北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第14551号
原告北京揽金宝投资管理有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路106号2单元3层301室A17，组织机构代码69961159-2。
法定代表人李建琴，总经理。
委托代理人刘正宇，河南润之林律师事务所律师。
委托代理人肖正海，河南润之林律师事务所律师。
被告北京宝苑房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，组织机构代码10176698-8。
法定代表人钟慎强，董事长。
委托代理人周静，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人张荣，北京观韬律师事务所律师。
第三人李建琴，女，1975年8月24日出生。
委托代理人陈守海，北京市紫光达律师事务所律师。
原告北京揽金宝投资管理有限公司（以下简称揽金宝公司）与被告北京宝苑房地产开发有限公司（以下简称宝苑公司）、第三人李建琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告揽金宝公司委托代理人刘正宇、肖正海，被告宝苑公司委托代理人周静、张荣，第三人李建琴委托代理人陈守海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告揽金宝公司诉称：
揽金宝公司成立业务后一直没有得到正常开展。第三人李建琴没有北京市购房资格，以欺骗的方式将揽金宝公司法定代表人变更为其本人后，并于2015年3月13日以揽金宝公司名义和宝苑公司签订《北京市商品房认购书》及其《补充协议》，并先后支付了190万元。2015年7月24日，宝苑公司向揽金宝公司发出《解除北京市商品房认购书》的通知，以揽金宝公司未提交所谓的购房资料为由，通知解除认购书并不退还已经支付的190万元。2015年7月27日，宝苑公司又来函要求揽金宝公司严格按照购房文件的约定履行合同义务。因该认购书及补充协议违背了揽金宝公司的意愿，系宝苑公司和第三人李建琴个人恶意串通的行为，应属无效。宝苑公司来函要求解除合同不退还已经支付的190万元款项以及来函要求继续履行合同的行为缺乏事实和法律依据。且揽金宝公司后来发现上述《北京市商品房认购书》及其《补充协议》均为格式条款，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制对方责任的条款，但宝苑公司非但没有这样做，反而在很多格式条款中免除宝苑公司责任，加重揽金宝公司的责任，排除揽金宝公司的主要权利。补充协议第一条强制揽金宝认可根本不可能知晓甚至尚未发生的有关房屋政策、房屋状况、房屋结构、协议内容、物业管理、周边环境、基础设施等，并强制揽金宝公司放弃依法享有的有关宝苑公司任何行为的任何异议、索赔或其他主张。补充协议第三条第1项强制约定付款方式揽金宝公司无权更改而宝苑公司同意更改的除外。补充协议第五条直接强制删除了认购书第四条第二款和第六条，限制了揽金宝公司意思自治自主缔约的权利。补充协议第十条强制、任性而霸道的规定宝苑公司单方修改商品房建筑图册、装修和设备规格等权利，相当于宝苑公司完全可以无视揽金宝公司的权利、单方改变合同标的物的实质内容。补充协议第十一条规定免除宝苑公司作为房地产开发公司理应告知揽金宝公司有关行业规则以及免除其违约赔偿义务，强制认为原告已经知晓房地产行业规则并无权获得赔偿的权利等等。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明...和第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效之规定。揽金宝公司认为该认购书和补充协议中有关免除宝苑公司责任、加重揽金宝公司责任、排除揽金宝公司主要权利的格式条款无效，故，揽金宝公司诉至法院，请求判令：1.确认宝苑公司于2015年7月24日向揽金宝公司发出的解除商品房认购书并不退还认购金和2015年7月27日向揽金宝公司发出的要求严格按照购房文件的约定履行合同义务的通知无效；2.宝苑公司立即将收取的190万元退还给揽金宝公司；3.确认双方于2015年3月13日签订的北京市商品房认购书及补充协议无效；4.案件受理费由宝苑公司负担。
被告宝苑公司辩称：
