福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第2975号
原告张建国，男，1965年11月12日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托代理人郑国钦，福建壶兰律师事务所律师。
委托代理人方榕榕，福建壶兰律师事务所实习律师。
被告陈东耀，男，1968年3月10日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托代理人沈建彪，福建思阳律师事务所律师。
被告孙开贵，男，1961年8月4日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
被告许爱珠，女，1970年11月28日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
原告张建国与被告陈东耀、孙开贵、许爱珠因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由审判员郑志生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建国的委托代理人郑国钦，被告陈东耀及其委托代理人沈建彪、被告孙开贵、许爱珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建国诉称：2011年10月1日，三被告因经营卡拉OK生意需要，向原告租赁位于福建省莆田市荔城区某楼房的一层（自留车位一个），二层、三层一半、四层及楼层内设各项设备，双方订立《租赁合同》一份，约定租赁期限为3年，每月1日交付租金，第一年每月租金1.2万元，第2年每月租金为1.5万元，第三年每月租金为1.8万元；合同订立后，原告依约向三被告交付房屋及各项设备，至2014年10月1日合同期限届满，租金总计人民币54万元，原告曾多次向三被告催讨上述租金，但三被告均以各种理由推诿，至今分文未付。请求判令：三被告偿还原告租金人民币54万元及该款自2014年10月1日起至还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
被告陈东耀辩称：本案租赁的房屋在三被告租赁前就由他人用于经营“华辉农庄”，2011年10月1日，三被告是与原告签订《租赁合同》一份，用于经营“新华辉农庄”，但是三被告中途因经营不善，实际向原告交纳四个月的租金后，第五个月没钱交了，原告就不让三被告继续租赁，双方于2012年2月份解除《租赁合同》，已给付原告的押金人民币6万元取消不予返还三被告；之后，案外人朱珍国于2012年8月间向原告租赁上述房屋用以经营KTV生意；案外人ＸＸ发系原告的姐夫，也是“华辉农庄”、“新华辉农庄”及朱珍国经营KTV生意的股东之一，申请追加ＸＸ发为本案共同被告；租金的诉讼时效为一年，若按照原告主张，三被告租赁四个月期间的租金未支付，其现主张权利也已超过诉讼时效，且按常理推断，没有一个房东会让租客在未支付租金的情况下连续租用3年，原告要求三被告给付2011年10月1日至2014年10月1日的租金没有事实与法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
被告孙开贵辩称：房屋实际租赁时间自2011年10月10日至2012年2月份，因生意经营不善，双方终止租赁，押金人民币6万元归原告，经营场所内的物品也归原告；之后，原告将该场所租赁给案外人朱珍国，朱珍国KTV开业的时候被告都有去参加开业酒席，隔了这么久，不知为何会发生本案诉讼。
被告许爱珠辩称：其当时就合伙投资人民币1万元，“新华辉农庄”于2011年10月10日开业，至2012年2月份因经营不善停止营业，押金人民币6万元都给了原告，经营场所内的物品也归原告所有。
原告张建国为支持自己的主张，向本院提供如下证据材料：
证据一、《租赁合同》复印件一份，以证明：三被告租赁原告的房屋及音响设备、家具等，约定租赁时间3年，第一年每月租金为1.2万元，第二年每月租金为1.5万元，第三年每月租金为1.8万元的事实。
证据二、莆田市荔城区黄石镇凤山村民委员会的《证明》一份，以证明：三被告于2011年10月10日至2014年10月1日期间租赁原告的房屋及音响设备、家具等，用于经营卡拉OK。
证据三、证人张永生、张国贵、方玉兰出庭陈述的证言，以证明：三被告于2011年10月1日至2014年10月1日期间租赁原告的房屋及屋内设备用于经营卡拉OK。
被告陈东耀对上述证据材料质证认为：证据一的真实性无异议，证明对象有异议，三被告实际租赁时间是2011年10月10日至2012年2月份；证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。该《证明》出具的形式不合法，没有出具人的签名确认，凤山村民委员会也无权出具该证明；证据三中，证人张永生与原告系叔侄关系，双方存在利害关系，其陈述的证言不具有证明力，且张永生称今年KTV还在正常经营，反而证实近三年租赁房屋经营KTV的不是三被告，证人张国贵陈述其对三被告实际经营KTV的期间不清楚，证言不能证实原告的证明主张，证人方玉兰系原告亲戚，双方存在利害关系，其证言不属实，也不具有证明力。
