福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0623民初3386号原告：福建港城房地产开发有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇西施岭。统一社会信用代码91350623775395466K。法定代表人：陈琦琪，总经理。委托诉讼代理人：黄海萍，福建凌一律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：苏丽丽，福建凌一律师事务所实习律师。被告：张淑珠，女，1981年07月26日出生，汉族，住福建省漳浦县。被告：张海参，男，1980年11月04日出生，汉族，住福建省漳浦县。第三人：中国建设银行股份有限公司漳浦支行，住所地福建省漳浦县绥安镇府前街小桥东安聚源东案楼盘1号楼D01、D02号。统一社会信用代码91350623770684189P。代表人：饶凤蔚，行长。委托诉讼代理人：胡荣鑫，男，1987年8月15日出生，汉族，公司员工，住福建省漳浦县。原告福建港城房地产开发有限公司（以下简称港城房地产公司）与被告张淑珠、张海参、第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行（以下简称漳浦建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港城房地产公司的委托诉讼代理人黄梅萍、苏丽丽，第三人漳浦建行的委托诉讼代理人胡荣鑫到庭参加诉讼，被告张淑珠、张海参经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港城房地产公司与张淑珠于2012年4月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号35062308005900192），同时判令张淑珠、张海参协助港城房地产公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续并承担全部手续费；2.张淑珠、张海参立即腾空位于港城国际豪庭一期5幢302号的房产后，将商品房和钥匙返还港城房地产公司；3.张淑珠向港城房地产公司支付违约金117352.2元（按房款总价的20%计算）；4.对于张淑珠、张海参前述应付款项，港城房地产公司有权从张淑珠、张海参向港城房地产公司已付的购房款中直接扣除。事实和理由：港城房地产公司与张淑珠于2012年4月23日签订了编号为35062308005900192《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：张淑珠向港城房地产公司购买漳州市漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭一期5幢302号房产，商品房总金额586761元，张淑珠于签订合同之日支付首付房款计176761元，其中包含5万元定金折抵购房款，余款41万元整由张淑珠申请办理按揭贷款；《补充协议》中第一条第4款约定：办理按揭贷款由港城房地产公司提供阶段性担保的，若张淑珠逾期超过90日或累计三个还款期未按时向漳浦建行交纳按揭贷款，港城房地产公司有权解除合同，重新出售该套商品房，无息退还张淑珠所交纳的购房款，同时张淑珠应向港城房地产公司支付总房款20%的违约金。张淑珠、张海参自2016年底开始未依约向漳浦建行履行还款义务，截止到2017年6月13日，已累计六个还款期未按时缴交按揭贷款，并且经催促后仍未能履行前述的还款义务，导致漳浦建行要求港城房地产公司承担阶段性连带保证责任。张淑珠、张海参的拒不还款的行为已经构成根本性违约，严重侵害了港城房地产公司的合法权益。张淑珠、张海参未作答辩。第三人漳浦建行述称，港城房地产公司与张淑珠、张海参所讼争的房产是我行按揭贷款时提供担保的房产，且已经办理抵押登记手续，我行的抵押权应该受保护。如果双方买卖合同解除，应该先清偿我行的按揭贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，港城房地产公司提交了35062308005900192《商品房买卖合同》及合同补充协议、个人购房借款合同、中国建设银行个人贷款过期催款通知书、诉讼费专用票据、房屋权属信息查询结果证明；张淑珠、张海参未向本院提交证据，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据质证的权利。上述证据经本院庭审查证并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：张淑珠、张海参系夫妻关系。2012年4月23日，港城房地产公司与张淑珠签订了编号为35062308005900192的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。由张淑珠向港城房地产公司购买了漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭一期5幢302号房产，商品房总价款586761元，张淑珠于签订合同之日支付首付房款计176761元（其中包含5万元定金折抵购房款），余款410000元于2012年8月2日向漳浦建行办理按揭贷款支付。