山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第431号
上诉人（原审被告）曲训生。
委托代理人王衍喜，青岛市北海之韵法律服务所法律工作者。
委托代理人徐蕾，青岛市北海之韵法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）曲宝忠。
委托代理人王德章，山东新朝律师事务所律师。
委托代理人刘永伟，山东新朝律师事务所律师。
上诉人曲训生因与被上诉人曲宝忠所有权确认纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第360号民事判决，于2015年1月27日向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员陈明明、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年3月24日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人曲训生及其委托代理人王衍喜，被上诉人曲宝忠及其委托代理人王德章、刘永伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲宝忠在一审中诉称，坐落于青岛市崂山区南姜哥庄村的3000号房屋于1952年取得房产证，曲宝忠于1970年8月25日通过分家分得该房屋，并于1984年3月6日取得产权证。曲宝忠婚后生育二子二女，曲训生系曲宝忠长子。1984年10月5日，曲宝忠通过立分单的形式，将名下房屋分配给两子居住，其中涉案房屋分给曲训生。分单载明，曲宝忠夫妻在世期间，曲训生不得擅自处理房屋，父母有权将其房业收回，任意处理。多年来，曲宝忠一直居住于该房屋，曲训生另有住房。近年来双方之间矛盾激化，曲训生主张该房屋归其所有，要求曲宝忠腾房，令曲宝忠夫妻身心受到严重伤害。请求法院判决：1、坐落于青岛市崂山区南姜哥庄村3000号的房屋归曲宝忠所有；2、诉讼费由曲训生承担。
曲训生在一审中辩称，曲宝忠的诉讼请求与事实不符，请求法院予以驳回。
原审法院查明，曲宝忠提交的1952年《山东省土地房产所有证》载明：青岛市崂西区姜哥庄居民曲知泽、曲宝忠、曲张氏等人……所有土地共计……房产共计房屋五间地基一段等。
曲宝忠提交1970年8月25日分单，载明：“姜哥庄南村曲知泽因子曲宝忠宝节兄弟二人分家证据同亲族言明，兄弟二人亦允，宝忠住正屋东西厢房完全在内，给宝节拿人民币陆佰元出去盖新房住，言明二人拿养老资。……当面人曲知科、曲知先、王诵经、王诵棠。”曲训生质证称：对该分单的真实性无法确认，没有父子三人的签字。曲宝忠、曲训生均称分单落款人王诵堂是曲宝忠的姑父，王诵经是曲宝忠的舅舅，曲知科是曲宝忠的叔伯三叔，曲知先是当时大队管人事的工作人员。
1984年3月6日，山东省崂山县村镇规划建设领导小组办公室颁发的崂村建字第05701号宅基地证载明：户主为曲宝中，总计房屋三间，附注老房，有后院，原尺寸13.1米×9.2米。青岛市崂山区沙子口街道南姜哥庄社区居委会出具证明称，该宅基地证上的曲宝中即曲宝忠。
曲宝忠提交1984年10月5日分单，载明：“长子曲训生分居北屋正房三间、东西厢房各两间及其周围院落，并由家中补贴此房一千元，次子曲训刚分居南屋新房正屋三间、东平房两间。曲训刚结婚时，长子曲训生因手足之情尽力而为。兄弟二人分居的房屋各有父母一间半居住，由父母自行选择。父母在世兄弟二人不得擅自处理房屋。次子曲训刚结婚后父母认为居住不便，可以提出看法和要求，兄弟二人即可协商给父母另行盖房或买房迁居，达到父母心情满意，欢度晚年。兄弟二人如有不服闹事者，父母有权将其房业收回，任意处理。”分单还对父母赡养等问题作了约定，落款处有曲知科、曲知奎、王伦信姓名，曲宝忠、曲训生及曲训刚未在分单上签字。对于该分单，曲宝忠、曲训生均称曲知科是曲宝忠的叔伯三叔，曲知奎是曲训生的表兄，王伦信是曲训生的小舅。曲训生质证称：对该分单的真实性不予认可，曲训生作为分单记载的当事人，从未见过该分单，也未收到分单上所称补贴一千元；从分单的文意上应理解为对分房不服闹事者的约束条款，分单记载的日期当时曲训生27岁，曲训生是取得自己在家庭财产中应有的份额；该分单上所称的北屋即涉案房屋。
