山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终721号
上诉人（原审原告）：代见清。
委托代理人：孙绍军，山东威海卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海市金诺房地产开发有限公司。住所地：山东省威海市茼山镇中韩路*****号。
法定代表人：温永杰，总经理。
委托代理人：刘忠庆，该公司办公室职员。
被上诉人（原审被告）：威海共达房地产开发有限公司。住所地：山东省威海市海滨北路**号威胜大厦**楼。
法定代表人：李明，总经理。
委托代理人：彭飞，该公司办公室职员。
原审第三人：威海远豪建筑有限公司。住所地：山东省荣成市云光路于家小区101号楼门市*号。
法定代表人：梁传金，总经理。
委托代理人：谭远建，该公司职员。
上诉人代见清因与被上诉人威海市金诺房地产开发有限公司（以下简金诺公司）、威海共达房地产开发有限公司（以下简称共达公司）、原审第三人威海远豪建筑有限公司（以下简称远豪公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市中级人民法院（2015）威民一初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人代见清及其委托代理人孙绍军，被上诉人金诺公司的委托代理人刘忠庆，被上诉人共达公司的委托代理人彭飞到庭参加诉讼，原审第三人远豪公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人代见清上诉请求：一、撤销山东省威海市中级人民法院（2015）威执异字第23号执行裁定书和（2015）威民一初字第63号民事判决书；二、请求法院依法对（2014）威民一初字第26-1号民事裁定书查封的和顺花园3号楼207室进行执行。事实与理由：一、威海市房管部门登记显示涉案房屋系金诺公司独立开发建设，并非金诺公司与远豪公司联合开发。共达公司没有提交其实际投资的证据。远豪公司作为施工单位应当向金诺公司支付600万元保证金，该款项并非合作开发收益。销售台账中无内容证明是远豪公司销售，代理销售合同亦无法证明销售房产是3、5、6、8号楼，代理费单价也无法证明支付的是上述代理费。金诺公司与远豪公司之间的银行转账凭证，无法证明系房屋销售款，也无法证明金诺公司收取了开发收益。交汇总表、交接记录及支付部分业务逾期违约金单据中没有显示远豪公司是实际投资者。二、金诺公司具有房地产开发资质，远豪公司没有资质。被执行房屋所占土地权利人是金诺公司，共达公司、远豪公司没有提交证据证明其在开发过程中进行了投资，且被执行房产属于不动产，根据物权法等法律规定，该房产登记在金诺公司名下，属于金诺公司所有。三、即使联合开发协议书是真实的，因该协议没有明确约定房产归远豪公司所有，在房屋没有过户前，远豪公司不享有所有权，仅享有合同权利（债权）。四、远豪公司与共达公司属于两个独立的公司，金诺公司、远豪公司、共达公司签订的承诺书仅对已销售房屋进行了约定，对未销售房屋没有约定。且共达公司庭审时明确说明在与远豪公司转让股权时没有书面材料，但远豪公司一审第三次开庭时又提交了股权转让协议复印件，双方明显恶意串通。五、金诺公司与共达公司没有就涉案房产签订买卖合同存在过错，共达公司未实际占用该房屋，亦未提交支付全部价款的证据，共达公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的条件，其提出的执行异议应当被驳回。六、金诺公司已经停止经营，资不抵债，无法履行债务，并企图通过各种手段逃避执行，代见清查封了金诺公司名下的11套房产，进入执行程序后金诺公司与共达公司恶意串通，伪造证据。2014年10月，共达公司对其中的八套房产提出执行异议，一审法院在2015年9月才做出执行裁定。代见清在查封房产时没有发生产权转让的情况，也没有登记联合开发或产权转移的资料，法院的查封措施正确，若查封错误，也应当退还保全费，并由法院赔偿损失。
