浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍新民初字第972号
原告：胡建新。
委托代理人：王晓松，浙江啸天律师事务所律师。
被告：吴军。
原告胡建新与被告吴军房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年9月6日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员俞雪均独任审判，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告胡建新的委托代理人王晓松、被告吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建新诉称：原、被告于2015年1月3日签订房屋租赁协议一份，约定将原告所有的位于新昌县南明街道人民中路3幢522室的房屋租赁给被告生活使用一年，年租金为人民币26000元，需一次性付清。协议签订后因被告暂时周转困难，无力支付全部租金，仅支付了其中的16000元。经双方多次协商，原告同意被告延迟到同年5月2日支付余款，并由被告写下借款条一份，作为欠款凭证。但是付款期届满后被告仍然拖延不履行付款的义务。同年5月25日原告发现被告拖欠水、电费的情况，原告立即代付了水、电费，否则将会影响原告在征信机构的信用记录，导致原告难以继续正常进行招投标。此后，原告多次与被告交涉，要求其支付欠付的租金，并要求被告缴纳水、电等费用，以免影响原告的正常工作，但被告依然拒付租金、水、电等费用。2015年5月31日，原告向被告寄送了解除租赁协议的告知函。被告收到该函后，于同年6月26日与原告协商解除合同事宜，原告发现被告将本该用于居住的房屋用于经营棋牌室，同时在清点房屋内受损设施时发现被告在该房屋内放置了用于赌博的牌桌，严重违反了双方的约定。同日双方确认解除租赁协议，并约定了被告在使用该房屋过程中需要修复设施，然而，被告并未遵守双方的约定腾空房屋，并修复受损的设施，致该纠纷产生。现起诉要求判决解除双方于2015年1月3日签订的租赁协议；要求被告立即腾空其向原告租赁的房屋；要求判令被告立即支付自2015年8月10日起至实际腾空之日的租金及房屋使用费（算至起诉之日止为1923.2元），并支付房屋使用迄今产生的维修费用人民币6000元及原告代付的水电费共计人民币1031.58元；由被告承担本案诉讼费。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁协议、借条各一份，证明双方于2015年1月签订了租赁协议，约定了租金为26000元，要求一次性付清，但被告仅支付了16000元，余下的10000元并未支付的事实；被告经质证对证据的真实性没有异议，但认为10000元的借条事实，属于民间借贷，不属于欠房屋租赁款，合同中是约定一次性付清。
2、邮件查询单、终止协议告知函、维修房屋协议各一份，证明原告于2015年5月31日向被告寄送了终止房屋租赁协议告知函，被告也已进行了签收，协议解除后被告与原告共同协商对解除协议后的房屋维修进行了协商并达成了相关的协议的事实；被告经质证对证据中的邮件查询单、终止协议告知函无异议，对修理清单本身无异议，但对举证目的有异议，认为合同上写明是租赁到期后被告进行修理，但合同没有到期，原告提出过协商解除租赁协议，被告没有同意，被告也一直是不同意的。
3、原告代缴的水电费发票一组，证明原告为被告从2015年5月开始一直拖欠水电费拒不交付，8月份的水电费发票原告还没有拿到，会在庭审后提交；被告经质证对举证目的有异议，认为当初原告代缴水电费事实，但被告于5月27日曾经把水电费的钱缴给原告，但原告自己没有要，8月份原告就更换了钥匙。
4、照片一组，证明被告将所租赁的房屋用于双方约定事项以外的用途，被告在房屋内放置了赌博用具的事实；被告经质证认为开棋牌室事实，但原告是知情的，棋牌室当初是从第三方那里转让过来的，因为房屋是不可能转租的，签订房屋租赁合同时原告是在场的，协议也是在棋牌桌上签的。
