上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第836号
上诉人（原审被告）丁艺。
委托代理人金长春。
被上诉人（原审原告）上海骏丰嘉房地产开发有限公司。
法定代表人曲桂仕。
委托代理人陈洋。
上诉人丁艺因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月24日，上海骏丰嘉房地产开发有限公司（以下简称“骏丰嘉公司”）与丁艺签订一份《上海市商品房出售合同》，约定骏丰嘉公司将上海市嘉定区南翔镇槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给丁艺，房屋总价款为人民币（以下币种均为人民币）1，190，000.53元，骏丰嘉公司在收到丁艺全部房款之日起30日内向丁艺交付房屋，若丁艺未按合同约定的时间付款，应当向骏丰嘉公司支付违约金，违约金按逾期未付款金额的日万分之五计算。上述合同附件一约定付款方式为分期付款、商业贷款，丁艺应于2013年12月24日前支付房款600，000.53元，于2014年2月24日前支付剩余房款59万元。该合同补充条款一第四条约定丁艺若采用银行贷款支付部分房款的，必须委托骏丰嘉公司代为办理银行贷款手续，如因丁艺原因造成该银行未能按约定期限代丁艺向骏丰嘉公司付款的，丁艺仍应当在约定的期限内支付购房款，否则应按上述约定承担违约责任；若丁艺未委托骏丰嘉公司代为办理银行贷款手续，则骏丰嘉公司不为丁艺提供阶段性按揭贷款担保。合同另对其他事项作了约定。当日，丁艺向骏丰嘉公司支付了维修基金、交易手续费、印花贴花费、产证登记费、地籍图及税金、抵押登记费、代办费等共计41，356.95元。合同签订后，丁艺按约支付了房款600，000.53元。2014年2月底、3月初，丁艺对系争房屋进行装修后入住。2014年4月底、5月底及7月底，骏丰嘉公司数次按合同约定的地址发函，要求丁艺在收到通知单的一个月内支付剩余房款59万元。2014年9月11日，骏丰嘉公司向丁艺发出一份《解除函》，通知丁艺合同于2014年9月12日解除，并要求丁艺支付赔偿金35，700.02元。同日，骏丰嘉公司另行向丁艺发出一份《告知函》，要求丁艺立即停止侵权行为，将房屋恢复原状并予以返还。2014年9月22日，丁艺向骏丰嘉公司支付了房款54万元。同年9月23日，丁艺再次支付了房款7，843.05元，并发函告知骏丰嘉公司将其已支付的税金和代办费四万多元用以冲抵房款。2014年9月底，骏丰嘉公司向原审法院提起诉讼，要求解除与丁艺间出售合同并返还房屋。原审法院以（2014）嘉民三（民）初字第1121号案件立案受理，并于2014年11月20日判决驳回骏丰嘉公司解除的诉请，并判令丁艺支付剩余房款42，156.95元。该案审理中，丁艺陈述其于2014年6月初才知晓贷款没办出。上述判决生效后，丁艺向原审法院支付了上述房款，原审法院于2014年12月22日将该款项发还至骏丰嘉公司账户。
2014年12月26日骏丰嘉公司向原审法院提起诉讼请求判令：丁艺支付逾期付款违约金63，725元（暂计至2014年12月15日，实际以丁艺全额支付为准）。原审审理中，骏丰嘉公司陈述丁艺在另案判决生效后于2014年12月22日向骏丰嘉公司支付了剩余的42，156.95元，故逾期付款违约金计算至该日，总额为63，872.06元。
原审中丁艺未当庭答辩，但在庭后陈述称该违约金已在另案中处理过，且丁艺也不存在违约事实，贷款系按骏丰嘉公司要求委托其代办，贷款未办出后骏丰嘉公司并未及时告知丁艺，丁艺知晓后主动联系骏丰嘉公司要求分期现金支付，遭骏丰嘉公司拒绝后丁艺又表示一次性支付，但骏丰嘉公司仍不同意，执意解除合同。而且骏丰嘉公司直至2014年8月23日才发函给丁艺，要求丁艺在一个月内付款，此后丁艺于9月22日支付了全部房款，其中一部分以已支付的税费抵扣。因此，丁艺不存在违约行为。请求法院驳回骏丰嘉公司诉请。
原审法院另查，2014年9月19日，中国农业银行股份有限公司上海静安支行个贷中心出具一份《情况说明》，载明丁艺因信用记录较差，故退回了其于2014年4月14日向该行的贷款申请。
原审审理中，骏丰嘉公司陈述双方并未约定由骏丰嘉公司代丁艺办理银行贷款手续，骏丰嘉公司所收的代办费是代为办理小产权证的费用。
原审法院认为，骏丰嘉公司与丁艺签订的《上海市商品房出售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同补充条款约定，丁艺如需以银行贷款方式支付房款，必须委托骏丰嘉公司代办贷款手续，且丁艺向骏丰嘉公司支付的费用中除了代办费之外还有抵押登记费，该项费用一般只产生于银行抵押贷款之中，故法院认定涉案商品房买卖合同中，丁艺委托骏丰嘉公司代办银行贷款手续。现骏丰嘉公司提交银行出具的说明证明银行拒绝放贷是由于丁艺资信原因，故按照补充条款约定，因丁艺原因造成银行未放贷的，丁艺仍应在约定期限内向骏丰嘉公司付款，否则视为违约。对此法院认为，因骏丰嘉公司为丁艺代办贷款，现骏丰嘉公司未能提交证据证明在约定的2014年2月24日之前丁艺已被银行拒贷，且在该时期骏丰嘉公司还向丁艺交付了房屋，骏丰嘉公司上述行为表明其对于丁艺迟于约定日期由银行代付房款是知晓且同意的。