广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终2247号
上诉人（原审被告）孙希文。
上诉人（原审被告）曾庆燕。
上诉人（原审被告）孙某。
法定代理人孙希文，身份情况同上。
以上三上诉人共同委托代理人梁林强，广西君桂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施辉乔。
委托代理人李斌，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人宋斌，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
原审第三人南宁恒创房地产经纪有限公司。
法定代表人赵恒，总经理。
委托代理人刘茜，广西桂盟律师事务所律师。
上诉人孙希文、曾庆燕、孙某因与被上诉人施辉乔房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人孙希文、曾庆燕、孙某的共同委托代理人梁林强，被上诉人施辉乔的委托代理人李斌，原审第三人恒创房地产公司（以下简称恒创房地产公司）的委托代理人刘茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2015年1月11日，孙希文（买方）与施辉乔（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方位于南宁市××民族大道××广西民族宫商业中心B区综合楼1317号房，房屋建筑面积82.90平方米（以房产证面积为准），成交价为570000元。合同第六条约定，卖方交付该物业予买方使用权之日期为过户当天。第七条约定，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购入该物业，即保留固定装修及设施完好并包括家具家电，以家具家电清单为准。第八条约定，卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不须对上述事项负责；若该物业地址已有落户，则卖方应在过户前将户口迁出，否则每逾期一天，应按成交价的千分之三向买方支付违约金。合同第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。第十一条约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，视为买方违约，本合同自行解除，买方应按本合约有关违约规定承担违约责任。同时，买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予他人，但卖方不得因此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。合同第十六条约定，经买卖双方协商，买卖双方签订买卖合同后买方去银行申请名下房产提前还款，银行通知还款七个工作日内卖方再去银行申请该物业银行还款。就购房款支付方式问题，双方还达成如下协议作为上述《房屋买卖合同》的附件。一、于2015年1月11日支付30000元作为部分定金。二、买方代卖方偿还银行贷款：卖方同意在收取买方全额定金之日起五个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）人民币170000元整转入卖方还款或银行扣款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。卖方应在收到买方首期楼款之日起七个工作日完成提前偿还贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在七个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理过户手续，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致迟延则时间相应延迟。四、楼价余款人民币370000元整，由买方在房产过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方以现金支付。2015年1月11日，孙希文（买方）（乙方）、施辉乔（卖方）（甲方）与第三人恒创房地产公司（丙方）签订了《代办交易服务合同》，就施辉乔与孙希文间签订的《房屋买卖合同》委托第三人恒创房地产公司代办相关事宜。第一条约定由丙方协助甲、乙双方办理与涉案房屋有关的如过户、解除抵押权、办理按揭、办理房屋土地使用权证、撤销预告登记手续、签订房屋买卖合同及备案手续等相关手续。第二条约定，在签订合同时，甲方应向丙方支付代办交易服务费人民币5000元整，乙方应向丙方支付代办交易服务费人民币5000元整，如甲乙双方任何一方逾期支付代办交易服务费的，每逾期一天，丙方有权按应付费用的1%收取违约金，直至全部支付完毕之日止，同时丙方有权拒绝提供代办房屋交易服务。第五条约定，（三）甲乙双方应按规定向丙方提供办理房屋产权证需要的所有资料，并积极配合丙方办理相关手续，如因下列原因之一导致丙方无法完成房屋交易服务的，视为甲方、乙方违约，丙方无须退还报酬，并可追究未支付的剩余报酬和逾期支付的违约金及所产生的律师代理等费用。