四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1566号
上诉人（原审被告）白蓉，女，汉族，1949年6月4日出生，住四川省成都市成华区。
委托代理人周洵，男，汉族，1947年11月7日出生，住四川省成都市成华区，系白蓉丈夫。
委托代理人吕帖，四川精辞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西藏农牧业生产资料集团成都有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
委托代理人梁开阔，四川明炬律师事务所律师。
上诉人白蓉因与被上诉人西藏农牧业生产资料集团成都有限公司（以下简称西农公司）排除妨害纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中，西农公司的诉讼请求为：判令白蓉搬离位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”2-1-14-5号（物业管理名称：水晶座14楼B1；预售备案合同名称；S幢A单元14楼B1号）房屋，并向西农公司返还该房屋；白蓉赔偿2006年9月1日起至返还西农公司房屋之日止给西农公司造成的租金损失，该损失暂计至起诉时为15万元，以后部分计至白蓉实际返还侵占房屋之日止。
一审经审理查明，西农公司于2001年9月26日与四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）签订了购房合同，购买位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”2-1-14-5号房屋，面积129.04平方米，并到成都市房产管理局进行了备案登记（备案号83670），西农公司于2008年7月取得了该房屋产权证（权13577**号）。2006年9月24日，冯身健以百事佳公司的名义与白蓉签订了《商品房买卖合同》，白蓉在签订合同后入住该房屋。2012年5月8日，成都市中级人民法院认定冯身健签订上述购房合同的行为系诈骗行为，判决冯身健犯合同诈骗罪。西农公司多次与白蓉协商未果，故诉至一审法院。
一审认定上述事实，主要采信了房屋所有权证以及房屋信息摘要、（2012）成刑初字86号刑事判决书、（2011）成民再终字第36号民事裁定书、冯身健涉嫌合同诈骗受害人统计表、当事人身份信息及当事人的陈述等证据。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”和第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，西农公司已取得成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”2-1-14-5号房屋的产权，依法享有占有、使用、收益和处分该房屋的权利，他人不得侵犯，现白蓉占有该房屋的行为属于无权占有，已违反了上述法律的规定，西农公司有权要求其搬离并交还房屋。因此，一审法院对西农公司要求白蓉搬离并交还房屋的诉讼请求予以支持。对于西农公司要求白蓉赔偿损失的诉讼请求，因未提交其损失的相关证据，故一审法院不予支持。白蓉辩称其是与百事佳公司签订的购房合同，并且办理了全套入住手续，申请一审法院追加百事佳公司作为第三人参加诉讼。一审法院认为，冯身健以百事佳公司的名义与白蓉签订购房合同的行为，已被生效判决认定为犯罪行为，不是民事法律行为，故对白蓉的辩解不予采纳。百事佳公司与本案案件处理结果无法律上的利害关系，一审法院对白蓉的申请不予准许。本案系西农公司基于其对房屋的所有权而行使的排除妨害请求权，该权利系物上请求权，白蓉的妨害行为和妨害状态一直持续，故本案不受诉讼时效的限制，一审法院对白蓉辩称的本案已过诉讼时效的意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、白蓉于判决生效之日起十日内搬离位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”2-1-14-5号房屋（权13577**号），并向西农公司交还该房屋；二、驳回西农公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5100元，由白蓉负担。
