江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣民终128号上诉人（原审被告）：龙腾，男，1978年9月15日出生，汉族，住江西省万载县。委托诉讼代理人：廖伍英，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈书琴，女，1984年3月2日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：鲍发根，男，1972年4月6日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。上诉人龙腾、陈书琴因与被上诉人鲍发根民间借贷纠纷一案，不服江西省宜春市中级人民法院（2016）赣09民初119号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。龙腾的委托诉讼代理人廖伍英，鲍发根及其委托诉讼代理人刘剑伟到庭参加诉讼，陈书琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙腾、陈书琴上诉请求：驳回鲍发根的诉讼请求或发回重审。事实和理由：本案应以“以房抵款”的方式处理。以房抵款是指在房地产开发经营活动中，开发商将其开发的部分商品房折价抵付给建筑商，以履行支付工程款的义务。本案是以房折价抵付借款，双方当事人订立的《协议书》中虽有“抵押”字样，但该协议中手写补充部分载明：如6个月到期，龙腾无能力收回房屋，则作为以房抵款履行本协议。此意思表示放在合同尾部，应是解决争议的最终方法。龙腾、陈书琴将本案其中一套别墅过户给了鲍发根个人设立的公司，另一套别墅备案在鲍发根本人名下，可见双方并非将两套别墅作为抵押担保，否则无需办理过户手续并支付交易税费，也无需在协议书中对两套别墅进行作价。本案证人李某系江西康乐律师事务所主任，为双方当事人起草本案《协议书》，并手写“以房抵款”，其意是用房折价抵付借款。陈书琴不应承担责任，其不是本案适格主体。龙腾以个人名义所借的1000万元，陈书琴事先并不知情，且不属于日常生活、产生的需要，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，本案债务不能认定为夫妻共同债务。鲍发根辩称，双方之间为民间借贷关系，不是房屋买卖关系。龙腾因向鲍发根借款1000万未按期归还，经鲍发根同意将龙腾的两套别墅作为借款本息的抵押担保，这是双方订立《协议书》的真实意思。《协议书》约定龙腾应在6个月内将两套别墅“收回”，6个月后未收回的，作为以房抵款，履行本协议。该“以房抵款”的意思是：如果超过6个月龙腾不收回别墅，自6个月后开始以月利率2%计算利息，鲍发根有权出售别墅，出售价款低于借款本息的，由龙腾补足，故该“以房抵款”是以出售别墅后的售房款抵付借款的意思。之后双方订立《商品房买卖合同》和办理《房屋所有权证》均是对借款提供抵押担保的行为。《协议书》签订后，双方为履行该协议，江西省鑫隆实业有限公司（以下简称鑫隆公司）与鲍发根订立一份《商品房买卖合同》，将其一套别墅以出售的形式到房管部门备案在鲍发根名下，但双方的目的是以备案的形式提供担保，鲍发根既没有按合同约定支付购房款，也没有办理与鑫隆公司订立“以房抵款”的协议，鑫隆公司更未向鲍发根交房，龙腾也不是鑫隆公司股东。鑫隆公司可随时以未付购房款为由解除合同并取消备案。龙腾将另一套别墅过户到鲍发根个人设立的宜春胜兴德实业有限公司（以下简称胜兴德公司）名下，鲍发根为此垫付过户税费83万元，龙腾对该83万元向鲍发根出具《欠条》。龙腾的上述行为，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，该两套别墅是龙腾为其借款提供担保的抵押物。本案借贷关系发生在陈书琴与龙腾婚姻关系存续期间，且陈书琴与龙腾于2014年11月4日到宜春市房产交易中心与胜兴德公司订立《房地产交易文契》，将其与龙腾名下的一套别墅产权变更给胜兴德公司，陈书琴对本案借贷关系知情，陈书琴应与龙腾共同承担偿还借款本息的责任。鲍发根向一审法院起诉请求：龙腾、陈书琴归还其借款本金1000万元和税费83万元及利息。一审法院认定事实：鲍发根和龙腾与案外人李某均系朋友关系。龙腾因需资金周转，通过李某介绍与鲍发根相识，并与鲍发根达成借款1000万元，按月利率2%计算利息的合意。2014年4月7日鲍发根通过江西省农村信用社向龙腾转账支付借款1000万元，龙腾于当日向鲍发根出具一张《借条》，载明：借到鲍发根1000万元，按月利率2分计算利息。后龙腾向鲍发根支付60万元利息，未归还本金。2014年10月23日鲍发根与龙腾订立《协议书》，约定：龙腾将其夫妻名下的一栋别墅（德和?