湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长县民初字第1430号
原告谭夏生。
被告陈善桃。
委托代理人王帅，湖南锦江律师事务所律师。
原告谭夏生诉被告陈善桃租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谭夏生、被告陈善桃的委托代理人王帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭夏生诉称，2012年2月12日，被告要求租用原告位于长沙县星沙方略潇邦3栋1007号的房屋。双方签订了租房协议。开始两期（3个月为一期），被告按时交付房租。2003年8月9日、9月2日，原告两次发短信给被告，要求按期付房租。9月中旬，原告打电话给被告，被告借口受到龚正钦（案外人）的恐吓，强行要求退房。2012年9月29日，原告从上海返回长沙处理房租纠纷。同年10月7日，长沙县公安局泉塘派出所干警组织双方进行调解。因被告只愿交房屋钥匙，而拒付2012年8月20日之后的房租，原告不同意。后原告多次与被告电话、短信协商无果，于2013年1月20日和6月1日两次从上海返回长沙（共返回长沙3次）维权。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》；2、由被告于2013年11月21日前腾房、交房；3、由被告支付租金与房屋占用费共15000元（租金和房屋占用费均按租金标准即1000元／月，租金从2012年8月22日起算至2013年6月21日止，共计10000元，房屋占用费从2013年6月22日起算至同年11月21日止，共计5000元）；4、由被告支付租金及房屋占用费15000元的利息；5、由被告承担原告两次从上海返回长沙处理本次纠纷而发生的往返交通费、误餐费及通讯费共1520元（单程380元／次×4次）；6、由被告承担本案诉讼费。
被告陈善桃辩称，一、原告起诉的部分事实与实际不符。被告为方便儿子在长沙就读承租了原告的房屋。租房协议签订后，被告交付原告1000元押金和三个月的租金。2012年4月，龚正钦找到被告，称为原告的房屋安装防盗窗后，没有收到工钱，又找不到原告，要求卸走防盗窗。被告经电话联系原告后，原告答应处理纠纷，龚正钦才走。后因龚正钦没要到钱，又多次打门，威胁被告不要承租原告的房屋。原告与龚正钦之间的纠纷严重影响了被告正常的生活和被告儿子的休息、学习，给被告及儿子造成了严重的心理负担。被告多次打电话给原告，要求尽快处理好纠纷，否则就退房。原告承诺一个月内如处理不好就同意退房。被告随后又交付原告三个月的房租。同年8月底，龚正钦又来打门，并告知被告，如原告没有处理好纠纷，则天天来打门，还说在门口贴了纸条。被告无法忍受龚正钦无休止的骚扰，打电话通知原告解除合同，并搬离房屋，与原告约定2012年9月29日交钥匙。同年10月7日，原告通知被告到方略潇邦物业管理办公室协调处理，并向长沙县公安局泉塘派出所报了警。协调过程中，被告要退还原告房屋钥匙，但原告不同意退房和收钥匙，派出所干警告知当事人通过法律途径解决。二、原、被告的租赁合同已于2012年8月底解除，原告要求再次解除合同，不符合法律规定。因龚正钦与原告之间的纠纷影响了被告正常生活，被告于2012年8月底已通知原告解除租房合同。同年10月7日，在长沙县公安局泉塘派出所主持下，被告再次通知原告解除租房合同，并交还钥匙，只是原告拒收。现原告又未在法律规定的期限内提出异议，已经丧失异议权。三、被告租房6个月，并已支付6个月的租金，不存在欠付租金。故原告诉讼主张由被告支付从2012年8月22日起至2013年11月21日止的租金和房屋占用费无事实依据。四、因被告未欠付房租，故不存在计算利息。五、原告主张被告承担两次从上海返回长沙的交通费等损失无依据。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告退回被告缴纳的租房押金1000元以及被告缴纳的燃气费300元和电费300元。
经审理查明：2012年2月12日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，由被告承租原告位于长沙县星沙方略潇邦3栋1007号的房屋。协议约定：租金1000元／月，租期为一年（从2012年2月22日起至2013年2月21日），每季度交一次租金（下一季度的租金须在前一季度末月3日前付清），另由被告交付押金1000元。协议签订后，被告交付原告押金1000元和第一期租金3000元（2012年2月22日至同年5月21日），原告交付被告房屋、信箱等钥匙共十片。同年5月13日，被告交付原告第二期租金3000元（2012年5月22日起至同年8月21日）。此后，被告未再交付原告租金。
