杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第1534号
原告：李美芳。
委托代理人：王梦媛，浙江泽大律师事务所律师。
委托代理人：翁迪凯，浙江泽大律师事务所实习律师。
被告：马秋兰。
委托代理人：李苦，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被告：赵建华。
原告李美芳为与被告马秋兰、赵建华排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员娄磊适用简易程序，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告李美芳及其委托代理人王梦媛、被告马秋兰的委托代理人李苦、被告赵建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李美芳起诉称：2014年3月17日，原告与被告赵建华签订杭州市房屋转让合同一份，约定原告向被告赵建华购买位于杭州市上城区永明新村5幢3单元102室房屋一套，价款为800000元，于2014年4月17日前交付房屋。同日，原告与被告赵建华办理了房屋产权过户手续。其后，原告按约要求被告赵建华交付房屋，但遭到被告马秋兰的阻挠。被告马秋兰向杭州市上城区人民法院起诉要求判令上述房屋转让合同无效。原告至此才知二被告原系夫妻关系，于2000年8月1日经法院调解离婚，被告马秋兰目前仍居住在涉案房屋内。后该案以被告马秋兰撤诉结案。在审理期间，原告与二被告进行协商沟通，终未达成一致意见，原告至今无法入住涉案房屋。原告是涉案房屋的所有权人，被告马秋兰继续占有使用涉案房屋无事实与法律依据，其行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、二被告将位于杭州市上城区永明新村5幢3单元102室房屋腾退并交付给原告；2、本案诉讼费用由二被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供了下列证据：
1、房屋所有权证一份；
2、国有土地使用权证一份；
3、契证一份；
证据1-3共同证明原告系杭州市上城区永明新村5幢3单元102室房屋所有权人。
4、证明一份，证明被告马秋兰实际居住在涉案房屋内；
5、房屋腾退通知书一份，
6、顺丰快递邮寄凭证一份，
证据5、6共同证明原告就房屋腾退事宜已进行了书面通知。
7、电话录音光盘一份，证明原告与二被告就腾退事宜进行多次协商。
8、承诺书一份，证明被告赵建华承诺替被告马秋兰支付自2014年5月17日起至腾退之日止每月2000元的房租。
被告马秋兰答辩称：一、原告与被告赵建华之间的案涉房屋转让侵害了被告马秋兰的合法权益，应当认定为无效，因此原告无权要求马秋兰腾退房屋。理由如下：1、被告马秋兰是案涉房屋的实际产权人之一。被告马秋兰是在与被告赵建华夫妻关系存续期间取得案涉房屋租赁使用权，即使是在离婚后相应产权登记在被告赵建华一人名下，是由于政策限制，并不是被告马秋兰放弃自己的房屋份额，被告马秋兰是实际产权人之一。2、根据杭州市上城区人民法院（2000）上近民初字第167号民事调解书上明确记载，被告马秋兰拥有案涉房屋合法使用权，这是与被告马秋兰享有产权相互印证的事实。即使后来房屋产权办理在被告赵建华一人名下，被告赵建华也没有要求被告马秋兰腾退，被告马秋兰一直居住使用至今，这更印证了被告马秋兰享有相应产权的事实。3、生效法律文书应当得到遵守和执行。杭州市上城区人民法院（2000）上近民初字第167号民事调解书是合法生效的法律文书，任何机关和个人都应予以尊重，既然这一法律文书没有经过法定程序否决其效力，那么被告马秋兰就应当享有案涉房屋的使用权。二、根据合同法中租赁合同“买卖不破租赁”的精神实质，原告也无权要求马秋兰腾退房屋。根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这一规定的精神实质是无论租赁物所有权如何流转，承租人的占有、使用，收益权利不受影响。结合本案，虽然被告马秋兰居住使用案涉房屋不是租赁关系，但被告马秋兰居住使用案涉房屋是经过司法确认的，是合法占有、使用和收益。买卖不破租赁能保护承租人的占有、使用、收益等权利，被告马秋兰占有、使用案涉房屋的权益与买卖不破租赁的精神实质相通，可以借鉴适用。
被告赵建华答辩称：1、被告马秋兰不是涉案房屋的产权人；2、被告赵建华出于夫妻情义将涉案房屋一直给被告马秋兰居住，已经仁至义尽；3、对原告要求腾退的诉讼请求无异议，被告赵建华将自己与儿子的户口均已经迁出，且一直劝被告马秋兰腾退。
