广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）深中法房终字第2939号
上诉人（原审原告）王明星。
上诉人（原审原告）屈书芝。
上诉人（原审原告）王心瑜。
法定代理人屈书芝，系上诉人王心瑜的母亲。
三上诉人共同委托代理人覃俏，广东华商律师事务所律师
被上诉人（原审被告）深圳新常兴城实业发展有限公司。
法定代表人俞大畏，董事长。
委托代理人华光，广东晟典律师事务所律师。
原审第三人深圳市南山华庭房屋开发有限公司。
法定代表人谭立民。
上诉人王明星、屈书芝、王心瑜与被上诉人深圳新常兴城实业发展有限公司（以下简称新常兴城公司）、原审第三人深圳市南山华庭房屋开发有限公司（以下简称南山华庭公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第133号民事裁定，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：王明星与屈书芝于1998年5月8日登记结婚，并育有一女即王心瑜。案外人杨某容与王明星系母子关系，杨某容于2007年8月26日去世。
1999年10月14日，深圳市南山区建设局向深圳市南山区旧城改造开发公司（原审第三人前身以下简称为旧改公司）、“深圳市新城物业有限公司”作出深南建复（1999）06号《同意开发改造南山区常兴旧村X-
X地块的批复》，载明：1、同意宗地X-
X旧改用地由两公司共同开发改造，同意双方所签订的合同条款；2、该用地在测算地价后报深圳市南山区政府审批；地价方案审批后与两公司签订用地的土地使用权转让合同书。
2000年2月22日，深圳市外商投资局向旧改公司作出深外资复（2000）0115号《关于设立合资企业深圳新常兴城实业发展有限公司的批复》，批准旧改公司与（香港）澳大利亚庄臣有限公司于2000年1月28日在深圳市订立的合资经营“深圳新常兴城实业发展有限公司”的合同书，合资企业经营期限为20年；合资企业经营范围包括：从事经济、科技、环保信息咨询业务。2000年4月30日，新常兴城公司（乙方）与深圳市南山区建设局（甲方）签订《深圳市南山区土地使用权转让合同书》（深南土转字（2000）1号），约定甲方将宗地号为X-
X的土地约12283.7平方米（见宗地图红线范围内土地，附件）一次性转让给乙方；该地块内房屋的拆迁、赔偿、安置均由乙方负责，其费用由乙方负担，政府不作退补；该地块属旧城旧村范围，地价为人民币3690434元；乙方应在2004年4月30日以前竣工（受不可抗力影响者除外）；乙方在该幅地块上，再次发生转让行为时，须经南山区建设局的同意，并已付清所欠地价后，而且投入该地块的开发建设资金不少于总投资额的25％，才能再次发生转让，土地用途、使用年期及起至时间不变，及其他内容。2000年5月15日，深圳市南山区建设局向深圳市规划国土局南山分局发出深南建函（2000）11号《关于办理旧村改造X-
X号用地土地出让合同的函》，表示X-X号旧村改造用地转让给新常兴城公司，该公司已经缴纳地价和市政配套费，提请规划国土部门办理该宗土地出让合同和转让批复。
2001年3月23日，王明星及案外人杨某容（乙方）与旧改公司（甲方）签订《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》，约定甲方拆除乙方所有的常兴旧村11号的房屋，原住房建筑面积为109平方米，甲方以产权调换形式即“拆一赔一”在常兴广场X安置乙方，新房建筑共计144平方米，房号为X、X；超出10平方米以内的按成本价每平方米人民币2000元计算，超出10平方米以外的按商品房价格每平方米人民币3440元计算，乙方应付甲方人民币71600元；拆迁期间，乙方不需要甲方安排临时过渡房屋，甲方自乙方搬迁之日起至甲方交付给乙方新房之日止，按拆除合法住宅面积人民币15元／平方米，暂定30个月，共计人民币49050元给乙方，乙方需向甲方补交房款时，则在补交房款中扣除；乙方因旧改工程的搬家费定为人民币7元／平方米，合计人民币763元，由甲方在合同签订完乙方搬迁后支付；综合上述各项费用，乙方应补给甲方共计人民币21787元；甲方负责办理乙方的新房产权证；该合同经双方签字盖章后，报主管部门审批后生效，及其他内容。该合同有4个附件即：深圳市南山区常兴旧村改造拆迁安置与补偿实施办法、补充条款、补偿计算表、登记表。2009年6月2日，深圳市南山区旧村改造办公室在该合同上盖章确认。登记表显示，王明星已于2001年4月1日将11号房产交付拆除。
2001年4月18日，深圳市规划国土局南山分局向深圳市南山区建设局作出深南地转批（2001）-7310号《深圳市规划国土局土地使用权转让批复》，批准深圳市南山区建设局转让X-
