吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第4号
上诉人（原审被告）李大鹏，男，汉族，个体工商户，住白山市浑江区。
上诉人（原审被告）李洪发，男，汉族，个体工商户，住白山市浑江区。
二上诉人委托代理人王德权，吉林学民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘春华，男，汉族，湾沟林业局退休职工，住白山市江源区。
委托代理人万文杰，吉林浩祥律师事务所律师。
原审第三人康文富，男，汉族，无职业，住白山市浑江区。
原审原告刘春华诉原审被告李大鹏、原审被告李洪发买卖合同纠纷一案，白山市浑江区人民法院于2011年8月1日作出（2011）浑民二初字第248号民事判决，李大鹏、李洪发不服提起上诉，本院于2012年2月22日作出（2011）白山民二终字第346号民事裁定，以“原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法”为由，撤销原审判决，发回重审。原审法院于2012年9月27日作出（2012）浑民二初字第49号民事判决，李大鹏、李洪发不服提起上诉，本院于2012年11月29日作出（2012）白山民二终字第257号民事裁定，以“原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法”为由，撤销原审判决，发回重审。原审法院依法组成合议庭，追加康文富为第三人进行了审理，并作出（2013）浑民二重字第7号民事判决，李大鹏、李洪发不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案经本院审判委员会讨论并作出决议，现已审理终结。
刘春华原审诉称，2009年6月9日，刘春华与李大鹏签订买卖房屋协议书，约定李大鹏、李洪发将其位于南平小区26号楼1单元303室、面积为51.47平方米的顶帐房屋以82，000.00元的价格出售给刘春华。协议签订后，刘春华先交给李大鹏20，000.00元定金。2009年6月28日，刘春华将剩余款项全部交给了李大鹏之父李洪发，李洪发为刘春华出具了收条。2010年7月13日，刘春华欲将房屋进行装修时，发现已经有他人入住该房。综上，因他人入住导致刘春华与李大鹏、李洪发之间的买卖房屋协议书已没有实际履行的可能，故诉至法院，请求依法判令解除刘春华与李大鹏、李洪发签订的买卖房屋协议，李大鹏、李洪发返还购房款82，000.00元并承担利息。
李大鹏、李洪发原审辩称，李大鹏、�洪发不具备本案诉讼主体资格，因为李大鹏、李洪发不具备出售房屋的资质，故本案被诉主体应为白山市信德房地产开发有限公司（以下简称信德公司）或侵占房屋的人。本案争议的房屋为李大鹏、李洪发在信德公司施工所得顶账房屋，李大鹏、李洪发已将信德公司出具的三联房款收据更名在刘春华名下，并于2009年12月份协助刘春华办理入户手续，将钥匙交由刘春华掌管使用。该房屋被他人强占的过错不在李大鹏、李洪发，而在信德公司。
康文富在本案庭审后向原审法院递交书面意见称，2008年9月，康文富当时想在南平小区购房，正好碰见一名在小区干活人员，他说自己有一套房子，并领康文富看了这套房子。康文富看好这套房子了，价格也可以。双方谈好后第二天（即2008年9月11日）他领康文富去了信德公司一次性交了房款，一切手续都是他领康文富办的，交款�点在金街一个胡同二层门市房。该房位于南平小区A3区26号楼1单元303室，建筑面积暂定51.47平方米，每平方米1，650.00元，房款总金额84，925.50元。2010年6月15日有人打电话让康文富入户，因为当时该房屋没水没电，所以康文富没有马上办理。事隔不久，开发商被抓，康文富找不到公司法人代表，无法入户。后来确定法人代表被抓，很多人都在争执房子问题，发生焊门抢房事件，一户多卖。当时康文富的房门已损坏，随便开关，康文富为了保护自己的利益，就马上搬家住了进来（大约在2010年10月份）。现已住三年多了，康文富到目前都找不到信德公司的法人代表李景田，无法办理房照。康文富还想起诉该公司要求抓紧时间把一切手续办妥，希望政府、法院为康文富做主。
