江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05888号
上诉人（原审被告）太仓顺龙房地产开发有限公司。
法定代表人沈秀龙，董事长。
委托代理人曹汉甫，江苏石湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁园。
被上诉人（原审被告）龚惠明。
原审被告沈秀龙。
上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司因与被上诉人丁园、龚惠明、原审被告沈秀龙商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太浏民初字第00270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月27日丁园在位于“景秀江南”项目售楼处二楼的龚惠明办公室签订《景秀江南个人预定承诺书》一份，该约定承诺书载明：“本人丁园，确认已对景秀江南项目产品具有充分的了解，并意向购买景秀江南小高层11栋606单位，建筑面积约123平方米，并于2013年6月27日自愿交付购房订金，同时签署《景秀江南预定书》和《景秀江南个人预定承诺书》，以便能够参加景秀江南项目小高层物业开盘认购的优惠活动。本人承诺，相关购房订金的缴纳，完全出于本人自愿，太仓顺龙房地产开发有限公司无任何法律责任。”该预定承诺书下方有龚惠明签字。同日，丁园交付龚惠明10万元，龚惠明向丁园出具收款收据一张。2014年6月8日龚惠明向丁园出具借条一份，载明：“今借丁园人民币贰万元整，借款人：龚惠明，2014.6.8.”借条下方约定“2014年8月份还款，并注明龚惠明身份证号码。”对于此借款丁园解释称龚惠明称项目需要交水电费，向丁园借款，后丁园借给龚惠明2万元，由龚惠明出具借条一份。
庭审中，丁园提供“景秀江南定金合同”一份，载明丁园认购景秀江南二期11号楼606室房屋一套，并预交定金10万元。该定金合同由龚惠明签字并加盖有太仓顺龙房地产开发有限公章。对此定金合同，丁园解释称，在交付预付款后，因孩子上学所需，由龚惠明提供给丁园的，丁园对于该认购房屋当时并未批准预售的情况是知晓的。
另查明：1、2009年9月9日太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）与案外人太仓汇丰针织服装有限公司（乙方，其法定代表人为龚惠明）签订《联合开发房地产协议》一份，主要约定：双方协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产总额为1500万；收益分配，甲乙双方在利润总额中各应回收投资额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期用房单独结算，另行签订协议。该协议由甲、乙双方盖章，并由沈秀龙与龚惠明代表签字。2010年11月8日，太仓顺龙房地产开发有限公司与案外人太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣签订《联合开发房地产协议》，该协议主要内容为就“景秀江南项目二期工程”的开发进行约定，三方约定投资及利益分配比例为：太仓顺龙房地产开发有限公司占40%，太仓汇丰针织服装有限公司占40%、敬红宣占20%；建造费用投入，按照项目进展及银行支持的实际情况，由三方按投资比例增加投入资金。2、“景秀江南”二期商品房项目坐落于太仓市双凤镇建新路东侧，系以太仓顺龙房地产开发有限公司名义进行开发建设。2013年12月30日太仓市住房与城乡建设局向太仓顺龙房地产开发有限公司颁发了商品房预售许可证，准许太仓顺龙房地产开发有限公司可以对开发的9、12、13号楼进行预售。丁园签订的《景秀江南个人预订承诺书》中载明的房屋即为该二期开发项目工程之一。3、2009年9月10日，太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则，在该实施细则中载明：该项目班子及管理成员包括沈秀龙、龚惠明等人；项目机构及岗位分工注明沈秀龙负责资金、财务及项目的全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理；管理人员工资注明沈秀龙、龚惠明为4800元／月（包括基本工资3000元，油贴800元，费用1000元）。庭审过程中，沈秀龙对于“景秀江南项目管理实施细则”制定的背景情况进行说明，称：“2009年期间，太仓顺龙房地产开发有限公司在双凤镇开发房地产，成立了顺龙公司景秀江南项目部，为了实施好景秀江南项目一、二期工程，并在联合开发房地产协议上作了专门协定条款。按照顺龙公司制定的顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则，各投资方也签字确认。实施细则明确规定，项目班子管理人员：沈秀龙、龚惠明、王吉田等人，沈秀龙全面负责管理资金、财务及项目全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理……”。
