福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0824民初401号
原告：龙岩市中远房地产开发有限公司(以下简称龙岩中远公司)，统一社会信用代码913508005633651930，住所地福建省武平县平川镇迎宾路中远上城8号楼第三层。
法定代表人：许莉莉，董事长。
委托诉讼代理人：钟德贵(龙岩中远公司财务总监),1966年11月19日生，汉族，居民，住福建省武平县。
被告：曾晓春，男，1976年2月3日生，汉族，居民，住福建省武平县。
委托诉讼代理人：吴庆森、张舒佳，福建信厚律师事务所律师。
原告龙岩中远公司与被告曾晓春租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩中远公司的委托诉讼代理人钟德贵，被告曾晓春及其委托诉讼代理人吴庆森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙岩中远公司向本院提出诉讼请求：请求判令按被告2017年10月20日向原告作出的书面承诺，被告所交的人防车位款50900元，原告不予退回，并由原告收回中远上城2期B-270人防车位使用权，原人防车位租赁合同终止，车位由原告另行出租（售）他人。事实和理由：2014年1月25日，原告（出租人）与被告（承租人）签订了中远上城B-270人防车位《〔中远上城〕车位租赁合同》，该合同主要约定：被告向原告租赁位于武平县中远上城B地块B-270人防车位，建筑面积34.69平方米，合同总价103000元。合同签订日已交车位款合计30900元，合同约定，余款72100元，应于2014年7月30日前付清。经多次催交无果，2017年10月20日经双方协商，原告同意B-270车位按总价90000元计收，所欠余款39100元（90000元-50900元），同意按被告于2017年10月20日对原告作出的书面承诺的期限交款。现被告承诺期已逾期，经多次催交，但至今未前来交清余款39100元。综上，被告经原告多次催告，至今仍未向原告交清中远上城B-270人防车位余款39100元，被告已经构成违约。原告为维护自身合法权益，特向贵院具状起诉，望贵院依法、依据支持原告的诉讼请求。
曾晓春辩称，一、原告应当对其有权将案涉人防车位进行出租并获得收益承担举证责任。首先，由于案涉人防车位属于人防工程，根据《福建省公共人民防空工程平时开发利用管理办法（试行）》第十一条的规定“禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》”，原告提供的涉诉《〔中远上城〕车位租赁合同》第一条已明确原告已取得结建人防工程平时使用证，因此若原告并未取得该人防车位的《人民防空工程平时使用证》，原告将无权使用该人防车位，更不用说以此获得收益；其次，按照《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，由于原告没有提供证据证明其为投资者，故原告无权向答辩人收取租金，更无权收回车位；二、案涉人防车位的收益权应当归中远上城B地块全体业主共有，原告无权收回案涉人防车位的使用权，也无权取得答辩人所交的人民币50900元。首先，由于人防车位的性质特殊，其不能够成为特定业主所有权的客体，所以人防车位不属于物权法建筑物区分所有权中的专有部分。在建筑物区分所有权中，要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，因此，案涉人防车位的收益权应当属于全体业主共有；其次，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层，而与此类似，人防车位是用作防范和减轻空袭危害的地下车位，二者建造的目的类似，符合类推适用的基本条件，应当认定人防车位为物权法第六章所称的共有部分；最后，由于原告没有证据证明案涉人防车位与中远上城B地块的建筑物相分离，所以理应认定前者依附于后者而存在。因此包括答辩人在内的中远上城B地块全体业主，通过其购买行为，已经成为了案涉人防车位的实际投资者，理应享有对案涉人防车位的排他的收益权；三、答辩人2017年10月20日出具的《承诺书》，实质上是答辩人在原告的胁迫下，违背真实意思表示与原告签订的新合同，属于可撤销的合同，答辩人请求人民法院予以撤销。