湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁法民二初字第106号
原告欧小雄，男，1959年6月4日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
委托代理人张闻，湖南铭慧律师事务所律师。
被告陈海斌，男，1976年9月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，公务员。
被告李丽芳，女，1981年10月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
原告欧小雄诉被告陈海斌、李丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法适用普通程序由审判员欧明辉担任审判长，与代理审判员欧阳玲，人民陪审员唐双萍组成合议庭审理本案，本案在审理过程过，原告欧小雄于2015年6月8日向本院申请财产保全，本院裁定对被告陈海斌所有的位于宁远县舜陵镇水市路原石油公司院内的房产予以查封。本案于2015年7月23日在宁远县人民法院第四审判庭公开开庭进行了审理，由代理书记员何嘉莹担任庭审记录，原告欧小雄及其委托代理人张闻、被告陈海斌到庭参加诉讼，被告李丽芳因涉嫌掩饰、隐瞒犯罪所得获利罪被羁押，无法参与庭审。本案现已审理终结。
原告欧小雄诉称，2014年4月28日两被告与原告经过协商，两被告将座落于宁远县舜陵镇水市路原石油公司院内的一栋三层楼房卖给原告，为明确双方的权利和义务，原告与两被告签订了房屋买卖合同，合同签订后原告依约将房款分期给付了两被告，但两被告拒不依约履行合同，至今还没有办理该房屋过户手续，基于上述事实，请求法院判令两被告办理房屋过户手续。
原告欧小雄为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、房屋买卖合同，拟证实两被告将房屋卖予了原告；2、借款合同、借据及购房款收据，拟证实原、被告之间的借款及被告收取购房款的情况；3、房产证、土地使用权证及房屋的他项权证，拟证实被告房屋权属情况；4、房屋纳税申报表，拟证实宁远县地税局对房屋办理过户时所应纳税情况；5、两被告的结婚证，拟证实两被告属夫妻关系。
被告陈海斌辩称：一、房屋过户没有意见，但要经过被告李丽芳的确认，并且原告应按照合同约定付清房款；二、税费由被告承担不合理，契税应由原告方承担，其他税费按法律规定由相应人承担。
被告陈海斌未向本院提供证据。
本案在审理过程中，了解到被告李丽芳因涉嫌掩饰、隐瞒犯罪所得获利罪被福建省泉州市公安局洛江分局刑事拘留，本院与泉州市公安局洛江分局取得联系，委托该局对被告李丽芳就本案所涉及的案情进行询问，被告李丽芳就本案辩称，因为原、被告双方对房屋成交价低于市场价，不同意将房屋过户给原告欧小雄。
被告陈海斌对原告提供的证据质证称，对1号证据的真实性无异议，但签订买卖合同是作为借款抵押的；对2号证据的真实性无异议，但其中的15万元是之前借款利息转的；对3号证据无异议；对4号证据认为应当按优惠税率计算，并且契税应是购买方承担的。对5号证据认为两被告已经于2014年协议离婚了。
本院在委托泉州公安局对被告李丽芳询问时，将原告提供的1、2号证据的真实性委托泉州公安局向被告李丽芳进行核实，被告李丽芳对原告提供的1、2号证据的真实性予以确认。
经本院主持举证、质证，本院对证据认证如下:①对原告提供的房屋买卖合同的真实性，两被告均未提出异议，即该合同是双方自愿的。但被告陈海斌认为是以房屋来作为借款合同抵押的，即该合同是否合法？是否属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”。合法与否将决定本案的定性及原告的诉请能否得到法律支持。从原告提供的2号证据和庭审查明的事实来看，两被告及其家人从2012年9月开始向原告借款，并以本案所诉争的房产作抵押，但被告借款后一直未进行有效的偿还，直到2014年4月被告不仅没有偿还本金，连利息也无力偿还，在此种情况下原、被告协商以抵押的房产按100万元的价格卖予原告，这与《中华人民共和国物权法》第186条规定的“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”是有区别的，本案中的房屋买卖合同是被告在债务不能履行的情况下，原、被告双方对抵押财产重新议价而确定的交易行为，双方在交易过程中不存在非法目的，因此本院认为该房屋买卖合同是合法的，对该证据予以采信。②对原告提供的2号证据的真实性两被告也未提出异议，被告陈海斌只提出其中的15万元是利息转的，本院认为，原、被告在2012年存在借贷关系，到期后被告无法按期偿还利息，双方通过结算，被告就利息部分立下借条，这属于双方新的债权债务关系，写下借条是对这种债权债务关系的确认，这种方式不违法，因此本院对原告提供的2号证据予以采信。③对3号证据，被告陈海斌未提出异议，本院审核后，认为符合证据的真实性、合法性、关联性特点，本院予以采信。④对原告提供的4号证据仅是税务部分确认的申报表，具体过户产生税费应以实际开支为准，因此对该证据不予采信。⑤对原告提供的的5号证据，被告陈海斌在质证时提出两被告已经办理了离婚登记，本院休庭后调取了两被告的离婚登记信息，确认两被告在2012年10月26日办理了离婚登记。对原告提供的5号证据本院不予采信。
