湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民二终字第06256号
上诉人（原审被告）湖南中联房地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城赏江苑市政道路层一1一1940号商铺。
法定代表人杨立峰，总经理。
委托代理人刘银龙、糜欢欢，湖南揽胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梅彩丹。
被上诉人（原审原告）胡志雪。
两被上诉人共同委托代理人陈坚，湖南海川律师事务所律师。
原审被告谭吉吉。
上诉人湖南中联房地产顾问有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人梅彩丹、胡志雪，原审被告谭吉吉居间合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第01103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月22日，梅彩丹、胡志雪（卖方）、中联公司（经纪方）与买受人康锡梅签订《房地产买卖（居间）合同》。约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城映江苑1栋2704号，建筑面积为117.17平方米的房屋。该房产为有抵押，转让价格为63万元。购房定金2万元，由买方在签订合同当日支付。除购房定金以外房款按银行按揭付款，按商业贷款方式。卖方须向经纪方支付6300元、买方须向经纪方支付12600元作为佣金，佣金应于签订《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续之前付清……。合同首部载明风险提示：“1.凡我司向客户收取任何款项，均须向客户出具盖有我司财务专用章的正式收据或发票；所有客户主张相关权利均须出示此种收据或发票才为有效，其余形式一律不予认可，并与我司无关；2.中联公司不认可无本公司签章的任何对外文书，交易过程中任何公司职员向客户的承诺或者客户委托职员办理手续等均需加盖我司公章为有效，否则，视为客户与公司职员之间的私人承诺或委托，均与中联公司无关，一切责任由客户负责”。尾部备注栏注明，“在签订本合同时，由于卖方产权证在银行抵押，由卖方自行赎楼”。合同卖方签章栏有二原告签名并捺印，经纪方签章栏有中联公司加盖合同专用章和谭吉吉签名，买方签章栏有康锡梅签名并捺印。合同签订后，梅彩丹、胡志雪于2014年6月27日向中联公司支付托管定金5000元。
2014年7月29日，谭吉吉与梅彩丹签订《补充协议》，协议内容为：由于卖方的房屋系银行贷款按揭购买，产权证在银行抵押，卖方在2014年7月29日将公证委托办给经纪方，全权委托经纪方办理银行面签、银行还款、拿产权证及过户等手续，经纪方需把10万元定金支付给卖方作为购房定金。如未在约定时间内办理上述手续，则交给卖方的10万元定金将支付3万元作为违约金，剩余7万元整退还给经纪方，由经纪方负责处理相关纠纷。该合同由梅彩丹与谭吉吉签名，未加盖中联公司印章。
2014年7月31日，梅彩丹、胡志雪在长沙市望城公证处办理公证，全权委托谭吉吉代为办理房产偿还银行贷款本息并领取房产权证，注销抵押登记，解除他项权证并领取房产权证及之后的出售、签订买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款等事宜。委托人还声明，若购房人向银行、公积金管理中心申请贷款或向政府申请货币补贴支付购房款时，本人同意相关部门仅需将款项划至委托人谭吉吉指定的账户，即视同本人已收妥全部房款。
上述合同、协议、公证书办理后，梅彩丹、胡志雪收到了买受人购房首付款10万元。谭吉吉接受梅彩丹、胡志雪的委托，协助买受人通过银行贷款形式购买了梅彩丹、胡志雪的房屋并将该房屋过户到买受人的名下。剩余购房款53万元除偿还欠银行的按揭贷款40万元后，尚有13万元由谭吉吉收取，未支付给梅彩丹、胡志雪。
2014年11月1日，梅彩丹、胡志雪向谭吉吉催要房款时，谭吉吉出具欠条一张。内容为：现有谭吉吉欠胡志雪人民币13万元整，物业售价63万元整，除去银行还款40万元及已给首付10万元整，中联地产欠梅彩丹、胡志雪人民币13万元。谭吉吉签名捺手印。
