青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第372号
上诉人（原审原告）马继孝。
被上诉人（原审被告）刘文森。
上诉人马继孝与被上诉人刘文森租赁合同纠纷一案，马继孝不服西宁市城西区人民法院（2014）西民一初字第607号民事判决提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人马继孝，被上诉人刘文森均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月22日，马继孝与刘文森签订《铺面转让协议》，约定刘文森将其承租经营的位于西宁市城西区冷湖路27号宁景苑一、二楼“美浓语茶”店铺转让给马继孝经营使用；马继孝在2012年12月22日前一次性向刘文森支付转让费580000元（含刘文森交予青海省交通建设工程质量监督局的10000元押金）；协议系经双方商议后签订，所有情况及细节，刘文森已向马继孝详尽说明，马继孝同意并接受，双方不得反悔，如有反悔商议款项及转让费不退让。协议签订后，马继孝于当日支付刘文森转让费580000元并开始经营。2013年8月16日，茶艺一楼所有权人单明谨、王志华等九人因与刘文森合同约定租期即将届满，向茶艺送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，内容为：“致刘文森，请在2013年9月30日租赁期限届满后七日内腾退房屋；原代表我方的张连祥不再代表我方与你签署任何形式的合同或书面文字，签署的仅代表其个人，对我十三人无任何效力，我方不予认可”。后双方因转让费的退还产生争执，致使纠纷产生。另查，双方在签订合同时，刘文森将其与原房屋所有权人签订的合同均出示给马继孝，马继孝亦当庭认可对原合同禁止转租、转让的事宜知晓。马继孝、刘文森约定的转让费中包含转让费、设备、物品转让费等费用，但未明确每一项的具体价值，双方交接时无物品移交清单。庭审中经核实双方均认可移交物品及设备有：8台麻将机、1人座沙发5个、2人座沙发7个、3人座沙发10个、茶几15台、价值3000元的酒水茶叶、咖啡机1套、厨具灶具橱柜各1套、西门子电冰箱1台、鱼缸（1.5米）1个、花卉若干。现3000元的酒水茶叶已经消耗，且因二楼交付房屋所有人，马继孝已将二楼8台麻将机、1人座沙发5个、2人座沙发3个、3人座沙发2个，茶几8台出售他人，出售价值7500元。现尚余茶几7个、2人座沙发4个、3人座沙发8个，咖啡机1套、厨具灶具橱柜各1套、西门子电冰箱1台、鱼缸（1.5米）1台、花卉若干。马继孝所受让的“美浓语茶”一楼系杨云峰、单明谨、张连祥等十三人共同购买，房屋所有权人登记为“杨云峰”，共有人为季德钧等13人。2011年7月7日，共有人之一张连祥经其他房屋共有人委托与刘文森签订了《房屋租赁合同》，将涉案“美浓语茶”一楼出租与刘文森经营使用，租赁期为2年，从2011年10月1日起至2013年9月30日止；承租期间刘文森不能擅自转租、转让或转借；刘文森可在不破坏主体结构下进行装修，合同期满，装修部分不得变动并无偿交予出租人。在合同履行期间张连祥与刘文森续签《房屋租赁合同》一份，合同其他条款均未发生变化，仅是租赁期续签为从2013年10月1日起至2016年9月30日止，但该合同未注明签订日期。后第一份租赁合同履行期限届满，其他房屋共有人不认可张连祥与刘文森续签的履行期限为2013年10月1日起至2016年9月30日的合同，要求收回房屋未果，于2013年12月25日由杨云峰作为诉讼代表人向城西区人民法院起诉，要求刘文森返还房屋并赔偿损失。城西区人民法院经审理于2014年3月10日做出（2014）西民一初字第13号民事判决书，认定张连祥与刘文森续签的为期三年的《房屋租赁合同》未征得其他房屋共有人的同意，且该合同未注明签订时间，无法证实该合同系在房屋共有人向刘文森发出通知之前签订的为无效合同，并据此判令刘文森返还杨云峰位于西宁市城西区冷湖路27号1号楼27-3南商用房（本案一楼商铺），赔偿杨云峰经济损失52125元。刘文森不服该判决，提起上诉后，本院判决驳回上诉，维持原判。现杨云峰已向城西区人民法院提出强制执行申请，该执行案件尚在执行过程中。再查，马继孝所受让的“美浓语茶”二楼系青海省交通建设工程质量监督局所有。青海省交通建设工程质量监督局于2011年7月7日与刘文森签订了《房屋租赁合同》，将该房出租与刘文森经营使用，租赁期限为两年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止；承租期间刘文森不能擅自转租、转让或转借；刘文森可在不破坏主体结构下进行装修，合同期满，装修部分不得变动并无偿交予出租人。后合同约定期限届满因腾房问题，青海省交通建设工程质量监督局于2014年1月16日向城西区人民法院提起诉讼，将马继孝、刘文森列为共同被告要求腾退房屋。城西区人民法院查明，2012年12月22日，刘文森与马继孝在未告知青海省交通建设工程质量监督局的情况下，签订《铺面转让协议》，事后马继孝、刘文森也未明确告知青海省交通建设工程质量监督局二人之间的转让情况。