河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民二终字第00856号
上诉人（原审被告）石家庄清华同仁房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路18号。
法定代表人张庆国，该公司董事长。
委托代理人曲小东，男，1962年10月2日出生，汉族。
委托代理人刘明，男，1982年8月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司，住所地石家庄市桥东区平安北大街3号。
法定代表人刘清国，该公司总经理。
委托代理人杨瑞杰，河北佳诚律师事务所律师。
上诉人石家庄清华同仁房地产开发有限公司（以下简称同仁房地产公司）因租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2013）西民二初字第00651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年1月15日，石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司（以下简称安居工程开发公司）与同仁房地产公司签订房屋租赁合同一份，约定，安居工程开发公司将石家庄市中山西路18号海通大厦第一、二层2400平方米（具体范围见附图）的房屋出租给同仁房地产公司用于经营商业百货使用，租期10年，自2011年1月15日起计算。租金及支付方式为一、二层整体租金计算标准为2011年1月15日至2013年1月14日按每天每平方米2.1元计算，2013年1月15日至2016年1月14日按每天每平方米2.62元计算；租赁期的后五年租金标准双方另行协商。租金支付方式为租金实行按每半年（六个月）支付一次，同仁房地产公司在2011年1月15日前支付第一个租赁年度上半年的租金；在2011年6月15日前支付第一个租赁年度下半年的租金。此后租赁年度的租金支付时间以此类推。出租房屋交付时间为已交付。关于合同的变更、解除及违约责任，合同约定，同仁房地产公司不能按约定期限支付租金或其他费用的，每逾期一日应支付安居工程开发公司逾期款项1%的违约金，逾期超过5日的，安居工程开发公司有权解除合同。
同仁房地产公司曾按照合同约定面积向安居工程开发公司支付2011年7月15日至2013年1月14日的房租。
关于安居工程开发公司交付同仁房地产公司使用的房屋面积，该公司主张是由石房权证西字第××号房屋所有权证所载的2110.66平方米和一层东西方向F轴至G轴、南北方向18轴至22轴围合建筑区域内294平方米组成，并提交了石房权证西字第××号房屋所有权证和2010年9月8日其前身石家庄市房地产经营开发公司与石家庄市中振房产开发有限公司、石家庄海通房地产开发有限公司签订的执行和解协议补充协议。
石房权证西字第××号房屋所有权证载明所有权人为安居工程开发公司，取得时间为2012年12月13日，建筑面积为2110.66平方米。所指区域为该房一层东西方向G轴至L抽（总长28.7米），南北方向18轴至23轴（总长34.4米）；二层东西方向G轴至L轴（28.7米），南北方向18轴至23轴（总长34.4米）的范围。2010年9月8日的执行和解协议补充协议载明，石家庄中振房地产开发有限公司、石家庄海通房地产开发有限公司同意将“海通大厦”一层东西方向F轴至G轴、南北方向18轴至22轴围合建筑区域内294平方米的房产抵顶给石家庄市房地产经营开发公司，归该公司所有。
同时，安居工程开发公司提交了双方就同一标的于2011年7月15日至2012年7月14日租金成讼后，桥西法院于2012年8月22日制作的（2012）西民一初字第00444号民事判决书，该判决书载明：在2011年1月15日前，石家庄市房地产经营开发公司将石家庄市中山西路18号海通大厦第一、二层约2400平方米的房屋出租给同仁房地产公司使用。该判决已生效。上述证据及同仁房地产公司按照约定租金支付2011年7月15日至2013年1月14日房租的事实能够相互印证，证明安居工程开发公司按照合同约定将2400平方米房产交付同仁房地产公司使用。
对石房权证西字第××号房屋所有权证所载的2110.66平方米，同仁房地产公司主张该房屋所有权证的取得有瑕疵，其中381.98平方米的房产已经桥西法院（2010）西民三初字第00206号民事调解书，确认归吴增利所有，安居工程开发公司无权处分并提交了上述调解书。经询问，吴增利主张381.98平方米应为其所有，其另行向安居工程开发公司主张权利。以上事实，有双方当事人提交的上述证据、双方当事人陈述、一审法院对吴增利制作的询问笔录等证据证实。
原审法院认为，安居工程开发公司与同仁房地产公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，双方应严格按照约定履行各自义务，否则即构成违约并应承担相应的法律责任。关于同仁房地产公司主张的安居工程开发公司交付其使用的部分房产系案外人房产，其无权出租的事实，案外人同意就其与安居工程开发公司间的纠纷另行解决，该争议不影响本案双方当事人租赁合同的履行。同仁房地产公司主张其曾以情势变更为由与安居工程开发公司协商降低租金。首先，情势变更必须有重大的异常变动致使合同的法律基础丧失时才可适用。同仁房地产公司所说旧火车站搬迁、地铁施工等不构成情势变更的事由；其次，同仁房地产公司对其主张的协商过程未提供证据，安居工程开发公司亦予以否认；最后，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。