广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第683号
上诉人（一审被告、反诉原告）蒲立。
委托代理人潘昌漓，桂林市桂滨法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）邹松。
委托代理人林小芸，广西鹏韵律师事务所律师。
一审第三人邹春。
委托代理人林小芸，广西鹏韵律师事务所律师。
上诉人蒲立因与被上诉人邹松房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2013）秀民初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月15日受理后，依法组成由审判员程锦担任审判长，审判员周宪年和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2013年11月19日公开开庭审理了本案。书记员汤静担任记录。上诉人蒲立及其委托代理人潘昌漓，被上诉人邹松、一审第三人邹春的委托代理人林小芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，第三人邹春与原告邹松系姐弟，原告与第三人合伙于2000年7月18日在桂林市解放西路28号开办了桂林市秀峰千禧之恋婚纱艺术摄影店（以下简称“千禧之恋摄影店”），登记的个体工商户业主为邹春。2013年5月20日该摄影店经营者变更登记为邹松。2010年3月30日，桂林市桂林中学作为甲方与被告蒲立作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于桂林市解放西路28号南区宿舍一楼三号面积为106平方米的临街门面租赁给乙方，作为经营婚纱摄影及婚庆礼仪使用；租赁期限从2010年4月1日起至2013年3月31日止；2010年4月1日至2013年3月31日每月租金9010元，年租金108120元，乙方于每月十日前交纳当月租金；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付18020元押金，合同期满押金退回；合同期内甲方提供水电供应，水电费每月按表由甲方计收；租赁期间乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方或改变用途，租赁期满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租需提前三个月与甲方协商，等等。被告在该承租门面开办了金百合婚纱影楼。2012年7月原告与被告口头协商，由被告将其承租的门面转让给原告及第三人所经营的千禧之恋摄影店。2012年7月22日，原告向被告交付定金30000元，被告出具收据一张，载明“兹为桂林市解放西路金百合婚纱影楼（桂林中学往西20米），现收千禧之恋影楼交来门面转让费定金叁万元整（30000.00），金百合影楼承诺协助续签门面合同三年，千禧之恋如无故退租，定金不退；如未能续签门面租用合同，金百合退还定金叁万元整；金百合影楼不得随意解除转租承诺，否则支付千禧之恋影楼违约金陆万元整。（续租手续办齐将一次性付清余款壹拾叁万元整（130000.00原押金壹万元在内）”。2012年8月4日，原告向被告支付102000元（100000元为转让费，2000元为空调费），被告出具收条，载明“今收到千禧之恋邹松同志人民币壹拾万贰仟元整。（解放西路28-6号门面转让预付金。）本店金百合摄影的合同及门面押金单在邹松同志续约更名好才交与邹松本人手里，然后邹松才交付余款人民币叁万元整给予蒲立，从而完成转让的交接手续”。2012年8月5日，被告蒲立作为甲方与原告邹松作为乙方签订一份《店面转让协议》，约定：甲方将自己位于解放西路28-6号的店铺（原为：金百合婚纱影楼）转让给乙方使用，建筑面积为106平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务，门面经营使用权归乙方；甲方协助乙方在办理好续租手续和更改续租人后，乙方一次性向甲方支付转让费共计160000元，甲方原续租合同和押金单一并交给乙方；甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方从2012年8月9日正式接手该店铺，在此之前的一切债权债务，房租水电，消防和安全均由甲方负责；甲方原经营中的婚纱照未完成的后续服务可以在乙方的场所免费操作，但化妆和摄影由甲方自行负责；如前承租人即甲方转让店面时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或是有其他会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），三年内乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。合同签订后，被告按约定将店铺交付给原告，原告使用该店面经营千禧之恋摄影店至2013年3月31日被告原租赁合同期满。2012年12月13日，原告再次向被告支付转让费10000元。原告向房主桂林市桂林中学交纳了2012年8月至2013年2月的房屋租金及水电费。2013年3月的房租9010元系被告向房主桂林市桂林中学交纳。同时查明，2012年3月30日，被告与桂林市紫水晶庆典策划有限公司签订《承包经营合同》，约定将其承租的店面的木制阁楼及门面的橱窗承包给桂林市紫水晶庆典策划有限公司经营婚庆礼仪等相关业务，桂林市紫水晶庆典策划有限公司每月给付承包费2398元。后因被告欲将门面转让给原告，被告与桂林市紫水晶庆典策划有限公司于2012年7月15日签订《解除合同协议》，约定解除双方的承包经营合同，被告补偿桂林市紫水晶庆典策划有限公司12000元。2013年3月6日，房主桂林市桂林中学发布《招投标说明书》，就被告承租的门面等场地公开进行招投标，并明确门面的经营期限为一年。被告领取了招投标说明书，并向房主出具了门面投标承诺书。此后原、被告均未能续租该门面，原告认为被告未能保证其签订三年期的合同，遂要求被告退还其门面转让费。双方多次协商未果，原告遂诉至该院，请求判令被告返还门面转让费140000元及利息。
