江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第749号
原告苏果超市有限公司，住所地在江苏省南京市解放路55号。
法定代表人马嘉樑，苏果超市有限公司董事长。
委托代理人范歆竹，女，1986年9月22日生，汉族。
委托代理人任玲，女，1986年6月13日生，汉族。
被告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处，住所地在南京市雨花台区西善桥街39号。
法定代表人朱向东，南京市雨花台区人民政府西善桥办事处主任。
委托代理人张长松，男，1967年4月2日生，汉族。
委托代理人顾加胜，江苏国成律师事务所律师。
原告苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）诉被告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处（以下简称西善桥办事处）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏果超市的委托代理人范歆竹、任玲，被告西善桥办事处的委托代理人张长松、顾加胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏果超市诉称，原、被告于2012年1月9日签订了《合作协议书》，约定原告承租被告即将建设的位于岱山保障房的商业用房开设超市，约定了租赁房屋、面积、租期、租金、交付条件及违约责任等，实际上已经符合法定标准的房屋租赁合同。协议书约定该租赁房屋应当是商业用房，如果被告不能按照协议约定进行规划报批建设的，被告应当承担违约责任，应支付违约金200万元。协议书生效后，原告按照约定向被告支付了80万元的保证金。按照协议约定，被告应当提供商业用房出租给原告，但被告提供的《消防抽查备案抽查合格意见书》表明，被告准备提供的租赁房屋性质系丁类厂房而非商业用房，无法用于开设超市，不符合约定，经多次沟通，被告仍未能向原告提供符合协议书约定的相关房屋验收和报批材料。2014年5月12日，被告向原告发函要求解除合同，原告并未同意并书面函告要求继续履行协议均未果。原告认为，被告不能按照协议书的约定提供商业用房，又擅自解除合同，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《合作协议书》；2、被告向原告返还保证金80万元，并向原告支付违约金200万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告西善桥办事处辩称，原告诉请不成立，合作协议书为无效协议，原告诉请的违约金200万元无法律依据；合作协议签订后，原告未依约履行，未及时进场经营，被告对租赁房屋进行改造投入，已产生大量损失，原告所支付的80万元保证金，远远不够冲抵被告的实际损失包括被告改造投入及房屋闲置的租金损失，其要求返还无事实及法律依据，即使合同无效，原告在合同先期履行过程中也具有不可推卸的过错。
经审理查明，2012年1月9日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会（甲方、出租方）与苏果超市有限公司（乙方、承租方）签订《合作协议书》一份，约定甲方将即将建设的位于岱山保障房的商业用房出租给乙方开设华润苏果购物广场事宜，甲方原则上按乙方经营大型购物广场应具备的相关指标为乙量身定做（主要技术指标包括全框架结构、结构柱距不小于8×8米、超市内营业区域活荷载不小于6kn/平方米、生鲜仓库区活荷载不小于10kn/平方米、无偿提供建筑物门前不少于6000平方米的非机动车停车场供乙方独家管理使用、根据乙方要求安装完毕满足乙方大型购物中心营业需要的消防设施、开设购物广场所需水电配套设施由甲方根据乙方经营需要出面申请并接驳至室内乙方的一楼配电柜位置、甲方在建筑体外提供安装空调室外设备并进行环评论测等）；租赁面积为15000平方米（1-3层）作为华润苏果超市购物广场，具体租赁面积根据规划批准的建设面积而定，租赁期限为20年；20年租期内租赁费用为36元/月/平方米（第1-5年），之后每5年递增5%，甲方预计2012年3月1日起交付房屋，甲方同意免费向乙方提供10个月装修及市场培育期，租金起算日期为2013年1月1日；甲方需向乙方提供由西善桥街道办事处出具的关于此房屋合法性的证明、应按照规划局批准的方案进行扩出和施工图纸施工；如甲方已按照乙方提出的所有要求进行规划报批建设且按照协议书约定履行义务，乙方无正当理由拒绝起订《房屋租赁合同》的，视为乙方违约，乙方向甲方支付违约金200万元；甲方未履行协议约定的义务或未按照乙方提出的所有的要求进行规划报批建设，甲方承担违约责任并且可以拒绝签订《房屋租赁合同》且无须承担违约责任；甲、乙双方最终合作条款以甲、乙双方签订的正式《房屋租赁合同》为准；乙方向甲方交纳的保证金80万元，该保证金自动转为第一期房租等。协议签订后，苏果超市向南京市雨花台区西善桥街道梅山村村民委员会支付了保证金80万元。
2012年4月6日，南京市雨花台区公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》，载明位于南京市雨花台区西善桥岱山北路，地上3层，建筑高度14.55米，建筑面积14159平方米，使用性质：丁类厂房，综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。
