杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第2041号
原告：夏敏华。
委托代理人：王忠涨。
被告：吴万能。
被告：周有好。
两被告共同委托代理人：王伟峰。
原告夏敏华为与被告吴万能、周有好房屋租赁合同纠纷一案，于2010年9月25日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判，于2010年11月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2011年7月25日、2012年2月20日两次公开开庭进行了审理。原告夏敏华的委托代理人王忠涨，被告周有好及其委托代理人王伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏敏华诉称：2010年1月23日，原告夏敏华与被告吴万能、周有好商谈位于杭州市教工路250号迎宾楼一至四层租赁事宜，被告吴万能、周有好出具书面承诺迎宾楼一楼加固设计及施工的事项均由其办好。2010年3月4日，被告吴万能、周有好与杭州耀华建筑特种技术有限公司签订《建筑加固工程承包合同》，由该公司进行加固施工，确定工程施工合同总价为一次性包干11000元，工期为25天。基于以上合意，2010年3月21日，原告夏敏华与被告吴万能、周有好签订《迎宾楼承包合同》和补充协议，约定：原告夏敏华承租位于杭州市教工路250号迎宾楼一至四层；承包期为10年，自2010年4月28日至2020年4月28日止，承包费为每平方米2.20元，面积按实际平方数，前三年承包费不变，第四年起按每年递增5%交纳；承包费以半年为计算单位，每年分两次付清，先付后用；同时违约责任约定：被告吴万能、周有好未按合同约定将迎宾楼及其附属设施、设备交付原告夏敏华使用超过一个月或被告吴万能、周有好未履行合同约定的义务，经原告夏敏华书面催告后1个月仍未得到改善并给原告夏敏华的经营活动造成重大损害的，被告吴万能、周有好应承担违约责任，并赔偿相应的经济损失；被告吴万能、周有好有上述违约行为的，应向原告夏敏华支付一年承包金的违约金。《迎宾楼承包合同补充协议》中再次确定由被告吴万能、周有好负责迎宾楼公共区域加固改造设计和施工；被告吴万能、周有好积极协助原告夏敏华办理相关证照（被告吴万能、周有好负责办理好消防手续）。签订合同后，原告夏敏华已支付被告吴万能、周有好半年租金666490元。杭州耀华建筑特种技术有限公司于2010年3月14日进场施工，2010年4月19日接被告吴万能、周有好通知工程停工至今。
原告认为，根据被告吴万能、周有好的书面承诺、《迎宾楼承包合同》及补充协议，被告吴万能、周有好与杭州耀华建筑特种技术有限公司签订的《建筑加固工程承包合同》等，已确定由被告吴万能、周有好负责迎宾楼一楼局部改动结构加固、施工，其理应将施工合格后的迎宾楼在预定工期结束后交付给原告夏敏华。现被告吴万能、周有好擅自停工，至今未按其承诺及合同约定将施工合格的迎宾楼交付给原告夏敏华，已构成违约。该行为也致使原告夏敏华无法正常进行内部装修和营业，造成严重损失。原告夏敏华对此予以催告后，被告吴万能、周有好仍未在合理期限内履行义务，致使合同目的无法实现。被告吴万能、周有好理应承担相应的违约责任。故起诉请求判令：1、解除双方签订的《迎宾楼承包合同》及补充协议；2、被告吴万能、周有好返还原告夏敏华已付款项930490元；3、被告吴万能、周有好赔偿违约金1332980元；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告吴万能、周有好共同辩称：原告夏敏华主张的诉请缺乏相应事实和法律依据，应予以驳回。1、原告夏敏华所陈述的事实和及理由缺乏相应事实依据。双方签订协议后，协议中并未对迎宾楼的交付时间进行约定，且明确约定迎宾楼的改造加固由被告吴万能、周有好联系施工单位，由原告夏敏华实际出资。但实际履行过程中，3月19日施工单位第一次进场后，由于设计方案不符合浙江理工大学的要求，该校要求停工整改。停工后，被告吴万能、周有好另找设计单位，该设计单位经原告夏敏华认可，增加的设计费由原告夏敏华支付，并制定了设计加固方案。该方案也经浙江理工大学同意。但在寻找施工方时，因原告夏敏华认为被告吴万能、周有好所找的几家施工单位报价高，不能承受。