北京市通州区人民法院民 事 判 决 书2015年通民初字第10698号原告刘志娟，女，1977年8月5日出生。被告石伟，男，1979年7月5日出生。委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。被告高淑焕，女，1948年4月1日出生。委托代理人石伟，其他信息同上。委托代理人曹春林，北京市天正律师事务所律师。被告北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会，地址北京市通州区永顺镇永顺村。负责人马金明，村主任。委托代理人刘建勇，北京市天正律师事务所律师。被告北京顺开房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺路×号。法定代表人孟庆冬，董事长。委托代理人安二明，男，1983年7月2日出生，汉族，北京顺开房地产开发有限公司法务，住该单位宿舍。委托代理人崔霄，男，1986年9月2日出生，汉族，北京顺开房地产开发有限公司法务，住该单位宿舍。原告刘志娟（以下简称原告）与被告石伟、高淑焕、北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会（以下简称永顺村委会）、北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案的原告，被告石伟（同时系被告高淑焕的委托代理人）以及石伟、高淑焕的共同委托代理人曹春林，被告永顺村委会的委托代理人刘建勇，被告顺开公司的委托代理人安二明、崔霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月1日原告与石伟签订租房合同，将高淑焕所有的位于北京市通州区永顺镇岳庄×号北侧第一间租给原告用于经营超市，面积40平米，租期3年，自2010年6月1日起至2013年6月1日止，月租金2500元，一年付一次，2014年1月4日高淑焕私自与被告永顺村委会签订拆迁补偿协议，但原告前两天才看到拆迁协议，得知原告经营的超市在拆迁评估时，玻璃门、灯箱、台阶、货架、阁楼、室内装修等均未给登记评估，营业执照也没有给停产停业补偿。高淑焕与被告永顺村委会签订的拆迁协议严重损害原告的合法财产权益，故原告起诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告房屋装饰装修及附属物损失16482元；2、判令被告赔偿原告停产停业损失40000元；3、判令被告承担评估费3000元；4、被告返还原告三个月房屋租金7500元；5、诉讼费用由被告承担。被告石伟、高淑焕辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的损失，在2014年通民初字第18911号开庭中已经明确，在开庭笔录中询问了涉案房屋添附的归属，我方认可该案中笔录中涉案房屋添附的归属。当时法官给原告核实的损失双方均认可损失的物品，再根据评估报告附表价格为4048元，对这部分我方同意补偿的。关于原告停产停业损失不同意给付，因为根据顺开公司的拆迁政策，只有房主本人的营业执照才有拆迁安置补偿，本案在拆迁的时候就没有停产停业这一项目，我方不同意给付原告停产停业损失。不同意支付原告租金损失，因为2014年通民初字第18911号案件在送达传票的时候原告还在经营中，起诉期间也在经营。不同意承担评估费、诉讼费用。被告永顺村委会：不同意原告的诉讼请求。因为房屋租赁合同我方不是当事人。拆迁关系中我方只是协助义务，不是拆迁方，拆迁方以及拆迁款的补偿都是被告顺开公司，与我方无关。被告顺开公司：不同意原告的诉讼请求。按照法律关系来讲，拆迁协议合法有效，按照协议相关的款项已经给了被拆迁人高淑焕，已经支付完毕。这是一个租赁合同纠纷，与我方无关。关于装饰装修损失以及评估的费用，当时拆迁的时候我方已经支付了高淑焕全部的拆迁款，再次启动评估是没有必要的。这个项目顺开公司是投资方，所有的补偿款已经支付完毕，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：高淑焕系石伟之母。位于北京市通州区永顺镇岳庄××号院的房屋系高淑焕所有。2010年6月1日，石伟与刘志娟就高淑焕所有的房屋中的约40平米部分（以下简称涉案房屋）签订房屋租赁合同，租期三年，至2013年6月1日止，租金每月2500元，每年预付。合同到期后，双方于2013年6月1日又续签一份半年期合同，自2013年6月1日起至2013年12月25日止，合同约定如遇国家占地或镇、村、政府拆迁、改造时，合同自动终止，承租人应无条件搬出。此后，石伟向刘志娟出具收条，该收条载明：收到2013年12月1日至2014年3月1日的房租7500元。2014年1月1日，高淑焕就岳庄×号院与永顺村委会签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，依照协议，高淑焕应于2014年1月6日前完成搬迁，将房屋交付给永顺村委会拆除。当日，高淑焕通知刘志娟腾退承租房屋，刘志娟拒绝腾退拆迁房屋。2014年，石伟、高淑焕将刘志娟起诉至我院，请求判决刘志娟向石伟、高淑焕返还承租房屋，并向石伟、高淑焕支付2014年3月1日至实际腾出之日止的房屋使用费22500元。