广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初5403号
原告：郭松龙，住广东省潮安县。
委托诉讼代理人：赖晓瑜，广东卓明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：资明群，广东卓明律师事务所律师。
被告：广州市汇沣水产交易市场经营管理有限公司，住所地广州市花都区。统一社会信用代码914401140848558141。
法定代表人：杜演钊。
委托诉讼代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。
原告郭松龙诉被告广州市汇沣水产交易市场经营管理有限公司（以下简称汇沣水产市场公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由代理审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告郭松龙的委托代理人赖晓瑜，被告汇沣水产市场公司的委托代理人杨秋玲到庭参加诉讼。庭审结束后，原、被告双方均申请30日的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告退回租赁保证金18000元和诚意保证金1000元。2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年10月27日签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告承租被告位于广州市花都区新华街凤凰南路汇沣水产交易市场二层B118、119号铺位；租期从2014年10月27日起至2017年10月26日止；租金为6000元/月，于2014年12月27日开始计收租金；原告于合同签订之日向被告支付18000元的租赁保证金，合同期满后，保证金由被告不计利息退回给原告；经原被告协商一致，可解除合同；若合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可向广州市花都区人民法院起诉。另外，原被告还于当日签订了一份《市场管理协议》，协议约定被告按每间商铺收取诚信保证金1000元，租赁期满后如原告无违法市场管理规定则无息退回。两份合同签订当日，原告依约向被告缴纳了租赁保证金18000元和诚意保证金1000元。原告与被告又于2016年2月26日签订了《商铺租赁合同解除协议》，协议约定：终止双方于2014年10月27日签订的《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》由甲方收回并于2016年3月1日起作废。在双方协议解除《商铺租赁合同》后，原告多次要求被告退回原告缴纳的租赁保证金18000元和诚意保证金1000元，但被告均以各种理由拒绝退回给原告。原告认为原被告签订的《商铺租赁合同》、《市场管理协议》和《商铺租赁合同解除协议》合法有效，原告已依约全面履行合同义务，在原被告合议解除合同后，被告应依约退回原告缴纳的租赁保证金18000元和诚意保证金1000元，被告拒绝退回保证金的行为已严重损害了原告的合法权益。为此根据我国《民法通则》第八十五条、《合同法》第八条和第九条等规定向法院提起诉讼。
被告汇沣水产市场公司答辩称，我方不同意原告诉请，2014年10月27日，原被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告承租被告位于广州市花都区新华街凤凰南路汇沣水产交易市场二层B118、119号铺位，租期三年，并约定原告向我方支付一个月租金及租赁保证金18000元，合同期满原告付清所有费用。在我方与原告办理验收和交接手续后才将保证金无息退回，若原告拖欠租金被告在保证金中予以扣减，原告需在每月1号前缴纳当月租金，水电费包括公摊水电费等由原告在下个月10号前向我方交清。在2014年10月27日，原被告签订《市场管理协议》，约定管理服务时间是从2014年10月27日开始至2015年9月15日止，每月市场管理服务费是960元，同时约定我方收取原告诚信保证金1000元，租赁期满后没有违反市场规定无息退回。合同签订后，原告向我方缴纳租赁保证金18000元和诚意保证金1000元以及一个月的租金和管理费。初期原告还能依约向我方缴纳租金和管理费，但从2015年3月份开始，原告并没有按照市场管理协议向我方支付每月960元的市场管理服务费，截止到2015年9月15日，原告共拖欠我方管理费6720元。从2015年6月份开始至双方协商一致解除合同之日即2016年2月26日，原告并没有按照《商铺租赁合同》约定足额向我方支付每月6000元的租金，其中2015年5月至10月，原告只向我方支付了每月4800元租金，2015年11月至2016年2月，原告只向我方支付了每月3000元的租金，共拖欠我方19200元租金。