天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第356号
上诉人（原审原告）天津市武清区下伍旗镇刘皮庄村民委员会，住所地天津市武清区下伍旗镇刘皮庄村。
法定代表人赵国歧，村委会主任。
委托代理人刘××，该村党支部书记。
委托代理人赵××，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）赵国富。
委托代理人张宇泉，天津津北斗律师事务所律师。
上诉人天津市武清区下伍旗镇刘皮庄村民委员会（以下简称刘皮庄村委会）因租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第3283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘皮庄村委会的法定代表人赵国歧及委托代理人刘××、赵××，被上诉人赵国富的委托代理人张宇泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2004年4月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将村北大队21间正房、2间门房、3间敞棚及院区租给被告使用，租赁区域范围东至院墙外2米，西至南北道边，南至住户背房，北至大渠北侧，租赁期限为20年，自2004年4月6日起至2024年4月5日止。租赁费及交付办法为：每年的租赁费人民币1500元，20年租赁费共计人民币22500元；由于原告的房屋破烂、面临倒塌，需要维修，原告减免被告前五年的租赁费7500元，作为维修费，所以被告于2004年4月6日交纳2004年至2014年这10年的租赁费7500元，后10年的租赁费15000元被告应于2014年4月6日前一次性付清。合同第五条约定被告不得私自改造所租赁的房屋，如需改造必须经原告同意。第九条约定，如被告在承租的区域内新建房屋，双方另附协议，到期后双方协商新建房屋的价格卖给原告。原、被告双方于签订合同的当天向天津市武清区公证处申请办理了上述房屋租赁合同的公证，天津市武清区公证处于2004年4月7日出具（2004）津武清证经字1561号公证书，对该合同的真实性进行了公证。
根据上述公证档案中的下伍旗镇刘皮庄村民代表会决议、公证处对原告当时村主任赵振海的谈话笔录、原告自己所举证据5中对赵国语的调查笔录等证据可以证实，就涉案房屋租赁一事刘皮庄村曾召开过村民代表会议，赵振海、赵金志两名村委会成员、赵国亮、赵国语等8名村民代表、人大代表齐国仙等参加了该次会议并达成了决议，该决议同时经过了原告盖章确认，决议前两项是关于租赁范围、租赁期限、租赁费及其交纳等的内容，决议第三项内容为“如果中途厂房需要翻新改造，可以由承租人设计建造，合同期满后可以双方协商对新建房屋适当作价后归村委会所有”。
下伍旗镇经管站存有刘皮庄村2004年的账本及票据，其中有一张编号为0080126的收据第二联，是2004年4月6日收取被告7500元租赁费的收据，该收据有原告时任会计刘广山签字，收据正面下方写有“广山没看到7500元”字迹，收据背面有时任村主任赵振海签字。刘皮庄村2004年账本中记载有一笔7500元的入账款，未列明款项名目，原告不能准确说明该笔款项是什么收入，但在2004年的所有收据中，只有上述一张收据金额是7500元。
被告是天津市富生金属制品加工厂的法定代表人，2011年6月13日，天津市富生金属制品加工厂（以下简称富生加工厂）与北京泰克仪器有限公司（以下简称北京泰克公司）签订厂房租赁合同，富生加工厂将被告承租原告的部分厂房租赁给北京泰克公司，并承诺在承租原告的院区内新建一批厂房出租给北京泰克公司，租赁期限为10年。合同签订后，被告改建原告厂房7间，并新建厂房11间。经审查，北京泰克公司是经营喷漆电泳的企业，经营期间从刘皮庄村招收刘亮、刘淑华、齐国仙3名村民做工人。另查，涉案厂房院区在刘皮庄村北距离约100米处，刘皮庄村共有村民300多人，面积100多亩。
2013年原、被告就双方之间是否存在租赁合同产生纠纷，原告于2013年4月10日报警称被告占用村集体财产，天津市公安局武清分局下伍旗镇派出所民警出警，并对赵国富、北京泰克公司业务员马双国做询问笔录各一份。
原审法院认为，原、被告于2004年4月6日签订的房屋租赁合同形式合法，经村委会召集召开了村民代表会议，决议通过了涉案租赁合同，村委会盖章进行了确认，且原告不要求确认涉案租赁合同无效，故认定该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
原告诉称被告未按照合同约定交纳租赁费，原告收取被告租赁费的收据上写着“广山没看到7500元”，且原告的账目中没有该笔租赁费，但经查明，原告于2004年确曾有一笔7500元款项入账，而原告2004年的所有收据中只有一张收据金额是7500元，即收取被告租赁费的收据，而原告不能明确说明该7500元是收取的什么款项，结合村委会出具的收据，并根据诚实信用原则，原审法院认为原告主张被告未按合同约定交纳租赁费依据不足，故对原告的该主张，不予采信。
对于原告所称因被告未经其同意改建、扩建承租厂房，要求解除与被告之间的房屋租赁合同一节，原审法院认为，双方在合同第五条约定被告不得私自改造所租赁的房屋，如需改造必须经原告同意，第九条约定如被告在承租的区域内新建房屋，双方另附加协议，到期后双方协商新建房屋的价格卖给村委会。而就该房屋租赁事宜召开的村民代表会决议中第三项内容为“如果中途厂房需要翻新改造可以由承租人设计建造，合同期满后，可以双方协商对新建房屋适当作价后归村委会所有”，该决议同时经过了原告盖章确认，可视为是原告同意被告对承租厂房进行改造，并允许被告新建房屋，只是需要双方在合同到期后协商新建房屋价格，故原告据此要求解除双方之间合同的请求没有事实依据。再者，即使原告未同意被告对承租房屋改建、扩建，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，原告据此要求解除与被告之间的租赁合同也没有法律依据。且原、被告订立该租赁合同系为减少集体资产流失，进行资产保值、增值，被告的改建、扩建行为没有减损集体资产，没有损害集体利益，反而对集体财产进行了改善。综上，对原告的该主张不予支持。
