广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民申8019号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：深圳市新鸿洲房地产有限公司。住所地：广东省深圳市。
法定代表人：周锦群，董事长。
委托代理人：廖炜冕、方金玉，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：张祝林，男，香港特别行政区永久性居民。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深发家私公司（SHENFATFURNITURECOMPANY）。住所地：香港特别行政区。
法定代表人：陈岳凤。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深发工艺红木（深圳）股份有限公司【原深发工艺家私（深圳）有限公司】。住所地：广东省深圳市。
法定代表人：张祝林，董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈赛凤，女，汉族，香港特别行政区永久性居民。
上述四被申请人的共同委托代理人：赖轶峰、陈奕龙，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
再审申请人深圳市新鸿洲房地产有限公司（下称新鸿洲公司）因与被申请人张祝林、深发家私公司、深发工艺红木（深圳）股份有限公司（下称深发工艺红木公司）、陈赛凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终17824号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
新鸿洲公司向本院申请再审称：深圳市宝安区人民法院（下称一审法院）、深圳市中级人民法院（下称二审法院）认定事实不清、适用法律错误、判决结果严重不公，故申请人依法申请再审。（一）一审判决确认申请人与被申请人签订的《房屋拆迁补偿意向书》无效，该认定错误，导致判决不公。《房屋拆迁补偿意向书》所涉地块面积约24000平方米，建筑面积约25000平方米（其中已办理房产证部分面积6980平方米，未办理房产证部分面积约18000平方米）。一审法院仅就未办理房产证部分的地块，适用《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设的规定，属于适用法律错误。虽然未办房产证部分的地块涉及原农村集体土地，但2004年实施的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。既然原集体土地已经国有化，一审法院仍适用与农民集体土地有关的法律规定，属于法律适用错误。（二）二审法院认为《房屋拆迁补偿意向书》实质是房地产买卖合同，合同效力待定，应待行政部门对建筑物的合法性处理后再诉为由，驳回申请人的起诉，属于法律适用错误。1.《房屋拆迁补偿意向书》实质上是房屋搬迁补偿意向书，该意向书签订目的不仅是二审法院认为的通过支付对价方式取得涉案房地产的所有权，也包括取得涉案房产使用权等权益。涉案地块拟列入深圳市拆除重建类城市更新单元规划范围。《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条规定：“城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，权利主体可以通过与搬迁人签订搬迁补偿安置协议，将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体。”该《实施细则》第五十三条规定：“权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。”由此可见，对于城市更新项目，权利主体可以与搬迁人签订搬迁补偿安置协议，即使没有取得房地产权属证书也可以签订搬迁补偿协议，至于搬迁人有无取得房地产证不影响搬迁补偿安置协议的效力。《房屋拆迁补偿意向书》所涉25000平方米建筑物中，已经办理了房地产证、登记在张祝林名下的6980平方米房产，张祝林是所有权人;对于其余约18000平方米没有办理权属登记的建筑物，一审法院已经查明，其使用权、收益权、控制权也完全在张祝林手上，被申请人是该部分房产的权益人。被申请人完全有权将该部分房产的使用权、占有权等权益转让给申请人。因此，《房屋拆迁补偿意向书》双方的签订主体没有问题，合同的签订也是双方的真实意思表示，补偿意向书理应有效。对取得房产证的房产，被申请人应该按照《房屋拆迁补偿意向书》的约定时间向申请人提交房地产证原件;对于约18000平方米没有办理权属登记的建筑物，被申请人应该按照《房屋拆迁补偿意向书》的约定将该部分房产的使用权、占有权等权益转让给申请人。2.二审法院认为涉案合同效力待定错误。涉案《房屋拆迁补偿意向书》不属于《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条、第五十一条规定的效力待定情形，该合同是基于城市更新的目的，遵照深圳市城市更新的有关政策规定与现实做法而订立并实施的。