上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第566号
原告上海耀业货运代理有限公司。
法定代表人丁建龙。
委托代理人赵唯，上海永盈律师事务所律师。
委托代理人陆轶群，上海永盈律师事务所律师。
被告上海释通国际货物运输代理有限公司。
法定代表人李文涛。
原告上海耀业货运代理有限公司与被告上海释通国际货物运输代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海耀业货运代理有限公司的委托代理人陆轶群、被告上海释通国际货物运输代理有限公司的法定代表人李文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海耀业货运代理有限公司诉称，2012年12月12日，案外人上海耀浩货运代理有限公司（以下简称耀浩公司）与被告签订《仓库租赁合同》，约定耀浩公司将租自案外人上海市宝山区吴淞物资储运站（以下简称吴淞储运站）的位于上海市宝山区水产路XXX号仓库的一部分转租给被告，租金为725，000元／年，门卫工资为3，000元／月，租期自2013年1月15日起至2016年1月15日。2013年8月9日，耀浩公司将与吴淞储运站签订的水产路XXX号租赁合同以及与被告签订的转租合同中的所有权利、义务一并转让予原告。2013年8月12日，原、被告签订《仓库改建协议书》，约定由原告对前述仓库的地坪、屋顶进行翻修，工程款由原告支付。同时约定，自2014年1月16日起，内仓租金变更为0.5元／平方＊天，外场地租金变更为50，000元／亩＊年。嗣后，原告根据上述改建协议书委托案外人进行翻修，并约定工程总价为42万元并已支付工程款12万元。2014年1月15日，被告未支付第一季度租金242，891.25元，经原告多次催讨后，被告除支付过2万元外，一直无理由拖欠其余租金。2014年3月13日晚，被告在未与原告协商并仍拖欠部分租金、门卫工资的情况下单方面搬离了水产路XXX号仓库。原告于2014年3月19日致函被告，要求在2014年3月31日前答复是否继续租赁，然被告未予以回复，故双方合同已于2014年3月31日解除。鉴于被告拖欠租金及搬离仓库等行为已构成根本违约，故起诉要求：1、判令解除原、被告之间签署的关于水产路XXX号仓库及场地的租赁合同；2、判令被告向原告支付至租赁合同解除之日止的租金187，622.1元、滞纳金78，801元（暂计）、门卫工资9，000元、违约金161，927.5元；3、判令被告赔偿工程款损失42万元；4、判令被告支付拖欠电费1，880.48元、水费2，024元。
被告上海释通国际货物运输代理有限公司辩称，由于仓库改建，被告与原告协商后暂时搬离了仓库，不是擅自搬离，不存在违约行为。另外，被告也没有收到原告方的函件，故不同意解除合同及支付滞纳金、违约金。被告已经支付租金至2014年3月份，具体情况需要与财务核实，同时，原告尚欠被告生意上的款项，可以对租金进行抵充。被告已经支付门卫工资至2014年2月。关于水电费，不太清楚，需要核实，如确未支付，同意支付。
经审理查明，2012年12月12日，耀浩公司（甲方）与被告（乙方）签订《仓库租赁合同》，主要约定，一、甲方将水产路XXX号仓库3651平方、内仓天棚668平方。外场地约6000平方共同使用（附合作协议），租给乙方年租金72.5万元。乙方在租赁期内，甲乙双方不得以任何方式违约，如单方造成违约，应付违约金按两个月的租金计给对方做违约金。二、租赁期限为三年，租期从2013年1月15日至2016年1月15日。三、租金支付：1、付三个月租金，先付后用。每季度支付一次三个月租金18.1250万元。水电费由乙方自理。四、进门费由乙方收取，并支付甲方每月门卫工人工资3，000元整。六、违约责任。1、乙方逾期支付租金超过10天，须支付甲方滞纳金逾期金额的千分之五。该《仓库租赁合同》所附《合作协议》内容为：“甲乙双方在水产路XXX号共同经营集装箱内装业务，考虑到该场地使用的局限性，为确保世宏物流（刘总）的内装业务原则上使用面积为二分之一，若对方空闲时可使用到三分之二。……考虑到刘总免费提供雨棚卸货区，乙方应适当提供内仓约500平方给刘总使用。”
