浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第64号
上诉人（原审原告）潘永发。
上诉人（原审原告）潘洁。
上诉人（原审被告）舟山保亿华荣置业有限公司。
法定代表人莫剑荣。
委托代理人邵其。
上诉人潘永发、潘洁与上诉人舟山保亿华荣置业有限公司（以下简称保亿华荣置业）因商品房销售合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院本院（2013）舟定民初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定的双方无争议的事实：2010年8月24日，潘永发、潘洁与保亿华荣置业签订商品房买卖合同，约定保亿华荣置业将其开发建设的风景合院第21幢1101室商品房预售给潘永发、潘洁。该合同载明，该商品房建筑面积共106.04平方米，其中套内面积87.18平方米，应分摊的共有建筑面积18.86平方米，单价为10337.98元，总价款为1096239元；保亿华荣置业于2012年9月30日前交付房屋；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有相同法律效力。该合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等。合同附件八第十四条“对保修期内房屋质量问题的约定”中载明，对一般质量问题的处理原则为“（1）出卖人能够维修解决的，应当进行维修。维修期限在10日内的，维修解决后出卖人不再承担其他责任。维修期限超过10日的，维修解决后出卖人承担房屋使用影响费，按照影响使用的建筑面积乘以本合同单价的每日万分之二标准计算。其他所谓精神损害赔偿、误工费、交通费、搬家费等，出卖人并无责任进行承担。（2）出卖人无法维修解决的，首先进行维修，维修后确属无法解决的，由出卖人予以赔偿。维修期间，适用上述第（1）项之约定。维修无法解决后的赔偿，以买受人已付房价款的1%为限”。2012年6月3日，双方办理房屋交接手续，涉案房屋实测面积为104.70平方米，实际房款为1082386元。同日，潘永发、潘洁支付12个月的物业管理费1382.40元和公共高能耗费376.80元。2012年8月9日，“海葵”台风过后，潘永发、潘洁发现涉案房屋东面墙角渗水、东阳台倒翻水等，即向提供前期物业服务的浙江保亿物业服务有限公司反映。同年8月28日，发现屋内墙体渗水等，再次向前述物业公司反映。同年10月21日，发现墙体及地面开裂，遂又向物业公司反映。期间，潘永发、潘洁及21号楼的其他业主曾与保亿华荣置业进行沟通，亦向政府相关部门反映要求处理。2013年1月28日，经双方协商，保亿华荣置业同意承担封闭东阳台一半费用。同年8月，保亿华荣置业支付了该部分费用6300元。
双方争议的事实集中于涉案商品房是否存在质量问题、维修期限的确定。
原审查明：潘永发、潘洁主张涉案房屋存在质量问题，维修期限自交房之日起计算。为此，提供了照片一组、风景合院21号楼室内外墙修补方案（由恒尊集团有限公司出具，落款时间为2012年10月28日，右上角由保亿华荣置业的一张姓经理书写有“12.26日将方案当面再交给业主”，“再”字被涂抹，载明：“21#楼1101室交房后发现有局部外墙面砖空鼓，内墙梁、墙交接处有开裂空鼓，地坪有一处细微裂缝，针对以上问题作如下修补处理方案。1.对外墙面砖作一次全面检查，查清有空鼓的部位，发现空鼓处先将原面砖凿除……2.室内粉刷要全面检查，特别是梁、墙交接处是否空鼓、漏铺，网格布有漏铺现象处凿除抹灰，要重新加铺网格布……3.地坪开裂处做法：先划线，确定位置再用切割机分格……”）；风景合院21#楼渗水等维修方案（由恒尊集团有限公司与保亿华荣置业出具，保亿华荣置业的一应姓经理署名并落款2013年1月18日，载明：“21#1101室房屋交付后海葵台风后渗水以及空鼓等情况，我司组织人员进行查看，修补方案如下：1、对于东山墙楼板处2处以及北侧墙体渗水点，为脚手架拉结部位所引起。修补方法为采取从外修为主从内修为辅的方……2、内墙粉刷全部检查，特别是梁墙交接处是否由空鼓开裂。对于内墙空鼓加铺网格步骤为……3、地坪开裂为45度温度裂缝，不影响结构安全，维修为按照原来提供业主方案实施。4、对于南侧窗下渗水，初步判断估计为窗脚下粉刷不够密实，待进行淋水检查原因后进行修补，北侧飘窗渗水卫生间窗已经进行维修……东阳台门窗台风天气倒翻水为不可抗力，业主可以自己根据物业管理要求将阳台封闭……”）。