杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第1045号
原告国信嘉园业主委员会，住所地杭州市滨江区浦沿街道滨盛社区国信嘉园36幢会所2楼。
负责人王森，主任。
委托代理人（特别授权）来林娟，浙江浙联律师事务所律师。
被告俞烈忠。
原告国信嘉园业主委员会诉被告俞烈忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，由代理审判员杨仙林适用简易程序于2014年9月2日公开开庭进行审理，原告委托代理人来林娟、被告俞烈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2013年1月25日签订《租赁协议》，原告将其所有的位于杭州市滨江区伟业路512号国信嘉园的沿街商铺出租给被告用于卤味连锁（只销售不加工）经营。《租赁协议》约定：第一条“租赁期自2013年1月25日至2016年1月25日…”第二条“第一年租金7.2万元，以后每年比上一年租金增长8%…”第三条“…乙方租赁期间，应自觉遵守各项法律法规和《国信嘉园物业管理规约》，不得从事会产生油烟、污水、异味、噪音、有毒物质等影响业主生活和健康的经营活动…”第四条“乙方应严格按照招标书中写明的经营范围实施经营活动。乙方如需变更经营内容，需经国信嘉园业主委员会书面同意，如出现违反本条的情况，甲方有权立即终止合同，并追究由此所造成的一切经济损失，乙方需支付违约金，违约金为当年房租租金总额。”同时，被告于2013年1月13日在《商铺租金投标书》上签字确认，经营内容：卤味连锁（只销售、不加工）无污染。签订《租赁协议》后，被告未按《商铺租金投标书》和协议约定经营。事实上被告并未经营卤味店，而是经营炒饭、馄饨、水饺、面条等食物加工堂食。该店经营时产生大量油烟，严重扰乱了国信嘉园业主的正常生活秩序，也违背了原、被告签订《租赁合同》的初衷，已构成了根本性违约。原告认为被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。
诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告归还租赁案涉房屋；2.判令被告支付违约金72000元；3.判令被告支付实际占用房屋期间的租金（计算至被告归还房屋日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告俞烈忠答辩称，原告诉称合同约定卤味连锁只销售不加工，事实上至今被告未加工卤味，原告也从未因此与其沟通。销售经营过程中，被告也没有产生大量油烟，但是被告边上有个火锅店，是因为火锅店的气味传出，原告或者业主误以为是被告经营的店面传出，纠纷也是因为火锅店开张后才发生的。被告曾多次与原告沟通过，被告只是煮、蒸，被告未违约。对于原告的诉讼请求，均不予认可。
在庭审中，原告提供以下证据：
证据1.租赁协议1份，证明原、被告于2013年1月25日签订《租赁协议》，原告将其所有的位于杭州市滨江区伟业路512号国信嘉园的沿街商铺出租给被告用于卤味连锁（只销售不加工）经营。
证据2.《商铺租金投标书样稿》1份，证明被告于2013年1月13日在《商铺租金投标书》上签字确认，经营内容为卤味连锁（只销售、不加工）无污染。
证据3.照片复印件1份，证明签订《租赁协议》后，被告未按《商铺租金投标书》和协议约定经营。事实上被告并未经营卤味店，而是经营炒饭、馄饨、水饺、面条等食物加工堂食，经营时产生大量油烟，严重扰乱了国信嘉园业主的正常生活秩序，也违背了原被告签订《租赁合同》的初衷，已构成了根本性违约。
证据4.证明、照片复印件，证明被告店铺产生了极大的油烟，破坏了居民的生活环境，侵害了居民的身体健康。油烟口直接对着楼道，熏黑空调外机，危害小区绿化；乱倒垃圾，危害小区环境。
被告提供以下证据：
证据5.房租收据复印件1份，证明被告向原告交纳了租金。
证据6.个体工商户营业执照复印件、税务登记证复印件、餐饮服务许可证复印件1组、授权书1份，证明被告经营店铺征得了原告的同意，系合法经营。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
1.证据1、2、3，本院予以认定。
2.证据4，其中证明系证人证言，因相关证人未到庭接受对方当事人的质询，对于该证明本院不予认定；照片无法完整反映拍摄的时间、地点等，被告对照片的真实性异议成立，本院对于照片不予认定。
3.证据5，原告在庭审中认可了被告已经向其支付2014年1月25日至2015年1月24日租金的事实，本院对于被告主张的该事实予以确认。
