南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁淳民初字第691号
原告（反诉被告）南京坤晨工贸实业有限公司（组织机构代码13522184－7，以下简称坤晨公司），住所地在南京市江宁区湖熟街道湖熟社区民族产业发展基地。
法定代表人仇波，坤晨公司总经理。
委托代理人卢欣欣、秦凌云，江苏马健律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京沁阳装饰材料厂（组织机构代码58047007－5，以下简称沁阳厂），住所地在南京市江宁区湖熟街道湖熟社区民族产业发展基地。
投资人方建荣，沁阳厂厂长。
委托代理人陈德康，江苏博事达律师事务所律师。
被告南京市江宁区湖熟街道湖熟社区居民委会员（组织机构代码K1362468－6，以下简称湖熟居委会），住所地在南京市江宁区湖熟街道前元街。
代表人徐长保，湖熟居委会主任。
委托代理人李心林，男，1966年1月17日生，汉族，住南京市江宁区湖熟街道湖熟社区吕盖头6号，湖熟居委会副主任。
委托代理人施学军，男，1963年11月10日生，汉族，住南京市江宁区湖熟街道河南社区燕窝79号，南京市江宁区司法局湖熟司法所所长。
原告（反诉被告）坤晨公司与被告（反诉原告）沁阳厂、被告湖熟居委会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。坤晨公司委托代理人卢欣欣、秦凌云，沁阳厂投资人方建荣以及委托代理人陈德康，湖熟居委会委托代理人李心林以及施学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告坤晨公司诉称，2012年4月1日，被告沁阳厂与其签订房屋租赁协议，约定租期十年，自2012年4月1日至2022年3月31日止。2012年7月31日，其与被告湖熟居委会又就前述协议所涉房屋另行签订房屋租赁协议。前述协议签订后，其基于对约定租赁期限的信赖，按照十年规划进行了厂区建设投入。后沁阳厂提出另行收取其自行建设的行吊房以及附属设施厕所的租金，湖熟居委会要求另行收取厂区内土地租金，其拒绝后沁阳厂单方提出解除合同，并经常性停止供电，纠集闲杂人员冲击工厂，妨碍其正常生产经营。因沁阳厂与湖熟居委会将房屋共同出租给其，且提出不合理要求，致纠纷产生，现诉至法院，要求：1、确认双方租赁关系解除；2、沁阳厂赔偿其损失3253286元（装饰装潢部分损失：新厂建设安装所用材料费用172727.67元、办公楼宿舍楼食堂装修费133000元、厂区大门安装电动门费用8600元、厂房照明安装费用4000元以及新厂建设办公设施投入费用50882元；建行吊房费用：行车钢构棚建造费135000元以及行车钢构棚基础费10956元；新设备投入费用396400元；搬迁运输费21781.68元；新厂建设设施设备安装人工费157600元；新厂搬迁人工费278300元；新厂建设外请人员劳务费38670元；新厂建设期间人员就餐费57819元；停电损失：2012年6月8日至2013年6月3日12时期间停电损失161290元、2013年6月3日12时后6月份停电停产费564515元、未按合同交货期交货赔偿9093元、无法生产外购产品差价损失30000元、已签合同违约赔偿100000元、库存材料跌价损失411900元、2013年7－8月份留守人员及日常费用130000元以及7月份遣散部分人员补偿费170300元；2012年12月30日厂房漏雨损失50000元；返还房租163200元；总计3256034.35元中的3253286元）；3、沁阳厂赔偿其违约金48960元；4、沁阳厂赔偿其补偿金81600元；5、湖熟居委会承担连带赔偿责任。
被告（反诉原告）沁阳厂辩称并反诉称，2012年4月1日，其与原告坤晨公司签订房屋租赁协议，租赁范围为主厂房、连体办公楼及宿舍楼各1幢计3490平方米。协议签订后其依约交付房屋。坤晨公司承租的仅为厂区内的部分房屋，主厂房后还有1209平方米厂房，该处厂房坤晨公司承诺租赁而未租，给其造成闲置期间的租金损失。宿舍楼旁还有拟建办公楼用地400多平方米，另有共用消防大门及通道等。坤晨公司使用租赁房屋后，超越租赁范围在拟建办公楼土地及消防通道上非法搭建行吊房，在公共消防通道口搭建气泵房，在后排厂房正门处焊接钢丝门进行封堵，利用控制的电动门阻止他人从共用消防大门及通道处通行。坤晨公司的前述行为严重影响其对拟建办公楼土地、后排厂房、大门及通道的正常使用，造成消防、电力等安全隐患，后排厂房由南京华龙厨房设备有限公司2013年3月承租后至今无法正常使用，其拟建的办公楼一直无法开工。双方签订的房屋租赁协议因租赁房屋缺乏规划建设手续而无效，但在签订协议之前其已经告知坤晨公司房屋状况，坤晨公司明知房屋缺乏规划建设手续而与其签订协议租赁，坤晨公司对此负有审查义务，应当对合同无效承担主要过错。另，坤晨公司的前述行为导致双方之间纠纷产生，应当对本案纠纷承担过错责任。坤晨公司主张的损失无充分证据证实，现请求判决驳回坤晨公司的本诉请求，同时反诉请求判决：1、确认房屋租赁协议无效；2、坤晨公司迁出占用场所，并参照租金标准支付2013年10月1日起的占用费至迁出之日；3、坤晨公司支付水、电费以及逾期缴纳电费违约金合计40000元；4、坤晨公司赔偿经济损失350000元（2012年5月18日至2013年3月14日期间后排厂房闲置租金损失97929元、2013年3月15日起与南京华龙厨房设备有限公司签订租房协议后因坤晨公司行为导致的后排厂房半年租金损失65286元、坤晨公司非法搭建面积514平方米致延误建设的出租损失144000元、坤晨公司提前终止租赁3个月房租损失81600元以及排除妨害、恢复原状的费用111185元，合计500000元中的70%）。
