广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民初字第3469号
原告（反诉被告）王连凤。
委托代理人张成，广西贵诚律师事务所律师。
委托代理人梁馨心，广西贵诚律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）广西六喜珠宝有限公司。
法定代表人林建鑫，该公司总经理。
委托代理人刘小华，该公司副总经理。
委托代理人李彩凤，广西广合律师事务所律师。
原告（反诉被告）王连凤与被告（反诉原告）广西六喜珠宝有限公司（简称六喜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理。依法由审判员韦日林适用简易程序，分别于2015年9月23日、28日公开开庭进行了审理。书记员李珊珊担任记录。原告（反诉被告）王连凤的委托代理人张成、梁馨心，被告（反诉原告）六喜公司的委托代理人刘小华、李彩凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月5日原告王连凤与被告六喜公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定，原告将位于桂平市西山镇大成路兴宁街委会的一楼商铺出租给被告经营使用，租赁期为6年，自2014年5月25日起至2020年3月30日止；商铺租金按年支付，每一年为一期，第一期租金在合同签订之日支付，之后的每期租金应在每年的最后一个月5号前支付，第一年租金为624000元，头两年租赁期租金相同，第三年起每年租金在上一年租金的基础上增加6%。双方签订《房屋租赁合同》后，原告于2014年5月25日将商铺交付给被告使用，被告在签约之日支付了第一期租金给原告，但被告没有按约定在2015年5月5日前向原告支付第二期租金。
原告认为，原告依约将租赁商铺交付给被告使用，被告没有依约支付第二期租金给原告，期间原告曾多次向被告催收租金，但被告至今仍然没有支付第二期租金给原告，故被告的行为已经构成违约。被告除了应当支付所欠租金给原告外，还应按照第二期租金的30%支付违约金（违约金计算公式：642000元／年×30%=187200元）给原告。
原告为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、被告六喜公司支付自2015年5月26日起至2016年5月25日止的年租金624000元给原告王连凤，并自2015年5月6日起按中国人民银行同期贷款年利率计付逾期租金利息给原告王连凤直至清偿之日；2、被告六喜公司支付违约金187200元给原告王连凤。
被告辩称，一、原告王连凤要求支付下一年租金的诉请不应得到支持，理由：第一，王连凤与六喜珠宝公司之间的《房屋租赁合同》已经解除，王连凤诉请支付下一年租金不再有法律依据。六喜公司在承租该房屋后投入巨资装修，但在一年中经营惨淡，多方努力仍持续亏损，至今已产生数百万的巨额亏损，无力继续承租房屋，客观上也不能实现租赁该房屋的目的。被告在2015年6月即开始与王连凤协商解除合同，并明确拒绝支付下一年的租金，后于2015年8月19日发函通知解除该租赁合同，2015年9月18日再次发函确认合同已经解除。根据《合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务”以及该条第（四）项“不能实现合同目的”是法定解除合同的事由的规定，六喜公司作为合同的一方当事人，有权解除合同。王连凤未按租赁合同约定向六喜公司提供其有权出租房屋的证明材料，且其在合同中承诺该房屋可用于商业用途，事实上该房屋所在土地为划拨用地，用途为产权人办公。六喜珠宝公司在签订合同后一直要求王连凤向其提供房屋有关权属证明及其有权出租的证明材料，但王连凤至今仍未提供，根据《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，六喜公司也有权解除合同。综上，根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，王连凤于2015年8月21日亲自签收了解除合同的通知函，即日起双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，既然双方所签的租赁合同已经解除，六喜公司有权终止支付后续租金。王连凤诉请支付第二年租金的诉请已经没有合同依据。第二，即便如王连凤所认为的未支付租金是承租人违约，但该合同也不适于继续履行，王连凤也不能再要求六喜公司支付下一年的整年租金。根据《合同法》第一百一十条的规定，法律上或事实上不能履行的合同，一方不履行的，另一方也不能要求继续履行。六喜公司经营一年已经产生了巨额亏损，无力支付租金，没有实际履行能力，属于“事实上不能履行”，双方所签订的租赁合同也不适于再继续履行。
