延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1391号
上诉人（原审被告）:肖强，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：延边吴中房地产开发有限公司，现更名为延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇北大村1单元101室。
法定代表人：符斌，总经理。
委托诉讼代理人：鲍丽伟，住吉林省延吉市。
上诉人肖强因与被上诉人延边吴城房地产开发有限公司（以下简称“吴城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖强及其委托诉讼代理人宋强，被上诉人吴城公司的委托诉讼代理人鲍丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖强上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。具体理由如下：1.上诉人以按揭贷款的形式购买了被上诉人出售的房屋，合同约定于2014年9月28日交付首付款144114元，余款31万元办理按揭贷款，但因签订合同时被上诉人没有取得商品房预售许可证，导致按揭贷款无法按时办理，逾期办理按揭贷款及银行逾期放款的责任不能归责于上诉人。2.一审认定在房产局备案的合同不允许更改是错误的。法律并未禁止对备案合同进行改动，况且合同第28条明确约定双方可以签订补充协议，被上诉人没有通知上诉人另行签订补充协议，说明对于办理按揭贷款时间及余款支付时间没有强制性要求，一切以银行放款时间为准。3.2014年9月28日签订合同时被上诉人尚未取得商品房预售许可证，因此该合同应为无效合同，应以双方在房产局备案的合同为准，一审按照2014年9月28日合同约定认定上诉人逾期189天有误。另外对于逾期的原因一审也没有进行审查。4.一审认定计算违约金的截止日期为2015年5月5日是错误的。上诉人所应承担的义务是办妥按揭贷款的义务，而不是成功发放贷款的义务。因此，应当查明银行收到贷款手续的时间，违约金计算的截止日期应以此为准。
吴城公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。
吴中公司向一审法院起诉请求：要求判令被告立即支付违约金18877元，并承担诉讼费用。理由：2014年9月28日，原、被告订立商品房买卖合同，约定原告将其开发建设的延吉市苏州印象小区32栋2单元101室以454114元的价格出售给被告，被告于2014年9月28日交付购房首付款144114元后，应于2014年10月28日前付清购房余款31万元。被告未在双方约定的购房余款交纳期届满前交付，一直到2015年5月5日，即逾期189天后才结清购房余款，构成违约，应按合同约定的未付购房款日万分之三的标准向原告支付违约金17577元。同时，被告迟延收房13天，也应按合同约定100元/天的标准向原告支付迟延收房保管费用1300元，上述两项合计18877元。
一审法院认定事实：2014年9月28日，原、被告之间订立商品房买卖合同，双方约定原告将其开发建设的延吉市苏州印象小区32栋2单元101室以454114元的价格出售给被告，被告于2014年9月28日交付购房首付款144114元后，应于2014年10月28日前付清购房余款31万元。被告申请的贷款一直到2015年5月5日才进入原告的账户，同年11月8日接收房屋。另查明，被告于2014年在延吉市房产管理中心办理备案合同，于2015年4月15日办理了抵押备案登记手续。
一审法院认为：原、被告均对签订的商品房买卖合同（预售编号：YS00034244）不持异议，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同。被告称商品房买卖合同（编号：32-2-101）系无效合同，因其不能在房产行政管理机构进行备案，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告的抗辩理由不成立。商品房买卖合同（编号：32-2-101）是原、被告双方之间合意的结果，而商品房买卖合同书（预售编号：YS00034244）是由房产管理机关出具的格式合同，俗称网签合同，不允许有改动，其中缺少何时交付购房款的合同内容，因而无法再次对房屋买受人何时交付购房款等进行约定。商品房买卖合同作为买卖合同中的一种，付款金额、付款方式、付款时间以及违约责任是此类合同最为重要的内容之一，如果缺乏这些要件，买卖合同难以成立。在依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定可以认定商品房买卖合同书（编号：32-2-101）有效的前提下，其中交付购房款的时间可以视为商品房买卖合同书（预售编号：YS00034244）的补充，即两份合同中的内容可以互补。如果依被告所言，因为商品房买卖合同书（预售编号：YS00034244）中没有约定付款时间，自己何时付款均不构成违约的话，不仅不符合关于买卖合同的法律规定，也是对出卖人严重的不公平。因此，原告主张被告应付购房余款31万元的时间为商品房买卖合同书（编号：32-2-101）中约定的时间，即2014年10月28日前付清购房余款的主张，如无其他充分证据反驳和相关法定理由加以排斥应视为成立。
