南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第01497号
原告江苏彤心不动产营销代理有限公司，住所地南通市南大街218号信普大厦七楼。
法定代表人汤爱民，总经理。
委托代理人周永旺，江苏慈航律师事务所律师。
委托代理人黄慈林，江苏慈航律师事务所律师。
被告连云港亿诚置业有限公司，住所地连云港市新浦区苍梧路6号龙河大厦二期工程708号。
法定代表人刘建勋，董事长。
委托代理人姜飙，江苏通成律师事务所律师。
委托代理人周全，连云港亿诚置业有限公司副总经理。
原告江苏彤心不动产营销代理有限公司（以下简称彤心公司）与被告连云港亿诚置业有限公司（以下简称亿诚公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彤心公司代理人周永旺、黄慈林、被告亿诚公司委托代理人姜飙、周全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彤心公司诉称，2010年8月25日，亿诚公司将其开发建设的福园名邸项目交由彤心公司负责营销策划及全程独家销售代理，双方签订《房地产营销代理合同》一份。在该代理合同履行过程中，亿诚公司的施工进度严重滞后，且出现停工现象。至2013年10月30日，亿诚公司才完成项目单体验收，距其承诺的2012年10月，延迟了一年。截止2014年8月，该项目累计销售金额近3亿元，完成销售率达75.4%。依约定，亿诚公司需向彤心公司给付佣金3694048.5元，但其仅给付180万元。因亿诚公司拖欠佣金一事，双方于2014年8月8日自愿达成《福园名邸住宅抵款协议书》一份，亿诚公司将福园名邸1幢1103室、2幢703室、3幢3301室三套房屋抵算给彤心公司作为佣金。但亿诚公司未能履约。现请求判令亿诚公司支付佣金1894048.5元；支付逾期付款利息26516.69元；支付逾期付款违约金20万元；支付误工补偿24万元。庭审中，彤心公司撤回要求亿诚公司支付地下停车位销售佣金19770元的诉讼请求。
被告亿诚公司辩称，亿诚公司并不否认和彤心公司有商品房销售代理协议，问题在于彤心公司拒绝与亿诚公司就代理事宜进行结算。至起诉时，彤心公司仅仅提供了200余户的核对资料，至今有133户没有提供任何的资料，且在已核对的200余户资料中已发现10%左右的数据不符，所以彤心公司将未经核对的资料提交法院，进而作为证据来主张亿诚公司违约是没有事实和法律依据的。亿诚公司在2014年9月16日就已致函彤心公司，要求彤心公司详细核对销售帐目，协商解决彤心公司在履约过程中出现的问题和应承担的责任，这是亿诚公司是否付款的前提条件。并且，亿诚公司也明确如果核算的结果是亿诚公司结欠彤心公司的钱，亿诚公司会按核算的结果用房产抵算。如果核算的结果是亿诚公司不欠彤心公司的钱，亿诚公司就不存在付款的问题。彤心公司应当且必须进行的工作是与亿诚公司结算，如果彤心公司拒绝结算，就没有任何理由要求亿诚公司付款。
经审理查明，2010年8月25日，亿诚公司（甲方）与彤心公司（乙方）签订房地产营销代理合同一份。合同第一条项目概况约定，项目名称为连云港福园名邸。项目开发周期为24个月。合同第二条约定，委托代理事项为本项目代理范围内的前期策划与后期销售工作。项目销售代理范围为本项目内所有住宅、车库、商业等可销售建筑（拆迁安置的住宅及自留住房4套除外）。代理权限为独家代理。除不可控制的客观情况及乙方违约的原因、甲方有权终止合同外，在本合同的有效期内甲方不得指定其他人代理人代理本合同范围内的房地产的策划、销售工作。合同期间有关本项目的任何销售均视为乙方业绩，甲方须给予乙方支付代理费。商品房买卖合同内容经甲方最终审核后，由乙方业务代表甲方与客户签订正式合同并负责客户按揭资料的收集。合同备案与房款按揭工作由乙方办理，甲方协助。合同期限为本合同执行自甲方与施工单位签订的正式开工报告之日起36个月（开工报告应当及时给乙方备案、因甲方施工进度延迟则自动延长合同到期期限）。