湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民商初字第00005号
原告：程孝勇。
被告：葛模志。
第三人：张幺。
第三人：韩德辉。
原告程孝勇诉被告葛模志、第三人张幺、第三人韩德辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判，于2015年1月26日、2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告程孝勇及其委托代理人童文婷，被告葛模志，第三人张幺，第三人韩德辉均到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，但至今未果。本案现已审理终结。
原告程孝勇诉称：2014年11月中旬，原告程孝勇在赶集网上寻找出租门面时看到被告葛模志发布的位于武汉市某某区某某小区＊号门面的租赁信息，于是就联系被告葛模志要求看房。被告葛模志以租房需要保证金为由收取原告程孝勇押金10000元。2014年11月20日，原、被告达成口头协议，被告葛模志将位于武汉市某某区某某小区＊号门面转让给原告程孝勇，原告程孝勇于当日付款后搬进该门面。几天后，该门面房主即本案第三人张幺发现该门面经营者换人，要求原告程孝勇搬出该门面，并告知原告程孝勇转租人被告葛模志没有转租权。原告程孝勇找被告葛模志协商解决，无果，现原告程孝勇认为被告葛模志违反了诚实信用原则，没有转租权而转租门面，事后也未取得房东的同意，其无法实现合同目的，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的《门面转让合同》无效；2、被告葛模志向原告程孝勇返还66500元，其中返还房租7200元、押金2000元、配方6000元、设备10000元、空调1300元及门面转让费40000元；3、本案诉讼费及律师费由被告葛模志承担。
被告葛模志辩称：一、原告程孝勇起诉主体不适格，原、被告之间没有签订《门面转让合同》，原告程孝勇是和第三人韩德辉签订的租赁合同。二、被告葛模志将门店转让给原告程孝勇时，是经过第三人韩德辉同意的，现在被告葛模志已经从该门面退出来，原告程孝勇已经进场经营了一段时间，被告葛模志不应该再向原告程孝勇退款。三、被告葛模志将门面转让给原告程孝勇时共向其收取66500元，其中包括了案涉门面剩余4个月的房租7200元、押金2000元，剩余的钱是门面内的设备、“天津包子”的制作配方、门面装修的费用。这笔66500元不包含门面的转让费。四、原告程孝勇要求被告葛模志支付律师费的诉讼请求没有依据。
第三人张幺述称：一、案涉门面位于某某区某某小区，该门面的产权属于某某社区（原某某村村委会）。2011年4月，第三人张幺从某某社区处承租该毛坯门面房，承租期限是10年。2012年3月14日，张幺将该25号门面转租给第三人韩德辉，转租期是3年。2013年9月，韩德辉在经过第三人张幺的同意后将该门面中的一部分（25-1）转租给本案被告葛模志。2014年12月，第三人张幺发现25-1号门面的经营者不是被告葛模志，提出被告葛模志转租该房屋没有经过第三人张幺的同意而要求原告程孝勇搬离该门面。为此，原告程孝勇还报了警。二、第三人张幺向第三人韩德辉出租的房屋是毛坯门面房，第三人韩德辉承租门面后装修了门面的地面砖，被告葛模志从第三人韩德辉处承租门面后至装修了天花板，添置了经营设备。第三人张幺认为被告葛模志对于承租的门面装修投入不高，却高价转让给原告程孝勇，有炒高经营的风险，第三人张幺不允许租户这样做，故其叫原告程孝勇搬走。第三人张幺不清楚原、被告之间转让门面的事情，因未经其同意，故其不认可原、被告之间转让门面的事情，也不认可原告程孝勇与第三人韩德辉之间签订的合同。三、对于原告程孝勇的诉讼请求，第三人张幺不发表意见，只是要求原告程孝勇搬离25-1号门面。