基于深圳市城市化发展的历史原因，深圳市原农村集体所有的土地普遍存在本案类似情形，城市更新的做法也是先协商签订拆迁补偿协议再报批走程序。二审法院无视深圳市城市更新的现状与本案事实，以涉案合同应待行政部门对建筑物合法性进行处理后才能再行提起诉讼为由，认定涉案合同为效力待定错误。3.二审法院无视已经取得房地产权利证书的房产完全可以转让所有权，把被申请人有完全所有权的6980平方米房产一并归结为效力待定处理，明显属于法律适用错误。（三）一审判决认定责任主体仅为张祝林和深发家私公司，属于法律适用错误。虽然《房屋拆迁补偿意向书》签订主体是张祝林和深发家私公司，但《房屋拆迁补偿意向书》约定申请人应支付的款项是打入张祝林和深发家私公司指定的深圳市富高登贸易有限公司账号，张祝林、深发工艺红木公司在收款收据上签字确认收到了款项。根据工商登记显示，深发家私公司是深发工艺红木公司的独资股东，张祝林是深发工艺红木公司的法定代表人。而张祝林与陈赛凤之间是夫妻关系。根据张祝林提交的证据显示，陈赛凤与申请人多次电话沟通，要求履行《房屋拆迁补偿意向书》的内容。可见，四被申请人实际是同一利益共同体。深发家私公司与深发工艺红木公司均是《房屋拆迁补偿意向书》的实际履行方，也是该意向书的责任主体。（四）一审判决关于过错责任认定错误。1.《房屋拆迁补偿意向书》合法有效，申请人不承担责任。2.涉案房地产如果权属有问题，则过错主要在于被申请人，因被申请人是权属申报主体，掌握着权属信息资料。3.在履约过程中，被申请人种种违约行为严重影响了双方签订正式协议的进程。其一，被申请人收到申请人2015年7月23日支付的第一期补偿款27600000元后用于偿还银行贷款，注销涉案房地产的抵押登记，于2015年8月份就取得房地产证原件。然而其却严重违反合同约定，拒不按照《房屋拆迁补偿意向书》约定的时间（签订正式合同时间即9月15日前）向申请人提交房产证原件，以及涉案地块其他权属证明资料。其二，被申请人违反诚实信用原则，暗地里与其他房地产公司（案外人深圳市荣耀房地产开发有限公司）商谈涉案地块的旧改事宜，授权委托其他房地产公司作为涉案地块旧改申报主体（详见深圳新闻网2016年10月25日《深圳新公示10个旧改计划公布图》），且向申请人隐瞒该事实。其三，取得房地产证原件后未依合同约定将产权证提交给申请人，反而又将涉案房产和土地设定抵押向案外人借款数千万元。其四，商谈《拆迁补偿协议》过程中，被申请人屡屡提出新的条件，且一直拒不提交产权资料，显然过错方是被申请人。4.申请人不存在违约事实，从对方提交的部分证据可以看出，2015年10月、11月双方还多次继续商谈正式的补偿协议的签订事宜，可见，双方均同意对正式协议的签订可以不以《房屋拆迁补偿意向书》约定的2个月时间为限，对该期限双方作了变更，并达成一致意见。（五）关于损失的认定，一审法院遗漏事实，适用法律错误。涉案《房屋拆迁补偿意向书》合法有效，且已开始履行。申请人已实际支付给被申请人一些费用；为了开发涉案地块，申请人也已实际同相关资金方、合作方进行接洽、衔接、支付费用；且申请人签订涉案合同的目的就是为了获得经济利益。从2015年7月份签订合同时到2016年末，深圳市的房地产市场经历了一个飞涨的过程，如果涉案合同能得到切实履行，申请人的合法期待利益就能得到实现。但由于被申请人违约，导致申请人可期待利益落空，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被申请人不仅应赔偿申请人目前的实际资金权益损失，还应赔偿因其违约不履行《房屋拆迁补偿意向书》而导致申请人的预期利益损失。此外，一审过程中，申请人为保全财产向担保公司支付担保费12万元，并提交了有关凭证，但法院在裁判文书中未予认定赔偿。（六）一审法院仅就案件受理费进行处理，但是对于申请人缴纳的财产保全费5000元未作处理。二审法院错误驳回申请人的起诉，故保全费应由被申请人承担。综上所述，再审请求：1.撤销原一审判决，二审裁定；2.依法改判四被申请人与申请人签订的《房屋拆迁补偿意向书》有效，四被申请人继续与申请人签订正式的补偿合同。3.依法改判四被申请人赔偿申请人相应经济损失（暂计4800万元）；4.一审、二审、再审费用由四被申请人承担。
被申请人张祝林、深发家私公司、深发工艺红木公司、陈赛凤提交答辩意见称：（一）新鸿洲公司的第（一）、（二）点再审理由不成立，应予驳回。二审裁定对《房屋拆迁补偿意向书》的效力认定适用法律正确。1．涉案房地产的权属情况：根据《房屋拆迁补偿意向书》的约定，涉案土地面积约24000平方米，建筑面积约25000平方米，其中已经办理房产证部分面积6980平方米，未办理房产证部分面积约18000平方米。未办理房产证部分所在土地是深发家私公司于1993年8月9日与原宝安县观澜镇桂花村蚌岭经济合作社签订《借款兴建厂房合同书》租赁而来，该《借款兴建厂房合同书》约定由深发家私公司提供借款，原宝安县观澜镇桂花村蚌岭经济合作社兴建厂房和配套设施，深发家私公司承租建设完毕后的厂房和配套设施，租期自1992年8月1日至2042年8月1日。