贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2301民初1754号原告中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所贵州省地兴义市瑞金北路7号。负责人梅亮，系该分行行长。委托代理人朱冬华，男，系中国工商银行股份有限公司兴义分行信贷管理部员工，特别授权代理。委托代理人马贵福，男，系中国工商银行股份有限公司兴义分行信贷管理部员工，特别授权代理。被告张国琪，男，1982年11月1日生，汉族，户籍地贵州省晴隆县。被告陈晓艳，女，1985年2月10日生，汉族，户籍地贵州省兴仁县。被告贵州根基房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市新泰新区民航大道荣御天下小区12幢一层，组织机构代码789785692。法定代表人陈贻，系该公司董事长。委托诉讼代理人付孝菊，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）诉被告张国琪、陈晓艳、贵州根基房地产开发有限公司（以下简称根基房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告工行兴义分行的委托代理人马贵福、朱冬华，被告根基房开公司的委托代理人付孝菊到庭参加诉讼。被告张国琪、陈晓艳经本院于2016年6月8日在贵州民族报A3版公告传唤，公告期届满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行兴义分行诉称，被告张国琪因购房需要资金，于2009年8月19日向原告申请借款。2009年9月15日原、被告签订了购房借款合同/担保合同，被告张国琪向原告借款229000元，被告根基房开公司为被告张国琪提供连带保证担保，自愿承担代为还款责任；被告张国琪、陈晓艳用位于兴义市××新区民航大道荣御天下第×幢×层×号房屋一套作为该笔贷款的抵押物，并在兴义市房地产管理局办理了抵押预告登记手续。2009年9月15日原告向被告发放贷款229000元，期限20年，按月等额还本付息。被告张国琪在贷款发放后，多次不按合同约定按时归还原告贷款，从贷款发放至起诉之日，累计有65次违约记录，目前已连续9个月未按合同约定偿还原告贷款本息。截至2016年3月10日止，被告仅归还贷款本金46325.42元、利息53814.80元，本息合计100140.22元；连续9个月未按合同约定偿还原告贷款本息，违约贷款本金6362.15元，违约贷款利息5671.29元，本息合计12033.44元。目前被告尚欠原告贷款本金182674.58元、利息5671.29元（以后利息按合同约定计算），合计所欠原告贷款本息188345.87元。经原告多次催收，被告张国琪拒不履行还款义务，严重违背合同约定的内容。现提起诉讼，1、请求判令提前解除原、被告签订的《个人购房借款合同》；2、判令被告张国琪偿还所欠原告贷款本金182674.58元及利息、复息、罚息（利息、复息、罚息按合同约定计算，从贷款之日直至还清之日止），被告贵州根基房地产开发有限公司承担阶段性担保责任；3、判令原告对张国琪购买的位于兴义市××新区民航大道荣御天下第×幢×层×号房屋一套享有优先受偿权；4、本案的一切费用均由三被告承担。被告张国琪、陈晓艳未到庭，也没有提交书面答辩。被告根基房开公司辩称，原告起诉后，被告张国琪已经将逾期的借款本息清偿完毕，现在已经没有逾期欠款，被告张国琪有还款意愿和还款能力，所以不应当解除合同。在起诉前，原告已经从根基房开公司在原告行开设的银行账户内扣取保证金29995.35元为被告张国琪偿还借款本息。对此，根基房开公司对被告张国琪享有追偿权。根基房开公司承担的是阶段性连带保证责任，被告张国琪、陈晓艳已将所购买的房屋作为抵押物并已办理了抵押登记手续。该笔贷款有人的保证又有物的抵押，应当先用抵押物清偿债务，用抵押物清偿债务后尚不足以清偿的债务，才由根基房开公司承担保证责任。根基房开公司承担保证责任后，对被告张国琪享有追偿权。至今，被告张国琪、陈晓艳用于抵押的房屋仍未取得房屋所有权证和他项权证。经审理查明，被告张国琪、陈晓艳于2009年8月18日办理了结婚登记手续。2009年9月10日被告张国琪因购房需要资金而向原告申请贷款。2009年9月15日，原告与被告张国琪、陈晓艳、根基房开公司签订了《个人购房借款合同/担保合同》，约定：借款金额为229000元，借款期限20年即2009年9月15日至2029年9月15日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率;借款人张国琪授权原告将贷款一次性划入根基房开公司的银行账户内；按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率是在贷款利率的基础上加收50%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可以宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告张国琪、陈晓艳用位于贵州省××新区民航大道荣御天下×幢×层×号房屋（建筑面积133.49㎡）作为该笔贷款的抵押物；抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，借款人有权对抵押物享有优先受偿权；根基房开公司为被告张国琪的该笔贷款承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；在正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务，保证人免除保证责任。