湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永冷民初字第924号
原告蒋美红，女，1972年9月1日出生，汉族，湖南永州市人。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。
被告王祯轩，男，1963年7月19日出生，汉族，湖南永州市人。
被告邓小春，男，1968年12月25日出生，汉族，湖南永州市人。
被告文创，男，1982年4月16日出生，汉族，湖南永州市人。
原告蒋美红诉被告王祯轩、邓小春、文创房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月12日受理，依法由审判员柏子仁独任审判，于2013年9月6日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员莫云出庭担任记录。原告蒋美红及其委托代理人邹卫忠、被告文创到庭参加诉讼，被告王祯轩、邓小春将本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋美红诉称：2005年12月13日，原、被告签订了《房屋出售协议书》，主要约定：1.原告（乙方）购买被告（甲方）位于永州市冷水滩区凤凰园XX花园X号门面，价格8.36万元；2.甲方包办房屋产权证（产权过户和一切税费由甲方负担），必须在2006年6月12日前交付乙方房屋产权证，否则乙方除拥有对房屋的所有权和使用权外，甲方还要赔偿乙方损失6万元；3.甲方提供总土地证协助乙方办理分户过户手续；4.购房款分三次付清等等。原告依据协议履行了自己的义务，三被告至今没有履行房屋分户和土地分户义务。现原告请求法院判决：三被告立即为原告办理房屋产权证，并承担房屋分户的税、费；协助原告办理土地分户手续；连带支付原告违约金2.4万元；负担本案诉讼费用。
被告文创辩称：1.答辩人愿意为原告办理房产证，但只同意按2006年的标准承担费用，多出的费用由原告负担；2.答辩人同意协助原告办理土地分户手续；3.答辩人不承担违约金。
本案在审理过程中，原告蒋美红为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.《房屋出售协议书》，拟证实双方之间的买卖合同权利义务关系；2.收款收据，拟证实原告已按约定付购房款7.3万元，余款待被告交付房产证时交纳；3.自来水安装维护发票，拟证实被告已向原告交付房屋并为原告办理了水开户；4.永房权证冷水滩字第0XXXXX**号房屋产权证书（复印件），拟证实本案房屋登记在文创名下，三被告有权处置房屋，无办理房屋转移登记障碍；5.补充协议和承诺书，拟证实《房屋出售协议书》是双方真实意思表示，原告多次向被告主张办证；6.照片及永州市信访接待中心信访登记表，拟证实原告多次向被告主张办证，被告违约；7.永（凤）国用（2001）第1X6号土地使用权证（复印件），拟证实办案争议的房屋系三被告从永州市华湘房地产开发有限公司（以下简称华湘公司）购得，被告应先与该公司办理土地分户；8.企业注册登记表，拟证实华湘公司于2011年3月11日注销，被告应当自行持房屋买卖合同办理土地分户。
被告文创的质证意见：对原告提交的1号、4号证据无异议，对2号证据只认可文创经手的1万元，其余不是文创经手，不清楚，5号证据认可文创所写的补充协议，承诺书没有签名，对其真实性不清楚，对3号、6号、8号证据不知情，但认可卖给原告的房屋没有土地使用权证，对7号证据不清楚。
被告王祯轩、邓小春未到庭应诉，未予答辩和质证。
三被告未向本院提交证据。
本院依据证据的真实性、合法性、关联性原则，认为原告提交的1号证据证实了双方之间的房屋买卖合同关系，2号、3号证据证实了原、被告履行合同义务情况，4号证据证实了三被告有权处分本案房屋，5号证据中的补充协议有被告文创的签名和当庭认可，6号证据中的信访登记体现了原告就本案纠纷向有关部门信访情况，本院予以采信。对5号证据中的承诺书，因在承诺书上签名的人均不是本案被告，不予采信，6号证据中的照片，因不能确定其真实性，不予采信，7号证据没有提交原件核对，被告文创对其不知情，不予采信，但鉴于被告文创认可其房屋土地使用权登记在华湘公司名下，对原告主张的该土地的事实，本院予以确认，8号证据证实了华湘公司的企业登记情况，予以采信。
