湖南省衡阳市石鼓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0407民初8号
原告（反诉被告）：衡阳市桑园农产品市场管理有限公司。
法定代表人：王湘伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢昉，湖南德巍律师事务所律师。
被告（反诉原告）：欧某某。
被告（反诉原告）：朱某某。
两被告共同委托诉讼代理人：刘磊，湖南南舫律师事务所律师。
原告（反诉被告）衡阳市桑园农产品市场管理有限公司诉被告（反诉原告，以下按本诉原、被告称谓）欧某某、朱某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳市桑园农产品市场管理有限公司的法定代表人王湘伟及其委托诉讼代理人谢昉，被告欧某某、朱某某及其共同委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月29日，原、被告签订了《租赁合同》及《补充附件合同》，约定：原告将桑园农贸市场部分摊位租赁给被告从事家禽批发业务，半年内租金为每空1000元/月（共计8空），同时原告同意被告将摊位分租给其他经营户。半年后被告分租其他经营户租金涨价的收入双方各半，若被告隐瞒涨价收入，则收入全归原告。双方之间尚有口头约定，原告如能将营业执照经营范围增加家禽批发业务则每空增加1000元/月。原告将营业执照经营范围变更增加家禽后，被告又违背诚信原则，分文未能增加。双方在合同和补充合同中还约定的垃圾增容费被告未足额支付，管理人员工资也未支付。由于被告的违约行为，原告于2015年12月3日向被告发出《解除合同通知书》，被告收到后未表示异议。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令解除原、被告于2013年8月29日签订的《租赁合同》和《补充附件合同》，判令被告支付原告租赁费、垃圾增容费、管理费等费用157300元，本案诉讼费由被告负担。
为支持其诉讼请求，原告提供了如下证据：
1、租赁合同、规划用地图、国土部门测绘的租用场地红线图，以证明原告依法取得桑园市场范围内的国有土地使用权。
2、衡发改备[2012]34号发件、湘财建指[2012]27号通知，以证明原告设立桑园市场取得发改委的立项批文和商务部门确定的农产品现代流通综合试点的批复。
3、照片6张，以证明市场用地在原告未改造前系荒废弃地，经原告投入巨资改造后，市场才具备经营条件。
4、租赁合同、补充附件合同，以证明原、被告双方约定权利义务。
5、营业执照新旧各一份，以证明原告为了被告能合法经营，依照口头约定，将营业执照的经营范围进行了变更，增加了禽类批发、零售的项目，被告应按口头协议增加租金。
6、录音光盘、刘仁瑶的证言，以证明被告朱某某认可双方有口头约定，原告变更营业执照后，被告应增加每小空200元租金。
7、紧急通知2份，以证明原告多次向被告催讨应增加的租金和费用。
8、收据18张，以证明被告一直按照38小空每空每月300元向原告交纳租金，但金额未增加，被告未按照合同约定增加租金和费用给原告。
9、被告与刘庚生签订的合同，以证明被告一直在租赁刘仁瑶的两小空摊位，并支付租金。
10、报警案件登记表证明，以证明由于被告与刘雨林发生矛盾，刘雨林派人拉土堵塞市场通道，原告为保障市场经营出资4900元将泥土清运干净。
11、原告对被告的家禽批发进行了管理的证明，以证明原告为了管理好市场，使经营户安心经营，原告做了大量的协调工作，被告应向原告支付管理工资。
12、许小春证明1份，以证明被告已将摊位全部租出，其他禽类经营者无法在原告的市场经营。
13、解除合同通知书，以证明原告依法向被告发出了解除合同通知，被告收到通知后未提出异议。
14、照片，以证明被告自行搬离农贸市场，而不是政府强制搬离农贸市场。
