广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2176号
原告：原立苹，女，1976年10月30日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：吴海锋，广东德培律师事务所律师。
被告：广州市金伟杰房地产实业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：卢永慈，该公司总经理。
委托代理人：杜剑锋，该公司职员，联系地址。
原告原立苹诉被告广州市金伟杰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴海锋，被告委托代理人杜剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月4日，原、被告签订了《认购书》（编号：0000441），由原告向被告认购广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东座406单元，总建筑面积52.03平方米，认购价格852338元。原告于当日支付定金50000元。2009年12月14日，原、被告双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：no200912834367号），约定原告所购买的商品房为德雅轩东塔4层406房，房屋地址广州市中山四路长塘街81号406房。付款方式为分期付款，第一期自该预售合同网签之日起支付全部房价款的50.72%，金额432338元；第二期在2009年12月29日前，支付全部房价款的49.28%，金额420000元。被告应当在2010年6月30日前将作为该合同标的物的房屋交付原告使用；被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。如因被告未履行相关义务造成原、被告双方不能按该合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金等。原告于签约当日支付首期楼款382338元、税费12785元、办证综合费1976元。2009年12月29日，原告向被告支付第二期房款420000元，被告向原告开具了《销售不动产统一发票》。2010年10月8日被告通知原告收楼，原告办理收楼手续并缴纳了6个月管理费。2014年8月28日，广州市房地产交易登记中心出具了《依申请信息公开答复书》显示，该房屋已经办理预售备案，无抵押登记记录，该房屋未被查封。因此，原告请求法院依法判决：1、被告协助原告办理广州市越秀区文德路长塘街（德雅轩）东座406单元（房屋地址：广州市中山四路长塘街81号406房）的产权登记及过户手续；2、被告向原告支付延期办理产权登记的违约金311103.37元（自2012年9月2日起至2014年9月1日止，每日按房款852338元的0.05%计算）；3、被告向原告支付延期办理产权登记的违约金（自2014年9月2日起至实际取得房地产权证之日止，每日按852338元的0.05%计算）。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案楼盘在2011年初办理规划验收时被告才知涉案地块中还有用地面积100平方米的私房未拆迁完成，不同意为被告办理规划验收。2013年6月26日，广州市规划局越秀分局发函给房管局陈述了涉案地块未能完成规划验收、未能办证的问题存在。被告认为不能办证是属于不可抗力，故被告不存在过错。根据双方签订的房屋买卖合同附件7第四条规定延期办证违约金被告应免责支付。被告一直努力解决红线重叠的问题，目前该地块办证的问题已转交房管局用地处办理，由于政府职能部门人事变动，至今未函复被告。近期应有明确的处理意见。被告已经对该涉案地块完成全部拆迁手续。
经审理查明：2009年12月4日，原告（认购方，乙方）与被告（出售方，甲方）签订编号no：0000441的《认购书》，其中载明：认购物业广州市越秀区文德路长塘街（德雅轩）东座406单元，总建筑面积52.03平方米，认购价852338元。
2009年12月14日，原告（乙方，买方）和被告（甲方，卖方）签订编号：200912834367号《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：甲方以出让方式取得位于越秀区长塘街以西、近圣里以北地段编号为62的地块的土地使用权，面积4426平方米，规划用途为商服用地，土地使用权年限自2006年6月26日起计算。甲方经批准，在该地块上投资建设德雅轩商品房，该项目的有关批文如下：《建设工程规划许可证》，颁发机关广州市规划局，编号穗规建证（2007）228号。乙方购买的商品住宅为预售商品房。乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中德雅轩（东塔栋）4层406房，房屋地址：越秀区文德路长塘街81号406房。该商品房以套出售，总金额人民币852338元。