广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终161号
上诉人（一审原告）宋仕伟，男，汉族。
委托代理人韦荣武。
委托代理人黄乔。
被上诉人（一审被告）广西垦建房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人谭济昊，董事长。
委托代理人马彬华。
委托代理人姜建芳。
上诉人宋仕伟因与被上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司（以下简称垦建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人宋仕伟的委托代理人韦荣武、黄乔，被上诉人垦建房地产公司的委托代理人马彬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年6月9日，原、被告签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：201107280002），约定：1、原告向被告购买位于贵港市港北区金港大道豪港华庭第X幢X单元X号商品房，该房屋总价款376881元；2、合同第十九约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；3、合同附件十三补充协议第五条约定：（1）第五条第2点约定办理《房屋所有权证》需要的所有费用由买受人承担并按要求付清，否则，因此而导致买受人不能在规定期限内取得《房屋所有权证》的，由买受人承担全部责任；（2）第五条第3点约定由于房屋权属证书书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；（3）第五条第4点约定出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则从逾期之日起，出卖人按已付房价款的万分之二支付利息给买受人。
合同签订后，原告付清了购房款377215元（含面积误差价款334元）。2013年9月14日，原告与被告办理房屋交接手续，原告在《入伙办理流程表》、《验收交接书》上签字确认接收了商品房。
另查明，2014年6月19日，被告的下属分公司向贵港市人民政府提交《请求政府协调处理项目综合验收的请示》，该请示内容为关于豪港华庭X号楼综合验收未完成以及被告土地出让金相关问题情况向贵港市人民政府汇报请示。2015年1月16日，贵港市人民政府办公室出具《关于豪港华庭项目综合验收有关问题的函》，该函内容为国有土地使用权出让合同与土地出让地价款付款协议书相差452.6756万元、不按期支付土地出让土地价款滞纳金、豪港华庭小区二期用地提高容积率未按规定补交土地出让价款等三个问题在未依法依规解决前，目前无法出具豪港华庭X号楼项目规划核验报告。被告据此主张未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任。
2015年8月27日，贵港市住房保障和房产管理局出具一份《关于楚宝寓来信的答复》，答复内容为“目前，该小区开发企业广西垦建房地产开发有限公司尚未就豪港华庭X号楼提出办证申请，主要原因是该楼未取得工程竣工验收证明”。
2015年11月16日，贵港市住房保障和房产管理局出具一份《告知书》，该书内容为“截止2015年11月16日前该局未收到广西垦建房地产开发有限公司申请办理豪港华庭X幢房屋登记相关材料”。被告至今未将办理豪港华庭小区第X幢X单元X号商品房的相关房屋产权登记资料报产权登记机关备案。
还查明，2013年9月9日，原告向被告支付办证费500元。2013年4月26日，原告向被告支付了更名费8000元、更名费税款24874元。原告至今未取得房屋所有权证。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告向被告付清总房款377215元。2013年9月14日，原告签字确认接收了商品房，有被告提供《入伙办理流程表》、《验收交接书》予以证实，事实清楚，证据充分，应予确认。根据合同有关产权登记的约定，被告在商品房交付使用后365个工作日（即连续计算为527天）即从2013年9月15日起到2015年2月18日为被告进行产权登记资料备案的期间，原告应于2015年2月18日前取得房屋所有权证书，但原告至今未取得房屋权属证书。综合本案到案证据分析，原告已付清购房款并预交办证费，但被告所提供的证据不足以证明其已于2015年2月18日前将豪港华庭小区第X幢X单元X号商品房所需办理房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案并已完成了备案登记，亦无证据证实被告至今为止已完成该房产相关权属的备案登记。故造成原告至今未取得房屋所有权证书，系被告的责任，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告请求被告继续履行《商品房预售合同》，将办理豪港华庭小区第X幢X单元X号商品房房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，符合法律规定，应予支持。根据该合同附件十三补充协议第五条第4点约定，因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的万分之二支付利息给原告。由于双方当事人已对逾期办证违约金进行了具体明确约定，即原告逾期取得房屋所有权证的，被告按已付房价款的万分之二支付利息给原告，该补充协议虽为被告提供的格式合同，但该约定系双方当事人的真实意思表示，且原告无证据证明双方约定的违约金过低、不能作被告承担违约责任的标准与依据，故应适用双方约定的标准计付违约金。原告提出合同补充协议第五条第4点约定为格式条款应为无效条款的主张，该条款虽为被告提供的格式条款，但该条款内容约定具体明确，双方对该格式条款的理解无争议，也不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且该条款作为合同的补充内容，根据交易习惯，合同补充协议属特别约定，合同有特别约定的，应当依照特别约定处理。再且该条款内容并不符合《中华人民共和国合同法》第五十三条规定的免责条款无效的情形，故原告此主张，该院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。虽然原告目前尚未取得房屋所有权证，但原告已实际接收并控制使用房屋，且原告未能举证证明因被告违约造成的损失情况，故原告请求被告按已付款的万分之二支付违约金，依据不足，不予支持。基于前述，原告请求被告支付迟延办理房屋所有权证违约金（违约金计算：以已付房款377215元为基数，从2014年6月10日起按每日万分之二的利率计该房屋取得房屋所有权证之日止，暂计至2015年7月31日为31459.73元）的诉请，不予全部支持，仅支持违约金75.44元（违约金按全部已付房款377215元的万分之二计付），超出部分，应予驳回。原告请求被告办理房屋所有权证的诉请，因核发房屋所有权证与否系房地产交易管理部门的行政行为，并非被告所能控制的，故原告该诉请，不予全部支持，仅支持被告协助办理该房产权属登记的相关手续。