青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一初字第108号
原告（反诉被告）陈丽娜。
委托代理人李凯鸿，青海海博律师事务所律师。
被告（反诉原告）青海久美藏医院有限公司。
法定代表人久美彭措，该公司董事长。
委托代理人蒲富华青海竟帆律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈丽娜与被告（反诉原告）青海久美藏医院有限公司（以下简称久美藏医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月13日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）陈丽娜及其委托代理人李凯鸿，被告（反诉原告）久美藏医院委托代理人蒲富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈丽娜诉称，2013年4月，久美藏医院有意将自己承租的位于本市城东区东关大街116号临街商铺的二层对外出租，2013年7月18日双方签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，陈丽娜依约支付了第一年度租金和押金，利用此租赁场地开办了西宁城东伊娜婚纱影楼并依法取得营业执照。2013年11月租赁房屋的产权所有人以久美藏医院的转租行为未经其同意为由与其产生诉讼，经两级法院审理，被判解除久美藏医院与产权所有人签订的房屋租赁合同，久美藏医院将出租给陈丽娜的东关大街116号第二层结构改变部分恢复原状。久美藏医院并未取得此租赁房屋的转租权利。现因久美藏医院的行为，陈丽娜无法再使用租赁房屋开展经营。自与久美藏医院签订租赁合同以来，由于资金不足，陈丽娜将自有住房抵押给银行贷款，同时向私人高息借款，支付租金，装修房屋，购置设备，聘用员工，使得开业运营筹备工作基本到位。久美藏医院严重的违约行为给陈丽娜造成巨大的经济损失，其行为致使陈丽娜的合同目的不能实现。诉讼请求：一、判定双方于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令久美藏医院向陈丽娜退还房屋租金260000元：三、判令久美藏医院赔偿陈丽娜装饰装修损失610479.33元；四、判令久美藏医院赔偿陈丽娜借款利息、员工工资、可得利益等经济损失734765.46元；五、本案诉讼费由久美藏医院承担。
久美藏医院答辩称，一、位于西宁市城东区东关大街116号的房屋（共两层）系久美藏医院从安国福、马木哈处租赁而来，用于开设青海久美藏医院第一门诊，二楼一直作为仓库使用。久美藏医院打算利用该空置的房屋开展藏医药浴，聘请陈丽娜作为营销经理，负责第一门诊的对外营运事宣。并且明确告知陈丽娜不得自行改变经营用途和范围。二、2013年7月18日，陈丽娜与久美藏医院签订了《房屋租赁合同》，承租第一门诊部的二层，租赁期限为2013年7月18日至2017年7月17日，年租金25万元，押金为1万元，陈丽娜私自改变房屋用途导致久美藏医院承租的房屋也被解除，损失惨重，对该后果陈丽娜应承担赔偿责任。故陈丽娜的返还租金的诉求依法不应获得支持。三、陈丽娜在对房屋进行装潢装饰时，未取得久美藏医院的同意，也未将装饰装潢方案报久美藏医院同意，故装饰装修的损失应当自行承担。对借款利息及员工工资的损失问题，陈丽娜没有提交证据证明上述款项用于婚纱店装修事宜，因此不予支持。可得利益无证据证实，不予支持。
久美藏医院反诉称，双方于2013年7月18日签订《房屋租赁合同》，城东区人民法院在2014年5月31日将该案执行终结，久美藏医院将房屋交付给原房主。但由于陈丽娜二层一直未腾退，导致原房主将久美藏医院起诉至城东法院，要求支付房租189000元，后在市法院院技术处的调解下暂时由久美藏医院垫付。房屋占用费应按照2013年7月18日至2014年5月30日，共计316天，按照每天685元（250000／365=685元）即212460元，2014年5月31日至2014年8月6日，共计68天按照每天1050元（31500／365）即71400元，共计287860元。反诉请求：一、请依法判令陈丽娜支付房屋占用费287860元；二、本案的反诉费用由陈丽娜承担。
陈丽娜针对反诉答辩称，对于租赁房屋的实际占用的期限为自2013年7月18日至2014年3月7日，共8个月。从久美藏医院处承租该房屋后，经装修与2014年3月6日开业。其对于该租赁房屋的使用仅有8个月。对于久美藏医院反诉要求陈丽娜承担房屋占用费，与本案事实不符。租赁房屋是商业用房，租金颇高，其对于租赁房屋未作为商业房屋使用。久美藏医院按照商业房屋租金计算费用，有损公平原则。请求人民法院依法驳回久美藏医院的反讼请求。
