陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民二终字第00340号
上诉人（原审被告）荆泠圭，陕西省第三印染厂职工。（未到庭）
委托代理人王琛，男，1958年11月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）刘巧娥，无业。系安婷婷之母。（未到庭）
委托代理人常小俊，女，1978年7月2日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）安仁旺，陕西陕北矿业有限责任公司工程师。系安婷婷之父。（未到庭）
委托代理人常小俊，女，1978年7月2日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）高卫红，陕西陕北矿业有限责任公司工程师。系安婷婷之夫。（未到庭）
委托代理人常小俊，女，1978年7月2日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）高安晨。系安婷婷之子。
法定代理人高卫红，系高安晨之父。
委托代理人常小俊，女，1978年7月2日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审第三人）陕西玛雅房屋中介有限公司，住所地：西安市高新区科技路海星城市广场B座907室。
法定代表人李耘，该公司总经理。
委托代理人屈喜伟，男，1981年11月17日出生，汉族。
上诉人荆泠圭因与被上诉人刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨，被上诉人陕西玛雅房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2010）未民一初字第1327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人荆泠圭之委托代理人王琛，被上诉人刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨之共同委托代理人常小俊，被上诉人陕西玛雅房屋中介有限公司之委托代理人屈喜伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年11月9日，原告刘巧娥之女安婷婷与第三人玛雅房屋西安中学店签订买卖斡旋金协议，约定由该店为安婷婷提供居间服务，购买杰信花园4号楼2单元503号房屋。当日安婷婷支付斡旋金5000元。同年11月11日安婷婷与被告及第三人签订房屋买卖定金合同，约定被告将其所有的位于西安市未央区凤城一路7号杰信花园4号楼20503号房屋转卖与安婷婷，房屋交易价格为41．5万元，被告同意在安婷婷首付40％房款17万元后提前入住，余款24．5万元由安婷婷在签约后十日内存至第三人履约保证银行专户等。2008年11月15日，安婷婷与被告签订房屋买卖补充协议，约定41．5万元房款分两次付清，第一次付款17万元于签约当日支付。第二次付款24．5万元于房屋所有权证下发当日由安婷婷存入第三人指定的履约监管帐户，在新证下发时由银行转付被告。该协议第五条同时约定，除不可抗力因素，若因一方主观原因导致交易失败的，须承担总价款3％的违约金并支付等同于违约金数额的中介费给居间人等项内容。该协议签订后，安婷婷于2008年11月16日向被告支付了第一笔房款17万元，同年12月29日安婷婷又支付1万元给被告。2010年元月28日，安婷婷病逝。2010年8月，第三人告知原告，被告的房产证已经颁发，被告要求办理过户手续。刘巧娥遂将安婷婷病逝的消息告诉被告，并要求将该房过户至其名下，由其支付剩余房款，但被告拒绝。双方多次协商未果，酿成诉讼。审理中，因双方各持己见致调解未果。
原告刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨于2010年8月起诉至西安市未央区人民法院诉称：2008年11月，其女安婷婷通过第三人与被告签订房屋买卖定金合同，双方约定房款共41.5元，首付17万元后，余款24．5万元在房屋所有权证下发当日存入第三人指定的监管帐户，在新证下发时由银行转付被告，同时约定一方违约应承担合同总价款3％的违约金。2008年11月16日，其按照合同约定支付17万元，同年12月29日安婷婷又支付1万元给被告。2010年元月，安婷婷不幸去世。2010年8月，第三人电话转告被告的房产证已经颁发，被告要求办理过户手续。其遂将安婷婷病逝的消息告知被告，并要求将该房过户至其名下，由其支付剩余房款。但被告却提出房价已涨，要求其多支付3万元，否则将解除合同。双方多次协商未果，现诉至法院，要求判令1、依法确认安婷婷与被告签订房屋买卖定金合同和补充协议合法有效；2、被告按合同约定及法律规定协助原告办理房屋过户手续；3、被告承担违约金2.49万元。
