新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十民终字第128号
上诉人（原审原告）李志昌，男，汉族。
委托代理人罗幼琴，新疆兰河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王长鹏，男，汉族。
被上诉人（原审被告）薛云南（王长鹏妻子），汉族。
以上二被上诉人共同委托代理人郭屏宇，新疆兰河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司。
法定代表人曹玉坤，该公司经理。
委托代理人华晏，新疆瑞合律师事务所律师。
原审被告赵新平，男，汉族。
委托代理人张大勇（赵新平表弟），汉族。
上诉人李志昌因与被上诉人王长鹏、薛云南、阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司（以下简称嘉瑞房产公司）、赵新平商品房买卖合同纠纷一案，不服北屯垦区人民法院于2015年9月16日作出的（2015）北民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李志昌及其委托代理人罗幼琴，被上诉人王长鹏、薛云南及其委托代理人郭屏宇，被上诉人嘉瑞房产公司委托的代理人华晏，被上诉人赵新平委托的代理人张大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年，被告嘉瑞房产公司与被告王长鹏、赵新平就合作开发位于北一路嘉瑞一号楼进行口头协商，约定嘉瑞一号楼由王长鹏、赵新平按照土地、规划等部门的规定组织项目开发建设，嘉瑞房产公司协助王长鹏、赵新平办理相关开发建设手续。在项目开发建设过程中，所有发生拆迁、勘察…房产销售等业务的合同应与嘉瑞房产公司签订。同年7月10日嘉瑞房产公司与王长鹏、赵新平签订书面合作开发房地产协议书。
原告李志昌原有住宅平房一套，平房建筑面积73.2平方米，土地使用面积199平方米。2007年4月24日，王长鹏、赵新平向嘉瑞房产公司出具承诺书，就拟建嘉瑞一号楼与该平房的采光关系，申请尽快办理手续，如有纠纷承诺自行承担事宜。2007年5月11日王长鹏与原告签订换房协议，约定王长鹏以85平方米的楼房换取原告74平方米的平房，具体楼层为4楼，楼房超出85平方米，原告按市场售价补齐差价。楼房标准以施工图纸为准，面积以房管所办证的面积为准，换房后有关办证手续费和一切其他费用由原告自行负担。同年5月24日双方签订换房补充协议，约定原告负责办理房产证、土地证，王长鹏予以协助并补偿1500元，同时约定卫生间、厨房、灯具、地板砖、墙面的装修事宜。2009年6月6日原告与被告王长鹏、薛云南以收条形式确定，置换房屋面积为96.45平方米，每平方米价格1380元，房款总价为133101元，原告平房折抵房款117300元（85平方米x1380元），加之王长鹏应付给原告1500元补助款、150元沙子款，共折抵房款118950元，剩余房款14151元，原告于当日付清。同日，原告将平房土地证、房产证交付给王长鹏，并支付2662元维修基金、347元物业费。王长鹏、薛云南向原告分别出具交清全部房款133101元的收条、收到96.45平方米楼房、每平方米1380元共2662元维修基金的收条、收到96.45平方米的物业费347元的收条各一张。次日原告入住嘉瑞一号楼一单元401室至今。自购房至今，原告未与王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司签订商品房买卖合同，亦未取得房屋权属证书。
另查，嘉瑞一号住宅楼竣工验收时间为2008年7月31日。2013年7月2日嘉瑞房产公司以要求王长鹏、赵新平支付开发嘉瑞一号楼管理费向原审法院提起诉讼，该案审结后，因当事人提起上诉，双方管理费用未结清。嘉瑞一号楼住户至今未办理房屋产权证、土地使用证。嘉瑞房产公司于2015年7月31日取得北一路嘉瑞一号楼国有土地使用权大证。同年8月21日嘉瑞房产公司向北屯市房产交易中心提供申请办理初始登记的相关资料，该中心已受理，并承诺办理时限为10个工作日。自2009年至今，个人购买普通住房办理证件的契税未增加。原告李志昌的原有平房现由王长鹏，薛云南管理使用。
