上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第22461号
原告上海众恒实业发展有限公司。
法定代表人薛迎杰。
委托代理人洪维争，北京大成律师事务所上海分所律师。
委托代理人韩鑫，北京大成律师事务所上海分所律师。
被告施杰。
被告上海香茂茗餐饮管理有限公司。
法定代表人浦丽菊。
委托代理人施杰。
上列两被告共同委托代理人刘洋，上海信亚律师事务所律师。
原告上海众恒实业发展有限公司诉被告施杰、上海香茂茗餐饮管理有限公司（以下简称香茂茗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海众恒实业发展有限公司的委托代理人洪维争、韩鑫，被告施杰以及两被告的共同委托代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海众恒实业发展有限公司诉称，2010年8月26日，原告与被告施杰签订绿地东海岸房屋租赁合同一份，约定被告施杰承租原告位于浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋，租期自2010年9月1日至2014年11月30日止，其中2010年9月1日至2010年12月31日为免租期，2011年1月1日至2012年8月31日期间的租金标准为每月人民币（以下币种相同）34，261元，2012年9月1日至2013年8月31日的租金标准为每月37，376元，租金支付方式为先付后用，被告应于每月1日前向原告支付该月的基本租金，并每月向原告支付管理费2，560元。双方还约定，如被告逾期不付租金、管理费、公共事业费及应由被告支付的其它相关费用之任何一项累计一个月以上的，原告有权提前终止合同并要求被告承担违约责任，并支付免租期的租金与逾期应付款项的日千分之五的逾期利息，保证金全部没收，被告还应一次性赔偿原告6个月的租金损失。2011年6月27日，原告与两被告签订《合同权利义务转让协议》，约定被告施杰将双方租赁合同项下的全部权利义务无偿转让给被告香茂茗公司，被告施杰对被告香茂茗公司履行租赁合同对原告所负有的一切债权债务承担连带保证责任。之后双方履约。自2011年7月始，被告香茂茗公司拖欠原告租金及管理费，故原告于2012年10月8日向被告发送了解除合同通知书，后双方经协商继续履约，但被告仍欠租，故原告于2013年7月3日又向被告发函解除合同，被告于同月5日收到函件。经结算，截止2013年6月30日，被告的欠租为426，707元，被告的推广费仅交纳至2011年6月，截止2013年6月30日，被告尚欠推广费61，440元。现要求1、确认原告与被告之间的租赁合同及补充协议已于2012年10月8日终止；2、判令被告向原告支付所拖欠的租金426，707元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金683，507元（截至2013年6月30日）；3、判令被告向原告支付所拖欠的推广费61，440元，逾期支付违约金不再主张（截至2013年6月30日）；4、判令被告向原告支付房屋使用费，按每月74，752元的标准从2013年7月1日支付至搬出之日为止；5、判令被告向原告支付违约金205，566元。6、判令原告无需返还被告已经支付的保证金；7、判令被告向原告支付免租装修期间的租金人民币137，044元。审理中，原告认为，其在2012年10月8日发函后双方经协商又履行了合同，合同应在被告2013年7月5日收到原告的再次发函后解除，故变更第一条诉讼请求为：确认原告与被告之间的租赁合同及补充协议已于2013年7月5日终止。
被告香茂茗公司辩称，其并非适格的被告，其仅受被告施杰委托管理系争房屋内的经营，原告与两被告的三方协议并非施杰本人所签，故其不应承担合同责任。
被告施杰辩称，其与原告签约系事实，截止2013年6月30日，欠租为426，707元亦系事实，推广费已交至2011年6月，7月始未交。在双方履约过程中，原告擅自在楼梯、过道、电梯处、公共通道等处搭建违章建筑，导致被告无法正常使用系争房屋，故其行使同时履行抗辩权，拒付租金；原告亦未履行管理推广义务，故不同意支付推广费。2013年6月26日，原告在未催讨的情况下对被告实行断电断水，导致被告无法经营。如果解除合同，被告的装修损失巨大，要求原告赔偿。原告述于2012年10月发函要求解除合同，被告未收到，但双方就欠租等问题确实进行过协商，原告承诺减免租金。另外，被告香茂茗公司仅受其委托管理其在系争房屋中经营的两岸咖啡，并非适格的被告，合同责任应由签约双方承担。
经审理查明：2010年8月26日，原告与被告施杰签订绿地东海岸房屋租赁合同一份，约定被告施杰承租原告位于浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋，该房屋建筑面积约为512平方米。合同第二条约定：乙方（指被告施杰）承诺承租该房屋仅作两岸咖啡商业经营之用。合同第三条3-1约定：该房屋租期自2010年9月1日起至2014年11月30日止；3-2约定：免租期自2010年9月1日起至2010年12月31日止。双方合同第七条保证金及支付约定：7-4租赁期届满合同终止（或本合同提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本补充条款第四条及第十四条的标准交还了该房屋、付清租赁期内应付的租金、运营管理费、管理费及公用事业费等费用，并已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关注销登记（如适用）手续后，甲方（指原告）及其委托的运营管理公司应在其后的一个月之内将保证金无息返还乙方。