广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第253号
上诉人（一审被告）：李志忠。
委托代理人：熊天，湖南省永州市地方海事局退休职工。
被上诉人（一审原告）：柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区荣军路东三巷62号。
负责人：桂美玉，该村委主任。
委托代理人：梁宙英，广西桂中天律师所律师。
上诉人李志忠与被上诉人柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会（以下简称“驾鹤村委”）租赁合同纠纷一案，柳州市鱼峰区人民法院于2009年8月10日作出（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决书，李志忠对判决不服，提起上诉，柳州市中级人民法院于2010年12月17日作出（2009）柳市民三终字第614号民事判决书予以改判。李志忠对该判决不服，向本院申请再审，本院受理后，于2011年12月5日作出（2011）柳市民再字第44号民事判决书，维持本院（2009）柳市民三终字第614号民事判决。李志忠仍不服判决，向广西壮族自治区高级人民法院申诉，广西壮族自治区高级人民法院于2013年5月18日作出（2013）桂民提字第26号民事裁定书，裁定：撤销柳州市中级人民法院（2011）柳市民再字第44号民事判决、（2009）柳市民三终字第614号民事判决及柳州市鱼峰区人民法院（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决，将本案发回柳州市鱼峰区人民法院重审。广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院于2014年7月11日作出（2009）鱼民初（一）重字第680号民事判决，李志忠不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭于2014年11月26日开庭审理了本案。上诉人李志忠及其委托代理人熊天、被上诉人驾鹤村委的委托代理人梁宙英到庭参加诉讼。本案现�审理终结。
一审法院经审理查明：位于柳州市蝴蝶山路69号（白云综合楼）的所有权人为驾鹤村委，该大楼共八层，建筑面积8015.75平方米，设计用途为综合。2003年3月28日，驾鹤村委与案外人周某某签订《白云大楼门面租赁协议书》一份，约定驾鹤村委将白云大楼地层西面的门面出租给周某某经营饭店使用；租赁期从2003年4月1日起至2008年3月30日止；周某某从2003年4月起至2008年3月30日止向驾鹤村委缴纳租金。2004年2月1日，驾鹤村委又与周某某签订《白云大楼第三层租赁协议书》一份，约定：驾鹤村委将白云大楼的第三层出租给周某某经营饭店使用，租赁期从2004年5月1日至2009年4月30日。该两份协议签订后，驾鹤村委与案外人周某某依约履行了各自义务。
2004年12月，驾鹤村委在《柳州日报》上发布广告，将白云大楼整体招租，经招标，2005年3月27日，驾鹤村委与李志忠�订《租赁合同》一份，合同约定：驾鹤村委将自己所有的位于柳州市蝴蝶山路69号的综合性营业大楼（即白云大楼）及停车场地、附属设施等一并出租给李志忠经营使用；租赁期为10年，租期从2005年7月1日起至2015年6月30日止；租金方面，2005年7月1日至2008年6月30日的三年间，李志忠每年向驾鹤村委交纳租金450000元整；2008年7月1日至2012年6月30日的四年间，李志忠每年向驾鹤村委交纳租金500000元整；2012年7月1日至2015年6月30日的三年间，李志忠每年向驾鹤村委交纳租金5500000元整，十年租金合计5000000元整；租金采取先交款后使用的原则按月交纳，即每月的10号前李志忠交清当月的租金，如李志忠未能按期交付租金，驾鹤村委将按拖欠租金总额每天加收千分之一的违约金，拖欠租金逾期超过60天，视为李志忠无力经营，驾鹤村委有权终止本合同，违约金应计算到李志忠将欠款付清之日止。