辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民终1026号
上诉人（原审被告、反诉原告）:阜新绿地顺天置业有限公司。
法定代表人:王燚，系该公司董事长。
委托代理人:范旭华，系辽宁冠佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:白鹤，男，1982年1月18日生，蒙古族。
委托代理人:刘晓燕，女，1981年12月10日生，汉族，系65667部队军人，与原告白鹤系夫妻关系。
上诉人绿地公司因与被上诉人白鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院(2016)辽0911民初468号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托代理人范旭华、被上诉人白鹤及其委托代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿地公司上诉请求：请求撤销细河区人民法院(2016)辽0911民初468号民事判决，依法撤销原判第三项判决或发回重审；请求被上诉人给付逾期付款的违约金；由被上诉人承担一、二审诉讼费。其上诉理由是，当事人违约解除合同的法律后果为赔偿损失，本案双方当事人均以违约为由要求解除合同。其损失金额各方应按照合同约定，没有约定应提供证据以其实际为限赔偿损失，而不应当适用逾期交房违约金。逾期交房的违约金适用于合同继续履行的情况。被上诉人主张解除合同，上诉人不存在交付房屋义务，何来逾期交房违约金，且合同中未约定双方因逾期交房解除合同按逾期交房违约金计算，合同中约定的逾期交房违约金也并非每日64.69元。原审判决按照每日64.69元计算逾期交房违约金没有任何法律依据。本案的被上诉人在约定期限内没有缴清全部房款，因此在被上诉人交付全部房屋价款前，上诉人没有交付房屋的义务。被上诉人应按合同约定承担逾期付款的违约责任。上诉人不应承担解除合同的违约责任。而且被上诉人在房屋符合贷款条件后不办理贷款不支付房款即构成违约。因此，原审法院在被上诉人违约没有支付房屋全款的情况下要求上诉人承担逾期交房违约金是明显错误的，应支付违约金的是被上诉人。原审中被上诉人没有提供任何存在实际损失的证据。在没有损失的情况下原审法院确定按每日64.69元的标准给付逾期交房违约金没有任何法律依据。
被上诉人白鹤辩称，被上诉人不承担逾期未付清房屋余款的违约责任，该责任应由上诉人承担且上诉人承担所有逾期交房的违约责任。本案《商品房买卖合同》中第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）为无效的格式条款。应按照实际损失为限由上诉人承担违约责任。
白鹤向一审法院起诉请求：原、被告于2013年6月19日签订商品房买卖合同一份，原告已交付购房款21.5636万元。原告于2013年6月11日交付被告绿地公司购房定金2万元，2013年6月19日交付购房款18.6671万元，共计交付首付款20.6671万元，其中17.6671万元是绿地公司收取的，3万元是阜新顺天建筑有限公司以“改建费”的名义收取，但这笔“改建费”是由绿地公司代收。2014年5月12日，因需要换商品房合同，由手签合同变更为网上备案合同及补房屋面积差价等原因，再补交房款8965元。合同约定的交房日期为2014年8月31日，被告迟迟未能交房，经原告多次催告，被告置之不理，现已超期交房19个月，构成合同的根本性违约。根据公平和对等原则，在出卖人违约导致合同解除的情况下，要求出卖人支付与买受人逾期付款情况下的同等违约金（按照合同第七条买受人逾期付款违约责任计算）。现请求：1、判令解除原被告签订的商品房买卖合同，由被告返还原告已经支付购房款共计21.5636万元；2、判令被告支付解除合同的违约金7.77万元（按合同第七条，与买受人逾期付款情况下的同等违约责任计算；2014年9月起至一审案件终结时，第一个月每日违约金37元，第二个月起每日违约金111元，暂计24个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告绿地公司辩称，被告同意解除合同，但原告主张给付违约金及赔偿损失没有法律依据。原、被告签订的《补充协议》对《商品房买卖合同》进行了修改，约定原告支付全部房款为交付房屋前的先合同义务，因此，被告不存在违约，没有支付违约金和赔偿损失的责任。基于原告违约没有交付房款，被告同意与原告解除合同。原、被告签订《商品房买卖合同》时该房屋已经具备办理贷款的条件，但原告怠于办理相关贷款手续，也没有自筹资金缴纳全部房款，依据合同约定被告有权单方解除合同并且原告应支付逾期付款违约金。
反诉原告绿地公司诉称，2013年6月反诉原、被告签订《商品房买卖合同》。约定反诉被告购买反诉原告开发的阜新市细河区龙湖路68-282号房屋一套，单价为4168元/平方米，房屋总价款为55.5636万元，付款方式为合同签订时支付首付款18.5636万元，剩余房款37万元以贷款方式。合同签订后，反诉被告仅支付了首付款18.5636万元，剩余37万元房款至今没有支付。反诉原告已通知反诉被告办理贷款，但反诉被告一直拖延不予办理。原一审庭审中，反诉原告也提出要求反诉被告支付房款，反诉被告仍然没有履行付款义务。现请求：1、判令解除《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告支付违约金2.78万元（从2014年9月1日起至起诉之日止按银行逾期贷款利率计算）；3、判令反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告白鹤辩称，1、反诉被告同意解除合同，但谁违约谁赔偿。2、如反诉被告违约，愿按合同第七条之规定赔偿反诉原告违约金，如反诉原告违约，根据公平对等原则，也应按照合同第七条之规定赔偿反诉被告违约金。3、反诉被告不承担房款余款未能办理银行贷款的违约责任，该责任应由反诉原告承担。因为反诉原告分别口头和书面同意了反诉被告使用住房公积金贷款方式支付购房余款的申请。原一审开庭前，反诉原告有且只有一次口头通知反诉被告去办理住房公积金贷款，没有尽到告知义务。反诉被告一直积极履行并尽到了办理住房公积金贷款义务。2014年7月1日，因反诉原告的原因导致住房公积金贷款申请被驳回后，反诉原告告知反诉被告等通知，但直至2015年5月，反诉被告也没有接到任何通知。