北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第10333号
原告孙芳润，男，1940年8月23日出生。
委托代理人曹润东，男，1951年5月26日出生。
委托代理人薛延平，男，1955年3月20日出生。
被告北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德里北街乙20号。
法定代表人王晓彤，董事长。
委托代理人杨洋，男，1984年5月21日出生。
第三人北京天石恒房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人王强，董事长。
委托代理人王铁成，男，1971年1月12日出生。
原告孙芳润与被告北京东方置地投资发展有限公司（以下简称“东方置地公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，追加北京天石恒房地产开发有限公司（以下简称“天石恒公司”）为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙芳润及其委托代理人曹润东、薛延平，被告东方置地公司的委托代理人杨洋，第三人天石恒公司的委托代理人王铁成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙芳润诉称：1998年11月23日，原告与北京市东城区住宅建设开发公司（现更名为北京东方置地投资发展有限公司，即被告）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定在过渡期满后，被告将原告安置到××小区××-××-××号房屋（现该房屋由原告实际居住）。原告在交清一切费用（包括购房款和大修基金）后，于2001年11月回迁入住，并按协议书的约定服从当地、区人民政府和房屋产权单位住房制度改革。1998年东政房改办字第32号批复第4条规定，被告应为购房户办理产权手续。但从原告回迁入住至今已经12年有余，被告一直没有为原告办理产权手续，给原告造成诸多不便。故原告起诉要求，一、被告在本判决生效后6个月内对北京市东城区××号院回迁楼工程按北京市规划委员会的要求进行整改。具体为：1、将××号院××、××号楼北侧及××号楼西侧待征地上的违法建设拆除；2、将××号院每个楼门对应的楼顶所打的洞恢复原状；3、××号院××号楼地下室被被告及第三人改作了群租房，应当予以整改；4、地下车库出入口未按北京市规划委员会批准的图纸施工，要求按图纸进行整改。二、在被告通过北京市规划委员会验收并取得房屋产权初始登记后30日内为原告办理北京市东城区××号院××号楼××单元××号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告孙芳润名下，转移登记过程中所发生的相关税费由被告承担。三、要求法院判定被告将回迁协议约定的内容中的重要债务（办理合格回迁房与房改房产权）未经原告同意私自出卖转移给第三人非法无效。四、本案诉讼费由被告承担。
被告东方置地公司辩称：原告所居住的××号院的建设单位并非被告，被告无权为原告办理房屋所有权证，而且之前人民法院曾作出过类似判决，判决结果也并不是由被告单独为原告办理房屋所有权证。关于原告提出的各项要求，被告无权实施。另外，原告的房屋所有权证已基本办理完毕，原告与第三人已将办理房屋所有权证相关事宜及应各自提交的手续办理完毕。在整个办理房屋所有权证流程及手续中没有应由被告尽到的义务，也没有被告应当享有的权利。原告要求被告办理房屋所有权证不符合法律规定。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人天石恒公司述称：1、关于原告要求整改的诉讼请求，第三人做不到。2、第三人系××号院的开发建设单位，涉诉房屋的房屋所有权证只能由第三人来办理，不应由被告办理。2009年以来，第三人就陆续给小区业主办理房屋所有权证，且现在小区内一半以上的业主都已办理房屋所有权证。3、关于原告的第二项诉讼请求，第三人无法按照原告所提的诉讼请求为原告办理房屋所有权证，第三人可以按照正常的房改房政策为业主办理房屋所有权证。原告于2009年就曾在第三人处登记过要办理房屋所有权证，但后来不知何故没有办理。原告对应当由第三人办理房屋所有权证是知情的。4、关于原告提出的规划问题，应当由规划部门解决。规划问题不影响双方办理房屋所有权证。综上，第三人不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告东方置地公司原名称为北京市东城区住宅建设开发公司（以下简称东开公司），2003年3月12日经重组改制后更为现名。1993年1月21日，北京市城市规划管理局颁发（92）市规地字第6号《建设用地规划许可证》，批准东开公司对北京市东城区××东侧8.58公顷的用地面积进行危旧房改造。
1998年11月23日，原告与东开公司签订了编号为1-45号的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《拆迁安置协议》）。双方约定，原告住址位于本市东城区××号后门，有正式住房3间，居住面积43.2平方米；东开公司对原告的上述房屋进行拆迁；原告自行周转，过渡期为1998年11月23日起至2000年5月10止，过渡期满后安置到东城区××小区××号楼××单元××室（施工楼号），该房屋为2间，居住面积为62.24平方米；东开公司应保证原告按时迁入新址等。
