浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终1434号
上诉人（原审被告）：松阳县松阳供销合作社。住所地：浙江省松阳县西屏街道人民大街**号。
法定代表人：周石城，系该供销合作社主任。
委托诉讼代理人：孙云凤，浙江汇时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱周森，男，1956年7月2日出生，汉族，住浙江省松阳县。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ秀，女，1957年10月15日出生，汉族，住浙江省松阳县。
委托诉讼代理人：施建芬，女，1978年6月12日出生，汉族，住浙江省松阳县，系被上诉人ＸＸ秀之女。
上诉人松阳县松阳供销合作社因与被上诉人朱周森、ＸＸ秀房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省松阳县人民法院（2016）浙1124民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人松阳县松阳供销合作社上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人在2016年为两被上诉人办理产权过户手续属于迟延履行，明显错误。首先，根据2001年9月19日双方签订的《房地产买卖契约》的内容看，双方并没有约定办理过户的具体时间。在2004年4月16日上诉人与被上诉人ＸＸ秀签订的《购房合同补充协议》中又进一步明确约定：“一、出售方应在企业解散前二个月为买方办理好土地证及产权过户手续。二、若因政策原因导致房产不能出售或是在企业解散前二个月出售方没有办理好土地证及产权过户手续，出售方按当时该房屋市场购房价格赔偿买方差价损失；并承担买方由此产生的相关费用。”（朱周森认可同样的处理方式）根据该补充协议的约定，已经明确上诉人只要在企业解散前二个月协助两被上诉人办理过户即可，否则将承担赔偿损失等相关费用。据此，双方约定的履行期限已经非常明确，不属于约定不明。至今上诉人仍然处于改制过程中，在2016年8月，上诉人协助两被上诉人办理土地证过户手续，没有超过双方约定的过户期限，不属于迟延履行。二、一审法院基于违约判令由上诉人承担全部土地出让金也明显错误。基于上诉人不存在迟延履行，当然无需承担违约责任。关于土地出让金，根据《房地产买卖契约》的内容及先前案件的生效判决，土地出让金并不属于双方约定的税费范畴，且两被上诉人在购房时已经对涉案房产进行充分了解并明知涉案房产的土地性质，在房产过户之前也明知会产生土地出让金的缴纳问题，仍选择继续履行。另外，在2004年的补充协议中仍然没有约定土地出让金的承担问题。所以，不论从哪个角度，判决由上诉人承担全部土地出让金都没有任何依据。三、自2015年12月1日起，土地出让金的缴纳比例由30%增长到50%不能完全归责于上诉人。办理土地证过户的前提是需缴纳土地出让金，在双方就土地出让金的承担未能达成一致意见时由此造成的后果不能完全由上诉人承担，一审法院判令由上诉人全部承担也明显错误。四、一审法院判令由上诉人承担全部土地出让金也显失公平。《房地产买卖契约》中约定的房地产总价款为130000元，却判令由上诉人承担房地产价款将近三倍的土地出让金有违公平。五、一审法院判令由上诉人承担全部土地出让金与其引用《合同法》第113条之规定明显相悖。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该规定是违约赔偿损失的可预见性原则，即违约方所承担的赔偿责任不能超过违约方在订立合同之时所预见到或者可能预见到的损失。本案中导致至今办理过户的原因系案外人的阻挠，补缴土地出让金是上诉人在订立合同之时从未预料到的，一审法院以该原则作为法律依据，而判决结果却与其不相一致。综上，恳请二审法院依法改判，驳回两被上诉人的诉讼请求。
被上诉人朱周森、ＸＸ秀辩称，一、上诉人签订合同15年后才办理过户的行为明显属于迟延履行。l．2004年补充协议的约定主要意义在于督促上诉人尽快办好产权证及过户手续，或者说被上诉人试图督促上诉人采取一些合理方法尽快办好涉诉房屋的产权证。而且这个解散前二个月也并不是确定的时间，因此补充协议的履行期限也是不明确的。而当时根据供销社的改制文件是“争取2001年6月底完成改制”。被上诉人当时处置的类似的十几处房产，全都及时办理了过户，当时我们完全相信供销社的改制短期内就会结束，会与其他处置的房产一样很快就会办好证的。2．根据《合同法》第62条的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给耐方必要的准备时间。”签订合同后，被上诉人一直催促上诉人办理过户手续，但其一直以第三人五都阳村阻挠为由未能办证。