福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3821号
上诉人（原审原告）李炜，男，1972年2月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）福建省直房地产开发公司，住所地福州市鼓屏路192号山海大厦16层。
法定代表人陈如明，总经理。
委托代理人陈玮，福建闽天律师事务所律师。
上诉人李炜与被上诉人福建省直房地产开发公司（以下简称省直公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于福州市鼓楼区福飞路西侧省轻安机械厂及周边地块省直湖前小区广厦三期12#楼202单元，房屋总价款为358755元。该合同第八条就交付条件与期限作了约定：出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。同时，该合同第十四条对产权登记作了约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，经结算确认购房款总价为358332元，原告向被告支付了上述购房款。2010年9月8日，被告向原告交付了讼争房产。2012年12月14日，原告就讼争房产申请办理房屋产权证。2012年12月17日，福州市房地产交易登记中心于告知其由于缺少福州市房管局出具的已经缴纳差价款的证明而导致无法办理房屋所有权证。另据福州市中级人民法院对被告福建省直房地产开发公司（2013）榕民终字第3872号等系列案件的二审判决查明：2011年9月27日，福州市城乡规划局通过诉争房产的竣工审核。被告于2013年2月28日在小区张贴通知，说明省直湖前小区广厦三期经济适用房住户办理个人产权登记手续时可不必提供福州市房管局出具的已缴差价款证明，住户如准备办产权证，于3月5日上班时间到其单位领取《经济适用住房申请审批表》原件，然后持表前往福州市房产交易登记中心办理。
原审再查明，讼争房屋属经济适用房。《广厦三期经济适用住房审批表》一式二份，均由福建省直住房制度改革办公室制作，一份由该办存档，另外一份由购房人领取办理产权登记事宜，两份审批表在制作后均在该办保管。在购房人向福州市房地产交易登记中心申请办理产权登记时，登记中心要求购房人提供广厦三期经济适用住房申请审批表原件，为方便购房人领取，该办于2013年2月份将一份申请审批表原件交由项目开发建设单位，即省直公司转交个人。
原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家的禁止性规定，合法、有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付房款的0.01%向原告支付违约金。在完成初始登记，具备了办理房屋所有权证的条件后，被告应当履行通知义务，并将办理权属登记需由省直公司提供的资料交给原告，以便原告及时提出办证申请。被告作为讼争房产的开发商，理应比一般购房者更为了解办理权属登记所需的相关资料，但被告并无证据证明其在2013年2月28日之前有通知原告领取《经济适用住房申请审批表》或将《经济适用住房申请审批表》交给原告，其直至2013年2月28日才发出通知告知原告于2013年3月5日到该公司领取《经济适用住房申请审批表》原件以便办理房屋所有权证。被告怠于履行通知义务，且在福建省直住房制度改革办公室将《经济适用住房申请审批表》原件交给被告后，被告也未及时将该原件发放给原告，其在履行协助办理义务方面存在瑕疵，应承担逾期办证的违约责任。关于原告的诉请，原告诉请要求本案逾期办证违约金，被告提出诉讼时效的抗辩。而原告提交的证据仅能证明原告向房屋登记部门申请办证，而未提供向本案被告主张权利的相关时效中止、中断的证据。故被告主张的时效抗辩原审法院予以采信，从原告2014年5月13日起诉之日起倒推两年起算逾期办证违约金。基于被告怠于行使办理产权证的协助义务，本案逾期办证违约金的截止期间应计至被告通知原告可以到该公司领取《经济适用住房申请审批表》之日即2013年3月5日止。违约金则应按照双方合同约定的日万分之一的利率予以计算。原告提出因通货膨胀、预期收益减少等因素应按日万分之二点八的利率提高违约金计算标准的主张，不符合双方合同约定，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第七十五条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决：一、被告福建省直房地产开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李炜逾期办证违约金（以购房款358332元为基数，按日万分之一的标准计付，自2012年5月13日起计算至2013年3月5日止）；二、驳回原告李炜的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审原告李炜不服，向本院提起上诉。
