广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗南法民三初字第722号
原告：林添喜，男，1934年9月8日出生，汉族。
被告：林月明，男，1966年11月27日出生，汉族。
被告：广州市南沙区榄核镇绿村村民委员会（下称绿村村委会）。
法定代表人：吴树生，职务主任。
委托代理人：蒋峥嵘、吴志锋，广东仲衡律师事务所律师。
第三人：周英女，女，1964年11月30日出生，汉族。
原告林添喜诉被告林月明、绿村村委会、第三人周英女财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林添喜、被告林月明、被告绿村村委会的委托代理人蒋峥嵘、吴志锋、第三人周英女到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林添喜诉称：由于村水利建设，我的房屋也在水利建设的范围内，所以必须拆迁，但是绿村村委会没有与本人协商的情况下，私下与我的儿子签订了《拆房协议》，并于2013年7月23日强行拆除我的房屋，也没有对我进行相应的补偿。房屋是我个人所有，村委会在知情的情况下私自与我儿子签订《拆房协议》实属欺骗行为，我不可以承认。据此，原告林添喜请求：1、被告签订的《拆房协议》无效；2、按广州市南沙区拆迁补偿方式进行货币补偿。在诉讼中，原告林添喜变更诉讼请求为：1、被告林月明与被告绿村村委会签订的《拆房协议》无效；2、被告林月明与被告绿村村委会、第三人周英女按广州市南沙区拆迁补偿方式补偿货币按每平方米1560元补偿，主房1560元×53.25平方米为83070元，厨房是27.6平方米×1560元为43056元，土地补偿1300元×49平方米为63700元，临时搬迁安置费40000元，共计229826元。
被告林月明答辩称：对原告的诉讼请求没有意见，同意按照规定的标准赔偿。
被告绿村村委会答辩称：一、2002年起，绿村村委会决定对绿村南堤路进行改造，共拆除房屋棚舍七八十间，补偿细则由当年村民代表大会表决通过，涉案房屋位于南堤路中间，影响汽车通行，村民强烈要求拆除该房屋拓宽路面，还路于民。2013年，该房屋的户主主动提出接受原来的拆房补偿标准，同意拆除房屋，并于6月26日签名确认地上附着物的补偿清单，随后于7月23日与绿村村委会签订拆房协议，涉案房屋于2013年7月26日由施工队拆除。二、绿村村委会与林月明签订《拆房协议》，实际拆除的房屋是林月明居住使用的房屋，林月明就其自有的房屋在自愿平等协商一致的情况下与绿村村委会签订《拆房协议》并将房屋交由绿村村委会拆除，是对自有财物的自主处分，并未侵犯原告的合法权益，原告主张该《拆房协议》无效于法无据。三、即使林月明签订《拆房协议》的行为属于无权处分，但绿村村委会有理由相信林月明是涉案房屋的实际所有权人，并与其签订《拆房协议》，即使真正的权属人另有其人，也依法属于表见代理，绿村村委会已向林月明支付了合理的对价，补偿的面积远远超过涉案房屋的建筑面积，绿村村委会是善意第三人，与林月明签订的协议合法有效，而且涉案房屋已实际拆除，若原告认为该《拆房协议》侵犯其合法权益，原告仅能要求无权处分人林月明赔偿其损失。四、绿村村委会出于修建村道路的需要，拆除涉案房屋，土地的性质并未发生变更，与林月明签订《拆房协议》并拆除房屋的行为，不属于征地拆迁行为，另绿村村委会是村民自治组织，不可能成为法律上的土地征用主体，原告主张按照拆迁补偿的标准对其进行补偿于法无据。涉案房屋属于危房，即使认定我方应当承担一定的补偿，也要考虑涉案房屋属于危房的事实。原告请求拆迁补偿安置40000元是没有法律依据的。关于土地请求赔偿，这是属于村里土地调整，村里另外安排土地给林月明，若原告主张没有安排土地给原告，我方会撤回给林月明的土地。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周英女述称：对原告的诉讼请求没有意见，同意按照规定的标准赔偿。
