安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民二初字第00189号
原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。
法定代表人：李小榕，该公司董事长。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：张月红，安徽美林律师事务所律师。
被告：周中胜，男，1977年12月7日出生，汉族。
原告合肥元一物业管理有限公司诉被告周中胜物业服务合同纠纷一案，本院2014年12月11日立案受理，依法由代理审判员周燕平适用简易程序公开审理。原告合肥元一物业管理有限公司委托代理人刁忠阳、被告周中胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合肥元一物业管理有限公司诉称：周中胜购买了合肥鸿维物业发展有限责任公司开发的元一名城住宅房一套。2008年9月19日合肥鸿维物业发展有限责任公司委托合肥元一物业管理有限公司对合肥元一名城小区进行前期物业管理，2009年6月12日合肥鸿维物业发展有限责任公司向周中胜交房。合肥元一物业管理有限公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对周中胜居住的元一名城小区实施规范的物业管理，为周中胜提供了完善的物业管理服务。但周中胜自2009年11月起便无故拖欠物业管理费。合肥元一物业管理有限公司曾多次以多种形式向周中胜催缴物业管理费用，但其一直未缴纳。故向本院提起诉讼，请求判令：被告周中胜立即支付原告合肥元一物业管理有限公司物业管理费8907.36元（计费时间2009年11月1日至2014年12月31日，2008年至2012年按1元／㎡·月，2013年至2014年按1.3／㎡·月）和逾期违约金2612.37元（已计算至2014年12月31日，后期逾期违约金按日万分之五自2015年1月1日计算至实际款清时止），本案诉讼费由被告周中胜承担。
周中胜辩称：周中胜不支付合肥元一物业管理有限公司物业费用是因为2010年周中胜参加了合肥鸿维物业发展有限责任公司举办的“老业主带新业主”活动，合肥鸿维物业发展有限责任公司承诺周中胜可减免一年的物业费。合肥元一物业管理有限公司一直未扣除上述费用，双方对物业费数额存在争议，故缴纳物业费。周中胜购买的房屋交房时存在质量问题，但合肥元一物业管理有限公司未将周中胜反映的问题完整的写入房屋交接验收表，也未通知开发商进行处理，合肥元一物业管理有限公司告未尽相应义务。元一名城小区的卫生环境很差，合肥元一物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，周中胜认为不应当全部缴纳物业费。
经审理查明：元一名城小区由合肥鸿维物业发展有限责任公司开发建设。2008年9月19日，合肥鸿维物业发展有限责任公司与合肥元一物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》约定，委托合肥元一物业管理有限公司对元一名城小区进行前期物业管理。委托管理有效期自签订之日至元一名城小区业主委员会成立之日止。物业公司须按约定实现目标管理体制。管理服务费标准的调整，按物价局核定标准调整，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起滞纳金按每天应交管理费的百分之0.2缴纳。合肥元一物业管理有限公司对业主和使用人的房屋自用部分、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。合同签订后，合肥元一物业管理有限公司开始对小区进行物业管理。
2009年6月12日，合肥鸿维物业发展有限责任公司向周中胜交付房屋，周中胜的房屋建筑面积为128.72平方米。
2010年5月17日，周中胜参加合肥鸿维物业发展有限责任公司举办的“老业主介绍新业主”活动，合肥鸿维物业管理有限公司向周中胜出具通知一份，通知内容为：“周中胜参加我公司举办的老业主介绍新业主活动，并成介绍······新业主冯玉屏一名，由此获得合肥鸿维物业发展有限公司为您代交······一年物业管理费，期限为2009年11月1日至2010年10月31日止”。
2011年，合肥市物价局批复元一名城小区物业收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。2012年12月，合肥市物价局批复物业综合服务费甲级有电梯标准为每月每平方米建筑面积1.3元。合肥元一物业管理有限公司自2008年至2012年实际按每月每平方米建筑面积1元收取物业管理费。自2013年起按照每月每平方米建筑面积1.3元收取物业管理费。
周中胜自2009年11月1日开始拒绝向合肥元一物业管理有限公司继续缴纳物业管理费。合肥元一物业管理有限公司曾多次采取张贴催费通知及邮寄催缴函方式要求周中胜缴纳物业管理费，周中胜仍未履行，合肥元一物业管理有限公司遂诉至法院，请求法院判令被告立即支付拖欠的物业管理费及违约金。
另查明，元一名城小区截止目前未成立业主委员会。
以上事实，有原告提交的物业管理委托合同复印件、住宅交接表复印件、房屋交接验收表复印件、收费许可证复印件、物业费催缴函、邮寄凭证、物业费催收通知，被告周中胜提交的照片四张、合肥鸿维物业管理有限公司通知复印件、会议纪要复印件以及原、被告当庭陈述载卷佐证。
本院认为：合肥鸿维物业发展有限责任公司与合肥元一物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，属于前期物业服务合同，对物业买卖双方和原告具有约束力。该合同的终止期限至业主委员会成立时止，因该小区业主委员会未成立，合肥元一物业管理有限公司一直为小区业主提供服务至今，周中胜接受了合肥元一物业管理有限公司提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。周中胜提供四张照片证明小区卫生环境差，合肥元一物业管理有限公司物业服务存在瑕疵。但四张照片中仅有被告自行备注的2012年4月26日的照片中可反映当时景观池中水质偏差，2013年5月8日的照片中另一景观池中有少量垃圾，但均不能证明系长期现象，无法证明合肥元一物业管理有限公司物业服务过程存在瑕疵。且本院认为物业费的收取正是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主是否及时缴纳物业费存在一定关联性，周中胜对元一物业公司履行物业服务义务时存在的不足可以要求其改进，但不能作为其拒交物业费的理由。对周中胜所述其2010年5月17日参加合肥鸿维物业发展有限责任公司举办的老业主介绍新业主活动，合肥鸿维物业管理有限公司承诺为其代交自2009年11月1日至2010年10月31日的物业费用，本院认为该项活动系合肥鸿维物业管理有限公司举办，产生的相关法律后果应由合肥鸿维物业管理有限公司承担，与合肥元一物业管理有限公司无关，现周中胜无证据证明合肥鸿维物业管理有限公司已将费用缴纳给合肥元一物业管理有限公司，故不能作为周中胜拒绝向合肥元一物业管理有限公司缴纳自2009年11月1日至2010年10月31日物业费用的抗辩理由。周中胜所述交房时原告未将被告反映的问题完整的记录，也未通知开发商进行处理，因无相应证据证明，对该意见不予采纳。房屋质量问题被告可另行诉讼向适格主体主张权利。原告诉请的逾期违约金，因合肥元一物业管理有限公司在物业服务过程中存在不足，且周中胜未缴纳相应物业费用系对物业费数额存在异议，主观并非恶意拖欠物业费用，故对原告的该项诉不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告周中胜于本判决生效之日起十日内缴纳原告合肥元一物业管理有限公司物业管理服务费8907.36元；
二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90元，减半收取45元，由被告周中胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 周燕平
二〇一五年二月二日
书 记 员 冯 叶
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。