云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大中民终字第142号
上诉人（原审被告）祥云县兴华织布厂。
住所地：祥云县祥城镇八一织布厂。
投资人李祥，该厂厂长。
委托代理人赵尔学，云南苍洱律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）祥云县房地产管理所。
住所地：祥云县祥城镇祥姚路。
法定代表人杨金莲，该所所长。
委托代理人王宇明，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原审被告祥云县织布厂。
住所地：祥云县祥城镇九峰路**号。
负责人杨菊芬，该厂留守工作监督小组成员。
委托代理人姚波，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人祥云县兴华织布厂因与被上诉人祥云县房地产管理所、原审被告祥云县织布厂租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2013）祥民初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：祥云县织布厂属集体所有制企业，经营范围：棉布、棉纱、紫纱，兼营纺织机械配件销售，原主管部门祥云县城乡企业局，老厂址为祥云县祥城镇九峰路31号。祥云县兴华织布厂系李祥投资设立的个人独资企业，经营范围：织布制造销售。1991年2月23日，祥云县人民政府决定将位于祥云县祥城镇东门外李家营的原农机技术推广站使用的机械化育秧厂房（属全民所有，由国有资产管理所管理）租赁给祥云县织布厂管理使用，祥云县织布厂按物价局核准的房租标准缴纳给国有资产管理所租金，未明确租赁期限。租赁后，祥云县织布厂在上述育秧厂房和土地上新建了部分房屋、职工宿舍及附属设施，设立新厂（即八一分厂）从事纺织生产。1998年9月上述育秧厂房、土地办理了《国有土地使用权证》，登记为：土地使用者祥云县财政局国有资产管理所，土地面积5860.1平方米，用途工业，使用权类型为划拨。至2002年，祥云县织布厂因经营困难停产。2002年3月11日，经政府有关部门同意，由祥云县乡镇企业局鉴证，祥云县织布厂（甲方）、祥云县兴华织布厂（乙方）协商签订《祥云县织布厂老厂、八一分厂承包经营合同》。同年3月12日，祥云县公证处对合同进行公证。合同约定：乙方承包甲方老厂和八一分厂全部机器设备、车间、仓库、房屋及场地，承包生产经营所用的一切水、电、路等设施设备；承包期八年（自2002年4月1日起至2010年4月1日止）；承包费每年8万元；合同履行期间发生不能履行合同的客观事由，是否履行合同，视情况双方协商或按合同法规定处理，合同履行期满，乙方应将承包的财物完整交回甲方，乙方在承包期内新增设备期满自行处理（指动产部分属乙方所有，不动产部分属甲方所有）；甲乙双方无论哪方违约，均应赔偿对方因此造成的损失，但若因政府宏观政策调控，致使甲方违约，甲方不赔偿乙方因此造成的损失等内容。承包后，祥云县兴华织布厂在八一分厂上述育秧厂房和土地上增建部分房屋及附属设施，从事纺织生产。2006年12月18日，由于祥云县织布厂停产后未参加年检，祥云县工商局作出行政处罚决定，吊销祥云县织布厂营业执照。2007年祥云县织布厂向原告缴纳育秧厂房、土地2005-2007三年租金32006.88元。上述《祥云县织布厂老厂、八一分厂承包经营合同》期限届满后，2010年4月2日，祥云县织布厂（甲方）、祥云县兴华织布厂（乙方）未经政府有关部门同意，签订《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》。合同约定：乙方承包甲方八一分厂的全部机器设备、车间、仓库、房屋、场地，承包生产经营所用的一切水、电、路等设施设备；承包期八年（2010年4月2日起至2018年4月2日止）；承包费每年6万元；合同履行期间发生不能履行本合同的客观事由，是否履行合同，视情况双方协商，按合同法规定处理；合同履行期满，乙方应将承包的财物完整交回甲方，乙方在承包期内新增设备期满自行处理（指动产部分属乙方所有，不动产部分属甲方所有）；甲乙双方无论哪方违约，均应赔偿对方因此造成的全部损失等内容。此外，二被告另行签订《补充协议书》约定：若因政府宏观政策调控，属于祥云县织布厂房屋及机械设备拆迁及其他补偿归祥云县织布厂；属于祥云县兴华织布厂的机械设备拆迁及其他补偿归祥云县兴华织布厂。此后，祥云县兴华织布厂继续在上述育秧厂房和土地上从事纺织生产。