同日，原告按合同约定发放贷款229000元。2009年10月9日原、被告为该抵押物办理了抵押预告登记手续。贷款发放后，被告仅偿还了部分借款本息后就未再按期还款。截止2016年8月21日，累计有68次违约，被告张国琪已经偿还借款本金57828.39元、利息55239.50元；尚欠的借款本金171171.61元。因被告张国琪、陈晓艳不按期还款，原告从被告根基房开公司的保证金账户中扣取了29995.35元用于为被告张国琪、陈晓艳偿还贷款本息。被告张国琪、陈晓艳用于抵押的位于贵州省××新区民航大道荣御天下×幢×层×号房屋至今未办理房屋所有权证和他项权证。被告所欠债务，原告多次催要未果，向本院起诉。上述事实，有原告诉称、被告辩称及贷款申请书、《个人购房借款/担保合同》、委托转账付款授权书、借款凭证、抵押预告登记证明、还款明细清单、个人客户扣款通知书、扣款凭证等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的个人借款担保合同，并未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。合同签订后，原告按照约定向被告张国琪发放了贷款，被告张国琪应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告张国琪在合同中约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息、其他费用，直至解除合同。被告张国琪多次未按期偿还借款本息，违反合同约定。故对于原告要求解除原告与被告张国琪签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告张国琪应当向原告返还借款本息。被告张国琪作为借款人，未按照约定的期限向原告返还借款，其行为已构成违约。原告与被告张国琪在合同中约定：贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%后确定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息是在贷款利率的基础上加收50%。故被告张国琪应当向原告支付利息和复利。被告张国琪与被告陈晓艳系夫妻关系，该笔债务发生在双方婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务，被告陈晓艳应当与被告张国琪共同承担还款责任。原告与被告张国琪在合同中约定用位于贵州省××新区民航大道荣御天下×幢×层×号房屋作为抵押物向原告贷款，办理了抵押权预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告仍然没有取得该房屋的抵押权，原告对该房屋并不享有优先受偿权。故对原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告根基房开公司自愿为该笔贷款承担阶段性连带保证责任，原、被告双方在合同中约定“在正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务，保证人免除保证责任”，而该房屋至今未办理抵押登记手续，未取得房屋他项权证，被告张国琪、陈晓艳未按期还款，被告根基房开公司应当承担连带保证责任。被告根基房开公司承担连带保证责任后，有权向被告张国琪、陈晓艳追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴义分行与被告张国琪、陈晓艳、贵州根基房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同/担保合同》；二、被告张国琪、陈晓艳偿还原告中国工商银行股份有限公司兴义分行截止2016年8月21日尚欠的借款本金171171.61元，并以171171.61元为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%后再上浮50%后所确定的年利率计算支付2016年8月22日至清偿完毕之日止的利息和复利（但应支付的借款利息和复利的累计数不应超过以借款本金171171.61元为基数按年利率24%计算的利息）；三、被告贵州根基房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行承担连带保证责任。被告贵州根基房地产开发有限公司承担连带保证责任后，可以向被告张国琪、陈晓艳追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。诉讼费4554元（案件受理费3954元,公告费600元），由被告张国琪、陈晓艳、贵州根基房地产开发有限公司共同承担。上述给付金钱的义务限判决生效后十日内自动履行。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在自动履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈然明审 判 员  邢成进人民陪审员  刘建英二○二○一六年九月十五日书 记 员  赵 刚