广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶武法民一初字第906号
原告：韶关市丰泰物业服务有限公司。
法定代表人：杨秀锋，公司总经理。
诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。
被告：赵雪梅。
原告韶关市丰泰物业服务有限公司（下称丰泰物业公司）诉被告赵雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由代理审判员凌永芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰泰物业公司的诉讼代理人唐黔生，被告赵雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丰泰物业公司诉称：原告是被告所在小区即韶关市新津小区华泰花园的物业服务公司。按原告与被告所在小区的业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告提供物业服务后，被告应按月定期缴交物业服务费等费用，但自2012年2月起被告却以种种理由拒缴，至2014年4月止已拖欠物业费等共计4791.50元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付物业服务费、水费、路灯电费、电梯电费共计4791.50元，滞纳金9343.52元，合计共14135.02元。2、被告承担原告的律师代理费1000元、查档费100元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告赵雪梅辩称：2013年有去交过2013年的物业费，但我们不愿意交2012年的，因此对方不肯收我们2013年的物业费。2012年发生的火灾是因为小区的配电器有问题，而且设备不完善，是因为物业公司的不尽责导致我们财产的损失，但物业公司一直不积极赔偿，因此我们不愿意交2012年的物业费。
经审理查明：被告是韶关市武江区新华南路新津小区华泰花园某房的房主，该房屋的建筑面积为141.82㎡。原告（合同甲方）与被告所在小区华泰花园业主委员会（合同乙方）于2011年8月26日签订了一份《华泰花园2011-2012年度物业服务管理合同》，约定由原告为被告所在的华泰花园提供物业服务。第十八条第1款约定高层电梯房物业服务费按建筑面积1.00元／平方米／月，第三十六条约定未交纳物业服务管理费、物业委托管理合同约定的其他费用的，物业服务公司可要求有关业主限期交纳；逾期三个月交纳的，可按日加收交纳费用万分之五的滞纳金，不足1.00元的按1.00元收取，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；甲方应当督促其限期交纳；连续六个月不交纳的，原告可向人民法院起诉，申请由执行法庭追缴，起诉费由败诉方承担。合同期限为一年，从2011年9月1日起至2012年8月30日止。合同到期后，原告与华泰花园业主委员会于2013年9月1日签订《华泰花园2013-2015年度物业服务管理合同》，约定由原告为华泰花园提供物业服务，第十八条第1款约定高层电梯房物业服务费按建筑面积1.00元／平方米／月，第三十六条约定未交纳物业服务管理费、物业委托管理合同约定的其他费用的，物业服务公司可要求有关业主限期交纳；逾期三个月交纳的，可按日加收交纳费用仟分之五的滞纳金，不足1.00元的按1.00元收取，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；甲方应当督促其限期交纳；连续六个月不交纳的，原告可向人民法院起诉，案件受理费、保全费、律师代理费及相关费用由败诉方承担。合同期限为二年，从2013年9月1日起至2015年8月30日止。上述两份合同之间双方未签订物业服务管理合同。按上述合同约定，被告每月应交的物业服务费为141.80元。自2012年2月起，被告未再向原告交纳物业服务费、水费、路灯电费、电梯电费等，截止至2014年4月，原告主张被告共欠物业服务费3828.60元、水费700.90元、路灯电费81元、电梯电费181元等共计4791.50元，被告庭审中对上述欠费时间及金额表示认可。对于2012年9月至2013年8月原告未与华泰花园业主委员会签订物业服务合同期间，原、被告均认可此期间原告仍在管理华泰花园小区。
另查明：原告曾分别于2012年3月23日、2014年4月23日通过书面催费通知的形式向被告催收拖欠的费用，被告虽称未签收上述通知但庭审中认可原告确向其催收过欠费，被告至今未交纳相关费用。另原告为查询本案房屋的权属登记情况，向韶关市房地产交易中心交纳了查档证明费100元。
本院认为：被告作为华泰花园的业主，其所在的小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为物业服务公司，按约定实际履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，被告未按时向原告交纳物业管理费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付2012年2月至2014年4月的物业服务费3828.60元、水费700.90元、路灯电费81元、电梯电费181元等共计4791.50元，有事实和法律依据，本院予以支持。
至于原告主张的违约金（即原告诉讼请求中的“滞纳金”）问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，因被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。结合合同约定，原告主张从欠费之日起计算不妥，应从被告逾期缴纳物业服务费超过三个月后即2012年5月1日开始计算违约金。至于违约金的计算标准问题，原告主张按每天千分之五的标准计算违约金，该违约金计算标准过高，且不符合原告与华泰花园业主委员会2011年8月26日签订的《华泰花园2011-2012年度物业服务管理合同》，故本院予以调整为按每日万分之五的标准计算。故被告应从2012年5月1日起，按逾期每日以实欠物业服务费的万分之五计算违约金给原告。至于被告拖欠的水费、路灯电费、电梯电费等费用，并非物业服务费，属代收代缴性质，原、被告双方并没有约定交费时间及违约金的相关规定，对原告要求被告支付水费、路灯电费、电梯电费违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
对于原告要求被告承担房地产权查档证明费100元问题，本院认为查档费属原告为处理本案调查取证所产生的费用，其要求被告承担该项费用，于法无据，本院不予支持。
对于原告主张的律师费问题，原告与华泰花园业主委员会2011年8月26日签订的《华泰花园2011-2012年度物业服务管理合同》并未约定律师费由欠费业主承担，同时结合本案的案由、律师费的性质、被告拒绝交费理由综合考虑，对于原告主张的律师费本院不予支持。
对于被告提出因为小区的配电器有问题，设备不完善导致2012年发生一次火灾，导致被告财产损失，被告认为是原告的不尽责导致其财产的损失，且原告一直不积极赔偿，因此被告不愿意交2012年的物业服务费。因物业公司在提供物业管理服务后，业主就应当按照合同约定支付物业管理费用，物业公司在管理过程中如存在管理不善等违约行为，业主应通过向政府相关职能部门反映以得到协调处理，或依法律途径追究物业公司的违约责任，被告以此拒交物业服务费是没有法律依据的。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告赵雪梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年2月至2014年4月的物业服务费3828.60元、水费700.90元、路灯电费81元、电梯电费181元等共计4791.50元及违约金（违约金的计算方法：自2012年5月1日起以实欠物业服务费金额按每日万分之五计算至本判决确定的履行期限之日止）给原告韶关市丰泰物业服务有限公司。
二、驳回原告韶关市丰泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费180元，减半收取90元，由原告韶关市丰泰物业服务有限公司负担45元，被告赵雪梅负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 凌永芳
二〇一四年九月十六日
书 记 员 潘惠仪