广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（二）字第662号
原告（反诉被告）柳州市鸿运仓储服务有限公司。
法定代表人石德延，董事长。
委托代理人苏文莉，广西金飞律师事务所律师。
被告（反诉原告）柳州市宝晟资产投资有限责任公司。
法定代表人杨自雄，董事长。
委托代理人覃柳芳，广西正泰和律师事务所律师。
委托代理人李焕杰，广西正泰和律师事务所律师。
第三人柳州恒达物业服务有限公司。
法定代表人刘广民，经理。
原告（反诉被告）柳州市鸿运仓储服务有限公司（以下简称鸿运公司）诉被告（反诉原告）柳州市宝晟资产投资有限责任公司（以下简称宝晟公司）、第三人柳州恒达物业服务有限公司（以下简称恒达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日、2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿运公司的法定代表人石德延及其委托代理人苏文莉、被告（反诉原告）宝晟公司的委托代理人覃柳芳、李焕杰到庭参加了诉讼。第三人恒达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鸿运公司诉称，2012年3月1日，原告与被告签订了《物流仓库及场地租赁合同》，之后被告将其承租的恒达公司位于航生路57号的物流仓库房�及场地（无建设工程规划许可证）转租给原告使用，租期从2012年3月1日开始2年，租赁保证金20万元。2012年3月12日原告向被告交了20万元押金，2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金原告于2012年11月16日前已结清给被告，但被告却拖欠了出租方恒达物业公司4个月的租金未付。2013年3月8日恒达物业公司向被告函告，解除其与被告的租赁合同，收回租赁物。为此，原告诉至法院，请求人民法院判令：1、确认原被告租赁合同无效，被告偿还原告押金20万元及租赁关系终止后的利息9465元（按同期银行贷款利率6.31%，从2013年3月1日起暂计至2013年11月30日，以后应计至判决履行时止），合计209465元。2、诉讼费用由被告承担。
被告宝晟公司辩称，1、没有证据证实合同无效，出租仓库是否有建设证只有恒达公司也就是出租人才知道；2、原告称已经交清了租金，我们认为不是事实，原�没有足额交纳租金并根据合同第四条约定押金是合同到期时才退还原告的，现在合同还没有到期，原告就起诉宝晟公司，根据合同约定是不能返还的。
反诉原告宝晟公司诉称，2012年3月1日，反诉原告与反诉被告签订了《物流仓库及场地租赁合同》，合同约定：反诉原告向将位于柳州市航生路57号内的恒达公司物流仓库房屋及场地出租给反诉被告，其中物流场地面积5740平方米，空地约2432.8平方米；租赁期限为2012年3月1日至2014年2月28日止；2012年3月1日至2013年2月28日每平方米资金18元，每月需缴纳租金103320元，年交租金1239840元；安装入户水电、照明和监控设施等均由反诉原告承担；逾期交付租金的，乙方须按当月租金额及费用总额的3‰向甲方支付违约金。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付物流仓库及场地，并为其安装水电、照明及监控设备。2012年3月1日至2013年2月28日租赁期间，反诉被告并没有按照合同约定向反诉原告足额缴纳租金，反诉原告多次与反诉被告沟通要求其补交租金其置之不理，经计算反诉被告少交租金138960元。反诉原告认为，签订《物流仓库及场地租赁合同》是双方真实意思表示，反诉原告已经按照约定履行了合同的义务，反诉被告未足额缴纳租金、租赁期限未到提前要求反诉原告退还押金的行为已经构成违约，并造成反诉原告支付费用安装监控设备的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，反诉被告应当补交所欠租金并承担赔偿安装监控设备损失的责任。现反诉人宝晟公司提出反诉请求：1、判令反诉被告鸿运公司支付2012年3月1日至2013年2月28日期间少交�金138960元及违约金33350元（按同期银行贷款4倍利率计算一年）；2、判令反诉被告赔偿安装视频监控工程费用14786元。
