广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第531号
上诉人（原审被告）：吴志红，男，汉族，住珠海市。
委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：谢静，广东晨光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴志文，男，汉族，住珠海市。
委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：谢静，广东晨光律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：梁宝玲，女，汉族，住珠海市。
委托代理人：张绍坤，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：叶可莹，女，汉族，住珠海市。
委托代理人：张绍坤，北京大成律师事务所律师。
上诉人吴志红、上诉人吴志文与上诉人梁宝玲、上诉人叶可莹宅基地使用纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1997年8月29日，梁宝玲（卖方）和吴志红、吴志文（买方）签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》，约定：梁宝玲将分配屋地即珠海市湾仔镇南联南堡村25号地段，经市规划局、国土局批准属于梁宝玲的屋地基底（建筑面积72平方米，报建总面积160.75平方米）全部转卖给吴志红和吴志文；梁宝玲一次性收取转让费141000元；造屋报建由梁宝玲挂名报建及办理一切报批办证等手续；建屋的全部资金及费用由吴志红、吴志文负责，从协议合同书生效日起，屋地包括建好的房屋及土地永久使用权都属吴志红、吴志文，包括今后的产权物业、搬迁赔偿都属于吴志红、吴志文所有，一切与梁宝玲无关，更无权干涉；梁宝玲今后还要按国家有关规定协助吴志红、吴志文办理各种房产土地证，要保证吴志红、吴志文有上述屋地及房屋使用权；吴志红、吴志文遵守国土局关于土地使用的一切规定；自协议生效之日起，所有的附加设施之建设费用均由吴志红、吴志文负责，与梁宝玲无关。案外人连品廉以见证人身份在上述合同书上签名。同日，梁宝玲以收款人名义出具收据，确认收到吴志红和吴志文吴志红买地现款141000元整，吴志红和吴志文吴志红以付款人身份，案外人黎春远以见证人身份在上述收据上签名。1997年9月1日，梁宝玲出具收条，确认收到吴志红和吴志文屋地转让款121000元。关于吴志红和吴志文实际支付的转让款数额，梁宝玲主张并非141000元，而是121000元，吴志红和吴志文则主张当时通过吴志红和吴志文在中富公司的集资款转让方式支付，含集资款的本金和利息，存单记载本金为121000元，利息计20000元，总数为141000元，1997年9月1日的收条依据存单金额写明为121000元。
1996年6月10日，本案所涉房产办理相关报建手续，申请时填报的《珠海市私人住宅建筑、维修报建表》中注明案涉土地系集体留用地，申请人注明为梁宝玲。上述申请获得了批准，获批准住宅建筑面积160.72平方米，其中120平方米按征地农民优惠，其余40.72平方米按315元/平方米计算。在1997年4月28日填报的《私人报建审批表》中注明梁宝玲系征地农民，征地转统销花名底册人数为2人。1997年5月6日，案涉土地取得建设用地许可证和规划许可证，主要批准的内容为：建设者为梁宝玲，基底面积为72平方米，建筑面积160.72平方米，用途为新建住宅用地。珠海市国土局在建设用地许可证上加盖了“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”的印文。1997年5月6日，以梁宝玲名义支付了报建费15476.8元。1997年，以梁宝玲的名义支付了违反城市规划管理罚款3420元。1999年，以梁宝玲名义支付了建房三通一平及报建费共20000元。吴志红和吴志文主张报建的手续是由吴志红和吴志文办理，只是以梁宝玲的名义申请和办理，上述报建费用均由吴志红和吴志文承担。庭审时查明，吴志红和吴志文持有相关报建费、高层建设费等票据原件，梁宝玲持有一张2万元的“三通一平及报建费”票据原件。
本所涉土地位于珠海市湾仔南联村，吴志红、吴志文出资在案涉土地上建造了房屋，原门牌号为珠海市湾仔镇南联南堡村25号，现门牌号为××。房产至今尚未办理房屋产权证书，由吴志红、吴志文使用至今。1997年12月4日和1998年9月12日，相关行政部门向梁宝玲送达谈话通知书和责令停止土地违法行为通知书，认为案涉土地上建筑的房屋建筑面积为198.72平方米，超标38平方米，以及上述建筑多占地5.5平方米，要求协助调查和处理。
