辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终260号
上诉人（原审原告）：沈阳长青建筑监理有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路26号。
法定代表人：林长清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张军贵，辽宁东来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行，住所地沈阳市于洪区沈大路19号。
负责人：李朝舜，该银行行长。
委托诉讼代理人：张盛宝，男，1966年10月22日出生，汉族，该单位清收中心副主任，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：常丹海，男，1971年11月26日出生，汉族，该单位工作人员，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳于洪城建综合开发有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。
法定代表人：张社想，该公司总经理。
委托诉讼代理人：纪广民，男，汉族，1975年5月28日出生，物业公司经理，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪城建物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。
法定代表人：纪广民，该公司总经理。
上诉人沈阳长青建筑监理有限公司（简称长青公司）因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行（简称于洪支行）、沈阳于洪城建综合开发有限公司（简称城建公司）、沈阳市于洪城建物业管理有限公司（简称物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
长青公司上诉请求：撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11839号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求：1.依法确认位于沈阳市于洪区渤海路26-6号楼2层，面积348.6平方米的房屋归上诉人所有，并由被上诉人城建公司协助办理更名过户手续；2.依法确认被上诉人于洪支行在与被上诉人城建公司签订的《抵押合同》中2层，面积348.6平方米房屋的抵押部分无效；3.依法判决解除对位于沈阳市于洪区渤海路26-6号楼2层，面积348.6平方米房屋的查封，停止评估拍卖；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由为：一、一审判决未考虑涉案房屋已出卖的基本事实，片面认为被上诉人于洪支行具有优先受偿权，属适用法律错误；二、一审判决认为涉案房屋不属于商品房范围是错误的；三、上诉人的购房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决未予认定是错误的；四、一审判决违反了“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则，支持被上诉人于洪城建公司和于洪支行的不诚信行为，对上诉人明显不公。综上，上诉人认为，一审判决没有依据已查明的事实适用法律，保护了被上诉人于洪支行及被上诉人城建公司的不诚信行为，并由上诉人承担了二被上诉人不诚信行为导致的损害后果，对上诉人明显不公。请贵院依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人于洪支行答辩：一审认定事实清楚、证据充分，请求二审法院维持原判。
被上诉人物业公司答辩：一审认定事实清楚、证据充分，请求二审法院维持原判。
被上诉人城建公司答辩：一审认定事实清楚、证据充分，请求二审法院维持原判。
长青公司一审起诉请求：1.依法确认位于沈阳市于洪区渤海路26-6号楼2层，面积348.6平方米的房屋归我公司所有并由城建公司协助办理更名过户手续；2.依法确认于洪支行在与城建公司签订的《抵押合同》中2层，面积348.6平方米房屋的抵押部分无效；3.依法判决解除对位于沈阳市于洪区渤海路26-6号楼2层，面积348.6平方米房屋的查封，停止评估拍卖；4.被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：长青公司与城建公司于2007年1月29日签订了《房屋转让协议书》，合同约定：城建公司将位于沈阳市于洪区渤海路26-6号2层（348.6平方米）作价906360元卖给长青公司。2007年1月29日，城建公司向长青公司开具收取办公楼二楼房款400000元的收据；2007年2月5日，城建公司向长青公司开具收取办公楼二楼房款156360元的收据；2007年2月7日，城建公司向长青公司开具收取办公楼二楼房款350000元的收据；从2007年至今，长青公司一直在缴纳沈阳市于洪区渤海路26-6号2层的采暖费用。
2015年2月9日，于洪支行与物业公司签订《借款合同》一份，合同约定：物业公司向于洪支行贷款500万元，用于购水泥、砂石，贷款期限自2015年2月9日起至2016年1月20日止。同日，于洪支行与城建公司签订了《抵押合同》，约定城建公司对此笔贷款提供抵押担保，抵押物为该公司所有的位于沈阳市于洪区渤海路26-6号，建筑面积1508.6平方米的办公楼，并在相关部门办理抵押权登记（房屋他项权利人：沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行、权利证号：沈房他证中心字15006575号）。合同签订后，于洪支行于2015年2月9日将500万元贷款发放给物业公司。
贷款期限届满后，物业公司、城建公司未履行还款义务。于洪支行诉至法院，经调解双方达成协议，一、沈阳市于洪城建物业管理有限公司于2016年9月10日前一次性偿还沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行借款本金4796987.85元及截止至2016年6月7日利息235929.69元，2016年6月8日至还清之日止的利息按双方合同约定的逾期贷款利率计算（具体数额以实际还款日原告银行系统确定的数额为准）；二、沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行对沈阳市于洪城建综合开发有限公司抵押的财产享有优先受偿权。抵押财产为位于沈阳市于洪区渤海路26-6号房产（登记所有权人为沈阳市于洪城建综合开发有限公司、建筑面积1508.6平方米，权利证号：沈房他证中心字15006575号）；三、双方无其他纠纷。案件受理费47030元，减半收取23515元，由沈阳市于洪城建物业管理有限公司、沈阳市于洪城建综合开发有限公司承担。
