辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民一终字第01111号
上诉人（原审原告）：史燚，男。
委托代理人：刘玉辉，辽宁创越律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：营口亿居房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。
法定代表人：毛晋，该公司经理。
委托代理人：董鸿威，该公司职员。
委托代理人：郇素芳，辽宁芳诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：营口裕诚物业管理有限公司，住所地营口市鲅鱼圈。
法定代表人：徐军，该公司经理。
委托代理人：董鸿威，该公司职员。
委托代理人：郇素芳，辽宁芳诚律师事务所律师。
上诉人史燚、营口亿居房地产开发有限公司、营口裕诚物业管理有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院作出的（2014）鲅民一初字第00745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人史燚的委托代理人刘玉辉，营口亿居房地产开发有限公司的委托代理人董鸿威、郇素芳，营口裕诚物业管理有限公司的委托代理人董鸿威、郇素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年，原告史燚从被告营口亿居房地产开发有限公司处购得位于鲅鱼圈区亿居罗马庄园小区A02号楼1单元103室房屋，面积为182.36平，并对房屋进行了装修。2013年1月7日，因被告营口亿居房地产开发有限公司开发的亿居罗马庄园小区冬天没有供暖，户外下水井没有井盖导致在楼道内的主下水管道冻裂，污水倒灌入原告房屋中，致使原告房屋及室内物品受损。上述房屋系由被告营口裕诚物业管理有限公司负责物业管理工作。又查，原告在案件审理过程中申请法院委托鉴定机构对其损失进行鉴定，经营口市中级人民法院委托，营口财物价格评估有限公司于2015年1日9日作出价格评估报告书，评估原告损失金额为114，600元，后原告与被告营口亿居房地产开发有限公司对此评估报告提出异议，营口财物价格评估有限公司作出书面答复，并补充鉴定应扣除残值部分金额为880元。
一审法院认为：原告房屋及屋内设施受损系因被告营口亿居房地产开发有限公司开发的亿居罗马庄园小区冬天没有供暖，户外下水井没有井盖导致在楼道内的主下水管道冻裂所致，被告营口亿居房地产开发有限公司作为开发商对其开发建设的房屋负有质量保证义务，被告营口裕诚物业管理有限公司作为物业管理企业有义务维护、管理原告房屋所在小区内设施完整，即有义务维护小区室外下水井的通畅及完整，原告的损失系被告营口亿居房地产开发有限公司与被告营口裕诚物业管理有限公司共同侵权所致，且被告营口亿居房地产开发有限公司与被告营口裕诚物业管理有限公司双方之间亦自认责任无法划分，故二被告应承担连带责任。原告损失数额经评估机构评估扣除残值的数额为113，720元，原告请求按照评估报告书确定数额判决被告赔偿原告损失，被告营口亿居房地产开发有限公司对此评估报告提出异议，主张评估报告中有部分评估物品发生漏水时不在房屋内，另大部分物品可以维修、全部更换不符合实际，评估报告中租房时间为2年不合理，原告存在扩大损失的情况，合理时间应为6个月，租房费用30，000每年过高。本院认为，评估报告系有资质的评估机构作出，就房屋及室内物品损失评估部分，因被告未能提供证据证明评估结论存在严重不合理的情形，故对于被告的主张本院不予支持。至于租房费用部分，评估机构出具说明，租房的合理时间不是其单位鉴定范畴，结合案件的实际情况，原告房屋及室内物品受损后应及时主张权利，其房屋及室内物品受损时间为2013年3月21日，而其起诉时间为2014年10月13日，原告未及时主张权利，对扩大部分损失应自负，结合本案的实际情况，原告房屋及室内物品受损后，必然会产生诉讼、评估及修复的时间，本院酌定合理租房时间为1年，至于租房费用一节，因原告选择在沈阳租赁替代房屋，沈阳房屋租金高于营口地区，存在扩大损失的情况，本院结合原告受损房屋面积及装修情况，酌定合理房屋租金为每年25，000元，故原告损失金额总计78，720元。据此判决，被告营口亿居房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告史燚78，720元，被告营口裕诚物业管理有限公司对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，鉴定费3，000元，共计5，300元，由原告负担1，300元，由被告营口亿居房地产开发有限公司和被告营口裕诚物业管理有限公司负担4，000元。
