江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2934号
上诉人（原审被告）南京雄文家具有限公司，组织机构代码79714912-7，住所地南京市雨花台区油坊桥贾东村158号。
法定代表人杨国梁，该公司经理。
委托代理人吴建华，江苏中虑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京春阳电机厂，组织机构代码72175278-X，住所地南京市雨花台区西善桥镇油坊村贾西村115号。
法定代表人杨春阳，该厂厂长。
委托代理人胡先龙、钱春燕，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人南京雄文家具有限公司（以下简称雄文家具公司）因与被上诉人南京春阳电机厂（以下简称春阳电机厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人雄文家具公司的法定代表人杨国梁及委托代理人吴建华、被上诉人春阳电机厂的委托代理人胡先龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
春阳电机厂原审诉称，2006年1月，春阳电机厂、雄文家具公司签订房屋租赁协议书一份，约定春阳电机厂将位于西善桥油坊村贾东村二组123号的一幢厂房、四间办公室和宿舍等房屋出租给雄文家具公司用于生产经营活动，租金为6万元／年。2009年9月双方对该房屋达成新租赁协议，年租金变更为6.5万元／年，租赁期限为1年。到期后春阳电机厂、雄文家具公司没有续签租赁合同，而雄文家具公司仍然使用租赁房屋并支付租金，双方形成无固定期限租赁关系。但雄文家具公司却未按合同约定按时交纳租金，截至2014年4月，雄文家具公司已欠付租金160830元。春阳电机厂为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、雄文家具公司支付春阳电机厂2006年至2014年4月29日拖欠的租金160830元；2、雄文家具公司偿还春阳电机厂垫付电费2655元；3、雄文家具公司承担本案的诉讼费。
雄文家具公司原审辩称，1、对于春阳电机厂主张的160830元租金，我公司已按约定支付，其中：2009年12月18日给付租金60000元，付的是2009年1月1日至2009年12月31日的房租；2012年1月6日汇款65000元到林京华账户，付的是2012年1月1日至2012年12月31日的房租；2013年1月7日通过银行卡转账65000元到林京华账户，付的2013年1月1日至2013年12月31日房租，故不欠春阳电机厂租金。2、对于春阳电机厂主张的电费，我公司并未委托春阳电机厂代付电费，所以春阳电机厂支付的电费不应该由我公司承担。
原审法院经审理查明，2006年1月，春阳电机厂与南京弘祥广告展示有限责任公司（以下简称弘祥广告公司）签订《转让土地使用权、房屋及设施协议》一份，约定：1、春阳电机厂将其位于南京市雨花台区西善桥油坊村贾东村二组123号厂房一幢、办公房四间与附属建筑多间等有偿转让给弘祥广告公司从事生产经营活动；2、地上物转让金额为900000元，土地使用权每年8000元，转让金乙方（即弘祥广告公司）于2005年12月31日前付20000元，2006年12月付200000元，2008年12底前付200000元，2009年12底前付280000元。3、因特殊原因乙方无法在规定期限内支付转让金时，上述转让行为自动转为乙方租赁行为并约定年租金60000元整（含土地租金8000元），每年12月月底前付清。后春阳电机厂、雄文家具公司又于2009年12月18日签订《南京春阳电机厂房屋租赁合同》一份，约定年租金65000元，租期从2009年9月1日至2010年8月31日，协议约定：1、房屋租期从2009年9月1日至2010年8月31日止；2、合同签订前，乙方一次性缴纳上述租期租金65000元整，乙方承诺用电、用水按期缴纳费用。合同到期后，双方再未续签书面房屋租赁合同，春阳电机厂收取弘祥广告公司年租金65000元后由弘祥广告公司继续使用该厂房。2013年春阳电机厂以厂房即将拆迁为由，要求弘祥广告公司搬出，2014年4月29日弘祥广告公司搬出该厂房。
原审另查明，春阳电机厂与弘祥广告公司签订《转让土地使用权、房屋及设施协议》后，弘祥广告公司于2007年2月15日支付租金37000元，2009年12月18日支付租金60000元，2010年2月6日支付租金63000元，2011年1月17日通过银行转账形式支付租金65000元，2012年1月6日通过银行转账形式支付租金65000元，2013年1月7日通过银行转账形式支付租金65000元，合计支付租金355000元。雄文家具公司主张已支付全部房租，并提交了银行卡转账凭证两张及收据一张，其中2009年12月18日春阳电机厂出具的收据一份，载明雄文家具公司交款60000元整；2012年1月6日中国工商银行个人业务凭证一份，载明向林京华账户（卡号45×××81）存入65000元；2013年1月6日中国农业银行卡转账凭证一份，载明向卡号为62×××24＊＊＊＊0的账户转入65000元。春阳电机厂针对雄文家具公司的答辩意见认为雄文家具公司所主张支付的租金已经包含在已支付的355000元租金内。
