辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第12号
上诉人（原审原告）宋绪海。
被上诉人（原审被告）大连市甘井子区红旗镇张家村村民委员会。
负责人万波，该村委会主任。
委托代理人司贵鑫。
原审第三人大连万科物业服务有限公司。
法定代表人谢炜，该公司董事长。
委托代理人胡天妮。
原审原告宋绪海与原审被告大连市甘井子区红旗镇张家村村民委员会（以下简称村委会）、原审第三人大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）业主撤销权纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2013年11月4日作出（2013）甘民初字第4580号民事判决，宋绪海不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人宋绪海，被上诉人村委会的委托代理人司贵鑫，原审第三人万科物业的委托代理人胡天妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋绪海一审诉称，被告没有按照大连市甘井子区红旗街道办事处2012年12月26日《通知》要求，按照《大连万科假日风景业主大会议事规则》第九条，成立代行假日风景业主委员会（即5人单数组成），并按照程序公示，接受业主的监督和意见。被告违规代行业主委员会职责，2013年1月7日公示召开2013年业主大会。违反了业主大会议事规则。被告违规违法委托法律上存在利害关系的物业服务企业，代表被告职责全权负责召开假日风景业主大会。原告及160多位业主书面向被告提交要求撤销违规违法变更前期物业服务合同的约定议案，被告没有通过审议程序，审议业主提交的议案，也未将结果书面反馈业主并接受业主质询。故对被告违反程序召开业主大会不予认可。原告诉至法院，请求判令依法撤销被告2013年1月22日违规违法作出的违反物业服务合同的约定表决的决定。
被告村委会一审辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在法律规定的职权条件下，在镇政府同意的情况下，代理行使业主权利，在程序上合法。
第三人万科物业一审述称，假日风景小区原业主委员会处于瘫痪的状态，根据相关规定，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。前期物业合同约定，3年期届满物业公司可以自行终止合同，但万科物业本着对业主负责的态度，并没有直接终止，而是将调整物业服务标准提交业主大会决议。表决票的发放、回收以及表决现场完全按照法律规定的程序进行，因此不存在违法。业主大会有权利对收费方案进行表决，因此物业公司调高物业费是合法的，并且调整后的物业服务收费标准已经政府审核备案，主管部门已按新物业费标准向万科物业核发了收费许可证。
一审法院审理查明，原告宋绪海系大连万科假日风景小区业主之一。2011年12月30日，假日风景小区业主大会通过《业主大会议事规则》，其中第七条第（十二）项规定，业主大会审议物业服务合同，决定物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准及收费方案。第八条第（三）项第1款规定，业主委员会成立后，业主大会会议由业主委员会组织。第2款规定，业主委员会、业主和物业服务企业均有权向业主大会提出议案。第3项规定，议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。第八条第（四）项第1款规定，业主大会会议决定本规则第七条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。第八条第（五）项第一款规定，业主书面意见可以采用以下方式发放和收集：1、设立投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，由业主自行将意见表投入意见箱内。2、上门发放，收集业主意见表：由业主委员会组织有关人员逐户发放，收集业主意见表。3、邮寄：以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。第十二条第（十）项第3款规定，物业服务合同或前期物业服务合同到期，业主大会授权业主委员会可与原物业服务企业洽谈续签物业服务合同。如物业服务标准、收费标准发生变更，须提交业主大会表决。
2012年11月26日，万科假日风景业主委员会向甘井子区物业办、红旗街道办事处、张家村民委员会提交《关于开发单位欺骗成立业主委员会宣布无效的决议》，宣布业主委员会无效，停止业主委员会公章使用。宋绪海等三名业主委员会委员在该决议上签字，该决议加盖业主委员会公章。
