福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汀民初字第3020号
原告：罗竣文，男，1985年12月4日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：兰玉玉，女，1960年8月4日生，汉族，住址同上。
委托代理人：林得伟，福建先丰律师事务所律师。
被告：董成煌，男，1952年1月9日生，汉族，住福建省长汀县。
被告：江观音，女，1951年10月5日生，汉族，住福建省长汀县。
第三人：陈步初，男，1949年12月29日生，汉族，住上海市浦东区。
委托代理人：赖荣昌，长汀县大同法律服务所法律服务工作者。
原告罗竣文与被告董成煌、江观音及第三人陈步初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理。依法由审判员范球生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人兰玉玉、林得伟，第三人的委托代理人赖荣昌到庭参加诉讼，被告董成煌、江观音经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月4日，原、被告达成店面买卖口头协议，需原告交付定金2万元。2014年1月14日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定被告将其所有的坐落于长汀县汀州镇江边市场A区11号店面卖给原告，价款为25.6万元，在2012年1月14日前付清，同日交付店面给原告。原告委托母亲兰玉玉通过银行打入被告董成煌邮政储蓄账户23.2万元（1月4日存入2万定金，1月14日存入10万元，1月16日存入11.2万元），现金支付2.4万元。2012年4月16日，被告将店面房产证及2012年4月14日已写好的收据一并交付给原告母亲。此后，原告委托母亲将该店面租给他人并办理了土地出让、补交出让金、补办土地证、更换房产证（将原房产用途“住房”变更为“店面”）、缴纳契税等手续，但过户手续至今尚未办理完毕。为确认原、被告签订的上述合同效力，以便办理过户等相关手续，特诉至法院，请求：确认原、被告2012年1月14日签订的房地产买卖契约合法有效。
两被告均未作答辩及提交证据。
第三人述称：1、长汀县人民法院根据早已生效的判决和第三人的申请，于2014年9月查封了本案所涉店面，而原告到2013年才到房产中心登记买卖。2、现在直到2017年9月，本案所涉及店面的出租人都还是董成煌，物业权利的行使与原告无关。3、本案买卖合同成交价明显低于正常价格，实属极不正常的财产转移。为此，请求判决原、被告间的房产买卖不能成立，并撤销该合同，本案的鉴定费和诉讼费由原告负担。
经审理查明：被告董成煌系长汀县汀州镇江边市场A幢11号店铺的登记所有权人，1999年10月28日领取了汀房权证城字第6**号《房屋所有权证》。2002年9月1日，被告江观音代表两被告与陈东华签订店面租赁合同，约定将上述店铺租与陈东华，期限至2012年9月1日。2012年1月4日，原、被告就上述店房达成口头买卖协议。当日，原告通过其母亲兰玉玉的邮政储蓄存折账户向被告董成煌支付了定金2万元。2012年1月14日，以两被告为甲方、原告为乙方，签订了《房地产买卖契约》一份，约定乙方以25.6万元的价款向甲方购买上述店铺，于签订契约当日乙方向甲方支付约定购房款，甲方向乙方交付房产证。契约签订当日，兰玉玉通过邮政储蓄向被告支付了10万元，两被告向原告出具了《收条》一张，其正文内容为“今收到罗竣文交来购买长汀县江边市场A幢一层第11号店面款25.6万元正。店面租金于2012年1月15日起由罗竣文收用（2012年1月15日至2012年9月1日的租金已返还罗竣文4000元正）”。2012年1月16日，由兰玉玉通过邮政储蓄向被告董成煌支付了11.2万元。2012年4月5日，两被告与兰玉玉签订《私房抵押借款合同书》一份，由两被告将上述房屋作价45万元作为向兰玉玉借款35万元的抵押担保，借款期限为一年。同日，双方办理了抵押登记。2013年9月，兰玉玉申请取消了为该房屋设定的抵押权。由于涉案房屋的设计用途为住宅，原告通过兰玉玉依法将其用途变更为店面，并以被告董成煌的名义于2012年10月15日领取了汀建房权证成字第2012015**号《房屋所有权证》，及落款时间为2012年12月10日的汀国用（2012）第3826号《国有土地使用证》。又因涉案房屋的土地性质为划拨，长汀县人民政府下发了汀政综（2013）98号《长汀县人民政府关于同意吴海英等27户国有建设用地划拨土地使用权补办出让手续方案的批复》，兰玉玉于2013年2月7日以董成煌的名义缴交了土地出让金及相应税费。2012年9月1日，原告与陈梓如（陈东华女儿）签订了《店面租赁合同》一份，约定上述店面租与陈梓如，租期5年。
