广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第821号
原告李雪凤，女。
委托代理人孔令文，系广东凯坤律师事务所律师。
委托代理人张家华，系广东凯坤律师事务所律师。
被告佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司，住所地：佛山市南海。
法定代表人张仕成。
委托代理人林海，系广东顺龙律师事务所律师。
第三人佛山市南海区九江镇下西经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人郑振雄。
委托代理人林海，系广东顺龙律师事务所律师。
原告李雪凤诉被告佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月25日受理后，因案件审理结果与佛山市南海区九江镇下西经济联合社有利害关系，故本院依法追加其为第三人参加诉讼。本案适用简易程序，依法由审判员杨宇鹏独任审判，分别于2013年11月11日、2013年11月28日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人张家华、被告及第三人的共同委托代理人林海均到庭参加诉讼。原告的委托代理人孔令文到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2010年在集体划拨用地上兴建开发九江汇龙商铺。被告为吸引原告等客户购买该商铺，实现其销售目的，于2010年9月1日向原告推销该商铺，并主动与原告签订《借款合同》，承诺由被告向原告提供借款，对原告购房予以资金支持。2010年9月10日，原告与被告签订《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》（以下简称买卖合同），约定：（1）原告以244528元购买被告在集体划拨用地上兴建开发的九江汇龙商业5号楼2层26号铺的使用权；（2）原告须于2010年9月10日前支付全部铺价款的50%，其余以银行按揭方式支付；若银行不能按揭的，则原告须自银行作出不能贷款决定之日自行向被告付清铺款。2010年9月10日，原告与被告签订《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》（以下简称补充协议），约定：本承诺书中甲方（即被告）出售的商铺使用权是可以办理权属登记过户的物业（两年内集体转个人），使用权年限为40年，甲方在办理过户给乙方手续后商铺价格不能上浮。2010年9月13日，原告向被告支付首期购房款124528元，并自2010年10月起每月向被告指定账户转入月供款。截至2013年8月23日止，原告共计已向被告支付月供款49804.06元。然而，直至2012年9月9日止，被告都未能按前述约定为原告办理该商铺的产权过户手续，后原告多次催促被告办妥该商铺产权登记及产权过户，但被告均以各种借口搪塞应付。原告当初购买涉讼商铺的目的就是看重被告承诺该商铺在两年内能办理产权登记与过户，就是希望能通过先取得使用权后取得该商铺的所有权，现被告未能实现其在两年内将该商铺产权过户登记到原告名下的承诺，致原告在合同约定的期限内无法取得该商铺所有权，被告已构成根本违约，故原告依法有权要求解除前述《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》及《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》。另外，被告作为一般企业法人，非金融机构，其与原告订立的《借款合同》依法无效，且实际上被告并未向原告出借过任何费用。原告认为：第一，被告将涉讼房屋以商铺的形式出售，可见被告从事的是房地产开发行为；第二，涉讼地块为集体用地，并未转为国有土地，依法不能从事商业性房地产开发行为；第三，被告未能提供证据证明其取得涉讼房屋的所有权时已经过涉讼土地所在村委会或村小组三分之二以上村民或代表同意；第四，出售的商铺部分属于人防工程，依法不能进行出售；第五，被告在向原告出售商铺时未能遵循房地一体化原则，将房屋和土地割裂进行销售，违反了法律强制性规定；第六，原、被告双方签订借款合同实质上是以被告取代金融机构从事按揭业务，被告本身并未取得金融许可证，因此，该借款合同无效。