上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第85号
上诉人（原审原告）上海市房地产实业有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人熊家騋，上海市外滩律师事务所律师。
委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海奥林匹克物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
被上诉人（原审被告）上海市松江区蓝色剑桥业主委员会，
负责人＊＊，主任。
被上诉人（原审被告）上海市松江区人民政府方松街道办事处，
法定代表人＊＊，主任。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
上诉人上海市房地产实业有限公司因排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，一、本市松江区xxxxx房屋（以下简称系争房屋）概况。本市松江区xxxxx蓝色剑桥.xx小区（以下简称涉案小区）由案外人上海xx置业有限公司（以下简称xx公司）开发，系争房屋竣工时间为2006年，房屋用途为店铺，建筑面积为696.26平方米，房地产权证号为松xxxxx，该房屋至今仍登记在xx公司名下。
二、上海市房地产实业有限公司（以下简称上房实业公司）与上海奥林匹克物业管理有限公司（以下简称奥林匹克物业公司）、上海市松江区蓝色剑桥业主委员会（以下简称蓝色剑桥业委会）、上海市松江区人民政府方松街道办事处（以下简称方松街道办事处）因系争房屋引发的关联事实。
1、上房实业公司与奥林匹克物业公司之间就系争房屋的关联事实。
上房实业公司系xx公司股东之一。2009年9月15日，xx公司作出股东会决议，“同意公司依照相关法律规定办理歇业手续。公司歇业后，原公司需处理的事务由上海市房地产实业有限公司负责”。2009年9月22日，xx公司注销登记。
2005年3月20日，xx公司曾对外发出《前期物业管理招标书》，欲采用邀请招标的方式选聘涉案小区的物业管理企业，并愿意提供涉案小区会所内建筑面积为120平方米左右的空间作为物业管理企业办公用房、建筑面积为30平方米左右的空间作为业委会办公用房。
2011年4月30日，奥林匹克物业公司（乙方）与上海市松江区蓝色剑桥业主大会（甲方、以下简称蓝色剑桥业主大会）签订《蓝色剑桥.xx》一份，约定由奥林匹克物业公司对涉案小区总建筑面积65，842.42平方米的联体别墅及商铺提供物业服务。甲方向乙方提供位于xxxxx房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间提供乙方无偿使用，但不得改变其用途。合同另对其他事宜进行了约定。
2、上房实业公司与蓝色剑桥业委会之间就系争房屋的关联事实。
蓝色剑桥业委会即为涉案小区的业委会，备案日期为2011年2月。该业委会成立后，占有使用了系争房屋部分区域。
审理中，经上房实业公司确认，蓝色剑桥业委会使用的区域为系争房屋内位于西侧的一间房屋。蓝色剑桥业委会称，该房屋并非原定归其所用的房屋，而是从方松街道办事处可用区域中借用而来，方松街道办事处对此表示认可。
3、上房实业公司与方松街道办事处之间就系争房屋的关联事实。
系争房屋位于方松街道办事处辖区内。2006年8月24日，xx公司（交付方）与方松街道办事处城市建设管理科（接收方）签署《公建配套用房交接书》，载明：“兹有上海xx置业有限公司开发建设的蓝色剑桥.xx小区将于近日竣工交付使用。本小区建筑总面积66，804.58平方米，总单元户数为住宅264户、商业60户。根据上海市《城市居住区公共服务设施设置标准》沪建（2002）第638号文件规定，本小区开发建设单位应提供给方松街道社区管理、服务配套用房300平方米（详见附图）。经双方协商确定：上述配套用房于2006年11月30日办理交接、交付钥匙。”
三、当事人之间就系争房屋曾发生过的诉讼情况。
2014年1月6日，上房实业公司以奥林匹克物业公司为单一被告向原审法院提起诉讼，即（2014）松民三（民）初字第156号案件（以下简称156号案件）。该案中，上房实业公司诉称：其在处理xx公司歇业后续事宜时发现，作为涉案小区物业管理企业的奥林匹克物业公司，长期无故侵占系争房屋作为其办公之用，故请求判令奥林匹克物业公司腾退、迁出并返还系争房屋。该案经原审法院一审判决驳回上房实业公司诉请，上房实业公司不服，提起上诉，二审法院经审理后认为：首先，xx公司作为系争房屋所在小区的开发商，在开发建造该小区时，未按规定配备相应的物业管理用房，该行为违反了国家的相关规定。奥林匹克物业公司作为涉案小区的物业管理方，经xx公司的招标邀请以及与该小区的业主大会签署物业服务合同，自涉案小区交付使用后即接收系争房屋并对该小区行使物业管理职责至今。考虑到奥林匹克物业公司的物业管理工作事关全体小区业主的相关权益，涉及公共利益，故在涉案小区的物业管理用房未确定和提供之前，原审法院对于上房实业公司要求奥林匹克物业公司从系争房屋中迁出并返还房屋的请求不予支持，当属无误。其次，上房实业公司二审中变更其原审诉请为要求判令奥林匹克物业公司从系争房屋中超过建筑面积120平方米的部分中迁出并返还给上房实业公司，对此二审法院认为，鉴于上房实业公司的二审诉请内容实际上不同于原审的诉请，故不属二审审理范围，二审法院难予处理。由此判决驳回上诉，维持原判。该案判决后，上房实业公司以前列事实及理由向原审法院提起本案诉讼。
