浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第99号
上诉人（原审被告）：浙江渝汇置业有限公司，住所地：玉环县坎门街道解放南路117号。
法定代表人：吴建华，董事长。
委托代理人：孙华兵，浙江东辰律师事务所律师。
委托代理人：杨国锋，浙江东辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：施鸣。
委托代理人：胡根寿，浙江耀杰律师事务所律师。
上诉人浙江渝汇置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2012）台玉民初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人浙江渝汇置业有限公司的委托代理人孙华兵、杨国锋、被上诉人施鸣及其委托代理人胡根寿等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2010年4月14日，原告施鸣与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的渝汇蓝湾国际二期21号楼1单元101号商品房一套，面积176.05平方米，单价5698元／平方米，总房价1003133元。2010年4月28日，原告施鸣与吴玉华（夫妻关系）、渝汇公司与农行玉环支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由农行贷给施鸣、吴玉华人民币70万元，由施鸣、吴玉华在取得21号楼1单元101号房产权后抵押给农行；由渝汇公司提供阶段性连带责任保证担保，保证阶段为借款合同签订之日至办妥房产抵押登记并将抵押文件交农行收执之日。2010年5月11日，农行依约发放了贷款，并由原告付给了渝汇公司。2011年1月29日，原、被告办理交房手续。因面积找补，原告实际支付的房屋价款为1001879元；同时原告支付了维修基金8440元、电表安装费100元、管道燃气安装费3000元，合计11540元。被告支付原告的逾期交房违约金2809元。原告为办理权证支付了印花税501元、契税30056元、房屋预告登记费100元、抵押权预告登记费85元、抵押登记代理费200元、房屋权属登记费100元、他项权证费85元、土地分割费175元、代办产权手续费200元，合计31502元。另外，原告支付了物业管理费1143元。2012年2月9日，玉环县房管处颁发玉房权证玉环字第××号和13××75号房产证，将房产登记为原告施鸣与吴玉华共同共有。2012年2月17日，玉环县房管处填发玉房他证玉环字第0625**号他项权证，施鸣、吴玉华与农行办理了房屋抵押登记手续。房屋交付后，原告进行装修，但未入住。
21号楼竣工后，渝汇公司于2010年12月组织相关单位进行工程初验，但由于存在较多质量问题及施工、监理等资料不完整，质监站拒绝出具监督报告，初验未能通过。2011年1月21日，质监站向施工单位、监理单位发出《工程质量和安全整改通知书》（质改第yzj-z010），并抄送了渝汇公司。《通知》指出，二期工程存在诸多质量问题未予整改，要求施工总承包单位作出具体整改方案，立即彻底整改，形成书面记录报质监站。2011年1月24日，渝汇公司向建设规划局作出承诺：1、对存在的质量问题在通过竣工验收之日起4个月整改完成。2、向建设局提供500万元质量整改保证押金。3、确保民工工资发放到位。4、自竣工验收合格之日起免除业主6个月物业管理费。5、承担交房后因质量问题造成用户纠纷的一切责任。要求尽快通过竣工验收备案。2011年1月25日，时任县府办副主任的耿江平组织召开了专题会议，有张伟华等建设规划局人员和质监站等人员参加。会议形成意见，对工程原则通过验收，但要求渝汇公司承诺做到通过竣工验收后4个月内对存在的质量问题整改完毕；向县建设规划局交纳整改费用押金500万元；按合同支付施工单位工程款，并确保农民工工资发放到位；商品房自交付之日起6个月内免收物业费；业主与渝汇公司的关系由渝汇公司自行负责处理。会议形成的意见与渝汇公司事先作出的承诺几乎一致。嗣后经该院刑事判决认定，主持和参与专题会议的耿江平、江伟华在渝汇蓝湾国际二期工程竣工验收过程中，收受了被告的巨额贿赂，分别被判处有期徒刑。
