苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0509民初4159号
原告张健冬。
委托代理人严永淦，系原告张健冬的妻子。
原告严永淦。
被告汝火根。
委托代理人田源，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人沙莎，江苏剑桥人律师事务所律师。
原告张健冬、严永淦与被告汝火根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理，依法由代理审判员陈烨适用简易程序分别于2017年4月27日、2017年6月9日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告张健冬、严永淦，被告汝火根的委托代理人田源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张健冬、严永淦诉称：2014年2月27日，原告张健冬、严永淦与被告汝火根经过房产中介签订房屋买卖居间合同，被告汝火根同意房屋总价645000元（现金+贷款）的方式卖给原告张健冬、严永淦。原告于2014年2月28日向被告支付定金2万元，并在交房当天支付28万元，共支付30万元给被告，并在补充协议中约定被告需在出产证30个工作日内履行过户义务。截止目前，被告未履行合同义务，原告和中介均无法联系到被告。现原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令被告汝火根继续履行合同义务，协助原告办理房屋产权过户手续。
被告汝火根辩称：1、涉案房屋非被告个人所有，原房屋拆迁时，被认定的合法有效建筑面积为80㎡（分别为原批建人员汝金荣、汝火根、汝彩红、汝连红各占20㎡），因汝建雪为新增在册农业人员，且系独生子女，故核准的公寓房面积在原80㎡的基础上增加40㎡，另奖励40㎡，共为160㎡。因此，被安置的房屋应为汝金荣、汝火根、汝彩红、汝连红、汝建雪所共有（暂不考虑汝金荣已经死亡的事实）。被告汝火根仅为涉案房屋的共有人之一，且其所有的份额未达到三分之二以上，故其无权单独处分涉案房屋，原、被告之间的房屋买卖合同对其他共有人无法律约束力，也不具有继续履行的基础。因目前其他共有人不同意出卖该房屋，故涉案房屋买卖合同无法继续履行。2、涉案房屋存在继承尚未分割，原批建人员汝金荣已于1996年12月9日死亡，其继承人有吴金顺、汝火根、汝腊冬、汝彩红、汝连红、汝爱红等人，在房屋拆迁安置时，对原房屋中汝金荣所占的20㎡的房屋目前尚未继承分割。被告汝火根卖房时未经其他继承人的同意，故涉案房屋买卖合同对其他继承人不具有法律约束力，因目前其他继承人不同意出卖该房屋，故涉案房屋买卖合同无法继续履行。3、涉案房屋买卖合同存在不能继续履行的不确定因素，吴江新的限购政策于2016年9月26日实施，两原告目前是否满足购房条件并不明确，即使合同继续履行也有可能无法办理过户登记手续，从而导致合同目的不能实现。综上，被告认为原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年2月27日，汝火根作为出卖方（甲方），张健冬、严永淦作为购买方（乙方）、吴江市松陵镇鼎盛房产信息服务部作为居间方（丙方）签订了《吴江存量房买卖居间合同》1份，主要内容为：汝火根将座落于苏州市吴江松陵镇富贵苑5幢1106室的建筑面积为103.58㎡的房屋以645000元的价格出售给张健冬、严永淦；经双方协商，乙方须在2014年3月1日前支付一次定金为人民币贰万元整，在甲方交房时乙方须支付甲方二次定金为人民币贰拾捌万元整，余款为人民币叁拾肆万伍仟元整，在甲方出产证过户时，由乙方支付给甲方（须经过房管局交易流程）；合同第二条约定，甲方保证上述房屋权属真实、合法、清楚，房屋符合国家及地方房屋出让的给有关规定及政策法规，且甲方有权将房屋出让交易，甲方须保证在签订本合同同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本合同。另，《吴江存量房买卖居间合同》第2页甲方落款处“汝火根”系储国平代签，由汝火根在上面按了手印，甲方联系电话中载明“138××××7259”为“储”的电话，“138××××9346”为“汝”的电话。
