河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终5368号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司，住所地石家庄市长安区光华路163号西院。
法定代表人：王会平，董事长。
委托诉讼代理人：王锦奇，河北正晨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王会平，女，汉族，1964年1月17日出生，住石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：刘玉龙，河北正晨律师事务所律师。
原审被告：刘星星，男，汉族，1983年7月26日出生，住石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：杨慧肖，河北正晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：曹美美，女，汉族，1989年7月6日出生，住石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：梅爱慧，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨金莹，女，汉族，1974年7月1日出生，住石家庄市裕华区。
上诉人石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司、王会平因与被上诉人曹美美租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初6500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。双方代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司、王会平上诉请求：1、撤销长安区人民法院作出的（2016)冀0102民初6500号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，违反法定程序，严重侵害了上诉人的合法权益，具体理由如下：一、一审法院对上诉人提交的证实不再占用出租房屋的一系列证据不置可否，也未综合考虑全案案情和证据，判令威力狮通公司支付房屋占有使用费错误。1、威力狮通公司为证实不再占用出租房屋提供了一系列证据，不仅有判决中列明的“监控录像”及“证人证言”，还提供了“出租房屋交纳电费清单及发票”、“与国家电网工作人员查询出租房屋用电情况的通话录音”、上诉人在2014年6月与7月部分“快递单据”、“腾讯地图拍摄的街景照片”等，这些证据能够相互印证，符合事实情理，足以证明威力狮通公司自2014年6月30日之后不再占有使用该房屋。一审法院对上述证据未作任何认定，避重就轻，不能以理服人。2、原一审中，曹美美代理人ＸＸ龙在庭审中明确表示双方沟通了搬离事宜，房屋空置了很长时间，威力狮通公司也帮其介绍过几个租户。一审法院未就该关键事实对原一审庭审笔录和录像中进行核实，导致认定基本事实不清错误裁判。3、曹美美己经在2014年6月底恢复了对出租房屋的占有控制，其恶意编造事实，进行虚假陈述，完全不符合事实和情理。曹美美称威力狮通公司即使有搬离行为也未将房屋进行交接，但事实情况是在威力狮通公司搬离后曹美美不仅多次为出租房屋缴纳电费还贴出招租广告，这足以说明威力狮通公司与曹美美己经进行了交接，曹美美己经恢复了对房屋的占有使用。4、在曹美美己经承认将房屋重新出租的事实情况下，仍辩称没有交接房屋完全不合情理，任何人不可能将自己没有实际控制的房屋进行招租出租等处置。5、曹美美提交了催缴租金通知的照片，称张贴于出租房屋大门通知威力狮通公司交租金，该张贴通知行为本身就证明出租房屋已经空置，威力狮通公司己经搬离，只有在这种情况下才会采取这种形式化的催缴方式，也才符合事实情理。6、威力狮通公司提交的视频证据记录了2014年6月公司两次大的搬离行为。曹美美对威力狮通公司的搬离未进行任何阻止、对搬离后的租金未进行任何催缴，其不合常理的行为均表明威力狮通公司搬离得到了曹美美的同意，否则在“拖欠租金”的情况下不可能顺利搬离租赁房屋。综上，威力狮通公司结清了至2014年6月30日的房屋租金，并于2014年6月30日搬离了租赁房屋，对该房屋不再占有使用，上诉人不应再支付任何占有使用费。