第三人韩德辉述称：一、2012年3月14日，第三人韩德辉在第三人张幺处承租位于某某区某某小区门面，约定租期3年。2013年6月1日，因承租门面后的租金压力很大，向第三人张幺表示希望能分租一部分门面出去，在第三人张幺同意后，韩德辉将案涉25号门面（63.27平方米）隔出约41平方米单独作为门面（25-1号）进行转租。2013年9月5日，韩德辉将其中25-1号门面转租给被告葛模志，并签订了《武汉市房屋租赁合同》一份，约定租期3年。2014年11月中旬，被告葛模志跟第三人韩德辉提出要让他表弟（原告程孝勇）来继续承租25-1号门面。2014年11月17日，第三人韩德辉跟原告程孝勇签订了由被告葛模志提供的《武汉市房屋租赁合同》一份。该合同约定的租金价格、租赁期限等内容，与第三人韩德辉跟被告葛模志签订的《武汉市房屋租赁合同》相同。2014年11月下旬，原告程孝勇对第三人韩德辉说他已支付66500元转让费，在承租这个门面后由他享有这个门面的转让权，并提出第三人韩德辉不享有转让权。第三人韩德辉告诉原告程孝勇，其不知晓原告程孝勇与被告葛模志之间的转让一事，这个转让也未经第三人韩德辉同意，故第三人韩德辉不认可这个转让并决定收回案涉25-1号门面。随后原告程孝勇报警。在派出所，第三人韩德辉才跟第三人张幺碰面，并打电话给被告葛模志要求协商解决此事，但最后协商不成功。当天，第三人韩德辉认为原告程孝勇只是顶替被告葛模志，原告程孝勇并没有资格与第三人韩德辉签订合同，其与原告程孝勇签订的《武汉市房屋租赁合同》合同无效，故将其持有的该合同交还给原告程孝勇。二、第三人韩德辉认为被告葛模志收取原告程孝勇转让费不合理，但不干涉两人之间的自愿行为，只要不影响其权利。第三人韩德辉现在要去原告程孝勇退出门面。三、对于原告程孝勇的诉讼请求，第三人韩德辉认为被告葛模志应该退还原告程孝勇交的转让费。
经审理查明：2012年2月29日，第三人张幺（乙方）和案外人武汉某某社区居民委员会（甲方）签订《某某小区商业门面整体租赁合同》。该合同约定：租赁房屋（商业门面）坐落于某某小区，建筑面积月7452.06平方米……；租赁期限：从2012年2月29日起至2022年2月30日（定为拾年）；甲方义务：1、甲方不得干涉乙方正常合法经营，应配合乙方协调周边关系，维护乙方及门面商户正常利益；等内容。第三人张幺从案外人武汉东湖生态旅游风景区某某社区居民委员会承租房屋后，将各门面分别出租给他人经营，收取房屋租金。
2012年3月14日，第三人张幺（甲方）和第三人韩德辉（乙方）签订《某某小区商业门面租赁合同》。该合同约定：租赁房屋（商业门面）坐落在某某小区的25#号门面（面积63.27㎡；租赁期限自2012年3月14日至2015年3月14日止，计叁年；租赁期内，乙方保证并承担下列责任：……如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自付；如需转租第三人使用或和第三人互换房屋使用时，或以该房屋使用权与他人合作时，必须取得甲方同意；等内容。2013年6月1日，因租金压力过大，第三人韩德辉向第三人张幺提出需将承租的25号门面隔出一部分转租给他人，第三人张幺表示同意。随后，第三人韩德辉将25号门面隔出约41平方米（编号：25-1号）单独作为门面使用，其中25号门面剩余部分（约20多平方米）由第三人韩德辉继续经营使用，25-1号门面由第三人韩德辉转租。在将25号门面隔断时，第三人韩德辉在25-1门面里新做了一个卫生间，地面铺了瓷砖、粉刷了墙壁，单独做了一个卷闸门。
2013年9月5日，第三人韩德辉（甲方）与被告葛模志（乙方）签订了《武汉市房屋租赁合同》。该合同约定：甲方自愿将坐落于某某小区25号门面房屋出租给乙方。该房屋建筑面积63㎡，出租面积41㎡；甲乙双方约定的房屋月租金额为人民币（大写）壹仟捌佰元整（￥1800.00元），租金每半年支付一次；乙方向甲方交付押金人民币（大写）贰仟元整（￥2000.00元）；房屋租赁期限共三年，租赁期限自2013年9月20日起至2016年9月20日止；乙方在法律允许的范围内进行转租，须征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人，并签订转租合同，因房屋装修等引起的转让费用由乙方自行收取，甲方不得干涉；等内容。被告葛模志在承租该门面后装修了天花板、装饰了经营店面、添置了经营设备等，随后经营早点（“天津包子”）。