一、揽金宝公司的法定代表人即第三人李建琴代表公司购置房屋行为的法律后果，应由揽金宝公司承担。《民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《合同法》第五十条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立合同的，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案第三人李建琴代表揽金宝公司认购×花园项目×号房屋（以下简称该房屋），与宝苑公司就该房屋认购事宜签署《北京市商品房认购书》及其补充协议（以下简称认购书）等认购文件时，系经工商登记的揽金宝公司当时的法定代表人，李建琴持有揽金宝公司的公司印章，并持有加盖揽金宝公司印章的揽金宝公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，基于上述文件宝苑公司有理由相信第三人李建琴有权代表揽金宝公司与宝苑公司就该房屋的认购事宜签署认购文件。基于此，并按照《合同法》第五十条以及《民法通则》第四十三条的上述规定，第三人李建琴作为揽金宝公司的法定代表人代表公司与宝苑公司就该房屋认购事宜订立认购文件的行为有效，并应当由揽金宝公司对此承担法律后果。二、该房屋认购书经揽金宝公司及宝苑公司签署，现已经为生效法律文件，双方均应受上述生效法律文件的约束。《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效...宝苑公司及揽金宝公司在该房屋认购书上盖章，以及宝苑公司、揽金宝公司双方法定代表人在该房屋认购书上签字的时间均为2015年3月13日（以下简称签约日），按照合同法第三十二条以及四十四条的上述规定，该房屋认购书已经于签约日生效，自生效之日起，揽金宝公司及宝苑公司即应受其约束。三、因揽金宝公司未在该房屋认购书约定的期限内履行相关义务，宝苑公司依据认购书的约定以及合同法的规定有权解除认购书，该行为有效，且宝苑公司有权依据认购书的约定不退还揽金宝公司已经支付的认购定金。认购书附件二补充协议第六条约定：若认购人为法人的，则认购人应于本认购书签订之日起七日内与出卖人签订预售合同及支付该商品房之首期房价款。...认购人未在本条约定期限内与出卖人签订预售合同及／或未足额支付该商品房首期房价款的，本认购书及本补充协议自动解除，出卖人有权另行处分该商品房（包括但不限于出卖给第三方）...，认购人已经支付的认购定金不予退还，如果该认购定金仍不足以弥补出卖人所遭受的损失，则出卖人仍有权向认购人追讨。认购书附件一约定：若认购人为法人的，则购房总价款的30%（含已经实际支付的认购定金人民币190万元，该认购定金转为房价款），即人民币305.7万元，认购人须于签署认购书之日起7日内付清，并签署《北京市商品房预售合同》及补充协议。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百一十五条规定：当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。宝苑公司与揽金宝公司签署认购书后仅支付了认购定金190万元，其并未按照认购书约定的期限与宝苑公司签署预售合同并支付首期购房款。由此，宝苑公司依据认购书的约定行使了合同解除权，于2015年7月24日向揽金宝公司寄发了合同解除通知书，合同解除通知书现已经送达揽金宝公司，其为有效法律文件，按照合同法第九十三条以及第九十六条的规定，认购书现已解除。同事，按照合同法第一百一十五条及担保法第八十九条的规定，以及认购书附件二补充协议第六条的约定，宝苑公司有权不退还揽金宝公司已经支付的定金190万元。宝苑公司需要在此申明：宝苑公司于2015年7月27日针对揽金宝公司于2015年7月7日向其发出的函件作出了回复。该回复函系宝苑公司基于上述事实以及相关法律规定对揽金宝公司所提出意见的回复，其重点阐明了认购文件由揽金宝公司当时的法定代表人李建琴本人签署，且加盖了揽金宝公司的公章，已依法产生法律效力。对于揽金宝公司所提之股东会授权，属于揽金宝公司内部管理制度，并不影响揽金宝公司已签署认购文件的法律效力。由此，合同解除通知书以及该回复函系宝苑公司依据相关法律规定作出的有效通知，揽金宝公司要求法院确认合同解除通知书以及该回复函无效的请求并无法律依据。四、揽金宝公司诬告宝苑公司与本案第三人李建琴恶意串通，严重侵害了宝苑公司的商誉。