浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭桐民初字第814号
原告：陆一峰。
委托代理人：丁华强。
被告：峰华控股集团桐庐置业有限公司。
法定代表人：李林国。
委托代理人：胡忠斌。
原告陆一峰与被告峰华控股集团桐庐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法由审判员曾春红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆一峰及其委托代理人丁华强和被告委托代理人胡忠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆一峰起诉称：原、被告于2013年11月13日签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓3号楼商04室房屋，建筑面积312.42平方米，单价为每平方米17000元，总价5311140元，交房时间为2014年12月31日前。原告按约支付了所有房款，并于2014年7月办理了房产预登记，可被告至今未交付房屋，已构成违约。为此，原告诉至法院，请求：判令被告继续履行合同，交付房屋，开具不动产发票，并支付违约金191201.04元。
被告峰华控股集团桐庐置业有限公司口头答辩称：对原告起诉的事实没有异议。原、被告分别于2013年8月14日、11月13日签订了13份商品房买卖合同，13处房产的价值为5820.285万元。原告通过银行将5820.285万元打入被告公司的帐号，被告公司开了收据，原告也于2014年7月办理了房产预登记。被告主要的异议在于，原、被告双方之间真实的关系是民间借贷，被告向原告借钱，双方之间的资金往来因为现在被告公司一时理不清楚，有一个基本的情况是从2012年4月到2012年7月份，总共借款本金1552.88万元，2013年1月31日又一次性借了545万元，也就是这两个时间段就借了2000余万元，被告法定代表人李林国也陆续向原告归还了本金及支付了利息，现在还欠多少双方需要另行结算。到了2013年的时候，因为被告公司的资金困难原因，原、被告商量以房屋购买网签的方式来作为借款的担保，也就是13份合同事实上是作为借款的一种担保，为了形式上合法，商品房买卖合同当中所有的价款都走一遍帐，也就是原告通过银行把所有的款项打到被告公司，被告公司收到钱以后又打回给原告，按照李林国的陈述，总的结算按照打过来的60％算是借的，40％当时就还给原告的，加上结算单上面的奖励的资金，这个钱都是打回给原告的，现在我们这里有凭据的是7份，打回给原告的资金有48322350元，基本上都是还给了原告，所以双方之间的商品房预售是虚假的。对于原告的诉讼请求，我们认为基于前面两个事实的答辩，现在被告的要求是对于双方之间的商品房预售合同的有效性由法院根据双方提供的证据进行裁定，被告首先认为，这是无效的，不存在真实的商品房预售法律关系，双方这个行为从被告公司现在的状况来说，是损害其他人利益的一个行为，所以我们对于调解也是无法决定的。如果原告坚持认为13份预售合同是有效的，应当把我们打回去的钱再打回来，所以钱打回来我们也愿意开具发票及办理房产的，但是违约金的问题是不存在的，因为虽然签订了合同，但是合同是为了抵债是作为担保的，不是为了交房，所以不能严格按照合同条款去操作。
经审理查明：原告提供证据有：1、购房合同，证明双方关于商品房买卖的相关约定；2、收据及付款凭证，证明被告收到原告依照13份商品房买卖合同约定的价款5820.285万元，付款途径原告是通过杭州银行将购房款打入被告帐户的事实；3、房屋预告登记证明，证明原告所购买的房子均经过了桐庐县建设局预登记的事实；4、入伙通知书、桐庐县房屋建筑工程竣工验收备案证明书复印件，证明案涉房屋具备交付条件。
经庭审质证，被告质证意见为：对原告提交的三组证据的真实性均没有异议，但是我们需要说明一下，商品房合同的证明目的有异议，双方之间的真实意图不是商品房买卖关系，故合同条款不能作为双方履行商品房买卖合同的依据。收据可以证明双方不存在真实的商品房买卖关系，因为在真实的商品房买卖合同当中，被告公司当时这个房子是有预售证的，可以开具正式的购房发票的，不存在开收据的事实或者开了收据以后长时间不开票的事实，就因为双方就房子来抵押的事实，开发票会产生税，所以没有开具发票，其他同期的情况下都开具了发票。预告登记只是为了限制我们销售，双方的补充条款当中谈到被告公司可以视自己的需要与原告协商撤销预告登记再行出售的事实，这是担保的制约措施。
被告提供证据有：1、借款合同3份，证明双方存在借款合同关系；2、结算单、补充合同各1份，证明双方之间以购房的形式将被告开发的案涉十三处房产抵给原告作为借款担保的事实。补充合同当中相关条款的约定被告这方有权利视市场的行情解除合同关系的权利，这个表述就非常明确双方之间就是以房作为借款担保的事实，因为在真实的商品房买卖合同关系中，作为出卖人肯定不享有这个权利了；3、银行汇款凭证复印件7张，2013年11月13日签订商品房销售合同以后的打款凭证，打款凭证的付款人都是被告公司，收款人都是原告，总计48322350元。
经庭审质证，原告质证意见为：对证据1，真实性、合法性没有异议，但是与本案不具有关联性；对证据2，结算单上面的内容写得很清楚，其中第一条就是原告按补充合同约定在2013年1月15日前支付购房款，第二条约定被告收到购房款的同时还多少款，也就是说打回去的钱是被告收到购房款以后归还之前欠原告的借款，然后又才讲到房子滞销的状态，原告帮助被告购房，因为这个房子并不是原告刚需。根据补充合同也明确了超过一年以后，双方严格按照商品房买卖合同来履行；对证据3，真实性没有异议，但是恰恰可以证明原告所陈述的被告归还的是之前向原告的借款。
经审核，对原、被告提供的证据真实性均予以认定。