另查，1997年6月10日，北京市城乡建设委员会作出京建开（1997）236号《关于成立北京天石恒房地产开发有限公司的批复》，对被告申请成立第三人天石恒公司的请示作出同意的批复，其中批准天石恒公司的经营范围为东城区安内官书院危改小区××、××、××、××、××号5栋楼的多层住宅的开发、建设、经营、销售商品房等。此后，天石恒公司经工商行政管理部门核准登记成立。
2000年10月9日，天石恒公司经北京市规划管理委员会审批，取得了编号分别为2000-规建字-1503号和2000-规建字-1366号的《建设工程规划许可证》，成为涉诉官书院小区的建设单位，并委托测绘单位完成对涉诉官书院小区内建设房屋面积的实测工作等。
2001年，原告办理回迁手续，实际入住涉诉房屋至今。2009年12月22日，原告与第三人天石恒公司签订《房屋买卖合同书》，约定原告按成本价向天石恒公司购买涉诉房屋。原告根据拆迁安置协议，安置住房为××小区××号楼××单元××号，现变更为××号院××号楼××单元××号（经公安部门批准的门牌楼号），该房屋实测面积为67.29平方米。原告认为该《房屋买卖合同书》是在原告上当受骗的情况下签订。
另查，2009年3月2日，北京市规划委员会向北京市东城区人民政府发送《关于依法处理违法建设的函》（市规函（2009）311号），该函载明：经调查，天石恒公司在北京市东城区永康胡同1号院9号楼顶建设的扩建工程，未经规划行政主管部门批准，属违法建设。城乡规划行政主管部门已于2009年1月13日作出对该违法建设《责令限期拆除通知书》的决定，请贵区政府组织相关部门对该违法建设依法严肃处理。北京市规划委员会于2009年1月13日作出的（2009）规执拆字第002号《责令限期拆除通知书》载明：经查，天石恒公司于2008年11月4日，在××号院××号楼顶建设的扩建工程，建筑面积45.6平方米，未经规划行政主管部门审批，擅自将原有平台扩建为房屋，面积45.6平方米，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，此建设工程属于违法建设；并责令天石恒公司于2009年2月15日前将上述违法建设无条件拆除。如逾期不拆除，城乡规划行政主管部门将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条第一款规定，由建设工程所在地县级以上地方人民政府责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。天石恒公司表示，该违法建设系个别业主所为，现已拆除。原告对此表示不认可。
再查，涉诉房屋未办理初始登记。现涉诉房屋正式坐落地址为北京市东城区××号院××号楼××单元××号。该房屋上现无查封、抵押情况。审理中，原告坚持认为，依据合同相对性原则，第三人天石恒公司不应当为本案当事人，且认为被告将其主要合同义务转让给第三人的行为应属非法无效。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，（2012）二中民终字第15501号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原、被告因拆迁事宜于1998年签订的《拆迁安置协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定，被告东方置地公司对原告的原住房予以拆迁，并负责进行安置。此后，有关文件证实，被告东方置地公司与第三人天石恒公司进行涉案小区项目的合作开发，且由第三人天石恒公司取得了涉案小区的《建设工程规划许可证》等相关拆迁建设的审批手续，成为涉案小区的建设单位。此后，第三人天石恒公司对涉案小区进行了开发建设，并与原告签订了《房屋买卖合同书》等。依据我国法律法规的规定，第三人天石恒公司当然负有为回迁安置人办理房屋所有权登记之义务，故原告所称第三人不应成为本案当事人，因无法律依据，本院不予支持。关于被告东方置地公司，因其系《拆迁安置协议》的相对方，依法应承担相应的合同责任。现第三人天石恒公司亦表示同意为原告办理涉诉房屋的所有权登记。故，关于原告要求办理涉诉房屋所有权登记的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告按规划部门要求进行整改的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。关于原告要求被告通过规划部门验收，并取得房屋初始登记的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。关于原告要求法院判定被告将回迁协议约定的内容中的重要债务（办理合格回迁房与房改房产权）未经原告同意私自出卖转移给第三人非法无效的诉讼请求，因被告依据与原告签订的《拆迁安置协议》对上述债务仍负有相应义务，故天石恒公司在负担上述债务上，构成债务加入，而非债务转移，原告的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告北京东方置地投资发展有限公司及第三人北京天石恒房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，共同履行为原告孙芳润办理北京市东城区××号院××号楼××单元××号房屋所有权登记之义务，将该房屋所有权登记至原告孙芳润名下，办理上述所有权登记所需费用由被告北京东方置地投资发展有限公司及第三人北京天石恒房地产开发有限公司按相关法律规定各自承担；
二、驳回原告孙芳润的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由被告北京东方置地投资发展有限公司承担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 高 韩
人民陪审员 曹建军
二〇一五年三月二十日
书 记 员 孙 颖