浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1405号
上诉人（原审原告）：陈德忠。
上诉人（原审原告）：陈浩。
两上诉人共同委托代理人：施江涛。
上诉人（原审被告）：金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区白龙桥镇后童村。
法定代表人：林作楷，董事长。
委托代理人：滕红斐，浙江婺源律师事务所律师。
上诉人陈德忠、陈浩为与上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第1920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告陈德忠、陈浩向原审法院起诉称，两原告于2012年1月16日与被告签订预售房购买合同，购买金华市婺城区宾虹西路2999号a3幢1023号房屋，购房金额为641000元，原告于签订合同当日一次性付清购房款。《商品房买卖合同》约定：（1）出卖人应当在2013年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。（2）出卖人承诺于2013年11月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：买受人若不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年7月底被告致函通知原告协助办理产权登记手续，2013年11月20日房屋产权证由被告办理完成，但未交付给原告。由于房屋供水、供电等设施未完工，或相关审批未完成，原告所购房屋一直未达到交付条件，更未书面通知原告办理房屋交接手续。原告多次找被告协商，要求其尽快交付履行合同义务，但被告的配套设施仍未完工，且政府相关文件的审批仍遥遥无期，至今被告逾期交房有401天，逾期交证216天，已构成根本违约，造成原告利息及土地使用年限租金等收益损失。现原告诉至本院，要求：1.判令被告支付原告2013年5月1日至2014年6月5日产生的逾期交房违约金102816.40元；2014年6月6日起至房屋满足交付条件并经两原告本人签字确认日止，按每日256.40元计付违约金；2.判令被告支付原告2013年11月2日至2014年6月5日止未能按期办理土地权属证书产生的违约金13845.60元；2014年6月6日起至实际交付权属证书之日止，按每日64.10元计付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。
原审被告恒瑞公司在原审中答辩称，一、原告诉称交房违约不能成立，原告已于2013年8月6日签署了《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，该确认书已明确：“金华恒瑞商贸管理有限责任公司已于2013年4月30日代为收房，同时委托经营管理日期从2013年5月1日开始计算”。从该确认书的内容可以表明，原告对房屋的现状及权利义务进行了确认，并且已经完成了收房行为，可确认被告已按期交房。另外，原告也从该确认书中获得了利益，根据合同约定，前三年无收益，从2016年5月1日开始收取该商铺的返租租金（年租金为购房款的8%），从2017年5月1日起，可以拿到购房款9%的租金。结合房屋现状及自己的预期收益，原告于2013年8月6日对自己的权利义务进行了确认，所以交房时间应为2013年4月30日，故原告第一项逾期交房的诉请不成立。二、原告第二项逾期办理土地证书的诉请，根据《合同》第16条关于产权登记的约定，出卖人从2013年11月1日前取得土地使用权的初始登记，取得土地使用权后。根据该条约定，房屋的初始登记早于2013年11月1日，原告是委托被告公司办理转移商品房登记，该登记日期并没有约定，且早已完成转移登记。因此根据合同约定，原告第二项诉请亦不能成立。三、原告之所以签订确认书及购房合同都是为了利益最大化，之后原告也通过确认书对自己权利义务进行了确认。现原告不应该对自己确认的东西进行反悔，双方应当通过协商解决。
原审法院审理查明，2012年1月16日，陈德忠、陈浩向恒瑞公司购买了位于金华市婺城区宾虹西路2999号a3幢1023号商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：商业房建筑面积32.68平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米19614.44元，总价款为641000元。合同约定：被告应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；被告承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付原告，由原告委托被告办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，原告有权退房并要求被告返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约于2012年1月16日一次性交付房款641000元。2013年7月25日，被告开发的婺州城市广场a2#、a3#、a5#、b3#、b5#楼工程经金华市婺城区建设工程质量安全监督站组织竣工验收，被评定为合格。2013年8月6日，原、被告签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2013年11月20日，被告已将房屋所有权证办妥，并交付原告；另土地使用权证至今未交付原告。
