广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梧民一终字第245号
上诉人（一审原告）李锦权，男，1972年10月12日出生，汉族，住广西南宁市青秀区长湖路**号*栋*单元****房。
委托代理人李汉钊，广西金卡律师事务所律师。
委托代理人马锦炎，广西金卡律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）李宣平，男，1956年11月24日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区工厂二路大山脚**号。
上诉人李锦权因与被上诉人李宣平土地使用权转让合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2013）长民初字第376号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年9月4日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人李锦权及其委托代理人李汉钊、马锦炎，被上诉人李宣平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告李宣平依转让取得位于梧州市新兴二路北一巷45号土地使用权2876.71平方米及地上房屋一栋3层约1500平方米的楼房及其他搭建房屋后一直未能办理该土地及房屋的物权登记。2012年7月1日，原被告双方签订了《协议书》及《补充协议》约定了如下主要内容：由甲方（被告李宣平）将位于梧州市新兴二路北一巷45号土地使用权2876.71平方米及地上房屋一栋3层约1500平方米的楼房及其他搭建房屋转让给乙方（原告李锦权），转让价款为510万元，付款办法为①在签订协议3日内由原告支付首期款100万元正。②原告在被告办妥产权过户（至原告名下）手续、（原告）取得土地（使用权）证后7天内再支付240万元整。③被告把转让标的全部移交给原告后2个月内付清余款170万元整、如果不能按期付款的，（原告）按照欠款额年息25%支付利息给被告，至还清为止。另外双方还约定：甲方在收到首期款后负责并立即办理土地工业用地出让手续及过户手续，办妥时间不超过3个月，由乙方确定上述标的的过户的产权人的名字，土地出让金及过户的有关税费由乙方承担，如发生非乙方原因无法办理土地过户手续时，乙方不承担已支付的土地出让金及过户的有关税费等任何费用，且甲方应立即退还乙方已支付的全部款项”。合同签订后，原告李锦权于2012年7月2日向被告李宣平支付了首期转让款100万元整。被告李宣平收到首期款后向梧州市国土资源局申请办理土地登记手续，同年8月20日，梧州市国土资源局地籍管理科向被告李宣平出具一份证明，该证明内容：“李宣平到我局办证大厅把新兴二路北一巷45号土地权属过户给李锦权问题，李宣平无法提供该地块的产权证和土地证的相关有效手续，因此无法办理过户手续。”同年11月6日，被告李宣平取得了新兴二路北一巷45-1号“梧国用（2012）第010416号”《国有土地使用证》，被告李宣平得到《国有土地使用权证》后向梧州市国土资源局提出将土地使用权转让给原告李锦权的要求，梧州市国土资源局于同年11月14日答复被告李宣平：“1、经核查新兴二路北一巷45-1号已在我局登记（证号：梧国用（2012）第010416号，面积2876.71，使用权类型：出让）。2、该宗土地没有达到转让条件，不能转让。3、如需转让该宗地必须办理好该宗地上的房屋所有权转让手续后方能办理”。2012年10月24日，被告李宣平向原告李锦权退还首期款100万元。由于被告李宣平在三个月内没有办妥土地的变更登记到原告指定的人名下，2012年10月31日，原告李锦权向该院提起诉讼，请求判令被告李宣平履行协议，将坐落在梧州市新兴二路北一巷45-1号的2876.71平方米的土地使用权（地号1-x779-1）、房屋（包括地上所有附着物、供水供电设施及所有其他设备设施）转让、过户、交付给原告。2012年12月24日，该院作出（2012）长民初字第632号民事判决，驳回原告李锦权的诉讼请求，原告李锦权不服一审判决，提出上诉，2013年4月17日，梧州市中级人民法院作出（2013）梧民一终字第80号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院审理认为，原告李锦权与被告李宣平双方于2012年7月1日签订的《协议书》及《补充协议》，约定被告将土地使用权2876.71平方米及地上房屋（包括地上所有附着物、供水供电设施及所有其他设备设施）转让给原告，该协议的转让标的包括土地使用权、房屋（实际上为厂房）、地上所有附着物、供水供电设施及所有其他设备设施，故双方之间协议书实际上为关于土地使用权、厂房、地上所有的附着物、供水供电设施及所有其他设备设施的买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，我国不动产物权实行统一登记制度，未经登记，不发生效力。讼争土地上的厂房自被告受让后，一直没有办理产权的初始登记，领取权属证书。因此，讼争厂房由于没有产权登记而不能办理过户手续，并不得转让，双方签订的《协议书》及《补充协议》违反了《中华人民共和国民法通则》第七十二条关于“财产所有权的取得，不得违反法律规定”的规定，买卖合同无法继续履行。被告李宣平依约定向原告李锦权退还首期款100万元。因此，原告李锦权要求被告李宣平支付违约金人民币153万元的诉讼请求，没有法律和事实依据，该院不予支持。遂判决驳回原告李锦权的诉讼请求。
上诉人李锦权不服原审判决，上诉称，一、原审判决以《物权法》第六、第九条规定认定上诉人与被上诉人之间的买卖合同无法履行、被上诉人不属于违约的判决属适用法律错误；二、被上诉人先期已有违约行为，一审判决错误支持被上诉人的违约行为；三、有足够的证据可以证明上诉人与被上诉人之间的协议可以履行、应当履行，被上诉人拒不履行协议的行为是重大违约行为；四、原审判决认为“被告李宣平依约定向李锦权退还首期款100万元”、即不构成违约的法律认识是错误的；五、根据上诉人与被上诉人之间的协议约定，将宗地上的房屋办理转移变更登记、再办理土地转让变更登记手续均为被上诉人的义务，被上诉人拒不履行合同约定的义务，已构成违约。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求。
被上诉人李宣平答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原审判决。
上诉人与被上诉人对一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，根据查明的事实，被上诉人在签订完《协议书》、《补充协议》及收到上诉人首期付款后，即向梧州市国土资源局申请办理土地登记手续及变更登记手续。被上诉人在获悉转让土地上的厂房由于没有产权登记而不能办理过户手续后，及时将首期款退还给上诉人。因此，被上诉人已履行完合同约定的义务，并不存在上诉人所主张的已构成违约的情形。上诉人李锦权认为，原审判决适用法律错误，被上诉人拒不履行合同约定的义务，已构成违约，原审错误地支持被上诉人的违约行为，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的起诉请求之主张因缺乏充足的证据予以印证，本院不予采纳。原审判决在事实认定及处理上并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18570元，由上诉人李锦权负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 祝冬梅
审判员 蒋鸣平
二〇一三年十月十五日
书记员 何安峰
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗留当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。