北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00217号
上诉人（原审被告）北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街62号。
法定代表人庞子彪，总经理。
委托代理人程果，河南衡祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王金平，男，1966年9月12日出生。
委托代理人王友印，北京鸣静律师事务所律师。
上诉人北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元广建公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王金平在原审法院诉称：双方于2010年9月24日签订《北京市商品房预售合同》。合同约定：天元广建公司以5145000元价格将位于昌平区昌平一街石坊院旧改×号楼×层×商业用房卖与王金平。合同第十一条约定房屋交付时间为2011年9月30日。合同第二十一条约定产权初始登记时间为2012年9月30日；迟延办理产权证初始登记违约金为日万分之零点一（天元广建公司提供格式条款）。事实上天元广建公司于2012年1月30日才交付房屋。王金平（甲方）于2013年9月1日将该商业用房租与高×（乙方），从事宾馆经营，租期20年。租赁协议中约定：甲方负责向乙方提供办理特行许可证、营业执照、税务登记证的一切合同、证件等手续，保证乙方在签订本协议后60天内取得特行许可及营业执照；若因甲方原因致使乙方不能办理经营许可、营业执照等，甲方承担违约责任，并退还房屋租金。现因天元广建公司迟延办理产权证初始登记给王金平造成的实际经济损失达几十万元。因天元广建公司格式条款中的日万分之零点一违约金标准明显偏低，不足以弥补王金平的经济损失，同时也无法起到对违约方进行惩戒的目的，故申请法院依法增加违约金标准。因天元广建公司严重违约，未按期限办理完毕房屋初始登记，致使王金平无法配合承租人高×办理特行许可及营业执照，承租人无法经营，造成王金平违约，给王金平造成租金及违约等重大损失，特依法提起诉讼，请求判决：1、依法将王金平、天元广建公司于2010年9月24日签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条产权登记（一）初始登记2中的“出卖人应当按日向买受人支付全部己付款万分之零点一的违约金”增加到“出卖人应当按日向买受人支付全部己付款万分之二点一的违约金”；2、天元广建公司按照每日万分之二点一标准给付王金平迟延办理产权证初始登记违约金516455.1元；3、本案诉讼费由天元广建公司承担。
天元广建公司在原审法院辩称：双方签订的合同合法有效，不能随意变更。王金平的两项诉讼请求没有法律依据，故不同意王金平的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年9月24日，天元广建公司（出卖人）与王金平（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及附件，合同约定：出卖人将昌平区昌平一街（石坊院旧改×号楼）石坊院旧改×号楼×号，预测建筑面积约245平方米出卖给买受人，套内建筑面积每平方米24680.99元，房屋总价款514.5万元；付款方式为商业贷款，买受人可以首期支付购房款总价的50.05%，其余价款可以向中国建设银行北京市昌平区支行借款支付；出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付应当具备的条件为：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人承诺的市政基础设施和其它设施达到的条件；逾期交房责任，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之零点贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；初始登记，出卖人应当在2012年9月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；转移登记，如因买受人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之次日起30日内由出卖人支付；合同还约定了其它条款。合同签订后，王金平于2010年9月27日向天元广建公司交纳了购房款257.5万元；王金平按合同约定于2013年5月31日向天元广建公司交纳了购房款257万元。2012年1月30日，天元广建公司与王金平办理房屋交付手续。
2013年9月1日，王金平与高×签订了《房屋租赁协议》，该协议约定：王金平将位于昌平区昌平一街（石坊院旧改×号楼）石坊院旧改×号楼×层×号经营性商业用房租给高×使用；租赁期限十年，自2013年9月1日起至2023年8月30日止；第一年15万元，第二年16万元；第三年18万元，第四年后随同等楼盘行情价商定；王金平负责向高×提供办理特行许可证、营业执照、税务登记证的一切合同、证件等手续，保证高×在签订本协议后60天内取得特行许可证、营业执照；若因王金平原因致使高×不能办理特行许可证、营业执照，王金平承担违约责任，并退还房屋租金；违约责任：双方均应严格遵守本协议，若有违反，违约方需向守约方支付违约金5万元；合同还规定了其它条款。合同签订后，高×向王金平支付了房屋租金15万元，王金平将房屋交付给高×。高×租赁房屋后开始对房屋进行装修，用于经营宾馆。因高×未经公安机关许可擅自经营宾馆，被民警查获，2013年12月15日，北京市公安局昌平分局对高×做出了行政处罚，行政拘留3日。为此，高×与王金平经多次交涉后，2014年1月23日，王金平委托其妻子卓秀丽向高×支付15万元；2014年2月5日，王金平支付高×5万元。同日，高×为王金平出具了收条，该收条载明：今收到王金平退房租款15万元，房屋租赁协议违约金5万元，共计20万元。另查，2014年1月21日，天元广建公司取得昌平区侯家庵胡同×号房屋所有权证，建筑面积18939.69平方米，含王金平的×号房屋。