根据《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上诉人与五都阳村的纠纷因当另行协商或者依法申请土地管理部门裁决，该纠纷并不能成为上诉人免除违约责任的理由。二、被上诉人未能享受土地出让金免交优惠政策与上诉人的迟延履行具有直接因果关系，上诉人应承担违约赔偿责任。1．办证的义务方上诉人在改制企业优惠政策期限内有充足时间办理好土地证、房产证后过户给被上诉人。从签订合同之日2001年9月19日起至起免交期限的2005年9月30日，上诉人足足有4年多的时间履行合同义务去办证及过户，但上诉人在此期间内毫无诚意，一直未履行合同义务，也从未将政策变化告知被上诉人。而且从签订补充协议至税费减免政策期限还有1年多时间去办证，但上诉人还是一直消极不履行合同义务，上诉人是完全能预见减免政策后过户就要缴纳土地出让金这一事实的。但直到过了15年，上诉人才在2015年11月12日办理好房产证，被上诉人于当月26日就将房产过户至名下。被上诉人的过户及2004年签订的购房合同补充协议，都足以充分证明被上诉人已完全充分履行了提醒、督促、协作义务。2．上诉人确知税费减免政策，被上诉人却毫不知情。上诉人提供的那些税费减免政策文件证据，明确税费减免的优惠政策截止时间为2005年9月30日，逾期将不再享受改制优惠政策。足以充分证明上诉人确切知道税费减免政策及期限。也正是基于上诉人能享受税费减免政策，因此签订合同时才约定上诉人承担过户税费。而被上诉人作为买方，根本不知道上诉人作为改制企业有此税费减免政策，而且因为合同约定税费是由上诉人承担，也从未去了解过，况且其他购买上诉人处置房产的买受人也都无需缴土地出让金。直到去年诉讼一审开庭时，上诉人提供了这些政策文件证据才知道这回事。上诉人也清楚的承认从未将税费减免政策变化告知过被上诉人这一事实。3．土地出让金由30%提高到50%，完全是上诉人的责任。在被上诉人办理房产过户手续时得知根据《松阳县补缴土地出证金暂行规定》第七条的规定，从2015年12月1日起补缴土地出让金标准由30%增加50%。第一时间通知了上诉人并办理好了一切手续，只要上诉人去签字就可办好土地过户手续，但上诉人于2015年11月底拒绝去办理土地证过户签字。被上诉人与上诉人协商并声明，房产已过户至被上诉人名下，合同肯定是要履行的。根据政策这笔费用能省则省，由被上诉人先垫付，且被上诉人已为过户借好这笔钱了。不管怎样先办理好过户手续，被上诉人觉得费用不应该由其承担，那么费用由谁承担，承担多少到时由法院裁判，但上诉人仍执意拒绝签字。上诉人这一拒绝签字导致再办理土地证过户时，土地出让金由当日30%的216960.50元，变为如今50%的361600.86元，将多支付144640.36元。上诉人明知政策调整，本应履行合同义务积极协助被上诉人办理好过户手续，减少这增加的14多万元过户费用，但上诉人仍执意拒绝签字导致被上诉人办不了过户手续。这一行为很清楚的表明上诉人极其不负责任，完全不履行合同。上诉人对2015年11底拒绝签字这一行为导致的后果是明知的，理应为此行为承担相应的后果。三、被上诉人的房产盈利了，上诉人却要承担比售价高近二倍的土地出让金是否显失公平？有的人会觉得供销社该房产当年才卖了13万元，现在要承担36万元的土地出让金太不公平了，相当于该房产不仅是白送给了被上诉人且还要贴钱。而被上诉人享有了房地产的增值，涉案房产总价值116万元，费用就该被上诉人承担。但被上诉人2001年9月是在公开拍卖时按市场价格买下的房产，而且买下该房产还有一个附加条件就是必须买断工龄，买断工龄的后果就是如今作为集体企业的供销社还有800多万资金，没买断工龄的职工可以分享这些财产。况且这个增值是被上诉人当初买房这个投资决定带来的收益，被上诉人在享受这个房地产增值带来收益的同时，也要承担相应的风险。因此，该房增值带来的收益并不是承担土地出让金的理由和依据。该土地出让金的承担就应该看合同的约定和双方的责任。本案中，上诉人明知免交土地出让金优惠政策期限和增加政策，却完全不履行其义务，导致土地出让金由当时全免到增加到36多万元，这完全是上诉人的过错和责任。而被上诉人在这过程中并无过错也无过失，因此土地出让金应当全部由上诉人承担。综上，本案无论是根据合同诚实信用原则、情势变更、可预见原则或不可抗力的规定，因上诉人迟延履行合同义务，导致需缴纳土地出让金的责任和后果应当由违约方全部承担。
