广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法平民初字第582号
原告古启源。
委托代理人戴传熙，广东一龙律师事务所律师。
被告郭镇鹏。
委托代理人鲁凯，湖南龙马律师事务所律师。
第三人深圳市鹏丰达精密五金有限公司。
法定代表人朱某某，该公司总经理。
委托代理人杜肖飞，该公司员工。
上述原告与被告及第三人的房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴传熙、被告的委托代理人鲁凯、第三人的委托代理人杜肖飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年7月26日签订《厂房租赁合同》，原告将位于XX街道XX村XX业区13栋厂房租赁给被告使用，约定缴租方法为“乙方应于每月10日前向甲方交付租金。”合同签订后，原告依约将厂房交付被告使用，但被告经常拖欠租金不交。至2014年8月11日，被告仍未向原告支付2014年7月份的租金。无奈之下，原告只得于当日向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求被告结清租金及相关费用并搬离厂房。但至今，被告仍占用原告的厂房且不缴纳租金或使用费。因被告欠付的水费、电费、厂房及宿舍等配套物业设施损坏、维修费用以及其他一切费用尚未确定，在实际产生后，原告将另行向被告主张。原告认为，被告的行为已侵犯原告的合法权益，为此原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同关系已解除，并责令被告于判决生效后三天内搬离原告的厂房；2、判决被告按每月78000元从2014年7月1日至被告搬离厂房止向原告支付租金或占有使用费，暂计至起诉日止为156000元；3、判决被告按每日3%向原告支付延期支付租金的违约金至生效判决确定付款之日止，暂计至起诉之日为152100元；4、判决被告承担本案的诉讼费。在举证期限内原告申请追加深圳市鹏丰达精密五金有限公司为第三人，认为被告系该第三人的股东，其将承租的房屋作为第三人的经营厂房，因此案件的处理结果与第三人具有法律上的利害关系。
被告应诉辩称：被告不应该承担支付租金的责任，因
为租赁合同已经变更为第三人深圳市鹏丰达精密五金有限公司并且由该公司的法定代表人签订了租赁合同，并向深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理所进行了备案登记；所有租金都是由第三人深圳市鹏丰达精密五金有限公司通过转账支付的，并且原告开具了收到第三人法定代表人朱某某缴纳租金的收据，而且在深圳市龙岗区地方税务局开具了税票及缴纳了税金。因此作为被告与原告签订的合同已发生了变更，并没有实际得到履行，所以被告不应承担支付租金的责任。
第三人应诉辩称：所有的租金都是由其公司法定代表
朱某某人及总经理朱某某缴纳，并签订了租赁合同，在深圳市龙岗
区人民政府房屋租赁管理局进行了登记，故原告与第三人
之间存在房屋租赁关系。第三人不应再支付违约金，其每次
支付每月租金78000元时多支付了一个月租金，按照合同的
约定每月支付租金39000元，原告开具的“朱某某今收到朱某某交来的每月租金39000元”的收据，开具的深圳市地方税务局发票，收款方是古启源，可以证明原告多收取我方租金。
所以原告还应退还我方每月多支付的租金，截止原告起诉之日为843500元，并返还押金156000元。
经审理查明：2012年7月26日，原告作为甲方（出租
方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定的主要内容有：1、甲方将位于深圳市龙岗区XX街道办XX村XX工业区13栋厂房及宿舍，配电房、保安室等配套物业出租给乙方，建筑面积约5481平方米；2、租用期限为三年，自2012年7月10日至2015年7月9日，厂房、宿舍及附属建筑租金按月租金总额为78000元；3、乙方在签订本合同时须向甲方支付两个月的租金156000元作为押金。甲方收取租赁保证金应向乙方开具收据，甲方在收取乙方每月租金时必须提供一半租金发票给乙方，乙方如需要开具全票时，租金按以上面积每月每平方15元计价收租；4、乙方应于每月10日前向甲方交付租金，逾期30天未付清租金，甲方有权单方终止合同，并从逾期之日起按欠款额每日3%的滞纳金罚款计算；5、甲方应协助乙方办理营业执照，并提供深圳市房屋租赁合同、主体建筑消防许可证及其他相关证件。