广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第248号
上诉人（原审被告）：广州市番禺金口岸有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：甘仿伦，职务总经理。
委托代理人：ＸＸＸ，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：吴楠，广东国智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市番禺区鱼窝头镇地产开发有限公司，住所地：广州市南沙区。
法定代表人：温剑峰，职务经理。
委托代理人：梁永裕，广东仲衡律师事务所律师。
委托代理人：陈婉静，广东仲衡律师事务所实习律师。
上诉人广州市番禺金口岸有限公司（以下简称金口岸公司）因与被上诉人广州市番禺区鱼窝头镇地产开发有限公司（以下简称鱼窝头公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年10月10日，鱼窝头公司（甲方）与金口岸公司（乙方）签订2002用字（6）号《用地补偿协议》，约定：一、甲方转让给乙方的土地位于鱼窝头镇东深村南沙大道约280亩。二、乙方提供给甲方的土地补偿费，每亩为5.5万元，公路预留面积每亩为5万元，折合约1500万元。三、从取得用地批准书之日满第四年起，乙方向甲方缴纳基础设施管理费。基础设施管理费每平方米每月为0.18元；每五年递增一次�每次递增率为3%，递增5次止；每月基础设施管理费在当月5日前缴交，不得拖欠。四、甲方负责通水、通电、通路到红线边；协助乙方办理领取建设用地批准书有关手续，但费用由乙方支付；协助乙方申报办理新企业的营业执照及有关手续，但费用由乙方负责；甲方负责排污管到红线厂边，厂区内的排污由乙方铺设。乙方按约定向甲方缴纳基础设施管理费；土地属国家所有，乙方有偿使用，如遇国家建设需要自用，按届时国家规定补偿拆迁费用，具体由甲、乙双方与征地协商解决。五、乙方必须按协议规定的时间和数额付给甲方基础设施管理费，每延迟一个月按当年基础设施管理费总款的3%处罚。七、上级规划、政策性因素等非甲方原因导致国土部门不予批准使用本协议所涉及土地时，本协议自然终止，甲、乙双方均不作违约论处。
2003年12月22日，鱼窝头公司（甲�）与金口岸公司（乙方）签订2003用字（3）号《用地补偿协议》，约定：甲方转让给乙方的土地位于鱼窝头中心工业区内，分别为原龙珠公司用地（证件编号（2003）字第g18－0002**号，面积6500㎡）及原赫司特公司用地（证件编号（2002）字第g18－0000**号，面积6709.30㎡）；乙方应付给甲方的土地补偿款总款为2981130.25元；乙方应向甲方缴纳基础设施管理费，有关条款与双方于2002年10月10日签订的《用地补偿协议》（合同编号：2002用字（6）号）内容一致，该协议为本协议附件，是本协议的有效组成部分。
2003年5月20日，金口岸公司取得本案讼争的鱼窝头中心工业区内两块土地的建设用地批准书。同年8月12日，金口岸公司取得讼争土地的《国有土地使用权证》（证号分别为g18-000243、g18-000244）。金口岸公司按约定向鱼窝头公司支付基础设施建设费至2010年9月止。
据2010年4月14日的番禺区区长办公会议纪要记载：3月17日上午的区长办公会议认为，番禺进出境货运车辆检查场项目对区外贸经济发展非常重要，区政府拟收回金口岸公司位于鱼窝头马克村的新车检场地块，用于建设区新出入境货柜车辆检查场。新车检场地块解除查封抵押后，区土地开发中心收回该地块通过法定程序出让，区国土分局、规划分局配合办理相关手续。番禺交通建设投资有限公司的合资子公司即番禺进出境货运车辆检查场公司应当依法取得该地块的土地使用权。区土地开发中心收地后，应当尽快向金口岸公司支付收地款。
2010年8月19日，番禺区土地开发中心（甲方）与金口岸公司（乙方）签订《土地补偿协议》，约定：甲方收回乙方的三宗土地，《国有土地使用权证》证号是g19-000920、g18-000243、g18-000244；甲方同意补偿104221500元作为收回乙方上述三宗土地的补偿款（包括拆迁补偿）；乙方保证该土地不存在任何产权纠纷，不存在任何实际或者潜在的第三方主张权利，亦不受任何与第三方的协议的限制，否则属于乙方根本性违约，乙方除退还已收取的全部补偿款外，还应向甲方支付违约金300万元；乙方因拟收回土地与他人产生的一切纠纷和法律责任由乙方自行承担，债权债务归乙方负责，与甲方无关。2010年9月6日，上述三宗土地的《国有土地使用权证》被注销。2011年7月13日，番禺区土地开发中心与金口岸公司签订《土地移交确认书》，确认金口岸公司将土地移交给番禺区土地开发中心。2011年11月16日，鱼窝头公司、金口岸公司与东涌镇政府建设办参加关于解决番禺区鱼窝头镇地产开发有限公司提出支付番禺金口岸有限公司原东涌镇马克村约300亩地块的基础设施建设费问题的会议，但各方未就该问题达成一致意见。
