浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙台民终字第849号上诉人（原审被告）：台州耀江新世纪置业有限公司。法定代表人：杨小平。委托代理人：梁国强。委托代理人：陈城。上诉人（原审被告、反诉原告）：台州市路桥耀江家居广场有限公司。法定代表人：张友军。委托代理人：江志东。委托代理人：丁小红。被上诉人（原审原告、反诉被告）：绿城物业服务集团有限公司台州分公司。负责人：周宏。委托代理人：胡平。上诉人台州耀江新世纪置业有限公司、台州市路桥耀江家居广场有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2012）台路民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：被告台州耀江新世纪置业有限公司系耀江广场小区家居广场的业主，被告台州市路桥耀江家居广场有限公司系耀江广场小区家居广场的承租人，商场建筑面积为18925.10平方米。2010年4月1日，原告与耀江广场小区业主委员会签订了《耀江广场项目物业服务合同》，其中载明：商场面积为18925.10平方米；由原告提供物业服务，期限为2010年4月1日起至2012年3月31日止；物业管理费由原告向业主、物业使用人收取，无论是否入住、装修都按物业费的100%比例全额收取；商业物业管理服务费为2元／月·平方米；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬；业主、物业使用人违反合同约定，逾期（每年4月1日）三个月支付物业费的，原告有权要求业主、物业使用人及时支付物业费，并按应付金额每日千分之二支付违约金；商业2元／月·平方米的物业费仅包含商场门前的循环保洁、秩序维护、停车引导等，但不包含商场内部的管理（如：公共能耗、工程维修、秩序维护等）；应业主委员会及开发公司的要求在原告接管后，由原告派驻保洁员负责商场的保洁工作，如原告在管理期间产生亏损则由业主委员会及开发公司共同支付原告此部分亏损的费用，此方案先试运行半年，双方在看实际效果后决定下一步的合作事宜。后两被告未按约支付物业费。2011年12月28日，被告台州耀江新世纪置业有限公司与原告就相关物业费达成如下协议：根据2010年4月1日签订的《耀江广场项目物业服务合同》，按照合同第十五条约定，被告台州耀江新世纪置业有限公司应在2011年4月底前支付原告707330.95元物业费，具体费用为：1、2010年11月1日-2010年12月31日物业费计76000元；2、2011年1月1日-2011年12月31日物业费计456000元；3、2011年7月1日-2011年12月31日的物业费计175330.95元（写字楼A、B座）。经协商，于2011年12月底前支付第三款项（175330.95元）；春节前支付第二款项的一半；2012年3月底前按合同支付完毕。2011年12月29日，被告台州耀江新世纪置业有限公司支付了物业费175330.95元，2012年1月18日，被告台州市路桥耀江家居广场有限公司支付了物业费228000元。后两被告未再支付，原告于2012年6月28日发律师函至被告台州耀江新世纪置业有限公司处，要求其支付拖欠的物业费406850.62元，两被告未支付。在原告提供物业服务期间，为被告台州市路桥耀江家居广场有限公司商场内部提供了保洁、安保等服务，但于2011年12月初三至二十六（即2011年12月27日2012年1月19日）停止了商场内部服务，其后恢复了内部服务。原审法院认为：原告与耀江广场小区业主委员会签订的《耀江广场项目物业服务合同》，意思表示真实，不违反法律规定，依法对原、被告产生约束力。两被告主张耀江广场小区业主委员会选取原告作为物业服务人程序违法，合同应为无效。该院认为耀江广场小区业主委员会系业主依法成立，其签订的合同对所有业主具有约束力，若业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益，受侵害的业主可请求予以撤销，被告在原告提供服务的二年内未主张该权利，现以此为抗辩主张合同无效，该院不予支持。对于被告主张的原告收取的2元／月·平方米的物业费如只针对商场外部进行服务，则显失公平，应包含商场内部的物业服务，而原告提供的商场内部服务不符合服务标准，其违约在先，应减免部分物业费。该院认为，《耀江广场项目物业服务合同》已明确载明商业2元／月·平方米的物业费仅包含商场门前的循环保洁、秩序维护、停车引导等，但不包含商场内部的管理（如：公共能耗、工程维修、秩序维护等），双方签订的款项支付协议亦肯定确认了原告2011年12月31日前的物业服务质量及收费标准，两被告亦按协议支付了部分款项，故对于2011年12月31日前的物业费，被告应按签订的协议支付剩余款项即304000元。对于2012年1月1日至2012年4月1日的物业费，原告虽于2011年12月27日2012年1月19日停止了商场内部服务，但提供商场内部服务非合同约定内容，款项支付协议签订时间2011年12月28日，款项支付时间2011年12月28日、2012年1月18日亦可佐证，其后原告又如前期提供了相应的商场内部服务，故该部分物业费应按合同约定按2元／月·平方米计算，共计113550.60元。