天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第63号
上诉人（原审被告）田玉华，男。
委托代理人彭少武，天津津远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙起，男。
委托代理人陈晓霞，天津华声律师事务所律师。
原审第三人天津铁厂，住所地河北省涉县。
上诉人田玉华与被上诉人孙起、原审第三人天津铁厂房屋租赁合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2013年11月27日作出（2013）东民初字第3526号民事判决。一审宣判后，田玉华不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭进行审理。上诉人田玉华及其委托代理人彭少武；被上诉人孙起的委托代理人陈晓霞到庭参加了诉讼，原审第三人天津铁厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，原、被告退休前均系第三人职工。第三人为坐落天津市河东区东新街凤岐东里XX号房屋所有人，被告系该房屋登记承租人，计租面积23.24平方米。被告于1995年向第三人交纳16800元住房资助金，第三人为被告发放《住�证》，《住房证》记载房租交付起止时间为1995年2月—1999年12月。1996年11月23日原告给付被告17100元，被告为原告书写：“收到孙启厂长壹万柒仟一百元整。田玉华1996.11.23”字样的《收条》，当日，被告将涉诉房屋及钥匙交与原告，随后，原告之女开始居住并使用涉诉房屋。庭审中，被告认可《收条》中的“孙启”即原告。2000年3月4日，原告为涉诉房屋向第三人交纳33200元住房资助金，第三人出具《收据》记载：“用户地址：XX房间住户姓名田玉华”“备注”栏记载“实际孙起交款”。被告承认该款系原告交纳。第三人收取上述款项后，未再收取涉诉房屋租金。2003年，原告之女及家人搬往他处居住，将涉诉房屋出租并获取收益。2013年5月23日，因原告持有被告作为承租人，租赁期限为2010年4月1日—2015年3月31日的《天津市公有住房租赁合同》，被告于《今晚报》第二十�版刊登《遗失声明》，内容为“承租人田玉华现居住河东区东新街凤岐东里XX号，不慎将《天津市公有住房租赁合同》丢失，合同编号为：17300102011944，特此声明作废。”之后，补办上述年份《天津市公有住房租赁合同》。
原告在原审起诉请求：1、依法确认原、被告的买卖关系，判令被告协助原告办理坐落于天津市河东区东新街凤岐东里XX室的过户手续；2、因本案产生的一切费用由被告承担。
原审法院认为，我国的房屋管理政策从统一分配的福利制到还原房屋财产、货币属性的市场化流转，经历了漫长的历史阶段，本案就反应了这段进程。1995年第三人收取被告16800元，被告获得涉诉房屋的承租权，这种需要交纳部分款项才能获得承租权的分配方式，既带有福利分配性质又带有货币分房的双重色彩，是房屋福利分配制到市场化的过渡时期。随后被告收取原告17100元，将涉诉房屋交与原告使用，被告的行为实际是将交与第三人的款项转嫁于原告，属于对自己承租房屋使用权的货币化，且价格高于原有价格。但这个阶段应该认为被告只是将涉诉房屋使用权部分转让与原告，因为直至1999年12月底，被告的《住房证》还有交纳房租的记载。第二点，2000年第三人因涉诉房屋再次向被告收取33200元，被告却未履行本应属于自己的金钱义务，而是由原告实际交纳款项。第三人收取33200元后亦不再收取租金。至此，原告为涉诉房屋分两次先后共计支付50300元。对于原告支付的款项和涉诉房屋的使用管理权力，本案中被告没有提供有效证据证实自1996年—2013年原告诉讼前，其曾主张权利，被告证人也只是表述近年才应被告之邀对原告谈及腾房之事，但证人又均不知晓原告向第三人交款事实，这些事实反映被告一方面不履行属于自己的金钱义务，�一方面又在长达十几年的时间中怠于行使对涉诉房屋的管理权利，说明被告已经行为上放弃了涉诉房屋的相关权利。第三点，第三人房管部门人员介绍，在第三人内部职工之间买卖企业产房屋的情况已有很多，只是过去政策不允许办理过户手续，现在已经可以为买卖房屋的人员办理过户手续，并且同意执行法院判决。结合本案案情和第三人的介绍，第三人对企业产房屋买卖行为给予配合过户的行为实际亦是对房屋市场价值的确认，同时，第三人对所属房屋管理模式的变化体现的正是房屋价值市场化的进程。
