河南省沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0882民初379号
原告沁阳市雨哲物业管理有限公司，住所地：沁阳市沁园区联盟街小河边14号。
法定代表人肖跃华，该公司经理。
委托代理人刘小楞，河南合祥律师事务所律师。
委托代理人席晓东，河南合祥律师事务所律师。
被告沁阳市第一中学后勤服务有限公司，住所地：沁阳市一中新校区。
法定代表人郝玉俊，该公司经理。
委托代理人田玲俐，河南隆成律师事务所律师。
原告沁阳市雨哲物业管理有限公司（以下简称：沁阳雨哲物业公司）与被告沁阳市第一中学后勤服务有限公司（以下简称：沁阳一中后勤服务公司）为物业服务合同纠纷一案，于2016年3月2日向本院起诉，本院受理后适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘小楞、席晓东，被告的委托代理人田玲俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沁阳雨哲物业公司诉称，2013年7月1日，济源市雨哲物业服务有限公司（以下简称：济源雨哲物业公司）变更名称为沁阳雨哲服务公司。2013年8月30日，经原告与被告双方协商，被告就位于沁阳市××路西××30000㎡，建筑面积70000㎡的沁阳一中教师公寓楼委托原告专业一体化物业管理，签订了物业委托服务合同，该合同约定，被告委托原告管理该教师公寓楼，期限为二年，即从2013年8月30日起至2015年8月30日止。委托管理事项：房屋共有设备、公用设备和附属建筑物、构筑物的维护、运行和管理，公用绿地、花木、公共环境卫生及保安工作等，并约定物业管理费由原告按政府核准许可证收取，空置房按收费标准的50％计收，由被告支付。原告按约进驻该教师公寓楼履行管理服务职责，并向有关部门申请物业服务收费标准许可证。后政策变化，价格主管部门不再颁发物业服务收费许可证，故参照其他小区物业服务收费标准，原被告一致同意按每月0.95元／㎡的标准收取物业服务费。合同履行中，因业主系一中的教师，被告向各业主收取物业服务费比较方便，故原被告口头约定由被告代收服务服务费，然后向原告支付。截止合同期满，被告应支付（含代收业主）服务费1192451.4元，已支付340000元，剩余852451.4元未支付，经原告多次催要未果。现请求判令被告支付原告物业管理服务费852451.4元。
被告沁阳一中后勤服务公司辩称，一、原、被告之间不存在合同关系。2013年8月30日的物业委托服务合同系济源雨哲物业公司与被告签订的。济源雨哲物业公司于2013年7月1日变更为沁阳雨哲物业公司后，济源雨哲物业公司就被工商局注销了。因此，济源雨哲物业公司在2013年8月30日签订合同时已经不具备相应的物业服务资质，双方之间的合同应为无效。二、因商品房预售许可证需要物业服务合同进行备案后才能办理，被告在他人推荐下认识了济源雨哲物业公司的经理，经协商为了方便办理商品房预售许可证，双方才签订了涉案的合同，但合同签订后，原告并没有进驻教师公寓楼履行管理服务职责，双方也没有约定过物业服务费的收费标准及让被告代收物业费等事项，即该服务合同根本没有实际履行。根据证据规则的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。而原告并没有证据支持自己的主张。三、退一步讲，被告也没有承担物业费的义务。根据《物业管理条例》第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，物业服务合同约束的合同相对人应为物业公司与业主或业主委员会。也就是说应该是物业公司向业主提供物业服务，业主向物业公司交纳服务费。故沁阳一中后勤服务公司不是本案适格被告。综上，原告请求被告支付物业费无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：1、双方合同是否有效，2、双方对收费标准如何约定，3、原告是否全面履行了物业服务的义务，4、被告有无代收服务费的义务，原告的请求能否成立？
原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、营业执照、机构代码证、法人代表证明、法人身份证、公司变更信息各一份，证明沁阳雨哲物业公司于2013年7月1日将名称变更为济源雨哲物业公司，经营范围为物业服务，原被告签订的合同合法有效。2、物业委托合同书一份，证明原被告于2013年8月30日就沁阳一中教师公寓楼签订委托物业管理合同，合同对履行期限、双方的权利义务、违约责任、物业管理服务费住宅房屋和非住宅房屋的收费标准等进行了约定。3、申请书、发改委财政部文件及张雨生说明各一份，证明原告按合同约定向沁阳市主管部门申请沁阳一中教师公寓楼服务收费标准每月1.00元／㎡。因小区基础设施不完善未获批准，主管部门建议暂以双方协商价格收费。后由于政策变化，物业服务收费实行市场调节价，主管部门不再审批物业收费许可证。