北京市大兴区人民法院
民事判�书
（2015）大民初字第13081号
原告杨秋来，男，1959年8月8日出生。
委托代理人冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。
委托代理人张祖峰，北京市德达律师事务所律师。
被告北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。
法定代表人赵五岳，董事长。
委托代理人王万利，男，1970年6月25日出生。
原告杨秋来与被告北京金地科创置业有限公司（以下简称：金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员霍志勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨秋来的委托代理人冯晓蜜、张祖峰，被告金地公司的委托代理人王万利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨秋来诉称：2010年3月30日，原、被告就诉争房屋签订了《房屋买卖合�》，其中约定：总房款为441671元，采取一次性付款方式支付，被告金地公司应于2010年5月31日前向原告杨秋来交付房屋，原告杨秋来应在房屋交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书，若因被告金地公司责任导致原告杨秋来未能在365个工作日内取得房屋所有权证书的，自原告杨秋来应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告金地公司应按日计算向原告杨秋来支付已付房款万分之一的违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告杨秋来依约支付了全部购房款。2010年5月20日，原、被告办理了房屋交付手续。因此，根据双方合同之约定，被告金地公司应自2010年5月20日起的365个工作日内（即2011年11月7日）办理完毕诉争房屋所有权证书，并交付原告杨秋来。但直至2014年被告金地公司始终未予办理。2014年，经原告杨秋来多次催促办证后�被告金地公司通知原告杨秋来，要求必须按照房屋面积补缴每平方米850元的土地用途变更款后才能为原告杨秋来办理诉争房屋的产权证书。原告杨秋来为了能及时领取房屋所有权证书，无奈之下只得于2014年10月22日补缴了被告金地公司要求的每平方米850元土地用途变更款共计48841元，同时补缴了房屋面积差额款8700元，至此，诉争房屋总价款共计450371元。2014年10月30日，诉争房屋产权证书办理完毕。双方签订的合同中没有关于原告杨秋来补缴土地用途变更款的内容，且根据国家法律法规的规定，缴纳土地出让金的义务应由土地使用者即被告金地公司承担，而其却将自己应履行的法定义务强制转嫁给原告杨秋来，并以此作为办理产权证书的前提，该行为严重侵害了原告杨秋来的合法权益，且无合同和法律依据，因此，被告金地公司应予以返还。故起诉要求法院依法判令�告金地公司返还基于北京经济技术开发区X26号房屋原告杨秋来多交付的土地使用用途变更款48841元；依法判令被告金地公司自2011年11月8日起至原告杨秋来实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告杨秋来支付已付房款万分之一的违约金（截止2014年10月30日止，违约金为49000元），诉讼费用由被告金地公司承担。
被告金地公司辩称：由于北京市出台4**号文件对研发性质房屋的产权分割进行限制，故产权证未按合同约定时间办理的责任是政策原因所致。原告杨秋来亦未积极办理产权证，拖到现在没有办理产权证的原因不在被告金地公司。法院不应支持原告杨秋来的违约金请求。原告杨秋来请求返还的土地款是双方协商一致的结果，属于双方真实意思表示，法院不应干涉。不同意原告杨秋来的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月30日，原告杨秋来（买受人）与被告金地公司（出卖人）签订编号为359的《房屋买卖合同》，约定被告金地公司将X26号（房屋所有权证登记地址：北京经济技术开发区X26号）房屋（以下简称：涉诉房屋）出卖给原告杨秋来，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，建筑面积56.35平方米，该房屋为非住宅，按建筑面积单价为每平方米7838元，总价款为441671元。该合同还约定：出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告杨秋来向被告金地公司交纳了全部购房款441671元。2010年5月20日，被告金地公司将涉诉房屋交付原告杨秋来。
2014年9月12日，被告金地公司向兴盛国际创业大厦业主发送告知书，告知政府有关部门已同意将土地使用性质变更为商业、科研用地，并在此基础上办理产权分割，且已与政府职能部门成立办证小组，告知业主尽快办理房屋产权事宜并缴纳相关费用。
2014年10月22日，原告杨秋来与被告金地公司就涉诉房屋重新签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同载明房屋所在土地用途为工业，商品房用途为研发用房，实测建筑面积为57.46元，按建筑面积单价为每平方米7838元，总价款为450371元。关于产权登记的约定与双方原签订的《房屋买卖合同》一致。该合同附件八补充协议中关于产权办理约定，房产权属证书应由出卖人、买受人共同办理，非因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人无需承担任何赔偿责任。补充协议还约定：合同及本补充协议签订的售价并不包括售价以外的一切政府税费及其他费用，税费和费用按国家有关规定，由出卖人、买受人各自承担相应的部分；双方确认此网签合同签署生效后即执行此合同，原《房屋买卖合同》将不再执行。当日，被告金地公司为原告杨秋来出具《兴盛国际缴款通知单》，该通知单载明的缴款包括：建筑面积增加部分的房款8700元、土地款48841元。原告杨秋来依《兴盛国际缴款通知单》向被告金地公司交纳了房款8700元和土地款48841元。针对土地款，被告金地公司为原告杨秋来出具了发票，发票载明的经营项目为房款48841元。
