湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第179号
上诉人（原审原告）郭杏珍，女，1973年3月16日出生，汉族，居民。
委托代理人熊庭刚，男，1972年2月6日出生，汉族，居民，系郭杏珍之夫。
委托代理人蒋湘益，湖南经卫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱正平，男，1963年8月20日出生，汉族，居民。
委托代理人肖骥，北京市中北律师事务所律师。
委托代理人刘荣福，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。
上诉人郭杏珍与上诉人朱正平因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人郭杏珍及其委托代理人熊庭刚、蒋湘益，上诉人朱正平及其委托代理人肖骥、刘荣福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年10月31日，郭杏珍与朱正平签订《门面租赁合同》约定：“朱正平将座落于常德市武陵区新河农贸市场一间约40平方米临街门面租赁给郭杏珍，作餐饮使用。租期从2011年11月1日起至2016年11月1日止。年租金8000元整，郭杏珍于每年元月一次性向朱正平交清当年租金，第二至第五年的租金随行就市，涨价前一个月通知郭杏珍。房屋租赁合同生效后，郭杏珍应向朱正平交付押金2000元，合同期满押金退回。承租期内郭杏珍在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可以进行装饰装修。合同在履行中发生纠纷，应通过双方协商解决，协商不成，可诉请人民法院处理”。合同签订后，郭杏珍对朱正平的门面进行了整体装修，郭杏珍向朱正平支付了2000元押金，并按时支付了2011年11月1日至2012年11月1日的租金8000元。郭杏珍与朱正平双方协议将2012年11月2日至2013年11月1日的租金上涨至10000元，郭杏珍已实际交付10000元。2013年9月，朱正平按照合同约定提前一个月与郭杏珍协商下年度租金事宜，后因双方无法就租金达成一致意见，朱正平于2014年1月8日将门面卷闸门焊死，并于2014年1月15日将朱正平门面与案外人丁腊枚门面之间的过道门用墙砖封堵，导致郭杏珍无法继续经营。郭杏珍请求为：1、解除《门面租赁合同》；2、要求朱正平赔偿门面装修费、经营损失共计110000元；3、朱正平支付因违约导致无法履行其他合同义务的赔偿金27000元；4、返还押金2000元。郭杏珍租用朱正平门面与其丈夫熊庭刚共同经营武陵区熊哥快餐店，其个体工商户营业执照上登记的字号为武陵区熊哥快餐店，登记的经营者姓名为熊庭刚，登记时间为2010年8月1日。郭杏珍于2010年1月1日与案外人吴美静就新河农贸市场面积40平方米的装修门面签订《协议书》一份，约定于2010年1月1日至2014年12月31日止，郭杏珍租赁吴美静的门面用于经营武陵区熊哥快餐店，且支付吴美静2013年至2014年度租金17000元。郭杏珍于2011年5月17日与案外人丁腊枚就新河农贸市场未装修门面签订《租赁协议》一份，约定于2011年6月至2016年6月期间，郭杏珍租赁丁腊枚的门面用于经营武陵区熊哥快餐店。郭杏珍自行装修了丁腊枚的门面。该门面做快餐店厨房使用，与朱正平的门面相邻且相通，朱正平门面用于顾客就餐使用。郭杏珍已支付丁腊枚2013年5月17日至2014年5月17日的租金10000元。另，2014年1月23日，郭杏珍申请对朱正平门面及丁腊枚的门面装饰装修残值进行鉴定，经湖南德源司法鉴定所出具湘德源质造鉴字（2014）02号鉴定意见书。该鉴定所鉴定朱正平门面装修评估值为10884元，鉴定丁腊枚门面装修评估值为15809元。
原审法院认为，一、关于郭杏珍第一项诉讼请求：郭杏珍、朱正平签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规禁止性的规定，是合法有效的。郭杏珍、朱正平均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。朱正平在与郭杏珍就租金事宜协商未果的情况下，应当按照合同约定的解决争议方式处理，而不应当强行将门面焊死，并封堵与隔壁门面之间的过道门。朱正平的行为已明确表示其拒绝履行合同主要义务，已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第94条第2款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”，郭杏珍有权解除合同。故对郭杏珍的第一项诉讼请求，予以支持。