云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第430号
上诉人（原审原告）肖保玉，女，生于1960年3月2日，汉族，农民。
上诉人（原审原告）肖保红（曾用名肖保仙），女，生于1968年1月26日，汉族，农民。
上诉人肖保玉、肖保红的委托代理人阮荣兴，云南白龙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审第三人）肖保明，男，生于1951年5月28日，汉族，农民。
上诉人（原审第三人）李菊仙，女，生于1952年5月7日，汉族，农民。
上诉人（原审第三人）肖保清，男，生于1957年9月17日，汉族，农民。
上诉人（原审第三人）肖保生，男，生于1963年5月14日，汉族，农民。
上诉人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生的委托代理人夏存宏，云南白龙律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）肖保林，男，生于1953年10月3日，汉族，退休职工。
委托代理人戴堰鸿，弥勒市法律援助工作管理局律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人肖保玉、肖保红、肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生与被上诉人肖保林共有物分割纠纷一案，不服弥勒市人民法院（2015）弥民一初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告和第三人系兄弟姊妹关系，第三人肖保明与李菊仙系夫妻。1985年，原告和第三人共同建盖位于弥勒市弥阳镇西山路32号瓦楼房三间。1999年，肖保英和本案原告肖保玉、肖保红向本院起诉本案被告和第三人分家析产，本院以（1999）弥弥民初字第61号民事判决书确认：座落于弥勒市弥阳镇西山路32号的房产，属原告和第三人共同共有。2007年4月3日，经协商第三人肖保清、肖保生与被告签订了《本房协议书》，协议约定：“肖保清、肖保生等二人，现将弥阳镇西山路32号房子面积140平方米，自愿并给肖保林继承并管理使用。由肖保林补偿4万元人民币给肖保清、肖保生。”肖保清、肖保生、肖保林为协议人，肖保玉为执笔人，周永明、肖保英、肖保仙为中证人在协议上签了字，被告当天给付肖保清、肖保生各40000元，给付肖保明、李菊仙的56000元，经原告肖保玉与第三人肖保明、李菊仙的女儿肖旺协商，用于抵肖旺欠肖保玉的货款。2007年10月，被告将位于弥勒市弥阳镇西山路32号房屋拆除，投资建盖1077平方米的砖混结构房屋一幢（六层）用于出租。2014年10月22日，被告与弥勒市弥阳镇人民政府签订《房屋征收安置补偿协议》，被告被拆迁的房屋面积1077.61平方米，被告选择700平方米回迁，其余377.61平方米选择货币补偿。货币补偿款中，临时安置费7200元、出租房屋补助款20880元、搬迁补助款3000元、搬迁奖励30000元、装修补助款110874元、附属物补偿款19200元、房屋补偿款1359396元、空地补偿款136476元。被告己领取了房屋拆迁征用补偿款1687026元。诉讼中，被告同意将位于弥勒市弥阳镇西山路32号房产空地补偿款136476元归原告和第三人享有。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”本案中，位于弥勒市弥阳镇西山路32号瓦楼房三间原系原告和第三人共同共有。2007年4月3日签订的《本房协议》，属于房屋买卖协议。宅基地使用权主体是农村特定集体经济组织的农村居民，被告是退休职工，并非房屋所在地的集体经济组织成员，原告和第三人与被告签订的《本房协议》无效，应退款退房。但买卖标的物瓦楼房三间已于2007年被被告拆除，另建砖混结构的房屋一幢。原告和第三人在被告拆旧建新时未提出异议。原告肖保玉、肖保红将各自的房产份额给了第三人肖保清、肖保生，第三人均得到了卖房款。原、被告和第三人居住同一区域，有正常的往来，原告和第三人对被告于2007年将弥勒市弥阳镇西山路32号房屋进行拆旧建新的事实不知情的辩解理由不能成立。现被告取得的房屋拆迁征用补偿款1550550元（1687026元-136476元）和700平方米的回迁房系被告建盖的砖混结构房屋一幢所产生，原告和第三人无权分享。