广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初19659号
原告（反诉被告）深圳市广富房地产经纪有限公司，住址深圳市福田区福华路南漾福居裙楼139、140、155，组织机构代码763480233。
法定代表人伍锦富。
委托代理人雷晓卫，广东格威律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄永行，男，汉族，1964年4月12日出生，住址深圳市福田区，
被告（反诉原告）谭妙琼，女，汉族，1970年4月17日出生，住址深圳市福田区，
委托代理人黄永行，男，汉族，1964年4月12日出生，住址深圳市福田区，系被告配偶。
上列原告深圳市广富房地产经纪有限公司诉被告黄永行、谭妙琼居间合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，两被告在法定期间提起反诉，经审查，本院受理反诉与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年11月21日对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人雷晓卫、被告黄永行（同时作为被告谭妙琼的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月14曰，经原告为两被告提供居间服务，两被告于当日签订《房地产买卖经纪合同》，将位于深圳市福田区福田村七层综合楼6栋702房出售给他人。两被告又于2016年3月15日向原告出具书面《承诺书》，承诺在收到全款的当时支付佣金2万元。目前，原告已经履行了全部居间义务，该房屋已经成交并办理完毕过户手续，两被告已经于2016年4月19日足额收到了全部售房款。但经原告多次督促，两被告至今未支付上述约定佣金。据此，请求判令：1、两被告支付原告居间服务费2万元，迟延履行利息217.50元（暂按中国人民银行现行贷款利率从2016年4月20日起计至2016年7月19日，并计至付清之日止）；2、两被告承担本案诉讼费用。
两被告书面答辩称，1、答应支付佣金和签署承诺书事情经过暨原告的诱导、欺诈行为。2016年3月13日下午，我方在原告位于福民路的铺位委托卖房子时，明确向业务员表示按45000元/平米实收款。2016年3月14日晚上，买卖双方签订合同时，原告代表王丽君（交易负责人）当着买卖双方，明确表示佣金由买方全付，卖方不用付，当时我方明确表示按45000元/平米实收款（按此计算总款为3348450元，与合同金额3350000元基本相符），该意思已经清楚表明在《房地产买卖经纪合同》关于转让成交价3350000元、卖方不用支付佣金的约定中。深圳市二手房交易是卖方市场，民间惯例均由买方单独承担佣金。同时，深圳房价很高，实际佣金支付一般均为每单交易2万元-4万元。实际上几乎没有按照比例进行佣金收取，也几乎没有由卖方承担佣金。在本次交易中，原告仅撮合买卖双方，并未尽中介应尽之义务和服务。通过该欺诈方式，原告己经向买方收取高昂佣金7万元。原告员工王丽君诱导、欺蒙我方答应付佣金。王丽君当着买卖双方明确佣金由买方全付，卖方不用付，当买方不在场的时候，又要求我方付佣金，当我方质疑王丽君当着买卖双方说不用卖方付，由买方全付，而且我方明确按45000元/平米实收款时，王丽君说我方委托卖房子时口头答应付佣金，然后又说“买方付7万元，减少你的部分，你不用按比例付”，王丽君还指责是我方答应过的，而且还教我方跟买方说原告没有收卖方佣金，欺蒙买方，我方没有做。我方第一次接触房子买卖，不懂，也软弱。在王丽君这些诱导、欺蒙下答应付佣金。承诺书签署的事情经过是：签署合同当天原告没有要求我方写承诺书，而是在第二天的晚上（即3月15日）。签署合同后，原告约我方第二天深夜到原告公司住所，说是给原告交房保证金。原告在3月14日签署合同时己经写好交房保证金收据，当时没有要求我方交保证金，不合常理（完全可以通过微信、支付宝或银行转账，当时买方通过银行转账支付卖方定金），却安排在3月15日晚上，这是原告的刻意安排。原告公司住所在5楼，有高大的男人守门，有一条大狗，除了我方和原告的几名业务人员外，没有其他人，当时我方有惧怕，这是原告给我方施加精神压力，目的是让我方写承诺书。我方第一次进行房产买卖无知不懂，而且软弱，在原告施加的精神压力和欺骗下写下承诺书，这不是我方真实意愿的表达。原告通过在签署合同时蒙蔽买方说卖方不用支付佣金（买卖双方当然会考虑双方支付的共同佣金额度），以此让买方承担更高的佣金。签署完合同后背着买方向我方施加精神压力索要佣金，并且让我方写下承诺书。