对于原告提供的14份证据，经庭审质证，两被告对原告提供证据1、2、9的“三性”无异议，对证据3、4、5、6、7、8、10、11、12、13、14均有异议，其主要理由是：证据3、4、5、不能证明原告的目的，证据6录音是原告方偷录的，被告在录音中并没有同意增加租金，刘仁瑶的证言，因证人未出庭作证，不能采信；证7、8、10、11、12、不能证明原告的目的；证据13被告未收到该通知书，且该解除合同通知书是原告单方面出具的，不能达到原告的证明目的；证据14照片与本案无关，不能证明原告的目的。
被告反诉称：反诉原告与反诉被告于2013年8月29日签订1份《租赁合同》，约定：反诉被告将桑园农贸市场部分摊位租赁给反诉原告从事家禽批发业务，租赁期限为10年。双方约定每月租赁经费为1000元每大空（共八大空），一切安保、环保、环卫、经营秩序、交通秩序等由反诉被告统一管理，同时反诉被告同意反诉原告将摊位分租给其他经营户。同日双方还签订《补充附件合同》，约定租金半年后涨价收入双方各半，若反诉原告隐瞒涨收入，则收入全归反诉被告。而后，反诉原告一直按约定支付租金给反诉被告，未拖欠反诉被告租金。在反诉原告没有违反合同义务的情况下，反诉被告多次无理要求反诉原告增加支付租金，并要求反诉原告承担不应承担的费用。在反诉原告拒绝反诉被告无理要求后，反诉被告在2015年9月份向法院起诉，要求判决反诉原告支付所谓的“欠交费用”。后由于反诉被告起诉没有依据，其自行又向法院撤回了起诉。而反诉被告并不罢休，在无理要求不能得到满足的情况下，又多次阻扰反诉原告的经营，并于2015年12月份再次向法院起诉。在没有正当理由的情况下要求与反诉原告解除合同，以达到逼迫反诉原告多支付费用的目的。反诉被告的行为已经严重违背了双方的约定及诚信原则，给反诉原告的正常经营带来重大影响和损失，为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求判令解除反诉原告与反诉被告于2013年8月29日签订的《租赁合同》和《补充附件合同》；判令反诉被告向反诉原告赔偿损失980000元，本案所有诉讼费由反诉被告承担。
为支持其反诉请求，反诉原告提供了如下证据：
1、租赁合同及补充附件合同，以证明原、被告租赁关系及双方的的权利义务。
2、收据14张，以证明被告按合同约定支付了租金（每月300元每小空），承担水电费，并多交了卫生费，被告没有违反合同约定。
3、证明、身份证复印件，
4、照片，上述证据3、4以证明①原告出租给被告仅为38小空摊位门面，有两小空是案外人的；②摊位门面只有清洁工在打扫，没有管理人员管理；③被告只发出去20多小空摊位门面经营，还有10多小空至今一直空闲无人经营。
5、民事起诉状、庭审笔录、民事裁定书、以证明原告以被告未按约定支付拖欠费用为理由起诉，经过开庭审理，原告又自行撤诉。
6、紧急通知，以证明原告给被告的经营造成严重影响。
7、收据及证明，以证明被告收取批发经营户为每小空700元/月的租金，200元/的水电费。
对于被告提供的7份证据，经庭审质证，原告对被告提供的证据1、2的“三性”无异议，对证据3、4、5、6、7均有异议，其主要理由是：证据3证人未出庭作证，无法核对真实性，应不予采信；证据4照片，没有拍摄时间、地点，无法核实其真实性；证据5是原告是按法定程序进行的，不能证明被告的目的；证据6不能证明被告的目的；证据7被告收取经营户租金700元/月，被告未按合同约定向原告支付所得收益一半。
对于原告提供的14份证据，综合全案的证据和事实，本院认为：被告对原告提供的1、2、9的“三性”无异议，该3份证据来源合法，证明的事实存在，证据本身也未违反法律规定，可以作为本案的定案依据；证据3照片，原告投入资金改造成农贸市场事实存，该证据可以作为本案定案的参考依据；证据4被告对合同真实性、合法性无异议，该证据可以作为定案的依据；证据5被告对营业执照的真实性无异议，该证据可以作为原告取得合法经营定案的依据；证据6录音光盘，刘仁瑶的证言，被告对证据“三性”均有异议，因证人未出庭作证，该证据不能证明原告的目的，故该证据不能作为定案的依据；证据7紧急通知，该证据系原告单方行为，