被上诉人朱周森、ＸＸ秀向一审法院起诉请求：一、被告赔偿因其违约给原告造成的多付的土地出让金361600.86元并按合同约定承担原告垫付的税费12164.06元及相应的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2016年8月26日计算至法院一审判决之日）。二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1999年12月28日，松阳县人民政府办公室颁发松政办[1999]63号《关于国有城镇集体企业产权制度改革有关收费补充意见的通知》，规定企业改制方案已批复实施，需处置资产、安置职工的，按每宗房地产实际成交额分档由建设、土管部门分别收取房地产过户费（包括工本费）。10-50万的费用为1000元。2001年2月26日，松阳供销社向松阳县供销合作社联合社提出改制方案的请示，要求：1、享受改制企业的各项优惠政策；2、有关部门在银行利息、税金等方面给予优惠；…2001年4月30日，松阳县经济体制改革委员会以松体改[2001]4号批复同意松阳供销社享受改制企业的优惠政策。2001年6月6日，松阳县供销合作社联合社以松供联[2001]12号文件向松阳县人民政府请示要求免交土地出让金，2001年6月15日，松阳县人民政府办公室出具松政办抄告字[2001]142号抄告单，同意免交土地出让金。2001年9月19日，原告朱周森、ＸＸ秀与被告松阳供销社签订《房地产买卖契约》一份，约定“一、甲方（即被告）自愿将座落在望松乡乌井村望松分社全部房地产出售给乙方。……其四至指界：东：按现状；南：按现状；西：按现状；北：按现状。乙方（即原告）对甲方该房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方同意以壹拾叁万元整人民币成交。乙方必须于2001年9月19日前现款付清甲方壹拾壹万零伍佰元整。余欠壹万玖仟伍佰元整于房产过户时付清给甲方。三、上述房地产权属清楚，按拍卖时现状交接，交接时间和方式：按现状在拍卖交易后三十日内交付给乙方。四、下列税费：壹个户头房地产过户税费由甲方负担支付。……”。随后，案涉房地产交付两原告管业，两原告与被告协商办理过户手续，但案外人望松街道五都阳村第五村民小组认为案涉房产系建筑在第五村民小组的集体土地上而不同意办理土地权属证书，因而原、被告双方未能办理相关土地及房产变更登记手续。2004年4月16日，原告ＸＸ秀与被告松阳供销社签订购房合同补充协议一份，约定：一、出售方（即被告）应在企业解散前二个月为买方办理好土地证及产权过户手续。二、若因政策原因导致房产不能出售或是在企业解散前二个月出售方没办理好土地证及产权过户手续，出售方按当时该房屋市场购房价赔偿买方差价损失；并承担买方由此产生的相关费用。此后，原告朱周森也要求与被告签订补充协议，但因被告单位集体决策等原因，故对该份协议未予签字，但认可与原告ＸＸ秀相同的处理方式。2005年3月29日，松阳县人民政府办公室松政办发[2005]24号文件第四条规定：“我县国有、城镇集体企业改制截止时间为2005年9月30日。对逾期未能完成改制任务的企业，今后若要改制，将不再享受改制优惠政策。”2015年5月23日，原告与案外人望松街道五都阳村第五村民小组、松阳县松阳供销合作社签订调解书一份，约定：“一、朱周森、ＸＸ秀补偿给五都阳村第五村民小组19万元。二、五都阳村村民委员会和第五村民小组对望松分社土地权属归松阳供销社，并出售给朱周森、ＸＸ秀无争议。并配合松阳供销社、朱周森、ＸＸ秀办理相关权属证。……”2015年10月16日及11月12日，原告方代被告办理了土地使用权及房屋所有权初始登记，共花去6331.3元。2015年11月26日，两原告办理了案涉房产的变更登记手续。因被告松阳供销社在办理土地权属变更登记中未签字，原告方未能办理土地使用权变更登记手续。双方协商未果的情况下，原告方曾于2015年诉至法院请求被告办理案涉房产的土地证过户手续并承担相关税费，支付原告垫付的245031.02元，190000元补偿款及利息，后经一、二审，2016年7月1日，丽水市中级人民法院（2016）浙11民终687号终审判决被告承担土地证过户的相关税费（不含土地出让金）并支付原告方已垫付的办理房产初始登记和变更登记的税费共计245031.02元。之后，原告方因办理土地权属过户手续花费12163.92元支付相关税费，花费361601元支付土地出让金。提出如上诉讼请求。一审法院认为，原告方主张的不动产过户税费的已经（2016）浙11民终687号案件终审判决，故本案不予处理，原告方可通过执行程序主张该权利（详见＜2016＞浙11**民初2323号裁定书）。关于原告方主张的土地出让金，虽其不属于双方签订的《房地产买卖契约》中约定的税费范畴，但自双方于2001年9月19日签订《房地产买卖契约》后，原告方一直督促被告履行过户义务；其次，因被告未为原告办理过户手续，原告ＸＸ秀又与被告于2004年4月16日签订《购房合同补充协议》，该协议亦载明：“松阳县松阳供销合作社于2001年9月出售给本社职工ＸＸ秀的坐落于望松乡五都阳村的望松分社肥料部及养殖房产（建筑面积约600平方米、土地面积约2000平方米）。