广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第598号
上诉人（原审被告）：丘绍建，男，l958年8月8日出生，汉族。
委托代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄维志，男，l952年2月8日出生，汉族。
委托代理人：黄俊杰，广东三昶律师事务所律师。
上诉人丘绍建与黄维志因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2014）韶新法民一初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2002年10月16日，丘绍建（甲方）与黄维志（乙方）签订《购房协议书》，约定：一、甲方在新丰县城东门路壹号（城东村委会对面）新建住宅楼壹栋九层，二层以上出售，楼层面积分别为95－110－130平方米，每平方米580元，出售给购房户，甲方负责给购房户办理房产证。一、甲方将自建新住宅楼的第六层（603号）出售给乙方，楼房结构为框架结构四房二厅，总面积约120平方米，总造价约为人民币69600元。……三、购房付款方式：1、定购房款2万元，主体完工交3万元，剩余房款于2004年12月交清；2、领到房产证时交清全部购房款。3、乙方使用面积以房管所发证核实的面积为准结算房款。协议签订后，黄维志于2003年1月15日向丘绍建交付购房款5万元，2005年1月15日交付l万元，2006年1月27日交付l万元，共计7万元。至今，丘绍建未办理房屋产权证，无法核实涉案房屋的实际面积。
2014年3月24日，黄维志向原审法院提起诉讼，诉称：黄维志于2002年10月16日与丘绍建签订《购房协议书》，约定黄维志购买丘绍建坐落于新丰县丰城街道东门路38号603住房一套，建筑面积约120平方米（以房产证核实的面积为准），协议确定价格以每平方米580元计算，当时协议造价为69000元，由丘绍建负责办理房产证交付黄维志。丘绍建同意黄维志分期分批交购房款，交清购房款就给黄维志房产证。黄维志于2003年1月15日前共付购房款5万元，2005年1月15日付丘绍建购房款l万元，2006年1月27日付购房款1万元，共计7万元。黄维志向丘绍建购买商品房现有十多年了，曾多次提出结清尾数，由丘绍建办理房产证，但丘绍建无故推诿，至今仍未交付房产证。据此，黄维志请求原审法院判令：1、丘绍建限期结清购房款项；2、限期为黄维志办理房屋产权证；3、本案诉讼费用由丘绍建负担。
原审法院认为：黄维志与丘绍建签订《购房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，买受方应当履行向出卖人支付价款的义务。本案中，双方签署的购房协议明确约定由丘绍建办理房产证，黄维志在领到房产证时交清全部购房款。现黄维志已共支付购房款7万元，丘绍建却没有按照购房协议约定为黄维志办理房屋产权证，以致房屋的实际面积无法核实，房款无法根据房管所核实的面积结清，丘绍建的行为违反了购房协议的约定。丘绍建应按照购房协议的约定为黄维志办理房屋产权证，并按房管所核实的房屋面积与黄维志结清购房款。丘绍建要求由黄维志负担办理房屋产权证的费用的抗辩理由不成立，该院不予支持，丘绍建违反协议的约定没有及时办理房产权证给黄维志导致增加的费用应该由丘绍建负担。黄维志要求丘绍建结清购房款项并为其办理房屋产权证的请求，于法有据，该院予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，于2014年5月12日作出（2014）韶新法民一初字第68号民事判决：一、丘绍建于判决生效之日起三个月内为黄维志办理新丰县丰城街道东门路38号603房的房屋产权证并交付给黄维志；二、丘绍建于判决生效之日起三个月内与黄维志结清新丰县丰城街道东门路38号603房的购房款项；案件受理费50元，由丘绍建负担。
丘绍建不服原审判决，向本院提起上诉称：丘绍建与黄维志于2002年10月16日签订《购房协议书》，但是黄维志一直拖延交付房款。2004年起，双方之间不再就此事进行交涉。原审法院片面理解该协议书的内容，混淆了领取房产证的主体和当地办理房产证的流程。丘绍建认为，由于黄维志的原因，在2003年黄维志拒绝领取房产证，且未交清房款时，该协议书实际上就已经撤销。据此，请求二审法院驳回黄维志的诉讼请求。
