广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法民三初字第425号
原告（反诉被告）深圳市坪山沙坣股份合作公司。
法定代表人王桂芬，该公司董事长。
委托代理人李伟锋，广东深展律师事务所律师。
委托代理人钟日恒，广东深展律师事务所律师。
被告（反诉原告）王惠明，男，汉族，1973年11月20日生。
委托代理人朱勇，广东莞信律师事务所律师。
被告李志良，男，汉族，1964年6月22日生。
委托代理人黄家伟，广东凡立（东莞）律师事务所律师。
第三人连正山，男，汉族，1978年8月27日生。
委托代理人陈向伟，广东尧智律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告王惠明在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人李伟锋、被告王惠明的委托代理人朱勇、被告李志良的委托代理人黄家伟、第三人连正山的委托代理人陈向伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月5日，原告与被告王惠明、被告李志良签订《租赁合同》，约定原告将其所拥有的位于深圳市坪山新区坪山办事处沙坣社区沙宝路1号房产出租给两被告，租赁期限为10年，即自2010年7月1日起至2020年6月30日止，计租日期为2011年1月1日，租金为每月62000元（人民币，下同），租金支付时间为每月10日前支付当月租金；合同还约定如两被告累计两个月未向原告支付租金的，原告有权单方终止合同，两被告应向原告支付违约金200000元。合同签订后，原告与被告王惠明前往房屋租赁管理部门办理备案手续，原告依约于2010年7月1日将涉案房产交付两被告。自2012年9月开始，两被告以各种理由拒付租金，截至2013年7月31日止，被告王惠明共欠原告租金682000元。原告反复催收无果，遂向法院起诉，请求法院依法判令：1、解除原告与两被告于2010年8月5日签订的《租赁合同》；2、两被告向原告支付租金682000元（自2012年9月起暂计至2013年7月，并计至两被告搬出涉案租赁房屋之日止）；3、两被告向原告支付违约金200000元；4、两被告限期搬出涉案租赁房屋；5、由两被告承担本案全部诉讼费。
被告王惠明辩称，1、原告已经在2013年4月15日向被告王惠明发出了解除租赁合同通知书，上面很清楚写明通知当日原告自行解除双方于2010年8月5日的租赁合同，终止租赁关系，因此双方的租赁关系在原告发出以上通知的同时已经终止，原告第一项诉讼请求已经没有意义；2、本案的租赁合同都是原告与被告王惠明签订的，与被告李志良无关，被告李志良只是作为被告王惠明的代表在合同上签字，涉案租赁物的租金是由被告王惠明缴纳，办理租赁凭证时也是以被告王惠明的名字办理；3、因原告已向被告王惠明发出了解除合同通知书，而被告王惠明也实际清空了所租赁地址的一楼、二楼，因此租金应计算至解除合同通知书发出之日止，现在租赁地址的三楼被案外第三人所实际使用，相关的占用费应由原告直接向三楼使用者直接收取；4、涉案租赁合同系原告主动提出解除，因此不应该计算违约金，双方签订合同的第三条第四款有约定乙方累计两个月没有缴清租金，甲方有权终止合同，而违约金的条款是在另外第八条第一款进行约定，两个不同的条款是一个选择适用的问题，原告已经选择适用第三条第四款单方解除合同，就不能再适用违约金条款；4、被告王惠明已经清空了租赁物的一楼和二楼，至于三楼经过原告同意已经转租，如果原告认为三楼使用者应搬出，应直接与其交涉或对其提起诉讼，被告王惠明搬离房屋的义务已经履行完毕，且缴纳的押金应在计算租金及其他款项时予以扣除。
被告李志良辩称，其是代表被告王惠明签订租赁合同，由此引起的法律后果与其无关，理由如下：1、租赁合同落款中被告李志良是在代表处签名，由此可以证明被告李志良并非实际承租人；2、租赁合同第四条第一款约定原告负责办理房管部门备案的租赁合同书，原告在办理租赁登记时，已经知道被告李志良只是代表被告王惠明签订租赁合同，房屋租赁凭证承租人栏明确载明是被告王惠明，证明原告确认了承租人是被告王惠明；3、根据原告提交的解除租赁合同通知书，后面送达的也只有被告王惠明签名，与被告李志良无关；4、同意转租声明书即明确转租人为被告王惠明，也明确了被告王惠明有权转租分租；5租赁合同第八条有约定当租金的数额超过违约金，不能同时主张租金和违约金；6、租赁合同第三条第四款约定承租人两个月不支付租金，出租人有权终止合同，但是原告直到2013年4月份才提出解除合同，而且一直没有采取相应的措施来防止损失的扩大，属于原告怠于行使自身权利，损失应由原告自身承担，综上，应当驳回原告对被告李志良的所有诉讼请求。
