湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第11号
上诉人（原审被告）刘向红。
被上诉人（原审原告）吴灿丽。
委托代理人苏雨薇，湖南理定明律师事务所律师。
委托代理人李林剑，湖南理定明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴学明。
上诉人刘向红与被上诉人吴灿丽、吴学明房屋租赁合同纠纷一案，上诉人刘向红不服湖南省桃江县人民法院（2014）桃民一初字第1046号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘向红、被上诉人吴灿丽的委托代理人苏雨薇、李林剑到庭参加诉讼，被上诉人吴学明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年1月1日，吴灿丽与刘向红、吴学明签订《房屋租赁合同书》一份，承租吴灿丽及妹夫胡小忠共有房屋的二、三、四、五楼及六楼二间，租赁期为五年，自2011年1月1日至2015年12月31日止，租金为每年21096元，按每年一次收取，先付后用。每年租金按10%递增。双方还对水电费收取、续租事项、装修等进行了约定。合同签订后，吴灿丽即将租赁物交付刘向红、吴学明使用。2011年7月1日，吴灿丽又与刘向红、吴学明签订《房屋租赁合同书》一份，承租吴灿丽及胡小忠共有房屋的门面一间，租赁期为五年，自2011年6月1日至2015年5月31日止，租金为每年18900元，签订合同支付2011年租金10950元。以后每年元月1日一次收取，先付后用。每年租金递增双方协商决定。双方还对水电费收取、续租事项、转租等进行了约定。合同签订后，吴灿丽即将租赁物交付给刘向红、吴学明使用，刘向红、吴学明与他人合伙利用租来的房屋开办了鸿图宾馆，并依约交清了2011年、2012年的租金及水电费。但2013年下半年开始，因刘向红、吴学明合伙人发生纠纷，刘向红、吴学明仅交纳了部分租金，门面租金从2013年5月开始仅交纳5000元。鸿图宾馆也于2014年3月底停止经营，吴灿丽为防止财务损失，在一楼门面上加了锁，但并未影响刘向红、吴学明的正常经营。至2014年10月底止，刘向红、吴学明拖欠吴灿丽门面租金21775元，门面以上房屋租金22855元，水费2010元，经吴灿丽多次催收未果。
原审法院认为，吴灿丽与刘向红、吴学明签订的两份房屋租赁合同合法有效，双方均应履行合同约定的义务。本案中，刘向红、吴学明在租赁吴灿丽的房屋后，应及时交纳租金，刘向红、吴学明拖欠吴灿丽房租，经催收仍未支付，违法了合同的主要义务，吴灿丽有权解除租赁合同。刘向红提出2014年3月底吴灿丽锁门，故之后的房租不应计算的主张，因鸿图宾馆停业是由于合伙人发生纠纷，吴灿丽加锁是为了防盗，并未影响刘向红、吴学明的正常经营，故刘向红的该项主张不能成立。刘向红还提出其不是本案适格的被告，而是其妻子的代理人，鸿图宾馆其他合伙人也是本案被告的主张，因本案系租赁合同纠纷，合同相对人应为租赁合同上写明的承租人，鸿图宾馆其他合伙人之间的纠纷与本案无关，刘向红虽然没有在第二份合同上签名，但两份合同具有关联性，合同上签名的是刘向红的亲属，事后刘向红也未提出异议，故刘向红的该项主张依法亦不能成立，刘向红仍是本案合同的相对人，是本案适格的被告。综上所述，吴灿丽的诉讼请求依法成立，双方签订的租赁合同因刘向红、吴学明违约依法可以解除，刘向红、吴学明应腾空所租赁的房屋，并返还给吴灿丽，支付拖欠的租金及水费。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：刘向红、吴学明于判决生效后一个月内腾空、并返还租赁吴灿丽的房屋，并交纳所欠吴灿丽的房租44630元，水费2010元，并确保租赁物完好无损，如有损失，应折价予以赔偿。刘向红、吴学明互负连带责任。案件受理费500元，由刘向红、吴学明共同负担。
刘向红不服上述判决，向本院提起上诉称：一、刘向红不是租赁合同的实际承租人，原审驳回变更被告的裁定错误；二、吴灿丽锁门行为中止了租赁合同，继续支付租金缺乏事实和法律依据；三、原审事实不清，适用法律矛盾，擅自变更原告诉求。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。
吴灿丽答辩称：原审裁定系依法裁判，刘向红在一审中没有依法到庭参加诉讼，一审审理正确，查明事实正确，并未违反法定程序。请求二审法院维持原判。
吴学明未到庭未予答辩。
二审中，刘向红向本院提供了如下证据：
（2014）桃民一初字第715号民事判决书，欲证明本案所涉标的由案外人莫非承担，吴灿丽的主张不能成立；
鸿图宾馆和好经营协议书，欲证明刘向红代为签订承租合同的身份关系。
吴灿丽质证认为：证据1，该判决书已过举证期限，不属于新证据，应不予认可，且该判决结果针对处理内部股东的纠纷，不能对抗第三人吴灿丽；证据2，该协议书已过举证期限，不属于新证据，应不予认可，且该协议系股东内部协议，不能对抗第三方，鸿图宾馆实际经营活动是刘向红，其以合法形式掩盖非法目的。
本院对上述证据经审查认为，证据1、证据2不能达到刘向红的证明目的，本院依法不予采信。
本院二审经审理查明，2011年1月1日，吴灿丽与刘向红、吴学明签订《房屋租赁合同书》一份，承租吴灿丽及胡小忠共有房屋的二、三、五楼及六楼二间，租赁期为五年。除此之外，本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点问题是：刘向红是否是本案适格主体；刘向红是否应支付吴灿丽租金以及支付租金的数额；。
关于刘向红是否是本案适格主体的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，基于合同的相对性原则，合同一般只能对合同当事人产生约束力，本案中，房屋租赁合同的相对人为租赁物的出租人与承租人，作为出租人的吴灿丽有权向承租人刘向红、吴学明主张房屋租金的权利，鸿图宾馆其他合伙人之间的纠纷与本案无关联。刘向红虽未在第二份房屋租赁合同上签名，但该合同上载明承租方为刘向红、吴学明，该合同上的签名亦系刘向红的亲属代签，事后刘向红亦未提出异议，故刘向红系本案适格主体，刘向红提出其不是租赁合同的实际承租人，原审驳回其变更被告的裁定错误的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于刘向红是否应支付吴灿丽租金以及支付租金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，吴灿丽与刘向红、吴学明签订房屋租赁合同，吴灿丽依约交付了租赁物，刘向红、吴学明依约应及时支付租金，经催收后刘向红。吴学明仍未支付租金，违反了合同主要义务，吴灿丽有权请求解除合同，并要求刘向红、吴学明支付拖欠的房屋租金，2013年5月至2014年10月，刘向红、吴学明仅支付吴灿丽门面租金5000元，2014年1月至2014年10月，刘向红、吴学明未支付门面以上房屋租金，吴灿丽在一楼门面上加锁是出于善意，是为防止鸿图宾馆的财物被盗，且并未影响鸿图宾馆的正常经营。原审据此认定刘向红、吴学明拖欠吴灿丽门面租金21775元，门面以上房屋租金22855元，判决刘向红、吴学明支付吴灿丽房屋租金44630元并无不当，本院予以维持。刘向红提出原审事实不清，适用法律矛盾，擅自变更原告诉求以及吴灿丽锁门行为中止了租赁合同，继续支付租金缺乏事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人刘向红的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人刘向红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
审 判 员 陆康彪
代理审判员 刘国清
二〇一五年三月十七日
书 记 员 石 玉