黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）哈民二民终字第1117号
上诉人（原审被告，反诉原告）哈尔滨正业农药有限公司。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人梁智，北京市博颢律师事务所律师。
委托代理人毛晶，北京市博颢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）哈尔滨化工六厂。
法定代表人王某某，厂长。
委托代理人陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
委托代理人张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。
上诉人哈尔滨正业农药有限公司（以下简称正业公司）因与被上诉人哈尔滨化工六厂（以下简称化工六厂）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2008）外民一初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭审理了此案。上诉人正业公司委托代理人梁智、毛晶，被上诉人化工六厂委托代理人陈川、张宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：化工六厂、正业公司于1997年12月28日签订《租赁合同》。合同约定：化工六厂将企业所拥有的设备、设施和厂房及土地租赁给正业公司经营；租赁期为10年，即自1997年12月31日起至2007年12月31日止；租赁费每年160万元；承租期间，正业公司投资形成的固定资产属正业公司所有，租赁期满，化工六厂有优先购买权（需经国资局评估认定，评估费由正业公司支付）；承租期间，正业公司为解决化工六厂暂时困难而支付的费用，经双方协商由租赁费中或购买化工六厂资产中冲减。2005年5月30日，化工六厂、正业公司签订《租赁补充协议》。协议约定：自2005年5月30日起租金为每年60万元（2005年5月30日以前租金双方另议）；租期在原租期的基础上延长5年，自2007年12月31日至2012年12月31日止；化工六厂同意正业公司因经营需要在化工六厂的厂区投资建设农药市场、厂房、库房及附属设施，正业公司对上述投资的资产和在建工程不论发生什么变化都拥有所有权，租赁合同期满化工六厂按价收购，如化工六厂不收购，正业公司有权继续使用并拥有所有权。自2005年5月30日起至今，正业公司以借款的形式给付化工六厂租金共计16.40万元。自2005年5月30日起正业公司未支付化工六厂租赁费。2002年10月23日，哈尔滨市太平区发展计划局下发哈太计发（2002）89号《关于建立哈尔滨正业农业生产资料交易市场有限公司立项请示的批复》，同意正业公司在化工六厂厂区内组建哈尔滨正业农药生产资料交易市场。2007年，哈尔滨市产权交易中心将化工六厂整体产权挂牌转让。
化工六厂诉称：化工六厂、正业公司于1997年12月28日签订租赁合同，由正业公司承租化工六厂的厂房及设备。租赁期间，双方于2005年5月30日签订补充协议，就租金数额及租赁期限进行变更。但自签订补充协议后，正业公司仍一直拖欠租金，虽经化工六厂多次催收，正业公司仍未履行还款义务。自化工六厂起诉至今，正业公司仍未支付任何租金，租赁合同已于2012年12月31日届满，正业公司仍拒绝迁出。正业公司关于同意化工六厂接受租赁物的意思表示在开庭前从未表示过，对于正业公司应当承担的返还租赁物范围系整个租赁场地包括其上存在的建筑物及附属设施。化工六厂并非没有履行针对合法建设资产的回购义务，导致化工六厂无法全面接收租赁物的原因是正业公司坚持要求化工六厂对其非法财产进行收购，故无法接受租赁物的过错在正业公司，在其全面向化工六厂交付租赁场地前所发生的全部损失应由其承担。化工六厂请求判令与正业公司解除租赁合同，判令正业公司迁出所占房产，判令正业公司缴付租金10249434元，诉讼费由正业公司承担。