上诉人李炜上诉称：一、上诉人与省直公司签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，对部分合同约定内容持有异议。由于省直公司的因素，上诉人至今尚未办妥房屋权属证书，缺失项包含土地证等，这个意义上，省直公司至今未全面交付房屋产权。二、本案房屋交付日期是2010年9月8日，因此，本案逾期办证违约金的起算点应按房屋实际交付日期计算。三。上诉人借钱房贷等利率水平远高于合同约定的日万分之一标准，上诉人要求日万分之二点八的违约金赔偿标准，明显合法合理。四、房产证办证违约期应从2010年12月7日计至2013年3月18日止。2012年12月18日起，包括上诉人的业主共同积极主张权利，应享受诉讼时效中断。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人省直公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于逾期办证违约金起算点。双方签订的《商品房买卖合同》的约定，交房时间为2011年4月30日前，交房后的90天内应取得房屋权属证书。故，被上诉人认为，依照合同约定，被上诉人完成办证的时间应为2011年8月1日。原告请求逾期办证违约金的诉讼时效亦应当自该时点起算。原、被上诉人于2010年9月办理了房屋交接手续，被上诉人已提前按照合同约定履行了交房义务，被上诉人提前交房将近8个月，若按照被上诉人提前交房的时间计算逾期办证违约金系加重被上诉人的义务，有失公平原则。违约金作为一般债权，存在诉讼时效之限制。根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告诉请违约金之时，确已超过诉讼时效，本应不予支持。但为解决双方之间的纠纷，被上诉人自愿向上诉人支付自其起诉之日起往回计算2年算至2013年3月5日期间的违约金。二、关于逾期办证违约金的截止日期。本案诉争房屋系经济适用房，不宜完全适用商品房买卖合同的相关法律规定，根据《福州市经济适用住房管理办法》相关规定，上诉人在购房后取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市转让，故上诉人并未因办理本案土地使用权证遭受实际损失，如将被上诉人承担违约金的责任截止日期确定为土地使用权实际办证之日止，将扩大被上诉人的违约责任，有失公平。被上诉人在2013年2月28日发出《通知》，告知上诉人于2013年3月5日到被上诉人公司领取《经济适用住房申请审批表》原件。2013年3月5日，被上诉人将办理权属登记需要的相关材料全面交付于上诉人，已经完成协助办证之义务。逾期办理房屋权属证书的违约金计算截止日期仅应计算至2013年3月5日。、关于违约金赔付标准。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中对逾期办证违约金的计算标准已做具体约定，应以合同为依据。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，本案中，双方当事人对于省直公司逾期办证的事实没有异议，本院予以确认，省直公司应承担逾期办证的违约责任。本案的焦点问题是，省直公司逾期办证违约金的计算标准及计算起始点。上诉人李炜诉请要求本案逾期办证违约金自2010年12月7日计至2013年3月15日止，但合同中约定的交房时间为2011年4月30日前，省直公司与上诉人于2010年9月8日办理了房屋交接手续，省直公司已经按照合同约定提前交房将近八个月，若按照省直公司提前交房的时间2010年9月8日为起点计算逾期办证违约金系加重省直公司的义务，有失公平原则，故本案本应按照合同约定。自2011年8月1日开始计算逾期办证违约金。
关于本案的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，对截止上诉人起诉之日2014年5月13日两年之内，即2012年5月13日至2014年5月13日期间的违约金本院予以支持，逾越两年诉讼时效即2012年5月13日前的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，本院不予保护。考虑到本案讼争房屋系经济适用房，不宜完全适用商品房买卖合同的相关法律法规，且根据《福州市经济适用房住房管理办法》的相关规定，讼争房产取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市转让，故上诉人李炜并未因未办理本案土地使用权证遭受实际损失，如将省直公司承担违约金的责任截止日期确定为土地使用权证实际办证之日止，将扩大省直公司的违约责任，有失公平，故本院对于李炜的该主张不予支持。但省直公司仍有协助李炜办理土地使用权证的义务。本院认为，基于省直公司怠于行使办理产权证的协助义务，本案逾期办证违约金的截止期间应计至省直公司通知李炜可以到该公司领取《经济适用住房申请审批表》之日即2013年3月5日止。本案中，上诉人李炜主张其逾期办证违约金应按日万分之二点八计算，本院认为，根据双方合同约定，逾期办证的，双方自逾期之日起按买受人已付款的日万分之一支付违约金，上诉人李炜主张其逾期办证违约金应按日万分之二点八计算，该主张缺乏法律与合同依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费1882元，由上诉人李炜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 王 惠