福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第2604号
原告庄铭宗，住晋江市。
委托代理人赖文森，福建协志律师事务所律师。
委托代理人吴友康，福建协志律师事务所律师。
被告张阮力，住晋江市。
委托代理人朱志龙，福建臻晟律师事务所律师。
委托代理人施燕燕，福建臻晟律师事务所律师。
原告庄铭宗与被告张阮力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理，依法由审判员林文晋适用简易程序，公开开庭进行审理。本案审理过程中，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议申请，被告不服本院裁定上诉至泉州市中级人民法院，后被告撤回其上诉申请。原告委托代理人吴友康及被告委托代理人朱志龙、施燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄铭宗诉称，被告于2011年1月1日向原告及庄建清、蔡萍萍、蔡传传承租位于晋江市青阳新华街23号的晋江市华侨友谊供应公司青阳第二商店店面，双方约定租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，租金为每月6834元，租金应于每月5日前支付。但被告自2013年1月起多次未按期支付租金，至今仍未支付2013年10月、11月、12月的租金。现租赁合同期限已届满，被告却拒绝将店面归还原告。请求法院判决：1.责令被告立即停止侵权，将位于晋江市青阳新华街23号店面恢复原状并返还原告；2.被告支付原告拖欠租金20502元及违约金13668元，扣除已被告已支付的押金30000元，被告尚应共计原告4170元；3.被告按每月8800元标准支付原告自2014年1月起至被告实际返还占用店面之时止的占用租金损失。
被告张阮力辩称，原告并非本案的适格原告，原告与庄建清、蔡萍萍、蔡传传等四人是以福建省晋江市华侨友谊供应公司（以下简称华友公司）签约代表的名义与被告签订了本案租赁合同，因此，本案租赁合同的出租方是华友公司而非原告等人，且庄建清、蔡萍萍、蔡传传等人与本案有利害关系，也应当参加本案诉讼。被告在承租期间均按期支付租金，双方虽于合同中约定于每月5日前支付租金，但在实际履行中，被告均是按季度支付租金，华友公司也实际予以领取，被告于2013年12月9日通知华友公司要派员来收取房租，但华友公司却拒前来不领取租金，因此，被告并不存在违约情形。双方合同已经约定了本案合同到期时被告享有优先承租权，被告也同意按照原告所提出的新的租金标准租赁本案讼争商店，但原告现已将房屋实际出租给第三方，损害了被告的优先承租权，若被告应返还房屋，原告应当赔偿被告的装修损失。即便法院认定被告无法优先承租，双方合同约定的每月租金为6834元，原告所主张的占用租赁房屋的损失也应当以此为标准认定。
在本案审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：
原告及庄建清、蔡萍萍、蔡传传于2011年1月1日与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告等四人承租址在晋江市青阳新华街23号店，每月租金6834元，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日。庄建清于2012年4月16日去世。现租赁房屋仍由被告使用。
本案争议焦点：1.原告的主体资格是否适格；2.被告是否存在违约情形，双方合同到期后被告主张优先承租是否符合双方约定及法律规定；3.原告所主张房屋原状的具体情形为何。
