北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第02953号
上诉人（原审被告）崔国臣，男，1960年10月9日出生。
委托代理人姜超峰，北京广森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄春涛，男，1976年2月4日出生。
委托代理人黄井涛（黄春涛之兄），男。
上诉人崔国臣因与被上诉人黄春涛合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人崔国臣及其委托代理人姜超峰、被上诉人黄春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄春涛在原审法院起诉称：2009年12月29日，黄春涛与刘×签订《租赁合同》，刘×将北京市海淀区永泰庄北路23号院（以下简称23号院）租赁给黄春涛使用。合同约定，在黄春涛经营不善的情况下，可以转让给第三方。2010年8月25日，黄春涛与崔国臣签订了《承包协议》，黄春涛将上述房屋承包给崔国臣使用，双方约定：每年承包费50万元，季付，从2011年6月份后按押1个月付3个月形式交付，承包满3年后按半年支付，承包费为51万元；崔国臣在经营期间未征得黄春涛同意不得对房屋进行人为破坏改动；在承包期限内，甲方（黄春涛）允许乙方（崔国臣）优先由承包形式改变为转让形式，转让费29万元（其中含付给房屋产权人的12万元），甲方负责向房屋产权人办理转让换租手续；如因一方违约给另一方造成经济、财产等损失，由违约方向另一方支付5万元人民币违约金，并赔偿由此造成的全部经济损失。合同签订后，崔国臣并未依约履行合同约定。在经营期间，崔国臣未征得黄春涛同意，对房屋进行人为破坏改动，黄春涛阻止无效；崔国臣还擅自将商铺转给他人使用。依照《承包协议》约定，自2013年8月25日起，崔国臣承包期满3年，承包费依约应当按半年支付，但崔国臣拒不支付承包费。2014年1月，崔国臣与刘×达成转让协议，由崔国臣直接支付给刘×12万元转让费。崔国臣存在诸多违约行为，为此，黄春涛多次与崔国臣交涉，要求其支付承包费和转让费，但均遭到拒绝，故诉至法院，请求判令：1、解除双方2010年8月25日签订的《承包协议》；2、崔国臣支付黄春涛2013年8月25日至2014年4月25日期间拖欠的承包费297500元；3、崔国臣支付黄春涛违约金5万元；4、崔国臣支付黄春涛转让费17万元；5、崔国臣支付黄春涛经济损失1万元；6、崔国臣承担本案全部诉讼费用。
崔国臣在原审法院答辩称：不同意黄春涛的诉讼请求。第一，黄春涛于2013年5月25日及5月30日向崔国臣发送了解除函和通知，通知双方协议已于2013年5月30日解除，故黄春涛的起诉没有事实依据。2013年5月30日之后崔国臣还在涉案房屋处经营，应当理解为双方之间形成了无书面合同的无固定期限合同关系，合同的内容参照之前签订的书面合同。第二，2014年1月17日后，涉案房屋由房屋所有权人刘×开始使用，崔国臣只是受雇于刘×在此处帮刘×管理店面。崔国臣曾代黄春涛向刘×支付了12万元的设备、物品费用，这笔款项实为崔国臣预先支付的2013年10月25日至2014年1月25日的承包费，故此，之后所有事宜与崔国臣无关。第三，依据黄春涛与房屋所有人刘×之间签订的合同，黄春涛无权转租涉案房屋，故黄春涛与崔国臣之间的协议没有履行的基础。第四，转让款在承包协议中明确为转让费，与物品无关，相关物品的价值应当体现在房屋租金里，而黄春涛已经是加价转租，其加价的部分已经足以弥补设备的折旧费。
