广西壮族自治区隆安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民一初字第245号
原告乃红莲。
委托代理人林宇海，广西钰锦律师事务所律师。
原告乃权隆。系原告乃红莲的丈夫。
被告王光辉。
委托代理人梁义团，广西百举鸣律师事务所律师。
原告乃红莲、乃权隆与被告王光辉排除妨害纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法由审判员凌永良适用简易程序于2015年6月2日公开开庭进行了审理。书记员杨阳担任法庭记录。原告乃红莲及其委托代理人林宇海，原告乃权隆，被告王光辉及其委托代理人梁义团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乃红莲、乃权隆诉称，原、被告经协商达成合意，被告将其位于隆安县城厢镇陈黄路34号（现为隆安县城厢镇教育路4号，以下简称教育路4号）、宗地号8—4、土地使用证号为隆国用（1999）字第666号、房屋所有权证号为桂房证字0904196号的房地产转让给原告，双方先后签订了三份协议，即2012年5月2日的《存量房买卖合同》、2012年7月15日的《房屋转让协议书》和2012年7月30日的《房屋卖买补充协议》。协议书中虽然只写房屋交易价款为120000元，但原告已依约分三次向被告支付购房款共计410800元。随后，原告到税务、国土、住建、房管等部门交纳了全部税费及其他费用，于2013年3月将上述房屋所有权过户到原告名下。根据双方2012年5月2日签订的《存量房买卖合同》第十二条第一款的“甲方2012年7月31日交房给乙方后，乙方还要留有一间房给甲方存放房屋内的物品捌个月左右，待甲方找到地方存放后再搬走”，以及2012年7月15日签订的《房屋转让协议书》第四条“甲方保证在完成过户手续后一个月内腾空房子交付乙方入住”的约定，被告应于2013年4月前腾空房子，将其全部物品搬出原告房屋。原告经调查了解，知道被告已经在隆安县城厢镇泰宁街51号购买了一栋房子，完全有条件按约定搬走其物品，但自2013年6月至今的近两年来，原告多次催促被告依约履行腾房义务，被告却以种种借口故意拖延时间，拒不将其物品搬离。由于被告仍占用原告房屋第一层的三分之一面积、第二层的全部和第五层的一半面积，造成了原告一定的经济损失。按当时及现在该地段房屋租赁价格，被告所占用原告房屋的租金至少1000元／月，至原告起诉之日止，被告已占用原告房屋2年，共造成原告经济损失24000元。原告认为被告的违约行为严重影响了原告的家庭生活，妨碍了原告对房屋的使用收益，减少了原告的经济收入，侵害了原告的合法权益。原告为此特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告于本案判决生效后五日内将一切物品全部搬离原告的房屋，排除原告正常使用自己房屋的妨害；2、被告赔偿原告经济损失24000元；3、本案诉讼费由被告负担。
原告为证明其主张向本院提供的证据有：
1、《存量房屋买卖合同》（封面及第3页）复印件1份；
2、《房屋转让协议书》复印件1份；
3、《房屋买卖补充协议》复印件1份；
证据1-3，用于证明双方约定本案所涉房产是将整栋楼房进行交易的事实。
4、收款人为王光辉的《收据》复印件共3份，用于证明原告已履行交付房款义务，共付给被告房款410800元的事实；
5、交纳测绘费、住房交易手续费及完税发票等复印件5份，用于证明原告己交清税费及相关费用的事实；
6、《土地使用权证》复印件1份；
7、《房屋所有权证》复印件1份；
证据6-7，用于证明被告卖给原告的房地产已过户到原告名下，原告已经合法取得涉案土地使用权和房屋所有权的事实。
8、卖方为王振辉、买方为何方功的隆安县城厢镇教育路5号《购房协议书》复印件1份，用于证明双方争议房屋邻居的房屋整栋交易价330000元与原、被告就本案整栋房屋的交易价格410800万元是相应合理的事实。