被告湖熟居委会辩称，其和原告坤晨公司签订的房屋租赁协议所涉房屋与坤晨公司和被告沁阳厂签订的房屋租赁协议所涉房屋并非同一房屋，两份协议中约定的面积、地点、租金完全不同。其为了方便坤晨公司进行工商注册，与坤晨公司签订房屋租赁协议并出具场所证明，场所证明上明确载明仅作工商注册使用，不作他用，坤晨公司并未向其缴纳任何费用，其与坤晨公司之间的房屋租赁协议并未履行。坤晨公司与沁阳厂签订的房屋租赁协议所涉房屋所在的土地系其所有，其将土地出租给沁阳厂使用，沁阳厂在该地块上所建房屋相关权属属沁阳厂享有，其与沁阳厂并非共同将房屋出租给坤晨公司，其与沁阳厂更非合伙关系，沁阳厂与坤晨公司就房租租赁协议产生的纠纷与其无关。综上，请求驳回坤晨公司对其的诉讼请求。
反诉被告坤晨公司针对反诉辩称，其与反诉原告沁阳厂签订的房屋租赁协议合法有效，并不属于《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的情形。租赁房屋系南京市江宁区湖熟街道湖熟社区民族产业发展基地整个工业园区中一部分，民族产业发展基地系经有关部门批准设立，工业园区内的建筑物理应获得相关部门的审核与批准，租赁房屋虽未取得建设工程规划许可证但并未违反城乡规划，不属于违法建筑物。自2013年6月3日中午后沁阳厂将其租赁房屋供电切断，其为生产型企业，停电致其无法正常生产经营，租赁房屋的合同目的不能实现，沁阳厂应当将其已经缴纳的2013年4月1日至9月30日期间的租金返还给其，更无权主张2013年10月1日之后的租金。其仅欠付电费29973.6元，因沁阳厂多次停电其无法继续负责电费的缴纳，逾期缴纳电费责任不在其，对沁阳厂主张的违约金以及其余电费、水费均不认可。其租赁的房屋系封闭式厂区，且其租赁时后排厂房尚未建成，其没有义务为后排厂房提供通行便利，其在沁阳厂同意下建造了行吊房、气泵房等建筑物，其未实施任何违约行为以及侵权行为，更未对第三方造成妨碍，沁阳厂要求其赔偿的各项经济损失，于法无据。综上，请求驳回沁阳厂的反诉请求。
经审理查明，2012年4月1日，原告坤晨公司（乙方）与被告沁阳厂（甲方）订立《房屋租赁协议》1份（以下简称第一份租赁协议），合同约定：沁阳厂将位于江宁区湖熟街道民族工业发展基地内民族大道东侧北1号楼主厂房1栋（一层，2100平方米），与主厂房连体的办公楼1栋（四层，870平方米），宿舍楼1栋（二层，520平方米），建筑面积总计3490平方米出租给坤晨公司，因房屋权属产生的纠纷由沁阳厂负责解决，由此给坤晨公司造成的经济损失由沁阳厂赔偿；租期10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，租金按3400平方米计算，第一年至第三年326400元每年，第四年至第六年367200元每年，第七年至第八年408000元每年，第九年至第十年489600元每年，先付后租。租金第一年一年一付，之后半年一付，到期前一个月支付；租赁第一年沁阳厂给予坤晨公司两个月免费期用于安装设备，沁阳厂承诺2012年4月前交付房屋；坤晨公司付给沁阳厂押金30000元，租赁期满若坤晨公司无未结清费用等情况，沁阳厂退还押金；租赁期间，沁阳厂保证坤晨公司生产、生活水、电供应，因水电供应部门原因停水停电沁阳厂负责协调，坤晨公司发生的水、电费及电信、宽带、有线电视、垃圾处理等费用由坤晨公司支付（水电共摊费用另外计算）；坤晨公司如要对租赁房屋进行重大改造及装修，方案必须经沁阳厂同意，在不危及房屋安全的前提下装修改造，租赁期满时必须由坤晨公司恢复原样；租赁房屋内部的电源配置及线路安排由坤晨公司根据生产生活需要自行解决；沁阳厂不得干扰坤晨公司的合法正常活动，不得以任何名义收取或者变相收取其他费用；租赁期满后不续租，该房屋及附属设施归还时，坤晨公司应将其恢复到租赁前的状态，否则沁阳厂有权向坤晨公司追索因恢复原态发生的有关费用；坤晨公司应按合同约定及时支付租金及其它应支付的费用，拖欠不付超过一个月，沁阳厂有权单方终止租赁协议，由此造成的一切损失由坤晨公司承担；租赁期间，如有一方因特殊情况需要终止合同，应提前三个月书面告知对方，并补偿对方3个月房租；若有一方违约，违约方须支付守约方年租金的15%作为违约金。前述协议签订同日，沁阳厂将租赁房屋交付给坤晨公司。坤晨公司接收房屋后，对租赁房屋进行了装修并经沁阳厂同意在大门处改造安装了电动门。