吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民再29号
抗诉机关：吉林省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：王文静，女，1981年6月23日出生，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：沈显云（系王文静母亲），女，1954年3月8日出生，住吉林省吉林市昌邑区。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：史忠彬，男，1964年11月12日出生，住吉林省吉林市昌邑区。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：吉林市北奇房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：张琦，该公司董事长。
申诉人王文静因与被申诉人史忠彬、吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇房地产公司）所有权确认纠纷一案，不服本院（2016）吉02民终1814号民事判决，向吉林省人民检察院申诉。吉林省人民检察院作出吉检民（行）监[2017]22000000217号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院作出（2018）吉民抗21号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。吉林省人民检察院指派检察员高启东出庭。申诉人王文静、被申诉人史忠彬到庭参加诉讼。被申诉人北奇房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
吉林省人民检察院抗诉认为，（2016）吉02民终1814号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，理由如下:该案争议焦点在于对《商品房买卖合同》效力的认定。认定合同效力，对于双方当事人影响重大。《商品房买卖合同》是否成立、能否履行，关系到当事人双方权利义务能否实现。姑且不论本案是物权之诉还是债权之诉，对《商品房买卖合同》的认定都是其中的核心，这也成为本案审理中需查明的基本事实。从一、二审法院判决看，存在对《商品房买卖合同》这一基本证据缺乏认证，导致当事人双方基本利益没有有效保护。退一步讲，任何人出资购买商品，交付定金而商品没有实际交付，无法实现其购买意图，协商不成情况下诉诸法院，法律都应予以应有保护。王文静二审提交的五份现金转账收入凭单存根（其中包括2005年12月20日北奇房地产公司出具的王文静购买129号网点定金30万元的现金转账收入凭单存根等）欲证明包括确认王文静与北奇房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，但在生效判决证据认证中，法院对该组证据是否能够证明《商品房买卖合同》有效没有评判，而仅是有“本院经审核认为，王文静提交的以上证据不足以证明王文静系涉案房屋所有权人，本院不予确认”的认证，其他当事人也没有举证加以反驳，在此前提下，生效判决驳回了王文静的全部诉讼请求。由于确认《商品房买卖合同》的效力对于王文静进一步主张有关合同权利具有决定性影响，法院生效判决对证据认证的不全面，导致对该案的基本事实没有查清，影响判决结果。综上所述，（2016）吉02民终1814号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，对《商品房买卖合同》效力没有认证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项，第二百零八条第一款之规定提起抗诉，请依法再审。
王文静称，同意检察院的抗诉意见。2005年12月20日王文静向北奇房地产公司交纳了30万购房定金，并于2006年2月10日签订了由王文静购买本案涉诉房屋的商品房买卖合同，双方实际约定总房款为70万元。对剩余40万元购房款，王文静以出借方式交付给了北奇房地产公司以收取利息，签订了借款合同，并约定北奇房地产公司若到期不能还款，该款直接抵顶购房款，并由德泰担保公司提供居间担保。后北奇房地产公司逾期未还该笔款项，该款已经北奇房地产公司确认抵顶购房款。北奇房地产公司在2006年给王文静办理了入户手续，房屋已经由王文静实际占有使用，史忠彬非法抢占了该房屋。一、二审判决未全面认定证据，违反证据规则，裁判结果与最高院指导案例相悖。现请求：1.确认《商品房买卖合同》、五份现金转账凭证及2008年3月4日德泰担保公司与北奇房地产公司的协议书的效力；2.确认王文静为涉诉房屋的所有权人；3.北奇房地产公司继续履行合同为王文静办理产权登记；4.史忠彬停止侵权，并判决赔偿王文静损失。
