舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0903民初1233号原告（反诉被告）：张家传，男，1972年4月7日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人（特别授权）翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。被告（反诉原告）：舟山水产品中心批发市场有限责任公司，住所地舟山市普陀区沈家门街道兴建路52号。法定代表人：胡校山，经理。委托诉讼代理人（特别授权）林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。原告张家传与被告舟山水产品中心批发市场有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，张家传于2016年5月6日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员梅鹏审理。2016年7月25日舟山水产品中心批发市场有限责任公司（以下简称舟山水产品批发公司）当庭提起反诉，本院依法予以受理。审理过程中发现本案案情复杂，本案依法裁定转为普通程序审理，后报请本院院长批准延长审理期限六个月。张家传委托诉讼代理人翁雄健、舟山水产品批发公司委托诉讼代理人林海伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张家传向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月6日即本案本诉起诉之日解除；2.被告退还履约保证金125000元，并自2014年3月12日起至清偿日止按月利率1%支付利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月11日，张家传（乙方）与舟山水产品批发公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定舟山水产品批发公司将位于舟山国际水产城广场6号楼商铺（门牌××租赁给张家传使用，该房屋套内面积372.75平方米，根据计租面积为套内面积除以0.75比例计算，双方确定计租面积为497平方米，租赁期限6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止（租赁日期起始日以甲方通知整体开业日为准，以此类推），计租日为2015年1月1日，免租装修期满的次日即为计租日的起算日，免租装修期为4个月，自甲方书面通知乙方三日后算起，第一计租年租金确定为4.14元/㎡，第4年、第5年递增5%，第6年递增7%，每半年支付一次，乙方在该房屋内从事烤肉经营，本合同签订时，乙方应当向甲方支付履约保证金125000元，合同终止后30日内，甲方应退还履约保证金及相应利息，保证金利息按中国人民银行一年期活期存款利率计付，按年结算，利息结算时间以履约保证金到账日计起，甲方应于2014年8月1日前将该房屋按现状交付乙方（特别声明：甲方有权对该交付日期进行一次调整，若甲方调整交付日期的，则本合同项下的所有相关期限相应调整）。同日，张家传将125000元履约保证金支付给舟山水产品批发公司。但舟山水产品批发公司至今仍未将租赁房屋交付给张家传使用，逾期达一年零九个多月，期间张家传从未收到过舟山水产品批发公司对房屋交付日期进行调整的通知。张家传认为，舟山水产品批发公司逾期交付房屋，已构成违约，根据《合同法》第九十四条和九十七条之规定，张家传可以解除合同，舟山水产品批发公司收取的履约保证金应退还给张家传，并赔偿利息损失。为此诉至法院。舟山水产品批发公司对本诉部分辩称，同意双方签订的房屋租赁合同于2016年5月6日即张家传起诉之日解除，但是解除的原因系张家传违约造成，而非舟山水产品批发公司违约造成。讼争租赁房屋于2015年4月底可以交付，舟山水产品批发公司多次电话通知张家传来接收房屋，但张家传以各种理由借口拖延接受房屋的时间，且拒不支付租金。2016年4月20日，舟山水产品批发公司向张家传发出交房的书面通知，但是张家传仍然拒不接收房屋及交纳租金，已构成根本违约。按照合同约定，舟山水产品批发公司有权解除合同并押没保证金，故张家传的本诉请求，无事实及法律依据，应予驳回。舟山水产品批发公司向本院提出反诉请求：依法判令反诉被告立即支付反诉原告违约金125000元，并判令反诉被告自反诉之日起按同期银行贷款利率给付逾期付款违约金。