山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）李民初字第830号原告：沈伟，男，汉族，系青岛惠邦物业有限公司职工，住青岛市市北区。委托代理人：张欣青，山东博雅律师事务所律师。被告：江春梅，女，汉族，系青岛佳仕特连锁超市有限公司工作人员，住青岛市市北区。委托代理人：于春芝，男，汉族，系青岛佳仕特连锁超市有限公司法定代表人，住青岛市市北区。被告：青岛佳仕特连锁超市有限公司，住所地：青岛市市南区。法定代表人：于春芝，职务：经理。原告沈伟为与被告江春梅、被告青岛佳仕特连锁超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月26日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、7月17日公开开庭进行了审理。原告沈伟的委托代理人张欣青、被告江春梅及其委托代理人于春芝、被告青岛佳仕特连锁超市有限公司（以下简称“佳仕特超市”）的法定代表人于春芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈伟诉称，原告沈伟与被告江春梅于2014年3月21日签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告租赁原告位于李沧区青山路265-89号网点一处，建筑面积90.63平方米，租赁期限自2014年3月27日至2016年9月26日；租金标准：2014年3月27日至2014年9月26日45500元；2014年9月27日至2015年9月26日104200元；2015年9月27日至2016年9月26日109400元；房屋设施及水电等押金5000元。付款按照先付款后用房的原则，双方约定租金支付为半年付，被告需于每年2月26日前付清当年3月27日至当年9月26日的全部租金；于每年8月26日前付清当年9月27日至次年3月26日的全部房租。被告将房屋用于经营超市。合同解除条款约定：不管双方有没有协商一致，有下列情形之一，单方可以解除合同：在合同期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同；当事人一方迟延履行合同条款，经催告后在合理期限内仍未履行。合同约定承租人责任：被告应按时交纳租金及水、电、物业费等费用。如拖欠，一个月以内的部分按原标准的两倍执行，超过一个月的部分按原标准的三倍执行。承租方拖欠租金等六个月以上，出租方可单方组织收回租赁房屋，租赁房屋内的物品归出租方所有，承租方除应支付未交付房屋期间的租金外一切损失皆有承租方承担。合同并对房屋交付和收回、合同解除、双方责任等均有约定。合同签订后，被告江春梅依约于2014年3月25日支付了2014年3月27日至2014年9月26日租金45500元后未再依约支付租金，已构成违约。涉案房屋由被告佳仕特超市实际使用。请求依法判令：1、于判决生效之日解除租赁合同；2、两被告支付自2014年9月27日至判决生效之日的租金；3、本案诉讼费及律师费由两被告承担。被告江春梅辩称，1、原告在合同签订后至今没有提供房产证，使被告不能办理房屋租赁登记证明，造成无法办理营业执照，导致超市无法正常经营，被告要求原告退还房租45500元，房屋设施及水电押金5000元，物业费5619.06元，合计56119.06元。2、原告违反《中华人民共和国电力法》，于2014年11月28日私行给被告停电，迫使超市不得已关门，造成被告直接经济损失约380000元。3、原告继续履行合同，否则应当赔偿被告装修费190000元和房屋转让费55000元。上述1-3项共计681119.06元。被告佳仕特超市辩称，房屋租赁合同不是我公司签的，原告追加我公司为本案被告没有依据。经审理查明，2014年3月21日，被告江春梅（承租方）与原告（出租方）签订房屋租赁合同一份，租赁原告位于李沧区青山路265-89号网点一处（建筑面积90.63平方米）用于经营超市。双方约定：租赁期限自2014年3月27日至2016年9月26日；租金标准：2014年3月27日至2014年9月26日45500元；2014年9月27日至2015年9月26日104200元；2015年9月27日至2016年9月26日109400元；房屋设施及水电等押金5000元。付款按照先付款后用房的原则，双方约定租金支付为半年付，承租方需于每年2月26日前付清当年3月27日至当年9月26日的全部租金；于每年8月26日前付清当年9月27日至次年3月26日的全部房租。合同第六条约定，办理房屋租赁登记备案证明由出租方提供有关手续，承租方负责办理并交纳所有的税及其他相关费用。