杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第869号
原告：俞晨。
原告：金素娥。
两原告共同委托代理人：胡光春、唐锋。
被告：杭州裕华大厦有限公司。
法定代表人：黄国强。
委托代理人：刘涛、戴小燕。
原告俞晨、金素娥（以下简称两原告）诉被告杭州裕华大厦有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2011年8月4日公开开庭进行了审理。原告俞晨及两原告的共同委托代理人胡光春、唐锋，被告的委托代理人刘涛、戴小燕到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
两原告诉称：2007年1月13日，两原告与被告签订一份《房屋转让合同》，约定两原告向被告购买其开发的裕华大厦项目B幢5层005号房（以下简称涉案房屋），购房款为422106元，于2007年6月30日前付清；被告应于2010年6月30日将办理房地产权属证书的资料报送产权登记机关备案，使两原告能在2010年6月30日前取得房屋权属证书，如两原告无法取得权属证书的，则被告将承担全部责任。合同签订后，两原告依约支付房款，但被告未能按约在2010年6月30日前将办理房地产权属证书的资料报产权登记机关备案，致使两原告至今无法办理房屋权属证书。经两原告调查获悉，被告在销售房屋时故意隐瞒该房屋不得分割销售的事实，导致两原告无法办理产权登记。故起诉请求判令：1、被告赔偿两原告因无法办理房屋产权证书的损失赔偿金422106元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、双方签订的合同主体合格，内容合法，且意思表示真实，为有效合同。裕华大厦项目建设经有关部门批准具有合法依据，并已验收合格。二、房屋权属证书无法办理是由于杭州市政府对先后出台三份文件的不同理解所造成，系不可归责于双方的事由。被告已经按照合同履行交付房屋的义务，并向杭州市政府送交了要求报批产权的资料，不应承担违约责任。被告已经提供了相应退房，或转为长期租赁合同，待政策允许后办证等解决方案，供两原告选择。三、两原告主张一倍购房款的损失赔偿没有事实和法律依据。被告在签订合同时已告知两原告涉案房屋的性质，不存在欺诈行为，也不构成侵犯消费者权益。现被告同意解除合同，请求驳回两原告的诉讼请求。
两原告提供了下列证据材料：
1、房屋转让合同，证明两原告与被告签订房屋转让合同的事实及双方权利义务的约定。
2、收据，证明两原告支付房款及物业维修基金的事实。
3、信访事项答复意见书，证明被告在订立及履行合同中存在欺诈及违约的事实。
4、楼书广告，证明被告将其开发的裕华大厦进行房屋分割销售的事实。
5、杭州市国有土地使用权出让合同书，证明被告在订立及履行合同中存在欺诈及违约的事实。
被告提供了下列证据材料：
1、杭政函（2005）128号文件，证明双方签订的房屋转让合同合法有效。
2、土地使用情况复核验收合格通知书、关于要求办理土地复核验收的报告，证明被告早在2008年就已履行要求批准转让房产的前提义务。
3、规划验收合格证、房地产测绘成果报告，证明涉案房屋于2008年8月26日经规划验收合格，具备办理房产登记手续的条件，并于2009年2月5日完成测绘成果报告。
4、关于要求办理转让部分房产手续的报告及邮寄底单、查询单，证明由于杭政函（2005）128号文件缺乏与之配套的相关实施细则，导致杭州市政府有关部门无法受理，被告只得向杭州市政府请示救济。
5、杭政办函（2008）183号文件、杭政办函（2009）209号文件，证明2008年4月、2009年6月，杭州市政府分别出台新的文件，但存在不同诠释，涉案房屋无法办理权属证书系不可归责于当事人双方的事由，被告不存在违约。
6、西政办（2010）57号文件，证明直至2010年4月只有杭州市西湖区政府出台留用地转让、析产等审批流程操作指导意见，但杭州市政府有关部门并未出台相关操作细则，造成无法办证，且杭州市政府现令暂停。
7、西湖区留用地项目审批表，证明即使被告按照西湖区留用地项目审批手续办理房产析产，但有关部门亦无章可循，不能办证，此项工作搁置。
8、通知书、业主征询函，证明被告依照合同第5条的约定提供了善后方案供两原告选择。
9、股民代表大会决议、公告执行情况，证明涉案房屋已具备依法转让条件，合同合法有效，但因有关部门未出台配套审查报批细则导致无法履行。