请求判令：1、解除原告与被告签订的《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》及《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》；2、确认原告与被告签订的《借款合同》无效；3、被告向原告返还已收购房款174332.06元及利息（以174332.06元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍，自2010年9月10日起计至实际清偿之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原、被告所签订的《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》及《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》及《借款合同》均是有效的合同文本，应继续依约履行。二、原告至今未有相关书面证据证明前述合同文本的内容有哪些违反法律强制性规定。双方交易是在公平自愿合法基础上进行的，并无损害原告的任何权益。三、《商铺（使用权）买卖补充协议（附件三）》第四条约定的两年内集体转个人实际是指可以办理权属登记过户时两年内由集体转个人。且商铺的产权集体转个人并不是被告单方可以办理，必须由政府相关职能部门依章指示办理。四、被告所开发的汇龙城商业广场项目相关手续清晰合法，无任何违反法律强制性规定的行为出现，被告为汇龙城商业广场项目的分割确权及具体办证流程一直与政府相关职能部门衔接。至此，汇龙城商业广场项目可以办理产权至各小业主（包括原告）。具体涉讼房地产的办证情况：1、根据2008年12月30日佛山市南海区人民政府南府复（2008）803号《关于下西村三旧改造示范村总体规划的批复》，同意下西村三旧改造示范村总体规划，并报市规划局备案。2、2009年12月21日，被告办理了原告所属区域（位于南海区九江办事处下西村委会九江商业中心5号商铺）的集体土地使用权证。2010年7月22日，被告办理房屋所有权证。3、根据佛山市南海区人民政府文件南府（2011）164号《关于认定金谷-
光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知》，被告的九江汇龙城商业广场项目可以出租及分拆出售。4、根据2013年5月17日佛山市南海区人民政府工作会议纪要即（2013）79号《九江镇汇龙城商业广场分割确权工作协调会议纪要》，其记载了汇龙城商业广场的办证程序，具体流程由下西经联社将汇龙城的土地使用权和房产所有权流转给被告名下，然后再由被告将上述产权流转给各小业主。另外，该会议纪要的内容在2013年9月14日上午在九江镇政府开会后才正式启动相关办证程序。五、原告所售商铺总价为244528元。原告除支付价款124528元外，余款120000元参照银行按揭形式，由原告分10年120期向被告每月供款至今。原告从购买之日一直使用和支配其商铺，至今尚欠被告公共用电、空调费、管理费8412.62元未付清。综上，双方签订的合同均属有效合同文本，不存在无效的条款以及违反法律强制性规定。被告所出售的是商铺使用权，并不是所有权，根据合同的第十八条第五款的约定，使用权变更为所有权时，另行协商商铺转让款，税费由买受人承担，表明符合房产转名条件时，由被告将其商铺转至原告名下，且被告从开发至今，均为汇龙城商铺的分割、转户与政府部门衔接，区政府于2013年5月13日出具了汇龙城项目确权会议纪要，因此，汇龙城项目经合法的程序所建设，并可以分割登记产权。原告主张无相关法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人述称，其意见与被告答辩意见一致。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。
2、被告企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局信息公开专用章），证明被告诉讼主体资格。
3、九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书（1份，原件）。
4、商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）（1份，原件，）。
证据3、4证明原告与被告于2010年签订商铺买卖合同。被告承诺于2年内完成过户手续，将涉讼商铺产权过户至原告名下，但被告至今仍未办理过户手续，已经构成根本违约。
5、九江镇集体经济组织收据（1份，原件）。
6、普通活期备份明细账查询结果（4页，打印件，加盖广东南海农村商业银行股份有限公司九江信兴支行业务专用章）。
7、账户明细查询（7页，打印件，加盖广东南海农村商业银行股份有限公司九江信兴支行业务专用章）。
证据5-7证明原告在签订买卖合同书后交付首期款及分期款的情况。
