山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曹民初字第646号
原告：程传民，市民。
委托代理人：张建东（特别授权），山东汤都律师事务所律师。
被告：李学民，市民。
原告程传民与被告李学民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于同年6月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张建东到庭参加了诉讼，被告李学民经公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。依原告申请，本院依法查封登记在李学民名下、坐落在曹县曹城街道办事处珠江西路毛巾厂对过房产一处，房产证号为：曹房权证曹城字第21800127**号。
原告诉称：2012年9月，原告开始租赁被告所有的位于曹县毛巾厂对过的房屋，租赁期间经双方协商就该房屋达成转让意向，2012年12月11日，原、被告签订房屋买卖合同书，约定被告将该租赁房屋转让给原告所有，房产证号为曹房权证曹城字第××号，约定：转让价格67万元，合同签订时原告支付房款18万元，被告收到首付款后为原告办理房产过户手续，产生的税费由被告负担，待房产过户到原告名下1个月内，原告付清全部房款。同时约定原告所交租赁费的剩余部分抵作购房款。合同签订后，被告又数次从原告处收取购房款，原告多次催促被告办理房屋转让过户登记，但被告一直拖延。原告已累计支付房款近50万元，被告不履行合同义务，致使原告无法办理房产登记。原告诉请被告协助办理房产证号为曹房权证曹城字第××号房屋转让登记手续。
被告逾期未提交答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、原告居民身份证1份，拟证明其身份。2、房屋租赁合同、收据各1份，拟证明被告委托其子李建与原告签订房屋租赁合同，原告已支付租赁费3.5万元，并证明自2012年9月起原告就占有涉案房屋。3、房屋买卖合同书1份、房款收据6份，拟证明原告支付房款33万元。4、借据1份，拟证明被告向原告借款13000元，该款应冲抵购房款。5、原告记帐单1份，拟证明被告让其侄子两次在原告处拿钱，共计3万元，应冲抵购房款。6、2013年6月30日借据、2013年7月3日收据各1份，拟证明被告向案外人吕东借款10万元，原告为其担保，并已偿还了该借款，应折抵购房款。7、证人吕东出庭作证。证：“2013年李学民说有急事向证人借款10万元，证人让他找个担保人，因李学民的房子卖给了程传民，程传民没有给清房款，李学民就让程传民为他担保，借款到期后，李学民没有还款，程传民还给证人10万元，证人给程传民出具了收据。”
上述证据，经本院审查分析认为：证据1，系有权机关出具，本院对其证明效力予以确认。证据2、3，在被告未提交反驳证据足以推翻之前，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”证据4、5、6、7所涉及的款项，依法均不能与房款相抵销，故本院对其证明效力均不予确认。
被告逾期未提交证据材料。
根据庭审举证和本院认证，结合当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年9月，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定被告将其所有的位于曹县毛巾厂对过的房屋租赁给原告使用，每年租金35000元，租期自2012年9月1日起至2015年8月30日止，原告于2012年9月2日交纳租赁费35000元并占有使用案涉房屋。同年12月11日，原告（乙方）与被告（甲方）双方就该房屋又签订房屋买卖合同1份，约定：“甲方自愿将坐落在毛巾厂对过的房地产出卖给乙方，房地产及附属建筑物总价款为人民币67万元，签订合同时乙方支付定金18万元，乙方支付首付款后，甲方即积极给乙方办理房产过户手续，待房产过户到乙方名下一个月内，乙方应向甲方付清全部房款余额。若一方违约，应向对方支付伍万元的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付100元罚金，逾期30日视为毁约，乙方剩余租赁费25278元抵扣甲方房款。”同年12月13日，原告支付18万元；又于同年12月22日、28日分别支付5万元、4万元；2013年2月8日、27日、3月27日分别支付3万元、2万元、1万元。原告共支付给被告现金33万元。被告一直未能为原告办理房产过户登记手续，原告请求被告协助办理房产证号为曹房权证曹城字第××号房屋转让登记手续。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案原、被告于2012年12月11日订立房屋买卖合同，被告将其所有的房屋卖与原告，原告已依约支付相应房款，该合同内容系双方真实意思的表示，且不违反法律或者社会公共利益，故该房屋买卖合同于签订之日依法成立，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。”就本案而言，原告已于2012年9月2日因租赁占有使用涉案房屋，故房屋的交付时间应为2012年12月11日。原告称其于2012年12月13日支付的18万元系首付款而不是定金，但在双方签订的房屋买卖合同中第三条明确载明：“乙方在签订本合同时，支付定金18万元。”显然该条是对定金的明确约定，故原告的该主张不能成立。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”原告于2012年12月13日交付现金18万元，故定金合同应于2012年12月13日生效。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”因原、被告双方约定的涉案房屋价款为67万元，故定金数额应为134000元（670000元×20%），剩余的46000元（即180000元-134000元）应为原告交付的房款。自2012年12月22日起至2013年3月27日止又陆续支付房款15万元，且原、被告双方就剩余的涉案房屋租赁费25278元抵扣房款进行了明确约定，故原告已支付的房款应为221278元（46000元150000元25278元）。房屋买卖合同中第七条虽系首付款的条款，但对首付款的数额、期限未进行明确约定，原告已交付房款221278元，其已依约履行交付房款的义务。对于原告主张的其他款项，因与本案不属于同一法律关系，故本院不予认定折抵房款。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告依约履行了交付房款的义务，被告亦已履行了交付涉案房屋的义务，双方约定解除合同的条件未能成就，当事人仍应继续履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据房屋买卖合同的性质、目的，出卖方负有协助买受方办理房产过户登记手续的附随义务。原告诉请被告协助其办理房屋产权过户登记手续，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李学民协助原告程传民办理曹房权证曹城字第××号房屋产权转让登记手续，于判决生效后30日内履行完毕。
案件受理费10500元，保全费3870元，共计14370元，由被告李学民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 郭红玲
审 判 员 刘 波
人民陪审员 马 强
二〇一四年九月十八日
书 记 员 王晓蔚
附：权利人应于本判决确定的履行期限届满之日起2年内申请执行。