北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第5362号
原告（反诉被告）李国瑞，男，1982年5月12日出生。
委托代理人耿金梅，女，1982年6月16日出生。
被告（反诉原告）张慧，女，1990年6月18日出生。
委托代理人程常青，黑龙江畅顺达律师事务所律师。
原告（反诉被告）李国瑞（以下称原告）与被告（反诉原告）张慧（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯蓓丽独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人耿金梅、被告委托代理人程常青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月21日，我与被告签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告向我承租位于北京市朝阳区朝阳北路X小区X号房屋（以下简称涉案房屋），租期自2014年8月21日至2015年8月20日，月租金为6000元，押一付三。各期租金支付日分别为2014年8月20日、2014年11月5日、2015年2月5日，2015年5月5日。到应该支付第二期租金日，经我多次催要，被告一直拖延不予支付，却一直占有使用涉案房屋至2014年11月25日。根据合同约定，我依法解除租赁合同，并于2014年11月25日通过110警察将涉案房屋门锁打开，收回房屋。涉案房屋内的设施设备如冰箱、电视、茶几、镜子等均不同程度受到人为故意的破坏；电视遥控器、门卡、水卡等均丢失。被告的行为严重侵犯了我的合法权益，故诉至法院，要求确认双方签订的租赁合同已于2014年11月25日解除；要求被告给付2014年11月20日至2014年11月25日期间（按5日算）的租金2000元，每日按照400元计算；迟延支付租金违约金8000元，自2014年11月5日至2014年11月25日，每日按照400元计算；解除合同违约金6000元；支付2014年第一季度网费400元；赔偿我涉案房屋财产损失56607元。
被告辩称并反诉称：原告所述的租赁合同签订情况属实。我于租赁合同签订当日交纳了三个月的租金18000元、押金6000元及各项杂费900元。2014年第一季度网费400元我确实没有交纳，同意在预交的杂费中扣除。根据租赁合同约定第二期租金应于2014年11月5日交纳，我因为那时人在国外且手头有些紧张，就跟原告说缓几天交，但是原告就说不让我住了。我认可双方签订的租赁合同已于2014年11月7日解除，因为原告在2014年11月7日发短信通知我房屋不租给我了，然后才有的搬出涉案房屋的事情。我于2014年11月19日就搬出了涉案房屋，2014年11月25日原告给我打电话，我告知原告我已经搬出涉案房屋。对于2014年11月20日至2014年11月25日的租金，我同意按照正常租金每日200元支付，合同约定的400元每日是违约金，而非房租，且违约金约定过高。原告要求我赔偿其财产损失，其中镜子、时钟、餐桌、卫星电视遥控器以及歌华有线遥控器是我弄坏的，我同意赔偿，但是原告估价过高。电卡、水卡、燃气卡以及楼门卡都在我处，但我已经找不到了。我同意赔偿原告补办费用。对于原告主张的其他财产损失，我不同意赔偿。原告诉请的迟延支付租金违约金过高，租赁合同是原告写的合同，合同的内容显失公平，约定的违约金过高，每天达400元。根据法律规定，违约金不应高于每月租金的30%。原告要求我支付解除合同违约金没有法律依据，租赁合同约定逾期支付租金超过7日才可以解除合同，原告发短信告知我解除租赁合同的时间是2014年11月7日，此时原告不具备单方解除合同的条件，所以是原告违约而非我违约。据此我提出反诉，要求原告支付我解除合同违约金6000元，退还押金6000元，并退还未支出的杂费132元。
原告对被告的反诉辩称：同意退还被告未支出的杂费，经双方当庭核对，应当退还被告132元。不同意退还押金，因为押金远远不够冲抵被告应当赔偿我的财产损失及违约金、租金。被告诉请的解除合同违约金没有任何依据，在租赁房屋期间，原告私自给涉案房屋换了门锁，2014年11月24日我方去到涉案房屋要求与被告进行房屋交接，但被告不露面并挂断电话，我方通过中介也无法找到被告，于是我方报警后在2014年11月25日才打开门锁，收回了涉案房屋。我方认为租赁合同的解除时间为2014年11月25日，我方并不存在任何违约行为。
