广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第4号
原告罗生。
委托代理人姚万松。
委托代理人黄丽霰。
被告宜州市正泰房地产有限责任公司。
法定代表人莫军，董事长。
委托代理人邱勇，广西超世纪律师事务所律师。
委托代理人蒙成泉。
原告罗生诉被告宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）合同纠纷一案，原告于2013年11月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员吴忠红担任审判长，审判员韦宜萍和人民陪审员韦彩铭参加的合议庭。于2014年1月8日在本院第三审判庭第一次公开开庭审理，书记员吴君担任法庭记录。原告罗生，被告正泰公司的委托代理人邱勇到庭参加诉讼。于2014年4月8日在本院第三审判庭第二次公开开庭审理，书记员李明栗担任法庭记录。原告罗生及其委托代理人姚万松、黄丽霰，被告正泰公司的委托代理人邱勇、蒙成泉到庭参加诉讼。2014年5月9日，经本院院长批准延长审限1个月。现已审理终结。
原告罗生诉称：2008年被告正泰公司为开发帝王商贸城，需要拆迁原庆远镇政府大院内23户居住的住宅楼，原告是其中被拆迁的一户。同年9月10日，被告与原告签定了《房屋回建补偿协议书》（下称协议书），协议书第九条约定：“甲方（被告）给予乙方（原告）每个月500元作为临时租房补偿金…一年期满以后，甲方每半年付给乙方一次临时租房补偿费3000元（提前一个月付给）；”协议书第十二条约定：“甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年内建好住房交乙方使用。如甲方逾期不能将房屋交付给乙方使用，则超过两年后，甲方付给乙方每个月的临时租房租金为600元。”协议签订后，原告等23户在2008年底前全部搬出该楼，使原告得以按期开工。由于被告方面的原因，其不能在两年内完工，直至五年六个月后的2013年7月被告才交房，原告按协议规定在帝王商贸城抽得一套住房（A单元601房），各回迁户的房租从2013年7月1日起停发。同时要原告等人补足超出回建房面积的钱，并一次性交足一年的物业管理费。被告将未经有关部门验收合格的房屋交给原告，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，被告的交房手续不成立，被告在不具备正式交房条件的情况下，按协议应在一个半年期（2013年7月1日—2013年12月31日）的前一个月（即2013年6月1日前）付房租给原告。
协议书第六条约定：“回建房建房标准为毛坯房，工程质量及要求与所在楼盘毛坯商品房相同（安装大门防盗门、铝合金窗和纱窗）。”但原告接收房屋后发现窗子未按约定安装铝合金窗和纱窗，而是锈迹斑斑的铁窗。被告也未能按其提供给原告回建房的施工图纸和公开的整栋楼模型标明，临街的一面墙安装玻璃门，现在是空着的。原告多次找被告协商，被告置之不理，无奈诉至法院，请求判令：1、被告从2013年7月1日至移交验收合格的回建房给原告之日止，继续支付每月房租600元给原告；2、被告按协议为原告的回建房东面的两个铁窗换成铝合金窗和纱窗；3、被告按楼房施工图纸和设计模型为原告的回建房靠北面隔断生活阳台和客厅的一面落空的墙安装玻璃门或者安装铝合金窗（带纱）；4、被告支付给原告违约金2万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述的事实提交的证据材料有：
1、《房屋回建补偿协议书》，用以证明原、被告之间存在房屋回建补偿合同关系，合同明确约定双方的权利和义务；
2、回建房不合格的照片4张，用以证明被告未能按合同约定的要求交付合格的回建房给原告使用；
3、户型设计平面图，用以证明靠北面隔断生活阳台和客厅的一面落空的墙，被告应按设计图纸交付安装有玻璃门或者安装铝合金窗（带纱）的回建房给原告。
原告第一次开庭后补充提交的证据有：照片1张，用以证明被告交付的房屋在雨季时从南面墙体浸水。
被告正泰公司辨称：原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，依法不能成立，理由如下：1、在本案中被告并未违约即没有违反协议的任何规定，并且被告已经安装了防盗门，至于铝合金窗和纱窗是消防验收要求第9层以下的楼房不予以安装铝合金窗和纱窗，为此被告也与原告协商并且达成一致意见，所以原告要求被告按协议安装铝合金窗和纱窗没有事实和法律的依据；2、商品房在经过验收合格后在规定的时间在河池日报刊登了交房公告；3、被告不存在违约的行为，不存在支付违约金的问题。即使违约，约定的违约金过高，请求予以调整。
