沈阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈高开民初字第504号
原告：沈阳吉时物业服务有限公司。
住所地：沈阳市浑南新区。
法定代表人：张力范，系该公司董事长。
委托代理人：董金成，男，现住址沈阳市大东区。
委托代理人：崔修民，男，现住址沈阳市东陵区。
被告：战丽颖，女，现住沈阳市浑南新区。
委托代理人：郑楠，男，户籍地辽宁省法库县，现住沈阳市浑南新区。
原告沈阳吉时物业服务有限公司与被告战丽颖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳吉时物业服务有限公司委托代理人董金成、崔修民，被告战丽颖委托代理人郑楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈阳吉时物业服务有限公司诉称，原告是一家专业从事物业服务的企业，2006年11月通过选聘接管沈阳“富都丽景”住宅小区，并与该小区的开发建设单位辽宁华峰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。2010年6月1日又与该小区的业主委员会签订了《物业管理合同》，经沈阳市物价局批准及合同约定该小区的物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1元，商业网点每月每平方米0.5元，车库每月每平方米0.5元，同时合同也约定了业主应履行缴费义务，按时足额缴纳物业服务费用，欠缴物业服务费应承担违约责任。被告系该小区7#4-4-1号的业主，从2011年9月1日至2012年12月31日，被告一直接受原告的服务，但却拖欠应缴纳的物业服务费用。在此期间，原告多次催缴，被告一直没有给付，故原告诉至法院，要求，1、判令被告缴清从2011年9月1日至2012年12月31日止所欠的物业管理费人民币1，448元；（被告房屋面积90.56平方米）2、判令被告支付从2011年9月1日起至2012年12月31日期间的滞纳金人民币3，838元；3、由被告承担全部诉讼费用；
被告战丽颖辩称，原告在起诉状中所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”与事实不符，被告不同意这样的说法，事实是，1、首先原、被告之间并不存在合同关系。因为根据《沈阳市物业管理条例》相关规定，解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。原告在2011年6月1日起至2012年5月31日止及2012年6月1日起至2013年5月31日与富都丽景业主委员会所签订的《物业委托服务合同》，事实并没有通过业主大会决定，是业主委员会恶意串通擅自签订的，属业主委员会个体行为，并不能代表全体业主行为。该物业服务合同纠纷一案的被告理应为业主委员会，因此被告没有义务给付相关费用。被告与其他接到传票的业主想主动找业主委员会核实此事，但却不知业主委员会在哪？成员有哪些？联系方式是什么？只好联名写了《针对﹤市浑南新区富都丽景小区业主委员会的投诉﹥》到富都丽景社区投诉，说明来意后，由社区书记给业主委员会主任、副主任打电话，说明业主来访用意后，两人均拒绝到场。事后，由富都丽景社区出具了《情况说明》。被告与业主委员会核实未果后，只好在2013年1月30日联合其他业主在富都丽景小区南门及西门进行业主联名。据以证实在2011年6月1日起至2012年5月31日及2012年6月1日起至2013年5月31日原告与富都丽景业主委员会所签订的《物业委托服务合同》，是没有通过业主大会决定的。以上证据为：1.针对《沈阳市浑南新区富都丽景小区业主委员会的投诉》及联名清单；2.富都丽景社区出具的《情况说明》；3.《150多位业主联名清单》；4.去社区投诉现场照片。2、在2011年6月1日起至2012年5月31日及2012年6月1日起至2013年5月31日业主委员会与原告所签订的《物业委托服务合同》，其存在恶意串通擅自签订，证据事实如下：富都丽景小区业主委员会在与原告签订的2011年6月1日起至2012年5月31日止的《富都丽景小区物业管理合同》中第五章第二十条第5款第6小项提及的“门市房不允许开办娱乐场所、KTV、饭店、浴池等，其目的是保障园区内业主的安宁，社会的稳定和谐”，但在2012年6月1日起至2013年5月31日的《物业委托服务合同》中却在全体业主不知情的情况被取消了；在2011年6月1日起至2012年5月31日止的《富都丽景小区物业管理合同》中第三十一条强调乙方在履行合同过程中，业主满意率未达到70%，甲方有权解除合同，然而在2012年6月1日起至2013年5月31日的《物业委托服务合同》中却在全体业主不知情的情况也被取消了；在2011年6月1日起至2012年5月31日止的《富都丽景小区物业管理合同》中第十九条第九款强调物业公司负责每年向全体业主公布一次物业管理服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况，但在2012年6月1日起至2013年5月31日的《物业委托服务合同》中却在全体业主不知情的情况也被取消了，尽管在物权法及相关物业管理条例中已经明确要求向业主公示。