2012年5月，因祥云县彩云明珠文化城、祥云一中、体育场等重点项目建设用地需要，祥云县人民政府对项目建设用地范围内的房屋进行征收。上述育秧厂房、土地属项目建设用地征收范围片区。2013年6月5日，祥云人民政府为收回育秧厂房和土地等国有资产，决定解除祥云县织布厂租用原农机技术推广站育秧厂房的租赁关系。2013年7月4日，祥云县房地产管理所向祥云县织布厂送达《关于解除县织布厂租用原农机技术推广站育秧厂房租赁关系的通知》，通知载明解除原育秧厂房的租赁关系，收回育秧工厂所有房产、土地。祥云县兴华织布厂以二被告签订有《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》为由，拒绝交回占用的上述育秧厂房、土地。因被告祥云县织布厂怠于向被告祥云县兴华织布厂主张权利，原告遂诉至法院，请求：1、确认二被告2010年4月2日签订的《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》无效；2、判令祥云县织布厂、祥云县兴华织布厂立即将位于祥云县祥城镇东门外李家营原农机技术推广站育秧厂房及土地5860.1平方米返还原告。诉讼中，经原、被告申请，一审法院委托云南春城司法鉴定中心对上述育秧厂房、土地上二被告所属房屋、附属设施及相关搬迁损失进行了司法鉴定。《司法鉴定意见书》载明：1、祥云县织布厂所属房屋及附属设施的价值于评估鉴定基准日（2014年1月9日）所表现的价格为人民币1282569.46元；2、祥云县织布厂所属机械设备搬迁所需费用，即对机械设备拆除、运输、重新安装等搬迁所需费用于评估基准日表现的价格为人民币240104.46元；3、祥云县兴华织布厂所属房屋及附属设施（增建部分）的市场价值于评估鉴定基准日所表现的价格为人民币296781.32元；4、祥云县兴华织布厂所属机器设备搬迁所需费用，即对机械设备拆除、运输、重新安装等搬迁所需费用于评估鉴定基准日所表现的价值为人民币38000元；5、祥云县兴华织布厂因搬迁造成的停产停业损失于评估鉴定基准日所表现的价值为82421.63元。为上述鉴定，原告支出鉴定费90000元。诉讼中，为妥善解决本案，原告愿按上述鉴定意见对二被告予以补偿。
原审法院认为：原农机技术推广站育秧厂房、土地系国有资产。1991年经祥云县人民政府决定，租赁给被告祥云县织布厂管理使用，由祥云县织布厂按物价局核准的房租标准缴纳租金，未明确租赁期限，上述租赁关系属不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的出租人可以随时解除合同。因此，本案原告作为育秧厂房、土地的国有资产管理人，为推进祥云县彩云明珠文化城等重点项目建设用地征收工作，于2013年7月4日按祥云县人民政府决定送达通知，解除与被告祥云县织布厂的不定期租赁合同并无不当，依法发生不定期租赁合同解除的效力。一、关于本案诉争二被告2010年4月2日所签《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》的效力问题。l、合同主体资格方面。《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭；第四十条规定，法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。根据上述法律规定，企业法人终止后，即丧失从事经营活动的资格，活动范围仅限于清算范围内。被告祥云县织布厂2006年12月18日即被祥云县工商局吊销营业执照，其民事行为能力已受到法律限制。被告祥云县织布厂在被吊销营业执照后，于2010年4月2日与祥云县兴华织布厂签订诉争《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》，将厂房、机器设备及育秧厂房、土地再次承包给被告祥云县兴华织布厂，属于从事清算范围外的经营活动，明显违反了上述法律规定。2、权利处分方面。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人将租赁物转租给第三人应经出租人同意。本案育秧厂房、土地属国有资产，被告祥云县织布厂基于不定期租赁合同仅对育秧厂房、土地享有不定期承租权，不享有处分权。涉案2002年承包合同期满后，被告祥云县织布厂、祥云县兴华织布厂未经政府有关部门同意，于2010年4月2日续签本案诉争合同，约定育秧厂房、土地由祥云县兴华织布厂继续承包八年。被告祥云县织布厂的发包行为显然超越了不定期租赁承租人的权限，违反了上述法律规定，属于无权处分行为。