苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第1278号
原告蔡良涛。
委托代理人耿峰，江苏姑苏律师事务所律师。
被告苏州东渡房地产开发有限责任公司。
法定代表人茆春梅，该公司董事长。
委托代理人陈春华，上海君澜律师事务所律师。
原告蔡良涛与被告苏州东渡房地产开发有限责任公司（以下简称东渡房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理，依法由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。原告蔡良涛及其委托代理人耿峰、被告东渡房产公司的委托代理人陈春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡良涛诉称，原、被告于2011年9月10日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房欧瑞花园，原告依约支付相应房款，被告应当于2012年12月31日将约定的商品房交付原告使用，而被告拖延交付早已逾期60天。被告逾期交房，违反了合同约定，故原告发函至被告通知其解除合同，并要求退还房款并承担违约金及赔偿损失。原告现起诉，请求判令：1、确认双方的商品房买卖合同于2013年3月26日解除；2、被告返还购房款1101079元，并支付购房款的20%的违约金即220215.8元；3、对于赔偿银行还贷利息损失最终只要求计算至2013年5月10日，截至2013年4月10日为79145.4元，5月份利息按照4355元计算；4、首付款利息损失以首付款331079元以本金，按照年利率6.55%，从2011年9月10日计算至被告实际还首付款之日止。
被告东渡房产公司辩称，1、原告要求解除双方的合同没有依据，因为根据合同法关于先履行抗辩的规定，如果先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。原被告双方在房屋买卖合同中约定的原告应当办理银行贷款手续的时间是2011年9月17日，但原告实际办理银行贷款手续时间是2011年10月19日，因为原告的迟延办理贷款手续，直接导致了贷款银行迟延支付了后续的房款，我们认为原告是迟延付款在先，所以被告不同意原告以迟延交房作为解除合同的理由；2、根据原告所提诉请，将违约金和利息一并主张，但是相关规定违约金和利息是不能一并主张的；3、原告主张的违约金虽然是依据双方约定的总房价的20%，但是违约金主张过高；4、原告主张的贷款利息，根据其提供的证据来看，本金利息悬殊太大，对此真实性我们还需审查；5、法律应当维护市场稳定性，如果合同解除还涉及第三方银行，势必对银行利益受到损害，我们请求法庭驳回原告诉请。
经审理查明，2011年9月10日，原告蔡良涛与被告苏州东渡房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同（编号：苏相合同201109100080），约定：原告以总价1101079元购买被告开发的位于相城区太平街道联圩路2号欧瑞花园11幢105室的非酒店式公寓（合计建筑面积121.98平方米）。合同第六条（付款方式及期限）约定：贷款方式支付，1、买受人应于签约当日2011年9月10日向出卖方支付331079元，2、买受人应于2011年9月17日前将余款770000元办理银行按揭贷款，贷款不足部分于银行放贷日付清。3、买受人应于签订预售合同后七天内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续，如贷款无法达到该房屋余款额度，买受人应于贷款发放日一次性向出卖方补足房款。第八条（交付期限及交接）约定：1、出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》、并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起5天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。第九条（出卖方逾期交房的违约责任）约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按逾期时间分别作以下处理：（1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30日内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。
原、被告双方签订合同后办理了网签备案手续。当日，被告东渡房产公司向原告开具销售不动产统一发票一份，项目为欧瑞花园预售定金5万元和预收购房款281079元。2011年10月19日，原告蔡良涛与中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称农行苏州相城支行）签订个人购房担保借款合同一份，约定原告向农行苏州相城支行借款77万元，借款期限自2011年10月19日起至2041年10月18日共计360个月，借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮5%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月。被告东渡房产公司作为保证人对此借款承担保证和抵押担保责任。2011年11月10日农行苏州相城支行向被告东渡房产公司账户支付77万元。截至2013年5月份，原告蔡良涛共计偿还银行贷款本金11388.15元，利息83497.28元，其后原告蔡良涛未再偿还银行贷款。
2013年3月25日，苏州市相城区住房和城乡建设局向被告东渡房产公司做出2013第03号《苏州市相城区市政基础设施通过备案告知书》，载明包括涉案房屋在内的工程资料已通过备案。4月3日，该机关对被告东渡房产公司做出2013第003号《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，载明包括涉案房屋在内的工程已通过交付备案。
2013年3月25日，原告蔡良涛委托江苏姑苏律师事务所书面通知被告东渡房产公司解除该商品房买卖合同，并如数退还房价款，支付违约金及赔偿损失。通过查询，被告于2013年3月26日签收（他人代收）。因双方就合同事宜协商未果，原告诉至本院。
以上事实有当事人举证的商品房买卖合同、发票、借款合同、借款借据、个人消费贷款对账单、竣工备案告知书、交付使用备案公示、律师函、邮寄凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。
