广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）融水民二初字第169号
原告：覃小云，女，19XX年X月X日出生，X族。
委托代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
委托代理人：梁积平。
被告：广西融水广海房地产开发有限公司。
法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。
委托代理人：何富国，广西银正律师事务所律师。
原告覃小云与被告广西融水广海房地产开发有限公司（下称广海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理，依法由审判员莫毅担任审判长，人民陪审员黄云意、韦盛亨组成合议庭，于2013年10月14日、2013年12月9日公开开庭进行了审理。书记员李炳铭担任记录。原告的委托代理人甘长山、被告广海公司的委托代理人何富国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2010年4月27日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定被告将其开发的位于融水镇寿星北路的“广海新城”的第X幢X层XX号房出售给原告；商品房总价款为181004元。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2010年12月30日前向原告交付购买的房屋。《商品房买卖合同》第九条约定，如被告逾期交房超过60天的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，支付至实际交付之日止。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记备案。被告于2011年5月1日才将房屋交付给原告，被告逾期交付房屋共计121天。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当向原告支付延期交付商品房的违约金3285.22元。被告在合同约定的房屋价款外向原告另行收取水电开户费1600元，被告属于重复收费，被告应当返还。被告未在合同约定的交房日期后90日内办理房屋权属登记备案，截止2013年3月18日，被告已逾期592天。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当向原告赔偿损失20550元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按7.00%计算）。被告逾期交房的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付延期交房的违约金3285.22元；二、判令被告向原告返还水电开户费1600元；三、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的损失20550元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利息7.00%计算，暂计算至2013年3月18日，之后另计）。（以上各项共计25435.22元）
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：一、《商品房买卖合同》，证明原告和被告双方存在商品房买卖合同关系，以及双方的具体权利和义务。二、收款收据，证明原告已经支付全部购房款及相关费用、被告收取原告水电开户费1600元。
被告广海公司辩称：一、关于原告要求支付逾期交房违约金的问题的答辩意见：1.原告要求支付逾期交房违约金过高。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”所以被告要求按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金。2.被告与原告签订有《房地产买卖合同》，并在该合同中约定交房日期，并约定有顺延交房的情形，现被告在该商品房建设过程中遭遇到有顺延交房的情形，有以下情况（1、恶劣天气165天、市政停电7天、政府指令停工3天（中考）、市政道路施工70天、设计发生变化60天）。根据原告、被告双方签订《房地产买卖合同》被告向原告交房的约定时间应当予以顺延。（即合同约定的交房时间＋无法正常施工的305天）。3.关于确定原告实际领房时间的问题。原告认购的房屋经竣工验收后，被告就即时以电话、书面通知原告来领房，并交纳相关费用，原告在被告处交纳水电开户费和契税等相关费用后，被告向原告办理相关的交房手续。因此，原告在被告处交纳水电开户费和契税等相关费用的时间就是原告领房的时间。4.原告的起诉已超过诉讼时效，因为合同约定的交房时间加上无法正常施工造成延期的时间，就是被告应当交房给原告的时间，如这一天原告领不到房，这一天即应当作为原告知道或应当知道权利受侵害之时，按《民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。”原告就应当按《民法通则》第一百三十七条规定的在此后的二年内行使其权利，而原告起诉时，已经超过二年的诉讼时效，应当驳回原告的起诉。二、关于原告要求返还水电安装费的问题的答辩意见：被告向原告收取的水电开户费是依据双方签订的合同收取，是合理合法的，被告不应返还。原、被告双方签订《商品房买卖合同》的“合同附件五”第五条第9项约定：“水电：用户水表、电表独立开户（集中安装，费用及安装时间由用户自理）。因此，被告是依据合同约定向原告收取的这部分费用，是按约定收取的，原告交纳的房价款并不包括水电开户费，所以，被告向原告收取水电开户费不属于重复收费，被告不应返还。三、关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的损失问题的答辩意见：1.根据国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”即原告所购商品房的房产证等证书应当由原告自行办理，被告仅是协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。