湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3250号
上诉人（原审被告）：付学文。
委托代理人：章杰、肖雪，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶维久，武汉市六棉纺织厂退休职工。
委托代理人：郭语明，湖北诚明律师事务所律师。
原审被告：武汉大成天下投资管理有限公司，住所地：武汉市江汉区香港路265号香江新村1-46号商网。
法定代表人：陈大勇，该公司经理。
原审被告：陈大勇。
原审被告：高伟。
原审被告：刘璐。
原审第三人：武汉中森华世纪房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东路7号徐东欧洲花园小区。
法定代表人：郑巨云，该公司总经理。
上诉人付学文因与被上诉人陶维久，原审被告武汉大成天下投资管理有限公司（以下简称大成天下公司）、陈大勇、高伟、刘璐，原审第三人武汉中森华世纪房地产开发有限公司（以下简称中森华公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，陶维久诉至一审法院，称2010年，洪山区徐东村城中村改造实现统一拆迁、原地还建。陶维久房屋被中森华公司拆迁，陶维久持有NO.120拆迁安置协议书一份。受案外人陶宏伟、许新欺诈，陶维久为二人240万元借款提供担保，并于2011年11月8日私下将拆迁安置协议书及其项下224.64平方米的房屋抵押给付学文，并签订还建房转让合同。三天后，付学文以陶维久和陶宏伟等人房屋为抵押，实际支付借款168万元给陶宏伟。因陶宏伟、许新未能按照承诺于2012年6月30日前归还拆迁安置协议书并失去联系，陶维久随即向公安机关报案，后陶宏伟、许新被判诈骗罪。依据物权法第一百八十条、第一百八十六条、第一百八十七条及担保法司法解释第五十四条的规定，本案抵押及其流质抵押条款及还建房转让合同均无效，为维护自身权益，诉至法院，请求判令：一、确认陶维久向付学文提供的224.64平方米在建建筑物抵押及其流质抵押条款即300平米在建建筑物的还建房转让合同无效；二、付学文立即返还陶维久NO.120协议书原件，赔偿陶维久损失1万元；三、付学文承担本案全部诉讼费用。
2015年4月10日，中森华公司等联合通知被拆迁人携带集体土地房屋拆迁安置补偿协议书等资料，按照合同号顺序选房。同月19日，在徐东村综合改造项目H1地块，付学文选定了8栋1单元702室（面积122.62平方米，其中20平方米系由N0.50拆迁安置协议书项下流转而来）、2栋2单元302室（面积122.64平方米）两套房屋。陶维久认为还建房转让合同无效，自始没有效力，故应认定陶维久始终是NO.120拆迁安置协议书的被拆迁人，付学文通过与中森华公司订立虚假的NO.120拆迁安置协议书也成为被拆迁人，形成一物二主的冲突，故陶维久在诉讼过程中，申请将上述第二项诉讼请求变更为：付学文向陶维久返还NO.120协议书原件（载明还建面积为224.63平方米），中森华公司承担连带返还责任；确认NO.120徐东村综合改造拆迁还建房房型确认凭证的被拆迁人为陶维久（载明还建房为8栋1单元702室，面积122.62平方米，其中对陶维久还建102.62平方米；2栋2单元302室，面积122.64平方米，二套房屋共计225.65平方米，超还建面积0.64平方米，由陶维久与中森华公司按照规定结算差价）。同时，陶维久申请将第三项诉讼请求变更为：本案诉讼费用由全体被告承担。
