江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬民终字第0836号
上诉人（原审被告）余祥友。
上诉人（原审被告）王正东。
两上诉人共同委托代理人钟俊，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁万军。
委托代理人丁万明。
原审被告赵亚明。
上诉人余祥友、王正东因与被上诉人丁万军及原审被告赵亚明房屋买卖合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2013）仪民初字第1266号民事判决，于2013年7月29日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
被告余祥友与被告王正东系夫妻关系，仪征市前进路36号房屋原登记在被告余祥友与王正东名下，2006年7月，该房屋产权变更登记在赵亚明名下，2008年12月该房屋产权变更登记在丁万军名下。
2012年11月5日，原告丁万军诉至原审法院，请求判令：1、被告余祥友、王正东协助被告赵亚明办理土地使用权证过户手续；2、被告赵亚明协助原告丁万军办理土地使用权证过户手续。
原审期间双方争议的焦点是：原告要求被告余祥友、王正东协助被告赵亚明办理土地使用权证过户手续，被告赵亚明协助原告丁万军办理土地使用权证过户手续的请求是否符合法律规定。
针对争议焦点，原告提供被告余祥友、王正东于2006年7月5日与赵亚明签订的房地产买卖契约1份，内容是被告余祥友、王正东以60万元的价格将仪征市前进路36号房屋出卖给被告赵亚明；2006年10月11日，被告余祥友、王正东收到被告赵亚明的购房款收条1份；2007年6月5日，（2007）仪证民内字第1405号公证书复印件1份，内容是被告余祥友陈述与被告赵亚明多次商谈房屋买卖事宜。上述证据证明被告余祥友、王正东将仪征市前进路36号房屋卖给被告赵亚明，并于2006年7月办理房屋产权变更登记手续。提供2008年12月1日，原告与被告赵亚明签订的协议书1份，内容是被告赵亚明欠原告30万元借款，被告赵亚明将仪征市前进路36号房屋折价687010元抵偿所欠原告债务，原告代被告赵亚明偿还工行的贷款和潘中虎的欠款；2008年12月15日，原告与被告赵亚明签订的《房地产买卖契约》1份，证明被告赵亚明将仪征市前进路36号房屋卖给原告，并于2008年12月办理房屋产权变更登记手续。
经质证，被告余祥友、王正东对房产证无异议，对原告提供的其他证据的真实性不予认可，且上述证据与本案都没有关联性，均无法证明原告与被告余祥友、被告王正东存在任何协议关系。被告余祥友、王正东与被告赵亚明之间不是房屋买卖关系，为了贷款的需要将房屋产权证过户到被告赵亚明名下。被告提供仪国用（2011）第03589号国有土地使用权证1份，证明被告余祥友是讼争房屋的土地使用权人，用途城镇单一住宅，使用权类型划拨。经质证，原告对被告提供的土地使用权证无异议。
原审法院认为：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。仪征市前进路36号房屋于2006年7月变更登记在被告赵亚明名下，被告赵亚明系房屋所有权人。2008年12月，被告赵亚明将仪征市前进路36号房屋出卖给原告，并办理了变更登记手续，现原告系仪征市前进路36号房屋所有权人。根据“地随房走”的原则，原告要求被告赵亚明协助办理土地使用权证变更登记手续的请求符合法律规定，因被告赵亚明取得仪征市前进路36号房屋所有权后，应当要求被告余祥友、被告王正东办理土地使用权的交易及变更登记，被告赵亚明怠于行使自己的权利，影响了原告权利的实现，原告有权要求被告余祥友、被告王正东协助将土地使用权证变更登记至被告赵亚明名下。