广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第1155号
上诉人（一审被告）梁俊。
委托代理人黄俊平。
被上诉人（一审原告）曾莎。
被上诉人（一审原告）覃佳固。
两被上诉人共同委托代理人周巧院。
上诉人梁俊因与被上诉人曾莎、覃佳固房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：梁俊在柳江县拉堡镇柳西路古岭小区有一套房产欲出售，于是委托广西冲天房产咨询公司（中介公司）代为发布信息并联系出售事宜。广西冲天房产咨询公司接受委托后，与覃佳固取得联系。经各方协商，梁俊（甲方）、覃佳固（乙方）、广西冲天房产咨询公司（丙方）三方于2014年4月27日签订一份《二手房屋买卖合同》，合同约定甲方（梁俊）将其自有位于柳江县拉堡镇柳西路古岭小区A栋4单元4-2号房产一套出卖给乙方（覃佳固），成交价50万元，同时约定办理银行按揭及相关手续细则：1、签订合同当天，乙方支付购房定金40000元给甲方，乙方向银行贷款35万元支付购房款，签订合同之日起，三方于2014年6月10日前配合到银行办理乙方申请贷款相关手续；2、2014年5月15日前，丙方负责协助乙方办理银行申请房屋贷款；3、办理乙方房产贷款申请通过当天冻结乙方首付款15万元（含定金），银行申请审批通过后5个工作日，甲、乙、丙三方配合到柳州市房产管理局办理房产证过户相关手续，等7个工作日后，甲、乙、丙三方到房产局领取乙方新的房产证当天解冻乙方首付款15万元。待乙方办好房屋登记，办完抵押，银行放款乙方购房贷款35万元给甲方。甲方收到全部房款后5日内将房屋交给乙方。签约后，乙方依约支付购房定金40000元给甲方，甲、乙、丙三方亦依合同约定，办理了向银行申请贷款的相关手续。
2014年5月23日，梁俊作为立契约人甲方（卖方）与曾莎、覃佳固作为立契约人乙方（买方）签订一份《房屋买卖契约》，该契约约定买卖的房屋及价款与前述《二手房买卖合同》的约定相同。契约第三条约定，乙方在本契约签订后当日内向甲方预付房款的30%作为购房定金，甲方收到乙方定金后27日内与乙方到县房产所办理过户手续，办完过户手续后，乙方17日内必须付清剩余房款，甲方15日内将住房交给乙方。第六条违约责任：1、如果乙方毁约，则无权取回定金。如果甲方毁约，则需双倍返还定金；2、乙方在办完房产证过户手续后规定的期限内不能付清房款的，每逾期一日，须向甲方支付剩余款项5‰的滞纳金；甲方不能按时向乙方交付房产的，每逾期一日，乙方有权从剩余的款项中扣减5‰作为罚金。契约签订后，覃佳固、曾莎于次日付给梁俊购房定金150000元，梁俊亦将覃佳固原支付的购房定金40000元退还给覃佳固。
中国邮政储蓄银行柳州分行根据前述甲、乙、丙三方以曾莎的名义申请办理的购房贷款手续，于2014年6月9日作出“个人贷款业务审批决策意见通知单”，并通知三方到银行查看、确认申请贷款已获审查通过。接通知后，中介公司派员与覃佳固及梁俊的母亲三方到银行查看了“个人贷款业务审批决策意见通知单”，三方获知该信息。之后，梁俊以银行未能明答复其贷款多少及贷款何时可以到手，如果银行贷款不足35万元，或放款时间拖延过长，其售房款就没有安全保障为由，未将其房产过户到覃佳固、曾莎名下。因房产未过户到覃佳固、曾莎名下，无法办理贷款的房屋抵押手续，也就不能与银行签订借款合同，为此，双方的房屋买卖行为就此搁置。中介公司也曾为此召集双方进行调解，因双方意见不统一而调解不成。
覃佳固、曾莎认为梁俊未将房产过户到其名下，属违约。同时梁俊占用了覃佳固、曾莎的15万元购房定金，明显损害了其利益，于是提起诉讼，请求判决梁俊：1、继续履行双方于2014年5月23日签订的房屋买卖契约，将房产过户到曾莎、覃佳固名下；2、支付逾期交房违约金28536元（违约金从2014年8月22日起暂计至2014年12月21日止，按同期银行贷款年利率6.0%的四倍计，共124天，2014年12月22日以后的违约继续算至判决生效之日止）；三、承担本案全部诉讼费用。
梁俊认为，双方于2014年4月27日签订的二手房买卖合同是双方真正履行的合同，2014年5月23日签订的房屋买卖契约是为了办贷款应银行的要求而签订的，不是双方真正履行的合同，根据二手房买卖合同的规定，双方都没有违约的行为，同意继续履行该合同。而且覃佳固、曾莎请求其支付违约金不符合合同约定的承担违约责任的情形，其请求按银行贷款利率的四倍计算违约金属过高，也无法律依据，故请求驳回覃佳固、曾莎的诉请。
