广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第917号
上诉人（一审被告、反诉原告）：刘来宁。
委托代理人：邱卫东，广西万合律师事务所律师。
委托代理人：罗国庆，广西万合律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄月英。
委托代理人：黄强钧。
上诉人刘来宁因与被上诉人黄月英租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘来宁的委托代理人邱卫东、罗国庆、被上诉人黄月英及其委托代理人黄强钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年8月11日，刘来宁与南宁市桂果香果品有限公司（以下简称桂果香公司）签订《合同书》，由刘来宁承租该公司7栋108号铺面，租赁期限自2009年9月1日起至2011年8月31日止。2010年3月26日，黄月英与刘来宁签订《协议书》，由刘来宁将上述铺面转租给黄月英使用，租赁期自2010年3月26日起至2011年3月26日止。2011年1月3日，双方就续租事宜进行商定，约定年租金为95000元，黄月英于2011年1月3日通过转账方式支付给刘来宁9万元。租赁期限届满后，双方于2011年3月26日另行签订《协议书》，对续租事宜进行确认。2011年9月1日起，南宁市桂果香果品有限公司未与刘来宁续租，并将上述铺面另行出租给他人使用。为此，黄月英要求刘来宁返回租金未果，遂诉至法院，要求确认黄月英与刘来宁于2011年3月26日签订的《协议书》无效；刘来宁退回黄月英铺面租金9万元。刘来宁则反诉要求黄月英支付铺面使用费4万元。另查明：经一审法院向桂果香公司核实，刘来宁将上述铺面转租给黄月英使用，未经过该公司的同意。
一审法院经审理认为：承租人将铺面转租，应当经过出租人的同意，刘来宁将位于桂果香公司7栋108号的铺面转租给黄月英使用，未经过出租人桂果香公司的同意，其转租行为无效，且双方均要求确认于2011年3月26日签订的《协议书》为无效合同，故应予以确认。黄月英主张其于2011年1月3日通过转账方式支付给刘来宁租金9万元，有转账记录为凭，刘来宁以该款系双方合伙做水果生意所付的货款为抗辩理由，其对该主张应负有举证责任，但刘来宁所举的证据无法形成证据链，不足以证明其主张，故其抗辩理由不能成立，应不予采信。黄月英主张其通过转账方式支付了9万元租金外，还通过现金方式支付了租金5000元，但未举证证明，刘来宁亦不予认可，应不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，刘来宁因无效合同取得的租金9万元，应当退回给黄月英。关于反诉，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”黄月英自2011年3月26日起至2011年8月31日已经使用铺面，实际获得利益，故刘来宁要求黄月英支付该期间的铺面使用费，合法有据，应予以支持，该期间的使用费应计为95000元÷365天×159天≈41383.56元，刘来宁主张的4万元低于一审法院核算的数额，并无不当，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄月英与刘来宁于2011年3月26日签订的《协议书》无效；二、刘来宁退回黄月英铺面租金9万元；三、黄月英向刘来宁支付铺面使用费4万元；案件受理费2176元，由刘来宁承担。反诉费400元，由黄月英承担。
上诉人刘来宁不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、黄月英并没有向刘来宁支付2011年3月至2012年3月的租金。黄月英诉称向刘来宁账户转入的9万元是支付2011年3月至2012年3月的店铺租金，与事实不符。事实上，在2010年底至2011年1月份之间，刘来宁、黄月英和卢某芳等人合作经营沙田柚生意，由黄月英出资，刘来宁负责去罗城采购，卢某芳负责在水果市场卖货。刘来宁当时为了方便取现金购货，在罗城邮政储蓄银行开了一张银行卡，在合伙过程中，黄月英于2010年11月12日转款20万元、2011年1月3日转款9万元、2011年1月21日转款9万元给刘来宁进货，到2011年1月底，共经营3车沙田柚，钱款数目也在当时已经结算完毕，黄月英在2011年1月3日转款9万元是货款不是租金。二、黄月英所称在2011年1月3日转款支付租金违背常理。黄月英与刘来宁原来签订的租赁合同到2011年3月26日才到期，黄月英没有理由提前2个多月支付租金，就算黄月英提前支付租金，那也应该在支付租金的同时签订续租合同，双方的续租合同是在2011年3月26日才签订的，此外，双方商定的年租金是95000元，黄月英要支付租金也应该是转款95000元，黄月英所称的另外5000元租金却无法提供刘来宁的收款依据，故黄月英所称在2011年1月3日转款支付租金明显有违常理。综上，一审法院认定事实不清，处理不当，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决第二项，改判驳回黄月英的第二项诉讼请求。
被上诉人黄月英答辩称：黄月英是曾经与刘来宁、卢某芳、谢某英合伙做过一笔沙田柚的生意，当时黄月英负责出资20万，刘来宁负责采购、卢某芳、谢某英负责销售，该笔20万元款项是黄月英与卢某芳、谢某英共同到银行汇至刘来宁在罗城开设的银行帐号，有卢某芳、谢某英的证词可以证实。但该笔沙田柚生意于2011年1月底就已经做完了，也已经结算了，黄月英就投资了20万元，并不是刘来宁所主张黄月英后来又追加投资了两笔9万元，这个情况，合伙人卢某芳和谢某英均可证实。且黄月英就只跟刘来宁合作过这一笔沙田柚的生意，没有其他的水果生意方面的往来，所以黄月英委托儿子转至刘来宁帐户的9万元是铺面租金而不是货款。而且，根据交易习惯，先交租金才能使用铺面，2010年黄月英也是先支付了铺面租金才能使用铺面，如果黄月英一直未向刘来宁支付2011年租金，刘来宁怎么可能给黄月英继续使用铺面，这与常理不符。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，刘来宁的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人刘来宁的上诉请求。
