广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳西法民初字第874号
原告：陈六军，又名陈陆军，男，汉族，住广东省阳西县，公民身份号码：×××3014。
委托代理人：刘凯麟，广东言泰律师事务所律师。
委托代理人：林团妹，女，××年××月××日出生，汉族，户籍地：阳西县，经常居住地：广东省阳西县，系原告陈六军的妻子。
被告：李玲新，男，汉族，住广东省广州市增城区，公民身份号码：×××631X。
被告：张彩娥，女，汉族，住广东省广州市增城区，公民身份号码：×××6323。
两位被告共同的委托代理人：陈丽婵，广东拓进律师事务所律师。
两位被告共同的委托代理人：钟艳。
原告陈六军诉被告李玲新、张彩娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，与李玲新、张彩娥诉陈六军房屋租赁合同纠纷一案合并公开开庭进行了审理。原告陈六军及其委托代理人刘凯麟、林团妹，被告李玲新、张彩娥的共同委托代理人陈丽婵、钟艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈六军诉称：2006年，被告李玲新及张彩娥因为全家要迁往广东省增城市生活，想出让其所有的阳西县沙××镇××号房屋，所以请邻居和朋友帮忙寻找买家。后原告在陈某的引见下，认识了被告一家。双方于2006年11月18日签订了《房屋先出租后转让协议》，双方约定：“甲方将阳西县沙××镇××号砖木结构二层房屋一座，先出租后转让给陈六军先生，经甲乙双方商定，每年租金壹仟叁佰（1300元），甲方收齐购房款23000元后，即交房地产证给乙方，办理房产证的一切手续及费用由乙方负责，但甲方可协助办理，房屋出租期间，因为人为损坏的，由乙方负责维修，因自然灾害损坏的，不用其负责。现立字为据，双方不得反悔。”需要说明的是，因为当时查看上述房屋房地产权证明，权属人仅为李玲新，并未显示张彩娥为权属人，所以并未要求张彩娥签名，但当时二被告均是同意的，且因二被告时间较急，原告仅向其支付了600元钱。此后，2007年10月18日，被告回到阳西县沙扒镇配合原告办理了《沙扒镇水厂水表转户登记表》；于2007年10月23日，原告又向被告支付转让房屋定金10000元，被告写下收据一张，被告仍确认为“转让房屋定金壹万元（10000元）整”。此后，原告搬入了上述房屋，二被告仅在有时回乡祭祖时回原告处住一两天，其他时间无法联系，原告要向其支付租金和购房款时，二被告均以各种理由拒收，或时间未到，或不想卖房了，所以拖到今天。2015年3月1日，二被告以签协议时张彩娥不知情为由向法院起诉，要求解除双方租赁合同、返还房屋，案号为（2015）阳西法民初字第483号。为维护原告的合同权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行《房屋先出租后转让协议》，立即协助原告办理房屋过户手续；2、被告按《房屋先出租后转让协议》，接收原告剩余购房款13000元；3、由被告承担本案诉讼费。
原告陈六军在举证期限内向本院提供的证据有：1、《房屋先出租后转让协议》一份；2、《收据》一份；3、《沙扒水厂水表转户登记表》一份；4、证人（陈某）证言；5、证人（谢某）证言；6、原告身份证复印件一份；8、被告身份证复印件二份；9、应诉通知书及起诉状副本各一份。
被告李玲新、张彩娥共同辩称：本案属于房屋租赁合同纠纷，双方实际按房屋租赁关系履行。原告以双方存在房屋买卖合同纠纷提出起诉没有事实和法律依据，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。事实和理由如下：一、原告没有按《房屋先出租后转让协议》履行交付租金的义务，房屋转让条件不成就，双方实际履行的是租赁关系。答辩人李玲新、张彩娥系夫妻关系，阳西县沙××镇××号房屋是两原告夫妻共同财产。2006年11月18日，李玲新与陈陆军签订《房屋先出租后转让协议》，协议中约定李玲新将位于阳西县红星一巷12号砖木结构二层房屋一幢以每年租金人民币壹仟三百元（1300元）出租给陈陆军使用，出租三年后，再以人民币贰万叁仟元（23000元）转让给陈陆军。签订《房屋先出租后转让协议》后，原告仅支付10000元定金，却从没有支付租金，没有按《房屋先出租后转让协议》约定履行交付租金的义务，违反诚实信用原则。按法律规定，答辩人是可以没收原告定金10000元，但考虑到原告的实际情况，同意其用定金扣减租金。故两被告与原告约定房屋仅出租不转让，而且房屋二楼两被告的房间不出租；被告支付的10000元定金作为租金扣减至完毕前原定的租金（每年租金1300元）不得上调。房屋出租给原告后，张彩娥每年农历九月上旬均回沙扒居住一段时间。2013年农历9月份回家，发现房屋多处须修缮，不适宜居住。考虑到原告一家的安全问题，提出与原告先解除租赁关系，由两被告修缮房屋后再出租。