江苏省徐州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏03民终3337号
上诉人（原审原告）：李诗平。
委托诉讼代理人：李宪民，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：徐州金煌房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道办事处城关街道奚仲路。
法定代表人：魏莲欣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周林，江苏水杉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏辉哲
被上诉人（原审被告）：房雪峻。
上诉人李诗平因与被上诉人徐州金煌房地产开发有限公司（以下简称金煌房地产公司）、魏辉哲、房雪峻商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2016)苏0382民初1959号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李诗平及委托诉讼代理人李宪民，被上诉人金煌房地产公司的委托诉讼代理人周林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李诗平上诉请求：请求撤销原裁定，改判支持上诉人一审中的诉请。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人因资金链断裂，急于出售其开发的房屋，经中间人介绍，双方协商后达成了购买其9间商铺的意向。因被上诉人称若以实际成交价格备案难以在房管部门通过，故采取了变通方式，以高于实际成交的价格备案。但第二天双方就签订了补充协议，对价格进行重新约定，该补充协议由被上诉人公司盖章确认，并由魏辉哲、房雪峻签字确认并担保。房款已实际交付。根据后合同效力优于先合同效力的原则，补充协议合法有效。2、主体、期限和利率是资金借贷的基本要素，也是形成借贷关系的前提条件，一审判定为民间借贷，缺乏基本的前提依据。3、一审采用没有经过身份查实的证人证言作为审判依据，违反程序。4、一审判决违背最高法院关于“名为买卖，实为借贷”的裁判意见。5、一审判决违背“位置是决定商铺价格的关键因素”的市场原则和“批发价格优于零售价格”的商业规则。涉案商铺地处偏僻、冷清，见不到客流，被上诉人急于出售，扫尾处理，故打包一次性处理，是双方的真实意思表示。
被上诉人金煌房地产公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审法院在查明事实的情况下，已经向上诉人做了释明，尽到了释明义务，而上诉人坚持原来的诉讼请求，导致被驳回起诉。一审法院驳回起诉正确，请予以维持。
李诗平向一审法院提出诉讼请求：1、判令金煌房地产公司立即交付李诗平购买的位于邳州市城西义乌商贸城的商铺共9间，具体为：外铺C4-1006，C4-1007,C4-1011,C4-1055,内铺C4-1021,C4-1023,C4-1024,C4-1025,C4-1026,合计面积308.83平方米；2、金煌房地产公司支付违约金至2016年2月22日为36736元（违约金支付至实际交房之日）；3、金煌房地产公司承担本案诉讼费用；4、魏辉哲、房雪峻对上述请求承担连带责任。事实和理由：2014年7月7日，李诗平与金煌房地产公司签订了金煌房地产公司开发的位于邳州市赵墩镇闫家村的城西义务商贸城的商品房买卖合同共九份，并经网上备案。2014年7月8日经双方协商，又签订了商品房买卖补充协议一份，对原合同价格进行重新协商为：9间商铺合计总价款为896000元，交房时间调整为2015年1月8日，该补充协议由金煌房地产公司盖章确认，同时由魏辉哲和房雪峻签字确认并进行担保。合同签订后，李诗平于2014年7月8日按金煌房地产公司法定代表人魏莲欣要求，分两次将896000元汇入金煌房地产公司法定代表人魏莲欣的个人账户，同时由法定代表人魏莲欣开具收款条及金煌房地产公司加盖公司公章予以确认。但是，交房时间逾期后，李诗平多次催促金煌房地产公司及担保人交房，现在已经过去一年多，仍未交房。
