福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙新民初字第6978号原告黄阳东，男，1971年10月7日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。原告郭辉晖，男，1977年1月13日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。原告李世华，男，1966年1月17日出生，汉族，住福建省长汀县。三原告的共同委托代理人张宝发、程致远，福建力涵律师事务所律师。被告龙岩协成建设投资发展有限公司，住所地龙岩市新罗区西湖科技大厦8楼。法定代表人陈红宇，董事长。委托代理人吴子胜、陈建明，福建吴子胜律师事务所律师。原告黄阳东、郭辉晖、李世华与被告龙岩协成建设投资发展有限公司（以下简称协成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照简易程序于2013年11月13日公开开庭进行了审理。后由于案情审理需要转为普通程序于2014年6月27日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人程致远，被告委托代理人吴子胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄阳东、郭辉晖、李世华诉称，2009年8月18日，原告黄阳东、郭辉晖、李世华与被告龙岩协成建设投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》28份，由三原告共同向被告购买位于龙岩新罗区中城龙川西路1号龙洲时代广场17层1701-1731号（无1704号、1714号和1724号套房）的28套商品房，该合同第八条约定交付条件与期限为：出卖人（即被告）应当在2011年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划要求建设完成。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。上述28份合同被告已于合同签订当日向龙岩市房地产管理局办理备案与预告登记手续。2010年6月18日，三原告与中国建设银行股份有限公司龙岩分行（以下简称建行龙岩分行）签订《个人住房借款合同》28份，约定由建行龙岩分行向三原告提供商业性借款用于购置上述房产，合同项下商业性借款执行的借款利率为：借款月利率为基准利率上浮10%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。三原告已依照《商品房买卖合同》约定向被告支付购房款共计8，897，858元，但被告在合同约定的交房期间届满后却未向三原告交付房屋，直至2012年7月3日，被告才通知三原告自2012年7月10日起办理交房手续。三原告认为，原、被告之间签订的28份《商品房买卖合同》合法有效，且经房地产管理部门备案及预告登记，应受法律保护。三原告已依约向被告支付全部购房款，在合同约定的交房期限届满后，被告应当向三原告交付合同项下的符合交房条件的商品房，被告逾期交房的行为已构成违约。因被告逾期13个月交房，《商品房买卖合同》中约定的违约金已远低于被告在逾期交房期间占用购房资金给三原告造成的利息损失，并造成三原告可获得的租金收益损失，为此，请求法院判决被告立即向三原告支付逾期交房违约金736160.65元。计算方法如下：以8，897，858元为本金，自2011年6月2日起至2012年7月9日止按中国人民银行同期贷款基准利率（五年以上）上浮10%计算的违约金。其中，自2011年6月2日起至2011年12月31日止按月利率5.86‰计算的违约金为370204.65元；自2012年1月1日起至2012年7月9日止按月利率6.46‰计算的违约金为365956元。被告龙岩协成建设投资发展有限公司辩称：一、被告应承担的逾期交房天数为160日，并非原告所主张的13个月即390日。龙洲时代广场于2012年7月10日正式交房，与《商品房买卖合同》约定的交房期限2011年6月1日相比推迟了405天，推迟原因除了被告本身原因外，更主要的是合同第八条所列的非出卖人所能控制的原因以及政府的强制性禁止施工或政府配套设施不到位等非出卖人原因造成，如：（一）、根据气象部门出具的气象信息证明，大风、大雨等恶劣天气导致无法施工的天数为185天；（二）、政府强制性禁止施工的天数为60天，具体为：（1）2009年11月15日至20日“11.18”期间禁止施工6天；（2）2010年5月17日至20日“公共文明指数测评”禁止施工4天；……（详见答辩状）。以上两项不可抗拒的特殊原因影响施工的时间天数为245天，扣除245天，被告应承担交房责任的实际天数为160天。