中华人民共和国
上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第943号
原告（反诉被告）STEPHANOSMARS（中文名：司马凡儒），男，比利时王国国籍，现住上海市。
委托代理人冯青（原告STEPHANOSMARS之妻），1969年10月8日生，汉族，住上海市。
委托代理人蒋凌华，上海市嘉华律师事务所律师。
被告（反诉原告）钱丽英，女，香港特别行政区居民，住香港。
被告（反诉原告）崔巍，男，香港特别行政区居民，住香港。
两被告的共同委托代理人王进盛，上海国策律师事务所律师。
原告STEPHANOSMARS诉被告钱丽英、崔巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，原依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判。同年4月30日，被告钱丽英、崔巍向本院提出反诉。本院审查后决定与本诉合并审理，并于同年6月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）STEPHANOSMARS及其委托代理人冯青、蒋凌华，被告（反诉原告）钱丽英、崔巍的共同委托代理人王进盛到庭参加了诉讼。2014年6月27日，本院依法裁定组成合议庭。同年7月10日，本院第二次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）STEPHANOSMARS的委托代理人蒋凌华，被告（反诉原告）钱丽英、崔巍的共同委托代理人王进盛到庭参加了诉讼。2014年8月7日，本院第三次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）STEPHANOSMARS的委托代理人蒋凌华，被告（反诉原告）钱丽英、崔巍的共同委托代理人王进盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告STEPHANOSMARS诉称，2011年9月，原告承租两被告位于本市长宁区龙溪路的房屋（以下简称“涉案房屋”），租期截止到2014年8月31日止，每月租金为人民币48，000元。2013年7月9日，涉案房屋三楼卧室的空调机水管阀门爆裂漏水，致使房屋各层地板、楼梯被水浸泡，导致原告的家具、地毯、衣物等物品因浸水而严重受损，其中四条珍贵的波斯地毯和两条中亚地毯因水浸泡明显褪色、变形和发霉，失去了收藏、观赏价值，其中五条地毯为原告夫妇在沙特购买，另一条中亚产地毯价值350美元。2013年10月8日，上海连日阴雨，涉案房屋三楼屋顶和墙面出现滴水、渗水，导致房屋三楼多处墙体、地面积水开裂，进而发霉。事后，原告多次与被告联系要求尽快修复，并对六条地毯予以经济赔偿，但被告对于原告的要求不闻不问，一拖再拖，导致原告2013年7、8两个月无法正常使用房屋。直到同年11月4日，被告才对房屋底楼客厅霉烂开裂的墙面、踢脚线进行了维修，而对其他受潮部位没有维修。因此，请求判令1、被告赔偿原告地毯经济损失人民币122，156元；2、判令原告减半支付2013年7月9日开始至同年11月11日期间的房屋租金，即被告退还原告已付租金96，000元；3、判令从2013年10月8日起每月减付房租金8，000元，即被告退还原告已付租金40，000元（暂计至2014年3月7日），至被告修缮房屋完毕之日。
被告（反诉原告）钱丽英、崔巍辩称，被告已经对原告报修的空调阀门予以修复。而在原告承租期间，同样原因由于原告及时报修，没有发生空调阀门爆裂事故。因此，被告认为系原告未尽保管责任，没有及时发现和报修空调阀门渗水导致事故发生，原告应当承担保管不善和报修不及时的责任，承担50%的维修费用，故不同意原告的诉讼请求。另外，原、被告在租赁合同中约定，租金每一个月支付一次，于每期提前3个工作日支付，若其逾期7天不付，需按每日以月租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过15天则视为自动退租，被告有权收回房屋，没收原告的租房保证金并追究其违约责任。2014年3月13日，被告曾经委托律师向原告发函，要求原告准时支付租金，否则将依合同约定提前解除租赁合同。同月28日，原告应当支付4月份租金，但其未准时支付，截止到2014年4月12日已经逾期15天，故被告在同月17日向原告发函，通知原告从2014年4月13日起解除合同，要求原告搬离涉案房屋。因此，被告反诉请求1、判令从2014年4月13日起解除租赁合同，原告迁出涉案房屋；2、原告向被告支付欠付租金18，936元（2014年4月1日至12日）及滞纳金7，200元（暂计算至4月30日，要求计算至原告实际支付租金之日止）；3、判令原告按原租金标准支付从2014年4月13日起至迁出日止的房屋占用费28，404元（暂计算至4月30日，要求原告支付至其迁出之日止）；4、要求原告承担50%的维修费计6，187元。
