广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终1611号上诉人（原审被告、反诉原告）：许亚兰，女。委托诉讼代理人:周海，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘超，男。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人许亚兰因与被上诉人刘超租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许亚兰上诉请求：1.撤销(2016)粤0902民初2134号民事判书第一项、第四项判决内容；2.改判确认上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同书》为酒店经营权租赁合同，该合同依法有效；3.改判本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实部分错误，适用法律部分不正确，故而做出错误判决，二审法院应当给予纠正并改判如上诉人所请。首先，上诉人与被上诉人签订立的《酒店租赁合同书》的性质为酒店经营权租赁合同，而非房屋租赁合同。原审法院仅以涉案酒店房屋状况来确定涉案合同的性质和合法性，从而认定涉案合同无效显属对事实的错误认定。1.从双方当事人订立的《酒店租赁合同书》的内容，该合同的租赁标的物明显是酒店的经营权利，其不仅包括酒店所在土地使用权、所及附属设施和设备的使用权，还包括涉及酒店经营权利转移，以及酒店财物和人事管理等经营管理权利的转移事项。故此，该合同明显属于经营权租赁的性质，而非仅仅是房屋租赁，当然不能仅房屋租赁的案情来判断其他权利租赁的合法有效性。2.上诉人经营的涉案酒店在本案出租前己依法取得相应的经营许可证照，包括营业执照、卫生许可证、餐饮服务许可证等，其经营权利依法有效且存续。其次，上诉人经营的涉案酒店所及地块是从地块权属的集体经济组织依法租赁取得，合法有效。故而，上诉人在本次涉案出租前对该酒店的经营权利及其土地的使用权利是合法有效的，原审法院不应当仅依据房屋建设的有效性而否定上诉人经营权利及土地使用权利的合法有效性。第二，原审法院认定上诉人应当返还租赁押金所依据案情与事实不符。事实上涉案合同依法有效，且被上诉人已有违约行为，上诉人依约可以没收被上诉人所缴押金以弥补上诉人损失。依前所述，涉案合同是依法有效的经营权租赁合同，而该合同中己明确约定，被上诉人转租经营权的应当经得上诉人的同意。但被上诉人在未经上诉人同意的情况下己在其实际租赁期限内将涉案酒店的经营权转租给他方。依据涉案合同约定，上诉人有权解除涉案合同并没收被上诉人所缴纳的租赁押金。原审法院对这一案情事实并没有依法认定。第三，由于原审法院基于上述的错误事实认定，从而错误、片面地适用房屋租赁纠纷相关司法解释而作出认定涉案合同无效及上诉人返还租赁押金的错误判决。刘超辩称：上诉人称“被上诉人在未经上诉人同意的情况下已在其实际租赁期限将涉案酒店经营权转租给他方。那么以及涉案合同约定，上诉人有权解除涉案合同并没收上诉人所缴纳的租赁押金。”是编造事实。被上诉人不存在任何的转让该场地的行为，从《酒店租赁合同书》第九条所约定的形式来看，“所收押金不予退还”所针对的情形是“乙方不按规定用途使用房产”。首先，《酒店租赁合同书》已然无效，合同的约定也将失去法律约束力。其次，及时改条款有效，在如何判断是否按照规定用途使用房产这一情形很难去判断，本案也不符合上述情形。此外，一审法院没有全面正确地认定本案事实。一审法院没有认定被上诉人实际占用该场地最后时间2016年4月15日，由于上诉人在2016年4月15日将涉案场地封锁起来，导致被上诉人的经营活动无法正常开展，被上诉人无奈被迫切终止经营活动，之后一直没有进入过该场地，未能处理撤场事宜，直至2016年5月30日，上诉人才与被上诉人联系，被上诉人此时才收到解除合同通知书。原审法院认定2016年4月5月两个月为被上诉人占用该场地的时间是错误的，因为期间被上诉人并没有使用该场地对外经营，该场地的僵局并非上诉人所能控制。被上诉人在2016年4月15日得知上诉人封锁场地后，就一直主动地去与上诉人取得联系，处理后续事宜，在一审递交的证据材料中有短信截屏可以相印证，上诉人被迫推迟撤场责任在于上诉人而非被上诉人。因此，一审法院判决被上诉人支付80000元房屋占有使用费给上诉人是错误的判决，请求二审法院予以撤销原审第二项判决内容。被上诉人在一审已经提交了被上诉人于2016年5月9日通过支付宝转账3000元作为4月份的租金的转账截屏记录，由于一审没有对此作出认定，请求二审法院予以查明。刘超向一审法院起诉请求：1.判决许亚兰返还刘超押金人民币200000元以及支付从起诉日起至押金还清之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）；2.