经审理查明：原告林添喜是位于广州市南沙区榄核镇绿村路茂祥街9号房屋的登记产权人，已领取该房屋的房屋所有权证和集体土地建设用地使用证，登记房屋的建筑面积49.24平方米，混合结构，土地使用面积49平方米。
2013年6月26日，第三人周英女以被告林月明的名义在地上附着物补偿清单上签名，该补偿清单记载“受偿人林月明，青苗及附着物补偿费主屋53.25平方米，补偿单价200元／平方米，补偿金额10650元，厨房27.6平方米，补偿单价200元／平方米，补偿金额5520元，合计16170元等”。2013年7月23日，第三人周英女未取得原告授权委托，亦未提供涉案房屋的房屋所有权证的情况下，以被告林月明的名义（为乙方）与被告绿村村委会签订了《拆房协议》，约定：“乙方位于绿村10队河堤上的房屋，交由甲方拆除，拆除费用由甲方支付给拆房施工队，从签定本拆房协议之日起，乙方必须三天内自行执拾好物品交出吉屋，拆除房屋后三天内到村财务室领取房屋补偿款16170元（补偿标准及补偿金额详见2013年6月26日甲、乙双方签订的补偿表）等”。2013年7月26日，被告绿村村委会聘请施工队拆除涉案房屋，2013年7月30日，被告绿村村委会将补偿款16170元支付给周英女。
另查明：被告林月明知道第三人周英女以其名义与被告绿村村委会签订《拆房协议》及地上附着物清单后未提出异议。2013年6月22日，广州市稳固房屋鉴定有限公司出具房屋安全鉴定报告，鉴定涉案房屋外墙面为混合砂浆批荡、扫白，局部为清水墙，内墙面为混合砂浆批荡、扫白，室内地面铺耐磨砖，木门，百叶窗，地基基础局部有明显不均匀沉降迹象，导致房屋垂直度向南、向西有所偏差，其偏差值已超过国家现行规范允许值，个别墙体有斜向裂缝，个别墙体与钢筋混凝土构件接合处有裂缝，个别墙体有大面积渗水、发黄痕迹，综合评定该房屋危险性等级为B级（危险点房），尽快采取适当技术措施排除危险部位后方可使用。根据原告申请，本院委托广东公评房地产与土地估价有限公司对涉案房屋在拆除时房屋价值进行评估，该公司函复本院，认为估价对象的现场勘查情况为房地产评估的基础性和决定性资料，而该项目涉及房屋已被全部拆除，无任何现场勘察资料，故难以准确、客观地对估价对象进行评估，本着诚信、严谨、务实的工作态度，决定退回该项评估委托。《广州南沙集体土地房屋征收补偿安置指导意见》（穗南开管办（2013）8号）规定，房屋实际面积超出房地产权证记载的面积或产权证不全或无产权证，需要补偿安置的，1989年1月1日后至2002年1月30日前建成，且所建房屋符合原镇村规划的，按实测计算面积的95%确定房屋补偿面积，混合结构，外墙为水刷石，内墙面天花抹灰扫白，楼地面铺彩由地砖，厨厕为马赛克，门窗采用钢（木）窗，镶板或夹板门，室内水电排水设施齐备，含各类型桩基础设施或条形基础，补偿标准1555元／㎡，外墙煽灰、楼地面用水磨石、厨厕铺马赛克、门采用水泥框夹板门，窗为水泥框钢（木）窗，室内有水电设施，含各类型桩基础设施（桩平均深度30米）或条形基础，补偿标准1450元／㎡。对于除房产证登记的面积以外的建筑部分，原告及被告林月明确认在1998年前至1999年期间建成。
以上事实，有原告提供的拆房协议、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、地上附着物补偿清单、房屋安全鉴定报告，被告绿村村委会提供的村两委联席会议记录、绿村村南围水利补偿计算表、林月明的户口本、广州市榄核自来水有限公司的证明、广州供电局有限公司南沙供电局榄核供电所的证明、水表用水费用明细清单、缴交有线电视费银行清单，广州南沙集体土地房屋征收补偿安置指导意见，广东公评房地产与土地估价有限公司的复函，本院的调查材料，当事人的陈述证实。
