上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初15738号原告：上海田亨食品经营部，住所地上海市静安区。投资人：赵田德。委托诉讼代理人：卫江，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟轶腾，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海广民家具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：汪思伟，上海市天域律师事务所律师。原告上海田亨食品经营部与被告上海广民家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海田亨食品经营部的投资人赵田德及委托诉讼代理人卫江、被告上海广民家具有限公司的委托诉讼代理人汪思伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海田亨食品经营部向本院提出诉讼请求，1、判令解除原被告于2014年3月19日签订的租赁合同；2、判令被告退还原告2017年3月租金人民币7,875元、退还房屋租赁定金20,000元，赔偿原告搬迁损失费15,000元、房租差价损失79,500元、装饰装修损失78,977.20元。事实和理由：2014年3月19日，原告与被告签订租赁合同，约定，由原告向被告承租位于上海市宝山区大康路XXX号厂房(以下简称系争房屋)作冷库，面积为200平方米。租赁期限至2018年3月27日，后原告为经营将房屋进行装修。2017年2月底，被告向原告发送书面通知，要求提前终止合同。当原告与被告协商善后赔偿事宜时，被告以停电为威胁，要求原告在3月底搬离，并不会给原告任何赔偿。由于原告主要经营冷库，被告的停电行为将导致原告重大损失，因此原告不得不在外重新租房，并承担了高额房租，故诉请如上。被告上海广民家具有限公司辩称，第一，系争租赁合同第四条第二款约定，如因市镇拆迁导致合同解除，不承担违约责任。系争房屋因城中村改造导致合同无法履行，被告没有违约。第二，被告系向案外人大康公司承租系争房屋，租赁期限虽然于2016年年底到期，但被告实际仍在承租。根据被告与大康公司的租赁合同，租赁期满后，建筑物如遇动迁，补偿归大康公司所有。被告没有获得动迁补偿，故不应向原告支付补偿。第三，原告的装饰装修未经过被告同意，原告搬离时也基本搬走了全部东西，并没有什么损失。第四，原告未向被告支付过定金。原告实际使用系争房屋至2017年4月左右，并于2017年5月全部搬离，故被告不应向原告返还租金。第五，原告主张的搬迁费、租金差价等与本案无关。综上，不同意原告所有诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2014年3月19日，原告(乙方、承租方)为经营冷库向被告(甲方、出租方)承租系争房屋，并签订租赁合同，约定，乙方承租的厂房面积：200平方米，租赁期限从2014年3月28日至2018年3月27日(免租期10天)。租金，从2014年3月28日至216年3月27日，年租金9万元(含卫生门卫费用)；2016年3月28日至2018年3月27日，年租金94,500元。(含卫生门卫费用)。第四条第2款约定，如因市、区、镇、村规划用地，甲乙双方必须无条件服从。同时甲方有义务在获悉确切的动迁信息、批文后及时通知乙方。原则上通知时间必须提前三个月通知乙方便于乙方作相应调整。合同签订后，原告的租金支付至2017年3月底。2017年3月1日，被告向原告发出通知，主要内容为，因村镇规划及环保要求，被告决定终止与原告的租赁合同，请接到通知后三个月内搬出该租赁场所。2017年3月13日，原告委托律师向被告发出律师函，主要内容为，被告于2017年2月底向原告发出通知要求提前解除合同、并对租赁房屋进行了停电措施、导致原告遭受损失，被告提前解除合同的行为构成了严重违约，应当赔偿原告由此遭受的全部损失，包括但不限于搬迁费、房租差价、装修补偿、经营损失等。系争房屋现已被相关部门拆除。以上事实，有原告提供的租赁合同、来往信函等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。审理中，原告表示，曾向被告支付定金2万元，但无法提供证据证明。原告没有看到过系争房屋的产权证或建设工程规划许可证，系争房屋确因城中村改造致使合同无法履行。被告于2017年2月底口头通知原告系争房屋要拆迁。2017年3月起，系争房屋被两次断电，每次断电10个小时左右，致使原告无法经营，只得另行租赁仓库并陆续搬离，并于2017年4月上旬搬离完毕。但因为搬离时间紧凑，房屋内冷库等未全部搬出。为证明己方主张，原告还向本院提供下列证据：1、装饰合同、冷库购置安装合同，证明原告为系争房屋安装雨篷、卷帘门、阁楼等花费55,316元；分两次购置安装冷库，分别花费110,456元、229,114元，上述三笔费用按租赁年限分摊，最后一年按20%计价故为装饰装修损失78,977.20元。两份冷库购置安装合同中，制冷及冷却设备、电气系统设备属于可移动设施设备。保温设备中两份彩钢板、冷库门属于不可移动的固定装修，金额分别为3,2256元、68,514元、2,400元、2,400元。此外，相关费用当时为现金支付，支付凭证在拆迁中遗失，无法提供。2、租赁合同书、收条，证明原告另行承租，租期从2017年3月10日起至2018年3月9日，月租金24,500元。3、发票，证明原告搬迁花费15,000元。被告表示对上述证据均不予认可，并表示系争房屋由被告建造，未获得产证或建设工程规划许可证。被告早于2017年2月下旬之前很久即已通知被告系争房屋要被拆迁，但无法提供证据。2017年3月，大康公司对系争房屋进行过至少一次的停电，但停电的具体次数和时间不清楚。本院认为，系争房屋未获得产权证或建设工程规划许可证，故原被告双方就系争房屋签订的租赁合同当属无效，原告要求解除合同，不予准许。现系争房屋已被相关部门拆除，租赁合同已无法履行，故双方应就相应后果予以处理，对于原告的相关诉请，本院逐一分析如下。对于2017年3月的使用费，虽原告2017年3月仍未向被告返还系争房屋，但原被告双方均确认系争房屋于2017年3月期间进行过断电，确会对原告经营冷库产生不利影响，该月使用费当予酌减，本院酌情确定由被告向原告返还使用费5,000元。关于原告主张的定金，被告表示从未收到过，原告未能提供证据证明实际支付，现本案中原告要求被告返还，缺乏依据，本院不予准许；如今后原告能够就曾支付定金进行举证，可另行向被告主张返还。关于搬迁费及房屋差价损失，因系争租赁合同无效，原告作为承租人对合同无效应承担一定过错责任，其要求被告赔偿上述损失，缺乏依据，不予准许。关于装饰装修损失，因租赁合同无效，被告作为出租人，应当根据其过错责任等主客观因素就固定添附的现值承担赔偿责任。但因目前房屋已被拆除、无现状可以勘测，原告提供的证据亦不能充分证明其实际出资建造的情况，本院参考原告提供的相关证据中载明的固定添附部分，根据本案实际情况，酌情确定由被告向原告赔偿3万元；对于原告的其余诉讼请求，不予准许。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海田亨食品经营部与被告上海广民家具有限公司签订的租赁合同无效；二、被告上海广民家具有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海田亨食品经营部返还使用费5,000元；三、被告上海广民家具有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海田亨食品经营部装饰装修损失30,000元；四、原告上海田亨食品经营部的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2,160元，由原告负担1,822元，由被告负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年九月十五日书记员  周秋娟附：相关法律条文附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。