浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第290号
上诉人（原审第三人）：胡静静。
委托代理人：姜勇。
被上诉人（原审原告）：胡荣才。
被上诉人（原审原告）：胡继能。
被上诉人（原审原告）：胡飞能。
三被上诉人委托代理人：张谷鸣。
原审第三人：胡亚仙。
原审第三人：胡荣召。
上诉人胡静静因与被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能、原审被告王桂香、原审第三人胡亚仙、胡荣召确认合同效力纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2013年3月22日作出的（2013）甬仑榭民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。2012年3月23日，原审被告王桂香死亡。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告王桂香与丈夫胡德富（已故）婚后生育三子一女，即长子胡荣才（原告），次子胡荣召（第三人，第三人胡静静之父），三子胡才校（已故，原告胡继能、胡飞能之父），女儿胡亚仙（第三人）。2004年，被告王桂香、胡德富的房屋被征用拆迁，并以胡德富为户主进行拆迁安置，按拆迁政策，可享有安置房屋84平方米。2005年1月8日胡德富因病去世，财产未作继承分割，也无其他遗嘱对家庭财产进行处理。2007年8月，房屋实际安置时因胡德富已去世，按拆迁政策，仍可按两人一户安置房屋，故以被告王桂香名义分配安置大榭开发区海文花园西区19幢102室房屋一套，面积83.4平方米。在安置过程中，因被告王桂香年事已高，由儿子胡荣才、女儿胡亚仙等人代为办理结算和房产登记手续，并于同年8月23日领取房产证。同年8月31日，被告王桂香又在女儿胡亚仙的陪同下，在大榭开发区房管处与第三人胡静静的委托代理人胡亚仙签订《房地产转让合同》一份，约定该房屋以150000元价款转让给第三人胡静静，房款于当日一次性付清，因被告本人不识字，由女儿胡亚仙代签，并由本人按上手印。同时，在房管处被告出具《承诺书》一份，注明住房自行解决。但被告就房屋转让事宜未与其他子女进行协商。同年9月4日，原房产登记被注销，产权证登记在第三人胡静静名下。但被告王桂香自安置房分配和房屋转让后，一直在该房居住，第三人也未支付购房款。2012年8月被告因病住院，将要出院时，第三人胡静静和女儿胡亚仙不愿意将被告王桂香送回家中居住，被告王桂香的子女们为此发生争执，向110报警后，公安部门和村委会共同介入调解。经查询，发现被告王桂香的房屋已于2007年8月31日以150000元价格转让给第三人胡静静。被告王桂香、原告胡荣才、胡继能、胡飞能曾于2012年10月19日以原告身份诉至本院，要求确认房屋转让合同无效，恢复房产登记，因诉请竞合，原告撤回起诉。
原审原告胡荣才、胡继能、胡飞能于2013年2月18日诉至原审法院，请求判令：确认大榭开发区海文花园西区19幢102室房屋一套所依据的原审被告王桂香与原审第三人胡静静间订立的房屋转让合同无效，恢复房屋所有权证、国有土地使用权证登记至原审被告王桂香名下；恢复登记费用由原审被告王桂香和原审第三人胡静静承担。原审第三人胡静静在庭审中提出诉求，请求判令：确认大榭开发区海文花园西区19幢102室房屋一套所有权属于原审第三人胡静静；确认原审第三人胡静静与原审被告王桂香之间的房屋转让合同有效。
原审法院认为：胡德富夫妻在房屋拆迁安置过程中形成的安置财产，属于夫妻共同财产，调产安置后所形成的财产未改变财产的性质，即争议的大榭开发区海文花园西区19幢102室房屋一套，属于胡德富夫妻共同财产。胡德富去世后，并未留下遗嘱，对财产进行处分，其配偶、子女根据法律规定均为继承人，有权对财产进行继承，在各继承人未明确表示放弃情况下，继承已经开始，故争议房产属于各继承人共同共有，即被告及其子女（包括代位继承人胡继能、胡飞能）对该财产享有共同共有权利。被告王桂香与第三人胡静静在房管处签订房屋转让买卖合同，对该共有房屋进行处分，未经其他共有人的同意，损害了其他共有人权利，违反了法律规定，该行为无效。但第三人胡静静签订合同后，并未支付购房款，也无证据证明被告放弃购房款；同时，第三人胡静静作为被告的孙女，对购买的房屋系被告夫妻财产，祖父去世后，各子女均有继承权，被告出售房屋，在其他继承人没有明确放弃继承的情况下，被告处分财产，侵害其他继承人的权利，第三人作为被告的孙女，对被告的家庭情况应当知晓，故第三人胡静静为此既未支付合理对价，又对原告的财产状况知晓，不属于法律规定的善意第三人。原告请求理由正当，应予以支持。第三人要求确认转让合同有效和现有房屋登记，依据不足，难以支持。合同无效主要由被告处置不当造成，故恢复登记费用由被告负担。被告王桂香经本院合法传唤未到庭，依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、确认被告王桂香与第三人胡静静于2007年8月31日签订的《房地产转让合同》无效；二、恢复被告王桂香坐落于大榭开发区海文花园西区19幢102室房屋的产权登记，恢复登记费用由被告王桂香负担；三、驳回原告其他诉讼请求和第三人胡静静的诉讼请求。上述一、二项应履行义务限于本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。案件本诉受理费160元，减半收取80元，由被告王桂香负担；第三人请求受理费160元，减半收取80元，由胡静静负担。
