南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第1663号
原告钱志娟，女，1978年12月16日出生，汉族，无业。
委托代理人李新民，江苏恒山律师事务所律师。
委托代理人李晓江，江苏恒山律师事务所律师。
被告南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
委托代理人陈诚，江苏泰和律师事务所律师。
原告钱志娟诉被告南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱志娟及其委托代理人李晓江、被告的委托代理人蒋宜贯、陈诚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱志娟诉称：2011年10月30日，原、被告签订了商品房预售合同，原告按合同约定履行了支付房款的义务，但被告在约定的交房日期（2013年8月31日）到期后，因未取得相关验收合格证明，不符合房屋的交付条件，一直未向原告交房。原告多次找被告交涉，被告一直拖延不予解决。现原告诉至法院，请求判决被告继续履行商品房预售合同，并赔偿自2013年9月1日起至2014年6月18日止的违约金56187元，剩余违约金交付至实际交房之日，并由被告承担本案诉讼费用。
被告康利公司辩称：1、原、被告双方签订的溧水商品房预售合同是双方真实意思表示，已经成立并生效，具有法律约束力，双方须遵守并履行义务。2、被告已经通知原告办理房屋交付手续，因原告自身的原因未办理的，被告不应承担责任。3、原告所主张的违约标准，没有事实和法律依据，如果法庭认为是被告导致这个原因需要承担法律责任，则合同中约定了30日的宽展期，原告主张的期限应扣除该30日的宽展期，原告未按合同约定主张，法庭不应支持。4、被告逾期交房后，原告也应履行催告义务，防止损失扩大，未行使的原告应分担一定的责任。综上，请求法院根据事实和法律，依法裁决。
经审理查明，原告钱志娟与被告于2011年10月30日签订了《康利华府商品房预售合同》，约定由被告将位于溧水区致远路68号康利华府6幢1单元802室预售给原告钱志娟，该商品房的建筑面积为118.16平方米，其中套内面积为93.33平方米；原告应于2011年9月10日前向被告支付定金100000元，双方履行合同时，定金在原告最后一次付款时冲抵合同价款；原告钱志娟预购该商品房总价款为774997元，原告钱志娟应于2011年9月28日前支付价款465997元（含100000元定金），并办理309000元预购商品房抵押贷款；被告应于2013年8月31日前向原告交付该商品房，交付房屋时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；原、被告进行交接时，被告应当出示约定的证明文件并满足约定的其它交付条件。被告不出示或出示的证明文件不齐全，或不满足约定的其它交付条件的，原告有权拒绝接收该商品房，被告按约定承担迟延交付的责任。如果原告明确知道被告交付的商品房尚未取得约定的证明文件或尚未满足约定的其它交付条件，原告仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；补充协议第三条第5项约定，被告迟延交付该房屋，原告应给予被告30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。如宽展期届满后，被告仍未将房屋交付给原告，则自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交房之日止，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第三条第4项约定，如发生以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致被告逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形等等。该合同中，原告预留的通讯地址为溧水县广成花园17栋502室。
上述合同签订后，原告即向被告支付了774997元的房屋价款，履行了全部的付款义务。
此后，因被告工期延误，未能按约向原告交付涉案房屋。
2013年9月29日，被告领取了《建设工程规划核实合格书》，并于2014年4月26日另行领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