一审判决后，原审被告白蓉不服原审判决，向本院提起上诉称：1、白蓉在报纸上看到百事佳公司的售房广告后，到百事佳公司售楼部与其签订了商品房买卖合同，且购房款也交给了该公司，百事佳公司出具的收据上加盖了该公司的财务专用章。后接到百事佳公司通知，白蓉取得房屋钥匙并与百事佳公司的下属物业公司签订了一系列文件后，装修房屋并入住至今。白蓉也向物管公司缴纳了物管费等相关费用。白蓉在整个购房和装修入住过程中，符合情理，不存在任何过错。2、已生效的（2012）成刑初字第86号刑事判决书确认，2007年1月12日时，冯身健仍为百事佳公司的法定代表人，冯身健作为百事佳公司的法人，其有权安排财务转款、支付现金等。2008年百事佳公司和西农公司律师召集业主开会时，也承诺了会尽快各业主办理产权证。2009年多名购房户到武侯区公安局反映时，警官明确告知住户，已安排西农公司的老总颜台东与百事佳公司的老总冯身健见面，让双方尽快付款并给住户们办证。3、即使房屋是西农公司的，白蓉购买案涉房屋的整个过程，以及百事佳公司与西农公司共同召集业主开会的过程，均表明百事佳公司的出售行为符合表见代理的特征。4、（2008）武侯民初字第1892号民事调解书和（2012）成刑初字第86号刑事判决书均确认案涉房屋是百事佳公司抵偿给西农公司的。西农公司是基于退股，而百事佳公司无钱退还给西农公司，因此才将案涉房屋抵偿给西农公司的。百事佳公司与西农公司没有房屋买卖合同，也未支付相应的房款，双方的合同并未实际履行，西农公司采用欺骗手段取得的房产证应当注销，不能对抗善意第三人白蓉。5、一审认定由于妨害行为和妨害状态一直持续，且物上请求权不受诉讼时效的限制，因此，本案不受诉讼时效的限制错误。我国现行法律法规没有任何一条关于物上请求权以及持续性侵权不受诉讼时效限制的规定，本案已过诉讼时效。一审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，改判驳回西农公司的诉讼请求。
被上诉人西农公司答辩称，本案事实清楚，西农公司取得案涉房屋符合法律规定，且在签订时就进行了备案登记。已生效的刑事判决确认，冯身健的行为属于违法行为，百事佳公司的占有属于违法占有。一审对诉讼时效的问题认定正确，请求法院依法判决。
二审中，双方均无新的证据材料向本院提交。
二审查明事实除“2006年9月24日，冯身健以四川百事佳国际房地产开发有限公司的名义与白蓉签订了《商品房买卖合同》”外，其余事实与一审审理查明的事实一致。
二审另查明，2001年9月26日，西农公司与百事佳公司签订《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号200295号）及相关附件和补充协议，约定西农公司以484893.20元向百事佳公司购买位于成都市临江东路与十二北街交汇处（“锦江花园城”项目）S幢A单元14楼B1号商品房，百事佳公司应于2002年4月30日向西农公司交付经综合验收合格的房屋，并在此后180天内协助西农公司办理权属登记。9月27日西农公司依合同支付了购房款。2005年8月31日，双方签订补充协议，约定百事佳公司应于当年11月6日前出具办理产权证的全部证件和材料并协助西农公司办理产权证。2005年9月21日，百事佳公司向西农公司交付房屋。
因百事佳公司未履行办理产权证的义务，西农公司于2008年5月4日起诉至一审法院，请求判令百事佳公司为其办理涉案房屋所有权证及国有土地使用证。该案诉讼中，西农公司与百事佳公司达成调解协议，一审法院据此作出（2008）武侯民初字第1896号民事调解书，对以下协议进行了确认：“一、在2008年7月15日前，被告四川百事佳国际房地产开发有限公司协助原告西藏农牧业生产资料集团成都有限公司办理所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；二、对被告四川百事佳国际房地产开发有限公司在本调解协议生效前的违约责任，原告西藏农牧业生产资料集团成都有限公司放弃追究；三、在2008年6月20日前，原告西藏农牧业生产资料集团成都有限公司向被告四川百事佳国际房地产开发有限公司交纳煤气初装费5050元；四、案件受理费200元，减半收取100元，由原告西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担。”2008年7月，西农公司到成都市房地产管理局办理了涉案房屋的产权证（权1357732号）。