宝苑公司严格遵守北京市关于商品房销售及预售管理的相关规定对外销售该房屋，该房屋的销售过程既不违法也不违规。本案第三人李建琴持有揽金宝公司的公章，其本人亦系揽金宝公司当时的法定代表人，宝苑公司可以基于合理信赖认为其有权代表揽金宝公司认购该房屋。宝苑公司与第三人李建琴不存在恶意串通行为。揽金宝公司辩称本案第三人李建琴以欺骗的方式将揽金宝公司的法定代表人变更为其本人后与宝苑公司订立认购书，但众所周知，公司法定代表人的变更需要在公司登记机关办理工商变更登记手续，而工商变更登记手续的办理需要公司出具一系列证明文件及授权文件。假使揽金宝公司所述的本案第三人李建琴以欺骗的方式将揽金宝公司的法定代表人变更为其本人的情况属实，其也系揽金宝公司疏于公司管理以及对公司管理不当所导致的。揽金宝公司应当自行承担由此产生的法律后果（包括但不限于不利后果）。本案，揽金宝公司避开其疏于公司管理及管理不当不谈，反诉以宝苑公司与本案第三人李建琴恶意串通，其既逃避了揽金宝公司应当承担的责任，又严重侵犯了宝苑公司的商誉，宝苑公司为此保留追究揽金宝公司侵害其商誉的法律责任的权利。另外，宝苑公司亦关注到揽金宝公司在本案民事起诉状中所签章的揽金宝公司的法定代表人仍为本案第三人李建琴，如按揽金宝公司所述，本案第三人李建琴以欺骗方式将揽金宝公司的法定代表人变更为其本人，那么自认购书签约日至民事起诉状的签章日已经将近六个月，揽金宝公司之法定至今为何仍为本案第三人李建琴，其本身缺乏合理性。五、宝苑公司在与揽金宝公司订立该房屋认购书之前，已经尽到了合理的告知义务。认购书附件二补充协议第一条约定：认购人已经于签订认购书之前，详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的《北京市商品房预售合同》（含其全部附件及补充协议，以下简称预售合同）及其他销售文件的全部内容。...认购人在签订认购书前已经对该商品房的户型结构及其他情况进行了充分的了解。...认购人在此确认，认购人在签订认购书前，已对该商品房所在项目以及周边的环境、通风、采光、道路、交通、公共设施、墓地（如有）以及其他非商品房本身事项之现状进行了实地考察，认购人对该等现状已充分知悉并不持异议。...揽金宝公司于2015年3月13日就该房屋签署了《认购书确认函》。该函件第2条约定：认购人已经充分了解认购书及补充协议中有关对认购人责任和义务的约定，补充协议中没有不合理的减轻或免除认购书中约定的应由出卖人承担的责任，也没有不合理的加重认购人的责任、排除认购人主要权利内容。上述认购书的约定，即是宝苑公司告知揽金宝公司需要注意该房屋的房屋状况以及该房屋的周边环境等对于购房人而言需要关注的内容的证明，上述《认购书确认函》的签署又再一次证明了宝苑公司提示揽金宝公司，需要详细阅读认购书的全部条款，了解认购书经双方签订后各自需要履行的全部合同义务及可以享有的全部合同权利。除此之外，宝苑公司设置于售楼处的沙盘以及宣传资料等，亦可以作为揽金宝公司的购房参考。揽金宝公司作为具有完全民事行为能力的法人，其应在缔约之前主动了解该房屋所在的周边环境以及该房屋的状况等，此亦为揽金宝公司应当履行的缔约注意义务，如果揽金宝公司未履行上述注意义务，由此产生的后果应由揽金宝公司自行承担。针对李建琴的意见，第一，第三人李建琴在意见中陈述，以揽金宝公司的名义签订是为了避免法律规定是宝苑公司与第三人串通的结果，宝苑公司的意见是限购政策不是法律的强制性规定，是北京市住建委限制北京市房价上涨的规定，不是法律的强制规定。第二，以公司名义购房是北京市现行的比较常见的购房方式，宝苑公司与第三人没有串通，第二点意见是在认购书签订之前，李建琴交了140万元应该是认购定金，法律并没有限制具有付款义务的乙方交付认购金需要在签订认购书后，而且所有款项开的发票都是认购书的发票，所以交付的190万元应该全是定金。第三，认购书约定七天内签署购房合同是有原因的，因为宝苑公司已经在售楼处公示了购房合同文本，而且该认购书已经约定了认购人在签署认购书前要认真阅读认购文本，所以宝苑公司相信认购人在签订时已经阅读完毕购房条款。第四，补充协议是有效的，补充协议本身已经经揽金宝公司签字盖章，法律并未禁止，缔约双方订立合同的方式和内容。对揽金宝公司的意见是：宝苑公司再次声明我公司与第三人并无串通，第三人购房时和现在都是揽金宝公司的法定代表人，第三人持有揽金宝公司的公章、以及营业执照、组织机构代码复印件都加盖了公章。宝苑公司根据上述文件与李建琴缔约的行为即合法也合理。此外，补充协议对主合同条款的变更也是双方同意的变更内容，最后有揽金宝公司的落章，法律并没有规定。认购协议合法有效，首先缔约主体有缔约主体的能力和资格，缔约人的法定代表人在认购协议都有签订并加盖了公司公章，认购协议已经合法有效，合法生效。揽金宝公司购房不违反北京市限购政策。认购书中对揽金宝公司应当注意的缔约注意义务已经有了明确告知，在认购书补充协议、确认函中有体现。揽金宝公司作为购房主体，其本身应当尽到缔约义务，应该主动了解房屋状况和周边环境，应自己承担不履行的后果。