另，梅彩丹、胡志雪称为催要剩余房款，共支出路费、住宿费共计3142.6元。
原审法院认为：梅彩丹、胡志雪、中联公司与买受人三方签订的《房地产买卖（居间）合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谭吉吉作为中联公司的职员，居间介绍梅彩丹、胡志雪与买受人签订的房地产买卖（居间）合同系职务行为。梅彩丹、胡志雪系基于对中联公司的信任将房屋委托出卖，并公证委托谭吉吉代为办理产权过户签约、立契、收取房款等手续。上述行为系房屋交易的一部分，梅彩丹、胡志雪有理由相信谭吉吉可以代表中联公司帮助其完成与买受人的房屋交易。谭吉吉的行为法律后果应归属于中联公司。中联公司辩称已对梅彩丹、胡志雪进行风险提示，谭吉吉收取房屋产权证及受托办理过户、收款不是代表公司的行为。但中联公司作为格式条款的提供者，风险提示条款存在免除其责任、加重对方责任的情形，该条款不能作为免除中联公司责任的依据。故原审法院对中联公司的辩称理由不予采信。买受人已将购房款全部支付给谭吉吉，庭审中谭吉吉也愿意对房款及催款损失承担责任。故谭吉吉与中联公司应共同承担向梅彩丹、胡志雪支付房款13万元及赔偿催款损失的责任。鉴于梅彩丹、胡志雪提交的路费、住宿费票据不能证明系为催要剩余房款所造成的损失，故原审法院酌情认定中联公司、谭吉吉以中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%从起诉之日计算至判决生效之日止赔偿损失。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八的规定，判决如下：（一）限中联公司、谭吉吉于判决发生法律效力之日起10日内支付梅彩丹、胡志雪剩余房款13万元；（二）中联公司、谭吉吉于判决发生法律效力之日起10日内支付梅彩丹、胡志雪违约损失（以13万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，从起诉之日至判决生效之日止）；（三）驳回梅彩丹、胡志雪的其他诉讼请求。案件受理费3100元，因适用简易程序，减半收取1550元，由中联公司、谭吉吉共同承担。
上诉人中联公司不服原审判决，向本院上诉称：
一、原审法院认定事实错误。谭吉吉代理中联公司收受房款并办理房屋过户手续的行为不构成表见代理。1、梅彩丹、胡志雪系在明知谭吉吉没有代理权限的情况下委托谭吉吉代为收受放款、办理房屋过户等手续，谭吉吉的代理行为不具有表见代理的构成要件。（1）中联公司与梅彩丹、胡志雪签订的《房地产买卖（居间）合同》风险提示第二条明确告知中联公司不认为没有该公司盖章的任何对外文书，梅彩丹、胡志雪在签订该合同时便知晓该事实；（2）该合同第八条第一款中也明确约定“如需办理赎楼手续的，在买房贷款银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）及卖方赎出的房产证原件并注销抵押登记后，买卖双方须签署《长沙市二手房买卖合同》，办理递件及立契过户手续。”及该合同第十八条中梅彩丹、胡志雪手写的条款“经甲乙双方友好协商一致：①在签订本合同时由于卖方产权证在银行抵押，由卖方自行赎楼”可知，梅彩丹、胡志雪在签订本合同时，对于应当自行赎楼、中联公司不代为赎楼、收受房款的事实是明知的。（3）中联公司有提供代为办理房屋过户手续的服务，但需要另行签订委托代理合同并交纳代理费，中联公司有独立办理代理过户手续的部门，在签订本合同时也将该事实告知梅彩丹、胡志雪。梅彩丹、胡志雪在知晓该事实的情况下仍然私下委托给谭吉吉个人，不惜排除梅彩丹、胡志雪为了避免缴纳代理费用所采用的的手段的可能。2、梅彩丹、胡志雪提交证据也能证明梅彩丹、胡志雪系委托谭吉吉个人而非中联公司办理房屋过户、收受房款。原审法院认定只要是公司职工的行为就应当由公司承担法律后果，即便是经过公证的个人行为，这种判决显然是扩大了公司的法律责任范围，加重了公司的法律责任。谭吉吉的行为属个人行为而非代理公司的行为。谭吉吉作为中联公司的职工，明知与客户签订合同、收受客户费用应当由公司盖章并出具公司盖章的收据、发票。谭吉吉在没有公司任何授权的情况下与梅彩丹、胡志雪签订的补充协议、出具的收条是不能代表中联公司的，谭吉吉本人在原审庭审中也承认没有得到中联公司的授权。谭吉吉的代理行为是其与梅彩丹、胡志雪之间的私人委托行为，应当由其个人承担法律责任，中联公司没有为职工个人行为承担法律后果的义务。原审法院认定《房地产买卖（居间）合同》中风险提示属于“存在免除其责任、加重对方责任的情形”没有事实和法律依据。居间合同中风险提示并没有免除中联公司上述法定和约定的义务，也没有家中梅彩丹、胡志雪的任何法律责任的情形。该风险提示仅仅为提示梅彩丹、胡志雪作为中联公司代理人行为合法性的条件，主要用以排除模糊的表见代理行为，明确了公司职工的职务行为和个人委托行为的区别，故根本不适用《合同法》第四十条之规定。原审法院据此认定中联公司提示系无效，与法不合。