反诉被告鸿运公司辩称，不同意宝晟公司的请求，首先双方的合同是无效的合同，在之前的（2013）南民初（二）183号案件里已经说得很清楚了。当时在183号案件中，恒达公司将租赁物租给宝晟公司，宝晟公司转租给鸿运公司，在那个案件中宝晟公司认为恒达公司与宝晟公司之间，宝晟公司与鸿运公司之间的合同都是无效的。如果还按合同要求的租金来交纳就没有依据了。恒达公司与宝晟公司的合同场地租金是每平米13元，转手后就变成每平米18元了，恒达公司收取宝晟公司的租金是从2012年6月1日，但是宝晟公司是从2012年3月1日开始收鸿运的租金。还有证据显示鸿运已经给完租金给宝晟了，我们付的总共是1100880元，双方提供的证据都证实了租金是从2012年3月1日支付到2013年2月28日。宝晟公司要求赔偿安装视频监控工程费是没有依据的，是否安装也不清楚。恒达公司跟宝晟公司的合同在2013年3月份已经解除，我们没有必要再支付租金，恒达公司也给我们发了函让我公司不要再付租金给宝晟公司，而且合同至始无效。
第三人恒达公司提交的情况说明称，2011年12月1日，恒达公司与宝晟公司签订了《南环恒达物流仓库及场地租赁合同》，约定恒达公司将物流仓库及场地出租给宝晟公司，2011年12月1日至2012年5月31日期间为免租期，从2012年6月1日起缴纳租金，每月租金75374元。2012年3月1日宝晟公司又将该仓库原封不动全部转租给了鸿运公司。该仓库由于一定的原因未取得建设许可证。截止到2013年的2月28日，宝晟公司一直拖欠了我公司2012年8月、11月、2013年1月、2月的租金共计75374元／月×4月个月=301496元，期间我公司多次催其�纳均未果，但我公司据悉，鸿运公司早就把2013年2月28日前一年的租金缴清给了宝晟公司。我公司为了追回长期被拖欠的租金，避免产生更大的损失，就于2013年3月8号向宝晟公司发通知书：从即日起解除双方的租赁合同，收回物流仓库及场地，要求清偿所拖欠的租金滞纳金。此通知书也同样发给了鸿运公司，称仓库及场地已收回，鸿运公司不应再向宝晟公司支付租金。随后我公司起诉宝晟公司要求还请4个月的租金及滞纳金，案号：（2013）南民初（二）字第183号。宝晟公司在该案中主张租赁合同无效。为了尽早了结此案，经贵院协调，宝晟公司同意给付我公司尚欠的4个月租金301496元（但要扣减10万元押金）以及我公司撤诉的一半诉讼费3686元，2013年10月宝晟公司转账给我公司201496元，我公司随后撤诉，一半的诉讼费宝晟公司却一直拖至2014年3月7日才给。综上所述，我公司与宝晟公司已于2013年3月1日前终结租赁合同关系，租金已经清结完毕，押金已退回给宝晟公司。
原告（反诉被告）鸿运公司对其本诉主张和反诉答辩提交的证据有：1、物流仓库及场地租赁合同1份，证实原被告之间存在租赁关系；2、恒达公司的解除合同通知书1份，证实主合同已经解除，2013年3月份宝晟公司与恒达公司之间已经没有租赁关系，我们就没有必要就租赁物的使用交纳租金，并且合同是至始无效的；3、催告函及顺风速运单各1份，证实既然合同无效押金就应该退回；4、进账单、收据各1份，证实我们交了20万元押金给宝晟公司；5、南环恒达物流仓库及场地租赁合同1份，证实原被告之间的租赁关系起源是恒达公司将租赁物租给宝晟公司，宝晟公司再转租给鸿运公司，并且租赁物没有建筑许可证，租赁关系是无效的，我们没有必要给那么多租金；6、通知�报告各1份，证实当时宝晟公司说按面积5560㎡收取租金；7、对账函1份，证实宝晟公司欠恒达公司的租金4个月；8、进账单及收据9份，证实我们分9次给了1100880元租金，最后一张收据001690也备注确认了是尾款，我们不欠租金了。所有的租金是按照每月5560㎡×16.5元=91740，91740×12=1100880元；9、报告、催告函、租金催收通知、回复函、租金催通知5页，证实租赁物面积不是按合同面积计算的，是5560㎡，我们收到恒达公司的解除与宝晟公司的合同的通知，说让我们把问题解决好，然后退钱给我们，催收租金的时候没有提到2013年3月1日以前欠了多少租金，说明之前的租金已经交完了，是得到认可的。