但原告却一直不以理会，在收到2013年12月2日向其发出的《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》也置之不理，且拒绝腾房。截止至2014年7月27日原告支付的10000元租金已扣减完毕，被告遂提出与原告解除租赁合同，要求原告限期内搬离，但原告拒绝搬离。由于原告占用房屋，造成答辩人无法取回房屋，影响答辩人对房屋所有权的行使，两答辩人无奈于2015年3月16日提起诉讼，案号：（2015）阳西法民初字第483号，但因开庭当天受暴雨影响车辆无法通行导致无法准时到庭，法院裁定两答辩人撤诉，两答辩人又于2015年5月29日提起诉讼，请求判决解除双方房屋租赁关系，并判决陈六军自解除租赁关系之日起即搬离阳西县沙××镇××号房屋，支付占用房屋的租金及承担诉讼费。二、原告请求继续履行房屋买卖合同没有事实和法律根据。《房屋先出租后转让协议》体现的法律关系是先履行三年的租赁关系再转让，也就是说买卖关系是附条件的，买卖关系是否成就，取决于原告是否按《房屋先出租后转让协议》履行完租赁合同。只有原告按《房屋先出租后转让协议》履行完毕租赁关系的前提下，双方才有可能存在履行买卖关系。而本案中，自签订《房屋先出租后转让协议》后，原告没有交付租金。原告连交付租金的合同义务都没有履行，已违反合同诚实信用原则，也就是说买卖关系的附条件自始至终均不成就。随后，答辩人为对方利益考虑，没有没收其定金，而同意原告用10000元的定金抵扣租金，但在定金10000元扣减完毕后，原告至今还拖欠租金未予支付，并长期占用房屋，严重损害答辩人的合法利益。三、本案是明确的房屋租赁关系。假设本案原告按《房屋先出租后转让协议》履行交付租金的义务，那么在三年租赁期届满即2009年11月18日后就应积极支付购房款，并要求答辩人办理过户手续，而不是等待两答辩人2015年3月16日起诉请求支付租金时才提出。正因为原告没有履行交付租金的义务，而造成双方的转让关系无法成就，故其在三年的租赁期届满后没有交付购房款，更没有提出要求两答辩人办理过户手续。原告不交付房款的行为也印证了双方没有按转让关系履行的客观事实。据此可见，双方一直是按租赁合同关系履行，而未履行买卖关系。另外，原告仅是支付10000元的定金，没有支付任何购房款，也没有支付租金我。如原告如期交付租金，双方在履行完租赁关系后，两答辩人选择不再出卖房屋给原告，按合同法关于定金罚则的规定，也仅是双倍返还定金给对方。更何况原告没有按约定履行交付租金的义务，且双方已约定用10000元的定金抵扣租金。故原告请求交付房屋没有任何的法律根据。综上，由于原、被告双方自始至终存在的都是房屋租赁合同关系，也是按租赁合同关系履行合同，并没有履行房屋买卖合同关系。现原告占用，造成两答辩人无法取回房屋，影响两答辩人对房屋所有权的行使。为此，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告李玲新、张彩娥在举证期限内向本院提供的证据有：1、被告身份证复印件二份；2、《常住人口登记表》二张；3、《证明》二份；4、《房地产权证》（登记字号：西96沙字137号）一份；5、《房屋先出租后转让协议》一份；6、照片（被告房间）四张；7、照片（房屋局部内外墙）二张；8、《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》一份；9、邮政专递投寄单一份。
经审理查明：被告李玲新与被告张彩娥系夫妻关系，二人均系阳西县沙扒水产公司的退休职工，讼争房屋阳西县沙××镇××号是其夫妻于1989年间向所属的水产公司购买，并于1998年4月10日以李玲新为产权人办理了房产证。2006年11月18日，原告陈六军（乙方）与被告李玲新（甲方）签订一份《房屋先出租后转让协议》，约定：“甲方将沙扒镇红星一巷12号砖木结构二层房屋一座，先出租后转让给陈陆军先生。经甲乙双方商定，每年房屋租金壹仟叁佰元（1300）。出租3年左右后，甲方将房屋转让给陈陆军先生，双方商定，房屋转让价为人民币贰万叁仟元（23000）。甲方收齐房款23000后，即交房产证给乙方。办理房地产证的一切手续及费用，由乙方负责，但甲方可以协助其办理。房屋出租期间，因人为损坏的，由乙方负责维修，因自然灾害损坏的，不用其负责。现立字为据，双方不得反悔。”签约时，原、被告双方另外口头约定房屋租赁期间保留二楼一个房间给李玲新夫妇使用，不久即完成房屋的交付使用。原告租赁期间如约保留了两被告的自用房间，而两被告则长期居住在广州市增城区，只是因事偶尔回来。2007年10月18日，被告李玲新回到沙扒，配合原告到沙扒自来水厂办理了水表转户登记手续。2007年10月23日，陈六军预付了购房定金10000元给李玲新，并由李玲新出具了一份《收据》给陈六军收执，内容如下：“兹收到陈六军的转让房屋定金壹万元（10000）正。”其后，原告没有再交付任何款项给被告方。2013年12月2日。