上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1099号
上诉人（原审被告）陈美娟，汉族，住＊＊＊号。
上诉人（原审被告）黄震，汉族，住上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号***室。
上诉人（原审被告）黄霆。
上诉人（原审被告）王容。
上列四上诉人之共同委托代理人陆栋良，安徽陆汝明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹永伟。
委托代理人金泉国，上海高达律师事务所律师。
委托代理人王敏芬，上海高达律师事务所律师。
上诉人黄德墉、黄霆、王容因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月17日立案受理后依法组成合议庭，于同年5月14日公开开庭进行了审理。鉴于上诉人黄德墉在本案审理中去世，本院依法追加其法定继承人陈美娟、黄震作为本案共同上诉人参加诉讼。上诉人黄震、黄霆及其与陈美娟、王容的共同委托代理人陆栋良，被上诉人曹永伟及其委托代理人金泉国、王敏芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，黄德墉、黄霆系父子，黄霆与王容系夫妻。2010年6月5日，黄德墉、黄霆作为出卖人（甲方）、曹永伟作为买受人（乙方）签订《房产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号1401室房屋（以下简称系争房屋）转让给乙方，房屋面积为89.87平方米，共计120万元（人民币，下同）。甲乙双方同意首付款为25万元，于合同签订完毕后的二日内支付，尚欠房款分三期付清：第一期于2010年6月30日前支付给甲方30万元；第二期于2010年12月30日前支付给甲方5万元；第三期在甲方拿到该房房产证后，乙方应付甲方30万元；过户手续后，当日乙方支付给甲方30万元。合同签订完毕之日起，甲方应配合乙方交接买卖的房屋及其附带设施设备。在已办理到甲方名下房屋产权证手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起5天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证过户手续，所需相关费用均由乙方承担。合同对违约责任作了约定。签约当日，黄德墉、黄霆向曹永伟出具承诺书：“该房为拆迁安置房，该房屋没有产权纠纷，……至于以后该房源房价涨与跌，均与本案无关，同意买受人先入住后办证过户。我保证在两证（即房产证和土地证）到手五天内（2012年1月25日左右）无条件协助买受人办理房屋产权证、土地证及其过户手续，并与买受人完成过户手续。……”。截止2011年4月29日，曹永伟共计支付购房款100.50万元，黄德墉、黄霆对其中60万元出具收据，黄德墉对其中40万元出具收据。系争房屋于2010的10月左右交付于曹永伟，现由曹永伟出租。2014年12月，曹永伟起诉至原审法院，要求判令黄德墉、黄霆、王容协助曹永伟办理系争房屋产权过户手续。
审理中曹永伟表示愿意按《房产买卖合同》的约定支付剩余购房款19.50万元。
原审另查，黄德墉于2007年1月17日与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》，系争房屋于2008年1月16日核准取得大产证。经黄德墉等被拆迁人协商，同意系争房屋登记于黄霆、王容名下，陈美娟自愿放弃产权。系争房屋于2014年9月23日核准登记于黄霆、王容名下，黄某的户口于2015年2月26日迁入系争房屋。
原审认为，曹永伟与黄德墉、黄霆就系争房屋签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，黄德墉、黄霆、王容抗辩合同无效的理由，并不符合合同无效的法律规定，故诉争合同应当认定合法有效。黄德墉、黄霆、王容称王容对黄德墉、黄霆出售系争房屋并不知情，但房屋动拆迁及分配安置房作为家庭颇重要的事项，家庭成员之间肯定有商量有谈论，王容与黄霆系夫妻、共同生活，又无证据证明黄霆有隐瞒王容房屋动拆迁事宜的必要，王容应当知晓房屋拆迁事宜，且不可能不关心自己的拆迁利益、安置房屋的情况。若黄德墉、黄霆系擅自出售系争房屋，房屋被出售的真相终究难以长期隐瞒。但王容一直以来对系争房屋不闻不问，对房屋状况毫不关心，而据黄德墉、黄霆、王容所述该房系唯一住房，因此王容对系争房屋长期搁置、放任的态度，更加有悖常理。据此，可以推定王容对黄德墉、黄霆出售系争房屋是知情并同意的，黄德墉、黄霆与曹永伟的系争房屋买卖合同对王容亦具有约束力。更重要的是，曹永伟在整个购房过程中是善意的，没有任何过错。系争房屋动拆迁协议签订于2007年1月17日，于2008年1月16日取得大产证，至今均逾三年，已具备办理产权登记过户的条件，故曹永伟要求黄霆、王容履行过户义务，依法应予支持。曹永伟同意于办理房产过户手续后支付剩余房款19.50万元，予以照准。