2014年10月，被告葛模志在网上发布转让门店及设备的消息。
2014年11月13日，原告程孝勇在网上看到被告葛模志发布的转让信息后，通过信息上留下的电话联系被告葛模志，表示有意承租该门店并于当天下午到案涉门店处考察。第二天，原告程孝勇在被告葛模志经营的早点门店中参与经营，进一步考察门店经营状况。
2014年11月15日，原告程孝勇与被告葛模志口头协商：被告葛模志将案涉25-1号门面（“天津包子”）、设备、配方（“天津包子”）、房租（剩余租期）、押金（房东已收取被告葛模志交的押金）一起转让给原告程孝勇。在原、被告口头协商好转让的当天，原告程孝勇向被告葛模志支付10000元，被告葛模志向原告程孝勇出具一份《转让房租押金》，主要内容是“程孝勇付转让天津包子门面押金人民币10000元。该押金作为保证金，剩余55000元到2014年11月25号付清。如有违约押金不予退还。”被告葛模志另向原告程孝勇提出其尚有2000元租房押金在第三人韩德辉处，要求原告程孝勇向其支付此款。随后，原、被告协商含被告葛模志向第三天韩德辉支付的2000元租房押金一并转让，原告程孝勇总共向被告葛模志支付转让费用66500元。被告葛模志在收到原告程孝勇支付的押金后，向原告程孝勇出示了记录“天津包子”技术配方的本子。随后几天，被告葛模志在该店内向原告程孝勇传授“天津包子”配方。
2014年11月20日上午，被告葛模志将原告程孝勇带至第三人韩德辉家中，第三人韩德辉（甲方、出租人）与原告程孝勇（乙方、承租人）签订《武汉市房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方自愿将坐落于某某小区（某某路街25号门面）房屋出租给乙方；该房屋建筑面积63㎡，出租建筑面积41㎡；甲乙双方约定的房屋月租金额为人民币（大写）壹仟捌佰元整（￥1800.00元）；乙方向甲方交付押金人民币（大写）贰仟元整（￥2000.00元）；房屋租赁期限自2013年9月20日起至2016年9月20日止；乙方在法律允许的范围内进行转租或分租所承租房屋及附属设施，须征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并签订转租合同，同时应申请办理房屋租赁登记备案手续；等内容。在第三人韩德辉与原告程孝勇签订前述合同后，第三人韩德辉将手中持有的其与被告葛模志签订的《武汉市房屋租赁合同》原件退还给被告葛模志。当天中午，原告程孝勇向被告葛模志支付剩余的56500元。当天晚上，被告葛模志向原告程孝勇移交门面及店内设施设备、记载有“天津包子”技术配方的本子后，退出该门面。随后案涉25-1号门面由原告程孝勇经营早点。
2014年11月26日，被告葛模志向原告程孝勇出具了一张《收条》。该收条上记载“葛模志将位于武汉市某某区某某小区＊号门面转让给程孝勇，转让费门面费合计肆万元整，设备＋配方共计＋房租＋押金贰万陆仟伍佰元整。”
2014年11月底，第三人张幺看见原告程孝勇经营店面询问情况后得知原告程孝勇从被告葛模志处转租门面而来，原告程孝勇向第三人张幺出示了《转让房租押金》、《收条》后，第三人张幺看后表示不能让原告程孝勇承租门面。随后，原告程孝勇报警，形成本案纠纷。现原告程孝勇诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中：1、本院庭审时向原告程孝勇释明其认为被告葛模志违法诚实信用原则，无法实现《门面转让合同》（口头协议）目的，是以有效合同为前提，对应的权利主张是要求解除合同，而其诉讼请求是要求确认合同无效，则原告程孝勇的诉讼请求与陈述的理由冲突，但原告程孝勇坚持自己的主张。