浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第774号
上诉人（原审原告）：宁波市江北万利达轿车修理厂。
法定代表人：毛兆芬。
委托代理人：黄海波，浙江三港律师事务所律师。
委托代理人：范旖晔，浙江三港律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈跃达。
委托代理人：张听潮，浙江新中大律师事务所律师。
上诉人宁波市江北万利达轿车修理厂（以下简称轿车修理厂）与上诉人沈跃达房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服宁波市江北区人民法院于2015年9月28日作出的（2015）甬北民初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月31日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年5月15日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定：原告将其向宁波市汽车运输集团有限公司承租的位于宁波市江北区环城北路东段581号的部分房屋、办公室及场地（实际使用面积约1200平方米，不包含共用停车及通道部分）转租给被告开办汽车修理厂使用，租赁期限为2013年5月16日至2018年4月30日，年租金215000元，半年一付，第一次支付115000元，第二次支付100000元，本着“先交款后承租”的原则，在协议签订之日被告必须向原告交纳首期租金，以后被告必须在15天前向原告交纳下一期租金。本协议签订之时，被告应向原告交纳押金50000元。在租赁期内，被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金（按拖欠款的日千分之二）；租赁期间，若无正当理由违反合同，违约方向守约方支付违约金100000元，若守约方实际损失大于100000元，违约方须补足差额。被告拖欠租金一个月的，原告有权终止本协议，收回房屋。在租赁期限内，如遇政府城建改造，市政拆迁或不可抗力等原因，造成本协议无法履行时，双方应无条件终止本协议，互不承担赔偿责任。拆迁时原告应提前一个月通知被告，被告应服从并在规定期限内搬离，拆迁时原告如有搬迁费、停工费，均按照原告40%，被告60%的比例分配。租赁到期或者遇拆迁，协议终止，原告退还被告押金50000元，所交租金，则按实退还。协议还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告支付原告50000元押金以及至2015年2月15日止的租金。2014年9月16日，宁波市江北区人民政府发布了房屋征收决定公告，征收范围包括宁波市江北区环城北路东段581号的国有土地上房屋。2015年4月，原告两次向被告发函催讨房租，被告予以签收。2015年9月2日，被告已经搬走房屋内的机器、设备，仅留下床等物品，双方未办理房屋腾退交接手续。
宁波市汽车运输集团有限公司诉轿车修理厂房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2015年4月8日作出（2015）甬北民初字第99号民事判决，判决“一、原告宁波市汽车运输集团有限公司与被告宁波市江北万利达轿车修理厂之间签订的《土地房屋租赁合同》及《土地房屋租赁补充合同》解除，被告宁波市江北万利达轿车修理厂于本判决生效后十日内腾退位于宁波市环城北路东段581号的场地及房屋；二、被告宁波市江北万利达轿车修理厂于本判决生效后十日内支付原告宁波市汽车运输集团有限公司2014年12月和2015年1月的房租86167元，押金50000元折抵后，还应支付36167元，并按每月43083元标准支付自2015年2月1日起至实际腾退之日止的租金（房屋占有使用费）；三、被告宁波市江北万利达轿车修理厂于本判决生效后十日内支付原告宁波市汽车运输集团有限公司已付租金的逾期违约金2000元，还未支付的租金86167元被告宁波市江北万利达轿车修理厂应按每日万分之五标准支付自2014年11月1日至付清之日止的逾期支付房租违约金；四、驳回原告宁波市汽车运输集团有限公司其他诉讼请求。”轿车修理厂不服该判决提起上诉，宁波市中级人民法院认为：“双方当事人签订的《土地房屋租赁合同》和《土地房屋租赁补充合同》，系真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定为合法有效。关于《土地房屋租赁合同》和《土地房屋租赁补充合同》应否解除问题：……其次，上诉人租赁涉案房屋已超过六年，在此期间双方履行合同义务应属正常。虽然，上诉人未能依约在2014年10月31日之前支付下一季度的租金129520元，仅于2014年12月22日支付租金43083元，但考虑到双方长达六年有余的合作期间，且在原审法院受理本案之前上诉人仅有一期租金未足额支付，故根据这些事实，难以认定上诉人的行为构成根本违约，被上诉人以此为由主张解除合同，理由不足。