4、户型分布表、沁阳市教师公寓楼1—8号楼入住户花名册一份，证明原告对沁阳一中教师公寓楼入住业主、使用人的服务情况。5、2014年8月份被告向原告支付广告费7000元的收据一张，证明合同签订后，原告入驻涉案教师公寓楼，并履行了合同义务。6、济源雨哲物业公司物业服务资质证书一份，证明原告具有从事物业服务的资质。7、2014年5月20日和5月28日的合同书各一份，证明原告在为被告物业服务期间，以原告名义与窗帘、墙纸、地板销售单位和金虎家私签订了广告位使用合同，与原告2014年8月份向被告交纳了广告摊位费7000元的收据相互印证。8、沁阳市太行办事处坏境卫生管理所出具的证明一份，证明原告在物业服务期间向环卫所交纳2015年废弃垃圾处理费1500元。9、原告19个月的支出明细凭证各一份，证明原告在为被告物业服务期间支出办公费13907元。10、有机房曵引电梯监督检查报告13份、电梯使用合格证13张，证明原告在物业服务期间为教师公寓楼住宅电梯的申报、备案、检测的服务过程。11、原告服务人员名单一份，证明原告在物业服务期间按照合同约定全面、认真履行了物业服务义务。12、证人肖某、王某、祁某当庭证言各一份，证明原告与被告签订物业服务合同后就派人进驻一中教师公寓楼进行物业服务工作，人员从最初的2、3人逐步根据业主情况增加，最多达到17人，完成了合同约定的物业管理服务。
被告质证后，对原告证据1、证据3中发改委财政部文件、证据6、证据10的真实性无异议，但认为被告并未与沁阳雨哲物业公司签订合同，故沁阳雨哲物业公司不是本案适格原告。同时，济源雨哲物业公司于2013年7月1日变更为沁阳雨哲物业公司后即被工商局注销，名称已经不存在了，也不具备与被告签订合同的主体资格。证据6系资质证书，该证书有效期到2013年7月22日，即济源雨哲物业公司在2013年8月30日与被告签订合同时是没有资质的。对原告证据2、证据3中的申请书及张雨生说明、证据4、5、7—9、11、12的真实性均有异议。认为证据2物业委托合同没有被告公章。退一步讲，即使该合同系真实的，因济源雨哲物业公司在签订合同时不具备签订合同的合法有效主体资格，故该合同应为无效合同，且该合同签订后并未实际履行。证据3中的物业价格申请表的申请时间为2014年1月13日，而附件中资质颁发时间为2014年1月28日，很明显该申请是虚假的。张雨生的说明系证人证言，证人应当庭接受质询。证据4中的户型分布表系小区现有户型分布情况，而不是签订合同时的分布情况，花名表到底是交房登记还是入住登记的时间并不清楚，故不能说明原告履行了合同。证据5广告费收据与本案不具关联性，不予认可。证据7的两份合同加起来的广告费数额为6000元，与原告说的向被告交纳7000元广告费无论从数额还是时间上都不能相互印证，且两份合同也不在物业服务合同的范围内，与物业服务合同不具备关联性。证据8太行环卫所出具的证明没有单位负责人签字，不符合单位出具证明的形式要件。证据9系支出明细凭证，原告在第一次开庭时陈述没有任何记账的手续，而现在又提交了几份记账凭证，这些凭证都是陈红星书写的，但陈红星是什么身份并不清楚，并不能据此来认定原告为被告支出了任何费用。证据11系原告单方制作，不能证实原告全面履行了合同义务。证据12为证人证言，三位证人相互矛盾，其中证人肖某是原告公司的股东也是原告法定代表人肖跃华的哥哥，王某为肖某的爱人，祁某系原告雇佣的员工，三位证人与原告具有法律上的利害关系，故证据12不能作为定案依据。
被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：原告于2014年1月23日分别与和红卫、王四军签订的前期物业管理服务协议各一份，证明原告于2014年元月份和各个业主签订了物业服务合同，原告应按合同约定向业主主张物业费，被告没有缴纳物业费的义务。
原告质证后，对被告提供证据的真实性有异议，认为原告曾经印制过200余份前期物业管理服务协议，有50份盖章的空白合同在业主领取钥匙的时候发放给业主，目的在于告知业主服务项目并征求其意见，原告并未与任何一位业主签订过服务服务协议。对该两份协议上业主处的签字也有异议，和红卫和王四军的是协议分别用圆珠笔、墨水笔签字，可以看出两份合同中标为0.3元及合同签订日期、本人签名均为现在伪造的。
根据当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告证据1、证据3中发改委财政部文件、证据6、证据10，被告对其真实性无异议，本院予以认定。原告证据2虽没有被告公章，但有被告法定代表人郝玉俊的法人章，且被告对2013年8月30日与济源雨哲物业公司签订物业委托服务合同的事实予以认可，故对该证据的证明力，本院予以认定。证据3中的物业费申请书系原告单方制作，张雨生的证明系证人证言，一方面张雨生的身份无法核实，另一方面其又未到庭接受质询，综上，对该物业费申请及张雨生证明，本院均不予认定。证据4系小区户型分布情况及住户名单，被告对此予以认可，但不能据此证明原告履行了物业服务，故对该证据的证明力，本院不予认定。证据5与证据7，系广告位7000元收费收据与两份广告位使用合同，与本案不具备关联性，本院均不予认定。证据8不是正规收据，也没有环卫处负责人的签字，不符合单位出具证明的形式要件，本院不予认定。证据9系支出明细凭证，这些凭证都是陈红星书写的，但陈红星身份不详，证据11系原告单方制作又其他证据相互作证，对证据9、11的证明力，本院亦不予认定。证据12系证人当庭证言，三位证人均与原告具有利害关系，故对该证据，本院不予认定。被告提供的证据系原告与他人签订的服务合同，与本案不具关联性，本院不予认定。