一、关于原告的主体资格是否适格的问题，原告庄铭宗认为，华友公司系华友商店的上级机构，本案讼争的房产的产权人系华友公司，因历史原因，经营方式已发生改变，2010年12月25日时华友公司以晋江市华侨友谊供应公司华友商店（以下简称华友商店）之名将讼争店面出租给原告等四人，在双方之间的《承包租赁合同》中也已经明确约定了原告等四人应当自行办理工商营业登记、自负盈亏，且原告等不得以华友公司的名义对外经营，因此，原告等四人是以自己的名义将讼争房屋出租给被告，在双方租赁合同履行期间也一直是由原告等人向被告收取租金。现蔡萍萍、蔡传传已达退休年龄，庄建清在本案诉讼前既已去世，蔡萍萍、蔡传传及庄建清的第一顺位继承人也已出具书面证明不再主张本案租赁合同的权利，因此原告是本案的唯一适格主体。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.原告身份证，以证明原告身份情况；2.被告户籍信息，以证明被告身份情况；3.《房屋所有权证》，以证明本案讼争租赁房屋的产权登记情况；4.原告等人与华友公司签订的承包租赁合同，以证明原告及庄建清、蔡传传、蔡萍萍等人向华友公司承租本案租赁房产的事实；5.原告及蔡传传等人与被告签订的租赁合同，以证明原告等四人将本案租赁房产出租给被告的事实；6.庄建清户籍注销证明、曾乌送、庄美珠户籍登记情况及曾乌送、庄美珠出具的《证明》，以证明庄建清已于2012年4月16日去世，曾乌送、庄美珠作为庄建清的第一顺序继承人不再主张本案租赁合同权利的事实；7.蔡传传、蔡萍萍出具的《声明书》，以证明蔡传传、蔡萍萍同意不再主张本案租赁合同权利的事实；8.原告、庄清清与华友公司签订的《承包租赁合同》，以证明原告及庄清清自2014年1月起至2016年12月31日止的期间继续承包本案租赁房屋的事实；9.庄清清身份证，及庄清清出具的《声明书》，以证明庄清清同意于2015年6月31日前的本案租赁房屋的权利、义务由原告一人行使的事实；10.华友公司出具的《证明》及华友公司、华友商店共同出具的《证明》，以证明华友公司同意原告等人在承包租赁期间自行使用及处分讼争商店，由原告等人受益的事实；11.华友商店营业执照，以证明华友商店的身份情况及主体资格。
被告张阮力质证称，对原告提供的证据一、二没有异议。对证据三没有异议，该证据能够证明本案的租赁房屋的所有权人是华友公司，华友公司才是本案租赁合同的当事人。原告提供的证据四是由原告单方面出具，对其真实性有异议。原告提供的证据五的真实性没有异议，但该租赁合同是由原告等人以华友公司代表的名义与被告签订的。对证据六、七中的身份信息材料没有异议，但对曾乌送、庄美珠、蔡传传、蔡萍萍等人出具的《证明》的真实性有异议，且曾乌送等人与本案有利害关系。对证据八的真实性有异议，该证据是由原告单方出具的。对证据九的真实性及合法性有异议，庄清清并非本案当事人与本案无关。对证据十中由华友公司出具的《证明》的真实性不清楚，而华友公司才是本案租赁合同的适格原告；对该证据中由华友公司、华友商店出具的《证明》的真实性没有异议，但对该《证明》的内容有异议，从该证据可见，华友商店也是以华友公司的签约代表的身份将本案讼争店面出租给原告等四人，更可印证了本案原告等人也实际是代表华友公司与被告签订本案租赁合同的事实。对证据十一没有异议。
被告张阮力认为，本案租赁房屋的所有权人是华友公司，原告、庄建清、蔡萍萍、蔡传传等人是以华友公司员工的身份代表华友公司与被告签订租赁合同的，被告支付的租金也部分由华友公司用于发放员工福利，可见租金的收益归于华友公司；即便华友公司存在将本案讼争租赁房屋出租承包给原告等人的事实，但华友公司将国有资产承包给员工并不合法，存在国有资产流失的情形；且庄建清、蔡萍萍、蔡传传等人也是承包合同的权利人，为查明事实也应当要求蔡萍萍等人参加诉讼。为证明其主张，被告张阮力向本院提供如下证据：原告、蔡萍萍等四人于2008年1月1日以华友公司代表的名义与被告签订的租赁合同、收款收据、产权证，以证明本案合同的适格主体是华友公司的事实。
