广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第629号
原告广东旭星实业开发有限公司，住所地在广州市越秀区。
法定代表人易伟，总经理。
委托代理人贺俊、程凌，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告陈文静，身份证住址为广州市海珠区。
委托代理人黄小锋、陈穗星，分别系广东正大联合律师事务所律师及律师助理。
原告广东旭星实业开发有限公司（以下简称旭星公司）诉被告陈文静租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告旭星公司的委托代理人程凌，被告陈文静的委托代理人黄小锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告旭星公司诉称：2009年8月25日，原告与被告双方签订《广州市房地产租赁合同》，该合同第二条约定：“租金按月结算，由乙方在每月5号前按现金转账付款方式缴付租金到甲方指定银行账号。”及第五条约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金”被告在合同履行期间内无视合同条款，经常无故延期交租并拖欠租金。原告多次催款，并于2012年8月15日发函告知被告缴清欠款，但被告却置之不理。截至该合同履行期间届满时，被告已累计拖欠租金4433.81元。且由于被告延期向原告支付租金且拖欠租金的行为已构成违约行为，依据该合同应当向原告支付违约金64227.52元，但被告从未向原告支付上述费用，因此应当向原告支付逾期付款违约金。综上所述，由于被告恶意拖欠租金的行为，已构成违约行为。特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付所欠租金4433.81元；2、被告向原告支付因延期支付租金（已付）所产生的违约金64227.52元；3、被告向原告支付逾期支付租金（未付）违约金1266.8元（以4433.81元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年8月16日起计至被告实际付清之日止）；4、被告承担本案的诉讼费。
被告陈文静辩称：一、2009年8月25日，原、被告双方签订《广州市房地产租赁合同》，约定陈文静向旭星公司承租位于广州市天河区体育东路13号首层101之五（自编）的商铺。在合同履行过程中，陈文静没有任何违约行为。2012年8月28日，原被告双方的租赁合同己经履行完毕，而旭星公司却无理克扣陈文静的租赁保证金48000元，水电押金5000元。为此，陈文静被迫向贵院起诉（案号（2012）穗天法民四初字第2363号）。旭星公司为了没收陈文静的保证金，所以才提起本案诉讼。二、陈文静没有拖欠任何租金。首先，旭星公司刻意歪曲了计租期间。上述租赁合同签订后，由于受广州市创文活动等因素影响，前述商铺的交接时间需要调整。2009年8月30日，原被告双方签订《场地交接证明》，约定，计租日自2009年9月13日开始，以后每月租金以当月13日至次月12日为周期，租期至2012年8月28日为止。在承租期间，陈文静一直按期交纳租金及其他水电费等，旭星公司也一直没有任何异议。而现在旭星公司却将双方己经白纸黑字确认的“计租日自2009年9月13日，以后每月租金以当月13日至次月12日为周期”视而不见，反而将已经作废的此前约定的“5号”作为起租日，显属误导法官。其次，其所谓拖欠租金实为其歪曲了计租期间后得出的租金差。根据双方的约定，交付后的首月的头13天为免租期，租金的第一年的月租金为24000元；第二年的月租金为25440元；第三年的月租金为26966元。原合同约定的交付期间为2009年8月28日，但如前文所述，场地交付因为创文，所以顺延了，计租日2009年9月13日开始，以后每月租金以当月13日至次月12日为周期，租期至2012年8月28日为止。而双方亦是按照这个计租期间交纳租金的。但现在旭星公司却倒打一耙，将调整前的计租期间套用计算租金，显属错误。比如，2010年9月9日的租金，如果按照旧的算法，其对应的租金标准是25440元，如果按照双方调整后的起租日对应的租金标准是24000元。如此类推，刚刚好每年有一个月时间的租金存在这个时间差。所以，现在旭星公司主张的所谓拖欠的4433.81元租金，就是他们所谓的租金差。再次，旭星公司一直没有向陈文静进行过所谓的催收，直至合同期届满，才快递所谓的催收函，是因陈文静不同意被克扣保证金，才倒打一耙而己。最后，即使退一万步讲，旭星公司的诉请成立，其也超过诉讼时效。综上所述，陈文静没有任何违约行为，旭星公司的诉请没有任何事实与法律依据，应予驳回。
