河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丛民初字第1529号
原告（反诉被告）河北恒富市场服务有限公司，住所地邯郸市丛台区人和街180号鑫港国际建材家俬城B区商业楼负一层。
法定代表人李江宾，该公司董事长。
委托代理人李志平，河北恒富市场服务有限公司总经理。
委托代理人张洛，该公司员工。
被告（反诉原告）李淑娜。
委托代理人张巨星。
委托代理人张聚强，河北万强律师事务所律师。
原告河北恒富市场服务有限公司（以下简称恒富公司）与被告李淑娜租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李淑娜于2014年9月28日提出反诉，本院决定与本诉合并审理，并依法组成合议庭，于2015年1月23日、2015年3月4日公开开庭进行了审理，原告恒富公司的委托代理人李志平、张洛，被告李淑娜的委托代理人张聚强、张巨星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒富公司诉称，被告于2012年11月27日与恒富天地美食广场签订了展位租赁合同，承租该美食广场A号一层B008、B009两个展位，共计720.94平方米。合同约定，租赁期限为二年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止，综合费用每月收费标准为31145元／月，其中包括商场运营管理费25954元／月，物业管理费5191元／月；综合费用按季支付，于每季十日前一次性支付。合同还约定，被告应于本合同签订后7日内交纳34605元履约保证金，当出现以下情况时原告可使用保证金予以垫付：1、当甲方无过错而乙方未能按时支付租赁费用或其他费用，并逾期30天以上时；2、因乙方过失导致他人或顾客损害而法律规定或出于人道主义精神必须先行垫付医疗抢救费用时；3、因乙方原因导致甲方附属设施、设备损失或损坏而甲方必须及时修复而支�费用时；4、当合同终止或解除时，乙方未能清付应付费用时。被告并未依约履行租赁合同，不但没有缴纳履约保证金，而且违反合同约定，不按时支付相关费用。在合同签订后，被告曾支付综合费用10万元，并支付了2013年11月、12月租金62290元，帐扣租金4011元。此后，被告一直未向原告交纳综合费用。除去被告支付的166301元，被告仍欠缴2013年3-10月份综合费用及2014年所有费用300870元，利息11873.89元，共计312743.89元。原告多次通知其于2014年5月25日前交纳欠缴费用，被告却始终无动于衷，拒绝缴纳其欠缴费用。后原告于2014年7月4日以特快专递向被告送达展位撤场通知单，依法告知被告，由于被告严重违约，长期拖欠综合费用，双方展位租赁合同已解除，要求被告缴纳相关费用，并于2014年7月10日前办理撤场手续。但被告至今仍未退场，且拒绝缴纳相关费用，给原告造成了极大损失。根据约定，月实际综合费用为31145元，即每天约为1004.7元，由于被告违约行为给原告造成的损失应由被告承担。综上，被告违反合同约定，没有缴纳履约保证金、长期欠缴运营管理费、物业费，且至今占据原告场地，严重侵害了原告利益，原告无奈诉至法院，要求：1、确认双方租赁合同已依法解除；2、判决被告支付运营管理费、物业费300870元，利息11873.89元（计算至2014年6月30日）；原告继续占用展位费用（计算7.1-8.31日）共计62290元，两个月利息585.53元，共计375619.42元；3、责令被告迁出原告展位，立即将其设施和物品拉走并支付其继续占用原告展位费用；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，提供以下证据，1、2012年11月27日原告与被告签订的租赁合同一份，证明原告与被告签订的租赁合同，被告承租并使用了该场地，应当按照约定�付综合费用；2、2012年11月27日原告与被告签订的补充协议，费用支付方式按季收取，为先付后用的原则，证明被告违约欠付费用；3、场地租赁面积验收复核记录表，证明被告实际验收并使用原告场地的面积情况，应当支付综合费用；4、租赁商户承租业务洽谈表，证明双方在租赁合同与业务洽谈表中均对被告承租展位的相关费用进行了充分说明，被告亦签字认可；5、租金减免申请，证明商场在一定程度上扶持了商户；6、还款计划表，证明既然制定计划，应该按照计划来实施；7、租金收缴通知，证明被告于2014