江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00846号
上诉人（原审原告、反诉被告）樊登寿。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周树泉。
委托代理人成达青。
上诉人樊登寿与被上诉人周树泉租赁合同纠纷一案，江苏省泰兴市人民法院于2015年10月15日作出（2015）泰虹民初字第0312号民事判决，上诉人樊登寿不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
樊登寿向原审法院起诉称：樊登寿承租周树泉的房屋，双方签订房屋租赁协议一份，泰兴市滨江镇洋思村村民委员会在协议上注明以后的租金由村直接支付，与樊登寿无关。2015年初，周树泉到村里付不到租金，为此樊登寿答应周树泉，村里不付就由樊登寿来付，樊登寿也曾托人找周树泉打招呼，周树泉也同意的。但后来周树泉却突然锁樊登寿的车子，断樊登寿的水电，逼樊登寿搬家，理由先是说村里不肯再付房租，后来又说儿子大了要结婚了，但樊登寿认为周树泉的理由都是不成立的。请求判令周树泉履行房屋租赁协议第六条的规定，支付违约金5000元。
周树泉就本诉答辩称：樊登寿与周树泉是房屋租赁协议的当事人，合同的权利和义务应由两人予以承担和享有。根据合同约定，樊登寿没有缴纳租金，周树泉有权终止租赁合同。请求法院驳回樊登寿的诉讼请求。
周树泉向原审法院反诉称：樊登寿没有按照房屋租赁合同约定的期限给付租金、水电费，且在租期内损坏了周树泉房屋内的地面砖等设施。请求判令：1、樊登寿支付周树泉租金1300元，并按实支付租期内未缴纳的水电费；2、樊登寿赔偿周树泉地面砖等损失1400元，承担违约金5000元。
樊登寿就反诉答辩称：1、关于周树泉主张的地面砖损失，可以请求法院去现场查勘，到底损坏了几块地面砖。事实上只有两块地面砖的两个角有损坏，而且是在樊登寿住进去的时候就发现了的，当时樊登寿就已经跟周树泉说过了。今年4月15日樊登寿离开周树泉家的时候，周树泉只跟樊登寿提过租金的事，并没有提到地面砖损失的事情。而且在三年租赁期间，周树泉也从来没跟樊登寿谈要求赔偿所谓地面砖损坏的事情。关于煤气灶和抽油烟机，煤气灶打不出火已经有很长时间了，也不是樊登寿故意损坏的，抽油烟机一直是好的，不存在不好用。2、关于水电费，樊登寿还没有交的总共是58元，因为没有到缴费期，所以樊登寿没有办法缴纳。在樊登寿搬离时，樊登寿购买的管道煤气还没有用完，樊登寿当时跟周树泉的儿子说，煤气没有用完，如果说水电费还不够，樊登寿照给，周树泉儿子跟樊登寿说这点钱无所谓。3、关于租金1300元，樊登寿没有给的租金是40天，而且这个租金不应当是由樊登寿来付，是应当由村里来付。5、关于5000元的违约金，因为租金应当是由村里支付，事实上，周树泉也一直是向村里去付的，其付不到租金，这个责任不应当算到樊登寿头上，所以樊登寿不应当承担违约金。
原审法院经审理查明：樊登寿是泰兴市滨江镇洋思村村民，2011年樊登寿户拆迁，选择了统建公寓房安置。拆迁协议签订后，镇村帮助樊登寿进行租房。2011年11月24日，樊登寿（乙方）与周树泉（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由乙方租赁甲方位于泰兴市滨江镇石桥花园小区＊号楼＊＊室的房屋，租期自2011年11月25日起直至乙方所在滨江镇政府安排乙方安置房为止，为不定期租赁。租金每年10000元，第一年的租金付清后，甲方交付房屋给乙方居住，下一年度的租金在租期届满前拾天付清，如最后一年度的租期达不到一年终止协议的，由双方按月结算租金。如乙方不按时缴纳租金，甲方可随时终止本协议。如有任何一方违约，由违约方承担违约金5000元。时任泰兴市滨江镇洋思村村支部书记赵峰在《房屋租赁协议》下方签字注明：“以后的房租直接由村支付，与乙方无涉。”协议签订后，樊登寿即搬至周树泉租赁房屋中居住。
