山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终1323号
上诉人（原审被告）：烟台小原工贸有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福南路西2号。
法定代表人：潘月彬，经理。
委托诉讼代理人：孙美琴，山东信力源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台同化防水保温工程有限公司，住所地烟台市福山区永达街591号。
法定代表人：曹菊娣，总经理。
委托诉讼代理人：马洪亮，山东明朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文博，山东明朗律师事务所律师。
上诉人烟台小原工贸有限公司（以下简称小原公司）因与被上诉人烟台同化防水保温工程有限公司（以下简称同化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人小原公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回同化公司诉讼请求。2、一、二审诉讼费由同化公司负担。理由：一、租赁合同已于2012年6月解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同因不可抗力无法实现，且因同化公司一方迟延履行合同义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同已法定解除。1、租赁合同因第三人北皂村委干涉，致合同目的无法实现而解除。2、同化公司未履行合同约定的“负责协调供电、供水及周边单位关系”等义务及违约行为致使租赁合同的目的无法实现而解除。3、北皂村委与同化公司之间的租赁合同已于2012年6月解除，故小原公司与同化公司之间的租赁合同因基础丧失，无法实现而解除。二、即使本案租赁合同有效且未解除，依据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求不支付租金。三、本案已过诉讼时效。本案争议应概括从2012年5月底起算一年，诉讼时效已过。涉案房产已于2012年6月被原产权人收回，小原公司应于2012年5月底前交付给同化公司的房租也未交付，本案争议已经于2012年5月发生，诉讼时效应从该日期起算，至2013年6月1日已过诉讼时效。
被上诉人同化公司辩称，小原公司与同化公司之间租赁合同合法有效，合同到期终止并未解除。小原公司应按约定向同化公司支付租金且同化公司的诉讼并未超过法定诉讼时效。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
同化公司向一审法院起诉请求：小原公司支付2012年7月1日至2014年12月31日的租金175000元、违约金70000元，并以欠付租金为基数，按照同期银行贷款利率，赔偿自2012年5月31日至2014年4月23日逾期支付租金的利息损失12206.44元，并自2014年4月24日继续计算至租金付清之日。诉讼中，同化公司撤回关于违约金70000元的诉讼请求。
一审法院认定事实：2005年5月，同化公司与小原公司在签订的《办公楼及厂房租赁合同》中约定：同化公司将幸福南路1-8#办公楼、厂房及院落租赁给小原公司，共有临道二层楼房一座，建筑面积476.54平方米，院落一处1360.60平方米，其中院内建筑面积528.71平方米；租赁期限自2005年7月1日至2014年12月31日；租金每年70000元，其中办公楼每年40000元，厂房及院落每年30000元，于每年5月底前交付下一年租金，如小原公司未按时支付租金，同化公司可解除合同，小原公司承担违约责任；需改造增建的地方，在不破坏原房屋结构的情况下，经同化公司同意可适当改造和增建；任何一方欲解除租赁合同，需提前三个月通知对方，经双方认可即可解除合同；如因同化公司违约致解除合同，同化公司退还当年剩余月租金并支付小原公司一年租金为违约金，如因小原公司违约致解除合同，小原公司支付同化公司一年租金为违约金，且当年租金不予退回；双方还约定了其他权利义务。2005年5月10日，同化公司与小原公司另行约定租金70000元为不含税价格，若小原公司要发票房租为70000元加税金。庭审中，同化公司与小原公司确认一致“于每年5月底前交付下一年租金”的意思是在每年5月底前交付当年7月1日至次年6月30日期间的房租。履约过程中，小原公司自2012年7月起未向同化公司交付租金。
