广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5535号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑燕祥，住广东省清远市清城区。
委托代理人：谭颖鹏，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：谢青，广东启源律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙梅芳，住广州市开发区。
委托代理人：邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人郑燕祥因与被上诉人龙梅芳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：龙梅芳曾因其与郑燕祥签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同》的效力问题诉至原审法院，2014年6月13日，原审法院作出（2014）穗萝法民三初字第60号《民事判决书》（以下简称60号判决书），判决书中载明如下内容：
2004年10月27日，广州经济技术开发区土地开发建设中心（甲方）、广州开发区建设发展集团有限公司（乙方）与龙梅芳的丈夫龙国栋（丙方）签订了编号为“穗开土迁补（2004）363号、拆永字NO：玉00143”《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定了：甲方委托乙方对玉树村二经济社荔枝园五巷16号、荔枝园五巷20号龙国栋的房屋进行拆迁补充安置等事宜进行协商，丙方的安置面积为壹佰捌拾平方米。同年，甲乙丙三方签订了“科玉购字：143号”《安置房购房合同》，该合同第一条、项目建设依据约定：规划用地许可证：穗城规（开）地字（2003）第90号，该地块土地面积为101693平方米，规划用途为居住用地，土地性质为农村集体用地……，第二条安置房的基本情况约定：丙方购买的安置房为本合同第一条规定的项目中的：90㎡户型房屋贰套，位于第1栋403号房和第1栋602房。当事人提交“穗集地证字第××号”《集体土地房产证》，证上载明：房地座落为广州经济技术开发区玉树新村第1栋602房（以下简称“涉案房屋”），权属人为龙梅芳，房屋所有权性质为私有房产，土地权属性质为集体所有，总建筑面积为97.6755㎡。2005年6月6日，龙梅芳（甲方）（卖方）与郑燕祥（乙方）（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方出卖房屋坐落于广州市经济技术开发区玉树新村第1栋602房，位于第六层，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为97.6755平方米，房屋用途为住宅，房地产权证号为穗集地证字第××号……；第三条、土地使用权性质，该房屋相应的土地使用权性质为：集体所有；登记字号为：穗开集字051167号；第四条、价格，该房屋按套出售，售价总金额为人民币壹拾伍万元整；第五条、付款方式，乙方应于本合同生效之日起同日内将该房屋全部价款付给甲方。乙方付款后甲方应向乙方出具收款凭据；第七条、关于产权登记等有关事项的特别约定，鉴于甲方所售房屋为集体土地房产证房屋，按现有规定，未能办理交易过户手续。甲乙双方特别约定：本合同签订后，自乙方付清房款之日起，乙方即对该房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权利。
龙梅芳另与郑燕祥签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定：广州市东圃镇玉树二队村民龙国栋、龙梅芳两夫妻自愿将科学城分配房一套，经双方协议，一口价人民币壹拾伍万元整卖给广东省清远市龙圹镇定安四队的郑燕祥先生，本楼坐落于马坑园村旁玉树新村内第一幢6楼602，建筑面积95平方米（已含楼梯分摊面积），双方还约定成交后永不反悔，如有反悔愿意以四十万元赔偿乙方等内容。
另查明，双方签订房屋买卖合同后，房屋由郑燕祥占有使用。郑燕祥并非广州市萝岗区玉树村村民。龙梅芳、郑燕祥在庭审中明确，若法院认定买卖合同无效，合同无效后的法律后果不在本案中处理，由双方另行协商后另案处理。