原告这样做，是使用欺诈手段进行重复收取佣金、抬高佣金。原告所作所为与《房地产买卖经纪合同》的原意是相违背的，不公平不合理，是重复收取佣金。同时违背合同法的公平原则、诚实信用原则。该承诺书不是我方真实意图的表达。2、原告不但没有履行经纪人居间义务且不断破坏买卖双方交易。原告应尽的中介服务由我方完成，原告没有尽到中介义务。工商银行的《二手楼按揭贷款确认书》是我方去银行取回来并交给买方，这本应由原告办理整个买卖房子及过户等各项手续我方都亲自去处理，这本是由原告应尽的义务。原告还拒不配合办理房子交接手续。2016年5月15日下午，原告公司的小蔡（业务员）和曾经理来到房子交接现场，曾经理多次明确：“我代表公司来向你表达公司的意思，说完就走”，且在我方多次要求配合办理房子交接手续的情况下，拒不配合办理任何手续，曾经理说“不交接了，无所谓”，与小蔡一起离开交接现场，导致买卖双方当天没有交接房子。2016年5月15日晚上，原告私自破坏我方房子的门锁，更换新锁，占据钥匙。在我方不知情、物权还属于我方且房子没有交接给买方的情况下，破坏我方房子铁门和木门的锁、更换新锁，侵犯我方的财产，把我方的房子据为己有，将锁匙交给买方，是毁坏我方房产的非法恶劣行为。原告当天晚上将新锁的钥匙交给买方，告诉买方房子移交给买方。该等非法行为遭买方拒绝。2016年5月18日，原告公司小蔡推脱责任说：“交接房子是你和新业主的事”，否认配合买卖双方办理房子交接手续是原告应尽的义务，并辱骂我方。原告拒不配合买卖双方办理房子交接手续，没有履行经纪人义务，违背《房地产买卖经纪合同》第十一条关于“经纪人应当为促成本次交易提供联络、协商、撮合等服务并积极配合买卖双方办理本次交易的相关手续”的约定。原告不但没有履行经纪人的义务，而且破坏、阻止房子交易的完成，至5月18房子仍然不能交接。鉴于原告拒不履行配合买卖双方办理房子交接手续的义务而且不断破坏双方交易的达成。我方秉着理性和友善态度，与买方商量，买卖双方于2016年5月19日完成房子交接。原告的非法恶劣行为让买方震惊，我方的行为得到买方的认可。3、原告不合理收取并扣押我方交房保证金5000元拒不返还。在我方不懂、不清楚的情况下，原告蒙骗我方，收取我方5000元的交房保证金。我方多次要求，原告至今仍不归还。4、原告法人代表以及员工王丽君、小蔡通过各种方式欺骗、辱骂、恐吓我方。5月13日，小蔡采取欺诈手段企图蒙骗我方到原告公司住所，再次向我方施加精祌压力，索取佣金。早上9时18分发信息给我方：“15时交接房子”，在我方回信息明确没有时间，让小蔡将买卖双方电话告知对方，小蔡没有答应，却于15时26分欺骗我方说买方已到，并且电话要求我方到原告公司住所，当我方要求买方接电话时，小蔡挂掉电话，过了45分钟后，小蔡才让买方与我方通话（经我方向买方了解，买方明确与我方通电话前半个小时原告才通知买方）。4月19日晚上，原告法人和王丽君通过电话辱骂、恐吓我方且威胁要打我方。5月18日，小蔡发信息辱骂我方。我方人身安全受到威胁、精神受到严重损害。5、原告破坏我方财物，致使我方价值约5000元财物未能取回。原告破坏我方的房屋门锁、更换新锁，致使我方财物未能取回。房子里面有两台美的空调、一台热水器等，价值约5000元。纵观事实，原告犯错误是刻意的、欺诈性的，目的是为了获取更多的不当利益，并采取一系列非法恶劣行为，并且原告不提供应尽之义务、破坏、阻止房子交易的完成。请求法院依据客观事实和法律，判决支持我方的诉求。
两被告并依据上述答辩意见明确提起反诉，请求判令：原告返还交房保证金5000元并支付利息（利息按银行同期贷款利率从2016年3月15日起计至原告实际返还之日止）。
原告口头答辩称，1、虽然两被告未提供证据，但原告确认两被告还有5000元交房保证金在原告处。原告之所以未向两被告退还，是因为两被告一直不按合同约定向买方交房，且两被告未按约定向原告支付2万元居间服务费。2、两被告逾期交房以后，原告代为垫付水电费100余元。综上，原告同意将交房保证金5000元抵扣我方主张的居间服务费。3、两被告请求从2016年3月15日计付交房保证金的利息，没有事实及法律依据。根据原告提供的证据显示两被告收到全部款项之日为2016年4月19日，根据两被告答辩状陈述的内容显示截至2016年5月15日，两被告仍未将房屋移交给买方，故交房时间应为2016年5月15日以后，两被告要求支付逾期利息，应证明其向买方实际交房的日期。根据双方签订的房地产买卖经纪合同，并未就保证金退还时间及逾期相关责任进行明确约定，故两被告该项请求没有事实及法律依据。