宣判后，原审第三人胡静静不服，上诉至本院称：被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能并非房屋转让合同的相对人，故无权就合同效力问题起诉。本案争议房屋是原审被告王桂香在胡德富死后订立的《房屋拆迁安置协议》所获得的拆迁安置房，并且房屋登记在王桂香名下，故争议房屋应属王桂香个人财产。王桂香与上诉人订立《房地产转让合同》系双方真实意思表示，主体合格，内容合法，上诉人受让房屋也属善意，故双方订立的转让合同也应属合法有效，并且王桂香曾书面免除上诉人胡静静支付房款的义务，现争议房屋已经过户至上诉人名下，故原审法院的判决没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销（2013）甬仑榭民初字第9号民事判决，依法改判。
被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能答辩称：被上诉人是本案争议房屋的共同共有权人，王桂香未经共有人同意无权单方处分房屋。王桂香的处分行为侵害了被上诉人的利益，被上诉人当然享有诉权。房屋转让价格明显偏低，上诉人未支付房款，并且上诉人与被上诉人及第三人胡亚仙、胡荣召均是亲属关系，上诉人明知房屋是处于共有状态，故上诉人不可能是善意。
原审第三人胡亚仙、胡荣召未作陈述，亦未向本院提供证据。
在二审审理期间，上诉人胡静静提供以下几份证据：1.《宁波大榭开发区医院死亡记录》一份，用以证明原审被告王桂香于2013年3月23日死亡的事实；2.《债务免除确入（认）书》，用以证明原审被告王桂香免除了上诉人付款义务的事实。
被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能对上诉人提供的证据1没有异议；对证据2有异议，认为该份确认书出具的时间为2012年7月9日，当时原审被告王桂香正在住院，不可能出具上述证据，故被上诉人对该证据不予认可。
在二审审理期间，被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能提供了《死亡证明》一份，用以证明王桂香已经死亡的事实。
上诉人对被上诉人提交的《死亡证明》没有异议。
上诉人提供的《宁波大榭开发区医院死亡记录》和被上诉人提供的《死亡证明》均用以证明王桂香已经死亡，对此事实各方已经确认，故本院对上述两份证据予以确认；上诉人提供的《债务免除确入（认）书》，本院经审查认为，上述确认书上的签名并非王桂香本人所签，上诉人亦无法证明加盖的指纹确为王桂香，故该证据真实性无法核实，本院对该证据不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认，并确认原审被告王桂香于2013年3月23日死亡的事实。
本院认为：本案争议的房屋虽是在胡德富死亡后通过调产安置获得，但房屋来源于2005年1月20日胡德富一户签订的《房屋拆迁安置协议》，安置房屋的取得时间并未改变财产的性质，本案争议房屋仍应属于胡德富夫妻共同财产，在胡德富去世后，争议房产属于各继承人共有。被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能作为胡德富的继承人，故被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能具有当然的诉讼主体资格。上诉人胡静静作为原审被告王桂香的孙女，对争议房屋情况应当知晓，胡静静作为买受人，既未支付合理对价，又对争议房屋的共有状况知晓，不属于法律规定的善意第三人。原审法院据此认定原审被告王桂香出卖房屋损害了其他共有人权利，并确认房地产转让合同无效，并无不当。因原审被告王桂香已经死亡，其法定继承人均已参加诉讼，但争议房屋产权登记无法恢复至王桂香名下，故本院对被上诉人要求恢复登记至王桂香名下并承担相关费用的诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁波市北仑区人民法院（2013）甬仑榭民初字第9号民事判决第一项；
二、撤销宁波市北仑区人民法院（2013）甬仑榭民初字第9号民事判决第二、第三项；
三、驳回被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能的其他诉讼请求和上诉人胡静静的其他诉讼请求。
一审案件受理费160元，减半收取80元，由被上诉人胡荣才、胡继能、胡飞能负担，第三人请求受理费160元，减半收取80元，由上诉人胡静静负担；二审案件受理费人民币80元，由上诉人胡静静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
代理审判员 王媛媛
二〇一三年六月五日
代书 记员 桂红艳