山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）运中民终字第1119号
上诉人（原审原告、反诉被告）：晋铝实业总公司，住所地：山西铝厂。
法定代表人：张述平，总经理。
委托代理人：陈洁，山西大懿律师事务所律师。
委托代理人：刘凯，山西大懿律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张国强，男，1962年1月28日生，汉族，山西省万荣县人，现住河津市。
委托代理人：栗伟民，男，1969年1月22日出生，汉族，住山西省河津市。
上诉人晋铝实业总公司（以下简称晋铝公司）与上诉人张国强租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服河津市人民法院（2013）河民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
原审查明：2003年11月20日，晋铝公司与张国强签订了一份《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》，合同的主要内容为“甲方为晋铝公司，乙方为张国强；租赁物为太华市场内A区西侧营业房（改造后为两层框架结构楼房，总建筑面积为3201.62平方米）；租赁期限为12年，甲方自2004年1月1日起将房屋交乙方租赁使用，至2015年12月31日止收回；租金为每年250230元，乙方于每年12月31日前缴清下一年度租金；太华市场内A区西侧营业房由甲方改造，每平米造价为1000元，改造费用全部由乙方投资（不含土地）；改造后的楼房全部产权归甲方所有，协议期内，租赁房屋的经营权、使用权及部分收益权属乙方；改造后的房屋由甲方统一管理，并监督甲方的财产不受损失，甲方为乙方提供良好的经营环境；乙方依法自主经营，自负盈亏，承担经营活动中的一切风险，可对租赁房屋实施发包、租赁等灵活经营方式；租赁期间，乙方根据经营需要，进行室内外装潢，必须经甲方同意，费用由乙方负担，租赁期满后，乙方不得拆除装潢，无偿移交甲方；租赁期满，乙方添置的资产（除营业房屋及房屋附着物外）及租赁期间债权债务均由乙方自行处理，甲方概不负责；乙方按期足额向甲方缴纳租金，否则甲方有权收回经营权；甲乙双方在租赁期间，若提出中止协议或使协议无法履行时，由违约方承担责任；甲方负责对水、电、暖的检修维护，室内费用部分由乙方承担”。合同签订后，张国强按约定向晋铝公司交纳了房屋重建投资款3201620元，晋铝公司对太华市场内A区西侧营业房进行了拆除重建，并将重建后的太华市场内A区西侧营业房交给张国强租赁经营。2008年因市场租赁房屋暖气漏水，张国强花费20564元对暖气管道进行了维修。2009年3月1日晋铝实业总公司饮食分公司与张国强及ＸＸ德为了解决双方对市场管理脱节问题，签订了《关于太华市场A区管理协议》，协议的主要内容为“自2009年3月1日起，由张国强及ＸＸ德自行管理太华市场A区的管理工作，负责各种费用的收缴工作”。协议上有晋铝公司领导张金成的签名。2010年因市场暖气管道漏水，给市场部分租赁户造成了损失。2011年11月10日为了解决太华市场A区的屋面防水、水、暖、消防管道、天桥、柱子、顶棚及地板出现的问题和2011年租赁费的交纳问题，晋铝实业总公司饮食分公司与张国强及ＸＸ德签订了《关于太华市场A区管理中有关问题的协议》，协议的主要内容为“由晋铝公司对太华市场A区进行大修；晋铝实业总公司饮食分公司每年支付张国强及ＸＸ德管理费30000元（即支付张国强管理费15000元），从上交房租中扣除；彩钢瓦房晋铝实业总公司饮食分公司每年支付给张国强及ＸＸ德10000元（即支付给张国强5000元），从上交房租中核减；张国强及ＸＸ德必须按合同规定按期足额交纳每年房租”。协议上有晋铝公司领导张金成的签名。协议签订后张国强交清了所欠的2011年租赁费，至此张国强向晋铝公司交清了太华市场A区西侧房屋2004年至2011年的全部租赁费。