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。二、三原告与中国建设银行股份有限公司龙岩分行签订《个人住房借款合同》，其利率约定仅仅约束借贷双方，与被告无关。因逾期交房造成的损失，原告与被告已经通过违约条款进行约定，原告不得再向被告主张其他损失。三、被告认为原告起诉的时间为2013年10月8日，诉讼时效应往前推两年，计算违约金的时间应从2011年10月8日起至2012年7月3日止的天数应该是264天，实际逾期交房天数应为19天，其中超过诉讼时效的天数为126天，扣除影响施工的天数245天，被告认为最终应承担责任的逾期天数为19天。三原告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》及《龙岩市区商品房买卖合同备案及预告登记信息表》复印件各一份，证明三原告向被告购买位于龙岩市新罗区中城龙川西路1号龙洲时代广场17层1701-1731号（无1704号、1714号和1724号）的28套商品房，约定的交房时间为2011年6月1日，上述合同已向龙岩市房地产管理局备案。2、《个人住房借款合同》特别签订条款复印件一份，证明三原告向建行龙岩分行申请办理商品房按揭贷款，并约定了借款利率以及调整方式。3、交房通知书复印件一份，证明被告于2012年7月10日向原告交房。4、房屋所有权证复印件一份，证明房屋所有权人为三原告。5、岩泰评报房字（2014）第076号《房地产估价报告》一份，证明被告在2011年6月2日起至2012年7月9日止逾期交房期间给原告造成的租金损失为917000元，月租金为52元／m2。经质证，对于证据1、证据4，被告对这两份证据的真实性和证明主张均无异议，予以认定。对于证据2，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据与本案无关，不予认定。对于证据3，被告对该证据的真实性无异议，但认为被告通知原告交房的时间应为交房截止时间即为2012年7月3日。本院认为，该证据能够证明原告的主张，予以认定。对于证据5，被告认为该证据与本案无关，因双方已在合同中约定了按日万分之一标准计算违约金，本案违约金与租金没有任何关系。原告起诉时也是以已付款作为违约金计算基数，说明原告也是认可违约金条款对双方的约束力，所以被告认为原告变更诉讼请求没有依据。并且房地产估价报告选取的案例作为参照是不恰当的，三个案例的租金相差太大。第一个案例为每平方米60元的租金，第三个案例为每平方米28元，对租金高的选取比例为50%，租金低的选取比例为25%，这对评估结论造成了影响。并且租金不符合市场行情。被告提供的房屋租赁合同六份，其中约定的租金标准为每平方米28元，所以估价报告中的租金标准为每平方米52元是不符合市场行情的，被告依据《民事诉讼法》规定要求鉴定人出庭。本院认为，原告向本院申请委托评估原告所购商品房在被告逾期交房期间的租金损失，本院依法委托龙岩华泰资产评估有限公司进行评估，龙岩华泰资产评估有限公司于2014年4月21日作出岩泰评报房字（2014）第076号《房地产估价报告》。该评估报告程序合法、内容真实，应予认定。被告向本院提供以下证据：1、龙岩协成建设投资发展有限公司专题气象服务报告1份，证明因大风大雨等恶劣天气导致无法施工天数为185天。2、龙政建建（2011）163号通知、龙政建建（2011）100号通知、龙政建建（2011）54号通知、龙政建建（2011）140号通知、龙政建建（2011）114号通知、龙政建建（2011）115号通知、龙政建建（2010）57号通知、龙政建综（2010）43号通知、龙政建建（2010）43号通知各1份，证明政府强制性禁止施工天数为60天。3、房屋租赁合同复印件六份，证明在2011年租金标准是每平方米28元，该房屋租赁合同的标的和讼争房屋标的是在同一栋楼，结构、朝向均差不多，具有很大的可比性，被告认为该租赁合同的租金标准是符合当时租金行情的。经质证，对于证据1，原告对该证据的真实性无异议，但认为该报告体现的天气因素无法确定是否是在被告的施工工地以及施工时段内发生的，并且也没有证据证明天气因素导致被告停止施工，因此是否真的影响施工无法认定。此外，部分天气因素是在本合同签订前就已经发生了不能作为被告主张延期交房时间依据。本院认为，该证据能够证明被告主张因为有大风、大雨、霜冻等恶劣天气的预报情况，该证据与本案有关，予以认定。对于证据2，原告对该证据的真实性有异议，认为有部分文件是在原、被告合同约定的交房时间之后出具的，原告认为也不能作为被告延期交房的依据。本院认为，被告未能提供该证据的原件，该证据的真实性无法确认，不予认定。对于证据3，原告认为这些文件只是禁止建设单位出土，不是禁止施工，禁止出土和禁止施工是两个概念。