付学文辩称：一、陶维久第一项诉讼请求含糊，不能明确到底是确认所谓的在建建筑物抵押条款无效还是确认合同无效，对不明确的诉讼请求，应予以驳回。同时，双方之间并非抵押关系而是房屋买卖关系，与流质条款无关，该项诉讼请求，应予以驳回。二、案涉NO.120协议书系付学文与中森华公司签订，与陶维久无关，陶维久要求返还该协议没有事实和法律依据。三、陶维久已与付学文签订房屋转让协议将房屋转让给付学文，付学文有权进行选房，至于返还房型确认凭证不属于本案审理的范围，而要求确认陶维久系房屋被拆迁人没有法律依据。四、陶维久申请追加的其他被告与陶维久并无合同关系，并非合同相对人，也未对其他被告提出明确诉讼请求，陶维久申请追加其他被告属于滥用诉讼权利。陶维久在法庭辩论终结后提出追加其他被告，违反了法定程序。
大成天下公司辩称：其并非案涉合同的主体，本案与其无关，应驳回陶维久对大成天下公司的起诉。
陈大勇、高伟共同辩称：其二人并非案涉合同的主体，陶维久认为二人系借款交易的组织实施者，没有事实和法律依据，应驳回对二人的起诉。
刘璐辩称：其非案涉合同的主体，付学文是否全额出资购买房屋，不影响房屋转让合同的效力，刘璐作为部分房款付款人，是委托付款还是合伙购买，均系其内部约定，不是本案审理的范围，应依法驳回对刘璐的起诉。
中森华公司辩称本案与其无关。
一审法院经审理查明，2010年12月29日，案外人武汉旭昌房屋拆迁有限公司与陶维久签订集体土地房屋拆迁安置协议书（以下简称拆迁协议），合同编号：NO.120。该协议约定，武汉旭昌房屋拆迁有限公司对陶维久在徐东新村建筑面积279.5平方米的房屋进行拆迁，并用实物安置的方式进行补偿，还建面积224.64平方米，实物安置由中森华公司与陶维久另行约定，武汉旭昌房屋拆迁有限公司负责向陶维久支付房屋补偿费、搬迁补助等其他费用。2011年9月底，案外人潘志信持一批前南斯拉夫银行债券找到案外人陶宏伟，陶宏伟联系案外人许新要求其确认真伪，许新谎称该批债券真实并可以兑换，但需要以120万元人民币在香港银行开户才能办理兑换。陶宏伟以此为由多次找陶维久并承诺付好处费50万元，并于2011年11月将陶维久的还建房“抵押”给付学文。为此，2011年11月8日，陶维久、陶冬平（另案原告）、陶宏伟三人作为卖方，共同与付学文签订还建房转让合同，合同约定如下：三人分别将徐东城中村改造项目获得的224.64平方米、300平方米、113平方米的还建房，自愿转让给付学文，共计面积637.64平方米；转让单价为每平方米3800元，总价2，420，600元；房屋办证等费用由付学文承担；付学文向三人一次性将上述款项。同日，中森华公司与付学文签订协议书，编号为N0.120，该协议写明“根据乙方与拆迁公司签订的拆迁协议，确定还建面积为224.64平方米”。2011年11月11日，陶宏伟向陶维久出具保证书，写明“今将陶维久（大姑）的房屋搬迁手续即224.64平方米作为抵押。我保证于2012年6月30日内归还房屋面积及手续。”许新作为担保人在该保证书上签名、盖章。同日，付学文、刘璐、陈大勇分别向陶宏伟转账80万元、70万元、70万元。其中，陈大勇向陶宏伟支付的70万元，系通过二人在同一建设银行网点开设的账户转账完成，陶宏伟收到70万后于同日将该款转至亦在该网点开户的高伟账户。次日，高伟通过此账户将此70万元转至陈大勇账户。另，2011年11月11日，陶维久、陶冬平（另案原告）、陶宏伟共同向付学文出具收到2，420，600元的收条一张，三人在收条上签名、捺印。2012年2月9日，陶宏伟向刘璐农业银行账户中存入1万元。2012年2月17日，刘璐将该卡中剩余的19，664.86元转入陈大勇在农业银行的账户后将该卡注销。2012年8月3日，陶宏伟因涉嫌诈骗罪被公安机关刑事拘留；2012年8月22日，许新被刑事拘留。2013年9月2日，一审法院均以诈骗罪判处许新、陶宏伟有期徒刑十三年，并处罚金5万元。2015年4月10日，中森华公司张贴公告，写明其建设的徐东村拆迁还建楼主体工程已全部完工，将按照业主选定的楼房栋号交付房屋，并结清还建期间的过渡费。