昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初661号原告:甘蓉，女，1985年5月6日生，汉族，云南省昆明市人。原告:王国平，男，1982年10月21日生，汉族，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：杨国社，男，1975年6月25日生，汉族，云南省昆明市人，特别授权代理。被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司。法定代表人：叶文武。委托代理人林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市公安局。法定代表人：刀勇。委托诉讼代理人：董杰岚，云南建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈江洪，昆明市公安局公职律师，特别授权代理。第三人：昆明市公安局工会委员会。法定代表人：杨建俊。委托诉讼代理人：董杰岚，云南建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈江洪，昆明市公安局公职律师，特别授权代理。原告甘蓉、王国平与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）、昆明市公安局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，被告俊发公司于2016年5月5日提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。后俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。根据被告昆明市公安局的申请，本院依法追加昆明市公安局工会委员会为第三人。本院依法适用普通程序于2017年1月9在第六法庭公开开庭进行了审理。原告甘蓉、王国平及委托诉讼代理人杨国社，被告俊发公司的委托代理人林丽，被告市公安局和第三人市公安局工会的委托诉讼代理人董杰岚、陈江洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘蓉、王国平向本院提出诉讼请求：1、被告俊发公司变更《商品房购销合同》（房屋）中的违约条款，将原告违约责任变更为被告违约责任一致。2、被告俊发公司向原告支付逾期交房的违约金人民币12828元（539338*0.0002*118天+100=12828元）3、被告俊发公司返还原告配套费人民币13200元及自2013年12月20日起至支付之日止按照同期银行贷款利率计的利息（至起诉之日1400.00元）。4、被告俊发公司立即对墙面裂缝、墙体、空洞、地面不平问题进行维修，将防火门更换为防盗门。5、被告昆明市公安局承担连带责任。6、两被告承担诉讼费。事实和理由：2012年12月原告与被告签署《俊发伟业呈贡项目认购资格确认单》并向被告交纳住宅资格确认金住房200000元、车位50000元。2013年12月原、被告签署金盾俊园《商品房购销合同》，商品房总价为539338元。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部款项。原告认为被告俊发公司在签订合同时采用了欺诈手段，导致原告在违背真实意思的情况下订立了内容显失公平的合同，由于协商未果，故诉至法院。现针对诉请事项具体陈述事实和理由如下：2012年6月，被告告知原告本案所涉及地产项目为“部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅”，且只有市级机关公务人员才有资格购房。2012年12月，被告俊发公司向原告收取了认购资格确认金人民币250000元。2014年1月，被告俊发公司就本案所涉及房屋告知原告签订正式合同，在合同签订前，被告俊发公司告知原告本案所涉及地产项目属于政府工程，谎称：合同的所有条款均不得协商，如果讨价还价则取消原告的购房资格；房屋与车位必须捆绑销售，如果不购买车位则取消原告的购房资格；车位售价一律为人民币118000元，如果讨价还价则取消原告的购房资格；要交配套费人民币15700元，如果不交则取消原告的购房资格。由于被告俊发公司的欺骗与威胁，原告虽然认为被告提供的合同内容不公平，但迫于无奈签订了《商品房购销合同》（房屋）。2015年3月，由于被告俊发公司未能按合同约定的期限交房，原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现：本案所涉及地产项目属于限价房项目，位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处，系被告俊发公司于2011年12月30日以8.388亿元拍下，约932亩，楼面地价在675元/平方米左右，每亩价格90万元左右，最高销售价格每平方米不得高于3000元（建筑面积）。被告俊发公司对于这些情况非但未告知原告，反而刻意隐瞒并捏造事实，让原告误以为被告俊发公司拥有随意取消原告购房资格的权限，更误以为本案所涉及房屋与车位在该区域属于物美价廉型，最起码也是团购中的最低价。但实际并非如此，被告俊发公司向原告出售的是高价小车位，被告俊发公司根本就没有权利取消原告购房资格，而原告却有权利就合同条款与被告协商进行变更。一、违约条款问题。合同规定被告俊发公司逾期交房的违约责任是：前10天每天违约金为10元，超过10天每天为已付款的0.02%，合同继续履行；而原告逾期接房的违约责任是：逾期30天则按总房款的5%计算违约金，被告俊发公司有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。该条款显然不公平，双方责任不对等，应该将原告违约责任变更为与被告俊发公司违约责任一致。二、违约金问题。合同规定被告俊发公司向原告的交房期限为2015年3月31日，但被告俊发公司于2015年8月8日才向原告交房，按照违约金的计算方式，被告俊发公司应该向原告支付逾期交房的违约金人民币12828元（自2015年4月1日至2015年8月8日）。三、配套费问题。根据《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》（发改价格〔2011〕548号）和云南省物价局云价检查〔2011〕38号文件的规定：商品房实行一房一价，房地产开发公司要按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用。因此，被告俊发公司向原告收取配套费无合法根据，应该返还。四、房屋质量问题。被告在房屋未通过竣工验收不具备交付条件的情况下，于2015年4月17日在《都市时报》仓促公告，要求原告接房，原告发现房屋有严重质量问题。