福建省泉州市泉港区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0505民初3399号原告：庄占华，男，汉族，1978年3月25日出生，住泉州市泉港区。委托诉讼代理人：张育民，福建湄港律师事务所律师。被告：泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司，统一社会信用代码91350505705246959G，住所地泉州市泉港区泉五路投总大厦二楼。法定代表人：汪永良，该公司负责人。委托诉讼代理人：刘文革，福建协立人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕梅灵，福建协立人律师事务所律师。原告庄占华与被告泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司（以下简称城市住宅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄占华的委托诉讼代理人张育民、被告城市住宅公司的委托诉讼代理人刘文革、吕梅灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄占华向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告城市住宅公司签订的商品房买卖合同；二、被告退还原告已经支付的购房款436833元及违约金43683.3元。2016年12月9日，原告将其诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按已付购房款436833元为基数，按日万分之一的标准计算）；2012年12月27日，原告又将其诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按已付购房款436833元为基数，按日万分之五的标准计算）。事实和理由：2013年5月30日，原告与被告签订一份《泉州市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定：原告向被告购买址在泉州市泉港区（以下简称“603号商品房”），总价款计436833元，被告应于2014年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约支付了被告购房款436833元，履行了全部付款义务。但被告至今未向原告交付符合上述合同约定条件的商品房，故被告应交付诉争商品房且支付原告按照买卖合同第九条规定即按436833元为基数按日万分之五标准进行计算的逾期交房违约金。被告未向原告出具《备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，诉争商品房至今不符合交房条件，原告坚决不主张交房。被告城市住宅公司辩称，其对原告诉称的买卖合同签订时间、诉争房屋地点、商品房面积、单价、总价、房价款已经付清等具体情况无异议；对逾期交房违约金问题，根据买卖合同的约定，自开工之日即2012年8月8日起至竣工日期即2016年1月6日止，施工中遇市政重要活动或政府限制性规定造成无法正常施工或遇中雨、台风、停水、停电等情形，交房时间可顺延，经计算，被告可顺延交房274天，且本案逾期交房违约金同意按照买卖合同第九条的规定即按436833元为基数按日万分之一的标准计算；被告已经于2016年4月22日向原告发出交房通知书，通知原告于2016年5月10日前接收诉争房屋，但原告未接收，该责任应由原告自行承担，故违约金的截止日为2016年4月22日。综上，其同意支付原告部分违约金（以已付房款436833元为基数，按日万分之一计算，期限自2015年1月1日起至2016年4月22日止，但应扣除符合合同约定的顺延交房之天数）。本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，庄占华与城市住宅公司签订买卖合同（合同编号为201305300030）及《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”）各1份。其中，该买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人即庄占华向出卖人即城市住宅公司购买603号商品房，建筑面积为116.52㎡，其中套内建筑面积100.87㎡，公摊面积15.65㎡。”第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为3749元/㎡，总价款计436833元；除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取。”第六条约定：“付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于2013年5月30日缴清首付款人民币贰拾陆万陆仟捌佰叁拾叁元整(￥266833)，余款17万元，以办理银行按揭贷款或公积金贷款方式支付。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的；2、市政重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；在施工中遇到重大技术问题或市政配套延期造成的工程延误；中雨、台风、地震或停水、停电、排污造成无法正常施工的；以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人发出的办理交付该商品房手续通知之日起15日内到指定地办理该房屋交接手续。若买受人逾期办理房屋交接手续的，逾期交房的责任由买受人负担，并从逾期之日起每日支付给出卖人总房款万分之壹的代管金。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自由承担。”补充协议第七条约定：“出卖人按买受人在本合同提供的通信地址向买受人寄发通知函、交房通知书等法律文件，按买受人提供的地址寄发后，即视为送达买受人。上述地址、联系方式如有变更，买受人应及时将变更后的书面告知出卖人，否则，出卖人按原地址发送的文件视同送达。”等等。另查明，2013年6月27日、2013年11月21日和2014年6月18日，城市住宅公司分别向庄占华出具了3张《销售不动产统一发票（代开）》，该3张发票分别载明预收原告购房款的金额为266833元、5万元和12万元。以上合计436833元。又查明，城市住宅公司成立于1998年11月27日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司（法人独资）；经营范围：房地产开发、小区物业管理。