4、反诉原告实际收取反诉被告首付款为21.5636万元，并非18.5636万元，反诉原告“赠送面积”以“改建费”为名收取反诉被告3万元，名为“改建费”，实为购房款，理应返还。反诉被告在履行合同中无任何违约责任，反诉原告应对逾期交房负全部责任。综上，反诉原告诉求没有事实和法律依据，理应驳回。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）白鹤与被告（反诉原告）绿地公司签订商品房买卖合同，约定：白鹤购买细河区龙湖路68-282的商品房一户，建筑面积共133.31平方米，该商品房单价为每平方米4168元，总金额55.5636万元，当日支付首付款18.5636万元，余额房款37万元由买受人以贷款形式支付。关于买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金，继续履行的，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。关于交付期限，约定出卖人应当在2014年8月31日前，具备该商品房所在楼宇经验收合格的条件，交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。该合同签订时，白鹤已向绿地公司支付了18.5636万元购房款及3万元的房屋拆改费。绿地公司于2014年7月7日给白鹤开具了销售不动产统一发票，并以阜新顺天建筑公司名义为白鹤开具了拆改费收款收据。
另查，绿地公司与阜新市住房公积金管理中心于2015年9月28日签订按揭贷款协议，约定符合按揭贷款条件的楼号为龙湖路68(A3-6)，龙湖路66（A3-7），龙湖路62（A3-8），龙湖路60（A3-9）。
一审法院认为，原告（反诉被告）白鹤与被告（反诉原告）绿地公司签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为合法有效，白鹤请求解除合同，绿地公司同意解除合同，故本院对白鹤的该项主张予以支持。对于白鹤预付的18.5636万元购房款，绿地公司应予返还。对于白鹤交付的“改建费”3万元，虽然以阜新顺天建筑有限公司名义收取，但该款项交与绿地公司设立的售楼处财务部门，由该处财务人员收取，白鹤有理由相信该款系绿地公司收取，绿地公司应将该款予以返还。双方合同约定白鹤购房的剩余款项以贷款形式支付，绿地公司应当具备按揭贷款（包括住房公积金形式贷款）所需的条件，但绿地公司2015年9月28日与住房公积金中心达成按揭贷款协议时，白鹤已于2015年4月29日提起诉讼，故对于绿地公司请求的白鹤因未交纳剩余款项而构成违约的主张，本院不予支持。双方约定出卖人在2014年8月3日前具备商品房验收合格条件，交付买受人使用，绿地公司未按合同约定按期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约责任中对于出卖人逾期交房违约金的约定与买受人逾期付款违约金的约定明显不公平、不对等，违约金的目的在于补偿因违约造成的损失，参照合同中约定的买受人逾期付款承担违约责任的条款，绿地公司按日向白鹤赔偿已付款项的万分之三为宜。一审法院判决解除原告（反诉被告）白鹤与被告（反诉原告）绿地公司签订的《商品房买卖合同》；被告绿地公司返还原告白鹤购房款18.5636万元及拆改费3万元，共计21.5636万元；被告绿地公司按照每日64.69元给付原告白鹤逾期交房违约金（自2014年9月1日起至判决确定的给付之日止）；驳回原告（反诉被告）白鹤的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）绿地公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实相一致。
本院认为，本案争议焦点是：一审法院判决绿地公司按日64.69元给付被上诉人违约金是否具有事实及法律依据；被上诉人应否向上诉人支付违约金，金额应如何计算。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第八条明确约定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第一百零七条约定，一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房》买卖合同中第六条约定，买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款人民币18.5636万元,余款37万元由买受人以贷款形式支付,并且在出卖人通知7日内,买受人带齐所需贷款资料到指定地点办理贷款。2014年7月7日，白鹤已按合同约定交付了首付款，并持相关手续到阜新市住房公积金管理中心办理贷款，但由于绿地公司不具备按揭贷款（包括住房公积金形式贷款）所需的条件而未能办理贷款，所以白鹤于2015年4月29日向一审法院提起诉讼请求解除合同并承担违约责任，赔偿经济损失。基于以上事实，可以认定导致白鹤不能按约定付清房屋贷款的原因在于绿地公司在白鹤申请贷款时不具备按揭贷款所需的条件，造成白鹤贷款不能进而不能缴纳剩余房款，导致白鹤不能按合同约定入住诉争房屋，故应由绿地公司承担逾期交房的违约责任。由于双方签订的《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房违约金的约定与买受人逾期付款违约金的约定明显不公平、不对等，且该合同为绿地公司提供的制式合同，原告基于其实际损失的存在请求对违约损失适当调整符合法律规定，一审法院参照合同中约定的买受人逾期付款承担违约责任的条款，对违约金参照绿地公司按日向白鹤赔偿已付款项的万分之三计算具有事实依据，符合法律规定。关于本案的第二个争议焦点，绿地公司在白鹤申请贷款时不具备按揭贷款所需的条件，造成白鹤贷款不能，继而不能按期缴纳剩余房款，属于绿地公司违约在先，故其要求白鹤承担违约责任无事实依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费人民币5515元，二审反诉案件受理费25元，共计人民币5540元，均由上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冮明映
审 判 员 朱士杰
代理审判员 李长江
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 贾奥宇