广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第1058号
上诉人（原审原告）：谢吟，女，1982年4月14日出生，汉族，居民身份证住址广东省珠海市。
委托代理人：刘俊良，男，1954年7月3日出生，台湾地区居民，现住广东省珠海市，系谢吟的丈夫。
委托代理人：黎莉，广东国融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李树强，男，1954年12月25日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市坦洲镇。
委托代理人：杨锡之，男，1966年4月20日出生，汉族，住广东省珠海市。
上诉人谢吟因与被上诉人李树强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：中山市坦洲镇坦神北路117号美丽花园一商铺房地产权人是李树强。2013年3月19日，李树强（甲方）和谢吟（乙方）签订租赁合同一份，约定：李树强将上述商铺租赁给谢吟作商业经营活动，租赁期限自2013年3月21日起至2018年3月31日止，租赁期内首两年每月的租金按3600元计算；甲方给乙方一个月免租装修期，谢吟在合同签订当日支付10810元作为租赁押金。租赁合同第七条约定了违约责任：谢吟逾期30日不付租金的，李树强有权解除合同并追究谢吟的违约责任。承租前该租赁物的管理费、水费、电费由李树强负责结清，李树强确保谢吟承租前水电到户，门窗完好。谢吟承租期间的管理费、水费、电费由谢吟负责结清。如李树强违约，则李树强需双倍返还押金，若谢吟违约，则李树强有权不予返还押金及已收租金。双方还约定了其他权利和义务。合同签订后，李树强依约将商铺交付给谢吟使用。2013年3月27日，谢吟开始对商铺进行装修，共支付装修款17300元。同年4月8日，谢吟发出改订合同通知给李树强的代理人杨锡之签收，载明：1.隔壁洗车行防水措施没做好，致其商铺长期受潮，恐货物受损；2.因李树强与物业管理处有经济纠纷，以致延误施工期限。同年4月10日，李树强交美丽花园物业管理处交涉函一份，主要内容为：该商铺前租赁人方定安拖欠物业管理费，李树强并不知情，且根据约定物业管理费应该由方定安缴纳，双方可以就费用问题进行协商。因需查明商铺停水停电原因，同年4月17日，李树强在美丽花园57卡商铺安装了监控设备。同年4月25日，李树强向物业公司缴纳了之前的物业管理费。李树强提供的两份知会函显示，其与美丽花园物业管理处约定，在商铺租赁期间的相关费款由承租人承担，其与管理处不存在任何金钱关系，且有物业管理处签名确认。2013年5月14日，李树强向谢吟发出租金催缴函一份，催促谢吟缴纳2013年4月21日至6月20日的租金7200元。因谢吟逾期30日未缴纳租金，李树强按照约定于2013年5月22日解除租赁合同，谢吟予以确认。2013年6月19日，美丽花园物业管理处作出声明一份，载明：管理处于2013年3月下旬应57卡商铺业主和租客的要求已对该商铺开通水电，在租户办完装修手续后，未对该商铺施行断水电行为。谢吟称在装修期间，因李树强与物业方纠纷至停水、停电，造成经济损失，为此于2013年4月26日诉至原审法院，请求判令：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.李树强加倍返还押金21600元；3.李树强支付谢吟前期装修费用17300元；4.李树强支付订货取消信用受损赔偿费5000元；5.李树强支付精神损失费10000元；6.李树强承担所有的诉讼费用。在原审法院开庭审理的2013年6月21日过程中，谢吟变更诉讼请求第一项为：要求解除双方之间的租赁合同。
