吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）敦民初字第262号
原告：田代祥，住敦化市。
原告：李晓东，住敦化市。
委托代理人：李亚东，住敦化市，与李晓东系姐妹关系。
被告：齐万友，其他自然情况不详。
被告：李忠来，住敦化市。
第三人：吕相跃，住敦化市。
原告田代祥、李晓东与被告齐万友、李忠来及第三人吕相跃买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田代祥及原告李晓东的委托代理人李亚东到庭参加诉讼。被告齐万友、李忠来及第三人吕相跃经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
田代祥、李晓东诉称，经田代凤（田代祥的妹妹）介绍，田代祥得知身在北京的齐万友欲对外以20000元的价格出售座落于敦化市丹江街新春委3组的房屋。2009年4月19日，田代祥通过电话与齐万友取得联系并表示有意购买涉案房屋，齐万友让田代祥先给自己汇款1000元作为定金，收到定金后便从北京赶回敦化与田代祥进行房屋买卖。但齐万友收到定金后并未如约回到敦化，而是委托李忠来代替自己与田代祥进行房屋买卖。2009年4月28日，因田代祥外出办事，李忠来与李晓东（与田代祥系夫妻关系）针对涉案房屋签订了协议书并交付了涉案房屋的房产证及土地证，2009年5月1日，田代祥将剩余房款18300元（房屋总价款20000元，田代祥支付1000元定金，剩余房款应为19000元，但齐万友承诺给田代凤700元作为好处费，故剩余房款为18300元）交给了李忠来。李晓东与李忠来签订合同后，田代祥发现涉案房屋的所有权证中登记的所有人姓名是吕相跃，并非齐万友。据田代祥了解，齐万友出售的涉案房屋系齐万友在吕相跃处购买，购买房屋后双方并未办理房屋过户手续，故房屋所有人仍登记在吕相跃名下。为此，田代祥找到吕相跃要求其协助自己办理房屋过户手续，吕相跃同意协助并于2009年12月25日与田代祥在敦化市政务大厅签订了一份卖房协议书，吕相跃系卖房代表，田代祥系买房代表。但签订协议后吕相跃提出不合理要求，田代祥没有同意，吕相跃便拒绝了协助办理房屋过户手续。现齐万友下落不明，吕相跃又拒绝协助，无奈田代祥诉至法院，请求法院判令齐万友、吕相跃协助田代祥办理房屋过户手续。
被告齐万友与被告李忠来经合法传唤未到庭，未发表答辩意见。
第三人吕相跃经合法传唤未到庭，未陈述意见。
原告田代祥、李晓东为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
证据1，户口簿一份、李晓东身份证一份、结婚证一份。
证明田代祥与李晓东系夫妻关系，因房屋买卖协议书是以李晓东名义签订，故田代祥与李晓东作为本案原告的主体资格适格。
证据2，协议书一份、中国农业银行业务回单一份、收据一份、李忠来身份证复印件一份。
证明2009年4月28日，李忠来与李晓东签订了房屋买卖协议书一份，协议书中载明了房屋价款、座落位置及面积、房主为齐山（齐万友曾用名）等内容。2009年4月19日，田代祥给户名为王国英（与齐万友系夫妻关系）的账号汇款1000元，2009年5月1日，田代祥支付房款18300元给李忠来。李忠来与齐万友之间系委托关系。
证据3，房屋所有权证一份、土地使用权证一份、吕相跃身份证复印件一份、敦化市公安局丹江派出所出具证明一份。
证明涉案房屋座落于敦化市丹江街，房屋结构为砖瓦平房，用途为住宅，间数为4—5间，建筑面积90平方米，地号为54-08-35，所有人姓名系吕相跃。房屋位于敦化市。吕相跃的身份证复印件来源是因齐万友购买吕相跃房屋所获得，后齐万友又将复印件交给了田代祥。
证据4，（2014）敦民初字第2440号民事判决书一份、（2014）敦民初字第2440号庭审笔录一份。
证明李忠来在（2014）敦民初字第2440号案件中作为证人出庭并证明如下事实：1.李忠来于2009年4月28日与李晓东签订协议书一份，并于2009年5月1日为田代祥出具了18300元的收据。涉案房屋的相关证件是齐万友邮寄给李忠来后由李忠来交给李晓东的。李忠来与齐万友之间虽然没有书面的委托手续，但形成委托关系。2.吕相跃先将涉案房屋出售给了“齐山”，并在收取了24000元房款后将房产证及土地证交给了“齐山”。3.李忠来证实因齐万友在家排行第三，所以曾用名叫“齐三”，且在2009年4月28日签订的协议书中写作“齐山”。（2014）敦民初字第2440号判决书已经发生法律效力。
证据5，2009年12月25日，吕相跃与田代祥签订的协议书一份。