自2014年1月25日答辩人与原告签订商品房买卖合同并支付价款后，原告迟迟未交付房产证给答辩人，答辩人因此一直无法进行户口迁移。答辩人购买中远上城第5幢902号房，完全是为了孩子日后能够就读于实验小学。要想就读于实验小学就必须先将户口迁移至此，并且实验小学要求新入学的儿童户籍迁入时间必须早于入学当年4月份，答辩人的孩子现已年满6周岁，要想在2018年秋季入学必须于2018年4月前迁入户籍，而办理户籍迁移手续需要花费很长时间，因此答辩人急需获得房产证以迁入户口。在2017年10月20前，原告提出，只有答辩人出具此《承诺书》，原告才会将房产证交付给答辩人，为了尽快迁入户口，确保孩子能够顺利入学，答辩人只得在违背真实意思的情况下出具此《承诺书》。显然，这份表现为《承诺书》的新合同，是在答辩人受到胁迫的情形下订立的，人民法院应当予以撤销；四、退一步讲，即便《承诺书》不能因答辩人受到胁迫而被撤销，原告以违约金的形式没收答辩人已经预交的50900元人防车位租金，也因违反公平原则，即约定的违约金过分高于造成的损失而应当部分返还，人民法院应当对违约金的数额进行调整。本案中即使租赁合同有效，原告对案涉人防车位享有收益权，租赁合同解除后，原告还可以继续租赁他人，所以原告的损失只包括答辩人实际占用案涉人防车位期间的租金，答辩人自2015年11月9日起使用案涉人防车位，至原告起诉之日不足28个月，又根据承诺书的约定，二十年的总租金为90000元，由此单月租金是375元，28个月的租金为为10500元，也是原告的实际损失。双方在《承诺书》约定的50900元违约金，已远远超过实际损失的30%，因此答辩人请求人民法院予以适当减少。综上，答辩人认为案涉人防车位的收益权属中远上城B地块业主共有，原告无权向答辩人收取租金、收回车位，并且原告还应当对其有权出租案涉人防车位承担举证责任，因此，原告的各项诉讼请求均应予以驳回。
龙岩中远公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、2014年1月25日原告与被告签订的《〔中远上城〕车位租赁合同》一份，证明原告与被告曾晓春租赁关系是客观存在的及双方的权利义务关系。被告质证后认为对车位租赁合同真实性无异议，对其合法性提出异议：1、双方第一条约定原告应当取得结建《人防工程平时使用证》，原告没有向法庭提供该证据，即原告没有出租的权利及依据；2、根据双方合同第八条第四款的约定可以看出该租赁合同名为租赁，实为买卖，明显违背我国人民防空法规定，属于禁止性条款，属于无效合同；二、2017年10月20日被告曾晓春出具的承诺书一份，证明被告对剩余款交款期限的承诺。被告质证后认为对承诺书的真实性无异议，对其合法性提出异议：1、原告没有提供结建《人防工程平时使用证》，没有出租的依据；2、名为租赁，实为买卖，违反法律禁止性规定；3、原告在为被告办理房屋产权证及土地使用证后因原告拒不交付上述证件给被告并以此胁迫被告迁户口而签订的承诺书，不是被告真实意思表示；4、该承诺书是对违约责任的确认，并没有对解除和终止合同作出约定，且违约金过高，应予调整；三、武平县人民防空办公室于2015年7月28日出具的《防空地下室竣工验收认可文件》一份，证明案涉地下防空工程经验收合格。被告质证后认为由于原告无法提供原件进行核对，对其真实性提出异议，与本案不具有关联性，不能证明原告的主张；四、武平县住房和城乡规划建设局于2016年9月28日出具给碧水豪庭及中远上城B地块的业主们《关于小区地下停车位所有权及使用权权属的说明》一份，证明原告开发的B地块所有权、使用权、处分权、收益权的法律法规依据。被告质证后对该证据的合法性提出异议，认为不能证明原告的主张。该证据武平县住房和城乡规划建设局未盖章，无法证明是该单位出具的；法律法规已规定的也不需要住建局进行说明；该证据违反了龙岩市人民政府《印发关于结合民用建筑修建人防工程地下工程使用管理办法》的第八条规定，该第八条约定对结建人防工程的应该提供人防工程平时使用证；五、龙岩市人民政府办公室印发《关于结合民用建筑修建人防工程地下车位使用管理办法的通知》（龙政办[2011]21号）一份，该通知第14条地下人防车位实行租赁的，地下人防车位承租人可结合商品住宅向房屋权属登记机构申请办理车位使用管理登记。