X号地块的土地使用权给新常兴城公司，用作住宅和商业，土地使用期为70年，从2001年3月29日起至2071年3月28日止；持该批复及有关资料到该局房地产权管理部门办理土地使用权转移登记手续及交纳有关土地使用权转让增值费；该项目房产必须首先满足拆迁安置用房，深圳市规划国土局不另划安置用地；转让双方应切实做好该地块范围的拆迁安置赔偿工作，与相关单位和个人签订《拆迁安置赔偿协议书》并妥善处理好相关法律关系；转让双方同意深圳市南山区建设局不承担因拆迁安置赔偿所带来的一切法律、经济责任。2001年6月18日，新常兴城公司取得X-
X号地块商住楼项目的《深圳市建设用地规划许可证》（深规土规许字04-2001-0049号）。
2003年9月17日，新常兴城公司、第三人南山华庭公司、案外人深圳市田某实业股份有限公司及深圳市南山区常某村郑氏原居民联谊会代表就常兴旧村改造的拆迁安置确认及国土产权备案的事宜，达成一致意见并形成会议纪要，内容如下：1、各方根据常兴旧村改造《常兴旧村拆迁安置赔偿合同》及2002年5月10日深圳市南山区旧村改造开发办公室出具的《拆迁安置赔偿情况证明书》以及新常兴城公司、第三人南山华庭公司、案外人深圳市田厦实业股份有限公司签订的《执行和解协议书》，共同确认包括王明星在内的诸多业主的拆迁安置赔偿资料，王明星的旧房门牌为11号，安置补偿房由X、X号变更为X、X号，原面积为144平方米，新面积为176.39平方米，面积差为32.39平方米；2、各方应共同签署以上会议协商内容，并报深圳市国土与规划资源局南山分局予以产权备案登记。深圳市南山区南头街道人民调解委员会、深圳市南山区南头街道司法所作为见证人在该会议纪要上签章。深圳市南山区旧村改造办公室在作为上述会议纪要附件的《常兴旧村改造安置房一览表》上盖章。2004年1月15日，深圳市地籍测绘大队出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）》，确定常兴广场X期X座X号房产的建筑面积为66平方米，X号房产的建筑面积为111.51平方米。王明星、屈书芝、王心瑜确认，两套房产超面积的差价为人民币162794.4元，但表示新常兴城公司尚欠王明星、屈书芝、王心瑜过渡安置费约人民币13万元。2004年3月24日，新常兴城公司向包括王明星在内的被拆迁人发出《常兴广场入伙通知书》称，第三人南山华庭公司（原旧改公司）已全权委托新常兴城公司代为履行和办理拆迁居民入伙等相关手续，王明星、屈书芝、王心瑜需于2004年3月26日至2004年3月31日期间办理入伙手续。王明星、屈书芝、王心瑜办理了涉案房产的入伙手续，并居住常兴广场X座X号房产至今。深圳市常兴物业管理有限公司出具给王明星、屈书芝的2011年4月－7月的收费收据显示，常兴广场X座X号房产每月的物业管理费为人民币289.9元。
2005年3月19日，王明星与案外人杨某容在深圳市南山区南头法律服务所的见证下签订了《家庭财产约定书》，约定王明星自愿将《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》和《关于办理常兴广场入伙手续的协议》及房地产证的署名由王明星一人变更为王明星和案外人杨某容二人，因王明星已将常兴广场西座X号的房产卖掉，首期款人民币8万元已由王明星向购房者收取，余款人民币17万元由案外人杨某容直接向购房人收取用于向开发商补偿面积差价，如不足，余款由王明星、案外人杨某容共同承担。2005年3月22日，深圳市南山区南头法律服务所向新常兴城公司和第三人南山华庭公司发函，要求将《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》和《关于办理常兴广场入伙手续的协议》上的乙方由王明星变更为王明星及案外人杨某容。案外人杨某容于2007年3月19日在深圳市南山区南头法律服务所工作人的见证下立有遗嘱，表示深圳市南山区南头常兴广场西座X、X号的房产中其名下份额由屈书芝、王心瑜共同继承。2007年9月4日，深圳市南山区南头法律服务所再次向新常兴城公司和南山华庭公司发函，要求将《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》和《关于办理常兴广场入伙手续的协议》上的乙方由王明星变更为王明星、屈书芝、王心瑜。
2006年8月15日，深圳市南山区旧村改造办公室、新常兴城公司、原旧改公司、深圳市南山区信访局、深圳市南山区南头街道办事处、常兴侨联派员召开会议并形成《常兴广场拆迁补偿遗留问题专题会议纪要》（深南旧改纪（2006）11号），上载：1、旧改办、开发商、业主代表全力配合拆迁户办理商品房房产证，开发商派专人（叶少波）负责办证所需文档资料，包括原旧改公司授权新常兴城公司签订拆迁补偿合同（新常兴城公司仅仅是代理方，所有拆迁补偿问题由委托方原旧改公司承担），提供各方面的便利；业主代表负责做通被拆迁人的工作，由被拆迁人签署、提供放弃原拆迁协议约定的只交纳50%物业管理费之权益的承诺书，同时结清从拆迁户办理入伙之日起的物业管理费及与开发商的面积差额；旧改办派专人协调办理产权证的相关事项；……3、办理产权证的有关费用暂由旧改办垫付；4、开发商与原旧改公司经济结算等方面的问题，因与拆迁户没有关系，另寻途径解决。