原告庄铭宗质证称，对被告所提供的证据中的租赁合同的真实性没有异议，但该租赁合同的租赁期限是2008年1月1日至2011年12月31日期间，与本案租赁合同没有关系；被告提供的收款收据并非原告等人出具给被告的收取租金的收条，且该收款收据中的客户一栏是空白的，无法证明与本案的关联性；对被告提供的产权证没有异议。
在本案审理过程中，为查明本案事实，本院向公安机关调取庄建清及庄梅锋两户户籍资料，并向曾乌送、庄美珠、蔡传传、蔡萍萍核对其所出具的《声明书》真实性，并制作询问笔录。
原、被告均质证称，对本院调取证据没有异议。
本院认为，原告所提供的证据一、二的真实性经对方当事人没有异议，本院予以认定，可以证明原、被告的身份情况。原告所提供的证据三及被告所提供的证据三经对方当事人质证没有异议，可以证明华友公司为本案讼争店面所有权人、华友商店系以本案讼争店面作为营业地点的事实；华友公司及华友商店所共同作出的《证明》上均加盖有两公司的公章及法定代表人印鉴，对该《证明》本院予以认定，根据该《证明》记载，华友商店系接受华友公司的指令于2010年12月25日与原告等四人签订本案《承包租赁合同》，可见华友商店系接受华友公司之委托，以自己名义与原告等四人签订租赁合同，现向原告披露其代理事实，因此，应当认定原告所提供的《承包租赁合同》的合同当事人为原告等四人与华友公司；该《承包租赁合同》虽名为“承包租赁”，但企业的内部承包合同与企业资产租赁合同的根本区别在于是否保有企业的原有经营主体，并以原企业的经营主体对外从事经营，在该《承包租赁合同》第三章第三条明确约定“乙方（原告等四人）的经营业务应自行向工商行政机关等有关部门申请办理有关证照，费用自理。在经营活动中，自筹资金、自负盈亏，照章缴纳各种税费并完全承担所产生的经济、法律责任，甲方（华友公司）不负连带责任”，可见该合同约定原告等人有权使用该企业财产自行设立经营主体以进行经营，因此，该《承包租赁合同》符合原告等人对华友公司企业财产进行租赁的租赁合同性质，根据华友公司独自所出具的《证明》中记载“该店面由庄铭宗等承包人自行决定使用与处分，所产生的权益及收益由庄铭宗等承包人享有处分。庄铭宗等承包人在店面承包使用过程中若与第三人产生店面出租或其他经济纠纷的，由庄铭宗等承包人负责处理，所产生的债权债务由庄铭宗等承包人享有与承担”，可见虽然该《承包租赁合同》约定原告等四人不得将该讼争店面转租他人，但华友公司事实上同意原告等人将讼争店面转租他人收益。被告所提供的2008年1月1日所签订的《租赁合同》（以下简称2008年《租赁合同》），其合同期限为2008年1月1日至2010年12月31日，至原、被告于2011年1月1日签订本案《租赁合同》时，2008年《租赁合同》已期满终止，该2008年《租赁合同》的履行与本案并无关联性，华友公司亦出具《证明》对此予以确认，因此，本案《租赁合同》系由原告等四人于2010年12月25日在租赁华友公司的本案讼争商店后与被告重新缔结的租赁合同。根据原告所提供的庄建清户籍资料及本院所调取的庄建清户籍证明可见，庄建清的亲属关系中并无子女关系存在，而同户的庄垂木、庄玉丽及庄玉云均系庄建清兄长庄梅峰子女，因此，庄建清去世后的第一顺位继承人现仅有庄建清之母曾乌送及庄建清之妻庄美珠，经本院确认曾乌送、庄美珠、蔡传传、蔡萍萍已明确放弃本案《租赁合同》中的实体权利及诉讼权利，因此，可以认定原告庄铭宗是本案《租赁合同》的适格主体。
二、关于被告是否存在违约情形，双方合同到期后被告主张优先承租是否符合双方约定及法律规定的问题，原告庄铭宗认为，双方合同约定被告应于每月5日支付当月租金，收取租金时均是由原告本人收取，或由被告汇款给原告的账户，由原告本人收取时原告会向被告出具收条，注明收取的租金对应的月份，但被告长期违约，2013年的1月、2月、4月、5月、7月、8月、9月间被告均未能按时缴纳租金，应当支付此10个月租金总额的20％，即13668元作为违约金，2013年10月、11月及12月的租金20502元被告至今尚未支付，扣除被告已支付原告的押金30000元，被告尚应支付原告4170元；被告未能按时返还原告房屋，应当按照原告与新的承租人签订的每月8800元的租金标准支付直至被告将讼争店面交还给原告为止的占用房屋损失。