衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯民初字第445号
原告（反诉被告）：陆晋臣，居民。
委托代理人：许姝，浙江三善律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘寅，居民。
被告（反诉原告）：刘国华，居民。
被告（反诉原告）：陶林霞，居民。
三被告共同委托代理人：徐勇猛，衢州市勇猛法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）陆晋臣与被告（反诉原告）刘寅、刘某、陶林霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴雯雯独任审判，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人许姝、被告（反诉原告）刘寅、刘某及三被告共同委托代理人徐勇猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陆晋臣起诉称：被告刘某、陶林霞系夫妻，被告刘寅系刘某与陶林霞之子。2013年9月8日，原告陆晋臣与被告刘寅签订《房地产转让协议一份》，约定由原告将坐落于衢州市柯城区文景苑11幢2单元502室、文景苑11幢C-12号房屋卖给被告，根据协议第二条约定：房屋总价为85万元，分别于2013年9月15日支付55万元，10月30日支付25万元，余款5万元于三证办齐后付清。被告按约支付了前两期款项，原告也于2013年9月15日将房屋交付给被告。2014年5月13日，被告刘某、陶林霞取得了房屋的三证，但三被告未按约将余款5万元支付给原告。原告多次向三被告催收，但三被告至今未支付。现原告诉至法院，诉讼请求为：1、要求三被告支付购房余款5万元，逾期付款违约金18200元（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2014年5月15日计算至款项付清之日止，暂计算至2014年10月15日止为18200元）；2、本案诉讼费由三被告承担。
被告（反诉原告）刘寅、刘某、陶林霞答辩称：原告在卖房过程中存在欺诈行为，原告并未将房屋有抵押贷款的情况告知被告刘寅。合同履行过程中，原告也没有按照合同约定向被告交房，直到2014年5月才完成产权证的过户，之前仅给了一个钥匙给被告刘寅，且房子里还有很多原告的东西没有搬走，房屋的物业费和电费也没有结清。综上，被告主张在合同签订过程中原告存在欺诈行为，在履行合同过程中存在违约行为，故不同意支付余款5万元，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）刘寅、刘某、陶林霞反诉称：反诉原告刘寅为了结婚新房所需，到反诉被告陆晋臣处购买了位于衢州市柯城区文景苑11幢2单元502室、文景苑11幢C-12号房屋。买房过程中，反诉被告隐瞒了该房屋尚有银行抵押贷款的情况。双方于2013年9月8日签订了《房地产转让协议》一份，协议中约定了房屋价款、款项的支付方式、交房时间等内容。为了支付前期的80万购房款，反诉原告刘某（刘寅父亲）将原本用于旅行社团费的贷款60万元及从案外人罗建生处高息借款20万元支付给反诉被告。付款后，反诉被告仅给了一个房屋钥匙给反诉原告，既不把堆放在房屋的物品清空，也未及时与反诉原告办理房屋过户手续，更没有结清拖欠的物业费和电费。直到2014年5月6日，反诉被告才将房屋三证交给反诉原告，5月15日办理了过户手续，将房屋变更为反诉原告刘某、陶林霞所有。反诉被告的迟延交房行为，导致反诉原告未能将该房屋作为婚房使用，旅行社团费不能周转，高息借款未能及时归还，反诉原告还给反诉被告垫付了不动产营业税近四万元。为此，反诉原告提起反诉，诉讼请求为：1、责令反诉被告全面履行合同义务，迅速腾空房屋；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失101688元（包括：60万元银行贷款利息23400元；案外人借款利息36000元；拖欠电费5.7元；垫付房屋销售税费39222.29元及相应利息1530元）。