2008年12月31日，珠海市人民政府《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》珠府[2008]160号文对被征地农民的宅基地新建住宅问题进行了规定，要求新建住宅在农村留用地或旧村场地内按规划实施建设。2009年11月20日，香洲区政府出台实施细则，对被征地农民（世居居民）宅基地新建住宅的报建管理工作等问题做出规定，要求具有本村户口和具备宅基地申领条件的农民依户申请，办理审批手续。
在（2012）珠香法民一初字第2498号案件中，原审法院根据梁宝玲和叶可莹的申请委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对案涉土地使用权及其地上建筑物的租金价格进行评估。2012年12月6日，广东思远土地房地产评估咨询有限公司作出评估报告书，评估案涉土地从1998年1月1日起至2012年8月31日期间，在不考虑租金利息的前提下：1.证载建筑面积160.72平方米的租金总额为305604元；2.超建建筑面积38平方米租金总额为72256元。
另查明，梁宝玲提交的珠海市公安局拱北派出所出具的珠海市室内户口迁移证显示，叶可莹曾使用叶欣露和叶倩婷的姓名。
在案件审理过程中，原审法院依法向吴志红和吴志文释明，吴志红和吴志文坚持认为合同不应认定为无效，对于所涉土地上建筑物的价值在本案中不申请评估，对于建筑物的赔偿不在本案中提出，保留其他途径或另案中处理的权利。
梁宝玲和叶可莹在原审诉讼中的请求为：一、请求确认梁宝玲与吴志红、吴志文于1997年8月29日所签订的《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效。由吴志红、吴志文返还梁宝玲、叶可莹珠海市湾仔镇南联南堡村25号（现门牌号为××）的宅基地使用权、地上建筑物以及建筑物的附属设施；二、判令吴志红、吴志文向梁宝玲、叶可莹支付占用梁宝玲、叶可莹宅基地土地使用权以及地上建筑物的使用费，其中1.自1998年1月1日起至2012年8月31日的使用费为377860元；2.自2012年9月至2012年12月，按《评估报告》中2012年前8个月的平均水平计算为9920元;3.自2013年1月起至吴志红、吴志文返还梁宝玲、叶可莹宅基地土地使用权及地上建筑物时的使用费，以《评估报告》中2012年月租金水平为基数，按月随珠海市统计局公布的居民消费价格总指数的增减进行计算；三、判令吴志红、吴志文承担诉讼费用。
原审法院认为，梁宝玲申请案涉土地作为宅基地使用时，相关主管部门按一户两人进行审批，叶可莹作为梁宝玲的女儿在同一家庭户口内，且与吴志红、吴志文签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》出卖方包括梁宝玲和叶可莹两人，叶可莹应作为共同原告参加诉讼。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的规定，宅基地属于集体所有，由村集团经济组织或村民委员会经营、管理，该内容在修改前的《土地管理法》中也明确规定。案涉土地是珠海市湾仔镇南联村集体留用地审批给梁宝玲做宅基地建房之用，吴志红、吴志文不属于南联村集体经济组织成员，无权享受该村宅基地使用权。而且案涉土地的建设用地许可证上明确注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”，梁宝玲、吴志红、吴志文签订的《关于转让屋地、房屋协议合同书》违反法律强制性规定，为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”梁宝玲和叶可莹要求吴志红、吴志文返还案涉宅基地使用权，符合法律规定，原审法院予以支持。关于案涉土地上的建筑物及附属设施，虽由吴志红、吴志文出资所建，但因宅基地使用权应予返还，而地上建筑物及附属设施不宜拆除，应随宅基地一同返还。对于建筑物一并返还给梁宝玲和叶可莹后，吴志红、吴志文出资建造建筑物的损失及补偿问题，吴志红、吴志文明确本案中不要求评估，不申请处理，是其自行处分权利的选择，双方可另循法律途径解决。
