广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终3030号
上诉人（原审被告）：伍某新，男，汉族，1968年7月22日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。
委托代理人：文学军，广东海鸥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁某腾，男，汉族，1965年10月28日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。
委托代理人：李柟，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人伍某新因与被上诉人梁某腾民间借贷纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月16日进行了二审调查。上诉人伍某新及其委托代理人文学军，被上诉人梁某腾委托代理人李柟到庭参加二审调查。本案现已审理终结。
上诉人伍某新上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回梁某腾全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由梁某腾承担。
事实和理由：一、关于被上诉人原诉的35万元借款，该款已还清，抵押权应予注销。1、房屋买卖协议书（以资抵债）第三条“伍某新、李某某在婚姻存续期间累计拖欠梁某腾借款本金人民币106万元至今尚未偿还”，累计拖欠的文字表述表明106万元为协议书签订之日起的结欠金额。2、房屋买卖协议书（以资抵债）第十条之约定，表明以房抵债106万元后，债务已结清，否则被上诉人不会承诺于抵债过户当天解除二别墅的抵押。3、一审法院以“房屋买卖协议书（以资抵债）未对所抵债务是否包括抵押借款进行特别约定、未对抵押物解除事项具体进行约定、上诉人未就解除抵押提起诉讼主张权利”为由认定还有抵押借款未偿清错误，该认定逻辑不通，竟以被上诉人未按时解除抵押之违约行为反推抵押借款未还清。4、在上诉人辩称已通过现金、转账方式清偿部分借款后，一审法院未对该部分事实予以查明。5、2016年6月2日笔录上诉人所述的“我方同意”被一审法院认定是“认可被上诉人原诉讼请求的35万元”有误。据上诉人回忆，2016年6月2日上午，上诉人反复强调“没欠被上诉人钱，借款已全部清偿，被上诉人是拿已经受偿的借据提起诉讼”，在场旁听人员有陈某甲、陈某乙等人，因还涉及被上诉人代退吴某、肖某某的35万元，上诉人庭审快结束的意见是同意该35万元以21万元了结，书记员本已全部记录开庭经过，最后承办人说同意调解前面的就不用记录了，删除了之前的庭审记录，只记录调解方案，二审法院可以调取6月2日的庭审录像予以查明。6、2016年6月5日左右，上诉人因本案向香洲区法院信访反映梁某腾利用已还款的借条重复在法院起诉。2016年6月2日庭审当天，上诉人随身携带的资料包在区院二楼于开庭前被梁某腾盗走，上诉人向翠香派出所报案也表达了前述意见，并向派出所提供了被上诉人发来的信息。7、被上诉人发送给上诉人的信息证明其原诉的35万是指代退吴某、肖某某的35万元，被上诉人从未提过原诉的35万元是结欠的借款，向上诉人追索的、协商的一直是代退吴某、肖某某的35万。
二、关于被上诉人增加诉讼请求的35万元借款。1、该款不是借款，也不属于债权转让，更不是实现抵押权的费用。B型131房的担保范围只包括主债权及利息，不包括实现担保物权的费用（抵押合同第7条第3款）。2、房屋买卖协议书（以资抵债）第六条约定“（402房）办理房地产权证所发生的税费和补缴地价款等相关费用均由乙方（梁某腾）承担，与甲方（伍某新、李某某）无关。按被上诉人的陈述，该35万元系为免受吴某、肖某某查封，顺利过户才产生的，应由被上诉人自行承担。3、该35万不属于民间借贷，与原诉的35万不是同一法律关系，不应在本案处理。
