上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2046号
原告上海众车汽车服务有限公司。
法定代表人王延盛，总经理。
委托代理人邓小胜，上海康程律师事务所律师。
被告姚天明。
委托代理人姚元龙，系被告姚天明父亲。
委托代理人邹佳莱，上海市彭旨平律师事务所律师。
原告上海众车汽车服务有限公司与被告姚天明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告上海众车汽车服务有限公司的委托代理人邓小胜，被告姚天明及其委托代理人姚元龙、邹佳莱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海众车汽车服务有限公司诉称，2012年4月29日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市闵行区房屋，租赁期限自2012年5月1日至2017年6月30日，月租金50，000元（人民币，下同）。原告承租涉案房屋系为注册新的汽车服务公司，被告对此明知，且多次向原告保证其房屋能够办理环评手续。租赁合同签订后，原告按照合同约定支付保证金、租金并投入大量资金进行装修，同时以该地址为注册地启动工商登记流程。但在办理环评过程中，原告被相关部门告知该地块已经被划入拆迁范围，不能办理环评。此后被告多次向原告保证该地址能够办理环评，并约定在环评办理完毕之前暂时按照每月40，000元的租金标准支付租金。2014年12月，被告撤销其收款帐户，拒绝收取原告支付的租金，并多次组织社会人员至原告处聚集，围堵和骚扰原告的工作人员和客户，意图迫使原告搬离。为保障人员和财产安全，原告不得不于2014年2月底搬离租赁场地，另行寻找其他拥有汽车服务的经营场所，并因搬迁和重新准备营业而发生大量额外成本和损失。原告故意隐瞒重要事实致使原告不能顺利办理工商登记，并通过注销收款帐户和不法干扰的方式迫使原告搬离，严重违背双方约定并给原告造成重大损失。现起诉要求被告返还租赁保证金50，000元，要求被告赔偿原告装修损失200，000元；要求被告向原告支付搬迁费用24，000元；要求被告赔偿原告不能正常登记注册而产生的损失30，000元；要求被告支付重新租赁场地的差价177，800元；要求被告向原告支付停产停业损失，依据被告拆迁补偿协议确定。
原告向本院提供了以下证据以证明其诉称成立：
1、上海市房屋租赁合同1份，证明原、被告之间的租赁关系，合同第11页的附件一中约定，如遇合同第九条1、2、3的情况，被告应承担原告的装修费及搬迁费等费用，双方同意的情况可搬迁，如任何一方不同意可以不搬；
2、上海市房地产权证1份，证明拆迁范围，被告告知原告涉案房屋不在拆迁范围内，故原告对涉案房屋进行了大量投资；
3、企业名称预先核准通知书1份，证明原告承租涉案房屋用于汽车经营，但因为土地性质，最终没有办出工商登记；
4、房屋装修合同、建设项目环境影响报告表、环境监测测试报告、排水检测报告、排水许可证、委托监测协议书、环境监测服务费发票1组，证明原告承租房屋后为了正常经营投入了人力物力，装修共花费200，000元；
5、房屋拆迁许可证、房地产登记簿、街道情况说明1组，证明涉案房屋在双方签订租赁合同之前就已经纳入拆迁范围，被告故意隐瞒该情况，致使原告不能在涉案房屋上开设公司；
6、2012年8月15日协议、2012年11月14日确认书各1份，证明原、被告在签订房屋租赁合同时被告知道原告承租房屋的目的以及知道原告需要做环评，被告知道涉案房屋做不了环评，但仍承诺可以做出环评；原、被告约定环评办出前月租金为42，000元，环评办出后月租金为46，000元；
7、2013年4月25日补充合同1份，证明原告的新公司尚未注册，所以以个人名义签订，税务要求原告将合同变更为公司，故自2013年6月起原告以公司名义启动相关手续，若原告知道涉案房屋不能做环评原告即不会启动相关程序；
8、2013年12月、2014年1月付款记录1组，证明2013年12月原告付款成功，2014年1月原告两次付款均因被告账户不存在而无法成功付款；
9、视频资料1份，证明2014年2月有大量社会闲散人员在原告公司门口聚集，经询问这些人员系被告指示的；
10、付款情况1份，证明原告的付款情况，合计742，000元，合同签订后支付了付三押一的钱款，2012年10月1日开始支付双方达成的42，000元，2013年6月环评明确办不出来，故当月未支付租金，被告亦同意6月不用支付租金，2013年7月起月租金降至每月40，000元；
