西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民二初字第146号
原告西藏自治区交通运输厅，住所地拉萨市。
法定代表人扎西江措，该厅厅长。
委托代理人白玛，西藏雪域律师事务所律师。
委托代理人卓拥，西藏雪域律师事务所律师。
被告西藏三琴商贸有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人黄芳琴，该公司董事长。
委托代理人何苗，西藏恒丰律师事务所律师。
本院于2014年4月16日立案受理了原告西藏自治区交通运输厅（以下简称西藏交通厅）与被告西藏三琴商贸有限公司（以下简称西藏三琴公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员刘献屿适用简易程序进行了审理。原告西藏交通厅委托代理人白玛、卓拥，被告西藏三琴公司委托代理人何苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西藏交通厅诉称：2012年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定“甲方（原告）将位于拉萨市罗布林卡路10号交通厅机关工会的临街商品房第23、24号房租给被告使用，房屋每月租金为3600元，租赁期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日止。”原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告依据双方合同的约定履行了向被告交付租赁物的合同义务，被告在《房屋租赁合同》约定的期限内也履行了向原告交纳租金等的合同义务。在双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满前，由于现使用的办公用房需整体拆除重建，需收回临街商铺用于原告办公场所，故原告在双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，没有与被告继续签订书面的租赁合同。2013年2月20日至今，原告多次书面通知要求被告搬迁，但是被告至今仍未搬离。另在被告向原告交纳2013年1月的房屋租金等费用时，原告收取了被告交纳的2013年1月的房屋租金等费用。故诉至法院，请求法院判令：1、被告立即返还租赁物；2、被告向原告支付房屋占用使用费54000元（截止2014年4月30日）并支付违约金16200元及直至被告实际返还租赁物为止的占用使用费；3、被告承担本案全部诉讼费用。并提交如下证据加以证实：1、房屋租赁合同1份、租户登记表1组，用于证明原、被告之间存在租赁关系，合同约定租赁期满后合同自然终止，合同还约定了违约责任的事实；2、房屋安全鉴定报告、公有房屋拆除登记表、复函各1份，用于证明租赁房屋属于危房，原告需拆除租赁房屋用于修建应急保障综合楼及附属设施的事实；3、2013年2月20日的通知、请求书各1份，用于证明被告收到搬迁通知的事实；4、2013年4月2日的通知、发文本各1份，用于证明被告确认收到了通知的事实；5、2013年7月9日的通知、2013年8月1日的通知、集体诉求书各1份，用于证明原告几次延长搬迁时间，被告收到通知的事实；6、土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋所有权证、用地说明、出租许可证各1份，用于证明原告有权对外出租房屋的事实。
被告西藏三琴公司辩称：被告向原告交纳租金，但原告拒收，原告要求被告支付违约金无法律依据；原告停水停电，给被告造成了很大的损失；租赁合同是无效的。未向本院举证证明。
经审理查明，2000年1月19日，原告通过划拨的方式取得了位于拉萨市罗布林卡路10号的面积为103640平方米的土地。2001年6月12日，拉萨市土地管理局在土地使用权证上注明“经我局审核，现该单位使用土地面积为95643平方米。”2003年9月8日，原告依法取得了面积为95643m2的土地的建设用地规划许可证。2005年10月21日，原告到拉萨市国土资源规划局办理了国有土地使用权出租许可证，租用期限自2005年1月1日至2007年12月30日。原告西藏交通厅下属机关工会（合同甲方）与被告西藏三琴公司（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，上载明：“甲方将位于拉萨市罗布林卡路10号交通厅机关工会的临街商品房第23-24号房租给乙方使用，该房屋每月租金为3600元；该房屋租赁期限为壹年。自2012年1月1日至2012年12月31日；乙方应在当月5日前向甲方付清当月房租费，逾期不付，甲方将有权终止合同，乙方所缴纳保证金不予退还；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知甲方；乙方应按时向甲方交付房屋租金，逾期不交每天按全月应交租金总额的10%支付甲方滞纳金，并由甲方收回房屋。”合同签订后，原告履行了提供租赁房屋的义务，被告履行了支付租金的义务。2013年2月20日，原告西藏交通厅下属机关工会向原告下发通知，上载明“一、签订的商品房出租合同已于2012年12月31日到期，2013年1月起根据交通运输厅的要求不再续签商品房租赁合同。二、请各位租户务必于2013年3月1日至2013年3月31日期间搬迁完毕。三、各租户及时将所欠的房租费及水电费等务必于近期到交通运输厅产业工会、后勤服务中心结清。”2013年3月20日，被告西藏三琴公司法定代表人黄芳琴与其他商户一起向原告西藏交通厅递交了一份《关于搬迁问题的请求书》，上载明：“2013年3月初，我23家商户分别在不同时间接到贵厅通知，通知上称贵厅要拆除临街商品房，要求我23家商户在2013年3月31日前全部搬迁完毕。