第三人李建琴述称：
1.认购协议是以揽金宝公司的名义签订的，目的是回避李建琴本人没有购房资格的法律规定，是无效的。2.从宝苑公司证据目录第一项的说明也说明李建琴没有购房资格，说明宝苑公司也知道实际购房人是李建琴，说双方串通回避法律规定是有依据的。3.在认购协议中所交的190万元其中有140万元是在认购协议前交付的，认购协议是3月13日签订的，因此这140万元不能成为认购协议中所规定的定金，根据认购协议本身的规定，定金是担保七天内双方协商签订购房合同，而不是担保履行购房合同，实际上当时也没有购房合同。4.补充协议显失公平是无效的，补充协议中删除了认购协议中协商签订的规定，而直接要求李建琴签订合同，当时李建琴既没有看到合同文本也没有进行谈判协商，补充协议在这种情况下强迫李建琴签订合同是不公平的，因此定金是担保协商合同而不是签订合同，直接要求签订合同不公平，因此协议不生效。2014年8月15日以李建琴名义交纳的20万元，应当返还给李建琴本人。对于宝苑公司与李建琴串通的问题，确实是在签订协议的时候双方明知的，也是宝苑公司的售楼小姐建议的，对于第三人李建琴来说已经交了20万元，才知道自己没有购房资格，售楼小姐建议以公司的名义来买，对揽金宝公司的诉讼请求没有异议。
经审理查明：
北京嘉普隆投资管理有限公司的法定代表人系李建琴。
2015年8月11日，北京市工商行政管理局出具名称变更通知，内容为：北京嘉普隆投资管理有限公司于2015年8月11日经我局核准，名称变更为北京揽金宝投资管理有限公司。
2015年3月13日，宝苑公司（出卖人）与北京嘉普隆投资管理有限公司（认购人）签订《北京市商品房认购书》。该认购书约定：第一条：基本情况：（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市顺义区×花园项目中的×住宅楼（幢）（座）×号房，朝向为南北。（二）该商品房的用途为住宅、住宅地下室，建筑面积公司399.6平方米，其中套内建筑面积337.21平方米。第三条：价款与付款方式：（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价人民币为30218.56元／平方米，总金额人民币壹仟零佰壹拾玖万元整。第四条：认购定金：认购人应当自签订本认购书之日起0日内向出卖人支付认购定金人民币壹佰玖拾万元整。该认购书附件二补充协议鉴于部分约定：出卖人与认购人已于2015年3月13日签订了认购书，认购人认购由出卖人开发建设的位于北京市顺义区天竺镇薛大人庄×花园项目中的第×住宅楼（幢）（座）×号商品房。第五条：认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
2015年3月13日，李建琴签署认购书确认函，内容为：鉴于：就认购人购买宝苑公司开发建设的北京市顺义区×花园（推广名：誉天下之瑞景花苑）项目×号号房屋事宜，认购人已与出卖人签署了《北京市商品房认购书》及《﹤北京市商品房认购书﹥之补充协议》。认购人现作出如下郑重承诺：1.认购书及补充协议的签署均为认购人的真实意思表示。另，李建琴于当日签署确认书，内容为：本人确认已于2015年3月13日与宝苑公司签署了《认购书》，《认购书》的签署为本人真实意思表示，本人将按《认购书》的相关约定，享有权利并承担义务。本人也不因此而向宝苑公司提出任何主张或要求宝苑公司承担任何责任。
2015年3月13日，李建琴签署承诺书，内容为：本人北京嘉普隆投资管理有限公司于2015年3月13日与贵公司签署认购书及补充协议，因本人没有带齐购买×花园项目×号房屋签约所需的如下材料：股东会决议、章程。本人现承诺于2015年3月30日之前带齐相关证明材料交于贵司进行审核。如本人未按照如上日期将相关证明材料交于贵司审核，则自如上期限届满之日，贵公司有权解除本认购书及本补充协议、另行处分该商品房，且认购人已支付的认购定金不予退还，若该认购定金不足以弥补贵司所遭受的损失的，则贵司仍有权向本人追讨。
