福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第807号
原告方淑贞，女，37岁，住福建省厦门市思明区。
委托代理人林，北京东元（厦门）律师事务所律师。
被告卓新风，男，33岁，住福建省南安市石井镇。
第三人余惠梅，女，26岁，住福建省漳浦县石榴镇。
被告及第三人的共同委托代理人林时坤、余丽梅，福建勤贤律师事务所律师。
原告方淑贞诉被告卓新风租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据被告的申请，依法追加余惠梅作为第三人参加诉讼，并适用简易程序由审判员姚亮公开开庭进行了审理。原告方淑贞及其委托代理人林，被告卓新风及第三人余惠梅的共同委托代理人林时坤、余丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方淑贞诉称，2012年4月，被告卓新风称其从厦门艾美酒店取得酒店一楼美容美发区域的承包经营权，每月支付给酒店1.5万元租金，欲以1.8万元／月的价格转租给原告。2012年4月16日，原告向被告支付了承包定金6000元。4月20日，原告向被告支付了押金2万元及第一个月租金尾款1.2万元。4月26日，双方签订了《厦门艾美酒店美容美发合作协议》，约定原告向被告承包艾美酒店美容美发厅，押金2万元，月租金1.8万元，从2012年4月26日起租，原告享有优先续租权，如被告未经原告同意擅自转让给他人经营，应赔偿原告一个月的租金作为违约金。此后，原告依约交付租金。2012年7月底，被告突然要求原告搬离租赁区域，并承诺另行安排铺位给原告。得到被告的承诺后，原告按期撤离，但被告并未履行承诺。原告多次联系被告，要求解决租赁铺位及退还押金，被告却一直避而不见。在找不到被告的情况下，原告只得向艾美酒店了解情况，才知被告和酒店约定的租金仅1.1万元／月，而非被告所称的1.5万元／月。原告认为，被告擅自将租赁区域转让给他人经营，构成违约，双方之间的协议因此解除，被告应当支付违约金并返还押金。为此，原告请求判令：一、被告立即退还押金2万元；二、被告向原告支付违约金1.8万元。
被告卓新风辩称，被告系涉讼美容美发区域的管理人，出租人系余惠梅。原、被告签订协议时，被告向原告提供了余惠梅与产权人厦门福隆体育产业发展有限公司签订的《厦门艾美酒店美发美容区域租赁合同》的复印件，明确告知被告与第三人之间的代理关系。按照日常生活经验，承租人在租赁前必先核实对方是否有权出租，原告不可能在未核实出租人信息的情况下贸然进驻酒店从事经营活动。因此，原告向被告主张合同权利，对象错误。其次，原告主张违约金1.8万元缺乏依据。按照厦门福隆体育产业发展有限公司与余惠梅签订的《厦门艾美酒店美发美容区域租赁合同》约定，承租人不得利用租赁单元进行非法或不道德的活动。涉讼美容美发区域转租给原告经营期间，原告利用美发美容厅的门面，接听酒店客人的招嫖电话，电话指示服务小姐到客房服务。艾美酒店发现后，多次向被告提出投诉。被告屡次和原告沟通，希望原告转变经营方式，但原告拒不配合，继续从事非法和不道德经营。2012年8月18日，厦门福隆体育产业发展有限公司决定解除合同，并于2012年8月26日提前收回租赁区域。2012年10月，厦门福隆体育产业发展有限公司将租赁区域租给他人经营。显然，本案不存在未经原告同意擅自转让给他人经营之情形，故原告要求被告支付相当于一个月租金1.8万元的违约金，缺乏依据。原告违约在先，至今未支付2012年7月27日至2012年8月26日的租金1.8万元，被告有权直接从押金中抵扣。此外，因原告进行非法和不道德经营导致租赁区域被提前收回，造成被告可预期利益的巨大损失（仅装修费一项就将近10万元），原告搬离时竟然将属于第三人的多张洗发床、多个烫发机和其它理发、美发工具（价值近1万元）偷偷带走，至今仍不归还。总之，原告的行为给被告及第三人造成的损失远超出2万元，无权要求退还押金。请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人余惠梅同意被告卓新风的答辩意见。
经审理查明，2012年4月26日，卓新风与方淑贞签订《厦门艾美酒店美容美发合作协议》，约定方淑贞向卓新风承包艾美酒店美容美发厅用于美容美发经营，试营业一个月，如方淑贞到期不续租，应提前一周通知，协商解除协议，卓新风无偿退还全部押金；试营业期满如续租，卓新风收取不高于2万元的月租金，方淑贞享有优先续租权，卓新风应配合方淑贞继续履行协议，未经方淑贞同意擅自转让给他人经营的，卓新风应赔偿一个月的租金作为违约金；方淑贞每月应支付租金1.8万元（含水电费及管理费），租期从2012年4月26日起算；如酒店将房牌拆下超过三天，卓新风不收取日租金；卓新风应协助方淑贞理顺酒店经营管理关系，方淑贞保证每个月不能发生三次以上的投诉。签订合同前，方淑贞已向卓新风交付押金2万元和第一个月租金1.8万元，并分别于2012年5月25日和6月25日各支付租金1.8万元。截止2012年7月26日的租金已付清。卓新风在6月25日的租金收条上备注“继续所签协议”。2012年8月27日，方淑贞因与卓新风就美容美发中心经营问题发生纠纷而报警。2012年11月22日，方淑贞委托律师致函卓新风，要求其退还押金2万元并支付违约金1.8万元。
