山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第108号
上诉人（原审被告、反诉原告）佟贤礼，性别：××，××年××月××日生，××族。
委托代理人于爱平，山东××信××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昌邑三邑服装有限公司。
法定代表人江海虹，董事长。
委托代理人夏桂芹，山东××××律师事务所律师。
上诉人佟贤礼因与被上诉人昌邑三邑服装有限公司（以下简称三邑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2013）昌民初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佟贤礼及委托代理人于爱平，被上诉人三邑公司的委托代理人夏桂芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年8月1日，三邑公司、佟贤礼签订房屋租赁协议一份，约定：三邑公司现有房屋十间共计457平方米（公司车间一楼自西向东10间），由佟贤礼租赁使用，租赁期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，为期三年；租赁价格为每平方米65元，共计29705元，佟贤礼于每年7月31日前一次性向三邑公司交齐当年的全部租金，如不按期交纳租金，三邑公司有权采取措施收回房屋使用权；佟贤礼用电按市供电公司价格每月按实用量结算，如不按时结算电费，三邑公司有权停止供电；在租赁期内，如因政府规划所需或公司对车间进行重大调整所需时，佟贤礼应无条件腾出房屋，三邑公司不承担任何赔偿责任（租赁费按实际使用月数计算）；租赁到期后，如三邑公司需要使用该房屋，应在租赁到期前半年内通知佟贤礼，佟贤礼租赁期满时应腾出房屋，如三邑公司不需用可另行协商。2012年9月10日，三邑公司向佟贤礼发出《关于在承租人拒签合同情况下收回房屋的决定》，内容如下：“佟贤礼（恒越绣品公司）：我们双方于2009年8月1日所签房屋租赁协议已于2012年7月31日到期。对于合同的续订问题，我们曾多次协商，但你方至今拒绝签订书面合同和拒绝交付租赁费。为维护我公司合法权益，公司经董事会研究决定，不再与你方签订租赁合同，望你方于2012年11月10日前将原租赁的车间及仓库、宿舍、车库、办公室等所有房屋腾出交还我公司。逾期不交，我方将依法收回（附租赁及占有房屋清单一份）。房屋清单：车间457平方仓库34平方宿舍54平方办公室78平方车库18平方”。该决定的送达手续经过了昌邑市公证处的公证。2012年11月6日，三邑公司向佟贤礼发出《停水停电通知》，内容如下：“因你方拒绝续订书面租赁协议和拒绝交付租赁费，我公司于2012年9月10日，通过昌邑市公证处通知你方于2012年11月10日将你方原租用我方的车间及仓库、宿舍、车库、办公室等所有房屋腾出交还我公司。现期限将至，我公司郑重通知你方，我方将于2012年11月12日对以上房屋进行停水、停电，必要时采取锁门等措施，望你方提前作好职工、设备的转移安置工作和房屋交还工作。否则，由此造成的不利后果由你方自行承担”。
另查明，自2012年9月29日至11月12日，佟贤礼应缴电费为2216.74元。2013年10月3日，三邑公司、佟贤礼进行了交接，佟贤礼将所租赁房屋全部交还三邑公司，包括车间457平方米、仓库34平方米、宿舍54平方米、办公室78平方米、车库18平方米，共计641平方米。
诉讼中，佟贤礼就其损失提出了反诉，主张因涉案纠纷致其与案外人之间的加工合同无法履行，从而被案外人索赔违约金及停产利润损失等共计532146.92元。
以上事实，有房屋租赁协议、公证书、用电月报表、停水停电通知、电脑绣花加工合同、索赔函、产值一览表、法院勘验笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，三邑公司与佟贤礼之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限于2012年7月31日届满，按合同约定，如到期后三邑公司需用该房屋，应在2012年7月31日前半年内通知佟贤礼，佟贤礼租赁期满时应腾出房屋，但双方并未约定三邑公司不需要使用涉案房屋时，也需提前通知佟贤礼。本案中，三邑公司并未通知佟贤礼，应认定三邑公司不需要使用涉案房屋，故双方应另行协商租赁事宜。双方对签订新的租赁合同未达成一致意见，三邑公司于2012年9月10日向佟贤礼发出收回房屋的决定，要求佟贤礼于2012年11月10日前将原租用的所有房屋腾出交还三邑公司，已为佟贤礼留出两个月的合理腾房期限，而三邑公司又于2012年11月6日向佟贤礼发出停水停电通知，要求佟贤礼腾房，逾期不腾房，三邑公司将于2012年11月12日对所租赁房屋进行停水、停电。在此前提下，三邑公司于2012年11月12日对佟贤礼所租赁房屋进行停水停电是对自身权利的保护，并无不当。诉讼过程中，佟贤礼于2013年10月3日将全部租赁房屋交付三邑公司，佟贤礼应支付三邑公司合同期满即2012年8月1日至2013年10月3日的房屋占有使用费。