广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4252号
上诉人（原审被告、反诉原告）：麦仕杰。
上诉人（原审被告、反诉原告）：易淑贤。
以上两上诉人共同委托代理人：韩永东、朱璐，均系上海市汇盛（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：党莹。
委托代理人：黄海波，北京市大成（广州）律师事务所律师。
原审第三人：徐永钊。
委托代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。
上诉人麦仕杰、易淑贤因与被上诉人党莹、原审第三人徐永钊房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：麦仕杰、易淑贤是广州市天河区黄埔大道恒隆街33号401房的登记权属人，易淑贤是广州市天河区黄埔大道恒隆街33号408房的登记权属人。
2013年3月5日，在广东合富房地产置业有限公司（丙方／房地产中介服务机构，以下简称合富公司）促成下，徐永钊作为麦仕杰、易淑贤（甲方／卖方）的委托代理人，与党莹（乙方／买方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将广州市天河区黄埔大道恒隆街33号408房出售给乙方，建筑面积为39.38平方米，套内建筑面积为30.62平方米；房屋共有情况为共同共有，共有人1同意出售房屋并放弃优先购买权；该房地产按整套出售并计价，总金额100万元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方应当于2013年3月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应当于2013年3月31日前向丙方支付中介服务费22000元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；买方递件当天支付卖方委托代理人300000元，2013年3月26日支付卖方委托代理人400000元；定金20000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年30万元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）68万元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）30万元，由贷款银行直接划给卖方等。
2013年3月6日，徐永钊开具《收款收据》，确认收到党莹支付购买上述408房的定金2万元。麦仕杰、易淑贤称徐永钊并未将该定金2万元支付给其两人，徐永钊则称自己将该定金2万元交付了案外人ＸＸ英，由ＸＸ英转交给麦仕杰、易淑贤。
2013年3月31日，党莹向合富公司支付了中介代理费22000元。
2013年4月12日，党莹以麦仕杰、易淑贤拒绝将案涉房屋出售过户为由，向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求：1、解除党莹与麦仕杰、易淑贤之间的《存量房买卖合同》；2、麦仕杰、易淑贤返还定金2万元及支付违约金10万元；3、麦仕杰、易淑贤向党莹赔偿中介费损失2.2万元；4、本案诉讼费由麦仕杰、易淑贤承担。麦仕杰、易淑贤反诉请求：1、确认徐永钊与党莹之间就广州市天河区黄埔大道恒隆街33号408房签订的《存量房买卖合同》为无效合同；2、由徐永钊及党莹承担本案诉讼费用。
一审中，党莹提供了2013粤广南方第020632号《公证书》复印件，以证明其确认徐永钊是麦仕杰、易淑贤的委托代理人，才与徐永钊签订《存量房买卖合同》。根据该《公证书》显示，2013年3月5日，麦仕杰、易淑贤出具了案涉房屋的《委托书》，内容为委托徐永钊为其合法代理人向广州市房地产管理局及银行等部门申请办理案涉房屋的出售手续、支付房管局交易所收取的有关费用、办理退案及取回房地产证等有关手续、办理案涉房屋的分割、变更、析产、交易过户、产权登记、注销抵押登记、抵押登记、领取房地产证、到银行办理按揭、转按、赎契、提前还款申请、签署银行有关文件及领取相关证件资料、受委托人有转委托权、有权代签署房地产买卖合同、有权代收该房屋售房楼价款等等；广东省广州市南方公证处于2013年3月6日对上述《委托书》进行公证，并出具了（2013）粤广南方第020632号《公证书》。麦仕杰、易淑贤、徐永钊确认上述公证书的真实性。
