呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初2252号
原告：呼市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会。
法定代表人：王九润，村委会主任。
委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王小庆，慧聪律师事务所律师。
被告：李洪峰，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏欢，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
原告呼市赛罕区巧报镇人民政府双数村民委员会（以下简称双树�委会）与被告李洪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案，依法组成合议庭于2016年7月13日、2016年8月3日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告双树村委会的委托诉讼代理人姜磊、被告李洪峰及其委托诉讼代理人白喜文、苏欢到庭参加诉讼，第二次开庭时原告双树村委会的委托诉讼代理人姜磊、被告李洪峰及其委托诉讼代理人白喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双树村委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金1080000元及违约金324000元；2.请求判令被告支付为其垫付的电费20765.25元。事实和理由：被告李洪峰与原告双树村委会于2004年10月25日签订了《整体出租双树羊毛衫厂房屋协议书》，协议约定年租金为20万元，租赁期限为10年（自2005年1月1日至2015年1月1日）。并约定了违约金（每逾期一日须向双树村支付千分之一的违约金�。合同签订后，原告依照约定履行了租赁物的交付义务，被告正常使用租赁物，在合同期间内，被告依约支付了部分租金后，时常不能按时交纳租金。原告一直不间断催要租金和违约金，但被告总是以租金周转不灵等理由一拖再拖，合同到期后，被告又继续占租厂房，其称资金周转开就会支付所有租金和违约金，但直至2015年9月底，被告仍以租金周转不灵来应付原告的催收，无奈，原告清欠小组联系被告强令其腾退出了厂房。在被告腾退后拒不交纳电费等的情况下，原告迫于被拆除变压器的压力，为被告垫付了电费等。现为维护原告的合法权益和社会交易秩序，依据相关法律规定诉至人民法院，请求判如所请。
李洪峰辩称，一、被告不存在原告述称的所谓拖欠租金问题。原、被告之间虽然签订了租赁合同，且约定租期10年从2005年1月1日到2015年1月1日，但�际履行出现导致合同变更或中止的法定事由，故原、被告之间合同实际履行的期限为2005年元月到2010年年底，原因是该租赁物在2010年初属于赛罕区政府城中村改造的拆迁范围，且在2010年初，村委会就把租赁物的厂房三楼收归了村委会自己使用，一部分是由赛罕区城管使用，一部分是村委会开办食堂，在此阶段双方的合同履行已发生了重大变更。二、鉴于该租赁物已明确为赛罕区政府拆迁的范围，所以村委会多次通知让被告搬迁，在此情形下，2010年底被告将厂房搬迁到玉泉区，并且原告同意终止或解除合同，在此情况下，原、被告双方原租赁合同因无法实现合同目的不能履行，根据合同法的相关规定，该合同事实上已经终止或解除，而且被告自2010年底之后，没有对租赁物进行占用、使用或收益，该租赁物除房屋外还有院子，门脸房，光房子总面积达到1800多平米，�中三楼村委会占了厂房的三分之一，2010年年初村委会占有使用三楼并收回。所以，被告也根本不存在原告所讲的到期（2015年1月1日）又连续占有9个月的问题。三、根据原、被告双方所签订的租赁合同，因被告所开办的是一个羊绒衫厂，合同履行了一半，不能履行的理由是因政府拆迁，所以，原告事实上给被告造成了巨大的损失，在这种情况下，原告同意被告停止支付租金，被告可以占用一间房子（100平米左右），所以以被告妻子的名义开了一个洗车厂。因此不存在拖欠租金的问题，进而也不存在所谓拖欠电费的问题。四、关于违约金，因被告没有违约，也就不存在支付违约金的问题。且原告起诉已经超过诉讼时效，因原告自合同终止以后，一直没有向被告主张索要租金，只是于2016年才以发律师函的形式向被告主张过租金及违约金，但当时已经超过诉讼时效。且租赁合同约定自签订之日并经公证后生效，故该合同应为无效合同。