新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)乌中民一终字第418号上诉人（原审原告）：王某某玉。上诉人（原审原告）：董某甲江。上诉人（原审原告）：董某乙萍。上诉人（原审原告）：董某丙河。上诉人（原审原告）：董某丁生。上诉人（原审原告）：董某戊玲。六上诉人共同委托代理人：杨斌，新疆方天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伊明江·吐尔地。委托代理人：艾比布拉·瓦哈甫，新疆达纳律师事务所律师。委托代理人：库图比娅·卡德尔，新�达纳律师事务所律师。原审第三人：克然木·赛甫。原审第三人：李某某莉。上诉人王吉玉、董元江、董元萍、董源河、董元生、董元玲因与被上诉人伊明江·吐尔地，原审第三人克然木·赛甫、原审第三人李莉确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民一初字第2585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董元江、王吉玉及其委托代理人杨斌、上诉人董元萍、董元河、董元生、董元玲的共同委托代理人杨斌，被上诉人伊明江·吐尔地及其委托代理人艾比布拉·瓦哈甫、库图比娅·卡德尔，原审第三人克然木·赛甫到庭参加了诉讼，原审第三人李莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年3月13日，王吉玉、董元河、董元玲、第三人李莉与伊明江·吐尔地签�了《售房协议》，并由双方签字，阿布都热西提·阿布都热合曼、艾乃吐拉·买买提作为证人在《售房协议》书上签字，并由第三人李莉在协议书上载明“收到房款陆万元整”。2006年3月19日，董元江在《售房协议》上签字。协议约定，王吉玉自愿将位于安宁渠镇北大路村五队自建房共计8间出售给伊明江·吐尔地，其中董元江名下的房屋两间48平米，董志成名下的房屋四间107.8平米及两间库房，购买价格为陆万元整，房屋款项一次性付清，付清后王吉玉把房产证、土地证交给伊明江·吐尔地，有关房屋过户的一切费用由伊明江·吐尔地本人承担，并由其本人办理相关手续。协议签订后，伊明江·吐尔地向王吉玉支付陆万元整。王吉玉将房产证及土地证交给伊明江·吐尔地。2012年12月3日，伊明江·吐尔地与克然木·赛甫签订房屋买卖合同一份，合同约定，伊明江·吐尔地将位于安宁渠镇北大路村五队自建房共计8间出售给克然木·赛甫，购买价格为60万元。合同签订后克然木·赛甫向伊明江·吐尔地给付房款30万元，并约定剩余30万元于2015年6月1日之前给付伊明江·吐尔地。克然木·赛甫在上述房屋居住至今。克然木·赛甫系安宁渠镇北大路村5队的村民。另查明，董志成于1987年9月11日办理编号为020066号房地产使用证，房屋总占地面积为354.96平米，建筑面积为108.2平米，土木结构，土地性质为集体土地。董志成于1996年3月病故，董志成与王吉玉系夫妻关系。董元江、董元萍、董源河、董元生、董元玲系董志成与王吉玉的子女。第三人李莉与董元生为夫妻关系。原审法院认为，本案中，第一、王吉玉、董元江、董元河、董元玲、第三人李莉与伊明江·吐尔地签订一份《售房协议》，王吉玉将位于安宁渠镇北大路村五队自建房共计8间房屋以陆万�的价格卖给伊明江·吐尔地。伊明江·吐尔地于2012年12月3日又将该房屋以60万的价格转让给了安宁渠镇北大路村5队的村民，即本案第三人克然木·赛甫。第三人自2012年购买此房屋后一直居住在该房屋并使用至今。虽然国家相关政策禁止城镇居民在农村购买宅基地，但该政策的目的在于防止农村集体所有制土地外流，从而防止农村集体利益受损。本案中，涉案房屋经过两次交易后，该房屋的实际购买人及使用人为该村村民克然木·赛甫，第三人克然木·赛甫自2012年购买该房屋后一直居住在该房屋并使用至今，故其依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，要求确认《售房协议》无效的诉讼请求，本院不予支持；第二、董志成因病去世，王吉玉、董元江、董元萍、董源河、董元生、董元玲作为董志成的第一顺序法定继承人，其中王吉玉、董元江、董元河、董元�爱人李莉、董元玲自愿与伊明江·吐尔地签订合同，该合同合法有效，签订合同后被告又将该房屋出售给第三人克然木·赛甫，现该房屋由第三人克然木·赛甫居住并使用，并非由伊明江·吐尔地使用，故依照该售房协议侵犯了董元萍和董元生的权力为由，要求确认售房协议无效，双方各自返还原物的诉讼请求，没有事实和法律依据，本案不予支持。遂判决：驳回原告王吉玉、董元江、董元萍、董源河、董元生、董元玲的诉讼请求。上诉人王吉玉、董元江、董元萍、董源河、董元生、董元玲不服判决上诉称：一、原审适用法律错误。