西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第00400号
原告中国银行股份有限公司西安东大街支行
负责人马宏岗
委托代理人李春雷、鹿军波，陕西联强律师事务所律师。
被告闫巍，男，1965年11月19日出生，汉族。
被告佛晓琴，女，1967年10月5日出生，汉族。
共同委托代理人张波，陕西英博律师事务所律师。
被告陕西佳鑫置业有限公司
法定代表人金建明。
委托代理人郝炜亮，男，1982年7月15日出生，汉族。
原告中国银行股份有限公司西安东大街支行（以下简称中行东大街支行）与被告闫巍、佛晓琴、陕西佳鑫置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行东大街支行委托代理人鹿军波、被告闫巍、及被告闫巍、佛晓琴共同委托代理人张波、被告陕西佳鑫置业有限公司委托代理人郝炜亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中行东大街支行诉称，原告中国银行股份有限公司西安东大街支行诉称，2011年6月29日，原告与第一被告签订了编号为2011年东支零借字第（房）0577号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：原告向被告闫巍发放借款208万元，借款期限为228个月，自2011年2月1日起至2030年2月1日止，借款用于购买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华.公园世家45幢1单元1层10104号房产一套，并以该房产对原告承担抵押担保责任；被告陕西佳鑫置业有限公司对该笔贷款提供阶段性连带担保责任。合同生效后，原告按照合同约定于2011年2月1日向被告闫巍履行了发放全部贷款的义务，但被告自2013年5月1日最后一次偿还分期还款后，未再按合同约定履行还款义务。截止2014年10月22日被告闫巍累计逾期3期还款，构成严重违约。依据三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一：《个人一手房住房贷款合同通用条款》中关于借款人违约及处理的规定，借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权终止或解除合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求按照合同第八条关于担保的规定要求保证人承担阶段性连带保证责任。原告认为被告闫巍、佛晓琴违反合同约定，没有忠实履行合同义务，理应承担违约责任；被告陕西佳鑫置业有限公司应当按照合同约定承担相应的保证责任。请求判令解除编号为2011年东支零借字第（房）0577号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；第一被告及第二被告立即偿还贷款本金1924235.27元，利息21790.65元（截止2014年10月22日）及至实际清偿完贷款本息之日的利息及费用；第一被告及第二被告以抵押房产对原告承担抵押担保责任；原告对抵押房产具有优先受偿权；被告陕西佳鑫置业有限公司承担连带保证责任。
被告闫巍、佛晓琴辩称，第三被告陕西佳鑫置业有限公司已经替自己支付了按揭款了，根据合同约定原告不能再要求自己支付欠款，双方应当是继续履行合同。
被告陕西佳鑫置业有限公司辩称，第一、第二被告购买的大华.公园世家45幢1单元1层10104号房产已办理了抵押登记，原告应先行使抵押权。另截止2014年12月31日，其已向原告支付保证金73839.29元用于偿还借款本息。表示愿意在抵押物价值不足清偿借款本息的范围内承担担保责任。
经审理查明，2011年6月29日，原告中国银行股份有限公司西安东大街支行与被告闫巍、被告陕西佳鑫置业有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：原告中国银行股份有限公司西安东大街支行向被告闫巍提供贷款208万元，用于购买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华.公园世家45幢1单元1层10104号的房产。贷款期限228个月，自原告实际放款日起计算。贷款利率为浮动利率方式，从原告实际放款日起，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率计息。被告闫巍应自发放贷款后第二个月开始采取按月偿还等额本息的方式还款，未按期归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。被告闫巍以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，所购房屋为期房的，被告闫巍应在本合同签署后15日内与原告到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；所购房屋为现房的，被告闫巍应在取得《房屋所有权证》后15日内与原告到有关登记部门办理抵押登记。被告陕西佳鑫置业有限公司作为保证人提供阶段性连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之后两年；自被告闫巍办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，被告陕西佳鑫置业有限公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，被告陕西佳鑫置业有限公司仍应承担相应的违约责任或保证责任。