天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第5399号
原告：曹学玲。
委托代理人：刘骏，天津君荐律师事务所律师。
委托代理人：郭方春，天津君荐律师事务所律师。
被告：姚洪岩，农民。
委托代理人：姚俊叶（系被告姚洪岩之姑姑）。
被告：王世军。
委托代理人：李传红，天津市德邦法律咨询服务中心法律工作者。
被告：天津市西青区商业局房地产开发公司，住所地天津市西青区西青道405号。
法定代表人：杨延青，经理。
委托代理人：王燕雨，该公司经理。
原告曹学玲诉被告姚洪岩、王世军、天津市西青区商业局房地产开发公司（以下简称商业局开发公司）确认合同无效一案，本院受理后，依法由审判员石美平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹学玲及其委托代理人刘骏、郭方春、被告姚洪岩及委托代理人姚俊叶、被告王世军及委托代理人李传红、被告天津市西青区商业局房地产开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告曹学玲诉称：原告曹学玲与被告姚洪岩系夫妻关系，双方共同拥有坐落于天津市西青区杨柳青镇龙华里底商。2013年4月29日，双方因家庭矛盾，原告被被告姚洪岩打出家门，导致原告有家不敢回。2013年8月，原告要求与被告姚洪岩离婚，并诉至法院。同月，原告在天津市西青区房地产管理局查询共有房屋的产权信息时，发现原本属于夫妻共同财产的诉争房屋已登记在被告王世军名下。原告认为，被告姚洪岩与被告王世军签订的房屋买卖协议，属于恶意串通、损害国家利益的行为，该行为应认定无效。被告姚洪岩背着原告，在原告起诉离婚期间，与被告王世军签订房屋买卖协议，恶意转移夫妻共同财产。被告姚洪岩在诉争房屋未取得产权证的情形下私自与被告王世军签订了房屋买卖协议，违反国家强制性规定。被告商业局开发公司在进行诉争房屋的买卖和产权变更登记过程中有重大过错。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院：1.确认被告姚洪岩与被告王世军签订的坐落于天津市西青区杨柳青镇龙华里房屋买卖协议无效；2.判令被告王世军返还上述诉争房屋给原告；3判令被告天津市西青区商业局房地产开发公司协助原告办理房屋过户手续至被告姚洪岩名下；4.本案全部诉讼费用由三被告承担。
被告姚洪岩辩称：被告姚洪岩与原告协商好打算将夫妻共有的四套房屋卖掉，购买别墅，并将卖房的信息发布在58同城、赶集网及被告王世军的房屋中介的分店。被告姚洪岩在58同城登记时的出售价格为1200000元，当时无人过问，后来才将涉诉房屋卖给被告王世军。原告对于被告姚洪岩卖房的事是知情的。
被告王世军辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告天津市西青区商业局房地产开发公司辩称：对于被告姚洪岩与被告王世军买卖诉争房屋的具体情况并不清楚。被告姚洪岩到被告商业局开发公司要求变更商品房买卖合同的姓名，理由是买房款是被告王世军交纳的。当时公司没有同意，后来被告姚洪岩与被告王世军写了份申请，并且让原告曹学玲、被告姚洪岩、被告王世军都在申请上签了字。被告商业局开发公司对于被告王世军与被告姚洪岩之间的房屋买卖协议并不知情，被告商业局开发公司只是依据上述三人签名的申请变更的原合同中的姓名。
经审理查明：原告曹学玲与被告姚洪岩于1989年登记结婚。被告姚洪岩于1998年从被告商业局开发公司处以186000元的价格购买了坐落于天津市西青区杨柳青镇龙华里7号楼1层10号的房屋，一直未办理房屋产权证。
2013年5月31日，被告姚洪岩与被告王世军签订了涉诉房屋买卖协议。协议约定：被告王世军以900000元的价格购买诉争房屋，2013年5月31日一次性付清全部房款。2013年6月1日，被告王世军通过建设银行转账付给被告姚洪岩900000元购房款，同日，被告姚洪岩为被告王世军出具了收条。
被告姚洪岩与被告王世军向被告商业局开发公司提交申请，申请为诉争房屋办理商品房合同更名手续。申请书中有原告曹学玲、被告姚洪岩、被告王世军的签名，在庭审中，被告姚洪岩承认原告曹学玲在申请书的签名非曹学玲本人所签，而由其代签。被告商业局开发公司在原合同和发票上将被告姚洪岩的名字直接改为被告王世军，被告商业局开发公司在修改处加盖了公章。2013年6月12日，被告王世军取得诉争房屋的产权证。
