杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1543号
原告：任群力。
委托代理人：余伟军。
被告：潘国良。
原告任群力诉被告潘国良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年2月8日和2011年1月20日公开开庭进行了审理。原告任群力及其委托代理人余伟军到庭参加诉讼，被告潘国良经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任群力诉称：1995年8月23日，原被告签订房屋转让合同一份，约定被告将其所有的杭州市下城区东新路429弄12号（现门牌号东新路823弄15号）住宅一套售于原告，价格人民币10万元，并承诺给予办理过户手续。合同签订后，原告支付了全部购房款，并陆续向被告支付了过户款34900元，被告也交付了房屋，双方基本履行了合同义务。下城区石桥乡村委会知情且书面同意被告将该房屋转让给原告，双方在合同中也约定，“如遇国家征用或拆迁，该房的拆迁及各类补偿、安置待遇均由乙方享受，甲方不得干扰”。2009年3月，杭州市有关部门发布房屋拆迁公告，对包括上述房屋在内的城中村进行拆迁改造。公告发布后，被告未经原告同意，违反约定，擅自以自己名义与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，办理了拆迁安置登记手续。经法院释明，案涉房屋转让合同无效，被告应当依法承担返还购房款、办理过户手续款的责任及因其过错给原告造成的信赖利益损失的责任。因原告在与被告签订房屋转让合同当时，未见相关法律、行政法规等禁止性规定明确该类合同属无效合同，主观上并不知道该类房屋属于限制流转财产，被告也一直表示可以完成案涉房屋转让应办理的国家规定手续，并多次收取了转让费用。同时，被告所在村集体也多次确认被告有权转让案涉房屋和原告受让后有权行使处分权。原告对被告有权转让案涉房屋产生了充分信赖，为保障原告的利益不受损害，双方在合同中也明确约定被告有按国家规定办理房屋转让手续的义务，以及在国家征用或拆迁情况下相关待遇的归属等事项。且本案合同无效，被告的过错程度也远远大于原告。故请求法院依法判令被告返还购房款100000元；返还办理房屋过户费用34900元；赔偿原告其他各项财产损失4619563元；本案诉讼费用由被告承担。
被告潘国良未在答辩期间提交书面答辩状，亦未到庭答辩。
原告任群力为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.房屋转让合同1份，欲证明双方签订的房屋转让合同，原告已经支付购房款的事实；
2.村委会证明（1994年12月15日）1份，
3.村委会证明（1995年7月10日）1份，
4.村委会证明（1997年5月5日）1份，
5.集体土地建设用地使用证1份，
证据2-5欲共同证明被告是案涉房屋的原房屋所有权人，被告所在的村集体对此知情并同意案涉房屋转让的书面证明；
6.潘国良证明1份，
7.收条3张，
证据6-7，结合房屋转让合同和土地证，欲共同证明被告承诺对案涉房屋进行过户，并收取过户费用，但至今未能办理过户手续的事实；
8.工程决算表1份，欲证明原告取得房屋后对案涉房屋改建修缮的事实；
9.农居拆迁补偿安置协议书1份，欲证明拆迁人已经对房屋进行了拆迁，被告违反房屋转让合同以自己的名义和拆迁人签订安置协议，领取拆迁安置补偿的金额。
被告未到庭应诉，系放弃质证权利，上述证据经本院审核后，认证如下：证据1－7、9，原告能提交证据原件，证据之间能相互印证，且与本案有关联，故均予以确认。证据8，决算单无决算单位盖章，建设单位并非本案原告，且无其他证据相印证，不予确认。
被告潘国良未向本院提交证据。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：1995年7月10日，杭州市石桥乡西文村村民委员会出具证明称，西文村四组潘国良，有权将自己的房屋出租、转让。同年8月23日，潘国良与任群力签订《房屋转让合同》一份，约定潘国良将坐落在杭州东新路429弄12号、建筑面积267.62平方米的房屋及四周空地转让给任群力。转让后，任群力应支付11万元，现任群力已全部付清。本合同签订之日起房屋的所有权即属于任群力所有，包括该房的各类配套设施，任群力有权出租、联营、转让、变卖。房屋的转让应办理国家规定的手续，手续的办理由潘国良负责，任群力配合。合同签订之日起15日内潘国良应将其户籍迁出该房，由任群力将户籍迁入该房。如遇国家征用或拆迁，该房的拆迁及各类补偿、安置待遇均由任群力享受，潘国良不得干扰。合同签字即具有法律效力，一方违约，应支付对方违约金20万元，赔偿经济损失40万元。合同签订后，潘国良将房屋交付任群力使用。
