号楼和5号楼于2006年建筑，22号楼和23号楼于2009年建筑。洛阳市规划局给方诚置业公司颁发的建设工程规划许可证和洛阳市建设委员会给方诚置业公司颁发的建筑工程施工许可证上面载明：22号楼地上26层、地下1层；23号楼地上18层、地下1层、裙房2层。2、《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》第十条规定：高层居住建筑与高、多、低层建筑平行布置的间距：南北向布置，南侧高层不超过60米时，间距不小于南侧高层建筑高度的0.8倍，并不得小于25米，东西向布置时，间距不小于较高建筑高度的0.7倍，且不得小于20米。当南侧为单幢高层且与北侧居住建筑平面有错位，在建筑朝向方向重叠面宽度小于或等于6米时，间距可按本条第一款规定执行，但不得小于13米。
原审法院认为：2006年3月8日，洛阳中院与方诚置业公司签订的《团购商品房合同》，以及赵保国等10人和方诚置业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，为有效合同，原审法院予以确认。本案的第一个焦点问题是方诚置业公司是否侵犯了赵保国等10人的通风采光权？方诚置业公司辩称其与赵保国等10人之间签订的《商品房买卖合同》里并没有约定楼间距，不应受到《团购商品房合同》的约束。经原审法院查明，赵保国等10人和方诚置业公司签订的《商品房买卖合同》附件4中约定“本合同与团购合同不一致处以团购合同为准”，故本案当事人应受到《团购商品房合同》的约束，对此原审法院予以确认。方诚置业公司辩称其建筑的22号楼和23号楼均经过洛阳市规划局依法规划和批准，属于合法建筑，没有侵犯赵保国等10人的通风采光权，应该驳回赵保国等10人的诉讼请求。根据《团购商品房合同》约定，小区东西方向楼间距不得小于8米，南北方向楼间距不得小于20米，并且符合采光、通风、消防、抗震要求。本案中经洛龙区人民法院现场勘验：2号楼与22号楼东西间距为5.36米，5号楼与23号楼相对应部分南北楼间距为13.65米，违反了合同约定，故原审法院认定方诚置业公司侵犯了赵保国等10人的通风、采光权，方诚置业公司应承担侵权法律责任。本案的第二个焦点问题是方诚置业公司如果侵犯赵保国等10人的通风、采光权，应承担什么法律责任？赵保国等10人诉称要求拆除22号楼和23号楼，或者要求调换符合居住要求的同等面积房屋，因22号楼和23号楼均有建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等合法的建筑手续，且又已建成，业主已经入住，对赵保国等10人的该两项诉讼请求，原审法院不予支持。根据2号楼、5号楼、22号楼、23号楼各自所在的具体位置和相互影响程度，结合赵保国等10人各自居住的楼层、购买房产的价格等因素，原审法院酌定方诚置业公司赔偿赵保国30000元、卢会元30000元、鲁海军20000元、马志杰20000元、段晓燕10000元、谭跃林10000元、邢玉玲30000元、魏华30000元、牛晓萍20000元、梁志国10000元。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国物权法》第八十九条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、方城置业公司在本判决生效后十日内赔偿赵保国30000元、卢会元30000元、鲁海军20000元、马志杰20000元、段晓燕10000元、谭跃林10000元、邢玉玲30000元、魏华30000元、牛晓萍20000元、梁志国10000元；二、驳回赵保国等10人要求方城置业公司拆除22号楼、23号楼和要求调换符合居住要求的同等面积房屋的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8000元，赵保国等10人共同负担4000元、方诚置业公司负担4000元。
