河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第3421号
原告弓岩（反诉被告），女，1970年1月27日出生，汉族。
原告刘炳旭（反诉被告），男，1967年12月23日出生，汉族。
二原告委托代理人刘永伟、吴刚，河南济世雨律师事务所律师。
被告刘洪武（反诉原告），男，1981年4月28日出生，汉族。
委托代理人黑连河、崔涛峰，河南文苑律师事务所律师。
原告弓岩、刘炳旭诉被告刘洪武租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告弓岩、刘炳旭的委托代理人吴刚，被告刘洪武及其委托代理人黑连河、崔涛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弓岩、刘炳旭诉称，2014年3月20日二原告与被告签订一份房屋租赁合同，该房屋位于驻马店市解放路口国美电器二楼东（原多伦多吧餐厅），租赁期限从2014年3月20日起至2021年8月31日止，每月租金为40800元（含物业费）。被告每季度上缴一次租赁费，上缴的时间为每季度第一个月15号前一次性付清122400元。合同签订后，被告只支付了之前的租金，现该季度租金已经超过合同约定的支付期限，原告多次催要无果，请求：判令被告支付原告房屋租赁费用122400元（自2015年3月20日起至2015年6月19日止三个月的租金）。
被告刘洪武辩称，一、被告不支付租金是因为原告改变租赁房屋的格局，导致被告经营的火锅店生意受严重损失，被告多次和原告协商要求降低房租；二、被告同意支付租金，但要求减少租金至每月3万元。被告刘洪武同时反诉称，2014年3月20日二原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定“第一条第5项：甲方保证乙方营业期间上下电梯畅通、电梯允许乙方装饰，丽人街入口允许乙方摆放引导台及地面指引的张贴”。根据合同约定，顾客可以全天24小时通过步行街入口的电梯直接进入反诉人经营的火锅店消费，而且顾客在门外就能看到电梯，根据指示标牌很容易进入火锅店。然而2014年7月国美电器对丽人步行街进行装修、改造，装修、改造后原来的步行街通道变成了国美电器的门店，国美电器的门店将整个电梯包围，如果不进入国美电器门店，就根本不知道有电梯通向二楼原告经营的火锅店，其装修改造的行为严重影响了电梯的通畅。更重要的是，国美电器的营业时间只到晚上9点，被告经营的火锅店经营时间一般较晚，然而一旦国美电器关门，在被告处消费的顾客就没法出去，国美电器的人员就多次到被告火锅店内催促客人，从而严重影响了被告的营业收人。由于装修改造导致电梯不畅通，被告近几个月的收人明显下降。被告多次要求原告按照合同约定保障电梯通畅，然而原告却拒绝为被告安装外挂电梯及恢复原状。因原告先违反了合同约定，因此被告拒绝向原告支付租金，待原告将电梯恢复原状或安装外挂电梯、赔偿近几个月的营业损失后，被告将拖欠的租金全部支付完毕。请求：一、判令反诉被告在30日内将电梯恢复成2014年3月20日签订合同时的原状，如不能恢复原状，为反诉人安装外挂电梯；二、判令反诉被告赔偿反诉原告营业损失每月50000元（自2014年7月起至将电梯恢复原状或安装外挂电梯之日止）；三、判令在反诉被告恢复电梯或安装外挂电梯前反诉原告暂不支付房屋租金。
反诉被告弓岩、刘炳旭辩称，一、反诉原告对合同理解有错误。合同第一条第5项约定，甲方保证乙方营业期间上下电梯畅通、电梯允许乙方装饰，丽人街入口允许乙方摆放引导台及地面指引的张贴。但合同中并没有约定顾客可以全天24小时通过丽人步行街的电梯直接进入反诉人的火锅店消费，反诉被告也没有答应可以全天24小时通过，反诉原告的陈述是虚假的。二、2014年7月份，在丽人步行街装修改造期间，反诉被告已经免除了反诉原告3万多元的租金，2014年10月14日反诉原告按减少后的数额交纳了第四季度的租金9万元，对此双方均无异议。2015年1月20日，反诉原告又按约定分文不少的支付了2015年第一季度的租金122400元，由此说明反诉原告对丽人步行街装修改造后的经营是认可的，没有给反诉原告造成任何不良影响和损失。国美电器晚上9点下班后反诉被告专门委托四个保安两班倒为反诉原告执勤直到打烊，根本不存在国美电器的人员到反诉原告经营店催促客人之说，更不存在电梯不畅通之说。自2015年以来，由于金融危机的大潮的冲击，反诉原告的火锅生意一直萧条不景气，夏季也属于火锅行业的淡季，反诉原告营业额降低与国美电器装修没有关系。三、合同中没有约定外挂电梯，况且消防部门也不允许外挂，反诉原告为逃避租金，恶意反诉，请求驳回反诉请求。
