北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第11280号
原告北京市昌平区九台庄园业主委员会，住所地北京市昌平区九台路8号。
负责人王相年，主任。
委托代理人王梅，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人刘友来，男，1968年2月19日出生，北京市昌平区九台庄园业主委员会主任助理。
被告北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。
法定代表人薛伟，总经理。
委托代理人吴本黎，北京威诺律师事务所律师。
委托代理人梁小军，北京威诺律师事务所律师。
原告北京市昌平区九台庄园业主委员会（以下简称九台庄园业委会）与被告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九台庄园业委会的负责人王相年及委托代理人刘友来、王梅，被告首欣物业公司的委托代理人吴本黎、梁小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九台庄园业委会诉称，2008年10月17日原告与被告双方签订《九台庄园物业服务合同》及9份附件，合同期2年，自2008年11月1日起至2010年10月31日止，2008年11月6日与被告共同进行了物业交接，并制作了《物业交接明细表》，期满后经协议被告作出保证又续签2年，自2010年11月1日起至2012年10月31日止，2012年1月正式解除合同，实际履行3年。2008年10月22日，原告与原物业公司北京九台物业发展有限责任公司签订《九台物业交接协议》，约定原物业公司北京九台物业发展有限责任公司向被告交接物业。2008年11月6日原告、北京九台物业发展有限责任公司与被告共同进行了物业交接，并制作了《物业交接明细表》。然而被告在合同履行期间严重违反合同约定，不仅对所约定的整改项目没有按照约定实施整改措施，而且也没有按照合同约定履行应尽的维修、维护和管理义务，没有对共用设施、设备包括室外供排水管道、沟渠、消防水池、高压水泵房、井、有线电视、电信、宽带网络、园区绿地、花木、喷泉系统、建筑小品、消防设施、设备、水泵、供暖设备、技防监控系统、化粪池、泵房、自行车棚等进行日常维修、养护和有效管理，也没有有效履行对园区公共秩序、安全防范的保安工作，导致园区多次发生盗窃案件，没有按照合同规定向原告提交业主缴纳物业费明细表，没有公布物业服务支出费用，也没有将实际收缴物业费的3%提交原告，没有将实际收取的商用房屋物业费的10%提交原告，导致园区业主强烈不满。2009年12月30日，原告向被告发出的“责令改正通知书”，要求被告在一个月内完成整改并将整改结果报送原告，被告没有任何整改结果。2010年4月6日原告向被告发出《关于九台庄园业主委员会与北京首欣物业管理有限责任公司签署的服务合同到期后解除合同及合同附件通知函》，明确指出被告在合同履行期间严重违约，应广大业主要求拒绝与被告续签合同，合同将于2010年10月31日解除。2010年4月4日原告向被告发出《关于北京首欣物业管理有限公司与九台庄园服务合同届满后双方是否再续签系列问题意见》，明确说明原告将对被告合同期内的服务作出全面评估，如果被告有意继续为园区业主服务，须于2010年4月30日之前就《责令改正通知书》的内容作出书面答复，并在2010年5月31日之前将完整的《整改方案》报送原告，得到原告的认可后可立即实施，同时被告须对锅炉供暖系统、供电、供水等重大设备、设施出具完整的客观的评估意见及解决措施方案，须在2010年5月30日之前送交业委会，被告是否愿意继续服务，须以书面形式于2010年6月30日之前提交原告。后经过双方沟通，被告保证整改，按照原合同的约定继续履行合同，双方又续签2年合同继续履行，自2010年11月1日起至2012年10月31日止。然被告并没有按照合同约定及承诺进行整改，对锅炉供暖系统、供电、供水等重大设备、设施没有出具完整的客观的评估意见，而是称锅炉供暖系统已经完全损坏无法使用，经部分业主同意擅自申请煤改气，将集中供暖改为分户供暖，每户收取改造费9600元，并开始施工，开挖了园区道路埋设了部分管道，但因遭到大部分业主的抗议和抵制，造成后续事宜无法继续，道路亦未恢复原状，完全破坏了园区道路。