舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第514号
原告（反诉被告）舟山和津广场管理有限公司。
法定代表人，金海鹏。
委托代理人（特别授权）徐舟波。
被告（反诉原告）刘芬红。
委托代理人�特别授权）黄炜、张肖冬。
原告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）为与被告刘芬红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理，依法由审判员梅鹏适用简易程序进行审理。审理中被告刘芬红在举证期间提起反诉，经审查后本院于2015年6月23日立案受理并决定一并审理。因本案案情复杂转为普通程序，由审判员梅鹏、代理审判员周洁、人民陪审员黄和平组成合议庭于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐舟波、被告刘芬红及委托代理人黄炜出庭参加诉讼。审理中，因被告提出反诉延期审理一个月，之后应双方要求曾进行庭外和解，但最终未能达成一致意见，本案现已审理终结。
一、本诉部分
和津公司诉称，和津公司系有权处分之出租人，2011年10月23日，和津公司与刘芬红双方签订了商铺租赁合同书�份，和津公司向刘芬红提供经营场地或设施位于舟山市普陀区原勾山街道浦西开发区C-11号地块和津广场一区二层201、202、203、205、206、207、208、209、210、212号商铺，建筑面积合计约为1252.16平方米（后实测面积为1233.19平方米，收取租金以实测面积为准）。刘芬红约定的经营产品及项目为：两岸咖啡等。租赁期限共计8年，从2012年10月1日起至2020年9月30日。租金价格：第一年、第二年年度租金确定为548446元。从第三年起，每年递增5%计算租金。每六个月为一个计租期。刘芬红如未按时交纳租金等，每迟延一天应向和津公司支付所欠费用1%的违约金（其它内容详见商铺租赁合同书）。和津公司于2012年6月15日将租赁商铺交付给刘芬红使用，而刘芬红向和津公司陆续支付到2014年3月31日的房屋租金，并交纳了履约保证金137112元。随后租金一直拖欠，和津公司通过各种方�向刘芬红催讨，但刘芬红始终没有合理的支付计划。综上所述，和津公司认为刘芬红逾期长时间不支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。为此，和津公司根据我国法律的有关规定，特向法院起诉，请求：责令刘芬红向和津公司支付拖欠的租金人民币837213元（自2014年4月1日计至2015年9月30日）；刘芬红向和津公司支付自2014年4月1日始至实际支付日止以拖欠的半年租金270069元为基数按日1%标准支付逾期付款违约金；刘芬红向和津公司支付自2015年3月1日始至实际支付日止以拖欠的半年租金283572元为基数按日1%标准支付逾期付款违约金。
刘芬红辩称，关于租金标准问题，和津公司在本案租赁合同签订及履行过程中存在明显的严重违约行为。和津公司在招租过程明确承诺和津广场在2012年10月1日整体开业时能够达到招租率百分之八十五以上，广场全部系知名品牌。但实际结果是，2012年10月1日，因广场消防无法验收合格，不能整体开业。实际招租率不满百分之二十，除刘芬红经营的两岸咖啡外，没有其他知名品牌。广场一区一至二楼的电梯因消防验收原因一直无法正常使用，刘芬红承租的是二楼店铺，顾客无法从一楼乘坐电梯至其店铺消费，严重影响其经营。和津公司将刘芬红楼上店铺出售给他人，并允许其开设教堂，不仅不符合广场本身所定位为高档商业广场的概念，同时给其经营的两岸咖啡厅带来了极为恶劣的影响。综上，刘芬红要求租金标准降低为原标准的百分之三十。关于租金起算时间问题，和津广场消防设施配套不合格，导致无法正常通过消防部门审批，最终导致和津广场整体于2012年年底才通过消防验收，刘芬红的营业场所必须通过的消防安全检查合格证也于2012年12月3日才通过，故租金起算日应当�2012年12月3日。根据双方合同约定，免租期为15个月，故租金应于2014年3月3日开始支付。故刘芬红并未拖欠支付租金，不应支付逾期付款违约金，且刘芬红已实际支付三个月的租金计137111.5元，应予扣减。
二、反诉部分
刘芬红反诉称，双方于2011年10月23日签订了关于和津广场的《商铺租赁合同书》，合同约定相关权利义务。在招租当时，明确承诺广场经营的全部系知名品牌，并要求刘芬红必须开设知名品牌的咖啡厅。为此，刘芬红只有加盟两岸咖啡并按两岸咖啡总部的要求，统一设计装修。而实际情况是，广场在开业时基本没有所谓的知名品牌。因此，基于和津公司的上述欺诈行为，直接导致刘芬红额外支出了品牌装修设计费18万元、品牌加盟费32万元。且刘芬红在装修上实际也比非品牌店花费更多的装修费用，客观也存在重大损失。租赁场所经�所需通行的广场一区一至二楼的电梯，完全基于和津广场的原因于2013年6月停用。电梯的停用给刘芬红带来了直接影响，导致其经营额的明显下降。故向法院提起反诉请求：1、判令和津公司支付给刘芬红开设竞争性店铺违约金1002779.6元；2、判令和津公司依法赔偿给刘芬红额外支出的品牌加盟费和品牌设计费合计50万元；3、判令和津公司赔偿刘芬红因电梯停止使用所造成的经营损失769435.2元（计算至2015年6月）；4、本案反诉诉讼费由和津公司承担。审理中，刘芬红撤回第1项诉讼请求。
