北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5684号
上诉人（原审第三人）：北京合盛福宾馆，住所地北京市海淀区双榆树街道知春里9号楼东侧3幢二层201室。
法定代表人：辛红霞，经理。
委托诉讼代理人：刘磊，男，1971年10月25日出生，经理。
上诉人（原审第三人）：北京悦意谱餐饮有限公司，住所地北京市海淀区双榆树街道知春里9号楼东侧1幢第三间。
法定代表人：胡建华，经理。
委托诉讼代理人：逄玉英，北京市广渡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨一锋，北京市广渡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市畅润达商店，住所地北京市海淀区双榆树知春里9号楼东侧。
法定代表人：贺奎玲，经理。
委托诉讼代理人：薛永，北京旗文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京金大地商贸公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里3号楼前。
法定代表人：陈耀辉，总经理。
委托诉讼代理人：杜国柱，男，1966年10月27日出生，该公司副经理。
上诉人北京合盛福宾馆（以下简称合盛福宾馆）、北京悦意谱餐饮有限公司（以下简称悦意谱公司）因与被上诉人北京市畅润达商店（以下简称畅润达商店）、北京金大地商贸公司（以下简称金大地公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第36006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
合盛福宾馆上诉请求：撤销一审判决，改判我方支付2万元租金或将本案发回重审，本案一二审诉讼费用全部由畅润达商店、金大地公司承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，对租赁面积认定错误，我方与金大地公司的租赁合同面积只有一层和二层，一审勘查的面积超过合同约定的租赁面积；我方是被赶出经营场所的，不是自己搬离，经营设备和物品都被畅润达商店占用；我方每年交付金大地公司的租金68万，从悦意谱餐厅收取租金56万，实际只承担12万房屋租金，故两个月也就是2万；租赁合同到期前我方与畅润达商店已经达成将租赁合同顺延到2018年的共识。
畅润达商店辩称，我方出租时将包括后院在内的房屋都交给金大地公司了，在一审中合盛福宾馆也没有对面积提出过异议。一审计算租金清楚，并未多收。我方没有扣押其物品，一直劝他走，没有动粗。
金大地公司辩称，合盛福宾馆与我方租金价格属实，其他情况不清楚。
悦意谱公司述称，同意合盛福宾馆陈述的租赁面积情况，其他情况不清楚。
悦意谱公司上诉请求：撤销一审判决，驳回畅润达商店的起诉；本案一二审诉讼费用全部由畅润达商店承担。事实和理由：本案诉讼期间产权人北京海淀置业集团有限公司与北京供销社海淀投资管理中心的租赁合同已到期，畅润达商店作为后手的次承租人亦失去承租权，没有诉讼主体资格；一审判决认定第三人应当腾退的房屋面积有误，我公司承租后扩建的自建房不应列入返还之列；一审对本案的房屋租赁关系认定不清，金大地公司与合盛福宾馆的租赁关系无证据证明，合盛福宾馆的租赁期限是否到期无证据证明。
畅润达商店辩称，我公司有诉讼主体资格，产权人北京海淀置业集团有限公司将房屋长期出租给北京供销社海淀投资管理中心，租赁合同三年一续签，上一份合同于2015年底到期后双方已经续签新的合同。海淀置业将房屋长期出租给下属公司畅春园实业总公司，又长期转租给我方使用，我方有权起诉。一审判决悦意谱公司腾退的房屋位置及面积无误，我方将房屋出租给金大地公司，其中660平米是有证房屋，另有280平米左右无证房屋并未在书面合同中列明，我方并未主张无证房屋的使用费。一审中合盛福宾馆和悦意谱公司均未对诉讼主体资格、腾退面积、腾退位置提出异议，所有建筑在我方交给金大地公司时都已经存在，没有悦意谱公司自建的房屋。
金大地公司述称，我方向合盛福宾馆交付房屋时包括后边的平房，合盛福宾馆又转租给悦意谱公司。合同到期后我公司主动撤出了。
合盛福宾馆述称，悦意谱公司租赁后进行了整修、加建。租金中包括后院的面积，我方是总价租下来的。
