河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第606号
上诉人（原审被告）丁峰，男，住任丘市XX小区。
上诉人（原审被告）王永志，男，住XXX小区。
以上二上诉人委托代理人魏玉和，河北衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）万中荣，男，住任丘市XX小区。
委托代理人温红，河北宪泽律师事务所律师。
上诉人丁峰、王永志与被上诉人万中荣房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2013）任民初字第1743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，二被告系合伙关系。2008年12月26日，二被告共同出资，以被告丁峰的名义与任丘市华北石油金地物业管理有限公司签订租赁合同，约定被告丁峰租赁任丘市华北石油金地物业管理有限公司位于北站路26#房屋一间�租期从2009年1月20日起至2010年1月19日，租金价格为102200元。2009年3月14日，被告丁峰、王永志与原告签订房屋租赁合同，约定将该房屋租赁给原告用于原告开办诊所，合同分三期执行，第一期为2009年3月14日至2010年1月20日；第二期2010年1月2O日至2011年1月20日；第三期2011年1月20日至2012年1月20日。租金价格为第一期价格为89750元，第二期、第三期价格均为105000元。租金每年支付一次，采取提前支付方式，第一期合同签订当日原告先将第一年租金足额支付；第二年租金的支付时间为2010年11月15日前缴纳；第三期租金的支付时间为2011年11月15日前缴纳。原告在正式签署本租赁合同时，原告第一期向被告缴纳8975元（含物业管理费、报警服务费、消防费）的履约保证金，第二期在2009年11月15日原告向被告补交1525元履约保证金，作为原告履行本租赁合同各项条款的保证金。在原告全�履行租赁合同规定义务的情况下，在租赁合同到期且原告退还租赁房屋的同时，被告将履约保证金10500元退还给原告，不计利息。被告不按时退还保证金，延误一天向乙方支付应缴纳5％的滞纳金，延期超过十天被告赔偿原告双倍的数额。因原告违约导致双方发生纠纷或仲裁，原告除应承担被告的经济损失并支付违约金外，还应承担被告聘请律师的律师费。因被告方违约造成合同解除的，原告同样享受该条法律效力。合同签订当日，被告王永志收取原告租金8975O元、履约保证金8975元。2009年11月16日，二被告共同收取原告2010年度租金105000元和补缴的履约保证金1525元。2010年5月9日，原告就该房屋与任丘市华北石油金地物业管理有限公司签订房屋租赁合同。
原审认为，二被告与任丘市华北石油金地物业管理有限公司签订了自2009年1月20日起至2010年1月19日为期一年的房屋租赁合同，将租赁的房屋转租给原告并与之签订了房屋租赁合同，但原、被告签订的该租赁合同约定的自2010年1月20日至2012年1月20日的期间，二被告并未取得该房屋的租赁权，就将该房屋又租给了原告，属于无权处分他人财产。按照合同法第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，只有当任丘市华北石油金地物业管理有限公司追认或者二被告与原告订立合同后取得该房屋的处分权时，超期部分才有效，反之则无效。从原告提交的与任丘市华北石油金地物业管理有限公司签订的房屋租赁合同看，二被告与原告签订的房屋租赁合同超期部分并未被任丘市华北石油金地物业管理有限公司追认，也没有取得该阶段房屋的租赁权，故原告要求确认原、被告租赁合同中超过2010年1月19日的租期部分无�，本院予以支持。造成该部分合同无效的原因是二被告未向原告说明与任丘市华北石油金地物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的租赁期限，原告也未尽审查义务，原、被告各自应承担50％的责任。因此该合同被宣布无效后，二被告收取的原告交纳的第二期租金105000元及10500元履约保证金，按照合同法第五十八条规定，应当返还给原告，损失按其过错程度承担。原告主张因二被告违约应承担自2009年11月17日至2013年5月27日，按银行同期贷款利率5.76％计算的利息，实际上是要求二被告赔偿损失，因原告未向本院提供其损失的证据，且双方签订的合同超期部分是无效的合同，不存在违约的情形，故本院对原告的此项主张不予支持。原告还主张的按照合同约定因违约导致双方发生纠纷或仲裁，对方除应承担经济损失并支付违约金外，还应承担原告聘请律师的律师费。因双签订的合同超期部分是无效的合同，不存在违约的情形，所以原告要求二被告支付聘请律师的费用，本院不予支持。被告辩称，原告要求返还租金及履约保证金的诉讼请求已超过诉讼时效，因合同无效只能由人民法院或仲裁机构确认，只有在判决或裁决确认合同无效之日起才产生返还财产及赔偿损失的请求权，权利人自知道或者应当知道其权利受到侵害，诉讼时效才开始起算，故二被告提出超过诉讼时效的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，遂判决：一、原告万中荣与被告丁峰、王永志于2009年3月14日签订的房屋租赁合同中自2010年1月20日至2012年1月20日期间的租赁合同无效。二、被告丁峰、王永志于本判决生效后十日内返还原告租金及履约保证金115500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1669元，由原告万中荣承担310元，被告丁峰、王永志承担1359元。
宣判后，上诉人丁峰、王永志不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决认定原告万中荣与被告丁峰、王永志于2009年3月14日签订的自2010年1月20日至2012年1月20日期间的租赁合同无效错误；物业公司未就上诉人转租提出异议，物业公司与上诉人的原租赁合同有效；被上诉人擅自与金地物业公司签订合同存在违约；本案已经超过诉讼时效。被上诉人辩称，原审法院判决上诉人向被上诉人返还租金及保证金有事实和法律依据，上诉人没有收取2010年以后租金的权利；一审法院认定上诉人与被上诉人的合同期限超过上诉人和金地物业的合同期限超出部分无效有法律依据。
本院审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人丁峰、王永志与物业公司签订2009年1月至2010年1月租期一年租赁合同后，于2009年3月14日又将租赁房屋转租给被上诉人万中荣，并与万中荣签订了三年的房屋租赁合同，万中荣于2009年3月、11月份分别缴纳了2009年2010年两年的租赁费。租赁合同履行一年后，于2010年5月19日万中荣与出租方物业公司就该租赁房屋另行签订房屋租赁合同，并缴纳了2010年的房屋租金。上诉人在2009年3月与万中荣签订合同时对租赁房屋只享有一年的承租权，故2010年1月20日至2012年1月20日的期间的转租属于无权处分他人财产。无处分权的人处分他人财产，需经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权后，合同才有效。即上诉人在取得该房屋两年的承租权后，该合同才有效。本案中上诉人没有取得，故该两年的租赁合同应认定为无效。在上诉人与物业公司所签合同履行期满后，�上诉人与物业公司另行签订租赁合同，被上诉人不存在违约；关于上诉人提出要求返还租金及履约保证金的诉讼请求已超过诉讼时效的说法，本案中双方签订的三年租赁合同已经成立并履行，且上诉人作为无权处分人可以在合同履行期间内对其处分权进行补救，以维持合同的有效性，所以在被上诉人没有申请确认合同无效的情况下，该合同的效力处于待定状态，必须经人民法院或仲裁机构确认其合同的有效无效。故只有在确认合同无效之日起才产生返还财产及赔偿损失的请求权，诉讼时效才开始起算。故本案未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理�2300元上诉人丁峰、王永志承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文甲
审判员 常秀良
审判员 王兰英
二〇一四年五月六日
书记员 曹晟博