青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民一初字第711号
原告西宁国汇汽车维修有限公司。
法定代表人芦桂妹，系该公司负责人。
被告尹礼君，男，汉族，1970年8月4日出生，住西宁市。
委托代理人杨玉瑾，系被告之妻。
原告西宁国汇汽车维修有限公司诉被告尹礼君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。原告法定代表人芦桂妹、被告尹礼君及其委托代理人杨玉瑾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告西宁国汇汽车维修有限公司诉称，2011年12月11日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定由原告租赁被告位于西宁市城东区国际村24号负一层X号商铺，面积为806.48平方米，租赁期三年，自2011年12月20日起至2014年12月19日止，租金每平方米30元。协议签订后，原告向被告支付了六个月的租金145164元，保证金48388元。2012年4月10日由于租金过高，原告向被告以书面形式提交了退租申请，被告同意并签了字。2012年4月10号原告将所有的东西搬走后将房屋交还给被告。原告与被告解除租赁合同后，原告要求结算多交的两个月的房租及押金，然而被告以种种理由不予退还。另外，被告在与原告签订租赁合同时没有提供产权人身份证明，提供的房产资料与租赁房屋的资料不一致，按合同违约责任第一条、第二条约定，被告违约，应当承担违约金48388元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告支付的两个月的房租48388元及押金24194元；2、被告承担违约金48388元；3、被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉请向法庭提供的证据有：1、房屋租赁合同一份，意在证明原、被告之间的租赁关系以及合同约定的违约责任等情况；2、房屋退租申请一份，意在证明2012年4月10日，原告申请退租被告在申请书上签名，表示被告同意原告退租，原告不存在违约的事实；3、收据一份（收据号码为000XXXX），意在证明2011年12月11日，被告收到原告定金24194元的事实；4、收据一份（收据号码为010XXXX），意在证明2012年2月27日，被告收到原告2012年3月20日至2012年6月19日的房屋租金72583元的事实；5、宁房权证东（私）字第XX**（1-1）号房产证复印件一份，意在证明原告提供的该房产证的房屋位于西宁市城东区南小街55号24号楼XX-
XX室，面积为957.72㎡，所有权人为尹礼君，与双方签订的房屋租赁合同中的房屋地址、面积不符，合同签订人与房屋所有权人不一致，故被告违约的事实。
被告尹礼君辩称，原告诉请被告返还租金及押金并承担违约金不能成立，理由是：一、房屋租赁合同期内我只收取了租金145166元、一次押金24194元，由于在书写收据时误将2011年写成2012年，所以原告找到我说押金条书写错误，让我重新给她出具收条。因此，我就又写了一张收取押金24194元的收据，实际上只收取了一笔押金，合同当中约定的押金也只有一笔。后来原告退租时我们双方在中房银川公司结算费用时已经将原告的这笔押金和10天房租退给原告了，原告当时也给我出具了收条，所以就没有将押金条收回。故该押金已经返还给原告不存在再次返还的问题；二、关于退租申请，该退租申请中明确约定，2012年6月19日之后原告不再租赁，若在6月19日前该商铺租赁给其他人了，将退给原告相应期间电费租赁费，若6月19日之前该商铺转让出去了，原告收取转让费，我与第三方签订合同。事实上该商铺到2012年的9月1日才出租给别人。租赁合同中第九条第二款明确约定，如果租房期限未到，乙方提出提前退房，甲方在收取应由乙方支付的所有费用后另收取两个月的房租作为违约金。故我与原告结算租金是从2012年4月10日至2012年6月10日的，多收的已经退还给原告；三、至于原告谈到我们违约的问题，当时我们从中房银川公司买的该房屋，该房屋的总面积为房产证上的面积，租给原告的面积是合同上的面积，另外一部分是出租给他人的，原告也知道此情况。在我买房之前被告与中房银川公司签订的房屋租赁合同上的地址和原告与我签订的房屋租赁合同的地址是一致的，故不存在违约。