另伍某新当庭补充上诉意见如下：一、被上诉人2014年12月29日的借条，该借条并没有发生一个新的借贷行为，而是此前借贷行为的一个汇总，上诉人打借条后，此前的借条均已包含在内，之前的借条均已作废，所以，被上诉人把以前的借条及现在的汇总借条一并起诉，是一种欺诈行为。二、一审法院没有查明上诉人已经多次转账还款48.59万元。三、关于判决优先受偿权问题，上诉人认为被上诉人代上诉人偿还的35万元借款，该偿还款项没有设定抵押权，被上诉人代上诉人还款后也没有设定抵押权，上诉人认为该债权一审法院判定优先受偿没有法律及事实依据。四、上诉人认为一审过程中被上诉人增加诉讼请求已经过了举证期限，上诉人不同意审理，应当另案起诉。
被上诉人梁某腾辩称，一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审原判，驳回上诉人的全部上诉请求。二、上诉人涉案众多，欠款累累，债务近千万，同时还涉及一房数卖的行为，另外还存在虚假诉讼（香洲区院李某某起诉伍某新案件，李某某是伍某新妻子的姐姐，案号是（2016）粤0402民初4663号，金额高达几十万），我方认为是上诉人为了逃避债务，侵害其他合法债权的权益，虚构的诉讼。因此可以说上诉人毫无信誉，满口谎言。三、上诉人提及存在2014年12月29日的借条，该借条在一审中上诉人是明确予以确认该借条是真实的，也不存在上诉人所说的汇总债务重新签订的情况。四、一审中上诉人已明确确认关于借款尚欠金额为35万元（一审第一次起诉金额），并且在一审开庭及一审法官要求提供相关证据佐证已归还该35万元欠款的情况下，上诉人都没有提供，因此该35万元欠款是真实存在的。五、上诉人在二审中提交的流水，其中8万元归还2013年9月29日借款本金，其余款项归还的均为利息。而且转账流水实际在2016年6月6日及6月12日上诉人就已经打印出来，这些在一审开庭前就已经打印出来了，但是上诉人一直没有提交，足以证明这些流水都是归还了2013年8万元的借款本金及其他欠款利息，与本案没有任何关系。
被上诉人梁某腾向一审法院起诉请求：一、判令伍某新向梁某腾偿还人民币35万元（借款）及从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、判令伍某新向梁某腾返还人民币35万元借款（梁某腾替伍某新向伍某新债权人吴某15万元和向肖某某支付的20万元款项）及从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。三、判令梁某腾作为抵押权人就上述债权对位于珠海市金唐路333号逸湖名居XXX房、二型XX单元两处的抵押物优先受偿；四、伍某新承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：双方是朋友关系，伍某新因资金周转需要向梁某腾借款，双方确认，梁某腾在本案中提供证据证明的借款合计共人民币141万元。伍某新确认确实向梁某腾借款人民币141万元。2015年2月13日，双方签订《珠海市房地产借款抵押合同》，合同约定伍某新向梁某腾借款人民币75万元，伍某新提供位于珠海市金唐路333号逸湖名居XX单元为借款提供抵押担保。伍某新实际向梁某腾借款人民币72万元（2014年12月29日的32万元；2015年2月8日的30万元；2015年2月16日的10万元）。双方办理房屋抵押登记手续，取得他项权证。2015年4月2日，双方签订《珠海市房地产借款抵押合同》，合同约定伍某新向梁某腾借款人民币30万元，伍某新提供位于珠海市唐家金唐路333号逸湖名居XX房为借款提供抵押担保。伍某新实际向梁某腾借款人民币30万元（2015年4月3日的30万元）。双方办理房屋抵押登记手续，取得他项权证。对上述多笔借款，双方经过协商并于2015年9月16日签订一份房屋买卖协议书（以资抵债），双方约定将伍某新及案外人李某某名下的座落于珠海市香洲区香洲翠香路XX房出卖给梁某腾。双方同意以伍某新及案外人李某某拖欠梁某腾的债务中的人民币106万元抵房款。梁某腾自愿放弃上述抵扣借款所产生的利息。该协议书签订之日，伍某新将上述房屋交付给梁某腾使用。上述房产在签订协议时仍未能办理房地产权证，伍某新后来根据梁某腾指示，协助梁某腾将该房过户至梁某腾指定的案外人李某甲名下。对除了以房抵债106万元外的另外35万元债务，伍某新称其已还款，梁某腾对此予以否认。