本院依据采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，确认以下案件事实：
2005年12月13日，原、被告签订了一份《房屋出让协议书》，主要约定：1.原告（乙方）购买被告（甲方）位于永州市冷水滩区凤凰园XX花园X号门面，价格8.36万元；2.甲方包办房屋产权证（产权过户和一切税费由甲方负担），甲方必须在2005年12月13日至2006年6月12日内交付乙方房屋产权证，否则乙方除拥有对房屋的所有权和使用权外，甲方还要赔偿乙方损失6万元；3.甲方提供总土地证协助乙方办理分户过户手续；4.购房款分三次付清，第一次签订协议日交6.3万元，第二次交房时付1万元，第三次待甲方将房产证交乙方时，乙方将余款付清。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。原告依据协议向被告交付了购房款8.3万元，被告出具了收条，被告亦将房屋交付了原告使用。2010年6月22日，原告以自己的名字办理了自来水开户，并在使用过程中交纳水费。因被告未在约定的期限为原告办理房屋产权证及协助办理土地分户手续，在原告的催促下，被告文创于2008年4月14日向原告出具了一份补偿协议，内容为：保证在2008年7月30日办好产权证并交付给原告，如果违约，愿支付原告违约金15万元。此后，因被告未履约承诺，原告多次到永州市信访局反映情况。
另查明，原告所购房屋的产权总证登记号为永房权证冷水滩字第0XXXXX**，登记所有权人为文创。该房屋占用土地的使用权人登记为华湘公司，华湘公司已于2011年3月11日因协议解散而注销登记。
本院认为，本案争议的焦点是三被告逾期未履行办证义务是否构成违约及如何承担违约责任问题。对此，本院做如下评析：
关于三被告逾期未履行办证义务是否构成违约问题。原、被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，双方应当按照协议约定履行各自的义务。原告履行了按期交付购房款的义务，三被告应当履行按期交付房屋产权证书和土地使用证书的义务。依据补充协议，被告应当在2008年7月30日前将上述证书交付原告，因被告至今未履行交付和协助义务，已构成违约，应当承担违约责任。
关于三被告如何承担违约责任的问题。首先，根据法律规定，被告应承担继续履行的违约责任，故原告要求被告限期办理房屋所有权证以及协助办理土地分户手续，办理产权过户的税、费由被告承担的诉讼请求，本院予以支持。被告文创提出超出2006年的标准的办证税、费应由原告承担的抗辩意见，本院认为，本案原告没有违约，未及时办证导致办证费用增加是被告违约造成的，故其抗辩意见本院不予采纳。其次，关于违约金的认定，原告主张违约金2.4万元，本院认为违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本案原告没有提交证据证实三被告预期办证给其造成的损失数额，虽然双方在买卖协议中约定了损失数额按6万元计算，在补充协议中约定了违约金数额15万元，但该约定明显超出了法定违约金最高限额的规定，应予核减。考虑到本案被告拖延办证的时间较长，本院酌情认定违约金5000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王祯轩、邓小春、文创为原告蒋美红办理位于永州市冷水滩区凤凰园XX花园X工区XX栋X号门面的房屋过户登记及向原告蒋美红交付房屋所有权证，办理房屋过户登记的税、费由三被告负担；
二、被告王祯轩、邓小春、文创协助原告蒋美红办理位于永州市冷水滩区凤凰园XX花园X工区XX栋X号门面的土地使用权分户登记手续；
三、被告王祯轩、邓小春、文创支付原告蒋美红违约金5000元。
上述义务，限三被告在本判决生效后15日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，减半收取500元，由原告蒋美红负担100元，被告王祯轩、邓小春、文创负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 柏子仁
二０一三年十一月四日
代理书记员 莫 云
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定发违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。