11、确认函1份，证明装修款的支付情况，系现金支付；
12、2013年6月新厂房租赁合同1份，证明因为被告的房屋不能做环评导致原告被迫重新找厂房；
13、2014年2月员工宿舍租赁合同1份，证明被告的房屋二层是作为员工宿舍使用，不能使用被告房屋后原告为员工另寻其他房屋作为员工宿舍；
14、收款确认函1份，证明搬迁费用24，000元。
被告姚天明辩称，不同意原告全部诉请，原告装修及搬迁不能获得补偿。原告在租赁期限内不按期支付租金，被告依照合同约定书面通知被告解除合同，被告因此而搬离租赁房屋。对租赁时间、租金标准等亦无异议，双方约定月租金为50，000元，但实际履行过程中，原告仅有第一期支付了50，000元及保证金50，000元，后期均未足额支付租金。原告自2013年6月起不再支付租金，故被告将保证金充抵了2013年6月的租金。2013年6月被告告知原告若再不支付租金，就赶原告走，原告于2013年7月起每月支付40，000元至2013年12月。2013年12月被告向原告送达了解除合同通知书，原告签收了。
被告向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立：
1、解除合同通知书及邮政快递确认单1组，证明原、被告之间的争议并非动拆迁后原告获得补偿的争议，而是原告未按时支付房租导致房屋租赁合同解除的争议；
2、2014年2月15日字据1份，证明原告承诺2014年3月1日前搬走涉案房屋内的物品，逾期不搬视为放弃涉案房屋内的所有物品；
3、2014年1月14日承诺书1份，证明原告承诺2014年2月28日前搬离沪青平公路368号；
4、2013年10月22日字据1份，证明原告拖欠租金的事实，被告用押金冲抵了房租，故押金不予退还；
5、补充合同及字据各1份，证明月租金金额42，000元是暂定的；
6、2012年8月15日协议1份，证明签约主体是汽车修理有限公司，而非原告；
7、发票、记账联1组，证明被告收到原告租金后按时向税务部门报税，含押金合计742，000元；
8、新旧对比照片1组，证明原告承租房屋后仅作了涂刷涂料的装修内容；
9、原告档案机读材料1份，证明原告在2010年就已经办出了环评。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1无异议，合同第11页的内容是2013年加上去的，目的是为了向动迁组多要点钱；原告搬来时即知道房屋要动拆迁，门口贴有动拆迁公告，因为动迁，自来水是免费的，原告知道动拆迁，所以承诺将来产生费用其愿意承担；证据2无异议，实际门牌号的变更早在1994年就发生了，但产证变更时间是2012年5月11日，门牌号变更是政府行为，被告没有恶意，租赁房屋的用途是商业，而非居住；证据3真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据4，装修合同有异议，被告有装修前后的对照照片；建设项目环境影响报告表，建设单位与本案无关，故与本案无关；环境监测测试报告真实性无异议，被告咨询过监测部门，环评可以做，但不会通过，因主体非原告，故与本案无关；排水检测报告的质证意见同建设项目环境影响报告表的质证意见；排水许可证是被告帮忙办的，但是办给原告的，被告已经告知原告环评是通不过的，办排水许可证也是浪费钱；委托监测协议书上没有明确地址，不能确定检测的地方，故对关联性有异议，与本案无关，街道办等部门都明确告知原告因为动迁所以不能办出营业执照；委托监测协议书和发票都是原告的，不是新公司的；综上，本组证据与本案无关；证据5，房屋拆迁许可证无异议，原告签租赁合同前就明知房屋要动迁；房屋产权登记簿是政府行为；街道的情况说明属实，但不能证明被告隐瞒了拆迁事实；证据6无异议，但其中的42，000元是暂时调整；证据7无异议，但对原告的证明目的有异议，被告从未承诺为原告办理任何事情，被告同意原告变更承租人名称，但从未承诺办成新公司；证据8无异议，被告已经通知原告解除房屋租赁合同，故被告注销了账户；证据9，认可有很多人在现场，但是为交通枢纽服务的人，而非被告的人；证据10真实性有异议，系打印件，不予认可；证据11、证据12与本案无关；证据13与本案无关，但被告的房屋是商用房，不能用来居住；证据14，不是正规单位，没有正规发票，不予确认。