2、对于原告程孝勇向被告葛模志支付的66500元，原告程孝勇陈述该款项的具体组成为：剩余租期的房租7200元、押金2000元、配方6000元、设备10000元、空调1300元、门面转让费40000元。被告葛模志陈述该款项的组成为：剩余租期的房租7200元、押金2000元（被告葛模志交给第三人韩德辉处的租房押金2000元转给原告程孝勇），剩余的款项折算的是门店内的设备、“天津包子”的制作配方、房子装修；被告葛模志不认可原告程孝勇讲的设备、配方价格，其没有收取原告程孝勇的门面转让费，这个66500元并不包含原告程孝勇所称的门面转让费。3、原告程孝勇提交了其与第三人韩德辉签订的《武汉市房屋租赁合同》原件一份，第三人韩德辉对该合同真实性无异议，但被告葛模志提出该合同不是原告程孝勇与第三人韩德辉于2014年11月20日签订的那份合同。4、被告葛模志陈述：在2014年11月20日的前几天，其就已经向第三人韩德辉提出其要将门面转给原告程孝勇；在2014年11月20日，被告葛模志就跟第三人韩德辉说由原告程孝勇与第三人韩德辉签合同，以后由原告程孝勇经营店面，其已经全部退出了，当时第三人韩德辉是同意由原告程孝勇来经营这个店面；当时对第三人韩德辉介绍原告程孝勇的身份时是说原告程孝勇系被告葛模志的亲戚；原告程孝勇与第三人韩德辉签订合同，表明第三人韩德辉既认可被告葛模志转租门店之事，也表明以后由原告程孝勇承租这个门面；在原告程孝勇与第三人韩德辉签订合同之后，第三人将其与被告葛模志签订的合同原件退还给被告葛模志之时，被告葛模志与第三人韩德辉之间的合同就已经解除。5、第三人韩德辉陈述：2014年11月20日其与原告程孝勇签订合同时，并不知晓被告葛模志将案涉门面转租给原告程孝勇一事，当天被告葛模志与原告程孝勇是以兄弟相称，均未告诉第三人韩德辉转让门面一事，第三人韩德辉以为仅是由原告程孝勇顶替被告葛模志履行合同；在第三人韩德辉与被告葛模志签订的合同中写了被告葛模志没有转让门面的权利，如果被告葛模志转让也只能转让他自己的物品；第三人韩德辉与被告葛模志签订的合同中还约定被告葛模志要解除合同需要提前三个月告知第三人韩德辉，第三人韩德辉同意由原告程孝勇顶替被告葛模志履行合同只是认为被告葛模志为了逃避合同约定的违约责任，并不知晓原、被告两人之间的转让一事；第三人韩德辉与被告葛模志签订的合同并未解除，其将自己与被告葛模志签订的合同原件退还给被告葛模志，但并不是表明第三人韩德辉与被告葛模志解除了合同；在第三人韩德辉与原告程孝勇签订合同后，被告葛模志告诉第三人韩德辉以后由原告程孝勇来承租房屋，并由原告程孝勇向第三人韩德辉交房租，被告葛模志从这个门面中退出来，被告葛模志还说其找了一个人来接手门面就要求第三人韩德辉把两人间签订的合同原件退还给被告葛模志，所以第三人韩德辉才将其与被告葛模志签订的合同原件退还给被告葛模志。6、第三人张幺陈述其从案外人武汉某某社区居民委员会处承租房屋后有转租房屋的权利，其他当事人对此无异议。第三人张幺庭后向法院提交了案外人武汉东湖生态旅游风景区某某社区居民委员会出具的第三人张幺对承租房屋有转租权利的证明一份。
以上事实，有《转让房租押金》、《收条》、《武汉市房屋租赁合同》、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、原、被告间是否存在《门面转让合同》的口头协议的问题。从被告葛模志在网上发出转让门店的信息，到原告程孝勇主动联系被告葛模志并到门店实地经营体验，是双方协议转让门店的过程，但在2014年11月15日，原、被告就转让门店的内容、转让金额等达成一致意见时，双方即达成了明确的《门面转让合同》口头协议，该口头协议的主要内容是被告葛模志向原告程孝勇转让案涉门店，原告程孝勇向被告葛模志支付转让款66500元。对于被告葛模志提出其与原告程孝勇之间没有签订《门面转让合同》，不是本案适格诉讼主体的辩称意见，与事实不符，本院依法不予采纳。