被告为其辩解提供的证据材料有：
1、建设工程质量竣工验收意见书，用以证明商品房已经过验收，可以交付使用；
2、2013年6月25日河池日报上的交房公告，用以证明被告向原告交房的时间；
3、A-Q轴立面图和平面图，用以证明根据设计图纸应当在9层以下安装甲级防火窗。
被告第一次开庭后补充提交的证据有：
1、建筑工程施工许可证，用以证明被告建筑帝王商贸城有合法手续；
2、帝王商贸城房产证，用以证明被告开发的帝王商贸城经过各部门验收合格后办理了房产证；
3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，用以证明被告在2013年6月25日公告交房时房屋已经过各部门验收合格。
4、《商品房买卖合同》，用以证明整个帝王商贸城商品房买卖合同都是格式条款，条款一致，只是户型不一致。
5、《关于宜州市帝王商贸城设计疑问的答复》，用以证明：①被告交付给原告的商品房按商品房买卖合同约定预留的门洞；②设计单位是根据防为规范的要求为帝王商贸城东、西面A户型六至九层东、西面窗户设计为甲级防火窗。
本院依职权调取的证据材料有：1、建设工程消防验收意见书；2、《关于原告罗生诉被告宜州市正泰房地产有限责任公司合同纠纷一案中甲级钢质防火窗和铝合金窗单价的复函》。
经开庭举证、质证，被告对原告提交证据1、2、3的真实性无异议，但对证据1认为其已按协议支付完租金给原告；对证据2认为其是按照设计图纸要求安装甲级防火窗；对证据3认为协议中并未约定原告所指的位置应当安装玻璃门。原、被告对本院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，以上证据客观真实，来源合法，本院对以上证据予以认定。
被告对原告第一次开庭后补充提交的照片的真实性有异议，认为该照片不能证明原告需要证明的目的，被告交付的房屋经验收合格，不存在质量问题。本院认为，原告提交的这一证据没有相应的证据相互印证，故对该证据不作为证据使用。
原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但对证据1的合法性有异议，认为综合验收应当有质检部门的验收才算合格，该意见书没有宜州市建设质量监督站的意见和签字盖章；对证据2认为其没有看到该公告，被告应当按照合同交付合格的房层给原告使用；对证据3认为被告称9层以下应当安装铁窗未提供消防资料予以证明，也未与原告协商就擅自修改图纸。本院认为，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以认定；原告提供的证据1是五个单位的验收意见，该意见合法有效，对该证据的合法性予以认定。
原告对被告第一次开庭后补充提交的证据1、2的三性没有异议，本院予以确认。原告对被告第一次开庭后补充提交的证据3的真实性有异议，且不能证明其所需要证明的问题；对证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为应按照《房屋回建补偿协议书》第五条约定享有优先选房的权利；对证据5的真实性有异议，认为该证据是在被告授意下出具的，也不是在法庭规定的时间2014年4月15日前提供，至2014年4月17日才提供，出具该证据的是深圳市物业国际建筑设计有限公司南宁分公司；另外根据答复上的防火规范条文，只是对楼层间距有要求，也不能证明9层以下一定要安装甲级防火窗，按规范9层以上也应安装甲级防火窗。本院认为，证据3的来源真实合法，可以作为证据使用；证据4与本有关联，可以作为本案认定事实的参考；证据5不是设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司出具，不具有证据的证明力，故本院对该证据不予认定。