房屋权属登记机构应在房屋权属证书附栏中注明“使用**位置地下车位，本车位属平战结合人防工程范围，其使用和管理应遵循人民防空相关法律法规”，原告已按该通知要求在被告房产证附记栏有备注登记。被告质证后认为对办理规定的程序主张无异议，但该规定第八条明确规定结建人防工程实行登记备案制度，必须取得防空主管部门核发的人民防空工程平时使用证，才能进行对外出租，且双方对此也有约定，原告没有取得该使用证，所以可以证明该合同无效；六、武平县人民防空办公室于2018年4月10日出具的《情况说明》一份，证明案涉地下人防工程由投资者或使用者按有关规定进行维护、管理和使用，不必办理《人民防空工程平时使用证》，该《情况说明》可以证明案涉租赁合同原告为什么没有取得平时使用证的原因。被告质证后认为对其合法性提出异议：龙岩市人民政府办公室印发《关于结合民用建筑修建人防工程地下车位使用管理办法的通知》第八条明确规定，应取得平时人防工程使用证，武平县人民政府在龙岩市人民政府的领导下，武平县人民防空办是武平县人民政府的下属部门，所以该证据不能证明原告的主张；七、曾晓春B5-2-902《房屋所有权证》、《土地使用权证》各一份，证明被告租赁使用的B-270人防车位在被告的《房屋所有权证》附记栏有备注登记，符合人防地下车位的相关规定。被告质证后认为真实性无异议，但认为该证据还能证明被告车位使用权得到行政机关的确认，但不是来源于原告的权利，而是业主自有的权利；八、中远上城业主入伙申办表一份，证明原告已履行《车位租赁合同》的约定，与曾晓春办理了B5-2-902住宅、B-270人防车位的交付该车位使用权手续。被告质证后认为真实性无异议，但根据双方车位租赁合同第七条约定“交接手续应当签订车位交接单”，不能证明原告的主张，原告应当提交车位交接单来证明双方的约定；九、中远上城地下停车场车道感应卡办理登记表一份，证明曾晓春已使用B-270人防车位的事实，2016年5月8日被告开始使用蓝牙卡进出小区，一直在使用B-270车位；十、泉州市三远物业管理有限公司收款收据7份，证明自2015年8月15日交房之日起曾晓春已经实际使用该人防车位，并已连续缴纳B-270物业管理费至2018年12月31日；被告对证据九、十质证后认为对证据合法性提出异议：该证据只盖了物业公司的章，但没有承办人签名，按民诉法规定，应当提交有经办人签字确认的证明；该证据不能证明原告的主张，且阐述的内容不符合客观事实，该记录是原告与物业公司的物业服务的关系，与原、被告间的租赁合同是两个不同的法律关系。
被告提供如下证据：㈠、MF-2007-01《商品房买卖合同》及附件、车位租赁合同、[武房权证2015字第××]房屋所有权证、[武国用（2016）第0295号]土地使用权证各一份，证明被告于2014年1月25日向原告购买中远上城B区5栋2单元902室并签订租赁本案诉争人防车位，于2015年办理了房屋产权登记和人防车位使用登记，成为该小区的业主之一，对该小区的配套设施享有使用权并被主管行政机关所确认。原告质证后认为证据的真实性无异议，但证明事项与本案无关联，不能证明被告享有B-270人防车位的依据，双方对人防车位的关系是由人防车位租赁合同约定的；㈡、曾晓春与曾金花结婚证复印件、户主为曾金花的户口簿复印件各一份，证明被告之女曾凌菲生于2012年8月19日，将于2018年秋季升小学。为了能让女儿就读武平实验小学，被告于2014年向原告购买中远上城B区5栋2单元902室商品房，签订租赁本案讼争人防车位的合同，并于2015年办理了房屋产权登记和人防车位使用登记。因被告未付清原告诉称的所谓人防车位租金，原告扣留并拒不向被告交付房屋产权证，并以此胁迫被告出具限期付清原告诉称的所谓租金，否则没收已经支付的原告诉称所谓的租金并收回车位的《承诺书》。为了在2018年4月前能顺利将被告女儿的户籍迁入，确保女儿具备规定的入学条件，被告只好违背意愿按照原告的要求出具《承诺书》。该户籍迁入时间与被告出具《承诺书》的时间可以佐证原告胁迫被告，被告是在违背真实意愿的情况下出具显失公平的《承诺书》的事实。原告质证后认为证据的真实性无异议，但证明事项违背事实，不否定被告为小孩入学的事实，从当时被告想先领取房屋产权证可以证明该事实，对小孩入学事实原告非常人道的予以支持，且主动对被告租赁车位减免10000元，因此，被告所述存在胁迫是无稽之谈，不符合逻辑关系，承诺书是双方协商一致的结果；㈢、南安市房屋交易管理中心《关于禁止出售和变相出售地下人防车位的通知》一份，证明福建省南安市的行政主管机关已经明确规定人防地下车位的产权应属全体业主所有。原告质证后认为该证据与本案无关，各地区人防车位的管理规定不一致，但人防工程都是遵循“谁投资谁受益”的原则，武平县区域范围内的人防车位属于武平县人民防空办管理，不属于南安市防空办管理。
