浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐商外初字第19号
原告：交通银行股份有限公司嘉兴海盐支行。住所地：海盐县武原街道新桥南路**号。
法定代表人：张建军，该行行长。
委托代理人：陈浩，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
被告：印许冯。
被告：周礼彬。
被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区**幢***室。
法定代表人：林尔良，该公司董事长。
委托代理人：张峻，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。
原告交通银行股份有限公司嘉兴海盐支行为与被告印许冯、周礼彬、浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年4月3日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员何周丹，与人民陪审员杨国忠、钱清组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈浩、被告周礼彬及被告美林公司的委托代理人张峻到庭参加诉讼，被告印许冯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年3月9日，被告印许冯、美林公司与原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定被告印许冯向原告按揭贷款480000元用于购买被告美林公司开发的美林·金色港湾三期第十六幢一单元403室房产，期限为30年，利率为银行基准利率，于每月20日采用等额本息还款方式还款，房产共有人即被告周礼彬签字同意抵押，并办理了抵押预登记。同时，贷款合同约定由被告美林公司在抵押权未正式设立前为被告印许冯提供连带责任保证担保。合同签订后，原告于2011年3月9日向被告印许冯交付了贷款480000元。从2014年7月开始，被告印许冯未按约还贷，按合同约定，原告有权要求被告印许冯还本付息，并承担违约责任。另外，上述债务发生于被告印许冯、周礼彬夫妻关系存续期间，且系该二被告共同申请，属于夫妻日常生活所需，故按照法律规定，二被告应共同承担清偿责任。原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、被告印许冯、周礼彬立即归还原告借款本金461889.55元，利息（包含罚息、复利）23890.84元（按合同约定计算至2015年3月30日，应计算至实际清偿之日）；2、被告印许冯、周礼彬支付实现债权的费用25000元；3、被告美林公司对被告印许冯、周礼彬的以上债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告印许冯、周礼彬提供的抵押物具有优先受偿权；5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告周礼彬答辩称：没有意见。
被告美林公司答辩称：其对被告印许冯、周礼彬向原告借款至今剩余的借款本金以及利息不清楚，对于律师费依据、标准、合理情况请法院依法处理；本案的房产已经出售给被告印许冯、周礼彬、达到交房条件，其多次通知被告印许冯、周礼彬收取房屋，由于该二被告的原因，手续没有办理，被告美林公司没有责任，本案的费用不应由被告美林公司负担。
被告印许冯未到庭，也未在法定答辩期限内向本院提交书面答辩状，视为放弃进行答辩的诉讼权利。
诉讼中，原告为支持其主张，向本院提供了以下证据：
1、交通银行个人贷款申请表、个人房产抵押贷款合同、借款凭证一份，证明原告与被告印许冯、美林公司签订贷款合同的事实。
2、房屋他项权证一份，证明本案所涉房产办理了抵押权预告登记的事实。
3、贷款明细一份、利息清单一份，证明被告印许冯逾期还款的事实。
4、购房合同一份，证明被告印许冯购房的事实。
5、结婚证一份，证明被告印许冯、周礼彬系夫妻关系的事实。
6、委托代理合同、代理费发票各一份，证明原告支付了律师代理费的事实。
被告周礼彬质证意见：对原告提供的上述证据均没有异议。
被告美林公司质证意见：对上述证据均没有异议，但是对于律师费以及被告印许冯、周礼彬的还款规则希望法院依法处理。
被告周礼彬、美林公司均未提供证据。
被告印许冯未到庭，也未在法定举证期限内向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。
本院认证意见：原告提供的证据均具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，故本院对原告提供的证据均予以认定。
本院经审理，确认本案事实如下：
2011年3月9日，原告与被告印许冯、美林公司签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告印许冯为购买位于海盐县武原街道盐北路北、谢家路西金色港湾三期第16幢403号房屋，向原告贷款480000元，贷款期限为30年，自放款日起计，被告印许冯以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算，贷款的支付方式为受托支付，即被告印许冯委托原告在贷款发放后，将贷款资金以被告印许冯购房款名义从贷款账户支付至被告美林公司开设于原告处的721006920018010012832账户，还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的20日，以月为一期的，即每月的20日。