山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民初字第1471号
原告张学功，男，1956年5月25日出生，汉族，三益电子计算机公司职员，住山西省太原市万柏林区。
原告张学民，女，1960年9月28日出生，汉族，三益电子计算机公司职员，住山西省太原市万柏林区。
原告张学庆，女，1958年9月3日出生，汉族，太原市五十六中退休教师，住山西省太原市万柏林区。
三原告委托代理人翟颖，山西恒一律师事务所律师。
被告山西霄羽房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区桃园正街63号，注册号140000100092238。
法定代表人韩卫东，董事长。
委托代理人靳晓东，山西金贝律师事务所律师。
委托代理人郭松山，男，山西霄羽房地产开发有限公司职工，住太原市。
被告山西中景泰房地产开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄南街87号，注册号140100200236048。（未到庭）
法定代表人孙文学，总经理（已去世）。
原告张学功、张学民、张学庆与被告山西霄羽房地产开发有限公司、山西中景泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张学功、张学民、张学庆的委托代理人翟颖，被告山西霄羽房地产开发有限公司委托代理人靳晓东、郭松山到庭参加了诉讼，被告山西中景泰房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张学功、张学民、张学庆诉称，2005年4月28日，原告张学功、张学民、张学庆分别与被告山西霄羽房地产开发有限公司（以下简称霄羽公司）签订《商品房买卖合同》，约定三原告购买该公司开发建设的位于桃园正街63号“兴达小区”第3幢1单元101、102、201号房屋。合同签订后，三原告依约向其支付首付款并办理了房屋按揭贷款手续，被告霄羽公司将上述房屋分别交付给三原告，但并未依约为原告办理房屋产权登记。2009年5月14日三原告与被告霄羽公司签订了《协议书》，约定被告霄羽公司在2009年10月31日前为原告办理房屋产权证，否则由被告霄羽公司向三原告支付280万元违约金。2010年1月27日，张学庆代表三原告与被告霄羽公司及孙文学签订《协议书》，内容是：由于未能办理房产证，霄羽公司以595万元回购三原告购买的上述房屋；首次付款于签订协议书时一次性支付3683629元，剩余贷款本息由霄羽公司直接交付原告的贷款银行（即建行太原住房城市建设支行），霄羽公司于2012年元月将原告的剩余贷款本息一次性全部结清；原告在收到霄羽公司全额购房款时出具收款收条，并配合霄羽公司办理相关手续；协议自双方签字盖章、霄羽公司全额支付原告首次回购房款时生效。协议签订后，霄羽公司实际支付三原告回购房款200万元整，三原告将三套房屋交付被告霄羽公司，剩余款项多次向被告霄羽公司索要至今未果。贷款银行向三原告发出《贷款逾期催收通知书》，三原告有了不良信用记录。为维护合法权益，原告诉至本院，请求：1、依法确认原告张学功、张学民、张学庆与被告山西霄羽房地产开发有限公司、山西中景泰房地产开发有限公司于2010年1月27日签订的协议书未生效；2、依法判令被告山西霄羽房地产开发有限公司向三原告返还桃园正街63号“兴达小区”第3幢1单元101、102、201号房屋；3、本案诉讼费由被告承担。
被告山西霄羽房地产开发有限公司辩称，一、2010年元月27日签订的《协议书》，已通过实际履行变更了合同主体，即合同约定关于被告霄羽公司的权力义务变更为由孙学文承担与履行。孙学文个人支付原告200万元，房屋现由孙学文亲戚实际占有使用。被告霄羽公司既未支付购房款也未接受房屋，无需承担返还房屋的义务。二、《协议书》由孙学文承担履行，在孙学文死亡后应由其继承人在遗产范围内承担相应义务。三、在协议履行过程中三原告接收首付款，交付房屋的行为已实际变更了协议约定的生效条件。综上，原告并未将协议书中约定的房屋交付被告霄羽公司，被告霄羽公司从未支付过原告回购房款。
山西中景泰房地产开发有限公司未出庭也未提交答辩状。
