上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2397号
原告黄承凯。
委托代理人常敬泉，上海市德尚律师事务所律师。
被告林少军。
原告黄承凯与被告林少军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄承凯的委托代理人常敬泉、被告林少军到庭参加诉讼。
原告黄承凯诉称，原告系上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室、4号地下1层车位XX室的权利人。2013年3月3日，原、被告通过上海A房地产经纪有限公司（下称“A房产”）居间介绍，就房屋及车位分别签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX），约定被告以510万元（人民币，下同）以及10万元购买原告上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积220.24平方米）、XX号地下1层车位XX室（建筑面积34.84平方米）的房产。上述两份买卖合同对过户时间、付款方式、逾期付款的违约责任及合同解除条件作出了约定。根据约定，被告最迟应于过户交易日2013年9月30日前将357万元房款支付至A房产。2013年2月28日，原、被告签订《变更协议》，约定房屋的装潢、厨卫设施及附属设施、设备的补偿款为120万元，并于2013年6月10日支付。
2013年5月29日，双方办理了房屋交接手续。后被告向多家银行申请贷款，合同约定的贷款357万元一直未获得银行审批通过，被告也未能在合同约定的最后过户时间2013年9月30日前以现金方式补足此笔房款。被告未能按期付款，已经构成违约。2013年9月25日，原告发函要求被告付款过户，竟遭被告拒绝。原告于2013年10月18日通过邮政特快专递方式向被告寄送解除房屋买卖合同的《律师函》。现要求法院判令：1、解除原、被告于2013年3月3日签订的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》（合同编号分别为：XXXXXXX）、《变更协议》，要求被告将上述房屋返还原告；2、被告支付原告逾期付款违约金26，775元及赔偿金100万元；3、被告支付原告自2013年10月27日起至实际返还房屋之日止，按照每月18，000元租金计算的房屋使用费。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告于2013年3月3日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋、XX号地下1层车位XX室（而签订的两份《上海市房地产买卖合同》（合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX）以及《变更协议》，要求被告将上述房屋及车位返还原告；2、要求被告支付赔偿金100万元。
被告林少军辩称，2013年3月3日，被告通过台庆房产介绍，与原告签订两份《上海市房地产买卖合同》，约定被告以510万元以及10万元的价格购买原告的房屋及车位。被告已经支付283万元。2013年9月30日，原告要求被告支付357万元。然而，原、被告双方约定的房屋及车位的总价格为520万元，现被告已经支付283万元，剩余237万元未支付，但原告要求其支付357万元，其不同意支付，非被告违约。现原告起诉的实际原因是因房价上涨，原告欲毁约所致。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告黄承凯系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋及XX号地下1层车位XX室（（下称“涉案房产”）的产权人。
2013年2月26日，原、被告通过A房产居间介绍，达成系争房产买卖意向。同日，原告作为出售方（甲方）、被告作为买受方（乙方）、A房产作为居间方（丙）方，三方签订了《房地产买卖居间定金协议》，约定涉案房产的总价款为640万元。该协议的第八条“特别约定事项”中约定：“甲乙双方签订本协议当日（乙方）支付甲方定金人民币伍万元整，乙方应于2013年2月28日补足定金伍万元整，由此共同构成定金部分壹拾万元整。乙方在2013年5月31日支付甲方房款肆拾叁万元整，甲方应于2013年5月31日将该房地产交付于乙方，乙方在2013年6月10日支付甲方房款壹佰万元整，其中壹拾万元整作为房屋尾款暂存台庆房产。乙方贷款申请叁佰伍拾柒万元整，以贷款的形式支付甲方，剩余部分房款壹佰叁拾万元整以家电、装修补偿款的名义支付甲方，并由2013年6月10日支付甲方。同日，被告向原告支付购房定金5万元。
