广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1943号
原告（反诉被告）招秀芬，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
被告（反诉原告）蔡威，男，汉族，住广东省广州市海珠区。
原告招秀芬诉被告蔡威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审理。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年11月23日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。本案于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年10月20日签订租赁合同，由被告承租原告所有的位于佛山市禅城区平远直街15号801房，租期从2012年10月23日至2015年10月23日止，租金标准为每月900元。合同履行期间，被告自2015年4月25日开始拖欠租金，已拖欠2015年7月-10月租金共计3600元、违约金1800元及滞纳金1138元。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的租赁合约，原告没收被告租赁保证金900元；二、被告偿还拖欠的2015年6月23日-2015年10月22日的租金3600元及滞纳金1138元（滞纳金以每月租金总额900元为本金，从2015年4月26日按日0.5%分段累计至2015年10月19日；补充说明：从2015年4月26日起算滞纳金是因为被告从2015年4开始没有按期缴纳租金）；三、被告支付违约金1800元（两个月租金）及支付租赁期间的水费88.73元、垃圾处理费104元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：一、被告未说过拖欠或刻意�交纳租金，从原告提供的银行明细可以看出被告有良好的支付记录。二、涉案房屋结构有问题，原告签约前有隐瞒，签约后房屋在雨季时出现天花渗水现象，且原告一直拒绝维修。三、根据相关法律规定，因原告拒绝维修渗水问题，被告可以要求减少租金或暂缓支付租金，直至原告修复为止。四、被告从签约起就已经提醒原告税务登记，但原告一直拖延，故意逃税避税。五、在双方发生纠纷时，原告未依据合同约定与被告进行协商，而是采取不配合、刻意逃避、恐吓威胁、散布谣言、出尔反尔等方式拖延时间，并损坏房屋设施。原告意在骗取滞纳金。双方曾同意由公安机关调解并达成共识，但原告后又拒绝执行，应由其承担相应责任。六、如果原告认为被告存在拖欠租金行为，应提请公安机关或法院介入，而不应骚扰威胁恐吓被告及其家人。原告多次上门闹事，严重影响被告生活，已构成违约，被告保留追究其刑事责任的权利。七、原告提前向法院主张解除合同，已构成单方违约。被告已在合同期限届满前搬离涉案房屋，原告知悉并同意，此后被告未再使用涉案房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：原、被告于2012年10月20日签订《租赁合约》，约定由被告承租涉案佛山市禅城区平远直街教工小区15号801房。租期从2012年10月23日至2015年10月23日止，每月租金900元，隔两个月支付一次租金。因被告认为《租赁合约》中相关条款欠妥，甚至有违法律法规，故双方另于2012年10月22日签订《补充租赁合约》。涉案房屋位于顶层八楼，楼龄已有十几年，且涉案房屋在出租给被告之前曾修补过天花板裂痕。2013年4月至6月，被告发现两个卧室的天花板渗水严重，一旦下大雨就经常导致天花板湿透。被告曾多次要求原告修复，但原告认为依据合同第五条约定，其仅负责危漏部位的维修。被告不同意原告的做法，并于2014年要求与原告协商变更该条款，但原告故意拖延。另，被告多次要求原告到相关部门进行房屋租赁登记备案，但原告均以各种借口敷衍。2015年4月，因原告拒绝接听被告电话，也无任何回复，被告在无法联系原告的情况下暂缓支付5、6月租金，后原告上门称不办理登记的原因是涉案房屋因出租要缴税，将造成以后出租不便。被告建议原告进行登记，并配合被告提取公积金，被告自愿承担因此产生的税费，原告起初同意，后又反悔并要求被告先支付租金，双方最终协商无果，原告又借故继续拖延逃避，拒不理会被告。2015年7月，原告多次上门向被告家人索要租金，并扬言威胁，被告再次要求原告办理相关登记，待原告登记后被告再行支付7-8月租金。