1、上述房产、土地在协议期内发生权属纠纷或已经发生纠纷；2、在丙方发出办理手续的通知之日起五个工作日内仍不配合；3、上述房产、土地在协议期内被法院查封（冻结）的；4、丙方在甲、乙方委托权限范围内办理好相关手续，而甲或乙方提出其它原因不继续办理房产证和土地使用权证导致违约的；5、甲乙双方任何一方解除《房屋买卖合同》及该《代办交易服务合同》的导致丙方无法完成房屋交易服务的。合同签订当日，孙希文向施辉乔支付定金30000元，施辉乔为此出具《收据》，内容为：本人施辉乔（身份证号码：××）是位于南宁市××民族大道××广西民族宫商业中心B区综合楼1317号（下称：“该单位”）之业主，现收到买家孙希文先生，身份证号码：××，交来承购该单位之购房定金30000元。
2015年1月12日，施辉乔向中国银行南宁市琅东支行申请提前还贷，中国银行经审批确认该申请自申请日期两个月内有效。此后，中国银行南宁市双拥支行向南宁市房屋产权交易中心出具《证明》，内容为：座落于青秀区民族大道××广西民族宫商业中心B区综合楼1317号，于2008年10月17日在我行办理个人住房贷款，现其业主施辉乔已于2015年3月9日还清我行贷款本息。
2015年3月16日，孙希文以转账形式向施辉乔支付首期购房款170000元。2015年3月26日，施辉乔将房屋交付孙希文使用。第三人恒创房地产公司员工王作儒出具两份《证明》，第一份《证明》内容为：买卖双方签订合同后，卖方房中将三盏吊灯和屏风拆走。第二份《证明》内容为：厨房卫生间的水龙头与水管已被原租客拆除。上述两份证明均有王作儒本人签字确认。
2015年3月31日，曾庆燕、孙某（卖方）（甲方）与施辉乔（买方）（乙方）签订《存量房买卖合同》，并申请办理房产过户转移登记手续。
2015年4月2日，曾庆燕与中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）签订《个人购房／车位借款及抵押合同》，以涉案房屋作为抵押担保，向民生银行南宁分行借款370000元。
2015年4月24日，第三人向施辉乔出具《履约催促函》，内容为：因买方孙希文、卖方施辉乔委托第三人办理房屋过户的相关手续，现房屋已过户至买方名下，并已出新房产证。但买方孙希文避开卖方施辉乔及中介方恒创房地产公司，私下通过非正常手段将新房产证领走，现通知买方孙希文在收到此函件后三个工作日内配合中介方恒创房地产公司到房产局办理房屋抵押手续，以便贷款银行放款给卖方施辉乔。
此后，施辉乔以孙希文、曾庆燕、孙某未支付剩余的购房款370000元，存在违约行为为由，提出解除《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》，并要求孙希文、曾庆燕、孙某支付违约金200000元的诉讼请求。一审法院经审查认为本案《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》合法有效，应继续履行，于2015年11月18日向施辉乔进行了释明，施辉乔变更诉讼请求，请求判令：一、孙希文、曾庆燕、孙某继续履行《房屋买卖合同》，即支付剩余购房款370000元；二、支付违约金，违约金从2015年4月16日起算，计至购房款及违约金支付完毕之日，计算标准按购房款570000元的每日千分之一计算为每日570元，暂计至2015年11月18日为123120元；三、诉讼费用由孙希文、曾庆燕、孙某承担。
一审另查明，曾庆燕系孙希文的配偶，孙某系孙希文与曾庆燕的婚生女儿。涉案房屋于2015年4月16日过户至曾庆燕、孙某名下，并由孙希文、曾庆燕、孙某居住使用至今。
一审法院认为，施辉乔与孙希文签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。
一、关于孙希文是否存在逾期支付购房余款的问题。合同约定房屋总价款为570000元，孙希文已依约向施辉乔支付了房款200000元，剩余的房款370000元，孙希文应在涉案房屋过户完成、拿到新的房屋所有权证并办妥他项权证手续后由贷款银行划入施辉乔的银行账号。涉案房屋于2015年4月16日过户至曾庆燕、孙某名下，而孙希文自行通过挂失方式领取受理通知单并领取了新的房产证，其签订《房屋买卖合同》的目的已实现，故孙希文应在2015年4月16日或此后合理的期限内向施辉乔支付剩余的购房款370000元，但至本案开庭之日，孙希文未履行合同义务，已构成逾期付款。
二、关于孙希文能否延迟支付购房余款的问题。孙希文以施辉乔将房屋内部分固定装修及设备设施拆除为延期支付余下购房款的抗辩理由，法院认为，涉案房屋已完成交付，孙希文签订合同的目的已得到实现，即便交付存在瑕疵，孙希文要求施辉乔修复涉案房屋固定装修及设备设施，亦是施辉乔应履行的合同的附随义务，而孙希文向施辉乔支付购房款是双方在合同中约定的主要义务，合同一方的附随义务未履行或履行不完全不构成相对方拒绝履行主要义务的理由。此外，孙希文已就涉案房屋的交付不符合约定另案提起诉讼，要求施辉乔赔偿损失。因此，孙希文迟延支付购房余款的行为，构成违约，应当承担民事责任。
