新疆维吾尔自治区拜城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拜民初字第823号
原告杨荣，男，1989年出生，汉族，务工，住拜城县。
委托代理人刘刚，男，新疆远新律师事务所律师（特别代理）。
被告新疆嘉居房地产开发有限公司。
住所地：拜城县。
法定代表人刘冬卫，男，系该公司总经理。
委托代理人黄丽，女，系该公司售房部负责人（一般代理）。
第三人中国银行股份有限公司拜城县支行。
住所地：拜城县。
负责人王世军，男，系该支行行长。
原告杨荣与被告新疆嘉居房地产开发有限公司（以下简称嘉居房地产开发公司）、第三人中国银行股份有限公司拜城县支行（以下简称中国银行拜城县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员李海潮独任审判，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告杨荣及委托代理人刘刚、被告嘉居房地产开发公司的委托代理人黄丽到庭参加了诉讼，第三人中国银行拜城县支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告杨荣诉称：2013年11月28日，原告与被告签订“商品房买卖合同”，根据该合同约定：原告购买被告在拜城县开发的嘉居绿城小区6栋2单元804室，总房款343846元，2014年6月30日前交房。之后，原告将房款343846元（其中原告首付103846元，剩余240000元在第三人处贷款）交予被告。然而，被告至今未交付房屋，违反双方签订的“商品房买卖合同”的约定内容。原告为维护其合法权益，现提起诉讼，请求：1、判令依法解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款343846元，并承担违约金21980.5元（343846元×6.4%﹦21980.5元），合计：365826.5元；3、被告承担本案的诉讼费用。
为证明其主张，原告杨荣向本院提供了如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份（原件已退还原告），证明原、被告之间存在商品房买卖关系，被告应该在2014年6月30日交房，逾期交房60天的，合同约定可以解除合同，违约金约定的是0.1%。原告提出违约金约定过低，根据相关法律规定，违约金约定过低的可以适当调整。被告嘉居房地产开发公司无异议，第三人中国银行拜城县支行放弃质证，本院对原、被告于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》的真实有效性予以确认；
2、收据2份、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款凭证（原件已退还原告），证明原告已交清了全部房款，该房款103846元是原告首付，另外的240000元是通过向第三人贷款交付的。被告嘉居房地产开发公司无异议，第三人中国银行拜城县支行放弃质证，本院对原告提供的这组证据的真实有效性予以确认。
3、（2014）拜民初字第1182号民事判决书复印件一份、（2015）阿中民一终字第169号民事调解书复印件一份、执行案件受理通知书复印件一份、执行案件举证通知书复印件一份、执行权力和风险告知书复印件一份，证明与本案类似的原告马琳与被告嘉居房地产开发公司商品房销售合同纠纷经两级法院处理，调解书生效后被告至今未交房，马琳无奈向拜城县人民法院申请执行的事实。被告认可马琳与被告之间的纠纷经阿克苏地区中级人民法院调解的事实，提出异议称房子已交给了马琳，第三人中国银行拜城县支行放弃质证。本院认为，原告提交的这一组证据，可证实马琳与被告嘉居房地产开发公司商品房销售合同纠纷经两级法院处理，在调解书生效后马琳向本院申请�行的事实，故本院对这一组证据的真实有效性予以确认。
4、经原告申请，本院向拜城县城乡住房和建设局调查拜建字（2013）244号通知下发被告的时间，该局书面证明于2013年9月11日将该份文件送达了被告售房部。原、被告均无异议，第三人中国银行拜城县支行放弃质证，本院对被告于2013年9月11日收到拜建字（2013）244号通知这一事实给予确认。
被告嘉居房地产开发公司辩称：我公司现在已经开始交房了，我们不同意解除合同，也不同意退还房款，原告要求的违约金是不合理的，我们不予给付。
被告嘉居房地产开发公司未向本院提供书面证据。
第三人中国银行拜城县支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
根据原告提供的书面证据，及经原告申请后本院依法调取的证据，并结合原、被告双方当庭陈述，本院�法确认如下法律事实：
经原、被告双方协商，2013年11月28日，由被告提供格式合同，原、被告双方在嘉居房地产开发公司售房部签订了一份《商品房买卖合同》，约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。出卖人嘉居房地产开发公司为买受人杨荣提供位于拜城县拜城镇嘉居绿城小区6栋2单元804室，该房屋为封闭式阳台，建筑面积为92.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.53平方米。6栋为商品房，用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数为地上17层，地下1层；第四条、计价方式与价款。按照建筑面积计算，6栋2单元804室每平方米单价为2937.6元，总金额为343846元；第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以房产测绘部门实际�量面积为准。超出实际面积的，按超出面积由买受人补足差价。少于实际面积的，按少于面积由出卖人补足差价。面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第六条、付款方式及期限。付款方式为，该房总价343846元，首付103846元，剩余240000元办理银行按揭贷款；第七条、买受人逾期付款的违约责任，1.逾期时间在60日之内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之0.1的违约金。2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；第八条、交付期限。出卖人应当�2014年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经分期综合验收合格条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遇国家政策、法律变化致使出卖人不能履行合同的；3.