二、关于郭杏珍第二项诉讼请求：（1）对郭杏珍第二项诉讼请求中判令朱正平向郭杏珍赔偿门面装修装饰费3万元（以鉴定结论为准）的请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予支持”。郭杏珍认为朱正平应该赔偿朱正平门面及丁腊枚门面、吴美静门面三户门面的装修装饰残值（以鉴定结论为准），郭杏珍与吴美静之间系就已经装修完毕的门面签订的合同，朱正平不应当承担吴美静门面的装修装饰残值的损失。郭杏珍与丁腊枚门面的装修装饰残值15809元应当属于郭杏珍的财产损失范围，不属于本案合同相对方的装修装饰残值赔偿范围。因朱正平违约导致合同解除，朱正平应当赔偿郭杏珍剩余租赁期内装修装饰残值损失10884元。（2）对郭杏珍第二项诉讼请求中要求朱正平赔偿经营损失8万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，朱正平应该赔偿郭杏珍在合同期限内可以预见到的经营利益，郭杏珍仅仅提供其个人记载的经营收入登记本作为其经营损失的证据不足以证明郭杏珍的收入情况，故对郭杏珍的经营损失，不予支持。三、关于郭杏珍的第三项诉讼请求：郭杏珍认为朱正平应当赔偿郭杏珍无法履行其他合同义务的赔偿金27000元。郭杏珍与案外人丁腊枚之间签订合同的时间早于郭杏珍与朱正平签订合同的时间，属于合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的范围，且案外人丁腊枚的门面与朱正平门面是相通的，丁腊枚门面作厨房使用，朱正平门面作顾客用餐之用，两户门面作为一个整体进行经营。朱正平将两门面之间的过道门封堵，使郭杏珍租用的丁腊枚门面无法继续做厨房之用，朱正平的行为造成郭杏珍无法继续履行其与丁腊枚的合同义务，即从2014年1月15日起至2014年5月17日止，朱正平应该赔偿郭杏珍在案外人丁腊枚处的租金损失为3342.46元（10000元÷365天×122天）。因郭杏珍与案外人吴美静签订合同所涉及的门面与朱正平门面不相连，且朱正平的违约行为并不必然导致郭杏珍无法履行其与吴美静之间的合同义务，故对郭杏珍要求朱正平赔偿郭杏珍与吴美静之间的租金损失17000元的诉讼请求，不予支持。但丁腊枚门面的装修装饰残值15809元应当作为郭杏珍因朱正平违约行为导致无法履行其与丁腊枚之间的合同义务的财产损失范围，应当在本项诉讼请求中予以合并计算。故对郭杏珍的第三项诉讼请求，朱正平应该赔偿郭杏珍的财产损失共计19151.46元（15809元＋3342.46元）。四、关于郭杏珍的第四象诉讼请求：因朱正平违约导致合同的解除，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对郭杏珍的第四项要求朱正平返还押金2000元的诉讼请求，予以支持。朱正平辩称应当由郭杏珍支付朱正平门面占有使用费，因朱正平已将门面封锁，郭杏珍已无法依据合同继续合理使用门面，故对朱正平的辩称，不予支持。据此，依照《》第九十四条第二款，第一百零七条，第一百一十三条，第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除郭杏珍与朱正平于2011年10月31日签订的《门面租赁合同》；二、朱正平于本判决生效之日起5日内赔偿郭杏珍门面装修装饰残值损失10884元、财产损失19151.46元，共计30035.46元；三、朱正平应于本判决生效后5日内退还郭杏珍门面押金2000元；四、驳回郭杏珍其他诉讼请求。案件受理费3880元，鉴定费2000元，共计5880元，由郭杏珍负担1355元，朱正平负担4525元。
宣判后，郭杏珍不服，以原审判决认定事实不清。朱正平阻止郭杏珍从门面内拿出生产工具继续经营，郭杏珍向朱正平主张经营损失合理合法。郭杏珍上诉请求为：撤销原判的第四项，改判由朱正平赔偿经营损失80000元和租金损失至判决生效后1个月内为止以及与吴静美之间的租金损失17000元及其门面装修损失10394元。
郭杏珍在二审期间提交新的证据材料有：
1、录音光盘及录音笔录，拟证明朱正平强行关门后，郭杏珍曾多次要求朱正平开门取回经营设备，被朱正平拒绝的事实；
2、吴美静出具的证明一份，拟证明郭杏珍不得在所租的吴美静门面搭灶台的事实。
朱正平不服一审判决，以郭杏珍违约在先，具有明显过错，其主张装修残值损失不应支持，并应将朱正平的门面恢复原状；郭杏珍借故解除合同，与法相悖，于理不合；郭杏珍提出解除合同，不仅应承担违约责任，而且应承担恢复房屋原状而支出的相关费用；原审法院判决朱正平承担丁腊梅门面装修残值损失15809元和租金损失3342.46元是错误的；押金2000元，需恢复原有结构才能退；诉讼费、鉴定费收取明显错误，应予纠正等为由，向本院提起上诉。朱正平上诉请求为：撤销原判，依法改判或发回重审。