4.证据6，其中授权书，原告质证认为对于授权书的真实性有异议，该授权书载明“同意512商铺承租方俞烈忠按照合同规定的经营范围领取营业执照”，这一点无异议，但是括号内关于开办杭州市滨江区清帅小吃店的文字是事后添加的，不予认可。被告在庭审中陈述认为，当时添加后再叫王森签章确认。本院认为，鉴于被告确认授权书并非一次形成，应当由出具对于变动部分签字或者盖章确认变动情况；未作如上操作的，本院无法排除该证据系事后添加的可能，因此，本院对于该授权书，原告确认的部分，予以认定；对于括号内容，本院不予认定。故，本院对于被告提供的个体工商户营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证亦予以认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2013年1月13日，被告愿意以每年72000元，年租金年递增8%，经营滨江区伟业路512号国信嘉园商铺，经营内容为卤味连锁（只销售，不加工）无污染。2013年1月25日，原告（甲方）作为出租人，被告（乙方）作为承租人，双方签订《租房协议（512号商铺）》一份，约定：乙方租用甲方滨江区伟业路国信嘉园商铺，用于卤味连锁（只销售不加工）的经营；租用期自2013年1月25日至2016年1月24日止；第一年租金7.2万元，以后每年比上一年租金增长8%；乙方在租用期间，应自觉遵守各项法律法规和《国信嘉园物业管理规约》，不得从事会产生油烟、污水、异味、噪音、有毒物质等影响业主生活和健康的经营活动；乙方应严格按照标书中写明的经营范围实施经营活动。乙方如需变更经营内容，需经国信嘉园业主委员会书面同意。如出现违反本条的情况，甲方有权立即终止合同，并追究由此所造成的一切经济损失，乙方需支付违约金，违约金为当年房屋租金总额。
2013年6月21日，原告同意512商铺承租方俞烈忠、苗元梅按照合同规定的经营范围领取营业执照。被告于2013年6、7月间申领了餐饮服务许可证、个体工商户营业执照、税务登记证。被告于2014年5月4日向原告支付2014年1月25日至2015年1月24日租金77760元。现滨江区伟业路512号商铺开设了邦邦香餐厅，提供面类、炒饭类、馄饨水饺类、凉菜类、加料类等餐饮。
本院认为，依法成立的合同自成立时发生法律效力，对当事人有拘束力，各方均应严格按照合同约定履行。被告曾在商铺租金投标书中承诺了经营内容为为卤味连锁（只销售，不加工）无污染。之后，原、被告签订了《租房协议（512号商铺）》亦对此作出确认。该合同中，双方约定“乙方如需变更经营内容，需经国信嘉园业主委员会书面同意。如出现违反本条的情况，甲方有权立即终止合同，并追究由此所造成的一切经济损失，乙方需支付违约金，违约金为当年房屋租金总额。”现滨江区伟业路512号商铺开设了邦邦香餐厅，提供面类、炒饭类、馄饨水饺类、凉菜类、加料类等餐饮，经营内容发生了变动。被告提供的证据未能证实，被告变更经营内容已依约取得了原告的书面同意。原告据此请求法院判决解除原、被告签订的《租房协议（512号商铺）》，有原、被告的约定基础，符合法律规定，本院依法予以支持。
合同解除的，被告应当向原告返还租赁物，并应当承担违约责任。合同解除前，被告应当支付租金。合同解除后至被告实际返还租赁物之日止，被告应当支付其占用使用期间的使用费。原告请求被告按照合同约定的租金标准支付该使用费，未明显超出合理范围，本院予以支持。鉴于本案原告未提供证据证实由于被告的违约造成原告的实际损失；被告认为，原告主张的违约金高于其违约造成的实际损失，请求本院依法调低。本院认为，在庭审中原告主张实际损失为房屋腾退后另行招租需要三、四个月，本院确认被告支付原告违约金为4个月的租金，并按照第二年租金标准支付，计为25920元（72000×1.08÷12×4）。被告已于2014年5月4日向原告支付2014年1月25日至2015年1月24日租金77760元。以上两项抵扣后，剩余款项仅能支付自2014年1月25日至2014年9月24日止的租金。原告超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告国信嘉园业主委员会与被告俞烈忠于2013年1月25日就位于杭州市滨江区伟业路512号房屋签订的《租房协议（512号商铺）》于本判决生效之日解除。
二、被告俞烈忠于本判决生效之日起十五日内腾空并退还杭州市滨江区伟业路512号房屋给原告国信嘉园业主委员会。
三、被告俞烈忠于本判决生效之日起十五日内支付原告国信嘉园业主委员会租金、房屋占有使用费（具体计算方式：自2014年9月25日起至被告实际腾空并退还上述房屋给原告之日止，分段按照自2014年9月25日起至2015年1月24日期间年租金77760元、自2015年1月25日至实际腾空并退还上述房屋止年租金83980.80元的标准计算）。
四、驳回原告国信嘉园业主委员会本案其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1600元，减半收取800元，由被告俞烈忠负担。原告国信嘉园业主委员会于本判决书生效之日起二十日内来本院退费；被告俞烈忠于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照诉讼财产标的不服部分向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行。）
代理审判员 杨仙林
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 陈欧飞