关于梁宝玲和叶可莹要求吴志红、吴志文支付占用案涉土地使用权及地上建筑物的使用费。由于案涉土地上的建筑物及附属物系吴志红、吴志文出资建设，梁宝玲和叶可莹要求吴志红、吴志文支付上述建筑物及附属物的使用费依据不足，原审法院不予支持；对于案涉宅基地使用权的使用费，合同违反强制性规定而无效，双方对于合同无效均有过错，由此导致的宅基地使用的损失，应由梁宝玲和叶可莹自行承担。梁宝玲和叶可莹要求吴志红、吴志文支付宅基地的使用费，原审法院不予支持。
至于吴志红、吴志文抗辩的诉讼时效。合同双方当事人依合同约定履行了各自义务，合同被确认无效，一方当事人请求对方返还依无效合同取得的财产和赔偿损失的，诉讼时效应从确认合同无效的仲裁裁决或判决生效之日起计算。因案涉《关于转让屋地、房屋协议合同书》已经被确认为无效，吴志红、吴志文关于本案已过诉讼时效的抗辩，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的规定，判决如下：一、确认梁宝玲、叶可莹与吴志红、吴志文于1997年8月29日所签订的《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效；二、吴志红、吴志文于判决发生法律效力之日起十日内向梁宝玲、叶可莹返还珠海市湾仔镇××（原门牌号码为：珠海市湾仔镇南联南堡村25号）的土地使用权、地上建筑物及附属设施；三、驳回梁宝玲、叶可莹的其他诉讼请求。一审本案受理费人民币7916元整，评估费人民币4471元整，共计人民币12387元整，由梁宝玲、叶可莹负担人民币8429元整，由吴志红和吴志文共同负担人民币3958元整。
上诉人吴志红、吴志文不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院“（2014）珠香法民三重字第8号”民事判决第一项、第二项。2、改判驳回梁宝玲的全部诉讼请求。3、判决由梁宝玲承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决第一项、第二项适用法律错误。从一审判决来看，一审法院是依据2004年8月28日修订的《土地管理法》的规定确认《关于转让屋地、房屋协议合同书》为无效合同。本案中的《关于转让屋地、房屋协议合同书》签订于1997年8月29日，该协议是否有效应适用1988年颁布施行的《土地管理法》，1988年的《土地管理法》第二条明确规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。一审法院依据协议签订7年后修订的法律来调整15年前的民事行为，违反了实体法不溯及既往的适用原则，适用了错误的法律规定。二、一审判决第一项、第二项认定事实不清，判决结果致使吴志红、吴志文与梁宝玲之间的权利义务严重失衡。（一）一审判决没有查明梁宝玲提起诉讼的主观动机，基本事实认定不清。梁宝玲之所以在《关于转让屋地、房屋协议合同书》签订15年后才主张《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效，要求吴志红、吴志文向其返还土地使用权及地上建筑物，无非是由于涉案房屋涉及被拆迁，吴志红、吴志文为独占拆迁补偿款才提起本案诉讼。2012年6月22日，珠海市国土资源局和珠海市香洲区人民政府共同下发珠国土公告【2012】9号《征（收）地公告》，该公告第二条将涉案宅基地所在的珠海市香洲区湾仔街道南联村列入港珠澳大桥珠海连接线用地及配套范围内的征地范围，该公告还明确说明对建设项目用地范围内的土地、涉及的房屋（建筑物、构筑物）及其他附属设施进行补偿。本案中，梁宝玲提起诉讼的时间正好也是在2012年6月，这足以说明就是因为梁宝玲知道涉案宅基地及地上建筑物被纳入征地范围，涉及被拆迁，梁宝玲为独占拆迁补偿款，才提起本案诉讼，梁宝玲存在明显的主观恶意。一审判决没有查明梁宝玲提起诉讼的主观动机，属于基本事实认定不清。珠海政府公布的消息，案涉的房屋所在的南联村已经列入珠海市2015年度首批改造的城中旧村，按照这个事实梁宝玲的诉讼意图就是为了独占房屋的拆迁补偿款，利用1997年的成本和2015年拆迁补偿的巨额差从而获得不当利益。案涉房屋土地使用权的转让除应当依照1988年的管理法外在本案的诉讼期间国家关于宅基地流转入市的政策发生了重大变化，中央就宅基地改革并进入市场流转已经形成定论，因此案涉土地使用权也按照国家政策是可以买卖的，从国家政策看本案的买卖合同应当认定为有效。（二）一审判决遗漏责任认定，也属于基本事实认定不清。退一步来说，即使《关于转让屋地、房屋协议合同书》为无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，合同被认定为无效后，双方对合同无效的结果存有过错的，需确定双方对合同无效应承担的过错责任大小，而一审法院没有对双方的过错责任比例进行划分。