广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第788号
上诉人（原审原告）：黄天贵。
委托代理人：刘厚顺、卢海兰，均系广东尚宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢中良。
被上诉人（原审被告）：刘延平。
以上两被上诉人的委托代理人：周长庚，广东金卓越律师事务所律师。
原审第三人：唐小兰。
上诉人黄天贵因确认合同无效纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法小民初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
黄天贵向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认两被告之亲属刘树新与第三人于2000年11月23日签订的《购房购地合同书》无效，并判令两被告返还该合同书中约定的位于惠州市小金口镇金源路门牌16号总面积为1674平方米的土地使用权给原告；2、本案诉讼费由两被告承担。
主要事实和理由：1988年4月16日、1988年12月15日，原告分别与惠州市小金口区土地开发公司签订了《土地协议书》，协议分别约定：惠州市小金口区土地开发公司将其权属管辖的四至为东至钟伟军、西至车潭带、南至自己用地、北至原告房屋空地，面积分别为1200平方米和900平方米的土地（下称“该土地”）使用权转让给原告，原告为此支付了土地转让款、报建费、补办征地管理费、公共设施费、申报登记发证费、市政费、建管费等费用，但是未办理任何产权登记手续。之后，原告出国经商多年。2000年11月23日，第三人未经原告同意的情况下擅自与两被告之亲属刘树新签订了《购房购地合同书》，该合同约定：由第三人将位于惠州市小金口镇金源路门牌16号的两层楼房，东至钟宅、南至空地、西至车宅、北至广汕公路，基地面积为245.4平方米，建筑面积为536.77平方米，包括房子在内合计为2100平米的地皮以总价为人民币888000元转让给被告。2002年5月12日，两被告之亲属刘树新因胃癌死亡，现该土地由其妻儿即两被告使用。2003年4月23日，原告与第三人在协商离婚过程中（案号为：（2003）博柏民初字第32号）并未对上述土地使用权作出过任何分割，原告未知晓第三人将上述土地使用权擅自转让给两被告之亲属刘树新的相关事实，现该土地使用权属的相关证明文件原件仍在原告手上。依据相关法律的规定，土地使用权的转让应通过“招拍挂”的形式转让，现原告仍未对本案诉争的土地申请办理过权属登记证明手续，则第三人与两被告之亲属刘树新于2000年11月23日签订的《购房购地合同书》因违反法律的强制性规定，应当被认定为无效合同，自始不发生任何法律效力。
卢中良、刘延平辩称，1、死者刘树新与第三人唐小兰签订的合同对原告产生约束力，转让的财产是第三人与原告的夫妻共同财产，并且转让当时本案第三人与原告存在正常夫妻状态。其次，该合同签订后直到房产交付给刘树新使用，原告没有提出异议，并且办理过户原告也没有异议；直到原告提起诉讼，原告也没有对房产提出异议，所以说原告是认可该合同的。2、原告的起诉违反诚实信用原则，原告明知该合同，并且实际履行多年，此时起诉是贪图房价上涨产生的增值利益，其次从程序法来讲，原告与唐小兰系本案的共同原告，而原告将唐小兰列为本案第三人，说明原告在追溯土地之余，连刘树新支付的88万交易款都不想退还，本次诉讼的目的毫无正当性、正义性。再次，诚实信用原则在民事法律内有不可对抗性，应遵守该原则，违反诚实信用原则，纵然是合法也是以合法形式掩盖非法目的，不能受法律保护；3、本案应通知小金口办事处小铁村委会参加诉讼，根据有关法律规定，集体经济组织，使用经济组织土地，在企业倒闭时，原土地所属的集体组织有权将土地收回，本案所涉土地是原告从惠州市小金口区土地开发公司购买的，该交易非法无效，小铁村委会才具有返还的资格，原告不具备涉案土地使用的资格，不具备要求被告返还土地的资格，即不具备原告主体要求的资格。综上，原告的起诉，主体不适格，请求法院依法驳回。
唐小兰未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2000年11月23日，第三人以原告的名义和刘树新签订了一份购房购地合同书，约定：由原告将位于惠州市小金口镇金源路20号的一栋两层楼房（东至钟宅，南至空地，西至车宅，北至广汕公路，基底面积245.4平方米，建筑面积536.77平方米，以下简称“涉案房产”）和包括房子在内合计2100平方米的一块地皮（东至钟伟军，西至车潭带，南至自己用地，北至原告，以下简称“涉案土地”）以人民币888000元卖给刘树新，不包括过户及办证手续费；在签订合同时，刘树新支付首期款10万元，到12月25日止支付40万元，之后原告开始协助办理现有房产证及土地使用证的过户手续，余款38.8万元在2001年1月25日以前付清；原告协助刘树新办理地产手续，需补办的所有证件费由刘树新负责。合同签订后，刘树新向第三人支付了购房费人民币10万元，第三人出具了收条。