被上诉人金诺公司辩称，其与远豪公司于2008年签订合作开发协议，2009年5月22日又签订了补充协议（和顺花园北区3、5、6、8号楼），远豪公司负责开发建设和销售，金诺公司负责办理开发手续及销售合同备案手续，上述四栋楼均属于远豪公司所有，代见清是2014年4月25日查封的房产，远豪公司还没有办理手续，所有当时房屋登记在金诺公司名下。
被上诉人共达公司辩称，2008年4月，远豪公司与金诺公司签订开发协议，2013年7月又签订了三方协议。合作开发协议明确约定，金诺公司以土地出资，远豪公司出资建设销售，其他合同条款也明确证明了远豪公司和金诺公司共同开发和顺花园3、5、6、8号楼的过程，远豪公司是四栋楼的实际投资者。特别说明：合作开发协议第5款第8条约定，金诺公司保证该项目乙方投资的合法性，保证五债权债务纠纷，如甲方因债权债务纠纷给乙方造成损失，由甲方承担，充分证实了远豪公司投资的合法性。同时，在补充协议第5条也明确了远豪公司是实际投资者，拥有和顺花园3、5、6、8号楼的所有权，有权独立销售。共达公司一审提交了收据、销售台账、代理合同、代理费收据、支付售房款凭证、对账单等证据，充分证明了远豪公司实际拥有和顺花园3、5、6、8号楼的所有权。
代见清一审诉称，位于原文登市苘山镇中韩路西、振兴路南的和顺花园3号楼207室（以下简称诉争房屋）由被告金诺公司开发建设，并非由被告金诺公司与共达公司联合开发，被告共达公司仅提供被告金诺公司与第三人远豪公司签订的合作开发协议，未提供履行上述协议及进行投资的相关证据，且合作开发协议亦未约定诉争房屋的产权归第三人远豪公司所有，诉争房屋登记在被告金诺公司名下，在该房屋未过户之前，第三人远豪公司并不享有该房屋的所有权，亦无权直接对外销售该房屋；第三人远豪公司与被告共达公司系两家独立公司，不存在任何关系。二被告及第三人远豪公司签订的承诺书属于债权转让性质，并不能据此确认诉争房屋所有权归被告共达公司。原告在申请查封诉争房屋时并没有发生房产转让的情形，故法院对该房屋的查封措施正确。威海市中级人民法院（2015）威执异字第23号执行裁定（以下简称23号裁定）仅凭合作开发协议及补充协议、承诺书认定诉争房屋由被告共达公司投资并控制、出售错误，故请求依法撤销23号裁定，准许对（2014）威民一初字第26-1号民事裁定所查封的诉争房屋进行执行。
共达公司一审辩称，被告金诺公司具备房地产开发资质，第三人远豪公司无房地产开发资质，故双方签订合作开发协议，约定由被告金诺公司以土地出资，第三人远豪公司出资建设、销售和顺花园北区3#、5#、6#、8#住宅楼，并给付被告金诺公司部分款项;就上述四个单位与买受人合同所发生的一切债权债务和经济纠纷由第三人远豪公司承担。现第三人远豪公司依据合同约定完成了上述四个单位的建筑安装，并通过验收，可以办理相关手续，被告共达公司通过承诺书实际拥有了上述房屋的所有权。诉争房屋已由第三人远豪公司抵顶给威海博弈机电有限公司（以下简称博弈机电公司），因博弈机电公司未及时办理产权登记，导致被法院查封。23号执行裁定认定事实清楚，处理结果正确。
金诺公司一审辩称，其与第三人远豪公司签署合作开发协议及补充协议，和顺花园3#、5#、6#、8#住宅楼属于第三人远豪公司所有，其只是协助办理上述楼房的产权登记手续。根据三方签署的承诺书，诉争房屋属于被告共达公司所有。
远豪公司一审述称，其股东曾发生变更，当时约定第三人的债权债务全部归李明承担，诉争房屋与其无关，应由被告共达公司处理。
一审认定，2008年4月1日，被告金诺公司与第三人远豪公司签订合作开发协议书，约定，双方合作项目为位于文登市苘山××、××花园北区工程，就其中3#、5#、6#、8#四个单位工程总建筑面积为13335平方米（含草棚，共六层，住宅）进行合作开发，最终建筑面积以房管局提供数据为准。合作方式：被告金诺公司以土地出资，负责工程报建、综合验收和房屋确权，承担报建费（不包括人防基金）和配套费以及前期的物业管理；第三人远豪公司出资完成四个单位工程的建筑安装任务并通过单位工程竣工验收，负责缴纳四个单位工程的人防基金；利益分配：双方合作开发收益中866.7万元归被告金诺公司所有，第三人远豪公司收回投资2350万元及纯利533万元后，超出部分扣除代理费和税金后双方均分。