2006年12月26日，南山华庭公司向新常兴城公司出具《授权委托书》，委托新常兴城公司以新常兴城公司的名义正式与常兴旧改拆迁户签订拆迁补偿合同，由此产生的一切法律问题和后果由第三人南山华庭公司承担；并注明：该授权委托书附在《拆迁补偿合同》后面。王明星、屈书芝、王心瑜认为，根据土地使用权出让合同的约定，涉案土地所有拆迁、安置、补偿责任由开发商即新常兴城公司承担，其费用由土地使用者负担，涉案土地在2000年4月30日前由第三人南山华庭公司开发，之后由新常兴城公司开发，土地使用权开发权益由新常兴城公司承担；新常兴城公司与第三人南山华庭公司是合作关系，涉案项目的拆迁1998年开始由旧改公司开发建设，第一个阶段由旧改公司签订拆迁补偿合同，第二个阶段本应由新常兴城公司签订，但由于王明星、屈书芝、王心瑜不知情，故仍与南山华庭公司签订了拆迁补偿合同。对此，新常兴城公司解释称，南山华庭公司是深圳市南山区政府旧改办下设的公司，拆迁户认可政府公司，故与南山华庭公司签订了合同，新常兴城公司是因南山华庭公司的授权去办理相关事宜；新常兴城公司与拆迁户的关系，由于南山华庭公司回避该事情，至今无人应诉，包括扶梯、公摊面积都没有解决，所以新常兴城公司对这些问题无法操作；拆迁后，新常兴城公司是涉案房产的开发商，补交了地价，办理了初始登记，同时对于符合条件的拆迁户的赔偿问题新常兴城公司已经落实，并办理4户的房产证。
2006年12月26日，南山华庭公司向新常兴城公司出具《承诺书》，表示根据有关政策，常兴旧村的拆迁安置均由南山华庭公司负责，南山华庭公司与相关单位和个人签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》，因南山华庭公司对上述拆迁户的物业管理费收取50％以及办证费用的承诺等问题，造成一直无法办妥《房地产证》，南山华庭公司承诺如下：1、南山华庭公司负责向上述全部拆迁户收取有关办理房地产证资料及其他相关工作，且承诺在此承诺书作出之日起12个月内负责办妥上述全部拆迁户的《房地产证》手续，办证费用由南山华庭公司承担；2、因新常兴城公司协助南山华庭公司办理上述相关事项时所产生的一切法律责任和后果均由南山华庭公司承担，与新常兴城公司无关。
2008年12月22日，深圳市国土资源和房产管理局向新常兴城公司作出《关于常兴广场拆迁户办理房地产证有关问题的复函》（深国房函（2008）1916号，答复如下：1、新常兴城公司提供的拆迁合同中约定合同的生效条件为“报主管部门审批后生效”，审批单位为“深圳市南山区旧村改造办公室”，因拆迁合同未经旧改办盖章导致无法办理房地产证的，请新常兴城公司与南山区旧改办协商，完善拆迁合同；2、待拆迁合同生效后，如需办理相应房地产转移登记的，请按有关法律规定准备材料后另行申请办理；3、关于管理费支付问题，请按照有关物业管理法规政策规定办理。
2009年3月2日，深圳市南山区旧城改造办公室向新常兴城公司作出《关于常兴广场遗留问题的复函》，载明：一、关于相关单位责任分工及履职情况说明：2006年8月15日，该办召开专题会议时提出，常兴广场的拆迁单位（原旧改公司）与开发商（新常兴城公司）在进行常兴广场改造项目的合作转让时，未对相关责任义务予以明确，从发生的一系列信访案件来看，开发商接手该项目后，只承担了经济利益，却未承担起相应的拆迁补偿等义务，拒绝承认原旧改公司与拆迁户签订的拆迁补偿合同，致使常兴广场的拆迁户频繁上访，故会议决定：1、由原旧改公司授权给新常兴城公司，负责与拆迁户重新签订拆迁补偿合同并报深圳市南山区旧改办审批备案，以办理房地产证；2、鉴于新常兴城公司对原旧改公司承诺的放弃50％物业管理费一项有异议，会议决定由区旧改办和业主代表负责，做通拆迁户的思想工作，让他们签下承诺书，放弃原拆迁协议中关于减免50％物业管理费的权益；3、办理房产证所需费用先由区旧改办垫付。二、关于办理房产证费用问题：原则同意新常兴城公司的意见，先由新常兴城公司垫付办证费用和契税以推进办证工作，有关费用由区政府有关部门协助新常兴城公司向原旧改公司追回，必要时可追究其相关责任。三、关于根据不同情况逐户办理房产证的问题：原则同意新常兴城公司意见，对于已签订承诺书、承诺放弃减免50％管理费权益的拆迁户，新常兴城公司应尽快与其重新签订补偿协议，报旧改办审批备案后，给其办理房产证。
2009年4月7日，深圳市南山区旧城改造办公室向深圳市南山区信访局作出《关于常兴村旧改项目遗留问题的复函》，载明：对信访局转去的深南信案020-09001号督办通知已收悉，就有关问题回复如下：深圳市南山区政府成立了常兴广场信访专案工作小组，并于2009年3月25日召开了常兴广场拆迁补偿遗留问题专题工作会议，明确1、由原旧改公司负责在一周内将常兴广场123套住房共68份拆迁补偿合同全部送交区旧改办审核、加盖公章，以完善办证手续；业主代表负责做通被拆迁户的思想工作，放弃原拆迁协议中自住房只交纳50％物业管理费权益并签订承诺书，与开发商结算安置房的面积差额（多还少补）；2、拆迁户签订承诺书和与新常兴城公司签订新的拆迁补偿合同同时进行，两份协议同时生效；3、对于拆迁户此前未交付的50％物业管理费，由原旧改公司负责承担，交还给物管单位新常兴城公司；4、有关办理房产证所需一切费用包括手续费、契税等经费，暂由新常兴城公司垫付，以缩短时间尽快为拆迁户办理完毕房产证；5、要求开发商在半年内为全部123套房产办理好房地产证，如开发商不守承诺造成逾期未能完成办证工作，新常兴城公司要按商品房逾期未办理房产证的赔偿标准，赔偿拆迁户损失。
