北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第2234号
上诉人（原审被告）北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区高粱桥斜街59号院1号楼16层。
法定代表人焦青，执行董事。
委托代理人黄冠，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人田伟奇，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）段鹏，男，1982年3月28日出生。
委托代理人孔祥舵，北京市康达律师事务所律师。
上诉人北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北�市海淀区人民法院（2013）海民初字第8953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中坤公司的委托代理人黄冠，被上诉人段鹏的委托代理人孔祥舵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
段鹏在原审法院起诉称：我与中坤公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定该公司向我出售位于大钟寺011057号商品房（以下简称诉争房屋）。我按约定支付了全部房款，中坤公司也按约定交房，但其却未按约定的时间为我办理房屋产权证；另外，其所提供的房屋存在较大的面积误差，且原来承诺的两面临街，也因房屋的一部分被中坤公司设为过道并设立承重柱而无法实现，从而严重影响了房屋的使用效果。我曾多次就上述问题和中坤公司进行协商均未果。故诉至法院，请求法院判令中坤公司继续履行合同，为我办理房�所有权证；退还建筑面积误差比例绝对值3%部分的房价款96792.57元；双倍返还建筑面积误差比绝对值超过3%部分的房价款1340899.74元；支付逾期未办理房屋所有权证的违约金842095.36元，并支付违约金至实际取得房本之日。另，中坤公司承担全部诉讼费。
中坤公司在原审法院辩称：逾期办理房产证的原因是段鹏不配合所致，即其没有按合同约定或法规的要求提供文件、缴纳税费，故我公司不应承担违约责任。段鹏所购房屋面积变动为修建消防通道而进行的设计变更所致，对此段鹏是明知的，但其从未提出异议主张退房，所以不应适用《合同》中所约定的双倍返还的条款。另，段鹏的主张已经过诉讼时效，且诉讼请求中计算数据有误。综上，我公司同意继续履行合同，协助段鹏办理房屋所有权证书，但段鹏应当先履行相应义务，我公司也同意返还误差面积之房款，但不�意段鹏的其它诉讼请求。
原审法院经审理查明：段鹏（买受人）与中坤公司（出卖人）于2006年5月24日签订《合同》，约定中坤公司向段鹏出售诉争房屋。该房屋总价款3226419元，段鹏已于签约之日一次性付清，中坤公司则按约定于2007年8月31日履行交房义务。双方在合同中约定诉争房屋的预测建筑面积50.69平方米，但中坤公司所交房屋的实测建筑面积为38.64平方米，面积误差比为23.78%。
段鹏认为中坤公司应按《合同》第十四条之2-（2）中的约定承担责任。该约定的主要内容为：房屋实测建筑面积小于约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
中坤公司则认为，按照《合同》第九条-（一）中约定，其不应承担责任，该约定的主要内容为：经规划行政主管部门委托�涉及审查单位批准，房屋的空间尺寸等方面的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查批准变更之日起10日内，书面通知买受人。但现无证据表明，中坤公司所述的设计变更经过有关部门批准，该公司也按约定的时间以书面方式通知段鹏。
另，《合同》第二十条之（二）-2约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450个工作日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期间届满之次日起，实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。段鹏至今未取得房屋所有权证书，中坤公司所述未办理该证书是由于段鹏没有提供文件、缴纳费用所致，则未向法庭提供充分证据。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述，《合同》，购房发票，房屋土地测绘技术报告书在案佐证。
原审法院判决认为：段鹏与中坤公司所签订的《合同》，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。中坤公司应履行的合同义务包括按约定的时间为段鹏办理房屋所有权证，及按约定的面积向段鹏交付房屋。但中坤公司实际交付房屋的建筑面积与约定不符，且至今未给段鹏办理诉争房屋的所有权证书，其行为已构成违约，现段鹏要求该公司按约定的方式承担违约责任，理由正当，法院予以支持。
另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中坤公司就所述的设计变更经过批准，并履行书面通知义务，及未办理产权证系段鹏的原因所致，均未向法庭提供充分证据，故法院对其上述答辩意见均不予采信。
