阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初497号原告：项柏，男，1978年11月4日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区xxxxxxxxxxxx。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托代理人：伦燕银，该公司员工。委托代理人：区敏莹，该公司员工。原告项柏诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告项柏的委托代理人钟国衡及被告同心房地产公司的委托代理人区敏莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告项柏诉称：2013年6月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区xxxxxxxxxxxx1幢1403房，购房款561273元原告已付清。《商品房买卖合同》第八、十一条约定被告于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被告至今未履行该义务，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”的约定，原告可请求被告支付违约金40580.04元（561273×241×0.0003），并继续履行合同。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自商品房交付之日起90日内为原告办理权属登记，逾期则按已付房价款的1%向原告支付违约金，而被告未能在合同约定期限内履行义务，构成违约，因此应支付违约金5612.73元（561273×1%）给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金40580.04元给原告；二、被告支付逾期办理房产证违约金5612.73元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。被告同心房地产公司辩称：一、迟延交付房屋系政府行为原因导致，被告不存在过错。被告于2013年1月5日与阳江市自来水公司（以下简称自来水公司）签订《阳江市供用水合同》约定由自来水公司对涉案楼盘进行给水主管道工程施工，被告负责向市政部门申请办理施工审批手续。同年5月6日自来水公司对工程施工图审核通过，被告于5月7日向市政部门提交审批申请。但因该期间为阳江市正在申报国家园林城市称号，市政部对阳江市内所有道路开挖审批予以延迟通过，导致于2013年12月13日才通过被告审批申请。另被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案。上述政府行为系被告与原告订立合同时无法预见、无法避免、无法控制的，若非政府部门原因导致被告迟延进行给水主管道工程施工，被告完全有可能在合同约定的时间内向原告交付房屋。由此可知，该迟延交付的过错不在被告。此外，根据《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》可知，被告迟延交房的原因是由于政府创园活动所致，其无法施工的原因应属于被告与原告签订的《补充协议》第十一条第六项的约定“除不可抗力外，因政府行为等突发事件导致房屋无法按时交付的，被告可以顺延交付房屋期限”这一条款，故上述期限应予扣减。因此，2013年6月1日起计至2013年12月3日时止，共计186天，该期间应为双方合同约定的应顺延交房的时间。二、原告已于2014年2月21日已收到被告向其发出的收楼通知书，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条规定，视为被告已于2014年2月21日向原告交付房屋。因此，假如被告确实存在迟延交付房屋的事实，违约金应当计算至2014年2月21日，但应扣除应顺延交房的时间186天。由此可知，原告主张的被告逾期交付房屋天数有误，主张的违约金过多，违背了相关法律事实依据。三、《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。事实上，被告已于2014年2月17日至2014年5月17日期间已将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料时间属于合同约定的商品房交付使用90日内。根据双方签订《补充协议》第六条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”可知：被告已在合同约定的期限内履行产权登记责任。因此，被告无需承担违约责任。四、由于阳江市房产管理局接收资料手续缺失，导致被告没有收到上述办理权属证书资料的回执。被告已向法院申请调查取证，法院可核实被告已经履行办理产证登记责任的事实。经审理查明：2013年6月4日，原告项柏（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013050787），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxxxxxxxxxxx1幢1403号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字201xxxx号，建筑面积共122.91平方米（其中套内建筑面积98.41平方米，公共分摊建筑面积24.50平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5703.41元，房屋总价款为561273元；签订合同时，被告交付首期款169273元，余款392000元被告通过银行提供按揭方式交付；出卖人应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2013年6月30日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；关于产权登记约定：1、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《补充协议》，其中约定，买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任；合同约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任；如买受人逾期支付任何款项的，出卖人除了有权依据合同约定追究买受人逾期付款违约责任外，有权顺延房屋交付，办理房产证等期限；补充协议还约定了合同解除、保修责任等条款。2016年2月1日，原告以被告没有按时交付经验收合格的商品房和办理产权证书，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告向本院递交一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，该份协助查询函是被告因其他与本案相关联的系列案件向二审法院广东省阳江市中级人民法院提出调查申请，申请到阳江市城管局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请，二审法院根据被告同心房地产公司的申请，去函阳江市城管局进行调查，该局于2014年11月10日复函，主要内容为“一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为xxxx路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日”；一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该说明是广东省阳江市中级人民法院向阳江市城管局了解何时恢复道路挖掘施工许可审批，该局对原来的复函所做的补充说明，主要内容是“我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月份起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务”；一份《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是城管局就2014年11月21日下午威尔登堡花苑的业主代表到该局上访就前两份复函相关问题提出的询问，该局作出的补充说明，内容主要为“同心房地产公司于2013年5月曾口头向我局申请办理道路挖掘许可，但并没有正式申报。