北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第00490号
原告邱丽美，女，1962年1月6日出生。
委托代理人许锋（原告配偶），男，1962年12月30日出生。
被告北京建工一建工程建设有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街75号。
法定代表人郭向东，董事长。
委托代理人许荣，北京市中润律师事务所律师。
被告北京市裕发东瑞房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街甲2号A1-4室。
法定代表人申海生。
原告邱丽美与被告北京建工一建工程建设有限公司（以下简称建工一建公司）、北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（以下简称裕发东瑞公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢志成担任审判长，与人民陪审员李印德、张光辉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邱丽美及其委托代理人许锋、被告建工一建公司委托代理人许荣到庭参加了诉讼。被告裕发东瑞公司经法庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱丽美诉称：2004年5月22日，一建公司与裕发东瑞公司签订《建设工程施工合同》，由一建公司承建裕发东瑞公司的水韵风情庄园C、D区土建、电气工程项目。安徽中兴建设工程有限公司是一建公司的劳务分包商，代表一建公司具体负责该项目的施工和维修工作。2006年5月16日，原告与裕发东瑞公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y255212），以184万元购买坐落于北京市昌平区北七家镇威尼斯花园B地块D区某号（现为北七家镇水韵风情庄园某号）商品房一套。水韵物业是裕发东瑞公司聘请的该商品房所在小区物业管理企业，受裕发东瑞公司委托代表裕发东瑞公司负责办理房屋入住和报修手续。2006年8月31日，原告办理入住手续时发现房屋地下室泛水，要求返修，未能办理入住手续，水韵物业查看后出具了证明。2006年10月5日，原告与水韵物业和一建公司三方签署了《客户（意见／建议）反馈表》。原告在意见／建议内容栏中写明“地下室反水”，在客户签字栏中签名；水韵物业客服部的吕智奎在受理部门意见栏中写明“写清处理方案，尽快处理”，在经办人栏中签名；一建公司驻现场房屋维修负责人徐永年在处理部门栏中写明“建工一建”，在收到时间栏中写明“10月5日”，在解决方案栏中写明“返修”，在经办人栏中签名。此后，一建公司的维修人员开始在房屋地下室打洞空水，但一直不能解决房屋地下室泛水的根本问题。经原告多次要求，直到2008年1月，安徽中兴建设工程有限公司的驻现场维修负责人张成虎组织维修人员开始重新做房屋地下室南面墙的外防水。2008年1月23日，原告办理房屋入住手续。因面积差额房屋价格调整为1830609元。原告同时交纳了维修基金、契税、产权印花税、产权代办费和出图出表费等共计93240元，并交纳了3个月的物业费3176元，有线电视端口初装费480元。办理房屋入住时，裕发东瑞公司向原告提供的《住宅质量保证书》中写道“保修期内保修施工企业为北京建工集团第一建筑公司”，“……发生质量问题按以下范围和期限由原施工企业进行保修，并承担所需费用……”，物业管理公司自收到客户报修要求后，……及时联系保修施工企业”。2008年5月，原告发现地下室泛水仍然十分严重，多次要求继续维修，直到2008年10月安徽中兴建设工程有限公司的驻现场房屋维修负责人张成虎再次组织维修，具体情况原告于2008年10月19日拍摄了照片，照片中有张成虎及其他施工人员的人像。维修时应原告要求在地下室墙壁刷了1米高的防水涂料，张成虎以不在保修范围内为由于2008年11月3日向原告收取2200元防水工程款。在房屋维修没有验收的情况下，2009年8月原告发现地下室仍然泛水并向水韵物业反映。水韵物业派人打洞查看并出具了证明，原告于2009年8月30日对现场拍摄了照片。此时一建公司现场维修人员已经撤离，无法联系维修。2010年8月，小区更换了物业公司，新进入的长城物业公司应原告的要求于2010年10月1日派人查看现场并出具了证明。