2006年12月9日，泉州市泉港区人民政府向城市住宅公司颁发泉港国用（2006）第0117号《国有土地使用证》，该证载明的座落地址为泉港区山腰街道办锦祥居委会，地类（用途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积为4232㎡。2013年4月15日，城市住宅公司取得诉争商品房四季康城1﹟、2﹟、3﹟、5#及地下室的《商品房预售许可证》。2015年9月6日，泉州市泉港区公安消防大队经网上备案受理系统进行锦祥沿街商住二期——1#、2#、3#、5#及地下室工程竣工验收消防备案，备案号：350000WYS150003804，该工程未被确定为抽查对象。2016年1月6日，泉港区锦祥沿街商住楼二期1#-5#楼经建设单位即城市住宅公司、勘察单位即泉州工程勘察院、设计单位即湖南化工医药设计院、监理单位即福建阳胜工程项目管理有限公司、施工单位即福建省永嘉建工有限公司的竣工验收并出具《福建省建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2016年4月22日，城市住宅公司以EMS方式向庄占华发出《交房通知书》，通知原告于2016年5月10日前到投总售房部办理交房手续。但庄占华至今未与城市住宅公司办理该手续。2016年11月8日，庄占华诉诸本院。庭审时，双方一致确认：诉争楼盘址在泉州市泉港区，与泉港一中和二中的距离均已超过500米；庄占华称：对诉争房屋的交房问题，其坚持不主张城市住宅公司交付房屋，也不要求本院在本案中一并处理。还查明，自2013年5月30日起至诉争房屋竣工验收之日即2016年1月6日止，诉争小区遇到10㎜即中雨以上天数为68天（时间分别为：2013年度的6月9日、6月10日、6月11日、6月12日、6月25日、6月26日、7月13日、7月14日、7月19日、8月2日、8月21日、8月22日、10月8日、11月24日、12月15日、12月16日、12月17日、2014年度的2月5日、2月6日、2月9日、4月26日、5月4日、5月5日、5月15日、5月22日、5月23日、5月31日、6月2日、6月6日、6月15日、6月16日、7月23日、7月24日、8月1日、8月13日、12月4日、2015年度的1月13日、2月15日、2月21日、3月26日、4月10日、4月28日、5月3日、5月9日、5月19日、5月20日、5月23日、5月24日、5月30日、6月4日、6月11日、6月24日、7月2日、7月19日、7月20日、7月21日、7月23日、8月8日、8月9日、8月10日、8月11日、8月17日、8月24日、8月27日、8月28日、8月30日、8月31日、9月1日）；遇到8级以上极大风力天数为11天（时间分别为：2013年度的7月13日、9月21日、9月22日、10月12日、2014年度的9月15日、10月10日、10月27日、2015年度的1月12日、8月7日、8月8日、8月22日）；遇到停水7天（时间分别为：2013年度的8月17日、9月8日、9月13日、12月28日、2014年度的11月18日、2015年度的3月7日、8月20日；遇到停电15天（时间分别为：2013年度的7月2日、2014年度的4月17日、10月26日、11月4日、11月27日、12月10日、2015年的2月7日、7月14日、7月15日、8月26日、8月29日、10月22日、10月29日、10月30日、11月24日）。上述事实，有庄占华、城市住宅公司的陈述及庄占华提供的买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、城市住宅公司提供的营业执照副本、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《福建省建筑工程竣工验收报告》、《泉州市建设工程规划验收合格证》、泉州市气象信息服务中心出具的《天气资料分析报告》、国网福建省电力有限公司泉州供电公司泉港客户服务分中心出具的《泉州电业局配网检修计划汇总》、《泉港区水利水务建设发展有限公司外线安装抢修停水记录》、《交房通知书》、EMS邮政特快专递、交房通知书、福建省新建商品住宅使用说明书、福建省新建商品住宅质量保证书和本院依职权向泉州市泉港区水利水务建设发展有限公司调取的《2013-2016年南山中路停水汇总》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。庄占华和城市住宅公司争议的主要焦点是：关于城市住宅公司应支付庄占华逾期交房违约金的具体数额问题。庄占华主张城市住宅公司应支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以436833元为基数，按日万分之五的标准计算），所依理由与其诉称一致。城市住宅公司同意支付庄占华逾期交房违约金以436833元为基数按日万分之一的标准计算，且对自开工之日即2012年8月8日起至竣工日期即2016年1月6日止施工中遇市政重要活动或政府限制性规定造成无法正常施工或遇中雨、台风、停水、停电等情形，交房时间可顺延，经计算，城市住宅公司可顺延交房274天，请求法院依法判决，所依理由与其辩称一致。本院认为，城市住宅公司应支付庄占华自2015年1月1日起至2016年5月10日止以已付购房款为基数按日万分之一标准计算的逾期交房违约金（但应扣除符合合同约定的顺延天数）。主要理由：(一)诉争房屋已经具备交房条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，诉争工程经竣工验收、合格后，始具备交付使用的条件。城市住宅公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，其与庄占华签订的买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。买卖合同签订于2013年5月30日，合同约定的交房时间为2014年12月31日前，诉争工程于2016年1月6日经竣工验收后，诉争商品房即可交付使用。城市住宅公司主张其于2016年4月22日通知庄占华于2016年5月10日前交房，其提供的邮局特快专递单和交房通知书予以证明，经质证，庄占华认为其已经收到该邮政快递单，但通知时间已经超过交房时间。本院认为，该城市住宅公司提供的上述两份证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以证明城市住宅公司于2016年4月22日通知庄占华在2016年5月10日前交房的事实，本院予以认定。