2012年12月26日，万科物业向村委会提出《关于组织召开大连万科假日风景业主大会的申请》，内容是，由于假日风景业主委员会已经请辞，无法履行业主大会相关工作，因此我司依据《业主大会议事规则》的规定，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，提请村委会指导组织召开假日风景业主大会，由全体业主共同决定物业服务费价格。
2012年12月26日，大连市甘井子区红旗街道办事处向村委会发出通知，内容是，大连万科物业服务有限公司因假日风景业主委员会已经请辞，无法履行业主大会的相关工作，依据《业主大会议事规则》及相关法律规定，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。望村委会依法按照程序办理相关事宜。
2012年12月28日，村委会向万科物业下达批复，内容是，经主管业务部门研究决定，同意组织召开大连万科假日风景项目业主大会，商议调整物业服务费用一事。会议拟定于2013年1月22日召开，本村委会将对本次提价工作全程指导、监督，请你公司做好会前准备，会议将严格按照法定程序进行。
2012年12月28日，村委会根据《物业管理条例》和大连市实施《物业管理条例》办法向万科物业发出委托书，委托内容是，自2013年1月22日起，负责就调整假日风景物业服务费收费标准一事以业主大会选票形式征询业主意见，对被委托单位办理调整物业服务费收费标准事宜给予认可与确认。
2013年1月7日，村委会向假日风景小区全体业主公示《关于召开2013年假日风景业主大会的通知》，内容包括，由于假日风景小区业主委员会已经辞职，本村委会根据规定代行业主委员会的职责。为保持假日风景小区的物业服务水平，本村委会秉着严谨、负责的态度，将是否调整假日风景《前期物业服务合同》住宅物业服务费收费标准事宜提交业主大会会议表决。本次业主大会采用书面征求意见的方式，并严格按照相关法规和本小区《业主大会议事规则》中规定的程序执行，本村委会将全程监督和指导本次业主大会会议的召开。本次业主大会的表决票将于2013年1月22日正式开始送达并回收，结束后公开唱票结果。
2013年3月9日，村委会向全体业主发出《关于召开万科假日风景物业服务费标准调整表决开箱验票唱票计票专项会议的通知》，通知将于2013年3月13日上午8时30分在村委会会议室举行现场开箱验票唱票及计票的专项工作会议，以确定本次物业服务费标准调整的表决结果。
2013年3月13日上午8时30分，大连市甘井子区公证处在村委会会议室依法监督了开箱、验票、计票、唱票的全过程，并出具公证书，证明开箱验出大连市甘井子区万科假日风景住宅小区业主对上调该小区物业服务费表决总票数为1166张，其中同意票为933张，不同意票为211张，弃权票为15张，无效票为7张。
2013年3月13日，村委会向全体业主发出《大连万科假日风景小区业主大会关于物业服务费标准调整表决结果的公示》，内容是，大连万科假日风景小区按户数计总票权数为1483户，按专有部分面积计总票权数为147467.85平方米，总投票权人数票1483票，本次业主大会有效收回业主人数票为1166票，未收回业主人数票为317票。其中，同意票按业主人数计933票权数，占总票权数62.91%，按面积计92828.02平方米，占总票权数62.95%，符合《物权法》、《物业管理条例》的规定。
2013年3月27日，大连市物价局按照新物业费标准向万科物业核发了收费许可证。
一审法院认为，本案的审理焦点为被告召开业主大会并作出物业费调整的决定是否符合法定程序。第一，关于村委会是否有权组织召开业主大会的问题。根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《业主大会议事规则》规定，业主委员会成立后，业主大会会议由业主委员会组织。本案中，2012年11月26日，假日风景业主委员会自行宣布无效，五名委员中原告宋绪海等三名委员签字辞职，致使业主委员会人数不足二分之一，在此情形下，由物业所在地的村委会代行业主委员会的职责，具有法定依据，并且，2012年12月26日，红旗街道办事处也明确采取书面通知的方式，对村委会代行业主委员会履行组织召开本次业主大会的事宜提出指导和监督意见，因此村委会组织召开业主大会是在街道办事处的监督指导下进行，符合法定的程序。第二、关于调整物业费的提案是否违反法定程序的问题。《业主大会议事规则》规定，业主委员会、业主和物业服务企业均有权向业主大会提出议案；议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。