上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第593号
上诉人（原审原告）朱武生。
上诉人（原审原告）林云英。
上诉人（原审原告）朱仁宗。
上列三上诉人的共同委托代理人张斌，上海山田律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海颐华房地产有限公司。
法定代表人金建明。
委托代理人杨艳辉，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人贾毅律，上海市汇业律师事务所律师。
上诉人朱武生、林云英、朱仁宗，上海颐华房地产有限公司（以下简称“颐华公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱武生�及三上诉人的共同委托代理人张斌，上诉人颐华公司的委托代理人杨艳辉、贾毅律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，系争房屋属颐华公司开发的普陀区大华颐和华城二期。2006年9月16日，朱武生、林云英、朱仁宗（乙方，买方）、颐华公司（甲方，卖方）签订《上海市商品房出售合同》，约定朱武生、林云英、朱仁宗以总房价款1，317，730元向颐华公司购买系争房屋；乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权单方面解除本合同或要求乙方继续履行，甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%；除不可抗力外，甲方如未按约将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，�约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同；本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方将通过订立补充条款、补充协议或变更协议进行约定；“大华颐和华城二期销售总图”作为附件成为合同的一部分。合同签订后，朱武生、林云英、朱仁宗支付了相关房款、取得房屋产权并入住系争房屋至今。
因大华颐和华城二期南块未能与系争房屋所在地块同时动工，2010年12月20日，颐华公司向普陀区规划和土地管理局申请调整“大华颐和华城”二期南块44号、45号、47号-58号楼和2号（现为8号和9号）地下机动车库的建筑施工图。普陀区规划和土地管理局受理后，于2010年12月27日作出普规土建（2010）38号《关于同意调整“大华颐和华城”二期南块44、45、47-58号楼和2号地下机动车库（8、9号连通地下车库）建筑施工图的通知》的行政行为，主要内容为：……对原规划许可的部分建设项目调整如下：……50号（原为层数7层、高度19.95米、面积4848.03平方米），层数7层、高度21.25米、地上面积5577.53平方米、地下面积237.29平方米……50号楼与49号楼的间东西山墙间距从原定的16.54米调整为10.5米……
随后，大华颐和华城二期南块按照调整后的规划建筑施工，其中49幢与50幢于2013年年底建成，50幢建成独立的7层，层高为21.25米，50幢与49幢的间距为10.5米。
2013年10月18日，包括朱武生在内的12位业主因不服普陀区规划和土地管理局作出建设工程规划许可的行政行为，将其诉至原审法院，请求撤销上述行政行为，并赔偿120万元。该案经一审、二审程序，法院认定普陀区规划和土地管理局作出的行政行为合法，规划后的方案对原方案进行了优化，符合相关法律规定，且未对业主的采光及居住环境造成严重影响，故驳回了全部诉讼请求。朱武生、林云英、朱仁宗称已对行政诉讼判决提起再审，颐华公司称尚未收到再审申请书副本等诉讼材料。
原审另查明，系争房屋所在的39号楼对应小区平面图的46幢。49幢位于46幢的正南方，50幢位于46幢的西南方。
朱武生、林云英、朱仁宗现以颐华公司改变小区规划、构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、颐华公司将大华颐和华城二期50幢恢复原规划的5＋1层，将50幢与49幢的间距恢复为原规划的16.5米；2、如无法恢复，则赔偿原告损失人民币20万元；3、本案诉讼费由颐华公司承担。
