北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第447号
上诉人（原审被告、反诉原告）许日友，男，1972年10月16日出生。
委托代理人张鹏，北京市京鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）付连仲，男，1959年3月30日出生。
委托代理人王洪军，山东环周律师事务所律师。
上诉人许日友因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第8058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
付连仲在原审法院诉称：2008年9月26日，付连仲、许日友双方签订房屋买卖协议书，约定孙连仲将其所有的位于北京市昌平区兴寿镇216号（以下简称216号院）宅基地及房屋转让给许日友。由于许日友不属于孙连仲所在的北京市昌平区兴寿镇集体经济组织成员，不具有购买该集体经济组织宅基地及房屋的资格，双方宅基地及房屋的买卖行为违反了法律的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故诉至法院，请求判令：1、确认付连仲、许日友于2008年9月26日签订的房屋买卖协议书无效；2、判令许日友限期将诉争房屋腾退并归还孙连仲；3、诉讼费由许日友负担。
许日友在原审法院辩称：双方签订的协议是双方的真实意思表示，我方认为该协议应合法有效。不同意孙连仲的诉讼请求。同时，许日友在原审法院提起反诉称，2008年9月26日许日友与付连仲经人介绍签订《房屋买卖协议书》，约定付连仲将自家村216号院的宅基地及房屋以125000元的价格卖给许日友；并约定，付连仲出售给许日友的宅基地及房屋使用权，应按照诚信原则履行协议，不得违约、反悔，如违约、反悔，付连仲按许日友购房款的十倍给予赔付经济损失。在特殊情况下，根据社会公共利益需要或遇有国家征占土地情形，国家对地上物赔偿及土地赔偿均归许日友所有。合同签订后，许日友全额支付了购房款，付连仲收款后将房屋交付给许日友。许日友购买房屋后对房屋进行装修改造，并正式入住。现付连仲看到房价大涨，受利益驱动出尔反尔，要求退房。付连仲的行为违反了双方的合同约定，违反了诚实信用原则，使许日友丧失了交易机会，造成了严重的经济损失，故提起反诉，要求：1、如本协议法院认定无效，付连仲返还许日友购房款125000元；2、如本协议法院认定无效，付连仲赔偿许日友房屋及土地补偿款406226元；3、如本协议法院认定无效，付连仲赔偿许日友经济损失1250000元；4、鉴定费、诉讼费由付连仲负担。
付连仲在原审法院针对反诉辩称：关于许日友主张的返还购房款我方同意。第二项反诉要求我方认为过高，第三项反诉请求在认定合同无效的情况下，合同的全部条款均无效，许日友要求经济损失没有法律依据，第四项反诉请求我方不认可。原审法院经审理查明：2008年9月26日，付连仲与许日友签订《房屋买卖合同》，双方约定付连仲将216号院的院落及房屋以125000元的价格出卖给许日友，双方在合同中还约定，如出卖人违约、反悔，出卖人应当按照买受人支付购房款的十倍给付赔付经济损失，在合同中双方还约定了其他相关事宜。合同签订后，许日友将房款给付付连仲后，双方办理了房屋的交付手续。许日友在入住后，对原房屋及院落进行了修缮增建。在案件审理过程中，许日友申请对涉案房屋及院落进行评估鉴定，经摇号，法院委托国宏信价格评估有限公司对涉案房屋及院落进行了价格鉴定，结论为上述房屋的土地价值为202670元，正房价值为84504元，东房价值为43244元，西房价值为61066元，其他14742元。
另查，许日友为农业户口，现户籍在安徽省庐江县泥河镇八里村许庄村民组。原审法院认定上述事实，有《集体土地建设用地使用权证》复印件、《房屋买卖协议书》、评估结论书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。许日友非北京市昌平区集体经济组织成员，许日友与付连仲就216号院房屋及院落签订的房屋买卖合同虽系双方真实的意思表示，但违反国家法律及行政法规的强制性规定，故应属无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于许日友购买房屋后对房屋进行了修缮及添附，故付连仲除应返还许日友购房款外，还应给予许日友相应的房屋补偿。关于补偿的具体数额，应包含新建房屋重置成新价的差价及土地价值，房屋补偿法院将依据鉴定结论所确定的房屋价值扣除原成交房款予以确定，土地价值补偿本院酌情依据鉴定结论所确定的土地价值的70%予以确定。关于许日友主张要求付连仲按照协议约定支付购房款十倍的经济损失一节，因该协议被法院认定无效，许日友依据协议条款要求付连仲给付经济损失没有法律依据，对此法院不予支持。关于付连仲要求许日友腾退院落的诉讼请求一节，在付连仲未将购房款及补偿款全额给付许日友前，许日友不具有腾退义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、付连仲与许日友于二○○八年九月二十六日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、付连仲于本判决生效后十五日内返还许日友购房款十二万五千元。三、付连仲于本判决生效后十五日内给付许日友补偿款二十二万零四百二十五元。四、付连仲返还许日友购房款及补偿款后三十日内，许日友将位于北京市昌平区兴寿镇二一六号院落及房屋腾空返还给付连仲。五、驳回许日友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，许日友不服，以原审判决适用法律错误为由，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人在原审的全部反诉请求；一、二审诉讼费用、鉴定费用全部由被上诉人承担。
付连仲答辩称，服从原判，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，许日友户籍所在地系安徽省庐江县泥河镇八里村许庄村民组，其并非北京市昌平区集体经济组织成员，原审法院据此认定付连仲、许日友于2008年9月26日签订的《房屋买卖协议书》无效，具备事实及法律依据。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，付连仲应将125000元购房款返还许日友。依据已查事实，许日友于购房后对诉争房屋进行了翻建、修缮，因此付连仲应对许日友进行相应的补偿，原审法院依据涉案的价格评估结论书认定的房屋及土地具体补偿数额，本院予以确认。许日友要求付连仲赔偿1250000元经济损失一节，因无效的合同自始没有法律约束力，故许日友的该项诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。关于腾退诉争房屋及院落一节，基于本案基础事实，许日友应在付连仲全额给付购房款及补偿款后，再行将房屋及院落腾退返还付连仲。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费九千六百三十八元，由付连仲负担六千七百四十七元（本判决生效后七日内交纳），由许日友负担二千八百九十一元（已交纳）。
一审案件受理费七十元，由付连仲负担五十元（已交纳），由许日友负担二十元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费九千一百五十元，由许日友负担担八千二百零五元（已交纳），由付连仲负担九百四十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费两万零八百三十一元零三分，由许日友负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年一月九日
书记员 叶康喜
罗娇杨