湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄冈中民二终字第00172号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）武穴市鑫源购物中心。住所地：武穴市正街电影院*楼。
代表人张航，男，1969年5月28日出生，汉族，住汉川市，该购物中心经营者。
委托代理人李建辉，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）武穴市风云影业有限责任公司。住所地：武穴市影院路*号。组织机构代码：76414580-8。
法定代表人朱峰，该公司董事长。
委托代理人胡智德，系该公司法务主管。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审第三人）胡杰，男，1972年11月15日出生，汉族，个体工商户，住仙桃市。
上诉人武穴市鑫源购物中心（以下简称“鑫源购物中心”）为与被上诉人武穴市风云影业有限责任公司（以下简称“武穴风云公司”）、胡杰租赁合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2015）鄂武穴民初字第01000号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月17日立案受理后，依法组成由审判员周扬洲担任审判长，审判员饶贵芳、胡美琴参加的合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理，上诉人鑫源购物中心的代表人张航、委托代理人李建辉，被上诉人武穴风云公司的委托代理人胡智德，被上诉人胡杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，武穴风云公司（甲方）与张航（乙方）于2010年2月8日签订了一份《租赁合同书》，该合同约定:甲方将其所有的位于武穴市××街电影院综合楼一、二层出租给乙方经营；租赁期限至2015年5月17日止；乙方在合同期满前一个月如有意续租必须提前通知甲方并与甲方达成意愿续签合同。在同等条件下优先乙方承租……。该合同还就租金的交付及其他事项作出了约定。合同签订后，武穴风云公司即按照相关约定向张航交付了租赁物。张航亦于2010年4月29日办理了工商登记，其类型为个体工商户，字号名称为“武穴市鑫源购物中心”。因鑫源购物中心（张航）租赁期限即将届满，武穴风云公司决定对上述租赁物采取公开竞价招租的方式出租，并于2015年4月15日对外公开发布了《关于影业中心大楼一、二层场地实行以竞标租赁方式告知书》，注明：1、租赁标的物为武穴市××街电影院综合楼一、二楼门面，租赁期限为5年，租金底价为120万元/年，价高获得承租权，次年租金按上一年度租金总额的5%递增；2、竞标时间定于2015年4月21日上午10时，地点在武穴风云公司二楼办公室；3、有意竞标的客户必须于2015年4月19日下午5时前将竞标保证金40万元打入武穴风云公司指定账户……；4、如现有租户未中标则请于上一轮合同期满日即2015年5月17日前自行迁出，所属物品及场地交付于武穴风云公司。该告知书还就中标者放弃承租等事项作出了相应规定。武穴风云公司在对外发布告知书的同时，另将告知书及租赁合同书（草案）送交了鑫源购物中心，租赁合同书（草案）规定租赁期限为5年，即自2015年5月17日至2020年5月17日止。鑫源购物中心的工作人员胡重阳并在告知书尾部书写“收到胡重阳”字样。武穴风云公司对外发布告知书后，张航及胡杰在告知书规定的期限内向武穴风云公司交付了保证金40万元。岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场位于岳阳市岳阳楼区巴陵大桥，该广场于2014年11月20日经注册登记，共办理了五份营业执照，登记类型均为个体工商户。五名经营者分别为周阳春、胡杰（本案第三人）、周志文（周阳春之子）、周圣保、周继香。其中周阳春名下的营业执照字号名称为“岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场”，胡杰等四人名下的营业执照未标注字号。2015年4月21日，武穴风云公司如期主持召开本案讼争的租赁物竞价招租会。就在会议召开前，张航作为1号竞标者以租金过高为由，放弃参与会议。张航并向武穴风云公司出具了“租金过高，本人自愿放弃”的书面函件，武穴风云公司的股东朱峰、陈志勇等在该函件上签名见证。因张航放弃参与竞价承租活动，胡杰作为2号竞标者以底价120万元当然“中标”。胡杰“中标”后，遂向武穴风云公司出具了一份加盖“岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场”印章的《授权委托书》（胡杰作为负责人在该委托书上签名），委托周志文全权参与同武穴风云公司订立租赁合同事宜。2015年5月11日，周志文遂与武穴风云公司订立了一份《租赁合同书》，该合同约定租赁期限为15年，租赁期限自2015年5月28日起至2030年5月27日止。前六年度租金按120万元/年计，中间五年度租金按130万元/年计，后四年度租金按140万元/年计。该合同书首部乙方书写为岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场，尾部乙方一栏仅有周志文个人签名，未加盖“岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场”印章。合同注明签订日期为2015年5月18日。胡杰于周志文签订合同的当日通过转帐的方式付清了首年度租金120万元（含原支付的保证金），武穴风云公司亦于当日出具了交款单位为岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场（周志文）的收款收据一份。周阳春对胡杰出具授权委托书及后续周志文与武穴风云公司签订租赁合同的系列民事活动表示知晓并认同。