诉讼中，同化公司称，同化公司与小原公司之间的租赁合同于2014年12月31日到期终止。针对诉讼请求，同化公司提交以下证据予以证明：
1、2005年3月1日北皂居委会（作为甲方）和同化公司（作为乙方）签订的《租赁合同》一份，约定双方为继续1993年10月28日所签合同协商一致达成以下条款：原乙方福山斗余建筑公司第四工程队租赁土地所建同达酒楼厂房、车库、宿舍及围墙产权归北皂居委会所有；同化公司继续租用上述建筑，租金前三年每年40000元，每年12月30日前付清租金，自2008年1月1日起年租金25000元；原乙方福山斗余建筑公司第四工程队建设以上建筑共支出652187.21元工程款，以上工程款依原合同折旧后，由同化公司继承；截止至本合同签订之日，北皂居委会欠同化公司工程款375000元，自2008年1月1日起同化公司每租赁一年，从北皂居委会所欠工程款中抵除25000元作为租金，余额待租赁关系解除后双方结算；房屋租赁期限自2005年1月1日至2015年1月1日；租赁期内同化公司可以转租，但转租不得损坏北皂居委会建筑，如同化公司因任何原因不能继续租用，由受转租人将租金直接支付北皂居委会；双方还约定了违约责任等条款。同化公司以此证明其自北皂居委会处承租了涉案房屋，同化公司可以转租。
小原公司对合同的真实性和证明内容均无异议。
2、2012年6月13日同化公司向小原公司出具的催缴租金通知书复印件一份（载明小原公司应于每年5月底前交付下一年度租金，现小原公司未依约交付下一年度租金，要求小原公司接到通知书后7日内支付租金，否则同化公司将依合同约定通过法律手段处理该事情）、2012年7月26日同化公司向小原公司法定代表人潘月彬发出催交租金通知书的特快专递邮件详情单（寄件人存一联）一份，证明因小原公司未按期向同化公司支付租金，同化公司于2012年7月向小原公司发出催缴租金通知书，小原公司收到后未提出任何书面异议。
小原公司质证称，未收到上述证据。
3、1993年9月2日烟台市芝罘区计划委员会向只楚镇政府出具的《关于对北皂村新建网点仓库的批复》复印件一份，载明同意北皂村投资300000元，新建商业网点200平方米和仓库360平方米；该项目列我区乡村集体建设计划管理。
1993年7月27日烟台市规划局颁发的建设工程规划许可证复印件一份，载明使用期限1993年7月27日-1995年7月17日，建设单位“只楚镇北皂村”，建设项目名称“临时仓库、网点”，建设位置“大庆路南侧货坊内”，建设规模“网点1幢1-2层200平方米仓库1幢1层360平方米”。
1993年10月28日的烟台市临时建设工程开工通知单复印件一份，载明北皂村申报在北皂货坊建网点、仓库工程，《建设工程规划许可证》已签发，经勘查、放线、验线，符合规划要求。准予开工。工程内容：网点一栋二层200平方米仓库一栋一层360平方米。证明涉案房屋开工建设经过相关部门许可。
以上证据证明涉案房屋的建设、规划、开工经过相关部门批准许可。
小原公司质证称，以上证据均系复印件，对真实性不予认可；1993年7月27日的建设工程规划许可证建设位置是“大庆路南侧货坊内”，与本案无关。对此，同化公司解释称1993年涉案房屋所在位置就是大庆路。
4、基本建设项目开工报告表、烟台市规划局规划图原件各一份，证明涉案房屋在开工建设时经过规划、审批，属于合法工程。
小原公司质证称，不清楚上述证据的真实性，认可规划图中所载明的房屋位置与涉案房屋的位置一致。