之后张国强因故未交纳2012年及2013年的租赁费，2013年9月26日晋铝公司与张国强及ＸＸ德为解决租赁费的交纳问题，签订了《关于A区欠房租双方商谈纪要》，纪要内容为“2013年9月26日下午，由张金成（晋铝公司的总经理助理）主持，投资商（ＸＸ德、张国强）与饮食分公司负责人赵新章参加，对投资商欠2012年及2013年房租一事协商，双方达成一致意见的问题有：关于市场中间投资商搭建的遮阳棚投资2.5万元，2011年拆除，期间饮食公司对其进行维修，总公司可以考虑2万元（即给付张国强1万元）；投资商维修市场暖气34559元，是在总公司维修之前发生的费用，应按票据予以考虑；关于太华市场经营过程中管理费用问题，双方同意执行2011年11月10日签订的协议中有关条款，考虑2011年至2013年3年管理费计9万元（即给付张国强45000元）。双方未达成一致的问题有：关于小广场建造的六间铁皮房，投资商提出应按A区一楼当时房价价格执行，经协商同意按东边1.2万元／间，西边1.4万元／间执行考虑，饮食分公司意见为按铁皮房上缴分公司1.2万元／间计算，六年考虑按7.2万元；关于市场家俱城，原是车棚由家俱城店主自己投资改建的，共612平方米，投资商提出应按A区一层房价每平方米39元计算，因是个人投资彩钢瓦结构按半价每平方米16元考虑，饮食公司意见为按家俱店上交公司1.5万元／年计算，5年考虑7.5万元；关于张国强西边6号房因经营期间蒸汽造成的损失，房租17690元没有收缴，当时周必君书记负责处理，同意免收房租，总公司予以考虑，饮食分公司意见为张国强应提供相应文字证明，同时落实是否事实；关于投资商提出延期经营问题，因市场开业之初，确实因道路、瓷砖脱落，总公司重修路面，并要求投资商退还部分经营户房租（据说是半年），有关领导也口头同意延期经营，饮食分公司意见为投资商应有领导批示和文字证明（附当时退还经营户房租明细）；关于投资商提交的报告中提出的各种影响经营问题，投资商提出因目前房租收缴和原来相比不到30%，要求房租上缴降到50%，从2012年开始考虑，饮食分公司的意见为按合同执行，可否考虑实际情况”。2013年10月9日晋铝公司向本院提起诉讼，请求法院依法解除晋铝公司与张国强之间的《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》，判令张国强交付2012年及2013年应缴房租500460元及延期付款利息，并承担诉讼费用。2013年12月5日张国强向本院提起反诉，请求法院判令晋铝公司立即归还其投资款项3201620元，按同期银行利率支付利息，并承担反诉费用。
同时查明：晋铝实业总公司饮食分公司系晋铝公司的下属单位，分管太华市场及另外两个市场的管理经营工作。
原审认为：张国强与晋铝公司签订的《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》、达成的《关于A区欠房租双方商谈纪要》，张国强与晋铝实业总公司饮食分公司签订的《关于太华市场A区管理协议》及《关于太华市场A区管理中有关问题的协议》均系双方当事人的真实意思体现，合法有效，应予确认。由于《关于太华市场A区管理协议》及《关于太华市场A区管理中有关问题的协议》的签订方晋铝实业总公司饮食分公司为晋铝公司的下属单位，且处理的是关于太华市场A区房屋租赁事宜，签订协议时晋铝公司的有关领导均予以认可，并在协议上签字，故该两份协议的权利与义务应由晋铝公司承担。在上述协议及会谈纪要中，《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》是主合同，《关于太华市场A区管理协议》及《关于太华市场A区管理中有关问题的协议》是双方对《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》的变更，是从合同，《关于A区欠房租双方商谈纪要》是双方对《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》履行过程中出现问题的协商处理。在合同的履行过程中，张国强未按约定支付租赁费用，构成违约，2013年10月9日晋铝公司以此由要求解除《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》，张国强亦同意解除合同，故依法应解除《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》。