被告王光辉辩称，1、被告与原告至今尚未对房屋买卖合同的主要内容协商达成一致，2012年3月14日签订第一份合同，仅对房价进行协商，即对四层半的房屋作价410800元，对房屋所占土地的转让价格并未协商，该主合同并未对交易的主要标的物房屋的楼层面积、数量进行明确，土地使用问题也没有涉及。因双方存在争议，经多次协商才形成了第三份协议，即2012年7月15日签订的《房屋转让协议书》，该协议书包含了房屋及土地的转让内容，当时被告提出由原告补土地转让差价150000元，但原告不同意，被告就没有给原告土地证去办理土地转让过户。按照当时约定的土地面积是49.8㎡，加上两层房屋的面积87.48㎡，410800元也是符合当时的市场价格。因此，被告认为2012年7月15日的协议，约定的410800元并不是整栋房屋及所占土地的交易对价，而是土地及第一、二层的价格，被告对第三层以上楼房仍享有房屋产权；2、原告去办理房产过户手续时未经被告本人同意冒用被告之名委托评估、测绘、申报纳税，提供了虚假申报材料，政府登记机关对原告提交的合同协议等申报材料未尽责审核，税务机关是在2013年1月5、6日的双休日为原告审批纳税申请，可能存在有人冒用领导人名字签章审批，造成登记部门对申请人申请登记的内容与有关材料证明的事实不一致的房屋面积错误登记。被告有证据证明房管所弄虚作假为原告办了房屋产权证，这是违法的错误登记行为。3、因双方的房屋转让存在争议，被告在原告只付给不足50%房款、未到交房时间的情况下，出于善意即同意原告于2012年3月28日搬入与被告共同使用该栋房屋。被告并不知道原告何时办理了房地产转让过户登记，直到房屋交易营业税有退税政策，原告叫被告去协助办理退税手续时，被告才意识到原告已私自去办理了房地产的过户登记。2014年5月18日晚，为退税款归谁所有的问题双方产生了矛盾，大吵一场无果后，原告于次日擅自更换了房屋的大门锁，被告已无法进入争议房屋管理自己的财物。本来被告也打算起诉原告排除妨害，但因未能进入房屋收集相关证据材料，只能暂时放弃起诉。2015年2月22日，盗贼潜入被告存放物品的房间行窃，部分财物已被盗。而原告不让被告进入房间清点核查损失，只允许被告用相机拍几张相片，就豪不讲理赶走被告，被告对此保留日后另案起诉的权利。综上所述，原告不让被告进入房屋管理财物侵害了被告的合法权益，应由原告排除妨害。被告认为自从2012年3月被告同意原告进入争议房屋居住起，在双方对房屋买卖协商一致之前，双方对房屋均享有共同居住、管理、使用权。被告认为原告错误登记的房屋产权证书，不能作为本案的定案证据采用，非法登记的房屋面积应予以撤销。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
被告对其辩解向本院提交了以下证据：
1、《房屋转让协议书》复印件1份，用于证明原、被告对转让本案涉案楼房的第一、二层及土地使用进行约定的事实；
2、《房地产估价结果报告》复印件1份；
3、《国联房地产估价确认书》及《房地产估价结果报告》复印件各1份；
4、《房产测绘成果报告书》、《测绘项目说明书》及《房屋（分层）分户平面图》复印件各1份；
5、《个人住房交易纳税申报审批表》复印件1份；
6、《个人房屋交易纳税情况表》复印件1份；
7、《房屋所有权转移登记申请表》复印件1份；
8、《房地产登记受理审核业务书》复印件1份；
证据2-8，用于证明双方交易的是土地使用权及房屋的第一、二层的事实。
本院根据被告申请依法向隆安县住房和城乡规划建设局和隆安县房地产管理所调取了如下证据：
1、隆安县住房和城乡规划建设局出具的《查询结果回执》，证明王光辉、乃权隆、乃红莲未在该局办理位于教育路4号地块的用地规划许可证和工程规划许可证手续的事实；
2、隆安县房地产管理所出具的隆房权证字第××号《房屋所有权证》及相关的产权过户登记的备案材料复印件1份共15页，证明教育路4号房地产原土地使用权人和房屋所有权人为王光辉，该两项权利于2013年2月2日和2013年3月11日分别共同转移登记至乃红莲、乃权隆名下，其中土地使用面积为49.8㎡，房屋状况为全幢5层、建筑面积为214.66㎡等事实。
本案双方当事人争议的焦点是：
一、原、被告约定位于教育路4号房地产的转让是土地及第一、二层的房屋还是土地及全幢五层的房屋；
二、原告办理该房地产的转移登记是否合法有效；
三、原告要求被告赔偿经济损失24000元是否有事实和法律依据。
