浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终513号
上诉人（原审原告）：新昌县丰岛花苑业主委员会，住所地新昌县七星街道丰岛花苑。
负责人：俞益良，业主委员会主任。
委托诉讼代理人（特别授权）：何亚江，浙江新希望律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：李璐露，浙江新希望律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：新昌县丰岛房地产开发有限公司，住所地新昌县环城西路5号，组织机构代码：74410394-2。
法定代表人：徐孝方，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：俞泳钢，男，公司员工。
委托诉讼代理人（特别授权）：张月萍，浙江元大律师事务所律师。
上诉人新昌县丰岛花苑业主委员会因与被上诉人新昌县丰岛房地产开发有限公司物权纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2016）浙0624民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新昌县丰岛花苑业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉请或发回重审，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对会所的权属认定无依据。若以谁投资谁所有的原则，应由被上诉人提供其投资的依据。该会所系建筑区划内的公共场所，占用的是小区内的公共部位，被上诉人的投资已分摊给小区全体业主承担。该会所从被上诉人交付丰岛花苑全体业主开始就由全体业主占有并使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第73条规定，应属全体业主共有，上诉人有权代表全体业主向被上诉人主张相关权利。二、即使该诉争的会所产权可界定为被上诉人所有，但被上诉人已向上诉人函复诉争的101室作为物业用房交付给上诉人，被上诉人无权再来主张该诉争房屋的所有权。一审判决将发函与复函认定为要约邀请与要约不当，应认定为要约与承诺，双方已就诉争的101室房屋作出了一致的意思表示，合同已依法成立。三、上诉人以丰岛花苑小区业主委员会名义起诉是代表全体业主行驶权利，本身符合法律规定，实体权利部分若无法由上诉人继承，可以通过变通实现。一审法院以无法将房屋过户至上诉人名下，不支持上诉人诉请不当。
新昌县丰岛房地产开发有限公司辩称：一、丰岛花苑小区由被上诉人开发建设，诉争房屋按照规划建设，权属为被上诉人所有，未让小区业主分摊任何费用。上诉人以此认为产权为业主所有，没有法律依据，应当按照谁投资谁所有的原则。二、上诉人与2011年9月9日发函给被上诉人，被上诉人于2011年9月16日函复上诉人，对移交的物业用房进行了明确，包括本案诉争房屋。但上诉人对此口头表示反对并拒绝办理移交，于2014年10月12日向上诉人声明会所的产权属于全体业主。被上诉人的函复未得到上诉人的承诺，双方意见未能一致，因而被上诉人的函复不能产生法律效果，诉争房屋的产权仍为被上诉人所有。三、根据法律规定，物业管理用房的所有权属于全体业主，登记在全体业主名下。上诉人请求确认诉争房屋产权为上诉人所有没有相应的法律依据。
新昌县丰岛花苑业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法确认坐落于新昌××××号（丰岛花苑）中101室房屋（建筑面积161.64平方米）属原告所有，并由被告协助办理过户登记手续。2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2004年3月26日，经新昌县规划管理局批准，被告新昌县丰岛房地产开发有限公司取得新规证（2004）第52号建设工程规划许可证，由其作为建设单位开发建设“丰岛花苑”项目，该项目包括会馆1幢3层，建筑面积为1138㎡。2007年12月29日，被告就该规划许可的会馆办理了相应的产权证，产权证载明房屋所有人为被告，房屋坐落于新昌县七星街道丰岛花苑会所。2008年开始至今，原告实际占有使用丰岛花苑会所中的101室房屋。2011年6月25日，原告依法成立。2011年7月30日，原、被告就相关物资办理了交接手续。2011年9月9日，原告向被告发送关于要求解决丰岛花苑遗留问题的书面函一份，载明：由于丰岛花苑在建设和管理中存在的遗留问题较多，给小区的管理带来很大的困难和问题。为此，我们强烈要求贵公司解决以下五个方面的遗留问题：一是尽快兑现在业主代表会议上作出的承诺，即向业委会拨付30万元的前期工作启动资金，修建围墙、疏通管道、解决臭气问题。二是按有关规定向业委会移交所有资产、设备、设施和建设档案。三是恢复消防通道，确保畅通。四是恢复小区电子监控等设备。五是缴纳由贵公司直接管理或未落实业主的空置房物业管理费用。2011年9月16日，被告回复原告关于丰岛花苑遗留问题的函复一份，提出五点处理意见，并附上“丰岛花苑”物业交接清册一份，其中包括物业管理用房清单一份，载明：丰岛花苑小区的物业用房按7‰的规定，交接如下：传达室，25㎡；会馆101室，161.64㎡；会馆104室，74.77㎡；会馆202室，142.12㎡；会馆203室，142.12㎡；会馆204室，82.52㎡；会馆205室，55.02㎡。2013年12月18日，被告办理了房权证2013字第××号房屋所有权证，权证载明房屋（包括讼争房屋101室）坐落于新昌××××号（丰岛花苑），房屋所有权人为被告。另查明，除讼争房屋101室外，被告已将传达室、会馆104室、会馆202室、会馆203室、会馆204室、会馆205室均登记为丰岛花苑建筑区划内全体业主所有，作为传达室及物业管理、公共配套用房。此外，被告还将未列入移交的物业用房清单上的新昌县新镜路102号（丰岛花苑）登记于丰岛花苑建筑区划内全体业主名下，作为物业管理用房。后因被告未将讼争房屋101室登记于丰岛花苑建筑区划内全体业主名下且对外进行拍卖，原告于2014年10月12日向被告发送严正声明一份，载明：丰岛花苑小区会所的产权和使用权完全属于丰岛花苑的全体业主是无可争议的。现贵公司未经过丰岛花苑全体业主许可，私自将新昌县丰岛花苑小区会所拍卖，这是一种严重的侵权行为，今正式函告贵公司，希望贵公司尽快纠正上述侵权行为。2016年5月6日，原告诉请来院。案经该院调解未果。