为证明上述事实，被告马秋兰在举证期限内向本院提供了下列证据：民事调解书一份，证明被告马秋兰合法使用涉案房屋的事实。
被告赵建华未向本院提交证据。
本院依法对原、被告提供的证据经当庭质证，认证如下：
一、对原告提交的证据：被告马秋兰对证据1-3的真实性无异议，但对取得上述权证的基础，被告马秋兰表示保留向原告追究的权利；对证据4的真实性及证明对象无异议，亦可证明马秋兰一直合法使用涉案房屋；对证据5-7三性均无异议；对证据8的真实性无法确认，且认为与被告马秋兰无关。被告赵建华对证据1-3的三性无异议；对证据4的真实性有异议，认为这几年被告马秋兰一直不在杭州，所以涉案房屋一直空着，只是最近被告马秋兰居住在涉案房屋内；对证据5-8的三性均无异议。
本院认为，证据1-3真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定；证据4真实、合法，可以证明被告马秋兰居住于涉案房屋内，本院对该事实予以确认；证据5、6真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定；证据7真实、合法，可以证明原告与被告马秋兰就涉案房屋进行协商，本院对该事实予以认定；证据8，真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定。
二、对被告马秋兰提交的证据：原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法证明被告马秋兰有权使用涉案房屋的事实，调解书有协议的性质，是被告赵建华对被告马秋兰的义务，非原告对被告马秋兰的义务。被告赵建华对该证据的真实性无异议，但其认为在调解笔录中，二被告明确待儿子18岁为止，涉案房屋是要给儿子的。
本院认为，该证据真实、合法，其证明力将综合全案予以认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：位于杭州市上城区永明新村5幢3单元102室房屋原系公房，由被告马秋兰与被告赵建华共同居住。2000年6月1日，杭州市上城区人民法院出具民事调解书一份，确认被告赵建华与被告马秋兰离婚，位于杭州市上城区永明新村5幢3单元102室公房由被告马秋兰居住使用。2007年，被告赵建华就涉案房屋参加房改，取得了涉案房屋的所有权。2014年3月17日，原告与被告赵建华签订杭州市房屋转让合同一份，原告将涉案房屋出售给原告李美芳，售房款为840000元，同日，原告与被告赵建华办理了房屋产权过户手续，房屋所有权人登记在原告名下。后原告通过快递方式向被告马秋兰寄送房屋腾退通知书，要求被告马秋兰腾退涉案房屋。现原告以二被告未腾退涉案房屋为由，诉至本院，要求二被告腾退。
另查明，被告马秋兰的户籍未在涉案房屋内，其曾因涉嫌妨害公务罪被杭州市公安局滨江区分局刑事拘留，拘留期间为2014年3月6日至2014年3月20日。
再查明，被告赵建华现已搬离涉案房屋。
本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，被告赵建华出卖涉案房屋时系单身，涉案房屋所有权亦登记于被告赵建华一人名下，原告以合理的市场价格善意购买涉案房屋，且涉案房屋的所有权现已登记在原告名下，故原告合法取得涉案房屋的所有权，有权依法行使相应的权利。被告马秋兰抗辩称，经本院调解书确认其享有涉案房屋的居住使用权，故无需腾退涉案房屋。本院认为，被告马秋兰享有的房屋居住使用权并非一般的私有房屋承租权，而系被告赵建华与被告马秋兰对公房居住使用权的约定，被告赵建华明知涉案房屋由被告马秋兰居住使用，仍将涉案房屋出卖给原告，如对被告马秋兰的权利造成侵害，被告马秋兰可另案主张，而原告系善意取得涉案房屋的所有权，其有权要求被告马秋兰腾退涉案房屋。至于原告要求被告赵建华腾退涉案房屋的诉讼请求，基于被告赵建华现已腾退，故原告的该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告马秋兰应于本判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市上城区永明新村5幢3单元102室房屋，并将房屋交还原告李美芳。
二、驳回原告李美芳的其它诉讼请求。
预收案件受理费80元，实际收取40元，由被告马秋兰负担，退回原告李美芳40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
代理审判员 娄 磊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 陶舒雯