被告为支持其答辩向法庭提供证据有：1、房产证、房屋买卖合同、宁夏中房银川公司的情况说明及房屋租赁合同各一份，意证实房屋所有权人是尹礼君，以及商铺总面积为957.72㎡，分为两个铺面，租赁给原告的为806.48㎡，商铺在出租时地名办尚未发放门牌号，宁夏中房银川公司按铺面的顺序将806.48㎡的商铺编号为国际村24号楼负X号的事实；2、房屋租赁合同一份，意在证明原告与宁夏中房银川公司签订的该租赁合同中的地址与我和原告签订的租赁合同的地址为同一地址，原告清楚是同一套商铺，故我不存在违约的事实；3、房屋租赁合同一份，意在证明该合同的租期书写有误，将2011年误写为2012年，原告要求更换租赁合同，我重新给原告出具房屋租赁合同的事实；4、收据，意在证实该合同及编号为000XXXX、000XXXX收据书写错误，收费时间都写成2012年，故我将正确的合同及收据（编号为000XXXX、000XXXX）一整套出具给了原告，原告未将书写错误的收据交回的事实；5、收条一份，意在证实2012年12月17日原告与物业公司结算费用时已将收取原告的押金退给原告的事实。
被告发表质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明方向有异议；对证据2的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为退租申请不能证实被告同意原告退租；对证据3、4的真实性无异议，认为该收据当中的押金已经返还给原告，至于二个月的房屋租金，原告在租期未到的情况下提出退租，按合同约定应当收取二个月的租金，而且原告在退租申请中写明房屋租金交至6月19日，所以不存在退给原告的情形；对证据5的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为该房产证的房屋和与原告签订的房屋租赁合同的房屋是同一套房屋，被告不存在违约。
原告发表质证意见：对证据1、2的真实性不发表意见，对证明方向有异议，认为不管被告与房地产公司的买卖事实是怎样的，但被告与我签订租赁合同时所出具的材料与实际是不相符的；对证据3、4的真实性没有异议，但认为合同书及2张收据书写错误是原告发现的，我当时没有要求被告重新出具押金条，只是要求重新出具了租金条，在宁夏中房银川公司结算时已将押金条交给被告；对证据5的真实性没有异议，但认为租金和押金都交物业公司的费用了，没有实际收到。
本院确认如下证据：对原告提供的证据1房屋租赁合同，本院认为，该证据能够证实原告与被告之间存在租赁关系以及具体约定事项，本院予以采信，可作为定案依据；原告提供的证据2房屋退租申请，该证据原告的证明方向是被告在退租申请书上签字就表示同意退租，原告不存在违约。本院认为，该证据不能单独作为待证事实的证据，无法证实原告与被告对原合同的约定进行变更的事实，本院不予采信，不作为定案依据；原告提供的证据3、4，押金收据和租金收据，本院认为，该证据能够证实原告与被告租赁期间收取租金及押金的事实，本院予以采信，可作为定案依据；原告提供的证据5房产证复印件及被告委托代理人身份证复印件，该证据原告待证的事实是被告提供的房产证复印件中的地址与租赁房屋的地址不一致，产权人身份证明未提供，故被告违约。本院认为，该证据虽然证实了双方签订的房屋租赁合同中的地址与被告提供的房产证地址不一致，但被告提供了相反的证据，故不能单独作为待证事实的证据，本院不予采信，不作为定案依据。对被告提供的证据1，即房产证、房屋买卖合同、宁夏中房银川公司的情况说明，本院认为，上述证据能够证实原告租赁房屋的产权人是原告尹礼君，且原告在与被告签订租赁合同之前该房屋的所有权人是宁夏中房集团银川房地产开发有限公司，原告与该公司签订的房屋租赁合同中的地址与原告和被告签订的房屋租赁合同中的地址一致，因该商铺出租时地名办尚未发放门牌号，故宁夏中房集团银川房地产开发有限公司将该商铺按商铺顺序编号为国际村24号楼负X号的事实，上述证据间能够相互印证，可作为定案依据；对被告提供的证据2房屋租赁合同、3收据、4收条，本院认为，上述证据能够证实被告在给原告出具合同及收据时书写出现笔误以及原告收到押金一笔的基本事实，可作为定案依据。