对于中坤公司所述诉讼时效问题，法院认为，虽段鹏就诉讼时效的中断未向法庭提供直接证据，但其出资逾三百万元购买的房产，在出现无法办理产权证、面积有较大缩小的情况下，其应当会积极主动与开发商协商解决，故对段鹏所述其多次与开发商协商的陈述意见予以采信，这些协商会导致诉讼时效的中断并重新计算，故对中坤公司所述段鹏的起诉已过诉讼时效的答辩意见，法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、本判决生效后三十日内，北京中坤长业房地产开发有限公司为段鹏办理，大钟寺〇一一〇五七号商品房的房屋所有权证书。二、北京中坤长业房地产开发有限公司按每日六百四十五元二角八分的标准，向段鹏支付自二〇〇九年六月十五日起，至段鹏实际取得房屋所有权证书时止的违约金；其中截止至起诉之日的违约金八十四万二千零九十五元三角六分，北京中坤长业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付。三、北京中坤长业房地产开发有限公司向段鹏退还，建筑面积误差比例绝对值百分之三部分的房价款九万六千七百九十二元五角七分，双倍返还建筑面积误差比绝对值超过百分之三部分的房价款一百三十四万零八百九十九元七角四分；上述款项合计一百四十三万七千六百九十二元三角一分，本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中坤公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回段鹏的诉讼请求。上诉理由是：1、段鹏要求面积差异赔偿款以及逾期办证违约金的诉讼请求均超过诉讼时效。2、一审法院举证责任分配错误，段鹏是否履行了办理涉案房屋产权证其应履行的义务不应由上诉人中坤公司证明。在段鹏没有履行相应义务的情况下，中坤公司无法办理产权转移登记手续，中坤公司不存在逾期办证的违约行为。3、涉案房屋的面积差异是因建造消防通道导致的设计变更所致，应按照合同第九条约定协商解决而不应使用合同第十四条。4、原审判决对逾期办证的�数以及面积差异赔偿款的数额计算有误。
段鹏同意原审判决。
本院经审理查明：段鹏没有提供办理产权证所应提交的文件并交纳办证费用。涉案房屋的面积误差比为23.77％。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：段鹏与中坤公司所签订的《合同》，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。
关于段鹏要求中坤公司为其办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据合同约定，办理房屋产权登记应当由双方共同向权属登记机关申请办理，且段鹏同意委托北京市海淀区房地产交易所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并支付800元委托费用。现中坤公司同意为段鹏办理房产证本院不持异议，但是段鹏�应当按照合同约定支付800元委托费用并提交相应的办证材料，配合中坤公司办理房屋产权转移登记。在段鹏没有履行相应义务的情况下，中坤公司客观上无法单方完成房屋产权转移登记，故本院对原审判决第一项予以改判。根据合同约定因中坤公司的责任，导致段鹏未在合同约定的期限内取得房屋产权证书的，中坤公司应当承担违约责任。本案中，在合同约定的期限内，涉案房屋已经具备了办证条件。在合同继续履行的情况下，面积差异的问题不影响产权证的办理。段鹏在2013年1月提起本案诉讼，在此之前，由于段鹏没有及时明确是否继续履行合同，且在段鹏未履行其相应义务的情况下，中坤公司无法履行办证义务。所以产权证的迟延办理不能认定是因中坤公司的原因所致，故段鹏要求中坤公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于段鹏就面积差�所提出的诉讼请求。中坤公司没有提供充分证据证明其所述的设计变更经过有关部门批准并按合同约定通知段鹏。故中坤公司主张应按合同第九条约定处理本案的上诉理由本院不予采纳。根据合同约定，段鹏就面积差异所提出的诉讼请求是以合同继续履行为前提，因段鹏在本案中明确选择继续履行合同，故中坤公司所提时效问题不能成立。原审判决对于面积误差比的计算有误，本院重新予以核定。
综上所述，原审判决认定事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第8953号民事判决第二项；
二、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第8953号民事判决第一项为：本判决生�后三十日内，北京中坤长业房地产开发有限公司为段鹏办理大钟寺〇一一〇五七号商品房的房屋所有权证书。段鹏应当予以协助，并向北京中坤长业房地产开发有限公司支付办证费用八百元；
三、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第8953号民事判决第三项为：本判决生效后三十日内，中坤长业房地产开发有限公司向段鹏退还建筑面积误差比例绝对值百分之三部分的房价款九万六千七百九十二元五角七分，双倍返还建筑面积误差比绝对值超过百分之三部分的房价款一百三十四万零二百五十四元二角四分；
四、驳回段鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二万五千零三十八元，由段鹏负担九千二百五十六元（已交纳），由中坤长业房地产开发有限公司负担一万五千七百八十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万五千零三十八元，由中坤长业房地产开发有限公司负担一万五千七百八十三元（已交纳），由段鹏负担九千二百五十六元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 时 玲
代理审判员 李晓龙
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 舒 妍