赵保国等10人上诉称：一、一审判决虽认定方诚置业公司开发建设的22号（26层）、23号（18层）住宅楼与赵保国等10人预先购买的2号、5号住宅楼（均为6层半）的间距违反了《团购商品房合同》约定的楼间距，但该认定不全面、不准确。洛阳中院与方诚置业公司签订《团购商品房合同》时，方诚置业公司拟开发建设的唐城御府小区还是一片空地，方诚置业公司向甲方宣传的小区建设效果图显示该小区由21幢多层（6层半）住宅楼构成，洛阳中院购买的6幢楼也均为多层（6层半）居住建筑，因此《团购商品房合同》中关于南北楼间距不能低于20米，东西楼间距不能低于8米的约定，当然是指多层居住建筑的间距。而《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》（以下简称《技术规定》）第十条第一款第一项规定：高层居住建筑与高、多、低层建筑的间距，南北向布置时，南侧高层不超过60米时，间距不小于南侧高层建筑高度的0.8倍，并不能小于25米。第十条第三款规定：山墙间距不小于13米。方诚置业公司开发建设的22号、23号楼均为高层居住楼，相对于赵保国等10人购买居住的多层（6层半）住宅楼，间距不仅明显违反《团购商品房合同》的约定，而且也大幅度低于洛阳市相关规定中的标准。至于《技术规定》第十条第一款第一项中“并不能小于25米”的规定，应指的是南、北侧同为高层且南侧高层低于北侧高层的最低间距。因为《技术规定》第十条总体就是高层居住建筑与高、多、低层居住建筑间距的规定，包括高层对高层、高层对多层、高层对低层三个方面。显然如果南侧为高层，则北侧的建筑越低受到的遮挡和不良影响越重，间距也就越应该加大。方诚置业公司建设的22号、23号楼与赵保国等10人居住的2号、5号楼是高层对多层的关系，且两高层都位于两多层的东西侧，理应按高层建筑高度的0.8倍来计算楼间距。此外，一审判决中引用的《技术规定》第十条第三款并不适用于本案，因为该款中没有明确北侧建筑是高层还是多、低层，从逻辑上讲应是南北侧同为高层的最小间距。二、一审判决忽视了方诚置业公司开发建设的22号楼对部分上诉人所居住的5号楼的侵害。22号楼位于5号楼东北侧，与5号楼东端照成重叠遮挡，尤其是22号楼裙楼对5号楼东端四楼以下部分造成的重叠遮挡更严重。《技术规定》第十条第一款第二项规定：若北侧为高层，南侧为多、低层居住建筑时，其间距按多、低层居住建筑间距控制，但不能小于9米。《技术规定》第七条第一款规定：多层及多层以下居住建筑间距，平行布置时不得小于建筑高度的1.1倍。而22号楼与5号楼的实际间距都明显小于5号楼高度的1.1倍和《团购商品房合同》中约定的间距。至于该规定中提到的“但不能小于9米”之语显然指的是低层建筑（3层以下）之间的最小间距。三、一审判决虽认定方诚置业公司侵犯了赵保国等10人的通风采光权，但对方诚置业公司造成的侵权内容认定的不全面，对赵保国等10人受到侵害和损失的严重程度认定过轻。方诚置业公司违规违约在赵保国等10人居住的多层房屋的前、后、近旁加建两幢高层建筑，侵害了赵保国等10人的多项权利：一是侵害了赵保国等10人的日照权、采光权、通风权，加上噪音、烟尘污染，实际上是侵害了赵保国等10人的人身健康权；二是严重影响了赵保国等10人住房的私密性，侵犯了赵保国等10人的隐私权；三是侵犯了赵保国等10人的人格权。赵保国等10人长期居住在被近在咫尺的高层建筑挤压的多层建筑里，时时如泰山压顶，又像被人骑在头上，忍受着无尽的压抑和屈辱，人格权受到严重侵犯。方诚置业公司对赵保国等10人造成的侵害和损失是严重的：一是由于方诚置业公司违规违约，造成的楼宇间距不是一般的不足，而是差距巨大；二是由于楼间距过小，致使赵保国等10人住房光线阴暗、日照严重不足（如2号楼有40天见不到一丝阳光）、通风不良。光线阴暗、日照不足的问题在冬季和晚秋、初春更加严重，加上噪声、烟尘的污染给赵保国等10人的身心健康造成严重伤害，自然要增加赵保国等10人的医药负担，况且人身健康是无价的；三是由于光线阴暗、日照不足、通风不畅，电费、采暖费都要相应增加，将长期加重赵保国等10人经济负担；四是由于方诚置业公司的侵权，导致赵保国等10人的住房严重贬值，如按现在市价转让，每套住房贬值也在10万元以上；五是方诚置业公司是在赵保国等10人入住二年之后加建高层的，此时赵保国等10人住房均已装修完毕，各类家电购置安装齐备，如要转卖置换，至少十几万元的装修费和家电拆迁、折旧费将无法弥补；六是赵保国等10人受到的侵害和损失将长达70年之久，殃及三四代人；七是现在房价比签订《团购商品房合同》时的房价已上涨了数倍，一审判决的赔偿数额没有充分考虑房价大幅上涨的因素。