贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终849号
上诉人中国人寿保险股份有限公司黔南分公司，住所地都匀市。
负责人柴朝虹，该分公司经理。
委托代理人沈振洪，贵州法庄律师事务所律师。
被上诉人黔南天源集团物业管理有限责任公司，住所地都匀市。
法定代表人查国涛，该公司总经理。
上诉人中国人寿保险股份有限公司黔南分公司（以下简称人寿黔南分公司）与被上诉人黔南天源集团物业管理有限责任公司(以下简称天源物业公司)物业服务合同纠纷一案，都匀市人民法院于2016年3月17日作出(2016)黔2701民初300号民事判决，人寿黔南分公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
一审审理查明：2009年9月28日，原告天源物业公司与黔南天源集团实业开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对黔南天源集团实业开发有限责任公司开发的“沁园村”商住小区提供前期物业管理服务，明确了物业管理区域四至、物业服务内容等，并约定该小区的物业服务费为：高层住宅物业服务费为1.2元/月/平方米，商业物业服务费为2元/月/平方米，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每逾期一日2‰的标准支付违约金；合同签订后，原告按约对该小区进行物业管理服务，其合同期限从2010年1月1日至2015年12月31日止；2011年5月10日，被告人寿黔南分公司与黔南天源集团实业开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了黔南天源集团实业开发有限责任公司开发的位于都匀市开发区××大道假日酒店北侧“××”商品房××层部分房屋及二层房屋，该买卖合同中注明的房屋的面积为：一层房屋的建筑面积449.39平方米、二层房屋的建筑面积2744.15平方米（以上面积未经测绘部门最终认定）；2012年12月底，被告人寿黔南分公司搬入并使用该房屋，按照《前期物业服务合同》约定被告人寿黔南分公司应按商业物业服务费2元/月/平方米交纳物业服务费；因被告人寿黔南分公司认为其购买的“沁园村”小区商品房与其他物业相对独立，并自行聘请了保安、保洁等人员，且与黔南天源集团实业开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》中未约定前期物业服务内容等，自2013年元月开始使用该房屋起，一直未交纳物业服务费；2015年12月23日经原告书面催交后在合理期限内仍未交纳；2016年1月20日原告天源物业公司诉至法院，请求判决被告人寿黔南分公司支付欠交的2013年元月至2015年12月期间的物业管理服务费237642.48元、并按欠费金额的30%向原告支付违约金71292.7元，承担本案诉讼费。
一审另查明，都匀市房屋产权监理处有被告人寿黔南分公司购买的位都匀市开发区××大道假日酒店北侧（××市斗篷山路××））“沁园村”商品房产权登记，该产权登记记载：被告人寿黔南分公司购买的位都匀市斗篷山路××号号建筑面积为454.75平方米、2层的建筑面积为2845.84平方米。
原审原告天源物业公司一审以被告人寿黔南分公司拖欠物业管理费发生纠纷诉至法院，请求判决被告人寿黔南分公司按照2元/月/平方米的标准计算支付2013年1月至2015年12月期间的物业管理服务费237642.48元、并按照欠费金额的30%支付违约金71292.7元，承担本案诉讼费。
原审被告人寿黔南分公司一审则辩称：1、原、被告间没有签订书面物业服务合同，原告以《前期物业服务合同》向被告主张物业费不符合法律规定；2、被告购买的沁园村小区商品房的面积为3193.5平方米，并非3300.59平方米，且与“沁园村”小区的其他物业是相互独立的，原告并未向被告提供物业服务，故原告主张按每平方米2元收取物业服务费，价格过高，且没有事实依据；3、被告在与“沁园村”小区开发商黔南天源集团实业开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中，并未约定前期物业服务内容；综上请求驳回原告的诉讼请求。
一审审理认为：原告天源物业公司是依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业，其与黔南天源集团实业开发有限责任公司系两个独立的法人，对外独立承担责任，虽然原告未提供证据证明其是经黔南天源集团实业开发有限责任公司通过招标对案涉“沁园村”小区进行物业服务，但双方签订的物业服务合同并不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效，物业服务合同对被告具有法律约束力。
物业服务是一种具有长期性、持续性的服务，且物业服务所涵盖的内容较为广泛；本案中，被告人寿黔南分公司在涉案小区内的房屋虽不同于该物业的普通商品住房，但其与该物业的其他商品住房在房屋建筑本体、排水、消防、小区安全防范等方面是共用的，构成了一个整体，属于同一个物业管理区域；依案涉《前期物业服务合同》之约定，该小区的物业服务包括小区公共、共用部位、共用设施设备的管理及维修养护、物业共有部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、污水管道疏通、公共绿化及车辆停放管理，以及小区安全防范等，被告人寿黔南分公司与黔南天源集团实业开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》中虽未约定前期物业服务内容，但被告作为“沁园村”小区的业主，实际享受了原告物业公司提供的物业服务，应当按照《前期物业服务合同》约定负有按时交纳服务费的义务，诉讼中被告人寿黔南分公司未提交证据证实原告天源物业公司未履行案涉《前期物业服务合同》约定的物业服务义务，故被告人寿黔南分公司以原告未向其提供物业服务继而不应缴纳物业管理费的抗辩，缺乏事实及法律依据，不予采信；对于物业管理费的收费标准，原告主张应当按照《前期物业服务合同》约定向被告收取2元/月/平方米的物业服务费，该收费标准并未违反物业服务合同约定，被告提出的原告所持的都匀市发展和改革局收费许可证已于2015年8月未年审过期问题，属行政管理范畴，不影响民事合同的履行，故本院对原告天源物业公司主张的按2元/月/平方米收取物业服务费的标准予以支持，被告应交纳的物业服务费计算为：（454.75平方米+2845.84平方米）×2元/月×36个月(2013年1月至2015年12月)=237642.48元；被告人寿黔南分公司若认为原告天源物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的行为，可另案主张权利要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