2013年7月4日，青海省交通建设工程质量监督局将内容为“租赁合同2013年9月30日即将到期，单位需收回自用”的《通知》送达到该租房内由马继孝收取。2013年10月14日青海省交通建设工程质量监督局又再次派单位职工通知收房，仍由马继孝接收。城西区人民法院依据以上事实作出（2014）西民二初字36号民事判决书，判令刘文森返还青海省交通建设工程质量监督局位于西宁市城西区冷湖路27-2号商用房二楼面积为250.4平方米房屋，支付占有使用费28500元、滞纳金14250元。判决生效后刘文森未依照判决内容履行，青海省交通建设工程质量监督局申请城西法院强制执行。2014年6月18日，青海省交通建设工程质量监督局与刘文森、马继孝在城西法院签订协议书，约定马继孝于2014年6月19日前返还西宁市城西区冷湖路27-2号商用房二楼（本案二楼商铺）面积为250.4平方米房屋；青海省交通建设工程质量监督局退还马继孝押金10000元。关于判决书中刘文森应支付的经济损失28500、滞纳金14250元，青海省交通建设工程质量监督局表示不再申请强制执行，案外和刘文森协商解决，现二楼马继孝已腾退给青海省交通建设工程质量监督局。
原审法院认为，本案争执的焦点为马继孝、刘文森签订的《商铺转让合同》的有效性认定及转让费是否应该予以退还问题。首先，就本案铺面转让协议效力的认定问题，马继孝、刘文森在均知晓涉案房屋不能转租、转让情形下达成一致签订转让协议，且事后对该转让行为未告知房屋所有权人并经其同意，侵害了房屋所有权人的合法权益应为无效民事行为，对此双方均有过错，应承担各自相应的责任。另该转让协议内容不仅包含房屋转租、还包含有附属物品、设备的转让，但附属物品、设备的转让是依附于房屋转租合同，并不能独立存在，故其他物品、设备的转让亦因主合同行为的无效而归于无效，故马继孝要求确认《铺面转让协议》无效的诉求予以支持。基于以上事实，双方根据无效合同取得的财产应当予以返还。现马继孝已收到青海省交通建设工程质量监督局退还的商铺押金10000元，将受让的3000元烟酒、茶叶经营消耗，并已出售受让物品获益7500元，故该三笔费用应当予以扣除，尚余物品、设备应当返还给刘文森，其余费用结合马继孝的实际经营时间并据此收益之情形，依照马继孝、刘文森各自的过错责任，刘文森应酌情返还马继孝转让费200000元。遂判决：一、马继孝与刘文森于2012年12月22日签订的《关于冷湖路275号宁景苑一、二楼“美浓语茶”的铺面转让协议》无效；二、刘文森返还马继孝转让费200000元；三、马继孝返还刘文森茶几7个、2人座沙发4个、3人座沙发8个，咖啡机1套、厨具灶具橱柜各1套、西门子电冰箱1台、鱼缸（1.5米）1台、花卉若干。
马继孝上诉称，原判认定事实基本清楚，但对双方所应承担的责任方面的判决显示公平。虽然原判结果是双方各自承担了过错责任，但实际上只是马继孝承担了全部的责任，而刘文森却在此案中获得了利益，没有承担任何的过错责任。原审判决认定双方的转租行为无效，所以双方的《铺面转让协议》也是无效的，依据无效合同取得的财产应当予以返还，原判决只判20万元转让费给上诉人，显示公平。请求依法撤销判决第二项，予以改判。
刘文森答辩称，租赁房屋的细节和情况对马继孝说的很清楚，马继孝经过详细了解情况后，是马继孝看清并认为有能力经营，才签订《铺面转让协议》。在转让铺面后，第一次缴纳租金时是其带马继孝去见业主，其已尽到自己的义务。
本案在二审审理时，双方当事人对原审判决查明的基本事实没有异议，对双方当事人无异议的事实应予以确认。
二审查明马继孝以刘文森名义缴纳了2013年1月至9月铺面的租金。
本院认为，马继孝与刘文森签订合同时，刘文森将其与原房屋所有权人签订的两份合同均出示给马继孝，双方对刘文森与原房屋所有人签订的合同中禁止转租、转让的约定是明知的。刘文森也未告知房屋所有人铺面转让情况，双方签订的合同因侵犯了房屋所有权人的合法权益而无效。马继孝关于刘文森返还转让费58万元及一审对双方所应承担的责任判决显示公平的诉求，本院认为，马继孝与刘文森签订的《铺面转让合同》没有约定转租期限，马继孝明知刘文森与房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2011年10月1日至2013年9月30日，在能否续签合同不明的情况下，马继孝仍然愿意与刘文森签订《铺面转让合同》，马继孝就应承担续租不能的风险。马继孝、刘文森在房屋转租过程中均存在过错，一审判决刘文森返还马继孝转让费200000元较为适宜。马继孝的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元，由马继孝负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 纳 敏
审判员 林建平
二〇一四年十一月二十一日
书记员 葛 艳
附：法律适用条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。