合同期满时但没有清盘，乙方应当继续履行销售代理工作，具体清盘合作双方可以另行协商（仅限促销价格）并签订补充协议后执行。合同第三条甲方责任约定，及时审核、确认乙方制定的各单元底价表，甲方可根据销售情况调整乙方对外销售价，调整前须经双方协商确认。负责对所有商品房买卖合同的最终审核工作。及时按合同约定的付款条件及方式支付乙方代理费。合同第四条乙方责任约定，负责办理客户按揭手续、合同的签证、登记备案及工作。负责购房客户按《认购书》和《商品房买卖合同》的约定按时交款，督促购房客户执行购房合同中的各项条款。乙方须按照双方确定的全程销售均底价制定各单元底价和对外销售价目表。乙方实际销售价格不能低于各单元底价，否则给甲方所造成的全部损失由乙方承担（甲方同意的除外）。合同第五条销售底价约定，项目销售底价在该项目首次开盘30天前，双方根据市场客观情况确定，同时确定销售节点。各单元底价由乙方基于销售均底价制定各单元底价和对外销售价目表报甲方备案并确认后执行，同时作为本合同附件4。合同第六条代理费用的确定及结算约定，销售代理费结算：乙方的销售代理费用为销售佣金、溢价佣金及奖金组成。佣金＝已销售的销售额×佣金系数。销售额即一次性付款的合同的全部付清房款；按揭贷款的合同交齐首付款并收齐真实贷款资料后的合同金额。基础佣金按照销售比例采用递增办法结算：基础佣金递增应在乙方完成相应销售节点的前提下进行，具体销售节点安排双方在开盘前另行商定。具体递增标准：销售面积30%以内，按照销售额的0.8%计算；销售面积达到50%时，按照之前总销售额的1%统算；销售面积达70%时，按照之前总销售额的1.2%统算；销售面积达90%时，按照之前销售额的1.3%统算。溢价佣金：每套房源实际销售价超过销售底价、扣除常规税收后（按照销售额的7.7%）部分的20%为乙方应得溢价佣金；80%部分归甲方所得。原则上，甲乙双方均不得低于双方认可的各单元底价进行销售。乙方应在保证不低于全程代理均底价及各单元底价的前提下制作各单元的销售价格并经甲方备案后生效。甲方随时跟踪监督。若甲方关系客户低于双方确认的底价成交，则以该单元底价进行统计和结算乙方的佣金。若乙方销售单价低于各单元底价的（下称差价），乙方必须报甲方审核批准，否则差价部分从乙方单月代理报酬中扣除，以此补足底价。销售代理费中的基础佣金按月结算，甲方在乙方完成本案30%销售面积时开始每月5日前根据乙方已完成的销售额，向乙方支付基础佣金。溢价佣金按年度计算并在每年度最后一个月的25日先支付50%、其余50%在本合同终止后一个月内支付，乙方单方面违约或终止合同的，不予支付。合同第八条违约责任约定，若因甲方工程进度延期超过六个月时，乙方可提前终止本合同或选择继续履行本合同，选择继续履行本合同的，则由甲方按月支付乙方每月两万元的补偿，直至项目工程延期结束。
上述合同签订后，彤心公司为亿诚公司提供了连云港福园名邸的销售代理，亿诚公司支付了部分佣金。彤心公司在庭审中自认亿诚公司已支付180万元佣金。2014年1月起，双方对于销售额及佣金的结算进行了多次对账及信函往来，未能达成一致。2014年8月8日，双方签订福园名邸抵款协议书。因该协议书未能履行，彤心公司诉至本院提出前述诉讼请求。
诉讼过程中，本院多次组织双方对账，形成以下对账结果：
一、关于计算基础佣金的销售总额。
彤心公司主张销售总额为255003740元（386套住宅）；亿诚公司对总额没有异议，但认为必须在其中扣除4种情况（拆迁安置房、内部职工购房户、关系购房户、抵工程款购房户）27户计18068590元，未回笼资金的2户陶永潮户、孙和红户共2213452元，上述合计20282042元不应计算基础佣金，应在合同总价中扣除。另外，黄明户欠款6万元，何丹户欠银行贷款51万元，欠亿诚公司20万元，利息和本金都在亿诚公司逐月扣。该两户应在销售总额内扣除。
二、关于计算至2013年底所签合同的溢价佣金的溢价总额。