原审法院在60号判决中认为，本案涉案的房屋虽然是拆迁安置房，但其性质是集体土地房屋，集体土地房屋的转让标的物不仅包括房屋，还包括相应的集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。郑燕祥不属于广州市萝岗区玉树村集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。原审法院以60号判决书判决：确认龙梅芳与郑燕祥签订的《房屋买卖协议书》及于2005年6月6日签订的《房屋买卖合同》无效。
判后，郑燕祥不服提起上诉，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）经审理作出（2014）穗中法民五终字第3284号《民事判决书》（以下简称3284号判决书），判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院在本案中查明：龙梅芳在本案中提交日期为2005年6月6日的收款收据，收款人处有龙梅芳签名字样，收据上载明：“今收到郑燕祥交来玉树新村一幢602房购房款壹拾伍万元整”。郑燕祥确认真实性，但认为款项是分两笔支付，第一笔款7万元于2005年5月1日支付，第二笔款8万元是2005年6月6日支付，均是现金支付，并认为：“其中第一笔款是龙梅芳、郑燕祥一起到科学城房管局缴纳涉案房屋的回购款，此支付方式与龙梅芳获得宅基地产权证的时间相符”。龙梅芳对此不予确认，认为款项支付时间是2005年6月6日，有收据为证。另查明，涉案房屋的产权证登记日期为2005年5月13日。
双方签署涉案房屋的买卖协议后，龙梅芳于2005年6月7日将房屋交付给郑燕祥。
龙梅芳于2014年10月23日向原审法院提起本诉讼称：原广州市萝岗区人民法院以（2014）穗萝法民三初字第60号《民事判决书》判决龙梅芳、郑燕祥于2005年6月6日签订《房屋买卖合同》无效。按照合同法的规定，合同无效，应当相互返还，但法院判决后，郑燕祥拒不返还房屋。据此，我方起诉并变更诉讼请求为请求判令：1.郑燕祥返还广州经济技术开发区玉树新村第1栋602房；2.郑燕祥向我方支付房屋从2005年7月1日开始计算至实际返还房屋之日的占用费（占用费标准及金额以评估结论为准）；3.郑燕祥承担本案的诉讼费用。
郑燕祥原审辩称：不同意龙梅芳简单要求我方搬出涉案房屋，理由如下：1.我方对涉案房屋有出资行为，已履行合同对等义务的事实，龙梅芳没有对涉案房屋作出等价支出；2.龙梅芳应承担合同无效的全部责任；3.龙梅芳在未返还购房款和赔偿损失的情况下要求我方搬离房屋违反对等原则。
郑燕祥原审反诉称：龙梅芳与郑燕祥订立《房屋买卖合同》和《房屋买卖协议书》时已依据市值等价将涉案房屋转让给郑燕祥，符合民事权利义务的对等原则，同时郑燕祥已依约履行了支付房款的对等义务。龙梅芳在订立合同时已明知涉案房屋禁止流转，依然主动承诺郑燕祥享有涉案房屋所有权和使用权，在转让行为发生将近10年后主张《房屋买卖合同》无效，要求郑燕祥返还房屋，无疑为了涉案房屋之价值在10年后得到了较大的提升，能够获取更大的利益所致，龙梅芳的行为严重违背了诚实信用的原则，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，龙梅芳应当承担合同无效的全部责任，赔偿郑燕祥因合同无效所造成的所有损失。郑燕祥多次与龙梅芳请求协商解决，未果。据此，郑燕祥提起反诉，请求判令：1.龙梅芳向郑燕祥立即返还购房价款150000元及利息（利息应自2005年5月1日起以7万元为本金按照银行同期同类贷款利率计算至龙梅芳返还该款项之日止，自2005年6月6日起以8万元为本金按照银行同期同类贷款利率计算至龙梅芳返还款项之日止，两项利息暂计至2014年12月4日共86552.79元）；2.判决龙梅芳向郑燕祥赔偿房屋价值差价损失406800元；3.龙梅芳向郑燕祥赔偿房屋装修费用69956.65元；4.龙梅芳向郑燕祥支付腾空房屋的搬迁费用1600元；（以上暂计714909.44元）5.由龙梅芳承担本案的诉讼费。
龙梅芳针对反诉原审答辩称：同意返还购房款本金，不承担利息。房屋的价值应由法院委托评估，且应按房屋折旧原则进行评估；宅基地房屋是不能上市交易的，其与普通商品房有本质的区别，其价值远远低于商品房的价值，对方提交的评估报告中有提到取得土地的价值，而根据相关土地管理法和相关政策规定，村民使用、占用土地不得收取任何费用，故根本不应存在取得土地的价值，对方提交的评估报告是含有土地价值的，这与集体土地上盖房屋的价值相违背；装修费没有证据证明，但从实事求是的角度出发可以在委托评估时考虑房屋装修的残值，故不同意对方的反诉请求，且将来处理房屋价格时应考虑签订合同双方的过错行为，我方认为双方都存在过错行为。