另，在156号案件中，上房实业公司与奥林匹克物业公司陈述的其他事项为：（1）奥林匹克物业公司称，2006年和2008年，xx公司（甲方）与其各签订《前期物业管理服务合同》一份，约定甲方将涉案小区委托给乙方进行物业管理，物业坐落位置本市松江区xxxxx，建筑面积为68，231.8平方米；甲方提供120平方米管理用房给乙方无偿使用等。上房实业公司对合同真实性无异议，但认为奥林匹克物业公司实际使用面积超出了合同约定。（2）奥林匹克物业公司提供《工作确认单》一份，证明xx公司于2006年8月就开始向奥林匹克物业公司交付系争房屋，上房实业公司称其无法判断该份证据的真实性，且与该案无关。另奥林匹克物业公司还提供物业管理用房交接书及所附图纸三张，证明在蓝色剑桥业主大会成立后，奥林匹克物业公司就将系争房屋移交给了蓝色剑桥业主大会，上房实业公司认为此系无权处分。（3）上房实业公司认可奥林匹克物业公司是涉案小区的前期物业管理方，并提供物业服务至今，但上房实业公司称，xx公司在建设涉案小区时没有设计物业用房，各个文件上也没有标注过物业用房的配置和规划设计。xx公司曾找奥林匹克物业公司帮忙装修，但奥林匹克物业公司装修之后就赖着不走，上房实业公司早就发现奥林匹克物业公司无权占用系争房屋，多次交涉未果后涉诉。
四、诉讼中，上房实业公司及奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处对本案事实的其他陈述。
审理中，上房实业公司、奥林匹克物业公司和方松街道办事处均提交有图纸，虽然几份图纸在书写字体方面有出入，但非手写部分内容均一致，且上房实业公司对该几份图纸上xx公司的盖章均表示认可。图纸上清晰列明了物业前台、物业综合办公室、物业材料仓库、物业仓储室、物业财务部、物业经理室、居民委员会接待区、居民委员会仓储室、业主委员会办公室、男更衣室、女更衣室、健身专区、桌球专区、棋牌室、阅览室等设计区域。审理中，双方当事人确认，系争房屋的物理分割状况与图纸一致。
审理中，关于图纸的来源，上房实业公司称，该图纸应为装修设计图纸，其曾委托奥林匹克物业公司对系争房屋进行过装修，该图纸到底是物业公司所制还是装修公司所制，其不清楚，但其坚称该图纸并非由其出具。奥林匹克物业公司称，该图纸系xx公司负责人在系争房屋装修完毕后提供给其的。方松街道办事处称，其所提交的图纸即为《公建配套用房交接书》上提到的“附图”，来源于xx公司。
审理中，关于奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处目前实际使用的区域，经上房实业公司分别确认后情况如下：奥林匹克物业公司使用区域为物业前台、东北角的会议室、男更衣室、女更衣室、物业综合办公区、前台接待处的档案室、物业财务室、物业经理室，具体面积未测量；蓝色剑桥业委会使用区域为系争房屋内西侧一间；方松街道办事处使用区域为系争房屋内除了上述物业公司使用区域及系争房屋内部西侧的两个卫生间以外的区域。另，上房实业公司确认，方松街道办事处使用区域里的棋牌室、阅览室是向涉案小区的老年人开放的，并不对外。
原审审理中，上房实业公司请求判令：1、奥林匹克物业公司从其占用的系争房屋中超过建筑面积120平方米的部分中迁出并返还给上房实业公司；2、蓝色剑桥业委会从其占用的系争房屋中超过建筑面积30平方米的部分中迁出并返还给上房实业公司；3、方松街道办事处从其占用的系争房屋中超过建筑面积300平方米的部分中迁出并返还给上房实业公司。
奥林匹克物业公司辩称：其一，涉案小区前期物业管理招标书、《前期物业管理服务合同》写明的物业管理用房面积为120平方米，但按照相关规定，物业用房的面积应当不低于小区建筑面积的0.2%。系争房屋所在小区的房屋总建筑面积为66，804.58平方米，算下来应当配置物业用房130多平方米，而前述120平方米已在该标准之下；其二，开发商交付物业用房时曾在相关图纸上标注了物业公司的使用区域，现物业公司实际使用的区域也并未超出图纸标注的范围。
蓝色剑桥业委会辩称：首先，根据相关文件，物业用房面积不低于整个小区房屋总建筑面积的0.2%，业委会用房按照不低于建筑面积30平方米提供，只能大不能小；其次，房屋登记最小以“室”为单位，系争房屋无法进行更小登记单元的分割，无论是其实际使用的独用部分还是楼梯口、走廊、卫生间、过道等公用部位，均不宜再作拆分。
方松街道办事处辩称：第一，上房实业公司主体不适格。上房实业公司提交的股东大会决议，从形式上看未经过登记备案，对外不产生约束力；从内容上看，上房实业公司所能处理的只是xx公司歇业后的一般事务，并不涉及本案纠纷在内的重大事务，前案判决书也对上房实业公司就系争房屋主张权利进行了驳斥。第二，从时间上看，2006年8月，xx公司和方松街道办事处签署了《公建配套用房交接书》并办理了交接，xx公司、上房实业公司2013年前从未提出过涉案主张，却在时隔八年后再起诉，显然已过时效。第三，从实际使用面积上看，上述2006年8月的《公建配套用房交接书》后有附图，附图中红线标注区域就是为了解释说明交接书中提到的300平方米区域，xx公司实际交接的也是这个区域，所以不能仅以300平方米这个数字来确定方松街道办事处的使用面积，应以附图所注范围为准。第四，系争房屋登记地址为上海市xxxxx，“号”和“室”已经是最小单位，不能再作权属和功能上的分割。
