广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第602号
原告：中山市基信物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：高志峰，董事长。
委托代理人：何继英、ＸＸ松，该司员工。
被告：中山市中浦环境工程有限公司，住所地中山市。
法定代表人：徐刚，总经理。
委托代理人：周志鑫、苏敏静，分别系广东卓正律师事务所律师、实习律师。
第三人：中山市城市建设投资集团有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：罗锐鸿，董事长。
委托代理人：苏承忠，该司员工。
原告中山市基信物业管理有限公司（以下简称基信公司）诉被告中山市中浦环境工程有限公司（以下简称中浦公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员刘敏娟独任审判，后依法组成合议庭，并在审理过程中，依职权追加中山市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）为本案第三人参加诉讼，分别于2014年7月15日、12月1日公开开庭进行了审理。原告基信公司委托代理人何继英,被告中浦公司委托代理人周志鑫,第三人城投公司委托代理人苏承忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告基信公司诉称：被告于2013年1月12日与原告签订了装修期间物业服务委托合同和物业服务委托合同，其中装修期间物业服务委托合同约定被告所租用物业（中山市石岐区悦来路旧中医院公交站B区，建筑面积1232.5平方米）在2012年3月18日至2012年12月31日装修期间，物业服务费按4.69元/平方米收取，合计物业服务费为54637.88元。物业服务委托合同约定被告所租用物业（中山市石岐区悦来路旧中医院公交站B区，建筑面积1232.5平方米）在2013年1月1日至2015年3月17日物业服务费为4128.61元/月，被告应于每月收到原告提供的完税发票后5个工作日内缴清当月的物业服务费。但被告一直以经营环境恶劣为由拒付物业服务费。被告仅向原告支付8257.22元物业服务费，至2014年4月，被告尚欠原告物业服务费112438.42元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1.被告立即支付原告物业服务费112438.42元；2.被告支付原告违约金14856元；3.被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求计算方法如下：装修期间物业服务费54637.88元；非装修期间2013年1月1日至2014年4月30日物业服务费为57800.54元（4128.61元/月×14个月）。明确第2项诉讼请求如下：因装修期间物业服务委托合同未约定被告应交纳装修期间物业服务费的具体期限，原告放弃追究被告未及时交纳装修期间物业服务费的违约责任。对于非装修期间物业服务费的违约责任：原告要求被告按每日1‰的标准，以每月实际拖欠的物业费数额为基数，从物业服务委托合同约定的应交纳物业服务费之日计至2014年4月30日。
原告基信公司为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.基信公司资质证书复印件；2.装修期间物业服务委托合同；3.物业服务委托合同；4.律师函及快递回单；5.保安交接班记录表；6.电房运行记录表。
被告中浦公司辩称：一、原告与被告签订的合同为无效合同。
原告没有资质，原告从事物业服务的人员未有相关职业资格证书。根据《物业管理条例》第三十二、三十三条规定，从事人员必须有职业资格证书。《广东省物业管理条例》第十八条，从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书。二、即使原告与被告签订的合同有效，但合同未生效。合同生效的条件是城投公司确认才可生效；被告持有的物业服务合同原件没有城投公司的盖章，故该合同未生效。三、被告为承租人，城投公司为涉案物业的业主。根据被告与城投公司签订的物业租赁合同第七条7-2因出租该物业产生的所得税、房产税及其他与出租该物业有关的税、费，由城投公司承担。四、根据《合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。根据《物业管理条例》第二条的规定，聘请物业管理公司是对物业的一种维护行为，相关的成本应当由业主承担。基信公司系城投公司指定的物业管理公司，故本案的物业管理费应由城投公司承担。五、根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；即收取物业管理费的前提是交付使用，因涉案的物业一直没有通过消防验收，业主也没有交付使用，原告也没有按相关的合同约定提供相关服务。六、物业管理费的收取实行的是政府指导价和市场调节价。本案的物业管理费是原告和业主约定的，未与被告协商，且超出了政府指导价，不符合法律的规定。综上，被告无需向原告缴纳物业管理费。