被告王惠明反诉称，其与原告在2010年8月5日签订租赁合同，并向原告缴纳了124000元押金，其一直以为原告出租的是合法建筑物，直至2013年12月5日庭审，才得知涉案房屋没有建设工程规划许可证，导致双方签订的合同无效。涉案租赁物的三楼经原告同意分租给案外人，若以后因为涉案租赁合同无效导致案外人向被告王惠明提起赔偿诉讼，被告王惠明保留向原告提起相应赔偿的权利。被告王惠明请求法院判令：1、原告向被告王惠明返还押金124000元；2、原告向被告王惠明支付押金的利息20000元（自2010年8月5日起暂计至2013年12月9日，按中国人民银行同期贷款利率计至原告付清押金及利息之日止）；3、原告向被告王惠明支付违约金200000元；4、由原告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。
原告针对被告王惠明的反诉辩称，1、被告王惠明要求返还押金及利息无事实及法律依据，根据涉案合同第三条第5款规定，被告王惠明不符合退还押金的条件，另外依据合同约定，退还押金时应抵扣被告王惠明在租赁期限内应缴纳的费用，如水电费等，至今原被告之间没有履行交接，对相关费用并没有结清；2、被告王惠明要求原告支付违约金无任何事实及法律依据，本案中原告没有任何的违约行为，另外被告王惠明既主张涉案合同无效，又主张被反诉人应承担违约责任，其请求相互矛盾；3、被告王惠明对涉案租赁物的产权状况是知悉的，其是沙坣社区土生土长的本地人，且是原告原法定代表人王桂芬的亲弟弟，其应当知道涉案租赁物的产权状况，原告早在2009年1月16日已就涉案租赁物向相关部门申报了历史遗留违法建筑，在与两被告签订涉案合同时已向其出示申报收件回执，被告王惠明对涉案租赁物的产权状况是非常清楚的；4、被告王惠明应当向原告支付涉案租赁物的租金。
第三人述称，2012年8月1日，第三人与被告王惠明签订了租赁合同，租赁期限为八年，租赁物为本案标的房产，第三人承租该标的房产之初已经充分了解被告王惠明转租的房产是经过了原告的同意许可，因此第三人放心大量装修，共计花费了约160多万元装修费；第三人承租以来，依法依合同合理使用标的物，并按时支付了租金，第三人属于支付了对价租金的善意第三人，其合法权益应当予以保护，第三人与被告之间的租赁合同亦应当予以保护。
经审理查明：2010年8月5日，原告与被告王惠明、被告李志良签订《租赁合同》，原告作为甲方（出租方），被告李志良作为乙方（承租方），约定甲方将位于深圳市坪山新区面积共3100平方米［第一栋二、三楼整层及一楼前后头（由西面算起）共18间（北面一楼全部，南面4间），面积为708平方米，二、三楼面积共2392平方米］房屋出租给乙方使用，租期为壹拾年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止，甲方同意给予乙方6个月装修免租期，计租日期为2011年1月1日起；2010年7月1日至2015年6月30日期间的租金按每月每平方米20元计算，每月租金为62000元；2015年7月1日至2020年6月30日期间的租金按每月每平方米30元计算，每月租金为93000元；乙方需向甲方支付三个月租金合计186000元给甲方，其中二个月租金作为押金，该款在合同签订后3个工作日内一次性支付给甲方，押金待合同期满乙方没有违反合同和缴清一切费用后，甲方在3个工作日内把押金退还给乙方，如乙方提前终止合同，押金不退还；乙方须于每月10日前把当月租金缴清给甲方，累计两个月没有缴清，甲方有权单方终止合同；合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定及相关规定导致本合同无法继续履行，即为单方违约，违约方须向对方支付贰拾万元的违约金。合同落款处，原告的负责人在甲方代表处签名并加盖了原告公章，被告李志良、被告王惠明在乙方代表处签名、按捺。2010年9月26日，两被告向原告缴纳押金124000元。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告从2012年9月起拖欠租金。2013年4月15日，原告向两被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方于2010年8月5日签订的《租赁合同》，两被告在收到本通知后10日内搬离租赁物，并在2013年4月20日前将欠付的租金向原告支付完毕，被告王惠明于当天签收该通知书。后两被告一直未支付租金，原告遂诉至本院，并提出上列诉讼请求。
另查，原告于2010年11月29日出具《同意转租声明书》，称原告同意两被告在租赁期内将涉案租赁物分租给第三方使用。2012年8月1日，被告王惠明与第三人连正山签订《租赁合同》，约定被告王惠明将涉案租赁物的三楼整层出租给案外人连正山使用，租赁期限自2012年8月1日至2020年8月1日止，截至法庭辩论终结前第三人还在使用涉案租赁物的三楼。
再查，涉案租赁物位于深圳市坪山新区坪山街道沙坣社区沙宝路1号第一栋，未取得房地产权证、建设工程规划许可证。诉讼中，经本院释明，原告坚持不变更诉讼请求，被告提出上列反诉请求。
庭审中，被告王惠明确认从2012年9月开始拖欠租金，但主张于2013年4月25日前已搬离涉案租赁物的一、二楼，租金应计算至解除通知书发出之日止，但没有提交书面证据予以证明，第三人对被告搬离的时间予以确认。原告则认为根据合同约定双方的通知信件必须是书面的，被告没有通过书面形式通知原告交接，原告对其陈述于2013年4月搬离不予确认，原告系在第一次庭审结束后（即2013年12月）到涉案房产查看才确认被告已搬离涉案房产的一、二楼。