经审理查明：位于广州市天河区体育东路13号首层101房的房地产的权属人为案外人广州市华裕电子服务公司。2008年5月20日，广州市华裕电子服务公司将上述房地产出租给旭星公司，并同意被告按经营上的需要进行分租。
2009年8月25日，旭星公司（出租人，甲方，下同）与被告（承租人，乙方，下同）签订《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》，该租赁合同尾部落款处甲方一栏的委托代理人由原告员工顾某签名）一份，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区体育东路13号首层101之五（自编）单位的房地产（以下简称案涉房屋）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积33平方米；（第二条第一款）租期为2009年8月29日至2012年8月28日，装修免租期为2009年8月29日至2009年9月9日，2009年9月10日至2010年8月28日期间每月24000元、2010年8月29日至2011年8月28日期间每月25440元……（第二条第二款）租金按月结算由乙方在每合同月的第7日前按现金转账付款方式缴付租金到甲方指定银行账号；（第三条）乙方须向甲方交纳48000元租赁保证金及5000元的水电押金，甲方应在租赁期满或解除合同之日在乙方结清租赁期内所有应付费用及无其它违反本合同约定条款的情况下，将保证金及水电押金的本金退回乙方；等等内容。上述租赁合同的第二条第二款存在以手写方式改变打印文字的情况，且原、被告各自持有的合同原件显示的修改情况不相同，该条款原始打印文字为“租金按月结算由乙方在每月的第20日前按现金转账付款方式缴付租金到甲方指定银行账号”，陈文静持有的合同更改内容包括：1、在“每月”两个打印文字中间增加了“合同”两个手写文字，2、打印文字“第”被划去，其后增加了“第”一个手写文字，3、打印文字“20日”被划去，其上方增加了“5号”两个手写文字，但该“5号”两个手写文字又被划去，其后又增加了“7日”两个手写文字；旭星公司持有的合同更改内容包括：打印文字“第20日”被划去，其上方增加了“5号”两个手写文字。原、被告各自持有的合同原件中上述修改内容的下方均有陈文静、旭星公司法定代表人易伟及案外人顾某的签名确认。庭审中，原、被告均称应以自己所持有的《租赁合同》中第二条第二款的约定为准。陈文静称其所持有的合同中第二条第二款的所有修改内容均为旭星公司签订合同的委托代理人顾某所写，签约当时的情况为顾某在给陈文静的两份合同中均将“5号”手写内容划掉并再次手写了“7日”两字，而在旭星公司持有的合同上则没有作此修改，顾某称因为旭星公司持有的合同只是用于存档，其修改了陈文静的合同就是对该内容的确认。旭星公司称陈文静所持有的合同中第二条第二款中打印文字“每月”中间增加的“合同”两个手写文字为旭星公司的签约代表人顾某手写添加，打印文字“20日”是被顾某划掉，手写文字“第5号”是顾某手写添加，但将手写文字“5号”划掉及添加“7日”两个手写文字均非顾某所为；顾某在修改内容下方的签名是是对从原来的“20日”改为“5日”所进行的确认，并非对“7日”进行确认。上述合同签订后，陈文静向某公司支付了租赁保证金48000元、水电押金5000元，旭星公司则向陈文静出具了相应的收据。
同日，原、被告还就案涉房屋签订了一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》，该合同内容与《租赁合同》内容基本一致，其中第三条第二款内容为“租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按现金转帐付款方式缴付租金给甲方。”），并以该合同在广州市国土资源和房屋管理局办理了租赁备案登记。原、被告均确认《合同》约定与《租赁合同》约定不一致时以《租赁合同》约定为准。
2009年8月30日，旭星公司（甲方，下同）与陈文静（乙方，下同）就案涉房屋签订《场地交接证明》一份，约定交接日期为2009年8月30日，免租装修期为2009年8月31日至2009年9月12日，计租日从2009年9月13日开始，以后每月租金以当月13日至次月12日为周期；等等内容。同日，旭星公司将案涉房屋交付陈文静使用。
2012年8月28日，旭星公司（甲方，下同）与陈文静（乙方，下同）就案涉房屋签订《交接证明》一份，陈文静并将案涉房屋交还旭星公司。
