江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第2663号
原告单秀群。
原告朱法标，系昆山市玉山镇新联达新型墙体材料厂业主。
委托代理人王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。（代理上述两原告）
委托代理人赖艳丽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。（代理上述两原告）
被告陈志华。
委托代理人张炜红，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
委托代理人曹小林，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
原告单秀群、朱法标与被告陈志华租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月18日受理后，依法由代理审判员马歆悫独任审判，于2013年7月26日和2013年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理，原告单秀群、朱法标委托代理人赖艳丽，被告陈志华委托代理人张炜红、曹小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单秀群、朱法标诉称：原告朱法标系昆山市玉山镇新联达新型墙体材料厂（以下简称新联达厂）经营者。2011年1月10日，二原告订立合同，将新联达厂的所有厂房、设备、办公用品等转让于原告单秀群。此后该厂由原告单秀群实际经营，但未办理经营者变更手续。2012年4月25日，原告单秀群以新联达厂名义与被告陈志华订立《合同书》，约定将新联达厂的厂房及设备租赁给被告。2013年1月至2月间，被告将租赁厂房及设备全部拆除。原告遂向法院起诉，请求：1、判令被告赔偿二原告厂房、机械、设备等各项损失300000元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈志华辩称：一、租赁场地系案外人昆山市正仪建筑安装工程有限公司（以下简称正仪建安公司）所有，原告与场地所有人的租赁合同已于2012年4月到期，原告未向被告告知这一事实，导致被告被第三方强制迁出，原告将场地租赁给被告也是不合法的。二、租赁厂房为违法建筑，租赁合同无效。三、原告单秀群怠于偿还他人债务，导致债权人到场地哄抢设备及其他财物。且原告单秀群承诺，若其对被告的债务未清偿，所有租赁的厂房、设备等资产由被告自行处理。四、新联达厂系个体工商户，按照法律规定不能转让经营，本案中二原告的转让行为是违法的。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。
经审理查明：原告朱法标系个体工商户新联达厂经营者。2011年1月10日，原告朱法标以新联达厂名义与原告单秀群订立《合同》，约定将新联达厂（包括厂房、办公用房、场地、设备、尚余的租期租金等）以490000元出卖给单秀群，由单秀群自主经营收益，享有权利，承担义务，全权处理新联达厂的一切事务。2012年4月25日，原告单秀群以新联达厂（甲方）名义与被告陈志华（乙方）订立《合同书》，将新联达厂的场地、厂房及设备出租给被告陈志华用于制造砖块。双方约定：租期2年，设备年租金80000元，场地年租金65000元，合同自甲方收取乙方厂房押金起生效。原告单秀群和被告分别在《合同书》相应落款处签名确认。4月30日，原告单秀群向被告支付押金15000元。同日，双方订立《出租新联达建材厂补充协议》，约定了租金的支付方式及其他事宜，同时以附件形式载明机器、厂房清单，包括：厂房约450平方米；彩钢瓦厂棚250平方米左右；房间和办公室约150平方米（以上不动产以下简称厂房）；QT15-6型砖机全套包括（500型搅拌机、8米输送机）；备用500型搅拌机电机、减速机各一台；390＊240＊190、390＊190＊190、390＊190＊90、190＊90＊43模具各一套；电焊机一台；1.5米油压车4部；翻斗车3部；油桶2只；下震动主轴2根；接线液压钳一套；试压机一台；手枪钻一台；电锤一台；磨光机一台；备用扳手一套；木沙发四人一张、单人二张；茶几一张；饮水机一台；办公柜一台；空调一台（以上动产以下简称设备）。