2.被告与原告签订的《商品房买卖合同》的第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按‘买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3％赔偿买受人的损失’”因此，因被告的责任延期办理房产权证，只有在原告退房的情况下，才按上述约定承担赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因被告的责任且合同没有特别约定的情况下才适用第十八条规定的内容计算赔偿，而在本案中，被告与原告签订的《商品房买卖合同》的第十五条对此有特别约定，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定要求被告承担延期办证的损失没有法律依据。3.现原告没有取得房屋产权证的过错责任在原告而不在于被告。根据我国办理房屋产权证的法律法规规定的程序，作为房屋出售人的被告要为原告办理房屋产权证的手续必须要得到原告的授权委托，而原告是在2013年5月份才陆续签署授权委托书。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因被告的责任造成延期办证的按该规定处理。而本案造成延期办证的原因是原告造成的，因此，要求被告承担延期办证的损失没有事实依据。所以，根据本案事实和我国法律，原告诉请被告支付逾期办理房屋产权证的损失与事实相悖，于法无据。综上，被告按合同及时履行了义务，并主观上没有过错。依据法律和双方签订《房地产买卖合同》的约定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告广海公司在举证期限内提供的证据有：一、融水苗族自治县气象局的《证明》，证明被告在履行合同中遇到下雨天气的情况，即2010年全年降雨天数为181天，2011年1－8月31日降雨天数为123天。二、融水苗族自治县建筑工程公司的《广海一期工程由于各种原因造成停工的情况》，证明被告在施工过程中所遇到的停工时间等延期原因及具体时间，即2010年1月17日－4月11日雨天8天，同年4月12日－6月16日雨天23天，同年6月17日－8月21日雨天22天、中考3天、停电4天，同年8月22日－10月26日雨天11天、停电1天，同年10月27日－2011年1月21日雨天12天。三、融水苗族自治县建设局的《关于由广西融水广海房地产开发有限公司投资兴建寿星北路延长线问题的批复》，证明在该工程的施工过程中，影响了商品房建造工程施工进度的事实。四、柳州市建筑设计科学研究院的《关于融水县广海新城一期1、3、5号楼的工程设计变更证明》，证明这三栋楼设计由原来的底框架结构变为全框架结构，导致施工停工2个月。五、收据，证明原告在来被告售楼部交了水电开户费和相关费用后，交水电开户费时间就是交房时间。六、委托书，证明造成延期办证是原告的原因，因为原告是在2013年5月签署委托书给被告办证。七、广海新城一期住宅小区1-17办房产证备案资料移交清单、广西壮族自治区政府非税收入专用收据，证明被告已经在2011年9月20日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，接收人是房管部门的工作人员ＸＸ云。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据无异议，原告对被告提供的证据五无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认。
原告对被告提供的证据一、二、三、四、六、七有异议，认为证据一的真实性没有异议，但不能成为被告延期交房的理由；证据二与本案也缺乏关联性，不能证明被告有合理延期交房的理由；证据三、四与本案均缺乏关联性；证据六的真实性没有异议，但不能证明被告的主张；证据七已超过举证期限，该证据在第一次开庭时被告已经持有，上面这个时间假如是真的，应该盖有房管所的章和受理清单。本院经审核认为：证据一、二、六、七，具备真实性、合法性和关联性，且可以互相印证，本院确认具有证明效力。证据三、四，与本案缺乏关联性，本院不予确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年4月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第X幢X层XX号商品房出售给原告，商品房总价款为181004元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的；买受人未按合同约定履行义务的；3.影响工程进度或出卖人无法事先和控制的客观原因（如交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性传染病、遇连续大雨天气等）造成工期延误的。合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”《商品房买卖合同》的附件三：装饰、设备标准以《广海新城商品房交付标准及使用说明书》的内容为准，《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第五条第9项约定：“水电：用户水表、电表独立开户（集中安装，费用及安装时间由用户自理）。水到各户室内，电装总线到各户门口，房内的灯具、开关、线路和水管由用户自行安装。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告，被告于2011年5月1日向原告收取水电开户费1600元，同日将原告购买的商品房交付原告，2011年9月20日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。
另查明，2010年本行政区域内，全年降雨天数为181天，2011年1－8月31日降雨天数为123天。自2010年6月17日至2010年10月26日，广海新城区域内共有影响建设工程施工的雨天33天，停电5天，相邻的融水苗族自治县民族中学2010年6月下旬中考时要求工地停工3天。2010年10月27日至2011年1月21日，广海新城区域内共有影响建设工程施工的雨天12天.