原审法院审理查明，2008年5月25日，信德公司与李大鹏、李洪发签订了1份《工程承包协议书》，约�信德公司将卫国西苑棚户二期25号、26号楼的建设施工工程发包给李大鹏、李洪发。同年5月31日，双方又签订了1份《补充协议》，约定：信德公司将南平小区24号楼2单元402室、3单元401室、底层3单元02室、底层4单元02室、03室，25号楼1单元101室、202室、402室、403室、501室、502室、503室、601室、602室、603室，26号楼1单元202室、203室、302室、303室、2单元201室、202室、203室、301室、302室、303室、3单元101室作价2，428，189.60元抵顶给李大鹏、李洪发，上述房屋由李大鹏、李洪发出售，由信德公司出具正式房屋买卖手续；如以上房屋未经信德公司开具正式手续，李大鹏、李洪发卖房信德公司不负责任。2009年6月9日，刘春华与李大鹏经中间人姜丽华见证签订《买卖房协议书》，约定李大鹏将建筑面积51.47平方米的南平小区26号楼1单元303室顶帐房以82，000.00元价格（原价每平方米1，780.00元，售价每平方米1，600.00元）出售给刘春华；刘春华先预付定金20，000.00元，余款在2009年7月10日前一次性付清；李大鹏负责将房屋交款收据更名至刘春华名下。当日，刘春华付给李大鹏20，000.00元。同年6月28日，刘春华的妻子在姜丽华陪同下又付给李洪发62，000.00元，李洪发出具了收到82，000.00元购房款的收据。同日，信德公司为刘春华出具该房的三联收据（每平方米1，780.00元，金额为91，617.00元）。2010年3月5日，刘春华向信德公司交纳了物业费、有线电视费等备项入住费用6，131.00元，信德公司为刘春华出具了5份收据，并将该房屋钥匙交付刘春华，但刘春华并未当即入住。后据刘春华儿媳任悦在公安机关报案时的陈述称：2010年6月27日其与丈夫刘洪涛来到该房屋准备装修，发现房内有人居住。经询问住户，住户说已购买该房。本案审理期间，康文富已经实际居住�房屋。本案庭审后，康文富向法院递交了一份2008年9月11日其与信德公司签订的《商品房订购协议书》（落款处甲方有李景田署名并加盖信德公司公章）和同日信德公司给康文富开具的84，925.50元预交房款收据。该两份书证所载明的合同标的为南平小区26号楼1单元303室。信德公司于2006年10月10日成立，经工商部门核准的经营截止日期为2010年12月31日。2010年，该公司法人代表李景田因涉嫌经济犯罪被逮捕，后被判处有期徒刑10年，现在长春市北郊监狱服刑。2013年1月30日，白山市工商局以信德公司逾期未年检而吊销该公司的营业执照。该公司目前无法人代表、无组织机构、无营业场所。2013年11月26日，原审法院到长春市北郊监狱就本案相关事实和证据向李景田进行了调查核实。李景田称：对上述信德公司与李大鹏、李洪发签订的《工程承包协议书》、《补充协议》以及刘�华提供的入户交款收据均无异议，康文富提供的预交房款收据和《商品房订购协议书》上的公章和签订都是真实的，但其对康文富购房的事情确实记不清了。另据李景田在公安机关的供述及隋洪喜、周慧艳的陈述，李景田在2010年1月9日经隋洪喜联系以信德公司名义与周慧艳签订了1份借款协议书。协议主要条款约定“一、甲方（指信德公司）向乙方（指周慧艳）借款650，000.00元。二、第一条借款，甲方以南屏小区24-26号楼贰拾套住宅做抵押。三、甲方于2010年7月10日前归还借款，到期不能归还全部借款，所抵押住宅楼归乙方所有。四、甲方按期全部归还借款，乙方退还全部抵押物……”。李景田称实际到手500，000.00元，隋洪喜、周慧艳称实际给付650，000.00元。李景田将包括26号楼1单元303室在内的20户房屋抵押给周慧艳、并以信德公司的名义与周慧艳签订商品房买卖合同、出具收据。据隋洪喜、周慧艳陈述，借款到期后，信德公司未能如期还款，隋洪喜查看所抵押房屋时，发现20户房屋中有15户有人居住，经询问住户，均答系购得，故隋、周二人至公安机关报案。
原审法院认为，李大鹏、李洪发将其从信德公司顶账而来的本案争议房屋卖给刘春华，收取了82，000.00元房款。李大鹏、李洪发作为卖方不但负有向刘春华交付房屋的义务（交付房门钥匙仅仅是该项义务当中的一部分），还负有对该房屋的瑕疵担保责任，即保证该房屋没有抵押或者出售给第三人以及第三人对该房屋依法享有的其他财产权利。而事实上，在李大鹏、李洪发将该房屋卖给刘春华之前，信德公司就已将该房屋出售给了康文富，康文富并已实际占有该房屋。这导致刘春华虽然拿到了房门钥匙，但实际上无法完成交付，亦无法行使对该房屋的占有、使用、处分和收益权能，其与李大鹏、李洪发订立《买卖房协议书》的合同目的根本无法实现。