10、解除房屋转让合同协议、物业长期租赁合同、杭州裕华大厦有限公司退房协议，证明合同因不可归责于当事人双方的事由无法继续履行，三分之一的买受人与被告协商达成了解约退房或变更成长期租赁协议，待时机成熟后再行办证。
上述由两原告提供的证据，被告质证后认为，证据1的真实性、合法性、关联性无异议，恰恰证明合同合法有效，合同中第15条已对办证程序及无法办证如何处理作了明确约定，被告不存在违约行为。证据2的真实性、合法性无异议，两原告确实向被告支付了购房款。证据3的形式真实性、合法性无异议，关联性有异议，信访咨询本案涉及的项目如何解决，但杭州市房产管理局答复的是2008年以后的项目如何处理，该证不能证明被告违约以及被告存在欺诈、隐瞒的情形。证据4，涉案房屋由第三方负责销售，非被告所为，广告内容未违反杭政函（2005）128号文件，具体约定应以证据1为准。证据5的真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，涉案转让房屋的面积未超过50%，被告不存在欺诈和违约的情形，且两原告知晓该项目的土地性质和销售途径，合同真实有效。
上述由被告提供的证据，两原告质证后认为，证据1的真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，不能以此证明被告可以将房屋分割销售，且该文件未明确允许两原告办证。证据2的真实性、合法性无异议，但土地是否复核验收与本案无关，即便被告已通过复核验收，但只要被告未给两原告办理房产权属证书即构成违约。证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，规划验收合格证只能证明裕华大厦通过了规划验收，但被告未提供最早的设计方案，不能证明其证明对象；房地产测绘报告的真实性、合法性、关联性有异议。证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，从报告的内容看，被告明知其未办证构成违约，该证也不能证明被告已履行合同义务，被告自己尚未取得房产证，也就不可能将房屋转让给两原告，被告仅向杭州市政府递交报告，而未向相关部门进行备案，其行为构成违约。证据5、6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明上述文件出台之前能够为两原告办理产权，杭州市政府颁布的文件具有延续性，并逐步细化，事实上被告在未取得政府有关部门文件许可的情况下擅自承诺两原告可以办证，其行为构成违约。证据7的真实性、合法性、关联性有异议。证据8的真实性、合法性无异议，关联性有异议，恰恰证明被告违约，存在欺诈、故意隐瞒事实的情形。证据9与本案无关，真实性无法确认。证据10无单位落款及人员签名，不符合证据的形式要件，不能证明涉案房屋转让合同不能履行系不可归责于双方当事人的原因，若确有三分之一的买受人与被告签订协议，被告应举证证明。
根据双方当事人的举证、质证意见以及证据间联系，本院认证如下：
两原告提供的证据1、2、5的真实性，被告质证后无异议，予以认定。证据3系政府有关部门出具的信访事项答复意见书，真实性予以确认。证据4系广告，不能直接证明被告分割销售涉案房屋的事实，不予认定，就该争议事实应以双方签订的房屋转让合同约定内容为准。
被告提供的证据2、证据3中规划验收合格证、证据8的真实性，经两原告质证后无异议，予以认定，该证可以证明涉案房屋经规划验收合格，经土地复核验收，被告发函征求两原告等业主意见的事实。证据1、5、6系政府颁布的文件，不属于证据范畴。证据3中房地产测绘成果报告的真实性不予认定。证据4的真实性予以认定，但该证不能证明被告送交有关资料履行房屋登记备案的事实。证据7系西湖区留用地项目审查表，其中缺少相关部门审查意见，不予认定。证据9系杭州荡王头股份经济合作社股民代表大会就本案所涉项目通过的决议，真实性予以认定。证据10系打印件，无其他证据印证，不予认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2007年1月13日，两原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《房屋转让合同》一份，合同中约定：第一条项目建设依据，甲方以出让方式取得位于杭州市西湖区三墩镇振华路北侧西行桥西侧、地号为06-006-011-00017的地块的国有土地使用权。【土地使用证号】为杭西国用（2006）字第000025号。该地块土地使用面积为9821平方米，规划用途为综合办公用地，土地使用年限自2006年2月17日至2056年1月26日。