吴志红、吴志文认为，涉案土地的建设用地许可证上明确注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”，梁宝玲在明知涉案土地不得转让的情况下还与吴志红、吴志文签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》，15年后梁宝玲为独占拆迁补偿款，不惜违背诚信，主张《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效，要求吴志红、吴志文向其返还涉案土地及地上建筑物，可见梁宝玲存在明显的主观恶意，梁宝玲应对《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效的结果承担全部责任。（三）一审判决结果致使吴志红、吴志文与梁宝玲之间的权利义务严重失衡。吴志红、吴志文在签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》的当日即向梁宝玲支付了转让款人民币141000元。上述《关于转让屋地、房屋协议合同书》签订之后，梁宝玲向吴志红、吴志文交付的也只是一块空地，没有地上建筑物及相关的附属设施。吴志红、吴志文自行出资在该土地上建筑房屋并对新建房屋进行装修，所有费用（包括地上建筑物及附属设施的建设、装修、报建费用、高层建设费、违反城市规划管理的罚金等相关费用）均是由吴志红、吴志文支付，梁宝玲未支付分文。且上述土地上的房屋建好以后，一直都由吴志红、吴志文及其家人居住至今。一审法院在没有查明梁宝玲主观动机的情形下，在没有确定双方对合同无效应承担的过错责任的前提下，简单机械地适用法律规定。根据一审判决结果，梁宝玲在不需要承担任何责任的情形下，在不需要支付一分一毫对价的情形下即可取回15年前转让的土地以及该土地上由吴志红、吴志文出资建设的房屋，且可以独占拆迁补偿款。显然，一审判决结果导致吴志红、吴志文与梁宝玲之间的权利义务严重失衡，合同主体之间一方显然获利，另一方明显受损。这样的判决结果不仅有违公平公正，也是对缺乏诚信行为的鼓励，将成为错误的价值引导，进而危害整个社会的价值观念。综上，一审法院没有依据当时的法律、政策规定认定《关于转让屋地、房屋协议合同书》的效力，没有在分清过错的基础上，实事求是、合情合理的处理本案，其处理结果违反了公平公正的原则，严重损害了吴志红、吴志文的合法权益。吴志红、吴志文恳请二审法院在查明上述事实的基础上，依上诉请求作出改判，以彰显正义和法律的尊严，保护吴志红、吴志文的合法权益。
梁宝玲、叶可莹针对吴志红、吴志文上诉答辩如下：一、无论根据1988年《土地管理法》还是根据2004年《土地管理法》的规定，双方签订的《关于转让屋地、房屋协议合同书》都是无效合同。1、1988年12月27日修正的《土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。而本案的转让行为，就是非法转让，是法律所禁止的行为。1988年的《土地管理法》第四十六条：城镇非农业户口居民未经批准或者采欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。《土地管理法实施条例》“国务院令第73号”(自1991年2月1日起施行)第二十六条：城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所在的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。吴志红、吴志文在出生时，就是城镇非农业户口，更非南联村村民；本案所涉转让行为没有经村民代表大会或者村民大会讨论通过；也未经任何部门批准，因此，双方签订的转让合同是无效合同。2、2004年8月28日修正的《土地管理法》第八条、第十条规定，宅基地属于集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，案涉土地使用权是珠海市湾仔镇南联村集体留用地审批给梁宝玲、叶可莹做宅基地建房之用，吴志红、吴志文不属于南联村集体经济组织成员，无权享受该村宅基地使用权。3、案涉土地使用权的建设用地许可证上明确注明“本地块不许出租转让抵押买卖赠送”的印文。因此双方所签订的转让合同，因违反法律强制性规定为无效合同。二、基于无效合同，土地使用权及地上建筑物都应当返还给梁宝玲、叶可莹。