广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一初字第1013号
原告林嘉呈，男，汉族，南宁信埠网络有限公司职工。
委托代理人颜钊，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人江盼，广西汇力律师事务所实习律师。
被告刘新光，男，汉族，无固定职业。
被告刘达保，男，汉族，无固定职业。
被告周爱群，女，壮族，无固定职业。
三被告共同委托代理人冯永恒，柳州市宏维法律服务所法律工作者。
原告林嘉呈诉被告刘新光、刘达保、周爱群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员温荃独任审判。因案件需要及工作原因，本案转换成普通程序审理，依法组成由审判员韦凤泉担任审判长，人民陪审员甘宝林、钟继兰参加的合议庭。本案分别于2015年6月1日、2015年10月12日公开开庭进行了审理。书记员覃素兰担任法庭记录。原告林嘉呈及其委托代理人颜钊、江盼，被告周爱群、刘达保及三被告的共同委托代理人冯永值到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林嘉呈诉称：2012年，被告刘新光位于柳州市柳北区沙塘镇新区中兴路二区2栋7号的房屋因政府工程建设需要被依法拆迁，被告刘新光依搬迁安置协议选择了安置点“中房?胜利小区”某某号房屋进行产权置换。2012年3月底，三被告主动找到原告表示希望将“中房?胜利小区”某某号的拆迁安置房出售给原告，原告同意后经双方协商一致确定了转让内容和转让价款为42万元。原告之后即按照被告的要求以现金方式于2012年11月前支付了购房款41万元。双方后于2014年6月25日补充签订了书面《房屋买卖合同》，原告并于2014年10月向被告支付了尾款1万元。2014年7月被告向原告交付了房屋，原告对该房进行了装修并现已实际入住，但三被告却至今不肯协助原告到开发商和拆迁办处办理房屋产权变更手续，原告多次要求三被告继续履行合同约定义务，三被告均以各种理由拒绝。三被告的行为已构成合同违约，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院提起诉讼，请求判决：1、确认该房屋买卖合同合法有效；2、三被告立即共同至柳州市房地产开发有限责任公司、柳北区征地拆迁办公室协助原告办理位于柳州市柳北区中房胜利小区某某号房产的房屋权属人变更手续（包括回迁安置房业主更名手续及房屋权属过户手续）；3、三被告支付违约金人民币20000元；4、三被告承担全部诉讼费用。
审理过程中，原告变更第二、三项诉讼请求为：2、确认位于柳州市柳北区中房胜利小区某某号房屋产权属原告所有；3、三被告向原告支付补偿金66386.13元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，分别以41万元为本金从2012年11月3日计至2014年11月11日和以42万元为本金从2014年11月12日计至合同履行完毕之日止。暂计至2015年6月30日，共计66386.13元。）。
被告刘新光、周爱群、刘达保辩称：1、原告要求判令原、被告签订的中房胜利小区某某号房屋的买卖合同有效，没有事实和法律依据，被告没有与原告签订有该合同的事实。2、原告要求确认位于柳州市柳北区中房胜利小区某某号房屋产权属原告所有，没有事实和法律依据，被告没有收到原告任何的费用，原告也没有任何证据加以佐证已经交了该房款的事实。3、原告要求补偿金，没有事实和法律依据，也没有证据证实。请求法院驳回原告的诉请。
原告为其主张向法庭提供的证据：
1、房屋搬迁产权调换安置协议；
2、柳州市村镇建设工程开工通知单；
3、行政事业单位一般收款收据；
4、房屋搬迁产权调换核定表；
5、湘桂线扩能改造工程（沙塘段）国有土地上房屋安置方号选定确认单（凭证）；
6、湘桂线扩能改造工程（沙塘段）交房单；
证据1-6证明三被告原来的房屋因政府工程搬迁进行调换而享有的柳州市柳北区中房胜利小区某某号三套房屋，本案涉及的交易房产在其通过搬迁置换的安置房范围内，同时证实该房产已经具备协助原告办理房屋产权变更手续的条件。
7、房屋买卖合同，证明原、被告之间已经成立房屋买卖合同关系，并证明约定三被告有协助原告办理房屋产权变更手续的义务，及证实三被告若不配合办理过户手续，需要承担违约金责任41万元，同时还证实在合同签订时原告已经支付41万元；
8、三被告出具的收款凭证，证明三被告在2012年7月1日、11月2日收到了原告支付的购房款现金共41万元，及证实交易房产的实际产权人三被告确认为是刘达保、周爱群，刘新光是挂名产权人；