3、本案育秧厂房、土地的不定期租赁合同关系，经祥云县人民政府决定，已由原告2013年7月4日送达书面通知予以解除。不定期租赁合同解除后，被告祥云县织布厂对育秧厂房、土地的承租权即行终止。因此，二被告所签本案诉争合同已丧失其存在的基础。综合二被告所签诉争合同主体违反法律规定，该处分未经政府有关部门同意，合同已丧失其存在的基础，以及不定期租赁关系解除后，被告祥云县织布厂怠于向被告祥云县兴华织布厂主张权利、收回租赁物等情形，本院认定二被告所签《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》无效。二、关于二被告应否返还育秧厂房、土地5860.1平方米及相关房屋、附属设施等的补偿问题。被告祥云县织布厂对育秧厂房、土地的不定期租赁关系已被解除，二被告签订的本案诉争合同系无效合同，故二被告无权占有本案育秧厂房及土地。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还。据此，原告诉请被告祥云县织布厂、祥云县兴华织布厂返还育秧厂房、土地的诉讼请求，本院予以支持。二被告对所属机器设备应予搬离，并将育秧厂房、土地返还原告。就二被告搬离机器设备，返还育秧厂房、土地的期限，本院确定为判决生效后十五日内。二被告在育秧厂房、土地上增建的所属房屋、附属设施等，二被告要求补偿，原告也愿予补偿，本院予以确认。补偿的数额按照《司法鉴定意见书》确定。被告祥云县兴华织布厂要求原告按《国有土地房屋征收及补偿条例》等规定作出补偿的要求，因本案诉讼涉及的是原告收回其管理的国有资产，不是进行征收，对被告祥云县兴华织布厂的上述主张，本院不予采纳。二被告增建房屋、附属设施及相关搬迁损失已由原告作出补偿，该部分房屋及附属设施应归原告所有。案经合议庭评议，报请本院审判委员会讨论决定，根据本案事实，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、确认被告祥云县织布厂、祥云县兴华织布厂2010年4月2日签订的《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》无效。二、被告祥云县织布厂、祥云县兴华织布厂于本判决生效之日起十五日内搬离所属机器设备，并将位于祥云县祥城镇东门外李家营原农机技术推广站育秧厂房及土地5860.1平方米（范围以祥国用（98）字第1368号《国有土地使用证》为准）返还原告祥云县房地产管理所。三、被告祥云县织布厂、祥云县兴华织布厂在上述育秧厂房、土地范围内的所属房屋及附属设施全部归原告祥云县房地产管理所所有。四、原告祥云县房地产管理所于本判决生效之日起十五日内补偿被告祥云县织布厂所属房屋及附属设施的价值补偿费1282569.46元、所属机械设备搬迁所需费用240104.46元，合计1522673.92元。五、原告祥云县房地产管理所于本判决生效之日起十五日内补偿被告祥云县兴华织布厂所属房屋及附属设施的价值补偿费296781.32元、所属机器设备搬迁所需费用38000元、因搬迁造成的停产停业损失82421.63元，合计417202.95元。案件受理费8500元，由被告祥云县织布厂、祥云县兴华织布厂各承担4250元。本案鉴定费90000元，由原告祥云县房地产管理所承担35000元，由被告祥云县织布厂承担20000元，由被告祥云县兴华织布厂承担35000元。
原审判决宣判后，祥云县兴华织布厂不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担本案诉讼费及鉴定费。其主要上诉理由是：1、原审判决违反法定程序。①本案属行政法律关系，一审按民事案件审理属程序违法。2012年5月11日，祥云县人民政府发布祥政告字（2012）5号《关于祥云县彩云明珠文化城等项目建设房屋征收的通告》将上诉人及祥云县织布厂的房屋和设施列入征收范围，且对上诉人及祥云县织布厂作为被征收人的身份，已由祥云县工业和信息化局代表祥云县人民政府进行了确认。上诉人及祥云县织布厂对征收决定并无异议，且征收人已委托了云南弘诚房地产评估咨询公司对上诉人及祥云县织布厂的房屋及附属设施拆迁补偿价格进行评估，并得出了初评报告。在征收人与上诉人、祥云县织布厂就补偿数额无法达成协议的情形下，应按《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十六条规定申请行政复议或提起行政诉讼，但一审却将本案以民事关系处理属程序违法。②本案案由确定违法。被上诉人起诉案由是物权保护纠纷，一审却变更为租赁合同纠纷。