广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤民终885号上诉人（原审原告）：林丽仪，女，1962年1月19日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱玲，广东今久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马岳丰，男，1975年3月10日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：周登，男，1989年11月8日出生，汉族，住湖南省东安县。被上诉人（原审被告）：惠州怡海房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县梁化镇大岭十二托地段。法定代表人：庄胜东。上诉人林丽仪因与被上诉人马岳丰、惠州怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省揭阳市中级人民法院（2015）揭中法民二初字第42民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。林丽仪的委托诉讼代理人崔芸庆、张爱玲与马岳丰的委托诉讼代理人周登到庭参加诉讼。怡海公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽仪上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持林丽仪的诉讼请求；2.判令马岳丰、怡海公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）林丽仪作为涉案房产的买受人享有法定的物权期待权。1.依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因买卖合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。2.本案中，林丽仪提供了向怡海公司购买房产的合同、款项支付凭证等证据，且涉案房产在被法院查封之前已经办理预售证，具备了销售的条件，故林丽仪依法享有法定的物权期待权。（二）林丽仪的物权期待权足以排除法院对涉案房产的强制执行，是否取得所有权不能作为林丽仪主张权利的障碍。1.林丽仪在诉争房产被查封之前已经完成签约及付款手续。2.林丽仪没有举证证明“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的举证义务和举证能力。林丽仪只能对已经发生且实际存在的与己有关的事实提供证据，没有提交证据否认不存在事实的能力。一审判决将“提供证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的举证义务分配给林丽仪实属荒谬。3.林丽仪的物权期待权足以排除执行。本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所规定的足以排除执行的情形，诉争房产依法不能被处置还债。（三）一审判决遗漏处理林丽仪关于房产确权、交付、办理过户手续及支付违约金的主张，程序违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条的规定，基于买卖合同的存在提出执行异议的商品房买受人在执行异议之诉过程中提出确权之诉是异议的应有之义，法院必须审查并作出裁决。林丽仪在一审中提出了确权及交付房产、办理过户手续及支付违约金的主张，但一审判决以执行异议之诉审查的范围是林丽仪是否享有涉案房产的所有权或其他足以阻却执行的实体权利为由，对林丽仪的上述主张不予审查，程序违法。（四）一审判决没有对本系列案进行综合分析，对林丽仪的证据适用严苛的证明及采信标准，没有贯彻适用法律一律平等的原则。马岳丰辩称，（一）涉案房产的所有权人为怡海公司，林丽仪对涉案房产不享有所有权。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一项的规定，涉案房产一直登记在怡海公司名下，故林丽仪对该房屋不享有所有权。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋尚未建成，林丽仪并未实际占有使用，不符合上述规定中关于对抗执行的事实要件。3.林丽仪提交的证据无法证明本案满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的几种情形。（二）一审程序正当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，一审法院对举证责任的分配、证据的质证均依法进行，并无不妥。林丽仪以其没有对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”负有举证义务及举证能力来否认自身的举证责任，不符合法律规定，由此产生的举证不能的法律后果应由其自行承担。怡海公司未提交答辩意见。林丽仪向一审法院请求：1.撤销揭阳中院（2015）揭中法执异字第22号执行裁定书，终结对涉案房产的执行措施；2.确认座落于惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然假日小区XX号房产属于林丽仪所有，判令怡海公司完成涉案房产的建造及交付，并协助林丽仪办理前述房产的产权登记手续；3.判令怡海公司向林丽仪支付逾期交房的违约金（违约金以6054800元为基数，从2015年7月1日起计至交付涉案房产之日止按日万分之三的标准计付）；4.本案诉讼费由马岳丰和怡海公司承担。一审法院认定事实：2014年4月29日，马岳丰向一审法院起诉深圳市光耀地产集团有限公司、怡海公司等借款合同纠纷一案。该案在诉讼过程中，一审法院于2014年5月13日作出（2014）揭中法民二初字第4-1号民事裁定，裁定查封登记在怡海公司名下的包括涉案房产XX号别墅在内的位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然假日小区相关房产，并于2014年5月14日连同（2014）揭中法民二初字第4-1号协助执行通知书一并送达惠东县房产管理局。