浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）绍诸执异字第143号
案外人：楼全正。
案外人：陈海炯。
申请执行人：蒋华玲。
委托代理人：陈大为、金志成，浙江××律师事务所律师。
被执行人：周叶娜。
被执行人：周建林。
本院在执行申请执行人蒋华玲与被执行人周叶娜、周建林民间借贷纠纷一案中，案外人楼全正、陈海炯对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。
案外人楼全正、陈海炯称：本院正在处置被执行人周叶娜位于诸暨市陶朱街道詹家山北路17号诸暨上海城26幢020702室的房产（以下简称争议房屋）。对此提出异议：一、案外人已于2014年8月3日向周叶娜租用争议房屋，租期10年，租金20万元已于当日支付。虽然签订《房屋租赁合同》时，争议房屋为按揭贷款的房子，但法律并未禁止按揭房产用于出租，也没有规定必须征得放贷银行许可方可出租，且案外人承租时未发现争议房屋有被法院查封等不利迹象。因此，上述租赁合同合法有效，案外人的合法权益应予保护。二、案外人租用争议房屋后，周叶娜带来一个男人。该人自称争议房屋由其装修，周叶娜还欠装修款7万元，让案外人立即支付，否则就拆走电器门窗、电线开关等。在被要挟的情况下，案外人于2014年9月25日与周叶娜签订《室内装潢、电器、家具转让协议》，协议明确周叶娜将争议房屋的室内装潢折价7万元转让给楼全正。转让款7万元已在签订协议时一次性现金付清。因此，室内装潢部分属案外人所有。请求本院：一、在处置争议房屋的竞买公告中依法载明租赁情况；二、对争议房屋的装潢部分作独立评估，或在竞买公告中载明装潢部分由买受人和案外人自行协商折价处理。
本院查明：本院在审理申请执行人蒋华玲与被执行人周叶娜、周建林民间借贷纠纷一案中，于2014年10月10日作出（2014）绍诸枫商初字第264号民事裁定，查封了登记在周叶娜名下的争议房屋（所有权证号：××号）。同年11月28日，本院对该案作出（2014）绍诸枫商初字第264号民事判决。判决确定：一、周叶娜归还蒋华玲借款803500元，并支付自2014年10月9日起至款付清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算的利息，限判决生效之日起十五日内付清；二、周建林对上述债务承担连带清偿责任等。判决生效后，经蒋华玲申请，本院于2015年2月11日以（2015）绍诸执民字第1539号立案执行。执行过程中，本院对争议房屋委托评估，准备拍卖。现案外人楼全正、陈海炯提出执行异议。
另查明：2012年10月1日，周叶娜为购买争议房屋，向中国工商银行股份有限公司诸暨支行（以下简称工行诸暨支行）借款80万元，双方约定了借款利率、期限、违约责任等。同时，周叶娜将其购买的争议房屋抵押给工行诸暨支行（于2012年9月28日办理抵押登记）；屠满芳、屠章潮为周叶娜的上述债务提供连带责任保证。后周叶娜违反合同约定，至2015年2月21日，累计5期未归还借款本息。2015年3月20日，工行诸暨支行以周叶娜、屠满芳、屠章潮为被告，向本院提起金融借款合同纠纷之诉。2015年10月10日，本院对该案作出（2015）绍诸商初字第1070号民事判决。判决确定：一、周叶娜应归还工行诸暨支行尚欠借款本金772896.98元，并支付相应利息，限判决生效之日起三日内付清；二、周叶娜应支付工行诸暨支行律师代理费6000元，限判决生效之日起三日内付清；三、若周叶娜未能按时履行上述第一、二项债务，则工行诸暨支行有权对争议房屋经法定程序处置后所得价款优先受偿；四、屠满芳、屠章潮对上述第一、二项债务承担连带清偿责任等。该案现正在公告送达判决书中。
又查明：2014年11月25日，案外人楼全正之女楼巧丽以周叶娜、傅海永、周建林为被告，向本院提起民间借贷纠纷之诉。2015年5月22日，本院对该案作出（2015）绍诸商初字第225号民事判决。判决认定：2014年8月3日，周叶娜向楼巧丽借款10万元，双方约定了借期、利率，并由周建林提供担保。后周叶娜陆续还款6万元。2014年9月22日，傅海永对周叶娜的尚欠借款向楼巧丽提供担保。判决确定：一、周叶娜应归还楼巧丽借款本金4万元及相应利息，限判决生效之日起十日内付清：二、傅海永、周建林对上述款项承担连带清偿责任。该案现已进入执行程序。
上述事实，由（2014）绍诸枫商初字第264号民事裁定书、协助执行通知书、（2014）绍诸枫商初字第264号、（2015）绍诸商初字第1070号、（2015）绍诸商初字第225号民事判决书、争议房屋所有权证存根、他项权证、房地产估价评估报告以及当事人在执行异议听证活动中的陈述等证据所证实。
案外人楼全正、陈海炯为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、落款时间为2014年8月3日的《房屋租赁合同》1份。载明：楼全正、陈海炯向周叶娜租赁争议房屋；租赁期10年，自2014年9月1日至2024年8月31日；租金每年2万元，10年租金总计人民币20万元一次性付清。被执行人周建林作为周叶娜的合同履行担保人在合同上签字。