2014年12月1日，郑燕祥委托广东正森资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称正森公司）对涉案房的集体土地房屋价值进行评估。2014年12月3日，该司作出《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象房屋在估价时点的现值为556800元，单价取整为5700元／㎡。经庭审中询问，龙梅芳、郑燕祥均认为该估价结果的评估价值中包括了宅基地使用权的价值。郑燕祥另主张房屋装修费用，并提交单方制作的《装修明细》及房屋照片。龙梅芳对此不予确认。
本案原审审理过程中，经双方当事人的申请，原审法院委托评估机构对涉案房屋上盖建筑物价值及从2005年7月至2015年1月的占用费进行评估。
2015年6月12日，广东南泰房地产与土地估价有限公司（以下简称南泰公司）作出《估价报告书》，估价结果：涉案房屋的上盖建筑物的价值为339618元，单价3477元／平方米。同日，广东高某评估咨询有限公司（以下简称高某公司）作出《报告书》，评估结论：涉案房屋从2005年7月至2015年1月的占用费为164758元。龙梅芳对两份报告书的真实性、合法性、关联性均予以确认。郑燕祥方对两份报告书的评估结论的金额无异议，但认为：“高某公司是采用租金收益的方法进行核定占用费，我方认为龙梅芳、郑燕祥双方不存在租赁关系，并且本案涉事房屋是宅基地房屋，如果以市场上自由流转的房屋租金对本案占用费进行核定，有所偏颇，并且也于本案房屋的性质不符。对于合同无效所造成的损失，应当是以双方的过错程度承担，不应当由郑燕祥独自承担。龙梅芳在签订合同时允诺郑燕祥享有房屋的所有权和使用权，而现在主张合同无效，要求返还房屋，无疑是违背了诚实信用原则，应当承担合同无效的全部责任，无权要求我方支付占用费。退一万步讲，关于房屋占用费的问题，应当是在合同签订时客观可预见的范围内主张，因此根据公平信用原则，我方认为应当以合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以我方实际使用该房屋的年限所得出的利益进行返还，上述占用费的计算标准是根据最高人民法院的相关请示批复作为依据，虽然该批复中针对的是商品房买卖合同无效，从立法的本意可以作为同类案件的司法政策参考。对于南泰公司的评估报告，我方认为在购买房屋的时候是按照涉案房屋的市场价进行支付的，对地上加盖物和土地都支付了相应的对价，因此我方认为完全不考虑土地的价值仅对上盖建筑物的价值进行评估有失公允，我方是依然主张以我方提交的房地产评估报告中所评估的价格作为涉案房屋的升值情况的参考。”
以上事实，有（2014）穗萝法民三初字第60号《民事判决书》、（2014）穗中法民五终字第3284号《民事判决书》、收款收据、《房地产估价报告》、《估价报告书》、《报告书》及当事人的陈述予以佐证。
原审法院认为，涉案房屋属于集体土地房屋，郑燕祥不属于广州市萝岗区玉树村集体经济组织成员，龙梅芳、郑燕祥双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同》已经生效判决确认无效，原审法院在此不再赘述。
关于合同无效后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于合同无效的法律后果，应当分以下方面予以处理：第一、涉案房屋买卖合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还，买受人郑燕祥应当退还房屋，出卖人龙梅芳应当返还购房款及利息；第二、涉案房屋上盖建筑物价值与原购房款之间的差额作为买受人郑燕祥的损失，应当由出卖人龙梅芳赔偿给郑燕祥。第三、宅基地使用权价值具有身份性，其价值变化不应纳入买受人的损失范围；第四、房屋买卖合同无效，房屋仍为龙梅芳所有，郑燕祥占用涉案房屋自始没有依据，故龙梅芳有权请求郑燕祥支付占用期间的占用费。
关于购房款及利息的返还问题。双方当事人确认郑燕祥已经支付涉案房屋购房款150000元，原审法院予以采信。郑燕祥主张该150000元是分两笔支付，并据此主张分段计算款项利息。对此，原审法院认为，郑燕祥虽主张150000元购房款中7万元是2005年5月1日支付，但龙梅芳对此不予确认，郑燕祥并未提交证据予以证明其上述主张，应当承担举证不能的法律后果。150000元购房款的收款收据载明的收款日期为2005年6月6日，因此，原审法院根据现有证据确定龙梅芳应当以150000元为本金向郑燕祥支付从2005年6月6日至实际返还之日止的款项利息。