年2月1日开始欠缴综合费用，且一直未按合同约定交纳履约保证金，原告进行催缴，被告仍然不交；8、租金催缴通知送达，证明原告向被告送达了收缴通知书；9、展位撤场通知单，证明双方租赁合同已于2014年6月20日解除，合同解除后，被告应于2013年6月30日撤�；10、撤场通知单送达，证明原告向被告送达了撤场通知单；11、给被告律师的通知展位撤场通知单2份及快递送达回执，证明被告已收到撤场通知单，但仍未按照通知日期来办理撤场手续；12、被告李淑娜正常营业到2014年5月份的证据，证明被告不是在2013年春节期间停业；13、商场平面图，证明商场从未改变商场结构；14、2012年4月8日消防验收报告，证明消防验收合格；15、2015年2月9日河北鑫港房地产开发有限公司出具证明一份，证明河北鑫港房地产开发有限公司知道我公司转租给被告，并且对转租无异议。
被告李淑娜辩称，1、原告起诉事实错误，原告将商场展位租给被告系转租行为，按原告与出租方鑫港房地产公司所签订房屋租赁合同，规定未经出租方书面同意不得转租，并该租赁合同当中只约定租金，原告所诉向被告收取物业费没有依据，没有按照相�规定来办理物业收费的手续；2、从合同内容上收费约定所收取费用租金是0元，原告对商场进行管理不是单纯的租赁关系，而是一种管理和合作关系；3、原告所出租的是大型商场，按照消防法的规定必须验收合格，该商场没有经过消防部门验收合格的报告，依据消防法规定，关于未经消防法合格而订立的房屋租赁合同，应当认定租赁合同无效，综上，原、被告所签订的合同属于无效合同，即便按照合同有效，原告没有履行相关义务，违约在先，被告按照同时履行抗辩权的原则，原告无权要求被告履行合同义务，原告将商场的通道擅自租给他人使用，造成被告商户位置及经营造成影响，导致合同目的不能实现，原告没有履行在商场管理运营的原则，被告处的公共区域没有照明灯直接影响被告的经营，没有履行商场义务。综上，原告的违约行为导致被告停业至今，造成严重经济损失，原告应当对该损失进行补偿，原告的诉求事实错误，依据不足，利息更没有依据，应当依法予以驳回诉讼请求。
被告为证明其主张，提供以下证据，1、董宇的辞职申请，证明董宇在2014年2月27日已经离职；2、原告与鑫港开发有限公司签订的租赁合同，证明原告与被告的租赁合同是转租行为，该合同只约定租金，原告收取物业费是没有依据的。
反诉原告李淑娜反诉称，2012年8月7日，反诉人与被反诉人经过友好协商，特别是在被反诉人描述了商场结构和商场布局以后，双方签订了《定金协议》，协议约定由被反诉人将一期A号一层，B008、B009号出租给反诉人经营使用，反诉人向被反诉人交纳30000元作为定金。2012年11月27日，双方签订《租赁合同》后，反诉人如约履行自身义务，但当反诉人进行装修准备经营时，却发现商场结构和商场布局与先前的约定并不相符，商场的左右布局明显不一，在现在的结构布局下，反诉人本来的地理位置优势已荡然无存，甚至在某些角度和方位看，反诉人的店铺已完全被遮挡住。反诉人在得知被反诉人的违约行为后，及时要求被反诉人给予合理解释，并作出整改，被反诉人以自己是新换的物业公司不了解情况为由，要求稍后给反诉人进行答复，但是直到目前为止，被反诉人也没有采取任何措施来解决问题，正是因为被反诉人擅自改变结构布局、不提供公共区域照明的违约行为，导致反诉人至今不能完全实现合同目的，使得反诉人的店铺因为不具备经营条件，在春节那么好的销售季节被迫停业，到目前为止已停业八个多月，这已给反诉人造成了巨大的经济损失。至于被反诉人诉称反诉人未交纳相应的管理费、物业费的问题，被反诉人纯属无理要求。反诉人未交纳管理�、物业费是因为被反诉人违约在先，反诉人的合同目的不能完全实现才最终导致。被反诉人的行为已构成严重违约，应依法承担相应的违约责任，并赔偿反诉人各方面的经济损失。为此，反诉人提起反诉，要求1、依法判令被反诉人退还反诉人租赁商铺的定金3万元、前期费用10万元，并赔偿因违约给反诉人造成的经济损失45.2万元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉原告为证明其主张，提供以下证据，1、2012年8月7日原告与被告签订的定金协议，证明8月7日已经缴纳定金；2、原告向被告出具的收款收据，证明原告收到被告的定金；3、杨冰的书面证言，证明被告当时在商场的位置以及周边的环境；4、建筑装饰施工合同，证明原告的违约行为给被告造成的装修损失535000元；5、照片8张，证明原告擅自将公共通道部分租给他人使用，直接影响被告对场地的使�；6、照片6张，证明原告已知自己有过错，将堵住的通道拆除；7、证人朱某和杨某证人证言。
