四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第700号
上诉人（原审原告）ＸＸ。
上诉人（原审原告）程桂兰。
二上诉人委托代理人付志远，四川蜀西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川清凤现代房地产开发有限责任公司。住所地：四川省金堂县三中园区十里大道金中路中心广场。
法定代表人黄清平，总经理。
委托代理人孙运博，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人ＸＸ、程桂兰因与被上诉人四川清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人ＸＸ、上诉人ＸＸ、程桂兰的委托代理人付志远、被上诉人清凤公司的委托代理人孙运博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月14日，ＸＸ、程桂兰与清凤公司签订了《商品房买卖合同》，约定ＸＸ、程桂兰购买清凤公司开发的“师大现代花园二期”4栋2楼17号商业用房一套，合同载明：“第十条交付条件（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、6项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4.满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；6.该商品房取得单体竣工验收合格报告。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺1.市政基础设施：（1）上水、下水：2012-6-30达到可开通条件…….第十二条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的：（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金……第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。双方签订该合同当日，又签订有《商品房买卖合同》补充协议一份，协议载明：“第五条对《买卖合同》第十条的约定：该商品房达到五大责任主体（开发公司、建筑公司、设计单位、监理公司、地勘公司）验收合格即可交付……”合同及补充协议签订后，ＸＸ、程桂兰按约支付了购房款200773元。案涉楼房于2012年5月经竣工验收合格并取得了竣工验收合格证。2012年8月16日，ＸＸ、程桂兰接收了房屋。2013年4月25日，清凤公司取得了案涉楼房的建设工程规划合格证。商品房面积实测报告书未取得。清凤公司根据部分业主的要求为全部购房人加装了上下水。
2013年4月23日，程桂兰、ＸＸ诉至原审法院，请求判令清凤公司支付逾期交房违约金16262.61元，并由清凤公司承担案件诉讼费用。
原审法院认定上述事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、付款凭证、竣工验收报告、建设工程规划合格证等证据在案为证。
原审法院认为：本案ＸＸ、程桂兰与清凤公司签订的《商品房买卖合同》是双方之间的真实意思表示，该合同不违反法律规定，应为有效。ＸＸ、程桂兰、清凤公司在此后签订补充协议作为商品房买卖合同的补充，并对《商品房买卖合同》中第十条关于交房条件的约定进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，该变更应认定为双方当事人的真实意思表示。双方变更后的房屋交付条件为：“该商品房达到五大责任主体（开发公司、建筑公司、设计单位、监理公司、地勘公司）验收合格即可交付。”该约定不违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，因此该变更约定未违反法律规定亦属有效，对双方具有约束力。ＸＸ、程桂兰提出变更后的合同内容，存在不合理地减轻或免除应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，因而无效的主张，没有法律根据，不能成立。清凤公司于合同约定交房之日前取得了竣工验收合格报告，房屋交付的法定条件及双方约定的交房条件均已经满足，ＸＸ、程桂兰并接收了房屋。因此，ＸＸ、程桂兰依据变更前的约定主张清凤公司构成违约不能成立，ＸＸ、程桂兰以此要求清凤公司承担违约金缺乏事实和法律根据，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回程桂兰、ＸＸ的诉讼请求。案件受理费206元，由程桂兰、ＸＸ负担。
宣判后，ＸＸ、程桂兰不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、清凤公司组织的“五大责任主体”竣工验收，该行为违反了国家法律和行政法规的强制性规定，应属无效。因此，清凤公司在合同约定的交房时间没有按合同第十二条的约定交房，已经构成违约，应当承担违约责任。2、原审法院以《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国合同法》等法律规定认定五大主体验收有效，属于适用法律错误。ＸＸ、程桂兰与清凤公司签订的补充协议第五条，属于清凤公司提供的格式条款，根据相关法律规定，该条约定应属无效。3、清凤公司还存在其他严重违约行为，如合同中约定主体结构层数为3层，实际交付的房屋为33层；清凤公司所购房屋至今未开通上水、下水，房屋内烟道已经大量漏油，违反了合同第十一条的约定，应当承担违约责任；清凤公司在销售房屋时，口头承诺所购房屋可用作餐饮营业，现在清凤公司却告知不能用作餐饮，清凤公司的行为属于虚假宣传和承诺，应承担违约责任；清凤公司未能在合同约定时间内为ＸＸ、程桂兰办理房屋产权证，也应当承担违约责任。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持ＸＸ、程桂兰的一审诉讼请求，并由清凤公司承担二审诉讼费。
清凤公司的主要口头答辩意见为：双方签订的购房合同和补充协议是合法有效的，对双方应当具有约束力。现双方争议的交房条件不是格式条款，本案中所涉及的条款都是双方协商的结果，如果ＸＸ、程桂兰不能接受条款内容，可以选择不接受，双方的关系并非强制性的。清凤公司与ＸＸ、程桂兰关于交房和办理产权证方面的约定，并没有减轻清凤公司的责任和义务，同时案涉房屋已经通过了国家的综合验收。营业房的用途问题，并非ＸＸ、程桂兰的诉讼请求，同时这仅是一个口头承诺，并没有书面依据，房屋的层数问题，只有少数人误写，清凤公司没有动机去欺骗这一部分人，所以欺诈的事实不成立。综上所述，清凤公司并没有违约，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，关于案涉补充协议中房屋经五大责任主体验收合格即可交付的约定是否违反国家法律和行政法规强制性规定而无效的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规范分为效力性规范和管理性规范，管理性强制性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。而效力性强制性规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。ＸＸ、程桂兰所主张的《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》中关于房屋验收、交付的相关规定，均属管理性强制性规范，对平等主体之间商事合同并不产生否定效力。因此，本案中双方在补充协议约定：商品房达到五大责任主体（开发公司、建筑公司、设计单位、监理公司、地勘公司）验收合格即可交付，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效。ＸＸ、程桂兰关于该条款因违反法律和行政法规的强制性规定应属无效的主张，本院不予支持。
关于案涉补充协议中房屋经五大责任主体验收合格即可交付的约定是否因免除了清凤公司房屋验收的法定义务而应认定为无效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方补充协议中房屋经五大责任主体验收合格即可交付的约定仅变更了双方约定的交房条件，并未免除清凤公司需要完成的消防、规划、环保等专项验收和工程质量验收的法定义务，也未加重ＸＸ、程桂兰的责任、排除ＸＸ、程桂兰的权利。故，对于ＸＸ、程桂兰关于房屋经五大责任主体验收合格即可交付的约定因免除了清凤公司房屋验收的法定义务而应认定为无效的主张，本院不予支持。
综上，清凤公司与ＸＸ、程桂兰在补充协议中关于交房条件的约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有免除一方当事人的责任或加重另一方当事人的责任，该约定应属合法有效。根据该项约定，当事人双方对此前签订的商品房买卖合同所约定的交房条件进行了变更，双方应当按照补充协议约定交房条件履行交房义务。原审法院依据补充协议的约定确定清凤公司交房符合合同约定正确。
ＸＸ、程桂兰在原审中的诉讼请求仅为要求清凤公司支付逾期交房的违约金，因此ＸＸ、程桂兰在二审中主张清凤公司还存在其他违约行为，应当承担违约责任，已经超出了ＸＸ、程桂兰在原审中的诉讼请求，不属于本案的审理范畴，本院对此不作审理。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，ＸＸ与程桂兰的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行，二审案件受理费206.57元，由ＸＸ、程桂兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 夏 伟
二〇一四年四月四日
书 记 员 吴丹丹