2011年1月26日21号楼通过竣工验收。2011年1月27日，县政府依照1月25日专题会议精神制成了《专题会议纪要》。同日，质监站出具《工程质量监督报告》，同时说明工程已按照《专题会议纪要》进行了竣工验收，但遗留质量问题由渝汇公司按照《承诺书》进行整改。同日，质监站再次向施工单位和监理单位发出《工程质量和安全整改通知书》（质改第yzj-z011号），指出工程尚存在较多问题，如沉降量统计不符，要求彻底整改。同日，建设规划局对工程竣工验收资料予以备案。也就在同日，渝汇公司开始向业主交付房屋。
2011年8月8日，质监站再次向渝汇公司发出通知书，认为渝汇公司未按承诺将整改情况报质监站复查，要求尽快落实整改情况。渝汇公司回复称除了外墙涂料，其他问题均已整改，外墙问题将在10月份进场整改。
2011年11月，同一标段的17号楼因不均匀沉降处于危险状态而被拆除。鉴于事态严重，应县政府要求，渝汇公司委托瑞邦公司对21号楼进行鉴定。2012年12月31日，该公司出具了《报告》，认为21号楼地基不均匀沉降速率没有达到稳定或相对稳定标准，地下室、架空层出现的混凝土构件结构性裂缝为地基不均匀沉降引起，架空层以上主体结构未见明显异常。为确保结构正常使用，须建立监测体系，并设立预警机制。《报告》建议对场地地质进行补勘，以查明不均匀沉降的原因，在查明原因的基础上，组织专家进行技术处理。
2012年1月5日，县政府组织专家进行论证，专家会议形成意见，要求尽快对21号楼进行加固。为确保安全，加固前需要撤离住户。春节前，在政府部门的要求下，已入住的业主搬离了21号楼。2012年1月21日，渝汇公司和21号楼部分业主达成协议，由渝汇公司对房屋进行加固，并给予业主购房款总额的21%作为赔偿。原告不同意该协议，未签字。2012年2月2日佳境公司和圣基公司依照被告委托，作出21号楼《加固方案》，要求室内补入56根钢管桩，室外补入41根钻孔灌注桩。
地基加固工程完工后，2012年8月10日，县政府组织召开加固成果专家评估会，会议认为，21号楼经加固沉降已经得到控制，业主回迁的结构安全是有保证的，但应继续加强观测。
在诉讼过程中，为查明案件事实，该院于2012年10月18日决定对21号楼在竣工验收至加固前主体结构是否合格以及加固后房屋主体结构是否合格进行鉴定，2014年4月10日，天津中心出具了《鉴定报告》。报告指出，21号楼主体结构构件未见明显结构性破坏，地基基础沉降值（0mm-4mm）和顶点侧向位移值（1mm-18mm）均在规范控制值的允许范围内，依照《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.5条、第3.3.1条规定，安全性等级评定为bu级，加固后尚不显著影响承载力。但21号楼地基加固前顶点超《民用建筑可靠性鉴定标准》表6.3.5问题尚未解决，墙体裂缝跟踪观测仍有变化，尚未进入稳定期，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.5条规定，对该建筑物观察使用为宜。
原审法院认为：被告交付的房屋虽然经过竣工验收，但竣工验收并非行政行为，竣工验收报告仅具有证据效力，对原告不具有行政强制力，被告关于“竣工验收备案具有公定力”的抗辩，该院不予采信。房屋交付后，经原设计单位分析，并经该院委托的鉴定机构检测，能够确定交付前房屋即存在严重的不均匀沉降，从而导致房屋向一侧倾斜，沉降速率和倾斜值均超过了相应的规范，足以确定房屋的主体结构存在严重质量问题。因此，竣工验收报告关于合格的结论不能对抗现有证据所反映的客观事实，不能因为通过了竣工验收即认定为该房屋质量合格。嗣后被告在专家论证与专业机构的设计基础上，对21号楼的地基进行加固，加固后，经专家论证，地基加固控制住了不均匀沉降，能够保障业主回迁的安全性，天津中心的鉴定结论也认为房屋加固后尚不显著影响承载能力。但现在21号楼尚未进入地基加固后的稳定期，无论是为地基加固提供意见的专家，还是天津中心的监测结论，都认为21号楼仍需继续观察，故被告辩称地基加固后的房屋质量是合格的，应当承担举证责任。现被告未提供相应证据，该院不予采信。原告订立房屋买卖合同的目的在于取得符合质量要求的房屋，现被告未能提供证据证明其交付的房屋质量合格，原告要求解除合同的诉讼请求该院予以支持。合同解除后，双方应当各自返还对方交付的财产，故被告应当返还原告购房款，原告应当返还被告房屋，返还前应涤除该房屋上的抵押权。双方因合同解除所负的返还义务应当同时履行，各方在自己履行义务之前，不得要求对方履行。因被告过错导致本案合同解除，原告的合理损失应当由被告予以赔偿。原告交付的物业专项维修基金、电表安装费、管道燃气安装费构成原告的损失，应当由被告予以赔偿。原告向银行按揭贷款所支付的房屋保险费，是履行合同所支付的费用，与原、被告双方的合同具有关联性，应当由被告赔偿。