天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0284号
原告天津新世界房地产开发有限公司（反诉被告，以下直称原告），住所地天津市和平区重庆道长乐里5号。
法定代表人何耀焜，该公司总经理。
委托代理人李秋实，天津百策律师事务所律师。
委托代理人赵文静，该公司员工。
被告陈辉（反诉原告，以下直称被告）。
委托代理人赵永铭，天津市一品莲花企业管理有限责任公司员工。
委托代理人李宝石，天津天章律师事务所律师。
原告天津新世界房地产开发有限公司与被告陈辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李秋实、赵文静，被告陈辉及委托代理人赵永铭、李宝石到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津新世界房地产开发有限公司诉称，2009年11月30日，天津市金茂投资发展有限公司（以下简称“金茂公司”）与被告签订《金茂广场4-×商铺租赁合同》，约定：金茂公司将位于金茂广场4号楼×房屋租赁给被告经营使用，租赁期限15年，其中2010年2月10日至2025年2月9日年租金545000元，租金每三个月支付一次，于每三个月的首月之前支付。如被告拖欠租金达30日，则金茂公司有权解除合同并收回房屋，同时被告须向金茂公司承担违约责任并支付违约金100万元。随后金茂公司将该房屋转让给原告并办理所有权登记手续，原告成为该房屋所有权人。2010年9月25日，原告与金茂公司、被告共同签订《补充协议》，约定原告自2010年起享有《租赁合同》项下出租人权利，被告应按《租赁合同》约定的标准、期限和方式向原告支付租金。2011年4月29日，原告与被告签订《补充协议（二）》，约定：自2011年3月10日起，租金每二个月支付一次，被告应于每两个月的首月15日前向原告支付；被告逾期支付租金，逾期天数不满30日，每逾期一日，应向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期天数达30日后，按《租赁合同》的约定承担违约责任。《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》均约定因履行合同／协议所生争议由该房屋所在地人民法院管辖。被告承租该房屋后多次拖欠房屋租金，虽经原告多次催要，但被告仍未支付。2013年9月，原告将被告诉至贵院要求被告支付2013年8月31日前拖欠租金，后贵院依法判决支持了原告的诉讼请求。但被告仍拖欠至今租金，且拖欠日期远远超过30日，原告为维护自己合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告之间的《金茂广场4-×商铺租赁合同》，并依法判令被告立即将承租房屋腾空交付原告；2、被告向原告支付《金茂广场4-×商铺租赁合同》项下拖欠的自2013年9月1日至实际腾空房屋之日止的租金；3、被告向原告支付为被告垫付的采暖费24551元；4、诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交证据材料：1、租赁合同（金茂广场4-×）；2、天津市商品房买卖合同；3、天津市房地产权证；4、补充协议；5、补充协议（二）；6、（2013）和民二初字第0725号民事判决书；7、关于金茂广场4号楼3楼商铺欠缴采暖费的通知函、金茂广场商业用房2014-2015年度采暖费汇总；8、采暖费转账支票；9、采暖费收费凭证。
被告对原告提供的证据材料质证意见：对证据材料1，真实性没有异议，根据合同第8条约定因防水层造成的漏水原告应承担责任，证实了原告的维修义务；对于证据材料2、3、4、5、6、均没有异议；对于证据材料7、8、9，真实性无异议，但是被告在该期间已经撤出了，并告知了原告，所以该期间费用被告不同意承担。
原告提交的证据材料1-9，被告均认可证据材料的真实性、合法性，上述证据材料与本案争议事实有法律关系，可以作为本案证据。
