浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0481民初1776号
原告（反诉被告）：海宁丰华毛绒有限公司。住所地：海宁市盐官镇环园东路*号。
法定代表人：朱建忠，董事长。
委托代理人：余金海，浙江天音律师事务所律师。
被告(反诉原告)：海宁市荣迪锻造有限公司。住所地：海宁市盐官镇联新村*组。
法定代表人：张利荣，执行董事。
委托代理人：王骅，浙江潮乡律师事务所律师。
委托代理人：陈国云，上海吉亚律师事务所律师。
原告海宁丰华毛绒有限公司诉被告海宁市荣迪锻造有限公司建设用地使用权转让纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理。被告于2016年4月6日向本院提起反诉，本院受理后依法合并由审判员曹利民适用简易程序于2016年5月19日及6月8日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人余金海，被告法定代表人张利荣及委托代理人王骅、陈国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海宁丰华毛绒有限公司起诉称：2013年8月26日，原、被告双方签订转让协议及补充协议各1份，约定原告将座落于盐官镇丰士庙兴业路2号8622平方国有土地使用权及土地范围的建筑物和附属设施作价800万元转让给被告，2015年12月30日前完成权证过户后七日内付清余款。被告依约在2013年8月29日支付400万元后接收了原告交付的上述转让标的物，后被告在2013年12月26日支付320万元。2015年11月23日原告就权证过户事宜致函被告，要求被告提供过户所需资料，便于共同办理过户手续，因被告未提供相关过户资料，故原告于2016年1月5日再次致函要求被告提供相关过户资料并要求其付清转让款。但被告至今拒绝配合办理过户手续也拒不付清余款，也不支付原告为其垫付的房产及土地使用税。故原告诉至法院，请求判令被告立即支付转让款800000元、房产及土地使用税207101.26元及违约金160万元，并协助办理国有土地使用权及房产权证过户手续。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、转让协议、补充协议各1份，土地证2本。证明双方在2013年8月26日签订转让协议及补充协议，协商一致将原告享有使用权的【海国用（2004）第5900010014号】及【海国用（2006）第5900010216号】的两块土地及其建筑物、附着设施作价800万元转让给被告，其中140000元为被告现金交付，原告开票价为786万元，取得土地证及房产证二证为2015年12月30日前完成，付款时间为合同签订之日起7日内支付400万元、2013年12月30日前支付320万元，余款80万元在土地证及房产证过户至被告处之日起7日内付清，任何一方违约均应支付对方违约金160万元的事实。
2、函2份。证明原告于2015年11月23日、2016年1月5日两次向被告发函催促提供过户所需资料以进行过户的事实。
3、房产证、门牌××份。证明转让土地及房产坐落地为海宁市盐官镇兴业路2号（系两块转让土地所在地址），并已于2015年9月9日取得的面积为2705.55平米房产证的事实。
4、电子缴税付款凭证及完税证明计5份。证明土地转让后，原告垫付了2014、2015年度讼争土地、房产使用税207601.26元及2016年一季度土地、房产使用税20691.52元的事实。
被告海宁市荣迪锻造有限公司答辩并反诉称：根据转让协议约定建筑面积7532.84平方全部房产应由原告负责办理房产证，双方于2015年12月30日前办理所有产权证转移登记，但原告未办理完上述所有房屋房产证登记，至今只办理了2000余平方房产证登记，致使部分土地使用权证无法办理转让登记，故原告违约在先。另被告为原告办理房产证垫付工程款、污水建设资金、水表安装费等计146000元。故被告反诉要求原告办理2份土地证的土地使用权及房产证（建筑面积7532.84平方）过户至被告处的变更登记手续并承担全部过户费用，赔偿被告损失500000元（包括没有房产证的建筑物差价损失和部份房屋被拆除的损失）并支付违约金160万元。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、收条2份、收据2份。证明被告在2013年8月29日支付400万元，在2013年12月26日支付312万元，在2015年8月27日现金支付80000元及2013年12月26日现金支付中介费80000元的事实。
2、消防工程施工合同1份，支票存根联、收款收据各1份，业务委托书1份，发票2份、支票存根2份。证明被告代原告支付消防工程款102000元；2014年8月7日支付海宁紫薇税务有限公司污水管网建设资金26000元；2014年6月3日及2014年9月5日支付安装水表工料费18000元。上述被告合计为原告垫付146000元的事实。
