浙江省金华市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙金民终字第234号
上诉人（原审第三人）赵学灏。
委托代理人（特别授权）胡海泉、曹孝珍。
被上诉人（原审原告）胡存勇。
委托代理人（特别授权）陈洵熙、刘远莎。
被上诉人（原审被告）浙江省义乌市天元置业有限公司。
法定代表人傅宾健。
上诉人赵学灏为与胡存勇、浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第2955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，义乌市“天元·滨江国际”由天元公司开发、销售。2007年10月9日，胡存勇与天元公司签订了“天元·滨江国际”商品房选房确认书，约定由胡存勇购买“天元·滨江国际”3单元31楼1号房，建筑面积275.51平方米，房价款850万元，协议签字生效后付300万元，签订正式合同时付550万元，双方还对其他权利义务作了约定。2008年8月16日，双方补签了正式的《商品房买卖合同》，约定胡存勇购买天元·滨江国际3单元3101号房，建筑面积为281.35平方米，总价款850万元，于2008年8月16日前支付全部房款，并对违约责任等进行了约定。同日，天元公司向胡存勇出具涉案房屋总价款850万元的收款收据一份。2010年12月3日，胡存勇与义乌市合记物业服务有限公司就上述房屋签订《滨江国际物业管理费收缴协议书》，同日，胡存勇与天元公司签订《“天元·滨江国际”项目楼宇交接书》，确认自2010年12月3日起涉案房屋由天元公司交给胡存勇。另查明，赵如萍与赵学灏系母子关系。天元公司因开发房地产之需向民间高息融资，为此，拖欠了赵学灏大额的借款本息。赵学灏为保证出借的资金安全，要求天元公司将“天元·滨江国际”的房屋以签订商品房买卖合同的方式先写到其名下，如果天元公司还清本息的，则房屋退还给天元公司。为了给天元公司还款压力，赵学灏还要求以很低的价格签订合同。在赵学灏要起诉的压力下，于2008年3月28日天元公司与赵学灏签订了包括本案讼争房屋在内的众多房屋的商品房买卖合同，其中讼争房屋的房号为3单元3001号房屋，建筑面积275.51平方米，赠送花园建筑面积为150平方米，总价为226万元。该份合同的面积部分有更改。同时，应赵学灏的要求，天元公司出具了赵学灏为唯一买受人的承诺书。之后，天元公司未归还赵学灏的借款本息。2009年1月20日，天元公司与赵学灏签订的商品房买卖合同在义乌市房管处办理了商品房预售备案登记，登记的房号为3单元3101号。关于天元公司向赵学灏等借款问题。2006年9月8日的赵学灏（甲方）与天元公司（乙方）的借款协议书约定中，有以下内容：一、由甲方出借人民币肆仟万元，专项用于乙方上述房地产项目的投资资金。年回报率百分之四十，计：壹仟陆佰万元，相关税费由乙方承担。甲方出借的肆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。六、为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对甲方借款届满后付款的保证。乙方将其天元滨江国际项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价出售给甲方，甲方借款及收益视为购房款。一旦乙方在约定的付款日支付甲方借款及利息，甲方即与乙方办理退房手续。乙方不得向甲方收取因退房而产生的费用。如甲方不办理退房手续的，应向乙方支付违约金400万元，并且无条件办理退房手续。2008年10月14日赵学灏、赵如萍（甲方）与天元公司（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）的和解协议中，有以下内容：一、乙方负责在向义乌市房地产管理处申请登记备案前，就（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号案件所涉的2008年3月28日与甲方签署的第2008-03-28-01和2008-03-28-02号《商品房买卖合同》项下的房产和2008年1月30日签署的《投资意向书》项下的房产按房号拆分签署《商品房买卖合同》；同时双方确认就（2008）金中民一初字第116号案件所涉及的五十七份《商品房买卖合同》价款进行调整，由原总价款5962.0583万元增加到7452.5927万元，乙方负责就上述拆分或调价的所有《商品房买卖合同》在2008年10月15日前向义乌市房地产管理申请登记备案，并在申请登记备案之日起三天内向义乌市房地产管理处申请预告登记，申请预告登记所产生的所有税费（如有）由乙方承担。在乙方办理申请登记备案手续的同时，甲方申请法院解除上述涉案房产的限制备案登记的财产保全措施。