云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楚中民一终字第87号
上诉人（原审原告）陈义祥，男，汉族，大学文化。
上诉人（原审原告）刘倩，女，彝族，大学文化。
委托代理人陈义祥，系刘倩之夫。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）云南融和旅游开发有限责任公司。
法定代表人陈铭，该公司董事长。
委托代理人段光华，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人陈义祥、刘倩因与被上诉人云南融和旅游开发有限责任公司（以下简称融和公司）商品房预售合同纠纷一案，前由云南省姚安县人民法院于2013年5月14日作出（2013）姚民初字第107号民事判决，宣判后，陈义祥、刘倩、融和公司不服，均向本院提起上诉。本院审理后于2013年10月28日作出（2013）楚中民一终字第286号民事裁定，撤销云南省姚安县人民法院（2013）姚民初字第107号民事判决，发回云南省姚安县人民法院重审。云南省姚安县人民法院另行组成合议庭审理后，于2013年12月12日作出（2013）姚民初字第420号民事判决，宣判后，陈义祥、刘倩不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭于2014年2月26日公开开庭审理了本案，上诉人陈义祥（同时系上诉人刘倩的委托代理人），被上诉人融和公司的委托代理人段光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审确认：2009年8月27日，陈义祥、刘倩与融和公司签订了一份《商品房购销合同》及《补充条款》（以下统称《商品房购销合同》）。在双方签订的《商品房购销合同》中对陈义祥、刘倩所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限、陈义祥、刘倩逾期付款的违约责任、融和公司逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定及产证办理约定等都作了明确约定。合同中，关于产权登记的约定为：1、陈义祥、刘倩（乙方）须在融和公司（甲方）通知后15日内准备好办理产权的相关资料；2、乙方委托甲方协助办理产权的相关手续，甲方在90个工作日内将乙方资料报送到相关部门，即视为甲方已履行完毕产权登记手续。《商品房购销合同》中关于产证办理的约定：乙方可委托甲方代办，乙方办理进户时，委托手续必须齐全，否则发生其他任何事情与甲方无关。在双方签订《商品房购销合同》后，陈义祥、刘倩按照合同约定付清了房价款233736元。2011年1月28日，双方办理了房屋交接手续，陈义祥、刘倩按房屋实测面积向融和公司补交了购房款、维修基金、房屋契税、有线电视开户费和太阳能配套费，向融和公司委托的物业公司交纳了装修押金、装修垃圾代运费、2011年2月1日至2011年12月31日的物业费等费用。当天双方签订了一份《委托书》，委托融和公司代为办理产权过户登记、申请及领证手续，并向融和公司出具了一份向姚安县建设局申请办理房产证事宜的《申请书》，2011年5月26日融和公司将为陈义祥、刘倩办理《房屋所有权证》的资料送交姚安县住房和城乡建设局住宅与房地产业股，2011年12月29日，融和公司为陈义祥、刘倩办理了《房屋所有权证》，2012年6月1日，陈义祥、刘倩向融和公司提交了一份个人房屋产权证及土地使用证办理申请，2012年7月3日，融和公司以陈义祥、刘倩的名义制作了一份申请办理土地使用证的《办证申请》，2012年8月2日，陈义祥、刘倩向融和公司交纳了房地产交易手续费194元、房屋登记手续费80元和土地使用证代办费260元。土地使用证代办费260元，融和公司用于支付由银行代收向姚安县国土资源局缴纳的办证工本费及土地转让登记费70元和向土地登记代理方楚雄立天科技有限公司收取的土地证分户代办费190元。2012年9月10日，融和公司以陈义祥、刘倩的名义填写了一份申请办理国有土地使用证的《土地登记申请书》，2012年9月18日，融和公司将为陈义祥、刘倩办理《国有土地使用证》的资料送交姚安县国土资源局栋川国土资源分局。2013年4月11日，融和公司为陈义祥、刘倩办理了《国有土地使用证》，随后，陈义祥、刘倩从融和公司处领走两证。
