广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第881号
上诉人（原审原告）：彭荔。
委托代理人：梁仁毅。
被上诉人（原审被告）：章秋霞。
被上诉人（原审被告）：章国德。
以上两被上诉人共同委托代理人：庞旭文。
以上两被上诉人共同委托代理人：阳恒亮。
原审第三人：南宁市弘泰房产置换有限公司。
法�代表人：陈爱丽。
上诉人彭荔与被上诉人章秋霞、章国德定金合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人彭荔的委托代理人梁仁毅，被上诉人章秋霞、章国德共同委托代理人庞旭文、阳恒亮到庭参加了诉讼。原审第三人南宁市弘泰房产置换有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，章秋霞与章国德系兄妹关系。2011年9月19日，彭荔交付8万元给章秋霞用于南宁市兴宁区西关路1号裕丰大厦一层8号商铺的定金，章秋霞收到该款后出具定金收条给彭荔，载明：今收到彭荔交来位于南宁市兴宁区西关路1号裕丰大厦1层8号商铺定金捌万元整，同意以总价贰佰玖拾捌万元整（2980000元）出售该铺给彭荔，并规定在15日之内签订正式买卖交易合同，如超出规定时间则视为自动放弃，定金不予退还，如本人在约定时间内反悔，则按定金双倍赔偿给彭荔。次日，彭荔与章秋霞托管该定金在第三人处，第三人出具定金托管收条给章秋霞，该收条载明：“今收到章秋霞交来位于南宁市兴宁区西关路1号裕丰大厦一层8号商铺定金捌万元整，托管在南宁市弘泰房产置换有限公司，待买方彭荔与卖方章国德签订合同当日即转给卖方。经买卖双方友好协商达成以下协议：1、卖方同意将该铺以总价贰佰玖拾捌万元整（2980000元）净收价格出售给买方。2、买卖双方规定在交付定金之日起15日之内签订买卖交易合同，如买方超出规定时间，则视为自动放弃，卖方不予退还定金，如卖方在规定时间内反悔，则按定金双倍赔偿给买方。之后，彭荔以铺面转让的付款方式及铺面有设定抵押等诸多原因为由，不按规定在交付定金之日起15日之内与章国德签订正式铺面买卖合同并向章国德提出要求返还8万元未果，故诉至一审法院。
另查明，南宁市房产管理局登记房权证字第019215**号房屋所有权人：章国德，共有情况：单独所有，房屋坐落：兴宁区西关路1号裕丰大厦一层8号商铺，登记时间2009年11月26日，规划用途：商铺，建筑面积42.25㎡，套内建筑面积17.73㎡。附记载明：2006年6月向南宁裕丰房地产开发有限公司购买。该房产已办理抵押登记，权利范围全部，权利价值1111311元，设定日期2006年8月，约定期限至注销之日止。
还查明，2011年9月18日，章国德出具委托书，委托章秋霞全权代表本人处理本人独立所有的位于南宁市西关路1号裕丰大厦一层8号商铺买卖事宜，授权权限为：1、签订商铺买卖合同；2、收取相关款项；3、办理买卖商铺所需办理的一切手续。时效为自委托之日起至办完所需办理的一切手续止。2011年10月4日，章国德又出具委托书，全权委托章秋霞处理南宁市弘泰房产置换有限公司托管的商铺买卖定金捌万元整事宜，章秋霞以个人名义代表本人收取托管定金。
2011年10月4日，南宁市弘泰房产置换有限公司的工作人员杨炳延也出具字据承诺：一、同意卖方（业主）章国德全权委托章秋霞处理收到卖方委托人章秋霞托管现金捌万元整一事；二、定于2011年10月8日上午10点半安排南宁市弘泰房产置换有限公司法人出面与章秋霞针对位于南宁市兴宁区西关路1号裕丰大厦一层8号商铺买卖定金捌万元整一事进行处理解决，地点安排在佳得鑫水晶城D座1705号。
一审法院认为，定金是合同当事人为了确保合同的履行，在签订合同时或签订合同后履行之前给付对方一定数额的金钱或种类。定金是一种合同，交付定金是合同的成立要件，如果交付定金的一方当事人不签订合同者，则丧失定金的所有权，如果接受定金之一方当事人不订立合同，则应双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，当事人可以约定向对方给付定金作为债权的担保，定金必须以书面形式约定，同时我国法律也规定，当事人违反�律的强制性的规定的行为无效。本案彭荔向章秋霞交付涉案商铺8万元后，章秋霞出具收条给彭荔言明是“收到彭荔交来商铺定金，同意以总价298万元出售该铺给彭荔，并规定在十五日之内签订正式买卖交易合同”，次日，双方将定金托管在第三人处，第三人出具的定金托管收条亦言明“收到的8万元是涉案商铺的定金托管，而且经过买卖双方协商同意商铺以总价298万元出售，并规定在交付定金之日起十五日之内签订买卖交易合同，如买方超规定时间，视为自动放弃，卖方不予退还定金，如卖方在规定时间内反悔，按定金双倍赔偿买方”。两份定金收条均以书面形式约定了法律规定的定金合同，应属有效，双方应恪守履行。彭荔交纳定金后，以没有见过商铺所有权人、章秋霞非所有权人以及付款方式没有达成一致或不明确、商铺设有抵押为由，主张免除其应在约定的时间内与章国德签订正式的商铺买卖合同义务，但彭荔的主张没能提供可免除合同义务的法定事由，彭荔不按规定履行合同义务，已构成违约，故彭荔要求章秋霞、章国德退还8万元的请求，没有法律依据，不予支持。章秋霞已取得章国德处理涉案商铺的代理权，彭荔提出的章秋霞非所有权人无权签订商铺买卖合同的主张，因理由不当，不予采纳。关于彭荔提出的因付款方式没有达成一致或不明确，以及商铺设有抵押，导致合同不能履约签订的主张，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”显然所有权人与他人签订抵押物的合同，不因抵押权的存在而影响合同的效力，所以商铺设有抵押权，不构成彭荔不履行合同义务即签订正式商铺买卖合同的理由，故彭荔的请求无事实和法律依据，不予支持。章国德已授权章秋霞全权处理涉案商铺定金的买卖事宜，章秋霞收取彭荔涉案铺面定金的行为是代理章国德的个人行为，故彭荔起诉章秋霞承担本案退款的民事责任，理由不当，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：驳回彭荔要求章秋霞、章国德返还8万元的诉讼请求。案件受理费1800元，由彭荔负担。
