盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都龙民初字第0538号
原告盐城市盐都区鞍湖街道张本村民委员会。
法定代表人罗登高，村主任。
委托代理人周加旺，盐城市盐都区龙湖法律服务所法律工作者。
被告姚荣芝，居民。
第三人姚国生，居民。
共同委托代理人张殿前，盐都区龙湖法律服务所法律工作者。
原告盐城市盐都区龙冈镇鞍湖街道张本村民委员会（以下简称张本村委会）与被告姚荣芝、第三人姚国生租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张本村委会法定代表人罗登高的委托代理人周加旺，被告姚荣芝、第三人姚国生及其共同委托代理人张殿前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张本村委会诉称：2002年7月23日，我村将原罗陆村部南一幢六间、北一幢八间计十�间房屋租赁给被告姚荣芝办厂使用，约定租期为5年，每年租金800元。约定的租赁期满后，被告一直未向我村交纳租金，且一直占用房屋。第三人姚国生占用了其中部分房屋停放收割机。2014年初，我村决定将该房屋公开出售。在出售前，我村派人与被告进行了沟通，被告承诺如有他人购买，无条件在十日内搬出。现该房屋已由他人购买，但被告及第三人一直不肯让房。现要求被告姚荣芝支付尚欠租金5600元，并将房屋腾空后让出。
被告姚荣芝辩称：与原告张本村委会签订租赁合同的是原盐城市鞍湖弹簧厂，而不是我个人，原告起诉我个人，主体不适格，应依法驳回原告的起诉。在租赁期满后，我每年都对房屋进行了维修，原告张本村应将维修费19600元退还给我，而且从2007年起，我一直居住在该房屋内，张本村委会应向我支付工资75600元。同时，我是响应政府号召办�的，由于该企业亏损倒闭，张本村应承担我亏损300000元中的30%计90000元。张本村委会未经上级政府批准，未经市区国土局、房产部门批准，在未登报公开拍卖、未经过公开评估的情况下非法出卖房屋，其行为无效。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人姚国生的述称内容同被告姚荣芝的答辩内容。
经审理查明：原盐城市鞍湖弹簧厂（以下简称弹簧厂）系合伙企业，负责人为姚荣芝。2002年7月23日，张本村委会与弹簧厂签订房屋租赁协议一份，约定：张本村委会将原罗陆村部北一幢八间、南一幢六间计十四间房屋租赁给弹簧厂使用，租赁期限为五年；租金为每年800元，须在2002年7月底前一次性交清；弹簧厂在租赁期内，负责房屋的维修，张本村委会不承担任何维修费用；在租赁期满后，弹簧厂如续租，在同等条件下，有优先续租权，如不续租，必须按现状将房屋及土地交给张本村委会。合同签订后，张本村委会按约将房屋交付给弹簧厂，弹簧厂也按约交付了租金。后弹簧厂因经营不善而停业。租赁期满后，弹簧厂也未交还租赁房屋，一直使用至今。第三人姚国生占用了部门房屋停放收割机。2013年底、2014年初，张本村委会拟将该房屋出售，遂与姚荣芝进行沟通，姚荣芝于2014年1月8日出具承诺书一份，载明：原罗陆村部租期已满，现村研究决定向社会公开招租，对现有的资产进行拍卖，我本人不参与竞标，一旦他人中标，我无任何条件睚10日内将属我本人的资产及实物，由我本人负责搬回家，让出房屋，否则责任自负，将其本人资产和实物听从清理、让房。姚荣芝在该承诺书上签名并捺印。后张本村委会于2014年6、7月间张贴公告进行公开拍卖，最终以90000元价格卖出。此后，张本村委会要求被告姚荣芝、第三人姚国生让出房屋�果，遂诉至本院。
另查明：姚荣芝与姚国生系父子关系。2005年5月，弹簧厂负责人变更为姚国生，合伙人为姚国生与陆文池，陆文池并未参与实际经营。弹簧厂自2006年后未进行工商年检登记，于2012年5月被盐城市盐都工商行政管理局吊销营业执照。
上述事实，有原告张本村委会提交的租赁合同一份、承诺书一份，被告姚荣芝提交的合伙企业营业执照复印件两份及当事人庭审陈述笔录等证据附卷佐证。
本院认为：原告张本村委会与弹簧厂签订的房屋租赁协议，不违背国家法律及行政法规的强制性规定，属有效协议。双方均应本着诚实信用的原则，按协议约定履行各自的义务。弹簧厂为合伙企业，合伙事务执行人于2005年5月由姚荣芝变更为姚国生，且该企业的另一合伙人陆文池并未实际参与经营，弹簧厂实际上为姚国生个人经营，该房屋现在亦由姚国生占用，故原�张本村委会要求第三人姚国生承担责任，主体并无不当。被告姚荣芝于2005年将合伙企业执行人变更为姚国生，其后无退伙协议，且被告姚荣芝又是租赁协议的相对人，故原告张本村委会要求被告姚荣芝承担责任的请求，本院予以支持。在2007租赁合同期满后，姚国生应将租赁的房屋交付给张本村委会，现姚国生在未续签租赁合同的情况下仍继续使用该房屋，应视为与张本村委会间形成不定期租赁合同，姚国生仍应按原租赁合同约定的租金标准支付租金（2007年8月至2014年7月底，共7年，每年租金800元，计5600元）。原告张本村委会在处理租赁房屋前，事先对被告姚荣芝及第三人履行了通知义务，并张贴了公告，但第三人姚国生未参与竞买，应视为放弃优先购买权。现该房屋已出售给他人，姚国生应让出房屋。如第三人姚国生认为原告出售房屋的行为给其造成损失，可另行主张权利。被告姚荣芝、第三人姚国生辩称要求张本村委会支付7年的维修费用19600元，对此未能提交证，且根据租赁协议的约定，维修费用由弹簧厂承担，故对此辩称理由，本院不予采纳。被告姚荣芝及第三人姚国生另辩称要求原告张本村委会支付工资75600元及承担300000元亏损中的30%计90000元，无法律依据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告姚荣芝、第三人姚国生于本判决生效后十日内向原告盐城市盐都区人民法院鞍湖街道张本村民委员会支付2007年8月1日起至2014年7月31日的房屋租金5600元。
二、被告姚荣芝、第三人姚国生于本判决生效后一个月内将租赁房屋腾空后让出。
三、�回原告盐城市盐都区人民法院鞍湖街道张本村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由第三人姚国生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（汇款户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行营业部，账号：40×××21）。
审 判 长 蒋为华
代理审判员 张 玉
人民陪审员 徐洪青
二〇一四年十二月二日
书 记 员 孙艺珊
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提�异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。