贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1307号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨俊富，男，1991年3月24日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨俊富商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨俊富逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金57527元”；2.改判支持被上诉人的逾期交付预售商品房转移登记相关文书违约金不超过1938.67元；3.判决驳回被上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续，即便出现逾期办理房屋转移登记的结果，被上诉人也有责任，一审判决上诉人单方对此承担违约责任，明显不当。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房的所有权转移登记，明显不当。二、即便上诉人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付给被上诉人，一审判决上诉人承担逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金57527元也过高，认定计算违约金的起算时间不当。一审已判决上诉人支付逾期交房违约金6366元，又判决上诉人支付逾期交付房屋转移登记相关文书违约金57527元，两项违约金总额为60893元，远远超过被上诉人受到实际损失6388.21元的30%，上诉人请求调减于法有据。一审已判决逾期交房违约金6366元，则逾期交付房屋转移登记相关文书违约金应为1938.67元以下，两项违约金之和才不超过被上诉人实际损失的30%的法律规定。一审法院无视上诉人出卖房屋竣工验收备案的交房时间节点，片面认定从2014年12月31日作为逾期交付办理房屋转移登记相关文书违约金的起算点。被上诉人购买的商品房实际于2015年11月30日办理竣工验收备案，表明此时房屋才合法有效地交房给被上诉人使用，按照《商品房买卖合同》第十九条第二项的约定，上诉人于竣工验收备案后90日内即2016年2月30日之内完成房屋所有权的初始登记，才能把该商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人在2016年6月30日才办理了房屋所有权初始登记，截止了转移登记时间，逾期转移登记违约金参照中国人民银行催收同期贷款利息的标准计算。综上所述，上诉人对逾期交付房屋转移登记相关文书没有过错，一审法院认定违约责任的理由和计算违约金的起点不当，判决支持的违约金过高，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨俊富未答辩。杨俊富一审诉讼请求：1、判令被告在交房之后的90日内给原告办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续；2、依法判决被告按《商品房买卖合同》约定支付给原告因被告逾期交房发生的违约金按房屋总价款401614×0.0001×逾期天数共计660天=26704.524元；3、依法判决被告按《商品房买卖合同》第19条第三款第2项约定的比例支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的违约金（违约金计算至被告办理转移登记完毕时止）。一审法院认定事实：2013年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园9.10栋二单元501号商住房，该套商品房建筑面积为122.19㎡，房屋总价款为401614元，交房日期为2014年9月30日前。同时于2014年12月31日前向原告转移登记该房屋。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第二十四条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，直到2015年3月6日，被告方将房屋钥匙交付原告。2015年12月1日，原告所购侗族风情园侗族风情园房屋建设工程进行登记备案,但至原告起诉时亦未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。在诉讼过程中，即2017年4月26日被告张贴公告通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因是供电部门无法解决开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，系不可抗力应予以免责的意见，其理由不充分，不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。原告于2015年3月6日与物业公司签订《入伙手续书》，收到了被告交付的房屋钥匙，故此时应当视为被告对原告履行了交房手续，因此，原告与被告的交房日期应当为2015年3月6日。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2014年9月30日的次日至收到房屋钥匙的时间即2015年3月6日止，逾期天数为157天，逾期违约金为：401614元×0.01％/天×157天=6305元。原告请求超出部分，不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为401元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。本案在诉讼中，被告已于2017年4月26日通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期，合同约定2014年12月31日前向原告转移登记该房屋，故逾期天数为846天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为401614元×6.18％÷365天×846天=57527元。原告请求超出部分，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告杨俊富交付商品房转移登记的相关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨俊富逾期交房违约金6366元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨俊富逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金57527元；四、驳回原告杨俊富的其他诉讼请求。案件受理费467.61元，减半收取233.50元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审一致。本案二审争议焦点为：1.上诉人未按期交付办理商品房转移登记相关文书是否是因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2、一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高，认定违约金的起算点是否恰当。