福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第2084号
原告林少平，男，1958年12月8日出生，汉族，居民，住漳浦县。
原告杨亚芬，女，1958年12月2月出生，汉族，居民，住漳浦县。
上列两原告共同委托代理人陈广泽，福建梁峰律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人陈军英，福建梁峰律师事务所实习律师。
被告陈小琴，女，1987年9月6日出生，汉族，农民，住漳浦县。
被告胡建福，男，1987年2月9日出生，汉族，农民，住漳浦县。
上列两被告共同委托代理人陈一震，男，1964年10月1日出生，漳浦县148法律服务所法律服务工作者。
原告林少平、杨亚芬诉被告陈小琴、胡建福房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林少平、杨亚芬及其委托代理人陈广泽，被告陈小琴、胡建福的委托代理人陈一震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林少平、杨亚芬诉称，2013年7月7日，原告林少平、杨亚芬与被告陈小琴签订一份《房产买卖协议》，双方约定，原告将址在漳浦县绥安镇富源新城5幢某室的房屋以总价人民币52万元转让给被告。协议约定：款项分三次付清，分别是签订合同时支付2万元定金，房屋产权过户后支付20万元，过户完毕后被告向银行贷款后支付剩余30万元。协议签订后的2013年8月1日，原告林少平、杨亚芬将房产证过户至被告陈小琴、胡建福名下，被告陈小琴、胡建福支付给原告20万元人民币。2013年12月6日，原告将土地使用权证过户至被告名下，被告胡建福向原告杨亚芬出具了一份欠条（30万元），承诺将向银行贷款并在土地使用权证领取后三个月内付清余款30万元。约定的付款期限过后，虽经原告多次催讨，被告却并未向银行申请贷款，也未将余款支付给原告，反拟将房产过户给他人，其已显然构成严重违约。请求依法解除原、被告签订的《房产买卖协议》；判令两被告将房产过户回转至原告名下，并承担相关契税费用；判令两被告支付违约金人民币100000元。
被告陈小琴、胡建福辩称，一、《房产买卖协议》合法有效；二、被告不存在违约情况，被告方不应支付违约金。双方在《房产买卖协议》约定余款300000元在被告方银行贷款办理后支付，现在银行贷款未办理出来，所以不存在违约；三、《房产买卖协议》中没有约定过户回转条款，原告过户回转的诉请没有法律依据。
经审理查明，原告林少平与原告杨亚芬系夫妻关系，被告陈小琴与被告胡建福系夫妻关系。2013年7月7日，原告林少平、杨亚芬与被告陈小琴签订一份《房产买卖协议》，双方约定，原告将址在漳浦县绥安镇富源新城5幢某室，面积102.3平方米的房屋以总价人民币520000元转让给被告陈小琴。协议第四条约定：该款项分三次付清，签订合同时支付20000元定金，2013年8月1日确认房产产权的真实性后当日支付220000元（含之前所支付的20000元定金），剩余款项300000元待房产证去银行贷款出来再支付。第六条约定：甲方（原告林少平、杨亚芬）应于全款付清五日内将房产交付给乙方（被告陈小琴）使用等。第十七条约定：若有一方中途违约，违约金为人民币100000元等。协议签订后，2013年8月9日，原告林少平、杨亚芬将该套房屋所有权变更登记至被告陈小琴、胡建福名下。2013年12月6日，原告林少平、杨亚芬将该套房屋土地使用权证办理变更登记至被告胡建福名下。同日，被告胡建福向原告杨亚芬出具了一份欠条，写明：“房屋总价伍拾万元人民币，首付款贰拾万元已付，余款叁拾万元人民币由本人向银行贷款后将余额叁拾万元人民币一次付清（自本套商品房土地证颁证后三个月内结清余款）。”2013年12月30日，该套房屋的土地使用权证上的土地使用权人实际变更登记为被告胡建福。约定的付款期限过后，经原告多次催讨，被告陈小琴、胡建福未将余款支付给原告，并于2014年6月18日与案外人胡志南签订《房地产转让协议书》，将该套房产以总价355000元转让给案外人胡志南，并交付房产证及到房产管理部门协助办理过户手续。讼争房屋现仍由原告林少平、杨亚芬夫妻居住使用。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的结婚证、《房产买卖协议》、《欠条》、房屋所有权证、土地使用权、《房地产转让协议书》、房产异议申请书等证据为证，上述证据经庭审质证，来源合法、内容真实、与案件关联，可以作为定案依据。
本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。被告陈小琴与原告林少平、杨亚芬签订《房产买卖协议》，系双方真实意思表示，合法有效。被告陈小琴与被告胡建福系夫妻关系，被告陈小琴与原告林少平、杨亚芬签订《房产买卖协议》后，由被告胡建福支付部分购房款并出具《欠条》，被告胡建福以实际行为对被告陈小琴与原告林少平、杨亚芬签订的《房产买卖协议》予以确认，上述房屋买卖行为应认定为发生在原告与两被告之间。《房产买卖协议》和《欠条》均为双方房屋买卖合同的组成部分，对双方具有约束力。《房产买卖协议》签订后，被告胡建福、陈小琴支付部分价款，原告林少平、杨亚芬依照约定将房屋所有权证及土地使用权证变更登记至被告胡建福、陈小琴名下，但被告胡建福、陈小琴未依照约定在土地使用权证颁证后三个月内支付余款人民币300000元，已构成违约，原告林少平、杨亚芬请求两被告按协议约定承担违约责任，支付违约金100000元，有双方签订的协议为据，不违反法律规定，本院予以支持。涉案房屋虽目前仍由原告林少平、杨亚芬夫妻居住使用，但房产证及土地使用权证均已变更登记在被告陈小琴、胡建福名下，该套房屋所有权与土地使用权属于被告陈小琴、胡建福，因两被告违约产生的请求权是合同之债，是一种债权请求权，依法不能对抗物权，故原告请求解除《房产买卖协议》，变更讼争房产的所有权、土地使用权登记，与法律相悖，本院不予支持。基于上述理由，本院已向原告进行了释明，告知其可按合同继续履行变更诉讼请求，但原告仍坚持原请求不变更，故原告请求解除《房产买卖协议》并将房屋产权过户回转的请求，本院不予支持。被告陈小琴、胡建福辩解双方在《房产买卖协议》约定余款300000元在被告方银行贷款办理后支付，现在银行贷款未办理出来，不存在违约情况。该辩解理由与事实不符，本院不予采纳；辩解《房产买卖协议》中没有约定过户回转条款，原告过户回转的诉请没有法律依据，该辩解理由有事实与法律依据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第六条、第九条及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，本案经审判委员会研究，判决如下：
一、被告陈小琴、胡建福应在本判决生效后十日内支付原告林少平、杨亚芬违约金合计人民币100000元。
二、驳回原告林少平、杨亚芬请求解除与被告陈小琴于2013年7月7日签订的《房产买卖协议》及办理房屋产权过户回转手续的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10000元，由原告林少平、杨亚芬负担7700元，被告陈小琴、胡建福负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
当事人上诉时，应在递交上诉状的次日起七日内，按本判决确定的一审案件受理费的同等金额（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额确定的金额），向漳州市中级人民法院预交上诉受理费。
审 判 员 林旺成
代理审判员 郑少娟
人民陪审员 陈贵珍
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 蔡少鹏
【相关法律条文】
本判决依法适用的法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第二条第三款本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。