台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒商初字第4081号
原告：兴业银行股份有限公司台州分行。住所地：台州市椒江区金茂中心*层及*****层。
代表人：ＸＸ杉，该分行行长。
委托代理人：陈武，浙江多联律师事务所律师。
委托代理人：陈家铭，浙江多联律师事务所律师。
被告：王奕人。
被告：玉宏房地产集团有限公司。住所地：台州市经济开发区开元路***号。
法定代表人：周夏龙。
委托代理人：孙冰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：梁冰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司台州分行为与被告王奕人、玉宏房地产集团有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年12月11日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司台州分行的委托代理人陈武及被告玉宏房地产集团有限公司的委托代理人孙冰到庭参加诉讼，被告王奕人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。
原告兴业银行股份有限公司台州分行起诉称：2007年6月11日，兴业银行股份有限公司台州支行变更为兴业银行股份有限公司台州分行。2007年3月6日，被告王奕人因购房之需向原告申请贷款，双方签订了一份《个人购房贷款合同》，合同约定：贷款金额630000元，用于购买于玉宏半岛花园8号楼中商务区1113号房屋；贷款期限为2007年3月6日至2017年3月6日，实际期限以借据为准；贷款利率为基准利率（如遇基准利率调整，则从调整之日起下一年的第一天开始执行新利率）；贷款按等额本息还款，自贷款发放次月起，每月20日归还相应本息；若被告未按期偿还贷款本金或利息，原告有权收取罚息，罚息利率为借款利率上浮50%，并有权对未按时支付的利息计收复利，并可宣布合同提前到期，要求被告清偿全部贷款本息；被告王奕人以其所购买上述房屋为其向原告借款提供抵押担保，抵押担保的范围为债权本金及利息、复利、罚息、违约金、律师费等。被告玉宏房地产集团有限公司自愿为上述贷款提供连带责任保证，保证的范围包括合同项下本金、利息、罚息、违约金及原告实现债权的费用等。原、被告双方就上述抵押物在办理了抵押登记手续。
同日，原告与两被告签订《补充协议》，一致同意修改上述合同部分内容，明确实现债权的费用包括诉讼费、财产保全费、律师代理费，同时明确无论该贷款是否有其他担保，原告均有权要求被告玉宏房地产集团有限公司直接承担合同项下的全部担保责任。
合同签订后，原告于2007年3月15日向被告王奕人发放了贷款人民币630000元。借款后，被告王奕人未按约履行每月足额还款义务，自2015年8月开始已连续4期未偿还借款本息，原告按照约定宣布合同提前收贷。原告为实现债权支付了律师代理费1800元。现请求判令：1.被告王奕人偿还借款本金138174.08元，截至2015年12月8日止的利息、罚息为2903.24元，并支付自2015年12月9日起至实际付清之日止按合同约定的利率计算的利息）以及原告为实现债权支付的律师代理费1800元；2.原告对被告王奕人所有的坐落于台州市路桥区玉宏半岛花园8号楼中商务区1113号房产的折价或拍卖、变卖所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权；三、被告玉宏房地产集团有限公司对被告王奕人上述债务承担连带偿还责任。
被告王奕人未作答辩。
被告玉宏房地产集团有限公司答辩称：被告玉宏房地产集团有限公司提供的是阶段性连带责任保证，合同明确约定，保证责任自房屋竣工且办妥房地产权证解除。本案所涉楼盘已竣工验收，涉案抵押房产于2008年已交付使用且已开具销售发票，被告王奕人未办理房产证，答辩人无过错，答辩人对本案债务不承担保证责任。
本院对原告起诉主张的事实，除抵押物办理抵押登记的事实不予确认外，对其他事实予以确认。本院另查明，原告与两被告签订的《个人购房贷款合同》约定，被告玉宏房地产集团有限公司为本合同贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等；保证期间为每笔主债务履行期届满之日起二年，但如果被告王奕人房屋竣工且办妥房地产权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续及保险手续，则自被告王奕人将房地产权证复印件、他项权利证书或房地产其他权利证明正本和保单正本交由原告收执之日起，被告玉宏房地产集团有限公司的保证责任解除。
原告与两被告签订的《补充协议》约定，保证人（或抵押人）承诺，当借款人未按约履行债务时，无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），贷款人均有权直接要求保证人（或抵押人、质押人）承担担保合同项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
合同签订后，原告与被告王奕人于2007年3月13日就上述《个人购房贷款合同》约定的抵押物在台州市路桥区房地产管理处办理预售商品房按揭备案登记，登记号为路房按揭备字第07-587号。
上述事实有个人购房贷款合同、补充协议、商品房买卖合同、借款借据、台州市路桥区预售商品房按揭备案表、欠款清单、客户还款明细表、律师代理费发票、委托代理合同等证据证实。
本院认为：原、被告签订的个人购房贷款合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，内容并不违法，应为有效，对各方当事人均有约束力。被告王奕人未按约履行还款义务，合同约定的提前收贷条件成就，原告有权要求其归还全部贷款本金及支付利息、罚息。被告王奕人以其所购房产为本案债务提供抵押担保，并办理了抵押预登记，现抵押物尚未办理房产权属登记及抵押正式登记手续，对此，并非基于抵押权人的原因，原告基于抵押预登记产生的对抵押物涉及权益的优先受偿权应当予以保护。被告玉宏房地产集团有限公司对本案债务提供阶段性连带保证责任，办理抵押登记是阶段性保证免除的条件，现合同约定的免除条件并未成就，故被告玉宏房地产集团有限公司的保证责任并未免除，因此该公司提出免除保证责任的抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的补充协议约定，无论主合同项下的债权是否存在其他担保，原告有权直接要求保证人承担合同项下全部担保责任，故被告玉宏房地产集团有限公司应对本案全部债务承担连带责任。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王奕人于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告兴业银行股份有限公司台州分行借款本金138174.08元，并支付利息、罚息（截止2015年12月8日的利息、罚息为2903.24元，自2015年12月9日起至实际清偿之日止的利息按照合同约定利率计算），同时支付原告实现债权支出的律师代理费1800元。
二、原告兴业银行股份有限公司台州分行对被告王奕人所购的坐落于台州市路桥区玉宏半岛花园8号楼中商务区1113室房地产涉及的权益在被告王奕人上述债务范围内享有优先受偿权；
三、被告玉宏房地产集团有限公司对被告王奕人上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3158元，减半收取1579元，由被告王奕人、玉宏房地产集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费3158元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 郭虹霞
二〇一六年一月十一日
代书记员 陈莉莉
附件：
本案判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。