9、刘新光出具的授权委托书，证明2014年11月11日前原告已经全额支付购房款42万元，刘新光确认已经全额收到款项，并签字授权认可原告享有涉案房产的一切房屋权利；
10、住宅使用说明；
11、胜利一区住户手册；
证据10-11，证明相关住宅使用说明书、使用手册经过涉案房屋的物业公司认可原告是实际合法业主的方式向原告进行送达，证实房屋开发公司及物业公司均认可原告的合法业主身份，同时还证实原告已对该房屋进行装修，并实际入住，因此可以证实房屋买卖合同已经基本履行完毕。
12、原告与被告刘达保、周爱群2014年6月30日电话录音光盘；
13、原告与刘新光2015年2月25日电话录音光盘；
14、查询通话详单，详单中2月25日17时06分42秒主叫的记录为原告与被告刘新光的通话记录；
证据12-14证明原告已经向三被告支付了42万元现金购房款的事实，三被告明确确认已经收到该房屋款项，且确认他们对房屋的出卖是自愿卖房。
15、中房胜利小区某某号房实拍照片5张；
16、柳州市金鹰建材销售信誉卡；
17、索拉纳卫浴收款单；
18、诗兰灯饰订购单；
19、宝帝诺集成吊顶；
20、荣事达整体橱柜订货单；
证据15-20证明被告已经实际依照合同约定履行给付房屋的义务，原告已经实际装修并入住，是房屋的实际业主和实际控制人，合同已经基本履行完毕。
21、鉴定意见书2份，证明房屋买卖合同和收款凭证上三被告的签名及手印是三被告本人签字并按手印，同时证明房屋买卖合同的真实性及房屋款项交付的真实性；
22、活期账户交易明细单3张，第1、2张证明原告第一次支付购房款21万元现金，原告账户内有足额存款，证明原告具备支付能力；第3份证明原告在第二次支付被告购房款现金20万元之前，从银行提取了现金19万元，也有用现金支付的支付能力和准备款项的真实性；
23、广西电视台证明2张；
24、客户档案；
25、柳州市柳北区征地办公室证明；
26、宽带流水记录；
证据23-26证明2012年7月24日前原告与其弟弟何佳沅共同居住在柳北区沙塘新区中兴路1区4栋3号房屋内，因此在法庭上陈述的给款时间和给款地点有以上证据证实是真实的；
27、常住人口登记卡，证明原告与何佳沅的关系。
被告刘新光、周爱群、刘达保为其主张向法庭提供的证据：
1、2012年4月1日的交房单，证明李华生在2012年4月1日已经把柳北区沙塘新区中兴路1区3栋5号交给拆迁办，因此原告陈述的2012年11月2日在李华生家旁边支付20万元给被告是不真实的；
2、2012年5月1日的交房单，证明2012年5月1日原告已经把柳北区沙塘新区中兴路1区4栋3号房屋交给拆迁办，因此原告陈述在2012年7月1日在其家内支付21万元给被告不是真实的，是虚假的陈述，同时该份证据刚好证实原告当庭提供的证据相互矛盾，因为该证据已经非常清楚注明拆迁办已经支付了3个月临时安置补助费给原告，因此，原告是无法继续在该房屋内居住的事实。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性没有异议，但认为不能证明涉案房屋已经具备房产变更手续的条件，涉案房屋没有实际落实到刘新光名下。本院认为，三被告对证据1-6的真实性无异议，故可作为认定本案相关事实的参考。三被告对证据7的真实性不予认可，认为该证据不是被告刘新光所签，合同最下面手写部分也不是被告刘达保、周爱群亲笔所写，且该房屋与被告刘达保、周爱群无关，被告刘达保、周爱群无权与原告签订该合同；对证据8的真实性不予认可，认为该收款收据不是三被告所写。本院认为，该房屋买卖合同及收款收据上三被告的签名及捺印经鉴定确系三被告亲笔签名及捺印，三被告否认系其签名但未提供证据予以反驳，故本院予以确认。三被告认为证据9是原告打印好后让刘新光签字的，但是当时签订该委托书时第二项手写的42万元没有写上，关于该授权委托书与原告提供的房屋买卖合同，原告认定涉案房屋是刘达保、周爱群实际所有，为何要与刘新光签写授权委托书，与事实不符。本院认为，被告刘新光认可该授权委托书是其签字，故本院予以确认。三被告对证据10、11的真实性没有异议，但不同意证明目的，认为房屋装修是被告刘新光为了将房屋出卖委托原告进行装修，装修的费用也是刘新光给原告的。本院认为，该两份证据上都是原告的签名，三被告认为是被告刘新光委托原告进行装修，但未提供任何证据予以反驳，故本院对三被告该质证意见不予采纳。三被告认为证据12是由于原告胁迫形成的，该证据不能作为定案依据，该内容上体现出收到41万元购房款与收款凭证上分别收到41万元，不能确认原告实际支付的钱，两证据相互矛盾。