北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第2753号
原告（反诉被告）张兆亮，男，1978年12月28日出生。
委托代理人张宏，黑龙江东霖律师事务所律师。
被告（反诉原告）郎艳凤，女，1977年10月17日出生。
委托代理人郎艳霞，女，1966年1月10日出生。
委托代理人邸国增，北京市中灿律师事务所律师。
原告（反诉被告）张兆亮与被告（反诉原告）郎艳凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员梁爽担任审判长，人民陪审员田宝贵、王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张兆亮及其委托代理人张宏、被告郎艳凤的委托代理人郎艳霞、邸国增均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）张兆亮起诉称：张兆亮与郎艳凤于2010年10月23日签订北京市存量房买卖合同及自行划转补充协议、协议书、钱款交付书等文件。依合同约定，郎艳凤将其购买的诉争房屋出卖给张兆亮。双方订立买卖合同时，开发商未向张兆亮交付房屋并办理产权手续，双方遂约定由郎艳凤负责办理房屋权属“改底”手续，将郎艳凤与开发商签订的合同变更为张兆亮，如无法“改底”，等房产证下发后自行办理过户。合同签订后张兆亮支付5万元定金及首付款101万元，并向郎艳凤每月支付应偿还的房屋贷款。后郎艳凤告知张兆亮未能“改底”。2013年7月房产证下发后，郎艳凤以各种理由迟迟不予办理过户手续。张兆亮诉至法院，诉讼请求：1、请求判令郎艳凤办理房屋产权过户登记手续，将登记其名下的北京市石景山区1604号的房屋（北京市石景山区衙门口居住共建项目1604号）房屋过户到张兆亮名下；2、请求判令郎艳凤依约自行承担登记过户需要的各类税费共计310456.11元；3、请求判令郎艳凤承担诉讼费用；4、请求判令郎艳凤给付自2013年12月11日至房屋实际过户之日止拒绝过户的违约金；5、请求判令郎艳凤立即清偿因购买房屋所欠农业银行房屋抵押贷款，配合办理解除涉案房屋抵押手续（如其拒绝清偿，可由原告代为清偿，原告清偿后可依法向被告追索）；6、请求判令郎艳凤接收张兆亮给付的抵扣税费等费用后的尾款。
被告（反诉原告）郎艳凤答辩称：张兆亮违反补充协议约定，且房屋过户前置条件不成就。张兆亮严重违约，已经符合合同解除条件。各项协议签订后，郎艳凤依约履行了各项合同义务，但张兆亮违反协议约定，已符合解除合同条件。张兆亮六次逾期支付银行贷款本息，银行已经出现信用风险记录。张兆亮必须于每月最后一日前支付贷款到指定帐户，如不按时付清郎艳凤有权解除合同。但张兆亮并未按照约定支付贷款。双方约定郎艳凤取得房产证后4个月内，张兆亮必须付清银行贷款剩余本息，且于过户当日付清余款后，郎艳凤才能办理过户手续。但张兆亮在4个月内并未付清贷款本息，郎艳凤有权解除合同。故不同意张兆亮的诉讼请求。郎艳凤就此提出反诉，反诉请求：1、请求判令解除张兆亮与郎艳凤于2010年10月23日签订的《北京市存量房买卖合同》、协议书、自行划转补充协议及张兆亮与郎艳凤于2011年4月2日签订的房屋买卖补充协议；2、请求判令张兆亮将位于北京市石景山区1604号的房屋（北京市石景山区衙门口居住共建项目用地1604号）房屋返还郎艳凤；3、诉讼费由张兆亮负担。
反诉被告（本诉原告）张兆亮针对反诉答辩称：房屋买卖合同的履行系郎艳凤违约，郎艳凤应当承担违约责任。不同意郎艳凤的反诉请求。
经审理查明：位于北京市石景山区1604号的房屋（北京市石景山区衙门口居住共建项目用地1604号）为北京天石基业房地产开发有限公司（以下简称天石公司）开发。
2009年12月18日，郎艳凤于天石公司签订商品房预售合同，郎艳凤购买了诉争房屋，该房屋建筑面积90.23平方米，单价每平方米17301.81元。