被告孙开贵对上述证据材料质证认为：证据一的真实性无异议，但三被告实际的租赁时间是2011年10月10日至2012年2月份，合同约定先租赁一年，第二年若要继续租赁还要双方协商是否续租；证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，原告的哥哥是凤山村书记，该份证明不能证明其主张；证据三的质证意见同被告陈东耀的质证意见一致。
被告许爱珠对上述证据材料质证认为：证据一的真实性无异议，但实际租赁时间是2011年10月10日至2012年2月份，合同约定一年一租，第二年若要续租需双方共同协商，因三被告的KTV生意只营业到2012年2月份就无法继续经营下去，押金人民币6万元都给了原告，三被告当时要求原告撕掉合同，原告当时说大家关系那么好，没必要那么做；证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，凤山村民委员会从未向我们了解情况就出具《证明》，内容不具有证明力；证据三的质证意见同被告陈东耀的质证意见一致。
本院对上述证据审查认为：三被告对证据一的真实性均无异议，可以作为认定本案双方约定房屋租赁事宜的依据，证明力予以确认；证据二的《证明》中明确载明“兹据合同协议证明……。”，而并非依据凤山村委会所知情的实际租赁情况作出见证内容，故《证明》不足以支持原告的证明主张；证据三的证人张永生、张国贵、方玉兰与原告均有亲戚关系，证言证明力较低，且证人张永生述称其对三被告租赁原告房屋经营KTV的时间不是特别清楚，证人张国贵述称其只是2012年、2013年间有去过KTV消费，其他情况不清楚，证人方玉兰述称其有经常看到被告陈东耀进进出出，其他就不知道，故三证人出庭陈述的证言不足以证实原告的证明主张。
被告陈东耀为证明自己的抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
证据一、案外人吴吓妹、黄新强登记的暂住情况信息表（没有盖派出所公章）各二份，以证明：原告张建国于2013年3月份将本案讼争房屋的第二层出租给案外人吴吓妹、黄新强居住。
证据二、证人朱珍国的《书面证言》及出庭陈述的证言、证人关益峰出庭陈述的证言，以证明：原告张建国于2012年8月份始将本案讼争房屋出租给朱珍国经营KTV生意，出租时间为一年。
原告张建国对上述证据材料质证认为：证据一来源不清楚，真实性不能认定；证据二中，证人朱珍国的证言不客观，其《书面证言》载明的每月租金及支付方式与其当庭陈述的情况不一致，证人关益峰与被告孙开贵系朋友关系，证明力较低，证明内容不客观。
被告孙开贵对上述证据材料质证认为：证据一、证据二均无异议。
被告许爱珠对上述证据材料质证认为：证据一、证据二均无异议。
本院对上述证据审查认为：证据一的来源及真实性无法认定，不具有证据的证明力；证据二中，证人朱珍国陈述的系其于2012年8月至2013年8月间向原告承租本案讼争的房屋以继续经营KTV的情况，证人关益峰陈述的系朱珍国继续经营“新华辉农庄”KTV开业时其有去捧场消费的情况，证人朱珍国、关益峰与原、被告均无亲戚关系，证言内容能相互印证朱珍国自2012年8月始向原告承租本案讼争的房屋继续经营KTV的情况，其证言的证明力明显大于原告方证人证言的证明力，本院予以确认。
原、被告对如下事实无争议，本院予以认定：
2011年10月1日，原告张建国（甲方）与被告陈东耀、孙开贵、许爱珠（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定“甲方将位于莆田市荔城区自家楼房一层（自留车位一个）、二层、三层一半、四层租赁楼层内设各项设备租赁给乙方。合同期限为3年（第10个月后协商第2年是否续租，第22月协商第3年是否续租），乙方给付甲方押金人民币6万元，每月1号交租金，第一年每月租金人民币1.2万元，第二年每月租金人民币1.5万元，第三年每月租金人民币1.8万元。若当月乙方没有准时交纳租金甲方有权收回出租的所有财产，并取消所有押金，乙方租期满后设备修复完全交付甲方，清楚后甲方需退还全部押金。乙方无权转租，如中途退租，押金取消，若租赁期满后，乙方继租需提前两个月协商。”等内容；合同签订后，被告陈东耀、孙开贵、许爱珠按约定给付原告张建国押金人民币6万元，原告张建国亦按约定将上述租赁的楼房及内设各项设备交付给被告陈东耀、孙开贵、许爱珠，供被告陈东耀、孙开贵、许爱珠经营“新华辉农庄”KTV生意；上述押金人民币6万元一直由原告张建国持有，未退还给被告陈东耀、孙开贵、许爱珠。案经调解，因双方各执一词，致调解无效。
对原、被告争议的以下焦点问题，本院予以查明及分析、认定如下：
一、关于是否追加案外人ＸＸ发为本案共同被告的问题。
