浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初6753号原告：顾月华，女，1981年9月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王为荣、宋晨（实习），上海申如律师事务所律师。被告：海宁市树诚房地产开发有限公司。住所地：浙江省海宁市许村镇闸口路*******号。统一社会信用代码：913304817985591794。法定代表人：沈国良，执行董事。委托诉讼代理人：王维斌、沈谷臣，浙江潮乡律师事务所律师。被告：嘉兴慧策营销策划有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区联创大厦*幢***室-3。统一社会信用代码：913304023370455700。法定代表人：王鑫红，经理。委托诉讼代理人：王潭海、林丹，浙江金道律师事务所律师。被告：王鑫红，女，1986年11月24日出生，汉族，住浙江省松阳县。原告顾月华与被告海宁市树诚房地产开发有限公司（以下简称树诚公司）、嘉兴慧策营销策划有限公司（以下简称慧策公司）、王鑫红服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序经两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王为荣、宋晨（实习律师），被告树诚公司委托诉讼代理人沈谷臣，被告慧策公司委托诉讼代理人王潭海、林丹，以及被告王鑫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告慧策公司签订的购房团购服务费协议；2.由被告慧策公司返还原告团购费150000元，被告树诚公司承担共同返还义务，被告王鑫红承担连带责任；3.由被告慧策公司赔偿原告律师费1200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月15日，原告经上海朋友介绍，与被告树诚公司签订《树诚·望湖公馆住宅认购协议》一份，约定由原告认购被告树诚公司开发的望湖公馆10幢2单元504室房屋一套，总价为896336元。9月24日，原告应被告树诚公司的通知，至被告树诚公司的望湖公馆销售中心就上述认购房屋签订《商品房买卖合同》，合同总价为896336元。同时，被告树诚公司告知原告，只要支付150000元服务费用，就可以降低房价20%。原告信以为真，于同日在销售中心另外支付了150000元服务费。原告认为，原告购房与被告慧策公司无关。被告树诚公司利用自身优势，采用虚假打折、虚假优惠误导原告向被告慧策公司支付了150000元服务费用，但实际购房价款并未下降，造成了原告的重大误解，明显违反了公平、等价有偿原则，遂依法提起诉讼。被告树诚公司辩称：被告树诚公司与本案原告之间的房屋买卖合同是自愿达成的，被告在销售中也不存在任何违规情形。本案争议系原告与被告慧策公司之间的居间服务协议而引发，该协议对被告树诚公司不发生效力，故被告树诚公司不应承担责任。被告慧策公司辩称：一、原告诉称的部分事实不属实。原告等购房者系云房公司等上海的分销商推荐给被告的，由被告为原告提供房产销售信息、安排看房选房等服务，并最终促成了原告与被告树诚公司之间的交易，故并非原告所称经朋友介绍至被告树诚公司购房。二、原告与被告慧策公司签订的“团购确认书”系双方真实意思表示。原告与被告慧策公司签订“团购确认书”基于双方平等自愿，被告为原告提供房源信息，并通过团购方式为原告争取到了房源及一定的价格优惠，原告亦按约支付了150000元服务费，故原、被告的团购服务关系合法有效且已履行完毕。三、原告的生活、工作地均不是嘉兴，其购房目的是为投资，应比一般刚需购房者负有更高的注意义务。综上，原告与被告慧策公司签订的“团购确认书”不存在重大误解、显失公平等情形，也未违反法律强制性规定，原告要求撤销并返还150000元服务费、赔偿律师费1200元的诉讼请求均无法律和事实依据，应依法予以驳回。被告王鑫红的答辩意见与被告慧策公司一致。同时辩称，其个人财产与被告慧策公司的财产是独立的。本院经审理认定事实如下：本案“望湖公馆”项目系被告树诚公司开发建设。2016年9月15日，原告与被告树诚公司签订《树诚·望湖公馆住宅认购协议》一份，由原告认购被告树诚公司开发的望湖公馆10幢2单元504室房屋一套，认购总价896336元。