原审法院审理认为：李树强与谢吟签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。2013年5月22日，因谢吟逾期30日未支付租金，李树强以此解除租赁合同。在庭审中，谢吟确认租赁合同于该日解除。关于双倍返还押金21600元的问题。谢吟于2013年4月8日通知李树强商铺停水停电后，李树强为查明停水电原因，安装了监控设备，在2013年4月25日缴清了前承租人拖欠的物业管理费，且物业管理处亦声明谢吟办好装修手续后，未对涉案商铺断水电。涉案商铺被断水电的原因是否与李树强有关，并无相关事实证实。因此，谢吟主张李树强违约，双倍返还押金21600元，证据不足，原审法院予以驳回。关于前期装修费用问题。本案系承租人谢吟未按时交付租金违约导致合同解除，因此其请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，原审法院不予支持。关于谢吟主张的李树强支付订货取消信用受损费用5000元及精神抚慰金10000元诉求，因双方并未在合同中约定，且没有相关法律依据，故原审法院不予支持。
综上，谢吟诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认谢吟与李树强于2013年3月19日签订的关于中山市坦洲镇坦神北路117号美丽花园57卡商铺的租赁合同于2013年5月22日解除；二、驳回谢吟的其他诉讼请求。案件受理费1148元，减半收取574元（谢吟已预交），由谢吟负担。
上诉人谢吟不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由如下：原审判决关于“确认双方签订的房屋租赁合同于2013年5月22日因谢吟逾期30天支付租金而解除”的认定错误，实际上，租赁合同因李树强未按照约定在谢吟承租前结清租赁物的物业管理费、导致谢吟在承租后一个月内无法进行正常装修，因谢吟提起本案诉讼而解除。一、在承租期内，不论是否存在停水停电，也不论停水停电的原因是否与李树强拖欠物业管理费有关，只要李树强没有按照约定在承租前结清管理费，谢吟就有权解除合同，并要求李树强双倍返还押金。从合同约定的李树强在承租前缴清管理费、水费、电费，直到李树强在4月24日缴清管理费，期间相距将近一个月，而此时，合同约定给谢吟的免租装修期也基本期限届满，可见，李树强存在严重的违约行为。二、原审判决查明了商铺在装修期间存在停水停电的事实，但却又认为“涉案商铺停水停电的原因是否与李树强有关，并无相关证据”，原审判决将商铺停水停电的原因的举证责任分配给谢吟是错误的。在谢吟已经提供证据证明租赁物的供水供电不正常的情况下，应当由李树强就供水供电不正常是谢吟造成的主张提供证据，否则，应当推定李树强提供的水电不符合约定。三、本案应当认定由谢吟提出解除租赁合同，时间是李树强收到起诉状副本之日，而不是李树强提出解除租赁合同，也不是原审判决认定的于5月26日解除，李树强在发出解除合同通知书之前，就已经收取谢吟关于解除租赁合同的通知，此时租赁合同已经解除，不存在李树强再次要求解除合同的事实基础。四、本案纠纷中，李树强恶意违约。谢吟于3月27日开始装修当日就了解到李树强拖欠物业管理费，并当即告诉李树强，后因多日、反复敦促李树强缴清欠费无效，谢吟于4月8日就欠费事宜向李树强发出书面通知，直到5月7日，在政府部门的协调下，李树强才结清了拖欠的管理费，谢吟要求李树强另行给予合理的免租期以便补偿因停水停电损失的免租期，但李树强明确拒绝，并且李树强未与谢吟协商更未经谢吟同意就将谢吟已经完成的部分装修据为己有，并出租给他人使用。五、李树强的违约行为造成谢吟重大损失。谢吟为处理租赁合同纠纷，每天往返于珠海与坦洲之间，浪费了大量的财力与人力，此外，涉案商铺的装修由李树强占有，谢吟的装修损失17300元应由李树强赔偿。
