广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第995号
原告：马汉洲，男，1954年2月18日出生，香港特别行政区居民，住香港。
委托代理人：黄敬贤、左丹，均系广东卓正律师事务所律师。
被告：黄小飞，男，1971年11月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：覃佐平、马灼儿，分别系广东捷成律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市景益房地产投资服务有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：朱群娣。
委托代理人：鲁宏，系中山市东区法律服务所法律工作者。
原告马汉洲诉被告黄小飞、中山市景益房地产投资服务有限公司（以下简称景益公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法由审判员王珊于2015年7月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马汉洲的委托代理人黄敬贤、左丹，被告黄小飞的委托代理人覃佐平、马灼儿，被告景益公司的委托代理人鲁宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马汉洲诉称：2015年1月12日，原告与被告黄小飞签订由被告景益公司起草的《房屋买卖合同》并按合同约定支付了全部价款。2015年1月27日，中山市人民政府土地和房屋管理部门将位于中山市民众镇民众大道的商住用地379.3平方米及地上建筑物1272.98平方米确权为原告所有并核发了国有土地使用权证书和房屋所有权证书［证号分别为中府国用（2015）第易08000＊＊号和粤房地权证中府字第02150079**号］。但原告作为该土地的使用权人和房屋的所有权人，至今没有也不能对上述物业行使所有者权益。三方签订的《房屋买卖合同》第五条第（一）项约定：“如甲方所出售的该物业有产权纠纷和财务纠纷或者其他权利限制的，视为甲方违约……甲方应退回乙方已付购房款，给乙方造成经济损失的，还应赔偿乙方损失”。依据上述约定，鉴于被告黄小飞和被告景益公司以该物业已经租赁他人为由拒绝将上述物业全部移交给原告，致使原告作为物业的所有权人客观上无法行使所有者权益，可以充分的认定被告黄小飞所出售给原告的物业具有其他权利的限制。有鉴于此，原告于2015年4月20日通过EMS向被告黄小飞及被告景益公司寄发《关于移交标的物并承担违约赔偿责任的通知》，要求两被告移交物业和赔偿损失，但两被告置之不理。为维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请求判令：1.两被告立即返还被其占有的位于中山市民众镇民众大道建筑面积为1272.98平方米的房屋一幢及其国有商住用地379.3平方米的土地使用权；2.两被告共同赔偿因占用原告物业期间给原告造成的直接经济损失（该损失为原告已经实际支付购房款人民币500万元的银行同期贷款利率的四倍，鉴于该物业目前被其占有且返还时间不能确定，截止本案2015年5月12日，该融资利息损失为480000元）。
原告马汉洲为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.被告黄小飞的居民身份证；2.被告景益公司的企业机读档案登记资料；3.房屋买卖合同；4.国有土地使用权证、房屋所有权证；5.关于移交标的物并承担违约赔偿责任的通知及该通知EMS快递的邮寄、签收凭证；6.孙红联出具的证明与银行转款凭证。
被告黄小飞答辩称：原告以占有物返还提起本案诉讼的前提是必须有侵占行为或事实，且侵占的结果导致原占有人丧失占有。本案中，被告黄小飞在与原告签订房屋买卖合同后，已经履行合同义务将房屋过户至原告名下。虽然原告否认收到涉案房屋二至五层的钥匙，但从双方确认一层以上楼层是空置的状态可知，被告黄小飞并没有实施任何妨碍原告接收使用房屋的行为，原告作为物权所有人并未丧失对涉案房屋的占有，完全具备接收和使用房屋的条件。是故，被告黄小飞既无实施任何侵占行为也没有任何侵占的事实，依法应驳回对被告黄小飞的诉讼请求。关于涉案房屋第一层。被告黄小飞于2013年9月起将该层商铺出租给严运明（被告景益公司原法定代表人）用于设立景益公司作经营场所，租赁期限为10年，关于该事实，被告黄小飞和景益公司已经在签订房屋买卖合同的过程中向原告予以披露。