港城房地产公司依《合同补充协议》的约定，为张淑珠的按揭贷款向贷款银行提供了保证担保。其中，《合同补充协议》第一条第一款第（四）项约定：“办理按揭贷款由出卖人提供阶段性担保的，因买受人未及时归还银行本息，导致贷款银行向出卖人收取贷款及由此产生的相关费用的，买受人应在出卖人通知之日其7天内到出卖人指定地点足额清偿相关款项，否则，买受人每日应按应清偿款项的万分之五支付补偿金给出卖人，出卖人有权不予买受人办理交房和产权事宜，直至买受人交清应清偿的相关款项为止；逾期超过90日的或买受人累计三个还款期未按时向银行交纳按揭贷款的，则出卖人有权解除合同，重新出售该套商品房，出卖人无息退还买受人所交的购房款，并收取买受人总房款的20%作为违约金，买受人必须恢复所购商品房交房时的原状，由此及此前产生的一切费用均由买受人承担，并赔偿出卖人其它一切损失。”，住房贷款合同签订后，银行如期发放了贷款，张淑珠按照约定履行了支付52个月按揭款，自2017年1月起便不再偿付每月的按揭贷款本息。2017年6月13日，漳浦建行向张淑珠发出书面《催款通知书》，要求其于收到通知后付清逾期的按揭款。张淑珠当日签收了《催款通知书》后，至今尚未偿付逾期的按揭款，导致漳浦建行要求港城房地产公司承担阶段性连带保证责任。本案审理过程中，港城房地产公司申请对本案所涉商品房进行诉讼保全，本院于2017年7月31日对漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭一期5幢302号房产进行了查封。另，《合同补充协议》第十二条约定，本合同中提及的通知均以书面按合同所载地址通知，书面通知可采用传真、登报、挂号信、特快专递、如书面通知以挂号信、邮政快递的方式送达对方的，则通知时间以邮寄函件存根为准。…如有变更，须于变更之日起七日以书面形式通知对方，若因买受人原因导致出卖人与其无法取得联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任。…买受人通信地址：漳浦县霞美镇眉田村城内14号。2017年8月7日本院依法向张淑珠送达起诉书被退回。本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。港城房地产公司与张淑珠于2012年4月23日签订了编号为35062308005900192号《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同签订后，张淑珠虽依照约定向港城房地产公司支付首付款并办理按揭贷款，但张淑珠未能按期偿还贷款，港城房地产公司为其承担连带偿还责任代为偿还九个月贷款。张淑珠的行为违反合同约定，港城房地产公司依据合同约定，有权解除合同，其请求立即解除2012年4月23日与张淑珠签订的购房合同，并请求张淑珠、张海参协助港城房地产公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续及承担全部手续费及立即腾空位于港城国际豪庭一期5幢302号的房产后，交还商品房和钥匙有事实和法律依据，本院予以支持；但请求张淑珠支付合同总价款20%的违约金，虽有补充协议为据，但与明显偏高，应酌情予以调整为按总价格10%支付违约金为宜，即58676.1元，超出部分本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故港城房地产公司在合同解除后，应返还张淑珠已付购房款，但可扣除各种费用（含违约金、代为偿还贷款）。张淑珠、张海参经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。讼争房屋的抵押权，不受买卖合同解除的影响，漳浦建行有权根据《个人住房贷款合同》的约定主张权利。综上所述，对港城房地产公司的诉讼请求，除违约金予以适当调整外，其余本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建港城房地产开发有限公司与张淑珠签订的编号为35062308005900192号《商品房买卖合同》；二、张淑珠应于本判决生效后10日内支付给福建港城房地产开发有限公司解除合同违约金58676.1元;三、张淑珠、张海参应于本判决生效后10日内协助福建港城房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；四、张淑珠、张海参应于本判决生效后30日内应将港城国际豪庭一期5幢302号的商品房腾空，并将房屋和钥匙交付福建港城房地产开发有限公司；五、驳回福建港城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9668元，减半收取计4834元，由张淑珠负担；保全费3420元，由张淑珠、张海参负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  陈添红二〇一七年九月十四日书记员  蔡玉华