湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石中民二终字第00061号
上诉人（原审原告暨反诉被告）钟江，公司员工。
上诉人（原审原告暨反诉被告）明安林，公司员工。
上诉人（原审原告暨反诉被告）王火胜，个体户。
上述三上诉人共同委托代理人成家庆，湖北才俊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）刘畅，个体户。
委托代理人徐默，湖北风劲律师事务所律师。
上诉人钟江、明安林、王火胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2012）鄂阳新民初字第01961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人钟江、明安林、王火胜的共同委托代理人成家庆，被上诉人刘畅的委托代理人徐默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2008年11月3日，钟江、明安林、王火胜与全友家私总代理刘合杰签订商铺租赁协议书，约定钟江、明安林、王火胜将文苑广场1-2号楼的一、二层租赁给刘合杰经营家私超市；租期五年，从2009年2月1日起至2014年1月30日止；经营期间，在不破坏房屋整体结构的前提下，经出租方同意后，可进行拆改室内外装修，也可以实施与本业务有关的室外广告宣传；房屋使用过程中，如房屋或相关设施出现妨碍安全的损坏或故障时，应及时通知出租方采取有效措施，如果出租方不能及时维修的，另一方可代为维修，维修费用折抵次年房租；租期内，其中一方不履行本合同条款，三十日内仍未纠正违约的，另一方有权终止履行本合同，违约方向另一方赔偿当年租金总额相等的违约金；如不能按时交纳年租金，出租方有权终止合同，并视为违约并继续收当年的租金，如出租方在租赁期内违约则赔偿装修费用及经营损失；如双方代表人变动，需书面通知对方，但本合同有效。2011年3月11日，王火胜与刘畅签订了一份补充条款。协议约定：2011年的租金维持2009年的租金56万元标准不变，包括门外三面翻广告一年的使用费用；2011年租金于2011年5月1日前付15万元，2011年10月1日前付20万元，2011年12月30日前付清余下租金；2012年之后的租金另行协商，鉴于全友家私目前由刘畅具体经营，原订协议的各项条款由刘畅承担。该协议签订后，刘畅按补充条款支付租金33万元。2011年6、7月份，刘畅因商铺内下水管泄漏和化粪池涌臭等情况多次提出维修要求，由于房屋设计结构不合理等原因，致使刘畅提出的上述问题未能得到解决，刘畅于2012年4月份退出租赁的商铺。为此，钟江、明安林、王火胜诉至法院，请求解除双方签订的商铺租赁协议及补充条款；判令刘畅支付2011年度租金23万元及2012年度租金23万元，支付违约金56万元。刘畅提出反诉要求解除签订的商铺租赁协议及补充协议；判令钟江、明安林、王火胜返还其交付的租金33万元，支付违约金56万元，并赔偿装修损失、营业损失等。
另认定：2013年8月9日，黄石华浩资产评估事务所接受阳新县人民法院司法技术科委托，对阳新县兴国镇文化宫内原全友家俱卖场内的装修装饰进行评估。2013年8月31日，经评定估算重置价值为1，373，648.80元。
原审法院认为：钟江、明安林、王火胜与刘合杰签订的商铺租赁协议及王火胜与刘畅签订的补充条款均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性的规定，故该商铺租赁合同合法有效。刘畅未按补充条款支付商铺租金，钟江、明安林、王火胜要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定。钟江、明安林、王火胜出租的商铺在出现下水管渗漏、化粪池涌臭等情况后无法根本解决，致使刘畅租赁商铺经营家俱卖场的合同目的不能实现，刘畅亦可以要求解除合同。鉴于刘畅已于2012年4月份退出了该租赁商铺的事实，故对双方要求解除商铺租赁协议及补充条款的诉讼请求，予以支持。在履行租赁合同过程中，双方均存在违约的行为及事实，对要求对方支付违约金56万元的诉讼请求，均不予支持。2012年4月份后，刘畅已退还租赁的商铺，钟江、明安林、王火胜的租金损失依法算至2012年4月份。经核算2011年度的租金损失为23万元，2012年度租金损失参照2011年的标准算至2012年4月份为14万元，共计租金损失为37万元。原全友家俱超市内的装修装饰经黄石华浩资产评估事务所评估重置价值为1，373，648.80元，本案中刘合杰和刘畅租赁商铺经营家俱超市的期限为五年，因租赁物存在下水管、化粪池等设计原因，致使刘畅提前20个月终止了商铺租赁合同，故结合商铺的租赁期限和已经使用的时间，以及装修装饰的重置价值，刘畅装修装饰摊销的剩余价值损失为45.778万元。综合双方都存在违反合同约定的情形，且钟江、明安林、王火胜的租金损失、刘畅装修装饰剩余价值相当及部分装饰拆除等因素，依法判定钟江、明安林、王火胜的租金损失和刘畅装修装饰的剩余价值损失由双方各自承担。故钟江、明安林、王火胜要求刘畅支付下欠租金和刘畅反诉要求钟江、明安林、王火胜赔偿装修损失的诉讼请求，本院均不予支持。刘畅反诉要求钟江、明安林、王火胜返还租金33万元及营业损失的诉讼请求，因于法无据，其营业损失亦未提供相应的证据证实，故亦不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）、（三）项、第九十四条第（一）项、第一百二十条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除双方签订的商铺租赁协议及补充条款；二、驳回钟江、明安林、王火胜和刘畅的其他诉讼请求。
