上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2222号
上诉人（原审被告、反诉原告）戴网娣。
委托代理人严柏松，上海嘉隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周梅。
委托代理人李俊，上海汇银律师事务所律师。
上诉人戴网娣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人戴网娣及其委托代理人严柏松，被上诉人周梅之委托代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年8月13日，戴网娣（甲方）与周梅（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定乙方向甲方购买＊＊＊＊房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币（以下币种相同）190万元。该合同附件三付款协议约定，乙方于2013年6月19日前支付20万元作为定金，待支付尾款时抵作房款；乙方于2013年7月31日前支付50万元；乙方于2013年8月31日前支付49万元；乙方于2013年10月31日前支付71万元。该合同第四条约定，甲方于2013年10月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，甲、乙双方确认在2013年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《买卖合同》签订后，周梅分别于2013年6月22日向戴网娣支付定金20万元，于2013年8月8日向戴网娣支付房款50万元，于2013年9月19日向戴网娣支付房款15万元，于2013年10月30日向戴网娣支付房款34万元，共计119万元。之后戴网娣要求周梅于2013年10月31日前支付剩余房款81万元，否则拒绝办理过户手续；周梅则要求戴网娣先办理过户手续，双方就此发生争议。现系争房屋仍登记在戴网娣名下，戴网娣也未向周梅交付系争房屋。
原审中，戴网娣主张系争房屋的真实房价为200万元，为了配合周梅少交税，才在《买卖合同》中约定房价为190万元。戴网娣为了证明其主张，提供了如下证据：1、2013年4月17日和2013年4月29日戴网娣和周梅签订的《房屋购买意向书》（以下简称《意向书》）两份，两份意向书均约定房屋价款为到手价200万元；2、上海东部房产经纪有限公司杨浦分部（以下简称东部公司）的工作人员吴小平的证人证言，吴小平当庭陈述：周梅和戴网娣就系争房屋买卖的真实房价为200万元，为了做低房价让周梅少交税，才将《买卖合同》上的房价写成190万元。审理中，戴网娣当庭明确其行使解除权的依据是周梅应在2013年10月31日支付尾款81万元，但周梅至今未付。至于之前的几笔房款，虽然周梅迟延支付，但戴网娣还是予以认可的。戴网娣和周梅又明确双方口头约定尾款以贷款方式支付。周梅承诺全部尾款其愿意于系争房屋过户之日起二个月内支付给戴网娣。
原审审理中，周梅请求法院判令戴网娣协助将系争房屋过户至周梅名下。戴网娣则不同意周梅的诉讼请求。同时，戴网娣提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的《买卖合同》；二、周梅支付戴网娣逾期付款的违约金16.20万元；三、周梅向戴网娣赔偿逾期付款的损失5万元。周梅则不同意戴网娣的全部反诉请求。
原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《买卖合同》的约定，周梅应于2013年8月31日前支付119万元，周梅在实际支付过程中确实存在迟延付款的情况，但戴网娣当庭表示对周梅119万元的付款行为予以认可，应视为双方对119万元的付款时间合意进行了变更，故周梅无需对119万元的付款行为承担迟延付款的违约责任。《买卖合同》另约定，戴网娣应于2013年8月31日前配合周梅办理过户手续，周梅应于2013年10月31日前支付戴网娣剩余购房款。从上述约定可以看出，戴网娣协助周梅办理过户手续在前，而周梅支付剩余房款在后，在戴网娣未配合周梅办理过户手续之前，周梅有权拒绝向戴网娣支付剩余房款。现周梅已经支付购房款119万元，而戴网娣拒绝配合周梅办理过户手续，故周梅要求戴网娣协助办理过户手续的请求，法院予以支持。因周梅在戴网娣未办理过户手续的情况下拒绝支付剩余房款，系依法行使先履行抗辩权，故戴网娣要求解除《买卖合同》并要求周梅承担迟延付款违约责任的反诉请求，法院不予支持。至于系争房屋的购房总价款，虽然《买卖合同》约定购房总价款为190万元，但从两份《意向书》的约定以及证人吴小平的证言，并结合房地产交易习惯，法院有理由相信系争房屋的真实房价款为戴网娣主张的200万元，而非190万元。鉴于双方口头约定剩余房款以贷款方式支付，并且《买卖合同》中约定过户期限和剩余房款支付期限有两个月的间隔期，周梅也表示其愿意在系争房屋过户之日起两个月内将剩余房款支付给戴网娣，故法院酌定周梅于系争房屋过户至其名下之日起两个月内将剩余房款81万元支付给戴网娣。
原审法院审理后于二○一四年六月二十七日作出判决：一、戴网娣于判决生效之日起十日内协助周梅将上海市某区某路133弄11号109室房屋过户至周梅的名下；二、周梅于上述房屋过户至其名下之日起二个月内向戴网娣支付购房款81万元；三、驳回戴网娣的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，100元，减半收取计2，050元，由戴网娣负担；反诉案件受理费2，240元，由戴网娣负担。
判决后，戴网娣不服，上诉于本院称：被上诉人未按约支付房款，已构成违约。系争房屋真实的房价应为200万元，但为了让被上诉人少交税，双方在合同中约定房价为190万元，但被上诉人至今未支付房价差额10万元，也构成违约。鉴于被上诉人未支付房屋余款，根据合同约定，被上诉人之前支付的定金不能抵作房款。综上，由于被上诉人未按约于2013年10月31日之前付清房款，致使上诉人签订合同的目的不能实现，故上诉人有权要求解除合同，并要求被上诉人支付逾期付款违约金。上诉人请求撤销原审判决，改判解除双方签订的《买卖合同》，并判令被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金16.20万元。
被上诉人周梅辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定被上诉人应于2013年8月31日前分三次向上诉人支付房款共119万元，但在实际履行过程中，被上诉人均未在约定的期限内支付上述房款，确有不当之处。鉴于上诉人在原审中当庭表示对被上诉人的上述付款行为予以认可，故上诉人现以此为由主张被上诉人承担逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。买卖合同中明确约定，双方于2013年8月31日前办理房屋过户手续，并于2013年10月31日前交房，并于交房当天由被上诉人支付剩余房款。因此，双方约定上诉人协助过户在先，被上诉人支付剩余房款在后。鉴于上诉人未按约协助被上诉人办理房屋过户手续，被上诉人以此为由拒绝支付剩余房款，并无不当。上诉人以被上诉人迟延付款致其无法实现合同目的为由，主张解除合同并由被上诉人支付逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。原审法院根据本案的实际情况，认定买卖双方约定的总房价款为200万元，并据此判令上诉人配合被上诉人办理房屋产权过户手续，并于房屋过户至被上诉人名下之日起两个月内由被上诉人支付上诉人剩余房款81万元，该判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，870元，由上诉人戴网娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾依
代理审判员 娄永
代理审判员 吴丹
二〇一四年十一月七日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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