四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2385号
上诉人（原审被告、反诉原告）中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部。住所地：成都市藩库街*号。
负责人陈汀，负责人。
委托代理人熊英亮，四川迪扬律师事务所律师。
委托代理人于少娟，四川迪扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨蓉。
委托代理人万正君，四川信言律师事务所律师。
委托代理人李骏，四川信言律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称工行省分行营业部）因与被上诉人杨蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第2714号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人工行省分行营业部的委托代理人熊英亮、被上诉人杨蓉的委托代理人万正君、李骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年1月16日，中国工商银行股份有限公司成都广场支行（以下简称工行广场支行）与杨蓉签订了《房屋租赁合同》，约定工行广场支行向杨蓉租赁位于成都市高新区紫竹北街86号、88号建筑面积为167.09平方米的房屋，租赁期限自2006年1月1日至2014年12月31日，租赁期满，杨蓉有权收回房屋，工行广场支行有意继续承租的，应提前90日向杨蓉提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同；租金标准为170元／月／平方米，340863.60元／年，该房屋租金前3年不变，自第4年起，双方可协商对租金进行调整；租金按年支付，由工行广场支行于每年1月31日前交付给杨蓉，杨蓉收取租金后，应向工行广场支行开具符合国家有关规定的收款凭证；租赁期满或合同解除后，工行广场支行应返还房屋及其附属设施；经双方协商一致可以解除合同。若工行广场支行有下列情形之一的，杨蓉有权单方解除合同并收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达90日；2、欠缴各项费用达10000元；3、擅自改变房屋用途；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5、擅自将该房屋转租给第三人；6、利用该房屋从事违法活动。关于违约责任，《房屋租赁合同》第十四条第三款约定“租赁期内，甲方（杨蓉）需提前收回该房屋的，应提前180日通知乙方（工行广场支行），将已收取的租金余额退还乙方并按壹拾万元支付违约金，并负责赔偿乙方房屋装修费用的损失，房屋装修费用的损失为：（乙方投入的房屋装修费用总额÷合同租赁年限）×合同未到期年限。”第十四条第七款约定“甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按伍万元标准支付违约金……”。上述合同签订后，杨蓉按约履行了租赁房屋交付义务。2009年5月26日，中国工商银行股份有限公司成都城南支行向杨蓉发出《关于变更承租方主体的情况说明》，载明“……在签订新的《房屋租赁合同》或续签《房屋租赁补充合同》时，承租方主体由中国工商银行股份有限公司成都城南支行（原中国工商银行股份有限公司成都广场支行）变更为中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部……”。同日，杨蓉与工行省分行营业部签订了《房屋租赁补充合同》，约定原房屋租赁合同租赁期继续有效，自2009年1月1日起，租金标准由原170元／月／平方米调整至185元／月／平方米，2010年1月1日起至2014年12月31日期间租金每年按照上一年标准逐年递增8%（即：2009年为370939.80元／年、2010年为400614.98元／年、2011年为432656.15元／年、2012年为467263.84元／年、2013年为504638.53元／年。《房屋租赁补充合同》签订后，工行省分行营业部支付了截止至2013年租金，其中于2013年4月11日向杨蓉支付2013年租金504638.53元。2013年6月5日，杨蓉委托律师向工行省分行营业部发出《律师函》，以工行省分行营业部恶意拖欠2013年租金及房屋租赁市场价格发生重大变化为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》、工行省分行营业部在收函后180日内向杨蓉退还租赁房屋并赔偿合同期内房屋租金低于市场价格所造成的损失。工行省分行营业部于2013年6月6日收到了该《律师函》，并于2013年6月8日向杨蓉发出《律师函》，主张双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，杨蓉无权解除合同，要求双方继续按合同约定履行。
