广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1626号
上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。
法定代表人：廖广先，董事长。
委托代理人：廖德清，公司员工。
被上诉人（原审原告）：周朝茹，男，汉族，住深圳市罗湖区，身份证号码×××4133。
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
周朝茹向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告向原告支付违约金人民币7515元（暂从2014年10月31日起计算至2015年4月15日，共167天，具体天数待开庭时重新计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原、被告于2013年6月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大亚湾西区龙海二路的凯南广场楼盘5栋1402室房产，房屋价格为450000元，被告应于2014年10月30日前将房屋交付原告使用。若被告未按时交房，应自约定的交房日期的第二天起至实际交房之日至，向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金。原告已按合同的约定如实付清房款。经原告催告多次，被告一直没有按合同约定的向原告提供竣工验收备等相关批复文件，所以造成了交房不成功之结果。原告在与被告协商未果的前提下，为维护自身的合法权益，故向法院起诉。
惠州市凯南房地产开发有限公司答辩称，已经按照买卖合同的约定履行了交房义务，并且原告在2015年4月16日履行了收房事实。原告要求被告承担违约金，因被告不存在违约行为，相应的也就没有违约责任，且原告在合同约定交房日期后免收了4个月的管理费。原告提出被告没有提供竣工验收手续时�稽之谈，被告的验收相关文件已经全部公示在物业服务中心公示栏内。被告没违约，请驳回原告请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2013年6月13日，原告周朝茹作为买受人与作为出卖人的被告凯南公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：一、物业情况，买受人购买出卖人开发位于大亚湾西区龙海二路313号凯南广场第5栋1402号房，该房建筑面积89.27平方米，总价款为450000元；二、付款方式，买受人采用银行按揭的形式支付合同价款，即2013年6月13日前支付首期款200000元，余款250000元申请办理银行按揭贷款；三、交付期限，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过180工作日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180工作日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款200000元，余款250000元向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行申请办理按揭贷款，该款已于2013年12�4日放款并划入被告名下的账号内。
另查，被告开发的凯南广场项目于2014年5月28日取得消防验收，于2014年7月9日取得电梯验收，于2015年1月15日取得勘察、设计、施工、监理、建设等五单位的竣工验收并向大亚湾区住建局办理了验收备案登记。2015年2月3日，被告通过在惠州日报刊登收楼公告的方式，通知凯南广场项目4栋、5栋的业主办理收房手续。
再查，2015年4月16日，原告与被告签订房屋交接确认表，原告办理了收楼手续，被告向原告交付了入户门、信箱钥匙、商品房质量保证书及使用说明书等材料。庭审中，被告认可原告上述收楼时间。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告周朝茹与被告凯南公司签订的商品房买卖合同，不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定继续履行。
关于被告是否�在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间以计算违约金的问题。一、原、被告签订的合同约定被告的交房时间为2014年10月30日前，交房的条件为涉案商品房经验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是书面通知，但被告建设的凯南广场项目于2015年1月15日才具备实际的交付使用条件。故被告已构成违约，原告要求其支付逾期交房的违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告建设的上述项目具备实际交付使用条件后，应及时书面通知原告办理入伙收楼手续，但被告未能举证证明其通知了原告，故应当认定被告未履行通知的义务，被告逾期交房的时间应自合同约定的交房日期的第二日起开始计算。被告虽在惠州日报上刊登公告通知原告等业主办理收楼手续，但被告在庭审中认可原告实际收楼的时间为2015年4月16日，故违约金计付时间应从2014年10月31日起计至原告实际收楼日即2015年4月16日止，被告共计逾期交房168天。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，则被告应支付给原告的违约金计算为7560元（450000元×1／10000×168天）。原告已经于2015年4月16日办理了收楼手续，其请求被告继续支付2015年4月17日之后的逾期交房的违约金，无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告周朝茹与被告惠州市凯南房地产开发有限公司于2013年6月13日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行。
二、被告惠州市凯南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告周朝茹支付逾期交�违约金7560元。
