北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第07553号
上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
被上诉人（原审原告）王邦胜，男，1980年2月3日出生。
上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）因与被上诉人王邦胜之间居间服务纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成由法官武子文担任审判长，法官李晓波、郭倬参加的合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理，上诉人经纪公司的委托代理人徐俊杰，被上诉人王邦胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王邦胜在一审中起诉称：2012年6月25日，在经纪公司居间介绍下，王邦胜购买北京市西城区红莲南路6号院（乐城小区）3号楼401号房屋，该房屋属于经济适用性质。王邦胜与经纪公司及房主周佳俊签订《居间服务合同》（以下简称《服务合同》，并由王邦胜向经纪公司支付居间服务费31000元。《服务合同》履行期内，因房主周佳俊非北京市户口，不能出具政府房屋保障部门对该房的放弃回购证明，无权处分房屋，导致《北京市存量房屋买卖合同》》（以下简称《买卖合同》）无法履行，王邦胜将房主周佳俊诉至一审法院，经一审法院审理后判决、二审法院审理后调解，王邦胜与房主周佳俊解除《买卖合同》。经纪公司作为专业的房屋销售中介机构，在提供居间服务时，故意隐瞒了与订立《买卖合同》有关的真实情况，即卖方不能出具政府房屋保障部门对该房屋的放弃回购证明，房屋在《买卖合同》期内无法上市交易这一事实，导致《买卖合同》无法履行，骗取王邦胜居间服务费31000元，严重损害王邦胜利益。经纪公司明知房屋无法成交，又促使王邦胜和房主签订《买卖合同》，因经纪公司的重大过错，导致王邦胜在2012年8月19日至2013年8月18日租房居住，造成经济损失34600元。居间人应如实告知订立《买卖合同》的相关事项，否则无权要求中介费并应承担赔偿责任。经纪公司没有明确告知房主应该提供放弃回购证明，故经纪公司提供的交易信息不全面、不准确，导致《买卖合同》无法履行，现诉至法院，请求判令解除双方之间的《服务合同》；请求判令经纪公司退还居间服务费31000元；请求判令经纪公司赔偿房租34600元；本案诉讼费用由经纪公司承担。
经纪公司在一审中答辩称：经纪公司已经履行居间义务，不存在隐瞒欺诈情形。涉诉《买卖合同》无法履行是业主原因造成的，王邦胜与业主的纠纷已经法院调解，居间服务费应由违约方向守约方支付，应根据法院判决确定的违约方确定责任，经纪公司无义务返还。王邦胜主张的租金损失与本案无直接联系，不同意支付。《服务合同》是三方签订的，王邦胜与经纪公司没有权利私下解除《服务合同》，经纪公司没有提供虚假信息，没有故意隐瞒真实情况，《服务合同》已经履行完毕，不同意解除。
一审法院审理查明：2012年6月25日，王邦胜经经纪公司的居间服务，与案外人周佳俊签订《买卖合同》，约定：周佳俊将其所有的北京市西城区（原宣武区）红莲南路6号院3号楼401的房屋出售给王邦胜。同日，周佳俊作为甲方，王邦胜作为乙方，经纪公司作为丙方签订《服务合同》，约定：经纪公司为周佳俊、王邦胜买卖房屋提供居间服务，服务的内容包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商《买卖合同》的相关内容。该《服务合同》另约定：周佳俊与王邦胜签订《买卖合同》时，居间行为完成，王邦胜向经纪公司支付居间代理费31000元。该《服务合同》第三条对三方的权利义务约定如下：1、周佳俊、王邦胜应积极配合经纪公司居间活动，按照经纪公司的要求提交房屋所需一切证件资料，并依照本合同之约定，及时足额向经纪公司支付居间代理费，周佳俊、王邦胜应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；经纪公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，经纪公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。关于违约责任约定经纪公司违反上述第三条约定的，应承担相应的违约责任；周佳俊或王邦胜违反上述第三条约定，导致经纪公司不能继续履行义务的，经纪公司不承担责任，且经纪公司有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。上述《服务合同》签订后，王邦胜向周佳俊支付定金10万元，向经纪公司支付居间代理费31000元。本案一审庭审中，王邦胜、经纪公司均认可因案外人周佳俊无北京市正式户口，不能办理政府放弃回购证明，致使涉案《买卖合同》未能完成网签手续。