朱正平在二审期间向本院提交的新证据材料有：
1、（1）常德市新河路农贸市场服务有限公司出具的调解情况说明，（2）南坪岗社区居委会、南坪岗派出所、农贸市场服务有限公司出具的证明，（3）朱正云收到杨洁群门面租金13000元收条，拟证明同地段、同时期门面月租金情况以及朱正平要求将租金调整到15000元，郭杏珍只同意调整到11000元，派出所、管委会建议13000元，朱正平同意，郭杏珍不同意，并进行第二次调解郭杏珍夫妇不接受调解的事实；
2、熊庭刚出具收条一份，拟证明郭杏珍、熊庭刚退出门面的情况；
3、照片一组，拟证明门面被油污损害的事实；
4、证人段大伟、张达忠、郑志勇出庭作证的证词，拟证明的事实与证据材料1相一致。
对郭杏珍提交的新证据材料，经庭审质证，朱正平认为，郭杏珍提交证据材料1的来源不合法，且内容不明确，不具有合法性，证据材料2，证人吴美静没有出庭作证，不具有证明力，不应采纳。对朱正平提交的新证据材料，经庭审质证，郭杏珍对朱正平提交的证据材料1的真实性和合法性均不予认可，认为门面租金应由双方当事人协商，而不是靠行政部门或基层组织，且朱正云的收条无法确认其合法性。对证据材料2不持异议，是2014年7月7日撤走的。朱正平提交的证据材料3，不能确定是反映的郭杏珍承租的朱正平门面的情况。对证人证词的真实性不持异议，但朱正平是在超过举证期限申请证人出庭作证的。本院认为郭杏珍提交证据材料1，因朱正平不予认可，故本院对其证明的事实将综合其他证据综合进行确认。郭杏珍提交证据材料2，因证人未出庭作证，故不予认定。对朱正平提交的新证据材料1、4，因能相互印证，且郭杏珍对证据4，即证人证词的真实性不持异议，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对其所证明的事实予以认定。因郭杏珍对朱正平提交的证据材料2不持异议，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对其要证明的事实予以认定。朱正平提交的证据材料3，因双方在一审中没有关于门面是否损害的诉求，二审不应审理，故对朱正平提交的证据材料3不作认定。
本院经审理查明的事实除原审法院认定郭杏珍于2010年1月1日与案外人吴美静以及郭杏珍于2011年5月17日与案外人丁腊枚签订《租赁协议》是错误的外。原审法院认定的其他事实是正确的。另查明，与吴美静、丁腊枚签订《协议》的是熊庭刚。朱正平的门面与丁腊枚、吴美静的门面相隔5、6个门面，相距十几米远。2013年9月，朱正平按照合同约定提前一个月与郭杏珍协商下年度租金事宜，因双方未能就租金达成一致意见，而共同要求市场管委会、南坪岗社区居委会、南坪岗派出所进行协调，在协调过程中，朱正平要求将年租金10000元调整到15000元，郭杏珍只同意调整到11000元。派出所、管委会根据市场行情建议调整为13000元，此建议，朱正平同意，郭杏珍不同意。并经第二次调解，郭杏珍夫妇仍不同意，调解未果。朱正平于2014年1月8日将自己门面卷闸门焊死，并于2014年1月15日将其门面前与案外人丁腊枚门面之间隔断打通后的过道门用墙砖封堵。
本院认为，双方当事人对解除《门面租赁合同》不持异议。故本案争议的焦点为：1、郭杏珍、朱正平在履行租赁合同过程中是否有违约行为；2、郭杏珍要求朱正平赔偿门面装修费、经营损失共计110000元，是否成立；3、朱正平是否应向郭杏珍支付无法履行其他合同义务的赔偿金27000元；4、朱正平是否应返还郭杏珍押金2000元；5、郭杏珍是否应承担恢复门面原状的责任。
关于焦点一，2011年10月31日，郭杏珍与朱正平签订《门面租赁合同》明确约定：租期从2011年11月1日起至2016年11月1日止。年租金八千元整，郭杏珍于每年元月份一次性向朱正平交清当年租金，第二至第五年的租金随行就市，涨价前一个月通知郭杏珍。根据合同约定双方协商2012年11月2日至2013年11月1日的租金由8000元涨至10000元。朱正平按照合同约定提前于2013年9月与郭杏珍协商下年度租金事宜是正当的。在双方未达成一致意见的情况下，朱正平虽邀请管委会等进行协调，但在协调不成的情况下，不是按照合同约定诉请人民法院处理，而是在没有到交租金的最后期限的情况下，采取将门面卷闸门焊死和封堵过道门的过激行为，属于违约行为。按照合同约定，朱正平只需在涨价前一个月通知郭杏珍，且朱正平要求由年租金10000元涨至15000元，并未明显超出市场行情。郭杏珍明知自己租用有其他门面作餐饮使用，当与一个出租人的纠纷不能友好解决，将会影响整个经营活动的情况下，不是主动与朱正平协商，也不接受市场管委会、社区居委会、公安派出所的调解将年租金由10000元调整为13000元的建议，而坚持年租金只能是11000元，在履行合同的诚意上欠妥。
