浙江省泰顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温泰执异初字第4号
原告彭尚顺。
委托代理人钱招脉。
被告刘铁成。
委托代理人叶果。
被告高亦林。
被告董吴美。
原告彭尚顺为与被告刘铁成、高亦林、董吴美案外人执行异议之诉一案，于2013年11月25日向本院起诉，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告彭尚顺的委托代理人钱招脉、被告刘铁成及其委托代理人叶果到庭参加诉讼，被告高亦林、董吴美经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭尚顺诉称：2013年11月11日，泰顺县人民法院作出（2013）温泰执异字第7号执行裁定，驳回原告提出的中止执行泰顺县罗阳镇西大街93号房屋的异议请求，并于2013年11月15日向原告送达了该执行裁定书，原告不服该裁定，理由是：2013年4月23日，原告与被告高亦林、董吴美签订房屋买卖合同，被告高亦林、董吴美将其所有的泰顺县罗阳镇北外村西大街93号房产作价1280000元转让给原告，原告于2013年4月26日付清全部价款后，被告高亦林、董吴美将该房屋交付给原告使用并转交了房屋的所有权证和土地使用权证，原告实际占有使用了该房屋，双方的交易行为符合泰顺民间关于房屋交易的习惯，且交易时法院并未查封该房屋，原告不存在恶意违法之处，虽然房屋未办理过户手续，但无法否认原告已经买受该房屋的事实。现原告诉请：一、停止或中止对本案讼争房屋采取的强制执行措施；二、确认位于泰顺县罗阳镇北外村西大街93号的房屋归原告所有；三、本案诉讼费由被告刘铁成负担。
为证明诉称事实，原告彭尚顺向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、执行裁定书一份，证明三被告身份情况及原告曾向法院提出执行异议申请；3、集体土地建设用地使用权证、房产证及门牌证各一份，证明原告合法持有涉案房屋的权利证书及涉案房屋的基本情况；4、房屋买卖合同一份，证明被告高亦林、董吴美于2013年4月23日将涉案房屋以1280000元的市场价格出让给原告的事实；5、工商银行汇款凭证三份，证明原告已于2013年4月26日前通过银行转账方式支付全部房款；6、被告高亦林出具的收款收据三份，证明被告高亦林业已收到房款的事实；7、房屋租赁合同四份，证明原告以自己名义分别与刘俊定、曾凌玲、包松寿、邱明法签订房屋租赁合同，享有涉案房屋收益，已实际占有使用涉案房屋的事实；8、查封公告一份，证明2013年9月9日的查封公告并未明确禁止涉案房屋出租。
被告刘铁成辨称：1、法院查封涉案房屋合法，并无不当；2、因集体土地性质的房屋不能过户，土地出让金及有关税费没有支付，故原告没有实际付清房屋价款；3、原告没有实际占有涉案房屋；4、原告明知无法办理房屋产权过户，仍然进行转让，且转让价低于当时市场价，原告有过错；5、原告不属于涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，房屋买卖合同无效；6、原告彭尚顺与被告高亦林有可能系恶意串通签订虚假的房屋买卖合同；7、房屋所有权应当由房地产管理部门依法审查登记确立，应驳回原告对涉案房屋确认所有权的诉讼请求。
为证明辩称事实，被告刘铁成向本院提供如下证据：1、民事判决书一份，证明（2013）温泰商初字第291号民间借贷纠纷案件于2013年3月18日起诉，2013年4月17日开庭，2013年4月23日被告高亦林才将房屋出卖给原告彭尚顺，被告高亦林是在案件开庭以后与原告彭尚顺串通逃避债务而将房屋出卖的，该房屋买卖无效；2、执行裁定书一份，证明法院认定查封高亦林房屋合法有效；3、听证笔录一份，证明原告购买房屋存在过错。
被告高亦林、董吴美未答辩也未向本院提交证据。
以上证据经庭审举证、质证，本院对原、被告双方关于证据的真实性均无异议的原告证据1、2、3、5、8及被告证据1、2、3均予以采信，对于双方主张的待证事实，本院将结合其他证据予以认定。对原告证据4，被告刘铁成对其真实性及合法性均有异议，本院审查后认为，该房屋买卖合同系经房产中介机构签订，符合证据的真实性、合法性及关联性，应予采信；对原告证据6，被告刘铁成对其真实性有异议，本院认为，该证据能与证据5工商银行汇款凭证相互印证，符合证据的真实性、合法性及关联性，应予采信；对原告证据7，被告刘铁成对其真实性、合法性均有异议，本院认为该证据能反映涉案房屋的租赁现状，符合证据的真实性、合法性及关联性，应予采信。