经审理查明，2016年3月14日，两被告（卖方）与案外人李炎辉（买方）及原告（经纪方）签订《房地产买卖经纪合同》，约定：经纪方接受买卖双方之委托，促成买卖双方就位于深圳市××综合楼××702之物业转让事宜达成一致；转让成交价为335万元；经纪方应当为促成本次交易提供联络、协助、撮合等服务并积极配合买卖双方办理本次交易的相关手续，基于经纪方提供之服务，买方须向经纪方支付佣金7万元；合同并对买卖双方关于涉案房产交易的其它权利义务作了约定。
同日，原告开具收款收据，确认收到两被告现金支付的交房保证金5000元。
2016年3月15日，两被告在原告处出具《承诺》，载明：卖方出售七层综合楼6栋702房，承诺在收到全款的当时付原告佣金2万元。庭审时，两被告确认，该《承诺》为被告黄永行手写出具。
2016年4月11日，涉案房产的首期款监管资金转出至被告黄永行账户；2016年4月19日，买方的贷款银行将涉案房产的剩余购房款转至被告黄永行账户，至此，两被告收到全部购房款。
2016年4月11日，涉案房产的产权被转移登记至买方李炎辉名下。
2016年5月19日，被告黄永行与买方李炎辉就涉案房产进行交接，双方并签订《房屋交接书》，确认涉案房屋交接完成，并载明：原告收取卖方的交房保证金5000元没有退换，原告在买卖双方不知情的情况下私自更换门锁和木门锁，钥匙由买家向原告索取。
本院认为，原告与两被告之间成立合法有效的居间合同关系。
关于两被告出具的承诺书的效力问题，首先，该承诺书为被告黄永行本人手写出具，出具时间在涉案《房地产买卖经纪合同》签订之次日，虽然合同中约定由买方向原告支付佣金，即便三方签订合同时达成了仅由买方支付佣金的合意，但两被告于次日出具支付佣金的承诺书、原告予以接受的行为可视为双方合意变更了原合同中关于卖方无须支付佣金的条款；其次，两被告也没有举证证明两被告于签约次日出具上述承诺书的行为存在受欺诈胁迫、重大误解等有违真实意思的情形或存在违反法律和行政法规强制性规定、损害他人利益的情形，因此，该承诺书对两被告产生约束力。
关于两被告应支付的佣金金额，虽然两被告承诺的佣金金额为2万元，但依据合同约定，原告作为居间方的义务体现在“应当为促成本次交易提供联络、协助、撮合等服务并积极配合买卖双方办理本次交易的相关手续”，而从查明事实来看，房产交接手续系由买卖双方自行完成，没有证据显示原告有配合买卖双方进行房产交接手续，即原告并未完全履行居间方应尽的义务，据此，结合考虑到佣金是居间服务的对价及交房系完成房产交易的重要阶段，本院酌情将两被告应支付的佣金金额调整至按60%计即12000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告主张的迟延给付利息，因原告未配合买卖双方办理交房手续，原告对于两被告拒绝支付佣金存有一定过错，因此，原告要求两被告支付佣金的迟延支付利息，依据不足，本院不予支持。
关于两被告反诉要求原告返还交房保证金5000元的请求，涉案房产交易已经结束，房屋亦已完成交接，原告没有理由继续保管交房保证金5000元，该交房保证金5000元应退还两被告，两被告的该项反诉请求成立，本院予以支持。关于两被告反诉请求的逾期返还交房保证金的利息损失，交房保证金系用于保证卖方依约交楼，而本案中，房产交接手续系由买卖双方自行办理，没有证据显示原告清楚交房手续完成的具体时间而未及时返还交房保证金，且原告未返还交房保证金亦有两被告未支付佣金的原因存在，即两被告对此亦存有一定过错，因此，两被告要求原告承担逾期返还交房保证金的利息损失，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告黄永行、谭妙琼应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市广富房地产经纪有限公司支付佣金12000元；
二、原告深圳市广富房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告黄永行、谭妙琼返还交房保证金5000元；
三、驳回原告深圳市广富房地产经纪有限公司的其它本诉请求；
四、驳回被告黄永行、谭妙琼的其它反诉请求。
本诉案件受理费305元（已由原告预交），由原告负担124元、两被告负担181元；反诉案件受理费50元（已由被告预交），由原告负担45元、两被告负担5元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 雷 南 山
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 殷智华（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。