辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00123号
上诉人（原审第三人）：张明，男，汉族，住抚顺市。
上诉人（原审第三人）：苏东华，男，汉族，住抚顺市。
委托代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈丽娟，女，汉族，住抚顺市。
委托代理人：田贵鹏，男，汉族，住抚顺市，系陈丽娟之子。
被上诉人（原审被告）：抚顺市凯顺房屋开发有限公司，住所地抚顺市顺城区葛布北街富贵嘉苑。
法定代表人：庞德贵，该公司经理。
委托代理人：庞龙，该公司副经理。
委托代理人：伍健森，辽宁程众律师事务所律师。
上诉人张明、上诉人苏东华因确认合同有效纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月17日依法立案并组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人张明、上诉人苏东华及其委托代理人王家武、被上诉人陈丽娟及其委托代理人田贵鹏、被上诉人抚顺市凯顺房屋开发有限公司（以下简称凯顺公司）的委托代理人庞龙、伍建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月7日陈丽娟向一审法院诉称：陈丽娟在2010年4月22日与凯顺公司签订了商品房预售协议书（以下简称协议书）一份，协议书约定：陈丽娟购买凯顺公司开发的住宅一套，建筑面积90.97平方米，总房款为19.5万元，交款方式为一次性缴纳等内容。同日，陈丽娟向凯顺公司销售负责人王一富缴纳了19.5万元的全部购房款（现金），凯顺公司给陈丽娟出具了交款收据一张。陈丽娟交完全部房款后即取得所购房屋的钥匙（其中包括两把装修钥匙），于2010年4月对该房屋进行了简单的装修并入住，在入住期间办理了水、电、供热等交费手续。
2010年6月末王一富因经济问题潜逃，陈丽娟发现所购买的房屋出现了借贷抵押的情况，凯顺公司因此迟迟不给陈丽娟办理房屋产权手续。
2012年6月13日，市房产局牵头在市产权处5楼会议室召开了会议，参加会议的单位和人员有市房产局、产权处、公证处、凯顺公司、王一富、陈丽娟和其他八户购房人，主要内容是落实抚房管示字（2011）11号文件确定的陈丽娟和其他八户购房人手续的真实性问题，凯顺公司、王一富及陈丽娟当场介绍了当时买卖房屋的情况，王一富当场承认陈丽娟是唯一购房者的事实……，最后由市产权处魏处长当场宣布确认以下结果：1，陈丽娟为购房者；2，为陈丽娟办理产权证；3，在一周内办理完房屋产权；4，同意卖给陈丽娟商品房买卖合同文本。
在房产局产权处开完会的当天，凯顺公司当时同意给陈丽娟办理房屋产权手续，当陈丽娟购买了商品房买卖合同文本后，要求凯顺公司办理时，凯顺公司又以陈丽娟的房屋被王一富抵押出去为由拒绝办理，一直拖延至今。陈丽娟已全部支付完购房款，且已实际入住，并办理了电、水、供热等相关入住手续。虽然没有办理产权手续，但不是陈丽娟的责任，应当视为陈丽娟已经取得了所购房屋的全部所有权，请求法院根据以上事实，做出公平、公正的裁决。
凯顺公司在一审辩称：关于没有给陈丽娟办理产权证的主要原因是该套房屋是由王一富经手卖的，该房屋存在两个争议权利人，我公司认为这里面有一个是真正买房的，有一个是借贷关系，应依照法律确认合同效力。通过王一富出具的大量证据证明，能够确认陈丽娟购房属实，并且张明、苏东华是在王一富失踪后才向凯顺公司主张购房事宜，张明、苏东华与王一富之间是借贷关系。
张明在一审称：我手中有凯顺公司出具的商品房买卖合同及收据，能够证明我买房的事实，陈丽娟所述是虚假的，不同意陈丽娟的诉讼请求。
