上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第855号
上诉人（原审被告）吴刚。
委托代理人邹华恩，上海通孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青浦区赵巷镇和睦村民委员会。
法定代表人徐光荣。
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
委托代理人马啸，上海市中山律师事务所律师。
上诉人吴刚因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民一（民）初字第2045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人吴刚及其委托代理人邹华恩，被上诉人青浦区赵巷镇和睦村民委员会（以下简称和睦村委会）的委托代理人蔡新、马啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年1月30日，和睦村委会以其综合组（六组）的名义与吴刚签订《租赁土地协议》，主要内容为：因吴刚需要养殖金鱼作为基地，租用和睦村委会土地在小墓园路北；租用土地面积为15亩，其中，流转补偿租金每年每亩为人民币（以下币种均为人民币）800元，合计12，000元，农业设施补偿为每年每亩200元，合计3，000元，上述两项补偿从第三年起，每年各递增20元；租赁期限为7年，自2004年1月1日至2010年12月31日，如遇国家征用或政府规划，吴刚应无条件服从，但和睦村委会必须在两个月内通知吴刚，吴刚损失部分，双方会同征用部门协商解决；租赁期满后，若无规划，可由吴刚优先续签；租赁土地性质以养殖金鱼为主（砖池），不可移作他用，不准建造固定性生活用房，不准影响其他田块及周边环境卫生；自签约起暂付押金每亩300元，协议期满后，土地平整恢复原状，押金退还。后吴刚在租用土地上开挖养殖观赏鱼的鱼池和管道若干、并搭建用于居住的房屋。《租赁土地协议》约定的租赁期限到期后，吴刚仍然租用土地，并向和睦村委会支付了2011年、2012年的租金，其中2012年的租金按照每亩土地1，200元／年的标准支付。因土地复耕原因，和睦村委会决定不再续租土地，双方产生争议。
2013年9月，和睦村委会向原审法院提起诉讼称，2013年起，其多次与吴刚交涉，要求吴刚办理腾退手续，但吴刚置若罔闻。2013年4月，和睦村委会工作人员将律师函交给吴刚，要求其于2013年5月15日前腾退，但吴刚仍未腾退。因双方签订的租赁协议期限已满，吴刚拒不腾退已损害了和睦村委会的合法权益，和睦村委会据此请求判令：1、解除和睦村委会与吴刚于2004年1月30日签订的租赁土地协议；2、吴刚支付和睦村委会土地实际使用费（自2013年1月1日计至实际腾退之日止，暂计19，200元）；3、吴刚从小墓园路北的土地中腾退。原审审理中，和睦村委会变更第二项诉请的计算标准，要求按照2012年度的租金标准计算。
原审审理中，吴刚辩称，不同意和睦村委会的诉请。第一，其按约支付了土地租金，严格按照双方签订的租赁土地协议约定使用系争土地，也无违约行为，且吴刚所处地块位于规划中的商业用地，和睦村委会收回土地的目的是为了商业用途并非复耕，故其无权单方解除协议。第二，和睦村委会起诉前，从未向吴刚交涉过腾退事宜，且吴刚于2013年5月及2014年1月转账交付和睦村委会2013年、2014年的租金，未欠付租金，合同仍在继续履行中。第三，吴刚养殖的金鱼用于观赏，市场价值高，贵的要数百万，如果现在搬迁，损失无法估量，且和睦村委会将吴刚招揽至和睦村后，利用吴刚在金鱼养殖业的名声招商获得利益，故吴刚不同意现在腾退。
原审法院另查明，吴刚租赁的土地属性为耕地。
原审审理中，原审法院至上海市青浦区规划和土地管理局赵巷所调查本案所涉土地情况，该所表示，吴刚租赁的土地部分位于赵巷镇2006年-2020年土地利用总体规划中的基本农田区，部分位于商业区，虽然部分规划为商业区，但吴刚租赁土地的现有属性仍为耕地，并且根据该部门了解，吴刚租赁土地后用于金鱼养殖，并修建了金鱼池，是破坏耕地的行为。和睦村委会对调查结果无异议。吴刚对该调查结果的真实性无异议，并表示违法用地的责任应由和睦村委会承担。
原审审理中，和睦村委会为证明其已于2013年4月向吴刚送达律师函告知不再续租，要求其腾退，提供律师函复印件一份、向吴刚送达律师函时录制的视频资料一份。吴刚对两份证据的真实性均不予认可，表示其未收到律师函，因视频中未显示录制时间及送达材料内容，其也无法确定该视频是否经过处理，故不能确认视频中红衣男子是否为吴刚本人。
原审审理中，吴刚为证明其已支付2013年、2014年土地租金，《协议》仍在履行中，提供银行现金解款单复印件两份，其中载明吴刚分别于2013年5月14日、2014年1月6日向和睦村委会账户汇款，两次金额均为18，000元，和睦村委会对该证据的真实性无异议，认为2013年的汇款时间是在和睦村委会送达律师函后，且就在其限定吴刚腾退截止日的前一天，2014年的汇款是在本案审理中，故交付租金是吴刚单方面行为，且系蓄意为之，并不能体现和睦村委会有续租的意思表示，因吴刚至今未腾退，要求将吴刚于2013年5月支付的钱款18，000元充抵其同年的土地占用费，对于2014年1月支付的钱款同意退还吴刚，再向吴刚收取自2014年1月1日后的土地占用费。