原审法院在2015年6月9日对龚惠明所做的调查笔录中，龚惠明陈述：“……我与顺龙房产的老板沈秀龙是合作开发景秀江南项目的，我在双凤开设太仓汇丰针织服装有限公司，想搞房产开发，但是没有资质，所以就和沈秀龙一起合伙开发房产项目。2009年9月9日和顺龙房产签订联合开发房地产协议，我以原来汇丰针织公司的土地出资开发。……我和顺龙签订联合开发房产协议书后，我就负责该项目的实施，景秀江南项目的很多合同都是我签字，然后公司再加盖公章。对外别人都清楚我和沈秀龙是合伙人，我也是景秀江南这个项目的投资人。……双凤地面的人都清楚我是景秀江南项目的负责人，丁园等人找到我说准备买房子，当时房屋预售许可证还没有办理出来，丁园等人就先交了部分款项，并说等正式开始卖房子的时候帮忙优惠点。2013年6月份我和沈秀龙合作开发的别墅项目已经结束了，但是我投资的1700万元没有收回，因为沈秀龙把卖别墅的款项都全部抽掉用在浏河的工程上了，导致我合作分红约定无法履行，也导致二期开发的项目无法顺利进行，所以收取的款项我都用于支付为了工程所借银行贷款利息了。……我当时也告诉沈秀龙我收取了几家人的款项，收取的钱用于支付工程各方面的开销了，等房屋正式销售的时候让顺龙房产公司把合同正式与丁园等人签掉，收取的几十万元钱在以后自己的分红中抵扣，沈秀龙当时也是同意的，但是后来一直拖着不办，合同也就没有签。我收取的款项是代表景秀江南项目收取的，我与顺龙房产公司合作开发项目，我作为实际投资人我也有权利收取款项。而且经我手收取的款项也不止这几个人，有的人交给我钱后，正式的购房合同已经签订了，顺龙房产公司对于我收款的事情也是知道的，只是这几人的合同没有顺利签订。”
庭审中，1、沈秀龙及太仓顺龙房地产开发有限公司向原审法院陈述：“……因为龚惠明是双凤本地人，在双凤本地比较熟，故让其负责一些小的事务。龚惠明不在公司担任任何职务，也没有决策权，其虽然在“景秀江南”项目售楼处二楼有办公室，但并不代表其可以卖房子收款。”2、对于龚惠明曾经以个人名义收取的案外人预购款，后来太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙同意签署购房合同的情况，太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙解释称：“龚惠明一直到社会上借钱，本来这家（指被告龚惠明以个人名义收取的案外人预订款，之后签订正式的购房合同的人）的合同不应该签的，因为签订购房合同要把钱交到财务上才可以的。当时龚惠明一直盯着我（指沈秀龙），龚惠明说如果不签订该房子的购房合同就会被人打死，为了可怜他，虽然没有把钱入账到公司账户，也签订了购房合同。”
以上事实，有丁园提供的收款收据、银行转账单、个人预订承诺书、退款协议，龚惠明提供的联合开发房地产协议，太仓顺龙房地产开发有限公司提供的商品房预售许可证、联合开发房地产协议、顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则等以及当事人陈述等予以佐证。
原审原告丁园的诉讼请求为：判令龚惠明、沈秀龙、太仓顺龙房地产开发有限公司退还预收购房款10万元。
原审法院认为，本案主要的争议焦点是龚惠明收取丁园款项的行为是否代表太仓顺龙房地产开发有限公司，是否是履行职务行为。原审法院注意到：1、作为与太仓顺龙房地产开发有限公司联合开发房地产的案外人太仓汇丰针织服装有限公司，在双方签署的联合开发房地产协议中代表太仓汇丰针织服装有限公司签字的人即是龚惠明，庭审中，太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙也认可龚惠明是合作开发房地产的投资人之一。而太仓顺龙房地产开发有限公司与案外人太仓汇丰针织服装有限公司合作开发的景秀江南项目一期项目基本完工，目前正在合作开发二期项目；2、在2009年9月10日太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过的太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则中，明确载明龚惠明作为该项目的班子及管理成员，其分工职责为负责营销及日常事务管理。沈秀龙在向原审法院提交的情况说明中也明确制定实施细则的背景即是为了景秀江南项目一、二期项目工程，且依据该实施细则，龚惠明分管营销及日常事务管理；3、庭审中龚惠明、沈秀龙、太仓顺龙房地产开发有限公司均陈述龚惠明在景秀江南项目售楼处二楼确实有办公室，龚惠明也的确在该处为景秀江南项目处理部分日常事务；4、沈秀龙也陈述确实发生过由龚惠明个人收取他人预付款未交至财务，但之后太仓顺龙房地产开发有限公司予以认可并与他人签署正式购房合同的情况。综上，丁园为购买房屋将涉案款项交予龚惠明，从丁园交付款项的地点（在景秀江南项目售楼处二楼）、目的，龚惠明在太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部中的职责分工以及合作联合开发房地产的事实情形分析，龚惠明收取丁园购房订金的行为应视为其履行职务行为，现因无法签署正式购房合同，丁园请求太仓顺龙房地产开发有限公司予以退还该款项的请求符合法律规定，应予支持。根据原审法院上述分析，原审法院已确定太仓顺龙房地产开发有限公司承担返还责任，丁园要求沈秀龙、龚惠明再承担返还责任，无相应法律依据，原审法院不予支持。至于太仓顺龙房地产开发有限公司辩称的10、11号楼在龚惠明收取款项时尚未取得预售许可证，不存在预售的事实且未收到丁园交付的款项，不应承担返还款项的意见，原审法院认为，丁园只是预订房屋，以便将来能够参加开盘认购的优惠活动，实践中房产开发商未取得房屋预售许可证而已开展预订活动的现象广泛存在。