一审法院另查：2012年8月19日，王邦胜与周佳俊之母李金兰就诉争房屋签订租房协议，租房协议约定：甲乙双方今协议于2012年8月19日起，乙方（王邦胜）租乐城小区3#楼401房间，租金2800（贰仟捌佰元整），租期为2012年8月19日至2013年2月18日止。门钥匙两把，水卡一把，电卡、燃气卡各一张。租房协议签订后，王邦胜以租赁方式居住于诉争房屋内。李金兰为王邦胜出具了收到2012年8月19日至2013年8月18日34600元房屋租金的收条。
2013年1月10日，王邦胜将周佳俊起诉至一审法院，请求判令解除其与周佳俊签订的《买卖合同》；请求周佳俊双倍返还其购房定金20万元，并自2012年6月26日起按中国人民银行同期贷款利率向王邦胜支付利息至实际退还定金之日止；请求法院判令其无需向周佳俊支付租金。该案审理中，周佳俊答辩称双方《买卖合同》不能继续履行的原因之一是其不具备北京市户口不能办理政府放弃回购事宜属于不可抗力，一审法院于2013年7月24日作出（2013）西民初字第2487号民事判决书，判决：一、解除王邦胜和周佳俊签订的《买卖合同》；二、周佳俊于判决生效之日起七日内双倍返还王邦胜定金二十万元；三、驳回王邦胜的其他诉讼请求。周佳俊不服该民事判决书，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2013年10月15日作出（2013）一中民终字第11942民事调解书，调解协议内容为：一、解除王邦胜与周佳俊签订的《买卖合同》；二、周佳俊于该调解协议生效之日起七日内给付王邦胜十二万元（已执行）；三、双方就西城区（原宣武区）红莲南路6号院3号楼401的房屋买卖事宜再无争议。一审案件受理费二千二百七十六元，由王邦胜负担（已交纳）。二审案件受理费二千一百五十元，由周佳俊负担（已交纳）。
现王邦胜以经纪公司提供的交易信息不全面、不准确，导致《买卖合同》无法履行为由，诉至一审法院，请求判令解除双方的《服务合同》；请求判令经纪公司退还居间服务费31000元；请求判令经纪公司赔偿房租34600元；本案诉讼费用由经纪公司承担。经纪公司以其答辩理由，不同意王邦胜的诉讼请求。
一审法院判决认定：《服务合同》是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，经纪公司作为专业的经纪机构，在核实了出卖人身份并知晓涉案房屋系经济适用房性质的情况下，未就出卖人不具有北京市户口是否能够办理政府放弃回购证明向有关部门进行充分核实的情况下，居间王邦胜与出卖人签订《买卖合同》，后在《买卖合同》实际履行过程中，因出卖人不具有北京市户口，不能办理政府放弃回购证明导致《买卖合同》无法继续履行，应认定经纪公司提供的居间服务存在瑕疵，由于王邦胜与出卖人之间签订的《买卖合同》已经解除，涉案《服务合同》也无继续履行的可能性，亦应解除，经纪公司向王邦胜收取的居间服务费应当予以退还，现王邦胜请求解除其与经纪公司签订的《服务合同》并退还居间服务费的请求正当，一审法院予以支持。王邦胜要求经纪公司赔偿其房租损失的请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条之规定，判决：一、解除王邦胜与北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一二年六月二十五日签订的《居间服务合同》；二、自判决生效之日起七日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司退还王邦胜居间服务费三万一千元；三、驳回王邦胜的其他诉讼请求。如果北京我爱我家房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经纪公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误：1、一审法院认定事实不清，一审法院认定经纪公司作为专业的经纪机构，在核实了出卖人身份并知晓涉案房屋系经济适用房性质的情况下，未就出卖人不具有北京市户口是否能够办理政府放弃回购证明向有关部门进行充分核实的情况下，居间王邦胜与出卖人签订《买卖合同》，后《买卖合同》实际履行过程中，因出卖人不具有北京市户口，不能办理政府放弃回购证明导致《买卖合同》无法继续履行，应认定经纪公司提供的居间服务存在瑕疵，一审法院如此认定的依据在哪里？经纪公司认为经纪公司作为居间方已经履行了合理的居间义务。涉诉房屋系经济适用房，该房屋满足建住房（2007）258号《经济适用房管理办法》及京建住（2008）225号《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定的上市条件。上述两份文件中并未指出对非北京市户口政府不予办理放弃回购证明或类似相关情况的描述，在此种情况下经纪公司有何理由去向有关部门进行核实？一审法院认为经纪公司有义务进行核实的依据在哪？根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同部分的规定，作为居间人的经纪公司负有如实报告、不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的义务，根据三方签订的《服务合同》经纪公司作为居间方的义务为：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商《买卖合同》的相关条款内容。