北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第42429号
原告（反诉被告）周素芳，女，1981年12月1日出生。
委托代理人窦国元（原告周素芳之夫），男，1979年12月16日出生。
被告（反诉原告）王倍奋，男，1984年2月7日出生。
委托代理人王文宽（被告王倍奋之父），男，1962年1月18日出生。
被告（反诉原告）王文宽，男，1962年1月18日出生。
二被告共同委托代理人刘铁石，北京明儒律师事务所律师。
原告周素芳（以下称姓名）与被告王倍奋、王文宽（以下分别称姓名，并称二被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李媛独任审判，公开开庭进行了审理。周素芳及其委托代理人窦国元，王文宽，王倍奋的委托代理人刘铁石均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周素芳诉称：2011年12月11日，周素芳与二被告签订《合同书》，约定：周素芳向二被告承租位于北京市朝阳区黑庄户乡郎辛庄村东第x区院内的厂库房（以下简称涉案厂库房），租期为三年，年租金96000元，每半年付租金48000元。2013年7月，涉案厂库房所在的郎辛庄党支部、村委会、经济合作社联合发出公告，通知涉案厂库房所在地区被划入拆迁范围，要求周素芳尽快搬离涉案厂库房。8月，郎辛庄村委会为加快和督促拆迁工作，对涉案厂库房所在地区实施停水、停电、封路等措施，周素芳不得不于9月10日迁出涉案厂库房。此期间，周素芳一直与二被告协商解除合同、退还租金的事宜，但均被二人拒绝。故周素芳诉至法院，要求判决解除周素芳与二被告签订的《合同书》，二被告退还周素芳自2013年9月10日至2013年12月19日的租金26666.66元，返还钥匙押金200元，赔偿办公室改造损失4600元、搬家费8600元。
二被告辩称并反诉称：二被告与周素芳确实存在租赁合同关系，但租赁期间尚未届满，故二被告不同意周素芳要求解除合同、退还租金的诉讼请求。双方在合同中约定周素芳未经二被告同意不得拆除原建筑物，合同期间周素芳后添的建筑物或是装修，无论是合同期满还是提前解除合同都不得拆除，保持完整完好，全部无偿留给二被告，因此周素芳要求二被告赔偿其办公室的改造损失没有合同依据。周素芳单方撤离涉案厂库房是单方违约行为，其要求二被告赔偿其搬家费损失的诉讼请求没有合法依据。因周素芳采取威胁恐吓的手段要求二被告返还其租金，二被告不得不违心的于2013年10月12日退还周素芳自2013年10月11日至2013年12月19日的租金18400元，现二被告提出反诉，要求周素芳返还租金18400元。周素芳于承租涉案厂库房期间，在未经二被告同意的情况下将涉案厂库房内的四间宿舍拆除，故二被告要求周素芳赔偿损失12000元。
周素芳针对反诉辩称：涉案厂库房已被拆除，无法继续使用。二被告在周素芳起诉之后自愿退还周素芳18243.6元租金，周素芳同意在自己诉请的租金金额内扣除上述款项。周素芳拆除四间宿舍时已经过二被告的同意，故周素芳不同意二被告的反诉请求。
经审理查明：2011年12月11日，周素芳与二被告签订《合同书》，约定：周素芳向二被告承租涉案厂库房，租金金额每年96000元，租金交付方式为每半年付租金48000元，每半年提前一个月交付；合同有效期自2011年12月20日起至2014年12月19日止；周素芳使用的水费为每月每人20元整，电费按实际用量交付，二被告不加价，每月25日至30日周素芳向二被告交纳；周素芳未经二被告同意不得拆除原建筑物，合同期间周素芳后添的建筑物或是装修，无论是合同期满还是提前解除合同都不得拆除，保持完整完好，全部无偿留给二被告；合同期间如遇有国家占地、拆迁等不可抗力情况时本合同终止，未到期的那部分租金二被告退还周素芳，如有赔偿，房屋地上物等设施谁投资归谁，如无补偿双方的损失自负；双方还在合同中对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，二被告向周素芳交付了涉案厂库房，周素芳亦支付了2013年12月19日前的租金并交纳了钥匙押金200元。
2013年7月30日及2013年8月22日，北京市朝阳区黑庄户乡郎辛庄村村民委员会（以下简称村民委员会）两次发出公告，公告内容为涉案厂库房所在地区被划为拆迁范围，通告所有租户、经营户和居住人尽快与土地、房屋租赁人取得联系，协商解约事宜尽快迁出，自启动拆除腾退工作之日起，开始停水、停电、不提供任何设施服务。
