浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建梅民初字第229号
原告：洪樟森。
被告：杭州德源置业有限公司，住所地：建德市梅城镇总府后街15号。
法定代表人：祝昌国，董事长。
委托代理人（特别授权）：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。
原告洪樟森与被告杭州德源置业有限公司（以下简称德源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由审判员黄曙光适用简易程序，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告洪樟森、被告德源公司的委托代理人卢新才到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告洪樟森起诉称：原、被告于2011年5月15日签订商品房买卖合同一份。原告向被告购买紫园东苑9幢34-6房产，建筑面积19.40平方米，每平米价格为6000元，总价款为116400元。合同第十六条约定，出卖人承诺于2012年12月30日前取得委托人购买的土地、房屋权属证书交付给委托人。合同同时约定，出卖人不能在2012年12月30日前交付权属证书的，约定日期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任。约定日期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人按日支付已交付房价款万分之三作为违约金。被告于2015年4月1日向原告交付紫园东苑9幢34-6房产权属证书。违约天数为882天，故被告应向原告支付约定的违约金。现起诉请求：判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金人民币30799.44元并承担本案诉讼费。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交以下证据：
1、浙江省商品房买卖合同一份（复印件），用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及赔偿违约金的计算依据。
2、领取权证时间登记表一份（复印件），用以证明被告向原告交付权属证书的时间为2015年4月1日。
被告德源公司答辩称：一、对双方于2011年5月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买位于建德市××××6车库，以银行按揭的方式支付购房款的事实没有异议。二、原告提起的诉讼已超诉讼时效期间。被告承诺在2012年12月30日前办妥的是土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记，而原告于2015年10月向法院提起诉讼，所以已超过二年的诉讼时效期间。三、被告没有违约行为，不承担违约金。案涉的紫园东苑9幢33－6车库商品房，被告于2012年5月21日取得土地使用权证，于2012年7月2日取得初始房产权证所有权。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定的是被告在2012年12月30日前取得土地、房屋初始登记，不是土地、房屋的转移登记。所以被告没有违约行为。被告只是受委托协助办理权属转移登记的义务，多少时间能办妥，双方在合同中并没有约定，而且政府行政主管部门需要多少时间办妥房产权转移登记不是由被告控制的。四、原告购买梅城镇紫园东苑9幢33－6车库的房产权转移登记迟延办证，经了解是原告由于结婚证是之前办理的老的证，所以后去民政部门补办新结婚证而耽误时间。五、当事人主张约定的违约金人民法院应当以实际损失为基础，如果法院认为有违约，则原告总房款只有116400元，而主张的逾期办证违约金就显然过高，所以请求法院降低，根据司法实践逾期办证的违约金不超总房款的2%。现没有给原告造成实际经济损失，所以其主张不能成立。综上，请求法院查明事实，依法驳回洪樟森的诉讼请求。
被告为证明其主张成立，向本院提交以下证据：
国有土地使用权证及房屋所有权证各一份（复印件，加盖建德市房产管理处档案专用章），用以证明被告分别于2012年5月21日、2012年7月2日取得原、被告合同约定的买卖房屋的土地使用权、房屋所有权初始登记证书的事实。
当事人所提供的证据，经对方质证，本院分析认证如下：
原告提供的证据1，被告无异议，但对合同第十六条第二款中约定不同意原告的理解，认为被告方的义务就是取得初始登记证，并非转移登记。因被告对证据本身无异议，本院经审查予以认定。对原告证据2，被告提出异议，认为这是复印件。本院经审查认为，该登记表原件系被告保管，被告未提交原件核对，仅以复印件为由提出异议，其异议不能成立，本院对该证据予以认定。
对被告提供的证据，原告无异议，本院予以认定。
根据当事人陈述及提供的有效证据，本院认定本案事实如下：
2011年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于建德市梅城镇严陵路紫园东苑9幢33-6的房产，双方就房产的价款、付款时间、付款方式、房屋交付、办证、违约责任等均作了约定。其中，第十六条（关于产权登记的）约定：“（第一款）……（第二款）出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。（第三款）出卖人承诺于2012年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。（第四款）出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。（第五款）……”合同成立后，原告按约支付了全部购房款。
在紫园东苑项目建筑竣工复核验收后，就土地使用权被告向土地管理部门进行了换证变更，发证日期为2012年5月21日。2012年7月2日，被告取得诉争房屋所有权的初始登记证书。
