湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0921民初790号原告:蒋丽华，女。委托诉讼代理人：康铁之，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。被告：何建军，男。被告：刘杰，男。委托诉讼代理人：孙建波，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。原告蒋丽华与被告何建军、刘杰确认合同效力纠纷一案，本院于2016年6月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋丽华及其委托代理人康铁之、被告刘杰及委托代理人孙建波到庭参加了诉讼，被告何建军经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法确认两被告签订的一份房屋买卖合同书、二份协议书无效；2.依法确认原告与被告何建军于2007年9月9日所签房屋买卖合同（即契约）合法有效，并由何建军协助原告办理该契约房地产权属登记手续；3.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由，2014年9月5日、9月21日，两被告先后签订一份《房屋买卖合同》和二份《房屋买卖协议书》，何建军将坐落于南县南洲镇沿湖路二线步行街西线第12栋四楼住房一套卖给刘杰并办理了过户手续，但是，早在2007年9月9日，何建军与原告签订买卖合同，将上述房屋已卖给了原告，原告按合同约定付清了房款，并花费20余万元予以装修入住至今。两被告签订的三份合同，严重损害原告的合法权益，故诉请如前。被告何建军未到庭答辩。被告刘杰辩称，两被告所签订的一份《房屋买卖合同》和二份《房屋买卖协议书》都属有效合同，意思表示真实，符合相关法律法规，没有侵犯第三人的合法权益，并且何建军已将房屋产权过户给了刘杰，刘杰对该房屋拥有合法的所有权。刘杰在购买房屋时并不知道何建军已将房屋出售给了原告，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告蒋丽华与被告何建军于2007年9月9日签订的房屋买卖合同即《契约》，能证明何建军将自己所有的位于南县南洲镇沿湖路二线步行街西线第12栋四楼住房一套卖给原告，对这一事实本院予以认定；2.对马芳的调查笔录结合庭审查明的事实，可以证明蒋丽华已付何建军购房款的事实，予以认定；3.《房地产估价报告》，可以证明原告对房屋进行了装修，对该事实予以认定；4.《房屋买卖合同》一份，《房屋买卖协议》二份，可以证明2014年9月5日、9月21日，何建军与刘杰先后签订三份合同，何建军又将该房屋出售给刘杰的事实,本院予以认定；5.南县公安局《受案登记表》、《立案决定书》各一份，可以证明何建军因涉嫌诈骗犯罪，被南县公安局立案侦查，现何建军尚未归案；6.益阳市中级人民法院《行政判决书》，可以证明蒋丽华曾经起诉南县国土资源局土地行政登记一案，该案经南县人民法院一审、益阳市中级人民法院二审，均认为南县国土资源局为刘杰颁发南国用（2014）第2384号国有土地使用权证的行政行为适用法律、法规正确，符合法定程序，对蒋丽华曾经起诉，法院作出判决这一事实予以认定；7.2014年9月5日刘杰、何建军签订的《借款合同》，证明何建军向刘杰借款16万元，该合同约定何建军以南洲镇沿湖路步行街17栋一套面积为111.2平方米的房屋做抵押，借款时限为12个月，如到期未归还则该房屋为刘杰所有，本院对两人签订该合同的事实予以认定；8.南县房地产管理局《房屋登记簿》一份，可以证明何建军将房屋抵押给刘杰后，于2014年9月5日到南县房产局办理了抵押登记，后又于9月30日注销该登记。对该事实予以认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月9日，被告何建军将坐落在南县南洲镇沿湖路二线步行街西线第12栋四楼，面积为108平方米的毛坯房出售给蒋丽华，总价为60480元，双方约定由何建军为蒋丽华办理好权属证书。之后，蒋丽华支付了价款并装修入住至今。2012年1月5日，何建军取得了该房屋的相关权属证书，但没有为蒋丽华办理转移登记。2014年9月5日刘杰、何建军签订《借款合同》，约定：“由何建军向刘杰借款16万元，以南洲镇沿湖路步行街17栋一套111.2平方米的房屋做抵押；借款时限为12个月，如借款人到期未归还借款，此房屋甲方（刘杰）自行处理（即此房屋的产权，归甲方所有）”，何建军向刘杰出具了卖房收条。同日，何建军与刘杰到南县房产局办理了房屋抵押登记。2014年9月30日因被告何建军不能偿还借款，与刘杰协商达成一致意见后，两人于当天到房产部门注销该抵押登记，并着手办理过户手续。2014年10月11日，南县国土资源局就涉案房屋为刘杰办理了《南国用（2014）第2384号国有土地使用权证》、房产部门也办理了《南房权证南洲镇字第10000203**号房屋所有权证》。