被告中浦公司就其辩解，在举证期限内向本院提交以下证据：1.装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同；2.物业租赁合同；3.广东省公安厅消防局网上办事服务大厅及消防办事大厅个人备案信息；4.关于责令停止开业的函。
第三人城投公司陈述称：城投公司与中浦公司之间的租赁合同并未约定物业管理费由城投公司承担；城投公司已发函通知中浦公司去装修并与基信公司签订物业管理合同；城投公司确认基信公司与中浦公司签订的物业服务合同已生效。
第三人城投公司就其陈述在举证期限内提交以下证据：交接签收记录、关于旧中医院公交枢纽站B区消防装修等事宜的函。
经审理查明：基信公司成立于2000年7月20日，经营范围包括承接物业管理等。基信公司于2006年5月8日获中华人民共和国建设部许可，准许自2000年7月从事物业管理业务，资质等级为壹级。
2013年1月12日，基信公司（甲方）与中浦公司（乙方）签订了物业服务委托合同、装修期间物业服务委托合同。物业服务委托合同约定：乙方所租用的物业位于中山市石岐区悦来路旧中医院公交站B区（以下简称公交站B区），建筑面积为1232.58平方米；由于3楼消防验收手续还没有通过，目前只收取1、2楼面积计616.21平方米的物业管理费；待3楼消防验收合格后再按总面积1232.58平方米收取物业管理费用；服务期限由2013年1月1日至2015年3月17日止；物业服务费按6.7元/m2/月收取；物业服务费每月为4128.61元，甲方每月5日前提供完税发票给乙方，乙方于收到甲方发票的五个工作日内（节假日顺延）向甲方所指定的账户缴清当月的物业服务费用，逾期欠交的，甲方则每天按欠交金额千分之一收取违约金。装修期间物业合同约定，乙方所租用的物业位于中山市石岐区悦来路旧中医院公交站B区，建筑面积为1232.58平方米；2012年3月18日至2012年12月31日装修期间，物业服务费用按照6.7元/m2/月的70%即4.69元/m2/月收取。装修期间物业服务费合计54637.88元，由甲方向乙方收取上述费用。装修期间物业合同、物业服务委托合同均约定：若在本合同履行过程中，乙方由于业主原因导致租赁合同解除，甲、乙双方合同关系自然解除；鉴于乙方委托给甲方的物业的实际产权人为城投公司，根据《物权法》第81、82条的规定，本合同需要第三方城投公司的确认方可生效；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，第三方城投资公司备案一份，合同自签字并经第三方确认之日起生效执行；合同还约定了双方的其他权利和义务。基信公司持有的上述两份合同均有城投公司的盖章；中浦公司持有的上述两份合同均没有城投公司的盖章。庭审中，城投公司确认上述两份合同均已生效。基信公司从自2012年3月18日起向中浦公司提供物业管理服务。期间，中浦公司仅交纳了2013年1至2月的物业管理费8257.22元。2014年6月16日，基信公司委托广东洋三律师事务所向中浦公司发出律师函，要求中浦公司按约定缴纳物业服务费并承担违约责任。基信公司经催收未果，遂具状诉至法院，主张前述实体权利。
另查：2011年11月24日，城投公司（甲方、出租方）与中浦公司签订《物业租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的物业是市旧中医院公交枢纽站B区一至三层，坐落在中山市石岐区悦来路市旧中医院门诊部正对面；甲方交付该物业的标准，包括通过一次性主体消防验收；除非甲乙方按合同约定提前终止合同，本合同物业租赁期限为：自2012年5月1日至2027年4月30日止，期限为15年；因出租该物业产生的所得税、房地产税及其他与出租该物业有关的税、费，由甲方承担；合同还约定了双方的其他权利和义务。2012年11月16日，城投公司以公交站B区范围未完成消防验收手续而中浦公司违规开业为由，向中浦公司发出关于责令停止开业的函。2013年5月30日，公交站B区局部验收合格；2013年11月12日，公交站B区物业（含停车场）三楼车库验收合格。2014年4月17日，中浦公司向基信公司发函要求解除该物业租赁合同。