被告辩称原告所诉“被告应于（订立合同之日起）5个工作日内前往银行办毕按揭贷款手续的前提条件，是买受人接到银行或出卖人的房贷通知后才能前去办理，但被告并未接到通知，且贷款银行是原告指定的银行，被告已经按照要求提供了全部按揭贷款材料后，银行何时发放贷款不能由被告所控制，因此不存在过错”，因而不承担违约责任的抗辩理由，与事实和办理按揭贷款的银行工作惯例不符合，且没有足够的证据加以证明，本院不予采信。据本院向延吉市房产管理中心调取的预购商品房抵押权预告登记申请书，和向中国工商银行股份有限公司延吉海兰江支行署名为被告的个人贷款申请表两份证据看，被告在延吉市房产管理中心办理预购商品房抵押权预告登记申请书中记载的时间为2015年4月15日，导致银行发放借款的时间迟延至2015年5月5日，已经逾期约定的2014年10月28日交付购房余款时间189天。该逾期时间应当视为被告所造成，因为办理商品房抵押权预告登记申请，是银行发放贷款的前提行为，如果被告依约定时间办理商品房抵押权预告登记申请，以及及时履行了向贷款银行申请个人贷款的自身义务，才能成为不承担逾期付款违约责任的理由。但本案所查明的事实恰恰是被告怠于履行向延吉市房产管理中心办理预购商品房抵押权预告登记申请和向银行办理按揭贷款手续，造成了原告收到贷款的时间逾期189天，因此被告应当按照双方之间订立合同中约定的未付款日万分之三的标准向原告承担违约责任，即由被告支付原告违约金31万元×189天×0.0003＝17577元。同时，原告的该项主张符合合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，也符合合同法第一百一十四条“当事人违约一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本院予以支持。
关于原告诉请要求被告承担迟延收房13天，按照合同约定100元/日的标准，应向原告支付迟延收房保管费用1300元违约责任问题，因本院（2015）延民初字第7133号已经认定原告迟延交房，应由原告向被告承担逾期交房的违约责任，因此，原告的此项诉讼请求不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告肖强于本判决生效后立即支付延边延边吴中房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币17577元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，减半收取136元，由原告延边吴中房地产开发有限公司负担10元，被告肖强负担126元。
吴城公司在二审中向本院提交企业工商变更登记审批表一份。证明延边吴中房地产开发有限公司已更名为延边吴城房地产开发有限公司。
本院经审理对一审查明的事实予以确认。
另查明，延边吴中房地产开发有限公司现已更名为延边吴城房地产开发有限公司。
本院认为：肖强与吴城公司先后针对同一标的签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别约定，因此，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”两份合同中约定不一致的内容，应以后合同是否对先合同部分约定进行明确变更为准，有明确的变更内容的，应视为后合同对先合同的相关条款的变更，没有重新约定或后合同约定不明确的，仍然从先合同。本案中关于房款的支付方式和支付时间双方在第一份合同中有明确的约定，应当依照该约定。肖强虽主张自己早在签订第一份合同次日即办理了相关的贷款手续，但其贷款的实际发放时间却为2015年5月5日，针对迟延的原因肖强亦不能举证证明系因吴城公司所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，就涉案房屋贷款迟延原因不能认定为合同相对方吴城公司所致的情况下，因第三方原因所致贷款迟延的，则不能免除肖强作为合同一方当事人向作为合同另一方当事人吴城公司承担违约责任的民事责任，基于此，一审判决肖强向吴城公司承担逾期支付房款的违约责任并无不当。
综上，肖强的上诉理由不能成立；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费272元，由上诉人肖强负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一六年十一月十八日
书记员 徐 妍