吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白山民二终字第288号
上诉人（原审原告）：赵立新，男，汉族，浑江发电公司工人，住吉林省白山市。
上诉人（原审被告）：白山市龙都房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区东兴街育园小区（粮贸大厦西胡同）。
法定代表人：韩清芬，经理。
委托代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。
上诉人赵立新、上诉人白山市龙都房地产开发有限公司（以下简称龙都房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
赵立新原审诉称：2011年8月27日，赵立新与龙都房地产公司签订房屋征收产权调换协议书，约定赵立新将坐落在电厂16栋3单元301室、建筑面积53.86平方米的房屋与龙都房地产公司开发的龙都东区花园4单元2702号房屋置换。其中，置换面积为53.86平方米，扩大面积免交8平方米，扩大交费面积81.3平方米，每平方米2410元。赵立新按照约定于2012年8月6日将房款全额付清。现房屋实际建筑面积为150.72平方米，比约定面积多出7.56平方米，其中超出买卖面积3%的部分为5.12平方米。龙都房地产公司以“最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补”为由，要求赵立新承担比约定面积多出的全部面积，并且每平方米加价200元，从而免除了理应由龙都房地产公司承担的超出买卖面积3%以上的部分。赵立新认为“最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补”这一格式条款的约定无效。理由是：一、该条款并非双方当事人的真实意思表示。《购房协议》中已经嵌入此条款，赵立新与龙都房地产公司根本未进行实质上的商谈，购房者的意见与要求无法在协议中体现，只是龙都房地产公司的“决定”，是利用文字设置陷井、达到蒙蔽购房者的目的。二、“没有约定或约定不明确”有章可循、有法可依。1、建筑面积约定不明确。根据《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。”的规定，龙都房地产公司提供的购房协议中仅约定了设计建筑面积，对套内建筑面积和分摊的共有建筑面积没有约定，系约定不明确；2、没有约定面积差异处理方式。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（九）面积差异的处理方式……”的规定，没有约定面积差异处理方式主要依据以下理由，即《购房协议》中以实测为准系格式条款，表现为由龙都房地产公司提供，预先拟定并嵌入协议之中重复使用，并非双方现场手写、自行约定，签订协议时未与购房者协商，该条款符合《中华人民共和国合同法》第三十条第二款的规定，具备格式条款的三个特点，是典型的格式条款。该格式条款违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定。事实上，在签订《购房协议》的过程中，龙都房地产公司未对该格式条款采取任何方式提醒或者告知购房者应当注意免除或者限制其责任的内容，同时未作任何解释和说明。该格式条还款违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，证明该条款并非双方当事人自愿协商，而是龙都房地产公司有意嵌入合同之中，该条款意味着不管将来实测面积是多少，设计面积与实测面积相差有多大，买受人都必须接受。事实也印证了这一点，该约定的目的是免除其自身责任，加重对方责任。该格式条款还违反了《商品房买卖合同示范》第五条规定，剥夺了购房者对面积差异处理方式的选择权。综上所述，赵立新与龙都房地产公司签订的《购房协议》中“以实测为准”的约定系格式条款。根据相关法律规定，该格式条款应当认定无效。无效的条款等于没有约定面积差异处理方式，因此应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理。现赵立新诉至法院，请求：一、依法认定龙都房地产公司提供的产权调换协议中的格式条款“最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补”的约定无效；二、依法判令龙都房地产公司返还赵立新超出买卖面积3%以上的购房款共计（2410＋200）×5.12平方米=13363元；三、诉讼费用由龙都房地产公司承担。
龙都房地产公司原审辩称：房屋征收产权调换协议书是双方真实意思表示，不存在违反法律强制性规定的情形，合法有效。双方于2014年11月24日重新签订商品房买卖合同，已对原协议进行了变更，原协议是否有效已无实际意义，赵立新的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。
原审法院审理查明：2011年8月27日，赵立新与龙都房地产公司签订房屋征收产权调换协议，约定乙方（赵立新）同意将坐落在电厂16栋3单元301号的房屋一处（房屋产籍卡号093311、建筑面积53.86平方米、结构砖混、房屋所有权证标明用途为住宅）交给甲方（龙都房地产公司）拆除，龙都房地产公司将坐落在龙都东区花园4单元2702号的房屋作为产权调换房屋，协议建筑面积以最终产权部门核实的产权登记面积为准。同时免交扩大面积8平方米，扩大交费面积81.3平方米，每平方米2410元，共计195933元，赵立新应补交前述款项等。同日，赵立新与龙都房地产公司签订产权调换安置补充协议书，约定甲方（龙都房地产公司）安置乙方（赵立新）新建龙都东区花园小区4单元27层2号、建筑面积143.16平方米（最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补），赵立新扩大面积免交8平方米，扩大面积81.3平方米，每平方米2410元，共计195933元，赵立新需向龙都房地产公司交纳前述款项。赵立新付龙都房地产公司拆迁各种补偿款36966.2元，以上各项互相抵顶房款，赵立新欠龙都房地产公司房款158966.8元等。2012年8月6日，赵立新向龙都房地产公司交纳房款158966.8元，龙都房地产公司给赵立新出具收据一份。2014年11月24日，赵立新与龙都房地产公司签订商品房买卖合同，约定龙都房地产公司将龙都东区花园4单元2702号房屋一处出售给赵立新，该房屋建筑面积150.72平方米，房款总金额为215664.6元。合同还约定了面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划及设计变更的约定等条款，前述各项条款约定均为空白，未作详细约定。前述商品房买卖合同约定的面积比赵立新与龙都房地产公司签订的产权调换安置补充协议约定的面积多出7.56平方米。龙都房地产公司在签订商品房买卖合同当日为赵立新出具房款为215664.6元的收据一份。