经开庭质证，被告对原告的证据1—7的真实性没有异议，对证据的关联性有异议，认为证据1合同内容不齐全，且属于第二份合同，已被后面的合同取代，证据4只能证明了原告交付了房款，证据5只能证明了原告交付了相关的税费及对三至五层楼房的测绘费的事实，以上证据均不能证明原告的证明目的；对证据8的真实性、关联性均有异议，认为该证据与本案无关，不能证明原告的证明目的。本院认为，被告对于原告证据1—7的真实性无异议，对证据载明的内容所反映的客观事实，本院予以认定。原告的证据8是复印件，被告对其真实性不予认可，且无其他证据予以佐证，本院对该证据内容所证明的事实不予认定。
原告对被告的证据1—8的真实性没有异议，但认为不能证明原告主张的证明目的，证据1是双方就原房产证登记的土地使用权及第一、二层的交易价格是120000元，而原告实际支付了410800元，是按双方约定就整栋楼房进行交易的事实。证据2因被告原房产证上只登记有一、二层，当时只能就一、二层进行评估。对证据3—8的真实性没有异议，但不能证明被告的证明目的，恰能证明双方就整栋房子进行交易的事实。本院认为，原告对被告证据1—8的真实性没有异议，对证据载明的内容所反映的客观事实，本院予以认定。
对本院根据被告申请依法调取的证据1、2，原告无异议；被告认为原房产证登记为三层，建筑面积为87.48㎡是错误的，原告就87.48㎡的面积进行缴税，却申请将整栋房屋面积214.66㎡转移登记，申请纳税人的签字不是被告本人所签，对该份证据真实性有异议。对其他证据材料的真实性无异议，但认为房管所将整栋房屋面积214.66平方米转移登记给原告是错误登记。本院认为，被告提出的异议因没有提供相应的证据予以佐证，本院不予以采纳，对房地产登记机关出具的相关证据材料的真实性以及证据载明的内容所反映的客观事实，本院予以确认。
经审理查明，原、被告经协商，对被告位于教育路4号、宗地号8—4、土地使用证号为隆国用（1999）字第666号、房屋所有权证号为桂房证字0904196号（登记的房屋层数为三层，建筑面积为87.48㎡）的房地产买卖达成协议，于2012年3月14日签订了房屋卖买合同，2012年3月19日原告的儿子乃颖业代原告向被告交付了购房款180000元及合同定金20000元，共计200000元。随后原、被告双方再先后签订了三份协议，即2012年5月2日的《存量房买卖合同》、2012年7月15日的《房屋转让协议书》和2012年7月30日的《房屋卖买补充协议》。双方确认2012年3月14日签订的房屋卖买合同因随后另签订了上述三份协议，该合同已经被销毁，合同的具体内容已无法确定。双方随后签订的三份协议中，2012年5月2日的《存量房买卖合同》由原告乃权隆与被告王光辉签订，该合同仅有第3页第十二条的内容较为明确，其他内容留有空白格式且内容不全，合同第十二条约定：“1、甲方2012年7月31日交房给乙方后，乙方还要留有一间房给甲方存放房屋内的物品捌个月左右，待甲方找到地方存放后再搬走；2、本房屋房产卖买办理房产交易及房产权过户所需的一切费用由乙方负担。2012年3月14日预付定金弍万元正。3、乙方付清房款后，甲方即把房产证及有关房产资料交给乙方去办理过户房产证。”该合同中的甲方为被告王光辉签字，乙方为原告乃权隆签字。2012年7月15日的《房屋转让协议书》是由原告乃权隆、乃红莲与被告王光辉签订，约定教育路4号被告王光辉原登记的房地产交易价款为120000元，并对付款方式、房屋交付及产权的过户登记等作了约定，其中对房屋的交付约定“甲方（即被告王光辉）应保证在完成过户手续后一个月内腾空房子交付乙方（即原告乃权隆、乃红莲）入住”；2012年7月30日的《房屋卖买补充协议》是由原告乃权隆与被告王光辉签订，主要根据2012年3月14日的房屋卖买合同书（即双方的第一份合同，已销毁）条款的规定对原告乃权隆未按时交付的购房款210800元的交付时间进行补充约定，即约定在签订该补充协议当天由原告乃权隆付给被告购房款150000元，尚欠的60800元定于2013年1月31日前付清，超期付款则按月息1.2%的计付利息，被告收到150000元后将房产证交给原告乃权隆，由原告乃权隆择日会同被告去办理房产过户手续等。双方签订补充协议当天，原告乃权隆按约付给了被告房款150000元。2012年8月14日，原告乃权隆向被告支付了尚欠的购房款60800元。至此，原告已按照约定先后三次向被告支付购房款共计410800元。