2012年10月9日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村委会书面函告原告，自2012年1月9日签订《合作协议书》后，按照合同约定改造了租赁房屋的电力设备，租赁房屋作为改善周边居民生活的配套设施也进行了报批，起租期自2013年1月1日起计算，然原告至今未进场、未装修导致该房屋一直闲置，周围居民生活配套设施未得到明显的改善，自函件接收之日7日被应与其商谈履行协议事宜，确定进场、装修、开业时间等，逾期未答复或商谈未果，将解除《合作协议书》。
2013年12月9日，原告书面函告南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会，要求按照《合作协议书》的相关意向要求提供有关房屋建设规划手续、房屋权属证明、商业用房等合法有效的资料，且应确保房屋安装完毕满足其大型购物中心营业需要的消防设施、室外消防设施和配套设施，各项设施必须符合国家和当地消防部门的要求并提供消防验收的合格批文。
2014年1月6日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会回函原告，表明已根据《合作协议书》的约定，按照原告经营大型购物广场应具备的相关指标为原告量身定做了商业用房，用时涉及并安装了满足大型购物中心需要的厢房设施，并提供了开设购物广场所需的水、电等配套设施；并告知原告及时回复签订《房屋租赁合同》事宜。
2014年5月12日，南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会委托江苏国成律师事务所向原告发出律师函，表明其已依据《合作协议书》履行了相应的义务，花费了4492035.05元，并曾函告原告要求签订正式的《房屋租赁合同》，但原告迟迟未答复，现因客观原因，双方签订的合作协议已无法实际履行，除上述花费外，仍产生租金损失4810560元（暂计16个月），故即日起，解除双方签订的《合作协议书》，原告自收到该函后，应积极与其商讨补偿善后事宜。
2014年5月21日，原告书面回复南京市雨花台区西善桥梅山街道2014年5月12日律师函，表明不同意解除《合作协议书》，并要求提供合法证明文件，如收函之日起10日内提供上述材料，否则将其有权解除协议，并追索相关损失。
2014年7月30日，原告书面函告南京市雨花台区西善桥街道梅山村村委会，表明因未收到复函，故再次函告不同意无故解除《合作协议书》，要求继续履行协议并提供房屋合法证明文件。
庭审中，被告西善桥办事处提交了南京海东房地产开发有限公司于南京凯胜建设（集团）有限公司签订的《协议书》复印件一份，证明涉案房屋，工程名称为岱山新建厂房，位于雨花台区西善桥街道岱山北路、由南京海岛房地产开发有限公司发包给南京凯胜建设（集团）有限公司；提交了2012年5月24日南京海岛房地产开发有限公司（甲方）与南京美明投资咨询有限公司（乙方）签订的《协议书》复印件一份，证明因西善花苑农贸市场证实供电需要，由甲方以乙方名义向供电部门申请2×800kv正式用电，正式供电到位后，乙方负责配合甲方办理供电资产转让，费用由甲方承担；提交了财务票据复印件27张，证明其为履行《合作协议书》约定花费了4492035.05元。被告对此不予认可，认为均为复印件，且付款方均为南京海岛房地产开发有限公司，与本案无关联性。
另查明，2009年3月31日，南京市雨花台区社区规模整合，南京市雨花台区西善桥街道梅山村民委员会未保留；被告西善桥办事处愿意承担南京市雨花台区西善桥街道梅山村委会在2012年1月9日《合作协议书》的相关法律责任，原告对此亦无异议。
又查明，南京海岛房地产开发公司为南京西善桥农工商总公司法人独资有限责任公司，南京市西善桥农工商总公司为集体所有制企业。
以上事实有《合作协议书》、《建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书》、函件、回函、律师函及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，第一，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《合作协议书》就租赁房屋的面积、租金标准、租赁期限等均有明确约定，该《合作协议书》即为租赁合同，但涉案房屋未取得建设工程规划许可，故该《合作协议书》应属无效，故对原告要求解除《合作协议书》及被告赔偿违约金200万元的诉请不予支持。第二，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失。《合作协议书》中约定被告应向原告提供由西善桥街道办事处出具的关于此房屋合法性的证明，而并未约定提供房屋建设规划手续、房屋权属证明、商业用房等资料，且涉案房屋已经消防验收合格；原告于2012年10月9日即函告原告其已按照《合作协议书》约定履行相应义务，催告原告签订新的合同并及时入住，被告于2013年12月9日才向原告回函要求原告提供房屋建设规划手续、房屋权属证明、商业用房等资料，本院认为原告主张被告存在过错并无事实依据，原告在《合作协议书》签订后，未及时与被告就相关事宜进行沟通协商致房屋闲置存在过错，且在函件中并未对被告函告所提改造提出异议，被告亦提交证据证明其进行改造投入情况，综合考量被告投入及闲置损失，对原告要求被告返还其80万元保证金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《合作协议书》无效；
二、驳回原告苏果超市有限公司的诉讼请求。
案件受理29200元（原告苏果超市有限公司已预交），由原告苏果超市有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费29200元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：10×××76。
审 判 长 郭莉莉
人民陪审员 张爱琴
人民陪审员 郭素琴
二〇一六年五月五日
见习书记员 朱 驰