2014年6月24日，被告以原告在合同中预留的溧水县广成花园17幢502室为邮寄地址向原告发出《交房通知书》，要求原告于2014年6月25日至2014年6月30日期间办理房屋交接手续。该邮件单记载原告已于2014年6月26日签收。原告对被告提供的邮寄单的真实性予以认可，但截止庭审结束前，原告尚未办理收房手续。
庭审中，被告为证明其迟延交付系客观原因造成，及因迟延交付给原告造成的损失，提供如下证据：第一组证据，溧水县商品房预售合同，证明双方于2011年10月30日签订的合同已成立并且生效，根据合同的约定，被告延迟交付房屋的，原告应给予30天的宽展期，宽展期内，被告无需承担违约责任，同时约定如被告因遵守政府法令、公用事业单位原因导致逾期交房的，被告可以免责。第二组证据，交付通知书、EMS邮寄单及签收单，证明被告已于2014年6月24日向原告寄发了《交付通知书》，要求原告于2014年6月25日至6月30日期间办理房屋交接手续。原告于2014年6月26日收到该通知，但至今仍未办理相关手续，被告不应承担此期间的逾期交房的违约责任。第三组证据，1、康利华府一期2号楼地基与基础分部工程验收报告，证明本案诉争房屋所在的一期2号楼的地基与基础分部工程于2011年12月就已通过了施工、监理、设计等单位的验收，并同意进入下道工序。2、康利华府一期2号楼主体结构分部工程质量验收报告，证明因政府限制施工等原因造成本案诉争房屋所在的一期2号楼主体结构分部工程直至2012年6月13日才通过施工、监理、设计等单位的主体验收，验收合格。3、南京市溧水区城市管理局的通知五份，证明因溧水区城市管理局的行政管理行为，导致影响被告工期37日，理应从逾期总天数中予以扣除。4、2013年6月17日，溧水区永阳镇人民政府通知一份，证明因政府通知防扬尘整顿，导致工程停工10日，理应从逾期总天数中予以扣除。第四组证据，1、居住区供配电工程收费协议，证明2012年7月，被告即与江苏省电力公司溧水县供电公司签订协议，将康利华府一期房屋的供配电工程发包给了溧水县供电公司。2、结算业务申请书、银行进账单及发票，证明被告根据与溧水县供电公司签订的协议，按约支付了工程款，但因溧水供电公司未能按约将物资运送进场及施工，导致一期项目不能接入正式电，消防验收无法通过，工程无法竣工验收备案。3、2013年7、8月份溧水天气统计，证明因当年天气异常，35度以上的高温天气多达40天以上，导致电力公司无法进场施工，延误了正式电的接通。4、关于康利华府一期供配电工程情况的说明，证明被告逾期交付房屋的原因系由于溧水供电公司的原因造成的，故因电力公司导致延迟了7个月，理应免除被告的违约责任。第五组证据，消防设计备案抽查合格意见书、建设工程竣工验收消防备案复查意见书，证明2011年12月31日，康利华府一期项目的消防设计即已经通过备案抽查，但因供电公司的原因导致消防工程于2014年4月4日才取得竣工验收合格意见书，才满足工程竣工验收备案的要求。第六组证据，建设工程规划核实合格书，证据2013年9月29日，康利华府一期项目工程经规划核实，已满足合同约定的交付条件。第七组证据，面积测绘成果报告，证明2013年10月15日，本案讼争房屋已满足合同约定的交付条件。第八组证据，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明由于供电公司及政府责令停工等原因造成康利华府一期项目延迟取得竣工验收备案表，对此，被告不应承担违约责任。第九组证据，房屋租赁信息四份，证明与讼争房屋属于同一地段、同一性质的房屋，月租金约为1200元左右，合同约定的违约金标准过高，法庭应予调整。
原告质证后，对被告提供的第一组证据的真实性予以认可，但认为电力公司并非政府或事业单位，电力公司为企业，因企业原因造成的延期交付并非合同约定的免责事由，被告不能免责。对被告提供的第二组证据予以认可。对被告提供的第三组证据中的1、2两份证据，认为与本案无关联性，对于3、4两份证据的证明目的不予认可，认为其对总工期的影响无法确定。对于被告提供的第四组证据，原告认为系被告与电力公司之间的民事合同行为，与本案无关联性。对于被告提供的第五组证据，原告认为2014年4月才通过消防验收，是被告自身原因造成，不能成为延期免责的理由。对于被告提供的第六、七、八组证据的真实性予以认可，但认为仅取得建设工程规划核实合格书、面积测绘成果报告，并不能满足交付条件，且扬尘不达标等原因并非政府原因，不能免责。对于被告提供的第九组证据，认为与本案无关联性，合同中有关于违约金的约定，应按合同约定处理。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