被告同意将位于弥勒市弥阳镇西山路32号房产空地补偿款136476元给付原告和第三人，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条之规定，判决：一、由被告肖保林于判决生效之日起十日内分别给付原告肖保玉、肖保红，第三人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生位于弥勒市弥阳镇西山路32号房产空地基征用补偿款各人民币22746元。二、驳回原告肖保玉、肖保红，第三人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生的其他诉讼请求。案件受理费3950元，由原告肖保玉、肖保红，第三人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生各承担527元，由被告肖保林承担788元。
宣判后，上诉人肖保玉、肖保红、肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生不服，向本院提起上诉。
上诉人肖保玉、肖保红请求撤销原判，改判由被上诉人肖保林支付属于上诉人肖保玉、肖保红的房屋征收拆迁补偿款440000元，并承担一、二审全部诉讼费。其理由是，一、原审法院认定事实部分错误，判决结果损害了上诉人的合法权益。1、原西山路32号瓦楼房是上诉人建盖，以上诉人肖保明的名义办理了《集体土地建设用地使用证》，1999年弥勒县人民法院（1999）弥弥民初字第61号判决确认该房产属六名上诉人共同共有。被上诉人通过有偿使用管理该房产，取得的方式为法律所禁止，不是房产所有权人。2、上诉人肖保玉、肖保红未处分其房产份额，且被上诉人肖保林拆除重新建盖砖混结构房屋一幢，不意味着就取得了房产权，所得的回迁安置房和补偿款是西山路32号瓦楼房及其土地使用权衍生出来的。根据法律政策规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，西山路32号房产宅基地使用权主体是农村特定集体经济组织成员，被上诉人肖保林是城镇居民，不具备该房产所有权的主体资格，一审法院判决被上诉人肖保林享有拆迁补偿款违背法律的强制性规定。3、根据土地管理法及国家政策规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。因此，双方签订的《本房协议书》违反了法律法规的禁止性规定，现不能因房屋拆除而否定被上诉人的违法行为和保护违法取得的收益。二是上诉人肖保玉、肖保红要求被上诉人肖保林按拆旧建新前瓦楼房的价值进行补偿有事实和法律依据。因《本房协议书》无效，被上诉人肖保林依该协议取得的该宗宅基地、房屋使用权及拆旧建新的行为违法，被上诉人肖保林应按该片区相类似的房屋拆迁补偿标准，以拆除前的瓦楼房、空地面积计算确定给付上诉人补偿款。
上诉人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生请求撤销原判，改判确认上诉人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生各自享有拆迁补偿款154945.41元，本案一二审诉讼费由被上诉人肖保林承担。其理由是，一是上诉人肖保清、肖保生与被上诉人肖保林签订的《本房协议书》系无效协议。1、弥阳镇西山路32号房产系六名上诉人共有。上诉人肖保清、肖保生与被上诉人肖保林签订《本房协议书》，未经其它共有人同意或追认，根据法律规定，该协议无效。2、肖保玉、肖保红未将其份额赠与肖保清、肖保生，一审法院以肖保玉是协议的执笔人，肖保红是协议的中证人就认定默认转赠，系认定事实不清、证据不足。3、被上诉人肖保林未提供证据证实上诉人肖保明、李菊仙同意处分其房产份额，上诉人肖保明、李菊仙未收取被上诉人肖保林房产转让款。肖旺不是房产共有人，未取得父母书面授权，无权处理父母房产，肖旺与肖保玉之间的货款纠纷是肖旺与肖保玉的个人债务，与本案无关。4、根据我国土地管理法律法规政策规定，农民的住宅不得向城市居民出售，禁止城镇居民在农村购置宅基地。被上诉人肖保林系城镇居民，无权购买农村房屋并在集体土地上建房，上诉人肖保清、肖保生与被上诉人肖保林签订的《本房协议书》是无效协议。二是上诉人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生上诉请求有事实和法律依据。1、六名上诉人是西山路32号拆旧新建房屋的实际产权人，被上诉人肖保林不是该集体经济组织成员，未办理相关建房行政许可，其拆旧建新属于违法行为。被上诉人肖保林以签订的《房屋征收补偿安置协议》得到补偿，并不是房屋征收部门对房屋产权的确认，上诉人有权要求被上诉人肖保林将房屋征收补偿款予以退还。2、由于本案诉争房屋已被政府征收并拆除，无法返还原物，被上诉人肖保林所得房屋征收补偿款、回迁房等是被征收房屋的价值转化，得到较大补偿，上诉人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生在一审诉讼请求合理合法。
