河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民再终字第00167号
再审上诉人（原审第三�）：石家庄市建材交易中心。住所地：河北省石家庄市新华区中华北大街***号。
法定代表人：李晓婕，该交易中心经理。
委托代理人：刘飒，该公司职员。
委托代理人：王卿，河北冀华律师事务所律师。
再审上诉人（原审第三人）：贾晓薇。
委托代理人：王国军，河北侯凤梅律师事务所律师。
再审上诉人（原审第三人）：赵铁超。
委托代理人：王国军，河北侯凤梅律师事务所律师。
再审被上诉人（原审原告）：檀永霞。
委托代理人：田春燕，河北宏策律师事务所律师。
再审被上诉人（原审被告）：石家庄市星宝房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市中山西路***号。
法定代表人：杨保星，该公司经理。
委托代理人：齐凯欣，该公司职员。
原审原告檀永霞与原审被告石家庄市星宝房地产开发有限公司（以下简称星宝公司）为房屋买卖合同纠�一案，石家庄市长安区人民法院于2007年6月6日作出（2007）长民初字第449号民事判决，已经发生法律效力。案外人贾晓薇、赵铁超、石家庄市建材交易中心（以下简称建材中心）不服并向石家庄市长安区人民检察院提出申诉，石家庄市长安区人民检察院提请石家庄市人民检察院抗诉，石家庄市人民检察院于2010年11月2日作出石检民行抗（2010）45号民事抗诉书。本院于2010年11月30日作出（2010）石民抗字第00045号民事裁定，交由石家庄市长安区人民法院再审。石家庄市长安区人民法院于2014年12月25日作出（2012）长民再字第13号民事判决。贾晓薇、赵铁超、建材中心不服上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人建材中心的委托代理人刘飒、王卿，再审上诉人贾晓薇、赵铁超及其委托代理人王国军，再审被上诉人檀永霞的委托代理人田春燕，再审被上诉人星宝公司的委托代理人齐凯欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告檀永霞诉称，2005年10月21日，原、被告签订了两份《幸福时光购房协议书》，该协议约定：被告将位于石家庄市光华路265号1栋1单元102号、1栋1单元503号两套房屋及地下室出售给原告，1栋1单元102号总房款98392元，1栋1单元503号总房款101271元，被告于2006年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告。协议签订后，原告按照约定全额支付了房款和暖气、煤气集资款，但被告至今未交付房屋。请求依法判决被告定期交付房屋。
被告星宝公司辩称，对原告陈述无异议，因原告购买房屋是被告与另一单位合作建房，在合作过程中出现了问题，导致被告不能按时交付房屋。被告是由于客观原因不能交房，并不是主观上不想交房。被告正在努力与各方协调解决，争取尽快交付房屋。
石家庄市长安区人民法院一审查明，2005年10月21日，原、被告签订了两份《“幸福时光”购房协议书》，该协议约定：被告将位于石家庄市光华路265号1栋1单元102号、1栋1单元503号两套房屋及地下室出售给原告，1栋1单元102号总房款为98392元，1栋1单元503号总房款为101271元，被告于2006年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告。协议签订后，原告按照约定全额支付了被告房款和暖气、煤气集资款，但被告至今未交付房屋。
石家庄市长安区人民法院一审认为，原、被告签订了《购房协议书》，合法有效，双方应当按照协议约定各自履行其义务。原告按照购房协议书支付了全部购房款和集资款。但是，被告在收到全部购房款后，并未履行自己交付房屋的义务。被告应当依约履行，定期将房屋交付原告。据此，一审判决为：被告星宝公司于2007年7月31日前将位于石家庄市光华路265号1栋1单元102号、1栋1单元503号两套房屋及地下室交付原告。
石家庄市人民检察院抗诉认为，石家庄市长安区人民法院（2007）长民初字第449号民事判决书认定的基本事实，缺乏证据证明，违反法定程序。1.判决对建材中心与星宝公司联合开发职工经济适用房事实，未予调查，属认定事实不清。2.原审未追加建材中心参加诉讼，违反法定程序。
石家庄市长安区人民法院再审过程中，第三人贾晓薇、赵铁超述称，一、原审原告与星宝公司签订的房屋买卖合同，违反法律规定和合同约定，依法应当认定无效。星宝公司无权以自己的名义对外销售本案争议房屋；原审原告不具有购买争议房屋的资格，其与原审被告签订的合同违反法律规定，应属无效；建材中心与星宝公司依法解除了双方联合建房的《协议书》，星宝公司仍以自己名义销售房屋，更是无从谈起。二、建材中心与贾晓薇、赵铁超签订的关于争议房屋的买卖合同，合法有效；建材中心与本案第三人的房屋买卖合同，双方均已实际履行，贾晓薇、赵铁超已交款并实际入住，理应取得房屋的所有权。
