江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1472号
上诉人（原审被告）王晖。
委托代理人惠琴。
被上诉人（原审原告）无锡市民园物业管理有限公司，住所地无锡市民丰苑30号。
法定代表人周福南，该公司总经理。
委托代理人俞晨澜。
委托代理人陆泉根。
上诉人王晖因与被上诉人无锡市民园物业管理有限公司（以下简称民园公司）物业服务合同纠纷一案不服无锡市锡山区人民法院（2014）锡法北民初字第0251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月8日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
王晖系宝城花园＊＊号＊＊＊室业主，房屋建筑面积为142.44平方米。民园公司自2007年8月起至2010年12月31日对该小区提供物业服务，无锡市锡山区宝城花园业主委员会（以下简称业委会）与民园公司签订了物业管理委托合同。其中2007年合同约定管理期限为2007年8月1日至2008年7月31日，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元收取管理服务费，2010年合同约定管理期限自2010年4月1日起至2011年3月31日，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元收取管理服务费。两份合同均约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。王晖自2008年1月起至2010年12月31日未向民园公司交纳物业管理费合计2820.31元。2011年12月24日，民园公司在宝城花园张贴欠费明细及催费通知，要求欠费业主于7日内交纳所欠费用。
后因催讨物业费未果，民园公司根据双方签订的物业管理委托合同约定的仲裁条款向无锡仲裁委员会（以下简称仲裁委）提起仲裁，仲裁委于2013年12月23日缺席作出仲裁裁决书，裁定王晖、惠琴向民园公司支付物业服务费2820.31元及违约金800元。仲裁费650元由民园公司预交，由王晖、惠琴负担。2014年3月24日，无锡市中级人民法院在执行仲裁裁决书的过程中作出（2014）锡执字第103号执行裁定书，认为仲裁委未向王晖有效送达仲裁相关文书，仲裁程序严重违法，裁定仲裁裁决书不予执行。后民园公司诉至法院，请求判令王晖立即支付物业服务费2820.31元、违约金2317.67元及仲裁费650元。
上述事实，有物业管理委托合同示范文本、催费通知、照片、仲裁裁决书、裁定书、民事判决书及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为：
业委会与民园公司之间的物业管理委托合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽民园公司未提供其对宝城花园小区提供物业服务期间的全部物业管理委托合同，但民园公司自2007年4月起至2010年12月31日对该小区提供了物业服务系事实。合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立，王晖应支付相应物业管理费用。关于服务费计算标准，因2007年合同约定的收费标准为住宅房屋每月每平方米0.5元，故应参照2007年合同计费标准计算2010年合同签订前服务费，2008年1月至2010年3月31日应支付的物业服务费为1922.94元。因2010年3月签订的合同中明确约定2010年4月后的物业服务费的收费标准为每月每平方米0.7元，故王晖应缴纳的2010年4月至2010年12月31日的物业费为897.37元。关于民园公司主张的滞纳金，实际为逾期付款违约金。因合同未约定付款时间，根据现有证据表明，民园公司于2011年12月24日以张贴催费通知的形式向欠费业主催讨物业服务费，故违约金应自催费通知确定的付款期限届满的次日起计算。至于违约金的计算标准，庭审中，王晖辩称不应支付违约金，该抗辩属于涵盖性抗辩，经审查，合同约定的违约金计算标准确属偏高，故法院依法予以调整，即按照同期银行贷款利率的1.95倍计算。至于民园公司要求王晖承担仲裁费640元的诉讼请求，因双方就该项费用的承担未作约定，故对民园公司要求王晖支付仲裁费的诉讼请求不予支持。王晖所辩民园公司提供的服务质量问题，因其未提供证据证明，法院不予采纳。至于王晖提供的房屋漏水问题，因漏水问题应属房屋质量问题，不应成为拒付物业服务费的理由，故对该意见亦不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、王晖判决生效后十日内向民园公司支付物业服务费2820.31元及违约金（以2820.31元为基数，自2012年1月1日起至判决应给付之日止，按同期银行贷款利率的1.95倍计算）；二、驳回民园公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王晖负担16元，民园公司负担9元。
王晖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定其与民园公司之间存在物业管理合同没有事实和法律依据。二、民园公司在物业管理活动中存在严重失职，怠于履行维修养护义务，致其房屋漏水，民园公司应依法承担违约责任。三、因房屋漏水问题，双方一直在就物业费进行协商，民园公司也同意缓交物业费，且未进行催交，其不应支付违约金。四、原审判决书中出现笔误，应予纠正。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人民园公司辩称：一、其与业委会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。二、上诉人称房屋漏水系其怠于维修所致，应提供具体漏水的时间、范围及向其报修等有效证据，且即便存在上述情况，漏水的维修与物业费收取也不具有关联性。三、物业管理合同中明确约定逾期违约金每日为欠缴的万分之五，即便违约金约定过高，原审法院也已对违约金做了调整。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审已查明事实一致，本院依法予以确认。
二审中，王晖为证明其曾多次向物业反映过房屋漏水问题，提供证人陆某出具的情况说明一份，陆某陈述其在民园公司工作期间曾多次上报宝城花园＊＊号＊＊＊室的漏水问题，但民园公司一直未能解决，且王晖表示只要解决了漏水问题，就会交纳物业费。对此民园公司认为，陆某出具的书面材料不能够反映涉案房屋漏水的时间、报修内容等详细事实，且其本人未出庭作证，对该份证据效力不予认可。
二审期间，王晖另向本院提交了业委会出具的对涉案房屋漏水原因的情况说明及相应照片等材料，该些材料声称：该房屋漏水系因宝城花园＊＊号＊＊＊室装修时改造落水管所致。
上述事实，由当事人陈述、情况说明、照片等在卷佐证。
本案二审争议焦点为：王晖是否应交纳物业服务费及违约金？民园公司对涉案房屋漏水问题是否知情，且负有维修义务？若未尽该项义务，王晖是否有权拒交物业服务费？
本院认为：
业委会与物业公司之间签订的物业合同对业主具有法律约束力，业主应依约支付物业服务费，逾期交纳的应依法支付违约金。本案中，王晖自2007年8月起至2010年12月31日实际享受了民园公司提供的物业服务，原审法院依据物业服务合同约定标准核定物业服务费，并以2012年1月1日作为逾期交纳的违约金计算起始日期，已充分平衡了双方利益诉求，并无不当。王晖称其与被上诉人之间不存在物业管理关系，其不应承担违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
王晖虽提出民园公司未对其房屋漏水进行修缮，其有权拒交物业服务费，但从目前证据来看，王晖无法证明漏水问题系民园公司服务不当所致，亦无法证明民园公司对业主居所内的漏水负有维修义务，应依法承担举证不能的法律后果。且根据其二审提供的业委会出具的情况说明，导致其房屋漏水的原因可能系第三人改造落水管所致，如情况属实，相应赔偿责任也应由第三人承担。关于王晖提出的原审判决书中出现“侯荣年应支付相应物业管理费用”的表述，原审法院已于2014年6月18日作出（2014）锡法北民初字第0251号民事裁定书予以纠正，本院不再处理。
综上，上诉人王晖的上诉请求均不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王晖负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一四年十月二十六日
书记员 宁尚成