沁园住宅小区，临湖区3号1-3层8室）过户给鲍发根，将鑫隆公司的和园小区一套联排别墅办至鲍发根名下，购房合同到房管局办理备案手续，过户税费由龙腾承担；德和?沁园住宅小区别墅暂作价900万元，和园小区别墅暂作价200万元，作为鲍发根借给龙腾约1080万元本息的抵押保障；龙腾收回两套别墅时间为6个月，6个月内不计算利息，如超过6个月不收回，自6个月后开始以月利率2%计算利息，鲍发根有权出售别墅，出售价格低于借款本息的，由龙腾补足，6个月内如果有人购买该两套别墅，由鲍发根和龙腾协商办理，售价高于龙腾欠款本息的，高出部分归龙腾所有，售价低于借款本息的，不足部分由龙腾向鲍发根补足；如6个月到期龙腾无能力收回，则作为以房抵款履行本协议（该内容由李某手写）；及其他相关内容。2014年10月24日鑫隆公司与鲍发根订立一份《商品房买卖合同》，将和园小区一套别墅产权备案在鲍发根个人名下。2014年11月4日龙腾、陈书琴与胜兴德公司订立一份《房地产交易文契》，将德和?沁园住宅小区一套别墅过户至胜兴德公司名下，鲍发根为该套房支付交易税费83万元，为此龙腾向鲍发根出具一张《欠条》，载明：欠到鲍发根德和?沁园住宅小区房屋税费83万元，该款于下次别墅过户至龙腾名下时一并归还，按二分计息。后两套别墅均未对外实现销售，鲍发根的债权未得到实现。为此，鲍发根于2015年10月28日向万载县人民法院起诉，要求龙腾、陈书琴归还借款；龙腾主张两套别墅价值1100万元，已抵偿给了鲍发根，已不欠鲍发根借款本息。后鲍发根变更诉讼请求，要求龙腾、陈书琴归还借款本息1420.108万元。万载县人民法院经审查后，该院审查后将本案移送至一审法院审理。一审法院认为，双方当事人达成借款协议合法，其行为具有法律效力，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按约履行义务。鲍发根向龙腾交付了1000万元借款，履行了义务。龙腾收到借款后，未按约向鲍发根归还借款本息，损害了鲍发根的合法权益，鲍发根要求龙腾、陈书琴归还借款本息的理由成立，予以支持。本案借款发生在龙腾、陈书琴婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，龙腾、陈书琴有共同归还本案借款本息的义务，鲍发根要求龙腾、陈书琴共同偿还本案借款本息的理由成立，予以支持。关于鲍发根与龙腾订立的《协议书》中，对两套别墅的处理所达成的协议是否可以作为以房抵款的问题。《协议书》中明确约定龙腾可收回房屋，以及在龙腾无能力收回房屋的情形下，鲍发根可出售房屋。根据该约定，可以确认双方当事人对两套别墅的处理行为是对本案借款提供抵押担保方式，该方式并未非双方当事人以房抵款的合意。双方当事人在该协议中对房屋的价值是暂定价，并未通过评估方式确定房屋价格，且双方当事人在诉讼中对房屋价值产生重大争议，且龙腾并未将房屋交付给鲍发根，也没有将借款转换成购房款，实际上该两套别墅仍处在抵押限制状态，并未形成买卖过户。综上，龙腾、陈书琴主张以房抵款的理由不成立，其应当偿还鲍发根的借款本息。据此判决：一、限龙腾、陈书琴于本判决生效后十日内共同向鲍发根归还借款1000万元及利息（2014年10月23日前的利息80万元，2015年4月23日起至付清之日止，按月利率2%计算）；二、限龙腾、陈书琴于本判决生效后十日内共同向鲍发根偿还税费款83万元及利息（自2014年11月2日起至付清之日止，按月利率2%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费107006元，财产保全费5000元，合计112006元。由龙腾、陈书琴共同负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙腾、陈书琴提供以下证据：证据一、宜春鸿发置业有限公司、江西天睿投资有限公司的企业注册、变更信息、公司章程、股东会决议、验资情况等信息，证明本案证人李某与鲍发根自2009年合作经营多家公司，该证人与鲍发根存在利害关系；证据二、2017年4月28日廖伍英与涂蔼卿、龚菊香订立的《南昌市存量房买卖合同》、2017年4月28日南昌市房地产交易受理窗口对廖伍英、涂蔼卿、龚菊香作的《南昌市房屋转让管理询问笔录》及南昌市住房保障和房产管理局向廖伍英、涂蔼卿、龚菊香发出的《特别提醒》、2017年3月18日廖伍英与涂蔼卿、龚菊香订立的《房屋买卖协议》，证明在存量房买卖过程中，所记载的交易价格是形式价格，由房产部门工作人员在询问后直接填写，真实的交易价格以买卖双方的协议为准；证据三、胜兴德公司企业注册信息、公司章程、出资人决议、验资情况等全部信息，证明胜兴德公司为鲍发根个人投资设立的公司。鲍发根质证认为：对证据一的真实性无异议，李某与龙腾也有借贷往来关系，该证据不能达到龙腾、陈书琴的证明目的；证据二与本案事实无关，对该证据的关联性有异议；对证据三的真实性无异议，该证据与本案事实无关，对该证据的关联性有异议。