2014年12月12日，一审法院作出（2014）揭中法民二初字第4号民事判决，判决深圳市光耀地产集团有限公司应归还马岳丰借款13000万元及该款自2013年8月1日起至还清欠款之日止按月利率1.8%计的利息，怡海公司等对上述债务承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力。深圳市光耀地产集团有限公司、怡海公司等义务人没有履行法律文书确定的义务，一审法院于2015年6月24日依法立案执行，案号为（2015）揭中法执字第26号。在执行过程中，案外人林丽仪主张对涉案房产享有所有权，向一审法院提出执行异议，并提供企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、怡海公司出具的专用收据8张、银行进账单2张、汇款凭证2张、怡海公司于2014年6月27日向各购房业主发出的函、惠东县房产档案馆查档资料予以证实，并主张2013年8月28日，林丽仪与怡海公司就购买位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然假日小区的XX号房产达成购房意向，林丽仪于当日向怡海公司支付购房订金200000元。2013年10月10日，林丽仪与怡海公司签订《商品房买卖合同》，确认涉案房产总价款为6054800元。楼款支付方式为分期付款，即合同签订日前支付2422800元，剩余3622000元自2013年11月10日至2015年2月10日期间分16期付完，每月10日前支付227000元。交楼期限为2015年6月30日前。合同签订当日，林丽仪支付首期购房款2222800元及购买案涉房产所需的维修基金、代办证费用、预告登记费用等合计10964元，后林丽仪依约定期限每月支付供楼款227000元。到目前为止，林丽仪共支付购房款3966444元。一审法院经审查，于2015年9月14日作出(2015)揭中法执异字第22号执行裁定书，裁定驳回异议人林丽仪的异议。林丽仪不服该裁定，以相同的事实理由和证据，于2015年11月9日向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年3月19日，怡海公司取得包括涉案房产XX号别墅在内的位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然假日小区的《商品房预售许可证》，证号为惠东房预许字第2014007号。涉案房产仍登记在怡海公司名下，至今仍是在建工程，尚未完工，尚未能交付给林丽仪使用。针对本案所涉房产的查封裁定，一审法院至今未作出新的裁定进行撤销或解除。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.林丽仪对涉案房产是否享有所有权。2.是否应当停止对涉案房产的执行。3.林丽仪请求怡海公司交付涉案房产、办理过户手续并支付逾期交房违约金，理由是否成立。关于林丽仪对涉案房产是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。本案中，包括涉案房产在内的位于惠东县梁化镇十二托广汕公路边的陶然假日小区系由怡海公司进行开发建设，惠东县房产管理部门的不动产登记簿登记的权属人系怡海公司，至本案诉讼期间房产登记并未发生变更、转让和消灭等登记，房产所有权仍为怡海公司。林丽仪虽然提供了其与怡海公司签订的《商品房买卖合同》、《专用收据》、《告知函》等证据主张其对涉案房产享有所有权，但涉案房产尚未完工，怡海公司尚未将合同约定的房产交付林丽仪使用，双方也未向房管部门申请《商品房买卖合同》登记备案和办理过户登记手续。因此，涉案房产尚未办理过户登记，林丽仪对涉案房产不享有所有权。林丽仪要求确认涉案房产为其所有，理由不成立，应不予支持。关于是否应当停止对涉案房产执行的问题。（1）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，林丽仪对涉案房产若要对抗执行需满足三个要件，即“已经支付部分或者全部价款”、“实际占有”和“对未办理过户登记手续无过错”。虽然林丽仪主张已经支付了大部分购房款，对讼争商品房未办理过户登记手续也没有过错，但涉案房产尚未建成，未进行确权登记，林丽仪也未实际占有使用，不符合上述规定中关于对抗执行的事实要件。（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。在本案中，林丽仪提供的《商品房买卖合同》没有签署日期，无法判定林丽仪与怡海公司在一审法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同。另外，林丽仪也没有提供证据证明涉案房产系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋。因此，林丽仪提供的相关证据无法同时满足上述规定的三个条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”和第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，林丽仪应承担举证不能的不利后果。（3）关于林丽仪提出的依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释[2002]16号，以下简称《批复》）第一条和第二条的规定，其作为购房消费者所享有的权益优先于马岳丰的普通债务的问题。一审法院认为，从适用范围而言，该《批复》主要针对的是承包人的工程价款优先受偿情形下对买受人的权益保护问题，本案中并不存在买受人对抗承包人工程价款优先受偿权的前提。林丽仪上述主张涉及的是，在涉案房产强制执行后的财产分配中，其对涉案房产享有的权利与承包人工程价款优先受偿权、申请执行人一般债权的受偿顺序问题，这不属于本案执行异议之诉的审理范围。因涉案房产仍属怡海公司所有，故法院查封行为并不违反该《批复》的规定。