彤心公司主张溢价总额为6615296元，亿诚公司提出其中应扣除768108元（安置户王统江12593元，卞斯雯、郁洪佳、仲明明等3户共45122元，杜健、肖锋、王佳朋、范生亮、范连军等5户共111232元，另外周绪祥、庄前兵、薛宴琴、董自龙、顾国健、刘清好、赵义敏、李玉梅、乔以伦、陈昌贵、安家民、杨光、ＸＸ等低于底价销售的13户共599161元）。彤心公司对于低于底价销售不应再计算溢价佣金的溢价数额599161元予以认可，其他数额有异议。
三、亿诚公司提出低于底价销售没有审批手续，手续不全，彤心公司应补足差价部分共计964190.9元。
亿诚公司提出上述情形具体为：周绪祥（5-1501）40268.5元，庄前兵（5-401）59851.5元，薛宴琴（5-301）47443.5元，李思阳（6-1-801）89029元，葛超（3-302）11633元，胡军来（3-1601）2770元，孟庆斗（2-1102）36667.8元，杨士坤（7-1001）9900.6元，吴杰（7-303）9488元，曹灿（7-1201）10037.9元，穆志刚（7-803）9763元，倪雨滋（4-1402）14446元，于欢（6-1-1401）29651元，朱加林（6-2-903）5000元，张俊才（7-101）2750元，封昌友（6-2-1401）27520元，王杰（2-1401）29345元，梁伟（7-1603）16776.1元，孙海涛（4-2402）3991.2元，凌曙东（2-1802）15231元，刘慎国（7-1403）22278元，李曼思（2-2303）2782元，李沁洋（3-1001）47570元，刘子阳（2-2101）47340元，李军华（7-1701）49504元，葛红旭（7-1902）47570元，牟汉彩（4-1102）23760元，朱孔琪（1-1002）940元，阴凯（7-1501）11000.8元，徐华新（6-1-1402）35861元，李超（2-1402）36856元，张蒙蒙（7-1402）43553元，吉志祥（2-1002）33847元，李家芳（2-702）60173元，汤淑媛（2-903）6954元，徐长久（2-202）22639元。
彤心公司对于亿诚公司提出的上述应补足差价部分存有异议并提供福园名邸项目客户优惠审批明细、特价房明细、优惠审批单、优惠申请单等证据证明低于底价销售经过了审批。具体如下：
周绪祥（5-1501）在优惠审批明细第2页倒数第2行，享受优惠为每平方米1000元，2800元的抵用券；
庄前兵（5-401）在优惠审批明细第2页倒数第1行，享受优惠为每平方米1000元；
薛宴琴（5-301）在优惠审批明细第3页第4行，享受优惠每平方米900元；
李思阳（6-1-801）有优惠申请单，亿诚公司刘建勋盖章；
葛超（3-302）、胡军来（3-1601）等2户未能提供优惠审批材料；
孟庆斗（2-1102）在优惠审批明细第4页第14行，享受优惠100元抵50000元，同时还享受购100平米以下优惠10000元，贷款98折，5450元每平方米特批（刘京林），实际的成交的单价是5400元，提供刘京林审批单原件；
杨士坤（7-1001）在优惠审批明细第4页第19行，享受优惠100元抵扣50000元，购买130平方米以上优惠50000元，贷款98折；
吴杰（7-303）优惠审批明细第4页第26行，享受优惠100元抵扣50000元，购买130平方米以上优惠50000元，贷款98折；
曹灿（7-1201）优惠审批明细第4页第20行，享受优惠100元抵扣50000元，购买130平方米以上优惠50000元，贷款98折；
穆志刚（7-803）优惠审批明细第4页第27行，享受优惠100元抵扣50000元，购买130平方米以上优惠50000元，贷款98折；
倪雨滋（4-1402）、于欢（6-1-1401）等2户提供了刘建勋签字的首付比例降低申请表复印件及2012年9月12日“迎双节”促销活动方案复印件；
朱加林（6-2-903）未确定底价，不存在底于低价销售；
张俊才（7-101）提供了优惠审批单复印件；