合同还约定，驾鹤村委在交付大楼给李志忠时保证出租的房屋及附属设施、场地都能正常使用，驾鹤村委协调好消防管理部门的关系在交付给李志忠时能准予使用一年，并应抓紧时间要求消防管理部门对本大楼的消防措施进行验收，保证大楼消防设施不成为被告的经营妨碍；承租期间，李志忠应对整栋大楼的消防、安全管理工作负责，与各分租业主按有关消防、安全的法律法规设置完善相应的消防、安全设施和各种制度，并根据不同的行业使用性质和要求，督促租户向有关部门办理有关审核、批准、验收手续，全部费用由李志忠自行解决；本合同签订后，本大楼内的其他租户原与驾鹤村委所签订的合同仍继续有效，从2005年4月1日起，这部分合同由李志忠负责履行，租、押金由被告负责收取。合同签订后，双方均依约履行了义务，因该份合同的租赁范围�括了驾鹤村委出租给案外人周某某使用的白云大楼第一层及第三层，故李志忠从2005年4月1日起开始收取案外人周某某的租金。
2006年8月中旬，案外人周某某向驾鹤村委缴纳2006年第三季度租金时，驾鹤村委向周某某出示了与李志忠签订的《租赁合同》，并以此为由拒收周某某的租金，为此，周某某于2006年10月9日向本院提起诉讼，经柳州市中级人民法院终审审理，判决驾鹤村委与案外人周某某签订的《白云大楼门面租赁协议书》及《白云大楼第三层租赁协议书》为有效合同，双方应继续履行合同；驾鹤村委与李志忠签订的《租赁合同》第一条涉及周某某已承租的白云大楼第一层及第三层房屋的条款无效。因驾鹤村委与案外人周某某签订的白云大楼第一层的合同于2008年3月30日期满，驾鹤村委于2008年3月31日举行招租竞标会，该竞标门面租赁期限为五年，竞标人中标后应在十日内与驾鹤村委协商并签订租赁合同，协商不成未能签订租赁合同的，驾鹤村委退还所收的竞标保证金10000元。李志忠亦参加本次招标，并向驾鹤村委缴纳竞标保证金10000元。
2008年9月17日，驾鹤村委与周某某签订了《白云大楼门面租赁协议书》一份，约定由周某某继续租用位于柳州市蝴蝶山路口白云大楼地层西面的门面用于经营饭店；租赁期从2008年10月1日起至2015年9月30日止；每月租金为人民币22000元，周某某在每月5日前向驾鹤村委缴纳当月租金。合同签订后，周某某继续使用门面并按期向驾鹤村委缴纳租金。驾鹤村委于2009年1月19日作出《关于调整租金的通知》，要求对李志忠承租的部分涨租，并通过特快专递邮寄给李志忠，但李志忠拒收该通知，不同意驾鹤村委的租金计算方式。李志忠认为驾鹤村委与周某某签订的合同到期，其应取得该门面的租赁权，但驾鹤村委未经其同意即与周某某签订新的租赁合同，侵害了李志忠的合法权益，故决定在应交租金中扣除周某某支付的租金，并自2008年12月至今未再向驾鹤村委支付租金。
本案的当事人双方签订《租赁合同》时白云大楼未经过消防验收，驾鹤村委于2006年6月向消防部门提出延期整改的书面申请，柳州市鱼峰公安消防大队于同年6月13日作出鱼峰公消延字（2006）第8号同意延期整改通知书，同意将整改期限延至2006年12月31日前。2006年11月1日，柳州市公安局作出柳公消审（2006）268号建筑工程消防设计审核意见书，同意驾鹤村委提交的白云大楼自动消防设施设计。2007年2月8日，驾鹤村委与成都天府消防科技开发工程公司签订《消防工程施工合同书》一份，约定工程名称为柳州市白云大厦；工程地点为柳州市鱼峰区蝴蝶山路69号；承包范围为本大厦的火灾自动报警系统、自动喷�灭火系统、消火栓系统、应急照明疏散指示系统及干粉灭火器，设计施工图及预算书范围的采购、安装及调试工作（不含施工过程中损坏吊顶的修复）；开工日期为2007年2月27日；竣工日期（工程经消防部门验收合格并出具消防验收合格证的时间）为2007年4月30日；工程总造价为767263元。