山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）迎民初字第1188号
原告张某甲，男，1977年8月24日出生，汉族，无业。
委托代理人钟某，山西锋卫律师事务所律师。
委托代理人张某乙，山西锋卫律师事务所实习律师。
被告李某，女，1964年10月25日出生，汉族，无业。
被告易某，女，1977年2月8日出生，汉族，无业，因犯盗窃罪被羁押于新康监狱。
原告张某甲与被告李某、易某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某甲的委托代理人钟某、张某乙，被告李某、易某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲诉称，2010年12月25日，被告李某委托被告易某将其合法占有和使用的位于太原市五一路上马街山佑巷18号一单元一层2号房屋出租给原告，并签订了房屋租赁合同，约定租期为七年零两个半月，租金为每月600元，押金500元，暖气费638元。后双方口头将租期改为5年零5个月，被告易某承诺免去原告3个月房租，即实际原告向被告支付5年零2个月的租金37200元。截止2011年5月20日，原告支付被告31238元，其中包括租金27200元、暖气费638元、5年物业费2900元、押金500元。2011年5月27日，被告易某向原告借款20000元，双方达成一致，将该笔借款抵作原告的租金。据此，原告支付被告租金等费用共计51238元。但是，在原告支付了全部租金并且承租房屋一年零八个月后，被告李某以其子结婚为由，要求原告腾房。原告同意腾房且随后搬离该房屋，并于2012年9月15日将房屋钥匙退还给被告易某。原告要求被告退还剩余32个月的房租，两被告口头答应，并由被告易某给原告出具了37800元的欠条，但是之后经原告多次催促，两被告迟迟不予退还。
被告易某构成表见代理。被告李某系该房屋的合法使用人，对其合法使用的房屋具有管理义务。被告李某将房屋委托被告易某代管出租，应当知道且已明确知道该房屋由被告易某租赁给原告居住已一年有余，在此期间被告李某没有提出任何异议。原告在得知该房屋系被告李某委托被告易某代办租赁事宜的情况下，有理由相信被告易某能够代被告李某确认退还房屋租金。故被告李某作为被代理人应当对原告承担退还房屋租金的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条之规定，两被告关于房屋租赁的授权代理权限不明确，故被告易某作为代理人应当对返还原告房屋租金承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，原告诉至本院，请求判决两被告连带返还原告37800元房屋租金；本案的诉讼费用由被告承担。
被告李某辩称，房屋先是由易某居住，后我又委托易某将房屋租出去。因当时易某说她不住了，有个朋友要住，就问我能否租出去，我说可以。所以房屋就由易某租出去了，但我一直未收到房租。于是我就过去看，看见房子里有人住，并说把房租给易某了，让我与易某结算。我当时告知使用者如何交暖气费，并留了电话就走了。留电话是为了他们交煤气费方便，如有问题可找我。后来那个人打电话说他不住了，问我能否将房子租出去，我说不出租了。后原告拿出易某给他打的欠条要收房租，我说是易某借你的钱，你应该找易某。易某当时只给了我三千元或五千元的房租，具体数额我也记不清了。
被告易某辩称，房屋刚开始由我租住，之后我就不住了，打电话告李某说有人要租住，李某同意，于是我就将房子租给原告，租期刚开始为一年，我给了李某5000元租金后又改了租期，在原有租期上再续两年，如果一次租三年，我可少收三个月房租，但须一次交清。在原告租赁了一年左右后，我向他借了2万元钱。之后，原告让我还钱，我没有钱，就把借款当成房租，把租期再往后延，具体延到何时不记得了，租金每月600元不变，李某并不知道我延长租期。原告给过我51238元，其中含有2万元的借款，张某甲并未要求我打欠条，一切都是我主动。之后，张某甲打电话告我说他要回老家工作，要退租，我说我当时没有钱退给他，他说他还打电话给李某，我说跟李某没关系，于是我就给原告打了欠条，我同意还原告的钱。
经审理查明，2010年12月25日，被告易某代被告李某将位于太原市五一路上马街山佑巷18号1单元1层2号房屋出租给原告使用。2011年5月20日，被告易某向原告出具了《房租收条》，主要内容是，今收到张某甲2010年12月25日至2016年5月20日房租37200元，其中现金27200元，欠10000元整，支付暖气费638元，另支付物业费2900元（每年380元×5年）。……收取押金500元，退房后退还押金。
2011年5月27日，被告易某向原告借款20000元，并出具了欠条一张，内容是，今欠到张某甲现金20000元整。
2012年5月，原告作为承租方（乙方），被告易某作为出租方被告李某的代理人（甲方），就上述房屋租赁一事补签了《房屋租赁合同》，但落款日期签为2010年12月25日。内容是，租期自2010年12月25日至2018年2月5日止，共计7年零2个半月（86.5个月），租金每月600元，免交3个月租金，83.5个月租金为50100元，压金500元，2010年暖气费638元，以上款项支付方式为一次性付清。同时，被告易某出具了《租房款收取凭证》，但将落款日期签为2010年12月25日，内容是：今收到张某甲租住太原市五一路山佑巷18号1单元2号自2010年12月25日到2018年2月5日（86.5个月）租房租金50100元、压金500元、2010年暖气费638元，共计51238元。
2012年9月15日，原告将租赁房屋腾出，被告易某向原告出具了欠条一张，内容是，今欠到张某甲现金37800元，到2012年10月20日前偿还。
证实上述事实的证据有书证、当事人当庭陈述等。
本院认为，被告李某委托被告易某将其房屋出租，被告易某与被告李某之间就房屋出租一事形成委托代理关系。被告易某代为出租房屋并收取房租，其民事行为应由被告李某承担民事责任，但不应超出房屋租赁的范畴。原告交纳租金后未实际使用房屋期间的租金应当予以退还，扣除原告实际使用租赁房屋产生的租金，被告李某应退还原告租金17800元。被告易某自愿同意偿还原告的钱，本院对此予以确认。被告易某向原告借款2万元超出了代理的范围，该借款应由被告易某自行承担。本案为房屋租赁合同纠纷，上述2万元借款与本案不属于同一个法律关系，原告就该借款应另行向被告易某主张。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、第六十四条、第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李某、易某于本判决生效之日起五日内返还原告张某甲房屋租金一万七千八百元。
二、驳回原告张某甲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百四十五元，由原告张某甲负担三百九十五元，被告李某、易某负担三百五十元。原告已预付，被告于履行前述判决时一并付清原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张盈敏
人民陪审员 冯清莲
人民陪审员 宋翠英
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 玫
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第一款民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
第六十四条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。
第六十六条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。