二、原审法院适用法律错误。原审法院判决中联公司按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算违约损失赔偿梅彩丹、胡志雪没有法律依据。原审法院在认定梅彩丹、胡志雪提交的路费、住宿费票据均不能证明其系为催要剩余房款所造成损失的情况下，应当依法驳回梅彩丹、胡志雪关于违约金、路费、住宿费的诉讼请求，本案中原审法院反而判决按银行同期贷款基准利率上浮50%计算违约损失，该判决违背了民事诉讼不诉不理、不能超出诉讼请求判决的民法原则。
综上所述，中联公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判中联公司不需支付梅彩丹、胡志雪房款13万元及损失，由梅彩丹、胡志雪承担本案诉讼费用。
被上诉人梅彩丹、胡志雪答辩称：
一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。1、梅彩丹、胡志雪与中联公司签订了郑辉的房地产居间买卖合同，该合同合法有效；2、梅彩丹、胡志雪与谭吉吉互不认识，在中联公司湘江世纪城分部登记房产出售信息时，谭吉吉作为中联公司的分部经理身份出现，在办公区域接待梅彩丹、胡志雪并以代理人身份与其签订了房屋买卖合同居间合同；3、谭吉吉当时作为中联公司的分行经理，与中联公司之间有正规的劳动聘用合同，同时自己也必须完成享有的业绩。且谭吉吉与梅彩丹、胡志雪的多份补充协议均是以中联公司的名义签订，欠条也是以中联公司的名义出具。故谭吉吉代收款项、办理房屋过户手续军事完成工作任务，属于职务行为。谭吉吉与中联公司系内部员工聘用关系，所以谭吉吉职务行为的后果应由中联公司承担。
二、中联公司的风险提示书合同系典型的格式条款，免除己方责任、排除对方责任，且没有设置醒目的提示内容和履行风险告知义务。中联公司作为专业的中介服务公司，对其聘用的员工负有教育和监管的职责，对其行为由承担后果的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院二审法院依法维持原判决。
原审被告谭吉吉没有提交答辩意见。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：第一，梅彩丹、胡志雪与中联公司签订《房地产买卖（居间）合同》委托该公司卖房，双方形成居间合同关系。在整个居间活动中，谭吉吉一直是作为中联公司的分行经理与梅彩丹、胡志雪商洽、签署、完成售房、过户等手续。中联公司认可谭吉吉的分行经理身份，梅彩丹、胡志雪也一直知晓为其提供房屋买卖居间服务的是中联公司而不是谭吉吉个人。因此，谭吉吉为梅彩丹、胡志雪出售房屋提供居间服务是职务行为。第二，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。中联公司以其提供的格式合同中约定的收款方式否认谭吉吉收取客户房款的效力，又未举证证明其已经采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，故该条款不能作为免除中联公司责任的依据。中联公司的分行经理谭吉吉在收到客户房款后没有及时向客户付款，中联公司、谭吉吉应当承担支付房款并赔偿损失的责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人中联公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人湖南中联房地产顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ＸＸ宇
代理审判员 何豪杰
代理审判员 邓 安
二〇一五年十二月八日
书 记 员 段文豪
附法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；