新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第77号
上诉人（原审原告）：新疆石河子汽车运输有限责任公司。住所地：石河子市幸福路12小区**栋。
法定代表人：赵海。
委托代理人：王晓岗，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：桂勇祥，男，1967年4月11日出生。
委托代理人：罗云飞，沙湾县司法局东晨法律事务所法律工作者。
上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司（以下简称汽车运输公司）为与上诉人桂勇祥房屋租赁合同纠纷一案，石河子市人民法院于2013年1月21日作出（2011）石民初字第2147号民事判决，上诉人汽车运输公司与上诉人桂勇祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日作出（2013）兵八民二终字第118号民事裁定，将本案发回石河子市人民法院重审。石河子市人民法院于2014年11月10日作出（2014）石民初字第0047号民事判决，上诉人汽车运输公司与上诉人桂勇祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，代理审判员朱秀梅、赵春华参加的合议庭，于同年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人汽车运输公司的委托代理人王晓岗、上诉人桂勇祥及其委托代理人罗云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年1月，原告汽车运输公司下属石河子市运输公司修配厂与被告桂勇祥签订《协议书》，将其所有的石河子市乌伊公路318-11号即原告三车队东南角变压器北侧的修理工间2间、小工房3间及工房门前场地租给被告使用，租期为10年，即2005年1月16日至2015年1月15日，年租金20000元。合同签订后，原告将房屋及场地交付被告使用，被告交纳租金。2007年7月，原告下属石河子市运输公司修配厂与被告再次签订《房屋及场地使用协议书》，双方约定：原告将其原三车队北至门面房后墙3米、西至过街楼3米、南至配电室、东至院墙范围内土地、修理大工房及其他附着物出租给被告使用，出租时间自2007年7月3日至2012年7月2日；年租金为110000元，五年合计550000元，付款方式为先交押金100000元，被告搬进厂后付清全部租金，物业押金20000元。后被告交清全部租金550000元，开始使用约定土地。2011年3月25日，因场地整体改造，为解除2007年签订的《房屋及场地使用协议书》，原、被告达成《协议》，被告在2011年5月15日前交清房产，原告赔偿被告费用共计355000元，协议签订后原告于2011年3月25日先期支付被告300000元，其他款项待被告将厂房交接完毕后一次性付清，双方违约均须支付对方合同协议款项两倍的赔偿。2011年3月28日，原告将300000元支付被告，其收据上注明“退房款”。后直至2013年3月7日，被告将租赁厂房、场地全部移交原告。
原告汽车运输公司于2014年1月6日向原审法院提起诉讼称：2011年3月25日，原、被告针对双方修理工房及场地租赁事宜达成提前终止协议，原告赔偿被告房租违约金355000元，被告在2011年5月15日前返还租赁物。原告如约履行合同，被告违约占用租赁物至2013年3月7日，造成原告与房地产开发公司合同延期履行，损失巨大。原告要求被告退还房租及违约金300000元，赔偿利息损失67512.90元，赔偿占用房租租金损失82500元，给付违约金259987.10元，并承担案件受理费。
被告桂勇祥辩称：原、被告于2005年与2007年各签订一份租赁合同，2011年的终止协议仅针对2007年的租赁合同。被告已于2011年5月10日将该土地返还原告，2013年3月被告返还的是双方2005年租赁合同涉及的土地，该土地被告已交付租金至2015年，被告不存在违约行为；相反，原告仅退还房租300000元，赔偿金355000元未支付，应是原告违约。原告与房地产开发公司的合同履行延期，原因是土地审批手续未办理完毕，与被告无关。请求驳回原告诉讼请求。如法庭认定被告违约，请求参照原告损失对违约金进行酌减。
原审法院审理认为：原、被告签订的2011年《协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均应依约履行合同义务。原告依约支付被告300000元后，被告应当按约返还租赁房产及土地，不能按期返还的应当承担违约责任。2011年8月23日，（2011）石民初字第2147号案件第一次庭审中，被告自认因其认为原告未按约支付赔偿金，将租赁房屋腾空后未交付原告，未与原告办理交接手续，且被告提供的两证人系被告老乡及雇员，均与被告有利害关系，其证言不应被采信，故被告辩解在2011年5月己将2007年租赁合同范围内房屋、土地交还原告的意见，该院不予采纳。原告提交的2013年3月7日移交证明，特别在括号中注明当日移交的厂房、场地系2007年租赁合同涉及内容，故被告辩解该证明出具当日移交的系双方2005年租赁合同所涉房屋、场地的意见，该院不予采纳。