2016年9月24日，原告与被告慧策公司签订《参加团购优惠购房确认书》一份，记载的内容为：（1）原告为购买前述房屋参加本次团购购房活动，自愿支付服务费150000元，该服务费不抵扣购房款；（2）参加团购优惠后房屋总价896336元，并注明团购优惠前房产总价为1264833元；（3）若购房人未能成功购房，或因任何原因放弃购房，可申请退还已支付的服务费；（4）购房人参加团购并成功购房后，除开发商签发《退房确认函》外，不得以任何理由退还团购服务费；（5）在购房人与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续后，购房优惠服务义务即告履行完毕。同日，原告向被告慧策公司支付服务费150000元，并与被告树诚公司签订了所认购房屋的《商品房买卖合同》，房屋价款为896336元。2016年12月3日，原告与被告树诚公司就房屋面积误差进行了价款退补结算。被告树诚公司与嘉兴市远致营销策划有限公司（以下简称远致公司）签订《“望湖公馆”独家代理分销协议》一份，约定由远致公司独家代理“望湖公馆”项目部分房源的异地市场分销，代理期限为2016年9月1日至2016年12月1日，房源为“望湖公馆”2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、8幢的部分商品房。2016年9月2日，远致公司与被告慧策公司签订《委托书》一份，约定由远致公司委托被告慧策公司协助分销“望湖公馆”楼盘。事后，被告树诚公司与远致公司又签订《合同终止协议书》一份，约定双方的代理分销协议于2016年9月22日终止履行。庭审中，被告树诚公司与远致公司确认，虽然上述分销协议未涉及“望湖公馆”10幢的房源，且协议于2016年9月22日终止，但此后双方的业务合作关系依然存在。被告慧策公司于2016年10月20日经嘉兴市南湖区行政审批局核准设立，系被告王鑫红为自然人股东的一人有限责任公司。原告因本案聘请律师代理诉讼，支出律师费1200元。以上事实由原告提供的《树诚·望湖公馆住宅认购协议》、团购服务费收据、《商品房买卖合同》、《聘请律师风险代理合同》及律师费发票，被告树诚公司提供的《望湖公馆独家代理分销协议》及房源价格清单、《合同终止协议书》，被告慧策公司提供的《参加团购优惠购房确认书》、《望湖公馆独家代理分销协议》、协助分销《委托书》等证据在案佐证，原、被告对上述证据亦无实质性争议，本院予以确认。本案双方争议的事实是：1.原告在与被告树诚公司签订房屋认购协议时，是否知晓房屋认购价即为参加团购并支付150000元服务费后的优惠价；2.被告慧策公司是否按团购协议履行了购房服务和价格优惠的义务，是否存在原告可按约定享受合同成交价下降20%或300000元优惠的事实。原告认为，其经朋友介绍到海宁地区选看房源，确定购房意向后与被告树诚公司签订了认购协议，之后因以为在认购价格的基础上可享受20%或300000元的价格优惠，故参加团购并支付了150000元服务费，但事后证明《商品房买卖合同》确定的房屋价格与认购协议约定的价格相同，被告并未提供任何服务和价格优惠。被告慧策公司则认为，原告到海宁购房系经被告慧策公司在上海的业务合作单位介绍，原告看房、选房均系被告慧策公司提供的服务，原告在与被告树诚公司签订认购协议之前，就已了解房屋团购事宜，对购房成功后需支付150000元服务费也是知悉的。同时，原告所购房屋的实际成交价低于被告树诚公司的销售申报备案价，故被告慧策公司已为原告提供了房源信息、看房选房等服务，也为原告争取到了价格优惠。针对上述争议，原告提供了下列证据：1.本同一系列案之当事人徐幸、仰玉忠、常淳、熊敏君、程豪等委托被告树诚公司办理不动产权证的收款收据、POS机刷卡单一组（复印件），证明：原告等人是与被告树诚公司直接完成商品房买卖手续，直至办理不动产权证，不存在被告慧策公司参与或协助的事实。被告树诚公司质证认为，对证据真实性无异议，确实存在徐幸等人委托其办理不动产权证等事项。被告慧策公司、王鑫红质证认为，对证据真实性无异议，但该证据只能证明被告树诚公司受徐幸等人委托代办了不动产权证等事项，并不能证明被告慧策公司没有为原告提供其他购房事项的服务。