一审法院认为：本案讼争房产新昌××××号（丰岛花苑）101室房屋系被告经规划管理部门审批开发建设的小区会所，现相关法律并未对会所的法律性质和所有权作出明确规定，根据谁投资谁所有的原始取得规则，应属被告所有，且该房屋已在房管部门办理了产权登记，根据现有证据材料显示，该房屋所有权人为被告新昌县丰岛房地产开发有限公司，故在物权未经依法变更的情况下，原告直接诉请要求确认该房屋属原告所有，不符合法律规定。但是，被告新昌县丰岛房地产开发有限公司作为该房产所有权人，其有权对房屋进行处分。本案中，原告于2011年9月9日发函被告，要求解决丰岛花苑遗留问题，内容包括向原告移交所有资产、设备、设施和建设档案等。该函告对于要求移交的资产名称、种类、数量及移交方式等均未予以具体明确，因此，仅仅属于原告向被告提出的希望被告解决遗留问题的意向或意愿，从法律性质而言该函件应认定为要约邀请。针对前述函件，被告于2011年9月16日函复原告，表示资产移交问题已编制好移交清册并提交原告，要求原告指派人员落实办理移交手续。其中的物业管理用房清册对于交接的物业用房户别（地址）、建筑面积等进行了明确，包括了本案讼争房屋即会馆101室。该函复虽系被告单方作出，但函复及所附移交清册内容记载具体明确，表明经原告承诺，被告即可受该意思表示约束，故该函复内容构成要约。因此，本案的争议焦点在于原告是否就该要约作出了承诺。根据法律规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中，双方并未提供相关证据证明在前述要约到达原告后原告对此以通知的形式作出了承诺，也不存在可以根据交易习惯作出承诺的例外情形，且要约也未表明可以通过行为作出承诺。相反，原告于2014年10月12日向被告书面严正声明，表明“丰岛花苑小区会所的产权和使用权完全属于全体业主”，该声明恰恰可以表明原告实际并不同意被告2011年9月16日关于丰岛花苑遗留问题的函复中关于物业管理用房的分配方案。并且，对于物业管理用房清单以外的被告已交付的新昌县新镜路102号（丰岛花苑）房屋，原告也未提出异议。此外，虽然自2008年开始，原告实际占有使用丰岛花苑会所中的101室房屋至今。该实际占有使用反映的仅仅是被告对自有房产的处分，同意暂由原告使用，但该占有使用并未导致物的权属变动。另一方面，虽然被告已经将物业管理用房清册中的传达室、会馆104室、会馆202室、会馆203室、会馆204室、会馆205室均登记为丰岛花苑建筑区划内全体业主所有，但该行为亦系被告对其自有房产的自愿处分。鉴于原告并未对被告的要约作出承诺，因此，双方之间对于讼争101室房屋的权属处分及归属并未达成协议。况且，根据法律规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，但原告作为小区业主委员会，在依据业主共同或者业主大会决议的授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，其享有的仅仅是诉讼主体资格，现直接诉请要求将房屋过户登记于原告名下，亦不符合法律规定。综上，原告仅仅依据被告出具的函复诉请要求确认讼争房屋所有权，并办理相应的过户登记手续，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十一条、第二十二条之规定，判决：驳回原告新昌县丰岛花苑业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告新昌县丰岛花苑业主委员会负担。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点在于本案丰岛花苑小区101房屋是否应作为物业管理用房移交给上诉人。依据《物业管理条例》之规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。具体到本案中，被上诉人确有义务配置物业管理用房，其于2011年9月16日函复给上诉人，确定了具体的移交物业管理用房的名册，但上诉人未予答复。后被上诉人未将移交名册中的会所101室房屋作为物业用房移交给上诉人，并增加了未列入移交清单上的新镜路102号（丰岛花苑）登记于丰岛花苑全体业主名下，作为物业管理用房。故从上述行为看，物业管理用房并未按照移交清单来确定，在超出移交清单外的房屋被上诉人也予以移交给丰岛花苑全体业主。另现有法律、法规乃至规章未具体明确物业管理用房应当如何确定，也未规定建设单位移交的物业管理用房应经过全体业主或业主委员会同意，故虽然被上诉人就物业管理用房的移交曾于2011年9月16日函复给上诉人，但上诉人并未明确予以答复，在具体移交过程中被上诉人有权对具体物业管理用房进行变动，上诉人以被上诉人在2011年9月16日的函复确定的内容要求被上诉人移交会所101室房屋物业管理用房依据不足，相应的上诉人诉请要求确认该房屋权属属于上诉人亦不符合法律规定。一审法院将双方就解决丰岛花苑遗留问题的发函及复函认定为要约邀请及要约亦未有明显不当，本院予以照准。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理80元，由上诉人新昌县丰岛花苑业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王 翠
代理审判员 吕 军
二〇一七年四月十八日
书 记 员 王婷婷