上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第16821号
原告（反诉被告）詹燕。
委托代理人潘国俊，上海海彻律师事务所律师。
委托代理人宋娟，上海海彻律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴麟宝。
委托代理人吴昊。
原告詹燕与被告吴麟宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，吴麟宝提出反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理。本案于2015年6月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘国俊、宋娟，被告委托代理人吴昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹燕诉称：原、被告就上海市浦东新区东方路XXX号XXX室房屋转让事宜于2015年2月28日签订《上海市房地产买卖合同》及《室内装修转让协议》。原、被告双方通过上述契约约定，原、被告双方应共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在原告办理转让过户过程中，被告应积极给予协助；原告于过户当日支付除银行贷款额及尾款人民币（以下币种相同）5万元之外的金额，且房屋交易税费全部由原告承担。截至2015年2月28日，原告已累计向被告支付购房款80万元。在讼争房产买卖合同履行期间，2015年3月30日，国家财政部、税务总局联合下发财税（2015）39号《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，对于个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。讼争房产正属于本次免征营业税的范畴。新政出台后，原告多次联系被告共同办理审税手续，但被告屡屡拒绝。原告又于2015年4月3日委托律师发出《律师函》催促履行，但被告置之不理。原告诉讼请求：1、判令被告继续适当履行合同义务，配合原告办理税费审核、房屋产权过户登记及交房手续；2、判令被告支付违约金（以房屋总价款338万元为基数，按日万分之五的标准自2015年5月18日起计算至被告实际配合办理过户手续之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告吴麟宝辩称：2015年3月28日，原、被告已办理完审税手续，取得税收告知书，并约定2015年4月21日办理缴税及房屋过户手续。买卖合同约定原告应于2015年4月18日之前支付第一笔房款，但原告没有支付。被告于2015年4月19日发函通知原告逾期付款并通知原告2015年4月21日共同至房地产交易中心办理过户手续，但原告拒绝。因此，系原告违约，故不同意原告诉讼请求。
反诉原告吴麟宝诉称：原、被告于2015年2月签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方应共同办理过户手续，房屋交易税费由反诉被告承担。反诉被告应于2015年4月18日前支付房款647，000元。2015年3月28日，审税手续全部完成。2015年4月18日，反诉被告未按约支付647，000元房款。2015年4月19日，反诉原告通过短信并发函要求反诉被告支付房款，并于2015年4月21日至交易中心办理过户手续，遭到反诉被告无理拒绝。2015年5月11日，因反诉被告逾期付款已经超过20天，反诉原告发函通知反诉被告解除买卖合同。反诉原告反诉诉请：1、判决解除原、被告就涉案房屋签订的买卖合同；2、反诉被告承担违约责任，赔偿反诉原告违约金709，800元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告詹燕辩称：反诉被告不存在违约，反诉被告已实际支付房款80万元，银行贷款222万元也已审批通过。反诉被告暂停支付合同约定的647，000元有正当理由，因为反诉原告违约在先，新政出台后反诉被告积极与反诉原告联系要求办理重新审税手续，2015年4月6日反诉原告明确予以拒绝。按照新政，本次交易卖方原应承担的18万元左右的营业税予以免征，反诉原告提出若需重新审税，反诉被告需再支付反诉原告20万元，反诉被告同意补偿反诉原告一、两万元，双方就此未能谈拢。在合同约定的付款日期2015年4月18日之前，反诉被告即已提起本案诉讼。故不同意反诉原告的反诉诉请。
经审理查明：2015年2月11日，吴麟宝出具公证委托书，委托案外人龚辉办理上海市浦东新区东方路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售手续。2015年2月28日，龚辉作为吴麟宝（甲方）的代理人与詹燕（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积133.58平方米，转让价款328万元，甲方于2016年2月9日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2015年5月18日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按期付款，应向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定，1、乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，直接支付给甲方部分首期房价款计70万元，含已支付的定金31万元。