江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初1824号
原告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司
法定代表人：陈雷
委托诉讼代理人：袁宏彩
委托诉讼代理人：杨金姿
被告：侍永锋
被告：朱琴
被告：盱眙江峰房地产开发有限公司
法定代表人：江贤娒。
委托诉讼代理人：黄孝婷。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司与被告侍永锋、朱琴、被告盱眙江峰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人杨金姿与被告侍永锋、朱琴、被告盱眙江峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄孝婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告侍永锋、朱琴向原告偿还借款本金271076.15元及利息（至2017年2月20日止为10545.22元，此后利息给付至实际偿清之日止），被告盱眙江峰房地产开发有限公司承担连带还款责任；2.确认原告有权请求人民法院处置被告侍永锋、朱琴提供的抵押物（房产，建筑面积107.52平方米）并有权以处置所得价款优先受偿；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告侍永锋、朱琴向原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司提出按揭贷款申请，购买被告盱眙江峰房地产开发有限公司在盱城镇开发的盱眙县金源南路西侧、龙泉雅苑西南侧房产，面积107.52平方米，总价款39.6万元。首付12万元，余款27.6万元向原告申请商品房按揭贷款，承诺以新购住宅房产为借款提供抵押担保。2015年9月22日，三被告与原告签订了《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》。该借款合同规定：原告为被告侍永锋、朱琴提供借款27万元。借期从2015年9月22日至2035年9月21日；借款年利率4.8925%；采取等额本息偿还方式，按月向银行偿还借款本金和利息；对于逾期还款，借款合同规定借款逾期3个月，甲方有权终止合同，向乙方收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。合同还规定了利率的调整方式及依据；提前收贷的条件及违约责任，被告侍永锋、朱琴以在盱眙县盱城镇龙泉路1号房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，被告盱眙江峰房地产开发有限公司为借款的保证人承担连带还款责任；原告为实现债权发生的费用由三被告承担。随后，原、被告在抵押登记机关办理了房屋抵押登记手续。原告于2015年9月24日足额发放了贷款，被告侍永锋、朱琴未按照借款合同的规定履行还本付息的义务。2015年10月20日之后就没有履行还款义务，本金利息已经逾期达17个月，其行为已构成违约。故依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。
被告侍永锋、朱琴辩称，现在无力偿还按揭贷款。
被告盱眙江峰房地产开发有限公司辩称同意原告意见。
本院经审理认定事实如下：被告侍永锋、朱琴系夫妻关系。2015年9月22日，被告侍永锋、朱琴（乙方）与原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司(甲方)及被告盱眙江峰房地产开发有限公司（丙方）签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》一份。合同约定乙方向甲方借款276000元，用于购买乙方向丙方购买的坐落于房屋一套并以该房屋作为贷款抵押物。合同第四条借款利率约定：1、借款利率按年利率4.8925%执行。2、借款期限在一年以内（含一年）的，执行本合同利率。遇法定利率调整不分段计息；借款期限在一年以上的，借款利息按月计付，结息日为每月第20日，遇国家法定利率调整，于次年(1月1日)按相应利率档次执行新的利率规定。3、国家法定利率调整时，甲方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不另行通知乙方和丙方。合同第四条第4款第（2）项约定，贷款逾期超过3个月，甲方有权终止合同，向乙方收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。合同第七条约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证是指以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式。被告盱眙江峰房地产开发有限公司作为保证人在前述《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》上加盖公司印章。
合同第九条对保证责任的约定为：1、保证方式：在保证期间，丙方对乙方的债务承担连带责任保证。2、保证期间：保证期间从本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方代为保管之日止。3、保证范围：本合同项下借款本金和利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用、逾期利息、复利、罚息以及其它本合同规定由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用。第十四条违约责任的约定为：1、乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方按中国人民银行规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。2、本贷款发生后，乙方连续3个月未偿还借款本息计相关费用，甲方即可按本合同有关条款处理。
本案所涉的商品房买卖合同在盱眙县住房和城乡建设局办理的备案登记。对前述《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，登记部门加盖了“盱眙县房产管理所抵押合同备案登记专用章”。2015年9月24日，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司按约定发放了276000元贷款。合同签订后，被告侍永锋、朱琴偿还了部分借款本息，被告盱眙江峰房地产开发有限公司也代偿了部分借款。2016年5月13日后被告侍永锋、朱琴彻底停止还款。目前前述按揭贷款本金尚欠271076.15元，至2017年2月21日余欠利息为10545.22元。
本院认为，本案原、被告三方签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告侍永锋、朱琴应按照合同约定的期限还本付息，逾期不还，构成违约，应承担违约责任。现被告侍永锋、朱琴未能按照合同约定的期限偿还借款本息，原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司有权依据合同约定提前收回全部借款，故原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司要求被告侍永锋、朱琴偿还逾期本金271076.15元、利息10545.22元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对逾期利息，合同第十四条已约定乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方按中国人民银行规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：罚息利率为借款合同约定的贷款利率上浮30%-50%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司主张对2017年2月20日之后的利息按合同约定利率上浮30%计算符合法律规定，本院予以支持。
《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》约定被告盱眙江峰房地产开发有限公司作为保证人在涉案房屋正式抵押登记手续办妥且甲方收到房屋他项权证书及有关资料交甲方代为保管之日前为被告侍永锋、朱琴的涉案借款提供连带责任保证，现被告侍永锋、朱琴未能按约归还借款，并在保证期间内，且涉案房屋的正式抵押登记手续并未办理完毕，即合同约定的保证人免除保证责任的条件尚未成就，故被告盱眙江峰房地产开发有限公司在该期间内应对被告侍永锋、朱琴的涉案贷款承担连带还款责任。
对原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司要求就抵押物优先受偿的诉讼请求，本院认为，首先，抵押合同备案登记不同于抵押权预告登记；其次，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（××）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。抵押权只有在正式办理抵押登记后，才依法设立。抵押预告登记并不产生抵押权设立的法律效果；再次，即便由于本地行政管理的现状中存在以合同备案登记取代预告登记的情况，导致抵押合同备案登记可以起到和预告登记一样的效果，但仍不能达到抵押权登记的法律效果。故原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。其要求对涉案房屋的处置价款优先受偿的请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条；《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告侍永锋、朱琴于本判决生效后立即偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司截止2017年2月20日的借款本金271076.15元及利息10545.22元，合计281621.59元，自2017年2月21日起的利息、罚息、复利按合同约定的利息、罚息、复利结算办法计算至实际还清之日止。；
二、在龙泉路1号1号楼601室办妥以江苏盱眙农村商业银行股份有限公司为抵押权人的抵押登记之前，被告盱眙江峰房地产开发有限公司对第一项债务承担连带责任；
三、驳回原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的第二项诉讼请求。
案件受理费5524元，减半收取2762元，由侍永锋、朱琴负担，被告盱眙江峰房地产开发有限公司承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）
审判员 周天保
二〇一七年六月十二日
书记员 王 龙
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。