苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴木民初字第0124号
原告张志刚。
委托代理人陈钧。
被告顾治刚。
原告张志刚与被告顾治刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法由代理审判员陈尚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈钧，被告顾治刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志刚诉称，2012年8月8日，其与被告签订房屋租赁协议，将位于木渎镇新姜窑路80号南侧第一间房屋租赁给被告使用。协议签订后，被告第一年仅支付了租金40000元及履约保证金3000元，尚结欠租金及履约保证金22000元，经其多次催讨被告始终拒绝支付。第二年的租金被告分文未付，经其致函催要，被告仍不予支付。现被告欠付租金及水电费的行为已构成严重违约，故请求判令：一、原、被告双方于2014年1月7日解除房屋租赁协议，并将租赁房屋返还原告；二、被告向原告支付2014年1月7日前拖欠的房屋租金人民币45904元及履约保证金2000元，并支付从2014年1月8日起至被告实际搬离之日止参照租金标准计算的使用费；三、被告向原告支付欠缴的水电费计人民币7509.10元。
被告顾治刚辩称，其与原告之间确实签订了房屋租赁协议，约定租期为五年，第一年的租金是60000元，以后每年的租金递增3000元。其已经支付了第一年租金中的40000元，由于他人在其承租房屋的隔壁开了一家沙县小吃店，影响了其生意，原告曾承诺让沙县小吃店不做盖浇饭，并承诺中午的时候不在其店门口停车，但是原告并未兑现承诺，所以原告没有向其收取剩余的20000元租金。对于原告主张的水电费，其不予认可，因为其在租赁过程中曾因为停电给其造成了损失，原告当时确认将水电费7509.10元作为对其损失的赔偿。其承租原告的房屋是用于开设东吴面馆，为此支付了装修、采购以及加盟费用合计530000元。原告要求解除租赁合同，则需要赔偿其上述损失。
经审理查明，苏州市吴中区教育局于2005年8月10日向原吴中区星海艺术教育馆颁发“教民3205067000002号”民办学校办学许可证，许可证上载明该馆的负责人为张志刚，许可证的有效期为三年。2009年7月1日，原苏州市吴中区星海艺术教育馆（乙方）与苏州市吴中区木渎镇善人桥村经济合作社（甲方）签订《胥江生活广场租赁合同书》，约定甲方将坐落于木渎镇新姜窑路80号之胥江生活广场C栋1-3楼商铺出租给乙方，承租面积为3837.8平方米。租赁期限为八年零四个月，自2009年7月1日起至2017年10月31日止。该租赁合同虽然是以原苏州市吴中区星海艺术教育馆的名义与苏州市吴中区木渎镇善人桥村经济合作社签订，但是实际的承租人系张志刚本人。
另查明，2012年8月10日，原告张志刚（甲方）与被告顾治刚（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将坐落于木渎镇新姜窑路80号南面第一间144平方米的房屋出租给乙方用于开设东吴面馆；租期为5年，自2012年8月10日至2017年8月9日止；租金第一年为60000元，另乙方须向甲方交纳5000元作为履约保证金，待租期结束并无违约及无欠费，甲方退给乙方所有保证金。租金从第二年开始，每年在前一年的基础上提高3000元，即第二年为63000元，第三年为66000元，第四年为69000元，第五年为72000元；租金、保证金在签订合同时一次性付清，合同期内每年租金也必须提前一个月付清，否则均属违约，甲方有权终止协议，并扣除乙方所交的履约保证金；租赁期内，乙方不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借、抵押。所产生的水电费用应及时付清，否则均属违约，甲方有权立即终止协议，所有损失均由乙方承担；协议期满后，乙方未续租，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期搬离，同时不得损坏因经营所进行的装修附着物和固定设施，不得擅自拆除，应全部由甲方处理，甲方对乙方不作任何赔偿，但可移动的物品除外；在租赁期内，如遇电路、水管故障需要维修或供电供水部门的原因引起的停电停水属正常，不存在双方追究责任等内容。上述《租房协议》签订后，被告仅支付了第一年租金中的40000元，其余租金没有支付。
2013年3月21日，原告向被告出具“敦促函”，敦促被告补交第一年拖欠的租金20000元、履约保证金2000元及水电费7509.1元。被告于2013年3月23日签收该“敦促函”，但被告收函后仍未支付原告款项。2014年1月7日，原告再次向被告出具“法律意见函”，要求被告于收到本函文的三日内依照《租房协议》约定向原告一次性全额给付所欠房屋租金、履约保证金及水电费92509.1元，并承担迟延履行上述款项的违约金，逾期仍未履行上述给付义务的，解除《租房协议》，并于五日内与原告结清应付款项、腾让承租房，办理租赁房的交接手续。被告于2014年1月9日签收该“法律意见函”。
以上事实由原告提供的《胥江生活广场租赁合同书》、《租房协议》、“关于签订房屋租赁合同（协议）冠以苏州市吴中区星海艺术教育馆名称的情况说明”、民办学校办学许可证、“敦促函”、“法律意见函”、邮寄凭证，当事人的陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