曲宝忠提交曲宝忠夫妻与次子曲训刚于2012年9月14日签订的《赠与协议》，称：曲宝忠夫妻将1984年分给次子曲训刚居住的房屋赠与曲训刚，并约定曲宝忠夫妻对回迁安置房屋享有永久居住权，曲训刚不得擅自处分，待曲宝忠夫妻百年后曲训刚享有房屋处分权，曲训刚应履行赡养义务；在曲宝忠与次子曲训刚关系一直非常融洽的情况下，截止到拆迁前，曲宝忠分给次子居住的房屋所有权一直未变更至次子名下，即使到拆迁签约时，曲宝忠依然对房屋约定了享有永久居住权及不得擅自处分权，可以充分佐证曲宝忠于1984年以分单形式分给两个儿子的是居住权而不是房屋所有权。曲训生质证称：对该协议的真实性无异议，但《赠与协议》证明1984年分单并未实际履行，分给曲训刚的房屋没有过户。
1984年分单分给曲训刚的房屋于1992年7月16日颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的权利人为曲宝忠，地号为I3-13-608。
涉案房屋于1992年7月16日颁发的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为曲训生，地号为I3-13-106，用地面积为162.76平方米，建筑占地面积为50.05平方米；地籍档案载明的土地使用者为曲训生，土地登记申请书中“申请登记的依据”一栏未载明依据及批准面积；地籍调查表中“权属调查记载及调查员意见”一栏载明调查面积为126.76平方米，原批准面积为126.76平方米，“地籍调查结果审核意见”一栏载明确权登记面积为126.76平方米；《土地登记审批表》记载面积为162.76平方米，其中建筑占地面积为50.05平方米，“土地管理机关审核意见”一栏载明同意按现用途使用，确权登记面积为162.76平方米。对于曲训生如何取得该《集体土地建设用地使用证》，曲训生称：该房屋是曲训生的祖父给曲训生的，曲宝忠提交的1984年分单曲训生没有见过，也没有收到分家单上的1000元；从地籍档案看，确实没有办证到曲训生名下的依据，崂山区1992年换证应该都是这个情况，只有3张表；从曲宝忠的主张看，曲训生办证是曲宝忠在分家单上意思的体现。
再查明，1984年之后曲训生居住在涉案房屋，直至1990年左右曲训生另申请宅基地新建一处房屋后搬到新房居住。曲宝忠于1993年曲训刚结婚之前居住在曲训刚处，曲训刚结婚后曲宝忠搬回涉案房屋居住至今。
曲宝忠、曲训生均认可涉案房屋是祖遗房产，已经一百多年。曲训生于2000年左右在涉案房屋西面空地上新建两间房屋，未经过有关部门审批，新建两间房屋在社区拆迁之前一直由曲训生出租并收取租金。
原审法院认为，不动产登记对外具有向社会公示、确认权利人享有不动产物权的效力，但对内并不具有确认不动产权属的效力。因此，在家庭成员内部发生不动产权属争议时，要审查不动产物权登记所依据的基础法律关系，确定不动产物权的真实权利人。
对于涉案房屋的权属，第一、涉案房屋为祖遗房产，曲宝忠于1970年通过分家取得房屋所有权。山东省崂山县村镇规划建设领导小组办公室于1983年颁发的崂村建字第05701号宅基地证载明户主为曲宝忠，曲宝忠及其两个儿子于1984年分家，将涉案房屋及另一处房屋的使用权分与曲训生和曲训刚。虽然1992年7月16日颁发的《集体土地建设用地使用证》及地籍档案载明的土地使用者为曲训生，但是曲训生既不认可1984年的分单，也不能说明其为何取得涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》。即使根据1984年的分单，曲宝忠处分的也仅是房屋的使用权，并非所有权。第二、《土地登记申请书》中未载明申请登记的依据，曲训生亦认可从地籍档案看确实没有办证到其名下的依据。曲训生称涉案房屋系其祖父给曲训生的，并无证据证明，不予采信。且《地籍调查表》中载明的确权登记面积126.76平方米与《土地登记审批表》确权登记面积162.76平方米不符。第三、曲训生于1990年左右另申请宅基地建房一处。综上，曲训生以《集体土地建设用地使用证》为依据主张房屋归其所有，与事实不符，也不符合农村宅基地一户一宅的原则，不予采纳。曲宝忠要求确认地号为I3-13-106的涉案房屋归其所有，具有事实和法律依据，予以支持。曲训生在涉案房屋宅基地上另建的两间房屋因未经有关部门审批，不予处理。