2013年6月21日�鱼窝头公司以金口岸公司欠付土地管理费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、金口岸公司向鱼窝头公司缴纳至2013年4月30日止的土地基础设施管理费74492.4元及其违约金74492.4元。2、由金口岸公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，鱼窝头公司、金口岸公司签订的2002用字（6）号《用地补偿协议》及2003用字（3）号《用地补偿协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定“从取得用地批准书之日满第四年起，乙方向甲方缴纳基础设施管理费”，该管理费实为土地补偿的延续，为金口岸公司取得国有土地使用权的应付对价，金口岸公司应向鱼窝头公司支付该管理费。金口岸公司自2010年10月起停止向鱼窝头公司交纳该费用违反合同约定，已构成违约，故鱼窝头公司要求金口岸公司按照合同约定的标准支付至2013年4月30日止的基础设施管理费74492.40元及其违约金合理，原审法院予以支持。但合同约定的违约金标准过高，金口岸公司要求予以调整合理，违约金应按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算，违约金总额应以不超过本金为限。该管理费并非租金，其追索的诉讼时效应为二年，且鱼窝头公司、金口岸公司双方在2011年11月16日曾对该费用支付问题进行过协商，故金口岸公司称鱼窝头公司的起诉超过诉讼时效没有依据，原审法院不予采信。2002用字（6）号《用地补偿协议》第七条约定的合同终止条件是国土部门不予批准使用案涉土地，而本案讼争土地已经取得建设用地批准书，金口岸公司也取得了讼争土地的《国有土地使用权证》，故金口岸公司以合同已经终止为由不同意继续支付基础设施管理费依据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人�共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2013年10月16日作出如下判决：一、广州市番禺金口岸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向广州市番禺区鱼窝头镇地产开发有限公司支付基础设施管理费74492.40元及其违约金（从逾期之日起计至实际支付之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算，违约金总额应以不超过本金为限）。二、驳回广州市番禺区鱼窝头镇地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件一审受理费1640元由金口岸公司承担。上述受理费已经由鱼窝头公司预交，鱼窝头公司同意由金口岸公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给鱼窝头公司。
判后，上诉人金口岸公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、鱼窝头公司主张的基础设施管理费是土地补偿的延续没有理据，违背双方在合同中的真实意思表示。2、鱼窝头公司从未履行提供基础设施和进行管理维护的义务，即违背法律规定的诚信原则和等价有偿原则，我方本应行使先履行抗辩权，自始无需付费。3、涉案土地已被政府收回，我方不再使用土地，双方不再存在土地使用的合同关系，鱼窝头公司不能据此继续收费。4、即使鱼窝头公司坚持主张收取基础设施管理费的权利，应当向现在的物权人主张，前提是与物权人形成事实上的物业管理服务合同关系。金口岸公司上诉请求：撤销原审判决，驳回鱼窝头公司的诉讼请求。
被上诉人鱼窝头公司二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。涉案土地被政府收回，根据金口岸公司与鱼窝头公司签订的《用地补偿协议》中的特别约定，金口岸公司应通知我方，但金口岸公�处理土地的时候从来知会过我方。而且，金口岸公司与土地开发中心签订的补偿协议里面，对土地是否存在第三方主张权利作出了承诺。金口岸公司实际上已经违反了合同的约定，应当承担合同的义务。
双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