反诉被告STEPHANOSMARS辩称：原告没有违约，而是被告先行违约不履行修复房屋义务，导致房屋不能被正常使用。在此情况下，原告暂时停付租金并将应付租金交法院属于提存行为，被告解除合同的理由不成立。至于房屋维修费，由于维修房屋是被告的责任，故应由被告承担。因此，不同意被告的全部反诉诉请。
经审理查明事实如下：涉案的本市长宁区龙溪路房屋产权系两被告所有。原告与两被告就涉案房屋在2011年8月15日建立租赁关系，即由两被告将上述房屋出租给原告，租赁期限为两年。原租赁合同约定，租金每月为48，000元，每期提前3个工作日支付，原告另支付96，000元为租赁保证金；合同第5条约定，甲方（被告）保证房屋内外结构设备及屋顶、墙壁、管道、电线等（处于）良好状况，确保水、电、煤气、空调附属设施正常使用；合同第6条约定，乙方（原告）对承租的房屋及其设备等负有爱护、保管责任……，因乙方人为原因造成的房屋设施及贵重家具、家用电器损坏，应负责修理和赔偿；若乙方逾期7天不付所欠租金，须交付滞纳金予甲方，滞纳金每日按月租金千分之五（0.5%）计收；如逾期15天视为自动提前退租，甲方有权立即收回该物业，并没收乙方租赁保证金以及向乙方追索欠款及滞纳金。
两年的租赁期满后，原、被告于2013年5月28日签订《续租协议》一份，约定续租一年，至2014年8月31日止；租金、支付方式及其他条款按原合同执行。签约后，原告继续承租涉案房屋，并按约定时间向被告支付租金。
2013年7月9日上午，原告家保洁工上班后发现涉案房屋有水从楼上流下，当即向物业公司以及被告的委托人报修。物业公司人员随即上门检查，发现系家中水冷式中央空调在三楼的一个内机水管阀门爆裂，导致空调冷却水渗漏至二楼，再溢至楼梯流经一楼客厅直到室外，房屋内电闸跳闸。物业公司人员立即关闭总水阀并更换了爆裂的阀门，保洁工同时检查了渗漏水受损情况，发现二楼主卧室铺在地面上的两块地毯（一张为波斯地毯，另一张为中亚产地毯）以及铺在过道上的其他普通地毯浸湿，卧室储藏间四张卷立的地毯（三张为波斯地毯，另一张为中亚产地毯）与楼地面接触部位也浸水受潮，随即将受潮地毯搬至花园晾晒。小区保安人员与保洁工共同清理了现场，排除了积水。
同年8月1日，原告度完假回到涉案房屋，发现上述6条浸水受潮的地毯（4条波斯地毯、2条中亚地毯）褪色和变形，房屋部分墙面因浸水导致涂料起皮。原告曾经要求被告予以修复。2013年9月23日，原告致函被告，对发生事故的经过作了描述，并表示“8月初，我们回到上海后，根据房屋受损的情况以及我们个人财产的损失情况，我们已写了一份报告给你由林总转交，因无法直接联络到你。在报告中我们提出了希望尽快修复受损发霉的墙面，对于我们被毁的数条波斯地毯要求相当于三个月房租的赔偿金额，同时我们希望能在8月底之前得到你的答复。……，现在将近一个月的时间过去了，我们每天看着破损的墙面，吸着发霉的气味，没有收到你的只字片语，……，我们可以等到10月15日，……。”
2013年10月8日，因下大雨，原告发现三楼斜屋顶下卧室、书房的窗周围有渗水现象。此后不久，三楼的卧室、书房窗边涂料起皮、脱落。
2013年11月4日，房屋修理工上门对涉案房屋底楼客厅、卧室受潮开裂的墙面、腐烂的踢脚线进行维修、更换，至同月11日完成修复。同月5日，被告委托管理涉案房屋的上海日丰物业咨询有限公司回复原告函件一份，表示“业主不同意赔偿地毯的损失费”，“至于房屋损坏的墙面，业主同意修复，并且更换水阀，此费用也不低。”“我司作为中间人也实在不愿意将此事扩大化处理，现在我司愿意将房屋续租业主应支付我司的续租佣金（一个月租金）作为赔偿金给租户，我司站在双方的立场，是非常有诚意解决此事的，双方对我司提出的方案是否接收呢？”
2013年12月5日，原告委托律师向被告发出《律师函》一份，要求被告对涉案房屋损坏部位进行维修，赔偿原告的经济损失，并认为原告有权针对无法正常使用房屋期间扣减租金。
同月13日，被告又组织修理人员对屋顶、车库的外面进行了防水修理，但未对三楼室内受损部位进行修复。
2014年3月5日，原告致函被告，要求被告在2014年3月14日对房屋进行修复，赔偿地毯损失折合人民币约为12万元，否则将诉诸法院，并将2014年3月底应付租金交由法律机构提存。同月13日，被告也委托律师向原告发出《律师函》一份，认为被告对空调水管爆裂的原因存疑，况且被告已经对涉案房屋进行了维修，原告再次要求修缮不合情理；原告在房屋内陈设所谓珍贵地毯超出了业主的责任范围，业主没有责任进行赔偿，也不同意对租金进行扣减，希望原告按照合同约定如期足额支付租金，否则将提前解除租赁合同。
