北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05507号
上诉人（原审原告、反诉被告）甄×1，女，1951年12月4日出生。
委托代理人杨振林，男，1961年7月10日出生，河北省涿州市清凉寺办事处法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）甄×2，男，1961年2月20日出生。
委托代理人齐世文，北京市亚太律师事务所律师。
上诉人甄×1因返还原物纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第00557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人甄×1及其委托代理人杨振林，被上诉人甄×2及其委托代理人齐世文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
甄×1起诉至原审法院称：704号房屋系甄×1申请的限价商品房，双方之间因购买该房屋发生合同纠纷，甄×1诉讼至北京市石景山区人民法院，法院出具（2013）石民初字第4846号民事判决书，判决双方所签订的《关于房屋转让的协议》无效。现甄×1和女儿无处居住，甄×1要求甄×2腾退704号房屋，但甄×2拒绝，双方发生纠纷，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令甄×2腾退704号房屋；2、本案诉讼费由甄×2承担。
甄×2在原审法院答辩称：不同意甄×1诉讼请求。双方房屋转让协议虽被法院认定为无效，并不意味着甄×1就享有诉争房屋所有权。法院判决已经确认双方之间不是房屋转让，而是借用名义购买房屋行为，借名买房意味着甄×1是名义出借者，实际购房人应是出钱买房人，甄×2只是借用甄×1名义买房。法院判决书只是说双方借名行为无效，因此，甄×1并不享有所有权。综上，不同意甄×1诉讼请求。
甄×2在原审法院反诉称：甄×2与甄×1于2009年5月8日签订房屋转让协议，约定甄×1将涉案房屋购房指标以五万元价格转让给甄×2，甄×2以甄×1名义购房、申请按揭贷款，所购房屋归甄×2所有，购房发生的本息及各项物业费由甄×2负担，协议签订后，甄×2向甄×1借款30万元并自行筹集资金购买了房屋，以甄×1名义贷款17万元并偿还贷款，又对房屋进行了装修入住。后双方之间转让协议被判无效，合同无效后，双方取得的利益应予以返还，为维护甄×2利益，故提起反诉。反诉请求：1、要求甄×1退还已付购房款169977元（甄×1借给甄×2的30万元本金及2万元利息与甄×1应返还给甄×2已付购房款、贷款利息已相互抵消）2、判令甄×1退还各项税费支出10019元（包括公共维修基金8924元、产权证工本费585元、贷款担保服务费510元）；3、判令甄×1支付装修补偿款31000元；4、判令甄×1支付房屋增值差价补偿1380976.1元（评估价值252800元减去原始房价款549977元得出1972823元，甄×2主张增值额70%补偿款1380976.1元）；5、判令甄×1支付诉费及评估费24700元。
甄×1针对甄×2的反诉答辩称：认可甄×2第1、2项反诉请求，同意支付该款项，但不认可第3、4项反诉请求。甄×2装修是为了居住使用，装修一般年限为三年，被告房屋已经使用了快五年，故装修价值已经没有了。不同意支付差价补偿，涉案房屋是限价房，评估价由甄×2提出申请，应由甄×2负担。因此，甄×2第3、4、5项反诉请求中3、4项请求没有法律依据，反诉费和评估费依照法律执行。双方签订的转让协议因违法无效，如果有过失的话，双方都有过失，双方对交易房屋都是知晓的。
原审法院经审理查明：甄×2与甄×1系姐弟关系。704的房屋（以下简称涉案房屋）现登记在甄×1名下；2011年4月29日，甄×1取得涉案房屋所有权登记，房屋性质为限价商品住房。
2009年5月8日，甄×2与甄×1签订《关于房屋转让的协议》，约定：2008年南大荒苗圃搬迁，甄×1把宿舍楼1栋20号两居室楼房消户，同时给了两限房，704两居室，因甄×1资金不足，无力购买，将金三区H-1栋704两居室转让给弟弟甄×2购买。经双方协议：一、转号费人民币伍万元由甄×2支付甄×1（2013年5月31日以前付清）。二、如若干年以后无论任何原因甄×2出售此房，就在原来转号费人民币伍万元的基础上再补偿对方伍万元整。此协议从2009年3月20日起开始执行生效，双方永远不得反悔。如甄×1不按此协议执行，反悔双倍返还房款。如甄×2不按此协议执行及执行还款，甄×1有权收回此房，余款不退还。
同日，双方又签订《借款协议》，约定：2009年甄×1将30万元借给甄×2用于购房，借款日期为2009年3月20日还清，利息经协商2013年2万元。甄×1在银行贷款17万元用于甄×2购房，由甄×2按银行规定还款及利息，与甄×1无关。2019年还清甄×1借款甄×1必须协助（提供一切手续）甄×2办理房屋过户手续。本协议从2009年3月20日执行。
另查明：2009年12月19日，甄×1与北京首钢房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定以548822元价格购买涉案房屋。后涉案房屋由甄×2装修居住至今，期间甄×2以甄×1名义申请办理了银行贷款17万元。
2013年，甄×1诉至法院，要求确认双方之间的《关于房屋转让的协议》无效。2013年11月6日，北京市石景山区人民法院作出（2013）石民初字第4846号民事判决书（已发生法律效力），认定双方签订的《关于房屋转让的协议》实质上约定借名购买涉案房屋行为，因涉案房屋性质系限价商品房，双方借名购房行为因违反国家法律、法规及政策性强制规定应属无效，遂判决确认双方于2009年5月8日签订的《关于房屋转让的协议》无效。
