江苏省宝应县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第560号
原告张学同（反诉被告）。
原告王笑莲（反诉被告）。
两原告共同委托代理人祁娟，江苏宝宜律师事务所律师。
被告宝应翔和商业管理服务有限公司（反诉原告）。
法定代表人秦建卫，董事长。
委托代理人张继元、葛景洲，江苏石立律师事务所律师。
原告张学同、王笑莲诉被告宝应县翔和商业管理服务有限公司（以下简称宝应翔和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，于2014年4月29日、2014年7月21日、2014年8月27日三次公开开庭进行了审理。原告张学同、王笑莲的委托代理人祁娟、被告宝应翔和公司的委托代理人葛景洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张学同、王笑莲共同诉称：两原告系夫妻关系，两原告与两被告于2011年10月9日、10月19日签订了两份商铺租赁合同，合同约定被告将亚细亚中央商城B区一楼30-32号、47-48号商铺租赁给两原告。租赁期限从商城开业起至于2014年10月15日止，第一年租金分别为61437元及42651元。2012年2月10日，原、被告又签订了商铺租赁意向书，被告将B区一楼34、35、41、42、43、49、50、59、60、61号商铺意向性租赁给两原告，两原告向被告缴纳了三万元定金，待被告正式通知后签订正式租赁协议，并且双方又签订了装修管理协议，被告�权原告可以对以上商铺进行装修。但由于中央商城种种原因，导致商城迟迟不能正式对外营业，双方于2012年5月份又签订了补充协议，协议约定：被告于2012年9月28日正式开业，并且内铺入驻率达到90%，如被告未在上述时间点内保证入驻率达90%，原告可享受免租期，也可直接退租（包含原告缴纳的租金、履约保证金、装修费和其他发生的费用）。直至目前，被告出租商铺的商城也未正式开业。原、被告曾多次协商未果，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告依法返还所收取的商铺租金、履约保证金、装修费合计人民币300524元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告宝应翔和公司辩称：原告无权要求退还房屋和保证金。原告诉称商场至今未开业不是事实，商场是从2012年春节开始试营业，商场各家商铺也正式对外营业，一直未有间断。商业内证照齐全，物业完备，包括消防验收证书，及安全检查证书等完全符合开业标准。原告首先正式签订正式租赁协议的商铺仅有一间B1N30-32，从其他商户商铺转租过来一间B1N47-48。签订租赁意向书的仅有B1N41-43、B1N49-50、B1N59-61。B1N34-35未办理任何手续被原告非法占有。原告在试营业之初就开始在商场经营，2012年9月9日之后也在经营，根据补充协议中约定“如未在2012年9为28日保证入住率达90%时，乙方享受免租期（2013年2月18日）也可直接退租”，由此可见，原告享受免租期继续经营和选择退租的时候点在2013年2月18日之前。原告超过2月18日继续在商场内经营，即意味着放弃了单方解除权。在享受免租期后就应该按约缴纳租金等相关费用。原告在未缴纳租金的情况下，非法占有B1N41-43，B1N49-50，B1N59-61，B1N34-35的商铺至今，被告对此商铺占有是保留追索的权利。综上，请�法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告宝应县翔和商业管理服务有限公司诉称：2012年2月10日，反诉被告与反诉原告签订了B1N41-43，B1N49-50，B1N59-61号商铺租赁意向书。双方约定反诉被告应在收到通知之日起5日内签订正式合同并足额缴纳租金等相关费用，逾期未签订正式商铺合同的，视为自动放弃租赁意向，定金不予退还。然而经反诉原告多次催告，直至今日，反诉被告既没有签订正式租赁协议付清租金，又非法占用反诉原告的商铺使用。为了保护自己的合法权益，反诉原告特向法院提起反诉，请予依法判决：1、反诉被告立即腾让非法占用B1N34-35，B1N41-43，B1N49-5O，B1N59-61号商铺。2、反诉被告立即支付商铺占有使用费至其实际搬出之日（暂算一年的商铺使用费249110元）。3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称：反诉被告并没有收到反诉原告要求其缴纳租金�通知；即使收到缴租金的通知，根据合同法第68条第3款的规定，反诉被告有权行使不安抗辩权。