北京市海淀区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）海民初字第16284号
原告刘×1，男，1956年6月6日出生。
身份证号：×××。
原告谭×，女，1959年11月19日出生。
身份证号：×××。
二原告共同委托代理人刘×2（刘×1、谭×之女）。
被告王×，女，1927年12月16日出生。
身份证号：×××。
被告刘×3，女，1949年9月12日出生。
身份证号：×××。
被告刘×4，女，1962年6月2日出生。
身份证号：×××。
三被告共同委托代理人萨仁高娃，北京市元泓律师事务所律师。
原告刘×1、谭×诉被告王×、刘×3、刘×4房屋买卖合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。
刘×1、谭×（以下简称二原告）诉称，我们是夫妻关系，刘×5和王×是我们的父母。2000年前后，我们相继下岗后来到北京，一直在外租房居住并照顾父母。2003年，母亲王×和父亲刘×5提出将位于北京市海淀区×号楼×单元13号房屋（建筑面积53.8平方米）以10万元的价款卖给我们。当时，我们家庭条件太拮据，为了凑10万元购房款，2003年8月，我们将自己位于山西省侯马市的房屋以3.95万元的价格卖掉，并从谭×1处借款2万元，一起凑够10万元购房款。2004年，我们和女儿刘×2一同在位于本市海淀区航天桥东北角金玉大厦1楼的中国农业银行给王×开立账户并将10万元的购房款一次性存入其名下，并将存折交给王×和刘×4手中，后我父母将房屋钥匙、电卡等交给我们，妹妹刘×4也将房产证交给我们。拿到房屋钥匙后，我们对涉诉房屋进行了简单装修，2004年10月3日，我们一家三口正式入住涉诉房屋并居住至今。2004年之所以没有办理房屋的过户手续，是因为支付完购房款后，家里经济确实很紧张。父母看我们实在困难，就说以后给我们写一份赠与，这样可以省不少过户费，我们非常感动，并且基于双方之间亲属关系，我们就没有着急过户。2009年4月，父亲刘×5突然去世，办完丧事后，我们和母亲王×、妹妹刘×4再次提起房屋过户的事情，母亲当时同意了并询问需要什么手续，但是妹妹刘×4以父亲刚去世尸骨未寒为由，搪塞了我们的要求，之后母亲也多次谈过房屋过户的事情，但是希望等我父亲过完三周年后再办理。此后，母亲王×和妹妹刘×4以各种理由拒绝我们的过户要求，并且于2014年1月9日，向房产登记机关北京市海淀区房屋管理局隐瞒事实，虚构原房产证丢失，恶意挂失并将涉诉房屋变更为王×、刘×4、刘×3共同所有。综上，我们认为双方之间就涉诉房屋的买卖事宜已经达成口头协议且我们已经履行了给付购房款的主要义务，为维护我们的合法权益，故起诉至法院要求：1、确认刘×1、谭×与王×、刘×5于2003年8月就北京市海淀区×号楼×层×门13号房屋形成的房屋买卖关系成立；2、王×、刘×3、刘×4共同协助我们办理上述房屋的过户手续，将房屋过户至刘×1、谭×名下；3、本案的诉讼费由王×、刘×3、刘×4负担。
王×、刘×3、刘×4（以下简称三被告）辩称，我们三人的答辩意见一致。二原告与王×、刘×5之间根本不存在房屋买卖一事，二原告现在占用的涉诉房屋是我们出于对他们的同情借给他们住的，由于借住时间比较久，他们竟然萌生了霸占我们房屋的想法，对此我们非常愤怒。二原告所述房屋买卖系口头协议，根本不符合法律规定，理由如下：1、二原告与我们从未签订过房屋买卖协议，也不存在他们所说的口头协议；2、二原告与我们之间没有事实上的房屋买卖行为，双方之间只是房屋借住关系；3、更为重要的是，按照法律规定，房屋买卖必须采取书面合同，这是房地产转让合同的形式要件，二原告所谓的口头协议根本不符合法律规定。另外，二原告所谓的10万元购房款与事实不符，二原告在借住我们房屋期间，为表孝心，确实陆续给了王×夫妇一些钱，但是金额并没有达到10万元，更不是购房款。综上，我们不同意二原告的全部诉讼请求。
