宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁02民终75号
上诉人（原审被告）：石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
法定代表人：王成德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王瑾，女，1979年12月8日出生，回族，神华宁夏煤业集团有限公司法律顾问处律师，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：黄圣凯，宁夏善知律师事务所律师。
上诉人石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司（以下简称瑞祥达房地产公司）因与被上诉人王瑾商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。
瑞祥达房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并改判驳回王瑾的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由王瑾承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，王瑾关于迟延交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。瑞祥达房地产公司于2013年9月通知购房户接收房屋，王瑾因涉案房屋不具备交房条件而拒绝接房，涉案房屋于2015年5月具备交房条件后，王瑾仍迟迟未办理接房手续，直至2015年9月才实际接房，而且王瑾从未向瑞祥达房地产公司主张过该项权利，故其主张已超过法定诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》中约定应当由双方共同办理房屋所有权转移登记，并未约定办理所有权转移登记的期限，故办理房屋产权转移登记并非瑞祥达房地产公司的单方义务。根据合同关于”因一方过错，导致登记手续迟延办理，经双方催告后90日内仍未办理的，过错方应当向对方承担每迟延一天20元计算违约金”的约定，只有在瑞祥达房地产公司存在过错且王瑾催告后，瑞祥达房地产公司才承担约定的违约责任。按照上述约定，瑞祥达房地产公司不应承担违约责任。瑞祥达房地产公司在办理房屋产权转移登记过程中不存在任何过错，向法庭提供的证据足以证明涉案房屋所有小区在开发过程中规划文件和土地批复文件中的土地用途和面积不一致，导致土地出让金存在争议，该争议由于规划局和土地资源局的推脱，长期无法解决。在此情况下，办理产权登记在事实上无法实现。瑞祥达房地产公司对此并不存在过错，不应承担违约责任。其次，王瑾在合同签订后，通过公积金贷款的方式交付购房款，并没有提出办理产权登记的要求，也没有履行向瑞祥达房地产公司催告的约定义务，故其要求按照每延长一天20元计算违约金的请求，与合同约定不符。该请求不能成立。
王瑾辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回瑞祥达房地产公司的上诉请求。
王瑾向一审法院起诉请求：1.判令瑞祥达房地产公司赔偿其缺少面积损失6486元；2.判令瑞祥达房地产公司向其支付迟延交房违约金26315元；3.判令瑞祥达房地产公司向其支付逾期办证违约金31760元（暂自2013年3月10日计算至2017年8月15日），逾期办证违约金主张至实际办理之日；4.本案案件受理费由瑞祥达房地产公司承担。
一审法院认定事实：2013年1月10日，王瑾与瑞祥达房地产公司分别签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同约定由王瑾购买瑞祥达房地产公司开发商品房一套；房屋建筑面积40.59㎡，单价4600元／㎡，房屋总价款186714元；房屋交房时间为2013年5月30日，瑞祥达房地产公司延迟交付房屋以已收价款为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息以向王瑾支付违约金；因一方过错导致延迟办理房屋所有权证，过错方应当按每迟延一天20元计算违约金。合同签订后，王瑾陆续将约定房款186714元向瑞祥达房地产公司付清。2015年9月2日，瑞祥达房地产公司将涉案房屋交付给王瑾。之后，王瑾多次催促瑞祥达房地产公司协助王瑾办理房屋产权登记手续，而时至今日，王瑾仍未取得房屋属权证书。经庭审核实，涉案房屋实际建筑面积为39.18㎡。
