南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第378号
原告崔焱，男，1975年8月24日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。
委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。
被告广西大学行健文理学院，住所地广西南宁市。
法定代表人张协奎，该学院董事长。
委托代理人邓超，广西沃诚律师事务所律师。
委托代理人甘盈盈，广西沃诚律师事务所实习律师。
原告崔焱与被告广西大学行健文理学院（以下简称行健文理学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由代理审判员刘东海独任审理，书记员赵文赎担任法庭记录，于2015年8月26日公开开庭审理。因案情复杂，本院于2016年1月5日裁定将本案转为普通程序，由审判员杜金泽担任审判长，与审判员梁娟、代理审判员刘东海组成合议庭，书记员赵文赎担任法庭记录，于2016年6月13日公开开庭进行审理。原告崔焱的委托代理人韦兰军，被告行健文理学院的委托代理人邓超、甘盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔焱诉称，2012年12月31日，原告崔焱与被告行健文理学院签订《广西大学行健文理学院铺面租赁合同》，约定：被告将位于行健文理学院学生食堂及活动中心的铺面（铺面号为Ａ9，面积为54平方铺面）出租给原告，租期为2012年12月31日至2014年12月31日，后双方签订补充协议将租期延长至2015年6月30日。租赁合同第十条约定，合同期满后，原告欲继续承租的，应在合同期满前30日内向被告提交书面续租申请，无特殊情况，在同等条件下，原告具有优先续约权；如原告在租赁期满后不愿续订合同的，所承租铺面经被告检查无损后收回。同时，补充协议第六条也约定：新一轮竞标，按原合同约定，在同等条件下，原租户具有优先续租权。原告已于2015年5月30日（合同到期前30日）按约定向被告提交书面续约申请，但被告却把涉案铺面出租给南宁市卫味橱品餐饮投资有限公司（以下简称卫味橱品公司），并于2015年6月26日向原告下发《铺面撤离通知》，要求原告于2015年7月7日前清理铺面并将铺面交还被告。原告持续租用涉诉铺面九年之久，一直严格守信，从来没有任何违约行为，原告的优先续约权应受法律保护。为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告崔焱对位于行健文理学院学生食堂及活动中心的Ａ9铺面有优先续租权，被告行健文理学院与卫味橱品公司签订承租该铺面的租赁合同无效；2、本案诉讼费用由被告行健文理学院承担。被告行健文理学院辩称，被告已按合法程序对涉案铺面以竞标方式向社会公开招租，原告知晓并参与竞标活动的行为，表明原告认可竞标文件中的所有约定和规定，在竞标活动中，原告行使优先续租权的条件未成就。
经审理查明，2012年12月31日，原告崔焱（乙方，承租方）与被告行健文理学院（甲方，出租方）签订《广西大学行健文理学院铺面租赁合同》，约定：甲方将位于广西大学行健文理学院学生食堂及活动中心的铺面（铺面号为Ａ9）出租给乙方，面积为54平方米，租期为2012年12月31日至2014年12月31日；合同第十条约定：“合同期满后，乙方欲继续承租的，应在合同期满前30日内向甲方提交书面续租申请，无特殊情况，在同等条件下，乙方具有优先续约权；如乙方在租赁期满后不愿续订合同的，所承租铺面经甲方检查无损毁后收回”。租赁合同到期后，被告提出将采取竞标的方式对涉案铺面重新招租。为给予原告妥善处理铺面内商品、货物的时间，原、被告于2015年4月10日签订《广西大学行健文理学院铺面延长租期补充协议》，约定：租期为2015年1月1日至2015年6月30日；租期期满后，原告应在五个工作日内（即7月7日前）清空铺面，把完好的铺面交还被告。如发现原告在新一轮竞标中继续中标，则按新合同规定办理手续；新一轮竞标，按原合同约定，在同等条件下，原租户具有优先续租权。”2015年5月5日，被告发布《广西大学行健文理学院铺面竞标须知》（以下简称《铺面竞标须知》）和《广西大学行健文理学院铺面招租办法》（以下简称《铺面招租办法》）。《铺面竞标须知》第二条规定：凡正式参加竞标者，将被视为对全部竞标文件中的所有约定和约定的认可；无论是否中标，一旦发生争议，将以全部竞标文件作为裁决的依据。《铺面招租办法》第五条第7点规定：同一编号铺面在竞标时如果出现标价相同的情况时，分别按如下规定确定中标者：（1）同标价者中如有该编号铺面原承租者时，则该编号铺面原承租者优先中标；（2）。2015年5月24日，被告在行健文理学院体育馆内举行公开竞标活动并进行了全程录像。原告按竞标文件约定向被告交纳了相应的铺面竞标保证金后参加了竞标活动，原告竞标铺面的编号为25号铺面，因不是最高报价而未中标。卫味橱品公司因对25号铺面的报价最高，最终中标。2015年5月29日，被告与卫味橱品公司签订铺面租赁协议，被告将编号为25号的铺面出租给卫味橱品公司。2015年6月1日，原告通过邮政EMS向被告寄送《续租申请书》。2015年6月2日，被告签收该《续租申请书》。另查明，涉案房屋已取得建设工程规划许可证。
以上事实有“广西大学行健文理学院铺面租赁合同”、“广西大学行健文理学院铺面延长租期补充协议”、“通知单”、“广西大学行健文理学院铺面招租办法”、“收条”、“铺面中标公告”、“广西大学行健文理学院铺面竞标须知”、“广西大学行健文理学院铺面招租办法”、“续租申请书”、“邮政快递EMS单”、“录像光盘”、“建设工程规划许可证”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《广西大学行健文理学院铺面租赁合同》和《广西大学行健文理学院铺面延长租期补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同第十条约定，如无特殊情况，原告在同等条件下有优先续租权。补充协议第六条约定，如发现经营户在新一轮竞标中继续中标，则按新合同规定办理手续，新一轮竞标，按原合同约定，在同等条件下，原租户具有优先续租权；《铺面招租办法》第五条第7点约定，同标价者中如有该编号铺面原承租者时，则该编号铺面原承租者优先中标。从上述内容可以看出被告对涉案铺面优先续租权的行使限定了条件，即被告对合同期满后的涉案铺面以竞标的方式向社会公开招租，原告需参加竞标活动，当出现原告与其他竞标者标价均为相同最高标价时，原告行使优先续租权的条件才成就。原告在知晓包括《铺面竞标须知》、《铺面招租办法》在内的一系列竞标文件后，参加了被告组织的竞标活动，这表明原告认可被告对涉案铺面的招租形式和优先续租权的行使条件。原告在竞标活动中未出最高报价，也未与其他竞标者的报价同样最高，即未出现《铺面招租办法》中的同等条件，原告主张优先续租权的条件未成就，原告不能行使优先权，不能优先承租原铺面。故原告以优先续租权受到损害为由，请求本院确认被告与中标者卫味橱品公司就25号铺面签订的铺面租赁合同无效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告崔焱的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告崔焱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜金泽
审 判 员 梁 娟
代理审判员 刘东海
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 赵文赎