如果被告闫巍在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，原告有权要求被告陕西佳鑫置业有限公司履行保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本合同项下的任何权利及其行使，被告陕西佳鑫置业有限公司不得以此抗辩原告。同日，原告与被告闫巍、佛晓琴签订《西安市房地产抵押合同》一份，约定：被告被告闫巍、佛晓琴提供座落于西安市雁塔区绕城高速以南大华．公园世家45幢1单元1层10104号的房产作抵押，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（利息及违约金按借款合同约定计算）。贷款合同和抵押合同签订后，原告按约于2011年2月1日向被告闫巍发放了贷款208万元，被告闫巍按约定还款至2014年7月18日，之后未再按约定还款。2015年4月29日，被告陕西佳鑫置业有限公司代被告闫巍向原告偿还了自2014年8月1日至2015年4月1日期间的九期逾期借款本息共计142187.45元。截止2015年5月5日，被告闫巍、佛晓琴尚欠借款本金1869140.08元、利息及罚息9595.74元未还，以上数字为原告庭审后核实后的数字，现原告以以上数字主张权利。
另查，2013年9月1日，原告中国银行股份有限公司西安东大街支行（甲方）与被告陕西佳鑫置业有限公司（乙方）就大华．公园世家项目签订《个人房屋贷款合作协议》一份，约定：符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。乙方同意提供阶段性连带责任保证担保，时间自《借款合同》生效之日起至借款人办理房屋产权证书并将抵押备案证明更换为正式《他项权利证》止。2014年5月7日，位于西安市雁塔区绕城高速以南大华．公园世家45幢1单元1层10104号的涉案房产办理了抵押权人为：“中国银行股份有限公司西安东大街支行”，抵押人为：“闫巍”的预购商品房贷款抵押登记备案。现被告闫巍对该房产尚未取得房产证。被告闫巍、佛晓琴系夫妻关系。
以上事实，有《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款凭证、《西安市房地产抵押合同》、《中国银行股份有限公司西安东大街支行个人房屋贷款合作协议》、股东决议、逾期未还款查询单、银行扣款凭证、中行垫资建议及当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告闫巍、陕西佳鑫置业有限公司签订的借款合同、原告与被告闫巍、佛晓琴签订的抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。被告闫巍在原告依约履行出借义务后，从2014年7月19日起至今未依约履行还款义务，构成违约，原告依约有权解除借款合同，提前向被告闫巍收回借款本息；被告陕西佳鑫置业有限公司作为被告闫巍的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。现原告要求解除借款合同并要求被告闫巍、佛晓琴偿还贷款本金1869140.08元及利息及罚息9595.74元（利息和罚息计算至2015年5月5日）及至实际清偿完贷款本息之日的利息及费用、被告闫巍、佛晓琴以抵押房产对原告承担抵押担保责任，于法有据，本院应予支持。至于原告要求被告陕西佳鑫置业有限公司对被告闫巍的借款承担连带保证责任一节，双方虽在合同中约定：被告陕西佳鑫置业有限公司提供的阶段性连带责任保证担保的期间为“自《借款合同》生效之日起至被告闫巍办理房屋产权证书并将抵押备案证明更换为正式《他项权利证》止”；“主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人”，但因被告闫巍、佛晓琴已向原告的债权提供了物的担保，被告陕西佳鑫置业有限公司不同意对全部债权承担连带保证责任，依据法律规定，被告陕西佳鑫置业有限公司仅对物的担保以外的债权承担保证责任，故原告该项诉讼请求，本院应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第四十一条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司西安东大街支行与被告闫巍、陕西佳鑫置业有限公司签订的2011年东支零借字第（房）0577号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》予以解除。
二、被告闫巍、佛晓琴在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司西安东大街支行偿还借款本金1869140.08元，利息及罚息（截止2015年5月5日止的利息及罚息为9595.74元，2015年5月6日起至判决给付之日止的利息及罚息按合同约定计算支付）。
三、原告中国银行股份有限公司西安东大街支行对被告闫巍、佛晓琴购买的座落于西安市雁塔区绕城高速以南大华．公园世家45幢1单元1层10104号的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。
四、被告陕西佳鑫置业有限公司对上述债务承担连带担保责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费22463元，由被告闫巍、佛晓琴、陕西佳鑫置业有限公司共同承担（原告已预交，被告随借款直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王沧石
审 判 员 晏航舰
代理审判员 钟 茜
二〇一五年五月五日
书 记 员 韩 宁