江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0319号
上诉人（原审被告）启东市启隆乡人民政府，住所地启东市永隆沙。
法定代表人龚磊磊，乡长。
委托代理人陆炜花，上海联洋律师事务所律师。
委托代理人张建良，启东市启隆乡调委会调解员。
被上诉人（原审原告）陆亚芳。
委托代理人陆浴东，江苏东晋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈新民。
上诉人启东市启隆乡人民政府（以下简称启隆乡政府）与被上诉人陆亚芳、陈新民财产损害赔偿纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启民初字第0407号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人启隆乡政府委托代理人陆炜花、张建良，被上诉人陆亚芳委托代理人陆浴东，被上诉人陈新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，陆亚芳丈夫施云鹏在上世纪八十年代因国家落实知识分子政策而被分配至原启东县农业良种繁育场（现为启东市启隆乡），成为该场三大队职工，并与家人居住在场部分配的原永隆村140号公房内。后因启东县农业良种繁育场进行改制，根据相关文件精神，施云鹏与启东县农业良种繁育场于1988年12月31日订立《房契》1份，主要内容为：一、乙方（施云鹏）向甲方（启东县农业良种繁育场）购买如下房屋座落位置施云鹏东一间数1规格4×2.5×5.6质量65%房屋面积19.8；二、房价318.80元，按规定甲方补助乙方50元，乙方预付定金元，结欠218.80元，要在88年11月30日前交清，否则按银行贷款利息加倍计算；三、甲方于88年1月1日把房产权交给乙方用；四、甲方售给乙方的房屋，房产权属乙方所有。以后乙方需要出租、出售、改建、扩建、拆迁须征得房管部门土管部门及有关单位的同意；五、乙方所需的宅基地，应根据有关规定交纳费用，只有使用权没有所有权；六、出售以后的房子由乙方负责维修；七、甲、乙双方协议生效后，如甲方毁约、双倍反还定金，乙方毁约，所交定金无权收回；八、本房契于88年12月31日订立之日起生效且有法律效力；九、本房契一式五份，甲乙双方、大队、公证处、房管办各执一份。张启石（原启东县农业良种繁育场场长）、施云鹏分别在房契甲方代表人、乙方代表人栏处盖章、签名。此后，施云鹏及家人一直居住、使用上述房屋。施云鹏及家人于2003年离开农场，搬迁至启东市近海镇海界村1组居住至今。2005年4月6日，施云鹏病故。期间，施云鹏及陆亚芳等家人均一直未再返回过农场，其原居住房屋亦无人看管。2005年左右，陈新民因原有房屋被拆迁，启隆乡政府将其安排至案涉房屋居住使用，陈新民居住使用前对该房屋进行了修缮。目前该房处于闲置状态。现陆亚芳向法院起诉，请求判令启隆乡政府、陈新民归还位于启东市启隆乡永隆村140号房屋一间并赔偿陆亚芳财物损失1189元，其他损失（租金，按每年1000元计）8000元。
另查明，陆亚芳与施云鹏婚育三子（长子施正辉、次子施正权、幼儿子施正兵），均具函表示本案涉及到其该享受的利益部分，全部归陆亚芳，陆亚芳在本案中行使的权利义务由其本人享受和承担。
再查明，陆亚芳及施云鹏离开农场时未托人对原居住的房屋及所述相关财产进行照看和管理。
原审法院认为，陆亚芳丈夫施云鹏生前系启隆乡政府即原启东县农业良种繁育场职工，案涉房屋在买卖前系原启东县农业良种繁育场所有的公房，并非农村集体土地宅基地上房屋，陆亚芳丈夫施云鹏在职期间与原启东县农业良种繁育场签订了房屋买卖契约，该房契是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应属合法有效。退一步，即便案涉房屋属集体土地上农村宅基地建房，因陆亚芳丈夫系原启东县农业良种繁育场职工，应属集体经济组织成员，双方签订的房契也并非无效合同。根据房契的约定，案涉房屋产权属陆亚芳丈夫所有，原启东县农业良种繁育场在合同签订前一年已将该房交付陆亚芳丈夫，此后，陆亚芳夫妇也一直居住在该房内直至2003年。虽无相应证据证明陆亚芳丈夫当时支付了房款，但这属于房屋转让后的债权问题，并不能因此否定陆亚芳丈夫对该房享有所有权。现陆亚芳作为施云鹏法定继承人，主张启隆乡政府、陈新民返还房屋，于法有据，法院予以支持。陈新民因拆迁由启隆乡政府安排在案涉房屋内居住，虽然陈新民称其对该房进行了部分修理，但不能因此取得该房所有权。至于陈新民修理费用，不属本案审理范围，陈新民可另行主张权利。陆亚芳主张的所谓租金损失，因案涉房自2003年后陆亚芳家人一直未再使用，房屋处于无人看管状态。陆亚芳丈夫生前也未曾主张过所谓的租金，且陆亚芳作为施云鹏的法定继承人对其主张租金，依据不充分，也未提供租金计算标准的依据，故法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，判决：一、启东市启隆乡人民政府于判决生效之日起三十日将原永隆村140号房屋归还陆亚芳居住使用。二、驳回陆亚芳的其他诉讼请求。本案受理费50元，由启隆乡政府负担。