3、房屋平面图、面积计算清单各1份。证明被告根据原告提供的房屋平面图计算转让房屋面积为7532.84平米的事实。
4、税款缴款书收款凭证各2份。证明被告已对转让土地缴纳了房屋出租房产税金34464元及支付房产、土地使用税13572.9元。
原告海宁丰华毛绒有限公司针对被告的反诉答辩称：1、双方系土地使用权转让，该土地上附着物随之转让。2、房产证问题，本案双方签订转让协议时双方明确没有房产证，所谓的房产证是指事后由被告承担费用，由原告出面聘请中介，按照海宁市政府文件规定政策进行补办的。3、被告涉及的围墙厕所仓库拆除费用系房屋整改费用，应当由被告承担。故本案因被告故意不配合办理土地证过户，应当由被告承担违约责任。
原告针对被告的反诉向本院提交以下证据：
1、咨询服务合同书1份。证明2013年12月18日原告将房屋、土地转让后，被告需要补办房产证，因土地尚未过户，由原告出面与中介签订合同进行补办房产证的手续。
2、海宁市人民政府（2013）海证办发101号文件及（2013）海权证补办发4号文件各1份。该2份文件系海宁市人民政府办公室及市工业企业权证补办领导小组于2013年5月3日及2013年7月23日发文的，证明市政府发文用两年时间为全市符合补办条件的工业企业完成权证补办取得房产证及补办房产权证需要符合条件的事实。
3、海宁市工业企业房屋权证补办申请表1份、建筑物清单1份。证明原告于2013年8月底代被告向盐官镇政府提出补办8幢房产证申请的事实。
4、海宁市工业企业房屋权证补办现场督察整改意见书1份。证明2015年5月5日相关部门进行现场勘查，并对其中可补办的3幢厂房提出整改意见的事实。
5、海宁市建筑管理处说明1份。证明相关部门认为1号车间安全性为二级，能满足结构安全使用要求的事实。
6、证明1份。该证明系盐官镇人民政府于2015年6月3日出具的，证明兴业路2号厂房系1998年9月1日前投入使用，由原集体企业转资购入的事实。
7、盐镇2015第65号文件1份。证明2015年6月15日盐官镇人民政府发文请示海宁市工业企业房屋权证补办领导小组办公室，因原告厂房已整改完毕，可以补办房产证的报告的事实。
原告申请证人王某出庭作证，证人系原、被告房产证补办的中介人，由其负责办理转让土地上的房产证补办手续。其证言证实，2013年初原、被告法定代表人开始商讨土地买卖问题，因当时只有土地证没有房产证，故两人一起找证人要求补办房产证事宜，刚好市政府在5月发文对符合条件的可以补办房产证，证人同意为他们办理申报补办房产证手续。2013年7月底双方谈妥价格后由证人起草了协议，双方在2013年8月26日签订了转让协议及补充协议。2013年12月18日原、被告法定代表人及证人在证人办公室签订了咨询服务合同书，因办理主体系原告，故当时由原告出面签订了合同，但约定所有费用应由被告承担，总计服务费为200000元，付款时间为签订合同10天内付80000元，取得市补证办同意核发的流转表之日起5天内付80000元，取得房产证5天内全部付清。合同书签订后月底被告法定代表人将80000元现金交由原告法定代表人转交证人。证人即与被告法定代表人一起办理补办房产证的手续，证人出具了房屋改造图纸，由被告法定代表人根据该图纸对厂房、消防、环保等进行整改并支付了相关费用。2013年8月2日证人代原告申报了权证补办申请表要求对1至5号车间及传达室、办公楼、配电房共八幢房屋申请补办房产证，盐官镇人民政府于2014年4月29日盖章同意上报。2015年5月5日市权证补办办公室出具了现场查勘整改意见书确认补办房屋为1、2、3号三个车间并要求进行整改，后经再次整改后盐官人民政府于2015年6月15日发报告给市权证补办办公室确认原告整改、拆违已完成。2015年8月证人收到了原告法定代表人转交的由被告法定代表人现金支付的第二笔款项80000元，2015年9月9日原告房屋共计2705.55平方房产取得了房产证。证人向某提交了整改图纸1份，认为该份图纸系证人制作的，与市房地产管理处整改备案图纸是一致的，被告法定代表人就是根据该份图纸进行整改施工的。
本院向土地、房产使用税征收单位海宁市地方税务局盐官税务分局调查，该局于2016年6月7日出具了情况说明、纳税证明等8份证明，证明原告名下需缴纳土地、房产使用税的地块为三块，即涉案两块土地以及硖石联合村一块土地。上述三块土地原告从2014年1月至2016年3月已缴纳土地使用税为141561元，其中涉案两块土地缴纳为116397元；已缴纳房产使用税为86231.78元，其中涉案两块土地缴纳为54309.62元。
上述证据经当庭举证、质证，现本院认证如下：
原告本诉提供的证据，经被告质证其对4份证据的真实性均无异议，但认为证据4中原告在其它地方也有厂房无法证明原告缴付的税金系讼争土地房屋缴纳的税金，经本院向征税部门调查已查明讼争土地原告从2014年起至2016年3月缴纳税金共计170706.62元。故上述证据本院均予以认定。