综上，林丽仪凭其与怡海公司签订的房屋买卖合同及支付全部购房款的凭证，不足以证明其享有涉案房产的所有权或其他足以阻却执行的实体权利，其请求撤销（2015）揭中法执异字第22号执行裁定书，停止对涉案房产的执行，依据不足，一审法院不予支持。关于林丽仪请求怡海公司交付涉案房产、办理过户手续并支付逾期交房违约金，理由是否成立的问题。本案系执行异议之诉，审查的范围是林丽仪是否享有涉案房产的所有权或其他足以阻却执行的实体权利。林丽仪关于怡海公司没有按照《商品房买卖合同》的约定，按期交房，构成违约，应当按照合同约定向其交付涉案房产、办理过户手续并支付违约金的主张，不属于本案的审理范围，一审法院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审法院判决：驳回林丽仪的诉讼请求。本院二审期间，林丽仪围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》复印件；2.怡海公司关于资产重组的通知函1份；3.收据11张；4.《房屋权属登记查询结果》1份；5.《诚意确认书Ⅱ》原件；6.银行进账单、转账凭条、个人汇款凭证及个人活期明细；7.案外人出具的确认书及身份证、回乡证复印件；8.已备案《商品房买卖合同》范本1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马岳丰对证据1、8的真实性、合法性、关联性均不予确认；因林丽仪的付款记录并非建立在合法有效的购房合同之上，故对证据2、3、5、6、7的关联性不予确认；确认证据4的真实性、合法性，但对关联性不予确认，认为只能证明林丽仪在惠东县无房产。怡海公司未发表质证意见。对一审查明的事实，除林丽仪是否在一审法院查封前签订合法有效的书面买卖合同外，有相关证据予以佐证，本院予以确认。对林丽仪是否在一审法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，本院认为，林丽仪提交的《商品房买卖合同》、怡海公司关于资产重组的通知函、付款收据、《诚意确认书Ⅱ》、银行进账单、转账凭条、个人汇款凭证及个人活期明细、案外人出具的确认书及身份证、回乡证等证据能够相互印证，足以认定林丽仪在一审法院查封前已与怡海公司签订了商品房买卖合同并支付了人民币3966444元购房款。因本院已对林丽仪与怡海公司签订商品房买卖合同的事实作出认定，故不再对其所提交的《责令怡海公司到庭接受质询并提交原件的申请书》及《调取证据申请书》作出处理。另查明，林丽仪长期居住在香港特别行政区，并无在惠州市居住。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.是否应当停止执行涉案房产；2.一审判决程序是否违法。关于焦点一，是否应当停止执行涉案房产的问题。怡海公司作为涉案房产的开发商，林丽仪现对登记在怡海公司名下的涉案房产提出异议，该异议是否成立，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定予以审查。本案中，林丽仪在一审法院查封前已与怡海公司签订了商品房买卖合同并已支付了50%以上合同约定的购房款，满足该规定的两项条件，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。但林丽仪长期居住在香港特别行政区，并未在涉案房产所在地居住。而上述规定中的“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。之所以作出如此解释，是因该规定与《批复》第2条关于已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者应优先保护的规定，均是为了保护个人消费者的居住权而设置。本案林丽仪虽然在惠州市并无其他用于居住的房屋，但其为香港居民又长期居住在香港，如执行涉案房产并不会使其居住权受到侵害。因此，尽管林丽仪在一审法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同且已经支付了50%以上合同约定的购房款，但并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二项的条件，故其无法排除涉案房产的执行。此外，涉案房产为在建房屋，林丽仪未实际占有使用，故林丽仪的执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上分析，林丽仪的执行异议不成立，不能排除涉案房产的执行。一审判决处理结果正确，本院予以维持。关于焦点二，一审判决程序是否违法的问题。首先，林丽仪主张对涉案房产享有民事权益足以排除涉案房产的执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，林丽仪应对此承担举证责任。故一审法院在举证责任分配方面并无违反法律规定，林丽仪对此上诉，理由不成立。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》的第三百一十二条的规定，案外人在提出执行异议之诉的同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。一审判决已经认定林丽仪对涉案房产不享有所有权，并驳回其要求确认涉案房产为其所有的诉讼请求。即一审法院已对林丽仪确认其权利的诉讼请求作出处理。至于林丽仪诉请怡海公司交付涉案房产、办理过户手续并支付逾期交房违约金，并不在执行异议之诉的审查范围内，一审法院不予审查，符合上述法律规定，并无不当。因此，林丽仪关于一审判决遗漏其关于房产确权、交付、办理过户、支付违约金的诉讼请求的上诉主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，林丽仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽存在瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54183元，由林丽仪负担。本判决为终审判决。审判长  杨慧怡审判员  李民韬审判员  张怡音二〇一六年十一月十一日书记员  周 瑾