《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》虽然名为租赁合同，但从该合同的条款、缔约目的、权利、义务及履行等方面来看，该合同内容包含投资建房和房屋租赁两种法律关系。就投资建房法律关系而言，晋铝公司系土地使用权提供方，张国强系房屋重建投资方，房屋建成后所有权归晋铝公司所有，晋铝公司保证将建成后的房屋交付给张国强租赁经营。在本案中，张国强按协议约定支付了全部房屋重建投资款3201620元，晋铝公司已成为重建房屋的所有权人，但双方对张国强投资收益及投资款的处理未进行约定，并且在张国强已实际交付房屋租赁费的情况下，张国强实际上仅享有优先承租权利，该权利与张国强支付3201620元房屋重建投资款的义务明显不能对等，故张国强要求晋铝公司返还房屋重建投资款，合理合法，应予支持，因张国强已享有优先承租权，故其要求晋铝公司按同期银行利率支付利息，没有合法依据，不予支持。就房屋租赁法律关系而言，晋铝公司系出租方，张国强系承租方。在本案中，张国强未依约定按期交纳房屋租赁费，构成违约，依法应承担交付租金及赔偿损失的责任，故晋铝公司要求张国强支付2012年及2013年两年租金500460元及延期付款利息，合理合法，应予支持。依据双方在变更协议及会谈纪要中的约定，晋铝公司应支付张国强遮阳棚投资款10000元，暖气维修费20564元，市场管理费45000元（自2011年起按每年15000元计至2013年），彩钢瓦房款项15000元（自2011年起按每年5000元计至20l3年），上述款项应从张国强欠晋铝公司的租金中予以相应扣减。张国强要求在租金中扣减其他款项，举证不力，不予支持。判决：一、张国强在本判决生效后十日内一次性支付晋铝实业总公司租赁费409896元及利息（其中179666元自2012年1月1日起按中国人民同期银行贷款利率计息，付至履行完毕止，其中230230元自2013年1月1日起按中国人民同期银行贷款利率计息，付至履行完毕止）；二、晋铝实业总公司在本判决生效后十日内一次返还张国强房屋重建投资款3201620元。
晋铝实业总公司不服判决，上诉称：一、原审认为“《关于A区欠房租双方商谈纪要》（以下简称《商谈纪要》）是双方对《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议书》）履行过程中出现问题的协商处理。”并依据该《商谈纪要》判决扣减被上诉人所欠上诉人的房屋租金，此举明显属于认定事实错误，适用法律错误。首先，从形式来看《商谈纪要》只是对双方协商过程的记录，经过整理而形成的书面材料，对双方均无法律约束力，从内容上看《商谈纪要》是对双方争议事项解决方案的记载，用语均是“予以考虑”，并未明确约定双方权利义务。可见，该《商谈纪要》只是对商谈过程的记录，并未在双方间设定实质上的权利与义务关系。原审判决将《商谈纪要》作为合同变更的依据，显然认定事实错误。其次，《合同法》78条规定，对合同变更的内容约定不明确的，视为未变更。《商谈纪要》对双方的权利义务并未做出明确的约定，原审将其视为合同变更的依据属于适用法律错误。由于，原判决将《商谈纪要》作为合同变更的依据违背了事实和法律，因而据此作出上诉人向被上诉人支付遮阳棚投资款10000元，暖气维修费20564元的判决是毫无根据的。二、原审判令上诉人返还被上诉人房屋重建投资款属认定事实错误，程序违法，适法不当。1、原判认定上诉人要求解除《租赁协议书》，系认定事实错误。首先，原判在“查明部分”，所“查明”的事实错误。上诉人虽然在诉状要求解除上诉人与被上诉人签订《租赁协议书》，但其当庭已经明确表示放弃该诉讼请求。然而原审法院却无视上诉人已经放弃该诉讼请求的事实，在原判第八页的“查明部分”，仍然“查明”上诉人“请求法院依法解除晋铝公司与张国强之间的《租赁协议书》”。其所谓的查明事实明显错误。其次，原判依据上述的错误事实，在“本院认为”部分认定，上诉人2013年10月9日晋铝公司要求解除《租赁协议书》，被上诉人同意解除合同，故应依法解除《租赁协议书》，更是错上加错。2、原审判决上诉人返还被上诉人房屋重建投资款，程序违法。如上所述，上诉人已经当庭放弃要求解除合同的诉讼请求，被上诉人反诉时，亦未提出要求解除合同。在合同没有解除的情况下，被上诉人要求返还投资款于法无据，人民法院支持其诉请更是程序违法。3、原判认定被上诉人享有的优先承租权利与其投资300多万元房屋重建款的义务明显不对等，纯属主观臆断，并违反法律规定。