江西省上饶市信州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1102民初3478号
原告（反诉被告）上饶市恒茂商务管理有限公司，统一信用代码：91361100058811009D，住址：上饶市信州区紫阳大道66号红星建材家居博览中心四楼。
法定代表人：张昕，该公司总经理。
委托代理人：洪学勇、刘振涛，江西时空律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）徐寿文，男，汉族，1978年6月23日生，江西省上饶县人，个体工商户，江西省上饶县。
委托代理人：李进良，江西金乘律师事务所律师，一般代理。
原告（反诉被告）上饶市恒茂商务管理有限公司（以下简称原告恒茂公司）诉被告（反诉原告）徐寿文(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪学勇、刘振涛，被告委托代理人李进良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒茂公司诉称，被告自2016年3月19日同原告先后签订两份商铺租赁合同（第一份租期：自2016年3月19日至2016年7月18日，月租金11575.79元；第二份租期：自2016年7月19日至2018年7月18日，月租金12270元），租赁原告位于上饶市××区××大道××号红星建材家居博览中心2层023号商铺，占地面积约计271.35平方米，用于经营新中源瓷砖，龙马石材产品。
在合同约定租期为二期的前提下，原告同意免除（扶持）被告各项费用（1、2016年3月19日至2016年7月18日期间场地租金16303.16元及物业费3799元。2、自2016年7月19日至2016年10月18日三个月的场地使用费给予减免36810元。3、2016年7月19日至2017年7月18日期间物业费用减免2849元，4、2016年4月20日，商场扶持电视机10台163**元（每台16**元）。5、2016年7月19日至2016年10月18日期间扶持外场广告位南01号2700元，场西北B7广告位6000元、二楼平台铜带横梁750元，6、2016年3月19日至2016年7月18日期间给予场外墙落地广告位半块8000元、内场东东C1广告位2000元，场内西北B7广告位1800元，西大门龙门架20000元。7、装修垃圾处理费1085元）总计：151246元。现原告给予被告场地租金及各项费用减免、扶持期间即将届满，合同未到期，被告于2016年10月15日向原告恶意提出解除《场地经营使用合同》，被告的行为违反诚信原则，严重违约，也给原告造成大量的人力损失和财产损失。现请求：1、判令被告向原告赔偿各项损失费，总计人民币151246元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告恒茂公司就其诉请向本院提交以下证据：
1、原告的企业营业执照、被告身份证复印件，拟证明双方诉讼主体资格。
2、原告与被告2016年3月17日签订《场地经营使用合同》，拟证明（1）被告租用原告位于上××市区××大道××建材家居博览中心××＃××商铺场地271.35平方米经营新中源陶瓷及龙马石材；（2）在被告续租两年的前提下，被告才享有2016年3月17日签订《场地经营使用合同》中关于2016年3月19日到2016年7月18日的场地使用费和物业费免除的优惠政策，现被告解除2016年5月24日签订的《场地经营使用合同》，未续租满两年，构成违约，应赔偿2016年3月19日到2016年7月18日的场地使用费46303.16元（4个月每月11575.79）和物业费3799元。
3、原告与被告2016年5月24日签订的《场地经营使用合同》，拟证明（1）2016年5月24日签订的《场地经营使用合同》租期应为2016年7月19日至2018年7月18日，在被告承诺租满两年的前提下，被告才享有2016年7月19日到2016年10月18日的场地使用费减免和减免2016年7月19日到2017年7月18日的物业费的优惠政策；（2）根据合同约定被告应从2016年10月19日起按月租金12270元支付场地使用费，在被告即将要按合同约定支付场地使用费的情况下，被告于2016年10月15日提出终止合同，被告违背诚实信用原则，存在明显恶意。3、被告违背诚实信用原则，违反合同约定应当赔偿2016年7月19日到2016年10月18日的场地使用费36810元（3个月每月12270元）和物业费2849元。
4、被告2016年3月17日品牌扶持申请表及实际使用广告位的照片一张（西大门龙门架照片），拟证明（1）依被告申请原告给予了其申请事项的扶持政策；（2）该扶持政策只在2016年3月19日到2016年7月18日的合同期内有效；（3）享受扶持政策的前提是被告履行两年的租赁合同，被告未按约履行两年的租赁合同，应当赔偿原告的损失（具体使用费用见清单）。
5、被告2016年5月24日品牌扶持申请表，拟证明（1）依被告申请原告给予了其申请事项的扶持政策；（2）被告终止2016年5月24日签订的使用合同，使用扶持事项的费用应由被告赔偿（具体使用费用见清单）。
