江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2389号
上诉人（原审被告）常州绿地云峰置业有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇定安中路156-6号。
法定代表人蒋中秋，该公司董事长。
委托代理人温超平，江苏竹辉（常州）律师事务所律师。
委托代理人胡蓉，江苏竹辉（常州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）倪燕玉。
上诉人常州绿地云峰置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人倪燕玉商品房销售合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结
一审情况：
倪燕玉诉称，2011年1月23日，我购买绿地公司开发的绿地峰云汇花园商品房一套，合同约定2013年8月31日交付。2013年9月初交付验收时发现房屋多处需要整改，质量不符合精装修验收标准。我将问题交绿地公司，至2014年4月20日仍未维修完成，便提出退房申请。至同年6月2日尚有两处质量问题未完成整改，遂提出要求赔偿2013年9月至2014年6月维修期间的损失，绿地公司一直未有回复。至今仍在维修中，我无法入住使用。根据合同第十八条第2项的规定，同一部位维修5次仍不能修复，影响买受人正常使用的，买受人有权解除合同，并有权要求按房款的5%支付违约金。同时由于绿地公司长期维修造成如下损失：20个月（2013年9月至2015年4月）的租房损失40000元，地下车位优惠款5000元，维修期间我多次查看维修情况的误工费5000元，合计50000元。由于双方协商不成，请求法院：1、判令绿地公司赔偿损失50000元；2、本案诉讼费由绿地公司承担。
绿地公司辩称，一、我公司按约履行交付义务和保修义务，倪燕玉逾期接收房屋的损失应由自己承担。2013年8月23日向倪燕玉送达了书面的交付通知书，告知其8月31日办理交付手续。倪燕玉未按期收房，我公司又于当年9月6日发出书面温馨提示催促倪燕玉收房。倪燕玉属于合同约定的逾期收房。二、倪燕玉的诉讼请求缺乏事实和法律依据。我公司交付的房屋符合合同约定，倪燕玉提出的房屋质量瑕疵不影响房屋的正常交付与使用，我公司也安排人员进行维修整改，倪燕玉主张的损失与房屋维修之间不存在因果关系。地下车位的买卖与涉案房屋的买卖属于两个独立的买卖合同关系，倪燕玉在我公司车位促销期间，由于自身原因未能和我公司达成买卖合同，其要求赔偿车位损失5000元显属不合理。我公司安排维修人员进行维修整改，期间不需要倪燕玉放弃工作多次亲临现场，倪燕玉主张的维修误工费5000元于法无据。请求驳回其诉讼请求。
一审查明，2011年1月23日，倪燕玉与绿地公司签订商品房买卖合同一份，约定倪燕玉以896056元总价款（单价7577元/平方米）购买绿地公司开发的位于常州市武进区湖塘镇聚湖路与玉塘路交汇处的绿地峰云汇花园精装修商品房一套，房屋施工编号A6幢乙单元902号，建筑面积118.26平方米。合同第十一条约定绿地公司应在2013年8月31日交付房屋，商品房交付后出卖人（绿地公司）不得以房屋已交付为借口懈怠其在合同中应承担的其他义务。第十八条第2项约定除房屋主体结构质量不合格以外的其他问题，经出卖人对同一部位5次维修，不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权解除合同，并有权要求按房款的5%支付违约金。在合同附件四“合同补充协议”第六条第4项第（1）目中约定，发现质量瑕疵问题（主体结构不合格和严重影响正常使用除外）不影响双方按约定期限办理房屋交接手续，但出卖人应当在交付后按合同约定承担相应责任。
