河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第824号
原告李玉琴，女，46岁，汉族。
委托代理人张凌燕、王晓亮，河南金色世纪律师事务所律师。
被告河南省高速快运实业有限公司。
法定代表人武文凯，总经理。
委托代理人戚魁、陈保平，河南绿城律师事务所律师。
原告李玉琴诉被告河南省高速快运实业有限公司房屋（商品房）买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张凌燕、王晓亮，被告委托代理人戚魁、陈保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买位于郑州市郑汴路41号C幢1单元9层920号商品房一套。原告向被告支付了购房款，并交纳了相关税费。合同约定2009年10月31日之前交房，但至今被告未能按照合同约定将符合验收条件的房屋交给原告使用，且导致原告至今未能办理房产证。被告的上述行为已构成违约。起诉请求：1、判令被告继续履行合同，到产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权登记手续；2、请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金2928.48元，逾期办证违约金6297.78元；3、被告承担诉讼费用。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：1、请求法院依法判决被告继续履行合同，向产权登记机关提交资料（包括但不限于登记申请书；建设工程规划许可证及附图；房屋竣工验收备案证明；建筑物区分所有权证明；房屋测绘报告及2份附图等），办理新建商品房初始登记。
被告辩称，一、被告从来没有拒绝履行双方签订的合同，未能办理商品房初始登记的原因是客观上房管局暂停办理河南省高速快运实业有限公司的相关行政审批手续。目前相关部门已经恢复办理相关手续，被告正在积极的到郑州市房管局办理兰桂小区房屋的初始登记手续，并根据郑州市房管局的办事流程提供相关资料，但初始登记工作至今尚未全部办理完毕。另外办理商品房初始登记是房管局的行政行为，原告不能要求被告履行该行为。因此，原告的第一项诉讼请求应当依法驳回。二、依据双方约定，原告购买兰桂小区C座920号商品房是返租房，原告实际实付的购房款是269529元。被告开发的兰桂小区C座楼房于2009年10月10日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位等五大责任主体验收，并由上述五大责任主体出具了工程合格的验收意见表。原告所购房屋在约定的交房日期前，已是符合合同约定交房条件的房屋。原告于2012年11月1日办理了返租房房屋交接手续，根据合同约定被告不存在逾期交房的行为，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，应当依法驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。三、现被告正在积极到郑州市房管局为原告所购房屋办理初始登记手续，原告所购房屋尚未办理房产证。即使原告认为被告违约，也应当在房产证办理完毕后再向被告主张违约责任。原告现要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求依法也应予以驳回。四、双方合同中约定的购房总价款为314889元，原告购买房屋实际向被告支付的总价款为269529元，按照双方合同约定，支付逾期办证违约金应按照已付房价款的1%计算，即使被告应当承担逾期办证的违约责任，违约金也应当是2695.29元，原告在诉状中要求被告承担逾期办证违约金6297.78元，数额过高，没有事实和法律依据，高出合同约定的部分不应得到支持。
经审理查明：
2008年2月，原告即与被告商谈购房事宜。同月26日，原告向被告交付了购房认购定金10000元，并认购了具体房屋：明确房屋位置位于郑州市郑汴路41号（兰桂小区）C幢1单元9层920号，建筑面积为55.37平方米，单价为每平方米5687元，房款人民币为314889元，首付款为64889元，余款250000元办理按揭。并约定参加返租活动，在签合同时办理相关手续。同年4月6日，原、被告对认购事宜进行了确认，原告又与被告及案外人兰桂物业管理有限公司签订了一份托管协议，对认购的房屋返租的相关事宜进行了明确约定。