经审理查明，原告弓岩与原告刘炳旭二人系夫妻关系。原告弓岩系诉争房屋（位于驻马店市乐山大道与育红巷交叉口西南角时代金源广场1号楼2层201）的所有权人。2013年12月份，原告弓岩、刘炳旭（出租方，甲方）与被告刘洪武（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：第一条第5项、甲方保证乙方营业期间上下电梯畅通、电梯允许乙方装饰，丽人街入口允许乙方摆放引导台及地面指引的张贴。第二条房屋的坐落、面积。1、甲方出租给乙方的房屋位于国美电器二楼东头（原多伦吧西餐厅）。2、出租房屋面积共680平方米。第三条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期限。自2014年3月20日起至2021年8月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋可作为餐饮（火锅）使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期间由于经营的原因停业，不得以转租理由拖欠租金。只要在合同有效内拖欠租金，甲方有权采取措施收回乙方承租的面积。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条租金及支付方式。1、该房屋租金按平方米计算，每平方米60元（含物业费），每月租金总额为40800元，合同期间租赁价格不变。2、房屋租金支付方式如下：乙方每季度上缴一次租赁费，上交的时间为每季度第一个月15号前一次性交清122400元。3、租赁合同签订后，乙方一次性支付给甲方转让费16万元（含五台空调）。第八条房屋交付及收回的验收。……4、甲方为乙方提供3个月的装修期（2013年12月20日-2014年3月20日）等条款。合同签订后，二原告即向被告刘洪武交付诉争的租赁房屋，被告刘洪武装修后使用该房屋经营“驻马店市驿城区郭大侠火锅店”（以下简称郭大侠火锅店），经营场所登记为：驻马店市驿城区乐山大道中段路西（时代金源广场二楼）。此后，被告刘洪武依约按季度向原告交纳房屋租金。直至2015年7月，被告仍未向原告交纳2015年3月20日-2015年6月20日的租金，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
诉讼中，被告认可其至今未向二原告交纳2015年3月20日-2015年6月20日的租金。被告提交了其于2014年4月拍摄的诉争租赁房屋的照片一张、2014年10月拍摄的诉争租赁房屋的照片九张，原告用以证明诉争的租赁房屋位于驻马店市驿城区乐山大道中段路西“时代金源广场”二楼，原告租赁该房屋时时代金源广场内设“丽人步行街”，丽人步行街为两幢楼之间的内部通道，为开放露天型，步行街内设有直通二楼的步梯型电梯。2014年7-8月份期间，位于时代金源广场的国美电器进行装修改造，二原告用塑钢结构将丽人步行街装修改造为三层封闭的房屋。装修后，丽人步行街不再存在，原在丽人步行街内部的电梯也被包围在国美电器店内，从外观上看，通往二楼的电梯口变小，电梯不显著，顾客不容易找到。二原告对被告提交的照片的真实性无异议。
诉讼中，二原告提交了原告刘炳旭的银行借记卡明细对账单，用以证明在2014年10月14日，被告向二原告交纳了2014年第四季度（2014年9月20日-2014年12月19日）的租金90000元，此后2015年1月20日，被告仍按合同约定的租金数额122400元向二原告交纳了2015年第一季度（2014年12月20日-2015年3月19日）的租金。二原告用以证明：1、2014年7、8月份因国美电器需进行装修，在被告已经预交2014年第三季度的租金的情况下，原、被告双方协商一致，二原告同意减少2015年第四季度的租金至90000元，被告同意二原告进行装修改造。此后，被告对装修及继续履行合同无异议，在2015年1月，被告又向二原告交纳了2015年第一季度的租金，租金数额仍为合同约定的租金数额122400元。2、依被告交纳租金的情况可以证明二原告进行装修已经告知了被告，并取得了被告的同意。被告对借记卡明细对账单的真实性无异议，但对二原告据以证明的内容有异议，被告辩称，被告未同意二原告进行装修改造，因装修期间影响了被告的火锅店生意，所以减少租金32400元。减少的租金内还包含了被告在二楼的招牌拆除费用和后期制作新招牌的费用。2015年1月被告未能考虑到装修会对火锅店的生意造成严重影响，所以仍然按合同约定的122400元交纳了2015年第一季度的租金。之后，被告发现装修行为对火锅店的生意有严重影响，所以与二原告协商减少租金，在协商期间未向二原告支付2015年第二季度（2015年3月20日-2015年6月19日）的租金。同时，被告提交了2015年5月11日、2015年5月12日、2015年6月17日、2015年6月20日其与原告刘炳旭的手机短信，用以证明被告一直同原告刘炳旭协商减少房租，并非拒不履行合同。原告刘炳旭2015年5月11日的手机短信载明：“这个季度全交，电梯由我公司负责安，下个季度如经营不理想，可适当优惠，刚才高经理说，你说我说的这个季度免了，我可没说过，那天你怎样听的，我不知道，我所以发短信告诉你，这就是我告诉你的原话，兄弟是兄弟，经营是经营，我只是提供房，经营管理好坏，盈亏都是老弟的本事”。原告刘炳旭2015年5月12日的手机短信载明：“都是兄弟，国美谁要你的钱，你现在去找李磊，今后不给了。不支持你，我要四十多万去东门装备电梯，不让你承担费用，原来你说过你去装，别有情绪了…”。二原告对手机短信的真实性无异议，但二原告认为手机短信不能证明原、被告双方协商一致同意减少租金。
