湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终136号
上诉人（原审原告）谌四大。
委托代理人夏真义，湖南资声律师事务所律师。
委托代理人邓旭逵，湖南资声律师事务所律师。
上诉人（原审被告）安化县嘉和房地产开发有限公司。
法定代表人谭义方，该公司经理。
委托代理人陈石平，安化县腾飞法律服务所法律工作者。
上诉人谌四大与上诉人安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公�）商品房销售合同纠纷一案，谌四大、嘉和公司均不服湖南省安化县人民法院（2014）安法民一初字第1582号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谌四大的委托代理人夏真义、邓旭逵，上诉人嘉和公司的委托代理人陈石平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，谌四大与嘉和公司于2007年9月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定，谌四大买受嘉和公司开发的“嘉和·资水名居”小区7栋1102号商品房一套，面积128平方米，房屋总价198693元。合同的第15条对产权登记约定为，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，办理权属登记及房地产权属证书，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项或2项�理：l、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，自本约定之日届满后第二日起，买受人有权按日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；如因买受人原因未及时提供房地产权属登记的有关资料与交纳相关的费用，而造成房地产权属证书的延期办理，由此造成的一切损失由买受人承担。合同签订后，谌四大依约向嘉和公司支付购房款198693元。2009年4月30日，嘉和公司向谌四大交付了房产，但至2015年8月31日止，嘉和公司仍未依约为谌四大办理房屋权属登记及房地产权属证书，依约定计算违约金数额为77291.6元（1945天×39.7386元／天）。
原审法院认为，谌四大与嘉和公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法�效，应受法律保护，双方当事人均应遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行义务。嘉和公司在原审庭审中辩称，涉案房产设计方案经过当地行政部门审批，现在不是嘉和公司不办，而是嘉和公司依设计方案修建的房屋不符合消防要求，办不到房产证，属于不可抗力因素造成，嘉和公司不应承担逾期办证违约金的意见，应不予采纳。谌四大请求嘉和公司支付的逾期办证违约金虽然与嘉和公司有明确约定，但从本案的实际情况来看，嘉和公司已依约将涉案房产交付给谌四大使用6年多，今后谌四大仍可继续居住，嘉和公司未给谌四大办理房产证，并非出于主观故意，办不妥房产证的原因，是设计方案存在瑕疵，谌四大居住其中，暂未造成直接经济利益损失，谌四大向嘉和公司支付的房款数额为198693元，至原审判决时止，依约定嘉和公司应向谌四大支付违约金77291.6元，该数额明显过高，如果满足谌四大的诉讼请求，势必造成双方之间权利和义务的失衡，故应从法理上和情理上综合考量，结合公平原则，酌定违约金数额在谌四大已付房款21%的范围内承担为宜，即41725.5元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条之规定，判决：嘉和公司支付谌四大违约金41725.5元。限判决生效之日起十日内付清。案件受理费1494元，由嘉和公司负担。
宣判后，谌四大、嘉和公司均不服，均向本院提起上诉。
谌四大上诉称：原审法院酌情确定违约金数额为谌四大已付房款的21%即41725.5元明显错误。1、原审法院以嘉和公司已将涉案房产交付谌四大使用为由减轻嘉和公司的违约责任，明显错误。2、嘉和公司未提供任何证据证明其有减轻违约责任的法定情形，原审法院�嘉和公司并非主观故意，而是设计方案存在瑕疵为由减轻其违约责任，明显错误。3、本案不存在违约金约定标准过高，双方权利义务失衡的问题。4、谌四大与嘉和公司之间订立的合同并未违反公平原则，相反，原审法院以公平原则减轻嘉和公司的违约责任恰恰违背了公平原则。5、原审法院不能依职权对违约金数额予以调整。请求二审法院撤销原审判决，依法改判由嘉和公司向谌四大支付违约金77291.6元。
嘉和公司答辩称：嘉和公司与谌四大签订的《商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定，是无效的；即使该合同有效，因诉讼时效只有两年，则违约损失也只能计算两年；涉案房屋的施工图纸虽是嘉和公司申请变更的，但相关建设部门亦不应批准施工图纸的变更；本案违约款不能超过涉案房屋房款的20%。请求二审法院驳回谌四大的上诉，支持嘉和公�的上诉请求。
嘉和公司上诉称：原审认定嘉和公司与谌四大签订的《商品房买卖合同》合法有效，系认定事实错误，涉案房产因没有消防通道，至今未得到消防部门的验收，根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，未通过消防验收的房屋不得出售、出租或转让，双方所签订的《商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同，无效合同自签订之日起无效，嘉和公司无需向谌四大承担违约责任。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回谌四大在原审中的诉讼请求。
谌四大答辩称：嘉和公司作为出卖人，其出售的房产没有消防通道存在过错，但并不影响商品房买卖合同的效力。请求二审法院驳回嘉和公司的上诉，支持谌四大的上诉请求。