苏东华在一审称：我手中也有凯顺公司出具的商品房买卖合同及收据，能够证明买房的事实，陈丽娟所述是虚假的，该房屋应归我所有，不同意陈丽娟的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年4月22日，陈丽娟与凯顺公司销售负责人王一富达成协议后签订了《商品房预定协议书（住宅）》，约定陈丽娟购买凯顺公司开发的住宅一套，建筑面积90.97平方米，总房款为19.5万元，王一富及凯顺公司在协议上签字、盖章确认。同日陈丽娟通过王一富缴纳房款19.5万元，王一富给陈丽娟出具了交款收据。陈丽娟自2010年4月领取所购房屋钥匙后居住使用该房屋至今。
在2012年3月12日，王一富向凯顺公司出具一份《情况说明》，主要内容为本案诉争的房屋，该房于2007年5月以抹账方式抵给苏东华，后受苏东华委托出售该房，2010年4月以19.5万价格出卖给田广志，并签订购房协议书，在此期间由于资金短缺，又将该房产以重复抵押的方式抵给张明，抵押余额8万元整并已偿还部分利息。此房产权归田广志所有，特此说明。田广志与陈丽娟系夫妻关系。
2012年3月15日，王一富出具一份《声明》，主要内容为：2009年准备开发葛布新村另一块土地，因资金短缺，高息向社会人士借款，并将已出售的部分房屋在业主不知情的情况下进行了借款抵押，给业主造成不应有的损失深表歉意。被抵押的房屋包括本案诉争的房屋等多处房屋。上述用户系原购买房房主，产权归其所有，无论何时何地不改变态度，实事求是对购房者负责。
另查明，王一富系凯顺公司销售人员，挂靠在凯顺公司开发了抚顺市顺城区葛布新村等工程。2010年1月15日，张明通过王一富与凯顺公司签订了《商品房买卖合同》，约定张明购买本案诉争的房屋，王一富为其出具了交款收据，但凯顺公司不承认收到该笔款项并认为该合同没有实际履行。2008年7月10日，苏东华通过王一富与凯顺公司签订了《商品房预定协议书（住宅）》，约定苏东华购买本案诉争的房屋，王一富为其出具了交款收据，但凯顺公司不承认收到该笔款项并认为该合同没有实际履行。
一审法院认为：本案诉争的房屋，既有陈丽娟与凯顺公司签订的《商品房预定协议书（住宅）》又有张明、苏东华与凯顺公司签订的《商品房买卖合同（住宅）》及《商品房预定协议书》，通过庭审及双方举证质证情况，张明、苏东华与凯顺公司尽管签订了《商品房买卖合同》及《商品房预定协议书》，但上述两份合同均没有完全实际履行，凯顺公司亦否认收到张明、苏东华交纳的房款，王一富作为经手人，多次出证证明陈丽娟所签合同系真实有效，并且该房屋业已实际交付陈丽娟使用，因此，凯顺公司应依据与陈丽娟签订的《商品房预定协议书（住宅）》履行合同义务。陈丽娟诉讼请求于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、陈丽娟与凯顺公司签订的《商品房预定协议书（住宅）》合法有效；二、凯顺公司于本判决生效之日起十日内协助陈丽娟办理房屋过户给陈丽娟的手续。案件受理费500元，由凯顺公司承担。
宣判后，张明、苏东华均不服原审判决，上诉至本院。
张明的上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第654号民事判决，依法改判。二、诉讼费用由陈丽娟、凯顺公司负担。其理由如下：本案是一房多卖案件，张明具有购买房屋的合法手续，一审法院认定事实有误。1、张明购买房屋日期在前，并签订了该房屋的《商品房买卖合同》，交纳购房全款，因此合同书的效力应大于《商品房预定协议书（住宅）》。2、抚顺市房产管理局2013年12月27日出具的《关于房屋买卖调查核实情况的说明》足以证明陈丽娟提供的《会议记录说明》等虚假情况及一审判决有误的事实。3、王一富是一房多卖的当事人，涉及刑事犯罪，陈丽娟单方面提供王一富所写《声明》、《情况说明》、《借款明细》等不能是确认合同是否有效的证据。请求二审法院支持上诉请求。