2015年1月，包括樊登寿户在内的拆迁户参加了政府安排的选房，樊登寿户选择了期房安置，并将其他安置房由政府进行回购。后泰兴市滨江镇洋思村村民委员会以樊登寿已选房为由，拒绝继续向周树泉支付樊登寿的租房租金。樊登寿遂将泰兴市滨江镇洋思村村民委员会诉至法院，要求支付租金。该案诉讼过程中，周树泉与樊登寿因欠付房租发生纠纷，2015年4月15日，樊登寿从其承租的周树泉房屋中搬离。樊登寿搬离时，双方截止2015年3月5日前的所有租金已全部结清，均系由周树泉直接向泰兴市滨江镇洋思村村民委员会付取，自2015年3月5日至2015年4月15日期间的租金未结，尚有部分水电费亦未结清。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力。本案中，樊登寿与周树泉签订房屋租赁合同，双方间形成房屋租赁合同法律关系。现双方房屋租赁合同已实际于2015年4月15日解除，双方存在的主要争议包括：一、违约责任应如何确定；二、未结清的租金及水电费用的确定；三、周树泉主张财产损失的确定。
关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同相对性原则，租赁合同法律关系中，承租人支付房租应为其基本法定义务。至于本案房屋租赁合同下方由泰兴市滨江镇洋思村村民委员会工作人员签字备注的“以后的房租直接由村支付，与乙方无涉”的约定，应视为作为合同当事双方之外第三方的泰兴市滨江镇洋思村村民委员会自愿代为清偿本应由承租人樊登寿承担的支付租金之债。从法律地位上讲，泰兴市滨江镇洋思村村民委员会并非本案租赁合同的当事人，亦非合同之债的主体，而仅仅是合同的履行辅助方。
至于樊登寿要求周树泉承担违约金的请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案租赁合同解除的直接原因系出租人周树泉未能收取2015年3月5日之后的租金，在承租方延迟支付租金的情况下，作为出租人的周树泉要求解除租赁合同，不仅符合双方合同约定，亦符合法律规定，其合法性应予确认。故樊登寿要求周树泉承担违约责任，缺乏依据，不予支持。
至于周树泉要求樊登寿承担违约金的请求。合同法第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案租赁合同解除的根本原因在于作为第三方的泰兴市滨江镇洋思村村民委员会未履行给付租金的义务。因其拒绝履行行为所造成的相应合同违约责任，应由作为承租人的樊登寿承担。故周树泉要求樊登寿承担违约责任，依法有据，予以支持。至于违约金的数额，双方合同约定的5000元过高，综合考虑本案合同履行情况、过错程度及实际损失，并依照公平原则，酌定为1500元。
关于争议焦点二。樊登寿搬离承租房屋时，应按合同约定结清房租及水电费用等。其中未付租金，自2015年3月5日计算至2015年4月15日，按合同约定的每年10000元的租金标准，计算为1123元。未结水费为96元、未结电费为37元。
关于争议焦点三。合同法第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案中周树泉主张损失赔偿在于认为樊登寿在承租期间损坏了房屋内的6块地面砖以及煤气灶、抽油烟机，为证明其主张，周树泉提供了樊登寿后搬离房屋后的视频资料一份。按照该视频资料反映的房屋现状，并不明显存在人为破坏地面砖、煤气灶、抽油烟机的情况，即便出现轻微损坏，也应属于租赁物在租赁期间的正常损耗，不应由承租人樊登寿予以赔偿。况且在樊登寿搬离租赁房屋时，周树泉并未向其主张有关损坏赔偿，现其主张上述损失，有失诚信，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、反诉樊登寿于本判决生效后十日内支付周树泉租金、水电费合计1256元及违约金1500元。二、驳回樊登寿的诉讼请求。三、驳回周树泉的其他反诉请求。案件受理费50元，由樊登寿承担；反诉案件受理费50元，由樊登寿承担。
