北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终943号
上诉人（原审原告）王×1，男，1962年5月31日出生。
委托代理人熊云飞，北京市大瀚律师事务所律师。
委托代理人安然，北京市大瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王×2，男，1965年11月15日出生。
上诉人王×1因返还原物纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第10613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2013年8月，王×1起诉至原审法院称：1984年5月，我父亲王×3为我和哥哥王×4分家时将位于北京市大兴区礼贤镇×××街西一条4号院（以下简称×××4号院）的房屋分给了我。20世纪90年代中期，我搬到北京市大兴区黄村镇居住，之后我将分给我的×××4号院房屋交给哥哥王×4为我看管。2008年，我回×××村准备修缮房屋时得知哥哥王×4于2002年11月29日就将我的×××4号院房屋以2万元的价格卖给了王×2。我于2011年12月诉至原审法院，要求确认王×4与王×2签订的上述协议无效。原审法院于2013年6月8日作出（2012）大民初字第12号民事判决，支持了我的诉讼请求。王×2不服，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。一中院于2013年8月14日作出（2013）一中民终字第9422号民事判决，驳回了王×2的上诉请求。后王×2向北京市高级人民法院（以下简称市高院）申请再审。市高院于2015年1月19日作出裁定，指令一中院再审。一中院于2015年7月7日作出再审判决，撤销了（2013）一中民终字第9422号民事判决及（2012）大民初字第12号民事判决，驳回了我的诉讼请求。我认为我是×××4号院房屋的实际所有人，王×4与王×2之间就×××4号院房屋的买卖行为虽然有效，但效力并不及于我。王×4处分我的房屋属于无权处分；同时，王×2购买涉案房屋的行为不符合善意第三人的构成要件。此外，我坚持认为王×2支付王×42万元购买的是×××4号院房屋中西数两间，而并非整个院落。现×××4号院房屋被王×2占有。为维护我的合法权益，故起诉要求判令王×2将×××4号院房屋及院落返还给我。
王×2辩称：×××4号院房屋我不是从王×1手中购买的，我跟王×1之间没有直接的关系。宅基地使用权具有明显的人身属性，只能是村集体经济组织成员才能享有。王×1户口已迁出×××村，已不是×××村集体经济组织成员，无法享有×××村的宅基地使用权。同时，购买×××4号院房屋后，我进行了翻建和新建。对于农村房屋已经拆除或建房，这些行为符合物权排他性效力的要求，可以说物权已经发生了变更。对于×××4号院房屋的取得，我是善意的。故我不同意王×1的诉讼请求。
原审法院经审理认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。本案中，王×4与王×2就×××4号院房屋达成的买卖合同经法院审理，合法有效。在签订合同之时，王×2为购得×××4号院房屋支付了2万元，亦属合理对价。此后，王×2实际占有了×××4号院房屋，并在此长期居住生活，在此期间，王×2对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了路面。虽然王×4处分×××4号院房屋时系无权处分，但处分行为发生之时，×××4号院房屋系由王×4占有，且王×4与王×1系兄弟关系，王×2向王×4支付了合理价款。综合上述因素，可以认定王×2通过买卖行为已善意取得了×××4号院房屋。王×1辩称王×4处分×××4号院房屋时没有代理权，此行为未经王×1追认，对被代理人王×1不发生效力。王×4处分×××4号院房屋时并非以王×1的名义而是以自己的名义作出的，因此本案不涉及王×4是否有代理权的问题。关于王×1提出的王×2购买×××4号院房屋是否构成善意取得的问题，王×2与王×4就涉案房屋达成买卖协议之时，是王×4而非王×1管理着涉案房屋，王×2也支付了合理的对价；鉴于王×1与王×4系兄弟关系的事实，此时如果苛求王×2知晓王×1家对涉案房屋的分家情况的话，无疑是对王×2审查义务的不适当加重；如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。至于王×1所诉的转让的财产需进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际，并鉴于涉案房屋未曾进行不动产登记，王×1家分家之时亦未进行变更登记；此时如要求王×2取得上述房屋需进行登记的话，不合实际和情理；如在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为，客观上不利于保护善意第三人的合法权益。综上所述，王×1要求王×2返还×××4号院房屋的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于2015年11月判决：驳回王×1的诉讼请求。