被告刘杰与被告何建军围绕该房屋签订了三份合同，分别为：2014年9月5日签订的《房屋买卖合同》价款为16万元、2014年9月21日签订的《房屋买卖协议书》价款为16.2万元、2014年9月21日签订的《房屋买卖协议书》价款为12万元，三份合同均有双方签字。另查明，原告蒋丽华曾就南县国土资源局为刘杰办理《南国用（2014）第2384号国有土地使用权证》这一行政行为提起行政诉讼，该案一审南县人民法院及二审益阳市中级人民法院均认为南县国土资源局为刘杰颁发南国用（2014）第2384号国有土地使用权证的行政行为符合法定程序，对原告蒋丽华的诉讼请求予以驳回。本院认为，本案的争议焦点如下：(1)被告何建军与被告刘杰所签订关于本案涉案房屋的买卖合同是否无效；（2）原告蒋丽华与被告何建军所签订的本案涉案房屋的买卖合同是否合法、有效，是否应继续履行。对争议焦点（1），理由如下：1.被告刘杰提出《借款合同》及抵押行为与《房屋买卖合同》是两个独立的行为，这一观点不成立。2014年9月5日，两被告签订借款合同，被告何建军向被告刘杰借款16万元，何建军以本案涉案房屋做抵押，并办理了抵押登记。同日两被告以本案涉案房屋为标的物签订了房屋买卖合同，出具了卖房收条。同年9月30日，在借款未到期的情况下，两被告注销抵押登记，着手办理房屋产权过户手续。刘杰与何建军签订的《房屋买卖合同》的价款16万元，是之前《借款合同》的借款16万元转化而来，并不存在另外交付16万元，双方签订的三份买卖合同均符合以“签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形；2.本案两被告刘杰、何建军签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,将借款转化为购房款的行为，应认定为民间借贷。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”；3.两被告签订了关于本案涉案房屋的买卖合同及两份协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。两被告刘杰、何建军签订《借款合同》，约定：“由何建军向刘杰借款16万元，以南洲镇沿湖路步行街17栋一套111.2平方米的房屋做抵押；借款时限为12个月，如借款人到期未归还借款，此房屋甲方（刘杰）自行处理（即此房屋的产权，归甲方所有）”。此条款应为流质条款，理由如下：第一，该笔借款未届还款期；第二，两被告于借款当日签订房屋买卖合同，且何建军向刘杰出具了卖房收条；第三，刘杰与何建军签订的一份《房屋买卖合同》、两份《房屋买卖协议书》均是在《借款合同》的基础上为了实现该流质的目的而签订。因此根据我国《物权法》、《担保法》均规定流质条款无效，故2014年9月5日签订的《房屋买卖合同》及2014年9月21日签订的两份《房屋买卖协议书》属于《合同法》第52条第一款第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同亦应无效。对于争议焦点（2），本院认为原告蒋丽华与被告何建军于2007年9月9日签订的《房屋买卖合同》即《契约》，是双方的真实意思表示，符合合同形式要件，合同内容符合法律规定，且已经实际交付使用多年，该合同合法、有效，应继续履行。但目前诉争房屋登记在被告刘杰名下，存在履行障碍，二者所签订的合同是否具备履行的可能尚不明确，故原告可待相关事宜确定以后，另行提出主张。关于涉案房屋引起的行政诉讼，人民法院对行政单位的具体行政行为程序的合法性进行审查，并不审查其合理性，故人民法院的行政判决书与本案的判决并不冲突。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第一款第五项、《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条、《担保法》四十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下:一、被告何建军与被告刘杰以位于南县南洲镇沿湖路二线步行街西线第12栋四楼住房一套签订的三份合同无效（2014年9月5日签订的《房屋买卖合同》价款16万元、2014年9月21日签订的《房屋买卖协议书》价款16.2万元、2014年9月21日签订的《房屋买卖协议书》价款12万元）；二、原告蒋丽华与被告何建军于2007年9月9日所签订的房屋买卖合同即《契约》合法有效。本案案件受理费500元,由被告何建军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  石 艺审 判 员  舒 慧审 判 员  付海鹰二〇一六年十一月九日代理书记员  陈 旋《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。《担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。