（一）地面不平，被告在《商品房购销合同》第14页附件二中，明确标明地面要原浆赶平，但实际客厅、厨房、卫生间地面上有一条高出地面(高3厘米宽为5厘米)的水泥埂，且屋顶成斜面高低相差达4厘米以上；（二）墙体空洞现象严重。（三）屋顶未按合同要求刮腻子；(四)主卧窗台未按国家建筑设计标准强制性条文中要求外窗窗台或平台净高低于0.9米时应有防护措施，而主卧窗台净高只有0.2米，外面只有一层玻璃无任何防护措施非常危险。(五)房屋的层高未达到国家标准。国家在设计规范中规定的普通住宅层高为2.8米标准，而实际上时代俊园的房子的层高只有2.7米，大大的缩水了。这些问题给原告后期使用和装修上带来了很大的损失和危险，强烈要求被告将房屋地面不平及质量不合格的地方在十日内立即进行维修。五、入户门问题：被告俊发公司在《商品房购销合同》第14页附件二明确标明入户门为防盗门，但被告俊发公司却把入户门安装成防火门，防火门与防盗门虽只有一字之差，但在功能和价格上却相差很大，达不到入户防盗的要求，应立即进行更换。六、被告昆明市公安局连带责任问题。被告昆明市公安局在事先未征求原告意见且事后一直未告知的情况下，便代表原告与被告俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》，被告俊发公司正是以此协议为依据，并以取消购房资格为要挟手段，向原告捆绑出售高价车位、收取配套费、签订内容不公平的合同。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第66条，被告昆明市公安局对于原告的损失负有连带责任。被告俊发公司答辩称：1、本案不存在可以变更的事实及法律依据，我方不同意变更。2、被告已经全额支付违约金，不存在没有支付的违约金。3、诉讼时效已经超过，收取配套费是因为房价不包含配套费；4、没有承担连带责任的事实理由。被告市公安局辩称：1、答辩人昆明市公安据不是本案的适格被告。应该是工会委员会。2、答辩人市公安局不是被答辩人甘蓉、王国平委托合同签订主体，也不是《项目合作协议》和《商品房购销合同》的签订主体，不应对该合同的签订及履行负责原被告双方签订的合同对我方没有约束力，我方不应该承担责任。答辩人市公安局对答辩人甘蓉、王国平没有任何告知义务，且根据合同相对性原则，答辩人对《项目合作协议》也没有履行义务。综上被答辩人甘蓉、王国平的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人市公安局工会辩称：1、项目合同协议，被告市公安局工会与被告俊发公司签订协议的时间是2012年3月15日。双方签订协议的商品房购销合同2013年11月，签订项目合同协议在前，我们无法预测未来的购房者，无法告知本案的原告。2、原告没有委托过我们签订与本案中任何的相关合同，故工会与俊发签订协议无需向原告陈述，因此工会在事先未征得原告同意，代表原告向被告俊发签订协议没有事实及法律依据。3、根据认购手册中，认购原则内容购买人购买车位完全出于自愿，不存在欺诈、胁迫，因此原告所称工会与俊发公司签订协议等相关情况没有事实及法律依据。综上原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据一、证据七、证据八的《互联网下载材料》因不能核实其真实性，且不符合证据的形式要件，本院不予采信；对于原告提交的证据五、证据十，因不符合证据的形式要件，本院不予认可。对于原告提交的证据六、证据九的照片不能确定拍照时间和拍摄地点，且不能证明与本案具有关联性，故本院不予采信。对于被告俊发公司提交的证据，来源合法，客观真实，符合证据的形式要件，本院予以采信。对于被告市公安局和第三人市公安局工会提交的证据，来源合法，客观真实，符合证据的形式要件，本院予以采信。本院认定事实如下：2013年12月20日，原告甘蓉（乙方）与被告俊发公司（甲方）签署《俊发伟业呈贡项目认购资格确认单》并向被告交纳住宅资格确认金人民币200000元。2014年1月10日，原、被告签署金盾俊园《商品房购销合同》（房屋），约定原告购买被告位于金盾俊园A3地块第15栋1单元第9层902号房。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日前，若甲方（俊发公司）未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，（甲方）俊发公司按每天10元向（乙方）甘蓉支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。另查明，原告甘蓉与王国平系夫妻关系，房屋系在双方婚姻存续期间购买的。被告俊发公司于2015年4月17日在都市时报A1/18产经版面刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A3-2地块15栋至23栋，交房日期为2015.7.13-2015.7.24，交房顺序从15栋至23栋6月17日起到6月25日按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A3-2地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.8.3-2015.8.6；3、备注。因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。2015年7月13日被告俊发公司在春城晚报刊登《呈贡时代（金盾）俊园一期A3地块交房公告》，公告规定：“由被告俊发公司开发的时代（金盾）俊园一期A3地块已于2015年7月10日（补充更正）通过竣工验收具备交付条件。请您于即日起前往项目现场办理接房手续，办理接房的时间为周一至周日9:30到17:00，请业主合理安排自己的接房时间。温馨提示：2015年4月17日都市时报A1/18版发出的《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》与本交接公告内容有冲突的，以本交房公告为准，A3地块的交房时间以此公告交房时间为准”。2015年8月8日原告办理了接房手续，原告与被告签订了金盾（时代）俊园费用抵消单，被告俊发公司向原告支付了住宅逾期交房100天的违约金9808.1元，退还配套费2500元，上述费用合计12308.1元，且原告同意将被告俊发公司支付的上述费用全部用于抵扣本人应该交纳的维修资金和综合物业服务费用。昆明市住房和城乡建设局于2015年7月10日向俊发公司金盾俊园A3地块发放了昆明市建设工程竣工验收备案证明书。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，情况说明载明：“三、项目组织。