广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1803民初918号
原告：刘茹，女，汉族，1961年5月5日出生，住广州市东山区。
被告:恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地广东省清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下郡湖路4号会议中心1楼101。
法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托诉讼代理人：陈宇杰，公司员工。
原告刘茹诉被告恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大（清新）公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘茹、被告委托诉讼代理人陈宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘茹起诉称：2009年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了被告开发的恒大金碧天下房屋，原告依约向被告支付了全部房款580068元，被告在《商品房买卖合同》中承诺自约定的交房之次日即2010年6月30日起540日内为原告办妥房地产权证，但被告延迟至2015年1月26日才办妥了房产证，土地证至今仍未办出。被告已构成严重违约，应承担违约责任。原告特起诉请求：1、判令被告向原告支付延迟办妥房地产权证违约金自2012年1月1日起至2017年4月30日止暂计为30935元，实际支付至办妥国有土地使用证之日止（以已付购房款为基数按1%的标准支付违约金，后期违约金于每年12月结算一次，实际支付至办妥国有土地使用证之日止）。2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告恒大（清新）公司辩称：1、关于违约金的标准应当按照合同的约定按已付购房款每年0.1%计算；2、关于违约金的计算期限，因为合同约定被告为原告办妥的是房产证，被告为原告办妥房产证的时间是2015年1月26日，根据民事诉讼法民事权利保护两年的规定，按照原告起诉之日起往前推两年即从2015年4月17�起计算逾期办证违约金，综上，原告的诉讼请求全部超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
一、商品房买卖合同、房款发票、税费收据，拟证明原告向被告购买了涉案房产，并支付了全部房款及税费，双方约定2010年6月30日为办理产权登记起算日，办妥期限为540日；
二、优惠礼包、房地产权证收件回执、房地产权证，拟证明原告于2010年7月4日收楼，并取得办理房地产证收件回执。2015年1月26日取得房地产权证；
三、关于要求支付违约金的函、快递单，拟证明原告于2016年3月24日向被告发函主张要求其支付逾期办证违约金的事实。
被告对原告的证据质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性均没有异议，合同有明确约定违约金的计算方法；对证据二的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明被告在2015年1月26日为原告涉案办妥房地产权证；对证据三被告没有收到这份函件，且原告没有提交相关的妥投证明佐证。
被告没有提供相关证据。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据及其证明的内容是否采纳，本院在本院认为部份进行论述。
经对原告的诉称，被告答辩，证据的审核等综合分析，本院查明以下事实：
2009年1月20日，原告刘茹为买受人与被告恒大（清新）公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：刘茹向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下××街××单元房屋（预售商品房），总金额为580069元。出卖人应于2010年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出�人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，原告向恒大（�新）公司支付了购房款580069元。
2015年1月26日，清远市住房和城乡建设管理局为涉案房屋登记出具了《房地产权证》。截至本案庭审法庭辩论结束前，恒大（清新）公司未能提供讼争房屋的国有土地使用证。
2016年3月24日，原告通过顺丰速递向被告寄发《要求支付违约金的函》，要求催收逾期办证的违约金。查询回执显示妥投，被告于2016年3月26日签收邮件。
以上事实，有《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》、房款发票、税费收据、《房地产权证》、庭审笔录等予以证明。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘茹与恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同享有权利履行义务。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋权属证明包括房地产权证和国有土地使用证登记发证。被告辩解合同约定被告为原告办妥的是房产证，不包括国有土地使用证，因而被告无需担责，该理由不符合上述法律规定，本院不予采纳。双方签订的买卖合同及附件补充协议对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约责任作出了明确约定，虽然恒大（清新）公司为讼争房屋办理了房地产权证，但未办妥国有土地使用证，且属迟延办证，已构成违约，应承担支付逾期办证的违约金的责任。
关于被告抗辩的诉讼时效的问题。逾期办证的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权�的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。参照2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”合同补充协议约定2010年6月30日之次日为办理房屋产权登记期限的起算日，在540日内办妥房地产权证，即在2011年12月23日前办妥房屋产权证，违约金从2011年12月23日开始计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。参考《最高人民法院关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据能否认定债权人向保证人主张权利的请示的复函》{[2003]民二他字第6号}规定：“债权人通过邮局以特快专递的方式�保证人发出逾期贷款催收通知书,在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下,除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张了权利”。原告于2016年3月24日向被告邮寄发出《要求支付违约金的函》，向被告催收逾期办证违约金，被告于2016年3月26日签收邮件，被告无相反证据推翻原告所提供的证据，应认定原告对被告主张违约金权利的诉讼时效中断，本案诉讼时效从2016年3月26日往前倒推两年起算，本案违约金的计算期间从2014年3月26日起至管理部门出具国有土地使用证之日止。
关于违约金的调整问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整违约金，主张违约金以已付购房款为基数每年1%的标准支付违约金，而被告则辩解逾期办证违约金依合同约定按已付购房款为基数按年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。虽然涉案房屋已经办理了房地产权证，但属于迟延办证，且未办理国有土地使用证，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金确实不足以弥补原告的损失。本院采纳原告的意见，酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。
综上，被告恒大盛宇（清新）置业有限公司应按已付购房款580069元为基数按年利率1%的标准，计付从2014年3月26日起至管理部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给原告刘茹。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告恒大盛宇（清新）置业有限公司以原告刘茹已付购房款580069元为基数按年利率1%的标准，计付从2014年3月26日起至管理部门出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给原告刘茹；其中从2014年3月26日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在管理部门出具国有土地使用证之日起十天内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。
本案受理费286元，由被告恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。此受理费原告刘茹已预交2817元，应由被告恒大盛宇（清新）置业有限公司负担的部分本院不作退回，由被告恒大盛宇（清新）置业有限公司在履行上述判决时迳付给原告刘茹。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 苏耀光
二〇一七年六月二十一日
书记员 陈晓娟
附有关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲�机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”