安徽省黄山市黄山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民一初字第00437号
原告：鲍莲香，女，1962年7月30日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。
被告：黄山金鼎房地产开发有限公司。
法定代表人：丁劲松，公司董事长。
委托代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。
委托代理人：李立波。
本院于2013年3月29日立案受理了原告鲍莲香诉被告黄山金鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案由代理审判员王军依法适用简易程序于2013年6月5日公开开庭进行了审理。庭审中，原告申请对房屋漏水造成的损失和停业损失进行鉴定。2013年8月25日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司做出鉴定报告书。本院于2013年9月9日再次开庭，原告鲍莲香、被告委托代理人李立波、谷明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍莲香诉称：2008年2月25日，原告与被告签订了购买七套商业房产的《商品房买卖合同》，该房位于黄山市黄山区茶叶市场茶香苑南区X号楼X楼X号，产权面积421.47平方米。原告购买该房屋作为经营宾馆使用，取名为“山湖宾馆”。2008年5月1日该房交付使用，交付之初房屋即有多处漏水。2008年5月9日原告就漏水问题投诉到所在小区翔天物业公司，但一直没有人来维修。到2012年2月，房屋漏水情况已很严重，造成宾馆室内装潢和物品严重损坏，到了无法使用的程度。2012年2月10日和同月20日，原告分别向翔天物业公司和黄山区质量技术监督站投诉。但被告以各种理由推卸责任，在原告投诉长达八个月的时间内给原告的宾馆造成很大的损失。到2012年8月9日，在区质监站的监督下，被告答应维修，并签订了相关协议。2012年8月17日，房屋屋顶漏水维修款183000元到位，屋顶漏水维修为时三个月。屋顶漏水修复后，原告于2012年12月17日通过黄山区工商局找被告协商因漏水给原告造成损失的赔偿事宜，但被告不同意赔偿。此后，原告多次找被告协商未果。现原告诉请法院判令被告依法赔偿因屋顶漏水给原告造成的装潢和物品损失64015.98元；赔偿因漏水造成宾馆停业损失111206元。诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告黄山金鼎房地产开发有限公司辩称：争议房屋2008年4月30日竣工，已经公安消防、规划、环保部门及工程质量监督站验收备案。由此足见，被告开发的争议房产无任何质量问题。原告擅自在屋顶开1M×2M的洞口，并在原设计不上人屋面上搭建砖棚和架设重达3吨的水箱，破坏了屋顶的重力应变结构，是造成漏水的直接原因。因漏水造成损失是原告的过错导致，被告不承担责任。2012年8月9日，为和谐解决矛盾，房屋建设方安徽黄山第一建筑安装工程有限公司（下称一建公司）与原告就屋面漏水问题达成协议，约定由一建公司向原告支付183000元一次性包清。该赔偿已包括因漏水造成房屋相关损失的赔偿。现原告又主张因漏水造成房屋装潢和物品损失赔偿系重复主张。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司做出的鉴定报告书相关项目不客观、不准确；室内动产损失与漏水没有直接联系，该动产损失不应列入赔偿；停业时间只能计算到2012年8月9日，因为当天原告与一建公司达成协议，由原告自行进行维修，因此，此后停业的损失属原告自行扩大的损失，由原告承担。
经审理查明：2008年2月25日，原告与被告签订了购买七套商业房产的《商品房买卖合同》，该房位于黄山市黄山区茶叶市场茶香苑南区X号楼X楼X号，产权面积421.47平方米。原告购买房屋作为经营宾馆使用，取名为“山湖宾馆”。原告订房时要求要有消防通道等适合宾馆经营的相应设施。被告按原告要求，在房屋竣工前由原设计单位变更了设计图纸，增加了消防通道，改建了三楼的下水。争议房屋2008年4月30日竣工。2008年5月1日该房交付原告，2008年5月9日原告就该房屋顶漏水问题到所在小区翔天物业公司（原名金鼎物业公司）投诉，物业公司和监理单位相关人员到现场进行了勘查，认为业主反映漏水情况基本属实。2012年5月12日，被告黄山金鼎房地产开发有限公司工程部做出处理意见，要求施工单位尽快维修。此时，原告还未在屋顶开口和架设水箱。到2012年2月，漏水造成宾馆17间客房无法正常使用，部分室内装潢和物品损坏。2012年2月10日和同月20日，原告分别向翔天物业公司和黄山区建设工程质量技术监督站（下称质监站）投诉。2012年2月10日翔天物业公司做出了“请尽快派工程人员前来察看维修”的批复。2012年2月22日区质监站做出质量投诉事项受理通知单。2012年3月8日一建公司给质监站发函，表示同意按设计单位安徽星辰规划建筑设计公司提供的方案对漏水屋顶进行改造维修，由不上人屋面改造成上人屋面。同时认为原屋顶被切出洞口，人经常上屋顶踩踏、在屋顶安装水箱、建砖棚、打膨胀螺丝在屋顶安装晒衣架均是造成房屋渗漏的破坏因素，维修费用只应承担三分之一。2012年3月27日质监站召集原告、被告、安徽黄山第一建筑安装工程有限公司和安徽星辰规划建筑设计公司到现场勘查，认为“屋面防水及保温系统已破坏，现场屋面构造与原设计图纸不符”。做出三项处理意见1、黄山金鼎房地产开发有限公司委托检测机构对争议房屋屋面渗漏成因进行责任鉴定，鉴定费用由责任方承担；2、由黄山金鼎房地产开发有限公司按原设计单位出具的维修方案先行组织维修，维修费用由责任单位承担；3、因维修给用户造成的相关赔偿，由相关责任单位协商解决，协议不成当事人可依法向法院起诉。