此后，物业公司、城建公司均未履行协议，于洪支行申请执行。在执行过程中，长青公司提出案外人执行异议，法院于2017年9月7日向长青公司送达裁定书，裁定驳回长青公司的异议。长青公司不服，于2017年9月19日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，于洪支行就登记所有权人为城建公司（建筑面积1508.6平方米，权利证号：沈房他证中心字15006575号）的房屋与城建公司签订了抵押合同，并已办理了抵押登记，具有优先受偿权。
关于长青公司称于洪支行的抵押权不得对抗长青公司作为买受人权利的问题。登记所有权人为城建公司（建筑面积1508.6平方米）的房屋不属商品房范围，且长青公司受让的部分仅为该楼的二层（348.6平方米），故长青公司的主张不能成立，不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决：驳回沈阳长青建筑监理有限公司的诉讼请求。案件受理费12863.06元，由沈阳长青建筑监理有限公司承担。
当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上诉人长青公司提交：第一组证据：1.辽宁省沈阳市商业货物销售剪贴发票18份，证明上诉人为装修涉案房屋，从2007年7月起陆续购买了壁纸、洁具、暖气片、建材、地板、厨具、灯具、热水器等；2.客户受理确认书及中国网通（集团）有限公司辽宁分公司电信专用发票7份，证明上诉人在2007年12月份办理安装了网通业务，安装地址为渤海路26-6号5-2-3，即涉案房屋所在地，并一直正常交费至2013年；3.被上诉人物业公司开具的发票5份，证明上诉人2007年7月20日向被上诉人物业公司交纳了水费、电费；以及从2007年1月1日起至2015年涉案房屋的物业费；4.证明及辽宁增值税电子普通发票，证明上诉人法定代表人林长清于2006年12月20日在沈阳联通公司办理了电话开户，付款单位为上诉人，地址为于洪区渤海路26-6号二楼，即涉案房屋。且一直交费至今。除了一审提供的采暖费发票外，上述证据完全可以证明上诉人从2007年1月起即实际占有使用涉案房屋，早于被上诉人的抵押行为，属于先占后抵。第二组证据：5.被上诉人城建公司出具的情况说明1份及抵押清单1份，证明上诉人一直要求被上诉人城建公司办理过户手续，但从抵押清单可以看出，从2007年5月10日起，包括涉案房屋在内的2-6层房屋，先后经过了9次抵押，根本无法办理过户手续。同时可以证明被上诉人于洪支行的抵押行为非善意。该房屋经过9次抵押，被上诉人于洪支行应对涉案房屋进行了9次估价，但每次估价均未按照《房地产抵押估价指导意见》第十四条的规定对估价对象应进行实地查勘，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。因从上诉人提供的照片可以看出二层墙面上镶嵌有上诉人的名称，只要被上诉人于洪支行尽到谨慎的注意义务，完全可以了解该层房屋的实际产权情况，正是由于被上诉人于洪支行的不作为，导致将本应属于上诉人所有的部分房屋进行了抵押，损害了上诉人的合法权益，具有明显过错，其抵押行为非善意。因此，二层，面积348.6平方米房屋的抵押部分无效。第三组证据：2006年12月订报费用、网费、装修费，证明上诉人在2006年12月对涉案房屋实际占有，早于抵押时间。于洪支行质证意见为：不认可，我没见过，事实存在异议，我行对上诉人提供的证据真实性和关联性均有异议，该证据与我行所拥有的抵押权无直接关系。物业公司质证意见：我公司经手，没有异议。城建公司质证意见为：意见同物业公司。
城建公司提供：记账凭证、专用收款收据3张，证明收取2楼房款，第一笔40万元，第二笔35万元，第三笔15万元。长青公司质证意见为：没有异议，3张均加盖城建公司的财务专用章。于洪支行质证意见为：真实性不予置评，房款没有注明房号、房屋所在地址，另除第一张写明双方交易外，其余三张均无收款单位；另外其双方交易无实质交接及办理房证，我行拥有实际抵押权，应受法律保护。物业公司质证意见为：没有异议。
本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，案涉房屋于2006年12月6日取得所有权人为城建公司的产权证书，该房屋于2007年5月10日开始设定他项权利登记，先后办理了9次他项权利登记。
还查明，长青公司于2007年1月实际占有案涉房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。长青公司与城建公司于2007年1月29日签订的《房屋转让协议书》系长青公司与城建公司的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对长青公司与城建公司均具有法律约束力。案涉《房屋转让协议书》签订于于洪支行与物业公司签订《借款合同》、于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前，故属于于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
长青公司提供的证据可以证明长青公司于2007年1月实际占有案涉房屋，早于于洪支行与物业公司签订《借款合同》、于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前，属于长青公司在于洪支行与城建公司签订《抵押合同》及人民法院查封之前已合法占有该不动产。
长青公司提供的收款收据及城建公司提供的记账凭证可以证明长青公司已支付案涉房屋全部价款。
案涉房屋于2006年12月6日取得所有权人为城建公司的产权证书，该房屋于2007年5月10日开始设定他项权利登记，先后办理了9次他项权利登记。则长青公司未办理案涉房屋的产权更名过户手续系存在法律障碍，不属于买受人（长青公司）的自身原因未办理过户登记。
综上，长青公司请求解除对案涉房屋的查封、停止执行的观点于法有据，应予支持。
长青公司请求确认案涉房屋所有权的观点，因案涉房屋未更名过户，故该项请求不予支持。
关于长青公司请求城建公司办理更名过户的请求，与本案执行异议之诉一案不属于同一法律关系，不予支持。
关于长青公司请求确认于洪支行与城建公司签订的《抵押合同》无效的观点，无事实依据，不予支持。
综上所述，长青公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11839号民事判决；
二、不得执行位于沈阳市于洪区渤海路26-6号2层房屋；
三、驳回沈阳长青建筑监理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费12863.6元，二审案件受理费12863.6元，由上诉人沈阳长青建筑监理有限公司负担12863.6元，由被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司于洪支行负担12863.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年三月二十六日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。