甲乙同意按分期付款方式支付房款：第一期自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的50.72%，金额人民币432338元；第二期在2009年12月29日前，支付全部房价款49.28%，金额420000元。甲方应当在2010年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉等。附件7：关于《商品房买卖合同》的补充约定：乙方应在甲方发出办理房产证的书面通知之日起10日内向甲方提交《通知》中所需的资料和签署有关书面文件，同时乙方需向甲方付清政府部门规定应收的费用（包含但不限于契税）。如乙方未按照签署期限提交资料、签署有关文件、缴纳费用的，则本合同约定的甲方向产权登记机关报送办理权属登记资料申请办理房地产证转移登记、办妥房产证交付乙方的期限自乙方实际向甲方提交完整资料、缴纳费用、签署有关文件之日起计（以上述三项事务完成的最后时间为准）。办证税费为预付，最终以政府部门的最新规定为准，如有变化，乙方须在甲方发出书面《通知》之日起7日内缴纳差额。由于政府行为（包括但不限于规划变更等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：不能按照约定时间办理房屋产权证书等。补充协议的条款与《商品房买卖合同》的条款相冲突的，以补充协议的条款为准。
2009年12月29日，被告向原告出具《发票》，记载：不动产项目名称德雅轩，销售的不动产楼牌号越秀区长塘街81号406房，金额852338元，款项性质购房款。
2010年10月8日，被告向原告发出《收楼通知书》，载明：尊敬的原立苹女士：您所购买的我司开发建设的广州市越秀区文德路德雅轩东栋406单元，现已竣工验收，符合合同约定的交房条件。敬请您于2010年10月8日16时前到广州市文德路德雅轩售楼部现场办理相关手续等。同日，原告签署《广州市文德路【德雅轩】收楼确认书》，载明：业主姓名原立苹，东栋4层406单元，《商品房预售合同》编号200912834367。发展商广州市金伟杰房地产实业有限公司已根据《商品房预售合同》约定，将相关验收文件全部出示、提交给本人，该单元已符合合同约定的交楼标准，经本人验收确认无异议并移交给本人等。
另查明，2006年5月15日，广州市城市房屋拆迁管理办公室出具编号穗房拆结字（2006）9号的《关于房屋拆迁结案意见书》，其中载明：广州市金伟杰房地产实业有限公司：你司《中山四路长塘街以西、近圣里以北地块拆迁结案的申请》收悉。经核实，越秀区中山四路长塘街以东、近圣里以南地块，经市国土局核发《建设用地通知书》（穗国土（1993）征（拨）通字第813号）批准由广州市东山城市建设开发总公司使用，2006年4月12日市国土资源和房屋管理局核发《建设用地批准书》（穗国土建用字（2006）第103号）同意改由你司建设开发，用地面积4446平方米，用地性质为商业住宅楼。1994年9月28日市房管局核发《房屋拆迁许可证》（拆许字（1994）第219号）及《房屋拆迁公告》（穗房拆字（1994）219号）批准拆迁。经查，你司已按规定完成上述地块拆迁补偿安置工作，同意拆迁结案等。
2013年6月26日，广州市规划局越秀分局向广州市国土资源和房屋管理局发出编号为穗规越秀（2013）301号《关于“德雅轩”项目土地使用问题的函》，其中记载：广州市金伟杰房地产开发实业有限公司于2007年1月17日经市规划局以《建设工程规划许可证》（穗规建证（2007）228号）批准在文德路长塘街以西、近圣里以北地段新建1幢地上18层（部分19层）地下2层的商住楼项目。2010年7月，该公司在该项目竣工后申请办理规划验收时，我局发现该地块经国土房管部门核发的拆迁红线与市规划局核发的《建设用地规划许可证》（［93］穗城规东片地字322号）附图所示的用地红线存在差异，该项目规划用地红线范围内的西北角用地面积约100平方米的部分私房（金鱼塘26、28、30号）未拆迁。经查核，上述未拆迁的私房不在国土房管部门发出的拆迁公告范围内，在该公司完成拆迁并经广州市城市房屋拆迁管理办公室核发的《关于房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2006）9号）同意拆迁结案后，国土房管部门核发的《国有土地使用证》又包含了上述未拆迁的用地，即国土房管部门核发的《国有土地使用证》又包含了上述未拆迁的用地，即国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》（穗房［94］拆字219号）、《建设用地批准书》（穗国土建用字（2006）第103号）和《国有土地使用证》（穗国用（2006）第1100047号）的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收。鉴于“德雅轩”商住楼项目规划用地红线范围内的部分私房未拆迁的原因并非该公司主观所为，另考虑到未拆迁的部分私房对该项目在规划管理方面的技术标准没有太大影响且涉及到小业主办理房产证的信访维稳问题，所以我局在2011年6月23日以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）558号）同意该项目地上建筑部分办理规划验收。为切实解决该项目存在的土地使用问题，以便办理整栋大楼的确权和小业主们办理房地产证，我局于2013年6月6日牵头召集市征收办、市国土房管局土地利用处、区国土房管分局及建设单位等相关负责人开会研讨，本着实事求是的原则共同协调解决该用地问题。根据研讨会达成的意见，我局建议由国土房管部门通知建设单位重新申请按原拆迁红线范围核发该项目的国有土地使用证，在该用地问题解决后，我局再行办理上述建设工程地下部分的规划验收。
