河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终2911号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王志国，河北省易县迎宾路外户***号居民。
委托诉讼代理人：柯晓林，河北元恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国邮政集团公司河北省易县分公司。统一社会信用代码91130633700996312F。
负责人：佟俊，该公司经理。
委托诉讼代理人：梁泽，公司法律顾问。
委托诉讼代理人：李俊生，河北李俊生律师事务所律师。
上诉人王志国因与被上诉人中国邮政集团公司河北省易县分公司（以下简称邮政集团易县分公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2015）易民初字第2218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王志国及其委托诉讼代理人柯晓林、被上诉人邮政集团易县分公司委托诉讼代理人梁泽及李俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王志国上诉请求：撤销一审判决，发还重审。上诉费
由被上诉人负担。事实和理由：一、判决给付被上诉人2014年冬取暖费28175元，事实不清。2014年10月1日所签合同第六条约定，供暖费用由承租方按国家规定的标准负担。假如2014年易县发改委取暖费价最高不超20元，按合同约定计算应为1083.68㎡x20元＝21673元。2015年4月13日被上诉人的法律顾问给我的法律建议书，属单方法律行为，不应认定为合同当事人对“取暖费的变更协议书”。二、2015年12月22日当庭协商上诉人同意20天内搬出租赁的房屋，2016年1月11日将租赁房屋腾清，并将房屋钥匙交给了被上诉人。原审判决“被告王志国于判决生效之日起10日内搬出租赁房屋，并将租赁房屋返还原告”与事实不符。三、被上诉人在合同履行过程中违约，上诉人在原审中的反诉理由成立，依法应予支持。上诉人多年租用被上诉人的房屋用于经营旅馆生意。可是被上诉人在合同签订不久于2014年10月24日就给上诉人发通知，不允许外单位车辆进入原停车场院内，致使商务会议、团队、旅游团队不能入住旅馆。特别是2015年5月被上诉人派保安人员阻止客人入住。被上诉人的这些行为彻底损害了旅馆生意，实属违约行为，应承担相应的违约责任。
被上诉人邮政集团易县分公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，审判程序合法，请求二审依法予以维持。租赁合同是双方真实意思表示，无违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。双方约定的租赁期限至2015年9月30日期满，上诉人王志国未能在届满之日将租赁房屋返还被上诉人，构成违约，除及时返还房屋，还应承担违约责任。因上诉人违约，应给付被上诉人房屋租赁费74000元，并根据未付租金数额分段按年息24%支付违约金。根据合同约定，上诉人按每日898元向被上诉�支付自2015年10月1日起至搬清之日止的迟延返还租赁房屋的违约金。二、2014年冬季取暖费28175元是被上诉人为上诉人垫付的，供热公司也是按国家规定标准收取的取暖费，况且上诉人已在催要取暖费的法律意见书上签字认可。自2015年12月22日开庭至今，上诉人未将租赁房屋钥匙交给被上诉人，更没有给付一分钱。2014年10月1日所签订的合同并没有外单位车辆进入办公大楼院内停车的约定。因此，发不允许外单位车辆进入院内的通知不违约，只是进一步肯定不准院内停车。上诉人所谓的阻止客人入住，只不过是被上诉人在一次查机关人员考勤时突发口角的偶然事情。
本诉原告邮政集团易县分公司向一审法院起诉请求：一、判决被告搬出原告的房屋，将租赁房屋返还原告。二、被告给付房屋租赁费74000元及自2014年10月2日至付清之日的违约金。三、被告给付原告�其垫付的取暖费28175元。四、被告支付自2015年10月1日至搬清之前占用房屋的违约金（按每日898元计算）。五、诉讼费由被告负担。
