北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第6218号
原告（反诉被告）徐金国，男，1961年7月10日出生。
委托代理人田树启，北京市立康律师事务所律师。
被告（反诉原告）张茂华，男，1962年12月27日出生。
原告徐金国与被告张茂华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐金国及其委托代理人田树启、被告张茂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐金国诉称，2011年12月4日，徐金国因子女就近上学的需要与张茂华协商订立北京市房屋租赁合同，租赁房屋位于北京市西城区新文化街XX，合同约定每月房租13000元，付至张茂华妻子孙XX银行账户，租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日。徐金国入住以来，依据合同的约定按时履行全部合同义务。自2014年，张茂华曾先后以自用、上涨房租和房屋不适合租赁等为由，多次要求提前收回房屋，并取消了有线电视使用功能。2014年12月29日，徐金国通过网银汇款至合同约定账户支付2015年半年房租时，网银系统显示该账户已经注销，张茂华夫妇也拒绝另行提供收款方式，导致徐金国无法履行合同付款义务。徐金国多次电话联系张茂华无果，故诉请法院判令：1.被告履行第XX87131号《北京市房屋租赁合同》；2.被告依据合同约定收取自2015年1月1日至同年3月31日应收房屋租金39000元；3.被告立即恢复租赁房屋内有线电视的正常使用功能。
原告徐金国向本院提交北京市房屋租赁合同、银行出具的汇款单据四份、身份证、银行户口历史交易明细表、招商银行跨行实时转账业务回单、招商银行个人转账退票客户回单予以证明。
被告张茂华辩称，同意原告的第二项诉讼请求，原告未交房租的原因是我拒收，我想让原告搬出租赁房屋，我没收他的，原告居住期间的租金还应支付我，不同意恢复有线电视的使用，我在2014年5、6月份的时候由于我的原因通知原告让其搬出涉案房屋，给原告打电话发信息均无果，在此之前没有机会见到原告，在法庭上才能见到原告，所以房屋不想再租给原告了。
被告张茂华反诉称：2011年12月4日，张茂华与徐金国经北京XX经纪有限公司居间撮合签订了北京市房屋租赁合同，张茂华将北京市西城区新文化街XX房屋出租给徐金国，合同约定，租赁期自2012年1月1日起至2017年12月31日止，共计六年，租金为每月13000元，押金13000元，租金支付方式为押一付三。合同签订后，徐金国向张茂华支付了首期半年租金及押金，张茂华将房屋交付徐金国居住。2014年6月，因张茂华儿子准备结婚，不得已要提前收回房屋。张茂华于6月多次电话、短信，与徐金国进行协商提前收房，徐金国均予拒绝。张茂华于2014年6月22日向徐金国发出提前收房通知书，要求徐金国于7月31日前搬离并按合同约定支付赔偿。徐金国仍拒绝与张茂华协商也拒不搬出。2014年12月底张茂华拒收徐金国下季房租。2015年1月14日又通过短信通知徐金国将于1月底收房，2015年1月20日再次发出提前收房通知书，徐金国至今无退意，故反诉请求法院判令：1.解除反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同；2.被反诉人立即从反诉人所属的房屋中搬出并将房屋恢复原状。
被告张茂华向本院提交北京市房屋租赁合同、房屋所有权证、民事起诉状、工商银行凭证予以证明。
原告徐金国针对被告张茂华的反诉，答辩称：不同意被告的反诉请求，我们不同意解除合同也不同意搬出涉案房屋，如果要是恢复原状，反诉人需要举证之前的状态是什么样，才有恢复原状的请求基础，被告反诉状陈述的事实中说后面通知我们，我们不知道，被告儿子结婚这件事在开庭的时候才知道。
经本院庭审质证，当事人对原告徐金国提交的北京市房屋租赁合同、银行出具的汇款单据四份、身份证、银行户口历史交易明细表、招商银行跨行实时转账业务回单、招商银行个人转账退票客户回单、被告张茂华提交的北京市房屋租赁合同、房屋所有权证、民事起诉状、工商银行凭证的真实性无异议，本院予以确认。
当事人在本案审理过程中的陈述，徐金国：“撤销第一项诉讼请求。”张茂华：“根据双方签订的房屋租赁合同第十条第二款，因为孩子要结婚依据合同第十条第四款行使解除权。第九条第四款第1项、第2项，由于原告没能向我支付租金，可以行使解除权。有线电视是2014年8、9月份报停的，合同上约定付款账户为×××，持卡人是孙XX，这张银行卡从未停用过，是因为磁条卡换芯片卡，不影响使用。我从2015年1月1日开始拒收原告的房租，我想原告不能交房租会和我谈。”
经审理查明，2011年12月4日，出租人（甲方）张茂华与承租人（乙方）徐金国就坐落于北京市西城区新文化街XX房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜签订北京市房屋租赁合同，该合同内容有：“第一条房屋基本情况。第二条房屋租赁情况及登记备案，（一）租赁用途居住。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2012年1月1日至2017年12月31日，共计六年。第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式，每季度39000元，租金总计936000元。各期租金支付日期2012年7月1日、2012年10月1日……。第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。第六条居间服务。第七条房屋维护及维修。第八条转租。