本案中，万科物业作为假日风景小区的物业服务企业有权提出议案，并由村委会代业主委员会审议决定是否提交业主大会表决，并且物业服务标准、收费标准发生变更事宜，属于必须提交业主大会表决的事项，故村委会审议决定将万科物业调整物业费的提案提交业主大会表决符合程序规定。第三、关于本次业主大会议事议程是否违反法定程序的问题。根据《物权法》的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》的规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。根据《业主大会议事规则》的规定，业主大会召开的形式为，按照有利于业主大会召开的原则，本物业管理区域业主大会采用书面征求意见的形式召开，但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定物业服务合同，决定物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准及收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。本案中，村委会采用书面征求意见的形式召开业主大会，组织有关人员发放、收集业主意见表，符合《业主大会议事规则》的规定。大连万科假日风景小区按户数计总票权数为1483户，按专有部分面积计总票权数为147467.85平方米，本次业主大会有效收回业主人数票为1166票，其中，同意票按业主人数计933票权数，占总票权数62.91%，按面积计92828.02平方米，占总票权数62.95%，符合《物权法》、《物业管理条例》及《业主大会议事规则》的业主参加数及简单多数决的规定，且开箱验票的过程经大连市甘井子区公证处现场监督公证，并由公证处出具了公证书。故本次业主大会议事议程符合法定程序，对于其决议事项应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第十四条第一款、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，一审法院据此判决：驳回原告宋绪海的诉讼请求。案件受理费人民币100元，其他诉讼费人民币50元，合计150元，由原告宋绪海负担。
宋绪海上诉的理由及请求是：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由为：一、宋绪海与开发商签订了商品房买卖合同，该合同补充协议第十三条约定了物业费收费标准，开发商以该补充协议第十三条的约定为基础，与万科物业签订了前期物业服务合同，即开发商与万科物业是前期物业服务合同的签订主体。前期物业服务合同中已经约定在该合同的履行过程中，本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式，该合同第五条不可以变更。万科物业要求变更前期物业服务合同第五条，法律上必须征得开发商的同意，而且必须达成书面变更合同条款协议，开发商应该对不同意变更前期物业服务合同的业主作出商品房买卖合同违约的赔偿。二、业主大会和业主委员会不是前期物业服务合同的签订主体，没有主体资格变更前期物业服务合同条款，没有主体资格对前期物业服务合同作出变更议案决定和业主大会表决。三、前期物业服务合同第二十九条约定该合同第五条不可以变更，只能到期终止。如万科物业认为依据该合同第三十一条的约定前期物业服务合同已经到期，万科物业应当向开发商提出终止或者变更前期物业服务合同的要求。万科物业向业主委员会或业主大会提出终止或者变更前期物业服务合同条款，属于请求主体错误。四、案涉业主大会不是决定物业服务合同、物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准及收费方案，而是村委会和万科物业利用业主大会违法变更开发商与万科物业签订的前期物业服务合同条款。原审判决未写明业主大会可以代表开发商变更开发商与万科物业签订的前期物业服务合同条款及万科物业可以法定继续履行开发商与万科物业签订的前期物业服务合同的法律依据。五、宋绪海有权单独作为撤销权诉讼案件的主体提起本案诉讼。宋绪海有权要求人民法院对业主委员会或者业主大会作出决定的合法性进行审查，如发现业主委员会或业主大会作出的决定违反法律规定，无论所作决定程序上是否超过法定票数，人民法院均有权对违法决定予以撤销。六、本案系因为违法变更前期物业服务合同引发的诉讼，并不是业主大会与万科物业签订正式的物业服务合同后业主大会进行表决的结果，故本案的法律关系应适用《合同法》调整，一审法院依据《物权法》第七十六条第（七）项属于适用法律错误。七、依据商品房买卖合同补充协议第十三条，前期物业服务合同第五条、第二十九条、第三十三条以及业主确认函第1、2、3条的约定，宋绪海、开发商和万科物业三方当事人平等法律地位、自愿签订具有内容一致的三方合同。