反诉原告王志国的反诉请求：一、判令被反诉人给付经济损失10万元。二、反诉费用由被反诉人负担。
一审法院认定事实：原、被告于2005年9月30日签订《房屋租赁协议书》，该协议约定：租赁期限8年，自2005年10月1日起至2013年9月30日止，被告王志国即开始租用原告邮政集团易县分公司位于易县××街××号的楼房，用其经营世纪明珠宾馆。2014年10月1日，双方签订新的《租赁合同》，合同第二条约定：合同租赁期限共壹年，出租方从2014年10月1日起将租赁标的物交付承租方使用，至2015年9月30日收回。第三条约定：租金每年16.4万元。租金交纳期限：签订合同之日一次交清。第九条约定：承租方逾期交付租金的，除应及时如�补交租金外，应按逾期1日向出租方支付未付租金部分1%的违约金；合同到期后承租方拒不搬出的，承租方应当按照双倍租金标准向出租方支付违约金。合同签订后，2014年10月24日，原告邮政集团易县分公司向世纪明珠宾馆发出通知，内容：“明珠宾馆：根据上级要求及我局金融管理相关规定，外来单位车辆禁止入内，现正式通知从即日起你单位及相关客户车辆禁止停放在我局院内”。至2015年5月1日，因被告王志国未交纳租金，原告邮政集团易县分公司两名保安阻止客人入住。被告王志国于2015年5月22日交纳租金40000元，2015年8月13日交纳租金50000元，至今尚欠74000元租金及28175元取暖费未交。诉讼过程中，被告王志国提出反诉，以反诉被告邮政集团易县分公司禁止宾馆住宿车辆进院停车为由，主张反诉被告违约，请求邮政集团易县分公司给付经济损失10万元。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方约定的租赁期限至2015年9月30日届满，被告王志国未能在届满之日将租赁房屋返还出租方，构成违约，除及时返还房屋，还应承担违约责任，原告邮政集团易县分公司要求被告王志国返还房屋并按约定自2015年10月1日至搬清之日按双倍租金支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。被告王志国未按合同约定及时足额交纳租金，构成违约，除应交纳74000元拖欠租金，还应承担违约责任。原告邮政集团易县分公司自愿将约定违约金减少，从每日支付未交租金的1%调整为按年息24%支付，是原告邮政集团易县分公司对自己民事权益的有效处置，予以支持，违约金数额根据被告王志国交纳租金的时间及数额，分段计算。出租房屋与原告邮政集团易县分公司自用办公用房整体由供热公司供暖，统一收费，原告邮政集团易县分公司为被告王志国垫付28175元取暖费，被告王志国应及时给付，原告邮政集团易县分公司要求被告王志国给付取暖费的诉讼请求，予以支持。被告王志国拖欠租金7个月分文未交，已严重违约在先，依法原告邮政集团有权拒绝其相应的履行要求，所以被告王志国以原告指使员工阻止客人入住为由，要求原告邮政集团易县分公司承担违约责任，于法无据，于理相悖，不予支持。原、被告于2005年9月30日签订《房屋租赁协议书》，已于2013年9月30日终止，自终止之日该协议对合同当事人不再具有法律上的拘束力，反诉原告王志国根据已终止的协议上的约定，主张反诉被告邮政集团易县分公司违约，并要求给付经济损失10万元的诉讼请求，没有事实根据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第九十一条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告王志国于本判决生效之日起10日内，搬出租赁房屋，并将租赁房屋返还原告中国邮政集团公司河北省易县分公司。二、被告王志国于本判决生效之日起10日内，给付原告中国邮政集团公司河北省易县分公司房屋租赁费74000元，根据未付租金数额按年息24%支付违约金，2014年10月2日至2015年5月21日未付租金数额按164000元计算，2015年5月22日至2015年8月12日未付租金数额按124000元计算，2015年8月13日至给付之日未付租金数额按74000元计算。三、被告王志国按每日898元向原告中国邮政集团公司河北省易县分公司支付自2015年10月1日起至搬清之日止的迟延返还租赁房屋的违约金。四、被告王志国于本判决生效之日起10日内给付原告中国邮政集团公司河北省易县分公司取暖费28175元。五、驳回反诉原告王志国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5145元由被告王志国负担，反诉受理费2300元，减半收取1150元，由反诉原告王志国负担。
