苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）园民初字第2187号
原告顾长根。
委托代理人。
委托代理人。
被告陆晓惠。
委托代理人。
原告顾长根诉被告陆晓惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月30日立案受理后，依法由代理审判员黄延杰适用简易程序进行审理，后因案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行了审理，原告顾长根的委托代理人钟磊、杨勤明，被告陆晓惠及委托代理人徐魏巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告顾长根诉称，原告系苏州工业园区苏杭时代购物广场业主，2009年8月11日，原告经营的苏杭时代购物广场与被告共同签订了一份房屋租赁合同，合同约定，被告承租位于苏杭时代购物广场东南侧A11铺位，面积160平方米，用于开设经营陆记面馆，租赁期限为2009年8月26日至2014年8月25日，年租金为16万元，租金支付方式为一年一次性提前一个月支付，同时双方合同亦约定，被告若逾期交纳租金超过十五天，苏杭时代有权单方终止合同，收回商铺，合同签订后，苏杭时代即将房屋交付被告使用，此后，双方一直按约履行合同义务，直到2012年7月25日，被告理应在此时期提前一个月向苏杭时代缴纳自2012年8月26日至2013年8月25日租金，但被告并未按约履行其缴纳租金的义务，2012年8月14日，在被告已延迟缴纳租金超过15天的情况下，苏杭时代委托律师向被告出具了《律师函》告知被告解除租赁合同，但被告对上述函件置若罔闻，至今仍未搬迁。故原告诉至法院请求：1、判令原被告之间的《招商租赁合同》解除；2、判令被告将其承租的商铺房屋腾空并返还原告；3、判令被告支付拖欠的房屋占用使用费人民币26666.67元，（自2012年8月26日起按年租金人民币16万元暂计算至2012年10月25日，之后按相应租金标准支付至被告实际返还房屋之日止）；4、判令被告支付拖欠的水电费人民币6083.5元（含保洁费）；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告陆晓惠辩称，请求驳回原告的全部诉请。其方不存在任何违约情形，第四年租金没有交付成功是因为原告拒收，此外，原告实施擅自锁门、断电等影响其方正常经营的违约行为，应当赔偿被告方由此造成的全部损失，其主张损失为装修损失183024元，设备损坏152906元，备货损失64227元，至今的营业损失，其月均营业额为171183元，每月净利润36413元。另有工人工资、租房费用、被破坏发电机修理费、被顾长根敲掉4把锁的费用，退还保证金。
经审理查明，原告系苏州工业园区苏杭时代购物广场（以下简称苏杭时代）（登记为个体工商户）的经营者，2009年8月11日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告坐落于苏杭时代东南侧A11铺位，面积160平方米，租期五年，自2009年8月26日至2014年8月25日。约定租赁价格年租金16万元，租金从2009年8月26日起计算，被告须在开业之日前按半年支付租金，以后每年的租金按一年一次性的方式提前一个月支付，被告须按时缴纳租金，逾期交纳房租的，除仍应如数补交外，每逾期一日，被告须按逾期金额的千分之五向原告支付滞纳金，如果逾期十五天，原告有权单方终止合同，收回商铺，并要求被告承担相应的违约责任，被告向原告支付的定金10000元自动转为租赁该铺位的履约保证金，在补充条款双方约定，前三年租金不改变，第四第五年租金随市场逐一递增。