本院认为，第三人周英女与被告林月明并非涉案房屋权属人，第三人周英女未取得产权人授权的情况下以被告林月明的名义与被告绿村村委会签订了《拆房协议》，属于无权处分行为，第三人周英女及被告林月明事后又未取得处分权，原告对该协议不予追认，故该《拆房协议》对原告林添喜不产生约束力，第三人周英女以被告林月明的名义与被告绿村村委会对涉案房屋的处分行为无效。第三人周英女及被告林月明与被告绿村村委会就涉案房屋所产生拆房的合同关系与本案属不同的法律关系，在本案中不予处理。第三人周英女明知自己及被告林月明并非涉案房屋的所有权人，仍签订《拆房协议》，而被告绿村村委会与第三人周英女签订《拆房协议》时未审查涉案房屋的产权人情况，第三人周英女及被告绿村村委会均存在过错，被告林月明知道第三人周英女以其名义签订《拆房协议》不作否认表示，视为同意，故原告要求被告林月明、绿村村委会、第三人周英女承担赔偿责任，本院予以支持，被告林月明、绿村村委会、第三人周英女之间互负连带责任。本案虽然不属拆迁安置补偿纠纷，被告及第三人周英女理应按原告因涉案房屋被拆除所遭受的损失进行赔偿，但鉴于第三人周英女与绿村村委会签订《拆房协议》及被告绿村村委会委托施工队拆除涉案房屋时，均无委托有相应资质的评估机构对涉案房屋的价值进行评估，现涉案房屋已被拆除，造成评估机构不能对该房屋被拆除时的价值进行评估，责任在于被告及第三人周英女，故原告要求参照《广州南沙集体土地房屋征收补偿安置指导意见》规定的标准进行赔偿，本院予以支持，但考虑涉案房屋被鉴定危险性等级为B级（危险点房），需要排除危险部位后方可使用，本院酌情按此标准的75%计算原告的损失。涉案房屋为混合结构，根据该房屋的装饰情况，赔偿标准按1450元／㎡的75%计算。根据地上附着物补偿清单及房屋所有权证登记的房屋产权面积，无产权证的建筑面积为53.25㎡＋27.6㎡﹣49.24㎡=31.61㎡，原告及被告林月明确认该无产权证部分在1998年至1999年期间建成，故无产权证的部分按95%即30.0295㎡确定房屋赔偿面积。房屋赔偿款为（49.24＋30.0295）×1450×75%=86205.58元，土地使用权赔偿款按49×1300=63700元计算，两项合计149905.58元。原告要求被告及第三人周英女按1560元／㎡赔偿其房屋损失，计算标准过高，超出上述标准以外部分本院不予支持。原告要求被告及第三人周英女赔偿临时搬迁安置费40000元的依据不足，本院对原告该诉讼请求不予支持。被告绿村村委会认为其是善意第三人，无需承担赔偿责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。至于第三人周英女因无效处分行为已收取的款项，被告绿村村委会在本案中未主张权利，故不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：
一、被告林月明、广州市南沙区榄核镇绿村村民委员会、第三人周英女应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿149905.58元给原告林添喜；
二、驳回原告林添喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4847元，由原告林添喜负担1549元，被告林月明、广州市南沙区榄核镇绿村村民委员会、第三人周英女负担3298元。上述受理费4847元已经由原告林添喜预交，原告同意由被告林月明、广州市南沙区榄核镇绿村村民委员会、第三人周英女在履行本判决义务时将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 老善涵
代理审判员 李慧娟
人民陪审员 陈金好
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 张大会
梁凤茵