6、物品出库领用表，拟证明为支持被告开业当礼品赠送顾客，被告从原告处无偿领取了10台电视机（tcl品牌电视机），每台16**元，共16300元。被告现终止合同，无权取得扶持政策，应当赔偿原告的损失。
7、被告涉及的场地使用费、物业费、扶持使用费用明细表，拟证明被告应当赔偿原告各项损失151246元。
8、2016年10月15日被告通过其公司发的《函》、2016年10月24日被告通过其公司发的《申请函》、被告实际经营的公司的营业执照，拟证明被告提出终止场地租赁合同，并于2016年10月底搬离腾空了租赁场地，租期未满两年，构成违约，应赔偿原告的损失。
被告徐寿文辨称：本案是因原告违约引起，在被告投入大额装修费用、经营成本之后，原告私自强行改变先行约定的扶持条件；被告正常营业之后，原告私自改变被告店面的业态，造成被告陶瓷店面成为楼层孤立的店面，经营困难；被告是合法解除合同。因原告违约造成比高经营困难，被告根据合同约定提前两个月书面通知原告解除合同；原告所起诉的项目都属于双方合同明确约定免除费用的项目。
被告对原告提出的证据1无异议；对原告提交的证据2，被告提出对证明对象有异议，没有关于续租两年优惠；对原告提出的证据3，被告提出对真实性无异议，但这份合同是被告迫于无奈签订的，并且关于免除费用的约定并不存在前提条件；对原告提出的证据4，被告提出对真实性有异议，照片不能作为证据且即使被告实际用了广告位，也是合同上约定免除费用的；对原告提出的证据5，被告提出原告进行了串改，原告提供的证据上写明“商场做活动有权征用其广告位”但这句话在给于扶持中是没有的，且该扶持政策也不存在前提条件；对原告提出的证据6，被告提出对该组证据持有异议，与本案无关；对原告提出的证据7，被告提出该组证据不能作为证据使用，系原告单方意见；对原告提出的证据8，被告提出真实性无异议，证明对象有异议，因原告违约，被告是依法提出解除合同。
被告徐寿文向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人立即归还反履约保证金、装修押金人民币13,567元整；2、判令被反诉人立即返还反诉人商品质量保证金人民币1万元整；3、判令被反诉人支付反诉人违约金人民币58,896元整；4、判令被反诉人赔偿反诉人装修费用4万元整；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉事实和理由：2016年3月19日反诉人与被反诉人签订《场地经营使用合同书》，约定反诉人承租被反诉人位于红星建材家居博览中心2层2-203号商铺，月租金11575,79元，面积271.35元，租期4个月整。并且在租赁合同中双方达成如下共识：1、若甲（即被反诉人）乙（即反诉人）双方续签合同，甲方给予乙方自新合同费用起算日起三个月的免租；2新合同签订之日起至2017年7月18日期间减免乙方所有物业管理费；3、从即日起至2017年12月31日，在甲方发起的3.15、7.19两场大型活动中，反诉人在场外给予反诉人东大门广告位适用权及西大门三面翻广告位一块且该两个广告位在合同工期内是免费使用的。在本合同到期前，双方续签了《场地经营使用合同书》，约定月租金为12270元，租赁期限自2016年7月19日至2018年7月18日。但在合同履行期内被反诉人未按约定给予反诉人有关优惠政策并剥夺了反诉人有关权利，反诉人多次与被反诉人有福按优惠政策剥夺了反诉人有关权利，反诉人多次与被反诉人交涉无无果，被反诉人反而将反诉人承租店面另行出租他人经营菲林格尔地板，现已经在装修中。被反诉人上述违约行为严重侵犯了反诉人的权利，只是反诉人蒙受重大经济损失，依法应予赔偿，反诉人秉承着息事宁人得态度未向人民法院提取诉讼要求赔偿，但被反诉人却恶人先告状向人民法院提起诉讼，反而要求反诉人赔偿其损失达151246元。迫于无奈，反诉人只好提起反诉，请法院支持反诉人的反诉请求。
被告就其反诉诉请向本院提交下列证据：
1、票据三张，履约保证金11576元、装修押金2000元、商品质量保证金10000元，拟证明被告上述费用，要求被告依法返还。
2、装修费40000元、场地经营使用权合同（2016年5月24日签订），拟证明原告的行为对被告造成的损失98896元，按合同损失标的20%计算。
对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但是对证明对象有异议，认为是被告违约应当扣除履约保证金；对被告提交的证据2，原告对其装修费的三性均有异议，对合同的真实性无异议，但对其主张要求承担违约责任的对象有异议，原告不存在违约行为。
经对双方提交的证据审查认证，本院认定以下事实：
