重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第06054号
上诉人（原审被告）何启菊，女，1958年2月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人何惠民，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托代理人韩兴印，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）重庆市明发房地产开发有限公司。地址重庆市南岸区南湖路19号，组织机构代码70939021-0。
法定代表人肖基成，总经理。
委托代理人赵成松，重庆钜沃律师事务所律师。
上诉人何启菊与被上诉人重庆市明发房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院2014年9月12日作出的（2014）南法民初字第03795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月24日，明发公司与何启菊签署《房屋租赁合同》（合同编号：JNGJXC-2012-013）。按照协议约定：1.何启菊承租明发公司所有的位于重庆市经开区学府大道2号8-（-2）-9房屋进行服饰经营，建筑面积89.32平方米；2.租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日；3.第一年月租金51元／平方米，第二年月租金68元／平方米，第三年月租金85元／平方米，其中第一年前两个月为装修优惠期；4.租赁保证金为14000元，由何启菊在签署合同当日向明发公司缴纳。租金采取分期支付，2012年11月1日-2013年2月28日的租金18224元于签订合同当日付清；2013年3月1日-2013年5月31日的租金13668元于2013年2月1日前付清；2013年6月1日-2013年8月31日的租金13668元于2013年5月1日前付清，以此类推。《房屋租赁合同》签署之后，明发公司按约向何启菊交付了租赁房屋，何启菊支付了租金18224元（2012年11月1日至2013年2月28日），共计四个月，还缴纳了14000元保证金。2013年10月30日，因何启菊未缴纳2013年2月28日之后的房屋租金，明发公司向何启菊寄出律师函催缴租金，何启菊于2013年10月31日签收，但何启菊至今未缴纳，现明发公司提出如上诉请。审理中，何启菊认为明发公司未提供能满足商业营运条件，即道路未贯通，致使何启菊签订的合同目的无法实现，明发公司应退回何启菊已缴纳的租金及保证金。另查明，在双方签订房屋租赁合同之前至庭审时，政府在何启菊租赁的铺面附近修路。
一审法院认为，明发公司与何启菊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。明发公司向何启菊交付房屋后，何启菊应按时缴纳租金，但何启菊在缴纳4个月租金后（2012年11月1日至2013年2月28日）未继续缴纳租金，在2013年10月30日经明发公司律师函催收后仍拒绝继续缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”“第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款（当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同）、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故对明发公司要求确认明发公司与何启菊签署的《房屋租赁合同》已于2013年10月31日解除、何启菊将房屋返还明发公司的请求应予支持。何启菊应当按照合同约定支付明发公司2013年3月1日至2013年10月31日期间的租金39484元（13668＋13668＋12148）及逾期支付租金的违约金，违约金按照同期银行贷款基准利率计算。关于明发公司要求何启菊参照租金标准向明发公司支付自2013年11月1日起的房屋占用费的请求，房屋租赁合同自解除后，何启菊还继续占有涉案房屋，给明发公司造成损失，现明发公司请求按租金标准支付房屋占用费，于法有据，一审法院予以支持。关于明发公司主张何启菊缴纳的保证金14000元归明发公司所有，该保证金在双方签订的房屋租赁合同中载明“租赁期满时，在何启菊向明发公司支付完毕全部应付租金，结清水、电、物业管理费、违约金、损失赔偿费等其他费用，按照本合同的约定将租赁房屋交还明发公司，并经明发公司验收合格后三日内，明发公司将剩余保证金无息退还何启菊”，合同中并未有“何启菊违约保证金不退”的约定，故该保证金可用于抵扣何启菊所欠各项费用，明发公司也主张了违约金，故明发公司要求该保证金归自己所有，一审法院不予支持，但该款项可用作抵扣何启菊所欠租金。关于明发公司请求何启菊支付装修优惠期2个月中的部分租金，明发公司与何启菊双方签订的《房屋租赁合同》约定了装修优惠期，此约定合法有效，且双方均已按合同履行，合同虽然解除，但已履行部分是合法有效的，故明发公司的此项请求无法律依据，对明发公司的此项请求一审法院不予支持。