该三方合同约定由万科物业提供物业管理服务并约定了物业服务收费标准，在前期物业服务合同终止之前，宋绪海具有三方合同确定的权利义务。三方合同约定，在业主大会聘任物业管理机构之前，万科物业不可以擅自变更合同。万科物业在没有征得所有具有独立签订合同主体地位的房屋买受人的一致同意情况下，没有权利向业主委员会或者业主大会提出变更前期物业服务合同的议案，业主委员会或者业主大会也没有权利变更合同。2013年1月11日，村委会已经收到宋绪海在内160多户房屋买受人不同意变更前期物业服务合同的声明，这证明万科物业的议案违反了《合同法》的规定，村委会无权启动业主委员会程序审议万科物业提出的违法议案。村委会违法作出《大连市万科假日风景小区业主大会关于调整〈前期物业服务合同〉住宅物业服务费标准表决票》的决定，人民法院应当撤销。八、万科物业取得政府发放的收费许可证不代表万科物业违法变更前期物业服务合同具有合法性。
村委会二审答辩认为，不同意宋绪海的上诉请求，服从一审判决。
万科物业二审述称，不同意宋绪海的上诉请求，服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院经审理另查明，案涉小区共有业主1483户。案涉小区原业主委员会于2011年11月30日成立。2006年10月10日，大连万科房地产开发有限公司与万科物业签订了前期物业服务合同，该合同第三十一条约定：本合同期限自2006年10月10日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，或在第一位业主入住三年之后业主委员会尚未成立，使全体业主与物业管理企业无法签订物业服务合同，而万科物业经第三方测算在本协议签订的物业服务价格内已无法按本合同规定提供物业服务内容和质量的，万科物业可自行终止本合同。2006年10月30日，宋绪海与大连万科房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及补充协议，购买案涉小区商品房一套。假日风景小区《业主大会议事规则》（以下简称议事规则）第八条业主大会议事方式第（二）项业主大会召开的方式约定，按照有利于业主大会召开的原则，本物业管理区域业主大会采用书面征求意见的形式召开，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
本院所查明的上述事实有宋绪海及万科物业提供的前期物业服务合同、议事规则，宋绪海提供的商品房买卖合同及补充协议和当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，综合本案中各方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：一、村委会是否有权代业主委员会组织召开业主大会；二、作出案涉物业费调整的决定是否符合法定程序。
针对第一个争议焦点，本院认为，依据2010年1月1日住房和城乡建设部颁布施行的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。案涉小区原业主委员会于2011年11月30日成立，后于2012年11月26日自行宣布无效，五名委员中的宋绪海等三名委员辞职，至今未再成立新的业主委员会。此种情况下，依据上述规定，可由案涉小区所在地的村委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2012年12月26日，案涉小区所在的大连市甘井子区红旗街道办事处向村委会发出通知，对村委会召开案涉业主大会提出指导和监督意见，要求村委会依法按程序办理相关事宜。议事规则第八条业主大会议事方式第（三）项业主大会的组织与议案提出中约定，业主委员会、业主和物业服务企业均有权向业主大会提出议案。议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。万科物业于2012年12月28日就调整物业服务费用一事向村委会提交《组织召开大连万科假日风景业主大会的申请》，村委会代行业主委员会的职责，并经其主管业务部门研究，同意组织召开大连万科假日风景项目业主大会。据此，原审判决认定村委会有权召开案涉业主大会，村委会审议决定将万科物业调整物业费的议案提交业主大会表决符合议事规则的约定并无不妥，本院予以确认。
