福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终87号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）卢井军，男，1981年9月22日出生，住龙岩市上杭县。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）陈炳如，男，1964年10月15日出生，住龙岩市上杭县。
原审第三人中国农业银行股份有限公司上杭县支行，住所地住龙岩市上杭县。
负责人傅智彪，职务行长。
委托代理人李凤光、黄桂泉，福建儒佳律师事务所律师。
上诉人卢井军因与被上诉人陈炳如、原审第三人中国农业银行股份有限公司上杭县支行租赁合同纠纷一案，不服上杭县人民法院（2015）杭民初字第1215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢井军，被上诉人陈炳如，原审第三人中国农业银行股份有限公司上杭县支行的委托代理人李凤光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，原告陈炳如与第三人农行上杭县支行于2011年7月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定：第三人将坐落于上杭县南岗（原南岗纸袋厂），建筑面积625.19平方米租赁给原告陈炳如使用，租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止；每月租金人民币1876元，每年递增10%，从第三人移交房屋之日起开始计算。合同第五条第2款约定，未经第三人书面同意，原告陈炳如不得对该房屋进行改造或扩建，第三人书面同意的，合同到期或解除后改造或扩建部分归第三人所有，原告陈炳如不得要求补偿或赔偿。合同第七条约定，鉴于第三人的房产为国有资产，未经第三人书面特别同意，原告（反诉被告）陈炳如不得将房屋转租，否则第三人有权解除本合同，收回房屋；原告陈炳如应交的履约保证金全部归第三人所有。合同第十二条第1款约定，本合同租赁期满或解除后，原告陈炳如务必在期限届满之日或者自本合同解除之日起五日内将该房屋移交给第三人。合同第十三条第3、4款约定，本合同约定的租金数额为正常租赁时原告陈炳如应支付的租金，因本合同到期、解除等原因终止后，原告陈炳如未能履行本合同第十二条第1、2款的，应当按每月4000元向第三人支付房屋侵权占用费，直至原告陈炳如履行了上述条款后或者原告陈炳如能够确凿证明第三人实际能够不受干扰地处置、占有相关房产时为止。合同签订后，第三人将承租场地移交原告（反诉被告）陈炳如使用，原告陈炳如按约交缴租金至2014年7月。2012年3月1日原告陈炳如与被告卢井军签订《房屋租赁合同》，合同约定原告陈炳如将其南岗琴岗路一栋二层厂房、二栋仓库合计约1000平方米出租给被告卢井军；租赁期限自2012年3月1日起至2015年3月1日止，每月租金人民币4500元；租赁期限自2015年3月1日起至2018年7月31日止，每月租金5000元；租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金在5000元的基础上递增10%-20%，若周边房租暴涨，双方协商解决。双方签订合同后，被告卢井军未经审批及原告陈炳如的同意在所租赁房屋的前、后空地处搭建了铁皮房等，共花费148578元（后铁皮房66200元＋前铁皮房48875元＋地板硬化等27200元＋玻璃门6303元）。2014年5月20日第三人向原告陈炳如送达《关于房屋租赁到期收回的通知》，签收人为被告卢井军。2014年5月28日原告陈炳如向第三人农行上杭县支行提交报告，请求第三人续租3年或补偿其承租期间增设大门及值班室等费用。2014年6月12日第三人农行上杭县支行对原告陈炳如的报告进行答复，答复内容为双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限于2014年7月31日到期，合同终止后，第三人将收回自用，不再继续对外出租，请及时做好房屋的移交事宜及相关准备工作，以确保合同终止后的顺利交接。被告卢井军按照与原告陈炳如的合同约定支付租金至2014年8月30日止。
原审判决认为，第三人农行上杭县支行与原告陈炳如签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告陈炳如明知涉案房屋所有权人系第三人农行上杭县支行，在未取得第三人书面同意的情况下将房屋转租给被告卢井军，属无权处分，且事后第三人没有追认原告陈炳如的转租行为，原告陈炳如租给被告卢井军的二栋仓库也属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故原告陈炳如与被告卢井军之间签订的《房屋租赁合同》无效。原告陈炳如辩称第三人知悉其转租事宜，其与被告卢井军的租赁合同有效，但对此未提供证据证明，不予采纳。原告陈炳如与被告卢井军签订的租赁合同无效，被告卢井军无权继续占用房屋，故原告陈炳如要求被告卢井军将第三人所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复原状，并按合同约定支付自2014年9月1日至2015年2月28日每月4500元的租金（房屋占有使用费）共计27000元，及支付从2015年3月1日起至腾房之日按每月5000元计算的租金（房屋占有使用费）的诉讼请求，予以支持。被告卢井军反诉请求原告陈炳如返还其多支付的租金合计71349元，因双方合同明确约定自2012年3月1日起至2015年3月1日止每月租金4500元，现双方签订的租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付租金，不违反法律规定，故被告卢井军该项反诉请求不予支持。