根据上述有效证据，结合双方当事人的的庭审陈述，本院确认事实如下：自2012年开始至2013年止，被告陆续向原告借款。2013年8月14日、11月13日，原、被告分两次共签订了13份商品房买卖合同（含本案涉合同），约定由原告向被告购买桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓共13间商铺（本案为3号楼商04室），合同所涉总房价款为5820.285万元（本案房款为531.114万元），交房时间为2014年12月31日前，并约定：出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同月14日，原、被告签订了一份补充合同，约定：一、双方所签订的13份商品房买卖合同，甲方（原告）在2013年11月18日前付清购房款，计人民币5820.285万元。二、双方特别约定：甲方同意赋予乙方（被告）有权在2014年11月18日前有条件解除前述商品房买卖合同的权利，乙方在该期限之前，有权自行根据市场行情向甲方提出解除甲乙双方签订的商品房买卖合同要求，自乙方满足本补充合同第三条约定的条件后，乙方提出解除即发生效力。乙方在前述期限内向甲方通知解除后，甲方应在当日将购房款和违约金的退款帐户告知乙方。三、解除买卖合同条件是：乙方必须全额退还甲方的购房款，并支付全额购房款每月1.5%的违约金给甲方，乙方自行承担解除买卖合同所造成的所有税费等损失。四、乙方在退清购房和支付违约金后，甲方应在当天无条件配合乙方解除买卖合同后的预售备案登记的注销等相关手续。五、如乙方未在2014年11月18日前提出解除买卖合同，乙方应无条件允许甲方将名下的商品房改名并及时办理相关手续，还应负责及时交房和办证。同日，双方还签订了一份结算单，主要内容为：乙方（被告）在桐庐开发滨江一号公寓，受房产销售行情影响，开发资金周转困难，在乙方多次向甲方（原告）要求帮助下，甲方协助乙方多次融资，帮助乙方销售房产，解决困难。现甲方本人也决定认购房产一批，并签订了商品房买卖合同，就甲方付清购房款和乙方愿意及时还清以前欠甲方的本金和利息及奖金，达成以下一致意见：一、甲方按补充合同约定在2013年11月15日当天分批付清购房款，计人民币5820.285万元；二、乙方应在收到甲方购房款同时收到多少还多少（收到一笔还一笔），直到还清以前欠甲方的本金和利息计人民币3008万元为止（其中原欠款按2013年7月16日结算单乙方欠人民币2625.95万元和2013年7月11日到2013年11月14日利息人民币158.11万元，及短期借款本息323.94万元，减除8月份归还人民币100万元。）；三、甲乙双方经友好协商一致同意在甲方帮助乙方做了大量工作后，同时认购了大批房产，乙方自愿在收到购房款的同时给予甲方奖金人民币1824.235万元，奖金所得税由乙方或李林国申报和交税，但是如果甲方认购的房产乙方在2014年11月18日前要求解除商品房买卖合同，并且全额退还甲方的购房款，并赔偿全额购房款月1.5%的违约金后，甲方也自愿退还1758.235万元奖金（但甲方不支付利息和任何费用）；四、因乙方资金暂时困难，双方约定在桐庐农村合作银行开源支行甲方分批付清购房款，同时乙方应按当时收到的购房款分批还清所欠的本金、利息及付清全部奖金为止。根据上述协议，2013年11月18日、19日、20日，原告共向被告帐户汇款共计5820.285万元。与此同时的2013年11月20日、21日，被告向原告帐户汇款共计4832.235万元。同年11月22日，被告共向原告开具了6张总金额共计5820.285万元的收据，收据的款项内容栏均为房款。庭审中，双方确认自结算单后双方再无借款往来。2014年7月16日，原告办理了上述13份商品房买卖合同所涉预购商品房预告登记。被告也未曾向原告表示过解除商品房买卖合同。
另查明，案涉房产竣工验收合格并已备案。但至今被告未向原告交付房屋，被告也未向原告开具含本案在内的共计5820.285万元房款的发票。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同、补充合同及结算单均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行。现被告称双方真实的法律关系是民间借贷关系，且案涉商品房买卖合同系对双方民间借贷的担保，依据不足，本院不予采信。原告诉请被告交付房屋并支付逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告开具已付房款发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，“销售商品、提供劳务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，被告具有开具工程款发票的合同附随义务，故原告的该项请求，亦合法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下：
一、被告峰华控股集团桐庐置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陆一峰交付桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓3号楼商04室房屋；
二、被告峰华控股集团桐庐置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆一峰逾期交房违约金191201.04元；
三、被告峰华控股集团桐庐置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陆一峰开具金额为531.114万元的房款发票。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费4124元，减半收取2062元，由被告峰华控股集团桐庐置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4124元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 曾春红
二〇一五年八月十七日
书记员 吴琴雅