伍某新对其上述陈述之事实未提供证据予以证明。对伍某新陈述已偿还剩余35万元剩余借款的陈述，一审法院不予采信。当时双方办理上述抵债房屋过户手续时，因案外人吴某、洪某于一审法院（2016）粤0402民初25号案件中查封了上述房产，案外人肖某某也对上述房产在珠海市房地产登记中心提出了口头异议，梁某腾为了过户上述房产实现债务的抵偿，与案外人吴某、洪某、肖某某协商，案外人吴某、洪某同意由梁某腾替伍某新清偿拖欠其债务人民币15万元后申请法院对上述房产解封，案外人肖某某同意梁某腾替伍某新清偿伍某新拖欠其债务人民币20万元后撤回对珠海市房地产登记中心提出的口头异议。梁某腾替伍某新清偿上述案外人债务后，上述案外人将梁某腾代为清偿的35万元的债权（吴某、洪某15万元，肖某某20万元）转让给梁某腾。案外人吴某、洪某收到梁某腾替伍某新偿还的借款人民币15万元后申请法院解除了上述房产的查封，案外人肖某某收到梁某腾替伍某新清偿的款项人民币20万元后撤回了异议申请并不在现场阻碍原审原被告办理过户手续，上述房产顺利过户至梁某腾指定的案外人李某甲名下，双方以房抵债106万元得以实现。
双方曾于2016年6月2日到一审法院要求调解，当时梁某腾未就其替伍某新垫付给案外人并最后通过债权转让取得35万元债权提出增加诉讼请求。当时梁某腾称双方达成协议由伍某新在三个月之内偿还借款人民币21万元后，梁某腾原起诉请求的35万元借款案件纠纷全部解决完毕，如伍某新逾期还款则应按35万元本金还款并支付利息。伍某新对上述方案表示“我方同意。但是我方已经委托律师并支付了律师费，我希望法庭可以再安排一下庭审，让我的律师出庭发表意见。”
一审法院认为，梁某腾提供的借据、借款抵押合同、内容表述清楚，形式完整，且有银行转账凭证佐证，可以作为认定事实的证据。对双方之间的借款关系，一审法院予以认定。
伍某新借款后未按约定偿还，梁某腾要求伍某新清偿未还借款本金，理据充分，一审法院予以支持。对未还借款本金的数额，双方确认了梁某腾在本案中提供证据证明的借款合计共人民币141万元，扣除去双方约定的用房产抵偿的债务人民币106万元，剩余借款人民币35万元。对该剩余的35万元借款，伍某新辩称已通过现金和转账的方式清偿了，梁某腾对此予以否认。伍某新就其上述抗辩未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。且结合双方于2016年6月2日在一审法院的笔录，当时梁某腾尚未就其替伍某新还款并通过债权转让取得的35万元债权提出增加诉讼请求，伍某新在笔录中是认可梁某腾原起诉请求的35万元借款的，并对梁某腾提出的三个月内还款人民币21万元解决原起诉纠纷是同意的。综上，对伍某新提出的除以房抵债外剩余35万元借款已经清偿的陈述，一审法院不予采信。对梁某腾增加诉讼请求的35万元借款，伍某新承认了梁某腾替其向案外人清偿了35万元借款的事实，但辩称案外人吴某、洪某的15万元借款，梁某腾在签订以资抵债协议的时候已经知情，并同意向案外人还款，所以伍某新不需要偿还该款。一审法院认为，梁某腾为了房屋过户实现自己的债权而替被告向案外人吴某、洪某还款后，已经通过债权转让方式取得了对伍某新的该15万元债权。梁某腾没有明确放弃该债权的意思表示，故梁某腾请求伍某新偿还该15万元借款依法有据，一审法院予以支持。对梁某腾替伍某新偿还案外人肖某某的20万元债务，伍某新辩称梁某腾还款前未与伍某新商量，故梁某腾代为还款后伍某新不应偿还给梁某腾。一审法院认为，债权转让并不需要征求债务人同意，梁某腾替伍某新还款并通过债权转让已依法取得该20万元债权，梁某腾也没有放弃该20万元债权的意思表示，梁某腾请求伍某新偿还该20万元借款依法有据，一审法院予以支持。综上，伍某新未还的借款本金总额应为人民币70万元。梁某腾请求从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，一审法院予以支持。
