湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民一终字第273号
上诉人（原审原告、反诉被告）魏小红。
上诉人（原审原告、反诉被告）陈辉。
上述二上诉人的委托代理人伍铜球。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王岐会。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李正刚。
被上诉人（原审被告、反诉原告）谢新兰。
上述三被上诉人的委托代理人夏毅。
上诉人魏小红、陈辉因与被上诉人王岐会、李正刚、谢新兰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○一三年八月十六日作出的（2010）宁民一初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭对本案进行了审理。上诉人魏小红及上诉人魏小红、陈辉的共同委托代理人伍铜球，被上诉人王岐会、李正刚、谢新兰的委托代理人夏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，魏小红、陈辉为合伙开办“金夫人”婚纱影楼，于2008年10月10日以陈辉的名义与王岐会、李正刚、谢新兰签订门面出租合同书，由魏小红、陈辉承租王岐会、李正刚、谢新兰所有的位于新宁县金石镇春风路××市场××栋住宅楼的7个门面。合同约定：（一）本合同年限为五年，五年后若乙方愿继续承租，乙方享有优先权；（二）本合同租金：第一年和第二年的房租为每年38000元，从第三年起价格随行就市；……（四）门面租期已满或因某种原因而终止合同，乙方只能撤去其行业专用设备，除此之外的其他设施不准撤除，要原封不动交给甲方。否则，造成的一切后果概由乙方负责；……（七）本合同从二○○八年十一月九日起计算房租；（八）甲方在合同期内不得收回门面，否则，造成乙方的损失由甲方全部负责。……合同签订后，魏小红、陈辉对该房屋进行了装修，在此经营婚纱摄影业务至2010年11月8日。本案诉讼中经王岐会、李正刚、谢新兰申请，邵阳市南方司法鉴定所对魏小红、陈辉租赁的门面装修工程造价进行了鉴定，其工程费用为294974.60元。王岐会、李正刚、谢新兰开支鉴定费4000元。2010年8月，新宁县崀山申世遗成功，该县房地产业随之升温。魏小红、陈辉与王岐会、李正刚、谢新兰两年的固定租金期即将到期，双方逐于同年10月就2010年11月9日以后的房租价格进行了多轮协商。最后，魏小红、陈辉承诺以61800元每年的价格继续承租余下三年，王岐会、李正刚、谢新兰则要求按63800元的价格计算，双方终因每年2000元的价差而未果，从而导致一方不愿出租，另一方亦不愿承租的局面。2010年11月9日，魏小红、陈辉遂自行搬离了其所承租的房屋，并于同年12月3日向法院提起诉讼，同时将房屋钥匙交于法院，请求证据保全，以固定房屋装修现状。另查明，双方诉争房屋租金价格与该地段同类房屋租金无明显过大价差；自2010年11月12日至魏小红、陈辉起诉之日按61800元标准计算，魏小红、陈辉占用王岐会、李正刚、谢新兰门面的租金损失为3555.62元（61800元÷365天×21天）；魏小红、陈辉搬离房屋时尚余电度数2343度，计价2530.44元；王岐会、李正刚、谢新兰于2011年2月25日以每年63800元的租价将该房屋租给了案外人唐××、谭××等人，租期5年。
原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是各方给出的租金价格是否就是随行就市价格？魏小红、陈辉自行搬离房屋后所产生的装修残值损失应否由王岐会、李正刚、谢新兰予以赔偿？结合本案纠纷发生时的市场行情及王岐会、李正刚、谢新兰最终以63800元每年的价格将房屋租出等情形来看，王岐会、李正刚、谢新兰的定价并没有完全偏离市场价值的轨道，其行为并不构成违约。由于双方诉争门面间数较多、面积较大，导致相应的租金总额呈较高状态，魏小红、陈辉给出的61800元的价格相对于63800元而言，其价差折算成单位价格，仍属合理价位区间，故该价格亦应属市场行情范畴。但魏小红、陈辉自行搬离房屋，以其行为表明已不再履行租赁合同，其知道或者应当知道不履行合同所造成的损害后果是因经营婚纱摄影所投入的装饰装修将会被浪费，以致造成损失。魏小红、陈辉可通过继续履行合同以避免损失发生，然魏小红、陈辉为获取三年6000元的价差，主观上放任该损失的发生，就该6000元以外的扩大损失，理应由其自行承担。王岐会、李正刚、谢新兰虽未构成违约，但相对于61800元的市场租价而言，仍可在此基础上继续履行合同。尽管王岐会、李正刚、谢新兰未实施强制魏小红、陈辉腾房行为，但按魏小红、陈辉给出的门面租价计算价差，仍获利6000元，故应在三年6000元的价差范围内对魏小红、陈辉承担赔偿责任。魏小红、陈辉提出的房屋搬迁、办证等损失属其自主经营所必然发生的费用，停业也系其另择场址经营所需，故相关损失应由其自行承担。至于尚余的电费因留给了王岐会、李正刚、谢新兰支配，王岐会、李正刚、谢新兰应予支付。其余装修残值依合同约定，亦应属王岐会、李正刚、谢新兰所有。本案诉讼中，魏小红、陈辉就装修费用进行了举证，王岐会、李正刚、谢新兰申请对该费用进行鉴定，该行为属其履行举证义务，相关鉴定费用应由其自行承担。魏小红、陈辉搬出房屋后，应及时将房屋交付给王岐会、李正刚、谢新兰，其占用王岐会、李正刚、谢新兰房屋期间理应支付房屋租金。由于其占用期间已处于双方约定的随行就市租期内，故此期间按魏小红、陈辉认可61800元的租金价格计算租金并无不妥，该租期应计算至魏小红、陈辉向法院交付钥匙之日，此后的租金损失，因王岐会、李正刚、谢新兰存在一定的过错，应由其自行承担。故对王岐会、李正刚、谢新兰的反诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：（一）王岐会、李正刚、谢新兰共同赔偿魏小红、陈辉装修损失6000元，支付电费款2530.44元；（二）魏小红、陈辉共同支付王岐会、李正刚、谢新兰房屋租金3555.62元；（三）驳回魏小红、陈辉的其他诉讼请求。以上一、二项经折抵，王岐会、李正刚、谢新兰尚应支付给魏小红、陈辉经济损失4974.82元，限判决生效后三日内付清。本案受理费4800元、反诉费50元，由魏小红、陈辉共同负担3750元，王岐会、李正刚、谢新兰共同负担1100元；鉴定费4000元由王岐会、李正刚、谢新兰共同负担。
