浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终5220号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，系公司员工，住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：方根满，男，1961年3月29日出生，汉族，住金华市。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业）因与被上诉人方根满物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒定物业上诉称：其已具三级收费资格，无需再考核测评，按政府文件规定，2010年8月1日起，多层从原0.3元/平方米/月提到0.5元/平方米/月（高层从0.45元提到0.75元），一审全部错判为多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）；上诉人每年约十次左右上门催讨，物业费是持续服务收费，诉讼时效未过；且一审按日判决物业费有误。请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。方根满辩称：从2009年到一审前没有收到过物业催缴物业费的任何通知。恒定物业一审诉讼请求为：1.判令被告立即支付欠交物业服务费4216.30（2009年1月1日至2015年6月30日）；2.判令被告立即支付物业服务费滞纳金4216.30元（2009年7月1日至2015年6月30日），两项合计：8432.60元；3.逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日）；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业）进驻位于金华市婺城区柳湖花园（以下简称柳湖花园）从事前期物业服务。被告方根满系柳湖花园8幢1单元401室户主，该房户型系多层，房屋面积为119.78平方米。2010年7月27日，柳湖花园成立业委会，但未与辛迪物业签订《物业服务合同》，小区的物业仍由辛迪物业提供。2015年7月1日，辛迪物业撤离该小区。2015年12月15日，辛迪物业因被告尚欠2009年1月1日至2015年6月30日的物业费，以EMS方式寄交了催交物业费通知书。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定柳湖花园收费等级为三级，2005年1月1日起三级多层的物业服务费为0.30元/平方米/月。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，且金华市区住宅小区多层三级前期物业服务收费为0.50元/平方米/月。但辛迪物业未在业主中开展满意度测评。一审法院认为:辛迪物业与被告之间的物业服务合同关系和被告未付2009年起的物业费的事实清楚，予以认定。本案争议的焦点有二：一、原告起诉是否已经超过诉讼时效期间。被告辩称原告因未兑现对其房屋进行维修，所以原告未向被告催收过物业服务费及通知，原告提供的群发短信记录无该短信已向被告推送的证据佐证，而2015年12月15日的EMS快件也无回执，原告应承担举证不能的不利后果。本院认定原告2016年11月3日向本院邮寄起诉状的时间为首次主张权利的时间，故原告主张的物业费，邮寄起诉状前两年之内的部分未超过诉讼时效期间，此前的物业费已经超过诉讼时效期间。二、物业费的收费标准。金价价管〔2010〕65号文件虽然已于2010年8月1日起执行，而且当时柳湖花园业委会已经成立，但业务会与辛迪物业并未签订《物业管理服务合同》，辛迪物业也未履行与业委会协商、结果公示等程序，故不能按该文件的指导价收取物业费。结合原告实际提供的物业服务的水平，以［2005］83号文件确定的标准计算物业费为妥。对原告主张的滞纳金和利息，因原告也存在过错，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款、第六十五条等规定，判决：一、被告方根满于判决生效之日起三日内给付原告金华市恒定物业管理有限公司2014年11月3日至2015年6月30日的物业服务费287.47元；二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告方根满负担，限于判决生效之日起三日内交纳。二审中，恒定物业提供了一份柳湖业主委员会给一审法院的“关于合情合理处理辛迪（恒定）物业诉柳湖花园小区业主拖欠物业费案件的再次请求”，证据中有载明“辛迪物业的保安成为事实上的专职收费员，长年坚持（清晨或深夜）反复敲门骚扰、胶水封堵业主家门锁眼、划车、停电梯、停路灯等极端方式要挟业主交费，在接到业主投诉报修后，采取先查清是否交费、再决定是否服务的办法，消极应对业主诉求，不断激发矛盾。”欲证明其向被上诉人催收过物业费,诉讼时效中断。由于该证据属传来证据，被上诉人又否认，故不足以证明上诉人有催讨物业费行为确切送达被上诉人这一特定债务人的事实。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为,本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。本案一审中，方根满并未对诉讼时效提出抗辩，故一审法院主动认定恒定物业的部分诉请已超过诉讼时效不当，应依法予以纠正。二收费标准问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）计。上诉人主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。综上所述，恒定物业的部分上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十条、第四十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初4218号民事判决；二、方根满于判决生效之日起五日内支付金华市恒定物业管理有限公司物业服务费2802.85元；三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由方根满负担。本判决为终审判决。审 判 长 盛基敏审 判 员 徐肖闻审 判 员 徐 磊二〇一七年十一月二十八日代书记员 徐艳锦?*MERGEFORMAT?6?