反诉被告（本诉原告）陆晋臣反诉答辩称：第一、反诉原告主张反诉被告没有完全交付房屋的理由不成立。收到房款后，反诉原告就拿到了涉案房屋的钥匙，房屋中也仅剩少许反诉被告的物品，不影响房屋的使用，应当视为已经交付房屋。第二、涉案房屋在交房后的电费和物业费应当由买受人来承担。第三、房屋契税的法律规定并不是强制性规定，应当以双方签订的合同约定为准，双方在协议中已经约定了税费由买受方承担。第四、反诉原告主张的借款真实性无法确认，且房款的来源跟本案无关。第五、卖房之前，被反诉人已经告知房屋的相关情况以及抵押情况，不存在欺诈行为，房屋的抵押也不影响房屋的买卖。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）陆晋臣为证明自己主张的事实及反驳被告的反诉，向本院提交下列证据：
1、房地产转让协议复印件一份，证明2013年9月8日，原告陆晋臣与被告刘寅签订关于坐落于衢州市柯城区文景苑11幢2单元502室房屋的房地产转让协议，双方就房款支付方式等作了详细约定的事实。
2、房产买卖前的房产证复印件、土地证复印件以及衢州市柯城区住房情况查询记录复印件、衢州市区房产记载信息查询复印件记录各一份，证明涉案房屋原所有人为原告陆晋臣，现所有权人为被告刘某、陶林霞的事实。
3、原告母亲陈某与被告刘某短信记录复印件一组，证明在被告办理三证后，一直未支付房屋余款，原告多次催讨未果的事实。
4、衢州市嘉园物业管理有限公司出具的发票联一份、收款收据五张、证明一张，证明原告缴纳涉案主体房屋、车库自2012年1月1日至2013年10月30日物业费2605元和224元的事实。
5、电费明细一份共两页，证明原告已经将涉案房屋的电费缴清的事实。
被告（反诉原告）刘寅、刘某、陶林霞为证明自己的反诉主张及反驳原告的本诉，向本院提交下列证据：
1、委托书复印件一份，证明反诉被告陆晋臣委托其母陈某代办卖房事宜的事实。
2、收条复印件两份，证明陈某收到反诉原告支付的房款共计80万元的事实。
3、反诉被告在买房时出示的房产证复印件、土地证复印件各一份，证明卖房的时候，陈某将土地证上抵押情况用白纸挡住，且该白纸上的电话号码是陈某写的，也就是反诉被告在卖房的时候隐瞒了房屋的抵押情况。
4、贷款合同复印件、借款借据复印件各一份及利息清单复印件四份，证明反诉原告支付的房款中，其中60万元来源于贷款，贷款月息为千分之六点五的事实。
5、借条一份及法庭向证人罗建某的询问笔录一份，证明购房过程中，反诉原告刘某向案外人罗建生借款20万元用于支付房款并支付利息36000元的事实。
6、照片八张，证明反诉被告未将涉案房屋腾空，一直占用至今的事实。
7、票据复印件三张，证明反诉原告在办理过户手续时缴纳的税费共39222.29元。
8、证明一份，证明反诉原告刘寅于2013年12月28日在衢州国际大酒店举行婚礼，反诉被告迟延交房影响了刘寅使用婚房的事实。
9、发票联一份，证明涉案房屋在没有交付前欠电费5.7元的事实。
10、衢州市嘉园物业管理有限公司出具的证明一份，证明反诉被告未将涉案房屋物业费结清的事实。
上述证据经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告（反诉被告）提供的证据1、2、4、5，三被告（反诉原告）对证据的真实性均无异议，故本院对该四组证据予以确认。对原告提供的证据3，被告刘某对收到短信的事实予以认可，但认为其与原告母亲陈某之间的短信往来与本案无关，本院结合其它证据对三被告尚欠原告购房款5万元的事实予以确认。对三被告（反诉原告）提供的证据1、2，原告（反诉被告）对证据的真实性没有异议，故本院对该两组证据予以确认。对三被告提供的证据3，原告对证据的真实性提出异议，认为该复印件的制作方不能确定。三被告在反诉状中也自认了购房时原告曾出示了房屋的产权证，且该证据也无法证明原告向三被告隐瞒了房屋抵押贷款的情况，故本院对该证据不予确认。对三被告提供的证据4，原告对证据的真实性没有异议，但认为从证据本身能反映出贷款的用途系垫会团费而非购房。该证据与本案事实认定缺乏关联性，故本院对该证据也不予确认。对三被告提供的证据5，原告对证据的真实性提出异议。本院认为案外人罗建生虽接受了法庭的询问，但仅向法庭提供了借款的借条而未提供相应的付款凭证，且案外人也明确表示借款时仅知道被告刘某借款是用于购房，但对所购房屋的位置和价款均表示不知情，故本院对该组证据不予确认。对三被告提供的证据7，原告对证据的真实性没有异议，且根据合同约定，房屋过户产生的税费也应当由买受方及被告刘寅承担，故本院对该证据予以确认。对三被告提供的证据8，原告对证据的真实性提出异议。本院认为该份证明的内容存在笔误，也没有相应的结婚证或收款收据予以佐证，且被告刘寅的结婚时间与本案无关，故本院对该证据不予确认。对三被告提供的证据9、10，原告对真实性没有异议，且主张交房后的电费及物业费本应由买受方承担，故本院对该证据予以确认。