坤晨公司承租的1号楼主厂房东边尚有沁阳厂建设的厂房一排（以下简称东边厂房，即坤晨公司、沁阳厂所称的后排厂房）。同年5月，坤晨公司在东边厂房与1号楼主厂房之间砌墙并建设气泵房，在东边厂房朝向其公司最北端的厂房大门处安装铁丝网，在宿舍楼与东边厂房之间的空地上、消防蓄水池旁边建设了行吊房。同年7月26日，坤晨公司与沁阳厂就租赁房屋的装修状况、钥匙、水电表读数制作了物业交接单，载明：沁阳厂从配电房接50平方电缆线1根至厂房内侧卷帘门右侧，厂房内无任何照明设施、无配电箱、无供水等设施；办公楼门窗、卫生间、供水设施齐全，有照明线路，无网络、电话、电视、空调等任何设备；宿舍楼框架结构大通间无隔断，楼上下有窗户，未装门，室内除墙面涂料粉刷、楼梯扶手、铺地砖外无其他装修，无卫生间、水电、网络、电话、电视等设施；电动门由坤晨公司安装，属坤晨公司固定资产；公共厕所无照明设施。
2013年1月28日，沁阳厂向坤晨公司发出《关于吁请贵方限期自行拆除自建构筑物的函》，函件载明：坤晨公司未经沁阳厂同意，超出双方签订的《房屋租赁协议》范围，在承租办公楼与消防蓄水池之间占地约400平方米的土地上自行搭建了临时性构筑物，还在承租厂房外侧搭建了构筑物并砌围墙阻碍了交通和消防通道，要求坤晨公司在3月15日前拆除。同年4月1日，沁阳厂向坤晨公司发出《关于终止﹤房屋租赁协议﹥的函》，函件载明：至2013年3月31日止，坤晨公司未自行拆除擅自搭建的构筑物，亦未依约支付房屋租金且已经逾期1个月，坤晨公司已经严重违约，沁阳厂有权单方终止协议，函告坤晨公司自2013年4月1日起终止《房屋租赁协议》并于2013年4月3日停止水电供应。同年4月3日，坤晨公司向沁阳厂发出《复关于终止﹤房屋租赁协议﹥的函》，函件载明：坤晨公司已电话告知沁阳厂前来收取房屋租金，并未不付房屋租金；若双方未能协商一致，单方面终止协议或者停止水电供应属违约行为，由此造成的损失由沁阳厂承担。同年5月4日，沁阳厂向坤晨公司发出《关于再次吁请贵方限期自行拆除自建构筑物的函》，要求坤晨公司于5月10日之前拆除办公楼与消防蓄水池之间构筑物、厂房外侧构筑物、围墙以及在后排厂房正门安装的钢丝门，保留动用人员设备进行拆除的权力及可能采取停电措施。同年5月9日，坤晨公司回复沁阳厂前述函件。同年5月22日，沁阳厂向坤晨公司发函，称因双方就占用消防通道及规划建设用地事宜多次协商未果，通知2013年5月23日8时停止供电。同年5月24日，沁阳厂向坤晨公司发出通知于2013年5月25日上午8点整停止供电。同年6月2日，沁阳厂向坤晨公司发出通知于2013年6月3日12时停止供电。同年6月6日，沁阳厂向坤晨公司发出《关于终止﹤房屋租赁协议﹥的函》，函件载明立即终止双方所签《房屋租赁协议》，要求坤晨公司于6月20日前全部搬迁。同年6月14日，江苏马健律师事务所接受坤晨公司委托向沁阳厂发出《律师函》，要求沁阳厂停止停电的违法违约行为，防止进一步给坤晨公司造成损失，如沁阳厂坚持要求解除协议，属违约解除，应赔偿坤晨公司300多万元设备以及基建损失，并支付违约金及补偿金。同年7月1日，坤晨公司向本院提起本案诉讼。
另查明，坤晨公司2012年4月1日至2013年4月11日期间陆续向沁阳厂支付第一年租金272000元、押金30000元以及2013年4月1日至9月30日期间租金163200元，合计465200元。2012年9月27日，坤晨公司、沁阳厂以及案外人达成《关于电费缴纳的协议》1份，约定：各方在每月抄表后5个工作日内按照实际抄表0.8元每度预缴电费给坤晨公司，由坤晨公司负责向供电部门缴纳；实际用电与供电公司抄表数据的差额由各方按照用电比例进行分摊。2013年5月至8月15日期间，坤晨公司欠付电费30038.76元（其中2013年5月份电费为29973.6元）。截止2013年8月15日，坤晨公司欠付水费952.65元。2013年7月4日，沁阳厂向供电公司缴纳电费37924.79元（其中含违约金375元）。
再查明，2012年7月31日，坤晨公司与湖熟居委会订立《房屋租赁协议》1份（以下简称第二份租赁协议），约定由湖熟居委会将位于湖熟社区民族产业发展基地1000平方米厂房出租给坤晨公司，租赁期限三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，年租金72000元。同年8月1日，湖熟居委会出具《场所证明》1份，载明坤晨公司经营地址在江宁区湖熟街道湖熟社区民族产业发展基地，属非住宅用房，产权归湖熟社区所有，该证明仅供办理工商营业执照用。后坤晨公司持前述《房屋租赁协议》在南京市江宁区工商行政管理局办理了营业执照。坤晨公司一般经营项目为：货架、仓储笼、物流设备销售；物流设备设计研发；货架制造、金属材料加工、销售。
