江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民初字第00328号
原告许书俊，市民。
被告郑浩，市民。
委托代理人陈新，江苏众想律师事务所律师。
被告盐城大恒阀业有限公司，住所地阜宁县阜城街道办事处向阳路188号。
法定代表人冯亚东，该公司总经理。
原告许书俊诉被告郑浩、盐城大恒阀业有限公司（以下简称大恒阀业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告许书俊、被告郑浩的委托代理人陈新到庭参加诉讼，被告大恒阀业公司法定代表人冯亚东经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，期满后未有到庭参加诉讼。根据原告许书俊的申请，本院依法通知证人李义章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许书俊诉称，2012年4月1日，被告大恒阀业公司将该公司所有的位于阜宁县阜城街道办事处向阳路×××号的朝阳公寓×××室房屋（面积约120㎡）作价200000元出售给我，并签订了售房合同，由被告大恒阀业公司及该公司法定代表人冯亚东在合同上签字盖章。2012年3月18日，我预缴购房款190000元，2012年6月6日，我缴清剩余购房款10000元，被告大恒阀业公司向我出具了购房款收据2份，并向我交付了房屋，我随即装潢后入住至今。售房合同中约定由被告大恒阀业公司向我提供办理房屋产权证、土地使用权证一切手续。2012年10月24日，阜宁县人民法院在（2012）阜执字第0859号拍卖公告中将我所有的×××室房屋予以拍卖。2012年11月9日，我对上述拍卖公告向阜宁县人民法院提出执行异议，法院听证后下发了（2013）阜执异字0003号民事裁定书，以原、被告双方签订的购房合同真实性无法认定为由驳回我的异议申请。我认为，我和大恒阀业公司所签订的房屋买卖合同合法、有效，是双方的真实意思表示，也没有违反法律强制性规定，同时我也是善意买房人，当时没有过户是因为被告大恒阀业公司谎称产权证没有办下来，其责任不在我，房屋产权早已实际转移给我。现诉至法院，请求：1、依法撤销并停止执行（2012）阜执字第0859号民事裁定书；2、依法确认原告许书俊与被告大恒阀业公司签订�房屋买卖合同合法、有效；3、依法确认被告大恒阀业公司所出售的朝阳公寓517室房屋产权属于原告许书俊所有；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告郑浩辩称，原告许书俊与被告大恒阀业公司签订房屋买卖合同的时间为2012年4月1日，我与被告大恒阀业公司办理房屋他项权证的登记时间为2011年12月12日，我与被告大恒阀业公司办理抵押登记在先，根据法律规定，抵押的财产未经抵押权人许可不得买卖，原告许书俊与被告大恒阀业公司签订的房屋买卖合同是无效合同。故请求法院依法驳回原告许书俊的诉讼请求。
被告大恒阀业公司未作答辩。
经审理查明，被告大恒阀业公司为私营企业，法定代表人冯亚东。2012年4月1日，被告大恒阀业公司与原告许书俊签订《盐城大恒阀业有限公司商住楼内部售房合同》，约定被告大恒阀业公司将其所有的位于阜宁县阜城街道办事�向阳西路×××号的朝阳公寓×××室房屋1套（总价292000元）出售给原告许书俊，被告大恒阀业公司提供原告许书俊办理房屋产权证、土地使用权证的一切手续，被告大恒阀业公司保证此房不得转卖他人，一切后果被告大恒阀业公司自负，合同还约定了其他事项。2012年3月18日，原告许书俊向被告大恒阀业公司缴纳了定金190000元。2012年6月6日，原告许书俊在又缴纳10000元后领取了房屋钥匙，随即进行装潢后入住至今。
另查明，2011年12月12日，被告大恒阀业公司与被告郑浩签订抵押借款合同1份，合同约定：被告大恒阀业公司向被告郑浩借款1600000元；借款期限6个月，自2011年12月12日起至2012年6月11日止；借款月利率2%，到期结清利息及全部本金；该笔借款由被告大恒阀业公司将其所有的位于阜宁县阜城街道办事处城西居委会六组向阳西路大恒阀业商住�×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室房屋10套作抵押担保，双方向阜宁县公证处申请对本合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证，并在阜宁县房产管理局办理了抵押登记手续，案涉517室房屋《房屋他项权证》证号为阜房他证阜城字第×××号［产权证号：阜房权证阜城字第××号、国有土地使用证号：阜国用（2011）字第×××号］。后因被告大恒阀业公司违反《抵押借款合同》约定，未能偿还到期债务，出借人郑浩于2012年8月6日依据公证债权文书向本院申请对被告大恒阀业公司强制执行，本院依法受理执行案件，并于2012年8月21日作出（2012）阜执字第0859号民事裁定书，裁�对大恒阀业公司所有的位于阜宁县阜城街道办事处向阳西路大恒阀业商住楼×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室房屋及土地使用权予以查封，2012年10月24日作出拍卖公告。