综合全案的证据，本院确认下列案件事实：2008年9月10日，被告（甲方）正泰公司与原告（乙方）罗生签订了《房屋回建补偿协议书》（下称协议书），协议书的主要内容为：“甲方于2008年2月22日通过公开拍卖，合法竞得原宜州市庆远镇政府地块（含庆远镇政府大院内23户住户全产权房改房）。为加快宜州城镇建设的步伐，尽快开发利用该宗地和妥善安置好回迁户，双方本着互利共赢，共构和谐的原则，就原庆远镇政府大院内住户房屋回建的相关事宜，经友好协商一致，达成如下协议条款，以资共同遵守。一、乙方同意甲方按计划对原庆远镇政府大院内房改房进行拆除重建。二、回建房的安置地点：回建房统一安排在庆远镇塘中路27号原庆远镇政府院内。三、回建房的补偿办法：甲方无偿回建房建筑面积为80㎡／套（不含公摊面积）住房给各回迁户，其中含乙方原在庆远镇政府大院内的房改房的面积（以乙方原房产证核定面积为准）在内，超过80㎡／套以上（超80㎡／套的公摊面积部分按比例计算另行计价加费）的面积按市场价9.5折计价。上述超出80㎡／套以上面积的房款乙方须按甲方通知规定交款。四、回建房所在楼层：整个楼盘的设计方案由甲方委托设计院统一设计。设计方案甲乙双方共同参考，最终设计方案由甲方决定。回建房所在楼层为住房楼层最低层。甲方优先安排乙方在低层一、二层住满后，再依次从低到高继续安排，但不能安排最顶层。甲方在住户楼下经营的项目必须符合国家和有关部门规定的法律法规。五、乙方回建房楼层房号的确定：房屋建成后，编好房号，优先由回迁户内部自行决定其回建房所在位置。六、回建房装修及补偿标准：回建房建房标准毛坯房，工程质量及要求与所在楼盘毛坯商品房相同（安装大门防盗门、铝合金窗和纱窗）。甲方另外给予每户回迁户室内装修补偿现金6000元。此装修补偿金在交房之日由甲方一次性付给乙方。七、搬迁的时限：乙方在本协议签订之日起60日内必须从原住房屋搬出，以便于甲方开发、施工。八、临时租房租金补偿起止日期：从乙方搬出并将原住房的大门钥匙交给甲方之日起，至甲方将回建房按双方约定的要求建好并通知乙方收房之日止。九、临时租房租金的补偿办法：甲方给予乙方每个月（不足15天按半个月计，超过15天按满月计）500元作为临时租房租金补偿，由乙方自行临时租房居住。本协议签订之日，甲方预付乙方一个月的临时租房租金500元，待乙方全体回迁户全部搬迁完毕后（即所有住户把大门钥匙全部交给甲方），甲方一次性付给乙方一年的临时租房租金补偿费6000元。一年期满以后，甲方每半年付给乙方一次性临时租房租金3000元（提前一个月付给）。如23户住户中有不按时搬出的，其他已搬出的住户有义务协助甲方对其进行动员，使之搬出。如未果，而搬出的住户搬出的时间已超过一个月，未搬出的住户仍未搬出的，甲方将停止对已搬出的住户的临时租房租金的补偿。如违约户的房屋被强行拆除后，不影响已搬出住户的临时租房租金的补偿。十、水电及闭路电视等项的安装：回建房的水电及闭路电视等项的安装与同楼盘商品房的安装同等（水甲方负责安装到厨房和卫生间，电表安装到大门口）。十一、回建房证件的办理：乙方与同楼盘的其他住户享有同等的权利及责任和义务，土地权属与甲方及同楼盘其他住户享有共有使用权分摊面积。回建房住房为建筑面积80㎡／套加上公摊面积的两证办理（土地使用证、房产证）由甲方办理，并由甲方支付相关的税、费。如乙方回迁户购买超过80㎡建筑面积部分的税、费由回迁户自负。十二、甲方在乙方全部住户搬出该住宅楼之日起争取在两年内建好住房交付给乙方使用。如甲方逾期不能将房屋交付乙方使用，则超过两年后，甲方付给乙方每个月的临时租房租金为600元。十三、因庆远镇政府拍卖该宗地时存在瑕疵和庆远镇政府大院内23户住户为全产权房改房，如庆远镇政府补偿的各种资金及各相关部门减免和返还的各种税费，全部归甲方所有，乙方不得有任何异议，并配合甲方办理相关手续，否则视为乙方违约，乙方应当赔偿甲方因此可得利益。十四、甲方违约责任：甲方如违反本协议规定，需付给乙方每户违约金贰万元，并赔偿给乙方各户相应的损失费用。十五、乙方违约责任：乙方要积极配合甲方做好拆迁工作，在签订本协议起60日内搬出该住宅楼。逾期不搬者需给付甲方违约金贰万元，同时甲方有权强行拆除该房，因此造成的损失由违约的住户自担。十六、本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商解决或通过法律途径解决。十七、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，甲乙双方签字盖章后生效。经甲方分别与23户回迁户都签字盖章后履行。”合同签订后，原告按照协议约定的时间搬出原住房，被告也按约定的租金标准支付租金到2013年6月30日止。合同签订时，“帝王商贸城”整个楼盘的设计图纸尚未设计出来，2009年5月，被告委托深圳市物业国际建筑设计有限公司为该“帝王商贸城”设计图纸，设计A户型为二房二厅二卫。