被上诉人李树强答辩称：一、租赁合同第七条第2项的真实意思表示是李树强负责结清谢吟承租前该物业的管理费、水电费，目的确保物业通水通电。如果如谢吟所称李树强未结清管理费、水电费即属违约，谢吟即可解除合同，要求双倍返还押金，但谢吟在提出诉讼前从未向李树强提出过解除租赁合同，4月8日的改订合同通知书也是要求赔偿装修损失，而双方在磋商时也曾口头承诺若是李树强的原因造成损失，会负责赔偿。李树强对方定安拖欠管理费的情况毫不知情。二、李树强在原审期间从未确认谢吟所称的常被断水断电的事实存在，只是假设有此情况不能排除超负载、漏电、仇家破坏等潜在因素。三、谢吟提出应当认定由谢吟提出解除租赁合同的说法理据不足，李树强在多次发催缴函未得到谢吟理会后，根据合同的约定于5月22日发出解除租赁合同的通知函张贴于门店，谢吟于5月24日提交解除合同通知书给杨锡之负责转送，李树强于5月27日收到杨锡之电话汇报，回公司后即发函予以否定。四、李树强在租赁过程中已尽业主应有的责任和义务，不存在过失与违约，故不应赔偿谢吟的损失。
在本院审理期间，谢吟提交了中山市坦洲镇人民政府统侨办公室于2013年11月26日出具的关于谢吟、刘俊良租赁合同纠纷求助情况的复函，拟证明李树强没有按照合同的约定缴清所欠物业管理费，严重影响谢吟进行装修。李树强质证称：确认复函的真实性，但复函记载的内容只是谢吟的单方陈述，不能真正反映案件的事实，不应采信。
李树强提交了下列证据：1、两份租金催缴函及邮寄2013年5月14日租金催缴函的EMS快递单，拟证明李树强分别于2013年5月10日、2013年5月14日向谢吟催收涉案商铺从2013年4月21日至同年6月20日的租金7200元，谢吟欠缴一个月租金，李树强根据合同约定可以解除合同；2、中山市建昌物业美丽花园客服中心于2013年11月20日出具的证明，拟证明谢吟拒绝缴纳美丽花园57卡商铺2013年4-5月的水费、管理费499元。谢吟质证称：确认收到2013年5月14日的租金催缴函，没有收到2013年5月10日的租金催缴函，李树强在发出租金催缴函之前已经收到谢吟的起诉状，李树强收到起诉状时合同已经解除，故李树强发出租金催缴函已经没有意义，且李树强在原审答辩时确认谢吟在起诉前已经要求解除合同；不确认物业公司出具的证明。
本院另查明：租赁合同约定谢吟在合同签订当日支付10800元作为租赁押金，原审法院笔误为10810元，本院对此予以纠正。另租赁合同约定，谢吟承租后，可适当进行装修，李树强给谢吟一个月免租装修期。装修方案需经李树强书面同意并报物业管理公司。2013年4月25日，李树强交纳了涉案商铺在2012年7月至2013年3月的管理费2241.90元。2013年5月7日，李树强交纳了涉案商铺2011年6月至2012年6月的管理费3238.56元。谢吟在原审庭审中陈述签订租赁合同当日，双方到物业公司核实发现涉案商铺存在拖欠管理费的情况。李树强在本院审理期间确认谢吟确实对涉案商铺进行了装修，但谢吟进行装修时没有经过李树强书面同意并报物业公司，谢吟陈述其装修时得到李树强的同意并告知了物业公司，但物业公司以涉案商铺拖欠物业管理费而不同意。李树强在原审庭审中确认涉案商铺已经于2013年6月21日另行出租给他人。
再查明：中山市坦洲镇人民政府统侨办公室于2013年11月26日出具的关于谢吟、刘俊良租赁合同纠纷求助情况的复函证实，2013年4月9日，该办接到刘俊良电话称其在坦洲镇租赁的商铺因业主李树强与物管之间存在管理费用纠纷影响其装修进程，请求该办协调解决，该办工作人员即赴物业管理处了解和协调，经初步了解，该办认为刘俊良反映的情况如其所述。李树强的代理人称责任不在李树强，原因是上一租户欠物管公司的管理费后没有及时知会李树强，导致影响刘俊良装修的进程。该办认为影响刘俊良正常装修的症结在于上一手租户欠物管的管理费上，因此该办会同坦洲镇商会约请物管公司和李树强重点就解决所欠的管理费问题做工作，通过做工作，业主、物管双方均作出让步，了结了管理费用的纠纷。