原审认为：一、鑫源购物中心的诉讼请求有二：1、请求撤销其放弃续租承诺的民事行为；2、请求确认武穴风云公司与后续承租人签订的合同无效。结合该两项诉讼请求，鑫源购物中心提起诉讼的诉讼标的为武穴风云公司与鑫源购物中心（张航）、后续承租人分别于2010年2月8日、2015年5月11日(合同署为2015年5月18日)签订的租赁合同，而武穴风云公司提起反诉的请求则是认为其与后续承租人签订的合同有效并要求鑫源购物中心返还租赁物并赔偿损失等，武穴风云公司提起的反诉的诉讼标的亦为上述两个相对独立的租赁合同，本诉与反诉系基于同一诉讼标的、同一法律关系，符合法律规定的反诉提起条件。鑫源购物中心认为武穴风云公司提起反诉，不符合法定反诉条件的理由不能成立；二、依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，可撤销的民事行为有：1、行为人对行为内容有重大误解的；2、显失公平的。本案鑫源购物中心请求撤销其作出的放弃续租的民事行为，系基于其认为受到胡杰欺诈，胡杰承诺其取得承租权后，再转租给鑫源购物中心，鑫源购物中心才作出放弃竞租这一违背真实意愿的意思表示。胡杰对此予以否认，鑫源购物中心也未能提供足以证明该事实的证据。另一方面，按照相关法律规定，如转租未经出租人同意，出租人可以解除合同。显然，即便胡杰向鑫源购物中心作出了该项承诺，鑫源购物中心能否取得后续承租权，也处于一种不确定的状态。鑫源购物中心的经营业主张航作为商人、一完全民事行为能力人，应当能预知其作出放弃竞租意思表示所引起的法律后果。鑫源购物中心作出的放弃意思表示，不能构成行为人对行为内容有重大误解，更谈不上显失公平。鑫源购物中心请求撤销其放弃续租的承诺，要求在同等条件下享有本案讼争的租赁物的优先承租权，不符合法律规定，依法不予支持；三、结合本案事实，尽管胡杰系以个人名义参与武穴风云公司发起的公开招租活动，而最终签订租赁合同的承租人一方非胡杰个人。但案外人周志文以岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场的名义与被告风云影业签订租赁合同，系受胡杰及岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场的双重委托，客观上，胡杰也是该广场其中一经营者，字号为岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场的经营者周阳春亦对胡杰出具委托书的行为知晓并认同。况且，岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场只是个体工商户的字号名称，即便周志文与被告风云影业签订的租赁合同得以履行，其合同履行地在武穴市，也不可能再冠以该字号。鑫源购物中心以实际“中标人”为第三人胡杰，而签订合同的承租人为岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场，两者不一为由，认为武穴风云公司在后续承租活动中，存在与他人恶意串通，损害了鑫源购物中心合法权益继而请求确认周志文以岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场的名义签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据，依法不予支持；四、鑫源购物中心与武穴风云公司于2010年2月8日签订的合同虽明确约定，鑫源购物中心对本案讼争的租赁物享有优先承租权，但该权利因鑫源购物中心放弃而灭失。租赁合同因履行期限届满而终止。武穴风云公司反诉要求鑫源购物中心返还租赁物，符合法律规定，依法予以支持。现合同终止后，鑫源购物中心依然占有租赁物，武穴风云公司反诉要求鑫源购物中心比照后续合同的约定，按10万元/月的标准支付占有使用费，符合公平原则，对此依法予以支持；五、武穴风云公司已实际收取后续租赁合同第一年度的租金120万元，又另反诉要求鑫源购物中心支付120万元租金的利息损失，不符合客观情理，对此不予支持。遂判决：一、驳回鑫源购物中心的诉讼请求；二、限鑫源购物中心在判决生效后五日内向武穴风云公司返还位于武穴市××街电影院综合楼一、二楼门面，并自2015年5月18日起按10万元/月的标准支付占有租赁物期间的使用费至租赁物返还之日止；三、驳回武穴风云公司其他反诉请求；四、胡杰在本案中不承担民事责任。
