沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈和民二初字第02026号原告：沈阳唯尔思物业服务有限公司。法定代表人：隋吉平，该公司董事长。委托代理人：邵凤，辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：金铃，辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。被告：王宁，男，汉族。被告：李蕾，女，汉族。委托代理人：王宁，男，汉族。原告沈阳唯尔思物业服务有限公司（以下简称唯尔思物业公司）与被告李蕾、王宁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员来宾适用简易程序独任审判，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告唯尔思物业公司委托代理人邵凤、被告王宁（亦系被告李蕾的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唯尔思物业公司诉称，原告系九洲湾景汇园区物业管理公司，二被告系该园业主。被告于2011年1月16日签订《前期物业管理服务协议》，同意接受原告为其提供物业管理服务，并同意依据前述协议按期支付物业费。协议签订后，原告严格履行物业管理服务应尽之职责及物业服务协议约定之义务，无任何违约行为。但被告却拒绝向原告交付2012年2月1日至2014年1月31的住宅物业费和电梯费，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的住宅物业费2924元、电梯费288元，合计3212元；2、判令被告承担诉讼费用。被告李蕾、王宁辩称，我确实拖欠该段时间的住宅物业费和电梯费。原因：一、2010年10月供暖开拴时，我家是九楼，楼上十楼地热管漏水把我家淹了，物业把我们几家召集在一起，物业工作人员称若是地热工程质量问题物业负责，若是楼上装修原因由侵权人负责。后将相关漏点部位刨开后，发现是工程质量问题，物业和开发商一直推诿均未给我解决问题；二、2009年12月份办理入住时，物业收取我们电费500元、水费300元，验收房屋时无人提醒我水管中无水，收房后装修时才发现没有水，整个装修期间，我均是从一楼物业处打水进行装修，2010年4月2日才送水，此时我已装修完毕，耗费大量人力；三、绿地被非法占用，草坪被变成菜地。自行车、电动车放在园区内影响我出行，物业均不管；四、保安在值班时睡觉，门禁形同虚设；五、生活垃圾随意堆放在电梯里、草坪上，物业不及时清理；六、个别业主私封阳台物业不管理；七、楼道内未按合同约定张贴管家的姓名，联系方式；八、小区消防通道被占用，物业不管。经审理查明：被告李蕾、王宁系沈阳市和平区XXX号室的业主，建筑面积为93.72平方米。沈阳九洲福尔房地产开发有限公司（甲方，以下简称九洲房地产公司）代表“九洲·湾景汇”全体业主与原告（乙方）签订《九洲·湾景汇前期物业服务协议》，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮与管理，以及对物业管理事项、物业服务费用、双方权利义务和违约责任等内容作出具体约定。其中，住宅物业管理服务费为1.5元／月／平方米、电梯费为12元／月／人。后原告依次制定了《九洲·湾景汇一期业主临时管理规约》、《九洲·湾景汇（一期）前期物业服务内容、收费标准及服务质量标准》，对物业服务内容及标准、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容进行了细化规定，并再次注明物业收费标准，被告李蕾签字确认阅读了上述文件。2011年1月16日，九洲房地产公司、原告及被告李蕾三方签署《承诺书》，约定九洲·湾景汇一期物业服务费为1.5元／月／平方米，九洲房地产公司承诺自业主办理入住起3年内按1.3元／月／平方米收取，其余部分由九洲房地产公司承担。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告李蕾、王宁未缴纳自2012年2月1日至2014年1月31日的物业管理费和电梯费，故原告诉来院。另查明，辽宁省物价局为原告下发的SYJ-S12-087号收费许可证载明：住宅物业收费标准1.80元／月／平方米、电梯运行服务费12元／月／人。上述事实，有九洲·湾景汇前期物业服务协议、九洲·湾景汇一期业主临时管理规约、承诺书、九洲·湾景汇（一期）前期物业服务内容、收费标准及服务质量标准、收费许可证以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，九洲房地产公司与原告签订《九洲·湾景汇前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。建设单位委托物业公司对其开发的物业进行前期物业管理，符合法律、法规的规定，故该合同对全体业主有约束力，且被告亦签字确认了物业服务的内容及收费标准。原、被告之间已经形成了物业管理服务关系。原告提供了物业服务，二被告亦应按期交纳物业费，现二被告拒不给付物业管理费，显系违约，其应承担相应的违约责任。关于二被告提出的楼上地热因工程质量问题漏水导致其家被淹的抗辩，系房屋质量问题，因该抗辩事由与本案非同一法律关系，故本案中不予审理。关于二被告提出的个别业主私封阳台、私毁绿地的问题，原告曾就此与侵权人进行协商并向相关行政执法部门反映，但无果。原告仅为物业服务单位无行政执法权，故被告以该问题作为拒绝交纳物业费的抗辩，本院不予采纳。原告在提供物业服务期间，小区存在安保不完备、楼道杂物堆放、垃圾清运不及时、个别车辆占用消防通道等问题，系原告服务瑕疵。鉴于原告已在收费许可证审批的住宅物业收费标准1.80元／月／平方米基础上，自行降低物业收费标准至1.50元／月／平方米，故对于原告要求被告支付2012年2月1日至2014年1月31日的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于电梯费，二被告系共同居住于诉争房屋，而原告主张电梯费按一人收取，是权利人在法律允许的范围内对自己民事权利作出的处分，本院予以准许。同时应该指出的是，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李蕾、王宁于本判决生效后十日内，给付原告沈阳唯尔思物业服务有限公司2012年2月1日至2014年1月31日的住宅物业管理服务费2924元（93.72平方米×1.3元／月／平方米×24个月）；二、被告李蕾、王宁于本判决生效后十日内，给付原告沈阳唯尔思物业服务有限公司2012年2月1日至2014年1月31日的电梯费288元（1人×12元／月／人×24个月）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告李蕾、王宁负担。本判决为终审判决。审判员 来 宾二〇一四年八月十二日书记员 姜立娟本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。