本案审理中，农行苏州相城支行在本院起诉蔡良涛、东渡房产公司，请求判令：1、蔡良涛归还银行贷款本金755717.42元，支付利息4331.2元（暂计算至2013年10月10日），并承担自2013年10月11日起至实际履行之日止按执行利率上浮5%计算的利息；2、蔡良涛支付因实现债权损失的律师费23600元；3、东渡房产公司承担连带保证责任；4、诉讼费由被告承担。据该案查明，2013年9月27日，农行苏州相城支行从被告东渡房产公司保证金账户中扣划本金和利息四笔，其中本金2894.43元，利息17596.98元，合计20491.41元。本院已作出（2013）相商初字第1422号民事判决，判决：一、蔡良涛于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司苏州相城支行贷款本金755717.42元、利息4331.20元，同时被告蔡良涛还应偿付原告自2013年10月11日起至实际判决生效之日止按照中国人民银行同期基准利率1.575倍计算的罚息。二、蔡良涛应于本判决生效之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司苏州相城支行因实现债权支出的律师费23600元。三、苏州东渡房地产开发有限责任公司对蔡良涛上述债务（含诉讼费）承担连带清偿责任。
审理中，被告东渡房产公司另外举证：1、南京凯盛建设集团有限公司情况说明一份，载明“我公司是苏州东渡海派青城二期工程项目的承建单位，在工程施工过程中，因苏州东渡房地产开发有限责任公司迟延支付工程款，导致项目施工进程减缓，进而导致不能按合同约定的时间办理竣工验收手续并交付使用”。2、代还贷款款的凭证一组，证明被告代原告偿还了2013年6、7、8、9月等共计四个月的银行贷款本息合计20491元，如果法院判决解除双方合同，则应从被告退还原告的款项中扣除20491元。
经质证，原告蔡良涛认为，1、情况说明并不是被告逾期交付本案所涉房屋的理由，也不能消除其违约责任，只是说明由其本身原因造成整个工程进程减缓。2、原告自6月份起确实没有再归还所欠银行贷款，至于是否从被告账户扣除原告并不清楚。
本院认为，原告与被告东渡房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，按照合同约定，被告应在2012年12月31日前将已取得《苏州市相城区商品房交付使用通知书》并符合交房条件的商品房交付买受方使用。然而，被告东渡房产公司直至2013年3月25日才取得该通知书，已经逾期交房超过60天，根据双方合同约定，买受方有权解除合同。原告蔡良涛于2013年3月25日向被告东渡房产公司发出解除合同通知书，并于次日即3月26日到达被告处。因此双方该商品房买卖合同于2013年3月26日解除。对于被告所辩称其行使先履行抗辩权的说法，本院认为，双方合同中约定了“买受人应于签订预售合同后七天内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续”，由此可以看出，办理银行按揭贷款并非由原告单独完成，而是原告通过被告进行办理，因此并不能仅从办理银行按揭贷款迟延就认为系原告导致，也不能据此认为原告存在付款迟延的违约行为；况且，原告作为业主群体中的一个个体，其迟延支付77万元房款并不必然导致被告迟延交房，而被告举证的施工单位的证明也并不能证明此二者之间存在必然的因果联系。因此被告该辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据该商品房买卖合同的约定，自买受方解除合同通知书到达之日起30日内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方。因此，被告东渡房产公司应将所有购房款1101079元（包括首付款331079元和房贷77万元）返还原告蔡良涛。根据现有证据可以证明被告东渡房产公司代原告偿还了银行贷款本金2894.43元，此款应从上述款项中扣除，故被告东渡房产公司还应返还原告蔡良涛购房款人民币1098184.57元。对于原告第二项请求中主张的20%违约金及第三、四项诉讼请求，均为要求被告承担的因其违约所导致的损失赔偿请求，虽然涉案合同第四条约定了房屋总价款20%的违约金，但该违约金标准过高，且明显超过原告所能举证证明其因此遭受的损失，被告庭审中也提出标准过高要求调整的辩解，因此对于原告主张20%违约金的请求本院不予支持。故对于原告该一系列违约赔偿的请求，本院以原告的实际损失为基础，认定被告东渡房产公司应当承担的违约赔偿的范围和金额如下：其一，以原告支付被告的首付款331079元为本金，从2011年9月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准1.3倍支付利息至被告实际返还之日；其二，原告因购房向银行借款而支出的按揭贷款利息，根据本院查明的事实，该利息包括原告自行已支付银行的83497.28元、被告代原告支付银行的贷款利息17596.98元和银行起诉所主张的利息4331.20元，以上合计人民币105425.46元，扣除其中被告已经为原告垫付的17596.98元，尚有87828.48元被告应当赔偿原告；其三，以未还贷款755717.42元为本金，自2013年10月11日起按照中国人民银行同期基准利率1.575倍计算至该（2013）相商初字第1422号民事判决生效之日止的罚息，被告东渡房产公司应当赔偿原告蔡良涛。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告蔡良涛与被告苏州市东渡房产有限公司签订商品房买卖合同（编号：苏相合同201109100080）于2013年3月26日解除。
二、被告苏州市东渡房产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡良涛购房款人民币1098184.57元。
三、被告苏州市东渡房产有限公司赔偿原告蔡良涛银行贷款利息损失人民币87828.48元；以331079元为本金，向原告蔡良涛支付从2011年9月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准1.3倍至被告实际返还之日的利息；755717.42元为本金，自2013年10月11日起按照中国人民银行同期基准利率1.575倍计算至该（2013）相商初字第1422号民事判决生效之日止的罚息。
上述款项如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。
四、驳回原告蔡良涛的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为5512元，由被告苏州市东渡房产有限公司负担（上述被告负担之款，原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审判员 乔宁宁
二〇一四年一月六日
书记员 宁 璐