判决后，王×1不服，上诉至本院称，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。上诉理由为：第一，原审判决认定事实错误：原审法院认定王×2购买×××4号院房屋构成善意取得，既属认定事实错误，又属适用法律错误；王×2明知王×4无处分权而购买房屋，不符合善意第三人构成要件，且没有支付合理价款，13年来没有完成过户登记；房屋买卖协议签订于2002年，《中华人民共和国物权法》尚未实施，该法第一百零六条的规定不具有溯及力；原审法院认定房屋买卖合同签订时×××4号院房屋由王×4占有与事实不符；第二，原审判决认定基本事实不清：原审法院认定王×4与王×2约定将×××4号院房屋北房7间及棚子以2万元价格出售，认定事实不清，该认定无证据支持，且房屋买卖协议经鉴定并非王×4签署；第三，原审判决适用法律错误：原审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五条是错误的，根据特殊法优先适用于一般法的原则，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权代理的规定。王×2不同意王×1的上诉请求及理由，同意原审判决。
经审理查明：王×4与王×1系兄弟。1984年5月，王×4、王×1之父王×3为兄弟二人分家，分家时×××4号院有北房7间分给了王×1所有。
20世纪90年代中期，王×1从×××村搬走到他处生活，其户口同时迁出×××村。王×1将分得的×××4号院房屋交由其兄王×4看管。
2002年11月29日，王×4与王×2经协商约定王×4将×××4号院房屋以2万元价格卖给王×2。约定后，王×2将购房款2万元给付王×4，王×4收到此款后为王×2出具了收款收条。×××4号院房屋由王×2占有使用。另查，王×2系北京市大兴区礼贤镇×××村集体经济组织成员。
2011年12月，王×1将王×4、王×2诉至原审法院，要求确认王×4与王×2就×××4号院房屋签订的买卖合同无效。原审法院于2013年6月8日作出（2012）大民初字第12号民事判决，支持了王×1的诉讼请求。王×2不服，上诉至一中院。一中院于2013年8月14日作出（2013）一中民终字第9422号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2013年8月，王×1向原审法院提起本案诉讼，要求王×2返还×××4号院房屋。原审法院依王×1的申请，委托北京京城捷信房地产评估有限公司对×××4号院内住宅涉案宅基地区位补偿价值及地上物（包含房屋和附属物）重置成新价值进行评估。该公司于2014年7月15日出具估价报告书，认定涉案房屋宅基地区位补偿价值及地上物（包含房屋和附属物）重置成新价值为531971元。
本案一审期间，王×2向市高院申请再审。市高院于2015年1月19日作出（2014）高民申字第2314号民事裁定，指令一中院再审，本案依法中止审理。一中院于2015年7月7日作出（2015）一中民再终字第4675号再审判决，撤销了一中院（2013）一中民终字第9422号民事判决及原审法院（2012）大民初字第12号民事判决，驳回了王×1的诉讼请求，认定王×4与王×2之间就×××4号院房屋的买卖合同有效。该再审民事判决确认：“2002年11月29日，王×4与王×2经协商约定王×4将×××4号院的北房7间及棚子以20000元价格卖给王×2，约定后王×2将购房款20000元给付王×4，王×4收到此款后为王×2出具了收款收条，并将×××4号院交付王×2，王×4与王×2均已履行合同……本案在审理中王×2就其辩称购买×××4号院时签订了购房文书的主张，提交了购房文书复写件，根据王×4的申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对王×2提交的购房文书复写件卖方签字处的‘王×4’是否为王×4本人所写进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所出具司法鉴定意见书，经鉴定根据现有材料，暂无法确定检材卖方处的‘王×4’签名与样本中的‘王×4’签名是否为同一人书写。”
本案恢复审理后，王×1不再依据王×4与王×2之间房屋买卖合同无效为依据要求王×2返还×××4号院房屋，转而以×××4号院房屋所有人的身份，直接要求王×2返还涉案房屋。