被告陈辉辩称，不同意原告的诉讼请求，原告有义务保证被告正常经营环境，但是自2011年以来多次发生漏水，被告都及时通知原告，但是原告均没有给予修复，造成被告经营损失。对此，被告也提出了反诉。被告在2014年8月份就给原告发函，提出由于原告没有履行维修义务，因此被告要求退房搬走。2014年8月25日左右被告就实际搬出了涉案场地，原告自行扩大的损失与被告无关。关于暖气费的问题，被告曾经报停，但是热力公司说因为不是一户一表的原因，所以技术上不能停止供暖，因此被告认为由于被告没有使用暖气，被告不应承担暖气费。由于房屋漏水问题原告没有解决导致被告无法经营，原告没有尽到自己的维修义务，原告无权收取房租。我方要求驳回原告的全部诉请。
被告提交证据材料：1、照片，证明房屋漏水的情况致使被告无法正常经营、造成损失；2、会议纪要，证明房屋漏水的情况并要求原告修复，但原告未予修复；3、情况说明，证明目的同证据2；4、致杭州怡华物业的函件，证明漏水情况并要求赔偿的明细；5、前期维修费用的明细清单共17张，证明因为前期漏水被告垫付的维修费用；6、因漏水被告给消费客户免单或赔偿的材料，证明漏水给被告造成的损失；7、2013年至2014营业收入数据，证明2013年因漏水造成的营业损失；8、被告2014年8月28日向原告发出的通知函，证明该房屋漏水，原告在2014年6、7月进行了维修，维修后仍漏水，被告要求原告彻底解决漏水问题，并赔偿损失。9、预算书10页，证明被告对租赁房屋装修的费用；10、短信记录，证明在2014年因房屋漏雨被告无法经营，被告撤出诉争房屋，要求原告收回租赁房屋；11、2014年4月16日被告致原告的函件，证明房屋漏水被告向原告主张赔偿。12、银行交易明细，证明支付租金情况。
原告对被告提交证据材料质证意见为：对于证据材料1，认可漏水的事实，但是不认可因漏水造成不能经营；对于证据材料2，真实性和合法性均不认可，因为证据只是复印件，没有参会人员的记录，所以不予认可；对于证据3，认可漏水事实，但是被告损失的原因，原告不认可是由原告造成的；对于证据材料4，真实性无法确认，证据只有复印件不认可合法性；对于证据材料5，真实性、合法性均不认可，只是收据没有发票，并且证据没有原件，而且费用是否真实发生，我方不予认可；对于证据材料6，真实性。合法性均不认可；对于证据材料7，真实性原告有异议，该材料系被告自己做的统计表，因此合法性被告也不认可，这种计算方式不能证明因漏水给被告造成的经营损失；对于证据材料8，真实性没有异议，但是函件中内容没有提到要搬离诉争房屋；对于证据材料9，真实性合法性均不认可，预算书不能证明费用已经发生，合法性方面，原告认为该材料系单方出具的单价，没有公司盖章；对于证据材料10，真实性无法确认，原告不能确定被告发短信的对象是谁，而且短信内容中没有提到解除租赁合同，撤出场地。对于证据材料11，真实性有异议，需要被告举证是我方员工签收的，证明目的不认可。对于证据材料12，真实性认可，原告认可被告2013年9月1日以后向原告共支付了105万。
被告提交的证据材料1、3、8，原告认可证据材料真实性，该证据材料可以作为本案证据。被告提交的证据材料2、4、5均系复印件，原告不认可证据的真实性，对该证据材料本院不予确认。被告提交的证据材料6系证人证言，但提供证言的证人均未到庭接受质询，对该证据材料本院不予确认。被告提交的证据材料7系被告自行制作的营业额数据，该证据材料没有其他证据材料予以佐证，对该证据材料本院不予确认。被告提交的证据材料9，原告不认可证据材料的真实性，该证据材料没有出具该预算书公司的盖章，同时被告亦未提供其他支付装修费用的凭证，对该证据材料本院不予确认。被告提交的证据材料10系短信对话内容，原告对该对话内容不予认可，且上述短信对话中并无被告向原告提出撤出诉争房屋、要求原告收回租赁房屋的内容，该证据材料不能起到被告所主张的证明目的，对该证据材料本院不予确认。被告提交的证据材料12，原告认可证据材料的真实性、合法性，该证据材料与本案争议事实有关联性，可以作为本案证据。