被告吴军辩称：当时被告支付了原告15000元，其中550元属于当月的利息，2014年12月3日支付了原告1300元的利息，2015年3月17日支付利息加欠款，到2015年4月2日付了利息500元，并写了1万元借条。今年4月27日原告说要卖房子，5月2日被告跟原告说1万元已经准备好了，但原告说不会再收这钱了，收了多少钱就让我用到什么时候；原告说拖欠电费，被告事实上第二天已经给原告了，原告不收，还说要把电费从租金中扣除。被告没有欠原告房租，只是欠了原告钱，原告也没有催讨欠款。原告送达了解除租赁协议的告知函，但系原告单某面的意思。原告诉状中称6月份才发现被告经营棋牌室与事实不符，2014年1月3日签订合同时棋牌室已经早就存在了，棋牌室在城东派出所是有备案的；原告自己也说清点了受损设备，所以原告不可能不知道被告早就开了棋牌室；厨房的一个设备坏了，也收了600元的维修费；2014年原告曾多次来棋牌室叫被告修电脑，还帮被告缴电费还信用卡套现，都是来棋牌室的。8月10日发现原告把棋牌室的钥匙更换了，原告不应该私自更换，这不符合常理与双方约定。2015年4月27日后原告多次在被告棋牌室进行捣乱。要求原告先赔偿被告的损失，再来解除双方的合同，不然请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交了如下证据：
5、原、被告订立的房屋租赁协议一份，当时原告自己说的，租金要一次性付清，可以把钱借给被告，但要被告支付利息，证明双方签订协议时租金是一次性付清的事实；原经质证对证据的真实性无异议，但证明目的有异议，该协议并不能作为被告向原告支付了全部租金的证据，被告在质证中也提到了确实尚欠原告1万元。
6、被告与章国平于2014年1月2日订立的转让协议一份，该协议签订时是通过原告的同意的，因为房子是原告的，原告不可能不知情的，证明章国平将诉争房屋的棋牌室转让给了被告经营的事实；原告经质证认为该协议是被告与章国平自行签订的，与原告无关，并不知道双方所协商的内容，协议上所说的转让费45000元原告不知情，被告也没有证据证明该款项确实已经支付，不能达到被告的证明目的。
7、租赁协议两份，证明赵华珍在2013年3月13日向原告租赁诉争房屋一年及被告在2014年1月2日向原告租赁诉争房屋一年，两份租赁协议有三个月的时间重合，从而印证章国平将棋牌室转让给被告时原告知情的事实，另外2015年1月与原告签订合同时，被告对房屋的用途提出过异议，但原告说只是这样写写的，且租金与当时的市场价存在差异，被告知道的同样面积的七楼租金是17000元，原告肯定是知道作为棋牌室使用的，楼下也有棋牌室灯箱的广告，虽然已经很旧了；原告经质证对真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，被告提供的证据是被告与章国平自行签订的，原告并不知情，签订房屋租赁协议的本意是租给被告生活使用，协议上非常明确，无论此前该房屋是作为何种用途，双方签订合同时已经对该房屋的用途作了约定。
8、证人吴某证言，证明2013年下半年，被告从年轻两夫妻手中转手棋牌室，证人与其老公、原告胡建新都在场，证人与胡建新原来也是认识的，被告的转让钱是付给年轻两夫妻的，付钱时证人也一起点过钱的，且当时协商晚上因厨房里的一个东西坏了，原告也叫对方赔了600元；原告经质证，认为证人系被告的亲属，原告认为其证明的效力存在问题，其证言不应当采信，在原告向证人发问时，证人说没有参与讨论，仅仅是陪同被告前往签订协议，即使证人能证明原告当时在场，也并不能证明原告明知被告与他人签订棋牌室转让的协议并同意开设棋牌室。
9、证人俞某证言，证明今年6月份被告打电话给证人，说他与房东在争吵，证人就赶过去，房东说哪里哪里坏了，要求赔偿，争吵中房东对于利息问题是默认的，证人说要赔偿的问题去外面商量，不要影响生意，证人带被告离开；8月份在派出所处理双方纠纷，证人到的时候，双方都已经在场了，还在争吵，当时原告对于利息是不承认的，听到派出所里的人说过利息拿过要承认，也说过不管怎么样别人在做生意，你已经租房子给别人了，不可以关门，你们签订合同的时间还没到；原告经质证认为，证人系被告的亲属，其证言不应当采信，即使证人能够证明其所阐述的事实，在作证过程中并不能明确证明被告主动及时向原告支付所欠的租金，其证言只是其在双方争论过程中的所见所闻，并不代表双方对于该合同协商过程中一个明确的最后意见，不能证明原告收取了被告的利息，何时收取、收取多少都没有详细的说明，被告也没有其他证据予以佐证；被告提到在双方争吵时曾经向原告提到欠付的租金会给你的，证人也予以确认，与借条中所记载的10000元系民间借贷的主张相悖。