双方合同第14-2（1）约定：如果乙方在本合同租赁期满的当日或提前解除当日（含当日）起14天内，未能完成恢复原状、拆除和补修工作，甲方有权自行完成该该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，因此而造成迟延交付房屋的，乙方应当按照本合同确定的租金、运营管理费、管理费标准的两倍支付迟延支付违约金，甲方因此支出的各项费用，均由乙方承担。合同14-4约定：乙方因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由乙方承担。双方合同第15-3约定：乙方可以以个人名义签署本合同，如果乙方拟在该房屋注册设立公司从事本合同约定的经营活动，乙方应当提供拟成立公司的资料，包括投资协议、拟投资股东名录及有投资者签名愿意承担本合同项下约定责任的书面承诺书，并在公司成立后14日内，乙方应将公司的营业执照复印件交给甲方并与甲方签署有关确认文件。无论前述确认文件是否被签署，自公司注册成立之日起本合同项下乙方的权利义务均转由公司享有和承担。乙方及其它投资者同意为公司履行本合同项下的义务承担连带保证责任。……如果乙方投资的公司在该处房屋从事经营活动，则自公司注册成立之日起本合同项下乙方的权利和义务均转由其投资成立的公司享有和承担。但乙方同意为该公司履行本合同项下的义务承担连带保证责任。双方合同第19-2约定：乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水电等公用事业费或管理费；或乙方拖欠支付管理费、运营管理费、水电费中任何一项费用或未及时补足水电燃气费押金超过15日的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，甲方有权要求物业公司停止向该房屋提供水电及其它物业管理服务终止乙方付清拖欠租金、费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任。同时乙方同意承担甲方及物业公司采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其它任何费用及重新接驳水电及其它公用设备的费用。乙方逾期支付租金、管理费、运营管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。双方合同19-3约定：乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约时间发生后的任何时间，根据本合同第14-2约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间的租金；（2）补足乙方已经享用的租赁期间的减免的租金额（如有）；（3）按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；（4）除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失。本条所述的违约事件包括：19-3-1乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其它相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的。双方合同附件四租金及其它本合同项下的其它费用及支付约定：二、租金、1、租金计收方式：A基本租金采取先付后用的原则。免租期结束时，乙方应于每月1日或之前向甲方支付该月的基本租金。（1）自2011年1月1日至2012年8月31日，每月基本租金为34，261元；（2）自2012年9月1日至2013年8月31日，每月基本租金为37，376元；（3）自2013年9月1日至2014年8月31日，每月基本租金为40，491元；（4）自2014年9月1日至2014年11月30日，每月基本租金为43，605元。四、运营管理费按该房屋建筑面积计征。乙方应承担每月运营管理费为2，560元。五、保证金，租金保证金为相当于该房屋租赁期内平均月租金的两倍，计68，522元；运营管理费保证金为15，360元。六、该房屋水、电、燃气费押金为10，240元。租金支付方式为先付后用，被告应于每月1日前向原告支付该月的基本租金，并每月向原告支付管理费2，560元。之后双方履约，施杰向原告交纳了保证金68，522元。审理中，双方确认，截止2013年6月30日，被告欠租426，707元，被告已付清截止2011年6月30日的推广费。
2011年6月7日，被告香茂茗公司在系争房屋内注册成立，注册资本50万元，施杰为股东之一，出资额15万元。另查明，租赁期间部分租金由香茂茗公司支付。
2013年7月3日，原告向被告香茂茗公司发送解除合同通知书一份，认为香茂茗公司逾期未能支付2011年起至2013年累积欠租467，288元及2011年7月至2013年6月共计24个月的运营管理费61，440元，故宣布解除合同。
