安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民一初字第01884号
原告：叶伟，男。
委托代理人：叶金龙，系原告叶伟之父。
委托代理人：张国斌，安徽吉和律师事务所律师。
被告：叶勇，男。
第三人：谷小平，男。
原告叶伟与被告叶勇、第三人谷小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告叶伟的委托代理人叶金龙、张国斌到庭参加诉讼，被告叶勇、第三人谷小平经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶伟诉称：2008年5月21日，马鞍山中加投资有限公司委托马鞍山风尚家居经营管理有限公司与被告签订《租赁合同》，将当时属于马鞍山中加投资有限公司所有的位于马鞍山市花山区国际华城商业街2栋XXX号门面房出租给被告使用，租赁期限为2008年5月16日至2013年6月30日。原告于2010年从马鞍山中加投资有限公司购买了马鞍山花山区国际华城商业街2栋XX号、XX号、XX号门面房，并于2010年8月16日办理了房产过户登记手续。原告取得涉案房屋后，被告应当将其承租的房屋租金支付给原告，但自2010年8月16日起，被告一直拖欠。另外，被告在租赁期限即将届满前不顾《租赁合同》的约定，擅自将部分房屋转租给第三人谷小平装潢使用。原告发现后，多次劝阻并报警，但被告及第三人拒不理会。2013年6月30日，合同到期后，因房屋另有用途，原告决定不再与被告签订房屋租赁合同，并多次要求被告立即腾出房屋，但被告却置之不理。现请求法院判令：一、被告叶勇和第三人谷小平停止侵害，立即腾房交还给原告；二、被告支付原告租金421927.92元（自2010年8月16日至2013年6月30日）；三、被告支付原告逾期腾房占有使用费25061.76元（自2013年7与4日暂计算至2013年8月3日，按约定租金的双倍计算）；四，被告支付原告违约金42192.79元。
叶勇、谷小平未作答辩，也未向本院提供证据材料。
经审理查明：2008年5月21日，马鞍山中加投资有限公司委托马鞍山风尚家居经营管理有限公司与叶勇签订一份《租赁合同》，与本案诉争有关的合同约定为：一、马鞍山风尚家居经营管理有限公司将位于马鞍山市花山区国际华城商业街2栋XXX号门面房（446.16平方米）出租给被告使用，租赁期限为2008年5月16日至2013年6月30日；二、租金标准为：2008年7月1日至2009年6月30日租赁单价为每月30元／每平方米，2009年7与1日至2011年6月30日租赁单价为35元／每平方米，2011年7月1日至2013年6月30日租赁单价为每月38元／每平方米；三、本合同期满或解除、终止3天内，被告需将房屋交还给马鞍山风尚家居经营管理有限公司，被告交还房屋时需把所有物品搬离，但固定装修不得拆除和破坏且归马鞍山风尚家居经营管理有限公司无偿所有。被告交还房屋超过规定期限30天以内的，需向马鞍山风尚家居经营管理有限公司支付双倍的租金，超过30天，马鞍山风尚家居经营管理有限公司有权直接收回该房屋，房屋内所有物品视作被告放弃所有权，马鞍山风尚家居经营管理有限公司可自行处理；四、除本合同已明确的违约处罚外，如有任何一方违约，违约方应支付守约方按本合同租金总额10%的违约金，给对方造成损失的，还应负责赔偿。2010年8月10日，原告与马鞍山中加投资有限公司签订《商品房买卖合同》购买了马鞍山花山区国际华城商业街2栋XX号、XX号、XX号门面房（建筑面积共计为329.76平方米），2010年8月16日，双方办理了涉案房屋的过户登记手续。2012年7月5日，安徽华冶律师事务所律师受马鞍山中加投资有限公司的委托通知被告支付自2010年10月1日至2012年6月30日期间的租金327927元，被告未予答复。2013年6月10日，马鞍山中加投资有限公司通知叶勇，称其所有的位于马鞍山花山区国际华城商业街2栋XX号、XX号、XX号门面房已于2010年8月16日转让给叶伟所有，原享有的《租赁合同》涉及房屋的权利全部转让给叶伟享有，被告未予答复。原告购买涉案房屋后，被告未向原告及马鞍山中加投资有限公司支付租金。
上述事实，有原告的陈述、《租赁合同》、《房屋买卖合同》（3份）、房地产权证（3份）、转让通知等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：马鞍山风尚家居经营管理有限公司与叶勇签订的《租赁合同》系双方当事人意思的真实表示，合同合法有效。被告在租赁期间，涉案房屋的所有权转让给原告，但不影响租赁合同的效力，被告应按合同的约定支付租金，逾期未付，应承担违约的民事责任。原告购买涉案房屋前属马鞍山中加投资有限公司所有，马鞍山风尚家居经营管理有限公司虽以自己的名义订立合同，但因被告不履行支付租金的义务，马鞍山中加投资有限公司于2012年7与5日行使马鞍山风尚家居经营管理有限公司对被告的权利，被告也未履行支付租金的义务。现马鞍山中加投资有限公司将涉案房屋出售给原告，并通知被告表示原享有的《租赁合同》涉及房屋的权利全部转让给叶伟享有。因此，被告应对原告承担民事责任。现租赁合同已届满，被告应当将涉案房屋返还给现有产权人即原告，未按约返还，给原告造成的租金损失应予以赔偿。对于原告同时要求被告赔偿逾期腾房造成的损失及逾期支付租金应支付违约金问题，合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人可以选择适用违约金或者赔偿损失。原告已按双倍的租金要求被告予以赔偿，而其约定违约金的请求低于其造成的损失。故对其要求赔偿租金损失的诉讼请求，本院予以支持。对其在获得全部损失赔偿后，又向违约方主张违约金，本院不予支持。至于第三人谷小平的责任问题，因原告未能提供证据证明第三人谷小平占用涉案房屋，因此，原告要求第三人谷小平交还涉案房屋的请求，本案不宜处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶勇于本判决生效之日起十日内腾空位于马鞍山市花山区国际华城商业街2栋XXX号门面房并返还给原告叶伟；
二、被告叶勇于本判决生效之日起十日内支付原告叶伟租金421927.92元；
三、被告叶勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶伟自2013年7月4日至被告叶勇实际交房之日止，按每月租金25061.76元计算的租金损失；
四、驳回原告叶伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4319元，公告费300元，合计4619元，由被告叶勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 袁传文
人民陪审员 陶 伟
人民陪审员 郭家强
二〇一四年三月十七日
书 记 员 丁 敏
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。