原告从2015年10月开始没有按照《商铺租赁合同》约定向我方支付公摊费用，包括公摊水费、电费、卫生费，每月507元，共拖欠我方2535元。截止目前，原告共拖欠我方28455元。在2016年2月26日，原告通过多次与我方沟通，双方达成一致意见，签订《商铺租赁合同解除协议》，双方约定从2016年2月29日开始终止《商铺租赁合同》，合同由我方收回，并至2016年3月1日开始作废。原告拖欠我方费用与原告支付的租赁保证金18000元和诚意保证金1000元相抵扣，双方互不追究。由于我方工作人员法律意识不强，没有将该约定写在解除协议上，后收到法院传票，才发现原告出尔反尔。原告拖欠我方费用的行为已经违反合同约定，请求法院驳回原告全部诉请。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街凤凰南路汇沣水产交易市场二层B118、119铺位。
2014年10月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市花都区新华街凤凰南路汇沣水产交易市场二层B118、119号铺位，租赁期限从2014年10月27日至2017年10月26日，2014年10月27日至2016年10月26日的租金为每月6000元，从2014年12月27日开始计收租金，乙方应在每月1号前向甲方交纳当月的租金；乙方应于合同签订之日向甲方支付一个月租金以及18000元作为租赁保证金。合同还约定，租赁期间使用该商铺所发生水、电费由乙方承担，水、电费按每月铺位分表的实际用水、用电度数及供水、供电的收费标准收取；公共用水、用电及损耗由租户按承租面积占市场商铺的总面积比例分摊，乙方于下个月的10号前向市场管理公司缴清水电费。同日，原告与被告签订《广州市汇沣水产交易市场市场管理协议》，约定涉案铺位2014年10月27日至2015年9月15日的市场管理费为每月960元，该费用不含公共水电分摊，管理处按每间商铺收取诚信保证金1000元，租赁期满后如无违反市场管理规定则无息退回。
被告委托其员工梁某怡代为收取涉案场地所有租户的租金及其他应收费用。合同签订当天，原告向梁某怡账户转账35960元，包括租赁保证金18000元、诚意保证金1000元、2014年12月27日至2015年1月26日的租金6000元、2014年11月1日至2014年11月30日的管理费960元以及入场费10000元。原告于2015年2月12日向梁某怡转账9470元，2015年3月15日转账8244元，2015年4月15日转账8713元，2015年5月15日转账7664.8元，2015年6月15日转账7501.35元，2015年7月15日转账7423.3元，2015年8月15日转账7522.35元，2015年9月15日转账6774元，2015年9月18日转账507元，2015年10月15日转账6934.35元，2015年11月15日转账4440元，2015年12月15日转账4232.9元，2016年1月16日转账4015.4元，2016年2月23日转账4073.9元。
2016年2月26日，原、被告签订《商铺租赁合同解除协议书》，约定从2016年2月29日起，终止原、被告于2014年10月27日签订的《商铺租赁合同》，合同由被告收回并于2016年3月1日开始作废。原告称，其在当天退场。
原告每月向被告支付租金、管理费等费用后，被告均向原告出具收据，其中2015年5月1日的收据中注明5月份租金6000×0.8,2015年6月1日的收据中注明6月份管理费3-8月免，6月份租金6000×0.8，2015年7、8、9月的收据中均注明租金6000×0.8，其中2015年9月的收据中管理费960×0.8，后管理费部分手写改为0。2015年10月1日的收据中10月管理费为0,10月份租金6000×0.8。2015年11月至2016年2月的收据中管理费为0,租金为3000。2016年2月23日的收据中水、电、海水合计503.95。原告租赁涉案铺位期间，每月的公摊水、电、卫生费为507元，其中2015年10月至2016年2月的收据中，公摊费合计为0。