对抵押物处分后的优先受偿权问题，梁某腾主张全部请求的70万元债权均对抵押物的处分价款享有优先受偿权。对梁某腾原来起诉请求的35万元借款，该款是双方本案借据所记载的总借款人民币141万元扣除以房抵债的借款人民币106万元后的剩余借款额。对伍某新已经用房产抵偿的106万元债务，双方均未举证证明是偿还了哪几笔具体的借款。梁某腾称未还的剩余借款35万元是属于以珠海市金唐路333号逸湖名居XX单元设定了抵押权的75万元债权范围内。伍某新对此予以否认。一审法院认为，双方未在抵债协议中约定抵债的106万元债务具体包括哪几笔借款，从一般交易习惯看，伍某新的两套房子均为借款办理了抵押担保，若双方约定偿还借款包括全部抵押借款在内，应在协议中进行特别约定，且伍某新在房子顺利过户至梁某腾的指定第三人时及以后一段不长的时间内，应当会催促梁某腾办理解除抵押登记，而自房屋于2016年1月29日过户至今，未见伍某新陈述曾提出要梁某腾解除抵押，更未见伍某新为此而提起诉讼主张权利。且也未见双方有特别约定。而伍某新于2016年6月2日到一审法院做笔录的时候，其对梁某腾的还款请求及抵押权主张并未提出任何异议。综上，一审法院认定以房抵债后剩余未还的35万元借款有抵押权，对抵押物珠海市金唐路333号逸湖名居XX单元变现后的价款有优先受偿权。对梁某腾替伍某新偿还案外人借款而通过债权转让取得的35万元借款是否有优先权的问题。双方对以房抵债要办理过户过程中因三案外人的查封及异议等障碍导致无法办理的事实，均无异议。为了办理房产的过户，首先必须先由梁某腾替伍某新偿还了三案外人的35万元债务。梁某腾替伍某新还款后通过债权转让取得了对伍某新的该35万元债权。即双方要以房抵债能实现之前提是先清偿该35万元债务。双方签订抵债协议后，伍某新协助梁某腾过户时，伍某新一共欠梁某腾的债务为人民币176万元。房产过户后抵偿了其中的106万元债务。可见，该35万元借款是由于两处抵押物抵押权项下的欠款而直接导致的。如同前述，如双方抵债清偿的债务是有抵押物权之债务，应当会进行特别约定。双方在房屋过户时对此并无特别之约定。反之，若双方当时抵债的借款是设定了抵押权的借款，抵债后如需梁某腾解除其中一个抵押物的抵押登记的，双方应会进行特别之约定，否则如果没有梁某腾的配合申请，伍某新就算还款了也是无法单方解除抵押登记的。本案中也未见双方就抵押物解除事项具体进行约定。综上，一审法院认定梁某腾增加诉讼请求的35万元债权对两抵押房产变现后的价款有优先受偿权。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、伍某新于判决生效之日起十日内偿还梁某腾借款本金人民币70万元及支付利息（以人民币70万元为基数，自2016年2月25日起计至判决确定的支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、梁某腾就上述第一项所列本息债权对抵押物珠海市金唐路333号逸湖名居XX单元、珠海市唐家金唐路333号逸湖名居XX房变现后的款项（满足上一顺位的银行抵押权后的余款）有优先受偿权；三、驳回梁某腾的其他诉讼请求；如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10800元、财产保全费人民币2270元，由伍某新负担。
二审期间，伍某新提交四组证据：证据一，伍某新与梁某腾电话录音光盘（内有信息截图）；通话时间2016年6月17日梁某腾打电话给伍某新，证明梁某腾与伍某新在通话中仅提及梁某腾代伍某新偿还2笔共35万元借款，没有提及还有35万元伍某新欠梁某腾的款项。证据二，伍某新与梁某腾130××××6303手机短信记录；证明目的与第一组证据证明目的一致，双方之间仅有代还35万元的争议。证据三，伍某新与梁某腾转账凭证（回单类型），伍某新与梁某腾转账还款凭证（银行流水类）；伍某新与梁某腾转账还款凭证对账单（广发银行交易历史查询）；证明伍某新已经偿还梁某腾共48.59万元。证据四，公安局报警证明；证明所有的借据都有借款合同的，借款合同中明确2014年12月29日的借据是以前借贷及还款对账后的尚欠数额的汇总，并没有产生新的借贷行为，但所有的借款合同在2016年6月2日在香洲区法院被梁某腾偷走，伍某新也因该事报警处理。