正业公司辩称：1、针对化工六厂诉请解除合同，正业公司认为应遵循双方在1997年12月及2005年5月签订的租赁协议约定，即正业公司在化工六厂厂区内新建的农药市场、厂房、库房及附属设备（道路、火车道线等），化工六厂应按价收购，如不收购正业公司有权继续使用并拥有所有权。2、现化工六厂厂区内企业占地面积约76000平方米，建筑物面积约6000平方米，设备已老化报废，正业公司在租赁期间依合同约定共新建厂房、库房及市场门市，总面积约25000平方米。原租赁合同的租赁物发生重大变化，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由致使租赁物全部或者部分毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。3、1997年12月双方签订租赁协议，年租金为160万元，因租赁物发生重大变化，双方于2005年5月签订补充协议，约定自2005年5月30日起年租金为60万元，2005年5月30日以前租金双方另议。据此，现化工六厂有事实证明的租金实际发生为450万元，其他没有证据能够证明其主张，而正业公司从租赁开始至今根据1997年租赁协议第十九条约定，通过为化工六厂垫付各项款项冲抵租金1000余万元。据此，正业公司没有拖欠化工六厂租金的事实，应依法驳回化工六厂的诉讼请求。鉴于现合同期限届满，正业公司提请化工六厂及其代理人尽快接收原化工六厂剩余的租赁物，逾期不予接收视为化工六厂放弃权利，正业公司将不承担因化工六厂于2012年12月31日后不接收其原有租赁物所产生的损失责任。
正业公司反诉称：正业公司、化工六厂于1997年12月28日签订《租赁合同》，正业公司租赁化工六厂所有的设备、设施和厂房（总计固定资产原值1510万元）及土地。租赁期为10年，即1997年12月31日至2007年12月31日，租金每年160万元。租赁期间因化工六厂出租的厂房、设备损坏严重，化工六厂商请正业公司垫资维修，化工六厂为其垫付资金500余万元。除此，因化工六厂所租设备厂房克霉灵原药生产车间、醋酸乙酯生产车间、绿化乐果原药生产车间、铁路专用线等相继报废，致使租赁物发生巨大变化，已达不到租赁预期目的。双方于2005年5月30日签订补充协议将租期延长5年，自2007年12月31日至2012年12月31日止。租金为每年60万元（2005年5月30日以前租金另议）。由于化工六厂的租赁物减少、变化给正业公司造成巨大经济损失，直接损失已达2000余万元，化工六厂应承担赔偿责任。正业公司为其垫付的款项及欠款，应由化工六厂偿还。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时，可要求出租人在合理期间内维修，出租人未履行义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。现请求判令化工六厂偿还垫付款3096765.26元，诉讼费由化工六厂承担。
化工六厂对正业公司的反诉辩称：正业公司的请求缺乏法律依据，主要体现在正业公司计算租金的标准不符合合同约定，对于2005年5月30日前的租金标准应当视为双方对于租金的变更没有达成一致意见。根据《合同法》的规定，属于法定视为未变更的情节。故2005年之前，租金标准仍应按原租赁合同约定计算。至于正业公司主张的租赁物发生减损，一方面双方已经通过补充协议的方式调整了租金的标准，并约定调整后租金所适用的期限，该期限没有人为的提前或延后，说明双方对租金标准及租赁物价值已达成合意；另一方面，正业公司并未向法庭提供充分的证据证实其主张的已付租金数额。正业公司为证实其请求，向法庭提供的证据包括垫付的工人工资、维修租赁物的费用及正业公司私建厂房所支出的费用，一并抵作了租金，化工六厂认为不应支持。其中，垫付工资因正业公司依据租赁合同负有安置企业职工的义务，垫付工资属于其自行履行合同的行为，而不属于使用租赁物而支付的对价。关于维修租赁物发生的费用，一方面租赁合同已约定承租人对租赁物的保值、增值负有义务，更为重要的是承租人对租赁物的维修，根据自身的经营需要而超过了出租人对自有租赁物出租所利用的意愿，不应由出租人承担。关于私建乱建，虽然约定正业公司可以根据经营需要建设厂房，但其前提是依法建设并获得相关机关的批准，但合同履行过程中，正业公司没有履行任何审批手续，其形成的固定物及设施，均属于违章建设，属于依法应强制拆除的，正业公司基于非法财产主张抵付租金，不应支持。民法通则关于债务人行使抵销权，其前提是双方互负到期债务，而本案中，正业公司欠付租金的事实清楚，而其主张的抵消租金债权，不仅不明确，更谈不上到期，故其抵销主张不应支持。正业公司混淆了出租人应当履行的维修义务的范围，一方面双方签订租赁合同时，租赁物现实具备的使用条件是双方订立合同的基础，即便出租人应当履行维修义务，也仅仅应当在保障出租物出租时以及租赁物合理使用过程中而发生的维修事项。而本案中，一方面承租人为了满足自身增加产量，实现更多利润回报，对原有租赁物进行不合理拆除及添附，该行为的性质不属于出租人承担的维修义务的范围，更为重要的是双方在租赁合同中已明确约定，承租人需要对租赁物承担资产保值、增值的义务，其含义之一即为承租人需自行履行维修责任。综上，无论承租人是否实际履行维修行为及添附行为，其自身均是受益方，而所添附的相关不动产及附属物因违反法律强制性规定，不具备产权登记条件，亦不符合资产估价条件，不应作为抵销其应付租金的有效抗辩，故请求法院依法驳回其反诉请求。