一审法院认为，王瑾与瑞祥达房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容，合同合法有效，对双方具有约束力。王瑾已向瑞祥达房地产公司交付了全部房款，即王瑾已履行了买卖合同项下的主要义务。王瑾主张瑞祥达房地产公司赔偿房屋减少面积损失6486元的理由正当，有证据印证且符合相关法律的规定，予以支持。王瑾主张赔偿迟延交房违约金，应按已交付房款186714元为基数，依《商品房买卖合同》约定于2013年5月30日交付房屋的次日计算至2015年9月2日实际交付房屋的前一日至少有825天，以商业银行同期贷款年息率6%确定825天的迟延交房违约金约为25673元；庭审中，瑞祥达房地产公司抗辩应以2013年9月17日石嘴山日报刊登接房通知之日计算迟延交房违约金，但该抗辩不足以否定其举证工程竣工验收备案表的证明力即涉案颐和名邸小区于2015年5月12日才整体完成竣工验收的事实，该抗辩理由显然无法自圆其说，不足以采纳；另，瑞祥达房地产公司还以王瑾部分迟延交付房屋违约金已过诉讼时效而进行抗辩，因涉案颐和名邸小区于2015年5月12日整体工程才完成竣工验收，自这日之后的两年至王瑾将纠纷诉讼至本院（于2017年8月18日收到诉状），王瑾主张迟延交付房屋违约金的脱法状态并不明显，该抗辩理由欠缺合理性，亦不予采纳。庭审中，瑞祥达房地产公司陈述不能办理涉案房屋权属证书是因第三人所致以进行无过错免责抗辩。除不可抗力及其他约定免责事由外，当瑞祥达房地产开发公司不能按照《补充协议》的约定办理涉案房屋权属证书，就是对王瑾延期办理房屋权属证书的违约行为，亦是一种过错行为。王瑾主张逾期办证违约金，应以《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金按每迟延一天20元，以约定”待小区全部竣工验收后360日内统一为住户办理产权登记”之日，即涉案颐和名邸小区于2015年5月12日整体工程完成竣工验收后的360天系自2016年5月12日至王瑾主张计算逾期办理房屋权属证书之日系2017年8月15日止有455天，确定逾期办理权属证书的违约金为9100元；而王瑾主张将逾期办理权属证书的违约金计算至实际办理证书之日，因实际办理房屋权属证书无法确定，该部分主张欠缺具体性，不予采纳。综上，王瑾的相关诉求理由正当且于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项的规定，判决：一、瑞祥达房地产公司返还王瑾因房屋面积减小差额款项6486元；二、瑞祥达房地产公司支付王瑾迟延交房违约金25673元；三、瑞祥达房地产公司支付王瑾逾期办理房屋产权证书产生的违约金9100元；以上三项合计款项为41259元，于判决生效后五日内付清。案件受理费1414元，减半收取计707元，由王瑾负担207元，由瑞祥达房地产公司负担500元。
二审中，当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审认定事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人对一审判决认定的由瑞祥达房地产公司向王瑾返还因面积减少的差额款项6486元均未提出上诉，故本院对该项判决予以确认。本案争议的是：1.王瑾关于迟延交房违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2.瑞祥达房地产公司逾期为王瑾办理房屋所有权转移登记是否存在过错，是否应承担违约责任。
关于王瑾迟延交房违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。因相关证据表明王瑾接收涉案房屋的时间为2015年9月2日，瑞祥达房地产公司并未提交证据证实其于2015年5月12日对涉案房屋整体竣工验收后就涉案房屋已符合交付条件的问题向王瑾发出过接收房屋的通知，而王瑾提交诉状的时间为2017年8月18日，并未超出法律规定的诉讼时效期间，故瑞祥达房地产公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于瑞祥达房地产公司逾期为王瑾办理房屋所有权转移登记是否存在过错，是否应承担违约责任的问题。本案逾期办理房屋产权证的事实客观存在，瑞祥达房地产公司认为逾期是由于规划文件和土地批复文件中土地用途和面积不一致，是规划部门和国土资源管理部门的原因所致，但王瑾不是瑞祥达房地产公司与规划部门、国土资源部门之间的权利义务承担责任主体，对此没有承担法律责任的义务。本案中，瑞祥达房地产公司与王瑾是合同的相对方，双方之间所签订的合同对双方均具有约束力，瑞祥达房地产公司未能按合同约定履行义务，应承担相应的法律责任。一审判决按照双方的合同约定，自整体工程完成竣工验收后的360天起计算按照合同约定的每逾期一天20元的标准计算违约金，符合法律规定。瑞祥达房地产公司的该项上诉主张亦不能成立，本院不予支持。
综上，瑞祥达房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费669元，由上诉人石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王德俊
审判员韩少华
审判员周虎林
二〇一八年二月一日
书记员杨冠斌
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理。
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。