根据当事人陈述及上述有效证据，本院认定本案事实如下：济源雨哲物业公司于2012年7月23日取得物业从业资格并每年参加年审。2013年7月1日，济源雨哲物业公司名称变更为沁阳雨哲物业公司。2014年1月28日物业资质进行年检时直接将其变更为沁阳雨哲物业公司。2013年8月30日，济源雨哲物业公司（乙方）与沁阳一中后勤服务公司（甲方）签订了物业委托服务合同约定如下：“……济源雨哲物业公司根据国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对教师公寓楼实行专业化一体化的物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况1、物业类型：商住一体2、座落位置：适居路西、原沁伏路南一中校区北交叉口……4、占地面积：30000平方米5、建筑面积（商用、住宅）：70000平方米……第二章委托管理事项第四条房屋共有设备的维修、养护、运行和管理。包括：共有的上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、配电系统、高压水泵房、楼内消防设施。第五条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：非市政路、室外上下水道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车位。第六条共有绿地、花木养护和管理。第七条公共环境卫生。包括：公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆行驶、停放秩序和管理。第九条配合和协助当地公安机关进行安保工作，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等……第三章委托管理期限第十七条委托管理期限为贰年。自2013年8月30日起至2015年8月30日止……第六章物业管理服务费及相关费用第二十一条物业管理服务费1、本物业管理服务费，按政府规定的标准，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按收费许可证元向物业产权人或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方按收费许可证元向物业产权人或物业使用人收取。2、管理服务费标准的调整，按政府物价部门通知调整，合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准之日起，乙方拿调整标准向物业产权人、使用人收取。3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积向房屋所有权人收取50%的物业管理费。4、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金……”合同签订后，双方就合同的履行发生争议，为此诉至本院。另查明，2015年1月9日国家发改委取消了收费许可证及年审制度，物业服务收费实行市场调节价，价格主管部门不再批准颁发收费许可证。
本院认为：根据本案原、被告诉辩主张和庭审查明的事实，双方当事人争议的焦点有两个方面：一是本案诉争合同的效力。二是原告的诉讼请求是否成立。
（一）关于本案争议合同的效力。本案双方诉争物业合同由原告以其变更前的名称济源雨哲物业公司与被告签订。被告由此抗辩济源雨哲物业公司不具备签订合同的合法资格。济源雨哲物业公司于2012年7月23日取得物业从业资格，而双方诉争合同签订于2013年8月30日。故被告抗辩原告不具备从业活动的法定资质进而抗辩双方诉争合同为无效合同。本院认为，关于双方诉争合同的效力。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九条：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”的规定，本案诉争合同的一方济源雨哲物业公司变更为沁阳雨哲物业公司的法律后果有两个方面：一是名称变更不影响公司权利、义务的承担。二是变更后应使用新的名称从事民事法律活动。原告以变更前的名称订立合同确属不当，但一方面，公司名称的变更与公司的名称注销并不完全相同。另一方面，原告自己明确承认济源雨哲物业公司与被告订立合同是自己的意思表示，原告以济源雨哲物业公司订立合同的行为并没有影响合同权利、义务的履行。原告应属合法的合同主体。