广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初2460号原告：冯伟基，住广东省广州市荔湾区。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原告冯伟基与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴环适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告冯伟基及被告的委托代理人施新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟基诉称,原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街河东南路388号6栋804房，总房款为813242元；被告应在2013年12月31日前将上述房屋交付给原告使用，但房屋一直没有达到交楼标准。被告应每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：被告赔偿原告违约金70914元。本案审理中，原告向本院明确诉讼请求如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金（违约金以总房价813242元为本金，按照每日万分之一，从2014年6月13日起计至2016年6月13日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票；3.广州市白云区人民法院（2014）穗云法钟民初字第79号民事调解书。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告签订的商品房买卖合同的签订主体是冯伟基和叶某，因此冯伟基一人不能主张全部的迟延交楼违约金，只能主张全部迟延交楼违约金的一半；二、被告违约确系不可抗力或者政策影响等非被告可控因素所致，应减少或者免除被告违约责任。被告逾期交房确系客观原因和政府的行为所致。首先，近年来的雨水比往年偏多是大家有目共睹的事实。2014年5月23日从化区百年一遇的特大暴雨，造成涉案楼盘的首层及地下室遭受水浸多日，导致涉案楼盘的电机、风机严重损坏，从而直接影响到消防及人防工程的成功验收。其次，为了增加绿化等优化设计，规划调整拖延开工日期。第三、建设过程中也遭遇国家压缩对房地产业的贷款，导致出现资金困难，也一定程度影响到了施工进度。三、原告主张的违约金标准过高，法院应当调减。请求如下：1.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同�若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。故，法院应对违约金依法实行调减干预，调减为租金损失计算。2.根据《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，法院应判决违约金总额不得超过违约�成原告损失的30%。结合本案，所谓损失是指双方约定的可预知的损失，但是双方并未约定预期的损失，原告起诉时也没有提出和对其损失进行说明，故本案宜做概括性判决。四、原告的起诉已经过了诉讼时效，诉讼请求应不受支持。诉讼时效从当事人知道或应当知道自己的权利收到侵犯之日起计算，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条明确约定，被告应于2013年12月31日前交房，也就是说从双方约定的交房次日原告就知道自己的权利收到了侵犯，就开始计算2年的诉讼时效期限。至原告起诉时，诉讼时效已经过了法律规定的2年诉讼时效期间，其诉讼请求不应得到法律保护。五、涉案房屋已经于2015年1月27日满足了交楼条件，并且被告也曾经于2015年1月份通知原告收楼，但是原告并没有按照收取通知书规定日期进行收楼，已经视为已经收楼�综上，原告的起诉与诉讼请求，缺乏应有的事实和法律依据，并且明显超过了法律规定的诉讼时效期间。关于永久用电问题，大概在2016年7月7日时，广州市供电局向我方出具用电方面文件，明确说明从2013年从来没有对御景绿洲花园进行停电，也明确说过该涉案楼盘没有提供永久用电是没有负荷，需要从从化神岗调过来，该费用要求我方承担将近4000万元，该证据庭后提供，该证据明确说明从2016年已经提供了永久用电，是从城郊变电站调的负荷。被告为证明其主张向本院提交了收楼通知快递单、竣工验收备案表、从化供电局出具的关于名城御景绿洲花园一期项目的用电情况说明。经审理查明：2013年7月19日，原告及叶建坤（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：甲方购买乙方开发的位于从化市江埔街河�南路388号6栋804房；合同第七条约定：涉案房屋总金额为813242元；合同第八条约定：甲方以按揭贷款付款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的31.14%，即253242元，除首期款外，剩余房款560000元须于2013年7月22日前办理银行按揭手续；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：乙方应在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付甲方使用；合同第十四条约定：乙方未能按照本合同规定的期限交�的，但甲方要求继续履行的，合同继续履行，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向甲方支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定，甲方与乙方同意买卖合同第十四条修改如下：乙方未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行；合同第十五条约定，甲方与乙方进行房屋验收交接时，乙方应向甲方提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向甲方提供加盖乙方公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给甲方。