党莹称与徐永钊签订《存量房买卖合同》前，曾看到过麦仕杰、易淑贤出具给徐永钊的授权委托书复印件（委托书的内容与之后出具的2013粤广南方第020632号《公证书》中的《委托书》内容一致），当时徐永钊称该《委托书》已在办理公证过程中，所以其就与徐永钊签订了《存量房买卖合同》，但党莹表示需要看到委托书原件才支付定金；其后，党莹在2013年3月6日在合富公司内看到徐永钊出示的2013粤广南方第020632号《公证书》原件，徐永钊还提交了一份复印件给党莹，故党莹当天以现金方式向徐永钊支付了定金2万元。对以上陈述，麦仕杰、易淑贤予以否认，认为其等在2013年3月6日前并未领取到2013粤广南方第020632号公证书，并未将该公证书原件交付给徐永钊，故党莹不可能看到该公证书。徐永钊则称麦仕杰、易淑贤在2013年3月6日前已取得上述公证书原件。对此，广州市天河区人民法院致函广州市南方公证处调查，要求函复麦仕杰、易淑贤领取2013粤广南方第020632号《公证书》的具体时间及附上相关资料。广州市南方公证处提供了《广东省广州市南方公证处公证文书收件回执》，该回执显示麦仕杰、易淑贤于2013年03月05（或是06？分辨不清）日签收了上述公证书。
另查明，2013年1月28日，易淑贤（甲方／卖方）与徐永钊（乙方／买方）签订了《存量房买卖合同》，约定甲方将上述408房出售给乙方，总成交价为83万元。除此以外，易淑贤（甲方／卖方）与徐永钊（乙方／买方）还签订了《补充协议》，约定完成涂销抵押登记及归档后，乙方于2013年4月30日前向甲方支付案涉房屋余下楼款63万元，同时甲乙双方到公证处办理全权委托书给乙方；乙方于2013年7月30日前办理案涉房屋交易过户手续。
原审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。虽然《广东省广州市南方公证处公证文书收件回执》中麦仕杰、易淑贤签收日期分辨不清是2013年3月5日还是2013年3月6日，但可以确认麦仕杰、易淑贤最迟于2013年3月6日已领取了（2013）粤广南方第020632号《公证书》，故党莹主张其于2013年3月5日看到徐永钊出示的授权委托书复印件后才签订《存量房买卖合同》、于2013年3月6日看到（2013）粤广南方第020632号《公证书》原件才向徐永钊支付定金2万元的陈述，应予采信。另麦仕杰、易淑贤未能提供证据证明党莹与徐永钊存在恶意串通行为。据此，认定党莹在签订《存量房买卖合同》及支付定金的过程中为善意第三人；麦仕杰、易淑贤抗辩称其于2013年3月6日前未领取到公证书及党莹非善意第三人的意见不予采纳。
麦仕杰、易淑贤出具《委托书》委托徐永钊代为出售涉案房屋并办理相关手续，徐永钊作为麦仕杰、易淑贤出售涉案房屋的委托代理人，其与党莹就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》并收取定金2万元，属于其代理权限范围内的行为，该行为合法有效，其产生的法律后果应由麦仕杰、易淑贤承担。麦仕杰、易淑贤要求确认《存量房买卖合同》无效的反诉请求缺乏依据，不予采纳。
党莹已按照合同约定向麦仕杰、易淑贤的委托代理人徐永钊支付了定金2万元，麦仕杰、易淑贤应按照合同约定协助党莹办理相关申请贷款、办理涉案房屋过户手续等义务，将涉案房屋出售给党莹。但由于麦仕杰、易淑贤与徐永钊之间的纠纷，麦仕杰、易淑贤拒绝将房屋出售给党莹，其行为已构成违约，依照合同约定，党莹有权解除《存量房买卖合同》并追究麦仕杰、易淑贤的违约责任，因此，现党莹要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。
根据《存量房买卖合同》约定，麦仕杰、易淑贤不按合同约定将涉案房屋出售给党莹的，应当向党莹支付案涉房屋成交价的10%的违约金，并退回党莹交付的全部费用。现党莹要求麦仕杰、易淑贤退回定金2万元的诉讼请求合法有据，予以支持。徐永钊收取了党莹的2万元定金后，是否将该定金转交给麦仕杰、易淑贤，属于双方在委托代理活动中的另一法律关系，由双方另寻途径解决，本案中不予审处，但不影响麦仕杰、易淑贤在本案中对党莹承担的责任。另除了须返还党莹定金2万元外，麦仕杰、易淑贤还须向党莹承担违约责任，但鉴于本案合同签订后不久党莹即知道该合同由于徐永钊与麦仕杰、易淑贤之间的纠纷而不能实际履行，而党莹亦未举证证明其存在的实际损失，故酌情判令麦仕杰、易淑贤向党莹赔偿违约金2万元，但相关的诉讼费用仍应由麦仕杰、易淑贤负担。
