上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初512号
原告：柴进，男，1987年4月21日出生，汉族，住上海市闵行区。
被告：王梅，女，1985年4月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
原告柴进诉被告王梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后依法由审判员陈菊芳适用简易程序进行审理。本案于2016年2月20日第一次公开开庭进行了审理，原告柴进、被告王梅到庭参加诉讼。本案于2017年4月5日第二次公开开庭进行审理，原告柴进到庭参加诉讼，被告王梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告柴进向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告赔偿原告违约金人民币10,800元(租金总额的30%)；3、被告支付原告拖欠的租金3,766.70元；4、被告支付原告物业费808.20元(2016年7月至12月)、电费298.75元(2016年10月至12月)。审理中，原告放弃关于电费的诉请，变更租金计算方式为：按每月1,000元的标准，自2016年10月1日起计算至2017年1月23日止，扣除2016年11月12日原告收回房屋起至2016年11月20日被告撬锁占用房屋期间的8天租金。事实与理由：2016年1月29日，原、被告签订合同，约定被告向原告租赁位于上海市青浦区白鹤镇绿地大道时代嘉苑XXX号楼903室，租期自2016年3月1日起至2019年2月30日止，合同采用被告提供的文本，期间不可以改变用途，双方确认被告租房用于自住。但之后被告擅自转租给案外人，原告一直不知情，直到2016年9月，原告准备出售房屋，带人去看房时才知道转租事宜。原告立即向被告提出异议，要求解除合同。因原告觉得次承租人无辜，故通知被告要求于2016年年底搬走。而被告知道原告售房，称原告要求被告提前搬走是违约，要求原告赔偿被告30,000元。原告于2016年10月直接与次承租人联系，次承租人于2016年11月12日搬走，原告收回房屋并通知被告。但被告于2016年11月20日擅自撬锁。后原告于2017年1月23日撬锁收回房屋，将被告物品转移至其他地点保管，将系争房屋交付购房人。
被告王梅辩称：不同意原告全部诉讼请求，要求继续履行合同。双方签订的合同上将被告无权转租房屋和交纳物业费的约定划掉了，因此被告有权转租房屋，被告无需缴纳物业费。合同文本是原告提供的。原告提前终止合同，是原告违约，被告在2016年七八月份原告签订售房合同后接到原告通知，称9月份的租金不用支付了。原告还于2016年10月提出赔偿被告违约金4,000元，并允许被告免费居住至2017年3月。故被告没有拖欠租金。
本院经审理认定事实如下：原告原系上海市青浦区绿地时代嘉苑XXX号楼903室的房屋所有权人。2016年1月29日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订《租房合同》，合同第一条约定：甲方将位于上海市青浦区绿地时代嘉苑XXX号楼903室的房屋(下简称“系争房屋”)出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月30日(注：应为28日)计36个月。第二条约定：月租金1,000元，每季季初7日内支付全季租金，初月租金付三押一，第二次支付房租日期为2016年6月1日前7天。第三条原文约定：“乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠款”，后被告将“物业费”划去。第四条约定：乙方同意预交1,000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵，多退少补。第五条约定：租赁期内，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金30%的违约金，如果甲方转让房屋，乙方有优先购买权。第七条原文约定：“承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途……”，后被告将“乙方无权转租或转借该房屋”划去。合同另约定了其他事项。双方在被告划去上述两处文字后签字。
同日，被告支付原告2016年3月至5月的租金3,000元、押金1,000元。原告交付被告毛坯状态的系争房屋。
后被告对房屋进行了装修。2016年3月8日，被告与案外人程某某签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给程某某居住，共居住4人，每月租金为1,750元，租期自2016年3月8日起至2017年3月7日止，水、电、煤气、有线电视、物业管理费按人数平摊。双方另约定了其他事项。后被告将系争房屋交付给程某某等人居住。
被告于2016年4月支付原告2016年6至8月的租金3,000元。
2016年四月份起，原告将系争房屋挂牌准备出售。后陆续有人上门看房。2016年七八月份，原告开始与被告协商因卖房而提前终止租赁合同的事宜，原告告知被告2016年9月租金暂不支付。2016年10月9日，原告提出让被告免费居住至2017年3月，另赔偿违约金4,000元，但被告提出免费居住到2017年3月外另赔偿15,000元，双方未达成一致意见。于是原告声明将于2016年12月25日收回房屋，要求被告支付租金，否则在原告应付违约金中扣除。
