辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庄民初字第4213号
原告：徐广珍。
委托代理人：孙世建，系辽宁见道律师事务所律师。
被告：大连豪脉房地产开发有限公司，住所地：庄河市黄海广场8号。
法定代表人：卢馨有，系该公司董事长。
委托代理人：徐勇、安然，均系辽宁罗力彦律师事务所律师。
原告徐广珍诉被告大连豪脉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐广珍的委托代理人孙世建，被告大连豪脉房地产开发有限公司的委托代理人徐勇、安然到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告开发的新天地国际广场第2幢1—8—4号房屋，建筑面积44.27平方米，房屋总价款为326981元。该合同第8条、第9条约定被告于2012年12月31日前，将竣工并经验收合格的商品房交付原告，如违约，逾期不超过30天，被告承担已交房款万分之三的违约金；逾期超过30日，按日承担已交房款万分之五的违约金，不作累加。合同签订后，原告如期履行义务，但被告未按合同约定，将竣工后并经验收合格的房屋交付给原告使用，已构成严重违约，且被告在签订合同时，自愿承诺按已交付房款日万分之五承担违约金。由于被告的违约，给原告造成重大损失。现要求被告支付逾期交房违约金，按已付房款日万分之三计算至涉案房屋竣工验收合格之日为31193元（截至2013年11月18日）；诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、根据双方签订的《补充协议》，原告已放弃向豪脉公司追索逾期交房违约责任的权利，法院应驳回原告诉讼请求。2、豪脉公司存在因气侯原因及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等可合理合法延期交房的情形。3、原告未按豪脉公司入住通知的要求办理入住，应相应延长交房日期。4、原告主张逾期交房违约金过高，请求法院予以减少。
经审理查明：2011年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于庄河市城关街道延安路新天地国际广场第2幢1单元8层4号，建筑面积为44.27平方米，房屋价款为326981元。合同第六条约定：付款方式及期限均为：买受人于签约当日付清全款。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人逾期付款，出卖人有权推迟房屋交付期限。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年12月31日前，经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、因气侯原因，被迫临时性停工。3、市政配套设施接通的延迟及市政规划变更导致的延迟；因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟（该合同内容系以方章形式加盖在合同处）。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1、上、下水入住时接通。2、供电入住时接通。3、供暖入住后，第一个采暖期到来时开通。原、被告双方于同日又签订《商品房买卖合同补充协议》约定：……如出卖人逾期交房超过60日后，买受人未在第61日起7日内提出书面解除合同要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止。买受人在接受房屋（包括但不限于签署房屋交接单、接受房屋钥匙或以其他方式表示接受房屋）当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人放弃向出卖人追索逾期交付房屋违约责任的权利。合同签订后，原告于当日通过银行转账方式，支付给被告226981元，被告于2011年11月25日向原告开具了交清合同约定的全部房款的发票（原告称其实际交款时间为：2011年5月向被告交纳了10万元的定金，其余款项于2011年11月16日向被告交纳的，该收据被被告收回了，被告认为发票时间就是付款时间）。
