上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1478号
原告上海百联配送实业有限公司，住所地上海市杨浦区国顺路2号。
法定代表人梁宝龙，董事长。
委托代理人梁柏贤、刘建民，上海市汇中律师事务所律师。
被告上海天月浴室，住所地上海市普陀区曹杨路****号。
法定代表人裴安。
原告上海百联配送实业有限公司与被告上海天月浴室租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海百联配送实业有限公司的委托代理人梁柏贤到庭参加诉讼。被告上海天月浴室经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海百联配送实业有限公司诉称：系争房屋上海市普陀区曹杨路1621号（一至二层），建筑面积约366平方米，自2011年8月1日始由原告出租给被告。因租赁期限于2013年7月31日到期，但到期后被告拒不搬迁，原告于2013年10月向普陀区人民法院起诉。诉讼期间，双方在法院主持下达成和解，原告与被告于2014年1月9日签订《房屋租赁合同》，由被告继续承租租赁房屋，每月租金8900元，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日。合同约定，租金先付后用，在每月的30日之前支付下月租金，如逾期支付，根据逾期天数每日支付逾期费用0.5%的违约金。如逾期支付一个月，原告有权解除合同且不对被告承担任何赔偿责任。合同签订后，被告屡有违约，迟迟不支付租金及电费，逾期期限远超一个月，严重损害原告的合法权益。原告于2014年3月18日、5月14日分别发函向被告催款，均无果。无奈之下，原告于2014年6月11日发函给被告，解除双方的租赁合同。被告于2014年6月12日收到解除通知，但仍然拒不支付租金及相关费用，且拒不搬迁。原告现向法院起诉，请求法院依法判令：1、确认原告与被告2014年1月9日签订的租赁合同于2014年6月12日解除；2、被告立即迁出并向原告交还上海市普陀区曹杨路1621号房屋；3、被告向原告支付租金48060元（自2014年1月1日至2014年6月12日），以及逾期付款违约金5000元（以逾期付款金额为本金，每日按千分之五计算，起诉时暂算5000元）；4、被告向原告支付房屋使用费8900元（起诉时暂算。应自2014年6月13日起算，至被告迁出并向原告交还租赁房屋之日止，按每月8900元计算。起诉时暂计算一个月8900元）；5、被告向原告支付电费34950.42元（应计算至被告迁出并向原告交还租赁房屋之日，起诉时暂算部分）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告上海天月浴室未到庭答辩。
经审理查明：原告曾向本院提起租赁合同的诉讼，请求判令解除与被告间的租赁合同，本院于2014年1月17日出具《民事调解书》，双方自愿达成如下协议：“被告上海天月浴室应于2014年5月31日前支付原告上海百联配送实业有限公司2013年8月1日至2013年12月31日期间的租金计人民币8000元；如被告上海天月浴室未履行上述给付义务的，被告应按每月人民币8100元计算支付上述期间的租金。”调解书现已生效，原告向本院申请执行，目前尚在执行过程中。
2014年1月9日，原（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲乙双方上次租赁合同于2013年7月31日到期，合同到期后，乙方提出续租要求，双方在调解过程中，达成合同条款。乙方租赁百联集团有限公司所有、由甲方管理的上海市普陀区上海市曹杨路1623号内的部分房屋（一层至二层。房地产权证号001721……），房屋建筑面积366平方米，提供给乙方作浴室经营。乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方一次性支付租赁保证金人民币8800元。合同届满，在乙方结清全部应付费用，并按本合同约定履行了所有义务后的5天内，甲方将保证金无息退还乙方。每月租金为人民币8900元，先付后用，乙方应在每月30日之前将下月的租金支付给甲方，甲方应在收到乙方租金后的10日内将租金发票交付给乙方。甲方根据乙方每月实际用电量结算费用，电单价：1.1元／千瓦时。合同届满后，双方如不再续签，乙方应在合同期满后起的3日内撤清租赁房屋并将租赁房屋交还给原告。若延期，视为乙方废弃物，甲方将有权自行处置租赁房屋内的全部遗留物，由此产生的损失及费用全部由乙方承担。涉及乙方在承租区域投资的装修物、改建后依附在建筑物上的不可移动的设施或移动后危及建筑物安全的物体，均不得改变和移动，并无偿归还甲方所有，可移动的设备等乙方应在合同终止日前搬移租赁房屋，否则视为乙方同意甲方作为废弃物处置，处理费用（含租赁物修复）由乙方承担。如乙方未按规定按时支付任何一项费用的，甲方将有权根据逾期天数每日向乙方收取相当于该笔费用0.5%的违约金，如乙方逾期一个月仍未支付上述费用的，甲方有权解除合同且不对乙方承担任何赔偿责任，并从保证金中扣除欠款。