被上诉人辩称。一、原判决认定事实清楚。上诉人肖保清、肖保生以人民币136000元的将西山路32号房产出售给被上诉人肖保林，系全部共有人的真实意思表示，签订《本房协议书》当天，上诉人肖保明、李菊仙有事未到场，上诉人肖保玉、肖保红口头表示，自愿将其应享有的份额赠与肖保清、肖保生，上诉人肖保玉代写《本房协议书》，见证人是周永明、肖保英、肖保仙（肖保红）。按协议约定给付肖保清、肖保生各4万元并房款。上诉人肖保明、李菊仙的并房款由肖保玉代付给肖保明、李菊仙的女儿肖旺，肖旺出具收取并房款56000元收条，上诉人肖保明、李菊仙明知肖旺代为收取并房款未提出任何异议，是认可并房协议的。西山路32号房屋的地基是母亲陈菊芬在世时就由生产队无偿划拨的，上诉人建盖该房时，被上诉人肖保林给予了必要的资助。并房系同一家庭成员合并共有财产的行为，与不同家庭成员间的买卖行为有所区别，不应一律认定为无效。二、上诉人于2007年4月将西山路32号的瓦楼房出售给被上诉人肖保林，被上诉人肖保林于同年10月，拆除瓦楼房，投资九十余万元，建起了一幢六层、面积为1077平方米的砖混结构住房。折建房屋时，上诉人未提出异议，出于弟兄姊妹情义还出力帮忙。从西山路片区棚改宣传开始，到被上诉人肖保林与弥阳镇人民政府签订《房屋征收安置补偿协议》（肖保玉陪同前往），领取补偿款，上诉人均未提出任何异议，上诉人的请求无理无据。三、原判决适用法律正确。被上诉人肖保林新建西山路32号房屋时未办理相关建房、规划许可等手续，也不影响其为该房屋的所有人身份，在房屋征收中依法得到的安置补偿，是对被上诉人肖保林新建房屋的补偿，与上诉人没有任何关系，上诉人主张分割没有依据。
二审中，经本院征询双方当事人对原审法院确认事实的意见。上诉人认为原审认定“经原告肖保玉与第三人肖保明、李菊仙的女儿肖旺协商，用于抵肖旺欠肖保玉的贷款。”不是事实。肖旺未与肖保玉协商过，肖保玉、肖旺均没有欠肖保林的款项，肖旺没有收过肖保林的款。对其他事实部分无意见。被上诉人对原判认定事实没有意见，但认为付给肖保明、李菊仙的钱是给肖保玉转交，有收条为证，至于钱没有给肖旺是他们的事。
二审过程中，上诉人向本院提交下列证据：1、《弥勒市西山路片区城市棚户区改造房屋征收补偿安置方案》、《弥勒市人民政府西山路城市棚户区改造房屋征收公告》，欲证明弥勒棚户区改造补偿面积应该按照本方案的第十五条第四项计算，该方案是经过公告的。2、徐XX、武XX一户的《房屋征收补偿安置协议（产权调换）》，欲证明土木结构房屋每平方米的补偿价格是3800元。3、5本农村土地承包经营权证，欲证明上诉人系弥勒县弥阳镇城关社区第五组村民。
经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1真实性无异议，对证明力有异议，认为西山路片区改造时，上诉人在西山路没有房产，所谓土木结构的房屋在2007年已拆除；对证据2真实性无异议，对证明目的不予认可，其认为这一户的房屋与上诉人出卖给被上诉人的房屋不一致；对证据3无意见。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据1、3的真实性无异议，本院予以采信。被上诉人对上诉人提交的证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，本院对该证不予采信。
被上诉人向本院提交下列证据：1、《弥勒市西山路片区城市棚户区改造建设项目房屋装修评估结果确认表》，欲证明被上诉人的房屋被征收时的空地补偿面积、单价及金额。2、《弥勒县房产所有证存根》（编号：№003296），欲证明上诉人卖给被上诉人的房屋当时的情况。
经质证，上诉人对被上诉人提交的证据1的真实性、合法性无异议，对空地征收单价无异议，但空地面积是被上诉人拆旧建新后的面积；对证据2真实性、合法性认可，不认可证明目的，在办理房产证之后，两名上诉人另行各建盖了一间，还修建了猪圈。
本院经审查认为，上诉人对证据1、2的真实性、合法性无异议，对空地征收单价、房屋建筑面积无异议。本院对该证据以予采信。
