广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终249号
上诉人(原审被告、反诉原告）：李孔民，男，1984年4月23日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓建伟，男，1959年7月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张正红，女，1963年7月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人李孔民因与被上诉人邓建伟、张正红房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年12月19日作出的（2016）粤1702民初3704号民事判决。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：座落于阳江市江城区甲路m号房屋尚未办理房地产权证，但该房屋领有建设工程规划临时许可证（编号：市规临字NO.××××××1）和《国有土地使用证》，该国有土地使用证载明的土地使用者为邓建伟、张正红，用途为商住，使用权类型为划拨。2016年3月4日，邓建伟、张正红作为出租方（甲方）与李孔民作为承租方（乙方）签订《合同书》，合同主要约定：“甲方愿意将甲路m号自有铺房一至五楼及六楼后面阳台部分租给乙方作依法经营电脑科技项目和合理居住使用。现为了维护双方的利益，明确双方的权责，根据我国法律的有关规定，经双方友好协商，达成如下条约：一、租铺期限：6年，自2016年4月1日至2022年3月31日。二、租金：2016年4月1日至2019年3月31日，租金为人民币叁仟元整（￥3000.00）。2019年4月1日至2022年3月31日，租金为人民币叁仟叁佰元正（￥3300.00）。三、租金给付办法：先付后租，租金按月给付，每月1日前付清当月租金。四、租铺定金：人民币陆仟元正（￥6000.00）。五、水电费缴交办法：乙方可使用甲方电表、水表，每月费用由甲方代交后按收款票据向乙方收取，乙方必须按时结算，不得拖欠。乙方租金的最后一个月按表的实际使用量交清水电费给甲方。六、权利义务：（1）甲方确保租赁物产权清晰，在本合同签订时甲方有完整的出租权。甲方保证该租赁物没有产权与经济纠纷，如因甲方纠纷造成的一切后果与损失，由甲方全部负责。本合同租赁物包括租赁房屋及其附属设施设备、附属场地。（2）在铺屋租赁期间，乙方应合理使用其所承租的铺屋及其附属设施，如造成铺屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予经济赔偿。乙方交还甲方铺屋时应当保持铺屋及设施、设备的完好状态。乙方在所祖铺屋内的一切装修及维修费用由乙方负责，合同期满后或一方提前终止合同，在交清所有费用后属乙方的财产，乙方可以搬走，但不能移动的要留给甲方。七、违约责任：（2）若乙方提前终止合同，定金不退；合同期满，乙方交清租金和所有费用并清理干净铺屋和保持排污通畅时，定金退回乙方；若甲方提前终止合同，在乙方交清租金和所有费用并清理干净铺屋和保持排污通畅时，甲方要双倍返还乙方定金。但因乙方不交租金、水电费或违约的，甲方有权终止合同并不赔偿乙方的任何损失。”同日，李孔民支付了6000元定金给邓建伟、张正红，邓建伟、张正红将阳江市江城区甲路m号房屋交付给李孔民使用。2016年4月6日，邓建伟、作为出租方（甲方）与李孔民作为承租方（乙方）签订一份《租房合同补充协议书》，协议主要约定：“甲乙双方于2016年3月4日签订铺屋租赁合同，经双方友好协商，达成如下补充协议：一、从2016年5月1日至2016年10月31日止共六个月期间，租金由人民币叁仟元正（￥3000.00）变更为每月人民币贰仟元正（￥2000.00），租金里共扣减的6000元作为铺屋的维修基金。二、在铺屋租赁期间，乙方不得以任何理由向甲方索要铺屋装修或维修维护费用，铺屋的一切装修及维修维护（包括补漏等由铺屋引起的装修及维修维护）费用均由乙方负责。三、本协议生效后，即成为原租赁合同书不可分割的组成部分，与原租赁合同书具有同等的法律效力。