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月25日，原告双树村委会（甲方、出租人）与被告李洪峰（乙方、承租人）签订《整体出租双树羊绒衫厂房屋协议书》，协议书约定：”为深化改革，在体改委的指导下，经甲、乙双方友好协商，决定设备、水、电、气设施、车辆（及相关法律手续）、低值易耗品按评估报告明细和价格产权全部有偿转制给合作乙方李洪峰。固定资产房屋按照甲、乙双方商定意见租给原合作乙方李洪峰，继续供工厂生产经营使用。有关租赁事宜双方议定如下条款：双树村�会将双树羊绒衫厂房屋整体（包括宿舍、平房、厂房、车间）租给李洪峰生产经营，双树羊绒衫厂占地3.6亩（无偿使用）。建筑面积1800㎡。年租金约定为20万。第一年即2005年支付方式为4月份支付10万元，10月份支付10万元，此后支付方式为每年元月份支付10万元，8月份支付剩余10万元。租赁期限为10年，即自2005年元月1日至2015年元月1日。违约责任，乙方若逾期支付房屋租金时，每逾期一日须向甲方支付千分之一的违约金。本协议经双方签字后并经公证后届时生效。从2005年元月1日起执行。”
合同签订后，李洪峰向双树村委会支付了2005年至2009年房屋租金100万元，2010年房屋租金7万元，共计107万元。
2015年双树村委会成立清欠小组，就李洪峰拖欠房屋租金事宜向其催讨。李洪峰自认2015年9月清欠小组曾向其催讨过房屋租金，且至2015年9月其妻子仍在租赁房屋院内经营洗车场。2016年3月9日，双树村委会以律师函形式向李洪峰催要租金。
另查明，涉案房屋现未拆除，已由双树村委会租赁给他人。
本院认为，原、被告双方签订的《整体出租双树羊绒衫厂房屋协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。关于本协议书效力问题，虽然协议约定经双方签字并经公证后生效，但原被告已经实际履行该协议，原告双树村委会向被告李洪峰交付了租赁房屋，被告李洪峰亦向原告双树村委会支付部分房屋租金，故该协议已经成立并生效。关于被告李洪峰抗辩该租赁协议已经出现变更和中止事由，对于该抗辩，因被告并未举证证明该租赁房屋于2010年已经被拆除或者出现其他事由导致无法使用该租赁物，及存在�他无法履行租赁协议而解除的情形，其于2010年搬走亦不能免除其支付租金的义务，故该抗辩理由本院不予采信。
关于原告双树村委会主张租金是否超过诉讼时效的问题，本院认为在同一合同履行项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，若从每一期租金债务履行期届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且导致债权人因担心债权超过诉讼时效而频繁主张权利。另根据李洪峰自认2015年9月清欠小组曾向其催讨过房屋租金，且至2015年9月其妻子仍在租赁房屋院内经营洗车场及原告提交的证人证言可以证明原告工作人员曾多次向被告主张支付租金，故原告该项主张不超过诉讼时效。
关于原告双树村委会主张租金数额及违约金问题，根据被告李洪峰提交的证人证言表明原告双树村委会同意他人占用部分被告李洪峰承租房屋，故对于占用部分租金应予以扣减，本院酌情扣减租金20万元，对于剩余租金88万元，被告应当支付。对于违约金，虽然原告双树村委会认为合同约定违约金过高将违约金调整为欠付租金的30%，但本院认为该违约金计算仍存在过高问题，故依法将违约金计算标准调整为欠付租金的20%计176000元。
关于原告双树村委会主张垫付的电费20765.25元，根据原告双树村委会提供证据无法证明该费用系被告李洪峰租赁涉案房屋所产生的费用，故本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告李洪峰于本判决生效之日起十五日内向原告呼市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会支付租金880000元、违约金176000元；
二、驳回原告呼市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17623元，由原告呼市赛罕区巧报镇人民政府双树村民委员会负担3319元，被告被告李洪峰负担14304元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 范 虹
人民陪审员 乌日娜
人民陪审员 金 鹏
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 白美莉