原审法院审理认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。第一，对于买卖双方争议的逾期交房违约金问题：作为买受人一方，原告已支付全部购房款641000元，恒瑞公司应在合同约定的期限内交付符合条件的商品房。因婺州城市广场a2#、a3#、a5#、b3#、b5#楼工程在2013年7月25日才经金华市婺城区建设工程质量安全监督站验收合格，说明在7月25日之前，房屋尚不具备交付条件，原告有权拒绝收房。后在2013年8月6日双方经签字确认，由金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，并委托其经营管理。针对被告恒瑞公司主张交房时间为2013年4月30日的答辩意见，本院不予采信。因被告交房逾期时间已超过90日，现原告选择继续履行合同并要求支付延期交房违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持，故逾期交房的违约金从2013年5月1日计算至2013年8月6日，即641000×98×0.0004=25127.20元。第二，对于双方争议的逾期办理土地使用权证的违约责任问题：因被告至今未向原告交付土地使用权证，根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，被告至今未交付土地证，已构成违约，应承担违约责任。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向原告支付违约金。根据原告的第二项诉请，将被告逾期交付土地证的违约金暂计算至2014年6月5日，故逾期交证的违约金从2013年11月2日暂计算至2014年6月5日，即641000×216×0.0001=13845.60元，另外逾期交付土地证的违约金从2014年6月6日起计付止实际交付之日，按64.10元／日计算。综上，对原告请求中的合法、合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：一、被告金华恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈德忠、陈浩逾期交付营业房的违约金25127.20元（自2013年5月1日起每日按房款641000元的万分之四计算至2013年8月6日止）。二、被告金华恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈德忠、陈浩逾期交付土地证的违约金13845.60元（自2013年11月2日起每日按房款641000元的万分之一暂计算至2014年6月5日，此后的违约金按64.10元／日计算至实际交证之日止）。三、驳回原告陈德忠、陈浩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1317元（原告已预交，已减半收取），由原告陈德忠、陈浩负担317元，由被告金华恒瑞房地产开发有限公司负担1000元（被告在履行时加付此款给原告）。
上诉人陈德忠、陈浩不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、2013年8月6日签署的《婺州城市广场委托经营起始日期确认书》不能作为认定恒瑞公司履行交房义务的依据。该确认书系陈德忠、陈浩与金华市恒瑞商贸有限责任公司签订，与恒瑞公司是否履行交房义务无关。该协议是金华市恒瑞商贸有限责任公司与陈德忠、陈浩签订的《婺州城市广场委托经营协议》的补充，本质上是该公司放弃追究陈德忠、陈浩未如期交房的责任，并不代表对他人责任的免除。《婺州城市广场委托经营起始日期确认书》是恒瑞公司履行交房义务的间接证据，如果恒瑞公司交房，材料应由其保管，但其未提供相关证据。二、《商品房买卖合同》是否履行，应由恒瑞公司承担举证责任，一审法院未严格按照证据规则审查证据的证明力，导致错误认定。恒瑞公司应按照《商品房买卖合同》相应规定履行交房义务，也应按照证据规则对其履行交房义务承担举证责任，不能仅凭房屋建造这一事实就认定其履行交房义务。另外，2013年11月20日为房屋产权证的登记日期，房屋过户手续和房屋合格交付所签的房屋交接单同样属于两种不同性质，不能以此认定交房时间。开发商交付的房屋应符合购房合同约定的条件，不能认为房屋主体建设完成或者房产登记完成就是完成交房。本案中恒瑞公司虽然办理了房产证，但因不具备合同约定的交付条件而未通知陈德忠、陈浩办理交房手续。综上，请求二审法院撤销一审不当判决第一项，依法改判。