第三人建材中心述称，一、建材中心作为项目主体有权以自己名义销售涉案房屋。涉案房屋的性质是经济适用住房，资金来源为单位职工集资解决，第三人贾晓薇、赵铁超是建材中心职工，符合购买涉案房屋的主体资格。二、被告星宝公司无权以自己的名义对外销售涉案房屋。檀永霞不是建材中心职工，不具备购买涉案房屋的主体资格。三、第三人贾晓薇、赵铁超已实际占有涉案房屋，是房屋的合法所有人。
原审原告檀永霞坚持原审时的意见。
原审被告星宝公司坚持原审时的答辩意见，但称房屋由于现在由第三人居住，因为客观原因不能交付房屋。
石家庄市长安区人民法院再审查明，2004年6月12日�第三人建材中心与原审被告星宝公司就“联合开发职工经济适用房一事”签订《协议书》，协议约定：建材中心提供自己所有的仓储用地10.228亩，星宝公司出资联合建住宅楼2栋（每栋地上6层，地下1层），总建筑面积13400平方米，建材中心的4000平方米（含地下室，具体位置为2号楼一、二、三单元），其余均为星宝公司所有，并由星宝公司负责销售，以便收回投资。协议规定甲方“配合乙方（星宝公司）并准许乙方以甲方（建材中心）的名义办理土地、计划、规划建设及房屋销售等一切相关手续”。
2006年6月2日，建材中心向星宝公司发出《合同解除通知书》，称由于星宝公司未履行出资建设义务，致使工程建设周期一再拖延，故通知星宝公司解除合同。2006年8月18日，星宝公司作出《关于协议解除通知书的函复》，称建材中心两次单方提出解除合同的做法，影响了�方合作协议的履行，若建材中心一再坚持解除合同，合同解除产生的一切后果由建材中心承担。
2005年10月21日，星宝公司以自己的名义与原审原告檀永霞签订《购房协议书》，将以上协议书所建1号楼1单元102号、503号两套房屋分别以98392元和101271元的价格出售给檀永霞，檀永霞于同日将两套住房房款交给了星宝公司。
2007年10月19日、22日，建材中心分别与第三人贾晓薇、赵铁超签订《出售经济适用住房协议》，将1号楼1单元102号房屋和1号楼1单元503号房屋均以170000元的价格出售给贾晓薇，赵铁超，贾晓薇、赵铁超交付房款后于当月24日、22日拿到钥匙、装修入住至今。
上述事实，有庭审笔录及联合建房《协议书》、《合同解除通知书》、《出售经济适用住房协议》、《购房协议书》等证据及庭审笔录证实。
石家庄市长安区人民法院再审认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，第三人建材中心于2006年6月2日向原审被告星宝公司发出的《合同解除通知书》以及星宝公司于2006年8月18日作出的《关于协议解除通知书的函复》，不是双方解除联合建房的合议，故双方之间签订的联合建房协议仍未解除。根据双方联合建房协议约定，星宝公司有权对所建1号楼对外销售，销售方式必须以建材中心的名义进行。但星宝公司是以本公司名义，将其中1号楼1单元102室、503室合计两套房屋出售给檀永霞，并不构成根本性违约；建材中心只对联合建房中的2号楼的一、二和三单元有销售权，其无权将1号楼1单元102室和503室分别出售给第三人贾晓薇、赵铁超。第三人贾晓薇、赵铁超、建材中心以檀永霞不是建材中心职工，所建房屋系经济适用房，檀永霞与星宝公司所签《购房协议书》无效的意见，不予采纳。故檀永霞与星宝公司签订的《购房协议书》，应认定为有效，诉争1号楼1单元102室、503室两套房屋归檀永霞所有。第三人之间所签《出售经济适用住房协议》无效。综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，一审再审判决为：一、撤销本院（2007）长民初字第449号民事判决。二、位于石家庄市光华路265号建材公司宿舍1号楼1单元102室、503室房屋归原审原告檀永霞所有。三、驳回第三人贾晓薇、赵铁超的诉讼请求。案件受理费300元，原审被告石家庄市星宝房地产开发有限公司负担150元，第三人贾晓薇、赵铁超负担150元。
再审上诉人建材中心上诉称，一、原审法院违背了不告不理原则，审理范围超出了原审诉讼请求范围。二、上诉人作为幸福时光小区的合法项目主体，与贾晓薇、赵铁超签订的出售经济适用住房协议并没有违反法律法规关于合同无效的强制性规定，原审法院认定上述协议无效没有事实及法律依据。三、本案诉争房屋已交付贾晓薇、赵铁超。综上，上诉人认为原审法院认定不清，适用法律错误，应依法撤销原审判决并驳回檀永霞的诉讼请求。