关于合同约定的违约金是否过高的问题。合同第十一条约定，买方未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。被告孙希文提出该违约金标准过高，并请求调整违约金。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，施辉乔主张因孙希文未付清余下房款，造成其预期利益受损，但未提交证据证明其实际损失，在此情况下，孙希文未按约定支付购房余款给施辉乔造成的损失为利息损失，而双方在合同中约定的违约金的计算标准为每日总价款的1‰，确实较高，故应对违约金的计算标准予以调整。根据本案的实际情况，确定孙希文逾期支付购房余款的违约金应以370000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2015年4月16日起计付至款项付清之日止。
因本案《房屋买卖合同》的双方当事人为施辉乔与孙希文，合同中关于购房款的支付方式亦由施辉乔与孙希文进行协商并达成一致意见，曾庆燕、孙某与施辉乔签订《存量房买卖合同》的目的是为办理涉案房屋的过户手续，曾庆燕向民生银行南宁分行申请涉案房屋的抵押贷款亦是为孙希文履行《房屋买卖合同》中约定的付款义务，根据合同的相对性原则，施辉乔要求曾庆燕、孙某承担合同义务的理由不充分，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、施辉乔与孙希文于2015年1月11日签订的《房屋买卖合同》应继续履行；二、孙希文向施辉乔支付剩余购房款370000元；三、孙希文向施辉乔支付逾期付款违约金（违约金的计算方式：以370000元为基数，从2015年4月17日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付至付清之日止；四、驳回施辉乔对曾庆燕、孙某的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由孙希文负担。
上诉人上诉称：一、双方于2015年1月11日签订的《房屋买卖合同》中约定成交价为57万元，但之后双方于2015年3月31日签订的《房屋买卖合同》中约定成交价为50万元，可见双方对原约定已做了更改，应以后面签订的合同价为准。二、被上诉人在本案中也对延迟支付购房余款存在过错，一审法院认定违约金过高，应予更改。违约金支付时间应从2015年5月16日起算为合理。被上诉人申请法院查封本案房，导致该房产在银行无法办理抵押贷款，导致上诉人无能力支付购房余款给被上诉人，被上诉人对此应承担过错责任。综上，请求二审法院改判为：由上诉人支付购房余款30万元，违约金支付每月按2300×30÷50=1380元为基数，从2015年5月16日起计付至购房款付清之日止。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人施辉乔答辩称，双方于2015年1月11日签订《房屋买卖合同》，约定成交价为570000元，分两次支付首期购房款200000元，剩余的购房款370000元通过申请按揭贷款的方式支付。2015年3月31日，双方在南宁市房产交易中心签订《存量房买卖合同》，该《存量房买卖合同》里的50万元是为了应付过户和少交税而为的，不是真实的成效价款。上诉人已付了首付20万元，其申请民生银行南宁分行贷款370000元就说明了房价款是57万元，而非50万元。上诉人隐瞒被上诉人及原审第三人私自领取了房产证，并拒不到民生银行南宁分行办理抵押借款手续，导致被上诉人至今未收到剩余购房款。上诉人的行为已构成根本违约，严重损害了被上诉人的利益，其上诉理由不能成立，应予驳回。
原审第三人恒创房地产公司答辩称，同意被上诉人的答辩意见。
当事人争议焦点是：房屋买卖价款是以《房屋买卖合同》约定成交价的57万元为准还是以《存量房买卖合同》约定的50万元为准。逾期付款的违约金应该如何计算。
二审中各方当事人均未提交新证据，同时对一审认定的事实均无异议。本院对一审认定的事实予以确认，可作为定案的依据。
本院认为：关于房屋买卖价款的问题。从现有证据来看，2015年3月31日当事人双方在南宁市房产交易中心签订《存量房买卖合同》，《存量房买卖合同》未声明对2015年1月11日签订《房屋买卖合同》予以撤销或取代，况且，上诉人申请民生银行南宁分行贷款370000元也说明了房价款是57万元，各方面证据均印证2015年1月11日签订的《房屋买卖合同》未被撤销，依然有效。由此可推定该《存量房买卖合同》里记载房屋买卖成效价款50万元显然是为了应付房屋买卖交交易少交契税和办理过户而为的，故上诉人请求按《存量房买卖合同》记载的50万元为房屋买卖价款，理据不足，本院不予支持。关于违约金的计算问题，上诉人逾期未支付的房款是37万元，一审按37万元为基数，从2015年4月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付至付清之日止，该处理并无不当，上诉人主张一审所判决的违约金过高，理由不成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8600元，由上诉人孙希文、曾庆燕、孙某负担。
本判决为终审判决。
审判长 覃尹柔
审判员 黄 杰
审判员 沈蔡优
二〇一六年八月三十日
书记员 郜俊翔