四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1321民初2140号
原告：南部县农村信用合作联社，住所地：南部县。
法定代表人：李成胜，理事长。
委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。
被告：四川晨峰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人：宋建国，执行董事。
被告：宋建国，男，1960年1月4日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告：姚素蓉，女，1962年10月1日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告：宋青峰，男，1987年6月13日出生，汉族，住成都市武侯区。
四川晨峰房地产开发有限公司、宋建国、姚素蓉、宋青峰共同委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。
被告：蒲柏阳（曾用名：蒲柏羊），男，1991年6月26日出生，汉族，住南部县。
委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所律师。
原告南部县农村信用合作联社（以下简称南部县信用社）与被告四川省晨峰房地产开发有限公司（以下简称晨峰房产公司）、宋建国、姚素蓉、宋青峰、蒲柏阳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南部县信用社的委托诉讼代理人杜黎明，被告晨峰房产公司、宋建国、姚素蓉、宋青峰的共同委托诉讼代理人谢东林，被告蒲柏阳的委托诉讼代理人王兴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南部县信用社向本院提出诉讼请求：1、确认抵押合同合法有效，并具有优先受偿权；2、判令五被告连带偿还借款本金11860000元并支付相应利息、罚息；3、由被告承担本案诉讼费、保全费及为实现债权所支出的一切费用。
晨峰房产公司、宋建国、姚素蓉、宋青峰辩称，对原告主张的事实和请求无异议，但案涉房地产系宋建国挂靠晨峰房产公司与蒲文坤合伙开发，姚素蓉、宋青峰仅为公司股东，不应承担清偿责任；本案应追加蒲文坤为被告，由蒲文坤承担连带清偿责任。
蒲柏阳辩称，借款是真实的，蒲柏阳提供抵押担保系事实。追加蒲文坤不符合法律规定，本案为金融借款合同纠纷，蒲文坤不是借款人，不应追加。
本院经审理认定事实如下：对各方无异议的借款及抵押事实，本院予以确认并已记录在卷佐证，本不应赘述，但因本案涉及保证及担保事实，故本院仍对本案事实综合认定如下：
2013年5月13日，晨峰房产公司与南部县信用社签订《借款合同》、《抵押合同》各一份，约定以在建的“金桂名苑”项目小区部分商住楼做抵押，借款1500万元，借款期限为2013年5月13日至2016年5月12日，罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率为基准利率基础上上浮87.3171%，贷款人为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费，律师费等）均由晨峰公司承担。同日，宋建国、姚素蓉、宋青峰签署《个人无限连带责任保证书》，同意对《借款合同》和《抵押合同》包括以后可能补充、修改变更的涉及借款人的所有债务承担无限连带清偿责任。次日，原告发放了贷款1500万元，借款借据载明借款到期日为2016年5月12日，执行月利率9.6‰。
2013年6月26日，晨峰房产公司再次与南部县信用社签订《借款合同》及《抵押合同》各一份，仍以在建的“金桂名苑”项目小区部分商住楼做抵押，借款400万元，借款期限至2016年5月30日，罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率为基准利率基础上上浮87.3171%，贷款人为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费，律师费等）均由晨峰公司承担。次日，姚素蓉、宋建国、宋青峰与原告签订《保证合同》一份，约定对借款400万元提供连带责任保证，保证的范围为主合同项下的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。2013年7月17日，原告发放了贷款400万元，借款借据载明借款到期日为2016年7月15日，执行月利率9.6‰。
两次借款均办理了在建工程抵押，该项目的建设单位四川省恒汇建设工程有限公司自愿放弃了就建设工程优先受偿的权利。
2014年1月22日，蒲柏阳同意用预登记在其名下的商业服务用房B幢底商-3层2号置换部分已抵押的房屋。2014年1月23日，宋青峰亦同意用预登记在其名下的商业服务用房B幢底商-4层2号置换部分抵押房屋。双方在南部县房管局办理了抵押权预告登记。置换后，办理了抵押登记的在建工程有：金桂名苑A幢2层5号（房号：1-2-5）、8层3号（房号：1-8-3）、9层1号（房号：1-9-1）、9层2号（房号：1-9-1）、9层4号（房号：1-9-4）、9层5号（房号：1-9-5）、9层6号（房号：1-9-6）、10层1号（房号：1-10-1）、10层2号（房号：1-10-2）、10层3号（房号：1-10-3）、10层4号（房号：1-10-4）、10层5号（房号：1-10-5）、10层6号（房号：1-10-6）；底商-5层4号（房号：-5-4）、底商-5层5号（房号：-5-5）；B幢2层1号（房号：2-2-1）、3层2号（房号：2-3-2）、8层2号（房号：2-8-2）、8层3号（房号：2-8-3）、9层2号（房号：2-9-2）、9层3号（房号：2-9-3）；9层5号（房号：2-9-5）、10层4号（房号：2-10-4）、底商-5层6号（房号：-5-6）、底商-5层7号（房号：-5-7）；C幢3层1号（房号：3-1）、3层6号（房号：3-6）、8层2号（房号：8-2）、8层5号（房号：8-5）、8层6号（房号：8-6）、9层1号（房号：9-1）、9层2号（房号：9-2）、9层3号（房号：9-3）、9层4号（房号：9-4）、9层5号（房号：9-5）、9层6号（房号：9-6）、10层1号（房号：10-1）、11层3号（房号：11-3）、16层5号（房号：16-5）。