原审再查明，2013年4月上述租赁厂房的用电量为3010度，单价0.882元／度，合计2655元，春阳电机厂为雄文家具公司垫付电费2655元。
原审法院认为，春阳电机厂与雄文家具公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，春阳电机厂、雄文家具公司双方应按照合同约定履行双方义务。2010年8月31租赁期间届满，双方未再签订书面租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。春阳电机厂向雄文家具公司提供租赁房屋，雄文家具公司应按期支付租金，现雄文家具公司未能按约支付相应租金，故应承担给付租金的义务。雄文家具公司辩称已支付所有房屋租金，但因春阳电机厂、雄文家具公司间存在长期租赁关系，雄文家具公司所提供的2009年12月18日收据在数额及日期上均不能与合同约定房屋租金相印证，故原审法院对雄文家具公司的抗辩意见不予采纳，如雄文家具公司能提供充分有力证据证明是对2009年1月1日至2009年12月31日的租金的支付，可另行主张。对于春阳电机厂房主张的垫付电费2655元，因双方合同约定房屋租赁期间产生的水电费由雄文家具公司承担，故原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：南京雄文家具有限公司于判决生效之日起十五日内支付南京春阳电机厂租金160830元，电费2655元，合计163485元。如果南京雄文家具有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费3503元，减半收取1752元，由南京雄文家具有限公司负担（春阳电机厂已预付，待雄文家具公司履行义务时一并给付）。
雄文家具公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判令上诉人承担2006年1月至2009年8月31日间拖欠的租金160830元，认定责任主体明显错误。上诉人是于2009年12月18日与被上诉人签订了租赁合同，租期自2009年9月1日至2010年8月31日，在2009年9月1日以前，上诉人和被上诉人之间并无书面租赁合同或事实租赁关系。在此情形下，原审法院判令上诉人承担2006年1月至2009年8月31日间的租金，明显缺乏法律依据。二、原审法院认定上诉人拖欠被上诉人自2006年1月至2014年4月间的租金160830元，而上诉人在2009年9月间才与其建立租赁关系，应当将2006年1月至2009年8月31日间拖欠的租金从被上诉人主张的数额中扣除。上诉人提供了2009年至2013年间共计五张租赁支付凭证，数额共计为31.8万元。结合双方合同约定的年6.5万元的租金标准，可以证明上诉人已经基本足额支付了租金。被上诉人曾于2013年5月6日以上诉人拖欠租金为由，向南京市雨花台区人民法院提起过诉讼，其主张上诉人自2013年1月起拖欠其租金为22750元，后被上诉人自行撤诉，上诉人不拖欠2013年1月以前的租金。三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，主张拖欠租金的时效为一年。被上诉人主张自2012年以前的租金，显然已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人春阳电机厂答辩称，一、双方建立租赁合同的时间应当为2006年，尽管在2006年上诉人是以弘祥广告公司的名义和我方签订的《转让土地使用权、房屋及设施协议》，但是在该份协议约定，如果转让无法进行，该合同自动转为租赁合同，年租金为6万元。该合同履行至2009年8月底，弘祥广告公司的法定代表人杨国梁又以其任法定代表人的雄文家具公司与我方签订了一份租赁合同，雄文家具公司承继了原弘祥广告公司的权利义务，年租金由6万元改为6.5万元，上诉人一直使用租赁房屋至2014年4月29日，该房屋被强制拆迁。所以我方认为双方的租赁协议是从2006年开始的。对方主张已支付完毕租金，显然与事实不符。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人均认可原审查明的“租期从2008年4月19日至2009年4月18日”系笔误应为租期从2009年9月1日至2010年8月31日、“地上物转让金额为500000元”系笔误，应为900000元、“约定年租金4000元”系笔误，应为65000元、“2010年2月6日支付租金630000元”系笔误，应为63000元、“2011年1月17日通过银行转账形式支付租金650000元”系笔误，应为65000元，自2009年12月18日起均是上诉人向被上诉人支付租金。