2011年3月18日，湖熟居委会出具《场所证明》1份，载明：沁阳厂经营地址在江宁区湖熟街道湖熟社区民族产业发展基地，属非住宅用房，产权归湖熟社区所有。同年4月1日，沁阳厂与湖熟居委会订立《房屋租赁协议》1份（以下简称第三份租赁协议），约定由湖熟居委会将位于湖熟社区民族产业发展基地1000平方米厂房出租给沁阳厂，租赁期限三年，自2011年4月1日起至2014年4月1日止，年租金66000元。后沁阳厂持前述《场所证明》以及《房屋租赁协议》在南京市江宁区工商行政管理局办理了营业执照。
还查明，2013年4月3日18时许、5月23日8时许、5月25日9时许、6月3日12时许、6月4日16时许、6月5日17时许以及6月8日15时许，坤晨公司工作人员多次向南京市公安局江宁分局湖熟派出所报警称：公司用电被房主切断。同年5月10日8时许，坤晨公司工作人员向南京市公安局江宁分局湖熟派出所报警称：坤晨公司工作人员与沁阳厂工作人员因房屋使用权问题发生纠纷。
第一份租赁协议所涉租赁房屋所在地块为集体土地，沁阳厂投资人方建荣自湖熟居委会租赁该地块作为工业生产基地。沁阳厂未取得第一份租赁协议所涉租赁房屋建设工程规划许可证，该房屋亦未经主管部门批准建设。
审理中，2013年8月15日以及9月14日，本院两次组织双方至租赁房屋进行现场勘验，东边厂房与坤晨公司承租的1号楼主厂房之间砌有围墙并建有气泵房，东边厂房朝向坤晨公司最北端的厂房大门处装有铁丝网，坤晨公司承租的宿舍楼与东边厂房之间的空地上、消防蓄水池旁边建有行吊房。坤晨公司改造安装的电动门系进入坤晨公司承租房屋的唯一出入口。若将铁丝网打开，可以从坤晨公司电动门处进入东边厂房。另，从坤晨公司承租房屋隔壁由沁阳厂建设的其他房屋和场地可以进入东边厂房，通道最窄处约宽2.4米。
2014年9月1日，本院至南京市江宁区人力资源与社会保障中心调取了坤晨公司主张的7月份遣散人员补偿费所涉解除劳动合同人员由坤晨公司缴纳社会保险的起止时间以及缴费基数情况。
2014年9月11日，本院再次组织双方至租赁房屋进行现场勘验，租赁房屋内仅剩行车以及空压机未搬走。坤晨公司明确表示拒绝先行腾空迁出租赁房屋。
本院依职权向物价部门咨询，空压机的使用年限为8至10年。
坤晨公司以合同、付款凭证、发票等证据主张装饰装潢部分损失369209.67元。沁阳厂及湖熟居委会质证后认为关联性无法认定，即便与租赁房屋相关，也需要区分是否形成附合，其是否同意利用，还需要进行折旧。坤晨公司以轻钢厂房工程承包合同、行车工程承包合同、发票以及付款申请单证明建行吊房花费的费用以及经沁阳厂同意建设行吊房。沁阳厂与湖熟居委会质证后认为坤晨公司未经沁阳厂同意建设行吊房，且行吊房可整体拆走，对该项费用不予认可。坤晨公司以发票、合同证明新设备投入费用。沁阳厂与湖熟居委会质证后认为发票与合同所涉均为坤晨公司生产设备，属于动产，应由坤晨公司搬走，不应列入损失。坤晨公司以发票证明搬迁运输费。沁阳厂与湖熟居委会质证后认为关联性无法认定，即便属于入驻时的搬迁运输费，该费用属于坤晨公司生产经营的支出，其不负有赔偿义务。坤晨公司以2012年5月、6月安装人工费领取清单2份证明新厂建设设施设备安装人工费。沁阳厂与湖熟居委会质证后对真实性不予认可，认为费用畸高，应提供银行流水、付款凭证。坤晨公司以2012年5月、6月新厂搬迁人工费领取清单2份证明新厂搬迁人工费。沁阳厂与湖熟居委会质证后对真实性不予认可。坤晨公司以发票证明新厂建设外请人员劳务费。沁阳厂与湖熟居委会质证后不予认可。坤晨公司以自制的2012年5月、6月食堂伙食费用明细表2份证明新厂建设期间人员就餐费。沁阳厂与湖熟居委会质证后对真实性、关联性不予认可，认为伙食费用属于正常经营支出，应由坤晨公司自行承担。坤晨公司以自制的《关于停电造成我方停产的记录》、自制的《每日费用及损失》、增值税纳税申报表、银行扣款专用凭证、自制的资产负债表以及利润表、说明、合同、自制的《2013年6月份原材料产成品库存明细表》、《解除劳动合同协议书》以及自制的《人员遣散费用清单》证明停电损失。沁阳厂与湖熟居委会质证后认为：停电原因以及停电时间在双方往来函件中均已经载明，沁阳厂出于安全用电的考虑进行了停电的自救行为；每次停电时间均很短即恢复供电，2013年6月3日最后一次停电后于6月15日恢复供电，每次停电时沁阳厂均提前进行了通知，坤晨公司有条件采取措施避免损失，最后一次停电后坤晨公司停产至今是其自身原因造成，即便造成了损失，属扩大损失，应由坤晨公司自行承担；坤晨公司提供的相关证据真实性以及关联性均无法认定，不足以证实其主张的损失。坤晨公司以其向沁阳厂寄送的《关于厂房屋顶漏水情况的函》以证明2012年12月30日厂房漏雨损失。沁阳厂与湖熟居委会质证后不予认可。坤晨公司未提供证据证实其建设的行吊房办理过建设手续。坤晨公司陈述2013年6月3日停电后供电一直未恢复，其也未接到沁阳厂恢复供电的通知，一直借用其他公司的电进行生活照明。
沁阳厂以其与南京华龙厨房设备有限公司签订的《房屋租赁协议》、催告函以及《岩土工程勘察报告》证明经济损失。坤晨公司质证后认为：其租赁的系封闭厂区，出于正常生产经营，其有权采取必要的安全防护措施，其没有为第三方提供通行的义务，且通往后排厂房有其他通道，其厂区内的道路并非唯一通道；其从未承诺租赁后排厂房；其在沁阳厂同意下建设了气泵房、行吊房等配套设施，并未给沁阳厂造成妨碍；沁阳厂主张的损失均无依据。沁阳厂未能提供证据证实其在2013年6月3日停电后于何时恢复对坤晨公司的供电。沁阳厂未能提供证据证实其已经获得合法审批手续在坤晨公司承租宿舍楼与东边厂房之间的空地上建设办公楼。