另查明，2008年至2012年期间，均由杨蓉先向承租方出具发票，承租方再支付房租。工行广场支行承租杨蓉及案外人杨惠的房屋后一并进行了装修，共支付装修费591866元，其中杨蓉房屋面积167.09平方米，杨惠房屋面积168.79平方米。
在诉讼过程中，杨蓉申请对解除合同后涉案房屋市场租金进行评估，原审法院委托四川华意房地产土地评估有限公司对案涉房屋市场租金进行评估，该公司出具的评估意见是：涉案房产在估价时点2013年12月4日的市场租金价格为425元／平方米／月。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、2006年1月16日工行广场支行与杨蓉签订的《房屋租赁合同》、2009年5月26日中国工商银行有限公司成都城南支行向杨蓉发出《关于变更承租方主体的情况说明》、杨蓉与工行省分行营业部签订的《房屋租赁补充合同》、杨蓉《理财金账户历史明细清单》、2013年6月5日杨蓉委托律师向工行省分行营业部发出《律师函》、2013年6月8日工行省分行营业部向杨蓉发出《律师函》、2008年至2012年工行省分行营业部支付房租记账凭证及杨蓉出具的发票、四川黎曙建筑工程有限公司出具的发票、四川华意房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》等证据材料在案佐证。
原审法院认为，杨蓉与工行广场支行与签订的《房屋租赁合同》及杨蓉与工行省分行营业部签订的《房屋租赁补充合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对于工行省分行营业部要求确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》合法有效的请求，原审法院予以支持。根据《房屋租赁补充合同》的约定，工行广场支行在《房屋租赁合同》中的权利义务由工行省分行营业部享有和承担，双方当事人均应严格按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》履行约定义务。
关于《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》是否解除的问题。根据《房屋租赁合同》第十四条第三款“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前180日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按壹拾万元支付违约金，并负责赔偿乙方房屋装修费用的损失……”的约定，应视为双方当事人对合同约定解除的条件、解除合同时间及解除后果有明确约定，即杨蓉在承担相应违约责任的前提下享有单方解除权，双方之间的合同关系应于承租人收到解除通知后180日解除。工行省分行营业部于2013年6月6日收到杨蓉发出的解除合同通知，双方之间《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》应于收到解除通知后180日即2013年12月3日解除。对于工行省分行营业部反诉要求继续履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》的请求，原审法院不予支持。因双方的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》已解除，对于杨蓉要求工行省分行营业部腾退租赁房屋的请求，原审法院予以支持。
关于杨蓉提前收回房屋及未向工行省分行营业部出具2013年发票是否违约的问题。《房屋租赁合同》约定涉案房屋的租赁期限至2014年12月31日才届满，杨蓉在合同期届满前提前收回房屋的行为违反了合同约定，对于工行省分行营业部要求确认杨蓉提前收回房屋行为违约的诉讼请求，原审法院予以支持。工行省分行营业部向杨蓉支付了2013年全年租金后，杨蓉未向工行省分行营业部出具2013年发票，杨蓉上述行为违反了合同约定，对于工行省分行营业部要求确认杨蓉未提供2013年房租发票违约的请求，原审法院予以支持，杨蓉应向工行省分行营业部出具2013年已支付房租部分的发票。对于杨蓉辩称工行省分行营业部未按上涨租金标准支付租金，故不应提供发票的意见，原审法院认为，因双方并未对租期内上涨租金达成一致，工行省分行营业部已经按照《房屋租赁补充合同》约定的标准支付了2013年的租金，对于杨蓉辩称意见，不予采信。
关于合同解除后工行省分行营业部应向杨蓉支付多少费用的问题。即工行省分行营业部是否应向杨蓉支付违约金以及按什么标准支付房屋使用费的问题。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》第六条第二款“租金支付时间：租金按年结算，由乙方于每年的第壹个月的三十一日前交付给甲方……”及第四款“甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具符合国家有关规定的收款凭证。”的约定，工行省分行营业部应于2013年1月31日前将2013年全年租金支付给杨蓉，杨蓉收款后向工行省分行营业部出具收款凭证，而事实上，工行省分行营业部于2013年4月11日才向杨蓉支付2013年的租金，在支付租金问题上，工行省分行营业部存在违约的行为。