除本协议中明确所做修改的条款之外，原租赁合同书的其余部分应完全继续有效。本协议与原租赁合同书有相互冲突时，以本协议为准。”签订上述两份合同后，李孔民向邓建伟、张正红支付了至2016年8月31日止的房屋租金，其中2016年5月1日至2016年8月31日的租金按2000计算。2016年9月2日，李孔民通过短信形式告知邓建伟、张正红不再承租上述房屋，并搬离了该房屋。邓建伟、张正红以李孔民的行为构成违约为由于2016年9月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、李孔民付清邓建伟、张正红水电费共计451.96元，返还铺屋维修基金4000元，赔偿因李孔民未履行合同而造成邓建伟、张正红的各项经济损失17000元，合计21451.96元；二、李孔民按每月租金3000元赔偿邓建伟、张正红诉讼期间（从立案起至结案止）的租金损失；三、本案案件受理费由李孔民承担。李孔民针对邓建伟、张正红的起诉，于2016年10月11日向原审法院提出反诉，请求判令：一、李孔民与邓建伟、张正红于2016年3月4日签订的《合同书》无效；二、邓建伟、张正红返还定金6000元并赔偿维修、装修用差额8600元两项共14600元给李孔民；三、本案受理费由邓建伟、张正红承担。
在一审庭审中，邓建伟、张正红与李孔民双方均确认邓建伟、张正红支付2016年5月1日至2016年8月31日，共4个月的维修基金4000元给了李孔民。
在一审庭审中，邓建伟、张正红提供三份电费发票：其中发票号码为00××××65的发票计费时段为2016年6月4日至8月4日，金额为26.9元、发票号码为00××××49的发票计费时段为2016年8月4日至10月4日，金额为166.6元、发票号码为00××××50的发票计费时段为2016年8月4日至10月4日，金额为13.06元；一份污水处理费票据，编号为AC××××××73，落款日期为2016年8月18日，金额为16.15元；一份发票号码为00××××72的水费发票，计费时段为2016年8月，金额为185.15元。邓建伟、张正红据此主张上述水电费发票总额已超过451.96元，既然已经在起诉状中请求李孔民支付水电费451.96元，也就不再变更该项诉讼请求。李孔民则认为其已交清了2016年8月1日前的水电费，只是在2016年8月1日到2016年9月2日没有交水电费，从邓建伟、张正红的发票来看，总数是366.75元，李孔民最多是欠366.75元水电费，而不是邓建伟、张正红所说的451.96元水电费。
邓建伟、张正红主张李孔民按每月租金3000元赔偿邓建伟、张正红诉讼期间的租金损失和赔偿各项经济损失17000元，其中：1、清理排水管人工费2500元；2、修复五楼卫生间材料及人工费3000元；3、修复2-5楼卫生局堵塞2000元；4、李孔民搬走的属邓建伟、张正红财产（包括收银台1个3000元，沙发一套2000元，茶几1张1500元）总价值6500元；5、修复被破坏的3楼大衣柜门1000元；6、垃圾清理费500元；7、邓建伟、张正红为此事往返东莞与阳江之间的误工费、差旅费共计1500元。但邓建伟、张正红未能举证证明其认为受损的物品的具体价值及租金损失的依据。
李孔民反诉主张邓建伟、张正红出租给李孔民的房屋属违章建筑，双方签订的房屋租赁合同属无效合同，邓建伟、张正红应将已经收取的定金6000元返还李孔民，并赔偿李孔民支付的维修、装修费用差额8600元（12600元-4000元）。李孔民提供一份由阳江市江城区鹏润建筑装饰工程有限公司于2016年11月24日出具的《书面情况说明》，该说明主要载明内容如下：“我公司于2016年4月8日接到李孔民的装修任务，并于2016年4月13日开始，对李孔民的甲路m号一户房屋进行维修、装修。于2016年4月29日完成施工，总共花费12600元。维修、装修情况如下：1、窗外防水。分别对8个窗户外墙进行涂漆防水，材料费、高空费共600元一个，8*600=4800；2、油墙漆。分别给一至五楼油白色墙漆，包工包料每平方米12元，约600平方米，12*600=7200；3、二楼窗户柱油漆。分别对二楼4个窗户进行银色油漆，包工包料50元一个，4*50=200；4、电路改装。分别对二至五楼8个房间和卫生间的电路进行修理，50元一个，8*50=400。”邓建伟、张正红对该份说明发表质证意见称该份情况说明载明的内容不属实，邓建伟、张正红对该份说明不予认可，邓建伟、张正红当时看见李孔民和另一个女孩子在刷墙漆，断断续续做了好多天。