被告赵亚明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告余祥友、被告王正东于判决生效之日起10日内协助被告赵亚明办理仪征市前进路36号房屋所占用的宅基地的交易及土地使用权变更登记手续。二、被告赵亚明取得土地使用权证后10日内协助原告丁万军办理仪征市前进路36号房屋所占用的宅基地的交易及土地使用权变更登记手续，将土地使用权变更登记至原告丁万军名下。案件受理费80元，由被告赵亚明负担。
宣判后，余祥友、王正东不服，共同向本院提起上诉称：
1、余祥友、王正东与赵亚明之间并不存在真实的房屋买卖关系。仪征市真州镇前进路36号的房屋系余祥友、王正东在宅基地基础上建造的房屋。2006年，余祥友、王正东因贷款的需要将该房屋的房产证转移到赵亚明的名下，但土地使用权证一直登记在余祥友名下，两证一直由余祥友、王正东保管，且该房屋一直由余祥友、王正东家庭居住。因此，余祥友、王正东与赵亚明之间并不存在真实的房屋买卖关系。
2、丁万军并非善意第三人，其无权主张办理土地使用权变更手续。丁万军在明知赵亚明没有取得该房屋土地使用权证、没有房屋所权证原件、且原房屋所有权人即余祥友、王正东家庭仍然居住在该房屋内的情况下，向赵亚明购买该房屋，不属于善意第三人。此外。丁万军与余祥友、王正东之间没有房屋买卖的合同关系，故其无权要求余祥友、王正东协助办理土地使用权变更登记手续。
3、原审法院审理程序和适用法律均有错误。原审期间，原审法院没有强制要求赵亚明到庭参加诉讼，有主要证据未经当庭质证，导致本案事实未能查清，且原审判决适用法律错误。
综上，余祥友、王正东是被高利贷所骗才将房产证过户至赵亚明的名下；丁万军与余祥友、王正东之间没有房屋买卖的合同关系；原审判决有失公正。请求二审撤销原审判决，将本案发回重审，或改判驳回丁万军的全部诉讼请求。
其二审期间提供的证据为：2011年9月25日，由扬州市人民检察院作出的扬检民抗［2011］20号民事抗诉书1份。以此证明，余祥友、王正东与赵亚明之间实际是借贷关系并非房屋买卖关系，丁万军在办理其房产证、土地使用权证过程中具有弄虚作假的行为，其不是善意第三人。
该证据经质证，丁万军认为，该抗诉书并不能证明赵亚明与余祥友之间的房屋买卖关系不真实，他们之间的房屋买卖关系以余祥友在公证处的谈话笔录为准。
丁万军答辩称：
余祥友、王正东认为其与赵亚明之间的买卖合同无效，没有法律依据。余祥友在之前的案件审理及余祥友在公证处的记录中陈述：2006年，赵亚明与余祥友谈买卖房屋的事，赵亚明说59万元买房，付了45.5万元，同日打了13.5万元的欠条。潘东虎到我家跟我要钱，看到赵亚明打的条子，把条子拿走了，我说会跟他结账的，他说同意把欠条给我，但一直没有还给我。由此看来，余祥友、王正东与赵亚明的买卖是真实的，也实际取得了房屋买卖价款。
余祥友、王正东与赵亚明之间的房屋买卖是合法有效的，本人与赵亚明之间的房屋买卖合同也是合法有效的，都经过房产部门合法登记。余祥友、王正东上诉称，本案重要证据没有质证，与事实不符。赵亚明虽然没有到庭，但事后原审法院向赵亚明进行了调查。本人是善意取得第三人，有权要求余祥友、王正东协助办理土地使用权证。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。该判决与本人在原审的诉请并不相悖。请求二审驳回上诉，维持原判。
其二审期间未提供证据。
赵亚明未作答辩亦未提供证据。
本院经审理查明：