和津公司辩称，1、关于品牌加盟费和品牌设计费问题，与和津公司无关，要求和津公司承担相关费用不符合法律逻辑。刘芬红提出和津公司承诺大品牌入驻，存在欺诈行为的问题，和津公司并没有这方面的问题，且合同中对品牌问题的约定条款为：承租方积极主动支持、无条�配合出租房为树品牌、树形象所做的布局调整、专业调整、升级改造等。合同中并不存在强迫、欺诈等行为，同时，正是考虑到刘芬红引进品牌成本较高，所以才特别给予了15个月免租期。2、经营损失的问题，即使我方存在相关违约行为，但刘芬红没有拿出有效的证据及资料证明其存在营业损失，即便存在营业损失也不能证明系和津公司所导致。故和津公司认为，刘芬红提出的反诉请求均不成立，应予驳回。
和津公司为证明其本诉主张及反诉抗辩的成立，向本院提供了如下证据材料：
1、商品房登记凭证及房产证，拟证明租赁物产权。
2、委托书，拟证明和津公司有权利出租涉案房屋。
3、入伙登记表及交接书，拟证明房屋交付的事实。
4、商铺租赁合同，拟证明双方权利义务的约定。
5、收据，拟证明租赁费支付情况。
6、（2014）浙舟民终字第161号、162号民事调解书，拟证明二审结果。
7、建设工程消防验收意见书，拟证明和津广场消防验收合格的事实。
8、汇总表，拟证明商家入住比例等。
9、说明及物业合同，拟证明维修扶梯的义务由物业公司承担的事实。
10、和津广厦2-3层物业服务补充协议，拟证明自动扶梯由承租方自行维修的事实。
刘芬红为证明其抗辩理由及反诉主张的成立，向本院提供了如下证据材料：
1、商铺租赁合同书，拟证明双方租赁关系及相关约定。
2、宣传资料，拟证明和津公司招租时的各项承诺。
3、证明及商家基本情况表，拟证明广场现实际入住率不到50%。
4、（2014）舟普民初字第199号、第258号民事判决书两份，拟证明同类案件的判例。
5、消防安全检查合格证，拟证明两岸咖啡于2012年12月3日通过消防验收后才能开业。
6、房产证及教堂照片，拟证明广场一区三楼出售给他人开设教堂的事实。
7、特许加盟合同、汇款凭证、发票、收据，拟证明加盟两岸咖啡品牌及缴纳相关费用的事实。
8、情况说明及照片，拟证明广场自动扶梯未通过验收早已停用的事实。
9、美团微信记录及营业收入记录，拟证明自动扶梯停用后营业额减少的情况。
10、物业费收据，拟证明缴纳物业费的事实。
11、电梯公司出具的停梯情况说明，拟证明电梯因和津公司原因自2013年6月开始停止使用的事实。
本院经当事人申请，于2015年11月12日到现场查看，当时广场一楼至二楼刘芬红营业场所的电梯仍然处于停运状态。
经举证质证，和津公司质证意�如下：通力电梯公司的证明不能证明电梯停运系和津公司责任，不能采信；刘芬红缴纳的物业费是以每平方米1.2元标准缴纳的，并未按照物业合同中的约定支付电梯维护费；广场招租广告内容系宣传资料，不能视为合同条款；刘芬红所提供的有关和津广场租赁案件的一审民事判决书并未生效，当事人上诉之后经二审法院调解结案，其判决结果不能作为参考依据；营业记录等均系刘芬红自行制作，影响一个经营场所的营业额有很多因素，不能据此认定电梯停运对营业产生直接影响。
刘芬红质证意见如下：有关和津广场租赁案件的二审民事调解书系双方当事人自愿调解内容，不能作为本案判决依据；物业服务合同内容不能作为和津公司免除扶梯修理义务的依据；和津公司提供的商家入驻表与实际情况不符，其承诺的商业氛围至今尚未形成。
和津公�及刘芬红对（2014）舟普民初字第199号、第258号民事判决书中载明的审理查明事实均无异议。
本院认证如下：通力电梯公司作为和津广场所使用电梯的制造单位，其提供的说明结合现场查看情况、他案审理查明的事实予以认定。对于其他证据认证部分在本院认为部分阐述。
经审理查明，2010年前后，舟山市鑫鹏实业投资有限公司（以下简称鑫鹏公司）在舟山市普陀区原勾山街道浦西开发区C-11号地块建造和津广场，舟山市地名委员会核准和津广场由1幢18层商务楼、2幢3层专业市场、1幢大卖场组成。这些建筑绝大部分已由鑫鹏公司出售给他人。后和津公司成立，其主要经营内容是受上述房屋产权人的委托以和津公司名义对外进行出租并管理。2011年10月23日，和津公司与刘芬红签订了商铺租赁合同书，约定：和津公司向刘芬红提供和津广场一区二层201、202、203、205、206、207、208、209、210、212号房屋，建筑面积合计约为1252.16平方米，刘芬红经营两岸咖啡西餐厅和休闲馆。租赁期限共计八年，从2012年10月1日起至2020年9月30日。租金从2012年10月1日起计算，免租期即从该日确定。