本院审查认为，商品房买卖存在多个环节，需要办理多项事务，原告该证据可以证明被告树诚公司受徐幸等人委托办理不动产权证等事实，但这并非是购买商品房所需办理的唯一事项，无法证明被告慧策公司未为原告提供其他服务的事实，故本院不予认定。2.本同一系列案之当事人华龙生、杨琼签署的《参加团购优惠购房确认书》的第二页（复印件）两份（注：未见公司一方盖章），证明：被告慧策公司及远致公司在与原告等人签署《参加团购优惠购房确认书》时，没有将确认书原件交付原告，仅有华龙生和杨琼二人在当初留下了第二页的复印件，故被告可以在原件的第一页上添加任何内容，属于民事欺诈。被告树诚公司质证认为，对证据的真实性无法确认。被告慧策公司、王鑫红质证认为，复印件上未见公司盖章有两种可能，一是复印较淡看不出来；二是复印后公司再行盖章，但只要原告签字确认，就不影响原、被告之间团购服务关系的真实性。本院审查认为，即使如原告所述，被告慧策公司仅给了原告团购确认书第二页的复印件，也不能就此推定被告对第一页内容进行了恶意添加，更不能将原告未取得团购确认书原件即视为被告的欺诈行为，无论是恶意添加还是民事欺诈均需要具备客观的行为和内容，仅依主观推定或猜测不足以证明原告所要证明的事实，故本院对该证据不予认定。被告慧策公司提供了下列证据：1.远致公司与上海云房数据服务有限公司签订的《许村望湖公馆分销协议》、与上海中原物业顾问有限公司签订的《望湖公馆项目分销代理合同》、被告慧策公司与上海云房数据服务有限公司签订的《许村望湖公馆分销协议》、业务款支付凭证、代为支付业务款《委托书》等证据一组。证明：被告慧策公司和远致公司与上海多家从事房产中介业务的单位存在合作关系，并按约向他们支付了业务款。原告质证认为，该证据反映的是被告慧策公司与案外人之间的关系，与本案没有关联性。本院审查认为，该组证据不能证明被告慧策公司或远致公司向上海云房数据服务有限公司等支付的款项与本案直接相关，但在无相反证据的情况下，对被告慧策公司及远致公司与上海云房数据服务有限公司等中介服务单位存在业务合作关系的事实应予以认定。2.原告顾月华及本同一系列案之当事人程豪和胡楠楠（6746号案件）、张雅南（6740号案件）签署的《客户确认单》各一份（其中张雅南的确认单为复印件），确认书中载明了“成交房号”、“合同价格”、“团购金额”、“分销公司”等信息。证明：原告顾月华等在与被告树诚公司签订认购协议之前，就接受了上海Q房网等中介的服务，并就意向房屋、房屋价款、团购服务费金额等予以了确认。原告质证认为，顾月华、程豪（胡楠楠）签署确认单系出于被告树诚公司的要求，因其称参加团购可以享受价格优惠；张雅南的确认单系复印件不予质证。本院审查认为，原告顾月华与程豪（胡楠楠）的《客户确认单》形成时间为2016年9月15日，系三位当事人与被告树诚公司签订房屋认购协议的同一天，早于《参加团购优惠购房确认书》的签订时间。虽然确认单中记载的房号和与之对应的房屋价款等信息，与其事后签订的《参加团购优惠购房确认书》、《商品房买卖合同》或有差异，但其载明的“团购金额150000元”一致确定，可以证实：顾月华、程豪（胡楠楠）在与被告慧策公司或远致公司签订《参加团购优惠购房确认书》之前已知悉房屋团购事宜及费用标准。3.《海宁市商品住房项目预售申报价格备案表》及清单（复印件）一份。证明：顾月华等原告所购商品房的实际成交价低于预售申报备案价，即通过被告慧策公司的团购服务为顾月华等原告争取到了价格优惠。原告质证认为，该证据为复印件，需要由物价部门盖章补正。依原告申请，本院向海宁市住建部门依法调取了望湖公馆10幢各套房屋的预售申报单价表一份。经本院审查，被告慧策公司所提供“备案表”的预售价格与本院调取的单价表相一致，故对原告顾月华所购房屋的实际成交价低于预售申报价的事实可予确认，即原告顾月华所购房屋的预售申报价1159292元，实际合同成交价为896336元。结合以上证据及相关当事人在庭审中的陈述，本院对双方争议事实综合分析如下：第一，原告顾月华诉称“经上海朋友介绍”而去海宁购房，意指在其签订《参加团购优惠购房确认书》之前并无中介参与，但从其先前与相关中介签署了《客户确认单》的情况分析，显然与其诉称的事实不相符。第二，假设原告顾月华在与被告树诚公司签订房屋认购协议时，并无中介或团购因素的介入，那么在房屋的认购价格与《商品房买卖合同》所载明的价格一致的情况下，根本没有必要与被告慧策公司签订团购确认书，并额外支付150000元服务费。