广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第530号
原告：张冠美，女，1964年6月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：陈冠荣、范新华，均系广东香山律师事务所律师。
被告：李浩良，男，1973年11月26日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：刘桂媚，女，1963年4月10日出生，汉族，住广东省中山市。
两被告委托代理人：刘宏杰，系广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告张冠美诉被告李浩良、刘桂媚民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2015年6月16日、6月24日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告张冠美委托代理人陈冠荣，被告李浩良、刘桂媚委托代理人刘宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张冠美诉称：中山市××××房（以下简称XXX房）和中山市号车位（以下简称XXXX车位）的销售登记备案买受人（准业主）是被告李浩良。原告与被告李浩良于2013年2月5日签订《房地产买卖合同》，约定被告李浩良以40万的价格把XXX房转让给原告。2013年2月6日双方又签订另一份《房地产买卖合同》，约定被告李浩良以5万元的价格把XXXX车位转让给原告。两份合同均约定买卖双方的过户税费都由原告承担。
在2013年2月5日关于XXX房的合同签订之前，原告已经把现金30万元支付给被告李浩良（李浩良收款后立即把该款转交给他的朋友陈泽伦），该合同签订后，原告分两次把该合同剩余的转让款10万元支付给被告李浩良。2013年2月6日的合同签订后，原告也把该合同的转让款5万元支付给被告李浩良。原告在两天之内已经把两宗物业的转让款（合计45万元）付清给被告李浩良，由被告李浩良分别开具收据给原告。签订合同时，以上物业已办理了商品房销售登记备案，但未办理产权证，未能及时过户。
2013年5月5日，原、被告双方对原来的两份合同进行修改，重新签订两份《房地产买卖合同》，把原来约定的过户税费都由原告承担变更为由被告李浩良承担，相应的，把XXX房的转让价由40万元变更为47万元，把XXXX车位的转让价由5万元变更为8万元（两宗物业的转让价共增加10万元）。签订合同后，原告把10万元现金支付给被告李浩良，由被告签署一份新的《收款收据》给原告，确认收到原告支付的XXX房转让款47万元和XXXX车位的转让款8万元。被告李浩良以该《收款收据》替换其原来签署的收据。
2014年3月10日，原、被告双方同意以被告承担2万元违约金作为解除XXXX车位的买卖合同的条件。解除该买卖合同后，被告李浩良本来应当把违约金2万元和转让款8万元（合计10万元）即时支付给原告，双方同意把该款项转化为原告出借给被告的借款本金，被告李浩良为此而向原告出具10万元《借据》，并同意把XXXX车位抵押给原告作为担保。双方于当天签订《借款抵押合同》并且办理了抵押登记，他项权证的证号为粤房地他项权证中府字第XXXX号。
签订《借据》和《借款抵押合同》后，被告李浩良支付过部分利息（利息支付至2014年9月10日），之后的利息未支付，也没有归还本金。对于2014年9月11日及之后的利息，《借据》和《借款抵押合同》约定的利息为每月4分（每月4%），原告现要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算利息至欠款付清之日。
被告刘桂媚是被告李浩良的妻子，本案的债务发生于两被告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，按照婚姻法及相关司法解释的规定，两被告应当对本案的债务承担连带责任。
由于被告李浩良已经把中山市××号车位抵押给原告并且办理了抵押登记，原告对该抵押物享有抵押权。原告为维护其合法权益，起诉要求：1.两被告承担连带责任，向原告归还借款本金10万元并支付利息（利息从2014年9月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，暂计至2015年3月31日为13614.25元，之后的利息顺延计算至欠款付清之日）；2.原告对变卖或拍卖中山市××××号车位所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；3.由被告承担本案的案件受理费。