当年4月6日同一天，原告与被告又正式签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号为08218216），合同主要约定：一、原告所购商品房的位置、面积、单价、房款、首付款及按揭款的数额与原告认购书的内容一致，并约定了首付款（2008年4月6日）及按揭款（2008年4月20日）的付款时间；二、房屋交付时间及违约责任：被告应当在2009年10月31日前（经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位主体验收合格后）将房屋交付原告；逾期交付的时间超过30日而原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。三、产权登记及违约责任，被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的情况下，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。
合同签订当天，双方就办理了首付款的结算事宜。原告于2008年5月20日办理了按揭贷款并交付被告。另原告交付了房屋契税、配套费、产权证办理费、配套费。
2012年11月1日，原、被告的托管协议到期，经原、被告确认后，被告及案外人兰桂物业管理有限公司于当天将房屋交付原告。原告所购房屋的产权登记直至本院审理过程中，因被告方面的原因仍没有办理下来。
另查明，被告从2007年开始在郑州市郑汴路41号开发兰桂小区，规划部门许可的该小区A、B、C三栋楼分别为23、22、26层；被告在开发建设过程中擅自将C栋楼多加盖了三层，导致了包括原告在内的小区千余户业主的产权登记等受到了影响；小区内的相关业主就房屋交付、产权办证等问题通过多种渠道向相关部门进行了反映。目前除原告外另有数十户业主也起诉到法院。
再，原告称就逾期办证违约金变更后的诉讼请求的事实根据为被告长达数年没能给原告办证，应属“损失数额难以确定”；且合同系被告提供的格式合同，违约金条款约定的违约金过低，有失公平，请求予以调整。
还查明，原告提供的材料显示，新建商品房初始登记需提交资料有1.登记申请书、2.房地产开发企业法人营业执照、资质证书、3.委托书、4.受委托人身份证件、5.国有土地使用证、6.建设工程规划许可证及附图、7.房屋竣工验收备案证明、8.建筑物区分所有权证明、9、房屋测绘报告及2份附图、10.物业维修基金缴存凭证、11.其他必要材料。
另，被告称该小区房屋建设项目已进入初始备案流程，目前测绘已结束，待初始登记程序结束即可办理房产证。
本院认为，原、被告先后签订的认购书及商品房买卖合同合法有效。被告没能依照合同约定如期向原告交付房屋并提供办理权属登记的相关资料，实属违约，应依约依法承担相应的违约责任。原告诉讼请求主张的合理部分，本院应予支持。
关于原告的第一项诉请。被告应尽快提交相关资料，确保原告房屋的产权登记能得以实现，但考虑到除原告之外还有众多业主的实际情况，本院酌定期限为60日。
关于原告的第二项中诉请依法判决被告向原告支付逾期交房违约金2928.48元的请求，因原、签订商品房买卖合同时已对房屋返租事项进行了约定，并签订了托管协议，属于对房屋交接时间的变更。被告在托管协议到期后及时将房屋已归还原告，故不存在逾期交房的事实，原告的该项诉请缺乏事实根据，本院不予采信。
关于逾期办证的违约金。原告主张应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定以“损失数额难以确定”的标准支付逾期办证违约金6297.78元，被告辩称应按照合同约定的总房款的1%计付逾期办证违约金。本院认为，虽然双方合同约定有产权登记时间期限和违约标准，但导致包括原告在内的房屋不能进行如期产权登记的原因在于被告的违规超建等违约行为，从被告在约定的2009年10月31日交房时起到原告起诉已逾四年，且目前的具体办证时间仍无法确定，原告主张应依据“损失数额难以确定”和违约金过低要求对违约金进行调整并非没有合理成分；且原告按照已付房款总额2%的标准增加的幅度合理适当，本院予以采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：
一、本判决生效后六十日内，被告河南省高速快运实业有限公司协助原告李玉琴办理位于郑州市郑汴路41号（兰桂小区）C幢1单元9层920号房屋（合同编号：08218216）的所有权权属登记手续（办理产权证所需资料由房产管理部门审查，相关费用依照规定缴纳）。
二、本判决生效后十日内，被告河南省高速快运实业有限公司支付原告李玉琴逾期办证违约金6297.78元。
三、驳回原告李玉琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告河南省高速快运实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王海强
人民陪审员 王秀亭
人民陪审员 乔爱梅
二〇一四年九月十六日
书 记 员 王 静