原告虽然装修了房屋，但尚未入住，其主张要求被告赔偿物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。原告为办理过户手续，向税务部门缴纳了契税与印花税，现没有证据显示解除合同后可退还给原告，构成原告的损失，应当由被告赔偿。双方在交付房屋时对房价进行的找补及被告承担的逾期付款违约金在被告代收的物业维修基金中折抵，为方便计算，可由被告按照合同约定的价格返还购房款，按折抵后的费用金额计算损失。原告撤回了要求被告赔偿装修费用及房屋差价的诉讼请求，表示待本案确定后另行主张，故本案对这两部分的事实不作审理与认定，诉讼请求变更后应当对诉讼费作相应变更。由于该院同时立案受理了原告等人起诉被告的七个案件，并一并委托鉴定，故鉴定费360000元由每个案件平均分配并确定负担。原告的诉讼请求合法有据，该院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告施鸣与被告浙江渝汇置业有限公司于2010年4月14日签订的商品房买卖合同。二、由被告浙江渝汇置业有限公司返还原告施鸣购房款1003133元；由原告施鸣返还被告浙江渝汇置业有限公司位于渝汇蓝湾国际二期21号楼1单元101号商品房一套，双方于本判决生效后二个月内同时履行。三、由被告浙江渝汇置业有限公司于本判决生效后二个月内赔偿原告施鸣物业专项维修基金等费用7479元，物业管理费1143元，办理房屋过户及抵押手续的税费31502元，合计人民币44185元。案件受理费13919元（原告预交23257元），由被告浙江渝汇置业有限公司负担（此款于本判决生效后十日内向该院缴纳）；鉴定费51428.57元（已由被告预交），由被告浙江渝汇置业有限公司负担。
宣判后，浙江渝汇置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定房屋的主体结构存在严重质量问题，属于认定事实错误。理由如下：第一，涉案的房屋于2011年1月26日通过竣工验收备案取得了《竣工验收备案表》，这已经充分证明涉案房屋主体结构质量合格的事实。尽管竣工验收时涉案房屋存在部分遗留的问题，但这些问题仅仅属于验收过程中的整改事项，并不会影响涉案房屋主体结构质量。因此，在无政府主管部门或其他鉴定机构对该房屋主体结构重新进行核验并确认质量不合格之前，法院不应认定该房屋主体存在严重质量问题。第二，虽然在房屋交付后因地基沉降造成了21号楼的不均匀沉降，并导致房屋出现向一侧倾斜，但这并不等于21号楼的主体质量不合格或主体结构存在严重质量问题。（1）《专家论证会议纪要》、《21号楼基础控沉加固处理工程技术方案》等证据已充分证明，不均匀沉降是由多种因素造成桩基承载力不足引起的，与建筑物的主体结构质量无关。（2）地基不均匀沉降的质量问题可以通过对地基加固的方法解决。（3）上诉人已按照专家论证意见对涉案房屋的地基进行了加固，在地基加固完成后房屋的不均匀沉降已得到控制，该事实有2012年8月10日玉环县政府组织的专家评估会作出的评估意见可以证明。所以说，21号楼的不均匀沉降与房屋主体结构的质量无任何关联，系因多种因素造成桩基承载力不足所致，且经过对地基基础的加固，该质量问题已得到解决，房屋的结构安全未受影响且安全也是有保障的。第三，房屋交付以后由于涉案房屋地基基础不均匀沉降，致使房屋出现了一定的质量问题，但是经过基础加固后未进一步影响房屋的主体结构并造成主体结构存在严重质量问题。对此，2012年12月31日浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的鉴定报告认定：“21号楼地基不均匀沉降速率没有达到稳定或相对稳定标准，地下室、架空层出现的混凝土构件结构性裂缝为地基不均匀沉降引起，架空层以上的主体结构未见明显异常”的结论予以了充分证明。另外，一审法院委托天津市建筑工程质量检测中心出具的鉴定报告也确认“21号楼主体结构未见明显结构性破坏，地基基础沉降值和顶点侧向移值均在规范控制值的允许范围内”。21号楼加固成果专家评估意见亦证明涉该房屋结构安全是有保障的。因此，从上述证据证明的事实可以确定，21号楼的主体结构不存在影响安全使用的质量问题。第四，一审法院关于21号楼在交付前房屋即存在严重的不均匀沉降现象，从而导致房屋向一侧倾斜，沉降速率和倾斜值均超过了相应的规范，足以确定房屋的主体结构存在严重质量问题的认定，严重违背事实，完全是一种主观臆断。虽然21号楼存在不均匀沉降现象，但沉降速率及因此造成的房屋倾斜值均在国家的规范值范围内，从未超标。无论是温州勘察设计院的观测数据、圣基公司的复测报告还是天津中心的鉴定报告均认可这一事实，不知一审法院关于沉降速率和房屋倾斜值超规范的事实依据从何而来。