史忠彬辩称，1.王文静提供的定金票据、《商品房买卖合同》及进户手续，史忠彬不清楚，需要北奇房地产公司质证是否真实。2.王文静仅履行了《商品房买卖合同》中约定的价款中的30万元定金的给付义务，并没有交纳剩余购房款。3.王文静在2006年4月28日以涉诉房屋作抵押物与北奇房地产公司和德泰担保公司签订借款、抵押合同，是王文静放弃了《商品房买卖合同》的履行，更改为向北奇房地产公司出借钱款。4.王文静与北奇房地产公司、德泰担保公司三方签订的借款、抵押合同中的绝押条款违反《中华人民共和国担保法》的禁止性规定，属无效条款。德泰公司不能取得涉诉房屋，王文静仅享有追讨欠款的债权，不能享有涉诉房屋的物权。5.抗诉书没有确认王文静用涉诉房屋抵押出借120万元给北奇房地产公司的行为效力高于此前《商品房买卖合同》的效力。
北奇房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
王文静向一审法院起诉请求：1.确认王文静与北奇房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认王文静对坐落于吉林市光华路1号北奇广场的商业网点享有所有权；2.史忠彬停止侵权，退出非法侵占的属于王文静的北奇广场房产。一审法院认定事实：2006年4月28日，王文静与北奇房地产公司、德泰担保公司签订《借款、担保合同》，约定出资人为王文静（甲方）、借款人为北奇房地产公司（乙方）、担保人为德泰担保公司（丙方）。甲方同意借给乙方人民币120万元，期限5个月，从2006年4月28日至2006年9月27日，月利率1.5％。乙方每月按期支付利息归还本金5万元，余下本息到期还清，如乙方要逾期还本还息，需征得甲、丙方同意并承担借款额日千分之二的违约罚金（按日计算）。如乙方不能按约定期限归还借款本息，丙方有权处置抵押物，乙方负责提供并协助丙方办理产权变更及相关手续。丙方有权通过法律、行政、报刊媒体、网络信息等方式催收。丙方为甲、乙双方借款担保。同日，北奇房地产公司出具收据，载明收到王文静人民币120万元。备注：如借款人到期不能偿还，此款充抵德泰担保公司预购本公司北奇广场商业网点126号、129号的房款。2006年4月28日，北奇房地产公司与德泰担保公司签订《抵押反担保合同》，约定德泰担保公司为北奇房地产公司借款人民币120万元提供担保，北奇房地产公司以其所有的坐落于吉林市光华路1号北奇广场商业网点126号、129号房屋，以预售方式向德泰担保公司提供抵押反担保。如果北奇房地产公司不能按期偿还借款本息，北奇房地产公司同意将该房产归德泰担保公司所有，并以担保借款充抵购房款，双方不找差价，北奇房地产公司为德泰担保公司提供办理产权证的相关手续。同日，北奇房地产公司与德泰担保公司签订《认购协议书》，约定德泰担保公司购买北奇房地产公司位于光华路与吉林大街交会处北奇广场129号网点，面积以房地产测绘大队测绘为准，暂定面积96.76平方米，房款总价为人民币40万元。2006年4月28日，德泰担保公司与王文静签订协议书，载明由王文静出资40万元借给北奇房地产公司，期限5个月，月利率1.5％，德泰担保公司提供担保。如果北奇房地产公司到期不能还款，德泰担保公司将已与北奇房地产公司签订的售房协议，即位于吉林大街与光华路交会处的北奇广网点房，面积96.76平方米（暂定），转让给王文静。以王文静出资上述借款转抵购房款，德泰担保公司、王文静及北奇房地产公司三方均不找差价。北奇房地产公司到期未偿还欠款，并拖欠至今，故王文静诉至法院。另查明，上述网点房现由史忠彬占有使用。一审法院判决：驳回王文静的诉讼请求。
王文静不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持王文静的全部诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，在2006年4月28日一天之内，王文静与北奇房地产公司、德泰担保公司三方签订了《借款、担保合同》、北奇房地产公司与德泰担保公司签订了《抵押反担保合同》及《认购协议书》，德泰担保公司与王文静签订了《协议书》。以上合同内容完整统一且相互关联。以上合同的签订表明，王文静、北奇房地产公司、德泰担保公司三方于2006年4月28日，作出了王文静向北奇房地产公司提供借款，德泰担保公司为北奇房地产公司向王文静借款提供担保，北奇房地产公司以涉案房屋向德泰担保公司提供反担保的意思表示。王文静、北奇房地产公司、德泰担保公司三方之间就借款的数额、担保与反担保的形式、就涉案房屋实现担保物权的条件和方式作出了明确的约定。三方之间构成民间借贷和抵押担保法律关系。其中，德泰担保公司与王文静签订的《协议书》约定的“德泰担保公司将已与北奇房地产公司签订的售房协议即位于吉林大街与光华路交会处的北奇广场129号网点房，面积96.76平方米，转让给王文静，以王文静出资上述借款转抵购房款”的内容，以及德泰担保公司与北奇房地产公司签订的《抵押反担保合同》约定的“如果北奇房地产公司不能按期偿还借款本息，北奇房地产公司同意将其所有的坐落于吉林市光华路1号北奇广场商业网点126号、129号房屋归德泰担保公司所有”的内容，属于当事人之间就涉案抵押房屋约定了绝押条款，因其违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期间届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效，且涉案房屋并未过户登记至王文静名下。