一审法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，覃佳固与梁俊在中介公司参与的情况下，三方就梁俊与覃佳固自愿买卖房屋达成一致意见并于2014年2月24日签署《二手房买卖合同》，该合同没有违反法律禁止性规定，属有效合同，双方应当按合同约定履行各自的义务。
2014年5月23日，梁俊（卖方）与覃佳固、曾莎（买方）签订一份房屋买卖合同（契约），该合同的订立，没有出现合同法第五十二条规定的无效合同的情形，合同的形式、内容、条款等均符合合同成立的要件，亦属有效合同，受法律保护，应予执行。本合同后于《二手房买卖合同》签订，是在《二手房买卖合同》基础上的完善和补充，《二手房买卖合同》与本合同有抵触的，应以本合同为准。本合同约定覃佳固、曾莎应于签订合同当日预付房款的30%（即15万元）给梁俊作为购房定金，梁俊收到定金后27日内与乙方到房产所办理房产过户手续。合同签订后，曾莎于次日将15万元购房定金交付给梁俊，履行了合同约定的给付义务，梁俊收到定金后，未按约定的期限将其房产过户到覃佳固、曾莎名下，违反合同的约定，其行为构成违约，应当承担违约责任。曾莎、覃佳固以梁俊违约，给其造成经济损失为由，诉请梁俊承担违约责任，支付违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。根据合同约定的违约责任1，如果甲方违约，则须双倍返还定金。现覃佳固、曾莎在诉讼时选择依据合同违约责任之2的规定要求梁俊承担违约责任，同时认为该约定违约金按每日5‰计过高，自行调低标准，请求按中国人民银行同期流动资金贷款年利率6.0%计算支付违约金。覃佳固、曾莎认为合同约定梁俊自收到定金后27日内办理房产过户，过户后17日内付清购房余款，梁俊15日内将房屋交付覃佳固、曾莎，为此，梁俊收到定金之日至约定交房日期间不属违约，梁俊实际开始违约日为2014年8月22日，故请求梁俊支付自2014年8月22日起暂计至2014年12月21日期间的违约金28536元给覃佳固、曾莎。梁俊因违约依法本应双倍返还定金，现覃佳固、曾莎选择梁俊承担违约责任的方式是按上述方法计算，其请求梁俊承担违约责任的款额未超过双倍返还定金（总标的50万元的20%的双倍）的额度，属其自行放弃权利，不违反法律规定，法院予以确认。根据梁俊的违约性质，对其承担违约责任请求应为一次性请求，覃佳固、曾莎诉请梁俊分时间段的方式计算承担违约责任，不适合本案的实际，故其请求梁俊给付2014年12月21日之后至本案判决生效时的违约金，理由不成立，该院不予支持。
本案双方当事人均未提出解除合同并表示愿意继续履行合同，表明双方对房屋买卖本身并无争议，一审法院尊重当事人的意愿。因双方对选择执行继续履行本案中的哪份合同意见不统一，而本案在庭前庭后由法院主持调解当中，双方曾表示愿意在原来两份合同的基础上进行完善和补充并签订一份切实可行的新的合同，为此，对双方要求继续履行合同，该院予以认可。但具体执行继续履行哪份合同，该院在此不作强制性确认。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、梁俊支付合同违约金28536元给曾莎、覃佳固。二、驳回曾莎、覃佳固的其他诉讼请求。案件受理费9085元（覃佳固、曾莎已预交），由覃佳固、曾莎负担4000元，梁俊负担5085元，梁俊所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给覃佳固、曾莎。
上诉人梁俊不服一审判决上诉称：一、一审法院认定事实不清。1、2014年4月27日签订的《二手房屋买卖合同》，上诉人与被上诉人已经实际履行；2014年5月23日签订的《房屋买卖契约》是在上诉人配合被上诉人办理过户手续过程中，二被上诉人为了办贷款应银行的要求而签订的，不是双方真正履行的合同。根据双方签订的《二手房屋买卖合同》，上诉人与被上诉人都没有违约的行为，支付违约金不符合合同约定的承担违约责任的情形，（因根本没有发生过户手续）。一审法院认定《房屋买卖契约》是在《二手房买卖合同》基础上的完善和补充系错误的。2、被上诉人依据第二次签订的《房屋买卖契约》来判断上诉人违约，但该份买卖契约是配合二被上诉人获得70%的银行贷款而向银行作出的合同，不是上诉人与被上诉人真正履行的合同。