根据《房屋租赁合同》第十四条第七款的约定，杨蓉有权要求被告工行省分行营业部支付违约金，对于杨蓉要求工行省分行营业部支付50000元违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。工行省分行营业部辩称，虽然合同约定支付2013年租金时间为2013年1月31日，但在2013年以前双方均采取先出发票、后付租金的方式履行合同，应视为对合同约定的内容进行了变更，杨蓉一直未向工行省分行营业部出具发票，工行省分行营业部才未及时支付租金，工行省分行营业部并无违约行为。对此，原审法院认为，《房屋租赁合同》第六条第四款对付款和出票的先后顺序有明确约定即先付款后出票，并非没有约定或约定不明，虽然工行省分行营业部举示的证据能证明2008年至2012年期间，双方采取的方式为先出票后付款，但工行省分行营业部举示的证据并不足以证明双方已对2013年仍然采取先出票后付款协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同……”第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之规定，在杨蓉对2013年仍采取先出票后付款方式不认可的情况下，仍应按照《房屋租赁合同》第六条第四款约定先付款后出票，对于工行省分行营业部辩称意见，原审法院不予采信。双方的租赁合同关系已于2013年12月3日解除，合同解除后，原租赁合同中约定的租金标准对双方已没有效力，本案中杨蓉已按合同约定提前180日通知了工行省分行营业部解除合同，工行省分行营业部有足够时间作好腾退房屋准备，但工行省分行营业部在解除日到达前并未腾退租赁房屋，故应向杨蓉支付合同解除后的房屋使用费，因双方租赁合同关系已解除，若简单适用原来租金标准确定房屋占有使用费，有违公平原则，对于原告要求被告自合同解除之日起市场租金价格标准支付房屋使用费的主张，原审法院予以支持。根据四川华意房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》意见，租赁合同解除后，工行省分行营业部向杨蓉支付继续占用房屋的使用费按照425元／平方米／月计算。
关于合同解除后杨蓉应向工行省分行营业部支付多少费用的问题即杨蓉应向工行省分行营业部退还租金余额、支付违约金并赔偿装修费用。根据《房屋租赁合同》第十四条第三款的约定，杨蓉提前收回房屋应向工行省分行营业部退还已收取租金余额、支付100000元违约金、赔偿装修损失。本案中，双方的租赁合同关系已于2013年12月3日解除，从2013年12月4日起工行省分行营业部应按市场租金价格向杨蓉支付房屋占用费，杨蓉应退还2013年余下28天的租金余额，租金余额为（28÷365）×504638.53=38712元，对于工行省分行营业部要求杨蓉退还已收取租金98700元的诉讼请求，原审法院予以部分支持；庭审中，杨蓉关于应按约向工行省分行营业部支付违约金100000元及装修损失并无异议，对于工行省分行营业部要求杨蓉支付100000元违约金、赔偿装修损失的请求，原审法院予以支持，杨蓉的房屋装修费用按比例计算为591866元×167.09平方米÷（167.09平方米＋168.79平方米）=294435元，租赁期限从2006年1月1日至2014年12月31日，共9年，双方合同已于2013年12月3日解除，尚有1年零28天合同才到期，故装修损失=（294435÷9）×（1）=35225元，对于工行省分行营业部要求杨蓉赔偿装修损失100000元的诉讼请求，原审法院予以部分支持。关于工行省分行营业部要求杨蓉支付多支付房屋租金724500元及更换营业地址搬迁造成的损失中除去装修损失余下1129600元的请求，原审法院认为，工行省分行营业部并未提供证据证明上述费用确已发生及具体的金额，对于工行省分行营业部的上述主张，原审法院不予支持。对工行省分行营业部要求杨蓉支付律师费的请求，因双方对此费用并未约定应由杨蓉承担，且工行省分行营业部未提供证据证明该项费用已实际发生，对工行省分行营业部该项诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、杨蓉与中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》于2013年12月3日解除；二、中国工商银行股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨蓉支付违约金50000元；三、杨蓉于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部退还租金38712元、支付违约金100000元及装修损失费35225元；以上二、三项金额经品迭后，杨蓉于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部支付123937元；四、中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部应于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾退给杨蓉；五、中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