被告称，初期原告还能依约向被告缴纳租金和管理费，但从2015年3月份开始，原告并没有按照市场管理协议向被告支付每月960元的市场管理服务费，截止到2015年9月15日，原告共拖欠被告管理费6720元。从2015年6月份开始2016年2月26日，原告并没有按照《商铺租赁合同》约定足额向被告支付每月6000元的租金，其中2015年5月至10月，原告只向被告支付了每月4800元租金，2015年11月至2016年2月，原告只向被告支付了每月3000元的租金，共拖欠被告19200元租金。原告从2015年10月开始没有按照《商铺租赁合同》约定向被告支付公摊费用，包括公摊水费、电费、卫生费，每月507元，共拖欠被告2535元。截止目前，原告共拖欠被告28455元。2016年2月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同解除协议书》时，双方约定原告拖欠的费用与原告支付的租赁保证金18000元和诚意保证金1000元相抵扣，双方互不追究。至于原告在签订合同时多交的1万元是进场费，该笔费用没有开具收据也不予以退回，所有租户都需要交该笔费用。
原告称，原、被告在履行合同过程中对合同进行了口头变更，其中租金是在2015年5月至10月变更为4800元，2015年11月至2016年2月变更为3000元，公摊水电费、卫生费都是由被告通知原告交费金额，原告再按照被告通知的金额支付。2015年10月后未支付公摊费用是因为其自2015年10月开始撤场没有经营，被告陈述收据与银行转账不一致的两笔款项就是被告通知原告交的实际金额。被告称因管理混乱，不清楚是何原因导致收据与银行转账金额不一致。
原、被告均确认双方在2015年6月达成协议，免除原告在2015年3月至8月的管理费，诚意保证金1000元为履约保证金。
诉讼中，本院向原告释明，若涉案合同被认定为无效合同，原告是否变更诉讼请求，原告称若涉案合同被认定为无效合同，不变更诉讼请求。
另查明，涉案场地于2008年8月21日取得编号为穗规建证[2008]2921号《建设工程规划许可证》，建设位置为新华街凤凰南路以东、莲山路以北。该证上注明本项目为临时建筑工程，使用期为2年，批准使用期满，应无条件自行拆除，如确需继续使用，必需重新办理申报手续，批准后方某用。被告称涉案场地的规划报建手续正在审批中，暂时没有证据可以提供。
本院认为：涉案场地虽已于2008年8月21日取得的编号为穗规建证[2008]2921号《建设工程规划许可证》，但该证上已明确注明该项目为临时建筑工程，使用期为2年。该证现已过期，而被告在法庭辩论终结前，未提供证据证实其已办理相关申报手续并获得批准，涉案场地仍应视为未取得规划报建手续。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案房屋未办理规划报建手续，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”被告应向原告返还其支付的租赁保证金18000元。
关于拖欠占用使用费，原告提供的收据中已注明2015年5月至10月的占用使用费为6000×0.8，被告陈述原告拖欠其2015年5月至10月的占用使用费，本院不予采信。原告提供的收据中2015年11月至2016年2月的占用使用费写明为3000，与合同约定不符。原告未提供证据证实原告曾与被告就此部分占用使用费变更达成一致，且被告予以否认，故对于被告关于原告拖欠2015年11月至2016年2月的占用使用费12000元的陈述，本院予以采信。
关于公摊费用，原告提供的收据中，从原告使用涉案铺位起，每月均产生自用的水电费，至2016年2月23日仍有水电费产生，故对于原告关于其自2015年10月起开始撤场没有经营的陈述，本院不予采信。原告使用涉案铺位期间，应向被告支付公摊费用。原告称其在2016年2月26日退场，对于被告关于原告拖欠公摊费用2535元的陈述，本院予以采信。
关于管理费，原、被告签订的《广州市汇沣水产交易市场市场管理协议》中约定，被告应在2014年10月27日至2015年9月15日向原告支付管理费。现原、被告均确认2015年3月至2015年8月的管理费已免除。根据原、被告提供的证据，原告应未向被告支付2015年9月1日至2015年9月15日的管理费，该笔费用为480元。原、被告均确认诚意保证金1000元为履约保证金，现原告未向被告足额支付管理费，故被告有权没收原告支付的保证金1000元。综上，原告拖欠被告的费用为15015元。扣除该部分费用后，被告应向原告退还的费用为2985元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下:
一、被告广州市汇沣水产交易市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭松龙返还2985元；
二、驳回原告郭松龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138元，由原告郭松龙负担113元，由被告广州市汇沣水产交易市场经营管理有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 廖静文
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