经审理查明，刘×1与谭×系夫妻关系，二人生育一女刘×2；刘×5与王×系夫妻关系，生育二女刘×3与刘×4。1992年12月7日，乙方（购房人）刘×5与甲方（售房单位）北京行星减速机厂签订《购房合同书》，刘×5购买了位于北京市海淀区×号楼×层×门13号房屋（以下简称13号房屋）。1994年12月14日，刘×5取得了13号房屋的产权证。2009年4月6日，刘×5去世。2014年1月8日，北京市求是公证处作出（2014）京求是内民证字第0051号公证书，内容为：被继承人刘×5的遗产由其妻子王×、女儿刘×3、刘×4共同继承，同年1月15日，王×、刘×3、刘×4作为按份共有权人取得了13号房屋的产权证，其中王×享有的共有份额为66%，刘×3、刘×4享有的共有份额均为17%。另查，二原告自2004年10月3日入住13号房屋并居住至今。
庭审中，二原告主张与王×、刘×5之间就13号房屋达成了口头买卖协议且已经支付了10万元购房款并向本院提交如下证据：1、2013年9月3日的《房屋买卖协议》，证明其为了凑10万元购房款，将位于山西省侯马市的房屋出售；2、李×、季×、王×1、吕×的书面证人证言；3、2013年9月24日，谭×、刘×2与王×的谈话录音，录音内容显示：“……王×：星星，我不和你们说，你们混蛋，你叫星星听听，星星这房子不是我你住的上吗？……你还见我不见，我还给人家竟吹的，我觉得他们姊妹不管心里有没有什么疙瘩，但是表面上我觉得都挺好挺和气。刘×2：面子上都挺好挺和气。王×：小一辈也很孝顺，我说儿媳妇对我也很好，我也和她谈得来，我整天给人家吹的，你现在你这么混蛋。你把刘×4骂一顿。我给你说这十万块钱，人家（小姑）根本都没有要，还在我存折上存着，当时你还不知道你爷爷那死去活来闹的，后来又搬到西三旗，闹得要死要活的，你搬西三旗你在那住去，那生活不了又假装病又回来，不是他死了现在不能说他，把我折腾的死去活来，你小姑说，妈一切都为你，我哥住就住到那去，他十万块钱拿来我也不能要这钱，我给你。我说你给我怎么办？她说那我给你存着，是你的存折。她存着，我一想存着就存着吧！反正一家人嘛？再一个钱搁这你们住着心里也踏实点。……王×：这个增雄啊，他太叫我失望了，我又不是说非要你这儿子呢，你死气巴拉来了，来了我也想把他拽出来，在农村可怜是吧！星星，你的材料我弄那么厚，我可怜巴巴我怎么跑呢？他那个往过转，是吧，从哪个单位先找的集体的，集体的不行，我又找到那个叫张×，第一件事把他办到二水，你妈要回来，也是来回调，我说怎么了这一家人，对你哪一点对你哪一点对你怎么了，你增雄这么混蛋，人今天还给你小姑发了一条信息‘妈有个好歹，你看我怎么收拾你’。谭×：你说他心里有你吗？您说增雄心里有你吗？王×：他有我能这样吗？你把我当谁啊？燕民，现在我还活着，我总觉得我维持着我在这，原来还说，这房子到最后就说卖啦或者说在你小姑那，你小姑是看钱那么重的人吗？她将来总得有你们一份，就说是这房子是你小姑的是吧？她就将来处理了，你们在里面住着，能把你们轰走吗？这是一个，再一个呢，就说这房子比如说卖了5块钱，她就是也得有你的也得有你姑妈的，我想啊，我都没说，你小姑不是嗜钱如命的人吧？是不是？今天早上还说呢，妈，我实在看着星星懂事，星星比他们哪个都不混蛋，星星这孩子懂事，我就是不忍心孩子，昨天晚上哭，今天早上哭，我从他到北京我哪点对不起他，他这么骂我。……王×：咱就说这事，现在星星，你听我给你说你好好安心工作，我的意思就是现在咱们这房子过不了户，你们也别折腾了，你们愿意住就住着，钱在我这呢，人家燕当时就说了，我爸就这么做了，这钱我也不要就给您，我说你不要搁那怎么办，我说退给你们，你们觉得合适吗？是吧！也不放心吧！也不踏实吧！我说那给你就给我存着吧！在我名下存着呢。谭×：直接存到您名下的。王×：在我那存着呢。谭×：妈，就说现在不过户，咋总得有个解决办法呢，我怕以后再闹和这事情样，这怎么办啊。王×：你闹什么事情燕民。谭×：妈，就和这样，一提起来就生气，都生气。王×：你提起来生气，这房子是人燕的，我现在只有居住的权利，是吧？