诉讼中，被告依据手机短信同时证明原告刘炳旭同意在国美电器的东门安装外挂电梯，至今仍未安装。二原告辩称，其与被告协商过安装外挂电梯，但是因为需要拆掉被告火锅店内的厕所，被告不同意，所以没有协商形成一致意见。被告对此不予认可，其辩称因国美电器不同意拆除招牌，所以没有安装外挂电梯。
诉讼中，被告提交了：一、洛阳伊川锅大侠火锅连锁店2014年6-8月营业清单，系电脑打印件未加盖印章，用以证明该火锅店装修后，在夏季营业额是增加的。二、被告经营的郭大侠火锅店2014年6、7、8三个月的营业清单，用以证明郭大侠火锅店2014年6月营业额为265511元，2014年7月装修后的营业额为216747元，2014年8月营业额为230363元，由此说明国美装修后，被告经营的郭大侠火锅店的营业额一直在下降。二原告质证称，营业清单系被告自己制作，对营业清单的真实性不予认可；夏季是火锅店的淡季，与装修行为无关。
上述事实，有二原告提交的房屋租赁合同、借记卡明细对账单、产权证书，被告提交的手机短信记录、房屋租赁合同、照片、营业清单等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，二原告与被告签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于本诉，法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋租赁合同》第四条第2项约定“房屋租金支付方式如下：乙方每季度上缴一次租赁费，上交的时间为每季度第一个月15号前一次性交清122400元”，被告使用诉争的租赁物，依约应于2015年4月15日前支付2015年第二季度的租金122400元，被告未按期依约支付，已构成违约，二原告请求被告支付自2015年3月20日起至2015年6月19日止的租金122400元，于法有据，本院予以支持。关于被告提出不支付租金是因为原告装修改变了租赁房屋的格局，给其经营造成重大损失，并要求减少租金至每月3万元的辩解，被告对因丽人步行街的装修改造二原告同意减少租金32400元的事实予以认可。同时，被告认可减少的租金内包含有装修期间火锅店的经营损失、火锅店旧招牌的拆除费用和新招牌的安装费用，故对原告提出原、被告双方对丽人步行街装修改造的事宜进行过协商，且就装修改造期间造成的损失形成了合意主张，本院予以采纳；因装修改造是经过原、被告双方协商的，且在减少租金后下一季度的租金交纳过程中，被告仍按原合同约定的122400元交纳；被告提交的营业清单是装修改造期间的营业清单，与被告主张装修改造后的经营损失无关联。综上，被告辩称装修改造改变格局给其已造成重大影响，并要求减少租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。
针对反诉，一、关于被告提出二原告将电梯恢复原状的主张，因丽人步行街的装修改造过程中原、被告双方已经进行过协商，且形成了合意，现被告请求二原告将电梯恢复原状，与事实不符且无法律依据，本院不予支持。关于被告提出如不能将电梯恢复原状，二原告应安装外挂电梯的主张，安装外挂电梯的补救措施虽与被告承租的房屋有关联，但在租赁合同中未对安装外挂电梯作出明确约定，在实际协商过程中，原、被告双方虽就安装外挂电梯的事宜通过短信进行了协商，但双方未能就安装时间、安装造成的损失赔偿等事宜形成一致意见，故被告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。二、关于被告提出二原告向被告赔偿经营损失每月50000元的主张，因丽人步行街的装修改造过程中原、被告双方已进行过协商，被告提交的2014年6-8月的营业清单系装修改造期间的营业清单，其在装修改造期间的经营损失已经得到二原告以减少租金的方式给予的补偿。其次，对于装修改造后的经营损失，被告提交的营业清单是其在装修改造期间的营业清单，与被告主张装修改造后的经营损失无关联，且被告未提交其他证据证明造成了损失及数额，故被告的该项主张，于法无据，本院不予支持。同理，被告暂不予支付租金的请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告刘洪武于本判决生效后十日向原告弓岩、刘炳旭支付租金122400元（自2015年3月20日起至2015年6月19日止）。
二、驳回被告刘洪武的反诉请求。
如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2750元，由被告刘洪武负担。反诉案件受理费4900元，由反诉原告刘洪武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
代理审判员 周 岩
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年三月二十六日
书 记 员 张园园