事实与理由：2014年3月11日，舟山水产品批发公司（甲方）与张家传（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定舟山水产品批发公司将位于舟山国际水产城广场6号楼商铺（门牌××租赁给张家传使用；本合同签订时，舟山水产品批发公司应当向张家传支付履约保证金125000元，舟山水产品批发公司应于2014年8月1日前将该房屋按现状交付张家传，同时合同特别声明：舟山水产品批发公司有权对该交付日期进行一次调整，若舟山水产品批发公司调整交付日期的，则本合同项下的所有相关期限相应调整；第一年租金751016元，张家传应于2014年8月1日前支付375508元，于2015年7月1日前支付375508元，若张家传未支付第一期租金的，则舟山水产品批发公司有权拒绝交付房屋并解除合同，若舟山水产品批发公司解除合同的，则张家传缴纳的保证金及利息押没；舟山水产品批发公司交付房屋时，张家传应当验收，并签署房屋交接确认书，若张家传拒绝拖延接受的，则自舟山水产品批发公司通知交付截止日开始，视为舟山水产品批发公司已按约履行交付义务；合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，张家传按约将125000元履约保证金支付给舟山水产品批发公司。此后的2015年4月以来，舟山水产品批发公司多次通知张家传办理房屋交付手续，但张家传一直以各种理由推诿，拒不办理房屋交接手续。2016年4月20日，舟山水产品批发公司向张家传发出书面交房通知，张家传接到通知后仍拒不办理交房手续，也不按约支付合同约定的第一期房屋租金，一直至今。舟山水产品批发公司认为，双方之间的房屋租赁合同合法有效，张家传拒不办理交房手续，也未按约支付合同约定的第一期房屋租金的行为，已构成违约，舟山水产品批发公司有权依据合同约定要求张家传支付违约金，故诉至法院。张家传对反诉部分辩称，虽然合同中约定舟山水产品批发公司有权对交付日期进行一次调整，但张家传没有收到过所谓的交付通知书，舟山水产品批发公司根本没有通知张家传来接收房屋。既然没有调整过交付日期，那么舟山水产品批发公司未能按照合同约定的2014年8月1日交付房屋的行为已经构成违约，无权再向张家传主张违约责任。同时需要注意的是，本案争议的为履约保证金，而非违约金，舟山水产品批发公司主张支付违约金的反诉请求没有合同依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对租赁合同及履约保证金收据无异议，本院予以确认并在卷佐证。本反诉部分双方对以下事实无争议本院予以认定：2014年3月11日，张家传与舟山水产品批发公司签订了房屋租赁合同，约定舟山水产品批发公司（甲方）将位于舟山国际水产城广场中的6号楼商铺（门牌号××出租给张家传（乙方）使用，约定房屋套内面积为372.75平方米，根据计租面积为套内面积除以0.75比例计算，双方确定该房屋的计租面积为497平方米。该房屋的租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止（租赁日期起始日以甲方通知整体开业日为准，以此类推）。计租日期即为2015年1月1日，免租装修期满后的次日即为计租日的起算日。免租装修期为4个月，自甲方书面通知乙方三日后算起。免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当支付该房屋发生的水、电、燃气、物业管理费等费用，承担房屋损害赔偿责任，并分摊整幢大楼水、电、燃气、热力等损耗费用。乙方承租该房屋的第一计租年租金确定为4.14元/㎡，应于2014年8月1日前支付第一期租金375508元。若乙方未支付第一期租金，甲方有权拒绝交付房屋，并解除合同。若甲方解除合同的，则乙方所交的保证金及利息予以押没。合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金125000元，合同终止后30日内，甲方应退还履约保证金及相应利息，保证金利息按中国人民银行一年期活期存款利率计付，按年结算，利息结算时间以履约保证金到账日计起。甲方应于2014年8月1日前将该房屋按现状交付乙方（特别声明：甲方有权对该交付日期进行一次调整，若甲方调整交付日期的，则本合同项下的所有相关期限相应调整）。甲方交付房屋时，乙方应当进行验收，并与甲方办理房屋交接手续，签署《房屋交接确认书》。若乙方拒绝、拖延接受的，则自甲方通知乙方房屋交付截止日开始，视为甲方按约履行交付义务。