但是呢，你也知道房子当时给人家，要不钱怎么送人家这了呢？是吧？不是人家房子干嘛送人家这？是吧，送这，燕也说了，我不会错待我哥的，也不会错待我姐的，是不是？你现在老人活着，你就死气巴拉的今天要过户，明天要过户。……谭×：妈，这一辈子了我自己都没有我自己的也是，话也说这呢，当时你和我爸说的好好的卖给我了，现在又是说这了那了的，我就想不通这个，说实话妈我的脑子在哪转着呢，我就是想不通这个问题。刘×2：我奶奶的意思就是说，虽然当时她和小燕都勉强答应了是吧奶奶，勉强答应我爷爷说的你们掏10万块钱把房子卖给你们，是这样吧奶奶？王×：是。刘×2：完了，现在奶奶的意思就是我们当时只是勉强答应了。王×：最大的问题是你爷爷没给人家俩商量，你知道我那房子当时买时，刚回来哪有钱，你小姑给垫的钱，后来装修又不行了，人家买的电冰箱和空调什么的，那和王成林俩人的钱，你这房子给人家了你又卖给增雄，应不应该给人俩商量。谭×：那最后肯定商量了吧。王×：没有。刘×2：那小姑不是拿着房产证给送过去的吗？谭×：妈，最后燕从香港回来以后闹呢，最后不是搁了几个月，燕叫我到楼下吃饭，中间缓解的几个月，他们绝对沟通了。……王×：你也别说那什么捏，当时我就觉得你们在那租房子很困难。谭×：妈，租房子是另一回事，但是我不会说把侯马的房子卖了来这借住，我不会这样的妈。刘×2：她要是借住还不如当时10万元买一套呢。谭×：当时在北京就能买，我在公园不是给您说过，有一个人不同意我都不要。刘×2：我奶奶不是说了吗，我爷爷说出来了，给家里也闹得鸡犬不宁，以10万块钱卖给咱们呢，我奶奶和我小姑也没有办法了，答应了，是吧奶奶？王×：就是，就是这样情况！刘×2：答应了，咱们也把10万块给奶奶了，存到奶奶折子上了是吧奶奶？谭×：我还问了燕了存到妈名上还是你名上，燕说存到妈名上。刘×2：是存奶奶折子上了吧？王×：是存我的。谭×：就在这的中国农业银行办理的。王×：就在这存，人家说这钱存你那。……王×：包括去西三旗住，还说我这房子，我就让谭×和刘增雄伺候我，我也不和你一块住，我说那还有我一半呢，敢说都是你的？刘×2：说白了，当时就是爷爷闹得这事，你和我小姑没办法答应了，是吧，勉强答应了？王×：对对对勉强答应了。刘×2：完了之后小姑就把这房产证给我妈和我爸了。王×：拿了房产证就成你们的了？刘×2：我爸我妈就觉得，顺理成章的事。谭×：都同意了，顺理成章的事，我就是想不通。……”；4、2013年10月10日，谭×与王×、刘×3的谈话录音，录音内容显示：“……王×：不希望我生气不会在这个时候说这个事了。谭×：妈，您说我生气吗？王×：自找。谭×：我自找，您要是这样说我也没办法。王×：我说过了这一段，就这么着急啊。谭×：都去年一年了，她没给我回话吗？我都跟她说了一年了。王×：你住着房子，怎么了，两年都解决不了这问题，我还活着。……王×：违心的话说不说自便，增雄那个东西，他现在把他那个自私自利的思想暴漏无疑了，行了，你为我，你为我能这样吗？你住到那，你好好住，十几年你住到那，没有人叫你，你怎么了，别人说话了吗，你非要我活着过户过户，我不过你怎么着。谭×：不过你不过吧，不过你不过吧，那什么，主要是你给我说过今年年底把户给我过了吗？……谭×：妈，你也别说这气话，大家都不要违心的说话就行了。王×：我就违心了，你们认为我违心我就违心了，我思想在不断地变化吗。我给你说我眼睛看着，你怎么变，你变吧。……谭×：我就是不想说，我就是来给你送那个了，你要是想让我住的踏实了，你就给我打个10万元的条，当时04年你收了我10万元钱，啥也别写。王×：你说什么？谭×：10万元钱的条，你收钱总是真的吧？王×：是、是，我给你打10万块钱的条，我给你打条。谭×：你不是说给我打的吗？你不想打了就算了。刘×3：真要是真收你10万，少不了，连利息都给你。谭×：哎呀，话不是那么说的，利息都不要，社会该怎么说怎么说。王×：你住这房子还不值10万块钱？……”。