第三，涉案房屋已被政府列入拆迁范围，在上诉人对解除合同有异议的情况下，由双方当事人履行合同至涉案房屋实际拆迁时止，对双方均更为有利。并且，根据双方合同约定，租赁期内如遇政府城市建设需要拆迁时，设备搬迁费用、停工损失，归乙方所有；由此，双方当事人履行合同至涉案房屋实际拆迁时止，并按照上述合同约定分配相关的拆迁补偿费用，更符合诚实信用原则。综上，本院认定双方当事人签订的《土地房屋租赁合同》和《土地房屋租赁补充合同》不予解除。……”，宁波市中级人民法院经审理于2015年7月13日作出（2015）浙甬民二终字第275号民事判决，判决“一、撤销宁波市江北区人民院（2015）甬北民初字第99号民事判决；二、宁波市江北万利达轿车修理厂支付宁波市汽车运输集团有限公司2014年12月至2015年1月期间的房租86167元；三、宁波市江北万利达轿车修理厂支付宁波市汽车运输集团有限公司已付租金的逾期违约金2000元及未付租金86167元的自2014年11月1日起至该租金付清之日止的按每日万分之五计算的逾期违约金；四、驳回宁波市汽车运输集团有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项限宁波市江北万利达轿车修理厂在本判决生效后十日内履行完毕。”轿车修理厂分别于2015年6月30日、7月20日、8月3日支付宁波市汽车运输集团有限公司47390元、45000元、387750元。
原审原告轿车修理厂于2015年5月11日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原告与原审被告签订的《房屋租赁协议》，原审被告于本判决生效后十日内腾退租赁的房屋和场地；二、原审被告支付原审原告2015年2月16日至2015年5月15日的租金53750元，并按每月17917元标准支付自2015年5月16日起至实际腾退之日的租金（房屋占有使用费）；三、原审被告支付按未付租金每日千分之二的标准计算自2014年11月1日起至被告付清之日止的滞纳金（暂计算至2015年5月1日为19350元）。
原审法院认为：（2015）浙甬民二终字第275号民事判决，确认宁波市汽车运输集团有限公司与原告签订的《土地房屋租赁合同》及《土地房屋租赁补充合同》不予解除，双方当事人继续履行合同至涉案房屋实际拆迁时止，本案被告也理应依约支付租金。对被告逾期未支付租金构成违约的事实，予以认定。原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告向被告两次发函催讨租金，被告仍未按合同约定支付房租，原告起诉解除合同，起诉状副本于2015年5月14日向被告送达，即意味着原告通知被告解除合同，因此，确认双方签订的《房屋租赁协议》于2015年5月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。讼争房屋系开放式的经营场所，被告已于2015年9月2日搬走机器、设备，仅在一间占比较小的房间内留下床等物品，被告明确表示不再搬走留下的物品，双方虽未办理腾退交接手续，但房屋整体实际已经处于原告的占有、控制下，根据本案的实际情况，原告诉请被告腾退房屋已无必要，但被告仍应支付2015年2月16日至2015年9月2日期间的租金及房屋占有使用费。经核算，2015年2月16日至2015年5月14日的租金数额为53161元（215000÷12×3-215000÷365×1），2015年5月15日至2015年9月2日的房屋占有使用费数额为64941元（215000÷12×3＋215000÷365×19）。被告辩称房屋租赁协议已经终止，被告无需支付租金及房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予采纳。对于原告请求支付的滞纳金，原告在庭审中明确以诉讼请求第二项确定的金额为基数计算滞纳金，即原告主张的滞纳金包括两部分，合同解除之前的被告未支付租金的滞纳金和合同解除之后的被告应当支付的房屋占有使用费的滞纳金。对于合同解除之前的被告未支付租金的滞纳金，被告逾期未支付租金，理应承担相应的违约责任，但原告请求支付滞纳金的标准过高，结合原告的损失、被告的过错程度以及原告预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法予以酌减。对于原告主张合同解除之后的被告应当支付的房屋占有使用费的滞纳金，缺乏法律依据，不予支持。对于被告支付的押金50000元，为避免当事人诉累，在本案中一并予以解决，原告应予以退回被告。