黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民二民终字第7号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘桂芳，女，汉族，大庆市蔬菜公司退休员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宁德海，男，汉族，无职业。
上诉人刘桂芳因与被上诉人宁德海房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2014）让喇民初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告宁德海与被告刘桂芳于2012年4月10日签订《房屋买卖合同》一份，双方约定被告刘桂芳将位于大庆市让胡路区喇嘛甸镇统一规划住宅房屋160平方米中的48平方米转卖给原告宁德海，价格5.2万元。原告宁德海现持有被告刘桂芳于2013年10月28日出具的收条一张，该收条显示：“至2013年10月28日止刘桂芳收宁德海卖房费合计4.2万元，注明在此买房合同期，买主宁德海、罗小云给卖主刘桂芳所写的欠条一律作废”。原告宁德海自诉因该房屋无法办理更名手续，原告宁德海要求返还购房款，被告刘桂芳至今未能给付房款，现原告宁德海起诉至法院，要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；被告刘桂芳返还原告宁德海购房款4.2万元并承担诉讼费。被告刘桂芳提出反诉，要求反诉被告宁德海继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；给付尚欠购房款3.98万元并承担反诉的诉讼费用。
原审另查明，案外人王永富于1999年5月20日与大庆市让胡路区喇嘛甸镇向荣村村民委员会签订《喇镇向荣村建房协议》，案外人王永富于1999年5月份自建该涉诉房屋，房屋占地面积160平。2011年案外人王永富于被告刘桂芳在《喇镇向荣村建房协议》原件中补写“王永富同意转卖给刘桂芳2011.5.15”，“同意转卖高彬，2011年5.15”字样，其中“乙方代表：王永富”处有涂改痕迹。该涉诉房屋并未取得房屋规划许可证及相应的土地权属证明。案外人王永富、被告刘桂芳均不是向荣村集体经济组织成员。《喇镇向荣村建房协议》中载明：为加强粮改步伐，提高土地利用率，增加农业综合效益。全面建设社会主义新农村。经向荣村村委会研究决定，在向荣村北五里道口下为加强管理节能日光温室需建住宅房一事，特立以下协议。1、甲方（向荣村）为乙方位于北五里道口镇、村统一规划住宅房面积160平方米；2、甲方要求乙方自行开发投资建住宅房，并交土地使用费伍仟元整；3、甲方对乙方住房有监督安全、环保管理权。被告刘桂芳在庭审中陈述，因该房屋不具备居住条件，双方都没有在该房屋内居住，原、被告购买该房屋，都为了拆迁，签完合同后。原告宁德海在该房屋内堆放了自已的地板，已实际使用该房屋。案外人王永富于2000年1月1日与高彬签订《喇镇向荣村高效节能日光“43型”温室协议书》。温室用地性质为耕地。
原审法院认为，通过庭审举证、双方当事人陈述、证人证言、法院依法调取证据、案外人高彬的调查笔录，可以认定，虽《喇镇向荣村建房协议》体现的签写日期在《喇镇向荣村高效节能日光“43型”温室协议书》签写日期之前，但从两份协议内容的行文逻辑以及根据证人王永富的证言、案外人高彬的调查笔录，可以认定两份协议签写日期的前后并不影响二者之间的关联性。《喇镇向荣村高效节能日光“43型”温室协议书》与《喇镇向荣村建房协议》之间是主从合同关系，《喇镇向荣村建房协议》的成立是以《喇镇向荣村高效节能日光“43型”温室协议书》存在为其前提。该涉诉房屋的处分具有从属性不可单独流转。并且其建设之初就具有管理节能日光温室的生产加工功能及看护性。被告刘桂芳在庭审中自认该房屋不具备居住条件，双方都没有在该房屋内居住，也可以佐证该房屋区别与普通房屋的属性。被告刘桂芳单纯将该涉诉房屋以一般房屋买卖形式出售，改变了该房屋的生产看护用途，割裂了该房屋与《喇镇向荣村高效节能日光“43型”温室协议书》的关系。该涉诉房屋建房用地性质为耕地，属于农民集体所有的土地，并且也未办理农用地转为建设用地审批手续。其房屋性质不同于普通农村房屋，我国土地管理部门也明确规定该类看护性质的住宅房屋不得改变生产看护用途，禁止对外销售。因原、被告签订的《房屋买卖合同》违反了法律行政法规的强制性规定，该合同无效，因该合同取得财产，应当予以返还，原告宁德海要求被告刘桂芳返还购房款的诉讼请求本院予以支持。反诉原告刘桂芳要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二十六条、第三十一条、第三十四条、第四十四条、第七十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决一、原、被告于2012年4月10日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告刘桂芳于判决生效后十日内将原告购房款42000元返还给原告宁德海；三、原告宁德海于判决生效后十日内将从被告刘桂芳处购得的大庆市让胡路区喇嘛甸镇某处房屋48平米房屋腾退给被告刘桂芳；四、驳回反诉原告刘桂芳的诉讼请求。
上诉人刘桂芳向本院上诉称，双方所签订的《房屋买卖合同》有效，双方在签订该协议时，被上诉人宁德海即已知道该房屋不能过户，其购买该房屋的目的是为了房屋拆迁取得相应的补偿款。在得知该房屋没有拆迁希望的情况下，被上诉人宁德海要求确认合同无效，不应支持。被上诉人宁德海只给付了1.22万元购房款，不能仅以4.2万元的收条上书有“欠条一律作废”而笼统的不认定所有欠条的效力。依照2.98万元的欠条以及尚欠的1万元房款的事实认定，被上诉人宁德海还欠我方购房款3.98万元。请求二审法院依法改判《房屋买卖合同》有效，被上诉人宁德海给付我方剩余购房款3.98万元。
被上诉人宁德海答辩称，我共给上诉人4.2万元，一共分了四次：第一次2012年4月10日，签买房签协议时给了1万元；第二次2012年8月2日，上诉人说要出国给了她2.2万元；第三次2012年11月1日，上诉人去市场路过我家说买东西没有钱，又给了她200元；第四次2012年11月7日，上诉人说头疼要住院在农行卡里给她打了9800元，共计4.2万元。合同是无效合同，我在这没有房子，上诉人说卖给我们诉争的房屋，说这是拆迁房，所以我们就买了，当时说这个房子也可以过户。但是到了2012年11月找中间人帮我过户，没有成功。上诉人也口头协议给我退房，当时退房说没有钱。因此我方起诉她退还4.2万元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人刘桂芳申请证人周长忠出庭作证，欲证实2013年10月28日上诉人没有在大庆，不可能出具4.2万元收据。被上诉人宁德海对该证人证言质证称，证人所说不属实，2013年10月28日，我给上诉人打电话，让她给我打的总收条。本院认为，仅凭该证人证言不足以证实上诉人刘桂芳为被上诉人宁德海出具的4.2万元欠据的形成时间不真实，对该证人证言本院不予采信。
本院认为，关于双方所签订的房屋买卖合同效力问题，涉案争议房屋并无相关行政审批手续及证件，根据庭审查明事实其建设目的具有管理节能日光温室的生产加工功能及看护性质，因此不能作为普通住宅单独买卖，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议因违法《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，因此无效。关于合同无效后的处理问题，本院另行处理。
综上，关于上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同效力问题，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持大庆市让胡路区人民法院（2014）让喇民初字第77号民事判决第一项。
本判决为终审判决。
审 判 长 边 坤
审 判 员 刘振影
代理审判员 赵丹晖
二〇一五年一月十九日
书 记 员 邢智超
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。