温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第3566号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行。
代表人：杨锡舟。
委托代理人：杨秀玉，浙江诚鼎律师事务所律师。
被告：张晓秋。
被告：叶相忠。
被告：浙江中梁置业有限公司。
法定代表人：杨剑。
委托代理人：杨安取，浙江平宇律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建设银行）与被告张晓秋、叶相忠、浙江中梁置业有限公司（以下简称中梁置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法由代理审判员胡剑辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨秀玉、被告中梁置业�委托代理人杨安取到庭参加诉讼。被告张晓秋、叶相忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行起诉称：2010年7月20日，被告张晓秋为购置房产向原告借款，双方签订编号为330022300-011-2010001370号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款本金为116万元，借款期限为120个月，即2010年7月20日至2020年7月20日止，贷款利率为月利率，且为浮动利率（即在基准利率水平上上浮20%），利率调整日为每年的1月1日，还款方法为等额本息还款（即在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为13545.23元）；若被告张晓秋逾期还款，原告有权宣布贷款立即到期，并要求立即清偿借款本息（罚息、复利均按罚息利率计算，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%）及相关费用；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由被告承担；被告张晓秋、叶相忠以坐落于温州市瓯海区瓯海大道AB地块香缇锦园××楼××室房产【建筑面积78.55平方米，抵押权登记号：温房预瓯字第××号】为该上述借款提供抵押担保；被告中梁置业为主合同项下债务承担连带保证责任。合同签订后，双方办理上述房产的抵押权预告登记，原告依约放款。被告张晓秋自2014年12月2日开始未足额支付本息。因上述债务发生在被告张晓秋、叶相忠夫妻关系存续期间，且被告叶相忠自愿向原告提交《共同参与还款人承诺书》，明确表示对上述债务承担连带责任，故被告叶相忠应对上述债务承担共同还款责任。现请求：1、判令被告张晓秋、叶相忠立即偿还原告贷款本金766017.50元及利息、复利（利息、复利均从从2014年12月2日起至实际履行之日止按基准利率水平上上浮20%的基础上再上浮50%计算）；2、�告对被告张晓秋、叶相忠名下坐落于温州市瓯海区瓯海大道AB地块香缇锦园××楼××室房产【建筑面积78.55平方米，抵押权登记号：温房预瓯字第××号】拍卖、变卖或折价款，享有优先受偿权；3、判令被告中梁置业对上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告张晓秋、叶相忠向原告支付原告为实现债权支付的律师费8000元及诉讼费。
被告中梁置业答辩称：1、对被告张晓秋向原告借款，并由中梁置业提供连带责任保证的事实没有有异议。但本案既存在借款人提供物的担保又有人的担保，应先以物的担保实现债权，不足部分由中梁置业承担连带清偿责任，中梁置业承担保证责任后有权向被告张晓秋追偿；2、若原告因本案在中梁置业的账户上划拨款项的，应在原告诉请的金额中做相应的扣减；3、原告主张逾期利息的复利没有法律依据；4、律师费非为实现债权的必要费用�请法院不予支持。
被告张晓秋、叶相忠未作答辩，亦未提供证据。
本院查明的事实与原告所述事实一致。
另查明：原告与被告张晓秋、叶相忠、中梁置业签订的《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，被告中梁置业在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告中梁置业依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，被告中梁置业不提出任何异议。
2010年7月20日，原告与被告张晓秋、叶相忠、中梁置业共同签订《贷款及保证承诺书》一份，约定：从贷款发放之日起，至原告收到中梁置业代办的已经办理抵押登记手续的房屋产权证之日止，被告中梁置业对原告发放给张晓秋、叶相忠的贷款承担连带保证责任。截止开庭之日，涉案的抵押房产尚未办理房屋产权证及他项权证。
原告于2010年8月2日发放贷款116万元后，被告张晓秋按期偿付借款本息至2014年12月1日，之后被告没有向原告还本付息。截止2015年7月1日，被告张晓秋欠原告借款本金766017.5元、利息为32089.14元，罚息1790.32元、复利918.08元。
以上事实有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、抵押权预告登记证、《贷款及保证承诺书》《商品房买卖合同》、《共同参与还款人承诺书》、个人贷款支付凭证、银行流水账单、欠款打明细打印及当事人陈述为证。
本院认为，原告与被告张晓秋、叶相忠、中梁置业签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款及保证承诺书》，�系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，依法有效，应受法律保护。原告已经依约发放贷款，但被告张晓秋未按约还本付息，已构成违约，应承担违约责任。根据借款合同的约定，原告有权宣布借款合同项下未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息。现原告诉请被告张晓秋偿还余欠的借款本金及利息、逾期罚息，并对未按时支付的利息计收复利，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张对逾期罚息再计收复利，缺乏依据，本院不予支持。被告叶相忠自愿出具《共同参与还款人承诺书》，承诺参与共同还款，原告诉请被告叶相忠共同还款，于法有据，本院予以支持。
被告张晓秋、叶相忠自愿提供房产为上述借款作抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告有权优先受偿。被告中梁置业自愿为上述债务提供连带责任保证，保证期间至原告收到中梁置业代办的已经办理抵押登记手续的房屋产权证之日止，现因涉案抵押房产尚未办理抵押权登记及取得他项权利证书，故在完成涉案抵押房产产权登记前，被告中梁置业仍应对上述债务承担连带保证责任。我国《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案借款合同中对受偿顺序已经进行了约定，被告中梁置业辩称，本案同时存在物的担保和人的担保，原告应当先就被告张晓秋、叶相忠的抵押物实现债权，不足部分再由中梁置业承担连带清偿责任，本院不予采纳。原告有权直接要求被告中梁置业承担保证责任。被告中梁置业承担保证责任后，有权向被告张晓秋、叶相忠追偿。
被告张晓秋、叶相忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张晓秋、叶相忠于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金766017.5元及利息、利息的复利及逾期罚息（计算至2015年7月1日利息为32089.14元，罚息1790.32元、复利918.08元，自2015年7月2日起，利息、复利、逾期罚息均按照编号为330022300-011-2010001370的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方法计算至债务实际履行完毕之日止，对逾期罚息不计收复利）；
二、如被告张晓秋、叶相忠到期未履行上述债务，则拍卖、变卖被告张晓秋、叶相忠提供抵押的坐落于温州市瓯海区瓯海大道AB地块香缇锦园××楼××室的房产【建筑面积78.55平方米，抵押权登记号：温房预瓯字第××号】，所得价款由原告中国建设银行股份有限公司温州分行优先受偿；
三、被告浙江中梁置业有限公司在完成涉案抵押房产产权登记前，对上述第一项的债务承担连带清偿责任；
四、被告浙江中梁置业有限公司承担保证责任后有权向被告张晓秋、叶相忠追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11540元，减半收取5770元，由被告张晓秋、叶相忠、浙江中梁置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 胡剑辉
二〇一五年七月三十日
书 记 员 项 新