第九条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十五日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的100%标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息……。第十二条其他约定事项，第一次房租付的是半年的。”合同签订后，张茂华向徐金国交付了涉案房屋，徐金国在涉案房屋中租住至今，徐金国已给付张茂华2014年12月31日以前的房屋租金，支付方式为徐金国于每季度开始的第一个月的第一日前将当季租金39000元存入张茂华、徐金国在北京市房屋租赁合同上确认的银行账户内，该账户信息为：卡号×××，户名孙XX（以下简称收款账户）。其中，2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金支付情况为：徐金国于2013年6月28日给付张茂华26000元，2013年8月2日给付52000元。2014年8月至9月间，张茂华将涉案房屋的有线电视报停。2014年12月3日，客户孙XX在中国工商银行为收款账户办理了旧卡换新卡的换卡业务。
2014年12月29日，徐金国向收款账户转账汇款2015年1月1日至同年6月30日期间的房屋租金78000元，受理银行以“账号不存在”为由退票。庭审中，张茂华坚称收款账户可以使用，徐金国于2015年7月6日再次向收款账户转账汇款78000元，受理银行仍以“账号不存在”为由退票。张茂华改称换卡后没想到账户不能再用了。徐金国在开庭过程中，书面承诺已将2015年1月1日至2015年9月30日期间的房屋租金117000元存入专用银行账户，可随时用于支付张茂华。
另查，张茂华于2015年2月2日起诉徐金国要求解除上述北京市房屋租赁合同，后撤诉，并在本案提出反诉。
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，徐金国与张茂华签订的北京市房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同依法成立，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐金国作为承租人，负有按照合同约定的方式支付房屋租金的合同义务。我国民事法律规定的合同解除情形一般分为协议解除、约定解除及法定解除。协议解除即当事人双方经过协商，达成一致的意思表示可以导致合同的解除，本案当事人之间不存在就解除合同形成合意的事实。约定解除即当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。本案当事人在合同中约定的张茂华行使解除权的条件有7项，其一为徐金国不按照约定支付租金达十日的，张茂华有权解除合同，自当事人签订合同履行至今，此情形出现在徐金国对2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金支付及对2015年1月1日以后的租金支付，其中，2013年一次，徐金国于履行期限届满前支付了当季两个月的租金，另一个月的租金虽延期支付，但未给张茂华造成损失，故本院认定徐金国该次行为属当事人合同约定的“不按约定支付租金但未达到解除合同条件”，张茂华以此要求解除合同的主张，本院不予支持。2015年1月1日以后的租金支付，张茂华应保证当事人约定的收款账户之收款功能正常。2015年1月1日前，为合同约定的徐金国支付2015年第一季度房屋租金的履行期限，徐金国于履行期届至前即行存款义务，符合合同约定，因当事人约定的收款账户不存在而无法入账，非徐金国行为所致，故对张茂华未收到2015年1月1日起的房屋租金，徐金国不承担违约责任，综上，现张茂华依据合同约定的单方解除合同条件成就行使解除权，本院不予确认。现无证据证明徐金国于合同履行期间，还存在合同约定的张茂华可以为约定解除权行使的其他情形。法定解除即合同成立后，未履行或未履行完毕前，当事人直接依据法律规定的解除条件，通过行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。我国法律规定的法定解除事由，主要是因不可抗力或一方违约致使合同履行成为不必要、不可能。张茂华以孩子结婚用房提出解除合同，为长辈对晚辈间情感所驱，不属法定可以解除合同的事由，本院不予采纳。现本案亦不存在张茂华可以行使法定解除权的事由。综上，对张茂华要求解除合同的反诉请求，本院不予支持，当事人之间的合同应继续履行，张茂华拒收房屋租金的行为，致张茂华自身利益受损，应予纠正。对徐金国要求张茂华履行合同收取房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。房屋租金包含有线电视费，张茂华于合同履行期间报停有线电视的行为，不符合合同约定，但有线电视的报装、报停属业主自主行为，不影响承租人的物质生活及对涉案房屋的使用，故对徐金国要求张茂华恢复有线电视使用功能的诉讼请求，本院不予支持。张茂华要求徐金国从涉案房屋搬出并将房屋恢复原状的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，张茂华按每月一万三千元收取徐金国房屋租金，二○一五年一月一日至二○一五年三月三十一日为三万九千元；
二、驳回徐金国的其他诉讼请求；
三、驳回张茂华的反诉请求。
案件受理费七百七十五元，由张茂华负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七十元，由张茂华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 周 斌
代理审判员 田晓昕
人民陪审员 贾景芳
二〇一五年九月十七日
书 记 员 苏晓明