原审法院认为，原告李志昌与被告王长鹏签订的换房协议及补充协议按照所有权调换形式，将自有平房和嘉瑞一号楼一单元401室进行换取且支付剩余房款，并入住至今，属于商品房买卖合同的范围，应受法律保护。原告虽未与被告嘉瑞房产公司签订换房协议和商品房买卖合同，但购买房屋系被告嘉瑞房产公司开发，且王长鹏、赵新平与被告嘉瑞房产公司就嘉瑞一号楼签订房屋合作开发协议，约定由嘉瑞房产公司协助王长鹏、赵新平办理相关开发建设手续，在项目开发建设过程中，所有发生拆迁、房产销售等业务合同应与嘉瑞房产公司签订，故原告与嘉瑞房产公司形成事实上的商品房买卖合同关系，嘉瑞房产公司作为嘉瑞一号楼的开发企业，虽未直接收取原告的房款，仍负有与原告签订商品房买卖合同的义务，理应与原告签订商品房买卖合同。签订合同的房屋面积以相关部门出具的测绘面积为准。原告自2009年6月入住该房至今，因被告嘉瑞房产公司未办理房屋初始产权登记，致使居住房屋产权证件至今未能办理，被告嘉瑞房产公司逾期办证属客观事实。根据﹤城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”规定，协助办理土地使用权证和房屋所有权登记手续的义务，应由开发企业嘉瑞房产公司承担，原告要求办理房屋产权证件应当受到法律保护。对于原告要求被告嘉瑞房产公司签订商品房买卖合同并协助办理房屋产权证件的诉请，原审法院予以支持。对于嘉瑞公司提出与原告无合同关系、原告未将房款交付给公司的辩称于法无据，原审法院不予采纳。被告王长鹏、赵新平系购房过程中的实际经办人，但不具备开发资质，应将其所经手的有关签订合同和办理证件所需的相关资料交付被告嘉瑞房产公司，三位被告之间因合作开发产生的纠纷可另行诉讼解决。
关于逾期办证的违约金。原告李志昌诉请被告王长鹏、赵新平、嘉瑞房产公司支付逾期办证违约金的请求，因违约金系普通债权，应适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，该案原告要求逾期办证违约金在提起诉讼时已超过两年，期间亦未有中止、中断等情形，且被告嘉瑞房产公司辩称原告此请求已过诉讼时效，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于原告要求被告王长鹏、薛云南将收取的维修基2662元缴纳相关部门的主张，庭审中，王长鹏、薛云南同意向原告退还，原告收取后可自行缴纳。对于原告主张退还347元物业费及利息137.36元的主张，被告王长鹏、薛云南认可并同意退还，故对于原告主张的利息损失，原审法院不予支持。庭审查明，自2009年至今个人购买普通住房办理证件的契税未增加，且原告该诉求的具体金额不明确，故对于原告要求被告承担自2009年后因办理证件增加的契税的请求，原审法院不予处理。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十四条的规定，判决如下：一、被告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内与原告李志昌就位于北屯市北一路嘉瑞一号楼一单元401室签订商品房买卖合同；二、被告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内为原告李志昌协助办理上述房屋的土地使用证件和房屋所有权证件；三、被告王长鹏、薛云南于本判决生效后三日内向原告李志昌返还维修基金2662元、物业费347元，共计3009元；四、驳回原告李志昌的其余诉讼请求。
案件受理费1942.56元（原告已预交），原告李志昌负担l742.56元，被告王长鹏、赵新平、阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司负担200元。
上诉人李志昌上诉称，一审法院在本院认为中认为逾期办理违约金系普通债权，应适用诉讼时效的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，该案原告要求逾期办证违约金在提起诉讼时超过两年，期间亦未有中止、中断等情形，且被告嘉瑞房地产公司辩称原告此项请求已过诉讼时效，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。我们认为一审法院这一观点错误。
首先，一审法院对于违约金是否超过诉讼时效的问题没有进行审查，上诉人在一审庭审中向法庭陈述，其自2008年取得钥匙至今一直在找三位被上诉人协商办理房屋产权证件，被上诉人一直以各种理由推脱，并且上诉人与该小区住户因为办理房屋产权证多次向第十师信访局、房产局反映情况，第十师信访局在2010年3月15日、2010年4月2l日、2014年1月22日登记了上诉人与该小区住户的上访情况，并且信访办通知三位被告到信访办协商此事，2012年4月l2日信访局为此事还专门将三位被上诉人、小区住户代表以及房产局领导叫到信访局开会讨论办证的问题。在2014年1月22日阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司的负责人答复信访办在2014年5月31日前解决此事。上诉人的每次上访在第十师信访局都是有登记的，而一审法院对此事并未进行调查，只是以超过诉讼时效为由驳回上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求。因此上诉人认为一审法院认定事实不清。
