南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建民初字第1955号
原告朱玉兄，女，1981年12月15日生，汉族，个体工商户。
委托代理人石传莉，江苏圣典律师事务所律师。
被告徐莉，女，1983年9月17日生，汉族。
委托代理人吉兴奎，江苏天煦律师事务所律师。
原告朱玉兄诉被告徐莉合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱玉兄及其委托代理人石传莉，被告徐莉的委托代理人吉兴奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱玉兄诉称，2011年10月5日原告与童某某、施某某签订房屋租赁合同，承租位于本市集庆门大街XXX-23号的二层店面中的一楼经营底色服装店，做了装修。后因健康问题于2013年3月23日与被告签订转让协议，将服装店转让给被告经营（被告当时承租了该二层店面的二楼经营）。协议约定：转让金额100000元，包括商品库存、未到期房租及押金、店面家电、与底色公司走帐的账户余额，在租赁期内如被告不想经营本店，应通知原告并按现在双方转让（即相互转让无任何形式的转让费）方式优先转让给原告。5月中旬原告发现被告店面转让招贴即明确要求愿意接手经营，被告搪塞原告，于同年5月24日将店面转让。要求被告履行协议，将底色服装店的经营权按协议约定的方式优先转让给原告，被告将底色服装店的税务登记证、组织机构代码证、与底色公司的合同和授权书等与经营相关证照归还原告。
被告徐莉辩称，被告支付了转让费，所有证照及文书归被告所有，被告有权处置店铺，合同约定的优先权并非法定优先权，原告早知被告欲转让只是不愿接受被告的转让价，转让的并非是底色服装店经营权而是店铺承租权，店铺登记者经营权人为原告。双方签订的合同依法成立并生效，已履行完毕，原告的诉讼请求无法律依据应予驳回。
经审理查明，2011年7月16日肖某与童某某在房屋中介公司参与下签订房屋租赁合同，约定肖某将拥有的位于本市万达广场西地贰街区XXX-23号商铺租给童某某，房屋建筑面积为147平方米，为毛坯空房，租赁期限自2011年8月起共60个月。同年10月5日，童某某、施某某与原告签订房屋租赁合同，约定童某某、施某某将本市集庆门大街XXX-23号房屋租给原告使用，房屋现状为共同合租、转租部分房间，租赁期限自2011年10月5日至2016年7月4日。签订合同后原告作为南京市建邺区底色服装店经营者在承租房从事服装经营，后因健康原因于2013年3月23日与被告签订南京底色专卖店转让协议，约定转让具体内容为南京市建邺区底色服装店、营业执照、税务登记号、组织机构代码证、转让时间2013年3月20日起此店所有权由原告交付给被告，包括原告与底色公司签订的授权经营权、所有法律责任、债权、债务、所有权属均由被告承担，与原告无关，转让后店铺现有装修装饰及所有设备和房屋装修等营业设备等全部归被告所有，并约定转让金额100000元，涵盖库存商品、未到期房租费、家电、原告在底色公司账户余款，无店面转让费，店面租赁时间为2011年10月5日至2016年7月4日，此店在转让给被告后，经营权归被告所有，在店面租赁时间期间内，如被告不想再经营本店应该通知原告，并按照现在双方转让的方式优先转给原告，店面租赁时间到期后如被告不再续租店铺，由原告与房主谈租赁合同，原告应协助被告办理该店铺的各类相关证件过户手续，如双方协商未办理过户手续，被告在经营中产生的纠纷、法律责任均由其自行负责。合同签订后，原告发现被告于同年5月将店面转让他人，遂于2013年6月27日诉至法院，要求被告履行协议，将底色服装店的经营权按协议约定的方式优先转让给原告，被告将底色服装店的税务登记证、组织机构代码证、与底色公司的合同和授权书等与经营相关证照归还原告。被告应诉后，表示被告支付了转让费，证照及文书归被告所有，合同约定的优先权并非法定优先权，是原告不愿接受被告的转让价，被告转让的不是服装店经营权而是店铺的承租权，店铺登记者经营权人为原告，合同依法成立并生效，且已履行完毕，原告的诉讼请求无法律依据应予驳回。
