陕西省城固县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第00078号
原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心，住所地陕西省汉中市城固县城关西环二路中段。组织机构代码22255043－8。
法定代表人曹XX，经理。
委托代理人雷海发，陕西南星律师事务所律师。
被告张XX，男，（……略）。
委托代理人罗兴平，陕西兴振业律师事务所律师。
原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心与被告张XX租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人曹XX、委托代理人雷海发，被告张XX及其委托代理人罗兴平均到庭参加了诉讼。诉讼中，被告向本院提出了延期审理、中止诉讼等程序申请，因该申请符合法律规定，本院予以准许。双方当事人向本院申请1个月时间进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心诉称：2003年4月，经原、被告双方协商，被告承租由原告管理的位于城固县城西环二路中段核工大厦1－4楼核工酒店，双方于2003年4月30日签订《房屋租赁合同》和《设备出租合同》各一份，合同签订后原告履行了房屋及其设备的交付义务，被告按照合同约定履行了支付租金的义务。2008年4月租赁合同届满后，经双方协商由被告继续承租，双方于2008年5月30日订立了《房屋租赁合同》和《设备出租合同》各一份，合同主要约定：期限为五年，从2008年5月1日起至2013年4月30日止，乙方（被告）应在租赁期满前10日内将房屋及其设备进行全面清扫、维护，完整返还给甲方（原告）；租金为每年70270元（含270元土地使用税）；乙方未履行本合同条款，从逾期之日起，每天按应交金额交纳1％违约金。合同签订后被告按照合同约定逐年向原告支付房屋及设备租金70270元，原告同时将房屋及设备继续交付给被告使用。2012年10月24日，原告提前半年告知被告期满后该房不再对外出租，预告被告做好终止合同的相关准备，但到期后被告拒不腾房也不交还租赁的设备，2013年5月8日和2013年7月12日，原告又两次书面通知被告，要求被告腾房并交还设备，但被告均置之不理，被告的行为显属违约，现请求判令：1、被告立即从承租原告的房屋中搬出并按合同约定将房屋及其设备交还给原告。2、被告给原告支付逾期使用原告房屋及设备的租金250000元。3、被告给原告支付逾期交房及其设备的违约金251506.84元。4、诉讼费用由被告承担。
原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、原告的营业执照、组织机构代码证、被告居民身份证各一份，证明原、被告的主体资格。2、2003年5月1日－2008年4月30日《房屋租赁合同》及《设备出租合同》、2008年5月1日－2013年4月30日《房屋租赁合同》及《设备出租合同》各一份，证明原、被告租赁合同关系成立的依据。3、会议纪要、租赁房产登记表、核工大厦餐饮部物资移交清单各－份、收条两份、交付租金的票据，证明被告履行合同情况；《通知》六份，证明合同到期后被告违约拒不搬出所租房屋。
被告张XX辩称：原告诉称的事实和理由多有不实之词，2003年因城固县社会经济发展状况所限，餐饮行业很不景气，原告多方托人联系答辩人，希望通过招商引资的方式，由答辩人注入资金，盘活原告的核工酒店，经双方协商，于2003年4月30日签订了房屋租赁合同，租期从2003年5月1日至2008年4月30日共五年。合同签订后答辩人先后共装修3次，投入资金70万元，使经营的核工酒店逐渐步入正轨，生意有所好转。第一轮五年租赁期满，答辩人与原告在友好的气氛下于2008年5月30日签订了第二轮房屋租赁合同，租期从2008年5月1日至2013年4月30日共五年，答辩人继续经营中餐，在这期间由于餐饮市场发生变化，答辩人经营的中餐出现下滑亏损，答辩人根据市场行情打算改中餐为火锅，经征得原告领导同意，答辩人于2010年9月16日开始施工，改造房屋及设施设备，再次投入资金230万元，共歇业80天，答辩人期望火锅城的经营弥补亏损，但好景不长，2010年原告更换了领导，新领导上任后无端指责答辩人把核工酒店改造为火锅城，破坏了房屋的主体结构，并以要停水停电来干扰答辩人的正常经营，最终虽未实施停水停电，但已给答辩人的正常经营带来了严重影响。原告诉称的“2012年10月24日，原告提前半年告知被告期满后该房不再对外出租，预告被告做好终止合同的相关准备，但到期后被告拒不腾房也不交还租赁的设备。2013年5月8日和2013年7月12日，原告又两次书面通知被告，要求被告腾房并交还设备，但被告均置之不理。”，该诉称与事实完全不符，在第二轮租赁期满前后，原告时而称其上级省公司要对原告所有的建筑房屋重新开发，所有租赁房屋都要收回开发；时而称原告要自行经营；时而又称答辩人如要续签租赁合同，必须将其自行经营的核工宾馆也租给答辩人。