湖南省张家界市永定区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）张定行初字15号
原告李金玉，女，1963年3月13日出生，汉族，高中文化，居民。
原告王治文，男，1961年3月5日出生，白族，大学文化，公务员。与原告李金玉系夫妻关系。
两原告共同委托代理人朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
被告张家界市房地产管理局，住所地张家界市永定区紫舞路499号。
法定代表人李步群，局长。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
第三人李金玉，女，1956年5月6日出生，土家族，小学文化，居民。
第三人吴献德，男，1952年8月28日出生，土家族，小学文化，居民。与第三人李金玉系夫妻关系。
两第三人共同委托代理人刘永生，男，1957年3月5日出生，土家族。代理权限为特别授权代理。
第三人高双培，男，1961年3月19日出生，汉族，小学文化，农民。
第三人朱金凡，女，1965年11月14日出生，黎族，小学文化，农民。与第三人高双培系夫妻关系。
两第三人共同委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告李金玉、王治文与被告张家界市房地产管理局（以下简称“市房管局”），第三人李金玉、吴献德、第三人高双培、朱金凡确认房屋登记违法及行政赔偿纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告李金玉、王治文及其委托代理人朱华宏，被告市房管局的委托代理人蒋训民，第三人李金玉、吴献德的委托代理人刘永生，第三人高双培、朱金凡及其委托代理人杨锡武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李金玉、王治文诉称：2012年7月31日，原告李金玉与第三人李金玉签订了一份《房屋买卖协议》，当日，第三人李金玉给原告李金玉出具《借条》一份，借到原告房产证原件一本，结婚证、身份证复印件各一份，在第三人李金玉购房款没有全部付清之前，第三人李金玉不得用于房屋过户，第三人李金玉并给付原告李金玉房屋买卖订金6万元。2012年8月28日，第三人李金玉与第三人高双培签订了一份《房屋买卖协议》，2012年9月4日，第三人李金玉给第三人高双培出具购房款23万元的收据一份。为了办理房产过户手续，第三人李金玉伪造了一份《房产买卖协议》，出售方（甲方）为李金玉、王治文，购买方（乙方）为高双培、朱金凡。2012年9月4日，第三人李金玉拿着从原告李金玉手中借来的第006095号房屋所有权证和原告李金玉、王治文的身份证复印件和结婚证复印件，以及第三人高双培、朱金凡的身份证复印件和结婚证复印件，前往被告市房管局办理该宗房屋转移登记。同日，被告单位的工作人员欧耀元未经合法审查，便签发审查意见“该户转移资料齐全，符合受理条件，现受理上报、请批示”，当日，第三人李金玉便要求第三人高双培将购房款存入指定账户，于是，第三人高双培当日分两次将部分购房款99980.00元存入被告单位人员欧耀元的账户内。2012年9月10日，被告单位工作人员陈红丽核准意见为“转移资料齐全，同意办理”，2012年9月17日，被告市房管局将原告李金玉位于原武陵大学内8栋302室房屋的房产所有权以张房权证永字第7120052**号转移登记给第三人高双培、朱金凡所有。原告李金玉于2013年5月上旬知悉自己的房屋所有权被违法转移登记后引发纠纷。被告市房管局违法转移登记原告李金玉、王治文房屋所有权的事实清楚，证据确实，侵犯了两原告合法权益，因此，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十三条等法律法规之规定，提起行政诉讼，请求依法判令：1、确认被告在办理张家界校区8栋302室的房屋转移登记行为违法；2、判令被告与第三人李金玉、吴献德连带赔偿原告李金玉、王治文各项经济损失26万元；3、案件受理费由被告负担。