被告（反诉原告）宝晟公司对其本诉答辩和反诉主张提交的证据有：1、物流仓库及场地租赁合同1份，证实双方关于场地租金的约定；2、租金汇款收据9张，证实原告未足额交纳租金，只交了1100880元；3、视频监控承揽合同1份、4、证明1份，证据3-4证实根据合同第七条约定已经为原告安装了视频监控设备，原告不再使用的话就导致我们安装设备的损失。
经过开庭质证，宝晟公司对鸿运公司提供的证据1、4、5、7、9的真实性无异议，对证据2、6、8的真实性无法确定，对证据3的真实性不予认可；鸿运公司对宝晟公司提供的证据1的真实性无异议，对证据2，除了对时间为2012年11月16日编号为065224的收据真实性有异议，对其余的9张证据真实性无异议，被告提交的065224号收据与我们提交的001696号收据金额以及时间是一样的，开票人也是一样的，但是内容不一样；对证据3、4的真实性无法确定。本院对当事人均无异议的证据经庭审质证予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年12月1日，第三人恒达公司与被告（反诉原告）宝晟公司签订了1份�南环恒达物流仓库及场地租赁合同》，约定恒达公司将坐落在柳州市航生路57号内的柳州恒达巴士股份有限公司物流仓库房屋及场地出租给宝晟公司，其中物流仓库房屋面积为5798平方米，场地约2600平方米；租赁期限从2011年12月1日至2018年5月31日止；其中从2011年12月1日至2012年5月31日为免租期，2012年6月1日至2013年5月31日，租金为每月每平方米13元，每月须缴纳租金租75374元，年须缴纳租金904488元；租赁期间，乙方（即宝晟公司）不得将物流仓库房屋及场地转让给第三方经营。2012年3月1日，宝晟公司与原告（反诉被告）鸿运公司签订了1份《物流仓库及场地租赁合同》，约定宝晟公司将坐落在柳州市航生路57号内的柳州恒达巴士股份有限公司物流仓库房屋及场地出租给鸿运公司使用，其中物流仓库房屋面积为5740平方米，空地约2432.8平方米。租赁期限从2012年3月1日至2014年2�28日止。2012年3月1日至2013年2月28日，租金为每月每平方米18元，每月须缴纳租金租103320元，年须缴纳租金1239840元。之后宝晟公司将其承租的柳州恒达巴士股份有限公司位于航生路57号的物流仓库房屋及场地转租给鸿运公司使用，鸿运公司于2012年3月18日向宝晟公司交纳200000元押金，宝晟公司向鸿运公司开具了收据。由于宝晟公司拖欠恒达公司2012年8月、11月、2013年1月、2月的租金共计301496元，经多次追索未果，恒达公司于2013年3月8号向宝晟公司发出《解除合同通知书》，称从即日起解除双方于2011年12月1日签订的《南环恒达物流仓库及场地租赁合同》，收回物流仓库及场地，不再退还租赁保证金，并要求宝晟公司清偿所拖欠的租金和滞纳金。此通知书也发给了鸿运公司。此后恒达公司向本院起诉，要求宝晟公司还请4个月的租金及滞纳金，我院受理此案，案号为（2013）�民初（二）字第183号。宝晟公司同意在扣减100000元押金后给付恒达公司尚欠的4个月租金301496元，并承担恒达公司撤诉的一半诉讼费3686元，2013年10月宝晟公司转账给恒达公司201496元，随后恒达公司撤回起诉。经鸿运公司多次催促，宝晟公司拒绝向鸿运公司退还200000元押金，为此双方酿成纠纷，引发诉讼。
另查，柳州市航生路57号内的柳州恒达巴士股份有限公司物流仓库房屋并未取得建设工程规划许可证以及消防部门的相关证件。在租赁期间，宝晟公司与鸿运公司均对涉案租赁物的实际测量面积持有异议，宝晟公司曾于2013年4月、7月向鸿运公司发函催收2013年3月份之后的租金。截止2012年11月16日，原被告双方确认鸿运公司向宝晟公司共计缴纳租金1100880元，鸿运公司称租金是按照每月5560㎡×16.5元=91740元、91740×12=1100880元的标准收取，时间是2012年3月1日至2013年2月28日，�运公司提供了宝晟公司于2012年11月16日开具的编号为001696的收据，该收据的金额为26730元，款项栏注明是“租金尾款”、备注栏注明是“交2012年9月1日-2013年2月28日止”；宝晟公司则辩称诉鸿运公司并没有按照合同约定向宝晟公司足额缴纳租金，其与鸿运公司沟通要求补交租金鸿运公司置之不理，经计算鸿运公司少交租金138960元，但是宝晟公司并未提供证据证实其曾经向鸿运公司催收过少收的租金。