2006年9月24日，白蓉与百事佳公司签订《商品房买卖合同》。在该买卖合同上，百事佳公司在尾部出卖人处加盖了印章，但无法定代表人及委托代理人签名，买受人处签名为“白蓉”。
2010年7月9日，白蓉以其于2006年9月24日与百事佳公司签订《商品房买卖合同》，百事佳公司将涉案房屋以516160元卖给了白蓉，白蓉先后支付了购房款460000元并随后搬入该房居住至今，涉案房屋应当属于白蓉的合法财产为由向本院申请再审，请求撤销（2008）武侯民初字第1896号民事调解书。本院于2011年2月22日作出（2010）成民申字第137号民事裁定，提审本案，再审案号为（2011）成民再终字第36号。再审中，白蓉提交了以百事佳公司为出卖方，以白蓉为买受人，落款时间为2006年9月24日的《商品房买卖合同》，合同主要内容为百事佳公司将涉案房屋以516160元卖给白蓉，付款方式为分期付款。该合同编号200609，尾部出卖人处加盖印章印文为“四川百事佳国际房地产开发有限公司”，无法定代表人及委托代理人签名，买受人处签名为“白蓉”，合同第一页商品房买卖合同备案表空白。白蓉还提供了一张时间为2007年1月24日的收据，载明收到周洵购“锦江花园城”S-14-B1首付款260000元，收款人处有一“冯”字，交款人处空白；另一张入账日期为2008年6月16日，内容为收到白蓉房款（水晶座14-B1）200000元收据，经办处有一“张”字，会计、出纳、经手人处均空白。两张收据上均盖有百事佳公司财务专用章字样的印章。
前述再审案件审理过程中，因百事佳公司原法定代表人冯身健涉嫌刑事犯罪被公安机关逮捕，且涉嫌犯罪的事实与本案的处理有关联，本院于2011年9月5日裁定该案中止审理。
2012年5月8日，本院作出（2012）成刑初字第86号刑事判决，认定2006年5月26日至2007年8月9日期间，冯身健明知百事佳公司开发的地处成都市武侯区临江东路36号的“锦江花园城”已无房可售，其因《股权转让协议》的解除而丧失了百事佳公司法定代表人身份的情况下，仍以百事佳公司的名义，将已售给西农公司的12套房屋和已售给王琪、陶启英、朱玉蓉的3套房屋再次予以出售，骗取白蓉等购房人给付的购房款共计5457811.80元。在该判决采信的证据中，由公安机关出具的《接受刑事案件登记表》、《案件来源》、《立案决定书》证实，2008年12月26日，白蓉等14名被害人联名向公安机关报案，同月31日，公安机关立案侦查。公安机关搜集的由被害人提供的《商品房买卖合同》及收款收据证实，2006年9月24日，百事佳公司与白蓉签订购房合同，收取了白蓉支付的购房款。公安机关制作的《冯身健涉嫌合同诈骗案受害人统计表》及房屋信息查询说明证实，被害人白蓉购买的是西农公司所有的房屋。前述刑事判决认为，冯身健以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中，隐瞒其不是百事佳公司的法定代表人，无权代表百事佳公司签订售房合同、收取售房款，以及被售房屋属他人所有，其本人和百事佳公司都无权一房二卖的事实，欺骗购房人与之签订《商品房买卖合同》，以此骗取购房人交纳的购房款共计545万余元，其行为已构成合同诈骗罪。冯身健之违法所得应予追缴，返还被害人。据此，以冯身健犯合同诈骗罪判处其有期徒刑十四年，并处罚金50万元。
（2012）成刑初字第86号刑事判决生效后，（2011）成民再终字第36号再审案件恢复审理。本院经再审认为，生效的刑事判决已经确认白蓉等人属于冯身健诈骗犯罪的被害人，冯身健以百事佳公司名义与白蓉等人签订房屋买卖合同的行为属于刑事犯罪，不是民事法律行为，且白蓉所购房屋在此之前已经预售备案给了西农公司，在该公司不同意的情况下白蓉不能取得涉案房屋的所有权，白蓉所称依法享有的房屋所有权受到侵害的前提并不存在。（2008）武侯民初字第1896号民事调解书中的调解协议系百事佳公司与西农公司自愿达成，没有违反法律的情形。据此，本院于2012年11月15日作出（2011）成民再终字第36号民事裁定书，裁定驳回白蓉的再审申请，恢复（2008）武侯民初字第1896号民事调解书的执行。
