湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂安陆民初字第01283号
原告胡文华。
委托代理人程红伟，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求事项，进行和解，代签法律文书。
被告程安平。
委托代理人李娟，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书，反驳对方的诉讼请求。
委托代理人许晓清，男，1968年10月18日出生，汉族。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书。
原告胡文华诉被告程安平租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日受理后，依法组成由审判员李志刚担任审判长，审判员易秋霞、人民陪审员彭亚萍参加评议的合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告胡文华及其委托代理人程红伟，被告程安平的委托代理人李娟、许晓清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡文华诉称，2012年8月29日，其与被告签订房屋租赁合同，被告租赁其所有的位于安陆市汉丹路191号三间二层房屋经营孝感米酒连锁餐饮店，向原告交纳了保证金2万元。被告应按照约定于2014年8月29日支付2014年10月29日至2015年10月28日租金27万元，每逾期一天按照下欠租金部分的10﹪支付违约金，从保证金2万元中扣除。逾期15天未付清，其有权解除合同。被告未按照合同支付租金，经其多次电话、短信催要，被告仍不支付租金，原告于2014年9月22日通过邮政特快专递将催要租金函邮寄给被告，要求被告于2014年9月28日前支付租金及相应的违约金，逾期将解除租赁合同并追究违约责任，但被告至今仍不支付租金，故诉至人民法院要求判决解除2012年8月29日签订的房屋租赁合同；被告支付2014年10月29日至实际搬出之日的租金（按照每天270000元÷365天=739.73元），违约金2万元；被告不得毁坏或者拆除租赁房屋门前三间一层临时建筑房屋。
原告胡文华为支持其诉讼主张，依法向本院提交了如下证据：
证据一：身份证、房屋所有权证各一份，拟证明原告诉讼主体身份及租赁房屋系原告所有的事实；
证据二：房屋租赁合同及证明一份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同，被告实际交纳保证金2万元的事实，以及被告违约，原告有权解除合同；
证据三：手机短信五份，拟证明被告未按约定交纳租金，原告已经尽到通知被告的义务；
证据四：通知、邮政特快专递凭证六份，拟证明原告将催要租金函件送达并通知被告的事实。
被告程安平辩称，其不交纳租金是因为所租赁的房屋漏水，原告对此置之不理；租赁的房屋门前的临时建筑属其所有，如果解除房屋租赁合同，应予以拆除并退还押金（即保证金）3万元。
被告程安平为支持其抗辩理由，依法向本院提交了如下证据：
证据一：照片、证人证言、收条一组，拟证明承租房屋漏水，被告要求原告维修未果，被告自行维修后不交纳租金是行使抗辩权的行为，不属于违约及被告自行维修支付了费用的事实；
证据二：湖北省城乡规划违法建设停工、拆除通知书二份，拟证明承租房屋门前临时建筑物已拆除的事实；
证据三：协议书、收条、证人证言一组，拟证明承租房屋门前临时建筑物是被告所建并支出费用124909元，使用权归被告所有的事实；
证据四：租赁协议书一份，拟证明原告收取被告保证金3万元的事实。
经庭审质证，原告对被告提交证据二、四，被告对原告提交证据一、三、四无异议，本院依法予以采信。
原告对被告提交证据一、三有异议，认为证据一原告出租的房屋无瑕疵，不可能漏水；证据三显示的临时建筑物不应归被告所有。对此异议，本院认为，被告提交证据一证明租赁房屋漏水，原告有异议，但未提交反驳证据证明，同时租赁房屋漏水的照片与证人证言能够相互一致证明该事实，本院予以采信；被告提交证据三证明临时建筑物的权属问题，安陆市城乡规划局证明该临时建筑物是系无证建设，应予以拆除，故该临时建筑物系非法建设，有权机关已令拆除，故该临时建筑物不是本案裁判的范畴。
被告对原告提交证据二真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为被告没有违约且向原告交纳的保证金是3万元。对此异议，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条规定：“质证时，当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行质疑、说明与辩驳。”原告提交的证据二房屋租赁合同中约定的保证金虽是3万元，但原告持有的被告程安平于2013年9月3日出具的“因原押金条掉了，计币贰万元，原条作废”的条据，证明了被告向原告实际交纳保证金2万元的事实，本院对此予以认定，但对被告是否存在违约，本院将在本院认为部分予以评判。
