山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吕民一终字第170号
上诉人（原审被告，反诉原告）吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会，住所地，山西省吕梁市离石区凤山底村。
法定代表人任探亮，主任。
委托代理人白油平，山西晋凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）李金保。
委托代理人贺小梅，山西宏文律师事务所律师。
上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会（以下简称凤山底村委）因与被上诉人李金保企业租赁经营合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2012）离民二初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凤山底村委的法定代表人任探亮及其委托代理人白油平、被上诉人李金保的委托代理人贺小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2006年3月1日，原告（反诉被告）李金保与被告（反诉原告）凤山底村委签订了一份《凤山砖厂租赁经营合同》（以下简称合同），合同约定从2006年3月2日起至2009年3月2日止，被告（反诉原告）凤山底村委通过公开竞标的形式将所属砖厂租赁给原告（反诉被告）李金保经营，租金为1200000元，于本合同签订之日一次性交清，原告（反诉被告）应交付200000元财产使用抵押金，合同签订次日，原告（反诉被告）交纳1100000元租赁费，合同签订时，村委未将办公室移交给原告使用。原告（反诉被告）为使砖厂正常生产代被告（反诉原告）代交所欠电费42847.25元。2006年6月2日，原告（反诉被告）将所租赁凤山砖厂企业名称变更为吕梁市离石区日昌隆制砖厂，2008年5月9日，被告（反诉原告）派人将砖厂大门上锁并派人看门，阻止原告（反诉被告）往外运转，同月11日，村委派人将砖厂办公室、厂房等地方贴了封条，此后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一直协商未果，双方对砖厂设备等财产亦未清点。故2012年7月4日，原告李金保向人民法院起诉，请求：1、被告凤山底村委返还停产期间的承包费300000元；2、赔偿因非法阻挠导致砖厂停产的经济损失2580000元；3、庭审中又增加请求被告给付代替其交纳电费42847.25元，引起本诉。被告凤山底村委在答辩期内提起反诉，请求：1、反诉被告李金保补交欠反诉原告凤山底村委的承包费200000元（一审庭审中变更为请求承包费100000元）并赔偿经济损失1866667元；2、反诉被告李金保将承包到期的砖厂及相关设施、设备完整归还反诉原告或折价赔偿；3、反诉被告李金保将其修建在砖厂范围内的建筑物无偿移交反诉原告，引起反诉。
一审认为，原告（反诉被告）李金保与被告（反诉原告）凤山底村委签订的《凤山砖厂租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行义务，原告（反诉被告）未按合同约定一次性交纳租赁费，存在一定过错，但被告（反诉原告）未按合同约定及时将砖厂办公室移交原告（反诉被告）使用，也存在一定过错，故原、被告双方都应承担相应违约责任。被告（反诉原告）阻工行为导致双方未能继续履行合同义务，在酌情扣除原告（反诉被告）因违约承担10000元后，返还原告（反诉被告）未经营生产期间十个月的租赁费223334元，原告（反诉被告）代村委所交电费42847.25元是为了砖厂能够正常生产，该代交电费应由村委承担。原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）承担因阻工造成的2580000元损失在法庭辩论终结前自愿放弃，应予准许。被告（反诉原告）关于其未阻止、干扰原告（反诉被告）生产经营及诉讼时效已过的辩解因未提供足以反驳理由，据一审法院依职权对时任村委主任调取的笔录来看，原告一直与村委商量，故不予采信。
