山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民五终字第408号
上诉人（原审第三人）：刘远升。
上诉人（原审第三人）：李娥芳。
二上诉人共同委托代理人：崔常松，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：晏传靖。
委托代理人：贺焱，山东法扬律师事务所律师。
委托代理人：刘敏敏，山东法扬律师事务所律师。
原审被告：陈杰。
原审被告：王锦侠，系原审被告陈杰之妻。
二原审被告共同委托代理人：项军，山东信雅律师事务所律师。
上诉人刘远升、李娥芳因与被上诉人晏传靖、原审被告陈杰、王锦侠房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2013）市中民初字第1891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年2月21日，原告晏传靖（乙方）与被告陈杰（甲方）签订了《房屋产权转让协议合同》。合同约定：一：房屋现状：甲方于2004年7月28日向枣庄德仁房地产开发公司（简称德仁公司）购买德仁俊园21#楼东二单元三楼东户301室三室二厅二卫住房一套（简称21#-2-301），面积134.62平方米，甲方付款方式为向德仁公司首付现金6.8万元，德仁公司已为甲方开具发票及办理购房合同手续，甲方已办理房屋产权证并以该产权证向工行办理购房抵押按揭贷款15.8万元，贷款期限10年，月还本息0.17万元，甲方对该房贷款负全部责任。二、转让价格及付款方式：甲方将21#-2-301转让给乙方，全部转让价格为人民币壹拾柒万元整，乙方付款方式为全款现金一次性支付，乙方付款后甲方向乙方开具收款收据，甲方将该房屋交乙方使用，乙方拥有该房屋全部实际产权。三、产权证办理期限：甲方于2005年12月31日前为乙方无偿无条件办理21#-2-301房屋产权证，逾期不办理，甲方向乙方每天支付1000元的违约金，乙方并对甲方提起民事诉讼。四、其他：甲方向德仁公司首付购房款和购买该房的抵押按揭贷款以及其它债权债务均与乙方无任何关系，乙方不负任何责任。原告将房款17万元交付被告陈杰，被告陈杰出具了收条。原告入住该房至今，双方也没有办理过户手续。2013年5月9日，原告发现被告陈杰、王锦侠将上述房产于2013年3月27日以60万元的价格卖给了第三人刘远升、李俄芳，且双方签订了房屋买卖协议书，原告遂诉至法院，以致成讼。
上述事实有《房屋产权转让协议合同》、收据、房屋买卖协议书、山东金剑司法鉴定中心第31号鉴定意见书及庭审笔录佐证。
原审法院认为：合法的民事法律关系受法律保护。买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结合同并切实履行合同义务。本案中，双方当事人的主要争议在于原告与被告、第三人分别签订的房屋买卖合同是否违反了诚实信用、公平交易的原则，双方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。原告晏传靖与被告陈杰2005年2月21日签订的《房屋产权转让协议合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应严格履行合同义务。原告晏传靖依合同支付了房款17万元，该房屋建筑面积134.62平方米，按照2005年枣庄房地产行情，该房价在当时亦属合理。被告陈杰没有按照合同约定于2005年12月31日前为原告办理涉案房屋产权登记，构成违约，应当承担继续履行的违约责任；被告陈杰、王锦侠与第三人刘远升、李俄芳2013年3月27日签订的房屋买卖协议书，因被告陈杰、王锦侠故意隐瞒了房屋已出售给晏传靖这一事实，而构成欺诈。对上述事实，上溯到法律理论，法律规定已经订立并生效的合同可予撤销系作为特殊情形考虑，即指因当事人意思表示不真实，通过行使撤销权而使已经生效的意思表示归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、订立合同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真订立等三种情形可撤销。本案被告陈杰、王锦侠故意隐瞒房屋已出售给晏传靖这一事实而与第三人刘远升、李俄芳另行订立房屋买卖合同，属于明显的以欺诈手段订立。所谓欺诈就是当事人故意隐瞒真实情况或者告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方做出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈属于意思表示瑕疵，是针对当事人订立合同时的意思表示而言的。就本案而言，被告陈杰、王锦侠在与第三人刘远升、李俄芳订立房屋买卖合同时隐瞒了房屋已出售给晏传靖这一事实，属于隐瞒重大事实的行为。该行为对第三人的意思表示有实质性影响，致使第三人做出了不真实的意思表示。依照立法的精神及合同撤销原理，被告陈杰、王锦侠与第三人刘远升、李俄芳订立的房屋买卖合同当归属为可撤销合同。