2009年4月25日，深圳市南山区旧城改造办公室向新常兴城公司作出《关于常兴广场遗留问题的复函》，旧改办在该复函中称2009年3月25日专题会议达成协议后，包括新常兴城公司在内的与会各方已经达成协议（详见会议纪要），但新常兴城公司第二天就不予承认，并要求原旧改公司在一个月内负责结清拆迁户原减免部分的物业管理费共计约人民币45万元，否则不给予办证，使政府的会议纪要不能按期落实。
2009年4月25日，深圳市南山区旧城改造办公室作出《常兴广场拆迁补偿遗留问题专题会议纪要》，载明：1、关于完善拆迁合同的问题，会议决定，由原旧改公司拆迁项目经理任南生负责，在一周内将常兴广场123套住房共68份拆迁补偿合同全部送交区旧改办审核、加盖公章，以完善办证手续；业主代表负责做通被拆迁户工作，签订放弃自住房只交纳50％物业管理费权益的承诺书，与开发商结算面积差额和拆迁临时过渡费等（多还少补）；2、关于签订《承诺书》和新拆迁补偿合同的问题，拆迁户签订承诺书和与新常兴城公司签订新拆迁补偿合同同时进行，两份协议同时生效；3、关于物业管理费的结算问题，拆迁户此前未交付的50%物业管理费，由原旧改公司负责和新常兴城公司结算，不再由拆迁户承担；4、关于办理商品房房产证的经费问题，暂由新常兴城公司垫付，以缩短时间尽快为拆迁户办证，相关费用由区政府有关部门协助开发商向原旧改公司追回，必要时追究其相关责任；5、关于办理商品房房产证的时限问题，新常兴城公司自此纪要印发之日起180天内必须办理好全部123套住房的商品房房产证，如逾期未能完成办证工作，新常兴城公司须按商品房逾期未办理房地产证的赔偿标准，赔偿拆迁户的损失。
2009年5月31日，新常兴城公司在报纸上刊登《关于办理房地产证通知书》，通知符合条件的拆迁户于接到通知书之日起七天内带好相关资料（包括个人身份证、授权委托书、经区旧改办审批盖章生效的原拆迁补偿合同、物业管理费承诺书等）到新常兴城公司办理相关手续，逾期，自行承担由此产生的相应责任。
2009年6月8日，深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室向新常兴城公司发出《通知》，载明：常兴广场全部拆迁户123套住房共68份拆迁补偿合同于2009年6月2日已全部送交区旧改办审核、加盖公章，手续已经完成，请新常兴城公司尽快给拆迁户办理商品房房地产证。
2009年12月22日，新常兴城公司以深圳市南山区城中村（旧村）改造办公司为新常兴城公司向原审法院提起行政诉讼，案号：（2010）深南法行初字第3号，请求认定旧改办未及时对2000年签订的56份拆迁补偿合同履行审批盖章义务之不作为的事实成立；该案诉讼费用由旧改办承担。原审法院于2010年5月6日作出（2010）深南法行初字第3号行政裁定书，以新常兴城公司不是拆迁补偿安置合同主体，要求旧改办履行审批盖章职责的亦非新常兴城公司，其不具有该案王明星、屈书芝、王心瑜主体资格为由，裁令驳回新常兴城公司的起诉。新常兴城公司不服一审裁定，向深圳市中级人民法院提起上诉，案号：（2010）深中法行终字第299号。该院作出终审行政裁定书，裁令驳回上诉，维持原裁定。该裁定书已于2010年9月6日发生法律效力。该生效裁定书认定如下事实：2008年5月21日，南山华庭公司以邮政特快专递的形式向旧改办邮寄《深圳市南山区房屋拆迁补偿安置合同书》（合同号：常兴009号）等相关材料，向旧改办申请办理审批盖章手续；该合同显示甲方为原旧改公司，乙方为陈某昌、莫某刚。该生效裁定书认为，被诉的具体行政行为是旧改办收到南山华庭公司要求履行审批盖章职责的申请后未予审批盖章的行政不作为具体行政行为；该行政不作为针对的是南山华庭公司的申请，与新常兴城公司未形成直接的利害关系，故新常兴城公司不具有提起该案行政诉讼的王明星、屈书芝、王心瑜主体资格。
诉讼中，王明星、屈书芝、王心瑜为了证明自己的诉讼主张，另向原审法院提交了新常兴城公司与案外人张带安于2009年6月7日签订的《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》，用以证明新常兴城公司已经以自己的名义与部分业主签订拆迁补偿安置合同，成为项目的拆迁、安置补偿责任主体。新常兴城公司对该合同的真实性予以确认，但表示当时根据政府会议纪要的要求，拆迁户与开发商签订拆迁补偿合同，为了办证的需要，政府要求新常兴城公司以开发商的名义签合同，新常兴城公司仅是名义上的合同主体，是由原旧改公司授权新常兴城公司签的合同，所有的权利义务由原旧改公司承担；该拆迁户已符合办证条件，不仅向新常兴城公司作出放弃减免自住房50％物业管理费的承诺，而且补交了超面积的房款，新常兴城公司已为四户符合条件的拆迁户办妥了房地产证；王明星、屈书芝、王心瑜不符合办证条件，故无法重新签订拆迁补偿安置合同。
