广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第1166号
原告余某（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。
委托代理人ＸＸ飞，广东盛唐律师事务所律师。
委托代理人胡兴�广东盛唐律师事务所律师。
被告黄某（反诉原告，以下统称被告黄某），女，汉族。
委托代理人杨帆，广东信荣律师事务所律师。
被告深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司。
法定代表人杜艳花。
委托代理人罗某，男，汉族，系公司员工。
委托代理人徐某，女，汉族，系公司员工。
原告余某诉被告黄某、被告深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余某及其委托代理人ＸＸ飞、胡兴，被告黄某的委托代理人杨帆，被告家家顺公司的委托代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经被告家家顺介绍，2014年8月17日原告与两被告签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号50333013795），约定由被告黄某向原告以2250000元（人民币，下同）出�位于深圳市南山区某学位房，任何一方违约将按照合同总价的20%向对方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付50000元定金，但经向涉案房屋所在的学区查询，被告知合同约定的涉案房屋某学位均已被占用，导致原告无法正常申请学位。在得知合同目的不能依法实现后，原告于2014年8月20日向两被告发出要求确认涉案房屋学位信息及履行合同的通知，但虽经多次协商，三方未能达成一致，且被告黄某正寻求中介再行出售该房屋。综上所述，原告认为上述两被告与原告签订合同系各方真实意思表示，己对各方构成法律约束力。现涉案房屋学位已被占用，导致原告购买学位房的合同目的己不能实现，予原告合法权益造成严重损害，两被告的行为己构成根本违约，应依法依约向原告承担违约责任。为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条�（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条等相关规定，特诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与两被告于2014年8月17日签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告黄某向原告返还定金50000元及向原告承担违约责任，支付违约金450000元（合同总价2250000元×20%）；3、被告家家顺公司对第2项请求中违约责任向原告承担连带支付责任；4、两被告承担本案诉讼费、保全费和原告为实现上述债权而支付的律师费、差旅费等相关费用。
被告黄某辩称：1、双方签订的买卖合同合法有效，对双方有约束力，合同签订后被告黄某及时履行合同约定的义务，但原告未按合同约定支付定金，且逾期履行义务已超过15日，符合合同约定的根本违约行为；2、原告主张的学位被占用仅是其为自己的违约行为找借口，因此请求法院驳回原告全部诉求。
被告家家顺公�辩称：1、被告家家顺公司在签订合同时已尽查明及告知义务。被告家家顺公司在签订合同时已经对标的房产的产权进行查明，并陪同原告前往教育局查询涉案房屋学位是否被占用。但因客观原因一直未查清，被告家家顺公司将此客观情况告知本案原告和被告黄某双方，故就此情况三方在合同的备注条款约定若不是学位房，客户可以单方解约；2、被告家家顺公司不应承担连带责任。因被告家家顺公司作为中介方已尽到查明及告知义务。合伺买卖双方履行过程中产生的违约责任应由买卖双方的违约方来承担、中介方也不应对买卖双方的违约行为承担连带责任。且合同备注条款约定：“如果学位不能使用，客户有权利要求退房”即在学位不能使用的情况下的解决办法为买方单方解约回到最初状态，并没有约定违约责任的承担。因此原告主张被告家家顺公司承担连带责任�事实及法律依据；3、因此合同为三方真实意思表示而达成的合同，为合法有效合同。各方均应按照合同约定履行义务，合同违约责任约定，若买卖双方一方违约导致合同无法履行，违约方需向中介方即被告家家顺公司支付成交价3%的佣金。因此被告家家顺公司保留收取佣金的权利。
被告黄某反诉称，被告黄某与原告于2014年8月17日签订了编号为50333013795的《深圳市二手房买卖及居问服务合同》（合同编号50333013795），被告家家顺公司作为居间方亦在本合同上盖章。合同约定原告购买被告黄某位于深圳市南山区某物业，转让成交价为2250000元，定金200000元，原告于合同签订时支付定金5万元，于合同签订后三日内支付定金15万元，被告黄某于签订合同之日起七日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，原告应予协助，如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。合同签订后，被告黄某依约做了委托赎楼公证书，但原告在支付了50000元定金后，便不再履行合同义务，经被告黄某多次催告，至今尚未依约支付150000定金，且己逾期履行义务超过15日，构成根本违约。被告黄某于2014年9月18日向原告及被告家家顺公司送达《解约通知书》解除了该合同。为维护被告黄某的合法权益，也考虑到原告的权益，自动将违约金降低为成交价的10%，并就此向法院提起反诉，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并支持被告黄某的反诉请求，请求法院判令：l、原告向被告黄某支付违约金225000元，其中50000元由被告家家顺直接支付给被告黄某；2、原告承担本案全部诉讼费用及保全用费。
