吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终290号
上诉人（原审被告）：张健春，男，1967年9月1日出生，满族，现住长春市经济技术开发区。
委托代理人：李雪君，吉林盛冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市鸿铭物业服务有限公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：吴铁军，总经理。
委托代理人：赵雨庆，该公司法律顾问。
委托代理人：彭爽，该公司员工。
上诉人张健春因与被上诉人长春市鸿铭物业服务有限公司（以下简称鸿铭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第1283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张健春及其委托代理人李雪君，被上诉人鸿铭物业公司的委托代理人赵雨庆、彭雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿铭物业公司在原审诉称：张健春于2007年11月入住浦东明珠小区，房屋面积为41.72平方米。2012年3月31日之前按照双方签订的《前期物业管理服务协议》、2012年4月1日之后按照鸿铭物业公司与小区业主大会签订的《物业服务合同》四个文件之规定，由鸿铭物业公司为张健春所住的小区提供服务，张健春按照约定的时间和标准缴纳物业费等，现鸿铭物业公司已按约定提供了服务，但张健春自2008年11月－2015年12月欠缴物业费本金为7030元，在此期间，鸿铭物业公司多次催要未果。根据国家以及地方法律、法规相关规定，特诉至法院，请求：1.张健春给付截止2015年12月31日所欠物业费本金7030元，违约金15887元（违约天数计算到2015年6月30日），合计22917元；2.张健春承担本案的诉讼费用。
张健春在原审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理查明：张健春系浦东明珠小区11栋3单元910室业主，其房屋面积为41.72平方米，张健春于2007年11月入住本小区。2007年11月24日，鸿铭物业公司作为甲方，张健春作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，鸿铭物业公司为张健春所住的小区提供服务，张健春自接受房屋之日起，缴纳住宅物业服务费为每月每平方米0.85元，电梯使用费按楼层高低及户数不同收取。合同履行过程中，浦东明珠小区作为甲方，鸿铭物业公司作为乙方，双方于2012年3月30日、2013年12月27日、2015年1月1日分别签订了三份《物业服务合同》，将物业费变更为每月每平方米1.15元。现鸿铭物业公司已按约定提供了服务，但张健春自2008年11月－2015年12月欠缴物业费本金为7030元。按照《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》的约定，如张健春不按照合同约定缴纳物业费，鸿铭物业公司有权要求张健春限期补交，并从逾期之日起按每天千分之二向张健春收取滞纳金。现张健春尚欠物业费以及违约金共计22917元。
原审法院认为：张健春与鸿铭物业公司签订的《浦东明珠前期物业服务协议》以及浦东明珠小区业主大会代表全体业主与鸿铭物业公司签订的《浦东明珠小区物业服务合同》均系合同双方当事人真实意思表示，经双方签字及盖章后该合同已成立，并已生效，对张健春有约束力。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述合同约定，鸿铭物业公司已向张健春提供物业服务，张健春应向鸿铭物业公司支付物业费。自2008年11月起至2015年12月止张健春拖欠鸿铭物业公司物业费7030元，鸿铭物业公司要求张健春支付物业费的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于违约金15887元，鸿铭物业公司请求的金额计算未超出合同约定及法律限制应予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定判决：本判决生效后张健春立即向鸿铭物业公司支付物业费7030元及违约金15887元，共计人民币22917元。
原审法院宣判后，张健春不服，向本院提起上诉。请求：1.撤销原判，将本案发回重审；2.依法追加浦东明珠小区业主大会及经济技术开发区临河街道办事处昆山路社区居民委员会为本案的第三人参加诉讼，因为他们没有尽到监督义务；3.本案的诉讼费用由鸿铭物业公司承担。其主要上诉理由是：1.张健春在原审法院开庭前未收到任何传票和通知，原审法院缺席判决违反法定程序；2.鸿铭物业自2007年11月4日到2008年11月3日收取张健春物业费后，始终未开具发票，且物业安全服务没有做到尽职尽责；3.鸿铭物业公司每年的开支情况没有公示过，公共服务不落实，2008年以后未向张健春收取过物业费，且在2008年由于鸿铭物业公司未及时关栓段管导致供热后发生了漏水事件，损失严重；4.鸿铭物业公司与小区业主大会签订的《物业服务合同》并没有得到张健春的认同，且鸿铭物业公司违约在先。