鉴于上述理由，一审判决的赔偿数额明显不公平，远远不能弥补赵保国等10人所蒙受的损失。此外，方诚置业公司具有明显欺诈行为，按理还应加重其赔偿责任。方诚置业公司违规违约加建两幢高层建筑，额外获得了巨大经济利益，赔偿赵保国等10人的应有损失，既合情合理，又有充分经济条件。四、一审判决按赵保国等10人住房所处的不同楼层而分为不同的赔偿数额，而且差距较大，有失公平性和合理性。6层半的多层住宅楼相对于18层和26层的高层建筑，各楼层受到的侵害和影响没有明显差别，赔偿数额应该一致更为公平合理。五、一审法院对该案的办理严重超期。一审法院在没有亲自勘查现场、没有法定事由的情况下，对该案的审理拖延了近三年时间，严重超过法定审理期限。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判方诚置业公司赔偿赵保国等10人经济损失每人10万元。
针对赵保国等10人的上诉，方诚置业公司答辩称：一、其公司所建设的22号楼、23号楼是依法且取得相关许可的情况下建设的。二、关于《团购商品房合同》的问题，该合同只针对这6栋楼之间东西及南北的间距的约定。另外，其公司在22号楼、23号楼与2号楼、5号楼之间的楼间距不应该受到购房合同的约束。所以，以22号楼、23号楼进行比照，并以此判定其公司侵权是不正确的。三、2号楼、5号楼与22号楼、23号楼存在错位排列，2号楼与22号楼并不在东西同一个轴线上，5号楼与23号楼既不在东西同一轴线，也不在南北平行排列，所以相互之间的东西及南北间距只要符合国家规定即可。四、其公司所盖的楼盘均是经过相关部门审批的，只是分了一期、二期建设，所以赵保国等人所述的存在欺诈情形并不存在。
方诚置业公司上诉称：一、一审判决已经查明22号楼和23号楼是经过洛阳市规划局批准建设的合法建筑，说明这两栋楼宇与相邻楼宇之间的通风、采光等符合国家规定，对这一基本事实一审判决没有给予正面认定，其所采取的回避态度是错误的，应予以纠正。1、一审判决在审理查明内容中表述“另查，方诚置业公司建设的2号楼、5号楼、22号楼、23号楼系经洛阳规划局在同一时间审批的，但分一期、二期建设。2号楼和5号楼于2006年建设，22号楼和23号楼于2009年建设，洛阳市规划局给方诚置业公司颁发了《建设工程规划许可证》、洛阳市建设委员会给方诚置业公司颁发了《建筑工程施工许可证》”这一基本事实，方诚置业公司对该查明内容没有异议。该事实充分说明方诚置业公司目前已经建成的22号楼和23号楼是经过政府职能部门依法规划和审批的，属于合法建筑，建设成果应当受到法律的支持和保护。2、既然22号楼和23号楼是经过规划、审批的合法建筑，那就说明这两栋楼宇在规划、批准时，已经符合规划部门所要求的相邻建筑物之间的采光、通风等特定要求，否则规划部门是不会批准建设的，方诚置业公司的建设也是正确的，不会侵犯周边楼宇的相邻权。从规划审批这一建筑的专业角度来看，22号楼和2号楼之间的通风采光是互不影响，同样23号楼和5号楼之间也是互不影响的，一审判决摒弃规划审批，不正面认定这两栋楼宇的建筑合法性，简单且武断的以团购合同约定来认定方诚置业公司侵犯相邻权的判决是错误的。二、一审判决简单的引用团购合同约定是对合同内容所作的扩大解释，是错误的，应当予以纠正。1、《团购商品房合同》只对团购的6栋楼宇之间的东西间距、南北间距进行了约定，根本没有涉及这6栋楼宇与其周边相邻楼宇之间的楼间距的约定，那么方诚置业公司在二期建设的22号楼、23号楼与2号楼、5号楼之间的楼间距就不受团购合同的约定，一审判决依据团购合同中关于楼间距的约定内容对后期建设的22号楼和23号楼进行比照并以此为侵权依据是不正确的，错在对合同内容进行了扩大解释。2、2号楼和5号楼周边的楼宇在建设时只要符合国家规定要求即可。目前，22号楼、23号楼与赵保国等10人所在的2号楼、5号楼是错位排列的，22号楼与2号楼不在东西同一轴线上，23号楼与5号楼既不在东西同一轴线上也非南北平行排列，相互之间的东西间距、南北间距只要符合国家规定即可，从这两栋楼宇为审批的合法建筑这一事实可以看出，22号楼和23号楼在建设审批之初就符合国家规定。