二、原、被告之间《门面转让合同》口头协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。该合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。该合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，承租人可以解除合同。在本案中，原、被告之间协商转让门店，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律禁止性规定，故原、被告之间的《门面转让合同》口头协议合法有效。对于原告程孝勇提出被告葛模志违反诚实信用原则，无权转租门面，在事后也未取得出租人转租的许可，而主张原、被告之间的《门面转让合同》口头协议无效的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。
三、被告葛模志是否应向原告程孝勇返还66500元的问题。被告葛模志向原告程孝勇转让案涉门面及店内设施设备等，原告程孝勇向被告葛模志支付各项转让费用共计66500元，双方间的转让行为属于市场行为，应由交易主体自行承担相应风险，原、被告双方均已履行完毕各自口头约定的《门面转让合同》内容，原告程孝勇现要求被告葛模志返还66500元转让款的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。
四、关于被告葛模志向原告程孝勇转让门面一事是否经过出租方同意的问题。合同具有相对性。在本案中，第三人张幺从案外人武汉市东湖生态旅游风景区某某社区居民委员会处承租房屋后享有转租房屋的权利，第三人韩德辉从第三人张幺处承租案涉25号门面，在经过第三人张幺的同意后将案涉25号门面分隔开并将25-1号门面进行转租，则此后第三人韩德辉的具体转租对象无须再经过第三人张幺同意。在第三人韩德辉（甲方）与被告葛模志（乙方）签订的《武汉市房屋租赁合同》中，双方约定“乙方在法律允许的范围内进行转租，须征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人，并签订转租合同，因房屋装修等引起的转让费用由乙方自行收取，甲方不得干涉”，则被告葛模志转租门面只需取得第三人韩德辉的同意即可，而被告葛模志将案涉25-1号门面转让给原告程孝勇的过程中，虽然被告葛模志没有明确告诉第三人韩德辉门面转租并收取转让费一事，但是明确告知第三人韩德辉以后由原告程孝勇向第三人韩德辉交租金，而第三人韩德辉当时是同意由原告程孝勇代替被告葛模志履行合同，在第三人韩德辉与原告程孝勇另行签订了《武汉市房屋租赁合同》后，第三人韩德辉又向被告葛模志退回了两人间签订的《武汉市房屋租赁合同》，则应视为第三人韩德辉同意被告葛模志向原告程孝勇转租门面一事。第三人韩德辉作为案涉25号门面的承租人，其在案涉25-1号门面紧邻的案涉25号门面剩余面积部分经营，对于案涉25-1号门面经营人员的变化是可以查看知晓的，其在原告程孝勇正式经营案涉25-1号门面几天后，因第三人张幺要求原告程孝勇退出门面而发生本案纠纷后，而称其不知晓也不同意原、被告间的转让行为并向原告程孝勇退回两人间的《武汉市房屋租赁合同》的言行，不影响其在2014年11月20日同意被告葛模志向原告程孝勇转租门面的事实。另外，第三人张幺、韩德辉作为案涉门面的出租方，仅对于房屋转租的事项享有是否同意的权利，而案涉转让中仅包含四个月的门面转租及相应租金7200元，其余转让事项是包含设备设施、技术配方、经营业务等内容，被告葛模志向原告程孝勇转让门面过程中除转租门面外的转让事项，无需经过出租方的同意，故对于原告程孝勇、第三人张幺、第三人韩德辉主张被告葛模志转让门面未经过出租方同意的意见，与事实不符，本院依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
驳回原告程孝勇的诉讼请求。
本案案件受理费1463元，减半收取731.50元，由原告程孝勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一五年三月三十日
书记员 肖银洁