畅润达商店向一审法院起诉请求：1、金大地公司立即将北京市海淀区双榆树街道知春里9号楼东侧房屋的一层营业中厅和后院平房七间返还畅润达商店；2、金大地公司向畅润达商店支付违约金27500元；3、第三人悦意谱公司立即将占用的9号楼东侧一层营业中厅和后院平房七间房屋腾空并退出；4、第三人悦意谱公司结清占用上述房屋期间的水费、电费；5、第三人悦意谱公司向畅润达商店支付逾期腾房占有使用费，以日租金456元为标准，自2015年5月12日起计算至实际腾退房屋之日止；6、第三人合盛福宾馆向畅润达商店支付逾期腾房占有使用费62928元；7、金大地公司、合盛福宾馆、悦意谱公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：畅润达商店对海淀区9号楼东侧的房屋有经营管理、使用权利。2010年3月15日，畅润达商店（甲方）与金大地公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋为9号楼东侧的一层营业中厅、二层房间及后院平房七间。用途餐饮；租期5年，自2010年5月12日至2015年5月11日；每年度租金55万元，半年一付。乙方承担在租赁期内所用的电话费、电费、水费、供暖费、天然气、电视费、卫生费、物业费等；租赁期满，本合同即终止，届时乙方须在结清水、电、暖气、天然气、物业等费用后将房屋退回甲方。如乙方要求继续租赁的，应提前三个月书面向甲方提出申请，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。在违约责任中双方约定：租赁期间，双方必须信守合同，甲乙任何一方违反本合同的规定，按年度须向守约方交纳年租金的百分之五作为违约金。
合同签订后，金大地公司按约支付了租金。后金大地公司将承租的房屋整体转租给第三人合盛福宾馆，合盛福宾馆实际占用二层房间用于经营住宿，其将一层营业中厅、后院平房转租给陈晓硕用于经营“一家黔香园餐饮管理有限公司”。2013年5月14日，合盛福宾馆与陈晓硕、郝军签订三方协议，陈晓硕将承租房屋转让给郝军。同日，合盛福宾馆（甲方）与郝军（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方租赁9号楼东侧首层273平方米和后院合计约480平方米的房屋，租赁期限为2013年6月1日至2018年5月31日止，租金为每年56万元。乙方租赁期间，甲方允许乙方对租赁房屋进行装修装饰，增设它物。合同签订后租赁房屋交由悦意谱公司用于经营餐饮业。
租赁期间，金大地公司每年向畅润达商店支付租金55万元，合盛福宾馆每年向金大地公司支付租金68万元，悦意谱公司每年向合盛福宾馆支付租金56万元。
在畅润达商店与金大地公司的合同到期后，双方未续签合同。2015年6月9日，畅润达商店向金大地公司杜国柱发出《通告》，主要内容为：金大地公司、合盛福宾馆、北京一家黔香园餐饮有限公司：房屋租赁合同已于2015年5月11日到期，经营期间乙方存在诸多安全隐患，甲方多次书面通知乙方落实整改，乙方均未整改，已对甲方经营场所造成安全威胁，且乙方未按合同第八条要求提前三个月向甲方提出书面续约申请，故甲方认定乙方不再续约，且决定不再与乙方继续续约。2015年5月12日合同到期后甲方按合同有权采取封门、断水、断电的措施，遭到乙方人员阻挠，借以达到侵占甲方经营场所的目的。现通知乙方于2015年6月12日将合同约定物品搬离经营场所，否则甲方视同乙方放弃及物品的所有权。
后合盛福宾馆于2015年7月10日搬离二层房屋。悦意谱公司因开办餐厅，一直未能搬离。庭审中，各方均认可诉争房屋由悦意谱公司占用，经法院现场勘查：现悦意谱公司占用的范围为：9号楼东侧一层，含餐厅、厨房、围绕厨房西侧和北侧外墙侧搭建的简易房、厨房北侧二间宿舍，厨房西侧靠北二间简易房；因悦意谱公司继续占用诉争房屋，水、电费仍在继续发生。畅润达商店称其主张的即上述范围。
合盛福宾馆称与悦意谱公司的合同签订到2018年是经过畅润达商店同意的，但畅润达商店予以否认。对于畅润达商店诉请中主张合盛福宾馆支付的费用，其称合同到期日为2015年5月11日，合盛福宾馆于7月10日腾退，应支付此期间的使用费。按460平米计算，每平米2.28元，这是其与金大地公司一手合同的价。庭审中，合盛福宾馆称同意按此面积计算，但其是一起租的，不能分开算。