反言之，当事人未协商一致，则不得变更合同。故，即使存在协商过程，双方未协商一致，亦应仍按原合同履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按合同约定，同仁房地产公司不按期支付租金超过5日，安居工程开发公司即有权解除合同。同仁房地产公司应于2013年1月15日前支付2013年上半年的租金；于6月15日前支付2013年下半年的租金，但2013年的租金，同仁房地产公司至今未付，远远超过合同约定的履行期限。安居工程开发公司要求解除双方的租赁合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条虽然规定当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。但安居工程开发公司以诉讼方式要求法院判令解除双方的租赁合同，即产生通知解除的法律效力。合同约定的逾期支付租金的违约金确实过分高于安居工程开发公司的损失，以按同期贷款利率的1.3倍支付为宜。据此，原判决如下：一、终止石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司与石家庄清华同仁房地产开发有限公司关于石家庄市中山西路18号海通大厦第一、二层2400平方米房屋租赁合同的履行；二、石家庄清华同仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内腾清租赁房屋，并将租赁房屋交还石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司；三、石家庄清华同仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司支付2013年1月15日起至本判决生效之日止的租金（其中，2013年1月15日至2014年1月14日的租金为2295120元）；四、石家庄清华同仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司支付2013年1月15日起至本判决生效之日止逾期付款的违约金（其中，2013年1月15日至2013年6月14日的违约金以上述期间欠付的租金1138128元为基数，2013年6月15日至2014年1月14日的违约金以上述期间欠付的租金总额2295120元为基数，2014年1月15日至判决生效之日的违约金以欠付租金总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算）；五、驳回石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司的其他诉讼请求。石家庄清华同仁房地产开发有限公司如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50499元，石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司负担15499元，石家庄清华同仁房地产开发有限公司负担35000元。
判后，同仁房地产公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人并非恶意、无故拖欠支付租金。经协商，被上诉人同意上诉人暂缓支付租金，现被上诉人以上诉人拖欠租金为由诉请解除租赁合同实属违约，双方的租赁合同不应解除；2、被上诉人实际交付的租赁面积小于租赁合同约定的面积，且其也无权收取合同中所有权人为吴增利的381.98平方米的租金，一审认定的上诉人应支付的租金数额有误；3、一审判决认定上诉人所应支付支付的违约金数额有误。请求撤销原判，依法改判。
经审理查明，二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，双方2011年1月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效的事实，已由原审法院2012年8月22日作出并生效的（2012）西民一初字第00444号民事判决书所确认，原判对此予以采信并无不妥。该租赁合同第一条第1项明确约定的租赁面积约2400平方米，第五条第1项出租房屋交房时间为已交付；并且自双方2011年1月15日签订房屋租赁合同至2013年1月14日期间，上诉人也一直按协议约定面积向被上诉人计付租金。故原判决令上诉人仍按双方租赁合同约定面积向被上诉人支付拖欠的2013年1月15日之后的租金，并无不妥。至于被上诉人对外出租的房屋面积中，是否包含案外人具有所有权的部分，根据合同的相对性原理，并不影响上诉人基于与被上诉人租赁合同的履行所应承担的相关义务。故上诉人的此项上诉理由不能成立，不予支持。上诉人主张其拖欠租金是经被上诉人允许的，但被上诉人并不认可，上诉人应对此承担举证不能的法律责任，据此，原判对被上诉人解除双方租赁合同的诉讼请求予以支持，是正确的。原判决按同期贷款利率的1.3倍计算逾期支付租金的违约金，明显低于双方的合同约定标准，实际上有利于上诉人，故上诉人的此项上诉理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50499元，由上诉人石家庄清华同仁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建国
审判员 宋广道
审判员 史兆宏
二〇一四年七月二十八日
书记员 田 静