在庭审中，原告主张：被告姚洪岩与被告王世军签订房屋买卖协议时，诉争房屋尚未办理权属证书，依法不能转让，二被告的协议内容违反法律规定，属无效合同；二被告恶意串通，以900000元的价格转让，严重低于市场价格，应属无效；被告姚洪岩与被告王世军之间的实际成交价格为900000元，而被告王世军以186000元的标准缴纳的税款，严重损坏了国家的利益；被告商业局开发公司陈述如果被告王世军与被告姚洪岩之间是买卖关系，是不会给其改底档的，现被告商业局开发公司知道了该情况，应纠正其行为，将涉诉房屋变更至被告姚洪岩名下。
原告提供给了在千里网登记的房屋出售信息，以证被告姚洪岩曾将诉争房屋登记出售的报价为1600000元。被告姚洪岩否认曾在千里网登记过房屋出售信息。
被告王世军提交了银行客户交易流水一份，以证被告姚洪岩与被告王世军之间房屋交易的真实性。原告对该证据的证明目的不予认可。
根据原告的调查取证申请，本院依法向建行西青支行调取了被告姚洪岩和被告王世军的相关资金流水，上述证据显示：被告王世军于2013年6月1日15：11：52转账支取900000元，同日同时，被告姚洪岩的账号上转账存入900000元。原告对该证据的真实性没有异议，但认为上述证据仍不能证明被告的证明目的。
被告天津市西青区商业局房地产开发公司委托代理人王燕雨在2014年11月25日的第一次庭审中出庭应诉，在2014年12月19日的第二次庭审中未出庭应诉。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并不属于效力性强制性规定，违反此规定并不必然导致合同无效，故原告主张诉争房屋在转让时未办理权属证书应为无效的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。
原告主张被告姚洪岩与被告王世军之间的实际成交价格为900000元，而被告王世军以186000元的标准缴纳的税款，严重损坏了国家的利益。关于缴纳税款的数额问题，不属于本案的审理范围，故本院对原告的该项主张不予支持。
诉争房屋为被告姚洪岩在与原告曹学玲在夫妻关系存续期间共同购买，属夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。虽然被告姚洪岩未经诉争财产共有人同意擅自处分共有财产，将诉争房屋出售给被告王世军，但通过庭审调查、原、被告及本院调取的证据可以证实，被告姚洪岩与被告王世军不存在恶意串通的行为，且原告也没有举证证实被告姚洪岩以明显不合理的低价转让诉争房屋。被告王世军支付了诉争房屋的合理价款，并已取得诉争房屋的所有权，被告王世军应为善意取得，故对于原告要求确认被告姚洪岩与被告王世军签订的房屋买卖协议无效并要求被告王世军返还诉争房屋给原告的请求，本院不予支持。原告要求被告商业局开发公司协助原告办理房屋过户手续的请求，于法无据，本院不予支持。
被告姚洪岩与被告王世军签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，协议内容未违反法律强制性规定，故该房屋买卖协议合法有效。
虽然在商业局开发公司的更名申请上原告签字非本人所签，而是由被告姚洪岩代签，但被告的代签行为，并不必然导致签名行为的无效，而是因此产生的法律后果由被告姚洪岩承担。
无论被告商业局开发公司是否知晓被告王世军与被告姚洪岩之间系买卖关系，均不会改变已更名的客观事实，被告商业局开发公司更名的前提条件是有原告及被告王世军、姚洪岩签字的更名申请，而不是房屋买卖协议。故对于原告主张被告商业局开发公司在知道被告王世军与被告姚洪岩之间系买卖关系后，应纠正其行为，将涉诉房屋变更至被告姚洪岩名下的主张并不成立。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告曹学玲的全部诉讼请求。
案件受理费40元，全部由原告曹学玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 石美平
二〇一四年十二月十八日
书记员 崔丽艳