关于房屋差价损失的赔偿。经原审法院委托具备资质的评估机构评估，涉案房屋的上盖建筑物价值为339618元，双方对该评估金额不持异议，原审法院予以采信。因此，龙梅芳应当赔偿郑燕祥房屋差价损失189618元（339618元-150000元）。双方当事人确认郑燕祥委托正森公司评估作出的《房地产估价报告》中的估价包含宅基地使用权的价值，如上所述，不能作为计算差价损失的依据。
关于占用费。龙梅芳于2005年6月7日将涉案房屋交付郑燕祥，龙梅芳主张郑燕祥支付从2005年7月1日起的房屋占用费有事实依据。高某公司参照同地段同类房屋的租金标准评估涉案房屋从2005年7月1日至2015年1月的占用费为164758元合理，双方对该金额亦无异议，原审法院予以采信。至本案法庭辩论终结之日，涉案房屋仍未返还龙梅芳，房屋返还的时间尚未确定，且2015年2月起的占用费标准未经评定，故对龙梅芳主张之2015年2月起至实际返还之日的占用费，原审法院在本案中暂不予调处，龙梅芳可另案起诉主张或循其他方式解决。因此，郑燕祥应当支付龙梅芳从2005年7月1日至2015年1月的房屋占用费共计164758元。
郑燕祥还主张龙梅芳赔偿房屋装修费用，但未提交充分证据予以证明费用情况，且该费用已包含在上盖建筑物价值之中以差价损失予以赔偿，该主张属于重复主张，原审法院不予支持。另郑燕祥主张之搬迁费1600元于法无据，原审法院亦不予支持。
综上，龙梅芳应当返还郑燕祥购房款150000元及利息，并支付郑燕祥房屋差价损失189618元；郑燕祥应当返还涉案房屋给龙梅芳，并向龙梅芳支付从2005年7月1日起至2015年1月的房屋占用费共计164758元。
依照《中华人民共和国合同法》第七条、五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年8月6日作出如下判决：一、被告郑燕祥于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告龙梅芳交还广州经济技术开发区玉树新村第1栋602房；二、被告郑燕祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙梅芳支付从2005年7月1日起至2015年1月的房屋占用费共计164758元；三、反诉被告龙梅芳于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告郑燕祥返还购房款150000元及利息（利息以150000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为基准，从2005年6月6日起计算至实际返还之日止）；四、反诉被告龙梅芳于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告郑燕祥支付房屋差价损失189618元；五、驳回原告龙梅芳的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告郑燕祥的其他诉讼请求。本诉案件受理费3595元，由被告郑燕祥承担；反诉案件受理费5475元，由反诉原告郑燕祥承担2874元、由反诉被告龙梅芳承担2601元。本案评估费用由申请人自负。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
判后，上诉人郑燕祥不服原审判决，向本院提起上诉称：1、龙梅芳因为经济原因，在明知涉案房屋为宅基地房屋的情况下将房屋出售给我方，十年后龙梅芳反悔，主张《房屋买卖合同》无效，应当承担合同无效的缔约过失责任，赔偿我方因此造成的损失。首先，我方与龙梅芳在签订《房屋买卖协议书》时已对房屋返还所造成的损失达成一致的协议，且我方主张龙梅芳返还购房款，对房屋价值差价损失、装修费、搬迁费进行赔偿具有充分的法律和事实依据，应当予以全部支持。其次，龙梅芳无权要求我方支付涉案房屋的占用费。龙梅芳应当承担合同无效的全部责任，同时，根据双方签订《房屋买卖合同》中第七条第（4）款明确规定“本合同签订后，白乙方付清房款之日起，乙方即对该房屋享有完整的占用、使用、收益、处分的权利”，证明双方不存在租赁关系，涉案房屋的租金收益并不属于龙梅芳的信赖利益损失。即使合同无效后的损失按照双方过错程度承担，涉案房屋的占用费不应当由我方一人独自承担。根据《最高人民法院关于关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》中的规定，即使本案要计算涉案房屋占用费，也应当按照双方约定的买卖合同总价款15万除以涉案房屋的设计使用年限70年，再乘以我方实际使用该房屋的年限得出的价款作为我方所获得的信赖利益进行返还。2、关于涉案房屋价值差价，应当以我方提交的鉴定报告为准。据此，我方上诉请求：1、撤销原审判决，驳回龙梅芳要求我方支付房屋从2005年7月1日开始计算至实际返还房屋之日的占用费的诉讼请求，支持我方的全部反诉请求。2、本案一审本诉、反诉，二审诉讼费用全部由龙梅芳承担。
