赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赛民初字第00571号
原告刘永柱，男，汉族，公司员工，现住呼和浩特市金桥开发区。
被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区。
法定代表人苗磊，总经理。
委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。
委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。
原告刘永柱与被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理。依法由审判员范虹适用简易程序，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告刘永柱、被告赛罕房地产的委托代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘永柱诉称，原告与被告赛罕房地产在2010年5月10日签订了购房合同，并向被告支付首付款88356元，合同中约定交房时间为2011年6月30日。直到2011年7月份，被告以打电话的形式第一次通知原告办理交房的按揭材料。原告把被告要求办理按揭的资料准备好后，银行按揭却没有办理下来，此时原告得知是因被告五证不全根本不能办理银行按揭贷款。2012年10月被告又打电话通知原告准备办理交房的按揭材料。原告按要求把材料准备好后，银行按揭也未办理下来，而且被告五证不全欺骗消费者的情况还被消费者协会在广播电视上曝光过。之后被告通过《北方新报》告知购房者准备交房材料交房（购房者并不知道），但该媒体通知应只限于联系不上的业主，被告有原告的联系方式应有义务电话通知。2013年被告再次通知原告准备办理交房的按揭材料。并称只有换合同才能办理交房事宜，为了能早日住进新房，迫于无奈，原告只能按被告的要求重新更换了一份《商品房买卖合同》。直到2013年7月16日被告才与原告办完交房手续。从2011年6月30日至2013年7月16日共计655天（根据双方签订的补充协议第三条第五款规定，故给予被告90天的宽限期），被告应根据合同约定支付原告迟延交房违约金5000元。另被告在2013年交付房屋时要求原告预交2013年10月15日到2014年4月15日采暖费后才给钥匙，但原告并未打算在此期间开通采暖，但迫于无奈只好交纳该费用。故请求人民法院判决被告：一、支付迟延交房655天的违约金5000元；二、返还2013年10月15日到2014年4月15日采暖费1993元。
被告赛罕房地产辩称，一、迟延交房的责任不在被告，是因市政管网配套设施的迟滞致使被告未能如期交房，并且根据合同第九条规定“买受人在未付清购房款前（含银行按揭贷款手续未办妥前），出卖人有权拒绝交付房屋”，该条款属于免责条款。从原告提交的诉状看出其在双方约定的交房时间前既未付清购房款也未办妥银行按揭贷款手续，因此被告无需承担逾期交房的违约责任；二、根据中国人民银行关于《个人住房贷款管理办法》的有关规定，原告以被告未取得《商品房预售许可证》就推定无法办理银行贷款的主张不能成立；三、即使被告未能在合同约定的期限履行交房义务，也应该按照双方合同第9条的规定，合同应当继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金；四、原告主张违约责任，超过了诉讼时效，且未提供任何诉讼时效中止、中断的证据，故丧失了胜诉权。五、原告起诉被告要求退还取暖费，诉讼主体不适格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、《商品房买卖合同》（2010年5月10日签订）、收据、网上查询明细，拟证明原告购买了被告的房屋，被告未按时交房，应支付违约金。被告对买卖合同的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为已经重新签订了买卖合同，合意变更了原合同，应以新合同为准。交房款收据真实性、合法性予以认可，其他证据真实性、合法性、关联性均不认可。
二、采暖费收据，拟证明被告应当返还2013年10月15日到2014年4月15日采暖费1993元。被告对该证据真实性、合法性、关联性均不认可。
被告赛罕房地产为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
一、《商品房买卖合同》及《补充协议》（2015年1月27日签订），拟证明合同第九条约定，若逾期交房，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金。在买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房的责任。补充协议约定，买受人应当在出卖人房屋交付通知确定的交房时间7日内到出卖人处办理房屋交接手续并支付房款和各类费用。未付清购房款和房屋各类费用，视为未付清房款，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，不承担逾期交房责任。原告对该证据的真实性认可，证明问题不认可。
二、《北方新报》（四份），拟证明从2012年10月29日起，被告就多次通过报纸通知原告等购房人前来公司办理房屋交接手续，但是原告等人却迟迟不来办理房屋交接手续。按照合同约定，逾期未办理房屋交付手续的，视为已经将房屋交付。原告对该证据的真实性认可，证明问题不认可。
经审理查明，2010年5月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，由原告购买被告赛罕房地产开发的金桥左岸阳光小区房屋。合同约定该商品房建筑面积共90.27平方米，单价为每平方米2430元，房屋总价款为219356元。合同约定付款方式为银行按揭，房屋首付款为房屋总价款的40%，合计人民币88356元，贷款额为房屋总价款的60%，合计人民币131000元。出卖人应当在2011年6月30日前向原告交付该商品房。2010年5月10日至2013年1月15日原告共计向被告支付购房款88356元。2013年7月16日，被告向原告交付了房屋。2015年1月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》《补充协议》，合同中对原合同中部分条款进行了变更，对于“出卖人逾期交房的违约责任”，约定为：出卖人如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金。
另查明，原告所购房屋按揭贷款已于被告交付房屋前办理完毕。
又查明，被告预售房许可证取得时间为2012年12月11日。
本院认为，原告与被告于2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及2015年1月27日签订的《商品房买卖合同》，均是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告赛罕房地产未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，原、被告双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此合同中关于“出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，应当作为被告承担违约责任的依据。由于原告已经全额支付了购房款219356元，故依照合同约定，被告应当向原告支付已付房款0.1%的违约金219元，超出部分不予支持。关于原告要求被告支付采暖费的诉讼请求，根据原告提交证据表明该采暖费非被告收取，且原告未提交其他证据证明原、被告双方之间存在供热服务合同关系，故该诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘永柱支付违约金219元。
二、驳回原告刘永柱的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
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审判员 范虹
二〇一五年五月十四日
书记员 李巍