湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西塞民初字第01356号
原告肖海涛。
委托代理人邱凯，湖北易圣律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被告熊国旗。
被告熊志刚。
二被告共同委托代理人王碧，湖北超强律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告肖海涛诉被告熊国旗、熊志刚合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月26日和2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告肖海涛的委托代理人邱凯、被告熊国旗、熊志刚及其共同委托代理人王碧到庭参加了本案第一次开庭；第二次开庭，经本院合法传唤，被告熊国旗、熊志刚均未到庭。本案现已审理终结。
原告肖海涛诉称，2010年2月11日，被告熊志刚以资金周转困难为由向原告借款11万元，并向原告出具借条，借条载明：“……用西塞山区政府拆迁还建花园西路我的房屋提供担保…”。借款期限届满后，被告无力返本付息，即提议将原担保的还建房屋按约定以1800元／平方米的价格出售给原告，并希望以2750元／平方米的价格再出售一套80平方米的还建房屋给原告，以解决被告的资金周转问题。后于2011年1月30日，原、被告签订了《房屋出让协议》，双方约定将第二套还建房屋的购房款22万元交付给被告，并让被告出具收条，载明上述两套还建房的购房款原告已全部交付给被告。时至今日，被告拒不按照上述协议履行，致使原告无法取得上述两套房屋的所有权，侵害了原告的合法权益。请求法院判令二被告全面履行原、被告于2011年1月30日签订的《房屋出让协议》，并立即返还给原告湖北省黄石市西塞山区花园路华瑞新城小区4-1-101和4-1-102号房屋。
原告肖海涛针对其诉讼请求向法院提交如下证据：
证据一、原告肖海涛的身份证复印件、被告熊国旗、熊志刚的身份信息。证明原、被告主体适格。
证据二、借条一张、收条一张。证明二被告向原告在2010年2月11日借款的事实，并已房屋提供担保，2011年1月30日被告收到22万元购房款。
证据三、房屋出让协议。证明被告熊国旗同意还建的两套房屋转让给原告肖海涛本人。
证据四、熊国旗的拆迁补偿安置协议、原房产证。证明此房屋就是本案争议的标的。
被告熊国旗、熊志刚答辩称，1、原告作为本案的诉讼主体不适格；2原、被告签订的合同是无效的，还建房屋既没有交付，也没有办理房产证及土地证，无法交易，合同无法履行；3、新2版的还建协议与原房屋出让协议标的不一致，价款也不一致，无法履行；4、被告名下没有房产；5、由于开发商规划、验收等问题，还建房均无产权证。区政府将考虑货币补偿就无房可收、无房可转；6、拆迁还建房屋属于家庭共同财产，虽然熊国旗、熊志刚在合同上签了字，但并不能代表其他家庭共同成员同意。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告熊国旗、熊志刚为支持自己的抗辩理由共同向法院提交证据如下：
证据一、1、借条；2、收条；3、黄石市雄俊房地产开发有限公司（黄石市鑫盛置业有限公司工商信息）；4、车位使用权转让合同；5、车位管理协议书；6、架空层平面图。证明原告主体不适格，原、被告之间的借款及房屋买卖均系公司行为，并非是肖海涛个人，其个人没有主张债权的权利；
证据二、1、无证情况说明；2、无房证明。证明1、还建房屋既没有交付也没有办理房产证及土地证，无法交易，合同无法继续履行，应依法驳回原告诉请；2、被告名下没有房产；
证据三、1、还建协议；2、户口本。证明1、新2版还建协议与原房屋出让协议标的不一致，价款也不一致，无法履行，由于开发商规划、验收等问题，还建房均无产权证，区政府将考虑货币补偿，就无房可收、无房可转了；2、拆迁还建房屋属于家庭共同财产，虽然熊国旗、熊志刚在合同上签了字，但是并不能代表其他家庭共同成员；