被告李玲新、张彩娥以房主身份向原告陈六军发出一份《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》，主要内容是以房屋出现墙体裂缝等安全隐患不适宜居住为由要求陈六军搬离讼争房屋，但原告方未予理会，继续居住至今。因双方当事人对房屋的归属产生争议成讼。2015年5月19日，原告提起本案诉讼。本案起诉前，李玲新、张彩娥曾于2015年3月16日向本院提起另案诉讼［案号：（2015）阳西法民初字第483号］，请求判令解除双方租赁关系并要求陈六军自解除之日搬离阳西县沙扒镇经红星一巷12号房屋，以及支付房屋租金763.1元。后因李玲新、张彩娥没有到庭，该案按撤诉处理。2015年5月29日，李玲新、张彩娥再次提起相同诉讼［案号：（2015）阳西法民初字第922号］。
庭审中，原告主张讼争房屋是经案外人陈某介绍向李玲新夫妇租赁、购买，曾口头约定每半年或一年支付一次租金，签约当日其已支付半年租金600元，并由李玲新出具了收据，但该收据其已遗失；其支付10000元房屋定金后，李玲新提出房屋已卖不再收租，故其没有交租，但其多次提出向两被告交付房屋余款时，两被告均以各种借口推托拒收；被告否认曾收过原告方交付的600元租金，但承认租金约定每年一付，支付时间是每年的9至11月份。审理中，原告申请介绍人陈某以及邻居谢某作为证人出庭作证。证人陈某在庭审中述称：几年前，原告陈六军经其介绍向李玲新夫妇买屋，李玲新提出一口价23000元，签约时李玲新夫妇和儿子李洪源、两原告夫妇和其本人共六人在场，当时李玲新老婆提出先要10000元，余款交屋契时再付清，买卖协议是李玲新和他儿子起草的，协议的具体内容其不清楚。同时证人陈某并向本院出具书面证言，证实李玲新夫妻以其还需每年返乡供神拜佛为由暂不接受原告的房屋余款13000元；证人谢某在庭审中述称：李玲新因大儿子在增城工作，两父子和陈六军协商将讼争房屋办理先出租后转让手续，先出租给陈六军，后来直接转让给了陈六军，还要陈六军支付了10000元定金。协议是李玲新大儿子起草的，当时李玲新、张彩娥均在场，另还有一个人在场见证，协议签订后陈六军就住在该房屋到现在。期间李玲新夫妇和陈六军约定，保留一个房间让他们每年回来祭祖时住几天。
上述事实，有《房屋先出租后转让协议》、《收据》、《沙扒水厂水表转户登记表》、身份证、《常住人口登记表》、《证明》、《房地产权证》、房屋照片、《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》、邮件投递单、证人证言以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告陈六军与被告李玲新于2006年11月18日签订的《房屋先出租后转让协议》，系是双方在自愿平等的基础上协商签订，系双方真实意思的表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议应属合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方当事人均应依约全面履行。在合同履行过程中，原、被告双方对陈六军所交付的10000元定金款的性质各持己见，原告主张双方实际成立房屋买卖合同关系，被告主张双方仅成立房屋租赁合同关系，并各自诉至法院形成两案诉讼。综合两案的诉辩意见，双方当事人的争议焦点是：一、原、被告签订的《房屋先出租后转让协议》的效力应如何认定，双方据此建立的是何种法律关系；二、《房屋先出租后转让协议》应继续履行还是应予解除；三、原告尚应支付的租金或房屋余款金额如何确定。
关于焦点一。《房屋先出租后转让协议》属合法有效。虽然讼争房产属李玲新、张彩娥夫妻共同财产，但该房屋登记在李玲新的名下，转让房屋时，原告有理由相信被告李玲新有权处分该房屋，且其后李玲新一方也将房屋实际交付给陈六军占有使用，而张彩娥在此期间从未提出任何异议，现被告以张彩娥不知情为由否认关于转让房屋的约定，理据不足，本院不予采纳。原、被告在《房屋先出租后转让协议》约定李玲新将阳西县沙××镇××号房屋出租给陈六军三年后再转让给承租人陈六军，并约定了相应的租金及房屋转让价款，同时约定租赁期间的维修义务、房屋买卖需要过户的费用负担及卖方的协助义务等，从原、被告双方对事实的陈述结合双方提供的证据分析，双方在该份协议中实际订立了两个合同，分别成立房屋租赁合同关系以及房屋买卖合同关系，但双方最终的合同目的是买卖房屋，三年的租赁期实为一个过渡期，亦即房屋买卖合同是附期限的合同，三年期满即转让房屋所有权。证人陈某、谢某虽然对签约细节的陈述有出入，但均述称原、被告双方是经协商达成买卖房屋的合意，且签约时被告夫妇及其儿子均在场，协议书是被告方所起草。因无证据显示证人陈某、谢某与双方当事人之间具有法律上的利害关系，亦无证据证实在整个案件中存在足以影响证人立场与判断的因素，且证人均有出庭作证及接受诉争双方的质询，故二名证人证言的真实性及可采性较高，据证人证言亦可印证协议内容是各方真意，当事人订约的目的是转让房屋。