2012年11月9日，原告许书俊对查封裁定向本院提出书面异议，本院受理后，依法审查认为：本案所争议的房屋，登记在大恒阀业公司名下，其所有权人为大恒阀业公司，郑浩作为债权人，其债权经公证机关公证，并办理了房屋抵押权他项权证，本院在该执行案件中对大恒阀业公司所有的房屋予以查封并无不当。许书俊主张×××室房屋由其购买，因本院在执行听证过程中对许书俊提供的购房合同真实性无法认定，许书俊可通过�讼程序对其与大恒阀业公司房屋买卖行为的效力予以确认。本院遂于2013年4月1日作出（2013）阜执异字0003号民事裁定书，裁定驳回许书俊的异议。2013年12月23日，许书俊以大恒阀业公司为被告、郑浩为第三人向本院起诉，请求确认其与大恒阀业公司签订的房屋买卖合同有效，房屋产权归其所有。本院审理后认为，本案争议属于执行异议之诉，现许书俊仅提出确认权属之诉，未要求停止对执行标的物的强制执行，经本院释明后，许书俊仍坚持不增加诉讼请求。本院遂于2014年6月13日作出（2014）阜城民初字第0001号民事裁定书，裁定驳回许书俊的起诉。现原告许书俊再次诉至本院，请求：1、依法撤销并停止执行（2012）阜执字第0859号民事裁定书；2、依法确认原告许书俊与被告大恒阀业公司签订的房屋买卖合同合法、有效；3、依法确认被告大恒阀业公司所出售的朝阳公寓517室房屋产权属于原告许书俊所有；4、本案的诉讼费用由被告承担。
上述事实，有原告许书俊提供的商住楼内部售房合同、售房款收据、水电费、物业管理费发票、本院（2012）阜执字第0859号民事裁定书、（2012）阜执字第0859号协助执行通知书、本院拍卖评估公告、本院（2013）阜执异字第0003号民事裁定书、（2014）阜城民初字第0001号民事裁定书，被告郑浩提供的2011年12月12日借款抵押合同、（2011）阜盐证经内字第282号公证书、阜国用（2011）第×××号土地使用证、阜房权证阜城字第××号房屋产权证、阜房他证阜城字第×××号房屋他项权证以及双方当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原告许书俊与被告大恒阀业公司签订《盐城大恒阀业有限公司商住楼内部售房合同》，双方意思表示真实，且上述合同没有违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。故对原告许书俊请求确认其与被告大恒阀业公司签订的房屋买卖合同合法、有效的诉讼请求予以支持。
关于原告许书俊请求确认房屋产权归其所有并停止执行本院（2012）阜执字第0859号民事裁定书的诉讼请求，本案所涉房屋，原告许书俊虽与被告大恒阀业公司签订了房屋买卖合同，且已支付了一定的价款，但由于合同签订前该房屋已经被被告大恒阀业公司抵押并办理他项权证书，故在原告许书俊未行使涤除权的前提下，即使双方所签订的房屋买卖合同成立，也并不能发生物权变动的效力，亦不能构成善意占有，即未能取得房屋所有权，故本院对该房屋予以查封符合法律规定，原告许书俊请求确认房屋产权归其所有并停止执行本院（2012）阜执字第0859号民事裁定书，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告许书俊请求撤销本院（2012）阜执字第0859号民事裁定书的诉讼请求，因本案是案外人执行异议之诉，其诉讼性质应为案外人对执行裁定书不服提出诉讼，请求确认对执行标的物享有物权或其他实体权利从而达到阻止执行机关对执行标的强制执行的目的，故本案应以原执行裁定内容为基础，仅仅围绕原告许书俊是否享有涉诉房屋的所有权或其他实体权利进行审查，而不应超出上述范围进行审查，故原告许书俊的该诉讼请求非执行异议之诉的审理范围，本案不予理涉。
综上所述，原告许书俊与被告大恒阀业公司签订的房屋买卖合同有效，但尚未办理过户手续，原告许书俊作为买受人享有的仅是根据有效合同主张债权的权利，并非物权；而被告郑浩就本案诉争房屋享有的抵押权，属于物权，优于原告许书俊基于合同享有的债权权利，且进行了备案登记，应优先予以保护。原告许书俊要求确认房屋买�合同有效的目的，在于阻止法院对诉争房屋的执行查封、拍卖。而原告许书俊对诉争房屋享有的债权权利，并不能对抗被告郑浩对诉争房屋享有的抵押权，即不能阻止法院对诉争房屋的执行查封、拍卖。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告许书俊与被告盐城大恒阀业有限公司于2012年4月1日签订的《盐城大恒阀业有限公司商住楼内部售房合同》有效。
二、驳回原告许书俊的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告盐城大恒阀业有限公司负担。（原告已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）。
审 判 长 徐寿海
审 判 员 张加同
代理审判员 朱丽雯
二〇一四年十二月一日
书 记 员 曹金婷
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条以出让方式取得土�使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得�价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。