此后，各方均未申请检测机构进行渗漏成因责任鉴定。2012年4月份，一建公司组织人员进行维修，但原告就屋顶洞口修复和屋顶水箱、砖棚拆除事宜与维修单位意见不一，维修无法进行。2012年6月26日，一建公司发函，要求拆除水箱和砖棚，以便维修施工。2012年6月29日，安徽星辰规划建筑设计有限公司发函，要求拆除业主自行安装的水箱，以确保房屋安全。此后，经各方多次协商，2012年8月9日，原告与承建方一建公司签订了争议房屋屋顶漏水维修的相关协议。约定房屋屋顶漏水维修费用183000元一次性包清，不再调整。该费用由一建公司交给原告自行组织维修。2012年8月17日，维修款183000元到位，屋顶漏水维修为时约三个月。屋顶漏水修复后，原告于2012年12月17日通过黄山区工商局找被告协商因漏水给原告造成损失的赔偿事宜，双方未达成协商意见。
以上事实有当事人提供的身份证明、商品房买卖合同、房屋店面维修单、工程维修联系单、质量投诉受理告知单、工程质量投诉处理意见书、维修协议、价格鉴定报告书及当事人陈述、法院调查笔录等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告于2008年5月1日向原告交付房屋，原告在8天后即2008年5月9日就发现房屋存在严重漏水情况，并于当日向所在小区金鼎物业公司（现改名为翔天物业公司）投诉。当时物业和监理单位相关人员到现场勘查后，查明争议房屋三楼（顶楼）有十三间房屋和其它三处渗水情况，认为原告反映情况基本属实。2008年5月12日被告黄山金鼎房地产开发有限公司工程部也做出了应尽快维修的处理意见。案件受理后，本院于2013年8月9日依法到翔天物业公司进行调查，证实原告该投诉和相关单位勘查、处理情况属实。当时，原告尚未在屋顶开口和架设水箱。2012年3月27日黄山市黄山区建设工程质量监督站召集原告、被告、安徽黄山第一建筑安装工程有限公司和安徽星辰规划建筑设计公司到现场勘查，查明争议房屋屋面构造与原设计图纸不符，并做出处理意见，要求被告黄山金鼎房地产开发有限公司委托检测机构对争议房屋屋面渗漏成因进行责任鉴定，鉴定费用由责任方承担。但至今被告未委托检测机构进行相关鉴定。被告未提供证据证实原告2008年5月9日前有破坏房屋，造成房屋漏水的行为存在。此后，原告因宾馆营运需要，在屋顶开口、架设水箱、建砖棚等设施。被告认为房屋漏水的主要原因是原告在不上人屋顶开口、架设水箱、建砖棚所致。原告认为所谓不上人屋面并不是指屋面结构不能承受上人的重量，而是因为屋顶表面未进行耐磨设计和处理，小型水箱的重量完全是在屋顶正常承载范围内的，而且开口处和水箱架设处并不漏水，所以，漏水是因为房屋本身质量的问题造成的。被告未提供证据证实原告在屋顶开口、架设水箱和建砖棚是加重漏水的原因。综上所述，对原告关于房屋漏水是因被告未按原设计图纸施工所致的主张，本院予以支持。被告提出根据2012年8月9日一建公司与原告达成的维修协议，原告得到的维修款183000中包含对相应损失的赔偿。原告主张一建公司提供的维修款专指用于维修房屋漏水的工程款，协议中已明确写明，不包括损失赔偿。原告提供了协议书予以证实。对原告的该项主张，本院予以支持。2013年8月25日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对“山湖宾馆”因屋顶漏水造成装修及物品损坏返修工程造价做出价格鉴定报告书，鉴定为64015.98元。原告主张被告应赔偿因漏水造成返修及物品损坏的损失64015.98元，有价格鉴定报告书证实，本院予以支持。
2013年8月25日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对因屋顶漏水造成“山湖宾馆”停业损失做出价格鉴定报告书，鉴定为111206元。原告主张被告应赔偿因漏水造成原告停业损失111206元。被告认为停业时间计算至鉴定前一日不合理，应计算至2012年8月9日。因为此后已达成协议，由原告自行维修，所以此后的停业损失属原告自行扩大的损失，应由原告自行承担。“山湖宾馆”长时间停业，原告自身存在过错。原告擅自在屋顶开口、架设水箱，妨碍了屋顶漏水维修的正常进行。被告及相关单位多次告知原告修复开口、拆除水箱，但原告拒不配合，造成维修协议迟迟难以达成。达成协议后，也因上诉原因使维修工程不能顺利施工，延长了工期。原告购房用于开设宾馆，小型水箱是宾馆的必备设施。在屋顶架设水箱、设置晾衣架，必然要在屋顶开口以便通行。但原告在未办理相关许可手续的前提下，擅自行动，给此后矛盾的解决加大了难度，客观上造成停业时间延长，造成停业时间较长原告有一定的过错。在房屋漏水矛盾纠纷的处理中原告相对被告及相关单位处于弱势地位，酌定原告对停业损失承担20％责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告黄山金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告鲍莲香因屋顶漏水造成宾馆返修及物品损坏赔偿款64015.98元；
二、被告黄山金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告鲍莲香因屋顶漏水造成宾馆停业赔偿款88964.80元。
如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3346元减半收取1673元，由原告鲍莲香负担；鉴定费3000元由被告黄山金鼎房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
代理审判员 王 军
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 刘瑶（代）