杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第544号
原告：杭州市清河坊历史街区管理委员会。
法定代表人：童跃中。。
委托代理人：张轶群。浙江浙元律师事务所律师。
委托代理人：牛金卓。浙江浙元律师事务所律师。
被告：杭州舞宋文化艺术策划有限公司。
法定代表人：李小法。。
委托代理人：严金华。浙江铭广律师事务所律师。
原告杭州市清河坊历史街区管理委员会诉被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法由审判员苏仲文适用简易程序独任审判，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。并于2015年6月17日进行了庭后补充质证。原告杭州市清河坊历史街区管理委员会的委托代理人张轶群、牛金卓，被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司的委托代理人严金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告签订《杭州鼓楼文化产业开发协议》，约定被告承租位于杭州市上城区中山南路501号房产，双方确认建筑面积175.96平方米，租赁期共5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，并约定了租金及支付方式。协议签订后，原告依约定履行了协议的义务将房屋租赁给被告，但是被告却没有按照合同的约定履行义务，拖欠租金至今。原告多次催促被告缴纳租金未果，故诉至法院，诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《杭州鼓楼文化产业开发协议》，被告立即腾退杭州市上城区中山南路501号房产返还原告，并按每月8028.18元计算房屋使用费（从起诉之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2、租赁房屋内装修归原告所有；3、被告立即向原告支付拖欠的租金，每月按8028.18元从2014年7月1日暂计算至起诉之日止共计96338.1元，此后继续按此标准计算至合同解除之日止，并按当年租金总额的每日千分之一支付自2014年5月7日起的违约金至实际付清时止（暂计算至2015年3月10日为36801.15元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：从双方协议来看并不存在租赁关系，只是合作开发关系，原告无权索要租金。被告从开业处于亏损状态，原告也从未催讨过租金，双方已经形成惯例。原告要求与被告解除合同、要求被告腾退房屋不符合法律规定，原告没有合法产权人的证据，原告没有基于占有或解除合同要求被告腾退房屋的法律依据。根据相关法律规定，双方的违约金约定过高，应以实际损失计算，根据公平原则予以裁量。原告诉请中按照年租金总额的日千分之一计算违约金，根据相关规定关于逾期支付租金的利息是按照同期同类银行贷款利率计算，本案的计算过高。原告诉称其多次向被告催讨缴纳租金，而实际上原告从未向被告催讨租金。双方就拨付扶持资金的事宜欠缺沟通，被告一直等待被告的回复。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、杭州鼓楼文化产业开发协议，拟证明租赁期限、租金标准、支付时限及违约金、押金和装修等约定；
2、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、规划验收证、固定资产投资项目投资许可证、杭州市城建档案管理处建设工程竣工档案认可意见书及单位工程质量综合评定表、市环保局建设项目环境保护设施竣工验收审批意见、市公安局消防支队消防验收合格意见及建设工程消防设计审核意见书、鼓楼房屋建设工程和市政基础设施竣工验收备案表及标准地名门牌使用证，拟证明中山南路501号即鼓楼复建工程，即本案讼争房屋，原告系讼争房屋的合法产权人。
被告为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据材料：
3、文化产业协议及鼓楼整改方案，拟证明被告应原告的要求对鼓楼进行整改的事实；
4、附件中鼓楼·宋宫百艺框架方案，拟证明双方就鼓楼演出内容达成协议；
5、劳务合同书，拟证明被告进行鼓楼装修的事实；
6、发票及证明，拟证明被告为进行鼓楼装修、演出所支出的各项费用；
7、光盘，拟证明被告在鼓楼进行演出的事实。
原、被告在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：被告对证据1的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该份证据能显示本案争议的合同内容为双方共同开发南宋瓦肆项目，而非涉案房屋使用权的问题；对证据2是否经过审批不知情，对真实性有异议，认为过了举证期限，原告有后补充证据的情况，标准地名门牌使用证时间为2015年6月5日，消防验收合格的意见时间为2011年6月28日，建设工程规划许可证时间为2014年4月，无法确认中山中路二楼鼓楼重建工程是否涉案房屋的地址，不认可原告为讼争房屋产权人；原告对证据3、证据4的真实性无异议，但认为不能证明被告待证的事实，不能说明双方系合作关系，合同上写“租赁标的”、“租金”等等；对证据5、证据7质证认为不符合证据三性；对证据6质证认为已过举证期限，且部分发票与本案无关联性。
