广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2070号
原告：楚某某，男，汉族，住南宁市××乡塘区××号。
委托代理人：马锦炎，广西金卡律师事务所律师。
委托代理人：谢彩灵，广西金卡律师事务所实习律师。
被告：南宁市某某开发总公司，住所地：南宁市××区××路××号。
法定代表人陆某某，总经理。
委托代理人：邓某某，男，汉族，南宁市某某开发总公司办公室副主任。
委托代理人：黄某某，男，汉族，南宁市某某开发总公司营销部业务主管。
原告楚某某诉被告南宁市某某开发总公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2013年10月8日公开开庭进行了审理。原告楚某某及其委托代理人马锦炎、谢彩灵，被告南宁市某某开发总公司的委托代理人邓某某、黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年6月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于青秀路16-1号的青秀花园1号楼1单元101号商品房，总价款700214元，2007年8月31日前交付使用，在交付使用后720日内办理房地产权属证书。合同签订后，原告按合同约定一次性付清房款。此后原告多次向被告询问、催促办理权属登记备案情况，被告拖欠至今，被告依约应按已付房价款的1%向原告支付违约金7002.14元。由于被告交付的商品房不符合交付标准，导致该房屋交付两年后仍不能装修使用，因此，在原告不能装修使用该房屋之前所产生的物业费应由被告承担。原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求人民法院判令：1、被告于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；2、被告向原告支付逾期备案违约金7002.14元（按照已付房价款700214元的1%计算），并补偿原告前期交付的物业管理费用1501.39元，本案结案前免收原告的物业管理费；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告要求补偿物业管理费用1501.39元及减免物业管理费的诉讼请求不应向被告主张，也不应在本案中审理，原告应当就物业费问题对物业服务公司提起诉讼。2、南宁市中级人民法院作出的（2010）南市行终字第55号行政判决书已将本案涉案房屋的规划总平图（审批号为2007-151号）撤销，被告也积极处理此事，重新报批规划总平图。3、原、被告双方在合同的附件五《补充协议》中约定：甲方（被告）因建设需要，正申请变更小区的总平面规划和设计，故商品房买卖合同签订前的总平面规划和设计若与变更后的不一致，以变更后的总平面规划和设计为准。甲方（被告）已将上述情形告知乙方（原告），乙方（原告）仍自愿签订本《商品房买卖合同》，并愿意承担相关之风险和可能之损失。因此，由于变更后的总平面规划图被撤销所产生的损失，原告也应当承担部分责任。
经审理查明：2007年6月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的南宁市青秀区青秀路16-1号青秀花园1号楼1单元101号房，房屋建筑面积为227.49平方米，总房款为700214元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、特别约定：（1）若政府备案政策调整，则按调整后的政策执行，备案时间相应顺延。（2）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不按时向出卖人提交相关办证资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用、不按期偿还银行贷款导致贷款银行未能出具同意其办证的相关证明文件等）造成商品房不能在规定期限内办理《房屋所有权证》的，由买受人承担全部责任。合同附件五《补充协议》约定甲方（被告）因建设需要，正申请变更小区的总平面规划和设计，故本《商品房买卖合同》签订前的总平面规划和设计及在相关媒体所作的广告宣传所涉及有关小区配套设施的承诺，若与变更后的小区总平面规划和涉及不符的，以变更后小区总平面规划和设计为准；甲方（被告）已将上述情形告知乙方（原告），乙方（原告）仍自愿签订本《商品房买卖合同》，并愿意承担相关之风险和可能之损失。……合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约付清了全部房款700214元。原告确认于2007年6月20日收到上述房屋的钥匙；2007年6月20日，被告向南宁嘉地隆物业有限公司出具了一份《交房确认单》，确认其已向原告交付房屋。因被告至今仍未履行其权属登记备案义务，原告为维护自身合法权益，特诉至本院，提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
以上法律事实有原告提供的《商品房买卖合同》证据证明。