原审法院审理查明，2009年12月29日，黄春涛（乙方）与刘×（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将房屋及场地设备租赁给乙方使用；租赁期限自2010年2月18日至2013年2月17日；租金按半年一付，下次提前30天付清，乙方不按期交纳租金，每日按交费总额的2％向甲方支付滞纳金，年租金为40万元；租赁期间，乙方在经营不善的情况下，可以转让给第三人，但须通知甲方，现有设备可以定为12万元；如乙方改造和装修必须通知甲方，原始房屋结构不能私自乱动；本合同违约金为人民币5万元整。2010年8月15日，双方签订“补充协议”，约定租期延长2年，自2013年2月18日至2015年2月17日止，年租金43万元。
2010年8月25日，黄春涛（甲方）与崔国臣（乙方）签订《承包协议》，约定：依据甲方与房产权人刘×签订的《租赁合同》及其“补充协议”合同内容，经甲乙双方友好协商达成以下协议：本合同所涉房屋所有权位于北京市海淀区永泰庄北路23号院，独二层楼，该房屋产权人为刘×，现经该房屋产权人同意，甲方将该房的餐饮店及随同所有设备、物品（详见附件）承包给乙方自主经营；承包期限从2010年8月25日至2015年1月18日；承包费为每年50万元，季付，即每三月交纳一个季度的承包费12.5万元，除了第二季度付款时间限于首次交款前15天交付，从2011年6月份后按押一个月付三个月形式交付，承包够三年后按半年支付；乙方在承包期要进行合法经营，按时交纳承包费和其他涉己费用，如无故拖欠上述费用达15天时间，属于乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋出包权；乙方撤出，撤出时不得故意人为损坏房屋、设施、设备等，并由乙方承担违约金，按实际拖欠款2％付滞纳金；乙方在经营期间未征得甲方同意不得对房屋进行人为破坏改动；乙方在经营期间，如因特殊情况可以终止经营，并有权对该店进行转让，但必须通知甲方，必须在保证现有承包、转让形式甲方承包或转让费不受损失的情况下进行；甲方给乙方让出两个月装修时间，这两个月分前后两次免于收取乙方该月的承包金，分别是：合同开始时免收一个月承包金，承包进入第三年时免收一个月承包金，这期间装修不足两个月，以实际期限为准；承包期够三年后承包金为51万元，如转让给乙方，则转让费为29万元；合同期满如乙方不再承包，凡可动资产属乙方投入的可归乙方带走，装修等不动资产不得拆除，归甲方所有；在合同期，乙方保证该店房屋及设备完好、齐全，如有丢失折价赔偿，对于坏的设备、设施及时维修，对正常磨损老化设备、设施双方均不承担责任；承包期如因政府、开发商或房屋产权人对该房屋进行拆迁，房屋拆迁补偿的停业、装修、设备购置等损失扣除甲方和房屋产权人30万元（其中含房屋产权人12万元），剩余部分归乙方支取所有；在承包期内，甲方允许乙方优先由承包形式改变为转让形式，转让费定为30万元（三年后29万元）（其中含付给房屋产权人的12万元），甲方负责向房屋产权人办理转让换租手续，换租后签订的合同内容及租金价位应同于现房屋租赁合同内容、价位不变；如因一方违约给另一方造成了经济、财产等损失，由违约方向另一方支付5万元人民币违约金，并赔偿由此而造成的全部经济损失；合同附件：设备、物品盘点明细一份；刘×与黄春涛签订的《租赁合同》、“补充协议”、身份证复印件分别各一份。协议后附的设备、物品盘点明细中载明了空调、挂机、圆桌、椅子、灭火器、冰柜、消毒柜、货架、传菜台等设备、物品，均有崔国臣的签字确认。
黄春涛与崔国臣签订上述《承包协议》后，涉案房屋由崔国臣开始使用，崔国臣在该处经营了一家火锅店。2013年4月中旬，黄春涛开始通过手机短信息与崔国臣沟通欠付承包费的问题。至2013年5月25日，黄春涛给崔国臣发送了“解除函”，载明：崔国臣，本方与你方于2010年8月25日签订《承包协议》，根据该承包协议，你方应该按期交纳承包费及押金，但是你方一直未按期交纳上述费用，另外，你方未征得我方同意，随意对协议项下的房屋结构进行改动，根据协议约定，你方的行为已构成违约，现通知你方，《承包协议》于本解除函发出之日起正式解除，另请你方解除函发出之日起三日内与我方办理交接手续，并向我方支付违约金5万元，并赔偿经济损失30万元，并保留进一步追究权力，否则一切后果自负。