坤晨公司以及沁阳厂均申请对坤晨公司租赁房屋装修装潢的造价进行鉴定，双方一致同意先行对装修装潢的造价进行鉴定，再以向有资质部门咨询的折旧比例确定装修装潢的现值。本院依法委托中国建设银行股份有限公司江苏省分行对坤晨公司租赁房屋装修装潢的造价进行鉴定。2014年3月28日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出鉴定意见：南京市江宁区湖熟街道民族产业基地由坤晨公司租赁并装修的宿舍楼、办公楼及厂房，其装修改造工程的造价经鉴定为173885.64元。为此，坤晨公司支付鉴定费7500元，沁阳厂支付鉴定费7500元。坤晨公司质证后对该鉴定意见的真实性不持异议，认为鉴定意见初稿中载明的造价与其花费的费用更加接近。沁阳厂与湖熟居委会质证后认为：鉴定意见中部分装饰材料价格高；鉴定范围中包含的厂房、机房监控系统、弱电工程、配电箱以及灯具应当属于可以拆走未形成附合的装饰装修物，厂房、机房监控系统、弱电工程相应的价款不应当计入造价，配电箱以及灯具材料以及相应的规费不应当计入造价；鉴定意见计价执行的是《江苏省建筑与装饰工程计价表》、《江苏省安装工程计价表》、《江苏省建设工程费用定额》，而本案装修工程是由不具有装饰及水电安装资质的施工单位进行的简单装修，应当将鉴定意见中包含的规费、税金以及措施项目费等扣除，同时利润进行下浮。本院依职权向物价部门咨询折旧比例，物价部门建议本案装修至2013年6月折旧为85%左右为宜，至2014年4月折旧为75%左右为宜。坤晨公司、沁阳厂以及湖熟居委会对前述折旧意见均不持异议。沁阳厂同意利用鉴定范围中除厂房、机房监控系统、弱电工程、配电箱以及灯具之外的其他装修物。鉴定意见中包含的厂房、机房监控系统价款为16390.92元，其中材料以及相应的规费费用为7636.52元，其余8754.4元为安装人工、机械以及相应的规费费用。鉴定意见中包含的弱电工程价款为1145.72元，其中材料以及相应的规费费用为721.08元，其余424.64元为安装人工、机械以及相应的规费费用。鉴定意见中包含的配电箱价款为2100.58元，其中材料以及相应的规费费用为1626.38元，其余474.2元为安装人工、机械以及相应的规费费用。鉴定意见中包含的灯具价款为9380.74元，其中材料以及相应的规费费用为7837.84元，其余1542.9元为安装人工、机械以及相应的规费费用。本案因双方意见分歧较大致调解未成。
上述事实有房屋租赁协议、函件、场所证明、企业档案登记资料、用电结算明细表、发票、合同以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告沁阳厂出租的厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故沁阳厂与原告坤晨公司于2012年4月1日签订的租赁协议无效。沁阳厂作为租赁房屋的出租方负有保证租赁房屋系合法建筑的义务，坤晨公司作为租赁房屋的承租人在签订房屋租赁协议之前应当对租赁房屋的状况以及是否具有权属证书进行核实，故对2012年4月1日租赁协议无效应由沁阳厂承担大部分责任，由坤晨公司承担小部分责任。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，故坤晨公司应立即迁出租赁房屋，对沁阳厂要求坤晨公司迁出的诉讼请求本院予以支持。
关于被告湖熟居委会应否承担连带责任的问题。其一，对比坤晨公司、沁阳厂签订的第一份租赁协议与坤晨公司、湖熟居委会签订的第二份租赁协议，两份协议所涉房屋面积、租赁期限以及租金数额均不同，非同一处房屋；其二，坤晨公司持第二份租赁协议以及《场所证明》在工商部门办理了营业执照，而沁阳厂亦持与湖熟居委会签订的第三份租赁协议以及《场所证明》在工商部门办理了营业执照，第三份租赁协议与第二份租赁协议格式几乎相同，两份《场所证明》内容基本一致；其三，坤晨公司审理中陈述其未向湖熟居委会支付租赁协议约定的租金，沁阳厂亦陈述坤晨公司向其支付的费用中并不包含支付给湖熟居委会的费用；综上，本院认定湖熟居委会与坤晨公司签订的第二份租赁协议仅系为坤晨公司办理营业执照所用，该份协议并未实际履行，坤晨公司承租并使用的房屋为第一份租赁协议中约定的房屋，现无证据证实湖熟居委会是第一份租赁协议所涉房屋的权利人或有其他法律上的利害关系，故对坤晨公司要求湖熟居委会承担连带责任的请求，本院不予支持。
