湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第3056号
原告：于书亮，男，1942年12月15日出生，汉族，永州市冷水滩区人，现住永州市冷水滩区。
原告：严中柱，男，1943年4月23日出生，汉族，永州市零陵区人，现住永州市零陵区。
二原告共同委托代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告：永州市万和天福房地产开发有限公司。
法定代表人刘章，该公司董事长。
委托代理人：李兴华，男，1972年9月25日出生，瑶族，住ＸＸ瑶族自治县，该公司法务，代理权限特别授权。
委托代理人：王小莺，女，1962年12月9日出生，汉族，住湖南省永州市，该公司会计。
原告于书亮、严中柱与被告永州市万和天福房地产开发有限公司（下称万和公司）土地转让合同纠纷一案，本院于2015年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于书亮、严中柱及其委托代理人陈顺民、被告万和公司委托代理人李兴华、王小莺均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告于书亮、严中柱向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付下欠原告售房款2880719.26元及利息1037508.93元，合计3918228.19元，扣除预付电梯款648000元后，合计3270228.19元；2、请求人民法院依法判令被告返还多收原告土地款236041.8元；3、请求人民法院判令被告支付下欠原告剩余未出售房屋售房款16962400元或判令剩余房屋归原告所有；4、请求人民法院依法判令被告返还原告售房按揭保证金615980元；5、请求人民法院判令被告承担诉讼费用。后变更为1、请求人民法院依法判令被告支付下欠原告售房款4158600.97元，利息2744676元（2014年12月-2016年9月30日，按月息3分计算），合计6903276.97元；2、请求人民法院依法判令被告返还多收原告土地款236034元，利息129620元，合计365654元；3、请求人民法院依法判令被告返还银行按揭保证金624530元及按揭代付费用16000元，合计640530元；4、请求人民法院依法判令万家溪苑C2-A栋剩余房屋49套、门面18个、车库5个、杂房9个归原告所有，被告为原告办理房屋、门面、车库及杂房过户手续，税、费由被告承担；5、请求人民法院依法判令被告承担诉讼费用及鉴定费用；事实和理由：一、2011年12月28日，原、被告双方签订《土地转让开发协议书》，该协议生效后，原告方按协议的约定履行了全部义务，原告投资建设的开发房由被告销售，销售总价款25234834元，但被告违背协议第二条约定，迟迟不与原告结算，至今只支付给原告6784381.37元，侵占了原告2880719.26元销售资金，造成原告利息损失高达上百万元。二、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，因此，被告已经将该宗土地转让给原告。原告在该宗土地上全额投资兴建了C-2栋土地之上的全部地上建筑物，被告只收取固定的土地收益，不承担任何风险。三、因原告对被告的信赖利益已经丧失，如被告继续销售由原告建设的商品房，原告的合法利益仍将无法得到有效保护。为更好的保护原告的合法利益，减少诉累，依法判决被告先行支付未出售房屋款项或者归原告所有。因该协议的履行，双方多次协商未果，为此，特诉诸贵院，请求依法公正判决。
原告为支持自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
证据一、原告身份信息和被告登记资料，证实原被告的诉讼主体资格；
证据二、土地转让开发协议，证实原告与被告签订的《土地转让开发协议》真实有效；
证据三、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第10号民事判决书，证实原告与被告签订的《土地转让开发协议》实质为《土地使用权转让协议》；
证据四、湘永会鉴字【2016】第009号鉴定报告及情况说明，证实1、万家溪苑C2A栋工程项目总收入25552054元；2、原、被告双方签字认可总支出18393502.22元，已实际支付工程款7552272.52元，尚欠售房款、按揭保证金及代扣按揭代付费返还款合计4209034.26元（售房款3568504.26）；3、双方不认可费用590096.71元；