封昌友（6-2-1401）、王杰（2-1401）、梁伟（7-1603）、孙海涛（4-2402）等4户提供了2012年11月20日优惠政策申请复印件及相应的特价房明细原件；
凌曙东（2-1802）提供了2013年3月8日和搜弧焦点网合作团购优惠政策申请复印件；
刘慎国（7-1403）提供了2012年10月27日秋季房展会特价房明细复印件；
李曼思（2-2303）、李沁洋（3-1001）、刘子阳（2-2101）、李军华（7-1701）、葛红旭（7-1902）、牟汉彩（4-1102）、朱孔琪（1-1002）、阴凯（7-1501）等户提供了优惠审批单复印件；
徐华新（6-1-1402）在优惠审批明细第5页倒数第1行，特价房每平方米5588元；
李超（2-1402）、张蒙蒙（7-1402）等2户提供了2012年9月12日“迎双节”促销活动方案复印件；
吉志祥（2-1002）在优惠审批明细第4页第13行，享受优惠100元抵50000元，同时还享受购100平米以下优惠10000元，贷款98折，每平方米545元特批（刘京林）；
李家芳（2-702）在优惠审批明细第4页第10行，享受优惠100元抵50000元，同时还享受购100平米以下优惠10000元，贷款96折，每平方米699.37元特批（刘京林）
汤淑媛（2-903）在优惠审批明细第4页第17行，享受优惠100元抵50000元，同时还享受购130平米以上优惠50000元，贷款98折，每平方米95元特批（刘京林）；
徐长久（2-202）在优惠审批明细第4页第7行，享受优惠100元抵50000元，同时还享受购100平米以下优惠10000元，贷款98折，每平方米399元特批（刘京林）。
四、关于基础佣金的提佣比例，双方一致确认为1.2%。
上述事实有房地产营销代理合同、商品房销售合同、底价表、回款明细、客户优惠审批明细、2012年6月27日2、7号楼开盘优惠政策申请原件、2012年11月20日特价房明细优惠申请单、优惠审批单、往来信函、福园名邸抵款协议书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，彤心公司与亿诚公司签订的房地产营销代理合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为有效。双方在合同履行过程中，对于佣金的结算产生争议，对于双方的争议部分，本院认定如下：
一、关于计算基础佣金的销售总额。根据双方的营销代理合同约定，除拆迁安置的住宅及亿诚公司自留住房4套外，其余合同期间有关本项目的任何销售均视为彤心公司业绩，亿诚公司须给予彤心公司支付代理费。而彤心公司提出的4种情况27户中仅有王统江户（4－1701）为拆迁安置户，其合同总价811536元应从销售总额中扣除。对于关系购房户中的卞斯雯户（7-502）、郁洪佳户（1-901）、仲明明户（7-2101）、杜君户（1-2603）亿诚公司认为系其4套自留住房，但该4户在诉讼前亿诚公司2014年8月4日发给彤心公司的函及亿诚公司对238户的初步核对结果中，均将其与魏光成等其余5户明确为特殊关系户而非亿诚公司自留住房，因此该4户应计算基础佣金，其合同价款不应从销售总额中扣除。另22户系内部职工购房户、关系户、抵工程款购房户，均不符合双方约定的不计算代理费的范围，其合同价款不应从销售总额中扣除。关于未回笼资金的两户陶永潮户（2-203）、孙和红户（7-2801），营销代理合同约定付齐贷款资料就可以计算基础佣金，这2户均已办理贷款手续，符合计算佣金条件。黄明户、何丹户虽欠银行贷款，但符合合同约定的佣金支付条件，不应从销售总额中扣除。综上，计算基础佣金的销售总额为255003740－811536＝254192204元。
二、关于计算至2013年底所签合同的溢价佣金的溢价总额。王统江户系拆迁安置户，不应计算佣金，其溢价12593元应扣除。根据前述分析，卞斯雯、郁洪佳、仲明明3户系关系户，并非亿诚公司自留住房，因此应计算溢价佣金，不应在溢价总额中扣除。杜健、肖锋、王佳朋、范生亮、范连军5户系抵工程款购房户，根据前述分析，应计算溢价佣金，不应在溢价总额中扣除。低于底价销售的周绪祥等13户，不应计算溢价佣金，其溢价数额599161元应从销售总额中扣除，对此彤心公司予以认可。综上，计算溢价佣金的溢价总额为6615296－12593－599161＝6003542元。
