湖南省衡阳市南岳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0412民初104号
原告刘卫国，男，1970年7月16日出生，住广州市番禺区。
原告杨友青，女，1977年6月6日出生，汉族，居民，住址同上。
两原告之委托代理人陈文胜，广东明浩律师事务所律师。
被告衡阳市顺兴置业有限公司，住所地：衡阳市南岳区南岳镇祝融北路19号。
法定代表人谭金联，总经理。
委托代理人黄先进，衡阳市南岳区南岳法律服务所法律工作者。
原告刘卫国、杨友青诉被告衡阳市顺兴置业有限公司（以下简称顺兴置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后，于2016年8月17日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘卫国、杨友青的委托代理人陈文胜到庭参加诉讼，被告衡阳市顺兴置业有限公司经委托代理人黄先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘卫国、杨友青诉称：2008年3月22日，原、被告双方签订了《永盛大厦购房合同》，约定原告向被告购买位于南岳区南岳镇“永盛花苑×幢×层×（×）号”房屋。合同签订后，原告依约支付了购房款39万元，其后，又按被告的要求补交了购房款57432元及办证费用25000元。但被告5年来以各种理由拖延为原告办理房产证，已构成违约。被告的违约行为给原告造成了相当经济损失。故诉至法院，请求判令：1、责令被告为原告所购买的“永盛花苑×幢×层×（×）号”房屋办理土地及房屋产权证；2、责令被告承担因办理“永盛花苑×幢×层×（×）”房屋产权证所需的一切税费；3、赔偿原告损失约13.4万元（按照已付房款447432元，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准从2011年6月21日起计至产权证办妥之日止）。
原告刘卫国、杨友青为支持其诉请主张，在庭审中提交了下列证据材料：
证据1、《永盛大厦购房协议》，用以证明原、被告双方签订购房合同的事实及合同的具体内容。
证据2、购房款收据5张及办证费收据1张，用以证明原告按约及被告的要求交纳了购房款447432元，并交纳了办证费25000元给被告，被告未依约办理房屋产权证。
对原告刘卫国、杨友青提交的上述证据，被告顺兴置业公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，依据合同约定，公司已于2008年6月31日交付房屋，但原告自2011年6月14日才补齐相关费用，导致被告未及时办理，原告存在违约之处。对证据2中的三张交款凭证的真实性、合法性、关联性均无异议，但对2011年6月14日的收据及办证费用收据单证明目的有异议，原告违约自2011年6月14日才补齐费用，错过了2010年7月费改税前的办证时机，相应责任应由原告自己承担。
被告顺兴置业公司辩称：1、被告依约于2008年6月31日交付了房屋，原告于2011年6月24日方交齐办证费用，原告的违约行为导致被告方未能及时办理产权证明，被告不应负赔偿责任。2、由于费改税的政策变动导致原告错过办证最佳时间，政策变动属于不可抗力，应由原告承担不利后果。3、被告承诺于今年底为原告办好不动产登记手续，办证的费用以实际发生的为准。4、被告已将房屋如期交付给原告，原告并无实际利益受损。故请求法院驳回二原告的诉讼请求。
被告顺兴置业公司为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了下列证据材料：
证据1、房权证×号房产证复印件，用以证明被告于2010年2月3日已经办理了分户登记，待原告付清费用后即可过户到原告名下。
证据2、房权证×号房产证复印件，用以证明原告邻居戴裕武在2010年7月1日前已办理房产证，办证并不存在障碍。
证据3、永盛花苑小区房产证领证登记表，用以证明小区业主54户，已办理38户，与原告有类似情形的16户，且被告正在为业主办证。
证据4、《衡阳市南岳区商品房买卖合同》、衡阳市南岳区房屋转移登记（询问）申请表、衡阳市南岳区房屋登记授权委托书，用以证明原、被告之间的房屋买卖关系及原告杨友青授权被告办理房产证的事实。
对被告顺兴置业公司提交的上述证据，原告刘卫国、杨友青的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，被告将争议房产登记于公司名下，正表明被告存在严重违约的事实。证据2与本案无关联。对证据3的真实性无异议，该登记表显示已有不少业主在2011年6月26日即办理了产权证，但被告未给原告办理权证，被告存在违约事实。对证据4的真实性有异议，衡阳市南岳区商品房买卖合同中的面积、时间、单位价格等处与原告提交的房屋买卖合同不相符，原告未签署该份合同及授权委托书。
对二原告提交的上述证据，本院认证如下：证据1、2，客观真实，形式合法，且与本案具有关联，本院依法确认其具有证据效力。
被告提交的证据1、3，原告对证据的真实性不持异议，且与待证事实相关联，本院依法确认其具有证据效力。证据2，与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予确认。证据4，其中的《买卖合同》与《购房协议》存在不一致之处，本院对其证据效力不予确认；其中的衡阳市南岳区房屋转移登记（询问）申请表、衡阳市南岳区房屋登记授权委托书，二原告虽对证据的真实性提出异议，但未提供反证佐证，且该份证据与本案有关联，故本院依法确认其具有证据效力。
依据认定的证据及原、被告双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