反诉被告可以暂时中止履行合同义务，只有在反诉原告提供适当的担保，或者由其行动表明可以按其合同履行约定时，反诉被告才可以恢复履行。但本案中，反诉原告并没有在补充协议约定的时间内对外营业，经反诉被告及其他承租户多次同反诉原告沟通，要求其履行合同约定，尽快对外营业，但反诉原至目前均未能够对外正式营业，且绝大多数商铺已经撤离中央商城。在此情况下，我们认为根据合同法第68条的规定，反诉被告可以暂时停止支付租金。我们认为反诉被告的行为并不是非法占用反诉原告的商铺，而是暂时停止履行合同义务，但反诉原告未能在合理的期限内恢复履行能力，并且没有提供适当的担保，因此，中止履行的一方即反诉被告可以解除合同。故反诉被告并不存在非法占用反诉原告商铺的行为。且反诉被告违法将消防通道承租给第三方对外经营儿童商品，致使对外使其他人无法正常使用该通道进入到原告正常承租的商铺的位置中，反诉被告在不得已的情况下将我们正常承租的B1区30-32、47-48号所有的商品移至通道旁的商铺中，也就是被告起诉的几个商铺中，我们认为反诉被告的行为是为了防止扩大由于反诉原告的违约行为所带给反诉被告的损失。因此，我们请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2011年10月9日、10月19日，原告与被告签订了两份宝应县亚细亚中央商城《商铺租赁合同》，约定由被告将中央商城B区一楼30-32号、47-48号商铺出租给原告经营。合同中，原、被告对各自的权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了租金104088元、保证金等费用13500元。原告交款后对所承租的商铺进�了装修。2012年2月10日，原、被告之间签订了一份亚细亚中央商城商铺租赁意向书，约定由被告将中央商城B区一楼34-35、41-42-43、49-50、59-60-61号商铺出租给原告经营，并且签订了装修管理合同。被告收取订金30000元，装修保证金1000元。原告交款后，对意向承租的商铺进行了装修。2012年5月份，原、被告之间签订补充协议一份，协议约定：双方一致同意商城于2012年9月28日开业，被告没有按照约定于2012年9月28日正式开业，也没有按照约定履行退租等义务。原、被告曾多次协商未果，遂引起本诉。
本案在审理过程中，本院依据原告的申请，对原告所承担的商铺及意向承租的商铺的装修委托价格评估部门进行了评估，其装修费用为94130元，评估费用1500元。
以上事实，有原告提供的商铺租赁合同、补充协议、交费凭证、签订协议书，以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法、有效。协议中约定了原告单方解除合同的条件，条件成就后，现原告主张解除合同，并要求被告根据补充协议约定主张返还房租、保证金、装修费，本院予以支持。对被告反诉原告非法占用的B1N34-35，41-43、49-50、59-61予以腾让，并交纳占有使用费249110的请求。本院认为，原、被告之间签订了意向书，被告也收取了订金，装修保证金，说明对方已实际履行了意向书，被告是予以认可的，被告的反诉无法律依据和事实依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告张学同、王笑莲与被告宝应县翔和商业管理服务有限公司于2011年10月9日、10月19日签订的两份《商铺租赁�同》自本判决生效之日起解除；
二、被告宝应县翔和商业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张学同、王笑莲房租、装修费244218元；
三、驳回被告宝应县翔和商业管理服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费5810元，由被告宝应翔和商业管理服务有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务的同时一并给付原告）。反诉受理费3736元，由被告宝应翔和商业管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费9546元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 吕士杰
审 判 员 殷 勤
人民陪审员 王义金
二〇一四年九月十八日
书 记 员 崔梦惠