苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江震商初字第00271号
原告吴江光大铜材线缆有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇心田湾工业区。
法定代表人潘国林，该公司总经理。
委托代理人沈乐民，江苏江太律师事务所律师。
被告苏州新奇特清洗设备有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄浦兴路2号。
法定代表人姜忠熙，该公司总经理。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人陆小明，江苏久顺律师事务所律师。
原告吴江光大铜材线缆有限公司（以下简称光大公司）与被告苏州新奇特清洗设备有限公司（以下简称新奇特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法由代理审判员章伟适用简易程序于2014年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2014年10月31日依法转为普通程序审理，由代理审判员章伟担任审判长并主审、人民陪审员凌轶伦、人民陪审员李圣楹参加评议，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告光大公司的委托代理人沈乐民、被告新奇特公司的委托代理人陆小明两次开庭到庭参加诉讼；被告新奇特公司的委托代理人陆费红第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光大公司诉称，被告因租赁原告的厂房车间、场地、部分汽修设备、办公财物而于2011年5月15日、2011年6月20日与原告签订了《厂房及设备出租合同》和《补充协议》，约定自第二年起年租金208000元，要求先付后用，租期调整为从2011年6月25日至2016年6月24日止。被告租赁经营一年后仅支付了第一年的租金，因欠付第二年的租金不付，原告便于2012年7月9日向苏州市吴江区人民法院提起诉讼，要求支付第二年（2012年6月26日至2013年6月25日）的租金。后经协商，双方达成了（2012）吴江震民初字第0338号民事调解书。被告在给付208000元租金并延续租赁经营至2013年3月26日后，便向苏州市吴江区人民法院提起诉讼，要求解除其与原告签订的租赁合同，并要求原告退还已交付的租金及赔偿损失。针对被告上述起诉，原告除应诉答辩外，还提出要求被告继续支付第三年租金。2014年1月28日，苏州市吴江区人民法院下达了（2013）吴江震民初字第0246号民事判决书，判决双方签订的租赁合同于2014年1月23日解除，驳回被告的其他诉讼请求。被告不服上述判决而上诉至苏州中院，后苏州中院作出了（2014）苏中民终字第01347号民事判决，判决维持原判。故此，原告再次提起诉讼，要求：1、判令被告付清2013年6月25日至2014年1月24日的租金121300元；2、被告赔偿缺失的租赁物4330元；3、由被告承担诉讼费。审理中，原告自愿放弃第2项诉讼请求。
被告新奇特公司辩称，首先，原、被告签订的《出租合同》中，原告未履行合同义务，致使被告无法实现合同目的，被告不应当支付租金；其次，在吴江法院审理的解除合同纠纷一案中，双方已达成解除租赁合同的合意，被告已于2014年1月23日搬出出租屋。原告在讨要租金的诉讼中，依据双方的合议申请撤诉，彻底了结此案，现今再次起诉，有违双方达成的合意，违背了诚实信用；再次，关于原、被告解除租赁合同的诉讼，被告现已向江苏省高院申请再审，再审期间，本案应该中止审理；最后，在履行上述《出租合同》中，原告明显违约，被告无需支付租金，原告应退还已收取的租金，并赔偿损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月15日，被告新奇特公司与原告光大公司签订《厂房及设备出租合同》（以下简称《出租合同》）1份。该合同第一条“出租标的”约定：1、甲方（原告光大公司）将自身所有的维修厂房及附属二个车间约1150平方米、西辅助房楼上四间、楼下二间、场地约400平方米租给乙方（被告新奇特公司）；2、甲方自愿将维修设备出租给乙方……（详见附件设备清单）；3、为保证乙方经营需要，甲方提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照等一系列必要手续和文件给乙方使用，这是本合同有效成立的前提。甲方同意乙方在承租期内对企业名称及一类机动车维修企业资质上载明许可企业名称变更或工商登记变更……。第二条“出租期限”约定：租赁期限为五年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止。第三条“租金支付方式及其他”约定：租金每年20.8万元，合同签订后先付10万元，2011年5月30日前付清余款……。第四条“双方的权利义务”约定：甲方有义务将一类维修企业资质及企业营业执照等提供给乙方使用，并有义务配合乙方进行企业资质、企业工商登记变更，费用由乙方承担。合同签订后，被告新奇特公司按约支付了10万元租金。
2011年6月20日，被告新奇特公司与原告光大公司签订《补充协议》1份，对租赁场地的有关权属作进一步明确，并约定汽修厂的证照原在原告光大公司处保存，公章、财务专用章，在本补充协议签订起均由原告光大公司保存（被告新奇特公司有使用权），如需要改变保存方式的由改变者自己承担责任；约定租赁期限变更为2011年6月25日至2016年6月24日，第一年的租金变更为15.8万元，第二年至第五年的租金仍按原出租合同执行。补充协议签订后，被告新奇特公司又支付了3.8万元租金，余款2万元及第二年租金未按约支付。