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同第八条第一款约定，被告应当在2010年12月30日之前，将验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。该条第二款又约定，由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的，以及影响工程进度或出卖人无法事先和控制的客观原因，如交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性传染病、遇连续大雨天气等造成工期延误的，被告可以延期交房。降雨天一般不适宜进行工程施工，作为承包建设广海新城的融水苗族自治县建筑工程公司，对于不能进行工程施工的雨天及停电天数统计，应当是客观真实的，本院予以采纳。自2010年6月17日至2010年10月26日，广海新城区域内共有影响建设工程施工的雨天33天，可以作为被告延长交房的期限。工程建设期间所停电的天数，也应当计入被告延期交房的期限。位于广海新城隔壁的融水苗族自治县中学2010年6月下旬中考的时候，被告确实被通知要求中考期间必须停工，不得开启机械设备施工以免影响中考。故中考期间政府行政主管部门指令暂停施工的，亦应当列入延期交房的期限。在合同履行期间，被告可以延期交房的天数，即雨天33天、停电5天、中考3天，合计41天，以及延期交房期间的雨天12天，被告实际可以延期交房的天数为53天。故被告最迟应当在2011年2月23日之前，将符合交房条件的商品房交付给原告。现被告于2011年5月1日将原告所购买的商品房交付原告，已经逾期67天。被告根据政府的决定，投资建设的融水镇寿星北路延长线道路工程，在2010年1月10日即双方签订商品房买卖合同之前，被告已经发包给建筑公司建造，工期为90天。被告以建造该延长线道路工程影响了商品房施工，作为延期交付商品房的理由不成立，本院不予采纳。被告逾期交房已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，对于合同之债，原告应在二年诉讼时效期间内向被告主张权利，自2011年5月1日被告交房后，原告于2013年3月18日向法院起诉，故其诉讼请求未超过二年的诉讼时效，因此，被告抗辩原告的起诉已经超过诉讼时效，要求依法予以驳回的理由不成立，本院不予采信。被告辩称原告要求支付逾期交房违约金过高，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因无证据证实，本院不予采纳。被告逾期交房已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付商品房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当以原告所支付房价款按日万分之一点五支付违约金。现原告请求被告支付逾期交付商品房的违约金，理由充分，本院予以支持，但原告请求的数额过高，不合理部分本院不予支持。被告应当支付的违约金数额，应当按照被告实际逾期交付的天数计算，即67天×0.00015×181004.00元，共计1819.09元。
《商品房买卖合同》的附件三：装饰、设备标准以《广海新城商品房交付标准及使用说明书》的内容为准，《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第五条第9项约定：“水电：用户水表、电表独立开户（集中安装，费用及安装时间由用户自理）。水到各户室内，电装总线到各户门口，房内的灯具、开关、线路和水管由用户自行安装。”该合同条款没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同条款合法有效。合同附件约定，水电开户等费用由买受人承担，被告收取原告水电开户费1600元，属于预收性质，被告应根据实际支出向原告出具发票多退少补，现被告未能提供发票，因此被告应当将预收的水电开户费1600元退还给原告。原告起诉请求被告返还水电开户费1600元理由成立，本院予以支持。
国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当自商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时双方未约定由原告委托被告办理房屋权属证书，故被告作为房地产开发企业对原告办理权属证书应履行的是一种协助义务，即向原告提供必要的证明文件，使原告能够取得权属证书。诉讼期间，被告向法庭提供将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案的时间是2011年9月20日，被告交付商品房的时间是2011年5月1日，因此根据合同约定被告应当于2011年7月30日前进行登记备案，被告于2011年9月20日登记备案超过合同约定的时间52日，故可以认定被告未能按约定时间向原告提供办理权属登记必要的文件，被告应向原告承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的购房合同中的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。而对于买受人不退房，双方在合同中没有约定违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定本案的违约损失。现原告请求被告支付逾期办理房屋产权证书的损失，理由充分，本院予以支持，原告请求按照逾期还贷利率7.00%计算该损失，本院予以采纳，即为7.00%÷365天×181004.00×52天，共计1805.08元。原告请求的数额过高，不合理部分本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告广西融水广海房地产开发有限公司支付原告覃小云逾期交房违约金1819.09元；
二、被告广西融水广海房地产开发有限公司将水电开户费1600元退还给原告覃小云；
三、被告广西融水广海房地产开发有限公司赔偿原告覃小云逾期办理房屋产权证书的损失1805.08元。
案件受理费436元（原告已预交），由原告负担344元，被告负担92元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 莫 毅
人民陪审员 黄云意
人民陪审员 韦盛亨
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 李炳铭