浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙湖民终字第153号
上诉人（原审被告）：叶芸。
委托代理人：洪秀英。
上诉人（原审被告）：叶福珍。
委托代理人：周伟、朱建忠。
被上诉人（原审原告）：田骏。
委托代理人：田咬脐。
委托代理人：卞昊。
上诉人叶芸、叶福珍与被上诉人田骏房屋买卖合同纠纷一案，德清县人民法院于2013年1月31日作出（2012）湖德武民初字第369号民事判决，叶芸及叶福珍不服，向本院提起上诉。本院2013年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月9日公开开庭进行了审理，叶芸的委托代理人洪秀英，叶福珍的委托代理人周伟、朱建忠，田骏的委托代理人卞昊、田咬脐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，叶芸、叶福珍系德清县武康镇五龙小区55幢105室房产的登记所有权人［房产证号：德房权证武康镇字第××号；土地使用权证号：德清国用（2012）第00177327号］，该房产系拆迁安置房。叶福珍与叶芸系母女关系，叶芸与案外人ＸＸ系母子关系。
2006年11月24日，田骏与叶芸签订房产买卖协议一份，约定叶芸将上述房产出卖给田骏，购房款为人民币430000元。同时约定田骏可以从购房款中暂扣留人民币30000元，待产权过户手续办妥后，扣除政策规定的手续费用余款返还给叶芸。协议签订后，田骏依约先后共支付给叶芸购房款400000元。随后，叶芸便将该房产交付给田骏，田骏随即装修入住该房屋至今。目前，该处房产的房产证和土地证均已办至叶芸、叶福珍名下。现田骏以叶芸、叶福珍未协助其办理房产过户登记手续为由而诉至该院。
另查明，田骏与叶芸签订合同后，叶芸之子ＸＸ亦在合同上签字。
原审法院对叶芸和叶福珍所称的讼争房屋买卖合同无效之抗辩认为，2006年11月24日，叶芸将上述拆迁安置房五龙小区55幢105室转让给田骏，并签订了房屋买卖协议。田骏按协议约定交付了40万元购房款。叶芸随后便将房产交付给田骏。且田骏在得知该房系叶芸母子共有财产后，便要求其子ＸＸ在房产买卖协议上签字，叶芸亦让ＸＸ在该买卖协议上签字。叶芸、叶福珍和案外人ＸＸ系家庭共同成员，且叶福珍在讼争房屋转让时年事已高。由此可见，田骏有充分的理由相信叶芸具有家事代理权。叶芸在房产买卖协议上的签字，既代表本人，又代表其他共有权人。故田骏与叶芸和案外人ＸＸ之间签订的房产买卖协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对叶芸和叶福珍所称的讼争房屋的土地使用权为划拨，故不可转让之抗辩认为，根据法律规定，房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，现诉争房屋的土地使用权性质虽为国有划拨土地，但在补交土地出让金及经有关部门批准的情况下可以进行转让。目前，上述房产已合法取得房地产权属证书，叶芸和叶福珍应本着诚实信用的原则，依照法律规定和交易习惯，及时、积极地履行协助田骏办理房产过户登记手续。现叶芸和叶福珍未能及时履行该义务，构成违约，应当承担相应的民事责任。故田骏请求判令叶芸、叶福珍协助办理房产过户登记手续，理由正当，予以支持。叶芸和叶福珍的上述抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。关于田骏要求叶芸和叶福珍承担房产过户费用及代理费的主张，从双方所签房产买卖协议第八条可知，叶芸、叶福珍需承担因过户产生的相关手续费用，故田骏请求叶芸、叶福珍承担房产过户费用，具有事实和法律依据，予以支持。但关于代理费的负担，因双方在合同中未有约定，且田骏亦未提供其他相关证据证实该费用应由叶芸、叶福珍负担，故田骏要求叶芸、叶福珍承担代理费的主张，无事实和法律依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，做出如下判决：一、叶芸、叶福珍于判决生效后十五日内协助田骏办理德清县武康镇五龙小区55幢105室的房屋所有权及所属土地使用权过户手续，过户至田骏名下；因过户产生的税、费等相关手续费用由叶芸、叶福珍承担，土地出让金由田骏承担。二、驳回田骏的其他诉讼请求。案件受理费减半交纳62.5元，由叶芸、叶福珍负担。