其次，原、被告之间虽然只有原告交款的《收条》、《收据》，没有明确的书面房屋买卖合同，但法律规定，买卖合同的特征是一方出卖自己有处分权的财产，另一方支付对价，并且标的物应于合同成立时转移，这些本质特征，原、被告之间的行为均能体现。原告为涉诉房屋分两次共计支付50300元，被告则于收到第一笔付款时将自己承租的房屋交与原告使用、管理、处分，同时放弃再次向第三人付款的义务，完全符合《合同法》关于买卖合同的实质性规定；至于被告所称由原告交付33200元的目的是增加原告将来腾房的筹码之说，不仅有悖常理，而且从另一侧面反映出由原告交款，被告放弃金钱义务是被告的真实意思表示。所以，本案无论事实方面还是法律层面都应认定，原、被告就涉诉房屋发生买卖行为，且该行为合法、有效，原告要求被告继续履行合同，协助其办理涉诉房屋更名手续的主张符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十二条的规定，判决：一、原告孙起与被告田玉华就坐落于天津市河东区东新街凤岐东里XX号的房屋买卖行为有效；二、本判决书生效之日起十日内，被告田玉华协助原告孙起至第三人天津铁厂处办理坐落于天津市河东区东新街凤岐东里XX的房屋更名手续，所需费用由原告孙起负担。案件受理费1058元，由被告田玉华负担。
一审宣判后，田玉华不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决存在法院代替被上诉人变更诉讼请求的客观事实，不符合法律规定，程序错误，如被上诉人的诉讼请求不当应由法院对其进行释明，如果被上诉人不变更诉讼请求应该驳回其起诉；二、一审认定法律关系错误，既认定房屋买卖关系，又存在公房使用权和承租权的转让；三、一审适用法律错误，适用合同法有关买卖的合同条款不适合本案；四、一审判�认定事实证据不足，依据被上诉人提供的证据不能证明房屋买卖客观存在；五、一审判决对证人证言等证据的认证未体现客观、公平和合法的原则；六、一审法院违反法定程序，根据最高院的通知，本案不属于人民法院的管辖范围。
被上诉人孙起答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人天津铁厂未发表答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。本院予以确认。本院就双方争议的问题进行调解，未果。
本院认为，诉争房屋的所有权人为原审第三人天津铁厂，上诉人于1995年向原审第三人交纳了16800元住房资助金后取得诉争房屋的承租权，后上诉人于1996年收取被上诉人17100元后将房屋交于被上诉人至今，期间还将房屋租赁合同交于被上诉人。考虑到2000年原审第三人的收取33200元剩余住房资助金实际系由被上诉人向原审第三人交付的情节，以及原审第三人在2012年政策调整允许自有企业产房屋使用权转让的实际情况，能够认定上诉人与被上诉人之间买卖合同关系成立，原审法院认定双方之间买卖行为有效，并根据合同法规定，对本案所作处理并无不当，本院予以维持。上诉人主张一直在向被上诉人要求腾房，但在案的现有证据不能有效证明从1996年至2013年17年间上诉人就诉争房屋向被上诉人主张过权利。上诉人主张33200元的住房资助金系上诉人授意被上诉人垫付，未提供证据予以证实。上诉人提供的其他证据亦不能证实双方为借用关系，故被上诉人的抗辩理由本院不予采纳。上诉人主张一审判决存在变更被上诉人诉讼请求的问题，本院认为，在一审庭审中有上诉人明确要求法院确认买卖关系的记载，故上诉人就原审法院变更被上诉人诉讼请求不合法的上诉主张本院不予支持。另，本案并非因单位建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，故不适用最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的规定，且原审法院对本案证据的认证符合民事诉讼的证据规则，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人田玉华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 索世宁
审 判 员 吴狄红
代理审判员 孟 夏
二〇一四年二月十七日
书 记 员 刘继永
速 录 员 周晓琳