宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初590号原告吴迎雪，女，1974年11月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人康芊，宁夏昊诺律师事务所律师。被告李灵芝，女，1987年7月15日出生，壮族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人王荣（系被告李灵芝丈夫）。被告李莉萍，女，1972年5月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区（未到庭，以上信息由原告提供）。原告吴迎雪与被告李灵芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，因原告提供的2013年4月23日的《房屋租赁合同》系李莉萍作为承租人与原告签订的，因此李莉萍系本案必须共同进行诉讼的当事人，故本院依法通知李莉萍作为本案的被告参加诉讼，并依法组成合议庭于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告吴迎雪的委托代理人康芊，被告李灵芝及其委托代理人王荣到庭参加诉讼。被告李莉萍经本院依法公告送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴迎雪诉称，2013年4月23日，原告与被告李莉萍签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将其名下的位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室房屋出租给被告李莉萍用于居住使用，租赁期限为一年，房屋租金为12000元/年。合同签订后，被告李莉萍依约向原告交付了房屋租金12000元，原告也依约向被告李莉萍交付了上述房屋。2014年3月19日，被告李莉萍因病外出就医，便委托被告李灵芝对上述房屋进行看管，但被告李灵芝在未经原告的同意下，擅自将上述房屋出租给案外人马某居住使用，并与案外人马某签订了《房屋租赁合同》。2014年3月26日，原告在不知道上述房屋被被告李灵芝转租的情况下，因事到上述房屋时与马某发生冲突，马某将原告殴打致轻伤。2015年5月，原告将马某以犯故意伤害罪，并由此造成经济损失为由按刑事自诉案件诉至银川市兴庆区人民法院。2015年12月17日，原告与马某就此案达成庭外和解，并撤回了自诉。因上述房屋内存有马某及他人物品，故马某于2015年12月17日将其在房屋内的物品搬离后，原告才实际占有该房屋。现因被告李灵芝的违法转租行为，致使原告的房屋不能正常出租，由此给原告造成相应的经济损失，故原告诉至法院，请求依法判令被告向原告赔偿自2014年3月26日至2015年12月25日期间的房屋租金损失63000元（21个月×3000元/月﹦63000元），并支付自2014年1月至2015年12月期间的物业费1766.80元及2013年至2015年期间的采暖费5070元，以上共计69836.80元；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、《房屋所有权证》一份，欲证明位于宁夏回族自治区银川市兴庆区涉案房屋系原告所有的事实。2、《房屋租赁合同》一份，欲证明2013年4月23日，原告与被告李莉萍签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告李莉萍承租原告名下的位于宁夏回族自治区银川市兴庆区涉案房屋用于居住使用；租赁期限自2013年5月1日至2014年5月1日止；租金为12000元/年；未经原告同意，不得将房屋转租、转借。3、《房屋租赁合同》一份、《收条》一张，欲证明2014年3月19日，被告李灵芝在未经原告的同意下将上述房屋转租给案外人马某，并与马某签订一份《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为六个月，即自2014年3月20日至2014年9月19日；租金为1500元/月。2014年3月20日，被告李灵芝收取马某向其交付上述房屋为期三个月的租金4500元及押金1500元，共计6000元。4、银川市公安局银古路派出所于2014年3月26日询问被告李灵芝的笔录一份，欲证明被告李灵芝在未经原告及被告李莉萍的同意下，违法将上述房屋转租给案外人马某居住使用的事实。