本院二审期间，上诉人王志国提交如下证据：一、耿张英、南国东书面证言及身份证复印件、王亚民书面证言，拟证明其已于2015年12月23日搬离所租赁的房屋，2016年1月9日腾房完毕。二、易县神州国际旅行社有限公司2016年8月1日出具的证明，拟证明被上诉人单方禁止上诉人停止使用停车场的行为给上诉人造成了至少48000元损失。三、装修证明，拟证明上诉人对房屋进行装修花费13300元。四、易县明珠宾馆营业执照，证明上诉人于2006年就办理了营业执照。
被上诉人邮政集团易县分公司质证称，一、耿张英和南国东、王亚民的证明仅证明上诉人将宾馆中的用品搬走，但不能证明上诉人已将租赁房屋交接给被上诉人。二、租赁合同并没有约定上诉人有权在被上诉人的停车场进行停车，所以由于旅行团队无法停车给上诉人造成的损失与被上诉人无关。三、对装修证明不认可，租赁期间装修是为了上诉人更好地使用，证据形式和内容与本案无关。四、对营业执照没有意见。
被上诉人邮政集团易县分公司提交2016年4月9日世纪明珠宾馆通知一份，拟证明上诉人王志国于2016年4月9日搬清了最后两间房。上诉人王志国质证称，认可通知。我于2015年12月23日组织人员搬东西，2016年1月9日搬清所有东西，剩了一个办公室和203房间，和办公室�同利主任说好暂时存放。我们和邮局走的是一个大门，2016年1月11日把钥匙给了警卫郭永。
根据双方二审提交的证据，本院认定如下：2015年12月23日上诉人王志国组织人员搬离租赁房屋，至2016年4月9日全部房间搬清。
二审经审理查明其他事实与一审查明一致。
本院认为，2014年10月1日，双方当事人签订《租赁合同》，合同第六条约定供暖费用等由承租方按照国家规定的标准负担。被上诉人邮政集团易县分公司主张上诉人王志国交纳供暖费用符合双方约定。一审中被上诉人邮政集团易县分公司提交了供用热合同、供暖费交费发票，证明其已垫付供暖费。2015年4月3日河北李俊生律师事务所致上诉人王志国的《法律意见书》载明，截止2015年3月31日邮政局垫付冬季取暖费28175元。2015年9月18日上诉人王志国出具的《世纪明珠宾馆房租还款承诺书》亦认可欠被上诉人邮政集团易县分公司“2014年10月1日至2015年9月30日房租及取暖费共计102175元，应于2015年9月25日前全部结清”。被上诉人邮政集团易县分公司一审主张上诉人王志国尚欠74000元租金及28175元取暖费，共计102175元。以上证据相互印证，能够证明上诉人王志国欠取暖费28175元。故上诉人王志国主张按每平方米20元支付21673元取暖费与事实不符，对其主张不予支持。
上诉人王志国主张已于2016年1月11日将租赁房屋腾清，并将房屋钥匙交给了被上诉人，对此被上诉人邮政集团易县分公司不予认可，并提交2016年4月9日世纪明珠宾馆通知一份，上诉人王志国亦认可2016年4月9日搬清了最后两间房，故其主张2016年1月11日将租赁房屋腾清亦与事实不符。
上诉人王志国以被上诉人邮政集团易县分公司禁止宾馆住宿车辆进院停车违约为由，主张经济损失10万�，对此被上诉人邮政集团易县分公司不予认可。因双方2014年10月1日签订的《租赁合同》并未约定上诉人王志国经营宾馆可使用院内停车场，且上诉人王志国未按约定于签订合同之日一次付清租金，被上诉人邮政集团易县分公司不允许其使用院内停车场，并不违反合同约定。上诉人王志国是否因住宿车辆不能进院停车而造成经济损失，与被上诉人邮政集团易县分公司无直接因果关系，故一审判决对其反诉请求不予支持符合法律规定。
综上所述，上诉人王志国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6295元，由上诉人王志国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵鹏壮
审 判 员 张 力
代理审判员 张峰先
二〇一六年九月五日
书 记 员 马巧灵