湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民二终字第48号
上诉人（原审原告）宋金云，女，1975年5月25日出生。
委托代理人孟德明，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）杨菊华，女，1963年8月24日出生。
原审被告常德市房地产管理局，住所地常德市育才路。
法定代表人张圣友，该局局长。
委托代理人吕志强，湖南群杰律师事务所律师，一般授权代理。
上诉人宋金云因与被上诉人杨菊华、原审被告常德市房地产管理局（以下简称常德房管局）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字00915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋金云的委托代理人孟德明，被上诉人杨菊华、原审被告常德房管局的委托代理人吕志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2001年，原常德棉纺织厂实施破产改制，位于该厂区内的第12栋单位宿舍房被纳入房改。房改政策规定，居住在第12栋的厂内职工享有优先购买的权利，其他人应征得在该栋房屋内居住的人同意才能申请购买。由于在房改前第12栋1层5号、7号房屋均由杨菊华一家居住，房改后，杨菊华的丈夫郭忠便向常德棉纺织厂申请购买了第12栋1层5号房屋。因房改政策限制购买二套房屋，且其他人亦未能征得杨菊华一家同意申请购买，第12栋1层7号房屋一直由杨菊华一家居住。2002年1月11日，案外人腾辉找到第12栋l层7号的住户杨菊华与郭忠夫妇，提议由其通过关系到常德棉纺织厂破产还债清算组房改小组取得购房指标，由杨菊华与郭忠夫妇出资并使用“宋金云”名义购买第12栋1层7号房屋，杨菊华一家予以同意。同日，案外人腾辉与杨菊华的丈夫郭忠共同前往常德棉纺织厂破产还债清算组房改小组，由腾辉在《职工优惠购买公房审批表》上的购房人一栏签写了宋金云的名字，并用宋金云的名义与常德棉纺织厂破产还债清算组签订了《公有住房优惠出售合同书》，约定购买该厂（位于武陵区仙桥路92号）12栋1层7号房屋，总价款1093元（优惠后房价款874元）。合同签订当日，杨菊华的丈夫郭忠出资2000元，其中874元交给常德棉纺织厂破产还债清算组，余款支付给腾辉。此后，杨菊华的丈夫郭忠向常德棉纺织厂破产还债清算组缴纳了办证费，领取了房产证（产权证号：常房武字第0008794号）与国有土地使用证【常国用（2003）个字第57546号】。2004年，杨菊华与郭忠将其购买的该套12栋1层7号房屋，与陈菊英购买的12栋1层6号房屋进行了调换使用，使该套房屋与其购买的另一套12栋1层5号房屋相连在一起。房屋调换后，双方各自更改了所调换房屋的自来水表，杨菊华与其丈夫郭忠一家一直居住至2013年。2013年初，原常德棉纺织厂第12栋房屋被常德市人民政府纳入棚户区改造，常德房管局被确定为房屋征收部门，具体负责棚户区改造范围内的房屋征收与补偿工作。2013年5月7日，常德房管局与杨菊华签订一份《房屋征收产权调换协议》，约定由常德房管局征收位于原常德棉纺织厂内12栋1层7号房屋，常德房管局给予产权调换，并补偿房屋装饰、装修等费用。宋金云知悉后，认为该房屋所有权属于其自己，杨菊华与常德房管局签订的征收补偿协议侵犯了自己的合法权益，故诉至法院，请求确认杨菊华与常德房管局签订的《房屋征收产权调换协议》无效。
原审判决还认定，宋金云未亲自向原常德棉纺织厂破产还债清算组申请购置公有住房，亦未到场签订购房合同和申请办理房屋所有权证、国有土地使用权证。宋金云对第12栋1层7号房屋既未实际占有，也未控制和管理，且在常德棉纺织厂第12栋内亦无宋金云的水、电开户信息。但坐落于德山开发区晒谷岭居委会产权证号为常房武字第0008794号的房屋所有权证（幢号12、房号107、结构砖木、建筑面积26.38）登记的产权人为“宋金云”，以及国有土地使用权证号为常国用（2003）个字第57546号的土地使用证登记的使用人为“宋金云”。该两证以及购买该房屋的合同、购房款收据等原始资料均由杨菊华持有。