为推进项目建设，……，按照领导小组的工作开展要求，市检察院、市中院、市司法国安局、市司法劳教所等单位工会统一委托市公安局工会，参照一期建设标准及运作模式，与经过法定程序产生的项目开发商进行协商，推进项目建设事项。……。五、配套设施费问题。由于本项目是‘一期’建设的延续，艰建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用”。昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“一、认购原则（一）整体规划、规范操作、市场运作、购房自愿。二、商品房基本情况（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个，每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。本院认为，关于双方签订的合同是否存在变更的法定或约定事由以及应如何变更的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，原告甘蓉、王国平与被告俊发公司签订的住宅《商品房购销合同》系双方自愿协商一致签订的，系双方真实意思表示，原告也未能举证证明双方签订的合同存在法定解除的情形，且俊发公司表示不同意协商变更合同条款，即双方未能就合同变更达成一致，故双方应当按照其约定全面履行自己的义务，因此，对原告主张双方签订的《商品房购销合同》的违约条款应予变更的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告是否存在逾期交房责任，应否或如何承担违约责任的问题，本院认为：双方合同约定于2015年3月31日前交付房屋，2015年7月13日被告俊发公司在春城晚报刊登《呈贡时代（金盾）俊园一期A3地块交房公告》，公告规定：“由被告俊发公司开发的时代（金盾）俊园一期A3地块已于2015年7月10日（补充更正）通过竣工验收具备交付条件。请您于即日起前往项目现场办理接房手续，办理接房的时间为周一至周日9:30到17:00，请业主合理安排自己的接房时间。温馨提示：2015年4月17日都市时报A1/18版发出的《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》与本交接公告内容有冲突的，以本交房公告为准，A3地块的交房时间以此公告交房时间为准”。2015年8月8日原告办理了接房手续，因此根据被告俊发公司发布的公告可以确定，被告存在逾期交房行为，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告俊发公司需承担向原告支付违约金的义务。同时，被告的交房时间应从2015年7月13日起计算，而非被告所称的从2015年7月10日起具备交房条件。从2015年7月13日起被告具备交房条件，也即终止了原告计算违约金的截止时间。故，俊发公司支付违约金的时间应从2015年4月1日计算至2015年7月12日（共计101天），而非被告所称逾期100天，综上，本案原告主张被告逾期交房（住宅）违约金应为9915.9元【（10元∕天*10天）+（住宅价格539338.00元*0.0002*91天）】，扣除被告俊发公司已经支付给原告车位违约金9808.1元，被告俊发公司仍需向原告支付逾期交房违约金107.8元。故本院对原告提出的要求被告支付逾期交房违约金的部分诉讼请求予以支持，对被告提出的本公司已经全额向原告支付逾期交房违约金的辩解不予支持。对于原告主张返还配套费及支付利息的请求，原告认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》和云南省物价局云价检查[2011]38号文件的规定，商品房实行一房一价，房地产开发公司按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用，该配套费应当予以退还。该两份规定中将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何履行应当以双方合同为准；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在原告购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，购房前俊发公司已经明确告知了原告房屋价格的组成及相应费用的收取方式，因此根据《中华人民共和国合同法》第二十六条规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”。本案中，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，双方合同既已约定，则双方应当遵照合同履行，故原告主张退还配套费及支付利息的诉请不符合双方合同约定，本院不予支持。对于原告主张被告俊发公司立即对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平问题进行维修的请求，本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，原告并未提交有力证据证明俊发公司交付的房屋存在上述问题，同时根据俊发公司的举证，其交付的房屋已经达到国家规定的交房标准，故本院对原告的该主张不予支持。对于原告主张将防火门更换为防盗门的请求，本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，原告并未提交证据证明俊发公司交付的房屋入户门存在质量或安全隐患，同时根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。另外，双方签订的合同中对于防盗门等级并未作出明确约定，且原告未举证推翻对方的证据，故本院对原告的该主张不予支持。关于被告市公安局和第三人应否以及如何承担责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，合同具有相对性，违约责任的承担也是由违约的一方当事人承担，合同当事人之外的人不承担违约责任。本案中，被告市公安局和第三人市公安局工会并非商品房购销合同的当事人，因此，原告提出的要求被告市公安局和第三人市公安局工会承担连带赔偿责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二十二条、第二十六条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效十日内向原告甘蓉、王国平支付逾期交房(住宅)违约金107.8元。二、驳回原告甘蓉、王国平的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李世民人民陪审员  顾崇元人民陪审员  王顺才二〇一七年三月十日书 记 员  谭玲艳