经审理查明，2012年8月29日，原告胡文华与被告程安平签订房屋租赁合同，约定1、原告将其位于安陆市汉丹路191号三间二层房屋（房产证A0102**号）出租给被告经营孝感米酒连锁餐饮店，租赁期限8年，从2012年10月29日起至2020年10月28日止；租金在租赁期前一年一次性付清，具体为2012年10月29日至2013年10月28日租金25万元，2013年10月29日至2014年10月28日租金25万元，2014年10月29日至2015年10月28日租金27万元……。如未按上述期间交纳租金，每逾期一天按下欠部分的10%支付违约金，从保证金中扣除。逾期15天未付清，原告有权解除合同；2、原、被告签订合同时，被告一次性向原告交纳保证金3万元；3、被告因经营需要加盖三间一层临时建筑，租赁合同终止后，临时建筑归原告所有；4、合同终止后，被告不及时搬出房屋，每逾期一天按当期租金的200%赔偿原告的损失，该损失从保证金中扣除。
租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告经营孝感米酒连锁餐饮店，被告向原告交纳了保证金2万元，经营期间，被告在租赁房屋1楼门前临时建三间建筑物棚。2012年9月17日，安陆市城乡规划局以该临时建筑物违反法律规定，应予拆除并下达了拆除通知书。
因被告未按合同约定在2014年8月29日向原告支付2014年10月29日至2015年10月28日期间的租金，并在原告催告后仍未交纳租金，导致原告诉至本院请求判决解除2012年8月29日原、被告签订的房屋租赁合同；判决被告支付2014年10月29日至实际搬出之日的租金（按照每天270000元÷365天=739.73元），违约金2万元；判决被告不得毁坏或者拆除租赁房屋门前三间一层临时建筑房屋。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约定履行各自义务。被告在使用租赁房屋期间，未依约支付租金，且在原告催告后仍未履行交纳租金义务，对此，《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。”依据前述法律规定，原告有权解除原、被告于2012年8月29日签订的房屋租赁合同，由此本院对原告请求解除原、被告之间房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。被告未依约交纳租金，构成违约，应承担向原告支付从2014年10月29日起至实际搬出租赁房屋之日止的租金，具体按照租赁合同约定的每天739.73元（270000元÷365天）标准支付。原、被告租赁合同约定，逾期交纳租金，按下欠部分的10%支付违约金，该约定并不违法，故被告应承担27000元（270000元×10%）违约金，但原告仅要求被告支付20000元违约金，本院对此予以支持。原告诉请租赁房屋门前三间一层临时建筑房屋归其所有，因该临时建筑物系违章建筑，故本院不予确定权属，对原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩称其不交纳租金是因租赁房屋漏水所致，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”该法律规定表明即使存在原告租赁房屋漏水问题，但此情形不是被告拒交租金理由，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告要求原告返还保证金的问题，因被告未提起反诉，本院不予以处理。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告胡文华与被告程安平于2012年8月29日签订的房屋租赁合同；
二、被告程安平于本判决生效后十五日内向原告胡文华支付从2014年10月29日起至实际搬出租赁房屋之日止的租金（每天739.73元），并支付违约金2万元；
三、被告程安平于本判决生效后十五日内腾退位于安陆市汉丹路191号三间二层房屋，并将该房屋交还给原告胡文华；
四、驳回原告胡文华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2000元，由被告程安平负担。原告预交的案件受理费执行中由被告给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。并预交上诉案件的受理费2000元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李志刚
审 判 员 易秋霞
人民陪审员 彭亚萍
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 曾安华
附录
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条
第五十条质证时，当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行质疑、说明与辩驳。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百一十七条
第二百一十七条【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条
第二百二十一条【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。