现原告主张两被告支付物业费414913.40元，两被告主张物业费金额不明，且应向经营户收取，要求追加各经营户为第三人，该院认为，被告台州耀江新世纪置业有限公司系业主，被告台州市路桥耀江家居广场有限公司系承租人，双方约定由被告台州市路桥耀江家居广场有限公司支付物业管理费，现原告要求被告台州市路桥耀江家居广场有限公司支付物业费，被告台州耀江新世纪置业有限公司承担连带责任，符合法律规定，该院予以支持。被告台州市路桥耀江家居广场有限公司虽又将商场分块转租给各经营户，并与之签订了摊位租赁合同，约定了租金及物业费，但根据合同的相对性，各经营户与本案无利害关系，故对于被告要求追加经营户为第三人的请求该院不予准许。被告主张原告曾向经营户收取物业费证据不足，该院不予采纳。被告主张原告按日利率千分之二的标准计算滞纳金过高，因原告于2012年6月28日书面催讨物业费，亦未提供因被告迟延支付物业费造成损失的证据，故对于滞纳金，该院调整为从2012年6月28日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。反诉原告台州市路桥耀江家居广场有限公司要求反诉被告赔偿因其管理不当致使经营户拒付物业费97674.97元，该院认为反诉原告台州市路桥耀江家居广场有限公司与经营户间的物业费与本案不具有关联性，商场内部的管理亦非物业服务合同的内容，对该主张该院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿因拒绝提供物业服务一个月造成的损失37850.20元（含月物业费及自行聘请保洁员工资），该院认为，反诉被告未拒绝提供物业服务，对该诉请不予支持。反诉原告要求反诉被告支付的垃圾清运费2000元，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：台州市路桥耀江家居广场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司物业管理费计人民币414913.40元，并支付自2012年6月28日起至本判决确定的履行期届满之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的滞纳金，被告台州耀江新世纪置业有限公司负连带责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4650元，反诉案件受理费1525元，共计6175元，由被告台州市路桥耀江家居广场有限公司负担。宣判后，台州耀江新世纪置业有限公司、台州市路桥耀江家居广场有限公司不服，向本院提起上诉称：一、黄仙方等30家经营户系涉案物业的实际承租使用人，与本案存在利害关系，且上诉人已于一审时申请追加黄仙方等30家经营户为第三人，因此，一审法院不予追加，与法不符。二、一审认定商场内物业服务不属于物业服务范围，与实不符。根据《耀江广场项目物业服务合同》第十条第14款，被上诉人负责商场保洁工作，该方案试行半年，由双方再协商决定下一步合作事宜。后双方协商未果，但商场保洁工作一直由被上诉人负责。季仙辉的证人证言不能否定《关于绿城物业履约情况的复函》的效力。前者是个人意思表示，而后者是业主委员会的意思表示。前者是证人证言，而后者是书证。两者代表两种意见，在证据效力上不能相互抵销。被上诉人认为商场内部保洁工作是附加的免费服务的理由不能成立。若是免费服务，则《耀江广场项目物业服务合同》第十条第14款关于“此方案先试行半年”的约定无法解释。即使属于“附加的免费服务”，也应属于上诉人方和物业实际使用人向被上诉人支付物业服务费的对价，属于被上诉人必须履行的义务。被上诉人提供的物业服务对象应是整个商场，包括商场内与外。若被上诉人不提供商场内的物业服务，则构成显失公平。三、被上诉人履行合同严重不符合要求，构成违约，应承担相应违约责任。被上诉人履行合同严重不符合要求，如：卫生保洁服务差、保安人员严重不足且严重缺乏服务意识、服务管理不到位、服务人员素质低、服务态度差、拒绝提供物业服务达一个月。《关于绿城物业履约情况的复函》与季仙辉的证人证言均证明存在违约事实。朱顺发的证人证言和工资单证明，在被上诉人拒绝提供物业服务一个月的时间内，上诉人方另行聘请员工对商场进行物业服务。被上诉人未提供物业服务长达一个月，故应扣除相应物业管理费用和按约承担违约责任。四、被上诉人履行合同不符合要求，造成巨大经济损失，包括因商户拒付物业服务费且客观上已无法收回的损失97674.97元，因拒绝提供物业服务一个月的损失37850.20元，因不履行卫生保洁等服务另行聘请人员清运垃圾的损失2000元，共计137525.17元，应由其承担上述损失。被上诉人提供的物业服务不符合合同要求，应当降低物业服务收费标准。五、即使被上诉人的诉讼请求成立，一审法院对违约金起算日的认定与实不符。被上诉人第一次书面催交时间为2012年6月28日，即使要支付违约金也应自上诉人方收到书面催交函后五个工作日后即2012年7月7日开始计算。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法改判或发回重审。绿城物业服务集团有限公司台州分公司答辩称：一、商场经营户与本案处理结果不存在利害关系。被上诉人提供的物业服务范围是商场外部，与商场内部经营户无直接关联。商场经营人员的准入由上诉人方掌控，被上诉人既不清楚，也未曾向经营户收取物业费用。二、商场内部不属物业服务范围。根据《耀江广场项目物业服务合同》第十条第14款，双方订立合同时对于商场物业服务范围的认知是明确的。