再审上诉人贾晓薇、赵铁超上诉称，一、原审判决严重违反民事诉讼中的不告不理原则，故意混淆债权和物权法律概念。二、原审法院认定事实错误，故意曲解单方解除权，将已经解除的协议书认定为有效。三、原审法院认定上诉人与建材中心签订的房屋买卖合同无效显属错误，建材中心是合法的房屋销售主体，其与上诉人签订的房屋买卖合同没有违反法律规定，依法应当认定有效。四、建材中心与上诉人的房屋买卖合同双方均已实际履行，上诉人已经交款并且实际入住，理应取得房屋的所有权。为此请求撤销原审判�，改判房屋归上诉人所有。
再审被上诉人星宝公司辩称，一、原审法院的审理范围没有超出原审原告诉讼请求的范围。二、原审法院认定上诉人与贾晓薇、赵铁超签订的出售经济适用住房协议无效的事实正确。三、贾晓薇、赵铁超应当返还涉案房屋，原审原告应当依据与答辩人之间的合法有效的购房协议获得涉案房屋的所有权。建材中心向答辩人发出的擅自解除协议书，答辩人已给以书面答复，不同意解除与上诉人的协议书，双方签订的合作协议合法有效。请求驳回上诉，维持一审判决。
再审被上诉人檀永霞辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不充分，应依法驳回。
本院再审查明，2003年11月，建材中心向石家庄市发展计划委员会报批，获准在光华路265号利用自有土地集资建设经济适用住房。2004年6月12日，建材中心（甲方）与星宝�司（乙方）签订协议书，协议约定“为加快城市建设，改善职工住房条件，经甲、乙双方友好协商，就甲方地处光华路265号仓储用地的10.228亩，联合开发成职工经济适用房一事，签订协议如下：…二、合作方式：1.甲方出地，乙方出资兴建。2.对本项目所建13400平方米住房，甲方应得400M2（含地下室，具体位置为2号楼一、二、三单元）。其余均归乙方所有，并由乙方负责销售，以便收回投资…4.建设工期：2号楼于2005年9月30日达到入住条件，届时应当交甲方部分进行实际交付。另如1号楼开工时间滞后，其竣工时间顺延…三、甲方责任：…3.配合乙方并准许乙方以甲方的名义办理土地、计划、规划建设及房屋销售等一切相关手续…四、乙方责任：…6.在甲方的配合下负责办理所有房屋的房屋产权手续，并负责房屋销售。五、违约责任：1.如因某一方责任造成本项目停滞或�能顺利竣工，一切损失和后果由责任方承担，赔偿标准按实际损失赔偿…”。
2005年10月8日，星宝公司与檀永霞签订“幸福时光”购房协议书，将光华路265号1号楼1单元102室、503室合计两套房屋及配套的地下室出售给檀永霞，檀永霞交付星宝公司房款及暖气、煤气集资款共计211426元。后因星宝公司未向檀永霞交付房屋，纠纷致讼。
另查明，2007年1月，建材中心以170000元的价格将住宅楼1-1-102号房卖给贾晓薇，双方签订出售经济适用住房协议书，贾晓薇领取钥匙装修入住至今。2007年1月，建材中心以170000元的价格将住宅楼1-1-503号房卖给赵铁超，双方签订出售经济适用住房协议书，赵铁超领取钥匙装修入住至今。
上述事实，有石家庄市发展计划委员会的批复、协议书、出售经济适用住房协议书、购房协议书、收款收据等证据证实。
本院再审认为，诉指房产为建材中心经济适用住房。建材中心与星宝公司签订的协议书中约定由星宝公司以建材中心名义销售房屋，星宝公司却以其自己名义与檀永霞签订购房协议将两套房产售给檀永霞，并收取檀永霞房款。建材中心又将诉争房产分别另行出售给贾晓薇、赵铁超，并签订了出售经济适用住房协议，贾晓薇、赵铁超支付房款后，领取钥匙装修入住至今。星宝公司和建材中心联合建房，对于买房者而言，对其内部售房分配约定并不知情。购房协议和出售经济适用住房协议均无证据证实具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故均应认定为有效协议。结合本案及房屋实际占有现状，认定诉指房产分别归贾晓薇、赵铁超所有较妥。檀永霞要求星宝公司交付房屋的诉讼请求，不予支持，其与星宝公司关于购房协议的其他履约纠纷，可另行主张权利。综上，原审再审判决认定�实有误，应予纠正。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、维持石家庄市长安区人民法院（2012）长民再字第13号民事判决第一项；
二、撤销石家庄市长安区人民法院（2012）长民再字第14号民事判决第二项、第三项；
三、位于石家庄市光华路265号建材公司宿舍1号楼1单元102室房屋归再审上诉人贾晓薇所有；
四、位于石家庄市光华路265号建材公司宿舍1号楼1单元503室房屋归再审上诉人赵铁超所有；
五、驳回再审被上诉人檀永霞的诉讼请求。
一审案件受理费300元，由再审被上诉人檀永霞负担100元，再审被上诉人石家庄市星宝房地产开发有限公司负担200元。二审再审案件受理费450元，由再审被上诉人石家庄市星宝房地产开发有限公司负担。
�判决为终审判决。
审判长 安军民
审判员 任永奇
审判员 许毅鹏
二〇一五年八月二十一日
书记员 许钰芳