南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第17号
原告南京金银房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区营苑南路58号。
法定代表人倪德余，该公司总经理。
委托代理人汤静，江苏行知律师事务所律师。
委托代理人徐丽，江苏行知律师事务所律师。
被告洪泽东田贸易有限公司，住所地在江苏省淮安市洪泽县人民北路1号。
法定代表人刘丁耐，该公司总经理。
原告南京金银房地产开发有限公司（以下简称金银房产公司）与洪泽东田贸易有限公司（以下简称东田贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法适用简易程序于2014年2月21日公开开庭进行了审理。因原告需补充证据，本案依法组成合议庭，于2014年4月14日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤静、徐丽，被告法定代表人刘丁耐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金银房产公司诉称，原、被告于2010年签订租赁合同，原告将位于南京市玄武区墨香路27号的物业房屋（含主体一层、二层、三层、四层，负一楼局部和后场局部钢结构房屋）租赁给被告作为商业经营用房，双方对租赁时间、租金支付方式、转租、违约责任等均明确约定。合同签订后，原告按合同约定将租赁房屋交付给被告，但被告长期拖欠各项费用，并擅自转租房屋。2013年10月，原、被告经过多次协商，原告对被告转租行为予以确认，被告同意原告直接与实际承租方签订租赁合同，同时双方共同核对账目，确认被告共拖欠租金213.80万元、水电费10.11万元、违约金及滞纳金64.30万元、其他装修费89.50万元，共计377.71万元，经原告多次催要，被告仍分文未还。故诉至法院，要求判令解除2010年12月24日原、被告签订的租赁合同，返还该租赁合同中的第二层所有房屋，被告东田贸易公司偿还拖欠租金及水电费等共计377.71万元
被告东田贸易公司辩称，1、与原告签订租赁合同属实，被告确实拖欠原告租金，所以在原告要求下，被告同意转租的三家承租户直接与原告签订租赁合同，因被告转租的房屋租金每年都有递增，导致被告相应损失。如果原告将被告投入的资金返还给被告，被告同意解除租赁合同，否则不同意解除租赁合同。2、原告主张的租金、水电费应扣除被告转租的承租户直接缴纳给原告的租金70万元（2012年1月起至2012年10月止租金）；被告虽承租了原告房屋使用，但原告也控制使用了被告承租的部分房屋，不同意承担违约金、滞纳金；其他装修双方未进行结算，不同意支付，且被告承担了原告装修所欠债务530万元。
经审理查明，2010年9月3日，原告金银房产公司与被告东田贸易公司签订租赁合同，合同内容主要为：1、原告将位于南京市玄武区墨香路27号部分物业用房即主体的第四层出租给东田贸易公司，该房屋之前已进行了相关装修，且均已竣工，被告认可此前已经进行完的装饰装修，并承担本物业装饰装修工程费及相关费用，认可本物业完全具备交付条件。2、租赁期限自2010年10月1日起至2020年9月30日止，2010年10月1日至2011年9月30日租金为25万元，此后每年租金为55万元，租金一年一付，每年9月1日至9月30日期间缴纳下一年度租金。3、如东田贸易公司逾期不支付租金或未能如期支付装修款而造成严重后果的，原告有权要求被告承担违约责任，并按银行同期贷款利率双倍支付违约金，违约金与当期租赁费一并缴纳。如逾期30天被告不能支付本年度到期租赁费，视被告违约，原告有权追究被告违约责任并终止本租赁合同，因违约致使合同终止的，原告有权没收被告所交的履约保证金，同时本物业的装修装饰、设施设备均归原告无偿所有，被告还需负责处理完毕与各分租人的一切经济往来，在30天内撤出全部经营人员。4、被告租赁期间所产生的水费、电费、燃气费等均由被告自行承担，如在使用过程中上述设施设备损坏或需维修的，被告须全部承担相应费用。如被告欠交以上费用超过二个月，原告有权解除合同。该合同还约定了关于租赁期内物业转让、合同变更和解除及违约责任等其他内容。
2010年12月24日，原、被告双方又签订了一份租赁合同，原告将位于南京市玄武区墨香路27号部分权属物业即主体一层、二层、三层以及负一楼局部、后场局部钢结构房屋出租给被告，租赁期限自2010年10月1日起至2020年9月30日止，2010年10月1日至2011年9月30日租金为136万元，另支付原告垫付装修款155万，合计291万元，此后每年租金为186万元，租金一年一付，每年9月1日至9月30日期间缴纳下一年度租金。同时约定被告自租赁第二年度起每年缴纳履约保证金50万元。该合同其他内容与上述2010年9月3日双方签订的租赁合同基本相同。