二、乙方就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》全部办理登记备案手续，并申请预告登记后，甲方负责向法院申请解除对乙方银行基本帐户的财产保全措施。四、就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的房产，在2009年9月30日前乙方可以原《商品房买卖合同》的价格向甲方回购，也可以甲方认可的合同有效的资产（例如义乌市火车站91876部队地块）置换上述房产，置换的价值不得低于上述房产的实际价值，如果甲方不同意置换的，乙方必须以现金回购。逾期则乙方无权回购。甲方可自行处理乙方没有回购的《商品房买卖合同》项下的房产，甲方通过转让（转让价格不得低于同层同方向房产市场交易价格）或拍卖等途径所得的转让款在扣除原购房价款、2009年9月29日以后的投资回报款、所有的产权登记和交易税费后的余额部分，甲方应当返还给乙方。五、如果乙方回购涉案《商品房买卖合同》项下房产的，且该回购的房产已经办理产权登记的，则该房产办理产权登记税费和交易税费，均由乙方承担，甲方不承担因此产生的任何税费，为节约相关产权交易的税费，在乙方确保甲方所购房产免于赵学灏主张权利的前提下，甲方承诺在本合同约定的回购的期限内不办理所购房产的所有权登记。2009年1月20日的赵学灏、赵如萍（甲方）与天元公司（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）的补充协议（二）中，有以下内容：鉴于甲方与乙方于2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》，由于乙方的原因没有如期履行，直至2009年1月19日乙方才就双方签署的天元滨江国际项目的一系列《商品房买卖合同》的大部分办理完毕备案登记和预告登记，尚有部分《商品房买卖合同》因乙方违反规划的原因，目前无法办理备案和预告登记。且甲方也同时于2009年1月19日向法院申请解除了所涉全部《商品房买卖合同》项下的房产及天元公司财产的保全措施。现甲乙丙三方就所涉《商品房买卖合同》纠纷的处理再次达成补充协议如下，以资共同恪守执行。二、（2008）金中民一初字第75号案件所涉的全部《商品房买卖合同》项下的房产不在乙方回购的范围，如果甲方同意乙方回购的，则乙方在向甲方支付原《商品房买卖合同》约定的购房价款的同时，应当按购房价款金额的月息3.6分向甲方支付投资回报，与购房价款一并支付给甲方。投资回报从2008年3月29日起计算至乙方回购《商品房买卖合同》项下的房产之日止（若分期分套回购的，则分期分套计算）。五、（2008）金中民一初字第76号案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的住宅2-702号房产，因乙方已经出售给他人，甲方同意放弃购买。但乙方应确保在2009年2月20日前将购房款退回甲方，并自2008年9月29日起按36%向甲方支付投资回报。逾期退款和支付回报款的，则按每日万分之四向甲方支付逾期违约金。七、各方追认2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》继续有效。同时确认本补充协议是确定各方权利义务的最终条款。若先前签署的《和解协议》和《补充协议》的条款与本补充协议的条款发生冲突的，以本补充协议条款为准，各方同意按本补充协议条款履行。在（2011）金义民初字第465号王冬微与被告浙江省义乌市天元置业有限公司、第三人赵学灏商品房预售合同案件中，天元公司在开庭答辩时陈述“……我们为了保证赵学灏的债权低价将房屋给赵学灏是不自愿的，是为了保护赵学灏的债权。将房屋登记在赵学灏名下也不是天元公司自愿的……”、“……提到天元公司和赵学灏讲过商铺已经被客户购买，不能备案到赵学灏名下是事实的……”。涉案楼盘天元公司于2008年2月26日取得商品房预售许可证。
原审法院认为，本案的争议焦点是胡存勇主张的撤销权是否成立，而这取决于以下因素：1、胡存勇的债权是否先于赵学灏的债权成立。胡存勇与天元公司于2007年10月9日签订的虽名为选房确认书，但对买卖标的物、价格、面积等作了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，而且胡存勇已实际付款，天元公司也已实际将房屋交付给了胡存勇。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按此规定，胡存勇与天元公司之间的房屋买卖合同已于2007年10月9日成立。虽然正式合同是事后补签的，且建筑面积与付款方式有所改动，但建筑面积误差较小，房号未变更，付款方式改动但房价总额未变更，故这仅仅是对双方权利义务的再次确认和补充。