此后原告夏敏华擅自找了一家施工单位，在施工过程中，未按照浙江理工大学所认可的方案施工，最后被校方责令停工。因此迎宾楼停工至今不能交付的全部责任在于原告夏敏华，其实际行为改变了双方约定的由被告吴万能、周有好迎宾楼一楼的改造加固、原告夏敏华出资。原告夏敏华自行寻找施工方进行加固，导致迎宾楼至今无法交付。因此，原告夏敏华要求解除合同、被告吴万能、周有好返还租金及赔偿违约金等请求均无法律依据，应予驳回。2、即使原告夏敏华主张的理由成立，对于返还款项，被告吴万能、周有好亦有异议。租金部分应扣除原告夏敏华已经实际占用期间的部分。关于违约金，即使合同解除成立的话，原告夏敏华主张的违约金远远高于其实际所受的损失，违约金过高，应予调整减少。综上所述，请求驳回原告夏敏华的诉讼请求。
原告夏敏华提供证据材料如下：
1、迎宾楼承包合同；
2、迎宾楼承包合同补充协定；
3、承诺书；
4、建筑加固工程承包合同；
5、情况说明；
证据1-5证明，双方签订迎宾楼租赁合同以及相应的权利义务约定，吴万能、周有好承诺对迎宾楼一楼进行加固施工以及其擅自停工等事实。
6、邮件详情单、发票、律师函，证明夏敏华催告吴万能、周有好履行合同义务的事实。
7、收条、汇款凭证等，证明夏敏华支付给吴万能、周有好相应款项共计930490元。
8、室内装饰承包合同、收据；
9、委托监理合同、收据；
10、订货协议、银行凭证；
11、空调系统购买销售合同、收据；
12、监控系统报价清单；
13、消防工程合同；
证据8-13证明夏敏华因履行《迎宾楼承包合同》所造成的部分损失。
14、资产评估报告（浙韦评报（2011）第7号），证明夏敏华在迎宾楼一至四层投入的装修损失为558000元，所安装的空调等设备损失为268310元。
上述由原告夏敏华提供的证据。被告吴万能、周有好质证认为，证据1的真实性无异议，该合同中对迎宾楼的交付时间并未作明确约定，被告吴万能、周有好已按协议约定在3月初将迎宾楼交付原告夏敏华，其已实际接收了房屋。证据2的真实性无异议，该协议明确记载迎宾楼公共区域的加固工程由被告吴万能、周有好设计和寻找施工单位，所有费用由原告夏敏华支付。证据3无异议，该承诺书与补充协议一致。证据4无异议，但由于浙江理工大学未认可设计方案，在4月初已停工。证据5无异议。证据6中，律师函形式的真实性无异议，收到过该函；详情单、发票亦无异议。证据7无异议，已收到的款项数额无异议。证据8-13的真实性均有异议，原告夏敏华仅仅是对迎宾楼房屋进行了简单粉刷；装修以及购买设备的证据均有异议，所有款项支付都是白条或者收款收据，无正规的发票；即使该证是真实的，但所有合同的签订时间都在4月19日以后，即证明该些费用均发生在浙江理工大学对门厅加固责令停止后，是原告夏敏华自行扩大的损失。证据14的真实性、合法性无异议，评估报告中所列装修材料的数量、价值等无异议，但部分装修材料仍在现场，不应作为本案实际损失；消防工程部分评估价115000元过高。
被告吴万能、周有好提供证据材料如下：
1、录音，证明夏敏华违反合同约定，擅自委托第三方进行加固施工的事实。
2、关于干训楼南楼一层足浴大厅加固工程的情况说明，证明浙江理工大学审核通过第三套方案，要求施工方按该方案进行施工。
3、钢构加固工程设计施工承包合同，证明夏敏华因按第三套方案施工工程造价过高，擅自委托金伟忠与中铁工程设计院有限公司签订施工承包合同，在未经浙江理工大学同意的情形下擅自进行加固施工。
4、关于干训南楼基础加固的建议--
足浴部分、有关文一校区干训楼装修及改造的整改函、干训楼足浴门厅加固施工图设计意见，证明夏敏华在未经浙江理工大学同意的情况下，擅自变更设计图纸进行施工，被浙江理工大学发现后，责令其停工整改的事实。
5、收据，证明周世明已收到林作河支付的加固工程款，林作河确实擅自委托周世明对干训楼南楼一层进行加固施工。
6、照片，证明讼争租赁房屋的现状。
7、调查笔录。
8、委托书，证明林作河委托苏光北处理干训楼外立面改造，铝合金门窗拆除及房屋废旧物资的拆除清空，办公区加固等工作。
9、各项费用清单、费用凭证，证明干训楼外立面改造、铝合金门窗及房屋废旧物资的拆除清空、办公区加固工工作实际开支201440.60元。