另外合同中关于业主按日千分之三缴纳违约金，明显是霸王条款且按照合同法，合同双方权利与义务双方应该是对等，但合同中并未体现物业公司违约明确缴纳比例。以上这样重大的合同变更及不平等条约居然没有通过召开业主大会决议，已经严重地侵害了广大业主的合法权益。依据2003年6月8日《华人民共和国国务院令第379号公布》2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第十二条有关规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此本人请求法院撤销原告诉讼请求。以上证据：1.2011年6月1日起至2012年5月31日止的《富都丽景小区物业管理合同》；2.2012年6月1日起至2013年5月31日的《物业委托服务合同》。根据沈政办发（2012）83号关于《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》中第七条有关规定：业主委员会及其成员不得干预招投标活动，未经公开招投标而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同不受法律保护，业主有权拒交物业服务费。被告及广大业主正在被迫地接受着一个不受任何法律约束的低质的破坏性服务并且要求强制缴费，证据事实如下：南门在没有经过多数业主同意的情况下被强行拆掉；园区地面强挖后，恢复时由原来的地砖变成水泥；园区内的修闲长椅破损不修复，直接拆掉；园区内运动秋千破损不修复，干脆拆掉；老年活动室长椅腿损坏不修复，直接垫上砖头；单元门玻璃坏了，用药盒粘；大门卡与服务费绑定，欠费卡停，严重影响了被告及家人的日常生活。以上证据：1.现在的南门照片、现在的西门照片；2.地砖变水泥照片；3.拆掉的长椅照片；4.被拆掉的秋千照片；5.垫砖的长椅照片；6.药盒粘的单元门照片；7.通话录音。原告这样的服务如此强卖，是被告不能接受的。根据物权法的规定，一个住宅园区内，除了业主自己的房屋是由自己单独享有所有权外，园区其他部分，包括走廊、园区绿地、道路等等，都是由业主所有，而不是物业公司拥有。物业公司只是一个服务企业，并不具备限制业主进出园区的权利，退一步称，即便是园区归物业公司所有，因为业主住在园区之中，物业也必须提供必要的道路供业主出行。基于上述理由，被告请求法院驳回原告的诉讼请求并要求原告取消大门卡与物业费绑定，终止这种违反物权法的行为。
经审理查明，原告曾获得浑南新区房产局颁发的物业管理企业资质证书，资质等级为三级，批准从事物业管理业务的时间为2007年12月29日；并取得辽宁省物价局颁发的收费许可证，收费标准为住宅部分为每平方米每月人民币1元。2006年11月1日，沈阳逸居物业管理有限公司与此小区的房屋开发商辽宁华峰房地产开发有限公司签订“富都丽景“物业管理委托合同一份，约定，辽宁华峰房地产开发有限公司将“富都丽景”小区项目的物业管理服务委托给沈阳逸居物业管理有限公司。委托管理期限是从2006年11月1日起至业主委员会成立选聘物业公司止。物业管理服务费收费标准为住宅物业费为每月每平方米人民币1元，车库每月每平方米人民币0.5元，在办理入住手续时，交纳一年物业费和装修垃圾清运费，第二年起按季度收取，在每季度第一个月的1日—15日期间交纳，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交滞纳金，并按《物业管理条例》规定执行。后沈阳逸居物业管理有限公司变更为原告沈阳吉时物业服务有限公司。
2010年5月份，该园区成立了沈阳市浑南新区富都丽景小区业主委员会，由业主委员会委托原告对该小区实施物业管理，并与原告签订了富都丽景物业管理合同，合同管理期限为2010年6月1日起至2011年5月31日止。原告受该小区业主委员会的委托，为小区实施物业管理，并约定原告应按合同的约定对房屋的外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公共环境、园区绿化及环境卫生等进行物业管理，并约定物业管理服务费用多层住宅为每平方米人民币1元，缴费方式以预收的方式进行，一次性缴纳基数不少于3个月。物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金。原告未能达到约定的管理目标，业主委员会有权要求原告限期整改并达到合同约定的标准，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同，如果由于原告违约造成经济损失的，应给予业主委员会经济补偿。2011年5月份及2012年5月份，原告与沈阳市浑南新区富都丽景小区业主委员会续签了富都丽景小区物业管理合同。合同的主要条款与此前签订的合同条款内容基本一致。被告及部分该小区的业主认为前后合同之间的具体条款内容存在不同，合同变更的部分未经业主大会决议确认，且没有经过小区内多数业主的同意，故被告和其他业主共同去富都丽景社区居民委员会等相关部门进行投诉，要求该小区业主委员会人员协调原、被告之间的纠纷，因业主委员会人员未到场因而协调未果。被告及该小区内部分业主联合签名，请求撤销物业合同、改选业主委员会并解聘原告。