庭审中，原告增加诉讼请求为要求被告履行协议，将集庆门大街XXX－23号底色服装店所在的店铺归还原告，经营权按协议约定的方式优先转让给原告、被告将底色服装店的税务登记证、组织机构代码证、与底色公司的合同和授权书与经营相关证照归还原告。原、被告均确认合同中讼争房为万达广场西地贰街区XXX-23号或称集庆门大街XXX－23号，亦确认签订合同前知道房屋所有权人为肖某，原告表示与童某某签订合同前童某某与中介方均称房东同意转租，原告也与肖某联系过。首先，被告确认原告提供的营业执照、原告与童某某、施某某的房屋租赁合同、双方转让协议、医院报告、店铺立面图附时间节点说明、肖某与童某某租赁合同（复印件）、肖某与童某某、施某某出具的证明及工程合同书、决算书、林某某于2013年8月9日出具的看中门面房因阁楼与消防做好、1-3楼装修好故出转让费的第二份证明真实性，对林某某于2013年6月14日出具的在同年5月24日以210000元转让费从被告手中转让商铺的第一份证明、施工合同（复印件）真实性有异议，表示证人未到庭作证。其次，原告确认被告提供的照片（复印件）、肖某与童某某、施某某的租赁合同真实性，承认被告是楼上经营户。对证明出租人为肖峻，1－3层完全转租给林某某的房屋租赁合同、肖某作为房屋业主出具的“房屋上下二层、其中一层挑高，总面积为148.70平方米、2012年8月26日童某某退出合同改由被告整体承租该房、与被告重新签订了合同，条款与落款时间与童某某的合同一致”的情况说明真实性有异议，表示合同落款为2011年7月16日，而当日肖某与童某某是在房屋中介见证下签订的合同，后为原告经营，不可能租给林某某，故肖某与林某某的合同是虚假合同，且被告最初提供的合同复印件尾部写有肖某银行帐号，后提供的原件尾部却是被告的“商铺于2013年5月26日转于林某某续租”的说明，故肖某的情况说明中从2012年8月26日童某某退出合同到最后内容均不属实。被告表示最初肖某与童某某签订合同，童某某退出合同后，肖某与被告于2012年8月26日签订合同，被告于2013年5月26日退出后转由林某某因整体承租而与肖峻于2013年5月26日签订合同，最初合同未履行完毕，故后二份合同落款日期均为最初合同日期，仅变更承租人，肖某与林某某的合同原件尾部被告的说明是后补的，因肖某在外地，故无法出庭作证。根据本案查明的事实，按照证据规则的要求，法庭询问原告是否变更诉讼请求，原告表示坚持诉讼请求。最后，原告表示转让协议合法有效，原告与童某某曾共同出资改造了消防并在一层顶部做出阁楼，原告为装修店铺花费88797元，因是原告与底色公司签订的合同，被告为不付加盟费且称需等很长时间故相关证照未变更，被告擅自转让店铺系恶意转租牟利，应承担违约责任。被告坚持因税务登记证等全部登记在原告名下，原告尚未履行完毕合同义务，当时原告知道被告转让店铺，是因其不愿接受整体商铺，而在被告与肖某的合同中明确约定被告转租需经肖某同意，且需整体转租，被告提供的合同租赁期限均在2016年8月26日到期，后面合同落款时间与第一份合同一致，同时有肖某的证明佐证，反映被告承租的是整体商铺，合同是延续的，仅变更了承租人，被告以210000元总价转租整个店铺并未获利。双方因意见迥异，致无法调解。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、转让协议等证据证实。
本院认为：原、被告均确认证明案外人肖某作为位于本市万达广场西地贰街区XXX-23号商铺（上下二层）业主于2011年7月16日整体出租给童某某的房屋租赁合同真实性，该合同在第六条第4款中虽有未经肖某书面同意、童某某不得将房屋部分或全部转租他人的约定，但根据原告提供并得到被告确认的原告与童某某、施某某签订的房屋租赁合同与立面图及相关时间节点可以认定童某某与施某某将房屋的一层于2011年10月5日转租给原告这一事实，被告因证人未到庭，否认童某某、肖某等证明肖某知道转租的陈述法庭不予采信，又因在原告提供的林某某出具的证明其看中门面房因阁楼消防做好、1-3楼装修好于2013年5月24日以210000元从被告手中转让商铺的二份证明中被告确认林某某第二份证明真实性，同时又确认肖某