2013年1月2日，原告单秀群向被告出具欠条一张，载明：“欠到陈老板（志华）砖款及人民币拾万零陆仟元（106000元），在本月六日前付五万元，其余在二月八日前付清（包括退租金、模具、模板等一切在厂投资，其余没有任何帐务，以前合同作废）。如果在约时不付清承担一切后果自负。”庭审中，原、被告一致确认租赁合同于当日协商解除。2013年1月23日，原告单秀群向被告出具“保证”一份，载明：“明天给陈志华砖款部分（如不付砖厂自行处理）至少贰万伍千元正。”上述“保证”中的“砖款”即欠条中的106000元砖款，“砖厂”即租赁的厂房、土地。截至2013年1月25日，原告单秀群共向被告支付欠款21500元，余款未支付。2013年1月27日至2月1日期间，被告将厂房、设备拆除。
另查明：本案审理中，根据原告单秀群申请，本院委托江苏中天资产评估事务所对涉案的部分设备进行了价值评估，报告载明：以2013年2月1日为评估基准日，福建泉工股份有限公司2007年生产的JS-500搅拌机净值为8080元、8米皮带输送机净值为2300元、QT6-15砌块成型机净值为37880元，2011年生产的5.5KW搅拌机电机净值为1240元，浙江中科仪器有限公司2009年生产的SYE-2000试压机净值为6110元，以上设备净值合计55610元。原告单秀群支付了3200元评估费。江苏中天资产评估事务所另出具答复函，称：福建泉工股份有限公司生产的砖机主要有四种，分别是QT10-15、QT8-15、QT6-15、QT4-20，不存在QT15-6型砖机；QT6-15型砖机全套流水线包括二仓配料机2台、JS-500底料搅拌机1台、底料水泥计量系统1套、50吨粉罐1台、底料皮带机1条、QT6-15砌块成型机1台、叠板机1台、电控系统1套、气动系统1套、螺旋输送机一台，其中砌块成型机是其主要设备，其他均为辅助设备。关于该评估报告和答复函，被告认为：租赁物应以附件记载为准，而附件载明的砖机型号为QT15-6，并非评估的QT6-15，且附件中没有砌块成型机；申请鉴定的材料均为从网上下载，无生产厂家的确认，也没有买卖合同及发票，无法证明设备的生产厂家及购买时间。
根据原告单秀群申请，本院委托苏州正合房地产评估咨询有限公司对厂房进行价值评估，其出具情况说明一份，称：因委托评估的建筑为自建厂房，无两证，现有资料为自测建筑面积、图纸、当事人的语言描述及自估的价值，且建筑物已灭失，故无法确定建筑物相关系数而评估其价值。
又查明：2006年，原告朱法标代表新联达厂与正仪建安公司签订《预制场租赁协议》，约定正仪建安公司将涉案场地及办公室底楼二间出租给新联达厂，租赁期限5年，至2011年5月5日止。
上述事实有原告向本院提供的《合同》、《合同书》、《出租新联达建材厂补充协议》及其附件、欠条及收条，本院依被告申请向昆山市公安局吴淞江派出所调取的询问笔录两份、保证、《预制场租赁协议》、通知、照片、快递单、律师函，江苏中天资产评估事务所出具的苏中资评报字（2014）第S014号评估报告书、意见答复函，评估费票据，苏州正合房地产评估咨询有限公司出具的情况说明及原、被告在庭审中的陈述为证。
本院认为：原告单秀群从原告朱法标处受让新联达厂（系个体工商户）的所有财产，并以其自己而非原告朱法标名义从事生产经营，相关的权利义务应由原告单秀群个人享有和承担。被告陈志华认为二原告的转让行为违法，无法律依据，亦不影响本案责任承担，本院不予采纳。
本案的争议焦点为：一、租赁合同的效力。二、原告单秀群向被告出具的“保证”的性质与效力。三、被告向原告单秀群赔偿损失的数额。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告单秀群未提供证据证明涉案厂房在本案法庭辩论前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故厂房租赁合同无效，被告应返还厂房。厂房租赁合同无效及原告单秀群对涉案场地不具有处分权的事实，不影响租赁合同其他部分的效力，故租赁合同中关于设备租赁部分依法成立并生效。双方协商一致解除合同后，被告应返还设备。
