北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第3066号
原告刘智田，女，1957年12月12日出生。
委托代理人魏新，北京市中海律师事务所律师。
委托代理人韩凤祥，男，1957年7月23日出生。
被告高云龙，男，1981年9月1日出生。
委托代理人于若辰，北京颖周律师事务所律师。
原告刘智田与被告高云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘智田及其委托代理人韩凤祥、魏新，被告高云龙的委托代理人于若辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘智田诉称：原告与被告于2009年10月28日签订了位于北京市丰台区×××号南××米西院子厂房、包括场地内所有房屋的《租房协议书》，后该合同如约履行。其中，该合同租赁期限为2010年1月1日至2014年1月1日，租金标准为第一年租金和第二年租金为6.4万元整，第三年租金为6.7万元整，第四年租金为7万元整。鉴于原被告双方诉争房屋租赁合同业经北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第03039号民事判决书及北京市第二中级法院（2012）二中民终字第18516号民事终审判决确定，双方租赁合同自2010年6月30日终止，高云龙在此之前应当将涉案房屋场地腾房给刘智田，以便刘智田与韩凤祥夫妇将涉案房屋场地腾退给北京市看丹投资管理中心，故，两审法院判决刘智田退还高云龙房屋租金人民币三万五千元及给付高云龙房屋装修损失人民币四万六千元，两项合计八万一千元整。但此后，被告高云龙自2010年7月1日至2012年7月15日期间却公然拒绝腾房给原告刘智田，直接导致原告无法腾退房屋给北京市看丹投资管理中心，最终造成原告房屋不定期租赁事实自然延�及使用费的发生，现二审判决中关于租赁期限届满后的房屋使用费问题明确指出，因刘智田在一审中未提起反诉，可另案解决，故，因被告在2010年7月1日至2012年7月15日期间未腾房给原告的行为，直接导致原告无法腾退房屋给北京市看丹投资管理中心的事实与原告与北京市看丹投资管理中心发生不定期房屋租赁关系存在因果关系，现原告依据原双方房屋租金标准要求原告给付房屋使用费用是有事实和法律根据的。截止到2012年7月15日，原被告双方合同自行终止，经核算被告尚欠原告自2010年7月1日至2012年7月15日止的房屋使用费共计人民币130658.5元整，计算方法为2010年7月1日至2012年7月15日止共计24.5月，按6.4万一年计算，平均每月为5333元×24.5个月的房屋使用费为130658.5元整。以上款项经原告多次催要，被告总是推拖至今，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国�事诉讼法》第119条之规定，特诉至贵院，请求判令被告给付原告自2010年7月1日至2012年7月15日止的房屋使用费人民币130658.5元，诉讼费用由被告承担。
被告高云龙辩称：被答辩人隐瞒被租赁场地面临拆迁的事实，欺骗答辩人与其签订了3年的租赁合同。2009年10月28日，答辩人与被答辩人刘智田签订了关于丰台区210号南50米西边的院子厂房，包括所有房屋和场地出租的协议，租赁期限为2010年1月至2014年1月，租金为每年64000元。2010年4月，答辩人刚刚将生产需要的设备、材料、人员等进入场地安排妥当，被答辩人忽然通知答辩人说这里拆迁，让答辩人准备腾房。在签订租赁协议的时候，被答辩人并没有告知答辩人这里即将拆迁的事实。答辩人要求被答辩人退还尚未到期的剩余房租48000元，多次讨要均遭到被答辩人的拒绝。2010年5月，答辩人将被答辩人诉至丰台区人民法院�要求被答辩人支付剩余房租等诉讼请求。