被告针对原告诉讼请求提出反诉诉称，2009年11月30日，被告与案外人金茂公司签订《金茂广场4-×铺租赁合同》，金茂公司将位于金茂广场4号楼×房屋租赁给被告，计租面积499.01平方米，租期15年自2010年2月10日至2025年2月9日。另，《租赁合同》第6.3条约定，金茂公司应确保被告对出租房屋的配套设备、设施的正常使用。造成本房屋的屋顶、主体结构、地面及水、电、暖设施等损坏时，如属于房屋基础设施自身的原因，金茂公司负责修缮（一般性问题，金茂公司需在1天内解决；较大问题，金茂公司需在3天内给予解决），被告不承担任何费用。如果被告为此承担了费用，在应交房租中扣除。《租赁合同》第8.1条约定，如果房屋漏水或屋顶防水层本身原因造成的漏水，则因此陈述的修缮责任和费用全部由原告承担。之后案外人金茂公司将诉争房屋转让给原告，2010年9月25日，原、被告及案外人金茂公司三方签订《补充协议》，约定：原告继续履行被告与金茂公司已签订的《租赁合同》及补充协议，原告自2010年10月1日起享有《租赁合同》项下租赁人权利，并承担出租人义务。2012年6、7月间、2013年7月，因下雨，诉争房屋屋顶发生大面积漏雨现象，并发生断电，造成屋内装修设施、物品损毁、无法正常营业。被告当时免收服务费，并对客人给予额外补偿。被告随即向原告及物业公司反映了该情况，后期形成了三方会议纪要，被告要求及时维修、消除漏雨隐患，但是原告始终不予理睬。被告自行维修后就相关损失与原告沟通解决，均被原告拒绝，故按合同约定被告的维修费用应当从房租中扣除。综上，被告为维护自身合法权益，提出反诉，要求法院判令：1、判令原告维修漏水屋顶及漏水部位，并支付后期维修费用101667元；2、判令原告赔偿被告经营损失1215840元；3、原告从租金中扣除被告先期维修维护费用75900元；4、原告赔偿被告后期维护维修停业损失149000元；5、诉讼费用由原告全部承担。在案件审理中，被告提出撤销上述反诉请求中的第一项和第四项反诉请求，同时增加反诉请求：请求原告赔偿被告的装修残值及空调、热水器等设备的设备款400667元（其中装修残值10万元，设备费300667元）。被告反诉证据材料与本诉证据材料一致。
原告针对被告反诉辩称，由于房屋漏水原因无法确认，因此不同意承担赔偿责任。在合同约定中有如果屋顶漏水是由于房屋防水层的原因造成的责任由原告承担。但是被告没有相应的证据予以证明。因此不同意被告全部反诉诉请。原告反诉证据材料与本诉证据材料一致。
经审理查明，坐落本市和平区庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-×、×（建筑面积1686.81平方米）非住宅房屋原系案外人金茂公司名下所有。2009年11月30日，金茂公司与本案被告陈辉及（2014）和民二初字第0285号案件被告天津市一品莲花企业管理有限责任公司分别签订金茂广场4-×商铺租赁合同和金茂广场4-×商铺租赁合同，上述×商铺租赁合同主要内容约定为：被告承租该地点金茂广场4号楼×【建筑面积（计租面积1173.76平方米）】商铺用于开设休闲足浴经营场所使用。租期15年，扣除金茂公司给被告的三个月装修免租期，正式租期自2010年2月10日至2025年2月9日止。合同期间解满后，被告在同等条件下有优先续约权（即为第一续租人），续租合同应于本合同规定期满前90日内协商签订。租赁期每年的含税租金为：自2010年2月10日至2015年2月9日年租金为54.5万元，自2015年2月10日至2020年2月9日年租金为60万元，自2020年2月10日至2025年2月9日年租金为65.5万元。水、暖、电、物业费等其他费用由被告按实际使用支付给物业管理公司，支付标准为天津市政收费标准。每年的房租每三个月支付一次。被告应于每三个月的第一个月之前向金茂公司交纳。被告还应交纳三个月房租作为保证金。金茂公司应于2009年11月5日向被告交付出租房屋，房屋交付时，双方应当签署房屋交付确认书，确认书中应列明交付房屋的面积和现状、主要设备、设施及其现状。金茂公司需提供有线电视、电话、上下水、电、取暖、排水系统入户，并保证被告正常使用如有故障被告应及时通知案外人及物业公司，在金茂公司和物业公司维修人员能及时到场维修的情况下，被告不得以发生故障作为延付或拒付租金的理由。