一审宣判后，叶芸、叶福珍均不服原审判决，叶福珍向本院提出如下上诉理由：
一、一审判决认定叶芸具有家事代理权，从而认定叶芸与田骏签订的房屋买卖协议有效，属认定事实不清、证据不足，适用法律错误。具体理由为：1、叶芸提供的产权证和拆迁安置协议及拆迁调查登记表，均可证明讼争房屋系叶芸和叶福珍的农村拆迁安置房，两人共同共有。这一事实田骏不仅明知，而且一审判决也已认定。其从未授权叶芸处分房屋，事后也未追认，因而叶芸的行为属无权处分，该买卖协议对其不具有约束力。2、一审判决以其与叶芸系母女关系、其年事已高为由认定叶芸具有家事代理权，从而认定买卖协议有效，属适用法律错误。家事代理权在我国没有明确法律规定，从法理上说，只有存在配偶关系时，才存在家事代理权适用的余地，且家事代理不适用于夫妻重大财产事项的处置，除非第三人构成善意取得。而田骏并不符合善意取得的要件。3、田骏的起诉理由及庭审陈述均认为叶福珍是没有产权的，是叶芸故意将产权做到其名下，那就不可能存在一审判决所认定的“田骏有充分理由相信叶芸具有家事代理权”，一审判决显然缺乏事实依据。
二、因为讼争房屋系农村拆迁安置房，根据相关法律规定，农村拆迁安置房需在取得原始产权证后满5年才能进行变更，故一审判决要求其在判决生效后15日内协助田骏办理过户手续不符合法律规定。
三、讼争房屋的土地性质系国有划拨，根据相关法律规定，土地性质未变更前不能转让，一审判决认定讼争房屋在补交土地出让金及经有关部门批准的情况下可以转让缺乏法律依据。
四、一审判决由其与叶芸承担全部过户费用显失公平。
综上，请求撤销一审判决，驳回田骏的诉讼请求。
叶芸的上诉理由同叶福珍。
田骏答辩称：签定房屋买卖协议时，叶芸给其看了房屋拆迁安置补偿协议书并复印了一份给其，还给其提供了她的离婚协议书、房屋交款凭证、安置房分配通知等，以证明其对讼争房屋有独立的所有权和处分权。拆迁安置补偿协议书上面写的户主是叶芸，安置人口是2人，其问叶芸两个安置人口具体是谁，叶芸称是她本人和她的儿子ＸＸ，为谨慎起见，其还要求叶芸让ＸＸ在协议上也签了字。房屋买卖协议也是叶芸提供的，协议上写的很清楚，5年后叶芸应当协助其办理房屋过户手续。当其得知讼争房屋可以办理产权证时，就要求叶芸协助办理，但叶芸不但拒绝协助，还恶意地把产权证做到叶福珍名下。无奈之下，其找到叶福珍，向叶福珍说明了情况，叶福珍也给其作出了承诺，愿意协助其办理产权过户手续。但是至今她们也没有履行承诺，叶芸还称叶福珍有老年痴呆，对承诺书的效力不予认可，所以其才起诉到法院。其已经按照协议约定支付了相应的价款，对房屋进行了装修，并实际占有使用该房屋长达6年，因此，叶芸和叶福珍应按照协议约定，协助其办理产权过户手续。叶芸之所以违约，主要是因为近年来房价大幅上涨，所以才以签定合同未经叶福珍同意为由主张合同无效，是恶意和极不诚信的行为。请求驳回叶芸和叶福珍的上诉请求，维持原判。
二审中，田骏提交了叶芸的离婚协议书、安置房分配通知、现金缴款单的复印件各一份，以证明叶芸对讼争房屋有处分权。叶芸经质证认为，该三份证据确系其向田骏出具，对证据的真实性无异议，但其仅是为了告知田骏讼争房屋与其原配偶于健无关。本院认为，上述证据可以证实讼争房屋买卖过程中，叶芸为双方买卖合意的达成而使田骏确信其对该房屋具有完全处分权的事实，且与其他证据可以相互印证，予以采信。