二审另查明：《用地补偿协议》第四双方责任第（二）乙方第4条约定：土地属于国家所有，乙方有偿使用，如遇国家建设需要征用，按届时国家规定补偿拆迁费用，具有由甲、乙方双方与征地方协商解决；第六条合同生效和期限约定：本协议自双方签订盖章之日起生效，土地使用期以国土部门颁发的建设用地批准书为准，协议期满后的处理按届时国家有关政策、法律、法规执行。
二审中，对于上述《用地补偿协议》第四双方责任第（二）乙方第4条的约定，金口岸公司认为：该约定只是适用在我方取得国有土�使用证之前如遇国家征用才需要与对方一起与征地方协商，由于我方已经取得国有土地使用权证，对方无权参与补偿。该条没有约定违约责任，实际上就是保护我方的条款。鱼窝头公司则认为：该约定实际是为了保护我方，由于金口岸公司需向我方缴纳几十年的基础设施管理费，在涉案土地被政府征收时，我方要主张该权利，因此作出该约定。如一方违反约定，需承担违约赔偿责任，即涉案土地几十年基础设施管理费。本案金口岸公司已经违反上述条款约定，其应承担赔偿责任，因为在土地被征用过程中其没有通知我方也没有按照约定与我方一起与征地方协商。我方后来也向土地开发中心提出异议，区政府也召集我方和金口岸公司、土地开发中心进行协商，土地开发中心表示当时金口岸公司并没有提出基础设施管理费，所以就没有考虑，当时由于金口岸公司没有�加，所以无法调解成功。
双方对于《用地补偿协议》中没有对基础设施管理费的支付期限进行约定均予以确认，鱼窝头公司认为其收取基础设施管理费应按照金口岸公司取得土地使用权证所注明的土地使用期限为准，金口岸公司则认为鱼窝头公司收取管理费的前提条件是其提供建设过程中的基础设施服务，不提供就不存在支付的问题，本案土地使用权证被注销，客观上也不需要基础设施管理服务。
金口岸公司提交了下列证据：1、广州市番禺龙珠化工有限公司与金口岸公司于2002年12月27日签订的《土地使用权转让协议》；2、广州市赫司特阻燃材料有限公司与金口岸公司于2002年12月29日签订的《土地使用权转让协议》。上述证据拟证明鱼窝头公司并非涉案土地的使用权人，金口岸公司是从案外人受让取得涉案土地的使用权并支付了对价。鱼窝头公司认为还需要土地�偿的话，应该向案外人进行追索。鱼窝头公司认为：上述证据属于一审开庭前已经形成的证据，不属于二审新证据。确认其真实性、合法性，对于关联性不予确认。涉案土地是根据1993年征地管理规定对工业开发用地进行预征，根据该规定，有关的征地协议肯定是由国土部门和征地单位来签订，这是当时的习惯做法，符合当时广东的征地规定。本案之所以与案外人签订转让协议，因为我方将该土地办理至两案外人的名下，我方已经与两案外人签订终止合同，然后我方再将土地转让给金口岸公司。
本院认为，本案二审争议的焦点为在涉案土地《国有土地使用权证》被注销后，鱼窝头公司要求金口岸公司按照《用地补偿协议》约定继续支付基础设施管理费的主张能否得到支持的问题。双方在《用地补偿协议》中对于基础设施管理费的约定为从取得用地批准书之日满第四年起开始缴纳，并且约定基础设施管理费的标准为每平方米每月0.18元，每五年递增一次，每次递增率为3%，递增5次止，但上述协议中没有对基础设施管理费支付的期限或截止时间作出约定。从《用地补偿协议》第六条对于合同生效和期限为“土地使用期以国土部门颁发的建设用地批准书为准”的约定看，合同的期限应以国土部门颁发的建设用地批准书确定的期限为准，相应地，在国土部门颁发涉案土地《国有土地使用权证》后，应以《国有土地使用权证》登记的土地使用期限为准。故基础设施管理费支付期限也应以此为限。本案涉案土地在金口岸公司取得《国有土地使用权证》后，已由政府通过番禺区土地开发中心与金口岸公司签订《土地补偿协议》的方式收回，再通过法定程序出让，金口岸公司所取得的涉案《国有土地使用权证》已于2010年9月6日被注销，即金口岸公司对涉案土地的使用期限因此而被终止。在此情况下，鱼窝头公司依据《用地补偿协议》主张继续收取基础设施管理费，缺乏法律和合同依据，其所提诉讼请求应不予支持。原审对此处理不当，本院予以纠正。至于二审期间鱼窝头公司认为金口岸公司违反双方协议的约定，应承担赔偿责任，因不属于本案审理的范围，本院不予审查。
关于金口岸公司二审提交的证据，因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序新证据”，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第316号民事判决；
二、驳回广州市番禺区鱼窝头镇地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案一审受理费1640元，二审受理费3280元，均由广州市番禺区鱼窝头镇地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 郝 烨