原审庭审中，朱武生、林云英、朱仁宗认为颐华公司系为了获取更多的利益，根据市场需要主动向政府部门申请变更规划，而不是因政府部门的要求，且政府文件�定已经取得规划许可的项目按原规划许可进行施工。根据合同约定，变更小区布局需要另行签订补充协议。朱武生、林云英、朱仁宗称鉴于合同对于朱武生、林云英、朱仁宗违约约定了总价款的5%的违约金，为了公平起见，朱武生、林云英、朱仁宗诉请的违约金金额综合考虑了朱武生、林云英、朱仁宗违约的违约金标准及现在的房价。审理中，双方均同意原审法院对违约金酌情判定。
原审法院认为，双方间签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，大华颐和华城二期南块未按合同附件“大华颐和华城二期销售总图”建筑施工，而是通过颐华公司于2010年向主管部门申请调整建筑施工图的方式变更了原先的建筑规划，并按照变更后的规划施工完毕。而根据双方于2006年签订的合同约定在履行过程中需变更的事宜，双方将通过订立补充条款、补充协议或变更协议进行约定，显然颐华公司变更小区平面布局前未与朱武生、林云英、朱仁宗协商一致，故虽然相关行政诉讼判决书认定主管部门的行政行为合法，但颐华公司变更小区平面布局的行为对于朱武生、林云英、朱仁宗而言仍属违反商品房出售合同的约定，构成违约，朱武生、林云英、朱仁宗有权提出相关主张。考虑到相关建筑已经施工完毕且部分已对外销售，朱武生、林云英、朱仁宗要求恢复原状的诉请客观上难以实现且可能损害其他购房者的合法权益，而采取由颐华公司赔偿损失的方式则更为实际与合理，故对朱武生、林云英、朱仁宗要求颐华公司赔偿损失的诉讼请求予以采纳。基于双方就赔偿金额同意由原审法院酌判的意思表示，酌情确定颐华公司应当就本案所涉违约行为一次性赔偿朱武生、林云英、朱�宗3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、朱武生、林云英、朱仁宗要求上海颐华房地产有限公司将大华颐和华城二期50幢恢复为5＋1层，将50幢与49幢的间距恢复为16.5米的诉讼请求不予支持；二、上海颐华房地产有限公司应于判决生效之日起十日内一次性赔偿朱武生、林云英、朱仁宗人民币3万元。
上诉人朱武生、林云英、朱仁宗不服原审判决，向本院提起上诉称，颐华公司变更原来的规划，变更了绿化和道路，导致业主所购房产价值严重缩水，侵害了小区业主的利益，原审法院酌情判决颐华公司承担3万元违约金过低，请求撤销原审判决，改判支持业主的原审诉讼请求。
上诉人颐华公司不服原审判决，向本院提起上诉称，颐华公司按照规划局的文件对大华颐和华城二期南块进行施工，并未违约。在南块地块�工之时，上海市政府相关部门对住宅与车位的配比及外保温层出台强制性规定，若颐华公司不变更原始规划，则无法通过政府部门的相关审核，颐华公司不得已变更了规划。《上海市商品房出售合同》附件六“大华颐和华城二期销售总图”中注明“以实际施工为准”、“此图仅供参考”，附件六虽然作为出售合同的组成部分，但是双方约定允许存在变更，故颐华公司并不违约。业主并未举证证明自身损失，原审法院酌情判定3万元违约金过高。业主在本案诉讼的两年前已经知晓规划存在变更，从未向颐华公司提出任何请求，现在朱武生方提出赔偿，已经过诉讼时效。颐华公司请求撤销原审判决，改判驳回朱武生、林云英、朱仁宗的诉讼请求或者发回重审。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，颐华公司变更了原来的建筑规划，并按照变更后的规划施工，与双方《上海市商品房出售合同》附件“大华颐和华城二期销售总图”不一致。系争业主所在的39号楼对应的小区平面图46号楼。49号楼、50号楼紧邻46号楼。50号楼层高由原来的规划19.95米调整为21.25米，50号楼与49号楼间距由16.54米调整为10.5米。虽然相关行政诉讼判决书认定主管部门规划调整的行政行为合法，但是，颐华公司改变原合同约定的规划施工，确实对作为唯一紧邻49号楼、50号楼的46号楼（即本案系争业主所在的39号楼）业主有一定影响。原审认定颐华公司应承担相应民事责任并无不当。综合考量本案案情，原审法院判决颐华公司酌情赔偿朱武生方3万元，尚属合理，本院予以维持。驻外朱武生一方上诉认为违约金过低，颐华公司认为不应承担民事责任，依据均不充分，本院均难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼�》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人朱武生、林云英、朱仁宗承担人民币3，750元，由上诉人上海颐华房地产有限公司承担人民币550元。
本判决为终审判决。
审判长 朱 川
审判员 虞恒龄
审判员 张 松
二〇一五年三月二十五日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。