原告为证明涉案房屋现由其占有使用，向本院提交了：1、涉案406房2014年7月至9月的垃圾处理费及管理费各一张；2、涉案406房2014年6月4日至8月4日的水费发票、2014年7月4日至2014年9月4日的电费发票各一张。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
另查明，广州市房地产交易登记中心出具的编号（2014）查询0931号《依申请信息公开答复书》载明：德雅轩东塔406房已办理预告登记（09预登01731333），预购人为原立苹，预售人广州市金伟杰房地产实业有限公司，预告登记核准时间2010年1月4日。无退房或注销登记记录。无预购商品房抵押权预告登记记录。以上查询期限截止2014年8月26日。
本院认为：原、被告自愿签订的关于广州市越秀区文德路长塘街（德雅轩）东座406单元的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告已依约向被告支付了全额房款并预支了契税、办证综合费，被告按合同约定应当在该商品房交付之日起210个工作日内即2011年6月3日之前为原告办理房地产权证。被告至今尚未协助原告办理房地产权证的行为已构成违约，应当为原告办理房地产权证并承担相应的违约责任。原告据此要求被告为原告办证并支付逾期办证违约金，合法合理，本院予以支持。但本判决发生法律效力之日后的违约金，属尚未发生之事宜，本案不作调处。
关于被告对其迟延办理涉案房屋产权证书是否因政府行为而免责的问题。被告提交的广州市规划局越秀分局《穗规越秀（2012）581号关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》写明“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收”，可见涉案房屋不能按照约定时间办理产权证书确有政府行为因素存在。但依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第四条的规定，在政府行为导致被告不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况下，被告要经最大限度的补救仍无法避免的才可以不承担由此产生的违约责任。作为专业房地产开发企业的被告早在2006年就知道或应当知道上述复函中所提及的“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致”的问题，但被告直到完成涉案工程的2010年7月才向相关政府部门提出异议要求解决上述问题，客观上推迟了政府部门发现并解决上述问题的时间，最终造成了办理涉案房屋产权证书时间的拖延，且被告未在与原告签订商品房预售合同之前或合理期限内将因出现上述政府行为可能不能按照约定时限办理房屋产权证书的相关情况及时告知原告，可见，在出现政府行为导致不能按期办理涉案房屋产权证书的情况下，被告的行为并未达到合同附件七约定的“经最大限度的补救仍无法避免”的程度，不能免除被告迟延办理涉案房屋产权证书的违约责任，本院对被告要求因政府行为免除其迟延办证责任的主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告广州市金伟杰房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同原告原立苹前往广州市房地产管理部门办理广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东座406单元（现址：广州市越秀区中山四路长塘街81号406房）登记在原告原立苹名下的《房地产权证》。
二、被告广州市金伟杰房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告原立苹支付逾期办证违约金（每日按购房款852338元的0.05%标准计，从2012年9月2日起计至本判决发生法律效力之日止；如果原告原立苹于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》，则违约金计至原告原立苹实际取得《房地产权证》之日止，违约金总额以不超过购房款852338元为限）。
三、驳回原告原立苹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6067元，由被告广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 雪
人民陪审员 刘碧纯
人民陪审员 陈淑文
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 潘洁莹