被告美林公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费），保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他有关费用。如被告印许冯未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，被告美林公司应按原告的要求立即支付被告印许冯的全部到期应付款项。如被告印许冯取得上述房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告美林公司的保证责任解除，但在原告取得前述权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告印许冯已有欠款或欠费的，被告美林公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。同时约定，本合同项下的抵押物为上述房屋，抵押权的效力基于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代为物。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他有关费用。如出现原告违反本合同的约定的，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告印许冯立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。如被告印许冯未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期还款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算，如被告印许冯未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他有关费用。合同并就其他事项作了约定。另查，被告印许冯与被告周礼彬系夫妻关系。被告周礼彬作为所涉房屋的共有人在该份借款合同上签字，明确已同意以本合同约定的房屋为被告印许冯在本合同项下债权提供抵押担保。2011年3月9日，原告按约向被告印许冯发放了贷款。2011年3月15日，双方办理了所涉房屋的预购商品房抵押权预告登记。但之后被告印许冯仅还贷至2014年7月20日，共计归还贷款本金18110.45元，支付利息103907.90元、罚息7.01元，尚欠本金461889.55元。后被告美林公司也未按约定履行保证义务。
另，本案所涉房屋尚未办理房产证及他项权证。
本院认为：原告与被告印许冯、美林公司之间的抵押贷款合同合法有效，各方当事人均应按合同约定享有权利并履行义务。原告按约向被告印许冯发放贷款后，被告印许冯应按约定的还款期限履行归还贷款本息的义务，被告美林公司在被告印许冯未按约履行合同义务且在原告还未取得抵押权的他项权利证明的情形下，相应的保证责任还未免除，该被告应当履行担保义务。但二被告均未按合同约定履行各自的合同义务，故二被告是引起本案纠纷的责任者。被告印许冯违约未按时归还贷款本息，按照合同约定原告有权宣布贷款全部到期并提前收回全部贷款，故本案所涉房产抵押贷款合同应当终止履行。被告印许冯应承担立即向原告归还贷款本息的民事责任。本案中的抵押登记应属于《中华人民共和国物权法》第二十条所规定的不动产预告登记，在被告印许冯取得房屋产权证并办理正式的抵押登记之前，原告的抵押权尚未确立。现原告主张对被告印许冯为贷款提供的预抵押房屋享有优先受偿权，应等期房变现后办理正式的房屋抵押登记，以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖房屋所得的价款优先受偿。被告美林公司应按约定承担履行担保义务的民事责任。被告印许冯与被告周礼彬系夫妻，上述债务发生在该二被告夫妻关系存续期间，且被告周礼彬在抵押贷款合同上签字确认，故上述债务应属夫妻共同债务，被告周礼彬应对被告印许冯的上述债务承担共同归还责任。至于原告请求的其为实现债权而支付的费用，符合双方约定，且不违反法律规定，本院亦予以支持。综上，原告的各项诉讼请求符合各方当事人之间的约定，也未有违反法律规定之情形，应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告印许冯、周礼彬共同归还原告交通银行股份有限公司嘉兴海盐支行借款本金461889.55元，支付利息（包含罚息、复利）23890.84元（暂计算至2015年3月30日，以后按合同约定的利率计算至本金清偿之日止），上述款项，由该二被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、被告印许冯、周礼彬偿付原告交通银行股份有限公司嘉兴海盐支行因实现债权所支出的律师代理费25000元，由该二被告于本判决生效之日起十日内清结；
三、在被告印许冯、周礼彬未履行上述还款义务时，原告交通银行股份有限公司嘉兴海盐支行在抵押担保范围内有权以被告印许冯提供的位于海盐县武原街道盐北路北、谢家路西金色港湾三期高层16幢403室预抵押房屋的折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告浙江美林房地产开发有限公司对被告印许冯的上述第一、二项还款义务承担连带责任。
本案受理费8908元，财产保全费3070元，合计11978元，由被告印许冯、周礼彬、浙江美林房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 何周丹
人民陪审员 杨国忠
人民陪审员 钱 清
二〇一五年六月九日
书 记 员 王 元