江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1235号
原告赵红。
原告吴晓伟。
委托代理人赵红，系原告吴晓伟妻子。
被告翟森林。
第三人崔明。
原告赵红、吴晓伟与被告翟森林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由代理审判员徐华适用简易程序独任审判，于2014年6月9日依法追加崔明作为本案第三人参加诉讼，于2014年5月20日、2014年6月26日、2014年7月9日公开开庭进行了审理，原告赵红、原告吴晓伟委托代理人赵红、被告翟森林（参加第二次庭审）、第三人崔明（参加第二、三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵红、吴晓伟诉称：2014年2月28日，原、被告双方经过友好协商，签订了一份房屋租用合同，合同约定，原告将红峰二村中欣广场X号第X号门面房出租给被告用于经销汽车轮胎使用，并且约定租金为每年每间47000元，先付租金后使用，付款方式为一年一付。合同签订之后，原告按照合同的约定交付了房屋，但是被告却迟迟不肯履行相应的付款义务，虽经过原告方的多次催款，被告置之不理，拒不支付租金。如今，被告仍持续占用房屋，对原告始终避而不见，故原告诉至法院，请求法院判令：1、2014年2月28日签订的房屋租用合同于起诉之日起解除，被告立即将房屋返还给原告；2、被告支付原告自2014年3月1日起至合同解除之日止的房屋租金以及自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，参照房屋租金计算；3、被告支付原告违约金3916元；4、本案诉讼费用由被告承担。
因第三人崔明当庭自认涉案房屋现由其占有使用，经法院释明，原告将要求被告立即将房屋返还给原告的诉讼请求变更为要求第三人立即将房屋返还给原告。
被告翟森林辩称：涉案房屋租用合同是我代崔明签的，签合同的时候崔明并不知情。因原告说不签订合同就要收回房屋，所以才签的合同。涉案房屋实际使用人系崔明，原告并未将涉案房屋交付给我，我也未实际使用涉案房屋，故房屋租金不应由我支付，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
第三人崔明辩称：我是涉案房屋实际经营人，用于经营互通汽车服务中心。涉案房屋是翟森林代我签的合同，签订的时候我不知情。房屋租用合同上约定的年租金47000元不合理，我一次性租了六间门面，其他门面的年租金是37000元，我方认为涉案房屋也应当以年租金37000元收取租金。同意将涉案房屋返还给原告，但涉案房屋系我从崔富敏处转让所得，原告需支付我店铺转让费。
经审理查明：原告赵红系位于江苏省昆山市玉山镇昆城中欣广场X号楼X室房屋（房屋产权证号10××58）的所有权人，共有人系原告吴晓伟。2014年2月28日出租人原告赵红、案外人赵珏（甲方）与承租人被告翟森林（乙方）签订房屋租用合同，该合同约定：经甲、乙双方友好协商，甲方将红峰二村中欣广场X号第X、X二间门面房（约88平方米）出租给乙方用于经销汽车轮胎行业使用。具体协议如下：一、租期为一年，即从2014年3月1日起至2015年2月28日止，租金为每间每年47000元整。二、租金付款方式为一年一付。注乙方在第一次付款时必须另外交付每间一个月房屋租金作为押金2000元。乙方必需先付租金再使用，不得拖欠和拒交，如果乙方拖欠不付款的，甲方有权责令乙方退房，并可扣留押金作为违约金处理。四、在租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将该房屋转租、转借、转卖他人，如果违约，甲方有权终止合同，并且收回房屋。五、在租用期内，双方不得擅自变更或解除租用合同，如一方有特殊情况需终止合同，应提前一个月通知对方，并需得到对方同意后，才可终止合同，否则赔偿对方违约金为一个月的房屋租金。2014年3月30日原告赵红与案外人赵珏在涉案承租场地门前张贴门面收回通知书，通知被告翟森林返还门面，通知书中载明：“经本人多次联系和再三登门协商，仍未见你缴纳2014年3月1日起至2015年2月28日房租款，根据合同法及协议约定，你我之间的租赁协议已自动终止。现我方有权对外招租，请您自接到通知书三个工作日内将你经营项目中自己的设施自行处理，交还空门面给我方”。后因原告未收到被告支付的房屋租金，被告也未将承租房屋返还给原告，从而引发本案纠纷。
