云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第247号
上诉人（原审被告）公鸿兴，男，1978年12月8日生，汉族。
委托代理人祁卫宁，云南秀山律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）通海县四街镇者湾村民委员会第一村民小组。
负责人苏忠，组长。
委托代理人杨元，云南阳源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人公鸿兴与被上诉人通海县四街镇者湾村民委员会第一村民小组（以下简称者湾一组）房屋租赁合同纠纷一案，云南省通海县人民法院作出（2014）通民一初字第98号民事判决，公鸿兴不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年7月16日公开开庭进行了审理，上诉人公鸿兴的委托代理人祁卫宁，被上诉人者湾一组的负责人苏忠及其委托代理人杨元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1998年8月，四街镇人民政府向苏明富户颁发了《集体土地承包经营权证书》，将3.13亩田地承包给其经营，期限自1998年8月31日至2028年8月31日止。同年，者湾一组与承包户协商，将位于大双碑的集体土地建为临时停车场，其中包括苏明富户的1.69亩田。对于承包地被占的农户，小组采取调补田地或按被占面积以每亩每年1000斤大米的市场中等价格计价的方式进行补偿。2001年1月17日，者湾一组（甲方）与公秀兰、公朝金（乙方）签订《者湾一组停车场出租合同》，将大双碑停车场出租给公秀兰、公朝金，租期自2001年2月1日至2011年1月31日止，每年租金42100元，十年合计421000元。若乙方在2001年1月23日前一次性付清租金，甲方同意在10年租期的基础上供乙方无偿使用一年。乙方在停车场内所建的铺面及地上定着物，承租期满后无偿交还给甲方。承租后，公秀兰、公朝金在该地块上建盖了简易房作为商铺出租。2003年，公鸿兴承租了2号商铺的一半用于经营铁货，直至2012年1月31日公秀兰、公朝金与者湾一组的合同期限届满之日。之后，公鸿兴继续使用该商铺，2013年3月4日苏明富之子苏雄、苏良以公鸿兴等十余商户租用的铺面所占土地属其承包地为由，向各商户收取了2013年的租金，公鸿兴支付了1250元。同月20日，者湾一组向公鸿兴收取了2012年2月至12月期间的租金2380元（按2600元／年计）。后经者湾一组催要，除公鸿兴外其余商户又向者湾一组支付了2013年的租金。2013年12月20日，苏雄、苏良向各商户收取了2014年的租金。同月24日，者湾一组向公鸿兴发出书面通知，以其未交租金违反租赁协议为由，要求其于2014年1月1日前搬清货物，交还商铺。
另查明，2012年4月，通海县人民政府就大双碑的地块向者湾一组颁发了通国用（2012）第03009号国有土地使用证，土地用途为仓储用地，使用权面积为5871㎡。
2014年1月9日，者湾一组诉至原审法院，请求判令公鸿兴支付拖欠的2013年租金2800元，并搬离铺面。公鸿兴答辩称，2013年初，苏雄、苏良持有土地承包经营权证书来向其收取租金，当时被答辩人并未来收租，因苏雄、苏良持有的证书合法，且承包地为其经营的铺面，故其与苏家两兄弟签订了租房协议，约定年租金为1250元，其已支付租金至2014年12月31日。根据合同的相对性，其已支付了租金，履行了义务，不应再次支付。诉讼中，苏明富、苏雄、苏良等人到法院反映情况称：其一家在大双碑的1.69亩承包田，家庭内部分给苏雄、苏良栽种。1998年小组填为临时停车场占到了该部分田，后组上调给其肖贵寿家的田。到2003年5月，小组负责人普武庚又把调补的田收回去，之后一直和组上协商要求调田还其，但至今没有调得。2013年3月4日，苏雄、苏良找商户收钱，商户就打电话给组长说田主来收钱了，问他们怎么办，但组上的人没有来，当天商户就交了2013年的租金。至今小组都没有找其协商此事，也没有提出解决方案。钱是其收的，小组不应该告商户。对此，者湾一组表示，2011年至2012年期间苏雄、苏良来找过小组，说他家不要吃粮，要田栽，但后来调补的田没有达到他家的要求才没有达成协议。
原审认为，2001年1月17日，者湾一组与公秀兰、公朝金签订的《者湾一组停车场出租合同》成立并生效，于2012年1月31日期满终止。因者湾一组与公秀兰、公朝金没有不得转租的约定，公秀兰、公朝金在建成铺面经营过程中与公鸿兴订立的2号铺面单间租赁协议也成立并生效，租期也应至2012年1月31日止。该租赁合同期限届满后，公鸿兴仍继续使用着该铺面，且2013年3月20日，者湾一组按年租金2600元向公鸿兴收取了2012年2-12月租金2380元，故者湾一组与公鸿兴已形成新的租赁关系，但因双方未订立书面合同，视为不定期租赁。在此租赁关系中，承租人公鸿兴负有向出租人者湾一组支付租金的义务，者湾一组要求公鸿兴支付2013年租金的主张有事实和法律依据，应予支持。但者湾一组认为2013年公鸿兴应付租金已增加到2800元且经公鸿兴同意的主张，无证据证实，公鸿兴也不认可，故确定按2012年公鸿兴支付者湾一组租金的标准即每年2600元进行处理。在租赁关系中，承租人应按照约定或者在出租人要求的合理期限内支付租金，逾期无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。公鸿兴无正当理由至今不予支付2013年的租金，者湾一组可以依法主张解除合同，并由公鸿兴返还承租铺面。