2013年5月30日，黄春涛至涉案房屋处张贴了“通知”，载明：我方与崔国臣2010年8月25日签订的《承包协议》已解除，望各施工单位及个人停止对该房屋即（海淀区永泰庄23号二层楼）的一切施工行为，否则我将以破坏该房屋追究你们的法律责任并承担一切后果。我方在合同期内有权对该房屋进行一切安全管理，任何施工改动，必须经过我方同意，否则一切后果自负。庭审中，双方确认，2013年5月27日，崔国臣向黄春涛支付过一次承包费，双方签写了一份“便条”，载明：此合同涉及承包费已交付到2013年9月25日，另有余存1个月押金和5000元余款。自此后，崔国臣未再向黄春涛付款，但崔国臣一直在涉案房屋处经营，双方的手机短信往来显示，2014年2月时，黄春涛仍在向崔国臣催要欠付的承包费。
另查，一、崔国臣与案外人赵光华于2013年5月1日签订一份《合作协议书》，约定：因锡盟羔火锅店遇有资金困难，为了减轻压力，使火锅店能够良好运转，双方自愿在锡盟羔投资合作经营餐饮，正、快餐两部统一管理，分部核算，正餐部由崔国臣负责，快餐部由赵光华负责。……2013年5月，崔国臣将涉案房屋重新装修，分为锡盟羔火锅店和好大嫂农家菜、刀削面两部分进行经营。黄春涛提交的录像材料显示，崔国臣于2013年5月将涉案房屋全部进行了重新装修，原有的装修均被拆除。二、黄春涛于2013年8月15日向刘×交纳涉案房屋的租金至2014年2月17日。三、2013年9月14日，刘×与崔国臣签订“付款凭据”，载明：今经黄春涛本人来电话请求崔国臣、刘×及三方协商同意，由崔国臣提前支付给黄春涛2013年10月25日至2014年1月25日期间部分承包费6万元，该6万元款项由崔国臣替黄春涛支付给刘×，作为替黄春涛本人支付给刘×的饭店设备、物品款（黄春涛欠刘×饭店设备、物品款共计为12万元整，本次支付6万元，黄春涛余下欠刘×设备、物品款为6万元）；2013年11月17日，刘×与崔国臣再签订一份“付款凭据”，载明：根据黄春涛本人请求同意以及黄春涛、刘×、崔国臣三方事先协商同意，由崔国臣支付给黄春涛2013年10月25日至2014年1月25日期间剩余承包费6万元，该6万元由崔国臣替黄春涛支付给刘×，作为替黄春涛本人支付下欠刘×的设备、物品款6万元。截止本6万元结清，确定黄春涛与刘×租赁合同涉及到的黄春涛欠刘×的设备、物品款共计12万元全部结清，刘×、黄春涛、崔国臣之间的租赁，承包合同涉及到的12万元设备、物品条款自行作废终止，并不再出现涉及该内容的条款。就该二份“付款凭据”，黄春涛认可其知晓崔国臣付款12万元给刘×，但不认可是其要求崔国臣支付的，亦不认可该款项的性质是2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费。崔国臣未举证证明该12万元是应黄春涛要求而支付，亦未举证证明黄春涛同意将这12万元作为2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费。四、崔国臣的证人刘×出庭作证，称其认为其与黄春涛的租赁合同应是从2014年1月17日就解除了，之后其收回了涉案房屋，从2014年2月17日开始刘×住院，就将涉案房屋的店面交给崔国臣经营管理，其每月支付崔国臣1万元报酬。但刘×未就上述主张举证。另，刘×称其之所以收取了崔国臣12万元，是因为崔国臣把屋子里的装修和设备都毁了，其必须收回损失；刘×将涉案房屋租赁给黄春涛后，黄春涛曾经装修过壁纸、刷过墙漆、门头改了、厨房也进行了改造。
庭审中，黄春涛明确其要求解除合同，是因为崔国臣经多次催要后拒不支付承包费、擅自更改房屋结构、擅自将店面转让给第三人；就黄春涛的第五项诉讼请求，其称是指交通费、电话费、误工费等，但其未提交证据佐证实际损失的存在。
原审法院查明的上述事实，有黄春涛提交的《承包协议》、《租赁合同》及其“补充协议”、解除函、通知、手机短信息、照片、《合作协议书》、收条、“付款凭据”、录像资料，崔国臣提交的“便条”及法院调查笔录、开庭笔录等在案佐证。
