陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终937号
上诉人（原审被告）西安毅达房地产开发有限公司，住所地西安雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。
法定代表人张庆民，该公司总经理。
委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。
上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。
法定代表人惠忠，该公司总经理。
委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林�。
被上诉人（原审原告）黄巧珍，女，1953年5月17日出生，汉族，住西安市新城区。
原审被告西安唯德物业管理公司，住所地西安市新城区长缨东路414号汉杰天赐良苑小区。
法定代表人段自力，该公司总经理。
上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与被上诉人黄巧珍，原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司的共同委托代理人席宝迎，被上诉人黄巧珍，原审被告唯德物业公司的法定代表人段自力到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月26日黄巧珍与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，黄巧珍以总价317292元购买了毅达房地产公司开发汉杰置业公司代理的位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××房。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议2约定：出卖人于交房之日起365日内在产权登记机关取得买受人所购房屋的产权证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2007年5月1日，交付房屋时，唯德物业公司代收取黄巧珍的房屋维修资金（俗称大修基金）7812元。2008年10月18日，黄巧珍又向原审被告交纳契税4759元。2010年11�28日，因购房面积增加，黄巧珍补交房款7766元、房屋维修资金233元、测绘费4元、契税116元，此款由汉杰公司收取。后黄巧珍得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今未按照购房合同十五条规定将房屋维修资金上缴有关部门，遂认为黄巧珍的商品房无法进行买卖交易为由诉至法院。经查，西安市新城区长缨东路41号汉杰.天赐良苑小区系毅达房地产开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司承认所收的房屋维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳。对于黄巧珍所称契税，辩称因按照当时的规定，契税有一部分交给财政部门，该公司只是因政策调整收取部分契税。汉杰置业公司、毅达房地产公司亦承认唯德物业公司只是代收相应款项，其后该公司全额转给汉杰置业公司。2010年11月10日涉诉房产取得了房产证。
黄巧珍于2016年7月5日起诉至西安市新城区人民法院称，2007年7月26日，黄巧珍与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，购买了位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××房。2007年5月1日，唯德物业公司代收取黄巧珍房屋维修资金（俗称大修基金）7812元。2010年11月28日因购房面积增加，黄巧珍补交房屋维修资金233元，此款由汉杰置业公司收取。按照购房合同十五条规定，原审被告应在90日将房屋维修资金交于西安市房屋维修资金管理中心方可办理房屋产权证。可原审被告至今未将房屋维修资金上缴有关部门，导致黄巧珍的商品房无法进行买卖交易。现诉至法院请求原审被告：1、立即返还黄巧珍购房发票、契税发票、房屋维修资金；2、承担因拖欠而产生现房屋维修资金缴纳政策下的多余部分；3、支付占用挪用房屋维修资金多年来的银行利息损失（以九年定期利息5.22%计付）4800元；4、支付延期办理房产证违约金；5、支付误工费损失2000元；6、承担本案诉讼费用。
唯德物业公司辩称，黄巧珍所述的房屋买卖关系属实，我公司只是代表汉杰代收房屋专项维修基金，该房屋维修资金我公司已经交给毅达房地产公司、汉杰置业公司，故黄巧珍所述与我公司无关，不同意黄巧珍诉请。
毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称，黄巧珍所述的房屋买卖关系属实，黄巧珍要求的购房款正式发票可以交给黄巧珍，因契税发票有一部分交给财政局，交给我公司的这一部分契税票据我们可以在约定时间内返还。房屋维修资金在当时没有政策要交给政府，都是交给开发商，由开发商逐步上缴到近年来才建立的相关账户，黄巧珍所缴纳的房屋维修资金我公司因经济建设正在缓交，我方不认可黄巧珍要求的房屋维修资金的利息。关于房产证延期办理的违约金，我们已经办理了5、6批，他们已经拿到了房产证，故对违约金不认可。