2010年10月，原告多次就房屋维修事宜到一建公司总部与其副总经理陈彬联系协商，同时与一建公司项目负责人电话联系，但一建公司拒绝继续维修。2010年10月13日，裕发东瑞公司的营业执照被吊销，已无人办公。2011年9月4日，原告发现房屋地下室泛水更加严重，要求长城物业公司再次派人查看现场，拍摄照片并出具了证明。原告房屋至今没有完成维修，不能使用，给原告造成了巨大经济损失。截至2012年3月底，原告购房款利息损失712925元，房屋折旧（自然减值）损失160532元（以上两项也可按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定），原告已交防水工程款2200元，已交水韵物业公司物业费18268元，发生诉讼费用557元，截止2013年1月15日原告应交长城物业公司物业费28231元，以上总计922713元。如果房屋得不到及时修复，原告的损失还将继续扩大。
原告认为：1、一建公司在三方签署的《客户（意见／建议）反馈表》中明确向原告承诺“返修”，是原告和一建公司形成房屋维修法律关系的书面协议，一建公司对原告负有房屋维修义务。裕发东瑞公司在《住宅质量保证书》中向原告明示保修期内保修施工单位是一建公司，与上述《客户（意见／建议）反馈表》是一致的。依据三方协议，一建公司已开始对该房屋实施维修，但拖延维修并在维修没有结束，未经各方验收情况下拒绝继续维修，属违约行为，应继续履行三方协议约定的房屋维修义务。此外，一建公司作为该房屋的施工企业，是造成房屋质量缺陷的直接责任者，依据《建设工程施工合同》及相关法律法规，对裕发东瑞负有对该房屋的保修义务，在裕发东瑞公司已被吊销营业执照且无人办公的情况下，更应依据三方协议的约定向原告承担房屋维修义务。2、一建公司不适当履行三方协议，维修措施不力，拖延维修，进而拒绝履行房屋维修义务，致使原告房屋至今不能使用，应赔偿由此给原告造成的经济损失。3、裕发东瑞公司应在一建公司没有履行能力的情况下，依据合同及相关法律规定，向原告承担房屋质量保修和迟延修复损失赔偿的最终责任。因此请求人民法院判决：建工一建公司承担以下赔偿责任，裕发东瑞公司承担连带赔偿责任。1、立即继续为原告维修房屋，直至地下室停止泛水；2、赔偿因迟延修复房屋给原告造成的经济损失，包括以原告购房款1923849元为基数，从2006年8月31日起到被告履行完房屋修复义务之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失（其中截止至2012年3月底，利息损失712925元）；按照该房屋法定使用寿命计算的房屋折旧损失（其中截止至2012年3月底，折旧损失160532元）；原告已交水韵物业公司物业费18268元，诉讼费用557元，截止到2013年1月15日原告应交长城物业公司物业费28231元，防水工程款2200元以及从2013年1月15日到被告履行完房屋修复义务之日原告应交长城物业公司的物业费；3、诉讼费由被告承担。
被告建工一建公司辩称：首先，我们和本案原告没有合同关系，我们没有约定的义务。其次，本案原告曾经起诉过，经过一审、二审均驳回了对我们的诉讼请求。现原告以同样的事实理由再次起诉，应当驳回原告的诉讼请求。诉讼请求的第二项的计算方式没有计算依据，房子已经交付使用了，物业费以及相应的费用是原告的消费产生的。我们认为不应当由我们承担，我们公司没有派人修理过。
被告裕发东瑞公司经法庭合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见。
经审理查明：2006年5月16日，原告邱丽美与被告裕发东瑞公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定原告邱丽美购买被告裕发东瑞公司开发建设的北京市昌平区北七家镇威尼斯花园B地块D区某号（现为北七家镇水韵风情庄园某号）商品房一套。合同约定购房总价款为1840000元。合同第十七条约定：住宅保修责任。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。另查明，2004年5月22日，被告建工一建公司与裕发东瑞公司签订了《建设工程施工合同》，合同约定由被告建工一建公司承包建设被告裕发东瑞公司开发的水韵风情庄园C、D区的土建、给排水、电气工程项目。
