江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第0776号
上诉人（原审原告）余俭敏。
委托代理人刘贵林。
被上诉人（原审被告）昆山市钢峰房地产有限公司。
上诉人余俭敏因商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2012）昆千民初字第0520号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月29日原告委托吕奏远与被告签订昆山市商品房购销合同（合同编号：2010010093），合同落款“余俭敏”的签名由吕奏远代签，合同约定原告购买由被告开发的位于昆山市千灯镇环镇公路东侧、少卿路南侧的上郡花园第247幢613号房（高层公寓），建筑面积87.92平方米，该商品房总价款429085元，土地用途为住宅用地，土地使用年限自2006年6月29日至2076年4月17日。合同第八条约定出卖人应当在2012年3月31日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十四条载明出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑为供电、供气、供水、排水、道路、数字电视等在交房时可供正常使用（天然气、数字电视费用开通费用由买受人自行承担）。合同签订当日，原告支付被告首付款86085元。之后原告委托吕奏远与中国建设银行股份有限公司昆山支行签订个人住房借款合同，向该行借款343000元，抵押人为原告及其配偶涂圆芳，保证人为被告，合同落款“余俭敏”的签名由吕奏远代签。借款合同签订之后贷款银行将343000元汇入被告银行账户。嗣后，原告按约还贷。2012年6月1日吕奏远与被告达成补充协议及违约金支付凭证补充协议，约定因商品房无法配置天然气原告选择继续履行合同，被告一次性补偿原告32684元（包含退还天然气安装费3500元、二年物业费2808元、每平方减免300元计26376元）及逾期交房违约金2574元，经双方结算，二年物业费由被告直接支付物业公司，其余补偿款项合计32450元（3500＋26376＋2574），扣除原告应承担的办证费用10534元，被告应退还原告21916元。补充协议、违约金支付凭证补充协议及交房费用明细表落款签有“吕奏远代余俭敏”字样。同日，吕奏远以原告名义代签前期物业管理服务协议，并由吕奏远领取了房屋钥匙，被告将21916元退款汇至原告本人银行卡账户。原、被告因合同解除产生争议而引起本案诉讼。
另查明，被告于2010年11月19日取得涉案商品房屋的土地使用权证，载明位于昆山市千灯镇环镇公路东侧、少卿路南侧的79358.9平方米的土地用途为住宅用地，土地使用终止日期至2076年4月17日。于2012年10月29日取得涉案商品房屋交付使用备案证书，载明商品房屋性质为公寓。
庭审中，原告向本院提供的补充协议、违约金支付凭证补充协议、交房费用明细表为原件，原告称是以快递方式邮寄给原告的，原告未保存快递单。被告向原审法院提供原告夫妻身份证、户口簿、结婚证、吕奏远身份证复印件，称系吕奏远在2012年6月1日与被告签订补充协议及违约金支付凭证补充协议时递交给被告的，当时吕奏远还持有昆山市商品房购销合同、个人住房借款合同原件。原告称原告夫妻身份证、户口簿、结婚证复印件是在签订昆山市商品房购销合同、个人住房借款合同时递交给被告的，原告未委托授权吕奏远与被告签订补充协议及违约金支付凭证补充协议，原告银行卡账户确实收到21916元，但不清楚该款项的性质。
上述事实，有原告提供的昆山市商品房购销合同、个人住房借款合同、购房款发票、补充协议、违约金支付凭证补充协议、交房费用明细表、被告提供的土地使用权证、商品房屋交付使用备案证书、付款凭证、前期物业管理服务协议、房屋钥匙签收单及原审法院庭审笔录所证实。
原审原告余俭敏诉称：2010年3月29日原告与被告签订商品房购销合同，购买位于昆山市千灯镇少卿路9幢613号商品房，原告支付了首付款86085元，余款343000元通过银行贷款支付给被告。合同约定被告应于2012年3月31日前交付房屋，否则被告承担违约责任或者原告解除合同，现被告逾期交房，2012年5月26日被告通知原告5月31日交房，6月1日至3日安排接待交房，声称已办理完交房的行政审批手续。嗣后原告才知道被告交房时没有经过验收合格，不符合交付的法定条件。另房屋性质由住宅用途变更为公寓用途，不符合合同目的，且房屋因水、电、煤等原因，无法正常使用。请求判令解除原、被告签订的昆山市商品房购销合同，被告返还原告已付购房款429085元及银行贷款利息，本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原告委托吕奏远与被告订立商品房购销合同系双方真实意思表示，依法成立有效，对原、被告均具有约束力。