南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第792号
原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行，住所地本市鼓楼区北京西路34号。
负责人陶继勇，行长。
委托代理人蒋姝琳，江苏致邦律师事务所律师。
被告吴传国，男，汉族，1992年12月14日出生。
被告吴书从，男，汉族，1970年3月3日出生。
被告张桂皊，女，汉族，1965年9月12日出生。
被告江苏宝润置业有限公司，住本市六合区雄州街道雄州东路100号。
法定代表人潘家林，总经理。
委托代理人贾清屹，江苏三法律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行（下称中国银行鼓楼支行）诉被告吴传国、吴书从、张桂皊、江苏宝润置业有限公司（下称宝润公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李彭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行鼓楼支行委托代理人蒋姝琳、被告宝润公司委托代理人贾清屹到庭参加诉讼，被告吴传国、吴书从、张桂皊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国银行鼓楼支行诉称，被告吴传国为购房向原告申请个人商业贷款，原告与被告吴传国签订了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、南京市江宁区房地产抵押合同，约定向原告借款62万元。被告吴书从、张桂皊出具共有人承诺函，为被告吴传国所欠上述债务提供连带责任担保。合同签订后，原告按约发放了贷款，被告违反按约还款的约定。现诉请：1、被告吴传国清偿截至2014年6月30日的借款本金574480.30元、利息11165.69元、罚息477.37元；2、被告吴传国承担2014年7月1日至实际付款之日按合同约定标准计算的利息、罚息；3、被告吴传国承担原告为本案支出的律师代理费40413元；4被告吴书从、张桂皊、宝润公司对被告吴传国应付款项承担连带责任；5、原告对被告吴传国用于借款抵押的南京市江宁区秣陵街道XX街XX号XX锦园X幢307室房产享有优先受偿权。
被告吴传国、吴书从、张桂皊没有应诉答辩。
被告宝润公司辩称，对借款事实没有异议。被告吴传国购买的房屋抵押给了原告，原告应当首先就该物的担保实现债权，不足的部分由我公司承担保证责任。
经审理查明，2013年1月23日，原告中国银行鼓楼支行与被告吴传国、宝润公司签订个人一手住房贷款合同一份，合同约定，贷款金额62万元，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款。贷款用途为吴传国支付其购买的南京市江宁区秣陵街道XX街XX号XX锦园X幢307室房产。贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.9125%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%。借款人同意全部贷款直接划至借款人指定的宝润公司的账号。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括实现债权而导致的律师费等相关费用损失。借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，所购房屋为期房的，借款人应于本合同签署后十日内与贷款人以有关登记部门办理预告抵押登记，该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后十日内办理正式抵押登记。抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、贷款人为实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。保证人宝润公司为本合同项下贷款提供阶段性连带保证责任，如借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿的，贷款人有权要求保证人履行保证责任。主债务在保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。同日，原告与被告吴传国、宝润公司签订预购商品房贷款抵押合同一份，约定吴传国以其与宝润公司签订商品房买卖契约的位于南京市江宁区秣陵街道XX街XX号XX锦园X幢307室房产抵押给原告，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，宝润公司愿意为借款提供连带保证责任。同日，被告吴书从、张桂皊出具共有人承诺函一份，承诺自愿作为借款人吴传国个人一手房借款合同项下债务的共同还款人，对该合同项下的债务承担连带还款责任。
上述合同签订当日，原告向被告吴传国发放贷款62万元。后原告与被告吴传国、宝润公司就抵押房产办理了商品房预告抵押登记手续。截至2014年6月30日，被告吴传国共4期未能按期还款，尚欠借款本金574480.30元、利息11165.69元、罚息477.37元，合计586123.36元。原告为本案诉讼支付律师代理费40413元。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。
上述事实，有个人一手住房贷款合同、共有人承诺函、预购商品房贷款抵押合同、借款借据、逾期还款明细、律师代理合同、律师费发票及当事人当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告中国银行鼓楼支行与被告吴传国、宝润公司签订的个人一手住房贷款合同、预购商品房贷款抵押合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同义务。原告于2013年1月23日向被告吴传国发放贷款62万元，被告应按约还本付息。合同约定的还款方式为按月等额本息还款，如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。现被告吴传国未能按约还款，原告有权要求被告吴传国提前归还全部贷款本息，并赔偿原告包括律师代理费在内的实现债权的损失。截至2014年6月30日，被告吴传国尚欠借款本金574480.30元、利息11165.69元、罚息477.37元，合计586123.36元，被告吴传国应予返还，并按合同约定标准支付2014年7月1日至实际付款之日的利息及罚息。违约损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告为本案诉讼支付的律师代理费40413元，该费用已超过《（2013）江苏律师服务收费标准》（苏价费（2013）421号）规定的收费标准，超过部分本院不予支持。经核算，被告吴传国应赔偿原告律师费损失37000元。被告吴传国以其购买的位于南京市江宁区秣陵街道XX街XX号XX锦园X幢307室房产为贷款提供抵押担保，双方办理了预告抵押登记手续，原告对该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。被告吴书从、张桂皊作为共同还款人，应对吴传国的上述债务承担连带还款责任。
个人一手住房贷款合同约定，借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。根据该约定，本案被告吴传国虽以购买房产提供抵押担保，原告仍可在被告吴传国未能按期还款的情况下，要求宝润公司承担连带保证责任，该权利的行使不受房产抵押的影响，故被告宝润公司认为原告应先就抵押房产实现债权的主张，本院不予支持。因此，被告宝润公司作为连带责任保证人，应对吴传国的上述债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向被告吴传国追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴传国、吴书从、张桂皊于本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行截至2014年6月30日的借款本金574480.30元、利息11165.69元、罚息477.37元，合计586123.36元，并支付自2014年7月1日起至实际付款之日止按合同约定标准计算的利息及罚息。
二、被告吴传国、吴书从、张桂皊于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行律师代理费损失37000元。
三、被告江苏宝润置业有限公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向被告吴传国追偿。
四、原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行对南京市江宁区秣陵街道XX街XX号XX锦园X幢307室房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9978元，因适用简易程序减半收取4989元，保全费4020元，合计9009元，由被告吴传国、吴书从、张桂皊、江苏宝润置业有限公司承担（案件受理费原告已预缴，被告连同欠款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李彭
二〇一四年七月二十九日
见习书记员 夏娜