结合坤晨公司以及沁阳厂的往来函件内容以及双方在庭审中的陈述，双方产生本案纠纷系因坤晨公司在东边厂房与其承租的1号楼主厂房之间砌墙并建设气泵房，在东边厂房大门处安装铁丝网以及在其承租的宿舍楼与东边厂房之间建设行吊房，沁阳厂认为坤晨公司的前述行为妨害了东边厂房的通行，影响其将东边厂房出租、在空地上盖办公楼获取收益以及造成消防、电力等安全隐患，双方就此协商未果，沁阳厂将坤晨公司租赁房屋的用电多次切断，坤晨公司在最后一次断电后停止生产经营所致。根据本院现场勘验的房屋现状，坤晨公司租赁的房屋可以形成一个相对封闭的厂区，坤晨公司出于其生产经营安全管理需要，可以采取必要的安全防护措施，对其租赁的房屋以及房屋之间的场地进行管理。沁阳厂将厂区内的房屋进行分割出租时应当事先考虑到分割出租后房屋的通行问题，根据其提供的与南京华龙厨房设备有限公司签订的《房屋租赁协议》，该份租赁协议签订于坤晨公司与沁阳厂的租赁协议之后，且途经坤晨公司租赁房屋并非进入东边厂房的唯一通道，尚有另一通道可以进入东边厂房，沁阳厂要求坤晨公司为东边厂房提供通行便利没有相应依据。沁阳厂未能提供证据证实其已经获得合法审批手续在坤晨公司承租宿舍楼与东边厂房之间的空地上建设办公楼，其认为坤晨公司影响其在空地上盖办公楼获取收益于法无据。至于沁阳厂认为坤晨公司的建设行为造成消防、电力等安全隐患，在双方就此协商未果情形下，沁阳厂将坤晨公司租赁房屋的用电多次切断，虽然沁阳厂在断电之前进行了通知，但是结合坤晨公司的经营范围，考虑到坤晨公司系生产型企业，沁阳厂的断电行为，尤其是2013年6月3日之后持续断电，已经超越了合法、合理的自力救济方式的范围，侵犯了坤晨公司的合法权益，致坤晨公司无法继续进行正常生产经营，沁阳厂应当承担本案纠纷的责任。对此给坤晨公司造成的损失，沁阳厂应予赔偿。
关于坤晨公司主张的损失。
1、装饰装修部分损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。结合双方合同中约定仅重大改造及装修需报方案经沁阳厂同意、坤晨公司装饰装修的范围以及双方签订的物业交接单中载明的租赁房屋的装修状况，坤晨公司接收房屋后进行的系为满足基本使用功能的基本装修，并非重大改造及装修，故应当视为沁阳厂同意坤晨公司进行基本装饰装修而无需报方案经沁阳厂同意。坤晨公司、沁阳厂以及湖熟居委会对物价部门的折旧意见均不持异议，本院予以采纳。至于折旧的时间点，结合如前所述的本案纠纷产生原因以及沁阳厂应承担本案纠纷责任，最后一次停电后坤晨公司不能继续进行生产经营，装饰装修物亦未能发挥其使用价值，故折旧点计算至2013年6月为宜，折旧率为85%。坤晨公司主张的电动门费用，因电动门未纳入鉴定范围，且该门系经沁阳厂同意改造安装的，沁阳厂亦同意利用，可折旧后由沁阳厂向坤晨公司支付该部分费用，电动门归沁阳厂所有。鉴定范围之内，沁阳厂提出的厂房、机房监控系统、弱电工程、配电箱以及灯具属于可以拆走未形成附合的装饰装修物的意见，因该四部分工程涉及隐蔽工程，且拆走将严重影响其价值，应当认定为已形成附合，不宜由坤晨公司拆走。现沁阳厂不同意利用，考虑导致合同无效的过错，应由沁阳厂承担该部分现值损失的90%。沁阳厂辩称应当将鉴定意见中包含的规费、税金以及措施项目费等扣除，同时利润进行下浮的意见，因坤晨公司提交了装修合同，且装修公司亦向坤晨公司开具了发票，应当视为坤晨公司支付的装修费中已经包含了相应的税费以及装修公司的利润，故对沁阳厂的该辩称意见本院不予采纳。坤晨公司主张的鉴定范围之外的装饰装潢部分损失（除电动门），或为未形成附合的装饰装修物且沁阳厂不同意利用，或为电扇、电脑、打印机等非装饰装修物的设备，依法应由坤晨公司自行拆除搬走，对坤晨公司主张的该部分损失，本院不予支持。综上，沁阳厂应赔偿坤晨公司装饰装修部分损失152646.27元［（173885.64元-16390.92元-2100.58元-9380.74元-1145.72元）×85%＋8600元×85%＋（16390.92元＋2100.58元＋9380.74元＋1145.72元）×85%×90%］。中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的鉴定意见鉴定范围中包含的所有的装饰装修物以及电动门，在沁阳厂赔偿前述损失后归沁阳厂所有。
2、建行吊房费用损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。坤晨公司提交的行车钢构棚基础费的领款单由沁阳厂投资人方建荣签字，可以证实系由沁阳厂代为先行垫付了该项费用，可认定沁阳厂知道且同意坤晨公司建设行吊房。坤晨公司未提供证据证实其建设的行吊房办理过合法建设手续，对此坤晨公司具有过错，再结合沁阳厂对租赁协议无效应承担大部分责任，该项费用应由沁阳厂赔偿90%。坤晨公司在新设备投入费用中主张的行车安装费26000元应纳入本项损失，结合坤晨公司提供的证据，本院认定行吊房建设费用总计171956元（135000元＋10956元＋26000元）。综上，沁阳厂应赔偿坤晨公司此项损失137994.69元［（135000元＋10956元＋26000元）×90%×（120个月－13个月）÷120个月］。