经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：证据1至4能证明原告向被告承租讼争房屋的事实，对该事实予以认定；证据5至7与本案缺乏直接关联性，不予认定。
综上，根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：2011年，原告（作为出租人、甲方）与被告（作为承租人、乙方）签订《杭州鼓楼文化产业开发协议》一份，约定乙方对甲方要出租的房屋及有关设施已做了充分了解并愿意承租该房屋。租赁房屋位于鼓楼主楼区域，建筑面积为175.96平方米（建筑面积以产权证、测绘图所确认的面积为准）。租赁期限为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。甲方同意给予乙方三年的免租金使用期，期限为2011年7月1日起至2014年6月30日止。房屋租金为1.5/元/平米，合计每年租金为96338.1元。租金每半年支付一次，先付后用，第一期租金48169.05元于2014年6月15日前支付，此后每期租金乙方须提前15日支付，即分别于当年的6月15日前和12月15日前支付。乙方应依约及时支付租金，如乙方逾期支付，按当年租金总额千分之一/天的标准向甲方支付违约金。如乙方未按时足额支付租金、水电费或其他费用，逾期时间超过30日的，甲方有权无条件收回房屋并追究乙方的违约责任。甲方依据合同之约定解除合同的，对乙方装修、搬迁等各项投入不予赔偿，乙方不得将已装修部分拆除。该合同及附件还对其他相关事项进行了约定。
另查明，原告系讼争房屋的所有权人，于2011年7月将讼争房屋交付被告，目前该房屋仍由被告占有、使用。被告从2014年7月1日起欠付租金至今，未支付合同约定的保证金。
本院认为，原告杭州市清河坊历史街区管委会与被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司签订的《杭州鼓楼文化产业开发协议》中关于租赁讼争房屋事宜的约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。现被告从2014年7月1日起欠付租金至今，原告诉请解除《杭州鼓楼文化产业开发协议》、被告腾退讼争房屋、讼争房屋内装修归原告所有，符合协议的约定，本院予以支持。原告诉请被告支付从2014年7月1日起至起诉之日的房屋租金96338.1元（实际按8028.18元/月的标准计算至合同解除之日止）、使用费（按8028.18元/月的标准自起诉之日起计算至实际腾退之日止），本院调整为租金93929.65元（自2014年7月1日起暂计至2015年6月17日），自2015年6月18日起按8028.18元/月的标准计算租金至合同解除之日止，并支付自合同解除次日起按8028.18元/月的标准计算的使用费至实际腾退之日止。原告诉请被告支付违约金36801.15元（自2014年5月7日起按照年租金总额的千分之一每日暂计至2015年3月10日），实际计算至付清之日止，被告抗辩该标准过高，本院依法调整为5559.26元（自2014年6月16日起暂计至2015年6月17日），并以未付房屋租金为基数，自2015年6月18日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止。被告辩称其与原告系合作开发关系而非租赁关系，但从《杭州鼓楼文化产业开发协议》看，条款中有关于租赁物的坐落、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等明确、具体的约定，故本院对上述抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州市清河坊历史街区管理委员会与被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司于2011年签订的《杭州鼓楼文化产业开发协议》自本判决生效之日起解除；
二、被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司于本判决生效之日起10日内腾退坐落于杭州市上城区中山南路501号房屋，并将上述房屋返还原告杭州市清河坊历史街区管理委员会，上述房屋内的装修归原告杭州市清河坊历史街区管理委员会所有；
三、被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市清河坊历史街区管理委员房屋租金93929.65元（自2014年7月1日起暂计至2015年6月17日），自2015年6月18日起按8028.18元/月的标准计算租金至合同解除之日止，并支付自合同解除次日起按8028.18元/月的标准计算的使用费至实际腾退之日止；
四、被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市清河坊历史街区管理委员违约金5559.26元（自2014年6月16日起暂计至2015年6月17日），并自2015年6月18日起以未付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止；
五、驳回原告杭州市清河坊历史街区管理委员会的其他诉讼请求。
案件受理费15975元，减半收取7987.5元，由原告杭州市清河坊历史街区管理委员会负担6844元，由被告杭州舞宋文化艺术策划有限公司负担1143.5元，退还原告杭州市清河坊历史街区管理委员会7987.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 苏仲文
二〇一五年六月十八日
书记员 仲 翀