内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字1392号
原告于金华，系阿拉善盟公安局干警，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托代理人杨凯，内蒙古北杰律师事务所律师。
被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
法定代表人张志刚，系该公司董事长。
委托代理人任振华，系该公司法律顾问。
被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司。住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。
负责人张建国，系该分公司总经理。
委托代理人任振华，系该分公司法律顾问。
原告于金华诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）、内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司（以下简称阿盟分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理。依法由审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人杨凯与二被告的诉讼代理人任振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于金华诉称，2012年9月19日原告与被告签订了一份《商品房认购书》，原告购买被告开发预售的龙泽苑子龙门小区xx室以及车库。其中房屋面积为156.9平米，车库的面积为23.81平米，总计价款为361420元。原告于2012年9月21日一次性向被告支付了房屋价款361420元，被告迟迟未向原告交付房屋以及办理相关手续，已经构成实质性违约。现原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告、被告之间签订的《商品房认购书》，原、被告之间形成有效的房屋买卖合同关系；2、本案的全部诉讼费用由被告方承担。
被告国力公司、阿盟分公司辩称，一、原告起诉二被告主体设置错误，被告从未与原告签订《商品房认购书》，合同所加盖的印章并非本公司的，被告并非本案当事人。二、原告要求与被告履行《商品房认购书》，缺乏事实和法律依据。原告从未与被告签订《商品房认购书》，被告从未将原告主张的房屋出售给原告，也从未收到原告交来的购房款，原告所谓向被告交纳全部购房款是缺乏基本的事实依据，现原告要求被告交付涉案房屋缺乏基本的事实和法律依据。三、原告的损失并非是被告造成的，原告要求被告支付诉讼费缺乏事实和法律依据。综上应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法定代表人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的冯志军开始面向社会，销售房屋。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称其自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。国力公司于2015年6月利用其他28位人员信息，虚构购房事实，办理了网签。国力公司于2015年7月20日向阿拉善盟公安局报案，提出冯富荣涉嫌伪造公司印章罪。阿拉善盟公安局于2015年10月10日作出阿公（刑）不立字（2015）1号不予立案通知书，认为冯富荣的行为不是犯罪，决定不予立案。国力公司于2015年8月13日向阿拉善盟公安局经济犯罪侦查支队报案，提出冯富荣涉嫌合同诈骗罪。阿拉善盟公安局于2015年9月11日作出阿公（经）不立字（2015）02号不予立案通知书，认为冯富荣没有犯罪事实，决定不予立案。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。
另查明，原告于2012年9月19日从冯富荣处购买了位于子龙门小区xx室房产一套及车库一间，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。原告交纳了361420元的房款。该房屋现网签在樊海军名下。
上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，《阿公（经）不立字（2015）02号不予立案通知书》，承诺书，《联合开发协议》，《开发建设协议》，《授权委托书》等证据在卷证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授权冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中原告主张的房屋虽然网签在樊海军名下，但据阿拉善盟公安局经侦大队调查，该网签系虚构购房事实，故该网签行为不成立。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告与被告于2012年9月19日签订的《商品房认购书》合法、有效。
案件受理费100元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 王立东
二〇一五年十一月二十二日
书记员 查 娜