5、证人刘某出庭作证。该称：其在小原公司不担任职务。其在科技局任职时认识同化公司法定代表人，同化公司的李部长要求其陪同一起去收取租金。2013年5月，其陪李部长到位于幸福南路小原公司原先的办公场所、涉案房屋所在地的一楼简易房内与小原公司的法定代表人商谈房租收取一事，小原公司答复没有钱。2013年8月，其又陪李部长去小原公司新的办公地址八一宾馆，小原公司法定代表人仍然答复说没有钱。另外，2011年，北皂村委不让小原公司在涉案房屋内经营、要收回房屋，小原公司的经营因北皂村委堵门受到影响，要求同化公司去进行协调，其与同化公司的工作人员去进行协调。具体北皂村委与同化公司、小原公司如何协商，其不清楚。
同化公司质证称对证人所述催收房租情况无异议，证人其他陈述是受到小原公司诱导。小原公司质证称：证人在退休以后被同化公司聘任为副总经理，其证言中对小原公司不利部分不应采信。证人所述曾向小原公司主张过房租，不属实。根据证人陈述，早在2011年9月，因同化公司没有按照合同约定协调好周边关系，又没有依法保持租赁物符合约定用途，北皂居委会多次对涉案房屋堵门、封路，严重影响小原公司生产经营。同化公司对此知情，也出面与北皂居委会协调过，但是没有解决问题，致使小原公司不能正常使用、收益租赁物，甚至导致小原公司的次承租人的租金被北皂居委会收取。同化公司与小原公司的租赁合同即使有效，也已由于同化公司的原因在2012年6月底解除。
小原公司称，租赁房产由小原公司、次承租人芝罘区维特广告标牌经营部和烟台市芝罘山大汽车配件经销处使用。小原公司口头向同化公司法定代表人妻子、同化公司财务部曹部长口头通知过转租，曹部长表示同意。2012年6月北皂居委会直接从次承租人处收回租赁房屋，故小原公司与北皂居委会之间、与同化公司之间均没有书面交付房屋的手续，次承租人自2012年7月直接向北皂居委会缴纳房租。经与北皂居委会协商，2012年6月后小原公司仅使用自己在涉案土地上建设的临时房屋，2012年下半年小原公司搬离。同化公司与小原公司间的租赁合同于2012年6月解除。对此，小原公司提交以下证据予以证明：
1、2012年1月1日北皂居委会向北皂辖区客户出具的通知复印件一份，载明：经北皂两委研究决定，委派经管办主任金延忠等通知负责到各客户理顺土地手续租赁合同及缴款事宜，望各单位配合工作，提供真实情况及票据。对不能提供相关证据和缴款证据的，要按照合同进行补充和补交，对不配合工作、不提供真实证据的客户，我居委会将按照合同收回土地和房屋。证明北皂居委会通知各租户要收回租赁房屋并委派金延忠具体负责相关事宜。
2012年5月30日金延忠书写的通知一份，载明：由于北皂前居委会与同化公司签订合同时没有通过居民表决，而且合同内容很不平等，严重损害了广大居民利益，所以定于2012年5月30日收回土地。证明同化公司与小原公司间的租赁合同因同化公司与北皂居委会的纠纷已于2012年6月解除。
日期为2012年6月26日的通知一份，载明：由于同化公司租用北皂居委会土地，从2008年至今未交租金，居委会于2011年9月催交至今无果，同化公司严重危害了北皂2000多居民的利益，现居委会决定收回土地，此决定与现业户无关，业户可与居委会联系，继续租用。后，小原公司又提交了加盖北皂居委会印章的相同内容的通知一份，表示是让北皂居委会在通知上补盖了印章。证明租赁房产被北皂居委会收回。
2016年12月20日北皂居委会出具的说明一份，载明“我居委会所有的芝罘区幸福南路1-8号房屋及附属房产的出租权，我居委会已于2012年6月底收回，我居委会直接向承租户收取租金”，证明北皂居委会2012年6月底收回涉案房屋的出租权，同化公司与小原公司之间的租赁合同因同化公司与北皂居委会之间的纠纷而实际不能履行而解除。小原公司称当时同化公司与小原公司多次协商解除合同，口头作出了意思表示，但对此没有形成书面材料。
同化公司质证称，2012年1月1日北皂居委会的通知是复印件，不予质证，是否与本案有关、是否涉及本案租赁房产无法确认，内容中并不涉及直接收回土地；对2012年5月30日金延忠书写的通知的真实性不予认可，金延忠无权单方决定收回土地的相关事宜，不清楚金延忠的身份；未见过2012年6月26日的通知，且在同化公司起诉北皂居委会的另案中，北皂居委会认可双方合同在2014年12月31日到期终止、同化公司将房产返还给北皂居委会。