诉讼中，新常兴城公司为了证明自己的抗辩主张，另向原审法院提交了以下证据：
1、案外人陈某昌与旧改公司签订的《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》、常兴旧村拆迁房屋登记表、补偿计算表、陈某昌及莫某刚的身份证复印件。其中合同约定，常兴旧村30号的房产所有人为陈某昌、莫某刚，旧改公司在常兴广场A座为陈某昌、莫某刚安置新房，房号分别为X、X（陈某昌）、X、X（莫某刚）；该合同经双方签字盖章后，报主管部门审批后生效，及其他内容。该合同上没有签署日期，深圳市南山区旧村改造办公室未在该合同上盖章确认。新常兴城公司以此证明，由于旧改办迟迟未履行盖章义务，造成合同一直没有生效，房产证一直无法办理。王明星、屈书芝、王心瑜对该合同的真实性无异议，但表示每个拆迁户的合同内容并不相同，该证据与本案无关。
2、旧改公司于2000年制作的《﹤深圳市南山区常兴旧村改造拆迁安置与补偿实施办法﹥补充条款》，上载：赔偿房成本价为人民币2000元／平方米，赔偿房面积超出应赔偿面积10平方米以上部分，按商品房价8折计算补偿（“乙方补甲方”）；新楼房入住后，拆迁户获赔偿房为自住者，管理费为商品房业主的50%（属永久性），拆迁房或赔偿房为出租者，其物业管理费与商品房业主相同；各项配套设施不向业主另收开户费，房产证的办理费用由旧改公司负责。王明星、屈书芝、王心瑜表示，该补充条款并非王明星、屈书芝、王心瑜合同的附件，对其法律效力不予认可。
3、南山华庭公司于2004年11月23日出具的《委托书》，委托新常兴城公司办理常兴广场21户拆迁户的入伙手续（签署有旧改办见证的办理常兴广场入伙手续的协议），旧改办以见证人的身份在该委托书上签章。
4、区旧改办于2004年11月23日向深圳市常兴物业管理有限公司发出的《关于常兴广场物业管理问题的通知》，载明：根据2004年11月17日区政府关于常兴广场旧改遗留问题的会议精神和11月22日区旧改办主持的常兴广场拆迁户入伙问题会议精神，要求新常兴城公司与21户拆迁户无条件办理入伙手续，且需与21户拆迁户依有关规定签订物业管理合同，但暂不收取至今未入伙的21户拆迁户的物业管理费；由此产生的问题由区旧改办在三个月内解决。
对于证据3、4，王明星、屈书芝、王心瑜称，该项目总共68户拆迁户，123套房产，签订了68份合同，新常兴城公司均不确认，2003年9月17日会议纪要后，强制新常兴城公司确认旧改公司签订的拆迁合同的合法性，王明星、屈书芝、王心瑜已经办理了入伙手续，另外有21户新常兴城公司没有交楼，故政府强制新常兴城公司交楼，与王明星、屈书芝、王心瑜无关。
5、新常兴城公司于2008年5月16日向南山华庭公司发出的《关于再次要求贵公司将“房屋拆迁补偿安置合同书”报批的函》、南山华庭公司于2008年5月19日向区旧改办发出的《关于再次请求“房屋拆迁补充安置合同书”审批盖章的函》（针对案外人陈某昌、莫某刚）及其深圳同城限时递详情单（2008年5月21日），用以证明旧改办没有对拆迁合同进行盖章确认，并且目前有些拆迁合同没有原件，只有拆迁户手中的复印件，南山华庭公司一直没有把拆迁合同的原件给新常兴城公司。王明星、屈书芝、王心瑜对上述证据不予认可，并表示上述证据的内容是针对其他拆迁合同的，与王明星、屈书芝、王心瑜无关。
6、新常兴城公司于2009年4月10日所作《关于“常兴广场”遗留问题的详细情况汇报》及其深圳同城限时递详情单，用以证明新常兴城公司向王某力副区长汇报常兴广场的情况。王明星、屈书芝、王心瑜对于该证据的真实性不予认可。
另查，2003年3月17日，新常兴城公司的股东由澳大利亚庄臣有限公司、第三人南山华庭公司变更为深圳市东门图书有限公司及澳大利亚庄臣有限公司。2010年1月14日，新常兴城公司经工商部门核准的经营范围包括从事经济、科技、环保信息咨询；从事南山区常兴旧村宗地号为X-
X的改造、建设、管理；自有物业租赁。案外人深圳新城物业有限公司的发起人为澳大利亚庄臣有限公司、深圳市罗湖区房地产开发有限公司，后于2008年1月31日变更为澳大利亚庄臣有限公司的全资子公司。2002年10月28日，旧改公司更名为南山华庭公司。南山华庭公司的股东包括深圳新城物业有限公司，其出资比列为70％。目前，南山华庭公司超期未年检。诉讼中，新常兴城公司表示，常兴广场项目一直由新常兴城公司独自开发完成；新常兴城公司与南山华庭公司是合作开发合同关系，双方约定拆迁户的赔偿义务由南山华庭公司承担，新常兴城公司出资建设并负责商品房销售，至于资金做何用途新常兴城公司不管，南山华庭公司负责分配款项，落实拆迁谈判；王明星、屈书芝、王心瑜只要符合2009年2月25日政府会议纪要的中的5个条件，新常兴城公司就愿意为其办理房产证，该5个条件为：1、南山华庭公司向新常兴城公司出具授权委托书，授权以新常兴城公司的名义与王明星、屈书芝、王心瑜重新签订拆迁补偿合同，由此产生的所有问题由南山华庭公司承担；2、区旧改办对原拆迁补偿合同盖章确认（开发商留存经旧改办盖章确认的原拆迁补偿合同复印件1份）；3、王明星、屈书芝、王心瑜出具放弃自住房只交纳50%物业管理费的承诺书；4、王明星、屈书芝、王心瑜结清房屋面积差额款项；5、王明星、屈书芝、王心瑜提供全部办证资料。