被告卢井军主张其与原告陈炳如签订合同后对房屋进行了改建、扩建、搭盖了铁皮房等设施，要求原告陈炳如就该损失予以赔偿，根据本案具体情况及双方当事人的过错，该院认为，原告陈炳如应对被告卢井军就搭建铁皮房等设施的损失负担30%的赔偿责任，即44573.4元（148578元×30%），其余损失应由被告卢井军自行负担，所拆除的铁皮房等建筑材料归被告卢井军所有。根据合同法规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因转租合同无效，被告卢井军要求原告陈炳如返还履约保证金9000元，理由正当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈炳如与被告（反诉原告）卢井军签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）卢井军应在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）陈炳如自2014年9月1日至2015年2月28日止每月4500元的房屋占有使用费27000元，并支付从2015年3月1日起至腾迁之日止按每月5000元计算的房屋占有使用费；三、被告（反诉原告）卢井军应在本判决生效后十五日内将第三人所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复至原告（反诉被告）陈炳如出租给被告（反诉原告）卢井军时的原状（已被拆除的靠琴岗路一边的仓库除外），即将所扩建及搭盖的铁皮房拆除；拆除后的铁皮房建筑材料归被告（反诉原告）卢井军所有；四、原告（反诉被告）陈炳如应在本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）卢井军履约保证金9000元；五、原告（反诉被告）陈炳如应在本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）卢井军经济损失44573.4元；六、驳回原告（反诉被告）陈炳如、被告（反诉原告）卢井军的其余诉讼请求。本案本诉诉讼费475元，由被告（反诉原告）卢井军负担。本案反诉诉讼费2204元，由原告（反诉被告）陈炳如负担570元，被告（反诉原告）卢井军负担1634元。
宣判后，原审被告卢井军不服，向本院提出上诉。
上诉人卢井军上诉称：1、被上诉人与原审第三人签订的租赁合同期限于2014年7月31日到期，而上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同无效，故无论上诉人还是被上诉人继续占用出租物，均无法律与合同依据。因此，自2014年8月1日起，被上诉人无权要求上诉人支付占用费，且（2015）杭民初字第1854号民事判决已判决上诉人与被上诉人应向原审第三人支付自2014年8月1日起至腾房之日止的房屋占用使用费，本案判决与上述判决相矛盾，且导致上诉人既要向被上诉人支付占用费，又要向原审第三人支付占用费，明显错误。2、因上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，被上诉人依无效合同收取租金135000元，扣除参照被上诉人与原审第三人约定的租金标准计算的63651元占用费后，余下的71349元应返还上诉人，原审判决不予支持错误。3、上诉人的损失148578元，被上诉人应承担80%的赔偿责任。请求二审法院撤销原判第二、五、六项，依法改判。
被上诉人陈炳如答辩称：上诉人未经审批在空地上搭建铁皮房，系其个人行为，上诉人应无条件将租赁的房屋恢复原状，所受的经济损失与被上诉人无关。请求二审法院维持原判第一、二、三项，撤销原判第四、五项。
原审第三人中国农业银行股份有限公司上杭县支行答辩称：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，上诉人与被上诉人均有义务向第三人缴纳占用费。请求二审法院综合生效判决认定由谁缴纳占用费，上诉人与被上诉人损害赔偿与第三人无关。请求二审法院依法判决。
经庭审，各方当事人对原审判决认定的事实均无异议，但被上诉人认为原审判决遗漏认定：其向原审第三人承租的租赁物面积为600平方米，而其转租给上诉人的租赁物面积为1000平方米。
另查明，本案原审第三人中国农业银行股份有限公司上杭县支行曾作为原告向上杭县人民法院提起诉讼，请求人民法院：1、确认被告陈炳如、卢井军签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告陈炳如、卢井军将所承租和使用的属原告所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复原状，并腾迁还给原告；3、被告陈炳如、卢井军支付从2014年8月1日至腾房之日止按每月4000元计算的房屋占用使用费。被告陈炳如提出反诉，请求判决原告支付其102616元的补偿款。上杭县人民法院于2015年9月8日作出（2015）杭民初字第1854号民事判决，支持了原告中国农业银行股份有限公司上杭县支行的诉讼请求并驳回陈炳如的反诉诉讼请求。因陈炳如不服该判决，提出上诉。本院于2016年1月19日作出（2015）岩民终字第1550号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案现已发生法律效力。