金茂公司应确保被告对出租房屋配套设备、设施的正常使用。造成本房产的屋顶、主体结构、地面及水、电、暖设施等损坏时，如果属于金茂公司房屋基础设施自身的原因，金茂公司负责修缮（一般性问题，金茂公司需在1天内给予解决；较大问题，金茂公司需在3天内给予解决），被告不承担任何费用，如果被告为此承担了费用，则在以后应交的房租中予以扣除；因被告装修改动房屋配套设备、设施以及管理使用不当造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由被告自行承担并负责赔偿给金茂公司或相邻房屋造成的损失。如果是其他第三方造成的，则三方共同协商处理。转让或抵押的保护：在本合同有效期内，金茂公司如遇将房产所有权出售、转让或抵押给第三方，金茂公司必须提前5天以书面形式通知被告，被告在同等条件下享有优先购买权；如被告放弃优先购买权，则金茂公司保证使受让方或抵押权人充分了解被告在本合同下的权利和义务，并确保本合同租赁的条款对受让人或案外人的抵押权人继续有效。如金茂公司未尽上述披露义务且不能确保本合同对受让人或案外人的抵押权人继续有效而给被告造成实际损失的，则金茂公司愿赔偿被告因此而遭受的一切实际损失。被告在装修及经营过程中，如发生漏水情况，属于被告责任的，被告应在接到甲方维修通知24小时内进行维修，并承担因漏水给原告或其他租户造成损失的赔偿责任。如果房屋漏水是由于金茂公司在被告屋顶上层放水导致漏水或屋顶防水层本身的原因造成的，则因此产生的修缮责任和费用全部由金茂公司承担。如果楼上的房产不属于原告则漏水问题由被告与业主或用户另行协商处理，金茂公司不承担责任。金茂公司在合同到期前原则上不能与被告终止合同，若金茂公司在合同期内转让房屋产权时，要通知被告，同等条件下被告不予购买时，金茂公司要办理与新房主继续执行此协议的一切相关手续，确保本合同租赁的条款对新房主继续有效。否则，除继续协助办理与新房主的认可协议外，还应当承担本合同约定之一年的租金违约金。被告必须按期支付租金，不能拖延。如被告拖欠房屋租金达30天，则金茂公司有权解除合同并收回房屋。同时被告须向金茂公司承担违约责任并给付金茂公司违约金一百万元。上述租赁合同签订后，案外人金茂公司将涉案场地交予被告使用。本案被告及（2014）和民二初字第0285号案件被告天津市一品莲花企业管理有限责任公司将上述×、×商铺共同作为休闲足浴经营场所使用。被告向金茂公司交纳场地租金及保证金13.625万元。
2009年9月26日，原告与案外人金茂公司签订天津市商品房买卖合同，主要约定：原告以34254050.67元价款购买金茂公司开发建设的本市和平区庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-×、×（建筑面积1686.81平方米）商业用房。
2010年9月25日，原、被告及案外人金茂公司签订补充协议，主要约定：金茂公司和被告于2009年11月30日签订的《金茂广场4-×商铺租赁合同》，金茂公司和原告于2010年9月签订《天津市商品房买卖合同》约定金茂公司将上述房屋转让给原告。金茂公司将租赁房屋转让给原告前，已经通知了被告，被告放弃了对租赁房屋的优先购买权。三方友好协商，就租赁房屋产权变更等相关事宜，达成如下合同条款：被告承诺继续履行与金茂公司签订的《金茂广场4-×商铺租赁合同》及其补充合同，直至合同期满。原告自2010年10月1日其享有租赁合同项下的出租人权利，被告应按照租赁合同约定的标准、期限和方式向原告支付租金。原告自2010年10月1日起承担租赁合同项下的出租人义务。任何情况下，被告不得就2010年10月1日前出租人发生的违约行为向原告追究违约责任。如果被告在2010年10月1日前由任何违约行为（包括但不限于拖欠租金等费用），原告有权代替案外人向被告追究违约责任。虽然租赁房屋的产权发生变更，但是在租赁合同终止前，金茂公司承诺仍然遵守租赁合同第6.1款、6.14款的规定。如果金茂公司违反上述承诺，被告无权向原告追究违约责任。2011年4月29日，原、被告签订补充协议（二），主要约定：自2011年3月10日其，租金每二个月支付一次，被告应于每两个的首月15日之前向原告支付租金。被告逾期支付租金，逾期天数不满30日的，每逾一日，应向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期天数达30日后，按照租赁合同的约定承担违约责任。被告逾期支付租金以外的其他费用，致使原告为被告垫付相关费用的，自甲方实际付款之日起，被告每日按垫付款万分之五的比例向原告支付资金占用利息，直至被告将该笔款实际偿还原告之日止。