原告针对被告黄某的反诉辩称，本案所涉及的涉案房屋是学位房，原告与被告黄某双方签订房屋买卖合同，合同目的是购置学位房，原告基于学位房购置的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条依法提起本案诉讼，被告黄某所涉及的反诉理由均属于原告提起诉讼后所进行的行为，应当不予支持。
被告家家顺公司针对被告黄某的反诉辩称，1、被告家家顺公司在签订合同时已尽查明及告知义务。被告家家顺公司在签订合同时已经对标的房产的产权进行查明，并陪同原告前往教育局查询涉案房屋学位是否被占用。但因客观原因一直未查清，被告家家顺公司将此客观情况告知本案原告和被告黄某双方，故就此情况三方在合同的备注条款约定若不是学位房，客户可以单方解约；2、被告家家顺公司不应承担连带责任。因被告家家顺公司作为中介方已尽到查明及告知义务。合伺买卖双方履行过程中产生的违约责任应由买卖双方的违约方来承担、中介方也不应对买卖双方的违约行为承担连带责任。且合同备注条款约定：“如果学位不能使用，客户有权利要求退房”即在学位不能使用的情况下的解决办法为买方单方解约回到最初状态，并没有约定违约责任的承担。因此原告主张被告家家顺公司承担连带责任无事实及法律依据；3、因此合同为三方真实意思表示而达成的合同，为合法有效合同。各方均应按照合同约定履行义务，合同违约责任约定，若买卖双方一方违约导致合同无法履行，违约方需向中介方即被告家家顺公司支付成交价3%的佣金。因此被告家家顺公司保留收取佣金的权利。
经审理查明，位于深圳市南山区某房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积68平方米，登记价943704元，房产证号40××56，登记在被告黄某名下，产权100%。
2014年8月17日，原告（买方）、被告黄某（卖方）（代理人毛梅英）与被告家家顺（居间方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号50333013795），约定卖方将涉案房屋以2250000元的价格转让给买方；该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，买方应予协助，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在7日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房产证原件交给第三方办理过户；房地产交易定金共计200000元，买方在签订合同时向卖方支付定金50000元，合同签订后3日内支付定金余额150000元，买卖双方同意将上述定金交由居间方监管，买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，即视为卖方收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买�出具定金收据的，不影响定金生效；买卖双方一致同意居间方向卖方交付定金的时间为产权确认清晰有效、房产证原件交由居间方托管后三日内；买卖双方同意买方支付定金时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管；买方须于2014年10月17日之前支付除定金之外的首期款1800000元付至买卖双方约定的银行监管账户；卖方应于收到全部房款除将交房保证金外3日内将房地产及钥匙交付买方；如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3%向居间方支付佣金；备注条款（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注�款为准）：1、业主保证学位（育才二中、育才二小）可以使用，如果不能使用，客户有权利要求退房，其他原因导致无法上学的与业主无关；2、2014年10月17日之前如果首期款没有到位，合同自动解除，订金由业主没收；及其他条款。同日，原告向被告黄某支付定金50000元。
2014年8月20日，原告向两被告邮寄《关于继续履行房屋买卖合同的通知》，告知被告黄某涉案房屋的学位已被占用，通知其在收到本通知后三天内将买卖房屋所拥有的育才二中、育才二小学位给予原告等。庭审中被告黄某及被告家家顺公司确认收到该通知。
2014年8月22日，被告黄某（代理人毛某）向原告和被告家家顺公司邮寄《履约催告函》，函告原告在收到本函后三日内交纳剩余定金150000元并继续履行合同，关于涉案房屋的学位问题，被告黄某将按照合同约定履行应尽义务。庭审中原告及被告家家顺公司确认收到该函件。
2014年9月11日，被告黄某再次向原告和被告家家顺公司邮寄《履约催告函》，再次要求原告在收到本函后三日内支付定金150000元中，逾期将追究原告的相关法律责任。庭审中原告及被告家家顺公司确认收到该函件。
2014年9月18日，被告黄某向原告和被告家家顺公司邮寄《解约通知函》，通知原告解除双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并依法没收原告已支付的50000元定金。庭审中原告及被告家家顺公司确认收到该函件。
原告为证明涉案房屋的户口及学位已被前业主占用的事实，向法庭提交了被告家家顺公司工作人员转发原告的关于涉案房屋现业主与原业主的微信聊天记录。对于该证据，被告黄某确认曾与涉案房屋前业主联系并确认过涉案房屋户口未迁出且学位被占用，但认为不影响原告使用。被告家家顺公司亦确认该证据，且认为正如原告所述被告家家顺公司一直尽责配合原告查询学位的情况，也有陪同原告前往教育局及相应的学校查询学位房的事情，并如实告知相关信息，已尽到相应的查明及告知义务，但因客观情况一直难以查清，故在合同备注条款中也赋予原告若此标的物不是学位房的解决方案，即原告可以要求退还，回到最初状态，双方不负任何违约责任。