经审理查明，2005年4月28日，原告张学功、张学民、张学庆与被告霄羽公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告霄羽公司分别将位于桃园正街63号“兴达小区”第3幢1单元101、102、201号房屋出售于原告；房款分别为2700000元、2718000元、2673200元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订之后，三原告支付首付款，并办理了房屋按揭贷款手续，被告霄羽公司将房屋交付原告，但至今未办理产权登记。
2009年5月14日，三原告与被告霄羽公司签订《协议书》，约定被告霄羽公司在2009年10月31日前为原告办理房屋产权证，否则由被告霄羽公司向三原告支付280万元违约金。
2010年1月27日，原告张学功、张学民、张学庆作为乙方，被告山西霄羽房地产开发有限公司作为甲方、山西中景泰房地产开发有限公司作为担保方签订《协议书》，约定:1、被告霄羽公司自愿回购原告所购房屋，总价款为595万元整，付款方式为签订协议书时一次性支付原告3683629元，剩余房款由被告霄羽公司直接交付原告的贷款银行（即建行太原住房城市建设支行）；2、原告在收到被告霄羽公司全额回购房款时为被告霄羽公司出具收款收条，并有义务配合解除原《商品房买卖合同》等手续；3、原告在收到被告霄羽公司全额回购房款后，双方于2009年5月14日签订的《协议书》自行作废；4、自双方签字盖章、并被告霄羽公司全额支付原告首次回购款时生效；5、如被告霄羽公司不能按期向银行还款而给三原告造成征信系统不良记录的，由担保方承担相应经济和法律责任。2013年9月，贷款银行向三原告发出《贷款逾期催收通知书》，三原告收到上述通知书后支付了一期贷款。
双方争议的焦点是：该回购协议是否履行。
针对上述焦点原告认为，双方达成回购协议后，原告将争议房屋交付被告霄羽公司，被告霄羽公司仅支付了200万元首付款，剩余首付款至今未付。此后原告仅支付过一期房屋贷款，2010年1月27日之后的贷款是谁支付的原告表示不清楚。针对上述观点原告未提供相关证据。
针对上述焦点被告霄羽公司认为，原告并未将争议房屋交付被告霄羽公司，被告霄羽公司也从未支付过原告回购房屋的款项，双方虽达成该协议但双方未履行上述协议，事实上是孙文学与原告履行了《回购协议》，为此提供如下证据：1、太原市佰纳物业管理有限公司的企业信息，孙文学系该公司股东之一；2、《房屋租赁协议》两份，出租人为太原市佰纳物业管理有限公司，证明孙文学将上述争议房出租他人。原告质证认为，上述证据均为复印件，真实性不予认可，且该租赁合同的主体与本案无关。
证实上述事实的证据有《商品房买卖合同》、协议书、贷款逾期催收通知书、个人贷款还款凭证、房屋租赁协议、企业档案登记基本信息等书证及其当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告张学功、张学民、张学庆分别与被告霄羽公司签订《商品房买卖合同》，双方已实际履行完毕上述买卖合同。2010年1月27日双方又签订回购协议书，根据我国《合同法》第45条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”，双方合同约定的生效条件是“自双方签字盖章并霄羽公司全额支付首次回购款时生效”，审理中，原告认为被告霄羽公司仅支付200万元回购款，还有部分首付款未支付，但被告霄羽公司否认向原告支付过回购款，也无相应证据证实被告霄羽公司已全额支付首次回购款，可以认定双方合同约定的生效条件未具备，原告要求确认2010年1月27日双方签订的协议书未生效的诉讼请求，应予支持。该回购协议是双务合同，但庭审中原告无法证实与被告霄羽公司履行了上述回购协议，原告要求被告霄羽公司返还诉争房屋的诉讼请求，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十五条，判决如下：
一、原告张学功、张学民、张学庆与被告山西霄羽房地产开发有限公司、山西中景泰房地产开发有限公司于2010年1月27日签订的《协议书》未生效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费19125元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 李晋涛
人民陪审员 冯清莲
人民陪审员 赵 姮
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 程志民
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。