法律规定及《服务合同》约定中，哪一条规定或约定了经纪公司负有就出卖人不具有北京市户口能够办理政府放弃回购引证明向有关部门进行充分核实的义务？经纪公司只是一普通法人企业，对于未规定、未实施的事项做不到预知、预判。经纪公司根据国家及地方现有颁发实施的文件中详载规定的内容，向买卖双方进行居间服务，尽到了法律及《服务合同》约定的居间义务，现一审法院在没有任何依据的情况下无故扩大经纪公司的居间义务，错误的认定经纪公司存在居间瑕疵，实难让经纪公司接受；2、一审法院认定事实证据不足。《买卖合同》中，出卖方负有保证所售房屋产权明晰的责任，无法办理政府放弃回购证明的责任在出卖方，其不能保证自身的根本义务应由其承担相应的责任，而不是将此责任转嫁到经纪公司头上。根据一审法院（2013）西民初字第2487号民事判决书认定，《买卖合同》不能履行系出卖人的过错，据此判决出卖人双倍返还王邦胜定金20万元，虽经二审调解，但也不能否认系出卖人过错导致《买卖合同》不能履行的事实。根据三方《服务合同》第四条第三款约定，王邦胜支付给经纪公司的居间服务费应由其向违约方追偿。现王邦胜向经纪公司主张该笔费用显然没有合同及法律依据。王邦胜主张经纪公司在居间过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的真实情况，即出卖方不能出具政府房屋保障部门对涉诉房屋的放弃回购证明的主张没有事实及法律依据，办理相关证明是出卖方的义务，经纪公司并不负有保证义务，出卖人不能办理上述证明也不是经纪公司所能预知的。根据谁主张谁举证原则，王邦胜应出具证据证明出卖方不能出具政府房屋保障部门对涉诉房屋的放弃回购证明的事实存在经纪公司故意隐瞒的情况。而至今王邦胜也未对此举证证明。而一审法院却在王邦胜未举证证明的情况下，仅凭揣度、臆想便认可王邦胜的主张，显然有悖立法精神。综上，一审法院在认定事实不清，证据不足的情况下错误的适用法律，作出错误的判决，请求二审法院依法查明事实，维护经纪公司的合法权益。
经纪公司上诉请求为，要求二审法院撤销一审法院判决第一、二项内容，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由王邦胜承担。
王邦胜服从一审法院判决并答辩称：同意一审法院判决。不同意经纪公司的上诉请求。房屋最终没有成交就是因为房东没有北京市户口，这个房子最终不能开出放弃回购证明，不能网签，最终导致不能成交，经纪公司应该促成房屋成交，但是经纪公司没有促成，而且房屋存在瑕疵。《买卖合同》本身是格式合同，签订的时候已经打印好了。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《服务合同》、业务收据、租房协议、收条、北京市西城区人民法院（2013）西民初字第2487号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第11942号民事调解书、《买卖合同》、定金收据及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：王邦胜、周佳俊与经纪公司三方所签订《服务合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住（2008）225号）》规定：已购经济适用住房家庭家庭按原价出售住房，产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。经纪公司作为专业的房屋经纪公司，应当按照《服务合同》约定协助查看出卖人的身份情况及所售房屋的相关信息，并且熟悉相关法律规范，在其已知出卖人为非北京市户口、且房屋为经济适用房时，应当认真审核出卖人能否办理相关手续，并将法规告知出卖人与买受人双方。后因出卖人为非北京市户口未能办理出售经济适用房所需政府放弃回购证明，直接导致王邦胜与周佳俊的《买卖合同》无法履行。一审法院判决认定经纪公司提供的居间服务存在瑕疵，并且《服务合同》没有继续履行的可能，应予解除，本院认为并无不妥。《服务合同》解除，王邦胜要求经纪公司返还其已经缴纳的居间费用，应属合法正当，一审法院判决认定经纪公司予以返还，本院认为一审法院处理并无不当。经纪公司上诉意见称《买卖合同》不能履行系出卖人周佳俊故意隐瞒有关事实，其未能提供证据予以证明，本院不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费720元，由王邦胜负担432元（已交纳），由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担288元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费576元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 武子文
代理审判员 李晓波
代理审判员 郭 倬
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 李 雪