2、2011年6月25日小原公司与案外人范会鹏签订的《房屋租赁合同》一份，载明小原公司出租给范会鹏的房屋坐落于幸福南路3号门头房一处，上下两层，面积90平方米左右，院内库房五间100平方米左右；租赁期限自2011年7月1日起至2014年12月31日；每年租金30000元，每年提前两个月交付下一年租金。
芝罘区维特广告标牌经营部个体工商户设立登记情况一份，载明经营者是范会鹏，经营场所在幸福南路1-8号。
2014年8月4日范会鹏出具的书面证言一份，载明：其于2011年7月1日与小原公司签订了租房合同，年租金30000元。2012年6月北皂村委通知其此地区收归北皂村委，让其将房租交给村里，其于2012年7月31日和2013年7月9日先后把两年房租各30000元共60000元交到了村委，村委开的收据是暂住保证金，其担心小原公司再收取房租，北皂村委承诺：这就是租金，不会有人来收了。若有人再来收取房租或捣乱可直接找村委，由村委负责。
2012年7月31日、2013年7月9日北皂居委会向范会鹏出具的30000元收款收据两份（共60000元，事由均为“收暂住保证金”）。
以上证据证明范会鹏于2011年6月自小原公司租赁房屋开办芝罘区维特广告标牌经营部，同化公司应当知道小原公司转租的事实。2012年6月，北皂居委会通知范会鹏收回土地，范会鹏交付了两年租金60000元。同化公司与小原公司的租赁合同于2012年6月底解除。
同化公司质证称，对租赁合同的真实性无法确定，同化公司对此不知情，小原公司未通知同化公司转租；对工商登记真实性没有异议；对证人证言有异议，证人应出庭作证，范会鹏与同化公司无法律关系，将租金交付给谁与同化公司无关；对收据的真实性无法确认，且载明系保证金，与本案无关。
3、烟台市芝罘山大汽车配件经销处个体工商户设立登记情况一份，载明经营者是张志勇，经营场所在幸福南路1-8号。
2014年8月4日于秀青（小原公司称是张志勇妻子）出具的书面证言一份，载明：北皂居委会收取其单位的三笔租金，分别是2012年12月27日50000元、2013年12月5日40000元、2013年12月5日10000元，即每年50000元租金。租房合同是与小原公司签订的，北皂村委开的收据是保证金和土地使用税，其担心再有人收房租怎么办，村委工作人员说“这个地方村委已收回，这就是房租，有人再来收取房租或者捣乱可直接找村委，由村委负责”。
2012年12月27日北皂居委会向山大汽配出具的50000元收据一张（事由为“2013年度保证金”）、2013年12月5日北皂居委会向山大汽配出具的10000元收据一张（事由为“代收土地税”）、2013年12月5日北皂居委会向山大汽配出具的40000元收据一张（事由为“2014年保证金”）。
以上证据证明烟台市芝罘山大汽车配件经销处自2006年承租涉案房屋，同化公司应当知道小原公司转租的事实。2012年6月北皂居委会通知收回涉案房屋，烟台市芝罘山大汽车配件经销处交付了两年租金100000元。
同化公司质证称，对工商登记真实性没有异议；对证人证言有异议，证人应出庭作证，烟台市芝罘山大汽车配件经销处与同化公司无法律关系，将租金交付给谁与同化公司无关；对收据真实性无法确认，且载明系保证金，与本案无关。
另查，在烟台同化防水保温工程有限公司起诉北皂居委会房屋租赁合同纠纷另案中，在2015年11月26日的笔录中，北皂居委会诉讼代理人陈述“另外同化公司确实是按照合同的约定占有使用房屋，直到2015.1.1日，合同期满后将房屋腾还给小原公司”。对此，小原公司认为该案涉及到同化公司与北皂居委会之间的工程款纠纷，并不直接涉及本案同化公司与小原公司之间的租赁合同纠纷，北皂居委会的代理人对本案相关事实不知情，应以北皂居委会直接出具的证明为准。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案同化公司与小原公司签订的《办公楼及厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，应为合法有效。小原公司虽称与同化公司口头协商于2012年6月解除租赁合同，但同化公司不予认可，小原公司亦未提交证据证明，法院对此不予采纳。