上述由被告吴万能、周有好提供的证据。原告夏敏华质证认为，证据1有异议，内容不真实，录音资料中的人员均与原告夏敏华无关，亦无法证明录音的时间、地点，该证系证人证言，应当出庭作证；即使该证据是真实的，仅说明敲两个门洞，没有涉及到加固施工的问题。证据2有异议，该证所涉及的内容与双方提供的证据相矛盾，2010年4月递交第三套加固改造施工图不属实，且其中两公司与本案当事人、客观事实均无任何关联。证据3系复印件，真实性无法确认，该合同所涉及的内容未提及具体的加固施工的面积、范围、地点等，无法证明相应的证明对象。证据4中，《关于干训南楼基础加固的建议足浴部分》有异议，未加盖校方公章，且记载的内容与事实相冲突；整改函有异议，原告夏敏华没有收到过任何要求整改的函，该函与双方均无关联；《干训楼足浴门厅加固施工图设计意见》系复印件，真实性无法确认，其中记载“。2010年5月19日。”等内容说明即使原告夏敏华之前有一些小的整改，也是被告吴万能、周有好未履行合同义务，原告夏敏华采取相应的补救措施，最终因校方和被告吴万能、周有好不同意而无法实施。证据5系复印件，有异议，无法证明系加固工程款。证据6有异议，无法证明拍摄的时间、地点，无法确认该照片是谁施工后所产生的施工状态，不能证明相关待证事实。证据7的真实性无异议，未涉及双方的权利义务，与原告夏敏华无任何关联。证据8，真实性无法确认，林作河、苏光北系案外人，关联性、合法性均有异议，有涂改的痕迹，修改的内容与此前双方的约定不一致，该证无法证明林作河、苏光北系接受本案双方的委托，苏光北按委托书实际履行了相关义务。证据9，费用清单系单方制作形成，有异议，也无法证明费用清单与本案的关联；费用凭证有异议，其中出具人等真实性均无法确认，费用凭证是以个人名义出具，属于证人证言，应出庭作证，且该证与本案缺乏关联，无法证明系苏光北因履行委托行为而支付的款项，之前双方的证据证明200000元是原告夏敏华支付给被告吴万能、周有好，并未支付给苏光北，即使苏光北基于委托关系支付了相关费用，其应另案主张，其中特种技术有限公司的加固费用，恰恰可以证明加固系被告吴万能、周有好完成的。
综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院认证如下：
本院认为，原告夏敏华提供的证据1、2的真实性，被告吴万能、周有好质证无异议，予以认定。证据3、4、5、6、7，被告吴万能、周有好质证无异议，予以认定。证据8－13的真实性，不予认定，就原告夏敏华的实际损失，本院按照证据14资产评估报告（浙韦评报（2011）第7号）中的评估结论予以认定。证据14，被告吴万能、周有好质证后虽有异议，但其未能提供反驳证据，故本院予以认定，
被告吴万能、周有好提供的证据1、6，因原告夏敏华就真实性有异议，且缺乏其他证据印证，不予认定。证据2、3、4、5，系浙江理工大学出具的有关加固改造的情况经过，该证不足以证明讼争双方就迎宾楼一楼的加固改造已约定由原告夏敏华履行等事实，故与本案缺乏关联性，不予认定。证据7系调查笔录，真实性予以认定。证据8、9，与本案讼争事实缺乏关联，不予认定。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2010年1月23日，因协商位于杭州市教工路250号迎宾楼一至四层租赁事宜，吴万能、周有好（甲方）出具给夏敏华（乙方）《承诺书》一份，吴万能、周有好共同承诺：“甲方无条件提供租赁房主的书面的转租租赁委托书给乙方，若有变故乙方造成一切损失均有甲方承担。”“甲方承诺迎宾楼一楼局部改动结构加固、施工，其加固设计及施工的事项均有甲方办好，交给乙方装修，所产生的所有费用全由乙方承担，特立此承诺书为据。”2010年3月4日，被告吴万能、周有好委托邓美仙与杭州耀华建筑特种技术有限公司签订《建筑加固工程承包合同》，约定由该公司进行浙江丝绸工学院干训实验楼一层改造加固工程，地点为杭州市教工路250号，合同并约定工程承包方式、工程款支付等内容。此后，杭州耀华建筑特种技术有限公司依约进场施工。因浙江理工大学未认可加固施工方案，迎宾楼一楼局部改动结构加固、施工工程于2010年4月停工。