针对第二个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条之规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）第十二条之规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十四条第一款规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。议事规则第七条业主大会议事内容第（十二）项约定审议物业服务合同，决定物业服务内容、服务标准、物业服务收费标准及收费方案。第八条业主大会议事方式第（二）项业主大会召开的方式约定，按照有利于业主大会召开的原则，本物业管理区域业主大会采用书面征求意见的形式召开，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，2013年1月7日，村委会向大连万科假日风景小区全体业主发出关于召开2013年假日风景业主大会的通知，采用书面征求意见的方式召开，表决票于2013年1月22日正式开始送达并回收。据此，村委会已经于会议召开前15日通知全体业主，且表决票的方式亦符合《物业管理条例》和议事规则规定的召开业主大会的方式。从投票结果看，案涉小区总票权数为1483户，按专有部分面积计总票权数为147，467.85平方米，其中同意票按业主人数计933票，占总票权数的62.91%，同意票按面积计92，828.02平方米，占总票权数的62.95%，专有部分占建筑物总面积及占总人数的比例均符合《物权法》、《物业管理条例》和议事规则的规定，且开箱验票的过程经大连市甘井子区公证处现场监督公证，据此，原审判决认定案涉业主大会议事议程符合法定程序并无不妥，本院予以确认。依照《物权法》第七十八条第一款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故原审判决认定案涉业主大会的决议事项，即对物业费进行调整应予支持并无不妥，本院予以确认。
至于宋绪海提出的开发商、万科物业及业主系物业服务合同的三方当事人，未经业主及开发商的同意，不得擅自变更合同条款一节主张。本院认为，前期物业服务合同系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并签订的书面合同。在房屋销售之前，因业主尚未确定，而由开发商代表业主与物业服务企业签订前期的物业服务合同。在建筑物区分所有权的条件下，由于小区公共部位的不可分割，决定了不可能由单个业主分别委托物业管理，整个物业小区应当形成统一的物业管理意志，故前期物业服务合同属于一种集体契约，由于该合同的特殊性，其不以每一位业主签字同意作为生效条件。开发商为小区所有单个物业出售前的唯一所有权人，对出售前的物业负有管理的义务；在所有权逐渐区分转移的过程中，物业的所有权逐步转移到各个分散的业主身上，单个业主便成为了单个物业的管理义务人；在小区所有单个物业全部出售后，物业管理的义务人为业主。据此，前期物业服务合同具有过渡性，通常存续一定时间并在业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时即终止。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，2006年10月10日，开发商与万科物业签订了前期物业服务合同，该合同第三十一条约定：本合同期限自2006年10月10日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，或在第一位业主入住三年之后业主委员会尚未成立，使全体业主与物业管理企业无法签订物业服务合同，而万科物业经第三方测算在本协议签订的物业服务价格内已无法按本合同规定提供物业服务内容和质量的，万科物业可自行终止本合同。万科物业自签订案涉前期物业服务合同开始即为案涉小区提供物业服务，且持续至今。在案涉小区成立业主委员会一年后，因业主委员会自行宣布无效而不能正常的履行职责，未另行签订物业服务合同。在此种情况下，由于万科物业提出调整物业费的议案才引发的本案诉讼。目前案涉小区1483名业主已经入住，开发商在前期物业服务合同中的义务已经完成，而万科物业一直按前期物业服务合同履行物业服务义务至今，其提供物业服务的对象为案涉小区的全体业主，故只有全体业主有权决定是否变更物业服务内容，包括物业费的标准，个别业主包括不符合法定人数的业主不同意调整物业费不影响业主大会按照法定程序作出调整物业费决定的效力。如前所述，本案中业主大会已经依照法定程序作出变更物业费的决议，该决议对于案涉小区的全体业主均具有约束力。故宋绪海的此节上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（宋绪海已预交），由宋绪海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年四月十一日
书 记 员 夏丽娜