广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终181号
上诉人(原审被告)：林雪记，男，1981年2月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：梁力尹，男，1988年4月2日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
上诉人林雪记因与梁力尹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2017）粤1704民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2015年2月1日，梁力尹（作为甲方）与林雪记（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：甲方将自有的坐落于阳东县（现阳东区）**镇**路2*0号房产的4、5、6、层（不包括首层、2层、3层、7层、8层）租赁给乙方；第三条第一点约定：租赁期5年，自2015年2月1日至2020年2月1日；第四条约定：第一、二年租金5000元/月；第三年租金上浮10%，即5500元/月；第四年租金上浮10%，即6050元/月，第五年租金上浮10%，即6655元/月；第五条约定：预先押两个月租金后，租金每月交纳一次，乙方应在每月的1号前将当月的租金交付给甲方；第十一条约定：1、乙方未按约定支付租赁保证金或租金的，每逾期1日，按未付款项的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过3个月的，甲方有权单方解除合同收回租赁标的物；2、租赁期内，除法律规定或本合同约定外，甲方不得以任何理由单方解除本合同；3、由于乙方违约导致合同解除的，乙方在租赁期间对租赁房屋进行装修、改造的投入归甲方所有；乙方因特殊情况需提前解除租赁合同，应提前6个月告知甲方，并赔偿当年的3个月租金给甲方；由于甲方违约或提前解除合同，甲方需提前6个月告知乙方，并赔偿乙方因甲方终止合同给乙方造成的一切损失。合同还约定了其他条款。合同签订前，林雪记支付了5000元给梁力尹，合同签订后又于2015年6月24日支付了5000元给梁力尹，上述款项共10000元，作为林雪记承租涉案房屋的押金。合同签订后，梁力尹将涉案房屋交付给林雪记使用，林雪记亦按照约定支付租金至2017年2月份。
2017年3月份，林雪记欲购进一台大型机械设备用于喷漆，因该事宜需完善相关的消防设施及手续，双方对此协商未果，林雪记遂于2017年3月份搬离涉案房屋。林雪记主张其搬离涉案房屋已得到梁力尹同意，但并未提供证据证明。林雪记搬离时，双方并未签订解除合同的协议，且由于双方未协商一致，林雪记也未将房屋钥匙交回给梁力尹。诉讼中，梁力尹自认其已于2017年6月份将涉案房屋的三、四层出租给他人使用，并同意放弃请求林雪记支付该月份的租金。2017年6月9日，梁力尹向原审法院提起诉讼，请求：一、判令解除梁力尹与林雪记于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令林雪记支付租金22000元（2017年3月至6月的租金）及利息（从2017年3月1日起按日利率万分之五计算至支付完毕之日止）给梁力尹；三、判令林雪记立即支付违约金26500元给梁力尹。
原审判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷，梁力尹与林雪记于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，林雪记在合同尚未解除的情况下自行搬离房屋，不再履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。林雪记则主张其搬离上述房屋已经征得梁力尹的同意，不构成违约，但并未能提供证据予以证实，故对林雪记的该项主张，不予采信。此外，林雪记主张梁力尹的房屋不适合放置大型喷漆机器，不能办理消防手续，因此其提出解除合同。鉴于林雪记经营的行业对环保及消防设施等有特殊要求，其在选择办公场所时应作出全面的评估和考虑，合同对于梁力尹应提供何种消防设备并未作出约定，因此，林雪记在经营过程中购进行大型喷漆设备，无法办理消防手续，并不能归责于梁力尹。林雪记在合同未届满之前已搬离涉案房屋，已明确以其行为表示不再继续履行双方签订的房屋租赁合同，且其从2017年3月份起已没有支付租金给梁力尹，至本案起诉时已超过了3个月，根据合同的约定，林雪记逾期3个月未支付租金的，梁力尹有权解除合同，因此梁力尹主张解除双方于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》，依法有据，应予支持。