针对陈德忠、陈浩的上诉请求，恒瑞公司答辩称，在2013年5月1日，陈德忠、陈浩已经将房屋委托给金华市恒瑞商贸有限责任公司经营，而且双方签订了委托经营协议起始日期确认书，从当天起，陈德忠、陈浩已经取得该房屋并在使用、收益。
上诉人恒瑞公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、恒瑞公司交房时间应认定为2013年4月30日，2013年8月6日，双方签订《婺州城市广场委托经营协议书》和《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》均证明2013年4月30日金华市恒瑞商贸管理有限责任公司的收房即恒瑞公司的收房。另外，按合同约定2016年5月1日起陈德忠、陈浩可按房款8%收取租金，如按一审判决其应于2016年8月7日方可收取租金。二、2013年11月1日是取得土地使用权初始登记的时间。双方签订的合同第十六条约定的是取得土地使用权初始登记的时间，合同为浙江省统一版本，一审认定为交转移登记土地证的时间错误。三、一审法院认定房屋所有权证书按期交付，却又判决恒瑞公司承担延期办理商品房转移登记的违约责任，违反《物权法》和《商品房买卖合同》第十六条约定。综上，请求二审法院依法改判。
针对恒瑞公司的上诉请求，陈德忠、陈浩答辩称，一、商品房买卖合同与委托经营协议是两份相互独立合同，协议内容与恒瑞公司是否完成交房义务无关。二、《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》系陈德忠、陈浩向金华市恒瑞商贸管理有限责任公司出具，与他人无关。金华市恒瑞商贸管理有限责任公司与恒瑞公司的法定代表人相同，根据公司法法人制度，应该否认金华市恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房的权利。二、土地证初始登记没有必要和购房人进行约定，恒瑞公司只有将土地使用权的初始登记转移到购房人的名下，才完成其应尽的义务。
二审期间，陈德忠、陈浩向本院提交了中华人民共和国浙江省金华市正信公证处（2014）浙金正证民字第4153号公证书一份，证明涉案房屋隔墙没有完工，a-1023平面设计图中一个侧门没有建造，被挪用为布置电路等其他设施，不可能通过验房。
恒瑞公司对上述证据质证认为，不能实现陈德忠、陈浩的证明目的。
二审期间，恒瑞公司向本院提交了以下证据，1、《商业用房委托经营管理合同》，证明从2013年5月1日起，陈德忠、陈浩已经按照协议使用房屋并取得收益以及2013年4月30日由金华市恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房的事实。2、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋已经全部符合条件，已经通过验收，并且在住房和城乡建设局进行了备案。
陈德忠、陈浩对上述证据质证认为，对《商业用房委托经营管理合同》真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。《房屋建筑工程竣工验收备案表》与本案无关，本案所涉房屋是婺州城市广场a3中的a3-1023号，《房屋建筑工程竣工验收备案表》涉及的是a1、b2、b1。
本院对上述证据认证如下，本案双方当事人在二审期间提供的证据材料发生或者可以发生于原审受理之前，不符合二审新证据的条件，对上述证据的证明效力应不予确认。
经审理查明，原判认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，金华恒瑞商贸管理有限责任公司与陈德忠、陈浩于2013年8月6日签订了《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》虽然约定金华恒瑞商贸管理有限责任公司已于2013年4月30日代为收房，但涉案争议的房屋所在的a3#楼工程在2013年7月25日才经金华市婺城区建设工程质量安全监督站验收合格，原审法院根据陈德忠、陈浩签字确认金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房时间认定本案交房时间为2013年8月6日并无不当。根据陈德忠、陈浩与恒瑞公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定全文特别是“办理房屋所有权证、土地使用权证所需的契税、房屋所有权初始登记费、手续费、工本费等由买受人支付”等内容综合来看，原审法院认定恒瑞公司逾期办理土地使用权证构成违约符合法律规定，逾期违约金可由当事人凭相应单据据实结算。综上，陈德忠、陈浩与恒瑞公司在本案的上诉请求依据均不足，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2634元，由上诉人陈德忠、陈浩负担1178元，由上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司负担1456元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 朱红彦
代理审判员 叶金龙
二〇一四年十一月十八日
代书 记员 吕倩茜