2013年8月23日绿地公司发出交房通知书，通知倪燕玉于同月31日办理交房手续。同年9月倪燕玉验收后认为欲交付的房屋有多处问题，包括厨房间墙砖地砖有空鼓、卫生间角阀安装不合理、卧室地板缝隙间有灰尘冒出、有个别门套有划痕、污染等，认为质量不符合精装修验收标准。倪燕玉不同意收房，将要求维修整改问题书面提交绿地公司。此后绿地公司虽然进行了维修，但未能有效解决倪燕玉提出的问题。2014年4月20日倪燕玉以多次维修仍未解决问题为由，向绿地公司提出书面退房申请。绿地公司未予同意，和倪燕玉协商后继续对存在问题进行维修，双方于2014年6月2日签订维保交付验收单，确认厨房间靠近橱柜台面有一排砖有空鼓、卫生间座便器后角阀突出墙面3CM的问题未处理到位。双方反复交涉后，于2015年4月8日签订验收房屋交接书，倪燕玉接收了所购买的房屋，但除上述两个问题外，提出主卧室衣柜内层板起鼓、开裂、冰箱位墙砖有色差。双方对赔偿问题未能协商一致，倪燕玉遂诉至法院。
一审另查明，倪燕玉于2015年5月将涉案房屋租赁给他人使用，月租金2500元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，倪燕玉、绿地公司双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告所购买的为精装商品房，绿地公司应按合同质量条款的约定按时交付出卖房屋。合同对相关质量条款约定不明的，可适用国家规定的验收标准。绿地公司交付的房屋确有质量瑕疵，虽不影响双方按约定期限办理房屋交接手续，但绿地公司应当在交付后按合同约定承担维修责任。绿地公司虽然进行了维修，但没有将存在问题如期整改到位，即没有全面履行自己的合同义务，客观上影响了倪燕玉的正常使用。双方至2015年4月8日才签订验收房屋交接书，比合同约定的交付日2013年8月31日延迟达20个月，根据诚实信用和根本上权利滥用原则，绿地公司应负主要责任。倪燕玉接收房屋后出租的月租金达2500元，其主张月租金2000元损失，符合同地段市场标准，法院对此请求予以支持。绿地公司辩称由于倪燕玉自身原因未能和绿地公司达成地下车位买卖合同，且与本案房屋买卖是另一买卖关系的理由正当，法院予以采纳，对倪燕玉要求绿地公司赔偿车位损失5000元的请求不予支持。倪燕玉主张的误工费5000元，因未能提供证据证明，法院对此请求也不予支持。综上，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、绿地公司于判决发生法律效力之日起三十日内赔偿倪燕玉损失25000元；二、驳回倪燕玉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取），由绿地公司负担（因倪燕玉已预缴，该款于判决发生法律效力之日起三十日内直接支付给倪燕玉）。
上诉人绿地公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，对本案依法进行改判，理由在于：一、一审认定倪燕玉于2013年9月初验收涉案房屋并提出整改意见是错误的。1、倪燕玉在一审中提供了退房申请，在该申请中其自称是2013年10月第一次验房提出维修，而非2013年9月初；2，我公司在倪燕玉未按约收房时，于2013年9月6日通过EMS邮寄通知其收房；3、关于验收房屋的实际情况是，倪燕玉在收到交房通知后，直至2014年5月份第一次去验收涉案房屋，提出两点整改意见，一是厨房墙砖空鼓，二是卫生间坐便器后进水角阀凸出墙面3厘米左右。我公司维修后，于2014年6月2日进行维保交付验收。二、一审认定我公司对倪燕玉逾期20个月收房负有主要责任，是错误的。根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第4款约定，房屋存在厨房墙砖空鼓和卫生间坐便器后进水角阀凸出这两个瑕疵，并不影响房屋的交付和正常使用。我公司对上述问题维修后已经整改到位，房屋质量符合国家强制性标准。依据合同约定，倪燕玉逾期20个月收房，应自行承担相应的责任。其不具有拒收房屋的理由，而是滥用权力拒绝收房，责任完全不在我公司。一审判决我公司对其违约行为导致的后果承担主要责任，有失公平。三、一审认定倪燕玉逾期收房存在损失，是错误的。一审法院在缺乏充分证据的情况下认定该地段的月租金为2500元，判决我公司承担25000元的租金损失缺乏事实依据。同时一审适用的法律错误，本案不适用商品房买卖合同纠纷司法解释第十三条第二款，因为本案房屋质量存在的瑕疵问题不影响正常使用居住。我公司已经履行了维修义务，并且已经维修到位，未给倪燕玉造成损失。
