福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初5254号
原告：惠安县光合物业管理有限公司，住所地惠安县崇武镇海景湾花园2号楼5号店，统一社会信用代码91350521587518051Y。
法定代表人谢光达，公司总经理。
委托诉讼代理人：林旭锋、陈剑伟，福建伟立律师事务所律师。
被告：郭雯雯，女，1965年11月18日出生，汉族，住厦门市海沧区。
第三人：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地惠安县崇武半月湾度假村商业街30号，组织机构代码73188281-X。
法定代表人张飞云，公司总经理。
原告惠安县光合物业管理有限公司（简称光合公司）与被告郭雯雯、第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司（简称半月湾公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光合公司法定代表人谢光达及其委托诉讼代理人陈剑伟、被告郭雯雯到庭参加诉讼；被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告光合公司向本院提出诉讼请求：判决被告郭雯雯支付原告惠安县光合物业管理�限公司物业费34669.35元及违约金4413元（自2012年1月1日起按中国人民银行同期
同类贷款利率计至2016年6月20日止）。事实与理由：被告系泉州崇武半月湾度假村5#SA幢5B室房产的业主，2011年12月31日前第三人与泉州崇武半月湾度假村的前期物业服务企业厦门外贸管理有限公司惠安分公司终止《半月湾度假村前期物业服务合同》，并于2011年12月31日重新与原告签订《半月湾度假村前期物业服务合同》。自2012年1月1日起原告系半月湾度假村住宅、商场等多功能小区的前期物业服务企业。被告于2009年10月7日间办理交房入住手续。根据原告与第三人签订《半月湾度假村前期物业服务合同》约定：业主应于接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业服务费（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）每半年为一个缴纳周期，业主或物业使用人应在缴费�期满前10日预收下一个半年物业管理费。尚未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费。自2012年1月1日原告接管起截止2016年6月30日止，被告拖欠物业费34669.35元（其中：物业费236.81平方米×2.5元/平方米×54个月=31969.35元，公摊水电费50元/月×54个月=2700元，自2012年1月至2016年6月30日合计54个月）。期间，原告多次催缴，被告均不予支付。
被告郭雯雯当庭答辩称：原告与第三人于2011年12月31日签订前期物业服务合同，没有经过被告的同意，该合同无效。涉讼小区无人入住，且原告没有提供相应标准的物业服务，原告主张按2.5元/平方米的标准收取物业费，标准过高，应当调整。2012年1月1日至2014年6月30日，该区间的物业费已经超过诉讼时效，原告没有向被告催讨，被告不应支付。
第三人未到庭答辩。
经审理查明，原告系以物业管理、家政服务等为经营范围的有限责任公司。第三人是涉讼小区开发商，其于2007年间与厦门外贸管理有限公司物业公司签订半月湾度假村前期物业服务合同。双方约定双拼别墅，物业费每平米2.5元，每半年预缴下一半年的物业费，未支付物业费的违约金标准为0.3%。双方同时约定尚未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费。第三人与厦门外贸管理有限公司物业公司解除半月湾度假村前期物业服务合同后，于2011年12月31日与原告签订了半月湾度假村前期物业服务合同，约定双拼别墅物业费的收费、违约金标准和缴交期限与此前的前期物业服务合同一致。原告于2016年4月28日取得物业服务企业资质证书，载明准予从事物业管理活动时间为2011年12月15日，范围为可以承接20�平方米以下住宅项目的物业管理业务。被告系涉讼小区的业主，于2007年5月19日购买涉讼小区双拼别墅一栋，面积为236.81平方米，被告自2012年1月1日起未缴纳物业管理费。另查明，被告与第三人签订的商品房买卖合同附件四第十八条约定“买受人同意在业主委员会成立之前由出卖人选聘的物业经营管理公司对本项目实施物业管理，并予遵守”。
以上事实，有原告提供的原告的营业执照、物业服务企业资质证书、第三人分别与原告及厦门外贸管理有限公司物业公司签订的半月湾度假村前期物业服务合同各1份、被告与厦门外贸管理有限公司物业公司签订的半月湾前期物业服务协议、被告与第三人签订的商品房买卖合同，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人的争议焦点：关于被告是否应当�付原告物业服务费及违约金的问题。
