广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2012）深福法民三初字第1352-1805号原告深圳市福田区福田街道办事处，住所地深圳市福田区。法定代表人刘某廷，主任。委托代理人杨某亭，广东晟典律师事务所律师。被告深圳市某汇投资发展有限公司，住所地深圳市福田区彩田路中银花园中行阁4D室。法定代表人江某明。被告深圳市恒某穗批发市场有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人杜某。被告深圳市防某设施管理处，住所地深圳市福田区。法定代表人刘某峰，该处主任。委托代理人余某超，广东万乘律师事务所律师。原告深圳市福田区福田街道办事处诉被告深圳市某汇投资发展有限公司（以下简称某汇公司）、深圳市恒某穗批发市场有限公司（以下简称恒某穗公司）、深圳市防某设施管理处（以下简称防某管理处）房屋租赁合同纠纷454案，本院于2012年7月24日立案受理后，依法组成合议庭于2012年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨某亭、被告防某管理处委托代理人余某超到庭参加诉讼。被告某汇公司、恒某穗公司经本院合法传唤无正当理由到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告某汇公司为某城福民文具玩具批发市场的出租方，分别将该市场的铺位出租给众多商户，并收取了相应的履约保证金（押金）。该市场为临时建筑，且已过了使用期限。2011年3月政府主管部门责令拆除该过期临时建筑，原告根据福田区政府办公室下发的《区政府常务会议议定事项的通知》，返还了商户（承租方）付给被告某汇公司的履约保证金（押金），商户（承租方）亦将履约保证金（押金）的相应债权转移给了原告。另查，涉案商铺系被告某汇公司委托被告恒某穗公司进行出租管理，被告恒某穗公司也承诺应退还商户履约保证金。该涉案商铺用地为被告防某管理处管辖的河道用地，其与被告某汇公司联合对该地块进行开发，用于建设防某仓库及商铺，但该建筑并未按政府主管部门批准的建设规划进行施工，也未向政府部门申请补办手续，导致商户与被告某汇公司所签的租约没有法律效力。请求法院判令：1、被告返还履约保证金（押金）（各案具体金额详见附表）；2、被告恒某穗公司、某汇公司应承担连带清偿责任；3、三被告承担诉讼费。被告某汇公司、恒某穗公司未作答辩。被告防某管理处答辩称，1、被告防某管理处与原告之间不存在租赁合同法律关系，对原告不负有返还租金、装修损失及支付拆迁、安置补偿费等义务或责任；2、被告防某管理处、被告某汇公司之间合作建房法律关系与涉案租赁合同法律关系是两个完全不同的法律关系，被告防某管理处与被告某汇公司对原告不存在共同债务关系。经审理查明，被告防某管处系事业法人单位。2003年4月10日，被告防某管理处（甲方）与被告某汇公司（乙方）签订了一份《皇岗河箱涵河道管理用地合作协议书》（以下简称《合作协议书》），约定：皇岗河箱涵为防某管理处的防某设施，其上地块位于深圳市××××路，东至彩田路，西至金田路，南至时代广场，北至福安阁。总面积由北向南分为三块：一号地块3450平方米，二号地块5100平方米，三号地块9400平方米，为防某管理处管辖的河道管理用地。甲方与乙方拟联合对该地块进行开发，建设地上三层临时建筑，用于防某仓库并适当作为商业用途，达到整治与开发并举，且有一定收益的目的。甲方主要负责提供已经三通一平的管理用地以及提供临时用地手续所需的资料，乙方主要负责项目建设资金，负责所有报建手续及组织工程招投标，并负责项目物业管理及出租经营工作。在该建筑使用期，甲方将三号地块的70%经营权交乙方经营，二号地块福民路侧进深20米内建筑面积70%的经营权交乙方经营。其它的物业完成后即交甲方，由甲方另行分配。甲方按双方商定的合理价格，向乙方支付该块物业的实际建筑成本和土地使用费。三号地块物业的分配，原则上通过抽签决定，发生分歧时，双方友好协商解决。乙方负责开发的面积（三号地块、二号地块福民路侧进深20米范围）所发生的一切费用均由乙方承担。2003年9月16日，深圳市规划与国土资源局福田分局向被告防某管理处签发了一份编号为深规土临许字FT（L）200304号《临时建设工程规划许可证》，同意被告防某管理处在深圳市××福民路皇岗河管理范围内修建皇岗防某中心仓库，用途为临时仓库，可建设栋数为4栋，每栋2层，建筑面积1996.8平方米。