该合同成都天府消防科技开发工程公司的代表为邱培峰。2007年4月4日，柳州市鱼峰公安消防大队派员对白云大楼进行消防监督检查，发现大楼未设置自动喷水灭火系统，故于同月9日向驾鹤村委发出鱼峰公消重限字（2007）第1号重大火灾隐患限期整改通知书，限驾鹤村委于2007年10月8日前改正。2008年6月17日，柳州市公安消防支队对白云大楼的消防设施工程进行消防验收，并于次日作出柳公消验（2008）第214号建筑工程消防验收意见书，认为该工程基本符合国家有关消防技术标准的要求，消防验收合格。
成都天府消防科技开发工程公司于2007年10月15日向驾鹤村委发出《关于申请改变消防工程公司的报告》，原由该公司承建的白云大厦消防工程安装项目改由深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司承建，驾鹤村委予以认可。应成都天府消防科技开发工程公司要求，驾鹤村委于2007年2月15日向柳州市泰慧建材商行转账人民币178200元；于2007年3月29日向成都天府消防科技开发工程公司支付人民币96120元；于2007年11月12日、12月6日，2008年1月30日、3月3日、5月28日、6月3日、7月11日转账支付深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司消防工程款150000元、80000元、50000元、50000元、30000元、20000、106943元，合计人民币486943元，深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司于2008年7月8日向驾鹤村委开具建筑业统一发票，票面金额为767263元（该金额包含驾鹤村委支付给成都天府消防科技开发工程公司的274320元及消防整改期间的电费6000元）。驾鹤村委称曾于2009年3月2日向李志忠发出通知，要求李志忠支付拖欠租金77840元及驾鹤村委为其代垫的消防、安全设施费用661708元，但李志忠拒绝支付，李志忠对此不予认可，认为并未收到驾鹤村委催收租金及消防费用的通知。
2008年6月25日，柳州市金豪娱乐城（经营地址为白云大楼2楼）与深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司签订《消防工程承包合同》，约定由深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司对金豪娱乐城内部的自动报警系统、自动喷淋系统及消火栓整改进行施工，工程总造价为42000元。2008年9月23日，柳州市公安消防支队作出《关于柳州市金豪娱乐城内部装修工程消防验收合格的意见》，（柳公消验（2008）第368号），认定该工程内部装修基本符合国家有关消防技术标准�要求，消防验收基本合格。
在本案审理过程中，被告申请对驾鹤村委提交的证据《安装工程预算书》及《关于申请改变消防工程公司报告》上加盖的“成都天府消防科技开发工程公司”的公章真伪进行鉴定，经本院依法委托四川求实司法鉴定所进行鉴定，该所于2013年12月10日做出《文书鉴定意见书》（川求实鉴（2013）文鉴5562号），鉴定意见为：1、2006年10月20日《安装工程预算书》封页上中间一枚“成都天府消防科技开发工程公司”鲜章引文与样本上的“成都天府消防科技开发工程公司”印章印文，不是同一枚印章盖印；2、二OO七年十月十五日《关于申请改变消防工程公司报告》上的“成都天府消防科技开发工程公司”鲜章引文与样本上的“成都天府消防科技开发工程公司”印章印文，不是同一枚印章盖印。该鉴定意见书上并认定上述两份检材系不同印章盖印形成。另查，2004年4月，四川省工商行政管理局核准成都天府消防科技开发工程公司名称变更为四川天府消防工程有限公司，同时成都天府消防科技开发工程公司不再使用该名称及公章。四川天府消防工程有限公司于2011年4月27日出具《情况说明》一份，称成都天府消防科技开发工程公司于2004年10月变更为四川天府消防工程有限公司，同时公章亦进行了变更，邱培峰不是该公司员工，该公司从未委托其对外签订或履行合同。