且在该份契约条款上，上诉人也没有任何违约行为。3、被上诉人没有足够的现金支付上诉人房款，需要按揭支付，而银行根据规定需要审核所有购房材料之后才能决定房贷，贷多少？经过庭审，经过证据材料证明，没有任何证据能证明银行明确放贷金额及放款的具体时间，上诉人只能等待银行完成审核之后并得到通知（包括书面通知文件等等）后，才能依据双方签订的《二手房屋买卖合同》协助被上诉人办理房屋过户手续。在整个过程中，中介是知情的，是参与的，参与的前提是第一份三方合同，否则无合同依据而存在。二、一审法院适用法律错误。一审法院不应适用《合同法》第一百零七条及《民事诉讼法》第六十四条的规定，因为上诉人没有违约，故一审判决上诉人承担违约金则无法律依据。综上，请求撤销原判第一项，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人曾莎、覃佳固答辩称：上诉人的上诉没有一点道理。上诉人主张二手房不过户、其没有违约的理由是被上诉人要通过银行贷款审批并且额度确定的情况下才可以过户，明显与银行房屋按揭贷款审批程序相悖，因为银行对贷款人的贷款申请材料初审通过后会要求房屋买卖双方办理过户手续，只有过户到买受人名下后，银行才与买受人签订贷款合同，才有最后贷款额度的审批。所以第一份合同无法履行，真正可履行的就是第二份合同。此外，被上诉人虽然没有上诉，但一审判决确有如下错误：1、一审判决认为分段二次请求违约金与事实不符；2、一审判决没有明确双方如何履行合同，将来难以执行。
二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。
对一审查明的事实部分，双方当事人均没有提出异议，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院认为：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，上诉人的上诉请求是其不应承担违约金；被上诉人提出的违约金的确定方式与合同如何履行的问题，与上诉请求无关，被上诉人没有依法提出上诉，也不存在上述条款规定的除外情形，本院依法不予审理。据此，本案争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，是否应承担违约责任？
对争议焦点，本院认为：为了进行案涉房屋的买卖，上诉人与被上诉人覃佳固签订《二手房买卖合同》后，又与被上诉人曾莎、覃佳固二人签订了《房屋买卖合同》，即使是出于上诉人主张的为了办理贷款的目的，也是双方协商一致的结果。双方在签订第二份合同后，仍继续按照第一份合同的约定申请银行贷款，同时按照第二份合同的约定支付了购房定金，因此，双方当事人实际按哪一份合同履行目前尚不足以确定。
但两份合同中均约定了上诉人配合办理房产过户义务的期限。第一份合同约定的期限是“银行申请审批通过后5个工作日内”。一审法院根据被上诉人的申请向中国邮政储蓄银行广西柳州分行调取的证据，即该行消费信贷部的答复、该行提供的《个人贷款业务审批决策意见通知单》、对该行信贷员的询问笔录，足以证明银行申请审批在2014年6月已经通过，且上诉人的母亲已到银行看过通知单，足以证明上诉人应当知道审批通过的情况，但其没有按约定在5个工作日内配合办理过户手续，已经违反了合同约定。
第二份合同约定的期限是“收到定金后27日内”，被上诉人在2014年5月24日已向上诉人支付了150000元定金，上诉人至今仍未配合办理过户，早已超过27日，也已经违反了合同约定。
综上，无论双方实际履行的是哪一份合同，上诉人均已存在违约行为。且两份合同中均没有将银行向上诉人出具书面通知明确贷款金额和放款时间约定为办理过户手续的条件，上诉人以银行没有向其出具书面通知为由主张其不构成违约的理由不能成立，一审认定上诉人存在违约行为，并在法定范围内支持被上诉人的违约金请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费513元（上诉人梁俊已预交），由上诉人梁俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 敏
审 判 员 谭皓匀
代理审判员 侯海丽
二〇一五年十二月二十五日
代书 记员 黄脉鲜