保亿华荣置业质证认为，对照片的真实性无异议，但不能证明涉案房屋存在质量问题；对风景合院21号楼室内外墙修补方案，其中“再”字由潘永发划掉，实为保亿华荣置业已于2012年10月28日收到该方案后即寄送给潘永发、潘洁，潘永发、潘洁提出各种不合理的要求，不同意维修，后经其要求保亿华荣置业再次送交。保亿华荣置业主张涉案房屋质量合格，渗水系不可抗力所致，其不存在拖延维修，分别于2012年9月1日、9月5日和2013年3月25日对提出的渗水、墙体及地面开裂维修完毕。为此，保亿华荣置业举证了竣工验收备案表、舟山市气象台出具的天气实况证明、浙江保亿物业服务有限公司风景合院服务中心出具的电脑记录、致21-1101业主的便函、关于合院21#楼1101室维修过程的情况说明。潘永发、潘洁质证认为，对前两份证据的真实性无异议，但保亿华荣置业以台风天气作为不可抗力不成立；对电脑记录、致21-1101业主的便函、关于合院21#楼1101室维修过程的情况说明，内容真实性不予认可，其也未收到便函。综合双方的举证、质证，结合双方当事人的陈述，原审法院认为，潘永发、潘洁举证的证据和保亿华荣置业举证的竣工验收备案表、舟山市气象台出具的天气实况证明之真实性应予认定，可作为认定案件事实的依据。竣工验收备案表并不能证明其不存在质量问题，而结合反映房屋状况的照片及两份维修方案，保亿华荣置业对东山墙楼板处2处以及北侧墙体渗水点、南侧窗下渗水处等存在质量问题已予认可，墙体及地面开裂客观存在，作为刚交付的新房，系存在质量瑕疵。对于东阳台门窗倒翻水，鉴于强台风大暴雨的特殊气象因素，潘永发、潘洁未提供其它证据予以佐证即主张抗渗等级未达到设计要求，依据不足。维修期限问题上，保亿华荣置业举证的由浙江保亿物业服务有限公司风景合院服务中心出具的电脑记录、便函、情况说明，因出具的主体与其系关联企业，有利害关系，在无其它证据予以佐证的情况下，该组证据的证明力不足。因潘永发、潘洁对涉及房屋质量问题的情况先后发现并反映，最早发现的质量问题在2013年1月18日的维修方案中仍作为维修对象，维修期限的起算时间为潘永发、潘洁发现质量问题的2012年8月9日，结束时间为墙体维修完毕之日。墙体维修完毕的时间，保亿华荣置业作为维修义务人，其未能举证证明维修完毕时间，应以潘永发、潘洁主张的4月初认定，酌情确定为4月5日。包东阳台花费的时间，因潘永发、潘洁未能举证证明该处存在质量问题，不予计入维修期限。保亿华荣置业主张2012年9月30日前的维修时间不应计算的意见，因保修期自房屋交付之日即2012年6月3日起计算，故该主张不成立。据此，原审认定，涉案房屋存在质量问题。维修期限自2012年8月9日起至2013年4月5日止，共239天。
综上，原审法院认为：双方订立的商品房销售合同依法成立，双方均应全面履行自己的义务。现保亿华荣置业出售的涉案商品房存在质量问题，其履行合同义务不符合约定，潘永发、潘洁要求其承担违约责任，于法有据，应予以支持。现双方就违约责任适用的合同条款并无异议，即适用附件八第十四条关于保修期内房屋质量问题的约定。而该条中关于维修期限超过10日的情况约定的违约责任，即承担“房屋使用影响费”，实际并非违约金，而是赔偿损失，应按约定的损失计算方法确定具体赔偿额。双方在影响使用的建筑面积确定问题上有争议，对此双方未作约定，保亿华荣置业作为格式条款的提供者，亦未作特别说明，而维修的部位系多处，分布于涉案房屋的东、南、北面墙和内外墙，故维修影响潘永发、潘洁对涉案房屋室内的整体使用，系在情理中，故应按套内建筑面积87.18平方米确定。潘永发、潘洁主张的公摊建筑面积部分，依据不足，不予支持。结合修理天数239天，房屋使用影响费为43080.47元。关于保亿华荣置业主张双方已达成和解，其支付包东阳台的部分费用后，潘永发、潘洁无权再行要求处理一节。因保亿华荣置业未能举证证明双方之间就涉案纠纷达成和解的合意，而双方就东阳台门窗是否存在质量有争议属实，故保亿华荣置业承担该部分费用应认定为系双方对东阳台门窗渗水问题的处理。因此，该主张不成立。物业管理费，是业主就物业服务单位对居住小区内的房屋建筑、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常的维护、养护及其他提供与业主生活有关的服务而支付的对价。公共高能耗费，是有电梯、高压水泵等高能耗设施、设备的高层住宅的业主分摊的公共高能耗设施、设备等发生的水、电等能源消耗所产生的费用。现潘永发、潘洁以涉案房屋维修为由而主张该两项费用由保亿华荣置业承担，依据不足，不予支持；其要求保亿华荣置业承担电费的诉讼请求，亦依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、保亿华荣置业于判决生效之日起十日内支付潘永发、潘洁房屋使用影响费43080.47元；二、驳回潘永发、潘洁的其它诉讼请求。案件受理费2116元，减半收取1058元，由潘永发、潘洁负担458元，保亿华荣置业负担600元。