2016年3月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，被告承租原告位于上饶市××区××大道××号红星建材家居博览中心2层271.35平方米的商铺用于经营新中源瓷砖，龙马石材产品，租期为2016年3月19日至2016年7月18日，月租金为11575.79元。2016年5月24日，原、被告又续签了《商铺租赁合同》一份，租期自2016年7月19日至2018年7月18日，月租金12270元。被告于2016年10月15日通过其经营的公司上饶市久盛实业有限公司发函要求终止合同。被告向原告交纳了履约保证金11576元、装修押金2000元、商品质量保证金10000元。除此之外，被告未向原告交纳任何费用。根据原被告2016年3月19日签订的《商铺租赁合同》和被告提出的申请，原告给其免除了2016年3月19日到2016年7月18日的租金、物业费、并且根据被告的申请提供了内场东西大厅广告位、东大门东侧广告位、西大门龙门架等广告位的免费使用权。根据2016年5月24日续签的《商铺租赁合同》和被告的申请，原告免除了被告前三个月的租金和减免前一年的物业费，并且根据被告的申请提供了南面01（年使用费10000元）、东面外墙落地广告位（年使用费25000元）、南面北侧B7（年使用费5000元）、二楼平台通道横梁（年使用费3000）、东面东侧C1（年使用费5000元）等广告位一年的免费使用权。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告有没有剥夺给予被告的扶持条件，导致被告此后不能继续经营？
被告抗辩及反诉称原告私自强行改变先行约定的扶持条件，是原告违约在先。对此，被告未提供相关证据予以证明，并且《扶持申请表》都是被告提出扶持申请，而后原告依据申请给予了确认，故被告认为原告剥夺了约定的扶持条件，原告构成违约的抗辩及反诉理由不成立，本院不予支持。
2、被告提前终止合同是否应当支付使用期间的租金、物业费、广告位费用及承担违约责任？被告领取的电视机（TCL品牌）是否应当返还？
民事活动应当遵循诚实信用原则，从原告给予被告的扶持条件以及原被告签订的两份合同来看，可以认定原告给被告免租金、物业费、广告位费用等是以被告续签合同为前提条件，被告提前终止合同构成违约，应当承担违约责任。原被告签订的合同中明确约定了租金、物业费及违约责任，故被告应当支付使用期间的租金、物业费及承担违约责任。被告主张原告违约，要求原告承担违约责任、赔偿装修费用的反诉诉请不成立，本院不予支持。
关于原告主张的广告位使用费用，2016年3月17日的《扶持申请表》中，没有约定明确的收费标准，原告单方面提供的收费标准本院不予采信，故原告要求被告支付2016年3月19日到2016年7月18日的广告位使用费的主张，本院不予支持。
2016年5月24日的《扶持申请表》中，使用期间为2016年7月19日至2017年7月19日，明确约定了收费标准为南面01（年使用费10000元）、东面外墙落地广告位（年使用费25000元）、南面北侧B7（年使用费5000元）、二楼平台通道横梁（年使用费3000）、东面东侧C1（年使用费5000元）。被告于2016年10月15日提出解除合同，应当从2016年7月19日起计算至合同解除时的广告位使用费共计9500元，故对于该部分广告使用费本院予以支持。
原告主张被告开业从其处领取了10台T**品牌电视机作开业扶持，提供了《物品出库清单》，该清单上只有原告方人员的签字，没有被告方的接收或签字认可，并且被告对该证据也不认可，并不能当然的认为被告实际领取到了该电视机，故原告要求被告赔偿10台电视机损失的主张，本院不予支持。
3、被告交纳的履约保证金、商品质量保证金、装修押金原告是否应当返还？
被告提前终止合同，构成违约，根据合同约定，交纳的履约保证金应当扣除，不予返还。商品质量保证金、装修押金，根据合同约定，应当返还。
综上，根据2016年3月19日，原被告签订《商铺租赁合同》，租期为2016年3月19日至2016年7月18日，月租金为11575.79元，物业费3.5元每平米每月；2016年5月24日，原被告续签的《商铺租赁合同》，月租金12270元，物业费3.5元每平米每月，计算到被告解除合同时止，被告应当支付原告租金、物业费共计89761.16元。根据2016年5月24日的《扶持申请表》，被告应当向原告支付从2016年7月19日起计算至合同解除时的广告位使用费9500元。扣减应当返还给被告的商品质量保证金、装修押金12000元，被告还应当向原告支付租金、物业费、广告使用费等共计87261.16元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐寿文应在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上饶市恒茂商务管理有限公司租金、物业费、广告使用费等共计87261.16元；
二、驳回原告（反诉被告）上饶市恒茂商务管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）徐寿文其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3284元，由原告（反诉被告）上饶市恒茂商务管理有限公司负担1303元，被告（反诉原告）徐寿文负担1981元；反诉案件受理费1362元，由被告（反诉原告）徐寿文负担1312元，原告（反诉被告）上饶市恒茂商务管理有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 蔡文刚
人民陪审员 杨宏庆
人民陪审员 郑 艳
二〇一七年六月七日
代书 记员 朱欣怡