叶芸未提供新的证据。
本院认定的事实除与原审认定的事实一致外，另查明以下事实：
（一）2002年7月1日，德清县国土资源储备与交易中心（甲方）与叶芸（乙方）签定《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，被拆迁房屋座落于德清县武康镇五龙村四组，被拆迁人户主为叶芸，家庭安置人口为2人，叶芸自愿选择产权调换形式给予补偿安置。甲方同意为乙方提供小套联体房，建筑面积为100平方米，计58000元；乙方超标准建筑面积70平方，计134600元，由乙方向甲方支付，安置房屋的总价款为192600元。后该房屋确定为德清县五龙小区55幢105室，房屋产权证登记建筑面积为168.8平方米。原拆迁房屋的补偿款共计49684元，叶福珍占有一半的份额，即24842元。讼争房屋的购房款除49684元拆迁补偿款外，其余部分由叶芸支付。
（二）讼争房屋交付叶芸后，叶芸于2006年11月24日与田骏签订房产买卖协议，约定将讼争房屋出售给田骏，签定协议时，叶芸未告知田骏讼争房屋系其和叶福珍共有的拆迁安置房之事实，并保证对讼争房屋有独立的合法产权和处分权，不存在共有权和其他产权纠纷，愿对此承担法律责任。
（三）2003年签定房屋拆迁协议时，ＸＸ、叶芸、于健同在一个户籍上，叶福珍的户籍一直落在其子叶瑞春名下。叶福珍今年84岁，无经济收入，2006年之后一个人生活。签定拆迁安置协议和房屋买卖协议时，身体健康，知道原有房屋被拆迁，其在拆迁补偿安置房中有补偿面积，且拆迁安置房已交付一事。
（四）讼争房屋的产权证及土地使用权证均于2012年7月份办理，房屋所有权人为叶福珍，房屋性质为拆迁安置房，该房屋由叶福珍与叶芸共同共有，该房屋土地使用权由叶福珍与叶芸共同使用。
根据当事人的陈述及抗辩，结合在案证据，本院认为本案的争议焦点是：一、叶芸与田骏签定的房屋买卖协议是否有效；二、讼争房屋可否转让。
关于争议焦点一。讼争房屋的买卖协议是否有效，应依相关法律规定，结合在案证据，并考虑讼争房屋交易的具体过程和履行情况，以及诚实信用原则及合同无效制度的立法目的等因素进行综合判断。
（一）《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条亦规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，叶芸与田骏签定的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，符合合同成立并生效的法律规定，且不存在《合同法》规定的合同无效的任一种情形，应认定为有效。双方均应诚实守信，按合同约定履行自己的义务。
（二）讼争房屋买卖协议签定于2006年11月24日，协议签定时，该房屋的产权证尚不能办理，叶芸未取得讼争房屋的物权。该房屋交易时的权利性质，实际上并非《物权法》意义上的物权，而是属于与不动产有关的债权。此时，叶芸提供的《房屋拆迁协议》及购房付款凭证等具有权利公示的效力，能够证实其权利来源及权利内容。从讼争房屋买卖协议签定的过程看，田骏在买房时，要求叶芸提供了房屋拆迁补偿安置协议，对协议上记载的“拆迁安置人口为2人”要求叶芸作出了说明，叶芸除提供了房屋拆迁补偿安置协议外，还主动向田骏出具了离婚协议书、房屋交款凭证等，以证实其对该房屋有完全的所有权和独立的处分权。田骏在得知讼争房屋系叶芸与ＸＸ共有的情况下，亦要求ＸＸ在房屋买卖协议上签字确认。讼争房屋的购买价格为192600元，出售价格为430000元；讼争房屋中叶福珍的补偿面积仅有50平方，而叶芸除有50平方的补偿面积外，尚有个人自购的70平方，即叶芸享有该房屋的面积份额已超过了房屋面积的三分之二；叶福珍没有任何经济收入，其原有拆迁房屋的补偿款仅24842元，不及讼争房屋购房款192600元的百分之十三，其余部分均由叶芸支付。以上事实，足以证实田骏在购买讼争房屋时不仅是善意、有偿的，更是在叶芸提供相关材料与信息的基础上尽了谨慎注意义务。讼争房屋的买卖协议签定时，《中华人民共和国物权法》尚未实施。为维护交易安全及善意第三人的利益，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿，故田骏的合法权益应当得到维护。