二审审理中，除上诉理由外，王×1强调：王×4与王×2之间的买卖事实存在，但买卖房屋的范围不能确定，购房文书签字处的‘王×4’非本人签署，不能作为认定事实的依据；王×2明知王×4无处分权而购买房屋，不属于善意，且不能溯及适用《中华人民共和国物权法》关于不动产善意取得的规定。王×2称，知道×××4号院原为王×1所有，但王×4出售院落时，王×1已将院落卖给王×4。
二审审理中，王×1与王×2均确定×××村没有完备的房地产登记管理制度。王×1称其与王×4分家时有村干部在场，但未办理相关的权属登记手续。
上述事实，有（2012）大民初字第12号民事判决书、（2013）一中民终字第9422号民事判决书、（2014）高民申字第2314号民事裁定书、（2015）一中民再终字第4675号民事判决书、估价报告书以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：王×1要求王×2返还×××4号院房屋，首先应当明确请求权基础。王×1在上诉中提出应当适用无权代理的合同法规定，事实上，王×4并非以王×1的名义而是以自己的名义处分×××4号院房屋，故本案不涉及王×4是否有代理权的问题；而且生效的再审民事判决书已经确认王×4与王×2之间的买卖合同有效，并未以无权代理的事由确认买卖合同无效，该判决的既判力应当受到尊重。因此本案不能适用合同中关于无权代理的相关规定。
本案中，×××4号院房屋确实原为王×1所有，王×4将之出售属于无权处分。王×1主张返还王×2返还×××4号院房屋，属于物权法上的返还原物请求权。在此，首先应当明确王×4与王×2买卖合同的内容，从而确定在无权处分主张返还原物请求权的范围。王×1提出购房文书签字处的‘王×4’非本人签署，不能作为认定事实的依据。对王×4笔迹的鉴定意见不属于确定性鉴定意见，并未明确购房文书签字处的‘王×4’不是本人签署；且生效的再审民事判决已经注意到了该鉴定意见，并据此确认了买卖合同标的包括了北房7间和棚子的事实。在没有充分证据足以反驳该事实的情况下，该事实认定应当予以尊重。据此，王×1在无权处分基础上主张返还原物请求权应当及于×××4号院北房7间和棚子。
针对王×1的返还原物请求权，王×2以善意取得的事由进行抗辩。对此，王×4提出了《中华人民共和国物权法》的溯及力问题。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》在王×4与王×2签订买卖合同时尚未实施，但是当时适用的《中华人民共和国民法通则》已经确定了自愿、公平、等价有偿、诚实信用及合法权益受法律保护等基本原则，而且《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》就共有人无权处分中的善意取得问题进行了规定。虽然善意取得制度尚未全面法定化，但是根据民法基本原则及类似规定的要旨，在所有权人与善意第三人之间进行利益平衡时，仍然应当注重保护善意第三人的合法权益，维护交易安全。鉴于当时不存在与不动产善意取得制度相冲突的其他法律规范，故可以借鉴《中华人民共和国物权法》中关于不动产善意取得的规定，以之作为确定要件事实的参照。据此，本案的焦点问题应当是王×2购买×××4号院房屋是否构成善意取得。王×4与王×2之间的买卖合同已被生效的再审民事判决确定为有效。在此基础上，主要的争议在于王×1是否善意、是否已经支付合理对价、是否完成权属转移三个要件事实。
首先，在没有权属登记管理制度的情况下，占有成为重要的公示形式。王×1长期不在×××村居住，且对自己的财产多年疏于管理，其对×××4号院的所有权因缺乏公示形式成失去公信力。又鉴于王×1与王×4系亲兄弟关系，王×4仍在×××村居住生活，其以自己的名义处分×××4号院，王×2形成合理信赖，其信赖利益理应受到保护。
其次，王×2为购得×××4号院房屋支付了2万元。综合考虑交易时间、院落地段、房屋间数等因素，该对价未见明显的不合理之处。
再次，由于×××村不动产登记制度不完善，×××4号院亦未进行不动产登记，故可以转移占有作为权属转移的公示方法。王×2已占有使用×××4号院多年，且王×1亦多年未提出异议，应当认定权属转移已完成。
综上，王×2出于对占有状态的信赖而购买×××4号院房屋，支付相应对价并占有使用多年，其信赖利益和交易秩序应予保护；原审法院驳回王×4的返还原物请求权并无不当。王×4的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费300元，由王×1负担（已交纳）。二审案件受理费300元，由王×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 纪灵筠
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 史天予