对此，原告的理由是，认为在支付服务费后，可以在认购协议确定的价格基础上享受下降20%或300000元的价格优惠。应该说，支出150000元在一般家庭中并非小额开支，通常应该较为谨慎。但原告在未见有“认购价格基础上优惠20%或300000元”等类似约定或书面承诺的情况下，即与被告慧策公司签订了团购确认书，并当即支付了150000元服务费，这已有失谨慎。况且，顾月华等原告在庭审中均陈述，被告没有将团购确认书的第一页让原告看，而仅让其在第二页上签字，而团购确认书的第二页却明确记载了“在办结《商品房买卖合同》签订手续后，购房优惠服务义务即告履行完毕”的内容。因此，原告在没有合同约定或书面承诺，且团购确认书第二页中又存在相反约定的情况下，仍然选择了支付150000元服务费，这显然有悖常理。第三，原告在签订《商品房买卖合同》后近3个月，对房屋面积误差进行了价款退补结算，但未见其同时向被告主张优惠的证据。假设依原告所述存在该优惠事实，则原告在面积误差结算时或合同签订后长达一年的时间内，未向被告树诚公司、慧策公司主张，这不太合乎情理。第四，本同一系列案之当事人阳龙庭审中陈述，其是上海Q房网带去海宁看房、选房的，当时参加团购并支付150000元服务费后可享受的优惠价格，就是认购协议和《商品房买卖合同》上确定的价格；事后，其在与其他购房人交流后认为，支付150000元服务费后还应享受减去房价300000元的优惠，并由此提起了诉讼。关于为何要支付150000元团购费，本同一系列案之当事人仰玉忠在庭审中陈述，其在许村看房、询价时，被告知购房单价要9000多元，但参加团购可以得到优惠，所以其选择了团购并支付了服务费，但事后发现参加团购与不参加团购的实际成交价格差不多，如将服务费计入房价，参加团购的房价甚至还要高，故要求返还服务费150000元。应当认为，关于原告是在何种情形下、为何目的参加团购并支付150000元服务费的争议，阳龙及仰玉忠的陈述更合乎常理和一般人的行为逻辑。综上，被告慧策公司对争议事实所持的主张，相较于原告的主张具有较大证据优势，且更合乎情理和逻辑，故本院认定：原告顾月华在已知悉房屋认购价为参加团购的优惠价的情况下，与被告树诚公司签订了认购协议。在确定购房后，原告与被告慧策公司签订了团购确认书，向被告慧策公司支付了150000元团购服务费，并与被告树诚公司签订了《商品房买卖合同》。在此交易中，被告慧策公司为原告提供了促成交易等相关联事务的服务，原告也按所约定的团购优惠价购买了房屋，不存在原告所称认购价下降20%或返300000元优惠的合同事实。本院认为，原告以重大误解和显失公平为由提起合同撤销之诉，法院应就是否存在构成重大误解的事实，以及是否存在显失公平的结果进行审查。本案合同成立以及原告主张撤销权的时间均在《中华人民共和国民法总则》实施之前，故应当适用《中华人民共和国民法总则》实施前的相关规定。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第71条、72条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失时，可以认定为重大误解；一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。从本案查明事实看，原告到海宁意向购房，在看房选房、询问房价等过程中，已获知团购优惠的相关情况，只是对由谁组织、由谁提供的团购可能并不清楚或者说也不关注，其着重关注于是否要参加团购从而享受相应的价格优惠。在该情形下，原告作出是否认购房屋的决定，实际是其以何种价格购房与付出150000元团购服务费之间利益权衡的结果。换言之，一旦原告决定与被告树诚公司签订认购协议，即表示了其对需要支付150000元服务费予以了接受和认可。事后原告与被告慧策公司签订团购确认书、支付服务费的行为，事实上是对成功购房和先前参加团购行为的最终确认和了结。因此，原告对参加团购可享受怎样的价格优惠并不存在错误认识。其次，重大误解以造成行为人较大损失为构成要件。从原告角度而言，其未能获得“在房屋认购价基础上再下降20%或300000元房价的利益”即为损失，但该利益本就不在《参加团购优惠购房确认书》的范围内，自当不构成对原告造成的损失。同时，原告未提出其他损失的主张或证据，故原告存在利益损失的主张不能成立。