双方虽有约定被告的优先承租权，但被告存在不诚信的违约行为，已经导致双方之间丧失信任基础，原告有权拒绝将该房屋继续出租给被告。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.银行明细，以证明被告未按时缴交租金的事实，此外，被告于2013年9月份下旬支付了10000元现金、2013年10月上旬再次支付了10500元现金，用于支付2013年7、8、9月份的租金此后至今未再支付租金；2.原告及庄清清于2014年1月1日与福建省鸿官通信工程有限公司签订的《租赁合同》，以证明现讼争店面的每月租金损失为8800元的事实。
被告张阮力质证称，对证据一的真实性没有异议，但该银行转账明细不能证明被告未按期交付租金，反而能够证明双方在合同履行过程中已经实际变更了房租交付方式，因原告向被告反映因为出租房有四人，因此，每个月收取的钱太少了难分，就改成按季度支付租金，其中2013年2月20日支付的20500元是用于支付2013年1、2、3月份租金、2013年5月30日用于支付2013年4、5、6月份租金，自2013年5月31日之后被告是以现金的形式向原告支付租金的，但原告自2013年起就没有向被告出具收条；对证据二的真实性不予认可，但可以证明原告具有继续将讼争店面租赁他人的意愿。
被告张阮力认为，双方虽约定租金应于每月5日前支付，但被告在长达六年的履行过程中均是按季度支付租金，华友公司也未提出异议并予以受领，因此，被告并没有逾期支付租金；双方合同中已约定了被告的优先承租权，合同到期后被告也已经明确表示要以不低于他人租金标准的条件承租，原告与他人在本案租赁合同期限内签订租赁合同，可见原告已违背诚实信用原则，被告有权主张优先承租。为证明其主张，被告向本院提供录音资料及手机信息资料，以证明因原告拒不受领租金导致被告至今未能缴纳2013年10月至2013年12月期间的租金，被告并不存在拒不支付租金的违约情形。
原告质证称，对被告提供的录音资料的真实性没有异议，该录音资料中被告对于华友公司已将本案讼争店面出租给原告等四人的事实是知晓的，且被告也一再强调要求原告收取租金，可见被告对于原告为本案租赁合同的合同相对方的事实是认可的。原告在该录音资料中也提及被告常常违约不支付租金，被告也认可了逾期支付租金的事实，被告于2013年12月9日才要求原告前往收取租金，已超出了双方合同约定的租金支付日期，可以证明被告确存在违约事实。对被告所提供的手机信息资料的真实性没有异议，被告是在合同到期之后才发短信要求原告收取租金的，且在被告所提供的手机中已经将之前的9条对被告不利的信息全部删除，只留下最后的2条信息。
本院认为，原告所提供的银行汇款明细的真实性经被告质证没有异议，本院予以认定，该银行汇款明细期间为2012年11月1日至2013年5月31日，此期间被告分别于2012年11月20日、2013年2月22日、2013年5月30日向原告汇款20500元，双方对该款项系用于支付对应租金的事实没有异议，本院予以认定，可见被告在长期的实际履行过程中并非按照双方合同所约定的于每月5日前支付当月租金，而是按季度支付租金，而原告在长期的履行过程中均予以接受未提出异议，该情形能够反映双方之间的长期以来的支付习惯，被告据此主张双方实际系以按季度支付租金的说法本院予以采信，但从被告所支付款项的时间可见，被告支付款项的时间从每季度第二个月中旬逐渐向每季度第二个月下旬推迟，至2013年7月、8月、9月的第三季度租金更是推迟至2013年9月下旬及2013年10月上旬才分两次予以支付，被告对此以“正常宽限期”予以搪塞；根据被告所提供的手机短信资料的照片可见，被告于2013年11月底时曾向原告回复“我和老婆来嘉兴，回去再给”，可以推知原告曾于2013年11月底前向被告催讨租金，而被告直至2013年12月9日时通知原告收取，但被告作为租金支付义务的履行方