1、根据《物权法》第146条及《城市房地产管理法》第32条等规定的“房随地走，房地一体”的法律规则，基于土地使用权才能以实体方式存在的地上建筑设施，应当跟随土地使用权一并返还才符合法律的规定。2、本案所涉的土地使用权及地上建设物，根据《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若于意见》“珠府[2008]160号”；《关于印发珠海市香洲区被征地农民（世居居民）建房管理实施细则的通知》“珠香府[2009]122号”的规定，可以确权办证到两梁宝玲、叶可莹名下。政府的规定从法律上确认土地使用权与地上建设物为一个整体归两梁宝玲、叶可莹所有。三、本案所涉土地使用权及地上建筑物没有列入港珠澳大桥珠海连接线用地及配套范围的征地范围内，吴志红、吴志文所谓的主观动机之说只是其自身的臆想。港珠澳大桥珠海连接线用地及配套范围的征地早已结束，吴志红、吴志文提供珠国土公告[2012]9号《征（收）地公告》，其目的是为了混淆视听，以影响法庭的审理。该公告所确定的征地范围并不包括本案所涉的土地使用权及建筑物。吴志红、吴志文只提供一份公告，并没有提供公告征地范围的附图，根本无法证明吴志红、吴志文所述事实。而真实情况是被征的地已经早在两年前就拆除了其上建筑物，大桥连接线工程已经完成近一半了。本案所涉的土地及房屋依然存在，不但其存在，而且周边直线距离近一公里的范围内的房屋都依然矗立着。具体见附图。所以，吴志红、吴志文所述的“主观动机”是不存在的，是吴志红、吴志文的臆想。珠海政府的城中村改造没有相应的文件出台，只是吴志文等人听说，因此不能证明我方起诉本案的理由。梁宝玲起诉本案是因为当时其作为生活窘迫的情况下将分配的宅基地转让，在转让当时吴志红两人是谈判强势地位，因此转让本身也是及其不公平的，从法律上看也是无效的。按照1988年的土地管理法本案的合同也是无效合同，到目前为止国家并没有出台农村宅基地可以自由买卖的政策和相应的法规。因此本案的合同应当是无效的，一审的认定是正确的。四、在双方签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》前办理的手续与支付的费用，均由梁宝玲、叶可莹办理与支付。《关于转让屋地、房屋协议合同书》第7条“自协议生效之日起，所有的……费用由买主负责”，据此可以看出，在无效合同书签订的1997年8月29日前的费用都是由梁宝玲、叶可莹支付的；同理本案所涉的土地使用权在1997年8月29日前办理的相关审批等手续，也只能是梁宝玲、叶可莹办理的了。综上，请二审法院维持一审判决第一、二项，驳回吴志红、吴志文的上诉请求。
上诉人梁宝玲、叶可莹亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三重字第8号民事判决第三项；判令吴志红、吴志文向梁宝玲、叶可莹支付占用宅基地土地使用权及地上建筑物的使用费（a、1998年1月1日起至2012年8月31日的使用费为377860元。b、2012年9月至2012年12月，按《评估报告》中2012年前八个月的平均水平计算为9920元。c、从2013年1月起至吴志红、吴志文返还梁宝玲、叶可莹宅基地土地使用权及地上建筑物时的使用费，以《评估报告》中2012年月租金水平为基数，按月随珠海市统计局公布的“居民消费价格总指数”的增减进行计算）。（维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三重字第8号民事判决第一、二项）；2、诉讼费用由吴志红、吴志文承担。事实与理由：一、吴志红、吴志文应当向梁宝玲、叶可莹支付本案土地使用权及地上建筑物的使用费（租金）。1、本案所涉《关于转让屋地、房屋协议合同书》已经被一审法院认定为无效合同，并且已经判决返还梁宝玲、叶可莹土地使用权及地上建筑物。合同无效是自始就无效，返还土地使用权及地上建筑物也就说明土地使用权及地上建筑物的所有权是属于梁宝玲、叶可莹所有的。合同无效使得吴志红、吴志文占有梁宝玲、叶可莹的财产无据可依，而且这种无据可依是自建筑物建设之始就无据的，既然无据可依，吴志红、吴志文又存在一直占有梁宝玲、叶可莹财产的事实，因此就应该向梁宝玲、叶可莹支付使用费。使用费参照租金的标准，随政府公布的“居民消费价格总指数”的增减进行计算也是合理的。2、房屋虽然是吴志红、吴志文出资建设的，但由于其并不拥有所有权。对于吴志红、吴志文的建设出资，一审判决已经为吴志红、吴志文留下了“另循途径解决”的余地，也就是说吴志红、吴志文的出资是可以得到补偿的。