广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深宝法民三初字第881号
原告李镇明，香港居民。
委托代理人林伟平，广东业晟律师事务所律师。
被告邬友泉，香港居民。
委托代理人张健，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人岳锦，广东深兴律师事务所律师。
原告李镇明与被告邬友泉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李镇明及其委托代理人林伟平，被告的委托代理人张健、岳锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1989年，原告因为住房需要在流塘村申请了一块农村集体土地性质的宅基地，并在宅基地上兴建了一栋混合二层半房屋。1992年6月29日，原宝安县人民政府向原告颁发了《房屋所有权证》（粤房字第××号），原告为上述房屋的所有权人。2005年1月28日，原告与被告签订了《房产转让合同》，约定原告将涉案房产转让给被告，转让价格为人民币300，000元。因原、被告为朋友关系，所以于合同签订当日原告即将房产交付给被告，但被告至今未支付合同约定的转让款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（七）项、《中华人民共和国土地法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告与被告交易的房产所占用土地为农村集体所有的土地，本案房屋禁止转让，因此，原、被告双方签订的合同所涉及的房产属于禁止买卖的房产，双方所签订的合同违反了法律行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，双方应返还各自依合同取得的财产，因此，被告依据无效合同取得的房产应返还给原告，并支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费。因被告未支付转让费给原告，原告向被告没有返还财产的事实基础。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2005年1月28日签订的《房产转让合同》无效；2、被告将位于深圳市宝安区新安街道流塘的一栋房屋（房地产证号码为粤房字第××号）返还给原告；3、被告按照政府指导租金标准支付从2005年1月28日起至今的房屋占有使用费人民币259，200元（暂计算至起诉之日，此后应计算至被告实际返还房屋之日）；4、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，一、本案当事人双方签订的《房屋转让合同》合法有效，并实际履行，依法受法律保护。1、涉案房产在转让时有房屋所有权证书，该房产的转让符合法律规定，不属于我国《城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形；2、被告按照合同的约定支付了房款，原告亦交付了房屋、房屋所有权证书以及其他相关材料，并协助被告过户了水电等，虽然房屋因涉及历史遗留问题暂时无法过户，但被告已向相关部门申报了产权，被告是涉案房产的实际占有人；3、涉案合同不属于《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效的情形；4、本案中，合同双方均为平等适格的民事主体，具有相应的民事行为能力，且房屋转让合同是在律师见证的情况下订立的，双方均认可合同内容均未提出任何异议，并不存在胁迫、欺诈的情形，系双方当事人的真实意思表示。二、原告起诉要求确认合同无效以及要求被告返还房产违背了诚实信用原则。涉案房产已经转让给被告，被告亦已按照合同支付了合理的对价，原告的起诉行为违背了诚实信用原则。被告在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。涉案房屋因国家政策原因暂无法过户，对于原告来说是明知的，原告在卖出房子后，又以合同违规要求确认无效，违反了诚实信用原则。三、原告的起诉超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。涉案合同在2005年就签订并履行完毕，原告在房屋买卖合同已经履行完毕10年后，向法院提起诉讼要求返还房屋，已远远的超过了两年的诉讼时效。四、本案原告不具有主体资格，应当驳回原告的起诉。原告并非原村民，根本不可能拥有涉案房屋的土地使用权，原告并不具有主体资格，没有权利对涉案房产的所有权归属提出诉讼，且被告已经进行了历史遗留申报。依法应驳回原告的起诉。
经审理查明：原告主张其于1989年出资建造了位于深圳市宝安区新安镇流塘村的涉案房屋。被告主张上述房屋为原告和邬某共同建造。
1992年6月29日，原告李镇明取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，登记权利人为李镇明，登记字号为粤房字第××号。
2005年1月28日，原、被告签订了《房产转让合同》，约定原告将上述涉案房屋转让给被告，转让价格为人民币300，000元，付款方式为协议签订后被告一次性支付；被告付清购房款后，原告必须把该房产交给被告，并把房产证交给被告，上述房产所有权归被告所有，被告拥有处分、抵押、转让、使用、出租等一切权利；如国家政策允许，上述房产如若要办理过户手续时，原告必须协助被告办理，办理房产过户手续所需的一切税和费用均由被告承担，与原告无关；本协议签订后，如果国家征用拆除原告转让给被告的房产，其补偿归被告所有，如国家及有关单位征收缴纳该房产的一切款项全部由被告负责。上述《房产转让合同》于2005年1月31日在广东深鹏律师事务所进行了见证。
2005年1月28日，原告将涉案房产交付给被告。
邬某分别于2005年4月11日、2005年4月21日向被告出具两张收条，表明其分别收到被告交付的涉案房产的转让费人民币250，000元（其中人民币220，000元以转账方式支付，人民币30，000元以现金方式支付）、50，000元（现金方式支付）。邬某出庭作证时对上述收条载明的内容予以了确认，邬某称其与原告约定由其收取涉案房产的转让款。原告在庭审中主张其当时卖房是为了给邬某买新房，原告跟邬某说可以拿涉案房产的转让款去买房，当时邬某没有买新房，又没有告知过原告其已经收取了购房款；被告主张其已经履行支付涉案房屋转让款人民币300，000元的义务。
2010年4月20日，被告作为申报人对位于深圳市宝安区西乡街道流塘社区中区43号房屋进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，相关部门尚未做出处理决定。原、被告均确认深圳市宝安区西乡街道流塘社区中区43号房屋即为涉案房产。
另查，1、原、被告在庭审中确认：原、被告均非原村村民，原告亦通过购买再自建的方式取得了涉案房产。
2、原告和证人邬某均确认：原告和邬某于1986年结婚，于1998年离婚，其双方离婚时未对涉案房产进行分割。原告主张涉案房产并非夫妻共同财产，邬某主张涉案房产为夫妻共同财产。
3、被告主张其对涉案房产进行了装修和消防改造。
以上事实，有房屋所有权证、见证书、房产转让合同、收条、深圳市农村城市化遗留违法建筑普查申报回执、离婚判决书、水电费通知单及发票等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，虽然原告已经取得了涉案房屋的所有权证，但该房屋所有权证并不包含房地一体的内容，且在深圳市宝安区处理历史遗留违法私房过程中，被告已经作为涉案房地产的申报人进行了申报，相关部门尚未办理涉案房地产的不动产登记手续，亦未做出有关所有权权属证明。由于涉案房地产的产权归属还在申报办理过程中，属于房地一体的房地产权属尚不明确的情形，应当由行政机关先行处理，原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告李镇明的起诉。
本案受理费人民币5，188元，本院予以退还原告。
原、被告如不服本裁定，可在裁定书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李燕妮
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
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