广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶浈法民一初字第60号
原告：李新菊，女，汉族，住韶关市浈江区。
委托代理人：李树根，广东智行律师事务所律师。
被告：韶关市茗苑开发置业有限公司。住所地：韶关市武江区五祖路亨泰花园*号楼*楼。
法定代表人：欧沛明，公司董事长。
委托代理人：欧新明，男，汉族，住韶关市武江区。
第三人：中国农业银行股份有限公司韶关分行，住所地：韶关市惠民北路2号。
负责人：朱和东，该行行长。
委托代理人：吴文胜、陈芳，该行职员。
原告李新菊诉被告韶关市茗苑开发置业有限公司，第三人中国农业银行股份有限公司韶关分行（以下简称农行韶关分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，追加农行韶关分行为第三人，依法组成合议庭于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告李新菊的委托代理人李树根，被告韶关市茗苑开发置业有限公司的委托代理人欧新明，第三人农行韶关分行的委托代理人吴文胜、陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李新菊诉称：原告于2002年7月18日与被告韶关市茗苑开发置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买河畔名居第1幢80Ｄ房屋。建筑面积194.38平方米，同日原告全额支付购房款250000元。2002年12月30日分别支付水电初装费2600元、管道煤气费4290元、电梯维修费1500元、防盗门300元。原告已实际占有该房屋。根据2014年12月18日韶关市房地产档案馆出具的《房地产权查档答复书》河畔名居第1幢80Ｄ房权属人是被告。因被告原因至今该房屋未办理产权证，为便于日后顺利办理产权证，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2002年7月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；并判令被告在一定期限内将河畔名居第1幢80Ｄ房屋过户到原告名下。2、判令被告负担本案的诉讼费。
被告韶关市茗苑开发置业有限公司辩称：对原告的诉讼请求和事实理由无异议。
第三人农行韶关分行述称：河畔名居项目在房管部门办理了在建抵押工程，第三人为合法抵押权人，截止目前为止茗苑公司未清偿欠第三人的债务，不能解除争议房产的抵押登记，从第三人庭前提交法院的证据可说明，本案被告不清偿债务，第三人可折价或拍卖抵押房产的形式优先受偿，原告应按合同约定退房并向被告索赔。
经审理查明：2002年7月18日，原告李新菊与被告公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于韶关市浈江区五里亭前进路河畔名居第1幢8层80Ｄ号房出售给原告李新菊。该房建筑面积为194.38㎡，套内面积为172.03㎡，房屋价款为250000元。合同签订后，原告当天将现金250000元交给被告公司法定代表人欧沛明，该公司出具了收款收据给原告李新菊。2002年12月30日，被告按合同约定将上述房屋交付给了原告李新菊。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。由于被告的责任，原告李新菊至今未取得所购房屋的房地产权属证书，为此，原告向本院提起诉讼，要求法院支持其诉求。
另查明，2002年9月5日，被告为解决公司的资金需要，假以罗光明之名签订了《商品房买卖合同》，合同约定罗光明以价款317928元购买韶关市浈江区五里亭前进路河畔名居第1幢80Ｄ号房（即本案讼争房屋）。凭该《商品房买卖合同》，第三人农行韶关分行与罗光明、被告于2002年9月17日签订了“韶农抵字2002年第0790号”《购房担保贷款合同》，以该房作为贷款抵押，向第三人农行韶关分行贷款220000元，被告对罗光明的借款承担回购保证责任。2003年12月29日到房管部门补充办理了房屋抵押登记。借款后都是由被告将款存入以罗光明的名义开立的在第三人农行韶关分行的存折，第三人农行韶关分行在存折上按月划款。但按约定归还部分借款后，罗光明的存折上就再没款可扣划。因罗光明拖欠第三人农行韶关分行贷款，第三人农行韶关分行向韶关市武江法院提起诉讼。该院于2006年3月24日作出（2005）韶武法民二初字第306号民事判决书，判决第三人农行韶关分行与罗光明、被告签订的《购房担保贷款合同》无效。并认定抵押合同是借款合同的从合同，因此该抵押合同及所设定的抵押行为同样无效。该判决现已发生法律效力。
再查明，2001年3月20日，被告以“河畔名居”项目向第三人农行韶关分行申请抵押贷款，并在到韶关市房地产管理局房地产交易管理所办理了抵押登记手续。因被告未按期还款，第三人农行韶关分行于2004年3月22日向韶关市中级人民法院提起诉讼，案经审理并作出（2004）韶中法民二初字第37号民事判决书，判决被告清偿债务，第三人农行韶关分行在被告未清偿债务时，有权以“河畔名居”房产抵押物折价或以拍卖该财产的价款优先受偿。
以上事实有《商品房买卖合同》、购房款收据、（2006）韶中法民二终字第75号民事判决书、房地产权查档答复书、（2004）韶中法民二初字第37号民事判决书等证据及开庭笔录证实。
本院认为：原告李新菊与被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的合同，该合同并没有损害他人利益和社会公共利益，故该《商品房买卖合同》为合法有效的合同，依法受法律保护。原、被告签订合同后，原告已按合同约定向被告交清了购房款，被告也已按合同约定将房屋交付给原告占有使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，原告占有该房屋是依据合法有效的《商品房买卖合同》，由被告交付该房屋的，其权利理应受到法律保护。被告向原告交付房屋后，应当按合同约定，提供办理产权登记证所需的有关资料到房产登记机关给原告办理房地产权属证。被告向原告出卖韶关市浈江区五里亭前进路河畔名居第1幢8层80Ｄ号房后，又假以罗光明之名签订《商品房买卖合同》出卖该房屋，现该合同经法院判决认定为无效合同，因此该抵押合同及所设定的抵押行为同样无效。第三人虽对原、被告签订的《商品房买卖合同》持有异议，但没有证据证明原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是恶意串通签订的合同，故本院对第三人对原、被告签订的《商品房买卖合同》提出的异议不予采纳。但由于第三人已办理了“河畔名居”项目贷款抵押担保，且法院的生效判决已确认其对“河畔名居”房产抵押物折价或以拍卖该财产的价款优先受偿。因此，在被告消除“河畔名居”项目贷款抵押担保前，原告要求将房屋过户到其名下，与上述生效判决产生冲突。被告消除原告所购房屋抵押权后，原告仍可向被告主张办理房地产权证。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，由于本案原告坚持要求被告履行合同，本院尊重其选择，但若因第三人的抵押权优先受偿或被告未能消除原告所购房屋的抵押权而导致原告不能实现其房产权利，原告可另行对被告主张返还购房款及追究被告的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、原告李新菊与被告韶关市茗苑开发置业有限公司于2002年7月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、驳回原告李新菊的其他诉讼请求。
案件受理费5050元，由被告韶关市茗苑开发置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 刘文兴
审判员 罗方灵
陪审员 李春梅
二〇一五年二月十二日
书记员 刘 娟