原审法院认为，陈义祥、刘倩与融和公司于2009年8月27日签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。从合同对产权登记和产权证办理的约定来看，办证主体是陈义祥、刘倩，融和公司对办证只有协助的义务，协助把办证资料在90个工作日内送交相关部门即可，而且融和公司的这种协助义务还需得到陈义祥、刘倩的委托，否则发生任何事情与融和公司无关。陈义祥、刘倩于2011年1月28日向融和公司出具了一份向姚安县建设局申请办理房产证事宜的《申请书》，委托融和公司代为办理产权过户登记、申请及领证手续，2011年5月26日融和公司将为陈义祥、刘倩办理《房屋所有权证》的资料送交姚安县住房和城乡建设局住宅与房地产业股，融和公司按照合同中关于产权登记的约定，已履行完毕产权登记手续，对办理房产证不存在违约行为，对融和公司送交资料时间未超过90个工作日的辩解，予以采信。对土地使用证的办理，根据合同的约定，陈义祥、刘倩需出具委托书并提供向姚安县国土资源局申请办理土地使用证的申请书和土地登记申请书，委托融和公司代办，这是陈义祥、刘倩应当履行的义务，但陈义祥、刘倩均未予履行，直至2012年6月1日，陈义祥、刘倩才向融和公司提交了一份个人房屋产权证及土地使用证办理申请，虽然陈义祥、刘倩没有明确是办理土地使用证的委托书，但从2012年7月3日，融和公司以陈义祥、刘倩的名义制作一份申请办理土地使用证《办证申请》的行为来看，表示融和公司同意为陈义祥、刘倩办理土地使用证，双方对办理土地使用证的委托关系即成立，至2012年9月18日融和公司将为陈义祥、刘倩办理《国有土地使用证》的资料送交姚安县国土资源局栋川国土资源分局之日止，期间未超过合同约定的90个工作日，融和公司按照合同中关于产权登记的约定，已履行完毕产权登记手续，对办理土地使用证不存在违约。陈义祥、刘倩依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因导致买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，要求判令融和公司承担违约责任并支付逾期办证违约金的主张，因本案合同中，双方已对产权登记和产证办理作了明确约定，属于“除当事人有特殊约定外”的情形，故对此诉讼请求不予支持。对陈义祥、刘倩要求判令融和公司继续履行合同义务，协助陈义祥、刘倩办理其所购商品房的国有土地使用证的诉讼请求，因融和公司于2013年4月11日己为陈义祥、刘倩代办了国有土地使用证，故对此诉讼请求亦不予支持。对陈义祥、刘倩增加要求判令融和公司返还所交土地使用证代办费260元中除应向姚安县国土资源局缴纳的办证工本费及土地转让登记费70元之外的剩余费用190元的诉讼请求，因陈义祥、刘倩委托融和公司代办土地使用证，190元融和公司已实际用于支付土地登记代理方楚雄立天科技有限公司收取的土地证分户代办费，且系被委托人为完成委托事项的必须支出，故对此诉讼请求亦不予支持。综合本案双方对合同的履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院经审判委员会讨论决定，判决：驳回陈义祥、刘倩的诉讼请求。案件受理费562元，由陈义祥、刘倩承担。
原审判决宣判后，陈义祥、刘倩不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销云南省姚安县人民法院（2013）姚民初字第420号民事判决，改判由被上诉人向上诉人支付违约金人民币25953.74元；二、判决由被上诉人退还陈义祥、刘倩所交的土地使用证代办费中除应向姚安县国土资源局缴纳的办证工本费及土地转让登记费之外的剩余费用人民币190元；三、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实与理由是：一审法院采用未经庭审质证的证据作为认定案件事实的依据，属于程序违法；一审法院在认定被上诉人融和公司是否违约时，基本事实认定不清，融和公司依法负有办理两证的义务，原审对此未进行认定。请求二审法院依法改判，支持上诉人陈义祥、刘倩的上诉请求。
被上诉人融和公司答辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人陈义祥、刘倩对原审认定的事实提出以下异议：1、原审认定“2012年6月1日，陈义祥、刘倩向融和公司提交了一份个人房屋产权证及土地使用证办理申请”不是事实，上诉人陈义祥、刘倩认为，2012年6月1日，上诉人陈义祥、刘倩确实向被上诉人融和公司提交了申请，但内容不是办证申请，是请求被上诉人融和公司尽快将办证相关资料报送到相关部门进行办证，如果材料不齐及时通知补交材料；2、原审认定“2013年4月11日，融和公司为陈义祥、刘倩办理了《国有土地使用证》，随后，陈义祥、刘倩从融和公司处领走两证”中“随后”的表示不当，时间未明确认定，上诉人陈义祥、刘倩认为，是2013年5月23日，在一审判决前一天，在一审法院的协调下，被上诉人融和公司才将两证交给上诉人陈义祥、刘倩。被上诉人融和公司对原审认定的事实提出以下异议：原审认定“2013年4月11日，融和公司为陈义祥、刘倩办理了《国有土地使用证》”表述不正确，应表述为“2013年4月11日，姚安县国土资源局为陈义祥、刘倩办理了《国有土地使用证》”，被上诉人融和公司没有为上诉人陈义祥、刘倩办理《国有土地使用证》。双方当事人提出的上述异议是否成立，本院将结合本案的争议焦点予以综合评述。双方当事人对原审认定的其余事实无异议。故对双方均无异议的原审认定的其余事实，本院予以确认。