对原告以上各种理由，答辩人与原告多次协商，讲明了答辩人的观点，如原告上级省公司确实要收回开发，答辩人坚决支持原告，及时腾房；如原告坚持将核工宾馆租给答辩人，答辩人也可以接受。第二轮租赁期满后，原告又称要公开招标租赁，不再与答辩人单方协商租赁，并在网上发布了租赁公告。答辩人得知情况后及时主动与原告联系，表明了答辩人愿意参与公开招标租赁的意愿，希望公开获得原告租赁招标意向书，以便答辩人参与竞标，同时提醒原告答辩人享有优先承租权。答辨人表明意向后一段时间内，原告没有任何正面回应，继续以停水停电来干扰、威胁。直到没有人参与公开招标时，原告才和答辩人继续协商续租事宜至今，并已达成基本意向。双方应本着互让互谅的态度妥善解决问题，使双方均能达到减少损失、利益最大化的目的，如原告坚持要答辩人交还房屋，原告应赔偿答辩人的投资款、改造款及腾房引起时其他损失共计400万元。
被告张XX向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：1、被告身份证复印件一份，证明张XX的身份。2、租赁合同、核工大厦投资意向书、二一四物业中心招租广告二份，证明原告未与被告商议即发布广告，侵害了被告合同约定的优先承租权。3、被告给二一四大队的装修告知书、承租房屋当时漏雨的照片、修缮及装修房屋支出清单、2010年与装修公司的合同及施工方案证明等，证明了被告装修行为合理合法及装修支出费用。4、张XX的《声明》、录音资料及电子资料、房屋租赁合同草案、二一四大队物业管理中心水电费收款收据，证明了房屋租赁期满前后被告多次与原告协商续租事宜，但因原告条件极为苛刻未能形成新的租赁合同关系及双方在合同期满后存在着事实上的租赁关系。5、被告出具的原告多收取土地使用税说明及原告收款收据，证明原告四年多收被告土地使用税2160元的事实。
经本院庭审质证，各方当事人对原告提交的1号证据、2号证据和3号证据中的核工大厦餐饮部物资移交清单、收条、交付租金的票据，被告提交1号证据、2号证据中的租赁合同和二一四物业中心招租广告、4号证据中后《声明》及房屋租赁合同草案和水电费收款收据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。被告对原告提交的3号证据中的会议纪要、租赁房产登记表、通知提出异议，因该3份证据均无被告的签名，原告又未提供其他相关证据予以佐证，本院对其真实性不予确认。原告对被告提交的2号证据中《关于核工大厦投资意向》提出异议，声称未收到，缺乏真实性，因被告又未提交其他相关证据加以佐证，本院对其真实性不予确认。原告对被告提交的3号证据提出异议，认为与本案无关联性，对其真实性、合法性均有异议，被告装修未经原告同意，造成的损失应由被告承担，本院认为被告因承租原告的房屋漏水须进行修缮装修，对其合理的支出费用予以确认。原告对被告提交的4号证据中录音资料、电子资料提出异议，认为属非法证据应予排除，本院认为该证据虽然来源不合法，但反应被告在租赁期满前后多次与被告协商续租事宜的事实，本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的5号证据提出异议，但未提出反驳证据，本院对该证据予以采信。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2003年原告通过招商引资的方式将其经营管理的位于城固县城西环二路中段核工大厦1－4楼核工酒店对外出租给被告经营中餐，双方于2003年4月30日签订《房屋租赁合同》和《设备出租合同》各一份，合同签订后原告按约向被告履行了交付房屋和设备的义务，被告按约向原告履行支付租金的义务。2008年4月30日租赁合同期限届满，原、被告经协商由被告继续承租核工酒店，双方并于2008年5月30日签订了《房屋租赁合同》和《设备出租合同》各一份，《房屋租赁合同》约定：被告租赁原告核工酒店1－3楼，租赁期限5年，即2008年5月1日起至2013年4月30日止，租金每年3万元，土地使用税每年270元，被告按年交纳，在合同签订时一次性交纳租金和土地使用税合计30270元，被告在合同期满且在本合同正常履行时同等条件下优先取得下一轮财产的租赁权，被告必须保证租赁财产的完好，按时交纳租金和土地使用税，房屋、配套设备保持完好，对毁损的应重新购置或照价赔偿。在租赁期限内原告允许被告使用原告的水、电，并按表计量交费，非正常原因造成的停水、停电原告概不负责。被告由于经营需要对所租房屋进行装修时，必须提供书面方案并征得原告的书面同意后方可施工，其装修部分租赁期满后无偿移交原告，被告在经营期间的所有装修在合同期满后全部无偿交还原告或恢复原状；被告应在租赁期满前十日内对房屋及其设施进行全面维护清扫，届满时完整的返还给原告；被告未履行本合同条款时，原告有权要求被告在30日内支付违约金，并从逾期之日起每天按应交金额的1％交纳违约金。