2016年4月28日，晨峰房产公司就未归还的借款1200万元向原告申请展期至2017年5月12日。2016年5月17日，双方签订《借款展期协议》，将借款1200万元展期至2017年4月30日归还，展期期间执行利率为年9.82588%。截止2017年4月30日，欠付借款期限内利息297687.82元，2017年5月1日起执行罚息利率14.73882%，即在原利率基础上上浮50%。
2017年5月11日，四川义立律师事务所与原告下属的公司金融业务部签订《委托代理合同书》，约定按法院法律文书确定金额的4%收取代理费，其后四川义立律师事务所实际收取了代理费23万元。
本院认为，晨峰房产公司用在建工程进行抵押借款，与原告签订的《借款合同》、《抵押合同》未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行其义务。原告发放贷款后，晨峰房产公司未按约定进行还款，现欠付本金1186万元及部分利息，已构成违约，原告要求晨峰房产公司归还借款本息符合法律规定，本院予以支持。抵押部分，晨峰房产公司用在建工程进行抵押，建设单位自愿放弃了就在建工程的优先受偿权，双方亦办理了抵押登记，故原告对已办理抵押登记的39套商业及住房享有优先受偿权确无疑义。但对仅进行预告登记在蒲柏阳、宋青峰二人名下的B幢底商-3层2号、B幢底商-4层2号房屋仅进行了抵押权预告登记，该房屋尚未取得产权证并完成现实的抵押权登记，抵押权尚未设立，原告可在办理抵押登记后再主张优先受偿。保证部分，宋建国、姚素蓉、宋青峰就两次借款分别签署了《个人无限连带责任保证书》、《保证合同》，约定承担连带保证责任，故被告辩称姚素蓉、宋青峰不应承担责任的观点不能成立。关于晨峰房产公司依照其与蒲文坤签订的《补充协议》申请追加蒲文坤为本案当事人的主张，本院认为，本案为金融借款合同纠纷，应遵循合同相对性的原则，即使《补充协议》真实，蒲文坤并非借款合同当事人，不是必须参加诉讼的当事人，将合伙关系纳入本案审理，不仅不能减轻当事人讼累，亦不能减轻被告的责任，反而会导致本案久拖不决，故对其申请，本院不予准许。关于原告主张的律师费、保全费，按照借款合同约定，原告因催收债权实际产生的律师费应由借款人负担，故晨峰房产公司应予支付。
综上所述，原告的诉讼请求部分于法有据，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、南部县农村信用合作联社与四川晨峰房地产开发有限公司分别于2013年5月13日、2013年6月26日签订的《抵押合同》合法有效；
二、被告四川晨峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告南部县农村信用合作联社返还借款本金11860000元、支付利息297687.82元，合计12157687.82元，并自2017年5月1日起以11860000元为本金按年利率14.73882%计付利息至本金清偿之日止；被告宋建国、姚素蓉、宋青峰对前述借款本息承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向四川晨峰房地产开发有限公司追偿；
三、被告四川晨峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告南部县农村信用合作联社支付律师费230000元；
四、南部县农村信用合作联社对四川晨峰房地产开发有限公司开发的位于南部县金洞路62号金桂名苑A幢2层5号（房号：1-2-5）、A幢8层3号（房号：1-8-3）、A幢9层1号（房号：1-9-1）、A幢9层2号（房号：1-9-1）、A幢9层4号（房号：1-9-4）、A幢9层5号（房号：1-9-5）、A幢9层6号（房号：1-9-6）、A幢10层1号（房号：1-10-1）、A幢10层2号（房号：1-10-2）、A幢10层3号（房号：1-10-3）、A幢10层4号（房号：1-10-4）、A幢10层5号（房号：1-10-5）、A幢10层6号（房号：1-10-6）、A幢底商-5层4号（房号：-5-4）、A幢底商-5层5号（房号：-5-5）、B幢2层1号（房号：2-2-1）、B幢3层2号（房号：2-3-2）、B幢8层2号（房号：2-8-2）、B幢8层3号（房号：2-8-3）、B幢9层2号（房号：2-9-2）、B幢9层3号（房号：2-9-3）、B幢9层5号（房号：2-9-5）、B幢10层4号（房号：2-10-4）、B幢底商-5层6号（房号：-5-6）、B幢底商-5层7号（房号：-5-7）、C幢3层1号（房号：3-1）、C幢3层6号（房号：3-6）、C幢8层2号（房号：8-2）、C幢8层5号（房号：8-5）、C幢8层6号（房号：8-6）、C幢9层1号（房号：9-1）、C幢9层2号（房号：9-2）、C幢9层3号（房号：9-3）、C幢9层4号（房号：9-4）、C幢9层5号（房号：9-5）、C幢9层6号（房号：9-6）、C幢10层1号（房号：10-1）、C幢11层3号（房号：11-3）、C幢16层5号（房号：16-5）房屋享有优先受偿权；
五、驳回原告南部县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92960元，减半收取计46480元，财产保全费5000元，合计51480元，由被告四川晨峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 许筱然
二〇一七年六月二十二日
书记员 鲜永清