2、电子银行回单及收据各1份。载明：2014年8月3日，楼全正通过其银行账户向周叶娜银行账户汇款20万元；周叶娜于同日出具收条，表示收到争议房屋的租金和押金共计20万元。
3、承诺书1份。载明：周叶娜承诺于2014年9月12日13时搬离争议房屋，否则，楼全正可以自行开锁入住。
4、傅海永（案外人称傅海永为周叶娜的前夫）于2014年9月22日出具的保证书1份。载明：傅海永保证争议房屋除向楼全正出租外，不向其他人出租；若违反，由傅海永共同承担责任。
5、落款时间为2014年9月25日的《室内装潢、电器、家具转让协议》1份。载明：周叶娜将争议房屋室内装潢部分，包括水电设施、厨卫设备、吊顶、墙地砖等全部固定装潢转让给楼全正；转让价7万元，“款已支付不另写收据”。
6、《银行天然气气费合同》1份、煤气费、电费票据若干。楼全正、陈海炯据此证明争议房屋的相关费用已由其缴纳（均发生于本院查封后，即晚于2014年10月10日）。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，案外人楼全正、陈海炯主张，周叶娜已于2014年8月3日，即本院采取查封措施前，将争议房屋向其出租。如果该主张属实，由于租赁在前，查封在后，则案外人的租赁权依法应予保护。但本院认为，案外人对争议房屋的租赁权实际并不存在。理由是：
1、案外人自称，租赁时争议房屋虽为按揭房产，但未发现该房产有被法院查封等不利迹象。由此可以确定，案外人明知争议房屋属于抵押财产。依照物权法第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，即使争议房屋当时未被法院查封，案外人的租凭权仍有可能因抵押权人行使抵押权而落空。故案外人绝不可能在承担极大风险的情况下，将10年租金20万元一次性付清。
2、陈海炯自认，2014年8月3日从楼全正账户向周叶娜账户汇款20万元，是由楼全正女儿楼巧丽办理的。楼全正对此未予否认。当本院询问陈海炯，楼巧丽与周叶娜有无其他经济纠纷时，其当即予以否认。但在本院出示（2015）绍诸商初字第225号民事判决书后，又改口称，其不是楼巧丽本人故不知情。由于（2015）绍诸商初字第225号案件所涉借款，也由楼巧丽于同日汇出，结合第1点分析以及陈海炯前后矛盾的陈述，本院怀疑，从楼全正账户汇入周叶娜账户的20万元，并非租金。
3、案外人称，楼全正租赁争议房屋，用于帮助女儿楼巧丽照顾年龄为5、6岁的小孩。但据案外人陈述，楼巧丽在诸暨市区有其他住处，并不居住于争议房屋；楼巧丽的小孩已上幼儿园，而楼全正不知道上的是哪家幼儿园。根据一般生活常识，楼巧丽不可能在自有住房的情况下，让老父独自在诸暨市区的其他地方照顾其幼子；如果情况属实，楼全正对小孩就读的幼儿园也不可能一无所知。因此，案外人关于争议房屋租赁用途的陈述不合常理。
4、案外人向本院提供的《租房经过》载明：案外人向周叶娜租赁争议房屋后，于2015年9月22日自行开锁入住，周叶娜即报警称案外人强闯民宅。因警察让案外人与周叶娜自行协商，且周叶娜前夫傅海永前来说情又作保证（见证据4），案外人同意再等若干月再入住。后案外人又被迫以7万元的价格受让争议房屋的室内装潢。后因周叶娜失联，案外人于2014年12月20日再次自行开锁入内，因发现室内家具电器被搬空而报警。2015年元旦，周叶娜又突然把家具搬进，赖在房内不肯出去……一个简单的房屋租赁关系，演绎出如此复杂的情节，且与楼巧丽有经济纠纷的周建林、傅海永在租赁过程中先后提供担保、保证，这足以令本院怀疑，案外人与周叶娜之间并不存在真正的租赁关系，双方之间实际另有纠纷。
5、案外人称，因合租经济划算，故陈海炯与楼全正一起租赁争议房屋。但本院注意到，在案外人提交的证据中，陈海炯的名字只出现于《房屋租赁合同》的签字栏（陈海炯签字处明显经过修改，墨迹与他人的签字亦有显著差别），该合同头部的承租方一栏没有陈海炯的名字；《室内装潢、电器、家具转让协议》中的受让方也只有楼全正一人；周叶娜出具承诺书（见证据3）的对象也是楼全正。故根据现有证据，难以认定陈海炯为租赁关系的当事人。
综上，本院确信，案外人与周叶娜签订的《房屋租赁合同》，只是为了处理周叶娜所负的其他债务而虚构，双方之间并不存在真实的房屋租赁关系；即使争议房屋的相关费用现由案外人支付，由于该情况发生于本院查封之后，也不足以佐证租赁关系的存在。至于案外人提出的室内装潢已由其受让的主张，因双方之间租赁关系这一基本前提不成立，且转让租赁房屋的室内装潢本身有悖常理，对该主张本院不予支持。综上，案外人提出的异议，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人楼全正、陈海炯的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
人民陪审员 赵维建
人民陪审员 赵伯明
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 黄珊湖