合同签订和付款方式：第三人远豪公司于本协议签订之日付给被告金诺公司收益460万元，于被告金诺公司取得预售许可证后30日内再付200万元，余款于工程主体竣工前付清；并约定第三人远豪公司在工程开工建设后，双方合作开发的四个单位工程房屋由第三人远豪公司自主销售等。2009年5月22日，被告金诺公司与第三人远豪公司签订合作开发补充协议，约定和顺花园3#、5#、6#、8#楼的房屋由第三人远豪公司负责开发建设及销售，由被告金诺公司负责办理开发手续及销售合同审查备案手续；和顺花园3#、5#、6#、8#楼是由第三人远豪公司开发建设的，与买受人合同所发生的一切债权债务和经济纠纷及由此引发的法律责任均由第三人远豪公司负责，与被告金诺公司无关，即使被告金诺公司作为销售主体承担责任后，被告金诺公司有权向第三人远豪公司追偿，也可以从应付给第三人远豪公司的款项中抵扣等。
2009年6月27日，第三人远豪公司与博弈机电公司签订协议书，就第三人远豪公司用房屋抵顶博弈机电公司电缆等材料款达成如下协议：第三人远豪公司将和顺花园小区3号楼207室抵给博弈机电公司，面积为78.37平方米，单价为2468元/平方米；草棚面积23.18平方米，单价为1880元/平方米，总价款为236965元。备注：不带装修；协议签订后，第三人远豪公司将订购房屋预留给博弈机电公司，待手续完备或博弈机电公司要求，协助博弈机电公司办理产权手续（费用由博弈机电公司承担）；协议签署后，双方需遵照执行。如博弈机电公司未能按要求办理相应手续，第三人远豪公司有权另行销售，并扣罚房价5%的违约金；房价与材料款（工程款）差额部分，双方多退少补等。2011年11月21日博弈机电公司出具的对账函以及2013年3月6日第三人远豪公司出具的对账函，均载明截止到2011年11月21日第三人远豪公司在博弈机电公司的欠款金额为175145.04元。
2013年7月15日，被告金诺公司、共达公司与第三人远豪公司三方签署承诺书，约定：第三人远豪公司已经发生法人变更，现为被告共达公司，作为和顺花园3#、5#、6#、8#住宅楼的实际投资人，房屋销售后与业主所发生的面积多退少补、债权债务、工程质量等问题由被告共达公司直接处理，与被告金诺公司无关；若发生以上问题后被告共达公司不能及时处理或处理不当，被告金诺公司有权利用剩余房屋变现处理。
另查，一审在审理原告与被告金诺公司房屋买卖合同纠纷一案中，根据原告的申请于2014年4月25日以（2014）威民一初字第26-1号民事裁定查封和顺家园3号楼207室。2014年6月24日原告与被告金诺公司达成调解协议，本院出具（2014）威民一初字第26号民事调解书。后因被告金诺公司未履行其义务，原告申请执行。执行期间，被告共达公司以诉争房屋系其所有为由提起案外人执行异议，本院于2015年9月14日作出23号民事裁定，中止对本院（2014）威民一初字第26-1号民事裁定查封和顺家园3号楼207室的执行。原告不服该裁定，诉来原审法院，请求处理。
共达公司提供如下证据：证据一、收款收据一份，拟证实2008年3月28日第三人远豪公司给付被告金诺公司工程保证金600万元；证据二、和顺花园销售台帐及代理销售合同书、支付部分代理费的收据，拟证实其与第三人远豪公司与威海思成房地产经纪有限公司签订项目代理销售合同，实际对和顺花园3#、5#、6#、8#楼房进行销售、支付预期违约赔偿金、给付威海思成房地产经纪有限公司部分代理费60万元；证据三、被告金诺公司支付给第三人远豪公司部分售房款的凭证建设银行进账单回执十三张及对账单，拟证实截止2013年7月15日房屋总销售额为3556.47万元，扣除相关费用及已经给付的款项，被告金诺公司尚欠168521.38元，所提供自2009年3月12日起至2010年1月11日被告金诺公司分13次向第三人远豪公司付款共计1184.6万元系按揭贷款1638.5万元的一部分；证据四、交接汇总表、交接记录及支付部分业主逾期违约金的单据，拟证实第三人远豪公司作为和顺花园3#、5#、6#、8#住宅楼的实际投资人和开发建设者，上述楼房的建设、销售及后期物业等均系由其完成；证据五、威海市工商行政管理局企业变更情况资料，拟证实第三人远豪公司2012年7月6日之前的法定代表人为李明与被告共达公司法定代表人系同一人，后第三人远豪公司股东变更时将远豪公司控股股东李明的权益及责任移交给被告共达公司并无不妥。