不能作为本案定案依据；证据8租金、费用收据，被告对真实性无异议，该证据可以作为被告向原告支付租金多少的定案依据；证据10报警案件登记表，该证据与原、被告诉争纠纷无关联，不能作为定案的依据；证据11证明、该证据系原告单方行为，不能作为定案依据；证据12许小春证明，因证人未出庭作证，不能作为定案依据；证据13解除合同通知书，虽然被告有异议，但原告要求解除合同事实存在，该证据可以作为本案定案的参考依据；证据14照片，被告虽提出提异议，但被告已搬离原告农贸市场属实，该证据可以作为被告何时搬离原告农贸市场定案的依据。
对于二被告提供的7份证据，综合全案的证据和事实，本院认为：原告对被告提供的证据1、2的“三性”无异议，该2份证据来源合法，证据本身未违反法律规定，可以作为本案定案的依据；证据3证明，原告对证据虽然有异议，但原告对租赁给被告经营摊位共38小空表示认可，该证据可以作为本案定案参考依据；证据4照片，原告有异议，但被告投入资金购买钢丝网属实，故证据可以作为本案定案的参考依据；证据5民事诉状、庭审笔录、民事裁定，原告于2015年9月21日向本院起诉，后来撤回起诉属实，该证据可以作为本案事实定案的参考依据；证据6紧急通知，原告对证据真实性无异议，但该证据并不能证明原告给被告造成了经济损失，故该证据不能作为定案的依据；证据7收据及证明，原告对真实性无异议，该证据可以作为本案定案的参考依据。
经审理查明，原告衡阳市桑园农产品市场管理有限公司于2006年3月31日在衡阳市工商局登记成立。2010年12月16日，原告与石鼓区黄沙湾街道办事处签订1份《租赁合同》，约定：石鼓区黄沙湾街道办事处将雁栖桥北头引桥下废弃地及东面空地租给原告改造作桑园农产品市场。租赁时间为20年，装修改造的投入全部由原告负责，租金为市场租用地8元/㎡。合同签订后，原告投入资金进行改造。2012年2月29日湖南省财政厅、商务厅下达湘财建指[2012]27号通知批准，衡阳市发展和改革委员会于2012年5月29日下达衡发改备[2012]34号建设项目备案的通知。原告在衡阳市桑园农产品市场投资改造完毕后于2013年8月29日与被告欧某某、朱某某签订1份《租赁合同》，约定：租赁时间为10年。租赁地点，原告将现有市场引桥由北向南东西两面（已租停车场除外）的引桥下八大空作为被告经营场地，被告若需增加摊位，原告再行调整摊位租给被告。环保环卫要求符合区政府和市场要求，服从市场统一管理。被告向原告支付经费的规定：被告每租赁东西方一引桥下一大空（南北西柱之间）半年内的每月租赁经费为1000元，被告从开业之日起计算租赁费，每三个月支付一次。被告在与原告签订合同时必须支付一个季度租赁场地费，在第一个季末提前10天向原告支付下一个季度租金。原告已向环卫局支付了蔬菜批发的垃圾处理费用，被告业务增加了垃圾量，在40小空租满时，每个小空另加30元/月垃圾费给原告。原告向被告提供总水电表，后面的分户水电表被告自行负责，水费每吨水3.8元，电费每度1.5元，预交水电押金2000元。被告自行处理协调好业务上的纠纷，若政府干扰原告负责协调，被告负责配合。原、被告签订该租赁合同同日双方又签订1份《补充附件合同》，约定：租金半年后涨价收入双方各半，若被告隐瞒涨价收入，则收入全归原告；被告向原告每月支付6个管理人员工资4000元（三个卫生清扫人员、三个管理人员工资），在业务未达到40空时，双方另行协商；合同租赁期为10年，附条件是在另一场地完善设施后，被告再行搬迁。双方约定仍按原合同基础再行商定。原、被告签订租赁合同和补充附件合同后当日原告将桑园农产品贸易市场部分场地租赁给被告，租赁场地八大空，每大空有5小空，共计租赁给被告为38小空，每小空租金为200元/月，每月租金为7600元，卫生费管理费每月双方协商交纳。2014年9月12日原、被告双方经协商每小空摊位增加租金100元，每月每小空300元，每月租金11400元，卫生费管理费每月800元，水电费当月结清。被告从2013年8月29日至2014年9月份以前按每小空200元租金向原告支付了全部租金，2014年9月至原告起诉时止每小空每月按300元租金向原告支付了全部租金，卫生费管理费、水电费每月结清。2014年10月22日至2015年8月2日原告要求被告每小空摊位按每月500元交纳租金双方一直协商未果。2015年9月21日原告向本院提起诉讼，2015年12月21日原告撤回起诉。2015年12月3日原告向被告发出解除合同通知书。2016年1月6日，原告再次诉来本院，请求判准如诉之请求。