5、《宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票》二张（注：开票日期分别为2014年4月1日、2015年6月17日）、《宁夏回族自治区地方税务局通用手工发票》二张（注：开票日期分别为2014年5月1日、2015年6月17日），欲证明原告于2014年4月1日交纳上述房屋2013年至2014年度的采暖费2527元；于2014年5月1日交纳2014年1月至2014年12月期间的物业费722.8元；于2015年6月17日交纳2015年1月至2015年12月期间的物业费1044元及2014年至2015年度的采暖费2543元，以上共计6836.8元的事实。6、（2015）兴刑初字第323号刑事裁定书一份、和解协议一份，欲证明因被告李灵芝擅自将上述房屋转租给案外人马某，致使原告与马某发生纠纷。为此原告将马某诉至银川市兴庆区人民法院，后双方于2015年12月17日达成和解协议，且马某于该日搬离上述房屋。因被告李灵芝擅自转租的行为导致原告上述房屋自2014年3月26日至2015年12月25日期间的租金损失63000元。被告李灵芝对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对证据2的真实性有异议。原告与被告李莉萍签订《房屋租赁合同》后，该合同一直是由被告李莉萍保管的，被告李灵芝从未见过该合同。对证据3的真实性无异议。2014年3月19日的《房屋租赁合同》确系被告李灵芝与马某所签订的，但该证据并不能达到被告李灵芝因出租上述房屋而获利6000元的证明目的。对证据4的真实性无异议，但对原告的证明目的不予认可。因案发时，被告李莉萍因病住院治疗，被告李灵芝不想把被告李莉萍牵扯进来，且被告李灵芝也给当时的办案民警讲述了该情况，所以办案民警才在询问笔录中记录“沉默不语……”。被告李灵芝对2013年至2014年度的采暖费有异议，因该笔费用系被告李灵芝所交纳的。当时原告和马某发生纠纷时，被告李灵芝没有及时取走采暖费的收据去换发票。同时，被告李灵芝居住上述房屋期间，物业费也是由被告李灵芝所交纳的。2014年3月26日，原告与马某在涉案房屋内发生冲突后，原告收回房屋，更换门锁并明确告知被告李灵芝不得再进入涉案房屋，即视为原、被告已在事实上解除了房屋租赁关系。因原告已收回房屋的使用权，故该房屋之后发生的任何费用，与被告李灵芝无关。被告李灵芝辩称，一、二被告自2013年4月23日至2014年5月1日期间共同承租了原告名下的上述房屋。因被告李莉萍与原告熟识，故被告李灵芝委托被告李莉萍与原告办理房屋租赁手续。同时，被告李灵芝将12000元租金委托被告李莉萍交付给原告。该手续办理完毕后，房屋租赁合同及收据均由被告李莉萍保管，但被告李灵芝从不知晓上述房屋租赁合同的具体内容及承租人处的签名，直至原告在2015年第一次起诉被告李灵芝时，被告李灵芝才见到该房屋租赁合同的复印件。被告李灵芝在该房屋居住将近大半年。期间，原告曾多次到该房屋取东西，有时委托其家人到该房屋收拾东西等。而且，被告李灵芝在该房屋也曾见到过原告，由此可以证明原告知晓并认可被告李灵芝与原告之间的房屋租赁关系，故不存在原告所陈述的被告李莉萍因到外地就医委托被告李灵芝看管房屋的说法。二、二被告在租赁上述房屋期间，被告李丽萍因个人原因很少在该房屋居住，后期又因病入院治疗。2014年，被告李灵芝因结婚欲搬入新房，故决定提前搬离该房屋。由于该房屋的租赁手续均是由被告李莉萍与原告所办理的，因此被告李灵芝在2014年3月初告知被告李莉萍欲将该房屋交还给原告，提前解除房屋租赁关系，但被告李莉萍以其当初与原告口头约定租赁期不低于二年为由，建议被告李灵芝将房屋转租出去。于是，被告李灵芝便将房屋转租给马某，故被告李灵芝不存在将上述房屋擅自转租的行为。三、关于原告诉请的租金、物业费、采暖费。因租赁期内的上述费用，被告李灵芝在搬离该房屋时已全部交清。因交费收据存放在房屋内，还未来得及换取发票，又因原告与马某发生冲突后，原告收回房屋，被告李灵芝更无法进入该房屋取走交费收据。但是，被告李灵芝有宁夏银帝物业服务有限公司丽水服务处开具的证明，可以证实被告李灵芝已交清上述房屋租赁期间的采暖费。至于该房屋在2014年5月1日之后的租金、物业费、采暖费，因原告与马某于2014年3月26日在上述房屋内发生冲突后，原告收回房屋，原告也多次告知被告李灵芝其已更换上述房屋的门锁，并请原告的朋友住在该房屋进行看管，原告明确表示从此以后被告李灵芝及马某不得再进入该房屋。截至目前，上述房屋内属于被告李灵芝的洗衣机、热水器等物品无法取回。原告从2014年3月26日起收回上述房屋并自行处理，提前解除了与被告李灵芝的房屋租赁关系，故该房屋自2014年5月1日之后的物业费、采暖费等费用均与被告李灵芝无关。综上所述，被告李灵芝已交清上述房屋在租赁期间应由其承担的房屋租金、物业费、采暖费，而原告于2014年3月26日收回房屋，故该房屋自2014年5月1日以后发生的任何费用均与被告李灵芝无关。