广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初3835号
原告惠州市惠阳唯达五金塑胶制品有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区镇隆镇长龙村。
法定代表人许晓燕。
委托代理人周霞辉、徐莹雪，广东君言律师事务所律师。
被告牟俊，男，汉族，1983年7月17日出生，住所地重庆市开县，
原告惠州市惠阳唯达五金塑胶制品有限公司（以下简称唯达公司）诉被告牟俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告唯达公司的委托代理人周霞辉到庭参加诉讼，被告牟俊经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唯达公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告支付未付租金243200元（2015年6-11月），滞纳金320112元（每日按3‰计算，滞纳金暂计算至2016年11月8日止，剩余滞纳金计算至被告支付完全部租金之日止）；3.判令被告支付原告代付电费用共计35244.95元（2015年9-11月）；4.判令被告支付违约金167200元（41800元/月×4月）；5.被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由。2012年6月13日，原告委托第三人李景强与被告签订《房屋租赁合同书》，被告承租原告位于惠州市惠阳区镇隆镇长龙村自有物业、厂房、宿舍等。租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止，2012年8月1日至2015年7月31日每月租金为人民币叁万捌仟元整（￥38000元）；2015年8月1日至2017年7月31日每月租金为人民币肆万壹仟捌佰元整（￥41800元）。被告应于每月1号到10号期间缴租，被告如未付清当月租金，每逾期一日按月租金3‰支付滞纳金予原告，每月电费由被告执行交付供电局。2015年6月起被告开始拖欠租金，经原告多次催讨，但被告仍然一直未支付，2015年9月起电费也由原告代缴。2015年11月被告因经营不善弃厂隐匿，拖欠原告2015年6月至11月租金243200元，以及原告代缴电费26985.66元。根据原被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定拖欠租金超过一个月，原告有权单方解除租赁合同，所造成的损失由被告承担，并向原告支付不低于四个月的租金作为赔偿。原告多次要求与被告及被告家属协商解决关于被告拖欠租金及水电费用等相关事宜，被告及被告家属对原告的合法诉求置之不理。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判维护原告的合法权益。
被告牟俊未到庭，未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告唯达公司提供了有土地使用权证［惠阳府国用（2003）第200313210700004］、房地产权证（粤房地证字第××、粤房地证字第××）及被告牟俊签名的《房屋租赁合同书》，且被告牟俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告唯达公司提交的上述证据予以采信。根据上述证据显示：涉讼厂房、宿舍位于惠州市镇××镇长龙村墩子背，土地使用权人是原告唯达公司［土地权属证号：惠阳府国用（2003）第200313210700004］，土地用途为工业用途，使用权类型为出让，使用权面积为1545平方米。原告唯达公司在该土地兴建有厂房并办理了房地产权证，房地产权证号分别为粤房地证字第××、粤房地证字第××，建筑面积分别为458.76平方米、1199.73平方米。
2012年6月13日，原告唯达公司（出租方、合同称甲方）与被告牟俊（承租方、合同称乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定甲方将上述厂房、宿舍出租给乙方用于经营惠州市惠阳区镇隆杰雅五金塑胶制品厂，其中厂房建筑面积为1200平方米，宿舍面积为1240平方米计临时铁皮厂房大约面积总1600平方米。租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日。装修免租期自2012年6月10日起至2012年7月31日止。以上厂房宿舍及临时铁皮房每月租金总计38000元，租赁期内2012年8月1日至2015年7月31日，租金38000元/月，2015年8月12日至2017年7月31日租金41800元/月。厂房和宿舍每月1至10号统一交租。如未按时付清当月租金，每逾期一天按月租金3‰支付滞纳金。甲方有权随时采取有效催收措施。甲方提供200KTA电量给乙方使用，如以后需增加电量，乙方自行解决，每月电费由乙方自行交付供电局。本合同签订时支付2（此处另手写涂改为4）月按金人民币76000元作为合同保证金，同时支付一个月租金38000元。除合同另有约定外，合同期满，甲方验收房屋无损，应在5日内无息退合同保证金76000元。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除租赁合同：（1）拖欠租金超过1个月期限的；……。甲方根据上述期限单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应在借到通知之日起七日内迁离，并交回出租房屋，甲方有权不予退还保证金，若造成甲方其他损失的，乙方应予赔偿。任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约乙方承担，违约方须向对方支付不低于贰（此处另手写涂改为四）个月的租金债务赔偿。乙方所装修的固定物及水电，如乙方搬迁时不能拆除，应归甲方所有。此外，合同还对其他方面进行了约定。
