浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第35号
上诉人（原审被告）：郝永华。
委托代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：徐金燕，浙江红邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市敖博金属材料有限公司。住所地：浙江省宁波市保税区兴业二路*号。
法定代表人：冯敖根，该公司总经理。
委托代理人：洪伟萍，浙江共业律师事务所律师。
委托代理人：刘德军，浙江共业律师事务所律师。
上诉人郝永华因与被上诉人宁波市敖博金属材料有限公司（以下简称敖博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2014年11月4日作出的（2014）甬鄞民初字第1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：20××××年××月××8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）将其自有的坐落于宁波市鄞州区创新××28园区7幢××0单元（门牌号××幢6号）房屋出租给乙方（被告）作摄影拍照相关服务使用；租期5年，自20××××年2月××日起至20××6年××月3××日止；租金第一年为240000元，第二年为254000元，第三年为270000元，第四年为285000元，第五年为303000元，第一年租金分两次支付，第二年开始租金在每年的××月××日前支付；租房押金20000元，到期结算后归还；合同签订后任何一方不得无故终止协议，如发生违约，违约方应支付一个月租金的违约金，并按实结算房租；与使用该房屋相关一切的费用（包括水、电、网、物管等）由乙方承担；乙方不按时交付房租、水电费等费用，甲方有权单方解除协议，收回房屋，并有权向乙方索取违约金；双方另行约定了其他相关事项。同时，合同尾部注明：被告收到了铝合金进户门钥匙、车库遥控、天台铝合金钥匙、配电箱钥匙、报刊箱钥匙各一把，水表数2度。合同签订后，被告支付了租房押金20000元。合同履行期间，被告支付了第一年、第二年租金，第三年租金原告同意按260000元收取并已支付。被告在20××3年3月注销了涉案房屋使用的互联网线，并于当年4月左右搬出涉案房屋，同时向物业公司支付了20××3年度的物业服务费。20××3年××2月期间，被告与原告方负责人冯静君在微信往来中谈到了房屋交接等事宜，并确定由徐节胜负责交接。期间，原告方曾出具一份交接清单给被告，内容包括：水电费、物业费清单，违约金，截止交接日的房租及物管，一年底物管费、电话、网线移装证明或注销证明，相关发票，营业执照变更证明，委托证明。被告以宁波乐玛摄影工作室名义向徐节胜出具了委托书，由其负责房屋退租事宜。原告曾于20××3年××××月、20××4年3月在互联网发布涉案房屋的招租广告。
审理期间，该院于20××4年9月××××日组织原、被告双方对涉案房屋进行了查看，由于原告对被告已交接大门钥匙和车库钥匙的事实不予认可，现场由物业公司开门，经查看被告已基本腾空房屋，涉案房屋的水表已拆除，原告同意于当日接收房屋。嗣后，原告支付了20××2年××0月至20××3年2月期间的水费360××.××0元、20××4年××月××日至20××4年9月20日期间的物业服务费××7777.70元。
原审原告敖博公司于20××4年7月23日诉至原审法院，请求依法判令原审被告向原审原告支付第四年租金285000元及违约金23750元（一个月租金）。审理期间，原审原告变更诉讼请求为：××.确认原审原、被告签订的《房屋租赁合同》于20××4年9月××××日解除；2.原审被告支付20××4年2月××日至9月××××日期间的租金××74958.37元、违约金23750元；3.原审被告支付截止至20××4年9月××××日止的水电费360××.××0元、物业费××7××70元。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。关于涉案合同是否解除以及合同解除的时间，结合合同约定及双方提交的有效证据分析：合同的解除或由约定或从法定，被告认为凭原告方出具的交接清单和委托书以及被告早已搬出涉案房屋的相关证据能够证明双方已就解除合同达成一致，但交接清单没有署日期，被告提交的其他证据也无法证明清单出具的时间为20××3年××××月底，且被告出具由徐节胜负责处理退租事宜的委托书系为与原告协商处理解除合同使用，则在处理完毕退租事宜后仍保留在被告手中是不符合常理的；同时，交接清单中涉及的应由被告支付的相关费用并未全部结清，被告在签订合同之初领取的涉案房屋钥匙亦未交付，被告提供的与原告进行微信往来的记录也证明双方在20××3年××2月期间仍在处理交接等事宜，故交接清单不能作为双方就解除合同达成一致的证明；至于被告提出原告在20××3年××××月开始发布涉案房屋招租广告的事实，在没有证据证明双方同意解除合同时，应认定为被告要求提前解除合同时，原告采取合理措施防止损失扩大的行为；为此，该院认为被告主张涉案合同已于20××3年××××月底解除、不应支付租金及费用的抗辩理由不能成立，涉案合同解除的时间应为原告同意接收涉案房屋并另行处置的时间即20××4年9月××××日，合同解除前的租金、相关费用等应由被告承担。