上述证据，经当庭出示质证，本院对双方的证据作如下认定：原告提供的证据1，被告对双方的合同无异议，予以认定，被告对于借条的性质持有异议，结合被告的陈述及借条的出具时间为2015年4月2日，对于借条的举证目的不予认定；证据2，被告对于终止协议告知函无异议，对该部分予以认定，对于维修房屋协议，结合被告的异议，在不能确认原、被告合意解除合同的前提下，不能达到原告的举证目的，不予认定；证据3，被告有异议，但可以确认原告已代缴5、6、7月的水电费，予以认定；证据4，可以证实被告在租赁房屋放置棋牌桌的事实，对该部分予以认定，但原告主张放置赌博用具没有证据证实，不予认定。被告提供的证据5，结合被告的陈述及案件实际，可以认定原、被告对未付租金款项达成了某种约定，但在没有其他依据佐证情况下，不足以达到被告的举证目的，不予认定；证据6，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定；证据7，被告的陈述与之相符，且符合生活常规，予以认定；证据8，证人的证言，有证据6、7印证，且陈述清楚明确符合日常情理，予以认定；证据9，证言内容中对于原、被告因租赁房屋发生过矛盾的一节事实予以认定；对于其他内容属证人单某的陈述，在无佐证情况下不予认定。
经审理查明：2013年3月13日赵华珍向原告租赁本案诉争的新昌县人民中路3幢522室，约定租赁期限为2013年4月11日至2014年4月10日。2014年1月2日，章国平向被告转让本案诉讼房屋522室如意茶楼，作价45000元，同日被告向原告承租诉讼房屋，约定租赁时间为2014年1月3日至2015年1月2日。2015年1月原、被告再次签订租赁协议，约定租期一年，租金26000元，签订协议时一次性付清，同时协议中约定租赁房屋是租给被告作生活使用。协议签订前后，被告共向原告支付租金16000元。2015年4月2日，被告在写给原告的借条中签字盖印，借条载明被告向原告借款10000元，约定一个月，于2015年5月2日一次性还清。同年5月底，原告向被告邮寄中止租房协议告知函一份，6月26日原、被告双方对租赁房屋内的设施进行清点，明确约定租赁房屋需修复事项及约定修复事项的负担。因双方对解除房屋租赁有争执，曾到城东派出所进行协调，仍未解决。从5月底开始，原告为诉争房屋支付5、6、7三个月的水电费888.98元，同年8月10日原告将诉争租赁房屋防盗门换锁。同年9月原告因本案双方纠纷，将被告起诉到本院。
本院认为，原告与被告之间签订的房屋租赁协议系双方自愿达成的合意行为，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应各自按约履行。本案第一个争议焦点为原、被告双方在协议中约定了租赁房只作生活使用，被告将租赁房作棋牌室之用是否违反合同构成根本性违约，根据查明的事实，被告接手经营的棋牌室，已存在多年，原告明知被告承租房屋的用途目的，也未作明确反对，视为默认同意；第二个争议焦点为被告是否拖欠租金10000元至今未付，构成合同违约，从而产生原告解除合同的权利，原、被告是否合意将欠款约定转化为借款事实不清，另双方协议第三条约定为租金签订协议时一次性付清，而借条出具时间为今年4月，结合被告陈述，可作为双方对未付款作出某种约定的理解，依合同法第九十四条法定解除权第三款当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可解除合同之规定，原告未经催告要求在限期内支付而径行解除不妥；第三个争议焦点为被告未及时支付水电费是否构成根本性违约，被告负有支付水电费义务，系合同的约定，被告未支付水电费构成违约，但不影响合同的履行，不能作为原告主张解除合同的依据。故现原告起诉被告解除双方合同并腾退房屋等请求，依据理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告胡建新的诉讼请求。
本案受理费50元，依法减半收取25元，由原告负担，于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 俞雪均
二〇一五年九月二十四日
书记员 陈丽英