在诉讼中，原告于2014年3月4日向本院申请撤回行政赔偿部分的起诉，本院于2014年3月5日裁定准许原告撤回行政赔偿部分的起诉，同时告知，原告可另行起诉单独提起行政赔偿诉讼。故原告诉讼请求变更为：1、确认被告在办理张家界校区8栋302室的房屋转移登记行为违法；2.案件受理费由被告承担。
被告市房管局辩称：答辩人依当事人的申请，将李金玉的房屋转移登记在高双培的名下，其具体行政行为合法，没有过错。1、实体合法。申请人依法向答辩人提供了房屋买卖协议书，登记申请、申请人身份证明、房屋所有权证书和其他必要材料，符合《房屋登记办法》第三十三条（即申请房屋所有权转移登记）的规定。2、程序合法。答辩人严格按照《房屋登记办法》第七条规定，对申请人提供的材料一一核实，属《房屋登记办法》第二十条应当予以登记的情形，程序上符合法律规定。
第三人李金玉、吴献德述称：第三人给了原告6万元，作为购房订金，原告应退还给第三人，因为不是订金性质。第三人借原告房产证、结婚证、身份证是事实，但欧耀元向第三人讨账，第三人没办法才瞒着原告李金玉出售其房屋。询问申请表是欧耀元给第三人李金玉的。2012年8月27日签订的协议是第三人李金玉找人写的，主要是想少交各项费用和契税。第三人李金玉给欧耀元转存款10万元是欧耀元交代这样做的，每笔不超过5万元，所以只转存99980.00元。现在第三人李金玉负债300多万元，法院怎么判怎么好。
第三人高双培、朱金凡述称：第三人高双培、朱金凡取得涉案房屋所有权系善意取得，应当得到法律保护。
被告市房管局为证明其行政行为合法，向本院提交并经庭审质证的证据如下（均为复印件）：
1、《张家界市房屋所有权登记审批表》1份；2、《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》1份；3、张家界市房产管理局收件收据1份；4、房屋分户平面图1份；5、2012年8月27日签订的《房产买卖协议》1份；6、张房权证永定字第0060**号《房屋所有权证》1份；7、原告李金玉、王治文身份证及结婚证、高双培、朱金凡身份证及结婚证各1份；8、市房管局缴款通知单、契税完税证、房屋测绘通知单、销售不动产统一发票各1份。9、市房管局工作人员欧耀元的证人证言。
以上证据，拟证明被告市房管局依当事人申请，将原告李金玉、王治文的房屋转移登记到高双培的名下，其程序和实体均合法，没有过错的事实。
原告李金玉、王治文的质证意见如下：对第1、3份证据的真实性无异议，对关联性和合法性有异议；对第2、4、5份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该房屋转移登记（询问）申请表上没有王治文的签字，也没有具体的日期和时间，该房屋分户平面图的形成途径不清楚，该房屋买卖协议系伪造协议；对第6、7、8份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。对第9份证据欧耀元证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为足以证明欧耀元早就认识第三人李金玉。
第三人李金玉、吴献德的质证意见如下：以上证据都是被告单位工作人员欧耀元一手操办的，其中《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》是欧耀元给第三人李金玉的，2012年8月27日签订的《房屋买卖协议》上李金玉、王治文、高双培及朱金凡的签名均不是本人签字，是找人写的。对证人欧耀元说“记不清楚”的证言有异议。
第三人高双培、朱金凡的质证意见如下：对第5份证据《房屋买卖协议》的真实性有异议，对其他证据无异议，但对整个办证过程都不清楚。
原告李金玉、王治文为支持其诉讼主张，向本院提交并经庭审质证的证据如下（均为复印件）：
