辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12843号上诉人（原审被告）：辽宁盛大房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区北市二街25号。法定代表人：刘生，系该公司经理。委托诉讼代理人：许亚新，系辽宁东拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙丽辉，女，1972年7月4日出生，汉族，住址：沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：田哲，系辽宁正直律师事务所律师。原审第三人：胡海鹏，男，1965年4月16日出，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：解兵，系辽宁正直律师事务所律师。原审第三人：沈阳市房产局，住所地：沈阳市沈河区大西路187号。法定代表人：纪凯，系该局局长。上诉人辽宁盛大房地产开发有限公司（以下简称“盛大房产公司”）因与被上诉人孙丽辉、原审第三人胡海鹏、沈阳市房产局物权保护纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7432号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛大房产公司上诉请求：1、二审法院撤销原判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由孙丽辉承担。上诉理由：1、一审法院审理中存在主体错误问题；2、本案中第三人胡海鹏购买涉诉房产的缴费问题存有异议。被上诉人孙丽辉辩称：涉案房屋完全具备过户条件，可以办理相关手续，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人胡海鹏述称：同意一审判决，请求维持原判。孙丽辉原审诉称：请求：1、请求法院确认位于沈阳市和平区营口西路76号A-18-4号房屋归孙丽辉所有；2、请求法院判令盛大房产公司为孙丽辉办理房屋所有权证明，第三人胡海鹏、沈阳市房产局予以配合；2、请求法院判令盛大房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年7月19日，第三人胡海鹏与盛大房产公司签订《商品房认购协议》，协议约定：胡海鹏购买由盛大房产公司开发的坐落于沈阳市和平区营口西路76号A-18-4号住宅，该房屋面积为162.38平方米，总价款为698,234元。合同签订后，胡海鹏一次性支付了全部购房款及房屋维修基金等费用，购房合同在房产局办理了备案登记，胡海鹏还办理了契证。但因为盛大房产公司的原因，该房屋一直未办理房产证。2014年8月，第三人胡海鹏以85万元的价格将该房屋转让给孙丽辉。签订合同后，孙丽辉一次性交付了全部购房款。该房屋现已经具备办理房屋所有权证的条件，孙丽辉多次与盛大房产公司协商，要求其办理相关手续，但盛大房产公司拒不配合。无奈，孙丽辉起诉至法院，恳请依法判决，以维护孙丽辉的合法权益。盛大房产公司原审辩称：第一、孙丽辉与第三人胡海鹏签订房屋买成合同时即知该房产多年未曾办理房产证，存在物权瑕疵，但仍购买，孙丽辉未尽到善意人的审慎义务；第二、孙丽辉提供的第三人胡海鹏的购房手续中涉及的盛大房产公司单位的人员均涉嫌职务侵占，并存在空开收据的行为，故孙丽辉应举出合法有效的证据，证明其对于涉案房产已向盛大房产公司全额支付了对价。第三人胡海鹏原审述称：孙丽辉所述属实，未办理产权证的过错并不在胡海鹏，而是因为盛大房产公司盛大公司内部出现的问题，导致不能办理房产证。第三人沈阳市房产局原审述称：涉案房屋登记手续不全，至今未取得商品房预售许可证，未办理房屋竣工验收的相关手续。依照相关规定，涉案房屋应先登记到第三人胡海鹏名下后，再更名至孙丽辉名下。申请人应由双方共同申请房屋登记，申请登记材料齐全，我局将依法履行办证职责。综上，请求法院公正判决。原审法院审理查明：2007年7月19日，盛大房产公司（出卖人）与第三人胡海鹏（买受人）签订《商品房认购协议》一份，约定第三人胡海鹏购买由盛大房产公司开发并销售的位于沈阳市和平区北市一街20号A座18-4（新址：沈阳市和平区营口西路76号A-18-4）、建筑面积162.38平方米的住宅，该商品房按套计算，总房款为698,234元，一次性付款。该协议落款处，盛大房产公司作为出卖人加盖公章，第三人胡海鹏作为买受人签名予以确认。协议签订后，第三人胡海鹏向盛大房产公司一次性足额支付购房款698,234元，盛大房产公司亦向第三人胡海鹏出具收款收据。嗣后，第三人胡海鹏就前述房屋缴纳了印花税、契税、维修资金等相关税费，并取得了完税证和房屋契证。2014年8月1日，孙丽辉与第三人胡海鹏签订《二手房买卖合同》，约定第三人胡海鹏将前述房屋以85万元的价格转让给孙丽辉，并约定签订合同之日，孙丽辉支付房款164,000元，余款686,000元于2014年8月18日付清。孙丽辉与第三人胡海鹏均在该合同落款签名并捺印。孙丽辉按合同约定履行了付款义务，并实际取得该房屋。现因孙丽辉要求盛大房产公司协助其办理诉争房屋更名、过户手续遭拒，故诉至法院。