一审法院经审理认为，该案的争议焦点是一、双方的转让合同是否有效，转让费是应由被告返还原告，还是由原告继续支付未付的余款；二、2013年3月的房屋租金应由谁支付。
一、关于双方的转让合同是否有效，转让费是应由被告返还原告，还是由原告继续支付未付的余款问题。原、被告双方签订的门面转让协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。原告认为被告将门面转让给其未经过房主的同意，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。合同法对承租人转租需要出租人同意的要求，是为出租人设定了一个法定的合同解除条件，并非规定未经出租人同意的转租合同无效，在无其他无效原因存在的情况下，转租合同对于承租人与次承租人来说，应当认定为有效。另，原告在被告转让店面以后，更改了招牌进行营业达八个月之久，房主即出租人并未提出异议，故原告以被告将门面转让给其未经过房主的同意为由主张合同无效，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。收取门面转让费现已成为门面转租活动中的交易习惯和商业惯例。门面转让费数额的确定，一般考虑以下几个因素：1、有形资产的费用，即原承租人在门面内进行装修、添附的固定物所包含的价值。这些固定物、添附物已经固定于门面，原承租人无法将其投资收回，只能从转让的后手中获得一些补偿。2、无形资产的费用，即该门面的地理位置、客流量及经过原承租人的经营，积累的人脉基础等，这些都是一种无形的商业价值。3、租赁期限。原承租人提前退回承租门面，受让人才能取得在商铺中从事商业活动的权利。原承租人在原租赁期限内应获得一部分的经营预期利益。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”原、被告双方原商定，被告应协助原告续签三年期的租赁合同，但原告在合同期满后未能与房主续签三年期的合同，被告已构成违约，因原告未能继续使用租赁房屋，由此遭受的损失，被告应予赔偿。据此，综合考虑上述因素及原告使用门面的期限和被告提前解除承包合同有一定损失等情况，由被告返还100000元转让费为宜。原告与第三人系千禧之恋摄影店的合伙人，故该款应退还原告及第三人。另，原告要求被告支付利息的主张缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。被告要求原告支付剩余的转让费20000元的反诉请求缺乏法律依据，该院不予支持。
二、关于2013年3月的房屋租金应由谁支付的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。原告及第三人作为次承租人租赁使用了该门面，其应当按照约定支付门面租金，现原告对使用门面至2013年3月底的事实无异议，2013年3月的租金应当由其交纳，被告已为其向房主交纳了租金9010元，现被告要求原告给付该项费用的请求符合法律的规定，该院予以支持。因原告及第三人合伙经营千禧之恋摄影店，故上述费用由原告及第三人共同给付。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共合国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告（反诉原告）蒲立返还原告（反诉被告）邹松及第三人邹春转让费人民币100000元；二、原告（反诉被告）邹松及第三人邹春向被告（反诉原告）蒲立支付2013年3月的租金9010元；三、驳回原告（反诉被告）邹松的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蒲立的其他诉讼请求。
上诉人蒲立不服一审判决，上诉称：一、房东桂林中学之所以改一签三年为一签一年，是接到了桂林市国资委的通知。因此，对于合同双方来说属于不可抗力，不能认定为上诉人违约。二、一审判决上诉人退还100000元缺乏法律依据，也不合情理。上诉人140000的转让费里，含有其门面装修费、“熬码头”形成的无形财产、经营损失、逾期利润，解除原合作单位合同、便宜变卖摄影器材、道具、服装各种化妆品、转让后失业、待业等补偿，一审法院的判决没有对此进行考量，导致上诉人的损失无法得到补偿。
被上诉人口头答辩称，一、上诉人的诉状中所称与事实不符，双方仅仅以店铺转让进行协商，并非对项目的转让；2、上诉人自称内部有人可以转让店铺；3、上诉人承诺的三年使用期无法达成，并且在知道不能续签合同后仍然收取被上诉人费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
一审第三人答辩理由与被上诉人一致。
本院综合辩诉双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：被上诉人邹松及第三人邹春履行合同时是否已知合同目的已无法实现。
上诉人蒲立对争议事实的意见和提供的证据：与邹松电话交谈的录音，证明被上诉人邹松在2012年9月已知道租赁合同只能一年一签。
被上诉人对上诉人提供的证据的意见：该录音是在被上诉人不知情的情况下私自录制的，不同意质证。