原告口头同意该方案后，被告于2015年7月19日支付了2015年5月-6月租金，但原告此后又反悔未办理登记。2015年8月底，原告要求被告支付7-8月租金、预付9-10月租金及支付滞纳金，被告表态再次要求原告按此前的口头协商方案解决问题，但原告拒不承认。2015年9月，原告趁被告夫妇不在家，上门威胁骚扰辱骂被告家人，并破坏房屋大门。后双方协商无果，被告报警处理。经公安局调解，原、被告同意原告缴税、被告交租，双方约定到派出所解决纠纷，但原告并未按照双方约定到地税局缴税。2015年10月1日，原告发短信通知被告在合同期满后搬离涉案房屋，后又通知被告涉案合约于2015年10月8日终止，要求被告搬离涉案房屋。被告已于2015年10月23日搬离涉案房屋，原告对此知情并同意。综上，原告故意隐瞒房屋结构问题、逃税漏税、拒绝协商、威胁恐吓，已损害被告的合法权益，被告特向法院�起反诉，请求判令：一、原告向被告退还租赁保证金900元；二、原告向被告支付违约金1800元；三、原告向被告赔偿900元及赔偿被告两个月的租金1800元；四、原告向被告支付精神抚慰金14000元；五、被告保留向原告追究拒绝修复房屋结构导致影响被告使用房屋的权利；六、本案全部诉讼费用由原告负担。
原告针对被告的反诉辩称：被告的反诉请求及事实理由没有依据，是被告为了逃避自身的违约责任而倒打一耙，请法院对被告的反诉请求不予支持。
诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：
1、原、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《租赁合约》、《补充租赁合约》。证明原、被告就涉案房屋签订租赁合约及补充合约，双方就房屋使用范围、租金标准、租赁期限、支付期限、支付方式及违约责任等进行约�，但被告从2015年4月26日开始拖欠租金，至今被告仍不履行合同义务，已构成根本违约。
3、房地产权证。证明涉案房屋的产权人为原告。
4、中国农业银行金穗借记卡明细对账单。证明被告在履行合同过程中支付租金的情况，被告于2015年7月19日向原告缴纳2015年4月23日-2015年6月22日的租金。
5、供水发票、垃圾处理费发票。证明原告已垫付水费及垃圾处理费，该费用应由被告负担。
6、短信记录。证明原、被告的协商过程。
诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：
1、短信记录。证明原告多次上门骚扰被告，经过多次协商，原告仍然对纠纷置之不理，出尔反尔，被告一直与原告积极协商。
2、申通快递详情单、通知书、妥投查询记录。证明被告已向原告邮寄送达通知书告知原告双方的租赁关系于2015年10月23日终止，被告已于2015年10月22日搬离涉案房屋。
3、光盘。证明原告多次骚扰被告，双方多次协商，但是原告多次出尔反尔，双方曾报警处理。
4、收据（编号：4103084）。证明被告已于2015年10月22日前搬离涉案房屋，房屋钥匙已经交给保安。
5、光盘（照片）。证明涉案房屋存在漏水、开裂、石灰掉落情况。
本院认证：原告提交的证据1、3，被告均无异议，本院予以采信。原告提交的证据2、4、6，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据5，有原件核对，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1、2，原告均无异议，本院予以采信。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据2，申通快递详情单有原件核对，且可�查询记录相佐证，原告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，在原、被告无其他纠纷情形下，本院确认该组证据真实性。被告提交的证据3，无法显示拍摄时间及拍摄地点，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的证据4，无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的证据6，原告仅确认大门照片，本院对该照片真实性予以确认，其他照片无法显示拍摄地点及拍摄时间，原告不予确认，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年10月20日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合约》，主要约定：“（一）甲方将座落在佛山市平远直街15号801房租给乙方使用。