1、张房权证永定字第0060**号《房屋所有权证》1份，拟证明1998年12月4日原告依法取得诉争房屋第006095号《房屋所有权证》的事实；2、2012年7月31签订的《房屋买卖协议》1份，拟证明2012年7月31日原告李金玉与第三人李金玉达成买卖房屋意向协议的事实；3、原告李金玉出具的收条1份，拟证明2012年7月31日原告李金玉收到第三人李金玉订金6万元的事实；4、第三人李金玉出具的借条1份，拟证明2012年7月31日，第三人李金玉借到原告李金玉房产证、结婚证、身份证，并保证不得用于过户的事实；5、《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》1份，拟证明2012年7月31日，第三人李金玉在原告李金玉家里要求原告李金玉在转让方处签印李金玉、王治文的事实及该表其他处是空白的事实，无具体的日期的事实；6、2012年8月27日签订的《房产买卖协议》1份，拟证明日期为2012年8月27日这份协议全部是伪造的事实；7、王治文、李金玉的身份证和结婚证、高双培、朱金凡的身份证和结婚证各1份，拟证明转移登记是被告工作人员欧耀元经手审核签字的事实；8、房屋分户平面图1份，拟证明2012年8月28日在没有申请的情况下被告就绘制出了该房屋平面图（申请日期为2012年8月31日）的事实；9、《张家界房屋所有权登记审批表》、张房权证永字第7120052**号《房屋所有权证》、《销售不动产统一发票》各1份，拟证明2012年9月17日被告将原告房屋违法转移登记给高双培的事实和原告李金玉根本没有收到房款13.79万元的事实；10、中国建设银行转帐凭条2份，拟证明2012年9月4日被告工作人员欧耀元收到高双培支付的部分购房款99980.00元的事实；11、2012年8月28日签订的《房屋买卖协议》、第三人李金玉出具的收条各1份，拟证明2012年9月4日第三人李金玉与第三人高双培实际成交房款为23万元的事实；12、证人田宏秀的书面证人证言1份，拟证明田宏秀于2012年8月下旬的一天中午看见欧耀元与第三人李金玉与原告李金玉3人一起在小师傅酒楼午餐的事实；13、庭审笔录、民事判决书、民事裁定书各1份，拟证明原告曾向被告依法索赔的事实；14、《房屋租赁合同》、诉讼费发票、《收款收据》各1份，拟证明2012年7月31日前诉争房屋的租金每月为700元的事实和因本案支付诉讼费及支付诉讼代理费各5020元的事实。
被告市房管局的质证意见如下：对第1份证据没有异议；对第2份证据的关联性有异议，与本案无关联；对第3份证据真实性、关联性有异议；对第4份证据的关联性有异议，与本案无关联；对第5、6、8、9、13份证据无异议，但无法达到原告的证明目的；对第7份证据没有异议；对第10、11、12、14份证据的关联性有异议，与本案无关联。
第三人李金玉、吴献德的质证意见如下：对第1、2、3、4、5、7、10、11、12、13、14份证据无异议，是事实；第6份证据2012年8月27日的《房屋买卖协议》是伪造的；对第8、9号证据不清楚。
第三人高双培、朱金凡的质证意见如下：对第12份证据不知情，不发表意见，对其他的证据没有异议。
第三人李金玉、吴献德、高双培、朱金凡未向本院提交证据材料。
根据当事人向本院提交并经质证的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院对全案证据分析认定如下：
被告提交的第2份证据《张家界房屋转移登记（询问）申请表》的形成不符合《房屋登记办法》的规定，且形式上无具体日期、时间，达不到被告的证明目的，本院对其真实性、合法性不予认可，对该份证据不予采纳；第5份证据2012年8月27日签订的房屋买卖协议系伪造，协议上的签名不是“王治文”而是“王冶文”，达不到被告的证明目的，本院对其真实性、合法性不予认可，对该份证据不予采纳；被告提交的其他证据，均与第2份、第5份证据相关联，本院对其他证据的证明效力不予认可，对其他证据均不予采纳。欧耀元的证人证言因主要事实与原告、第三人当庭陈述的事实相悖，无法相互印证，本院对其真实性不予认可，对欧耀元证人证言不予采信。
原告提交的全部证据真实、合法，均与本案具有关联性，其所证明的事实与原告、第三人当庭陈述的事实可以相互印证，能够完整证明本案的基本事实，本院予以采纳。
本院依据全案综合认定的依据，结合当事人在法庭的陈述，可以认定以下事实：
一、1998年12月4日，原告李金玉、王治文获得被告市房管局颁发的张家界房权证永定字第0060**号《房屋所有权证》，依法取得位于张家界市永定区永定办事处现吉首大学张家界校区（原武陵大学）内8栋302室的房屋所有权。
