四川省威远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1024民初1074号
原告（案外人）：威远县镇西建筑工程有限公司。
法定代表人：付双祥，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ明，威远县镇西法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人:刘朝映，四川环跃律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王明燕，住成都市。
委托诉讼代理人：张绪林，四川知行律师事务所律师。
第三人（被执行人）：威远宏大房地产开发有限公司。
法定代表人：官勇，总经理。
原告威远县镇西建筑工程有限公司与被告王明燕，第三人威远宏大房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月23日立案后，因第三人法定代表人官勇涉嫌犯罪，被刑事拘留，不能到庭参加诉讼，本案中止审理。后官勇到庭，本案恢复审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人ＸＸ明、刘朝映，被告的委托诉讼代理人张绪林，第三人的法定代表人官勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告对位于威远县新店镇七星苑4号楼113号面积为53.05平方米的房屋享有优先受偿权；2.依法终止对（2015）威执字第483-2《执行裁定书》的执行，即终止对位于威远县新店镇七星苑4号楼113号面积为53.05平方米的房屋的强制执行。事实与理由：2013年5月5日，原告与第三人签订威远县新店镇七星苑4—9号楼《建筑工程施工合同》，原告对4、7号楼进行施工，2014年10月23号通过竣工验收。竣工后，因第三人欠原告工程款，原告于2015年2月6日向第三人发出关于支付工程款的函，要求其用未销售的房屋抵工程款。12月12日，原告回函同意，并告知本案诉争房屋已被查封。
原告向本院提交了以下证据：1.本院（2015）威执字第483-2号《执行裁定书》；
本院（2016）川1024执异1号《执行裁定书》；
3.《建设工程施工合同》；
4.威远县新店镇七星苑小区4号楼《竣工结算总价》及《单位工程竣工结算汇总表》；
5.威远县新店镇七星苑小区4号楼、7号楼《竣工验收备案书》；
6、2015年2月1日《关于新店镇七星苑4号楼、7号楼工程款结算书》；
7、2015年2月6日《关于支付工程款的函》；
8、2015年12月12日第三人《对<关于支付工程款的函>的回复》；
9.《授权委托书》。
以上证据欲证明原告为第三人修建了房屋后，第三人同意用讼争房屋抵付因修建4号楼所欠的原告工程款22万元；原告行使了优先受偿权。
被告辩称：该工程的竣工日期为2014年10月23日。原告在2015年2月6日向第三人发函要求第三人以建筑工程抵付工程款，但第三人在该工程竣工后6个月内未回复原告同意抵付，依据合同“要约与承诺”的关系，应当视为双方在工程竣工后6个月内没有达成抵付工程款的协议。原告应当在该工程竣工后6个月内即2015年4月24日行使建设工程优先受偿权，但原告没有行使优先受偿权。虽然第三人于2015年12月12日回复同意用房屋抵付工程款，但已超过了行使优先权的6个月期限，应当视为无效。法院已于2015年9月15日查封了该争议房屋，第三人在法院查封3个月后于2015年12月12日同意用法院已经查封房屋抵付工程款的回复也是无效的。原告与第三人单就本案诉争的一个门面进行“优先权抵偿”，不符合常理，有原告与第三人串通，恶意逃避执行或虚假诉讼之嫌。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告提交了本院（2015）威执字第483-2号《执行裁定书》、（2016）川1024执异1号《执行裁定书》及新店镇七星椒街100号七星苑小区4幢《威远县房地产管理局产权情况记载》等证据，欲证明自己的辩称理由。
第三人述称：原告借用我公司资质，我公司授权原告用我公司名义修房，我公司未进行投资，也未参与管理，我公司不知情，不应当承担责任。
第三人未向本院提交证据，但向本院提交了书面“声明”，认为威远县新店镇七星苑的实际投资主体不是自己公司。
经庭审举证质证，被告对原告所举证据1、2、3、4、5、6、9“三性”无异议，但对证据9的证明力有异议；对证据7、8的真实性、关联性和证明力均有异议，认为《函》是没有结算的，不能证明原告行使了优先权。《回复》是在被查封了3个月后做出的，是无效的。对第三人书面“声明”的合法性和关联性均有异议。
原告对被告所举证据“三性”虽无异议，但对证明目的有异议。对第三人的书面“声明”无异议。
第三人对原、被告所举证据无异议。