录音时长是3分21秒，被告听到的录音没有3分21秒，被告认为该证据存在剪切，不能作为定案依据。本院认为，该电话录音上被告周爱群与刘达保均认可收到原告的购房款41万元，现三被告认为该录音存在剪切，但并未提供反驳证据，亦不申请对录音资料是否存在剪切进行鉴定，故本院对三被告的质证意见不予采纳。对证据13、14，三被告认为被告刘新光确实与原告进行过这样的通话，不是被告刘新光的真实意思表示，录音时长是1分55秒，实际并没有1分55秒，该证据存在剪切，不能作为定案依据。本院认为，该电话录音上被告刘新光认可已经收到原告购房款42万元，现三被告认为该录音存在剪切，但并未提供反驳证据，亦不申请对录音资料是否存在剪切进行鉴定，故本院对三被告的质证意见不予采纳。对证据15-20，认为是原告当庭提交，超过举证期限，不予质证，涉案房屋的装修费用也是刘新光所支付。本院认为，这些证据与证据10、11相互印证，能够证明本案诉争的房屋已交付原告使用的事实，故对原告的证明目的，本院予以采纳。对证据21的真实性，三被告认为从字面上看程序是合法的，但实际是违法的，从2015年6月25日已经送检，在得到鉴定意见书是在2015年9月10日左右，因此远远超过了法律规定，应当在一个月内做出鉴定结果，认为这在程序上是违法的，故不认可其内容，因此申请重新进行鉴定。本院认为，该鉴定意见书符合证据的三性，三被告否认该证据要求重新鉴定，但未提供任何证据予以反驳，故本院对该证据予以采纳。对证据22的真实性没有异议，但认为无法证明原告所取的款项是支付给被告的房款的事实，所取的款项与交付款项的时间有相差。本院认为，该证据与原告是否交付房款无必然联系，与本案无关，故本院不予采纳。对证据23的真实性没有异议，认为该证据无法证明原告所有的费用是支付给被告的，第一份证明不具有真实性，只是说明准备有大量现金，并没有具体数额，第二份证明，电视台无法证明原告与何佳沅居住在柳北区沙塘新区中兴路1区4栋3号房屋内。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采纳。三被告对证据24的真实性没有异议，但认为无法证明原告居住在柳北区沙塘新区中兴路1区4栋3号房屋内的事实；对证据25的真实性有异议，认为该证明属于证人证言，应当出庭作证，否则无法证明；对证据26的真实性没有异议，但该证据无法证明销户与居住，因此无法证明原告在2012年7月24日前居住在柳北区沙塘新区中兴路1区4栋3号房屋内的事实。本院认为，证据24、25、26能够相互印证，且与原告庭审陈述的事实相符合，故本院予以采纳。三被告对证据27的真实性没有异议，但认为正好证实原告与何佳沅不是居住在柳北区沙塘新区中兴路1区4栋3号房屋的事实，其居住在胜利小区3村某某号，因此可以证明原告的陈述是虚假的，其所提供的证据只是针对性的，并没有全部提交证据给法庭。本院认为，该证据与本案无关，故不予采纳。
原告对三被告提供的证据1、2的真实性没有异议，但不认可三被告的证明目的，认为交房单与事实交房并不是一致的时间，签写交房单与办理拆迁协议是同期的手续，也是协助完成拆迁手续的一部分，事实上的拆迁时间应当以拆迁协议签订并补偿完毕之后给予一段合理时间进行搬迁，并且完结所有水电、电信、燃气等所有附属设施的结算，并交付凭证以后，才能实际进行拆迁行为，因此原告提交的证据证实了宽带和电力持续使用至7月底8月前的时间，也出具了拆迁办实际收房时间的证明，应当以实际拆迁时间的事实为准，仅凭交房单不足以证实实际的拆迁时间。本院认为，原告提供的柳北区征地拆迁办公室的证明与被告提供的交房单都是柳北区征地拆迁办公室出具，证据来源均合法，但原告提供的证明是对交房单上的交房时间进行的补充说明，且与原告提供的证据24、26能够相互印证，故本院对原告的质证意见予以采纳。
经审理查明：被告刘达保、周爱群系夫妻，系被告刘新光的父母。2012年，被告刘新光与南宁铁路局湘桂线提速扩能改造工程建设指挥部、柳北区征地拆迁办公室、柳州市毅达房屋拆迁服务有限公司签订了一份《房屋搬迁产权调换安置协议》，该协议约定被告刘新光同意对被搬迁产权住宅房屋即位于柳州市沙塘镇新区中兴路二区2栋7号房屋进行产权调换，在“中房?胜利小区”9号楼（现为北一区4号楼）安置房源范围内选择安置房。被告刘新光在签订《房屋搬迁产权调换安置协议》的同时选择了“中房?胜利小区”某某号三套房屋作为产权调换安置房。