对于畅润达商店向悦意谱公司主张的费用，其称是按200平米计算，每平米2.28元，这是与金大地公司一手合同的价。悦意谱公司同意按此方式及面积计算，但称因合同未到期，不同意支付。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋所有权证》，租赁合同、相关证明、通告、快递单、相关单据等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，畅润达商店与金大地公司签订的合同合法有效，合同的双方均应依合同约定履行各自的义务。合同到期后，双方并未续签合同，金大地公司应依合同约定将承租房屋退还。现其未按约定退还，属违约行为，应当承担违约责任。畅润达商店要求其依合同约定支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。
合同到期后，合盛福宾馆继续占用房屋至2015年7月10日，畅润达商店要求其支付2015年5月11日至7月10日期间的房屋使用费，法院予以支持。对于占用房屋面积及使用费计算方法，双方均无异议，法院按此计算。
合盛福宾馆、悦意谱公司称其租期至2018年，且此是经过畅润达商店同意，但畅润达商店对此予以否认。第三人就此未能提供证据证明，故对第三人此项辩解，法院不予采信。在畅润达商店与金大地公司合同到期后，作为次承租人，无权占用承租房屋，其应当履行腾退义务。现畅润达商店要求悦意谱公司腾退房屋并支付房屋使用费用，法院予以支持。对于房屋使用费的数额，法院依据双方认可的面积及计算方式计算。
因房屋仍由悦意谱公司占用，水、电费亦持续发生，相关水电费数额应在悦意谱公司腾退时按确认的数额支付。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告北京金大地商贸公司于本判决生效后十五日内向原告北京市畅润达商店支付违约金二万七千五百元；二、第三人北京合盛福宾馆于本判决生效后十五日内向原告北京市畅润达商店支付房屋使用费六万二千九百二十八元；三、第三人北京悦意谱餐饮有限公司于本判决生效后十五日内将其占用的海淀区双榆树街道知春里九号楼东侧一层营业中厅和后院（含餐厅、厨房、围绕厨房西侧和北侧外墙侧搭建的简易房、厨房北侧二间宿舍，厨房西侧靠北二间简易房）腾空后退还原告北京市畅润达商店；被告北京金大地商贸公司、第三人北京合盛福宾馆予以协助；四、第三人北京悦意谱餐饮有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京市畅润达商店支付房屋使用费，以日租金四百五十六元为标准，自二Ｏ一五年五月十二日起计算至实际腾退房屋之日止；五、第三人北京悦意谱餐饮有限公司在房屋腾空后当日向原告北京市畅润达商店支付实际使用期间发生的水、电费用；如果被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实，畅润达商店对涉案房屋有经营管理、使用权利，畅润达商店作为诉讼主体提起本案诉讼并无不当。畅润达商店与金大地公司签订的租赁合同到期后，双方并未续签合同，金大地公司应当返还承租房屋，作为次承租人的合盛福宾馆、悦意谱公司亦无权继续占用涉案房屋，应当及时腾退返还房屋。合盛福宾馆、悦意谱公司提出的其租期尚未结束的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采信。因合盛福宾馆自合同到期后继续占用房屋至2015年7月10日，故其应当支付该期间内的房屋使用费，一审法院根据各方认可的房屋占用面积及使用费计算方法计算的房屋使用费金额并无不当，合盛福宾馆上诉请求按每月1万元计算房屋使用费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。悦意谱公司提出的其自建房屋不应列入腾退范围的上诉理由既无证据支持、亦无法律依据，一审法院认定的腾退范围正确，悦意谱公司除腾退涉案房屋外亦应按各方认可的租赁面积及计算标准交纳合同到期后至其实际腾退之日止的房屋使用费及其实际使用期间发生的水电费用。
综上所述，合盛福宾馆、悦意谱公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费四千二百一十三元，由北京合盛福宾馆负担八百七十三元（已交纳），由北京悦意谱餐饮有限公司负担三千三百四十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年十一月七日
书 记 员 罗娇杨