另查明，原告上述房屋的阳台封闭等安装工作系龚正钦完成，但龚正钦完成安装工作后，认为原告未能及时支付其相应报酬，加之未能找到原告，故在被告承租原告的房屋后，多次上门找被告，扬言要拆除所封闭的阳台，或要求被告联系原告处理纠纷，并将写有“……请你不要租3栋1007，因为他欠我装修钱。请你和业主联系一下，我过天来找你”，或写有“我是来找你的，请你不要租3栋1007，因为业主欠我的装修款不给我，还没解决”等内容的纸条贴在门外，造成被告及家人生活和学习上极大困扰。2012年10月7日，长沙县公安局泉塘派出所干警主持协调原、被告以及龚正钦三方的矛盾，因原告与龚正钦之间的纠纷仍未得到解决，被告遂要求与原告解除双方签订的《房屋租赁协议》，并欲将房屋、信箱等钥匙退还给原告。因原告提出要求被告承担第三期（2012年8月22日至同年11月21日）的租金及相应违约金，在遭到拒绝后，原告不同意解除合同，也拒收房屋钥匙。此后，被告陈述未继续租住在上述房屋内，但租赁协议到期后，双方未续签合同，也未办理房屋及房屋内财物的交付手续。
2013年6月6日，原告诉至本院，主张前述诉讼请求。2013年11月6日，被告的委托代理人代为交付原告全部十片钥匙，原告清点了出租房屋内所有财物后，双方履行了房屋及相关财物交付手续。房屋交付后，原告撤回由被告于2013年11月21日前腾房、交房的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告陈述，租赁合同签订后，其居住在上海女儿家中，并在上海打工，因受被告催逼于2012年9月28日和2013年1月20日两次从上海乘坐火车回长沙处理纠纷，因此要求被告赔偿往返造成的交通费、误餐费及通讯费损失共1520元，但原告未提供证据证明两次回长沙系受被告催逼，且庭审中承认第二次回长沙系处理与龚正钦的纠纷。经查明，原告提供的从长沙回上海的三张火车票中，一张明显有篡改的痕迹，一张则显示时间为“2011年10月8日”，即发生在租赁协议签订之前。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议》、原告出具的租金及押金收条、长沙县公安局泉塘派出所出具的证明、龚正钦张贴的纸条、火车票等予以证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为：一、原、被告双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应依合同约定履行各自义务。合同履行过程中，因
龚正钦的讨债行为严重干扰了被告及其家人正常生活、居住的权利，导致合同目的无法实现。原告已认可被告于2012年10月7日通知其解除合同，其虽提出异议，但又未在三个月异议期内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认定双方签订的《房屋租赁协议》于2012年10月7日已解除。二、因被告已于2013年11月21日前腾房、交房，原告也撤回该项诉讼请求，本院予以确认。三、虽《房屋租赁协议》已认定解除，但解除前的租金仍应被告按协议支付原告。经计算，从2012年8月22日起至同年10月7日止，租赁期限1个半月，租金为1000元／月×1.5月=1500元。因被告已先行交付原告押金1000元，故依法抵扣后，被告还应支付原告租金500元。因合同解除后，双方权利义务终止，故原告主张租金算至2013年6月21日止，因无事实依据与法律依据，本院不予支持。四、被告于2012年10月7日通知原告解除《房屋租赁协议》后，原告拒收房屋钥匙，又未在法定期限内向法定机构主张权利，故合同解除后造成房屋未及时出租的相应损失，应属扩大损失，其责任在原告，依法应由原告自行承担。故原告主张由被告承担房屋占用费，本院不予支持。五、《房屋租赁协议》约定“下一季度的租金须在前一季度末月3日前付清”，故被告欠付原告的上述租金500元理应在“2012年8月21日”的3日前即2012年8月18日前交清，现被告迟延交付，理应承担原告相应利息损失，利息可按中国人民银行同期贷款利率标准，从欠付之日起直至付清之日止。六、原告未提供充分有效证据证明其交通费等损失与本案有关联，本院不予支持。七、因被告未提起反诉，故对被告要求原告返还燃气费300元和电费300元的主张，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、原告谭夏生与被告陈善桃签订的《房屋租赁协议》于2012年10月7日解除；
二、限被告陈善桃在本判决生效后五日内支付尚欠原告谭夏生的房屋租金500元及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率标准，从2012年8月18日起算至清偿之日止）；
三、驳回原告谭夏生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告谭夏生负担100元，被告陈善桃负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 邓 翠
人民陪审员 彭中南
人民陪审员 何壮林
二〇一四年二月十日
代理书记员 陈晓婷
附：本案所适用的相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。