（二）租期从2012年10月23日至2015年10月23日止。……（三）签合约时，乙方交人民币900元作租赁�证金，保证金不作租金。乙方违约，保证金归甲方。甲方违约，保证金归乙方，另补偿壹个月租金给乙方。每月租金人民币900元，每贰个月交租一次。在25号前付清。逾期不交租每天按月租总额罚0.5%的滞纳金，如拖至五天仍不交租，则甲方有权终止本协议并没收乙方所交的保证金。（先交租后使用）（四）租赁期间，乙方负责：水、电、户口、煤气、电话、电视天线、卫生、保安等及使用住宅所应付的一切费用。租约未满，乙方不租，保证金归甲方，租金税费由乙方负责缴纳。租约期满，乙方不租，保证金归乙方。（五）租期内，房屋的危漏维修，由甲方负责。……”。
2012年10月22日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《补充租赁合约》，主要内容为：“1、租期未满，乙方违约，保证金（押金）归甲方，另需赔偿两个月的租金作为�约金给甲方，税费由乙方承担。2、租期未满，甲方违约，保证金（押金）需归还乙方，另需赔偿两个月的租金作为违约金给乙方，税费由甲方承担。……6、《租赁合约》和《补充租赁合约》需同时使用，同时生效。”
2015年10月1日，原告以手机短信形式通知被告涉案房屋租赁期限至2015年10月23日届满，此后不再续约，要求被告于届满日前搬离涉案房屋，并付清拖欠的租金及应由被告负责的一切费用。
2015年10月2日，原告再次以手机短信形式告知被告如未在2015年10月8日前支付租金，原告将终止合约，要求被告搬离；10月9日留在涉案房屋内的物品将视为被告已经放弃，由原告自行处理。
2015年10月27日，被告以手机短信形式通知原告其已于2015年10月23日前搬离涉案房屋。
2015年11月18日，被告向原告邮寄《通知书》，上载：“我与您就位于佛山市禅城区平远直街教工小区15号801房产的租赁关系已经在2015年10月23日终止，自2015年10月23日起，我就再未使用过您的房屋，您们对该事实是知悉并同意的。如果自2015年10月23日起，您们的房屋涉嫌被非法使用，应立即报警收回房屋，如果因为您们怠于行使自己的权利（包括但不限于怠于收回房屋）而造成任何损失，应当依法由您们自行承担。”
诉讼中，原告陈述：被告没有交钥匙给原告，也未打电话告知原告将钥匙放于保安处，且原告于第一次庭审后曾去保安处寻找钥匙，亦没有找到。因原告没有涉案房屋钥匙，原告遂找装修师傅通过撬门方式进入涉案房屋并进行装修以便另行出租。被告所述涉案房屋曾存在漏水、开裂、石灰掉落等情况并不属实，被告从未向原告反映过。另，原告尚未就涉案房屋租金开具发票。被告陈述：涉案房屋有木门、铁门及拉闸，木门锁及拉闸已坏，原告有铁门的钥匙，故被告于2015年10月22日搬离涉案房屋时已将铁门钥匙交给保安，并已打电话告知原告。后被告还以短信及邮寄通知书的形式再次告知原告。被告不同意支付滞纳金及违约金。
另查明一，涉案佛山市平远直街15号801房，建筑面积83.39平方米，由原告单独所有。
另查明二，依据原告提供的《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》，原告所有的62×××15账户经网上银行转入房租1800元。被告确认该笔费用为其支付的2015年4月23日-2015年6月22日的租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合约》及《补充租赁合约》，均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。
关于原告主张解除租赁合约、没收保证金900元的诉请。依据《租赁合约》第三条的约定，被告负有依约按期支付租金的合同义务，即被告应分别于2015年4月25日前、2015年6月25日前、2015年8月25日前向原告支付2015年4月23日-2015年6月22日、2015年6月23日-2015年8月22日、2015年8月23日-2015年10月23日的租金。而据本院查明的事实，被告系于2015年7月19日才向原告支付2015年4月23日-2015年6月22日的租金，其亦无相反证据反驳原告关于被告拖欠2015年6月23日-2015年10月23日租金的主张，故被告迟延支付、拖欠租金的行为已构成违约，原告有权依据《租赁合约》第三条的约定主张解除合约及没收保证金900元，本院对原告的上述诉请予以支持。同理，被告反诉主张原告退还保证金无事实与合同依据，本院不予支持。另因原告已于2015年10月2日以手机短信形式通知被告如未在2015年10月8日前支付租金，原告将终止合约，则在被告未如�支付租金的情形下，原告单方提前解除合同的条件已成就，涉案《租赁合约》及《补充租赁合约》已于2015年10月9日解除。
