沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈铁西民二初字第1602号
原告赵素珍，女，1959年12月13日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
被告沈阳柏强房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。
法定代表人秦祯，系该公司董事长。
委托代理人邢杰，男，1978年10月30日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
原告赵素珍与被告沈阳柏强房地产开发有限公司商品销售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法由审判员张卫华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵素珍及被告委托代理人邢杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的商品房一套。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款，履行了付款义务。按照合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告至今未给原告办理诉争房屋产权证。请求判令被告履行办理产权登记义务，并向原告支付逾期办理产权证违约金9，858元。
被告辩称，1、关于办理产权证的问题，逾期办证的原因，柏强公司由股东秦祯负责公司的经营、管理，房屋证件的办理也由其负责。但因秦祯当年是以缓交政府土地款、配套费的形式入股，其未真正投资而后也没有及时向政府交纳土地款、配套费，致使有关证件、手续等不能及时办理，所以产权证至今尚未办理。此后柏强公司从售楼款收入中逐渐交齐政府土地款、配套费。现经政府主导、法院及有关部门的协调、配合，由股东姚长平出资550余万元成立办证小组参与办证，现已取得极大进展，相信不久即能办理完毕。2、关于违约金的问题，柏强公司现在资产完全可以支付合理的违约金。违约金的计算，应根据合同的约定，即房屋交付使用后360日内办理产权登记，逾期办理业主不退房的按已付房款万分之一每日计算违约金。大多数原告的诉讼以全额房款主张违约金，违反合同约定，人民法院不应支持。对已全额交付房款的业主，柏强公司依约支付违约金，对部分付款的业主只能按照实际付款计算违约金。请求法院核实原告已实际支付房款及实际入住时间，结合合同约定计算违约金。3、关于原告诉讼时效的问题。部分原告为第一次诉讼柏强公司，要求支付违约金，但其已于2009年-2010年即已入住，其主张2年以上的违约金的请求超过诉讼时效，人民法院不应支持。另因部分原告曾诉讼过，对重复起诉的人民法院应予以驳回。4、贵院受理的瀛滨寓家园业主诉沈阳柏强房地产开发有限公司一案，因我公司已将办理房屋产权登记需要的资料报产权登记机关备案，并于2014年5月30日取得产权登记机关下达初始登记批复，故原告在该期限后的请求，人民法院不应支持。5、关于办理产权证问题，公司会根据业主的不同情况分批办理。未付清购房款的业主，无法办理产权证书。
经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于沈阳市铁西区南十西路XXX号XXX号房屋，建筑面积XX平方米，总价款XXX元。双方同时约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已付房款万分之壹的违约金，合同继续履行。期限届满后超过一年，由于出卖人（被告）原因导致买受人（原告）无法办理房屋所有权登记，买受人（原告）有权要求解除合同。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2009年11月2日向原告交付房屋。本案诉争房屋于2014年5月30日办理了房屋所有权初始登记证明。现诉争房屋仍未办理房屋所有权证书。
另查明，原告曾于2013年4月23日起诉被告要求支付逾期办理房屋权属登记备案违约金，沈阳市铁西区人民法院做出（2013）沈铁西民二初字第2698号民事判决书，判决被告给付原告逾期办理房屋权属登记备案违约金计算至2013年4月23日。
上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、物业费收据、民事判决书、沈阳市房产网楼盘产权信息查询表等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系合法有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告于2009年11月2日向原告交付涉案房屋，根据合同第十五条约定，被告应于2010年10月28日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效问题。原告请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间为两年，自其知道或应当知道权利被侵害之日起算。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本院认为，自原告2013年4月23日起诉要求被告支付涉案房屋逾期办理房屋权属登记备案违约金起至原告提起本次诉讼之日止虽已超过两年，但在涉案房屋取得初始登记批复之日前被告的违约行为一直处于持续状态。本案原告于2015年8月10日起诉被告，被告于2014年5月30日取得涉案房屋的所有权初始登记批复，对于2013年8月10日至2014年5月29日期间的违约金，未超过两年诉讼时效，对该部分违约金请求本院予以支持。
关于被告辩称不能办理产权证书的责任系因法人未及时向政府交纳土地款、配套费，致使有关证件、手续等不能及时办理，所以产权证至今尚未办理的问题。因被告未提供证据予以证明，且被告的此项抗辩主张属于其内部原因，基于合同相对性原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。
现本案诉争房屋已经取得了所有权初始登记批复，具备了办理房屋所有权证书的条件，被告应积极履行合同，协助原告办理本案诉争房屋的所有权登记手续，故原告要求被告协助原告办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告沈阳柏强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告赵素珍办理位于沈阳市铁西区南十西路XX号XXX号房屋的所有权登记；
二、被告沈阳柏强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵素珍逾期办理房屋权属登记备案违约金XXX元；（XXX元×万分之一×293天）
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取75元，由被告承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张卫华
二〇一五年八月二十六日
书记员 李 淼
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。