设计图纸出来后，被告应回建户要求在不改变套内面积的情况下，经设计单位同意变更帝王商贸城东、西面A户型设计图纸为三房一厅一卫，六至九层东、西面的两个窗设计为甲级防火窗，北面的一个窗为铝合金窗；图纸设计靠北面隔断生活阳台和客厅的一面落空的墙体标识为TLM2822，即TLM2822表示预留的门洞为宽2.8米，高2.2米的推拉门。2009年8月3日，被告正泰公司开发的帝王商贸城取得建筑工程施工许可证后，交由广西五鸿建设集团有限公司承建，该工程于2009年8月15日开工，2013年5月11日竣工，并由施工单位广西五鸿建设集团有限公司、勘察单位河池市基础工程公司、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、监理单位广西隆海建设项目管理有限公司、建设单位宜州市正泰房地产有限责任公司五个单位联合出具建设工程质量竣工验收意见书，于2013年10月21日，报宜州市住房和城乡建设局备案。2013年6月26日，被告正泰公司在河池日报刊登交房公告，公告的主要内容为：“尊敬的帝王商贸城业主：我公司开发的‘帝王商贸城’住宅房屋于2013年6月10日交房，敬请未收房业主及时到‘帝王商贸城’售楼部办理相关手续，咨询电话：0778-79××××8。特此公告宜州市正泰房地产有限责任公司二○一三年十二月二日。”2013年6月底，被告通知原告交付房屋，原告在帝王商贸城抽得一套A单元601室商品房，原告认为被告所交付的房屋不符合合同约定的标准，拒绝接收，遂引起本案纠纷。
另查明，被告正泰公司出售给除23户回建户之外的其他业主订立的格式《商品房买卖合同》的第八条对交房条件约定为商品房经验收合格。附件三：交房装修标准第七条约定：门：入户门为金属防盗门、室内预留门洞，无门扇及门框（室内包括房门、卫生间门、厨房门、阳台门）；第八条约定：窗：铝合金白玻窗。
再查明：2014年5月20日，本院提供设计图纸的标准和规格委托广西正德工程造价咨询有限公司宜州分公司按市场价格给出2011年6月A户型C1513甲级钢质防火窗（含防火玻璃）每平方米的单价、安装费价格和换成铝合金窗（含玻璃、纱窗）每平方米的单价、安装费价格。2014年5月26日，广西正德工程造价咨询有限公司宜州分公司作出复函，复函如下：一、2011年6月甲级钢质防火窗（含防火玻璃）的综合单价为857.34元／㎡，此单价已包含安装费；二、2011年6月铝合金推拉窗（96系列、带纱、铝型材1.2㎜厚）的综合单价为260元／㎡，此单价已包含安装费。
本案争议的焦点为：一、被告正泰公司交付给原告罗生的商品房是否符合交房标准？被告正泰公司是否应支付2013年7月1日至移交验收合格的回建房给原告之日止，继续支付每月房租600元给原告罗生？二、被告正泰公司是否应为原告罗生的商品房东面的两个铁窗换成铝合金窗和纱窗？三、被告正泰公司是否应为原告罗生的商品房按楼房施工图纸和设计模型为原告的回建房靠北面隔断生活阳台和客厅的一面落空的墙安装玻璃门或者安装铝合金窗（带纱）？四、被告正泰公司是否违约？是否应支付2万元违约金？
本院认为，原告罗生与被告正泰公司签订的《房屋回建补偿协议书》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规和政策性的强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
一、关于被告正泰公司交付给原告罗生的商品房是否符合交房标准；是否应支付2013年7月1日至移交验收合格的回建房给原告之日止，继续支付每月房租600元的问题。原、被告签订的《房屋回建补偿协议书》第六条约定：“回建房建房标准毛坯房，工程质量及要求与所在楼盘毛坯商品房相同”。而所在楼盘的商品房买卖合同第八条对交房条件约定为商品房经验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”从《建设工程质量管理条例》的这两条规定看出，建设工程竣工验收是以设计、施工、监理、勘察、建设五家联合验收为标准。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也要进行验收，但公安消防、环保部门的验收是属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权力的行为，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行政部门行使行政管理权的一个方式，也不属于竣工验收的范畴。