二审庭审中，双方当事人除原审已提交并经质证的证据外，均无新证据向本院提交。
二审另查明，融和公司于2009年7月9日取得涉案商品房的预售许可证。2011年1月28日至2011年5月26日期间楚雄彝族自治州的法定工作日为75日。2012年6月1日至2012年9月18日期间楚雄彝族自治州的法定工作日为72日。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、融和公司是否负有为陈义祥、刘倩办理两证的义务？2、融和公司在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约行为，违约金应如何计算？3、陈义祥、刘倩所交土地使用证代办费260元中除应向姚安县国土资源局缴纳的办证工本费及土地转让登记费70元之外的剩余费用190元是否应予以返还？
针对上述争议焦点，本院分别评述如下：
一、关于融和公司是否负有为陈义祥、刘倩办理两证的义务的问题。本院认为，虽然《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，但双方签订的《商品房购销合同》中关于办理房屋产权登记的约定，陈义祥、刘倩须签署有关委托融和公司代办产权的委托书及申请办理产权证的申请书，融和公司在90个工作日内将陈义祥、刘倩的相关办证资料报送到相关部门，即视为融和公司已履行完毕产权登记手续。对于合同争议纠纷案件，首先应遵循合同中双方当事人的约定，如双方当事人无约定则才能遵从法律规定，考察双方合同中该条约定的内容，该约定是双方对办理房屋两证的特殊约定，故融和公司不负有为陈义祥、刘倩办理两证的义务。
二、关于被上诉人融和公司在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约行为，违约金应如何计算的问题。本院认为，2009年8月27日，陈义祥、刘倩与融和公司签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，为合法有效的合同。依法成立的合同，受法律保护，双方应受合同约束，忠实、全面地履行合同义务。本案中，双方在合同中对办理产权登记有特殊约定，即约定为：“陈义祥、刘倩委托融和公司协助办理产权的相关手续，融和公司在90个工作日内将陈义祥、刘倩的资料报送到相关部门，即视为融和公司已履行完毕产权登记手续”。2011年1月28日，陈义祥、刘倩向融和公司提交了《委托书》，委托融和公司代为办理房屋所有权证的过户登记、申请及领证手续，并向融和公司出具了一份向姚安县建设局申请办理房产证事宜的申请书，2011年5月26日融和公司将为陈义祥、刘倩办理房屋所有权证的资料提交到姚安县住房和城乡建设局，该期间只有75个工作日，融和公司已经履行完毕在90个工作日内将陈义祥、刘倩的办理房屋所有权证的资料报送到姚安县住房和城乡建设局的义务，故融和公司不存在逾期提交办理房屋产权证资料的行为；根据双方合同的约定，陈义祥、刘倩应向融和公司出具委托书及申请书，委托融和公司代为其提交办理土地使用证的相关资料，但陈义祥、刘倩认可至今未出具委托书及申请书。虽然陈义祥、刘倩2012年6月1日向融和公司提交了一份个人房屋产权证及土地使用证办理的申请，但陈义祥、刘倩没有明确的意思表示该申请是办理土地使用证的委托书，但从2012年7月3日，被上诉人融和公司以陈义祥、刘倩的名义制作一份申请办理土地使用证的办证申请的行为来看，表示融和公司同意为陈义祥、刘倩提交办理土地使用证的相关资料，2012年8月2日陈义祥、刘倩向融和公司交纳了260元用于办理土地使用权证的费用，至2012年9月18日，融和公司将为陈义祥、刘倩办理国有土地使用证的相关资料提交到姚安县国土资源局，该期间只有72个工作日，被上诉人融和公司已经履行完毕在90个工作日内将上诉人陈义祥、刘倩的办理土地使用证的办证资料报送到姚安县国土资源局的义务，故被上诉人融和公司不存在逾期为上诉人陈义祥、刘倩提交办理国有土地使用证资料的行为。综上，被上诉人融和公司在履行《商品房购销合同》中不存在违约行为，依法不应承担违约责任。
三、关于陈义祥、刘倩所交土地使用证代办费260元中除应向姚安县国土资源局缴纳的办证工本费及土地转让登记费70元之外的剩余费用190元是否应予以返还的问题。本院认为，因上诉人陈义祥、刘倩所交纳的土地使用证代办费260元中的190元，融和公司已实际用于支付土地登记代理方楚雄立天科技有限公司收取的土地证代办费，系被委托人为完成委托事项的必须支出，故上诉人陈义祥、刘倩主张该款项应予返还的请求，无法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。上诉人陈义祥、刘倩的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人陈义祥、刘倩承担。
本判决为终审判决。
审判长 善从安
审判员 杨 霞
审判员 刘 莹
二〇一四年三月十七日
书记员 李佳岭