经质证，三被告对证据1的真实性、关联性和证明目的都不予认可；对证据2的质证意见是因证人未出庭，故对证明内容和证明目的都不认可；对证据3的真实性认可，但认为文字整理稿与录音内容有不相符的地方，对证明目的不认可，相反，根据录音内容可以看出对待是否卖房一事，王×的态度明确，没有将房屋出卖给二原告的意思；对证据4的真实性认可，但证明目的不认可。王×称二原告所述于2004年在中国农业银行用其名义开立账户并存款10万元与事实不符并向本院提交中国农业银行北京西四环支行出具的《证明》一份，内容为：“中国农业银行总行储蓄专柜（金玉大厦储蓄所）在2003年至2005年期间隶属于中国农业银行北京西四环支行管辖。经分行查询客户王×15位身份证号：×××，18位身份证号：×××，无对应客户号；在2003年至2005年期间该客户在本行无账户信息”。经质证，二原告对该《证明》的真实性认可，但对其证明内容不予认可并申请本院向中国农业银行北京西四环支行调取2003年9月1日至2004年10月31日之间，由二原告给王×独立开户并存款10万元的原始签名凭证，经查询，《查询回执》显示：2003年9月1日至2004年10月31日期间，王×在本行无存款。经质证，二原告对该份证据的真实性认可，但对其中记载的内容不认可；三被告对该份证据的真实性认可。
庭审中，经本院释明，二原告坚持主张双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，未变更诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、《购房合同书》、（2014）京求是内民证字第0051号公证书、房屋所有权证、录音资料等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉诉标的物属于不动产，根据相关法律规定，双方当事人应当签订书面合同，如果当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据查明的事实，双方当事人未就13号房屋签订过书面买卖合同，现二原告主张与王×、刘×5存在房屋买卖合同关系，但三被告对此不予认可，故二原告应该就其上述主张提供证据予以证明。庭审中，二原告虽向本院提交了证据，但并不足以证明其上述主张，具体分析如下：一、《房屋买卖协议》只能证明二原告曾经出售房屋的事实，在无其他证据佐证的情况下，并不能证明上述售房款用于购买本案诉争房屋；二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，本案中，因证人未出庭，故二原告提交的证人证言不符合证据形式，不具有证据效力；三、二原告提交的录音证据仅能证明王×收到过二原告给付的10万元以及双方曾谈到过购房一事，但不足以证明该10万元的性质系购房款，更不足以证明二原告与王×、刘×5最终就13号房屋达成房屋买卖的合意；四、庭审中，二原告称其系通过在中国农业银行为王×开立账户并一次性支付了10万元购房款，而根据中国农业银行北京西四环支行出具的《查询回执》的内容，二原告的上述主张缺乏相应证据支持，亦无法成立。因此，二原告主张房屋买卖合同关系成立，证据不足，应当就此承担举证不能的不利后果。诉讼中，经本院释明，二原告坚持主张双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，未变更诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项及第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第三十五条、第五十五条第一款之规定，裁定如下：
驳回原告刘×1、谭×的起诉。
如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘宝平
人民陪审员 周保山
人民陪审员 贾玉英
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 安 萌