3、新设备投入费用。坤晨公司主张的该部分费用除前述行车安装费之外，均系购买拉丝机变频器、空压机、冲床、叉车等生产设备支出的费用。根据2014年9月11日现场勘验的情况，拉丝机变频器、冲床、叉车等生产设备已经由坤晨公司自行搬走，空压机尚在租赁房屋内。已经由坤晨公司自行搬走的生产设备，其要求赔偿于法无据。至于空压机，应由坤晨公司自行搬走，空压机的损失应为闲置期间的折旧损失，即2013年7月1日至2014年9月11日期间的折旧，结合空压机的使用年限，确定该项损失为14577.5元，由沁阳厂赔偿90%，即13119.75元［（1.19年÷8年×98000元×90%）］。综上，沁阳厂应赔偿坤晨公司此项损失13119.75元。
4、搬迁运输费、新厂建设设施设备安装人工费、新厂搬迁人工费、新厂建设外请人员劳务费以及新厂建设期间人员就餐费。搬迁运输费以及人工费系搬迁时必然产生的费用，结合坤晨公司提供的发票、坤晨公司在租赁厂房正常生产经营的时间以及沁阳厂对租赁协议无效应承担的责任，本院认定沁阳厂应赔偿坤晨公司搬迁运输费以及新厂建设外请人员劳务费两项费用为54406.51元［（21781.68元＋38670元）×90%］。对于坤晨公司主张的新厂建设设施设备安装人工费以及新厂搬迁人工费，坤晨公司陈述该两项费用均系额外支付给其公司员工的费用，其仅提供领取清单，未提供相应的财务账册、付款凭证、劳动合同以及考勤记录等证据佐证真实性，且沁阳厂亦不认可领取清单的真实性，故对领取清单的真实性本院不予认定。对该两项费用，考虑到坤晨公司搬迁支出的本公司工作人员人工成本，结合第一份租赁协议中约定的2个月免费期、坤晨公司进行装修花费的时间、坤晨公司在册缴费人员人数以及保险缴费基数，本院酌情认定该两项费用为37289.70元（21人×1973元／月×1个月×90%）。对于坤晨公司主张的新厂建设期间人员就餐费，因其仅提供自制的食堂伙食费用明细表，不足以证实该项费用，考虑到坤晨公司搬迁支出的该项费用，结合第一份租赁协议中约定的2个月免费期、坤晨公司进行装修花费的时间、坤晨公司在册缴费人员人数以及伙食补助费的一般标准，本院酌情认定该项费用为11340元（21人×20元／天×30天×90%）。
5、停电损失。对于坤晨公司主张的停产损失，结合坤晨公司工作人员的报警记录以及沁阳厂未能提供证据证实2013年6月3日停电后恢复供电的时间，本院认定2013年6月3日之前沁阳厂停电致坤晨公司停产总计3天，2013年6月3日后沁阳厂停电致坤晨公司停产计28天，合计31天。至于停电给坤晨公司造成的停产损失数额，仅凭坤晨公司自制的《每日费用及损失》、增值税纳税申报表、银行扣款专用凭证、自制的资产负债表以及利润表不足以认定，但停电势必会造成停产，即便停产坤晨公司每日也必须支付房屋租金以及相应的人工成本。对于坤晨公司在停电期间支出的人工成本，结合其2013年6月参保人员人数以及保险缴费基数，本院酌情认定为37487元（19人×1973元／月）。停电期间的房屋租金为27721.75元（894.25元／天×31天）。综上，沁阳厂应赔偿坤晨公司停产损失65208.75元。仅凭坤晨公司提交的说明、合同、自制的《2013年6月份原材料产成品库存明细表》无法证明其主张的未按合同交货期交货赔偿9093元、无法生产外购产品差价损失30000元、已签合同违约赔偿100000元、库存材料跌价损失411900元以及留守人员及日常费用130000元已经实际产生且已经由坤晨公司支付了相关费用，故对坤晨公司主张的该部分损失，本院不予认定。对于坤晨公司主张的7月份遣散部分人员补偿费170300元，仅凭坤晨公司提供的《解除劳动合同协议书》以及自制的《人员遣散费用清单》不足以认定，对照其提供的解除劳动合同协议书涉及的人员名单与2013年参保人员缴费清单中载明的人员名单，本院认定有王国兰等10名员工因坤晨公司停电无法生产在2013年6月份协商解除与坤晨公司之间的劳动合同关系，按照2013年参保人员缴费清单中载明的社保缴费基数以及坤晨公司为该10名员工缴纳社保的起止时间酌情认定坤晨公司因此支付的经济补偿金为14797.5元（5人×1973元／月×1个月＋5人×1973元／月×0.5个月）。
6、厂房漏雨损失。坤晨公司提交的证据不足以证实漏雨事实的存在、漏雨的原因系由沁阳厂导致以及由此给其造成的损失的具体数额，故对坤晨公司主张的该项损失，本院不予支持。
7、返还房租。结合如前所述的本案纠纷产生原因以及沁阳厂应承担本案纠纷责任，沁阳厂停电致坤晨公司无法继续进行正常生产经营，其签订租赁协议租赁房屋的合同目的无法实现，故沁阳厂应当将坤晨公司已经交纳的2013年7月1日之后的房屋租金退还给坤晨公司。至于2013年4月1日至6月30日的租金，坤晨公司能够正常使用房屋期间，要求退还房租于法无据。停电期间的房租，本院已经将之纳入停电损失中予以考虑，在本项损失中不再返还。故沁阳厂应返还坤晨公司房租81600元。
综上，沁阳厂应向坤晨公司赔偿损失总计568403.17元（152646.27元＋137994.69元＋13119.75元＋54406.51元＋37289.7元＋11340元＋65208.75元＋14797.5元＋81600元）。
关于坤晨公司主张的违约金以及补偿金，因双方签订的第一份租赁协议无效，协议中关于违约金以及补偿金的约定亦无效，故对该两项费用本院不予支持。