经庭审质证，被告对原告证据一、二的三性均无异议，对证据目的有异议。对证据三三性均无异议，对证明内容有异议，1、房屋出让协议的面积存在矛盾；2、返还的不是房屋，是购房款。对证据四三性均无异议，对证明内容有异议，转让协议无效，并且房子拆迁了，房产证无效。
原告对被告证据一借条、收条三性均无异议，对证明目的有异议，上面写明的是雄俊房地产公司肖海涛购房款，不能证明肖海涛的主体不适格；关联性有异议，是雄俊房地产公司的变更信息，与本案没有直接关系。关联性有异议，不能达到被告声称的原告主体不适格，该证据证明了二被告一直占有该房屋，未履行与肖海涛的房屋出让协议。对证据二关联性有异议，不能证明原被告之间的转让协议无效，合同属于无效法定情形。对证据三还建协议关联性有异议；户口本与本案关联性有异议。
原告提交的上述证据经本院审核认为，被告对原告证据的真实性均无异议，本院确认该证据对本案相关事宜具备证明效力，本院予以采信；被告提交的证据具备真实性、合法性，本院予以采信。
经审理查明：2010年2月11日，被告熊志刚以资金周转困难为由与原告肖海涛（原黄石市雄俊房地产开发有限公司实际控制人）协商借钱事宜，双方达成意向后，被告熊志刚出具借条一份，借条载明：“今借到雄俊公司人民币110000元.还款日期为2010年5月15日。到期不能还款每月支付利息3300元整，按月计算，超过一天按一月支付利息3300元。用西塞山区政府拆迁还建花园西路我的房屋提供担保，按每平方米1800元计算”。上述110000元现金系被告熊志刚直接从原告肖海涛手中接取。借款期限临近届满，2010年4月24日，被告熊国旗与黄石市雄俊房地产开发有限公司签订了一份《房屋传让协议书》，内容为：“乙方因水机路拓宽改造，拆迁乙方面积29.98平方米、自搭建建筑面积190.40平方米（共三套面积），现乙方因自身的原因将该还建房转让甲方一套，建筑面积80平方米，该面积多少按今后交房面积的实际面积结算，该面积买断价按每平方1800元／平方米单价计算，计人民币144000元，待与政府结算该房款时，全部资金由乙方负责，否则乙方视为违约。违约方双倍赔偿对方已付款。特此协议，双方必须遵守。甲方（签字）肖海涛，乙方（签字）熊国旗、（代理人）熊志刚。”2011年1月30日，由甲方黄石市雄俊房地产开发有限公司、肖海涛与乙方熊国旗、熊志刚又签订了一份《房屋出让协议》，内容为：“乙方通过西塞山区拓路拆迁了乙方住房，协议规定偿还乙方3套房子（原规定的面积75平方米）由于乙方资金周转困难，于2010年左右转让了一套给甲方，现经过双方协商再转让一套给甲方，共转让两套给甲方，特定协议如下，以资共同遵守。一、乙方转让的房子一套（现）西塞山区拆迁还建楼《华瑞新城》原华新二小拆迁还建楼，面积80平方米（原拆迁协议为75平方米，据乙方说现还建面积为80平方米，今后所应补偿的款项全部由乙方负责，乙方必须确保偿还转让面积为80平方米）。二、转让价为22万元整，即每平方为2750元，今后所还的面积按此价格计算多退少补。三、乙方必须确保还建给甲方的面积为2楼，必须确保甲方应得的面积为80平方米，如果到时因超面积补偿而乙方不能到位，影响甲方还房，乙方承担违约责任，双倍返还甲方的付房款22万元整，即为44万元整。四、乙方负责确保小区交房时能按时交房，并负责西塞山区拆迁还建的全部工作，西塞山区由乙方负责。五、甲方确保合同签订后一次性付清220000元的全部房款，乙方该交的税费由乙方负责。甲方所交的契税和物业费由甲方负责。六、违约责任，该乙方所还建的两套房子，已由乙方父子当面协定，共同同意转让给乙方，今后不得以任何理由将还建房不传让和其他等，必须确保2套还建房同时转交给甲方，不论是区政府还是其他原因，乙方都不得为此提出抗辩。违约责任，乙方双倍返还甲方所付的房款。七、协议未尽事宜双方协商，协商不成以双倍返还为凭证，由有关部门裁决。甲方（签字）肖海涛，乙方（签字）熊国旗、熊志刚”。2011年1月30日，被告熊志刚出具收条一张，内容是：“今收到雄俊房地产公司肖海涛公司购房款220000元，二套转让房屋现金款已付清。（原借款借据未退）。上述220000元亦由原告肖海涛直接向被告熊志刚支付。2013年11月12日，以黄石市西塞山区为甲方，熊国旗、熊志刚为乙方，肖海涛为丙方共同签订了一份《还建协议》，内容为：“甲乙丙三方方于2013年11月12日，在西塞山区住征局就原花园路房屋拆迁补偿安置达成如下协议：一、还建110平方米住宅两套（4-1-101、4-1-102），由肖海涛负责解决；二、还建架空层160平方米，靠东头，不具办证，水电到户；三、本协议签订之日起，与原区建设局签订的《西塞山区花园路房屋拆迁补偿安置协议书》履行完毕；四、本协议签订后，甲乙两方不再就拆迁安置存在经济纠纷；五、本协议一式六份，甲乙丙三方各存一份，区住征局、区城建局、区信访局各一份。”