第三，从团购合同双方主体看，被告慧策公司作为从事房产中介服务的机构，相比于原告而言，通常具有一定的交易优势。但这种现象在市场交易中不乏存在，不是判断交易可否撤销的决定性依据，关键要看是否造成了交易明显有失公平的结果。应该说，本案被告为原告提供了促成交易等服务，相较于房屋预售申报价，被告也为原告争取了一定的价格优惠。虽然事后原告对该优惠不满意或不认可，但不能就此一概认定交易明显违背等价有偿原则。我国实行社会主义市场经济，绝大多数商品已充分市场化，商品、服务的价格受各种因素影响出现正常的价格波动是基本规律。基于该规律，相同时期、相同地段的商品房因受到供求关系等客观因素的影响，出现适当的价格差异属于正常、合理和不可避免的现象。同时，商品或者服务的成交价格除受到市场客观因素影响外，也会受到交易主体对市场信息的掌握、价格趋势的判断等影响。在重要交易场合，通常要求交易主体对价格信息、市场趋势等进行必要的了解和判断。如果在市场信息了解不充分、趋势判断不正确等情况下实施了交易，并因此让交易主体遭受到了购买价格（成本）上升、利益（利润）下降等不利情况时，只要该不利情况没有超过法律认为的限度，或者没有达到法律规定的情势变更等条件，则按照市场法则该种不利情况应由交易主体自行承受。若交易一方依据正常的价格波动或市场法则下应由其自行承担的责任，即可撤销交易，则维护市场稳定、促进市场交易的法律功能将严重受损甚至丧失。在自由交易及实行一房一价的市场条件下，本案原告参加被告慧策公司的团购服务，达成了购房目的，实际成交价也明显低于商品房预售申报价，虽然与没有参加团购的其他购房者相比，实际成交价或许存在略低或略高等情况，但这是市场机制下的合理、正常现象，不足以认定双方的团购服务交易明显有失公平。综上，原告与被告慧策公司的团购服务交易，不存在重大误解的事实，也未造成显失公平的结果，原告要求撤销合同并返还服务费、赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不能支持。需要指出的是，本院注意到被告远致公司或慧策公司在本系列案的交易中存在不诚信行为。其在《参加团购优惠购房确认书》第一页中所提供的房屋惠前价高于预售申报备案价，而根据海宁市行政主管部门对商品房价格管理的具体做法，实际成交价如果高于申报价，则无法完成买卖合同的网签和备案。被告远致公司或慧策公司在开发商没有申请核准变更预售申报备案价的情况下，虚高团购优惠前的房屋售价，显然有失诚信。但根据查明事实，该不诚信行为尚未对原告的意思表示产生影响。顾月华等原告在庭审中陈述：在其签订《参加团购优惠购房确认书》时，被告远致公司或慧策公司没有让原告看第一页，只让原告在第二页上签字，签字后原告也未能取得确认书的原件；而对于确认书第一页的内容，被告也没有在事前或事后以口头方式告知；原告在第一次庭审后才了解该信息并发现价格虚高的事实。可见，“优惠前房屋价格”这一信息，在原、被告的交易过程中自始至终没有到达于原告，原告在作出交易决定时当然也不可能受到该信息的影响。虽然被告远致公司或慧策公司的该行为没有产生误导原告交易的结果，但对于维护市场诚信交易、公平交易显然是危险的、有害的，应当予以严正指责。法院也将该情况通报相关部门，建议相关部门予以依法处理。此外，原告以被告慧策公司没有分销权或代理权为由，附带提出了原、被告之间的团购协议无效的主张。由于我国现行法律法规没有禁止房屋团购这种市场交易方式，也没有规定团购服务提供者必须以取得分销权或代理权为前提，故本案团购服务关系尚不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，原告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告顾月华的全部诉讼请求。案件受理费3324元，减半收取1662元，由原告顾月华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  裘靖飞二〇一七年十二月一无书记员  郑芳华?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3．当事人自动履行的，可将款项支付至本院账户。开户行：工商银行海宁梅园支行；开户名：海宁市人民法院；账号：12×××43。?*ArabicDash?-16-??*ArabicDash?-17-?