被告未按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费，其行为已构成违约，逾期交纳物业管理服务费对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，本案中原告虽主动将日2‰的违约金计算标准调低为按欠费金额的30%计算违约金，但仍缺乏事实依据，且未提供相应证据证明实际损失的发生,故本院根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况予以综合衡量，酌定将违约金的计算标准调整为欠费金额的10%，即237642.48元×10%=23764.25元（保留小数点后两位）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一、第二十四、第三十二条、第四十一条之规定判决:一、被告中国人寿保险股份有限公司黔南分公司于本判决生效之日起十日内向原告黔南天源集团物业管理有限责任公司支付自2013年1月至2015年12月止的物业服务费237642.48元及逾期支付物业服务费违约金23764.25元，合计261406.73元；二、驳回原告黔南天源集团物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告中国人寿保险股份有限公司黔南分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5934元、因适用简易程序审理减半收取2967元，原告黔南州天源物业综合服务有限公司负担367元，被告中国人寿保险股份有限公司黔南分公司负担2600元。
一审判决后，人寿黔南分公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉请；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1、本案所涉及的《前期物业管理合同》对上诉人不产生任何约束力;2、被上诉人按照2元每月每平方米收取物业管理费不公平、不合理，上诉人的办公房系商业用房，其公共部分与住宅用户公共部分不完全相同，如住宅部分的电梯、楼道步梯、线井、广场等不共有，并且上诉人房产在公共小区之外，被上诉人按照单独的商铺标准2元每月每平方米的标准收取物业管理费与事实不符，不公平也不合理。
被上诉人天源物业公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明，本案所涉及的上诉人所有的二楼办公用房属于封闭型用房，其进出通道为上诉人所有的一楼办公用房。
再查明，本案所涉“沁园村”小区商品房住宅物业服务收费标准为1.2元/月/平方米。
本院认为，虽然上诉人与被上诉人未签订书面的物业服务合同，但上诉人从2013年1月1日起就一直在本案所涉及的办公用房内办公，并接受被上诉人对其办公用房所属的整个小区的物业服务，从权利义务对等的角度出发，上诉人就应支付相应的物业管理费。同时，公平原则作为合同法的基本原则之一，其要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理。本案中，由于上诉人的二楼办公用房属于封闭的单位用房，不属于街道门面，被上诉人对二楼办公用房提供的物业服务仅有部分公共服务，且也未接受如住宅用房的共同通道保洁、安保、电梯等服务，故其按照住宅用房的标准计算物业服务费较为合理；对于上诉人所有的一楼办公用房用于对外营业，被上诉人对其门前的卫生保洁及车辆停放等均进行了管理，其提供的服务为商业用房的物业服务，故对一楼办公区应按照商业用房的标准计算物业服务费；一审全部按照2元每月每平方米计算物业服务费欠妥，本院依法予以纠正，故上诉人应交纳的物业服务费计算为454.75平方米×2元/月/平方米×36个月+2845.84平方米×1.2元/月/平方米×36个月(2013年1月至2015年12月)=155682.29元。
虽然被上诉人与黔南天源集团实业开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，但上诉人入住所购的“沁园村”商品房一层部分房屋及二层房屋后，被上诉人应当及时与上诉人沟通协商，重新签订《物业服务合同》，由于双方未签订相关物业服务协议，被上诉人与黔南天源集团实业开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》的违约条款对上诉人不具有约束力，故一审判决由上诉人给付违约金的依据不当，本院予以纠正。为了解决本案纠纷，鉴于上诉人作为“沁园村”小区的业主，实际享受了被上诉人提供的相关物业服务，希望双方及时友好协商签订物业服务协议，以便明晰双方的权利义务。
综上，上诉人人寿黔南分公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持(2016)黔2701民初300号民事判决的第二项；
二、撤销(2016)黔2701民初300号民事判决的第一项；
三、上诉人中国人寿保险股份有限公司黔南分公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人黔南天源集团物业管理有限责任公司支付自2013年1月至2015年12月止的物业服务费155682.29元。
如果上诉人中国人寿保险股份有限公司黔南分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2937元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司黔南分公司与被上诉人黔南天源集团物业管理有限责任公司各承担1468.5元；二审案件受理费5221元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司黔南分公司承担3132.6元，被上诉人黔南天源集团物业管理有限责任公司承担2088.4元。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 武文峰
审判员 朱代昀
二〇一六年八月五日
书记员 李才福