上述协议签订后，被告继续使用房屋并向原告支付租金。金茂公司将被告所交纳的保证金13.625万元支付给原告。后因被告欠付租金，原告于2013年9月30日向本院提出诉讼，要求被告支付截至2013年8月31日拖欠的租金36250.01元及违约金100万元。本院经审理后，作出（2013）和民二初字第0725号判决书，判令：一、本判决生效之日起十日内，被告一次性给付原告截至2013年8月前的欠租36250.01元；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告与被告对上述判决均未提出上诉。
上述判决生效后，被告继续使用涉案房屋，但未按期向原告支付租金。根据被告提供的其支付租金的银行流水明细显示，被告陈辉2013年9月11日向原告支付租金10万元，2013年11月26日支付15万元，2014年4月21日支付20万元，2014年4月23日支付20万元，2014年4月30日支付三笔共40万元，经核算2013年9月1日后被告陈辉共计向原告支付105万元，同时原、被告在庭审中均确认，上述105万元中的572409.38元系作为（2013）和民二初字第0724号、0725号两案民事判决书中确定的被告向原告应付租金及诉讼费；上述105万元剩余的477590.62元作为（2014）和民二初字第0285号案件被告天津市一品莲花企业管理有限责任公司应向原告支付的2013年9月1日之后的租金。经该核算后，被告陈辉未再向原告支付租用涉案商铺2013年9月1日以后的租金。2015年1月19日，原告为被告垫付了涉案×号商铺及×号商铺供热费共计82300元。在本案审理过程中，被告在涉案场地停止经营，但未将涉案场地交还原告。现涉案场地遗留有被告经营期间的装修、家具，场地钥匙仍由被告掌握。
另查，就涉案房屋存在漏水情况，（2014）和民二初字第0285号案件被告天津市一品莲花企业管理有限责任公司曾在2013年7月、2014年8月致函原告，要求原告解决漏水问题，但双方协商无果。在本案审理中，被告向本院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋漏水的原因、对漏水部位维修造价以及漏水造成的房屋内装修损失进行鉴定。本院受理被告提出的鉴定申请后，在本院规定的期间内，被告未向鉴定机构交纳鉴定费用，鉴定机构将司法鉴定委托退回。其后在庭审中，被告表示其不同意由其申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定。
上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告就涉案×商铺签订的商铺租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，合同依法成立、有效。原、被告均应按合同约定内容履行各自合同义务。在原、被告双方合同履行过程中，被告多次出现欠付房租情况。本院作出的（2013）和民二初字第0725号生效判决书已经明确被告应当支付2013年8月31日前租金，但其后被告仍拖欠原告租金。对于被告拖欠租金的行为，被告认为涉案房屋存在漏水情况影响其经营，因此拒付原告租金。而根据原、被告商铺租赁合同第8.1条的明确约定，只有原告在被告屋顶上层放水导致漏水或屋顶防水层本身的原因造成漏水的情况下，原告方承担由此产生的修缮责任和费用。被告主张原告应当对涉案房屋漏水承担责任，则被告应当对涉案房屋漏水原因进行证明。但因被告提出司法鉴定申请后拒绝交纳鉴定费用并且提出其需要对漏水原因承担举证责任，导致现涉案房屋漏水原因不明。