江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏商外终字第00055号
上诉人（原审被告）：陶小华。
委托代理人：陶维民，淮安市淮阴区四方法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：欧德权。
被上诉人（原审原告）：罗珮绮。
委托代理人：欧德权，系罗珮绮配偶。
上诉人陶小华因与被上诉人欧德权、罗珮绮房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中商外初字第00002号民事判决，于2015年8月19日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了本案。陶小华、欧德权到庭参加诉讼，罗珮绮委托欧德权参加诉讼。本案现已审理终结。
欧德权、罗珮绮一审诉称：欧德权与陶小华于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于江苏省淮安市深圳路30号18－1的门面房租赁给陶小华使用。根据合同约定，陶小华应于2014年10月1日前支付下一年度的房屋租金，但经欧德权多次索要，陶小华均拒绝支付。请求法院判令：1、解除双方签订的租赁合同，并判令陶小华限期（即2015年3月10日之前）搬离租赁房屋；2、陶小华给付租金及违约金，按照325元每天的标准来计算陶小华占用涉案房屋的滞纳金（自2014年11月1日开始计算至实际搬出租赁房屋之日），房屋租金按照租赁合同约定的租金标准计算房屋租金（从2014年11月1日起计算至被告搬离租赁房屋之日）；3、陶小华将租赁的房屋恢复原状，即将房屋与隔壁门面房连接的1-3楼各楼层重新砌好，需保证加固修缮恢复该房屋的实际面积；4、陶小华给付因违约给欧德权、罗珮绮造成的额外产生的费用，主要是差旅费、咨询律师费用、误工费等共计15万元；5、陶小华给付尚欠的物业管理费11000元。
陶小华一审辩称：1、其未擅自改变房屋结构，因经营需要对房屋所作的装修及部分改动欧德权、罗珮绮是知情并同意的；2、其未将租赁房屋另行转租，其经营范围是酒店与宾馆，一楼的酒店只是采取了内部承包的方式交由他人管理，但实际经营人仍为陶小华；3、虽然逾期支付房屋租金，原因是其就涉案房屋的买卖一直在与欧德权、罗珮绮洽谈，并不是恶意拖欠租金；4、其不存在违约行为，故不应支付违约金，即便应当支付，欧德权、罗珮绮关于违约金的计算标准过高；5、赔偿损失与支付违约金均是承担违约责任的方式，欧德权、罗珮绮已经主张违约金，就不应再主张赔偿损失；6、其与物业公司之间不存在物业服务合同关系，欧德权、罗珮绮无权要求其直接向物业公司支付物管费。综上，其不同意解除租赁合同，欧德权、罗珮绮要求解除合同的理由不能成立。
一审法院查明：
2012年11月1日，欧德权与陶小华签订一份《房屋租赁合同》，欧德权将坐落于江苏省淮安市深圳路30号18－1、建筑面积326平方米的门面房租赁给被告陶小华使用，约定：租赁期自2012年11月1日至2017年10月31日；租金第一年为4.5万元，第二年为5万元，第三年为6.5万元，第四年为7万元，第五年为7万元，与租赁相关的税费由陶小华承担，欧德权不承担租赁税费；付款方式，签订合同当日陶小华将第一年房租及押金1万元给付欧德权，第二年起，租金采用年付方式，于每年度的10月1日前给付下一年度租金；如陶小华逾期支付租金，每逾期一天，欧德权可按应付一年租金的0.5%收取滞纳金，逾期10天后，欧德权有权解除合同，并没收押金；在租赁期内，物业管理费、停车费、装修垃圾清运费及水、电、煤气、电话、电视宽带等费用均由陶小华自己承担，如陶小华不及时支付上述费用，则视为违约；如陶小华违约不按约定时间内支付租金，欧德权有权收回出租房屋，陶小华应如期归还，且必须于十天内搬离，且不得损坏现有装修，动产可全部运走，如逾期不归还，需赔偿欧德权直接损失和合理的间接损失；租赁期间，陶小华不得任意改变房屋设施，不得擅自拆除、变更房屋内部结构，如需变更须先征得欧德权书面同意，否则欧德权有权单方面解除合同，没收押金并收回房屋；若陶小华经营不善，需转租给第三方，需事先征得欧德权书面同意，重新签订合同，若未经欧德权同意，欧德权有权终止合同并没收剩余租金押金，并不予退还。合同还对其他事项作出了约定。
合同签订后，陶小华在承租房屋内经营。2014年10月1日前，陶小华未按照合同约定向欧德权给付2014年11月1日至2015年10月31日之间的房屋租金。
另查明，欧德权、罗珮绮系夫妻关系，前述承租房屋的产权系欧德权、罗珮绮共同共有。
一审法院认为：