另查明：2009年3月1日原告赵红与案外人李魁签订《房屋租用合同》，原告赵红将涉案红峰二村中欣广场X号第X室门面房出租给案外人李魁，租期为六年，从2009年3月1日起至2015年2月28日止，合同约定在租赁期间承租方未经出租方同意，不得将该房屋转租、转借、转卖他人，如果违约，出租方有权终止合同，并且收回房屋。合同履行期间，经原告赵红同意，案外人李魁将门面房转租给案外人崔富敏，案外人崔富敏继续按照原合同履行相关义务并支付房租至2014年2月28日。原告赵红在2014年初得知涉案门面房已经不是案外人崔富敏在使用，于是前往涉案门面房告知店内人员未经房东同意转租是违约的，要求实际承租人重新与其签订租赁合同，否则将收回门面房。后被告翟森林找到原告赵红，于2014年2月28日签订了《房屋租用合同》。第三人崔明庭上自认涉案房屋现由其占有使用，用于经营互通汽车服务中心。
上述事实有原告提供的房屋产权证、房屋租用合同、门面收回通知书、照片、调查笔录以及原、被告、第三人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租用合同系双方真实意思表示，协议内容真实有效，应当受到法律保护。合同签订后，被告未按约支付房租，其行为已经构成违约，故原告有权解除合同。现原告主张房屋租用合同自起诉之日起解除，本院依法予以支持。对被告提出涉案合同系被告代第三人所签，其并非涉案房屋实际承租人的答辩意见，本院认为，虽然被告与第三人均陈述被告系代第三人签订合同，但又称被告签订合同时第三人不知情，说法本身自相矛盾，涉案合同明确载明承租方为被告，被告也未提交在签订合同时告知原告实际承租方系第三人的相关证据，原告对被告的该项主张也不予认可，故本院对被告的该项意见不予采纳。合同解除后，被告理应将涉案房屋返还给原告，现第三人自认房屋由其占有使用，因原告与第三人之间不存在房屋租赁关系，故第三人无权占有使用涉案房屋，应负有腾退涉案房屋的义务。
关于原告主张被告支付房屋租金的诉讼请求，涉案房屋租金结欠时间自2014年3月1日起至2014年4月14日止，按照合同约定年租金47000元计算，被告应支付原告租金5745元。对被告提出原告未将涉案房屋交付给被告，不应由其支付租金的答辩意见，因被告答辩时陈述如不与原告签合同，原告将收回房屋，表明涉案房屋已实际交付，被告作为涉案房屋租用合同的相对方理应支付房屋租金，故本院对被告的该项意见不予采纳。被告可在履行支付租金义务后，另行向第三人主张相关权利。
关于原告主张被告支付自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，被告作为涉案房屋租用合同的相对方，理应承担房屋占用使用费，现原告主张该费用按照租金标准计算，本院予以支持。被告可在履行支付房屋占用使用费的义务后，另行向第三人主张相关权利。
关于原告主张被告支付违约金3916元的诉讼请求，按照合同约定，被告在第一次付款时必须另支付一个月房屋租金作为押金2000元，被告如果拖欠租金，原告可扣留押金作为违约金处理，实际涉案房屋一个月的租金为3916元，本院认为，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任，涉案合同条款内容中对违约金的约定不明，庭审中，原告自认合同签订时违约金的约定金额为2000元，故本院对原告主张的违约金2000元部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、2014年2月28日原告赵红与被告翟森林签订的房屋租用合同于2014年4月14日解除。
二、被告翟森林于本判决生效之日起十天内支付原告赵红、吴晓伟租金5745元（自2014年3月1日起至2014年4月14日止）以及房屋占用使用费（按47000元／年标准，自2014年4月15日起计算至房屋实际腾退之日止，）并支付违约金2000元。
三、第三人崔明于本判决生效之日起十天内腾退返还位于江苏省昆山市玉山镇昆城中欣广场X号楼X室的房屋（房屋产权证号10××58）给原告赵红、吴晓伟。
四、驳回原告赵红、吴晓伟其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告负担，该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 徐华
二〇一四年七月十日
书 记 员 沈健
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。