成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0107民初4875号
原告冯琼，女，汉族，1991年5月8日出生，住上海市闵行区。
委托代理人邱达宽，系四川典章律师事务所律师。
被告蒋英，女，汉族，1977年1月7日出生，住成都市武侯区。
被告辜玉龙，男，汉族，1975年5月25日出生，住成都市武侯区。
上述二被告共同委托代理人李利明，系四川汇高律师事务所律师。
第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）。住所地：成都市高新区。
法定代表人徐万刚。
委托代理人黄波，男，汉族，1992年5月15日出生，住四川省宣汉县，系公司员工。
原告冯琼与被告蒋英、被告辜玉龙及第三人链家房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法由审判员赵阳适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告冯琼的委托代理人邱达宽到庭参加了诉讼，被告蒋英、被告辜玉龙的共同委托代理人李利明到庭参加了诉讼，被告链家房产公司的委托代理人黄波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯琼诉称，原告冯琼于2017年2月11日经第三人链家房产公司居间介绍，与被告蒋英、被告辜玉龙达成合意并签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定原告冯琼（乙方）购买被告蒋英、被告辜玉龙（甲方）共同所有的位于成都市武侯区胜利村106号（伊顿社区）1幢1单元13层12号房屋一套，房屋成交价为650000元，家具、家电、装修及配套设施设备作价178000元，合同总价款为828000元。该合同第五条明确约定：“甲方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记，由甲方承担违约责任”。合同签订后，原告冯琼向被告蒋英、被告辜玉龙支付了50000元定金及16560元中介佣金，履行了原告冯琼的合同义务。2017年2月14日，中介链家房产公司发现被告蒋英、辜玉龙涉案房屋上有房产抵押，信息显示“本宗房屋在抵押权存续期间，需注销抵押登记或经抵押权人同意后才能申请办理房屋所有权转移登记手续”。中介第三人链家房产公司工作人员即与被告蒋英联系，但是被告蒋英以不在成都为由再三拖延，时间长达一个多月。因被告蒋英、被告辜玉龙隐瞒案涉房屋被限制转让的事实，构成根本违约，给原告冯琼造成不可逆转的损失。根据《补充协议》第四条约定，被告蒋英、被告辜玉龙违约事实清楚，应当按照合同约定向原告冯琼支付违约金82800元。为此，原告冯琼诉至法院，请求判决：一、解除2017年2月11日原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》；二、被告蒋英、被告辜玉龙退还原告购房定金50000元；三、被告蒋英、被告辜玉龙支付原告违约金82800元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告蒋英、被告辜玉龙辩称，1、原告冯琼起诉的第一项和第二项诉讼请求，被告蒋英、被告辜玉龙表示没有异议，在本案诉讼之前，被告蒋英、被告辜玉龙已经通过各种方式通知原告冯琼前来解除合同并退还定金，本次交易的居间方第三人链家房产公司也表示愿意退还收取的居间服务费，因成都市出台的限购政策导致合同无法继续履行，被告蒋英、被告辜玉龙和居间方第三人链家房产公司也表示非常遗憾；2、原告冯琼的第二项诉讼请求没有任何依据，应当依法驳回。案涉房屋未能过户的重要原因是成都市出台的新的限购政策，原告冯琼不符合限购政策里的购房者条件，不能作为合法有效的购房者在成都市限购范围区域内购买房屋，因为限购政策的原因，导致原、被告之间的合同无法继续履行，因此被告蒋英、被告辜玉龙和原告冯琼均不构成违约，原告冯琼没有理由要求被告蒋英、被告辜玉龙支付违约金；3、被告蒋英、被告辜玉龙认为原告冯琼提起诉讼的行为系恶意诉讼，由此给被告蒋英、被告辜玉龙产生的损失被告蒋英、被告辜玉龙保留诉讼的权利。
第三人链家房产公司述称，合同签订时间是2017年2月11日，发现有预抵押的时间是2017年2月14日，当日马上告诉了被告蒋英、被告辜玉龙，被告蒋英、被告辜玉龙于2月17日与我方一起去银行去处理这个事情，我们一共去了三次，去收集资料，一直延续到3月底才处理完，我方于2月14日也告知了原告冯琼，办理过程中也及时与原告冯琼沟通。
经审理查明，2017年2月11日，原告冯琼（乙方）与被告蒋英（甲方）、被告辜玉龙（甲方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定原告冯琼购买被告蒋英、被告辜玉龙共同所有的位于成都市武侯区胜利村106号1幢1单元13楼12号房屋（权1337988），建筑面积64.59平方米，房屋成交价为650000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为178000元。甲方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让，因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担责任；甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，房屋附属设施清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方；如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，乙方有权解除合同，甲方另应承担在合同解除后10个工作日内返还乙方全部房款，未如期返还的，每逾期1日，甲方按照成交总价的5‰向乙方支付违约金；甲方应当赔偿乙方及居间方因此所受的损失，包括但不限于房屋价格上涨的差价损失及主张债权的律师费等。
