西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0112民初5190号
原告西安曲江唐瑞置业有限公司，住所地西安市浐灞生态区东湖路浐灞半岛A6区16幢2单元103室，统一社会信用代码91610136698607508R。
法定代表人孙秋艳，系该公司董事长。
委托代理人谢晶，陕西锦路律师事务所律师。
委托代理人马锦玥，陕西锦路律师事务所律师。
被告袁秀丽，女，1986年12月5日出生，汉族。
委托代理人袁福堂，男，1980年8月22日出生，系被告袁秀丽之兄。
第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行，住所地西安市未央区太和路123号西安市检察院小区1幢1单元10101室，10102室，注册号610100200046168。
负责人黄剑锋，系该行行长。
委托代理人直超凡，系该行员工，现住该行。
委托代理人王改荣，系该行员工，现住该行。
原告西安曲江唐瑞置业有限公司（以下简称“曲江唐瑞公司”）与被告袁秀丽、第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行（以下简称“工商银行太华路支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲江唐瑞公司的委托代理人谢晶、马锦玥、被告袁秀丽的委托代理人袁福堂、第三人工商银行太华路支行的委托代理人直超凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曲江唐瑞公司诉称，2012年4月17日，其公司与被告签订了登记号为Y12023308的《商品房买卖合同》，被告购买了其开发的华远海蓝城第7幢1单元4层10401号房，该房屋总价款为1087129元。买卖合同第六条第三款约定：“2012年2月26日前支付总房款的30.09%，计（人民币）叁拾贰万柒仟壹佰贰拾玖元整做为首付款，余款做按揭，按揭所需费用由买受人承担。”合同签订后，被告办理了银行按揭贷款，其公司为被告提供阶段性保证提供阶段性保证责任，同时该商品房办理了预购商品房贷款抵押登记备案。后被告逾期还款，第三人及其公司多次催收无果，遂扣划其在第三人银行开立的结算账户内资金用于代偿被告所欠贷款本息，且按揭贷款银行将被告逾期还款行为持续扣划其公司保证金，将严重侵害其权益。被告上述行为，严重违反双方签订的《商品房买卖合同》约定，其公司有权解除《商品房买卖合同》，要求被告支付违约金，并配合其公司办理华远海蓝城第7幢1单元4层10401号房预购房屋贷款抵押登记注销手续及商品房预售登记备案注销手续，并承担全部费用，最终以实际支付的费用为准。另，其公司与被告已经于2015年5月29日办理该商品房入住手续，被告应在《商品房买卖合同》解除之日起十日内从该房屋搬出并恢复原样，返还房屋钥匙，并自入住之日起按照5元/平米/天向其支付房屋使用费并承担物业管理费。为了维护其公司利益，其仅请求被告入住之日起（2015年5月29日）按照1元/平米/天向其支付房屋使用费。由于被告与第三人基于其与被告双方签订的《商品房买卖合同》签订了《工商银行个人购房借款/担保合同》并办理了银行按揭贷款，同时在房屋登记主管部门办理了预购商品房贷款抵押登记，其公司为被告向第三人承担连带性保证责任。被告怠于偿还银行按揭款项的行为严重侵害了其权益。由于《商品房买卖合同》的解除必然导致《工商银行个人购房借款/担保合同》及预购商品房贷款抵押登记失去存在的必要性，故被告、第三人应在其与被告双方《商品房买卖合同》解除后配合对商品房贷款抵押登记进行注销，以恢复涉案房屋的正常状态。另外，因被告购买华远海蓝城第7幢1单元4层10401号房，其已经向税务机关交纳营业税税金。现诉至法院，请求判令：1、解除其公司与被告签订的《商品房买卖合同》（备案号Y12023308），被告立即配合办理Y12023308《商品房买卖合同》备案注销手续，以及预购商品贷款抵押登记备案注销手续，并承担全部手续费用；2、被告立即从“华远·海蓝城”第7幢1单元4层10401号房屋内迁出、恢复原状、将房屋返还原告。被告应向原告支付自房屋交付之日起至商品房买卖合同注销且房屋实际返还日止期间的商品房使用费用按照1/平米/天计算（自2015年5月29日起暂计算至2017年2月10日，最终计算至商品房买卖合同注销且房屋实际返还日）；3、被告立即向其公司支付违约金人民币217426元（总房款1087129元*20%）；4、被告立即向其公司支付为被告履行担保责任而向第三人银行支出的按揭贷款本金、利息、罚息49716.54元（暂计至2017年2月7日，最终以原告实际支付的全部费用为准），并被告应向原告支付上述全部费用的违约金（暂计算截止2017年3月10日，自2016年6月28日起算9705.28元*5%*256天=12422.76元；主张至被告向原告支付上述全部费用之日止）；5、被告向其公司支付应由被告承担的物业管理费（具体金额以实际发生为准）；6、解除其公司、被告及第三人之间签订的《工商银行个人购房借款/担保合同》，同时由被告、第三人配合原告办理预购商品房贷款抵押或抵押登记注销手续，由被告承担全部手续费。7、被告向其公司支付因被告购买此套房屋原告已向税务机关支付且无法退还的营业税（具体数额为房款总额的5.86%）61749元。8、本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、申请费、公告费、邮递费、评估费、保全费等）由被告承担。