本院依被告的申请，前往武平县住房和城乡规划建设局复印了中远上城1-12号楼及地下室《商品房预售许可证申请表》、武平县住房和城乡规划建设局武建规〔2013〕37号《关于中远上城（武平西进工程B地块）建筑设计方案的批复》、武平县发展和改革局武发改审字〔2010〕230号《关于中远上城项目核准的批复》、龙岩市中远房地产开发有限公司中远上城B地块地字第350824201300023号《建设用地规划许可证》、建字第350824201300131号《建设工程规划许可证》、编号FJSGXK-0597-WP-2013-00032《建筑工程施工许可证》、《楼盘信息一览表》、《中远上城B地块住宅与地下车位销售方案》、《中远上城B地块地下室建筑面积预测算统计表》、《中远上城B车位平面图》、（武）房预售证（2013）第21号《商品房预售许可证》，前往武平县人民防空办公室调取中远上城B地块地下室《防空地下室竣工验收认可文件》、中远上城B地块《防空地下室竣工验收备案表》、武平县人民防空办公室于2018年4月10日出具的《情况说明》。原告质证后认为真实性无异议，但这些证据不能完全覆盖人防车位建设审批、竣工验收的所有资料，同时可以证明B地块的人防车位经过相关部门的验收确认。被告质证后认为真实性无异议，认为该证据能够证明人防车位已经包含在被告分摊的购房款中，原、被告签订的租赁合同是无效的，根据调取的防空地下室竣工验收文件与购房合同的时间可以看出该房屋是先销售后验收。
原告提供的证据一、二、五、七、八，被告提供的证据㈠、㈡及本院调取的证据，经质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，所证明的事实本院将综合分析、认证。本案有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据三是《防空地下室竣工验收认可文件》一份，被告质证后认为：原告无法提供原件进行核对，对其真实性提出异议，与本案不具有关联性，不能证明原告的主张。本院依被告的申请，从武平县人民防空办公室复印了该文件，并将该文件庭前送达被告，经质证，原、被告均无异议，该证据是客观、真实的，符合证据的三性特征，原告拟主张的事实，本院将予以认定；证据四是武平县住房和城乡规划建设局于2016年9月28日出具给碧水豪庭及中远上城B地块的业主们《关于小区地下停车位所有权及使用权权属的说明》一份，因该证据没有武平县住房和城乡规划建设局盖章，无法证明是该单位出具的，不符合证据的客观性要求，该证据本院不予认可；证据六是武平县人民防空办公室于2018年4月10日对本院就关于人民防空工程平时使用证材料问题出具的《情况说明》，被告对该证据的合法性提出异议。本院认为，武平县人民防空办公室职责之一是管理辖区人民防空物资和资产，该办公室依本院要求出具的《情况说明》，是该办公室目前对辖区地下防空工程的管理进行的说明，该证据符合证据的三性特征，所证明的事实本院将予以认定；证据九是中远上城地下停车场车道感应卡办理登记表一份、证据十是泉州市三远物业管理有限公司收款收据7份，被告对证据九、十的合法性提出异议，认为该证据只盖了物业公司的章，但没有承办人签名，不符合法律的规定，本院认为，物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用，被告依物业公司要求不间断交清了B-270人防车位至2018年12月31日的物业费。原告提供的证据九、证据十足以证明原告已交付、被告已使用B-270人防车位的事实。被告的辩称意见本院不予采纳；证据十一是被告于2015年8月30日在原告催收剩余租赁费的情况下对原告方作出的书面承诺一份，证明2017年10月份的承诺书不存在胁迫的事实，是原、被告双方多次协商的结果。被告认为已过举证期限，不同意质证。本院认为该承诺书与原告提供的证据二能相互联系，互为印证，可以证明因被告尚欠人防车位租赁款双方有多次协商的事实，该证据符合证据的三性特征，本案作证据使用；被告提供的证据㈢是福建省南安市房屋交易管理中心《关于禁止出售和变相出售地下人防车位的通知》一份，原告质证后认为该证据与本案无关。本院认为被告提供的该证据与本案没有关联性和可参照性，原告的质证意见有理，对被告提供的该证据拟证明的事实，本院不予认定。