关于案涉房屋的交付使用问题，被告向本院提交了公寓入住通知书，该通知书主要内容为：徐广珍：您购买的位于庄河市“新天地国际广场”住宅2号楼1单元0804号，面积为44.27平方米，请持本通知单……办理入住手续，必须本人亲自到场……于2013年9月30日到新天地国际广场售楼处办理（免2013年9月30日至2014年9月29日物业费，免2013年取暖费1106.75元）。另被告提供了一份住宅入户验收单，注明日期为2013年11月18日原告徐广珍领取7把入户门钥匙（装修委托1把，实收6把）。原告称其入住时间为2013年11月18日，被告称入住时间为2013年9月30日。
关于案涉工程的竣工验收及承建的工程锅炉房配套设施有关问题：“大连都市发展设计有限公司（设计单位）、大连方圆建设监理有限公司（监理企业）、江苏南通二建集团有限公司（施工单位）对庄河市新天地二期2号楼6至10层于2011年12月22日，11至18层于2012年4月24日，19至29层于2012年6月12日，向庄河市工程质量监督站提交主体工程验收报告，对工程主体分部工程予以验收。2013年7月16日，庄河宏伟地质勘察工程有限公司（勘察单位）、大连都市发展设计有限公司分别出具质量检查报告，勘察、设计符合标准和要求。2013年10月10日，江苏南通二建集团有限公司（施工单位）出具工程竣工报告，质量行为情况：符合要求，分项、分部（子分部）工程质量验收情况：齐全完整。2013年1月18日，庄河市城乡建设管理局等单位出具“管道天然气工程竣工验收备案表”，对新天地二期管道天然气工程进行验收。2013年10月17日，庄河市自来水公司出具“关于同意接收工程使用的报告”，该公司接收被告新天地二期工程项目供水。2013年9月22日，庄河市广播电视局、大连庄广有线电视网络有限公司、大连亿和电力安装有限公司出具“有线电视工程竣工验收审批表”对有线电视网络进行验收并同意接入。2010年5月11日，庄河市规划局向庄河市人民政府提交《关于新天地商业城锅炉房升级改造选址的意见》内容为：市政府，总投资4亿元，建筑面积10万平方米的新天地国际广场工程被列为我市2010年重点项目之一，已于2009年10月8日正式启动。在项目策划规划论证时，建设单位提出其东侧新天地商业城锅炉房影响国际广场的建设，且原锅炉房设备已陈旧、供热站已不能支撑整个国际广场的中央空调运行。为加快推进项目建设，市长办公会研究决定：由规划局、卫生局、中心医院与建设单位共同研究新天地锅炉房升级改造问题，并拿出建设方案。经庄河市城乡规划设计院与建设单位现场勘察论证，现提出意见如下：1、锅炉房迁移的新址定于原中心医院锅炉房，并与中心医院锅炉房联合改造。2、由建设单位与卫生局和中心医院达成书面协议，共同建设锅炉房，并确定未来使用办法及权属。3、由城建局确定锅炉房的供热和制冷等服务区域及办理其他相关手续。4、由环保局论证中心医院原锅炉房扩建改造是否影响周围居民正常生活，并按法定程序办理相应手续。5、规划局、国土局等相关部门尽快按法定程序办理扩建手续。鉴于上述意见如无不妥，恳请市政府能通过组织协调会议方式，确定其部门责任并限期完成。2011年6月1日，庄河市规划局向庄河市人民政府提交《关于新天地商业城锅炉房升级改造选址的报告》内容为：市政府，新天地商业城二期项目新天地国际广场，已于2010年8月29日正式启动。该项目力在打造庄河首席中央都会生活体，含有内庭商街品牌名店、休闲娱乐、豪华住宅、国际公寓，建成后将成为庄河市地标性建筑。经市长办公会研究决定，由我局牵头，对新天地锅炉房进行升级改造，对新址进行选择和论证。我局全权委托庄河市城乡规划设计院进行新锅炉房的选址，经过现场勘察及缜密论证，现唯一使用于新锅炉房迁移的新址定于原县医院锅炉房用地上，其选址的原因及合理性有：1、新天地一期建筑面积5万平，二期国际广场建筑面积10万平，形成商业和商住结合的城市综合体，现有锅炉房已经不能满足新天地一、二期的供暖和制冷要求。2、商业中心区内建可以提供供暖与制冷的锅炉房，不符合环保和技术监督部门相关要求。3、住院部南地块处在南站及中心供热站的末端，由于供暖顾及不上而导致无法拆迁改造的问题也将解决，升级后的新供热站将辐射至该地块，解决小区供暖和新天地周边商业的供暖、制冷问题。4、原锅炉房处于商业区和住宅区交汇处，升级之后，使用最先进的节能降耗材料及设备，使排污、噪音达到现行环保标准，容量更加科学合理。