关于梁力尹请求的租金及违约金的问题。林雪记虽于2017年3月份搬离了涉案房屋，但其尚未与梁力尹协商一致解除合同，且搬离房屋后亦未将房屋钥匙交还给梁力尹。因此，林雪记搬离后上述租赁合同仍然有效，林雪记仍应按合同约定支付租金给梁力尹。诉讼中，梁力尹主张其已于2017年6月份将涉案房屋的三、四层出租给他人使用，并同意放弃请求林雪记支付该月份的租金，因此林雪记应当支付2017年3月份、4月份、5月份的租金给梁力尹。上述房屋租赁合同签订后，林雪记支付了10000元押金给梁力尹，合同中对于解除合同后押金如何处理并未作出约定，因此该押金应从林雪记拖欠的租金中进行抵扣。梁力尹主张该押金应归梁力尹所有，理据不足，原审法院不予支持。根据合同约定，2017年3月份的租金为5500元，抵扣该月租金后，尚余押金数额为4500元。2017年4月份的租金为5500元，扣减4500元押金后，林雪记仍应支付2017年4月份的租金1000元给梁力尹。加上2017年5月份的租金为5500元，林雪记还应当支付租金6500元给梁力尹。对梁力尹请求的租金超过上述数额的部分，不予支持。另，合同中约定如果林雪记未按约定支付租金，按未付款项的万分之五支付违约金，故梁力尹请求林雪记按每日万分之五计算上述租金的利息，依法有据，应予以支持。根据合同中的约定，林雪记应于每月1日前支付当月的租金给梁力尹，故2017年4月份租金1000元的违约金应从2017年4月2日起按每日万分之五计算，2017年5月份租金5500元的违约金应从2017年5月2日起按每日万分之五计算。梁力尹请求利息从2017年3月1日开始计算，依法无据，不予支持。
关于梁力尹请求违约赔偿金的问题。林雪记未按合同的约定支付租金及与梁力尹协商一致解除合同，其行为已构成违约，根据双方签订的合同中对违约责任的约定，林雪记解除合同的，应当提前6个月告知梁力尹，并赔偿3个月的租金给梁力尹。2017年3月份之后的租金为5500元/月，故林雪记应当支付16500元（5500元/月×3个月）违约赔偿金给梁力尹。梁力尹请求林雪记支付26500元违约赔偿金，没有事实依据，对于超出的部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除梁力尹与林雪记于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》；二、林雪记于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金6500元及违约金（其中1000元租金的违约金从2017年4月2日起计算，5500元租金的违约金从2017年4月2日起计算，均按每日万分之五计算至本判决确定的还款之日止）给梁力尹；三、林雪记于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约赔偿金16500给梁力尹；四、驳回梁力尹的其他诉讼请求。一审案件受理费1013元，由梁力尹负担613元，林雪记负担400元。
林雪记上诉请求：撤销原审判决第二、第三项，改判林雪记无需支付租金及违约金、赔偿金给梁力尹。事实与理由如下：一、《房屋租赁合同》已于2017年3月经双方协商解除，双方以各自的行为对该解除行为予以确认，原审法院查明该事实判决林雪记支付2017年3至5月份租金给梁力尹不当，应予以改判。梁力尹与林雪记签订《房屋租赁合同》时，涉案的房屋1楼至3楼并没有对外出租，但梁力尹在2017年1月时将该房屋的1楼至3楼对外出租，1楼的大门改成小门，直接影响了林雪记的沙盘及相关物件的进出，而周边的居民投诉林雪记的广告喷漆不符合环保标准，影响了居住环境。特别是，签订合同后，林雪记才发现梁力尹的三层楼房均未配备消防器材、消防泵，不符合设立公司或者开展设计、展览沙盘等要求，消防部门向林雪记调查时，林雪记才发现存在问题，但梁力尹并没有改善，导致林雪记的公司因此受到业务限制。为此，林雪记多次与梁力尹沟通，梁力尹也愿意终止合同，林雪记遂于2017年2月陆续将房屋内的物品搬离，梁力尹亦没有异议，只是在商谈押金及解除合同后续事宜出现了争议，并且拒绝收回钥匙。自2017年3月1日起，林雪记就没有使用租赁房屋，梁力尹也承认林雪记使用该房屋直至2017年2月底。