广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3116号
上诉人（原审被告）：麦绍和，住所地广州市海珠区。
被上诉人（原审原告一）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：梁树松，职务：经理。
委托代理人：郭嘉亮，公司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告二）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈穗欣，职务：所长。
委托代理人：寇明茹，该所职员，联系地址。
上诉人麦绍和因与被上诉人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业公司）、广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠房屋二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，根据广州市房地产管理局存档资料显示，海珠区前进路南园新村37号后房屋的所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为公产，占有份额为全部，所有权来源为1965年接管，备注为该房地委托海珠区房管局管理；等。根据广州市公安局江南中街派出所盖章资料显示，原门牌南园新村37号后座的新门牌为南园一街4号。
2001年6月1日，广州市东晓房地产经营有限公司（出租人、甲方）与麦绍和（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方同意将海珠区前进路南园一街4号201东部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积25.05平方米；租赁期限从2001年6月1日至2005年5月31日（月租金80.70元）；租金按双月结算，由乙方在每单月的第8-18日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；等。
广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由东某物业公司负责。
2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、海珠房屋二所；等。
2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓物业公司之间签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓物业公司的服务管理事项为海幢（部分）、江南中、新港、滨江、素社、琶洲、官洲、南洲、华洲、江海、赤岗等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督东晓物业公司实施的直管房日常管理工作；等。
海珠房屋二所于2014年5月12日向麦绍和发出《通知》，内容主要是：经了解，麦绍和已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知麦绍和到东某物业公司处办理退房手续；等。
2014年12月25日，东某物业公司、海珠房屋二所向原审法院提起本案诉讼，诉称：海珠区前进路南园一街4号201东部位是东晓物业公司辖内管理的公产房屋，承租人：麦绍和，计租面积：25.05平方米，月租金：80.70元。东晓物业公司与麦绍和签订的《广州市房地产租赁合同》已于2005年5月31日届满，至今未办理续租手续。海珠房屋二所在2014年5月12日向麦绍和发出了《通知》，请其自收到本通知5日内到东某物业公司处办理退房手续，但麦绍和至今仍未按通知要求办理。为此，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二章第十条、第三章第十九条和《中华人民共和国合同法》第232条、236条之规定以及《广州市房地产租赁合同》第六条第（2）款之约定，东某物业公司有权解除租赁合同并收回房屋。经查证，麦绍和名下有1处自有产权位于：海珠区翠城北街41号1608房，面积：107.397平方米（2人共有，住宅）。为此，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条之规定，东某物业公司有权解除租赁合同并收回房屋，故起诉请求判令：1、解除麦绍和与东晓物业公司签订的关于海珠区前进路南园一街4号201东部位房屋租赁合同；2、麦绍和在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3、麦绍和按照80.70元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、判决麦绍和承担本案的全部诉讼费。麦绍和原审辩称：不同意东某物业公司、海珠房屋二所的诉讼请求。涉案房屋是麦绍和单位在1983年分给麦绍和的宿舍，2008年以麦绍和的名义购买了一套房子，由麦绍和在居住，但购房款是麦绍和的弟弟支付的；现麦绍和的儿子已成年，故希望能允许麦绍和继续在涉案房屋居住。
原审另查，据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，麦绍和名下有一处不动产位于：海珠区翠城北街41号1608房，面积：107.397平方米，权属人：李凤琼、麦绍和，房屋用途：住宅。
原审诉讼中，麦绍和表示其已按80.70元／月标准支付租金至2014年5月31日，之后的租金东某物业公司不再划扣；现涉案房屋由麦绍和及其妻子、儿子居住。东某物业公司对麦绍和交租情况予以确认，但表示不清楚麦绍和妻子和儿子是否在涉案房屋居住，其在本案中只要求麦绍和承担责任。