（三）户籍登记资料显示，叶福珍系“文盲（半文盲）”，文化程度不高，讼争房屋拆迁安置协议签定及办理产权登记等家庭重大事项，各项手续均由叶芸办理，叶福珍从未参与过，也未提出过任何异议。叶福珍知道自己原有的房屋被拆迁，分配有拆迁安置房。田骏于协议签定后，已按约定向叶芸支付购房款40万元，叶芸向田骏交付房屋后，田骏即开始对房屋进行装修并居住至今已逾六年，实际上已完成了对叶福珍的公示。结合叶福珍年事已高，身体状态不佳，家中事宜基本由叶芸代其处理，其一个人生活且在讼争房屋交付后的六年间从未关注过房屋现状，亦未对房屋进行过管理或以任何方式向田骏主张过任何权利等情况，可以认定叶福珍对受让人田骏以43万元受让讼争房产并转移占有是明知并积极认可的，叶芸与叶福珍之间虽无书面委托，但存在默示授权的事实，叶芸依法为叶福珍办理委托事务的行为后果应当由叶福珍承担；同时由于叶芸不仅系叶福珍处分财产的受托人，对外还具有合同相对人的双重身份，故“房屋买卖协议”的效力对外及于叶芸和叶福珍，两上诉人均应以共同卖方的合同主体身份，对作为相对方的田骏承担相关的合同责任。
（四）诚实信用原则，是市场经济交易中当事人应严格遵循的道德准则，也是每一个公民在社会生活中行使权利履行义务所应当遵循的基本原则。其不仅是基本的商业道德，也是信用经济的基础。就本案而言，叶芸在出售讼争房屋时，告知田骏该房屋系其和ＸＸ共有，还向田骏保证其对该房屋有独立的所有权和处分权，并应田骏要求让ＸＸ在协议上签字，当田骏要求其协助办理房屋过户手续时，其又以该房屋系其和叶福珍共有，叶福珍不同意出卖，双方所签买卖协议无效进行抗辩。两上诉人均以叶福珍有老年痴呆，智力低下，不能正确作出意思表示为由而否认田骏举证的叶福珍为其出具的同意出售讼争房屋承诺书的效力，又称叶福珍现不同意出售讼争房屋，其抗辩理由难免自相矛盾。结合该房屋价格大幅上涨的现状，两上诉人的行为显然与诚实信用原则不符，也不符合合同无效制度的设立目的，其关于合同无效的抗辩本院难以支持。
关于争议焦点二。两上诉人均称因讼争房屋系农村拆迁安置房，根据相关法律规定，农村拆迁安置房需在取得原始产权证后满5年才能进行变更。讼争房屋的土地性质系国有划拨，根据相关法律规定，土地性质未变更前不能转让。本院认为，根据法律规定，房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，现诉争房屋的土地使用权性质虽为国有划拨土地，但在补交土地出让金及经有关部门批准的情况下可以进行转让。目前，上述房产已合法取得房地产权属证书，并不存在不能转让的障碍。至于过户手续费用由两被上诉人承担，则是双方合同的约定，两上诉人应当履行。
综上，叶芸、叶福珍的上诉理由，因无相应事实及法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实基本清楚，实体处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由叶芸负担125元，叶福珍负担125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 烨
审 判 员 周 勇
代理审判员 赵哨兵
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 贾艳红