湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）耒民一初字第510号
原告谢某某。
委托代理人谭树佳，湖南教正律师事务所律师。
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司，住所地耒阳市灶市街道办事处车站居委会车站路77号。
法定代表人谢烨，该公司董事长。
委托代理人伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。
原告谢某某与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称耒阳兴业公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告谢某某委托代理人谭树佳、被告耒阳兴业公司委托代理人伍峥荣到庭参加诉讼。经原、被告申请，本院给予双方当事人一个月的自行和解期。本案现已审理终结。
原告谢某某诉称：原告于2012年9月29日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的兴业家园一栋901号房，房屋总金额为300000元，原告已支付了270000元，交房期限为2013年12月30日前，逾期交房违约金为原告已交房款的日万分之五，现在，被告至今没有交房，请求法院判决：1、被告赔偿给原告22518元逾期交房违约金。并承担从2014年10月8日至判决生效之日的逾期交房违约金。2、确认合同附件2：（七）水电开户费用及入户费用共计4200元，由业主承担是无效的。3、被告依约交房。4、本案的诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据1、商品房买卖合同。用以证明：1、原告购买了被告第一栋901号房；2、被告应当在2013年12月30日前交房；3、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理手续及签署交接单；4、逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金；5、合同附件的水电入户安装费用由业主承担是无效的。
证据2、商品房买卖合同的购房票据。用以证明原告已向被告支付了270000元房款。
被告对以上证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，本案的商品房还未经过综合验收，尚未达到交付条件；该合同不能证明附件二第七条是无效的。对证据2无异议。
被告耒阳兴业公司辩称：1、水、电开户及入户费合法有效，该费用是双方在合同中的约定，意思真实，并没有违背国家法律法规的强制性规定，依法应当认定该条款有效；2、本案的违约金过高，从实际的损失来看，也只是损失租房损失，请法庭根据实际损失情况，予以核减；
经审查，本院对原告提交的证据作如下认定：被告对证据1、2的真实性不持异议，且以上证据的来源合法、内容客观真实，可以作为定案依据。
经审理查明：被告耒阳兴业公司开发承建的兴业家园项目位于耒阳市五一中路128号。原告谢某某（买受人）为购买该项目第一栋901号房，于2012年9月29日与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房建筑面积122平方米（第二条）；该商品房单价为每平方米2459.02元，总金额300000元（第四条）；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付总房款的60%即180000元，于房屋封顶时向出卖人支付总房款的30%即90000元，于交房之日向出卖人支付总房款的10%即30000元（第五条）；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人（第八条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知书送达之日起三十天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人原因，未按本合同第七条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金（第九条）。水、电入户，开户费用及入户费用共计4200元整，由业主承担。（附件二、装饰、设备标准第七条）。以上合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款270000元。因被告未交付房屋，原告剩余尾款30000元未向被告交纳。
本院认为，原告谢某某与被告耒阳兴业公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告请求被告履行交房义务，本院予以支持。被告未按合同约定履行交房义务，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但双方合同约定的违约金明显过高，被告要求减少违约金的请求，于法有据，应予采纳。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、同地段同类房屋租金标准以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告按已付房价款的每日万分之一点八支付迟延交付房屋的违约金。对原告购买的第一栋901号房，依合同约定，被告应当在2013年12月30日前将涉案房屋交付给原告使用，但至今未交付，至2014年10月8日止被告共迟延交房308天，被告应支付的违约金为14968元（270000元×0.018%／天×308天）。此外，该合同附件二2：（七）的条款明确约定了水电开户费入户费由业主承担，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。虽然双方就水电开户费的约定与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定不符，但以上规定不得作为确认上述约定无效的依据，故对原告确认合同附件2：（七）条款无效的的请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司及时履行向原告谢某某交房的合同义务；
被告耒阳市兴业房地产开发有限公司支付原告谢某某逾期交房违约金14968元（算至2014年10月8日止），限在本判决生效之日起10日内付清；
驳回原告谢某某过高部分的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1177元，由被告耒阳市兴业房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，由被告直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 谢任群
审 判 员 谢碧波
人民陪审员 贺雪平
二〇一五年五月十三日
书 记 员 张沅沅
校对责任人：谢任群打印责任人：张沅沅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。