经审理查明，2013年7月18日陈丽娜与久美藏医院签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租赁地点为本市城东区东关大街116号临街商铺二层；租赁期限为2013年7月18日至2017年7月17日，陈丽娜应交押金10000元；租金每年250000元一次性付清，在每年租期到期前一个月一次性交付下年租金，否则合同自动终止；2014年7月18日在原租金的基础上递增3%。合同签订后，久美藏医院依约交付了租赁房屋，陈丽娜依约支付了2013年度租金250000元和押金10000元，利用此租赁场地开办了西宁城东伊娜婚纱影楼并于2014年2月7日领取营业执照。陈丽娜对于所租房屋进行装修装饰，于2014年3月6日开业。在本院审理过程中，陈丽娜申请对其装修价值进行司法鉴定，经本院委托青海保信建设工程造价咨询公司作出（2014）07号鉴定报告，双方无争议的部分工程造价为434859.35元，双方有争议项目工程造价为175619.88元。
另查，租赁房屋的所有人安国福、马木哈以未经租赁房屋的所有人同意和违反租赁合同中禁止转租、分租的约定，以久美藏医院为被告，诉至西宁市城东区人民法院，西宁市城东区人民法院于2013年12月13日作出（2013）东民一初字663号民事判决书，判决解除双方之间签订的房屋租赁合同；久美藏医院将租赁的东关大街116号房屋二层结构改变部分恢复原状。久美藏医院不服提起上诉，西宁市中级人民法院与2014年3月18日作出（2014）宁民三终字第142号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点为：一、双方于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》的效力，陈丽娜在签订《房屋租赁合同》时是否存在过错；二、陈丽娜主张的各项经济损失是否成立；三、久美藏医院的反诉请求是否成立。
一、双方于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》的效力；陈丽娜、久美藏医院均认为，双方于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》无效。
本院认为，租赁房屋的所有人安国福、马木哈与久美藏医院签订的《房屋租赁合同》中明确约定未经租赁房屋的所有人同意禁止转租、分租，否则租赁房屋的所有人有权解除租赁合同。久美藏医院作为承租人，未经租赁房屋的所有人安国福、马木哈同意，擅自将所承租房屋转租于陈丽娜，其转租行为无效，陈丽娜与久美藏医院签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。
陈丽娜在签订《房屋租赁合同》中是否存在过错；
陈丽娜认为，2013年11月租赁房屋的产权所有人以久美藏医院的转租行为未经其同意为由产生诉讼，经两级法院审理，判决解除久美藏医院与产权所有人签订的房屋租赁合同，久美藏医院将出租给陈丽娜的东关大街116号第二层结构改变部分恢复原状。久美藏医院在未取得此租赁房屋转租权的情况下，将房屋转租存在过错。
久美藏医院认为，本打算利用该空置的房屋开展藏医药浴，陈丽娜多次找久美藏医院的法定代表人协商要求承包该药浴。后聘请陈丽娜作为营销经理，负责第一门诊的对外营运事宜。并且明确告知陈丽娜不得自行改变经营用途和范围，是陈丽娜私自改变房屋用途导致久美藏医院承租的房屋也被解除，损失惨重，对该后果陈丽娜应承担赔偿责任。陈丽娜再对房屋进行装潢装饰时，未取得久美藏医院的同意，也未将装饰装潢方案报久美藏医院同意，故装饰装修的损失应当自行承担。
本院认为，在本院审理涉案房屋所有权人安国福、马木哈同久美藏医院租赁房屋纠纷一案时，久美藏医院自述同意陈丽娜在二楼开设婚纱影楼，本院（2014）宁民三终字第142号民事判决，久美藏医院实际上将涉案房屋二楼转租、分租，违反合同约定，致房屋租赁合同被解除。故陈丽娜对上述房屋租赁合同被解除无过错，在同久美藏医院签订租房合同时亦无过错。久美藏医院与陈丽娜签订合同虽约定程丽娜因向久美藏医院报送装修方案，但因合同无效，约定对陈丽娜无约束力，另久美藏医院未提供证据证实久美藏医院在装修过程中要求过陈丽娜不得或停止装修，故久美藏医院关于陈丽娜装修未经其同意装修损失应由陈丽娜承担的主张不能成立。
