广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港北民初字第426号
原告（反诉被告）黄干华，男。
被告（反诉原告）黎华兴，男。
委托代理人陆如积，广西君望律师事务所律师。
原告黄干华诉被告黎华兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月27日立案受理后，依法由代理审判员陈水英适用简易程序审理，书记员张蓝月担任法庭记录。被告黎华兴于2013年3月26日提出反诉，本院予以合并审理。本案于2013年3月29日公开开庭进行了审理。原告黄干华，被告黎华兴的委托代理人陆如积到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄干华诉称，被告将江A8-10的铺面出租给原告使用。双方于2012年3月19日正式签订了房屋租赁合同，合同约定三年一订。合同生效期从双方签字之日起计算，期限应为2012年3月19日至2014年10月30日止。原告于2012年3月起每3个月都按时向被告交清房屋租赁费、管理费及卫生费。双方因租金递增费和电表费协商无果，被告于2013年1月25日冒然对原告租赁的铺面实施停电。黎华兴的行为已违反合同的约定，对原告的生产、经营及名誉造成严重损害。原告曾通过书面及其员工告知被告其行为的严重性，并多次要求被告恢复供电，但被告不但不恢复供电，于2013年2月5日冒然对铺面实施停水。2013年2月6日原告通过短信方式告知被告其行为的严重后果，并要求恢复供电，均遭到被告的拒绝。被告的行为已造成原告直接经济损失及其他损失共223467元。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告的《铺面租赁合同》，退还押金6000元及2013年1月26日至2013年3月18的租金3510元；2、被告赔偿原告因停电无法履行与客户已签订的合同的违约损失128000元；3、被告赔偿在停电期间的营业收入损失80000元及工人收入损失5957元（自1月26日至2月17日每天计259元）；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告黎华兴（反诉原告）辨称，1、黄干华违约在先，应当承担违约责任；2、同意解除租赁合同，要求其返还房屋；3、黄干华的诉讼请求没有事实和法律依据。据此，黎华兴提出反诉。黎华兴将位于贵港市西江农场江北大道南面江A栋X号三间铺面出租给黄干华经营使用，并签订了《铺面租赁合同》。合同约定租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月30日止，在租赁期限内每年租金按10%递增，若黄干华未按约定缴纳有关费用的，黎华兴有权向黄干华追收所欠款项，并有权终止合同。2012年10月13日，因临近租金10%的到期递增日，黎华兴到上述铺面向黄干华说明租金递增及使用单相电表等相关事宜，但黄干华不听解释，拒绝支付，并对黎华兴进行殴打，造成黎华兴的人身受到损害。至2013年1月23日，黄干华已拖欠租金810元和单相电表560元，黎华兴再次书面通知要求黄干华交清所拖欠的费用，并通知停止供应铺面的水电，但黄干华接到通知后至今仍不将其拖欠的费用交清。黄干华的行为严重违反了合同的约定，已构成根本性违约。现黎华兴同意解除合同，但黄干华按合同的约定交纳租金和单相电表款，其履行义务在先，黎华兴有抗辩权。双方经多次协商无果，为此，黎华兴反诉请求法院判令：1、黄干华向黎华兴支付租金和单相电表费用共1370元；2、反诉的诉讼费由黄干华负担。
反诉被告黄干华辨称，1、黎华兴在租期不满一年就要求交10%的租金递增费，违反合同第三条的约定，黄干华有权拒绝支付。2、根据合同第四条第二款的约定，电表的购买与安装由黄干华自行负责，黎华兴在没有得到黄干华的授权下，未告知黄干华就自行安装单相电表，也不说明安装等费用由谁承担。因此，黎华兴反诉的理由不成立，请求法院依法驳回黎华兴的反诉请求。
经审理查明，2012年3月19日，黎华兴作为出租方（甲方），黄干华作为承租方（乙方），双方签订一份《铺面租赁合同》，约定：（1）、甲方将位于贵港市江北大道南面江A栋X号铺面三间（总面积202.5㎡）租赁给乙方加工经营使用。（2）铺面租赁合同三年一订，即自2011年11月1日起至2014年10月30日止，在租赁期限内每年租金按10%递增；租金按10元／㎡计付，月租金2025元，三间铺面的市场管理服务费、卫生服务费每月共90元，按季度交纳即每年3、6、9、12月20日前交纳下一季度租金及市场管理服务费、卫生服务费。（3）水、电表的购买及安装由乙方自行负责。（4）乙方必须按合同约定交纳有关费用，如有拖欠，甲方有权每日按所欠款项加收50%的滞纳金，逾期15天未交清，甲方有权终止合同，收回铺面，乙方必须无条件搬出铺面，如乙方不配合，甲方可自行处置，同时乙方按占用时间双倍交付各项费用，乙方所交得押金不予退回。
合同签订后，黎华兴将铺面交付给黄干华使用。2012年3月20日黄干华支付铺面押金6000元给黎华兴。黄干华按合同约定支付了2012年3月20日至2013年3月18日的租金共24300元，其中2013年1月26日至2013年3月18日的租金为3592.8元。
2013年1月23日黎华兴向黄干华发出书面通知，通知要求黄干华于2013年1月25日前清付2012年11月1日至2013年1月23日止递增10%的租金810元及单相电表560元，否则停止铺面水电。黄干华未按通知要求支付费用。同年1月25日、2月5日黎华兴分别自行对铺面断电、断水至今。黄干华认为租金的递增时间起算点应当为合同签订日即2012年3月19日，其不存在欠付租金的行为。黎华兴则认为合同约定租赁期限起始日为2011年11月1日，每年租金按10%递增的起始日应为租赁期限起始日。因双方对计付“每年租金按10%递增”的起始时间意见不一而发生本案讼争。