祥云县人民政府已确认上诉人及祥云县织布厂为被征收人，被上诉人若认为被征收人应得到法定补偿的行为侵犯了上诉人的物权，则应当将征收人列为被告，提起行政诉讼确认被上诉人是本案争议土地的唯一被征收人。但一审却擅自将本案案由变更为租赁合同纠纷，程序违法。③被上诉人不具有民事诉讼主体资格。祥云县织布厂对育秧厂的房屋、土地的占有、使用、收益，均有祥云县政府作出的决定作为依据。依据《土地管理法》第52条、《城市房地产管理法》第6条之规定，收回国有土地使用权的行为，属于具体行政行为，因此而发生的纠纷属于行政案件诉讼管辖范围。在征收人与被征收人没有达成协议之前，被上诉人无权以自身的名义代祥云县人民政府提起收回该宗房地产的民事之诉，故一审程序违法。④一审法院在司法鉴定委托书中擅自将上诉人的鉴定申请内容篡改为“搬迁期间停产停业损失”，导致评估机构对工业用房的停产停业损失价值评估有误，造成上诉人巨大的损失。⑤一审法院在评估机构的请示回函中对评估机构的评估标准进行干预，并对停产停业的损失区间擅自界定严重干预了评估机构的工作，导致评估机构作出不公正的评估意见，侵害了上诉人的合法权益。2、原审认定事实错误。①一审认定祥云县人民政府与祥云县织布厂间系不定期租赁合同关系错误。祥云县人民政府与祥云县织布厂无书面租赁合同和口头合同，根据《合同法》第二条的规定，租赁关系不成立。一审认定的证据A1、A2、A3、A7均能证明祥云县织布厂不具有独立性，与政府间的关系是不平等的行政上下级关系，故祥云县织布厂对本案争议土地的占有、使用、收益均是执行政府的行政指令，一审认定双方间是不定期租赁合同关系无事实和法律依据。②一审认定上诉人与祥云县织布厂于2010年4月2日签订的合同无效错误。祥云县织布厂仅是被吊销营业执照，但其法人资格并未被撤销，法律并未禁止被吊销营业执照后的企业，将自己占有、使用、收益的房屋、设施租赁给具有经营资格和能力的企业，所以祥云县织布厂具有签定出租合同的主体资格。此外，一审认定上诉人与祥云县织布厂续签的合同未经政府有关部门同意，属无权处分行为错误。上诉人与祥云县织布厂续签的合同于2010年4月2日签订，2013年6月5日祥云县政府作出收回涉案标的决定后，7月4日被上诉人向原审被告送达了《解除县织布厂租用原农机技术推广站育秧厂房租赁关系的通知》。被上诉人三年多来明知出租人己出租租赁物但从未提出异议，应视为指令人默示同意，故祥云县织布厂具有出租的权利。③祥云县织布厂对争议土地占有、使用、收益权利的终止是源于政府指令，故根据《合同法》第九十条的规定，祥云县织布厂与上诉人签订的出租合同应由祥云县政府履行。3、一审判决返还涉案标的及补偿损失错误。①本案涉及的标的物已于2012年5月11日被祥云县人民政府列入征收范围后，祥云县人民政府又于2013年6月5日作出收回涉案标的的决定，该决定与征收通告相矛盾，一审将不平等的行政指令行为错误认定平等主体间的合同关系，把有因占有错误认定为无因占有，侵害了上诉人的合法权益。②上诉人要求被上诉人补偿的除所属房屋、附属设施、搬迁费外还有停产停业损失、安置工人的损失等，但一审却未予认定。本案诉争标的在行政征收后，上诉人可以获得相关补偿，而一审却判决由被上诉人作合理补偿，侵害了上诉人的合法权益。4、一审判决将有效合同认定为无效合同判决，将应当向征收人交付的标的返还给被上诉人错误，适用法律错误。此外，一审时原告并未诉请取得归上诉人所有的房屋及设施，上诉人也不愿将该资产归被上诉人所有，但一审却判决将上诉人所有的房屋及设施归被上诉人所有错误。综上，一审判决结果错误，请支持上诉人的上诉请求。
被上诉人祥云县房地产管理所答辩称：1、一审程序合法。①祥云县政府于1991年2月23日与祥云县织布厂间成立了以本案诉争房地产为租赁标的的不动产租赁合同关系。随后，被上诉人根据祥云县政府的决定成为争议房地产的所有权人，同时继受了出租人的权利义务。一审证据A9、B1证实祥云县织布厂将所租赁的育秧厂房及相应土地转租给上诉人管理使用。上诉人基于转租行为取得对争议房地产的占有、使用及部分收益权，但并未取得所有权，故上诉人并不具备其主张的“被拆迁人”身份资格。故上诉人认为本案属行政法律关系错误，本案涉及的是被上诉人与祥云县织布厂之间的不定期租赁合同关系及祥云县织布厂与上诉人之间的转租合同关系，属民事争议范畴。②根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，本案案由的变更并不影响一审程序的合法性。③祥云县人民政府与祥云县织布厂间的合同关系是双务、有偿合同关系，不属于具体行政行为。④一审不存在篡改申请评估的内容及干预评估的情形。鉴定机构以上诉人所属房屋及附属设施的价值、所属机器设备搬迁所需费用及因搬迁造成的停产停业损失均进行了评估。