8、借款合同（1份，原件），证明原告与被告在签订商铺买卖合同书前签订借款合同，但该合同无效，被告亦没有实际向原告出借任何款项，合同没有实际履行。
经质证，被告、第三人对原告出示的证据1没有异议。对证据2没有异议，认为其可以证明本案第三人是被告股东。对证据3、4的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为买卖合同书约定原告所购买的是使用权，使用权转为所有权时，被告承诺在条件成熟的时候2年内过户，被告一直为过户问题与政府衔接，政府于2013年5月17日出具分割确权会议纪要，该会议纪要内容表明在2013年9月14日开会后才正式启动办证程序，所以被告在2013年9月26日向原告发出办证通知书，被告并没有构成任何违约。对证据5-7的真实性没有异议，但认为分期款支付情况应按被告提交的证据。对证据8的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，认为借款合同实质上是参考银行按揭的形式对原告购买商铺的余款分10年共120期向被告支付，合同是双方自愿签订，借款内容符合法律约定，合同有效。
诉讼中，被告举证如下：
1、房屋产权证（1份，原件），证明涉讼商铺登记于被告股东第三人名下，涉讼项目由被告开发管理。
2、土地证（1份，复印件）。
3、土地证（1份，原件）。
证据2、3证明涉讼土地原登记于第三人名下，后于2013年11月7日按照区政府文件办理分割确权手续，将涉讼土地登记于被告名下。
4、关于下西村三旧改造示范村总体规划的批复（1份，复印件，加盖中共佛山市南海区九江镇委员会办公室印章），证明涉讼汇龙城项目经区政府以三旧改造形式批准建设。
5、关于认定金谷·光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知（关于）（1份，复印件，加盖中共佛山市南海区九江镇委员会办公室印章），证明涉讼汇龙城项目为南海区都市型产业载体项目，可以出租和分割出售。
6、九江镇汇龙城商业广场分割确权工作协调会议纪要（1份，复印件），证明涉讼汇龙城项目可以进行分割登记、转让、出租，会议纪要确认了汇龙城商铺办证至业主名下的流程，先由下西经联社将土地和房产流转到被告名下，然后由被告将上述产权流转给各业主。
7、九江汇龙城商铺办证通知书（1份，复印件）。
8、EMS特快专递详情单（1份，原件）及其查询单（1份，打印件）。
证据7、8证明被告于2013年9月26日向原告发出办证通知书，要求原告协助被告办理相关手续，表明涉讼商铺可以办理权属登记过户手续。
9、明细表（1份，打印件，加盖被告印章），证明原告购买涉讼商铺总额以及首期款，剩余款项参照银行按揭方式由原告分十年120期向被告供款。
10、关于九江汇龙城商业广场5号楼发售商铺房地产权证办理情况的说明（1份，原件），证明被告一直为汇龙城项目的分割办证向政府衔接。
11、汇龙城分割办证申请（1份，原件），证明被告于2012年1月9日向区政府要求出台汇龙城分割办证流程。
12、佛山市南海区都市型产业载体认定申报表（1份，原件），证明2010年9月，汇龙城项目被申请列入都市型产业载体。
13、房屋产权证（1份，原件），证明被告按照区政府文件办理分割确权手续，将涉讼商铺登记于被告名下，现已可以办理商铺分割至原告名下的手续。
经质证，原告对被告出示的证据1-3的真实性没有异议。对证据4-6的真实性不予确认，认为证据6中第2页载明土地由第三人转给被告时需要经过村集体代表大会三分之二通过，证据6文件将涉讼土地批准为商业性开发用地，在效力上与土地管理法冲突，因为涉讼土地未经过土地征用的法定程序，未将集体用地转为国有用地。认为证据1-6产生时间均在原、被告双方签订商铺买卖合同书之后。对证据7、8的真实性不予确认，认为原告收到的通知书与被告当庭提供的版本并不一致，原告当时收到的通知书并没有加盖任何单位的公章，且标注日期为2013年9月25日，并非被告提交无明确日期的文本，故原告认为被告提供的通知书为事后制作，而且被告要求原告收到通知后3个工作日内到被告处办理手续亦不合理。对证据9的真实性和计算方式有异议，认为其是根据银行按揭的方式确定付款，但被告本身不具备金融许可证，参照商品房按揭计算房款是错误的，应当认定借款合同无效。对证据10的真实性没有异议，但认为与本案无关，且国土部门确认涉讼商铺对外发售时间为2010年10月，买卖合同签订时间早于国土部门确定的时间，可以证明被告于签订相关合同时仍未取得相关审批手续。对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其是被告单方出具，所注明的日期没有相关证据印证，且原告认为该申请与被告是否依约完全履行合同无关。对证据12的真实性、合法性没有异议，认为镇政府的审批意见于2010年10月作出，在上级部门未作出相关批复前被告仍提前与原告签订商铺买卖合同，可以证明被告签订相关买卖合同时仍未取得相关审批手续，无权对外销售。对证据13的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为其可以证明被告方所销售的项目于2013年11月14日才过户至被告名下，即被告与原告签订商铺买卖合同时并不具有处分该商铺的权利，其销售行为违法。