在案件审理当中，被答辩人仍然拒绝退还房租，而且还是用卑劣手段强制答辩人搬迁，雇用一群地痞流氓多次到答辩人的生产加工场地打杂，实施了一些诸如，掐水、掐电，砸烂广告牌、门窗，打伤工人等一系列恶劣行径。答辩人多次报警。被答辩人提出所要租金的依据，无非就是其所提供的2012年9月看丹投资管理中心的证明，但该证明中所说”因高云龙实际腾房日为2012年7月中旬，导致韩凤翔与看丹大队的合同不能解除”，答辩人起诉被答辩人案件一审的判决日期为2012年9月5日，即判决之前，被答辩人一直未向法官表明上述情况，而是在二审期间，向法庭提交了所谓的这份证明，故该证明所叙述的情况并非真实。这份证明并不是看丹大队与韩凤祥之间的财务结算手续，不能证明双方之间真的发生过财务的结算情况。若真如证�中所言，2012年7月15日，韩凤祥与看丹大队结清了所有租金，那为什么韩凤祥拿不出双方结清钱款的结算单据。这说明韩凤祥与看丹大队之间根本就没有后续的财务来往，所以看丹大队不可能给其开具收款凭据。看丹村为村民组织单位，一切财务收入都是入账的，被答辩人既拿不出看丹村的财务记录也拿不出其与看丹村租金结算证明，既然没有充分证明自己有租金损失，所以被答辩人无权要求答辩人支付其租金。被答辩人主张的租金数额、期限均有误。最终若按被答辩人的算法总诉讼请求金额应为111993元+16750元=128743元，不应该是151083元。2010年4月至2011年1月1日的租金64000元，答辩人已经支付给了被答辩人，被答辩人违约且不退还租金后，答辩人将被答辩人起诉至丰台区人民法院，因被答辩人于2010年6月10日与看丹村签署了解除租赁合同协议书，故此（2011）丰民初�第03039号判决被答辩人退还答辩人，自2010年6月30日至2011年1月1日期间租金35000元，该判决已生效，被答辩人诉讼请求是重复要求。由于被告的违约，导致原告在诉争院落内实际经营不到3月的情况下，被迫提前搬迁，发生了额巨大的经济损失。为减少损失，答辩人没办法在他处另行租了一处院落而发生了没必要的租金损失，也因移迁设备发生了搬迁费用。因答辩人与被答辩人的纠纷诉讼涉及装修物的评估问题拖得时间比较长，答辩人要配合评估，故此没有全部撤离而等待评估。在此期间，被答辩人多次派打手闹事，砸坏了答辩人场内的物品，切断了答辩人的电线，造成电线损失5000多元，还打坏了场内的工人，该事件目前仍然由看丹派出所处理期间。假设被答辩人真的给看丹村后续租金，答辩人认为依据《合同法》的规定，该损失属于被答辩人自行扩大的民事损失，与答辩人无关。综上所述，答辩人没有义务和责任承担被答辩人虚假或是其本应承担的租金，建议人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年10月28日，高云龙（乙方）与刘智（即刘智田、甲方）签订租房协议书，协议约定：”甲方把丰台区210号南50米西边的院子厂房、包括所有房屋和场地（以下简称涉诉房屋）出租给乙方，2010年1月1日-2011年1月1日租金为人民币陆万肆仟元整。房租支付方式：乙方每年的1月1日到1月5日前付清甲方每年房费。3、乙方交清每年房费后，甲方保证乙方所承租的房屋可以使用一年以上，如使用不到一年，如拆迁等客观原因，并提前三个月通知乙方拆迁日期，通知后甲方退还乙方所交的剩余房租并支付乙方所有的搬迁费，如国家不拆迁，甲方的房子必须履行合同租给乙方，四年内不得擅自提高房租。”其后，高云龙向刘智田�纳房租64000元。
2010年，因就合同履行发生争议，高云龙将刘智田诉至丰台区人民法院，要求刘智田退还租金48000元、房屋装修损失57257.78元及鉴定费7000元。丰台区人民法院经审理查明，刘智系刘智田曾用名，前述租房协议书中的”刘智”即为刘智田，涉诉房屋属于北京市看丹投资管理中心经营管理，2009年10月18日，刘智田之夫韩凤祥就该争议房屋与北京市看丹投资管理中心签订”集体资产租赁协议书”，该协议约定：经营项目为塑钢加工；租赁期限自2009年10月18日起至2010年10月18日止；年租金为51195元。