关于争议焦点二，被告认为原告单秀群应依照“保证”履行，即以厂房、设备折抵砖款债务。本院认为，该“保证”系原告单秀群在其对被告所负有的债务履行期届满前，以厂房、设备为担保财产，约定不履行到期债务时担保财产归被告所有。该约定因属于法律中所禁止的流押和流质，应认定无效。故被告仍应返还厂房及设备。被告称厂房、设备系为他人哄抢而灭失，因其未提供证据予以证明，且其在公安询问笔录中亦对拆除事实予以认可，本院不予采信。被告对于厂房及设备被拆除而无法返还有过错，应当承担侵权责任，向原告单秀群赔偿损失。
关于争议焦点三：设备的赔偿数额，应以设备发生损失时的市场价格为准；厂房因未取得建设工程规划许可证，赔偿数额应以厂房的建筑材料价值为限。首先，关于被告提出附件载明的砖机型号为QT15-6，并非评估的QT6-15的问题。本院认为，鉴定机构答复函称不存在QT15-6型砖机，被告亦未举证证明存在QT15-6型砖机，结合答复函中的砖机命名规律及原告提供的委托鉴定材料，根据民事诉讼证据高度盖然性原则，本院在对本案证据进行综合分析后确认，附件中的“QT15-6”型砖机与评估的“QT6-15”型砖机应为同一型号。其次，关于设备中是否包含砌块成型机的问题。被告在庭审中自认其租赁原告厂房设备用来制造砖块，而鉴定机构答复函中明确砌块成型机是QT6-15砖机中制砖必需的组件，故本院对租赁设备中包含砌块成型机予以确认。最后，关于设备的生产厂商和购买时间问题。评估所依据的设备生产厂商及购买日期系原告单秀群单方提供且无证据佐证，但考虑到不同厂商生产的同一设备价格应无过大差距、订立租赁合同的时间（2012年）与原告单秀群提供的设备购买时间（2007年、2009年、2011年）之时间间隔具有合理性等因素，本院确认以该生产厂商与购买时间为依据所评估的设备价值应具有可参照性。因原告单秀群无法提供充分材料以对厂房的建筑材料价值等作出评估，且其未对附件中的其他租赁物提出鉴定申请，应对此承担不利的后果。故被告向原告单秀群赔偿损失的数额应为55610元，
尽管“保证”约定因属于法律中所禁止的流押和流质而无效，但被告事实上已实施了以厂房、设备折抵其债权的行为。本案中，被告在不清楚厂房、设备评估价格的情况下，一直抗辩抵债行为有效，认为其对原告单秀群享有的债权已通过抵债的方式消灭。若本案以上述厂房、设备评估价确认被告向原告单秀群的赔偿数额，被告可另案起诉请求原告单秀群支付欠款，且该欠款数额（106000元-21500元=84500元）大于本案中的赔偿数额，被告反而可因本案抵债行为之无效而额外获益。本院认为，依照诚实信用原则，被告同意将厂房、设备折抵全部债权，并已实施相应行为，事后亦未对此提出异议，故其不应因抵债行为无效而从中获益。综上，从避免当事人双方诉累的角度出发，本院确认被告已通过处分厂房、设备的行为抵偿了其对原告单秀群享有的84500元债权。被告无权另案提起诉讼主张该债权，原告单秀群在本案中要求被告赔偿损失的请求权也一并消灭。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百八十六条、第二百一十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告单秀群的全部诉讼请求。
案件受理费5880元，鉴定费3200元，合计9080元，由原告单秀群负担4790元，被告陈志华负担4290元。此款原告单秀群已预交，被告负担部分在本判决生效后十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 孙守旺
代理审判员 马歆悫
代理审判员 蒋曾荣
二〇一四年六月十日
书 记 员 许云翔
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
3、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。