2016年11月9日，原告唯达公司向本院提起本案诉讼。庭审时，原告唯达公司自述合同签订后，被告牟俊支付了保证金76000元给原告唯达公司。被告牟俊自2015年6月开始拖欠租金，并于2015年11月份停产。原告唯达公司于2016年4月份收回涉讼厂房、宿舍，诉求的租金243200元（2015年6-11月）未扣除保证金。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据原告唯达公司提交的房地产权证载明的建筑面积（1199.73平方米+458.76平方米=1658.49平方米）显示，原告唯达公司出租给被告牟俊的厂房、宿舍及临时铁皮房的面积2800平方米中的1141.51平方米（2800平方米-1658.49平方米）没有房地产权证或者建设工程规划许可证，因此涉及该1141.51平方米部分面积的租赁合同应属无效，涉及有房地产权证的1658.49平方米厂房、宿舍的租赁合同应属有效。按时足额支付租金是被告牟俊作为承租人的基本义务。被告牟俊自2015年6-11月未向原告唯达公司支付过租金，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，就租赁合同有效部分，原告唯达公司依法有权诉求予以解除，故本院对此予以支持。因原告唯达公司已于2016年4月份收回涉讼厂房、宿舍，应视为合同有效部分自2016年4月1日起解除。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然原被告之间的房屋租赁合同部分无效、部分有效，但被告牟俊确实占有使用了涉讼厂房、宿舍，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”的规定，被告牟俊应当就无效部分向原告唯达公司支付房屋使用费，就有效部分向原告唯达公司支付租金，租金和使用费以参照原租金标准计算为宜。经核实，被告牟俊拖欠的租金及使用费共计243200元（2015年6-11月）。现原告唯达公司诉求被告牟俊支付租金及占用费243200元，本院予以支持。因原告唯达公司并未按约定行使约定解除权，故涉讼合同有关保证金不予退还的条件并未成就，为减少讼累，故保证金76000元应在被告牟俊负担的上述款项243200元中予以抵扣，即被告牟俊仍需支付原告唯达公司167200元（243200元-76000元）。
至于原告唯达公司诉求的滞纳金和违约金问题。根据涉讼合同有关滞纳金的约定，该约定实为逾期付款违约金。而违约金的性质主要是以补偿性为主，以惩罚性为辅，法院应当合理调整裁量幅度，防止以意思自治为由而放任当事人约定过高的违约金。本案系因租赁合同拖欠租金引发的纠纷，原告唯达公司未能举证证明因被告牟俊的违约行为导致了与其主张的滞纳金和违约金相当的实际损失，亦未举证证明其存在其他利益损失，故原告唯达公司的损失主要为资金占用所导致的利息损失。现原告唯达公司要求被告牟俊以每日按月租金3‰的标准支付滞纳金及违约金167200元，两项主张的总和明显过高，有失公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，同时考虑到当事人约定违约金的目的是为了促使双方更好地履行合同，惩罚违约行为，故本院对原告唯达公司主张的违约金予以调整，同时参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，酌定违约金按年利率24%计算，分别自每月逾期之日起计至款项付清之日止。对原告唯达公司主张超过部分，本院予以驳回。
至于原告唯达公司主张的代付电费问题。虽然原告唯达公司为此提交了两张有关电费的广东省增值税专用发票（票面金额共计31770.89元）及一张交易凭条（金额为3474.06元），但增值税发票及交易凭条载明的购买方或缴费户名是惠州市惠阳区镇隆杰雅五金塑胶制品厂，且原告唯达公司并未提供相关支付凭证予以证实，故上述证据并无法证明原告唯达公司代被告牟俊支付电费35244.95元的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告唯达公司对此应承担举证不利的法律后果，故本院不予支持。
被告牟俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
原告惠州市惠阳唯达五金塑胶制品有限公司与被告牟俊签订的《房屋租赁合同书》于2016年4月1日解除；
被告牟俊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市惠阳唯达五金塑胶制品有限公司支付租金及占用费243200元及逾期付款的违约金（违约金按年利率24%计算，以自2015年10月11日起计至款项付清之日止）。
驳回原告惠州市惠阳唯达五金塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11457.56元，公告费300元，共计11757.56元（原告惠州市惠阳唯达五金塑胶制品有限公司已预交），由被告牟俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 江 敏
审判员 潘伟雄
审判员 邹思友
二〇一七年五月八日
书记员 刘宇文
赖薏