2006年8月31日，原告在办理入住手续时发现房屋地下室有水痕，向物业公司提出要求返修，未办理入住手续。原告邱丽美称，2006年10月5日，原告与小区物业公司及建工一建公司签署《客户（意见／建议）反馈表》，邱丽美反映地下室泛水，物业客服部出具意见，写清处理方案，尽快处理。建工一建公司提出的解决方案是返修，经办人徐永年签字确认。庭审过程中，被告建工一建公司对该反馈表真实性不认可，表示徐永年不是他们公司的人，而且此份表格中也没有加盖他们公司的印章。2008年1月23日，原告邱丽美办理房屋入住手续。裕发东瑞公司向原告提供的《住宅质量保证书》中载明“保修期内保修施工企业为北京建工集团第一建筑公司或北京市大龙建筑有限公司”，“在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水电等设施发生质量问题按以下范围和期限由原施工企业进行保修，并承担所需费用”，“物业管理公司自收到客户报修要求后，……及时联系保修施工企业”。原告邱丽美办理入住手续后，其称地下室泛水现象仍然十分严重，物业公司曾组织安徽中兴建设工程有限公司维修过，但没有彻底修复。原告后要求被告建工一建公司继续维修，遭到拒绝。经现场勘验，该房屋并未装修，未有人居住。
另查明，被告裕发东瑞公司现企业营业执照已经被行政机关吊销。2011年原告邱丽美向我院提起诉讼，要求建工一建公司对涉案房屋承担继续修理的义务，我院以原告举证不能证明其与建工一建公司存在直接的修理、重做、更换关系为由裁定驳回了原告的起诉。原告邱丽美不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原审裁定。
上述事实由《北京市商品房预售合同》、《建设工程施工合同》、《客户（意见／建议）反馈表》、《住宅质量保证书》、行政处罚决定书、（2011）一中民终字第15826号民事裁定书及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：原告邱丽美购买被告裕发东瑞公司开发建设的商品房，裕发东瑞公司就应对该房屋的质量承担保证责任。根据庭审中查明的事实，原告邱丽美在正式收房之前，该房屋就存在地下室泛水现象。其后虽经多次维修，但始终没有完全修复。因此被告裕发东瑞公司仍负有继续维修直至完全修复的义务。该房屋地下室泛水严重，影响了原告邱丽美对地下室的正常使用，并造成了经济损失。因此原告邱丽美要求被告裕发东瑞公司承担赔偿责任的请求本院予以支持。具体数额本院将考虑房屋本身的折旧因素予以合理确定。原告主张物业费损失，但物业服务费用与本案不属于同一法律关系，且地下室泛水并不必然导致整栋房屋不能正常使用，故原告要求两被告承担该项损失的诉求本院不予支持。原告要求被告承担诉讼费、防水工程款的请求缺乏法律依据，本院不予支持。
关于建工一建公司在本案中是否承担修理义务及赔偿义务的问题，本院认为，原告邱丽美与被告建工一建公司之间不存在直接的法律关系，建工一建公司对原告邱丽美也不存在合同约定义务或者法定义务。对房屋存在的质量问题，原告邱丽美只能依据合同的相对性向相对方提出主张，而不能随意突破合同的相对性向第三方主张。原告邱丽美认为依据2006年10月5日形成的客户（意见／建议）反馈表，其与建工一建公司之间形成了新的修理房屋合同关系依据不足。即便经办人徐永年能够代表建工一建公司，亦只能证明双方之间存在修理房屋的事实，而不能证明达成了新的修理房屋的合意。因此原告邱丽美要求被告建工一建公司承担责任的诉求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京市裕发东瑞房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内修理北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园某号房屋地下室，解决泛水问题，直至完全修复；
二、被告北京市裕发东瑞房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告邱丽美房屋折旧损失十五万三千五百二十四元；
三、驳回原告邱丽美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千零二十八元，由原告邱丽美负担六千五百二十六元（已交纳），由被告北京市裕发东瑞房地产开发有限公司负担六千五百零二元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 李印德
人民陪审员 张光辉
二〇一三年六月二十日
书 记 员 张传京