河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终2484号
上诉人（原审被告）：汝南县大地房地产开发有限公司。住所地：汝南县汝宁镇旗杆街**号。
法定代表人：张利红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李季，河南周晓华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩战豪，河南周晓华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：彭合清，男，1963年11月7日出生，汉族，住河南省汝南县。
委托诉讼代理人：胡志慧，河南安澜律师事务所律师。
上诉人汝南县大地房地产开发有限公司因与被上诉人彭合清商品房买卖合同纠纷一案，不�汝南县人民法院（2017）豫1727民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汝南县大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李季、韩战豪，被上诉人彭合清及其委托诉讼代理人胡志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汝南县大地房地产开发有限公司的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、双方当事人未就房价问题达成一致意见；2、商品房买卖合同应为有效。
彭合清辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
彭合清向一审法院起诉请求：请求依法判决被告继续履行与原告签订的商品房买卖协议，依照原约定的每平方米8000元计算房屋价款，办理所购买的房屋的按揭手续。
一审法院�定事实：2014年12月26日，经双方协商，彭合清选定大地公司开发的位于汝南县汝宁镇西美国际花园1116、1115、1113上共计约336平方米商铺,即坐东向西商铺三间后，与大地公司签订了商品房保留协议。协议约定，涉案商品房采用按揭付款。彭合清在开盘后3日内支付百分之四十或以上首付，提供完备的按揭手续资料，签订《商品房买卖合同》，并配合大地公司办理房屋按揭手续，彭合清当日支付100000元。自2015年3月13日起，彭合清分别向大地公司付40万元，6月5日付50万元，10月26日付100000元，共付110万元，大地公司向彭合清出具了四张记载彭合清之名的购房款收据。2015年6月5日，彭合清缴纳房款时，大地公司在购房发票上记载房屋编号为1117、1118、1119号(原选房屋位置没有改变），予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，认定如下：一、证人徐某、谭某证言证明�认定。证人徐某、谭某分别证明:当时彭合清选定购买房屋后，与时任大地公司副总经理刘斌约定以每平方米8000元购买所选定的房屋，当时大地公司让彭合清在空白合同上署彭合清之子彭文生、彭成胜名字，合同没有交给彭合清。后因大地公司对房屋价格涨价，双方发生纠纷时，谭某证明其到大地公司进行了协调，刘斌许诺每平方米不超过8000元等事实。在庭前会议质证时，大地公司诉讼委托代理人秦佳佳对双方约定为每平方米8000元的事实，表示不清楚。但谭某参与调解房价，以每平方米8000元并没有调解成。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”，第三款规定“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认”。彭合清及诉讼委托代理人申请一审法院调取汝南县房地产管理所2014年间的商铺市场价格。据此，一审法院调取了汝南县县城天龙、万和、康定新城小区商铺房，在汝南县房地产管理所2013年、2014年4月、2015年9月间存档的销售合同。三小区的商品房销售单价分别在每平米4548.1元、4100元和5021.74元，即2014年间的商铺每平方米价格在4000元至6000元左右。徐某、谭某关于涉案商品房价格的证明内容，能与当时的市场价格相印证。大地公司诉讼委托代理人亦对因涉案房屋价格问题，谭某曾到大地公司予以协调的事实予以认可。上述证据之间，能够相互印证双方曾约定涉案商品房单价每平方米不超过8000元的事实。大地公司诉讼委托代理人李季辩称的理由，缺乏相关证据支持。故此，一审法院予以采信徐某、谭某证言，作为本案的定�依据。商品房买卖合同的认定。彭合清、大地公司诉讼委托代理人秦佳佳的陈述及徐某的证言，均证明当时签订的涉案商品房买卖合同是多份合同，彭合清在合同上签署了其子彭文生、彭成胜的名字，合同没有交给彭合清。大地公司法定代表人或工作人员未在商品房买卖合同上署名和加盖公司印章等事实没有争议，仅对签订时是否是空白合同存在争议。本次诉讼中，只有证人徐某一人证明，签订合同时是空白合同。结合上述事实，从涉案商品房保留协议与商品房买卖合同中的房屋编号、2015年6月5日发票记载的房屋编号不同来看，签订时是否存在空白，存在合理性怀疑。在本案中，大地公司也没有证据证明涉案商品房买卖合同得到彭文生、彭成胜的追认，且购房票据姓名仍然为彭合清，不予采信涉案商品房买卖合同等证据事实，优于大地公司所诉辩的理由。根据最�人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。民事诉讼高度盖然性证明标准，是人民法院认证规则的一项重要原则。因此，一审法院不予采信涉案商品房买卖合同作为定案证据适用。