党莹已提供了发票证明其支付了中介服务费22000元，该费用是党莹为签订《存量房买卖合同》所发生的合理费用，现因麦仕杰、易淑贤违约导致该合同解除，故党莹要求麦仕杰、易淑贤赔偿该费用损失的诉讼请求合法有理，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，于2014年8月18日作出如下判决：一、原告（反诉被告）党莹与被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤签订的关于广州市天河区黄埔大道恒隆街33号408房的《存量房买卖合同》予以解除；二、被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）党莹返还定金20000元；三、被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）党莹支付违约金20000元；四、被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）党莹赔偿中介服务费损失22000元；五、驳回原告（反诉被告）党莹的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3140元、保全费1220元、反诉受理费50元，由被告（反诉原告）麦仕杰、易淑贤负担。
判后，麦仕杰、易淑贤不服原审判决，上诉称：一审中，上诉人已提交证据证实其于2013年3月5日下午下班后在公证处签署委托书，出证时间是3月6日，而其于3月6日上午搭乘深航ZH9608航班飞往南宁，3月8日才回到广州，故其不可能在3月6日领取公证书原件。徐永钊在与党莹签订涉案买卖合同时并无取得上诉人的正式授权，故该合同无效。另外，上诉人也没有收到过党莹的定金。但是，原审忽略上诉人所举证据，导致认定事实不清，判决不公，请求二审法院撤销原判，驳回党莹的全部诉请，并支持麦仕杰、易淑贤在一审的全部反诉请求。
被上诉人党莹辩称：原审认定事实清楚，麦仕杰、易淑贤上诉无理，并根据来源于互联网站的一篇文章《国际金融城--
崛起的广州华尔街》（由新华房产调查记者发布于2013年10月18日），主要内容：随着2012年广州国际金融城的规划公布，广州华尔街正在崛起。2013年2月初，广州国际金融城拍出的最高楼面地价为17761元／平方米，到了8月底已增长至19078元／平方米。与珠江新城相比，国际金融城没有太多居住用地，此为金融城周边楼盘带来新的机遇。党莹据此称：本案纠纷产生的原因是涉案买卖合同签订后，随着金融城即将动工的消息发布，位于金融城核心地段内的涉案房屋等周边房价曾疯涨至4万元／平方米，当违约收益大于违约成本时，麦仕杰、易淑贤选择了毁约。故原判变相支持麦仕杰、易淑贤违约行为不当。
原审第三人徐永钊述称：广州市国土房管局在2010年10月和2011年2月分别发出《关于严格执行我市商品住房限购政策的通知》及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，故涉案合同约定麦仕杰、易淑贤出具授权委托书给徐永钊。但麦仕杰、易淑贤制作公证委托书后撤销，而后拒绝再制作委托书，以明示方式拒绝履行合同主义务，麦仕杰、易淑贤的违约事实清楚，应赔偿首期款、定金的利息损失及中介费损失等。
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。另二审中，麦仕杰提交1、二份电话录音资料，内容是其在2013年3月5日与ＸＸ英及在2013年3月6日与公证处工作人员的对话，拟证实2013年3月5日下午6点多，其才赶往公证处，次日其又出差了。2、2013年5月7日的广州日报，报载有关房屋纠纷的内容引起其内心不安。党莹及徐永钊均否认上述证据材料的真实性、与本案的关联性等。
本院认为：原审根据致函广州市南方公证处的调查结果并结合麦仕杰等人陈述，认定麦仕杰、易淑贤最迟于2013年3月6日已领取（2013）粤广南方第020632号公证书。麦仕杰、易淑贤在本案一审、二审中所举证据均不足以反驳原审上述认定。根据该公证书，徐永钊作为麦仕杰、易淑贤出售涉案房屋的委托代理人与党莹所签订涉案《存量房买卖合同》合法有效。麦仕杰、易淑贤与徐永钊之间的纠纷属另一法律关系问题，麦仕杰、易淑贤拒绝依约履行上述《存量房买卖合同》，原判认定其构成违约并应承担相应责任，并无不当。麦仕杰、易淑贤上诉请求理据不足，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3140元，由上诉人麦仕杰、易淑贤共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一四年十二月十五日
书记员 仪文娟