以上事实，有当事人陈述、商品房预售合同、不动产统一发票、建设工程规划许可证、交房通知书、邮政快递、查询邮件回单及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。在被告逾期交房后，原告自愿选择继续履行合同，符合法律规定，本院予以认可。关于逾期交付房屋，根据双方合同约定，被告应于2013年8月31日前向原告交付房屋，因被告未按约履行该合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。其中，对于原、被告在合同中约定的若被告迟延交付该房屋，原告应给予被告30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任，本院予以认可。对于被告所称延期交房是由他方原因造成，其中，对于溧水县城市管理局于2013年2月25日发出的通知，根据其内容，城管局并未发出要求被告工地停工的指令，只是要求被告做好工地的防污染措施，故对此请求本院不予采纳。对于永阳镇人民政府于2013年6月17日发出的通知，本院认为发出通知的原因在于被告施工现场本身存在部分问题，政府要求其提高扬尘防控意识，并未要求其停工，即使被告因此而停工，也是由被告自身原因造成，故对此请求本院不予采纳。对于溧水区城市管理局于2013年5月10日、5月13日、5月17日发出的三份通知，本院认为三份通知发出的背景是为了迎接溧水区创建国家生态建设示范区的检查验收工作，符合双方在补充协议中约定的免责情形，本院予以核减11日的违约期。对于溧水区城市管理局为了迎接“南京市9322”现场检查，要求被告工地的渣土外运车、混凝土车、材料运输车全部停运，该份通知符合双方在补充协议中约定的免责情形，对于被告要求核减5日违约期的抗辩意见，本院予以采纳。对于被告主张因电力公司的原因，导致延期交房7个月的抗辩意见，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。
原告主张被告根据合同约定，应按照已收价款的万分之一／天计算，支付迟延期间的违约金，被告认为双方约定的违约金远远高于原告的实际损失，请求法院予以调整。本院认为，根据合同自由原则与当事人的意思自治原则，以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，该约定并未过分高于迟延交房给原告所带来的损失，故对被告的请求，本院不予支持。至于被告所称的2014年4月26日，讼争房屋已领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，符合交房条件，原告未采取适当措施致使损失扩大的，不能就2014年4月26日之后的损失要求赔偿的抗辩意见，本院认为，房屋是否以及何时取得竣工验收备案表，在被告未通知的情况下，原告无法得知，此时把收房义务强加给原告与合同的公平原则不符，也无法要求原告在不知情的情况下做出减损措施，故该抗辩意见，缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。因原告认可其已于2014年6月26日收到交房通知书，且原告亦认可涉案房屋在2014年6月26日之前已符合合同约定的交付条件，但在签收交房通知后，无正当理由，拒不办理房屋交接手续，由此造成的扩大损失应自行承担。故被告逾期交房的日期应截止到2014年6月26日，违约金的起止时间自2013年10月1日起至2014年6月26日止，其中，扣除本院予以核减的16日违约期，被告共迟延交付房屋253天，应支付违约金19607.42元（774997元×0.0001×253）。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告钱志娟与被告南京康利置业有限公司于2011年10月30日签订的《康利华府商品房预售合同》继续履行；
二、被告南京南京康利置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告钱志娟迟延履行违约金19607.42元，如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告钱志娟的其他诉讼请求。
案件受理费1205元，由原告钱志娟负担915元，由被告南京康利置业有限公司负担290元（其中原告已预交1205元，被告在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1205元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任天保
代理审判员 成家琼
人民陪审员 冯菊培
二〇一四年十二月十八日
见习书记员 吕 娟