关于胡存勇与天元公司签订选房确认书时，天元公司是否已取得商品房预售许可证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案天元公司在2008年2月26日取得了预售许可证，所以胡存勇与天元公司之前订立的选房确认书即商品房买卖合同应认定有效。而赵学灏与天元公司用涉案房屋抵偿借款的合同签订时间为2008年3月28日，故胡存勇的债权先于赵学灏的债权成立。2、天元公司出让讼争房屋给赵学灏是否明显低价。天元公司将讼争房屋出让给赵学灏的价格为226万元，仅为胡存勇购买价款的约26%，属于明显的低价；而且本案赵学灏借款给天元公司有证据证明的金额为4000万元，即使按照赵学灏的陈述（未提供相应的证据），加上赵如萍6000万元，天元公司备案给赵学灏及赵如萍的百多套房屋的市场价明显过分高于该数额。3、赵学灏在签订合同时是否明知讼争房屋已销售。首先，天元公司在（2011）金义民初字第465号案件中陈述，其不愿低价与赵学灏签合同，且告知过赵学灏房屋已出售，是符合生活经验的，可信度较高；其次，赵学灏在签合同时，要求天元公司出具其是唯一买受人的承诺书是非常规的，不符合情理；第三，从天元公司与赵学灏家庭成员之间借款以及为还款而采取的一系列行为看，赵学灏与天元公司之间商品房买卖合同的本意是以该形式保障债权的实现，从双方屡次协议的内容上，可以反映出赵学灏应当知道其购买的部分房屋已经被出售的事实。基于上述理由，应认定赵学灏与天元公司签合同时，应当知道其与天元公司的商品房买卖合同所涉房屋中许多已销售的这个事实。4、天元公司将讼争房屋出让给赵学灏是否侵害了胡存勇的债权。天元公司将讼争房屋出让给赵学灏后，已进行了预售登记，致使胡存勇的商品房买卖合同目的不能实现，故天元公司的行为侵害了胡存勇的债权。综上，在合同均为有效的一房两卖情况下，按照房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。赵学灏与天元公司对涉案房屋仅仅进行了商品房预售合同备案，未办理物权登记，根据合法占有房屋以及买卖合同先后等因素，该院对胡存勇的诉讼请求，予以支持。义乌市建设局2011年10月14日组织的协调会，各购房户应当知晓，从此时起算，本案胡存勇于2012年10月12日起诉行使撤销权，未过除斥期间。天元公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、胡存勇与浙江省义乌市天元置业有限公司于2008年8月16日签订的《商品房买卖合同》有效；二、撤销浙江省义乌市天元置业有限公司与赵学灏于2008年3月28日就“天元·滨江国际”3单元3101号房签订的《商品房买卖合同》；三、浙江省义乌市天元置业有限公司于判决生效后十日内将“天元·滨江国际”3单元3101号房备案登记至胡存勇名下。一审案件受理费71300元，由浙江省义乌市天元置业有限公司负担。
宣判后，赵学灏不服，向本院提起上诉称，一、原审法院对其与天元公司间如何形成商品房买卖关系的事实认定错误。2006年，天元公司因房地产开发资金需要，向其及家人借款，双方签订借款协议书，约定其借款给天元公司4000万元专项用于天元滨江国际的开发，并约定借款可转为购房款的条件。借款到期后，天元公司未归还，按约定将借款转为购房款，并签订商品房买卖合同，购房价由天元公司确定，并由该公司出具涉案房屋的收款收据及唯一购房人承诺书。二、原审法院认定胡存勇债权先于赵学灏债权成立错误。胡存勇与天元公司之间的选房确认书并不具备法定商品房买卖合同的主要内容。且该确认书中约定的300万元是否支付，无法确定。赵学灏与天元公司早于2006年即已成立购房合意，并于2008年3月28日签订商品房买卖合同，故早于胡存勇与天元公司间的商品房买卖合同关系。三、其对胡存勇与天元公司间是否存在真实商品房买卖合同关系有异议。1、根据胡存勇提供的选房确认书看，签订当天即2007年10月9日胡存勇应向天元公司交纳300万元，但胡存勇至今未提供支付依据；2、根据胡存勇提供的金额为850万元的收款收据看，如胡存勇真实在开具收款收据当天即2008年8月16日支付款项，那么胡存勇未在2007年10月9日履行选房确认书的支付义务，从而不能简单的以选房确认书作为债权成立先后的依据；3、收款收据金额巨大，却未注明收款方式，对胡存勇以现金方式缴纳的主张无法认同，对付款的真实性有异议。胡存勇应提供缴纳款项的原始凭证，特别是银行转帐明细，以此来确定胡存勇与天元公司之间是否存在真实的商品房买卖关系。四、其与天元公司间就涉案房屋的合同价款并非低价，合同价款除购房款本身外，还应加上自2006年始的利息，且其购买总计100多套房屋，天元公司给予优惠亦属正常。五、其对涉案房屋已销售的事实并不知情，天元公司从未向其说明涉案房屋已销售的事实，且出具书面承诺赵学灏为唯一购房人。六、原审法院认定胡存勇已合法占有涉案房屋错误。赵学灏早在2009年1月20日就对涉案房屋进行预售备案登记，其是对该房屋最先合法占有的主体。综上，赵学灏对购买涉案房屋并无过错，未侵害他人利益，请求二审法院撤销原判，依法改判。