在一审诉讼过程中，原审法院的工作人员于2016年11月28日下午3时30分和邓建伟、张正红与李孔民双方到涉案的座落于阳江市江城区甲路m号房屋进行查勘并制作了书面的查勘笔录，双方当事人均在查勘笔录上签名确认。该笔录载明内容如下：“从整体进行查勘，房屋外墙韦发现明显的涂防水材料的痕迹。针对窗外方式是否进行过涂抹，被告李孔民反映委托装修公司进行外墙涂抹，但未发现涂抹恒基，原告对此亦不予确认外墙进行过防水涂抹，二楼窗户柱油漆问题，房屋内的窗户柱有油漆痕迹，但从屋外观察，未发现该窗户柱有油漆痕迹。对于原告主张被告在租赁期间对五楼的卫生间进行了破坏进行查勘，本院工作人员到五楼卫生间进行查勘，发现卫生间厕蹲、步级有损坏痕迹。四楼卫生间的地面排水口被堵塞，排水管面上被打开一个洞。对于电路改装问题，二楼的客厅及厨房的线路有部分改装的痕迹，基本线路没有大的改动。”
原审另查明，李孔民2016年9月2日搬离涉案房屋后，该房屋闲置至今。
原审法院认为：邓建伟、张正红与李孔民在履行房屋租赁合同过程中产生的纠纷，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、邓建伟、张正红与李孔民签订的租房合同书及租房合同补充协议书是否有效；二、邓建伟、张正红应否返还定金6000元给李孔民；三、李孔民应否赔偿邓建伟、张正红的各项经济损失17000元及租金损失；四、李孔民应支付给邓建伟、张正红的水电费的金额；五、李孔民应还房屋维修基金4000元给邓建伟、张正红，还是邓建伟、张正红应赔偿维修、装修费用差额8600元给李孔民。
对于焦点一，李孔民反诉主张邓建伟、张正红出租给李孔民的房屋属违章建筑，双方签订的房屋租赁合同属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本案涉案房屋已领有合法的国有土地使用权，并载明土地使用者为张正红、邓建伟，涉案房屋在建设前亦取得了建设工程规划临时许可证，双方签订的房屋租赁合同及租房合同补充协议书是在平等、自愿的基础下签订的，均是双方当事人真实意思表示，主体适格，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。
对于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和邓建伟、张正红与李孔民签订的《合同书》第七条第二款：“若乙方提前终止合同，定金不退”的约定，现李孔民于2016年9月2日通过短信方式告知邓建伟、张正红要求解除双方签订的房屋租赁合同并已实际搬离该房屋，因此双方于2016年3月4日签订的《合同书》及于2016年4月6日签订的《租房合同补充协议书》于2016年9月2日已经解除。由于李孔民提前终止合同，其已经支付给邓建伟、张正红的定金6000元依照合同约定不应再退还给李孔民。李孔民反诉请求张正红、邓建伟退还定金6000元，理据不足，原审法院不予支持。
对于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”规定和《合同书》第六条第二款：“在铺屋租赁期间，乙方应合理使用其所承租的铺屋及其附属设施，如造成铺屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予经济赔偿”的约定，李孔民在租赁期间对租赁的房屋造成损害的应承担赔偿责任。根据邓建伟、张正红提供的图片和原审法院工作人员对涉案房屋进行的勘察，涉案房屋的四楼、五楼的卫生间及排水管在李孔民承租期间确实遭到的损坏，但对于财物受损价值的具体数额邓建伟、张正红未能充分举证证明，故邓建伟、张正红现请求李孔民赔偿涉案房屋因损坏造成的损失以及请求赔偿收银台、沙发、茶几、修复大门衣柜、垃圾清理费、误工费、差旅费等损失，均理据不足，原审法院不予支持。因邓建伟、张正红与李孔民之间的房屋租赁合同已于2016年9月2日解除，现邓建伟、张正红请求李孔民赔偿其诉讼期间（本案于2016年9月22日立案）的租金损失，依法无据，原审法院不予支持。