3、《团购商品房合同》签订于2006年3月，团购合同签订时所涉及的1-6号楼之间的楼间距与合同约定一致，而22号楼、23号楼是方诚置业公司开发的二期工程，不受团购合同的约束，况且，《团购商品房合同》已经履行完毕，已被合同双方主体通过协议的方式废止，一审判决将废止的合同内容作为定案依据，明显错误。三、一审判决以司法权干预了行政权，方诚置业公司所建设的22号楼和23号楼经规划批准为合法建筑，一审法院却认定2栋楼宇侵犯了相邻楼宇的通风采光权。四、谭跃林所居住的房屋5号楼1-102号房与23号楼之间还隔着赵保国的房屋5号楼1-101号房，一审判决依据什么事实和法律判决方诚置业公司承担赔偿责任？如果按照一审判决结果，只要是2号楼和5号楼的业主是不是都可以按照相邻权纠纷为由向方诚置业公司主张权利呢？这样的判决结果是错误的，会引发社会重大的不安定因素，应当予以纠正。五、一审判决依据赵保国等10人所居住的楼层、房价等因素酌定方诚置业公司承担具体数额的赔偿责任这一判决结果是错误的，没有任何法律依据，应予撤销。一审判决本院认为部分没有明确酌定承担赔偿数额与所造成的影响、楼层、房价之间的比例系数。以赵保国、卢会元为例，赔偿赵保国的数额占房价的16%、赔偿卢会元的数额占房价的15.5%，这么高的赔偿比例不知道是怎么酌定的？综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判方诚置业公司不承担责任。
针对方诚置业公司的上诉，赵保国等10人辩称：一、方诚置业公司称其2号楼、5号楼及22、23号楼系同时规划建设，假如是同时规划建设，那么团购房合同约定的楼间距不符合约定的距离，方诚置业公司构成了故意欺诈的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，故意欺诈行为应该是一加一的赔偿。二、赵保国等10人一审时提交了方诚置业公司开发房产的鸟瞰图，方诚置业公司也提交了相关规划，事实上是方诚置业公司改变了规划的原地址及相关的位置，对赵保国等10人已经造成了实质上的侵害，所以，应当判决方诚置业公司排除妨害或者赔偿损失。三、目前22号楼、23号楼门面房又有多家饭店开业，由于楼间距过近，排出的油烟及噪声严重影响赵保国等10人，在随后几十年里，很可能会因为楼间距过近，产生更多更大的侵害及影响，根据一事不再理原则，本次诉讼后，赵保国等10人很可能无法再针对新产生的侵害进行诉讼，如果本案没有充分考虑以后几十年给赵保国等10人造成的持续侵害，并充分赔偿损失，那么赵保国等10人的权利将无法得到有效全面的保障。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：洛阳中院与方诚置业公司签订的《团购商品房合同》约定：“甲方所购买的住宅楼坐南向北，南北楼房间距按国家有关规定不得低于20米，东西楼距按消防规范设计不得低于8米，并符合采光、通风、消防、抗震要求”。赵保国等10人在该团购合同基础上和方诚置业公司签订了商品房买卖合同，约定“本合同与团购合同不一致处以团购合同为准”。从以上合同可以看出，《团购商品房合同》约定洛阳中院作为甲方购买的住宅楼符合一定的间距要求，并非单指洛阳中院所购买的6栋楼之间，赵保国等10人购买作为住宅的商品房因位于小区内部，必然会与小区内其他楼房形成相邻关系，因此产生的楼间距也应适用此团购合同的约定，因赵保国等10人所在的2号楼、5号楼与方诚置业公司所建设的22号楼、23号楼之间的间距标准未达到《团购商品房合同》约定的标准，且客观上影响了赵保国等10人住房的通风、采光，赵保国等10人也未能提供证据证明自己的具体损失数额，故一审酌情判决方诚置业公司赔偿赵保国30000元、卢会元30000元、鲁海军20000元、马志杰20000元、段晓燕10000元、谭跃林10000元、邢玉玲30000元、魏华30000元、牛晓萍20000元、梁志国10000元并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8000元，由方诚置业公司负担4000元，赵保国等10人负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄存智
审 判 员 商 敏
代理审判员 陈莎莎
二〇一五年七月三十日
书 记 员 王 璐