因被告董成煌尚欠第三人借款，第三人为此于2011年诉至本院，本院于2011年9月23日作出了（2011）汀民初字第794号《民事判决书》，判令被告董成煌向第三人偿还20万元借款本息。2012年4月11日，第三人向本院申请强制执行。本院于2012年11月13日作出了（2012）汀执行字第514号《执行裁定书》，查封了涉案房屋。
在本案的审理过程中，第三人向本院提出申请，要求对涉案房屋2012年10月10日的市场价格进行评估。本院依法委托福建均恒房地产评估有限公司进行了评估，该公司于2014年4月13日向本院出具了福均恒估字（2014）第A017-1号《房地产估价报告》，其评估结果为“在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币：叁拾贰万肆仟肆佰元整（RMB：32.44万元），评估单价为9255元／m2”。第三人为此支付了鉴定费2500元。
庭审中，原告为证明其所购房屋价格合理，提供了李文博与肖荣发间的《房地产买卖契约》及汀建房权证城字第2013001**号《房屋所有权证》复印件一份；由陈东华向原告出具的《江边市场A区一层11号店租赁经过》一份，证明店面从2011年9月开始都由原告出租给陈东华的诊所。第三人认为，一般提交给登记过户机构的价格都会偏低，都不是真实价格。而陈东华未出庭接受法庭提问，其真实性存有疑问。
上述事实，有原告提供的以下证据：1、《房地产买卖契约》，2、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》复印件各一份，3、汀政综（2013）98号文件、国有土地使用权出让金票据、银行转账对账单、非税收入票据、地籍测绘费发票、农业银行缴款书、土地出让手续收件收据各一份，4、被告董成煌出具的《收条》一份，5、《活期明细》及《存折》各一份，6、《税收转账专用完税证》、资料费《发票》各一份，7、《店面租赁合同》、《江边市场A区一层11号店租赁经过》各一份，8、《人员基本信息》一份，9、《房地产买卖契约》及汀建房权证城字第2013001**号《房屋所有权证》复印件各一份；第三人提供的以下证据：1、（2011）汀民初字第794号《民事判决书》及《生效证明》各一份，2、（2012）汀执行字第514号《执行裁定书》，3、《店面租赁合同》及《说明》复印件各一份，4、《私房抵押借款合同书》和房屋抵押权登记审批表复印件各一份，5、福均恒估字（2014）第A017-1号《房地产估价报告》及收费票据各一份，与起诉状、庭审笔录在案互相印证，可以认定，且上述证据经庭审举证质证，其内容客观真实、来源合法、与本案确有关联，可以作为认定本案相关事实的依据。
本院认为：两被告经本院合法传唤未到庭应诉，也未提供答辩意见及证据，视为自行放弃抗辩权。原、被告间就涉案房屋签订了买卖契约，原告支付了相应对价，可以认定原、被告就涉案房屋所为的买卖关系成立。该买卖关系是合同当事双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，且无证据证明原告存在主观上的恶意，当属有效。原告的诉请有理，本院予以支持。第三人要求确认原、被告间的本案买卖关系不能成立，并要求撤销该合同、承担鉴定费的诉讼请求，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告罗竣文与被告董成煌、江观音于2012年1月14日签订的《房地产买卖契约》有效。
二、驳回第三人陈步初的诉讼请求。
本诉案件受理费5140元，减半收取为2570元，由被告董成煌、江观音负担；第三人参加诉讼受理费2570元，由第三人陈步初负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 范球生
二〇一四年七月二十三日
代理书记员 赖 楠
附注：本案所涉主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。