经二审审理另查明：座落于弥勒市弥阳镇西山路32号瓦楼房三间，肖保明于1985年2月1日申领了房产所有证，其存根载明（证号：№003296），结构土木，层次1，间数3，建筑面积合计74.34㎡，其中住宅74.34㎡；1995年5月31日弥勒县土地管理局颁发给肖保明《集体土地建设用地使用证》，该证载明用地面积224平方米。上诉人肖保玉、肖保红、肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生均是弥勒市弥阳镇城关社区第五组农民，双方签订《本房协议书》的并房事宜未经房屋所在地的农村集体经济组织同意。被上诉人肖保林退休后，于2007年9月回弥勒居住，但户口未迁回原籍弥勒。一审查明中“附属物补偿款192000元”系笔误，应更正为“附属物补偿款19200元”。其余查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：《本房协议书》是否有效；上诉人要求被上诉人按房屋征收补偿标准计付原房屋和空地面积补偿款的请求应否支持。
本院认为，针对焦点一：关于《本房协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”上述法条明确规定农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅。本案上诉人虽系同一集体经济组织的成员，但因被上诉人系城市居民，且在未经原房屋所在地的农村集体经济组织同意的情况下，上诉人将坐落于弥勒市弥阳镇西山路32号瓦楼房三间出售给被上诉人的行为，违反了国家法律的强制性规定，故上诉人与被上诉人签订的《本房协议书》无效。
针对焦点二：关于上诉人要求被上诉人按房屋征收补偿标准计付原房屋和空地面积补偿款的请求应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《本房协议书》因违反了国家法律的强制性规定而无效。造成协议无效，双方均有责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”的规定，鉴于上诉人与被上诉人协议买卖的是房屋，房屋买卖完成后，被上诉人将涉案原房屋于2007年拆除重新扩建，新建成的房屋及剩余宅基地因2014年政府对西山路城市棚户区进行改造时被征收拆除，同时，政府对被上诉人进行拆迁安置补偿，现被上诉人已无法将原房屋返还给上诉人。根据上述事实，按照《弥勒县房产所有证》、《集体土地建设用地使用证》（弥集建（1995）字第00603号）载明的原房屋面积74.34平方米、宅基地面积224平方米的实际情况，本院酌情将原房屋实际占地面积74.34平方米及其新建房屋增值部分划归被上诉人享有，剩余宅基地面积149.66平方米划归上诉人享有，按政府对西山路片区城市棚户区改造征收补偿安置方案规定的2208元／平方米标准计算所得补偿款330449.28元（149.66平方米×2208元），由被上诉人各支付给上诉人55074.88元（330449.28元÷6人）。
综上，原审判决审判程序合法，但认定民事权利义务的基本事实不清楚，对原判决的结果有实质性的影响，导致实体处理部分不当，本院依法应予改判。上诉人提出的上诉主张和理由部分成立，予以部分支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销弥勒市人民法院（2015）弥民一初字第476号民事判决第一项，即“由被告肖保林于判决生效之日起十日内分别给付原告肖保玉、肖保红，第三人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生位于弥勒市弥阳镇西山路32号房产空地基征用补偿款各人民币22746元。”
二、维持弥勒市人民法院（2015）弥民一初字第476号民事判决第二项，即“驳回原告肖保玉、肖保红，第三人肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生的其他诉讼请求。”
三、由被上诉人肖保林于判决生效起十日内分别付给上诉人肖保玉、肖保红、肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生原弥勒
市弥阳镇西山路32号房屋的空地基征用补偿款人民币各55074.88元。
一审案件受理费3950元，由上诉人肖保玉、肖保红、肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生各承担527元，由被上诉人肖保林承担788元。二审案件受理费7900元，由上诉人肖保玉、肖保红、肖保明、李菊仙、肖保清、肖保生各承担1054元，由被上诉人肖保林承担1576元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审 判 长 刘玉芳
审 判 员 黄继雄
代理审判员 苏 知
二〇一五年十一月二日
书 记 员 许东雨