驾鹤村委提供广西壮族自治区公安厅消防局《第五批符合市场准入条件的消防产品生产、销售、维修和施工安装企业名单公告》（广西消防网，登陆时间2007年2月8日），以此证明成都天府消防科技开发工程公司符合市场准入条件，在公告有效期内与原告签订消防工程合同，驾鹤村委不存在任何过错。
因当事人双方对消防费用的分担及租金标准的调整未达成一致意见，驾鹤村委为此起诉至一审法院，提出前述请求。
一审法院另查明，在本案庭审过程中，驾鹤村委自认在双方签订合同时，白云大楼存在部分消防设施，但并未通过消防验收。2005年，周某某向驾鹤村委缴纳其所租赁的白云大楼地层（一层）西面及三层的租金合计人民币238000元。2008年7月1日至2009年5月31日，李志忠共向驾鹤村委缴纳租金合计人民币79040元。
一审法院审理认为，本案的争议焦点为：1、因本案当事人之间的租赁合同包括了周某某承租的部分，扣除周某某承租的部分后，白云大楼其余部分的租金基数如何确定？驾鹤村委要求的租金涨幅是否合理？2、驾鹤村委与成都天府消防科技开发工程公司签订的《消防工程施工合同书》是否合法有效？白云大楼的消防费用应由谁负担？
对争议焦点1，一审法院认为，本案当事人双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，属有效合同。本案中，李志忠承租的白云大楼包括案外人周某某承租的第一层及第三层房屋，柳州市中级人民法院生效判决已认定驾鹤村委与周某某分别于2003年3月28日、2004年2月1日签订的《白云大楼门面租赁协议书》及《白云大楼第三层租赁协议书》为有效合同，并认定本案当事人双方签订的《租赁合同》中所涉及周某某已承租的白云大楼第一层及第三层房屋的条款为无效条款，根据《合同法》有关规定，无效的条款自始不发生法律效力。因柳州市中级人民法院生效判决对本案的《租赁合同》条款进行了重大变更，除无效条款外，《租赁合同》其余部分仍然有效，对白云大楼其余楼层的租金如何确定应由本案当事人双方另行协商。李志忠主张《租赁合同》涉及周某某承租的部分无效的责任应由驾鹤村委全部承担，但李志忠在签订《租赁合同》时明知周某某已承租白云大楼一层及三层，对此也未提出异议，表明李志忠接受白云大楼在签订合同当时的现状，对该合同涉及周某某承租部分被判决无效亦应承担相应责任。由于当事人双方并未就《租赁合同》中扣除周某某承租部分的其余楼层的租金另行进行协商，如李志忠认为扣除周某某承租的部分后《租赁合同》的条款对李志忠不利，其可与驾鹤村委协商变更合同条款或解除合同，但当事人双方对变更合同条款未能协商一致却仍继续履行合同，李志忠继续租赁及管理白云大楼，并继续向各分租户收取租金，表明李志忠默认了《租赁合同》扣除周某某承租的部分后，其他条款不变，故李志忠承租的白云大楼（扣除周某某承租部分）的租金应遵循双方合同的约定，即扣除签订合同当时（2005年）周某某应缴纳的租金238000元，白云大楼其余部分的租金应为212000元（450000元-238000元），驾鹤村委要求以此作为签订合同当时被告所承租的部分应缴纳的租金数额，未违反合同约定和法律规定，一审法院予以支持。