二、2012年7月31日，原告李金玉与第三人李金玉签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定：1.原告李金玉将坐落在张家界市永定区永定办事处教场居委会武陵大学内302号房屋（即：吉首大学张家界校区8栋302室）的房屋出售给第三人李金玉，自双方签字过户之日起，此房屋的合法权益归第三人李金玉所有；2.出售价格为198000元，先付6万元整，原告李金玉协助第三人李金玉过户后2012年8月18日再付清下欠（138000元）余款，过户后由原告李金玉给第三人李金玉交房、余下的水电及其他费用全部结清不得留给第三人李金玉，过户费用由第三人李金玉负责；3.双方不得违约，规定违约金为伍万元整（50000元）；4.本协议自签字之日起生效，具有法律效力。当日，第三人李金玉给原告李金玉出具《借条》一份，内容为：今借到李金玉（小）房产证（0060**号）原件一本，结婚证、身份证复印件各一份，在李金玉（大）购房款没有全部付清之前，李金玉（大）不得用于房屋过户，承诺人：李金玉（签名捺印），2012年7月31日。原告李金玉给第三人李金玉出具《收条》一份，内容为：今收到李金玉（43080219560506682X）交来房屋（武大8-302）转让订金陆万元整（60000.00）人民币，收款人：李金玉（签名捺印），2012年7月31日。
三、2012年8月28日，第三人李金玉利用其与原告李金玉姓名一致的巧合，和第三人高双培签订了一份《房屋买卖协议》，将原告李金玉、王治文的房屋出售给第三人高双培、朱金凡，双方约定：1.第三人李金玉将坐落在永定区永定办事处教场居委会武陵大学内302号房屋，房产证号：0060**号，出售给高双培（共五层，所在三层，三室一厅，一厨一厕，面积为72.75平方米），自双方签字过户之日起，此房屋的合法权益归高双培所有；2.出售价格为贰拾叁万元整（230000.00元），先付壹拾捌万元整，到房管局签字后高双培应给第三人李金玉付壹拾捌万元房款，下欠：伍万元整，高双培贷款借得后付清下欠伍万元整。第三人李金玉只负责过户费用，不负责高双培借贷款的费用；3.双方不得违约，规定违约金为伍万元整（50000.00）；4.本协议自签字之日起生效，具有法律效力。
四、为了办理房产过户手续，将原告李金玉、王治文的房屋过户到第三人高双培、朱金凡名下，第三人李金玉拿着欧耀元给其的《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》到原告李金玉家中，要求原告李金玉在该表的尾部转让方签上“李金玉、王治文”并捺印，又将高双培带至市房管局工作人员欧耀元处，要求其在该表的尾部受让方签上“高双培、朱金凡”并捺印，而原告李金玉与高双培自始至终不认识。为减少房屋过户所需缴纳税费，第三人李金玉又伪造了日期为2012年8月27日《房产买卖协议》一份，协议的出售方为李金玉、王冶文（甲方），而非王治文，购买方为高双培、朱金凡（乙方）；协议内容为“甲方在永定区永定办事处教场居委会武陵大学内，房产证号：0060**，现甲方自愿出售，经甲乙双方协商达成购买协议如下：1、房屋价格：壹拾叁万元整；2交易费由乙方负责；3、双方的债权债务与对方无关；4、付款方式：自签订协议之日起，乙方一次性付购房款13万元；5、交房日期：2012年8月30日前。签订时间是2012年8月27日。
五、第三人李金玉凭借原告李金玉、王治文和第三人高双培、朱金凡签字的《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》、伪造的2012年8月27日《房屋买卖协议》及从原告李金玉手中借得的《房屋所有权证》（张家界房权证永定第0060**号）原件、原告李金玉、王治文的身份证和结婚证复印件、第三人高双培、朱金凡的身份证和结婚证复印件向市房管局申请办理房屋所有权转移登记。2012年9月4日，被告市房管局工作人员欧耀元在没有当面询问原告李金玉、王治文将房屋过户给第三人高双培、朱金凡是否其真实意思表示的情况下，仅凭借原告李金玉和王治文基于将房屋过户给第三人李金玉的意思表示而签字的《张家界市房屋转移登记（询问）申请表》及其他申请材料，便审查认定“该户转移登记，资料齐全，符合受理条件，现受理上报，请批示”。2012年9月10日该局的工作人员陈红丽作出“转移登记资料齐全，同意办理”的核准意见。被告市房管局依据《张家界房屋所有权登记审批表》及第三人李金玉提交的以上材料办理了房产过户登记，将原告李金玉、王治文位于永定区永定办事处教场居委会武陵大学8栋302房屋的房屋所有权转移登记给了第三人高双培、朱金凡所有，并办理了张房权证永字第7120052**号房屋所有权证。