对于焦点四，对于邓建伟、张正红为李孔民垫付的水电费，属于李孔民承租房屋期间产生的费用，理应由李孔民承担。涉案房屋的电费缴交方式为双数月份缴交电费，李孔民于2016年9月2日搬离该房屋，不可能当时立即结算清楚李孔民使用电费的情况，只能在邓建伟、张正红在2016年10月缴交电费时才知道用电情况，且自李孔民于2016年9月2日搬离涉案房屋至今，该房屋一直处于闲置状态，因此邓建伟、张正红于2016年10月10日缴交的2016年8月4日至2016年10月4日的电费实际都是在李孔民承租房屋期间所产生，亦应由李孔民承担。根据邓建伟、张正红提供的用水用电发票，代支的水电费为407.86元（166.6元+13.06元+26.9元+16.15元+185.15元），因此李孔民应支付水电费407.86元给邓建伟、张正红。
对于焦点五，邓建伟、张正红与李孔民签订的《租房合同补充协议书》第一条约定：“从2016年5月1日至2016年10月31日止共六个月期间，租金由人民币叁仟元正（￥3000.00）变更为每月人民币贰仟元正（￥2000.00），租金里共扣减的6000元作为铺屋的维修基金。”，本案中，邓建伟、张正红与李孔民双方均确认邓建伟、张正红已支付2016年5月1日至2016年8月31日共4个月的维修基金4000元给了李孔民。按照合同约定，邓建伟、张正红承担李孔民租赁房屋期间6年的房屋维修费用6000元，据此摊算每个月的房屋维修费用为83.33元，李孔民只履行（承租）5个月（2016年4月1日至2016年8月31日），邓建伟、张正红只需承担5个月的的房屋维修费用为416.65元（83.33元×5个月），因此，李孔民应返还房屋维修费用3583.35元（4000元－416.65元）给邓建伟、张正红。
根据《租房合同补充协议书》第二条约定：“在铺屋租赁期间，乙方不得以任何理由向甲方索要铺屋装修或维修维护费用，铺屋的一切装修及维修维护（包括补漏等由铺屋引起的装修及维修维护）费用均由乙方负责。”，李孔民仅凭一份由阳江市江城区去鹏润建筑装饰工程有限公司出具的《情况说明》未能证明其未涉案房屋投入维修、装修费用12600元。退一步来讲，即使李孔民为涉案房屋投入维修、装修费用属实，由于是李孔民提前终止履行合同，是李孔民单方违约，应依照上述约定，自行承担投入的装修费用。现李孔民主张其在承租房屋期间对房屋进行维修、装修支付了12600元，要求邓建伟、张正红赔偿维修、装修费用差额8600元（12600元-4000元），依法无据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限李孔民在本判决发生法律效力之日起十日内付清水电费407.86元给邓建伟、张正红；二、限李孔民在本判决发生法律效力之日起十日内返还房屋维修费用3583.35元给邓建伟、张正红；三、驳回邓建伟、张正红的其他诉讼请求；四、驳回李孔民的反诉请求。一审本诉受理费205元，由邓建伟、张正红负担155元，李孔民负担50元；反诉受理费82.5元，由李孔民负担。
李孔民不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决的第二、四项，改判李孔民不需返还房屋维修基金3583.35元，并判决邓建伟、张正红返还已经收取李孔民的6000元定金，赔偿维修、装修费用8600元{12600（总维修费）一4000（已扣减费用）=8600元}，两项共14600元给李孔民。二、本案一、二审诉讼费用由邓建伟、张正红承担。主要事实与理由是：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。李孔民在接受租赁物时即发现三楼卫生间和二、三、四、五楼的窗户有不同程度的漏水现象。因邓建伟、张正红不愿意履行对租赁物的维修义务才于2016年4月6日与李孔民签订补充协议，约定支付6000元维修基金作为出租人不履行维修义务的补偿，并约定邓建伟、张正红自支付6000元维修基金后，租赁物的一切装修、维修费用均由李孔民负责。