后在2010年6月10日，北京市看丹投资管理中心（甲方）与韩凤祥（乙方）达成”解除租赁合同协议书”，约定：”甲方根据北京市整体规划文件的要求，需要拆迁乙方位于原口东队部南承租土地及房屋。甲乙双方经友好协商，一致同意解除双方于2009年10月18日签订的《租赁协议书》（下称合同，即前述”集体资产租赁协议书”）。一、甲乙双方一致同意解除合同。二、乙方应于本协议签订之日起20日内，即2010年6月30日前迁出租赁土地及房屋......，四、乙方按约迁出租赁土地及房屋后七日内，甲方将已收取的剩余租期租金21331.25元退还乙方。......六、合同解除后，乙方所有的可移动物品归属乙方，乙方所建房屋、屋内固定设施及装修乙方同意由甲方收购，经双方协商收购价为：178050元，......”。该案审理过程中，丰台区人民法院经高云龙申请就涉诉房屋内的装修价值进行了评估，并对看丹村委会资产办陶主任进行了调查，制作了调查笔录，陶主任称：丰台区210号南50米西边的院子属于村委会财产，之前出租给该村韩凤祥，后来听说由韩凤祥的妻子刘智田出租给他人了。现因村里统一规划，我们已与韩凤祥谈过解除合同收回该地，但因有�纷，一直没收回来，周边其他地块已经都收回来了。高云龙、刘智田均认可该调查笔录。2012年9月5日，丰台区人民法院作出（2011）丰民初字第03039号民事判决，该判决认为：”原、被告之间签订的合同，系双方真实意思表示，由于双方合同约定的履行期限已过，解除合同已无实际意义；同时，在双方合同履行期间，被告刘智田之夫韩凤祥就涉案争议房屋与北京市看丹投资管理中心签订解除租赁合同协议书，该行为已使本案双方当事人之间的合同履行失去基础和意义，故依照本案双方当事人之间的约定，被告应向原告退还相应租金，具体数额以前述的解除租赁合同协议书为基础进行酌定；对于原告所述之装修损失，由于在被告之夫与北京市看丹投资管理中心签订的解除租赁合同协议书中对涉案房屋包括装修在内的价值进行了相应估算和补偿约定，同时综合考虑原、被告双方租赁合同之期限，造价鉴定报告，合理的折旧情况等因素，本院对此予以酌定。被告的辩解，缺乏相关充分证据予以佐证，本院对此不予采信。”并判决刘智田退还高云龙房屋租金三万五千元、装修损失四万六千元。
该案判决后，刘智田不服提起上诉。北京市第二中级人民法院对该案审理过程中，双方对腾退房屋的时间各执一词，高云龙称2010年6月搬走了一部分机器设备，全部搬完是在2012年初，刘智田则称高云龙是在2012年7月19日陆续开始搬的。刘智田还提交北京市看丹投资管理中心于2012年9月出具的《证明》，载明：韩凤祥与看丹大队签订《集体资产租赁合同书》，原定合同终止日期为2010年10月18日，但因高云龙实际腾房搬走日期为2012年7月中旬，导致韩凤祥与看丹大队间合同不能解除，故韩凤祥与看丹大队合同实际终止日期为2012年7月中旬实际履行。在此期间，韩凤祥与看丹大队双方正常履行租赁合同（不定期租赁合同），截止到2012年7月15日，韩凤祥已向看丹大队交清所有租金，双方无拖欠，也无其他争议。高云龙认为该证据不属于新证据，不予认可。北京市第二中级人民法院经审理后认为：”高云龙、刘智田签订的租房协议书系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据刘智田之夫韩凤祥与北京市看丹投资管理中心签订的解除租赁合同协议书及原审法院调查笔录，可以认定因拆迁北京市看丹投资管理中心欲收回涉案房屋。在此情况下，根据租房协议书第3条的约定，刘智田应退还高云龙所交的剩余房租，原审法院以解除租赁合同协议书为基础酌情确定刘智田应退还高云龙的租金数额并无不当。此外，解除租赁合同协议书对涉案房屋及其装修的补偿问题进行了明确约定，原审法院综合考虑租赁期限、鉴定报告、折旧等因素确定刘智田给付高云龙房屋装修损失46000元亦无不当。关于租赁期限届满后的房屋使用费问题，因刘智田在一审中未提起反诉，可另案解决。此外，原审程序亦无不当。刘智田的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。”2012年12月18日，北京市第二中级人民法院作出(2012)二中民终字第18516号民事判决，判决驳回刘智田的上诉请求，维持原判。
