辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽阳民再终字第24号
上诉人（原审被告）：辽南房地产综合开发公司。
法定代表人：王弘毅。
委托代理人：胡春忠。
被上诉人（原审原告）：王现昆。
委托代理人：ＸＸ。
原审被告：刘刚。
原审被告：章振波。
委托代理人：施晓娇。
原审第三人：辽阳市太子河区建筑工程公司。
法定代表人：王安成。
上诉人辽南房�产综合开发公司（以下简称“辽南公司”）与被上诉人王现昆、原审被告章振波、原审第三人辽阳市太子河区建筑工程公司所有权确认纠纷一案，辽阳市文圣区人民法院于2007年9月6日作出（2007）辽阳文圣民一房初字第10号民事判决。辽南公司、刘刚、章振波不服，向本院提起上诉。本院于2008年8月26日作出（2008）辽阳民一终字第66号民事判决。章振波不服，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2009年7月9日作出辽检民抗（2009）38号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提起抗诉。辽宁省高级人民法院提审本案，并于2010年7月27日作出（2009）辽审民提字第228号民事裁定，撤销一、二审判决，发回辽阳市文圣区人民法院重审。辽阳市文圣区人民法院于2014年7月14日作出（2011）辽阳文圣民再初字第2号民事判决。辽南公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辽南公司的委托代理人胡春忠，被上诉人王现昆及其委托代理人ＸＸ，原审被告章振波及其委托代理人施晓骄，原审第三人辽阳市太子河区建筑工程公司法定代表人王安成到庭参加了诉讼。原审被告刘刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王现昆诉称，1996年6月29日及7月2日，原告与被告辽南公司签订了三份《代建房屋协议》，三处房屋分别为：文圣路四组团11栋5层57号面积为75.32平方米（文圣路四组团10号5楼11号）；长吉组团10栋5层3号面积为176.53平方米（文圣长吉小区10栋，图幅号为17123-01-13-02-503，面积为198m2）；文圣路四组团11栋5层56号面积72.25平方米（文圣路四组团10号5楼10号）。原告于1996年7月2日一次性支付了三处房屋所有价款，被告辽南公司将该三处房屋交付给原告使用，但未办理房屋所有权证。2006年5�30日，中国农业银行辽阳市文圣支行在辽阳市文圣区人民法院申请执行被告章振波借款合同一案，辽阳市文圣区人民法院到原告处要执行原告的坐落在文圣区长吉小区10栋5层3号面积为176.53平方米（房照面积为198m2）的房屋。其理由是该房屋的所有权人是被告章振波。章振波已将房屋抵押给了农行文圣支行。并出示了房屋所有权证。后经原告到辽阳市房产局产权产籍处查询得知。2003年5月28日被告辽南公司与章振波恶意串通，已将该房屋在产权处办理了名为章振波的房屋所有权证；2004-2006年与刘刚恶意串通将原告的另两处房屋也在产权处办理了名为刘刚的房屋所有权证。原告认为三被告恶意串通，损害原告利益的民事行为无效，请求法院：1、确认原告与被告辽南公司签订的三份协议有效；2、三处争议房屋的所有权人是原告。原告举证如下：1、《代建房屋协议》3份，�明原告与被告辽南公司签订合同内容；2、收款收据3份，证明原告已经交付了房屋价款；3、进户通知单3份，证明被告辽南公司向原告交付了该3处房屋；4、章风财的执行笔录（复印件）2份，证明被告辽南公司承认该三处房屋所有权是原告的；5、章振波的询问笔录（复印件），证明章振波承认抵押贷款的房屋所有权不是他的。