关于租金涨幅的问题：根据庭审查明的事实，李志忠向驾鹤村委缴纳租金至2008年11月，2008年7月至2008年11月共向驾鹤村委支付租金79040元。《租赁合同》约定2005年7月1日至2008年6月30日为一个租金标准期间，2008年7月1日至2012年6月30日为一个租金标准期间，驾鹤村委主张应当按《租赁合同》约定的租金总和，扣除2005年当年周某某应缴纳的租金数额（238000元）后，为李志忠2005年应缴的租金总额（212000元），2008年7月1日至2012年6月30日的年租金标准应在此基础上上涨11%；被告认为《租赁合同》条款部分被判决无效的过错在驾鹤村委，根据《租赁合同》第十五条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用�收益的，承租人可减少租金或不支付租金”的约定，李志忠可以就白云大楼不能使用的部分不支付租金，即周某某缴纳给驾鹤村委的租金应从《租赁合同》中约定的租金总额予以扣除，不足部分才由被告缴纳。李志忠并认为其与周某某向原告缴纳的租金总和已经超过了租赁合同约定的租金数额，并不拖欠驾鹤村委租金。对此，一审法院认为，如前所述，《租赁合同》的条款被柳州市中级人民法院生效判决进行了重大变更，租赁标的已发生变化，当事人双方对合同的关键条款“租金标准”应进行协商，及时调整。现双方均认为各自的主张有合理依据，但均为各自的单方意思表示，未取得对方的同意。《租赁合同》关于周某某承租的部分被判决无效后，由驾鹤村委继续履行与周某某之间的合同，驾鹤村委不仅享受收取租金的权利，同时也承担了合同的义务和风险，李�忠要求将周某某缴纳的租金部分全额抵扣自己应当缴纳的租金而不承担其他义务，对驾鹤村委而言不公平。因《租赁合同》中的部分条款已被柳州市中级人民法院生效判决进行重大变更，而当事人双方未就白云大楼中李志忠承租的部分的租金上涨幅度、上涨时间另行协商变更而仍然继续履行合同，故该《租赁合同》的其他条款仍然有效，当事人双方仍应按合同履行义务。根据一审庭审查明的事实，从2008年起，周某某所承租的白云大楼一层、三层租金已大幅度上涨，2008年之后，从柳州市房地产租赁行业的发展情况看，租金上涨乃行业趋势，因此驾鹤村委要求对李志忠承租的部分涨租，符合市场发展状况，但双方并未对租金涨幅进行重新约定。如前所述，李志忠第一阶段（2005年7月1日至2008年6月30日）每年应缴纳的租金为212000元，现驾鹤村委要求李志忠第二阶段（2008�7月1日至2012年6月30日）每年缴纳租金235320元，即在第一阶段租金的基础上上涨23320元（235320元-212000元），该涨幅并未超过合同所约定的每个阶段50000元涨幅金额，结合驾鹤村委对周某某承租部分所收取的租金情况，一审法院认为该涨幅在租金涨幅的合理范围内，应予以支持。则2008年7月1日至2009年5月31日期间共11个月的租金为215710元（235320元／年×11个月÷12个月），李志忠在此期间共向驾鹤村委缴纳租金79040元，尚欠136670元，该款李志忠应支付给驾鹤村委。
关于违约金：虽合同约定如李志忠未能按时缴纳租金，则应按拖欠租金总额每天加收千分之一的违约金，但本案中李志忠拒交租金系因《租赁合同》条款发生重大变更后双方未能就租金标准协商一致，致使租金标准无法确定。李志忠拖欠租金虽有不当，但责任并非完全归责于李志忠，驾鹤村委亦存在疏忽不当之处，�驾鹤村委诉请要求李志忠支付违约金，理由不充分，一审法院不予支持。
对争议焦点2，一审法院认为，关于《消防工程施工合同书》是否有效及消防费用的问题：根据四川求实司法鉴定所作出的《文书鉴定意见书》及一审法院到成都市高新区工商行政管理局调取的材料，邱培峰与驾鹤村委签订合同时所使用的公章并非成都天府消防科技开发工程公司的公章，其使用伪造公章签订合同的行为违反了国家法律的强制性规定，应认定为无效合同。但该合同已全部履行完毕，邱培峰及深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司对本案消防工程进行施工并通过竣工验收合格，驾鹤村委也将全部消防工程款支付给邱培峰及深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司，该笔款项客观真实存在，由谁负担系当事人双方的分歧焦点。