另查明，黄石市雄俊房地产开发有限公司，由法定代表人肖俊（系肖海涛的儿子）、卫美桂（系肖海涛的妻子）投资设立，该公司实际经营人为肖海涛。黄石市雄俊房地产开发有限公司于2009年10月26日变更为黄石市鑫盛置业有限公司。在本案审理期间，肖俊、卫美桂及黄石市鑫盛置业有限公司均表示本案涉及的房屋转让合同系原告肖海涛个人行为。同时被告熊国旗对被告熊志刚在本案中涉及的代理行为予以认可。
还查明，2008年6月27日，被告熊国旗与黄石市西塞山区建设管理局签订了一份《西塞山区花园路房屋拆迁补偿安置协议书（适用产权住宅房调换）》1、载明被拆迁人熊国旗房屋所在地点为西塞山区花园路石料山112号，其被拆迁房屋的建筑面积为29.80平方米；房屋产权证号9××私30746号；自搭建建筑面积273.89平方米。2、置换后熊国旗获得还建房三套、每套80平方米，（其中50平方米超面积须另外按每平方米1200元的价格购买）。
本院认为：一、原、被告于2009年4月24日的《房屋转让协议书》是双方当事人真实意思表示，从双方当事人签字上看，不能排除原告肖海涛作为权利人的资格；进一步说，在2011年1月30日，由原、被告当事人签订的《房屋出让协议》则以被告熊国旗、熊志刚再次向原告肖海涛转让一套还建房并明确了原告肖海涛再付款220000元后即获得被告三套还建房中的两套之房产权利，而原告再次按协议诚实履行了支付该220000元的义务。从原、被告双方当事人提交的证据来看，上述两份协议没有违反我国《合同法》第五十四条的规定，合法有效。被告熊国旗、熊志刚有全面履行协议的义务。二、2013年11月12日，以黄石市西塞山区建设局、征收局为甲方，熊国旗、熊志刚为乙方，肖海涛为丙方共同签订的《还建协议》，从涉及原、被告之间权利义务关系的内容上看，就是被告原来设定转让给原告的两套还建房（每户80平方米）变更为110平方米，也就是说每户多出30平方米，三方均予以确认。对此，因原、被告双方在2011年1月30日的协议中有“转让价为22万元整，即每平方为2750元，今后所还的面积按此价格计算多退少补”约定在先，故原告应对被告转让的两套还建房多出的60平方米按照2750元／平方米的价格补偿给被告。目前熊国旗、熊志刚既没有向西塞山区住房保障和征收局办理接收还建房手续，但未交房的原因并非原告过错。经查，涉及“花园路拓宽拆迁安置”的拆迁还房户中的绝大多数业主早已办理接收新房手续。我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。纵观全案，本案原告主张被告全面履行合同的证据充足，理由正当，本院予以支持。虽被告提交的证据合法、有效，但不足以支持其抗辩理由，其认为合同无效的抗辩意见本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第五十五条、第六十条、第六十一条、判决如下：
被告熊国旗、熊志刚于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告肖海涛移交位于黄石市西塞山区花园路华瑞新城小区4-1-101和4-1-102号还建房，并协助办理相关确权手续。由原告肖海涛向被告熊国旗、熊志刚支付60平方米的超面积购房款（按每平方米2750元计算）。
案件受理费18700元，由被告熊国旗、熊志刚连带负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币18700元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 刘天跃
二〇一六年一月十五日
书记员 张 樱