2011年8月16日，被告致函原告要求解除合同，2011年9月5日原告向被告发出《关于与首欣物业公司解除合同问题的声明》，明确指出被告在合同履行期间有关物业服务的严重违约行为，并指出被告在合同期内解除合同属于违约，应依法承担违约责任，在撤出园区之前，对园区所造成的财产损失进行经济补偿。2011年11月23日被告向原告致函《关于物业交接的工作函》，要求尽快完成物业交接，并称仅履行部分服务。2011年12月19日原告致函被告《告知函》，被告已经停止物业服务，原告已经聘请新的物业公司，要求被告清查服务期内的各项服务承诺是否履行，并保留依法维护业主权益的权利。2012年1月12日，原告、被告及新聘请的北京坤城物业管理有限公司三方签订《九台庄园小区物业管理交接协议》，明确约定交接内容和方式，对涉及双方的费用问题及对交接中存在的问题，待完成物业交接后的1个月内解决。2012年1月13日，三方就物业资产进行了交接，并制作了明细表，缺失物品详见交接清单，缺失物品价值72.5万元，三台锅炉完全损毁，监控系统完全损毁，消防设施、设备毁损，道路完全毁损，树木死亡100余棵，而且了缺失九台庄园卫生许可证、计划用水证、取水许可证，14把钥匙、8套图纸，原告要求被告赔偿损失并返还相关缺失物品、资料，被告一直不予理会。故此诉至法院，一、请求判令被告返还九台庄园卫生许可证、计划用水证、取水许可证，14把钥匙、8套图纸；二、请求判令被告返还监控维修费10000元，维护费219600元（每年73200元）；饮用水水井、水箱、水泵；水井、水箱清洗费52000元，水泵运行维护费219600元（每年73200元）；锅炉维修费110000元、维护费300000万元（每年100000元）；道路维修费149850（每年49950元）；绿化维护费1080000元（每年350000元）；投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费117840元（每年39280元）；消防设施设备日常运行维护费219600元（每年73200元），共计2478490元；三、请求判令被告赔偿未移交缺失、毁损的设施、设备725000元；四、请求判令被告赔偿开挖毁损道路恢复原状费用300000元；五、请求判令被告将收缴物业费的3%约123900元、将收取的商用房物业费的10%约86400元，合计210300元交付原告；六、请求判令被告承担违约金50000元；七、请求判令被告支付滞纳金462000元；八、诉讼费由被告承担。
被告首欣物业公司辩称：不认可原告起诉中陈述的事实及诉讼请求。关于情况汇总表中所说的费用问题，不应该由物业公司支付。双方在交接过程中，有些物品是有些损坏，但是应该移交的东西我们已经移交了，对于违约金和滞纳金不认可，物业公司已经提前通知了业委会，不存在违约。
经审理查明：2008年10月16日，九台庄园业委会与首欣物业公司签订《关于九台庄园园区遗留问题及所需费用的情况汇总》，首欣物业公司将九台庄园小区内存在的有碍物业企业提供实施正常服务与管理的有关遗留问题进行分类汇总，会知业委会，双方同意将情况汇总以备忘录的形式进行记载，作为今后园区业主有可能对首欣物业公司服务提出异议或质疑的佐证，并明确该情况汇总不作为主合同附件。情况汇总共记录了七个方面的问题：一、技防监控系统问题。原有的技防监控系统损坏不能使用，园区主要道路口、锅炉房及大门等主要监控点的防范监控功能无法得到有效发挥。解决办法：对园区技防系统重新布点，安装监控设备，费用约需100000元（含红外线探头、用线和设备机组等），或监控设备完好，只需要一般性维护和修复，按照安装价格的10%计算，约需10000元。二、九台庄园饮用水水井、水箱及管线问题。九台庄园自备井和生活水箱已经不能满足用水质量，需进行水箱清洗，水管线路因使用时间较早，管线被腐蚀和容易发生漏点的概率非常大。清洗生活水深井及生活用水水箱，约需52000元，更换水箱，造价标准为2000元每立方米。更换生活水管线，需提供现有的供水管线管径及长度，才能作出预算费用。三、锅炉房供暖及管线问题。锅炉房内阴冷潮湿，墙皮脱落；锅炉引风机、鼓风机及提升斗有明显问题；锅炉内部保温墙有漏风问题；锅炉的一些配套设备、设施有不同程度的损坏，若不进行维修，能否正常使用已成问题。解决办法：粉刷锅炉房内墙壁，约需40000元，更换锅炉引风机、鼓风机及提升斗约需20000元，锅炉内膛进行全部更换约需50000元，全部更换供暖管线，需要提供现有的供暖管线管径及长度，才能作出预算。四、道路重铺问题。小区内水泥路面不同程度存在损坏，业委会及业主提出将水泥路面更换成沥青路面，费用为150元／平方米。五、电表改装更换问题。六、垃圾清运及销纳问题。七、机动车停车位问题。