另查明，涉讼美容美发中心经营区域系余惠梅于2009年11月9日向艾美酒店产权人厦门福隆体育产业发展有限公司承租的，作为美容美发经营用途，合同约定租期从2010年1月1日至2014年12月31日，租金按年递增，其中2012年度的租金标准为11156.25元／月。余惠梅承租后，于2011年8月19日办理工商营业执照，登记字号为“厦门市湖里区个性美美容美发店”，并办理了卫生许可证。2012年7月30日，厦门福隆体育产业发展有限公司与余惠梅签订《厦门艾美酒店美发美容区域单元终止合同补充协议》，约定双方于2012年7月31日终止租赁合同，余惠梅应在2012年8月1日前退还租赁单元、附属设施、设备，办理撤场手续后10日内退还剩余保证金。2012年8月1日，方淑贞搬离美容美发区域。卓新风于2012年8月7日与艾美酒店办理美容美发区域移交手续。2012年9月11日，卓新风代表余惠梅与艾美酒店办理租金结算，酒店免收2012年7月份的租金，水电费和电话费结算至2012年7月31日。2012年10月，厦门福隆体育产业发展有限公司将上述区域出租给他人经营。
以上事实，有经庭审质证的《厦门艾美酒店美容美发合作协议》、收条4张、报警回执、公证书、《厦门艾美酒店美容美发区域租赁合同》、土地房屋权证、营业执照、个体户基本信息、卫生许可证、证明（2013年1月21日）、本院向厦门福隆体育产业发展有限公司艾美酒店调取的材料及艾美酒店书面回复、询问笔录以及当事人的陈述为证，足以认定。
本院认为，方淑贞与卓新风订立的《厦门艾美酒店美容美发合作协议》约定的权利义务符合租赁合同的法律特征，应认定为租赁合同。按照约定，租期从2012年4月26日起算，试营业一个月，期满如续租，卓新风收取不高于2万元的月租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方对试营业期满后的租赁期限约定不明，2012年5月26日之后应视为不定期租赁关系。卓新风和余惠梅辩称，涉讼美容美发区域系余惠梅向酒店产权人厦门福隆体育产业发展有限公司承租的，卓新风系余惠梅的代理人，故合作协议的一方当事人应为余惠梅。方淑贞反驳称，其不认识余惠梅，卓新风系以自己名义签订协议并收取租金、押金，从未披露系余惠梅的代理人，故应由卓新风承担合同责任。本院认为，从查明的事实来看，涉讼租赁区域系余惠梅向厦门福隆体育产业发展有限公司承租的，有关租赁事务包括解除合同后续事宜均由卓新风办理，现余惠梅与卓新风一致确认二人之间系委托关系，方淑贞对此虽有异议，但并无足以反驳的相反证据，故本院采信余惠梅和卓新风的主张，认定二者之间构成委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。卓新风以自己的名义与方淑贞订立《厦门艾美酒店美容美发合作协议》并收取押金、租金，无论协议还是收据上均未体现与余惠梅的关联性。卓新风主张，其与方淑贞订立协议前，出示了余惠梅与产权人订立的租赁合同的复印件，美容美发区域也悬挂营业执照，方淑贞知道其系余惠梅的代理人。本院认为，无论租赁合同还是营业执照，仅能表明涉讼美容美发区域系余惠梅承租经营的，但不能由此推导出卓新风与余惠梅系委托关系。现实生活中，在转租或承包法律关系下，次承租人或承包人通常也持有转租人或发包人提供的租赁合同或营业执照。故，现有证据并不足以认定卓新风与方淑贞订立协议时，已披露或方淑贞已知卓新风与余惠梅系委托关系。依上述规定，方淑贞有权选择卓新风作为相对人主张权利。卓新风承担合同责任后，可另行与余惠梅结算。厦门福隆体育产业发展有限公司与余惠梅于2012年7月30日签订解除租赁合同协议，方淑贞主张在2012年7月底接到搬离通知符合客观实际，本院予以采信。方淑贞于2012年8月1日搬离租赁区域，没有超出合理的准备时间，而出租人也未向余惠梅收取2012年7月份的租金，基于公平原则，2012年7月27日至7月31日期间不应向方淑贞收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。方淑贞已付清承租期间的租金。卓新风和余惠梅主张，方淑贞的不当经营行为系导致出租人提前解约的直接原因，方淑贞还擅自搬走存放在租赁区域的财物，造成较大经济损失，但并未就该主张提供切实的证据，方淑贞亦不予认可，故，卓新风和余惠梅拒绝退还押金2万元，理由并不充分，本院对方淑贞提出的退还押金诉求予以支持。经查明，厦门福隆体育产业发展有限公司与余惠梅解除租赁合同后，又将涉讼美容美发区域出租给他人经营，方淑贞主张卓新风违反约定，擅自转让租赁区域，与事实不符，本院不予采纳，对方淑贞主张的违约金诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告卓新风应于本判决生效之日起十日内退还原告方淑贞押金2万元。
二、驳回原告方淑贞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费375元，由原告负担178元、被告负担197元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 姚亮
二〇一三年十一月五日
书记员 田炜
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百零三条……
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。