因被上诉人提出的异议事实原审判决已作认定。故二审另查明的事实与原审判决认定的事实一并作为二审的事实认定。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第一款第（五）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证。本院（2015）岩民终字第1550号民事判决已发生法律效力，可以作为本案的证据使用。根据生效判决，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已被确认无效，故被上诉人要求解除其与上诉人签订的《房屋租赁合同》没有法律依据，本院不予支持。原审判决支持上诉人要求确认其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效的反诉请求正确，且各方当事人对原审判决第三项均无异议，故原审判决第一、三项可以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。被上诉人虽对原审判决第四项提出异议，但未对此提起上诉，二审不予审查。因上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，且原审第三人与被上诉人的租赁期限于2014年7月31日到期，而自2014年8月1日起至腾房之日止按每月4000元计算的房屋占有使用费已由生效的（2015）岩民终字第1550号民事判决确认由上诉人与被上诉人支付，故各方当事人应按生效判决执行，原审再行判决上诉人向被上诉人支付自2014年9月1日起至腾房之日止的房屋占用使用费错误，本院予以纠正。上诉人认为其不应向被上诉人支付房屋占有使用费的理由成立，本院予以支持。被上诉人明知承租的房屋未经出租人同意不得转租，仍向上诉人转租，具有明显过错；上诉人在承租时未尽认真审查义务，对合同无效也有一定的过错，本院确定被上诉人的过错大于上诉人。故对于上诉人在租赁期间搭建设施所造成的损失148578元，本院酌情确定由被上诉人承担60%的责任，即89146.8元，上诉人承担40%的责任，即59431.2元，原审判决对责任比例认定不当，本院予以纠正。被上诉人答辩认为其不应承担上诉人经济损失的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张的多支付租金应予返还，本院认为，租赁合同是以物的使用收益为目的的，在2012年3月1日至2014年7月31日止被上诉人实际承租期间内，虽然被上诉人将租赁物转租给上诉人未经原审第三人同意，但上诉人事实上已经使用了租赁物，其作为承租人有支付房屋占有使用费的义务，原审判决认为依照上诉人与被上诉人约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当，但被上诉人与原审第三人签订于2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限到2014年7月31日止，因此被上诉人向上诉人收取2014年8月份的租金没有事实和法律依据，应退还给上诉人。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持上杭县人民法院（2015）杭民初字第1215号民事判决第一、三、四项，第一项为：原告（反诉被告）陈炳如与被告（反诉原告）卢井军签订的《房屋租赁合同》无效；第三项为：被告（反诉原告）卢井军应在本判决生效后十五日内将第三人所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复至原告（反诉被告）陈炳如出租给被告（反诉原告）卢井军时的原状（已被拆除的靠琴岗路一边的仓库除外），即将所扩建及搭盖的铁皮房拆除；拆除后的铁皮房建筑材料归被告（反诉原告）卢井军所有；第四项为：原告（反诉被告）陈炳如应在本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）卢井军履约保证金9000元；
二、撤销上杭县人民法院（2015）杭民初字第1215号民事判决第二、五、六项。第二项为：被告（反诉原告）卢井军应在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）陈炳如自2014年9月1日至2015年2月28日止每月4500元的房屋占有使用费27000元，并支付从2015年3月1日起至腾迁之日止按每月5000元计算的房屋占有使用费；第五项为：原告（反诉被告）陈炳如应在本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）卢井军经济损失44573.4元；第六项为：驳回原告（反诉被告）陈炳如、被告（反诉原告）卢井军的其余诉讼请求。
三、被上诉人陈炳如应在本判决生效之日起十五日内退还上诉人卢井军2014年8月份租金4500元。
四、被上诉人陈炳如应在本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人卢井军经济损失89146.8元。
五、驳回被上诉人陈炳如的其余诉讼请求。
六、驳回上诉人卢井军的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5353元，由上诉人卢井军负担3000元，被上诉人陈炳如负担2353元。变更一审案件本诉诉讼费475元，由被上诉人陈炳如负担，反诉诉讼费2204元，由上诉人卢井军负担1000元，被上诉人陈炳如负担1204元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟繁钦
审 判 员 许虹菁
代理审判员 卢维善
二〇一六年三月十日
书 记 员 张毅晖
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。