庭审中，周素芳提供了一份北京市朝阳区黑庄户郎辛庄村经济合作社（以下简称经济合作社）向王倍奋发出的解除合同通知复印件，用以证明涉案厂库房系王倍奋向经济合作社承租，现经济合作社已通知王倍奋自2013年9月10日开始解除经济合作社与王倍奋签订的《租赁协议书》，并要求王倍奋于2013年9月20日向经济合作社腾空并交还《租赁协议书》所涉及的土地及其土建筑物。二被告对解除合同通知的真实性不予认可，称王倍奋尚未与经济合作社解除合同。
2013年10月11日，王倍奋作为接收人，周素芳之夫窦国元作为交出人签署交接单一份，载明“今将房屋、钥匙、电卡交接。”次日，二被告通过银行转账方式将18243.4元汇入周素芳的账户中。现涉案厂库房已拆除。
庭审中，周素芳提供了视频和照片用以证明其于2013年9月10日开始搬离涉案厂库房，于当月18日已撤离完毕，故其主张二被告退还其自2013年9月10日开始至12月19日的租金；二被告对视频的拍摄时间不予认可，称周素芳于2013年10月11日才撤离场地，并提供视频截图予以佐证。周素芳对于二被告提供的视频截图的拍摄时间亦不予认可。周素芳还提供了一张收据，用以证明为此次搬迁其支付了搬运费8600元；二被告对收据的真实性不予认可。另，二被告称其汇给周素芳的18243.4元中已包含钥匙押金200元，并扣除了2013年8月20日至2013年10月11日期间的水费173元、电费183.6元；周素芳对此表示，其确实收到18243.4元，对水费、电费的金额不持异议，但坚持认为二被告少退还一个月的租金。
庭审中，周素芳提供了金额为10800元的收据一张，用以证明其承租涉案厂库房后对办公室进行了改造，并据此要求4600元的折价补偿款；二被告对此不予认可，称周素芳改造涉案厂库房未经二被告同意，且合同约定周素芳后添的建筑物或装修无论合同期满或提前解除都无偿留给二被告。
另，二被告提供了其自行制作的工程款明细及金额为45万元的发票一张，用以证明其在涉案厂库房内曾建造八间宿舍，共花费24000元，周素芳于租赁期内拆除其中四间，二被告就此要求周素芳赔偿折价款12000元；周素芳对上述证据的真实性均不予认可，并称拆除四间宿舍时经过二被告的同意。
上述事实，有收据、《合同书》、视频、照片、租赁协议及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：周素芳与二被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。现涉案厂库房已被拆除，双方所签合同已无实际履行可能，且双方于2013年10月11日签署书面交接单，二被告亦于次日将租金退还，本院可确认双方所签租赁合同于2013年10月11日已实际解除。故本院对二被告要求继续履行合同、返还已退租金的反诉请求不予支持。周素芳提供的证据不足以证明其于2013年9月10日之前已撤离涉案厂库房，并交还给二被告，且双方于2013年10月11日签署了书面交接单，对房屋进行了交接，故二被告应退还此日之后的剩余租金及钥匙押金，现有证据证明二被告退还的租金金额与应退还的金额一致。双方合同约定无论合同期满还是提前解除，周素芳后添的建筑物或是装修全部无偿留给二被告，现周素芳主张二被告赔偿办公室改造费损失的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。无论合同期满或提前解除，搬家费系周素芳撤离涉案厂库房所产生的必要费用，其主张二被告赔偿此笔费用无法律依据，本院不予支持。现无证据表明在合同履行期间二被告不同意周素芳拆除四间宿舍，且现涉案厂库房已经全部灭失，二被告主张的已拆除的四间宿舍的损失亦无法认定，故二被告主张周素芳赔偿其四间宿舍的折价损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、确认原告周素芳与被告王倍奋、王文宽于二○一一年十二月十一日签订的《合同书》于二○一三年十月十一日解除；
二、驳回原告周素芳的其他诉讼请求；
三、驳回被告王倍奋、王文宽的全部反诉请求。
本诉案件受理费401元，由原告周素芳负担（已交纳），反诉案件受理费280元，由被告王倍奋、王文宽负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李 媛
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 宋学亮