江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆千民初字第0320号
原告陆惠忠。
委托代理人平彩堂，上海普世（昆山）律师事务所律师。
被告蒋超。
被告昆山大唐置业集团有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇大唐村。
原告陆惠忠与被告蒋超、昆山大唐置业集团有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李富军独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告陆惠忠委托代理人平彩堂到庭参加诉讼，被告蒋超、大唐公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告陆惠忠诉称：原告陆惠忠与被告大唐公司于2010年1月22日签订房屋买卖合同一份，原告购得昆山市千灯镇大唐商业广场X-
XX号商铺，并于2010年10月11日取得了房屋所有权证。购房合同签订时，原告与被告大唐公司达成了包租协议，被告大唐公司按照约定支付了2010年5月至2013年4月期间的包租租金。包租期满后至今，被告大唐公司未归还原告房屋，也未支付原告任何费用，其仍将房屋交给被告蒋超使用。综上，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，双方多次协商未果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令两被告立即返还原告房屋；2、判令两被告支付原告房屋使用费187093.5元（2013年5月至2015年4月，及至迁出时的房屋使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1、撤回要求两被告返还房屋的诉讼请求；2、判令原告与被告大唐公司签订的房屋租赁合同于2015年7月10日解除；3、判令两被告支付原告2013年5月1日至2015年7月10日期间的租金（使用费）149277.9元（68034元／年÷12月／年×26.33个月）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告蒋超辩称：第一，对原告提供的房屋买卖合同、租金付款证明的真实性无异议，但与我无关。第二，我系与昆山汉唐盛世房产营销有限公司（以下简称汉唐盛世公司）签订的租赁合同，汉唐盛世公司系被告大唐公司的子公司（该公司目前已经注销），该公司受被告大唐公司委托负责被告大唐公司开发房产的销售及出租。2011年4月8日，我与汉唐盛世公司签订租赁合同一份，汉唐盛世公司将包含原告大唐商业广场X-
XX号商铺在内的XX幢房屋出租给我，租赁期限为2011年4月8日至2017年4月7日。双方签订及履行合同都是我与汉唐盛世公司员工周海燕直接交涉的。第三，关于房租的支付情况。我同时承租了大唐商业广场X号楼、X号楼用于经营宾馆和娱乐设施，三个月以后（大约2011年7月左右）由于被告大唐公司将大唐商业广场X号楼卖给了别人，双方约定将我已付的租金、被告大唐公司应赔偿给我的损失、违约金用于补偿我租赁的大唐商业广场其他未付房租的房屋租金（其中就包含了原告X-
XX号商铺的租金），合同约定免租期为2011年4月8日至2017年4月7日。当时双方先是口头约定，后来与周海燕补了一份书面合同。综上，涉案房屋2011年4月8日至2017年4月7日期间的租金，我与被告大唐公司已经全部结算完毕，不结欠被告大唐公司的租金。
被告大唐公司未作答辩。
经审理查明：2010年1月22日，原告陆惠忠与被告大唐公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定被告大唐公司将其开发建设的位于昆山市千灯镇大唐商业广场X-
XX号房屋出售给原告，房款共计851550元。合同签订后，原告依约支付全部房款，并于2010年10月11日取得上述涉案房屋的房屋所有权证。
