内蒙古自治区阿荣旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民初字第02394号
原告赵国玺，男，1962年1月19日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区阿荣旗。
原告刘仁华，女，1963年2月23日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区阿荣旗。
被告阿荣旗利民房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿荣旗。
法定代表人赵景堂，董事长。
委托代理人张振吉，内蒙古振吉律师事务所律师。
被告林国华，男，1971年3月26日出生，汉族，阿荣旗荣安香苑项目部负责人，住内蒙古自治区阿荣旗。
原告赵国玺、刘仁华与被告阿荣旗利民房地产开发有限公司、林国华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理，依法组成由审判员郑权担任审判长，审判员王红娟、人民陪审员李海庭参加的合议庭，本案于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告赵国玺、刘仁华，被告阿荣旗利民房地产开发有限公司委托代理人张振吉到庭参加诉讼，被告林国华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵国玺、刘仁华诉称，2011年5月11日，原、被告签订协议书，将原告所有的房屋拆迁，回迁给原告一套80平方米商品房，一套87平方米住宅，一间20平方米车库。上述回迁房屋均约定了价格，在2011年11月工程竣工后以测绘面积为准，多退少补差价。2011年11月房屋竣工其他回迁户都得到了房屋，被告以种种理由不予交付给原告回迁房屋。经原告多次向旗有关机关部门和领导反映后，被告于2012年9月12日将房屋钥匙交给原告，并承诺在当年10月1日办理产权证，同时还扣了原告上一年未交付入住期间的取暖费4685元。2012年10月10日原告找被告林国华办理产权证，被告林国华仍然推拖。原告曾向阿荣旗人民法院提起以阿荣旗住房和城乡建设局为被告，以本案被告阿荣旗利民房地产开发有限公司为第三人的行政诉讼，被法院以不属行政审判权限为由驳回。故再次提起民事诉讼，诉讼请求：一、确认拆迁协议书无效；二、给付违约金100000元；三、赔偿回迁补差款利息损失56118.69元；四、返还扣留的取暖费4685元及利息损失2670.45元。原告诉讼中将诉讼请求变更为：一、被告履行为原告办理房屋所有权证书义务，费用由被告负担；二、被告支付违约金100000元；三、被告给付迟延给付差价款损失56118.69元；四、返还扣除的取暖费4685元及利息损失2670.45元；五、赔偿迟延交房房屋租金损失32000元；六、赔偿因本争议上访造成的损失和精神损失200000元；七、赔偿原告在此前提起的民事诉讼造成的诉讼费损失1150元。后原告将变更后的诉讼请求第五、六、七项撤回。
被告阿荣旗利民房地产开发有限公司辩称，阿荣旗利民房地产开发有限公司与两原告不存在拆迁安置补偿合同关系，2011年被告在开发荣安香苑项目时拆迁的是原告赵国玺的父亲赵永泰的房屋，拆迁过程中两原告是受赵永泰委托与被告签订拆迁补偿协议。2011年8月赵永泰重新委托其女赵国燕办理拆迁事宜，同时撤销了对两原告的委托。被告将这一事实告知两原告，两原告于2011年10月16日委托内蒙古环通律师事务所给被告发律师函，内容为希望被告停止执行赵永泰给被告发出的解除对两原告的委托内容，希望被告将来按照法院判决予以执行拆迁协议。因两原告与赵永泰、赵国燕的纠纷，2014年8月28日阿荣旗人民法院执行局给被告下达协助执行通知，要求被告协助将荣安香苑某处房屋查封，因此被告按照法院要求未协助原告办理房照，后期该案才执行完毕。关于办理房照的费用，双方在协议书中未约定，被告主张应按法律规定由原告负担，被告负责出具合同和开具发票。关于取暖费，因房屋竣工第一年热力公司要求必须交全额取暖费，因此应由原告缴纳。综上，因两原告与自己的亲属因回迁房的归属发生争议，导致房屋延迟交付，被告无过错未违约，请求驳回原告的诉讼请求。
被告林国华未作答辩。