因此，一审法院以沉降速率和房屋倾斜值为依据推导出的“房屋主体结构存在严重质量问题”的结论是完全错误的。综上，一审法院在房屋经过竣工验收备案后未经核验确认房屋主体结构不合格的情况下，无视三份鉴定报告认定的房屋主体结构安全的鉴定结论，将房屋符合国家规范的沉降速率和倾斜值认定为房屋主体结构存在严重质量问题，属事实认定错误。二、一审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，属适用法律错误。理由如下：该解释第十二条明确规定，只有在房屋主体质量不合格，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同的，才应予支持。因此，依据该规定，要判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的前提条件，必须是21号楼的主体结构质量不合格。但一审法院经过审理并未认定21楼的主体结构不合格，被上诉人也未提供相关证据予以证明，一审法院委托的天津中心作出的鉴定报告也未确认主体结构不合格的事实。因此，在21号楼主体结构是否合格的事实未查清前，就依据该条解释判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，显然属于适用法律错误。一审法院以天津中心的鉴定结论及专家评估意见认为21号楼在加固后仍需继续观察为由，认定上诉人关于21号楼经过加固后质量合格的意见不能成立。上诉人认为，一审法院的该认定意见完全是对天津中心鉴定结论及专家评估意见的错误认证。第一，无论是天津中心的鉴定结论，还是加固以后对加固结果进行评估的专家意见，都认定21号楼经过加固后已控制住了不均匀沉降，能保障该房屋使用的安全性，主体结构的承载力未受显著影响，天津中心的鉴定结论给出了安全评级为bu级（基本完好）。因此，房屋使用的安全性基本完好及主体结构的承载力未受显著影响为天津中心鉴定结论及专家评估意见的唯一结论。该结论及相关的其他证据相互印证，充分证明房屋在加固后主体结构是安全的，房屋质量也是合格的事实。第二，虽然鉴定结论及评估意见中有21号楼未进入地基加固后的稳定期，但该表述并不影响鉴定结论的使用，更不是对鉴定结论的否定。而且，天津中心作出的检测鉴定报告中关于“加固前顶点位移超标”及“尚未进入加固后的稳定期仍需继续观测”的鉴定结论依据明显不足，且与客观事实严重矛盾，上诉人已经依据最高人民法院《关于民事诉讼的证据若干规定》向二审法院申请重新鉴定。因此，一审法院以鉴定结论及评估意见中关于21号楼未进入地基加固稳定期为由，否认该房屋质量合格，显然属于对结论及意见的错误理解与采信。第三，一审判决认为，被上诉人订立房屋买卖合同的目的在于取得符合质量要求的房屋，现被告未能提供证据证明其交付的房屋质量合格，原告要求解除合同的请求予以支持。上诉人认为，一审法院的这一判决理由也是错误的。1、上诉人交付房屋质量是否合格，应以双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件作为判决标准，即房屋是否通过质量验收。通过了质量验收就是质量合格的商品房，而无需再提供其他证据予以证明。2、对于商品房交付后是否存在质量问题，且该质量问题是否影响合同目的的实现并达到可以合同解除的程度，应当以质量问题是否造成房屋主体结构质量不合格或严重影响到被上诉人居住使用为判决依据。如果商品房因质量问题出现了上述两种情形，则可以认定被上诉人购买商品房居住使用的合同目的无法实现，可以判决解除合同。而不能将任何质量问题都认定为影响合同目的的实现，并判决解除合同，这有违合同法关于维护交易稳定的立法目的。从本案事实来看，21号楼虽然因地基不均匀沉降导致出现一定的倾斜但主体结构未受影响且一直是安全合格的。21号楼的地基通过加固处理，也已完全解决了不均匀沉降的问题。另外，21号楼更不存在严重影响被上诉人居住使用的其他质量问题，这可以从21号楼其他60余户业主从2012年8月回迁使用至今的事实得到充分证明。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的关于商品房交付使用后因主体结构不合格及房屋存在质量问题严重影响居住使用的可以解除合同的规定，正是对于房屋交付后因质量问题能否解除合同裁判标准的统一和规范，一审法院的判决应严格依据该规定作出裁判。综上，一审法院以上诉人未提供房屋质量合格的证据，依据《合同法》第94条第（四）项、第97条、第113条的规定，以所谓的不能实现合同目的为由判决解除合同同样也是错误的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用及本案的鉴定费用。