被告陈东耀主张，案外人ＸＸ发系原告张建国的姐夫，也是“华辉农庄”、“新华辉农庄”及朱珍国经营KTV生意的股东之一，申请追加ＸＸ发为本案共同被告；原告张建国则主张，本案是房屋租赁合同纠纷，应以合同签订方为当事人，不须追加ＸＸ发为共同被告；本院认为，被告陈东耀主张与案外人ＸＸ发的合伙关系，与本案的房屋租赁合同关系系不同的法律关系，ＸＸ发不是本案《租赁合同》的签订人，根据合同的相对性原则，ＸＸ发不是本案适格被告，故被告陈东耀申请追加ＸＸ发为本案共同被告，本院不予准许。
二、关于本案讼争房屋实际租用的期间及《租赁合同》是否解除问题。
原告张建国主张，三被告于2011年10月1日至2014年10月1日间一直租用原告的房屋及屋内设备经营卡拉OK生意，中途未解除合同；被告陈东耀、孙开贵、许爱珠则主张，三被告中途因经营不善，第五个月没钱交租金，原告就不让三被告继续租赁，双方于2012年2月间解除《租赁合同》，已给付原告的押金人民币6万元取消不予返还三被告，之后原告于2012年8月份将该房屋租赁给案外人朱珍国继续经营KTV生意；本院认为，原、被告双方均有提供证人出庭陈述的证言以支持各自的上述主张，但都没有足够的依据否定对方的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认，本案中，被告提供的证人朱珍国、关益峰出庭陈述的证言证明力大于原告提供的证人张永生、张国贵、方玉兰出庭陈述的证言，可以证实原告于2012年8月份将本案讼争的房屋出租给朱珍国继续经营KTV生意的事实；且本案的《租赁合同》中双方约定“第10个月后协商第2年是否续租”及“每月1号交租金，若当月乙方没有准时交纳租金甲方有权收回出租的所有财产，并取消所有押金。”，在每月租金数额较大的情况下，原告述称在三被告租金分文未付的情况下连续让其租用3年，也有违常理，故原告的上述主张，本院不予采信；被告陈东耀、孙开贵、许爱珠主张本案讼争房屋实际只租赁四个月及双方于2012年2月份已解除《租赁合同》，根据谁主张谁举证原则，现三被告未能提供有效证据证明该主张，本院亦不予以采纳；但原告张建国于2012年8月份将本案讼争房屋租赁给案外人朱珍国经营KTV生意时，三被告对此知情且未提出异议，视为双方同意于2012年8月份终止本案《租赁合同》的履行。
三、关于被告陈东耀、孙开贵、许爱珠是否已给付原告张建国四个月租金的问题。
被告陈东耀、孙开贵、许爱珠主张其已给付原告张建国四个月的租金，原告张建国对此予以否认；本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，三被告主张其已给付四个月的租金，应就此承担举证责任，但其未能提供证据支持该主张，由其承担举证不力的法律后果，其事实主张缺乏依据，不予认定。
四、关于原告张建国现主张给付《租赁合同》终止履行前的租金是否已超过诉讼时效的问题。
被告陈东耀主张，追讨租金的诉讼时效为一年，原告现主张三被告租赁期间的租金已超过诉讼时效；原告张建国则主张，合同一直在履行，诉讼时效应按合同约定最后一笔租金给付的时间起算，未超过诉讼时效；本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，主张给付租金的诉讼时效期间为一年，综上焦点二、焦点三的分析认定，双方于2012年8月份已实际终止本案《租赁合同》的履行，合同约定的是每月1日支付租金，则最后一期应支付租金的时间为2012年7月1日，故原告现诉求中关于给付2012年8月份前的租金主张，已超过法定一年的诉讼时效期间。
本院认为：原告张建国与被告陈东耀、孙开贵、许爱珠签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合同合法有效；双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原告张建国将房屋交付被告陈东耀、孙开贵、许爱珠使用后，被告陈东耀、孙开贵、许爱珠应按约支付相应的租金；双方于2012年8月份已实际终止本案《租赁合同》的履行，故原告张建国要求被告陈东耀、孙开贵、许爱珠偿还2011年10月1日至2014年10月1日的租金人民币54万元及利息，其中2012年8月份前的租金及利息主张，因已超过法定一年的诉讼时效期间，丧失胜诉权，本院不予支持，2012年8月始至2014年10月1日期间的租金及利息主张，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条之规定，判决如下：
驳回原告张建国的诉讼请求。
本案案件受理费人民币9457元，减半收取人民币4728.5元，由原告张建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 郑志生
二〇一五年十二月十六日
书记员 蒋琳珊
相关法条：
《》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。