三、关于低于底价销售亿诚公司提出异议的部分，彤心公司提供了福园名邸项目客户优惠审批明细、特价房明细、优惠审批单、优惠申请单等证据。其中的优惠审批明细，虽产生于商品房销售合同签订之后，但亿诚公司在该明细上逐页盖章确认，应视为对此前优惠销售价格的认可。在优惠审批明细中列明的情况，不应视为彤心公司擅自低于底价销售。对于彤心公司仅提供了复印件而未能提供原件的特价房明细、优惠审批单、优惠申请单，亿诚公司不予认可，不能作为彤心公司经过许可低于底价销售的依据，对该部分彤心公司应补足差价。对于未确定底价的朱加林户，无法确定彤心公司低于底价销售。据此，本院确定葛超、胡军来、倪雨滋、于欢、张俊才、凌曙东、刘慎国、李曼思、李沁阳、刘子阳、李军华、葛红旭、牟汉彩、朱孔琪、阴凯、李超、张蒙蒙等17户低于底价销售的手续不全，彤心公司应补足差价。对于这17户的差价部分，亿诚公司计算的差价中有下列计算错误：于欢户为29621元，刘慎国户为22277元，李沁洋户为33240元，李军华户为2750元。17户差价总额为348519.8元。
根据上述认定，按照合同约定，亿诚公司应支付的基础佣金为254192204×1.2%＝3050306元；亿诚公司应支付的溢价佣金为6003542×（1－7.7%）×20%×50%＝554127元；亿诚公司应扣除差价348519.8元。上述合计亿诚公司须支付的佣金为3255913.2元，扣除已付180万元，尚须支付1455913.2元。
关于彤心公司主张的逾期付款利息。合同约定的付款期限为每月5日付基础佣金，每年度最后一个月的25日付溢价佣金的50%。彤心公司本次诉讼主张的基础佣金范围为2014年8月前签订的商品房买卖合同，彤心公司本次诉讼主张的溢价佣金范围为2013年底前签订的商品房买卖合同。因此，彤心公司主张逾期利息自2014年9月25日起计算未超出合同约定，本院予以支持，利率按同期银行贷款利率计算。逾期结算不应免除支付逾期利息的责任。
关于彤心公司主张的逾期付款违约金，因双方对于结算金额一直存在争议，本院在审理过程中也组织双方多次对账，仍存在分歧，故不能认为亿诚公司主观上逾期不付款，不应追究逾期付款的违约责任。
关于彤心公司主张的误工补偿，因彤心公司举证不足，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条、第四百零六条之规定，判决如下：
一、被告连云港亿诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江苏彤心不动产营销代理有限公司佣金人民币1455913.2元。
二、被告连云港亿诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江苏彤心不动产营销代理有限公司上述佣金1455913.2元自2014年9月25日起至判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息。
三、驳回原告江苏彤心不动产营销代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25685元、诉讼保全费5000元，合计人民币30685元，由原告江苏彤心不动产营销代理有限公司负担22903元，由被告连云港亿诚置业有限公司负担7782元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25685元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 余雪松
代理审判员 范纪强
人民陪审员 周美兰
二〇一五年十月八日
书 记 员 朱路遥