陈丽娟答辩称：一、一审判决正确。涉案房屋是我于2010年4月22日购买的，签订协议一次性交清全部房款，取得交款收据并当日领取房屋钥匙后简单装修入住，期间办理了水、电、供热等入住手续，期间没有人看房、要房、对房屋提出异议。2010年7月份，王一富失踪后，我通过凯顺公司得知此房王一富又同张明签订购房合同（还与苏东华签订购房协议）。2011年9月2日发现房门锁被人砸坏，报案后经查找找到张明，我和张明约定到公安机关解决，决定房屋由陈丽娟居住，陈丽娟给张明一把钥匙，写了一个协议，待王一富归案后由诉讼解决纠纷。
二、具体答辩意见：1、涉案房屋不是一房多卖。王一富归案后已经证明其与张明是借贷关系，签订购房合同是作为借贷的抵押，陈丽娟是购房人，实际入住交易成功，取得房屋权利。张明知道房屋已经出售有人入住，仍然签订购房合同是恶意串通损害他人利益，是无效合同，张明也没有找我要过房子。2、陈丽娟2010年4月22日签订协议、交纳房款，取得收据，同年4月25日入住。王一富证明陈丽娟协议买房在前，张明买房合同在后，张明要求王一富把签订合同时间写在陈丽娟购房前，否则不予借款。张明主张其购房时间在前不成立，实质是以合法形式掩盖非法目的，以此来减少放贷风险。3、陈丽娟等九户居民提供的会议记录是真实的。居民无法办理产权证的问题得到市委、政府高度重视，有关部门进行了调查处理，王一富归案后分别向凯顺公司、市房产局说明此房不是一房多卖，张明不是购房人，与其是借贷关系。4、陈丽娟提供的证据充分，王一富是唯一销售人员，只有他知道房屋买卖的真实情况，其已经分别向实际买房人、凯顺公司、市房产局证明陈丽娟是买房人，其证言真实有效。请求二审法院依法驳回上诉。
凯顺公司答辩称：一、一审判决重证据、重调查，是公平、公正的，真正体现了客观事实，是正确的，合法的。
二、张明的上诉请求没有事实与法律依据。首先，本案诉争房屋不是一房二卖。张明主张其具有合法购房手续，购房协议书体现是2008年11月20日，购房合同体现是2010年1月15日，其主张买房但不要房子，不办入住，不向王一富主张权利，不找陈丽娟说明情况，这是客观事实。而事实是王一富重新出现后，不仅证明陈丽娟等九户是真正购房人，其与张明是借贷关系，而且在市房产局产权处五楼会议室，当着房产局、产权处、公证处、凯顺公司与会人员及陈丽娟等九户购房者面，陈述了陈丽娟等九户购房者真实情况，形成了会议录像资料，充分证明张明不是真正购房人。
其次，张明与陈丽娟均是同王一富进行具体交易，只有王一富了解案件事实。王一富证明与张明是借贷关系，提供了借贷利息分配表，张明不仅要王一富签订购房协议、合同，而且要求把购房协议日期写在实际购房人之前，否则不予借款，显然该协议不是购房协议。
笫三，张明与王一富于2008年11月20日签订的购房预定协议、于2010年1月l5日签订的《商品房买卖合同》是虚假无效的。张明在知道本案诉争房屋有陈丽娟购买并装修实际居住的情况下，不向王一富主张权利，不向陈丽娟提出异议，待王一富失踪后才主张是购房，显然是虚假的，其与王一富签订协议、合同是恶意串通损害真正购房者的合法权益，法律明确规定恶意串通损害他人权益的合同是无效的。同时也证明了张明与王一富签订的所谓购房合同均是“名为购房，实为借贷”。综上所述，张明的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
苏东华答辩称：请求确认苏东华与凯顺公司的合同有效，涉案房屋归苏东华所有，苏东华与王一富没有借贷关系。
苏东华的上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第654号民事判决，依法改判确认苏东华与凯顺公司的合同有效。二、诉讼费用由凯顺公司负担。其理由如下：