第三人对被告出示的证据1-13均无异议。
诉讼中，第三人举证如下：
会议表决（1份，复印件，加盖第三人印章），证明涉讼土地与房产均通过表决同意转至被告名下。
原告对第三人出示的证据的真实性不予确认，认为没有原件核对，无法确认签名人的身份。
被告对第三人出示的证据没有异议。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示以下材料：
1、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2013）佛南法民三初字第821-1号调查函的复函（1份，原件）。
2、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2013）佛南法民三初字第821-2号调查函的复函（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的材料1、2的真实性没有异议，认为其可以证明被告对外发售涉讼商铺的前提是必须办理完毕相关的审批手续，而根据案件证据，被告与原告签订商铺买卖合同时并未按照相关文件的精神先办理土地、房产流转手续，违反法律、行政法规强制性规定。
被告、第三人对本院出示的材料1、2的真实性没有异议，认为其与被告证据6（会议纪要）相互印证。涉讼项目没有违反法律、行政法规强制性规定。
经审核，原告出示的证据1-8、被告出示的证据1-3、10、12-13及本院出示的材料1-2来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性予以确认，故本院均予采信。被告出示的证据4-6已加盖相关行政部门印章、被告出示的证据11为原件、第三人出示的证据已加盖第三人印章，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。被告出示的证据7、8用于证明被告向原告发出通知书的事实，原告虽不确认该证据，但确认收到通知书，且该通知书内容与被告出示的证据7内容一致，故本院确认被告通过被告证据8已向原告发出与被告证据7内容一致的通知书的事实。被告出示的证据9为被告单方制作的材料，原告不予确认，故本院仅将其作为被告单方陈述意见。
根据以上采信的证据，结合双方的陈述，本院确认以下事实：
2009年12月21日，行政部门核发集体土地使用证，登记位于佛山市南海区九江镇九江办事处下西村委会的地块（以下简称“涉讼宗地”）使用权类型为批准拨用商业用地，其土地使用权人为第三人。
2010年7月22日，行政部门核发房地产权证，登记涉讼宗地上的建筑物即位于佛山市南海区九江办事处下西村委会九江商业中心5号商铺（以下简称5号商铺）建筑面积为8549.44平方米，规划用途为商铺，其权属人为第三人。
2010年9月10日，原告与被告签订了一份《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》（以下简称涉讼买卖合同），约定：被告取得位于佛山市南海区九江镇下西侯王村南约地块的土地使用权，地类（用途）为批发零售用地、使用权类型为拨用商业用地；被告经批准在上述地块建设商铺；原告购买5号商铺中的2层26号铺（以下简称涉讼商铺）；使用年限为40年，自2010年9月2日至2050年9月1日；建筑面积42.44平方米；总价款244528元；原告应于2010年9月10日前支付全部铺价款的50%即124528元，付清前述首付款后，应按银行要求持有关材料于2010年9月10日前到银行办妥按揭贷款手续；原告未按银行要求持有关材料按时到银行办妥按揭贷款手续的，视为未按本合同规定的时间付款；经过银行审查后，银行不能为原告提供贷款或不能提供足额贷款的，原告应自银行作出此决定之日起（空白）日内自行向被告付清铺款；被告应在合同书签订后10天内交付商铺予原告使用。
同日，原告与被告签订了一份《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》（以下简称涉讼补充协议），约定：原告于2010年9月10日前（即自签订《九江汇龙城商业广场认购书》及本协议书之日起七天内）缴交该商铺50%首期款；涉讼商铺使用权是可办理权属登记过户的物业（两年内集体转个人），使用权年限为40年，被告在办理过户给原告手续后商铺价格不能上浮，过户期间属于被告所产生的税费由被告承担，属于原告应承担的由原告负责，包括相关的契税、印花税及办证、领证费等。