被上诉人鸿铭物业公司辩称：1.鸿铭物业公司收费过后有开票机开发票，缴费当时不能开具发票，每周统一开具；2.张健春交了一年的费用之后，到现在已经七年半没有交过物业费；3.物业是包干的，不需要公示；4.经济技术开发区临河街道办事处昆山路社区居民委员会代行使业主大会的决议是合法有效的。
本院开庭审理过程中，上诉人张健春为证实其主张，向法庭提交如下证据：
证据一：陈某某出具的证明一份。证明2008年10月因鸿铭物业公司未来得及关闭公共部分的暖气阀门导致张健春住房积水，房屋被水浸泡且将楼下住房的棚顶毁坏，使张健春无法正常使用房屋，鸿铭物业公司已经构成根本违约。
被上诉人鸿铭物业公司质证意见：对证明的真实性有异议，对漏水一事无异议，但对漏水一事的时间有异议，漏水发生在2009年。漏水与物业公司没有关系，物业只负责公共设施的巡查，断管等属于热力公司的权限。
证据二：照片38张、光盘一张（形成时间为2015年秋天）。证明：鸿铭物业公司物业服务不到位，包括在设备运行、安全、环境卫生上，小屋大门登记如同虚设，外来人员随意进出，盗窃事件时有发生。
被上诉人鸿铭物业公司质证意见：无法确定照片里的是本小区，录像的内容确实是本小区。
被上诉人鸿铭物业公司为证实其主张，向法庭提交证据：长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第1217号民事裁定书。证明鸿铭物业公司在这期间向张健春主张过物业费。
上诉人张健春质证意见：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，张健春没有收到过裁定书。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：2007年11月24日张健春与鸿铭物业公司签订的《前期物业服务协议》第四条六项约定：“第一年在房屋交钥匙前预交一年物业费（电梯费），以后每半年交纳一次。业主若未按规定时间缴纳，将按欠费额千分之二每日加收滞纳金。每年度上半年物业服务费及电梯费由业主或物业使用人于当年1月31日前到物业服务中心缴纳；每年度下半年物业服务费及电梯费由业主或物业使用人于当年8月1日前到物业服务中心缴纳。”2012年3月30日、2013年12月27日、2015年1月1日小区业主大会与鸿铭物业公司签订的《物业服务合同》中均约定：物业管理服务费、电梯费等业主或物业使用人每半年缴纳一次，缴纳时间为每个期初的前一个月，即上半年为1月31日之前，下半年为7月31日之前。业主逾期交纳物业管理服务费及其他费用的，鸿铭物业公司从逾期之日起每日按应缴费用总额的千分之三加收违约金。
庭审中，张健春对于物业费的计算标准、方式没有异议，但认为自己不应该支付物业费。同时承认曾接到原审法院工作人员电话，告知其开庭时间及地点，另表示放弃追加浦东明珠小区业主大会及经济技术开发区临河街道办事处昆山路社区居民委员会为本案第三人的请求。另张健春提出不同意支付违约金，理由是合同中约定的是滞纳金，而滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，须有法律明文规定，故双方此条约定无效，且按照千分之二计算仍然过高，超过鸿铭物业公司实际损失。
本院认为：
一、关于张健春应否向鸿铭物业公司支付物业费7030元的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”鸿铭物业公司与张健春签订的《前期物业管理服务协议》、与小区业主大会签订的三份《物业服务合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。张健春作为该小区业主，与鸿铭物业公司之间形成物业服务合同关系，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现鸿铭物业公司为张健春提供了物业服务，张健春应按照合同约定给付物业费。对于张健春提出的物业公司在设备的运行、安全、环境方面存在的服务不到位的违约行为的主张，因其未能提供充分证据予以证明，故本院不予支持。对于张健春提出的关于鸿铭物业公司未关闭公共部分的暖气阀门导致其住房积水构成违约的主张，因其未能提供证据证明关闭公共部分暖气阀门系鸿铭物业公司的法定或合同约定义务，故对其该项主张本院不予支持。综上，张健春应按照鸿铭物业公司与张健春签订的《前期物业管理服务协议》、与小区业主大会签订的三份《物业服务合同》的约定，向鸿铭物业公司支付2008年11月3日至2015年12月31日的物业费共计7030元。
二、关于张健春应否向鸿铭物业公司支付违约金及具体数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，张健春未按照合同约定向鸿铭物业公司交纳物业费，应该按照合同约定承担违约责任。对于双方在《前期物业服务协议》中关于滞纳金的约定，张健春虽以滞纳金须有法律明文规定为由主张此条约定无效，但并未提供相关法律依据，另小区业主委员会与鸿铭物业公司在其后签订的三份《物业服务合同》中对于业主逾期交纳物业费用的情况均约定为违约金，结合本案实际情况，应认定双方在《前期物业服务协议》中对于滞纳金的约定实为违约金的约定。另依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，张健春应承担的违约金数额不应过分高于鸿铭物业公司受到的实际损失。现鸿铭物业公司对因张健春逾期缴纳物业费给其造成的损失未能提供相应证据，故本院综合认定鸿铭物业公司的损失为张健春欠缴物业费的利息损失。另依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院将违约金计算标准调整为以未缴纳费用为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金。