2013年10月28日，原、被告签订补充协议一份，确认了双方签订上述两份租赁合同及被告租赁期间将租赁房屋的一层、负一层局部、后场局部钢结构房屋以及租赁房屋的四层、三层房屋转租给案外人并签订三份转让协议的事实，原告同意该三份转让协议，原告与受让方重新签订租赁协议，对租赁期、租金支付重新约定。双方同时约定，经双方核对确认被告累计拖欠原告租金213.80万元、水电费10.11万元、违约金及滞纳金64.30万元，其他装修费89.50万元，共计377.71万元，上述欠款经双方协商一致，由被告法定代表人刘丁耐个人全部承担，原告同意刘丁耐偿还欠款250万元，具体还款事宜由刘丁耐与原告重新签订协议。因刘丁耐未能按约定偿还欠款，原告遂以诉称理由诉至本院，要求解除2010年12月24日原、被告签订的租赁合同，返还该租赁合同中的第二层所有房屋，被告东田贸易公司偿还拖欠租金及水电费等共计377.71万元。
另查明，原告于2009年6月10日取得涉案房屋所有权（建筑面积为8340.06平方米），该房屋规划用途为商业、车库、自行车库。
审理中，被告东田贸易公司提出原告主张的费用中应扣除被告转租的承租户直接缴纳给原告的租金，该租户应缴纳的自2012年1月起至2012年10月止租金70万元，以及被告承担了原告装修所欠债务530万元，被告提交了袁青、张国峰等人出具的收条复印件加以证明。原告对袁青出具的收条予以认可，但该部分款项双方已进行结算，并于2013年10月28日签订了补充协议；对其他收条不予认可。
由于原、被告意见分歧较大，致本案调解无效。
上述事实有租赁合同、补充协议、房屋所有权证以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告金银房产公司与被告东田贸易公司签订的租赁合同，系双方当事人自愿签订，且不违反法律规定，该租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告在承租使用原告出租的房屋后，应按合同约定履行支付租金等合同义务。因被告长期拖欠租金，并将承租房屋部分转租他人使用，原、被告于2013年10月28日就转租的房屋双方达成合意，并对被告拖欠租金及水电费等进行结算，双方签订了补充协议，但被告仍未能按补充协议的约定，及时支付拖欠的租金及水电费等费用，原告要求解除2010年12月24日原、被告签订的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告在履行两份租赁合同过程中，经双方协商自行解除了于2010年9月3日签订的租赁合同，同时原告已收回2010年10月24日租赁合同中出租的部分房屋，仅有租赁房屋中的第二层房屋仍由被告控制使用，现原告要求在解除双方签订的2010年10月24日的租赁合同后，被告返还该份租赁合同中出租房屋的第二层房屋，有法律依据，本院予以支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告对拖欠租金等费用进行结算，并签订补充协议，原告要求被告按双方结算的费用支付拖欠的租金及水电费等，有事实依据，本院予以支持。被告认为原告应扣除被告转租的承租户直接缴纳给原告的租金70万元及被告承担了原告装修债务530万元，原告未予认可，被告提交的证据亦不足以证明其观点，被告应承担举证不能的后果，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、即日起解除原告南京金银房地产开发有限公司与被告洪泽东田贸易有限公司于2010年12月24日签订的租赁合同。
二、被告洪泽东田贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告南京金银房地产开发有限公司位于南京市玄武区墨香路27号第二层房屋。
三、被告洪泽东田贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京金银房地产开发有限公司房屋租金及水电费等费用共计377.71万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37017元，由被告洪泽东田贸易有限公司负担（该款原告已预交，被告在支付判决款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费37017元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 长 唐奇志
人民陪审员 赵元敬
人民陪审员 刘 琳
二〇一四年五月二十八日
见习书记员 赵婷婷