广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初1099号
原告中国建设银行股份有限公司河池分行。
负责人尹志水，该行行长。
委托代理人向诚，该行住房金融业务部客户经理。
委托代理人陆东灵，该行住房金融业务部客户经理。
被告张杰。
被告蓝亮波。
委托代理人樊寿良，广西真意律师事务所律师。
被告河池市昌盛房地产开发有限公司。
法定代表人韦海涛，该公司董事长。
原告�国建设银行股份有限公司河池分行与被告张杰、蓝亮波、河池市昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员唐溪适用简易程序，于2016年6月8日公开开庭进行了审理，书记员曹敏铃担任法庭记录。原告委托代理人向诚、陆东灵，被告张杰及被告蓝亮波的委托代理人樊寿良到庭参加诉讼，被告昌盛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，被告张杰、蓝亮波因购买河池市建设路44号欣欣佳苑第6层602号商品房，向原告申请个人住房贷款28万元。经原告审查同意，同意给予其贷款，原、被告双方签订了编号为450210004-2012-20130242360号《个人住房（商用住房）借款合同》。合同约定：贷款金额28万元，期限从2013年10月17日起至2033年10月17日止，月利率为人民银行公布的基准利率，贷款利率于每年1月1日调整一次，贷款采取等额本息还款法。在贷款发放时，贷款利率为6.55%，每月归还本息金额为2095.86元。该笔贷款担保方式为抵押，用被告张杰、蓝亮波所购的商品房作抵押，已办理了抵押登记手续。被告昌盛公司因开发河池市建设路44号欣欣佳苑小区销售需要，与原告签订编号45021000420130917号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：昌盛公司对因购置河池市欣欣佳苑小区房产而与原告发生借贷关系的债务人承担阶段性保证责任，即在办妥房屋产权证、将房屋他项权证交由原告收执之前承担连带保证责任。被告张杰、蓝亮波的个人住房贷款债务在此保证范围内。该笔贷款抵押房产至今未办妥房屋他项权证。原告按合同约定向被告张杰、蓝亮波发放了贷款。然而其二人从2014年1月�始不按时还款，长期拖欠贷款本息，经原告多次催收，其二人虽按合同约定部分履行还款义务，但到2016年3月17日止，被告张杰、蓝亮波拖欠贷款本息一期，拖欠贷款本金780.27元，利息883元。2016年3月15日，被告张杰书面表明，因婚姻问题，不打算在河池继续生活，明确从2016年3月起不再偿还贷款本息，而被告蓝亮波又联系不上。
根据原告与被告张杰、蓝亮波签订的合同第十七条之约定，借款期间，被告不足额偿还贷款本息，原告有权解除借款合同，有权要求借款人清偿全部贷款本息及相关费用，有权依法处分抵押物用于清偿贷款本息及相关费用。根据原告与被告昌盛公司签订的最高额保证合同，原告有权要求被告昌盛公司承担连带担保责任。
为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告张杰、蓝亮波签订的编号为450210004-2012-20130242360号《个人住房（商用住房）借款合同》；2、被告张杰、蓝亮波偿还原告贷款本金262483.35元，利息及罚息883元（利息暂算至2016年3月17日止，以后按规定另计）；3、被告张杰、蓝亮波承担本案的诉讼费；4、被告河池市昌盛房地产开发有限公司对被告张杰、蓝亮波上述债务承担连带保证责任；5、原告对被告张杰、蓝亮波用于贷款抵押的河池市＊＊路＊＊号欣欣佳苑＊＊层＊＊号房享有优先受偿权。
原告对其主张向本院提交以下证据：
1、原告营业执照、法定代表人身份证明书复印件，证明原告主体资格；
2、被告张杰、蓝亮波户口薄、身份证及结婚证复印件，证明二被告主体资格；
3、被告昌盛公司营业执照、组织机构代码、企业法人营业执照、法定代表人韦海涛身份证复印件，证明该被告的主体资格；
4、个人住房贷款申请书、个人住房（商业用房）贷款借款合同、贷款支付凭证，证明借贷依据；
5、个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同，证明贷款的保障依据；
6、房屋抵押权预告登记证明（河房预＊＊＊字第＊＊＊＊号），证明贷款抵押生效依据；
7、个人贷款对账单，证明贷款还款依据；
8、贷款拖欠本息明细单，证明贷款拖欠本息依据。
被告张杰辩称，拖欠贷款本息属实，对原告的诉请无异议。
被告蓝亮波辩称，原告起诉解除合同有相应的依据，我方也同意原告的诉请，无异议。
被告昌盛公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告昌盛公司经本院传票传唤，无正�理由拒不到庭，视为已放弃质证的权利。
经举证质证，被告张杰、蓝亮波对原告提交的证据无异议。本院对上述证据予以确认，均作为认定案件事实的依据。
综合全案证据及法庭调查，本院确认以下法律事实：
2013年9月22日，原告与被告昌盛公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定：被告昌盛公司愿意为购买其公司开发的“欣欣佳苑”住宅小区商品房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为壹仟伍佰伍拾万元整的最高额保证，最高额保证所担保的债权自2013年9月22日至2016年9月22日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金及实现债权而发生的一切费用等；该保证为连带责任保证，保证期限自该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2013年10月9日，被告张杰、蓝亮波因购买由被告昌盛公司开发的位于河池市＊＊路＊＊号“＊＊佳苑”住宅小区＊＊号商品房资金不足，向原告申请借款，并自愿以所购的预售商品房提供抵押。