根据庭审陈述并结合本案证据进行综合分析，对本案主要事实认定如下：2010年10月18日武平县发展和改革局就原告在案涉B地块建设规模及内容经审核，同意核准该项目建设。2013年2月5日原告取得建设用地规划许可证，2013年2月17日取得建筑工程施工许可证，2013年4月26日武平县住房和城乡规划建设局对案涉工程建筑设计方案进行了批复，2013年4月28日原告取得建设工程规划许可证。2013年11月26日原告就案涉车位的预售经武平县住房和城乡规划建设局批准并颁发（武）房预售证（2013）第21号《商品房预售许可证》（含人防车位12210.88㎡、352个车位）。2015年7月28日就案涉车位经武平县人民防空办公室验收合格并备案。2014年1月25日原告与被告签订合同编号为201400354《商品房买卖合同》，原告将中远上城B地块第5幢2单元902号房（建筑面积为85.2㎡）以4932.59元/㎡出售给被告，该合同约定原告应于2015年11月8日将商品房交付被告使用。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订本案纠纷的案涉车位的《〔中远上城〕车位租赁合同》一份，内容：第一条项目概况：甲方取得位于迎宾路，西环路交汇处编号为101/16/976地块的国有土地使用权，该地块项目名称中远上城B地块人防工程地下车位，该车位属于人防工程，甲方已依法取得结建人防工程平时使用证；第二条停车位基本情况：乙方租赁该小区的停车位（以下简称该车位），车位编号为270号，建筑面积34.69㎡；第三条租赁期限：乙方租赁该车位使用权期限从2015年11月9日至2034年11月8日止；第四条租金及付款方式：该车位租金总额为10.3万元，于2014年1月25日前支付3.09万元，2014年7月30日支付7.21万元，乙方于本协议签订时一次性支付该车位公共维修基金1908元（55元/㎡）；第五条交付条件：（一）、甲方应当在2015年11月8日前向乙方交付该车位；（二）、该车位交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该车位所在楼栋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收回执；2、该车位位置已划线；第七条交接手续，验收交接时，双方应当签署车位交接单；第八条使用承诺……4：该车位租赁期届满，乙方若无违反本合同约定之情况，可无偿使用该车位至甲方对该宗土地的出让期限届满。合同还规定了逾期交付责任、使用承若、物业管理、争议的解决方式等内容。2015年8月15日，被告在《中远上城业主入伙申办表》签名。2016年5月8日，被告在《中远上城地下停车场车道感应卡办理登记表》上签名。被告交清了自2015年8月15日至2018年12月31日的物业费。2015年8月30日，被告向原告出具内容为“本人因资金短缺，家庭经济困难，无法支付中远上城B-270车位尾款柒万贰仟壹佰元整（72100），本人承诺在2016年6月30日前由本人对外转让，如在此期限内无法转让，则同意龙岩市中远房地产开发公司收回此车位（B-270），所交款项￥30900元由公司没收处理”的《承诺书》一份，被告签名、捺手印并留公民身份号码及联系电话。2017年10月20日，被告又向原告出具内容为“龙岩市中远房地产开发有限公司，本人曾晓春于2014年1月25日与龙岩市中远房地产开发有限公司签订中远上城B-270人防车位租赁合同，合总价103000元（人民币壹拾万零叁仟元整），经何总2017年10月20日批准同意，总价按90000元，至今已交款50900元，仍欠贵司39100元。本人承诺于2018年2月10日前向贵司交清余款39100元，如逾期未交，同意贵司对已交车位款50900元予以没收，将该车位另行出售，并承担由此造成的损失与贵司无关”的《承诺书》一份，被告签名、捺手印并留公民身份号码及联系电话。