被反诉人辩称，1、我方没有与被答辩人（本诉被告）就商场结构布局进行过约定，商场是一个需要拥有××完整的商业环境，为了各商户拥有良好的发展环境，局部优化调整在所难免。在2012年11月27日签订的的租赁合同中的第六条中“甲方在合同期内可根据市场发展变化及总体经营战略改变的需要，对商场结构和商场布局进行事宜的调整，乙方需无条件积极配合甲方进行合理调整，”由此可见我方是拥有修改商场结构布局的权利的，被答辩人（本诉被告）有配合的义务。我方已向法院提交我商场的规划图，被答辩人（本诉被告）所承租的B008、B009号商位的位置处于就商场正门而言的较远的位置，且商场一楼进深近70米，其中还有众多商业、公共设施，在这种情况下�遮挡是拥有思考判断能力的人应当意识得到的，也是承租离正门较远商铺的被答辩人（本诉被告）应当意识到的。2、关于被答辩人（本诉被告）所称我商场不提供公共照明致使其在春节被迫停业的说法，我商场向法院提交被答辩人（本诉被告）在2014年1月至2014年5月的水电费用单据，如果其在春节前停业，为什么会产生这些不低于平日平常营业的费用，故被答辩人（本诉被告）自2014年1月至2014年5月一直营业，其所称的因我方不提供公共照明致使其从春节起停业的说法并不属实，更无从谈起其经济损失。综上，被答辩人（本诉被告）诉称请求没有事实和法律依据，理应驳回，应支持答辩人（本诉原告）的本诉请求。
针对原、被告出具的证据，双方质证意见如下：被告对原告出示的证据质证意见，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但对证据1中第六条显�是无效条款，在这一条中，被告是没有任何权利的；对证据2真实性无异议，没有收取租金，是变相的收取商场运营管理费，但没有履行商场管理的义务，收取物业费是要经过审批备案的，原告收取的物业费是违反法律规定；对证据3真实性有异议，财务对图纸计算的面积，未参与实际测量，且我们未见过图纸，该证据在合同签订之前，不能作为证据使用；对证据4真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，面积被告方没有核实，收费标准不能作为依据，双方没有进行合议；对证据5系原告内部审批文件，被告不知情，且没有被告方的签字；对证据6不予认可，董宇在2014年2月27日已经离职，他不是公司的法人代表，也不是负责人，没有权利写还款计划，最后一行大写与上面字体不同，属于伪证；对证据7有异议，我们没有收到这方面的通知，对他的内容不认可，是单方�知，从合同签订后，我们一直找原告协商位置和擅自改变结构问题；证据8-9有异议，没有收到通知，不予认可；对证据10有异议，春节已经停业，没有收到该通知；对证据11有异议，是被告方律师先给原告发的律师函，要求解决位置、租金和布局问题，然后原告给我们回的展位撤展通知单；证据12有异议，不能证明我们还在营业；证据13有异议，是单方出具的图纸，没有任何的审批备案；证据14是复印件，不具备真实性，时间是2012年4月8日，签订合同是2012年11月27日，并且11月27日后，原告擅自在通道上改变布局，这是商场竣工后的一个验收，不是商户进场后的验收，不予认可。对证据15有异议，并不能否定合同内容，程序上说证明上无单位负责人签字或盖章，对该证据不认可。
原告对被告提交的证据质证意见，原告对被告提交的证据1-2不予认可，证据1中董�于2014年5月11日用本人的银行卡缴纳被告处的电费；证据2没有日期不是具体签订的合同。对证3定金协议的真实性无异议，但不能证实反诉人的反诉成立。对证据4收款收据认可，证人与反诉人有利害关系，证4不予认可，与我们没有任何关系。证5真实性有异议，照片是在停业后拍摄的。关于证据6照片，根据原、被告合同约定，原告有权进行调整，照片中是其他租赁户收购合并，与本案无关。对证人证言有异议，证人与被告存在利害关系，不予认可。
