山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第50号
上诉人（原审原告）徐慧。
委托代理人董黎明，山东国人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛环宇房地产发展有限公司。
法定代表人王若蔚，董事长。
委托代理人李修超，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人杜晶，山东德衡律师事务所律师。
上诉人徐慧因与被上诉人青岛环宇房地产发展有限公司（以下简称环宇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长、代理审判员陈明明主审本案、代理审判员杨丽参加评议的合议庭，于2014年2月19日、2014年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人徐慧及其委托代理人董黎明，被上诉人环宇房地产公司的委托代理人李修超、杜晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐慧在原审中诉称，徐慧、环宇房地产公司双方于2009年11月17日签订《商品房预售合同》，合同约定徐慧购买环宇房地产公司建设的位于崂山区北姜1路“中宇颐城”项目×号楼×单元×层××户，在2010年6月30日前交付房屋。2010年10月24日，环宇房地产公司实际交付房屋，但是由于环宇房地产公司无视业主利益，长期无法通过政府办理房地产权证有关部门许可和批准，直到2013年7月8日才通知徐慧并提供相应必要手续，致使徐慧长达904天无法获得房地产权证。环宇房地产公司的行为违反了合同规定，构成违约，应依法承担违约责任。故诉至法院，请求判令环宇房地产公司支付违约金人民币315115元（自2011年1月24日至2013年7月16日，共计904天，按照年利率6.15％计算，2068800元×6.15％÷365天×904天），环宇房地产公司承担本案诉讼费用。
环宇房地产公司在原审中辩称，1、徐慧、环宇房地产公司双方在签订的合同中第十四条约定就办理房屋权属登记的流程和期限进行了明确约定，徐慧在诉状中所称的没有约定与事实不符。2、根据《商品房买卖合同司法解释》18条，在双方已经有约定的情况下，应适用约定而非司法解释。因此，徐慧依据该司法解释主张权利，属于适用法律错误，其诉讼请求缺乏依据。3、环宇房地产公司已按照合同约定履行了办理权属登记应履行的义务，不存在违约行为。综上，徐慧诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回徐慧诉讼请求。
原审法院查明，徐慧、环宇房地产公司双方于2009年11月17日签订《商品房预售合同》，合同约定徐慧购买环宇房地产公司建设的位于崂山区北姜1路“中宇颐城”项目×号楼×单元×层××户，房屋总价款为2068800元。合同第十一条约定“甲方（环宇房地产公司）定于2010年6月30日前将该房屋交付给乙方（徐慧），除不可抗力外”；合同第十四条约定“在甲方（环宇房地产公司）取得了房地产权属登记证明后30日内，由环宇房地产公司、徐慧双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。环宇房地产公司、徐慧双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。合同还对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，环宇房地产公司于2010年10月24日将上述房屋交付徐慧。
环宇房地产公司在涉案房屋施工过程中，因申请规划变动，青岛市规划局崂山分局于2010年8月11日予以审批。
涉案房屋所在A3-03地块及案外A3-04地块均登记于青岛市规划局青规崂建管字（2006）3号建设工程规划许可证上。但两个地块的施工许可证分别为青岛市崂山区城市规划建设局青崂建施字06076号建筑工程施工许可证和青岛市崂山区城市规划建设局青崂建施字06077号建筑工程施工许可证。上述两地块于2012年8月27日通过青岛市规划局验字第37020020×××××13号建设工程竣工规划验收合格证验收合格。
环宇房地产公司于2013年7月4日取得房地产权属登记证明，并于2013年7月8日向徐慧发出办证通知。徐慧于2013年8月27日办理房地产权属证书。
原审法院认为，徐慧、环宇房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
关于徐慧主张的逾期办证违约金，原审法院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条明确约定“在甲方（环宇房地产公司）取得了房地产权属登记证明后30日内，由徐慧、环宇房地产公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。徐慧、环宇房地产公司双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该约定合法有效，并非徐慧所主张的约定不明。环宇房地产公司于2013年7月4日取得房地产权属登记证明后，于2013年7月8日向徐慧发出办证通知，徐慧也已于2013年8月27日已办理完毕房地产权属证书，因此，环宇房地产公司并未违反合同的约定，徐慧主张环宇房地产公司承担逾期办证的违约责任，无事实依据，原审法院无法支持。