第八条约定，租赁期间的水、电、物业等费用由被告江春梅承担，承租方按水、电、物业等部门的规定标准、规定时间交付出租方，由出租方统一办理相关手续。合同第九条约定单方解除合同的五种情形：1、在合同期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同；2、当事人一方迟延履行合同条款，经催告后在合理期限内仍未履行；……。合同第十一条约定承租人责任：被告应按时交纳租金及水、电、物业费等费用。如拖欠，一个月以内的部分按原标准的两倍执行，超过一个月的部分按原标准的三倍执行。承租方拖欠租金等六个月以上，出租方可单方组织收回租赁房屋，租赁房屋内的物品归出租方所有，承租方除应支付未交付房屋期间的租金外一切损失皆有承租方承担。合同并对房屋交付和收回、合同解除、双方责任等均有约定。合同签订后，原告于2014年3月25日向被告交付涉案房屋，但未交付房屋权属证明，被告于同日向原告支付2014年3月27日至9月26日的租金45500元。合同签订时，原告的购房过户手续正在办理过程中，原告于2015年1月12日取得涉案房屋的房地产权证。本院于2015年8月14日组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋现状为：房屋空置较长时间，有较重霉味。室内货物基本搬空，货架尚存，室内天花板9个摄像头、2个红外线探头、室外2个摄像头、1块LED广告牌、广告牌上射灯4个未拆除。双方未对涉案房屋进行交接。上述事实有原告提交的房地产权证1份、合同解除协议书1份、房屋租赁合同1份、房屋交接表1份、收据2张、本院勘验笔录1份以及原告和被告江春梅陈述一致的笔录在案为凭。原告主张，按照合同约定，被告应当于2014年8月26日前付清2014年9月27日至2015年3月26日期间的租金52100元（104200元÷12×6），拖欠一个月以内的部分按照原标准的两倍执行，即2014年9月26日至10月26日期间的租金为17366.7元（104200元÷12个月×1个月×2），超过一个月的部分按原标准的三倍执行，即2014年10月27日至2015年3月26日期间的租金为130245元（104200元÷12个月×5个月×3）。2015年2月26日前应付清2015年3月26日至2015年9月26日期间的租金52100元。在法庭审理过程中，原告主张自判决生效之日起解除房屋租赁合同，被告租金应支付到判决生效之日。原告称其于2015年3月27日曾到被告佳仕特公司向被告江春梅送达过催收租金的律师函，但被告江春梅拒收。原告提交录音录像光盘1张及录音书面材料1份予以证明。该录音录像资料显示，被告江春梅手执原告委托的人交给她的资料，但称其不签字。被告江春梅认可有人到佳仕特公司找过她，但不认可其收到催收函的事实。原告主张，为追索租赁费原告支付律师费12300元，并提交委托代理合同1份和收据1份予以证明。被告质证称，律师费不应由其承担。被告江春梅主张，原告违约在先，原告房屋的交接是不完整的，只交付房屋，没有交付房屋产权证明，致使超市无法正常经营。双方在合同中约定，租赁房屋使用用途为经营超市，办理房屋租赁登记备案证明由原告提供有关手续，合同签订时原告称房屋过户相关手续正在办理过程中，但其房地产权证直至2015年1月份才办理好，且至今未向我们提供，因此我们拒交第二期房租。提交2014年4月14日青岛晟业城建开发有限公司向李沧区烟草专卖局提供的证明1份予以证明，证明载明：李沧区青山路265-89号网店归我公司所有，现已委托沈伟（本案原告）出租给江春梅（本案被告）经营超市使用。原告对证明的真实性没有异议，但称该证据证明原房屋产权单位同意原告将涉案房屋出租给被告经营超市，合同第十条明确约定了涉案房屋的产权过户手续正在办理，说明被告对房屋的状况是知晓的。被告江春梅主张，其因原告未提供房屋产权证明以办理房屋租赁登记备案证明表明拒交第二期房租后，原告于2014年11月28日将涉案房屋的供电切断，给其造成的直接经济损失约38万元。虽然第一次开庭后恢复供电，但因不知原告什么时候停电，所以也未敢去经营。原告对被告江春梅的说法不予认可，称电闸并非原告控制，原告并未给其断电。另，被告江春梅于2015年6月2日向本院提交书面反诉状，请求判令被反诉人即原告返还房屋租金45500、水电等押金5000元、物业费5619.06、赔偿因停电给其造成的损失38万元、装修费损失19万元、房屋转让费55000元。但被告未在本院指定的期限内缴纳反诉费用，亦没有减（缓）交诉讼费的合法理由。本院据以认定事实的证据均已经公开开庭出示及对方当事人质证，可予采信。