可见，双方事实上已经在2017年2月就终止了《房屋租赁合同》，且对合同解除，林雪记没有过错。如上所述，双方合同已解除，林雪记也没有继续使用该房屋，梁力尹请求林雪记支付2017年3月至6月的租金及违约金缺乏理据，原审法院判决支持梁力尹该项诉讼请求显属不当，应予纠正。二、原审判决林雪记支付赔偿金26500元给梁力尹没有依据，也明显过高，且梁力尹无证据证明梁力尹存在实际损失，应予改判驳回梁力尹该项诉讼请求。如前所述，双方已经终止履行《房屋租赁合同》，林雪记根本无需再支付3个月赔偿金，且合同也没有约定赔偿金。尤其是，梁力尹收回房屋后已对外出租了，并没有因此造成租赁房屋的经济损失。原审判决对林雪记提出的违约金过高的主张不予采纳，存在不当之处。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的。梁力尹既没有损失的发生，没有证据证实其损失的发生，该判决结果显然超出了法律允许的标准，原审判决违约金明显过高，应予纠正。三、原审判决押金在未付的租金中抵扣不当，应将押金全部退还给林雪记。由于双方同意终止履行租赁合同，不存在未付的租金，原审该项判决不当。综上所述，请求支持林雪记的上诉请求。
梁力尹答辩称：不同意林雪记的上诉请求及理由。林雪记在一审承认没有将承租房屋锁匙交回梁力尹，一审判决后至目前为止，也没有将锁匙交回给梁力尹。梁力尹提供证据证明房屋楼梯和门口都没有改变过，不存在大门改小门的问题。另外，梁力尹提供用电发票显示林雪记在3、4、5、6月份仍使用梁力尹房屋的4、5、6层楼。梁力尹用租金收入偿还房屋贷款，一旦偿还不了银行贷款，对梁力尹的影响很大。对于退还押金的问题，在双方未协商的情况下，林雪记离场，而且还破坏了该房屋的用电设施，按照阳江习惯，不应退还押金给林雪记。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，梁力尹将房屋出租给林雪记，本案是房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，原审认定合同有效正确，应予以维持。本案争议焦点是：一、双方签订的租赁合同是否于2017年3月1日已解除，林雪记应否支付2017年3月至5月租金给林雪记；二、合同解除后，林雪记应否支付赔偿金16500元给梁力尹；三、押金应否抵顶尚欠的租金。
关于争议焦点一，林雪记上诉主张双方以自己行为于2017年3月1日解除租赁合同。对此，梁力尹不予认可。林雪记对其主张应承担举证责任，但林雪记并未能提供证据证明梁力尹同意解除租赁合同，双方就解除合同已达成一致意见，且林雪记虽然将出租房屋内物品搬离，但并未出租房屋锁匙未回还给梁力尹。因此，林雪记主张双方已以行为解除合同的理据不足，应不予采纳。由于双方订立的合同未经协商解除，林雪记仍应按合同约定支付租金给梁力尹。原审根据梁力尹于2017年6月另行将房屋出租给他人的事实，结合梁力尹诉讼请求，判决林雪记支付2017年3月至5月租金及逾期支付租金违约金给梁力尹正确，应予以维持。梁力尹自行搬离承租房屋并不产生解除合同的法律后果，其以已经搬离出租房屋为由，主张合同已经解除，不应支付尚欠租金给梁力尹的理据不足，应不予采纳。
关于争议焦点二，本案合同因林雪记违约导致解除合同，即租赁合同提前解除。双方合同约定，一方提前解除租赁合同应赔偿相对方三个月租金，本案因林雪记违约行为导致解除合同，故林雪记应赔偿三个月租金损失16500元给梁力尹。由于双方签订合同后仅履行两年，余下还三年合同期，原审判决林雪记支付16500元违约赔偿金，相对于未履行标的，不算过高。原审判决正确，应予以维持。林雪记主张双方协商解除合同，不应赔偿该损失给梁力尹及违约赔偿金过高的理据不足，应不予采纳。
对于争议焦点三，本案经审理认定在梁力尹起诉前双方的租赁合同并未解除，林雪记仍欠梁力尹三个月租金。因此，林雪记以其没有欠租金为由，主张10000元押金不应扣减作租金，而应全额退还给其的理据不足，应不予采纳。由于双方合同没有约定合同解除后押金如何处理，且本案已判决林雪记承担逾期支付租金及其行为导致合同解除的违约赔偿金，故原审判决10000元押金抵扣林雪记应支付的租金正确，应予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由林雪记负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 广
审 判 员 何桂霞
审 判 员 莫怡华
二〇一八年四月二十六日
法官助理 李凤霞
书 记 员 冯梅瑰