原审中，关于本案诉请能否确定的问题，上房实业公司称，虽然其要求奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处返还的具体部位无法具体表述，但可以通过一定的方式予以确定，即委托专业评估机构，对奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处目前实际使用的区域进行测量，确定其实际使用的建筑面积数值，再比照120平方米、30平方米、300平方米的数值，如有结余，则是其应返还的总面积，至于具体返还哪个部位，同意由奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处优先选择，若其拒绝选择，则由法院作出判定。
原审认为，本案的争议焦点在于：一、上房实业公司应否配备物业管理用房及街道办事处公建配套用房；二、若应配备，则奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处实际使用的区域是否存在“多占”而应返还上房实业公司的情形。
关于争议焦点一。一则，物业管理用房（含物业公司用房及业委会用房）是对物业小区进行管理的必要设施，房地产开发企业必须提供物业管理用房。根据本市相关规定，2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业管理办公用房按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积50，000平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。鉴于此，涉案小区亦应配备相应的物业管理用房。二则，《公建配套用房交接书》系xx公司与方松街道办事处所签，在无相反证据证明该交接书效力存在问题的情况下，该交接书应当对相关当事人产生拘束力。现上房实业公司对《公建配套用房交接书》上xx公司所作意思表示亦予以认可，故上房实业公司理应按照《公建配套用房交接书》的内容为方松街道办事处提供公建配套用房。
关于争议焦点二。其一，鉴于上述分析，奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处均有使用系争房屋部分区域的正当理由。其二，事实上，系争房屋的实际使用人也系奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处，从其各自最初占用至今已历时多年，无论是从占用历史及使用现状方面考虑，还是从稳定、成本等方面综合考量，该状况值得维系。其三，从相关规定的制定目的及条文含义看，物业管理用房的配备标准只是一个最低限制，并不排除建设单位或其他提供义务人为住宅小区配置超出规定标准的物业管理用房。其四，系争房屋的装修系由xx公司负责，根据审理中当事人各方对涉案图纸的表述，该图纸应为xx公司进行装修的设计图纸。xx公司在未对系争房屋各区域进行精细测量的情况下，就与奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处之间办理交接或签署《公建配套用房交接书》，且《公建配套用房交接书》就交付标的载明“详见附图”，则该图纸理应作为系争房屋交付使用的重要参考。现相关装修图纸对系争房屋的区域布局作了清晰列明，奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处的使用现状也与图纸基本相符（蓝色剑桥业委会的实际使用区域与图纸标注位置不符），难以看出奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处存在多占的情形。其五，物权的变动须依法登记，从法律分割层面讲，上海市房地产登记簿上载明的系争房屋坐落为“松江区xxxxx”，此已属最小登记单元，无法进一步作出更小意义上的物权分割。从物理分割角度看，在没有充分证据证明奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处确实存在多占的情况下，物理分割缺乏依据。退一步讲，即便需要进行物理分割，势必会对房屋的使用现状及使用价值造成冲击，上房实业公司所提的分割方法在奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处不愿意作出优先选择的情况下也缺乏可操作性。其六，从实际使用情况来看，上房实业公司亦无证据证明奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处存在将各自使用的系争房屋区域对外出租、转让等不当使用的情形。故上房实业公司诉请要求奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处返还多占面积缺乏依据，难以支持。