2008年10月16日，九台庄园业委会（甲方）代表北京市昌平区九台庄园业主大会与首欣物业公司（乙方）签订《九台庄园物业服务合同》，约定由首欣物业公司为九台庄园小区提供物业管理服务，物业服务面积为61000平方米，其中住宅建筑面积58000平方米，商用及公建配套用房3000平方米。合同第三条至第十五条约定了物业服务范围，包括：共有财产和公共事物的综合管理；房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理；共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理；不限于有线电视系统、电信及宽带网络系统服务项目等需要与相关行业部门另行签订协议后约定其检修范围及费用支出；共用（有）设备和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；本合同约定的四至范围内的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，保证正常使用；公共环境卫生；维护公共秩序、安全防范和楼宇保安；消防管理服务；水泵的运行和日常维护管理；房屋装饰装修管理服务；供暖采暖服务。
合同第十六条约定，物业服务费实行服务项目包干制，按2元每建筑平方米每月向业主或使用人收取，乙方按照住宅物业费的3－5倍的标准，收取园区范围内配套商品房屋使用人的物业服务费并将实际收取该部分商用房屋物业服务费按10%返给甲方，公共部位中非营业性用户（专指业委会办公用房），乙方不得收取任何费用，双方协商一致后，可以代行甲方经营园区的公共部位（产权归本小区全体业主共有）中的营业性用户，并获取相应的管理酬金。
合同第十九条约定，物业服务支出包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用（有）部位、共用（有）设施设备的日常运行、维护费用及能源费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化维护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、其他费用。
合同第二十二条约定，共用（有）部位、共用（有）设施设备的大、中修和更新改造费用从甲方专项（公共）维修资金支出，乙方应提供年维修改造计划，经甲方批准后执行。
合同第三十一条、第三十二条约定，负责甲方锅炉系统、外管网、用户室内取暖的整体供热运行、日常维护保养、档案管理。按期通过当地相关机构年检验收合格后20日内向甲方出具验收合格报告。合同期限结束后，乙方须向甲方（业主）移交不低于接管时现状的设备、设施及相关技术资料和检验报告（含锅炉、仪表、安全阀等检验报告），此期间乙方增加配置的节能设备有偿移交给甲方，具体金额双方协商确定（但使用各类政府专项维修改造补贴资金所对应的设施设备除外）。因乙方原因造成锅炉房设备损坏，乙方负责赔偿所产生的一切损失。
合同第四十五条第20款约定，乙方提取实际收缴物业费的3%，做为业主委员会的办公经费。
合同第五十一条约定，本合同终止30日前，乙方应填报属于业主所有的固定资产、办公、设备、工具、园区物业管理资料、共用（有）部分共用（有）设施设备及其维修保养纪录资料清单、有关帐目、承接服务项目时从业主委员会或开发商处移交的物业管理资料等交接清单，送业主委员会审核。
合同第五十八条约定，本合同有效期为两年，自2008年11月1日起至2010年10月31日止。第五十九条约定，本合同期满，甲方未达成续聘或解聘的决定，或没有选聘新的物业服务企业，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，延续以每次延续三个月计算，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务企业接管园区物业服务工作时止。此种情况下，如果乙方希望不再继续服务，应提前90天予以书面通知业主委员会。
