黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸡民终字第92号
上诉人（原审被告）谢敏，女，46岁。
委托代理人韩艳，律师。
被上诉人（原审原告）田家军，男，44岁。
上诉人谢敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2013）密民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢敏的委托代理人韩艳、被上诉人田家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年11月22日，被告谢敏向原告田家军借款45万元，借款期限为3个月，借款月利率为3%，谢敏用其所有的坐落于“双胜集团楼”2号楼2单元302室，面积为157.23平方米的私产住宅作抵押，双方就抵押房产办理了他项权登记。借款到期后，谢敏未能偿还借款本息。2012年4月13日，田家军与谢敏签订了房屋买卖合同约定谢敏将该抵押房屋出售给田家军，房屋总价款为45万元，过户由谢敏负责。谢敏于当日为田家军出具了45万元收条。双方实际未交付房款，而是用房款抵顶上述借款合同中的借款本金45万元。谢敏对该房屋买卖协议和收条的内容无异议，但称实际日期不是协议和收条上载明的2012年4月13日，而是在2012年2月末左右。但谢敏未对其主张提供证据予以证明。谢敏向法庭提交了2012年4月17日金额为42万元的转帐凭单和2012年4月18日金额为9万元的取款凭单各一份，用以证明其已经于2012年4月18日将该45万元借款的本金、利息和违约金偿还完毕。田家军称该两笔款偿还的是二人之间其他三笔借款本金合计275万元的还款当中的，而不是偿还本笔45万元的借款。谢敏提交了仲裁裁决书复印件一份，证明田家军于2012年7月26日，向鸡西仲裁委员会申请仲裁本案中的此笔45万元借款，故该房屋买卖合同应属无效。田家军承认确实申请过仲裁，但称自己有权变更请求。经核查，田家军的仲裁申请被仲裁委以管辖权异议成立为由驳回。
另查明，被告谢敏自2011年9月21日至2012年4月13日期间共在原告田家军处借款八笔。具体情况如下：1、2011年9月21日，借款本金35万元，借期3个月，已经于当年12月20日前还清本息；2、2011年10月14日，借款本金110万元，借期3个月；3、2011年11月21日（合同编号为20111121002，也就是本案中所涉及的借款），借款本金45万元，借期3个月；4、2011年11月21日（合同编号为20111121003），借款本金65万元，借期3个月；5、2011年11月21日（签订借款协议），借款本金20万元，借期3个月；6、2011年11月21日（合同编号为20111121001），借款本金10万元，借期3个月；7、2012年1月10日（合同编号为20120110001），借款本金100万元，借期3个月；8、2012年4月13日，双方对第2笔、第4笔、第7笔借款尚欠利息35万元进行确认，由谢敏为田家军出具借条一份，金额为35万元，借期为3个月。2012年4月17日、4月18日谢敏通过转帐的方式给付田家军三笔款，分别为100万、130万和42万，田家军称谢敏还给付其现金8万元，以上合计280万元，是偿还上述第2、4、7三笔借款本金275万元和利息5万元。谢敏称给付田家军的现金是9万元，而不是田家军所称的8万元，以上合计281万元。这281万元是谢敏借给田家军的钱，并不是偿还第2、4、7三笔借款。谢敏称该三笔借款其早于2012年4月13日全部还清，并提供了该三笔借款的借款合同和收条，证明借款已经还完，所以借条收回。田家军对此无异议，该三笔款项确实已经还完，但是在2012年4月17日、18日还完的。谢敏提供了2012年4月13日关于第2、4、7三笔借款的申请解除他项权利登记表三张，证明这三笔借款已经于2012年4月13日还清。田家军对此证据有异议，称是为了配合谢敏贷款以还清这三笔借款，所以在还款前先解除的他项权利。对此，田家军提供了证人郑文、刘慧出庭作证，证人郑文证实，2012年4月9日，谢敏为还田家军280万元借款本金，让田家军先去房产解除了这三笔借款的他项权，解除后谢敏用在他人处的借款于2012年4月17日、18日还田家军280万元。