审理中，原告提供《合同权利义务转让协议》一份，甲方为原告，乙方（转让方）为施杰，丙方（受让方）为香茂茗公司，三方约定：鉴于甲乙双方签订的《绿地东海岸房屋租赁合同》，乙方有意将其享有的租赁合同项下的全部权利义务无偿转让给丙方，丙方有意无偿受让乙方在租赁合同项下的全部权利义务，本协议签署后，丙方将成为租赁合同的承租方当事人，依法和依约享有租赁合同项下的全部权利义务。乙方在此声明并保证：丙方基于履行租赁合同对甲方所负的一切债权债务，由乙方承担连带责任保证。乙方和丙方违反本协议项下的义务和保证的，应当向甲方承担违约责任。本案首次庭审中，两被告均确认该协议的真实性。第二次庭审中，被告施杰认为，乙方处签名非其本人所签，故原告与其签订的租赁合同的权利义务应由其个人承担，并申请司法鉴定。经上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所鉴定，该签名非施杰所签。对鉴定结论，各方当事人均无异议。
审理中，被告方向本院提供了通知函、确认函等材料，落款均为香茂茗公司。
审理中，本院实地察看了现场的搭建、通道及电梯使用情况并拍摄了现场照片。
以上事实由原、被告提供的租赁合同、通知书、现金缴款单、通知函、确认函及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告施杰之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。双方签约后被告香茂茗公司在系争房屋中注册成立，且施杰系香茂茗公司的投资人之一，根据原告与施杰签订的租赁合同，自公司注册成立之日起合同项下乙方的权利义务转由公司享有承担，施杰承担连带保证责任。现转让协议上并非施杰本人签名，但香茂茗公司已盖章确认，故可以认定租赁合同的主体已变更为香茂茗公司，施杰为保证人，原告的意见本院予以采信。被告所称实际仍由施杰经营，香茂茗公司仅是代理行为，与香茂茗公司曾支付租金、发出通知函、确认函等事实不符，本院不予采信。现被告未能按约支付房屋租金，原告据此发函要求按双方合同约定解除合同，并要求确认双方合同于2013年7月5日被告收到函件日为合同解除日，于法不悖，本院予以支持。被告认为，原告擅自搭建违章建筑、堵塞通道以及未开通电梯等行为致使其营业受影响，故其行使同时履行抗辩权拒付租金，且双方经协商原告同意减免租金，被告对此未能提供充分证据证明。经本院实地察看现场，原告的搭建、电梯的使用状况等并不影响被告的经营，故被告该述本院不予采信。租赁合同解除后，两被告已无继续使用系争房屋的合同及法律依据，理应迁出，并支付房屋使用费、推广费等费用，原告要求的房屋使用费标准过高，本院参照双方合同约定的标准计算。同理，因被告违约，原告要求被告支付逾期付款违约金，被告则认为违约金标准过高，要求本院予以调整，被告该要求符合相关法律规定，本院予以采纳，调整额度由本院根据案情及法律规定酌定。根据合同约定，乙方违约，甲方解除合同时，除没收保证金外，应另行支付六个月租金的违约，该约定过分高于违约所造成的损失，本院酌情调整为相当于六个月租金金额的违约金（其中保证金直接抵扣）。因被告违约致使双方合同提前解除，原告要求被告按约支付免租期租金，符合双方合同约定，本院亦予支持。施杰应对被告香茂茗公司承担连带保证责任，现原告要求施杰共同支付上述费用，本院予以支持。又因被告违约导致合同解除，被告要求原告赔偿装修损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、原告上海众恒实业发展有限公司与被告上海香茂茗餐饮管理有限公司之间的绿地东海岸房屋租赁合同于2013年7月5日解除；
二、被告施杰、上海香茂茗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋，将该房屋返还给原告上海众恒实业发展有限公司；
三、被告上海香茂茗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海众恒实业发展有限公司截止2013年6月30日的房屋租金426，707元；
四、被告上海香茂茗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海众恒实业发展有限公司逾期支付租金的违约金68，350元；
五、被告上海香茂茗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海众恒实业发展有限公司推广费61，440元；
六、被告上海香茂茗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海众恒实业发展有限公司自2013年7月1日至迁出日止的房屋租金及使用费；（2013年7月1日至8月31日的标准为每月37，376元，2013年9月1日至2014年8月31日的标准为每月40，491元，2014年9月1日起的标准为每月43，605元）；
七、被告上海香茂茗餐饮管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海众恒实业发展有限公司免租期租金137，044元；
八、被告上海香茂茗餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海众恒实业发展有限公司支付解除合同违约金205，566元（该款应扣除被告已交纳的保证金68，522元）；
九、被告施杰对上述被告上海香茂茗餐饮管理有限公司的债务承担连带清偿责任。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，960元，鉴定费3，500元，由原告上海众恒实业发展有限公司承担10，200元，被告上海香茂茗餐饮管理有限公司、施杰承担10，260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 马顺山
二〇一四年三月十八日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。