鉴于当时我局创建国家园林城市现场验收工作定于2013年6月进行，为减少由于道路挖掘等对市容市貌的影响，保证迎检工作顺利进行，我局应创园办及创园工作要求，从2013年11月25日创国家园林城市现场验收工作结束后，2013年11月26日开始恢复该项业务”。经质证，原告认为该三份复函不能证明同心房地产公司于2013年5月7日提出过涉案工程申请，政府因创园活动而停止室内工程的审批，导致被告工程延期，更何况被告是以口头形式提出施工申请，不符合行政许可的要式要求，应视为没有申请，不构成其免责事由。另外，城管局的答复属于证人证言，具有任意性，明显不符合法律要求，且没有任何法律文件、政策规范文件规定，要求阳江市在申请国家园林城市活动期间，政府部门停止市区内道路施工的审批。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年5月25日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。庭审中，被告提供一份快递单，主张被告已于2014年2月20日向原告邮寄发出收楼通知书，通知原告于2014年2月26日前前来办理收楼手续，原告已于2014年2月21日收到被告发出的收楼通知书。原告确认于2014年2月21日收到收楼通知，但未按通知要求于2014年2月26日前到被告处收楼。原告主张迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年2月26日，共241天；被告主张迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年2月21日，共235天，但还应扣除顺延的186天。以上事实，有原告提供的原告的身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、发票、房地产权档案查阅答复书、《收楼通知书》、阳江市住房与城乡规划建设局收件收据（存根），被告提供的被告营业执照、被告组织机构代码证、《商品房买卖合同》补充协议、《阳江市供用水合同》、施工图、施工许可证、业主钥匙签收单、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》、《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案的争议焦点有:一、被告是否存在迟延交房的违约事实及如何计算迟延履行的违约金；二、被告是否如期履行办证义务。关于被告同心房地产公司在履行合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。根据被告于2014年2月20日向原告邮寄涉诉房屋的收楼通知，通知其于2014年2月26日前收楼及涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定被告于2014年2月26日交付经验收合格的商品房给原告项柏。对于被告于上述时间交房给买受人是否违反合同约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人有约束力。针对同心房地产公司涉诉房地产工程申请挖掘许可证的问题，阳江市城管局已经明确答复，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在xxxx边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府正在进行创园活动，不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期限应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务时（2014年2月26日）止，同心房地产公司迟延241天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房55天。同心房地产公司迟延55天交付商品房给原告，其行为已构成违约，应支付违约金给原告，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为9261元（561273元×0.0003/天×55天）。关于被告是否如期履行办证义务的问题。原、被告在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2014年2月26日交付经验收合格的商品房给原告项柏。按照上述约定，被告应在2014年5月15日前将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机构。诉讼中，原告提供的收件收据（存根）载明住建局于2015年5月21日收到案涉商品房的维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证、购房款发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书、测绘图等资料，主张被告于2015年5月21日递交案涉商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然被告在庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年2月17日至2014年5月17日期间已向房管部门递交了案涉商品房办理权属证书的资料，但被告对其主张的事实没有提供证据予以证实，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被告应承担举证不能的后果，本院对被告的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年7月20日的情况，本院认定被告于2015年7月9日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，被告没有依约于交房之日起90日内向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，其行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证违约金5612.73元（561273×1%）给原告，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9261元给原告项柏；二、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5612.73元给原告项柏；三、驳回原告项柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费477元（该款原告已预交），由原告项柏负担305.16元，被告阳江同心房地产开发有限公司负担171.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  梁胜光二〇一六年四月二十五日书记员  茹海锋