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出如下判决：一、原告宁波市江北万利达轿车修理厂与被告沈跃达于2013年5月15日签订的《房屋租赁协议》于2015年5月14日解除；二、被告沈跃达于本判决生效后十日内支付原告宁波市江北万利达轿车修理厂2015年2月16日至2015年5月14日期间的租金53161元以及2015年5月15日至2015年9月2日期间的房屋占有使用费64941元，合计118102元，押金50000元折抵后，尚需支付68102元；三、被告沈跃达于本判决生效后十日内支付原告宁波市江北万利达轿车修理厂以未付租金53161元为基数自2014年11月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍标准计算的逾期违约金；四、驳回原告宁波市江北万利达轿车修理厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1”628元，减半收取814元，由被告沈跃达负担。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
上诉人轿车修理厂上诉称：一、当事人在原审中并无要求法院处理押金问题，一审法院将押金予以扣除超出了当事人的诉讼请求。双方当事人签订的《房屋租赁协议》，包含了轿车修理厂的执照及二级维修卡的使用，这5万元押金并非纯粹是房屋租赁的押金。沈跃达尚未交还二级维修卡、税务发票、支票密码器等经营物品，也未缴清应缴纳的税款，故5万元押金不宜在本案中进行处理。二、双方在租赁协议中约定一方无正当理由违约应承担违约金10万元。政府对涉案房屋未下达拆迁的通知，故沈跃达以拆迁为由而拒付租金的理由不能成立。由于沈跃达长期不付租金，轿车修理厂才无奈要求解除合同，合同解除后不可能短期内另行出租，这会造成轿车修理厂的租金损失，故轿车修理厂提出的滞纳金请求考虑了沈跃达因违约导致的损失。故一审法院将滞纳金予以大幅度调整，是不公平的。请求二审法院依法改判。
上诉人沈跃达的答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人沈跃达上诉称：《房屋租赁协议》约定，如遇政府城建改造、市政拆迁或不可抗力等原因，造成本协议无法履行时，双方应无条件终止本协议，互不承担赔偿责任。涉案租赁房屋于2014年9月16日被宁波市江北区人民政府公告征收，同年12月31日江北区孔浦拆迁办与业主签订征收协议。因此，一审法院无视双方约定，不是判决终止协议而是解除协议，既无事实依据，更有悖于法律。（2015）浙甬民二终字第275号民事判决可以借鉴，但与本案案情不同，当事人的约定不同，不能生硬地适用。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回轿车修理厂的诉讼请求。
上诉人轿车修理厂答辩称：一、《房屋租赁协议》第八条明确约定，因不可抗力等原因造成本协议无法履行的应终止协议。但虽然江北区政府将涉案房屋所在地段列入拆迁范围，也签订了拆迁协议，但是房屋依然可以使用，所以双方之间的租赁协议依然可以履行；二、在轿车修理厂和房东之间的纠纷经二审判决后，房东一直在催讨房租，轿车修理厂也足额交纳了房租，说明涉案房屋存在租赁的可能和事实；三、到今天为止，没有任何政府部门说要拆迁，也没有收到任何的拆迁裁定，说明涉案房屋依然具有使用价值。对方的上诉理由不能成立。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋虽然已列入政府征收拆迁的范围，但尚未确定实际拆迁的时间，且双方约定的租赁期限未届满，双方应以继续履行租赁协议为宜，故上诉人沈跃达主张租赁协议终止，双方互不赔偿的理由不足，本院难以采信。上诉人沈跃达未及时支付房租，上诉人轿车修理厂主张解除租赁协议，而上诉人沈跃达未主张继续履行协议，故原审法院对上诉人轿车修理厂要求解除租赁协议的请求予以支持，并无不当。原审法院以上诉人轿车修理厂的起诉状副本送达上诉人沈跃达之日，即2015年5月14日，作为双方协议解除之日，也无不当。上诉人沈跃达于2015年9月2日实际搬离涉案房屋，故原审法院根据解除协议之日、实际搬离之日以及约定的租金，分别计算上诉人沈跃达应支付的房租和房屋占有使用费，于法有据，并无不当。上诉人沈跃达未能及时支付房租，按约应支付相应的滞纳金。双方协议约定的日千分之二的滞纳金明显过高，原审法院酌情降低到按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，也无不当。双方协议约定，租赁协议终止，5万元押金退还，故原审法院考虑到减轻当事人的讼累，判令上诉人轿车修理厂返还5万元押金，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。两上诉人之上诉理由，均难以成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2678元，由宁波市江北万利达轿车修理厂负担1050元，由沈跃达负担1628元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一五年十一月十五日
代书 记员 桂红艳