2010年3月21日，夏敏华（合同乙方）与吴万能、周有好（合同甲方）签订《迎宾楼承包合同》，约定：乙方承包迎宾楼一至四层；承包期为10年，自2010年4月28日至2020年4月28日止；承包房屋的用途为足浴及保健服务；承包费为每平方米2.20元，面积按实际平方数，前三年承包费不变，第四年起按每年递增5%交纳；承包费的支付办法：以半年为计算单位，每年分两次付清，先付后用。首次承包费须在承包合同签订后10天内缴纳。第六条出包方的权利和义务约定：甲方在乙方付清第一期承包费后，应在十天内将迎宾楼房屋、场地、设施、设备按现状移交乙方使用（以双方签章后的移交清单为准），甲方有权按浙江理工大学对出租房屋管理的有关规定对迎宾楼进行监督检查。第八条履约保证金约定，甲方要求乙方提供履约保证金50000元（不计息），交款时间为合同签订前二个工作日，期限10年（不含装修期），退还时间为合同终止或解除后，双方清产核资，资产移交，债权债务处理完毕经双方确认后的10天内退还；如乙方出现下列情形则甲方不予退还履约保证金：1、乙方对迎宾楼装修装璜改造设计方案未经审批部门批准即擅自施工改造；2、乙方有违约单方提前强行解除合同事实；3、乙方有擅自改变房屋使用性质、用途或擅自改变房屋结构行为等。第十一条合同解除：（一）合同双方因故需要解除合同的，可提前3个月向双方提出合同解除及解除后的相关事宜的书面方案，经双方同意可以提前解除合同。乙方提前要求解除合同的，乙方已交纳但尚未使用的租金不予退还，并不作任何其他补偿。第十二条违约责任：甲方有下列行为之一的，应当承担违约责任，并赔偿相应经济损失：1、甲方未按合同约定将迎宾楼及其附属设施、设备交付乙方使用超过一个月的；2、甲方未履行合同约定的义务，经乙方书面催告后1个月内仍未得到改善并给乙方的经营活动造成重大损害的；3、甲方有迟延向乙方交付房屋行为的，每迟延一天，甲方应向乙方支付当年已交纳承包金千分之一的违约金。甲方有本款第1至2项违约行为的，甲方应向乙方支付一年承包金的违约金。同日，夏敏华（合同乙方）与吴万能、周有好（合同甲方）另行签订《迎宾楼承包合同》一份，补充约定：一、甲方负责迎宾楼公共区域加固改造设计和施工，费用由乙方承担；二、乙方承包的范围以实际面积丈量为准；八、甲方必须保证允许乙方将迎宾楼外立面三间向外拉出，做门头门面，具体范围根据现场情况决定。前述二份合同均由杭州凤翔商务管理有限公司人员见证确认。合同签订当日，吴万能、周有好将迎宾楼一至四层交由夏敏华进行装修。夏敏华并当即开始在迎宾楼一至四层进行了部分装修，安装了空调、消防等设备。至2010年4月11日，夏敏华先后支付给吴万能、周有好合同保证金50000元、半年租金666490元以及其他款项200000元。同年4月19日，夏敏华支付给吴万能、周有好华数电视费14000元。
2010年8月16日，夏敏华委托王忠涨律师发《律师函》给吴万能、周有好，其上载明：因双方签订《迎宾楼承包合同》等合同，贵方承诺办好迎宾楼一楼局部改动结构加固、施工，费用由我方承担。现贵方擅自停工，至今未按贵方的承诺以及合同约定交付施工合格的迎宾楼给我方，已构成违约。贵方的违约行为，致使我方无法正常进行内部装修和营业，造成严重损失，并给我方的经营活动造成严重的损害。因此，我方根据《迎宾楼承包合同》第十二条等相应规定，特函至贵方，望贵方严格按照贵方承诺和约定的履行义务，立即赔偿我方损失。望贵方在接函后两日内就是否或如何继续履行合同义务，如何赔偿我方损失作出处理和书面答复。同时，基于贵方的违约行为，我方特函告，贵方无权收取我方前期租金，且在贵方未履行承诺和约定义务，交付符合约定的迎宾楼给我方和未赔偿相应损失前，我方拒绝支付贵方任何租金和费用。”此后，夏敏华诉至本院。
另查明，位于杭州市教工路250号迎宾楼系浙江理工大学所有，该校将该房屋交由杭州凤翔商务管理有限公司管理合作。2010年3月14日，吴万能、周有好与杭州凤翔商务管理有限公司签订《承包合同》一份，约定由吴万能、周有好承包教工路250号迎宾楼及其副楼，承包期限自2009年11月8日至2020年4月8日止，以及承包金支付、违约责任等内容。
本案在审理过程中，经本院委托浙江韦宁资产评估有限公司就迎宾楼内一至四层的装修安装工程和空调设备等进行评估，评估结论为位于教工路250号迎宾楼一至四层的装修及空调评估值为826310元，其中装修安装工程评估值为558000元（其中包括装修工程359500元、消防工程为115000元、剩余未使用装修材料83500元），空调设备类的评估值为268310元。