2014年2月28日，张健冬向汝火根支付了购房定金2万元；2014年3月23日，张健冬向汝火根支付了购房定金28万元，该笔款项汇入了储国华的账号为62×××17的银行账户。
审理中，张健冬、严永淦向本院提交了汝火根作为出卖方（甲方）、张健冬作为购买方（乙方）签订的《补充协议》复印件1份，主要内容为：房屋地址松陵镇富贵苑5幢1106室；如甲方违约（以任何理由拒绝出售该处房产），甲方退还乙方定金及首付叁拾万元整，并赔偿乙方叁拾万元整，共计陆拾万元整；在交易过程中，甲方出现同继承、赠与或其它涉及房屋产权所有人变化时，甲方承担全部责任。
另查明：座落于苏州市××区××室××房屋××村××组汝火根户的拆迁安置房，汝火根系户主。2012年5月8日，汝火根作为被拆迁人与拆迁人签订了《吴江城镇规划建设控制区域内居民房屋拆迁补偿安置协议书》，同意进行预拆迁。2014年2月26日，汝火根作为被拆迁人与拆迁人又签订了1份《吴江城镇规划建设控制区域内居民房屋拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁人对被拆迁人的安置方式为定销房，由被拆迁人购买富贵苑5幢1106室房屋1套。
联民村31组汝火根户原房屋合法有效批建人口为7人，分别为汝金荣（系汝火根的父亲，已故）、吴顺金（系汝火根的母亲，已分户）、汝火根、汝腊冬（系汝火根的兄弟，已分户）、汝彩红（系汝火根的姐妹）、汝连红（系汝火根的姐妹）、汝爱红（系汝火根的姐妹，已迁至联民沈国民户），该户新增在册农业人口1人，为汝建雪，系汝火根的儿子。
又查明：座落于苏州市吴江松陵镇富贵苑5幢1106室的房屋目前登记在苏州市吴江城市建设开发有限公司名下。基于张健冬、严永淦的申请，本院于2017年4月14日对该房屋进行了预查封。
再查明：张健冬、严永淦在吴江无登记的住宅类房屋所有权登记信息，且张健冬、严永淦均自2008年起在吴江连续缴纳社会保险，不属于限购对象。
案件审理过程中，本院对汝连红进行了询问，汝连红陈述：其系富贵苑5幢1106室房屋的共有人之一，汝火根系其哥哥，汝火根在卖房子的时候没有告诉其他共有人，其姐妹并不知情，其及其他几个姐妹都不同意出卖房屋。
以上事实，有原告提供的《吴江存量房买卖居间合同》、转账凭证、收款收据、《补充协议》、不动产（住宅）登记信息查询结果、个人参保证明，被告提交的《吴江城镇规划建设控制区域内居民房屋拆迁补偿安置协议书》、《吴江市松陵镇预拆迁户申请公寓房（货币）安置审批表》、户口注销证明，本院调取的涉案房屋登记信息以及当事人陈述予以证实。
本院认为：处分共同共有物应经全体共有人一致同意，未经全体共有人一致同意而擅自处分的，该行为构成无权处分。涉案房屋系被告汝火根与案外人汝金（已故）、汝彩红、汝连红、汝建雪的共同共有房产，被告汝火根未征得其他共有人同意而擅自出售房屋，其行为构成无权处分，侵犯了其他共有人的合法财产权利。但被告汝火根与原告张健冬、严永淦签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，被告汝火根对房屋的处分行为虽未经其他共有人追认，但不影响合同效力。原、被告签订的房屋买卖合同虽然有效，但其他共有人对被告处分房产的行为拒绝追认，导致合同无法继续履行。无权处分人擅自处分共有物的，除非受让人构成善意取得，否则共有人有权追回。根据法律规定，善意取得的构成要件为：一、受让人在受让时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋未办理过户手续，故原告张健冬、严永淦不能构成善意取得。经本院释明，原告张健冬、严永淦坚持主张继续履行合同，要求被告配合办理涉案房屋过户手续，故对原告张健冬、严永淦的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张健冬、严永淦的诉讼请求。
案件受理费减半收取5125元，保全费3745元，合计8870元，由原告张健冬、严永淦负担。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。
代理审判员 陈 烨
二〇一七年九月十四日
书 记 员 张肖肖