2013年2月28日，原告黄承凯（出售人、甲方）与被告林少军（买受人、乙方）就XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定乙方受让甲方的上述房产，房屋建筑面积为220.24平方米，转让价款为510万元。该合同第六条约定，甲乙双方确认在2013年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总金额的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；合同附件三“付款协议”第4条“贷款申请”约定，乙方通过贷款银行申请357万元贷款形式支付第二期房贷款……如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于甲乙双方申请该房产过户交易前支付至A房产，待双方办妥过户手续后3个工作日内由A房产转付甲方。该合同还对双方其他权利义务作出了约定。双方就XX号地下1层车位XX室（另行签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为：XXXXXXX），约定该车位的转让价为10万元，双方确认于2013年9月30日前办理产权过户手续。合同附件三“付款协议”约定：被告应于2013年5月31日前支付甲方全额车位款项10万元
同日，双方签订一份《变更协议》，内容为：双方于2012年2月27日签订关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同，合同约定的成交价为510万元，双方同意将合同中“补充条款”的第一条变更为：一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均不含在房价款内，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币120万元，并于2013年6月10日支付甲方；乙方确认其于签订买卖合同前已对房屋进行了验看，双方同意甲方按房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。同日，被告又支付定金5万元。
原告于庭审中表示，上述变更协议中存在两处笔误，一是签订买卖合同时间“2012年2月27日”应为“2013年2月27日”，二是房屋的地址“上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室”中的“XX路”应为“XX路”。
2013年3月3日，原、被告重新签订了关于涉案房产的两份《上海市房地产买卖合同》，合同编号及内容于2月28日的买卖合同完全相同。
当日，就上述两份房地产买卖合同，原、被告共同向上海市东方公证处申请办理公证，该公证处于2013年3月4日出具了公证书。
2013年5月29日，原告将涉案房屋及车位移交给了被告，被告实际入住房屋至今。
2013年6月1日，原告向被告出具两份收据，确认分别收到被告购买系争房屋所支付的全额首期房款143万元，以及车位的全额转让款10万元。
2013年6月11日，原告向被告出具收据，确认收到被告购买涉案房屋的房款120万元，其中10万元作为尾款暂存A房产。
2013年9月25日，原告向被告致函，告知被告至迟于2013年9月30日过户之前办理好房屋审税及贷款事宜，如届时未办妥贷款手续或审批金额不足，应在过户前将任何不足部分以现金形式补齐，若不能如期过户，将承担违约风险。被告称，于同年10月初收到上述函件。
2013年10月18日，原告委托律师致函被告，主要内容是，被告未能于约定的2013年9月30日过户日期之前将357万房款支付至A房产，已经构成违约，故明确关于系争房产的买卖合同及变更协议将于被告收到函件后解除，被告应向原告退还房屋，原告则在扣除违约金后向被告退还房款。被告于次日收到上述函件。
2013年11月7日，原告委托律师就系争房屋买卖合同及变更协议的解除及解除后果处理等事宜再次致函被告。被告于次日收到上述函件。原告因被告收到函件后未予答复，遂诉至本院。
原告向本院申请证人仇某某到庭作证，证人陈述：2013年2月底，原、被告到其公司签订房屋买卖合同，约定了房屋转让价为510万元，车位转让价为10万元，房屋装修补偿款为120万元，税费各自承担。但由于房屋尚有贷款，无法办理公证。2013年5月，原告将房屋交付给被告，被告将房屋首付款交给原告。后被告在办理贷款手续时，银行认为被告收入不稳定，只能贷款100万元。至2013年9月，被告申请的贷款仍未能获批，其也将该情况反馈给被告，被告表示再等等。但最终贷款申请未能获准，被告也未再有其他音讯。证人为协助被告申请贷款，一共为被告找了5家银行。关于《变更协议》上的房屋地址，系笔误。
庭审中，被告表示其接收房屋后，出资70万元委托民工（非装修公司）进行装修。原告对此不予认可，表示其交付是装修房，被告不可能装修，也无须装修。
经本院向被告释明如其对房屋进行装修，在合同不能继续履行的情况下，可能会产生装修损失，征求被告是否要求对装修进行评估。被告明确表示不同意评估。