合同签订后，被告缴纳10000元保证金，被告依约定使用了租赁房屋经营陆记面馆，前三年房租依照合同约定按期支付，双方因在合同中对第四年第五年租金约定不明，对第四年租金金额协商不一致，2012年8月12日，原告委托苏州力信律师事务所书面通知被告以被告逾期交纳租金，严重违约为由，解除双方的租赁合同，并明确要求被告腾空房屋返还租赁物，2012年8月14陆晓惠予以签收，2012年8月16日，陆晓惠致函苏杭时代，告知苏杭时代陆记面馆已在约定付款日期前多次到原告处支付租金或要求支付租金，但均遭到原告拒绝接收，望原告诚信经营，全面、适当履行合同，勿擅施违约行为，造成不必要的损失与纠纷。2012年9月28日原告再次委托苏州力信律师事务所书面通知被告，由于被告未返还租赁物，反而在租赁物附近蓄意制造事端，严重扰乱苏杭时代正常经营秩序，被告应当承担相应的违法责任，自逾期超过7天的情况下，苏杭时代有权根据原合同约定单方处理遗留物品，收回商铺，另告知被告在收到该函件后立即腾空并返还原租赁商铺。陆晓惠于2012年9月29日签收该函件。后双方因对租赁合同是否解除产生争议，双方前后十几次报警处理，但双方仍未能协商一致，后双方各在承租房屋里加上一把锁，现争议房屋空置中。被告部分设备未搬离，仍在租赁房屋中。
另查明一，陆晓惠与徐魏巍合伙经营陆记面馆。
另查明二，被告共计拖欠原告2012年8月1日到2012年8月31日之间水电费5184元。
另查明三，徐魏巍提供2012年8月8日手机录音资料一份，主张其2012年8月8日前去原告财务处，根据录音资料显示徐魏巍对原告财务陈艳丽陈述，要去缴纳7月份电费6830元，另把下一年的房租按照之前160000元交一下，原告财务陈艳丽陈述，总的钱数先跟老板沟通好，原被告之间没有协商好，到时候再来交。当日徐魏巍缴纳陆记面馆水电费6830元，苏杭时代向其出具2012年8月8日水电费收据。
再查明一，本院对案外人陈艳丽进行询问，其对被告徐魏巍提交的2012年8月8日录音中的陈述无异议，确认录音中谈话内容为其所说，但认为徐魏巍当时是在2012年8月9日去交电费的，并非是在2012年8月8日，其口头称交房租，但是没有看到钱，如果徐魏巍带钱的话其肯定会收的，同时提交留存的水电费收据。
再查明二，原被告双方因房租问题在2012年8月份到2012年12月份前后十几次报警处理，唯亭镇人民调解委员会多次组织双方调解，均未果。在2012年8月28日跨塘派出所人民调解委员会调解申请书中苏杭时代招商部工作人员杨勤明在纠纷事实及申请事项中写明：2012年8月2日陆记面馆老板徐魏巍到苏杭时代三楼顾总办公室就陆记面馆第四年房租金一事，顾总明确告知面馆方，第四年租金为40万元整，徐听后大为激动，立即与顾总在办公室发生激烈争执，后陆记面馆以短信及熟人等方式约顾总商量房租金，均被顾总婉拒，虽缴纳租金日期临近，双方无法达成共识，根据双方签订的最后租赁合同约定的日期内，没有缴纳下一年房租，苏杭时代法律顾问发函致面馆一方，明确告知到期不缴纳将终止租赁合同，面馆方在8月15日左右就律师函一事找过其，当时其也认真对徐魏巍讲要不交40万，或找律师沟通，同时也对面馆俩人讲过面馆租金一事，现顾总吩咐其转达你们两人，面馆在8月26日将停电做暂停营业，等租金协商好后再恢复营业，陆晓惠不管其的告知，等26号上午公司按相关规定对面馆作出暂时停电处理，后陆晓惠报警。陆晓惠在2012年8月28日人民调解委员会调解申请书中纠纷事实及申请事项写明：2012年8月26日，陆记面馆被苏杭时代强行断电至无法经营，2012年8月27日夜，陆记面馆被苏杭时代强行锁门，所有员工无法进入。
2012年8月27日1时29分，徐魏巍报警，在接警工作登记表中显示处警经过为：在苏杭时代广场陆记面馆不知被谁加两把锁；2012年8月29日1时30分，徐魏巍报警，在接警工作登记表中显示处警经过为：在苏杭时代广场面馆超市方把徐魏巍的面馆大门给加了把锁。
2012年9月13日原被告双方在唯亭镇人民调解委员会调解，在调解登记表中载明调解经过为：经调解员多次对双方进行耐心的劝说，现在杨勤明一方认为要求陆记面馆下一年的租金涨至26万每年，而陆晓惠一方认为租金可以适当涨，但26万一年已经超出自己承受范围，自己能承担的范围是在原基础上涨幅5%-10%，经调解员多次调解，双方始终未能达成一致，至此调解结束。杨勤明及陆晓惠在当事人一栏签字。