《备案表》不属于买卖合同约定和我国现行法律规定的关于房屋交付时城市住宅公司或其他开发商需提供的交房资料，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均可在办理交房手续时，由城市住宅公司当场填写并提供给庄占华。庄占华以此为由拒绝接收诉争房屋，明显错误。（二）城市住宅公司应承担自逾期交房之日起至2016年5月10日止的逾期交房违约责任。由于庄占华经城市住宅公司通知后未在规定时间内办理交房手续，城市住宅公司除依法不承担自2016年5月11日起的逾期交房违约责任外，对自该交房通知确定的交付使用次日即2016年5月11日起涉及诉争房屋毁损、灭失之风险，依法亦由买受人即庄占华承担。故城市住宅公司只须对张庄占华承担自买卖合同约定逾期交房之日即2015年1月1日起至其通知交房截止日即2016年5月10日止的逾期交房违约金。对自开工之日起至买卖合同签订前存在的中雨、8级风力、停电、高考停工等情况，均不应作为本案顺延交房之情形。若在签订买卖合同后至2016年1月6日止，遇到可据实予以延期的情形导致诉争工程延期交付，则城市住宅公司可以据实予以延期。由于诉争工程址在距离中学500米以外，根据泉州市泉港区建设工程质量监督站分别于2013年6月4日、2014年6月4日、2015年6月1日分别发布的《关于加强高考期间我区建筑施工工地管理的通知》文件，在高考期间，对诉争商品房进行施工的部门不属于全天24小时停止施工作业的单位，故城市住宅公司要求高考期间顺延交房时间的请求，本院不予采纳。城市住宅公司辩称本案工程项目在桩基的施工过程中遭遇重大技术问题，严重影响到锦祥安置区12#、14#楼居民房屋的居住及锦祥安置区13#、14#楼居民补偿款数额协商问题，导致长期阻碍工程正常施工应顺延120天，其提供了《关于拨付锦祥沿街商住楼二期工程桩基施工影响锦祥安置区13#、14#楼30户补偿款的函》、补偿款具体名单、工商银行业务回单、福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证及《泉州市泉港经济开发投资总公司会议纪要》。经质证，庄占华对上述证据提出异议，认为城市成立于1998年11月27日，对当地的政策情况应了解，且该情况在征地、三通前就应当解决，故其不同意将该项作为顺延交房的情形，其不同意扣除。本院认为，城市住宅公司主张锦祥安置区13#、14#楼居民补偿款而长期阻碍工程正常施工问题，不属于买卖合同约定可顺延之情形，且庄占华又不予认可，故本院对城市住宅公司的此项辩解，不予采信。结合本案实际，根据查明的事实以及城市住宅公司的辩解，自双方签订合同之日起至2016年1月6日止，诉争商品房小区工程遇到了10㎜以上降水天数合计68天；8级以上最大风力合计11天；遇到了停电天数合计15天；遇到了可以影响施工的停水天数合计7天。以上合计99天（101天－重复2天），均符合买卖合同第八条约定的城市住宅公司可据实予以顺延交房的条件。故本院对故城市住宅公司实际逾期交房天数确定为406天{505天（自2015年1月1日起至2016年5月10日止合计505天）-99天}。城市住宅公司辩解本案诉争商品房可顺延交房274天，予以部分采纳。（三）城市住宅公司应支付庄占华以已付购房款为基数按日万分之一标准计算的逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，对逾期交房违约金的标准计算问题，因买卖合同第九条第一款第（2）项已经明确载明按日万分之壹的标准进行计算，该约定系双方当事人真实意思表示，且未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法、有效，本院予以认定。庄占华以该约定基数即日万分之壹的刮号后面还载明“该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率”之内容为由，主张本案逾期交房违约金应按日万分之五的标准计算，而城市住宅公司认为应按照日万分之一的标准计算。在商品房买卖过程中，对该项内容一般均由开发商提供格式合同，并作为双方签订买卖合同之前进行协商、参考之内容，如果该份买卖合同第九条第一款第（2）项中未载明“按日向买受人支付已付款万分之壹”进行计算之内容，则可参照该刮号后面的比率标准进行计算。在“该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率”括号前面已经载明“按日万分之壹”进行计算的前提下，对该刮号后面的“该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率”之内容，可以不予考虑。故庄占华主张以436833元为基数按日万分之五的标准进行计算违约金，不符合合同约定，且城市住宅公司不同意，本院不予采纳。因此，城市住宅公司应支付庄占华的逾期交房违约金数额为17735.42元（436833元×0.0001／天×406天）。另外，城市住宅公司虽然已经通知庄占华交房，但诉争商品房至今仍未实际办理交接手续，庄占华本可以在本案中一并主张，但其经本院释明后，坚持不主张城市住宅公司交付商品房，故对诉争商品房交付问题，本院在本案中不予审查处理。综上所述，本院认为，庄占华主张城市住宅公司支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以436833元为基数，按日万分之五的标准计算），本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第四十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,45)?)第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告庄占华逾期交房违约金17735.42元；二、驳回原告庄占华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3252元，减半收取计1626元，由原告庄占华负担1504元，由被告泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司负担122元。被告负担的款项，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  胡元明二〇一七年三月十六日书记员  钟小玲附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十一条对房屋的转移、占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。