陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终3224号
上诉人（原审被告）陕西某某有限责任公司。
法定代表人兰某某，该公司总经理。
委托代理人王丽萍，陕西尚文律师事务所律师。
委托代理人魏备娜，陕西尚文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯某某。
委托代理人吴刚，陕西秦耀律师事务所律师。
上诉人陕西某某有限责任公司（以下简称某某公司）因与被上诉人冯某某租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(XXXX)碑民初字第04143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某某公司的委托代理人王丽萍、魏备娜，被上诉人冯某某的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯某某原审诉称，XXXX年X月XX日，其购买了某某公司开发的某商铺，总购房款60000元。同时双方签订了《投资委托型用户》合同并进行了公证。该合同明确约定给小业主按成交额保底15%投资回报。后某某公司实际控制并使用该商铺，遂双方签订了以原合同购房款10%为标准支付年租金的租赁合同。XXXX年1月，三年合同届满，某某公司单方以亏损为由通知将年租金从10%降至1.6%，在业主强力反对的情况下调整为3.5%，冯某某对此不予同意，双方因租金发生争议，未能续签XXXX年1月以后的租赁合同。XXXX年9月13日某某公司公告即某某公司以发布单方公告的方式使用冯某某所购商铺至今未支付租金。现诉至法院请求判令某某公司支付自XXXX年1月1日至XXXX年7月31日租金共计9500元，并要求计算至商铺实际返还之日；诉讼费由某某公司负担。
某某公司辩称，对于冯某某所述与某某公司签订购房合同的事实予以认可，现表示同意与冯某某续租。其曾于XXXX年9月13日在《陕西日报》刊登公告，请冯某某在内的各小业主持原合同来公司洽商签约，冯某某却有意不与某某公司协商、签约，应视为冯某某自愿放弃权利。且其在XXXX年至XXXX年三年期间按照年租金10%标准给冯某某已经兑付租金，造成公司巨额亏损。现为了顾全大局，维护社会稳定，同意按XXXX年8%、XXXX年9%、XXXX年10%的标准给冯某某在内的业主发放租金。某某公司变更代理人后辩称，冯某某将涉诉商铺的权利已经转让给xx公司，冯某某主体资格不适格。且双方签订的合同名为租赁合同，实为委托投资经营合同，双方未建立法律意义上的租赁关系，故请求驳回冯某某的诉讼请求。
原审法院经审理查明，XXXX年2月28日，冯某某与某某公司签订《西安市商品房购销合同》，约定由冯某某购买某某公司开发的商铺，建筑面积6平方米，每平方米价格为10000元，总购房款60000元。同日，双方签订《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件，约定冯某某付清商铺全部款项的同时将所购买的商铺租赁给某某公司下属西安某某精品广场经营，西安某某精品广场按照商铺成交金额即总购房款的15%支付冯某某作为投资收益。该合同于1998年3月3日在陕西省公证处进行了公证。合同订立后，冯某某支付了全部房款，西安某某精品广场每年按照总购房款的15%标准支付冯某某商铺租金。后某某公司取代某某公司参与西安某某精品广场商铺经营活动。遂双方就租赁事宜达成一致意见，约定某某公司每年按照总购房款的10%标准支付冯某某商铺租金，某某公司亦实际按照合同约定的10%标准支付冯某某租金至2013年底。XXXX年1月，某某公司以亏损为由要求降低商铺房租，遭到冯某某反对，双方因租金发生争议，未能续签XXXX年1月1日以后的租赁合同，但某某公司仍继续使用该商铺至今并未支付冯某某租金。诉讼中，某某公司解除对周某某、张某某的委托，变更委托代理人为王某某、魏某某。某某公司庭审后向本院提交司法鉴定申请，申请对某某楼在XXXX年至XXXX年7月期间的市场租金进行司法鉴定。
原审法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冯某某通过签订购房合同购买某商铺，依法取得了该商铺的所有权。某某公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。XXXX年1月1日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，某某公司应当退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，但其实际仍继续对该商铺进行经营管理，冯某某亦认可某某公司继续经营，应视为双方均认可之前订立的租赁合同继续有效，但期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。故冯某某请求某某公司支付自XXXX年1月1日至XXXX年7月31日租金共计9500元的诉讼请求，于法有据，予以支持；XXXX年8月1日以后至某某公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款（60000元）的10%标准计算支付。某某公司主张XXXX年至XXXX年租金每年分别按照总购房款的8%、9%、10%的标准支付，无事实及法律依据，依法不予采纳。