江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京商初字第292号
原告中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行，住所地镇江市健力宝路。
负责人王萍，该支行行长。
委托代理人王坤，江苏恒强律师事务所律师。
委托代理人程群，江苏恒强律师事务所律师。
被告吕方志。
被告耿青玲。
两被告共同委托代理人陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。
被告宏泰置业（镇江）有限公司，住所地镇江丁卯经十二路以东留学人员创业园404室。
法定代表人董济和，该公司董事长。
委托代理人戴寅，该公司副总经理。
原告中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行与被告吕方志、耿青玲、宏泰置业（镇江）有限公司（以下简称宏泰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院2015年4月7日受理后，依法由审判员潘晓燕独任审判，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行的委托代理人程群、被告吕方志、耿青玲的共同委托代理人陈荣富、宏泰置业公司委托代理人戴寅到庭参加诉讼。审理中发现本案不宜适用简易程序审理，本院依法组成合议庭，转为普通程序审理。原告中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行的委托代理人程群、被告吕方志、耿青玲的共同委托代理人陈荣富到庭参加诉讼，被告宏泰置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月19日，原告与被告吕方志、耿青玲签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定被告吕方志、耿青玲向原告借款61万元，用于购买某花园X幢XXX室的房屋，期限为180个月，按月等额本息还款。被告宏泰置业公司为上述借款向原告提供连带责任保证，保证范围为上述贷款合同涉及的原告全部债权，被告吕方志、耿青玲应办理抵押登记，如有违反，视为借款全部到期，原告有权提前收回全部本息，原告聘请律师的费用也由被告承担。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告吕方志、耿青玲未按约办理抵押登记，被告宏泰置业公司亦未履行相应义务。原告因本案发生律师费33700元。根据合同约定，该借款已全部提前到期。要求被告吕方志、耿青玲立即偿还借款本息518023.98元（利息计算至2015年3月18日）及2015年3月18日以后按借款合同约定的月息6.1688‰计算至实际给付之日的利息；承担原告聘请律师的费用33700元；被告宏泰置业公司对被告吕方志、耿青玲的上述债务承担连带保证责任。
被告吕方志、耿青玲共同辩称：原、被告双方于2011年7月19日签订了住房贷款合同，合同第4条约定原告发放贷款的条件，该条件中不包括被告应办理房屋抵押登记，合同签订后被告提供了应提供的条件，符合原告贷款要求，原告将款项发放给被告，被告按合同约定的还款方式和金额及时履约，没有违约；原告以被告未办理房屋抵押为由要求提前收回贷款不符合合同约定，贷款合同第18条第二款规定在该房屋交付使用前取得房屋所有权后30日办理抵押登记，现房屋尚未由开发公司交付给被告，两被告未能取得房屋所有权证，不存在不办理抵押登记事项，也不存在违约；原告提供的通用条款未经被告签字确认，对两被告不产生法律约束力；我方愿和开发商协商，尽快办理产权证后30日内到房管部门办理抵押登记手续。请求驳回原告诉讼请求。
被告宏泰置业公司辩称：同意被告吕方志、耿青玲的答辩意见。
经审理查明：2011年7月19日，原告与被告吕方志、耿青玲、宏泰置业公司签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定被告吕方志、耿青玲向原告借款61万元，用于购买被告宏泰置业公司建设的镇江市某花园X幢XXX室的房屋；期限为180个月；按月等额本息还款；贷款利率采用浮动利率，第一个浮动周期内贷款月利率为6.1688‰，每满一年后，再按当时人民银行公布的10年法定贷款利率上浮5%确定所有贷款下一年利率；每月18日为结息日及付息日；若被告吕方志、耿青玲未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%；以合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因无法办理抵押登记的或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书，或非因抵押权人的其他原因致使抵押权不能有效设立的，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求保证人承担保证责任；因本合同争议解决发生的费用（包括律师费等）均由借款人承担；《个人一手住房贷款通用条款》为贷款合同的附件，构成合同不可分割的组成部分，双方均确认在贷款合同上签字、盖章即视为对通用条款的确认，无需另行在通用条款上签字等。被告宏泰置业公司自愿为被告吕方志、耿青玲在上述贷款合同项下原告的全部债务提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或者借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；保证期间从合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日起两年。当日，原告向被告吕方志、耿青玲发放了贷款61万元至指定帐户。此后，被告吕方志、耿青玲就上述购买房屋一直未办理房屋所有权证，致无法办理抵押登记。截止2015年10月26日，被告吕方志、耿青玲尚欠原告借款本金499660.94元。
另查明，被告宏泰置业公司称，吕方志、耿青玲购买的镇江市某花园X幢XXX室的房屋于2014年2月21日已具备交付条件，委托了镇江恩达物业管理有限责任公司办理交付手续，并向本院提供镇江恩达物业管理有限责任公司与被告吕方志签订的物业使用手册一份。被告吕方志、耿青玲否认物业使用手册上签名的真实性，称因与物业发生矛盾，至今未收到房屋钥匙，被告宏泰置业公司没有交付房屋。审理中，被告称愿尽快办理房屋所有权证后30日内到房管部门办理抵押登记手续，但一直未办理。
因本案诉讼，原告委托了江苏恒强律师事务所律师代理诉讼，代理费为33700元。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，原告与被告吕方志、耿青玲、宏泰置业公司签订的贷款合同、保证合同、抵押合同均合法有效，双方应全面履行合同义务。原告已按约发放贷款，被告吕方志、耿青玲应按照合同的约定还本付息，并应当在所购房屋竣工后与被告宏泰置业公司积极办理房屋所有权证及房屋抵押登记手续。用于抵押的房屋已于2014年2月前竣工，被告宏泰置业公司委托物业向被告吕方志、耿青玲交付房屋，现该房是否交付，双方各执一词，但不管是由于被告吕方志、耿青玲、宏泰置业公司哪一方的原因，形成非因原告的原因而仍未办理房屋所有权证致抵押权不能有效设立的现状。按照合同的约定，原告有权要求被告吕方志、耿青玲一次性还清所有借款本息。被告宏泰置业公司作为阶段性担保的保证人在抵押物未办理抵押登记手续之前，应对借款人吕方志、耿青玲所欠原告的全部债务承担连带保证责任。因此，原告要求被告吕方志、耿青玲立即偿还借款本息及至实际给付之日的利息，承担原告聘请律师的费用，被告宏泰置业公司承担连带保证责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告已在《个人一手住房贷款合同》中确认通用条款为合同的组成部分，不需要另行签字确认，被告辩称该条款未经被告签字确认，对两被告不产生法律约束力于法无据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕方志、耿青玲于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行借款本金499660.94元（截止2015年10月26日）并给付原告自2015年10月27日起至实际给付之日按月息6.1688‰计算的利息。
二、被告吕方志、耿青玲于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行律师代理费33700元。
三、被告宏泰置业（镇江）有限公司对被告吕方志、耿青玲上述一、二项给付义务承担连带清偿责任。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9184元、保全费3520元，合计12704元，由被告吕方志、耿青玲、宏泰置业（镇江）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）
审 判 长 潘晓燕
人民陪审员 贾 明
人民陪审员 蒋雪敏
二〇一五年十一月五日
书 记 员 曹 霞
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。