合同第六十六条、第六十七条约定，甲方或乙方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金50000元，解除合同造成的经济损失超过该违约金的，还应另行支付赔偿金。
合同第六十八条约定，除应甲方要求暂时进行继续服务的情况外，乙方在合同终止或解除合同后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交物业管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业年度费用总额的万分之五的滞纳金，由此造成的经济损失超过滞纳金的，还应另行支付赔偿金。
协议签订后，首欣物业公司进入九台庄园小区进行物业服务工作。2009年3月16日，首欣物业公司将资料室钥匙交与九台庄园业委会，内有九台庄园所有户型的建筑图纸资料及竣工图，时任业委会秘书徐健出具了收条。2010年4月6日，九台庄园业委会发函首欣物业公司，称因首欣物业公司在履行合同期间严重违约多项条款，故此将于2010年10月31日正式与首欣物业公司解除合同及合同附件。同日，九台庄园业委会向首欣物业公司发出《关于北京首欣物业管理有限责任公司与九台庄园服务合同届满后双方是否再续签系列问题意见》，称如果首欣物业公司有意继续为九台庄园提供服务，则须于2010年4月30日之前就《责令改正通知书》的内容作出正面的书面答复，并将在2010年5月31日之前将完整的整改方案报送业委会，并得到业委会的认可后立即实施。2010年10月26日，九台庄园业委会与首欣物业公司又续签了两年的物业服务合同，同年10月30日，九台庄园业委会因成立程序不合法，被相关部门宣布成立无效。后首欣物业公司一直在九台庄园小区提供物业服务。庭审中，首欣物业公司出具了锅炉维修的发票及水箱清洗的发票，已证明其在合同期内履行了相关义务。九台庄园业委会对此不予认可。
2011年7月，以王相年为主任的新一届九台庄园业委会成立，原被告双方就小区物业服务及存在的问题进行了协商，双方最终未能达成一致意见。2011年8月16日，首欣物业公司致函九台庄园业委会，决定撤出九台庄园小区的物业服务。2011年9月5日，九台庄园业委会致函首欣物业公司，要求其按照合同约定再继续履约90天。2012年1月12日，九台庄园业委会、首欣物业公司及北京坤诚物业管理有限公司签订《九台庄园小区物业管理交接协议》，对该小区的物业进行了交接，在交接明细表中，记录部分资料及物品缺失。依据首欣物业公司提交的其与九台庄园业委会在2008年及2012年的资产交接表，可知首欣物业公司在2008年接收的资产与2012年交接时交出的资产并不相符，有些物品缺失，有些物品比2008年交接时数量要多，在庭审中，双方证实在交接表中有些标注为无的物品实际尚在小区内。
2009年4月10日，首欣物业公司向北京市燃气集团提出申请，对九台庄园燃气管道进行全面改造。2010年6月18日，首欣物业公司向燃气改造施工单位出具证明，证明燃气工程所有手续改为由九台庄园业委会自行办理解决。
另查，依据首欣物业公司在住建委公示的收支帐目，该公司在2010年的物业费收入为944000元，2011年物业费收入为846200元，上述收入均为住宅部分物业费，未包括合同中约定的商用房屋物业费。九台庄园业委会对此表示认可。
上述事实，有原被告当庭陈述及双方提交的情况汇总、物业服务合同、收条、发票、致函、交接明细表、收支情况报告、等证据在案佐证。
本院认为：原被告双方签订的关于九台庄园小区的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，符合相关法律法规，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。
原告要求被告返还卫生许可证、计划用水证、取水许可证，首欣物业公司明确表示上述证件已过期，且无法提供，故此对该请求本院不予支持。九台庄园业委会可向相关行政主管部门申请补办，由此产生的费用可另行要求首欣物业公司承担。同理，关于原告主张的14把钥匙，九台庄园业委会也可自行配制，相关费用另行要求首欣物业公司承担。关于图纸，因被告已经提交证据其已于2009年将小区所有图纸交给前任业主委员会，故此原告再次起诉，没有事实依据，本院不予支持。