原审法院认为，1、晒谷岭社区原常德棉纺织厂第12栋1层7号房屋的产权应归杨菊华所有。宋金云提交了常德房管局的房产档案资料，证明该房屋的房屋产权证上登记的产权人为宋金云，属于其本人。常德房管局及杨菊华提交了系列资料证明该房屋由杨菊华从原常德棉纺织厂破产还债清算组出资购买、办证以及占有、使用。该案诉争的房屋只存在一个所有人，宋金云虽依照房产档案登记资料主张第12栋1层7号房屋的产权属其所有，但其既未到场签订购房合同，也未支付购房款，其辩称委托案外人腾辉购买房屋和支付购房款的理由，亦被常德房管局提供的腾辉签名证实的证言推翻，且实际上宋金云长期未查看、占有和使用过该房屋，故宋金云主张该房屋系由其购买，享有所有权的主张，理由不能成立。相反，常德房管局提供的证据，可以证明该房屋是由杨菊华实际购买、支付购房款、办理房产证、占有和使用的全部过程，故可以认定该房屋实际是由杨菊华一家购买。由于不动产登记的绝对效力仅针对善意的第三人，对实际权利人不具有绝对的效力，实际权利人可以通过举证予以否认不动产登记的效力，从而确认其权利。故根据该案的证据，应确认杨菊华为晒谷岭社区原常德棉纺织厂第12栋1层7号房屋的产权人，宋金云不具有对上述房屋的权利。2、《房屋征收产权调换协议》有常德房管局属于常德市人民政府确定的房屋征收部门，具有合法的征收资格，因此，具备签订房屋征收与补偿的相关协议资格。而如前所述，《房屋征收产权调换协议》中涉及的房屋所有权人为杨菊华所有，因此杨菊华亦具备签订征收与补偿协议的合法资格。且该协议的签订内容符合法律规定，亦不损害国家、集体或者公共利益，故该协议合法、有效。据此，原审法院判决驳回宋金云的诉讼请求并由其负担诉讼费100元。
宣判后，宋金云不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。宋金云所持事实和理由如下：1、一审判决对证据采信错误。上诉人提交了常德市房产登记管理机关的产权登记和常德房管局档案馆出具的备案存档的上诉人购买单位房产的《公有住房优惠出售合同书》、购买房屋的收据、产权人为上诉人的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》等证据证实房屋产权依法属于上诉人所有，但一审法院却以原始购房合同、收据等在杨菊华处就简单否认上诉人提交的证据，无视本案存在的上诉人委托同事腾辉代为购买住房，腾辉将其购买的房屋非法转卖给被上诉人杨菊华，并将相关手续擅自交给被上诉人的基本事实。且一审法院直接采信腾辉签字的所谓购买房屋的证明，但腾辉并没有到庭接受法庭和上诉人的质证，属于采信证据违法。2、对本案一份关键性的证据，一审法院认定其真实有效，但却不以该证据来判定案件事实，导致认定案件基本事实错误。一审中被上诉人提交了一份证据即“证明一份”，被上诉人提交该证据的目的是证明12栋1楼7号房屋腾辉以2000元的价格已经卖给了郭忠，房屋产权已经归郭忠了，被上诉人主张的腾辉将争议的房屋转卖给他人的事实是存在的，但系腾辉未经过上诉人同意的转卖行为，是一种无权处分行为，腾辉和被上诉人达成和签订的转卖合同根本不产生法律效力。一审法院不顾基本案件事实，主观认定房屋是被上诉人实际购买，甚至以被上诉人一直占有、使用来判断房屋的产权，显然是对事实的认定错误。3、一审判决对事实认定不清。一审判决置上诉人委托腾辉办理购买单位住房的事实于不顾，以上诉人未亲自到原湖南省常德市棉纺织厂办理购买房屋手续为由，就直接否定了上诉人已经登记有效的房屋产权。上诉人原系常德市棉纺织厂的职工，具备购买公有住房的资格和条件，一审判决却根据被上诉人的主张错误认定上诉人不具备购买单位住房的资格。被上诉人同样是原常德市棉纺织厂的职工，在已经购买了12栋1楼5号房屋后，根据当时的政策规定，每户是不能购买二套房屋的，却被一审法院判决还具备购买争议房屋的先决条件，显然对事实的认定不清。4、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。上诉人向一审法院提出的确认合同效力诉讼，因为该房屋的登记产权为上诉人，且杨菊华与常德房管局之间签订的《房屋征收产权调换协议》上被上诉人是冒签的上诉人的名字，在未经合法程序予以变更登记的前提下不能改变合法登记产权，《中华人民共和国物权法》第十九条对经合法登记的不动产物权，他人认为有异议的应经法定程序由产权登记机关审核，一审法院在确认合同效力诉讼中直接将已经由产权登记机关登记为上诉人的产权变更确定被上诉人享有不动产物权，违背法律规定。
被上诉人杨菊华答辩称，上诉人的上诉理由不成立，房子是其出资购买，并向法院提交了大量证据，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