原审判决认为：化工六厂、正业公司签订的租赁合同及租赁补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后至2012年12月31日合同期限届满止，正业公司拖欠租金，化工六厂诉请正业公司支付拖欠租金合理，应予支持。正业公司应向化工六厂支付2002年5月30日前拖欠的租金80万元；化工六厂、正业公司补充协议中约定2005年5月30日前租金另议，双方均未向法庭提供另议结果，故对2002年5月30日后至2005年5月30日前租金在未有另议结果前，按双方协议约定的年租金160万元计算，即480万元；正业公司应向化工六厂支付自2005年5月31日起至2012年12月31日合同期满止租金共计455万元；以上扣除自2005年5月30日起至今正业公司以借款的形式支付化工六厂租金共计16.41万元，正业公司实际支付化工六厂租金998.60万元。化工六厂、正业公司签订的租赁合同于2012年12月31日期限届满，正业公司未履行支付租金义务，化工六厂诉请解除双方租赁合同及租赁补充协议符合法律规定，应予支持。合同解除后，正业公司应从化工六厂所拥有的厂房、场地内迁出。因化工六厂、正业公司均未提供双方租赁时化工六厂原始厂房、场地状况，因此依据哈尔滨市规划局存档的哈尔滨石油化工设计院设计的1990年化工六厂总平面设计图中确定的化工六厂原始厂房、场地状况。正业公司从该总平面设计图中确定的化工六厂原始厂房及在原始厂房上所发生的翻建、扩建的建筑中迁出。化工六厂、正业公司如有证据证实1990年至1997年12月31日期间上述总平面布置图所确定的厂房不符的，可另行主张权利。关于正业公司在化工六厂厂区内新建的厂房及附属设施，按照双方合同约定，化工六厂已委托哈尔滨市道外区国有资产管理委员会作出评估结果，但该委员会提出不能对评估报告结果进行认定和备案，对评估结果不负任何责任。同时化工六厂亦不同意按评估报告结果予以收购。因化工六厂、正业公司租赁合同中该条款为附条件条款，该条款约定条件不成就，因此，正业公司可待条件成就后，对其在化工六厂厂区内新建的厂房及附属设施按合同约定再行主张权利。正业公司反诉化工六厂给付垫付的维修费、集资款，未经审计确定具体数额，故对正业公司的反诉主张在本案中不予处理，正业公司可在审计确定数额后另行主张。据此判决：一、解除化工六厂与正业公司签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》；二、待本判决发生法律效力后，正业公司立即给付化工六厂租金998.60万元；三、待本判决发生法律效力后，正业公司立即从化工六厂厂房、场地内迁出（迁出范围参照1990年哈尔滨石油设计院设计的哈尔滨化工六厂总平面图所确定的化工六厂原始厂房及正业公司在原始厂房上所发生的翻建、扩建的建筑）；四、驳回正业公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83297元，化工六厂已预付，由化工六厂负担1595元，由正业公司负担81702元，此款于本判决生效后立即给付化工六厂。反诉费1790元，正业公司已预付，由化工六厂负担，此款于本判决生效后立即给付正业公司。
正业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：本案的审理和判决存在很多问题，除了一审法院严重违反民事诉讼法，存在严重超期审理之外，在案件主体、事实认定、法律适用和错断错判等诸多方面还存在错误。应当依法进行纠正。首先，化工六厂主体不适格，应予纠正。一、化工六厂主体在诉讼之前，已经发生了变化，已经不是本案适格的诉讼主体，化工六厂2008年1月到道外法院提起诉讼，而此前的2007年9月14日，化工六厂已经被道外区经贸局整体转让给了哈尔滨佳晟昱投资有限公司（以下简称佳晟昱公司），佳晟昱是承债式整体兼并化工六厂的，不仅包括化工六厂的全部资产，还有债权债务。二、按照道外区经济贸易局《哈尔滨化工六厂整体产权转让方案》等相关文件，以及道外区国有资产监督管理委员会办公室的批复，化工六厂的被兼并是整体被佳晟昱吸收，化工六厂不具有作为原告的诉讼主体资格，佳晟昱才是本案的诉讼主体。