再查明三，本院询问被告是否还要继续履行房屋租赁合同，被告陈述由于对方的行为导致无法继续履行租赁合同。在原告未给被告赔偿之前，被告拒绝搬离房屋。
又查明一，原告在审理过程中申请对：1、双方对诉争的位于苏杭时代广场南侧A11铺位（面积160平方米）陆记面馆内由被告陆晓惠添附的不可移动部分的装修残值；2、陆记面馆2012年8月26日始至今的年市场租赁价格予以评估。
被告在审理过程中申请对：1、装修损失（固定装修含水电、泥工、木工、设施、排风扇、水槽、油烟机及管道）；2、设备损坏价值（含炉子、大锅、冰箱、空调、消毒柜、蒸饭箱、蒸笼箱、铁桶、保温桶、方菜盆、菜盆、货架、锅铲铁勺子等铁质用具、碗柜、和面机、调料车、广告字招牌、砂锅工作台、切配台、双层工作台）；3、2012年8月26日至今的营业损失（纯利润）进行评估。
被告就装修损失提供自制的装修费用清单证实、就损坏物品提供自制清单及部分购物发票证实、就备货损失提供部分照片及自制明细清单证实、就经营损失提供自制收支明细、流水帐页证实。
关于装修部分评估，由于被告申请评估第一项与原告申请存在部分重合之处，故对被告申请的第一项关于装修部分不再重复进行鉴定。关于装修部分损失，本院通过摇号选定苏州正华工程造价有限公司进行鉴定，2013年7月29日原被告双方、鉴定机构人员及法院工作人员前去陆记面馆进行现场勘验，由于装修部分零碎且项目较多，双方又对部分装修项目（含天花板、玻璃、地板等）由何方装修存在争议，鉴定机构人员要求下次由专业人员到现场勘验再进行评估，后本院电话联系被告另行安排时间再去现场进行勘验，被告称对鉴定机构有异议，在没有处理完此事情之前是不会去现场的，2013年8月22日本院再次书面通知原被告双方于2013年8月30日上午10时进行现场勘验，在去现场前本院与陆晓惠电话沟通，其称到时会去现场进行勘验，2013年8月30日上午10时，原告顾长根、苏州正华工程造价有限公司四名工作人员（装修部分鉴定机构）、苏州万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司（损坏价值及营业损失部分备用鉴定机构）一名工作人员、法院两名工作人员均按时到场，被告逾时仍未到现场，后与被告电话联系中被告称其在纪委处理事情，事情还没有处理完，不过来了，在问其能不能给一个明确时间时，被告称其不能确定时间，然后挂电话，由于原被告双方争议发生后，双方各在争议承租房屋内加上一把锁，被告现不配合现场进行勘验，致使装修部分评估至今无法进行。
关于租金部分评估，本院通过摇号选定江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司昆山分公司进行鉴定，其公司后出具回函，因其公司估价师无法找到与苏杭时代广场东南侧A11铺位的陆记面馆租约相同或类似（在租赁期内租金又要随市场逐一递增）的可比案例，其公司估价师无法准确计算出估价对象在2012年8月26日始至今的年市场租赁价格，无法出具评估报告。
关于损坏价值及营业损失部分的评估，本院通过摇号选定苏州华兴资产评估有限公司进行鉴定，苏州华兴资产评估有限公司出具回函，损坏价值无法评估，资产评估范围仅局限于对实物资产现状的评定估算，而对实物资产于2012年8月16日实物形态和使用状况受时间因素影响无法认定，故对于损失价值的评估无法开展，营业损失（净利润）无法评估，案件当事方已停业近1年，受区位、商业配套，客流量、季节性、市场接受程度、经营管理能力，经营种类个性化差异等因素影响，营业利润的估测存在很大的局限性和不确定性，导致该类评估无法开展。后关于损坏价值及营业损失部分的评估的备用鉴定机构苏州万隆资产评估有限公司在2013年8月30日前去现场勘验，但由于被告不予配合致使该部分鉴定至今也无法做出。