二、一审判决上诉人支付高额房屋占用使用费不符合减损规则和诚实信用原则。根据双方签订的《场地租赁合同》的约定，承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以解除合同，收回场地。威力狮通公司应在2014年4月1日前交纳下一年度的占用费用，但其分三次交纳了1个季度占用费（即截止至2014年6月30日的占用费用），如果双方未就搬离及租金做过提前沟通，出租人应当及时解除合同收回场地。威力狮通公司搬离租赁物后，截止出租人起诉前，长达一年两个月。出租人明知其享有合同解除并收回场地的权利却不行使，即便其要求继续履行，也不应超过商业上的合理时间，在威力狮通公司搬离一年多之后起诉要求支付至2016年4月的租金，其主张的租金属于未采取适当措施而扩大的损失，既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了《中华人民共和国民法通则》第四条所确定的诚实信用原则，不应得到支持。
三、一审法院认定被上诉人于2016年4月14日将该房屋再次出租给第三方错误。一审过程中，被上诉人称2016年4月14日将房屋出租，该说法严重违背事实和情理。2016年4月15日，上诉人的代理律师到租赁房屋了解情况，房屋己经由福建海峡文化产权交易所及金玉辕生河北投资管理有限公司占用经营，并进行了室内外装修。在被上诉人既未提供任何证据证实房屋的出租情况，法院也未做调查了解的情况下，一审法院仅凭被上诉人的口头陈述便认定该房屋于2016年4月14日出租给第三方没有事实和法律依据，不能据此认定。
四、一审法院驳回上诉人的反诉请求错误。1、威力狮通公司不应再支付任何占有使用费，被上诉人应将押金10万元予以返还，将押金直接抵扣占用费没有任何依据。2、一审法院既已认定本案所涉及的合同无效，根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人_法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。己形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据双方签订的《补充协议2》，表明威力狮通公司加盖二层的行为经过出租方的认可，且出租方现己将加盖的二层与原租赁物作为整体建筑出租给第三方使用，应当认定出租方同意利用加盖的二层，出租人即己同意利用，就应当将该二层折价的价值返还给承租人予以补偿。威力狮通公司参照当初投入的建设、装修费作为折价补偿费，要求出租方将30万元予以返还符合相关法律规定。
五、一审法院错误适用公司人格否认制度，判定王会平家庭财产与公司财产混同，由王会平对公司上述债务承担连带清偿责任错误。王会平与本案没有直接利害关系，作为本案被告主体不适格，不应承担本案民事责任。1、本案中与被上诉人签订合同的主体是威力狮通公司，实际占有使用租赁房屋的也是威力狮通公司，根据合同的相对性原则，上诉人王会平作为合同双方之外的第三方，与合同的履行及合同双方约定的权利义务无关。2、卢丛彬（斌）作为威力狮通公司的工作人员，由其代表公司交纳租赁物占用费，是其履行职务的行为，且其支付给被上诉人的每一笔租赁费均是公司所有的财产，被上诉人提交的证据并不能证明由卢丛彬交纳的费用是出自王会平以及卢丛彬的家庭财产。3、财产混同指的是股东财产与公司财产发生混同不能区分，上诉人王会平的家庭财产与公司财产并未出现过混同的情况，被上诉人一审提交的证据也无法证明股东王会平家庭财产与威力狮通公司财产有任何关联，不能认定王会平的家庭财产与威力狮通公司存在混同。综上所述，上诉人威力狮通公司在付清租金后已不再占用出租房屋，不应再支付任何占用费用，上诉人王会平不应承担连带清偿责任。被上诉人颠倒是非，恶意诉讼，一审法院草率判案，显失公允。恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
曹美美辩称，针对上诉状第一点，一审判决对上诉人提交的所有证据做出了认定，内容在一审判决的第7页，被告的证据不能证实将租赁物交付原告，同时因为一审判决的内容较多，所以该判决并未逐一对当事人提交的证据认定，但通过对案件整体的认定，实际上已经对诉讼双方的证据均进行了认定，这是反驳上诉状的第一条的第一点。针对第一条的第2点，曹美美原代理人从未认可过同意上诉人搬离租赁物并解除合同，其只是向上诉人催缴房屋租金，上诉状第一大点的3、4、5、6小条，上诉人的该部分陈述不符合案件事实，其证据不能支持其主张，该部分叙述是建立在没有证据的基础上进行的。针对上诉状的第二点，是否解除房租租赁合同，是被上诉人的权利而不是义务，这点可以根据双方当事人签订的租赁合同证实，被上诉人的行为不属于未采取适当措施而扩大损失。针对上诉状的第三条，被上诉人在2016年4月14日，将案涉房屋出租给第三人，该行为减少了上诉人的违约责任，如果上诉人对上述的出租时间有异议，其应当提供相反的证据证明其主张。如举证不能，应承担对其不利的后果。针对上诉状的第四点，1、一审法院已经认可了被上诉人应当返还上诉人10万元押金，判定将押金直接抵扣占用费合理合法。2、关于三十万元的建设装修费，被上诉人认为这三十万元不能返还上诉人，一审判决就这一事项，在第8页论述的理据充分，完全正确。