被告辩称，安婷婷死亡同时已丧失了民事主体身份，其无法按约向安婷婷办理物权变更登记；其与诸原告间无房屋买卖法律关系，拒绝与诸原告签订房屋买卖合同，原告亦不能请求法院判决原、被告重新签订房屋买卖合同；请求依法解除2008年11月11日三方签订的买卖定金合同和2008年11月15日安婷婷与被告签订的房屋买卖补充协议；由被告向原告退还购房款18万元。另安婷婷死亡属不可抗力，其无须承担违约责任。
第三人述称，原告所称属实，认可原告与被告签订的房屋买卖补充协议，同意原告之诉请。
原审法院认为，非涉及人身关系的合同权利义务可以由继承人继承。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。安婷婷与被告通过第三人居间签订的房屋买卖定金合同及补充协议系自愿协商订立，第三人对上述协议认可，上述合同及协议符合法律规定，应为有效。在实际履行中，安婷婷不幸病逝，但安婷婷与被告所签房屋买卖合同不涉及特定人身关系，故安婷婷的法定继承人愿意继承合同及协议约定的权利义务，故安婷婷病逝并不导致上述房屋买卖合同及协议无法履行，被告现要求予以解除，与法无据，本院不予支持。依据2008年11月15日补充协议，剩余房款24．5万元应于房屋所有权证下发当日存入第三人指定的履约监管帐户，在新证下发时由银行转付被告。现该房的产权证已经颁发，原告要求被告协助办理房产过户，合理合法，本院应予支持，但原告应同时将剩余房款23.5元按约定存入第三人指定的履约监管帐户。关于原告要求被告支付违约金一节，因双方合同约定违约金的前提是交易失败，现该合同继续履行，故原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项之规定，判决如下：一、安婷婷与被告荆泠圭签订的房屋买卖定金合同及补充协议有效；二、被告荆泠圭于本判决生效后十日内协助原告刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨办理西安市未央区凤城一路7号杰信花园4号楼20503号房屋的过户手续；三、原告刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨于本判决生效后十日内将剩余房款23．5万元存入第三人陕西玛雅房屋中介有限公司指定的履约监管帐户；四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费8048元（原告已预交），由被告承担，与上述第二项期限内清偿。
原审宣判后，荆泠圭不服，向本院提起上诉称，1、安婷婷在与高卫红婚姻关系存续期间，与荆泠圭签订的房屋买卖协议所发生的债权，属夫妻共同共有财产，在安婷婷与高卫红夫妻共同共有财产未依法分割的情况下，不能依法确定刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨对本案争讼标的享有继承权。本案应当以安婷婷与高卫红共同共有财产分割为前置条件。但将安婷婷与高卫红夫妻共同共有财产裁判给刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨，属程序违法。另外刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨没有依法取得本案争讼标的的诉权，一审审判程序也属违法。2、荆泠圭与刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨之间不存在房屋买卖合同关系，本案属于刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨对安婷婷的“遗产继承纠纷”，一审法院以“房屋买卖合同纠纷”审理本案，依审判权变更合同相对人，存在事实不清、证据不足、定性不准、适用法律不当、审判程序违法。刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨不是该合同的相对人，不享有该合同的权利亦无需承担该合同的义务。刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨继承的只能是安婷婷与荆泠圭订立房屋买卖合同履行期间所生之债权；而绝不是替代被继承人安婷婷，变更合同相对人，继承履行合同。3、安婷婷2010年1月28日死亡，安婷婷死亡时对荆泠圭享有的是债权，而不是物权，一审以安婷婷死亡五个月的事实为依据裁判，审判程序违法。刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨不正当地故意对荆泠圭隐瞒安婷婷死亡的事实，等待西安市房屋管理局2010年6月24日作出登记在荆泠圭名下的《房屋所有权证》后，2010年7月25日刘巧娥才通过陕西玛雅房屋中介有限公司向荆泠圭通知安婷婷2010年1月28日病故。