被告李灵芝根据其答辩理由向本院提交了宁夏银帝物业服务有限公司丽水服务处于2014年6月12日出具的证明，欲证明被告李灵芝已经交清上述房屋自2013年5月1日至2014年5月1日期间的物业费722.80元及采暖费1300元，共计2022.80元的事实。原告对被告李灵芝提交的上述证据的质证意见为：虽该证明系宁夏银帝物业服务有限公司丽水服务处出具，但该服务处不具有出具证明的法定主体资格。而且，该印章是方形章，不具有公章的法律效力。另外，上述房屋的面积为133.86平方米，按照相关规定，1300元不够2013年至2014年度的采暖费。被告李莉萍未到庭应诉，亦未提交书面答辩材料。经审理查明，原告系位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为133.86平方米。2013年4月23日，原告与被告李莉萍签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告李莉萍承租原告名下的上述房屋用于居住使用；租赁期限为一年，即自2013年5月1日至2014年5月1日止，租赁期限届满后可续签租赁合同；房屋租金为12000元/年，于合同签订之日一次性付清；租赁期间的水费、电费、采暖费、物业费等因被告李莉萍居住使用而产生的上述费用由被告李莉萍负担，租赁结束时，被告李莉萍须交清所欠费用；在租赁期间，未经原告同意，被告李莉萍无权转租或转借该房屋。合同签订后，被告李丽萍依约向原告交付了上述房屋房屋租金12000元，原告也依约向被告李丽萍交付了上述房屋。2014年3月19日，被告李灵芝在未经原告的同意下，将上述房屋转租给案外人马某，并与马某签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为六个月，即自2014年3月20日起至2014年9月19日止；房屋租金为1500元/月；合同签订后，马某需向被告李灵芝交纳为期三个月的房屋租金4500元及押金1500元。2014年3月20日，被告李灵芝收到马某向其交纳上述房屋自2014年3月20日至2014年6月19日期间的房屋租金4500元及押金1500元后，给马某出具了一张《收条》，载明：“今收到马某三个月房租（2014年3月20日—6月19日）金额￥1500元/月×3个月﹦4500元，另收押金￥1500元，合计￥6000元，大写陆仟元整。李灵芝”。2014年3月26日，原告与马某在上述房屋内发生纠纷后，二被告自此以后再未在上述房屋内居住。2015年5月5日，原告以马某、聂某犯故意伤害罪，并由此造成经济损失为由，将该二人诉至本院。该案在审理过程中，原告与马某达成和解协议后，于2015年12月17日向本院提出撤诉申请，故本院于2015年12月17日依法作出（2015）兴刑初字第323号刑事裁定，准许原告撤回自诉。因上述房屋内存有马某及他人的物品，故马某于2015年12月17日将其在房屋内的物品搬离后，原告实际占有该房屋。原告于2014年4月1日向宁夏银帝物业服务有限公司交纳了上述房屋2013年至2014年度的采暖费2527元；于2014年5月1日交纳2014年1月至2014年12月期间的物业费722.80元（133.86平方米×0.45元/平方米×12个月）；于2015年6月17日交纳2015年1月至2015年12月期间的物业费1044元（133.86平方米×0.65元/平方米×12个月）及2014年至2015年度的采暖费2543元，以上共计6836.80元。原告以被告李灵芝的违法转租行为给其造成损失为由，故诉至本院，请求依法判如所请。本案在审理过程中，原告与被告李灵芝均认可被告李灵芝与被告李莉萍于2013年4月23日共同承租了原告名下的上述房屋。同时，原告陈述对于被告李灵芝未经其同意转租之后产生的各项费用，均由被告李灵芝自行负担，与被告李莉萍无关。本院确认的上述事实，有原告提供的《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《收条》、《宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票》、《宁夏回族自治区地方税务局通用手工发票》、（2015）兴刑初字第323号刑事裁定书、和解协议及原告与被告李灵芝的当庭相关陈述佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被告李灵芝提交的由宁夏银帝物业服务有限公司丽水服务处于2014年6月12日出具的证明，欲证明被告李灵芝已交付租赁期内的物业费及采暖费，但原告对此不予认可，并提交了其交纳上述费用的发票，且该证明上并未写明上述期间的物业费、采暖费系被告李灵芝所交纳的，故对被告李灵芝提交的该证据，本院不予采信。本院认为，原告与被告李莉萍自愿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，本院予以确认。