原告对被告提供的证据的质证意见：证据1真实性无法确认，未收到过，6月份房租未付系因被告重大违约在先，被告无权以此为由解除合同；证据2、证据3真实性无异议，但不能反映双方对合同终止和赔偿达成了一致意见，所有的字据都是被告起草后签字的，系被告威胁签字的；证据4真实性无异议，因被告交付的房屋存在重大瑕疵，被告不得已暂停支付房租并要求被告减租；证据5、证据6真实性无异议，双方约定如果通过环评月租金作调整，如果没有通过环评月租金还是42，000元，2013年7月环保部门明确不能通过环评，故双方确认月租金为40，000元，2013年10月22日确认的是6月份的月租金；证据7，能与原告提供的付款情况相对应，印证原告的主张；证据8不能印证被告所称的原告仅粉刷即入住的抗辩；证据9无异议，但原告在2010年成立时经营期限只有2年，原告租赁被告的房屋系为成立新的公司，因为新公司无法成立，故延长了原告的经营期限。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的质证意见：证据1、证据2被告无异议，本院予以确认；证据3与本案无关联，本院不予采信；证据4，房屋装修合同被告有异议，原告未就该合同的履行情况等进一步举证，本院不予采信；其余证据与本案无关联，本院不予采信；证据5被告无异议，本院予以确认；证据6、证据7、证据8真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据9，被告不认可是被告的人，原告亦未就此进一步举证，本院不予采信；证据10系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信；证据11，被告不予认可，原告未进一步举证付款的真实性，本院不予采信；证据12、证据13与本案无关，本院不予采信；证据14，被告不予认可，原告未进一步举证付款的真实性，本院不予采信。二、本院对被告提供的证据的认证意见：证据2至证据7真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据1与证据2、证据3能形成证据锁链，本院予以采信；证据8原告予以否认，被告未能提供证据证明照片的拍摄时间，故无法印证被告的证明目的，本院不予采信；证据9原告无异议，本院予以确认。
经审理查明，2012年4月29日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市闵行区房屋，租赁期限自2012年5月1日至2017年6月30日，月租金50，000元，免租期两个月；租赁保证金50，000元，租赁关系终止时，该款除用以抵充原告应承担的费用外，剩余部分无息归还原告；原告逾期不支付租金累计超过20天的，被告可书面通知原告解除租赁合同；附件一约定：如遇本合同第九条1、2、3条的情况（即房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的、房屋因社会公共利益被依法征用的、房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的），被告承担原告的装修费及搬迁等费用，双方同意的情况可搬迁，如任何一方不同意可以不搬。
被告在2012年5月11日就上述出租房屋重新申领了产权证，产权信息变更登记，该址于2006年8月始已列入拆迁许可范围内。
2012年8月15日，原告法定代表人与被告达成协议：因原告租房用于成立新的企业，需经街道动迁指挥部同意有关部门才能使其进入环评程序，双方协商达成如下协议：一、被告同意在符合现行征收征用（动迁）的各项法律法规下，支持配合街道动迁指挥部的行动；二、原告承诺在街道动迁指挥部的行动中只与被告发生关系，不参与街道动迁指挥部与被告的相关事宜；三、被告如与街道动迁指挥部达成协议，原告与被告根据原有合同协商解决，尽快搬迁让地；四、本协议自街道有关部门同意原告企业进入环评程序即为生效。
2012年11月14日，确认：商业用房租赁户申办汽车修理厂因街道规划环评人员借口所在地为动迁范围不受理，经努力受阻至今双方商议如下：双方共同努力使街道环评受理。在环评未受理前，原告暂时每月付租赁费42，000元。在街道环评受理后，恢复合同规定的每月租赁金额及付款方式。原告补偿此前少付的每月租赁费4，000元，免除另4，000元。如仍无法使环评受理，则每月仍付租费42，000元。不能再以其他理由减少租费及相应递增。双方同意遇各种情况均以原合同为基础，及时沟通，协商，共同应对。2013年4月25日，原、被告签订补充合同，约定2012年11月14日签订的关于环评受理前后的应交租赁费数额及支付方式双方同意遵照执行。