关于沁阳厂主张的房屋占有使用费。如前所述的本案纠纷产生原因以及沁阳厂应承担本案纠纷责任，沁阳厂停电致坤晨公司无法继续进行正常生产经营，坤晨公司签订租赁协议租赁房屋的合同目的无法实现，本案损失固定之前沁阳厂要求坤晨公司支付房屋占有使用费于法无据。2014年9月11日，本院再次组织双方现场勘验时租赁房屋内仅剩行车以及空压机未搬走，租赁房屋基本空置。坤晨公司拒绝先行腾空迁出租赁房屋，致租赁房屋继续空置，本案损失扩大，坤晨公司应自2014年9月12日起至实际迁让之日止参照合同约定的租金标准向沁阳厂支付房屋占有使用费。
关于沁阳厂主张的水、电费以及逾期缴纳电费违约金。坤晨公司应向沁阳厂支付2013年5月至8月15日期间的电费30038.76元以及截止2013年8月15日的水费952.65元。至于沁阳厂主张的坤晨公司欠付的2013年之前的电费，因其提供的证据不足以证实该欠付事实的存在，本院不予支持。根据2012年9月27日坤晨公司与沁阳厂达成的《关于电费缴纳的协议》，坤晨公司负责向供电部门缴纳电费，坤晨公司在与沁阳厂发生矛盾后未能及时缴纳电费，应当承担逾期缴纳电费违约金375元。
关于沁阳厂主张的经济损失。
1、2012年5月18日至2013年3月14日期间后排厂房闲置租金损失。现无证据证实坤晨公司曾经承诺租赁该处厂房，对沁阳厂主张的该项损失本院不予支持。
2、2013年3月15日起与南京华龙厨房设备有限公司签订租房协议后因坤晨公司行为导致的后排厂房半年租金损失。如前所述沁阳厂要求坤晨公司为东边厂房提供通行便利没有相应依据，其主张的该项损失本院不予支持。
3、延误建设出租损失。如前所述沁阳厂未能提供证据证实其已经获得合法审批手续在坤晨公司承租宿舍楼与东边厂房之间的空地上建设办公楼，其认为坤晨公司影响其在空地上盖办公楼获取收益于法无据，其主张的该项损失本院不予支持。
4、提前终止租赁3个月房租损失。因双方签订的第一份租赁协议无效，协议中关于补偿金的约定亦无效，故对该项费用本院不予支持。
5、排除妨害、恢复原状的费用。前文本院已经认定坤晨公司应当迁出租赁房屋，坤晨公司迁出租赁房屋时，除归沁阳厂所有的装饰装修物、电动门以及应交付给沁阳厂的行吊房，坤晨公司应将属于其所有的物品腾空，故对沁阳厂主张的该项费用，因该费用尚未发生，本案中本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）南京坤晨工贸实业有限公司与被告（反诉原告）南京沁阳装饰材料厂2012年4月1日签订的《房屋租赁协议》无效。
二、除归被告（反诉原告）南京沁阳装饰材料厂所有的装饰装修物、电动门以及应交付给被告（反诉原告）南京沁阳装饰材料厂的行吊房，原告（反诉被告）南京坤晨工贸实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并迁出租赁房屋。
三、被告（反诉原告）南京沁阳装饰材料厂于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）南京坤晨工贸实业有限公司损失568403.17元。
四、原告（反诉被告）南京坤晨工贸实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）南京沁阳装饰材料厂支付自2014年9月12日起至实际迁让之日期间的房屋占有使用费（参照2012年4月1日签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准）。
五、原告（反诉被告）南京坤晨工贸实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）南京沁阳装饰材料厂支付水费952.65元（截止2013年8月15日）、电费30038.76元（2013年5月至8月15日期间）以及逾期缴纳电费违约金375元，合计31366.41元。
六、驳回原告南京坤晨工贸实业有限公司其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告南京沁阳装饰材料厂其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案减半收取本诉案件受理费17885元（坤晨公司已预交）、反诉案件受理费3755元（沁阳厂已预交）、鉴定费15000元（坤晨公司与沁阳厂各预交7500元），合计36640元，由原告（反诉被告）坤晨公司负担22823元，被告（反诉原告）沁阳厂负担13817元（沁阳厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向坤晨公司支付2562元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号10105901040001276）。
审 判 长 李 侠
人民陪审员 沈志平
人民陪审员 贾恒民
二〇一四年十一月四日
书 记 员 韩 静