针对上诉状的第五条，王会平系威力狮通股东，和卢丛斌系夫妻关系是客观事实，卢丛斌以其个人名义向上诉人支付租金近160万元，卢丛斌所支付的财产系与王会平的夫妻共同财产，因此卢丛斌向被上诉人交纳租金的行为应视为王会平家庭财产与公司财产混同。上诉人在上诉状中称，卢丛斌所支付的每笔租金均为公司所有财产，但其并无证据证实其主张。假设上诉人提供证据证实卢丛斌所支付的租金系威力狮通先行汇给卢丛斌，则进一步证明了王会平家庭财产与公司财产混同，因此卢丛斌向被上诉人交纳租金的行为充分证实了威力狮通财产与股东财产发生混同，不能区分。因此王会平应当就案涉的租赁费用承担连带清偿责任。综上所述，上诉人恶意拖欠租金，应当承担相应法律责任。
刘星星述称，同意上诉人意见。
曹美美向一审法院起诉请求：依法判处被告威力狮通支付原告租金1101479元并支付2014年4月7日起至判决生效之日年息36%的违约金，诉讼费用由被告承担。后追加诉求：依法解除原、被告间所签订租赁合同及补充协议，限期被告腾空租赁物并交还原告;2、判令被告将租赁费及违约金支付至租赁物交还申请人之日止，该追加诉讼请求租赁费期间系2015年9月11日至2016年4月14日，追加请求数额为546958元，追加后诉讼请求总额为1648437元。
威力狮通公司向一审法院反诉请求：1、原、被告所签租赁合同及相关补充协议因租赁物本身至今未办理规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，请人民法院依法确认为无效;2、我方于2012年2月29日给付原告10万元定金，合同签订后该定金转成了押金，同时在原告同意的情况下，被告在原有建筑物上加盖了二层并对其进行了装修，协议显示建设及装修费用总计30万元，我方反诉要求原告返还押金10万元及加盖二层建设、装修费30万元；3、本诉及反诉费由原告承担。
一审法院认定事实：经审理查明，2012年3月6日，原告曹美美、被告威力狮通签订《场地租赁合同》协议，协议约定被告租用原告位于光华路××西院1930平方米场地及房屋，租期十年，自2012年3月6日至2022年3月5日止，年租金80万元，年租金承租方应于本合同签订当日缴纳清，以后每次应于前一次房租到期的前一周向出租方交清租金。
2012年4月27日双方签订补充协议，该协议约定了关于双方就该租赁场地承租之前原有租户的清场赔偿所涉双方各自权利义务，该权利义务双方已履行完毕且无产生争议。此外该合同第三条第二款还约定，合同期满场地所有增设的固定物及二层建筑全部归出租方所有。
2013年6月17日，原、被告双方就因被告在原有租赁物之上加盖的二层做出协商并签订《补充协议2》，协议载明：租期变更为2012年4月1日至2022年3月31日，所涉加盖二楼房屋追加租金，第一年13万元，合同期内第二年起每年12万元，二楼投入建设及装修费为30万元。
上述各协议签订后，被告威力狮通公司将租金交纳至2014年6月30日，被告威力狮通公司另有押金10万元于原告处。注明“卢从彬”字样的租金收据分别有2012年2月29日、3月19日、4月22日、9月28日、11月27日，2013年3月18日、4月9日、5月14日、6月10日，其金额分别为10万元、40万元、32498元和41481元、40万元、40万元、40万元、10万元、5万元、5万元。卢丛斌与王会平系夫妻关系。
审理中，被告主张经与原告沟通后已于2014年6月30日前搬离了租赁物，并出具了其在正常租赁经营下所安装监控设备留存的监控录像及卢定一出具的证人证言，原告对此不予认可。
上述租赁物原告于2016年4月14日出租给了第三方。
另查明，本案所涉租赁物未取得建设工程规划许可。
一审法院认为，因本案所涉租赁物未取得建设工程规划许可，故原告曹美美与被告威力狮通公司签订的三份租赁协议无效。虽然涉案租赁协议无效，但出租方有权参照合同约定的租金标准，要求承租方支付房屋占有使用费，被告的证据不能证明其于何时将租赁物交还给原告。因此，本院认为，被告支付租赁物占有使用费的截止时间应为原告将租赁物再次出租的日期。租赁物占有使用费计算起止日期应为2014年7月1日至2016年4月14日，期限为21.5个月，建筑第一层为每年80万，因此2014年7月1日至2016年4月14日为143.3万元；建筑第二层自出租后第二年开始为每年12万元，因此2014年7月1日至2016年4月14日为21.5万元；两层共计164.8万元。