经审理查明，2012年8月7日，原告恒富公司与被告李淑娜经协商，双方签订一份《定金协议》，协议约定：由被告李淑娜租赁原告的位于星光天地的商业一期A号一层展位号B008、B009经营使用，租赁面积约630平方米，在签订本协议同时，李淑娜向甲方恒富公司缴纳30000元作为展位定金，双方在签订正式合同7日内，李淑娜应按约定向恒富公司缴纳一个月展位租赁费30240元，作为质量保证金。待双方签订正式合同，李淑娜预先缴纳的定金将自动转为质量保证金。《定金协议》签订当日，李淑娜向原告缴纳了定金30000元，原告给被告李淑娜出具收据一份。2012年11月27日原告恒富公司（甲方）与被告李淑娜（乙方）签订一份正式《租赁合同》，被告承租该美食广场A号一层B008、B009两个展位，共计720.94平方米。合同约定：租赁期限为2年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止，综合费用每月收费标准为34605元每月，其中包括场地租金0元，商场运营管理费28838元，物业管理费5768元；综合费用按季支付，先付后用。乙方应当于2012年11月1日前支付首期综合费用，以后每月综合费用于每季十日前一次性支付。甲方在合同期内，可根据市场发展变化及总体经营战略改变的需求，对商场结构和商场布局进行适宜的调整，乙方需无条件配合甲方进行合理性调整。合同还约定，被告应于本合同签订后7日内，乙方应当按照约定向甲方交纳相当于一个月的租赁费合计34605元，作为乙方履约保证金及安全保证金费用。当出现以下情况时，原告可使用保证金予以垫付：“1、当甲方无过错而乙方未能按时支付租赁费用或其他费用，并逾期30天以上时。2、因乙方过失导致他人或顾客损害而法律规定或出于人道主义精神必须先行垫付医疗抢救费用时。3、因乙方原因导致甲方附属设施、设备损失或损坏而甲方必须及时修复而支付费用时。4、当合同终止或解除时，乙方未能清付应付费用时。”落款，原告加盖公司印章，代表人崔亮签字，被告李淑娜签字。2012年11月27日当天，原、被告又签订了一份《补充协议》，协议约定“综合费用收费标准：自2012年11月1日起至2014年10月31日期间（以�场实际开业为准），其中场地租金0元，商场运营管理费为40元，物业管理费为8元。另乙方具体支付方式及支付金额：1、2012年11月1日前支付2012年11月1日至2013年1月31日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为51908元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲方。2、2013年1月25日前支付2013年2月1日至2013年4月30日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为77862元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲方。3、2013年4月25日前支付2013年5月1日至2013年7月31日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为77862元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲方。4、2013年7月25日前支付2013年8月1日至2013年10月31日场地综合费用及物业管理费：其中场地租金0元，商场运营管理费为51908元，物业管理费为15572元，一次性交付给甲�。”合同签订后，原告将租赁物交付给被告李淑娜，被告李淑娜进行了装修经营。被告李淑娜于2013年11月、12月份支付综合费用10万元及租金62290元，帐扣租金4011元，合计166301元。后被告李淑娜未能按照合同约定交付租赁费，2014年5月16日原告向被告发出通知，要求被告交纳租赁费用。但被告未按通知时间交纳租赁费，2014年6月20日，向被告张贴展位撤场通知，通知要求被告交纳一直拖欠的租赁费，并通知被告解除展位租赁合同，要求被告于2014年6月30日前办理撤场手续，后又通过电子邮件的方式向被告送达，但被告拒绝接收；2014年8月31日，原告恒富公司通过特快专递给被告律师邮寄一份展位撤场通知书，通知称自即日起与贵方解除展位租赁合同，并收回展位，限被告于2014年9月10日前到原告处办理撤场手续。现双方发生争议成讼。
被告自租赁合同签订之日起至今，被告向原告支付租赁费100000元，后又支付62290元，通过账扣被告租金4011元，被告共计支付给原告166301元。现被告截止到2014年8月31日拖欠原告租赁费363160元。
被告反诉称在其装修准备经营时，发现商场结构和商场布局与先前的约定不相符，因原告的违约，导致被告至今不能完全实现合同目的，并已经停业，给被告造成巨大的损失，要求原告返还定金30000元，前期费用100000元，并赔偿被告的损失452000元。