原告请求被告退回办证费500元的诉请，双方约定办证费由原告负担，且依据交易习惯该项费用应由房屋买受人承担。虽然具体数额由有关部门按规定收取，但原告并未明确表明放弃要求被告代为办证，故原告该请求，不予支持。原告请求被告退回更名费8000元和更名费税款24874元，因有关房屋契税相关部门收取，且合同亦约定逾期未取得房屋所有权证的相关办证费由原告负担，再且该费尚未发生尚未能确定数额，原告亦未表明不需被告代办产权证，原告的该项请求，没有法律依据，应予驳回。被告提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任的抗辩，但从被告所提供的证据分析，豪港华庭X幢楼未完成综合验收因土地出让金、滞纳金、二期用地提高容积率问题尚未解决，导致其未能获取项目规划核验报告，前述问题并不符合合同所约定被告免责事由的情形，被告未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故被告该抗辩理由，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、广西垦建房地产开发有限责任公司继续履行《商品房预售合同》（合同编号：201107280002），将办理豪港华庭小区X幢X单元X号商品房的相关房屋产权登记资料报产权登记机关备案，并协助办理该房产权属登记的相关手续；二、广西垦建房地产开发有限责任公司向原告宋仕伟支付逾期办理房屋产权证的违约金75.44元；三、驳回原告宋仕伟其他诉讼请求。本案案件受理费1421元，减半收取710元，由原告宋仕伟负担。
上诉人宋仕伟不服一审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十九条第（三）项第2点第（1）种约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。而《商品房预售合同》附件十三补充协议第5条第（4）点约定的是出卖人逾期向产权登记机关提交办证资料备案的违约责任，如有特殊原因不能提交，应当尽告知义务，否则应按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。这两种违约金是针对两种不同违约情形做出的约定，并不冲突，上诉人可以依据《商品房预售合同》第十九条第（三）项第2点第（1）种约定主张权利。二、补充协议第5条第（4）点明显属于不合理条款，因为按照该条款约定，出卖人逾期提交办证资料无论经过多长时间，都是按已付房款的万分之二承担违约责任，明显减轻了出卖人应承担的责任。三、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在签订合同时，被上诉人没有尽到说明、解释及提醒义务，也没有用特别的字体进行提醒，因此该条款应为无效条款，对上诉人没有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、由于被上诉人没有按照约定为上诉人办理房屋产权更名手续，被上诉人应退还收取的更名费及更名税费给上诉人。综上所述，一审法院判决被上诉人只按已付房款的万分之二计付违约金是错误的，请求撤销一审判决第二项，改判：1、由被上诉人以已付房款377215元为基数，从2015年2月19日起至上诉人实际取得房产证之日止，按日万分之二的利率支付逾期办证的违约金给上诉人；2、由被上诉人退还更名费8000元和更名税款24874元给上诉人；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人垦建房地产公司辩称，根据上诉人与被上诉人签订的合同附件十三的补充协议第五条约定，出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则从逾期之日起，出卖人按已付房价款的万分之二支付利息给买受人。该《补充协议》是特别约定，双方应按特别约定履行，况且在交付房屋给上诉人后，被上诉人已多次将相关资料报送产权登记机关，是产权登记机关的原因不接收被上诉人报送的资料。上诉人没有表明不需要被上诉人代办房屋产权证，上诉人请求被上诉人退回更名费和更名费税款，理由不成立，应不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案在二审期间，被上诉人已将办理房产的相关资料报送到了产权登记机关备案，且大部分购房者已领取了房产证。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。
本案上诉争议的焦点是：上诉人请求被上诉人按每日万分之二的利率支付逾期办理房屋产权证违约金应否支持。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房预售合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。被上诉人把商品房交付给上诉人使用后，未按合同约定在365个工作日内将办理房产证所需的相关资料报送产权登记机构备案，被上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十九条第（三）项第2点第（1）种约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，但由于双方在《商品房预售合同》附件十三补充协议第5条第（4）点又约定，出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则从逾期之日起，出卖人按已付房价款的万分之二支付利息给买受人。由于补充协议是对原合同的补充或者变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，当补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准。本案中，办理房屋所有权证是房产管理部门的行政行为，出卖人的主要责任是要把办理房产证所需的相关资料报送产权登记机构备案，上诉人在本案的起诉请求之一也是要求被上诉人继续履行合同，将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，并办理该房屋所有权证。因此，一审法院判决被上诉人按已付房价款的万分之二支付利息给上诉人，符合合同补充协议的约定，本院依法予以维持。上诉人以被上诉人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记为由，主张应按日万分之二计付违约金，因与合同补充协议的特别约定不符，本院依法不予支持。由于上诉人没有表明不需要被上诉人代办房屋产权证，因此其请求被上诉人退回更名费和更名费税款的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1421元，由上诉人宋仕伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 梁明燕