黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民再10号
上诉人（原审原告）：齐齐哈尔金路工贸公司，住所地齐齐哈尔市建华区东风街（星火开发区内）。
法定代表人：傅景阳，该公司经理。
委托代理人：韩显棣，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：赵东莲，女，1940年10月5日出生，身份证号×××，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区建设大街***号。
委托代理人：申更强（系赵东莲之子），男，1967年3月10日出生，身份证号×××，汉族，烟台汉邦防水工程有限责任公司经理，现住烟台市开发区黄山路1号。
委托代理人：陈杨，黑龙江四方律师事务所律师。
齐齐哈尔市金路工贸公司（以下简称金路公司）与赵东莲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，建华区人民法院于2010年5月4日作出（2010）建民初字第51号民事判决。金路公司不服（原起诉时所用单位名称为齐齐哈尔市星火房地产综合开发公司，以下简称星火开发公司），向本院提起上诉，本院于2010年8月9日作出（2010）齐民二终字第218号民事裁定，将此案发回建华区人民法院重审。建华区人民法院于2011年7月26日作出（2010）建民初字第973号民事判决书。赵东莲不服，向本院提起上诉。本院于2012年3月27日作出（2012）齐民一终字第316号民事判决，赵东莲不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2014年3月12日作出（2014）黑高民申一字第18号民事裁定，指令齐齐哈尔市中级人民法院再审本案。齐齐哈尔市中级人民法院于2014年6月16日作出（2014）齐民再终字第20号民事裁定，撤销本院（2012）齐民一终字第136号、建华区人民法院（2010）建民初字第973号民事判决，将此案发回建华区人民法院重审。建华区人民法院于2014年12月18日作出（2014）建民再初字第5号民事裁定，驳回原审原告的起诉，原审原告不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日作出（2015）齐立民再终字第10号民事裁定，指令建华区人民法院对本案进行审理。建华区人民法院于2015年9月17日作出（2015）建民再初字第2号民事判决，金路公司、赵东莲均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人金路公司委托代理人韩显棣，赵东莲的委托代理人申更强、陈杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2009年10月，一审原告星火开发公司诉至建华区人民法院称，原告于1995年在对建设大街东侧棚户区进行拆迁改造过程中，需对被告私有房屋进行拆迁。为此，双方当事人签订了非住宅动迁安置协议。根据该协议约定，对被告赵东莲所有的房屋（建筑面积38.44平方米）实行产权偿还，对被告在安置面积之外增加的315.39平方米非住宅房屋实行按商品房价格购买。两项合计被告需支付购房款788475.00元。该协议还约定，被拆迁人只有在交齐全部房款之后，开发公司交付房屋，为其办理过户手续。该协议在履行过程中，被告赵东莲只交付了房款428420.00元，余款拖欠至今尚未支付。被告赵东莲却于1997年12月擅自强行进户，并一直非法占有、使用该房至今，给原告造成巨大经济损失。对于尚欠的购房款，虽经原告多次催要，但被告一直拖欠至今。原告于2009年7月3日通知被告，要求依法解除原、被告之间签订的非住宅动迁安置协议。现原告诉至法院，要求被告赵东莲将其非法占有的坐落于建设路建东小区9号楼21号非住宅商品房（建筑面积353.83平方米）返还原告，金路公司变更诉讼请求为要求赵东莲给付所欠房款及利息。被告赵东莲辩称，原告星火开发公司诉称与事实不符，1995年5月24日原、被告签订非住宅动迁安置协议书，原告星火开发公司在建东小区9号楼动迁。被告房屋在动迁之内。因原告未按协议时间交付房屋，双方于1997年6月10日又签订了非住宅动迁安置补充协议书，被告赵东莲按补充协议缴纳了房款，完全履行了合同约定的义务，而原告却违反了进户的约定，使被告未能按约定时间进户，按合同规定的违约责任，原告应在被告进户前退赔被告45万元，按《合同法》有关互抵原则尚欠被告5万元。由于原告不出具办理产权证相关手续，至今被告无法办理产权证。被告至今已在该房经营12年，现原告诉至法院，要求解除双方签定的非住宅安置协议，返还座落于建东小区9号楼21号网点建筑面积353.83平方米非住宅房屋，被告赵东莲不同意原告的诉讼请求，不同意返还房屋。
建华区人民法院（2015）建民再初字第2号民事判决认定，星火开发公司于1993年4月5日注册登记，1996年2月9日变更为“齐齐哈尔市星火实业集团”，2002年5月15日变更为“齐齐哈尔市金路工贸公司”。
1995年5月，原审原告在建东小区9号楼地段进行房屋动迁，原审被告的房屋在动迁范围之内。1995年5月24日，原审原、被告签订非住宅动迁安置协议书，协议内容为原审原告按照城市规划要求，改造建设建东小区，须拆迁原审被告的私有房屋，原房建筑面积38.44平方米，预计安置新房面积超过原房建筑面积部分为261.56平方米，由原审被告按商品房每平方米2500元的价格投资给原审原告，共计653900.00元，原审被告应付给原审原告682730.00元，并于1995年5月25日前付20万元，1995年9月10日前付30万元，剩余部分15万元抵材料，余款33273.00元在进户前结清。安置时间定为1997年2月。由于原审原告未能按时完工，致使原审被告不能按时进户，且原审被告未能按协议交付房款，原审原、被告于1997年6月10日签订非住宅动迁安置补充协议书，协议内容是原审原告保证原审被告于1997年11月末进户。原审被告从本协议签订之日起，除已交房款之外，于1997年6月15日前交房款5万元，1997年8月31日前交房款5万元，其余房款在接到原审原告书面入户通知书后，于进户前交齐。协议还约定如果原审原告违约，原审被告自愿将已交全部款项作为违约金交给原审原告，并放弃对该建筑物的所有权。对因未能按时进户给被动迁人造成的经济损失，从违约之日原审原告须按每天500.00元计算，向被动迁人补偿经济损失，直至被动迁人进户时止。超过1997年11月30日而不能进户，便视为违约。原审被告原动迁房屋的面积为38.44平方米，应向原审原告交纳每平方米1010.00元造价款，回迁房屋增加面积315.39平方米，该部分应按每平方米2500.00元交纳购房款，原审被告共计应交纳827299.40元，原审被告陆续交付了房款428420.00元，余款398879.40元未付。1998年4月原审被告入住该房并使用至今，但未办理进户手续。现原审原告要求原审被告给付房屋价款400379.40元，并支付逾期付款利息2017498.63元。