原审法院认为，黄春涛从刘×处租赁了涉案房屋，对该房屋具有使用权限，且黄春涛与刘×签订的协议中明确约定，在黄春涛经营不善时，可以转让给第三方。故黄春涛与崔国臣签订的《承包协议》系双方的真实意思表示，且未违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。崔国臣称黄春涛无权转让涉案房屋，双方之间的《承包协议》没有履行基础的抗辩意见不能成立。
崔国臣主张双方的《承包协议》已由黄春涛于2013年5月25日所发出的“解除函”、2013年5月30日发出的“通知”解除，之后双方之间存在的是无固定期限的合同关系。对其该项抗辩意见，法院认为，黄春涛发出该“解除函”后，崔国臣于2013年5月27日补交承包费至2013年9月25日，并于此后一直在涉案房屋处经营，黄春涛亦未再主张凭“解除函”解除双方协议，故应理解为崔国臣通过履行义务，消除了双方解除协议的事由，《承包协议》并未因“解除函”、“通知”而解除。2013年5月27日，崔国臣将承包费交纳至2013年9月25日，之后再未付过款，其行为已经构成违约。依据双方在《承包协议》中的约定：乙方在承包期要进行合法经营，按时交纳承包费和其他涉己费用，如无故拖欠上述费用达15天时间，属于乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋出包权。现黄春涛要求解除双方签订的《承包协议》具有事实和法律依据，法院予以支持。
就双方在庭审中对崔国臣支付给刘×的12万元款项的性质的争议，法院认为：崔国臣与刘×签订的两份“付款凭据”中均无黄春涛的签字，崔国臣亦未举证证明该12万元系应黄春涛的要求支付，及黄春涛认可将该12万元作为2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费，故崔国臣主张该款项实为其代黄春涛支付，抵作了2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。崔国臣称2014年1月17日后涉案房屋处的店铺已经被刘×收回，其只是作为刘×聘用的经理在此帮刘×经营。就其该项抗辩意见，因崔国臣及刘×均未提交证据证明二者之间存在雇佣关系，且刘×并未提交证据证明其已经与黄春涛正式解除了合同，并有权收回涉案房屋，故法院对崔国臣的该项款项抗辩意见亦不予采纳。双方签署的“便条”载明崔国臣将承包费支付至2013年9月25日，之后崔国臣未再支付黄春涛承包费。因双方在《承包协议》中约定承包期满3年，年承包费为51万元，故2013年9月25日至2014年4月25日期间的承包费应为297500元，现黄春涛要求崔国臣支付2013年9月25日至2014年4月25日期间的承包费297500元具有事实和法律依据，法院予以支持。
《承包协议》中约定：甲方将该房的餐饮店及随同所有设备、物品（详见附件）承包给乙方自主经营；合同期满如乙方不再承包，凡可动资产属乙方投入的可归乙方带走，装修等不动资产不得拆除，归甲方所有；在合同期，乙方保证该店房屋及设备完好、齐全，如有丢失折价赔偿……；承包期如因政府、开发商或房屋产权人对该房屋进行拆迁，房屋拆迁补偿的停业、装修、设备购置等损失扣除甲方和房屋产权人30万元（其中含房屋产权人12万元），剩余部分归乙方支取所有；在承包期内，甲方允许乙方优先由承包形式改变为转让形式，转让费定为30万元（三年后29万元）（其中含付给房屋产权人的12万元），甲方负责向房屋产权人办理转让换租手续，换租后签订的合同内容及租金价位应同于现房屋租赁合同内容、价位不变。根据以上约定内容，可知黄春涛在将房屋交付给崔国臣时，并未将房屋中已有的装修、设备、物品出让给崔国臣，而只是赋予了崔国臣使用权，协议中约定的“房屋拆迁补偿的停业、装修、设备购置等损失扣除甲方和房屋产权人30万元（其中含房屋产权人12万元）”、“转让费定为30万元（三年后29万元）（其中含付给房屋产权人的12万元）”，应理解为对房屋内现有所有装修、设备、物品的价值确定。