庭审中，刘智田主张，（2011）丰民初字第03039号民事判决中确认其夫韩凤祥与看丹大队之间解除合同协议里约定2010年6月30日前腾空返还房屋，并判令刘智田将6月30日之后的房屋租金返还，但高云龙实际并未搬走，故其本次主张的房屋使用费自2010年7月1日开始计算，刘智田当庭提交北京市看丹投资管理中心于2012年9月出具的《证明》，据此主张高云龙于2012年7月15日实际搬离涉诉房屋。高云龙�张，前一案件中刘智田向其返还租金的期间以该案判决书确定的时间为准，并认可判决后其确未搬离涉诉房屋，未搬离理由一是因法院要对涉诉房屋的装修进行评估，二是刘智田违约在先。高云龙另主张其从事塑钢门窗加工，但自2010年7月1日起即未再进行经营，损失较大。刘智田认可自2010年7月1日后高云龙未再正常经营。
本案审理过程中，本院前往北京市看丹投资管理中心（以下简称看丹管理中心）就《证明》及本案相关情况进行调查并制作了笔录，经看丹管理中心郝玉新主任核实，《证明》确由看丹管理中心出具，郝玉新主任称：我单位与韩凤祥签订了租赁合同，韩凤祥与刘智田将土地出租给高云龙，后我单位与韩凤祥解除合同，并要求其腾退，高云龙一直没有搬走，直至2012年才走，为此我单位从韩凤祥和刘智田的补偿款中扣除了后续租金，所以刘智田、韩凤祥有相应的租金损失，《证明》的情况属实，我单位不再向高云龙主张权利。刘智田对上述调查笔录予以认可。高云龙主张，当时其并非拒绝搬离，而是由于刘智田违约其没有办法只能留在涉诉房屋，《证明》仅证明大队扣除了租金，该租金明显低于刘智田主张的租金，故法院即使判决支持刘智田，也应当按照大队与韩凤祥合同的租金标准计算租金。
上述事实，有双方当事人陈述及租房协议书、集体资产租赁协议书、解除租赁合同协议书、调查笔录、（2011）丰民初字第03039号民事判决书、(2012)二中民终字第18516号民事判决书等相关证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告之间签订的租房协议书，系双方真实意思表示，应为有效。依据已生效判决，原、被告间上述协议因韩凤祥与看丹管理中心就涉诉房屋签订解除租赁合同协议书而未能正常履行，故法院判决由刘�田向高云龙返还此后租金。合同终止后，承租人应将涉诉房屋腾退返还给出租人，逾期未返还的应当支付实际占用房屋期间的占有使用费。现有证据证明，高云龙自判决后并未搬离涉诉房屋，直至2012年7月中旬方搬离涉诉房屋，且经查，因韩凤祥、刘智田夫妻未按期返还涉诉房屋，看丹管理中心向其二人收取了相应租金，故刘智田向高云龙主张实际占用房屋期间的占有使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。关于数额，由于涉诉房屋未能达到合同约定的使用状态，原被告双方就合同履行确有纠纷且涉及装修鉴定，并且自该纠纷判决后高云龙未能正常使用房屋进行经营，刘智田对此亦表示认可，故本院综合考虑房屋实际使用状态并结合双方合同约定的租金标准，对占有使用费的数额酌情予以确定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告高云龙于本判决书生效之日起十日内向原告刘智田支付自二〇一〇年七月一日至二〇一二年七月十五日的房屋占有使用费六万元。
二、驳回原告刘智田的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2913元，由刘智田负担1413元（已交纳），由高云龙负担1500元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 万 迪
代理审判员 谭静琦
人民陪审员 肖进华
二〇�四年九月四日
书 记 员 卢晓芳
郑阳