与林某某实际于2013年5月26日签订房屋租赁合同，故被告无证据推翻林某某出具的第一份证明，二份证明真实有效，证明系原告提供，其又在相关节点的说明中确认2013年5月24日被告将上、下两层房屋一起转给林某某，因原告已提供林某某证明且无证据证明被告与林某某签订了房屋租赁合同，故原告否认被告提供的肖某与林某某签订的租赁合同原件，法庭不予确认，可以认定肖某与林某某于2013年5月26日签订房屋租赁合同，落款日期为最初合同日期，合同约定房屋为整体租赁，合同中写有租赁日期自2011年8月26日至2016年8月26日，林某某第一份证明中称从被告手中转让商铺应理解为因被告退出而由林某某承租房屋。因肖某作为房屋所有权人已于2013年5月26日将房屋整体出租给林某某，又因原告在时间节点的说明中确认约在2012年9月、2013年5月童某某、被告分别退出承租房屋的事实，且原告无证据推翻被告提供的肖某关于2012年8月26日童某某退出合同、改由自己与被告重新签订合同、被告系整体承租房屋、合同条款与落款时间与童某某合同一致的情况说明，故综合双方的证据及对对方证据的质证意见可以认定肖某的情况说明，说明及肖某与林某某的合同确认自2011年7月16日将房屋整租给童某某后，在合同履行期内因童某某的退出而由被告于2012年8月26日、林某某于2013年5月26日分别继续整租房屋的事实。上述三份房屋租赁合同系当事人自愿签订，系当事人真实意思表示，合同成立。
而房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、承租人支付租金的合同。被告、林某某虽于2012年8月、2013年5月分别与肖某签订整租合同，但根据合同落款时间及原告提供的肖某、童某某的证明可以确认肖某认可原告曾转租一层及被告接替童某某、林某某接替被告整租一、二层房屋的事实。因被告于2012年8月26日将房屋一、二层整体承租，此前童某某已将房屋一层转租原告，被告虽未告知原告被告整租事，但对童某某将房屋一层转租给原告一事是认可的，此后原、被告签订的专卖店转让协议是当事人真实意思表示，依法成立，协议表明原告转让的是底色服装店所有权（含经营权），根据被告在转让协议签订前已将房屋一、二层整租的事实、转让费用的组成及协议履行情况可以认定被告不仅是一、二层房屋承租人且在实际承租使用一层房屋，被告已交付原告未到期房租费，原租赁合同不需要变更，考虑被告后退出租房合同转由林某某整租房屋已得到房主认可，承租人承租房屋条件不是本案审查范围，林某某为房屋一、二层承租人，且已在一层经营，而转让协议中与经营相关的证照均有人身依附关系，转让协议约定转让的是位于本市集庆门大街XXX－23号的建邺区底色服装店及相关证照，在履行协议过程中除店铺相关证照未变更外其他双方已履行完毕，服装店经营人依然是原告，而合同依附的店面已不存在，故对原告要求被告履行协议，将集庆门大街XXX－23号底色服装店所在的店铺归还原告，经营权按协议约定的方式优先转让给原告、被告将底色服装店的税务登记证、组织机构代码证、与底色公司的合同和授权书与经营相关证照归还原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。对被告的支付了转让费、所有证照及文书归被告所有的意见，法庭不予采纳。原告应就被告退出房屋租赁合同时自己相关权利的被侵害及相关财产损失另案提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定精神，判决如下：
一、徐莉于本判决生效之日起五日内归还朱玉兄税务登记证（苏地税字320882198112156624）、组织机构码证（L4465684-8）、朱玉兄与深圳底色服饰有限公司于2011年10月26日签订的Dins底色加盟协议书和Dins底色代理授权书。
二、驳回朱玉兄其他诉讼请求。
本案诉讼费用80元，减半收取40元，由朱玉兄、徐莉各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 卞文军
人民陪审员 金茂林
人民陪审员 王顺丽
二〇一四年六月十三日
书 记 员 钱彩晴