签订上列合同后，原告即向被告接收涉讼商铺使用至今。
2010年9月1日，原告与被告签订《借款合同》，约定：原告向被告借款120000元；借款期限为10年（120期），自2010年9月1日起至2020年8月30日止；借款人只能将借款用于支付涉讼商铺购买款，并全额划付给被告；月利率为4.95‰。
2010年9月13日，原告向被告支付首期购房款124528元。原告另于2010年9月至2013年8月26日向被告支付了月供款共49807.06元。以上款项合共174335.06元。
2013年9月，被告向原告发出《九江汇龙城商铺办证通知书》，通知原告涉讼商铺使用权可以办理权属登记过户手续，敦促原告在收到通知书之日起3个工作日内携带相关资料协助被告办理涉讼商铺权属登记过户手续，涉及过户的税费按规定各自缴纳应承担的税费。原告确认于2013年9月26日收到该通知书。
2013年11月7日，行政部门集体土地使用证，变更登记涉讼宗地土地使用权人为被告。
2013年11月14日，行政部门核发房地产权证，变更登记涉讼宗地地上建筑物（涉讼5号商铺）的权属人为被告。
诉讼期间，经本院向佛山市南海区国土城建和水务局函询，该局函复认为：涉讼宗地土地使用权类型为批准拨用商服用地，土地用途为批发零售用地；涉讼宗地的地上商铺（汇龙城）项目经区政府批准，属于都市型产业载体项目，其产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证，具体流转程序为先由第三人将汇龙城的土地使用权和房产所有权流转至被告名下，当土地流转到被告名下后，再经住建、国土、规划、消防等部门联合审批同意，方可分割登记，由被告将上述产权转让给小业主；由于九江汇龙城已认定为都市型产业，根据都市型产业载体管理的精神，该项目可以办理权属分割登记；根据《房屋登记办法》房地一致的规定，该项目需先办理土地流转手续，当土地流转到汇龙城名下后经住建、国土、规划、消防等部门联合审批同意方可分割登记到各小业主名下。
诉讼中，第三人持有并出示了一份《会议表决》，载明2013年10月11日第三人成员代表（应到会人数250，实际到会人数185）开会讨论表决，表决内容包括第三人同意将涉讼宗地办理集体土地上市流转出让给被告使用40年，到会人员在“同意会议决议”一栏签名。
另查明，行政部门于2008年12月30日作出《关于下西村三旧改造示范村总体规划的批复》，同意九江镇下西村三旧改造示范村总体规划，并报市规划局备案。2011年6月3日，行政部门作出《关于认定金谷·光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知》，决定认定九江汇龙城商业广场为南海区都市型产业载体项目。2012年1月9日，被告提交《汇龙城分割办证申请》，载明被告望区政府能尽快召集各职能部门就汇龙城商业广场出台制定相关的分割办证流程等内容。2013年5月17日，行政部门在《九江镇汇龙城商业广场分割确权工作协调会议纪要》（以下简称行政部门会议纪要）中确认汇龙城项目产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证，并可再次流转，具体流转程序为先由第三人将汇龙城的土地使用权和房产所有权转给被告名下，然后再由被告将上述产权流转给各小业主。
又查明，佛山市南海区九江镇下西社区居民委员会（以下简称下西居委会）于2013年11月13日出具《关于九江汇龙城商业广场5号楼发售商铺房地产权证办理情况的说明》（以下简称办证说明），内容如下：位于本居委会辖区内的九江汇龙城商业广场由被告进行开发建设，其中5号楼二楼商铺于2010年10月对外发售后，被告立即向本居委会及上级行政主管部门申请办理商铺使用权流转审批，相关行政部门一直在办理该手续。同日，佛山市南海区九江国土资源管理所加注“情况属实”的文字并盖章确认。
本院认为，原告与被告签订的涉讼买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。