本案审理过程中，双方当事人一致认可涉案房屋至今由白蓉占有、使用。
本院认为，本案争议焦点为：1、西农公司是否有权要求排除妨害，白蓉向其返还案涉房屋；2、本案是否已过诉讼时效。就上述争议焦点，本院分别评述如下：
（一）西农公司是否有权要求排除妨害，白蓉向其返还案涉房屋。经审理查明，西农公司与百事佳公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》依法进行了备案登记，双方于2008年6月就办理涉案房屋产权事宜达成的调解协议经原审法院出具民事调解书予以确认，且该民事调解书经本院再审确认为合法有效，西农公司根据该民事调解书于2008年7月办理了涉案房屋产权证，故根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一至；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，西农公司为涉案房屋的合法产权人。
白蓉虽主张其在冯身健担任百事佳公司法定代表人期间与百事佳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效且其实际入住涉案房屋多年，其应为涉案房屋的合法所有权人，但根据本院查明的事实，白蓉与百事佳公司签订《商品房买卖合同》的时间在西农公司与百事佳公司签订和备案《成都市商品房买卖（预售）合同》之后，且生效的刑事判决已确认白蓉属于冯身健诈骗犯罪的受害人，冯身健以百事佳公司名义与白蓉签订房屋买卖合同的行为属于刑事犯罪，不是民事法律行为，白蓉也未就涉案房屋经依法登记办理合法有效的产权证书，故白蓉主张其为涉案房屋的产权人并无合法依据。
根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”和第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，西农公司作为涉案房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分涉案房屋的权利，该权利具有排他性。白蓉未经西农公司许可占有、使用涉案房屋，其行为妨碍了西农公司依法行使所有权，西农公司有权要求白蓉排除妨害，故对西农公司要求白蓉搬离涉案房屋并向西农公司交还房屋的诉讼请求，原判予以支持正确。
（二）本案是否已过诉讼时效。一、二审中，上诉人白蓉均提出我国现行法律并未规定物上请求权和持续性占有不受诉讼时效规定的限制，由于白蓉从2007年入住案涉房屋至今，因此，西农公司现起诉要求白蓉腾退房屋已经超过诉讼时效的规定，西农公司的诉请不应得到支持。本院认为，案涉房屋已经成都市房产管理局确认产权人为西农公司，产权证号为权1357732，白蓉并不会因从2007年入住就当然取得案涉房屋的产权。西农公司作为案涉房屋的合法所有权人，有权基于对房屋所享有的所有权利而要求占有人白蓉腾退房屋并予以返还，该权利系物上请求权。虽然我国现行的法律条款中并未对物上请求权是否适用诉讼时效作出明确的规定，但物上请求权是物权效力的具体体现，是包含在物权权能之中的，只要物权存在，物上请求权就应当存在。物权作为一种支配权，不适用诉讼时效的规定。作为物权一部分的物上请求权，也应当与物权本身一样不适用诉讼时效的规定。此为物权法的基本法理，在审理具体的民事案件中，也应当适用基本的法理。上诉人白蓉提出本案已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。由于白蓉的妨害行为和妨害状态一直持续，作为物权所有人的西农公司当然有权要求停止侵害、排除妨碍等。一审认定本案未过诉讼时效，白蓉应腾退案涉房屋并向西农公司予以返还的理由正确。上诉人白蓉的此点上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，其判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费5100元，由白蓉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王嘉莉
代理审判员 谢 芳
代理审判员 陆春燕
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 周 密