其次，虽然合同订立时，原告并没有取得物业从业资格，但原告在合同履行过程中，已于2014年1月28日取得了从业资格。故本院认为双方诉争合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对双方当事人均有法律约束力，被告关于合同为无效合同的抗辩理由不足，本院不予采信。（二）关于原告的诉讼请求是否成立。本案原告的诉讼请求为请求被告支付物业管理费（含代收业主）852451.4元，从原告的诉讼请求的内容及其理由看，原告实际上是在行使两项请求权：一是基于双方之间物业合同而产生的物业管理服务费请求权。二是基于双方委托合同而代收物业管理费的返还请求权。关于原告的诉讼请求。首先，根据国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称：《条例》）第二十一条和第二十三条的规定，前期物业服务合同是建设单位在销售物业时，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前依法订立的物业服务合同。前期物业服务合同为建设单位与物业买受人之间物业买卖合同内容的一部分。就本案而言，虽然涉案的合同名为物业管理服务合同，但实际上是作为建设单位的被告与原告签订的前期物业服务合同。原告基于双方之间的前期物业管理服务合同，当然有物业管理服务费收取的请求权，但是，前期物业管理服务合同也属于物业合同的一种，原告行使物业管理服务请求权，其请求权行使的对象是依法应当履行物业管理服务费交纳义务的主体，原告无权请求非义务主体向其履行交纳物业管理服务费的义务。原、被告双方诉争的前期物业管理服务合同虽然由被告作为合同一方订立，被告为合同的权利义务一方，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同对业主具有约束力，根据《条例》第六十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主无正当理由不交纳物业费的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。由上可知，前期物业服务合同虽为建设单位与物业服务企业订立，但前期物业服务合同约定的权利、义务直接约束的是业主、物业费的交付义务人是业主而非建设单位。物业服务企业依据前期物业服务合同对建设单位依法不享有物业费请求权。就本案而言，原告基于双方之间的前期物业管理服务合同，依法不能享有对被告的物业费请求权。其次，就原告主张的被告代收物业费来讲，原告主张“合同履行中，因业主系被告的教师，被告向各业主收取物业服务费比较方便，故原被告口头约定由被告代收物业服务费，然后向原告支付”。从原告主张的事实和理由来看，原告的主张首先是认为双方之间存在有一个代收物业费的委托合同，即原告委托被告向业主代收物业费，然后由被告向原告支付代收的物业费。那么，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应承担举证不利后果。同时根据原告主张请求的理由实际上也否认了被告有支付物业费的义务。既然原告主张双方在合同履行过程中，商量由被告代收物业费，那么就表明被告不是向原告交纳物业费的义务主体。因为被告如果是物业费的交纳义务主体，一方面，原告不需要委托被告代收而是应直接要求被告支付；另一方面，如果被告是义务主体，被告向业主收取物业费就不应当是为原告代收而是被告自己的行为，且被告无论是否向业主收费，均应是向原告支付物业费。第三，就原告诉讼请求的具体数额和计算方法来讲。一方面，原告主张物业费是按每月0.95元／㎡计收的，该数额是原被告协商的结果。但原告就其主张并没有提供证据，被告亦不予认可。同时，原告亦自认其订立合同后向政府相关部门申请收费许可证而没有结果，后2015年国家取消了收费许可制度。另一方面，原告基于自己计算的数额主张被告已支付340000元，亦没有相关证据予以证明。第四、原告主张其履行了物业服务义务，被告抗辩该合同仅为备案所需并未实际履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，由于原告提供的证据不足以证明其全面履行了合同义务，故对其主张，不予采信。综上，本院认为原告请求被告支付服务管理费（被告代收业主）852451.4元，没有事实和法律根据，本院不予支持。被告抗辩理由成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第五条第二款之判决如下：
驳回原告沁阳市雨哲物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费12324元，由原告沁阳市雨哲物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 李巍巍
审 判 员 韩丹丹
人民陪审员 关燕平
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈浩宇