二审期间，被上诉人黄月英向本院提交谢某英证人证言一份，证明黄月英、刘来宁、卢某芳、谢某英曾经合伙做过一笔沙田柚的生意，2011年1月份黄月英负责出资20万元，刘来宁负责到罗城采购、卢某芳、谢某英负责销售，这笔20万元款项是黄月英与卢某芳、谢某英共同到银行汇至刘来宁在罗城开设的银行帐号，刘来宁分三次进了三车货，每卖完一车货，用卖完一车货的钱再去进货，黄月英没有再投资其他款项进来，三车货全部卖完后四个合伙人进行了结算，先把黄月英的20万元本钱还给黄月英，然后剩下的钱由四个合伙人分配，一人得了一万多元。谢某英所知道的四个人合伙做生意就这一次，合伙做生意期间黄月英仅投资20万元，对黄月英与刘来宁之间还有没有其他生意往来不清楚。
经质证，上诉人刘来宁对谢某英所陈述事实的真实性基本没有异议，但认为刘来宁是分三次进了三车货，黄月英投资20万元是不够买三车货的，每卖完一车，黄月英就补货款进来，再继续进第二车、第三车货。
本院结合双方当事人举证和质证，认证如下：证人谢某英与黄月英、刘来宁均没有法律上的利害关系，且证人谢某英清楚地陈述了己方与黄月英、刘来宁、卢某芳合伙做沙田柚生意的过程，与本案当事人及证人卢某芳的证人证言所陈述案件事实前后并无矛盾且内容基本一致，故本院认定证人谢某英所陈述案件事实的客观真实性。
双方争议的焦点问题是：黄月英于2011年1月3日通过转帐的方式汇入刘来宁银行帐号的9万元是租金还是货款，刘来宁是否应向黄月英返还9万元？黄月英是否应向刘来宁支付铺面使用费4万元？
本院认为：合法的租赁关系受法律保护。根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。也就是说承租人将租赁物转租的，必须经过出租人的同意。本案中，刘来宁将桂果香公司位于五里亭蔬菜批发市场水果行的7栋108号铺面转租给黄月英使用，未经出租人桂果香公司的同意，其转租行为无效，且刘来宁与黄月英均要求确认双方于2011年3月26日签订的《租赁协议书》为无效合同，故本院予以确认。黄月英主张因双方于2011年3月26日签订的租赁合同无效，其通过现金方式支付的租金5000元以及其于2011年1月3日通过转帐方式支付的租金9万元，共计95000元，刘来宁应予返还。刘来宁则认为黄月英主张的以现金支付的5000元租金其并未收到，而黄月英汇入其银行帐号的9万元系双方合伙做水果生意期间黄月英支付的货款而不是租金，刘来宁不应予以返还。对此，本院认为，依照谁主张谁举证的原则，黄月英与刘来宁对自己的主张均有责任提供相应的证据予以证明。对于黄月英主张的以现金方式支付5000元租金的问题，由于黄月英未能举证证明，刘来宁又不予认可，故本院不予采信。对于黄月英主张的其已通过转帐方式汇入刘来宁银行帐号9万元租金的问题。黄月英与刘来宁均认可双方曾口头约定2011年3月26日至2012年3月26日的铺面租金为95000元，且黄月英对其主张提供了双方于2011年3月26日签订的《租赁协议书》以及其于2011年1月3日汇入刘来宁银行帐号9万元的转帐凭证予以佐证。而刘来宁认为该款不是租金而是货款，则应提出反证予以证明。综观全案证据，首先，刘来宁提供的证据刘来宁与案外人的沙田柚销售结算单据所记载的数笔货款数额与上述争议的9万元款项均不一致，刘来宁亦未能提供其与黄月英等合伙人之间相关结算凭证等证据予以佐证。其次，刘来宁主张其与黄月英等四个合伙人做沙田柚生意期间，黄月英第一次出资20万元购买沙田柚，第二次黄月英又追加出资9万元做为购买沙田柚的货款，这与合伙人谢某英所陈述的黄月英在合伙做生意期间仅出资20万元购买沙田柚的事实相矛盾。再次，刘来宁主张黄月英于2011年1月3日就已经转帐9万元，而双方于2011年3月26日才续签《租赁合同书》，黄月英不可能提前支付铺面租金。对此，本院认为，由于目前市场交易方式的多样性，并不能排除黄月英先支付铺面租金然后再与刘来宁签订书面的租赁合同的可能性，相反，如黄月英一直未向刘来宁支付2011年度铺面租金，刘来宁却仍将铺面交由黄月英使用，事后又一直未向黄月英提出异议或主张权利，这与常理不符。综上，刘来宁所举的反驳证据无法形成证据链，不足以证明其主张，故其上诉理由不能成立，本院不予采信。由于黄月英与刘来宁均认可双方口头约定的2011年度铺面租金为95000元，在刘来宁未能提供足以反驳的证据予以证实的情况下，黄月英于2011年1月3日向刘来宁银行帐号汇入9万元系铺面租金具有高度概然性，本院予以确认。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，刘来宁因合同无效所取得的租金9万元，应当返还黄月英。又因黄月英自2011年3月26日至2011年8月31日已实际使用该铺面，故刘来宁要求黄月英支付该期间的铺面使用费，于法有据，本院予以支持。一审法院据此认定刘来宁应返还黄月英9万元以及黄月英应支付刘来宁铺面使用费4万元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，本院予以维持。上诉人刘来宁的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人刘来宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 黄志伟
代理审判员 刘 蔚
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。