关于原告的第二项诉讼请求要求被告返还相关费用，首先，原告起诉的依据为双方签订的情况汇总，但双方在签订情况汇总时已明确该汇总仅为九台庄园小区内存在的有碍物业企业提供实施正常服务与管理的有关遗留问题，双方同意将情况汇总以备忘录的形式进行记载，作为今后园区业主有可能对首欣物业公司服务提出异议或质疑的佐证，并明确该情况汇总不作为主合同附件；其次，双方在合同中明确物业费支出包括物业共用（有）部位、共用（有）设施设备的日常运行、维护费用及能源费用，但共用（有）部位、共用（有）设施设备的大、中修和更新改造费用从甲方专项（公共）维修资金支出，并不包含在物业费支出中，而情况汇总中的大部分项目按照规定应当由公共维修资金支出；再次，首欣物业公司已经提交证据证明其支出了物业共用（有）部位、共用（有）设施设备的日常运行、维护费。综上，原告九台庄园业委会要求被告首欣物业公司返还第二项诉讼请求列明的各项费用，没有合同及法律依据，本院不予支持。另外，原告要求被告按照政府指导价返还监控设施维护费。本院认为，依据原告提交的交接明细单，可知首欣物业公司在接手物业中九台庄园小区的技防监控系统已经不能使用，在物业服务期间，该系统并未修复，但是该项费用系包含在物业费收费项目中，该小区内实行包干制物业服务模式，物业费并非全体业主共有，故原告要求将该部分费用返还给原告缺乏依据，本院不予支持。
关于原告请求判令被告赔偿未移交、毁损的设施、设备损失725000元，依据原告提交的2012年交接表，并不能全面、客观的反映缺失、毁损的设施设备，且仅依据原告单方的估算，也不能确定缺失、毁损的设施设备的确切金额。故此原告该项请求证据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿开挖毁损道路恢复原状费用300000元，因道路开挖是因为九台庄园小区燃气改造施工造成的，并不是被告原因造成的，故此对该项诉讼请求，本院不予支持。
依据物业服务合同约定，首欣物业公司应当提取实际收缴物业费的3%，做为业主委员会的办公经费。对该诉讼请求，本院予以支持。首欣物业公司在收入公示中未注明收取了商用房屋物业费，原告也未提供证据证明被告收取了商用房屋物业费，故此原告要求支付商用房屋物业费的10%的办公经费的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张违约金，因前九台庄园业委会被告相关机构宣布成立无效，则双方签订的合同并未成立，故此首欣物业公司在合同期满后的物业服务，应当视为事实服务，首欣物业公司已按照合同合同约定的期限提出了解除物业服务的请求，并不构成违约，故此原告主张违约金，没有合同依据，本院不予支持。
关于原告主张滞纳金，合同中滞纳金条款约定为乙方在合同终止或解除合同后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交物业管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业年度费用总额的万分之五的滞纳金。首欣物业公司在合同解除后，及时与九台庄园业委会办理了物业移交，并未违反合同约定，故此对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京首欣物业管理有限责任公司给付原告北京市昌平区九台庄园业主委员会应提取的办公经费五万三千七百零六元，于本判决生效之日起十五日内付清。
二、驳回原告北京市昌平区九台庄园业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费四万零六百零六元，由原告北京市昌平区九台庄园业主委员会负担三万九千四百六十三元，已交纳，由被告北京首欣物业管理有限责任公司负担一千一百四十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯自华
人民陪审员 屈宝玲
人民陪审员 艾亚军
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 胡雅楠