据此，被告实际交还2007年租赁合同所涉厂房、场地时间应为2013年3月7日，已违反2011年《协议》约定，构成违约。该时间2007年租赁合同实际已履行完毕，即2011年3月原被告签订的《协议》未实际履行，故原告要求被告返还已支付的300000元诉讼请求，该院予以支持，且被告应当赔偿占用该款造成的原告利息损失67500元。被告租金支付至2012年7月2日，原告依2007年租赁合同约定租金标准计算厂房、场地被占用的租金损失，符合法律规定，被告应当赔偿原告租金损失73333元。原告要求的违约金，因原告未举证证实被告违约造成其他损失，且被告亦认为原告要求的违约金过高，请求该院酌减，该院综合考虑双方合同履行的实际情况及原告损失的弥补程度，违约金酌定为40000元较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决：
一、被告桂勇祥返还原告新疆石河子汽车运输有限责任公司300000元；
二、被告桂勇祥赔偿原告新疆石河子汽车运输有限责任公司利息损失67500元（300000元×6.25％×36个月，2011年4月-2014年4月）；
三、被告桂勇祥赔偿原告新疆石河子汽车运输有限责任公司租金损失73333元（110000元÷12个月×8个月，2012年7月-2013年3月）：
四、被告桂勇祥给付原告新疆石河子汽车运输有限责任公司违约金40000元；
以上四项合计480845.90元，被告桂勇祥于本判决生效之日起五日内给付原告。
五、驳回原告新疆石河子汽车运输有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费10900元，送达费90元，合计10990元（原告已预交），由原告新疆石河子汽车运输有限责任公司负担2290元，由被告桂勇祥负担8700元，与前款同期给付原告。
上诉人汽车运输公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人桂勇祥拖欠的利息持续在发生，原审判决的利息不应计算到2014年4月，而应计算到原审判决之日，即2014年11月。二、上诉人桂勇祥严重违约，致使上诉人汽车运输公司与开发商的开发合同不能如期履行，开发商已追究上诉人汽车运输公司的违约责任，少向上诉人汽车运输公司支付了3600000元作为违约金。双方在合同中约定的双倍违约金系双方自愿且不超过由此给开发商造成的违约损失。另外，上诉人汽车运输公司与上诉人桂勇祥的双倍违约责任的约定是双方自愿达成的，从公平的角度也应支持上诉人汽车运输公司的主张双倍违约金的诉讼请求。原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决第二项、第四项，改判上诉人桂勇祥向上诉人汽车运输公司支付的利息损失计算至终审判决之日，上诉人桂勇祥赔偿上诉人汽车运输公司违约金259987.10元，并由被上诉人承担案件受理费及送达费。
上诉人桂勇祥针对上诉人汽车运输公司的上诉未作书面答辩，在庭审中口头辩称：上诉人桂勇祥没有违约，上诉人汽车运输公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人汽车运输公司的上诉请求。
上诉人桂勇祥不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人汽车运输公司依据双方2011年3月25日的协议主张双倍违约责任7l0000元。上诉人桂勇祥认为该协议存在重大误解，通过诉讼撤销该协议，法院未予支持。在上诉人桂勇祥起诉被上诉人汽车运输公司退还定金和押金的案件中，确认该协议未约定押金和房屋租金问题，并确认该协议解除的是双方2007年7月签订的房屋场地租赁协议。结合案件事实情况和生效判决文书查明事实，上诉人桂勇祥没有违约，不承担违约的赔偿责任；上诉人汽车运输公司构成违约，应对上诉人桂勇祥承担违约责任。本案发回重审后，上诉人汽车运输公司变更的诉讼请求是在其不认可此协议书的情况下主张权利，是相互矛盾的。二、上诉人桂勇祥2007年7月租赁房屋及场地已于2011年5月交还上诉人汽车运输公司，上诉人汽车运输公司未向上诉人桂勇祥出具证明，用铁丝将工房大门拧上，上诉人桂勇祥原审已提供证人证明交付房屋及场地的事实。三、上诉人桂勇祥已按合同约定向上诉人汽车运输公司交纳订金100000元、物业押金20000元、房屋租金550000元。双方经过多次协商，口头约定上诉人汽车运输公司退还上诉人桂勇祥房屋租金300000元和解除合同赔偿金355000元，并于2011年3月25日签订解除此租赁合同协议书。该协议书未对原合同上诉人桂勇祥交纳的120000元押金进行约定，上诉人桂勇祥通过另案诉讼已经处理；该协议虽未载明双方口头约定的退还300000元租金，但上诉人汽车运输公司已实际履行退还房屋租金300000元的约定，2011年3月28日的收据上注明300000元是退房租，不是赔偿款；该协议解除的是双方2007年7月签订的租赁合同，不包括双方于2005年1月签订的租赁合同，2005年1月的租赁合同至今未解除，2007年，上诉人汽车运输公司领导出去考察两次共支付60000余元，讲明顶房租（没打收条），加上上诉人汽车运输公司领导安排修理的车辆修理费顶租金（如果不认可上诉人桂勇祥凭修理派工单另行起诉），上诉人已经将租金交纳到2015年，2005年的房屋及场地因无法经营，已于2013年3月7日交还上诉人汽车运输公司，上诉人汽车运输公司出具的证明包括2007年的房屋及场地全部退还，双方签字确认。