据原告陈述，其与被告大唐公司签订购房合同时，其与被告大唐公司达成了包租协议。庭审中，原告提供被告大唐公司出具的《商铺房屋租金付款结算证明》一份，载明：“昆山大唐置业集团有限公司于2010年7月16日开出四张现金支票支付给陆惠忠三年期商铺房屋包租租金，总共金额137769元。以下为包租期限和结算付款方式：一、商铺房屋包租期限：三年商铺房屋包租期限按商品房购销合同交房时间起起算包租租金，即从2010年5月起至2013年4月止（该三年为商铺房屋出卖人“昆山大唐置业集团有限公司”与买受人陆惠忠之间商铺房屋包租期）。二、商铺房屋租金结算：1、第一年租金自2010年5月起至2011年4月止。按购房发票金额4%结算（850425元×4%=34017元）；2、第二年租金自2011年5月起至2012年4月止。按购房发票金额6%结算（850425元×6%=51025元）；3、第三年租金自2012年5月起至2013年4月止。按购房发票金额8%结算（850425元×8%=68034元）。三年租金合计应付153076元，扣除上缴10%税金（153076元×10%），实际支付租金为137769元。三、买受人陆惠忠购房商铺房屋坐落于昆山市千灯镇大唐商业广场X-
XX号三层，总面积113.39平方米，购房发票金额850425元。特此证明，2014年12月25日”。原告确认被告大唐公司已经支付完毕2013年4月30日之前的房屋租金。
原告主张其上述合同到期后口头通知被告大唐公司将涉案房屋交还给原告，但未提供相应证据予以证明。原告主张2013年7、8月份知道被告大唐公司将涉案房屋转租给了被告蒋超。
另查明：被告蒋超主张其系与汉唐盛世公司签订房屋租赁合同，并提供《大唐商业广场租赁合同》一份、《证明》一份予以证明。《大唐商业广场租赁合同》载明：甲方汉唐盛世公司，乙方蒋超；甲方出租给乙方的房屋位于昆山市千灯镇秦峰南路大唐商业广场6-10全幢、6-11号全幢、6-13号全幢、6-14号全幢、6-17号全幢、6-18号全幢、6-19号全幢、6-20号全幢、6-21号全幢，出租房屋面积986平方米；房屋租赁期限自2011年4月8日起至2017年4月7日止，房屋免租期限自2011年4月8日起至2012年4月7日止；房屋租金为第一年200000元，第二年200000元，第三年200000元，第四年212000元，第五年212000元，第六年212000元；房屋租金支付方式为半年支付一次；该合同并对双方违约责任、合同变更、解除、终止、免责条件等约定了相应条款。被告蒋超在该合同乙方落款处签字，汉唐盛世公司在甲方处盖章确认。原告陈述其对上述租赁合同的真实性无法确认。被告大唐公司于2011年7月27日出具的《证明》载明：昆山市千灯镇激情岁月娱乐中心秦峰南路分店所租用的，位于千灯镇秦峰南路西侧。大唐商业广场6-10、6-11、6-12、6-13、6-14、6-17、6-18、6-19、6-20、6-21为我公司（大唐置业集团有限公司）所开发建造的项目，租用面积968平方米；其房屋性质为商用，以上房屋产权证正在办理中。原告对该《证明》的真实性没有异议。
据被告蒋超陈述，汉唐盛世公司系被告大唐公司的子公司，该公司受被告大唐公司委托负责被告大唐公司开发房产的销售及出租；2011年4月8日，其与汉唐盛世公司签订租赁合同一份，汉唐盛世公司将包含原告大唐商业广场X-
XX号商铺在内的XX幢房屋出租给被告蒋超，租赁期限为2011年4月8日至2017年4月7日；双方签订及履行合同都是其与汉唐盛世公司员工周海燕直接交涉的；其同时承租了大唐商业广场4号楼、6号楼用于经营宾馆和娱乐设施。大约2011年7月左右，由于被告大唐公司将大唐商业广场4号楼出售给他人，双方约定将其已付的租金、被告大唐公司应赔偿给其的损失、违约金用于补偿其租赁的大唐商业广场其他未付房租的房屋租金（其中就包含了原告X-
XX号商铺的租金），合同约定免租期为2011年4月8日至2017年4月7日；当时双方先是口头约定，后来与周海燕补了一份书面合同；涉案房屋2011年4月8日至2017年4月7日期间的租金，其已与被告大唐公司全部结算完毕，其不结欠被告大唐公司的租金。原告对被告蒋超上述陈述的真实性不予认可。
为查明本案事实，本院要求被告蒋超提供其与汉唐盛世公司关于以大唐商业广场4号楼租赁合同解除损失赔偿折抵6号楼租金的书面合同，但被告蒋超未提供上述合同；经本院法律释明，被告蒋超亦未申请周海燕出庭作证。审理中，本院前往被告大唐公司调查，据被告法定代表人ＸＸ明陈述，被告蒋超未支付被告大唐公司2012年4月8日之后的租金。