根据上述有效证据及双方当事人当庭陈述，本院查明，2010年1月20日原告与宁夏中房集团银川房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定的租赁房屋位于西宁市国际村24号楼负X号，面积为806.48㎡，租赁期间自2009年12月20日起至2011年12月19日止。2011年1月5日被告尹礼君与宁夏中房集团银川房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被告将原告租赁的房屋从宁夏中房集团银川房地产开发有限公司购买，该商铺的所有权人变更为尹礼君。2011年12月11日，原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同由被告妻子杨玉瑾代签。合同约定的租赁房屋位于西宁市国际村24号楼负X号，面积为806.48㎡，租赁期共三年，租赁期间自2011年12月20日起至2014年12月19日止，租金每平方米30元。租金交纳方式为，首次支付三个月租金72583元，保证金24194元。被告给原告出具收据时将收据的时间误写为2012年，后又给原告重新出具了收据。2012年4月10日，原告向被告提交了房屋退租申请，被告在该申请书上签字表示同意。2012年4月28日，原告与宁夏中房集团银川房地产开发有限公司的物业结算租期内的各项费用，原告缴纳了租期内的全部费用。原告与被告将结算日期定至2012年4月10日，被告将押金和10天的房租退给原告，原告出具了收据。现原告以被告收取2次押金，多收取2个月房租及签订租赁合同时未提交真实资料属违约为由诉至法院，要求被告返还一个月的押金24194元、二个月的房租72583元及违约金72583元并承担本案诉讼费。
本案争议的焦点：1、原、被告签订的房屋租赁合同后被告收取原告的押金是一笔还是二笔？2、被告是否应当退还给原告二个月的房屋租金？3、被告提供的房产资料和产权人资料不符实的行为是否违约？
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效的合同约定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该租赁合同中明确了租金、租期、以及承租人和出租人，按照该合同第五条第三项的约定，租金的交纳方式为首次支付三个月租金，保证金24194元，租赁期满后，在确认无任何拖欠费用及出租商铺的完好状况后，保证金退还乙方（原告）。本案中，租赁合同当中约定的押金只有一笔，且原告向法庭出示的证据无法证实其支付了两次押金的事实，故原告的该项诉讼请求证据不足，不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，即被告退还两个月租金。双方争议房屋的租赁期限截止于2014年12月19日（3年），原告于2012年4月10日向被告提交了房屋退租申请，也就是合同租赁期未满，按双方的租赁合同第九条第二款的约定：“如果租房期限未到，乙方提出退房，甲方在收取应由乙方支付的所有费用后另收取两个月的房租作为违约金……”。双方签订的房屋退租申请中约定：“乙方交费期满日为2012年6月19日不再租赁，乙方同意甲方广告出租。甲方提前出租后，把本公司已交的房费退回，包括乙方搬走后甲方要退回乙方押金，经本公司与房主协商同意，双方可登广告，甲方可以登广告出租，另一方乙方可以同时登转让广告……”。以上约定说明两个问题：1、租期未到提前解除租赁合同的原告（承租人）要缴纳两个月的房租作为违约金；2、在2012年4月10日至2012年6月19日期间，双方可登广告，原告可以转让，被告可以出租。那么，原告提前要求解除租赁合同，被告虽在房屋退租申请上签字表示同意，但退租申请并未对原租赁合同中的第九条第二款的内容作出限制或者变更的约定，故被告收取两个月的房租作为违约金符合双方的约定，原告要求退还两个月房租的诉讼请求理由不足，不予支持。审理中原告增加诉讼请求，认为被告违约，应承担违约金。因双方的租赁合同第九条第一款约定：“甲方未按本合同第一、第二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿两个月房租作为违约金”。本案中，原告在被告取得该租赁房屋所有权之前就在租赁该房屋，被告取得所有权后原告与被告签订了租赁合同，原告亦实际达到了承租被告房屋的目的。在签订租赁合同至合同解除时出租方的权利一直由被告的妻子代理，原告对此明知，但未提出异议，表示对该代理行为的认可，现原告以被告提供资料中的地址不符、未提供产权人身份证明为由认为被告违约的理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告西宁国汇汽车维修有限公司的诉讼请求。
案件受理费2718元，由原告西宁国汇汽车维修有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 慧 琳
审 判 员 马青华
人民陪审员 戴述斌
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 韩梅君
附法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。