第一、二年年度租金为548446元，从第三年起每年递增5%计算租金。商铺每6个月作为一个计租期支付租金一次，每个计租期共计租费274223元，首个计租期扣除免租期后（免租期为15个月）共计租费137112元。刘芬红应于每个计租期结算前30天向和津广场支付下一个租赁期的费用。被告如未按时交纳租金等，每迟延一天应向原告支付所欠费用1%的违约金。合同还对违约责任、其他费用问题进行了约定。由于租赁房屋实测面积与合同签订时面积有所差距，故合同实际履行过程中，租金按照实测面积计算，第一、二年年度租金为540138元。刘芬红于2011年11月至2013年1月间分五次交纳给原告2014年1月1日至3月31日租金135000元（尚欠34.5元租金原告不再主张，因延迟缴纳租金刘芬红另支付利息1159元）、履约保证金137112元。和津广场于2012年6月15日向被告交付了租赁商铺。2012年6月25日，和津公司所出租管理的和津广场建设工程（不包含内装修等）经舟山市公安消防支队消防验收合格。鑫鹏公司与和津公司对外宣传和招租时称和津广场整体于2012年10月1日开业。10月1日前后，消防部门对广场进行消防检查，发现消防出水等存在问题，要求鑫鹏公司与和津公司整改修复。此后鑫鹏公司与和津公司通过更换水泵控制柜、在专业市场新添置一台消防控制主机和值班室等措施完成消防整改。2012年12月3日，刘芬红在和津广场经营的两岸咖啡加盟店取得消防安全检查合格证。
另查明，和津广场一区一楼通往二楼刘芬红经营的两岸�啡加盟店的自动扶梯因未通过检验，自2013年6月起停运至今。刘芬红入住之后，向物业公司交纳了24897元物业费。
审理中，双方均明确不要求解除房屋租赁合同，同意继续履行。
以上事实，有当事人陈述及上述相关证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，本、反诉的争议焦点为1、合同起算日期问题；2、双方在租赁过程中有无违约行为以及是否需承担违约责任的问题。
首先，和津公司与刘芬红签订的商铺租赁合同合法有效，双方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。和津广场依约交付了租赁物，刘芬红应当支付租金。关于合同起算日期问题，虽然和津广场在2012年10月1月前后对消防进行了整改，但和津公司与刘芬红之间签订的房屋租赁合同免租期为15个月，合同中对租赁期间及租金起算日期有明确约定。按照合同�定，2013年12月31日免租期满，刘芬红依约自2014年1月开始缴纳租金，和津公司出具的收据上载明收取了2014年1月至3月租金，故对刘芬红提出合同自2012年12月3日起算、2014年3月2日免租期满，自2014年3月3日开始支付租金的抗辩不予采纳。
其次，违约责任问题，关于品牌加盟费及品牌设计费，刘芬红提供的证据不足以证明出租方存在欺诈行为的事实，该反诉请求无法律及事实依据，本院不予支持。关于和津公司提出的逾期支付违约金请求及刘芬红提出的赔偿营业额损失违约责任请求，本院认为，和津公司在履行合同过程中存在一定瑕疵：电梯自2013年6月起停运、对广场整体管理有不到位之处等。虽然和津公司认为电梯不属于其管理范畴，但和津公司作为出租方有义务保障租赁物符合约定的用途，刘芬红承租房屋系商业广场的一部分，商业广场电梯的停运给其正常使用租赁物带来一定影响。不过刘芬红不应以不支付租金方式表达意见，且商铺的营业额受多方面因素制约，故本院结合本案合同中约定的免租期较长、双方均不要求解除合同、刘芬红延迟支付租金亦有不当之处这些事实，酌情确定和津广场支付给刘芬红违约金85000元，刘芬红可免除支付逾期违约金责任。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、刘芬红应支付给舟山和津广场管理有限公司2014年4月1日至2015年9月30日房屋租金837213元。
二、舟山和津广场管理有限公司应支付给刘芬红违约金85000元（2014年4月1日至2015年9月30日租赁期间）。
上述一、二项判决权利义务两项折抵之后，刘芬红�于本判决生效之日起三十日内支付给舟山和津广场管理有限公司752213元。
三、驳回舟山和津广场管理有限公司其他诉讼请求、驳回刘芬红其他反诉请求。
如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案本诉受理费12172元，由舟山和津广场管理有限公司承担1172元，刘芬红承担11000元，反诉受理费8112元，由刘芬红承担7500元，由舟山和津广场管理有限公司承担612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 梅 鹏
代理审判员 周 洁
人民陪审员 黄和平
二〇一六年二月十七日
代书�员周佳敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。