三、关于鸿铭物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，张健春在一审时并未提出诉讼时效的抗辩，虽在二审审理过程中提出抗辩，但不能提供新的证据证明鸿铭物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效期间，故本院对张健春的该项主张不予支持。
四、关于原审法院缺席审理是否违反法定程序的问题。张健春在庭审中承认曾接到原审法院工作人员电话，告知其开庭时间及地点，故对其提出的在开庭前未收到任何传票和通知的主张不予支持。张健春虽主张没有去开庭是因为其当时在住院抢救，但并没有就此问题及时告知原审法院，亦未提供相应证据予以证明，故对其此项主张不予支持。对于张健春追加浦东明珠小区业主大会及经济技术开发区临河街道办事处昆山路社区居民委员会为本案第三人的请求，因其在庭审中明确表示放弃此项上诉请求，故本院对此不予审理。
综上，因上诉人在二审中出庭应诉，导致二审查明事实发生变化，故对原审判决应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第1283号民事判决；
二、上诉人张健春于本判决生效后立即给付被上诉人长春市鸿铭物业服务有限公司物业费7030元；
三、上诉人张健春于本判决生效后立即给付被上诉人长春市鸿铭物业服务有限公司违约金，即欠付物业费的利息（以145元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2008年12月4日起至2015年6月30日止；以450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2009年2月1日起至2015年6月30日止；以450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2009年8月2日起至2015年6月30日止；以450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2010年2月1日起至2015年6月30日止；以450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2010年8月2日起至2015年6月30日止；以450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2011年2月1日起至2015年6月30日止；以450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2011年8月2日起至2015年6月30日止；以225元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2012年2月1日起至2015年6月30日止；以264元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2012年5月1日起至2015年6月30日止；以528元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2012年8月1日起至2015年6月30日止；以528元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年2月1日起至2015年6月30日止；以528元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年8月1日起至2015年6月30日止；以528元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年2月1日起至2015年6月30日止；以528元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年8月1日起至2015年6月30日止；以528元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2015年2月1日起至2015年6月30日止；）
四、驳回被上诉人长春市鸿铭物业有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费373元由上诉人张健春负担133元，由被上诉人长春市鸿铭物业有限公司负担240元；二审案件受理费373元，由上诉人张健春负担133元，由被上诉人长春市鸿铭物业有限公司负担240元
本判决为终审判决。
审 判 长 李雨萍
代理审判员 谷 娟
代理审判员 于喜华
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 邹 悦