南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第2289号
原告南京航空航天大学御苑宾馆，住所地本市秦淮区御道街**号。
法定代表人仲晓念，总经理。
委托代理人熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。
被告江苏斯特姆赛尔生物科技有限公司，住所地本市雨花台区西善桥北路133号。
法定代表人何东南。
原告南京航空航天大学御苑宾馆（以下简称御苑宾馆）与被告江苏斯特姆赛尔生物科技有限公司（以下简称斯特姆赛尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告御苑宾馆于2013年6月24日向本院起诉，并于同年7月12日补齐立案材料，本院于原告补齐立案材料之日立案受理，依法组成合议庭于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告御苑宾馆的委托代理人熊发兵到庭参加诉讼。被告斯特姆赛尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告御苑宾馆诉称，2010年4月1日，被告因办公需要与原告签订《租赁合同》及《协议书》，承租御苑宾馆的301、302室及御苑宾馆露天停车场；租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日。同年4月22日，双方又签订《长包房协议》，由被告长期租赁御苑宾馆五楼502室，期限自2010年4月22日至2015年4月22日止。上述租金均应于每年四月前交纳，付费方式由被告到宾馆前台刷信用卡付款。另外，双方约定被告应按合同条款的规定，按时交付租金和各项费用，未按合同约定交纳租金的，按应交租金的0.3%以滞纳天数计算向原告支付违约金。如逾期未缴纳并经原告多次催缴，被告仍拒不交付时，原告有权解除本合同，收回上述房屋。合同签订后，原、被告双方均按照协议的约定履行各自的义务，但2012年4月30日被告在已付租金到期的情况下，无故迟延支付房屋租金，原告多次与其协商催要未果，为维护自身的合法权益，原告于2012年11月1日向被告发出催告函，告知被告支付所欠租金及违约金，否则原告将依据相关法律规定及双方合同约定，自2012年12月15日解除双方所签房屋租赁协议。现被告拖欠租金的行为已构成根本违约，合同已于2012年12月15日解除。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付502室租金37500元、违约金（自2012年4月30日起按中国人发银行同期贷款利率的四倍计算至判决确定的付款之日止）、房屋占用费（按合同约定的租金标准从2012年12月16日起暂计至2013年11月25日）；2、被告支付停车场地租金40000元、违约金（自2012年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的付款之日止）；3、被告支付301、302室租金35417元、违约金（自2012年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至判决确定的付款之日止）、房屋占用费（按合同约定的租金标准从2012年12月16日起暂计至2013年11月25日止）；4、被告承担全部的诉讼费用。
被告斯特姆赛尔公司未答辩，未举证。
经审理查明，2010年4月1日，被告因办公需要与原告签订《租赁合同》，约定：原告将御苑宾馆三楼办公及会议室（即301室、302室），建筑面积共计68平方米及大厅东南角面积为14平方米的玻璃房出租给被告用于办公及接待服务；租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止；年租金80000元，租金于每年四月前缴纳；被告未按合同规定时间交纳租金的，除仍应补交租金外，按应交租金的0.3%，以滞纳天数计算向原告交纳违约金，如逾期交纳租金和各项管理费用，经原告多次书面通知催缴，被告仍拒不交付时，原告有权解除本合同，收回房屋。同日，原、被告签订《协议书》，约定：原告将御苑宾馆露天停车场（面积1000平方米）出租给被告；租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止；租金为每年60000元；被告应按期缴纳租金，否则承担相应的违约责任。2010年4月22日，原、被告签订《长包房协议》，约定：原告将御苑宾馆502室（建筑面积55平方米）出租给被告使用；租赁期限自2010年4月22日起至2015年4月22日止；租金为每年60000元，租金于每年四月前缴纳；被告未按合同规定时间交纳租金的，除仍应补交租金外，并按应交租金的0.3%，以滞纳天数计算向原告交纳违约金，如逾期交纳租金和各项管理费用，经原告多次书面通知催缴，被告仍拒不交付时，原告有权解除本合同，收回该长包房屋。2012年4月1日，原、被告签订《关于御苑宾馆三楼租赁合同的修改补充协议》，约定：宾馆大厅东南角面积为14平方米的玻璃房因御苑宾馆大规模装修，强行拆除，将原合同中的租赁期内租金每年80000元修改为每年50000元；原合同中除租金改变外，其他条款不变。
合同签订后，原告将上述房屋及场地交付被告使用，被告支付租金至2012年4月30日。2012年11月1日，原告向被告发出《告知函》，载明：因被告承租的御苑宾馆301室、302室、502室房屋租金已于2012年4月30日到期，原告要求被告于2012年12月15日前向原告交付所欠租金及违约金，否则2012年12月15日立即解除双方所签房屋租赁协议，被告于协议解除之日起15日内搬出腾空房屋。后因被告下落不明，原告诉至本院。
以上事实有房屋权属证明、《租赁合同》、《关于御苑宾馆三楼租赁合同的修改补充协议》、《协议书》、《长包房协议》、《告知函》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《关于御苑宾馆三楼租赁合同的修改补充协议》、《协议书》、《长包房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应按约履行。被告未能在合同约定的支付租金之日向原告缴纳租金，经原告催告后仍未缴纳，双方在合同中约定的解除合同条件已成就，原告向被告发出《告知函》中明确告知被告如不交纳租金，双方签订的合同于2012年12月15日解除，被告收函后既未缴纳租金亦未对解约函提出异议，故双方相关租赁合同于2012年12月15日解除。合同解除后，被告仍未将上述房屋交还给原告，故原告要求被告支付租金、违约金以及按合同约定的租金标准支付合同解除后至本案开庭之日止的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因合同约定的违约金过高，原告自愿将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，本院予以确认。当事人对自己的主张有责任提供证据，反驳对方主张应提供反驳证据。被告斯特姆赛尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和共合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏斯特姆赛尔生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京航空航天大学御苑宾馆2012年5月1日至2012年12月15日期间502室房屋租金37500元及违约金（自2012年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至生效判决确定的付款之日止），并支付2012年12月16日至2013年11月25日期间的房屋使用费56667元。
二、被告江苏斯特姆赛尔生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京航空航天大学御苑宾馆2012年5月1日至2012年12月15日期间停车场租金37500元及违约金（自2012年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至生效判决确定的付款之日止）。
三、被告江苏斯特姆赛尔生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京航空航天大学御苑宾馆2012年5月1日至2012年12月15日期间301室、302室房屋租金31250元及违约金（自2012年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至生效判决确定的付款之日止），并支付2012年12月16日起至2013年11月25日期间的房屋使用费47222元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1982元、公告送达费600元，共计2582元，由被告江苏斯特姆赛尔生物科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 朱教莉
人民陪审员 李秀英
人民陪审员 乔道生
二〇一三年十二月二日
见习书记员 桑亚萍