吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第65号
上诉人（原审原告）：吉林老参堂科技发展股份有限公司。住所：通化市。
法定代表人：张家诚，董事长。
委托代理人：修保，吉林保民律师事务所律师。
委托代理人：张运涛，北京首善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：通化长城置业股份有限公司。住所：集安市。
法定代表人：魏洪涛，董事长。
委托代理人：ＸＸＸ，吉林大华铭仁律师事务所律师。
上诉人吉林老参堂科技发展股份有限公司（以下简称老参堂公司）因与被上诉人通化长城置业股份有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人老参堂公司的法定代表人张家诚及其委托代理人修保、张运涛，被上诉人长城公司的法定代表人魏洪涛及其委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
老参堂公司一审时诉称：老参堂公司与长城公司经协商于2010年12月12日、13日签订了两份《房屋买卖合同》。其中507.68平方米房屋的价款127万元及房屋交易过户费用，老参堂公司全部支付，但长城公司一直未交付房屋和办理产权过户手续。经了解，在购房前，因长城公司欠集安市粮食局拆迁办公用房，致使房屋一直被占用。老参堂公司购买长城公司11286.9平方米房屋，由于客观原因无法履行，为此，双方于2011年7月1日再次签订了《房屋买卖合同》，价款变更为2760万元。同时约定，由老参堂公司代替长城公司一次性清偿吉林银行的逾期贷款本金1200万元及利息110余万元。老参堂公司在2011年7月15日再支付600万元房款，长城公司协助老参堂公司用该房屋在其它银行再办理抵押贷款，用于支付尚欠房款830万元。但由于长城公司为老参堂公司贷款提供的抵押物，经银行审查企业存在不良记录没有通过，致使老参堂公司贷款没有下来，导致老参堂公司没有按约定一次性代偿逾期贷款，但截至2012年2月14日，老参堂公司代偿了长城公司在吉林银行的逾期贷款本息14184052.50元。但老参堂公司代偿完毕后，银行并没有解除该房屋的抵押登记，原因是长城公司法定代表人魏洪涛个人在该行尚有逾期贷款600万元没有清偿。此后，老参堂公司得知，即使吉林银行解除抵押登记，老参堂公司亦不能用该房屋抵押贷款。长城公司因其它经济纠纷造成该房屋已被其它法院轮候查封。长城公司在签订合同时，没有向老参堂公司如实告知该房屋被多家法院查封的事实，致使老参堂公司无法实现购房目的。另外，老参堂公司在按约定支付600万元房款时，长城公司又提出除支付600万元房款外，对于之前签订的合同，老参堂公司应另行承担违约金700余万元。故老参堂公司认为，长城公司采取欺诈的手段套取老参堂公司资金的行为应当认定为无效民事行为，请求：1、解除老参堂公司、长城公司双方于2010年12月13日、2011年7月1日签订的两份房屋买卖合同；2、长城公司返还老参堂公司已付购房款15967000.50元；3、长城公司承担上述购房款占用期间的银行利息约400万元；4、按合同约定长城公司承担逾期交付507.68平方米房屋违约金89000元；5、诉讼费用由长城公司承担。庭审中老参堂公司放弃对长城公司逾期交付507.68平方米房屋违约金89000元的主张。
长城公司一审时辩称：1、2010年12月13日双方签订的《房屋买卖合同》是一个附加条件的合同，因老参堂公司没有按照约定借给长城公司50万元，故没有及时帮助老参堂公司办理产权过户手续。2011年4月22日，在老参堂公司没有交齐购房款的情况下，老参堂公司向长城公司借了509.8平方米房产用以贷款，老参堂公司没有在约定的期限内将房产还给长城公司，所以才没有为老参堂公司所购房屋办理产权过户手续；2、2011年7月1日签订的11286.9平方米房屋买卖合同签订前，已告知老参堂公司该房屋被集安法院查封的事实，双方还针对该房屋在吉林银行抵押和法院查封的问题制定了具体解决办法，即老参堂公司代偿完通化长城置业公司在吉林银行的逾期贷款本息后，于2011年7月15日再支付长城公司600万元，用以解决集安法院查封的问题，并随长城公司一同到吉林银行做工作，吉林银行同意将大楼变卖给老参堂公司，价款银行优先受偿，所以吉林银行在房屋买卖协议签订之前向法院提出了实现抵押权解除查封申请，若老参堂公司不向吉林银行承诺还款，吉林银行不会同意解除查封。双方约定了价款金额及支付方式，但老参堂公司直到2012年2月14日才履行完给付20万元及代偿吉林银行欠款本息的义务，其它付款约定均未履行，在此过程中长城公司没有过错，是老参堂公司违约。综上，老参堂公司诉请没有事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。
一审法院查明：2010年12月13日，老参堂公司与长城公司签订《协议书》，长城公司将座落于集安市锦江东路，产权号00029624号，丘地号204，第二层，面积507.68平方米商业用房出售给老参堂公司，价款127万元，老参堂公司已全部支付给长城公司。现长城公司未将该房屋交付给老参堂公司。2011年4月22日，双方签订《协议书》，约定：由长城公司将座落于集安市黎明街688号总面积509.8平方米商业用房借给老参堂公司用于抵押贷款，老参堂公司必须在二个月内交回抵押房屋，如预期不交回，须按市场销售价格每平方米4980元给付长城公司房款，老参堂公司至今未向长城公司交还上述509.8平方米房屋。2010年12月15日，老参堂公司、长城公司双方签订《房屋买卖协议书》，长城公司将座落于集安市建设街1177号大楼整体出售给老参堂公司，该协议签订后未能履行。2011年7月1日，双方就座落于集安市建设街1177号楼房重新签订《房屋买卖协议书》，长城公司将1177号楼房整体出售给老参堂公司，总建筑面积为11286.9平方米，户籍丘地号204，幢号为290号，土地证号为0582103**号，出售总金额2760余万元。付款方式为：1、老参堂公司于2011年7月5日前付给长城公司20万元；2、2011年7月15日前代长城公司一次性偿还吉林银行贷款1200万元及所欠利息；3、2011年7月15日前再付给长城公司600万元。长城公司协助老参堂公司用该房屋办理抵押贷款手续。4、剩余830万元于老参堂公司贷款到账后第一时间转付长城公司。最迟2011年7月25日前一次性付清。同时协议中约定了违约责任：本合同签订后，如有违约，对方有权解除合同或继续履行合同。该协议签订后，老参堂公司于2011年7月7日给付长城公司20万元，并于2012年2月14日将长城公司在吉林银行贷款本息合计14434052.5元，全部代偿完毕，庭审中，双方对此没有异议。余款老参堂公司未予给付。
