宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第725号
原告：周桂湘，无固定职业。
被告：严友福，职业不详。
被告：冯有生，职业不详。
原告周桂湘为与被告严友福、冯有生房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月20日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因被告严友福下落不明，于2015年6月24日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年10月12日公开开庭进行了审理，原告周桂湘到庭参加诉讼，被告严友福、冯有生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周桂湘起诉称：2011年6月1日，经被告冯有生介绍并担保，原告与被告严友福签订了房屋买卖协议，被告严友福将其房屋出卖给原告，可被告严友福没有履行合同的义务，也没有交付房屋给原告。因被告严友福伪造证件，原告曾向宁波市公安局江�分局报案，被告严友福于2013年被宁波市江北区人民法院判处刑事处罚。故请求判令：1、被告严友福偿还购房款50000元，利息及违约金按每月15000元计算，或继续履行合同义务；2、被告冯有生承担担保责任。审理期间，原告变更第1项诉讼请求为：被告严友福返还购房款50000元，赔偿自2011年6月1日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
被告严友福、冯有生均未作答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《房地产转让协议书》1份，用以证明被告严友福将涉案房屋卖给原告，价格为50000元的事实；
2．《协调协议》1份，用以证明被告冯友生承担担保责任的事实；
3.收条1份，用以证明原告将90000元现金交给两被告，其中50000元是购房款，40000元是借款的事实；
4.证明、立案通知书、刑事判决书各1份，用以证明原告已向公安机关报案并予以立案，被告严友福曾被判刑的事实；
5.《租房协议》1份，用以证明原告购买涉案房屋后出租给被告严友福的母亲居住，但被告严友福未支付租金的事实。
对原告提交的上述证据，被告严友福、冯有生未到庭质证，视为放弃质证的权利。经审查，上述证据均系原件，证据4系公安机关及人民法院出具，具有证明效力，证据1、2、3、5均有本案当事人签字，真实无瑕疵，能证明本案事实，本院对上述证据均予以确认。
本院根据原告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2011年6月1日，被告严友福将其位于宁波市鄞州区龙观乡古山村面积为79.8平方米的房屋出卖给原告，双方签订《房地产转让协议书》一份，约定价款为50000元，房款一次性付清，被告严友福交付房屋钥匙同时原告支付购房款。同日，被告严友福出具收条一份，收条上方载明收到卖房款50000元，被告严友福签字并捺印，下方载明收到周桂湘贷款45000元，被告严友福在收款人处签字捺印，最下方书写“担保方君悦调剂行”、“业务员冯有生”，并盖有宁波市江北慈城君悦调剂行（以下简称“君悦调剂行”）公章。同时，原、被告又签订《协调协议》一份，载明：原告与被告严友福到君悦调剂行办理房产转让协议，君悦调剂行受托人冯有生为两人办理相关手续，如被告严友福违约，被告冯有生负责处理售后，每次捉拿被告严友福酬劳一万，以保证原告合法财产不受损害，并注明该房屋由原告出租给被告严友福供其母亲临时居住。原告与被告严友福签字捺印下方，被告冯有生以合同中介人身份签字并由君悦调剂行盖章，�下方被告冯有生又以担保人身份签字并由君悦调剂行盖章。此后，涉案房屋由被告严友福母亲居住，原告并未实际使用该房屋。
另查明：被告严友福在向原告出售涉案房屋过程中因伪造集体土地使用证，于2013年8月5日被宁波市江北区人民法院判处拘役四个月。
本院认为：涉案房屋所附着的土地为集体用地，仅可以在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转，而原告并非该村集体经济组织成员，故原告与被告严友福买卖农村房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，其签订的《房地产转让协议书》应属无效，自始不发生法律效力。因该无效合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原告提供的证据，可以认定原告已支付被告严友福房款50000元，该款应予返还，对原告要求被告严友福返还房款50000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，本院认为，原告丧失对房屋价款50000元占有期间的利息损失，系原告因房屋买卖合同无效产生的直接损失，应由过错方予以赔偿。对于过错比例，本院认为，被告严友福作为出让方，对房屋的土地使用权性质以及房屋是否能够向非集体经济组织成员出售应为明知，却依然出让集体土地上房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。原告在受让房屋时知晓该房屋为的土地性质，但仍受让房屋，于合同的无效，亦有过错，负有次要的过错责任。根据双方的过错程度以及本案实际情况，本院确认原告与被告严友福按照2：8的过错比例承担利息损失。因此，被告应赔偿原告自2011年6月1日起至房款返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的80%。�于被告冯有生是否承担担保责任，首先，被告冯有生在《协调协议》下方担保人处签字，保证合同成立，《协调协议》虽未明确约定担保人的保证范围，但该协议主要内容为被告严友福完成房屋过户等合同义务，故应认定被告冯有生系为被告严友福履行《房地产转让协议书》约定的合同义务进行担保。其次，担保合同是主合同的从合同，《房地产转让协议书》无效，故担保合同亦无效，担保人根据其过错比例承担相应的民事责任，但不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本院认为，被告冯有生既是担保人也是原告与被告严友福买卖房屋的中介人，其对于涉案房屋的土地性质应是知晓的，对于担保合同无效，存在过错，本院根据实际情况确定其承担的过错比例为20%。再次，原告要求被告严友福返还房款、赔偿利息损失的诉讼请求是基于合同无效所产生，被告冯有生担保合同之履行，合同无效所导致的法律后果也应在其保证范围内，故本院确定被告冯有生对被告严友福不能清偿上述债务部分的20%承担保证责任。被告冯有生承担保证责任后，有权向被告严友福追偿。被告严友福、冯有生经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、第二十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告严友福返还原告周桂湘房款50000元并赔偿自2011年6月1日至款清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的80%，限于本判决生效后七日内履行完毕；
二、在对被告严友福财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项债务的，被告冯有生对不能清偿部分的20%承担保证责任。被告冯有生承担保证责任后，有权向被告严友福追偿；
三、驳回原告周桂湘的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费1050元，公告费400元，合计诉讼费1450元，由被告严友福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。�诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 毛志平
二〇一五年十月十四日
代书 记员 江 霞