2014�10月30日，原告杨秋来取得涉诉房屋的所有权证书。
庭审中，被告金地公司主张其公司一直在积极办理房产证，且延迟办证是受政府政策的影响，为了办理房屋所有权证补缴了土地用途变更款二千余万元，并向法庭提交了京国土用（2010）480号文件复印件、京建发（2012）510号文件复印件、北京经济技术开发区管委会的会议纪要复印件、签订日期为于2013年5月13日的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及土地价款发票复印件。其中，《国有建设用地使用权出让合同补充协议》载明：本案涉诉房屋所在项目的土地使用性质由工业变更为科研和商业，被告金地公司补缴土地出让金等费用共计22224128.42元。原告杨秋来对以上证据真实性无异议，不认可证明目的，并认为本案诉争房屋的出售时间早于480号文件的出台时间，逾期不能办理房屋产权证的原因是被告金�公司出售违规房屋所导致，同时认为补缴土地使用权地价款是被告金地公司为了履行房屋买卖合同的义务所做的补救行为。被告金地公司同时向法庭提交了（2014）大民初字第14079号民事判决书，认为该判决认定了迟延办证是政策原因造成。对该项证据原告杨秋来不认可其证明目的，同时也向法庭提交了（2015）大民初字第676号和（2015）二中民终字第08521号民事判决书，认为（2015）大民初字第676号判决对迟延办证的违约金予以支持，（2015）二中民终字第08521号判决对480号文件不构成不可抗力及情势变更的情形予以认定。被告金地公司还向法庭提交了要求业主配合办理房屋所有权证的告知书，认为多次催告原告杨秋来办证，其未及时办理。原告杨秋来对该项证据的真实性认可，对证明目的不认可，认可收到此告知书，认为其去办理产权时被要求缴纳土地用途变更款后方可办理，其处于无奈缴纳了相应款项。被告金地公司还提交了2014年5月5日北京经济技术开发区管理委员会给兴盛国际创业大厦业主的《关于兴盛国际创业大厦项目房屋买卖相关问题的回复》，用以证明2014年5月5日开发区管委会尚未同意办理兴盛国际创业大厦的房屋产权证，并对办证提出若干要求，实际可以办证时间为2014年9月。原告杨秋来对该证据真实性无异议，不认可证明目的，认为是被告金地公司为了履行合同义务而做出的补救行为。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、房屋买卖合同、北京市商品房现房买卖合同及补充协议、房款发票、告知书、兴盛国际缴款通知单、房屋所有权证书、480号文件、京建发（2012）510号文件、国有建设用地使用权出让合同补充协议、关于兴盛国际创业大厦项目房屋买卖相关问题的回复、民事判决书等证据材料在案予以�证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原告杨秋来与被告金地公司签订的《房屋买卖合同》所涉及的土地用途为工业，且该房屋所在项目未取得销售许可证或预售许可证，并不符合法律、行政法规关于房地产转让的相关规定。在履行合同过程中，被告金地公司与北京市国土资源局经济技术开发区分局于2013年5月13日签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，将涉诉房屋所在土地用途变更为科研，且变更手续已完成，政府行政主管部门亦表示有条件地为购房人办理所屋所有权证，应视为买卖合同通过了行政主管部门批准，原告杨秋来亦实际取得了房屋所有权证书。对于被告金地公司合理的办证期限，结合土地性质变更并通过行政审批的情况以及双方合同的约定，本院酌定合理期限为2013年5月13日起365个工作日，故被告金地公司应于2014年10月27日前为原告杨秋来办理涉诉房屋的产权证，其未办理，应向原告杨秋来支付自2014年10月28日起至2014年10月30日取得产权证之日止的违约金。被告金地公司不支付违约金的抗辩意见，本院不予采纳。
对于原告杨秋来请求返还的土地使用用途变更款一节。涉案房屋所在土地性质变更后，房屋买卖合同得以继续履行，原告杨秋来与被告金地公司双方均因此获益，对于被告金地公司因土地性质变更而增加的房屋销售成本，原告杨秋来与被告金地公司在合同中虽未约定，但在被告金地公司要求原告杨秋来按一定比例负担后，原告杨秋来未提出异议并实际交纳，应视为双方自愿达成协议，故原告杨秋来要求返还土地使用用途变更款的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京金地科创置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨秋来支付延迟办证违约金一百三十五元；
二、驳回原告杨秋来的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百二十三元，由原告杨秋来负担一千零九十八元（已交纳），由被告北京金地科创置业有限公司负担二十五元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 霍志勇
二〇一六�二月二十六日
书记员 王 鑫