根据黄春涛提交的录像资料显示，2013年5月崔国臣对涉案房屋进行装修时已经将房屋原有的装修、设备、物品均破坏，其应当就此向黄春涛支付装修、设备、物品等的价值损失。依据以上协议条款的约定，双方履行协议满三年后，所有原装修、设备、物品的价值为29万元，其中房屋产权人的设备、物品等价值为12万元，故现黄春涛主张崔国臣应支付其17万元具有事实依据，法院对黄春涛的该项诉讼请求予以支持。
《承包协议》中约定：“如因一方违约给另一方造成了经济、财产等损失，由违约方向另一方支付5万元人民币违约金，并赔偿由此而造成的全部经济损失”。崔国臣拖延支付承包费，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。故法院对黄春涛要求崔国臣支付违约金5万元的诉讼请求予以支持。黄春涛称其还存在交通费、电话费、误工费等损失1万元，但其未就此举证，故法院对其该项诉讼请求不予支持。
综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除黄春涛与崔国臣于二Ο一Ο年八月二十五日签订的《承包协议》；二、崔国臣于本判决生效之日起十日内支付黄春涛二Ο一三年九月二十五日至二Ο一四年四月二十五期间的承包费二十九万七千五百元；三、崔国臣于本判决生效之日起十日内支付黄春涛违约金五万元；四、崔国臣于本判决生效之日起十日内支付黄春涛装修、设备、物品等价值损失十七万元；五、驳回黄春涛其他诉讼请求。如果崔国臣未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
崔国臣不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：1、一审法院认定事实不清，证据不足；2、一审证人证言已经完全证实被上诉人与房屋权利人之间的租赁合同已经解除，上诉人与被上诉人之间的转租协议已经没有任何履行基础的转租协议理应同时解除；3、一审判决于情于理不公，一审法院计算租赁费方式错误；4、一审判决在适用法律上存在错误；5、一审法院违反了法定程序。
黄春涛服从原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，黄春涛与崔国臣签订的《承包协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，应为有效，双方当事人均应依协议约定履行各自义务。在履行上述协议期间，崔国臣未依协议约定按时交纳承包费，其行为已构成违约，对此，黄春涛依约要求解除《承包协议》本院予以支持。鉴于崔国臣已将承包费交至2013年9月25日，后崔国臣未再支付黄春涛承包费，故黄春涛依《承包协议》相关约定要求崔国臣支付2013年9月25日至2014年4月25日期间的承包费297500元，本院予以支持。现基于双方在《承包协议》中明确约定可知黄春涛将涉诉房屋交予崔国臣时并未包括房屋内的装修、设备、物品，其价值双方约定三年后为29万元，扣除产权人12万元，现黄春涛基于崔国臣在装修时已将房内原有的装修、设备、物品破坏，而要求崔国臣支付其17万元有事实依据，本院予以支持。原审法院对此所涉转让费29万理解为房屋内装修、设备、物品的价值而所作处理并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千零七十五元（黄春涛已预交），由黄春涛负担一百七十二元（已交纳）；由崔国臣负担八千九百零三元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千九百七十五元，由崔国臣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 叶康喜