黄维志答辩称：一、丘绍建的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。丘绍建称因黄维志拖延支付房款，2004年起双方之间不再就此事进行交涉，完全不符合事实。首先，丘绍建所称拖延交付房款与事实不符。根据《购房协议书》约定：丘绍建负责给购房户办理房产证，房屋总造价约69600元；定购房款2万元，主体完工交3万元；领到房产证时交清全部购房款，房屋使用面积以房管所发证核实面积的平方数为准结算房款。由此可见，只要黄维志在主体完工时支付了5万元购房款，丘绍建没有办理好房产证前，就不存在黄维志拖延交付房款问题。2006年1月27日黄维志已交付购房款共计7万元。至今，丘绍建未办理房屋产权证，致无法核实房屋的实际面积。显然，黄维志没有拖延交付房款，是守约的。引起本案纠纷的原因，是丘绍建不守约，至今没有办理好房产证给黄维志。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，黄维志按约支付5万元购房款后，丘绍建没有办理好房产证给黄维志，造成房屋的实际面积不确定，无法结算购房总款，黄维志可依法不支付余下的购房款。其三，为了能够早日领到房产证，黄维志在2005年1月15日、2006年1月26日又分别付了l万元购房款。至2006年1月26日止，黄维志已支付购房款7万元，比协议书约定的总房款69600元，还多付了400元。事实上，丘绍建没有办理好房产证给购房者，不仅黄维志一户，还有许列忠、黄观旺等多户，为此，许列忠和黄维志等购房者曾多次到新丰县信访局、人大等部门信访。由此可见，丘绍建所称2004年起双方之间不再就此事交涉与事实不符。二、原审判决支持黄维志的原审诉讼请求，有生效判决为依据的。因丘绍建没有给同座楼的803房购房者黄观旺办理好房产证，黄观旺于2012年向原审法院提起诉讼，原审法院于2012年12月7日作出（2012）新法民一初字第331号民事判决，判令丘绍建于判决生效后三个月内为黄观旺办理好房产证并交付给黄观旺。该判决已生效，并已进入执行阶段。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应得到支持。丘绍建的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回。
二审询问中，丘绍建增加上诉请求为请求二审法院指定管辖，重新审查，驳回黄维志的诉讼请求。其事实和理由为：1、《购房协议书》是无效协议；2、黄维志超过诉讼时效主张权利；3、黄维志以前是广东省新丰县人民法院人事科科长，现已退休。黄维志对此答辩称：丘绍建要求指定管辖违反了民事诉讼法的规定，不能成立。丘绍建出售房屋时已知晓黄维志工作情况，现已有生效判决确认该类买卖合同有效。请求二审法院驳回丘绍建的上诉请求。丘绍建提供了以下证据：1、通知四份（通知上没有新丰县房屋交易所盖章），丘绍建称是新丰县房屋交易所向潘武坚、丘唐养、罗发科、赵超发出的领取房产证通知，拟证明其已通知黄维志办理房产证手续。2、粤房地证字第C03××19号房地产权证，该房地产权证载明房地座落：新丰县丰城镇东门路城东村委会楼本户第九层，权属人：新丰县丰城镇城东村村民委员会，拟证明争议房屋所有权人为新丰县丰城镇城东村村民委员会；3、粤房地证字第C00××55号房地产权证，记载权属人为黄康炎，房屋地址为新丰县丰城镇东门路城东村委会楼401房。拟证明丘绍建已积极努力办理房产证。4、丘永定出具的证人证言，与证据1关联。拟证明证据1所涉通知由丘永定发出。5、新丰县丰城街道办事处城东村村民委员于2014年6月16日出具的证明：“兹证明，丘绍建在城东东门路1号（村委会对面）新建住宅楼一栋九层共30户，在2002年分别出售。实际只有10户付清房款并领取了房产证，分别是（李文政、朱点红与潘英巧、陈德武与江翠霞、钟新娣、何伟添、陈伟光、黄康炎、刘由香、余志强、黄明年）”，拟证明已有10户付清房款，并办理了房产权。6、照片，拟证明房屋在同一地段价格与当时的价格相差很大。黄维志质证意见为：1、通知内容上没有黄维志，且没有新丰县房屋交易所的公章，不真实；2、房地产权证所示该地址第九层房屋是新丰县丰城镇东门路城东村委会的，而不是整栋楼；3、部分人办理了房产证，但不涉及黄维志；4、证人为丘绍建打工，存在利害关系，且与本案没有关联；5、仅有部分人办理，包括黄维志在内的其他人没有办理房产证；6、房屋价格与本案没有关联。黄维志提供了广东省新丰县人民法院作出的（2012）新法民一初字第331号民事判决和粤房地权证新字第××号房地产权证，拟证明同一楼黄观旺起诉的同一类案件已有法院生效判决作出处理，并办理房地产权证。丘绍建质证认为应对（2012）新法民一初字第331号案启动错案追究，并称房屋所有权人并非丘绍建，黄维志所述法院强制执行办理房地产权证缺乏事实依据。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、丘绍建主张对本案进行指定管辖应否予以支持的问题。二、《购房协议书》是否已经撤销的问题。
