安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第03163号
原告：杨素芬，女，1936年12月30日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。
委托代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。
委托代理人：孙东允，安徽董阔律师事务所律师。
被告：李庆辉，男，1967年5月1日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。
委托代理人：温文林，安徽洪淮律师事务所律师。
原告杨素芬与被告李庆辉合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年11月4日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员侯涛独任审判，于2014年12月8日公开开庭进行了审理，原告杨素芬委托代理人孙东允、郎茂文和被告李庆辉委托代理人温文林到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年2月2日转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月11日第二次公开开庭进行审理，原告杨素芬委托代理人孙东允和被告李庆辉委托代理人温文林到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨素芬诉称：原、�告于2008年4月16日签订一份建房协议，原告将位于土产公司院内的自有房屋交给被告承建，被告将原址一层、二层、三层返还乙方每层面积111平方米左右，且被告负责帮助原告办理房产手续。协议签订后，原告按协议如约全面履行了自己的义务。如今，被告已将房子建好，且也已就该房产办理了房产证，虽然被告按约定将房屋返还给原告，但却一直未按协议约定为原告办理房产过户手续。要求被告履行合同约定为原告办理房产过户手续。被告承担诉讼费。
2015年1月26日，原告向本院作出说明，具体诉讼请求为：要求被告为原告办理房产证号“南房字第××号”三楼一套房屋房产过户手续并承担过户费用。被告承担诉讼费。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、身份证1份。证明：原告主体资格。
2、建房协议1份。证明：原告与被告签订协议且约定被告负责为原告办理房产手续的事实。
3、法院调取房产登记材料2份，查询函1份。证明：争议房产的具体情况。
被告质证意见为：对原告提供的证据1无异议；对证据2的异议理由为争议土地证和房产证登记人为原告，被告义务仅为协助原告办理，产权证已办好，登记也是原告名字。还原面积为111平方米，协议最后一条，双方协议楼层由二层调为三层。对证据3无异议。
被告李庆辉辩称：对协议内容无异议；双方是合作建房，约定还原面积为111平方米，竣工后超出原约定的2.50平方米，超出部分原告应向被告支付价款；返还楼层，双方协商后变更，不是原告诉求的1、2、3层；被告仅为协助到房产局登记，是义务不是责任，交纳税费手续也看是谁名字，现已协助原告办理了房产登记手续，争议土地上产权人登记为原告，原告要求被告办理过户手续，无事实及法律依据；原告土地面积为200平方米，被告准备建成两栋，因种种原因，仅建成一栋，另外一部分空置，致使原协商变二层为三层的房屋无法交付（即如果两栋房屋都建成，三层就有两套），实际还原给原告两套，且原告仍有义务协助被告办理施工、准建手续；原告现在居住的孙洪照土地建的楼房第三层一套系原告方强行侵占的，被告不认可。
被告为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、身份证1份。证明：被告身份。
2、建房协议1份。证明：争议土地证和房产证登记人为原告名字，被告义务仅为协助原告办理，产权证已办理好，登记也是原告名字，协议还原面积为111平方米，协议最后一条，双方协议楼层由二层调为三层。
3、国有土地使用证1份。证明：争议房屋土地面积为204平方米，土地使用权人为原告，双方约定在这块土地建房二栋，实际因种种原因只建一栋。
原告质证意见：对被告提供的证据1无异议；对证据2的异议理由为约定返还原告面积为115平方米，不是111平方米；对证据3的异议理由为协议并没有约定建两栋房。
根据双方当事人提供的证据，经庭审举证质证，本院查明的法律事实为：原、被告于2008年4月16日签订一份建房协议，内容为：经双方协商，原、被告双方本着公平、公正、互惠互利自愿的情况下，原告将位于阜南县鹿城镇土产公司院内自有房屋（土地面积200平方，有产权证、土地使用证）交给被告开发承建，被告负责建筑各项费用及安全措施。被告将原址一层、二层、三层返还原告，每层面积111（115）平方左右，剩余归被告处置，被告负责原告房产手续。工程质量，按有关合理设计图纸设计施工，用轮窑砖，水泥用325#国标，钢材、电线及相关辅助设施材料要符合国家标准。窗户用海螺塑钢窗，一个中等防盗门，毛墙、毛地、自来水、电通、路通、下水道通、太阳能管道通、抽烟机管道通、有线电视、空调管道通，负责一户一表，水泥窗沿。原告提供的房屋和土地不得有争议，如有争议，原告负责承担甲方因此造成的相关费用。施工期限七个月，阴雨天除外。被告违约，按当地最高标准双倍赔偿原告，依此合同为基础。一楼，院子面积。原告在原使用土地面积，往北后退2米以内，房屋南北长度13.5米左右。采光通风、消防通道符合相关标准。注明：经双方协商二层调为三层。
协议后，被告在阜南县鹿城镇洪河东路北侧土产公司家属院东西向面南建成四层一栋楼房，其中最东侧四层（每层一套）系在原告原土地上，并于2009年12月对该四层为原告办理了房产证，后将其中的第一层、第三层各一套返还与原告，亦分别办理了过户手续，原告对此无异议。2012年5月，原告入住�离原告原土地向东第四家的房产登记为孙洪照的三楼房屋内，该楼房也系被告开发建设。
