中华人民共和国
山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民二外初字第22号
原告：中国建设银行股份有限公司威海海埠支行。
负责人：张宇，行长。
委托代理人：赵辉，女，汉族，1969年1月28日出生，系中国建设银行股份有限公司威海分行法律顾问。
委托代理人：刘志军，男，汉族，1970年5月8日出生，系中国建设银行股份有限公司威海分行客户经理。
被告：崔荣太，英文名CHOIYOUNGTAE，男，韩国人，1960年12月15日出生。
被告：山东恒丰担保有限公司。
法定代表人：吕林林，董事长。
委托代理人：李保庆，男，汉族，1972年5月25日出生，山东恒丰担保有限公司员工。
被告：威海正土房地产开发有限公司。
法定代表人：朴盛显，董事长。
委托代理人：崔日成，男，朝鲜族，1964年3月2日出生，系威海正土房地产开发有限公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行为与被告崔荣太、被告山东恒丰担保有限公司、被告威海正土房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2013年5月9日诉来本院。本院受理后，依法由审判员宫建军担任审判长，与代理审判员王小平、杜洁组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵辉，被告山东恒丰担保有限公司委托代理人李保庆，被告威海正土房地产开发有限公司委托代理人崔日成到庭参加诉讼，被告崔荣太经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年1月26日崔荣太向原告借款54万元，期限15年，崔荣太用位于威海大庆路108号－1107室房产作抵押，山东恒丰担保有限公司（以下简称恒丰担保）提供连带保证担保，威海正土房地产开发有限公司（以下简称正土房地产）提供最高额保证担保。因崔荣太自2011年7月开始拖欠本息，根据合同约定，原告可以要求其立即偿还借款本息。故原告诉至法院，请求判令：1、被告崔荣太偿付借款本息共计454899.26元，并自2013年3月16日起至判决确定的履行之日，按合同约定支付利息、逾期利息及罚息；2、原告对位于威海大庆路108号－1107室房产在抵押物价值范围内享有优先受偿权；3、被告恒丰担保及被告正土房地产对被告崔荣太的上述债务承担连带清偿责任；4、三被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：（1）个人住房借款合同一份；（2）个人住房借款最高额保证合同一份；（3）贷款支付凭证一份；（4）借款借据一份；（5）房屋他项权证一份；（6）结清试算表一份。
被告崔荣太未答辩，亦未提交证据。
被告恒丰担保、被告正土房地产对原告所诉均无异议，亦未提交证据。
本院经审理查明：2006年5月22日，原告与被告崔荣太、恒丰担保签订《个人住房借款合同》一份，约定崔荣太向原告借款54万元，用于购买位于威海经济技术开发区大庆路108号－1107室，借款期限自2006年5月22日至2021年5月22日，贷款利率执行个人住房贷款基准利率，罚息利率为月利率，借款期限内，如遇利率调整，自下年1月1日起，执行新的贷款利率和罚息利率；并约定借款逾期（借款人未在每个还款期的结算日前偿还借款的行为）的，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%；结息日为每月的月末日，还款采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币4671.39元；并约定借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金及利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结算方式计收利息和复利。被告恒丰担保为上述借款提供连带责任保证担保，并约定当借款人未按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用。保证期间为合同保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年。被告崔荣太以上述房屋提供抵押担保，抵押担保范围与前述保证担保的范围一致，并约定发生合同约定贷款人可以提前实现债权的情形，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。2006年5月23日，原告与被告崔荣太就抵押物办理了抵押登记手续，取得威房他字第T200606415号房屋他项权证。
2005年9月26日，原告与正土房地产签订《个人住房借款最高额保证合同》，由正土房地产为原告与债务人（因购置坐落于威海经济技术开发区大庆路108号韩国城项目所属的住房而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额连带责任保证，债权确定期间为2005年9月26日至2008年9月26日，最高限额为5000万元，保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。并约定当债务人未按主合同约定履行债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求正土房地产在其保证范围内承担保证责任。
借款合同签订后，原告向被告崔荣太发放贷款54万元，被告崔荣太仅按合同约定偿还部分借款本息。截止2013年3月15日，被告崔荣太尚欠借款本金407930.2元、利息39261.59元、本金罚息4292.66元、利息罚息3414.81元，共计454899.26元。
上述事实，有《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、贷款支付凭证、借款借据、房屋他项权证、结清试算表及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为，本案被告崔荣太为韩国人，故本案系涉外商事案件，应适用涉外民事诉讼程序的规定审理。《个人住房借款合同》第四十条约定，“本合同的争议解决方式为第一种方式：一、向贷款人所在地人民法院起诉”，故本案原告选择向本院起诉不违反上述约定，本院对本案享有管辖权。因被告崔荣太未到庭，当事人对法律适用问题不能达成一致意见，因此应依据最密切联系原则确定本案争议应适用的法律。本案为借款合同纠纷，依据最高人民法院《关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》，借款合同应适用贷款人住所地法律。本案借款合同的贷款人即原告的住所地在中华人民共和国境内，故本案应适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的法律。
涉案《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效。涉案抵押物办理了抵押登记，抵押权已依法设立。原告依约向被告崔荣太发放了借款，被告崔荣太应按约定履行合同义务，其未按期偿还本息，原告有权依约宣布贷款提前到期，要求被告崔荣太履行还款义务，并对被告崔荣太用以担保的抵押物行使优先受偿权。被告崔荣太不履行还款义务，构成违约，应按合同约定向原告支付利息。《个人住房借款合同》和《个人住房借款最高额保证合同》均约定，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告恒丰担保应依约定为被告崔荣太的上述借款承担连带清偿责任。被告正土房地产应在最高额5000万元范围内对被告崔荣太的上述借款承担连带清偿责任。
综上，原告的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十九条之规定，判决如下：
一、被告崔荣太于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行借款本金407930.2元、利息39261.59元、本金罚息4292.66元、利息罚息3414.81元，共计454899.26元（截至2013年3月15日），2013年3月16日至本判决确定的履行之日的利息按合同约定计付。
二、原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行对被告崔荣太提供抵押的位于威海经济技术开发区大庆路108号－1107室房产在抵押物价值范围内享有优先受偿权。
三、被告山东恒丰担保有限公司对被告崔荣太的上述债务承担连带清偿责任。
四、被告威海正土房地产开发有限公司在最高额5000万元范围内对被告崔荣太的上述债务承担连带清偿责任。
五、被告山东恒丰担保有限公司、被告威海正土房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在各自承担责任的范围内向被告崔荣太追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8123元，由三被告负担。
如不服本判决，原告中国建设银行股份有限公司威海海埠支行、被告山东恒丰担保有限公司、被告威海正土房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告崔荣太可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 宫建军
代理审判员 王小平
代理审判员 杜 洁
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 刘颖霞