云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）怒中民二终字第27号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李淑珍，女。 委托代理人：刘智香，女。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丽美。 委托代理人：陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：赵莲艳，女。 上诉人李淑珍因与被上诉人杨丽美房屋租赁合同纠纷一案，不服泸水县人民法院（2015）泸民二初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭于2015年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人李淑珍的委托代理人刘智香，被上诉人杨丽美的委托代理人陈佳民、赵莲艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认的本案事实如下：原告杨丽美与李世才系夫妻关系，2001年2月22日，李世才作为怒江建工集团公司二十四工程处负责人与泸水县公安局六库派出所签订《共同投资建盖及使用铺面协议》，该协议确定本案租赁的房屋由怒江建工集团公司二十四工程处使用30年。怒江建工集团公司改制后变更为怒江金沙建筑工程有限责任公司，并认可本案租赁房屋的30年使用权归李世才个人所有。被告李淑珍于2006年6月8日支付给王灿华1.5万元转让费后承租到铺面，经营小吃店。原、被告于2009年开始签订房屋租赁合同，租赁合同一年一签，合同租赁期限均为1年。被告李淑珍支付了2009年度租金3600元、2010年度租金6600元、2011年度租金7200元、2012年度租金8400元、2013年度租金9600元、2014年度租金9600元。原、被告双方约定的租赁期限于2015年1月3日届满。原告于2014年12月份以打电话、发短信的形式通知被告，房屋不再续租，要求被告在租赁期限届满后搬离铺面。被告认为其承租时支付了1.5万元转让费，现原告收回铺面、不再续租，将导致自己不能收回转让费，故被告在租赁期限届满后未将租赁铺面返还给原告。 原审法院认为：《共同投资建盖及使用铺面协议》未违反法律禁止性规定，协议合法有效。改制后的怒江金沙建筑工程有限责任公司认可租赁房屋30年的使用权归李世才个人，原告杨丽美作为李世才的妻子，享有同等的权利，具有出租本案租赁房屋的资格。原、被告双方自愿签订的房屋租赁协议，无欺诈、胁迫情形，且双方已经实际履行完毕，房屋租赁协议合法有效。租赁期间届满前，原告杨丽美已经明确表示不再续租，被告李淑珍应当在租赁期间届满后返还租赁物。被告李淑珍在租赁期间届满后继续占有铺面、拒绝返还租赁物的行为已经构成侵权。原告诉请的停止侵权、返还铺面的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请2015年1月4日起至实际返还铺面之日止每天50元的房屋使用费，符合当地铺面租赁市场的价格行情，其请求并不为过，本院予以支持。被告反诉要求原告返还48000元租金、赔偿转让费15000元损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李淑珍立即停止侵害，返还原告（反诉被告）杨丽美案涉铺面。二、被告（反诉原告）李淑珍支付原告（反诉被告）杨丽美2015年1月4日起至实际返还铺面之日止的每天50元占用费。三、驳回被告（反诉原告）李淑珍的全部反诉请求。 原审判决宣判后，李淑珍不服，向本院提起上诉，请求：依法撤销泸水县人民法院（2015）泸民二初字第51号民事判决书，改判一、被上诉人赔偿上诉人转让费32000元；二、由被上诉人退还上诉人多收房屋租金27600元；三、由被上诉人赔偿上诉人被迫关铺面两个月的经济损失12992元；四、由被上诉人退还上诉人被迫关铺面两个月的房屋租金500元；五、由被上诉人向上诉人赔礼道歉；六、本案的一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。其主要上诉事实和理由：一、原判认定的事实和理由错误。（一）因被上诉人严重违反合同旨意，不履行合同义务，导致合同到期后上诉人在铺面中的物品无法处理及存放，不应承担逾期的铺面占用费；且每日铺面占用费50元无法律依据，不应当支持；（二）一审判决书确认的法律事实中“被告李淑珍支付2009年度租金3600元”，与上诉人在一审中提交的该年度收取租金的《收据》金额不符，该证据在判决书认证中已予以确认，所以判决书认定的事实前后表述存在自相矛盾；（三）《税收缴款书》与本案没有关联性，法院不应当采信；（四）房屋租金应当以《房屋租赁合同》中约定的250元/年为准，被上诉人应当退还多收的房屋租金27600元；（五）上诉人提交的与罗小平签订的《转让合同》与本案具有关联性，是本案的关键证据，应当被采信。二、双方签订的《房屋租用合同》中约定“乙方若要转让他人必须通知甲方”，作为乙方的上诉人于2014年11月3日将铺面转让后，以电话形式通知被上诉人，被上诉人的儿媳赵莲艳于11月4日到铺面告知罗小平不准经营，其要收回房子，致使上诉人于当天下午向罗小平退还转让费32000元后被迫关闭铺面，直至租期届满。被上诉人严重违反合同约定，不履行合同义务，给上诉人造成的转让损失应当进行补偿。三、被上诉人执意收回房屋后，使上诉人在合同期内被迫关门2个月，损失12992元，应当予以补偿。四、被上诉人于2015年1月14日，在铺面门口粘贴《通知》的行为，已严重损害了上诉人的名誉权，要求被上诉人当庭赔礼道歉。综上所述，希望二审人民法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人杨丽美辩称：一审事实清楚，证据确实充分，请求判决驳回李淑珍的上诉请求，维持原判。