审理中，被告称，其从2009年9月8日开始租赁本案诉争的房屋用于加盟开设东吴面馆，当时加盟的期限为两年，为此其支付了加盟费、装修费等共计530000元。两年加盟期满后，其没有再续签加盟协议。但被告未能提供任何证据证明其加盟费用及装修费用的具体支出。被告另称，原告曾口头承诺让其隔壁的沙县小吃店不做盖浇饭、不在其门口停放车辆等事项，并承诺原告代为交纳的水电费7509.1元作为因停电给其造成损失的赔偿。对此，原告均予以否认，称其与被告确曾就被告拖欠水电费一事进行过协商，但双方并未达成一致意见，并称对于被告所做的装饰装修，其不予利用，仅要求被告迁出并返还房屋。
对于原告主张的2000元履约保证金，被告称，其与原告早在2009年签订租赁合同时，就约定了由其向原告缴纳5000元保证金，但是其中3000元是水电保证金，另外2000元是装修保证金。其在装修完工后，原告将该2000元作为租金予以收取，故原告不应再要求其补交2000元。原告对于被告的陈述不予认可，其称双方在2012年8月10日签订《租房协议》时，被告仅支付了3000元履约保证金，剩余2000元一直没有交付。对此，被告也未提供已向原告另行交付2000元保证金的证据。
本院认为，原、被告之间签订的《租房协议》合法有效，被告应当按照约定的期限向原告支付租金。根据协议的约定，租赁期限自2012年8月10日起至2017年8月9日止；租金第一年为60000元，租金从第二年开始，每年在前一年的基础上提高3000元，即第二年为63000元，第三年为66000元，第四年为69000元，第五年为72000元。另外，被告须向原告交纳5000元作为履约保证金，待租期结束并无违约及无欠费的情况下，由原告退还被告所有保证金。合同期内每年租金必须提前一个月付清，否则均属违约，原告有权终止协议，并扣除被告所交的履约保证金。被告虽然辩称并非其不同意支付租金，只是原告未能履行对其所承诺的事项，且原告也未向其收取过租金。因原告对于被告的辩称意见不予认可，且被告亦未能提供证据证实其辩称意见，故本院对被告的辩称意见难以采信。原告在被告拖欠租金之后曾通过向其发“敦促函”、“法律意见函”的方式进行催讨，被告在收到上述函件后仍未予支付，本院认为被告拒绝支付租金的行为，符合双方合同约定的原告方可以解除租房协议的条件，故原告有权解除双方之间的《租房协议》。对于解除《租房协议》的时间，因被告于2014年1月9日签收原告出具的“法律意见函”，根据该函的约定，被告在收到该函三日内拒不履行缴纳租赁费等义务的，原告有权解除双方之间的《租房协议》。故本院认定双方之间解除《租房协议》的日期应为2014年1月12日，《租房协议》解除之后，被告应当将其承租的房屋返还原告并支付拖欠的租金及使用费，经核算，被告拖欠原告至2014年1月12日的房屋租金为46767.8元，被告应当向原告支付。对于自2014年1月13日起至被告实际迁出之日的房屋使用费，原告要求被告参照房租标准支付，不违反法律规定，本院予以支持。
关于水电费7509.1元，被告对于金额没有异议，但是辩称系原告自愿赔偿其因停电所造成的损失。原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以证实，故本院对于被告的辩称不予采信，被告应当返还原告代付的水电费7509.1元。
关于履约保证金2000元，虽然原告否认被告的辩称意见，不认可该2000元系装修保证金，并已经作为租金予以抵充。原告称被告仅向其支付了3000元履约保证金，尚有2000元没有支付。本院认为，履约保证金具有质押合同的属性，该合同自质押物移交于质权人占有时生效。现双方之间的《租房协议》已经解除，按照法律规定，合同解除之后，尚未履行的，终止履行。履约保证金条款仅系约束合同履行的保证条款，而非合同中的结算和清算条款，故对于被告尚未交纳的2000元，原告已无要求被告继续支付的必要。
关于被告辩称的损失赔偿问题，依据被告本人陈述，其仅于2009年开始加盟东吴面馆两年，两年后没有再继续加盟。另外，对于其装修投入的损失问题，依据法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，由于被告的加盟期已经届满，又因其自身违约导致出租人按照合同约定的条件解除合同，且出租人也不同意利用被告的装饰装修，故本院对于被告辩称要求原告赔偿其损失的意见不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、原告张志刚与被告顾治刚签订的《租房协议》于2014年1月12日解除。
二、被告顾治刚于本判决生效之日起十日内从其向原告张志刚承租的，位于吴中区木渎镇新姜窑路80号南面第一间面积为144平方米房屋内迁出，并将该房屋返还原告。
二、被告顾治刚于本判决生效之日起十日内支付结欠原告张志刚的房租人民币46767.8元、水电费7509.1元，并支付自2014年1月13日起至实际返还房屋之日止，按照当年租金标准计算的房屋使用费。
三、驳回原告张志刚其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币3125元，由原告张志刚承担50元，被告顾治刚承担3075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 陈 尚
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 沈君燕