江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0652号
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行。住所地邳州市运河镇青年东路**号。
负责人路运通，该银行行长。
委托代理人张俊超。
委托代理人宋建平。
被告曹浩堂，居民。
被告吴会平，居民。
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行（以下简称农业银行）诉被告曹浩堂、吴会平借款合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法由审判员审判员冯宪勇独任审判，于2014年12月1日公开开庭进行审理。原告农业银行诉讼代理人张俊超、宋建平到庭参加诉讼，被告曹浩堂、吴会平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告曹浩堂于2009年4月29日在我行办理一手商业用房按揭贷款18.5万元，以房产＊＊＊＊5-3-501室作抵押，并由徐州金陵置业有限公司提供保证担保。合同约定贷款于2029年4月28日到期。还款方式为等额本息按月还款，至2014年10月12日，欠我行按揭贷款本金152978.45元，利息2547.47元，已连续137天没有还款。鉴于被告严重失信事实，为维护原告的合法权益，根据借款合同12.2（2）“借款人未足额偿还借款本息超过九十天，贷款人有权提前收回已发放借款”的约定，特提起诉讼，请求：1，被告曹浩堂、吴会平偿还借款本息155525.92元（计算至2014年10月12日，本金为152978.45元，利息2547.47元），及至清偿之日产生的利息、罚息等费用；2，原告对本案抵押的房屋（邳州市＊＊＊＊5-3-501室）享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
原告农业银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人购房担保借款合同》一份、个人借款凭证一份。证明：被告曹浩堂、吴会平于2009年4月22日与原告签订借款合同，约定借款日期为2011年4月22日，到期日为2029年4月21日，贷款年利率为4.158%，借款本金18.5万元，徐州金陵置业有限公司为保证人，约定对贷款实行阶段性担保，并约定了违约责任以及原告可以提前收回贷款本息的事项。
2、房地产抵押合同一份、同意抵押承诺书、家庭财产连带清偿责任承诺书、结婚证。证明：曹浩堂、吴会平系夫妻关系，二被告以邳州市＊＊＊＊5-3-501室房地产作为抵押，双方办理了抵押手续。
3、曹浩堂还款流水。证明：2014年7月开始，曹浩堂开始欠款，出现违约情形。
被告曹浩堂、吴会平未答辩，也未向法庭出示证据。
本院对原告提供的证据真实性、合法性依法予以确认。
本院经审理查明：2009年4月22日，被告曹浩堂、吴会平作为借款人，徐州金陵置业有限公司作为保证人与作为贷款人的原告农业银行签订编号为32105200900022303《个人购房担保借款合同》，约定：由贷款人向借款人提供贷款，借款金额185000元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市＊＊＊＊5-3-501室房地产；借款期限自2009年4月22日至2029年4月21日，共计240个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮30%后确定执行利率；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入徐州金陵置业有限公司在农业银行的银行账户10×××59；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；阶段性保证人徐州金陵置业有限公司，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的一切费用；保证期间为贷款到期之日起两年或贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期之日起两年。合同违约责任条款中约定：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人未足额偿还借款本息超过90天，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并收回贷款。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2009年4月27日，作为抵押人的曹浩堂、吴会平与作为抵押权人的农业银行就抵押房产即邳州市＊＊＊＊5-3-501室，签订《房地产抵押合同》，并办理了房地产抵押（按揭）手续。
2009年4月29日，农业银行向约定的收款人账户发放借款185000元，形成《借款凭证》，记载：借款日期2009年4月29日，到期日期2029年4月28日；借款金额185000元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为29日；执行利率4.158%。
借款人于2014年7月其还款账户出现未按约定偿还按揭贷款的情形，此后被告连续超过90天出现违约还款情形。截至2014年11月26日，尚余借款本金152978.45元、利息3120.57元。
诉讼中原告明确诉讼请求：1，判令被告曹浩堂、吴会平偿还借款本金152978.45元及利息（计算至2014年11月26日为3120.57元，之后利息按合同约定计算至付清之日）；2，判令原告对抵押的房屋（邳州市＊＊＊＊5-3-501室）享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
本院认为：被告曹浩堂、吴会平与原告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约发放了借款185000元，但其偿还部分后不再按约偿还，多次逾期，已经超过90天。根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告曹浩堂、吴会平偿还剩余借款本金152978.45元及利息3120.57元（计算至2014年11月26日）的主张，不违反法律规定，本院予以支持。关于自2014年11月27日至实际付清之日的逾期利息，合同约定借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%，并对逾期借款按执行利率上浮50%计收罚息的约定均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。关于原告主张就抵押财产优先受偿的问题，因原告和被告曹浩堂、吴会平签订的房地产抵押合同合法有效，双方已办理了房地产预抵押手续，原告因此成为了抵押房产的抵押权人，当然享有优先受偿权，因此，原告要求对抵押房产行使优先受偿权的请求，本院予以支持。被告曹浩堂、吴会平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告曹浩堂、吴会平于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行借款本金152978.45元及利息3120.57元，合计156099.02元。
二、被告曹浩堂、吴会平于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行自2014年11月27日至实际付清之日的逾期利息（以152978.45元为本金，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%基础上再上浮50%计算）。
三、原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行对抵押的房屋（邳州市＊＊＊＊5-3-501室）享有优先受偿权。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1706元，由被告曹浩堂、吴会平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 冯宪勇
二〇一四年十二月一日
书记员 高 慧