2010年10月23日，张兆亮与郎艳凤签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：出卖人：郎艳凤，买受人：张兆亮。出卖人所售房屋座落为北京市石景山区衙门口居住共建项目用地1604号，建筑面积90.23平方米。房屋成交价格为198万元。买受人在签订本合同的同时支付定金5万元。出卖人应当在开发商交房之日前将该房屋交付给买受人。逾期付款责任：买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。涉及此次房屋交易中产生的全部税费出卖人承担。因一方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款30%的违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起1300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，张兆亮（乙方）与郎艳凤（甲方）签订协议书，其中载明：一、甲方自愿将自己拥有的、位于北京市石景山区衙门口居住共建项目用地1604号、面积90.23平方米的商品房有偿转让给乙方。二、在订立本协议书前，甲、乙双方已向相关部门确认，甲、乙双方享有转出或者接受转出此房产权的权利及义务。三、甲、乙双方确认，此次交易由乙方向甲方支付房款费用共计198万元。四、在本协议签订后甲方负责持相关材料到该房屋产权单位及上级主管部门办理产权变更手续，相关费用由甲方承担。自甲方收到乙方的共101万元房款后，甲方50日内完成改底手续。六、如因甲方的原因导致无法改底的，甲乙双方同意等产证下发后再作过户交易，二手房交易税费由甲方承担。开发商交房给甲方当日，甲方应向乙方交房，收房时，甲方应向开发商、物业管理公司及各部门交付的公共维修基金、物业费、契税等各项税费均由乙方承担。
同日，张兆亮（乙方、买受人）与郎艳凤（甲方、出卖人）签订自行划转补充协议，其中载明：2、首付款（不含定金）：乙方应于2010年10月30日前支付甲方首付款96万元。3、尾款（不含定金）：甲方同意乙方向银行申请87万元贷款来支付房款给开发商，付款方式挤时间依银行放款时间确定。4、甲方给乙方办理改底手续当日，乙方应向甲方支付最后的尾款10万元；若改底不成功，则由乙方再补付25万元给甲方，由甲方支付给开发商，则贷款改为由甲方贷款62万元，贷款的本息月供均由乙方付给甲方后支付银行（即由乙方代甲方月供）；过户后乙方自行贷款；过户当日，乙方给甲方支付尾款10万元。
同日，张兆亮给付郎艳凤定金5万元。2010年10月29日，张兆亮向郎艳凤给付购房款96万元。2010年12月22日，张兆亮向郎艳凤给付购房款25万元。
2011年4月2日，郎艳凤（出卖人、甲方）与张兆亮（买受人、乙方）签订房屋买卖补充协议，其中载明：一、因房屋合同变更（改底单）暂未成功，故对此房屋的付款已由甲方按揭30年贷款62万元整，借款日期为2011年3月2日，自2011年4月2日起还贷，还款日为每月的2日，月还贷金额本息合计为4233.70元（根据银行的利率变化此金额会有相应的变化，甲方收到银行利率变化后短信告知乙方，乙方视同确认）。乙方必须于每月的最后一日前将下个月的还款金额付到甲方房屋贷款账户中，开户行：农行石景山支行，收款人：郎艳凤。如乙方不按时付款，甲方有权单方解除房屋买卖合同并收回房屋，退回乙方已付房款。若乙方按时支付了还贷金额，甲方却挪作它用，则相关责任由甲方承担。二、房屋价格上涨五万元整，其中二万元于本协议签订当日付给甲方一万八千元。三、由于房屋实测面积比原合同面积多0.8平方米，乙方应于本协议签订当日付给甲方一万八千元整。四、签订本协议三个工作日内甲方给乙方办理收房手续，甲方将房屋使用权交由乙方，乙方负责缴纳收房后的一切税费，包括但不限于房屋的物业费、供暖费、水电费、契税、公共维修基金等。若乙方未按时缴纳相关费用，甲方有权单方解除房屋买卖合同并收回房屋，退回乙方已付房款。五、甲方取得房屋产权证后4个月内，乙方必须给甲方付清银行贷款剩余的本金及相关利息和费用，且于过户当日付清余款13万元后，甲方才能给乙方办理过户手续。若乙方未在规定时间内付清房款并办理过户手续，甲方有权单方解除房屋买卖合同并收回房屋，退回乙方已付房款。
上述协议签订后，张兆亮开始按月向郎艳凤指定贷款账户中偿还贷款。自2011年4月1日，张兆亮开始偿还银行贷款。期间张兆亮多次于每月1日、2日偿还贷款。2011年10月8日、2012年2月3日、2月10日、11月3日、2013年3月3日、3月4日该账户被银行作超期扣款处理。对于还款时间，张兆亮称双方存在口头协议，张兆亮可以在每月2日前还款，郎艳凤对此不予认可。
2013年7月19日，郎艳凤取得诉争房屋所有权证书。对于一次性提前还贷情况，张兆亮称2013年11月份得知郎艳凤取得房产证，其曾于2013年11月及12月向郎艳凤发送手机短信息表示去银行还贷。
