江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初13348号
原告：钱昌炜，男，1992年11月23日出生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：朱慧，江苏联合-合力律师事务所律师。
委托代诉讼理人：张宁，江苏联合-合力律师事务所律师。
被告：张家港市塘桥房地产开发有限公司，住所地张家港市塘桥镇南京路。
法定代表人：郑根祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王传俊，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。
被告：中国工商银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市沙州西路121号。
负责人：赵霆，该分行行长。
委托诉讼代理人：戴蓉，该公司员工。
委托诉讼代理人：许勇，该公司员工。
原告钱昌炜与被告张家港市塘桥房地产开发有限公司（以下简称塘桥房地产公司）、被告中国工商银行股份有限公司张家港分行（以下简称工行张家港分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱慧、张宁、被告塘桥房地产公司委托诉讼代理人王传俊、被告工行张家港分行委托诉讼代理人戴蓉、许勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱昌炜向本院提出诉讼请求：判令二被告协助原告办理张家港市塘桥镇引桥小区2幢104-404室房地产过户至原告名下的登记手续；判令被告工行张家港分行解除或注销张家港市××桥小区××、××、××、404房屋的抵押登记（他项权证号为张房他证塘字第××号）。事实和理由：张家港市恒鑫建筑工程有限公司（以下简称恒鑫公司）向工行张家港分行贷款，塘桥房地产公司以张家港市塘桥镇银桥小区2幢104-404室的房产（以下简称涉案房产）及其他房产提供了抵押担保。2015年4月，肖仁芳（系原告母亲）受原告委托，与上述贷款当事人协商一致：由原告代为清偿恒鑫公司对工行张家港分行负有的165万元贷款债务，工行张家港分行同意注销涉案房产的抵押担保，原告支付该165万元的同时向塘桥房地产公司支付27万元，以上共计192万元支付完毕后，塘桥房地产公司将涉案房产过户至原告名下。2015年4月23日，肖仁芳代原告与被告塘桥房地产公司签订了《房地产买卖合同》，并于2015年5月21日之前付清了192万元，塘桥房地产公司收到了其中的165万元。后原告对涉案房产进行了装修并入住，但二被告未能履行注销涉案房产抵押登记义务，涉案房产未能办理过户手续。2016年3月21日，工行张家港分行起诉恒鑫公司、塘桥房地产公司，要求归还贷款并主张对涉案房产在内的多套房屋享有抵押优先受偿权。原告作为第三人参加了诉讼，法院审理后作出了（2016）苏0582民初3221号民事判决，认定工行张家港分行对涉案房产不享有抵押优先权，现该民事判决已经生效，但二被告仍不履行注销涉案房产抵押登记义务，且涉案房产至今未过户。
被告塘桥房地产公司辩称：塘桥房地产公司同意协助原告办理涉案房屋的过户手续，本案之所以发生诉讼，是因为被告工行张家港分行不同意办理涉案房屋的抵押登记注销手续，故诉讼费应当由其承担。
被告工行张家港分行辩称：一、2015年4月23日原告与塘桥房地产公司签订的《房地产买卖合同》约定塘桥房地产公司将其名下的位于张家港市塘桥镇银桥小区2幢104至404房屋（涉案房屋）出卖给原告。工行张家港分行并非房屋所有权人，也非《房地产买卖合同》的双方当事人，原告仅有权要求塘桥房地产公司将涉案房屋过户，工行张家港分行并非本案适格主体。二、原告与塘桥房地产公司签订《房地产买卖合同》时，塘桥房地产公司以涉案房屋为第三人向工行张家港分行的借款提供抵押担保，且担保的债权尚未清偿，根据工行张家港分行与塘桥房地产公司签订的《最高额抵押合同》的约定，塘桥房地产公司出卖涉案房屋应当经工行张家港分行书面同意。虽然塘桥房地产公司归还了165万元，但是涉案房屋担保的主债权为195万元，且工行张家港分行与原告、塘桥房地产公司就是否达成口头协议存有异议、涉案房屋担保的债权尚未清偿的情况下，塘桥房地产公司无权要求工行张家港分行注销抵押登记。三、虽然（2016）苏0582民初3221号判决书驳回工行张家港分行对涉案房屋变价款享有优先受偿权的诉讼请求，但是法院并未判令工行张家港分行注销抵押登记，且塘桥房地产公司至今未以书面形式向工行张家港分行申请注销抵押登记。