《租赁合同》第七条约定：“甲方（驾鹤村�）在交付大楼给乙方（李志忠）时保证出租的房屋及附属设施、场地都能正常使用……，甲方（驾鹤村委）协调好消防管理部门的关系在交付给乙方（李志忠）时能准予使用一年，并应抓紧时间要求消防管理部门对本大楼的消防设施进行验收，保证大楼消防设施不成为承租方的经营障碍。”合同第十条同时约定：“承租期间，乙方（李志忠）应对整栋大楼的消防、安全管理工作负责，与各分租业主按有关消防、安全的法律法规设置完善相应的消防、安全设施和各种制度，并根据不同的行业使用性质和要求，督促租户向有关部门办理有关审核、批准、验收手续，全部费用由乙方（李志忠）自行解决。”驾鹤村委认为李志忠应当承担本案消防费用的依据系合同第十条的约定。对此，一审法院认为，驾鹤村委在庭审中自认白云大楼确实未通过消防验收，根据《租赁合同》第七条的约定，驾鹤村委有义务在一年内尽早使白云大楼通过消防验收；而《租赁合同》第十条的约定应理解为李志忠承租白云大楼后，将白云大楼分租给各分租户，如各分租户因经营行业的不同对消防设施的要求不同需对消防设施进行改造和设置的，由李志忠负责办理及自行负担消防费用更贴近合同本意，以上两项约定并不矛盾。本案中，根据李志忠提供的证据，柳州市金豪娱乐城在白云大楼通过消防验收后自行对本娱乐城内的消防设施进行改造并通过了柳州市公安消防支队的验收，且驾鹤村委并未提供证据证实白云大楼通过验收的消防设施系按照各分租业主经营行业的不同而需设置的消防设施，故一审法院认为驾鹤村委对白云大楼进行消防改造应属于白云大楼竣工验收合格时根据法律规定应当设置的基础消防设施。因双方当事人并未在合同中明确约定该基础消防设施的安装费用应由哪一方负担，按根据我国法律有关规定及房屋出租行业的惯例，出租方应保证出租房屋的各项指标均能达到国家规定的标准，该消防费用由驾鹤村委负担更合理。至于驾鹤村委所称周某某已将其承租白云大楼部分的消防费用支付给原告，此系周某某与驾鹤村委之间的约定，不能以此约束李志忠，要求李志忠支付。因此，驾鹤村委诉请要求李志忠承担消防费用661708元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，一审法院判决：1、李志忠支付柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会租金人民币136670元；2、驳回柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费人民币11887元，保全费人民币4670元，合计16557元（驾鹤村委已预交），由柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会负担12557元，李志忠负担4000元。
上诉人李志忠上诉称：一、驾鹤村委违约又违法。因周某某主张权利，致使上诉人不能对部分租赁物使用、收益，驾鹤村委未将大楼全部出租给李志忠显属违约；合同部分无效的过错责任全部在驾鹤村一方。
二、应依法依约确认租金标准。1、合同部分无效结算条款有效。整栋大楼的租金数额，不能因《租赁合同》中涉及周某某部分无效而受到影响。2008年7月1日至2012年6月30日期间，整栋大楼年租金50万（每月4.1667万元），其中周某某承租部分2009年4月前月租3.2万，我承租部分应为4.1667-3.2=0.9667万元，即9667元／月。2、我方依约应当少付或不付租金。依照双方《租赁合同》第15条的约定：“因第三方主张权利，致使乙方不能对租赁物使用、收益的，乙方可以减少租金或不支付租金。”周某某作为李志忠、驾鹤村委签订《租赁合同》第三方，向驾鹤村委主张租赁权，致使我不能对部分租赁使用、收益，“少付租金或不支付租金”是我的约定权利，“我要求总租金减去周某某所付租金”符合《租赁合同》的约定。可见，具有举证责任的驾鹤村没有证据支持其租金标准主张的成立，只能驳回；没有举证责任的人提出的租金标准却有充分的事实、法律依据。