政府行政部门的规划和其他行政行为致使出卖人不能按时交付的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买�人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十条、规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：⑴该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。双方继续履行合同的，按合同条款执行；第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，依法向人民法院起诉；第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。另外，该合同还对交接、产权登记、保修等进行了约定。该合同包括附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议。买受人杨荣在合同书上面签名并捺印，在出卖人一栏加盖了刘冬卫和嘉居房地产开发公司的印章。当日，原告杨荣向被告嘉居房地产开发公司交纳了房款103846元。2013年12月17日，杨荣与中国银行拜城县支行签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定杨荣以嘉居绿城小区6栋2单元804室房屋作为抵押，向中国银行拜城县支行贷款240000元，贷款期限为20年。贷款到账后，杨荣于2014年1月14日向嘉居房地产开发公司交纳了房款240000元。经被告施工建设，在原、被告双方签订购房合同时，嘉居绿城小区6栋主体已经完工，还剩外墙没有粉刷。
2013年9月6日，针对拜城镇城北新区已居住居民的冬季采暖问题，拜城县住房和城乡建设局向城北新区各房地产开发企业下发了拜建字（2013）244号“关于我县城北新区使用市政集中供热的通知”，要求城北新区全区冬季采暖方式均采用集中供热的方式，各地块二级管网均接入市政供热管网由热力公司集中供热。2013年9月11日，拜城县住房和城乡建设局将该份文件送达了被告嘉居房地产开发公司售房部。
2013年10月21日，马琳与被告签订了一份商品房买卖合同，马琳以322833元的总价购买了被告在拜城县拜城镇开发的嘉居绿城小区6栋1单元501室。因被告迟迟未交房，马琳于2014年9月24日将嘉居房地产开发公司诉至本院，后本院作出了（2014）拜民初字第1182号民事判决书。因马琳不服该判决提出上诉，经阿克苏地区中级人民法院审理，在该院主持下，马琳与嘉居房地产开发公司达成协议，该院依法于2015年4月13日作出了（2015）阿中民一终字第169号民事调解书。嘉居房地产开发公司迟迟不履行民事调解书确定的义务，马琳遂于2015年6月15日向本院提出申请，请求本院执行（2015）阿中民一终字第169号民事调解书所确定的，由被告嘉居房地产开发公司承担的于2015年5月10日前交房和给付逾期交房违约金30000元的法律义务。
因被告嘉居房地产开发公司迟迟不向原告杨荣交付商品房，原告无奈之下于2015年6月24日将被告诉至本院。
本案争议焦点：原告的诉讼请求是否合理。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方经协商于2013年11月28日签订了《商品房买卖合同》，合同内容不违反法律、行政法规的规定，该合同约定自双方签订之日起生效，且原告杨荣已经按照合同约定向被告嘉居房地产开发公司全额交纳了购房款，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。按照《商品房买卖合同》第八条的规定，被告嘉居房地产开发公司应当在2014年6月30日向原告杨荣交付经验收合格的商品房，被告嘉居房地产开发公司辩解是由于前期设计是壁挂炉，后来又改成了集中供暖才导致没有按时交房，然而拜城县住房和城乡建设局已�2013年9月11日将拜建字（2013）244号“关于我县城北新区使用市政集中供热的通知”给被告送达，即便如被告嘉居房地产开发公司所说是因为供热设计变更导致延误交房，仅仅因供热管道的改造就需要耗时20多个月，明显超出了合理的可接受的改造期限，被告的辩解既不合理也不合法，其行为构成违约，故对被告嘉居房地产开发公司延期交房的辩解本院不予采纳。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的规定，本案诉争的房屋已经逾期一年多未交付，且经本院询问，原告杨荣因签订合同的目的不能实现而坚决要求解除商品房买卖合同，原告杨荣的陈述系其真实意思的表示，嘉居房地产开发公司在合同履行过程中迟延交房，经原告催告后在合理期限内也不履行交房义务，故�院对原告杨荣要求解除《商品房买卖合同》的请求予以支持，被告嘉居房地产开发公司应返还原告杨荣已经交纳的购房款343846元。对原告杨荣要求被告嘉居房地产开发公司承担违约金21980.5元的请求，原告已付购房款343846元，该主张低于被告应自交付之日至本案开庭之日即2015年7月10日同期中国人民银行公布的贷款利率所计算的利息损失，也少于被告与同一栋楼他人约定的在2015年5月10日逾期交房赔偿30000元违约金的数额，故原告的此项请求亦合理，本院也予以支持。第三人中国银行拜城县支行与原告杨荣之间为金融借款合同关系，并非买卖合同关系，故原告杨荣要求第三人中国银行拜城县支行承担责任的主张明显不当，亦不符合法律规定，本院不予支持。案经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨荣与被告新疆嘉居房地产开发有限公司于2013年11月28日所签订的《商品房买卖合同》；
二、被告新疆嘉居房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性退还原告杨荣购房款343846元，支付原告杨荣违约金21980.5元，合计支付365826.5元；
三、第三人中国银行股份有限公司拜城县支行不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，�履行期间的最后一日起计算。
案件受理费6787.4元，减半收取3393.7元，由被告新疆嘉居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向阿克苏地区中级人民法院预交上诉费（上诉费由本院根据上诉状确定）。逾期则视为放弃上诉权，本判决即发生法律效力。
审判员 李海潮
二〇一五年七月二十三日
书记员 王罗娟