经质证，原告对上述证据的真实性有异议，认为上述证据不足以证实被告共达公司对诉争房屋享有销售权及所有权。被告金诺公司对上述证据的真实性无异议，并认可诉争房屋属于被告共达公司所有，第三人远豪公司已按合作开发协议的约定将收益付清，双方经对账，其尚欠被告共达公司168521.38元。第三人远豪公司对上述证据无异议，并主张根据转让股份补充协议的约定全部股份转让给梁传金之日（即2012年7月6日）之前远豪公司的债权债务与现在的远豪公司无关，应由李明或被告共达公司承担。
又查，2008年8月5日和顺花园3#、5#、6#、8#楼取得商品房预售许可证。2009年8月17日，和顺花园3#、5#、6#、8#楼经设计、施工、监理、建设四单位组织进行竣工工程质量验收合格。涉案房屋现处于预售状态。2012年7月6日经工商管理部门批准，第三人远豪公司法定代表人、股东、董事会成员、监事会成员及住所地进行变更：法定代表人由李明变更为梁传金，股东由李明、彭飞变更为梁传金，执行董事兼总经理由李明变更为梁传金，监事由姜晓斌变更为于文科，住所地由威海市海滨北路46号（威胜大厦14楼）变更为荣成市云光路（于家小区101号楼门市3号）。
一审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系原告作为申请执行人提起执行异议之诉，则被告共达公司应当就其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，从被告共达公司提供的被告金诺公司与第三人远豪公司于2008年4月1日签订合作开发协议书及2009年5月22日签订合作开发补充协议内容看，上述协议约定被告金诺公司以土地出资，第三人远豪公司出资对和顺花园四个单位的工程进行建设、销售，并约定了双方之间的权利义务及利益分配方式和付款方式。其次，从合同履行看，被告金诺公司认可第三人远豪公司已将其应获得收益付清，且从双方对账情况看，被告金诺公司认可其尚欠被告共达公司款项；从被告共达公司提供的第三人远豪公司与威海思成房地产经纪有限公司签订项目代理销售合同书、代理费收据及建设银行进账单亦可证实第三人远豪公司已按合作开发协议及补充协议履行其销售房屋付款义务，被告金诺公司协助办理产权登记及转付款项；结合交接汇总表、交接记录及支付部分业主逾期违约金单据等证据，可以证实第三人远豪公司实际出资建设和顺花园3#、5#、6#、8#楼，并进行销售。再次，被告共达公司提供第三人远豪公司企业变更情况登记及第三人远豪公司和被告金诺公司、共达公司三方签署的承诺书，并据此主张第三人远豪公司已经将和顺花园3#、5#、6#、8#楼的权利义务转让给该公司，被告金诺公司及第三人远豪公司均认可上述楼房的权利义务由被告共达公司承担，第三人远豪公司认可其受让股份时并不包括上述楼房。综上，23号裁定认定诉争房屋系被告共达公司实际投资并控制、销售，从维护交易稳定的角度出发，认定其为诉争房屋的权利人，而裁定中止对诉争房屋的执行，并无不妥。
综上，原告的诉讼请求理由不当，证据不足，一审不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，一审判决如下：驳回原告代见清的诉讼请求案件受理费100元，由原告代见清负担。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，二审争议焦点问题是：涉案房产应否继续执行。
（一）关于案外人共达公司对执行标的是否享有实体权利的问题。