随后，原告申请该房地产转移过户登记，分别到税务、国土、住建、房管等部门缴付了全部税费及其他费用，隆安县国土资源局于2013年2月2日将教育路4号使用面积为49.8㎡的土地使用权利转移登记到原告名下，土地使用证号为隆安国用（2013）第014号，该证载明：土地使用权人为乃权隆、乃红莲，土地座落为隆安县城厢镇教育路4号，图号为2564.20-468.25，地类为城镇住宅用地，面积为49.8㎡。2013年2月21日，原告乃权隆、乃红莲、被告王光辉及其妻子林玉琼分别在《房屋所有权转移登记申请书》上签名并按捺指印，确认对教育路4号房屋（原桂房证字第××号）的买卖关系，隆安县房地产管理所于2012年3月11日将教育路4号的全幢房屋产权转移登记至原告名下，房屋所有权证号为隆房权证字第××号，该证载明：房屋所有权人为乃权隆，乃红莲共同共有，房屋座落为隆安县城厢镇教育路4号，房屋总层数为五层，建筑面积为214.66㎡。2012年3月28日，原告搬入教育路4号房屋居住，实际占有使用该楼房的第三、四层，楼房第一层的小部分及第二、五层仍由被告占有使用，主要存放被告个人原有的物品。2013年6月以来，原告根据双方的协议约定，多次要求被告搬走其存放在教育路4号房屋内的物品，将占用的房屋腾空交原告占有使用。被告则以双方协议以410800元的价格买卖的房地产为土地及第一、二层，不包括第三层以上的房屋建筑，其对该房屋的第三至五层仍有所有权，如原告需购买全部房产，应与被告共同协商，补足差价后，才能取得全部房屋的所有权，在双方未达成协议之前，双方对该房屋享有共同居住、管理、使用的权利，并认为原告采取不正当手段欺骗登记机关错误转移登记涉案的房地产，侵害了被告的权益，依法应撤销非法登记的房屋面积等理由拒不腾房。原告认为被告的违约行为严重影响了原告的家庭生活，妨碍了原告对房屋的使用收益，侵害了原告的合法权益，按当时及现在该地段房屋租赁价格，被告所占用原告房屋的租金至少1000元／月，至原告起诉之日止，被告已占用原告房屋2年，共造成原告经济损失24000元。双方经协商未果。2015年4月7日，原告诉至本院，请求依法判决：1、被告于本案判决生效后5日内将其一切物品全部搬离原告的房屋，排除原告正常使用自己房屋的妨害；2、被告赔偿原告经济损失24000元；3、本案诉讼费由被告负担。
本院认为，一、关于原、被告约定位于教育路4号房地产的转让是土地及第一、二层的房屋还是土地及全幢五层房屋的问题。双方争议的房屋是整体成幢的私有自建房，受楼房结构因素的影响，按交易习惯尚无分层区分所有权转让的先例，如分层区分所有权使用显然不符合买受人的使用目的和要求，除非双方另有特别约定，并经房产管理部门核准登记。而被告认为不同楼层可分开转让，在与原告协商的过程中，对如此重要的交易却不予说明，也没有在协议中加以明确，显然不合常理。被告提出双方协商约定该房地产的买卖是土地及第一、二层的房屋，不包括第三层以上房屋的主张，应当提供充分的证据予以证明，而被告所提供的证据并不能证明其主张的事实。从双方签订的协议来看，既没有明确约定该房地产是整体转让也没有约定是部分转让的内容，但事实上，被告交付房屋让原告入住时也没有证据证明如被告所说的约定，由原告占有使用第一、二层，而是让原告居住在第三、四层。从双方对房屋交付使用的约定看，2012年5月2日的《存量房买卖合同》约定有“甲方2012年7月31日交房给乙方后，乙方还要留有一间房给甲方存放房屋内的物品捌个月左右，待甲方找到地方存放后再搬走”，2012年7月15日的《房屋转让协议书》约定有“甲方（即被告王光辉）应保证在完成过户手续后一个月内腾空房子交付乙方（即原告乃权隆、乃红莲）入住”等内容，说明被告仅预料到在交付房屋时可能一时无法搬走自己原来在房内的物品，才与原告约定了搬离的宽限期，在没有其他特别约定的情况下，应认为在约定的条件成就后，被告应履行全部腾房的义务。因此，本院确定原、被告对位于教育路4号房地产的转让是土地及全幢五层的房屋。原告办理该房地产相关权利转移登记后，已依法取得了该房地产的全部使用权和所有权，对该房地产享有占有使用收益处分等权利，被告未按双方约定履行腾房义务，妨碍了原告对房屋行使相关权利，依法应当承担排除妨害的责任。故原告诉请要求被告排除妨害、腾空教育路4号房屋，本院予以支持。