张兆亮提供了农业银行明细对账单，其中载明2011年3月22日支取3万元，以证实其给付郎艳凤房款3万元。郎艳凤对此予以否认。张兆亮提供了专项维修资金专用收据及税收缴款书，载明交纳专项维修基金18166元及契税18807.93元。2011年4月11日，张兆亮向天石公司支付56446.86元。
在庭审时，张兆亮提供了其社会保险记录，以证实其现已具备购房资格。
另查，本院工作人员至农业银行石景山支行进行调查，该行工作人员表示：明细对账单上记载的“超期扣款”指的是银行还贷超期，所以扣款中除了按揭贷款还有超期利息。该超期扣款会造成增加超期利息等影响。该超期扣款可能还会影响将来贷款的情况，这和超期次数、超期数额、超期时间以及贷款审批人、贷款数额等有关系。超期扣款的情况会导致征信记录存在逾期记录，目前中国没有“不良记录”的说法，超期扣款会记成晚还记录。但该记录实际影响不太大，但是如果次数过多就会对其以后贷款等存在影响。
再查，双方在庭审过程中就诉争房屋涉及的房屋买卖合同的履行达成一致意见，双方达成协议如下：一、张兆亮与郎艳凤共同至贷款银行将位于北京市石景山区1604号的房屋（北京市石景山区衙门口居住共建项目用地1604号）贷款偿还完毕，该项贷款本金及利息由张兆亮负责偿还；二、张兆亮与郎艳凤于上述协议第一项执行完毕后至房地产交易管理部门解除位于北京市石景山区1604号的房屋抵押手续；三、张兆亮于上述协议第二项执行完毕后给付郎艳凤购房尾款15万元；四、张兆亮与郎艳凤于上述协议第三项执行完毕后至房地产交易管理部门办理位于北京市石景山区1604号的房屋过户手续，将上述房屋过户至张兆亮名下，过户所需营业税、契税、个人所得税等相应全部税费由郎艳凤负担）；五、张兆亮于上述协议第四项执行完毕后给付郎艳凤房屋补偿款47万元；六、本诉案件已交纳受理费140元，由张兆亮负担，反诉案件已交纳受理费70元，由郎艳凤负担。但郎艳凤不同意调解，坚持请求法院按照该协议判决。张兆亮对此无异议。
上述事实，有房屋所有权证书、《北京市存量房买卖合同》、钱款交付书、银行转款凭证、协议书、自行划转补充协议、查询系统、房屋买卖补充协议、明细表、商品房预售合同、附件及补充协议、结婚证、收据、对账单、手机短信息、录音、工作记录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同内容是合同双方享受权利，履行义务的依据，双方均应依约履行。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照双方的约定全面履行自己的义务。张兆亮与郎艳凤签订的《北京市存量房屋买卖合同》、协议书、自行划转补充协议、房屋买卖补充协议等一系列合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家强制性法律、行政法规的规定，应为合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自义务并享受权利。庭审时，双方达成一致意见，并达成协议，该协议并不违反国家强制性法律、行政法规的规定，本院对此不持异议，依法予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、张兆亮与郎艳凤于本判决生效后三日内共同至贷款银行将位于北京市石景山区1604号的房屋（北京市石景山区衙门口居住共建项目用地1604号）贷款偿还完毕（该项贷款本金及利息由张兆亮偿还，郎艳凤予以协助；
二、张兆亮与郎艳凤于上述判决主文第一项执行完毕后三日内共同至房地产交易管理部门解除位于北京市石景山区1604号的房屋抵押登记手续；
三、张兆亮于上述判决主文第二项执行完毕后三日内给付郎艳凤其余购房尾款十五万元；
四、张兆亮与郎艳凤于上述判决主文第三项执行完毕后三日内共同至房地产交易管理部门办理位于北京市石景山区1604号的房屋过户手续，将上述房屋所有权转移登记至张兆亮名下（房屋过户所需相应全部税费均由郎艳凤负担）；
五、张兆亮于上述判决主文第四项执行完毕后三日内给付郎艳凤房屋补偿款四十七万元；
六、驳回张兆亮的其他诉讼请求；
七、驳回郎艳凤的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三百五十元，由张兆亮负担（已交纳一百四十元，剩余二百一十元于本判决生效后三日内交纳）。
反诉案件受理费七十元，由郎艳凤负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 田宝贵
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 徐 瑶