北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第05690号
原告（反诉被告）董印平，男，1940年11月26日出生。
被告（反诉原告）王云华，女，1953年2月27日出生。
原告（反诉被告）董印平与被告（反诉原告）王云华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员和霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董印平与被告（反诉原告）王云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）董印平诉称：2011年5月23日，我与王云华签订《租房合同》一份，将位于北京市密云县果园新里北区25号楼2单元201室出租给王云华，租期5年，租金每月1000元，并约定三年后允许调整租金。合同签订时王云华并未提及合租，2012年7月1日，王云华在未通知我的情况下，以租金每月1900元将房屋出租给彭好安，2013年6月16日又将租金增至每月2600元。按我国租赁法规定，租赁房屋如出租，必须经原房主同意。为维护法律尊严和我的合法权益，现诉于法院，请求判令：1、解除我与王云华签订的房屋租赁合同；2、王云华将多收彭好安30000元的租金退还给我；3、案件受理费由王云华负担。
被告（反诉原告）王云华答辩并反诉称：双方签订《租房合同》属实，合同签订后我交付了1000元押金和半年租金。一个月后，董印平到出租房内登记电视机时，单方面提出在合同中增加一条：“承租期内三年之后，允许调整房租。”我无奈答应三年后增加10%的租金。租房时，董印平知道我要招合租户，还给我提供了两张床和一个大衣柜，只是没将允许合租写入合同。合同签订一个半月后，我将房屋租给刘惠来、彭好安、孙公圣等人，其中第一年收取彭好安的租金是每月1500元，不是董印平诉称的1900元。2014年4月，董印平曾提出以160万将租赁房屋出售给我，被我拒绝。5月中旬，他又提出将房租提高50%，我未同意。2014年5月13日，经密云县果园街道人民调解委员会调解，双方达成协议：将房租调整为每月1275元，租金交付为年上交。我于6月1日预付董印平一年租金。董印平不满足增加的租金数额，6月下旬，到出租房内向合租户打听租金价格后，立刻提出赔偿我1000元违约金，解除租赁合同，我不同意，继续使用该租赁房屋。董印平实施暴力将合租户轰走，造成房屋空置损失，逼迫我解除合同。根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间，所有权发生变动的，不影响租赁合同效力。现董印平决定把租赁房卖掉，要求先解除合同，但又不想承担违约赔偿责任，故不同意解除合同。现提出反诉，请求判令董印平：1、退还我预付余下的租金10200元，押金1000元，违约金1275元，电视安装费300元；2、赔偿我因他挑拨是非，造成彭好安不交租金，强行居住一个月的损失2600元；3、赔偿我因他轰走合租户，造成的空房损失3600元；4、赔偿我余下20个月合同期内，租金差价收益损失36000元；5、赔偿现在入住的2个合租户退房需支付的违约赔偿金损失1300元；6、负担反诉费。
原告（反诉被告）董印平针对反诉辩称：签合同时，我不知道王云华会招合租。两张床和一个大衣柜一直闲置在车库里，王云华找我要的，具体她怎么用我不管。三年内我未进过出租屋，直到2014年5月13日达成上调租金的调解协议时，我仍然不知道合租的事。2014年7月初，我打算卖房，看房时才发现有合租户。发现合租后，我想把剩余租金和1000元押金退给王云华，解除合同，但王云华拒绝并继续招合租户。同意退还王云华腾退房屋交付钥匙之后的剩余租金和1000元押金。不同意其他反诉请求。
经审理查明：2011年5月23日，董印平（甲方）与王云华（乙方）签订《租房合同》，合同约定：1、甲方将自己位于北京市密云县果园新里北区25栋楼2单元201室出租给乙方；2、甲方同意乙方租用5年，自2011年6月1日至2016年6月1日；3、月租金为1000元，付款方式为半年支付，另支付押金1000元，租房终止甲方验收无误后将押金退还乙方；4、在租期内水电、煤气、电话费、电视费、卫生费由乙方支付，房屋修缮费用由甲方支付；5、备注：在租赁期内三年后允许调整租金等内容。一个半月后，王云华招他人居住在租赁的房屋，并收取费用，未与董印平就此事重新签订合同。
2014年5月，双方因增加租金数额产生纠纷，后经密云县果园街道人民调解委员会调解，双方自愿达成如下协议：“1、在房租合同的基础上，对租金调整到每月1275元；2、租金交付为年上交，于2014年6月1日前，王云华给付15300元，于2015年6月1日前，王云华给付15300元；3、押金1000元于2016年5月1日退还王云华。”王云华于2014年6月1日预付董印平2014年6月1日至2015年6月1日的租金15300元。后董印平准备卖房，看房时发现有他人居住，遂要求与王云华解除租房合同，退还剩余房租和1000元押金，王云华拒绝并继续招他人居住。
另查明，庭审期间，王云华不同意解除合同，庭审后在笔录当中又注明“同意解除合同，要求赔偿损失”。
上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、房屋租赁合同、人民调解协议、收据、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。通过审查双方当事人的陈述及提交的证据，董印平与王云华签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方均应全面履行合同约定，王云华在合同履行期间，在租赁的房屋内招入他人居住，并收取了费用，未经董印平同意，形成转租的事实，董印平可以解除合同。因此，董印平要求解除《租房合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。王云华辩称董印平明知其进行合租，并提供床和大衣柜的意见，证据不足，本院不予采信。董印平要求王云华将擅自转租彭好安获得的差价收益30000元退还给其的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。王云华辩称先赔偿给其损失，否则不同意解除合同的意见，于法无据，本院不予采纳。合同解除后预付的租金应与退还，王云华反诉董印平退还预付余下的租金10200元，但现在还无法确定合同解除生效时间，王云华腾退房屋，交付钥匙的时间也不能确定，故对王云华此项反诉请求，本院不予支持。合同约定“租房终止甲方验收无误后将押金退还乙方”，现押金退还条件尚未成就，故对王云华要求退还1000元押金的反诉请求，本院不予支持。合同中并未约定电视安装费由哪方承担，且该费用系王云华自行安装产生，故王云华要求董印平退还300元电视安装费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。王云华要求董印平退还违约金1275元；赔偿因他挑拨是非，造成彭好安不交租金，强行居住一个月的损失2600元；因他轰走合租户，造成的空房损失3600元；余下20个月合同期内，租金差价收益损失36000元；现在入住的2个合租户退房需支付的违约赔偿金损失1300元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，房屋腾退、租金、押金事宜，双方可另行解决。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）董印平与被告（反诉原告）王云华于二〇一一年五月二十三日签订的《租房合同》。
二、驳回原告（反诉被告）董印平的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王云华的反诉请求。
案件受理费二百七十五元，由原告（反诉被告）董印平负担（已交纳）。
反诉案件受理费六百零四元，由被告（反诉原告）王云华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 和 霞
二〇一四年十二月三日
书 记 员 董婷婷