原告申请调取阜南县房地产产权档案显示：原告建房有设规划许可证、系与孙洪照、刘文珍等10户联合建房，约定在洪河东路北侧土产公司家属院建房两栋，东边一栋，三梯六户共四层，西边一栋，一层四户，共四层：东边一栋第二家一至四层归孙洪照所有，最西边一至四层归原告所有；西边一栋无原告房产；建设工程规划许可证上显示建设单位（个人）为孙洪照、原告等共七户，项目为住宅楼；原告给被告出具有授权委托书，委托被告对其所有的房屋所有权证号：“字第2006-××号”，土地使用证号：“南国用2000字第×××号”已拆迁，于2008年9月由被告开发建设五层楼，该五层楼的产权全权委托被告办理在原告名下，该楼一层、三层产权属原告�有，办证费用由原告承担，由被告办理第二、四、五层产权过户等一切手续，办证费用由被告承担；该委托书经安徽省阜南县公证处公证。孙洪照建房有设规划许可证，系与原告、刘文珍等10户联合建房，项目为住宅楼，土地使用权证号：“南国用2001字第×××号”。
另查明：原告按协议提供与被告阜南县鹿城镇土产公司院内自有房屋的土地使用证为“南国用2000字第×××号”，使用者登记为原告，房产证号“南房字第××号”，房地产权利人为原告；阜南县房屋产权登记中心向本院出具的查询函显示：产权人原告，房产证号“09D00×××号”房屋坐落洪河东路北侧，第一层过户给王志成、第二层过户给李青、第三层过户给马革、第四层过户给梅俊杰；孙洪照，产权证号“09D00×××”，第一层过户给丁同、第二层过户给张鹏、第四层过户给叶中侠。被告自认在孙洪照土地上建房一栋共四层四套，双方约定一层一套、二层一套共两套返还给孙洪照，三、四两层两套房归被告所有，后被告又购买了还原给孙洪照的两套房，即这四套房均全部属被告所有。
按原、被告协议，原告应得房为三套，即一层一套、三层二套，其中原告原土地上建成的楼房一层一套、三层一套原告已实际得到，该两套房产证也已办理，与被告无纠纷；第三套，原告实际得到并
居住的系孙洪照房产证显示的第三层一套（产权证号“09D00×××”），未办理房产过户。
2015年3月10日，本院向孙洪照调查核实，孙洪照原在阜南县土产公司院内自有房屋系委托被告开发，被告已给孙洪照一次性经济补偿，房屋建成后所有房产手续等委托由被告办理，双方协议经过公正，现�履行完毕，该建成的房屋如何处理，与孙洪照无关，其放弃该房产所有权，不参加本案诉讼。
本案的争议焦点为：原、被告双方签订合作开发房地产合同是否为有效合同；原告是否应支付被告部分工程价款（超出约定建筑面积）；原告诉求是否合法及依据、被告是否应按协议约定为原告办理房产过户手续。
本院认为：原、被告签订建房协议，系双方真实意思表示，且原告提供有国有土地使用证、房产证，建设规划许可证，房产登记手续，不违反法律禁止性规定，应为有效。双方应本着诚实信用原则全面履行，但被告未按协议约定为原告全面办理房产过户手续，原告要求被告为其办理房产过户手续是合法的，本院予以支持。过户费用从原告授权委托书上承诺的内容上看返还原告的房屋过户费用由原告承担，故应由原告承担；原告要求被告承担过户费用，本院不予�持，应驳回，且该费用尚未发生，如费用产生后，原告如认为被告违约，原告可另行向被告主张违约责任。被告辩称约定还原面积为111平方米，竣工后超出原约定的2.50平方米，超出部分原告应向被告支付价款，本院不予支持，因未提供证据证明还原面积为111平方米还是115平方米，且即使超出原约定的2.50平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告不应向被告支付价款。被告辩称原告土地面积为200平方米，被告准备建成两栋，仅建成一栋，另外一部分空置，致使原协商变二层为三层的房屋无法交付（即如果两栋房屋都建成，三层就有两套），原告现在居住的孙洪照土地建的楼房的第三层一套系原告方强行侵占的，被告不认可，本院不予采信，因双方协议中无两栋房屋都建成，三层就有两套约定及须�栋建成才返还原告三套的约定。根据双方的协议，原告仅提供国有土地使用证、房产证，只收取固定利益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，双方的协议应为土地使用权转让合同，原告按约提供了土地使用证、房产证，即完成了协议义务，被告即应按约履行协议内容；原告等10户联合建住宅楼一栋，被告与原告、孙洪照分别签订协议联合开发房地产，在原告、孙洪照等联合建房一栋的基础上为孙洪照建四层四套的房产并归被告所有，原告为保护自已的权益，在被告不能按约返还原告第三套房的情况下，有权选择被告开发的并已经属被告所有的房屋作为返还房并占有使用，其行为并无不当。被告辩称现已协助原告办理了房产登记手续，争议土地上产权人登记为原告，原告要求被告办理过户手续，无事实及法律依据，本院不予支持，因被告虽为原告原土地使用证上建的房屋办理了过户手续，但只主动返还了原告两套房屋，并未给原告办理第三套房屋过户手续，未完成协议义务，依协议应为原告办理第三套房屋过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第六条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告李庆辉于本判决生效之日起三十日内为原告杨素芬办理位于安徽省阜南县鹿城镇洪河东路北侧阜南县土产公司家属院内一栋住宅楼三楼一套房屋的房产过户手续（总房产证号：“�房字第××号”）；
二、驳回原告杨素芬的其他诉讼请求。
案件受理费80元（原告预交），由被告李庆辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 侯 涛
人民陪审员 张 超
人民陪审员 李西凤
二〇一五年三月十一日
书 记 员 杜 昊
附（2014）南民一初字第03163号民事判决书适用有关法律条文
《中华人民共和国物权权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；�二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己的主张，有责任提供证据。
告知事项：本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。