南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第659号
原告郑雷先，男，1971年10月17日生，汉族。
委托代理人屠云翔，江苏玄博律师事务所律师。
被告刘凤霞，女，1960年8月10日生，汉族。
被告闫芳，女，1983年4月6日生，汉族。
上述两被告共同委托代理人徐武胜，男，1970年2月8日生，汉族。
原告郑雷先诉被告刘凤霞、闫芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文军独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑雷先及其委托代理人屠云翔，被告刘凤霞、闫芳及其共同委托代理人徐武胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑雷先诉称，2006年5月15日，原告郑雷先与被告刘凤霞及其丈夫阎某作出口头约定，阎某将玄武区xx花园x幢x单元104室经济适用房（以下简称104室房屋）以18万元转让给原告。当日原告向被告支付了购房款18万元，阎某向原告出具收条一张，并约定五年后过户。被告同时将该房屋交付给原告，原告入住该房后，对该房进行了装修，并一直居住至今。2012年10月10日，阎某病故。现该房屋已符合过户条件，但阎某的妻子和女儿，即两被告拒绝办理过户手续，故原告诉至法院，请求法院判令两被告将104室房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下。
被告刘凤霞、闫芳辩称，原告所述不实。阎某从未将104室房屋卖与原告。原告之所以住在104室房屋，是因为刘凤霞与原告姐姐郑某原系同事，关系比较好，原告的父母年龄大，行动不便，故被告将位于一楼的104室房屋让给原告及其父母居住，而被告则在2006年至2008年期间居住在郑某的房屋，双方实系换房居住。对于2008年之后原告为何仍住在104室房屋，是因为原告与其姐等人曾在被告的承包地上搭建300平方米的违章建筑，意图是待分到拆迁安置房后双方再协议分配，但后未如愿，只获得了57000元的违建补偿款，因该笔补偿款在被告处，可以充抵租金，故原告在2008年以后仍居住在104室房屋至今。综上，双方没有售房合意，被告也没有收到原告的18万元售房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年4月20日，阎某与南京市玄武区房产管理局签订《南京市征地房屋拆迁补偿协议》。同年4月25日，南京市玄武区房产管理局出具清单，载明阎某分得的104室房屋面积为92.04平方米，每平方米单价1900元，房价款174876元。同日，阎某缴纳104室房屋物业管理费450元。阎某分得104室房屋后将该房屋交给原告居住至今。2009年3月5日，阎某缴纳104室房屋维修基金3497元。同年3月23日，阎某缴纳104室房屋住房登记费40元。同年阎某办理了104室房屋的产权登记手续。
阎某生前与被告刘凤霞系夫妻关系。二人育有女儿闫芳。阎某于2012年10月10日死亡。2013年5月31日，104室房屋登记的产权人由阎某变更为刘凤霞。2014年10月22日，原告以阎某曾收到原告18万元，并出具过收条为由诉至本院，要求刘凤霞、闫芳将104室房屋权属过户至原告名下。
上述事实有当事人陈述、《南京市征地房屋拆迁补偿协议》、《南京市经济适用住房买卖契约》及本院庭审笔录等证据证实。
双方的争议焦点是：阎某有无收到原告支付的18万元。原告要求办理过户手续的条件是否成就。
原告提供的主要证据是：1、阎某于2006年5月15日出具的收条一张，内容为“今收到郑雷先房屋预付款人民币壹拾捌万元整。暂定五年后过户。”2、2014年10月9日、10月14日原告与刘凤霞的通话录音。上述证据拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，阎某于2006年收到原告支付的购房款18万元，刘凤霞对此知情，只是因为104室房屋是经济适用房，所以约定五年后再过户。
被告对收条的真实性不予认可，认为收条存在以下疑点：1、收条签名为“闫大平”，而非“阎某”，不符合阎某的书写习惯；2、房屋基本信息没有，不能确定房款价格，预付款是全部房款还是部分房款不明确；3、未约定房产过户税收由哪方负担；4、无房产共有权人刘凤霞签名，亦无证据证明刘凤霞与阎某共同收取了18万元；5、无证人在场；6、原告应对收条的真实性以及房款支付的事实负举证责任。被告对录音的真实性予以认可，录音中刘凤霞从未确认曾和原告达成以18万元的价格出售房屋的协议，且谈话不止两次，录音中说到关键处都是原告在说，刘凤霞在附和，录音是原告在律师指点下预先设置了谈话方案，录音的目的是为了在诉讼中取得有利的证据，不能反映事情的全貌。
原告整理的2014年10月9日其与刘凤霞的通话录音记载，原告曾与刘凤霞交涉104室房屋过户手续事宜。刘凤霞要求原告提出过户方案及什么时间过户。原告反问刘凤霞有何方案。刘凤霞回应称，不是那天说好的吗，就是按照现在的价格折算房款，如果原告要面积，30平方米内无须付款，如果要现金，给原告18万元，并支付高息。对话中，原告问，2006年时付18万元给你了，对不对？刘凤霞回应说，对，我承认。对此，本院要求刘凤霞对该承认作出进一步的解释，刘凤霞称，其是受原告误导，接着原告的话说的，30个平方是阎某要给原告的，不是其要给原告。本院询问原告支付18万元时刘凤霞有无在场？原告称刘凤霞在场。刘凤霞回应称，其住原告姐姐家，原告想付款给阎某，其不同意，就走了，有无实际付款并不知道，阎某不让其管这个事。原告称刘凤霞当时并没有走。
审理中，被告申请笔迹鉴定。本院根据被告申请调取南京市市区契税纳税申报表（档案编号第58438号）中纳税人签章处的“阎某”的签名、仙鹤门经济适用住房选购（预）结算清单中“阎某”在购房人处的签名等作为比对材料。原告表示，无法确认上述阎某签名的真实性。因双方无法就鉴定所需的比对材料达成一致意见，本院未能委托鉴定机构对收条是否为阎某所写进行鉴定。
本院认为，关于阎某有无收到原告支付的18万元。虽然该收条未作鉴定，但刘凤霞在录音中承认收到原告的购房款18万元，刘凤霞在庭审中承认原告曾向阎某交付房款，只是因其不同意卖房而借故走开，阎某生前曾说过给原告30个平方米，结合原告在涉案房屋实际居住的事实，本院认为相关证据已形成证据链，能够证明阎某收到了原告支付的18万元。
关于原告要求办理过户手续的条件是否成就。根据合同法的规定，合同应当包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款。本案中，双方未签订售房协议，双方对收条上预付款的含义存在不同理解。原告认为，预付款即是房价全款。被告认为，104室房屋系阎某与刘凤霞因房屋拆迁才得以接近18万元的优惠价购买，阎某不可能以成本价18万元转手卖给原告。本院认为，根据证据规则，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因原告不能证明原、被告之间曾约定过房屋的最终交易价格，并按约定支付了房价全款，且收条中约定的“暂定五年后过户”亦非确定的时间，事后双方又未就房屋的最终交易价格及房产过户时间达成补充协议，因原告不能证明本案讼争房产的过户条件已经成就，故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十三条之规定，判决如下：
驳回原告郑雷先的诉讼请求。
本案案件受理费3900元，因适用简易程序审理，减半收取1950元，保全费5000元，合计6950元，由原告郑雷先负担（原告预交的诉讼费多余部分，由本院退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 员 陈文军
二〇一五年一月十九日
见习书记员 褚孟莹