上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第652号
原告上海向民物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人马建民，总经理。
委托代理人杨钢，国浩律师（上海）事务所律师。
委托代理人蔡晖，国浩律师（上海）事务所律师。
被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人唐斌，总经理。
委托代理人安旭，上海众华律师事务所律师。
委托代理人贾俊涛，上海众华律师事务所律师。
原告上海向民物业管理有限公司（以下简称向民公司）与被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司（以下简称雨花石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向民公司的委托代理人杨钢、蔡晖，被告雨花石公司的委托代理人安旭、贾俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向民公司诉称，上海市四平路XXX号房屋（以下简称系争房屋）产权人系中华人民共和国上海市进出口商品检验局（现更名为中华人民共和国上海出入境检验检疫局，以下简称上海检验局）。2001年12月20日，上海检验局委托原告与被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告用于经营餐饮娱乐等使用；租期自2002年3月18日至2014年3月17日止；起始月租金为18万元，租赁期限第四年月租金上调5%、第八年再次上调5；被告应于每月18日前向原告支付租金，逾期支付每日需按日租金的0.3%支付违约金；租赁期届满后，如被告未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按1.5元／平方米向原告支付占用期间的使用费；被告返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时经原告验收认可，并结清应当承担的费用，返还系争房屋时，被告除添置家具用具、设备（不含更换的电梯）及可移动、拆卸装修外，其余装修部分无偿移交原告；如被告逾期不支付租金连续累计超过2个月，原告有权解除租赁合同。该合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，而被告时常拖延支付租金，并于2012年12月起拒付租金（上调后的月租金为198，450元，日租金为6，615元），原告多次催告无果后，于2013年7月24日向被告发送解约函，通知被告于2013年7月19日解除租赁合同，要求被告尽快履行返还系争房屋等相应义务，但被告均未予理会，且占用系争房屋至今拒不归还。故现原告起诉，要求确认原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年7月25日解除；判令被告向原告返还系争房屋，并确认系争房屋内的装修（可移动、拆卸的装修除外）的所有权均归属于原告；判令被告向原告支付拖欠的2012年12月18日至2013年7月25日的租金共计1，442，070元；判令被告向原告支付欠付租金的逾期违约金，自相应的应付租金期限届满之次日起计算，按人民银行一至三年期贷款利率6.15%／年计至生效的判决书确定的履行期限届满之日止；判令被告按日1.5元／平方米的标准向原告支付2013年7月26日至实际向原告返还系争房屋之日止的房屋占用费（面积8，000平方米，每日占用费为1.2万元）。
被告雨花石公司辩称，原告向民公司并非系争房屋的所有人且亦非系房屋出租权的享有者，不具有本案原告的法定资格。理由为：一、根据租赁合同的附件“委托书”，上海检验局给原告向民公司的委托权限仅为与被告签订系争房屋的租赁合同，故向民公司仅具有与被告签订出租协议的代理权限，不享有任何实体性权利，且诉权具有不可转让性，合法享有系争房屋出租权及起诉权是向民公司能够成为本案原告的前提，然本案中向民公司并不具有诉权，不是适格的诉讼主体，向民公司仅是房屋出租人授权其签订合同的代理人。二、在房屋租赁合同履行的过程中，并未发生合同实体权利义务的概括转移，根据合同的相对性及《合同法》的相关规定，向民公司不具备原告的主体资格。在被告承租系争房屋期间，由于上海市地铁M8线工程和系争房屋周围大楼裙房的拆除，被告与上海检验局一直在交涉补偿和续租事宜，双方数年来不间断的发函沟通，开会讨论，向民公司从未参与过上述事宜的讨论和决策。以此可以证明，系争房屋的权利人已经实际行使出租权利、履行出租义务。而且被告在承租期间的租赁费用均由上海检验局收取，并向被告开具票据，被告在租金支付上也并未与向民公司有任何来往。故上海检验局自授权向民公司与被告签订租赁协议后，就开始作为唯一适格的出租主体切实的履行房屋租赁协议的内容，并直接与被告发生出租权利、义务等法律关系。结合上述事实，向民公司仅系房屋租赁合同签订的代理人，其与上海检验局系委托代理关系，“委托书”、履约过程、付款、开票等事实均证明系争合同直接约束被告与上海检验局，出租权利义务始终由上海检验局享有和承担，向民公司作为签约代理人，无权以原告身份向被告主张权利，不能成为本案适格的诉讼主体，此外，被告并非故意拖欠租金，而是合同履行过程中，系争房屋周围发生拆迁的重大变更事由，给被告造成巨大的经济损失，被告与上海检验局也一直就此问题进行磋商，至今未得到完美的解决。综上，被告要求驳回原告向民公司的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋的产权人系上海检验局。2001年12月20日，上海检验局委托原告（甲方）与被告（乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋（建筑面积为8，000平方米）出租给乙方用于经营餐饮娱乐等使用；房屋租赁期自2002年3月18日起至2014年3月17日止，甲方于2002年3月18日前向乙方交付该房屋；租金按每日每平方米0.75元计算，即月租金为18万元（含物业费）；租金三年内不变，第四年上调5%，第八年再次上调5%；乙方应于每月18日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；乙方支付租金的方式为现金支付；乙方逾期不支付租金连续累计超过2个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同；甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金18万元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期满，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1.5元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；合同期满不再续租时，乙方除添置家具用具、设备（不含更换的电梯）及可移动、拆卸装修外，其余装修部分无偿移交甲方。上述租赁合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告对系争房屋进行装修并经营至今。租赁期间，因被告拖欠租金，原告于2013年7月15日致函被告催缴租金，未果。2013年7月23日，原告致函被告，通知解除系争房屋的租赁合同，并要求被告付清房屋租金及其他费用。该解约函于2013年7月25日由被告签收。因被告至今仍占用系争房屋且未支付租金等，故原告诉讼要求判如所请。