关于原告主张的租金，应自20××4年2月××日起计至9月××××日止，按年租金285000元计算，共计××74958.37元；原告垫付的承租期间的水费360××.××0元，按约应由被告承担；原告垫付的物业服务费××7777.70元，扣除9月××××日以后的部分，被告应承担××7××02.80元。关于原告主张的违约金23750元，因合同解除系被告提前退租所致，按约应由被告承担，该院对原告的主张予以支持。关于被告支付的租房押金20000元，应直接抵扣被告的欠款，不足部分仍应付清。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、原告宁波市敖博金属材料有限公司与被告郝永华于20××××年××月××8日签订的《房屋租赁合同》于20××4年9月××××日解除；二、被告郝永华支付原告宁波市敖博金属材料有限公司房屋租金××74958.37元、违约金23750元；三、被告郝永华支付原告宁波市敖博金属材料有限公司水电费360××.××0元、物业费××7××02.80元；上述应付款共计2××94××2.27元，扣除被告支付的租房押金20000元，尚欠××994××2.27元，被告应于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4592元，减半收取2296元，由被告郝永华负担。
宣判后，原审被告郝永华不服，上诉至本院，称：××.20××3年××2月2日的微信记录反映的是交接事宜，表明双方当事人一致同意终止履行合同。另外，20××2年××2月××6日的微信记录显示双方当事人自20××2年××2月起即因涉案房屋面积过小而就转租事宜进行协商，但原审法院却将该组记录认定为20××3年××2月，应属认定不当；2.被上诉人曾分别于20××3年××××月28日、20××4年3月××8日在互联网上发布招租广告，该行为表明涉案租赁合同关系已经解除，同时也意味着上诉人已经交付钥匙，涉案房屋已经置于被上诉人的控制之下；3.根据《房屋租赁合同》中的约定，上诉人应在20××4年××月××日前支付20××4年度的租金，但自该日起至20××4年7月23日止，被上诉人并未向上诉人催讨过租金。这一行为也表明双方当事人之间早在20××3年××××月即就解除合同事宜达成一致意见；4.上诉人早在20××2年9月就另行租赁了房屋，并于20××3年4月搬离涉案房屋，在这样的情况下，依约上诉人无故终止协议时仅需支付一个月的房租作为违约金，因此，上诉人与被上诉人商讨退租事宜较为符合情理；5.基于提前退租的事实，上诉人同意房租付至20××4年××月3××日，并支付了20××3年度的物业费，而20000元的押金也一直在被上诉人处，远远多于欠付的水费，因此，上诉人已按约付清了相关费用；6.在上诉人拖欠20××4年度租金的情况下，被上诉人有权解除《房屋租赁合同》，但其却未向上诉人催讨，即未履行减损义务，因此，其无权要求上诉人全额支付租金，原审法院应酌情减少。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人敖博公司答辩称：原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的书面证据。
本院对原审法院已认定的事实予以确认。
本院认为，在《房屋租赁合同》的履行过程中，上诉人与被上诉人曾于20××3年××2月2日就涉案房屋的交接事宜进行协商。现上诉人认为上述行为表明双方当事人已在该日一致同意解除《房屋租赁合同》，该主张依据不足，本院难以采信。20××4年9月××××日，双方当事人均自愿交接涉案房屋，由此，原审法院认定《房屋租赁合同》于该日解除，于法有据，并无不当。在20××3年××××月至20××4年3月期间，被上诉人曾对外发布招租广告，该行为应视为其已积极采取减损措施，因此，上诉人以被上诉人未履行减损义务为由要求减少租金，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4592元，由上诉人郝永华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 张梦霞
代理审判员 郑 辉
二〇一五年二月四日
代书 记员 王 静