欧德权与陶小华签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第五条约定，陶小华应当于每年10月1日前支付下一年度租金，如逾期超过十日，欧德权有权解除合同。现已查明，在本案一审开庭时，陶小华仍未向欧德权给付2014年11月1日至2015年10月31日的房屋租金，双方约定的解除合同条件已经成就。虽然在租金应给付时间前后，双方曾就承租房屋的买卖进行过协商，但协商本身并不能成为陶小华迟延给付租金的正当理由，而且陶小华也无证据证明其迟延给付租金的行为得到了欧德权、罗珮绮的认可。综上，因陶小华迟延给付租金超过十日，致合同约定的解除条件成就，故对欧德权、罗珮绮要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持，陶小华应当在合理期间内搬离房屋并将房屋交还欧德权、罗珮绮，并且，在交还房屋时陶小华应当将房屋恢复原状，即将已经拆除的、相邻各房屋之间的隔断墙重新砌好。
根据《房屋租赁合同》的约定，2014年11月1日至2015年10月31日的房屋租金是6.5万元，每日租金为178元，故陶小华应当自2014年11月1日起至实际搬离承租房屋之日，按每日178元的标准向欧德权、罗珮绮支付房屋占有使用费。
合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案租赁合同中约定，逾期支付租金一天，陶小华需按应付一年租金的0.5%支付滞纳金。这里的滞纳金实为违约金，并且，该违约金的计算方法显然已经超出了实际损失。经陶小华申请，本院以实际损失为标准，以每日租金为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍确定陶小华应当承担的每日违约金。
关于欧德权、罗珮绮主张的因陶小华违约给其造成的额外产生的费用。《房屋租赁合同》第五条第5点约定，当陶小华违约不按约定时间支付租金时，欧德权、罗珮绮有权收回出租的房屋，陶小华应当在十天内搬离且不得损坏现有装修，如逾期不归还，需赔偿欧德权、罗珮绮直接损失和合理的间接损失。因陶小华违约，欧德权、罗珮绮为维权确会发生差旅费、误工费等间接损失。鉴于欧德权、罗珮绮未就实际发生的数额进行举证，故一审法院综合实际情况，酌定陶小华向欧德权、罗珮绮支付差旅费、误工费等间接损失共计6000元。
关于物业管理费，欧德权、罗珮绮主张陶小华尚欠物业管理费1.1万元，但未提交证据证明，故对该请求不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除欧德权与陶小华于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、陶小华应于判决发生法律效力后一个月内搬离承租房屋、恢复房屋原状（即将涉案房屋中隔离各房间的墙壁重新砌好），并将房屋交还欧德权、罗珮绮；三、陶小华向欧德权、罗珮绮给付房屋占有使用费（自2014年11月1日起至实际搬离承租房屋之日止，按每日178元的标准计算；如陶小华在2015年10月31日前仍未搬离承租房屋，则自2015年11月1日起至实际搬离承租房屋之日止，按每日192元的标准计算）；四、陶小华向欧德权、罗珮绮给付违约金（自2014年11月1日起至实际搬离承租房屋之日止，每日以178元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算；如在2015年10月31日前陶小华仍未搬离承租房屋，则自2015年11月1日起至实际搬离承租房屋之日止，每日以192元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算）；五、陶小华应于判决发生法律效力后十日内向欧德权、罗珮绮支付间接损失费用6000元；六、驳回欧德权、罗珮绮的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2196元，由陶小华负担。
陶小华上诉称：1、其并未恶意拖欠租金不履行合同，一审判决解除双方的租赁合同，不符合合同约定及法律规定。首先，在合同期限届满前后，双方一直在对租赁房屋的买卖事宜进行协商，如双方就买卖事宜达成一致，陶小华则不需要继续缴纳租金。案件起诉到法院后，要经过法定程序处理，陶小华将按照生效判决确定的义务履行，故至今未缴纳租金。其次，陶小华承租涉案房屋后，从事宾馆、餐饮业经营，对房屋进行了大规模的装修，耗资数百万，在装潢投资成本尚未收回的情况下，其不可能恶意拖欠几万元的租金。原审判决解除租赁合同，缺乏事实基础，且对陶小华不公平。2、一审法院已判令陶小华承担违约金，不应同时判令其赔偿欧德权、罗珮绮的间接损失。租赁合同的当事人是欧德权和陶小华，罗珮绮并不必然是案件当事人，罗珮绮往返的差旅费不是必然产生的损失，与本案诉讼无关，应由其本人承担。欧德权常驻江苏省，不可能产生6000元的差旅费，即便产生，也应由其本人承担。3、一审法院判令陶小华按人民银行同期贷款利率的两倍计算违约金，违反合同法及其司法解释的规定。即使陶小华违约，违约责任也应不超过实际损失的1.3倍。4、一审法院判令陶小华恢复原状无事实和法律依据，超出了欧德权、罗珮绮的请求范围。诉争的租赁合同是续租合同，欧德权对于陶小华承租该房屋从事宾馆、餐饮业经营是明知的，双方续租合同中只是对连接隔壁的一堵墙是否拆除及期满后的恢复进行了约定，其他方面并无争议。综上，请求撤销一审判决，改判驳回欧德权、罗珮绮的一审诉讼请求，上诉费用由欧德权、罗珮绮承担。