一审法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，其争议的焦点是:本案商品房买卖合同的效力及房屋价格。一、本案商品房买卖合同的效力。原、被告诉辩的本案原告主体资格问题的实质是:涉案商品房买卖合同的效力。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”第三十七条规定:“采用合同书形式订立合同�在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”据此，合同法基础理论认为，合同成立的两个要素是要约和承诺。要约是指一方当事人向另一方做出的希望以一定条件订立合同的意思表示。即指一方当事人将自己的要求告诉另一当事人；承诺是指受要约人同意要约的要求，同意成交的意思表示，如果该意思表示有效，双方的合同即成立。涉案商品房买卖合同在彭合清以其子彭文生、彭成胜的名字签订后，也没有得到彭文生、彭成胜的追认。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条规定:“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”，第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的�视为对合同的追认”。大地公司没有证据证明涉案商品房买卖合同得到了彭合清之子彭文生、彭成胜的授权和追认。现双方诉争之前，大地公司向彭合清出具的购房发票，所记载的购房人名字仍是彭合清之名等事实，印证了本案购房合同主体仍为彭合清，同时，也证明了涉案商品房买卖合同未有成立生效，大地公司辩称理由不能成立。二、本案商品房的价格的认定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”根据上述条款规定的原则，对合同价款不明的情况下，应当根据双方当事人之间签订合同时房地产所在地的市场价格确定。本案中的房地产处于原汝南县油脂厂，即2014年间双方签订保留协议时，该处没有拆迁完�。2014年间，汝南县县城区新开发的商铺与双方争议较为临近的地段，只有天龙、万和、康定新城小区商铺房。该三处商铺地段是××南县县城新开发商铺较为繁华的商业地段，当时的销售单价，市场价格每平方米没有超过6000元。据此，彭合清的陈述与证人证言所证明的涉案商品房单价为每平方米8000元，已略高于当时的市场价。关于大地公司诉讼委托代理人对本案商品房的单价，应当适用书面合同价或予以鉴定的辩称意见问题。在涉案商品房买卖合同的合同主体、效力存在争议及未定的情况下，适用该合同约定价格，对彭合清来讲，有悖公平公正原则。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定”，�案商品房的价格问题，不存在专门性问题需要鉴定。故此，大地公司的辩称理由，不予采信。诚实信用原则是合同法的一项基本原则，也是市场经济活动的一项基本道德准则和做人的一项基本原则。诚实信用原则，要求民事主体在民事活动中，应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务。要求民事主体在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益。以此，维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。故此，原告彭合清诉求，大地公司应当依据双方约定，以每平米8000元给予彭合清办理商品房按揭合同的理由正当，予以支持。判决：汝南县大地房地产开发有限公司于判决生效�日起十日内，给予彭合清办理汝南县汝宁镇西美国际花园1116、1115、1113上商品房按揭合同(以每平米8000元）。本案受理费19092元，由汝南县大地房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于合同效力的问题。一审时上诉人汝南县大地房地产开发有限公司提交的合同原件，未加盖其公司印章，同时，合同上买受人处的彭文生、彭成胜的签名系彭合清所签。现上诉人汝南县大地房地产开发有限公司未提供证据证明彭文生、彭成胜委托彭合清签订商品房买卖合同或者对涉诉商品房买卖合同进行了追认，而且商品房保留协议及购房收据上载明的购房人均系彭合清，因此涉诉商品房买卖合同并未成立生效。上诉人汝南县大地房地产开发有限公司称合同应为有效的上诉理由，于法无据，不予支持。关于房屋单价的问题。2014年间汝南县其他小区商铺的价格为4000元至6000元左右。被上诉人彭合清及一审证人均称涉诉商铺单价为8000元，该陈述较为符合当时的市场价格。一审法院在涉诉商品房买卖合同效力未定的情况下，结合当事人陈述、证人证言及同时期汝南其他小区的商铺市场价格，认定涉诉商铺单价为8000元，并无不当。
综上所述，汝南县大地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19092元，由汝南县大地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李光明
审 判 员 贾保山
代理审判员 袁玉慧
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 杨亚茹