本院经审理认定事实如下：2013年4月9日，塘桥房地产公司与工行张家港分行签订了《最高额抵押合同》1份，为恒鑫公司自2013年4月9日至2015年4月8日期间的主债权在1206万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物为位于张家港市××桥小区××、××、××、404的房屋（他项权证号为张房他证塘字第××号）以及其他房产。2014年4月4日，工行张家港分行向恒鑫公司发放贷款800万元。
2015年4月23日，钱昌炜与塘桥房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定由钱昌炜向塘桥房地产公司购买位于张家港市××桥小区××、××、××、404的房屋，价款192万元，首付15万元，余款于2015年5月21日一次性付清，于2015年5月21日办理过户手续。嗣后，钱昌炜付清了购房款，并对房屋进行了装修并实际入住，该购房款中165万元已用于归还恒鑫公司向原告工商银行的借款。
2016年3月21日，因恒鑫公司未能归还工行张家港分行贷款本息，工行张家港分行诉至本院，要求恒鑫公司偿还本息及其他费用，并要求对张家港市××桥小区××、××、××、404的房屋及其他房屋的变价款享有优先受偿权。本院在审理该案中，就工行张家港分行对塘桥房地产公司抵押的塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋是否具有优先受偿权认定如下：钱昌炜提供的录音证实了就上述抵押房屋，工行张家港分行下属塘桥支行的杨行长及蔡经理向上级征求意见后，答复钱昌炜在其支付165万元房款专项用于恒鑫公司偿还贷款后，释放上述房产抵押，即就上述房屋抵押权的消灭条件与钱昌炜达成了合意，钱昌炜按约履行后，根据诚实信用原则，工行张家港分行应解除上述房屋抵押权。本院据此判决驳回工行张家港分行要求对张家港市××桥小区××、××、××、404房屋的变价款享有优先受偿权的诉讼请求，该判决现已生效。
以上事实，有原告提交的（2016）苏0582民初3221号民事判决书以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院生效判决已认定钱昌炜与工行张家港分行达成口头协议，约定由钱昌炜代恒鑫公司向工行张家港分行履行165万元债务后，工行张家港分行消灭张家港市××桥小区××、××、××、404房屋的抵押权，后钱昌炜履行了约定义务，但工行张家港分行并未注销抵押登记。而且，本院已经判决驳回工行张家港分行对上述房屋享有优先受偿权的诉请，该抵押登记实际上已不可能产生抵押效力。因此，原告要求被告工行张家港分行注销抵押登记，本院予以支持。关于原告要求二被告协助办理房屋过户的请求，因工行张家港分行并非房屋买卖合同当事人，无协助办理房屋过户的义务，而房屋出卖人塘桥房地产公司对办理房屋过户并无异议，因此，待抵押登记注销后，房屋买卖双方当事人可以自行办理房屋过户手续，原告的该项诉讼请求因缺少诉的利益，本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决如下：
一、被告中国工商银行股份有限公司张家港分行于本判决生效后十日内办理张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋的抵押注销登记（房屋他项权证号：张房他证塘字第××号）。
二、驳回原告钱昌炜的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取40元，由被告中国工商银行股份有限公司张家港分行负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告中国工商银行股份有限公司张家港分行在履行本判决时直接给付原告钱昌炜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 蒋 晓
二〇一七年一月二十日
书记员 吴嘉诚