河南省安阳市北关区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民二初字第240号
原告温志军。
委托代理人牛瑞增，河南正义彰律师事务所律师。
原告靳书琴。
委托代理人牛瑞增，河南正义彰律师事务所律师。
被告邯郸市博地房地产开发有限公司。
法定代表人田照希，董事长。
委托代理人吴福庆，河南师林律师事务所律师。
原告温志军、靳书琴诉被告邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称邯郸博地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理，依法由审判员刘庆生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温志军及其委托代理人牛瑞增，原告靳书琴的委托代理人牛瑞增，被告邯郸博地房地产公司的委托代理人吴福庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温志军、靳书琴诉称，原告按照被告的宣传承诺，购买被告开发的位于安阳市北关区红旗路北段路东的天域国际1号楼1单元801室，并于2009年春向被告交了133390元购房款。2010年10月25日，被告又让换了收据。2010年12月6日，双方签订了编号为ys00008111的商品房预售合同。2010年12月，原告交纳了32000元，购买了1间地下室。2010年10月31日，原告花费95000元购买了车库。合同约定出卖人于2010年12月31日前将经验收合格的该商品房交付买受人使用，因出卖人未按期限交房，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。被告于2011年9月交付钥匙，但没有出示商品房验收合格手续。被告未办理产权登记，致使原告拿不到房产证。天然气、暖气推迟1年多通气，给原告生活带来了不便。原告购买房屋的实际测量面积，比合同约定面积少0.6平方米，原告多交的房款，被告应予退还。现原告诉至法院，请求依法判令被告赔偿逾期交房、逾期通气通暖的违约金29740元，退还多收原告的房款1900.2元及利息；判令被告立即为原告办理房产证，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，支付原告逾期取得房产证的违约金（直到为原告办理房产证手续时止）。
被告邯郸博地房地产公司辩称，双方的合同有笔误，2011年6月1日是竣工日期，房屋未竣工不可能交房；双方约定违约金过高，应按原告所在居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格每月每平方米8.00元计算违约金，请求法院依法予以调整。通气费，暖气费，如当事人已缴纳，应按合同约定办理。房屋的面积应以测量机构最终的面积为准，现在赔偿房屋面积差价尚不具备条件。根据合同约定，因天气恶劣，使被告无法施工，交房日期应顺延181天。
经审理查明，2010年12月6日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定：“被告以出让方式取得了位于北关区红旗路北段路东、出让证号为安国用（34）第28（1-2）号的地块；建设工程施工合同约定的开工日期为2009年5月1日，竣工日期为2011年6月1日。原告购买的商品房为预售商品房，位于1号楼1单元801室，房屋代码为75995；该商品房预测建筑面积共116.12平方米，商品房单价为每平方米3166.96元，总金额367747元，对面积误差，双方约定经测绘机构最终实测并确定的产权登记面积为准，按合同单价房款多退少补；付款方式为首付117747元整，余款250000元整通过银行贷款。被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；非因被告原因造成不能按期交房，交房时间相应顺延；施工过程中，遭遇不可抗力或天气恶劣造成不能按期交房，交房日期相应顺延；被告未按上述规定期限交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同另约定，在被告取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件。天然气、集中供暖按相关部门通气时间执行，对于逾期不能取得房屋产权证的，双方约定由出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。”原告于2010年10月25日支付购房款117747元，天然气初装费2870元、暖气初装费12773元，合同签订后，原告于2011年3月12日将余款250000元付清。2011年5月9日，经有关单位验收，被告所开发的商品房竣工合格。被告于2011年9月4日向原告交付房屋钥匙。
另查明，原告居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格为每月每平方米8.00元。
上述事实，有原告提供的商品房预售合同、收据5张，被告提供的交房日期登记表、司法鉴定意见书以及原、被告当庭陈述等证据，予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同的约定，如实履行自己的义务，原告按合同约定向被告支付购房款后，被告应当按约定期限向原告交付房屋。但原、被告签订的商品房预售合同第1条显示建设工程合同施工的竣工日期为2011年6月1日，而合同第8条显示被告应当在2010年12月31日前交付原告使用，合同约定的交房日期与竣工日期存在矛盾，因被告不能在工程尚未竣工时将房屋交付原告使用，故交付房屋日期无法确定。被告应在合理的期限内交付原告房屋，因此，本院确定被告交房日为工程竣工日十日后即2011年6月11日。但被告未在合理期限内交付房屋，构成迟延交付。根据合同约定，被告未按期交房，应向原告支付违约金。被告提出约定的违约金明显过高，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金参照有关评估机构对原告所在居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格的鉴定结论为每月每平方米8.00元，原告房屋的建筑面积为116.12平方米，即原告的实际损失为每月928.96元，故原告要求按日万分之三计算违约金明显过高，违约金应当以造成原告的实际损失及实际损失的30%计算，过高部分不予支持。原告2011年9月4日接收了房屋，因此，时间从2011年6月12日计算至2011年9月3日止，被告逾期交房84天，原告实际损失应为2601.09元，违约金计3381.42元。被告未办理产权登记，致使原告不能取得房产证，故原告要求被告支付逾期取得房产证的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。虽然原告称双方约定的违约金过低，但原告未能取得房产证并没有给原告造成实际损失，故违约金按合同约定的已付房价款367747元的0.01%计算，为36.77元，被告在支付违约金后，仍应协助原告办理房屋产权证书。原告请求被告退回多收的房款，因房屋面积应以有关房管部门测量的面积为准，现原告的房屋尚未办理房屋产权证书，房屋面积尚未确定，原告请求被告退回多收的房款19002元及利息，可待房屋面积确定后，另行主张权利。关于通气、通暖，双方合同约定按相关部门的通气时间执行，被告作为房屋开发单位，无法实际控制通气、通暖的时间，对原告请求被告支付迟延通气、通暖的违约金，于法无据，本院不予支持。被告辩称迟延交房是因为恶劣天气，对于该情况，被告在签订合同时应当有所考虑，对其抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告温志军、靳书琴违约金3418.19元；
二、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告温志军、靳书琴办理房屋产权证书；
三、驳回原告温志军、靳书琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费591元，减半收取295.5元，由原告温志军、靳书琴负担245.5元，被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判员 刘庆生
二〇一三年十一月六日
书记员 马 月