上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3286号
原告上海普天能源科技有限公司，住所地上海市奉贤区南桥环城北路168号。
法定代表人李中耀，执行董事。
委托代理人房隐，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
委托代理人陈炯。
被告王胜德。
被告张海峰。
原告上海普天能源科技有限公司诉被告王胜德、张海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海普天能源科技有限公司的委托代理人房隐、陈炯，被告王胜德、张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海普天能源科技有限公司诉称，原告受上海普天智绿新能源技术有限公司委托，经营管理上海市某路某号A室房屋（以下简称“系争房屋”）。被告王胜德承租系争房屋经营服装多年。2014年3月，原告与被告王胜德协商终止原租赁合同，另行签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告将系争房屋出租给被告王胜德，租赁期限自2014年3月21日起至2019年3月20日止，月租金为13，137元，物业管理费为每月3，278.9元，租赁保证金为50，000元。租赁期间，非经原告书面同意，被告王胜德不得向任何第三方转租系争房屋，等等。后原告将系争房屋交付给被告王胜德，王胜德按约支付租赁保证金50，000元。后，原告得知，被告王胜德将系争房屋转租给李某某，李某某又将系争房屋转租。现系争房屋由被告张海峰实际占有和使用。上述转租行为均未获得原告的书面同意和认可。且被告张海峰在系争房屋内开设牛肉面馆，无营业执照和卫生许可证，有安全隐患。同时，被告王胜德拖欠原告2014年3月至7月的租金、物业管理费及水电费等费用未支付。原告认为，被告王胜德应当承担约定的费用，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告张海峰占有系争房屋，未征得原告同意，应当立即交还。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告王胜德签订的《商铺租赁合同》；2、被告王胜德支付拖欠的房屋租金；3、被告王胜德支付拖欠的物业管理费；4、被告王胜德支付拖欠的水电费；5、被告王胜德交付的租赁保证金50，000元归原告所有；6、被告王胜德支付违约金39411元；7、被告张海峰立即向原告交还系争房屋。
被告王胜德辩称，同意原告诉讼请求，但是认为没收保证金和支付违约金仅能适用其中一项，违约金约定过高。
被告张海峰辩称，同意支付房租、水电费等费用，不同意交还系争房屋。系争房屋系被告张海峰合法转租过来，租金、押金和转让费均支付过。
经审理查明，系争房屋的房屋产权人为上海普天智绿新能源技术有限公司。2011年11月，上海普天智绿新能源技术有限公司授权原告系争房屋的管理、出租以及处理因租赁产生争议的协调、处理、仲裁、诉讼等权利。授权期限为自本委托书签发之日起至本公司明确终止之日止。2014年3月26日，原告（甲方）与被告王胜德（乙方）就系争房屋签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为70平方米。2.1房屋用途为店铺。3.1租赁期自2014年3月21日起至2019年3月20日止。4.1租金为每天每平方米6.17元，月租金13，137元。5.1物业管理费为每天每平方米1.54元，月物业管理费为3，278.9元。5.3该商铺公用事业费（水费：每立方5.3元、电费每度1.38元）采取分户计量，按实际抄表数每月，甲方代收代付。6.1在本合同签订后的3个工作日内，乙方必须向甲方支付租赁定金，共计50，000元，由甲方开具收据。自本合同约定的起租日起，租赁定金自动转为租赁保证金。12.1租赁期间，非经甲方书面同意，乙方不得向任何第三人转租该商铺，或交换该商铺的承租权、使用权，或以该商铺与第三方进行任何形式的合作经营或委托经营。14.2.3乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，收回该商铺，有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并要求乙方支付相当于当年月租金三倍作为违约金。若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿超出部分的损失。（1）乙方未按本合同约定缴纳租金、物业管理费、水、电等费用，或未补足租赁保证金抵扣部分数额及滞纳金，连续超过30日的；（2）乙方擅自将该商铺全部或部分转租给第三方，或交换该商铺承租权，或以该商铺与第三方进行任何形式合作经营及委托经营的。补充条款4、该租赁物物业管理费由甲方代收代付。