关于焦点二，朱正平采取将门面卷闸门焊死和封堵过道门的过激行为，属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。但郭杏珍要求赔偿门面装修装饰费30000元，而鉴定结论认定朱正平的门面装修残值损失的是10884元。故原审法院判决由朱正平赔偿郭杏珍门面装修装饰残值损失10884元是正确的。因与丁腊枚、吴美静签订租赁合同的是熊庭刚而不是郭杏珍，且熊庭刚与丁腊枚、吴美静签订租赁合同的时间均在郭杏珍与朱正平签订租赁合同之前，朱正平的门面与丁腊枚、吴美静的门面相距十几米远，中间相隔5、6个门面，朱正平与郭杏珍的租赁合同解除并不直接导致熊庭刚与丁腊枚、吴美静签订租赁合同的履行，即使有影响也是因郭杏珍自己考虑不周造成的。郭杏珍要求朱正平赔偿熊庭刚与丁腊枚、吴美静签订租赁合同的门面装修损失的理由，因主体不同，且无事实和法律依据而不能成立，对郭杏珍要求朱正平赔偿丁腊枚、吴美静门面装修损失的请求，本院不予支持。关于郭杏珍要求朱正平赔偿经营损失80000元请求的问题。首先，朱正平的行为并没有造成郭杏珍实际经营损失，郭杏珍所提的80000元损失，应该是指继续履行合同可能获得的可得利益。而郭杏珍并没有要求继续履行合同，而是要求解除合同。合同解除后郭杏珍就不存在有合同期限内可以预见到的经营利益，即可得利益损失。其次，郭杏珍无有效证据证实其损失的组成。第三，虽然朱正平将门面卷闸门焊死和封堵过道门的过激行为属于违约行为，但对纠纷的发生郭杏珍也有不妥之处，且朱正平共收取郭杏珍租金18000元，从公平公正的原则看，原审法院对郭杏珍要求朱正平赔偿经营损失80000元的诉讼请求不予支持，是正确的。
关于焦点三，在本案中，郭杏珍并没有与丁腊枚、吴美静签订租赁合同。而熊庭刚与丁腊枚、吴美静签订租赁合同的时间又均在郭杏珍与朱正平签订租赁合同之前，且朱正平的门面与丁腊枚、吴美静的门面相距十几米远，中间相隔5、6个门面，朱正平与郭杏珍的租赁合同解除并不直接导致熊庭刚与丁腊枚、吴美静签订租赁合同的履行，故朱正平不应向郭杏珍支付不能履行其他合同义务的赔偿金27000元。原审法院判决由朱正平赔偿郭杏珍与案外人丁腊枚处的租金损失为3342.46元和丁腊枚门面的装修装饰残值15809元，即财产损失19151.46元是错误的，本院依法予以纠正。
关于焦点四，门面租赁合同约定“合同期满押金退回”，现门面租赁合同已解除，朱正平依法和依照合同约定均应退还郭杏珍所交付的押金2000元。原审法院判决由朱正平退还郭杏珍门面押金2000元是正确的。
关于焦点五，朱正平没有提供证据证实郭杏珍有改变门面整体结构的事实，且未在一审中提出，故对朱正平在二审中提出要求郭杏珍承担恢复房屋原状的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院判决解除郭杏珍与朱正平签订的《门面租赁合同》，由朱正平赔偿郭杏珍门面装修装饰残值损失10884元和退还郭杏珍门面押金2000元是正确的。郭杏珍上诉所提理由经查均不能成立，其上诉请求本院依法予以驳回。原审法院判决由朱正平赔偿郭杏珍与丁腊枚的租金损失和丁腊梅门面装修残值损失合计19151.46元不当，本院依法予以纠正。朱正平上诉所提“原审法院判决朱正平承担丁腊梅门面装修残值损失15809元和租金损失3342.46元是错误的”上诉理由成立。朱正平的其他上诉理由经查均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00349号民事判决的第一、三、四项，即（一）、解除郭杏珍与朱正平于2011年10月31日签订的《门面租赁合同》；（三）、朱正平应于本判决生效后5日内退还郭杏珍门面押金2000元；（四）、驳回郭杏珍其他诉讼请求；
二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00349号民事判决第二项，即（二）朱正平于本判决生效之日起5日内赔偿郭杏珍门面装修装饰残值损失10884元、财产损失19151.46元，共计30035.46元；
三、朱正平于判决生效之日起5日内赔偿郭杏珍门面装修装饰残值损失10884元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。
本案一审案件受理费3880元，鉴定费2000元，共计5880元，由郭杏珍负担2940元，朱正平负担2940元。二审案件受理费3880元，由郭杏珍负担2448元，朱正平负担1432元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱梅安
审 判 员 王道万
审 判 员 柳 萌
二〇一四年九月二十八日
代理书记员 蒋 密
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。