原审被告辽南公司辩称，在本案之前，原告曾起诉撤销本案三处争议房屋由被告章振波和刘刚办理的房照，该行政案件经文圣法院和辽阳市中级法院都已作出明确的判决，驳回了原告的诉讼请求，证明了有关部门办理房照的行为合法。关于原告请求确认原告与被告辽南公司签订的三份代建协议有效，并确认三处诉争房屋产权人为原告的诉讼请求，我方不同意。原告持有的代建协议原始时间是1996年6月29日，原告现在认为章振波和刘刚办理房证的行为是侵权行为，该诉讼请求已经过了诉讼时效。原告称是委托我方代建了三处房屋，并支付了价款，这不属实，原告当时是太建公司的施工队队长，因拖欠施工款而不交工，我方被迫与原告签订三份代建房屋协议的本意是为了让原告交工，我方保证其如果得不到工程款就以这三处房屋折抵工程款。但根据辽阳市中级人民法院（2001）辽民初字第40号民事判决，我方已付清了太建公司工程款，也就不欠原告工程款。而且原告应该拿出支票存根予以佐证，否则仅凭现有证据不能证明其交了房款。被告辽南公司举证如下：1、（2001）辽民初字第40号民事判决书，证明被告辽南公司和第三人太建公司之间建筑款全部给付完毕，不欠原告王现昆工程款；2、被告辽南公司根据公司账本作出的工程款结算情况表及往来情况表，证明证据1所认定的内容有事实根据；3、“王现昆文�10＃楼付工程款部分、供料部分”单据复印件100张，证明证据2上统计的数额有账本支持；4、委托书及经营承包合同，证明章风财是被告辽南公司的经理并对公司经营成果负全部责任；5、被告辽南公司作出的情况说明，证明长吉小区10＃楼2单元5层198m2住宅顶账给被告章振波。
原审被告章振波辩称，辽阳市中级人民法院作出（2007）辽阳行终字第1号行政判决，驳回了原告关于撤销我房照的诉讼请求，说明我是房屋所有权人。另外我一直与辽南公司有经济往来，由于辽南公司欠我货款，于1999年12月3日以双方欠款相抵从对方购得涉案房屋，于2003年5月28日办理产权证，没有恶意串通。被告章振波举证如下：1、辽阳新运综合贸易公司与辽南公司的账簿往来账（1994-1997），证明被告章振波与章风财往来账目；2、被告章振波名下办理的文圣区长吉小区10栋，图幅号为17123-01-13-02-503楼房在产权登记的存档材料，证明产权登记合法有效；3、辽阳新运综合贸易公司与辽南公司未上账运煤小票，证明被告章振波与章风财往来账目；4、辽阳市中级人民法院（2007）辽阳行终字第1号行政判决书，证明原告在起诉撤销房照的行政诉讼中败诉。
原审被告刘刚辩称，章风财在我买房前欠我3万多元，我交他5.5万元，这房子现在谁住我也不知道，我从没去过，听说是在顺城路上，章风财说是借给别人住了。我认为他们之间最好能和解，他们什么意见都好，我都能接受，房子我不要了，我的钱也不着急让章风财还，怎么处理都行。
第三人太建公司称，文圣路4组团工程的决算主体是辽南公司与太建公司，王现昆作为工程队就其施工的10号楼工程与太建公司结账，与辽南公司没有顶账的往来关系，王现昆的钱太建公司已经结清，太建公司与辽南公司关于文圣四组团的工程款纠纷已有（2001）辽民初字第40号民事判决解决，三方不存在顶账问题。
辽阳市文圣区人民法院重审查明，自1994年4月，被告辽南公司全权委托时任公司副总经理章风财经营管理，并对公司经营成果承担全部责任。同年5月，该公司开发建设的文圣路四组团10号楼等工程由第三人太建公司施工。1996年3月13日，两公司对该工程施工队长之一的王现昆负责施工的10号楼决算，确定了工程造价。1996年6月29日，被告辽南公司与原告王现昆签订二份《代建房屋协议》，约定文圣路四组团11栋5层57号及长吉组团10栋5层3号的两处楼房产权归原告王现昆所有，价款分别为58，656.00元以及183，356.50元。同年7月2日，双方又签订一份《代建房屋协议》，约定文圣路四组团11栋5层56号楼房产权归原告王现昆所有，价款72，250.00元。当日，被告辽南公司为原告出具三份含房款、绿化费、代管费以及三年取暖费等费用在内的收款收据，原告王现昆也于同日按照上述收据数额分别为被告辽南公司出具三份“工程款顶房款”收据。被告辽南公司将原告出具的该三份收据入账，计算在已付第三人太建公司“王现昆10＃楼工程款”数额内，并为原告出具进户通知单三份，向原告交付该三处房屋。原告占有使用该三处房屋至今，未办理产权登记。