上诉人提出的“李淑珍支付2009年度租金3600元”与证据《收据》不符的情况，以《收据》的金额为准，即以6600元为准。 二审庭审中，对一审认定法律事实，上诉人除对2009年度的租金金额表述有异议外，均予认可，被上诉人杨丽美没有异议。 二审过程中，法庭依职权向争议铺面周围商铺店主作了 3份《调查笔录》，欲证明争议商铺在争议期间的经营状况及相关的转让事宜。经双方当庭质证，认为该调查笔录与本案没有关联性，且笔录内容之间有矛盾，故本院不予采信。 二审过程中，上诉人的上诉请求除要求由被上诉人补偿转让损失15000元和退还多收房屋租金27600元外，均属新增加的诉讼请求。经本院庭审释明，已告知上诉人对其余诉讼请求可另行起诉。 二审查明的法律事实与一审查明的一致。另查明，上诉人李淑珍与被上诉人杨丽美分别于2009年1月4日、2010年1月6日、2011年1月4日、2012年1月1日、2013年1月2日、2014年1月1日签订格式、内容一致的《房屋租用合同》，其中，2014年1月1日签订的合同中，乙方署名“李淑芬”，经庭审查明，该署名系笔误，应当为“李淑珍”。《房屋租用合同》内容为“甲方泸水县六库镇江西老干村杨丽美，乙方李淑珍。乙方租用甲方文化路铺面一间（六库派出所外），经双方协商，达成以下协议，双方共同遵守执行。一、租金及租用年限：1.租金每月250元；一年合计3000元；2.租用年限为1年。二、其他事项：1.水电费乙方自理；2.乙方若要转让他人必须通知甲方。以上事项双方共同遵守执行”。李淑珍支付了2009年度租金3600元、2010年度租金6600元、2011年度租金7200元、2012年度租金8400元、2013年度租金9600元、2014年度租金9600元。2015年1月14日，杨丽美向地税部门补缴计税金额为26400元的营业税、个人所得税、房产税共计3168元。另查明，自2014年11月4日双方发生争议后，争议铺面一直关门至2015年4月8日，一审判决后李淑珍将铺面钥匙交回。 归纳各方当事人诉辩主张，本案二审争议的焦点是：1.被上诉人杨丽美是否应当赔偿上诉人李淑珍转让费15000元？2.被上诉人杨丽美是否应当退还上诉人李淑珍多收的房屋租金27600元？ （一）被上诉人杨丽美是否应当赔偿上诉人李淑珍转让费15000元？ 该费用系李淑珍于2006年6月8日向案外人王灿华支付，用于转让现争议房屋，李淑珍也实际承租使用了房屋，其与王灿华之间属转租的法律关系，在李淑珍实际承租使用房屋后，该转让合同约定的权利义务已履行完毕；杨丽美认可王灿华与李淑珍的转让行为，与李淑珍签订《房屋租用合同》，双方间形成租赁关系。现李淑珍向杨丽美主张赔偿转让费的请求，因转让费形成的合同相对人不是李淑珍与杨丽美，根据合同的相对性原则，李淑珍的诉请没有依据，一审判决并无不当，本院予以维持。 （二）被上诉人杨丽美是否应当退还上诉人李淑珍多收的房屋租金27600元？ 根据庭审和质证，本案杨丽美为规避税收，在与杨淑珍签订《房屋租用合同》中约定房屋租金为250元每月，但实际收取的是2009年度租金3600元、2010年度租金6600元、2011年度租金7200元、2012年度租金8400元、2013年度租金9600元、2014年度租金9600元，于2015年1月4日向税务部门补缴多收房租的税费。本院认为，对房租的交纳方式双方案发前均未提出异议，房屋租金也符合市场行情，对超过合同约定的租金，杨丽美已缴纳相关税收，故确认证据《收条》中支付的金额为争议房屋的租金。现李淑珍以多交房租为由，要求退还多收房租的请求不予支持，一审法院判决并无不当，本院予以维持。 本院认为，该案系承租人在承租期间转让房屋，出租人不予认可后引发的纠纷。双方签订的《房屋租用合同》中约定“乙方若要转让他人必须通知甲方”，双方对其中的“通知”产生分歧。上诉人认为合同约定明确，即转让无须经得出租人同意，通知即可；而被上诉人认为合同约定的通知即为征求同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，出租人转租是需要经出租人同意的，否则出租人可以解除合同；根据《合同法》的立法精神，合同对双方当事人具有约束力，《房屋租用合同》对本案的双方当事人具有约束力，合同到期后，双方间的权利义务关系终止，若在合同期限内承租人（上诉人）擅自转租，合同到期后，出租人（被上诉人）与承租人（上诉人）的权利义务关系终止，次承租人（转让受让人）只有经出租人同意方可重新确立租赁关系。故，为了保护合同到期后各方当事人的权益，承租人在转租房屋时应当经得出租人的同意。本案中，由合同约定不明确引发纠纷造成的损失，因双方均存在过错，应自行承担。一审法院判决由李淑珍支付杨丽美2015年1月4日起至实际返还铺面之日止的每天50元占用费的判决于法无据，本院予以撤销。 综上所述，本院认为，原判决认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确，第一、第三项判决结果并无不当，应予以维持；第二项判决不当，予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项的规定，判决如下： 一、维持（2015）泸民二初字第51号判决第一、三项判决，即李淑珍立即停止侵害，返还杨丽美案涉铺面；驳回李淑珍的全部反诉请求。 二、撤销（2015）泸民二初字第51号判决第二项判决，即李淑珍支付杨丽美2015年1月4日起至实际返还铺面之日止的每天50元占用费。 三、驳回上诉人的其他上诉请求。 本案一审本诉案件受理费100元，由杨丽美承担；反诉案件受理费688元，由李淑珍承担；二审案件受理费788元，由李淑珍承担688元；由杨丽美承担100元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限二年。 审判长 覃 华 审判员 陈中朝 审判员 李丽玲 二〇一五年七月二十七日 书记员 高文皛 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同