至此，邓建伟、张正红于2016年4月6日同意支付6000元铺屋的维修基金作为补偿，支付方式为从2016年5月1日至2016年10月31日的六个月期间，以每个月扣减1OOO元租金的方式支付6000元维修基金。同时，补充协议仅仅约定了邓建伟、张正红交付6000元维修费的扣减方式，并没有约定退还维修基金的相关款项和维修基金的使用期限，而且李孔民是在签订补充协议后才聘请装修公司对房屋进行维修与装修，并一次性花费维修费用总共12600元，且有装修公司出具的维修装修情况说明和收款收据。直至2016年9月2日李孔民提出中止租赁合同时止，该6000元的维修基金，仅仅支付了4000元。故一审判决将6000元维修基金按72个月分摊，每个月扣减83.33元的维修基金，是认定事实不清，适用法律错误，判决不公。二、邓建伟、张正红出租给我的房屋属违章建筑，既无报建，又未依法取得建设工程规划许可证等权证。邓建伟、张正红在2016年3月4日与李孔民签订合同时，刻意隐瞒上述事实，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的租赁合同无效。综上所述，一审违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
被上诉人邓建伟、张正红共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，应予维持。李孔民与邓建伟、张正红双方签订的《合同书》第六款第（2）条约定，李孔民在所租铺屋内的一切装修及维修费用由李孔民负责，邓建伟、张正红本来不应负责李孔民的任何装修及维修费用。但在2016年3至4月间，李孔民多次以“房屋漏水”为由不断骚扰邓建伟、张正红，要求支付维修费用。邓建伟、张正红不胜其烦，最终才同意按照李孔民的要求，从2016年5月1日至2016年10月31日止六个月期间，每月从租金里扣减出1000元作为李孔民6年租赁期间的维修基金并签订补充协议。邓建伟、张正红所出租铺屋为个人拥有的合法建筑物，有《国土证》和《建设工程规划临时许可证》，理所当然地拥有完整的出租权，双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，依法有效。综上所述，请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是双方签订的房屋租赁合同以及补充协议是否有效，即李孔民的反诉请求是否成立的问题。李孔民反诉主张邓建伟、张正红出租给李孔民的房屋属违章建筑，双方签订的房屋租赁合同属无效合同。涉案房屋虽然未领取房产证，但所属的土地已领有合法的《国有土地使用权证》，该证载明土地使用者为邓建伟、张正红，同时，其两人还持有涉案房屋在建设前已取得的《建设工程规划临时许可证》，双方签订的房屋租赁合同及租房合同补充协议书是在平等、自愿的基础下签订的，合同内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定本案合同合法有效理据充分，本院予以维持。双方于租赁合同中约定“若乙方提前终止合同，定金不退”，同时，《租房合同补充协议书》第一条约定：“从2016年5月1日至2016年10月31日止共六个月期间，租金由人民币叁仟元正（￥3000.00）变更为每月人民币贰仟元正（￥2000.00），租金里共扣减的6000元作为铺屋的维修基金”；第二条约定：“在铺屋租赁期间，乙方不得以任何理由向甲方索要铺屋装修或维修维护费用，铺屋的一切装修及维修维护（包括补漏等由铺屋引起的装修及维修维护）费用均由乙方负责”。因李孔民在履行租赁合同期间单方提前解除合同，故原审根据上述约定，将“维修基金”按合同期限分摊，并判决驳回李孔民的反诉请求并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持。李孔民的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费255元，由上诉人李孔民负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 龙 飘
审判员 何桂霞
审判员 施震宇
二〇一七年五月九日
书记员 詹礼迪