审理中，除了上诉人对原审查明的“2013年春阳电机厂以厂房即将拆迁为由，要求弘祥广告公司搬出，2014年4月29日弘祥广告公司搬出该厂房”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提交如下证据：1、被上诉人于2013年5月6日提起的民事诉状、庭审笔录及南京市雨花台区人民法院（2012）雨民初字第894号民事裁定书，证明在该起诉状中，被上诉人主张的是2013年1月以后的租金，称自2013年1月以前，上诉人不拖欠被上诉人租金。2、被上诉人出具的付款凭证，证明弘祥广告公司在2006年1月26日向被上诉人支付了2万元。被上诉人质证后认为，其对上诉人提供的2006年1月26日凭证及对起诉状、庭审笔录和裁定书的真实性都不持异议。被上诉人提供了上诉人于2013年7月22日就该案一审所作的答辩状，证明上诉人认可双方签订了两份协议，一份为2005年签订，该份协议就是被上诉人和弘祥广告公司签订的转让土地使用权，房屋及设施的协议，另一份是双方于2009年12月18日签订的房屋租赁协议，上诉人的答辩表明，上诉人认可被上诉人和弘祥广告公司所签订的协议，在2009年后权利和义务由其承继。上诉人质证后认为，其对答辩状的真实性不持异议，上诉人与弘祥广告公司是两个独立的法人，是两个不同的主体，如果双方合同期间有权利和义务承受的话，应当由明确的法律规定和合同约定。
本院二审查明，目前涉案房屋没有建设规划批准手续。原审庭审中上诉人称截至2007年2月份之前其已经支付了220000元给被上诉人，从2013年12月底前其不欠被上诉人房租。上诉人于2013年7月22日的答辩状载明，从2005年至2013年，上诉人与被上诉人在房屋租赁签订过两份书面合同，一份是2005年，另一份为2009年，其余时间段都是以口头协议约定执行的，每年的房租都是在每年的年初，一次性付清全年租金。
审理中，被上诉人称如果双方签订房屋租赁合同无效，其同意将租金改为占有使用费，占有使用费的标准参照双方约定的租金标准。
本院认为，因被上诉人将未取得建设工程规划批准手续的房屋出租给上诉人使用，故被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同虽属无效，但上诉人占有使用涉案房屋，应当向被上诉人支付房屋占有使用费。现被上诉人要求上诉人参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，依法应予支持。上诉人称原审法院判令其承担2006年1月至2009年8月31日间拖欠的租金160830元，认定责任主体错误。虽然2006年1月至2009年8月31日租赁使用涉案房屋的主体为弘祥广告公司，但上诉人于2013年7月22日的答辩状载明，从2005年至2013年，上诉人与被上诉人就房屋租赁签订2005年和2009年两份书面合同，其余时间段都是以口头协议约定执行的，每年的房租都是在每年的年初，一次性付清全年租金，且原审中上诉人称截至2007年2月份之前其已经支付了220000元给被上诉人，因此上诉人称原审法院判令其承担2006年1月至2009年8月31日间的租金，认定责任主体错误的理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张其不应承担2006年1月至2009年8月31日间租金的意见，本院亦不予采纳。虽然上诉人提供了被上诉人于2013年5月6日提起的民事诉状等证据，主张其不拖欠2013年1月以前的租金，但上述证据并不能证明上诉人该主张，故对上诉人该主张，本院不予支持。因上诉人在原审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中上诉人认为被上诉人主张自2012年以前的租金，已经超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。由于二审中上诉人提供了被上诉人于2006年1月26日出具的20000元现金收据，被上诉人对该收据亦认可，故该20000元应在上诉人应付房屋使用费中扣除。综上，由于二审中当事人提供新的证据，导致原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第493号民事判决；
二、南京雄文家具有限公司于本判决生效之日起十五日内支付南京春阳电机厂房屋占有使用费140830元，电费2655元，合计143485元。
如果南京雄文家具有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费3503元，减半收取1752元，由南京雄文家具有限公司负担1537元；由南京春阳电机厂负担215元；二审案件受理费3503元，由南京雄文家具有限公司负担3074元，由南京春阳电机厂负担429元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十月十三日
书 记 员 林雨虹