经本院审理查明，被告阿荣旗利民房地产开发有限公司在开发建设荣安香苑小区项目过程中，设立荣安香苑项目部，项目部负责人为林国华。因开发需拆迁房屋所有权证书登记所有权人为赵永泰的房屋，赵永泰于2009年8月11日出具委托书，委托儿媳即本案原告刘仁华办理拆迁有关事宜。2011年5月11日，以荣安香苑项目部为甲方，以原告赵国玺、刘仁华（二原告系夫妻关系）为乙方，双方签订协议书，约定：甲方以商品房一套，面积80平方米，定价每平方米7000元，以80平方米为基础，在70平方米与90平方米之间任选，差价多退少补；住宅楼一套，面积87平方米，定价每平方米2300元，交付时多退少补，位置在10号或11号楼，楼层为3层；车库一套，面积20平方米，定价每平方米3000元，交付时多退少补；现金400000元。以上房屋和现金置换房权证那私字第010600XXX和010600XXX号房屋（所有人登记为赵永泰）。补偿现金在房屋腾空后即付款。另约定如拆迁房屋出现产权问题产生纠纷，由乙方自己负责，甲方不负责任。如有一方违约需向对方支付违约金100000元。双方口头约定回迁房屋在工程竣工后交付被拆迁人。合同签订后房权证那私字第010600XXX和010600XXX号房屋被拆除。2011年8月8日，赵永泰向荣安香苑项目部发出通知，认为原告赵国玺、刘仁华在与项目部签订协议后，未将实情告知赵永泰，意在侵吞全部回迁房屋。故通知解除对原告赵国玺和刘仁华的委托，并要求将回迁的某处门市房交付给女儿赵国燕、赵国云。将87平方米住宅楼、车库以及405000元补偿款给付原告赵国玺。2011年10月16日，内蒙古环通律师事务所受原告赵国玺、刘仁华委托向荣安香苑项目部发出律师函，内容为：拆迁房屋虽登记在赵永泰名下，实际为赵国玺、刘仁华所有，双方签订的协议应予以履行；为了减少项目部麻烦，赵国玺、刘仁华已向阿荣旗人民法院起诉赵永泰对回迁的房屋及现金进行确权。希望项目部停止执行赵永泰给项目部发出的通知内容，待法院确权后，依据判决书内容予以执行。随后原告赵国玺、刘仁华与赵永泰关于回迁房屋和补偿财产的归属进行了诉讼，赵永泰去世后，原告赵国玺、刘仁华与赵国燕、赵国云又因拆迁补偿财产归属及继承进行了诉讼。2011年11月中旬，回迁房屋竣工。2012年9月12日，被告将回迁的门市和住宅以及车库交付给两原告，因实际回迁房屋面积与协议约定面积差异，被告应给付差价款207847元，被告给原告出具了欠据，并约定于2012年年末付款。同日，被告扣除了上一年度房屋取暖费4685元，平安物业公司收取了上一年度物业费。2013年5月8日，原告赵国玺、刘仁华以阿荣旗利民房地产开发有限公司为被告提起诉讼。原告赵国玺、刘仁华与赵国燕、赵国云关于拆迁补偿财产归属及继承的诉讼于2014年审理终结。2014年9月19日，原告赵国玺、刘仁华以通过行政诉讼解决为由撤回起诉。2014年10月29日，原告赵国玺、刘仁华提起以阿荣旗住房和城乡建设局为被告，本案被告阿荣旗利民房地产开发有限公司为第三人的行政诉讼，该案于2015年3月终审裁定驳回起诉。2014年6月24日，阿荣旗拆迁公司将被告应补偿的回迁房屋差价款207847元付给两原告。2014年8月28日，阿荣旗人民法院向被告发出协助执行通知，要求协助查封荣安香苑某处房屋。2016年4月26日，被告给两原告开具了销售不动产发票，并将付款方变更为两原告的儿子赵中正。现该房屋尚未办理所有权登记。两原告因本案拆迁补偿协议履行以及相关案件曾多次向相关部门上访，因到北京有关部门上访，扰乱秩序被公安机关处以拘留的行政处罚。
另查明：原告方将回迁所得门市房出租给他人，年租金23000元，车库出租年租金3000元。
原告为证明本案事实，向本院提交了以下证据：
一、协议书。被告方质证对真实性无异议，但认为协议中的拆迁人为赵永泰，原告赵国玺与刘仁华系受赵永泰所委托签订合同。本院审核认为证据客观真实，予以采信；
二、被告2012年9月12日扣2011年度取暖费和结算回迁楼价款的收据以及平安物业公司收取2011年至2012年物业费的收据。欲证明被告应交付回迁房屋的时间为2011年，实际交付为2012年。被告质证认为收取取暖费以及物业费系物业公司收取，不能证明收取取暖费就证明房屋交付延迟。本院认为证据客观真实，予以采信，可以证明争议回迁房屋的实际交付时间；
三、回迁房差价款欠据。被告质证对真实性无异议，但认为未将差价款给付原告的原因是关于回迁房屋的归属原告与其父亲及妹妹正在诉讼，不清楚应将差价款付给哪一方。本院审核认为，证据客观真实，予以采信；
四、呼伦贝尔市政府信访部门来访事项转送单。被告质证认为与本案无关联。本院审核认为，证据客观真实，予以采信；