诉讼中，孙丽辉明确表示自愿承担涉案房屋在办理更名、过户手续中所发生的一切费用。另查：案件审理过程中，经本院到沈阳市房产局核实，涉案房屋已备案至第三人胡海鹏名下，且未设立其他权利。上述事实，有《商品房认购协议》、收款收据、印花税完税证、契税缴纳通知书、契税完税证、契证、专用维修资金交款通知单、维修资金专用收据、盛京银行客户回单、电费通知单、电力客户缴费凭条、二手房买卖合同、专用收款收据、停供协议、物业缴费收据、房屋租赁协议、购水通知单等相关证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。原审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于盛大房产公司与第三人胡海鹏之间的《商品房认购协议》，第三人胡海鹏购买位于沈阳市和平区北市一街20号A座18-4（新址：沈阳市和平区营口西路76号A-18-4）、建筑面积162.38平方米的房屋后，不仅足额支付了房款，还缴纳了印花税、契税、维修资金等相关税费，并取得了完税证和房屋契证，且诉争房屋已备案至第三人胡海鹏名下，足以证明第三人胡海鹏依法取得了该房屋的所有权。尽管第三人胡海鹏未取房屋权属证书，不能阻却第三人胡海鹏已取得该房屋产权这一事实。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”本案中，第三人胡海鹏将其所有的涉案房屋有偿转让与孙丽辉，孙丽辉亦支付对价并已实际占有该房屋，该转让行为合法有效，本院予以确认。故对孙丽辉主张确认位于沈阳市和平区北市一街20号A座18-4（新址：沈阳市和平区营口西路76号A-18-4）、建筑面积162.38平方米的房屋归其所有的诉请，本院予以支持。盛大房产公司称其原法定代表人沈晓黎涉嫌职务侵占以及有空开收据的行为，并以此抗辩拒绝配合孙丽辉孙丽辉办理诉争房屋的权属证书，该抗辩因法律依据不足，本院不予采信。故对孙丽辉主张盛大房产公司协助其办理诉争房屋更名、过户手续的诉请，本院亦予以支持。第三人胡海鹏、沈阳市房产局亦应配合盛大房产公司并协助孙丽辉办理诉争房屋的更名、过户手续。在办理诉争房屋的更名、过户手续中所发生的一切费用，由孙丽辉负担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、位于沈阳市和平区北市一街20号A座18-4（新址：沈阳市和平区营口西路76号A-18-4）、建筑面积162.38平方米的房屋归孙丽辉所有；二、盛大房产公司于本判决生效之日起一个月内协助孙丽辉办理前述房屋的更名、过户手续（办理更名、过户手续中所发生的一切费用由孙丽辉负担）；三、第三人胡海鹏、沈阳市房产局配合盛大房产公司并协助孙丽辉办理前述房屋的更名、过户手续。案件受理费12,300，保全费4,770元，均由盛大房产公司负担。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为：关于盛大房产公司提出孙丽辉的主体不适格，无权要求上诉人协助更名过户手续的上诉主张，本院认为，一方面，盛大房产公司与孙丽辉之间并未签订任何的买卖合同关系,故孙丽辉要求盛大房产公司协助办理更名过户手续无法律依据；另一方面，通过原审法院业已查明的事实可知，盛大房产公司与胡海鹏之间签订了《商品房认购协议书》，胡海鹏支付了全部房款，缴纳了印花税、契税、维修资金等相关税费，且诉争房屋已备案至胡海鹏名下。而后，胡海鹏又将涉案房屋出卖给孙丽辉。此时，盛大房产公司应先协助胡海鹏办理更名过户手续。然后，再由胡海鹏协助孙丽辉办理更名过户手续。故原审法院判令盛大房产公司直接协助孙丽辉办理房屋更名过户手续，违反法律规定及法定程序，应予纠正，本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。关于沈阳市房产局应否承担本案民事责任的问题。本院认为，虽沈阳市房产局就原审判决并未提起上诉，但因沈阳市房产局系权属登记的行政机关，与本案并关联，故原审判令沈阳市房产局协助孙丽辉办理更名过户手续缺乏法律依据，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7432号民事判决第一项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7432号民事判决第二、三项；三、上诉人辽宁盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原审第三人胡海鹏办理涉案房屋的更名过户手续；四、原审第三人胡海鹏在辽宁盛大房地产开发有限公司将涉案房产更名到其名下后90日内协助孙丽辉办理涉案房屋的更名过户手续；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费12，300元，二审案件受理费12，300元，均由被上诉人孙丽辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 周      濛审 判 员 姜   会   军代理审判员 朱   闻   天二〇一六年十二月二十六日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁判方式依法改判、撤销或者变更；