关于徐慧主张环宇房地产公司前期变更规划导致拖延办理权属证书，因环宇房地产公司变更规划已经过有权机关核准实施，因此，徐慧的该主张不能成立，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回徐慧的诉讼请求。案件受理费6027元，减半收取3013.5元，由徐慧负担。
宣判后，徐慧不服原审判决，提起上诉。
上诉人徐慧的上诉理由是，一、一审法院认为《合同》第十四条是对交付房屋后办理产权证的期限约定是错误的。第十四条的约定是对环宇房地产公司取得房地产权属登记后的办理程序和时间做了约定，并不是对房屋交付使用后至环宇房地产公司取得了房地产权属登记证明前这段时间的约定，这段时间双方无约定。上诉人主张的是从房屋交付使用后至环宇房地产公司取得房地产权属登记证明前这段时间的违约责任（2010年10月24日至2013年7月4日）。二、徐慧入住后904天才办理房屋权属证书的责任是环宇房地产公司的原因。2006年12月6日，环宇房地产公司通过A3-03地块的施工许可，A3-03地块规划建设有11座别墅楼和9座花园洋房楼。环宇房地产公司为谋取暴利，无视广大业主利益，迟延11座别墅楼的开工期限，多次要求变更规划设计，2010年8月21日规划变更获批，原11座别墅楼变为12座，地下建筑面积增加2499.6平方米，至2012年7月27日完工，2012年8月27日通过规划局验收，施工时间拖延达4年之久。三、变更规划虽经过有关机关核准，不应免除民事责任。“经有关机关核准实施”只能证明环宇房地产公司施工手续齐全，不能免除其直接导致环宇房地产公司逾期904天办理房屋权属证书的民事责任。本案是环宇房地产公司为追求巨大利益主动要求变更规划设计，而非政府提出的要求。四、环宇房地产公司将青岛市工商行政管理局、青岛市建设委员会制定的示范合同文本第十三条相应条款的删除和修改行为，是对国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条强制性规定的违背，以逃避环宇房地产公司的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第931号民事判决，依法改判或发回重审。
被上诉人环宇房地产公司辩称，一、涉案房屋产权证办理，应按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定履行，而不应适用《司法解释》第十八条的规定。第十四条对办理房产证的条件、程序、期限做了特殊约定，环宇房地产公司的办证义务以环宇房地产公司取得了房地产权属登记证明为前提条件，在此之前，徐慧无权要求环宇房地产公司为其办理房屋产权证，这一特殊约定排除了《司法解释》第十八条的适用。二、涉案房屋办理房地产权证时间较长系因政府规划主管部门和建设主管部门意见不一致造成，与环宇房地产公司无关。他们是分期开发，集中办证。三、本案合同系由青岛市工商行政管理局、青岛市建设委员会制定无疑，徐慧提交的系青岛市商品房买卖合同，而并非涉案签订的青岛市商品房预售合同，实际上在该强制通用文本颁布后两主管部门进行了数次修订，涉案合同签订时适用的就是强制文本，不存在假冒的问题。两主管部门对文本的修订是因为注意到房地产开发的复杂性和不可预见性，恰恰证明青岛市建委认可因规划建设手续等原因造成办证迟延，建设单位不承担责任。综上，请求驳回徐慧的诉讼请求。
本院二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，根据上诉人、被上诉人的诉辩意见及本院认定的事实，本案争议的焦点问题是：关于上诉人所主张的逾期办证违约金应适用双方所签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条的约定还是适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人的权利义务应以合同约定为准。该合同第十四条明确约定“在甲方（环宇房地产公司）取得了房地产权属登记证明后30日内，由徐慧、环宇房地产公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。徐慧、环宇房地产公司双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并非上诉人所主张的约定不明，该约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限和违约责任规定的适用。本案中，上诉人未举证证明被上诉人违反了合同第十四条的约定，也未提交证据证明其受到的实际损失，故上诉人主张被上诉人承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6027元，由上诉人徐慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 陈明明
代理审判员 杨 丽
二〇一四年八月十一日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 魏 威