位于仪征市真州镇前进路36号的房屋所有权人原登记在余祥友的名下。2005年1月31日，余祥友领取仪国用（2005）第0200号《国有土地使用证》1份。该证载明：土地使用权人为余祥友；座落为仪证市真州镇前进路52-1号；地类（用途）为住宅；使用权类型为划拨；使用权面积为250.80平方米，其中超占130.80平方米等。
2006年7月5日，余祥友与赵亚明签订《房地产买卖契约》1份。双方约定：余祥友将上述真州镇前进路52-1号的208.44平方米的房屋出售给赵亚明；购房价款为60万元，房款分二次付清，第一次付定金20万元，第二次在余祥友协助赵亚明过户好房产证、土地使用证后付清等。该契约的出卖人处有余祥友和余永胜及余祥友代王正东签名，买受人处有赵亚明签名，证明人处有仪征市真州镇佳家房产中介服务所加盖公章。
2006年7月26日，余祥友与赵亚明签订《房地产买卖契约》1份。双方约定：余祥友将上述真州镇前进路36-1号的206.94平方米的房屋出售给赵亚明；购房价款为348000元；购房定金20万元；赵亚明在2006年8月15日前一次性付清房款；余祥友于2006年8月15日交付房屋等。该契约至房产管理部门登记备案。
2006年7月28日，赵亚明领取了仪房权证真字第××号《房屋所有权证》。该证载明：房屋所有权人为赵亚明；房屋坐落为真州镇前进路36号；面积为206.94平方米；设定他项权利摘要，权利人为工商银行仪征胥浦支行、权利种类为抵押权、权利价值为35万元、设定日期为2006年7月28日、期限为240个月等。赵亚明领取该房产证后交给余祥友保存，并将其在工商银行浦东支行开户的银行存折交给余祥友。其后，余祥友分四次向赵亚明提供的银行账户存款计16000元。
2006年10月11日，余祥友向赵亚明出具《收条》1张。该收条载明：今收到购房款59万元整。该收条中有余祥友、王正东、余永胜、余永钢签名，见证人为潘虎。
2006年11月6日，赵亚明向余永胜出具《借条》1张。该借条载明：今借到余永胜人民币28000元整。
2007年6月5日，仪征市公证处基于赵亚明的申请，因保全余祥友的证人证言出具《公证书》1份。公证员释明，因潘中虎诉赵亚明民间借贷纠纷一案向其了解情况。余祥友陈述：2006年10月11日上午，赵亚明来到我家谈买我家房子的事情，我们商定以59万元将我家房子卖给赵亚明，在之前我和赵亚明曾对该房屋的买卖谈过几次，这次是确定这个事，赵亚明付过45.5万元给我，在当天打了一张13.5万元的《欠条》给我。当日约10点多钟，潘中虎来到我家跟我要钱（我欠潘中虎钱），看见了赵亚明打给我的13.5万元的欠条就把欠条拿去了。我跟潘中虎说：条子你不要拿，我会跟你结账的。潘中虎说：你跟我结了账条子会给你的。之后潘中虎就走了。当日下午5-6点钟时，潘中虎开车来到我家结账，潘中虎打了个条据给我，内容为“明天上午潘虎负责将142000元的欠条送给余祥友。潘虎，2006、10、11。”其后，潘中虎一直没有将欠条给我。我曾向潘中虎要过几次，但他没有给我。现在潘中虎拿着赵亚明打给我的欠条起诉赵亚明，所以我要把这个事讲清楚，这个欠条应该是我的。
2007年10月10日，原审法院作出（2007）仪民一初字第632号民事判决书。该判决认定，潘中虎作为欠条的实际持有人，其持有的欠条系原始证据，具有较高的证明效力；赵亚明虽然提供了一定的证据欲证实其与潘中虎不存在债权债务关系，但其提供的证据尚未能形成证据锁链，故不予采纳。判决：赵亚明偿还潘中虎借款135000元。该判决已生效。
2008年12月1日，丁万军与赵亚明及潘中虎签订《协议书》1份。协议约定：依照潘中虎与赵亚明借款借据，赵亚明应付潘中虎138000元，赵亚明偿还该款时，潘中虎申请法院解除对前进路36号房屋的查封；依照2008仪民一初字第6号调解书，赵亚明尚欠丁万军337001元；赵亚明应给付工行胥浦支行抵押担保借款本金及利息350000元；丁万军代赵亚明向工行胥浦支行偿还350000元后，赵亚明共欠丁万军687001元；赵亚明以其所有的真州镇36号房屋，房产权证号20××70、土地使用权证号2005第0200号，抵偿所欠丁万军债务687001元。