欧德权、罗珮绮答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、双方之间存在合法的房屋租赁关系，陶小华无正当理由未按照租赁合同约定支付2014年11月1日至2015年10月30日的租金65000元人民币。欧德权曾以电话、短信及通知书等方式多次催告陶小华，陶小华仍不支付租金及滞纳金，已构成租赁合同约定的解除合同的条件。2、欧德权与罗珮绮为夫妻关系，涉案房屋的产权系二人共同共有，罗珮绮因维权产生的差旅费、误工费应由陶小华支付，原审判决陶小华支付欧德权、罗珮绮间接损失6000元合理合法。此外，原审判决按照人民银行同期贷款利率的两倍计算违约金，符合法律规定。3、陶小华称其耗资百万装修租赁房屋经营宾馆、餐饮，与事实不符，陶小华仅将租赁的门面房进行了简易装修。陶小华未按照合同约定支付租金具有主观恶意。4、双方在房屋租赁合同中明确约定未经欧德权同意，陶小华不得任意改变房屋设置、擅自变更房屋内部结构等。但陶小华违反该约定，将房屋内部的一、二、三楼层楼梯及各卫生间任意拆除变更，且未告知欧德权，已构成严重违约，应当恢复原状。
二审争议焦点：1、涉案租赁合同是否应当解除；2、如应解除，一审法院确定的违约责任是否适当；3、一审法院判令陶小华恢复原状是否适当。
双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对此予以确认。
双方当事人二审均未提供新证据。
本院认为：
一、涉案租赁合同应当解除
陶小华认为一审判决解除涉案租赁合同，无事实和法律依据，理由是其与欧德权、罗珮绮一直在就涉案房屋的买卖事宜进行协商，且其耗资数百万元对涉案房屋进行了装修，并不存在拖欠租金的恶意。本院认为陶小华的主张不能成立。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均有约束力。该合同第五条第二款约定，陶小华应于每年度的10月1日前支付下一年度租金；第四款约定，陶小华逾期十天支付租金的，欧德权有权解除合同。陶小华未按约支付租金，经催告，其仍未支付，构成违约。合同约定的解除条件已经成就，欧德权有权解除合同。陶小华主张的双方协商买卖涉案房屋，以及其耗资数百万元对涉案房屋进行装修，均不能成为其拒付租金的合法理由。
2、一审判决确定的违约责任并无不当
陶小华构成违约，应按合同约定支付违约金和赔偿间接损失。第一，《房屋租赁合同》第五条第四款约定，陶小华逾期支付租金，每逾期一天，需按应付一年租金的0.5%支付滞纳金。该条约定的滞纳金实为违约金。一审法院以每日租金178元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算违约金，相对于合同约定，已作了适当减少。因此，一审判决确定的违约金数额并无不当。第二，《房屋租赁合同》第五条第五款约定，陶小华逾期不归还房屋的，需赔偿欧德权直接损失和合理的间接损失。欧德权、罗珮绮因处理涉案事宜，不可避免的会产生一定的差旅费、误工费，一审法院根据合同约定以及实际情况，酌定陶小华赔偿欧德权、罗珮绮差旅费、误工费等间接损失6000元，并无不当。
3、一审法院判令陶小华恢复房屋原状并无不当
《房屋租赁合同》第七条第五款明确约定陶小华不得任意改变房屋设施，不得擅自拆除、变更房屋内部结构，如需变更须先征得欧德权书面同意。对于涉案房屋的变更，陶小华并未提供证据证明已获得了欧德权的书面同意。根据合同法第二百二十三条第二款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。欧德权、罗珮绮在起诉状中明确要求陶小华将该房屋与隔壁门面房连接的1-3楼各楼层墙面重新砌好恢复，故一审法院判令陶小华恢复原状符合法律规定，亦未超出欧德权、罗珮绮的请求范围。
综上，陶小华的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费人民币2196元，由陶小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王天红
代理审判员 陈 亮
代理审判员 刘 燕
二〇一五年十一月二日
书 记 员 杨 蕾