五、银行转账单。被告质证认为真实性无异议，但说明拆迁补偿款已经提前交付给拆迁公司，由拆迁公司发放，因原告与亲属有争议，不清楚应交给谁，因此未按原约定发放。本院审核认为证据客观真实，予以采信；
六、房屋出租合同、收据，欲证明被告延迟交付房屋给原告造成的租金损失。被告质证认为对租金数额有异议。本院审核认为证据客观真实，予以采信，可以证明涉案房屋出租的实际租金数额；
七、销售不动产发票，欲证明被告于2016年4月26日才给原告开具回迁房屋的不动产销售发票。被告质证认为，因为有争议，被告不知道应将发票开谁的名字，直到2016年4月26日才确定开具为两原告的儿子赵中正的名字。本院审核认为证据客观真实，予以采信。
被告为证明本案事实向本院提交了赵永泰的委托书、拆迁协议、撤销赵国玺、刘仁华委托通知书、律师函、协助执行通知书、执行裁定书。原告质证对真实性无异议，但认为与本案无关，原告与赵永泰、赵国燕的争议也与被告无关。本院审核认为，上述证据客观真实，予以采信。
本院认为，被告为开发建设荣安香苑房地产项目与原告方签订的协议书，实为房屋置换协议，该协议不违反法律的禁止性规定，且已实际履行，故应有效，对双方具有约束力。关于本案的争议焦点一、被告应否为原告办理房屋所有权证书并承担费用。因双方在协议中未约定费用的负担，因此关于办理所有权证书所应负担的税费应按相关法律规定确定，不应由被告全部负担，但被告应提供必要的协助义务并按相关法律规定承担费用；关于争议焦点二、被告未在回迁房竣工后的2011年11月中旬将回迁房屋交付给原告，是否构成违约行为。本案中原告因被拆除房屋的归属以及置换房屋的归属，与被拆房屋所有权证书登记所有人即原告赵国玺的父亲赵永泰、妹妹赵国燕、赵国云等进行了多次诉讼，在回迁房屋归属未明的情况下，被告为防止错误给付，暂未按协议约定时间给付，本院认为属于合理的行为。并且本案原告委托律师向被告发函，希望被告在法院判决后再执行，因此被告迟延交付回迁房屋不属违约行为。原告抗辩认为在双方签订协议中已经约定“因产权问题产生纠纷，由原告方负责，被告不负责”，因此被告应按协议约定日期交房的理由，因该协议仅约束协议双方，仅对协议双方当事人有约束力，被告在发现原告与他人有产权争议后，谨慎执行协议，应属合理避免给付错误的正当行为，故原告抗辩理由不予采纳，原告请求被告给付违约金100000元的诉讼请求不应支持；关于争议焦点三、被告在将房屋交付给原告时扣取了一年的热费，是否合理。本院认为，被告扣取的热费虽然是未将房屋交付给原告期间产生，但是按照相关规定，新房竣工后的第一个采暖期不允许报停，因此被告已经全额向供热企业缴纳了热费，应交付的房屋第一个采暖期虽然未交付给原告使用，但原因不在被告，因此被告扣取第一个采暖期已经垫付的热费，理由正当，故原告该项诉讼请求不予支持；关于争议焦点四、关于回迁房差价款给付时间是否违约，双方在2012年9月12日对差价款的给付数额以及时间进行了约定，明确房屋差价款于2012年年末付清，该约定对双方具有约束力，因此到期后被告不应再以差价补偿款归属不清为由迟延给付，故应对迟延给付造成的损失给予赔偿，赔偿标准本院参照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率执行。被告林国华系被告阿荣旗利民房地产开发有限公司荣安香苑项目的负责人，项目部及负责人不具备民事主体资格，其民事责任由法人企业承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下：
一、被告阿荣旗利民房地产开发有限公司协助原告赵国玺、刘仁华办理回迁房屋的所有权登记手续；
二、被告阿荣旗利民房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告赵国玺、刘仁华迟延给付回迁房差价款利息损失18501.23元；
三、驳回原告赵国玺、刘仁华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3569.48元，由原告赵国玺、刘仁华负担3306.95元，由被告阿荣旗利民房地产开发有限公司负担262.53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 郑 权
审 判 员 王红娟
人民陪审员 李海庭
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 刘斌斌
附：本判决依据之相关法律
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。