关于转租问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被告将承租原告的部分厂房转租给案外人，被告未能提交证据证明其转租行为经过了原告同意，故判断原告是否可以据此要求解除合同的关键就是原告是否知道或者应当知道被告转租，但在六个月内未提出异议。经审理查明，被告转租涉案厂房是在2011年6月13日，转租合同达成后被告即对承租厂房进行改建、扩建，由次承租人经营喷漆电泳的生意，次承租人在刘皮庄本村招收3名村民为其打工，且经核实，涉案厂房及院区在刘皮庄村北约100米处，刘皮庄村仅有300多人，面积仅100多亩，而原告认为其是在距被告转租后近两年后的2013年4月10日才知道被告将涉案厂房转租给第三人。原告作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，承担本村生产的服务和协调工作，具有管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产的职责，应当对出租的涉案厂房及院区进行及时的了解和管理，根据上述情况，从生活常理以及村委会所负职责来考量，原告应在被告转租后即知道或应当知道被告转租的事实，而原告陈述是在2013年4月10日才知道并提出异议，期间已近两年时间，显然已经超过了法律规定的六个月期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，原告以被告未经其同意转租涉案厂房为由要求解除合同的主张，没有法律依据，不予支持。鉴于原告申请对被告递交的补充协议进行鉴定，鉴定机构出具的鉴定意见与被告提供该证据所要证明的事实不一致，原告预付的鉴定费应由被告承担。
此案经调解未果，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1760元，由原告承担。鉴定费用15000元，由被告承担。
上诉人刘皮庄村委会不服原判，向本院提起上诉，请求：依法撤销天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第3283号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，即解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、上诉人发现被上诉人将涉案厂房转租的时间是2013年4月10日，原判认定上诉人未在被上诉人转租后六个月内提出异议是错误的；2、上诉人提交的收据证明被上诉人没有依约向上诉人缴纳7500元租赁费，经管站保存的账目中虽有7500元的收入，但系其他收入，并非被上诉人缴纳的租赁费，被上诉人已构成严重违约；3、被上诉人建造的11间厂房，未取得上诉人同意，也没有办理任何建房手续。该11间厂房，是在租赁的厂区内新建厂房，原判认定系在租赁物上增设他物是错误的；4、双方订立合同时并未召开村民代表会议，公证卷宗中的代表会议记录是伪造的，双方签订的合同应属无效合同。
被上诉人赵国富答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实无误。上述事实有书证、当事人陈述等证明属实，本院予以确认。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人于2004年4月6日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并已经武清区公证处予以公证，因此，该合同合法有效，双方均应遵照履行。被上诉人转租行为发生于2011年6月13日，转租后由案外人进行生产经营，并雇佣刘皮庄村村民作为工人。且涉案厂房距刘皮庄村北约100米处，因此，依据生活常理，上诉人在被上诉人转租后即应当知晓其转租行为，但上诉人未在六个月内提出异议，因此，其以承租人转租未经本人同意而要求解除合同的主张，本院难以支持。原审法院从下伍旗镇经管站调取的收据载明上诉人已收到被上诉人2004年4月6日至2014年4月6日的租赁费，该收据为2004年所有收据中仅有的一张7500元的收据，与2004年刘皮庄村的账本上一笔7500元款项的入账相符。上诉人虽认为该7500元入账系其他收入，但未能提供充分证据予以证实。因此，上诉人所持被上诉人未缴纳租赁费已严重违约的主张，本院不予支持。双方租赁协议虽约定被上诉人不得私自改造所租赁的房屋，但武清区公证处存有的盖有刘皮庄村委会印章的村民代表会决议，已同意由被上诉人根据需要对厂房进行翻新改造。上诉人虽认为该决议系伪造，但未能提供证据予以证实。根据该决议，应视为上诉人同意被上诉人对租赁物进行改善或增设他物。因此，上诉人以被上诉人未经同意新建厂房而解除合同的请求，本院难以支持。
综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3520元，由上诉人天津市武清区下伍旗镇刘皮庄村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏廼莉
代理审判员 王 路
代理审判员 姜纪超
二０一四年五月十六日
书 记 员 张玉洁
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……