黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑06民终1001号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘凌峰，男，1972年10月16日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：郭金贵，黑龙江郭金贵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张博铭，男，1985年5月18日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。
委托诉讼代理人：丁启明，黑龙ＸＸ兴律师事务所律师。
上诉人刘凌峰因与被上诉人张博铭房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘凌峰委托诉讼代理人郭金贵、被上诉人张博铭及其委托诉讼代理人丁启明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘凌峰上诉请求：一、一审法院认定事实错误。张博铭在2016年6月份将房屋在互联网上公开出售的行为并不能等同于其同意与被上诉人解除双方签订的购房合同。从一审中刘凌峰提交的录音谈话内容（该电话录音形成于2017年）及庭审时双方的陈述可以证实，在双方可以办理房屋过户手续时，是张博铭多次以婚姻不稳定等为由推托办理房屋过户事宜，张博铭在当时并未明确告知刘凌峰不买房了，只是一再和刘凌峰诉苦，诉说其各种不如意及不容易之处，是刘凌峰从张博铭的言行中判断出张博铭的本意就是不准备买房了。而当时的房市价格极不稳定，房产价格一路走低，刘凌峰为了避免更大损失，通过在网络上发布卖房信息的手段寻求自救。一审法院未充分考虑到当时房地产价格向下波动的背景，认定刘凌峰于2016年6月开始将涉案房屋在互联网上公开出售即是同意解除双方所签订的房屋买卖合同是完全错误的。二、一审法院判决刘凌峰给付张博铭利息无事实和法律依据。房屋买卖合同未得到履行的根本原因在于张博铭毁约，刘凌峰是守约方，张博铭是违约方，刘凌峰在房屋能够即时过户的情况下为张博铭着想才同意推迟过户时间，为了避免更大损失刘凌峰才通过在网络上发布卖房信息的手段寻求自救，一审法院据此判决守约方给付违约方3万元购房款利息完全违背了民法总则所规定的诚实信用和公序良俗原则。退一步讲，如果二审法院认为张博铭的购房款利息应该得到保护，就本案而言以涉案房屋再次被出售的时间或者张博铭在一审法院立案起诉的时间为利息起算时间才算公平，请二审法院予以充分考虑。三、刘凌峰主张张博铭赔偿损失370,000元有充足的法律依据，请二审法院予以支持。张博铭作为完全民事行为能力人，其行为要受法律约束，其擅自违约就应承担相应的法律责任。刘凌峰将房屋（含车位）出售给张博铭应得房款是130万元，由于张博铭的违约，使得上述房产在两年后以93万元的价格得以出售，张博铭的推托及最后的反悔历时较长，这在瞬息万变的房产市场，足以使得刘凌峰因错失出售时机而因此损失了37万元的可得利益，而房屋买卖合同约定的三万元定金不足以弥补张博铭给刘凌峰造成的损失。因此根据合同法第113条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条、29条的规定，刘凌峰主张被上诉人赔偿370,000元损失有充足的法律依据。
张博铭答辩称，1.刘凌峰与张博铭签订的合同事实上已经于2016年1月份进行变更解除，对此刘凌峰明知，自刘凌峰同意变更解除合同之日起，刘凌峰就应返还给张博铭交付的购房款和履约定金，刘凌峰应返还购房款和定金而没有返还，至张博铭一审起诉之日而给张博铭造成的利息损失应由刘凌峰承担，一审法院判决并无不当。2.双方于2016年1月即变更了合同，在刘凌峰同意变更解除合同的前提下，合同双方签订的买卖房屋的标的物，在没有变更所有权的前提下，刘凌峰出售还是不出售以及之后无论出现什么情况，包括市场房价的上升或下降，其获得的利益和受到的损失，均应由刘凌峰自己承担，张博铭无义务承担。总之，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张博铭向一审法院起诉请求：1.刘凌峰偿还房款450,000元；2.刘凌峰给付利息30,000元；3.诉讼费用由刘凌峰承担。
刘凌峰向一审法院提起反诉请求：1.解除与张博铭于2015年12月22日签订的房屋买卖合同；2.张博铭赔偿刘凌峰经济损失370,000元；3.反诉费由刘凌峰承担。
一审法院认定事实：2015年12月22日，张博铭与刘凌峰签订《房屋买卖合同》，双方约定：张博铭购买刘凌峰名下位于大庆市让胡路区民营科技园奥林国际公寓*号楼*室房屋(附带车位一个),产权证号*,国有土地使用证号无，房屋面积151.17平方米，房屋交易价格1,300,000元，2015年12月23日到产权交易中心办理房屋过户手续，产权过户当天张博铭支付给刘凌峰房屋首付款500,000元；产权过户前，如张博铭不同意购买此房屋所付定金不退。2015年12月23日，刘凌峰为张博铭出具收据，内容为：“今收到张博铭购买奥林*室房屋购房款人民币（大写）伍拾万元整。（小写）500,000元（含3万定金）”。2015年12月23日，张博铭、刘凌峰申请办理房屋过户手续，后双方协商待刘凌峰办理涉案房屋土地使用权证后再办理过户手续。2015年12月30日，刘凌峰取得涉案房屋土地使用权证。2017年12月，刘凌峰与案外人赵博签订《房屋买卖合同》，合同约定涉案房屋（附带一个车位)价款930,000元。2017年12月22日，刘凌峰协助案外人赵博、徐烨办理涉案房屋产权手续。诉讼过程中，刘凌峰提交其与张博铭通话录音，录音中张博铭说“是因我们的原因我不买房子了，我付你违约金”，刘凌峰说：“在咱们过户的时候、我说咱土地证不是没办吗，一个礼拜办完以后，你们就拖拖拉拉的今天说有事，明天说有事，一整一个月过去了，在这期间我是不是买房子了。