浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2419号
上诉人（原审原告）：陈庄煌。
委托代理人（特别授权）：温兴斌，浙江思大律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：孙景芳，福建瀛坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘晓东。
委托代理人（特别授权）：陈临建，浙江商苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾建龙。
被上诉人（原审被告）：黄济金。
原审第三人：德化县农村信用合作联社，住所地福建省德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦。
法定代表人郑金滨，理事长。
上诉人陈庄煌为与被上诉人刘晓东、曾建龙、黄济金，原审第三人德化县农村信用合作联社案外人执行异议之诉一案，不服浙江省义乌市人民法院作出的（2015）金义执异初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告陈庄煌起诉称：2013年9月13日，经厦门链金房地产代理公司中介，其与曾建龙签订了《房产买卖协议》，以2868800元的价格向曾建龙购买了位于厦门市思明区嘉禾路330号905室的房产（以下简称案涉房产）。因案涉房产在泉州市德化县信用社瓷城分社抵押贷款尚有余额900000元未还清，而其儿子陈文团须到2014年5月份才符合厦门市的购房条件，因此双方约定由其每月支付银行按揭款7150元，双方到2014年5月份再办理房产解押过户手续。2013年9月14日，其向曾建龙转账支付首期购房款149935元（加汇费75元），2013年9月24日向曾建龙转账支付第二期购房款838800元,代支付给租户11200元，曾建龙向其出具收条确认收到上述款项。2013年9月14日，其与租户廖秋水办理了房屋交接手续，开始对案涉房产进行装修。2013年11月18日，曾建龙与妻子曾建英依约在厦门市公证处办理了委托授权公证，次日补齐公证手续。2013年11月21日，其依约向曾建龙转账支付第三期购房款868800元，代曾建龙偿还银行按揭款99150元。2013年11月23日，其拿到曾建龙、曾建英关于案涉房产委托授权《公证书》[（2013）厦证经字第20291号]。2013年11月底，案涉房产装修完工后，其与家人搬入并居住至今。2014年4月30日，其到厦门市房管局咨询过户事宜时，房管局告知案涉房产已于2014年3月11日被义乌法院查封，执行申请人为刘晓东，被申请人为曾建龙、黄济金。2014年10月29日，其向义乌法院提出执行异议，请求解封案涉房产，义乌法院以未取得抵押权人同意为由，认定其与曾建龙签订的《房产买卖协议》无效，裁定驳回执行异议。其认为，签订《房产买卖协议》后，其支付了购房款1967950元，每月向银行支付按揭款7150元，已实际履行了付款义务；曾建龙、曾建英也履行了交付房产的义务，双方约定暂不办理过户手续，由其代付按揭款直至条件成熟再行过户，符合二手房买卖市场的交易习惯；曾建龙的担保债务是其个人债务，不应以共同财产偿还，而对案涉房产的处分是曾建龙与其妻子的共同行为，是对共同财产的有效处分，且抵押权人的债权未被侵害。综上，《房产买卖协议》是双方的真实意思表示，又已实际履行，其已支付除银行按揭款外的全部房款，已实际占有使用房屋，且房产买卖协议签订履行在先，法院执行查封在后，其对合同的签订和办理过户手续不存在过错，因此涉案房产不应继续执行。原告作为善意买受人，合法的权益应受法律保护。请求判令：确认其与曾建龙签订的《房产买卖协议》合法有效；对案涉房产停止执行，并解除查封；诉讼费用由三被告承担。
原审被告刘晓东辩称：其不是买卖协议当事人，不清楚买卖协议的真实性。即使买卖协议是真实的，但依据《担保法》第49条的规定也是无效的。陈庄煌享有的债权不能对抗执行。案涉房产经抵押后的处分权受限。陈庄煌在案涉房产转让中有过错，也未全额付清房款。
原审第三人德化县农村信用合作联社述称：案涉《房产买卖协议》无效。案涉房产所有权人是曾建龙，陈庄煌不享有所有权，陈庄煌要求停止执行无法律依据。曾建龙至今尚欠贷款本金90万元，利息3个月未支付。本案陈庄煌存在过错且未全额支付购房款。
原审被告黄济金未作答辩。
原判认定：2014年2月28日，义乌市人民法院立案受理刘晓东诉黄济金、曾建龙民间借贷纠纷一案。依当事人申请，义乌市人民法院于3月10日作出（2014）金义商初字第825号民事裁定，查封曾建龙所有的案涉房产（权证号：厦国土房证第××号）。8月11日，义乌市人民法院作出（2014）金义商初字第825号民事判决：一、黄济金于判决生效后十日内归还刘晓东借款本金人民币260万元并支付利息（其中2012年8月31日起至2014年2月28日的利息为人民币50万元，自2014年3月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计付至判决确定的履行之日止）。二、黄济金于判决生效后十日内支付刘晓东律师代理费用人民币2万元。三、曾建龙、鲍利强对上述第一、二项及诉讼费用承担连带清偿责任。