湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第03992号
原告张孟辉，女，1970年4月6日出生，汉族。
委托代理人张湘江、李守明，浏阳市远大法律服务所法律工作者。
被告湖南谦信置业有限公司，住所地长沙市雨花区车站南路699号603房。
法定代表人焦念宝，董事长。
被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司，住所地浏阳市人民西路18号。
法定代表人陈超，总经理。
上列两被告的委托代理人刘兰，系湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司员工。
原告张孟辉与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理。依法由审判员戴琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张孟辉的委托代理人张湘江，被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司的委托代理人刘兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张孟辉诉称，原告于2007年3月24日与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山国际山庄第1区第4层407号商品房。合同约定，被告应当在房屋交付使用后360日内办理产权登记。如因被告原因不能办理权属证书的，原告有权退房，被告应在原告提出退房要求之日起30日内将已付房款退还原告，并按已付房款的2%赔偿损失。原告已经按照合同约定付清了全部房款以及契税、维修基金、印花税、办证费用等全部费用，但被告至今未能为原告办理房屋产权登记手续。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告退还房款353868元及房款利息；2、被告支付自签订合同之日起至2014年8月30日止租金116214元。
被告湖南谦信置业有限公司辩称，《合同解除协议书》已经明确约定被告湖南谦信置业有限公司支付原告房款306829元及17个月租金47039元。请求法院依法处理。
经审理查明，2007年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的的位于浏阳华天大酒店第1区第4层407号房，约定房屋交付期限为2007年8月31日，其中关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如果因买受人的原因导致房屋权属登记无法按时办理的，出卖人不承担本条1、2条款约定的责任。”买卖合同签订后，原告采用银行按揭的方式按约支付了购房全款369000元，但被告至今未为原告办妥房屋产权证及国有土地使用权证。2007年4月30日，原告还与浏阳华天酒店管理有限公司（2014年4月2日变更为浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司）、被告湖南谦信置业有限公司签订《客房租赁经营合同》与《客房租赁经营补充合同》，由原告将从被告湖南谦信置业有限公司购买的第1区第4层407号商品房出租给浏阳华天酒店管理有限公司，租赁期限最短时限不少于5年，最长不超过10年，浏阳华天酒店管理有限公司按月向原告支付租金2767元，支付时间为每月10号之前，浏阳华天酒店管理有限公司将当月租金向原告指定的银行账号以划拨方式向原告一次性支付；被告湖南谦信置业有限公司就本合同限定的义务在本合同租赁期内提供担保，如浏阳华天酒店管理有限公司不能按月支付租金时，被告湖南谦信置业有限公司有责任与被告浏阳华天酒店管理有限公司协调并协助被告浏阳华天酒店管理有限公司按时支付租金；本合同租赁期内，如逾期3个月浏阳华天酒店管理有限公司未向原告支付租金，除应付原告的租金之外，浏阳华天酒店管理有限公司应按日向甲方支付该物业本年度租金的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。此后，浏阳华天酒店管理有限公司没有按时支付租金。2012年11月30日，原告张孟辉（甲方）与被告湖南谦信置业有限公司（乙方）签订《合同解除协议书》，该协议书第一条：“甲方于2012年11月30日与乙方解除上述合同（指《商品房买卖合同》和《补充合同》及《客房租赁经营合同》），各方权利义务终止”；第二条约定：“乙方退还甲方306829元（合同约定购房总房款为369000元，甲方实际交付购房款285200元，优惠10000元，返后两年租金73800元，未发生的办证费用11629元。一次性付款客户应付房款为合同房款扣除提前返还未发生租金的金额及优惠金额）。该款于本宗房产备案登记或抵押备案撤销委托公证书办理后满60个工作日之内，由乙方一次性支付给甲方应付房款（306829元）的70％计人民币214780元，并由浏阳华天酒店管理有限公司一次性支付其已经拖欠的17个月（租赁期截止201211月30日）租金47039元；其余乙方应支付给甲方应付房款的30％计人民币92049元于房产局公示期满3个月后一个星期内一次性支付给甲方。签订本协议后，甲方有义务及时协助乙方在登记机关办理相关手续”；第三条约定：“本协议生效后，乙方即取得本宗房产的所有权利，甲方不得再主张任何权利”。此后，被告湖南谦信置业有限公司支付了原告50000元，其余款项未付。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《客房租赁经营合同》、《客房租赁经营补充合同》、收据、《合同解除协议书》等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告张孟辉与被告湖南谦信置业有限公司于2012年11月30日签定《合同解除协议书》，约定解除2007年3月24日签定《商品房买卖合同》，系当事人真实意思的表示，未违反法律规定，本院对该合同的效力予以认定。《合同解除协议书》对双方当事人均具有拘束力，当事人应当全面履行自己的义务，故被告湖南谦信置业有限公司退还房款306829元及利息。虽浏阳华天酒店管理有限公司未参加签订《合同解除协议书》，但因出租标的物随《合同解除协议书》的解除而导致所有人改变，因此原《客房租赁经营合同》与《客房租赁经营补充合同》也随之解除。《合同解除协议书》生效后，按照约定被告湖南谦信置业有限公司应退还原告购房款306829元，并应支付利息。因浏阳华天酒店管理有限公司已变更为被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司，故浏阳华天酒店管理有限公司的权利与义务应当由被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司承继。根据《合同解除协议书》，被告湖南谦信置业有限公司应对被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司拖欠原告房屋租金承担共同清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后3日内退还房款306829元及利息（自2012年11月31日起至实际履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；。
二、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司与湖南谦信置业有限公司于本判决生效后3日内共同支付租金47039元；
三、驳回张孟辉其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8724元，减半收取4362元，由张孟辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 戴琳
二〇一四年十月十七日
书记员 李明
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。