2008年12月15日，赵亚明与丁万军签订《房地产买卖契约》1份。双方约定：赵亚明将坐落在真州镇前进路36号的房屋出售给丁万军；购房价款为52万元；丁万军于2008年10月10日前付清；赵亚明于2008年12月20日将上述房地产正式交付给丁万军，该建筑物范围内的土地使用权一并转移；赵亚明保证上述房地产权属清楚，若有产权纠纷或债权债务，概由赵亚明负责，并承担民事责任和经济赔偿等。
2008年12月22日，赵亚明通过房产证挂失，补办领取了仪房权证真州字第××号《房屋所有权证》。该证载明：房屋所有权人为赵亚明；房屋坐落为真州镇前进路36号；建筑面积为206.94平方米；设定他项权利摘要，权利人为工商银行仪征胥浦支行、权利种类为抵押权、权利价值为35万元、设定日期为2006年7月28日、期限为240个月等。丁万军在诉讼中承认，该房产证系其受赵亚明的委托办理。
2008年12月30日，丁万军领取了仪房权证真州字第××号《房屋所有权证》。该证载明：房屋所有权人为丁万军；房屋坐落为真州镇前进路36号；建筑面积为206.94平方米；设定他项权利摘要，权利人为工商银行仪征胥浦支行、权利种类为抵押权、权利价值为30万元、设定日期为2008年12月26日、期限为180个月等。在该房产档案中有权证编号为仪国用（2005）第0200号、日期为2007年1月31日、土地使用权人为赵亚明的《国有土地使用证》1份。仪征市国土资源局证实，其档案资料中没有上述《国有土地使用证》。
2009年10月12日，赵亚明出具《证明》1份。证明的内容：本人赵亚明2006年7月5日与余祥友签订1份房屋买卖协议，余祥友之妻王正东、之子余永钢均在协议上签了字，一致同意将位于真州镇前进路36号房屋卖给本人，并办理了房屋产权和土地使用权过户手续。后因余祥友和余永钢强行占居，不肯搬让，无奈之下本人于2008年12月15日又将该房屋卖给了丁万军，并办理了房屋产权和土地使用权过户手续，但余祥友和余永钢仍居住在该房屋里，丁万军和本人曾多次上门去协商，均遭无理拒绝，时至今日王正东和余永钢仍强行霸占该房屋，特此证明。
2009年10月26日，原告丁万军曾以排除妨害为由诉至原审法院，请求判令被告余祥友、王正东、余永钢搬迁出仪征市真州镇前进路36号的房屋，将该房屋交付给原告丁万军，并由余祥友、王正东、余永钢向丁万军支付房屋租赁费10000元。丁万军提供的主要证据有，仪房权证真州字第××号《房屋所有权证》和仪国用（2009）字第682号《国有土地使用权证》。在该案审理过程中，丁万军的委托代理人承认上述《国有土地使用权证》系丁万军伪造余祥友签名的委托书办理。2010年11月24日，原审法院作出（2009）仪民一初字第2615号民事判决书，判决：被告余祥友、王正东、余永钢于本判决生效之日起3个月内腾让出位于仪征市真州镇前进路36号的房屋，并将该房屋交付给原告丁万军；驳回原告丁万军的其他诉讼请求。
2011年3月2日，仪征市国土资源局公告申明，丁万军持有的仪国用（2009）字第682号《国有土地使用权证》作废。2011年10月12日，余祥友补办领取仪国用（2011）第03589号《国有土地使用证》1份。该证载明：土地使用权人为余祥友；座落为仪证市真州镇前进路52-1号；地类（用途）为城市单一住宅；使用权类型为划拨；使用权面积为120平方米，其中独用面积120平方米等。