经审理查明：2014年8月21日，出租人（甲方）即原告与承租人（乙方）即被告签订租赁合同，约定被告承租原告所有的涉案房屋，建筑面积55.17平方米。租赁期限自2014年8月21日至2015年8月20日，共计壹年。甲方应于2014年8月21日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡、电卡、水卡、燃气卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出（书面／口头）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式：每月6000元，租金总计72000元。现金或银行汇款支付，押一付三，各期租金支付日期：2014年8月21日、2014年11月5日、2015年2月5日、2015年5月5日。押金6000元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。其他相关费用的承担方式。租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担：……第八条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达2000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日肆佰圆整的标准支付违约金……合同签订后，被告向原告交纳了租金18000元、押金6000元及杂费900元。原告向被告交付了涉案房屋。
2014年11月5日，原告发短信向被告催收下一期租金，但被告并未交纳下一期租金。2014年11月7日，原告再次给被告发短信称“你去租其他房子吧，我帮你联系中介找房子，这房子不租你了”。被告回短信称“真逗！可以！但是月底才到期！”此后，双方仍就交纳房屋租金问题有短信往来。2014年11月9日，被告给原告发短信称不再继续承租涉案房屋，原告要求被告于2014年11月11日腾房。因被告在租赁期间自行更换了门锁且未向原告提供新门锁的钥匙，2014年11月25日，原告在报警后打开门锁收回了房屋，并提供了开锁时的视频光盘。
庭审中，原告称其于2014年11月25日收回房屋，双方未就涉案房屋进行交接，要求被告支付其2014年11月20日至2014年11月25日（按5日算）的房屋租金2000元。被告则称其已于2014年11月19日搬离涉案房屋，但未能就此举证，且被告搬离房屋时未通知原告亦未与原告进行房屋交接。经询，被告同意按照每日200元的标准给付原告2014年11月20日至2014年11月25日的房屋租金。
原告主张迟延支付租金违约金，称根据租赁合同第九条第四款的约定，被告逾期交纳房租应自2014年11月5日至2014年11月25日，按400元每日的标准支付违约金共计8000元。被告对于原告的该项主张不予认可，称2014年11月7日原告通知被告租赁合同解除，且被告亦同意双方解除租赁合同，故被告不用交纳第二期房租，因此也就不存在被告逾期交纳租金的情况，被告不构成违约。
原告主张解除合同违约金，称根据租赁合同第九条第一款的约定，被告不按照约定支付租金达7日的，且被告保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，原告有权单方解除合同，被告应当按照月租金的100%支付解除合同违约金6000元。被告对于原告的该项主张不予认可，称2014年11月7日原告通知被告租赁合同解除，此时被告逾期支付租金未达7日，不构成租赁合同约定的单方解除合同的条件，被告不应当承担违约责任。
原告主张涉案房屋财产损失，称涉案房屋内电视机、冰箱、餐桌、墙体及沙发等设施在被告租赁期间损坏，床箱内、沙发箱体内脏乱有污物等，要求被告赔偿损失56607元，并提供了2014年11月25日开锁时记载涉案房屋状况的视频光盘、58同城网站截图打印件及部分电器的发票、销售票据，但未能就其主张的损失数额举证，被告称原告主张的损坏物品清单中的镜子、时钟、餐桌、卫星电视遥控器以及歌华有线遥控器是其损坏的，同意赔偿，但认为原告估价过高。对原告主张的其他财产损失及证据均不予认可。原告称被告搬离涉案房屋时带走了涉案房屋的电卡、水卡、燃气卡以及楼门卡并要求赔偿损失，并提供了补办水卡、燃气卡的收据，称电卡物业给免费进行了补办，楼门卡因长期不在涉案房屋居住，故仍未补办，被告对此表示认可，并同意赔偿原告补办费用。
被告主张解除合同违约金，称原告以短信形式要求被告于2014年11月11日前腾退涉案房屋，其行为已经构成违约，根据租赁合同第九条违约责任第二款的约定，租赁期内，原告需要提前收回房屋的，或者被告需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，原告还应退还相应的租金。故被告主张原告应当退还被告押金6000元，支付解除合同违约金6000元。原告对于被告的主张不予认可。原告提交了其与被告自2014年8月21日至2014年11月9日的短息记录打印件，被告对此予以认可。
原告主张被告未支付2014年第一季度网费400元，被告对此表示认可，并同意在预交的杂费中扣除。
庭审中，双方对于水费、电费、燃气费及有线电视费用进行了结算，水、电、燃气费用共计313.75元，有线电视费54元，双方均同意原告退还被告杂费132元。