本院认为，原告与被告江春梅签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行各自的义务。原告按照合同约定向被告江春梅交付涉案房屋供其使用，被告江春梅应当按照合同约定的期限和金额支付房屋租赁费。本案争议的焦点为：1、原告是否构成违约；2、房屋租赁合同能否解除；3、原告主张的租金、律师费应否支持；4、被告佳仕特公司应否承担责任。关于原告是否违约的问题。被告江春梅主张，原告在交付涉案房屋时没有同时交付房屋产权证明，致使其超市无法正常经营，构成根本违约。本院认为，虽然合同中约定了出租方有提供有关手续以办理房屋租赁登记备案证明的义务，但合同签订时被告江春梅已知涉案房屋尚未取得相关产权证明，此期间被告并未因原告未提供涉案房屋有关手续而提出解除合同，其自称超市是自2014年11月28日因停电而停止经营，也即自2014年3月26日至2014年11月28日其超市是在经营过程中，且在法庭审理过程中，被告亦未提交房屋欠缺产权证明必然影响其正常经营的相关证据，因此，对被告江春梅关于原告构成根本违约的主张，本院不予采纳。但提供有关手续以办理房屋租赁登记备案证明是合同明确约定的原告义务，虽然合同中未明确约定该义务的履行期限，但根据有关法律规定，原告应当于合理期限内履行该义务，然原告在合同的第一个履行期（2014年3月26日至2014年9月26日）结束后，仍未能履行该义务，因此，原告的履行行为存在瑕疵，构成一般违约。关于租赁合同能否解除的问题。因原告的行为不构成根本违约，不足以导致合同目的不能实现，故被告应当按照合同约定履行支付房屋租金的义务。根据双方合同第九条2（三）约定，当事人一方迟延履行合同条款，经催告后在合理期限内仍未履行，单方可以解除合同。本案中，虽然被告江春梅对原告曾向其主张过房租的事实不予认可，但从原告提交的录音录像资料可以看出，原告曾于2015年3月27日委托他人向被告江春梅主张房租，并向其发放律师函，且在法庭审理过程中，被告江春梅也明确表示拒交房租，另，根据本院就涉案房屋现场勘验的情况及双方当事人的陈述，被告已将涉案房屋内货物基本搬空，但未进行交接，因此，原告请求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金和律师费。原告按照合同约定向被告江春梅交付了房屋，被告江春梅应当向原告支付房屋租金。被告江春梅主张，其于2014年11月28日因原告给其断电而停止经营，原告不予认可，被告未提交证据证明断电系原告所为，因此，对其该主张，因证据不足，本院不予采信。虽然涉案房屋已基本搬空，但未进行交接，因此，被告江春梅应当向原告支付自2014年9月27日至判决生效之日的租金。根据原告提供的计算明细及合同第十一条的约定，原告主张的租金中实际包含被告迟延支付租金的违约金。鉴于被告江春梅不同意支付，且原告确实存在未按照合同约定提供办理房屋租赁登记备案证明有关手续的义务，亦存在违约行为，因此，对原告主张的租金计算方式，本院不予支持。因合同约定2014年9月27日至2015年9月26日的年租金为104200元，故按月租金标准8683元的标准计算为宜。关于律师费，因原告主张的律师费在合同中没有明确约定，无合法依据，本院不予支持。关于被告佳仕特公司应否承担责任的问题。原告主张被告佳仕特公司是涉案房屋的实际使用人，因此应当承担责任，但未提交证据予以证明，且被告江春梅和被告佳仕特公司均不予认可，因此，本院对原告的该主张不予采纳。对于被告江春梅的反诉请求，因其在本院限定的期限内未缴纳反诉费，亦没有减（缓）交诉讼费的合法理由，本案不予审理，被告江春梅可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈伟与被告江春梅之间的房屋租赁合同；二、被告江春梅于本判决生效之日起10日内将位于李沧区青山路265-89号的房屋腾出并返还原告。三、被告江春梅于本判决生效之日起10日内支付给原告沈伟自2014年9月27日至本判决生效之日的房屋租金（按照月租金8683元的标准计算）。四、驳回原告沈伟对被告青岛佳仕特连锁超市有限公司的诉讼请求。五、驳回原告沈伟的其他诉讼请求。如被告江春梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4294元（原告已预交），原告沈伟负担2147元，被告江春梅负担2147元，被告江春梅于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  花光春人民陪审员  刘风秋二〇一五年八月三十一日书 记 员  郝军军