证据五、质监费交款单，证实原告已自行缴纳质检费17万原，无需被告代缴；
证据六、送货单，证实原告已自行缴纳水电设备费用，无需被告代缴；
证据七、2013年12月31日电梯安装顺序明细，证实C2A栋电梯于2014年4月16日才抵达工地，推迟交房是由被告购买的电梯延误造成的；
证据八、无故推迟交房的报告，证实推迟交房的原因是被告造成的；
证据九、工程验收签到表，证实原告于2014年6月30日向被告交付房屋；
证据十、未签字认可费用情况说明，证实原告未签字认可的费用，被告应当支付给原告；
证据十一、借款协议，证实原告以月息三分向他人借款843万元，被告应当支付利息；
证据十二、被告出具的转账给于书亮收据，证实该转账凭证是被告自行制作，并立即从于书亮账户转账的事实，原告没有收到该款，被告应当支付原告三万元；
证据十三、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工规划许可证，证实道县万家溪苑小区是被告开发；
被告万和公司答辩称：1、售房款2014年12月12日止经永州市中级人民法院和湖南省高院的判决，原、被告双方结算之后是82169元，不是原告诉状所说的数额；2、土地款经公司财务结算不欠原告的；3、不欠原告的按揭款，按揭保证金449530元需要等银行返回来才能给原告；4、原、被告双方的合同是双方真实意思表示，原告自己存在问题，导致没有为原告办理房屋过户。
被告万和公司为支持自己主张的事实，在举证期限内向法院提供了以下证据：
证据一、土地转让开发协议书，证实广告宣传策划等费用需要原告自己承担，双方未认可的68万元，原告自己承担；
证据二、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第10号判决，证实原、被告双方在2014年12月12日经结算，被告欠原告982619元，这笔款项已经执行完毕，不包含在鉴定报告中；
被告万和公司对原告提供的证据质证如下：对证据一、二、三的三性没有异议；对证据四的真实性有异议，工程项目总收入实际为25302073元，原、被告双方认可的总支出为26319390元，欠款982169元，最高法院的判决已经执行了三笔款项，总共为1111890元；对证据五的三性没有异议；对证据六不清楚；对证据七、八、九按照合同约定；对证据十没有认可的费用，依照开发协议应当由原告自己承担，总共为68万多；对证据十一与本案没有关联性；对证据十二真实性有异议，被告于2014年11月26日支付了原告于书亮工程款3万元；对证据十三的三性没有异议；
原告对被告万和公司提供的证据质证如下：对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告负担的广告费由被告代扣253020.53元，原告已经按照合同履行完毕，差额245454.7元原告不认可，也无需承担，见审计报告附表五；对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，高院的判决款项与审计报告欠款金额无关，该判决款项不包括在审计的欠款之内，应该另外由原告申请支付；
对于原告于书亮、严中柱提供的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十三符合举证规则，予以确认为有效证据，对于证据十一、十二不符合举证规则，本院不予确认为有效证据。
对于被告万和公司提供的证据一、二符合举证规则，本院予以确认为有效证据。
本院根据以上采信的证据和当事人的当庭陈述，认定如下法律事实：
2011年12月28日，于书亮、严中柱等人与万和天福公司签订一份《土地转让开发协议书》，约定：一、土地的价格计算方式及包括的范围：土地价格为730元／㎡，面积按房产局核定的建筑面积约为19，700㎡，土地总价款为14，381，000元，土地价格包括：1、购买土地、拆迁三通一平；2、办理建设工程规划许可证和消防许可证（c-2栋的室内消防设施用验收由乙方负全责）；3、设计施工图纸、勘察、定位放线、垃圾处理、绿化、亮化、混凝土硬化、人防、室外、消防，监控防盗等小区配套费免收；4、水、电甲方保证乙方能开分户，费用由乙方负责。二、土地付款方式：1、签订合同，乙方向甲方指定帐户付款4，000，000元，乙方进场施工后，卖房款按每套房子收款的40%付给甲方，60%房款付给乙方建房，直到付足总土地款的60%为止；2、第二次付款：乙方按主体工程完工九层后，另付总土地款的30%，付款方式为每一套房子收取的房款50%付给甲方，剩余50%房款付给乙方做建房费用；3、第三次付款：办理好产权总证及分证和土地分户完毕时，余款10%乙方一次性付清。