本案系执行异议之诉纠纷，案外人共达公司应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对共达公司提交的相关证据，本院认定如下：从合同约定看，2008年4月1日，金诺公司与远豪公司签订了《合作开发协议书》，约定双方合作开发和顺花园北区工程（3、5、6、8号楼），合作方式为金诺公司以土地出资，负责工程报建、综合验收、房屋确权并协助办理合同备案和按揭贷款手续，远豪公司出资完成上述四个单位工程的建筑安装任务、通过工程竣工验收并对外销售。利润分配方案是合作开发收益中的866.7万元归金诺公司所有，远豪公司收回2350万元投资款及533万元利润后，超出部分扣除代理费和税金由双方均分。2009年5月22日，双方又签订了《合作开发补充协议》，进一步对房屋交付、销售及费用结算等事宜进行了约定，其中第三条约定和顺花园3、5、6、8号楼销售合同由远豪公司与销售公司签订，第五条还约定3、5、6、8号楼是远豪公司开发建设，与买受人发生的债权债务纠纷及法律责任由远豪公司负责，与金诺公司无关。上述合同内容确认金诺公司的合作收益主要是一定金额的资金回报，双方约定和顺花园项目由远豪公司负责投资建设和销售。从合同履行看，双方签约后对合作项目进行了开发，该项目于2008年8月5日取得商品房预售许可证，于2009年8月17日竣工验收合格，涉案房产登记于金诺公司名下。2008年3月29日，金诺公司向远豪公司出具了一份600万元的保证金收据，表明远豪公司已按合同约定向金诺公司支付了一定收益。2008年4月7日，远豪公司与威海思成房地产经纪有限公司签订了《项目代理销售合同书》，约定将远豪公司开发的和顺花园项目委托思成公司进行销售，远豪公司支付60万元代理费，从相关《销售台账》、《和顺花园3、5、6、8号楼交接汇总表》和支付业主逾期违约金单据看，远豪公司已对和顺花园项目房产进行了实际销售。经审查金诺公司与远豪公司之间的银行资金往来单据、对账单等证据，金诺公司已按协议约定在扣除相关税费后向远豪公司给付了已售房屋的购房款，进一步表明远豪公司已经实际享有和顺花园项目房产销售利益。综上，从合同约定和合同履行情况看，应当认定远豪公司对涉案房产享有实体权利，金诺公司作为合作方，对此亦无异议。鉴于本院已查明上述事实，代见清二审申请法院调取和顺花园项目中标通知书、施工合同等证据，拟证明远豪公司是施工单位，并非开发单位，本院依法不予准许。2013年7月15日，金诺公司、远豪公司与共达公司签订了《承诺书》，远豪公司将和顺花园3、5、6、8号楼的相关合同权利义务转让给共达公司，共达公司因此对涉案房产享有了民事权益。代见清上诉主张共达公司（远豪公司）没有对和顺花园项目进行投资和对外销售房产等事项，均与一、二审查明的事实不符，本院不予支持。
（二）关于共达公司对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。
本院认为，金诺公司具有房地产开发资质，其负责工程报建、综合验收、房屋确权事宜，远豪公司负责投资建设及对外销售，基于双方此种合作方式，涉案房产登记于金诺公司名下。根据《物权法》的相关规定，不动产登记具有权利推定的效力，但鉴于现实情况的复杂性，如本案双方合作方式的特殊性等原因，登记所表彰的权利状态并不总能反映真实的权利关系（《物权法》第17条、第19条规定了相应情形），经一、二审法院审查，共达公司对涉案房产享有实体权利，乃不争之事实，应当依法予以保护。代见清在（2014）威民一初字第26号民事案件中申请查封了登记在金诺公司名下的涉案房产，但代见清不属于因信赖不动产登记而与登记权利人交易的第三人，且本案亦没有充分证据显示金诺公司对涉案房产享有实体权利。在此情况下，共达公司对涉案房产享有的实体权利足以排除代见清依据（2014）威民一初字第26号民事调解书申请的强制执行，因此，一审判决驳回了代见清要求继续执行涉案房产的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人代见清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜振贞
代理审判员 毕中兴
代理审判员 张 磊
二〇一六年七月八日
书 记 员 李 倩