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款：“不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨是恶意地不正当地等待条件成就。4、荆泠圭已依法向安婷婷的法定继承人提出解除与安婷婷的房屋买卖协议，该解除通知已发生法律效力。被上诉人对荆泠圭解除与安婷婷的房屋买卖协议有异议，只能依法请求人民法院确认解除合同的效力。5、一审判决违法合同自由原则，裁判“荆泠圭协助刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨办理房屋过户手续”，是依审判权强迫荆泠圭与刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨签订房屋买卖合同，审判程序违法。办理房屋买卖产权过户，应当以双方的房屋买卖合同为依据。荆泠圭与刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨之间不存在房屋买卖合同关系；并且拒绝与刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨签订房屋买卖合同。6、安婷婷与高卫红夫妻共同共有财产尚未分割，刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨四人在本案中存在不同的利益关系，一审允许一个代理人共同代理四个利益不相同的当事人，程序违法。上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2010）未民一初字第1327号民事判决第二项；2、一、二审诉讼费用由刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨负担。
刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨在二审表示要求驳回上诉，维持原判。
陕西玛雅房屋中介有限公司在二审未发表意见。
经审理查明，荆泠圭于2008年11月15日将本案讼争之房屋交付给安婷婷。安婷婷、高卫红于2009年3月18日登记结婚。原审法院查明的其他事实属实。
本院认为，安婷婷与荆泠圭经协商自愿签订的房屋买卖定金合同和房屋买卖补充协议，应为有效合同，双方之间形成房屋买卖合同关系。在实际履行中，安婷婷已支付荆泠圭房价款18万元，荆泠圭亦将本案讼争之房屋交付给安婷婷。安婷婷于2010年元月28日去世，其法定继承人刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨对合同权利义务享有继承权。因刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨共同起诉主张权利，并未要求在四人之间具体划分各自相应的份额，原审支持刘巧娥、安仁旺、高卫红、高安晨共同享有合同权利义务符合法律规定。上诉人主张将安婷婷、高卫红夫妻共同共有财产分割为前置条件，刘巧娥等四被上诉人未依法取得本案诉争标的权利，不是合同相对人，不享有合同权利，不承担合同义务，其该上诉理由不成立。上诉人又主张刘巧娥等四被上诉人故意隐瞒安婷婷死亡的事实，等候荆泠圭房产证的颁发，系不正当的促成条件成就，该主张没有事实依据，不予支持。上诉人另主张其已向安婷婷的继承人提出解除与安婷婷的买卖协议，但其举证不足，不能证明其主张的事实成立。房屋买卖合同签订后，双方均应共同遵守，履行各自合同约定的义务。荆泠圭作为出卖人协助买受人办理房屋产权过户手续是合同约定的义务，原审判决第二项判令荆泠圭协助刘巧娥等四被上诉人办理本案讼争房屋的产权过户手续符合法律规定，不存在一审程序违法问题。上诉人在二审辩称，其出卖的本案讼争房屋系其与丈夫黄文东夫妻共同共有财产，其未经黄文东的同意，擅自处理夫妻共同共有财产，认为合同无效。但其该辩称理由并未在一审提出，其主张的财产共有人黄文东亦未在一审申请参加本案诉讼。上诉人主张其出卖的房屋为夫妻共同财产，但没有证据证明其将该情况告知了安婷婷和陕西玛雅房屋中介有限公司。民事行为应遵守诚实信用原则，荆泠圭应继续履行合同约定的义务，其该辩称理由不能对抗善意买受人。
综上，荆泠圭上诉请求二审法院改判的理由均不成立。原审判决正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由荆泠圭负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 静
审判员 高 玮
审判员 齐 放
二０一一年三月四日
书记员 潘丽娜