在吴志红、吴志文出资将来得到补偿后，而本案中梁宝玲、叶可莹又未获使用费的支持的情形下，吴志红、吴志文岂不是得到了更多的不应该属于吴志红、吴志文的利益呢？吴志红、吴志文岂不是白白使用土地及房屋十多年？这样的判决对梁宝玲、叶可莹而言，是很不公平的。3、合同无效，一审判决也认为双方均有过错，既然双方都有过错，那为何在使用费的问题上，一审只让梁宝玲、叶可莹承担责任，不支持梁宝玲、叶可莹的诉求，而吴志红、吴志文不承担责任呢？这不是因与果之间存在矛盾吗？这样的判决实际上是让吴志红、吴志文获得了非法的利益、超额的利益！这样的判决结果，对梁宝玲、叶可莹极大的不公平。二、一审认定事实没有查明之处。1、吴志红、吴志文出示的书面证据（见吴志红、吴志文证据1②），证明无效合同所涉的转让金额为12.1万元，而非14.1万元。虽然吴志红、吴志文一审时称是14.1万元，但其提交的证据又反映是12.1万元，对于这种自相矛盾的做法与说法，认定事实要以书面证据为准，即吴志红、吴志文以书面证据自认是12.1万元。2、本案中，梁宝玲、叶可莹实际交纳了以下费用，这些费用在交纳的时候，双方尚未签订合同，不可能是吴志红、吴志文交纳的。（1）1997年5月6日交纳的报建费15476.80元。（2）日期不详（仅有199字样）的“建房三通一平及报建费”2万元，一审重审判决书第9页第1行认定错误，非1999年交纳。（3）1997年5月9日交纳的“支助高层建设费”，此费用先由梁宝玲、叶可莹交给南联南堡第一经济合作社，后在1997年9月11日存入了该社开设的“南堡高层”账户中。（4）原件吴志红、吴志文持有是因为吴志红、吴志文要使用这些原件而从梁宝玲、叶可莹处拿去的。3、上述提及的费用，虽然不直接影响到本案的判决，但对于将来存在的争议，却有着影响，因此也请二审法院公平认定。综上，请二审法院在维持一审判决第一、二项，支持梁宝玲、叶可莹的上诉请求。
吴志红、吴志文针对梁宝玲、叶可莹上诉答辩如下：一、与我方上诉所有理由一致。二、补充如下：1、当时交付的土地是一个空地，针对这个空地双方已经约定了14万多元的对价，该对价已经全部付清，因此该土地使用权不再存在使用费的问题，地上建筑物是吴志红两兄弟出资建设，梁宝玲未出资分文，该地上建筑物也不存在使用费的问题，即便一审判决土地使用权及地上建设物返还给梁宝玲，但是该判决尚未发生法律效力，且在该判决之前，该土地使用权和地上建筑物是吴志红兄弟自行建设自行使用的，梁宝玲并无任何权利的，因此也不存在支付使用费的问题。2、关于房屋返还后地上建筑物是否应当补偿和赔偿的问题是另案解决的与本案无关。且另案必须以本案的最终判决结果为依据。3、即使双方都有过错，这个过错的结果是对无效合同所取得的物的返还的后果，而不是使用费的问题。4、转让金额的问题，转让金额无论是梁宝玲出具的收据，还是由见证人证明的相关的协议和收据都证明转让款14.1万已经全部付清，在一审二审三次开庭中梁宝玲都承认其中由2万元是用吴志文在公司的集资款及其红利直接抵偿的，由梁宝玲直接从公司的财务处领取，因此该事实是非常清楚的。5、报建费和高层费用都是我方缴纳的，首先合同中已经明确约定所有的费用都是由吴志红兄弟承担，在建设之前的所有的报建费用只是以梁宝玲的名义去建，报建完后相关的票据留在了梁宝玲手上，高达4万元的报建费用在合同已经约定由吴志红承担的情况下，如果是梁宝玲去缴纳的，其不可能在长达14年时间不主张报建费的，如论从合同和常理上看，报建费不可能是梁宝玲缴纳。
二审期间，吴志红、吴志文提交如下证据：1、网络下载南都珠海文章《珠海将改造14条城中旧村》，证明：案涉土地所在的村舍已经列入到2015年底首批旧存改造的项目，既有政策性的文件也在多家报纸上有报道，这个政策在本案起诉之前就已经公开了，说明梁宝玲起诉的目的就是想独占拆迁补偿款，且取得97年建筑成本低和2015年的拆迁补偿款高的差额。2、网络下载新浪股吧文章《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，证明：宅基地可以转让入市交易，案涉纠纷在审理中相关的政策已经发生了重大变化。梁宝玲、叶可莹对吴志红、吴志文提交上述证据发表如下意见：1.这两份证据已经超过举证期限我方不予认可。2.就证据本身我方认为，这两份证据文件没有任何公信力，我方也无法去核实该证据的真实性，且与本案也没有关联性。3.梁宝玲是家庭妇女不肯呢个有先知性，会事先知道政府的新政策，是无法证实我方有独占拆迁款的目的，也无法认定双方签订的合同是有效合同，应当按照国家现行的法律来认定本案合同，该合同就是无效合同。本院经审查认为吴志红、吴志文提交两份证据与本案并无关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：双方上诉状中针对购买涉案土地价款数额与报建费用由谁支付产生分歧，由于本案审理内容应当围绕梁宝玲、叶可莹原审提出诉讼请求而为，因此对于上述争议内容本院不予审处，可待吴志红、吴志文采用诉讼或者其他途径主张赔偿时一并予以提出。
