福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第1317号
原告曾永宗，男，1965年10月27日出生。
原告曾筱华，女，1957年2月12日出生。
原告曾胜宗，男，1959年1月9日出生。
上述三原告共同委托代理人张利芳，男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。
被告福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司。
法定代表人曾书修，董事长。
第三人黄水荣，男，1963年9月19日出生。
原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗与被告福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司（以下简称锦熙公司）、第三人黄水荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理，依法由审判员庄志鉴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗的共同委托代理人张利芳及第三人黄水荣到庭参加诉讼；被告锦熙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗共同诉称，2010年4月20日，三原告共同向被告锦熙公司购买熙景花园第1幢第一层XX号店面，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：该商品房用途为店面，属框架结构，建筑面积54.68平方米，每平方米单价为13200元，总价款721776元。原告按合同约定于2010年4月20日支付购房款357460元，于2010年8月17日支付购房款364316元，共计721776元。被告向原告出具了销售不动产税务发票。2010年10月，原、被告双方办理了店面交接手续，原告实际占有、使用该店面。原告按合同约定的办证期限，要求被告为原告办理房屋权属证书。但时隔四年，被告仍未按合同约定为原告办理房屋权属证书。被告的行为严重违反合同约定，构成根本性违约，应承担违约责任。请求人民法院依法判令：1.被告为原告办理熙景花园第1幢第一层XX号店面的房屋所有权证和土地使用权证；2.判令被告按合同第十四条第二项的约定，从2011年2月1日起按购房款721776元的日0.1%向原告支付违约金至原告取得房屋所有权证时止。
被告锦熙公司未作答辩。
第三人黄水荣述称，一、原告曾永宗等人向被告锦熙公司购买的诉争店面，因未依法登记（包括登记备案）不发生物权效力，原、被告之间商品房买卖还停留在债权关系中。从原告的主张及举证可以证实，原告向被告锦熙公司购买的坐落于顺昌县中山西路66号熙景花园X幢X层XXX店面，在《商品房买卖合同》签订后，没有按合同约定到房产登记部门办理备案登记。因此，原告对诉争店面至今都不享有物权，原、被告之间对诉争店面目前处在债权关系中。二、被告锦熙公司于2009年9月18日因开发房地产资金周转需要向第三人黄水荣借款750000元，并同意将诉争店面为该笔借款提供抵押担保，于2010年11月25日在顺昌县房地产管理所办理了抵押登记，抵押权证号为顺房建字顺昌20100XX号。因此，第三人黄水荣对诉争店面依法享有抵押担保物权。三、物权的效力优于债权效力，原告曾永宗等人对诉争店面仅享有债权，第三人黄水荣对诉争店面依法享有抵押担保物权。为此，原告要求被告协助办理诉争店面过户登记手续的诉讼请求不应得到人民法院支持，第三人对诉争店面所享有的抵押担保物权应得到人民法院的保护。四、原告向被告购买诉争店面未办理登记备案，责任在原告。给原告造成的损失应由原、被告承担。综上所述，原告曾永宗等人对诉争店面因未办理备案登记而仅享有债权，第三人黄水荣对诉争店面依法享有抵押担保物权。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月20日，原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗共同与被告锦熙公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的顺昌县熙景花园X幢X单元XXX号店面一间，总价款为721776元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。”原告按合同约定分期付款，于2010年4月20日付款357460元，于2010年8月17日付款364316元，两次共计付款721776元。2010年10月30日，被告按合同约定的交付期限按期交付店面给原告。但被告未按照原、被告签订的《商品房买卖合同》合同第十四条的约定，在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告。2010年11月25日，被告将已交付给原告的中山西路66号X幢XXX号店面，连同XXX号、XXX号店面同时抵押给第三人黄水荣，并办理了抵押登记，他项权证号为（顺房建顺昌字第20100XX号）。现因第三人黄水荣尚未实现抵押债权，该抵押权尚未解除，致使原告未能于合同约定的交付房产后90日内，即2011年1月30日前取得已购房产的权属证书。原告因被告违约，遂诉至本院。
另查明，2011年2月1日，中国人民银行同期三至五年（含五年）贷款基准年利率为6.45%。
上述事实，有原告和第三人的陈述，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票，有第三人提供的《借款抵押合同》、《股东会决议》、《顺房建顺昌字第20100XX号》他项权证等证据予以证实。
本院认为，原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗共同与被告锦熙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，应确认有效。原、被告之间构成房屋买卖合同民事法律关系。合同签订后，原告履行了缴付全部购房价款的义务，被告锦熙公司只履行了交付房产的义务，未按合同约定的期限履行按时为原告办理其所购房产权属登记的义务，致使原告至今未能取得房产权属证书，被告的行为显属违约。故被告锦熙公司应按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项的约定，承担逾期办证的违约责任。由于被告未到庭，且合同约定的逾期办证违约金明显过高，依法应予以调整，原告主张的逾期办证违约金可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定处理，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故被告应按原告已付购房款721776元的年利率6.45%上浮30%，从2011年2月1日起计付违约金至原告取得房屋所有权证之日止。鉴于本案诉争房产在原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告支付了全部购房款后，被告未按《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，向当地房屋权属机构办理房屋所有权初始预登记，又将诉争房产与第三人黄水荣设定抵押，办理了抵押登记，抵押权人取得了他项权证，且该抵押权未被解除，也未被认定为无效，被告与第三人设定的诉争房产抵押仍具有法律效力，原告诉求被告立即为其办理房屋权属登记证书条件尚不成就，事实上不能履行。故对原告要求被告立即办理诉争房产权属登记的诉求，本院不予支持。原告可在诉争房产抵押权解除后另行向被告锦熙公司主张权利。被告锦熙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未对原告的诉讼请求提出答辩或提交相关证据予以反驳，视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗逾期办证违约金（以原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗已付购房款721776元为基数，按年利率6.45%上浮30%，自2011年2月1日起计付至原告取得房产权属证书之日止）。
二、驳回原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4553元，适用简易程序审理减半收取2277元，由被告福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 庄志鉴
二〇一四年十二月十七日
书记员 林 超
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。