三、驳回原告周朝茹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，1、一审法院判决结果认定，上诉人不能提供交房期限内履行书面通知被上诉人收楼的义务，而采用被上诉方实际过来收房的日期为依据的判决是对双方合同条款约定的误判。根据双方签订的广东省商品房买卖合同第八条，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四第�条规定买受人承诺，买受人在《商品房买卖合同》中所列买受人地址和所列委托代理人地址为买受人的指定联系地址。出卖人发往买受人任何函件或通知，送达方式包括但不限于邮寄、电话通知、报刊、公告等，均视为有效送达方式规定，我司采取登报公告方式公告业主来收楼并没有违反双方的约定，法院不采纳双方约定的条款而采纳被上诉人实际来收楼日期为依据进行判决是对事实不符的。
2、赔偿日期的计算方法；对判决违约金的计算方法我方有异议，2015年1月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，符合合同第八条约定交楼条件，违约金计算时间应从2014年10月31日至2015年1月15日共计78天，违约金额为3510元（78＊0.0001＊450000=3510），而不是一审认定的168天，金额为7560元（168＊0.0001＊450000=7560）。
综上，上诉人对合同约定违约期限内承担相应赔偿，一审法院认定书事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判，保护上诉人的合法权益。上诉请求：一、请求二审法院撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1195号民事判决，查清事实，重新审核合同双方约定的条款，赔偿日期的计算方法，并依法改判或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
被上诉人周朝茹答辩称，一、双方购房合同约定：答辩人与被答辩人于2013年6月13日签订购房合同，合同第八条约定，被答辩人应当在2014年10月30日前，将验收合格的商品房交付答辩人，交房的通知方式是书面通知。
二、被答辩人违约时间的算法：1、被答辩人在2015年1月15日前不具备房屋交付使用条件，已经违约。因为被答辩人于2015年1月15日才向政府相关部门申请“商品房建筑工程竣�验收备案”的资料。2、根据一审所说的查明：被答辩人于2015年1月15日才具备实际交付使用条件，但是具备实际支付使用条件后，答辩人从2015年1月15日到2015年4月16日收房为止并未收到被答辩人的书面收楼通知。3、答辩人于2015年4月16日自行前往收楼，收楼时被答辩人仍未向答辩人提供经政府相关部门验收合格的标志性文件《商品房建筑工程竣工备案表》和《房屋实测面积表》，并且在收楼后物业毛经理多次答复说：由于政府相关部门验收，在装修过程中，哪些地方可以改动，哪些地方不能改动，如果不能改的地方你改了，到时政府相关部门验收通不过。4、在一审中，被答辩人依然未当庭提供经政府相关部门验收合格的“商品房建筑竣工验收备案表”，仅提供了自行出具的申请报告，请问将递交审批文件时间当作审批成功时间，有这种道理吗？比如你要申报一项工�，在申报期间，你就告诉别人你已申报成功了吗？
三、根据《合同法》第279条第2款、《建筑法》第61条第2款、以及《建设工程质量管理条例》第16条第3款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建设工程验收合格，是房屋交付使用的法定前提条件。以及依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律法规规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性政策。依据上述法律法规的有关规定，我国目前的房屋经验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工备案表。
综上所述，被答辩人的违约时间是从2014年10月31日起到2015年4月16日止，共计168天，违约金7560元（450000＊0.0001＊168=7560），一审判决符合事实，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据上诉人的上诉意见，本案争议焦点是：一、涉案商品房何时具备交付条件；二、逾期交房截止时间问题。具体判析如下：
关于涉案商品房何时具备交付条件的问题。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司提交的证据显示，涉案房屋于2014年5月28日取得消防验收，于2014年7月9日取得电梯验收，于2015年1月15日取得勘察、设计、施工、监理、建设等五单位的竣工验收。原审法院据此确定涉案房屋具备交付条件的时间为2015年1月15日，并无不妥，根据惠州司法实践，上述五单位验收合格即具备交�条件。
关于逾期交房截止时间的问题。根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司虽于2014年10月25日向被上诉人邮寄了收楼通知书，但该时间涉案商品房未具备双方约定的交付条件。上诉人建设的上述项目具备实际交付使用条件后，于2015年2月3日在惠州日报上刊登了收楼公告，根据合同的约定“出卖人发往买受人任何函件或通知，送达方式包括但不限于邮寄、电话通知、报刊、公告等，均视为有效送达方式”，故应当认定上诉人已履行了书面通知的义务，被上诉人的收楼时间应为2015年2月3日。上诉人逾期交房的时间应自合同约定的交房日期的第二日起开始计算。违约金计付时间应从2014年10月31日起计至2015年2月3日止，违约天数为95天，数额为4275元（450000＊0.0001＊95=4275）。
综上所述，原审认定事实错误，适用法律正确，本院予以纠正。上诉人上诉有理部分本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1195号民事判决的第一项。
二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1195号民事判决第二项为被告惠州市凯南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告周朝茹支付逾期交房违约金4275元；
三、驳回上诉人的其他上诉请求；
本案二审受理费50元，由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑杰
审判�邓耀辉
代理审判员 寇倩
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 赵铎
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。