结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为下列三个问题：1、《关于转让屋地、房屋协议合同书》的效力；2、梁宝玲是否将涉案土地及地上建筑物、附属设施返还梁宝玲、叶可莹；3、吴志红、吴志文应否向梁宝玲、叶可莹支付涉案土地及地上建筑物使用费。
一、关于《关于转让屋地、房屋协议合同书》效力的问题。梁宝玲与吴志红、吴志文所签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》的性质是农村宅基地使用权转让合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据上述规定，可以得出这样的结论，农村宅基地使用权具有村民身份性及社会福利性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利；正因为它的福利性，决定了获得该权利的主体具有特定性，即农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民。吴志红、吴志文并非是农村集体组织成员，合同书约定的是农村宅基地使用权转让，并且涉案土地上明确注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”，因此梁宝玲与吴志红、吴志文所签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》虽然系双方当事人真实意思的表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。吴志红、吴志文上诉认为双方签订合同在1997年，因此应当适用1988年《土地管理法》，不应当适用2004年修订的《土地管理法》，对此本院认为，虽然双方缔约行为发生在1997年，但是双方发生争议是在2012年，因此在处理双方纠纷时可以适用2004年修订的《土地管理法》，原审法院适用法律正确，本院予以维持。
二、关于吴志红、吴志文是否将涉案土地及地上建筑物、附属设施返还梁宝玲、叶可莹的问题。根据《中华人民共和国》第五十八条关于合同无效处理原则，吴志红、吴志文因为《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效，其基于此取得的涉案土地应当返还给梁宝玲、叶可莹。由于涉案土地上所建造房屋及附属设施不宜拆除，根据房屋跟随土地一起转移原则，吴志红、吴志文应将土地上房屋及设施一并返还给梁宝玲、叶可莹。吴志红、吴志文建造房屋损失及补偿问题，鉴于二人并未在本案中提出反诉，原审庭审中亦表示保留其他途径或者另案处理，此为二人自行处分权利的选择。吴志红、吴志文对自己受损权益享有主张权利的途径，因此不存在二人上诉所说原审判决遗留责任认定。
三、关于吴志红、吴志文应否向梁宝玲、叶可莹支付涉案土地及地上建筑物使用费的问题。双方明确涉案土地上建筑物及附属物均为吴志红、吴志文出资建设，并未确权至梁宝玲、叶可莹名下，因此吴志红、吴志文占有使用建筑物无需支付任何占用费。关于涉案土地使用费是否应当支付的问题，本院认为，《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效，双方均有过错，对于双方各自损失应当根据过错责任予以分担，但是广东思远土地房地产评估咨询有限公司根据梁宝玲、叶可莹申请提供的是案涉土地使用权及地上建筑物整体租金价格，并非涉案土地使用权租金价格，故梁宝玲、叶可莹并无证据证明涉案土地使用权使用费数额，应当承担举证不能之后果，对其主张涉案土地使用费，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人吴志红、吴志文、梁宝玲、叶可莹上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币15832元，由上诉人吴志红、吴志文负担人民币7916元，上诉人梁宝玲、叶可莹负担人民币7916元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 程 敏