原审法院审理后，依照《物业管理条例》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年十二月四日作出判决：驳回上海市房地产实业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币240元，减半收取人民币120元，由上海市房地产实业有限公司负担。
判决后，上房实业公司不服，上诉于本院，诉称：一、原审法院认定事实有误。1、xx公司与奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处从未就系争房屋进行过交接，故原审法院对该节事实认定有误。2、原审法院对奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处在系争房屋内各自实际占用的面积未予查明，而此系本案最重要的基础事实。二、原审法院适用法律错误。上房实业公司已就奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处存在多占用系争房屋的情形履行了举证义务，因xx公司没有义务且也未实际为三家单位配置超出约定或规定标准的用房，故三家单位使用超占部分区域没有正当理由。本案不涉及权属分割，故三家单位无权拒绝履行返还超占部分面积的义务。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上房实业公司的原审全部诉请。
被上诉人方松街道办事处辩称：就系争房屋xx公司与方松街道办事处办理过交接手续，相关附图也表明了系争房屋的使用情况，故方松街道办事处占用系争房屋合法有据。原审判决查明事实清楚，不同意上房实业公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，对上房实业公司关于就系争房屋xx公司未与奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处办理过交接手续的主张，虽然奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处未能提供其实际接收系争房屋的书面证据，但奥林匹克物业公司系xx公司选聘的涉案小区前期物业管理服务企业，自涉案小区交付使用后其一直提供物业服务至今，其不仅实际占用系争房屋，且在蓝色剑桥业主大会成立后还将相应业委会用房移交给蓝色剑桥业主大会使用，在上房实业公司提起156号案件诉讼之前，无证据表明xx公司、上房实业公司对奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会就系争房屋的使用情况提出过异议。2006年8月24日签署《公建配套用房交接书》时xx公司与方松街道办事处尚未办理系争房屋的交接手续，但该交接书载明双方办理交接手续的时间为2006年11月30日，而在上述交接书签署后方松街道办事处实际使用系争房屋至今，对此，xx公司抑或上房实业公司在2014年涉讼前亦未提出异议。由此，上房实业公司仅以没有书面交接手续为由而主张奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处对系争房屋的使用缺乏合法依据，尚属依据不足，本院对此不予采纳。对上房实业公司关于原审法院未予查明奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处在系争房屋内各自实际占用面积的基础事实之主张，本院认为，原审法院经综合分析在案证据及相关规定，认定原审时当事人提交的相关图纸应作为系争房屋交付使用时的重要参考依据，xx公司系在未对系争房屋各区域进行精细测量的基础上即与奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处就系争房屋的使用办理交接或签署交接书，具有合理性，基于此，三家单位实际占用系争房屋的面积则不属于本案必须查明的事实范围，故对上房实业公司该主张，本院亦不予采纳。虽然上房实业公司对方松街道办事处提供的配套用房交接书所附图纸持有异议，但并未提供充分证据证实其主张，且除蓝色剑桥业委会实际使用部位曾进行过调整外，现系争房屋的实际使用情况与上述图纸基本相符，故对上房实业公司的异议，本院不予采信。由此，根据现有证据，上房实业公司主张奥林匹克物业公司、蓝色剑桥业委会、方松街道办事处对系争房屋存在多占情形，依据不足。此外，原审法院从系争房屋的历史及使用现状等综合因素考量，认为系争房屋的使用现状值得维系，并认为上房实业公司的诉请亦缺乏可操作性等并就此阐述了充分的理由，本院亦予以认同且不再赘述。由此，上房实业公司的上诉诉请，因缺乏充分的事实和法律依据，本院对此实难支持。原审判决合法、合情、合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币240元，由上诉人上海市房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……