一、丘绍建主张对本案进行指定管辖应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”的规定，当事人对管辖权有异议的，应在提交答辩状期间提出，其未提出管辖异议并应诉答辩，则视为受诉人民法院有管辖权。本案中，丘绍建未在一审答辩期间提出管辖异议并应诉答辩，应视为原审法院对本案有管辖权。故丘绍建提出要求指定管辖的法律依据不充分，本院不予支持。丘绍建还称黄维志是原审法院退休干警，但其并未提供充分证据证实原审法院审判人员与本案有利害关系，可能影响案件公正审理，故其主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条：“审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的；（二）与本案有利害关系的；（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。审判人员有前款规定的行为的，应当依法追究法律责任。前三款规定，适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。”的规定，原审法院审理程序并无不当，本院予以维持。
二、《购房协议书》是否已经撤销的问题。丘绍建称因黄维志在2003年拒绝领取房产证，且未交清房款时，《购房协议书》已实际撤销。对此，本院认为，双方在《购房协议书》约定，房屋总造价为69600元，定购房款2万元、主体完工交3万元，剩余房款于2004年12月交清。同时也约定领到房产权证时交清全部购房款。因现丘绍建仍未为黄维志办理房产证，双方在合同中约定的剩余房款交清时间在理解上产生冲突。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，应结合《购房协议书》的其他条款确认其剩余房款交清时间。而根据《购房协议书》第三条第3点约定：“乙方使用面积以房管所发证核实的面积为准结算房款。”可知，双方签订合同时，因房屋面积未予确认，对房屋总价格的约定并不准确，只有房管部门核实了房屋面积之后，双方才对房款予以结算，据此，双方对房款交清时间应理解为领取房产证时。在丘绍建未办理妥当涉案房屋的房产证时，其要求黄维志交清房款与事实不符，因此，丘绍建主张黄维志拖延支付房款，理由不充分，本院不予支持。2005年和2006年黄维志继续交纳房款2万元，丘绍建仍予接受，应视为其同意继续履行合同。据此，丘绍建称《购房协议书》已于2004年撤销与其接受黄维志的履行行为相矛盾，本院不予采信。至于丘绍建所称涉案房屋产权人问题，其提供的粤房地证字第C03××19号房地产权证明确记载新丰县丰城镇东门路城东村委会楼本户第九层的权属人为新丰县丰城镇城东村村民委员会，并非该地址所涉整栋楼的所有权人是新丰县丰城镇城东村村民委员会，且其主张涉案房屋产权人为新丰县丰城镇城东村村民委员会与其在二审诉讼期间提供的证据3（粤房地证字第C00××55号房地产权证，记载权属人为黄康炎，房屋地址为新丰县丰城镇东门路城东村委会楼401房）和证据5（新丰县丰城街道办事处城东村村民委员于2014年6月16日出具的证明，证明涉案房屋由丘绍建所建）相互矛盾，因此，丘绍建以其并非房屋产权人主张《购房协议书》无效，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。丘绍建的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由丘绍建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年八月二十八日
本案与原本核对无异
书 记 员 戴新苗