，在明确知道原告的银行账号、可以主动履行的情况下，怠于积极履行其合同约定的租金支付义务，甚至直至本案合同期限届满仍未主动履行，实在难谓被告诚信履约，可见被告就履行本案合同主要义务上已违约在先；双方之间虽约定被告享有优先承租权，但被告得以行使优先承租权应当基于被告诚信履约的前提，如被告在履行本案租赁合同过程中，任意自行选择时间支付租金、逾期支付租金，仍然要求原告将本案讼争店面在同等条件下优先选取被告作为合同缔结方不符公平原则，因此，被告关于本案合同期限届满后其可优先承租的主张，本院不予支持；被告既已丧失优先承租权，原告基于何种动机需要将讼争店面在本案租赁合同到期后出租给他人是原告对其权利的合法处分，被告已无权主张约束。根据原告所提供的银行汇款明细可见，虽然以往被告没有固定的支付租金时间，但被告以往支付租金的时间为每个季度第二个月间，因此，被告2012年10月至2013年6月期间均按该习惯支付租金，原告主张被告此期间内逾期支付租金，本院不予支持；但原告主张被告2013年第三季度租金直至2013年10月份上旬才支付完毕，被告作为义务履行方未能提供其支付凭证对此予以反驳，应当承担举证不能的不利后果，可以认定被告确已延迟履行该季度租金，原告主张被告应当按照双方合同第五条之约定按延迟履行部分的20％支付违约金，即4100.4元，符合双方合同约定，本院予以支持；被告至今尚未支付原告2013年第四季度租金20502元，原告主张被告应当予以支付，符合双方合同约定，本院予以支持。本案租赁合同期限届满后，被告应当依约将讼争店面交付给原告，但被告至今仍在占用本案讼争店面，因此给原告造成房屋占用损失，原告主张因按照其与福建省鸿官通信工程有限公司签订的租金标准确定其占用损失，但原告与他人之间的租金约定并非被告签订本案租赁合同时可以预见到的损失范围，而原、被告之间的租金约定，一方面从一定程度上反映了本案租赁合同的市场租金标准情况、另一方面也是被告早已可以预见的占用本案讼争店面可能给原告造成的占用损失，因此，仍应以双方所约定的月租金标准6834元认定原告因被告逾期交付讼争店面所造成的占用损失。原告所提供的2014年1月1日签订的《承包租赁合同》上加盖有华友公司的印章，且经华友公司予以证实，本院予以认定，可以证明原告自2014年1月1日起再次获得对本案讼争商店的承租权，且庄清清已明确表示2014年1月1日至2015年6月31日期间的租赁权利由原告一人行使，在本案租赁合同期满终止后原告仍有权享有本案讼争商店的占有权利，因此，原告主张被告向其返还讼争商店符合法律规定，本院予以支持。
三、关于原告所主张房屋原状的具体情形为何的问题，原告庄铭宗认为，本案讼争店面在2008年出租给被告时仅是进行了墙面粉刷、铺地板砖、通水通电等普通装修，并没有进行精装修，目前被告在讼争店面中的装修都是被告在未经原告同意的情况下进行的，因此造成的损失应当由被告承担，并由被告拆除其所装修的物品。为证明其主张，原告向本院提供讼争商店照片三份，以证明该讼争商店现状。
被告张阮力质证称，对该照片没有异议。
被告张阮力认为，店面的原始状态应当由原告举证证明，原告自2008年起即承租了本案讼争店面，因为讼争店面装饰老化，被告于2012年8月间对讼争店面重新进行了装修，共计花费装修费用296497元，该装修正是基于对本案租赁合同优先承租权的信赖而产生，且双方租赁合同中也已经说明了被告租赁店面系用于经营，被告必然需要进行适当的装修。为证明其主张，被告向本院提供装饰工程合同、结算单，以证明被告对本案讼争店面进行装修的事实。
原告庄铭宗质证称，对被告提供的证据有异议，该证据中的结算单不是正式的付款凭证，无法用于证明被告的装修支付情况；被告进行装修时并没有征得原告的同意，被告在进行装修的时候就应当考虑到合同期限届满后必须自行承担装修装饰的拆除费用。