王明星、屈书芝、王心瑜在原审中诉请：1、新常兴城公司立即为王明星、屈书芝、王心瑜办理涉案房产的房地产证并承担办证费用；2、新常兴城公司向王明星、屈书芝、王心瑜支付逾期办证违约金人民币2948.4元（以合同约定的商品房价格为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率，自2009年7月25日计至2010年9月25日）；3、新常兴城公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，涉案常兴旧村的改造工程于1999年10月14日经深圳市南山区建设局批准同意由南山华庭公司（原旧改公司）、案外人深圳新城物业有限公司共同开发建设。本案中，新常兴城公司系2000年由南山华庭公司（原旧改公司）与澳大利亚庄臣有限公司设立的有限责任公司，虽然新常兴城公司于2000年4月30日已就X-
X号地块签订土地使用权转让合同，但与王明星、案外人杨某容于2001年3月23日签订《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》的是南山华庭公司，王明星、屈书芝、王心瑜、新常兴城公司之间并未签订过拆迁补偿安置协议。王明星、屈书芝、王心瑜、新常兴城公司及南山华庭公司亦未就拆迁补偿安置合同的权利义务的转移达成任何协议。同时，南山华庭公司在签订拆迁安置补偿合同前，于2000年向被拆迁户承诺自住的赔偿房的物业管理费按50％收取；在签订拆迁安置补偿合同后，于2006年12月26日向新常兴城公司出具授权委托书，委托新常兴城公司以新常兴城公司自己的名义与常兴旧改拆迁户签订拆迁补偿合同并出具保证提供办证资料、承担办证费用、承担新常兴城公司协助办证所产生的一切法律责任及后果的承诺书。由此，可以看出南山华庭公司一直作为拆迁方在履行与王明星、屈书芝、王心瑜签订的《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》。此外，通过（2010）深中法行终字第299号行政裁定书可以看出，新常兴城公司为了配合其他拆迁户办理房产证，曾通过行政诉讼的方式，要求深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室履行审批盖章义务。但生效的终审裁定书已经认定，新常兴城公司并非申请办理审批手续的主体。由此进一步证明王明星、屈书芝、王心瑜、新常兴城公司之间尚未建立拆迁补偿安置合同关系。根据2001年6月6日国务院通过的《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。同时，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，王明星、屈书芝、王心瑜可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。南山华庭公司经原审法院传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，不影响本案的审理。综上，依照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十一条第（三）项、第一百三十条之规定，裁定：驳回王明星、屈书芝、王心瑜的起诉。本案案件受理费人民币50元，王明星已预交，原审法院于本裁定书生效后退还王明星。
上诉人王明星、屈书芝、王心瑜不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审裁定；2、指令原审法院审理；3、新常兴城公司立即办理涉诉房产的《房地产权证》并承担办理房产证的费用；4、新常兴城公司向上诉人支付逾期办理房产证的违约金（违约金的计算标准为：按照合同约定的商品房价格每日按照中国人民银行规定的计收逾期贷款同期利息的标准计算，自2009年7月25日计至2010年9月25日共390天，违约金：房产面积144m2×2500元／m2×390天×0．21‰=2948．4元）；5、依法判决由新常兴城公司承担一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、本案所涉有关常兴广场项目的拆迁、安置、开发的事实和经过。1999年，根据深南建复（1999）06号文件的批复，由深圳市南山区旧村改造开发公司（现已经变更为深圳市南山华庭房屋开发有限公司，即本案第三人）和深圳新城物业有限公司合作开发改造宗地X-