被告提交的证据，经原告质证其对证据4有异议，认为房屋出租税与本案无关，被告缴纳的房产及土地使用税中无法证明与涉案土地有关，对其它证据的真实性均无异议。本院对原告无异议的证据予以认定，证据4中房屋出租税系被告取得土地及房产后其出租给他人应当由被告缴纳的税金，应与本案原告无关，被告缴纳的房产及土地使用税中因未载明何处土地与房产缴纳的税金，故本院对被告提交的该4份证据不予认定。
原告反诉提交的证据及证人证言和证人提交的证据，经被告质证认为：证据1咨询服务合同书被告不清楚，其没有盖章，对其不具有约束力；对证人证言及其提交的图纸认为其不清楚，被告法定代表人始终不认识证人；对其它证据的真实性均无异议。本院对被告无异议的证据予以认定，对咨询服务合同书因被告未盖章，故对被告不具有约束力，且该合同条款与本案争议无直接关系，本院不予认定。本院根据被告事后两次按该合同规定时间各现金支付80000元来分析（其中第一笔原告法定代表人在收据上明确载明中介费）被告对此合同应当是知情的，证人作为中介人直接参与了房产证补办的所有手续，并设计了整改图纸参与了对房产消防、环保等的整改，被告认为其不清楚应当是虚假陈述。因为原、被告双方在2013年8月29日被告支付第一笔款项400万后即对涉案土地房产进行了交接，此后该房产均控制在被告手中，没有被告法定代表人的认可和配合，证人是无法对房产进行整改的，其次被告提交的证据中消防工程施工合同也是由原告盖章签订的，但其费用102000元却由被告直接予以支付给施工方，另污水管网费、水表按装费等也均由被告直接予以支付，盐官镇人民政府报告中也明确载明了拆违710平方房屋，上述行为如没有被告法定代表人的同意均是无法实施的，故被告对证人证言的质证意见本院不予采信，对原告提供的证人证言及其提供的证据图纸本院予以认定。
本院调查取得的证据经庭审原、被告质证，双方对证据本身均无异议，本院予以认定。
本案原、被告双方争议焦点为2013年8月26日转让协议及补充协议中“房产证”是指哪一部份的房产证？
原告认为该房产证是指在土地及附属房产交付后被告委托中介人事后补办取得的房产证。而被告则认为委托中介人补办房产证是原告委托的，其补办的房产证应为全部交付房屋的房产证，现原告委托的中介人只办理出其中2705.55平方房屋的房产证，导致被告无法对全部土地过户应属原告违约，故反诉要求原告支付160万违约金及其垫付的为办理房产证支出的消防、水道改造等费用146000元。对此本院认为，被告向原告购买涉案土地及房产前，其已明确知道只有土地证，没有房产证，且盐官镇人民政府2015年6月3日出具的证明也证实涉案厂房系1998年9月1日前投入使用由原告改制取得的。被告认为其购买前经打听认为要取得上述土地证的过户手续，该土地必需具有房产证才可过户。故证人所言系原、被告法定代表人两人一起找证人要求办理房产证的证言是真实可信的。海宁市人民政府已在2013年5月发出了补办权证文件，海宁市工业企业房屋权证补办办公室也在2013年7月发出了补办实施细则，而本案原、被告的转让协议在2013年8月签订的，故被告在签订合同时对房产证能否全部补办出来应当是明知的，两个文件明确规定了只有符合条件的工业企业厂房才能补办房产证，故被告在反诉中要求原告办理全部房产证的请求与法无据，本院不予支持。至于上述房产证应由谁负责办理的问题，因原、被告转让协议中未明确约定，只约定取得土地证和房产证二证为2015年12月30日前完成，根据交易习惯双方已实际对涉案土地和房产已进行了交接，被告已实际取得了控制权，虽然咨询服务合同书由原告出面签订，被告方未盖章对其无约束力，但实际第一笔咨询服务费用由被告法定代表人在合同书规定的时间交付原告法定代表人转交中介人的并明确注明了中介费，且此后涉案房产的整改及所有费用均由被告直接支付，综合上述因素本院认定涉案房产补办房产证系被告要求办理的，因土地尚登记在原告名下，故由原告出面协助办理，为补办房产证而支出的消防、水道整改等费用及拆违损失均应由被告负担。
本案的违约责任如何分配？
综上所述，本案中是被告要求补办房产证，对此原告予以协助办理，2015年9月9日中介人办理出其中一块土地上厂房房产证2705.55平方后，被告法定代表人经多方打听认为只能过户一块土地，另一块不符合条件未能办出房产证的土地将无法过户。故在转让协议规定的过户时间内，被告拒不协助办理过户手续，在收到原告两次信函催促要求过户时仍不予理睬，也不支付余款。故本案的违约责任应在于被告，其应当支付双方协议约定的违约金160万元。