黄干华提起诉讼后，黎华兴同意解除租赁合同。双方同意于切断铺面水电时解除合同。
另查明，2012年8月16日黎华兴自行在黄干华租赁铺面安装560元单相电表。2012年12月6日、2013年1月4日黄干华分别支付了2012年12月23日前单相电表发生的电费。
2012年11月1日至2013年1月23日按10%递增部分的租金共555.24元。
以上事实，有当事人陈述，铺面租赁合同、收据、购销合同、水电通知单等证据证实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2012年3月19日签订的《铺面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。
关于本诉。黄干华请求解除《铺面租赁合同》，因黎华兴在庭审中明确表示同意解除合同，故对黄干华此请求，本院予以支持。又因原、被告双方同意于断电断水之日解除合同，故双方签订的《铺面租赁合同》于2013年1月25日解除，合同终止后，黄干华应将房屋返还给黎华兴；黄干华主张黎华兴返还2013年1月26日至2013年3月18日的租金3510元的请求，虽然双方合意于2013年1月25日解除合同，黄干华至今尚占有使用未返还房屋，但由于黎华兴自行切断房屋水电至今的不当行为，存在严重的过错，直接影响黄干华加工生产经营以致房屋不符合约定的用途。此外，尽管双方在合同中约定黄干华若拖欠房屋相关费用的，黎华兴有权自行处置，但是黄干华即便占有使用铺面，却由于黎华兴故意切断水电的原因导致其使用租赁房屋的目的不能实现。因此，从合情合理的角度出发，黎华兴由此造成黄干华损失的，应当予以赔偿。因此，黎华兴应当退还其切断水电后所收取的房屋租金，因2013年1月26日至2013年3月18日的租金为3592.8元，黄干华请求返还3510元，理据充分，本院应予支持；黄干华请求退还押金6000元的主张，因黎华兴表示扣除黄干华应付的费用外同意退还，故对黄干华此主张，本院予以支持；黄干华请求赔偿其因停电无法履行与客户已签订的合同的违约损失128000元的主张，因其仅提供了购销合同，但未能提供充分确凿有效的证据证实违约损失的凭证，故黄干华此主张，理据不足，本院不予支持；黄干华请求赔偿其在停电期间的营业收入损失80000元及工人收入损失5957元，因其未能提供相应的有效证据证明，故黄干华该请求，事实和法律依据不足，故本院不予支持。
关于反诉。黎华兴反诉请求黄干华支付递增的租金810元，双方约定租金每年递增10%，但双方对计算“每年租金按10%递增”的起始时间各持己见，双方于2012年3月19日签订合同，合同约定租赁期限为2011年11月1日起至2014年10月30日止。根据合同的交易习惯及诚实信用原则，租赁期间一年以上的，每届满一年的计算年度应当以约定的租赁期限的时间为准。因此，支付递增租金的起算时间应当为2011年11月1日，黄干华未按合同约定支付递增部分的租金，存在违约。而2013年1月23日之前所递增房屋租金为555.24元，故黎华兴此请求810元，本院不予全部支持，仅支持555.24元。黎华兴主张以合同签订之日计算每届满一年的租赁期限年度，理据不足，本院不予采信；黎华兴反诉请求支付单相电表费560元，双方虽约定电表的购买与安装由黄干华自行负责，但自2012年8月份黎华兴安装单相电表后，黄干华已实际使用并据此缴交电费且期间未提出异议，且有票据为凭，故黎华兴该请求，本院予以支持。黄安华提出黎华兴违反合同约定未经其同意自行安装单相电表，费用不应由其承担的抗辩理由不成立，本院不予采信。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄干华与被告（反诉原告）黎华兴于签订的《铺面租赁合同》于2013年1月25日解除，原告（反诉被告）黄干华应于本判决生效之日起15日内将位于贵港市江北大道南面江A栋X号铺面三间（202.5平方米）腾空返还给被告（反诉原告）黎华兴；
二、被告（反诉原告）黎华兴向原告（反诉被告）黄干华退还房屋租赁押金6000元；
三、被告（反诉原告）黎华兴向原告（反诉被告）黄干华退还房屋租赁租金3510元；
四、原告（反诉被告）黄干华向被告（反诉原告）黎华兴支付递增的房屋租金555.24元
五、原告（反诉被告）黄干华向被告（反诉原告）黎华兴支付单相电表费560元；
六、驳回原告（反诉被告）黄干华的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）黎华兴的其他诉讼请求。
本案本诉受理费4652元，适用简易程序审理减半收取为2326元，由原告（反诉被告）黄干华负担2227元，被告（反诉原告）黎华兴负担99元；反诉受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由被告（反诉原告）黎华兴负担5元，原告（反诉被告）黄干华负担20元；
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4652元或50元（帐户全称：贵港市中级人民法院诉讼费，账号：455101012001893，开户银行：农行贵港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈水英
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 张蓝月