同日，原告冯琼（乙方）与被告蒋英（甲方）、被告辜玉龙（甲方）及第三人链家房产公司（丙方）签订了《补充协议》，对上述《成都市存量房屋买卖合同》进行补充约定，即交易房屋的成交价及家具家电、装饰装修和配套设施成交总价为828000元，乙方在签订合同当日支付定金50000元；乙方通过资金托管专用账户划转的方式支付首付款328000元，乙方在过户递件前将该笔首付款存入银行资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续将该笔首付款支付给甲方；尾款450000元，由放贷银行直接支付给甲方。该协议第三条约定，1、甲方应在签署合同后5个工作日内配合评估公司对房屋进行评估；2、甲乙双方应接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；3、该房屋目前没有处于抵押状态。合同第四条约定，1、甲乙双方任何一方逾期履行本协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；2、甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明不真实、不完整、无效、房屋被查封或限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，则甲方构成根本违约，乙方有权单方书面解除合同，甲方须向乙方支付该房屋成交总价10%的违约金；乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则乙方构成根本违约，甲方有权单方书面解除合同，乙方须向甲方支付该房屋成交总价10%的违约金；3、甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方；4、在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
合同签订当日，原告冯琼向被告蒋英、被告辜玉龙支付了购房定金50000元。
合同签订时，第三人链家房产公司联网查询该交易房屋的信息，显示房屋无抵押、无限制；2017年2月14日，第三人链家房产公司到成都市城乡房产管理局再次查询该房屋的信息，显示该房屋尚有预抵押未解除。2017年2月17日，被告蒋英、被告辜玉龙即与第三人链家房产公司共同前往中国建设银行股份有限公司四川省分行处理，2017年3月，该银行方解除了预抵押。
原告冯琼认为被告蒋英、被告辜玉龙隐瞒了房屋存在抵押的事实，导致合同签订后一个多月无法履行，构成了根本违约，遂提起诉讼。
上述事实，有《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《定金/房款收据》、《收款收据》、房屋信息银行查询单、房屋信息网上查询单以及当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告冯琼与被告蒋英、被告辜玉龙之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。合同签订后，由于设立在交易房屋上的抵押权未解除，导致合同未能及时履行，尽管其根本责任可能不在于被告蒋英、被告辜玉龙一方，但就原被告买卖双方来说，客观上系被告蒋英、被告辜玉龙造成了房屋无法过户的后果，所以被告蒋英、被告辜玉龙仍然构成了拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，使原告冯琼依法享有合同解除权。所以，原告冯琼请求解除合同的理由成立，本院予以支持。合同解除后，定金应当返还，违约方仍应承担违约责任。原告冯琼请求被告蒋英、被告辜玉龙返还定金、按合同约定支付违约金的理由亦成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告冯琼与被告蒋英、被告辜玉龙于2017年2月11日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；
二、被告蒋英、被告辜玉龙于本判决生效之日起十日内返还原告冯琼定金50000元；
三、被告蒋英、被告辜玉龙于本判决生效之日起十日内支付原告冯琼违约金82800元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2956元，减半收取1478元，由被告蒋英、被告辜玉龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 赵 阳
二〇一七年七月十三日
书记员 杨谨荣