上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初566号
上海市嘉定区人民法院民事判决书(2016)沪0114民初566号原告徐某甲，男，1983年9月14日生，汉族，住上海市。原告徐乙，女，1951年11月17日生，汉族，住上海市。原告何某某，男，1952年9月22日生，汉族，住上海市。原告南某某，女，1979年9月14日生，汉族，住上海市。上述四原告共同委托代理人李莹晖、蔡俊菲，上海市光大律师事务所律师。被告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人苏某某。原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某诉被告上某某(下称“欧沪公司”)委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判。因被告欧沪公司下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，由审判员秦忠、人民陪审员朱善臣、人民陪审员周明娟组成合议庭，并于2016年8月4日公开开庭审理。原告徐某甲及四原告共同委托代理人李莹晖到庭参加诉讼，被告欧沪公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某诉称，2009年3月26日，原、被告双方签订一份《委托租赁经营合同》，由原告委托被告经营坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期为8年。2010年，原告依约履行交房义务后，系争房屋的出租经营一直由被告管理，系争房屋被作为棋牌室使用，名为合公馆茶室。根据合同约定，被告应从第四年度开始(即2013年)向被告支付租金，但自第五年度(即2014年)起被告就一直未予履行付款义务。而合同约定基准租金逾期支付超过一个月的，原告有权单方面终止合同。故原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《委托租赁经营合同》于2015年11月2日解除；2、被告支付原告第五年度租金167777.41元和第六年度截止2015年11月2日的租金154715元；3、被告支付原告自2015年11月3日起至实际腾退之日止的房屋使用费(按照每日460元计算)；4、被告支付原告第五年度租金的违约金(自2013年12月31日至2014年6月30日，按照每日42元计7560元，自2014年7月1日至实际支付之日，按照每日83元计算)；5、被告支付原告第六年度租金的违约金(自2014年12月31日至2015年6月30日，按照每日42元计7560元，自2015年7月1日至实际支付之日，按照每日77元计算)；6、被告支付逾期支付使用费利息(按照银行同期贷款利率四倍计算)。被告欧沪公司未答辩。经审理查明，原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某系系争房屋的登记权利人。2009年3月26日，原、被告双方签订一份《委托租赁经营合同》，由原告委托被告出租经营系争房屋，委托期限为8年。合同约定被告无须支付第一年度至第三年度的基准租金，第四年度至第五年度的基准租金计算公式为系争房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.79乘以8%。自第四年度起，被告应在上一年度届满日前将合同约定的该年度的50%的基准租金支付原告，剩余该年度的50%基准租金在该年度的6月30日前支付。被告若逾期支付第四年度至第五年度的基准租金，承担的违约金为应付而未付基准租金的5%，基准租金逾期支付超过一个月，原告有权单方面终止合同。委托期第六年度至第八年度的基准租金由双方在第五年度届满日前六个月至三个月内根据该商铺的实际经营状况另行商定，如商定后达成一致的，则被告应按本合同约定向原告支付相应的基准租金；如在上述约定的期限内商定不成的，则本合同将在委托期第五年度届满日终止，被告应按合同第九条约定将房屋返还原告，双方互不承担违约责任。原告于2009年7月履行交房义务后，系争房屋的出租经营一直由被告管理，被告也向原告支付了第四年度开始的租金，但自第五年度(即2014年)起被告开始拖欠租金不付，故原告起诉来院。庭审中，原告提供了其与开发商签订的《上海市商品房预售合同》，以证明系争房屋的总房价款为XXXXXXX元。另原告提供了其委托律师向被告发出律师函，告知合同于2015年11月2日解除。但原告表示该律师函因无人签收而退回。此外，原告提供了银行流水以证明被告已付款项为171762.13元，该数额略大于第四年度租金，原告表示多付部分3984.72元系支付第四年度租金的利息。以上事实有《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、《委托租赁经营合同》、交房通知、承诺函、银行流水、律师函、现场照片等书证以及原告的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《委托租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告未能按照合同约定支付相应的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。但原告所发律师函未送达被告，故原告以律师函发送之日作为合同解除之日没有依据。本院确认本案原告诉状副本送达被告之日即2016年7月6日起合同解除。合同解除后，被告仍须按合同约定的租金标准支付房屋使用费，但原告要求被告按照银行同期贷款利率四倍支付逾期支付使用费利息没有依据，本院不予支持。原告将被告已付款项超出第四年度租金部分作为第四年度租金的利息没有依据，本院不予认可，超出部分应抵作第五年度租金。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《委托租赁经营合同》自2016年7月6日起解除；二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某第五年度租金和第六年度的租金合计331570.1元。三、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某自2016年1月1日起至被告实际腾退之日止的租金和房屋使用费(按照每日459.66元的标准计算)；四、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某逾期支付第五年度租金的违约金(自2014年1月1日至2014年6月30日计算为7191元，自2014年7月1日至实际支付之日，按照每日81.89元计算)；五、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某逾期支付第六年度租金的违约金(自2015年1月1日至2015年6月30日计算为7560元，自2015年7月1日至实际支付之日，按照每日83元计算)；六、原告徐某甲、徐乙、何某某、南某某的其余诉讼请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9370元，由被告上某某负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长秦忠人民陪审员朱善臣人民陪审员周明娟二○一六年八月二十五日书记员张学禹
审 判 长 秦 忠
人民陪审员 朱善臣
人民陪审员 周明娟
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。