涉案房屋据此不能确认为王文静所有。本案中，虽然王文静主张在上述系列合同签订以前已经与北奇房地产公司签订了《商品房买卖合同》并支付了30万定金以及相关进户费用，但就其主张已经购买的涉案房屋又在之后的2006年4月28日同一天里，签订涉及涉案房屋的上述系列合同的原因和目的，未能作出具体明确的合理解释。而王文静与北奇房地产公司就同一房屋先后签订了《商品房买卖合同》和《借款、担保合同》，北奇房地产公司对应《借款、担保合同》出具了收款收据。《商品房买卖合同》签订在前，《借款、担保合同》签订在后。当事人就同一标的物所作在后的意思表示的法律效力，高于其在先所作的意思表示。故王文静在本案中所举证据，不足以证明其与北奇房地产公司之间存在涉案房屋的真实买卖合同关系，据此对涉案房屋主张享有所有权没有法律依据。综上所述，王文静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
王文静在本院再审庭审期间表示没有新证据向法庭提供。庭后提交了：2006年2月20日《商品房买卖合同》7页、收据3张、2006年3月6日《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》、入户相关的交款收据3张、2006年4月28日《认购协议书》《商品房预售许可证》《房屋平面图》、2006年4月28日北奇房地产公司的《董事会决议》《承诺书》《公证书》、2006年4月28日王文静与北奇房地产公司、德泰担保公司签订的《借款、担保合同》《收据》《抵押反担保合同》、2006年4月28日德泰担保公司与王文静签订的《协议书》、2008年3月4日北奇房地产公司与德泰担保公司签订的《协议书》、长春宽城区法院查封的《民事裁定书》、相邻房产的《租房协议》。上述材料因其在原一、二审已经提交或虽未提交，但未说明不提交的正当理由，且不影响案件的基本事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，不属于新证据，本院不予评判。本院再审查明事实如下：王文静与北奇房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由王文静以每平方米17,500元的价格购买本案涉诉房屋，房屋总价款为1,693,300元，该合同的落款时间为2006年2月10日。王文静自认合同中约定的价款不真实，其在一审时陈述实际价款为40万元，二审时陈述实际价款为70万元，其主张在签订该合同前，将30万元以定金方式交付给北奇房地产公司，40万元购房款通过借款方式交付给了北奇房地产公司。王文静与吉林市北奇物业管理有限责任公司签订了本案涉诉房屋的《前期物业管理服务协议》一份（合同上落款时间为2006年3月6日）。北奇房地产公司为王文静开具了垃圾清运费、取暖费、扒改保证金、物业管理费收据（收据上记载的时间均为2006年3月6日）。其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。”本案是检察机关抗诉的再审案件，故本次再审应在检察机关抗诉支持申诉人请求的范围内进行审理。本次再审的焦点问题为：王文静与北奇房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否成立以及该合同的效力。关于王文静在再审时提出的原一审审理过程中并未提出的诉讼请求并非本案的审理范围，王文静可另寻其他合法途径解决。
关于《商品房买卖合同》是否成立。王文静与北奇房地产公司签订的《商品房买卖合同》内容完整，有王文静的签名和北奇房地产公司的公章，北奇房地产公司虽然在一审时主张该合同系为对房屋提出查封异议所签，但并未提供证据证明其主张，故该合同成立。
关于《商品房买卖合同》效力问题，虽然王文静与北奇房地产公司就本案涉诉房屋签订了买卖合同，但王文静自认合同中记载的价款数额不真实，在一审庭审时其主张房屋价款为40万元，二审时主张房屋价款为70万元，而北奇房地产公司均未认可，故该合同虽能证明王文静与北奇房地产公司曾就本案涉诉房屋达成买卖意向，但双方对房屋价款这一合同的主要条款内容并未形成一致意见。而且王文静、德泰担保公司、北奇房地产公司于2006年4月28日签订的系列借款、担保合同对本案涉诉房屋又进行了新的权利、义务安排，且双方当事人均按照该系列协议履行了各自的权利义务，以实际行为表示不再履行《商品房买卖合同》，即以实际行为解除了该合同，故现《商品房买卖合同》已对双方当事人无拘束力，王文静要求确认该合同有效的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持本院（2016）吉02民终1814号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕建萍
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一八年六月二十日
书 记 员 任 杰