江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00035号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人吕忠学，该公司隆政支行行长。
委托代理人王赟，该公司隆政支行客户经理。
被申请人储世荣。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人农商行申请称：2014年2月28日，被申请人储世荣向农商行下属隆政支行（以下简称隆政支行）借款20万元，并约定年利率7.8%、还款日期为2015年2月27日，借款人储世荣以自己拥有的座落于海安县海安镇新宁小区10幢301室房地产提供抵押担保，也依法办理了抵押登记手续。借款到期后，借款人储世荣未按约归还贷款。申请人农商行现依法申请实现担保物权，请求法院裁定准许拍卖、变卖被申请人储世荣的案涉抵押财产[房产证号：海安房权证海安镇字第××号、建筑面积为65.33平方米]，所得价款优先偿还申请人的债权211827元（其中本金20万元、利息计算至2015年7月13日止为11827元）以及从2015年7月14日起至被申请人实际清偿之日止的约定利息和相关诉讼、执行等实现债权的费用。
经审查查明：2013年3月28日，借款人储世荣、担保人储世荣与贷款人农商行签订了最高额个人担保借款合同，其中约定：借款人储世荣向农商行申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，担保人自愿为借款人自2013年3月28日至2016年3月20日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过20万元的借款提供担保，借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的本金、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力，本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续，担保人均应承担担保责任；本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮30%，合同利率实行一期一调整，以年为一期，第一期的利率确定时间为借款借据订立日；借款人同意将取得的贷款资金由贷款人直接存入如下账户：账户名称为储世荣，账号为62×××20；借款人应于每期还款日前在借款人的上述账户存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息；借款人未按本合同约定期限归还借款本息的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直到本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；本借款的担保方式为最高额抵押担保；担保人同意以下列财产：海安镇新宁小区10幢301室的房屋作为本合同项下借款的抵押物；担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用；抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。
2013年3月28日，抵押人储世荣将其座落于海安镇新宁小区10幢301室的房屋所有权（产权证号为海安房权证海安镇字第××号）办理了抵押登记，抵押权人农商行领取到海安县房屋产权监理所发给的房屋他项权利证书（证号为海安房他证海安镇字第2013011**号）。
2014年2月28日，借款人储世荣向贷款人农商行出具了一份借款借据，载明：借款金额为20万元，到期日期为2015年2月27日，年利率为7.8%，结息方式为每季21日结息。当天，贷款人农商行按约向借款人储世荣发放了贷款20万元。
借款期限内借款人储世荣共向农商行支付利息12912.77元。借款到期后，储世荣未按约归还本金20万元，另欠借期内的约定利息2860.56元。
本院认为：贷款人农商行与借款人储世荣、担保人储世荣签订的最高额个人担保借款合同，是当事人真实意思的表示，应当合法有效。储世荣以自已的房屋作为抵押物、提供抵押担保的意思表示具体明确，并且办理了房屋所有权的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故该房屋的国有土地使用权一并抵押，农商行所享有的担保物权合法有效。
申请人农商行按约向借款人储世荣发放了贷款20万元，储世荣应当按约向农商行归还本金，支付利息，因借款人储世荣未按约支付利息、归还本金，还应当按约支付逾期利息、复利。
储世荣以其房地产为上述债务提供了抵押担保，并办理了抵押登记，借款人储世荣未按约归还借款本息，现申请人农商行按照最高额个人担保借款合同的约定，有权要求实现担保物权。现申请人农商行要求对抵押物予以拍卖、变卖，所得价款优先受偿上述债权及实现债权的费用，符合法律规定，本院应予准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）、（二）项、第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零四条第一款、第三百七十四条第二款的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人储世荣的抵押房地产[座落于海安县海安镇新宁小区10幢301室，抵押房屋的房产证号为海安房权证海安镇字第××号]采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对上述抵押房地产变价后所得价款优先受偿上述借款本金20万元、利息11827元（计算至2015年7月13日止）和从2015年7月14日起至实际清偿借款之日止按逾期年利率11.7%计算的逾期利息以及实现债权费用。
申请费2239元，由被申请人储世荣承担（此款已由申请人代垫，被申请人储世荣在履行上述义务时一并给付申请人）。
如不服本裁定，当事人可在收到裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审 判 长 缪宏勇
审 判 员 何志华
代理审判员 刘昌海
二〇一五年八月十日
书 记 员 景 慧
附：《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零四条第一款实现担保物权案件，人民法院裁定拍卖、变卖担保财产的，申请费由债务人、担保人负担；人民法院裁定驳回申请的，申请费由申请人负担。
第三百七十四条第二款对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。