该判决认为，原审原、被告签订的动迁安置协议和动迁安置补充协议，是动迁人与被动迁人在充分协商的基础上达成的动迁安置合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故上述协议合法有效，原审被告在1998年4月实际入户，根据补充协议第四条约定，原审被告应在1998年4月进户前交清全部房款，但原审被告至今仍拖欠原审原告398879.40元房款，给原审原告造成一定的经济损失，原审原告要求原审被告给付剩余房款及拖欠房款期间银行贷款利息的诉讼请求，符合法律规定，利息应考虑本案的实际情况，按中国人民银行同期贷款基准年利率7.56%计算较合理，本院予以支持。原审原告主张利息自1998年5月起计算，不损害原审被告利益，应予支持。原审原告主张原审被告拖欠房款400379.40元，计算有误，应为398879.40元。原审被告以原审原告超过诉讼时效，不同意给付房款及利息的抗辩理由不成立，因原审被告不交纳剩余房款，原审原告至今未给原审被告办理房屋的产权登记手续，以此也可以证明原审原告未放弃该项权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决原审被告赵东莲于本判决生效之日起十日内给付原审原告齐齐哈尔市金路工贸公司房款398879.40元，并以前述本金为基数，自1998年5月起，至购房款付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准年利率7.56%计算。
判后，金路公司、赵东莲均不服，金路公司上诉称，一、年利率7.56%是中国人民银行制定的基本利率中某个档次的利率，重审判决将其作为本案被告自1998年逾期付款至今，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，违背事实和法律，适用法律错误。二、本案违约责任应当适用我国《经济合同法》，而对于当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有行使先履行抗辩权则应当适用我国《合同法》，但原判决却反其道而行之，原判决适用法律错误。三、原审判决认定事实错误赵东莲上诉称，原审法院认定事实不清，判决证据不足。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。
本院认为，原星火开发公司（现为金路公司）与赵东莲签订的非住宅动迁安置协议书及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。补充协议是双方在执行原协议时均存在违约情况下，经双方协商后而进一步确定双方再出现违约时必须承担的法律责任。补充协议签订后，赵东莲按时交纳了规定房款，但原星火开发公司并未能使赵东莲按期入户，是由于星火开发公司所建楼房出现多种原因所致，星火开发公司再次违约。经调查市产权处相关部门，建华区建东小区9号楼的住户，是从2004年至2009年才相继办理了产权证照，按照补充协议第八条规定，原星火开发公司应于违约之日始至赵东莲进户止，每天支付给赵东莲500元。本条违约责任已通过另一诉讼解决。按照补充协议第七条约定，原星火开发公司应赔偿赵东莲856840元，赵东莲对此约定未主张权利。按照协议第7条约定，原星火开发公司对赵东莲安置面积应为300平方米左右，但实际安置面积为353.83米，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对超出约定3%的面积，应由出卖人承担，由于原星火开发公司违约，又长时间不能给赵东莲出具办理产权证照的相关手续，赵东莲对原星火开发公司产生不信任，而不交剩余房款应当理解。原判决让赵东莲承担利息不当，应当纠正。
本院认为，赵东莲于1998年4月入户，金路公司（原星火开发公司）于2009年10月向法院提起诉讼。赵东莲的住址是固定的，金路公司只向法院提交了一份“解除非住宅动迁安置协议通知”通知时间是2009年7月，再没有举示赵东莲搬入该房至金路公司起诉期间主张权利而使本案诉讼时效有中止中断的证据，金路公司的起诉已超过诉讼时效。为避免国家、集体、个人利益遭受损失，本着公平、公正的原则，经工作，赵东莲同意超出的50余平方米面积按协议约定的每平方米2500元给付，同意在金路公司给其出具办理产权证照相关手续，协助办理产权证照后，给付全部剩余房款。根据本案具体情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销建华区人民法院（2015）建民再初字第2号民事判决；
二、齐齐哈尔市金路工贸公司自收到本判决之日起15日内为赵东莲出具办理产权证照相关手续，协助办理产权证照；
三、赵东莲自取得产权证照之日起3日内，给付齐齐哈尔市金路工贸公司所欠房款398879.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26143元，二审案件受理费15564元，合计41707元，由齐齐哈尔市金路工贸公司负担20853.50元，由赵东莲负担20853.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭英华
审 判 员 梁丽娜
代理审判员 刘 雪
二〇一六年八月二日
书 记 员 闫鹤之