该款后半部分表明，被上诉人应业主委员会及上诉人台州耀江新世纪置业有限公司的要求在物业服务收费项目外提供额外的无偿帮助行为。被上诉人与路桥耀江广场业主委员会洽谈签订物业服务合同时，对物业服务范围与收费作出了详细规定，上诉人台州耀江新世纪置业有限公司作为业主对此完全知情，故合同不存在显失公平情形。三、被上诉人一审时如实提供了相关服务记录。上诉人方所称的各种未达到合同要求的情况都不属于服务范围。内部卫生清理、保安等都属业主自身管理范围。证人季仙辉述称，《关于绿城物业履约情况的复函》由上诉人方书写，季仙辉作为业主委员会主任，应上诉人方要求作了认可，但未核实。经营户拒付的97674.97元费用与被上诉人无关。被上诉人撤出时与下一任物业服务公司办理了相关交割手续，而垃圾清理费2000元在被上诉人撤出后产生，与被上诉人无关。上诉人方未能举证证明被上诉人存在未达到物业服务合同相关标准的行为，故其要求降低物业服务收费标准，于法无据。四、被上诉人2012年6月28日前已多次通过电话、工作联系单等方式主张物业费，但上诉人方未予回应。一审法院认定的违约金计算点与实际催讨物业费时间相比，是延后的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。此外，另查明：二审时，被上诉人绿城物业服务集团有限公司台州分公司认可涉案物业管理费的滞纳金从2012年7月7日起计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、关于一审时要否追加黄仙方等30家经营户为第三人的问题。上诉人台州市路桥耀江家居广场有限公司虽将商场分块转租给各经营户，并与各经营户签订了摊位租赁合同，约定了租金及物业费，但根据合同相对性原则，各经营户与本案并无直接利害关系，故一审法院不追加黄仙方等30家经营户为第三人，与法相符。二、关于物业服务范围问题。《耀江广场项目物业服务合同》第十条第14款明确载明：商业2元／月·平方米的物业费仅包含商场门前的循环保洁、秩序维护、停车引导等，但不包含商场内部的管理（如：公共能耗、工程维修、秩序维护等）；应路桥耀江广场业主委员会和上诉人台州耀江新世纪置业有限公司的要求在被上诉人接管后，由被上诉人派驻保洁员负责商场的保洁工作，如被上诉人在管理期间产生亏损则由路桥耀江广场业主委员会和上诉人台州耀江新世纪置业有限公司支付被上诉人此部分亏损的费用，此方案先试运行半年，双方再看实际效果后决定下一步的合作事宜。2011年月12日28双方签订的《款项支付协议》再次确认了2011年12月31日前的物业服务质量及收费标准，上诉人方亦按协议支付了部分款项。据此，本院认为，被上诉人方收取的2元／月·平方米的物业费应只针对商场外部进行服务，商场内部并不属于双方约定的物业服务范围。上诉人方认为，被上诉人收取的2元／月·平方米的物业费如只针对商场外部进行服务，则显失公平，但没有提供相关证据加以证明，故本院不予采信。三、关于被上诉人提供的物业服务是否不符合合同要求的问题。上诉人方主张被上诉人存在未达到物业服务合同相关标准的行为，并据此要求降低物业服务收费标准，但未能提供充分有效的证据加以证明，故本院对上诉人方的这一主张不予采信。四、关于上诉人方述称的经营户拒付的物业服务费97674.97元、因拒绝提供物业服务一个月的损失37850.20元、因不履行卫生保洁等服务另行聘请人员清运垃圾的损失2000元等问题。本院认为，根据合同相对性原则，各经营户有无拒付物业费与被上诉人没有直接关系，故上诉人方主张由被上诉人承担经营户拒付物业费的损失，于法无据，本院不予采信。商场内部不属于本案双方约定的物业服务对象，故上诉人方主张由被上诉人承担拒绝提供商场内部物业服务一个月的损失37850.20元，与法相悖，本院不予采信。上诉人方不能提供充分有效的证据证明因被上诉人不履行卫生保洁等服务另行聘请人员清运垃圾的损失2000元，故本院亦不予采信。五、关于滞纳金计算时间时间。上诉人方认为，被上诉人第一次书面催交时间为2012年6月28日，若需支付滞纳金，也应从上诉人方收到被上诉人的书面催交函后五个工作日后即2012年7月7日开始计算。二审时，被上诉人对此表示认可，故本院依法予以调整。综上，上诉人方上诉理由中的合理部分，本院依法予以采纳，不合理部分，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更台州市路桥区人民法院（2012）台路民初字第1462号民事判决为：上诉人台州市路桥耀江家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人绿城物业服务集团有限公司台州分公司物业管理费计人民币414913.40元，并支付自2012年7月7日起至本判决确定的履行期届满之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的滞纳金，上诉人台州耀江新世纪置业有限公司负连带责任。一审本诉案件受理费4650元，反诉案件受理费1525元，共计6175元，由被上诉人绿城物业服务集团有限公司台州分公司负担850元，由上诉人台州市路桥耀江家居广场有限公司负担5325元；二审案件受理费6175元，由上诉人台州市路桥耀江家居广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭晓明审 判 员  汤坚强代理审判员  张淑娅二〇一三年三月十九日代书 记员  郭巧燕