此外对于“11.18”期间禁止施工等35天没有对应的文件，并且高考、中考是每年每个城市都进行的，建设施工单位应该对此予以充分考虑并合理安排工期，因此，被告所罗列的政府强制性禁止施工天数60天不应作为被告延期交房的理由。本院认为，这些文件不是在本案合同期内，与本案无关，不予认定。经审理查明，2009年8月18日，原告黄阳东、郭辉晖、李世华（买受人）共同与被告龙岩协成建设投资发展有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》28份，三原告共同向被告购买位于龙岩市新罗区中城龙川西路1号龙洲时代广场17层1701-1731号（其中无1704号、1714号、1724号这三个号码的房屋）的28套商品房，该合同第八条约定交付条件与期限为：出卖人应当在2011年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。…1、2、3、4、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面通知买受人的；（2）非出卖人所能控制的因素导致延期交房的（如大风、大雨等恶劣天气、政府相关部门通知的停水、停电等影响施工），政府的强制性禁止施工或政府配套设施不到位等非出卖人原因导致延期。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，三原告已按《商品房买卖合同》的约定向被告支付购房款共计8，897，858元，履行了合同约定的付款义务，但被告在合同约定的交房期限届满之日仍未向三原告履行交房义务。2009年8月18日，被告向龙岩市房地产管理局办理上述28套商品房买卖合同的备案和预告登记手续。2012年7月10日，被告按约将符合交房条件的28套商品房交付给三原告使用。三原告于2013年10月11日诉至法院，请求判如所诉。诉讼中，原告变更诉讼请求即请求法院判令被告支付三原告逾期交付龙岩新罗区中城龙川西路1号龙洲时代广场17层1701-1731号房屋的逾期交房违约金917000元。本院认为，三原告共同与被告签订的28份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据上述合同第八条约定，被告应将符合交房条件的商品房于2011年6月1日前交付三原告使用。被告主张在合同期内非因出卖人所能控制的因素导致延期交房的天数应予扣除，2009年8月18日至2011年6月1日期间，龙岩市新罗城区虽出现了大风、大雨、霜冻等恶劣灾害天气，但上述恶劣灾害天气的出现并不必然导致被告延期交房，或并不足以使被告无法组织施工而导致延期交房，且被告亦无举证证明上述恶劣灾害天气确实致其全面停工，讼争房屋因此延期交付的情形。因此，被告主张应从延期交房405天中扣除上述恶劣灾害天数185天，理由不足，本院不予支持。此外，本案讼争房屋在施工期间，龙岩市建设局等部门虽发文通知在一定期间内龙岩中心城区建筑工地禁止出土，但上述通知并不必然导致被告全面停止施工建设进而使讼争房屋未能如期交付，故被告协成公司主张政府强制性禁止施工60天应予扣除，本院亦不予支持。根据上述合同第九条约定，被告逾期交房应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金360363.25元（计算方法：8，897，858元×0.0001×405天），扣除原告超过诉讼时效期间126日的违约金112113.01元（8，897，858元×0.0001×126天），被告逾期交房违约金最后确定为248250.24元。原告主张被告逾期交房已造成原告重大损失，但原告向本院提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙岩协成建设投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄阳东、郭辉晖、李世华逾期交房违约金248250.24元。二、驳回原告黄阳东、郭辉晖、李世华的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11160元，由原告黄阳东、郭辉晖、李世华负担7400元，被告龙岩协成建设投资发展有限公司负担3760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判长陈上熠人民陪审员李丽华人民陪审员李丽月二〇一四年八月十二日书记员黄舒洁（代）一、相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）。诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）。