一审同时认为，对于反诉原告提出的反诉请求，反诉原告将反诉被告租赁经营的砖厂锁门、贴封条并派专人看护大门及财产，双方的租赁合同事实上已经终止履行，反诉被告实际承包租赁期未达到合同约定的三年，故反诉原告请求反诉被告补交欠交的承包费100000元及200000元财产抵押金没有依据。租赁合同终止后村委未将砖厂承包出去，且根据当时离石区当地的环境与政策，砖厂客观上无法正常生产及经营，其提出的56个月的经济损失1866667元无事实依据，不予支持。反诉被告修建一栋建筑物事实存在，但该建筑物的性质无法认定，且对该类建筑物的认定与处罚属于行政部门的管理职能，法院在事实不清的基础上，无法做出评判。对于砖厂的财产设备，双方于接交时进行过登记清点，但因反诉原告单方行使终止合同的权利，派人进驻并照管砖厂至今，砖厂内属于村委的财产双方未进行过清点，反诉原告是在庭审法庭调查将近结束接受询问时才将清单拿出，反诉原告的这一项请求，属于诉讼请求不明确。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：1、被告吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还原告李金保租赁费223334元及所代交电费42847.25元，共计266181.25元；2、驳回原告李金保的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会的反诉请求。案件受理费29840元，由原告李金保负担19840元，被告吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会负担10000元；反诉费11666.7元减半收取，由反诉原告吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会负担。
判后，原审被告（反诉原告）吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持上诉人凤山底村委一审的反诉请求。理由为：1、双方当事人签订合同履行前期经协商同意上诉人凤山底村委晚七天交办公室，被上诉人李金保晚几天付租赁费，双方当事人在一审诉讼中均未认为此为违约，一审法院以此为由判定上诉人违约，没有事实和法律依据；2、被上诉人李金保手持的砖厂交纳电费收据是上诉人凤山底村委承包前已经交清的，与被上诉人无关；3、上诉人因向被上诉人索要被上诉人李金保未付100000元租赁费未果，派人将其成品砖扣下准备抵顶而不让往砖厂外拉，并未锁住砖厂大门，也未在办公室和厂房贴封条不让被上诉人生产。被上诉人停产的原因是当时其他砖厂发生事故，政府对所有的砖厂进行停产整顿，因投资较大其自愿放弃整顿导致最后停产；4、双方在租赁合同中明确约定，承租方增建、改建、扩建时须征得承租方同意，费用由承租方负担，合同终止无偿留给承租方。实际情况是，被上诉人停产后，未经上诉人同意擅自组织人员在砖厂范围内修建，现早已修起八层高的楼，使用砖厂的场地和设施在砖窑里搞养殖，至2013年11月给上诉人造成租金损失1866667元；4、双方租赁合同到期后，被上诉人至今未将包括厂房、机器设备、设施等在内的砖厂移交上诉人违约，应予返还。
被上诉人李金保未提交书面答辩状，庭审中口头辩称，1、双方之间的《凤山砖厂租赁经营合同》约定合同期限为2006年3月8日至2009年3月2日，《砖厂补充协议》中约定2006年3月8日前移交办公室，但因上诉人凤山底村委自始未移交两间办公室，2008年5月9日又派人将砖厂大门上锁等违约行为，故一审判决上诉人退还被上诉人多付10个月租金，并将被上诉人欠交的100000元抵顶合法合理；2、上诉人在被上诉人租赁经营砖厂前就一直欠缴电费42847.25元，被上诉人为正常生产经营代缴电费有电力公司出具的销售发票和一审法院向张玉平所作调查笔录为证；3、合同标的物砖厂自2008年5月9日开始就将砖厂大门上锁，并雇人看守，2008年5月11日又将砖厂办公楼、机器设备贴了封条，导致砖厂无法正常经营，后一直处于停产状态，事实上双方之间的合同因上诉人的单方行为已于2008年5月终止，故上诉人请求自2009年3月到2013年11月的经济损失，无事实和法律依据，不应支持；4、上诉人请求将砖厂内的建筑物移交，不属于民事管辖范围，不应支持。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实同一审，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《凤山砖厂租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》）系双方真实意思的表示，不违反法律规定，其合法有效性，本院予以确认。据《租赁合同》，上诉人凤山底村委应按期交付出租砖厂，被上诉人李金保应给付全部租金及保证金。合同履行过程初期，上诉人凤山底村委未依约将全部办公设备按期交付被上诉人李金保，被上诉人李金保亦未将全部租金按期给付前者，因合同履行过程中，双方均未对对方未按期履约行为提出异议，对对方后期履约行为均表示认可，应认为双方以事实行为对合同约定进行修改，本院予以尊重。
（一）被上诉人李金保应继续给付上诉人凤山底村委租金100000元。据双方签订的《租赁合同》，给付租金方式为预付，被上诉人李金保应给付上诉人风山底村委租金1200000元、抵押金200000元，一、二审庭审中，双方均认可仅给付承包费1100000元，故被上诉人李金保应履行继续给付承包费100000元之合同义务。上诉人凤山底村委此项上诉请求，本院予以支持。