综上，我局认为：由县医院提出改造，费用由新天地自负的方案切实可行，请领导批示。2010年9月28日，庄河市规划局向庄河市人民政府提交《关于新天地二期工程相关事宜的意见》内容为：庄河市人民政府，大连豪脉房地产开发有限公司关于新天地二期工程相关事宜的请示已收悉，经核实情况属实，我局意见如下：1、在不增加容积率的前提下，同意调整规划方案，使其布局更合理。2、由于动迁等外部因素导致建设单位未能按期建设，原则同意继续沿用原审批手续。2013年9月29日，庄河市城乡建设管理局庄城发（2013）15号文件《关于新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房建临时供热站相关事宜的批复》内容为：大连豪脉房地产开发有限公司，你公司《关于新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房相关事宜的请示》收悉，经我局研究批复如下：一、同意你公司与中心医院联合改造中心医院锅炉房，锅炉吨位为30吨，以满足新天地商业城一期、二期及以后市中心医院地块商业开发的供热和制冷需求，确保今年市中心医院的正常用热。二、该锅炉房为临时供热站点，待大连热电集团在我市建成热电厂后，你公司应无条件按市政府与大连热电集团达成的协议进行并网。三、该站供热范围需上缴的供热集资联网费，应由你公司按先征后返的方式上缴，供热集资联网费按10%留存财政作为供热管理费。四、如果与大连热电集团并网，你公司重新将返还的管网集资费，扣除经评估发生的实际费用后上缴市财政。2014年1月13日，庄河市城乡建设管理局出具“关于新天地商业城与庄河市中心医院联合改造锅炉房的情况说明”内容为：2010年5月，为了保证新天地二期国际广场项目顺利进行，由金晓黎副市长主持召开市长办公研究决定，由市规划局牵头，并已经过论证后，确定将原新天地商业城的锅炉房迁移到原县医院锅炉房新址上，并于中心医院锅炉房联合改造。该项目于2010年8月29号正式开工，按计划应于2010年12月30号交付使用。但由于中心医院未能按期搬迁，致使改造锅炉房的计划没有按期进行。2013年9月，我局接到大连豪脉房地产开发有限公司《关于新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房相关事宜的请示》后，到现场进行实地调查论证，并作出决定：1、同意新天地商业城与中心医院联合改造锅炉房，新上一台30吨位蒸汽锅炉，以满足新天地一期、二期及中心医院地块商业开发用气和供热、制冷需求。2、该锅炉房为临时供ＸＸ点，待大连热电集团在我市建成热电厂后，应无条件按市政府与大连热电集团的协议进行并网。为了保证按时供热，我局供热办多次与豪脉房地产及中心医院进行协调，研究锅炉房改造事宜，督促尽快完成工作任务。由于新中心医院工程没有竣工，改造锅炉房的工作也没有得到落实。2013年10月中旬，我局召开冬季供热协调会，豪脉房地产公司及中心医院领导参加，考虑今年的锅炉房改造工作已无法按时完成，保证不了商业城按时供暖和医院的正常工作，决定采取新天地锅炉房和中心医院锅炉房联合并网形成互补，既保证中心医院的用气和取暖，又辅助新天地商业城一、二期的供暖。再查，新天地国际广场涉案工程的供暖问题，被告用新天地一期锅炉为涉案工程供热，并通过管道与中心医院的锅炉房相接，涉案工程被告未与政府签订供热合同，也未交纳供热配套费用。”由于供热锅炉房没有建成，被告于2013年10月末用原来的新天地一期锅炉暂时为涉案工程供热。
在诉讼中，被告提供了庄河市气象局2012年、2013年7月至9月的最高气温表、降雨量表、降雨等级说明及《国家安全生产监督管理总局关于做好近期雨雪天气防范应对工作的通知》（内容为“建筑施工企业遇到恶劣天气要及时停止室外作业”）、《大连市城乡建设委员会办公室关于做好防暑降温工作保证一线施工人员安全健康的通知》（内容为“针对建筑施工露天作业的特点，凡气温达到30度以上的天气，从中午12时到下午14时30分，气温达到35度以上的天气，从中午11时到下午16时，应停止一切露天施工”）两组证据，证明根据合同第八条第二款第二项约定：“因气候原因被迫临时性停工，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，上述两组证据可以证明自双方签订购房合同至被告交付房屋期间，超过30度的天气共23天；暴雨8天、大暴雨14天、特大暴雨17天。按照《通知》要求超过30度的高温天气每天需要停工2.5小时，以每天8小时工作日计算，折合应停工的天数为9天。合同期间的恶劣天气总数为48天，此期间应当免除豪脉公司延期交房的违约责任。关于此主张，原告的意见为：被告提供的7-9月最高气温表，只能证明一天中最高气温值，而不是一天均持续该最高温度。降雨量表也只能证明当天的最大降雨量，而非一天持续暴雨。且一年四季有各种恶劣天气是非常正常的，不能以这种理由抗辩房屋逾期交付，作为逾期交房的免责事由。