原合同约定由出售方负责及时办理好土地证及产权过户手续，现因出售方的原因未及时办理土地证及产权过户手续”；第三，协议约定的“出售方应在企业解散前二个月为买方办理好土地证及产权手续”属于履行期限约定不明的情形，根据法律规定，原告方可随时要求被告履行过户义务，只需给被告必要的准备时间即可；故在双方于2001年9月19日就已签订《房地产买卖契约》的情况下，被告直至2016年方为原告办理了完整的产权过户手续，该行为明显属于迟延履行，原告未能享受土地出让金免交优惠政策亦与被告迟延履行具有因果关系，且被告明知土地出让金免交优惠政策的起止时间为2001年6月15日至2005年9月30日，无论是从最初签订《房地产买卖契约》的时间点还是从之后签订《购房合同补充协议》的时间点起，在免交土地出让金的优惠政策停止实施前，被告均有充分的时间履行过户义务，然其仍未及时履行，何况在2015年土地出让金标准即将从土地评估价格30%上涨到50%时，被告在原告告知上述情形后仍拒绝履行过户义务，综观合同履行过程，被告不仅客观上有违约行为，主观上亦有违诚信原则，具有可归责性，至于其关于案外人阻挠的抗辩，第三人原因并不具有阻断违约构成的功能，故对该抗辩，一审法院不予采纳。综上，原告主张被告赔偿土地出让金361600.86元及相应利息的请求，理由充分，于法有据，一审法院予以支持。据此判决，被告松阳县松阳供销合作社于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告朱周森、ＸＸ秀损失361600.86元及利息（利息从2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年11月24日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3453元，由被告松阳县松阳供销合作社负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为办理涉案土地使用权证变更登记手续需交纳的土地出让金应由上诉人还是被上诉人承担。双方签订协议时涉案房地产的土地使用权类型为国有划拨土地，按照双方当事人于2001年9月19日签订的房地产买卖契约的约定，作为买受人的朱周森、ＸＸ秀系在对涉案房地产状况作了充分了解后愿意购买涉案房地产，故朱周森、ＸＸ秀在购买涉案房地产时知道或者应当知道涉案房地产的土地性质为国有划拨。本案中，朱周森、ＸＸ秀认可其就涉案房地产的纠纷进行诉讼前一直不知道涉案房地产存在土地出让金免交优惠政策，故其在与松阳县松阳供销合作社签订协议时合理预期的合同标的物为不存在土地出让金免交优惠政策的国有划拨土地上的房地产。现涉案房地产交纳土地出让金后，土地性质变更为出让，涉案房产的价值上涨。因双方当事人在签订协议时对办理土地使用权证变更登记手续需交纳的土地出让金的承担问题没有约定，而缴纳土地出让金导致涉案房产价值上涨的利益由朱周森、ＸＸ秀享受，故办理土地使用权证变更登记手续需交纳的土地出让金应由朱周森、ＸＸ秀负担。然而，松阳县松阳供销合作社认可，2015年因其未配合朱周森、ＸＸ秀办理土地使用权证变更登记手续，涉案房地产的土地出让金确实由土地评估价格的30%上涨到了50%，但松阳县松阳供销合作社认为因当时双方就土地出让金的承担问题存在争议，故其没有必要配合朱周森、ＸＸ秀办理土地使用权证变更登记手续。因当时朱周森、ＸＸ秀已经同意先行支付土地出让金，待涉案房地产办理土地使用权证变更登记手续后再行解决土地出让金的承担问题，而松阳县松阳供销合作社仍怠于配合朱周森、ＸＸ秀办理土地使用权证变更登记手续，有违诚实信用原则，因此导致朱周森、ＸＸ秀损失扩大的部分应当由松阳县松阳供销合作社承担。综上所述，上诉人松阳县松阳供销合作社的上诉请求其合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省松阳县人民法院（2016）浙1124民初2323号民事判决；
二、上诉人松阳县松阳供销合作社于本判决生效之日起十日内一次性赔偿被上诉人朱周森、ＸＸ秀损失144640.34元及利息（利息从2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年11月24日）；
三、驳回被上诉人朱周森、ＸＸ秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3453元，由上诉人松阳县松阳供销合作社负担1336元，被上诉人朱周森、ＸＸ秀负担2117元。二审案件受理费6724元，由上诉人松阳县松阳供销合作社负担2690元，被上诉人朱周森、ＸＸ秀负担4034元。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 毛向东
代理审判员 刘 斐
二〇一六年十二月三十日
代书 记员 何 锦