2013年10月17日，经原告审查同意，原告（贷款人）与被告张杰、蓝亮波（借款人）及昌盛公司（保证人）三方共同签订了450210004-2012-20130242360号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定的主要内容为：（1）原告向被告提供贷款280000元，借款期限240个月（从2013年10月17日起至2033年10月17日止），年利率6.55%，执行按月等额本息还款方式，即每月等额还款2095.86元；（2）借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；（3）保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；（4）如借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即贷款利率水平上加收50%）按日计收利息直至清偿本息为止；除外，贷款人有权根据借款人的逾期情况终止或解除本合同、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、依法对抵押房屋行使抵押权、要求担保人承担保证责任，并可要求借款人承担因其违约产生的律师费、资金评估费、公告费等费用。签订合同当日，原告将上述贷款汇入被告张杰开设的个人账户，被告张杰、蓝亮波均在个人贷款支付凭证上签名予以确认。2013年12月17日，原、被告到河池市房产管理局办理了河池�＊＊路＊＊号＊＊号房的《预购商品房抵押权预告登记证明》。至本案庭审之日止，原告尚未取得抵押物的《房屋他项权证》。
合同履行过程至2016年3月15日时，被告张杰向原告提交书面声明一份，以“因婚姻破裂，其不打算继续在河池生活，申请停止支付贷款月供”为由，明确表示不再履行贷款偿还义务。截止2016年5月17日，被告张杰、蓝亮波累计拖欠到期贷款本金3049.17元，到期利息2349.76元。原告催收无果，遂提起本案诉讼，请求判如所请。
本院认为，涉案的《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，上述合同均合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。合同履行过程中，被告张杰、蓝亮波未按约定履行偿还义务，已构成违约，应承担本案的违约责任，原告诉请解除合同具有合同依据，本院予以支持。被告张杰、蓝亮波在夫妻关系存续期间为共同生活需要向原告申请获得的贷款属夫妻共同债务，该债务不因夫妻关系的解除而归属于其中任何一方，故原告请求被告张杰、蓝亮波共同清偿截止2016年3月17日本案合同项下全部贷款本金262483.35元、利息883元以及2016年3月17日之后所产生的利息之请求有事实及法律依据，应予支持。
关于原告对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告为涉案房屋抵押权的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分。因此，抵押预告登记属于预备登记，不具备终局的物权效力，是未完成正式的转移登记之前进行的一项登记，具有临时性；而抵押登记完成后设立的抵押权具有物权的支配性和排他性，其中优先受偿权是抵押权的核心和实质。由于本案涉案房屋尚未办理抵押登记，故�告尚未取得现实抵押权，其主张行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告昌盛公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。本案中，涉案房屋尚未办理抵押登记，原告的抵押权尚未设立，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告昌盛公司与原告形成合法有效的保证合同关系。依据约定，在抵押登记手续正式办理完毕、原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书之前，昌盛公司应作为保证人承担连带保证责任。诉讼过程中，被告昌盛公司并未举出其保证责任期限届满条件已经成就的证据，因此，昌盛公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，其应按照约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。昌盛公司承担保证责�后，有权向债务人追偿。被告昌盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司河池分行与被告张杰、蓝亮波签订的编号为450210004-2012-20130242360号《个人住房（商用住房）借款合同》；
二、被告张杰、蓝亮波共同向原告中国建设银行股份有限公司河池分行偿还截止2016年3月17日本案合同项下贷款本金262483.35元、利息883元，合计263366.35元，2016年3月18日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止所产生的利息、罚息按中国人民银行的规定另行计付；
三、被告河池市昌盛房地产开发有限公司对被告张杰、蓝亮波的上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、被告河池市昌盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张杰、蓝亮波追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司河池分行请求确认对涉案抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。
本案受理费5250元（原告已预交），适用简易程序审理减半收取2625元，由被告张杰、蓝亮波负担，被告河池市昌盛房地产开发有限公司承担连带给付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内�行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5250元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
二〇一六年六月二十九日
书记员 曹敏铃
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿�
《中华人民共和国婚姻法》
第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。