在诉讼中，被告提供了2014年8月5日至2014年9月4日期间魏成联等19人出具的证明19份，该证明的主要内容为：上述证人均为被告开发的新天地国际广场住宅（新天地华府）的业主，分别为2013年9月19日至2014年7月21日领取钥匙入住。关于商品房买卖合同和补充协议的签订时，开发公司已经让其认真阅读其内容，其对延期交房等条款已经清楚，没有异议。开发公司在交房时，给了我购物卡、免收了一定的物业费还有取暖费作为补偿，我已经在物业验收单上签字确认。被告以此证据证明，在与原告签订合同及补充协议时，已经向买受人充分告知协议内容，买受人已阅悉及补充协议内容且无异议，对所有条款已阅读理解。原告认为，被告已经对魏成联进行了补偿，款项已经支付，魏成联证明没有提到电视的问题，该证据证明没有原告签字，该证据不能证明被告向所有的住户明示了免责条款，根据《合同法》及解释，免责条款应当采取合理的方式进行明示和提示，而在合同中约定，是不符合提示的条件，且证人应当出庭作证，原告代理人在庭审中还表述，事后经了解魏成联等人，魏成联是其本人书写，有的是证人亲属代签，但出具的原因是碍于面子，对该份证明不予认可。
在诉讼中，被告还提供了电视机领取确认表、购物卡发放明细，证明原告在办理入住时，已领取被告给予的1000元购物卡及42寸电视机一台，并称给予原告免物业费、取暖费作为相应补偿。原告提供了礼品券宣传单一份（主要内容为：按时签约豪礼相送，40寸液晶电视），证明电视是签合同时，被告附赠的礼品，而不是逾期交房的一种补偿。被告认为，礼品券赠送的是40寸电视，而补偿的是42寸电视机。
本院所确认的上述事实有：商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、银行交易记录、工程竣工报告、主体工程验收报告、检查报告、竣工验收备案表、证明、公寓入住通知书、住宅入户验收单、礼品券、电视机领取确认表、购物卡发放明细、庄河市规划局关于新天商业城锅炉房升级改造选址的报告、意见、情况说明、庄河市城关街道办事处文件、大连市城乡建设委员会办公室关于做好防暑降温工作保证一线施工人员安全健康的通知、庄河市气象局2012年、2013年7月—9月最高气温表、降雨量表及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律的效力性强制性规定，合法有效。按照合同约定，原告应于签约当日一次性付清全款，被告应在2012年12月31日前，将经建设单位组织建筑工程验收合格，并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用。在本案中，原告于签约当日通过银行转账方式支付给被告226981元购房款，虽原告未于当日开具发票，但通过银行交易记录，可以认定该事实。被告给原告开具的销售不动产统一发票收取原告全额购房款的时间为2011年11月25日，可以认定余款10万元于该日付清。关于房屋的交付使用时间问题，入住通知书未注明时间，但该通知书已经载明于2013年9月30日通知原告办理入住手续，虽然原告称房屋实际交付时间为2013年11月18日，但被告已于2013年9月30日通知原告办理入住手续，但房屋交付符合合同约定交付条件并经被告验收合格，由勘察、设计、监理、施工、建设单位最后出具验收报告的时间为2013年10月10日，故应当认定2014年10月10日以后逾期交付房屋的责任由原告自己承担。对10万元购房款原告未按照合同约定逾期交款9天，被告有权按照合同约定推迟房屋交付期限9天。但被告应当根据合同第九天规定，承担违约责任。