另查明，被告根据区政府整改通知于2016年11月11日搬离原告衡阳市桑园农产品市场，被告从2013年8月29日至2016年10月10日不算原告要求增加租金部分，被告已全部支付原告。
本案争议的焦点：1、原告的诉讼请求理由是否成立。2、被告的反诉请求理由是否成立。
本院认为：原告衡阳市桑园农产品市场管理有限公司与被告欧某某、朱某某签订的租赁合同和补充附件合同是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。原告签订租赁合同后依约将其管理的桑园农产品市场引桥下八大空，共计38小空摊位交付被告经营家禽批发，原告履行了合同约定义务。被告欧某某、朱某某从2013年8月29日至2014年9月12日前按照合同约定每月每小空摊位200元，按时向原告交纳了摊位租金，2014年9月12日，原、被告双方协商每月每小空摊位按300元交纳租金。截止2016年10月10日被告按每小空摊位300元租金已全部支付原告，卫生费、管理费、水电费双方已全部结清，被告依约履行了合同义务。原告要求被告支付其欠交的租赁费、垃圾增容费、管理费等157300元，要求被告每小空摊位按500元/月计算租金，但原告并未向法庭提供充分的证据予以证实，原告应负举证不能的法律后果，故原告的该项请求，本院不予支持。原告要求被告支付2016年10月10日至2016年11月10日一个月租金，因原告诉讼请求未主张该时间段的租金，故本院不予审理。原告要求解除原、被告于2013年8月29日签订的租赁合同和补充附件合同，因被告反诉也主张该项请求，且被告已于2016年11月11日搬离了原告桑园农产品市场，双方租赁合同关系已不能履行，故原告请求解除租赁合同，本院予以支持。被告反诉称，原、被告租赁合同为10年，原告在被告未违反合同义务情况下，原告多次无理要求被告增加租金，要求承担不该承担的费用，在没有正当理由情况下起诉至法院解除合同，以达到原告逼迫被告多支付费用的目的。原告的行为严重违背了双方约定及诚信原则，给被告的经营带来重大影响和损失，特提起反诉，请求判令解除原、被告于2013年8月29日签订的租赁合同和补充附件合同，判令原告赔偿被告损失980000元。本院认为，被告反诉请求解除租赁合同，原告诉讼请求也主张了该请求，且被告已搬离了原告市场，租赁合同已不能履行，故被告的该项请求，本院予以采信。被告反诉请求原告赔偿损失980000元，但被告并未向本院提供证据予以证实，被告主张没有事实和法律依据，其理由不成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）衡阳市桑园农产品市场管理有限公司与被告（反诉原告）欧某某、朱某某于2013年8月29日签订的租赁合同和补充附件合同。
二、驳回原告（反诉被告）衡阳市桑园农产品市场管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）欧某某、朱某某的反诉请求。
本案受理费3446元，由原告（反诉被告）衡阳市桑园农产品市场管理有限公司负担。本案反诉费6800元，由被告（反诉原告）欧某某、朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 肖红生
人民陪审员 欧祖流
人民陪审员 赵为民
二〇一七年三月六日
书 记 员 贺白平
校对责任人：肖红生打印责任人：贺白平
附本判决所适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。