上述房屋租赁合同签订后，被告李莉萍依约向原告支付了租赁期间内的房屋租金12000元，原告也依约向被告李莉萍交付了上述房屋。虽上述合同中承租人处并未列明被告李灵芝，但原告与被告李灵芝均认可被告李灵芝与被告李莉萍共同承租了原告名下的上述房屋，故被告李灵芝与原告之间的房屋租赁合同关系也依法成立。对于原告诉请的房屋租金、物业费、采暖费，因二被告已向原告交纳了上述房屋租期内的租金12000元，故对于原告诉请的2014年3月26日至2014年5月1日期间的房屋租金，本院不予支持。对于租期内的物业费、采暖费，虽被告李灵芝提交了由宁夏银帝物业服务有限公司丽水服务处于2014年6月12日出具的证明，欲证明其已交付了租赁期内的物业费及采暖费，但原告对此不予认可并提交了其交纳上述费用的发票，且该证明上并未写明上述期间的物业费、采暖费系被告李灵芝所交纳的，加之被告李灵芝也未提交其他证据予以证明，故对被告李灵芝的该抗辩意见，本院不予采纳。因上述期限的费用均系原告所交纳的，又因被告李灵芝于2014年3月19日在未经原告同意的情况下，将房屋转租给案外人马某，加之原告主张对于被告李灵芝未经其同意转租之后产生的上述各项费用，应由被告李灵芝自行负担，与被告李莉萍无关，故本院结合上述物业费的收费标准及原告诉请的2014年度的物业费计算，确定二被告应向原告支付自2014年1月1日至2014年3月18日期间的物业费为154.61元（133.86平方米×0.45元/平方米÷30天×77天﹦154.61元）。同时，二被告还应向原告支付2013年至2014年度的采暖费2527元。对于2014年3月19日之后的房屋租金、物业费、采暖费，因被告李灵芝的违法转租行为，致使原告与马某发生冲突。后原告与马某的纠纷直至2015年12月17日处理完毕，且马某于2015年12月17日搬离房屋后，原告实际收回该房屋，故被告李灵芝应当向原告赔偿上述房屋自2014年5月1日至2015年12月17日期间的租金损失。现因被告李灵芝违法转租，并以1500元/月的标准收取租金进行受益，故被告李灵芝也应按1500元/月向原告赔偿自2014年5月2日至2015年12月17日期间的房屋租金损失为29750元（1500元/月÷30天×595天﹦29750元）。同时，被告李灵芝还应向原告支付上述房屋自其违法转租之日起即2014年3月19日至2015年12月17日的物业费为1596.28元【其中2014年3月19日至2014年12月31日的物业费为578.28元（133.86平方米×0.45元/平方米÷30天×288天﹦578.28元）;2015年1月1日至2015年12月17日的物业费为1018元（133.86平方米×0.65元/平方米÷30天×351天﹦1018元）】，并支付2014年至2015年度的采暖费2543元。综上，二被告除向原告共同支付2014年1月至2014年3月18日期间的物业费154.61元及2013年至2014年度的采暖费2527元外，被告李灵芝还需向原告赔偿自2014年5月2日至2015年12月17日期间的房屋租金损失29750元，并支付2014年3月19日至2015年12月17日期间物业费1596.28元（578.28元﹢1018元﹦1465.66元）及采暖费2543元。被告李莉萍经本院依法公告送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律关系若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李莉萍、李灵芝于本判决生效之日起五日内向原告吴迎雪支付上述房屋自2013年至2014年度的采暖费2527元及2014年1月1日至2014年3月18日期间的物业费154.61元，共计2681.61元；二、被告李灵芝于本判决生效之日起五日内向原告吴迎雪支付上述房屋自2014年5月2日至2015年12月17日期间的租金损失29750元，并支付自2014年3月19日至2015年12月17日期间的采暖费2543元、物业费1596.28元，共计33889.28元；三、驳回原告吴迎雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1546元，公告费300元，共计1846元，由原告吴迎雪负担808.44元，被告李莉萍负担70.88元，被告李灵芝负担966.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  丁宝平人民陪审员  许元泉人民陪审员  马某军二〇一六年七月十二日书 记 员  吴芙蓉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律关系若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。