施鸣答辩称：被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、本案上诉人方在上诉状中讲得很多，其唯一的理由认为自己的房屋已经过验收合格。但本案到目前为止，上诉人没有提供任何证据证明自己交付的房屋是验收合格的。其只是以验收备案认为自己交付的房屋质量是合格的，但这份验收备案是根据玉环县政府的会议纪要作出，是上诉人方通过行贿犯罪的行为取得的。在2010年12月对涉案房屋竣工进行初验时，玉环县质监站正因为上诉人的房屋存在质量问题，拒绝出具初验的报告。2011年1月21日也就是县政府协调会议四天之前，玉环县质监站又向上诉人方发送了整改通知。但是上诉人没有整改，而在1月25日以农民工的工资不能得到支付而要求县政府进行协调。直至2011年8月8日，玉环县质监站第四次向上诉人发出整改措施，要求上诉人在协调会上承诺的事项进行整改，但上诉人却没有落实。二、被上诉人认为上诉人方有欺诈行为。2010年6月4日当时上诉人方已经发现自己的房屋存在质量问题。因为合同约定交付期限已至，逾期交房就要承担违约责任。于是上诉人就委托温州市检测研究院进行检测，温州检测院在接受上诉人委托后，共九次对沉降进行检测，发现沉降没有收敛，而是加剧。三、上诉人所讲的涉案房屋是合格的都是在加固之后，在加固之前没有提供证据证明是合格的。利用加固后的质量合格来对抗被上诉人是没有道理的。而且天津中心作出的鉴定结论认为，本案讼争的房屋到现在为止，沉降还没有处在稳定状态，还需要进行观测。浙江省规定商品房属于三包商品，按照浙江省消法实施办法第34条的规定，只要出现质量问题，作为消费者可以退房。综上，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要问题是被上诉人作为购房户可否以上诉人交付的房屋质量不合格为由主张解除合同。从本案一、二审查明的事实来看，涉案房屋在交付前虽然通过了竣工验收，但整个验收过程存在着诸多的问题也是不争的事实，特别是同一标段的17号楼因不均匀沉降处于危险状态而被拆除后，涉案的21号楼房屋也经相关专家组论证而被确定为要求立即对地基工程进行加固处理。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人可以请求解除合同。但根据《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验。在上述司法解释当中涉及到的核验程序客观上已无法实施的情况下，买受人只要能证明出卖人交付使用的房屋在主体结构上确实存在着严重的质量问题，其就可据此享有解除合同的权利。根据2012年2月2日杭州圣基公司与浙江佳境公司作出的加固方案实施稿的内容，其也明确了涉案21号楼存在着较大的差异沉降和主体倾斜、既有桩基安全度过低、除西北部外的其余部位桩基均未进入持力层、西南角部位的管桩可能处于接近退出承载工作或失效状态等，据此完全可以认定涉案房屋的地基基础在交付使用后是存在着严重的质量问题。同时，一审法院委托鉴定机构检测，其结论当中也是认为房屋在加固前出现地基基础沉降变形超标问题是众所周知的事实。故一审判决双方解除合同并无不当。上诉人主张工程通过了竣工验收备案的事实已经充分证明了涉案房屋主体结构质量合格的理由不能成立，否则上诉人也完全没有必要投入巨资对地基基础进行加固处理。同时，天津市建筑工程质量检测中心在鉴定过程中也仅是对加固之后的有关沉降、位移等进行检测并以此为基础出具相关结论，但同时也认为目前该楼处于地基基础加固后的沉降变形期间，尚未进入加固后的稳定期，对该建筑物观察使用为宜。故不能凭该结论认定加固后的房屋技师合格的。何况，加固之后是否合格也并不影响被上诉人依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定而享有的合同解除权。因此，在二审程序中再启动鉴定程序对本案纠纷的解决而言也无意义，上诉人申请重新鉴定的理由本院不予采纳。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13919元，由上诉人浙江渝汇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭晓明
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一五年三月十二日
代书 记员 赵灵仙