但者湾一组未举证证明其已要求公鸿兴在合理期限内支付租金，逾期不支付则解除租赁关系且由公鸿兴返还铺面，故者湾一组要求公鸿兴返还承租铺面的主张，应以租赁关系的解除或终止为前提，现双方租赁关系仍在继续，者湾一组也未明确提出解除租赁关系的诉讼请求，故者湾一组要求返还铺面的诉讼请求，不予支持。公鸿兴于2013年3月4日、12月20日两次向因为要求调补土地未果而以相应铺面位于原来承包经营的土地上为由收款的苏雄、苏良付款的行为，并非对房屋出租人履行给付租金义务的行为。公鸿兴认为其是与苏雄、苏良形成租赁关系，且已付给苏雄、苏良租金至2014年12月31日，不应再次支付租金给者湾一组的主张，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条（三）项、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告公鸿兴于判决生效后十日内支付原告通海县四街镇者湾村民委员会第一村民小组大双碑铁货市场2号铺面（单间）的2013年租金2600元。二、驳回原告通海县四街镇者湾村民委员会第一村民小组的其余诉讼请求。”
宣判后，公鸿兴不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回者湾一组的诉讼请求。理由为：其与另外十余户商铺经营者面对来收租金的两个出租人，多次推举代表要求被上诉人确定由谁收取租金，但被上诉人未作表示，在苏雄、苏良当面告知被上诉人由他们收取租金后上诉人才向其二人交了租。一审对该事实不予认定明显错误。上诉人已向土地承包权人支付了2013、2014年度的租金，被上诉人仅仅是土地的发包人，没有合法依据取得土地的使用权。上诉人已交付的租金该由谁享有与上诉人无关。
者湾一组答辩称，答辩人与苏雄、苏良此前有土地承包经营关系，1998年后，组上与承包户协商将土地收回，组上另行调整土地给承包户或支付每年每亩1000斤大米，苏雄、苏良户选择的是领取大米的方式。现该土地已被征收为国有土地，于2012年补办了国有土地使用证，使用权人是答辩人，铺面的出租权也只能由答辩人行使。答辩人于2013年3月20日向公鸿兴收取了2012年2月至12月期间的租金2380元，公鸿兴对铺面属答辩人所有是明知和认可的。因双方未签订租赁合同，属不定期租赁，答辩人有权向公鸿兴收取租金并可随时要求解除合同收回铺面。另，答辩人的工作人员在知悉苏雄、苏良收取租金的信息后，就告知承租人，铺面属答辩人所有，任何私自与苏雄、苏良签订租赁合同、交付租金的行为，只能自行承担法律责任。被答辩人错误理解合同当事人及合同的相对性原则，其主张不符合法律规定。请求驳回被答辩人的上诉主张，改判由被答辩人返还答辩人铺面。
二审中，者湾一组提交四街镇规划建设和环境保护中心出具的《情况说明》一份，内容为：“因我镇属农村集镇，故我镇村镇建设未列入通海县城市总体规划区。通海县人民政府于2012年6月28日颁布《通海县宅基地建房管理办法》，之后各乡镇才成立乡镇建设规划中心。我镇也才开始编制村镇建设规划，规划尚未报上级人民政府批准。关于我镇者湾村一组持有的‘通国用（2012）第03009号国有土地使用证’记载的房屋，在建房时无需办理规划的相关手续，参照我镇现在正在编制的规划，该宗房屋不违反我镇的规划。”证明涉讼房屋建盖时无需办理相关规划手续，四街镇正在编制规划，涉讼房屋不违反镇的总体规划。经质证，公鸿兴对该说明的真实性、合法性无异议，对关联性不认可，认为与其租房行为无关。
为查明案件事实，本院依职权到通海县国土资源局调取了涉讼土地的相关地籍材料。针对涉讼房屋的建盖又到通海县住房和城乡建设局进行了调查，该局副局长李××陈述：根据《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村民自建房和兴建乡村企业、涉及公共设施、公益事业的建设都需要提出申请，经建设行政主管部门审批后才可建设。但通海当地没有设立相关的审批机构，直到2012年才设立了规划建设和环境保护中心，履行乡镇建房的审批职责。之前建房没有办理审批手续是历史原因造成的，现在审查是否属于拆临拆违范围主要是看土地，村镇这块只要有土地证，土地是合法的，就不像城区认定那么严格。但拆临拆违是政府主导的行为，属不属于拆除范围要看具体情况。规划建设和环境保护中心才设立不久，且是属于镇政府的内设机构，设立至今开展工作难度较大，对于之前遗留的问题不可能管，涉及面太大，也管不了。经质证，公鸿兴、者湾一组对本院调取的材料及笔录内容均无异议。
本院认为，2001年者湾一组将大双碑停车场出租给公秀兰、公朝金，根据双方的合同约定，两人在停车场内所建的铺面及地上定着物，承租期满后无偿交还给小组。此后，者湾一组办理了大双碑地块的相关手续，并于2012年4月取得了国有土地使用证。故至公秀兰、公朝金的租赁期限届满，小组应为涉讼铺面的出租权人。公鸿兴继续使用该铺面，者湾一组也收取了其2012年2月至12月的租金，双方形成不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原审参照2012年的租金标准判决公鸿兴向者湾一组支付2013年租金2600元符合法律规定及本案事实，本院予以维持。苏明富户与者湾一组之间因使用土地发生的争议与本案属不同的法律关系，公鸿兴以已向苏雄、苏良支付款项为由主张不应支付者湾一组租金于法无据，本院不予支持。原判驳回者湾一组要求公鸿兴返还铺面的请求后者湾一组并未上诉，对其答辩提出该项主张二审不予审查。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由公鸿兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 伟
代理审判员 吴析咛
代理审判员 吴晓琳
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 白子益