原告张冠美为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了如下证据：1.商品房销售备案登记表2份；2.房地产买卖合同4份；3.收款收据；4.借据；5.借款抵押合同；6.土地证、房产证、他项权证。
被告李浩良、刘桂媚辩称：1、原、被告之间确实存在民间借贷关系，实际借款金额不是本案的借款金额，被告李浩良已经将相应的款项偿还给原告；2、双方虽然签订抵押合同，但实际上双方的款项已经还清，抵押权应该解除。被告刘桂媚对被告李浩良借款并不知情，且该笔借款也没有用于夫妻共同生活。根据最高法院关于夫妻共同债务的明确规定，借款是由被告李浩良转给案外人陈泽伦，实际上该笔款项已用于第三方。因此，该笔欠款不应当为夫妻共同债务，且我方看到原告提供的证据中金额全部以现金支付不符合常理。
被告李浩良、刘桂媚就其辩解，在举证期限内向本院提交了如下证据：结算业务申请书、转账记录、个人业务凭证、银行流水。
经审理查明：根据2012年7月3日《中山市商品房销售登记备案表》，位于中山市××××号小车位的买受人为李浩良，建筑面积27.02平方米，合同编号为XXXX。
2013年2月6日，李浩良（甲方）与张冠美（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：位于中山市××××号小车位已经办理了商品房买卖合同登记备案（合同编号为XXXX），但未出产权证，建筑面积为XXX平方米，套内建筑面积XXXX平方米；甲方保证对该物业享有完全权利，保证其有权出售该物业，保证该物业能办理一手楼产权证，然后过户给乙方，该物业转让价为50000元，本次交易过户的买方和卖方的税费都由乙方负担；签订合同后，乙方即时把上述转让款支付给甲方；甲方应当在签订本合同后把该物业按现状移交给乙方；如甲方悔约，或其他严重违约导致合同解除的，或者由于甲方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，甲方所收到的款项全部退还给乙方之外，另由甲方赔偿20000元给乙方；如乙方悔约，或其他严重违约导致合同解除，或者由于乙方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，乙方须赔偿40000元给甲方；与本合同有关的纠纷，通过第一人民法院诉讼解决，所需的诉讼费、律师费等由违约方承担。合同还约定了其他事项。
2013年5月5日，双方又签订《房地产买卖合同》，将上述合同的有关条款作了如下调整：该物业转让价由50000元调整为80000元，本次交易过户的买方和卖方的税费都由乙方负担调整为由甲方负担。
2014年3月10日，李浩良（甲方）与张冠美（乙方）签订《借据》，内容为：甲、乙双方于2013年5月5日签订《房地产买卖合同》，约定由甲方将中山市××××号车位转让给乙方。现双方经友好协商，决定解除该车位的《房地产买卖合同》。合同解除后，甲方本来应当将100000元即时退还给乙方，双方同意将该款转化为借款本金，由乙方出借该款项给甲方使用，并由甲方按月息4%的标准在每月的6日前计付当月利息给乙方。双方同意由甲方将该车位抵押给乙方。双方之前签署的与该车位有关的合同、收据等文件，如果与本借据不一致的，以本借据为准。同日，双方又签订《借款抵押合同》，约定：甲方因资金周转的需要，向乙方借款金额100000元，借款期限为半年，自2014年3月10日至2014年9月10日；甲方同意以自有的位于中山市××××号车位的房地产[土地证号：中府国用（XXX）第易XX**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号]作为抵押；利率每月4分；若还款期限已到而甲方未能还清本金或利息的，视为甲方违约，由此产生的一切经济纠纷及法律责任由甲方负责。合同签订后的当日，双方到中山市国土部门办理了上述房地产的抵押登记手续，李浩良将上述房地产抵押给张冠美，他项权证号为：XXXX号。
借款到期后，李浩良未还款。张冠美经多次催讨未果，导致诉讼。
