重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初20317号原告：重庆沁园餐饮管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街51号华润广场A座第27层1-12号，统一社会信用代码915001075567705375。法定代表人：刘永亮，董事长。委托诉讼代理人：黄瀚，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告：重庆市中医院，住所地重庆市江北区盘溪七支路6号，统一社会信用代码12500000056459056K。法定代表人：左国庆，院长。委托诉讼代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。原告重庆沁园餐饮管理有限公司与被告重庆市中医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日受理后，由代理审判员黄涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄瀚，被告委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆沁园餐饮管理有限公司向本院提出下列诉讼请求：1、确认原告与被告于2013年9月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告对位于重庆市江北区南桥寺院部B幢住院部进门左面玻璃房约64平方米的门面（以下简称涉讼房屋）享有优先承租权；2、判令被告赔偿原告损失60000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的涉讼房屋出租给原告开设沁园品牌店；房屋租赁期限为3年，自2013年9月8日起至2016年9月7日止；租赁期满后，原告在同等市场租金条件下享有优先承租权。合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告也对房屋进行了装修并按约支付租金。租赁期限届满前即2016年5月11日，原告与被告就续租问题进行沟通，被告提出续租条件为：合同期限为2年，第一年月租金为30000元，第二年月租金上涨10%。次日，原告回复被告同意被告提出的所有条件。但2016年5月13日，被告通知原告不按前述条件续租，且房屋出租将以公开招标的方式进行。2016年8月4日，原告接到被告通知，称原告达不到参加公开竞价招租程序的条件，要求原告到期后搬离房屋，并向原告发出不再续租的通知。此后，原告多次向被告表示愿意续租房屋，但被告均置之不理，并将房屋出租给了与原告从事相同类型业务的第三方公司，该房屋现有装修及陈设均与原告搬离前基本一致。原告认为，房屋租赁合同系签约双方的真实意思表示，合法有效，被告违反关于优先承租权的约定，应就因其违约行为给原告造成的损失承担全部赔偿责任。被告重庆市中医院答辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、《房屋租赁合同》合法有效，且现已经履行完毕，合同中确定的优先承租权是基于原告方首先应当按照被告在合法的公开竞价招租程序下进行报名程序，然后根据被告必选的结果在同等租金条件下才享有。实际上，被告已经在公开竞价招租程序开始前告知了原告方相应的招标程序，但原告并没有按照相应程序向被告提出竞标申请，因此我方认为原告已经放弃了双方继续合作的诚意和意愿，也放弃了其享有的优先承租权。2、涉讼房屋的搬离是由原告方自行完成的，能够搬离的设施设备均由原告自行拆走，现场所遗留的均为无用物品，所以原告并不存在损失。另外，根据装修市场的财务制度，涉讼房屋的装修价值已经在三年内折损完毕，双方合同期限恰好为三年，因此原告并不存在装修损失。3、合同已经履行完毕，双方权利义务已经终结，被告不存在任何违约行为，因此，不应承担任何违约责任。4、合同并没有就破坏优先承租权约定违约责任，原告主张的损失也缺乏相应证据。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将涉讼房屋出租给原告开设沁园品牌店；租赁期限为3年，自2013年9月8日起至2016年9月7日止；租金为每月15000元，第二年月租金为16500元，第三年月租金为18150元；租金支付时间为每三个月支付一次，第一次支付时间为涉讼房屋交付时，以后每次租金提前十天支付；合同签署时，原告向被告缴纳20000元房屋保证金；租赁期满，原告在同等市场租金条件下享有优先承租权；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约；若因被告原因致使本合同无法履行，被告应赔偿原告先期投入的各项装修等费用损失，并承担相应的违约责任金。合同签订后，被告将涉讼房屋交付原告使用，原告对涉讼房屋进行了装修，并用于经营沁园品牌蛋糕店。2016年5月被告口头告知原告，双方合同到期后，涉讼房屋将采取公开竞价招租程序进行招租，原告向被告表达了续租的意愿。2016年8月2日，被告向原告发出书面通知，内容为：你司使用的涉讼房屋合同将于2016年9月7日到期，到期后，我院将按照合同约定时间收回房屋，不再续租，请贵司于2016年9月7日进行撤场工作。2016年8月12日，被告与参加涉讼房屋公开竞价招租程序的三家公司进行商谈，并于2016年8月25日与广州特特嘉餐饮连锁管理有限公司（以下简称特特嘉公司）签订租赁合同，约定自2016年9月8日起将涉讼房屋出租给特特嘉公司。《房屋租赁合同》到期后，原告撤离涉讼房屋，被告将房屋交付特特嘉公司使用至今。双方就房屋续租问题产生纠纷，原告遂起诉来院。庭审中，原告陈述其主张60000元损失的诉讼请求包括10000元的预期经营利润损失及装修房屋损失50000元。