龚惠明是否及时将款项入账及合伙人之间的结算方式是公司内部财务管理制度问题，并不影响公司对外责任的承担，故对上述辩称不予采纳。至于2014年6月8日龚惠明向丁园借款2万元的事实，因丁园未能提供证据证明该款项是以太仓顺龙房地产开发有限公司名义向其所借，且借条系龚惠明个人签字，与本案系不同法律关系，由丁园与龚惠明另案处理，原审法院暂不予理涉。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、太仓顺龙房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还丁园购房预付款100000元。二、驳回丁园的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担2250元，由丁园负担350元。
上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案性质认定错误，本案是一起典型的合同诈骗刑事案件，龚惠明假借售房名义，骗取丁园钱财，应以合同诈骗罪追究其刑事责任。故本案应移送刑事侦查部门处理。二、龚惠明没有签订本案商品房认购协议（或预售合同）和收取购房预付款的权限，原审法院认定龚惠明签订认购协议和收取购房款行为是履行职务行为存在重大过错。龚惠明本人和其担任法定代表人的太仓汇丰针织服装有限公司都不是本案商品房的开发企业，无权就本案商品房签订认购协议和收取购房预付款。且涉案商品房在2013年6月还没有取得商品房预售许可证，龚惠明对本案商品房预售和收取购房预付款的行为违反了商品房销售管理办法和城市商品房预售管理办法的规定。《顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则》和《联合开发房地产协议》不能认定龚惠明与丁园签订的认购协议和收取购房预付款是龚惠明履行职务行为。该两份材料均没有明确龚惠明具有签订认购协议和收取购房预付款的权限。龚惠明与丁园签订认购协议和收取购房预付款行为是龚惠明超越一个合作者和管理人员权利之外的纯私人行为。三、原审法院没有查明丁园是基于龚惠明何种身份而与之签订认购协议和向其支付购房预付款的事实。即使丁园是真实购房而且已实际支付了购房预付款，也因其有重大过失而不得向顺龙公司主张权利。丁园明知涉案商品房没有取得预售许可证，开发企业依法不能进行预售和收取购房预付款的情况下与龚惠明订立认购协议并支付预付款，丁园的行为存在明显过失。丁园明知涉案商品房开发商是顺龙公司，在没有证据表明顺龙公司已给予龚惠明订立认购协议授权，且签订认购协议时也未要求顺龙公司在认购协议上加盖公司印章，丁园对此存在明显过失。丁园未将购房预付款支付给顺龙公司而是将该款项直接支付给龚惠明个人卡上，且在接收龚惠明开具的收款收据时也没有要求顺龙公司加盖印章，丁园对此存在明显过失。此外，原审法院没有查明龚惠明给予丁园什么优惠承诺而让丁园自愿向龚惠明卡上付款。四、2015年2月9日的退款协议进一步证明丁园直接与龚惠明之间产生退款法律关系，与顺龙公司无关。五、本案是一起商品房预约合同纠纷，原审法院没有对预约合同是否成立、预约合同是否有效、预约合同双方的权利义务以及违约责任等事实和丁园诉讼请求等方面进行全面审查，原审实体审理和程序存在瑕疵。综上，请求二审法院撤销原审判决并依法将本案移交刑事侦查部门处理或发回重审，案件受理费由丁园、龚惠明承担。
被上诉人丁园二审辩称：认可原审判决。
被上诉人龚惠明二审辩称：认可原审判决。
原审被告沈秀龙二审辩称：认可太仓顺龙房地产开发有限公司上诉主张。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
二审另查明，景秀江南项目售楼处二楼有三个办公室，分别是龚惠明办公室、沈秀龙办公室以及财务办公室，三个办公室门口均没有标牌。
本院认为，涉案景秀江南房产项目系由太仓顺龙房地产开发有限公司与太仓汇丰针织服装有限公司合作开发，根据景秀江南项目部管理实施细则可知龚惠明负责营销及日常事务管理。2013年6月27日丁园在位于景秀江南项目售楼处二楼龚惠明办公室签订《景秀江南个人预定承诺书》，该承诺书系丁园向太仓顺龙房地产开发有限公司出具，龚惠明亦在承诺书上签字，故该承诺书系龚惠明以太仓顺龙房地产开发有限公司名义与丁园协商形成。承诺书签订后，丁园以银行转账形式向龚惠明转账10万元，龚惠明向丁园出具收据一张张。丁园缴纳款项是在景秀江南项目售楼处二楼龚惠明办公室，且龚惠明系涉案房产项目合作开发商太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人，又有权就涉案房产项目对外进行营销，故原审认定龚惠明收取丁园购房预付款的行为系履行职务行为并无不当。现因无法签署正式购房合同，丁园请求太仓顺龙房地产开发有限公司予以退还预付款项合法有据。至于龚惠明是否及时将款项入账及合伙人之间如何结算是双方合作开发涉案房产项目的内部管理问题，并不影响太仓顺龙房地产开发有限公司对外责任的承担。综上，上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 姚 望
二〇一五年十二月九日
书 记 员 陈闵悦