二、陈丽娜主张的各项经济损失是否成立；
1、陈丽娜要求久美藏医院退还房屋租金250000元及押金10000元的诉求是否成立。
陈丽娜认为，合同签订后，陈丽娜依约付清2013年度租金250000元和押金10000元。合同无效应予返还。
久美藏医院认为，房屋租金及押金260000元，不应返还。
本院认为，依照《合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案系因久美藏医院的过错导致双方签订的《房屋租赁合同》无效，久美藏医院理应向陈丽娜退还房屋租金250000元及押金10000元。陈丽娜的此项诉求成立，应予支持。
2、陈丽娜要求久美藏医院赔偿其装饰装修损失610479.33元的诉求是否成立。
陈丽娜认为，根据青海保信建设工程造价咨询有限公司作出的签订结论，陈丽娜装饰装修损失610479.33元，应由久美藏医院赔偿。
久美藏医院认为，签定结论中，双方无争议的部分工程造价为434859.35元，双方有争议项目工程造价为175619.88元，未形成附合，可由陈丽娜拆除。
本院认为，陈丽娜于2014年6月18日提出司法签定申请，要求对位于西宁市城东区东关大街116号临街商铺门头、一、二层整体部分装修工程造价进行司法签定。根据青海保信建设工程造价咨询有限公司作出的（2014）07号签定报告的鉴定结论，双方无争议的部分工程造价为434859.35元，双方有争议项目工程造价为175619.88元，司法鉴定报告中所列的5个有争议的项目，其中楼梯扶手，楼顶板主灯、三层试衣间均是无法拆除再次利用，已形成附合。一层地毯、楼梯地毯及灯箱广告虽未形成附合，这两项是为经营所需专门定制，拆除后无利用价值。根据＜根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＞第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。合同无效时，出租人是否对承租人的装饰装修进行赔偿，出租人同意利用的，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装修装饰的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担”。结合本案的事实，导致合同无效的责任是久美藏医院的行为所致，故久美藏医院理应赔偿陈丽娜的装饰装修的损失610479.33元的诉求成立。
3、陈丽娜要求久美藏医院赔偿其借款利息、员工工资、可得利益等经济损失734765.46元的诉求是否成立。
陈丽娜认为，1、个人借款利息208800元；2、招商银行贷款利息85965.49元，2013年1月1日至2014年5月；3、员工工资4人，每人30000预付工资款，合计120000元。解约赔偿金4人，每人30000元，合计120000元。共计240000元。4、可得利益200000元。对于无效的房屋租赁合同，损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿利益包括信赖利益。
久美藏医院认为，对借款利息及员工工资的损失问题，陈丽娜没有提交证据证明上述款项用于婚纱店装修事宜，因此不应支持。可得利益无证据证实，不应支持。
本院认为，本案是房屋租赁合同，合同无效相互返还或赔偿，赔偿仅限于因房屋租金及装潢装饰等产生的直接损失，个人借款利息、银行借款的利息、员工工资属于陈丽娜经营中的间接损失，故不予支持。对可得利益200000元，对于无效的房屋租赁合同，损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿利益包括信赖利益。但陈丽娜没有提交证据证明存在可得利益，且可得利益的数额是陈丽娜估算的，故不予支持。
三、久美藏医院的反诉请求是否成立。
久美藏医院认为，双方于2013年7月18日签订《房屋租赁合同》，城东区人民法院在2014年5月31日将该案执行终结，久美藏医院将房屋交付给原房主。但由于陈丽娜二层一直未腾退，导致原房主将久美藏医院起诉至城东法院，要求支付房租189000元，后在市法院技术处的调解下暂时由久美藏医院垫付。房屋占用费应按照2013年7月18日至2014年5月30日，共计316天，按照每天685元（250000／365=685元）即212460元，2014年5月31日至2014年8月6日，共计68天按照每天1050元（31500／365）即71400元，共计287860元应由陈丽娜承担。