另查：根据张冠美提供的其在中国银行中山湖滨支行×××帐户交易明细清单，张冠美于2013年2月5日取现180000元、130000元、5000元、5000元、5000元、5000元，共取现330000元，于2013年2月6日取现105000元，两次取现共计435000元。张冠美认为由于李浩良需要现金，其于2013年2月5日将现金300000元在其代理人陈冠荣律师所在的广东香山律师事务所办公室交给李浩良，李浩良在庭审中予以确认，并认为其在收到300000元现金后，将其转交给朋友陈泽伦。张冠美认为由于李浩良要求其提供现金，其于2013年2月5日又支付一笔现金45000元（该45000元的来源为：当天取现4个5000元共20000元，加取现310000元中剩余的10000元，再加手上现金15000元，合计45000元），于2013年2月6日支付现金105000元。上述款项共计450000元。
根据张冠美提供的其在中国银行中山臻园支行×××帐户交易明细清单，张冠美于2013年3月25日取现50000元，于2013年4月22日取现50000元，两次取现共计100000元。张冠美认为双方在2013年5月5日再次签订《房地产买卖合同》，将上述位于中山市××××房的转让价由400000元上调为470000元，将位于中山市××××号车位转让价由50000元上调为80000元，共计增加了100000元。张冠美于2013年5月5日支付给李浩良现金100000元，加上2013年2月5日、2月6日支付的450000元，共计支付550000元。同日，李浩良出具《收款收据》，内容为：本人李浩良现收到张冠美交来的中山市××××房的转让款现金470000元及中山市××××号车位的转让款现金80000元。李浩良在收款人处签名并捺印。
又查：2013年4月7日，李浩良通过中国银行向张冠美转账13500元；2013年6月6日，刘桂媚通过中国银行向张冠美转账17000元；2013年7月8日，刘桂媚通过中国工商银行向张冠美转账17000元；2013年8月5日，叶青通过中国工商银行向张冠美转账17000元，双方均确认叶青是李浩良的员工；2013年12月9日，赵玉萍通过中山农商银行向张冠美转账17500元，双方均确认赵玉萍是李浩良的员工；2014年1月9日，刘桂媚通过中山农商银行向张冠美转账17000元；2014年3月8日，刘桂媚通过中国银行向张冠美转账17000元；2014年8月18日、2014年9月26日、2015年1月4日，刘桂媚通过中国工商银行分别向张冠美转账5000元、10000元、8000元。上述款项共计139000元。
因李浩良于2013年12月20日向张冠美借款100000元[张冠美同时向本院起诉的另案，案号为：（2015）中一法沙民一初字第532号]，本案中又于2014年3月10日将其应退还给张冠美购买车位的100000元转为借款，故李浩良认为上述款项139000元为支付上述两笔借款的利息及本金，并认为上述两笔借款的本息已支付完毕。张冠美认为双方在2014年5月18日签订《房地产买卖合同补充协议》[张冠美同时向本院起诉的另案，案号为：（2015）中一法沙民一初字第531号]，因位于中山市××××房的一手楼产权证未办妥，李浩良未能及时把该房过户给张冠美，故李浩良在签订《房地产买卖合同》之后多次向张冠美支付了一定的补偿款项，认为李浩良、张冠美在2015年5月18日前支付的款项均为李浩良、张冠美支付的延期交房的补偿款，并认为李浩良、张冠美在2014年5月18日之后支付的三笔款项共23000元为支付上述两笔借款的利息。
再查：2008年11月18日，李浩良与刘桂媚登记结婚，结婚证字号为：粤中沙结字XXXX。
本院认为：本案为民间借贷纠纷。张冠美与李浩良于2013年5月5日签订的关于转让位于中山市××××号车位的《借款合同》及《借据》、《借款抵押合同》是双方的真实意思表示，未违法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行。
关于张冠美是否已足额支付购房款的问题。合同签订后，张冠美于2013年2月5日支付现金300000元，又应李浩良的请求于当日支付现金45000元，于2013年2月6日支付现金105000元，合计支付现金450000元，用于支付购买位于中山市××××房的转让价款400000元，及支付购买位于中山市××××号车位转让价款50000元。双方于2013年5月5日再次签订《房地产买卖合同》，将上述房产和车位价格提高了100000元后，张冠美又从其帐户中取现100000元支付给李浩良。李浩良对2013年2月5日支付的现金300000元予以确认，但不确认张冠美支付的其他费用。因张冠美提供了其在中国银行×××帐户的取款凭证，根据该取款凭证，张冠美于2013年2月5日、2月6日共取款435000元，加上其自有的现金15000元，合计向李浩良支付现金450000元有相应的依据。张冠美又从其帐户中取现100000元支付给李浩良，且李浩良于2015年5月5日向张冠美出具了《收款收据》，确认共收到张冠美支付的现金550000元，本院予以认定，张冠美已足额向李浩良支付了购房款。