部于本判决生效之日起三十日内向杨蓉支付房屋使用费（房屋使用费从2013年12月4日起，按425元／平方米／月标准计算至实际腾退房屋之日止）；六、杨蓉于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部出具2013年已支付房租部分的发票；七、驳回杨蓉的其他诉讼请求；八、驳回中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取2525元，由中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部负担；反诉案件受理费减半收取12011元，由杨蓉承担1811元，中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部承担10200元。
宣判后，原审本诉被告、反诉原告工行省分行营业部不服，向本院提起上诉。请求撤销原判第一至五项、第八项，判决双方继续履行《房屋租赁合同》；一、二审案件诉讼费用由杨蓉负担。其主要上诉理由为：1、案涉房屋共有人应当参加诉讼，原审法院遗漏了必要共同诉讼当事人，应当发回重审。2、原审法院对租赁合同第十四条第三款约定定性错误，该条款是违约责任条款，并非合同解除条款。即使属于约定解除条件、解除合同时间、解除后果的约定，但出租方并未支付违约金、赔偿房屋装修损失，因此约定解除的条件并未成就，原审法院判决解除合同没有依据。3、杨蓉发出的《律师函》是以工行拖欠资金及房屋租赁市场价格发生重大变化为由要求解除合同，其并未依据合同第十四条第三款要求解除合同，因此在2013年6月5日并未行使合同约定的单方解除权，原审法院对《律师函》的理解超出其本意，以此计算合同的解除时间没有依据。4、原审法院判决上诉人自2013年12月4日起按425元／平方米支付租金，显然上诉人因杨蓉解除合同而多支付了租金，并且搬迁造成的停业损失是可以评估的，故原审法院驳回上诉人要求多支付租金和搬迁造成的损失无事实和法律依据。5、上诉人逾期支付租金，给出租方造成的损失仅有延迟支付租金的利息损失，原审判决的50000元违约金明显过高，应依法减少。6、杨蓉基于上涨租金的目的解除合同，违反了诚实信用原则，损害了市场交易的稳定，属于恶意违约，依法不应支持。
被上诉人杨蓉答辩称，1、租赁合同的主体是杨蓉，本案系合同纠纷，原审未追加房屋共有人并无不当。2、租赁合同第十四条第三款是关于解除合同的约定，杨蓉有权单方行使解除权。3、是否支付违约金并不属于解除合同的条件。4、上诉人如果认为违约金过高应在一审中提出，但上诉人却未提出，应视为其放弃了要求调整违约金的权利。5、原审法院依照评估意见确定的租金价格符合市场价格。原判认定事实清楚，应予维持。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，在二审中亦未有新证据提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，1、杨蓉与工行广场支行签订的《房屋租赁合同》及杨蓉与工行省分行营业部签订的《房屋租赁补充合同》的出租方均为杨蓉，杨蓉作为房屋所有权人之一有权对外出租房屋，且工行省分行营业部并无证据证明在租赁期间房屋共有人对此提出异议，故工行省分行营业部认为房屋共有人应参加诉讼并无法律和事实依据。2、《房屋租赁合同》第十四条第三款虽是对违约责任的约定，但其内容明确载明是对杨蓉单方违约解除条件、解除时间以及解除后果的约定，赋予了杨蓉解除合同的权利，故杨蓉可行使解除权，并需承担因违约解除合同后的违约金和承租人的房屋装修损失。3、《律师函》除载明了拖欠租金、房屋租赁市场价格变化的的内容，也载明了依据《房屋租赁合同》第十四条第三款可以解除合同的内容，且该函中有明确要求解除双方合同的意思表示，故原审法院依据工行省分行营业部收到该函的时间确定合同的解除时间是2013年12月3日并无不当。4、杨蓉通知解除合同后，工行省分行营业部未按合同约定时间撤场，应当支付合同解除后占有房屋期间的使用费，其主张因多支付租金而造成损失无事实和法律依据；搬迁费的承担双方并未在合同中进行约定，且杨蓉需承担基于合同解除的违约金，应视为对因此造成工行省分行营业部损失的惩罚和补偿，故对工行省分行营业部的主张本院不予支持。5、违约金条款不仅仅是对损失的补偿，还具有对违约方的惩罚性质，原审法院基于《房屋租赁合同》的约定认定工行省分行营业部应向杨蓉支付相应违约金并无不当。6、杨蓉是否恶意违约解除合同，系合同双方对合同条款的自由约定，该约定只要未违反法律和行政法规的强制性规定，即不应否定其效力，故工行省分行营业部主张杨蓉违反诚实信用、恶意违约，不应支持其解除合同的主张无事实和法律依据。综上，工行省分行营业部的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费29072元，由上诉人中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 胡 茜
代理审判员 宋 颂
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 王亚江