原审法院认为：赵立新与龙都房地产公司于2011年8月7日签订的房屋征收产权调换协议第二条“该房屋建筑面积以最终产权部门核实的产权登记面积为准”及产权调换安置补充协议书第一条“建筑面积143.16平方米（最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补）”的约定，都对实际交付面积与约定面积不符的情形作出了约定，并且标以括号提示签约人予以注意，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，并且赵立新与龙都房地产公司在签订前述两个协议后又于2014年11月24日签订了商品房买卖合同，该合同对本案争议的房屋面积作了明确约定，亦是双方当事人的真实意思表示，合法有效，虽然赵立新称签订该合同不是其真实意思表示，但未就双方签订的商品房买卖合同具有法定无效情形进行举证，故对其要求确定双方签订的产权调换协议中“最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补”的约定无效的主张，不予支持。根据2014年11月24日龙都房地产公为赵立新出具的收据及双方签订的商品房买卖合同，虽然均对本案争议房屋150.72平方米赵立新应付的房款作出了约定，并且赵立新也按照约定缴纳了房款，龙都房地产公司为此也给赵立新出具了收据，但本案争议房屋150.72平方米扣除赵立新原房屋产权面积53.86平方米及8平方米免费面积，剩余88.86平方米按双方安置补偿协议约定的2410元的单价，赵立新应付龙都房地产公司214152.60元，但根据龙都房地产公司所出具的收据，龙都房地产公司认可赵立新向其交付215664.60元，即商品房买卖合同比房屋征收产权调换协议及产权安置补充协议约定的面积多出的7.56平方米是按照每平方米2610元的单价进行计算，但双方当事人在签订商品房买卖合同时并未约定多出7.56平方米的面积应收取楼层差价，在合同中亦未特别标注提示赵立新注意，故龙都房地产公司按每平方米2610元多收取7.56平方米的楼层差价即1512元应退还赵立新。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：“一、龙都房地产公司于判决发生法律效力后立即退还赵立新购房款1512元。二、驳回赵立新的其他诉讼请求。案件受理费136元，减半收取68元，由龙都房地产公司承担43元，由赵立新承担25元。”
赵立新的上诉理由为：一、原审法院认定事实不清，赵立新与龙都房地产公司签订的房屋征收产权调换协议及商品房买卖合同是生效的，不能说明其中的格式条款（最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补）合法有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条的规定，龙都房地产公司未履行提示赵立新特别注意的义务。二、原审法院适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定了生效合同中个别条款无效的情形，原审法院有法不依。综上，龙都房地产公司极大损害了赵立新的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判。
龙都房地产公司的上诉理由为：一、赵立新的第二项诉讼请求为“依法判令龙都房地产公司返还赵立新超出买卖面积3%以上的购房款共计（2410＋200）×5.12平方米=13363元”，并未要求返还商品房买卖合同约定的房屋面积比房屋征收产权调换协议约定的面积多出的7.56平方米加收200元楼层差价款，原审法院判决龙都房地产公司退还赵立新购房款1512元超出赵立新的诉讼请求，属于严重程序违法。二、虽然龙都房地产公司与赵立新在房屋征收产权调换协议中约定扩大面积81.3平方米的优惠价为每平方米2410元，但双方对超出面积7.56平方米按每平方米2610元交纳房款达成一致意见，是双方真实意思表示，双方在商品房买卖合同中对房屋价款作了明确约定，赵立新已按照超出面积每平方米2610元向龙都房地产公司履行了付款义务。综上，原审法院在认定事实、适用法律、审判程序上均有错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：赵立新主张其与龙都房地产公司签订的产权调换安置补充协议书中约定房屋建筑面积143.16平方米（最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补）为格式条款，龙都房地产公司未尽到提示签约人注意的义务，但双方签订的房屋征收产权调换协议、产权调换安置补充协议书及商品房买卖合同均为填充式格式合同，赵立新对签订协议书、合同时均无异议，补充协议第一条中“实际面积以市房产测绘中心测绘为准”的约定附随在“建筑面积143.16平方米”后，赵立新应当知晓该条款内容，且双方在商品房买卖合同中已将房屋建筑面积变更为150.72平方米，现赵立新以龙都房地产公司在产权调换安置补充协议书中未尽到提示签约人注意格式条款的义务为由主张该条款无效的上诉请求，本院不予支持。双方在商品房买卖合同中约定的房屋面积比房屋征收产权调换协议约定的房屋面积超出7.56平方米，龙都房地产公司按照每平方米2610元的价格向赵立新收取房款（含楼层差价款），但双方在房屋征收产权调换协议、产权调换安置补充协议书及商品房买卖合同中均未约定楼层差价款，龙都房地产公司主张双方对于超出面积按照每平方米2610元的价格收取房款达成一致意见，未提交证据予以证明，赵立新对此亦不认可，故龙都房地产公司的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费272元，由上诉人赵立新负担136元，由上诉人白山市龙都房地产开发有限公司负担136元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 杨鸿宇
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 李 勇