梁某腾质证称，关于证据一及二光盘及短信的真实性，因为是截获的，所以由法院认定。我方在一审原起诉35万元借款后又增加新诉讼请求35万元，即梁某腾代伍某新向案外人即伍某新债权人吴某还15万元，还肖某某20万元，增加诉讼请求是在7月3日递交法院的，此前我方有打电话及发短信联系伍某新，要求其归还该35万元。证据三银行流水，我方收到的款项均是伍某新归还的利息，当中只有两笔，分别为：2014年8月22日伍某新转账5万元是归还2013年9月29日的借款本金8万元的一部分；2014年12月30日的16000元也是伍某新转账归还2013年9月29日的借款本金8万元的一部分。证据四报警回执及证明，该真实性不予认可，且与我方无关，上诉人所证明的事实是自己虚构的，如果是在2016年6月2日双方见面丢失的应当在当天就报警。
另广发银行流水单中2015年4月3日有笔活期存款6万元与我方没有关系。我方确认伍某新通过转账方式归还利息数额为195200元。该数额与其实际归还利息一致，伍某新没有现金归还过款项。
被上诉人梁某腾提交两组证据：证据一，2013年9月29日8万元借据及借款人身份证复印件；证明2013年9月29日伍某新向梁某腾借款8万元，该款项伍某新已经归还，因此梁某腾没有起诉该款项。证据二，珠海中院伍某新涉案查询结果；证明伍某新欠债累累，毫无信誉。
伍某新质证称，2013年9月29日借款真实性予以认可，但是既然我已经还款，借条依然在被上诉人手上，是否是被上诉人早有预谋利用旧借条起诉我。可以从香洲区法院调取梁某腾其他案件证明唯独我的案件只提交借据，没有提交过任何借款合同，主要原因是2016年6月2日上午11点在香洲区法院二楼大厅等一审法官协调，梁某腾将我的资料拿走。一审我没有到庭，是因为梁某腾不断恐吓我，派人在外面拦住我，有短信及我有跟林法官说过，也有跟派出所报警，梅华派出所均有记录及留底。因此梁某腾包括6月2日的调解都是代我还了35万元的事，我只要还他21万元就可以，从没有提及还欠他另外的35万元，原因是我另外以资抵债的协议，以前的欠款已经全部结清。在签协议中没有明确说明之前款项已经全部结清，但是从以房抵债协议中可认真分析调查。
经审理查明，原审查明的事实确实清楚，本院予以确认。
二审查明：2015年10月30日，梁某腾与伍某新签订一份《房屋租赁合同》，约定伍某新将珠海市唐家金唐路333号逸湖名居XX房出租给梁某腾使用，租期从2015年11月1日至2020年10月30日止，租金为每月3000元。租赁期间房屋出租的费用由伍某新负责交纳，电话费、保安费、水电费、卫生费、电梯费、房屋管理费由伍某新负责交纳。在合同最后，由梁某腾手写“说明”，具体内容如下：“由于伍某新至今尚有35万元未偿还给梁某腾，所欠利息也没有按时支付，故伍某新同意将上述物业出租给梁某腾使用5年，而每月的租金、管理费、水电费及其它费用则由上述欠款所产生的利息冲减，冲减之后的利息继续由伍某新以现金支付”。伍某新对上述《房屋租赁合同》其签名的真实性提出异议，但没有在原审法院规定期限内提出笔迹鉴定申请,本院对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。
另查明，伍某新二审提交的伍某新与梁某腾之间的转账凭证反映的伍某新向梁某腾支付还款的期间为2013年12月15日至2015年9月10日，能明确确定向伍某新账户支付的款项金额为30余万元。
本院认为，当事人对原审认定当事人双方之间存在借贷法律关系以及借款本金的数额，均未提出上诉，视为服判，本院予以维持。本案二审争议的焦点为伍某新尚欠借款数额的确定问题，本院对此评析如下：
（一）关于梁某腾第一次提出诉讼请求的35万元是否已还清的问题。当事人双方确认了涉案借款金额合计人民币141万元，扣除双方约定的用房产抵偿债务人民币106万元，剩余借款人民币35万元。对该剩余的35万元借款，伍某新辩称已全部清偿，伍某新对此应提供证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。对于伍某新提供的相关证据，本院评判如下：1、《房屋买卖协议书（以资抵债）》。该协议签订于2015年9月16日，并没有明确约定双方所有债权债务全部以房屋抵消，而后双方于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》明确确认伍某新尚有35万元未偿还给梁某腾，且合同明确约定由伍某新支付所有租房费用，印证了该合同为租金及房屋使用费用冲抵欠款利息的性质。