原判认定事实时，有意忽略了《租赁协议书》中关于被上诉人对租赁房屋享有经营权、使用权及部分收益权的约定，而该条款的约定，正是对被上诉人投资3201620元的回报。被上诉人为了提升房屋价值，以使自己获得更大利润为出发点，投入资金委托上诉人对原有房屋加以改造，正是基于该投资行为，被上诉人才得以享有可对租赁房屋实施发包灵活经营方式的特权，该权利已经远远超出普通租赁合同中承租人所享有的权利。事实上，被上诉人仅经营租赁房屋8年，除向上诉人支付的约定租金外，已经收益近600万元。由此可见，原审人民法院在认定合同有效的同时又以“权利义务明显不对等”为由判决上诉人向被上诉人返还投资款，不仅自相矛盾，而且违反了《合同法》中当事人应当依照合同履行义务的规定。综上所述，原审依据《商谈纪要》判决扣减被上诉人所欠上诉人的租金在认定事实和适用法律上存在错误；原审判决上诉人返还被上诉人房屋重建投资款属认定事实错误，程序违法，适用法律不当，并导致国有资产严重流失。故向贵院提起上诉，望判如所请，以纠正原审错误，维护法律的权威。故请求：一、依法撤销山西省河津市人民法院于2014年5月19日作出的（2013）河民初字第1140号民事判决书，改判：1、被上诉人一次性支付上诉人租赁费440460元及延期付款利息；2、驳回被上诉人在一审中的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
张国强答辩称：一、原判将上诉人与被上诉人签订的《关于A区欠房租双方商谈纪要》，作为处理本案本诉的基础，具有充分的事实依据。第一、该纪要具备合同效力，对双方均有约束力。在2013年9月26日下午三点，在上诉人总公司领导张金成办公室，上诉人与被上诉人达成了《关于A区欠房租双方商谈纪要》。该纪要完整地记录了双方对于《晋铝实业总公司太华市场A区东侧房屋租赁协议书》履行过程中出现问题的协商过程，更以签字的方式对出现问题的解决方式、解决方案的进行了确认。从该纪要的形式来看，双方当事人均在该纪要上签字予以认可，是双方当事人真实意思的表示，从该纪要内容来看，均是对实体性内容的承认及处理意见，双方当事人的行为符合合同民事法律行为构成要件，该纪要具备合同效力，自然对双方当事人具有约束力。上诉人仅以纪要中存在“予以考虑”四个字的用语，否定双方因此而形成的权利义务有关系，明显断章取义。结合该纪要的文义及签署该纪要的目的，“予以考虑”实际应为同意支付的意思。上诉人主张该纪要无约束力显然没有任何法律依据。第二、该纪要并没有形成对原《租赁协议》的变更，原判也未将该纪要作为《租赁协议》变更的依据，上诉人的观点缺乏事实依据。从该纪要内容上来看，双方协商的内容主要集中在对上诉人违约情形的汇总、确认及解决方案。对照原《租赁合同》，协商的内容并没有改变双方的权利义务关系，故不存在纪要变更合同的判决结果。第三、答辩人需要重申的是，搭建遮阳棚的是被上诉人，上诉人拆除遮阳棚，理应予以赔偿，在纪要中上诉人也同意赔偿；维修市场暖气费用，本是上诉人作为出租方的合同义务，被上诉人只是在上诉人不履行维修义务的情况下代为维修，上诉人承担维修费用理所应当。原判依据《租赁合同》及《商谈纪要》确定上诉人承担这些费用，显然依据充分。二、一审中，原告当庭表示“放弃解除租赁合同诉讼请求”的要求，违反法定程序，依法应予驳回。第一，在法律程序方面：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案一审过程中，在开庭宣读起诉状时，原告发现起诉状与法庭据以立案的起诉状明显不同，不得已的情况下，原告要求放弃第一项诉讼请求，即解除原、被告之间租赁合同关系。被上诉人当庭表示不同意。原告当庭提出放弃诉讼请求，不符合上述《民事证据规定》要求，程序违法，因此，依法应当予以驳回。原判不认可原告的请求，符合法律规定，符合法定程序，因而上诉人的主张，依法应当予以驳回。第二，在事实认定方面：1、《晋铝实业总公司太华市场A区东侧房屋租赁协议书》第一条约定：改造房屋位于太华市场内A区东侧，改造后为两层框架结构楼房，总建筑面积为3201.62平米；第五条：甲方将原有太华市场内一台阶东侧营业房改造成两层楼房，现为A区东侧，每平米造价1000元全部由乙方投资。从上述约定可以看出上诉人与被上诉人形成的是投资建房法律关系。