四、上诉人汽车运输公司至今未按照协议约定向上诉人桂勇祥支付解除合同的赔偿金355000元，上诉人桂勇祥要求上诉人汽车运输公司立即支付赔偿金。五、上诉人汽车运输公司采取封堵大门、断水、断电等多种侵权方法，造成上诉人桂勇祥无法正常经营，搬出了2005年租赁的房屋及场地，给上诉人桂勇祥造成巨大经济损失，上诉人桂勇祥正在通过另案解决。六、上诉人汽车运输公司与房地产开发商签订土地转让合同因双方在人民政府相关部门未办理完审批手续，双方又达成延期履行协议，上诉人汽车运输公司即便有损失，也不是上诉人桂勇祥造成的，不应由上诉人桂勇祥承担。原审判决认定事实错误，认定事实的主要证据不充分，请求撤销原审判决，改判驳回上诉人汽车运输公司原审全部诉讼请求。
本院二审查明：除上诉人桂勇祥对原审查明“2007年7月，原告下属石河子市运输公司修配厂与被告再次签订《房屋及场地使用协议书》”、“后直至2013年3月7日，被告将租赁厂房、场地全部移交原告”和“2011年3月28日，原告将300000元支付被告，其收据上注明'退房款'”的事实有异议外，双方对原审查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另查明：2007年7月，上诉人汽车运输公司下属石河子市运输公司修配厂与上诉人桂勇祥签订《房屋及场地使用协议书》，该协议第九条第一项约定，任何一方违约，对任何一方造成损失应当赔偿经济损失，按房租费的两倍赔偿。上诉人汽车运输公司与上诉人桂勇祥2011年3月25日签订《协议》第二条约定，按原合同约定的违约责任及上诉人桂勇祥要求，上诉人汽车运输公司赔偿上诉人桂勇祥费用共计355000元；该协议第三条约定，协议签订后，上诉人汽车运输公司于2011年3月28日先期支付上诉人桂勇祥300000元，其余款项待上诉人桂勇祥将厂房交接完毕后一次性付清。2011年3月28日，上诉人汽车运输公司将300000元支付上诉人桂勇祥，收据上注明“退房租”。上诉人汽车运输公司原审提供了内容为“2013年3月7日上午10时30分，桂勇祥将原租赁运输公司三队院内的厂房、场地全部移交给了运输公司。（2007年租赁合同涉及内容）特此证明，即日起所有权利归还运输公司”的移交证明一份，上诉人桂勇祥在该移交证明的“移交人”处签字，高志刚在“接收人”处签字，王晓岗、李伟在“在场人”处签字。二审中，上诉人桂勇祥认为移交证明中“2007年租赁合同涉及内容”系上诉人汽车运输公司事后擅自添加的，但未提供证据予以证实。
再查：上诉人汽车运输公司二审陈述，本案发回重审后，因上诉人桂勇祥已将厂房、场地返还，上诉人汽车运输公司在原审中放弃了返还厂房、场地的诉讼请求，要求上诉人桂勇祥支付违约金710000元，其将710000元分摊到原审的几个诉讼请求中，原审诉讼请求总额加起来是710000元，其第一项诉讼请求要求上诉人桂勇祥返还房租及赔偿金300000元是基于上诉人桂勇祥违约而要求其赔偿的违约损失。
本院认为：根据上诉人汽车运输公司与上诉人桂勇祥的上诉理由和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人桂勇祥是否应向上诉人汽车运输公司返还租金及赔偿金的损失300000元及赔偿利息损失至终审判决之日；二、上诉人桂勇祥是否应赔偿上诉人汽车运输公司租金损失73333元；三、上诉人桂勇祥是否应赔偿上诉人汽车运输公司违约金289987.10元。
关于焦点一，上诉人汽车运输公司与上诉人桂勇祥于2011年3月25日签订的《协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并生效，两上诉人均应依约全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人汽车运输公司与上诉人桂勇祥2011年签订《协议》的目的是为了提前解除2007年7月的《房屋及场地使用协议书》，并于2011年5月15日前收回房屋及场地，上诉人汽车运输公司已按协议约定于2011年3月28日向上诉人桂勇祥支付了300000元，上诉人桂勇祥未按协议约定交还房屋及场地，且2007年7月《房屋及场地使用协议书》的合同届满期为2012年7月2日，上诉人桂勇祥直至2013年3月7日才将房屋及场地交还上诉人汽车运输公司，上诉人桂勇祥的违约行为致使上诉人汽车运输公司无法实现提前收回房屋及场地的合同目的，故上诉人汽车运输公司不应向上诉人桂勇祥支付2011年3月25日《协议》中约定的赔偿费用355000元。