三邑公司主张的每平方米90元的房屋占有使用费标准，佟贤礼方不予认可，三邑公司亦未提供证据证明该标准经过了双方确认，故应参照原合同租金计算标准即每年29705元计算，佟贤礼应支付三邑公司房屋占有使用费34913.5元（29705÷365×429天）。对于三邑公司要求佟贤礼支付电费2216.74元的诉讼请求，数额正确，予以支持。佟贤礼主张的客户索赔额，其中一笔合同签订于租赁合同到期前，另两笔合同签订于租赁合同期满后，三邑公司向其发出收回房屋的决定后，佟贤礼主张的利润损失亦发生在租赁合同到期之后，在此前提下，佟贤礼明知租赁合同即将到期或已到期，三邑公司将收回房屋，佟贤礼应合理安排生产，避免因租赁房屋到期造成相应的损失。即使损失是真实存在的，责任应由佟贤礼自行承担。且佟贤礼亦未提供证据证明以上损失是因三邑公司方违反合同义务造成的，故对佟贤礼的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、佟贤礼支付三邑公司房屋占有使用费34913.5元，于判决生效之日起十日内付清；二、佟贤礼支付三邑公司电费2216.74元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回佟贤礼的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费728元，反诉案件受理费4561元，共计5289元，由佟贤礼负担。
宣判后，佟贤礼不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，原审判决未支持上诉人反诉请求不当。被上诉人以提高租金、缩短租赁期限为由故意阻挠续约，并且在续约不成后违反合同约定，未给上诉人预留6个月的搬迁期限，仅给上诉人预留了2个月的搬迁期限，之后被上诉人就强行予以停水停电，破坏上诉人的正常经营活动，给上诉人造成重大经济损失，被上诉人应赔偿上诉人的经济损失。第二，原审判决房屋占用费自2012年8月1日计算至2013年10月3日错误，应自2012年8月1日计算至2012年11月13日，因为自2012年11月13日以后，被上诉人就拒绝上诉人的职工进入厂区，并强行扣押了上诉人的物资设备，不让上诉人搬离。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人三邑公司以原审判决正确为由进行了答辩。
本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点有以下两个问题：一是上诉人主张的反诉损失应否予以支持；二是租赁合同到期后上诉人继续占用涉案房屋应如何计算占用费。
关于焦点一，根据双方签订的租赁合同，合同到期后是否续租，由双方协商处理。现合同到期，被上诉人作为房屋产权人有权根据自身需要提出新的租赁条件，上诉人在权衡利弊基础上也享有自主选择权，双方之间的交易系建立在平等、自愿的基础上，现上诉人主张被上诉人以提高租金、缩短租期等问题故意阻挠续约，未提供证据予以证明，对此本院不予采信。上诉人主张被上诉人未给其预留六个月的搬迁期限致其重大经营损失，但从租赁合同内容看，双方并未对搬迁期限作出明确约定，其中约定的“如三邑公司需要使用该房屋，应在租赁到期前半年内通知佟贤礼，佟贤礼租赁期满时应腾出房屋”等内容仅是在被上诉人自身需要使用涉案房屋的情况下，被上诉人履行通知义务的特别约定，并不能类推解释为合同到期双方续约不成，被上诉人也应提前告知上诉人存在解约风险并给上诉人预留六个月的搬迁期限，故上诉人以被上诉人未给其预留合理生产、搬迁期限致其遭受客户索赔为由要求被上诉人承担责任，理由不当，本院不予支持。另，上诉人反诉主张的客户索赔金及利润损失，绝大多数发生在合同期满以后，双方续约不成责任不在被上诉人，上诉人要求被上诉人承担其租赁合同期满之后的损失，理由不当，本院不予支持。上诉人主张的客户索赔金中仅有一笔订单系在租赁期内签订，但交货时间却在租赁合同期满之后，上诉人从事商贸活动多年，明知交货时间在租赁合同期满之后，但未合理安排生产，相应的损失应由其自行承担。故，原审判决未支持上诉人反诉请求，并无不当。
关于焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张自2012年11月13日以后被上诉人就拒绝上诉人的职工进入厂区，并强行扣押了上诉人的物资设备，对此，被上诉人不予认可，上诉人提供的照片及录像资料不能证明与待证事实具有关联性，因此上诉人应承担举证不能的法律后果。合同期满后，上诉人一直占用涉案房屋，理应承担占用费用。被上诉人向其发出限期搬迁通知，并不意味着免除上诉人搬迁期间的占用费。原审判决自2012年8月1日起至2013年10月3日止计算占用费，证据充分，应予维持。
综上，上诉人的上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5289元，由上诉人佟贤礼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 贾元胜
代理审判员 张 敏
二〇一四年二月十日
书 记 员 张瑞丰