原告称不知情是不符合客观事实的，因为被告景益公司作为原告和被告黄小飞之间房屋买卖的中介方，同时也是涉案房屋第一层商铺的承租方，一直占有使用涉案房屋第一层商铺，原告和两被告商谈、签订房屋买卖合同的地点正是在被告景益公司办公室，也就是涉案房屋的第一层商铺，房屋买卖合同中也有列明被告景益公司的住所地，与涉案房屋的地址是一致的，原告不可能不知情；而且，双方的房屋买卖交易金额高达500万元，原告出于正常审慎义务，也不可能对不动产的现状一无所知，这不符合市场交易常理。根据合同法等相关法律规定以及“买卖合同不破租赁”原则，被告景益公司是基于房屋商铺租赁合同而对涉案房屋的第一层商铺进行占有使用，该占有使用权利是有充分的法律和事实依据的。最后，原告要求以实际支付购房款500万元为基数，按银行同期贷款利率四倍赔偿损失是没有任何事实和法律依据，也未提交任何证据来证明其所谓的直接经济损失。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院全部予以驳回。
被告黄小飞对其辩解向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.关于通知的复函、铺位租赁合同、EMS快递及签收记录；3.通知、EMS快递及签收记录；4.景益公司工商登记信息。
被告景益公司答辩称：被告是基于房屋商铺租赁合同而对涉案房屋的第一层商铺进行使用，是合法占有。被告黄小飞作为原产权人，也已经明确说明了其于2013年9月1日起将房屋租赁给严运明用于景益公司做经营场所，因此，即便景益公司的法定代表人发生了变更，两被告没有将租赁一事告知原告，都不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，被告景益公司占有使用涉案房屋的第一层是有法律和事实的依据的。而且，从庭审查明事实可知，被告景益公司只是占有使用了涉案房屋的第一层，该层与其上的二至五层均有独立楼梯间隔，且一层以上楼层为空置，不影响原告对其他楼层的使用。原告要求两被告承担共同返还责任，完全没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告景益公司对其辩解向本院提交如下证据：1.铺位租赁合同；2企业机读档案变更登记资料。
经审理查明：2015年1月12日，马汉洲（乙方，受让方）和黄小飞（甲方，出让方）、景益公司（丙方，代理方）签订房屋买卖合同，约定：甲方出售的物业为中山市民众镇民众大道71号，土地使用面积为379.3平方米，建筑面积为1272.98平方米，买卖双方对此物业之现状做了充分必要的熟悉及沟通，均同意按本协议所约定履行；成交价为5000000元，甲、乙双方到当地国土局办理房产证及土地证过户给乙方的手续，丙方负责协助，在办理过户当天乙方将购房款5000000元一次性支付给甲方；甲乙双方自行约定将该物业交给乙方使用；如甲方所出售的物业有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制的，视为甲方违约……甲方应退回乙方已付购房款，给乙方造成经济损失的，还应赔偿乙方损失。合同签订后，马汉洲履行了付款义务，黄小飞履行了协助过户义务。2015年1月27日，中山市人民政府土地和房屋管理部门将位于中山市民众镇民众大道的商住用地379.3平方米及地上建筑物1272.98平方米确权为马汉洲所有并核发了国有土地使用权证书和房屋所有权证书［证号分别为中府国用（2015）第易08000＊＊号和粤房地权证中府字第02150079**号］。2015年4月16日，马汉洲向黄小飞、景益公司发出关于移交标的物并承担违约赔偿责任的通知，通知中载明因黄小飞和景益公司以涉案房屋已经租赁他人为由拒绝将涉案房屋完全移交，致使马汉洲客观上无法行使所有者权益，应视为黄小飞出售的房屋具有其他权利的限制，且景益公司作为合同的起草方未在买卖合同中就物业租赁事项进行任何说明，故要求黄小飞和景益公司在收到通知后立即移交涉案房屋，承担违约责任并赔偿融资利息经济损失在内的全部直接经济损失（标准为银行同期利率的四倍，从购房款交付之日起计算至涉案房屋全部移交完毕为止）。该通知由刘敬忠于2015年4月20日通过EMS快递寄出。2015年5月21日，黄小飞复函马汉洲，称通知已收，回复如下：本人已经履行了产权过户手续，合同义务已经履行完毕；根据法律规定，从房屋所有权变动之日起，本人与景益公司之间的铺位租赁合同（附后）的出租人权利义务转由阁下享有和承受，请直接与景益公司协商处理租赁事宜。该函件由刘敬忠签收。同日，黄小飞发函景益公司、严运明，通知称涉案房屋已过户至马汉洲名下，请景益公司和严运明自行与马汉洲联系租赁合同事宜。2015年5月25日，马汉洲以黄小飞、景益公司占有涉案房屋，影响其物权所有人的合法权益为由诉至本院，主张上述实体权利。