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，因涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证，第三人恒达公司与被告（反诉原告�宝晟公司于2011年12月1日签订的《南环恒达物流仓库及场地租赁合同》，以及宝晟公司与原告（反诉被告）鸿运公司2012年3月1日签订的《物流仓库及场地租赁合同》均为无效合同，上述合同自始没有法律约束力。按照我国法律的相关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告鸿运公司要求被告宝晟公司返还其交纳的200000元押金，符合法律规定，对鸿运公司的该项诉请本院予以支持；至于鸿运公司要求被告宝晟公司支付利息9465元，本院认为，鸿运公司明知该租赁物系宝晟公司从恒达公司处承租而来仍然与其订立租赁合同，且未审查相关的房产资料，造成合同无效鸿运公司亦存在一定的过错，其应自行承担自己的损失，故对鸿运公司的此项诉请本院不予支持。至于被告（反诉原告）宝晟公司要求原告（反诉被告）鸿运公司支付2012年3月1日至2013年2月28日期间少交租金138960元及违约金33350元，以及赔偿安装视频监控工程费用14786元，因鸿运公司已经提供了宝晟公司于2012年11月16日开具的编号为001696的收据，该收据的金额为26730元，款项栏注明是“租金尾款”、备注栏注明是“交2012年9月1日-2013年2月28日止”，宝晟公司既未能举出充分有效的证据推翻该收据，且现有的证据证实宝晟公司在向鸿运公司催交2013年3月份以后的租金时，只字未提鸿运公司之前没有向宝晟公司足额缴纳租金，故宝晟公司要求鸿运公司支付2012年3月1日至2013年2月28日期间少交租金138960元及违约金33350元，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于安装视频监控工程费用14786元，因宝晟公司对造成合同无效存在过错，其应自行承担所造成的损失，故对宝晟公司的该项反诉请求，本院亦予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十�条第（五）项、第五十六条，第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）柳州市鸿运仓储服务有限公司与被告（反诉原告）柳州市宝晟资产投资有限责任公司于2012年3月1日与签订的《物流仓库及场地租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）柳州市宝晟资产投资有限责任公司向原告（反诉被告）柳州市鸿运仓储服务有限公司返还押金人民币200000元。
三、驳回原告（反诉被告）柳州市鸿运仓储服务有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）柳州市宝晟资产投资有限责任公司的反诉请求。
本诉案件受理费4442元（柳州市鸿运仓储服务有限公司已预交），由原告柳州市鸿运仓储服务有限公司负担200元，由被告柳州市宝晟资产投资有限责任公司负担4242元；反诉案件受理费2021元（因合并审理减半收取，柳州市宝晟资产投资有限责任公司已预交），由柳州市宝晟资产投资有限责任公司负担。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交�请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 兰柳毅
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 谭惠文
二〇一四年五月三十日
书 记 员 赖晓星
适用法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当�价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。