六、被告市房管局的工作人员欧耀元在办理本案房屋所有权转移登记之前便认识原告李金玉和第三人李金玉。第三人李金玉从事房地产中介工作，欧耀元曾给第三人李金玉借款20万元。因欧耀元向第三人李金玉催要借款，第三人李金玉为偿还借款，便将原告李金玉、王治文所有的房屋通过上述方式转卖并过户给了第三人高双培、朱金凡，第三人高双培、朱金凡自始至终不知道所买房屋是第三人李金玉无权处分的他人财产。第三人高双培在给付第三人李金玉23万元购房款时，第三人李金玉要求第三人高双培将购房款中99980元分两笔转入指定的账户，每笔转款49990元，第三人高双培转款后才得知，第三人李金玉所提供的指定账户实际是欧耀元的账户。2012年9月4日，第三人李金玉向第三人高双培出具了《收条》一份“今收到高双培购房现金贰拾叁万元整，小写（230000）”，并注明，房款全部付清。
本院认为，被告市房管局作为张家界市的房屋登记主管机构，在办理本案房屋所有权转移登记过程中，其工作人员欧耀元违反建设部《房屋登记办法》第十二条第一款“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”和第十八条第一款“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示询问申请人”的房屋登记程序规定，导致在原告李金玉、王治文与第三人高双培、朱金凡之间不存在房屋买卖事实的情况下，违背申请人李金玉、王治文的真实意思表示，将二人的房屋过户给他人。且被告市房管局的工作人员欧耀元、陈红丽作为本案房屋登记审核工作人员，应具备房屋登记审核资质，但被告市房管局并未在法定的举证期限内提供此二人的房屋登记上岗证书予以证明，本院视为被告市房管局没有证据证明其工作人员欧耀元、陈红丽具备房屋登记审核资质，违反建设部《房屋登记办法》第6条“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的《房屋登记上岗证书》，持证上岗”的规定。故本案被告市房管局的房屋所有权转移登记行政行为严重违反法定程序，依法应当予以撤销，但因该房屋所有权已为第三人高双培、朱金凡善意取得，故应确认其违法。对原告请求确认被告在办理张家界校区8栋302室的房屋转移登记行为违法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国国行政诉讼法》第五十四条（二）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：
确认被告张家界市房地产管理局于2012年9月10日将坐落在张家界市永定区永定办事处教场居委会武陵大学内8栋302房屋所有权转移登记给第三人高双培、朱金凡的房屋登记行为违法。
案件受理费50元，由被告张家界市房地产管理局承担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 陈建琳
人民陪审员 向明菊
人民陪审员 曹素芳
二〇一四年三月十八日
书 记 员 王章森
附相关法律条文：
《中华人民共和国国行政诉讼法》第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1.主要证据不足的；
2.适用法律、法规错误的；
3.违反法定程序的；
4.超越职权的；
5.滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。
被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。
被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
建设部《房屋登记办法》第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。
第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。