我院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。石伟与刘志娟签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。依照合同约定，双方合同自承租房屋遇拆迁时自动终止，承租人应无条件搬出。现承租房屋已经在2014年1月1日由房主即高淑焕与村委会签订拆迁协议，满足合同终止条件，刘志娟应自行搬出承租房屋。现石伟、高淑焕要求刘志娟返还租赁房屋，理由正当，证据充分，法院予以支持。高淑焕与村委会签订拆迁协议，依据协议，高淑焕应于2014年1月6日向村委会交付房屋，故石伟、高淑焕自2014年1月6日起，无权继续收取刘志娟的房租。石伟、高淑焕要求刘志娟给付2014年3月1日至实际搬出之日止的房屋占用费的诉讼请求，理由不当，证据不足，法院不予支持。2015年3月26日，（2014）通民初字第18911号民事判决书判决：刘志娟向原告石伟、高淑焕腾退位于北京市通州区永顺镇岳庄村×号承租房屋，于本判决生效之日起七日内执行清；驳回石伟、高淑焕的其他诉讼请求。刘志娟不服，提起上诉，经（2015）三中民终字第06791号判决：驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，原告提出评估申请，申请对涉案房屋装饰装修及附属物进行评估。经北京市国宏信价格评估有限公司评估，非争议部分评估价格13199元，争议部分价格3283元，总计16482元。原告预交评估费3000元。经询，石伟、高淑焕称涉案房屋拆迁补偿款中并没有停产停业的补偿，根据拆迁政策只有房主有工商营业执照的情况下，才有停产停业损失补偿。顺开公司、永顺村委会称并未向石伟、高淑焕发放涉案房屋的停产停业损失，且涉案房屋不符合发放停产停业损失补偿标准，为证明其主张顺开公司、永顺村委会提交《万福旧村改造项目拆迁补偿安置政策指南》，《万福项目宅基地拆迁补偿安置办法和万福项目宅基地拆迁补偿安置办法实施细则》、《村民代表审议关于和的报告》予以佐证，其中《万福项目宅基地拆迁补偿安置办法实施细则》载明：关于停产停业综合补助标准为利用自家合法宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有在有效期内的工商营业执照，且营业执照上标明的营业场所与被拆迁房屋一致，同时满足连续实际经营一年以上的，可以给予被拆迁人停产停业综合补助费。上述事实，有房屋租赁合同、《万福旧村改造项目拆迁补偿安置政策指南》、庭审笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，依据生效判决已经确认：石伟与刘志娟具有租赁关系；涉案房屋已经在2014年1月1日由房主即高淑焕与村委会签订拆迁协议，满足合同终止条件；高淑焕与村委会签订拆迁协议，依据协议，高淑焕应于2014年1月6日向村委会交付房屋，石伟、高淑焕自2014年1月6日起，无权继续收取刘志娟的房租。鉴于刘志娟并非涉案房屋《住宅房屋拆迁补偿安置协议》的被拆迁人，顺开公司、永顺村委会也并非本案房屋租赁合同关系的一方主体，依据本院查明的事实，刘志娟就各项诉讼请求在本案中向顺开公司、永顺村委会主张，没有法律依据，本院不予支持。依据上述生效判决内容，刘志娟要求石伟返还三个月房屋租金7500元的诉讼请求，合理的部分本院予以支持，过高的部分本院不予支持。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘志娟要求石伟赔偿房屋装饰装修及附属物损失16482元的诉讼请求，于法有据，本案予以支持。石伟对于涉案房屋装饰装修及附属物相关财产范围有争议，但没有提供充分的证据支持其观点，故本院不予采信。鉴于顺开公司、永顺村委会并未向石伟、高淑焕发放涉案房屋的停产停业损失，且根据顺开公司、永顺村委会所称涉案房屋不符合发放停产停业损失补偿标准的要求，故刘志娟的该项诉讼请求，本院不予支持。鉴于生效判决就涉案房屋已经确认石伟与刘志娟具有租赁关系，刘志娟依据房屋租赁合同纠纷这一案由进行起诉，依据合同相对性本案中应由石伟承担赔偿刘志娟装饰装修损失以及退还租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告石伟赔偿原告刘志娟装饰装修损失一万六千四百八十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告石伟返还原告刘志娟房屋租金四千五百元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告刘志娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百七十五元，由原告刘志娟负担一千一百五十元（已交纳），被告石伟负担三百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费三千元，由被告石伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高 楠人民陪审员 叶 宏人民陪审员 郑淑琴二〇一六年八月十日书 记 员 洪春晓