一、一审判决认定事实不清。一审时苏东华向法院提交了其与凯顺公司的购房协议及收款收据，陈丽娟、张明也向法院提交了各自的预售协议和买卖合同及收款收据。对三份合同及收据中凯顺公司的公章是王一富私刻的情形已经向法庭表明，但一审没有委托鉴定，未予论述。如果该公章确系伪造私刻，那么三份合同均属无效合同。现苏东华、陈丽娟均持有与王一富签订的协议、合同和收据，王一富仅承认陈丽娟是唯一购房者与事实不符。
二、苏东华、陈丽娟、张明在陈丽娟入住涉案房屋之前，三人均持有该房屋的进户钥匙，三人相互约定，任何一方未经法院生效判决之前，谁也不能入住该房。陈丽娟违反约定，背着苏东华和张明私自入住，抢先占据该房不能作为一审判决陈丽娟购房合同已实际履行的依据。《民法通则》规定，法人承担其法定代表人及工作人员经营活动的民事责任。苏东华与凯顺公司的销售人员王一富曾于2007年5月以抹账方式获得本案诉争房屋的所有权益，后于2010年1月15日以《商品房买卖合同》书面形式确认，王一富向苏东华收取购房款并出具收据，已经具备了购房合同法律关系要件。苏东华无论是在抹账购房或签订购房合同时均不知王一富与凯顺公司存在挂靠关系。王一富的签约行为应视为凯顺公司与苏东华之间的签约行为，凯顺公司应对王一富的行为承担履行合同义务，即应向苏东华交付本案诉争房屋。请求二审法院依法裁判。
陈丽娟答辩称：一、一审判决正确。涉案房屋是我于2010年4月22日购买的，签订协议一次性交清全部房款，取得交款收据并当日领取所购房屋钥匙后简单装修入住，期间没有人看房、要房、对房屋提出异议。2010年7月份，王一富失踪后，我通过凯顺公司得知此房王一富又同苏东华签订了购房协议。2010年7月14日苏东华夫妻来我家要房子，说什么也不走，因我身体有病，儿子怕我犯病，无奈和苏东华写了一个协议，给他一把钥匙。2011年9月2日发现房门锁被人砸坏，报案后经查找找到张明，我和张明、苏东华约定到公安机关解决，决定我给张明一把钥匙，写了一个协议，待王一富归案后由诉讼解决纠纷。
二、苏东华主张是买房人，但买房不看房、不要房，不合情理。王一富归案后已经证明陈丽娟是购房人，其与苏东华是抹帐的债务关系，不是房屋买卖关系，一审中苏东华对此认可。否则该楼2008年已经开始入住，苏东华不会至2010年7月王一富失踪前不接收房屋，也不向陈丽娟、王一富主张权利。
陈丽娟买房当天领取房屋钥匙，王一富帮忙打开房门，是清水房，根本不是陈丽娟、张明、苏东华三人均有房屋钥匙，否则张明、苏东华不会向陈丽娟要钥匙，陈丽娟不是私自入住，也不是抢先占据房屋，而是卖房者交付取得房屋权利。
苏东华上诉主张涉案房屋的三份合同及收据公章是王一富私刻的，那么苏东华的合同是无效的，而陈丽娟的合同和收据是凯顺公司的公章和销售负责人王一富的名章，当时两方都交付完毕。王一富是唯一销售人员，只有他知道房屋买卖的真实情况，其已经分别向实际买房人、凯顺公司、市房产局证明陈丽娟是买房人。实际情况是苏东华与王一富欠款抹帐准备要房，但是没有直接要房，而是让王一富卖房后给付欠款，由于王一富的失踪才导致其对房屋主张权利。请求二审法院依法公正裁决。
凯顺公司答辩称：一、一审判决体现了客观事实，是正确合法的。
二、苏东华的上诉请求没有事实与法律依据。苏东华与王一富不是购房关系，而是债务关系。首先苏东华在上诉状称其与凯顺公司的销售人员王一富曾于2007年5月以抹帐方式获得涉案房屋的所有权益。这一事实充分证明苏东华不是真正的购房者，是王一富的债权人。退一步讲，既然苏东华于2007年5月以抹帐方式获得本案诉争房屋，在三年多的时间没有要房子、领钥匙、办理入住，特别是2010年4月份，陈丽娟购房实际入住了，也没有找王一富要房子，更没有向陈丽娟提出任何异议。到2010年7月份王一富失踪后，找不到王一富的情况下，才主张自己是购房者。这充分说明，苏东华曾与王一富2007年5月以涉案房屋抹帐，事实上放弃履行。待王一富失踪后其面临着权益无法保障才诉讼。