本案庭审中，经双方确认，甄×2支付涉案房屋购房款及偿还房屋银行贷款合计489977元（包括首付款378822元、后补房款1155元、累计偿还贷款110000元）、支付各项税费10019元（包括公共维修基金8924元、产权证工本费585元、贷款担保服务费510元）。另，双方一致确认由甄×2支付的购房款489977元抵扣甄×1出借给甄×2的30万元借款及2万元利息后，甄×1应返还甄×2已付购房款损失169977元。另双方一致确认，2013年12月1日之后涉案房屋贷款由甄×1偿还，之前由甄×2偿还的贷款及利息双方已清算抵扣完毕。
本案诉讼过程中，甄×2申请对涉案房屋现值、装修残值及不可移动物品现值进行评估鉴定，经北京市高级人民法院随机摇号确定，北京市石景山区人民法院委托北京中评联合价格评估有限公司进行了鉴定评估。2014年4月8日，鉴定评估机构出具ZP2014字第14030号价格评估报告，评估结果评估时点2014年3月26日涉案房屋总价252.28万元，装修市场残值3.1万元。甄×2垫付评估费用24700元。
原审法院认定上述事实：有X京房权证石字第0855**号房屋产权证书、商品房预售合同、《关于房屋转让的协议》、《借款协议》、贷款支付凭证、《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》、（2013）石民初字第4846号民事判决书、ZP2014字第14030号价格评估报告、评估费发票、当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，甄×1在取得限价商品房购房资格后，由甄×2实际购买和使用诉争房屋，双方就诉争房屋实质系借名购房行为。鉴于生效判决已认定甄×2与甄×1就借名购房所签订的转让协议无效。双方基于该无效协议所取得的财产，应当予以返还。因此，甄×2应将诉争房屋返还给甄×1，甄×1亦应返还甄×2已支付的购房款和税费。双方一致同意由甄×1返还甄×232万购房款的债务与甄×2应偿还甄×132万元借款及利息的债务相抵消，对此，法院不持异议。
因甄×2就诉争房屋所做装修已形成添附，甄×2将诉争房屋返还给甄×1后，甄×1作为装修添附的受益方应对甄×2的装修损失予以折价补偿，具体数额参照以评估报告结论酌情确定。
关于甄×2主张补偿房屋差价损失的请求。甄×2基于与甄×1姐弟特殊身份关系，对甄×1具有合理信赖，当诉争房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权的现实可能，且甄×2与家人形成了长期稳定居住现实。现甄×1诉讼行为，造成甄×2承担返还诉争房屋的后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给甄×2造成一定信赖利益损失。因甄×2不具有限价商品房购房资格而以甄×1名义购买房屋，对房屋转让协议无效具有过错。甄×1作为被借名人，明知甄×2没有购房资格，仍同意将购房资格转让给甄×2，双方具有同等程度过错。综上，综合考虑房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、房屋价格评估结果、诉争房屋增值情况等因素，法院予以酌定甄×1给付甄×2信赖利益损失数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、甄×2于本判决生效后六十日内将704的房屋腾退给甄×1；二、甄×1于本判决生效后六十日内返还甄×2购房款（包括已经抵扣的甄×1向甄×2的借款、利息及甄×2已付贷款、利息）合计十六万九千九百七十七元、各项税费合计一万零一十九元，以上共计十七万九千九百九十六元；三、甄×1于本判决生效后六十日内给付甄×2装修损失三万一千元；四、甄×1于本判决生效后六十日内给付甄×2房屋差价补偿损失九十万元；五、驳回甄×2其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
甄×1不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判第三、四项。只同意支付装修款1万元，只同意给付房屋差价补偿款50万元。原审法院没有考虑涉案房屋是两限房的因素，没有考虑各自过错所造成的损失情况，甄×2没有承担任何损失，还白用了六年的钱和房子，白用了甄×1的贷款利益。原审法院判决不公，请求二审法院公正处理本案。
甄×2同意原判，不同意上诉人甄×1的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：有关生效判决确认，双方之间就借名购房所签订的转让协议无效。根据相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。原审法院考虑房地产市场状况和房屋实际使用情况，协议被确认无效后给甄×2造成的信赖利益损失，以及双方各自的过错，判令甄×1给付甄×2房屋差价补偿九十万元并无不妥，上诉人甄×1不同意按照九十万元给付甄×2房屋差价的理由不足，本院不予支持。双方所签协议无效，必然导致甄×2返还涉诉房屋，而甄×2对房屋进行的装修已与该房屋形成添附，原审法院判令甄×1给付甄×2装修残值三万一千元适当，本院予以维持。
综上所述，上诉人甄×1的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由甄×2负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费一万九千三百四十一元，由甄×2负担四千五百五十一元（已交纳）；由甄×1负担一万四千七百九十元（本判决生效后七日内交纳）。
评估鉴定费二万四千七百元，由甄×2负担一万二千三百五十元（已交纳），由甄×1负担一万二千三百五十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千六百一十五元，由甄×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年七月十六日
书 记 员 明 玥