甲、乙双方约定乙方于2014年（笔误，应为2015年）4月18日前支付给甲方647，000元，如此共同构成乙方支付给甲方的全部首期房价款计1，347，000元。该首期房价款中不包含尾款。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请（以实际银行审批结果为准）贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。乙方于过户当日支付除银行贷款额及尾款5万元之外之全额。3、乙方第二期房价款的支付方式为：双方办理过户，取得乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，由贷款银行代乙方支付。4、贷款银行支付上述第二期房款后三日内，双方办理交房，同时乙方支付甲方尾款5万元。上述合同签订当日，吴麟宝（甲方）与乙方（詹燕）还签署《室内装修转让协议》（以下简称《装修协议》）一份，约定系争房屋实际成交总价为338万元，包括两部分，《买卖合同》约定的房价328万元以及室内固定装修转让价10万元；乙方应于《买卖合同》签订当日直接支付给甲方10万元；另，系争房屋的交易税费全部由乙方承担。
上述《买卖合同》以及《装修协议》签订前后，詹燕分别于2015年2月10日、2月28日共计支付吴麟宝房款80万元（含装修补偿款10万元）。2015年3月28日，双方共同办理了系争房屋交易税审税手续。2015年3月30日，国家税务总局出台政策，对于个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。系争房屋属于该政策所规定的免征营业税范围。审理中，双方确认若依据该政策，系争房屋买卖交易税费可减少约18万元。詹燕称，该政策出台后曾与吴麟宝就重新审税事宜进行协商，詹燕表示若重新审税，同意给予吴麟宝一、两万元补偿，但吴麟宝要求补偿20万元，双方未能谈妥。吴麟宝称，上述政策出台后未与詹燕直接谈过，但向中介表示过若要按照新政策重新审税的话需通过中介重新签订合同，重新协商交易价格，否则就按原来合同约定的时间节点和审税结果交易，中介还没有反馈意见，詹燕即起诉了。
2015年4月上旬，詹燕通过律师向吴麟宝发出《律师函》，称鉴于国家税收政策变化，要求吴麟宝配合办理审税手续。2015年4月13日，詹燕向本院提起本案诉讼，诉请如前。2015年4月18日，詹燕未支付《买卖合同》约定的647，000元房款。2015年4月19日，吴麟宝向詹燕发函，称双方已于2015年3月28日向房产交易中心预约4月21日缴税、过户，要求詹燕于2015年4月21日配合过户。2015年5月11日，吴麟宝向詹燕发函，称詹燕未按约于2015年4月18日支付房款，拒绝于2015年4月21日办理过户，故通知詹燕解除《买卖合同》并要求詹燕赔偿违约金。
另查明，2015年3月10日，詹燕与中国银行上海市杨浦支行签署《住房公积金个人住房抵押借款合同》以及《个人住房（二手房）抵押借款合同》，就系争房屋买卖申请公积金贷款30万元以及商业贷款192万元。
以上事实，有经庭审质证的公证委托书、《买卖合同》、《装修协议》、房款收据、《律师函》、通知书、贷款合同以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，詹燕与吴麟宝签订的《买卖合同》及《装修协议》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系依法成立并生效。2015年3月28日，双方已按照合同约定办理了系争房屋交易税的审税手续，双方理应恪守约定继续履行支付剩余房款及过户等其他合同义务。此后国家就房地产交易税费出台新的政策，该政策并不影响已经办理审税的买卖双方依据原审税结果办理过户，但是，若依据新的税收政策，系争房屋交易可以免征营业税，确实降低了交易成本。此种情况下，买方提出重新审税，卖方提出新的政策影响交易成本，若重新审税会影响后续交易时间节点，故应重新确定交易价格，皆符合常理，双方应依据诚实信用原则就是否重新审税以及是否需要调整交易价格进行协商。双方就此协商无法达成一致意见，买方詹燕也不同意按照原审税结果继续交易，故《买卖合同》事实上已无法履行，依法可予解除。吴麟宝诉请解除合同，予以支持，但考虑到税收政策变化属于当事人缔约时所不能预见的因素，合同解除不可归责于买卖任何一方，詹燕在双方未能达成一致意见的情况下暂停支付房款，尚不构成违约，吴麟宝要求詹燕支付违约金的诉请不予支持。在审税已经完成的情况下，詹燕诉请吴麟宝必须重新审税并按照新的审税结果继续履行合同及支付违约金，没有合同及法律依据，本院亦不予支持。合同解除后，卖方已经收取的房款应当返还买方，本院为减轻当事人讼累，予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）詹燕与被告（反诉原告）吴麟宝于2015年2月28日就上海市浦东新区东方路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）吴麟宝应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）詹燕房款80万元；
三、驳回原告（反诉被告）詹燕的本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）吴麟宝的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33，040元，减半收取计16，520元，由原告（反诉被告）詹燕负担，反诉案件受理费5，449元，由被告（反诉原告）吴麟宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一五年七月二十日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。