本案不属于行政拆迁，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》及对应的鉴定标准。2、一审认定事实清楚。①本案中祥云县政府向祥云县织布厂发出了按照物价局核准的房租标准出租祥云县农机技术推广站的要约，祥云县织布厂作出了完全接受该要约的承诺，双方租赁合同关系已成立，且根据《合同法》第二百一十五条之规定应视为不定期租赁。②祥云县织布厂被吊销营业执照后，只能从事清算及诉讼活动，不能开展经营活动。祥云县织布厂与上诉人签订《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》，将厂房、机器设备及育秧厂房、土地再次承包给上诉人，其行为属于从事清算和诉讼活动范围外的经营活动，明显违反了法律规定。被上诉人于2013年7月4日向祥云县织布厂送达了解除不定期租赁合同的书面通知，该租赁合同已解除，祥云县织布厂对租赁物的占有、使用及部分收益权已终止，祥云县织布厂与上诉人所签订的合同因租赁权的灭失而丧失存在的基础，一审认定诉争合同无效正确。③上诉人与祥云县织布厂间的转租合同因无效而导致的法律后果属上诉人与祥云县织布厂间的纠纷，与被上诉人无关。被上诉人自愿按《司法鉴定意见书》确认的价值对上诉人和祥云县织布厂进行经济补偿，属于被上诉人行使处分权的表现，目的是减少上诉人因无效合同导致的经济损失，避免产生新的纠纷，一审予以确认正确。上诉人主张需按征地拆迁补偿的标准进行补偿无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉主张无事实和法律依据，请驳回上诉，维持原判。
原审被告祥云县织布厂明确表示无需要陈述的内容。
二审中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，除上诉人对祥云县人民政府租赁、解除租赁有异议，认为应属行政指令及上诉人不存在拒绝交回的事实外，对其余事实，各方当事人均无异议。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、本案以民事审理程序进行审理是否合法？2、上诉人及原审被告2010年4月2日签订的《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》是否有效？3、上诉人及原审被告应否将育秧厂房及土地返还被上诉人？4、一审确认由被上诉人向上诉人补偿相关损失是否超出本案审理范围？
二审审理期间，上诉人向本院提交如下证据：弘诚房估拆（2012）018-6号《祥云县彩云明珠文化城等项目建设涉及的兴华织布厂所属房屋及附属设施拆迁补偿价格复评报告》复印件一份，欲证明2012年9月4日，上诉人已作为被征收人且对所涉财产的征收已经进入评估程序。经质证，被上诉人认为该证据不属新证据，且与本案无关联性，不予认可。原审被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不予认可。被上诉人及原审被告均无新证据向本院提交。本院认为该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条（二）项规定的新证据，本院不予审查。
本院对一审认定的案件事实予以确认。
本院认为：1、1991年经祥云县人民政府决定，同意将原农机技术推广站育秧厂房及土地租赁给原审被告祥云县织布厂使用。祥云县房地产管理所作为该国有资产的管理权人及登记的使用权人，有权行使对该国有资产的管理权。原农机技术推广站育秧厂房及土地属国有资产的物权性质并不影响管理人祥云县房地产管理所与祥云县织布厂间民事法律关系的成立。祥云县织布厂作为承租人，已对该厂房及土地实际进行承租使用，并按物价局核准的房租标准缴纳了租金，双方间租赁合同关系成立且已实际履行。本案中祥云县房地产管理所与祥云县织布厂间的租赁合同关系因双方当事人未约定具体的承租期限，属不定期租赁合同。在租赁合同履行期间，经祥云县房地产管理所同意，祥云县织布厂将承租的房地产于2002年4月1日起至2010年4月1日止转租给祥云县兴华织布厂，该八年期限应属各方当事人达成一致的定期租赁和转租合同关系。但上述约定的八年租期到期后祥云县兴华织布厂继续使用租赁房地产应视为是新的不定期租赁关系，2010年4月2日祥云县织布厂再次与祥云县兴华织布厂协商继续转租八年，但该八年的约定并未经原出租人祥云县房地产管理所同意，对祥云县房地产管理所没有约束力。