正是在这种约定的前提下，被上诉人支付了投资款3201620元。房屋的建设方为上诉人，承建人也是上诉人。被上诉人与上诉人不存在上诉人所说的委托承建关系。但该《租赁协议书》却未约定投资款的返还。对被上诉人来说，明显不公，上诉人理应返还。2、在《晋铝实业总公司太华市场A区东侧房屋租赁协议书》中，除上述两条约定外，其余条款均为租赁合同的内容。相对于被上诉人来说，其义务为每年交纳租金250230元。对等的是合同约定的租赁房屋的经营权、使用权及部分收益权。上诉人认为该条约定是对被上诉人投资3201620元的回报，二者之间没有因果关系，因而不能成立。3、上诉人租赁两层框架结构楼房，其目的就是为了经营，就是为了盈利，盈利还是亏损与上诉人没有关系。上诉人认为被上诉人经营房屋8年来，除缴纳租金外，收益600余万元，没有事实依据。被上诉人在经营过程中，需要招商，需要制定经销策略，努力繁荣市场。市场取得的任何一点效益，与被上诉人的努力是分不开的。这几年来，由于上诉人改变市场环境，导致市场急剧恶化，无人租房，被上诉人想尽办法，无法改变这种状况，导致严重亏损，被上诉人的亏损也没有要求上诉人来承担。故被上诉人无论盈利，还是亏损，与上诉人没有任何关系，更不能以此作为权利义务是否对等的标准。4、本案不存在国有资产流失的问题。在本案中，两层框架结构楼房的形成，是被上诉人投资，上诉人才建成的。从形态上来讲，上诉人的投资已经物化为不动产。在此过程中，上诉人投入的是土地，建成后得到的是房地产。相当于没有任何风险而得到了资产，哪儿来的国有资产流失上诉人明显是耸人听闻。现在将被上诉人张国强的投资返还，不过是将投资人的钱再返还给投资人，与国有资产有何关系。显然，上诉人的观点不能成立。综上所述，《商谈纪要》是双方当事人真实意思的体现，对双方具有约束力，依法应当作为处理本案的依据。上诉人的上诉理由不能成立，依法应当予以驳回。本案存在租赁和投资两种法律关系，应当分别依照两种关系来处理，上诉人理由不能成立。故请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。
张国强不服该判决，上诉称：被上诉人违约在先，造成上诉人的损失认定不足，显属不公。一、上诉人与被上诉人在2013年形成的《关于A区欠房租双方商谈纪要》，应当作为认定上诉人损失的依据。2003年11月16日，上诉人与被上诉人签订了《太华市场A区西侧房屋租赁协议书》。该协议书第六条甲方的权利义务第5项约定：为乙方提供良好的经营环境。然而，在协议履行过程中，被上诉人为了谋取经济利益，不顾租赁协议的约定，单方面改变市场环境。堵塞了贯通市场南北的通道，将与市场配套的供客人休闲的小广场改建了六间铁皮房，将方便客人存放车辆的612平米的车棚，改造成了家俱城。铁皮房及家俱城，造成上诉人损失达395670元之多。被上诉人的行为客观上导致了市场环境的恶劣，造成了市场的萎缩。对此，上诉人多次找被上诉人，要求赔偿损失。被上诉人也认识到自身的行为导致了上诉人的损失。双方于2013年形成的《关于A区欠房租双方商谈纪要》完全证明了上述事实。但原判仅仅认定了该纪要中双方达成一致的部分，而对双方未达成一致的部分未予认定。上诉人认为，上诉人的损失客观存在，被上诉人对这项项目也是认可的，只是对赔偿多少，双方未达成一致，原判对该部分损失不予认定，对上诉人来说明显不公。因此，应当本着公平的原则，依法认定该部分损失，并从租金中扣除。二、原判对损失事实的存在进行了认定，但却未计入上诉人损失范围，显属遗漏，理应予以追加。本案中，原判认定的一个事实是市场开业之初，由于被上诉人硬化市场路面，导致太华市场无法经营。被上诉人答应退还半年租金或延期半年。然而，在合同履行过程中，被上诉人一直未予兑现。本案在一审过程中，被上诉人原任经理孟喜道证明了上述事实，只是认为同意延期三个月。原判对此事实虽然进行了认定，但对延期三个月或者退还三个月的租金，却未作出判决，三个月的租金大约62557.5元，明显属于遗漏。本案中，一审法院同样认定了另外一个事实，就是在2011年，被上诉人交换站热水溢入上诉人的6号承租方，致使客户无法经营。经被上诉人领导周必君书记处理，答应从租金中扣减17690元，但始终没有执行，对此被上诉人理应承担。这些事实，有周必君书记的证明。对于上述两项损失，请二审法院，查明事实，依法追加，并从租金中扣除。综上所述，原判对于上诉人的损失明显认定不足，显属不公，故请二审法院依法认定，予以改判。故请求：1、依法改判（2014）河民初字第1140号民事判决书第一项，增判被上诉人承担上诉人损失475917.5元。2、上诉费用由被上诉人承担。
