安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）狮民二初字第00353号
原告：铜陵永发实业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市。
法定代表人：高永妹。
委托代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。
被告：安徽联生建材有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：吴孔生。
被告：安徽虎皇节能科技有限公司，住所地安徽省铜陵市。
法定代表人：吴孔生。
原告铜陵永发实业有限责任公司（以下简称永发公司）诉被告安徽联生建材有限公司（以下简称联生公司）、被告安徽虎皇节能科技有限公司（以下简称虎皇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月25日公开�庭进行了审理。2013年11月4日至2014年1月3日、2014年4月3日至2014年6月2日、2014年6月5日至2014年8月4日为公告期间，不计入审限。原告永发公司的法定代表人高永妹及其委托代理人冯霞到庭参加诉讼，被告联生公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，被告虎皇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永发公司诉称：2011年9月28日，永发公司与联生公司签订一份《房屋出售协议》，永发公司将位于铜陵市经济技术开发区翠湖三路的＊＊综合体厂房＊＊＊＊楼出售给联生公司，总价款为3000万。协议约定联生公司在此厂房交付使用5个月内支付80%的购房款，剩下的20%购房款则在房产证办好后支付。协议签订后，永发公司积极履行协议的约定事项。后联生公司发函决定将该厂房登记在虎皇公司名下。2012年7月17日永发公司将厂房移交�联生公司使用。联生公司并未按照协议的约定在2012年12月17日前向永发公司支付约定的购房款，并且2013年9月5日开始将厂房内的设备转移。联生公司与虎皇公司的行为已违反合同约定。现请求判令：1、解除永发公司与联生公司于2011年9月28日签订的《房屋出售协议》；2、解除永发公司与虎皇公司于2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》；3、虎皇公司支付＊号楼的违约金1576920元；4、本案诉讼费用由联生公司、虎皇公司负担。
联生公司、虎皇公司未作答辩。
经审理查明：2011年6月16日，永发公司以出让方式取得＊＊路东侧工业用地使用权，地号为＊＊＊＊＊＊，面积为33448.1平方米，土地使用权证号为铜国用（2011）第＊＊＊＊号。
2011年9月28日，永发公司与联生公司签订一份《房屋出售协议》，约定：1、永发公司将位于铜陵市经济技术开发区翠湖三路的＊＊综合体�房出售给联生公司，建筑面积10000平方米，单价3000元／平方米，总价3000万元；2、联生公司签此协议时，向永发公司支付定金100万元，在2012年春节前付500万元；3、付款方法：第一次付款在交付使用5个月内付80%，第二次付款在房产证办好后付20%；4、联生公司如不按协议规定的期限付款，其应付部分，永发公司按银行利率向联生公司收取，并按月加收5%滞纳金；5、本协议经双方签字，交足定金后生效，具有法律效力，如双方不能按期履行协议，违约方则承担协议价10%的违约金。
2012年3月8日，铜陵市住房和城乡建设委员会批准永发公司铜陵永发服装加工生产线＊＊厂房工程＊＊＊＊楼公开预售，商品房预售许可证号为（2012）房预售证第＊＊＊＊号、第＊＊＊＊＊号。
2012年8月14日，永发公司与联生公司签署《房屋交接书》。共同确认永发公司于2012年7月17日将铜陵永�服装加工生产线＊＊＊＊厂房交付给联生公司。后联生公司向中国工商银行铜陵分行铜都支行、永发公司发函，联生公司决定将2011年9月28日与永发公司签订的《房屋出售协议》房屋产权登记在虎皇公司名下。
2012年12月20日，永发公司与虎皇公司签署《铜陵永发＊＊＊＊厂房使用说明书》。
2013年2月5日，永发公司与虎皇公司签订一份《商品房买卖合同》，编号为＊＊＊＊＊＊，约定：1、永发公司将永发服装加工生产线＊号楼＊＊＊房出卖给虎皇公司，房屋建筑面积为5256.4平方米，总价款为15769200元；2、虎皇公司于2013年2月1日支付购房款4730760元，银行贷款1000万元，于2013年3月15日之前办理完银行贷款，同时将全部房款划入永发公司账户，余款1038440元于办理房产证之前支付；3、虎皇公司逾期付款超过30日后，永发公司有权解除合同，虎皇公司按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。
2013年8月27日，铜陵市房屋产权监理处向永发公司核发＊＊＊＊厂房初始登记证。
2013年9月28日，永发公司向联生公司、虎皇公司发出《解除合同通知书》，要求解除《房屋出售协议》及《商品房买卖合同》。
2014年1月24日，联生公司被吊销企业法人营业执照。
另查明：联生公司向永发公司交付定金50万元。后经双方口头协商，永发公司同意联生公司支付50万元定金。2013年2月1日，虎皇公司向永发公司出具一张借条，载明虎皇公司向永发公司借款4480760元，用于＊＊厂房银行按揭贷款的首付款。永发公司实际未向虎皇公司提供借款，虎皇公司未向本院举证证明其向永发公司交付了首付款。
上述事实，有永发公司提供的联生公司企业法人营业执照、组织机构代码证、私营企业基本注册信息查询单、虎皇公司企业法人营业执照、组织机构代码证、《房�出售协议》、《房屋交接书》、《函》、《铜陵永发＊＊＊＊厂房使用说明书》、《借条》、《商品房买卖合同》（编号为＊＊＊＊＊＊）、《（2012）房预售证第＊＊＊＊＊号商品房预售许可证》、《铜房初登＊＊＊＊＊＊＊＊号铜陵市新建商品房初始登记证》、土地证、解除合同通知书等证据证明，经庭审举证、审核，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：永发公司与联生公司签订的《房屋出售协议》、永发公司与虎皇公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。永发公司与联生公司签订《房屋出售协议》时未取得预售许可证，但是在起诉前已取得商品房预售许可证。永发公司与联生公司经口头协议将定金更改为50万元，联生公司交付定金后，《房屋出售协议》生效。永发公司履行了交付房屋的义务，联生公司应积极履行支付房款的义务。现联生公司已被吊销企业营业执照，不具有继续履行合同的能力，永发公司要求解除《房屋出售协议》的诉讼请求，本院予以支持。
永发公司与虎皇公司签订的《商品房买卖合同》，永发公司称未向虎皇公司提供借款，虎皇公司未举证证明其在2013年2月1日向永发公司支付了首付款4730760元及在2013年3月15日前将银行贷款1000万元划入永发公司账户。现虎皇公司逾期付款已超过30日，永发公司按照合同约定有权解除合同，永发公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。虎皇公司未提出按照应付款的10%支付违约金过高的抗辩及相关证据证明，永发公司要求虎皇公司承担＊号楼的违约金1576920元，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十五条�第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告铜陵永发实业有限责任公司与被告安徽联生建材有限公司于2011年9月28日签订的《房屋出售协议》；
二、解除原告铜陵永发实业有限责任公司与被告安徽虎皇节能科技有限公司于2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》；
三、被告安徽虎皇节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵永发实业有限责任公司＊号楼的违约金1576920元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息。
本案受理费18992元，保全费5000元，合计23992元，由被告安徽虎皇节能科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 马玉会
代理审判员 丁爱平
人民陪审员 肖 飞
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 张雪琳
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条——当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十五条——当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。�解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条——被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。