河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）管民二初字第697号
原告孙伟齐，男，1987年1月15日出生。
委托代理人杨玉凤，河南英展律师事务所律师。
委托代理人王娜，河南英展律师事务所实习律师。
被告河南天达实业发展有限公司。
法定代表人刘柱，总经理。
委托代理人曹峰，男，该公司法律顾问。
原告孙伟齐诉被告河南天达实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟齐的委托代理人杨玉凤、被告河南天达实业发展有限公司法定代表人的委托代理人曹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙伟齐诉称，2008年7月，原、被告签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》，合同主要约定：被告将光彩市场负一层中区7排9号铺位租赁给原告从事经营使用，转让期限五年六个月，使用权转让费150000元，同时收取原告水电和公共设施保证金5000元等。原告按约定缴纳了租金和保证金，但被告经营的光彩市场因配套设施不全，以及多次停业装修和管理不善等原因一直未正式营业。2010年底，原、被告签订《补充协议书》，双方约定租期重新计算至2018年8月31日止等。在此之前，被告已将商铺收回托管，2010年底，被告开始将托管的商铺以河南汇基置业有限公司光彩show的名义重新对外招商。2011年12月24日，光彩show正式开门营业，但商户均为重新招商后的新商户，租期1-2年，被告称光彩市场经营正常后会将商铺重新交还原告经营。但原告至今未向原告交还合格商铺，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的营业房及商铺使用权转让合同及补充协议书；2、被告退还原告租金150000元、保证金5000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告河南天达实业发展有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。1、答辩人管理的光彩市场运营正常，市场内商户正常营业，不存在被答辩人诉称的市场长期处于规划改造状态，未正式营业的情况。2、原告违反转让合同，保证金不应退还。
经审理查明，2008年7月23日，原、被告签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》一份，合同主要约定：被告将其光彩市场负一层中区7排9号营业房或商铺使用权转让给原告从事服装、服饰等经营使用，营业房或商铺使用权转让期限自2008年9月1日起至2014年2月28日止（含装修期）；使用权转让费150000元；合同签订时，原告向被告交付水电和公共设施安全保证金0.5万元；合同期满时，原告如有应予承担违约责任的行为，或有拖欠被告水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为，被告在扣除有关费用后，余额退还原告；被告保证原告的正常经营秩序，为原告提供良好的经营环境；被告负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务，被告负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由原告负责。原告享有营业房及商铺以内范围内的经营使用权，服从市场物业的统一安排和管理。违约方按照合同总额的1%承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。合同签订前，原告支付被告租金150000元；2007年6月3日原告向被告交付水电押金5000元，被告给原告相应出具收据共3份。被告将上述商铺进行简单装修后交与原告。
后原、被告双方签订《补充协议书》一份，主要约定被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；原告必须自行经营在被告处租赁的商铺，在2011年3月1日至2013年2月28日的市场培育期内，不允许私自转租和转让；租期由原合同期限顺延计算至2018年8月31日止等。
另查明，涉案商铺交付给原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。
还查明，2012年10月13日，被告河南天达实业发展有限公司与案外人合肥市三福百货有限责任公司签订场地租赁合同一份，约定：被告将原告受让在内的负一楼面积970平方米出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，该公司用作经营服装百货业；租赁期为自2012年11月10日至2017年12月24日止。
上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。原告依据合同履行了支付商铺使用权转让费150000元及押金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为原告等商户提供良好的经营环境，也不能保证原告等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，且被告在2012年10月13日又将原告受让在内的负一楼整体出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，导致原告所签订合同目的根本不能实现，所以原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以本院应予解除。由于原告已向被告支付了2008年9月1日起至2014年2月28日止期间的商铺使用权转让费，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年9月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费90455元（150000元÷66个月×39.8个月）。
在商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于原告等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，原告等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，本院酌定被告承担60%的责任，应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2014年2月28日期间的使用权转让费的60%即35727元（150000元÷66个月×26.2月×60%）。
综上，被告共计返还原告商铺使用权转让费126182元。同时，原告支付的押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。被告河南天达实业发展有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。答辩人管理的光彩市场运营正常，市场内商户正常营业，不存在被答辩人诉称的市场长期处于规划改造状态，未正式营业的情况。原告违反转让合同，保证金不应退还。被告上述辩称意见，无事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告孙伟齐与被告河南天达实业发展有限公司于2008年7月签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和双方签订的《补充协议书》。
二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙伟齐租金126182元。
三、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙伟齐押金5000元。
四、驳回原告孙伟齐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3600元，由原告孙伟齐负担600元，由被告河南天达实业发展有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张延恒
人民陪审员 田 玲
人民陪审员 弓爱婷
二〇一五年六月八日
书 记 员 王国栋