又查明：谢吟与刘俊良系夫妻关系，双方于2011年3月22日在广东省珠海市办理结婚登记手续。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。对于谢吟的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、租赁合同的解除时间问题，经查，谢吟于2013年4月26日起诉请求确认租赁合同无效，同年6月21日原审法院开庭审理时变更诉讼请求为解除租赁合同，而李树强称因谢吟逾期30日未缴纳租金，故李树强按照约定于2013年5月22日解除租赁合同，谢吟在原审庭审期间亦确认租赁合同的解除时间，但不确认李树强解除租赁合同的理由，因此，原审判决确认涉案租赁合同于2013年5月22日解除并无不当，本院予以维持。
二、违约主体的认定问题，经查，租赁合同约定，谢吟承租前该租赁物的管理费、水费、电费由李树强负责结清。但李树强直到2013年5月7日才结清租赁物的管理费，显然已经违背了双方在租赁合同中的约定。另外，中山市坦洲镇人民政府统侨办公室于2013年11月26日出具的关于谢吟、刘俊良租赁合同纠纷求助情况的复函亦证实，涉案商铺因李树强与物管之间存在管理费用纠纷影响其装修进程，李树强的代理人称责任不在李树强，原因是上一租户欠物管公司的管理费后没有及时知会李树强，导致影响刘俊良装修的进程。可见，李树强没有结清涉案商铺的管理费已经直接影响到租赁合同的履行，影响了谢吟对涉案商铺的装修进程，且李树强没有重新给谢吟免租期并于2013年6月另行出租给他人，导致谢吟签订租赁合同的目的无法实现，李树强的行为已经构成违约，其应按照租赁合同的约定双倍返还押金21600元给谢吟。
三、谢吟主张的装修损失是否应予支持的问题，经查，租赁合同约定，谢吟承租后，可适当进行装修，装修方案需经李树强书面同意并报物业管理公司。虽然谢吟未提交其装修经过李树强书面同意的证据，但中山市坦洲镇人民政府统侨办公室于2013年11月26日出具的关于谢吟、刘俊良租赁合同纠纷求助情况的复函可证实，李树强的代理人称责任不在李树强，原因是上一租户欠物管公司的管理费后没有及时知会李树强，导致影响刘俊良装修的进程。可见，谢吟对涉案商铺进行装修时已经得到了李树强的同意，现由于李树强的违约导致租赁合同的解除，李树强存在过错，故应承担部分的赔偿谢吟装修损失的责任。但原审中谢吟陈述签订合同当日，双方到物业公司核实发现涉案商铺存在拖欠管理费的情况，后物业公司以涉案商铺拖欠物业管理费而不同意其进行装修，谢吟还继续进行装修，因此，其对导致装修损失的发生应承担主要的责任。另外，涉案商铺已经由李树强于2013年6月21日出租给他人，因此，现已无法对涉案商铺的装修价值进行评估，因此，本院根据谢吟关于装修损失的举证情况，酌情判令李树强赔偿谢吟装修损失6000元。
四、谢吟主张的订货取消信用受损费用5000元及精神抚慰金10000元是否应予支持的问题，经查，双方在租赁合同中对此并没有约定，且谢吟上述请求也没有相关法律依据，故原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人谢吟上诉部分有理，本院对其合理的请求予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，致部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第179号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第179号民事判决第二项；
三、李树强于本判决发生法律效力之日起七日内退还双倍押金21600元并赔偿6000元装修损失给谢吟。
四、驳回谢吟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费1148元，减半收取为574元（已由谢吟预交），由谢吟负担280元，李树强负担294元（李树强应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。二审案件受理费1148元（已由谢吟预交），由谢吟负担560元，李树强负担588元（李树强应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 孙翠红