被告入住该小区7#4-4-1室，该房面积为90.56平方米。被告入住后从2011年9月1日至2012年12月31日未交纳物业管理服务费，共计拖欠物业服务费人民币1，448元（90.56平方米＊16个月＊1元每月每平方米）。故原告诉至法院。
上述事实，有当事人陈述、物业管理委托合同、资质证书及收费许可证、公司变更登记核准通知书、催缴通知单等证据材料；被告提交的情况说明、照片等证据在卷佐证。经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原告的前身沈阳逸居物业管理有限公司系通过与房屋建设单位辽宁华峰房地产开发有限公司签订《富都丽景物业管理委托合同》，取得了富都丽景小区的前期物业服务管理权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，园区内的业主有义务按照《前期物业服务管理合同》约定的内容交纳物业费。其后，沈阳逸居物业管理有限公司企业名称变更为沈阳吉时物业服务有限公司，且该小区成立了业主委员会，由业主委员会与原告签订了物业管理委托合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也同时规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。基于此，原告已合法取得了本案小区的物业管理服务权，其与被告也形成了物业服务合同关系。被告未按约定履行其交纳物业服务管理费的义务，属违约行为，应承担违约民事责任。原告的收费标准并未超过物价部门许可的收费标准，故被告有义务按原告制定的收费标准缴纳物业费。在原告提供的《物业管理委托合同》中，虽然明确约定了违约的滞纳金条款，但该合同并未约定交费的具体期限，故原告关于滞纳金的请求，因无明确的合同约定，本院不予支持。被告抗辩称，原告的诉请已超过时效，经开庭审查，本案原告曾多次向被告以各种方式催交过物业费，故本次诉请并未超过法定诉讼时效期间，本院对被告的该抗辩意见不予支持。对于被告提出的其与原告不存在合同关系，且原告与业主委员会签订的前后合同之间的具体条款内容存在不同，合同变更的部分未经业主大会决议确认，且没有经过小区内多数业主的同意，所签合同系业主委员会委员的个人行为等抗辩理由，本院认为，业主委员会是业主大会选举产生，为全体业主服务的组织。其与物业公司签订的物业管理委托合同的行为对外代表全体业主，对内也能约束每一位业主。被告认为的，小区业主委员会的成立及作出的决议的形式和内容是否合法等问题，不属于本案的审查范围。被告及部分业主如要求改选业主委员会并解聘原告，可依照法定程序依法进行，该问题也不属于本案的处理范围。被告认为业主委员会存在与原告恶意串通损害广大业主权益行为的问题，根据庭审现有证据，无法确认业主委员会与原告签订的物业管理委托合同在签订程序上存在违法行为，以及合同的内容中有违反法律、法规的强制性规定及损害国家、公共和他人利益的相应条款，且被告也未提供证明双方恶意串通的相应证据，因此，对于被告的该抗辩意见，本院不予支持。业主委员会与原告签订的前后合同之间在部分条款内容上存在不同，但合同的主要条款内容不变，并不影响原告以此合同约定的内容，提出主张物业费的请求，故被告的抗辩理由，本院不予采信。至于合同的内容是否有损业主的合法权益，合同应否被撤销的问题，属另外法律关系，本案不予处理。对于原告将门禁卡和物业费捆绑在一起的行为，其确有不妥之处，会给业主的正常出行及生活带来不便，原告应及时改正。对于小区内的公共设施管理及服务问题，本院认为，如果园区内公共设施等确存在问题，原告应积极的进行整改以提高园区整体服务质量。虽然被告提出了原告服务不到位，服务质量有瑕疵的问题，因原告已尽到了主要的合同义务，且原告的收费标准也相对不高，被告作为该小区居民，已享受到物业公司提供的管理服务，根据权利义务对等原则，被告应当按照协议约定交纳物业费。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告战丽颖于本判决生效之日起十日内一次性向原告沈阳吉时物业服务有限公司支付物业服务费人民币1，448元；（从2011年9月1日起至2012年12月31日止）
二、驳回原告沈阳吉时物业服务有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本诉案件受理费人民币50元，被告战丽颖承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄沙
二〇一三年三月四日
书 记 员 王敦
本判决所依据的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服
务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。