上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照该合同履行各自义务。原告按约将涉案房屋交付被告，被告亦应按约定时间及时交纳租金。由于在原告催促被告交纳租金后，被告仍未交纳，故原告有权要求解除合同。根据现有证据显示，原告于2014年11月7日以短信形式表示不再将涉案房屋出租给被告，但被告并未对解除租赁合同作出明确表示。双方此后的短息内容仍体现了关于继续交纳租金履行租赁合同之意愿，直到2014年11月9日，被告以短信形式明确表示租赁合同不再继续履行，双方此时就租赁合同的解除达成合意，故原、被告双方签订的租赁合同应于2014年11月9日解除。根据合同约定，被告不按照约定交付租金达七日的，原告有权单方解除合同。原告向被告发短信要求解除合同时，并未达到合同约定的单方解除权行使条件。故原告主张的合同解除日期有误，本院确认租赁合同应于2014年11月9日解除。租赁合同解除后，按照合同约定，原告应退还被告2014年11月10日至2014年11月20日的租金。关于房屋占有使用费，被告称其于2014年11月19日搬离涉案房屋，但其未能就此举证，且原告未收到通知，原告于2014年11月25日自行开锁后才进入涉案房屋，故被告应当支付2014年11月10日至2014年11月25日期间的房屋使用费，且审理中被告同意按每日200元支付，本院对此不持异议。
关于原告要求被告支付迟延支付租金违约金一项，因租赁合同明确约定了各期租金支付日期，被告未按约定的时间交纳租金，其存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，故原告的此项请求有合同依据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付解除合同违约金一项，该违约金根据合同约定仅适用于行使单方解除权解除合同之情形，而本案中系双方达成一致解除合同，故原告此项请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于被告要求原告支付解除合同违约金之请求，被告称根据租赁合同第九条违约责任第二项的约定，原告需提前收回房屋或被告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，原告需退还相应的租金。本案中，租赁合同的解除系因被告存在逾期交纳租金的违约行为，原告并不存在上述的违约情形，故被告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于财产损失一项，被告作为承租人应合理使用房屋内附属设施设备，若造成损坏应予以赔偿。审理中被告同意赔偿涉案房屋中镜子、时钟、餐桌、卫星电视遥控器以及歌华有线遥控器的费用，亦同意赔偿原告补办涉案房屋电卡、水卡、燃气卡以及楼门卡的费用，本院对此不持异议，具体数额本院将根据原告提交的票据确认。因楼门卡尚未补办，该项损失未实际发生，故本院不予支持。因被告未合理使用房屋导致房屋环境脏乱的情况，原告必然需要支出费用进行清洁，故被告应支付原告此项费用，具体金额本院予以酌定。对于原告主张的其他财产损失，原告未能举证证明其主张的设施系因被告之使用行为造成损坏，且未能就其主张的损失数额合理性举证，故本院对该请求，不予支持。
关于被告已付杂费，双方均同意由原告退还被告132元，对此本院不持异议。
关于押金，现租赁合同已经解除，根据合同约定原告应当退还押金，故被告要求退还押金之反诉请求，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李国瑞与被告（反诉原告）张慧于二○一四年八月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一四年十一月九日解除；
二、被告（反诉原告）张慧于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）李国瑞房屋使用费三千二百元、财产损失二千五百元及违约金一千六百元；
三、原告（反诉被告）李国瑞于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）张慧租金二千二百元、押金六千元、杂费一百三十二元；
四、驳回原告（反诉被告）李国瑞的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费518元，由原告（反诉被告）李国瑞负担68元（已交纳），由被告（反诉原告）张慧负担450元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费50元，由被告（反诉原告）张慧负担25元，由原告（反诉被告）李国瑞负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 侯蓓丽
二〇一五年三月十九日
书 记 员 倪世欣