祥云县房地产管理所作为不定期租赁合同的出租人向承租人祥云县织布厂送达解除租赁合同的通知属依法行使解除权，祥云县织布厂在收到通知后并未依法请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的租赁合同关系自通知到达时已解除。由于祥云县织布厂在合理期限内未向出租人返还租赁物，因此而产生的争议属民事争议，祥云县房地产管理所作为权利人在本案中享有诉权，一审以民事审判程序进行审理并无不当。至于征收与被征收关系属另一法律关系，并不能因此剥夺祥云县房地产管理所依据租赁合同关系主张合同权利，上诉人关于本案争议标的物已被征收，应按行政征收程序处理的主张不成立，不予支持。2、对2010年4月2日祥云县织布厂与祥云县兴华织布厂签订的《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》，因祥云县兴华织布厂系独立的经营主体，对外以自己的名义独立承担义务、享受权利，该合同的性质属租赁合同。因祥云县织布厂与祥云兴华织布厂间的租赁标的物系祥云县织布厂与祥云县房地产管理所不定期租赁合同中的承租物，祥云县织布厂与祥云县房地产管理所间不定期租赁合同的解除，必然导致祥云县兴华织布厂丧失对原农机技术推广站育秧厂房及土地管理使用的条件，祥云县兴华织布厂现作为原农机技术推广站育秧厂房及土地的实际管理使用人，其与祥云县织布厂签订的上述合同因祥云县房地产管理所与祥云县织布厂间的不定期租赁合同的解除而应予一并解除。祥云县织布厂与祥云县兴华织布厂所签订的第二次转租合同，虽未征得原出租人祥云县房地产管理所同意，但祥云县房地产管理所在知道或应当知道承租人转租的情况下，六个月内并未提出异议，而是直接请求认定转租合同无效不符合法律规定。另祥云县织布厂被吊销营业执照后，虽已不享有营业执照确定的经营权，但其所从事的相关经营活动属工商行政管理范畴，只要祥云县织布厂从事的民事行为不违反法律强制禁止性规范，并不必然导致该民事行为无效。因此，祥云县织布厂与祥云县兴华织布厂之间的转租合同不属于法定无效合同情形，该合同并不当然无效，一审确认该合同无效不当，本院予以变更为解除祥云县织布厂与祥云县兴华织布厂于2010年4月2日签订的《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》，祥云县织布厂和祥云县兴华织布厂应将原农机技术推广站育秧厂房及土地返还给祥云县房地产管理所。3、对于祥云县织布厂租赁期间及祥云县兴华织布厂转租期间建盖的厂房及其他添附物，因祥云县织布厂与祥云县房地产管理所并未对添附物的归属进行明确约定，添附时也未经出租人祥云县房地产管理所同意，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，一审对于添附物价值已经云南春城司法鉴定中心进行鉴定，虽然祥云县织布厂和祥云县兴华织布厂在使用承租的财产上增添附属物的行为未经祥云县房地产管理所同意，所评估的价值以评估鉴定基准日（2014年1月9日）为准，并未对承租人或次承租人实际已使用年限的价值进行折算扣减，但祥云县房地产管理所已同意按鉴定价值对承租人祥云县织布厂和次承租人祥云县兴华织布厂进行补偿，故一审确认由祥云县房地产管理所向祥云县织布厂和祥云县兴华织布厂就添附物补偿相关损失并未超过本案的审理范围。综上，上诉人祥云县兴华织布厂关于撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担本案诉讼费及鉴定费的上诉主张不成立，不予支持。一审认定事实清楚，但对2010年4月2日签订的《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》认定无效错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项；《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条；《中华人民共和国物权法》第二百四十三条；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，判决如下：
一、维持云南省祥云县人民法院（2013）祥民初字第863号民事判决第二、三、四、五项，撤销第一项。
二、祥云县织布厂与祥云县兴华织布厂于2010年4月2日签订的《祥云县织布厂八一分厂承包经营合同》予以解除。
一审案件受理费、鉴定费按一审判决执行。二审案件受理费8500元由祥云县兴华织布厂承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨月秀
审判员 沈春梅
审判员 杨晓钟
二〇一四年五月十四日
书记员 赵云霞