三、甲方的责任：1、负责土地使用证复印件，将该项目的《建筑工程施工许可证》及该栋房子施工图纸交给乙方；2、负责该项目的三通一平定位放线，要求乙方在二十二个月内该栋房子全部完工……；3、负责乙方挂靠施工单位、监理单位，挂靠管理费按1.2%计算（高层建筑按600元／㎡的1.2%计算）施工到＋0.000，乙方预付2万元，以后按施工进度付款；4、负责修建营销楼，广告、宣传、策划等费用按整个小区建筑面积分摊，其费用由乙方承担。销售价格按各个项目统一定价，营销公司按销售价格的1%提取费用，超出价格按八二分成（乙方占80%，营销公司占20%），其它费用项目概不负责，卖房收款按本合同的付款方式付款后，剩余部分乙方自立帐户自行开支；5、协助乙方对有关部门的关系协调，该工程竣工验收及房产证办理、分户产权证、土地使用证，督促乙方按规定交建筑营业税、契税、房屋不动产税、办证的各项费用；6、甲方可为符合条件的乙方的购房户代办银行按揭手续，乙方予以积极配合并承担办理手续时所需的全部费用；7、乙方不得私自卖房，如出现私自卖房，甲方有权没收乙方所得卖房款；8、保证该栋房屋规划建筑层高为十七层（不含地下室）；……。四、乙方的责任：……3、乙方自行建房、统一销售按规定的时间上交甲方的土地款，交营业税，房子销售给他人，负责办理产权证、土地使用权证分户、水电到户、分户契税、房屋不动产税办证的费用等全部由乙方负责。物业管理费按交房时间向买房人收取；4、乙方的工程在c-2栋，日前只有三个单元可以施工，三个单位（元）施工到＋0.000时，马路转角单元尽快解决好给乙方，如甲方不能解决，乙方可单独修建该三个单元，甲方不得以此为理由停乙方施工，如造成损失由甲方负责。五、特别约定：甲、乙双方特别约定，甲方用万家天府小区的土地向银行申请贷款，贷款到位后按乙方项目建筑面积占小区总建筑面积的比例借款给乙方，贷款利息、手续费等按比例由乙方承担；如银行贷款不够乙方建房用，另行向甲方借款的按3分月息计息，另，甲方如未能融资不能借款给乙方导致乙方资金短缺停工的，甲方不得没收乙方已建的房屋。……。合同签订后，于书亮、严中柱交纳了第一笔款400万元，便开始建房，所建房屋由万和天福公司统一销售，万和天福公司依据严中柱签字确认的房价进行销售，所得售房款，双方按期进行了结算，其中万和天福公司分得50%，于书亮、严中柱分得的50%扣除相关费用后已支付给于书亮、严中柱，自2012年5月12日起，双方结算的售房款未支付给于书亮、严中柱。万和天福公司已经做好万家天府小区的“三通一平”。2016年8月29日，经本院委托，湖南永一会计师事务所有限责任公司，对双方的往来帐作出湘永会鉴字[2016]第009号审计鉴定报告。鉴定结果：1、万家溪苑C2A栋工程项目售房合同总收入25552054元，实际已收房款25302054元，1106房尚欠售房款250000元（详见附表一）；2、万家溪苑C2A栋工程项目未售房屋套数48套、未售门面18个、未售车库14个。具体未售明细为：住房2屋206；住房3层307；住房6层606；住房7层704，705，709；住房10层1002，1003，1004，1007，1009；住房11层1101，1102，1003，1104，1109；住房12层1201，1202，1203，1204，1207，1208，1209；住房13层1302，1303，1304，1305，1306，1308，1309；住房14层1401，1402，1403，1404，1405，1406，1407，1408，1409；住房15层1501，1502，1503，1504，1505，1506，1507，1508，1509；地下室门面18个C-01至C-18；地下室车库14个C-19至C-32（详见附表二）；3、万家溪苑C2A栋工程项目双方已签字认可经调整后的总支出18393502.22元，已实际支付工程款（被告支付原告售房款）7552272.52元，尚欠售房款、按揭保证金及代扣按揭代付费返还款合计3996809.26元。其中原告认可的开支费用共计5894157.52元，其中不动产税3317099.28元、建安税749241.5、挂靠费123281.21元、广告费253020.53元、卖房佣金253020.53元、保安费84593元、刷卡费12280.5元、老带新费用16000元、规划效果图费3300元、占用银行额度费用47976元、消防费393814.97元、按揭代付费用16000元、按揭保证金624530元，（详见附表三、附表四）；4、万家溪苑C2A栋工程项目双方尚未签字认可以的费用合计590096.71元，具体明细为：（1）、物业保安费65299元；（2）水电费47076元；（3）质监费3812元；（4）电线电缆20000元；（5）广告费245454.47元；（6）消防1142元；（7）其他费用207313.24元（详见附表五）。