原审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，黄巧珍与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法、意思表示真实，内容不违背国家法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。黄巧珍购买汉杰置业公司、毅达房地产公司的房屋，并支付了全部房款，汉杰置业公司、毅达房地产公司应给黄巧珍出具购房发票。汉杰置业，毅达公司收取黄巧珍房屋专项维修资金，长期未向有关部门缴纳属违约行为，现另返还该款并承担利息损失。利息起算期间以汉杰置业公司、毅达房地产公司未按约定期限交至有关部门时间起算，另黄巧珍主张原审被告缴纳房屋维修资金政策下的多余部分尚未实际发生，可另案解决。汉杰置业公司、毅达房地产公司代收黄巧珍契税发票，应当及时向黄巧珍交付契税发票。黄巧珍请求原审被告支付逾期办证违约金这一节，原审被告虽然不同意，但未提交证据证明其在合同约定的时间内履行了“将办权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，故按照合同约定，应向黄巧珍承担1%违约金。黄巧珍诉请赔偿维权的误工费损失这一节，因未提供证据，不予支持。黄巧珍诉请退还多收的电梯费一节，因属于另一法律关系，不予处理。综上，对黄巧珍的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向黄巧珍出具购房发票，交付契税发票。二、本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还黄巧珍缴纳房屋专项维修资金8045元，并承担7812元自2007年8月2日至返还之日的利息及233元自2011年3月1日至返还之日的利息，利率按同期银行贷款利率计算。三、本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向黄巧珍支付逾期办理房产证的违约金3250.58元。四、驳回黄巧珍其余诉讼请求。诉讼费50元，由西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公�承担。（黄巧珍已预付，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司随房屋专项维修资金一并返还黄巧珍）。
宣判后，毅达房地产公司与汉杰置业公司均不服，向本院提起上诉称，一、天赐良苑大修基金缴存问题属于政策问题所致，我公司可以向相关部门缴纳，没有必要向业主返还。因为该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复。二、关于承担大修基金利息。因为我公司还在与维修资金中心协调相关事宜，因此也没有必要向被上诉人支付利息。上诉请求：一、撤销原审判决。二、依法改判或发回重审。三、诉讼费用由被上诉人承担。
黄巧珍辩称，一、大修基金按照合同应在90天内交到房管局，上诉人没有交，2010年国家规定不允许代收大修基金，所以上诉人应该返还大修基金；二、关于利息问题。大修基金不承担利息是不对的，上诉人拿了我们的钱就应该给我们算利息。
唯德物业公司述称，2006年开发商给业主交房的时候，我是给开放商代收代缴的大修基金，业主交多少我给开发商转多少，这个案子跟我们无关。
本院经审理查明，黄巧珍在一审起诉时并未要求支付逾期办证违约金。其余原审判决查明事实属实。
本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，商品住宅的业主应交存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金实行专户存储，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项�修资金专户。由上可知，住宅专项维修资金，即俗称的大修基金，应由业主交存至当地建设主管部门指定的商业银行开立的住宅专项维修资金专户。本案中，上诉人收取了被上诉人黄巧珍的住宅专项维修资金后，未将该资金存入住宅专项维修资金专户。故被上诉人要求上诉人返还住宅专项维修资金，有事实和法律依据，应予支持。上诉人上诉认为其可以向相关部门交存住宅专项维修资金，没有必要向业主返还的理由，于法无据，本院不予支持。关于因上诉人未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给被上诉人造成损失一节。上诉人虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但被上诉人黄巧珍已于2010年11月10日取得所购商品房的房产证，综合本案实际情况，原审判决上诉人按照中国人民银行同期贷款利率承担占用住宅专项维修资金利息损失不妥，�予变更。上诉人关于不应向被上诉人黄巧珍支付住宅专项维修资金利息的上诉请求成立，应予支持。黄巧珍在一审时未要求支付逾期办证违约金，原审判决上诉人承担逾期办证违约金错误，应予撤销。据此，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3456号民事判决书第一项。
二、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3456号民事判决书第一项为：本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还黄巧珍已缴纳房屋专项维修资金8045元。
三、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3456号民事判决书第四项为：驳回黄巧珍要求西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司、西安唯德物业管理公司支付占用住宅专项维修资金利息及其余诉讼请求。
四、撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3456号民事判决书第三项。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，黄巧珍已预交，由黄巧珍承担15元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担35元。
二审案件受理费50元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司已预交，由黄巧珍承担10元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担40元。双方于执行中一并结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 陈雅贤