案件受理费人民币31760元，保全费人民币5000元，合计人民币36760元，由黄济金负担。10月17日，刘晓东申请强制执行，义乌市人民法院于同日立案受理。另查明，2013年9月13日，陈庄煌与曾建龙通过厦门市链金房地产代理有限公司签订房产买卖协议，约定曾建龙将其所有的案涉房产出售给陈庄煌，成交价为2868800元，定金20万元于协议签订当日交付，2013年9月23日前支付80万元，2013年11月10日前办理公证当日支付868800元，于首付款交付之日交付房产，并约定双方于2013年11月10日前以协议为基础前往厦门公证处办理全权委托，房产原银行贷款金额100万元自2013年10月份开始利息由陈庄煌负担至办理房产过户，如陈庄煌提前还贷，则由陈庄煌出钱解除抵押等。陈庄煌于9月24日前按照合同约定支付了定金和首付款共计100万元。9月24日，陈庄煌与房屋租户廖秋水办理了房产交接手续，装修后入住至今。11月18日，曾建龙和配偶曾建英书面委托陈庄煌可以对上述房产办理管理、居住、出租、代收租金、出售、办理换证手续、代为偿还该房屋之抵押贷款，办理抵押注销等事宜，并于当日由厦门市公证处办理委托的公证手续。11月21日，陈庄煌按照约定转账支付第三期款项868800元，另代偿房产按揭款本金99150元。2013年10月至2014年4月期间，陈庄煌每月代为支付银行按揭款7150元，得知案涉房产被查封后停付。现案涉房产由陈庄煌使用并缴纳物业费、水电费等。案涉房产抵押在福建省德化县农村信用合作联社瓷城分社，抵押期间为2012年12月3日至2015年11月15日，担保金额为100万元，该银行并未书面同意转让房产。曾建龙至今尚欠贷款本金90万元，利息3个月未支付。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。陈庄煌在购买了房屋后并未进行物权变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陈庄煌明知案涉房产已设定抵押且未还清贷款，存在无法办理房产过户手续的风险，仍购买案涉房产，其自身存在过错，故人民法院查封登记曾建龙名下的案涉房产并无不当。综上，陈庄煌的异议理由不能成立，其诉讼请求依法予以驳回。黄济金经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决:驳回陈庄煌的诉讼请求。案件受理费29750元，由陈庄煌负担。
陈庄煌不服上述判决，向本院提起上诉称，案涉房产抵押在福建省德化县农村信用合作联社。其与曾建龙先订立房屋买卖合同，待条件成就后再过户，符合二手房交易习惯。法律并未规定已抵押的房产不得买卖。房屋买卖合同签订时的当地购房政策使案涉房产无法立即过户。因此，其对案涉房产未过户不存在过错。未办理物权登记，并不影响合同效力，原判将合同效力与物权登记混为一谈，属适用法律错误。其依法有权请求在合理期限内向法院支付全部余款，法院应解除查封案涉房产。原审法院以黄济金涉嫌犯罪移送公安机关立案侦查为由中止本案诉讼，在刑事案件无结果的情况下，原审法院恢复本案审理并判决，且判决回避了第一项诉讼请求，违反法定程序。综上，请求撤销原判，依法改判。
刘晓东答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求维持原判。
曾建龙答辩称，其对陈庄煌的上诉没有异议。
德化县农村信用合作联社述称，陈庄煌作为案涉房产受让人，已于2016年7月1日全额代为清偿曾建龙的抵押贷款结欠款项，案涉抵押权已消灭。
黄济金未作答辩。
二审中，陈庄煌提供了证据一、普通贷款还款凭证一份，证明其于2016年7月1日将案涉房屋贷款全部还清；证据二、执行款物统一收据、结案申请书、执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，证明其代替曾建龙支付了执行款，有关查封已被解除；证据三、抵押权注销登记，证明案涉房产抵押权已被注销。刘晓东对证据一的真实性无异议，该证据与本案缺乏关联性，不能达到证明目的。该证据仅能证明陈庄煌事后自愿代替曾建龙归还了曾建龙的银行贷款，并不能证明陈庄煌支付房款，且该行为不能改变陈庄煌与曾建龙签订房屋买卖协议时存在的过错；证据二中的执行款物统一收据的真实性请法庭查明，对证据二中其他法律文书及证据三的真实性无异议，证据二、三均与本案缺乏关联性且不能达到证明目的。曾建龙对上述证据无异议。本院认为，陈庄煌代曾建龙归还案涉房产抵押贷款、另案执行款及注销抵押权的事实，均发生在案涉房产因本案被人民法院依法查封之后，上述证据因与本案处理缺乏关联性，故本院不予认定。
本院认定的事实与原判认定事实一致。
本院认为，陈庄煌明知案涉房产已设定抵押权仍予以受让，且案涉房产因本案执行被查封前，陈庄煌也未代为清偿抵押债务以消灭抵押权。原判据此认定陈庄煌对案涉房产存在无法过户的风险当为明知，及其对案涉房产未能办理过户手续存在过错，并无不当。综上，陈庄煌对案涉房产并不享有足以排除执行的民事权利，其上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29750元，由上诉人陈庄煌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 郭松巍
审 判 员 马美华
二〇一六年八月二日
代书记员 苏丽燕