完了我们在这个买完房子的时候你们又提出不买房子了……,这两年我也不是没卖楼，我家买完那个楼一直在那闲着都没钱装修，当时咱们怎么定的。你又整个什么6月4日还你钱、咱们不说这个房子卖多少，早点给你钱”。庭审中，张博铭主张刘凌峰曾在2016年1月返还20,000元房款，刘凌峰主张此笔20,000元款项是张博铭借款，具体借款日期记不清、大概是2017年春节前后，但刘凌峰未出具借款凭证。刘凌峰陈述其2016年6月开始在网上重新出售房屋。一审法院认为，张博铭与刘凌峰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示、内容合法有效。在双方自愿口头更改过户时间后，张博铭告知刘凌峰不愿再购买涉案房屋，而刘凌峰自述其在2016年6月开始将涉案房屋在互联网上公开出售，应视为刘凌峰同意与张博铭解除双方所签订的房屋买卖合同，故刘凌峰应向张博铭返还房款450,000元（已付房款500,000元扣除刘凌峰已给付20,000元及定金30,000元),故对张博铭此项请求，予以支持。对于张博铭请求的利息，因2016年6月刘凌峰以房屋另售行为认可张博铭解除合同的请求，其应在合理期间内向张博铭返还出定金之外的全部购房款，故认定刘凌峰应给付张博铭占用购房款期间的利息(以450,000元为基数，自2016年7月1日起至开庭日2018年1月30日止，按中国人民银行同期贷款利率计算),经计算为34,318.75元，已超过张博铭请求的30,000元、故对张博铭此项请求，予以支持。对于刘凌峰请求解除合同，因刘凌峰将房屋另售后，双方合同已于2016年6月解除，故对刘凌峰此项请求，不予支持。对于刘凌峰请求损失370,000元，系刘凌峰与张博铭所约定《房屋买卖合同》房屋价款与张博铭与案外人约定房屋价款的差价，但刘凌峰与案外人之间的交易价格是由各种主客观因素决定，刘凌峰与张博铭签订合同两年后，才与案外人订立合同，由此所产生差价并不是刘凌峰、张博铭所签订的《房屋买卖合同》时能够预见的，故对刘凌峰此项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘凌峰于判决生效之日起十日内向张博铭返还购房款450,000元及利息30,000元，共计480,000元；二、驳回刘凌峰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4000元（已减半收取）及反诉费3425元，由刘凌峰负担。
二审中,当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下：1.刘凌峰与张博铭之间签订的《房屋买卖合同》的解除问题；2.刘凌峰是否应当给付张博铭已付购房款的利息损失的问题；3.张博铭不购买案涉房屋的违约行为，是否给刘凌峰造成财产损失的问题。
关于刘凌峰与张博铭之间签订的《房屋买卖合同》的解除问题。本院认为，刘凌峰与张博铭之间签订的《房屋买卖合同》中虽未对合同的解除进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，刘凌峰与张博铭之间可以协商解除合同，本案中，通过刘凌峰提交的录音，能够证实张博铭曾向刘凌峰提出的解除合同的请求，刘凌峰在本次协商中虽未表示同意，但根据其2016年6月开始将涉案房屋在互联网上公开出售的行为，应当认定其已放弃对案涉合同的继续履行，进而可以认定其已同意解除与张博铭之间的《房屋买卖合同》，故案涉《房屋买卖合同》已于2016年6月解除，本院对刘凌峰提出的再次出售房屋的行为属于自救行为的主张不予支持。
关于刘凌峰是否应当给付张博铭已付购房款的利息损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，及刘凌峰与张博铭在《房屋买卖合同》第七条违约责任及违约金的约定，“在产权过户前，如乙方（即张博铭）不同意购买此房屋，所付定金不退；如甲方（即刘凌峰）不同意出售，应在合同约定的产权过户（或公证）当日双倍返还乙方所付定金”，本案中，张博铭与刘凌峰之间的《房屋买卖合同》已于2016年6月解除，且张博铭明确表示按照双方合同约定承担违约责任，放弃已付定金，案涉房屋亦未进行产权过户或进行交付，故刘凌峰应当依法将张博铭已支付的购房款予以退回，刘凌峰在合同解除后并未将张博铭已付购房款返还，且在合同解除后长期占用，其应当向张博铭支付占用案涉购房款的利息，一审判决自案涉合同解除之后即2016年7月1日起至开庭日2018年1月30日止认定该利息期间，并支持张博铭关于利息的请求正确，应予支持，刘凌峰提出的张博铭违约在先，不应该支付其利息损失的主张，本院不予支持。
关于张博铭不购买案涉房屋的违约行为，是否给刘凌峰造成财产损失的问题。本院认为，刘凌峰应当对其主张的损失承担举证责任，刘凌峰与张博铭所约定《房屋买卖合同》房屋价款与张博铭与案外人约定房屋价款的差价仅能作为相应参考，并不当然能够证明刘凌峰在张博铭违约后遭受的实际损失，同时刘凌峰与张博铭在案涉《房屋买卖合同》中未对相应损失进行约定，且刘凌峰与案外人之间的交易价格是由各种主客观因素决定，刘凌峰与张博铭签订合同两年后，才与案外人订立合同，由此所产生差价并不是刘凌峰、张博铭所签订的《房屋买卖合同》时能够预见的，故一审判决驳回刘凌峰的该项诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，刘凌峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,300元，由上诉人刘凌峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周铁峰
审 判 员 杨社娟
审 判 员 齐少游
二〇一八年五月十日
法官助理 赵 博
书 记 员 王晓萍
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。