三、依照相关法律规定，化工六厂不是适格起诉主体。根据民事诉讼法解释的规定，企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人；企业法人分离的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。同时，依据“买卖不破租赁”的原则，正业公司的租赁物主体应该是佳晟昱公司。另外，按照企业法人终止后诉讼主体确定的一般原则，道外区经贸局也是诉讼主体。四、正业公司在诉讼期间向一审法院提出化工六厂主体不适格的问题，一审法院也为此下达过中止审理的裁定，但却不知何故又延续了审理，并在受案的七年半之后作出了上述荒唐的判决。一审法院明知化工六厂进行改制，需要“确定主体”，本应该作出驳回起诉的裁定，但却作出了中止诉讼的裁定。更为荒唐的是，该案时隔五年之后，又恢复了审理；其次，一审法院在审理本案过程中，无视正业公司的正当请求，漠视法律规定的审判时限。一、一审法院对本案所涉事实故意不进行详细审查。原审法院只强调正业公司支付租金，不管正业公司支付租金、垫付资金等已远远超过了应付租金的事实，也不管双方对租金的修改。二、一审法院在认证方面违反谁主张谁举证的原则。原审中，化工六厂没有任何证据证明其有权主张正业公司再行支付租金，而且，原审不依职权审核或委托相关机构评估审计正业公司垫付、支付的票据，对正业公司的反诉置之不理，显失公平；最后，一审认定事实不清，计算错误明显。判决书中已经明确“化工六厂实际支付正业公司租金998.6万元”，在判决的结论里，不应还让正业公司支付998.6万元的租金。综上，请求撤销原审法院（2008）外民一初字第665号民事判决，裁定驳回化工六厂的起诉，本案的全部诉讼费用由化工六厂负担。
化工六厂辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。
二审期间，上诉人正业公司举示了如下证据：
第一组证据。2007年7月13日道外经贸局作出的《哈尔滨化工六厂整体产权转让方案》、哈尔滨市产权交易中心的《拍卖公告》、产权交易中心的《佳晟昱公司兼并化工六厂凭证》、经贸局和佳晟昱公司的《兼并协议》、《交接备忘录》、道外经贸局给道外国资委《关于化工六厂改制国有资产处置的函》、道外国资委《关于化工六厂改制国有资产处置的批复》、哈尔滨市国资委《关于化工六厂改制享受国有改制优惠政策的复函》、哈尔滨市政府2015年2月28日作出的《行政复议决定书》、哈尔滨市道里区经济贸易委员会文件、哈尔滨市道外区工业信息商务局复函等，拟证明：在2007年7月到12月期间，化工六厂被其主管单位道外经贸局以挂牌出售的方式，卖给了佳晟昱公司。经质证，化工六厂认为该组证据均为复印件，请求出示原件进行质证。同时认为，本案系化工六厂与正业公司两独立法人之间的租赁纠纷，佳晟昱公司收购化工六厂股权一事与本案无关联性。对于经贸委关于王某某任职通知，是在2004年形成的，无异议。但是现已被股东会变更为王文西。对行政复议决定书没有原件不发表质证意见。
第二组证据。2005年化工六厂向道外工商局提交的补检营业执照申请、2013年7月31日哈尔滨市道外区市场监督管理局吊销营业执照备案表各一份，拟证明：化工六厂自被佳晟昱公司兼并并买断后就没有对相关的营业执照进行年审、检，并被依法吊销。同时上面载明的法定代表人是王某某，而不是王文西。经质证，化工六厂对有证据原件的无异议，对证明的问题有异议，认为企业吊销不代表终止经营，该备案表中载明的法定代表人已经被现化工六厂股东予以更换。其他事实以备案表载明的事实为准。
第三组证据。证人王某某出庭作证，拟证明：化工六厂在2007年已被案外人佳晟昱公司兼并买断。化工六厂作为原告起诉，王某某作为当时的法定代表人不知情，2007年10月15日，是佳晟昱公司从王某某手里拿走了公章财务报表及档案。王某某从此无法对化工六厂进行控制。经质证，对证人证言的真实性有异议，认为证人与庭审人员进行了沟通，其陈述不客观。无论王某某是否能够证明其法定代表人身份，与本案化工六厂以独立的名义起诉正业公司没有直接的因果关系，不存在主体不适格的问题。
化工六厂未向法庭举示新的证据。
本院认证意见为：正业公司举示的第一组、第二组证据系政府职能部门的公文，可以相互印证，且化工六厂对于企业改制、营业执照被吊销的事实并不否认，对该证据本院予以采信。第三组证据与改制《备忘录》记载内容相符，王某某已经不再担任法定代表人，对该证据本院予以采信。