上诉人彭荔上诉称：1、请撤销一审判决，判决被上诉人章秋霞返还上诉人8万元；2、本案一二审诉讼费用均由被上诉人章秋�承担。一、一审明显褊袒被上诉人，造成认定事实不清。1、上诉人从未起诉过章国德，一审是依职权追加章国德为被告的，但在判决书中却未给予说明。2、被上诉人章秋霞诉讼中所提供的章国德委托书，上诉人诉前从未见过，是纠纷发生后补写的，不能追溯到签收定金的时候。因此，收条上的法律权利义务主体应为上诉人与被上诉人章秋霞，一审如要追加章国德作为本案的当事人，亦应将其列为第三人。3、签订合同是双方的行为，一审判决在被上诉人没有任何证据的情况下，将“未能在规定的时间内签订铺面买卖合同”，单方归责于上诉人，是错误的。2011年9月初，上诉人想通过第三人按揭购买涉案商铺。同年9月19日，上诉人接到要交8万元“购买诚意金”通知后，当日即到第三人处交了8万元。当时，第三人的办事员书写了一份《定金收条》，由被上诉人章秋霞在该《定金收条》收款人一栏，签名并加盖手印，然后交给上诉人。此前，第三人为了保证其中介信息的收益，一直有意不让上诉人与商铺产权人直接接触和联系，此后在商谈正式交易合同时，才从被上诉人章秋霞那里得到一份产权证复印件，才发现商铺的产权人是章国德，而并非是收到本人定金的被上诉人章秋霞。根据《定金收条》的意思，双方应在交付定金之日起15日内签订正式的交易合同，可据房产交易中心要求，房产买卖合同签订人应为产权人。除此之外，由于商铺当初已按揭设有抵押，上诉人无法通过按揭购买，双方对分期付款及铺面解押等诸方面问题，又达不上一致意见，才未能在规定的15日内签订正式交易合同。因此，未能在规定时间内订立正式买卖合同，是双方就合同主要条款无法达成一致导致的，应是双方的原因，并非是上诉人的个人原因。未能在规定时间内订立正式买卖合同。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人章秋霞未经授权处分他人商铺，是一种无权行为，无权行为所订立的《定金收条》，就是无效的。2、被上诉人章秋霞转让抵押房产，未告知上诉人转让房产有关抵押的情况，依法应认定为无效。3、被上诉人章秋霞转让抵押房产，未经抵押权人（银行）同意，依法应认定为无效。4、合同签订是双方的行为，本案属房产定金合同纠纷，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商铺买卖合同未能订立的，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”规定之精神，由被上诉人章秋霞将定金返还给上诉人，才是公平、公正、合理。
被上诉人章秋霞、章国德答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原审判决，驳回上诉。
双方当事人争议焦点是：上诉人要求被上诉人返还8万元定金有何事实和法律依据？
双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的�由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”涉案商铺的所有权人为章国德，章国德已出具委托书全权委托章秋霞处理涉案商铺有关买卖事宜，因此，章秋霞有权处理涉案商铺买卖事宜。彭荔为购买涉案商铺而向章秋霞交付8万元定金，章秋霞出具收条给彭荔言明是“收到彭荔交来商铺定金，同意以总价298万元出售该铺给彭荔，并规定在十五日之内签订正式买卖交易合同”，因此，该8万元定金属于立约定金，是为了保障签订正式买卖交易合同而交付的定金。本案买卖双方虽然约定了商铺总价款，但未约定付款的方式，以致双方签订正式买卖交易合同时对付款方式未能协商一致，因此，对于最终未能签订正式买卖交易合同，对收条约定买卖商铺的意思表示未达成一致，双方均不存在违约，章国德应将收取的定金8万元返还给彭荔。章秋霞收取定金的行为系代理章国德，故本院对彭荔要求章秋霞返还定金不予支持。一审认为，双方未能签订正式买卖交易合同，归责于彭荔违约，据此，对彭荔要求返还8万元定金不予支持。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第887号民事判决；
二、章国德向彭荔返还定金8万元。
一审案件受理费1800元（彭荔已预交），由章国德负担；二审案件受理费1800元（彭荔已预交），由章国德负担。
上述应付款项，债务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
代理审判员 唐荣娜
代理审判员 刘媛媛
二〇一三年七月二日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人�法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。