广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第792号
原告东莞市三局实业发展有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人徐林生，该公司总经理。
委托代理人许开明，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省东莞市。
被告东莞市百耀电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人黄超亮。
原告东莞市三局实业发展有限公司（以下简称三局实业）诉被告东莞市百耀电子科技有限公司（以下简称百耀电子）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由审判员张利宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三局实业法定代表人徐林生及其委托代理人许开明、被告百耀电子法定代表人黄超亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三局实业诉称，一、2013年6月9日，原告与被告就被告租赁原告拥有的东莞市塘厦高丽七路九号的厂房租赁事宜签署《房屋租赁合同》。合同主要约定如下：1、租赁总面积8448平方米，每平方米每月租金11.6元，每月租金合计人民币97997元；被告缴付租金时间为当月15日前，否则原告有权加收每天5‰的滞纳金。2、被告每月须缴付2600元电梯租金。二、2013年12月20日，原告与被告签订《补充协议书》，自2014年1月1日起，被告向原告每月支付综合服务费1000元。三、原告与被告另行约定，被告租赁使用厂房期间的水费自己承担，但由原告代收代缴，每立方3.44元，被告每月实际使用水费由被告缴付厂房租金时同时缴付给原告。签订上述协议后，原告已完整履行合同义务，但被告没有履行合同义务，长期拖欠原告租金、综合服务费和水费。经原告主要负责人多次上门催缴及发函催缴，被告均以种种理由推托拖欠不缴，至2015年4月30日累计欠缴租金人民币881973元、滞纳金611011元、电梯租金49400元、综合服务费20000元、水费46281元，合计拖欠原告款项1608665元。综上所述，原告认为被告拖欠巨额租金等款项的行为，严重违反了双方签署的合同约定，给原告的经营工作带来极大的影响，造成原告重大经济损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付2014年8月至2015年4月共十个月欠缴厂房租金881973元；2、被告按合同支付欠缴租金累计滞纳金611011元；3、被告按合同支付拖欠19个月电梯租金49400元；4、被告按合同支付20个月拖欠综合管理费20000元；5、被告按约定支付拖欠水费46281元，以上共计1608665元；6、被告承担本案全部诉讼费。原告在庭审中表示放弃第5项诉讼请求。
被告百耀电子辩称，由于被告的客户拖欠被告的货款，所以被告没有办法支付款项给原告，被告客户答应下星期五给付货款。被告对于拖欠10个月的租金没有意见，但在上个月已经付款160000元，2015年6月8日、26日支付2014年8月、9月租金、电梯费、管理费，水电费全部已经支付。
经审理查明，2013年6月9日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、原告将位于三局高丽工业区高丽七路9号的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告开办工厂；二、租赁期限共3年，从2013年7月19日至2016年7月18日共3年，被告从2013年7月19日开始交租；三、1、租赁总面积为8448㎡，其中厂房A面积3728㎡，厂房B面积2675㎡，门卫室、配电房面积155㎡，宿舍面积1890㎡，每月租金均为11.6元／㎡，租金合计人民币97997元。2、租金额在当月十五日前交到原告财务部，否则原告有权加收滞纳金5‰／天；双方约定违约责任如下：1、一方违约合同造成对方损失，由违约方负责赔偿。2、因一方违约导致合同提前终止的，违约方除要按本款上述第1条款赔偿损失外，还须向对方支付三个月的违约金。2013年12月20日双方签订了一份《补充协议》，该协议约定，在租赁期内，甲方有偿向乙方提供绿化、治安管理、垃圾清运等综合服务，双方同意按如下收费标准：1、绿化基金100元／月；2、治安管理费450元／月；3、垃圾清理费450元／月。每月合计1000元，乙方从2014年1月1日起缴交。缴费截止期于房租截止期同步。
原告主张被告从2014年8月至2015年4月共十个月欠缴厂房租金881973元，滞纳金611011元，19个月电梯租金49400元，20个月综合管理费20000元，水费46281元，提供催款欠款的函及欠款统计佐证。被告确认以上欠款，并主张在2015年6月8日、26日支付2014年8月、9月租金、电梯费、管理费和水电费，但是滞纳金没有支付。被告认为滞纳金过高，请求法院调整，并且工厂现在属于亏空状态，希望原告能够免除滞纳金，给予被告时间筹款。原告也确认收到2015年6月8日、26日支付的2014年8月、9月租金、电梯费、管理费，水电费已经付清至2015年5月份，但是滞纳金没有支付。
原告提供编号为：东府国用（2000）字第特306号的国有土地使用证、编号为99-20-00084的建设工程规划许可证、编号为98.027的建设工程规划许可证，证明案涉厂房的权属状况。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、催缴欠款的函、欠费统计表、国有土地使用证、建设工程规划许可证以及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，原告明确放弃第五项要求被告支付水费的诉讼请求，本院予以准许。根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、被告应当支付原告租金、电梯费用、管理费用的数额；三、被告是否应缴纳滞纳金以及滞纳金的计算方法。
对于第一个争议焦点。原、被告均确认双方就东莞塘厦三局高丽工业区高丽七路9号的厂区签订了《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，并且案涉房屋所占土地有国有土地使用证，案涉房屋已经办理建筑工程规划许可证，所以，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。原、被告双方应当全面履行《房屋租赁合同》约定的权利义务。
对于第二个争议焦点。被告确认拖欠原告2014年10月份到2015年4月份的租金、电梯费、管理费，至2015年6月26日已经支付完水费到2015年5月份，原告请求被告支付2014年10月份至2015年4月份的租金685979元、电梯费18200元、管理费7000元，被告没有异议，本院予以支持。
对于第三个争议焦点。原告主张滞纳金按《房屋租赁合同》约定，租金在当月十五日前交到原告财务部，否则原告有权加收滞纳金5‰／天，据此计算至2015年4月30日，2014年8月至2015年4月的滞纳金为611011元，被告认为滞纳金过高，请求法院调整。虽然原、被告在《房屋租赁合同》中对拖欠租金的滞纳金进行了约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的约定，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。所以，本案中原、被告双方关于滞纳金的约定明显过高，原告没有举证证明由于被告拖欠租金造成的租金损失以外的其他损失，根据上述法律规定以及本案的实际情况，本院酌情调整滞纳金为拖欠租金金额的30%，为205793.7元（685979元×30%）。原告超过以上计算标准的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市百耀电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市三局实业发展有限公司从2014年10月份到2015年4月份的租金685979元、电梯费18200元、管理费7000元；
二、被告东莞市百耀电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市三局实业发展有限公司拖欠2014年8月至2015年4月租金的滞纳金205793.7元；
三、驳回原告东莞市三局实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9639元，由原告东莞市三局实业发展有限公司负担4145元，被告东莞市百耀电子科技有限公司负担5494元。原告东莞市三局实业发展有限公司已预交诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 张利宝
二〇一五年八月二十一日
书记员 吴海志
刘梦楠
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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