本院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。基信公司与中浦公司签订的物业服务委托合同、装修期间物业服务委托合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且城投公司亦确认上述两份合同均已生效，故基信公司与中浦公司均应依合同约定履行义务并享有权利。本案争议的焦点是：中浦公司是否应向基信公司支付物业服务费。本院从以下几个方面予以分析：
第一、消防问题是否影响物业服务的问题。中浦公司主张涉案物业不符合与城投公司约定的租赁物消防交付标准，故基信公司不存在提供物业服务的基础，但其与基信公司于2013年1月12日签订的物业服务委托合同中已约定因涉案物业3楼消防手续没有通过，仅收1楼、2楼面积合计616.21平方米的物业管理费用，且基信公司主张涉案物业非装修期间的物业服务费亦是按1、2楼的面积核算。故对中浦公司主张涉案物业存在消防问题影响物业服务的抗辩，本院不予采纳。
第二、涉案物业服务费是否应由城投公司交纳的问题。虽然中浦公司与城投公司签订的物业租赁合同约定因出租涉案物业有关的税、费由城投公司承担，但该费应未包含物业服务费，因中浦公司与基信公司签订的装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同均已明确约定，物业服务费由中浦公司向基信公司交纳。故对中浦公司主张涉案物业服务费应由城投公司交纳的抗辩，本院不予采纳。
第三、涉案物业的物业服务费是否过高的问题。中浦公司未提供证据证明物业服务费的价格系基信公司与城投公司单方定价或高于政府指导价格，且其仍与基信公司签订装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同，应视为其接受合同约定的物业服务费收取标准。故中浦公司主张涉案物业的物业服务费过高的抗辩，本院不予采纳。
第四、关于中浦公司主张涉案物业约于2013年7、8月已停止使用的问题。物业服务委托合同、装修期间物业合同均约定，若中浦公司与城投公司的租赁合同解除，中浦公司与基信公司的物业服务合同关系自然解除。若如中浦公司陈述，于2013年8月以后已全面停止使用涉案物业，中浦公司直至2014年4月17日才要求解除与城投公司之间的租赁合同，不符合常理，且中浦公司亦未举证曾要求基信公司于2013年8月之后停止提供物业服务。故对中浦公司的该抗辩理由，本院不予采纳。
综上，基信公司按约定向中浦公司提供了物业管理服务，中浦公司应按约支付物业服务费。关于2012年3月18日至2012年12月31日装修期间物业服务费问题。根据合同约定，上述期间的物业服务费为54637.88元，中浦公司应向基信公司予以支付。
关于2013年3月1日至2014年4月30日非装修期间物业服务费及违约责任问题。根据合同约定核算，2013年3月1日至2014年4月30日的物业服务费为57800.54元（4128.61元/月×14个月）。物业服务委托合同并未明确约定当月交纳物业服务费的具体日期，应视为中浦公司交纳当月物业服务费的期限届满日为当月最后一日。中浦公司未按约定交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故中浦公司应以2013年3月至2014年3月期间每月实际欠款额为基数，向基信公司支付自应交物业服务费当月的次月1日至2014年4月30日期间的违约金。又因基信公司与中浦公司约定的违约金按每日千分之一收取的标准过高，本院依法将上述非装修期间的违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告中山市中浦环境工程有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告中山市基信物业管理有限公司2012年3月18日至2012年12月31日的物业服务费54637.88元；2013年3月1日至2014年4月30日的物业服务费57800.54元及违约金（以2013年3月至2014年3月每月实际欠款额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自应交物业服务费当月的次月1日起计至2014年4月30日止）；
二、驳回原告中山市基信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2846元（原告中山市基信物业管理有限公司已预交），由原告中山市基信物业管理有限公司负担124元，被告中山市中浦环境工程有限公司负担2722元（被告中山市中浦环境工程有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市基信物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 饶 琨
审 判 员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 王 毅