北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12424号
上诉人（原审被告）汪磊，男，1982年11月18日出生。
被上诉人（原审原告）北京同寓园物业管理有限公司，住所地北京市密云县长安小区12号楼2号门脸房。
法定代表人吴冬青，董事长。
委托代理人齐宇迪，女，1985年3月10日出生。
上诉人汪磊因与被上诉人北京同寓园物业管理有限公司（以下简称同寓园公司）物业服务合同纠纷一案，不服密云县人民法院（2015）密民初字第04637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官田璐、法官常洪雷参加的合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人汪磊，被上诉人同寓园公司的委托代理人齐宇迪到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。
同寓园公司在一审中起诉称：同寓园公司系密云县季庄小区物业服务企业。汪磊系该小区×楼业主，房屋面积为92.54平方米。同寓园公司依约为汪磊提供了物业管理服务。汪磊尚欠2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费共计3941元。现同寓园公司要求汪磊立即给付此款。
汪磊在一审中答辩称：涉诉房屋的产权人是汪磊。同寓园公司提供的物业服务不到位，小区单元门在2005年就坏了，给物业公司打电话，但没有人来维修，楼道的环境脏乱差，53号楼1、2层为铺面房，铺面房的雨水管已经没有了，小区路面不平，楼根杂草丛生，花坛内都是杂草，蚊虫多等。基于以上理由，汪磊不同意同寓园公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：汪磊系季庄小区×楼业主，房屋建筑面积为92.54平方米。2008年12月18日，北京×房地产开发有限公司（甲方）与同寓园公司（乙方）签订物业服务合同，约定由同寓园公司为季庄小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为每月每平方米0.55元，物业服务期限为5年，自2009年1月1日至2013年12月31日止。2013年9月1日，双方再次签订物业服务合同，约定物业服务期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，收费标准为每月每平方米0.8元。汪磊尚欠2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3941元。一审庭审中，汪磊持答辩意见不同意全额交纳物业费，并提交照片予以证明，同寓园公司对汪磊的答辩意见及提交的证据予以否认，且不同意减免物业费。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自2009年1月1日至2014年12月31日，同寓园公司受北京×房地产开发有限公司的委托，对汪磊居住的小区提供物业管理服务，同寓园公司、汪磊双方即已形成物业服务合同关系，汪磊已经接受了同寓园公司的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，故同寓园公司要求汪磊交纳在此期间所欠物业费之诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。开庭过程中汪磊所述的服务瑕疵并不足以构成减免物业费的情形。但该院也注意到，同寓园公司在提供物业管理和服务过程中确实存在不足，该院建议同寓园公司，其作为物业管理单位今后应多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：汪磊于判决生效之日起10日内给付同寓园公司2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3941元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
汪磊不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：汪磊2004年开盘入住季庄小区的，其与同寓园公司并未签订书面物业服务合同。同寓园公司未向季庄小区全体业主公示其承担密云县季庄小区的物业服务管理，也未向季庄小区全体业主公布其法人资格和法定从业资质证书。同寓园公司没有提供任何其在2009年1月1日至2014年12月31日期间提供物业服务的证据，同寓园公司的物业收费说明中包含了绿化费，卫生费，公共区域小修费等，但是根据汪磊提供的照片证据，可以看出涉案小区杂草丛生，路面坑洼不平；环境脏，楼道照明设施损坏，基本上是由业主自行更换维修；小区存在私搭乱建情况，小区×号楼×单元×层的承重墙被拆除了导致部分房屋墙砖开裂，一审法院无视汪磊提交的上述照片证据，将同寓园公司的物业服务情形认定为服务瑕疵，明显是故意偏袒同寓园公司一方。综上，上诉请求：撤销密云县人民法院（2015）密民初字第04637号民事判决书，依法改判汪磊按照每平米每月0.25元至0.3元标准向同寓园公司支付物业费；本案诉讼费由同寓园公司承担。
同寓园公司服从一审法院判决，其针对汪磊的上诉请求和理由口头答辩称：不同意汪磊的上诉请求和理由，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。关于承重墙的问题，同寓园公司已经阻止业主并向城管部门进行了反映，同寓园公司没有执法权。关于私搭乱建问题，同寓园公司也已反映给了城管部门，一审期间同寓园公司提交的相关照片和报告可以证明。综上，请求二审法院驳回汪磊的上诉请求。
二审期间，同寓园公司向本院提交以下新的证据材料：1.物业项目移交事项交接说明书，证明同寓园公司自2009年接管季庄小区的物业服务工资，交接时与前一家物业公司约定业主之前所欠物业费由接管的物业公司负责追讨。2.4份劳动合同书，证明同寓园公司从2009年起聘用保安。经庭审质证，汪磊对同寓园公司提交的证据1的真实性认可，认为同寓园公司既然收取之前的物业费，应当处理好之前物业遗留问题。对同寓园公司提交的证据2的真实性不予认可，认为是同寓园公司伪造的，同时主张同寓园公司管理多个小区物业，不能证明该4位保安就是为季庄小区提供服务的。本院经审查后认为，就同寓园公司提交的证据1，因汪磊认可其真实性，本院对其真实性予以确认；就同寓园公司提交的证据2劳动合同书，因通过该劳动合同书，无法看出同寓园公司聘用的上述保安提供服务的具体地点，且汪磊否认该劳动合同书的真实性，在同寓园公司未提交其他有效证据佐证的情况下，本院无法确认该4份劳动合同书的效力。
二审期间，依据汪磊的书面申请，本院前往涉案季庄小区现场勘查小区的物业服务情况，并拍摄相应照片，双方对本院拍摄的现场照片的真实性均无异议。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有物业服务合同、照片及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：同寓园公司与汪磊之间虽未签订书面的物业服务合同，但是同寓园物业公司作为季庄小区开发商北京×房地产开发有限公司选定的物业公司，已经对汪磊居住的小区提供了物业管理服务，双方形式了事实上的物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。汪磊接受了同寓园公司的物业管理服务，应按照规定的标准交纳物业费。汪磊以其与同寓园公司未签订书面物业服务合同，要求减免物业费的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于汪磊上诉主张同寓园公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，汪磊主张的物业服务问题，同寓园公司应当予以改进，但汪磊的现有证据并不足以证明同寓园公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且汪磊做主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，汪磊所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。一审法院依据汪磊居住的房屋面积以及物业服务合同约定的收费标准，判令汪磊应向同寓园公司支付的相应物业费用并无不当，本院予以确认。关于汪磊上诉主张同寓园公司未公示其承担密云县季庄小区的物业服务管理，也未公布其法人资格和法定从业资质证书之理由，亦不能构成汪磊要求减免物业费的有效抗辩，本院对其亦不予采信。
但本院需要特别指出的是，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中同寓园公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。
综上，汪磊的上诉理由均不成立，本院均不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由汪磊负担（已交纳）。
二审案件受理费50元，由汪磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 田 璐
代理审判员 常 洪 雷
二〇一五年十一月二日
书 记 员 孙国芳书记员赵霄