《设备出租合同》约定：租赁期限5年，即2008年5月1日2013年4月30日，租金每年4万元，五年共计20万元，被告在签订合同后按年度一次性交至原告财务室；被告在合同期满前十日内维修保养好所租设备、物资，到期后完好运转正常，如数归还原告，损坏、丢失的应全额赔偿。合同签订后，被告依约逐年向原告交纳了房屋及设备租金70000元、土地使用税810元（应缴270元）。2010年因餐饮市场发生变化，被告经营的中餐出现亏损，被告为扭转亏损局面决定改中餐为火锅，将核工酒店改造为火锅城，并向原告单位领导进行了报告，随后被告投入较大资金对房屋和设施进行改造，购置经营火锅所需设备。2013年4月30日租期届满，被告未按约向原告交还房屋及设备，继续经营。2013年5月29日和5月30日原告分别在城固市吧、214大队网页发布核工大厦对外招租广告。被告得知情况后主动与原告联系愿参与公开招标租赁，后因无人参与公开标招标，原告遂与被告协商续租事宜，因租期及租金分歧双方未能达成一致意见，原告诉至本院，要求被告按约交还房屋及设备，并支付逾期使用原告房屋及设备租金250000元及违约金251506.86元。本案在审理过程中，原告坚持被告必须在2015年8月底前腾房，将其所承租房屋及设备交还原告，被告坚持优先承租权，要求与原告签订续租协议，双方意见分歧，未达成调解协议。
本院认为，《房屋租赁合同》及《设备出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，双方由此形成租赁合同关系依法应属有效，有效合同依法约束当事人全面履行。本案诉讼之争议焦点有三，一为原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心是否应按约与被告张XX续订租赁合同；二为张XX装修损失应否补偿，三为张XX应否支付违约金。关于续租，根据查明的事实，双方上述租赁合同明确约定系争房屋及设备的租期均至2013年4月30日到期，即依法本案项下租约已到期，双方合同项下的租赁权利义务已终止。房屋租赁合同确有承租人优先承租权的约定，但必须指出优先承租权不等同于续租权，系标的房屋再行出租情况下，承租人在同等出租条件下可优先承租。但本院注意到，租约到期后，原告曾两次在网上发布标的房屋招租广告，在无笫三人报名承租的情况下原告与被告商谈续租事宜，因租期及租金分歧未达成协议，在此前提下，不存在适用优先承租权的情形，故被告要求原告与之签约续租的抗辩缺乏事实、合同及法律依据，本院不能采信。关于装修损失补偿，根据房屋租赁合同第五条笫五项“在经营期间，被告所有装修，合同期满后全部无偿交还原告或恢复原状。”的约定，双方已对装修费的解决有明确约定，被告要求补偿装修损失，缺乏依据，但考虑到被告投入装修费用较大，经营使用时间不长，投资回报少的实际情况，加之被告身体有病的客观事实，原告应酌情延长被告的经营使用期限以作为对被告投资装修损失的适当补偿，故原告要求被告最迟于2015年8月31日前交还承租房屋及设备的主张，本院予以支持。关于违约金，房屋租赁合同中违约责任条款适用范围中并未涵盖被告张XX迟延交房的违约情形，原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心以该条款主张被告张XX支付违约金，于法无据，本院不予支持。租赁合同终止后，双方并未建立新的租赁合同关系，被告应当按照原告要求的最迟返还期限返还系争房屋及设备，原告要求被告支付逾期使用系争房屋及设备按每年30万元的租金标准支付占用期间使用费，缺乏依据，本院难以支持，只能依据原租金标准由被告支付占用期间使用费及其它相关费用。依照合同约定被告每年应缴土地使用税为270元，而原告自2009年5月1日起每年则是按810元向被告收取，原告在租赁期间向被告多收取的土地使用税2160元应返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》笫一百零七条、第一百零九条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告张XX于2015年8月31日前从承租原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心的房屋中搬出并按合同约定将房屋及设备返还原告。
二、由被告张XX于本判决生效后10日内按每年租金7万元、土地使用税270元的标准向原告核工业西北地质局二一四大队物业管理中心支付2013年5月1日至2015年8月31日占用原告房屋及设备使用费，并扣除被告已向原告多付的土地使用税2160元。
三、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2405元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 周海来
人民陪审员 王云光
人民陪审员 黄彦侠
二〇一四年九月五日
书 记 员 杨 英