本院认为，原告与两被告签订的《租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的租赁房产未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。被告李志良辩称其系作为被告王惠明的代表在涉案合同上签字且实际使用租赁物的亦是被告王惠明，其无须承担相应的法律责任，但没有提交证据证明其代理人身份，而涉案租赁合同正文中明确写明承租方为被告李志良，且被告李志良与被告王惠明均在乙方代表处签字、按捺，被告李志良作为完全民事行为能力人，应充分认识到其在合同上签字所承担的法律后果，应对自己的行为负责，本院对其辩解不予采纳。因原告经本院释明后仍坚持不变更诉请，故其主张解除合同的诉请，于法无据，本院予以驳回。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因原被告确认两被告已搬离涉案租赁物的一、二楼，三楼仍由第三人继续使用，故应由第三人向原告返还涉案租赁物的三楼，被告王惠明请求原告返还押金124000元及利息，本院予以支持，利息应按中国人民银行同期存款利率标准从支付押金之日（2010年9月26日）起计算至本判决确定的还款之日止，被告王惠明主张利息按中国人民银行同期贷款利率从合同签订之日（即2010年8月5日）起计算，没有依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，两被告须参照合同约定向原告支付房屋占有使用费，关于占有使用费的具体数额，被告王惠明确认从2012年9月开始拖欠租金，并主张于2013年4底已搬离涉案租赁物的一、二楼，有第三人的陈述予以佐证，但没有提交书面证据，原告则认为被告没有书面通知，其系直至第一次庭审结束（即2013年12月）才知悉，本院认为，争议的涉案租赁物一、二楼2013年5月至12月的占有使用费，被告虽主张搬离却没有证据证明其履行通知原告的义务，而原告作为出租人没有及时行使收回租赁物的权利，双方均有过错，本院酌定涉案租赁物一、二楼2013年5月至12月的占有使用费由双方各担一半。原告已于2013年12月知道两被告搬离涉案租赁物一、二楼，未及时采取适当措施收回租赁物，应自行承担租赁物空置损失进一步扩大的后果，因此涉案租赁物一、二楼的占有使用费应计算至2013年12月。综上，两被告应向原告支付的占有使用费包括：2012年9月至2013年4月的为496000元（62000元×8个月），2013年5月至12月为343680元［20元／平方米×（708平方米＋1196平方米）×8个月÷2＋20元／平方米×1196平方米×8个月］，合计839680元，2014年1月起支付的涉案租赁物三楼占有使用费按每月23920元（20元／平方米×1196平方米）标准计算至本判决确定的交还涉案房屋之日止。原告、被告王惠明均诉请对方按合同约定的标准支付违约金，因合同无效，故该诉请于法无据，本院不予支持。至于被告王惠明与第三人之间的租赁合同关系，当事人可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市坪山沙坣股份合作公司与被告王惠明、李志良于2010年8月5日签订的《租赁合同》无效；
二、第三人连正山须于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市坪山沙坣股份合作公司返还位于深圳市坪山新区坪山街道沙坣社区沙宝路1号第一栋三楼的整层房屋；
三、原告深圳市坪山沙坣股份合作公司须于本判决生效之日起十日内向被告王惠明返还押金124000元及支付利息（以124000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准从2010年9月26日起计算至本判决确定的还款之日止）；
四、被告王惠明、李志良须于本判决生效之日起十日内向原告深圳市坪山沙坣股份合作公司支付自2012年9月起至本判决确定的交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（2012年9月至2013年12月应支付839680元，自2014年1月起按每月23920元标准支付）；
五、驳回原告深圳市坪山沙坣股份合作公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告王惠明的其他反诉请求。
上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费6310元（原告已预交），由原告承担1431元，两被告承担4879元；反诉受理费1615元（被告王惠明已预交），由原告承担676元，被告王惠明承担939元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陶敏
二〇一四年三月五日
书 记 员 黄敏