故丁艺最后一笔款项的支付时间应当以其知晓银行拒贷为准。现丁艺自认于2014年6月初知晓银行贷款未办出，按照上述约定，丁艺应当及时以现金向骏丰嘉公司支付剩余款项。期间丁艺虽曾要求以已支付的税费冲抵房款，但冲抵需双方合意，在未得到骏丰嘉公司同意的情况下丁艺仍应按约支付房款。现丁艺直至同年9月22日才支付部分款项，显属违约，依法应承担相应的违约责任。故对骏丰嘉公司主张的逾期付款违约金中2014年6月之后的部分，法院予以支持。原审审理中，丁艺经法院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等民事诉讼权利的后果自负。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决丁艺应于判决生效之日起十日内支付骏丰嘉公司逾期付款违约金34，940元。
原审法院判决后，丁艺不服，向本院提起上诉称：上诉人在2013年11月15日前付清首付房款后，骏丰嘉公司拒绝与丁艺当面签订商品房出售合同，声称要银行贷款手续办好后才能签订出售合同，并在交款后半个月时间才委托农行上海市静安区江宁支行为丁艺办理贷款手续。丁艺当即向该农行提供一切贷款资料，骏丰嘉公司分别收取了丁艺抵押登记费275元，代办费300元及各项办证费用。骏丰嘉公司并于2014年2月底交丁艺钥匙一把，收取涉案房屋装修保证金800元并安排装修队装修房屋。骏丰嘉公司直到2014年6月底还告知丁艺如果银行未退还材料给丁艺，说明手续在审批中，办不下来手续会退还丁艺，再来交房款也不迟。丁艺到2014年7月30日才收到骏丰嘉公司的欠款通知单，要求交款59万元。丁艺当即去售楼部，一位自称罗经理的人接待了丁艺。丁艺表示要从其他银行自行贷款，罗经理告知，公司有规定不允许业主自行找其他银行贷款，要贷款也得骏丰嘉公司联系银行，联系好了再通知丁艺。丁艺于2014年7、8月间一直去售楼处沟通，罗经理、邹经理均告知在办理中，让丁艺等通知。2014年9月10日，罗经理短信告知丁艺，贷款银行已联系好，让丁艺去办手续，丁艺到指定银行去后，罗经理关机不接电话。在最后付款期限9月23日还未截止情况下，骏丰嘉公司于2014年9月11日指使多名保安到丁艺家里堵门、用胶水堵锁眼等，最后在110民警干预下才撤离，并在骏丰嘉公司自己同意付款日期未截止情况下向法院提起诉讼，起诉丁艺违约。丁艺在骏丰嘉公司规定付款期内付清全部房款，至今骏丰嘉公司将丁艺房屋产权据为己有，拒不办理房屋产权。综上，丁艺请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回原审原告的诉讼请求。
被上诉人骏丰嘉公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院按照合同约定来判决，已经减少了赔偿金额。按照合同应该是2014年2月23日起算，一审判决从2014年6月初起算。农行江宁支行是骏丰嘉公司推荐丁艺的，但贷款是丁艺自己去办理的。丁艺预缴的代办费300元指办理产权证的费用，抵押登记费是交给交易中心的。骏丰嘉公司于2014年2月底已经开始每月发催款单，要求丁艺支付剩余房款。丁艺称骏丰嘉公司于2014年2月底交付钥匙不符合事实，丁艺没有付清房款，没有办理交接手续，骏丰嘉公司不可能交付钥匙。钥匙是委托代理销售房屋的中原物业的工作人员交付丁艺的，为了促成房屋交易。该情况骏丰嘉公司在清查未付房款情况的时候才发现。装修保证金是物业公司收取，当时丁艺拿了销售合同、钥匙、部分房款发票去物业要求装修，物业就让其装修了。对丁艺所称到2014年7月份才收到通知单不予认可。骏丰嘉公司没有叫罗经理的。9月11日双方发生冲突是因为骏丰嘉公司发现丁艺还有59万元房款未支付，要求丁艺搬出。综上，骏丰嘉公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，丁艺虽上诉认为2014年7、8月间还有骏丰嘉公司员工罗经理与其协商办理贷款事宜，直至2014年9月贷款仍在办理中，但其陈述骏丰嘉公司并不认可，其亦无其他证据予以证明，况且丁艺在另案中也已自认于2014年6月初已知晓贷款未办出。原审法院依据合法有效的《上海市商品房出售合同》的约定并结合本案查明的事实，从2014年6月之后计算逾期付款违约金尚属合理，本院予以认同。原审以欠款金额为本金，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金金额34，940元亦无不当，本院予以维持。丁艺的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费673.50元由上诉人丁艺承担。
本判决系终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一五年六月十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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