据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：位于青岛市崂山区南姜哥庄社区地号为I3-13-106土地项下的房屋归曲宝忠所有。案件受理费1.3万元，由曲训生负担。宣判后，曲训生不服，上诉至本院。
上诉人曲训生上诉称：1、曲训生于1984年通过口头分家取得涉案房屋所有权，并在曲宝忠知情的情况下于1992年取得《集体建设用地使用证》，是对其所有权的确认。此后20余年，曲训生对涉案房屋进行修缮，并在院落内新盖两间房屋。在形式上和实质上，曲训生已经取得涉案房屋的所有权。2、曲宝忠与曲训生只是口头分家，当时并未立分单，曲宝忠提交的分单并无曲训生有效的签字认可。1992年崂山区对全部房屋重新确权换发新证，村里工作人员按照工作程序，根据当时实际情况，将南屋新房确权给曲宝忠，将北屋老房确权给曲训生，曲宝忠并无异议。当时确权证明下发至村里时，还是曲宝忠嘱咐曲训生带着钱去村里拿证。3、曲训生在一审中提交的证据无论是形式上还是内容上以及收集方式上，均无任何违法之处，法院应予以认定。综上，请求撤销原判，依法改判驳回曲宝忠的诉讼请求或发回重审，诉讼费由曲宝忠承担。
被上诉人曲宝忠辩称：1、曲宝忠提交的证据证明了涉案房屋的来源和取得情况，曲训生称其已经取得涉案房屋所有权不是事实；2、曲训生主张的口头分家与事实不符，事实上是通过分家单的形式分家；3、涉案房屋在1992年的确权发证是曲训生瞒着曲宝忠的单方行为，曲宝忠对此并不知情。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判，诉讼费由曲训生承担。
二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，产权登记具有推定效力，即应首先推定权利归属于登记权利人，但应当允许实际权利人持合法有效的分家单等有效证据来推翻该项权利推定。本案中，曲宝忠系原山东省崂山县村镇规划建设领导小组办公室于1983年颁发的崂村建字第05701号宅基地证登记的权利人。曲宝忠提交的1984年10月5日分单载明，曲训生分得北屋正房三间、东西厢房各两间及其周围院落，但父母在世时不得擅自处理房屋，且父母有权将上述房屋收回任意处理。曲训生对该分单的真实性不予认可，但未在法院限定的期限内申请司法鉴定，依法应承担不利的法律后果，本院对该分单的真实性予以确认。从该分单看，曲宝忠对涉案房屋处分的仅是使用权，并非所有权。虽然曲训生于1992年7月16日取得涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》，但涉案房屋地籍档案中的《土地登记申请书》并未载明申请登记的依据。曲训生主张其于1984年通过口头分家取得涉案房屋所有权，并在曲宝忠知情的情况下办理了上述《集体建设用地使用证》，但并未提交有效证据予以证明，本院无法采信。综上，虽然曲训生取得涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》，但曲宝忠持有的分家单证明其并未处分该房屋的所有权，足以推翻《集体土地建设用地使用证》对涉案房屋的权利推定，涉案房屋仍然归曲宝忠所有。曲训生在涉案房屋宅基地上另建的两间房屋因未经有关部门审批，本院对此不予处理。综上所述，上诉人曲训生的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人曲训生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 陈明明
代理审判员 迟金桐
二〇一五年五月十二日
书 记 员 王 繁
书 记 员 于国英