后苏州万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司向本院出具回函，由于被告未按照约定时间到现场开门，评估人员只能在玻璃门外对屋内情况进行了解，针对损坏物品价值委托事项其公司认为对资产是否损坏已超过公司业务范围，现场即使有损坏也不清楚是否在停业后损坏，现场即使有损坏资产需要修复，也不清楚资产在损坏前的状况，修复费用无法合理量化。针对停业损失，其公司认为面馆在停业前的经营状况，评估公司无法获得合理资料进行判断，对周边商业环境的调查亦不能推断面馆的经营状况，同样一个面馆经营的场所、经营人员、经营模式对营业利润的影响均较大，故对损坏价值及营业损失部分的评估无法做出。
本院于2013年12月24日走访苏州工业园区青剑湖东吴面馆业主，其经营的苏州工业园区青剑湖东吴面馆开设在青剑湖商业广场内，经营面积约150平方米，业主陈述其经营的面馆每天营业额约6000元左右，月营业额180000元左右，毛利在40%左右，净利在20%-25%，面馆一般要备7天左右的新鲜货，价值在10000元左右，干货备一个月左右，价值约20000元左右，在当时时间段和地段，陆晓惠经营情况基本正常。
以上事实，由原被告双方提供的租赁合同、律师函、发票、录音材料、报警记录、调解笔录、询问笔录等证据，以及原被告在庭审中陈述予以证实。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议全面履行合同。被告在签约后实际使用了租赁房屋三年，在第四年时因双方对后两年的房租约定随市场逐一递增不明确，未能协商一致，产生争议。根据双方协议约定，每年的租金按一年一次性的方式提前一个月支付，第四年的租金应在2012年7月26日前予以支付，逾期十五天，即截止到2012年8月10日前被告仍未缴纳的，原告有权单方终止合同。
按照合同约定，第四年的租金应在2012年7月26日前予以一次性提前支付，被告虽称对租金调整标准有争议，但未缴纳无争议部分租金，违反合同约定，构成违约，同时，在合同约定最后期限（合同解除权成就）前，根据录音资料显示，双方虽然对去交电费的时间存在争议，但被告是在合同约定的最后期限日2012年8月10日前去原告处缴纳水电费，同时提出缴纳下一年的房租（按照之前160000元），因双方对下一年的房租标准存在较大争议，原告方会计未予收取的事实，依据充分，本院予以确认。综上，被告在履行租赁合同约定付款义务时存在部分违约行为，但结合双方调解经过来看，主要对第四年租金标准存在争议所致，且在约定解除权成就前有履行遭拒的事实，故其行为尚不足以构成根本违约。
相反，双方在对后两年房租递增标准产生争议，协商未果的情况下，原告既不接受无争议的租金，而提出涨租至40万元，涨幅高达150%，也不能就涨租标准作出合理解释，擅自发出解除合同通知，并采取断水断电加锁方式阻止被告方继续经营，缺乏事实与法律依据。主观过错明显，客观上构成根本违约。
鉴于原被告双方经唯亭镇人民调解委员会及本院多次就继续履行调解未果的情况下，结合双方嗣后又各自在租赁房屋加锁及相应的停电行为，被告诉讼期间亦表示由于对方的行为导致无法继续履行租赁合同，原有租赁合同目的亦无法实现，确认双方之间签订的《招商租赁合同》已于2012年8月26日实际解除。根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于房屋使用费的诉请。合同解除后，被告理应及时将租赁房屋腾空并返还原告，以避免损失扩大，但被告为维护自身权利而作相应现场保护时间除外。诉讼期间，被告已依法申请对租赁场所的装修及设施设备进行价值评估，但在法院通知双方及评估机构到达租赁现场勘查评估时，被告无正当理由拒绝到场开锁，导致评估未果。故自2012年8月26日至2013年8月30日（评估勘查之日）的房屋使用费，由于系原告自身加锁及停电等违约行为所致，也是被告合理维护自身权益保护现场的合理期间，相应损失由原告自行承担。但对2013年8月31日之后至判决确定给付之日止的房屋使用费，由于系被告拒不配合鉴定，擅自造成损失扩大的部分应由被告承担，原告以原合同年租金标准16万元计算，依据充分，本院予以支持。