合同第九条约定被告逾期交付房屋超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2012年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，故被告应当分别从2013年1月1日、2013年1月10日按原告已交付房款起至符合合同约定交付房屋条件之日（2013年10月10日）止承担逾期交房的违约金，被告逾期交房给原告造成的损失，系影响原告居住或出租收益，因此，原、被告约定的逾期交房支付日万分之五的违约金，明显高于原告租房或出租收益的损失，应适当予以调整。虽原告要求被告按照已付房款日万分之三承担违约金，但亦高于上述损失标准，本院确定为日万分之二为合理。故逾期交房的违约金应为18327.13元（226981元／天×2‱×9天＋326981元／天×2‱×274天）。关于原告在办理入住时已领取被告给予的1000元购物卡及一台42寸电视机及免收2013年9月30日至2014年9月29日物业费及2013年取暖费问题，从购物卡发放明细、业主电视领取确认表及入住通知单以及原告提供的礼品券证据表明，礼品券本身可以体现出电视机系被告赠送（40寸变成42寸）。但发放购物卡及免收物业费和取暖费从证据本身体现不出其免收系对逾期交房违约责任的补偿，根据公平原则，对发放购物卡及免收取暖费金额，可以从被告应当支付的违约金中予以折抵。关于物业费的收取对象是物业公司，而物业公司（大连豪脉物业管理有限公司）与被告是独立的法人，关于物业费的性质，本案不作处理。关于被告提出的其存在合法合理延期交房的情形，并提供了有关文件、报告、意见、批复，但这些证据只能证明案涉锅炉房的地址定在原中心医院锅炉房，并由被告与中心医院联合改造中心医院锅炉房为案涉工程供热，案涉工程供热问题，不属于政府集中供热，锅炉房配套设施没有及时建成，不属于合同中约定的“市政配套设施接通的延迟及市政规划变更导致的延迟”的情形，故对被告以该理由不承担违约责任意见，不予支持。对被告提供的气象资料来证明其符合合同约定的可以延期交付房屋的理由问题，本院认为，根据不同的天气和施工环境，组织不同的施工，合理调剂工作布局，是任何建设单位和施工单位都应具备的经营常识，被告提供的气象资料不能证明被告确实停止了全部施工建设，而且被告未提交其施工期间监理单位出具的停工报告等相关证据。因此，被告主张因恶劣天气合理延期48天，缺乏事实依据，不予支持。关于被告提出在《商品房买卖合同补充协议》中约定：“如出卖人逾期交房超过60日后，买受人未在第61日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止。买受人在接受房屋（包括但不限于签署房屋交接单、接受房屋钥匙或以其他方式表示接受房屋）当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人放弃向出卖人追索逾期交付房屋违约责任的权利”，根据该约定，原告已放弃向被告追索逾期交房违约责任的权利，本院认为，本院本次受理80余名业主起诉被告，从提供的全部补充协议看，该协议系被告预先拟定，格式、内容、字体均一致，该条款应当属于格式条款，且该条款与补充协议中的其他内容字体一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。虽然被告提供魏成联等19人证明，在签订协议时，该19人豪脉公司均已经让其认真阅读了合同内容，但该19人没有出庭作证，且即便该19人认真阅读了补充协议的内容，也不能因此证明被告告知其他业主认真阅读该内容。由于该格式条款由被告事先拟定，从格式条款的形式上看，被告并未来采取合理的方式提请对方注意，该条款排除了原告主要权利，因此，该格式条款无效。被告以该条款主张免除违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告大连豪脉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告徐广珍违约金16220.38元【（226981元／天×2‱×9天＋326981元／天×2‱×274天）-1000元-1106.75元】。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费580元，由原告负担374元，由被告负担206元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 刘玉江
审判员 闫长喜
审判员 关晓倩
二〇一四年十二月二十六日
书记员 白晓钰