综上，本案中原、被告房屋买卖合同的签订是合法有效的；被告与第三人订立的房屋买卖合同存在欺瞒的情形，使当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则。为保证交易的安全性和公正性，防止一方当事人利用优势或通过隐瞒重要事实而损害交易对方或第三方的利益，被告与第三人所签订的房屋买卖合同应因原告的合法请求而撤销。依照法律规定，本合同撤销后当事人的权利、义务自然归复缔约前状态，当事人因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于当事人在本案中并未提出该项主张，故本案不予一并处理，可由双方另行解决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条、第五十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、撤销被告陈杰、王锦侠于2013年3月27日与第三人刘远升、李俄芳签订的《房屋买卖协议书》；二、被告陈杰、王锦侠及第三人刘远升、李俄芳将坐落于市中区建设路德仁俊园21号楼东2单元3层东户房屋（枣房权证枣字第××号）产权登记恢复至缔约前状态；三、被告陈杰、王锦侠向原告晏传靖履行上述房屋的过户义务；四、驳回原告晏传靖其余的诉讼请求。案件受理费9800元，保全费2520元，由被告陈杰、王锦侠负担。
上诉人刘远升、李娥芳不服原审判决上诉称，在一审中，被上诉人的诉讼请求为“请求人民法院判决被告于第三人签订的房屋买卖合同无效”而一审判决结果是撤销被告陈杰、王锦侠于2013年3月27日与第三人刘远升、李娥芳签订的房屋买卖协议书，根据“不告不理”的民事诉讼原则，一审法院该判决超过了诉讼请求，属于适用法律错误。上诉人与一审被告签订的房屋买卖合同，是上诉人真实意思表示，合同合法有效，且支付了对价，办理了房屋确权手续，不存在可撤销的情形，上诉人作为善意第三人也合法取得了本案争议房产，且被上诉人不是合同一方当事人，也无权撤销他人合法签订的合同。一审法院判决上诉人与一审被告将本案争议房产产权登记恢复到缔约前状态、并履行房屋过户手续无法律依据，属于认定事实不清。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人晏传靖答辩称，被上诉人的诉讼请求之一是对上诉人与原审被告陈杰之间签订的房屋买卖合同的效力做出无效认定，而合同的有效、无效、可撤销则是对合同效力确认的不同结果，且合同被确认无效或者被撤销后，合同都是自始没有法律约束了的，因此产生的法律后果都是相同的，因此，原审法院的判决并未超出被上诉人诉讼请求的范围，且适用法律正确；至于提出合同撤销的权利主体，根据我国合同法的规定，有权请求人民法院撤销合同的主体是受损害方，而非仅局限于合同的一方当事人。上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同，与原审被告和被上诉人签订的房屋买卖合同指向同一标的物，上诉人与原审被告之间的合同直接侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人是当然的受损害方，因此，被上诉人有权请求人民法院撤销上诉人与原审被告之间的合同；上诉人原审中的陈述与上诉所称的意思表示自相矛盾，一边认可原审被告欺诈，一边主张意思表示真实，显然自相矛盾。上诉人与原审被告的房屋成交价明显低于市场价值，并未支付合理对价，在房屋转让过程中存在重大过失，没有尽到受让人的合理注意义务，与原审被告恶意串通，损害被上诉人利益。对于20万元的购房首付款的来源，上诉人在被上诉人申请调取证据前后的两次庭审中的陈述相互矛盾，证实了上诉人与原审被告之间并没有20万元的卖房款交付事实，且上诉人与原审被告一直强调不认识，通过资金流转可证明上诉人与原审被告认识，原审被告与上诉人买卖房屋恶意串通，以达到不将房屋出售给被上诉人的目的，因此，上诉人与原审被告之间存在恶意串通行为，其房屋买卖合同无效。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院另查明：上诉人刘远升与案外人蔡瑞林系仁兄弟关系。2013年3月18日，案外人蔡瑞林通过银行汇款转账给上诉人刘远升18万元；2013年3月19日，上诉人刘远升以现金给付原审被告陈杰20万元，同日原审被告陈杰又将20万元通过银行转账给了案外人蔡瑞林。
上述事实有中国银行借记卡历史交易明细清单、汇兑支付来帐凭证、中国银行结算业务申请书佐证。
本院认为，原审被告将本案诉争的房屋出售给被上诉人后又将该房屋出售给上诉人，被上诉人与案件诉争房屋具有法律上的直接利害关系，被上诉人针对上诉人与原审被告的房屋买卖合同等提起的诉讼，符合民事诉讼法第一百一九条的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案在二审两次庭审中，上诉人关于支付给原审被告陈杰的购房款20万元的来源等事项，陈述不一致。原审被告对于20万元的售房首付款去向的陈述亦是自相矛盾，结合本院调取的20万元购房款流转状况的证据，本院认定，上诉人与原审被告存在恶意串通行为。合同无效与可撤销是对合同效力确认的不同结果，所产生的法律后果亦不尽相同。因此，原审法院的判决撤销陈杰、王锦侠于2013年3月27日与第三人刘远升、李俄芳签订的《房屋买卖协议书》显属不当。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持枣庄市市中区人民法院（2013）市中民初字第1891号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更枣庄市市中区人民法院（2013）市中民初字第1891号民事判决第一项为：确认陈杰、王锦侠于2013年3月27日与刘远升、李俄芳签订的《房屋买卖协议书》合同无效；
二审案件受理费9800元，由上诉人刘远升、李娥芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳永军
审 判 员 朱海燕
代理审判员 翁加伟
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 张 婕