福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4114号
上诉人（原审被告）：石锦洲，男，1975年3月18日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林爱香，女，1973年10月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被上诉人（原审原告）：陈珍，女，1981年10月21日出生，汉族，住福建省闽侯县。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈桂华，福建天恩律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王姝旻，福建天恩律师事务所律师。
上诉人石锦洲因与被上诉人林爱香、陈珍返还原物纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
石锦洲上诉请求：1.撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6693号民事判决，改判驳回林爱香、陈珍一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由林爱香、陈珍负担。事实和理由：一、本案诉争房屋系石锦洲于2003年5月28向福建嘉业房地产有限公司（以下简称嘉业公司）购买，一审法院未通知开发商嘉业公司作为第三人参加诉讼，程序违法。二、石锦洲系诉争房屋合法所有人，林爱香、陈珍无权要求返还。1.林爱香、陈珍2004年4月13日参与拍卖诉争房屋，而石锦洲2003年5月28日即与嘉业公司签订《商品房买卖合同》，石锦洲买房的时间早于林爱香、陈珍参与拍卖的时间。2.林爱香、陈珍提供的拍卖成交确认书、缴款凭证仅能证明其完成诉争房屋的拍卖手续，不能证明诉争房屋已实际交付给林爱香、陈珍。3.福州市台江区人民法院已于2004年6月30日向福州市房地产管理局发出《协助执行通知书》，要求协助林爱香、陈珍办理诉争房屋的产权手续，但林爱香、陈珍至今未能办理诉争房屋的产权手续，足以证明诉争房屋的产权存在争议，林爱香、陈珍并非诉争房屋的合法所有人。4.石锦洲在合同签订后按约预交了购房款19万元，嘉业公司也于2005年将诉争房产交付给石锦洲占用、使用至今。从2005年至2013年12月长达近9年时间，林爱香、陈珍对石锦洲居住、使用诉争房产的行为都没有提出异议，直到2013年12月才提起诉讼，明显不符合常理。三、石锦洲通过正当途径向开发商购买诉争房屋，林爱香、陈珍主张石锦洲按2000元/月的标准支付自2007年3月至2013年12月的房屋占用费，不能成立。
林爱香、陈珍辩称：1.本案房产早已于2002年被台江法院查封、冻结后进行拍卖，林爱香、陈珍系经过法院委托拍卖取得讼争房屋的，林爱香、陈珍系本案讼争房屋的所有权人。2.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因此石锦洲的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
林爱香、陈珍向一审法院起诉请求：1.石锦洲立即返还非法占用林爱香、陈珍所有的位于福州市道山路******的房屋；2.石锦洲支付非法占用房屋期间的占用费162000元（自2007年3月起按每月2000元暂计至2013年12月止）；3.石锦洲承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年3月16日，福州市台江区人民法院以（2002）台执字第329号民事裁定书依法将位于福州市道山路******的房屋交福州市天元拍卖行拍卖。2004年4月13日，两原告以259000元的成交价成功拍卖上述房屋，并于2004年6月10日付清全部拍卖款及手续费。2004年6月30日，福州市台江区人民法院向福州市房地产管理局送达（2002）台执初字第329号协助执行通知书，通知福州市房地产管理局协助原告办理房屋产权过户手续。另查，“乌山嘉苑”项目系原福州饼干厂地块上拆迁建设，建成房屋部分用于原饼干厂职工拆迁安置，因开发商开发资金不到位及债务纠纷问题，该项目停工烂尾，导致原饼干厂职工上访，由福州市政府介入协调。被告2003年5月28日向开发商即福建嘉业房地产有限公司购买诉争房产，因上述问题，无法办理产权。
一审法院认为，根据已经生效的（2002）台执字第329号民事裁定书及（2002）台执初字第329号协助执行通知书可以确认，原告取得诉争房产的行为合法有效，虽原告未办理产权证，但诉争房产的产权已经明确。原告对诉争房产享有占有、使用、收益、支配的权利。被告占用诉争房产无合法依据，故原告请求被告退出对福州市鼓楼区安泰街道道山路******的占有之诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张诉争房产占用费，一审法院认为，被告占有使用诉争房产系特殊原因造成的，原告主张占用费不合理，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条之规定，判决：一、被告石锦洲于本判决生效之日起十五日内将福州市******单元返还原告林爱香、陈珍；二、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费24096元，因适用简易程序减半收取12048元由被告承担。
双方当事人在一审提交的全部证据均已随案移送本院。双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。本案系林爱香、陈珍以石锦洲无权占有涉案房屋为由，请求石锦洲返还房屋的纠纷，福建嘉业房地产有限公司并非《中华人民共和国民事诉讼法》规定的必须参加诉讼的当事人，故石锦洲主张一审法院未追加福建嘉业房地产有限公司为第三人，程序违法，不予支持。
关于石锦洲是否对讼争房产享有所有权的问题。石锦洲与福建嘉业房地产有限公司虽于2003年5月28日签订《商品房买卖合同》，购买本案讼争房屋，但根据本案的事实，石锦洲不享有讼争房屋所有权。理由如下：1.虽然林爱香、陈珍未办妥涉案房屋的产权，但产权登记不是确定物权变动的唯一依据，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据该条文的规定，福州市台江区人民法院在（2002）台执字第329号执行案件中依照生效法律文书对本案讼争房产进行拍卖，而林爱香、陈珍通过法院依法委托的拍卖程序，经竞买并支付对价取得了本案讼争房屋，福州市台江区人民法院亦对福州市房地产管理局作出《协助执行通知书》，请其协助办理涉案房屋的产权过户手续，林爱香、陈珍已通过法院拍卖程序取得涉案房屋的所有权，且该涉案房屋未办理产权的原因系因“乌山嘉苑”项目停工烂尾，故石锦洲以产权未过户登记为由认为林爱香、陈珍无权提出返还诉争房屋的诉请，不予支持。2.石锦洲购买讼争房屋不构成善意第三人。关于不动产善意取得问题，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第89条仅对共同共有不动产的善意取得制度进行规定，但对共同共有以外的不动产是否适用善意取得制度并无具体规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人取得该不动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”，石锦洲与福建嘉业房地产有限公司于2003年5月28日签订《商品房买卖合同》，但涉案房屋于1999年3月15日抵押给中国建设银行福州市广达支行，并于之后的诉讼、执行程序中被人民法院依法查封，石锦洲受让涉案房屋时未对涉案房屋产权登记状况进行查询，不符合善意取得房屋的构成要件。故石锦洲主张其已与福建嘉业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》并取得涉案房屋的所有权，不予支持。林爱香、陈珍通过拍卖程序依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益、支配的权益，其要求石锦洲返还涉案房屋于法有据，应予支持。
综上所述，石锦洲的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24096元，由石锦洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
法官助理 龚 蓉
二〇一六年十一月九日
书 记 员 林 舒