二审认定的案件事实与一审一致。二审另认定：化工六厂属中型国有企业，原隶属于哈尔滨市化工局，1996年6月下放到太平区经济贸易局，2004年隶属于道外区经贸局。2007年，经道外区经贸局、人社局、劳动局、国资委以及区政府履行相关审批程序后，道外区政府启动化工六厂改制工作。2007年7月13日，哈尔滨市道外区经济贸易局制定《哈尔滨化工六厂整体产权转让方案》，把正业公司与化工六厂租赁合同事实的解决列为重大事项予以明确，具体内容为“1、化工六厂1997年与正业公司签订租赁合同，全部厂区租给正业公司，租期10年，在此期间该公司新建厂房约2万平方米（以实测为准），产权属该公司自有，该协议得到原主管部门批准。2、2005年化工六厂与正业公司签订补充协议，租期延续5年，该合同未得到主管部门批准。3、第1、2项合同涉及的清场费用等问题由受让方承担和负责处理”。2007年9月14日，道外区经贸局与佳晟昱公司签订关于兼并化工六厂《协议书》，明确兼并范围为“乙方（佳晟昱公司）承债式兼并化工六厂”，在六、甲乙双方义务约定（二）7中约定“化工六厂与正业公司的租赁事宜由乙方负责处理”。乙方义务。9月29日，佳晟昱公司在哈尔滨市产权交易中心通过拍卖的方式整体收购化工六厂，交易价格2780万元。10月15日，在道外区经贸局主持下，化工六厂与佳晟昱公司进行了整体交接工作。12月5日，道外区国资委作出哈外国资发（2007）第43号《关于哈尔滨化工六厂改制国有资产出资的批复》，明确“企业改制后按协议由受让方佳晟昱公司接收原化工六厂的全部资产、负债，承担职工安置费用和全部改制成本”。
企业改制后，化工六厂的营业执照没有注销，但经营范围限定为“仅为本企业职工办理保险开支用”。2013年7月30日，因自2009年未按规定参加年检，被吊销营业执照。
2014年11月20日，因正业公司就改制问题到省市信访部门上访，哈尔滨市信访局作出《备忘录》，形成意见：一、道外区政府作为责任主体；二、按2007年第026号《哈尔滨产权交易中心公告》的要求，由道外国资委书面委托评估公司按改制历史遗留问题，对正业公司的房产开展评估认定，所需费用由正业公司负担。2015年1月12日，因道外区国资委未履行资产评估职责，正业公司向哈尔滨市人民政府申请复议。2015年2月28日，哈尔滨市人民政府作出哈政复决（2015）24号行政复议决定书，认为“正业公司在经营化工六厂期间，经原太平区政府确认、发改部门批复所建设的并正在经营使用的房产系属建审手续不全房屋。在企业出让之前，正业公司和原化工六厂均一再要求界定产权，但行政机关未予明确回应。道外区政府部门在未明晰产权及确认正业公司房产价值的情况下将企业出让，不符合政府信赖保护原则。按照道外区政府在产权交易中心公告中确定的责任和市信访局2014年11月20日《备忘录》的要求，道外国资委应当承担相应的评估义务”，据此决定：责令道外区国资委于收到决定之日起六十日内，按照相关法律规定履行对正业公司有关房产的评估责任。
2015年9月15日，佳晟昱公司召开股东会决议，免除王某某的法定代表人职务，选举王文西为公司法定代表人。另查明，庭审中，化工六厂代理人自认，原化工六厂的公章现由佳晟昱公司保管使用，本次诉讼是佳晟昱公司法定代表人王文西委托进行的。
本院认为：正业公司与化工六厂虽分别于1997年12月28日、2005年5月30日签订了《租赁合同》和《补充协议》，但化工六厂在2007年基于企业改制被佳晟昱公司整体承债式兼并。据此，化工六厂产权及其债务、权利义务等，包括本案租赁合同均概括性地转让给了佳晟昱公司。且有证据证明就租赁合同概括性转让事宜通知了化工六厂，故债权转让已经依法成立。根据权利义务一致原则，化工六厂的民事权利义务已经移交由佳晟昱公司承接，化工六厂不具有基于原民事权利义务对应的诉讼主体资格。虽然化工六厂未被注销营业执照，但其保留执照仅仅是为了“办理企业职工保险和工资事宜”，化工六厂以此为由主张其具备诉讼主体资格没有事实依据，本院不予支持。同理，化工六厂亦不具备正业公司反诉被告的主体资格，正业公司的反诉主张同样不能成立。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2008）外民一初字第665号民事判决；
二、驳回哈尔滨化工六厂起诉；
三、驳回哈尔滨正业农药有限公司反诉。
一、二审案件受理费166594元，由被上诉人哈尔滨化工六厂负担135020元。由上诉人哈尔滨正业农药有限公司负担31574。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵晓波
代理审判员 刘 军
代理审判员 杨 波
二〇一六年一月十八日
书 记 员 李 晶
安娜