临时仓库某能只能用于防某设施仓库，不得改变使用某能，使用期限自批准之日起2年，到期后建设单位自行无条件拆除，如须延期，须经核发机关批准。被告防某管理处取得《临时建设工程规划许可证》后，将《合作协议书》约定的三号地块（用地面积9400平方米）交由被告某汇公司进行开发，某汇公司在三号地块上建成一栋4层楼的建筑物，总建筑面积24077.91平方米，该建筑物建成后取名福民文具玩具批发市场。被告防某管理处分得30%建筑面积用于防某仓库用途，被告某汇公司分得70%建筑面积用于对外出租经营，与谢某心等商户签订了房屋租赁合同，收取了商户的履约保证金（押金），并委托被告恒某穗公司对市场进行管理。2005年6月2日，深圳市公安局消防局向被告某汇公司签发一份编号为深公消验[2005]第BA0610号《消防验收意见书》，内容为：你单位在福田区福民路深圳市某城物流中心1-4层的室内装修（24077.91平方米）的工程已竣工，根据你单位的申请，按我局审核意见书（深公消审[2005]第BA0618号）的要求，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统、动作基本正常，土建项目、装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：1、对消防设施应当定期维修保养，保证某能良好完整有效。2、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。2005年8月5日，深圳市福田区城市管理行政执法局向被告防某管理处作出了一份编号为福城法地决字（2005）第F005号《行政处罚决定书》，内容为：经查实，市防某设施管理处擅自扩大皇岗防某中心仓库的建筑面积，超许可建筑面积22081.11平方米，违反了《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定，皇岗防某中心仓库超建部分的建筑属违法建筑。根据《区政府常务会议纪要》（四届五十二次）文件精神，皇岗防某中心仓库是在市梳理行动前经市有关部门批准建设的临时建筑，但市防某设施管理处在建设该临时建筑过程中，因其他仓库在梳理行动中都被拆除，造成仓库不足，于是擅自扩大了建设规模，属违法建设行为。鉴于该临时建筑是经市有关部门批准建设，又是市属防某设施，违法之处在于其擅自扩大部分，同时考虑到该处属市财政全额拨款单位，同意适当减轻处罚，对市防某设施管理处的违法建设行为，给予一次性罚款200万元。深圳市防某设施管理处须于收到本决定书之日起15日内到深圳市建设银行缴交罚款。被告某汇公司在规定××期限内向深圳市建设银行缴交了罚款200万元。2006年3月14日，深圳市福田区临时建筑规划审批办公室向被告防某管理处作出了一份编号为深福临复[2006]5号《关于对申请市防某仓库按现状保留使用的批复》，该批复同意按现状保留皇岗防某中心仓库，具体要求如下：按现状保留2年，使用年限从审批之日起计；该临时建筑在使用期满后，或使用期内城市建设需要时，必须按时、无条件、无偿自行拆除。2008年3月5日，被告防某管理处向深圳市福田区人民政府报送了一份《关于市防某仓库延期按现状保留使用的申请》，被告防某管理处称皇岗防某中心仓库使用时间将到期，希望区委区政府同意延期保留现状继续使用。2011年3月10日，深圳市福田区规划土地监察局（以下简称福田规划监察局）向被告防某管理处发出一份编号为深福规土监决字［2011］第B0004号《行政处罚决定书》，确认涉案临时建筑超过使用期限，限当事人自本决定书送达之日起15日内自行拆除。2011年4月29日，福田规划监察局在福民文具玩具批发市场张贴了一份《强制拆除通告》，内容如下：我局已于2011年3月10日对深圳市防某设施管理处发出了《行政处罚决定书》，责令深圳市防某设施管理处于15日内自行拆除位于福田区××路××区福民路皇岗防某中心仓库的违法建筑、构筑物或其它设施。现规定期限已过，我局决定从2011年5月19日起开始实施强制拆除行动。2011年7月1日，本院根据福田规划监察局的申请，在福民文具玩具批发市场贴出公告，进行清场，并于2011年7月17日将建筑物拆除完毕。