目前，涉案房地产产权属于历史遗留问题，尚不确定权属主体。2.《房屋拆迁补偿意向书》实质为房地产买卖合同。新鸿洲公司与张祝林、深发家私公司签订《房屋拆迁补偿意向书》，其目的在于通过支付对价的方式，取得涉案土地和房屋的所有权，这符合房地产买卖合同的本质内容。而新鸿洲公司在再审理由中引用的《深圳市城市更新办法实施细则》规定的城市更新相关程序，并不影响对《房屋拆迁补偿意向书》性质的认定，二审法院理解、适用法律正确。3．涉案房地产权属不明确，需由行政主管部门前置确权。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”4.涉案房地产不可分割，应整体对待：《房屋拆迁补偿意向书》所涉房屋为一块完整的土地上所建地上建筑物，合同各方以实现合同约定的全部房地产所有权转移为最终的合同目的，不可分割。因此，一审判决及二审裁定将涉案房地产作为整体统一裁决，进而认定《房屋拆迁补偿意向书》的效力符合法律规定，适用法律正确。（二）新鸿洲公司第（三）点再审理由不成立，应予驳回。一审判决关于责任主体的认定合法合理。涉案《房屋拆迁补偿意向书》主体部分载明甲方为新鸿洲公司、乙方为张祝林，签章处乙方签章一栏载有张祝林的签名和深发家私公司的印章，因此，《房屋拆迁补偿意向书》的签订主体为张祝林和深发家私公司。四答辩人属于法律上相互独立的主体，即便张祝林与深发工艺红木公司、陈赛凤存在关联关系，深发工艺红木公司、陈赛凤也不是《房屋拆迁补偿意向书》合法的合同主体，其没有义务承担约定的责任，故深发工艺红木公司、陈赛凤不属于本案适格被告，一审判决关于责任主体的认定合法合理。（三）新鸿洲公司第（四）点再审理由不成立，应予驳回。一审判决关于过错责任认定的认定合法合理。涉案房屋产权属于历史遗留问题，尚不确定权属主体，新鸿洲公司和张祝林、深发家私公司对该情况均知晓，故双方就涉案房屋签署《房屋拆迁补偿意向书》，对因“涉案房屋的合法性不确定”导致《房屋拆迁补偿意向书》无法履行负有同等过错，一审判决关于双方过错责任的认定有理有据，适用法律正确。此外，《房屋拆迁补偿意向书》第五条第五款明确约定，新鸿洲公司需在《房屋拆迁补偿意向书》签订后两个月内即2015年9月15日前，与张祝林签订正式的《拆迁补偿协议》。在答辩人已经依约向新鸿洲公司移交了约定全部资料的前提下，经答辩人多次催告，新鸿洲公司拒不在约定时间签署正式协议，也不履行后续款项的支付义务，导致《房屋拆迁补偿意向书》目的无法实现，新鸿洲公司的行为已经构成根本违约。（四）新鸿洲公司第（五）点再审理由不成立，应予驳回。一审判决关于损失的认定合法合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于期待利益的规定，前提为因一方不履行合同义务给对方造成损失。但新鸿洲公司提出的深圳市房地产市场飞涨导致新鸿洲公司的期待利益损失，不符合上述关于期待利益的约定，属于不可预见的损失。而且新鸿洲公司提出该损失并非答辩人一方违约造成，新鸿洲公司对于《房屋拆迁补偿意向书》无法履行存在严重过错，故其主张的该损失没有事实和法律依据，应当予以驳回，一审判决关于损失的认定并未遗漏事实。（五）关于新鸿洲公司的第（六）点再审理由，二审裁定已经明确该费用由新鸿洲公司承担。综上所述，新鸿洲公司提出的再审理由缺乏新的事实和证据，缺乏法律依据，应当予以驳回。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对二审法院驳回本案起诉的理由，本案现阶段审查的焦点为：本案的提起是否要以行政机关对涉案《房屋拆迁补偿意向书》中约定的约25000平方米建筑物当中的未办理房产证部分约18000平方米建筑物的合法性进行审查处理为先决条件。
根据新鸿洲公司申请再审时所主张的事实和理由，新鸿洲公司是因涉案地块拟列入深圳市拆除重建类城市更新单元规划范围，为了取得涉案地块的申报主体，根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条、第五十三条的规定，而与张祝林签订涉案《房屋拆迁补偿意向书》。由此可见，涉案《房屋拆迁补偿意向书》是在深圳市城市更新（旧城改造）的背景下签订的一份意向书，并非普通的房地产买卖合同。新鸿洲公司在一审庭审时明确其第一项诉讼请求的具体内容为张祝林、深发家私公司、深发工艺红木公司、陈赛凤按照《房屋拆迁补偿意向书》的约定与其签订正式的拆迁补偿合同；张祝林的第一项反诉请求为判令《房屋拆迁补偿意向书》自反诉之日起解除。据此，本案诉讼标的实质为《房屋拆迁补偿意向书》是否合法有效、如有效那么继续履行以签订正式的拆迁补偿合同的条件是否具备，尚未涉及到上述约18000平方米建筑物合法性审查问题。因此，新鸿洲公司基于《房屋拆迁补偿意向书》提起的本案诉讼，属于人民法院可直接受理的民事诉讼范围，人民法院应当在受理后进行实体审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：
指令广东省深圳市中级人民法院再审本案。
审判长 詹伟雄
审判员 邹 莹
审判员 邵静红
二〇一七年三月六日
书记员 耿丽丽