诉讼期间，应本院要求，原告将诉讼请求概括为：1、判令解除原告与被告于2014年1月25日签订的B-270人防《〔中远上城〕车位租赁合同》；2、判令被告已交的B-270人防车位款50900元归原告所有。另查明，武平县房地产交易管理所于2015年11月10日应原告的要求将被告所有的中远上城B地块第5幢2单元902号房的《房屋所有权证》作备注（备注：车位270面积34.48平方米使用中远上城B地块位置地下车位，本车位属平战结合人防工程范围，其使用和管理应遵循人民防空相关法律法规）。诉讼期间，本院走访武平县人民防空办公室，该办公室称：本辖区从未对非公用的人民防空工程办理《地下人防工程平时使用证》，案涉地下防空工程属非公用的人民防空工程。原告未取得案涉《地下人防工程平时使用证》。被告婚生女曾凌菲于2012年8月19日出生。2018年3月5日被告因购房将其户口从福建省武平县万安镇下镇村镇门口12号迁入福建省武平县平川镇育才路7号中远上城B区5栋2单元902室。
本院认为，本案争议的焦点一：案涉《〔中远上城〕车位租赁合同》是否有效？是否应予解除？原告认为双方签订《〔中远上城〕车位租赁合同》是有效合同，合同签订后，原告依约交付车位，被告本应于2014年7月30日履行合同，付清租赁费，经原告多次催收，至今未付，构成违约，致使原告合同目的不能实现，要求解除；被告认为案涉《〔中远上城〕车位租赁合同》是无效的，应予解除。理由：1、案涉人防车位属于地下人防工程，依据相关规定，应取得《人民防空工程平时使用证》，本案原告未取得该人防车位的《人民防空工程平时使用证》，故原告无权使用、租赁该人防车位，更不用说以此租赁获得收益；2、按照《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”规定，由于原告没有提供证据证明其为投资者，故原告无权向答辩人收取租金，更无权收回车位；3、案涉人防车位的收益权应当归中远上城B地块全体业主共有。首先，由于人防车位的性质特殊，其不能够成为特定业主所有权的客体，所以人防车位不属于物权法建筑物区分所有权中的专有部分。在建筑物区分所有权中，要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，因此，案涉人防车位的收益权应当属于全体业主共有；其次，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层，而与此类似，人防车位是用作防范和减轻空袭危害的地下车位，二者建造的目的类似，符合类推适用的基本条件，应当认定人防车位为物权法第六章所称的共有部分；最后，由于原告没有证据证明案涉人防车位与中远上城B地块的建筑物相分离，所以理应认定前者依附于后者而存在。因此包括答辩人在内的中远上城B地块全体业主，通过其购买行为，已经成为了案涉人防车位的实际投资者，理应享有对案涉人防车位的排他的收益权。本院认为，人民防空主管部门核发的《人民防空工程平时使用证》是一种登记备案制度，而非审批制度，通过行政方式对投资者或占有、使用者法定权益的确认。是否核发《人民防空工程平时使用证》，法律、法规没有强制规定，仅仅在部门规章有强调。原告没有取得《人民防空工程平时使用证》并没有违反法律、法规的强制性规定。案涉《〔中远上城〕车位租赁合同》及二份承诺书系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系成立并具有法律效力。在合同履行过程中，被告曾晓春作为合同承租人违反合同约定，未按期履行，在原告多次催收，被告出具承诺书后，至今尚有39100元未履行，应当认定合同承租人明确以自己行为表明不履行案涉租赁合同项下的支付义务，致使原告的合同目的不能实现，原告作为合同守约方，有权依法行使合同解除权。原、被告双方签订的租赁合同虽没有约定合同解除的条件，但被告出具的二份承诺书均有明确解除条件：逾期无法转让或未交清余款，（被告）同意车位由原告收回另行出租他人，所交款项原告没收。原告仅遗漏将解除合同的意思表示书面送达给被告的程序，不影响本院依法强制解除案涉租赁合同。