关于原告主张被告支付租金、滞纳金及违约金的诉请。如上分析所述，因被告拖欠租金属实，故被告应向原告支付2015年6月23日-2015年10月9日的租金共计3210元（900元／月×3个月＋900元÷30天×17天）。另因被告仍占有使用涉案物业，且无有效证据证明被告已于2015年10月22日搬离并向原告返还涉案房屋，故其还需参照涉案合约约定的租金标准向原告支付2015年10月10日起的占有使用费，原告自愿向被告主张至2015年10月23日的费用，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认，则被告还需向原告支付2015年10月10日-2015年10月23日的占有使用费共计390元（3600元-3210元）。原告的该诉请有事实及合同依据，本院予以支持。被告虽抗辩认为原告隐瞒�拒绝修复涉案房屋渗漏水、天花板掉灰等问题，但并无有效证据予以证明，故被告不能据此单方迟延或拒绝履行支付租金的合同义务，其亦不能以原告未到相关部门进行房屋租赁登记备案并缴纳税费抗辩上述合同义务，本院对被告要求调取公安局相关视频的申请亦不予准许。至于原告主张的滞纳金及违约金，因《租赁合约》约定的滞纳金及违约金标准明显过高，且性质重合，被告亦持异议，而原告没收保证金已系被告承担违约责任的体现，并足以弥补原告损失，故本院对原告的上述诉请不予支持。
关于原告主张被告支付水费及垃圾费的诉请。诉讼中，原告提供水费发票及垃圾处理费发票，证实其已代垫2015年9月7日-2015年11月7日的水费88.73元及2014年10月-2015年10月的垃圾处理费104元。如上所述，因被告未提供有效证据证明其在上述计费期间内已搬离并向原告�还涉案房屋，故原告有权依据《租赁合约》第四条的约定主张被告支付上述费用。原告的上述诉请有事实和合同依据，本院予以支持。
关于被告反诉主张原告支付违约金1800元、精神抚慰金14000元及赔偿2700元的诉请。如上分析所述，被告并无有效证据证明原告在签订合同时隐瞒及在合同履行过程中拒绝修复涉案房屋存在的质量问题，故本院对被告要求就涉案房屋是否存在渗漏水、天花板掉落石灰等质量问题进行调查取证的申请不予准许。另，被告亦无证据证明原告未进行房屋租赁备案登记对被告构成违约并造成损失，故被告主张原告支付违约金及赔偿相关款项无事实依据，本院不予支持。至于被告主张的精神抚慰金，因被告并无有效证据证明原告存在侵权行为，故被告的该诉请无事实及法律依据，本院亦不予支持。另，被告关于保留向原告追究拒绝修复�屋结构导致影响被告使用房屋的权利的主张仅系被告对自身权利的处分意见，不具备诉讼请求的实质要件，故本院对被告的该反诉诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、确认原告招秀芬与被告蔡威于2012年10月20日签订的《租赁合约》及于2012年10月22日签订的《补充租赁合约》均于2015年10月9日解除，上述《租赁合约》及《补充租赁合约》项下保证金900元归原告招秀芬所有；
2、被告蔡威于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告招秀芬支付2015年6月23日-2015年10月9日的租金共计3210元及2015年10月10日-2015年10月23日的占有使用费共计390元�上述款项合计3600元；
3、被告蔡威于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告招秀芬支付水费88.73元及垃圾处理费104元，上述款项合计192.73元；
4、驳回原告招秀芬的其他诉讼请求；
5、驳回被告蔡威的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由原告招秀芬负担9元，由被告蔡威负担16元；反诉受理费143元，由被告蔡威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 江幼钿
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果