同日，湖北徐东集团股份有限公司、中森华公司、武汉旭昌房屋拆迁有限公司也张贴了“客户选房须知”，确定选房活动将于同月15日开始，在该须知中明确先签协议先选房的宗旨，即按照被拆迁户与武汉旭昌房屋拆迁有限公司签订的拆迁协议合同编号的顺序依次办理；选房对象为签订拆迁协议的被拆迁人；选房后领取“徐东村综合改造拆迁还建房房型确认凭证”。同月19日，付学文在徐东村综合改造项目H1地块上选定了8栋1单元702室、2栋2单元302室房屋，面积分别为122.62平方米、122.64平方米，其中122.62平方米的房屋中有20平方米的面积系从编号为NO.50号协议书确定的面积中让渡而来。因陶宏伟逾期未归还拆迁协议，陶维久多次找付学文、陈大勇、高伟等人协商未果，故诉至法院，陶维久认为其与付学文签订的还建房转让合同因流质抵押条款而无效，望判如所请。
一审法院另查明，付学文在与陶维久、陶冬平、陶宏伟签订还建房转让合同后，实际仅向陶宏伟支付168万元，陶宏伟将其中的130万交给了许新。
刘璐、高伟曾均在农业银行开户且所留手机号码相同。
一审法院还查明，上述还建房屋尚未实际交付。徐东村综合改造拆迁还建房房型确认凭证编号与拆迁协议合同号一致，该凭证为被拆迁户收房的唯一凭证。
一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，焦点问题是如何认定案涉还建房转让合同的性质、效力，现就此分述如下：
一、合同的性质
案涉还建房转让合同，其内容是陶维久、陶冬平、陶宏伟将其在徐东村因“城中村”改造获得的还建房以一定的价格转让给付学文。付学文为证明陶宏伟收到房屋转让款向本院提交了转账凭证以及陶宏伟出具的收条，金额为2，420，600元。但付学文并未按合同约定一次性实际支付了该笔款项，而是仅支付168万元。该事实已由许新、陶宏伟犯诈骗罪一案查明。本案中，付学文称上述房屋转让款由陈大勇、刘璐以及其个人共同支付，但其中通过陈大勇支付的70万元在转至陶宏伟账户后，又于当日且于同一银行网点通过高伟的账户转回到陈大勇的账户，该事实能与上述刑事案件查明的仅支付168万元的事实相互印证。陈大勇、高伟辩称此系其他买卖和借贷资金往来，不属于本案审理的范围，也不影响还建房转让合同的效力，但二人并未举证证明二人与陶宏伟之间还存在与该笔70万元款项相关的其他交易。在刑事案件中还查明，陶宏伟在向陶维久承诺50万元的好处费的情况下，将其个人、陶维久以及陶冬平的还建房以每平方米3，800元的价格抵押给付学文。以上事实足以证明付学文通过与陶维久、陶冬平、陶宏伟签订还建房转让合同为与陶宏伟之间的民间借贷合同提供担保，即所谓“抵押”。另，陶宏伟还于2012年2月9日向刘璐农业银行账户中存入1万元，该行为发生于还建房转让合同履行完毕后三个月，不符合买卖合同的一般常理。结合查明的刘璐与陈大勇、高伟在农业银行开户、销户、转账的情形，进一步印证上述还建房转让合同名为买卖合同，实为抵押融资的性质。
六人还辩称，付学文系善意购买人，具有真实的购买还建房屋的意思表示，陶宏伟诈骗陶维久的行为，不影响合同的效力。一审认为，付学文购买三人的还建房，在可以向三人分别支付对价的情况下，却将款项全部支付给陶宏伟，又与陈大勇、高伟一道通过陶宏伟同时索回已经支付的70万元购房款，此交易方式明显与买卖合同的常见交易方式不符。其次，通过陶宏伟向陶维久出具的保证书以及刑事案件查明的事实可以看出，出卖还建房显然不是陶维久的真实意思，不能仅以付学文单方的意思表示来确定双方合同的效力。实践中，在以买卖合同为民间借贷提供担保的情形中，取得买卖合同中约定的担保物或者由借款人归还借款一般均不违背出借人的真实意思。故付学文的上述的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
二、合同的效力
