河北省邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邱民初字第585号
原告：李保清。
委托代理人：石建英。
委托代理人：王英杰，河北方程律师事务所律师。
被告：高先锋。
委托代理人：范玉岭，河北方程律师事务所律师。
原告李保清与被告高先锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告李保清及其委托代理人石建英、王英杰，被告高先锋及其委托代理人范玉岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李保清诉称：2013年6月，原、被告双方经自愿平等协商，达成口头房屋买卖合同，约定原告将其所有的位于邱县中兴街路南109号一处门市楼东半部上下各两间及后面的两间东屋配房卖给被告，房款为600000元，约定十日内付清全部房款，被告交付20000元定金。交定金后不久，原告就把房屋交付给被告使用。后因被告迟迟不交房款，从2013年10月13日之后，双方约定了所欠购房款月利息为2%。两年来，被告共计给付原告购房款560000元，尚欠40000元，因拖延给付购房款利息为62700元，有被告在2014年9月15日为原告书写的欠据为证。被告拖延给付购房款之行为，严重侵害了原告的合法权益，根据《合同法》、《民法通则》等法律规定，请求依法判决：1、判令被告给付所欠购房款40000元及截止至2014年9月15日利息62700元；2、2014年9月15日之后的利息按本金40000元、月利率2%计算至本案判决确定的履行期限届满之日止。
被告高先锋辩称：一、原告起诉情况不实。原、被告当时协商房屋买卖合同时，商定由原告负责产权过户后，再由被告付清购房款，截止目前，原告仍未办理房产权属变更登记，违反了双方口头约定，导致房款至今未结清。二、原、被告之间转让房屋的行为，不发生法律效力，原告无权要求被告支付购房款。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的变更、转让，未经登记不发生法律效力，本案中，原告向被告转让房产，未按照法律规定办理变更登记，因此转让房产不发生法律效力，原告要求被告给付购房款没有依据。三、原、被告之间的房产转让行为因违法而无效，原告应返还被告购房款56万元，并赔偿被告实际损失。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同违反了《土地管理法实施条例》第六条、《合同法》第四十四条第二款、建设部《关于贯彻﹤城市房地产管理法﹥若干意见的通知》第四条第四款等法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，原告应依法返还所收被告的购房款，并赔偿实际损失。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、2013年7月6日、2013年8月4日收据各一份，证明原告收到被告所交的购房款情况。2、2013年10月13日、2014年4月15日房款欠据各一份，证明被告欠原告购房款，并约定月息2分。3、2014年9月15日欠据一份，未署名及日期的欠据一份，证明截止至2014年9月15日被告欠原告购房款本息共计102700元。4、编号为邱房权证新马头字第（2000）0007号房屋所有权证书复印件一份，证明房屋所有权属于原告。
对原告提交的证据，被告的质证意见如下：
对证据1中的两份收据，被告不清楚，不是被告所写。对证据2两份欠据真实性无异议，约定利息属实，但利息是按双方办理产权过户才给付的。对证据3中“2014年9月15日”房款欠据的真实性无异议，与证据2的质证意见一致；对未署名和日期的欠据系伪证，记载情况不属实，与“2014年9月15日”房款欠据相矛盾。对证据4的真实性无异议，对其证明对象有异议，该权属证书恰恰证实原告并未办理产权过户手续。
被告高先锋未向本院提交证据。
根据原、被告的举证质证意见，本院对原告所举证据认定如下：
对证据1中2013年7月6日的收据，被告虽予以否认收据中数额、时间均与被告当庭陈述一致，本院予以认定；对另一份收据，被告予以否认，且根据日常生活常识，既然是原告收被告购房款的收据，持有人应为被告，原告举出该两份收据原件显然违反逻辑，故本院不予认定。对证据2中两份购房款欠据及证据3中“2014年9月15日”房款欠据，被告对其真实性均无异议，结合双方陈述，故本院予以认定。对证据3中未署名和日期的房款欠据，其形式、内容不完整，且与双方当事人陈述相矛盾，对被告方的质证意见予以采纳，对该证据不予认定。对证据4，该证书系房屋登记主管部门在其职权范围内所制作，其所记载事项应为真实，故予以认定。
根据当事人陈述和上述认定的证据，本院审理查明以下事实：
2013年6月份，原告李保清与被告高先锋口头约定：原告将其所有的位于邱县中兴街路南109号东部上、下各两间门市楼转让给被告，包括配房及院落，购房款为600000元。
2013年7月6日至2013年10月13日间被告共给付原告购房款130000元，包括2013年7月6日给付的20000元在内。双方约定自2013年10月13日起计算利息，月利率为2%。2013年10月13日至2014年4月15日间，被告共给付原告购房款240000元。2014年4月15日至2014年9月15日间被告共给付原告购房款190000元。综上，至2014年9月15日，经双方清算，被告共给付原告购房款560000元，尚欠原告购房款40000元及利息62700元，总计欠102700元，约定一个月内付清。
2014年1月份，原告将上述房屋的钥匙交付给被告，后被告对房屋进行了部分改建，将主房后墙拆除，将院落与后墙打通，并搭建了房顶，以扩大使用面积；将二楼窗户改成了大窗户。被告将此门市房用于经营蔬菜销售。原、被告之间转让房产未办理房产权属变更登记手续。
本院认为，本案主要存在以下争议问题：
一，关于原、被告之间房屋买卖合同效力的问题。根据《合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。本案中，被告抗辩法律依据：其中《土地管理法实施条例》第六条属管理性规范，而非效力性规范；建设部《关于贯彻﹤城市房地产管理法﹥若干意见的通知》并非规范性法律文件，不应作为确认合同无效的依据；对《合同法》第四十四条第二款规定，法律、行政法规并未规定房屋买卖合同应当办理批准、登记手续后方才生效。据此，被告以案涉房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定无效的抗辩主张无法律依据，本院不予支持。《物权法》实施后，确立了不动产物权变动原因与结果区分原则，即不动产变动合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自成立时生效，未办理物权变动登记不影响合同效力。故，原、被告之间的房屋买卖合同自成立时生效。
二，被告是否应当给付原告购房款并支付利息，原告是否应协助被告办理房屋产权变更登记手续。既然房屋买卖合同合法有效，双方应依照约定全面履行合同义务。原告依照约定向被告交付了房屋，原告应按照约定的数额、时间给付购房款及利息，故对原告要求被告给付剩余购房款40000元及利息62700元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张2014年9月15日后利息问题，本院认为双方在2014年9月15日结算时，约定40000元购房款于一个月内给付，应从2014年10月15日计算，但双方未约定逾期付款的违约金如何计算，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，对原告因被告逾期付款损失应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，对原告的该部分诉请，本院不予支持。被告对自2013年10月13日起双方约定利息的事实予以认可，辩称被告支付利息的前提是原告负责为被告办理房产过户手续，但仅有其本人陈述，无其他证据相佐证，故对其抗辩主张不予采纳。根据庭审查明情况，现无证据证实双方就房屋过户事宜作出明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，原告作为房屋的出卖方负有协助被告进行房屋所有权变更的法定义务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告高先锋于本判决生效之日起15日内给付原告李保清购房款40000元及利息62700元；自2014年10月15日起，对逾期给付的购房款40000元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，至本判决确定的履行期限届满止；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2354元减半收取1177元，由被告高先锋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 汪西坤
二〇一五年十月二十八日
书记员 陈保卫