X号旧改用地“常兴广场”项目。在取得深圳市南山区建设局的批复后，第三人与T202—189号宗地的部分拆迁户签订了《拆迁安置补偿合同》。因第三人资不抵债，进行改制，2000年2月20日，经深圳市．外商投资局批准，由第三人与澳大利亚庄臣有限公司共同成立了中外合资公司新常兴城公司。2000年3月经深圳市南山区建设局批准同意由被上诉人接手开发改造“常兴广场”项目，实质上是由第三人将“常兴广场”项目开发权转移给被上诉人新常兴城公司。2000年4月30日，被上诉人新常兴城公司与深圳市南山区建设局签订了一份《深圳市南山区土地使用权转让合同书》（深南土转字（2000）1号）》，约定由区建设局将宗地旧改用地一次性转让给被上诉人新常兴城公司。合同第二条约定X-
X号地块内房屋的拆迁、赔偿、安置均由土地使用者负责，其费用由土地使用者负担。在被上诉人新常兴城公司取得项目的改造开发权以及土地使用权之后，根据土地使用权转让合同书的约定，应由被上诉人新常兴城公司负责项目的拆迁、赔偿、安置责任，也就是说必须由被上诉人新常兴城公司与拆迁户签订拆迁补偿安置合同。但是被上诉人新常兴城公司为了逃避项目开发责任，在拆迁户对项目开发权已经发生转移一事毫不知情的情况下，仍安排其关联公司第三人（即被上诉人的股东）与其余的拆迁户签订拆迁安置补偿合同，为日后其推卸拆迁、安置和办证责任埋下伏笔。此后，常兴广场拆迁项目由被上诉人新常兴城公司作为项目开发商进行建设。在项目开发过程中，被拆迁户将房屋交付给开发商新常兴城公司，配合开发商的拆迁工作。项目完工后，被上诉人新常兴城公司拒绝承认第三人与被拆迁产签订的拆迁补偿合同，拒绝安排被拆迁户入伙。为解决这个问题，2003年9月17日，由南头街道办主持，在区南头街道人民调解委员会和区南头司法所的见证下，包括被上诉人新常兴城公司和被拆迁户代表在内的与会各方就常兴广场拆迁补偿安置房的确认问题达成了一致协议。在此基础上，2004年5月13日，由区委主持召开了常兴广场旧改项目遗留问题协调会，会议解决了常兴广场旧改项目遗留的房屋入伙问题，并要求新常兴城公司要尽快为拆迁户办理房产证。2006年8月15日，由南山区旧改办主持召开了常兴广场拆迁补偿遗留问题专题工作会议。会议决定由被上诉人新常兴城公司负责与拆迁户签订新的拆迁补偿合同，并报区旧改办审批备案，以办理房产证；该会议针对常兴广场拆迁安置房的房产证办理问题明确了与会各方责任。但会后，被上诉人新常兴城公司拒不执行会议决定。2009年3月25日，受区政府王某力常务副区长的委托，南山区旧改办主持召开了常兴广场拆迁补偿遗留问题专题工作会议。会议再次明确了2006年8月15日专题工作会议议定的各方职责。会议明确了与会单位责任并规定办理商品房房产证时限为半年，即自，会议纪要印发之日起180天内，被上诉人新常兴城实业公司必须办理全部共计123套住房的商品房房产证。如逾期未能完成办证工作，新常兴城公司要按商品房逾期未办理房产证的赔偿标准，赔偿拆迁户损失。但会后，被上诉人新常兴城公司随即否认会议内容，以第三人尚未与其结清物业管理费为由，拒不给拆迁户办理房产证。2009年5月31日，被上诉人新常兴城公司在深圳商报上发出公告，要求符合条件的被拆迁户带好相关材料到被上诉人处办理房产证的相关手续。2009年6月8日，南山区旧改办复函被上诉人，称南山区旧改办已将常兴广场的全部拆迁户123套住房68份《拆迁安置补偿合同》审核并加盖公章，并要求新常兴城公司尽快给拆迁户办理房产证。二、上诉人认为，上诉人与被上诉人之间实际上已经建立起拆迁补偿安置合同关系。1、在项目开发改造过程中，常兴广场旧改项目的开发商由原审第三人变更为被上诉人后，原第三人与拆迁户签订的拆迁安置补偿合同中的有关权利、义务应该随之转移给被上诉人。第三人在取得南山市建设局批准作为项目开发商的批复后，其与拆迁户签订了拆迁补偿安置协议，并负责项目的拆迁安置补偿以及相关费用。故上诉人与第三人签订的《常兴旧村房屋拆迁安置补偿合同》合法有效。2000年2月20日，第三人与澳大利亚庄臣有限公司合资设立新常兴城公司（即本案被上诉人），并由被上诉人新常兴城公司与国土部门签订土地使用权出让合同，此时常兴广场旧改项目的开发商已经变更为被上诉人。该行为实质上是一种项目开发权的转让（只是政府有关部门没有完善相关法律手续）。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告”的规定，第三人与拆迁户已经签订的拆迁安置补偿合同中的有关权利、义务应该随之转移给被上诉人新常兴城公司。此时应该由被上诉人新常兴城公司重新与拆迁户签订拆迁安置补偿协议，但新常兴城公司并没有完善相关手续。即使新常兴城公司没有重新与拆迁户签订拆迁安置补偿协议，第三人与拆迁户已经签订的拆迁安置补偿合同中的有关开发商的权利、义务仍应由被上诉人承担。2、根据深南土转字（2000）1号《土地使用权转让合同书》的约定，上诉人新常兴城公司作为项目开发商和土地使用者，负责拆迁地块的拆迁、赔偿、安置，并承担相关费用是其法定的义务。2000年4月30日，被上诉人新常兴城公司与深圳市南山区建设局的《深圳市南山区土地使用权转让合同书》（深南土转字（2000）1号）》，约定由区建设局将宗地旧改用地一次性转让给被上诉人新常兴城公司。合同第二条约定X-