胡存勇二审答辩称，一、赵学灏与天元公司之间签订的商品房买卖合同实质是为了保证天元公司归还赵学灏等借款本息的担保手段，并非真实的房屋买卖合同。从赵学灏与天元公司签订的价款协议及和解协议可以证实。二、赵学灏与天元公司之间签订的商品房买卖合同约定的价款明显低于市场价格，且双方明知。1、涉案房屋赵学灏的合同价为226万元，仅为胡存勇购买价的26.6%；2、赵学灏与天元公司之间签订的商品房买卖合同约定的价款不是实际的借款数额，而是至2009年9月29日本息总额，且利息已大大高于本金。三、根据赵学灏与天元公司等2008年10月14日签订的和解协议，涉案房屋赵学灏购房合同的实际签订时间为2008年10月14日，而非合同上的落款时间。四、天元公司与赵学灏以低价方式签订商品房买卖合同系恶意串通侵犯购房人合法权益的行为。1、双方明知该合同实质为借款担保，而非真实房屋买卖；2、双方明知合同价款大部分系高利贷回报，而非实际支付款项；3、双方明知涉案房屋已销售给第三方。五、胡存勇与天元公司商品房买卖合同交易真实，且双方已按合同履行了义务。胡存勇已全部支付了购房款，有天元公司出具的收款收据为证。现房屋已由胡存勇实际使用，并交纳了物业费，仅缺备案登记和产权登记。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，赵学灏向本院提供以下证据：1、（2012）年浙金民终1313号案件庭审笔录复印件，证明其对涉案房屋已经出售不知情，天元公司如果之前已经将房子卖给他人，不可能告诉赵学灏，而且天元公司承诺房子没有卖给他人。2、义乌市房管处档案证明复印件三份，证明胡存勇名下已有7处房子，胡存勇并非正常消费者概念。3、赵学灏的父亲吴东明与杨群民的谈话录音一份（杨群民是原天元公司的法定代表人和股东），证明包括胡存勇在内的几人并非真实的购房户，所谓的购房款天元公司从未收到，胡存勇和天元公司之间不存在真实的商品房买卖关系。胡存勇质证认为，对证据1，对赵学灏所引用部分内容的真实性、证明目的和关联性有异议，本案一审中法院调取了（2011）金义民初字第465号庭审笔录，该笔录中证明赵学灏和天元公司对房屋销售给第三方是知情的，天元公司事先已经告知了赵学灏。且两者有利益冲突，也有共谋第三方利益的情况，该证据为虚假陈述，是双方恶意串通的结果。对证据2，真实性没有异议，证明目的有异议，目前一个人有多处房屋情况普通存在，有多处房子就不可能再买房子与客观情况不符。对证据3，其不认识杨群民和吴东明，不知道通话中的当事人是谁，对录音的真实性有异议。本院认为，证据1、2系本院及义乌市房管处调取的档案材料，本院对真实性予以确认，但对证明目的不予确认。证据3系录音资料，但录音中的当事人并未出庭接受当事人质询，不具备证据形式要件，且胡存勇对证据真实性有异议，故本院对该证据不予确认。
二审中，胡存勇向本院提供天元公司股东会决议一份，证明项目实际管理者是朱剑峰。赵学灏质证认为，对该证据真实性无法确认。即使确认，也是授权朱剑峰进行管理的授权书，没有其他内容，杨群民是股东而且是法定代表人，虽然朱剑峰授权管理，但不代表其他股东就不闻不问，一无所知。本院对该证据真实性予以确认。
天元公司未向本院提供新证据。
经审理，本院对原审认定的就赵学灏与天元公司借款及签订商品房买卖合同的过程予以确认。另查明，胡存勇与天元公司签订了落款日期为2007年10月9日的选房确认书，落款日期为2008年8月16日的商品房销售合同，落款日期为2010年12月3日的楼宇交接书各一份。选房确认书约定房号为3单元3101室，总价为850万元，签订选房确认书时支付300万元，其余签订正式合同时支付。天元公司出具了落款日期为2008年8月16日盖有天元公司发票专用章的金额为850万元的收款收据一张。为证明合同的履行，胡存勇提供的款项支付方式为：1、2007年9月11日，胡存勇开具了金额为200万元的中国建设银行义乌新世界支行本票一张，收款人为陈冬兰，汇款用途为进货。2、2008年1月28日胡存勇开具了金额为320万元的中国银行义乌越通支行银行本票一张，收款人为胡存勇，汇款用途为进货，称交给朱剑峰。3、2008年8月11日，胡存勇开具了金额为300万元的中国建设银行义乌新世界支行本票一张，收款人为陈冬兰。上述汇款共计820万元，其余30万余元胡存勇陈述为现金支付。
本院认为，本案纠纷涉嫌经济犯罪，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第2955号民事判决；
二、驳回胡存勇的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一四年八月一日
书记员 周 莉