2011年9月25日，扬州市检察院作出扬检民抗［2011］20号民事抗诉书，对（2009）仪民一初字第2615号民事案件提出抗诉。2011年11月9日，本院作出（2011）扬民抗字第020号民事裁定，指令原审法院对该案进行再审。2012年10月23日，原审法院作出（2012）仪民再初字第0001号民事裁定，撤销该院（2009）仪民一初字第2615号民事判决；准许本案原审原告丁万军撤回起诉。
位于仪征市真州镇前进路36号的房屋，现仍有余祥友、王正东家庭居住。
本案双方争议的焦点为：1、丁万军是否有权要求余祥友、王正东协助赵亚明办理本案所涉房屋的土地使用权转移登记手续？2、原审法院审理程序是否合法？
本院认为：
1、丁万军有权要求余祥友、王正东协助赵亚明办理该房屋的土地使用权转移登记手续，其理由为：
首先，本案所涉两份房屋买卖合同均合法有效。余祥友、王正东与赵亚明签订《房地产买卖契约》，约定余祥友、王正东将其位于仪征市前进路36号的房屋出卖给赵亚明。其后，赵亚明与丁万军又签订《房地产买卖契约》，约定赵亚明将该房屋再出卖给丁万军。该房屋连环买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性的规定，依法应确认均合法有效。
其次，该两份合同当事人均应按约履行其义务。上述两份房屋买卖合同签订后，均已至房产管理部门办理了房屋产权转移登记，但是均未能办理该房屋的土地使用权转移登记手续。根据相关法律规定和合同的约定，余祥友、王正东应协助赵亚明办理该房屋的土地使用权转移登记手续，以便赵亚明协助丁万军办理该房屋的土地使用权转移登记手续，从而保证该两份合同的顺利履行。
再次，丁万军的请求并不违反法律禁止性规定。赵亚明取得该房屋的所有权后，未能及时要求余祥友、王正东协助办理该房屋的土地使用权转移登记手续，客观上影响了丁万军购房目的的实现。现丁万军要求余祥友、王正东协助赵亚明办理该房屋的土地使用权转移登记手续，再由赵亚明协助丁万军办理该房屋的土地使用权转移登记手续，其请求并不违反法律禁止性规定。
最后，余祥友、王正东的上诉请求缺乏依据。余祥友、王正东称其与赵亚明之间没有真实的房屋买卖合同关系、其出具的收到购房价款的《收条》系受到胁迫所致、赵亚明与丁万军签订的房屋买卖合同存在恶意患通等理由，因其提供的证据不能足以证明其主张成立，故本院不予采信。
2、原审法院审理程序符合法律规定。
原审法院经传票传唤赵亚明，因其未能到庭，故依法缺席审理，其审理程序符合法律规定。至于余祥友、王正东上诉称原审法院有主要证据未能经过当庭质证的问题。经查，原审法院在庭审过程中，就该证据和其他证据已一并当庭举证、质证，故余祥友、王正东上诉所称原审程序违法，要求发回重审的请求，本院不予支持。
综上所述，丁万军要求赵亚明协助其办理该房屋的土地使用权转移登记手续，是以余祥友、王正东协助赵亚明办理该房屋的土地使用权转移登记手续为前提，而丁万军要求余祥友、王正东协助赵亚明办理该房屋的土地使用权转移登记手续，并不违反法律禁止性的规定。原审法院为减少当事人的讼累，判决余祥友、王正东协助赵亚明办理该房屋的土地使用权转移登记手续并无不当，且审理程序符合法律规定。余祥友、王正东的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由余祥友、王正东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 任 群
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法律程序，全面地、客观地审查核实证据。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。