2015年7月7日北京嘉普隆投资管理有限公司向宝苑公司发函，内容为：我公司收到贵司2015年7月4日的《催交购房材料通知》后，很是震惊，因我司股东会并未授权任何人以我公司名义与贵司签订认购贵司开发的丽来花园中的商品房认购书及其补充协议。后经了解，可能系我公司李建琴的单方行为。目前我公司正在进一步的调查了解情况，待调查清楚之后我公司将依法处理此事。为此，特回函要求贵公司立即中止上述认购书及其补充协议的履行。
2015年7月24日，宝苑公司向北京嘉普隆投资管理有限公司发出解除《北京市商品房认购书》通知书，内容为：2015年3月13日，您与我司签署购买丽来花园（誉天下之瑞景花苑）项目房屋的《北京市商品房认购书》及其全部附件及补充协议，认购了×花园（誉天下之瑞景花苑）项目×号号商品房。根据认购书及您向我司出具的《提交资料承诺函》的约定，您应于2015年3月30日前（以下简称该期限）向我公司提交完毕购房所需的材料，现该期限已经届满，但您仍未向我司提交完毕该购房材料。现我司有权解除认购书，您已经支付的认购定金不予退还，该商品房由我司另行处置（包括但不限于出卖给第三方）。鉴于上述情况，根据认购书的约定，我司现决定解除认购书，并就认购书的解除事宜，特致本函通知您如下：鉴于您违反认购书约定之违约行为，我司现决定解除认购书，认购书于本通知发出之次日解除，您已支付的认购定金不予退还，且自认购书解除之日起，该商品房由我司另行处置（包括但不限于出卖给第三方），同时我司保留对因您的违约行为给我司造成损失依法追索的全部权利。
2015年7月27日，宝苑公司向北京嘉普隆投资管理有限公司发函，内容为：贵司于2015年7月7日来函收悉。但对贵司在来函中所述之意见，我司认为：我司与贵司签署的《北京市商品房认购书》及其补充协议等相关法律文件（简称购房文件），均由贵司当时的法定代表人李建琴本人签署，且加盖了贵司的公章，已依法产生法律效力。对于贵司所提之股东会授权，属于贵司内部管理制度，并不影响贵司已签署的购房文件的法律效力。故此，请贵司严格按照购房文件的约定履行合同义务。
上述事实，有本院庭审笔录、《北京市商品房认购书》、认购书确认函、承诺书、名称变更通知、解除《北京市商品房认购书》通知书、函件等证据在案佐证。
本院认为：
本案争议的焦点系揽金宝公司法定代表人李建琴代表揽金宝公司与宝苑公司签订的《北京市商品房认购书》及其《补充协议》是否有效。揽金宝公司在变更名称前及变更名称后营业执照上登记的法定代表人均系本案第三人李建琴。李建琴持加盖有揽金宝公司公章的营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明书代表揽金宝公司与宝苑公司签订《北京市商品房认购书》及其补充协议，且揽金宝公司在认购书确认函中确认认购书及补充协议的签署均为揽金宝公司的真实意思表示。揽金宝公司辩称李建琴以欺骗方式将揽金宝公司的法定代表人变更为李建琴本人，就此揽金宝公司未提交相关证据予以证明，因此，对揽金宝公司该辩称意见本院不予采纳。故，涉诉的《北京市商品房认购书》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故，对揽金宝公司要求确认《北京市商品房认购书》及其补充协议无效的诉讼请求，本院不予支持。
在前述《北京市商品房认购书》及其补充协议有效的前提下，宝苑公司据上述协议约定向揽金宝公司发出解除《北京市商品房认购书》通知书及要求揽金宝严格按照购房文件约定履行合同的函件亦为有效，故，就揽金宝公司要求确认2015年7月24日通知书以及2015年7月27日的函件无效的诉讼请求，本院不予支持。
揽金宝公司基于请求确认《北京市商品房认购书》及补充协议无效后，要求宝苑公司返还认购定金190万元，因本院确认《北京市商品房认购书》及补充协议合法有效，故，揽金宝公司该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告北京揽金宝投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费一万零九百五十元，由原告北京揽金宝投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王竞隆
二〇一五年十月十三日
书 记 员 贾默文