对于房屋的添置装修情况，麦绍和表示在涉案房屋安装了铝合金窗和防盗网，要求在搬离时拆除其安装的铝合金窗和防盗网。东某物业公司表示对此不清楚，只要麦绍和不破坏房屋主体结构，同意麦绍和拆除其安装的铝合金窗和防盗网。
原审法院认为，广州市东晓房地产经营有限公司与麦绍和签订租赁合同，将涉案房屋出租给麦绍和使用，该公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由东某物业公司负责。而广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓物业公司之间也约定海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督东某物业公司的管理工作，故东某物业公司、海珠房屋二所有权就涉案房屋主张权利。
租赁合同是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但麦绍和继续使用涉案房屋，故双方形成不定期的租赁关系。双方应继续遵守原租赁合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，鉴于东某物业公司已提前通知麦绍和交还房屋，故东某物业公司要求解除合同、麦绍和支付房屋使用费的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以十五日为宜，东某物业公司要求麦绍和在三日内交房原审法院不予采纳。搬迁时，麦绍和不得拆除屋内的固定镶嵌物，在不破坏房屋主体结构的前提下麦绍和可拆除其安装的铝合金窗和防盗网。关于房屋使用费，东某物业公司、麦绍和确认麦绍和已按80.7元／月标准支付租金至2014年5月31日，故东某物业公司要求麦绍和按照上述租金标准缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的使用费，合法有理，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2015年4月17日作出如下判决：一、解除东晓物业公司与麦绍和之间关于广州市海珠区前进路南园一街4号201东部位的房地产的租赁关系；二、麦绍和在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区前进路南园一街4号201东部位的房地产，并将该房屋交还给东某物业公司、海珠房屋二所；麦绍和搬迁时，可在不破坏房屋主体结构的前提下，拆除其安装的铝合金窗和防盗网但不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、麦绍和按每月80.7元标准向东某物业公司、海珠房屋二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费（其中，至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的房屋使用费在每月月底前支付一次）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由麦绍和负担。上述受理费已经由东某物业公司、海珠房屋二所预交，东某物业公司、海珠房屋二所同意由麦绍和在履行本判决时将其应承担部分直接支付给东某物业公司、海珠房屋二所。
判后，上诉人麦绍和不服原审判决，向本院提起上诉称：l、海珠区南园一街4号201房东自1983年以来一直是麦绍和及妻子李风琼、儿子麦智荣的唯一居住房屋，麦绍和一家三口的户籍也在此，该房屋屋是麦绍和在广州机床厂工作时单位分配给麦绍和做结婚的宿舍，在此之后，麦绍和及其家人再没有享受过其他的福利分房及货币分房，麦绍和能以80.7元的房租租住该房子也是麦绍和在国企工作多年的贡献体现，也是麦绍和为社会付出辛勤劳动应享的福利。2、南园一街4号201房东是麦绍和在国企工作时单位分配给麦绍和一家居住的宿舍，当年由于种种原因，无法进行房改。3、麦绍和的儿子麦智荣今年已经32岁，他名下没有任何房产，且很快就要结婚，准备要用涉案房屋做婚房。4、一审判决所提到的海珠区翠城北街41号1608的房子，实际是麦绍和的弟弟麦瑞和用麦绍和夫妇的名字在澳洲汇款回来购买的，真正房屋的买家和所有权人是麦瑞和。故上诉请求：1、撤销一审判决第一项，判令麦绍和继续以直管公房价格及退休人员优惠的标准租赁海珠区南园一街4号201房；2、撤销一审判决第二项，判令让麦绍和继续在海珠区南园一街4号20l房东居住。
东某物业公司、海珠房屋二所共同答辩称坚持一审意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是麦绍和是否有权继续承租涉案房屋。麦绍和和东晓物业公司签订的《广州市房地产租赁合同》已于2005年5月31日到期，双方此后再无续租租赁合同，且涉案房屋是直管公房，是用于保障无房人员的基本居住问题，而麦绍和名下已有房产，在此情况下，原审法院根据东某物业公司、海珠房屋二所的主张，解除麦绍和和东某物业公司的涉案房屋租赁关系，并判令麦绍和腾空交还涉案房屋，并无不当，本院予以维持。麦绍和亦表示涉案房屋并未完成房改，故其以涉案房屋是其在国企工作多年应享有的福利为由，要求继续以公房租金承租涉案房屋，理据不足，本院不予支持。至于麦绍和主张海珠区翠城北街41号1608房是其弟弟出资购买，实际产权人是其弟弟一节，因其该主张与房地产权证登记的所有权人是麦绍和这一事实相悖，且无证据予以证实，本院不予采信。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人麦绍和的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人麦绍和负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月十五日
书 记 员 邹文芳