2014年3月7日，被告王胜德（甲方）与案外人李某某（乙方）签订《商铺租赁合同》。第一条，甲方将拥有的系争房屋共1间，合同约定套内面积70平方米的铺面出租给乙方，作为某面包房经营场所。乙方同意出资补偿甲方原装修损失230，000元。其中150，000元自合同签订日支付，剩余款项在合同签订日期后每月支付甲方8，000元至全部付清。第二条，租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日。第一年使用费为198，000元，第二年使用费为198，000元，第三年使用费为213，840元，第四年使用费为230，948元，第五年使用费为249，422元。租金及物业费用按月计收，第一年为每月租金16，500元，第二年为每月租金16，500元，第三年为每月租金17，820元，第四年为每月租金19，246元，第五年为每月租金20，785元。本合同签订之日，乙方一次性支付押金50，000元。第四条，出租方与承租方的变更。租赁期间，不得将该房屋转租，如未经甲方同意并签订转租合同，擅自转租，甲方可以追究乙方的违约责任，并可扣除押金作为违约补偿，并解除合同。
2014年3月17日，李某某与被告张海峰签订合作经营合同。1、双方共同投资经营的项目位于上海市某路某号A室，挂靠甲方名义，甲方有偿提供商铺，由乙方自行经营，租金除外乙方按每年30，000元支付给甲方作为营利金。2、乙方同意出资补偿甲方原装修损失250，000元，其中170，000元自合同签订日支付，剩余款项在合同签订日期后每月支付甲方8，000元全部付清。乙方出资对该房屋进行装修，费用乙方自理，同时增添设施。该房屋月租金16，500元，年租金198，000元，押金50，000元由乙方一个人承担。后四年租金按市场价另议，甲方给乙方的装修免租期至2014年4月1日止。不得将该房屋转租，如未经甲方同意并签订转租合同，擅自转租，甲方可追究乙方的违约责任，并解除合同。4、本合同项目期限为5年，自本合同签订之日开始计算。
庭审中，原告与被告王德胜均确认，王德胜将系争房屋转租给李某某未获得原告书面同意，王德胜未向原告支付租金、水电费及物业管理费等费用。原告与被告张海峰均确认，被告张海峰未支付过系争房屋的租金、水电费及物业管理费等费用。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房屋产权证、授权委托书、《商铺租赁合同》、《合同经营合同》、发票等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原告与被告王胜德之间签订的《商铺租赁合同》、系各方真实意思表示，对订立方均具有法律约束力。合同约定被告王胜德不得擅自将系争房屋转租给他人，否则原告有权解除合同，收回该商铺，有权没收被告王胜德交付的租赁保证金，并要求被告王胜德支付相当于当年月租金三倍作为违约金。现被告王胜德未经原告同意，擅自将系争房屋转租给案外人，构成违约。原告要求解除与被告王胜德签订的《商铺租赁合同》并支付租金、物业管理费、水电费等费用，并要求没收被告王胜德支付的租赁保证金及违约金的诉请，本院予以支持。被告王胜德认为该违约金标准过高，本院结合本案的具体情况，予以采纳，根据公平原则和诚实信用原则本院酌情予以调整。被告王胜德未经原告同意与案外人李某某签订的《商铺租赁合同》无效，案外人李某某与被告张海峰签订的《合同经营合同》本质仍然系就系争房屋签订的房屋租赁合同，亦为无效。现被告张海峰实际占有、使用系争房屋，无法律依据，应当向原告返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，判决如下：
一、解除原告上海普天能源科技有限公司与被告王胜德就上海市某路某号A室房屋签订的《商铺租赁合同》；
二、被告张海峰于本判决生效之日起三十日内向原告上海普天能源科技有限公司返还上海市某路某号A室房屋；
三、被告王胜德于本判决生效之日起三十日内按每月13，137元的租金标准向原告上海普天能源科技有限公司支付自2014年3月21日起至被告张海峰实际返还之日止的房屋租金及使用费；
四、被告王胜德于本判决生效之日起三十日内按每月3，278.9元的标准向原告上海普天能源科技有限公司支付自2014年3月21日起至被告张海峰实际返还之日止的物业管理费；
五、被告王胜德于本判决生效之日起三十日内向原告上海普天能源科技有限公司支付拖欠的水电费（以实际抄表数计算）；
六、被告王胜德交付的房屋租赁保证金50，000元归原告上海普天能源科技有限公司所有；
七、被告王胜德于本判决生效之日起三十日内向原告上海普天能源科技有限公司支付违约金20，000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1750元，由被告王胜德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 张 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。