其次，一审法院认为本案的逾期办证违约金系普通债权，适用诉讼时效的规定，那么本案的逾期办证违约金应适用《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于诉讼时效中断的规定，本案上诉人在2008年至今多次找三位被上诉人、第十师信访局以及房产局，三位被上诉人均承诺尽快解决办理房屋产权证，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条属于诉讼时效中断，因此上诉人认为本案的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，理应得到支持。
综上所述，一审法院认为逾期办证违约金超过诉讼时效是错误的，请求二审法院依法查明事实后，给予公正判决：1、请求二审法院依法改判三被上诉人承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息85219.08元（2008年12月1日至2015年6月30日）；2、要求二审法院判决三位被上诉人支付从2015年7月1日至判决办证之日的逾期利息；3、要求三位被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人王长鹏、薛云南辩称，上诉人的上诉理由不成立，对上诉人不间断的要求办房产证这个事实没有异议，但其要求办房产证和要求被上诉人承担违约责任、赔偿违约损失，这是两个不同的诉讼请求，其只是仅主张办证，该诉讼请求没有超过诉讼时效，但其从来没有主张过，要求被上诉人承担违约责任、赔偿违约损失，其该主张已超过诉讼时效。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人嘉瑞房产公司辩称，上诉人没有在时效内主张要求被上诉人承担违约责任、赔偿违约损失，已经丧失了胜诉权，恳请法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人赵新平辩称，一审判决正确。
在二审庭审中，上诉人李志昌提供以下五份证据：2010年3月15日、2010年4月21日、2014年1月22日的农十师群众来访登记表三份；证人赵新于2015年12月4日出具的证明，证实2014年1月22日，赵新与李志昌为嘉瑞小区房产证一直未办成，到农十师信访局上访的事实；证人曾志协于2015年12月4日出具的证明，证实2014年4月21日，代表包括李志昌在内的50户为房产证一直未办成，到农十师信访局上访的事实。上诉人李志昌一直因为房产证没有办理以及什么原因没有办理一直在上访，要求有关部门解决，未超过诉讼时效。经质证，被上诉人均对五份证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该五份证据仅能证实，
上诉人一直不断的要求办房产证的事实，但不能证明每次上访都提出了要求被上诉人承担违约金、赔偿损失的请求，上诉人请求违约金损失赔偿的确不存在时效中断中止的情景，应认定该诉讼请求已超出诉讼时效。本院对以上五份证据的真实性予以确认，但该五份证据不能证实上诉人要求被上诉人承担违约责任、赔偿违约损失的诉讼请求未超过诉讼时效。
在二审庭审中，被上诉人王长鹏、薛云南、嘉瑞房产公司、赵新平未提供证据。
经二审审理查明事实与原审认定事实基本相同。
本院认为，本案争议的焦点是，上诉人李志昌要求被上诉人王长鹏、薛云南、嘉瑞房产公司、赵新平承担关于逾期办证的违约责任，并支付违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。违约金系普通债权，适用法律关于诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，本案上诉人李志昌要求支付逾期办证违约金在提起诉讼之日与应取得房屋权属证书期限届满之日已超过两年，上诉人李志昌未提供证据证实该期间有中止、中断等情形，且被上诉人王长鹏、薛云南、嘉瑞房产公司、赵新平均辩称上诉人此项诉讼请求已过诉讼时效，故对上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持是正确的。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第六十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1930.48元，由上诉人李志昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文胜
代理审判员 段 平
代理审判员 聂真强
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘玉洁