再查明：2015年7月10日，被告大唐公司签收了本院邮寄送达的原告要求解除双方之间租赁合同的变更诉讼请求申请书。2015年8月20日，原告与被告蒋超签订《房屋租赁协议》一份，载明原告将涉案房屋出租给被告蒋超，租赁期限为2015年7月11日至2017年4月30日，租金共计80000元。
以上事实，有原告提供的《昆山市商品房购销合同》、《商铺房屋租金付款结算证明》、《房屋租赁协议》、被告蒋超提供的《大唐商业广场租赁合同》、《证明》及双方当事人陈述等证据所证实。
本院认为：原告向被告大唐公司购买昆山市千灯镇大唐商业广场6-11号房屋，后双方又达成了包租协议，对包租时间及租金作出明确约定，符合租赁合同关系的法律特征，故本院对原告与被告大唐公司之间的租赁合同关系依法予以认定。原告与被告大唐公司建立的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。被告大唐公司已经按照约定支付了2010年5月1日至2013年4月30日期间的租金。合同到期后，被告大唐公司继续租赁涉案房屋，原告未提出有效异议，视为双方形成了不定期租赁合同关系。根据相关规定，原告可随时解除双方之间的租赁合同，且被告大唐公司自2013年5月1日之后未支付相应租金，原告已经无法实现其合同目的，故原告有权依法解除合同。2015年7月10日，被告大唐公司签收了本院邮寄送达的原告要求解除双方之间租赁合同的变更诉讼请求申请书，故本院确认原告与被告大唐公司之间的房屋租赁合同关系于2015年7月10日解除。2013年5月1日至2015年7月10日期间的租金，原告主张按照68034元／年的标准（包租协议第三年租金标准）计算，计算26.33个月，该期间租金共计149277.9元，其主张不违反法律规定，且考虑到一般房屋租赁市场租金上涨因素，该主张对被告大唐公司并无不利，故本院对原告要求被告大唐公司支付上述租金149277.9元的诉讼请求予以支持。原告主张因被告大唐公司对被告蒋超享有到期债权，其基于代位求偿权，有权要求被告蒋超与被告大唐公司对上述租金承担连带清偿责任。本院认为，代位求偿权系债权人基于其对债务人的债权，在债务人对次债务人享有债权但怠于行使到期债权而对债权人造成损害的，债权人有以自己名义代位行使债务人的债权。基于本案原被告之间的法律关系为房屋租赁合同关系，与原告主张的代位求偿权并非同一法律关系，本院认为原告主张的代位求偿权不宜在本案中一并处理，本院对原告要求被告蒋超对上述期间的租金承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。审理中，原告与被告蒋超达成一致协议，约定被告蒋超自2015年7月11日起租赁原告所有的涉案房屋，系双方当事人在公平合理的基础上自愿达成的协议，本院不予理涉。审理中，原告自愿放弃要求两被告返还房屋的诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、原告陆惠忠与被告昆山大唐置业集团有限公司之间的房屋租赁合同关系于2015年7月10日解除。
二、被告昆山大唐置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆惠忠租金149277.9元。如采用转账方式支付，请汇入昆山市人民法院财务结算中心（开户行：中国建设银行昆山市支行营业部；户名：昆山市人民法院财务结算中心；账号：32×××60）。
三、驳回原告陆惠忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费4122元，由原告陆惠忠负担833元，被告昆山大唐置业集团有限公司负担3289元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李富军
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 屠 杰
二〇一五年十一月五日
书 记 员 黄维珺
附判决引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。