因此，《房屋买卖协议书（以资抵债）》不能表明以房抵债106万元后，双方债务已结清。2、伍某新与梁某腾之间的转账还款凭证。由于伍某新与梁某腾之间除本案所涉的141万元借款外尚存在其他借款（已还清），而伍某新提供的银行流水凭证显示其向梁某腾转账还款期间为2013年12月15日至2015年9月10日，伍某新在双方签订2015年10月30日《房屋租赁合同》确认尚欠35万元之后，并无向梁某腾转账还款，梁某腾主张伍某新与梁某腾之间的转账还款是偿还其他借款以及涉案借款利息，理由成立，本院予以采纳。伍某新提交的转账还款凭证不能证明其已偿还剩余35万元借款。3、伍某新二审提交的录音光盘没有提供文字标注，该录音的时间、地点及来源不明，在梁某腾不予认可的情形下，本院对其真实性不予采信。伍某新二审提交的手机短信没有提供电信部门出具的原始信息记录以及该证据的原始载体，在梁某腾不予认可的情形下，本院对其真实性不予采信。4、伍某新二审提交的公安局报警证明只能证明其曾向公安机关报告警情，而其所陈述的内容仅为伍某新的单方陈述，事后警方并未对其陈述予以查实。伍某新以此主张其所有证据资料被梁某腾偷走而导致梁某腾以旧借条重复主张债权，没有证据证实，本院不予采信。综上，伍某新提供的证据不足以证明除以房抵债外剩余35万元借款已经清偿，其上诉主张驳回梁某腾第一次提出的要求偿还35万元的诉讼请求，本院不予支持。
（二）关于梁某腾增加提出的诉讼请求35万元是否应予支持的问题。伍某新对梁某腾替其向案外人清偿了35万元借款的事实并无异议，本院予以确认。梁某腾增加提出的诉讼请求35万元是为了房屋过户实现自己对伍某新的债权而替伍某新向案外人吴某、洪某偿还的款项，该35万元款项通过债权转让方式取得了对伍某新的债权，原审判令伍某新予以偿还并无不当，本院应予维持。该债权不但属于梁某腾与伍某新之间的债权债务关系，且源于涉案民间借贷关系而产生，伍某新认为增加的该35万债权与原诉的35万债权不是同一法律关系，不应在本案处理，理由不成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条的规定，当事人可以在法庭辩论终结前增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。梁某腾于一审开庭前即提出增加诉讼请求，原审依法予以审理符合法律规定。伍某新上诉认为梁某腾增加诉讼请求已经过了举证期限，应当另案起诉，理由缺乏法律依据，本院不予支持。该35万债权并非办理房地产权证所发生的税费和补缴地价款等办证费用，伍某新上诉认为按照《房屋买卖协议书（以资抵债）》第六条约定的相关办证费用由梁某腾承担的内容，该35万元应由梁某腾自行承担，理由不成立，本院不予采纳。
上述35万元债权是梁某腾为了实现自己对伍某新享有的以房抵债的债权而直接导致的，且梁某腾与原债权人办理了债权转让手续，即相当于梁某腾对伍某新享有的债权增加了35万元，合计为176万元。由于梁某腾与伍某新就涉案抵押物设定的债权金额合计为106万元，而伍某新向梁某腾已偿还的债务并未明确约定是偿还的哪几笔借款，即伍某新不能证明其偿还的借款就是设定了抵押权的债务，因此，从保护债权人利益角度，梁某腾就剩余70万债权主张抵押权优先受偿，没有超过双方原设定抵押权的债权金额，原审予以支持并无不妥，本院予以维持。伍某新上诉主张上述35万元债权不应享有优先受偿权，理由不成立，本院不予采纳。
（三）伍某新对原审认定的利息计付标准及期间未提出异议，视为服判，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。伍某新的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币10800元，由伍某新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹 洁
审 判 员 孙 志
代理审判员 马 艳
二〇一六年十二月三十一日
书 记 员 黄晓旋