二审中，谌四大向本院提交了原审法院（2012）安民一初字第1419号民事判决书，拟证实原审法院对本案类似案件已按合同约定作出判决。嘉和公司对谌四大提交的证据无异议。本院对谌四大提交的上述证据经审查后认为，嘉和公司对该证据并无异议，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案二审争议的焦点问题为：一、谌四大与嘉和公司于2007年9月26日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、嘉和公司是否应当向谌四大承担迟延办证的违约责任；三、原审对本案违约金数额的认定是否正确。
一、关于谌四大与嘉和公司于2007年9月26日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。商品房买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到商品房市场的健康发展�故对当事人在平等自愿基础上订立的商品房买卖合同，只要没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，就应当尽量尊重交易的稳定性，不轻易确认合同无效。《中华人民共和国消防法》第十三条虽规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工后，建设单位应当根据具体情况向公安机关消防机构申请消防验收或在自行验收后报公安机关消防机构备案、备查。但上述规定并非涉及商品房买卖合同效力问题的强制性规定，而是行政管理权在建设工程中的一项强制管理措施，其目的在于加强职能部门对建设工程施工领域的行政监督与管理，而非对商品房买卖合同效力进行调控。故《中华人民共和国消防法》的上述规定并非确认合同效力的必备条件，违反上述规定，并不必然导致商品房买卖合同无效。本案中，谌四大与嘉和公司签订《商品房买卖合同》之后，涉案商品房交付使用至今已达6年之久，现嘉和公司因其交付的房产消防通道被占用而未能通过消防验收已属违约，嘉和公司作为违约方，反而以涉案房产未通过消防验收为由，主张双方所签订的《商品房买卖合同》无效，以此作为不承担迟延办证违约责任的抗辩理由，既有违诚实信用的履约原则，又缺乏相关法律依据支持。故嘉和公司提出，涉案房产未通过消防部门验收，其与谌四大签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同的上诉理由，本院不予支持。
二、关于嘉和公司是否应当向谌四大承担迟延办证的违约责任的问题。谌四大与嘉和公司于2007年9月26日签订的《商品房买卖合同》系依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自已的义务，一方当事人不按合同约定履行义务的，应当向对方当事人承担违约责任。根据谌四大与嘉和公司之间的合同约定，嘉和公司应在将涉案商品房交付谌四大使用后12个月内，办理好权属登记及房地产权属证书，但直至2015年8月31日止，嘉和公司仍未为谌四大办理好涉案商品房的权属登记及房地产权属证书，嘉和公司逾期未办理涉案商品房的房地产权属证书，已构成违约，应向谌四大承担违约责任。故嘉和公司提出，其无需向谌四大承担违约责任的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。
三、关于原审对本案违约金数额的认定是否正确的问题。根据谌四大与嘉和公司于2007年9月26日签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，谌四大不能在规定期限内取得房地产权属证书的，其有权按日向嘉和公司收取已付房款万分之二的违约金。本案中，谌四大已依约向嘉和公司支付了购房款198693�，嘉和公司亦已于2009年4月30日向谌四大交付了涉案商品房，依双方合同约定，嘉和公司应在该涉案商品房交付使用后的12个月内，办理好房地产权属证书，但直至2015年8月31日止，嘉和公司仍未为谌四大办理好涉案商品房的房地产权属证书，已逾期办证1945天，依据双方合同约定，谌四大有权收取嘉和公司违约金77291.6元（1945天×39.7386元／天）。该违约金数额系依据双方合同约定的标准计算而来，亦是嘉和公司未遵循诚实信用原则，未按双方合同约定全面履行义务所致。双方对该违约金的约定标准并不高，该违约金标准与中国人民银行同期贷款利率相当，涉案违约金总额之所以较高，是因嘉和公司多年怠于履行合同义务，长期违约所致，至于涉案商品房有没有交付谌四大使用，嘉和公司未办妥涉案商品房的房地产权属证书是否出于其主观故意，并不是调整本案违约金数额的约定情形或法定情形，原审依职权对本案违约金数额予以调整，酌定本案违约金数额在谌四大已付房款21%的范围内承担，即41725.5元，既违背了当事人意思自治的原则，亦有失公允，实为不妥。本案违约金数额应遵循当事人意思自治的原则，按双方合同约定的标准进行认定。故谌四大上诉提出撤销原审判决，依法改判由嘉和公司向其支付违约金77291.6元的主张，本院依法予以支持。
综上，谌四大的上诉请求成立，本院依法予以支持；嘉和公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审审理程序合法，认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之�定，判决如下：
一、撤销湖南省安化县人民法院（2014）安法民一初字第1582号民事判决；
二、安化县嘉和房地产开发有限公司支付谌四大违约金77291.6元，限本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1494元，二审案件受理费2337元，合计3831元，由安化县嘉和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
审 判 员 付 星
代理审判员 刘艳芝
二〇一六年三月四日
书 记 员 方赛兰