退一步讲，即便刘春华先于康文富买受房屋，但康文富对房屋实施了先占，刘春华也有权选择提起解除合同之诉或者确认康文富买房无效之诉，至于刘春华如何行使诉讼权利以寻求法律救济，选择权在于刘春华。本案中，刘春华选择了解除合同之诉，即要求李大鹏、李洪发承担对买卖标的物的瑕疵担保责任。在法律上，李大鹏、李洪发所应承担的此种责任不因其不知道该房屋存在第三人权利或者不知道第三人可能对该房屋主张权利而免责。综上，刘春华要求解除与李大鹏、李洪发签订的买卖合同并要求李大鹏、李洪发返还房款、支付利息损失的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务�不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”、第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原审�院判决：“一、解除原告刘春华与被告李大鹏、李洪发之间的房屋买卖合同；二、被告李大鹏和李洪发在本判决发生法律效力后十日内共同返还给原告刘春华购房款82，000.00元，并承担此款从2009年6月28日起至本判决生效日止按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。案件受理费1，850.00元，由李大鹏、李洪发承担。”
李大鹏、李洪发上诉认为，李大鹏、李洪发的南平小区26号楼1单元303室，面积为51.47平方米，是工程款顶账房。2009年6月9日卖给刘春华，并立有协议，双方并约定由李大鹏、李洪发负责将原房交款收据改为刘春华，并协助刘春华办理了入户手续，入户钥匙也一并交给了刘春华，房屋买卖已经履行完毕，该房屋的所有权已归刘春华。半年后，刘春华称该房屋被他人强占。刘春华的房屋被他人强占，过错不在李大鹏、李洪发。康文富实际是从周慧艳手�购买的该房屋，该房是信德公司于2010年1月9日向周慧艳借款65万元，如还不上钱，以房充顶。信德公司于2010年7月10日前没有还清该借款，周慧艳占有该房并卖给康文富，康文富所获得该房的手续，均系2010年之后形成。请二审法院依法公正判决。
刘春华答辩认为，原审法院判决事实清楚，适用法律正确。请求二审人民法院依法维持原判。
康文富答辩认为，康文富从信德公司购买争议房屋，信德公司同意康文富入住。康文富到本案争议房屋时，该房屋的门锁已经损坏，康文富直接进去住的，不是强行入住。
经本院审理查明，信德公司将其开发建设的南平小区24、25、26号楼中的部分房屋（含本案争议的房屋）抵顶给李大鹏、李洪发，作为李大鹏、李洪发为信德公司施工的工程款的一部分。2009年6月9日，李大鹏将其顶帐取得的本案争议的房屋转售给刘春华。2009年6月28日，李洪发收取刘春华购房款82，000.00元。2010年3月5日，李大鹏与刘春华共同到信德公司，由信德公司为刘春华办理房屋的入户手续，刘春华领取了房屋钥匙。2008年9月11日，康文富向信德公司购买了本案争议的房屋并交纳了84，925.50元的房屋价款。2010年6月，康文富自行进入本案争议的房屋并占有使用至今。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，李大鹏、李洪发为信德公司开发建设的南平小区进行建设工程施工，信德公司将本案所涉南平小区26号楼1单元303室作为工程款的一部分抵顶给李大鹏、李洪发；李大鹏、李洪发与刘春华签订房屋买卖合同，将顶帐所得房屋转售给刘春华，信德公司、李大鹏、李洪发、刘春华在签订合同时均为真实意思表示，房屋抵顶合同及买卖合同均合法有效。康文富与信德公司签订的房屋买卖合同，亦是双方的真实意思表示，�法有效。刘春华虽经信德公司办理了房屋入户手续，并领取了房屋的钥匙，但该房屋已被康文富占有使用，康文富为实际占有人。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，因刘春华购买的房屋未经依法登记，其尚不是该房屋的所有人，基于争议房屋为康文富占有使用，刘春华已不能实现其购买该房屋的合同目的，故刘春华要求解除其与李大鹏、李洪发之间的买卖合同应予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，850.00元，由上诉人李大鹏、李洪发承担。
本判决为终审判决�
审 判 长 李晓伟
审 判 员 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 李 勇