关于原告请求被告支付拖欠水电费有相应依据，本院应予以支持。关于原告请求被告支付的保洁费，因合同中对此无相关约定，原告亦未提交相关证据证明其为代收主体，该项诉请无相关依据，本院不予支持。
关于合同解除后承租房内装修的赔偿问题。法律规定，因出租人违约行为导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。由于装修部分的损失已经提交鉴定机构进行鉴定，但由于被告对鉴定不予配合，致使装修部分的损失无法确定，本案中无法予以处理，被告可另案主张装修部分的损失。
关于被告请求设备损坏价值，由于双方发生争议后在争议承租房屋内各加一把锁，被告也无证据证明原告恣意破坏设备损失行为，另设备在双方加锁前的状况无法核实，现场设备即使有因放置时间久远造成损坏资产需要修复，也无法对修复费用进行量化，被告亦有在双方发生争议后及时止损的义务，被告请求设备损坏部分损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于备货及营业利润损失部分，因出租人违约行为导致合同解除，租赁房屋用于商业用途的，承租人可要求出租人赔偿合理期间的经营损失，但最长不得超过六个月。本案中，由于面馆经营的行业特点决定其缺乏规范的财务凭证，鉴定机构无法确定备货损失及营业利润损失部分价值，本院在走访其他面馆经营状况的基础上，根据经验法则合理酌定相应损失：其中备货损失，由于原告的突然加锁行为客观上导致面馆无法经营，必然使得部分备货变质毁损，对此原告应该承担赔偿责任。基于被告不予配合开门，变质毁损物品具体数量、价值无法确定，本院根据面馆经营规模及走访苏州工业园区青剑湖东吴面馆经营情况及现场情况，酌定该部分损失为20000元；关于经营性损失，由于原告的违约行为，被告确实存在经营性损失，但基于面馆经营的特殊性，缺乏规范的财务账目体现实际经营状况，故本院根据面馆经营规模及走访情况并结合被告自报的月均营业额171183元，月均净利润49746元（含月房租13333元，扣除其他成本），暂酌定每月净利润为36000元，同时结合被告履约过错情形，综合酌定由原告赔偿被告经营损失200000元。如被告有确凿证据证明其损失大于上述范围的，可依法另行主张。关于被告提出的人员工资、租房费用、破坏发电机修理费、被损坏锁的费用问题，因无相关证据予以证明，本院不予支持。另合同解除后，原告方收取的房屋租赁保证金10000元应退还被告，本院一并予以判明。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、依法确认原被告双方于2009年8月26日签订的《招商租赁合同》于2012年8月26日解除；
二、被告陆晓惠于本判决生效之日起十日内将其承租坐落于苏杭时代广场东南侧A11铺位腾空交还原告顾长根；
三、被告陆晓惠于本判决生效之日起十日内向原告顾长根支付水电费5184元；
四、被告陆晓惠于本判决生效之日起十日内向原告顾长根支付自2013年8月31日起的房屋使用费（参照年租金160000元计算至本院判决确定的履行之日止）；
五、原告顾长根于本判决生效之日起十日内赔偿被告陆晓惠损失220000元并退还被告陆晓惠支付的保证金10000元；
七、驳回原告顾长根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费517元，由原告顾长根负担361.9元，被告陆晓惠负担155.1元。被告陆晓惠负担部分已由原告顾长根预交，本院不再退还，由被告陆晓惠于本判决生效后十日内支付原告顾长根。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。
审 判 长 黄 延 杰
人民陪审员 戴惠安人民陪审员邵煜岐
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 李 靖 伟