被上诉人倪燕玉答辩称，绿地公司称房屋瑕疵不影响居住，但实际情况是厨房的墙砖空鼓一直没有整改，厨房不能正常使用。卫生间坐便器也一直在漏水，也不能正常使用。至于维修完成的时间，最后一次是2015年4月8日，当日我交完物业费后，钥匙还放在那边要求他们继续维修的。所以这两个质量问题影响了我正常居住，对我造成了损失，请求驳回上诉，维持原判。2013年9月份我出差不在家，到10月初收房的，当时没有与开发商联系，我晚收房，即使有损失也是我自己的，不会造成对方损失。
二审中，倪燕玉提交了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明自己于2015年5月将涉案房屋租赁给他人使用，月租金2500元；2、物业费交付凭证一份，证明自己于2013年9月份履行业主的义务，开始交物业费的；3、时间为2015年4月8日峰云汇花园物业服务中心验收房屋交接书一份，证明验收房屋以后，物业还留着自己的钥匙，以备维修工人能够随时进入维修。
上诉人绿地公司对上述证据质证称，对于证据1的真实性关联性都不予认可，涉案房屋交付时间是2015年4月8日，倪燕玉起诉时间是2015年6月29日，该房屋租赁合同起租时间是2015年8月20日。该证据在一审中没有经过双方质证，也未当庭提交，房屋租赁合同在一审卷宗中是存在的，一审没有经过质证，在二审中不应该作为新证据使用。对于证据2真实性没有异议。由于倪燕玉自身原因不去接受房屋，所以其还是要承担物业费的缴纳责任。对于证据3的真实性关联性予以认可，但对其证明目的不予认可，该证据证明倪燕玉已经拿到了房屋钥匙。只有一把装修钥匙留在服务中心（4月8日借走的），但是装修钥匙有2把，内门钥匙有15把，正式钥匙有5把。所以倪燕玉是完全可以使用她的房屋的。这份证据也再次证明我公司交付给倪燕玉的房屋存在着两个问题，一个是马桶后面的角阀突出墙面2-3厘米，影响美观，并不存在漏水的情形；二是厨房墙砖空鼓有过更换，由于墙砖并非统一批次，因烧制时间不同，略微存在色差，且该色差也明确告知了倪燕玉，这也是美观问题，并不影响正常使用。
二审查明：一审中，倪燕玉提交了其本人书写的退房申请，其中自认是2013年10月初第一次验房。二审中，倪燕玉明确可由绿地公司承担2万元的损失。
二审查明的其他事实与原审相一致，本院依法予以认定。
本院认为，一、关于本案中倪燕玉验收涉案房屋的时间，倪燕玉在一审中自称是2013年9月初，绿地公司对此没有提出明确的异议。二审中倪燕玉明确是2013年10月初，绿地公司不认可该说法，称倪燕玉是2014年5月份第一次去验收，但是绿地公司作为房地产开发企业，较之购房者，本身拥有更为有利的举证能力，却未能提交充分的证据予以反驳，故本院对绿地公司的该上诉意见不予采信。鉴于倪燕玉的一审陈述与其提交的证据不符，且二审中倪燕玉就此问题予以了明确，故本院认定验收涉案房屋的时间为2013年10月初，实际收房时间为2015年4月初，较合同约定时间晚19个月。二、关于倪燕玉的损失分担问题，房屋存在厨房墙砖空鼓等质量问题确凿无疑，但是开发商在相当长的一段时间内未能予以妥善解决，导致房屋不能正常使用，造成一定的损失，故绿地公司应承担大部分责任。倪燕玉采用拒绝收房的方式催促绿地公司履行义务，客观上对于损失的扩大也存在一定的责任，其应承担小部分责任。三、关于倪燕玉的损失如何确定的问题，绿地公司对于倪燕玉提交的房屋租赁合同不予认可。涉案房屋位于常州市武进区聚湖路与玉塘路交汇处，建筑面积为118.26平方米。结合房屋的位置、面积以及楼层，本院认为，倪燕玉主张月租金损失2000元符合客观实际，应予以认可。综上，因未能及时收房导致的租金损失为38000元（19个月×2000元/月），鉴于倪燕玉明确认可由绿地公司承担2万元，该主张有事实依据，与法律不悖，本院予以采纳。绿地公司的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1355号民事判决；
二、绿地公司于本判决生效之日起十日内赔偿倪燕玉损失2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费525元，由绿地公司负担；二审案件受理费1050元，由绿地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一六年一月二十日
书 记 员 朱 赤