被告顺兴置业公司系经衡阳市工商行政管理局登记的从事房地产开发及经营的有限责任公司。2008年3月22日，原告刘卫国、杨友青（乙方）与被告顺兴置业公司（甲方）签订《永盛大厦购房协议》，约定由刘卫国、杨友青购买被告开发的永盛大厦第×幢×层×号房，面积为199.8平方米，每平方米1998元（享98折），共计房款391216.39元，付款方式：1、2008年3月14日交定金一万元整；2、2008年3月22日交房款30万元整；3、2008年3月30日交房款7万元整。余下款项待交付使用时按有关职能部门测算的实际面积一次性交清。另约定：1、房屋在2008年4月31日竣工，6月31日交付使用。2、甲方负责统一代办国有土地使用证和房屋所有权证；3、待甲方通过竣工验收合格后，6个月内甲方负责代办国有土地使用证和房屋所有权证以及把房锁钥匙交给乙方。协议签订后，被告顺兴置业公司分别于2008年3月24日、4月3日、11月8日收二原告房款31万元、7万元、1万元，总计39万元。在合同约定的期间内，被告将房屋交付给了二原告。因房屋实际核算面积超过约定面积，原告刘卫国于2011年6月14日补交了房款57432元。此时，案涉房屋的房号由11068号变更为1105号。2011年6月21日，原告杨友青根据被告出具的办证费用清单向被告汇交了25000元办证费。2012年1月9日，被告顺兴置业公司为杨友青代缴物业专项维修基金6855元。2013年4月12日，二原告与被告签署《衡阳市南岳区房屋登记授权委托书》（以下简称《授权委托书》），授权被告公司代为办理产权登记和领取产权证。然至今日，被告仍未为二原告办理好房产权证。
南岳区房产管理局出具的衡房权证南岳字第×号房屋所有权证证明，被告顺兴置业公司于2010年2月3日将案涉房产登记于己方名下。
本院认为，原告刘卫国、杨友青与被告顺兴置业公司签订的《永盛大厦购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应依约履行。二原告已按约向被告付清了全部购房款，被告则应依约为二原告办好房屋所有权证（现政策已调整为不动产权证书）。
被告顺兴置业公司辩称未办好房产证的原因在于二原告延迟交清房款及费改税政策的影响，但庭审中未提交证据证明政策调整对被告代办权证产生了不可抗力的影响，且据查明的事实，被告在2011年6月21日，即在被告自称费改税政策推行之后，仍然预收二原告委托办理权证费用25000元，应视被告接受并愿意为二原告办理房产权证。现被告未办好涉案房产的权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告于签订《购房协议》时约定“待甲方通过竣工验收合格后，六个月内甲方负责代办国有土地使用证和房屋所有权证以及把房锁钥匙交给乙方”，但二原告自2011年6月14日方才缴清超过合同约定面积的房款，故违约损失的起算时间不宜依照合同约定的时限起算。
二原告于2013年4月12日签署《衡阳市南岳区房屋登记授权委托书》（以下简称《授权委托书》），授权被告公司代为办理产权登记和领取产权证，应视二原告与被告之间就办理房屋权属证书进行了新的约定，《授权委托书》的签署日期可作为计算违约损失的参考。考虑到办理权属证书需要一定的时限，结合原、被告在《购房协议》中的约定，本院确认违约金的起始计算日期为2013年10月13日（即2013年4月12日之后起算6个月）。二原告主张从2011年6月21日起计算违约损失不合理，本院不予支持。
原、被告之间未约定逾期办证违约金，损失数额亦难以确定，结合本案的实际情况，本院认为参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定二原告的实际损失数额较为适宜。二原告已付房款447432元，从2013年10月10日起算至2016年10月10日，按原告主张的年利率5%计算，违约损失为67114.8元（447432元×3年×5%/年）。在权属证书办理之前，期间外的违约金仍可另行计算。二原告主张违约损失134000元过高，本院不予支持。
二原告另要求被告承担因办理涉案房产产权证所需一切税费。原、被告之间并未约定办证费用系由被告一方承担，原告方缴纳的25000元属预缴费用，遵循多退少补的原则，具体数额仍需以实际发生的为准。《购房协议》未约定税费应由被告方负担，《授权委托书》仅约定被告代原告办理、领取权属证书，故二原告诉求被告支付税费的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市顺兴置业有限公司应于本判决生效之日起三个月内将位于衡阳市南岳区祝融路47号×幢×室房产登记于原告刘卫国、杨友青名下。
二、被告衡阳市顺兴置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫国、杨友青自2013年10月10日至2016年10月10日止逾期办证违约金67114.8元。被告衡阳市顺兴置业有限公司应于权属登记手续办妥时，按金融机构同期同类贷款利率，付清2016年10月10日之后的违约金。
三、驳回原告刘卫国、杨友青其他的诉讼请求。
如被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，由原告刘卫国、杨友青负担1500元，由被告衡阳市顺兴置业有限公司负担1500元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人必须在规定的期限内履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭文剑
人民陪审员 旷罗生
人民陪审员 邹玲峰
二〇一六年十一月一日
书 记 员 周奕芹
核对人：周奕芹
本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
【第六十条第一款】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
【第一百零七条】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
【第十八条】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。