2013年8月9日，耀浩公司（甲方）、原告（乙方）与吴淞储运站（丙方）三方签订《转让协议》，主要约定：1、原甲方与丙方就水产路XXX号仓库签订租赁合同产生的一切权利、义务转让予乙方。2、甲方与第四方就水产路XXX号仓库签订任何转租协议产生的权利、义务也一并转让给乙方。3、丙方同意甲、乙两方的上述转让。
2013年8月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《仓库改建协议书》，主要约定，甲乙双方就水产路XXX号内仓库翻新工程达成如下意见，并于2013年12月重新签订租赁协议（仓库租期四年）。1、甲方负责内仓地坪，屋顶翻新工程，其工程款由甲方支付，于2013年8月16日先行内仓库地坪翻新，为期两个月内需完成，如为完成视为违约。2、如果仓库全体翻新工程全部完工，于2014年1月16日起，内仓按0.5元／平方计算（按乙方所需实用面积计算）。屋顶翻新工程于2014年5月前完工，或者视为违约。4、外场地5万／亩，按乙方实际所需使用面积计算。门卫工资3，000元／月不变（抵通行费），若刘总退出整个外场地费用为五十万／年租金计算，以上外场地租金标准至2015年4月30日止。7、新合同签订后此协议作废不具任何法律效益。
2013年12月20日，吴淞储运站（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《仓库租赁合同》，主要约定，甲方出租的房屋位于上海市宝山区水产路XXX号，房屋面积约3651平方米，占地面积约7.4亩。天棚面积668平方米。租赁期限为四年，自2014年1月1日至2017年12月30日。合同第4条约定，第一年每日每平方米的租金为0.40元，年租金为53万元。本合同内仓库租金每平方米单价0.40元不变之前提是由乙方出资进行屋面翻新和库内地面抬高，以利经营和生产安全。
2014年3月19日，原告向被告发出律师函，主要指出，2014年3月13日晚，被告在未支付租金等费用情况下擅自搬离已构成违约，故发函要求被告在2014年3月31日前对是否继续租赁进行明确书面答复。如逾期不答复的，则视为被告以实际行动表示不再履行仓库租赁合同，该合同将于2014年3月31日自动解除并追究法律责任。
审理中，关于仓库的改建翻新情况，原告表示，耀浩公司于2006年开始从吴淞储运站承租仓库，嗣后将相关租赁权利义务转让给原告。应被告要求，双方签订了《仓库改建协议书》。签订协议后，由案外人昆山市建筑安装工程总公司项目工程部（以下简称昆山建筑公司）承包对仓库的地坪改建并进行屋顶翻新工程。上述工程于2013年10月26日完工。在施工过程中，被告仍在使用仓库，施工只是对其造成些许影响。在2013年12月前，原告一直找被告签订新的租赁合同，然被告未予理会。被告则表示，2013年8月，被告发现仓库的环境太差，满足不了货物堆放的标准，故双方协商进行改建。协议签订后，原告对地坪进行了修整，同时弄了漏水的天沟，修整了大概一个月左右。之后一直到2014年3月份，原告一直没有做屋顶整体的翻新工作，考虑到是货物淡季，同时之前原告在修地坪时由于货物的移动已对被告造成损失，因此，在2014年3月13日被告就另外找了地方堆放货物。搬离的时候被告和耀浩公司的朱老板口头说了下。
审理中，为证明施工情况及水电费情况，原告提供如下证据：1、《建筑工程施工合同》、《决算书》，证明原告聘请昆山建筑公司进行施工，工程款为42万元；2、收条、付款凭单、客户回单，证明原告已支付工程款12万元；3、水电费缴费单、发票联、付款凭单，证明被告尚欠水费2，024元、电费1，880.48元。对上述证据，被告质证认为，证据1-2系原告请人进行施工，与被告无关。证据3中的水电费如未支付，则同意支付。
审理中，关于诉请，原告明确如下：1、年租金标准：内仓按3738平方米＊0.5元＊365天计算（3738平方米按照三幢房屋总面积4238平方米减去给案外人的500平方米得出），外场地按5万元／亩＊5.7亩计算（5.7亩为实际使用面积）；2、租金主张从2014年1月15日计算至2014年3月31日，之后的不再主张，另扣除已收取的2万元；3、滞纳金从2014年1月15日开始起算至实际付清租金之日止，每日按未付租金的千分之五计算；4、违约金按照两个月的租金进行计算。
审理中，被告另表示，原告所扣除的2万元不是租金，系借款。为此，原告则表示，既然被告认为2万元并非租金，则在本案不予抵扣租金。