上诉人汽车运输公司已向上诉人桂勇祥支付的300000元实际系上诉人汽车运输公司履行《协议》的损失，上诉人桂勇祥应予返还，上诉人桂勇祥主张不予返还300000元损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人桂勇祥陈述其已于2011年5月将涉案房屋及场地交付上诉人汽车运输公司，同时陈述2013年3月7日移交证明中“2007年租赁合同涉及内容”系上诉人汽车运输公司事后擅自添加的，上诉人汽车运输公司对此不予认可，上诉人桂勇祥亦未提供证据证实，上诉人桂勇祥的该陈述无相应事实依据，本院不予采信。上诉人桂勇祥陈述其与上诉人汽车运输公司口头约定，2011年3月，双方解除2007年租赁合同时，上诉人汽车运输公司承诺退还上诉人桂勇祥房租300000元并给付赔偿金355000元，2011年3月28日上诉人汽车运输公司向其支付的300000元系退还的房租，而不是赔偿款。上诉人桂勇祥未提供证据证实上诉人汽车运输公司需另行退还300000元租金的事实，且从2007年《房屋及场地使用协议书》第九条第一项“任何一方违约，对任何一方造成损失应当赔偿经济损失，按房租费的两倍赔偿”和2011年《协议》第二条“按原合同约定的违约责任及上诉人桂勇祥要求，上诉人汽车运输公司赔偿上诉人桂勇祥费用共计355000元”的内容可见，2011年《协议》中的赔偿费用355000元包括上诉人汽车运输公司返还上诉人桂勇祥多支付的房租和赔偿的违约损失，而自2011年3月25日至2012年7月2日应退还的租金仅为140000元左右，故上诉人汽车运输公司向上诉人桂勇祥支付的300000元中包括退还的租金及给付的部分赔偿金，上诉人桂勇祥陈述上诉人汽车运输公司支付的300000元系双方口头约定的租金的辩解理由不能成立，本院不予采信。
关于焦点二，上诉人桂勇祥2013年3月7日将涉案房屋及场地交付上诉人汽车运输公司，上诉人桂勇祥应赔偿自2012年7月2日至2013年3月7日的租金损失73333元（110000元／年÷12个月×8个月（自2012年7月至2013年3月）］，上诉人桂勇祥主张不应赔偿租金损失73333元的上诉请求与事实不符，本院不予支持。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”设定违约金的目的是为了弥补损失，当约定的违约金足以弥补损失时，违约金和损失不得再重复计算。上诉人汽车运输公司原审要求上诉人桂勇祥赔偿利息损失的截止日期是2014年4月，上诉人汽车运输公司二审中要求利息损失计算至终审判决之日，其二审上诉请求超出原审诉讼请求范围，对超出部分的利息损失，本院不予处理。因上诉人桂勇祥未按合同约定履行交还房屋及场地的义务，给上诉人汽车运输公司造成了一定的经济损失，上诉人桂勇祥应向上诉人给付违约金。上诉人汽车运输公司未提供证据证实因上诉人桂勇祥违约而造成的损失，上诉人桂勇祥庭审中亦提出上诉人汽车运输公司主张的违约金过高，要求酌减，综合考虑双方合同实际履行情况及上诉人桂勇祥占用上诉人汽车运输公司300000元的利息损失，本院酌定违约金为107500元。
综上，原审判决部分事实认定不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
维持石河子市人民法院（2014）石民初字第0047民事判决第三项、第五项，即：被告桂勇祥赔偿原告新疆石河子汽车运输有限责任公司租金损失73333元；驳回原告新疆石河子汽车运输有限责任公司的其他诉讼请求；
撤销石河子市人民法院（2014）石民初字第0047民事判决第一项、第二项、第四项，即：被告桂勇祥返还原告新疆石河子汽车运输有限责任公司300000元；被告桂勇祥赔偿原告新疆石河子汽车运输有限责任公司利息损失67500元；被告桂勇祥给付原告新疆石河子汽车运输有限责任公司违约金40000元；
三、上诉人桂勇祥返还上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司租金及赔偿金损失300000元；
四、上诉人桂勇祥给付上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司违约金107500元。
以上第一项、第三项、第四项合计480833元，上诉人桂勇祥于本判决生效之日起五日内给付上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10900元，送达费90元，合计10990元（上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司已预交），由上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司负担2290元，上诉人桂勇祥负担8700元；二审案件受理费14726元（上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司已预交6213元，上诉人桂勇祥已预交8513元），由上诉人新疆石河子汽车运输有限责任公司负担6213元，上诉人桂勇祥负担8513元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙铭徽
代理审判员 朱秀梅
代理审判员 赵春华
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 矫 旭