被告辩称案涉租赁合同第八条使用承诺……4：“该车位租赁期届满，乙方若无违反本合同约定之情况，可无偿使用该车位至甲方对该宗土地的出让期限届满”的约定是名为租赁，实为买卖的约定，本院认为被告的该辩称意见与《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效的规定相悖，被告的该辩称意见，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条均对属于业主共有的部分有明确的规定；《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000）附录B3.1规定：作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积；《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。被告辩称案涉地下人防工程属全体业主共有，与上述规定相悖，被告没有提供证据证明原告将地下防空工程的成本分摊到业主房价中，被告辩称案涉人防车位属全体业主共有的意见，本院不予采纳。故原、被告签订的案涉《〔中远上城〕车位租赁合同》有效，应于解除，被告的辩称意见，本院不予采纳；焦点二：被告所付车位租赁款50900元款项是否应返还被告。原告认为不应返还，归原告所有，理由：被告有承诺，按承诺执行。被告认为应返还被告，理由：被告出具的承诺书是在原告的胁迫下，违背真实意思表示出具的；即使不被法院认为是胁迫，原告以违约金的形式没收答辩人已预交的50900元人防车位租金，也违反公平原则，即约定的违约金过分高于造成的损失而应当部分返还。本案即使案涉租赁合同有效，原告对案涉人防车位享有收益权，租赁合同解除后，原告还可以继续租赁他人，所以原告的损失只包括答辩人实际占用案涉人防车位期间的租金，答辩人自2015年11月9日起使用案涉人防车位，至原告起诉之日不足28个月，又根据承诺书的约定，二十年的总租金为90000元，由此单月租金是375元，28个月的租金为为10500元，也是原告的实际损失。剩余40400元租赁款应返还被告。本院认为，《承诺书》是《〔中远上城〕车位租赁合同》内容的补充，是案涉租赁合同的内容之一，双方约定的没收款项是违约金内容，现被告提出抗辩的理由符合法律规定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原告的实际损失就是租金，被告虽于2015年8月15日始缴交案涉车位的物业费，但案涉租赁合同的约定是从2015年11月9日始交付车位，应从合同约定交付日算租赁开始日。从合同约定交付日至本案宣判日约32个月、20年租金90000元、每月租金为375元计算，原告的实际损失为12000元。剩余的38900元原告应退还被告。被告没有证据证明自已在出具承诺书时受到原告的胁迫，反而原告有证据证明对被告所欠租赁费如何支付，双方有多次协商，没有胁迫：总价从103000元减少至90000元，支付时间延长至2018年2月10日，被告主张出具承诺书是在原告的胁迫下，违背真实意思表示出具的辩称意见，本院不予采纳。
综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除龙岩市中远房地产开发有限公司与曾晓春于2014年1月25日签订的《〔中远上城〕车位租赁合同》；
二、龙岩市中远房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还曾晓春车位租赁费38900元。
案件受理费2050元，龙岩市中远房地产开发有限公司负担1567元，曾晓春负担483元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 谢建华
人民陪审员 修荣华
人民陪审员 朱亮旭
二〇一八年六月十五日
书 记 员 方月兰
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行提醒
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果：
1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。
2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。
3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。