本院认为，本案争议焦点在于：一、原告夏敏华主张解除案涉《迎宾楼承包合同》及补充约定的请求是否成立以及解除后的处理。双方签订的《迎宾楼承包合同》及补充约定系其真实意思表示，因合同中约定的承包期限至2020年4月28日，该期限已超过吴万能、周有好与杭州凤翔商务管理有限公司签订《承包合同》中约定的承包期限至2020年4月8日止，故该超过部分约定应无效，其余合同内容未违反法律的强制性规定，应予认定有效，双方应当依约履行。因《迎宾楼承包合同》及补充约定中明确约定迎宾楼一楼局部改动结构加固、施工由被告吴万能、周有好负责，并交付原告夏敏华。故被告吴万能、周有好负有完成前述义务后将符合约定的迎宾楼交付给原告夏敏华使用的义务。但合同履行过程中，被告吴万能、周有好未能按约定履行，至今未能交付符合双方约定的迎宾楼，其行为已构成违约。被告吴万能、周有好虽辩称双方就迎宾楼一楼局部改动结构加固、施工已约定转由原告夏敏华自行负责，以及因原告夏敏华认为加固费用过高，不愿意承担等意见，但其未能举证加以证明，故该节抗辩意见本院不予采信。按照合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。合同履行过程中，原告夏敏华在发函催告后，被告吴万能、周有好仍未能在一个月内履行相应义务，导致合同的目的无法实现。故原告夏敏华现起诉主张要求解除案涉合同的请求，本院予以支持。
关于合同解除后的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。因合同履行过程中，原告夏敏华已先后支付款项共计930490元。虽双方合同约定自2010年4月28日起计租期，且原告夏敏华已经实际占用迎宾楼，但因迎宾楼一至四层系一整体，被告吴万能、周有好至今未能履行完毕迎宾楼一楼的改造加固工程，故应认定被告吴万能、周有好未依约交付符合双方约定的房屋，原告夏敏华占用期间的租金不应予以扣除。被告吴万能、周有好应当返还已收取的款项共计930490元。
二、关于违约责任的承担。根据法律规定，当事人一方违反合同约定的，应当承担违约责任。因《迎宾楼承包合同》中约定，被告吴万能、周有好未按合同约定将迎宾楼及其附属设施、设备交付使用超过一个月的；或未履行合同约定的义务，经原告夏敏华书面催告后1个月内仍未得到改善并给原告夏敏华的经营活动造成重大损害的违约行为的，被告吴万能、周有好应支付一年承包金的违约金。故被告吴万能、周有好作为违约方，应当依约承担违约责任。关于违约金数额的确定，原告夏敏华按照前述约定主张支付一年承包金的违约金1332980元的请求。因双方就合同解除后的装饰物、安装的设备等处理未作明确约定，原告夏敏华主张按照其已添附的装修物及安装的设备等价值作为实际损失的依据，本院予以准予。按照评估结论所确定的装修安装工程评估值为474500元（其中包括装修工程359500元、消防工程为115000元），空调设备类的评估值为268310元，其中剩余未使用装修材料83500元不应作为实际损失确定，该损失数额与约定违约金相比已超过30％，本院认定违约金过分高于造成的损失，故被告吴万能、周有好主张约定违约金过高，请求予以适当减少的主张，本院予以采纳。按照前述实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，以及当事人的过错程度，本院酌情确定违约金为1000000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、夏敏华与吴万能、周有好于2010年3月21日签订的《迎宾楼承包合同》及补充协议于2010年9月25日解除。
二、吴万能、周有好于本判决生效之日起十日返还夏敏华已付款项930490元。
三、吴万能、周有好于本判决生效之日起十日支付夏敏华违约金1000000元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19908元、财产保全申请费5000元，合计24908元，由夏敏华负担2929元，由吴万能、周有好负担21979元，吴万能、周有好负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 童政一
人民陪审员 朱湘江
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 张莲莲