陶维久、陶冬平、陶宏伟与付学文签订还建房转让合同后，又于当日在中森华公司办理了编号为NO.120协议书的更名，将协议书中的乙方即接受还建房的陶维久变更为付学文。根据还建政策，付学文可持更名后的协议选取相应户型的还建房。因此，上述还建房转让合同的签订直接导致合同中约定的222.64平方米还建房的所有权发生转移。还建房所有权虽然可能受政府用地规划、房产政策等因素的影响导致其处分权能受到一定的限制，但接受还建房后仍可实际行使占有、使用、收益等权能，仍然具有物权的属性。如陶宏伟未按期偿还借款，则还建房所有权归付学文所有，即是付学文向陶宏伟出借资金时所谓“抵押”的真实意思。如上文所述，该还建房转让合同名为买卖合同，实为抵押融资，不仅在借款期限届满前便约定了抵押物归付学文所有，而且在借款期限届满前实际上已转移了抵押物的所有权，此在法律上称之为流押条款。在约定的债务低于抵押物的价值时，流押会造成对抵押人实质上的不公平，同时，也会导致抵押人面临无法回购抵押物的交易风险。就如本案中，即使合同约定的价格属于合理的市场价格，付学文实际向陶宏伟支付的168万元也远低于合同约定的2420600元的价格。因《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条均明确禁止流押，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述还建房转让合同因违反法律强制性规定而无效。
三、合同无效的后果
无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陶维久要求付学文向陶维久返还NO.120协议书原件（载明还建面积为224.64平方米），中森华公司承担连带返还责任，并请求确认NO.120徐东村综合改造拆迁还建房房型确认凭证的被拆迁人为陶维久。根据徐东村还建实施方案，还建房房型确认凭证是接受还建房屋的一方在完成选房后于将来向负责还建的一方主张还建房屋的依据，可凭此领取还建房钥匙。付学文先与陶维久等人签订还建房转让合同，后据此与中森华公司签订NO.120协议书而得到选房的机会并取得案涉还建房房型确认凭证。房型确认凭证编号与拆迁协议编号一致，房型确认凭证是最终收房的唯一凭证。因此，还建房转让合同、NO.120协议书、还建房房型确认凭证三者之间互有直接的因果联系。
本案中，被拆迁户按拆迁合同编号的先后顺序进行选房，房屋选定后便不再有重新选房的机会。付学文根据NO.120协议在徐东村综合改造项目H1地块上选定8栋1单元702室、2栋2单元302室房屋后，该NO.120协议也已交回办理方存档，其可直接持房型确认凭证办理收房手续。因此，陶维久诉讼请求中要求返还NO.120协议书并无实际意义。陶维久提出的要求返还NO.120协议书以及要求确认其为房型确认凭证上的被拆迁人（即该凭证上记载的房主）的诉讼请求，从以上对还建房转让合同、NO.120协议书、还建房房型确认凭证三者之间的关系看，其实质仍是要求付学文返还因无效合同取得的财产。综上，对陶维久提出的要求确认其为房型确认凭证上的被拆迁人的诉讼请求，予以支持。
以上还建房屋中有20平方米的面积系从编号为NO.50号协议书确定的面积中让渡而来，NO.50号协议书与另案原告陶冬平有关，双方对此可进行协商，也可另行依法主张权利；超还建面积0.64平方米，陶维久、付学文以及负责还建的主体可另行结算价款或另行依法主张权利。付学文与案外人陶宏伟之间实际存在的民间借贷合同关系不属于本案审理的范围，付学文可另行依法主张权利。付学文在本案中坚持认为其与陶维久之间属还建房买卖合同关系，并辩称，若合同无效应对购房款或借款本息进行处理。一审认为，本案陶维久既非出借人，也非借款人，根据其诉讼请求，本案属确认合同无效纠纷，付学文与陶宏伟之间实际存在的借贷法律关系，不属于本案审理的范围，付学文的上述抗辩主张，不予采纳。