《房地产买卖合同》解除后，双方同意将李浩良应退回给张冠美的100000元转化为李浩良向张冠美的借款，双方并签订借款抵押合同，并到中山市国土部门办理了上述车位抵押登记，本院予以认定。李浩良应按《借款抵押合同》的约定向张冠美偿还借款。借款到期后，李浩良未还款。李浩良未还款是导致本案纠纷的根本原因，依法应立即向张冠美偿还借款100000元，并赔偿张冠美的损失。张冠美认为李浩良支付利息至2014年9月10日，故要求利息从2014年9月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。本院经审查，由于借款合同约定利息为月息4%，超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，张冠美调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，是其对自身权利的处分，本院予以照准。
李浩良将其所有的位于中山市××××号车位[土地证号：中府国用（XX）第易**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号]抵押给张冠美，抵押金额为100000元及利息，李浩良违反合同的约定，需偿还借款本息及相关的费用，张冠美有权要求以该房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
刘桂媚与李浩良是夫妻关系，刘桂媚在答辩时主张其对李浩良借款并不清楚，且该笔借款也不是用于夫妻共同生活，但根据其提供的结算业务申请书、转账记录、个人业务凭证、银行流水等证据显示，刘桂媚多次向张冠美的帐户汇款，故本院对其认为对李浩良借款并不知情的抗辩不予采信。李浩良的上述借款发生在其与刘桂媚夫妻关系存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，刘桂媚应对李浩良所欠张冠美的债务承担共同清偿责任。
关于李浩良、刘桂媚于2013年4月7日至2015年1月4日期间向张冠美共支付139000元如何认定的问题。李浩良、刘桂媚认为上述款项是支付本案及另案[（2015）中一法沙民一初字第532号]两笔款项的利息及本金，并认为上述两笔款项本息已支付完毕，但本案及另案的本金为200000元，李浩良、刘桂媚也未提供具体扣减的计算方法，故李浩良、刘桂媚的上述抗辩无事实依据。由于李浩良在张冠美同时起诉的另案[（2015）中一法沙民一初字第531号]中签订合同后无法交付房产，故双方于2014年5月18日又签订《房地产买卖合同补充协议》，对李浩良在2013年2月5日签订《房地产买卖合同》之后分次支付的费用当做迟延交付的补偿款，并对李浩良违反2013年2月5日《房地产买卖合同》的违约责任不再追究。故本院认定李浩良、刘桂媚在2014年5月18日前支付的费用为其向张冠美支付的迟延交房的补偿款，在2014年5月18日之后支付的23000元为支付另两笔款项的利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李浩良、刘桂媚于本判决生效之日起七日内共同向原告张冠美偿还借款100000元及利息（利息计算方法：以100000元为基数，从2014年9月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；
二、原告张冠美可对被告李浩良所有的位于中山市XXXX车位[土地证号：中府国用（XX）第易XX**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号]在上述第一项的范围内折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
若未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2572元，（原告张冠美已预交），由被告李浩良、刘桂媚共同负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还原告张冠美。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 熊 伟
审 判 员 廖鑑财
人民陪审员 梁蓓莉
二○二○一五年十二月三十日
书 记 员 李志健
陈奇