判令许亚兰赔偿刘超由于许亚兰提前解除合同导致刘超投入四海一品酒楼装修费用共计100000元；3.判令许亚兰返还刘超在四海一品投入的添置财物（详见证据《清单》应取回物质，物资折价共计50000元）；4.本案一切诉讼费用由许亚兰承担。许亚兰向一审法院反诉请求：1.判令刘超支付租金80000元给许亚兰；2.判令刘超支付水电费5000元、电话费1800元、税金11000元给许亚兰；3.判令刘超承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：四海一品美食城位于XX市XX区XX天桥底西侧XX市站前居委会XX村220号。经营者为许亚兰，所占土地属于站前街道办事处XX村居民集体所有，许亚兰向XX村租赁土地后建成四海一品美食城并进行经营，该房屋未经城市建设规划管理部门批准建设，亦未办理建设工程规划许可证及房地产权证。2015年11月9日，刘超与许亚兰签订《酒店租赁合同书》，约定许亚兰将四海一品美食城出租给刘超经营，租赁范围包括土地、房屋、用具、设备等，具体财产名称数量按财产清单列明并由双方签名确认，刘超承租的酒店只能作经营餐饮使用不能作其他用途；租赁期限共三年，自2015年12月1日至2018年12月31日止；每月租金40000元，采用先交租后使用的原则，刘超需在每月的10日前交清当月的租金才能经营；租赁期内的酒店维修保养由刘超负责，费用也由刘超负责；租赁期满后刘超除自己增加购置的物品归刘超所有外，属许亚兰租赁给刘超的所有财产、设备要按期满时的状况交还给许亚兰，损坏或丢失的物品要折价赔偿给许亚兰；在签订合同后刘超交纳200000元给许亚兰作为押金；刘超必须按期交纳租金，如超过二个月不交纳，许亚兰有权解除合同，收回租赁物，同时拖欠的租金按每日千分之一计算违约金给许亚兰；刘超不能将酒店作抵押借款使用，也不能转让给别人，该酒店的产权属于许亚兰，刘超不按规定用途使用房产的，许亚兰有权解除合同，所收押金不予退还；在租赁期届满前一个月内，双方如愿意延长租赁期的，应重新签订租赁合同，在同等条件，刘超具有优先承租权。签订合同后，刘超于2015年12月28日支付了200000元给许亚兰，后刘超对四海一品美食城进行经营使用，2016年3月前的租金已经支付给许亚兰。2016年4月15日，刘超因经营不善造成四海一品美食城停业。2016年5月30日，许亚兰送达解除合同通知书，称刘超逾期两个月不交纳租金，故解除合同，所收押金不退还，刘超已于当天签收该通知书。刘超已缴纳了2016年3月前的税费，许亚兰代刘超缴纳了2016年3月至5月的电信费用619.55元、2016年3月至5月的电费为1882.13元及2016年3月至5月的水费1429.17元，共计3930.85元。一审诉讼过程中，许亚兰增加诉讼请求为请求刘超赔偿80万元经济损失给许亚兰。一审法院依法通知许亚兰在七日内缴纳相应的案件受理费，许亚兰逾期未缴纳。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，刘超与许亚兰在本案一审法庭辩论终结前均未提供本案所涉的四海一品美食城已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，因此，刘超与许亚兰签订的《租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。刘超与许亚兰签订的《租赁合同》合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故许亚兰收取刘超支付的200000元押金没有合法的依据，刘超请求许亚兰返还押金200000元理由成立，一审法院予以支持。刘超作为承租人，在签订《租赁合同》时没有审查租赁标的物的权属情况，其对合同无效存在的过错，应自行承担责任，故其主张许亚兰支付押金200000元的利息理由不成立，一审法院不予支持。刘超主张其装修费用投入100000元及添置的物品，仅提供其自行制作的清单，并无其他证据佐证，不足以证实其装修投入的情况，故刘超请求许亚兰赔偿100000元及返还价值50000元的物品证据不足，应自行承担举证不能的不利后果，一审法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。刘超在经营四海一品美食城期间因经营困难于2016年4月15日停业，但其并未及时将四海一品美食城交还给许亚兰，四海一品美食城仍属其占用使用。在2016年5月30日许亚兰通知刘超解除合同时，许亚兰才收回四海一品美食城，故刘超仍应参照合同约定的租金40000元的标准支付2016年4月和5月的房屋占有使用费共计80000元给许亚兰。许亚兰请求刘超支付的租金80000元实为房屋占有使用费，一审法院予以支持。