由此可见，工程只要经过设计、施工、监理、勘察、建设五家单位验收合格，即符合交房条件。本案被告正泰公司开发的帝王商贸城于2013年5月11日经过设计、施工、监理、勘察、建设五家单位验收合格，具备交房条件。原告罗生主张被告正泰公司交付的房屋不符合交房标准的理由不能成立，本院不予采信。《房屋回建补偿协议书》第八条约定：“临时租房租金补偿从乙方搬出并将原住房的大门钥匙交给甲方之日起，至甲方将回建房按双方约定的要求建好并通知乙方收房之日止。”2013年6月25日，被告正泰公司将验收合格的商品房通过河池日报刊登交房公告，并于2013年6月底通知原告罗生交房。本案的交房时间应确定为2013年6月25日，被告正泰公司按该条约定支付原告罗生的租金至2013年6月30日。现原告罗生要求被告正泰公司支付2013年7月1日至移交验收合格的回建房给原告之日止，继续支付每月房租600元的诉讼请求，没有事实和法律的依据，本院不予支持。
二、关于被告正泰公司是否应为原告罗生的商品房东面的两个铁窗换成铝合金窗和纱窗的问题。原、被告签订的《房屋回建补偿协议书》第六条约定交付的窗为铝合金窗。《商品房买卖合同》附件三：交房装修标准第八条约定：窗：铝合金白玻窗。但由于帝王商贸城建筑的东、西、南三面的防火间距不足9米，设计单位根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第4.2.1条、第4.2.2条、第4.2.4条规定，设计帝王商贸城东、西面A户型六至九层东、西面CI513的两个窗设计为甲级防火窗，符合高层与多层之间防火间距的防火规范。如更换此两个窗为铝合金窗将影响整个楼盘的外墙的立体美观，也达不到到公安消防的验收要求。故对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。
三、关于被告正泰公司是否应为原告罗生的商品房按楼房施工图纸和设计模型为原告的回建房靠北面隔断生活阳台和客厅的一面落空的墙安装玻璃门或者安装铝合金窗（带纱）的问题。按照设计图纸设计靠北面隔断生活阳台和客厅的一面落空的墙体标识为TLM2822，即TLM2822表示预留的门洞为宽2.8米，高2.2米的推拉门。但双方并未对该处是否安装铝合金窗作具体约定，只是在原、被告签订的《房屋回建补偿协议书》第六条约定：“回建房标准毛坯房，工程质量及要求与所在楼盘毛坯商品房相同。甲方另外给予每户回迁户室内装修补偿现金6000元。此装修补偿金在交房之日由甲方一次性付给乙方。”而被告正泰公司出售给除23户回建户之外的其他业主订立的格式商品房买卖合同的附件三：交房装修标准第七条约定：门：入户门为金属防盗门、室内预留门洞，无门扇及门框（室内包括房门、卫生间门、厨房门、阳台门）。由此可见，按合同约定，被告正泰公司交付给原告的商品房为毛坯房，室内预留门洞，并另外补偿室内装修6000元。故原告的这一主张，没有依据，本院不予支持。
四、关于被告正泰公司是否违约；是否应支付2万元违约金的问题。被告正泰公司以其未违约不应支付违约金，即使构成违约，所约定的违约金过高请求减少为由提出抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告正泰公司在履行《房屋回建补偿协议书》和《商品房买卖合同》中，未能按合同约定交付铝合金窗给原告罗生，虽有违约，但是因高层与多层之间防火间距不足9米的原因，设计单位设计帝王商贸城东、西面A户型六至九层东、西面CI513的两个窗设计为甲级防火窗，被告根据设计图纸使用特定防火耐高温的甲级钢质防火窗替代耐火点相对低的铝合金材料，从广西正德工程造价咨询有限公司宜州分公司给出甲级钢质防火窗和铝合金窗的价格作比对，甲级防火窗的材料比铝合金窗的材料价格要贵很多，并没有造成原告的实际损失，故原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告罗生的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告罗生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费300元，款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴忠红
审 判 员 韦宜萍
人民陪审员 韦彩铭
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 李明栗