1999年12月3日，被告辽南公司又与被告章振波签订《代建房屋协议》，将已售予原告的长吉组团10栋5层3号楼房出售予被告章振波，价款178200元，并为章振波出具了收款收据。但双方私下约定所有权不转移，被告章振波没有要求交付房屋，也没有支付房款。2003年5月28日，被告章振波持以上材料办理了房证号为00129549，地址为文圣区长吉小区10栋，图幅号为17123-01-13-02-503的产权登记。并以此房抵押，从辽阳市农业银行文圣支行贷款人民币20万元，该款被章风财使用。2000年2月4日，被告辽南公司又与被告刘刚签订二份《代建房屋协议》，将已售予原告的文圣路四组团11栋5层56、57号二处楼房出售予被告刘刚，价款均为72000元，并为其出具了二份收款收据。但双方私下约定所有权不转移，被告刘刚没有要求交付房屋，也没有支付房款。2006年4月17日，被告刘刚持以上材料办理了房证号码分别为00196629、00196630，图幅号分别为18131-01-002-西1-5中、18131-01-002-西1-5西，坐落在文圣区东二道街文圣路2栋1单元10号、11号的该二处房屋的产权登记。另查，2001年8月，被告辽南公司与第三人太建公司对前述文圣路四组团建设工程施工合同产生纠纷，诉至法院。辽阳市中级人民法院于2004年12月20日作出（2001）辽民初字第40号民事判决，该生效判决以辽南公司账目为依据对工程款数额予以认定，判决太建公司返还辽南公司49万余元，辽南公司赔偿太建公司停工损失17万余元。又查，2006年7月17日，王现昆向辽阳市文圣区人民法院提起行政诉讼，请求判令撤销本案三处争议房屋的产权证。辽阳市文圣区人民法院认为原告所诉房屋与所有权证上房屋建筑面积不符，故房照与原告所诉房屋无关联性，判决驳回王现昆的诉讼请求。王现昆上诉，辽阳市中级人民法院于2007年1月19日作出（2007）辽阳行终字第1号行政判决，以诉讼请求不明确，证据不足为由，驳回上诉，维持原判。经庭审调查，各方当事人一致陈述，本案原告与被告辽南公司签订的三份协议、被告间的三份协议及产权证所记载的均为本案争议的该三处房产，本案中不存在其他房产争议或者其他约定。
该判决认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告辽南公司与原告王现昆签订的三份合同，虽然名为“代建房屋协议”，但约定内容均系双方买卖房屋的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效的买卖合同。合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行自己的义务。相反，被告辽南公司与被告章振波、刘刚之间虽签订转移房屋所有权的《代建房屋协议》，但协议当事人均无转移房屋所有权的意思，属通谋虚伪意思表示。三被告明知协议虚假仍办理产权登记，其行为构成恶意串通，损害原告王现昆的利益，该三份协议应为无效。关于被告辽南公司主张原告王现昆并未支付购房款而是辽南公司被迫抵顶房屋一节。经查，文圣路四组团10号楼在本案《代建房屋协议》签订之前已完成竣工决算，并非没有交工，故辽南公司主张签订该协议系受原告不交工所迫，本院不予采信；（2001）辽民初字第40号民事判决依辽南公司账目认定工程款数额，该账目将房款顶工程款数额计算在已支付太建公司工程款数额内，故辽南公司主张该协议性质系抵押担保合同，本院不予采信。原、被告间自愿签订买卖合同，且互负房款和工程款的给付债务，通过互出收据合意抵销，同时消灭了原告的购房款债务和辽南公司的等额工程款债务，故对当事人主张的工程款顶房款事实，本院予以采信。房地产转让，当事人应当依法办理权属登记。当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权不能转移。原告王现昆作为合法买受人，已以抵销工程款的方式支付购房款，并接收标的房屋合法占有至今，其有权请求被告辽南公司继续履行合同义务，协助办理权属登记，将房屋所有权转移于原告王现昆。但因被告辽南公司尚未履行该项义务，现原告王现昆请求确认�屋所有权归其所有，本院不能支持。经调解不成，经本院2014年第15次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第九条第一款之规定，判决：一、原告王现昆与被告辽南房地产综合开发公司签订的文圣四组团11栋5层56号、57号以及长吉组团10栋5层3号三处房屋的三份《代建房屋协议》合法有效，双方按照协议继续履行；二、驳回原告王现昆的其他诉讼请求。