以上事实，有《仓库租赁合同》、《合作协议》、《转让协议》、《仓库改建协议书》、律师函、快递单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，耀浩公司与被告签订的《仓库租赁合同》所确定的租赁权利义务经转让后由本案原告取得，故该《仓库租赁合同》应对原、被告均具有约束力，双方均应恪守履行。现被告主张其租金已支付至2014年3月15日、门卫工资已支付至2014年2月，然未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。同时，被告未对原告已举证的水电费情况进行核实。其上述行为均应承担举证不能的不利法律后果。对此，本院对原告所主张的被告已支付的租金、门卫工资的截止时间（截止至2014年1月14日）及未缴纳的水电费金额，予以采信。
关于租金计算标准，原告主张按照《仓库改建协议书》上的租金标准进行确定，然鉴于双方尚未依照该协议书重新签订租赁协议以对相关的租金标准进行明确，原告亦未提供确切证据证明经翻修改建后被告的实际使用面积情况，综合上述等情况，对于原告的上述有关租金计算标准的主张，本院难以采信，双方仍可依照《仓库租赁合同》所确定的年租金72.5万元的标准对未付租金进行结算。至于被告认为2万元系借款而非租金，对此原告则表示不在本案中抵扣租金，被告可另行主张。
另外，被告并无确切证据证明其搬离仓库已告知原告，其单方搬离的行为可视为被告以其行为不继续履行合同。被告上述逾期缴纳租金并单方搬离的行为已构成根本违约，在此情况下，原告诉请解除双方的租赁合同关系并要求被告承担滞纳金、违约金，本院予以支持。关于违约金，考虑到原告需另行出租仓库所产生的空置损失等情况，结合双方的合同约定，对原告主张违约金按两个月租金标准计算，本院予以支持。关于滞纳金，双方约定日千分之五的标准，相对于原告的实际损失，明显过高，本院酌情调整为每日按未付租金的万分之五计算。被告擅自搬离后，原告发函要求被告确认是否继续履行，并在被告未予回复的情况下确认双方的合同关系于2014年3月31日解除，考虑到确定双方合同关系需要时间，原告亦需依赖合同关系决定是否收回仓库，原告将租金计算至该日，并无不当，本院予以支持。
关于原告主张的工程款损失，考虑到原告对仓库的翻新、改建系履行其自身提供适格的租赁物所需，另考虑到原告可再利用仓库的翻新、改建的成果，结合被告使用系争仓库的实际情况，对原告有关工程款损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告上海耀业货运代理有限公司与被告上海释通国际货物运输代理有限公司就上海市宝山区水产路XXX号仓库签订的租赁合同；
二、被告上海释通国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀业货运代理有限公司租金150，958.90元、门卫工资7，500元；
三、被告上海释通国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀业货运代理有限公司电费1，880.48元、水费2，024元；
四、被告上海释通国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀业货运代理有限公司违约金120，833.33元；
五、被告上海释通国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀业货运代理有限公司从2014年1月15日起至本判决生效之日止的逾期支付租金滞纳金（租金金额为150，958.90元，日滞纳金标准按万分之五计算）；
六、原告上海耀业货运代理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6，206元，由原告上海耀业货运代理有限公司负担3，598元，被告上海释通国际货物运输代理有限公司负担2，608元。保全费4，806元，由被告上海释通国际货物运输代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年七月九日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。