广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初4051号原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城南桂东路花苑广场24座113号铺。注册号：440682000238402。法定代表人朱洛英，总经理。委托代理人李德冰，男，汉族，1972年4月3日出生，住所：佛山市禅城区。系该司员工。被告谢兰东，男，汉族，1961年12月27日出生，住广东省广州市荔湾区。原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司诉被告谢兰东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈超独任审判，于2016年6月7日公开开庭。原告的委托代理人李德冰到庭参加诉讼，被告谢兰东经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与佛山市东海湾小区业主委员会（以下简称“东海湾业委会”）签订《物业服务合同》（以下称“合同”），合同约定由原告进行物业管理，原告向小区业主和物业使用人提供保安、保洁、绿化及设备维护等服务。而小区业主和物业使用人作为受益人则应按时向原告支付相应物业管理费及其他服务费用，同时约定：如小区业主和物业使用人逾期不缴纳物业服务费及其他费用，则自逾期之日起每日按应交费用的千分之一加收滞纳金。被告系原告管理的佛山市禅城区风林路188号C座315房业主，一直接受原告提供的服务，却并未如约按时支付费用。2013年6月1日开始至2015年12月31日，被告共计拖欠物业管理费564.2元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要仍拒不支付，至今不予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，请求法院判令：1、被告谢兰东向原告支付拖欠的物业管理费564.2元；2、被告谢兰东向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金257.5元（自2013年6月1日起至2015年12月31日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告谢兰东无正当理由不到庭应诉，亦无提交书面答辩意见，本院视为其放弃当庭答辩、举证、质证等诉讼权利。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照及组织机构代码证、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体适格。2、《资质证书》、《物业服务合同》、《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》，拟证明原告接受东海湾小区业委会委托，为被告名下房产所在东海湾小区提供管理服务；服务费收费标准为住宅每月每平方米0.6元。3、《律师函》及《国内挂号信函收据》、《欠费明细》，拟证明被告拖欠物管费具体金额且我方委托律师向被告催收的事实。诉讼中，本院依职权出示本院2016年5月19日到东海湾小区现场勘查拍摄的照片一组。本院认证：对原告提供的证据，经核对证据原件，与本案事实存在关联，本院予以采信。但就证据中的《欠费明细》，系原告单方制作，本院对该计费明细依法进行核查。对本院依职权调取的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。案经审理，本院查明如下案件事实：佛山市禅城区风林路188号C座315房（权证号码：C4730241，建筑面积30.3平方米）为被告谢兰东名下不动产。2011年8月18日，原告（乙方）与东海湾业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同主要内容为：1、由东海湾业委会委托原告对佛山市禅城区风林路188号-196号东海湾小区建筑面积为21064.05平方米的物业进行管理。2、委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，建筑设备设施共用设备设施的维修、养护、运行和管理，小区规划红线内属管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、运送，小区红线内属物业管理范围的共用绿地、园林绿化等的养护与管理，协助维护物业管理区域的公共秩序，对进出小区的车辆进行管理等。3、合同期限为三年，从2011年8月17日至2014年8月18日。4、乙方参照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按照合同规定的收费标准进行收取物业管理费。5、管理收费标准如下：（1）住宅管理费：多层不带电梯，按建筑面积收，每平方米0.6元/月；商铺按照建筑面积每月每平方米1元；汽车位每月每位25元，摩托车位每月每位5元……。6、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。7、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金。东海湾业委会在甲方处盖章，麦敬全在经办人处签名确认，原告在乙方处加盖公章，袁惠龙在经办人处签名确认。次日，佛山市禅城区国土城建和水务局对该《物业服务合同》予以备案。因被告谢兰东未依约向原告交纳物业管理费，原告委托广东广立信律师事务所向罗泽畅出具《律师函》催缴物业管理费，并于2015年8月12日以挂号信方式发出。因催收未果，原告遂提起本次诉讼。另查明，原告系具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。诉讼中，本院于2016年5月19日到涉案东海湾小区进行现场查勘，并拍摄照片一组。现场显示：焌烨公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务；该小区物业管理用房的物业服务信息公示栏中悬挂有佛山市南海区焌烨物业管理有限公司市东下路分公司的营业执照；营业执照登载该分公司的营业场所为佛山市禅城区张槎槎湾路西侧东海湾小区2#楼首层，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务等。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告谢兰东系东海湾小区涉案不动产的所有权人，为东海湾小区业主之一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务企业与业委会依法签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案《物业服务合同》系2011年8月18日由东海湾小区业委会与原告焌烨公司共同签订，并报备佛山市禅城区国土城建和水务局，该合同系合同当事人的真实意思表示，无证据显示违反法律法规强制性规定，属有效合同，对东海湾小区业主谢兰东具有约束力。原告在签订涉案物业服务合同后，在东海湾小区设立了物业管理处，其下属市东下路分公司在经营地点也实际开展了物业服务活动。被告作为东海湾小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。虽原告与东海湾小区业委会签订的物业服务合同的服务期限是至2014年8月18日，但经本院现场查勘，原告仍在为东海湾小区提供物业管理服务，因原告作为东海湾业委会选聘的物业服务企业所提供的服务具有公共性和整体性，本案无证据证明东海湾小区业委会要求原告撤场，也无证据证明东海湾小区业委会已选定其他物业服务企业，参照《合同法》第二百三十六条的规定，应认定原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期，相应管理费计付标准、支付日期、违约责任等约定，仍按《物业服务合同》约定执行。根据合同约定，被告应于每月10日前向原告支付当月物业管理费。因被告缺席庭审，本案亦无证据证实其已向原告交纳涉诉欠费时段的物业管理费，故本院确认原告所诉欠费时段。被告每月应向原告支付佛山市禅城区风林路188号C座315房的物业管理费18.2元（30.3平方米×0.6元/平方米），2013年6月至2015年12月的物业管理费为564.2元（18.2元/月×31个月）。在滞纳金方面，原告主张依据合同约定每日按物业管理费千分之一计付，因被告无正当理由不出庭应诉，亦无提交书面意见对滞纳金计付标准提出抗辩，故本院对本案滞纳金不予调整。则2013年6月起至2015年12月期间因欠费所产生的滞纳金以每月欠付物业管理费18.2元为本金，自当月11日起按日利率0.001分段计算，截止日期按原告诉请至2015年12月31日。经计算，滞纳金为268.54元。原告案中诉请滞纳金257.5元，本院视为其对民事权利的自主处分，予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告谢兰东于本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司支付佛山市禅城区风林路188号C座315房2013年6月1日至2015年12月31日的物业管理费564.2元及滞纳金257.5元。被告谢兰东如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费收取25元，由被告谢兰东负担。本判决为终审判决。审判审判员  陈超二〇一六年六月八日书记员  林立附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。