被告袁秀丽辩称，其不同意解除合同，但其同意向原告公司支付少数违约金，及原告公司垫付的拖欠银行的贷款9705.28元，诉讼费其愿意承担，原告的其余诉讼请求其不同意。
第三人工商银行太华路支行辩称，其银行只考虑贷款是否受偿，至于双方签订的买卖合同与我们没有关系。主合同如果履行，担保合同我们同意解除。
经审理查明，原告曲江唐瑞公司与被告袁秀丽于2012年4月17日签订了登记号为Y12023308的《商品房买卖合同》，合同约定被告袁秀丽购买原告开发的远海蓝城第7幢1单元4层10401号房，房屋总价款1087129元，被告支付首付款327129元，剩余76万元被告袁秀丽以按揭贷款方式支付。2012年6月21日，被告袁秀丽与第三人工商银行太华路支行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告袁秀丽向第三人借款76万元用于购置上述房屋，被告曲江唐瑞公司为该笔借款承担阶段性保证责任，同时被告所购商品房办理了预抵押登记。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支付的全部费用；还应自买受人应还款之日以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期或买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续，同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。在此情况下，出卖人有权将商品房另行出售，出售所得在扣除买买受人应向出卖人支付的补偿款、违约金及其他应付款项后，余额（如有）由出卖人无息退还买受人。2016年4月至今，被告袁秀丽未再偿还按揭贷款。原告曲江唐瑞公司向第三人工商银行太华路支行支付9705.28元用于清偿被告拖欠的按揭贷款本息。本案审理中，原告曲江唐瑞公司申请了财产保全，我院于2017年5月4日对商品房进行了查封。
另查明，原告曲江唐瑞公司曾因袁秀丽逾期还贷一事于2014年11月24日起诉至本院，要求与被告袁秀丽解除合同，支付其代偿按揭款。最终原被告达成调解意见，由被告袁秀丽支付代偿按揭款7万元，并继续履行双方的《商品房买卖合同》。
上述事实，有商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、相关票据及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效。《商品房买卖合同》约定，如被告袁秀丽逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期，原告曲江唐瑞公司有权解除买卖合同并收回商品房。目前本案被告袁秀丽已经逾期九期未偿还按揭贷款，故原告曲江唐瑞公司主张解除其与被告袁秀丽签订的《商品房买卖合同》及被告支付其公司代被告袁秀丽支付的按揭款9705.28元的诉讼请求，本院予以支持。因原被告之间的《商品房买卖合同》已经解除，故被告袁秀丽应当协助原告曲江唐瑞公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续并承担相应的费用。被告袁秀丽应在30日内清腾并向原告曲江唐瑞公司交付涉案房屋。原告曲江唐瑞公司主张的房屋占有使用费，因尚未发生，本案不予支持。原告主张违约金为商品房总价款20%一节，因约定过高应予调整，本院酌情判令被告袁秀丽按照商品房总价款10%的标准（108712.9元）支付原告曲江唐瑞公司解除合同违约金。原告曲江唐瑞公司主张的物业费一节，因物业服务合同的主体并非原告公司，故原告主张被告支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。本案第三人工商银行太华路支行未提出诉讼请求，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，《个人购房借款/担保合同》本案不涉。被告袁秀丽未主张原告曲江唐瑞公司退还购房款，故被告袁秀丽已经支付的购房款可另案主张。原告曲江唐瑞公司主张的营业税，因缺乏相应的证据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、原告西安曲江唐瑞置业有限公司与被告袁秀丽2012年4月17日签订的登记号为Y12023308的《商品房买卖合同》解除。
二、被告袁秀丽于本判决生效之日起十五日内协助原告西安曲江唐瑞置业有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，办理手续相关费用由被告袁秀丽承担。
三、被告袁秀丽本判决生效之日起三十日清腾华远海蓝城第7幢1单元4层10401号房，并向原告西安曲江唐瑞置业有限公司交付上述房屋。
四、被告袁秀丽于本判决生效之日起十五日内支付原告西安曲江唐瑞置业有限公司代偿款项9705.28元（如后续继续发生，以实际金额为准）。
五、被告袁秀丽于本判决生效之日起十五日内支付原告西安曲江唐瑞置业有限公司解除合同违约金108712.9元。
六、驳回原告西安曲江唐瑞置业有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11419元（含保全费5000元），原告西安曲江唐瑞置业有限公司已预交，现由被告袁秀丽承担。被告袁秀丽于上述款项（四）给付时一并付给原告。
如不服本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 员 崔小梅
代理审判员 王宝娟
代理审判员 任瑞鑫
二〇一七年六月十三日
书 记 员 杨 珂