综上，根据本院认定的证据和当事人在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：2013年8月26日，原、被告双方签订转让协议及补充协议各1份，约定原告将座落于盐官镇丰士庙兴业路2号8622平方国有土地使用权及土地范围的建筑物和附属设施作价800万元转让给被告，在2015年12月30日前取得土地证及房产证后过户给被告。付款方式为签订合同之日起七日内支付400万元，2013年12月30日前支付320万元，余款80万元在土地证和房产证过户至被告处后七日内付清（其中140000元由被告现金支付，余款786万元汇入原告帐户），原告开具786万元不动产销售统一发票给被告。任何一方违反上述任何条款的均应向对方支付违约金160万元。被告依约在2013年8月29日支付400万元后接收了原告转让标的物，后被告在2013年12月26日支付312万元，2015年8月27日现金支付了80000元。被告为取得上述房产的房产证委托中介进行补办上述房屋的房产证，2013年12月26日现金支付给原告中介费80000元，并由原告出面出具了申请报告要求对八个单体建筑申请补办房产证，2014年4月29日盐官镇人民政府盖章批复同意申报。后被告经过消防、环保、水务、拆违等整改共支付了整改费用计146000元，2015年5月5日经市权证办现场查勘确认三个单体建筑即1、2、3号车间具备补办房产证条件并要求继续整改，2015年9月9日面积为2705.55平方的房屋取得了房产证。2015年11月23日及2016年1月5日原告就权证过户事宜两次致函被告，要求被告提供过户所需资料，便于共同办理过户手续。但被告至今未提供相关过户资料拒绝配合办理过户手续也拒不付清余款。
另查明，2013年8月29日原、被告土地及房屋交付后，因该土地仍登记在原告名下，原告为被告垫付了2014年起至2016年3月房产及土地使用税为170706.62元。
本院认为：原、被告签订的转让协议及补充协议，系双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。协议约定在2015年12月30日前取得土地证及房产证后办理过户手续，现房产证已在2015年9月9日取得，原告在2015年11月23日及2016年1月5日两次去函要求被告协助过户，被告均不予理睬，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定土地使用权可以依法转让及第十二条规定依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，被告应当承违约责任，原告要求被告协助办理国有土地使用权及房产权证过户手续及被告违约不办理过户手续应偿付违约金及支付尚欠款项的诉讼请求，本院予以支持。被告按协议规定两次汇款支付了712万元，2015年8月27日又现金支付了80000元，故上述720万元本院应认定为被告支付的转让款。另被告在2013年12月26日现金支付给原告中介费80000元，该收条上明确注明了中介款，故该款本院认定为中介款，对被告要求认定为转让款的意见本院不予采信。双方已在2013年8月29日实际交付了上述土地及房屋，被告已实际上控制了土地及房屋，故其后为了补办房产证进行整改支付的费用146000元及拆违损失等计500000元应由被告自负，其反诉要求原告承担及支付违约金160万元的反诉请求，本院不予支持。另原告要求被告支付2014年至2016年3月其代为缴纳税金的诉讼请求，被告认为因合同中对此税金负担未明确约定，土地尚登记在原告名下，故至过户前该土地上产生的税金应由原告负担，本院认为因被告在2013年8月29日起已实际占有使用上述土地及房屋，获益的应为被告方，被告认为其占有使用期间涉案土地上产生的税金应由原告承担的意见，与法无据，本院不予采信，故原告该诉讼请求中应剔除另一块与本案无关土地缴纳的税金后合理的170706.62元部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海宁市荣迪锻造有限公司应于本判决生效之日起10日内协助原告海宁丰华毛绒有限公司办理【海国用（2004）第5900010014号】及【海国用（2006）第5900010216号】的两块土地及其附着物房屋房产证过户至被告的过户变更手续。
二、被告海宁市荣迪锻造有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告海宁丰华毛绒有限公司转让款800000元、代付税金170706.62元及违约金1600000元，合计2570706.62元。
三、驳回原告其余诉讼请求。
四、驳回反诉原告海宁市荣迪锻造有限公司反诉请求。
本案本诉案件受理费27656元、减半收取13828元，反诉案件受理费23600元、减半收取11800元，合计25628元，由原告海宁丰华毛绒有限公司负担145元、被告海宁市荣迪锻造有限公司负担25483元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 曹利民
二〇一六年六月八日
书记员 曹 腾
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1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。