甲方经批准，在上述地块上建设综合办公用房，【现定名】杭州裕华大厦。建设用地规划许可证号为（2005）年浙规用证01000325，建设工程规划许可证号为（2006）年浙规建证01000278号，施工许可证号为330100200607140401。第二条转让房屋的概况，乙方受让房屋为本合同第一条规定项目中的B幢5层005号房，建筑面积89.6平方米。第三条计价方式与价款，该房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米4711元，总金额422106元。第五条付款方式及期限，签订本合同之日支付50000元，2007年1月13日前支付172106元，于2007年6月30日前付清余款。第十一条约定，甲方保证转让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。第十五条关于产权登记约定，该项目系按照杭州市政府有关撤村建居相关政策批准的留用地开发建设；鉴于此，甲乙双方明确：甲方应按照杭州市政府的相关职能部门对留用地建设项目的颁证程序在2010年6月30日之前将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在2010年6月30日之前取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式办理（不作累加）。1、逾期在90日之内（含90日）的，甲方按实际逾期办证日期按日向乙方支付已付房款总额的万分之贰作为违约金；2、逾期超过90日的，双方同意乙方选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按乙方累计已付款的10%作为违约金。（2）乙方不退房，甲乙双方解除本合同，另行签订《物业长期租赁合同》，甲方按壹仟元／平方米向乙方退款，剩余房款自动转为《物业长期租赁合同》中的租金。乙方在本合同约定的土地使用年限内继续享有排它的房屋使用权。合同中并约定了交付期限、甲方逾期交房的违约责任以及乙方逾期付款的违约责任等内容。合同签订后，两原告依约支付房款及物业维修基金。2007年11月16日，杭州荡王头股份经济合作社召开股民代表大会，通过决议同意公司对外签订不超过总建筑面积50%的转让合同。该决议并进行了公告，在公告期内无人提出异议。2008年8月18日，裕华大厦工程通过工程质量验收。同年8月26日，杭州市规划局颁发《规划验收合格证》，其上载明：“杭州市规划局于2006年6月27日批准杭州裕华大厦有限公司在西湖区三墩镇荡王头村，建造商业及办公用房工程，根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施﹤中华人民共和国城市规划法﹥办法》、《杭州市城市规划管理条例》的有关规定，对该工程进行规划验收。经验收合格特发此证。”2008年间被告将涉案房屋交付给两原告。2010年10月22日，杭州市国土资源局出具《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，具体内容为“杭州裕华大厦有限公司经批准，在西湖区三墩镇荡王头社区，建造西湖区裕华大厦项目已竣工。根据《杭州市土地管理规定》、《杭州市区建设项目用地复核验收规定》的有关规定，对该工程进行了土地使用情况复核验收。经验收合格，特发此通知书。”
2010年7月，被告向两原告等发出《业主征询函》，表示“鉴于本项目系杭州市区村级集体经济组织留用地出让的第一批项目，现在办证尚无先例，根据杭州市政府先后于2005年7月、2008年5月、2009年6月三次下发的有关文件规定，现已明确本项目产权证无法分割到户。特发此征询函给您，请您务必在8月30日前回复此函。”2010年8月，因两原告等买受人反映涉案房屋的相关问题，杭州市房产管理局出具一份《信访事项答复意见书》，主要答复意见为“杭州裕华大厦有限公司在未取得房屋所有权证的情况下以签订房屋转让合同的形式进行转让，并承诺在2010年6月30日将办理权属登记的资料报产权登记机关进行备案的行为不符合相关规定，建议可根据合同约定通过司法途经解决。”2011年4月，两原告诉至本院，要求判如所请。