如需办理证照，需与政府单位签订其他使用合同时，租金及条款与本合同有冲突时以本合同执行；6、乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人。但在租赁期间，经甲方书面同意，可由甲方派人协助乙方到房屋租赁主管机关办理登记手续。但转租期不得超过本合同约定之租赁期限；7、合同终止后，乙方应于15日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，如乙方损坏不予修复的甲方按市场单价计算修复费用，由乙方支付。同时按实际交付时间计交租金，结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。《厂房租赁合同》签订后，原告将上述房产交付被告使用。被告依照合同约定，每月按租金78000元向原告支付，一直到2014年7月29日支付了2014年6月份的租金止。每月租金有的是通过第三人转账给原告，有的月份是通过其他个人转账给原告。原告确认收到了押金156000元。另查，《厂房租赁合同》中涉及的租赁房产对应的房产证号为深房地字第60001577**号（房地产名称：1#厂房13栋，建筑面积3266.89平方米）、深房地字第60001577**号（房地产名称：2#宿舍13栋，建筑面积1396.03平方米），房产所有人为原告。
另查，2014年8月11日原告以被告拖欠租金为由作出《解除租赁合同通知书》，并于当天向被告邮寄该通知书，邮件由朱某娜签收。被告及第三人确认朱某娜系第三人处的员工，职务为会计，并为清算组成员。
另查，经在深圳市市场监督管理局网站查询第三人的登记信息，第三人成立于2009年9月30日，其中被告系其股东，股权份额为50%；朱某某另一股东为案外人朱某某，股权份额为50%。被告的职务为总经理，朱某某朱某某为第三人自成立之日至2014年9月23日变更前的法定代表人。第三人的住所为深圳市龙岗区XX街道XX社区XX工业区民安路17号G栋厂房。
另查，原告作为出租人与案外人朱某某作为承租人于2012年8月23日签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，并办理房屋租赁合同的登记手续，该合同约定：租赁房屋位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX工业区民安路17号G栋厂房，面积为3266.89平方米，房地产证号为深房地字第60001577**号，月租金为39000元，租赁期限为2012年7月10日至2015年7月9日。原告开具了2012年7月至2014年6月期间每月租金的收款收据，收款收据的记载有“今收到朱某某交来…月厂房租金39000元”或“今收到朱某某交来…月富民工业区民安路17号G栋厂房租金39000元”（部分收款收据的空白处记载“富民13栋”），上述每月的收款收据均有对应的深圳市地方税务局通用机打发票，发票显示付款方为朱某某。
另查，原告、被告及第三人均确认深圳市龙岗区XX街道办XX村富民工业区13栋与深圳市XX区XX街道XX社区富民工业区民安路17号G栋为同一地址。
上述事实，有原告提交的厂房租赁合同、交通银行零售客户交易明细清单、房产证、解除租赁合同通知书、EMS快递单及妥投单、被告及第三人提交的深圳市房屋租赁合同书、深圳市房屋租赁安全管理责任书、房屋租赁凭证、收款收据、深圳市地方税务局通用机打发票、中国工商银行深圳市分行电子回单、交通银行网上转账电子回执等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，原、被告并依照该合同实际进行履行，故原、被告间的房屋租赁关系真实存在，合法有效，依法应予保护。关于房屋租赁关系的解除问题，《厂房租赁合同》约定被告逾期30天未付清租金，原告有权单方终止合同，被告自2014年7月29日支付了2014年6月份租金后未再向原告支付租金，被告存在严重拖欠原告租金的情形，原告于2014年8月11日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，邮寄地址为被告承租的房产所在地，该邮件由第三人的员工代签，虽被告否认收到该通知书，并否认被告系第三人处的总经理，但被告未提交任何证据予以证明，并对签收邮件的人员的身份予以确认，且第三人的工商登记信息亦显示被告在第三人处任职总经理，故本院对被告否认收到《解除租赁合同通知书》的辩解不予采纳，本院对原告主张被告已于2014年8月12日收到原告的《解除租赁合同通知书》的事实予以采信，本院认定原、被告双方的房屋租赁关系已解除。