对此，被告应当承担举证不能的法律后果。因此，被告所主张的因房屋漏水拒付租金的抗辩意见显然不能成立。现被告无正当理由拒付原告租金，其违约情形已经达到租赁合同约定解除条件，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除原、被告之间的《金茂广场4-×商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案原告起诉书于2014年4月8日送达被告，故本院确认原、被告双方租赁合同自2014年4月8日解除。现涉案房屋仍由被告占用，租赁合同解除后，被告应当将涉案房屋腾空交还原告。
对于原告要求被告支付《金茂广场4-×商铺租赁合同》项下拖欠的自2013年9月1日至实际腾空房屋之日止的租金，同上所述，被告应当支付租用涉案房屋期间的租金。根据庭审中原、被告双方的确认，2013年9月1日以后涉案房屋产生的租金被告未向原告支付。因此，自2013年9月1日至2014年4月8日期间，被告共计欠付原告租金330027.78元。原、被告双方租赁合同解除后，被告仍实际占用涉案房屋，应当向原告支付至被告将房屋腾空归还原告之日止的房屋使用费，使用费标准按合同解除之时原、被告约定的租金标准计算，即每月45416.67元。关于被告向原告所交纳的保证金13.625万元，原告主张因被告违约行为导致合同解除，不同意返还被告。因原告诉讼请求及被告反诉请求均未涉及该保证金，关于该保证金，原、被告可另案解决。
对于原告要求被告支付原告为被告垫付的采暖费24551元的诉讼请求，根据原告提供的证据显示，原告为被告垫付了2014-2015年度涉案房屋采暖费用24551元。上述供热采暖费产生期间，被告并未将房屋归还原告，该期间产生的采暖费应当由被告承担。现原告已未被告垫付上述款项，被告应向原告给付上述24551元采暖费。
对于被告提出的全部反诉请求，同上所述，租赁合同解除系被告欠付租金的违约行为所致，被告没有提供证据证实房屋漏水原因，被告经营是否因此受到影响均无法归责原告，被告的反诉请求均没有事实和法律依据，本院均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告天津新世界房地产开发有限公司与被告陈辉就天津市和平区庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-×商铺签订的租赁合同及补充协议于2014年4月8日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告陈辉将占用的天津市和平区庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-×商铺腾空归还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告陈辉向原告天津新世界房地产开发有限公司支付自2013年9月1日至2014年4月8日期间租金330027.78元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告陈辉向原告天津新世界房地产开发有限公司支付自2014年4月9日至被告将本案涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋使用费，使用费标准按每月45416.67元计算；
五、本判决生效之日起十五日内，被告陈辉向原告天津新世界房地产开发有限公司支付2014-2015年度采暖费24551元；
六、驳回被告全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费33659元，减半收取16829.5元，由被告全部负担（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。本案反诉受理费9341元，由被告全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 高汐滢