潘国良曾出具证明一份（未署日期），称杭州市石桥乡四组潘国良，已将案涉房屋的使用权永久性的转让给现在的房主，本人同意所有权移户，请有关部门办理转户手续。后潘国良三次写下收条，称收到任群力办理房屋转让过户手续费8000元、10000元和16900元，并称如不能办理过户手续，必须归还任群力。
1997年9月6日，杭州市下城区土地管理局为潘国良颁发了《集体土地建设用地使用证》，确认住宅用地面积146.13平方米，晒场55.50平方米予以注记。该使用证原件现在任群力处。
2009年8月7日，杭州市下城区市政园林管理所作为拆迁人（甲方）、潘国良作为被拆迁人（乙方）、杭州市下城区征地事务所作为动迁机构（丙方）签订《农居拆迁补偿安置协议书》一份，称甲方因综合用房项目需在西文村进行拆迁，乙方所有房屋属拆迁范围，经协商就拆迁安置补偿签订协议如下，乙方符合安置条件的常住在册人口2人，被拆迁房屋建筑面积370.56平方米，合法批建房屋建筑面积229.62平方米。乙方合法房屋和地上附属物等经评估，补偿费合计624687元，加上搬迁奖励、未突击装修奖励、住宅临时作为非住宅使用的一次性补偿、搬迁补贴和过渡费等，合计940859元。甲方对乙方采用统一建造的小高层、高层成套住宅实行安置和资金结算，安置地点西文村城中村改造农居安置地块，应安置人口为2＋1人（潘国良、潘晓东），总安置建筑面积为285×110%＝313.5平方米。协议还对结算方式、产权办理等进行了约定。
本院认为：双方签订合同买卖的房屋系建造在农村集体所有土地上的房屋，而买受人并不具有该集体组织的村民身份，双方签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予返还，故原告要求被告返还购房款和办证费用的请求，本院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同时，被告作为村民，应当知道集体土地上房屋不得买卖，但其仍承诺负责办理转让手续，应认定被告存在较大的过错。原告明知自己并非集体组织成员，却仍然购买集体土地上房屋，也存在一定过错。因此，被告应根据其过错承担相应的责任。原告主张的损失金额中，因房屋拆迁安置而取得的补偿款及安置房屋，是基于集体土地上的房屋拆迁而补偿给被告的款项及安置给被告的房屋，而原告并不具备拆迁房屋的合法所有权，也不具备拆迁安置人口的资格，因此，原告按照上述办法计算其损失缺乏依据。原告因该买卖合同导致的损失，相当于其支付相同购房款购买其他可有效转让房屋后的升值损失，综合杭州房屋价格变动，1995年购买房屋至今价格约在原房价的10倍左右，结合双方过错大小，被告应承担部分约在600000元。另外，双方在合同中约定一方违约应支付另一方违约金20万元并赔偿经济损失40万元，该约定虽系针对违约情况，但也表明双方在订立合同时已预见并认可的赔偿金额。因此，本院酌情确定由被告赔偿原告损失60万元，超出部分缺乏依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告潘国良于本判决生效之日起十日内返还原告任群力购房款100000元和办理房屋过户费用34900元；
二、被告潘国良于本判决生效之日起十日内赔偿原告任群力损失600000元；
三、驳回原告任群力的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44836元，由原告任群力负担37906元，被告潘国良负担6930元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费44836元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
代理审判员 周菁晖
人民陪审员 王惠民
二〇一一年一月二十八日
书 记 员 陈 伟