在协议签订之时，合同双方当事人均认可原告有权占有、使用标的物（包括将标的物出租以及扩建的权利）；事实上，在被告使用本案的租赁标的物期间，没有案外人对被告使用和扩建标的物提出异议，能够达到被告签订租赁协议的合同目的，且双方合同中亦约定了“合同期满场地所有增设的固定物及二层建筑全部归出租方所有”。考虑上以因素，本院认为，若原告能够事后取得相应的行政许可，则涉案租赁物（包括扩建部分）归属原告，即符合双方的意思表示，也符合双方在签订合同当时对收益的预期；若原告最终无法取得相应的行政许可，则应由行政机关对原告进行处罚或其他具体行政行为，而与被告威力狮通公司无关，也符合谁受益，谁负担的原则。故被告威力狮通公司要求原告曹美美支付建设、装修费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告在原告处的押金10万元，原告应当予以返还。同时，原告要求将该押金10万元先行抵扣被告欠付的占有使用费的辩称，应当予以支持。
被告王金平与卢丛斌系夫妻关系，被告王会平作为被告威力狮通公司的股东，故卢丛斌向原告交纳租金，应该视为王会平家庭财产与公司财产混同，故被告王会平应对公司的债务承担连带清偿责任。
因原告未提交证据证明被告刘星星的财产与被告威力狮通公司的财产混同，故对原告要求被告刘星星对被告威力狮通公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
本案所涉租赁物未取得建设工程规划许可，属于违规建筑，因此原、被告之间签订的三份租赁协议无效，合同中涉及违约金条款也应无效，故，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，一审法院判决如下：
一、被告（反诉原告）石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）曹美美房屋占有使用费154.8万元（已扣除原告应返还的押金10万元），被告王会平对上述债务承担连带清偿责任；
二、驳回原告（反诉被告）曹美美的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19636元、反诉费3650元，均由被告石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院查明的事实同原审查明的事实一致。
本院认为，双方的租赁合同是双方真实意思表示，双方应当依据合同的约定履行。关于证据的认定问题。一审判决对上诉人提交的所有证据做出了认定，内容在一审判决的第7页，通过对案件整体的认定，实际上已经对诉讼双方的证据均进行了认定。上诉人认为被上诉人在2016年4月14日，将案涉房屋出租给第三人，属于虚假合同，应当在此之前已经出租出去了，上诉人虽对上述的出租时间有异议，但没有提供相反的证据证明其主张，应当承担举证不能的后果。从上诉人提供的证据来看，不能证明其搬离租赁物取得了被上诉人的同意并进行了交接，也不能将被上诉人为减少损失寻找承租人的行为作为其免交租赁费的抗辩理由。关于10万元合同定金的返还问题，一审法院已经认可了被上诉人应当返还上诉人10万元押金，而是判定将押金直接抵扣占用费合理合法，并无不当。关于上诉人的反诉请求及三十万元的建设装修费，在协议签订之时，合同双方当事人均认可被上诉人有权占有、使用标的物（包括将标的物出租以及扩建的权利）；事实上，在上诉人使用本案的租赁标的物期间，没有案外人对使用和扩建标的物提出异议，能够达到上诉人签订租赁协议的合同目的，且双方合同中亦约定了“合同期满场地所有增设的固定物及二层建筑全部归出租方所有”。考虑上以因素，一审法院认为，若原告能够事后取得相应的行政许可，则涉案租赁物（包括扩建部分）归属原告，即符合双方的意思表示，也符合双方在签订合同当时对收益的预期；若原告最终无法取得相应的行政许可，则应由行政机关对原告进行处罚或其他具体行政行为，而与被告威力狮通公司无关，也符合谁受益，谁负担的原则。故被告威力狮通公司要求原告曹美美支付建设、装修费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持符合法律规定和事实情况，本院予以认定。关于威力狮通公司是否与股东王会平存在财产混同的问题。本院认为，王会平系威力狮通股东，和卢丛斌系夫妻关系是客观事实，卢丛斌以其个人名义向上诉人支付租金近160万元，卢丛斌所支付的财产系与王会平的夫妻共同财产，因此卢丛斌向被上诉人交纳租金的行为应视为王会平家庭财产与公司财产混同。上诉人在上诉状中称，卢丛斌所支付的每笔租金均为公司所有财产，但其并无证据证实其主张。卢丛斌向被上诉人交纳租金的行为证实了威力狮通财产与股东财产发生混同，不能区分。因此王会平应当就案涉的租赁费用承担连带清偿责任。
综上所述，石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司、王会平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19636元，由石家庄威力狮通汽车用品有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 周玉杰
审判员 卢 亮
二〇一七年五月四日
书记员 王 珊