本院对上诉人提供的证据当事人争议的事实的分析和认定：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）款规定：二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案上诉人蒲立二审提交的录音证据并不属于法律规定的新的证据的范畴；其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。第七十条规定：一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件。本案上诉人蒲立二审期间提交的录音证据未经当事人同意，且无其他证据予以佐证，不符合法律规定。本院对该证据不予认可。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的门面转让协议系双方当事人真实意思表示，且协议内容没有违反法律和社会公共利益，因此，该门面转让协议有效，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否违约；二、上诉人是否应当返还门面转让费？如需返还，返还的数额如何确定？
一、关于上诉人是否违约的问题
上诉人主张其对续签三年租赁合同承担的是协助义务，并且已经完成了该义务。上诉人在2012年7月22日出具的收据中写明：“金百合影楼承诺协助续签门面合同叁年，千禧之恋如无故退租，定金不退；如未能续签门面租用合同，金百合退还定金三万元整；金百合影楼不得随意解除转租承诺，否则支付千禧之恋影楼违约金陆万元整。（续租手续办齐将一次性付清余款壹拾叁万元整（130000.00原押金壹万元在内）。”同时，上诉人在与被上诉人签订的《店面转让协议》第二条中约定：“甲方协助乙方在办理好续租手续和更改续租人后，乙方一次性向甲方支付转让费共计人民币160000元。”根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，收据及合同条款中虽有“协助”一词，但在收据中约定了“如未能续签门面租用合同，金百合退还定金叁万元整”；并在收据及《店面转让协议》中对转让费十六万元的给付时间作出了明确约定，即在续租手续办理完成之后支付。依据合同目的解释的原则，缔约人签订合同的目的之一为与房主续签三年期租赁合同。以上条款对缔约双方义务的约定为：上诉人负有办理好与房主续签三年合同的义务；被上诉人则承担支付十六万元转让费之义务。缔约一方先期履行义务并不直接构成对对方义务已经履行完毕的认可。
上诉人称造成不能续签三年合同的原因是桂林中学接到国资委通知，属于不可抗力。我国法律规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、政府颁布的禁止性法律、罢工、骚乱等社会事件。本案中，合同不能续签的原因不符合法律规定的不可抗力的范畴，且庭审中上诉人也承认在协议履行期内续签三年合同是可以实现的。因此，本院对上诉人的该上诉理由不予支持。
上诉人诉称被上诉人早已知道无法一签三年房租合同仍向被上诉人支付了一万元，该行为证明双方已经成立新的合同，所以不存在违约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人未能提供有效证据证明被上诉人明知合同目的无法实现仍为履行。其次，《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示。可见，合同的成立必须具备要约和承诺两个阶段，而要约是一方当事人以缔约为目的向对方当事人所作的意思表示。本案中，被上诉人支付转让费的行为是对原合同的履行行为，并不能认为成立了新的合同。第三，即使合同目的无法实现，双方当事人可依据法律的规定协商一致变更或解除合同。本案双方当事人均未对合同变更和解除进行协商，而一方当事人继续履行合同的行为并不能构成对方未违约的抗辩理由。
综上，上诉人在合同期满后未能按照双方的约定履行合同义务，且不存在法定和约定的免责事由，因此，上诉人的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。
二、关于上诉人是否应当返还门面转让费及如需返还，返还数额问题
《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中上诉人的行为已构成违约，理应承担违约责任。因合同目的已无法实现，继续履行已无可能，故依据平等公平、诚实信用的原则，上诉人应当返还门面转让费。上诉人诉称被上诉人所支付的14万元转让费里包含有门面装修费、无形财产损失、经营损失、预期利润、解除原合作单位合同、便宜变卖摄影器材、道具、服装及各种化妆品损失、失业和待业补偿等费用，一审法院判决缺乏法律依据且不合情理。然而，二审期间上诉人并未对以上损失提出证据予以证明。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其应依法承担举证不能的法律后果。一审法院已充分考虑到门面转让费中所包含的有形财产、无形财产、预期利益等各项损失和费用，并依据公平、等价有偿、诚实信用的原则判决上诉人返还100000元转让费。本院认为，该判决并无不当，应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及实体判决正确，本院予以维持。上诉人蒲立的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2300元（上诉人已预交），由上诉人蒲立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 锦
审 判 员 周宪年
代理审判员 黄 赟
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 汤 静