晋铝实业总公司答辩称：上诉人的上诉请求违反法定程序，且没有事实依据，应予驳回。一、上诉人的请求在原审中没有主张，在上诉中要求增判，违反《民诉法》的相关规定，上诉人没有提供晋铝实业公司违约依据，要求增判没有事实依据。二、上诉人没有提供出他的损失依据，所以从实体上应驳回上诉请求。
二审经审理查明：2005年9月3日，河津市住房保障和城乡建设管理局向晋铝实业总公司颁发了建设工程规划许可证，批准建设项目为二市场（即太华市场）改扩建。其他查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：张国强与晋铝公司签订的《晋铝实业总公司太华市场A区西侧房屋租赁协议书》、《关于A区欠房租双方商谈纪要》、《关于太华市场A区管理协议》及《关于太华市场A区管理中有关问题的协议》均系双方当事人真实意思表示，且无违反法律法规的相关规定，应确认为合法有效。上诉人晋铝公司称《关于A区欠房租双方商谈纪要》只是对双方协商过程的记录，对双方均无法律约束力的问题。从该商谈纪要的内容看，该商谈纪要共分为两大部分，第一部分为双方达到一致意见的问题，第二部为双方未达成一致的问题。而双方达到一致意见的内容中，明确约定损失具体项目、具体数额，并由双方当事人签字认可，该商谈纪要内容符合对原合同变更的实质要件。原审依据该商谈纪要双方达成一致意见的内容，判决扣减张国强应交租金并无不当，本院予以支持。上诉人张国强为使自己在租赁市场中取得更大经济利益，与上诉人晋铝公司经协商一致，在原市场租赁费基本不变的情况下，将原太华市场由一层改造扩建为二层框架结构，并约定改扩建的费用由上诉人张国强投资，改扩建后的房屋产权归上诉人晋铝公司所有。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》司法解释第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，双方当事人在签订《租赁合同》中，虽然表述为对房屋进行“改造”，但从合同的内容看，不符合“改造”的基本特征，所谓房屋改建，是指不增加房屋已有体量，在原有基础上，为改善房屋使用功能，改变其使用目的，对原有房屋进行改造的建设项目。所谓房屋扩建，是指在原有房屋基础上加高加屋，增加其使用面积，从外观形式而言，也即限制在原有房屋规划范围内的土地使用权上。本案所涉租赁房屋，在原有房屋规划范围内的土地上将原一层平房改建成两层框架结构楼房，费用由上诉人张国强承担，每年并向晋铝公司交纳租赁费250230元，因该房屋是在晋铝公司原房屋规划的土地使用权上所建，并经相关部门批准同意改扩建，该所建房屋所有权也当然归晋铝公司所有。因此，晋铝公司从而取得了该房屋在出租前在原有房屋的基础上增加一倍面积的利益，双方当事人因在《租赁合同》中没有明确约定租赁期间界满或合同解除后，房屋改造投资款是否返还，为此，双方发生诉争，原审判决将投资款全部返还给张国强不妥，应改判为由晋铝公司在因房屋扩大面积而取得的实际利益范围内承担房屋扩建费用。上诉人晋铝公司在原审起诉时，以上诉人张国强严重违约为由，请求原审法院依法解除合同，原审被告张国强在答辩及反诉中也以解除合同进行答辩，并反诉要求返还其投资款，故上诉人晋铝公司以其在原审中当庭已变更解除合同诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持河津市人民法院（2013）河民初字第1140号民事判决第一项；
二、撤销河津市人民法院（2013）河民初字第1140号民事判决第二项；
三、晋铝实业总公司在本判决生效后十日内返还张国强房屋扩建投资款1600810元；
四、驳回晋铝实业总公司、张国强的其他诉讼请求。
如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费66112元，由晋铝实业总公司负担39134元，由张国强负担26978元。
审判长 高军武
审判员 王文霞
审判员 胡东革
二〇一五年十一月三十日
书记员 李 聪