同化公司与小原公司间的合同期限至2014年12月31日，且小原公司亦未将涉案房屋提前交付给同化公司，故小原公司应支付租金至2014年12月31日。小原公司虽称北皂居委会已于2012年6月将涉案房屋自行收回，但北皂居委会诉讼代理人在另案中明确陈述“直到2015.1.1日，合同期满后将房屋腾还给小原公司”，与小原公司所述矛盾。至于涉案房屋的建设手续，同化公司提交了规划图等证据予以证明，小原公司虽不予认可，但承认规划图所载房屋位置与涉案房屋实际位置一致，故对小原公司涉案房屋无建设手续的辩解不予采纳。小原公司提交的书面证言、收据等其他证据亦不足以证明其辩解，亦不予采纳。小原公司自2012年7月未向同化公司缴纳租金的事实清楚。《办公楼及厂房租赁合同》明确约定“于每年5月底前交付下一年租金”，双方认可一致该条款的意思是当年5月底前缴纳当年7月1日至次年6月30日的房租，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”之规定，在小原公司对同化公司曾催收租金的陈述不予认可的情况下，同化公司提交的催收租金通知书、证人证言等证据不足以证明其关于2013年7月1日之前的租金的诉讼请求未过诉讼时效的主张，故依法仅能支持同化公司关于2013年7月1日至2014年12月31日期间的租金105000元（70000元+70000元/2）和分别以70000元（自2013年6月1日起）和35000元（自2014年6月1日）为基数，至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，对同化公司主张的超出部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限小原公司于本判决生效之日起10日内向同化公司支付2013年7月1日至2014年12月31日期间的租金105000元和分别以70000元（自2013年6月1日）和35000元（自2014年6月1日）为基数，至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；二、驳回同化公司的其他诉讼请求。如小原公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5158元，由同化公司负担3053元，由小原公司负担2105元。
本院二审期间，同化公司提交（2015）芝民初字第638号同化公司与北皂居委会房屋租赁合同纠纷案件民事判决书复印件，证明北皂居委会在该案庭审中认可双方租期至2015年1月1日。该判决书计算的租金也是截至合同到期日2015年1月1日。北皂居委会对该判决未提起上诉。同化公司质证称该判决书尚未生效，不予认可。北皂居委会已出具证明认可涉案房产的出租权已于2012年6月收回。
本院根据北皂居委会诉讼代理人在（2015）芝民初字第638号案件审理中关于租赁期限“直到2015.1.1日，合同期满后将房屋腾还给小原公司（北皂居委会）”的明确陈述，认定同化公司与北皂居委会之间的租赁合同至租赁期限届满终止。
本院认为，同化公司与北皂居委会签订的涉案房屋租赁合同约定的租赁期限至2015年1月1日，该租赁合同约定同化公司有权转租涉案房屋。北皂居委会在与同化公司的房屋租赁合同纠纷案件审理中明确确认双方的房屋租赁合同至期满后同化公司将租用北皂居委会的房屋腾还给北皂居委会。小原公司主张与同化公司签订涉案《办公楼及厂房租赁合同》后于2012年6月份解除，由实际承租人向北皂居委会支付租金，但其不能向法庭提交与同化公司解除租赁合同的证据，且其该主张与北皂居委会的自认矛盾。因此，小原公司依约应向同化公司支付欠付租金，原审法院从同化公司主张权利之日向前计算一年的租金正确，应予维持。小原公司关于不应支付同化公司租赁费及主张诉讼时效从2012年5月底起算于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5158元，由上诉人烟台小原工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯伟平
审判员 王守远
审判员 于 慧
二〇一七年四月二十七日
书记员 林重霄