本院经审理认定如下事实：2013年5月5日，原告与第三人签订《建筑工程施工合同》，原告作为承包方，承包了第三人开发的、位于威远县新店镇七星椒街七星苑4、5、6、7、8、9号楼施工工程，2014年10月23号通过竣工验收。2015年2月1日，第三人作为甲方、原告作为乙方进行结算，《关于新店镇七星苑4号楼、7号楼工程款结算书》载明：“新店镇七星苑4号楼、7号楼工程已于2014年10月23日通过了竣工验收，依据《建设工程施工合同》，现对该工程款结算如下：一、4号楼工程总的工程款为360万元，已付320万元，下欠40万元。二、暂扣质保金18万元。三、品迭后，甲方应支付乙方工程款22万元，该款甲方应于2015年8月30日前支付。四、对甲方应付的工程款22万元，甲方用未销售的4号楼113号门面，面积53.05㎡，予以抵付。在2015年8月30日前甲方未付，该门面抵付工程款，由乙方享有所有权，并进行自行处置，以偿付工程款。...”。2015年2月6日，原告向第三人发出《关于支付工程款的函》，要求第三人“用该工程未销售的房屋折价抵偿欠付的工程款”。2015年5月19日，第三人提交《竣工验收备案书》，6月8日，威远县住房和城乡规划建设局经审查予以备案。2015年12月12日，第三人回函同意用其未销售的房屋抵工程款，并告知原告本案诉争房屋已被查封。
2015年7月8日，本院以（2015）威民初字第1049号《民事判决书》判决官勇、游遊、官大彬、谢志群于判决生效后30日内，向本案被告王明燕履行返还借款本金400万元及利息160万元的义务，本案第三人威远宏大房地产开发有限公司承担连带保证责任。判决生效后，王明燕于2015年8月26日向本院申请强制执行，9月15日，本院以（2015）威执字第483号《执行裁定书》，查封了威远宏大房地产开发有限公司位于威远县新店镇七星椒街100号七星苑小区4号楼1-113号（面积53.05平方米）的房屋。
原告以被查封的房屋已作为了工程款抵付，自己应享有优先受偿权，向本院提出执行异议，本院作出（2016）川1024执异1号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。原告起诉来院，要求1.依法确认原告对位于威远县新店镇七星苑4号113号面积为53.05平方米的房屋享有优先受偿权；2.依法解除（2015）威执字第483-2《执行裁定书》，立即终止威远县新店镇七星苑4号楼113号面积为53.05平方米的房屋的强制执行。
被告王明燕则认为虽然原告在2015年2月6日向第三人发函要求其以建筑工程抵付工程款，但第三人在该工程竣工后6个月内未回复同意抵付，双方未达成抵付协议。原告并没有在法定期限内行使优先权，且讼争房屋现在第三人名下，则原告的诉请不成立，应驳回。
第三人则认为已与他人有委托书，自己并不知道这些事情。
另查明：原告现已实际占有了讼争门面。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“......四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”之规定，原告承包修建的威远县新店镇七星椒街七星苑小区于2014年10月23日竣工，原告对工程款应在2015年4月22日前的法定期限内行使优先受偿权。但原告在优先受偿期限内既未与发包方以建设房屋协议折价抵偿工程款，也未申请人民法院对建设房屋进行拍卖受偿，则原告主张的优先受偿权不成立，本院不予支持。但原告与第三人于2015年2月1日签订的《关于新店镇七星苑4号楼、7号楼工程款结算书》中载明第三人欠付原告建设工程款，约定在2015年8月30日前用建设的4号楼未销售的113号门面抵付工程款，故应认定第三人欠原告工程款，该结算书系原告与第三人之间以物抵债的约定，该约定不违反法律规定，合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告依法取得讼争房屋的物权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决”之规定，本案讼争房屋系原告与第三人约定的以物抵债，现原告按约定占有了讼争房屋，原告享有争议房屋的物权。现被告无证据证明原告有与第三人存在恶意串通、故意妨害和阻止民事裁判执行的行为，故人民法院不得对其争议的房屋予以执行。
依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条之规定，判决如下：
一、不得执行位于威远县新店镇七星椒街100号七星苑小区4号楼1—113号（面积53.05平方米）的房屋，本院（2016）川1024执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；
二、驳回原告威远县镇西建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费5050元，由被告王明燕负担，于本判决生效后10日内纳清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 李 虹
审 判 员 刘达科
人民陪审员 朱国华
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 徐铭鸿