原审被告常德房管局答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，诉争的房屋只发生了一次买卖行为，并不是上诉人所说先取得房屋后，再委托案外人腾辉转卖的，原审法院采信证据正确，认定诉争房屋的实际权利人系杨菊华正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
二审期间，被上诉人杨菊华为支持其答辩主张，向本庭提供腾辉书证一份，拟证明上诉人宋金云没有委托腾辉卖房的事实。
经庭审质证，上诉人宋金云对该份书证的真实性有异议，认为证人应当出庭作证，该证据不具有客观真实性。原审被告常德房管局对该份书证没有异议。本院认为，被上诉人提供腾辉的书证，证人除法律规定不能出庭作证的情况外，应当出庭作证，根据本案的情况，证人腾辉应当出庭作证而没有出庭，所以对该证据不予采信。
上诉人宋金云、原审被告常德房管局在二审期间未向本庭提供证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1、本案所争议的位于晒谷岭社区原常德棉纺织厂第12栋1层7号房屋所有权归谁所有？2、常德房管局与杨菊华签订的《房屋征收产权调换协议》是否有效？
关于焦点1。本案所争议的位于晒谷岭社区原常德棉纺织厂第12栋1层7号房屋应归被上诉人杨菊花实际所有。《中华人民共和国物权法》第17条的规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。不动产权属证书是一种权利外在表现的法律形式，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力，在没有充分反驳证据的情况下，应当依据不动产权属证书确定不动产物权的权利人，但不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致时，应由实际权利人提供证据加以证明，如证据确实、充分，足以证明不动产物权确属实际权利人的，应认定该不动产物权的所有权系实际权利人所有。本案中，该争议房屋登记的所有权人虽系宋金云，但宋金云并没有购买该房屋的意思和行为，在一系列的买房手续中也没有一份系其亲笔签字，而是由他人使用“宋金云”的名字签字，宋金云也没有提供证据证明其委托他人购房，没有提供证据证明其对争议房屋进行了出资、占有、使用和收益，在相当长的时间也没有对该房屋进行管理和行使权利。根据被上诉人杨菊华提供的证据可以证明系其对该房屋进行了出资购买并保存了整个购买该房屋的原始手续，包括产权证书等。杨菊华一家长期对该房屋占有、使用，宋金云也一直没有异议，也未向其主张任何权利，直到该房屋被征收。所以，对上诉人宋金云上诉称该房屋系其委托购买，享有该房屋所有权的事实与理由，本院不予支持；被上诉人杨菊华、原审被告常德房管局辩称该房屋实际系杨菊华所有的辩解成立，本院予以采信。
2、常德房管局与杨菊华签订的《房屋征收产权调换协议》有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，《房屋征收产权调换协议》签订的双方主体合法、内容合法，系双方当事人的真实意思表示。常德房管局属于常德市人民政府确定的房屋征收部门，具有合法的征收资格，因此，具备签订房屋征收与补偿的相关协议资格；而杨菊华系《房屋征收产权调换协议》中涉及的房屋的实际所有权人，因此，杨菊华亦具备签订征收与补偿协议的合法主体资格，故该协议有效。对上诉人宋金云上诉称《房屋征收产权调换协议》无效的事实和理由，本院不予支持；对被上诉人杨菊花、原审被告常德房管局辩称该协议合法有效的辩解，本院予以采信。但是，杨菊华在宋金云不知情和未经宋金云允许的情况下擅用其名购买房屋，构成侵权，宋金云可依法通过合法途径保护自己的合法权益。
综上所述，上诉人宋金云的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宋金云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯克山
审 判 员 朱传和
审 判 员 许成东
二〇一四年七月七日
代理书记员 方 芳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。