关于某某公司所提冯某某将涉诉商铺的权利已经转让给xx公司，冯某某诉讼主体资格不适格，且双方未建立法律意义上的租赁关系的主张，因冯某某通过签订《西安市商品房购销合同》及其附件取得涉诉商铺权利，该合同也经过公证机关公证，且某某公司对其上述主张并未提交充分、合法、有效的证据予以证实，也不能否认双方的租赁合同关系，故对其上述辩解理由，不予采信。关于某某公司庭审后申请对祥和楼在XXXX年至XXXX年7月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方租赁合同期限为不定期，租金应参照原合同标准执行，且在此期间某某公司亦实际使用该商铺，故对其鉴定申请依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决：被告陕西某某有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告冯某某自XXXX年1月1日至XXXX年7月31日租金共计9500元；XXXX年8月1日以后至被告某某有限责任公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付原告冯某某。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告负担（此款原告已交纳，被告于本判决生效后十日内直付原告）。
宣判后，某某公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误，本案案由应该是委托投资经营合同纠纷，不是租赁合同纠纷；某某公司接受冯某某的委托代其对所购买商铺进行经营，并按约定每年向冯某某支付费用，某某公司自XXXX年1月1日以后没有与冯某某签订合同，某某公司没有义务支付冯某某投资收入，且冯某某已于XXXX年4月将其在《西安市商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给xx公司，故其并非本案适格的原告，无权提起诉讼；某某公司与冯某某签订的合同履行期至2013年12月31日，合同履行期届满后，某某公司于XXXX年2月13日向所有业主发出通知，要求根据市场经济规则和摊位楼层实际租金收益，重新与业主签订合同，按摊位投资额的3.5％支付使用费，重新签订合同，冯某某迟迟不到某某公司指定地点与某某公司签订新的合同，XXXX年9月13曰，某某公司在陕西日报刊发公告，督促冯某某签约续租，但冯某某却有意不与某某公司联系签约事宜，应视为其自愿放弃其权利，双方就XXXX年1月1日后的管理费并没有达成一致意见，且某某公司并未实际使用该房屋，即就是某某公司使用房屋，对使用期间的占用费应当依据市场实际价格来确定，原审法院依据《合同法》第236条认定某某公司与冯某某已经形成了不定期租赁合同关系，租金应该参照原合同标准执行，系适用法律的错误；原审判决对于某某公司庭审中提出的证据不予采纳是错误的，某某公司提交了冯某某与xx公司签订的《转让协议》，证明冯某某已经将其在《西安市商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给xx公司，冯某某主体资格不适格，而该份证据的原件在冯某某控制之下，而冯某某有意不提交，符合相关司法解释规定的情形，但是原审法院以某某公司未提交充分、合法有效的证据证实，而对该份证据不予采信，使得某某公司承担举证不能的法律后果，属于适用法律错误；原审某某公司申请原审法院对涉案房屋实际占用费予以司法鉴定，原审法院应当依法予以司法鉴定但未予鉴定。请求：撤销原判，改判驳回冯某某的诉请或发回重审，诉讼费全部由冯某某承担。
冯某某辩称，其享有明确的合法出租权利；本案案由是租赁合同纠纷，原审判决适用法律正确，认定事实清楚；租赁合同默示更新后，按照法律推定，双方签订了租赁合同。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯某某与西安某某公司签订《西安市商品房购销合同》，购买了涉案商铺，某某公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。XXXX年1月1日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，某某公司并未退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，仍继续对该商铺进行经营管理，对此冯某某未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。原审法院根据本案合同履行情况，判令某某公司支付自XXXX年1月1日至XXXX年7月31日租金，XXXX年8月1日以后至某某公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付，判决并无不当。某某公司申请对祥和楼在XXXX年至XXXX年7月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方存在租赁法律关系，租金应参照原合同标准执行，原审法院对某某公司鉴定申请不予准许，与法有据。综上，某某公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，某某公司已预交，由某某公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 徐妍萍