陈丽娜认为，其对租赁房屋的实际占用期限自2013年7月18日至2014年3月7日，期间经装修与2014年3月6日开业。共使用8个月。租赁房屋是商业用房，租金颇高，且租赁房屋未作为商业用房进行使用。久美藏医院按照商业房屋租金计算费用，明显不符合事实，有损公平原则。请求人民法院依法驳回久美藏医院的反讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”双方于2013年7月18日签订《房屋租赁合同》，城东区人民法院在2014年5月31日将该案执行终结，2013年7月18日至2014年5月30日，共计316天，250000／365×316=216460元。由于陈丽娜二层装修装潢未评估，故一直未腾退，2014年5月31日至2014年8月6日，共计68天，250000／365×68＝46580元，共计263040元。本案中陈丽娜实际占用房屋期间的房屋占用费应按双方约定的租金计付。久美藏医院要求陈丽娜支付房屋占用费287860元的反诉请求部分成立，本院支持263040元，其余部分不予支持。
本院认为，青海久美藏医院作为承租人，未经租赁房屋的所有人同意，擅自将所承租房屋转租于陈丽娜，其转租行为无效，故陈丽娜与久美藏医院签订的《房屋租赁合同》无效。双方对此均无异议，陈丽娜此项诉求应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。久美藏医院理应向陈丽娜退还房屋租金250000元及押金10000元。陈丽娜此项诉求应予支持。根据青海保信建设工程造价咨询有限公司作出的（2014）07号签定报告的鉴定结论，结合本案的事实，导致合同无效是因久美藏医院的行为所致，故久美藏医院理应赔偿陈丽娜的装饰装修的损失610479.33元。合同无效赔偿仅限于因房屋租金及装潢装饰等产生的直接损失，个人借款利息、银行借款的利息、员工工资属于陈丽娜经营中的间接损失，故不予支持。对可得利益200000元，陈丽娜没有提交证据证明存在可得利益，且可得利益的数额是陈丽娜估算的，故不予支持。对久美藏医院要求支付房屋占用费的反诉请求支持263040元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百三十四条一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、陈丽娜与青海久美藏医院有限公司于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、青海久美藏医院有限公司在本判决生效之日起十五日内退还陈丽娜房屋租金250000元、押金10000元，赔偿陈丽娜装饰装修损失610479.33元；
三、驳回陈丽娜其他诉讼请求。
四、陈丽娜在本判决生效之日起十五日内给付青海久美藏医院有限公司房屋占用费263040元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19247.20元由青海久美藏医院有限公司承担6742元，陈丽娜承担12505元；反诉案件受理费2809元，青海久美藏医院有限公司承担186.2元，由陈丽娜承担2622.8元。鉴定费用12600元由青海久美藏医院有限公司负担。余款805.8元退还陈丽娜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审判长 赵甲宁
审判员 纳 敏
审判员 李宏宁
二〇一四年十二月十五日
书记员 葛 艳
附：审理本案依据的法律
《中华人民共和国合同法》
第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》
第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。
第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。合同无效时，出租人是否对承租人的装饰装修进行赔偿，出租人同意利用的，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装修装饰的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十四条一款、人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条、法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。