我23家商户有诸多异议，现以联名请求书的形式，将我23家商户的意见及要求向贵厅提出。”该请求书还载明了其他内容。2013年8月1日，原告西藏交通厅下属后勤服务中心向被告发出通知，上载明：“因我厅工作调整，西藏交通运输厅商品房由我厅后勤服务中心管理。3月21日接到各商户搬迁请求书，当时鉴于各商户实际困难同意将搬迁时间延期一个月于5月1日搬迁完毕，但目前各商品房租户仍未搬迁，我中心按照年初下达的搬迁通知再次通知各位租户，请各位租户务必于2013年8月1日至2013年9月1日期间搬迁完毕，请给予支持和谅解，若在规定时间内未搬迁，我们将停水停电。”被告西藏三琴公司至今占有使用租赁房屋。被告西藏三琴公司租金交纳至2013年1月。
以上事实有房屋租赁合同、通知、集体诉求书、请求书，当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为：原告对外出租的房屋具有合法的产权证明，原告也享有房屋所占土地的土地使用权，在2005年也办理了相应的国有土地使用权出租许可证。虽国有土地使用权出租许可证上载明的租用期限已过，但能够证实该房屋在办理完相关批准手续后能够对外出租的事实，而是否经过批准由行政部门进行处理，是否经过批准不影响合同的效力认定。被告无证据证明与原告之间形成的租赁关系无效，本院对被告该辩解意见不予采信。原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。合同到期后，被告继续使用租赁房屋，原告继续收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，双方按原租赁合同执行，租赁期限为不定期。原告西藏交通厅于2013年2月20日通过送达通知的方式向被告表明了商品房将拆迁及2013年1月起不再续签商品房租赁合同的意思表示，明确不再继续租赁，自2014年2月起也未向被告收取租金，被告在2013年3月20日递交的请求书中也承认之前收到了该通知，故本院认定原、被告双方之间形成的不定期租赁合同关系因原告单方解除而终止。不定期租赁合同关系解除后，被告应向原告返还租赁房屋，故本院对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于不定期租赁关系的解除时间，本案能确定的时间是在2013年3月20日之前。在具体时间无法确定的情况下，本院认定双方之间的不定期租赁关系于2013年3月20日解除。不定期租赁关系解除后，被告仍占有使用租赁房屋，构成了对原告房屋所有权的侵犯，应向原告支付占用期间的占用使用费。原告主张被告按照原租赁合同的租金标准支付占用期间的占用使用费的意见，符合法律规定，本院依法予以采信。经本院核算，2013年3月21日至2014年4月30日的占用使用费为48000元（3600元×13个月＋3600元÷30天×10日），故本院对原告要求被告支付占用使用费54000元的诉讼请求仅支持48000元。原告主张被告支付自2014年5月1日至实际返还租赁物期间的占用使用费的诉请，因未明确诉讼金额，诉讼请求不明确，本院依法不做审理，原告针对2014年5月1日之后的占用使用费可另行主张。关于逾期支付占用使用费的违约金，比照原租赁合同的约定，占用使用费应在每月5日前付清，逾期未交每天按全月应交占用使用费总额的10%支付滞纳金。被告在庭审中辩解原告拒收其交纳租金的意见，未向本院举证证明，本院依法不予采信。被告未按月向原告交纳占用使用费，构成违约，应承担相应的违约责任。合同中虽然约定的是滞纳金，但滞纳金的约定是在合同中的违约责任部分，滞纳金的约定带有违约金的性质，原告主张按所欠金额每天支付滞纳金的约定主张违约金符合本案事实。原告在庭审中对约定违约金进行了减少，按照拖欠占用使用费总额的30%进行主张。本院认为，被告拖欠原告占用使用费48000元，该48000元就是原告因被告的违约行为而造成的损失，原告西藏交通厅按损失的30%主张符合法律规定。经本院核算，该部分违约金为14400元（48000元×30%），故本院对原告西藏交通厅主张被告西藏三琴公司支付违约金16200元的诉讼请求仅支持14400元。被告西藏三琴公司辩解因停水、停电导致的损失很大，要求原告补偿的意见，因被告在庭审中不提出反诉，本院不做处理，被告可另行诉讼主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告西藏三琴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西藏自治区交通运输厅返还租赁房屋；
二、被告西藏三琴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西藏自治区交通运输厅支付占用使用费48000元；
三、被告西藏三琴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西藏自治区交通运输厅支付违约金14400元；
四、驳回原告西藏自治区交通运输厅的其它诉讼请求。
案件受理费减半收取777.5元（原告已预交），由原告西藏自治区交通运输厅承担86.39元，由被告西藏三琴商贸有限公司承担691.11元（限与上述款项同期支付）。
如被告西藏三琴商贸有限公司未按本判决指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。
在上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。
审判员 刘献屿
二〇一四年七月十四日
书记员 阿木如