另查明，湖南省高级人民法院于2015年4月17日作出的（2015）湘高法民一终字第10号民事判决书，已判决被告给付原告已结算的欠付售房款982169元。
本院认为，1、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，原告与被告签订的土地转让开发协议实为土地转让关系。由于开发的便利和需要，土地没有办理过户手续，并约定所建房屋由被告销售，被告因销售房屋和房屋建设的支出的费用应当由原告负担，被告的土地转让价款应由原告给付被告；2、被告应给付原告的房屋款为25302054元，另有一套房屋（1106房）欠款25万元，没有收回，应属原告所有，可另案诉讼；3、原告应负担的费用为土地款12499344.70元，其中原告已预付400万元土地款；4、未售房屋套数48套、未售门面18个、未售车库14个归原告所有；5、原已经审理判决的982169元在本案中应予以扣减；6、原告认可被告代付的费用开支共计5894157.52元，其中不动产税3317099.28元、建安税749241.5、挂靠费123281.21元、广告费253020.53元、卖房佣金253020.53元、保安费84593元、刷卡费12280.5元、老带新费用16000元、规划效果图费3300元、占用银行额度费用47976元、消防费393814.97元、按揭代付费用16000元、按揭保证金624530元，本院予以确认由原告负担，按揭保证金和按揭费用在银行购房方退还后归原告所有；7、原告没有认可的费用590096.71元，具体明细为：（1）、物业保安费65299元；（2）水电费47076元；（3）质监费3812元；（4）电线电缆20000元；（5）广告费245454.47元；（6）消防1142元；（7）其他费用207313.24元；被告没有证据证实上述费用是代原告支付的合理费用，本院不予确认；8、被告已支付售房款7552272.52元；原告诉请被告偿付利息损失，因双方未结算，本院不予支持。综上，被告下欠原告的售房款为2374110.26元（25302054+4000000-12499344.7-982169-5894157.52-7552272.52）,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、在本判决生效后被告永州市万和天福房地产开发有限公司立即支付原告于书亮、严中柱下欠的售房款2374110.26元;
二、万家溪苑C2A栋工程项目未出售房屋48套、未出售门面18个、未出售车库14个归原告所有（具体未售明细为：住房2屋206；住房3层307；住房6层606；住房7层704，705，709；住房10层1002，1003，1004，1007，1009；住房11层1101，1102，1003，1104，1109；住房12层1201，1202，1203，1204，1207，1208，1209；住房13层1302，1303，1304，1305，1306，1308，1309；住房14层1401，1402，1403，1404，1405，1406，1407，1408，1409；住房15层1501，1502，1503，1504，1505，1506，1507，1508，1509；地下室门面18个C-01至C-18；地下室车库C-19至C-32），被告永州市万和天福房地产开发有限公司协助原告于书亮、严中柱办理产权过户手续。
三、被告永州市万和天福房地产开发有限公司代付的银行按揭保证金624530元，在银行返还后，归原告于书亮、严中柱所有，因按揭代付费用16000元，在买房方交纳后归原告于书亮、严中柱所有；
四、驳回原告于书亮、严中柱的其它诉讼请求。
本案诉讼费147223元，鉴定费104000元，由被告永州市万和天福房地产开发有限公司负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 成向阳
代理审判员 蒋 娜
人民陪审员 于根生
二０一六年十一月四日
代理书记员 唐 莉