另经本院向原告询问其因合同至今未能履行而对其造成的损失，原告表示由于被告不履行合同，导致其产生交通费、律师费、以及合同公证费的损失。被告则表示原告主张的赔偿金不合理，明确过高；要求继续履行合同，对于造成原告的实际损失，愿意按实赔偿。
以上事实，由原告提供的由原、被告于2013年12月23日签订的《房地产买卖居间定金协议》一份、于2013年2月28日签订的《上海市房地产买卖合同》一份、于2013年2月28日签订的《变更协议》一份、于2013年3月3日签订的《上海市房地产买卖合同》一份，原告分别于2013年9月25日、2013年10月18日及2013年11月7日寄送给被告的函件三份、证人证言，被告提供的由原告分别于2013年2月26日、2013年2月28日、2013年6月1日及2013年6月11日出具给被告的付款收据四份，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原、被告于2013年3月3日签订的两份《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效。依法成立的合同，对合同双方均有约束力，双方均应遵照执行。结合原、被告以及居间方签订的《房地产买卖居间定金协议》约定房屋及车位的总价款为640万元，可以认定原、被告签订的《变更协议》系房地产买卖合同的组成部分，对双方同样具有约束力。被告虽辩称《变更协议》中所指向的是另一处房屋的买卖，与本案无关，但本院从该协议的行文内容（包括房屋的转让价款、付款时间及最终的签署日期）来看，均与系争房屋的买卖相关联，居间经办人亦作为证人对该协议上的两处笔误（即签约日期及房屋地址）作出了说明，故本院认为该变更协议系房屋买卖合同的有效补充，本院对被告的此节辩称意见不予采信。
现本案的争议焦点为：系争房屋买卖合同是否应予解除？结合《房地产买卖居间定金协议》、《上海市房地产买卖合同》和《变更协议》，以及证人证言，可以认定系争房屋买卖时，原、被告均确认房屋及车位的真实交易价为640万元，其中510万元为合同约定的房屋转让价、10万元为车位转让价格，120万元为房屋装修及设施设备的补偿款。现被告仅以《上海市房地产买卖合同》中的价格作为房屋交易价格的辩称意见，本院不予采纳。被告累计支付的装修及设施设备补偿款120万元、车位转让款10万元及房款153万元，共计已付283万元，至今尚未支付购房款357万元。按合同约定，此笔357万元的房款，应是由被告以贷款方式支付，如未能获得贷款或贷款不足，则应于合同约定的产权过户日即2013年9月30日前由被告自行支付。然至今被告未能如期支付，已经逾期超过15日，显属违约，故按合同约定原告有权解除合同。原告发出的解除合同通知函到达被告时（即2013年10月19日），双方之间的房屋买卖合同关系即告解除。由于双方所签的《变更协议》为《上海市房地产买卖合同》的有效组成部分，原告也于其解除合同的函件中明确通知被告要求解除《变更协议》，因此双方之间关于系争房产而签订的《变更协议》亦于2013年10月19日解除。上述合同及协议解除后，原告收取的283万元房款应当返还被告。而被告除应向原告返还系争房屋之外，还应向原告支付总房款20%的赔偿金，此赔偿金实为违约金。违约金具有惩罚性和补偿性的双重特性，原告未能充分证明其因合同未能履行所造成的确切损失，故对于被告主张100万元违约金过高，要求调整的意见，本院予以采纳，酌情确定违约金为40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告黄承凯与被告林少军于2013年3月3日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、XX号地下1层车位XX室（房地产而签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、合同编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》、以及于2013年2月28日签订的《变更协议》于2013年10月19日解除；
二、被告林少军于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、XX号地下1层车位XX室（返还原告黄承凯；
三、原告黄承凯于判决生效之日起十日内返还被告林少军购房款、装修及附属设施设备补偿款、车位转款共计人民币283万元；
四、被告林少军于判决生效之日起十日内支付原告黄承凯违约金人民币40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14，526.98元，由被告林少军负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年四月十五日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
······
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。