二、王连凤要求支付违约金的诉请不应得到支持。理由是：第一，六喜公司拒付第二年租金是在行使合同法赋予的顺序履行抗辩权，并不能被视为违约。事实上，王连凤自身违约在先，王连凤所交付的房屋并不能用于商业经营，其土地性质为划拨用地，用途限定于办公；且王连凤一年未提交有权出租的合法证明，以上行为违反了《房屋租赁合同》第五条第3点和第5点的约定。在王连凤违约在先的情形下，六喜公司基于《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，有权拒绝支付下一年的租金。第二，即便六喜公司未支付第二年的租金也被认为是违约，六喜公司也认为王连凤诉请按整年租金的30%支付违约金既没有合同约定，在法律上也属于明显过高。根据《合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，王连凤并未实际产生损失，王连凤诉请的违约金过高。王连凤即便有损失，也包含其自行扩大的损失，王连凤无权就自行扩大的损失要求六喜公司赔偿。根据《合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，结合六喜公司从第二年租期尚未开始时便提出解除租赁合同，以及两次发函告知其接收房屋并应自行对外招租的事实，如果王连凤及早对外招租，在王连凤对该房屋权属、资质合法，招租条件、租金符合桂平市场客观事实的情况下，则王连凤并不一定会产生损失，甚至六喜公司已经花巨额为其装修了铺面且无偿出让，王连凤再次转租可以得到一笔转租费。第三，六喜公司有权就王连凤的损失赔偿进行抵销。根据《房屋租赁合同》第七条第3点的约定，王连凤如果违约应退回其收取的10万元保证金并支付相应违约金，现王连凤未提供房屋权属证明已属违约，理应退回10万元保证金并支付相应违约金。同时，根据《合同法》第九十九条关于当事人互负债务可以抵消的法律规定，即便六喜公司应支付违约金，也应适用上述关于抵消的法律规定做相应扣减。综上，王连凤无权再诉请六喜公司支付违约金。
被告认为，双方所签订的《房屋租赁合同》已经解除，客观上也不适宜继续履行，王连凤无权要求支付下一年的租金。六喜公司未支付第二年的租金并非违约，王连凤诉请支付的违约金没有合同及法律依据，也明显过高，且存在自行扩大损失的部分以及适用抵消的部分，其诉请支付违约金不应得到支持。
被告反诉称，桂平市六喜珠宝店（下称桂平店）的经营者曾奇杰于2014年5月5日以反诉原告的名义（下称六喜珠宝公司）与反诉被告（下称王连凤）之间曾签订《房屋租赁合同》，承租了位于桂平市大成路兴宁街委会一楼商铺，该铺面实际由曾奇杰经营桂平市六喜珠宝店。该租赁合同签订后六喜公司按合同约定支付了10万元租赁保证金，并一次性支付了第一年的租金624000元。但王连凤一直未按租赁合同第五条第5点的约定向六喜公司提供有权利出租该房屋的合同或其他证明材料。在承租人签订承租合同且装修经营后才得知承租的房屋属于划拨用地，用途限定于办公，实际上该房屋也不适于商业经营，且桂平店在这一年中经营惨淡，严重亏损，一年累计亏损数额高达数百万元。
在第一年租期预满时，六喜公司已经多次与王连凤反复沟通，告知其将终止合同。在2015年6月王连凤催交第二年租金时，六喜珠宝公司明确告知王连凤不再租用，并停止支付第二年租金，同时也提出该商铺本来就不该用于商业经营，再次要求王连凤出示有权出租该房屋可用于商业经营的证明材料，遭到王连凤的拒绝。桂平店为再次明确自身退租的坚定立场，遂于2015年8月19日向王连凤发函，通知解除《房屋租赁合同》，并明确将于2015年9月15日移交商铺给王连凤。王连凤于2015年8月21日亲自签收了该通知函。六喜公司已经在做移交的准备，但于2015年9月初却接到了人民法院的诉讼材料，得知王连凤诉至法院要求支付第二年整年租金及违约金。六喜公司在震惊之余，立刻发函再次确认：已经于2015年8月19日发函解除了租赁合同，且明确告知王连凤应自行对外招租，以避免损失扩大。
六喜公司认为，王连凤签署《房屋租赁合同》后未按合同约定提供有权出租以及房屋权属证明材料亦属违约；对属于政府划拨用地且为办公用途的房屋，却在合同中承诺可用于商业经营，导致承租人产生重大误解；对桂平店一年来的经营亏损负有重要责任，在友好协商终止租赁合同的同时又起诉要求支付下一年的租金亦属不诚信，违反了《合同法》第六条所规定的诚实信用原则。根据《房屋租赁合同》第七条第3点的约定，应退回履约保证金10万元。
承租人一方因巨额亏损无力承担高额租金，无法继续履行租赁合同，如果强令其继续履行合同，只能是白白交剩余5年的房租，完全不能实现其所签订《房屋租赁合同》的目的，违反了《合同法》第四条所规定的合同自由原则以及第五条规定公平原则。同时，根据《合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定以及九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方所签订的《房屋租赁合同》已经于解除通知到达时即2015年8月21日解除，自此王连凤已经无权再收取六喜珠宝公司的租金。
综上，六喜公司认为双方的租赁合同已经解除，王连凤因违约而应按合同约定返还保证金。为维护反诉原告的合法权益，遂向法院提起反诉：1、请求确认原、被告之间于2015年5月5日所签订的《房屋租赁合同》解除；2、反诉被告应退回反诉原告保证金10万元；3、由反诉被告承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）就反诉辩称，反诉被告认为反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请依法驳回被告的反诉请求。1、原、被告之间的《房屋租赁合同》没有解除，被告应继续履行合同约定义务。2、原告按照《房屋租赁合同》约定，于2014年5月25日将商辅交付给被告使用，已经履行了合同的义务。