合同解除后，被告应腾退涉案房产并将房产交还给原告，对于原告主张被告搬离厂房的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于拖欠的租金问题，被告应向原告支付其自拖欠租金之日即2014年7月1日至《厂房租赁合同》解除之日即2014年8月12日止的租金，每月租金以78000元计，共计拖欠的租金为108194元；对于《厂房租赁合同》解除后，被告继续使用涉案的房产，则被告应当按照《厂房租赁合同》约定的月租金78000元的标准向原告支付房屋租赁合同解除后至本判决确定的被告交还涉案房产之日止期间的房产占用费，每月房产占用费以78000元计；2014年8月13日至2014年10月12日期间的房产占用费为156000元，因原告有收取被告交纳的租金押金156000元，故本院确认2014年8月13日至2014年10月12日期间的房产占用费由租金押金予以抵扣。关于原告主张被告按每日3%向原告支付延期支付租金的违约金至生效判决确定付款之日止的诉讼请求，因合同中约定的逾期一天按欠款额的3%计算违约金标准过高，本院依法予以调整，每逾期一天以未付款项的千分之一的标准计算为宜，本院认定被告应向原告支付延迟支付2014年7月1日至2014年8月12日期间的租金、延迟支付2014年10月13日至本判决确定被告交还涉案房产之日止的房产占用费的违约金，租金、占用费均以78000元／月为基数，自当月11日起计至本判决确定的应清偿之日止，每天按千分之一计算。对于被告及第三人主张的原、被告间的《厂房租赁合同》已变更，原、被告间不存在房屋租赁关系的答辩理由，本院认为，《厂房租赁合同》中明确约定“如需办理证照，需与政府单位签订其他使用合同时，租金及条款与本合同有冲突时以本合同执行”；原告实际收到的租金均为《厂房租赁合同》中约定的月租金78000元，且《厂房租赁合同》与备案登记的《房屋租赁合同书》的租赁房屋面积并不一致，故本院认为原告与案外人朱某某签订《房屋租赁合同书》是依照原、被告签订的《厂房租赁合同》约定，原告应被告要求而签订的其他使用合同，根据合同的相对性原则，原、被告仍是依照《厂房租赁合同》进行实际履行，故对被告及第三人的答辩理由不予采信。另，由于第三人对涉案的房产有进行占有、使用，则第三人负有腾退及交还涉案房产的义务，本院认定第三人对被告负有腾退及交还涉案房产给原告的责任承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认原告古启源与被告郭镇鹏签订的《厂房租赁合同》已解除。
被告郭镇鹏应于本判决生效之日起十五日内腾退涉案房产并将涉案房产交还给原告古启源。
被告郭镇鹏应于本判决生效之日起三日内向原告古启源支付自2014年7月1日起至2014年8月12日止的租金108194元。
确认被告郭镇鹏应支付给原告古启源2014年8月13日至2014年10月12日期间的房产占用费为156000元，由原告已收取的房租押金156000元予以抵扣。
被告郭镇鹏应于本判决生效之日起三日内向原告古启源支付自2014年10月13日起至本判决确定被告交还涉案房产之日止的房产占用费（每月占用费按78000元的标准计）。
被告郭镇鹏应于本判决生效之日起三日内向原告古启源支付2014年7月1日至2014年8月12日期间的租金及2014年10月13日至本判决确定被告交还涉案房产之日止的房产占用费的违约金（租金、占用费均以78000元／月为基数，自当月11日起计至本判决确定的应清偿之日止，每天按千分之一计算）。
第三人深圳市鹏丰达精密五金有限公司对上述第二项被告承担的责任负连带责任。
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2961元（原告已预交），由被告郭镇鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 吕 亮
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 方雯婷