原告主张其未委托吕奏远与被告签订补充协议及违约金支付凭证补充协议并接收房屋，因商品房购销合同、个人住房借款合同均由吕奏远代理原告与被告签订，且原告持有吕奏远与被告签订的补充协议及违约金支付凭证补充协议原件，而原告未能举证证明补充协议及违约金支付凭证补充协议原件的来源，基于吕奏远在原、被告缔约过程中的特殊身份，被告有理由相信吕奏远具有代理原告订立补充协议及违约金支付凭证补充协议的权利，故吕奏远的民事行为构成表见代理，补充协议及违约金支付凭证补充协议对原告具有约束力。原告主张被告通知交房时涉案商品房屋未经验收合格，不符合交付的法定条件，因原告经由吕奏远已实际接收涉案商品房屋并收取了逾期交房违约金，且被告嗣后也取得了涉案商品房屋交付使用备案证书，故原告上述主张原审法院不予采信。原告主张涉案商品房屋性质由住宅用途变更为公寓用途，不符合合同目的，因原、被告签订的商品房购销合同载明涉案商品房屋为高层公寓，而商品房屋交付使用备案证书载明涉案商品房屋性质为公寓，并非商业营业用房，故原告上述主张原审法院不予采信。原告主张涉案商品房屋未安装天然气，无法正常使用，因原、被告就无法配置天然气补偿事宜达成补充协议，并已履行完毕，且原告亦确认继续履行合同，故原告上述主张原审法院亦不予采信。综上，原、被告订立的商品房购销合同的主要内容双方均已履行完毕，原告要求解除合同，被告返还已付购房款及银行贷款利息的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条之规定，判决：一、驳回原告余俭敏要求解除与被告昆山市钢峰房地产有限公司于2010年3月29日签订的商品房购销合同（合同编号：2010010093）的诉讼请求。二、驳回原告余俭敏要求被告昆山市钢峰房地产有限公司返还已付购房款429085元及银行贷款利息的诉讼请求。案件受理费7736元，减半收取3868元，由原告余俭敏负担。
上诉人余俭敏不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、吕奏远没有代理上诉人签订补充协议的权限，事后对其行为也没有追认，一审法院认定表见代理太牵强。2、双方签订的商品房购销合同第三条约定涉案房屋为高层公寓，合同第十六条第一款约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同附件，该合同第十八条约定买受人的房屋仅作为住宅使用。上述条款证实，上诉人购买的就是住宅性质的商品房，而被上诉人交付的房屋性质为公寓，构成根本违约。3、被上诉人取得备案证书后，明知本案房屋为公寓房，却没有履行告知义务，构成违约，上诉人要求解除合同也有事实和法律依据。4、公寓房与住宅商品房在土地使用年限、税收、质量方面均有不同，被上诉人逾期交房超过60天，上诉人也有权解除合同。综上认为，原审判决认定事实及适用法律错误，请求予以撤销后改判或发回重审。
被上诉人昆山市钢峰房地产有限公司未作答辩。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规强行性、禁止性规定，应为合法有效。合同约定涉案地块土地规划用途为住宅，土地使用年限自2006年6月29日至2076年4月17日止，房屋用途为高层公寓；被上诉人实际交付的房屋性质亦为公寓，土地使用权终止年限与合同约定相符，故上诉人主张被上诉人交付的商品房不符合合同约定，构成违约的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
合同约定被上诉人逾期交房超过60日的，买受人可以解除合同，房屋交付时天然气等基础设施和公共配套建筑应可正常使用；被上诉人于2012年5月26日通知交房时，该房屋尚未取得合同约定的交付备案证书，天然气也无法使用，因此房屋尚未具备法定和约定的交付条件。上诉人作为购房者可以选择拒绝收房，但吕奏远和被上诉人于2012年6月1日达成了相关协议，吕奏远代表上诉人选择就无法配置天然气、逾期交房问题收取一定数额的违约赔偿金后继续履行合同并收房，该协议现已履行完毕。关于上诉人认为吕奏远未经授权，与被上诉人达成的补充协议，应属无效，对上诉人没有约束力的上诉理由，本院认为，商品房购销合同、个人住房借款合同当时均由吕奏远代理上诉人与被上诉人签订，且上诉人在一审时出示了吕奏远与被上诉人签订的补充协议及违约金支付凭证补充协议原件，说明上诉人对吕奏远代表其与被上诉人签订补充协议的事实知晓，且在收到被上诉人支付的违约金后，至本案诉讼前未提出异议，原审法院基于吕奏远在上诉人与被上诉人缔约过程中的特殊身份，认为被上诉人有理由相信吕奏远具有代理上诉人订立补充协议及违约金支付凭证补充协议的权利，故吕奏远的签订补充协议及违约金支付凭证补充协议的行为所产生的法律后果，应由上诉人承担。现上诉人已经以签订、履行补充协议的方式放弃了其基于商品房买卖合同所享有的约定解除权，该权利现已消灭，上诉人基于同一事由再次要求解除诉争的房屋买卖合同，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7736元，由上诉人余俭敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
审 判 员 孙 毅
代理审判员 王君英
二〇一三年六月六日
书 记 员 姚 望