原告已经支付了截止到2014年3月底的租金。其起诉之后，未再向被告支付租金。2014年4月17日，被告向原告发出《解除租赁合同书的通知》一份，认为原告“2011年9月至2014年3月期间你正常支付租金，自2014年3月28日应付2014年4月租金时，你未准时支付租金，截止到2014年4月12日逾期支付超过租赁合同第6.2条款约定的十五天，按照该合同条款约定视为你自动提前退租。据此，我们通知你：1、房屋租赁合同于2014年4月13日起解除；2、限你最迟于2014年4月30日前搬离租赁房屋；3、……。”之后，被告即提起反诉。
庭审期间，原告为证明地毯价值，向本院提交了购买地毯的发票及翻译件一份，包括伊朗真丝地毯4条、阿富汗真丝地毯1条，购买价为55，000元沙特阿拉伯里亚尔，经查阅购买时即2003年11月、2006年11月的比价分别为2.204、2.0966，庭审中原、被告一致认可比价为1：2.15，即折合人民币为118，250元。但被告认为发票的翻译件翻译不准确，另发票与现场地毯是否一致也存疑。
经本院现场勘察发现，现场的六张地毯均有不同程度的褪色、变形或者周边发黑等情况；三楼斜屋面下的卧室以及放有写字台的房间窗下涂料起皮。
上述事实，有原告提供的涉案房屋《房地产权证》、《房屋租赁合同》、《续租合同》、照片、《工作任务单》、《情况说明》、地毯照片、5张地毯的发票、房屋照片、原告的信函、日丰公司的回函、律师函、被告提供的《房屋租赁合同》、《续租合同》、律师函、《解除租赁合同书的通知》、调查笔录、支付修复费的收据、银行的个人业务凭证、原告回复的电子邮件、本院制作的现场勘察图、照片、查询汇率的网页截图等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
庭审中，原告另向本院提交《信用卡已出账单查询》一份，证明自己在2013年4月27日曾经支出446.21美元，其中350美元系购买第6张中亚地毯。经当庭质证，被告认为仅有支出凭证而无有效发票，不予认可。
另，原告在2014年6月11日向本院交纳144，000元（相当于三个月的租金）作为其租金提存。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的《房屋租赁合同》、《续租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在原、被告对2013年7月9日涉案房屋空调水阀爆裂的责任、原告受到的经济损失其具体数额及其责任、原告要求减付租金是否有法律依据、被告请求确认租赁合同已经在2014年4月13日解除的效力以及原告是否应当承担违约责任等方面。
第一，关于原、被告对2013年7月9日涉案房屋空调水阀爆裂的责任之争议。法律规定，“承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”从本案查实的事实分析，涉案房屋的空调水阀发生爆裂时原告家中无人在家，未开启空调。被告并未提供证据证明系原告在使用空调机时操作不当导致事故发生，故不能归责于原告。因此，可以确定系空调设备老化所致，而涉案房屋系高档别墅，被告更应当对包括空调设备在内的房屋进行定期检查，发现问题及时保养、维修，保证涉案房屋处于正常、安全的使用状态。由于被告没有证据证明在发生事故之前对涉案房屋及附属设施设备进行了检查保养，违反了合同关于被告“确保水、电、煤气、空调等房屋附属设施正常使用”的约定，故本院确定导致该事故发生的责任应由被告承担。被告认为原告应当及时发现并报修空调水阀门故障一节没有合同或法律依据，本院不予采纳，因此其反诉要求原告承担50%的房屋修理费之诉请本院予以驳回。
第二，关于原告受到的经济损失其具体数额及其责任之争议。被告对发生空调水阀门爆裂事故并导致空调冷却水溢漏没有异议。从原告与被告的交涉情况以及本院现场勘察情况发现，溢漏出的空调冷却水确实导致原告铺放、卷立的多张地毯受潮，导致经济损失，被告应当向原告承担违约赔偿责任。现查明，原告主张受损的地毯有六张，但原告提供的与现场地毯相对应的购买发票仅为五张，原价折合人民币为118，250元；另一张虽有支出凭证，但没有发票，与购买地毯之间缺乏关联性，本院难以采纳。故本院确定原告主张的受损地毯其原价值合计为118，250元。鉴于原告购买的上述地毯价值较高，其观赏性、艺术价值远高于实用性，浸水受潮之后其观赏性、艺术价值和实用性均受到很大影响。由于无法对地毯价值贬损进行评估，故本院根据地毯实际受损的情况酌定其70%的价值贬损。法律规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”发生本次事故之后，原告虽然也采取了晾晒措施，但并未采取进一步的减损措施，在一定程度上扩大了地毯受损，也应承担一定的责任。综上，本院确定原告承担贬损中20%的责任，被告承担80%的责任。因此，被告应当赔偿原告地毯损失66，220元，原告相应诉讼请求中的合理部分本院应予支持。