本案《房屋先出租后转让协议》的磋商、订立乃至后期水表转户名、预付定金等行为均是合同当事人双方的真意表示，故应从双方相应的履约行为判断合同条款是否发生变更。原告主张在其交付10000元房屋定金后被告表示不再收取其租金，而被告则主张因原告没有如约交付租金故其与原告协商将定金款抵扣租金，双方之间转而成立不定期租赁合同关系，但双方均未就所主张的变更内容提供任何证据证实，而就定金的交付性质而言，仅是作为债权的担保，日后可抵作价款或收回，当收受一方违约时适用定金罚则，据此不足以证实双方变更合同提前转让房屋；反之，水表转户名、交付房屋定金的行为进一步明确原、被告之间的房屋买卖合同关系，且被告收取该10000元时明确是“转让房屋定金”，其不经出租人同意不能主张用该款扣除租金，原告方实际上并未接受此种变更，故被告主张双方转为不定期租赁关系不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，推定双方并未变更合同，故双方仍应按《房屋先出租后转让协议》的约定履行三年的租赁合同，三年期满履行房屋买卖合同。
关于焦点二。因双方签订的《房屋先出租后转让协议》对租金的支付时间、购房款的支付期限以及办理过户手续的时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”的规定，原、被告双方在庭审中一致确认租金支付时间为每年的9月份至11月份，应认定双方对此已达成补充协议，本院予以确认。对于其他未明确的事项，应从有关条款或交易习惯进行确定。从协议条款内容看，原告交付房款时被告交付房产证原件，符合民间买卖房屋的一般交易习惯，因双方约定了三年的租赁期，故应在所附期限届满后履行支付购房款的义务。另根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原、被告双方均可在合理期限内向对方或要求对方履行相应的义务。根据原、被告双方庭审所述，被告一方长期在外地居住，每年偶尔回来，按双方口头约定租金每年一付，从方便履行的角度看，交收款项的主动权在于被告一方，从被告方最后发出的《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》内容看，被告方也仅以房屋存在安全隐患为由要求解除租赁合同，并未提到承租人拖欠租金违约的问题，且证人证言反映被告方收取定金后一直拖延收款，综合分析可推定被告一方怠于行使催收租金、收取租金的权利，并以其行为明确表示不再履行合同，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求判令被告继续履行《房屋先出租后转让协议》，收取房屋余款并协助其办理房产过户手续，本院应予支持。被告辩称原告拒不交付租金导致房屋转让条件无法成就，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于焦点三。原告主张其于签订协议当天即2006年11月18日支付租金600元给被告，被告对此予以否认，因原告未能提供相关证据予以证实，故本院对原告该主张事实不予采信。2007年10月23日，陈六军支付了10000元给李玲新，双方明确约定该款为“转让房屋定金”，应从其约定。讼争房屋的转让价格为23000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原告支付的10000元定金已超过法律规定的限额，应依法确定定金数额为23000元×20%=4600元。尚余款项5400元应按债务履行的先后顺序先抵扣三年租赁期（2006年11月18日至2009年11月17日）的租金3900元，余额1500元再抵作房款。即原告尚应支付的购房款为23000元－4600元－1500元＝16900元。原告主张其尚应支付购房款13000元，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，判决如下：
一、限被告李玲新在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈六军办理阳西县沙扒镇红星一巷12号房屋（登记字号：西96沙字1**号）的产权过户手续；
二、限原告陈六军在阳西县沙扒镇红星一巷12号房屋（登记字号：西96沙字1**号）的产权过户登记手续完成之日即向被告李玲新、张彩娥支付购房款16900元；
三、驳回原告陈六军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费126元，由被告李玲新、张彩娥共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 程美然
人民陪审员 陈世欣
人民陪审员 徐加佑
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 陈昌成