庭审中，各方当事人均认可涉案房屋对应的学位是育才二小及育才二中，育才二小的学位在2014年9月份后腾空，即2014年9月份可使用，育才二中的学位目前被占用，需要到2015年9月份才可以使用。另，被告家家顺确认原告交付的50000元定金在托管在其处，其将根据法院的生效判决进行放款。
以上事实，有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《关于继续履行房屋买卖合同的通知》、《履约催告函》、《解约通知函》、产�登记信息、收据、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告黄某及被告家家顺公司于2014年8月17日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号50333013795）系混合合同，合同内容囊括了原告与被告黄某之间的房屋买卖合同法律关系以及原告、被告黄某与居间方家家顺公司的居间合同法律关系，该合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。
本案经审理查明涉案房屋的学位使用情况为育才二小的学位2014年9月可以使用，育才二中的学位2015年9月可以使用，根据各方当事人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中备注条款“1、业主保证学位（育才二中、育才二小）可以使用，如果不能使用，客户有权利要求退房，其他原因导致无法上学的与业主无关；2、2014年10月17日之前如果首期款没有到位，合同自动解除，订金由业主没收。”的约定，本案合同各方当事人在备注条款中已约定赋予原告及被告黄某附条件的解除权，当“育才二中、育才二小学位如果不能使用，客户有权利要求退房”的条件成就时，原告即享有单方解除合同的权利且根据合同备注条款约定原告的该解除权不以对方违约为前提，此与被告家家顺公司的陈述“因客观原因一直未查清涉案房屋的学位使用现况，被告家家顺公司将此客观情况告知本案原告和被告黄某双方，故就此情况三方在合同的备注条款约定若不是学位房，客户可以单方解约，即在学位不能使用的情况下的解决办法为买方单方解约回到最初状态，并没有约定违约责任的承担”可以相互印证，本案中原告在签订合同后即发现涉案房屋的学位被占用，故此时原告即享有解除�案合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告诉至本院要求解除合同的起诉材料被告已于2014年10月10日收到，故本院确认原告与被告黄某签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的原告余某与被告黄某之间的房屋买卖合同关系于2014年10月10日解除。综上，对于原告要求解除其与两被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中原告余某与被告黄某之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。买卖合同关系解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，被告黄某应返还原告已支付的定金50000元，因此款托管于被告家家顺公司处，故应由被告家家顺公司返还原告定金50000元。因原告单方解除合同不以被告黄某违约以及承担违约责任为前提，故原告要求被告黄某支付450000元的违约金以及要求被告家家顺公司对被告黄某的违约责任承担连带责任的诉讼请求缺乏事实和合同依据，本院均不予支持。原告要求两被告承担其为实现上述债权而支付的律师费、差旅费等相关费用的诉求因缺乏事实和合同依据，本院亦不予支持。
此外，本案原告在享有单方解除权后，原告并未提出解除合同的要求而是于2014年8月20日向被告黄某发出《关于继续履行房屋买卖合同的通知》，要求其将涉案房屋的学位给予原告，且该通知发出的时间系在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定的合同签订后3日内支付定金余额150000元的期限内向被告黄某发出，也就是说此时原告发现涉案房屋的学位被占，购房目的不能实现，在被告黄某解决涉案房屋的学位问题之前，原告有权行使不安抗辩权，不予支付剩余定金150000元，被告黄某亦不得以原告未按期支付剩余定金为由要求原告继续履行合同或提出解除合同，因此被告黄某于2014年8月22日和9月21日向原告发出的《履约催告函》以及2014年9月18日向原告发出的《解约通知函》系无依据的，故原告不存在违约行为，综上，被告黄某的全部反诉诉求缺乏相应的合同和法律依据，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告余某与被告黄某及被告深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号50333013795）中的原告余某与被告黄某之间的房屋买卖合同关系；
二、被告黄某于本判决生效之日起十日内向返还原告余某已支付的定金50000元（该50000元的�金现托管于被告深圳市家家顺房产交易有限公司，由被告深圳市家家顺房产交易有限公司直接返还原告余某）；
三、驳回原告余某的其他诉讼请求；
四、驳回被告黄某的全部反诉请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4525元，保全费3145元，共计7670元，由原告负担730.48元，被告黄某负担6939.52元，反诉受理费1168.75元，由被告黄某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 湘
二〇一四年十一月二十七日
书记员 洪靖敏