上述判决宣告后，保亿华荣置业不服向本院上诉称：一、双方已就质量问题达成和解，潘永发、潘洁不能再行主张赔偿。二、原审认定的维修时间是自房屋交付之日起到维修完毕止，即2012年8月9日至2013年4月5日。保亿华荣置业认为维修是分次进行，维修期间也应分段进行计算，实际维修时间应为67天。还应该扣除约定的10天合理的维修期间。三、原审按照实用面积计算不当，应按实际影响面积计算损失。请求二审查明事实后予以改判。
潘永发、潘洁答辩称：双方关于包阳台费用协议是保亿华荣置业为了补偿其东阳台四扇玻璃门存在的质量问题，而对其作出的赔偿，与本案质量问题争议无关。关于维修期限，应从其在商品房交付书签字并领取钥匙之日即2012年6月3日起计算，并应计算到2013年8月5日，共427天，原审并未多算，而是少算。关于保亿华荣置业提出的扣除合理维修期，该条款系霸王条款，依法不能支持。关于影响房屋面积，原审以套内建筑面积计算是错误的，应按照房产证面积104.7平方米计算。
潘永发、潘洁上诉称：原审认定维修期限错误，2013年8月5日，修理门窗师傅电话告诉门窗已经修好，其8月10日向修理工支付了修理费余款，故维修期限为2012年8月9日至2013年8月5日。原审确定的赔偿时间错误，因商品房质量问题，影响使用，赔偿时间应从2012年6月3日交房开始起算。原审认定的影响使用房屋面积计算错误，原审以套内面积87.18平方米，而不是按照房产证面积104.7平方米计算不合情理，原审未支持其要求赔偿物业费、高能耗费、电费的诉讼请求错误。综上，请求二审判令保亿华荣置业赔偿92435.76元。
保亿华荣置业答辩称：答辩意见同其上诉意见。
二审查明的案件事实与原审相同。
本院认为，保亿华荣置业所交付的房屋质量存在瑕疵，应按照合同约定承担保修责任。双方在合同附件“对保修期内房屋质量问题的约定”中约定：对一般质量问题的处理原则为“（1）出卖人能够维修解决的，应当进行维修。维修期限在10日内的，维修解决后出卖人不再承担其他责任。维修期限超过10日的，维修解决后出卖人承担房屋使用影响费，按照影响使用的建筑面积乘以本合同单价的每日万分之二标准计算，其他所谓精神损害赔偿、误工费、交通费、搬家费等，出卖人并无责任进行承担。该条款的文义为，对于质量问题，保亿华荣置业能在10天内维修解决的，其除维修责任外不承担其他责任。对于超过10天维修期的质量瑕疵，其除维修责任外还承担按照影响使用的建筑面积乘以合同单价的每日万分之二标准计算的房屋使用影响费。该条款并不能理解为对于超过10天维修期的质量瑕疵，承担责任的期间可扣除10天的免责期。保亿华荣置业提出原审认定的维修期应扣除合理的维修期限的上诉理由不能成立。对于该条款中“影响使用的建筑面积”，因分摊公用建筑面积系将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数，再乘以套内建筑面积得出，与维修所影响使用的房屋面积并无直接的关联，故双方在合同附件中约定的“影响使用的建筑面积”应理解为套内建筑面积。保亿华荣置业虽要求按照实际影响的建筑面积计算，但并未具体说明涉案房屋多处质量瑕疵实际影响面积多少，根据涉案房屋多处质量瑕疵被先后发现，实际造成潘永发、潘洁无法对整套房屋的使用，故原审以全部套内建筑面积作为计算依据充分，保亿华荣置业、潘永发、潘洁对计算赔偿的建筑面积异议均不能成立。经审查，原审以潘永发、潘洁发现房屋质量问题的时间到维修完毕时间作为计算赔偿的时间并无不当，潘永发、潘洁以及保亿华荣置业关于计算赔偿的时间异议均不能成立。保亿华荣置业提出双方达成关于包阳台费用协议，涵盖了对涉案质量问题的补偿，潘永发、潘洁不得再行主张的上诉理由，经审查，该协议内容并未有解决本案房屋质量问题的合意，故保亿华荣置业该上诉理由缺乏事实基础，不能成立。因双方合同约定房屋质量问题的赔偿计算方法，并排除了其他费用的赔偿，故潘永发、潘洁另行提出要求赔偿物业费、高能耗费、电费的诉讼请求，不能予以支持。综上，保亿华荣置业和潘永发、潘洁的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费舟山保亿华荣置业有限公司上诉部分877元，由舟山保亿华荣置业有限公司负担；潘永发、潘洁上诉部分1087元，由潘永发、潘洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 方 燕
二〇一四年四月二日
代书 记员 杨 涛