上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第7415号
原告上海维风企业管理有限公司。
法定代表人李建新，董事长。
委托代理人刘平，上海刘平律师事务所律师。
被告上海华宝实业有限公司。
法定代表人王学林，总经理。
委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
被告林敏。
原告上海维风企业管理有限公司（以下简称维风公司）与被告上海华宝实业有限公司（以下简称华宝公司）、林敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告维风公司的委托代理人刘平，被告华宝公司的委托代理人沙佳伟，被告林敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告维风公司诉称，原告系上海市闵行区虹莘路XXXX号物业的管理方，被告华宝公司系该物业的产权人，被告林敏原系虹莘路XXXX号四、五层物业的承租方，被告林敏与被告华宝公司直接建立租赁关系，在四、五层物业经营上海雷迪大酒店有限公司。由于上述四、五层物业在使用过程中长期拖欠原告水电费、停车费、物业管理费等相关费用，原告与两被告于2013年8月13日，通过会议纪要，对上述欠费的清偿作了确认，但两被告均未按会议纪要的约定清偿欠款，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：一、被告华宝公司支付虹莘路XXXX号四、五层物业所欠水电费、物业管理费、停车费1，042，812元（人民币，下同）；二、被告华宝公司支付以1，042，812元为本金，按银行同期贷款利率标准计算的自2013年12月10日起至实际支付之日止的利息损失；三、被告林敏对被告华宝公司的债务承担连带责任。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告林敏支付虹莘路XXXX号四、五层物业所欠的计算至2013年12月10日的水电费、物业管理费86万元；二、判令被告林敏支付以86万元为本金，按银行同期贷款利率标准计算的，自2013年12月10日起至实际支付之日止的利息损失；三、判令被告华宝公司对被告林敏的债务承担连带责任。
被告华宝公司辩称，原告所述房屋产权及租赁情况属实，但要求被告华宝公司承担水电费、物业管理费缺乏事实和法律依据。理由为：一、被告华宝公司虽是涉诉物业的产权人，但原告与被告华宝公司没有物业管理合同关系，本案系争的物业实际长期由被告林敏使用，应由被告林敏支付上述拖欠费用；二、从本案原告提供的会议纪要内容看，相关费用也约定由被告林敏承担，其仅作为主持方协调此事；三、即使原告主张水电费等相关费用，也应提供支付的相应依据。
被告林敏辩称：原告所述房屋产权及租赁情况属实。位于虹莘路XXXX号四、五层物业由其向被告华宝公司租用后开设上海雷迪大酒店有限公司，因经营亏损，其已将该酒店注销，但其未与原告签订过物业管理合同，只是通过会议纪要确定应付物业费等标准，其所欠原告水电费、物业管理费属实，具体费用经核实确认为86万元。
经审理查明，原告系上海市闵行区虹莘路XXXX号物业的管理方，被告华宝公司系该物业的产权人，被告林敏原系虹莘路XXXX号四、五层物业的承租方，被告林敏与被告华宝公司直接建立租赁关系，在四、五层物业经营上海雷迪大酒店有限公司。
2010年9月，原告、被告华宝公司及被告林敏就被告林敏租用的物业存在的问题进行协商，形成备忘录，备忘录约定：“二、协调事项：经三方协商达成共识：……3、由维风企业与雷迪大酒店（4-5层承租户）签订物业管理服务合同。物业费暂定为：4万元／月，全年48万元。合同从2010年10月1日起计算。先付后用，每月30日前缴纳。”备忘录另对各方的其他各项权利义务进行了约定。
2013年8月13日，原告（乙方）、被告华宝公司（甲方）及被告林敏（丙方）经协商形成会议纪要，会议纪要约定：“一、从2013年8月1日起，丙方每月必须向乙方付清上月所发生的水电费、停车费及物业管理费。二、从2013年9月1日起，除付清当月所发生的水电费、停车费及物业管理费外，每月再付10万元以前所产生的旧债，直至付清为止。”会议纪要另对各方的其他各项权利义务进行了约定。
事后被告林敏未按该会议纪要履行全部支付义务，原告分别于2013年9月2日、2014年9月29日向被告华宝公司发出关于华宝广场四、五层租户欠费解决函。两被告未支付所欠费用，故原告诉至法院。
诉讼中，原告、被告华宝公司及被告林敏就所欠费用进行协商，被告林敏确定其尚欠原告截止2013年12月10日的水电费34万元、物业管理费52万元，合计86万元。因三方各执己见，致调解未成。
以上事实，由原告提供的备忘录、会议纪要、关于华宝广场四、五楼租户欠费需妥善解决的函、关于华宝广场四、五楼租户欠费长期不能解决的函、四、五层欠费清单、上海市房地产登记簿、工商登记材料，被告林敏提供的准予注销登记通知书、注销税务登记通知书，本院调取的工商登记材料等证据以及当事人的陈述所证实。
本院认为，原告维风公司系有物业管理资质的公司，被告华宝公司系上海市闵行区虹莘路XXXX号物业的业主，被告华宝公司将该物业四、五层出租给被告林敏，其余房屋均出租给原告，原告承租后对虹莘路XXXX号物业进行管理，虽原告与被告华宝公司及林敏均未签订过物业管理合同，但事实上原告对该物业进行了管理，被告林敏也支付了相关费用，形成了事实上物业管理关系，应受法律保护。现原告已对被告林敏使用的虹莘路XXXX号四、五层房屋提供了物业服务，依法享有向其收取物业管理费的权利，被告林敏作为该物业的使用人理应交纳物业管理费，逾期未付的行为应承担相应的法律责任。故原告要求被告林敏支付拖欠的物业管理费的主张，于法有据，本院予以支持。被告林敏为虹莘路XXXX号四、五楼房屋水、电的实际使用方，故原告要求被告林敏支付拖欠的水电费的主张，于法有据，本院亦予以支持。诉讼中，被告林敏与原告就拖欠费用进行协商，双方确认尚欠水电费34万元、物业管理费52万元，符合法律规定，本院予以认可。关于原告要求被告林敏支付以86万元为本金，按银行同期贷款利率标准计算的，自2013年12月10日起至实际支付之日止的利息损失，由于双方未对拖欠费用约定利息，且直至本案庭审中才经双方核对予以确认，故对于该项诉讼请求，本院难以支持。被告华宝公司系上海市闵行区虹莘路XXXX号物业的业主，原告系上述物业的物业服务企业，原告对该物业进行管理后，事实上虹莘路XXXX号四、五层房屋的物业管理费一直由物业使用人被告林敏支付，在被告林敏拖欠不付后，被告华宝公司就此事参与协调，且约定由被告林敏支付物业管理费，现被告林敏拖欠不付，被告华宝公司作为该物业的业主，在使用人不能按协议履行的前提下，理应支付相应的物业管理费，故原告要求被告华宝公司对被告林敏所欠物业管理费用承担连带责任，于法有据，本院应予支持；原告要求被告华宝公司对被告林敏所欠水电费承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告林敏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司截止2013年12月10日的水电费34万元、物业管理费52万元，合计86万元；
二、被告上海华宝实业有限公司对被告林敏上述所欠物业管理费承担连带清偿责任；
三、驳回原告上海维风企业管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，185.31元，由被告林敏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 乔财权
审 判 员 陆玲英
人民陪审员 童笑钦
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 马悦晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。