2000年12月26日，原告和刘树新签订了一份房地产买卖契约，约定：由原告将涉案房产出售给刘树新，成交价人民币888000元，刘树新于2001年3月30日前分两次付清，第一期已于2000年12月26日付50万元，余款38.8万元在办妥房产交易登记后一次性付清；双方同意于2000年12月26日由原告将涉案房产交付给刘树新，房屋移交给刘树新时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给刘树新；过户（土地房产）办证等一切税款费用由刘树新负责，原告负责协助办理；房地产成交价888000元，其中房款339300元，土地款548700元；土地面积为2100㎡，其中有土地使用证的426㎡，无土地使用证的空地1674㎡，原告转让，由刘树新自行办理手续。同日，刘树新向第三人支付了房款人民币40万元，第三人出具了收条。
2001年2月27日，刘树新向原告支付了人民币10万元，原告出具了收据。
2001年3月16日，原告和刘树新在惠州市公证处对双方在2000年12月26日签订的房地产买卖契约进行了公证。同日，刘树新向原告支付了人民币10万元，原告出具了收据。
2001年4月11日，刘树新向原告支付了购房款人民币188000元，原告出具了两张收据。
之后，原告将涉案房产和涉案土地交付给刘树新。
2001年4月28日，涉案房产过户登记至刘树新名下，并办理出房地产权证（证号：粤房地证字第C0185992号）。
现原告诉至本院，请求判如所请。
另查一，原告和第三人原系夫妻，双方在1986年12月3日登记结婚，之后于2003年4月23日在惠州市博罗县人民法院调解离婚。
另查二，刘树新于2002年5月12日死亡，第一被告是其妻子，第二被告是其儿子。目前，涉案房产和涉案土地由第一被告管理使用。
另查三，涉案土地系原告于1988年4月16日和1988年12月15日分两次出资向小金口镇土地开发公司购买的，原告在该土地上选用426㎡建造了涉案房产，开办广发汽车修理厂。除了涉案房产所附着的土地，涉案土地的其他部分尚未办理土地使用权证。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。原、被告之间争议的主要问题包括：一是原告对于涉案房产和涉案土地的转让是否知晓；二是第三人和刘树新签订的购房购地合同书是否无效。
关于第一个问题。第一，在转让涉案房产和涉案土地时，原告和第三人尚是夫妻。两人先后均和刘树新签订过有关出售涉案房产和涉案土地的合同，而且原告与刘树新签订的房地产买卖契约还经过公证。第二，对于刘树新支付的购房购地款，原告和第三人都有收取过，并且还各自向刘树新出具了收据。所以，原告诉称其不知道涉案房产和涉案土地被转让，显然与事实不符，不予采信。
关于第二个问题。首先，原告和第三人在向刘树新转让涉案房产和涉案土地时，已经明知部分涉案土地没有正式办理土地使用权证，而刘树新付清了全部购房购地款后，原告和第三人也将涉案房产和涉案土地交付给刘树新管理使用了十几年。也就是说，原告和第三人与刘树新之间的房地交易早已履行完毕。现原告要求确认第三人和刘树新签订的购房购地合同书无效，并让两被告返还尚未办理土地使用权证的部分涉案土地，明显违反了诚实信用原则。
其次，从本案已查明的情况来看，涉案土地起初是原告出资购买，涉案房产也是建造在涉案土地上，且涉案房产及其所附着的土地均已办理出有关权属证书，可见涉案土地经过合理正当的程序和途径后能够办出土地使用权证。原告认为其向刘树新转让涉案土地应经过招拍挂的程序，没有法律依据。部分涉案土地至今未办理土地使用权证有一定的原因，但不能仅仅以此为由认定第三人和刘树新签订的购房购地合同书无效。
第三人唐小兰经本院依法送达传票后没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。
综上，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《民事诉讼法》第一百四十四条、《民法通则》第四条、《合同法》第六条的规定，缺席判决：
驳回原告黄天贵的全部诉讼请求。
本案受理费200元，由原告黄天贵负担。
当事人二审意见
上诉人黄天贵不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。