2014年6月25日，被告刘新光与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告刘新光自愿将位于柳州市柳北区中房胜利小区某某栋某某号房产（以下简称胜利小区23-4号房屋）出卖给原告，价格为42万元；原告已于2012年11月2日将41万元现金交到被告刘新光手上，剩下的1万元现金，原告将在领到上述房产的所有权证后，一次性交付给被告刘新光；如果原告停止购买上述房产，则被告刘新光不需要退回已收到的41万元购房款；如果被告刘新光将上述房产另卖给他人，或者停止卖给原告，或者不配合原告办理上述房产的过户手续，则不仅要退回41万元，还要向原告支付41万元的违约金。同时，该《房屋买卖合同》上还注明：刘达保、周爱群也是收款人之一，刘达保、周爱群已收到原告交付的41万元购房款。合同签订后，三被告依约将房屋交付原告。2014年9月13日，三被告向原告出具收款凭证，言明：位于柳州市胜利小区23-4号的房产的实际产权人是刘达保、周爱群，挂名人是刘新光，刘达保、周爱群、刘新光已于2012年7月1日、11月2日分别收到林嘉呈支付的购房款现金41万元。2014年11月11日，被告刘新光向原告出具《授权委托书》，言明：被告刘新光位于柳州市胜利小区23-4号回迁安置房以42万元的价格出售给原告，目前，被告刘新光已经全额收到原告支付的购房款42万元。现该房屋由原告占有使用。因三被告不协助原告办理该房屋更名手续，原告为此诉至本院，提出如上诉请。
另查明，该房屋目前尚未办理房屋所有权证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告刘新光用自己所有的沙塘镇房屋进行产权调换安置后取得了柳州市胜利小区23-4号房屋，被告刘新光取得该套房屋是合法有效的，对该房屋享有处分权。被告刘新光与原告在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，既未损害国家、集体或者第三人利益，也没有损害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。故原告要求确认双方签订的买卖胜利小区23-4号房屋的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合法有效的合同，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。被告刘达保、周爱群认为本案诉争房屋的产权人是被告刘新光，与被告刘达保、周爱群无关。本院认为，虽然《房屋搬迁产权调换安置协议》上被搬迁人是被告刘新光，但被告刘达保、周爱群在向原告出具的《收款凭证》上已明确表示该房屋实际产权人是刘达保、周爱群，被告刘新光只是挂名人，且被告刘达保、周爱群亦在《房屋买卖合同》中明确表示已收到原告交付的41万元购房款，可见被告刘达保、周爱群作为该房屋的实际产权人，不仅认可被告刘新光与原告签订的《房屋买卖合同》，而且也实际收到原告的购房款，故该《房屋买卖合同》对被告刘达保、周爱群具有法律约束力。被告刘达保、周爱群该辩解意见，本院不予支持。被告刘新光、刘达保、周爱群均应按照《房屋买卖合同》的约定履行合同义务。虽然该房屋尚未取得房屋所有权证，但并不影响房屋实际权利人的处分行为，且原告已支付全部购房款并实际占有该房屋，故原告要求确认该房屋属原告所有符合法律规定，本院予以支持。
关于违约责任的承担，根据合同约定，被告应当配合原告办理房产过户手续即配合原告办理房屋所有权证的变更手续，否则构成违约，应当承担相应的违约责任。但现在，该房屋并未取得房屋所有权证，故无法办理房产过户手续，而双方在合同中并未约定被告不协助原告到开发商和拆迁办办理房屋产权变更手续时应当承担何种违约责任，故原告诉请要求被告承担违约责任没有合同约定和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告林嘉呈与被告刘新光、刘达保、周爱群签订的买卖柳州市柳北区“中房?胜利小区”某某号房屋的《房屋买卖合同》合法有效；
二、确认位于柳州市柳北区“中房?胜利小区”某某号房屋属原告林嘉呈所有；
三、驳回原告林嘉呈的其他诉讼请求。
案件受理费8596元及保全费896元（原告已预交）、鉴定费14600元（被告刘新光已预交），合计24092元，由原告林嘉呈负担2356元，被告刘新光、刘达保、周爱群负担21736元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 韦凤泉
人民陪审员 甘宝林
人民陪审员 钟继兰
二〇一六年一月十二日
书 记 员 覃素兰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。