另查明：2013年6月25日，黄小飞（甲方）和严运明（乙方）签订铺位租赁合同，约定甲方将位于涉案房屋商铺租赁给乙方使用，用作设办公司等经营项目；甲方按现状租给乙方，不负责一切经营税费，租用期内乙方所搭建物及装修费用由乙方负责，当乙方需要申请通电、通水、营业执照等，甲方无条件协助解决；甲方给乙方60天装修期，至2013年9月1日止；一层产权按使用面积计算租金，面积为271平方米，租金每月每平方米20元，每月实收租金5420元，于每月10日前交付，租金每两年递增一次，每次递增5%；租用时间为10年，从2013年9月1日起至2023年9月1日止。景益公司于2013年11月8日登记成立，原法定代表人严运明于2014年3月7日变更为朱群娣，原股东严运明、朱伟娟于同日变更为朱群娣、朱伟娟。
再查明：涉案房屋为五层建筑，其中第一层产权面积为271.18平方米，目前由景益公司占有使用；第二至五层为空置状态。
本院认为：本案系返还原物纠纷。马汉洲为涉案房屋登记的所有权人，应当对涉案房屋享有相应的物权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。占有是一种事实而非权利关系，无占有之事实，则无返还之义务；有占有之事实，则应区分有权占有还是无权占有。本案争议的焦点在于黄小飞和景益公司是否占有涉案房屋，是有权占有还是无权占有，应否负返还义务。针对上述焦点，作如下分析：
其一，关于黄小飞的占有问题。马汉洲、黄小飞和景益公司在诉讼中均确认涉案房屋第一层由景益公司占有使用，第二至五层均为空置，无人占有。马汉洲没有证据证明黄小飞占有涉案房屋，侵犯其物权的占有使用权，故应承担举证不能的不利后果，其诉请黄小飞返还原物，于法无据，本院不予支持。至于黄小飞有否恰当履行交付钥匙的合同义务，此系黄小飞和马汉洲之间的合同约定，因马汉洲明确本案系物权保护之诉，故本案对双方之间的合同关系不作审查。
其二，关于景益公司的占有问题。景益公司使用涉案房屋第一层的占有事实确定，争议的焦点在于其占有是否为有权占有。景益公司以“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”抗辩其为有权占有，该抗辩成立的前提是景益公司是租赁合同的当事人，依法享有合同权利。从景益公司提交的证据来看，只能证明严运明和黄小飞之间存在租赁关系，但严运明和景益公司系不同的法律主体，严运明有权占有不意味着景益公司有权占有，景益公司仅以严运明为公司原法定代表人为由主张景益公司为租赁合同的当事人，享有合同权利，其抗辩之理据不足，本院不予采信，认定其为无权占有。是故，马汉洲诉请景益公司返还原物，于法有据，本院予以支持，但返还对象应仅限于景益公司占有使用的涉案房屋第一层。马汉洲诉请景益公司按融资利息标准赔偿直接损失，于法无据，本院不予支持，但其直接损失可参照租金标准予以支持。马汉洲与景益公司均未举证证明同地段商铺的租金标准，本院参照租赁合同约定的租金标准，判令景益公司按每月5420元标准向马汉洲支付租金损失（自涉案房屋确权为马汉洲所有之日即2015年1月27日起计算至景益公司实际返还涉案房屋第一层之日止）。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中山市景益房地产投资服务有限公司于本判决生效之日起一个月内将其占有的位于中山市民众镇民众大道的房屋［土地使用权证：中府国用（2015）第易08000＊＊号，房屋所有权证：粤房地权证中府字第02150079**号］第一层返还原告马汉洲；
二、被告中山市景益房地产投资服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马汉洲赔偿损失（按每月5420元标准，自2015年1月27日起计算至实际返还上列第一项不动产之日止）；
三、驳回原告马汉洲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告马汉洲负担4058元，被告中山市景益房地产投资服务有限公司负担192元（该款原告已预交，被告中山市景益房地产投资服务有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内迳付原告）。
如不服本判决，原告马汉洲可在判决书送达之日起三十日内，被告黄小飞和被告中山市景益房地产投资服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一五年八月二十四日
书记员 詹绮婷
杨丽燕
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