其次，苏东华主张涉案房屋的三份协议或合同中凯顺公司的公章均是王一富私刻伪造的，本案三份购房协议、合同均无效。既然其知道公章是王一富私刻伪造的，还与王一富签订抹帐顶房协议，恶意签订抹帐顶房协议无效，凯顺公司不承担责任。苏东华与王一富的债务关系与凯顺公司没有任何关系，与本案无关。
第三、无论苏东华的抹帐还是陈丽娟的购房都是王一富具体经办的，只有王一富了解案件事实。王一富证明了陈丽娟等九户是真正的购房者，在市房产局产权处五楼会议室，当着房产局、产权处、公证处、凯顺公司与会人员及张秋萍等九户购房者面，陈述了陈丽娟等九户购房者真实情况，形成了会议录像资料。综上，苏东华的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院维持一审判决。
张明答辩称：不同意苏东华的上诉请求，涉案房屋应归张明所有。
在二审指定的举证期限内，张明、苏东华均提交了一份抚顺市房产管理局出具的《关于房屋买卖调查核实情况的说明》，用以证明房产局没有对涉案房屋权属有明确意见，该局调查时凯顺公司没有通知张明、苏东华。凯顺公司的质证意见认为，该证据是张明、苏东华等上访得来的，发生了肢体冲突并报警，该说明不能作为证据使用。一审法院也没有以房产局领导意见作为裁判依据。陈丽娟的质证意见认为真实性有异议。
张明提交了2010年7月18日其签订的委托代理合同及次日的民事起诉状，用以证明其对涉案房屋主张权利。凯顺公司的质证意见认为，本案起诉立案时凯顺公司曾公告有争议的相关人员一个月内来公司登记，张明没有核实手续。其委托书、起诉书时间是在王一富失踪之后，也无法证明已向一审法院主张权利。陈丽娟的质证意见认为，该时间是在王一富失踪之后，其入住期间没有人提出异议，真实性有异议。苏东华对此没有异议。
凯顺公司、陈丽娟未向本院提交新的证据。
本院经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为：依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。2010年4月22日，陈丽娟与凯顺公司销售负责人王一富达成协议后签订了《商品房预定协议书（住宅）》，约定了房屋买卖的主要权利和义务，同时也约定了双方签订《商品房买卖合同》的事宜，并于同日交纳了全部购房款，陈丽娟实际取得房屋装修入住至今。现该房屋的销售人员王一富及凯顺公司均认可陈丽娟的实际购房人身份，根据法律规定应当认定双方所从事的民事行为是对商品房买卖合同的实际履行，并不违反法律和行政法规的强制性规定，陈丽娟通过交易行为合法取得房屋，一审法院支持其诉讼请求并无不当，一审法院的判决有事实和法律依据。
关于张明、苏东华提交的抚顺市房产管理局出具的《关于房屋买卖调查核实情况的说明》，该说明仅能证明行政机关没有对涉案房屋权属有明确意见，且一审法院也没有依据行政机关的意见裁判本案，该说明不能证明张明、苏东华的上诉主张，本院不予采信。关于张明提交的委托代理合同、民事起诉状其时间均在本案提起诉讼之后，无法证明其对房屋及时积极主张权利，故本院不予采信。
综上，张明、苏东华的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元，由张明负担100.00元，苏东华负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
代理审判员 梁馨月
代理审判员 郭 爽
二〇一四年四月十五日
书 记 员 耿雪峰