原审法院审理后于2015年3月20日作出判决：一、被告黄霆、王容于判决生效之日起十五日内协助原告曹永伟办理将上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号1401室房屋产权过户登记至原告曹永伟名下的手续；二、原告曹永伟于被告黄霆、王容协助办理上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号1401室房屋产权过户登记手续之日支付被告黄德墉、黄霆、王容房款19.50万元。案件受理费7，800元，由被告黄德墉、黄霆、王容负担。
判决后，黄德墉、黄霆、王容不服，向本院提起上诉。2015年4月22日，黄德墉报死亡，本院遂依法追加陈美娟、黄震作为共同上诉人参加诉讼。上诉人陈美娟、黄震、黄霆、王容诉称，黄德墉与黄霆隐瞒各自配偶与被上诉人曹永伟签订《房产买卖合同》，该合同未经备案、未经共有权利人同意出售、未取得房地产权证，竟约定了高达200万元的违约金，形式和内容严重违法且严重侵害合同之外第三方王容利益，应属无效合同。王容自生完女儿后一直生活在湖北老家，根本不知情也未出面协商过买卖系争房屋一事。在签订《房产买卖合同》时，黄霆刚因交通事故急需赔偿他人几十万元，情急之下低价卖房。系争房屋为黄霆、王容、黄某唯一住房，不适合强制过户交易。故请求二审撤销原判并依法改判。
被上诉人曹永伟辩称，其不同意上诉人陈美娟、黄震、黄霆、王容的上诉请求。《房产买卖合同》是本案双方真实意思表示，应为有效。三年内不能过户只是政策，不是强制规定，现被上诉人要求过户系争房屋符合相关规定。系争房屋的买卖并未侵害他人利益，动迁协议上只有黄德墉一人的名字，并未体现王容的拆迁利益，而且黄德墉、黄霆曾作出承诺。黄霆与王容是夫妻关系，王容亦不可能在4年时间里不知房屋的买卖情况。被上诉人从2010年使用房屋至今，上诉人亦未要求被上诉人予以返还。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，已故的黄德墉、上诉人黄霆与被上诉人曹永伟签订《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方均应恪守履行。至于上诉人主张的王容对系争房屋的买卖不知情的问题，本院注意到，其一，王容与黄霆系夫妻关系，双方夫妻关系尚可，黄霆没有理由隐瞒王容出卖系争房屋，且王容系被拆迁人之一，其应当关心自己的拆迁利益与安置房屋，在《房产买卖合同》履行4年之后，其主张对房屋的买卖不知情，有悖常理；其二，动迁协议系黄德墉与拆迁人签订，被上诉人曹永伟据此与黄德墉、黄霆签订《房产买卖合同》合情合理，且黄德墉、黄霆出具承诺书言明系争房屋没有产权纠纷，故被上诉人有理由相信黄德墉家庭内部已就系争房屋的处理达成一致意见；其三，被上诉人自2010年10月掌控系争房屋至今，且已支付房款100.50万元，上诉人一家对此并未提出异议，现其主张王容对房屋买卖不知情，违反诚实信用原则，本院难以采信。综上，本院认定王容对黄德墉、黄霆出售系争房屋知情并且同意，鉴于该房屋已具备办理产权过户的条件，上诉人理应配合被上诉人办理房屋的过户手续。上诉人陈美娟、黄震、黄霆、王容的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币15，600元，由上诉人陈美娟、黄震、黄霆、王容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年七月一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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