X号地块内房屋的拆迁、赔偿、安置均由土地使用者负责，其费用由土地使用者负担。根据上述约定，被上诉人新常兴城公司作为项目开发商和土地使用者负责拆迁地块的拆迁、赔偿、安置，并承担相关费用。第三人并非旧改用地的使用者，不是项目的开发商，其不可能承担拆迁地块的拆迁、赔偿、安置义务。因此，新常兴城公司将拆迁补偿安置责任推卸给第三人并称“其办理入伙和办证行为均需要第三人的委托授权”的做法毫无依据。3、被上诉人一直作为开发商在履行上诉人与第三人签订的《常兴旧村房屋拆迁安置补偿合同》，一审法院认定第三人作为合同的实际履行方在事实认定上存在错误。被上诉人成为项目的开发商后，取得了项目用地，享有项目的全部权益，同时也一直作为合同一方在履行上诉人与第三人签订的《常兴旧村房屋拆迁安置补偿合同》，有关拆迁安置补偿费用都是由被上诉人向上诉人支付，安置房也是由被上诉人予以赔偿并主持入伙；而拆迁房屋以及房屋面积差价也是由上诉人直接向被上诉人交付的。因此，被上诉人不仅仅是上诉人与第三人签订的《常兴旧村房屋拆迁安置补偿合同》权利义务的承受者，同时也是合同的实际履行方。4、本案所涉争议并不属于《城市房屋拆迁管理条例》第十六条所规定的“达不成拆迁补偿安置协议”的情形，一审法院在事实认定和法律适用上存在错误。
被上诉人新常兴城公司答辩称：一、上诉人与被上诉人从未签订过拆迁补偿安置协议。二、上诉人与被上诉人以及本案第三人南山华庭公司也未就拆迁补偿安置合同的权利义务等移交达成任何协议。三、本案第三人南山华庭公司与上诉人签订了拆迁安置补偿合同，并且履行该协议的是本案第三人南山华庭公司，实际的履行者也是本案第三人南山华庭公司。四、深圳市中级人民法院（2010）深中法行终字第299号行政裁定书认定了上诉人与被上诉人没有建立拆迁补偿安置合同关系，该法定文书早已产生法律效力，认定了上诉人与被上诉人没有建立拆迁补偿安置合同关系这一事实。综上所述，上诉人与被上诉人之间既然没有建立拆迁补偿安置合同关系，那么被上诉人就没有义务为上诉人办理房产证，所以一审法院认定的事实以及适用的法律正确，该裁定没有违反法律规定，希望二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案常兴旧村的改造工程于1999年10月14日经深圳市南山区建设局批准同意由南山华庭公司（原旧改公司）以及案外人深圳新城物业有限公司共同开发建设。新常兴城公司于2000年4月30日与深圳市南山区建设局就X-
X号地块签订土地使用权转让合同，约定涉案地块内房屋的拆迁、赔偿、安置均由新常兴城公司负责。但上诉人并未与新常兴城公司签订拆迁补偿安置协议，而是于2001年3月23日与南山华庭公司签订了《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》。
上诉人主张其虽未与新常兴城公司签订拆迁补偿安置协议签订拆迁补偿安置协议，但新常兴城公司作为涉案常兴广场改造项目的开发商，已承继了南山华庭公司在《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》中的权利义务。本院认为，首先，上诉人与南山华庭公司签订拆迁补偿安置协议的时间是在新常兴城公司通过土地使用权转让合同确定涉案地块的房屋拆迁、赔偿、安置由新常兴城公司负责之后；其次，从南山华庭公司于2006年12月26日向新常兴城公司出具授权委托书，委托新常兴城公司以新常兴城公司自己的名义与常兴旧改拆迁户签订拆迁补偿合同并出具保证提供办证资料、承担办证费用、承担新常兴城公司协助办证所产生的一切法律责任及后果的承诺书来看，南山华庭公司一直作为拆迁方在履行与上诉人签订的《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》；再次，从2009年3月2日深圳市南山区旧城改造办公室向新常兴城公司作出《关于常兴广场遗留问题的复函》来看，南山华庭公司与新常兴城公司在涉案项目的转让时未对相关责任义务予以明确；另外，政府相关部门的多次工作会议的会议纪要均表明应由新常兴城公司与拆迁户重新签订新的拆迁补偿合同。由上可见，上诉人与南山华庭公司在《常兴旧村房屋拆迁补偿安置合同书》中的权利义务并未转移给新常兴城公司，上诉人应重新与新常兴城公司签订拆迁补偿协议。
因上诉人未与新常兴城公司达成拆迁补偿协议，原审依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，认为本案不属于人民法院受理案件的范围，裁定驳回上诉人的起诉正确，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 陈晓莹
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《城市房屋拆迁管理条例》第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起3０日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。