铜川市耀州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耀新民初字第00183号
原告段延松，男，汉族。
委托代理人张建功，陕西制衡律师事务所律师。
被告刘文安，男，汉族。
委托代理人杨小玲，陕西意心律师事务所律师。
原告段延松与被告刘文安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段延松的委托代理人张建功，被告刘文安及其委托代理人杨小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段延松诉称，2008年6月5日，原告之父段启胜代原告与被告签订《租赁合同》一份，约定将原告之父所有的位于铜川市新区养殖场标准化猪舍两栋、薄壳窑猪舍四栋出租给被告使用，租赁期限自2008年6月18日起至2013年6月17日止，年租金26000元。在合同履行期间，被告仅支付了首年的租金26000元，对后期的租金一直以缓一缓为由推拖。合同履行期间，被告提出要申报养殖项目贷款，如果租赁期限太短，项目无法通过，要求将原合同约定的租赁期限由五年变更为十年，原告之父随在被告事先准备好的合同首页签署了原告的名字。按照合同约定，租赁期间的水费由被告自行承担，但被告分文未付。由于被告的严重违约行为，致租赁合同无法履行，应当依法予以解除。被告在合同履行期内为迎合项目贷款审查需要，未经原告同意，擅自将承租区域内100余棵直径200㎜的桐树砍伐，并将砍伐的桐树据为己有，至今没有返还。一、原告具有诉讼主体资格，虽然租赁合同是原告之父段启胜与被告签订，但根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，租赁合同本身就是委托授权的产物，虽属口头委托，那么，原告的追认行为同样使段启胜的代理合法有效。法律也未作出口头委托无效的特殊规定。另外，签订合同时，被告知道段启胜签署的是原告名字，而且代原告加盖了自己的手印。根据合同法第四十八条第二款的规定，被告可以催告被代理人在一个月内予以追认，而被告未实施催告追认行为。二、本案的诉讼时效没有届满，因为，最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条，诉讼时效只能从一笔租金的支付期限届满之日的次日开始起算。三、原告的利息损失计算合理，应当依法予以全部支持。四、本案所涉租赁合同应当依法予以解除。合同法第九十四条第四项，被告不缴纳租金使合同目的不能实现，因此，合同应予解除。五、被告拖欠租金是不可争辩的事实。被告提供的所谓视听资料，说明租金已经缴纳，但这纵观全部录音，反映不出租金已缴纳的内容。请求依法判令：一、解除原、被告签订的租赁合同，并返还租赁物。二、被告支付原告租金156000元及水费。三、被告恢复租赁物原状。四、被告支付迟延付款违约金151678.56元。五、本案诉讼费由被告负担。
原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、租赁合同，证明原告主体是适格的，租金及水费约定的标准和支付的时间。2、利息清单，合同约定违约金千分之一过高，按照同期银行贷款利息4倍计算。
对原告提交证据的分析认定：被告对租赁合同真实性无异议，认为签名和指印都是原告父亲所为，原告没有主体资格。原告追认其父亲的委托代理行为，不违反法律规定，被告质证意见不能成立。证据的真实性、合法性、关联性予以确认。利息清单被告不予认可，认为不拖欠租金，不存在违约行为。原告无其他证据印证被告违约，该证据不予认定。