证明因涉案房屋现所有人登记在吕相跃名下，田代祥为了将涉案房屋过户到自己名下，与吕相跃签订了卖房协议书一份。但双方之间并不存在买卖合同关系，吕相跃亦未实际收取田代祥的20000元房款。
因齐万友、李忠来及吕相跃未到庭，对以上证据均未发表质证意见，亦未向本院提供证据。
经庭审调查及对证据的分析，本院综合认证如下：
关于田代祥提供的证据1，证据2中的协议书、收据、李忠来身份证复印件，证据3、证据4、证据5，因以上证据与本案具有关联性，符合证据的客观性，且齐万友、李忠来及吕相跃均未出庭对证据的真实性提出异议，对以上证据本院予以采信。对于田代祥提供的证据2中的中国农业银行业务回单，因该证据体现的户名为王国英，该证据与本案的关联性缺乏相关证据予以佐证，本院将结合其他证据予以参考。
根据当事人的陈述及采信的证据，本院综合认定如下事实：
吕相跃将涉案房屋（所有权人为吕相跃，座落于丹江街新春委二组，房屋结构为砖瓦平房，用途为住宅，间数为4—5间，建筑面积90平方米，地号为54-08-35）以24000元的价格出售给了齐万友，虽然吕相跃收取了齐万友交付的全部房款但并未将房屋过户至齐万友名下。2009年，田代祥得知齐万友有意以20000元的价格对外出售涉案房屋，故田代祥与齐万友取得联系并表示愿意购买涉案房屋。因齐万友本人不在敦化市，所以将涉案房屋的房屋所有权证及土地使用证邮寄给朋友李忠来，2009年4月28日，李晓东（与田代祥系夫妻关系）与李忠来针对涉案房屋签订了房屋买卖协议书一份，协议内容如下：“甲乙双方志愿达成如下协议：1.甲方售房两万元整，乙方2009年4月19日已汇给房主齐山1000.00元买房订金，现在乙方还要支付甲方代表19000.00元，付清房款后房屋产权归乙方所有。2.协议自签字后生效，如有未尽事宜甲乙双方协商解决。3.房屋面积90㎡地点在敦化市丹江街新春委3组，东山路，东山胡同，土地面积366㎡。甲方：李忠来，乙方：李晓东，2009年4月28日”。2009年5月1日，李忠来收取田代祥交付的房款18300元并出具收据，李忠来将田代祥交付的房款通过银行汇给了齐万友。因涉案房屋在买卖过程中一直未变更登记，现房屋所有人登记在吕相跃名下。
另查明，2009年4月19日的协议书中的“齐山”系齐万友的曾用名。
本院认为，针对涉案房屋，吕相跃与齐万友之间存在买卖合同关系，虽然齐万友依据买卖合同履行了支付房款的义务，并实际使用且处分了涉案房屋，但因吕相跃与齐万友之间形成的买卖合同的标的物属于不动产，即涉案房屋。而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记才可发生法律效力。吕相跃将房屋出售给齐万友后并未将房屋所有权人变更为齐万友，故齐万友依法并未实际取得涉案房屋的所有权。2009年4月28日，李晓东与李忠来签订房屋买卖协议书，在签订协议书后李忠来将涉案房屋的所有权证及土地证交给李晓东，2009年5月1日，李忠来收取田代祥交付的房款18300元并出具收据，因李忠来与齐万友之间存在委托代理关系，而被代理人应对代理人的代理行为承担民事责任，故应视为齐万友与李晓东、田代祥夫妻二人之间形成房屋买卖合同关系，且田代祥与李晓东对支付房款的义务亦履行完毕。虽然涉案房屋的所有权人仍为吕相跃，但并不影响房屋买卖合同的成立及效力，吕相跃与齐万友之间的房屋买卖合同，齐万友与李晓东、田代祥之间的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并有效，依据买卖合同相关规定，吕相跃及齐万友有义务协助田代祥、李晓东履行房屋过户手续，将房屋所有权人变更为田代祥。故原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条；《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条；《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告齐万友、第三人吕相跃于本判决生效之日立即协助原告田代祥、李晓东将登记为吕相跃所有的座落在丹江街新春委二组（现为丹江街林建社区六组），房屋结构为砖瓦平房，用途为住宅，间数为4—5间，建筑面积90平方米，房屋所有权证号为吉房权城字第1690号房屋的所有权过户到原告田代祥名下。（交易契税的负担依照相关法律规定办理）
案件受理费100元，其他诉讼费用50元，合计为150元，由原告田代祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 孙彩云
代理审判员 王俊华
代理审判员 包雨辰
二〇一五年九月一日
书 记 员 张翠翠