1、一审法院认定上诉人与两被上诉人之亲属刘树新之间的房地交易早已履行完毕，属认定事实不清、证据不足。一审法院以上诉人与两被上诉人之亲属刘树新于2000年12月26日签订的《房地产买卖契约》（下称该契约）来认定“上诉人与刘树新之间的房地交易早已履行完毕”，系对该契约审查不清、认定事实错误。按照该契约第一、二条约定：上诉人与两被上诉人之亲属刘树新交易的房地产位于小金口区金源路，其中仅包括房屋建筑面积536．77平方米、土地使用面积426平方米；转让价格为88．8万元，其中房款339300元、土地款548700元。同时，该契约附件一中明确约定上诉人与两被上诉人之亲属刘树新之间交易的内容仅为房屋建筑面积536．77平方米、土地使用面积426平方米。签订该契约后，上诉人己将交易的房地产（其中房屋建筑面积536．77平方米、土地使用面积426平方米。）过户至两被上诉人之亲属刘树新名下。
由此可知，上诉人与两被上诉人之亲属刘树新之间交易的房地产不包括涉案的位于惠州市小金口镇金源路门牌16号总面积为1674平方米的土地使用权。也就是说，上诉人在一审中诉请两被上诉人返还该位于惠州市小金口镇金源路门牌16号总面积为1674平方米的土地使用权，不属于上诉人与两被上诉人之亲属刘树新在该契约中约定的交易内容。同理，两被上诉人之亲属刘树新支付的88.8万元购房款中不含对涉案的1674平方米土地使用权的转让价款，也就是说，两被上诉人之亲属刘树新并未对涉案的1674平方米土地使用权支付相应的对价，何以称为上诉人与两被上诉人之亲属刘树新之间的房地交易已履行完毕。因此，一审法院的认定属事实不清、证据不足、适用法律错误，恳请二审法院予以纠正。
2、一审法院认定上诉人与两被上诉人刘树新就涉案的1674平方米土地使用权益转让是有效的，属认定事实不清、适用法律错误。理由如下：
按照一审法院查明的事实：1988年4月16日、1988年12月15日，上诉人分别与惠州市小金口区土地开发公司签订了《土地协议书》，协议分别约定：惠州市小金口区土地开发公司将其权属管辖的四至为东至钟伟军、西至车潭带、南至自己用地、北至原告房屋空地，面积分别为1200平方米和900平方米的土地（下称该土地）使用权转让给上诉人，上诉人为此支付了土地转让款、报建费、补办征地管理费、公共设施费、申报登记发证费、市政费、建管费等费用。上诉人己实际取得2100平方米的国有土地使用权益，但上诉人仅取得其中已转让给两被上诉人之亲属刘树新的426平方米土地使用权权属证书，并未取得涉案的1674平方米土地使用权权属证书。然而，一审法院却未对涉案土地的上述情况和土地性质进行查清。依据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第17条规定：“未取得土地使用证、房屋所有权证的，不得进行土地使用权的转让、出租和抵押。”因此该契约第十一条第（三）项关于“土地面积为2100平方米，其中有土地使用证420平方米，无土地使用证空地1074平方米，甲方转让，由乙方自行办理手续。”的约定违反了法律、法规的强制性规定，系无效的约定，自始不发生法律效力。
退一步说，即使上诉人欲将涉案的1674平方米国有土地使用权益转让给两被上诉人之亲属刘树新，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条之规定：上诉人在转让时未取得涉案的1674平方米国有土地使用权权属证书，起诉前也未就上述涉案的1674平方米国有土地使用权益取得土地权属证书，以及未经有批准权的人民政府同意转让的，该转让合同无效。则上诉人与两被上诉人之亲属刘树新之间关于涉案的1674平方米国有土地使用权益转让的约定是无效的。那么，上诉人与两被上诉人之亲属刘树新于2000年12月26日签订的《房地产买卖契约》属部分无效。
综上，一审法院仅以“部分涉案土地至今未办理土地使用权有一定的原因”一句话为由认定涉案的1674平方米土地使用权益转让有效，却未说明其有效的事实和法律依据，这纯属对法律的无知和误解，该判决实属拙劣。因此，上诉人根本没有将涉案的1674平方米国有土地使用权益转让给两被上诉人之亲属刘树新，也无权转让。
二、一审法院认定上诉人的一审诉求因违反诚实信用原则而驳回上诉人的全部诉讼请求，实属适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。