许亚兰代缴纳了2016年3月至5月的电信费用619.55元、2016年3月至5月的电费1882.13元及2016年3月至5月的水费1429.17元，上述费用均发生于刘超占有使用四海一品美食城期间，应由刘超负担，现许亚兰已代交，故刘超应予支付给许亚兰。对许亚兰主张的超出部分金额，因其未能提供证据证实，应自行承担举证不能的不利后果，一审法院不予支持。许亚兰主张其代刘超缴纳了税金11000元，未能提供证据证实，应自行承担举证不能的不利后果，一审法院不予支持。许亚兰在一审法庭辩论终结前增加反诉请求要求刘超赔偿80万元，但其逾期未缴纳案件受理费，故一审法院对许亚兰的该项请求不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决：一、许亚兰返还押金200000元给刘超；二、刘超支付房屋占有使用费80000元给许亚兰；三、刘超支付电信费用619.55元、电费1882.13元及水费1429.17元给许亚兰；四、上述各项款项相抵减后，许亚兰尚应支付116069.15给刘超，限许亚兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付给刘超；五、驳回刘超的其他诉讼请求；六、驳回许亚兰的其他反诉请求。本诉案件受理费6550元刘超已预交，由刘超负担2250元，由许亚兰负担4300元；反诉案件受理费1123元许亚兰已预交，由许亚兰负担174元，由刘超负担949元。上述许亚兰负担的本诉案件受理费，限其在履行本判决义务时一并迳付给刘超；上述刘超负担的反诉案件受理费，限其在履行本判决义务时一并迳付给许亚兰，一审法院不作另行退收。二审中，许亚兰向本院提交以下新证据：一、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告。二、签约时间2015年12月28日茂名石歧佬大酒楼合伙协议书。三、2016年3月17日《承诺书》一份。四、茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初117号、109号、107号、111号、115号、113号民事判决书。以上拟证明被上诉人刘超不是以四海一品美食城进行经营的，其是以自己茂名石歧佬大酒楼名义进行经营的。刘超质证认为，一、对公示报告三性没有异议。二、对合伙协议书的真实性和合法性由法院定，该协议书恰是证实被上诉人刘超租赁场地之后使用的用途就是用于酒店经营并没有任何的不当。三、承诺书的质证意见和合伙书的意见一致。四、判决书的真实性和合法性由法院认可，判决书与本案没有关联性。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院另查明，刘超向一审法院提供了支付宝转账记录，证明其于2016年5月9日向许亚兰转账3000元租金的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，刘超没有就已经通过支付宝的方式向许亚兰支付了租金3000元提起上诉，本院不予审理，本案二审围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、《酒店租赁合同书》的效力。二、上诉人上诉请求没收刘超的20万押金是否有依据。一、关于《酒店租赁合同书》的效力。首先，虽然根据《酒店租赁合同书》约定的租赁物范围包括四海一品美食城的土地、房屋以及经营的设施，上述财产应认定为整体租赁，任何一部分租赁物的交付不能均导致涉案《酒店租赁合同书》的合同目的落空。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，至本案二审期间，没有证据证实涉案的房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此本案的《酒店租赁合同书》因违反上述法律的强制性规定而无效，一审法院认为涉案合同无效正确，本院予以维持。二、关于上诉人上诉请求没收刘超的20万押金是否有依据。许亚兰上诉请求没收刘超20万元押金的依据是双方签订的《酒店租赁合同书》第九条的约定：“乙方不能将酒店抵押来借款使用，也不能转让给别人，该酒店的产权属于甲方。乙方不按规定用途使用房产的，甲方有权解除合同，所收押金不予退还。”本院认为，首先，许亚兰没有向一审法院提出没收刘超20万元押金的诉讼请求，在针对刘超起诉的答辩中也没有是否退还押金给刘超提出抗辩意见，根据“不告不理”的民事诉讼原则，对许亚兰二审中提出的请求，本院不予审理。其次，许亚兰亦未能举证证实刘超存在违反《酒店租赁合同书》第九条约定的行为，因此对其该请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人许亚兰负担。本判决为终审判决。审判长  庞健军审判员  曾维海审判员  江剑兵二〇一七年十月二十七日书记员  郑富华书记员  区成秀