上诉人樊登寿上诉称：1、一审法院0233号和0312号判决自相矛盾，因为0233号判决书已经判决由洋思村委会承担自2015年3月5日起至上诉人拿到安置房钥匙时止的租金，充分说明全部租金应由洋思村委会承担，而0312号判决书又判决上诉人支付给周树泉3月5日至4月15日的租金1123元，请求二审改判1123元房租由洋思村委会直接支付给周树泉。2、合同法第227条规定“在合理期间内不支付，出租人可以解除合同”，事实上洋思村不是不履行义务，3月5日至4月15日的租金未付是合理期限未到，租赁协议规定，最后一年的租金是按月结算不是按月给付，也就是住几个月给几个月的钱，最后一并结付。周树泉单方面采取暴力手段停水、电、电视是违约行为，请求二审公正判决，违约金5000元应由周树泉承担。
被上诉人周树泉答辩称：1、租房合同的当事人是上诉人与被上诉人，洋思村仅仅是案外人，村不交租金，被上诉人没有合同约定或者法律规定强制要求其支付。2、按照合同约定，樊登寿应该先交钱，后入住。3、2015年的租金未支付，樊登寿已经违约，按照合同第四条第4小条约定，被上诉人可以随时终止协议，同时由上诉人承担违约责任。4、至于最后一年按月结算的说法，是按照合同约定先交租金，其后按照实际租住的月份进行结算，多退少补，而不是先住，最后结算再给钱。5、对于上诉人所谓的损失，其在一审中并没有提出，且没有相关证据予以证明。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为：樊登寿与周树泉订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。房屋租金实际给付至2015年3月5日。2015年4月15日，樊登寿从承租的房屋中搬离，该房屋租赁合同实际解除。本案二审主要争议为：本案违约责任如何确定；2015年3月5日至2015年4月15日的房租应由谁承担。
租赁合同中承租人支付房租为其基本法定义务。至于该合同下方洋思村村民委员会工作人员备注的“以后的房租直接由村支付”的约定，应视为合同当事人之外的第三人洋思村村民委员会自愿代为清偿本应由承租人樊登寿承担的支付租金之债。合同法第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案租赁合同解除的根本原因在于作为第三人的洋思村村民委员会未履行给付租金义务，由此造成的违约责任，依法应由承租人樊登寿向出租人周树泉承担。原审根据上述法律规定及合同中违约金的约定，并综合考虑本案合同履行情况、过错程度及实际损失，酌定樊登寿承担1500元违约金并无不当。在洋思村村民委员拒绝继续给付租金的情况下，承租人樊登寿搬离承租房屋时，应按合同约定向出租人周树泉结清房租。按合同约定的租金标准，自2015年3月5日至2015年4月15日的房租为1123元，依法应由樊登寿给付周树泉。
上诉人樊登寿认为本案讼争房租应由洋思村村民委员会承担的主张，有违合同相对性原则，且与合同法第六十五条的规定不符，本院不予采信。至于樊登寿与洋思村村民委员会之间的房租等纠纷，不属于本案解决争议的范畴，且樊登寿已另案主张，本院对此不予理涉。
合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中在承租人樊登寿迟延支付租金的情况下，出租人周树泉要求解除租赁合同，符合法律规定及合同约定，并无违约之处。对樊登寿要求周树泉承担违约金5000元的主张，无事实和法律依据，原审对此不予支持并无不当。
综上，上诉人樊登寿的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人樊登寿负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
审 判 员 刘春生
代理审判员 郑本香
二〇一六年三月七日
书 记 员 张 建