有关原告主张解除涉讼买卖合同及补充协议问题。涉讼买卖合同约定“涉讼商铺使用权是可办理权属登记过户的物业（两年内集体转个人）”，按正常字义理解，原告主张从合同签订之日（即2010年9月10日）起两年内在原、被告之间办理权属变更登记手续符合合同约定和常理，本院予以采纳；被告主张上述两年期从确定可以转让之日起算，缺乏依据，本院不予采纳。虽然截至一审辩论结束前尚未办妥原、被告之间权属变更登记手续，原告作为买受人对于上述两年内取得涉讼商铺权属的合同权益确实受损，但双方争议焦点在于被告是否构成根本违约及原告是否有权据此解除合同？对此，本院分析如下：第一，涉讼买卖合同载明了涉讼商铺所在的宗地使用权、建筑物权属的登记状况，当时行政部门登记涉讼商铺房地产权人为第三人，故原告应知在原、被告权属变更之前须先办妥第三人与被告之间的权属变更登记手续，则原告对其自身办妥房地产权属变更登记手续需经多次变更登记的特殊性及该办证过程需要较长时间是知悉的；第二，被告提供的《汇龙城分割办证申请》与下西居委会出具、行政部门盖章确认的办证说明能够相互印证，证明被告在2010年10月对外发售涉讼商铺后立即向居委会及相关行政部门申请办理涉讼商铺的办证手续，则被告并非过分消极地怠于履行办证义务；第三，行政部门于2008年12月作出的批复、2011年6月作出的通知、2013年5月制作的会议纪要及2013年11月出具的办证说明能够相互印证，证明针对涉讼商铺办理权属变更登记手续必须经过行政部门一系列审批和办理过程，该过程并非被告单方意志可以决定，故被告不因行政部门依法审批和办理权属变更登记手续期间较长而构成根本违约；第四，2013年11月，针对涉讼商铺已办妥其房地产权人变更登记为被告的手续。被告亦已向原告发出办证通知。因原、被告之间办理变更登记手续需要双方配合（包括按行政部门要求签订合同、依照合同约定各自缴纳税费等），但原告无证据证明其履行该项配合手续，故涉讼房地产权人变更登记为被告后、原告履行配合手续前尚未办妥原、被告权属变更登记手续不可归咎于被告；第五，签订涉讼买卖合同及补充协议后，被告即交付涉讼商铺予原告使用至今，则原告实际上已通过合同履行实现占有、使用、收益等主要权能。原告在本案中未能提供足够证据证明其因上述迟延完成权属变更登记手续遭受重大损失。综上，被告并未构成根本违约。原告据此请求解除涉讼买卖合同及补充协议理据不足，本院不予支持。
有关原告主张《借款合同》无效问题。一、行政部门已批准涉讼商铺为都市型产业载体项目，并核发相关权属证登记涉讼商铺及其所占土地可作商业使用，同时行政部门在复函中确认涉案商铺“原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证”，因此，原告以涉讼宗地未转为国有土地、被告不能从事商业性房地产开发及部分商铺属于人防工程而不能出售为由主张《借款合同》无效，均缺乏依据，本院不予采纳。二、第三人出庭确认其对涉讼买卖合同及补充协议无异议，同意涉讼商铺流转给原告，同时第三人出示《会议表决》证明其上述意见经民主议定程序，故原告以未经三分之二村民或代表同意为由主张《借款合同》无效，依据不足，本院亦不予采纳。三、原告认为被告出售商铺时将房屋与土地割裂销售，缺乏依据，亦未经被告确认，本院不予采纳。四、对比双方约定的总购房款、原告已付的首期款及借款数额，并审核《借款合同》中有关“借款人只能将借款用于支付涉讼商铺购房款”的约定，可见《借款合同》实质上是双方针对原告未付购房余款120000元变更支付方式的协议，而非一般借款协议，故原告以被告未实际出借款项为由主张该合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。购房款支付方式属当事人意思自治的范围，原告为具有完全行为能力的民事主体，其与被告达成的合意结果应受法律保护。公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷，只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。本案《借款合同》内容不符合《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中规定应认定无效的情形，同时该合同约定利率亦未超过银行同类贷款利率的四倍，原告亦无证据证明该合同内容违反其他法律、行政法规的强制性规定，因此，原告主张该合同为被告取代金融机构从事按揭业务因而无效，缺乏依据，本院亦不予采纳。综上，原告针对《借款合同》效力提出的主张均理据不足，原告请求确认该合同无效，本院不予支持。
有关原告主张返还购房款及利息问题。原告基于解除涉讼买卖合同、补充协议及确认《借款合同》无效的前提主张返还购房款及利息，因上述前提缺乏依据，不被支持，故本院对原告有关返还购房款及利息的请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
驳回原告李雪凤的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1893.32元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一三年十二月三日
书记员 黄 伟