根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年9月26日，被告陈海斌、李丽芳及两被告的家人李之生、蒋慈娥从原告欧小雄处借款30万元，双方为此借款签订了《房地产抵押借款协议》，该协议约定由两被告所有的位于宁远县舜陵镇水市路石油公司大院内的房屋作为此30万元借款的抵押，每月的利息为9000元。两被告收到借款后一直未有效的偿还，到2012年12月20日告陈海斌、李丽芳及两被告的家人李之生、蒋慈娥向原告出具了还款延期申请书，请求延期到2014年12月30日还清。2014年4月27日，两被告仍然未按约定偿还借款利息，于是原、被告双方对前期利息进行结算，两被告尚欠原告利息15万元，两被告向原告出具了15万元的借条，借期为4个月，月息3分。2014年4月28日，原、被告经过再次协商，两被告同意将抵押的房屋作价100万卖给原告，原告作为乙方、被告作为甲方签订了《房屋买卖合同》，该合同第三条第（2）项约定：甲乙双方签定购房合同后，乙方首付人民币肆拾贰万元（420000元）给甲方，余款待甲方办出乙方户名的房产、土地证后，并交给乙方的同时，乙方付清全部余款给甲方。原来甲方的抵押借款和利息，可作为购房款。合同第四条：房屋过户。成交后，甲方将土地使用证、房屋产权证移交给乙方；甲方将夫妻双方身份证、结婚证、户籍证各复印一份交给乙方，并甲方负责过户给乙方，一切过户和税费由甲方承担。限期在签定购房合同后，于2014年8月28日前甲方把此房产、土地过户给乙方办成乙方的户名，交给乙方不得拖延。第五条：违约处罚。如有欺骗行为甲方承担法律责任并赔偿乙方造成的所有经济损失。房屋买卖合同签订后，甲、乙双方不得违约，签字生效，不得违约。否则罚违约方违约金人民币壹佰万元和一切经济损失给守约方。合同签订之后第二日，原告欧小雄给付了被告购房款427000元。两被告收到购房款后，一直未办理房屋过户手续，原告欧小雄为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求法院确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，请责令两被告将房屋过户给原告，费用由被告承担。
另查明，两被告在与原告签订合同之后，被告李丽芳向原告支付了9万元。2014年5月4日本案所诉争房屋办理了他项权证。
本院认为，依法成立的合同双方都应当遵守。本案中关于合同的效力，本院在证据的分析与认定部分已经阐述，因此对原告请求确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。既然原、被告双方签订的房屋买卖合同有效，两被告应当按照合同约定为原告办理房屋过户手续，当然原告没有付清的房款也应当付清，即原告应将购房余款12.7万元（100万元-30万-15万-42.7万）给付被告。除了房款外，本案中其他几笔费用涉及的法律关系有必要一一分析。一、过户税费的承担。虽然合同中原、被告约定了过户税费由被告承担，被告陈海斌在答辩中提出了异议，认为其中契税的承担违反法律规定，关于过户税费的承担原则是：尊重当事人自愿但不违反法律、法规。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”的规定，本案房屋的契税应由原告承担。其他税费并无法律法规的强制规定由买受人承担，因此尊重当事人自愿，即其他税费由被告承担。二、房屋买卖合同签订之后，被告李丽芳支付原告的9万元如何处理。原告在庭审中陈述这笔费用是给中介人的佣金，但在原告提供的借款合同和房屋买卖合同中一直没有体现有中介人存在的证据，因此对这一说法本院不予采信。双方在签订合同之后，被告包括应当偿还的借款及收取原告的购房款共计达87.7万元，按照双方之前的交易习惯，在房屋过户之前被告应当支付相应的利息，因此这9万元属被告向原告支付的利息。除此以外，被告李丽芳在答辩中还提出出卖价格低于市场价，不同意过户。本院认为，本案所争执房屋是两被告所有的房屋，原告不存在以非法手段要求被告出卖房屋，至于以什么价位出卖房屋完全是双方协商的结果，因此被告以出卖价格低于市场价格而不同意过户是没有法律依据的。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告欧小雄与被告陈海斌、李丽芳于2014年4月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、在本判决生效后10日内由原告欧小雄给付被告陈海斌、李丽芳购房款人民币12.7万元。
三、在本判决生效后10日内由被告陈海斌、李丽芳为原告欧小雄办理宁房权证字第0001799**号房屋及湘宁国用（2008）第000801号土地过户手续。过户过程中所产生的契税由原告欧小雄承担，其他税费由被告陈海斌、李丽芳承担。
四、如原告欧小雄垫付了房地产过户税费，上述判决内容的第二、三项在执行过程中可以抵销，实行多退少补。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10000元，由被告陈海斌、李丽芳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 欧明辉
代理审判员 欧阳玲
人民陪审员 唐双萍
二〇一五年八月六日
代理书记员 何嘉莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。?
事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
?第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决