上诉人辽南公司上诉称，一、重审判决认定事实错误。重审判决认定“代建房屋协议”为有效的买卖合同。既然是买卖合同，买房子交款就是必须的，那么被上诉人将房款交给谁了。几年来打这场官司打的就是被上诉人交没有交购房款。在中院及省法院被上诉人拿不出来交款的证明，重审判决绕开了这一重大事实而不论，却告诉上诉人这是有效的买卖合同，上诉人知道签订了代建协议这是有效的，但上诉人还知道签了代建协议买房子得交买房款，如果不交买房款这代建协议就是无效了。因此，该判决在被上诉人没有交购房款就认定代建协议有效是违反法律规定的。二、判决对上诉人不欠被上诉人工程款这一事实不予采信是不公正的。上诉人开发的楼房是由太子河建筑公司承建的，被上诉人是太建公司的一个施工队队长，被上诉人害怕不给他工程款，就要扣几套房子将来顶工程款，这就是代建房屋协议的由来。但工程决算是上诉人与太建公司进行决算，竣工后经过与太子河建筑公司决算，经人民法院判决认定上诉人不欠太子�建筑公司工程款，同理也就不欠被上诉人工程款。判决认定被上诉人“以抵销工程款的方式支付购房款”，这份证据材料在哪里，抵销工程款前提是必须欠工程款，那么上诉人欠被上诉人工程款的证据在哪里，没有证据就判决，该判决是违法的。综上，原判是违反事实违反法律的判决，因此请二审法院依法改判。
被上诉人王现昆答辩称，1、在1996年6月29日及7月2日上诉人与王现昆签订的3份协议客观真实合法有效。王现昆也交纳了房款，上诉人出具了收款凭证，并为王现昆开具入户通知书。上诉人的一系列行为均证实王现昆的房款交付完毕，否则不会开具入户通知单。2、关于王现昆交款方式，由于时间较长，王现昆当时可能记错了，由转账改为现金支付也是符合常理的，上诉人认定未交房款的理由和证据不充分。3、真正说未交房款或是部分房款的是刘刚及章振波，有执行局的笔录予以佐证。综上，文圣区法院2号判决书证据充分，事实清楚，应予维持。
章振波答辩称同意上诉人的上诉意见。文圣区法院的再审判决是错误的。1、章振波名下的房产是其本人的，没有办理产权证就没有法律效力。2、王现昆无法取得章振波的房产，王现昆无法证实其支付相应的对价。一、二审均陈述转账形式付款，与高院审理时陈述是不一致的，之后认定是工程款抵顶房屋款项，这都是不能成立的。执行笔录中章振波的回答与本案无关。3、章振波购买涉案房屋的手续是合法有效的。
辽阳市太子河区建筑工程公司答辩称，当时其公司两个施工队，公司欠辽南公司钱是第二个工程队徐延安欠的，与王现昆没有关系。我也从未说我到辽南公司去结算，辽南公司是直接与施工队结算。
本院二审查明的事实与重审法院查明的事实一致。
本院二审�为，上诉人辽南公司与被上诉人王现昆自愿签订代建房屋协议，并出具了专用收款收据、进户通知单及工程款顶房款收据，且该工程款顶房款数额已计算在已付太建公司工程款数额内并记入辽南公司账目中。另外，案涉房屋自1996年7月2日后已经交付王现昆且一直由其管理、居住。故上诉人辽南公司上诉称王现昆未交购房款、代建房屋协议无效、辽南公司不欠工程款及不存在以工程款抵顶房款的上诉请求，本院不予支持。但重审法院在王现昆未诉辽南公司与章振波、刘刚三份《代建房屋协议》无效的情况下，即认定该三份协议无效欠妥。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人辽南房地产综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石 维 武
审判员 �胡玲
审判员 朱 薇 薇
二〇一四年十一月十四日
书记员 丁 哲