为查明本案事实，本院组织双方当事人于2014年8月11日对本案讼争商店进行现场勘验，经现场勘验对本案讼争商店现场情况记录如下：被告在距街边1.6米处砌起隔离段作门面，在东南侧隔离一宽3.2米、长9.85米的面积另作他用，在西侧距顶3.2米处作一隔断，其中西侧作厨房，在该隔断上方加盖一层阁楼，阁楼下加设金属楼梯。并制作勘验笔录、拍摄现场照片。
具体现场勘验如下图：
原、被告均质证称，对本院现场勘验活动没有异议。
本院认为，被告所提供的装饰工程合同书及工程结算单上加盖有施工单位的印章，对其真实性本院予以认定，该工程结算单上记载被告委托金螳螂装饰公司所作装饰主要为如下部分：1.铺设地砖、2.安装水电、3.形象墙、4、吊顶及墙壁制作及油漆、5.广告牌、6.加装阁楼及加设金属梯、7.制作展柜，其装饰工程项目与本院在讼争商店中所勘验所得装饰情况相符，本院予以认定；原告主张被告该次装修并未征得原告的同意，被告对此未能提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，可以认定被告的本次装修并未征得原告同意，但原告等四人直至于2010年12月25日才向华友公司承租其企业财产，并于2011年1月1日起与被告签订本案租赁合同，双方之间的租赁合同因期限届满终止后，原告仅有权要求的是被告拆除在本案租赁合同履行期间内未经原告许可所添附物品，恢复至2011年1月1日本案租赁合同开始履行时的初始状态。被告自2008年1月1日起即自华友公司处承租了本案讼争商店用于经营手机买卖，在向原告等人重新签订本案租赁合同之前，已经营三年之久，基于手机买卖的高科技性质，不可能维持于2008年接收本案讼争商店时的简易装修状态，因此，被告主张其在经营过程中对讼争商店进行装修的说法本院予以采信，可以认定原告于2011年1月1日与被告签订本案租赁合同时讼争商店已经过必要装修，但原告未能提供证据以证明2011年1月1日时本案讼争商店的整体状态，应当承担相应的举证不能的责任：被告所装饰形象墙、广告牌、阁楼、金属梯系于2012年8月间增加的装饰项目，可见在该次装修之前并不存在该形象墙、阁楼、金属梯，现双方合同已终止，被告应当予以拆除；被告所装饰的成品展柜不属于吸附性质，应由被告自行拆除带走；店面卷帘门、大门、门口广告牌、地砖、安装水电、吊顶及墙壁制作部分的装饰原来既已有之，虽然可以认定被告于本案合同履行期限内对此部分项目有过重新装修，但原告未能证明2011年1月1日时此部分项目的原状，无法判令被告将该部分项目恢复原状；原告亦未能证明讼争商店中目前于东南侧所隔离出的宽约3.2米隔间、西北侧的厨房在签订本案租赁合同之时是否存在，被告无需进行拆除。
经庭审举证、质证及本院认证，除双方无争议事实外，对本案其他主要事实可作如下认定：
被告于2008年1月1日至2012年12月31日期间向华友公司承租本案讼争商店。华友公司于2010年12月25日指令华友商店与原告、庄建清、蔡传传、蔡萍萍签订《承包租赁合同》，由原告、庄建清、蔡传传、蔡萍萍四人租赁本案讼争商店。在本案合同履行过程中，被告实际按季度向原告等人支付租金，原告予以受领。被告以银行汇款的形式向原告支付了2012年10月至2013年6月期间的租金，被告分别于2013年9月下旬及2013年10月上旬分两次支付2013年7月、8月、9月租金，2013年10月、11月、12月租金经原告催讨至今未付。被告于2012年8月25日委托晋江市青阳金螳螂装饰设计事务所对讼争商店进行装饰，在店面正门处装饰广告牌、在距店面北侧约3.2米宽处上方架设阁楼，并加设金属梯，在阁楼下方制作形象墙一面。