上诉人魏小红、陈辉上诉称，王岐会、李正刚、谢新兰将门面租金定价为63800元／年，高出相邻其他门面的租金价格，其行为已经违反了合同中关于租金随行就市的约定，构成违约行为，原审以王岐会、李正刚、谢新兰的定价并没有完全偏离市场价值轨道为由，认定其行为没有违约错误。双方在房屋租金协商过程中，王岐会、李正刚、谢新兰明确告知魏小红：“如低于63800元／年的房租，请搬迁走人”，在门面醒目位置张贴“门面出租”广告，并要求上诉人必须搬走，索要门面钥匙，以上事实表明王岐会、李正刚、谢新兰已经明确告知上诉人，并以自己的行为表明不再履行合同，原审认定上诉人自行搬离承租的房屋与客观事实不符。原审判决被上诉人差价赔偿的理由牵强，被上诉人理应承担上诉人的装修残值的全部损失。退一步讲，双方在合同中约定随行就市的房租确定原则，双方都存在合同约定不明的缔约过失责任，上诉人因此造成的装修损失应由双方以共同过错来平均分担。本案一审立案的时间是2010年12月3日，直到2014年1月15日上诉人才领取了一审判决书，审理时间长达三年有余，审理程序明显违法。本案一审本诉部分判赔的金额为8530.44元，原审法院收取了4800元的诉讼费明显过高。请求二审撤销原判，判决王岐会、李正刚、谢新兰互负连带责任赔偿魏小红、陈辉租用其门面已形成附合的装修残值损失、电表内剩余电费、搬运损失、停业期间雇员工资损失、消防设计费损失、停业期间可得利益损失等共计238694.44元，并判决驳回王岐会、李正刚、谢新兰的反诉请求。
被上诉人王岐会、李正刚、谢新兰共同答辩称，被上诉人完全按照双方合同约定的随行就市的原则主动与上诉人协商租金，且上诉人系主动自行搬离，被上诉人没有采取任何强制措施，其损失应由上诉人自行承担。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原判决查明的事实一致，对原判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人魏小红、陈辉以陈辉的名义与被上诉人王岐会、李正刚、谢新兰签订的《门面出租合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行相关义务。双方在合同中约定从第三年起租金价格随行就市，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原审参照同地段门面的租金价格和王岐会、李正刚、谢新兰实际以63800元／年的价格将房屋租出等情况，认定王岐会、李正刚、谢新兰的定价没有违反合同中随行就市的约定、不构成违约行为有事实和法律依据，魏小红、陈辉上诉称王岐会、李正刚、谢新兰的定价违反了合同中关于租金随行就市的约定，构成违约行为的理由不能成立。2010年11月9日，王岐会、李正刚、谢新兰在合同约定的固定租金期满，双方仍不能就后三年租金达成一致意见，且魏小红、陈辉不愿继续承租的情况下，对外张贴招租公告，并要求魏小红搬离门面的行为并无不当，后魏小红自行搬离了门面，应视为双方之间的出租合同已终止，根据双方在合同中第四条的约定：“门面租期已满或因某种原因而终止合同，乙方（陈辉）只能撤去其本行业专用设备，除此之外的其他设备设施不准撤除，要原封不动交给甲方（王岐会、李正刚、谢新兰）。否则，造成的一切后果概由乙方负责”，魏小红、陈辉诉请要求王岐会、李正刚、谢新兰承担店铺的装修残值损失，与双方在合同中的约定不符，应不予支持。原审判决王岐会、李正刚、谢新兰在6000元价差范围内承担魏小红、陈辉的装修损失，因王岐会、李正刚、谢新兰对此未提出上诉，本院予以确认。本案一审适用普通程序审理，期间于2011年1月8日至2011年12月25日移送邵阳市南方司法鉴定所对魏小红、陈辉租用王岐会、李正刚、谢新兰的7个门面所作的装修进行造价评估，又因王岐会、李正刚、谢新兰申请庭外调解，原审法院于2012年3月20日裁定中止审理本案，根据相关规定，鉴定期间、中止审理期间均不计入审理期限，故本案审理的时间并未超出规定的审理期限，魏小红、陈辉上诉称本案一审审理程序违法的理由不能成立。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，财产案件的受理费根据诉讼请求的金额按比例分段累计交纳，魏小红、陈辉在一审中诉请要求王岐会、李正刚、谢新兰赔偿各项损失共计238694.44元，原审法院要求交纳案件受理费4800元并无不当，魏小红、陈辉上诉称原审法院收取本诉部分的受理费4800元过高的理由不能成立。综上，魏小红、陈辉的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，审理程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3750元，由上诉人魏小红、陈辉共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛海玲
审判员 罗 松
审判员 何 芳
二〇一四年六月六日
书记员 柳 奕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……