在审理过程中，被告向本院提供原告与南宁嘉地隆物业管理有限公司于2007年8月8日签订的《青秀花园小区前期物业管理服务协议》，以证明原告应向南宁嘉地隆物业管理有限公司主张物业费。原告对《青秀花园小区前期物业管理服务协议》真实性无异议，但仍主张被告承担物业费。
另查明，本案涉诉房屋所在的“青秀花园”小区的购房合同中约定该小区是依据南宁市规划管理局2002年9月17日审批的总平图（2002-153号）规划进行建设。2007年12月31日，南宁市规划管理局撤销原规划总平图、作出了审批号为（2007-151号）规划总平图，将小区东南角的办公楼调整为北楼加高至6层，南面加高至18层，并取消了原规划中的中庭游泳池。部分业主认为南宁市规划管理局的行政许可行为侵害了该小区业主的共有财产权益，遂向法院起诉。2010年12月1日，南宁市中级人民法院以南宁市规划局作出（2007-151号）规划总平面图时，既未依法告知该小区业主享有要求听证的权利，也未依法举行听证，属于违反法定程序为由，作出（2010）南市行终字第55号行政判决书，判决撤销南宁市规划局于2007年12月31日作出的审批号为（2007-151号）规划总平图。
本院认为：原、被告于2007年6月20日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规，合法有效，双方应诚信履行己方义务。原告依约向被告付清了房款，被告亦应按合同约定协助原告完成相关的权属登记备案手续。根据双方合同约定，被告应于商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2007年6月20日向南宁嘉地隆物业有限公司出具了一份《交房确认单》确认其已向原告交付房屋，则被告应于2009年12月11日前完成产权备案登记手续。但被告至今未向原告收集相关办证资料提交房管部门进行权属登记备案，确已构成逾期备案，应承担逾期备案的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告不要求退房，要求被告于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，有合同及法律依据。同时，原告主张根据第十五条第2项约定，不退房情形下，被告应按原告已付房价款700214元的1%即7002.14元向原告支付违约金，原告的此项诉讼请求有合同及事实依据。原、被告双方虽在合同附件五的《补充协议》中约定“在商品房买卖合同签订前的总平面规划和设计若与变更后总平面规划和设计的不一致时，以变更后的总平面规划和设计为准；甲方（被告）已将上述情形告知乙方（原告），乙方（原告）仍自愿签订本《商品房买卖合同》，并愿意承担相关之风险和可能之损失”，但原告与被告签订《商品房买卖合同》的主要目的，是通过向被告购买商品房从而取得房屋的所有权，在签约时原告无法预见规划的变更导致不能办理产权登记，被告作为出售商品房的一方，理应依约向将办理房屋权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。现涉诉房屋因总平面规划图被撤销而无法办理房产证，而规划总平图理应由出售房屋的一方即被告方提供。基于公平原则，不能因《补充协议》中约定了由原告方自担风险的免责条款而免除被告向产权登记机关提供办理房屋权属登记所需相关材料的义务，亦不应免除被告承担逾期备案的违约责任。因此，对于原告要求被告于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并要求被告支付违约金7002.14元的诉讼请求，本院予以支持。至于物业费，因涉诉房屋的物业服务合同系原告与南宁嘉地隆物业管理有限公司所签订，根据合同相对性原理，原告对物业费的收取产生异议，应向南宁嘉地隆物业管理有限公司主张权利，而不应向被告主张。因此，对于原告要求被告补偿原告前期交付的物业费1501.39元及本案结案前免收原告的物业费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
一、被告南宁市某某开发总公司于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；
二、被告南宁市某某开发总公司向原告楚某某支付逾期备案违约金7002.14元；
三、驳回原告楚某某的其它诉讼请求。
本案受理费已由本院减半收取5444元，由原告楚某某负担12元，由被告南宁市某某开发总公司负担5432元。此款原告楚某某已预交，被告南宁市某某开发总公司所应负担部分，随同上述应付款项一并支付给原告楚某某。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，将按自动撤回上诉处理。
代理审判员 袁宇飞
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 陈晓丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第二款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。