另查明，被告曾于2013年8月27日致函原告，内容为：“今年6月20日，应贵公司要求，我公司开给贵公司一张由上海嘉鹏建筑装潢设计有限公司出具的中国农业银行支票，金额为人民币158.76万元，用途为支付房租，出票日期为2013年8月31日。目前，我公司的特殊经济困难尚未解决，无法在今年8月31日前将158.76万元资金解入农业银行的账户内。所以，恳请贵公司不要将此张支票介入银行承兑，以免造成上海嘉鹏建筑装潢设计有限公司及我司的声誉及资金方面的损失，……我公司郑重承诺将于今年9、10月份通过一揽子方法向贵公司支付拖欠的全部房租，并和贵公司友好协商如何延续房屋租赁合同之事宜”。
审理中，上海检验局致函本院，表明其授权原告对系争房屋实施经营租赁并授权原告享有与之有关的各项权利，包括但不限于与承租人签署、履行、解除租房合同，原告有权依据租房合同及有关法律规定要求承租人向其承担相应义务与责任，并有权依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
审理中，根据被告的申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定，结论为：系争房屋负1楼至12楼装修项目及屋面装修的工程总造价共计为16，235，561元，折旧后的现值共计为12，994，037.14元。
原告对该鉴定报告提出意见表示，原、被告的租赁合同于2014年3月17日到期，原告已于2013年7月向被告发出解约通知，而鉴定报告陈述1600余万元的主要装修是发生在2013年年底，这显然与客观事实相背。鉴定单位在无任何施工图、竣工图和有关施工合同、资金走向和发票的情况下，仅根据被告的陈述来认定房屋装修的时间、计算材料的价格，进而出具的该份鉴定报告无任何依据，无法采信。此外，2015年6、7月鉴定单位上门勘察时，被告仍在系争房屋内经营。
上述事实，有原告提供的房屋所有权证、委托书、上海市房屋租赁合同、支票及收据、原告至被告解约函及快递凭证、投递记录、被告致原告函件、上海嘉鹏建筑装潢设计有限公司致原告函件、上海嘉鹏建筑装潢设计有限公司发票、餐饮发票、系争房屋房地产登记簿、国办发（1999）59号通知、上海检验局函，被告提供的2013年9月10日上海检验局与被告签订的备忘录、2006年4月27日上海检验局与被告的会议纪要、上海检验局与被告的往来函、，以及原、被告的陈述为证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反对对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，上海检验局授予原告有关的各项权利对系争房屋进行经营租赁，原告有权以自己的名义向法院提起民事诉讼，是本案的适格原告。被告认为原告无权提起本案之诉的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。原告已按合同约定，向被告交付了符合要求的房屋，被告也已接受，就应按约定履行其相应的法律义务。据《上海市房屋租赁合同》之约定，当被告逾期不支付租金连续累计超过2个月的，出租方可收回房屋，合同即告终止。据此，鉴于被告欠费行为已构成合同约定之解约事由，原告由此取得合同解除权。在被告欠费行为已构成解约事由情形下，原告于2013年7月25日致函被告，函件中明确因被告不履行付款义务，双方租赁关系予以解除。据此，原告已行使合同解除权，且鉴于被告仍未付款，原告该权利行使已经产生解约后果，原、被告之间租赁关系于2013年7月25日予以提前解除，原告有权收回系争房屋。被告对其不付租金的辩称意见，不符合合同约定，本院不予采纳，被告理应按照合同的约定，向原告支付2012年12月18日至2013年7月25日的租金及逾期违约金。2013年7月25日合同解除之后至实际腾房返还之日止，被告占用房屋应支付房屋使用费，该使用费金额应按合同约定的1.5元／平方米的标准予以支付。
因被告违约行为而导致合同提前解除情形下，原告对系争房屋的装修折旧费无须予以任何补偿，且系争房屋的租赁期已届满，依据合同的约定，被告返还系争房屋时，除添置家具用具、设备（不含更换的电梯）及可移动、拆卸装修外，其余装修部分无偿移交原告，故被告要求原告支付系争房屋装修折旧费的答辩主张，本院不予支持。
至于原告要求被告按人民银行一至三年期贷款利率6.15%／年计算逾期付租金违约金的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海向民物业管理有限公司与被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司就上海市四平路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年7月25日解除；
二、被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市四平路XXX号房屋，将该房屋以及除添置家具用具、设备（不含更换的电梯）及可移动、拆卸装修外的其余装修部分，交还原告上海向民物业管理有限公司；
三、被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海向民物业管理有限公司自2012年12月18日起至2013年7月25日止的租金1，442，070元；
四、被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海向民物业管理有限公司逾期支付2012年12月18日至2013年7月25日的租金的违约金（每逾期一日，按日租金的0.3%，自相应的应付租金期限届满之次日起计算至生效的判决书确定的履行期限届满之日止）；
五、被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海向民物业管理有限公司自2013年7月26日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每日12，000元计算；
六、对原告上海向民物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本案受理费35，548.69元、司法鉴定费337，600元，由被告上海雨花石餐饮经营管理有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 李梅芳
人民陪审员 唐艳珍
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。