原审审理中，吴刚表示，《协议》效力由法院认定，但其不同意腾退，因金鱼养殖需要合适的环境，其在租赁地块上的固定设施投入巨大，和睦村委会拒绝赔偿损失，其无法搬迁。和睦村委会则表示，要求吴刚在一个月内腾退，腾退后的土地平整由和睦村委会进行。
原审法院认为：国家实行土地用途管制制度，保证土地自愿合理利用；保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，法律禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。吴刚租赁的土地属性为耕地，部分土地位于总规划的基本农田区内，现吴刚将其用于金鱼养殖的商业用途，并开挖鱼池、搭建房屋。故和睦村委会以其综合组的名义与吴刚签订的《租赁土地协议》，因违反国家禁止性法律规定应确认为无效，自始无法律约束力。对于无效合同，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。就本案而言，和睦村委会作为村委会，就其掌握法律政策的能力明显高于作为自然人的吴刚，故和睦村委会就《租赁土地协议》无效应承担的过错责任大于吴刚。本案损失范围的界定应确认为两个部分，即和睦村委会的损失和吴刚的损失，和睦村委会的损失为基本农田以及耕地因被开挖鱼池而被破坏，其恢复到可耕地状态所要投入的费用；而吴刚的损失主要是其投入在租赁土地上的地上物十余年后残值。两者相比，和睦村委会的损失明显远高于吴刚损失。因和睦村委会明确表示土地平整复耕由其负责，费用不要求吴刚承担，故对吴刚主张其损失巨大，不同意腾退，原审法院不予支持。双方所签订的《租赁土地协议》虽然无效，但吴刚至今仍实际占用土地，其应向和睦村委会支付土地占用费，费用标准可参照吴刚于2012年度交付和睦村委会的租金标准计算。和睦村委会以诉讼形式，明确向原审法院及吴刚表示不再出租所涉土地后，吴刚仍选择交付租金，系其单方行为，并不能认定为合同仍在履行中，因吴刚至今未腾退土地，和睦村委会要求将其于2013年5月支付的18，000元充抵2013年度土地占用费，并表示对2014年1月支付的18，000予以退还，于法无悖，予以准许，对于吴刚应支付土地占用费的起算时间相应调整为2014年1月1日。
原审法院据此判决：一、和睦村委会与吴刚于2004年1月30日签订的《租赁土地协议》无效；二、吴刚应于判决生效之日起三个月内腾退位于上海市青浦区赵巷镇和睦村的15亩土地；三、吴刚应于判决生效之日起三个月内支付和睦村委会土地占用费（以每亩1，200元／年计算15亩，自2014年1月1日起至吴刚实际腾退之日止，并扣除押金4，500元）。四、和睦村委会应于判决生效之日起十日内返还吴刚18，000元。
原审法院判决后，吴刚不服，向本院提起上诉称：原审法院对涉案土地属性认定有误，涉案土地投入商业开发已经十年之久，且已列入征用范围，根据实际利用现状，其属性不应再被定性为耕地，故涉案协议应为有效。和睦村委会不顾吴刚的合法权益要求收回土地，应承担全部过错责任。原审法院在未对吴刚的投入损失进行科学评估的前提下，仅凭主观臆断作出判决，损害了吴刚的合法权益。吴刚据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人和睦村委会答辩称，涉案协议已到期且已被认定为无效，故吴刚理应返还土地。根据协议约定，吴刚应在返还时平整土地，恢复原状，现和睦村委会需花费在平整土地上的费用远高于吴刚所称的投入费用的残值。和睦村委会认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据原审法院已查明之事实，涉案土地的现有属性为耕地，吴刚以涉案土地的实际使用情况主张土地性质为商业用地缺乏依据。涉案《租赁土地协议》违反法律禁止性规定，应为无效协议，吴刚理应归还涉案土地。吴刚主张其对涉案土地投入的巨额费用应得到补偿，因和睦村委会不予认可，且即使存在吴刚所述的投入，因明显超出和睦村委会基于协议约定所能预期的合理范围，相关损失应由吴刚自行负担。鉴于和睦村委会恢复涉案土地为可耕地状态所需投入的费用远高于其基于协议约定所能预期的上述土地投入残值及和睦村委会自愿承担土地平整费用的表示，本院对吴刚要求和睦村委会补偿相关损失的主张不予采纳。原审判决可予维持。对吴刚的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人吴刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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