本院认为，原、被告双方在自愿协商的基础上签订的《定金协议》、《租赁合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合同中约定被告租赁原告星光天地商业一期A号一层展位B008、B009号经营，被告每月缴纳综合费用34605元，其中商场运营管理费28838元，物业管理费5768元。双方虽未约定租金，但双方约定每月综合费用应为月租金。故原告与�告之间的租赁合同关系成立，且合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，被告未按照合同约定时间支付综合费用，显属违约行为。原告依据双方的合同约定及《合同法》相关规定，以张贴公告及邮寄给被告律师形式通知被告解除双方之间的《租赁合同》，但原告均未直接将解除合同通知书送达到被告李淑娜手中。但鉴于双方签订的《租赁合同》期限为两年，至2014年10月31日止合同已自行终止。故对原告要求确认原、被告双方之间的《租赁合同》已解除的请求，本院不予采纳。在原、被告双方租赁期间，被告李淑娜拖欠原告综合费（截止2014年6月30日租金）300870元，显属违约，故原告要求被告支付综合费300870元，本院应予支持。在双方租赁合同终止后，被告一直未腾出租赁物交付给原告，在被告占用该租赁物期间，被告应按照双方签订的租赁合同约定的综合费�付给原告，直至租赁物交付之日止。关于利息，根据《合同法》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中被告违约未支付双方约定的租赁费，原告要求支付租赁费的利息损失，应按照合同约定支付时间分段支付利息，利息应根据中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告支付的定金，应先行与租赁费（综合费）抵顶，剩余未付综合费再计算利息。被告称双方之间的租赁合同违反《消防法》规定，应认定无效。本案中原告是在消防机关验收合格后开始出租招商的，另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。在出现违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。本案被告（承租人）并未请求解除合同，而是主张该租赁合同无效，被告的辩称不符合相关司法解释的规定，本院不予采信。关于被告称原告转租未经河北鑫港房地产开发有限公司书面同意，原告不得转租。从被告提交的证据看，河北鑫港房地产开发有限公司是知道原告转租给被告的，并且河北鑫港房地产开发有限公司也书面证明同意原告对本案租赁物进行转租。故被告�辩称理由不能成立，不予采纳。关于被告认为本案原告违反合同约定改变商场结构，封堵通道及不提供公共区域照明致其无法经营停业。原、被告之间的租赁合同并未对商场的结构进行约定，且双方的合同中约定，原告有权改变商场布局；对封堵通道及不提供公共区域照明，被告提供的证人证言，在无其他证据相佐证的情况下，不足以证明其主张。关于反诉人提出被反诉人违约，致使其遭受巨大经济损失，要求被反诉人返还定金30000元，前期费用100000元及造成的损失452000元的请求，因反诉人所提供的证据不足以证明被反诉人方违约，其请求没有事实和法律依据，反诉人的反诉不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2012年11月27日签订《租赁合同》、《补充协议》自行终止。
二、限被告李淑娜于判决生效后十日内给付原告河北恒富市场服务有限公司至2014年6月30日止综合费用274881元（300870元-（30000元-4011元）关于被告支付的定金，应先行与综合费抵顶，剩余未付综合费再计算利息］；自2014年7月1日起至被告李淑娜返还给原告租赁物之日止的综合费用（按照双方签订的合同约定支付）及利息（按照双方合同约定支付时间分段支付利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回反诉人的反诉请求。
案件受理费7135元，反诉费4810元，合计11945元，由被告李淑娜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 常美君
人民陪审员 赵媛媛
人民陪审员 安李梅
二〇一五年四月三日
书 记 员 张 欣