原告认为，原告于2011年12月15日取得相应的三级资质，可以承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务。原告与第三人签订的物业服务合同，是涉讼物业的服务企业，该合同对全体业主有约束力。原告按合同约定提供相应物业服务，被告于2009年10月7日办理交房入住手续，被告是涉讼小区的业主，其自2011年1月1日起未支付原告物业费，应履行支付原告物业费及违约金的义务。原告自2012年起每年度均如期及时通过平邮的方式，即邮寄物业费通知函至被告商品房买卖合同上确认的送达地址：泉州市冠亚城市花园1号A座1101室。原告为此相应提供证据1即物业服务企业资质证书1份，以此证明原告系具有相应资质的物业服务公司。证据2即前期物业服务合同1份，以此证明原告与第三人签订前期物业服务合同，对全体业主均有约束力。证据3即物业费通知函4份，以此证明被告自2012年1月1日起至2016年6月20日止累计未缴交物业费34669.35元。被告质证称：证据1真实性、关联性均无异议。证据2，第三人未经业主同意擅自变更物业公司，其与原告签订的前期物业服务合同无效。证据3真实性和关联性均有异议，该通知函没有经办人签名，且被告未收到物业费通知函。
被告认为，原告与第三人签订的前期物业服务合同无效，且原告未提供相应标准服务，物业费收费标准偏高。2012年1月1日至2014年6月30日期间的物业费已经超过诉讼时效，原告没有向被告催讨，被告不应支付。
本院经审查认为，第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1，原告对真实性和关联性无异�，本院予以确认。证据2被告对其真实性无异议，能够证明原告与第三人签订前期物业服务合同，且该合同约定物业费标准、支付时间和方式、违约金标准等与此前被告履行的前期物业服务合同内容一致。原告提供的证据3结合被告自认，能够证明被告自2012年1月1日起未向原告缴交物业费，即被告未支付原告物业费合计54个月，31969.35元（自2012年1月1日起至2016年6月30日止，原告住房面积236.81平方米×物业收费标准2.5元/平方米×54个月=31969.35元）。
综上所述，本院认为，原告与第三人签订物业服务合同，取得为半月湾度假村别墅提供前期物业服务的资格。双方明确约定涉讼商品房的物业服务内容、物业费标准以及支付方式，原告与第三人之间设立的物业服务合同关系，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国�同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原、被告虽未签订书面物业管理服务协议，但被告与第三人明确约定同意由第三人选聘物业公司对涉讼小区实施物业管理，且原告与第三人签订前期物业服务合同，已经实际履行了对被告所居住小区的物业管理服务义务。被告作为接受物业服务的一方应按时交纳相关物业服务费用，现被告未按时交纳物业费，已经构成违约，违背了诚实信用的民事活动原则，应承担本案纠纷的民事责任。原告与第三人签订物业服务合同，双方明确约定每半年为一个缴费周期，且诉讼中原告自认其于上一年度末期向被告催收下一年度的物业费。被告否认收到原告的催收函，且原告无证据证明其于2013年12月31日前曾向被告�讨过物业费，故应认定原告怠于主张权利，致其主张2013年12月31日前的物业费及公摊费均已过诉讼时效。原告请求支付物业费的诉讼请求仅能就自2014年1月1日起的部分得到支持，即被告应支付原告自2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业费17760.75元。双方明确约定尚未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，原告请求被告按每月50元标准支付30个月公共水电费即1500元，符合双方约定且标准合理，应予支持。根据物业服务协议第27条的约定，被告应按0.3%支付违约金，因该格式合同系由原告提供，应作出对提供格式条款方不利的解释，即原告请求被告支付逾期违约金标准应相应下调按未支付物业费的月利率0.3%支付违约金。原告诉讼请求的合理部分，应予支持，不合理部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告郭雯雯应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安县光合物业管理有限公司物业费19260.75元，并按月利率0.3%计付违约金（自2015年1月1日起至2015年12月31日止按月利率0.3%计算7104.3元的逾期付款违约金；自2016年1月1日起至2016年6月30日止按月利率0.3%计算14208.6元的逾期付款违约金）。
二、驳回原告惠安县光合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费777元，减半收取389元，由被告郭雯雯负担200元，由原告惠安县光合物业管理有限公司负担189元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 赵高峰
二〇一六年十一月七日
书 记 员 陈细鹏
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人�以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，�法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。