钟江、明安林、王火胜不服原审判决，向本院提起上诉，认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当，请求撤销原判。其理由：1、刘畅从其叔父刘合杰手中接手经营全友家私，对租赁的商铺装修及使用情况是清楚的，该商铺并无结构设计不合理而导致渗漏的情形。且该商铺整个经营场地由刘合杰装修，其经营期间从未发生过下水管渗漏、化粪池涌臭，无法维修的情况。对于一个近3000平方米的租赁商铺，偶尔存在下水管渗漏的情况也情有可原，况且及时维修即可排除，不至影响刘畅正常经营使用，无法实现合同目的，更不至于解除租赁合同，在欠付巨额租金的情形下擅自退租。刘畅系因经营不善，而以各种理由拒付租金，在未交还商铺的情形下，擅自拆除装饰装修物，弃置商铺，其行为构成根本违约。原审以刘畅退出租赁商铺几个月后拍摄的现场视频，认定商铺存在无法维修的设计缺陷，意在偏袒对方。2、原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第二百三十一条之规定，判令解除合同，并就出租方应收租金和承租方装修残值相互抵销，属于法律适用错误。对于装修装饰物残值的认定，没有区分是否与租赁房屋形成附合，均按照全额重置评估；而且没有结合双方违约情形，分担装修残值损失，判令其全部承担。综上，请求二审撤销原审判决，判令解除双方之间房屋租赁关系，返还租赁房屋，判令刘畅支付租金共计46万元和违约金56万元，并承担全部诉讼费用。
刘畅答辩称：诉争房屋存在渗漏的情况，钟江、明安林、王火胜等三人没有进行维修，导致其无法正常开展经营活动，对方构成根本违约，其拒付租金系行使先履行抗辩权，不存在违约行为。至于对装修剩余价值所做的评估和处理符合法律规定。故原审判决事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实。
本院认为：合同的当事人均应忠实履行合同约定的义务。本案中，双方约定：租期内，出租方应当保证下水管道正常使用；其中一方不履行本合同条款，30日内仍未纠正违约的，另一方有权终止履行本合同，违约方向另一方赔偿当年租金总额相等的违约金；如不能按时交纳年租金，出租方有权终止合同，并视为违约并继续收当年的租金，如出租方在租赁期内违约则赔偿装修费用及经营损失。本案诉争租赁商铺存在下水管道渗漏等情况系客观事实，钟江、明安林、王火胜并未依约履行保障下水管道正常使用的义务，导致经营场所不能正常经营，迫使刘畅提前解除合同，理应按照约定承担赔偿刘畅装修费用及经营损失的违约责任。故钟江、明安林、王火胜上诉称原审对租赁商铺存在设计缺陷而无法修复的事实认定有误，但基于下水管道渗漏的客观事实，原审认定的该节事实与其应当承担保障下水管道正常使用的责任并无关联。而刘畅作为承租人，应当按照约定履行支付租金的义务，当诉争房屋存在渗漏之时，根据合同的约定，其也可以进行维修，费用冲抵次年租金。其实施了部分维修后发现渗漏和管涌仍没有消除的情况下，双方也未达成一致时，撤离商铺，拒付当期租金构成违约，亦应当承担相应的违约责任。原审中双方均同意解除租赁合同，判令解除双方之间房屋租赁关系，并无不当。在认定双方违约的情形下，对彼此要求对方依约支付违约金的请求均不予支持，亦无不当。对于装修剩余价值的认定，因诉争租赁商铺，无法根据其现状确定其装修价值，原审依照评估报告认定其重置价值，并按实际租赁使用时间和剩余租期进行摊销，符合法律规定。因双方在履行合同过程中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任，原审综合出租方租金损失与承租方装修装饰剩余价值相当且承租方退场时已拆除部分装饰等因素，依法判令钟江、明安林、王火胜自行承担租金损失，刘畅自行承担装修装饰的剩余价值损失，并无不当，本院予以维持。至于原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，认定双方系因不可抗力致使不能实现合同目的，而判令解除双方之间的租赁关系，属适用法律不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚、程序合法，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17，500元，由钟江、明安林、王火胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 郭生俊
代理审判员 南又春
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 黄显珠