综合以上证据的分析与认证，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
原告彭尚顺与被告高亦林、董吴美夫妇于2013年4月23日在泰顺县罗城房屋交易介绍所签订了一份房屋买卖合同，约定高亦林、董吴美将登记在高亦林名下的坐落于泰顺县罗阳镇西大街93号的房屋两榴（所有权证号：泰房权证罗阳镇字第××号；土地证号：泰政集建（94）字第39**号），作价1280000元转让给原告彭尚顺。并约定：1、在政策允许时，出卖方应无偿配合买受方办理好过户手续，要交的税收、营业税、土地出让金、规费等一切费用均由买受方交付，不涉出卖方之事；2、双方商定，该屋的第三层无偿给出卖方使用两年，即2013年4月23日至2015年4月23日；3、该屋已出租，双方商定上年租金由出卖方收取，下半年开始由买受方收取；4、付款方式为2013年4月23日付100000元，4月25日付500000元，4月30日付680000元。合同签订后，原告分别通过银行转帐方式于2013年4月23日向高亦林开设的农村信用社帐户（帐号：62×××77）汇入100000元、2013年4月25日、2013年4月26日向高亦林开设的工商银行帐户（帐号：62×××40）汇入500000元、680000元，高亦林均于收款当日出具收款收据共三份。被告高亦林、董吴美亦将房屋所有权证及土地使用权证交付原告彭尚顺。因政策原因该房屋未能办理过户手续。2013年7月25日、2013年8月18日、2013年8月21日、2013年8月22日原告将该房屋的第一层、第二层、第四层、第五层分别出租给刘俊定、曾凌玲、包松寿、邱明法使用。
另查明，本院在审理（2013）温泰商初字第291号刘铁成诉高亦林、董吴美民间借贷纠纷一案过程中，经刘铁成申请，于2013年6月27日依法裁定查封了高亦林、董吴美的位于泰顺县罗阳镇西大街93号的房产；在强制执行（2013）温泰执民字第1034号申请执行人刘铁成与被执行人高亦林、董吴美民间借贷纠纷案件中，依法执行登记在被执行人高亦林名下的该房产，并于2013年9月9日在该房屋张贴了查封公告。对此，彭尚顺向本院提出执行异议，本院于2013年11月11日作出（2013）温泰执异字第7号执行裁定，驳回彭尚顺的异议申请，彭尚顺不服该裁定，遂引起本案之诉。
本院认为，原告彭尚顺与被告高亦林、董吴美在自愿协商的基础上成立的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。被告刘铁成抗辩买卖双方存在恶意窜通，并无证据证实，本院不予采信。合同成立后，原告全额支付了买房款，并由原告实际管理、出租房屋，在本院查封前即对房屋的占有、使用、收益作了明确约定，房屋第三层留给被告高亦林、董吴美继续使用两年及部分租金归被告高亦林、董吴美收取，是双方自愿协商达成的协议，并不违反法律规定。虽然涉案房屋因政策原因未能办理产权过户手续，目前未产生物权变动效力，但原告依合同取得的权利已经足以对抗法院的强制执行，故原告请求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，应予支持。对原告彭尚顺要求将涉案房屋确权归其所有，本院认为涉案房屋的过户问题，买卖双方已在合同中作为附随义务予以约定，将来可以另行处理，故对该项诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、停止对泰顺县罗阳镇西大街93号房屋的执行措施；
二、驳回原告彭尚顺的其他诉讼请求。
本案受理费80元，由被告刘铁成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份（正本一份，副本六份），上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 张超发
人民陪审员 陈旭东
人民陪审员 郑庆表
二〇一四年六月十九日
书 记 员 陈红晓