2014年1月始，被告注销了收款帐户，原告付款未成功。
另查明，2013年10月22日，确认6月房租未付清，争取在年内付清，和房东友好协商。2013年12月31日，被告向原告寄送解除房屋租赁合同的通知，并要求原告尽快搬离。该邮件于2014年1月1日签收。2014年1月14日，承诺原告于2014年2月28日搬离租赁场所。2014年2月15日，承诺原告同意2014年2月15日至2014年2月28日彻底搬离租赁场所，自3月1日起所有遗物件均属放弃，不能损坏原有电气、设施、公用水电气等费用由原告负责，好合好散。
再查明，原告主张已支付的租金（含保证金）合计为742，000元，被告确认收取原告租金（含保证金）784，000元。
本院认为，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告主张签订合同时被告隐瞒了租赁房屋已经列入拆迁范围之内的事实，致使原告无法办理新的工商登记手续，被告应承担相应的责任。本院认为，首先，房屋是否已经列入拆迁许可范围系公开可查询的信息，原告无法获知该信息的责任应由其自已承担；其次，双方之间的租赁合同也未约定原告需要办理新的工商注册登记，且合同也未约定被告负有为原告办理工商注册登记的义务及无法办理的责任承担，故原告方未能办出工商注册登记的责任不能归咎于被告。原告承租房屋后未按照约定按时足额支付房租，被告可根据合同的约定行使单方解除权。原告否认欠租的事实，然其法定代表人于2013年10月22日确认了欠租的事实，事后又未及时支付该笔租金。双方于2012年11月14日确认环评不予受理时的月租金为42，000元，然从原告的付款记录来看，原告支付的月租金为40，000元，原告并未足额支付月租金，亦未及时补足。故原告拖欠租金的事实成立，被告根据合同的约定行使解除合同的权利于法不悖，本院予以确认。原告否认收到过被告解除租赁合同的通知，然其法定代表人在2014年1月14日、2月15日签署的承诺书、字据的内容与原告的陈述不符，故原告否认收到被告解除租赁合同的通知陈述本院不予采信。原告称在2014年1月14日、2月15日签署的承诺书、字据系受被告胁迫形成，但未能提供证据予以佐证，本院不予采信。从被告提供的发票内容来看，双方在2012年10月1日开始将月租金暂时降为42，000元，结合2012年11月14日的字据内容，本院推定双方自2012年10月开始变更月租金为42，000元，故2012年7月至2014年12月期间，原告共应支付被告租金780，000元。双方房屋租赁合同解除后，被告根据合同约定用保证金充抵拖欠的租金符合法律规定，本院予以支持，但被告认可已经收取原告784，000元（包含保证金），故充抵后被告仍应退还保证金4，000元。原告要求被告赔偿装修损失200，000元、搬迁费24，000元，但未能提供有效证据予以佐证，且本院注意到原告实际搬走的时间在2014年2月底，被告已放弃该两个月的租金用于弥补原告的损失，故原告要求被告再行赔偿的诉请本院不予支持。原告要求被告赔偿不能工商注册登记的损失30，000元及重新租赁场地的差价177，800元，因被告就房屋租赁合同的解除不存在过错，故原告该主张本院不予支持。原告要求被告支付停产停业损失，但原告并未注册在租赁房屋内，且原告亦无证据证明动拆迁时被告获取了应属原告的停产停业损失，故原告的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、被告姚天明于本判决生效之日起十日内返还原告上海众车汽车服务有限公司租赁保证金4，000元；
二、驳回原告上海众车汽车服务有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，800元，减半计收4，400元，由原告上海众车汽车服务有限公司负担4，375元，被告姚天明负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一五年三月十三日
书记员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。