1、根据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办法1999年39号文件、2004年《国务院关于深化改革严格管理的决定》国发2004年28号文件、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》国土资发2004年234号文件、《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第八条第二款等法律、法规政策规定：严禁城镇居民在农村购买宅基地，农民的住宅不得向城市居民出售，严禁炒卖土地。本案《售房协议》涉案土地和房屋性质为农村宅基地房屋，二被上诉人属于城镇居民身份，依法不得购买涉案房屋，其购买涉案房屋的行为违背了法律法规的强制性规定，应当是无效合同。2、第三人克然木·赛甫对涉案房屋的购买行为不具有真实性和合法性。第三人克然木·赛甫与被上诉人伊明江·吐尔地签订的《房屋买卖合同》是双方恶意伪造的合同。第三人克然木·赛甫作为本村村民对该事实明知的，因而，其购买涉案房屋的行为不属于善意取得。二、一审法院认为《售房协议》转让涉案房屋的行为没有侵犯共同权益人懂元萍、懂元生的合法财权权益，实属认定事实和使用法律错误。涉案�屋的所有人懂志成，于1999年病逝后，其子女懂元萍、懂元生依法亨有涉案房屋的合法财权继承权，2006年3月遗产共同继承人王吉玉、董元江、董元河、董元玲与被上诉人签订《售房协议》时。并未征得遗产共同继承人懂元萍、懂元生的同意，转让房屋的行为侵犯了懂元萍、懂元生的合法财权权益。综上，一审法院认定事实不清，使用法律错误，导致判决结果错误。故上诉请求撤销一审判决，依法支持上诉人的原审诉求。被上诉人伊明江·吐尔地答辩称：本案中，该案件中双方当事人自愿签订合同的，五上诉人都在现场并在合同上签字。该案已经过了八年，在八年期间上诉人从没有主张权利，按照法律规定，本案已经过了诉讼时效。本人将涉案房屋已经转让给第三人克然木·赛甫，第三人克然木·赛甫是乌鲁木齐市新市区安宁渠镇北大路村5队的村民。原审判决认定�实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人克然木·赛甫答辩称：本人合法购买涉案房屋并居住至今。我也是安宁渠镇北大路村5队的村民，与上诉人是一个队的。我已经向伊明江·吐尔地支付了30万元，剩余的30万元于2015年6月份之前支付完毕，但现在打了官司所以还没有履行完毕。故请求驳回上诉，维持一审判决。原审第三人李莉未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相符。以上查明的事实有售房协议、房地产使用证、房屋档案、房屋买卖合同、收据、身份证明及一审、二审庭审笔录等在卷为证。本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当�人承担不利后果。一、2006年3月13日及3月19日，上诉人王吉玉、董元江、董源河、董元玲与被上诉人伊明江·吐尔地签订了《售房协议》，在协议中双方对协议的具体事项达成一致，从合同履行来看，双方已履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款。2012年，被上诉人伊明江·吐尔地又将涉案房屋转让给了本村村民克然木·赛甫。之后，克然木·赛甫一直居住在该房屋并使用至今。虽然我国法律禁止城镇居民在农村购买宅基地，但该法律政策的目的在于防止农村集体所有制土地外流，从而防止农村集体利益受损。本案中，该房屋的实际购买人及使用人为该村村民克然木·赛甫。故上诉人的该项上诉请求没有事实依据，本院不予采纳。二、我国《物权法》第九十七条规定：“处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，涉案房屋系懂志成与其妻王吉玉的夫妻共同财产。懂志成去世后，王吉玉及其子女基于继承对该房屋共同享有所有权。在遗产分割前，各继承人之间为共同共有关系。王吉玉及其子女上诉称，在未征得其他共有人一致同意的情况下，王吉玉转让涉案房屋的行为属于无权处分，损害了其他继承人的合法权益，该协议应属无效。对此本案认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人王吉玉及其子女上诉主张涉案买卖协议无效的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维�。上诉人提出改判的上诉请求，事实理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费70元（王吉玉、董元江、董元萍、董源河、董元生、董元玲预交），由王吉玉、董元江、董元萍、董源河、董元生、董元玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 再 比 布 拉审 判 员 居  来  提代理审判员 庞    艳二〇一五年七月十二日书 记 员 阿布都沙拉木