2016年11月12日，应原告要求，程某某搬离系争房屋并将系争房屋交付原告。被告于2016年11月20日左右撬开系争房屋大门并更换了大门钥匙，重新占有系争房屋。2016年11月21日，原告以与本案相同的事实与诉请向本院提起诉讼，本院立为[(2016)沪0118民初14447号]，因原告未按时缴纳案件受理费，本院于2017年1月6日裁定该案按原告撤诉处理。2017年1月23日，原告将系争房屋的大门撬开，将房屋内的物品移至他处保管，并将系争房屋交付买受人。
上述事实，双方当事人均无异议，并由以下证据佐证：原告提供的租房合同复印件、房屋租赁合同复印件、民事裁定书，被告提供的租房合同原件、微信聊天记录，本院予以确认。
审理中，原、被告争议的事实和法律意见如下：
原告认为，合同文本系被告提供，原告对被告划去两处文字所代表的意义并不清楚，故被告无权自行转租房屋并应负担物业费，且被告与程某某签订的合同中约定物业费由程某某一方负担，故被告应负担物业费。被告未答应原告提出的解除合同的条件，故双方对解除合同的后果未达成一致意见，被告应继续支付租金。故被告擅自转租房屋，拖欠租金不付，构成根本性违约，原告有权行使合同解除权，被告应继续支付租金、按合同约定承担违约金。被告交付的押金抵扣2016年9月租金，应付租金自2016年10月1日起计算。被告已于2017年2月26日取回原告自系争房屋内移至他处的物品。至于物业费，要求被告支付给原告，原告自行缴纳。对此原告提供物业服务费收费通知单照片1份，以证明被告未缴纳系争房屋2016年7月至12月的物业费808.20元。
被告认为，签合同时，被告提出不支付物业费、被告有权转租，故被告划去两处文字，原告是知道后果才签字的，故被告有权转租房屋、被告不负担物业费。被告没有违约，不付租金是原告允许的。原告擅自赶走次承租人、强行收回房屋、擅自出售给案外人，构成严重违约，也侵害了被告的优先购买权。原告无权解除合同，被告无需承担违约责任。要求继续履行合同。
审理中，经本院释明，被告表示系争房屋已交付给了买受人，合同无法继续履行，故应由原告赔偿被告违约金10,800元、赔偿被告装修费等其他损失、退还押金1,000元，合计30,000元，故被告提起反诉，但因被告未按时缴纳反诉费且经本院合法传唤未按时到庭参加第二次庭审，故本院裁定按被告撤回反诉处理。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告在被告划去关于物业费的负担和被告无权转租事宜的文字后才签字，应视为原告认可免除被告上述责任，故被告有权转租房屋并不负担物业费。故对原告要求被告负担物业费的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的被告存在拖欠租金的违约行为，本院认为，原告在租赁期限内出售系争房屋，被告享有优先购买权，但因原告多次联系被告要求被告协助案外人上门看房，故被告应知房屋出售事宜，被告始终未提出行使优先购买权，视为被告放弃优先权。根据买卖不破租赁原则，被告可以继续按双方签订的租赁合同约定使用房屋并支付租金。但原、被告均确认原告于2016年8月通知被告暂缓支付2016年9月的租金，另根据双方微信聊天记录，2016年9月至10月，原告一直在与被告协商解除合同事宜，并提出允许被告免费居住至2017年3月再加赔偿4,000元的条件，双方虽然未就解除合同达成一致意见，但被告暂缓支付自2016年9月1日起的租金已得到原告允许，不构成违约。而2016年10月9日原告声明将于2016年12月25日收回房屋，并明确被告应支付租金，否则要在应付被告的违约金中扣除租金，上述内容表明原告将不履行合同义务，在此情形下，被告可行使不安抗辩权，故被告未支付房租不构成根本性违约。
综上，原告以被告擅自转租、拖欠租金为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。反而原告未经被告同意擅自于2016年11月12日收回房屋，于2016年11月17日再通知被告，构成根本性违约。之后被告撬锁收回房屋虽属不当，但原告于2017年1月23日再次强行撬锁收回房屋，并将房屋交付给买家，致使本案租赁合同无法继续履行，再次构成根本性违约。因客观上本案租赁合同已无法履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，因原告起诉要求解除合同时并无合同解除权且合同尚在履行过程中，故本院以原告在第一次庭审中明确告知被告合同在客观上无法履行之日(2017年2月20日)作为合同解除日。因本案系原告违约解除合同，故对原告要求被告承担违约金10,800元的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告押金1,000元。
关于原告主张的租金，原告的计算方式符合法律规定，本院予以确认。原告主张2016年9月租金1,000元与押金1,000元相抵扣，符合双方合同约定，本院予以确认。据此，被告应支付原告自2016年10月1日起至2017年1月23日租金计3,474.30元(已扣除原告占有房屋的8天期间)。
至于原告应承担的违约责任，被告可另循合法途径解决。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告柴进与被告王梅于2016年1月29日签订的租房合同于2017年2月20日解除；
二、被告王梅应于本判决生效之日起十日内支付原告柴进2016年10月1日起至2017年1月23日止租金计3,474.30元；
三、驳回原告柴进其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费177元，减半收取计88.50元，由原告负担63.50元，被告负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年四月十日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金