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原、被告于2014年5月5日签订《房屋租赁合同》。双方约定，原告将位于桂平市西山镇大成路兴宁街委会的一楼商铺出租给被告经营使用，租赁期为6年，自2014年5月25日起至2020年3月30日止。商铺租金按年支付，每一年为一期，第一期租金在合同签订之日支付，之后的每期租金应在每年的最后一个月5号前支付，第一年租金为624000元，头两年租赁期租金相同，第三年起每年租金在上一年租金的基础上增加6%。若被告违约，原告有权没收被告缴的履约保证金，除此之外，被告还需赔偿六年租金总额的50%给原告作为违约金等。双方签订《房屋租赁合同》后，原告于2014年5月25日将大成兴宁街委会一楼商铺交付给被告使用，被告在签约当日支付了第一期租金给原告，但第二期租金至今未支付。被告于2014年5月25日交付保证金10万元给原告。桂平市六喜珠宝店于2015年8月19日发出《桂平市六喜珠宝店解除租赁合同通知函》给原告，要求解除合同，并承诺在2015年9月15日前清空店铺，原告于同月21日收到通知函，被告追认桂平市六喜珠宝店上述行为。2015年9月18日，被告再次向原告发出《解除〈房屋租赁合同〉通知函》，要求解除租赁合同，并要求原告自行再对外招租，以免扩大损失。原告已于2015年10月将涉案房屋另行出租。
另查明，原告转租上述房屋于2013年9月10日征得所有人桂平市西山镇兴宁社区居民委员会同意。桂平市六喜珠宝店是被告的加盟店。
以上事实，有经开庭质证的《居民身份证》、《房屋租赁合同》、《证明》、《营业执照》、《国有土地使用证》、《解除函》、《收据》、照片、邮单及当事人陈述等证据在案证实。
本案争议焦点归纳为：一、被告是否违约？被告应否支付租金624000元以及利息、违约金给原告？二、原、被告于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》是否解除？原告王连凤是否违约？应否退回保证金10万元给被告六喜公司？
本院认为，一、关于被告是否违约，被告应否支付租金624000元以及利息、违约金给原告问题。双方于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照约定履行。被告只履行支付第一年（2014年5月25日至2015年5月25日）租金，从此以后的租金未交。根据约定，被告应于2015年5月5日前预付第二年租金，被告无正当理由未交第二年租金，被告已构成违约。虽然《房屋租赁合同》于2015年8月21日解除，但被告于同年10月15日才腾空退出承租房屋，故被告应支付2015年5月至10月五个月的租金（624000元／年÷12月×5个月）258333元给原告，并支付此租金的利息给原告，利息从2015年5月6日起至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期限同类贷款利率计付。关于被告应否支付违约金问题。原告请求按第二年未付租金的30%计算，因本案违约金具有补偿性，原告的请求过高，本院根据本案的实际情况，综合各种因素，违约金参照交纳五个月租金258333元的30%计算，即77500元。
二、关于原、被告于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》是否解除，原告王连凤是否违约，应否退回保证金10万元给被告六喜公司问题。因《桂平市六喜珠宝店解除租赁合同通知函》于2015年8月21日到达，原告未提出异议，故原、被告于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》于同年8月21日解除。原告王连凤是否违约，应否退回保证金10万元给被告。原告交付的租赁物位于商业区域，长期以来都是商业使用，并没有因为房屋的《国有土地使用证》记载用途是“办公”、使用类型是“划拨”，而影响房屋的商业性及使用价值，被告能够正常使用房屋和经营生意。被告经营生意，具有市场风险，被告应当预见，此风险应由被告承担责任。原告转租房屋没有过错，没有违约，不应退回保证金10万元给被告，被告的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广西六喜珠宝有限公司应支付拖欠租金258333元给原告王连凤；
二、被告广西六喜珠宝有限公司应支付拖欠租金258333元的利息给原告王连凤（从2015年5月6日起至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期限同类贷款利率计付）；
三、被告广西六喜珠宝有限公司应支付违约金77500元给原告王连凤；
四、驳回原告王连凤的其他诉讼请求；
五、驳回被告广西六喜珠宝有限公司的反诉请求。
本案受理费5956元（立案时已按简易程序审理减半收取，原告已预交），反诉费1150元（立案时已按简易程序审理减半收取，被告已预交），合计7106元，由原告王连凤负担2978元，由被告广西六喜珠宝有限公司负担4128元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费11912元（2300元），款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 韦日林
二〇一五年十一月十九日
代书记员 李珊珊