一审法院查明事实：2014年7月7日，李诗平与金煌房地产公司签订《商品房买卖合同》九份，约定：李诗平购买金煌房地产公司开发建设的城西商贸城C4座1单元九套商铺，总价款2257580元；付款方式均由李诗平于2014年7月7日一次性支付购房款。金煌房地产公司应于2015年2月20日前将取得竣工验收备案条件并符合合同约定的商品房交付李诗平，逾期交房超过60日后，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2014年7月8日，李诗平（甲方）、金煌房地产公司（乙方）签订商品房买卖补充协议一份，主要内容为：“一、甲方于2014年7月7日签订商品房买卖合同购买乙方开发的位于邳州城西商贸城的外铺C4-1006……共九套，面积共308.83平方米，并进行了网签，邳州市产权管理处进行了备案……二、现双方自愿协商一致，对上述门面及商品房的价格进行调整如下：外铺4套及内铺5套合计9套，总价款为捌拾玖万陆仟元整。三、上述房屋若在2015年1月8日前不能取得以上所涉房屋的全部所有权及国有土地使用权，则乙方承诺：在2015年1月8日前，将购房款捌拾玖万陆仟元整退还甲方，并在甲方实际收到上述全部房款捌拾玖万陆仟元整后3日内，解除双方签订的上述已网签并备案的所有商品房买卖合同。否则，乙方承诺，上述商品房买卖合同继续履行，乙方按商品房买卖合同的约定承担相应责任。（在本合同有效期内，双方可根据需要，在偿还甲方相应款项后，解除相应部分房屋网签合同，办理房产证时间最迟可在上述约定时间基础上延长6个月，但乙方须增加玖万陆仟元违约金）……五、本补充协议由魏辉哲、房雪峻提供连带责任担保。”李诗平与金煌房地产公司分别签字盖章，房雪峻、魏辉哲作为担保人签字。2014年7月7日，李诗平向魏莲欣的账户打款96000元；7月8日，李诗平向魏莲欣的账户打款80万元，魏莲欣、魏辉哲于当日出具收条一份。金煌房地产公司申请证人万某到庭作证，证明李诗平与金煌房地产公司之间为借贷关系，网签房屋实际为双方的借款作抵押，李诗平对该证人证言不予认可。
一审法院认为,李诗平与金煌房地产公司于同一天签订九份商品房买卖合同，合同约定商铺总价款为2257580元，第二天双方又签订补充协议一份，将房屋价格变更为896000元。参考金煌房地产公司所出售的同一幢房屋的价格，如果双方存在商品房买卖合同关系，金煌房地产公司将价值2257580元的房屋以896000元的价格卖给李诗平，与常理不符。结合金煌房地产公司所提供的证人万某的证言，可以认定双方实际上应为民间借贷的法律关系，双方签订的商品房买卖合同应为双方借贷合同的担保。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。庭审中已向李诗平进行了相应释明，但李诗平仍坚持原来的诉讼请求，故对于李诗平基于涉案商品房买卖合同法律关系提起的诉讼请求，应依法裁定驳回起诉。李诗平可按照民间借贷法律关系另行主张权利。遂裁定驳回李诗平起诉。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：上诉人李诗平与被上诉人金煌公司之间是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于上诉人李诗平与被上诉人金煌公司之间是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系的问题。李诗平与金煌房地产公司就金煌房地产公司开发建设的城西商贸城C4座1单元九套商铺分别网签了商品房买卖合同，但李诗平没有按照合同约定的金额和付款时间足额向金煌房地产公司支付购房款，金煌房地产公司对于已收款没有向李诗平出具购房发票，也没有向李诗平交付涉案商铺，所签合同没有实际履行。在网签合同第二日，双方签订补充协议，将网签的商铺价格调减超过60%，该调减行为不合常理，李诗平亦不能作出合理解释。双方在补充协议中约定“乙方承诺：在2015年1月8日前，将购房款捌拾玖万陆仟元整退还甲方，并在甲方实际收到上述全部房款捌拾玖万陆仟元整后3日内，解除双方签订的上述已网签并备案的所有商品房买卖合同”、“在本合同有效期内，双方可根据需要，在偿还甲方相应款项后，解除相应部分房屋网签合同”，以上条款，能够显示是以商铺作为借款的担保。且补充协议约定由魏辉哲、房雪峻提供连带责任担保，房雪峻、魏辉哲作为担保人实际签字，该担保行为亦与正常的商品房买卖合同不符。双方在补充协议中又约定：“否则，乙方承诺，上述商品房买卖合同继续履行，乙方按商品房买卖合同的约定承担相应责任。”该条款属于典型的流质条款，违反了法律的强制性规定。综上，可以认定双方实际上应为民间借贷的法律关系，双方签订的商品房买卖合同实为借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。李诗平坚持按照商品房买卖合同法律关系起诉，依法应裁定驳回。
综上，李诗平的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 张 伟
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年六月十六日
书记员 侯梦池