上诉人与两被上诉人之亲属刘树新签订了该契约后，虽然两被上诉人之亲属刘树新已按该契约之规定向上诉人及原审第三人支付了已取得权属证书的房地产（其中房屋建筑面积536．77平方米、土地使用面积426平方米）88．8万元转让款。但是该契约中关于涉案的1674平方米国有土地使用权益转让的条款违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等特别法律、法规的有关规定，则该条款是无效的，不能仅以两被上诉人之亲属刘树新已支付了已取得权属证书的房地产（其中房屋建筑面积536．77平方米、土地使用面积426平方米）的转让款而对抗前述特别法律、法规的强制性规定，也不能因此认定上诉人的一审诉求违反了《民法通则》等普通法关于诚实信用原则的规定。因此，依据《立法法》规定：“特别法优于普通法”，那么，一审法院认定上诉人的原审诉求因违反了诚实信用原则而驳回，实属违反了“特别法优于普通法”的法律原则。
综上，原审第三人与两被上诉人之亲属刘树新于2000年11月23日签订的《购房购地合同书》无效，而上诉人与两被上诉人之亲属刘树新于2000年12月26日签订的《房地产买卖契约》中第十一条第（三）项的约定因违反法律的强制性规定而无效。因此，为维护自身的合法权益，请二审法院依法判令：1、撤销原审判决，并在查清事实的基础上、正确适用法律，裁定发回重审或直接予以改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人卢中良、刘延平答辩称，根据双方经过公证的合同，原审认定的事实是清楚的，效力也是认可的。本案的被上诉人已经根据双方的合同取得了部分的标的物，说明合同是合法有效的。我们认为上诉人的起诉是缺乏诚实信的，上诉人说不知道签的合同，办理过户手续，上诉人不到场也办不到，上诉人的起诉和上诉人都是以合法形式掩盖不合法的目的的，我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，2014年8月18日，上诉人提交一份惠州市国土资源局小金口国土资源所出具一份说明，内容为：涉案土地因历史遗留问题和占用道路红线，无法办理国土使用证。
本院判决理由和结果
本院认为，根据上诉人陈述的意见和被上诉人答辩的观点，本院归纳本案争议的焦点为：1、确定上诉人转让给刘树新的标的物范围；2、确定本案涉及的1674平方米土地转让的效力。
关于上诉人转让给刘树新标的物范围的确定问题。根据2000年11月23日，刘树新与原审第三人签订的《购房购地合同书》和同年12月26日，刘树新又与上诉人签订的《房地产买卖契约》的约定，上诉人所转让的标的物包括：2100平方米的土地和该2100平方米中占地426平方米的一栋两层楼房。据此，可以认定上诉人与刘树新约定转让的标的物为：2100平方米的土地和该土地上占地426平方米的房屋。上诉人认为上述两份合同约定转让的标的物仅为426平方米的土地及地上一栋两层楼房，并不包括其余1647平方米土地的理由与现有证据不符，本院不予采信。
关于涉案1674平方米土地转让的效力认定问题。上诉人认为因涉案的1674平方米土地未办理土地使用权证，故双方对于该部分土地的转让行为应认定无效。对此本院认为，上诉人在转让涉案土地时，虽然其中1674平方米的土地是在上诉人未取得土地权属证的情况下转让的，且该土地至今未办理土地使用证，但处理本案争议的1674平方米的土地不能简单以涉案的1674平方米土地没有取得土地使用权证而认定转让行为是否有效。涉案的1674平方米土地，从双方签订《购房购地合同书》和《房地产买卖契约》并由被上诉人支付全部转让款给上诉人后，就由被上诉人管理使用，时间已长达十多年，其间上诉人并未提出任何异议。据此，应该认定上诉人已经放弃对涉案土地所拥有的权利，被上诉人实际已取得占有使用涉案1674平方米土地和拥有从该部分土地获得利益的权利。此外，虽然涉案的1674平方米土地现在无法办理土地使用权证，但上诉人并未提交证据证明涉案1674平方米的土地在其与刘树新签订买卖合同时，就属不能转让的土地。实际上，从涉案的426平方米已办理土地使用权证可以推定，涉案的1674平方米土地在双方签订转让合同时是可以办证的。此外，双方涉及转让的土地并不属于应经过招拍挂的程序才能转让的土地。
综上事实认定和分析，双方关于转让涉案1674平方米土地的约定已实际履行完毕，被上诉人对该土地具有使用及收益的权利。上诉人以涉案1674平方米土地并未取得土地使用权证和转让涉案该土地应经过招拍挂的程序为由，主张双方关于转让涉案1674平方米土地的行为无效，违反了诚实信用原则，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实及实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费200元，由上诉人黄天贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年九月九日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；