另，陶维久诉称的要求付学文赔偿1万元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陶维久就其因徐东村城中村改造项目获得的224.64平方米的还建房与付学文于2011年11月8日签订的还建房转让合同无效；二、拆迁还建协议编号为NO.120的徐东村综合改造拆迁还建房房型确认凭证中的房主为陶维久；三、驳回陶维久的其他诉讼请求。案件受理费300元，由付学文承担。
判后，上诉人付学文不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回陶维久的全部诉讼请求。本案诉讼费用由陶维久承担。事实及理由：付学文上诉请求：撤销原判，改判驳回陶维久的全部诉讼请求。本案诉讼费用由陶维久承担。事实及理由：1、《还建房转让合同》是双方当事人的真实意思表示，应当认定合法有效，合同仅约定未及时还款就转为付学文的已付购房款，认定该合同的效力不适用禁止流押条款。2、2011年11月11日，在陶维久、陶冬平、陶宏伟当场见证下，付学文及指示对象向陶宏伟支付房屋转让款240万元（转账220万元、付现金20万元），陶维久、陶冬平、陶宏伟所称只收到168万元，实质上是陶维久、陶冬平、陶宏伟收到240万元后，另行支付其他费用后的净得金额。
被上诉人陶维久答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告武汉大成天下投资管理有限公司、陈大勇、高伟、刘璐、原审第三人武汉中森华世纪房地产开发有限公司均未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
二审审理中，付学文提交陶维久、陶冬平、陶宏伟于2011年11月11日共同向其借款240万元而签订的《借款合同》，该合同载明：“借款用途：1、甲方（陶维久、陶冬平、陶宏伟）投资项目；2、借款到期超过三日不还款的，视为甲方选择履行2011年11月8日《还建房转让合同》，未归还借款自2012年6月11日起转为乙方（付学文）支付甲方的还建房转让款，双方按转让合同履行。……甲方一次性支付7个月息费。如提前还款，乙方需退还剩余的金额。配合甲方办理过户手续。”。陶维久、陶冬平共同对该《借款合同》质证，对该《借款合同》的真实性、合法性、关联性均持异议。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：陶维久、陶冬平共同述称，案涉楼盘其他房屋均已交付，只有陶维久、陶冬平涉及的房屋未交付。
本院认为：根据本案查明的事实，2011年11月8日，陶维久、陶冬平、陶宏伟与付学文签订的还建房转让合同，名为买卖合同，实为抵押融资，还建房转让、抵押融资均非陶维久、陶冬平的真实意思表示。付学文于签订合同当日，即与中森华公司办理协议书的更名，将接受还建房人变更为付学文，致使在借款期限届满前抵押物实际上已归付学文所有，构成“流押”，一审判决根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定陶维久、陶冬平、陶宏伟与付学文于2011年11月8日签订的《还建房转让合同》因违反法律强制性规定而无效正确。关于付学文上诉主张已实际支付房屋转让款240万元的问题，本案系确认合同无效纠纷，付学文与陶宏伟之间实际存在的借贷法律关系，不属于本案审理的范围，付学文可另案主张权利。
综上，上诉人付学文的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由付学文负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年七月二十五日
书记员 饶诗敏