上述文件不全的，视为不符合交付标准，甲方有权拒绝收楼。上述合同签订后，甲方已支付了全部购房款813242元，但乙方未能依约于2013年12月31日前将房屋交付甲方使用。乙方曾于2014年4月30日、2015年1月27日发函通知甲方收楼，但甲方认为涉案房屋因不具备永久用电不符合收楼条件因此未收楼。2014年3月18日，广州市白云区人民法院作出（2014）穗云法钟民初字第79号民事调解书，确定原告与叶某离婚，涉案房屋归原告所有。2016年7月7日，从化供电局出具《关于名城御景绿洲花园一期项目的用电情况说明》，载明：关于从化国泰天彤房地产开发有限公司(以下简称国泰天彤公司）名城·御景绿洲花园一期项目的用电情况，我局作出如下说明：一、我局已于2012年11月29日受理国泰天彤公司提交的永久用电申请(受理工单编号SQ0184201211021259），报装总负荷7960千伏安，于2012年12月3日双方签订《供用电方案协议书》，但至今名城·御景绿洲花园一期永久用电工程尚未竣工。后因客户未按期执行《供用电方案协议书》供电方案过期中止方案。二、2015年9月2日，我局收到国泰天彤公司提交的永久用电负荷申请，受理工单编号SQ0184201509021218（再次报装)。由于相邻的街口变电站没有间隔新出10千伏线路供电，需要从灌村变电站或神岗变电站取电。该工单号在2015年11月30日完成审�流程。三、关于名城·御景绿洲花园一期永久用电问题，国泰天彤公司多次向我局反映情况，现我局从实事求是的角度考虑出发，在2016年7月7日重新制定了名城·御景绿洲花园一期永久用电供电方案，并通过了我局的联合审批会审核，通过迪整街口站线路负荷，给名城·御景绿洲花园一期接入。四、从2013年至今，我局一直对该项目正常供电，没有无故停电、断电等。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下两方面的问题：一、原告是否有权请求被告承担逾期交房违约责任的问题。2014年3月18日，（2014）穗云法钟民初字第79号民事调解书已经确定涉案房屋归原告所有，且原告主张逾期交楼违约金为自2014年6月13日起开始计算至立案之日即2016年6月13日止，该起止日期在法律确定的诉讼时效期间内，原告有权主张被告向支付上述�间的逾期交房违约金。二、关于涉案房屋是否符合合同约定的交楼条件的问题。本案原告与被告就涉案房屋是否符合合同约定的交楼条件问题主要为涉案房屋是否已经具备永久用电。从化供电局的说明是在2016年7月7日出具，说明的内容中载明：“关于名城·御景绿洲花园一期永久用电问题，国泰天彤公司多次向我局反映情况，现我局从实事求是的角度考虑出发，在2016年7月7日重新制定了名城·御景绿洲花园一期永久用电供电方案，并通过了我局的联合审批会审核，通过调整街口站线路负荷，给名城·御景绿洲花园一期接入”，即在从化供电局出具说明的当天才重新指定了涉案楼盘的永久供电方案，因此本院认为从化供电局出具的《关于名城御景绿洲花园一期项目的用电情况说明》不能证明涉案房屋已经具备永久用电，被告未再向本院提交其他证�证明涉案房屋具备永久用电。由于原告与被告的合同约定涉案房屋必须具备永久用电，涉案房屋还未具备该条件，即涉案房屋尚未达到合同约定的交楼标准。三、关于逾期交房责任的承担问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的�可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。截至一审辩论终结前被告并未提交证据证明涉案房屋已达到双方约定的交房标准，未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日前交付符合交楼标准的房屋，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力等非被告可控因素所致，应减少或免除被告的违约责任。本院认为被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的突发事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给原告使用。因此，被告要求减轻或免除违约责任的理由不成立，被告应按照合同的约定承担迟延交房的违约责任。四、关于逾期交房违约金的标准问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。现被告已在补充协议中将每日0.05%的违约金调整为每日0.01%，已减轻了被告的违约责任，且被告也未举证证明原告诉请的违约金过分高于原告的实际损失。另，被告辩称本院判决违约金总额不得超过违约造成原告损失的30%。本院认为，原告与被告签订的违约条款及补充协议是双方当事人的真实意思表示，在不违反法律和行政法规强制性规定的前提下，对�方均具有约束力。因此，对被告认为原告主张的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。故原告请求被告国泰公司应向其支付逾期交楼违约金（违约金以总房价款813242元为本金，按照每日万分之一，从2014年6月13日起计至2016年6月13日止），本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（违约金从2014年6月13日起每日按照总房款813242元的万分之一为标准，计算至2016年6月13日止）给原告冯伟基。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费786元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴 环二〇一六年八月十一日书 记 员 邓丽坚