被告辩称，一、两份合同均是段启胜签字按指印。被告将租金也都付给段启胜。被告并不知道原告是谁，也未同原告签过租赁合同。且原告在立案时已经出示公证书证明该租赁物所有人为段启胜。退一步讲，假设签订合同时签字是原告。那么，原告签字行为仅仅是代理行为。具体权利义务承受人是段启胜。二、假设原告具备诉讼主体资格，那么，根据租赁合同第八条第八项之规定，原告无故要求解除合同，明显违反双方关于合同约定。三、被告已将2014年6月17日之前所有租金及水费支付段启胜。从被告出示录音材料以及成瑞民等四人证言足以证明被告已经将2014年6月17日之前所有租赁费支付段启胜。如果被告不给租赁费，那么，段启胜不可能同被告于2011年4月续签合同。四、原告的诉请已超过诉讼时效。1.《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定拒付或延付租金的，诉讼时效均为一年。本案中，2013年6月30日之前，是被告支付2013年6月18日至2014年6月17日租赁费时间。也就是如果被告没有支付租赁费，则原告必须与2014年6月30日之前主张权利。2.原告依据最高人民法院关于诉讼时效解释第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。认为其诉讼请求未超过诉讼时效明显错误。
被告提交了以下证据以支持其抗辩理由：视听资料，证明原告已经将租金及水费清至2014年6月17日，后面的租金因场地一部分已被拆除，原告答应租金免除。
对被告提交证据的分析认定：原告不认可该证据，认为不能证明被告所要证明的目的，水费及租金未清结。该视听资料中当事人陈述不明确，不能证明原告的证明目的。该证据不予认定。
经审理查明，2008年6月5日，经成瑞民、候保林介绍，原告段延松父亲段启胜以原告名义与被告刘文安签订了租赁合同。约定：原告将位于铜川新区养殖场猪舍租赁给被告，租赁时间：暂定为五年（2008年6月18日至2013年6月17日）。租赁地点：养殖场西院。租赁范围：西院标准化猪舍两栋，薄壳窑猪舍四栋，化粪池两个。租金：标准化猪舍每栋年租金10000元，两栋合计年租金20000元；薄壳窑猪舍每栋年租金1500元，四栋合计年租金6000元；两项合计年租金为26000元。付款时间：按照先付款，后使用的原则，使用前被告先支付原告一年房租，以后每年在六月底以前提前预付一年房租。水电费：被告自行安装水电表，每月由原告抄表，被告按实际用量分别计价付款。同时约定了树木花草赔偿标准、双方的责任与义务；违约责任：被告在租赁期间，应严格遵守租金及水电费付讫时间，如若发生延期，每延期一天，按年租金的1‰的费用收取滞纳金。合同签订后，被告于2008年6月开始经营养猪场，2011年被告为了办理养殖项目贷款与原告协商将租期延长至10年。2014年7月份因九州东道修路部分养猪场在拆迁范围内，拆迁了薄壳窑猪舍二栋，改造过的猪舍拆了一半（6间），被告停止经营。电费被告独立开户与原告无关，是否欠交水费原告未提供证据。
以上事实有，有当事人陈述、租赁合同、证人证言、谈话笔录、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告委托父亲与被告协商一致签订的租赁合同合法有效，在履行过程中，双方协商一致变更租赁期限，合法有效。亲属之间家事代理不需要书面委托，原告认可父亲的代理行为，不违反法律规定，被告的抗辩理由不能成立，原告具有诉讼主体资格。合同明确约定了租金支付时间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”规定，被告抗辩原告请求支付租金超过诉讼时效的理由成立，原告丧失胜诉权。2014年7月因道路建设拆迁了部分养殖场，被告因此无法继续经营，合同目的不能实现，原告请求被告支付2014年6月至2015年6月的租金本院不予支持。因拆迁导致合同目的不能实现，原告请求解除租赁合同，符合法律规定予以支持。租赁合同解除后被告应返还原告下余租赁物标准化猪舍一栋、薄壳窑猪舍两栋、改造过的猪舍六间。原告没有证据证明被告拖欠水费以及被告违约，原告的请求无据支持，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告段延松与被告刘文安签订的租赁合同。
被告刘文安于判决生效后十五日内返还原告段延松现存养殖场及养殖场内标准化猪舍一栋、薄壳窑猪舍两栋、改造过的猪舍六间。
驳回原告段延松的其他诉讼请求。
本案受理费3330元由原告段延松承担3030元，被告承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。
审 判 长 张 梅
审 判 员 张红星
人民陪审员 张仁全
二〇一五年十一月三日
书 记 员 赵 敏