另查明，双方在《商品房买卖合同》的第七条中约定：（付款方式及期限）买受人于2011年5月15日付42400元，于2011年5月30日前办妥按揭74000元。就案涉房产，被告于2013年11月8日开具了销售不动产统一发票，发票金额为116116元。2014年12月29日，被告由其代办员林志明向建德市房产管理处提交完整资料，申请对案涉的紫园东苑9幢33-6的房产办理转移登记，并于当日缴纳契税3483.48元。次日，建德市房产管理处正式受理该申请。2015年1月12日，被告的代办员林志明从建德市房产管理处领取了《房屋所有权证》，证载的发证日期为2014年12月31日。2015年1月15日取得《国有土地使用权证》。2015年4月1日，原告从被告处领取了上述《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
本院认为，本案争议焦点是：被告是否构成逾期办理房产的权属证书，是否应向原告支付违约金。
原告主张，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款约定，被告应于2012年12月30日前办理好土地、房屋权属证书，即转移登记证书，交付给原告，现被告迟至2015年4月1日才向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，理应按第十六条第四款的约定支付违约金。而被告认为，该条款的约定系针对房屋初始登记证书，而对转移登记证书虽约定委托被告办理，但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故被告不构成逾期办证违约。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据该法条的规定，对案涉的《商品房买卖合同》第十六条的理解，结合该条第二款的约定，第三款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，应当理解为初始登记证书。至于该款中“交付给买受人”的约定，并非无任何意义，若是买受人自行办理商品房转移登记的情况下，是需要“（出卖人）将前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的。因此，第十六条仅是对办理初始登记的期限进行了约定，并未对转移登记期限作出明确约定。
本院认为，在商品房买卖合同中，有关逾期办证，的确存在初始登记和转移登记两种情形的逾期办证，但对买受人而言，初始登记证书何时办出对其没有实质意义，买受人真正关心的是房产何时登记至其名下，即转移登记证书何时取得。大家都知道，商品房买卖关系中的出卖人与买受人签订的《买卖合同》无一例外都是（房产商）提供的格式合同，出卖人往往利用自己的优势地位在《买卖合同》中仅约定初始登记期限，却“疏忽”对买受人有实际意义的转移登记时限作出约定，这有违合同法的公平原则和诚实信用原则。
当事人在《商品房买卖合同》中对转移登记办理期限没有约定的，是否意味着在买受人委托出卖人办理商品房转移登记的情况下，出卖人可以不受任何限制呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该法条中的“房屋权属证书”，显然是指转移登记证书。本案案涉的房产在2011年5月15日签订买卖合同时是否已建成竣工，双方均未提及，但不论是从合同订立之日还是交付使用之日起计算90日，均应在2012年3月底之前；退一步说，被告在2012年7月2日已取得初始登记证书的，此时被告已具备为买受人办理转移登记手续的条件，故该时间点也可作为计算被告办理转移登记的合理期限的起始时间点。考虑到双方约定办出初始登记证书的时间为2012年12月30日前，按办证程序转移登记只能在初始登记之后进行，则转移登记可在初始登记证书办出之后的合理期限内完成。同时，考虑到行政机关办理房产公司批量权属登记证书的力量和消化能力等因素。本院酌情确定，2012年12月30日起的90日均为合理期限内。超过该期限的，除当事人有特殊约定外，出卖人就应当承担违约责任。
被告辩称是由于原告补办结婚证而耽误办理转移登记时间，经查，在原告的房产档案中，原告提供的结婚证是1980年原建德县梅城镇人民政府颁发的，故不存在被告所称的由于原告补办结婚证原因而耽误办理转移登记的事实。按合同约定原告的房产权属证书系由被告代办，且在原告接收房产前被告已向原告代收了契税等办证费用，被告直至2014年底才向行政机关申请办理，又无证据证明非其原因所致，故被告应当承担逾期办证的违约责任。
关于违约金的计算标准。本院认为，不论对双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第四款中的“权属证书”是理解为初始登记权属证书还是包括转移登记的权属证书，原告要求按该约定的标准来计算违约金并无不当。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
综上，本院确定，本案的逾期办证违约金从2013年3月31日计算至案涉房产的《国有土地使用权证》办出的2015年1月15日计656日，按已付房价款116116元的日万分之三计算。被告所提的超过诉讼时效的抗辩无事实和法律依据，依法不能成立。对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州德源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告洪樟森支付逾期办证违约金22851.63元。
二、驳回原告洪樟森的其它诉讼请求。
本案案件受理费570元减半收取285元，由原告洪樟森负担100元，由被告杭州德源置业有限公司负担185元。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则需按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 黄曙光
二〇一六年一月十五日
书记员 翁夏平