另查明，2006年1月6日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》（杭土合字（2006）1号），其中约定：第三条，出让人出让给受让人的宗地位于西湖区三墩镇荡王头村，宗地总面积25506平方米，其中出让土地面积为14754平方米。宗地四至及界址点坐标见附件《出让宗地界址图》，土地面积以土地使用证上载明的面积为准。第四条，本合同项下出让宗地的用途为商业、综合（办公）用地。第十九条，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下土地使用权出租。本合同项下系杭州市三墩镇荡王头村和杭州裕汇投资发展有限公司合作开发的10%留用地建设项目用地，不得用于经营性房地产开发，未经批准和相关村民会议多数成员或村民代表会议多数村民代表的同意，其土地使用权不得抵押、转让，且转让部分的用地面积和建筑面积原则上最高不得超过整个项目用地面积和建筑面积的50%。2010年9月29日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）再次签订《杭土合字（2006）1号﹤杭州市国有土地使用权出让合同书﹥补充协议（一）》，就宗地地上建筑面积调整约定，第一条，出让人同意《出让合同》项下宗地地上建筑面积调整为44043.88平方米，其中商业建筑面积17298.27平方米，综合（办公）建筑面积26745.61平方米。第二条，受让人同意因上述调整，向甲方补缴土地使用权出让金59844元。
本案在审理过程中，两原告申请就涉案房屋不能办证的损失进行评估，其认为，本案诉讼请求的具体损失数额属于待定事实，存在的损失是涉案房屋不能办证和能办证之间的差价，必须通过鉴定来解决。庭审中两原告明确表示其不主张解除案涉房屋转让合同。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点在于：一、被告是否构成违约，应否承担违约责任；二、在房屋转让合同未解除的情形下，两原告能否以不能办证为由主张赔偿损失以及如何确定损失的数额。
关于焦点一，本院认为，两原告与被告签订的房屋转让合同中明确约定涉案房屋系留用地开发建设项目上的房屋，故该合同的性质属于非商品房分割转让协议，因此，本案的审理并不适用商品房买卖合同纠纷的相关法律规定。被告作为房屋开发建设一方，在明知涉案房屋不具备分割办证的条件下，仍与两原告签订房屋转让合同，并明确约定办理房屋权属登记的期限在2010年6月30日之前，而两原告至今未能取得权属证书，故被告的行为构成违约，且主观上存在过错，应当承担相应的违约责任。被告辩称本案系不可归责于双方当事人的事由引起，其不构成违约之意见，与事实不符，本院不予采信。
关于焦点二，本院认为，按照两原告与被告签订的房屋转让合同约定，逾期办证超过90日的，两原告可以选择退房、退款或解除合同、另行签订长期租赁合同等。因此在涉案房屋至今未取得权属证书的情形下，两原告可依约行使合同解除权。现两原告未按合同约定选择退房等方式处理，而以涉案房屋不能办证为由主张赔偿损失，并不影响其今后仍可按合同约定的解决方案请求救济。由于不能办证是指客观确定已无法取得权属证书的情形，系逾期办证延续之结果，故不能办证的损失实质上仍是未按期取得权属证书所造成的。两原告以此主张违约赔偿，应视为其已知晓房屋转让合同履行的客观状况。鉴于两原告主张的不能办证之损失，缺乏相应可计算的明确依据，而事实上被告确有违约行为存在，且签订合同时两原告明知所买受的房屋并非普通商品房，故本院综合房屋转让合同的履行情况、当事人的过错程度以及涉案房屋的使用收益等因素，根据诚实信用原则酌情确定被告赔偿两原告损失6828元，并且两原告不得再对被告不能办证的违约行为另行主张损失赔偿。至于两原告主张以涉案房屋与其他同地段具有不动产权属证书房屋的评估价值之差额作为损失的意见，因两原告对涉案房屋的性质是明知的，且涉案房屋至今不能办证系由于杭州市现行留用地的政策规定所致，今后是否会具备分割办证条件并不确定。故两原告的上述主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州裕华大厦有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给俞晨、金素娥损失6828元。
二、驳回俞晨、金素娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7632元，由俞晨、金素娥负担7509元，由杭州裕华大厦有限公司负担123元。杭州裕华大厦有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
代理审判员 陈 晶
人民陪审员 朱湘江
二〇一二年一月六日
书 记 员 陆 菲