座落于集安市建设街1177号建筑面积为11286.9平方米楼房于2010年10月20日被集安市人民法院查封、2010年11月17日被通化市中级人民法院轮候查封、2011年6月14日被通化市中级人民法院轮候查封。
一审法院认为，根据《房屋买卖协议书》约定，享有解除权的应为合同的守约方，老参堂公司未能提供充分的证据证明长城公司违约。长城公司在庭审中亦表示，座落于集安市建设街1177号建筑面积为11286.9平方米大楼，现在只被集安市人民法院查封，涉案标的额为360余万元，老参堂公司如能拿出360万元，可交到集安市人民法院提存，由集安市人民法院解除查封，双方继续履行合同，但老参堂公司明确表示不能履行合同，要求解除合同，同意承担违约责任，经庭审向长城公司释明后，长城公司未提出反诉，要求继续履行合同。故对老参堂公司要求解除两份房屋买卖合同的主张，本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会2013年第18次会议讨论决定，判决：驳回吉林老参堂科技发展股份有限公司的诉讼请求。案件受理费142002元及保全费5000元，合计147002元，由吉林老参堂科技发展股份有限公司负担。
老参堂公司上诉称：按双方约定上诉人履行了代偿银行贷款义务，但长城公司没有告知查封事实，违背《合同法》第一百五十条的规定，致使老参堂公司至今无法用该房屋进行抵押贷款并履行后期付款的义务。原审认定老参堂公司违约与事实相悖。原审以经法院释明后，长城公司未提出反诉、要求履行合同为由，驳回老参堂公司要求解除两份房屋买卖合同的主张，属于适用法律不当。请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。
长城公司答辩称：原审判决正确、合法，应予维持。
经本院审理查明：在《协议书》、《房屋买卖协议书》签订前，集安市建设街1177号楼房于2010年10月20日被集安市人民法院查封，2012年4月28日解除查封；2010年11月17日被通化市中级人民法院轮候查封，2011年6月15日解除查封。2011年6月8日被通化市中级人民法院轮候查封，目前没有解除。该项查封系吉林银行通化分行对长城公司1200万元贷款行使抵押权而产生，长城公司与老参堂公司2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》中约定该笔贷款由老参堂公司代偿，现贷款本息已还清，但该银行垫付的应由老参堂公司交纳的7.5万元诉讼费没有支付，故查封没有解除。对此，老参堂公司无异议。
在《协议书》、《房屋买卖协议书》签订后，涉案楼房于2013年1月8日被集安市人民法院查封，2014年5月16日解除查封。2013年12月13日被通化市东昌区人民法院两次查封，均在2014年1月27日解除查封。2013年7月9日、13日被通化市中级人民法院查封和2013年4月18日因本案老参堂公司申请诉讼保全被通化市中级人民法院查封，目前没有解除。
其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：一、老参堂公司与长城公司2010年12月13日、2011年7月1日签订的《协议书》、《房屋买卖协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。虽然在签订上述协议之前，涉案房屋存在查封的事实，但由于人民法院向产权部门送达的裁定书具有公示效力，老参堂公司在签订协议之前，应对房屋登记情况及现状尽到注意和审查的义务，双方曾就查封事宜商榷解决办法，证明在签订上述协议时，老参堂公司是明知的。其主张购买时不了解情况不符合常理，老参堂公司主张因长城公司故意隐瞒不为人知晓的“虚假情况”和“重要事实”，存在欺诈，请求解除协议的证据不足，本院不予支持。
二、根据双方约定，老参堂公司负有先履行的义务，至2012年2月14日前，老参堂公司给付长城公司20万元、并将长城公司在吉林银行贷款本息合计14434052.5元全部代偿完毕后，余款老参堂公司至今未付，构成违约。
三、关于老参堂公司购买长城公司507.68平方米商业用房屋，在支付全部房款后，房屋未交付一节。二审庭审中，长城公司就未交付理由进行抗辩称，因老参堂公司没有按约定将长城公司借其用于贷款抵押的509.8平方米商业用房如期交回所致，老参堂公司对长城公司的上述观点，未提供反驳证据。现老参堂公司没有提供因长城公司违约和人民法院的查封行为导致合同无法履行、合同目的不能实现的证据，其要求行使解除权不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故老参堂公司请求解除《协议书》和《房屋买卖协议书》于法无据，其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14200200元，由上诉人吉林老参堂科技发展股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 涛
审 判 员 吴 梅
代理审判员 陈常志
二〇一四年七月四日
书 记 员 李 镇