综上所述，本院认为，被告于2008年1月1日至2011年12月31日期间向华友公司承租本案讼争商店，其与华友公司的租赁合同关系于2012年1月1日已因到期终止，原告等四人自2013年1月1日起向华友公司租赁了本案讼争商店，并与被告重新签订了本案租赁合同，因此，本案租赁合同的当事人为原告、庄建清、蔡萍萍、蔡传传四人及被告，该租赁合同合法有效，依法应予保护，现庄建清第一顺位继承人、蔡萍萍、蔡传传明确表示放弃本案租赁合同的实体权利及诉讼权利，因此，原告为本案租赁合同的适格权利人，原告有权依法主张本案租赁合同的相关权利。双方合同虽约定被告应于每月5日前支付当月租金，但被告实际按季度于每季度第二个月缴纳租金，原告也予以受领，可见双方实际对租金支付方式进行更改，但被告逾期缴纳2013年第三季度租金，应当按照双方租赁合同约定支付该逾期租金的20％，即4100.4元作为违约金，被告至今尚未支付2013年第四季度租金20502元，原告主张被告应予支付符合法律规定，本院予以支持，双方均承认被告已支付原告押金30000元，该款由原告持有，应当予以扣抵，因此，被告不须支付原告上述违约金及2013年第四季度租金，押金余款尚有5397.6元；双方虽有约定被告的优先承租权，但被告在知晓原告账户，且曾多次以汇款形式支付租金的情况下，经原告于2013年11月进行催讨后，至今仍不积极主动支付租金，可见被告就履行合同主要义务已违约在先，并足以使得原告有理由质疑被告的信用，被告仍主张优先承租不符公平、诚信原则，本院不予支持，因此，双方之间的租赁合同已于2013年12月31日届满终止；此后，原告继续获得华友公司的出租权，原告主张被告应将讼争商店交付给原告符合法律规定，本院予以支持。被告至今仍未依约搬离讼争商店，给原告造成占用该讼争商店的损失，被告应当予以赔偿，原告以其与他人签订的租赁合同的租金标准主张其损失，但该损失不为被告所能预见，而本案双方所约定的租金一方面反映了讼争商店的租金水平、一方面也是被告所能预见的原告损失范围，因此，可按每月6834元的标准认定被告占用期间给原告造成的损失，因尚有押金余款5397.6元由原告持有仍应予以扣抵，因此，被告尚应赔偿原告2014年1月份占用损失1436.4元及此后自2014年2月1日起按每月6834元标准计算的占用损失。被告于2012年8月间对讼争商店进行装饰，被告主张该次装饰已获得原告同意，但未能就此提供证据予以证明，原告亦予以否认，但本案被告于2008年至2011年期间向华友公司承租本案讼争商店从事手机买卖期间，因经营需要既已进行装修，原告仅有权主张被告恢复至2011年1月1日双方签订租赁合同之日的原状，因此，针对被告目前装饰情况应当按装饰类别进行区分：对其中店面卷帘门、大门、店面广告牌、铺地砖、墙面装饰均是在该次装饰之前既已存在类似装饰，因原告未能提供证据证明2011年1月1日时店面门面、地砖、墙面及店面广告牌的原状，无法判令被告就该项目恢复原状；被告于2012年8月在讼争商店北侧架设阁楼并加设金属梯，在阁楼下加设形象墙，均是于本案租赁合同租赁期限内新增设的装饰，应当予以拆除；被告于讼争商店东南侧隔离的宽约3.2米隔间及北侧厨房，原告未能证明2011年1月1日时的原状中该两处隔离是否存在，被告不须进行拆除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张阮力应于本判决生效之日起二十日内腾空址在晋江市青阳新华街23号晋江市华侨友谊供应公司青阳第二商店店面，拆除该店面内于北侧架设的阁楼、金属梯及形象墙，并将该店面交付给原告庄铭宗；
二、被告张阮力应于本判决生效之日起二十日内支付原告庄铭宗1436.4元及自2014年2月1日起至本判决第一款所确定的被告张阮力交付之日止按每月6834元标准计算的占用损失；
三、驳回原告庄铭宗的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费564元，因适用简易程序依法减半收取282元，由原告负担142元、被告负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林文晋
二〇一四年十一月五日
书记员 黄勤俭
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十三条第二款承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。