在房屋被强制拆除前，谢某心等商户向被告某汇公司发出《债权转移通知（仓库）》，主要内容为：双方签订的租赁合同因房屋被强制拆除而无法继续履行，某汇公司向本人收取的履约保证金（押金）应予返还，现本人将该履约保证金（押金）相关权益转移归原告行使并享有，请某汇公司直接向原告履行返还履约保证金（押金）的义务。上述通知已由被告恒某穗公司签收。上述事实，有下列证据证实：《租赁合同》、收款收据、《皇岗河箱涵河道管理用地合作协议书》、《临时建设工程规划许可证》、《消防验收意见书》、《行政处罚决定书》、《关于对申请市防某仓库按现状保留使用的批复》、《强制拆除通告》以及本院庭审笔录。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，”涉案皇岗防某中心仓库经批准建设的建筑面积仅为1996.8平方米，而该中心仓库建成后的总建筑面积达到24077.91平方米，显然，被告防某管理处与被告某汇公司就皇岗防某中心仓库的建设并没有按政府主管部门批准的建设规划进行施工，之后，被告防某管理处与被告某汇公司就超建部分建筑面积亦没有向政府主管部门申请补办手续，因此，被告某汇公司与谢某心等商户签订的《租赁合同》违反了我国法律规定的效力性强制性规定，《租赁合同》应依法确认为无效。根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还。涉案租赁物已被强制拆除，谢某心等商户无须向被告某汇公司返还；而被告某汇公司就《租赁合同》的履行已向谢某心等商户收取了履约保证金（押金），被告某汇公司应予以返还。由于谢某心等商户已将该债权转让给了原告，并且通知了被告某汇公司，谢某心等商户的债权转让依法对被告某汇公司发生效力，被告某汇公司应将谢某心等商户的履约保证金（押金）退还给原告。关于被告恒某穗公司在本案中是否承担民事责任的问题，本院认为，被告恒某穗公司只是接受被告某汇公司的委托进行市场管理，未与谢某心等商户建立租赁合同关系，原告要求被告恒某穗公司对被告某汇公司的债务承担连带责任，没有事实、法律依据，本院不予支持。关于被告防某管理处在本案中是否承担民事责任的问题，本院认为，被告防某管理处虽不是《租赁合同》的当事人，其在谢某心等商户与被告某汇公司履行《租赁合同》过程中亦虽未成为事实上的租赁关系当事人，但被告防某管理处擅自改变其管辖范围内的涉案非经营性河道用地用途，将河道用地提供给被告某汇公司进行商业经营，并且违反规划超面积建设，在《临时建设工程规划许可证》到期后，不按照许可证的要求自行拆除建筑物，还两次报请延期使用期限，被告防某管理处作为河道用地的使用权人，主观过错明显，应承担相应的民事责任。从被告防某管理处与被告某汇公司关于《合作协议书》约定内容的实际履行情况来看，被告防某管理处已获得皇岗防某中心仓库（总建筑面积24077.91平方米）30%建筑面积的房屋，该30%建筑面积房屋应视为被告防某管理处与被告某汇公司的合作建房收益，据此，根据被告防某管理处的过错程度以及权利义务对等原则，被告防某管理处应对被告某汇公司的上述债务在30%限额内承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十九条、第八十条第一款、《最高人民法院》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：一、被告深圳市某汇投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告返还履约保证金（押金）（各案具体金额详见附表）；二、被告深圳市防某设施管理处应对被告深圳市某汇投资发展有限公司的上述债务在30%限额内承担补充清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告深圳市某汇投资发展有限公司未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已由原告预交，各案具体金额详见附表），由被告某汇公司负担，被告防某管理处承担30%的连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判长 颜  浩  民审判员 李  敏  通审判员 徐  海  某二〇一二年十一月六日书记员 李  颖  欣书记员 周显榕（代）