原审法院认为，被告谢敏在原告田家军处借款，并办理了抵押登记。借款逾期后，双方就该抵押房屋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该房屋买卖合同合法有效。谢敏主张已经于2012年4月17日、18日还田家军51万元，即该45万元借款的本金、利息及违约金，故该买卖合同实际已经解除。经审查双方之间往来帐目，谢敏提供的2012年4月17日金额为42万元的转帐凭条包含在2012年4月17日、4月18日谢敏给付田家军的280万元（因谢敏未能提供给付现金为9万元的证据，故应以田家军认可的8万元为准）之内，田家军称系还双方之间的2011年10月14日借款110万元、2011年11月21日（合同编号为20111121003）借款65万元、2012年1月10日（合同编号为20120110001）借款100万元，并提供了证人郑文、刘慧出庭证实。谢敏称该三笔借款已经于2012年4月13日还清，且该281万元系借给田家军，但未能提供任何证据予以证明。故应认定2012年4月17日、4月18日谢敏给付田家军的280万元系还上述三笔借款的本金275万元及5万元利息。谢敏提出的该房屋买卖合同已经因还款而实际解除的抗辩理由，不能成立。田家军虽于2012年7月26日，向鸡西仲裁委员会申请仲裁本案中的此笔45万元借款，但仲裁委以管辖权异议成立为由驳回其申请，故实际未予仲裁处理。现田家军持双方签订的房屋买卖合同主张其权利，不违反法律规定，应予支持。因双方在买卖合同中约定过户由谢敏办理，应视为约定过户费用由谢敏承担。故田家军要求谢敏交付房屋、办理过户手续并承担过户费用的诉讼请求，应予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决：1、被告谢敏将密山市密山镇双胜集团2号楼2单元302室，面积为157.23平方米的房屋（房屋产权证号为258**）倒出后交付给原告田家军；2、被告谢敏协助原告田家军办理房屋产权过户手续，过户费用由谢敏负担。案件受理费8050元，由被告谢敏负担。
宣判后，被告谢敏不服，向本院提出上诉，主要上诉理由是：1、上诉人谢敏与被上诉人田家军之间是借贷关系，并非房屋买卖关系，上诉人谢敏已经偿还了45万元，故双方之间的房屋抵押贷款关系解除，且双方之间的的房屋买卖亦不成立；2、双方当事人之间系借贷关系，而房屋买卖以产权过户为准，上诉人不同意以房屋买卖的方式偿还借款，双方仍然是借贷关系，被上诉人作为债权人只能主张债权而不能主张物权，原审法院抛开双方之间的实际借款事实不审，却单纯地审理房屋买卖合同，故原审法院适用《合同法》、《担保法》属适用法律错误，应当适用《物权法》审理此案。综上，请求二审法院，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉田家军以原审判决正确作出答辩。
二审双方争议的焦点是：1、上诉人谢敏是否偿还从被上诉人田家军处所借的第三笔借款45万元；2、上诉人以房屋作抵押而从被上诉人处借的45万元，其抵押关系是由于上诉人还清借款而解除，还是由于双方当事人之间房屋买卖关系而解除。
二审期间上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人谢敏提出的因其已经偿还45万元借款，故双方当事人之间房屋抵押关系解除且房屋买卖关系亦不能成立的问题。经庭审调查以及审查双方当事人的往来账目，上诉人谢敏提供的42万元的转账凭条和9万元取款凭条包含在其偿还被上诉人田家军的280万元借款之内，该280万元系偿还2011年10月14日借款110万元、2011年11月21日借款65万元、2012年1月10日借款100万元，上述三笔借款本金275万元及5万元利息。故上诉人谢敏提出的其已经偿还被上诉人第三笔借款45万元，抵押关系已解除的上诉理由，未能提供充分证据予以证明，依法不予支持，上诉人提出的该房屋买卖合同已经因还款而实际解除的抗辩理由亦不能成立。被上诉人田家军为实现抵押权而与上诉人谢敏签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该房屋买卖合同合法有效，被上诉人田家军依据该合同主张其权利，依法应予支持，原审法院适用《合同法》的有关规定要求上诉人谢敏履行合同附随义务，即协助被上诉人过户适用法律正确，上诉人谢敏认为原审法院应当适用《物权法》，不应适用《合同法》、《担保法》的上诉请求，依法不予支持。
综上，原审判决认定事实和适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元（上诉人已交纳），由上诉人谢敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 刘伟国
代理审判员 孟春光
二〇一四年五月十五日
书 记 员 许 畅
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国担保法》第五十三条【抵押权实现的条件和方式】债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定