三、判决我欠驾鹤村租金错误。1、应交租金额数。《租赁合同》第3条规定：2005年7月至2008年6月年租金45万，共45万元／年×3年=135万元；从2008年7月至2009年5月止，共11个月，50万元÷12×11=45.8333万元，合计135＋45.8333=180.8333万元。2、周某某应交数。据（2007）柳市民三终字第157、159号判决书可知，从2006年9月以后，周某某则直接向驾鹤村委交纳租金。周某某承租的一楼门面租金：2006年7月1日至2007年6月30日期间年租金15�元；2007年7月1日至2008年3月31日期间租金12.375万元；2008年4月1日至2015年9月30日止，2.2万元／月。周某某承租的三楼租金：2006年5月1日至2009年4月30日期间月租金1万元。2006年9月至2009年5月期间（2006年9月开始周某某向驾鹤村交租金），周某某承租部分应交给驾鹤村门面租金：15万÷12×10（2006年9月至2007年6月）＋12.375万（2007年7月至2008年3月）＋（2.2万×14）（2008年4月至2009年5月）=12.5＋12.375＋30.8＋55.675（万元）。2006年9月至2009年5月期间，周某某承租部分应交驾鹤村村委的三楼租金：1万／月×33月=33万元。2006年9月至2009年5月期间，周某某承租部分应交租金：55.675万元＋33万元=88.675万元。3、我应交数额。2005年7月至2009年5月期间，驾鹤村委还应向我收取180.8333万元（应交租金）-88.675万元（周某某交数）=92.1583万元。4、我已经交数额。证据五可知，2005年7月1日至2009年5月止，有票据证实我向驾鹤村委交租金92.8776万元，根本不存在拖欠租金的情况。四、增判鉴定费由驾鹤村承担。重审诉讼中，我向法院申请对驾鹤村委提供的消防工程证据材料公章真伪委托司法鉴定，鉴定结论为公章数私刻伪造。依据《民诉》规定，鉴定费用14931.24元，应全部由驾鹤村委承担。
被上诉人驾鹤村委答辩称：1、被上诉人不存在合同违约行为，本案的租赁合同被多份判决书认定是有效合同，仅仅是涉及周某某部分无效，对于部分无效双方都有责任。因为当初将整栋楼承租给上诉人，整栋楼有很多业主承租，都有租赁合同，都是均未到期的合同。原意是将整栋楼交给上诉人管理，上诉人事实上也接受了管理，也收取了租金。之后与周某某起纠纷，合同到期后要收回不租给周某某。之后提起诉讼，第一个诉讼村委与周某某合同有效，继续履行；另一个是村委与上诉�的租赁合同涉及周某某的部分无效。后来法院支持了周某某请求，第一个支持有效，第二个关于周某某的合同部分无效。从客观上来看，并不存在被上诉人违约行为，上诉人签订合同当初非常清楚实情，关于不能使用周某某的部分，上诉人说是村委责任是不合理的。上诉人要求村委赔偿120万元，此诉讼一二审判决了驳回，现在再审阶段，对于责任这个部分，上诉人另外提起了诉讼，就不应该是本案审理的范围。2、一审判决对租金标准计算完全符合本案事实和法律规定，涉及周某某的部分无效，这一部分由村委与周某某继续履行。合同的无效是至始无效，这是根据本案事实来确定。上诉人现在把周某某现在的租金数额计算在原合同年租金50元里错误的，原来的租金50万元是按原先合同交给上诉人管理的。现在涉及周某某部分无效，现在判决与村委继续履行，这部分权利和义务都是村委承担，而租赁物由村委经营管理，因此这个部分的房屋租赁租金多少，能不能收上来等等都是由被上诉人来承担，与上诉人没有关系。上诉人把周某某现在的租金标准计入计算是错误的。上诉人想权利自己享受，风险被上诉人承担显然不符合法律规定。3、鉴定费方面。上诉人在本案中的鉴定结果与本案无关，所以费用由上诉人自行承担。一审说明合同是否有效都不影响消防费用的支付，不论合同是否有效消防费用都需支付。一审判决根据合同约定而不是鉴定结果要村委来承担消防费用，而考虑到村委接手了经营管理，上诉人也没有资产查封，对此判决我方不认同但考虑其他因素，就没有再上诉。