本院认为：鲍发根对证据一的真实性无异议，对该证据的真实性予以确认，该证据表明证人李某与鲍发根系同一公司股东，双方存在利害关系，对该证据的关联性予以确认；证据二是龙腾委托诉讼代理律师廖伍英与他人房屋买卖的相关手续，与本案无关，其反映的事实，并不能必然推导出本案的事实，对该证据的关联性不予认定；鲍发根对证据三的真实性无异议，对该证据的真实性予以确认，由于本案房屋过户在胜兴德公司名下，与本案有关联，对该证据的关联性予以确认。本院二审查明，2014年10月24日鑫隆公司与鲍发根订立的《商品房买卖合同》中，约定和园小区别墅价款为200万，2014年11月4日陈书琴、龙腾与胜兴德公司订立的《房地产交易文契》中，约定的宜春市秀江东路888号临湖区3#1-3层8室房屋价款为500万元。2014年10月29日陈书琴委托龙腾办理宜春市秀江东路888号，临湖区3#1-3层8室房的过户手续。胜兴德公司为鲍发根个人成立的公司。龙腾与在鲍发根向龙腾出借本案1000万元借款时是夫妻关系；龙腾向鲍发根借款后，方与陈书琴离婚。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于本案两套别墅是作为借款抵押担保还是作为抵债标的的问题。本案中，鲍发根于2014年4月7日向龙腾支付了1000万元款项，同日龙腾向鲍发根出具一张《借条》，载明其借到鲍发根1000万元借款，按月利率2%计算利息。双方之间民间借贷法律关系成立。由于龙腾未及时归还借款，借贷双方于于2014年10月23日订立《协议书》，约定：将两套别墅作为约1080万元借款本息的抵押保障，并约定龙腾应在6个月内收回别墅，否则按月利率2%计算利息，同时鲍发根有权出售该别墅，出售价低于借款本息的部分，由龙腾补足，高于借款本息的部分，归龙腾所有，如龙腾6个月不能收回别墅，该别墅作为以房抵款履行本协议。上述约定表明，双方当事人的真实意思是：将两套别墅作为龙腾借款担保的抵押物，在龙腾不能还款时，鲍发根有权将该别墅出售，以出售款抵偿其借款本息。上述约定虽有“以房抵款”的表述，但该表述的全文是“……作为以房抵款履行本协议。”由于本案《协议书》的其他约定，均是以两套别墅为龙腾借款提供抵押担的内容，上述“履行本协议”的约定，可以认定为双方在该情况下，以两套别墅出售的价款实现抵押担保。故并不能将该条款简单理解为以房抵债的意思表示。且该条款置于6个月内出售别墅的内容之后，从文字排列来看，该“以房抵款履行本协议”所要履行的内容，应当与该条款前面的内容相对应，即出售价低于借款本息的部分，由龙腾补足，高于借款本息的部分，归龙腾所有。可见双方当事人并没有用两套别墅直接抵偿价款本息的意思表示。虽然双方当事人将其中一套别墅过户在鲍发根个人成立的公司名下，但根据《协议书》及《欠条》的约定，该行为并不排除待龙腾归还全部借款后，再将该别墅归还给龙腾，这样既可以规避风险，又可以减少再过户的费用，且龙腾在办理别墅过户和备案手续后，并没有将别墅交给鲍发根，故龙腾主张双方以房抵款已经实现的理由不能成立。根据上述事实，可以认定本案中龙腾是将两套别墅通过买卖的形式，达到为其债权提供抵押担保的目的。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，龙腾应向鲍发根过户借款本息。另2014年11月4日龙腾向鲍发根出具的83万元税费的《欠条》，载明该欠款于下次别墅过户至龙腾时一并归还。该内容亦表明，本案两套别墅是需返还龙腾的，鲍发根因其中一套别墅缴纳的税费，由龙腾返还给鲍发根，故该税费是鲍发根代龙腾支付的款项，龙腾应当予以返还。综上，双方当事人关于两套别墅的安排，可以认定是龙腾向鲍发根借款提供的抵押担保，龙腾应当向鲍发根归还借款本息，并以该两套别墅作为借款本息的担保的抵押物。一审法院要求龙腾向鲍发根归还借款本金1083万元及利息并无不当，应予维持。关于陈书琴是否应与龙腾共同承担还款责任的问题。鲍发根与龙腾之间的民间借贷关系，发生在龙腾与陈书琴夫妻关系存续期间，且龙腾在用一套产权人是陈书琴和龙腾的别墅进行担保时，陈书琴出具了书面授权《委托书》，委托龙腾将该套别墅办理过户手续，该事实表明，陈书琴对龙腾借款并提供担保的事实清楚，陈书琴应当与龙腾共同承担本案借款本息的偿还责任。一审法院认定陈书琴与龙腾共同承担本案借款本息的还款责任并无不当，应予维持。综上所述，龙腾、陈书琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107006元，由龙腾、陈书琴负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  廖志坚审判员  郭卫斌二〇一七年六月二十一日书记员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。