根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：
被告刘某、陶林霞系夫妻，被告刘寅系刘某与陶林霞之子。2013年9月，原告陆晋臣委托其母亲陈某代其出售坐落于衢州市柯城区文景苑11幢2单元502室、文景苑11幢C-12号房屋。2013年9月8日，陈某代表原告陆晋臣与被告刘寅签订《房地产转让协议》一份，协议约定：房屋总价为85万元，分别于2013年9月15日支付55万元，10月31日支付25万元，付房款80万元后交房，余款5万元于三证办齐后付清；过户中涉及的税费由买受方负担；上述房屋如存在产权纠纷，按揭或抵押债务、税金等，卖方保证过户前办妥。被告刘寅于2013年10月31日前按约支付了前两笔购房款，原告陆晋臣也按约于2013年10月底前将房屋的钥匙交给被告刘寅，房屋内尚余少许物品未清空。2014年5月15日，双方办理了过户手续，现该房产所有权人为被告刘某、陶林霞。过户后，三被告未按约将余款5万元支付给原告。原告多次向三被告催收，但三被告至今未支付。
本院认为，原告陆晋臣与被告刘寅之间的房地产转让协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。按照协议约定，购房余款5万元应当于三证办齐后付清，现原告已将房屋过户至被告刘某、陶林霞名下，已完成了产权交付的义务，被告也应当按照协议约定付清购房款。现原告要求三被告支付尚余购房款5万元及逾期付款利息，理由正当，本院予以支持。关于三被告的反诉，三被告要求原告腾空房屋，原告负有将房屋内尚余少许物品清空的义务，故本院对该诉请予以支持。对于三被告以原告逾期交房为由要求原告赔偿损失，本院认为，根据双方协议，出卖方应当在买受方付款80万元后交房，原告也按约交付了房屋钥匙，应当视为已转移占有，将房屋交付三被告使用，而双方对产权过户的时间并未作明确约定，故无法依合同确定原告系逾期交付。原告在房产办理过户手续前已清除抵押登记，符合双方约定，且原告在出售房屋时已向被告出示了房屋产权证，故三被告主张原告存在欺诈行为且逾期交房要求原告赔偿的理由不能成立。另，关于三被告诉请的损失组成：房款的支付是购房时买受方应当承担的义务，购房款80万元的利息与逾期交房行为不构成因果关系；合同约定，房屋过户的税费由买受方承担，故三被告要求原告赔偿房屋过户的税费不符合双方约定；因此，对于三被告要求原告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。原告应将房屋交付前的电费及物业费结清，现原告提供证据证明其已垫付了房屋交付前的电费5.7元，故对三被告要求原告结清电费的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘寅、刘某、陶林霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陆晋臣所欠购房款50000元及逾期付款利息（自2014年5月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告（反诉被告）陆晋臣其它的诉讼请求。
三、反诉被告（本诉原告）陆晋臣于本判决生效之日起十日内腾空位于衢州市柯城区文景苑11幢2单元502室、文景苑11幢C-12号房屋，并向反诉原告刘寅、刘某、陶林霞支付电费5.7元。
四、驳回反诉原告（本诉被告）刘寅、刘某、陶林霞其它的反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1506元，减半收取753元，由被告（反诉原告）刘寅、刘某、陶林霞负担，于本判决生效之日缴纳。反诉案件受理费2614元，减半收取1307元，由反诉原告（本诉被告）刘寅、刘某、陶林霞负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 吴雯雯
二〇一五年一月七日
书记员 徐星瑜