宣判后，启隆乡政府不服，向本院提起上诉称，1、本案涉及的房契不是房屋买卖合同，而是名为房契实为启隆乡政府为其职工方便生活提供临时住房而订立的，确立某农场职工享有临时房工作期间居住权的协议。陆亚芳的丈夫依据该契约不能取得该房屋的所有权。案涉房屋无产权证、无宅基地证，产权性质及合法性不能确定，故不能成为买卖标的。2、案涉的房契早已被实际解除。案涉房屋由陆亚芳丈夫施云鹏在签约前被安排入住。签约后，施云鹏没有按约付款。1997年底施云鹏离开该屋直至去世再未入住。而且施云鹏也撕毁丢弃了涉案房契的原件。启隆乡政府在施云鹏离开该房后也安排他人入住该房多年。启隆乡政府与施云鹏用各自的实际行为表示了实际解除房契的意思。双方不再履行房契，合同早已解除。如果合同未解除，其应当能提供房契的原件，也未履行付款义务。而且在施云鹏去世后的7年间其继承人从未使用过该房，亦未主张过该房屋的权利。3、陆亚芳无权主张该房的任何权利。综上，原审查明的事实不清，认定的事实错误，请求二审法院发回重审或依法改判。
陆亚芳辩称，原审认定启东市启隆乡人民政府前身是启东县农业良种繁育场，是政府行为的更名问题，对此无异议。施云鹏夫妇与其三个儿子居住在案涉房屋内至施云鹏退休后多年，直至2003年后才搬到原户籍地居住。原审认定陈新民对涉案房屋进行修缮不是事实，没有证据证明修缮，就房屋目前状态也不能证明进行了修缮。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈新民辩称，施云鹏未持有房契原件及购房款收据，对案涉房屋不享有所有权。陈新民对案涉房屋进行了修缮。请求二审法院依法维持原判。
本院审理中，启隆乡政府向本院提供如下证据：1、张建良取得讼争类似房屋的房契、付款凭证，退款凭证、建房申请报告。证明当时购房一定要有付款凭证以及房契原件。本案中陆亚芳不具有房契原件，也没有交款凭证，对案涉房屋没有所有权。2、启东农业繁育场三大队的会计报表4张。证明讼争的房产原来是属于三大队的独立房产，场部无权出售。3、龚某、陈建忠的两份情况说明，证明施云鹏1997年即离开案涉房屋。4、提供1988年2月至1991年6月，启东农业繁育场三大队及启东农业繁育场场直相关财务账册，证明施云鹏未缴纳案涉房屋的房款。5、提供证人龚某、胡某的书面证言，证明施云鹏未缴纳案涉房屋的房款。陆亚芳对上述证据质证认为，第一组证据与本案无关联性，第二组证据反映的不是事实，农场直属启东市政府委托良育繁种场管理，大队无权管理房屋。第三组证据及第五组证据均是证人证言，证人应当出庭接受质询，未能出庭接受质询的证人证言不能作为证据使用。第四组证据财务会计凭证没有编号，无法识别相关缴费凭证是否完整，对该证据真实性有异议。陈新民对上述证据无异议。本院经审查认为，上述第一、二组证据与本案无关联性，第三、五组证据系证人证言，证人无正当理由未能出庭接受质询，对其出具的书面证言的真实性无法确认，故第一、二、三、五组不能作为本案认定事实的证据。第四组证据能反映施云鹏在与原启东县农业良种繁育场签订房契的前后几年间，其未能缴纳购房款。
陆亚芳向本院提供施云鹏儿子施振斌的在启隆乡职业中学的毕业证书，证明施云鹏与家人在取得案涉房屋后和家人一直居住在案涉房屋中。启隆乡政府质证认为，施振斌不是本案的当事人，陆亚芳起诉时从继承的角度，而不是从同住的角度。案涉房屋有无同住人，应当以房契为准，房契附件中已经明确只有一人，不能凭该证据证明房屋内有同住人。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，不能作为本案认定事实的证据。
本院经审理查明，现有证据不能证明施云鹏已按约缴纳了购房款，原审法院查明其余事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋原系启东县农业良种繁育场的公房，陆亚芳的丈夫施云鹏作为启东县农业良种繁育场的职工，双方订立房契，实际为一份房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律的强制性规定，同时也与当时的政策和相关规定相符，应当认定为合法有效。房契签订前启东县农业良种繁育场即已将该房屋交付给施云鹏，此后施云鹏与其家人一直居住在该房屋中，后施云鹏虽从案涉房屋中搬出未再返回居住，但这种行为并不能视为施云鹏对案涉房屋的放弃。尽管现有证据不能证明施云鹏已按约缴纳购房款，但是这属于房屋买卖后的债权问题，并不影响双方达成的房契的效力，陆亚芳可据此取得相应的居住使用权。
综上，启隆乡政府的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人启东市启隆乡人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 周 君
二〇一四年六月十一日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。