关于抵押金问题，上诉人凤山底村委一审反诉无此项请求，现双方《租赁合同》已到期，抵押金履行问题已无实际意义，本院不予考虑。
关于被上诉人李金保一审主张上诉人凤山底村委退还承包费300000元之请求，双方当事人一审提交的相关证人证言仅能证明因被上诉人李金保未按期全部给付承包费，被上诉人凤山底村委为督促被上诉人李金保尽快履行付款义务，看管砖厂大门阻止被上诉人李金保随意出售成品砖。双方均认可上诉人凤山底村委看管大门的同时，门房二楼仍由被上诉人李金保安排的工作人员看护。因看管大门仅可能影响砖厂的销售，并不必然影响砖厂生产及停工，后吕梁市离石区全部砖厂均停产进行安全整顿为客观事实，故可以认定，至2009年3月2日合同到期，涉案砖厂上诉人凤山底村委未曾交接但自行看管，被上诉人李金保仍占有使用承包。被上诉人李金保请求被上诉人凤山底村委返还其占有使用砖厂期间的承包费用，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院以上诉人风山底村委看管砖厂大门为由，认定砖厂实际占有人发生变更有误，本院予以纠正。
（二）关于双方当事人都请求对方赔偿砖厂停产期间的经济损失问题。被上诉人李金保不应支付上诉人凤山底村委自合同到期至2013年11月租金损失1866667元。《租赁合同》到期后，涉案砖厂停产，双方均未要求继续履行合同，但各自均看管砖厂，因上诉人凤山底村委未向被上诉人李金保主张收回砖厂，故其请求被上诉人李金保承担合同到期后因占用砖厂而造成的租金损失无事实依据，本院不予支持。
被上诉人李金保一审请求上诉人凤山底村委承担因阻工造成的损失2580000元，一审法庭辩论终结前放弃，一审法院予以准许，本院予以维持。
（三）上诉人凤山底村委应支付上诉人李金保代交电费42847.25元。上诉人凤山底村委一、二审庭审中均未能提供证据证明其向上诉人李金保交付砖厂时已结清全部电费之证据，据生活常识，电费收据为交费人向收费人交纳电费后，收费人为证明收到电费向交费人出具的收费凭证，一般情况，持有收费凭证的人应认定为交纳电费的人。本案被上诉人李金保提供交接砖厂前的交纳电费发票，被上诉人凤山底村委又未提供反证，应认定为前者代后者履行交纳电费义务，故一审判决上诉人凤山底村委给付上诉人李金保代交电费合理合法，本院予以维持。
（四）被上诉人李金保应将承包到期后砖厂内剩余相关设施返还、移交给上诉人凤山底村委。据《租赁合同》第七条约定“凤山砖厂的全部厂房、场地、机器、设备等财产（详见财产清单），租给承租方自主经营。租赁期满，应在确保完好的情况下，如数返还”，现合同因到期终止，被上诉人李金保应按“财产清单”约定将承包使用之财产返还。
（五）关于上诉人凤山底村委请求被上诉人李金保返还承租期间修建的建筑物一栋，双方均认可此栋建筑物客观存在，因此建筑物的产权权属认定属行政部门管理职能，本院不予考虑，上诉人凤山底村委的此项诉请，因不属于人民法院民事诉讼受理范围，本院驳回起诉。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2012）离民二初字第501号民事判决；
二、被上诉人李金保于本判决生效后三十日内给付上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会承包费100000元；
三、上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会于本判决生效后三十日内给付被上诉人李金保电费42847.25元；
四、被上诉人李金保于本判决生效后三十日内将《凤山砖厂租赁经营合同》所附“财产清单”之财产返还给上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会或折价赔偿；
五、驳回上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会的其他上诉请求；
六、驳回被上诉人李金保的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29840元，由上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会负担437元，被上诉人李金保负担29402元；一审反诉费11666.7元，由上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会负担11102元，被上诉人李金保负担564元。二审案件受理费22508元，由上诉人吕梁市离石区凤山街道办事处凤山底村村民委员会负担21418元，被上诉人李金保负担1089元。
本判决为终审判决。
审判长 王 理
审判员 郭一璠
审判员 薛鑫斌
二〇一五年五月二十五日
书记员 刘小连