关于何启菊认为明发公司未提供能满足商业营运的条件，致使何启菊签订的合同目的无法实现，明发公司应退回何启菊已缴纳的租金及保证金，何启菊无证据支持此项辩解理由，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，遂判决：一、解除重庆市明发房地产开发有限公司与何启菊签署的（合同编号：JNGJXC-2012-013）《房屋租赁合同》；二、何启菊于本判决生效之日起五日内将重庆市经开区学府大道2号8-（-2）-9房屋返还给重庆市明发房地产开发有限公司；三、何启菊于本判决生效之日起五日内支付重庆市明发房地产开发有限公司2013年3月1日至2013年10月31日期间的租金39484元（扣除保证金14000元后，还剩余款25484元）及逾期支付租金的违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率计算到租金付清之日止）；四、何启菊于本判决生效之日起五日内向重庆市明发房地产开发有限公司支付自2013年11月1日起的房屋占用费（按照每月68元／㎡计算，计算至被告实际迁出上述房屋之日止）；五、驳回重庆市明发房地产开发有限公司其他诉讼请求。
何启菊不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二、三、四项判决或发回重审；改判被上诉人退还租赁保证金14000元及已交租金18224元，共计32224元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：双方在签订《房屋租赁合同》时，明发公司明确告知门前的道路在2012年8月底前能够贯通，应视为明发公司的宣传和要约，该要约虽未载入合同，但有证据证明这是事实，因此，明发公司应当承担违约责任。一审法院对上诉人提交的证据没有置评，未查明案件事实。上诉人拒绝缴纳租金的行为是对抗被上诉人没有履行允诺，属行使同时履行抗辩权。上诉人作为原告一方因《房屋租赁合同》向一审法院提起诉讼，要求解除合同，退还租赁保证金，在该案审理中，被上诉人又向一审法院提起诉讼要求解除合同。一审法院针对同一法律关系先后受理，违反了一事不再理原则。
明发公司答辩称：在签订《房屋租赁合同》之时，明发公司并未作出任何承诺和散步误导上诉人的信息。关于道路问题，因该道路属于市政道路，我方无法知晓道路的竣工时间，且道路是否开通也并非租赁合同的内容，因此，道路是否开通与租赁合同不存在任何联系。上诉人作为完全民事行为能力人，对商业投资应有正确的判断，我方不应为上诉人商业投资的失误买单。我方在合同履行中并无违约行为，上诉人作为承租方应当按约支付租金。本案不存在违反一事不再理的情形，双方均有权利起诉要求解除合同。我方在房屋租金上已经给予了上诉人适当优惠，一审判决正确，应当维持。
本院二审查明，明发公司于2014年8月19日将本案涉案门面收回。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。上诉人提出在签订《房屋租赁合同》时，明发公司明确告知门前的道路在2012年8月底前能够贯通，应视为明发公司的宣传和要约，上诉人拒绝缴纳租金属于行使同时履行抗辩权。上诉人为证明其观点，向法院举示了“声明”及“录音资料”等证据予以证明，本院认为，首先，上诉人举示“声明”为上诉人单方面作出，并不能达到其证明目的。对于上诉人举示的“录音资料”，明发公司对其真实性予以否认，上诉人亦未举示相应的证据证明该录音资料来源的合法性及其内容的真实性，本院对录音中谈话人的身份无法确认，一审法院对该证据不予采信正确。其次，双方当事人在《房屋租赁合同》中并未对道路开通事宜进行约定，现有证据不足以证明双方当事人在签订合同之时对道路开通的事宜达成了合意，且修路系政府行为，明发公司对道路何时开通并不具有控制力，因此，上诉人认为其拒绝缴纳租金的行为是履行同时履行抗辩权的理由不能成立。
上诉人与被上诉人作为《房屋租赁合同》的签订相对方，双方均有权利对合同是否解除、何时解除、如何解除提起诉讼。虽然双方要求解除的为同一份房屋租赁合同，但双方要求解除合同的理由并不相同，提出解除合同的主体也不同。因此，上诉人提出本案违反一事不再理的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
另外，对于上诉人要求改判被上诉人退还租赁保证金14000元及已交租金18224元，共计32224元的上诉请求，一审法院对此已另案作出生效判决，本院不再处理。明发公司于2014年8月19日收回了涉案房屋，但该事实与一审法院判决上诉人归还涉案房屋和支付自2013年9月11日起到房屋归还之日的房屋占用费并不矛盾。综上，上诉人提出的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1855元，由上诉人何启菊负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 杨 静