辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11975号
上诉人（原审被告）：杨龙亭，男，1988年4月30日出生，汉族，住址：沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：杨福毅，男，1958年3月7日，系上诉人叔叔。
被上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。
法定代表人：黄凯，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张子微，女，1990年11月5日出生，汉族，系该公司员工。
委托诉讼代理人：冯超，女，1991年8月2日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人杨龙亭因与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3904号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人杨龙亭上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、解除杨龙亭与万科物业签署的“E1110150038商品房买卖合同”并赔偿经济损失；3、杨龙亭要求万科物业承担违约责任，支付违约金并赔偿上诉费用，退换杨龙亭已交付的全部物业费。理由：1、涉案房屋虽已交付给上诉人，但因房屋没有水，一直无法对房屋进行装修和使用，为此，我方多次找被上诉人予以维修，但被上诉人至今未予维修，导致涉案房屋无法正常使用。故被上诉人并未尽到物业合同约定的义务，上诉人不应交纳物业费；2、2014年至2015年连续两年，涉案房屋的暖气水管爆裂，足以证明该房屋存在质量问题。综上，原审判令我方承担物业费是错误的。
被上诉人万科物业辩称：上诉人的请求与理由与本案无关。1、关于自来水管线问题，因根据物业管理条例规定，应有供水公司进行维修，与我方无关；2、关于暖气管爆裂问题，我方尽到告知义务，此问题应由供热单位维修解决；3、关于解除商品房买卖合同问题，该问题亦与我公司无关。故原审判决正确，请求予以维持。
万科物业原审诉称：万科物业是万科兰桥圣菲小区提供物业服务的专业公司，为包括杨龙亭在内的所有万科兰乔生菲业主提供专业的物业服务。万科物业已按《兰乔生非前期物业服务合同》的约定履行了合同义务个，杨龙亭理应按照物业服务合同向万科物业缴纳物业服务费，杨龙亭从2015年7月1日—2016年6月30日未欠缴物业费用，至今已拖欠物业服务费累计11,518.92元。虽然万科物业多次催讨并多次与业主进行沟通，但杨龙亭仍无任何明确理由前来缴纳物业费用。综上所述，为维护自己的合法权益，万科物业诉至法院，请求法院依法判令：1、杨龙亭立即缴纳所欠物业费11,518.92元，并支付违约金777元；2、由杨龙亭承担诉讼费及违约金费用。
杨龙亭原审辩称：1、2013年年初我房子需要装修，发现水龙头没有水，我向物业公司反映了，万科物业承诺给我维修，但是一直没有维修；2、2014年车库里的供暖水管爆裂，但是不知道什么原因，造成我的车库内的财产和资料毁损；3、2015年物业公司将车库里的供暖水管阀门更换，2015年冬天又爆裂，又造成我的财产损失，我又向物业公司反映了，但是物业公司没有解决。房屋交付使用后由于上述原因我一直没有在房屋内居住，因此我认为我不应该缴纳物业费。
原审法院审理查明：2011年10月13日杨龙亭与沈阳万科新墅置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，杨龙亭购买了位于沈阳市东陵区东陵东路109-9号1-5-1～2房屋一处，建筑面积228.55平方米，房屋用途为住宅。杨龙亭尚欠万科物业该房屋的物业费11,518.92元（从2015年7月1日至2016年6月30日，228.55平方米，4.2元/月/平，共计12个月，合计为11,518.92元）。2006年9月1日沈阳万科新墅置业有限公司与沈阳万科物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定，万科物业给万科兰乔圣菲小区提供前期物业服务事宜，物业类型：住宅物业费5元/月/平方米，合同期限本合同期限自2006年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费在业主首次办理入住手续时，业主或者物业使用人需向万科物业预交一年物业服务费，期满后按季交纳。业主或物业使用人应于每季首月15日前向万科物业交纳当期物业服务费，逾期交纳物业费的，每逾期一日按应欠费总额的千分之三向万科物业支付违约金。其后，万科物业向杨龙亭催缴物业费，杨龙亭未向万科物业交纳上述物业费用，故万科物业诉至本院。另查明，沈阳万科物业管理有限公司于2007年6月19日更名为沈阳万科物业服务有限公司。
上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、物业费收费标准，EMS邮寄单回执、等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
原审法院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。万科物业与杨龙亭之间系物业服务合同关系，根据《物业管理条例》第十条“物业服务费在业主首次办理入住手续时，业主或者物业使用人需向万科物业预交一年物业服务费，期满后按季交纳”之规定。万科物业已经为杨龙亭的房屋提供物业服务，杨龙亭应向万科物业支付物业服务费用，同时，因万科物业主张物业费数额计算标准4.2元/月/平低于按照前期物业服务合同的标准5元/月/平方米予以计算，故万科物业的该项请求，本院对其合理部分予以支持。对于万科物业主张杨龙亭支付违约金的请求，因万科物业未提供全面履行合同的证据，故万科物业的该项请求，依据不足，本院不予支持。对于杨龙亭提出万科物业给其造成损失的抗辩理由，因与本案不属于统一法律关系，故杨龙亭可以另行主张，本院不予一并审理。对于杨龙亭提出未居住的抗辩理由，因不居住不是不缴纳物业费的法定理由，故杨龙亭的该项抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、杨龙亭于本判决生效之日起十日内向万科物业沈阳万科物业服务有限公司支付物业费11,518.92元；二、驳回万科物业的其他诉讼请求。案件受理费54元，由杨龙亭负担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系开发公司与物业公司之间的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对包括上诉人在内的所有园区业主均具有法律约束力。现物业公司已为园区提供物业服务管理，杨龙亭理应交纳相应物业费，故原审判令杨龙亭继续交纳物业费的判决并无不当。
关于上诉人提出涉案房屋虽已交付，但因房屋没有水，一直无法对房屋进行装修和使用，多次找被上诉人予以维修，但被上诉人至今未予维修。同时，2014年至2015年连续两年，涉案房屋的暖气水管爆裂。故被上诉人并未尽到物业合同约定义务的上诉主张，本院认为，一方面，通过庭审调查可知，被上诉人对于涉案房屋无水及暖气管爆裂问题已向相关单位进行了沟通协调，尽到了相应义务。而根据物业管理条例的相关规定，出现自来水及供暖问题，应由供水单位或供暖单位予以维修和解决，与物业公司无关；另一方面，庭审中，上诉人并未提供相关证据证明物业公司未尽到物业合同约定的义务，其应承担举证不能的法律后果。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出涉案房屋虽已交付，但并不能正常使用，故不应交纳物业费的上诉主张，本院认为，房屋出现质量问题不能居住，上诉人应向开发公司主张相应权利，与物业公司并无关联。上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出解除商品房买卖合同的上诉主张，本院认为，因商品房买卖合同系上诉人与开发公司签订的，根据合同相对性原则，上诉人应就此问题向开发公司主张权利，与本案并不属于同一法律关系，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54元，由上诉人杨龙亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年十一月九日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；