旭星公司确认陈文静支付每个合同月的租金均未超过合同月的第7日。陈文静提交的证据活期历史明细清单、收款收据、中国工商银行个人业务凭证及旭星公司提交的证据《缴纳违约金通知函》共同显示陈文静已付案涉房屋的租金总额为903824元。另，旭星公司向陈文静出具的编号为0102055号、0102068号的《收款收据》分别显示于2010年8月13日收到陈文静交来案涉房屋2010年8月13日至2010年9月12日租金24000元、于2010年9月15日收到陈文静交来案涉房屋2010年9月13日至2010年10月12日租金25440元。
另，因原、被告各自持有的《租赁合同》均存在修改情形，且关于租金支付时间的修改内容有别，本院依陈文静的申请，依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对陈文静提交的《租赁合同》第一页倒数第五行“合同”、“第”、“5号”、“7日”、第四页第四行中的“更”，以及旭星公司提交的《租赁合同》第一页倒数第五行“5号”、第四页第四行中的“更”等手写字样是否均是被告员工顾某所写进行笔迹鉴定。该所于2013年5月8日出具了中广测（2013）文某第69号《司法鉴定意见书》，作出以下鉴定意见：检材1（即陈文静持有的《租赁合同》）第一页倒数第五行“合同”、“第”、“5号”、“7日”、第四页第四行中的“更”，检材2（即旭星公司持有的《租赁合同》）第一页倒数第五行中“5号”、第四页第四行中的“更”笔迹，与两检材上的“顾某”笔迹是同一人所写。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。
关于旭星公司第一项诉请，根据《租赁合同》第二条第一款及2009年8月30日的《场地交接证明》的约定，原、被告双方已经将案涉房屋的计租期间变更为自2009年9月13日至2012年8月28日、合同月起止时间变更为每月13日至次月12日。鉴于《租赁合同》反映了案涉房屋的租金是按年度递增的，且按年度递增或递减租金属于租赁市场的交易习惯，故在计租期间及合同月起止时间变更后，案涉房屋的租金计算期间及金额也应当随之变更，而根据旭星公司出具的向陈文静收取案涉房屋租金的编号分别为0102055号、0102068号的《收款收据》的内容，上述计租期间及合同月起止时间变更应为2009年9月13日至2010年9月12日期间月租金24000元、2010年9月13日至2011年9月12日期间月租金25440元、2011年9月13日至2012年8月28日期间月租金26966元。以此计算，租赁期内陈文静应付租金总额为903823.94元（24000元／月×12月＋25440元／月×12月＋26966元／月×11月＋26966元／月÷31日×16日）。经查，陈文静已付租金总额为903824元，因此，原告关于被告尚拖欠其租金4433.81元的主张与事实不符，其第一、三项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。
根据中广测（2013）文某第69号《司法鉴定意见书》的鉴定结论，结合原、被告关于旭星公司员工顾某在原、被告持有的《租赁合同》上签的签名是顾某本人所签的陈述以及顾某在《租赁合同》中甲方一栏委托代理人一栏签名的行为，应认定陈某文持有的《租赁合同》上第二条第二款（即第一页倒数第五行）关于“租金按月结算由乙方在每合同月的第7日前按现金转账付款方式缴付租金到甲方指定银行账号”的约定，以及旭星公司持有的《租赁合同》上第二条第二款（即第一页倒数第五行）关于“租金按月结算由乙方在每月的第5号前按现金转账付款方式缴付租金到甲方指定银行账号”的约定，均是原、被告双方签订合同当时的真实意思表示。但对比原、被告各自持有的《租赁合同》第二条第二款的修改情况，以及原、被告关于此修改情况如何发生的陈述，结合上述《司法鉴定意见书》的鉴定结论来看，陈文静关于修改情况如何发生的陈述更符合日常生活常理，本院对其陈述予以采信。因此，应视为原、被告双方在《租赁合同》签订过程中对第二条第二款的约定进行过变更，且双方最终确认以陈文静持有的《租赁合同》上修改后的第二条第二款的内容即被告应于每个合同月的第7日前支付当月租金的内容为准。经查，陈文静支付每个合同月的租金的均未超过合同月的第7日，符合上述约定，因此，陈文静在本案中并不存在逾期付租违约行为，旭星公司要求陈文静支付逾期付款违约金的第二项诉请，缺乏事实依据，本院依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告广东旭星实业开发有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费1550元，由原告广东旭星实业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 戴子兵
人民陪审员 温 德
人民陪审员 张莉萍
二〇一四年三月十八日
书 记 员 蒲肖明
翁智敏
判决书已于2014年月日送达