上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第370号
原告奚福庆。
原告沙建文。
原告奚方圆。
以上三原告共同委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。
以上三原告共同委托代理人马永健，上海联业律师事务所律师。
被告上海兰城房地产开发有限公司。
法定代表人左盛祥。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人张弛，上海市光明律师事务所律师。
原告奚福庆、沙建文、奚方圆与被告上海兰城房地产开发有限公司（以下简称为兰城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员施鲁檬独任审判，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2015年1月12日再次进行了公开开庭审理。原告的委托代理人马永健、杨仲侃、被告的委托代理人周韧捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奚福庆、沙建文、奚方圆诉称，2010年8月5日，原、被告就购买上海市七浦路328弄《七浦兰城商厦》1号3层365室房屋（以下简称为系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称为《预售合同》），约定房屋总价为人民币286672元（以下币种均为人民币），被告应于2010年9月30日前向原告交房，并对逾期交房的违约责任等内容进行了约定。后原告按房屋实测面积付清房款282766.35元，但被告直至2012年7月9日才将房屋交付给原告。原告认为，被告逾期交房的行为已构成违约，理应依约向原告支付违约金，但经原告多次催讨，被告拒不支付，原告请求判令：1、被告支付逾期交房违约金34101.61元（以282766.35元为基数，自2010年10月1日起算至2012年7月9日，其中90日内按日万分之一计算，超过90日按日万分之二计算）；2、诉讼费由被告承担。
被告兰城公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告已于2010年11月2日办理房屋交接手续，原告领取了钥匙及用电卡，被告并于该日支付原告逾期交房违约金859.8元，2012年7月18日签订房屋交接书仅是为办理产权过户手续所需。
经审理查明，2009年8月20日，被告取得“七浦兰城商厦”的《商品房预售许可证》。
2010年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋（规划用途为店铺），暂测建筑面积为18.35平方米，总房价款暂定为286672元。关于交房，合同第十条、十一条约定：房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同，乙方若要求继续履行合同，从第91天起，乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之2支付违约金直至完成房屋交付，双方继续履行本合同……。第十三条约定：该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为办理房屋交付手续。在验收交接时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》以及实测面积资料，如甲方不出示或不提供以上材料，乙方有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，该《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。关于付款方式及付款期限，合同附件一中约定：乙方应于2010年8月5日支付房款286672元。另外，双方于《补充条款》中约定本商厦为商业及办公用楼，房屋不存在合同第十三条第二款约定的《质量保证书》与《使用说明书》。同日，原告支付房款286672元。
2010年8月5日，被告就“七浦兰城商厦”建设工程取得《建筑工程竣工规划验收合格证》。
2010年11月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺交接协议书》，约定：一、甲方将系争房屋交付乙方，乙方同意接受。二、双方确认乙方支付了房款286672元。三、乙方领取钥匙后，应在接到甲方通知后必须上报装修方案及图纸，由甲方备案，乙方在领取《装修许可证》后，在甲方专业人员指导下方可装修自己的铺位，但必须遵守《商铺管理公约》之规定……；四、乙方同意在本商厦的经营管理公司注册成立后，乙方在经营管理公司管理下方可营业。乙方的经营广告、营业税收、工商管理费、经营项目统由经营管理公司统一收取和管理。在本商厦经营管理公司未注册前，乙方不得私自开业经营……六、领取钥匙时，需交纳《补充细则》规定之费用并签署《商铺管理公约》、《消防、技防安全公约》、《用电安全公约》……乙方由奚福庆签名，并领取了钥匙及用电卡，收取了被告支付的违约金859.8元。
2010年11月10日，上海市闸北区建设和交通委员会批准了被告就“七浦兰城商厦”建设工程所申请的竣工验收备案（备案编码：2010ZB0037）。
2011年7月13日，被告取得了系争房屋大产证。
2012年7月18日，原、被告签订房屋交接书，明确2012年7月9日双方对系争房屋进行交接，系争房屋实测建筑面积为18.1平方米，总房价款为282766.35元。
审理中，原告变更诉请，要求被告支付违约金1万元。
以上事实，由《预售合同》、购房发票、《房屋交接书》、商铺交接协议书、收条等证据以及双方当事人的陈述证明。
本院认为，根据本院查明的事实，2010年11月2日，原、被告曾就系争房屋签订过《商铺交接协议书》，明确约定被告将房屋交付给原告，原告同意接受。当日原告领取了钥匙及违约金，原告的上述行为符合交房的形式要求。虽原、被告又于2012年再次签订《房屋交接书》，但根据《预售合同》的约定，双方需签订《房屋交接书》，以作为办理房屋过户手续的必备文件，故仅以该份《房屋交接书》尚不足以证明系争房屋系于该日实际交付的事实，结合原告无证据证明之前曾就交房事宜向被告提出异议等情况，本院认为，被告关于在2010年11月2日已将系争房屋实际交付给原告的说法具有高度盖然性，本院予以确认。需要指出的是，此处所谓的“交付”仅系房屋的实体性交付（即交钥匙），故即便受兰城商厦统一经营模式的限制，系争房屋在被交付后的一段时间内无法用于实际经营，亦不能由此否认房屋已被实际交付的事实，且不能以此为依据主张被告未按约交房的违约责任。
根据合同约定房屋的交付必须满足取得房屋建筑竣工备案文件的条件，本案中被告于2010年11月10日取得上述备案文件，故即便被告于此前已将房屋实际交付给原告，因尚不符合交房条件，而无法认定被告已适格地履行了交房义务，故应以2010年11月10日作为被告完全履行交房义务的日期，被告还应支付2010年11月3日至2010年11月10日的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告奚福庆、沙建文、奚方圆支付违约金226.24元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预缴），由原告奚福庆、沙建文、奚方圆负担40元，被告上海兰城房地产开发有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年二月十三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。