被上诉人龙梅芳辩称：我方认为郑燕祥上诉无理，请法院驳回上诉，维持原判。1、双方都有缔约过失的责任，郑燕祥认为应该由我方承担全部的缔约过失责任，没有事实依据和法律依据，郑燕祥自己也清楚没有村民资格是不能够购买宅基地房屋，主观上存在过错，故双方应按照各百分之五十的比例来承担缔约过失责任。2、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。首先，对房屋价格的评估是依照当前的法律规定进行的，郑燕祥委托评估的价格包含了土地价值，但是，由于宅基地是不能上市流通的，是不能够作为房地产的价值进行估价，不但本案萝岗区法院这么处理，广州市各区法院均是这么处理，不但符合现行法律的规定，也符合广州市各区法院的办案的惯例。其次，关于房屋占用费的问题，既然合同无效，就应当按照合同法的规定相互返还，我方应当返还购房款并承担利息，郑燕祥应当返还占用房屋期间的占用费，合情合理合法，至于占用费的金额是经过法院委托的有资质的评估机构按照合理的方式评估出来的，法院应当作为判决的依据。3、至于郑燕祥提出的《最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，与本案不符，不应当适用该答复。首先，该答复所适用的对象是商品房买卖合同，不是农村宅基地纠纷，对象不同。其次，这里面确定的标准适用的人是善意买受人，郑燕祥不属于善意买受人。再者，这里面的计算是根据合同总价除以房屋的设计使用年限，商品房有七十年的使用年限，宅基地房屋没有使用年限的规定，所以在操作上也不可行。因此，郑燕祥提出的最高院的该回复不能适用本案。综上，我方认为郑燕祥上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。审查上诉人郑燕祥提出的上诉请求，本案二审双方当事人争议的焦点为：房屋差价损失的赔偿、房屋占用费、房屋装修费用的赔偿、房屋搬迁费等如何处理的问题。
关于房屋差价损失的赔偿。因宅基地使用权价值具有身份性，其价值变化不应纳入买受人的损失范围。而郑燕祥并非涉案宅基地所在萝岗区玉树村集体经济组织成员，故该宅基地使用权的价值变化不应纳入其损失范围。原审法院委托评估机构对该宅基地上的上盖建筑物即涉案房屋价值进行评估为339618元，并由龙梅芳赔偿郑燕祥房屋差价损失189618元（339618元-150000元），处理正确，本院予以维持。郑燕祥上诉主张房屋差价损失应包含宅基地使用权的价值，理由不能成立，本院不予支持。
关于房屋占用费。郑燕祥是依据双方签订房屋买卖合同并支付了对价且按约定交付房屋后而使用涉案房屋的，并非无因使用，故房屋使用费不应纳入房屋买卖合同无效后的相互返还以及赔偿的范围，因此，龙梅芳主张郑燕祥支付从2005年7月1日起的房屋占用费，依据不成立，不应支持。原审判决郑燕祥支付龙梅芳从2005年7月1日至2015年1月的房屋占用费，处理欠妥，本院予以撤销。
关于房屋装修费用的赔偿，因该费用已包含在上盖建筑物价值之中以差价损失予以赔偿，故郑燕祥要求房屋装修费用的赔偿，本院不予支持。另郑燕祥主张的搬迁费1600元于法无据，本院亦不予支持。原审判决该两项处理并无不当，本院予以维持。
综上，经审查原审判决查明事实清楚，对房屋占用费的处理欠妥，本院予以撤销，其他处理并无不当，本院予以维持。郑燕祥的上诉请求中关于房屋占用费的理由成立，本院予以支持，其其他上诉请求的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第533号民事判决第一、三、四、五、六项以及反诉受理费、评估费用负担的决定；
二、撤销原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第533号民事判决第二项；
三、驳回龙梅芳要求郑燕祥支付从2005年7月1日起至实际返还房屋之日止房屋占用费的诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费3595元，由上诉人郑燕祥负担100元，由被上诉人龙梅芳负担3495元；本案二审案件受理费7060元，由上诉人郑燕祥负担3465元，由被上诉人龙梅芳负担3595元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