安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民一初字第01363号
原告（反诉被告）：余德坊，男，1966年7月2日出生，汉族，无业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：徐伟，安徽淮信律师事务所律师。
委托代理人：王静，安徽淮信律师事务所律师。
原告（反诉被告）余德坊与被告（反诉原告）张学芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，张学芳对余德坊提出反诉，本院决定与本诉合并进行审理，依法由代理审判员张传奇适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余德坊及其委托代理人林飞，被告（反诉原告）张学芳的委托代理人徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余德坊诉称：2014年1月2日，我与张学芳签订《房屋买卖合同》，约定，张学芳购买坐落于淮北市某处房屋，转让价格为28万元，同时约定了房款的支付计划为：合同签订时付5000元，2014年1月18日之前付10万元，余款17.5万元自合同签订之日起三月内付清，合同签订后，张学芳仅合计付款5.5万元，余款22.5万元至今未能支付。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令张学芳支付我购房款22.5万元；案件诉讼费由张学芳负担。
张学芳在庭审中辩称：我与余德坊签订房屋买卖合同后已按约定履行了给付款项的义务，我给付5万元之后不久发现涉案房屋被案外人周全民占用并租给别人，致使我不能行使房屋所有人的任何权利，同时余德坊违反了双方签订的房屋买卖合同第一条中的第四款、第五款，余德坊起诉要求我履行合同并给付购房款没有依据，请依法驳回余德坊的诉讼请求。
张学芳反诉称：2014年1月2日，我与余德坊签订的《房屋买卖合同》约定，我出资购买余德坊位于淮北市某处房屋，价格为28万元。并约定“如因产权问题与周全民发生的任何纠纷由余德坊全权负责并承担相关责任，与我无关，同时约定如发生产权纠纷，余德坊未能出面解决导致出现相关问题，余德坊应退还我所付的全部款项及相关利息，并赔偿我违约金3万元，我将该房屋归还余德坊。”合同签订后，我支付了余德坊5.5万元，但余德坊至今未能把上述房屋交给我，余德坊亦没有该房屋的产权证，且该房屋被周全民出租给他人，余德坊亦无法解决其因该房屋与周全民的纠纷，致我无法占有及使用该房屋。为维护我的合法权益，特反诉至法院，请求依法判令解除我与余德坊签订的房屋买卖合同；余德坊返还我5.5万元并赔偿我违约金3万元；驳回余德坊的诉讼请求；案件反诉费由余德坊负担。
余德坊在庭审中对反诉辩称：双方签订的房屋买卖合同中所称因产权问题产生纠纷指的是余德坊和周全民因产权问题产生纠纷，而且是针对涉案房屋有纠纷，本案中张学芳称的纠纷实际其与周全民的其他纠纷，在这种情况下，周全民私占了涉案房屋，并不是涉案房屋的产权有问题，张学芳的反诉请求无事实及法律依据，应依法驳回。
经审理查明：2014年1月2日，余德坊与张学芳签订《房屋买卖合同》，约定：余德坊将坐落于淮北市某处转让给张学芳，转让价格为28万元。自合同签订之日起，该房屋产权属于张学芳，如因产权问题与周全民发生的任何纠纷由余德坊全权负责并承担相关责任，与张学芳无关；如发生产权纠纷余德坊未能出面解决并出庭作证导致该房屋无法办理产权证或该产权被法院等相关部门追回，余德坊应退还张学芳所付全部款项及相关利息，并赔偿张学芳违约金3万元，张学芳将该房屋归还余德坊。同日，张学芳出具房款支付计划，载明：合同签订时，支付定金5000元；2014年1月18日前支付房款10万元；余款17.5万元自合同签订合同之日起三个月内付清。合同签订后，张学芳共支付余德坊5.5万元。因剩余房款未付，至本案纠纷发生。
另查明：涉案房产系余德坊、周全民将土地与产权交给张学芳开发，协议约定张学芳返还余德坊该涉案房屋，2011年10月17日张学芳将涉案房屋产权登记在自己名下。2013年1月周全民与张学芳因开发房屋问题发生纠纷并占用涉案房屋使用至今。
上述事实，有房屋买卖合同、房款支付计划、房产证、接处警情况登记表、询问笔录以及当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。余德坊与张学芳于2014年1月2日签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同。
本案争议焦点为：张学芳是否构成违约以及张学芳要求解除合同的条件是否成就。双方约定：如因产权问题与周全民的任何纠纷由余德坊全权负责并承担责任，如因产权问题余德坊未能出面解决并出庭作证导致该房屋无法办理产权证或该产权被法院等相关部门追回，余德坊应退还张学芳所付全部款项及相关利息，并赔偿张学芳违约金3万元。合同约定的“产权纠纷”依据字义以及房屋买卖合同其他内容来看，应当解释为余德坊与周全民对涉案房产的产权纠纷。双方均认可余德坊应分得涉案房产，双方签订的房屋买卖合同约定自合同签订之日起，该房屋产权属于张学芳且涉案房产也一直登记在张学芳名下，尚未出现房屋无法办理产权证或该产权被法院等相关部门追回的情形。对于周全民占用涉案房屋问题。首先，张学芳在签订房屋买卖合同之前已经明知周全民占用涉案房屋；其次，周全民称其之所以占用该房屋是因为张学芳承诺给他两套房子，实际上只给了他一套房子，所以才占用涉案房屋。张学芳所举接处警情况登记表仅能说明周全民与张学芳之间存在纠纷，不能证明余德坊与周全民对涉案房产存在产权纠纷，故张学芳关于本案属于合同约定的因产权问题与周全民发生的纠纷应由余德坊全权负责并承担责任的辩解不能成立。综上，张学芳应当按照约定履行合同义务，其未按照合同约定支付购房款，属违约行为，应承担相应的民事责任。故余德坊要求张学芳支付购房款22.5万元，有事实与法律依据，予以支持。张学芳反诉要求解除房屋买卖合同、返还购房款及赔偿违约金的请求无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告张学芳于本判决生效之日起十日内支付原告余德坊购房款22.5万元；
二、驳回反诉原告张学芳的诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4675元，因本案适用简易程序审理，减半收取2337.5元；反诉案件受理费963元，因本案适用简易程序审理，减半收取481.5元，合计2819元，由被告张学芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 张传奇
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 徐晓芹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。