上诉人鑫源购物中心不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉称，一、原判将武穴风云公司刻意隐瞒鑫源购物中心，与胡杰恶意串通、私下作出实质性变更的竞标租赁要约，与之前鑫源购物中心对原要约前置条件下的放弃优先承租权相混淆，导致适用法律错误。武穴风云公司与中标者于2015年5月11日签订《租赁合同书》中，将租期改变为十五年，租金与原竞标租赁条件大大降低，租金总额差异达1930万元。鑫源购物中心与武穴风云公司签订的《租赁合同书》约定承租人享有优先承租权是有效约定，并得到原审法院认定，优先承租权应得到保护，武穴风云公司在作出实质性变更新要约的情况下并未明确、有效告知鑫源购物中心完全是刻意隐瞒，不公平，严重违法了应当履行的同等条件下优先承租权的义务。武穴风云公司违背常理和逻辑，将公开招投竞标由出价低者得，实质是该公司实际控制人与胡杰恶意串通，损害鑫源购物中心的权益，也损害该公司其他股东的利益。武穴风云公司与胡杰是2015年5月11日签订的合同，远远超过《竞标租赁方式告知书》规定的2015年4月27日，表明胡杰已经放弃和丧失承租权利。《竞标租赁方式告知书》规定中标者须于2015年4月27日前与武穴风云公司签订租赁合同并将首年租金及五年的合同保证金20万元在合同签订之日汇入武穴风云公司的账户，中标后未按指定日期签订合同及汇入租金等款项，则视同中标者放弃中标承租期限，40万保证金不退。但原审判决将这一内容省略。原审判决载明“2014年5月19日立案受理”有误。武穴风云公司与胡杰恶意串通、弄虚作假的行为，直接损害鑫源购物中心的合法权益，应当依法认定其合同无效而撤销。二、原判认定事实不清，不全面，不公正。胡杰是个体工商户，与岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场（周阳春的个体工商字号）是平等、独立的个体工商主体资格，他们之间不存在组织机构内部关系。胡杰不具有岳阳市岳阳楼区龙骧购物广场的代表资格，《授权委托书》没有事实依据，《授权委托书》的日期早于《竞标租赁方式告知书》，该委托书是伪造的事实。胡杰与周志文之间不符合委托代理法律关系，周志文是以自己的个人名义与武穴风云公司签订合同，没有以龙骧购物广场或胡杰名义，实际是胡杰将合同转卖给周志文。原审法院不应当调查龙骧购物广场（周阳春）。注册为个体经营户的周阳春、胡杰、周志文、周保圣、周继香均有其独立、唯一的注册号，只是他们的注册经营地都是龙骧购物广场，是从事不同商品经营的摊主，原审判决据此认定为家庭经营，推断他们之间经营身份混同、互为代理关系没有事实和法律依据。胡杰是否实际缴纳40万元竞标保证金、120万元租金、20万元的合同保证金，事实不清，仅凭一张普通收据，不能证明胡杰实际缴纳款项。三、武穴风云公司在诉讼中出具伪证、隐瞒事实、干扰审判的行为应当予以制裁。原审法院依据鑫源购物中心的申请，到武穴风云公司调取了租期6年的租赁合同，但是武穴风云公司在庭审中又提供租期为15年的新租赁合同，两份合同均由武穴风云公司提供，除租期、租金不同外，其他条款、文字、签章、日期完全相同。租期6年的假合同是掩盖已经发生了实质性变更的真实的15年的租赁合同。请求撤销武穴市人民法院（2015）鄂武穴民初字第01000号民事判决；改判确认鑫源购物中心对诉争租赁物享有同等条件下的优先承租权、确认武穴风云公司与胡杰签订的租赁合同因恶意串通、不公平、损害鑫源购物中心的合法权益而无效。
被上诉人武穴风云公司答辩称，一、原审对鑫源购物中心放弃优先承租权的事实认定准确，且符合事实和法律规定。鑫源购物中心混淆了优先承租权与公开竞租的法律适用，竞租只会发生出价最高得承租权的唯一结果，承租人选择公开竞租，则必然视为放弃优先承租权，房屋由最后竞租中标者承租，从原“优先承租人”转变为普通“竞租人”的法律地位。鑫源购物中心客观上已作出放弃优先承租权的意思表示。武穴风云公司采取公开竞租的方式确定新的出租人，鑫源购物中心放弃参与竞价，即视为其不具有同等条件而丧失优先承租权，同时放弃了与武穴风云公司订立租约的权利。二、鑫源购物中心主张确认武穴风云公司与胡杰签订的租赁合同无效缺乏法律依据。优先承租权并非法律、行政法规的强制性规定，仅限于合同当事人之间约定，对善意第三人不产生约束力。胡杰对于优先承租权的约定并不知情，属于善意第三人，主张胡杰与武穴风云公司之间的合同无效是没有法律依据的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡杰答辩称，同意武穴风云公司的答辩意见。
各方当事人均未向本院提交证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为，张航在竞标中作出自愿放弃竞标的意思表示，系单方法律行为，张航具备相应的民事行为能力，意思表示真实，其放弃行为亦不违反法律规定、不损害社会公共利益，该意思表示有效，从向武穴风云公司作出该意思表示时即具有法律约束力。
张航自愿放弃竞标，不仅放弃了竞标权，同时也放弃了原租赁合同中双方约定的优先承租权。张航放弃竞标后，胡杰成为了唯一的承租人，并无第三方参与到武穴风云公司与胡杰的租赁合同中，无论武穴风云公司与胡杰如何签订租赁合同、如何约定租赁期间及租金，均不会损害他人利益。武穴风云公司作为企业法人，享有经营自主权，对其所有的房屋亦享有占有、使用、收益和处分的权利，其基于商业利益考虑，在延长租赁期间时降低租金符合自身利益，即使有相应的损失，也是由该公司自行承担，并不违反法律规定。故鑫源购物中心的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由武穴市鑫源购物中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 周扬洲
审判员 饶贵芳
审判员 胡美琴
二〇一六年三月一日
书记员 李 栋