第三，关于原告要求减付租金是否有法律依据之争议。原告提出的要求减付租金有两个事实和时间段，即从2013年7月9日至同年11月11日期间要求减半支付租金；从2013年10月8日开始至目前要求每月减付8，000元。对此本院认为，法律规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”2013年7月9日发生空调水阀门爆裂之后，除对原告的财产产生损失之外，涉案房屋确实因漏水受损，致使房屋的部分内墙涂料、踢脚线等起皮、腐烂，客观上导致房屋原装饰条件、品质的下降，影响了原告对涉案房屋的正常使用。直到2013年11月11日被告才对房屋内装修因本次事故造成的损害进行了修复，该期间相应租金应当酌减，具体酌减的租金由本院确定为每月15，000元，四个月合计为60，000元。因此，原告该项诉讼请求中的合理部分本院也予以支持。关于2013年10月8日又发生屋顶雨水渗漏一节，确实在一定程度上妨碍了原告对涉案房屋三楼卧室、书房的正常使用。虽然嗣后被告对房屋屋面等部位进行了维修，但从本院现场勘察情况可以确定，被告并未对三楼房屋内涂料起皮处等内装修进行维修。鉴于该损害影响甚小，为方便计算，本院确定从2013年11月1日开始每月租金减付500元，其余与前次租金减付期间重合部分就不再计算。因此，原告该项诉讼请求中的合理部分即由被告退还已付租金2，500元（截止到2014年3月底）本院也予以支持，其余诉请予以驳回。
第四，关于被告请求确认租赁合同已经在2014年4月13日解除的效力以及原告是否应当承担违约责任之争议。虽然双方在租赁合同中约定了被告行使合同解除权的条款，但从本案查证的事实可以确定，原告在事故发生之前并无逾期支付租金的情况。由于被告怠于履行其义务，故在纠纷没有解决之前，原告暂缓支付租金并无不当，况且原告已经将三个月的租金交由本院代管，只有在原告无正当理由不支付租金的情况下，被告才可以在解约条件成就时行使合同解除权。而本案中，被告行使合同解除权的条件显然未成就。因此，被告向原告所发的《解除租赁合同书的通知》其效力本院不予确认，故被告要求确认租赁合同在2014年4月13日已经解除以及要求原告承担逾期支付租金的滞纳金之诉讼请求本院不予支持。
至于被告反诉要求原告承担租金、房屋使用费之诉请，本院认为在原告诉请赔偿经济损失、减付租金的纠纷解决之后，原告仍应当按照本院确定减付后的租金标准向被告支付租金。因此，被告相应反诉诉讼请求中的合理部分本院予以支持。
需要指出的是，双方续租约定的合同截止期为2014年8月31日，故原告应当在租期届满后及时搬离并交还涉案房屋，以免造成新的纠纷或者讼累。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十一条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）钱丽英、崔巍应于本判决生效之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）STEPHANOSMARS地毯经济损失人民币66，220元；
二、被告（反诉原告）钱丽英、崔巍应于本判决生效之日起十日内，退还原告（反诉被告）STEPHANOSMARS租金人民币62，500元；
三、驳回原告（反诉被告）STEPHANOSMARS其余的诉讼请求；
四、原告（反诉被告）STEPHANOSMARS应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）钱丽英、崔巍支付从2014年4月1日开始按每月人民币47，500元计算的房屋租金，至原告（反诉被告）STEPHANOSMARS搬离本市长宁区龙溪路房屋之日止；
五、驳回被告（反诉原告）钱丽英、崔巍其余的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5，170元，原告（反诉被告）STEPHANOSMARS负担人民币2，730元，被告（反诉原告）钱丽英、崔巍负担人民币2，440元。
反诉案件受理费人民币659.09元，原告（反诉被告）STEPHANOSMARS负担人民币329.55元，被告（反诉原告）钱丽英、崔巍负担人民币329.54元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起原告（反诉被告）STEPHANOSMARS在三十日内、被告（反诉原告）钱丽英、崔巍在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 陈 清
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。