重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11146号原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道五星支路11号1幢2-2-1，组织机构代码20350370-8。法定代表人杨晓莉，经理。委托代理人王方明，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。被告廖涛，男，1976年3月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司与被告廖涛物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法由审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员孔祥金、袁宗平组成合议庭，适用普通程序于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司（以下简称“龙发物业公司”）的委托代理人王方明到庭参加了诉讼。被告廖涛经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙发物业公司诉称，原告与XXXX业主委员会签订了《XXXX物业服务合同》，该合同对物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、物业服务合同期限及解除、违约责任等方面进行了约定。合同签订后，原告对该小区进行了物业服务，小区绝大部分业主按约定交纳了物业服务费用，但被告经原告催收后仍然未交纳物业服务费用。现原告起诉要求如下：1.判令被告向原告立即支付原告从2012年3月起至2014年6月止期间的物业管理费2444.12元、公摊费84元，合计2528.12元；2.判令被告从2012年4月起以拖欠的物管费为基数（按月累计计算），按每日1‰向原告支付违约金至本清为止。被告廖涛未作书面答辩。被告廖涛在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告廖涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、陈述最后意见的权利。经审理查明，原告系取得二级物业服务资质的企业。被告系重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢X单元X-X-X的所有权人，该房屋建筑面积为124.68平方米，房屋用途为普通成套住宅。2011年7月5日，原告与XXXX业主委员会签订了《XXXX物业服务合同》1份。该合同约定，物业服务期限为贰年，即从2011年7月25日起至2013年7月24日止；物业服务费用按月收取，其收取的标准按建筑面积0.70元／月／平方米计算；共用专项设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按3元／月／户向业主收取；业主或物业使用人于每月的15-30日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，业主按应交费用的每日1‰支付违约金。之后，原告即进驻该小区为小区业主提供物业服务。2013年7月23日，原告与XXXX业主委员会签订了《XXXX物业服务合同》1份。该合同约定，物业服务期限为一年，即从2013年7月23日起至2014年7月22日止；物业服务费用按月收取，其收取的标准按建筑面积0.70元／月·平方米计算；共用专项设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按3元／月·户向业主收取；业主或物业使用人应在每月的15-30日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，业主按应交费用总计每日1‰支付违约金。从2012年3月起至2014年6月止，被告未向原告交纳物业服务费用。2013年12月30日，原告通过邮寄《关于催收物管费的通知函》的方式，向被告催收物业服务费用，但被告仍未交纳上述期间的物业服务费用。2014年6月13日，原告要求判令被告向原告立即支付从2012年3月起至2014年6月止期间的物业管理费、公摊费，并从2012年4月起以拖欠的物管费为基数（按月累计计算），按每日1‰计付违约金至本清为止诉至本院。上述事实，有当事人举示的XXXX物业服务合同、土地房屋权属登记卡、重庆市渝北区XX街道XX路社区居委会出具的证明、关于催收物管费的通知函及国内挂号信函收据、当事人的陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原告与XXXX业主委员会于2011年7月5日、2013年7月23日签订的《XXXX物业服务合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的相关规定，合法有效。被告作为XXXX小区的业主，应受上述两份合同的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本案原告按约定提供了物业服务，并书面催收物业服务等费用，被告应当按约定给付相应的物业服务费用。根据原告与XXXX业主委员会于2011年7月5日、2013年7月23日签订《XXXX物业服务合同》的约定，物业服务费按0.70元／平方米·月、公摊费按每户每月3元的标准计算交纳，故从2012年3月起至2014年6月止期间，被告应当交纳的物业服务费为2443.73元（0.70元／平方米·月124.68平方米28个月）、公摊费为84元（3元／月·户28个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费的部分，本院不予支持。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求问题，本院认为，根据原告与XXXX业主委员会于2011年7月5日、2013年7月23日签订的《XXXX物业服务合同》关于“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，业主按应交费用的每日1‰支付违约金”的约定，被告没有按约定给付物业服务费，已构成违约，应按约定给付相应的违约金。被告应给付物业服务费的违约金计算方式为从2012年3月起至2014年6月止期间，分别以被告每月应交物业服务费87.28元（0.70元／平方米·月124.68平方米）为本金，分别从次月1日起，按每日1‰的标准计算至物业服务费付清为止。因此，原告的该诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告廖涛在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司从2012年3月起至2014年6月止期间的物业服务费2443.73元、公摊费84元，合计2527.73元；二、被告廖涛在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司从2012年3月起至2014年6月止期间的物业服务费的违约金（具体计算方法：从2012年3月起至2014年6月止，分别以被告每月应交纳的物业服务费87.28元为本金，分别从次月1日起，按每日1‰的标准计算至物业服务费付清之日止，但违约金最高不得超过2443.73元）；三、驳回原告重庆市渝北区龙发物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告廖涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  孔祥金人民陪审员  袁宗平二〇一五年一月六日书 记 员  易夕寒