上诉人史燚上诉理由及请求：一、一审鉴定机构不具有法定鉴定资质，且该鉴定机构超越执业范围执业，所做鉴定结论明显依据不足，价格严重失实，不能客观反映上诉人损失的真实情况，不应作为定案依据，一审法院依法应另行委托有资质的其他鉴定机构对上诉人的损失进行重新鉴定。二、一审法院酌定合理租房时间为一年，租金为每年25，000元没有事实和法律依据。三、判决上诉人承担1300元诉讼费用没有法律依据。故请求二审法院撤销原判，判令二被上诉人赔偿上诉人损失100，000元，赔偿因房屋无法使用导致上诉人租赁房屋租金至房屋重新装修具备居住条件为止。诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人营口亿居房地产开发有限公司上诉理由及请求：一、原审鉴定报告评估程序不合法，评估内容不科学，评估价格不准确，原审法院依据鉴定报告判决上诉人赔偿被上诉人损失是不正确的。二、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人房租费25，000元没有合法依据。三、被上诉人在此次事件中应承担一定责任。故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
上诉人营口裕诚物业管理有限公司上诉理由及请求：一、原审鉴定报告评估程序不合法，评估内容不科学，评估价格不准确，原审法院依据鉴定报告判决上诉人赔偿被上诉人损失是不正确的。二、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人房租费25，000元没有合法依据。三、被上诉人在此次事件中应承担一定责任。故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人史燚辩称：1、关于房地产公司、物业公司在上诉状中所述，其是以诚实的态度与我方进行和解，与事实不符。侵权行为发生后，我方多次找到对方，寻求解决，双方对赔偿价格没有达成一致，后期房地产公司和物业公司同意对受损房屋进行修复，对受损的房屋进行赔偿，但一直以各种理由拖延，我方在之后数次找到对方，督促其解决此事，最后对方的答复是没有钱，不能赔偿也不能修复，我方不得以才诉至法院。根据民诉法的证据规则，作为赔偿义务的一方应当证明其履行了积极赔偿的义务。2、关于房地产公司和物业公司所述的评估不合理项目，远远没有达到事实为根据法律为准绳，没有达到我方损失，根据相关法律规定，应当恢复原状，赔偿损失，本案侵权事实的发生是因为污水倒灌到我方房屋，恢复原状应当以没有被浸泡之前的时间节点，对于相关项目已经发生浸泡，恢复原状仅仅对于浸泡部分进行修复没有法律依据，本案恢复原状依法应当是该装饰装修的成本，而不能是简单的修复，故开发公司和物业公司所列项目中，认为不需要全部拆除、更换等项目，没有法律依据，事情发生后在开发公司和物业公司给我方出具的情况说明中已经列举了绝大部分的损失项目，针对评估机构勘查现场，评估项目，我方没有异议，但对其价格和依据标准有异议。3、对于租房部分意见，同我方上诉状意见。4、开发公司和物业公司要求上诉人在此次事件中承担责任没有依据，对于侵权行为的发生我方并没有使其损失扩大，而是在相关人员的帮助下，及时的清理了室内积冰。
被上诉人营口亿居房地产开发有限公司、营口裕诚物业管理有限公司辩称：1、评估机构没有资质问题，我不发表意见，评估机构是法院委托的，对资质和程序是否合法不发表意见。2、对于一审法院酌定一年的租房期限，我方也认为没有合法依据，但对方提出过低的依据不足，房屋不属于回迁房屋，只是评估受损范围，不能判决租房费用，法院判决租房费用是错误的。3、关于承担诉讼费用，是有法律依据的，对方存在扩大损失的情况，故应当承担相应诉讼费用是正确的，其他意见同我方上诉意见。
本院审理查明的事实与原判认定的基本事实一致。
本院认为：本案争议的焦点问题是对于价格评估报告适用问题和上诉人史燚租房费用标准问题。二审期间三方上诉人均对原审法院适用的价格评估报告提出了异议，但三上诉人均没有提供有效的证据证明价格评估报告存在严重不合理的情形。且原审过程中鉴定机构对于三上诉人提出的异议已经以书面情况说明的方式进行了合理说明。故对于三上诉人对于价格评估报告提出的异议和重新进行鉴定的问题，本院不予支持。对于上诉人史燚租房费用问题，原审法院是在充分考量本案的实际情况下酌情支持租房费用。故对于租房费用问题，原审法院认定并无不当。本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，195元，由上诉人史燚承担695元，由上诉人营口亿居房地产开发有限公司承担1，750元，由上诉人营口裕诚物业管理有限公司承担1，750，元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 卿
代理审判员 徐 丹
代理审判员 鲍世帅
二〇一五年十月八日
书 记 员 金镇学