二、关于原告办理房地产的转移登记是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力。综合原、被告双方签订的房屋买卖协议以及实际履行情况，原告根据与被告达成的协议，按照约定支付了全部价款，缴纳了相关的税费和其他费用，按法定程序办理土地使用权和房屋所有权转移登记，并取得了国有土地使用权证及房屋所有权证，已依法对教育路4号享有土地使用权和房屋所有权。至于被告认为原告以提供虚假材料的非法手段骗取登记机关超面积错误转移登记，应依法向登记机关提出异议，另行主张利，目前并没有证据证明原告办理的房地产转移登记存在违法情形，因此，对被告的辩解理由，本院不予采信。故本院认为，原告已依法取得教育路4号房地产的土地使用权和全幢五层房屋的所有权。
三、关于原告要求被告赔偿经济损失24000元是否有事实和法律依据的问题。依上所述，原告依法取得了教育路4号房地产的相关权利，该物权受法律保护。被告认为与原告的房屋买卖合同存在争议，没有按约定的宽限条件履行腾房义务，仍占用该房屋的部分楼层房间，侵犯了原告的权利，依法应承担相应的责任。原告主张由于被告的妨害行为，影响了房屋的出租收益，造成原告经济损失24000元应由被告赔偿，该损失应当以发生具体的损害结果为依据，而原告以参照同一地段房屋租赁的价格计算损失，且未能提供相关的证据予以佐证，显然该请求缺乏充分的事实依据，故本院对原告要求被告赔偿经济损失24000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王光辉于本判决生效后五日内，将存放在隆安县城厢镇教育路4号房屋内属于自己的物品搬离，将占用房屋的第一、二、五层交付原告乃红莲、乃权隆；
二、驳回原告乃红莲、乃权隆要求被告王光辉赔偿经济损失24000元的诉讼请求。
案件受理费500元（原告已预交200元），适用简易程序减半收取250元，由原告乃红莲、乃权隆负担200元，被告王光辉负担50元。
上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效后自动履行。如果未按本判决指定的期限履行排除妨害义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费500元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 凌永良
二〇一五年七月三日
书记员 杨 阳
隆安县人民法院
民事判决书
（2015）隆民一初字第245号
原告乃权隆，男，1971年9月18日生，现住隆安县雁江镇连隆村那棉屯98号乃红莲，女，1972年12月27日生，现住隆安县雁江镇连隆村那棉屯98号。
法定代表人（或代表人）……（写明姓名和职务）。
法定代理人（或指定代理人）……（写明姓名等基本情况）。
委托代理人……（写明姓名等基本情况）。
被告王光辉，男，1950年3月9日生，现住隆安县城厢镇泰宁街51号。
法定代表人（或代表人）……（写明姓名或职务）。
法定代理人（或指定代理人）……（写明姓名等基本情况）。
委托代理人……（写明姓名等基本情况）。
第三人……（写明姓名或名称等基本情况）。
法定代表人（或代表人）……（写明姓名和职务）。
法定代理人（或指定代理人）……（写明姓名等基本情况）。
委托代理人……（写明姓名等基本情况）。
乃红莲、乃权隆诉王光辉关于排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员×××独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。……（写明本案当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乃红莲、乃权隆诉称，……（概述原告提出的具体诉讼请求和所根据的事实与理由）。
被告王光辉辩称，……（概述被告答辩的主要内容）。
第三人×××述称，……（概述第三人的主要意见）。
经审理查明，……（写明法院认定的事实和证据）。
本院认为，……（写明判决的理由）。依照……（写明判决依据的法律条款项）的规定，判决如下：
……（写明判决结果）。
……（写明诉讼费用的负担）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审判长
审判员
审判员
二〇一五年七月六日
书记员杨阳