原审法院认定上述事实，有《商品房预售合同》、附件、房屋租赁协议、收条、行政拘留决定书、房屋所有权证等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：王金平与天元广建公司双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，合同有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于王金平要求将双方于2010年9月24日签订的《商品房预售合同》第二十一条产权登记（一）初始登记2中的“出卖人应当按日向买受人支付全部己付款万分之零点一的违约金”增加到“出卖人应当按日向买受人支付全部己付款万分之二点一的违约金”一节，因天元广建公司未能按合同约定的时间内办理房屋产权初始登记，给王金平造成了经济损失，且该损失数额远远大于合同中约定的违约金数额，现王金平主张增加违约金，符合法律规定，法院根据本案的实际情况，初始登记违约金酌情增加至已付房款日万分之一点二予以计算，法院对于王金平的该项诉讼请求中过高部分，法院不予支持。关于王金平要求天元广建公司支付按照每日万分之二点一标准给付王金平迟延办理产权证初始登记违约金516455.1元一节，由于天元广建公司没有依据合同约定时间履行办理房屋初始登记的义务，天元广建公司应当按照合同约定向王金平支付违约金，违约金的计算方法以前述方法为准，即天元广建公司支付王金平逾期产权证初始登记违约金为257.5万元×1.2×243＋514.5万元×1.2×235=220176元，法院对于王金平的过高诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京天元广建房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告王金平逾期办理产权证初始登记违约金二十二万零一百七十六元。二、驳回原告王金平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天元广建公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法发回重审或依法改判违约金数额，上诉人同意按照合同约定的标准即日万分之零点一支付违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：原审法院认定事实错误，被上诉人提交的租赁合同的真实性未查清，上诉人不予认可；被上诉人所提交的20万元损失的证据，上诉人不予认可，即使被上诉人存在20万元的损失，上诉人认为该损失与上诉人迟延办证无关，请求二审法院依法公正裁决。
王金平服从原审法院判决，针对天元广建公司的上诉理由答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人的20万元损失是客观存在的，而且这一损失恰恰是因为上诉人没有按时办理初始产权登记导致的。依据合同法的规定，违约金标准过分低于实际损失的，可以调整。本案所涉合同约定的违约金标准明显过低。因此，被上诉人请求法院按照提高的违约金标准判决上诉人承担违约责任，符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于被上诉人因上诉人迟延办理产权证是否存在损失及违约金是否可以弥补损失的问题。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案上诉人迟延办理产权证初始登记，违反合同约定，应当向守约方即被上诉人支付违约金。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。由于涉案房屋系商业用房，被上诉人购买后无论是自己从事经营还是出租他人从事经营均可以获得一定收益，但由于上诉人迟延办理产权证初始登记，导致房屋的买受人无法以购买的房屋办理产权证，从而无法获得经济收益，应当理解为损失。本案被上诉人向案外人出租涉案房屋，因上诉人的原因迟延办理产权证，使得被上诉人与案外人的租赁合同解除，从而不仅退还了租金而且赔偿了案外人违约金，共计20万元，如果上诉人及时办理产权证初始登记，被上诉人与案外人能够及时取得营业执照等手续，完全可以避免20万元损失的发生，因此，上诉人迟延办理产权证初始登记的违约行为与被上诉人的损失存在因果关系，上诉人称该损失与其迟延办证无因果关系的说法不能成立。由于合同约定的违约金标准过低，不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人要求提高违约金标准的请求，符合法律规定，法院做出提高违约金标准为日万分之一点二的标准并无不当，本院予以维持。上诉人认为不应提高违约金标准的上诉理由于法相悖，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案案件受理费四千四百八十二元，由王金平负担二千一百八十元（已交纳）；由北京天元广建房地产开发有限公司负担二千三百零二元（本判决书生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千九百六十四元，由北京天元广建房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年一月十五日
书 记 员 刘芳芳