以上事实，有《房屋租赁合同》、通知、重庆市中医院房屋邀租报价表、重庆市中医院商谈记录及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告申请其公司负责涉讼房屋续租事宜的管理总监谢利出庭就相关事实进行作证，谢利的证言内容如下：2016年5月11日，被告方负责涉讼房屋出租事宜的后勤处员工吴万江通知其到办公室商谈续租问题，其表示愿意以月租金33000元的标准续租房屋，吴万江亦于次日告知双方可以续租。但此后突然向原告发出不再续租的通知，要求搬离涉讼房屋，经双方多次协商，仍未取得被告方续租的同意。此后，被告对涉讼房屋进行公开竞价招租，但未告知原告竞价的条件、时间等事宜。对证人证言，原告质证认为，证人陈述符合事实，被告并未书面告知原告涉讼房屋公开竞价招租相关事宜的行为损害了原告的优先承租权。被告质证认为，证人证言不可采信，理由如下：证人为原告公司员工，其证言证明效力低；被告已于公开竞价招租程序前通知原告，履行了相应义务，原告未参加应视为其放弃享有优先承租权。原告还举示沁园·南桥寺中医院门店装修工程汇总表、沁园南桥寺中医院店家具结算单、南桥寺中医院店货柜及人造石台面结算清单、沁园门店装饰工程内容确认单、装饰材料年度采购合同、记账凭证、结算申请单、付款申请单、付款回单、发票、沁园门店装修货柜结算汇总表、公证书、照片，拟证明原告租赁涉讼房屋后，对涉讼房屋进行了装修，共计花费116370.14元，且在被告未保障原告优先承租权的情况下，将涉讼房屋的部分装修交由特特嘉公司沿用，对原告造成了损害。另证明原告基于对被告的信任，在双方签订合同时预计涉讼房屋将使用6年，现仅使用3年，故被告应当赔偿原告的装修损失50000元，该金额系将装修费用折半后取整计算而来。被告质证认为，对除发票、公证书、付款回单外的证据真实性不予认可，原告举示的有关装修费用证据，只能说明其与第三方公司之间的债务关系，并无法确认该款项是否用于涉讼房屋的装修以及具体的装修项目，没有相应的装修合同及结算依据佐证，无法达到原告主张装修损失的证明目的。另外，涉讼房屋交付特特嘉公司使用后，特特嘉公司再次进行了软装，原告举示的公证书及照片等均无法证明涉讼房屋在交付时的具体情况，其主张的装修损失缺乏依据。庭审中，被告举示重庆市中医院邀租公开竞价文件及附件、重庆市中医院邀租公告、照片，照片内容为医院网络上未显示发出时间的涉讼房屋邀租公告截图以及邀租文件在医院公告栏进行张贴的截图。拟证明被告在进行公开竞价招租程序前已经通过合理形式向原告告知了公开竞价招租程序，不存在排除任何参与投标主体权利的行为。原告质证认为，对被告单方出具的前述证据真实性不予认可，照片无法证明被告向原告告知公开竞价招租程序的具体时间，也不能证明被告履行了通知义务，原告至今未曾见过前述文件。本院认为，《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，签约双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然我国现行法律未对优先承租权进行明确规定，但根据意思自治原则，双方关于优先承租权的约定并不违反法律法规规定，应为合法有效。合同关于优先承租权的约定确定了原告在被告继续出租涉讼房屋的前提下，可以相同租金条件享有优先与被告缔约的权利。本院认为，优先承租权的约定要求被告租赁期满拟缔新约之时，应首先考虑原告是否同意新的租赁条件。被告采用何种方式将涉讼房屋出租系其对租赁权的处分，但其应履行通知原告的义务。本院认为，在原告对涉讼房屋进行了装修，且已在租赁期满前明示其继续租赁房屋意愿的前提下，被告更应主动告知原告续租事宜。而被告举示的照片无法证明其已履行通知原告参加招租的义务，无异于排除了原告参加公开竞价招租程序的权利，侵犯了原告的优先承租权。故对被告提出的原告已放弃优先承租权的抗辩意见，本院不予采纳，《房屋租赁合同》合法有效，原告依约享有对涉讼房屋的优先承租权。双方合同虽约定原告享有优先承租权，但并未对被告侵犯优先承租权进行违约责任约定，现原告主张被告对其实际损失进行赔偿。本院认为，原告该诉讼请求缺乏依据，理由如下：一、原告对涉讼房屋的装修系其为租赁涉讼房屋用于商业盈利活动的必要措施，现原告已实际经营涉讼房屋达三年，房屋的装修价值损耗已无法通过装修之初的花费进行估算。二、合同并未对双方租赁期满后是否续租以及续租期限进行约定，原告以其基于对被告的信赖，认为可以承租涉讼房屋达6年时间作为折算装修损失的依据缺乏证据证明。三、原告并未对其经营情况进行举证，其主张的10000元预期经营利润损失缺乏事实依据。综上，本院综合考虑被告违约行为性质、主观恶意及原告举证难易程序等因素，参照双方合同约定租金标准，对原告主张的损失按6000元酌情予以主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告重庆沁园餐饮管理有限公司与被告重庆市中医院于2013年9月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告重庆沁园餐饮管理有限公司对位于重庆市江北区南桥寺院部B幢住院部进门左面玻璃房约64平方米的门面享有优先承租权；二、被告重庆市中医院于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆沁园餐饮管理有限公司损失6000元；三、驳回原告重庆沁园餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取650元，由原告重庆沁园餐饮管理有限公司负担250元，被告重庆市中医院负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  黄涛二〇一七年三月二十七日书 记 员  张欢