甲方交付的房屋应符合本合同附件三规定的交付标准。若甲方交付的房屋存在一定瑕疵，不符合交付标准，但并不影响乙方进场开始装饰装修的，则视为甲方按约履行了交房义务，但甲方应当在乙方进场后的合理期限内继续对上述瑕疵予以修补或完善。合同签订后，张家传于2014年3月11日向舟山水产品批发公司缴纳了履约保证金125000元。2015年4月30日，舟山水产品批发公司陆续向舟山国际水产城广场其他承租户交付房屋，并签订房屋交接确认书。2016年5月6日，双方因履约保证金产是否退还问题产生争议，故张家传诉至法院，审理中双方均确认上述房屋租赁合同于2016年5月6日解除。本反诉双方有争议的证据和事实，在下文部分予以详述。本院认为，张家传与舟山水产品批发公司签订的合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同合法有效。双方均确认合同于2016年5月6日解除，对此本院予以认定。本案争议焦点为何方违约导致合同解除及履约保证金如何处理的问题。双方合同中约定“交付日：甲方交付该房屋之日、且甲乙双方应签署《房屋交接确认书》”“免租装修期为4个月，自甲方书面通知乙方三日后算起”、“甲方交付房屋时，乙方应当进行验收，并与甲方办理房屋交接手续，签署《房屋交接确认书》。若乙方拒绝、拖延接受的，则自甲方通知乙方房屋交付截止日开始，视为甲方已按约履行交付义务”、“甲方和乙方按下列明确的地址发送通知：甲方：……乙方：（合同中乙方地址空白未填）”。由于合同中未对张家传接收通知的地址、联系电话等予以约定，故舟山水产品批发公司将限期办理房屋手续的通知寄送到张家传的户籍所在地。关于张家传提出未收到书面通知的抗辩，本院认为舟山水产品批发公司提供的国内挂号信函收据及邮件查询跟踪单，足以证明舟山水产品批发公司将书面通知交邮的事实，在张家传未提供证据反驳的情况下，可以认定该书面通知到达至张家传处。通知于2016年4月20日发出，限定交房的截止日期为2016年5月10日，张家传在2016年5月6日即起诉解除合同及退还履约保证金。虽然双方在合同中约定舟山水产品批发公司可以对交房日期进行一次调整，但舟山水产品批发公司通知张家传的承租房屋的交付日期已经晚于约定交付日期一年零九个月有余。虽然舟山水产品批发公司提供了通话清单、其他租户交房通知书、装修设计图邮件及工作人员证言用以证明其早在2015年4月底已开始以口头形式多次通知张家传可以交付房屋的事实，首先这些证据均系间接证据，难以证明口头通知的内容；其次合同约定交付房屋时承租方应当验收、双方应当签订书面交接书，故即便曾口头通知过张家传交付房屋，这种通知形式不符合合同约定，不能视为达到通知效力。故，张家传在舟山水产品批发公司通知交房的期限内不支付租金、提出解除合同请求，显属违约，但舟山水产品批发公司未及时、依约通知张家传交房也应承担一定责任。综上，酌情确定舟山水产品批发公司退回张家传履约保证金37500元，剩余履约保证金87500元归舟山水产品批发公司所有。关于舟山水产品批发公司主张的逾期付款违约金的问题，合同中约定承租方不支付第一期租金的，违约责任为押没保证金及利息，在不支付后期次租金的情况下，才产生支付逾期付款违约金的违约责任。故对逾期付款违约金的请求不予支持。综上所述，本院对张家传、舟山水产品批发公司的本、反诉请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、舟山水产品中心批发市场有限责任公司与张家传之间于2016年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月6日解除。二、舟山水产品中心批发市场有限责任公司应于本判决生效之日三日内退回张家传履约保证金37500元并自2014年3月11日至支付日止按照中国人民银行同期同档次基准存款利率计付利息。三、驳回张家传其他本诉诉讼请求。四、驳回舟山水产品中心批发市场有限责任公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2800元，由张家传负担1960元，舟山水产品中心批发市场有限责任公司负担840元；反诉案件受理费1400元，由张家传负担980元，舟山水产品中心批发市场有限责任公司负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长 梅 鹏代理审判员 周 洁人民陪审员 薛洪民二〇一七年五月四日代书 记员 周佳敏本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。??