二审期间，被上诉人驾鹤村委对一审查明事实没有异议，双方当事人都没有提交新的证据。
上诉人李志忠对一审查明事实有如下异议：1、“周某某从2003年4月起至2008年3月3O日止向原告缴纳租金”有误。2、“自2008年12月至今未再向原告支付租金”错误。3、“成都天府消防科技开发工程公司于2007年1O月15日向原告发出《关于申请改变消防工程公司的报告》”“应成都天府消防科技开发工程公司的要求，原告于2007年2月15日向柳州市泰慧建材商行转账人民币17.82万元；于2007年3月29日向成都天府公司支付人民币9.612万元。”错误。4、“原告提供广西自治区公安厅消防局《第五批符合市场准入条件的消防产品生产、销售、维修和施工安装企业名单公告》（广西消防网，登陆时间2007年2月8日），以此证明成都天府公司符合市场准入条件，在公告有效期内与原告签订消防工程合同，原告不存在任何过错”错误。
对上诉人有异议的事实，本院认为：1、一审判决书这一段并不是法院认定双方履行合同的实际情况，而是陈述双方合同中的具体内容，其陈述的内容完全符合双方签订的合同，一审判决查明这一事实无误；2、从李志忠在重审中提交的证据12看，确实没有2008年12月之后的交租金发票，被上诉人认可在法院执行的过程中，收到了法院执行的19万多元租金。因此，一审判决对这一事实的查明无误；3、关于消防设施的费用是否已经支付，是驾鹤村委和消防工程施工方之间的事，双方已经确认履行完合同，一审法院确认该事实并无不当；4、驾鹤村委在提供了广西自治区公安厅消防局《第五批符合市场准入条件的消防产品生产、销售、维修和施工安装企业名单公告》后，证明其在签订消防合同时已尽到注意义务，足以证明签订合同时没有过错，至于邱培峰伪造公章等行为，属于邱培峰的过错，不应归责与驾鹤村委。
综上所述，上诉人在事实方面提出的异议不成立，本院对一审查明的事实予以�认。
本案的争议焦点是：本案中对于租金标准应如何认定？
本院认为，首先，法院的生效判决已确定本案当事人双方签订的《租赁合同》中所涉及周某某已承租的白云大楼第一层及第三层房屋的条款为无效条款，该部分的条款自始无效，从履行合同初始，李志忠应缴的租金就是合同第一期的租金450000元减去周某某的租金238000元，实际应交租金为212000元。一审对此认定正确。其次，本院在2007年6月28日作出（2007）民三终字第157、159号民事判决确认本案的合同中涉及周某某的部分无效后，周某某如何履行与驾鹤村委的合同与李志忠无关，应根据李志忠与驾鹤村委合同的有效部分确定双方今后的权利义务。本案合同的第三条约定了三个阶段的租金数额，已经是明确要分阶段增加租金，因此，在第二阶段增加租金是双方合同的约定，并不是驾鹤村委单方面涨租。增长的�额因合同的部分无效而产生了变化，但租金增长的比例是可以确定的，也是双方真实意思表示，这一比例也不会因合同部分无效而有变化。一审法院以此确定租金的涨幅正确。上诉人李志忠在上诉时主张2008年7月1日至2012年6月30日期间的租金计算方式，实际把周某某与驾鹤村委2008年9月17日另行签订的合同与本案的租赁关系混淆在一起，此计算方式与本院的生效判决相悖，本院不予采信。
此外，上诉人李志忠在重审时要求对“成都天府消防科技开发工程公司”的公章真伪进行鉴定，由于本案涉及的消防工程已经完工，合同已经履行完毕，盖公章的真伪并不能影响工程款的给付，也不影响本案的判决结果，因此，该鉴定费用应由李志忠本人自行负担。
综上所述，上诉人李志忠的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16570元（上诉人已预交），由上诉人李志忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
代理审判员 李婷婷
代理审判员 丁立波
二〇一四年十二月一日
书 记 员 梁耀尹