2012年7月9日，原告光大公司因催讨租金未果，诉至本院。经本院主持调解，双方于2012年8月31日自愿达成调解协议，约定双方继续履行《出租合同》及《补充协议》；被告新奇特公司结欠原告光大公司2011年租金2万元及2012年租金20.8万元（租赁期为2012年6月26日起至2013年6月25日止），合计22.8万元，原告光大公司放弃2万元，余款20.8万元由被告新奇特公司于2012年8月31日给付。被告新奇特公司于当天履行了付款义务。
2013年3月26日，被告新奇特公司向本院提起诉讼，要求解除其与光大公司（本案原告）签订的《出租合同》和《补充协议》；光大公司（本案原告）退还其已支付的租金人民币35万元；光大公司（本案原告）赔偿其装修、维修损失人民币393460元。该案在审理过程中，被告新奇特公司于2014年1月23日从租赁场地完全迁出。后本院作出（2013）吴江震民初字第0246号民事判决认定双方签订的租赁合同中关于原告光大公司应当提供资质的约定无效，并判决双方于2011年5月15日签订的《出租合同》及于2011年6月20日签订的《补充协议》均于2014年1月23日解除。被告新奇特公司不服上述判决，并上诉至苏州中院，后经苏州市中院作出（2014）苏中民终字第01347号民事判决，维持原判。
以上事实，有原告提供的厂房及设备出租合同复印件1份、补充协议复印件1份、民事调解书复印件1份、民事判决书复印件2份以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为，虽原告光大公司与被告新奇特公司于2011年5月25日签订的《出租合同》中所约定的原告光大公司提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照给被告新奇特公司使用，违反了不得非法转让、出租、出借行政许可证件的行政法规，该条款应认定为无效，对此双方均有责任。但本案中，被告新奇特公司实际租赁原告光大公司的车间厂房及场地、设备等，应当支付相应的租金。再根据双方于2011年6月20日的《补充协议》，在机动车维修证照仍由原告光大公司保管的前提下，双方约定将第一年的租金从20.8万元减少到15.8万元，之后的租金仍按原租赁合同约定标准执行，因此从《补充协议》内容无法体现出被告新奇特公司所主张的租金大部分是用于借用机动车维修资质的观点。且双方因租金纠纷在（2012）吴江震民初字第0338号一案的调解过程中，被告新奇特公司也未以未取得相关证照为由要求减少租金，而是继续履行原《出租合同》和《补充协议》，继续支付了租金。据上，双方签订的租赁合同中关于资质条款的无效并不能影响到租金及其他条款的效力，而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。据此，被告新奇特公司认为其支付租金的主要目的是为了利用机动车维修资质来经营维修汽车的业务，故原告基于该无效条款而导致的无效合同主张租金不应得到法律支持的观点并不能成立。现被告新奇特公司与原告光大公司签订的《出租合同》于2014年1月23日解除（被告新奇特公司也于解除当日搬出租赁物），但被告新奇特公司的租金仅支付到2013年6月25日。自2013年6月26日至2014年1月23日（合同解除日也即被告搬出租赁物之日）的租金仍需按照双方签订的《出租合同》及《补充协议》中约定的年租金208000元支付，应为119100元。根据双方签订的租赁合同及补充协议，上述租金119100元应于2013年6月26日之前给付。现被告新奇特公司未支付租金，显属违约，针对上述租金119100元，本院依法予以支持。针对被告抗辩认为，涉及本案的另一案已向江苏省高院申请再审，应当中止审理。本院认为，被告的上述理由并不符合根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止审理的条件，故不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，判决如下：
一、被告苏州新奇特清洗设备有限公司支付原告吴江光大铜材线缆有限公司租金119100元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。
二、驳回原告吴江光大铜材线缆有限公司其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4496元，由被告苏州新奇特清洗设备有限公司负担，于本判决生效后十日内直接交付原告吴江光大铜材线缆有限公司。原告吴江光大铜材线缆有限公司已预交的部分，本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 章 伟
人民陪审员 凌轶伦
人民陪审员 李圣楹
二〇一四年十二月五日
书 记 员 周红英
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；
（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；
（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；
（六）其他应当中止诉讼的情形。
中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。