合同订立后，被告仍使用系争房屋，并按约支付了保证金8800元，但合同签订之初即未支付租金。2014年3月18日，原告向被告发函，要求被告支付2014年1月至3月的租金、2014年1月和2月的水电费共计38377.60元，同时提示被告于2014年1月签订的承诺书，其拖欠的2013年7月至12月的费用应于2014年4月1日前一并一次性支付。但被告未支付上述款项。2014年5月14日，原告再次发函催告，仍未果。
2014年6月11日，原告向被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》载明：“2014年1月9日，本公司与你单位在法院主持下达成和解，签订《房屋租赁合同》，由你单位继续承租上海市普陀区曹杨路1621号房屋（一至二层），租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日。合同约定，租金先付后用，在每月的30日之前支付下月租金，如逾期支付，共计逾期天数每日支付逾期费用0.5%的违约金。逾期支付一个月，出租人有权解除合同且不对承租人承担任何赔偿责任。”“你单位长期拖欠租金，已经超过一个月，严重损害本公司的合法权益，有鉴于此，本公司特根据法律及双方房屋租赁合同的规定，通知如下：”“1、即日起解除双方于2014你那1月9日《房屋租赁合同》；”“2、请你单位立即腾空租赁房屋并交换给本公司；”“3、请你单位立即支付拖欠的租金及逾期付款违约金，以及拖欠的水费、电费。”2015年6月15日，上述信函被被告签收。原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，原告表示同意对违约金的计算标准，由法院酌情予以降低，同时确认水电费仅主张支付至2014年5月底。
本院认为，原、被告签订的租赁租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约履行合同义务。合同订立后，被告使用了系争房屋，却未按约支付租金，经原告多次催告，均未果，被告的行为显然已经构成违约，成就了双方约定解除合同的条件，原告据此向被告提出解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持，解除日以解除合同通知书送达被告之日为准。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，故原告要求被告迁离返还的诉讼请求，本院一并予以支持。被告使用系争房屋，应当按约定支付租金，因解除后，其仍占有使用系争房屋，故应当支付使用费，标准则参照合同约定的租金标准。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持，但鉴于原告同意本院就计算标准酌情予以降低，故本院参照银行利息标准作为违约金的计算标准。被告使用房屋，产生的电费应当由使用人负担，同样也符合合同约定，本院对原告支付电费的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海百联配送实业有限公司与被告上海天月浴室于2014年1月9日签订的关于上海市曹杨路1621号一至二层房屋的《房屋租赁合同》自2014年6月15日起解除；
二、被告上海天月浴室应于本判决生效之日起十日内迁出上述房屋，将房屋返还给原告上海百联配送实业有限公司；
三、被告上海天月浴室应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联配送实业有限公司租金，按月租金人民币8900元，自2014年1月1日起计算至2014年6月15日止；
四、被告上海天月浴室应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联配送实业有限公司违约金，按被告告应付租金，自被告应付之日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至2014年6月15日止；
五、被告上海天月浴室应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联配送实业有限公司使用费，自2014年6月16日起，按月租金人民币8900元，支付至被告实际迁离之日止；
六、被告上海天月浴室应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联配送实业有限公司支付水电费人民币34950.42元。
七、原告上海百联配送实业有限公司应于本判决生效之日起十日内，退还被告上海天月浴室保证金人民币8800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2222元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一四年八月二十五日
书记员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。