本院认为：1、关于上诉人未按期交付办理商品房转移登记相关文书是否是因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人责任的问题。经审理认为，本案《商品房买卖合同》签订于2013年4月23日，而贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在一审时提交的《招商引资兴建侗族风情园合同书》，其证明目的明确为：2008年12月9日黎平县政府与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《招商引资兴建侗族风情园合同书》，县政府书面承诺合同签订之后六个月之内，完成本项目范围内的拆迁征地工作，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作。该合同第四条责任构成第（一）项甲方责任（县政府）第4目还明确约定“满足该项目的开工建设要求”。足以证明在《商品房买卖合同》签订前的2008年就明确要由黎平县政府完成征地、征收民房、供电等工作，并且要达到“满足该项目的开工建设要求”。然而上诉人在拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，没有达到“满足该项目的开工建设要求”的情况下，就匆忙进行开工建设。显然，对于上述未能按约定完成的拆迁、征地、供电，没有达到满足该项目开工建设要求的情况，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司不仅是明知的，也是应当预见的，并不是在《商品房买卖合同》签订以后才发生的无法预见的客观情况，即“情势变更”情形，而是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为，属于完全的商业风险情形。首先，“征地、拆迁、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，满足该项目开工建设要求”不仅是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与黎平县政府在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中约定完成的事项，也是房地产开发企业能够进行商品房开发建设的前提条件，黎平县政府能否按约定按时完成征地、拆迁、供电，向贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司交付开发满足该项目的开工建设要求的土地，是平等主体之间约定完成的商业义务行为，完全属于商业风险情形。其次，早在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就已经明确约定兴建“侗族风情园”需要完成拆迁、征地、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，才能满足该项目的开工建设要求。因此，在2013年4月23日订立《商品房买卖合同》时，不仅已经明知拆迁、征地没有完成，供电没有协调好，不能满足该项目开工建设要求。同时，也就发生了应当预见“拆迁、征地”能否完成的客观情况，而不是在订立合同后才发生需要拆迁、征地、协调供电的情况。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出“逾期交付办理商品房转移登记相关文书系不可预知、不能客观的客观因素造成”属“情势变更、不可抗力”情形的意见，不符《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”和《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定情形，本院不予支持。上诉人辩称上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书有一部分原因系被上诉人没有履行自己的义务，但未能提供证据证明，本院不予支持。2、一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高及计算违约金的起算点是否恰当的问题。根据上诉人、被上诉人的合同约定，上诉人应当在2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给被上诉人，上诉人逾期30日以后未交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款0.1%的违约金。本案中，上诉人未按照合同约定期限交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人，导致被上诉人未能按时办理商品房所有权登记证书，构成违约，理应承担违约责任。双方合同约定上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的期限为2014年12月31日前，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，以双方合同约定的期限2014年12月31日作为计算上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算点，并无不当。上诉人称逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算点应为房屋竣工验收备案后的交房时间，于法无据，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题。按双方合同约定，上诉人逾期30日以后未交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款0.1%的违约金。按被上诉人已付的购房款计算违约金为每日401元，一个月则为12030元，约定明显过高，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书也不可能给被上诉人造成如此巨大的损失。一审法院已根据本案实际情况，就上诉人逾期交付办理房商品房转移登记有关文书，认为并未影响到被上诉人对房屋的居住、出租，又因被上诉人系银行按揭贷款购房，即使办理了房屋产权证书也抵押在银行，但因被上诉人未能及时获得房屋所有权证书，未能对自己的房屋享有根本的所有权，给被上诉人的处分权造成了一定的影响，据此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给被上诉人确实造成损失，但该损失数额是难以确定的。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审判决已经对上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行了调整，本院予以支持，上诉人请求对违约金再次进行调整的意见，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费467.61元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 沈 智二〇一七年八月二十五日书记员 杨海萍