徐州市泉山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0311执异29号
案外人：全球国豪集团有限公司，住所地南京市建邺区庐山路河西中央商务区B地块南京新地中心。
法定代表人：沈朝君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚志平，江苏苏安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：花一鑫，江苏苏安律师事务所律师。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路29号华隆财富大厦1号楼。
负责人张志宁，该分行行长。
委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。
被执行人：江苏国基医疗器械有限公司，住所地徐州市淮海西路288号。
法定代表人：许淑梅，该公司经理。
被执行人：江苏国豪医药集团有限公司，住所地徐州市淮海西路288号。
法定代表人：魏聪，该公司董事长。
被执行人：江苏国城医疗器械有限公司，住所地徐州市淮海食品城经房路3号楼。
法定代表人：沈峰，该公司经理。
被执行人：许淑梅，女，1962年8月10日生，汉族，江苏国基医疗器械有限公司经理，住徐州市泉山区。
在本院执行上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行与江苏国基医疗器械有限公司、江苏国豪医药集团有限公司、江苏国城医疗器械有限公司、许淑梅金融借款合同纠纷一案中，案外人全球国豪集团有限公司对本院查封的徐州市云龙区淮海食品城会展路某室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人全球国豪集团有限公司称，2014年3月，因贷款江苏国豪医药集团有限公司将其所有的徐州淮海食品城会展路某室房产抵押给申请执行人。该抵押房产属于淮海食品城某号楼的一部分，淮海食品城某号楼建筑物整体建筑面积约30000平方米。2004年10月，江苏国豪医药集团有限公司与中国淮海食品城投资有限公司签订《房屋买卖合同》，由江苏国豪医药集团有限公司购买淮海食品城某号楼产权，当时该房产未达到竣工标准，水电、消防、地坪、粉刷、电梯、道路均未完工，也未办理产权证书。因江苏国豪医药集团有限公司无资金能力投入装修及建设，导致该建筑物长期闲置。2010年8月，江苏国豪医药集团有限公司与案外人签订《协议书》，约定由案外人投入资金6000万元，对淮海食品城某号楼房产整体进行建设及装修，包含某-
某层室内改造、某层办公区装修，门厅钢结构、水电、电梯安装、道路及墙面改造、消防系统、空调系统等；案外人投资装修后享有20年的租赁使用权，期满后案外人投入形成的资产全部属于江苏国豪医药集团有限公司所有。后案外人投入资金6000多万元（以实际评估为准）对整体建筑物进行装修改造及建设、并使其具备完善的使用功能，此后该建筑物一直由案外人实际管理和使用。另外，根据相关判决，江苏国豪医药集团有限公司抵押给申请执行人的房产仅为徐州淮海食品城会展路某室的房产，而贵院公告中却要求执行徐州淮海食品城会展路某至某室的房产，明显属于超判决、超范围、超标的执行。综上，案外人与江苏国豪医药集团有限公司于2010年8月已经形成合法的租赁关系，早于其将房产抵押给申请执行人的时间（2014年3月），且案外人装修投入的资金已经用来抵充房屋20年的租金，故案外人应享有该抵押房产的租赁使用权。请求贵院中止对徐州淮海食品城会展路某室房产的执行。
申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行辩称，申请执行人依法对江苏国豪医药集团有限公司名下的徐州市云龙区淮海食品城会展路某室房产享有优先受偿权，案外人提出的执行异议不能成立，抵押给申请执行人的房产为非住宅性质，案外人与江苏国豪医药集团有限公司的协议书性质名为租赁，实为房屋使用权抵债，故对其真实性不认可，且不得以此对抗抵押权人。请求贵院依法驳回案外人的异议申请。
本院查明，2015年11月30日本院受理了上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行诉江苏国基医疗器械有限公司、江苏国豪医药集团有限公司、江苏国城医疗器械有限公司、许淑梅金融借款合同纠纷一案，2015年12月4日本院查封了江苏国豪医药集团有限公司名下的徐州市淮海食品城会展路某室房产。2016年6月16日本院作出（2015）泉商初字第1197号民事判决书，判决如下：“一、被告江苏国基医疗器械有限公司自本判决生效之日后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行借款本金3500万元及相关利息、罚息（截止至2015年11月15日，所欠利息、罚息为2282269.72元，此后自2015年11月16日起至被告实际给付之日止，利息、罚息按合同约定利率计算）。二、被告江苏国基医疗器械有限公司自本判决生效之日后十日内给付原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行律师费6万元。三、被告江苏国城医疗器械有限公司、许淑梅对被告江苏国基医疗器械有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行对被告江苏国豪医药集团有限公司所有的位于徐州市云龙区淮海食品城会展路某室房地产享有优先受偿权。……”该判决书发生法律效力后，因江苏国基医疗器械有限公司、江苏国城医疗器械有限公司等未履行判决书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行向本院申请执行。2016年11月30日本院发出公告，通知淮海食品城会展路某至某室房产的实际使用人15日内自行腾空房屋，后案外人全球国豪集团有限公司向本院提出书面执行异议。
另查明，2004年10月，被执行人江苏国豪医药集团有限公司与中国淮海食品城投资有限公司签订房屋买卖合同，江苏国豪医药集团有限公司购买了徐州市云龙区淮海食品城某号楼（后改为徐州市云龙区淮海食品城会展路某#），当时房屋未达到竣工标准。2010年8月1日，案外人全球国豪集团有限公司与江苏国豪医药集团有限公司签订协议书，双方约定：由全球国豪集团有限公司（乙方）出资对江苏国豪医药集团有限公司（甲方）所有的未完工房产进行安装、建设装修及装潢，甲方将房屋交由乙方租赁使用及经营，租赁使用期满甲方收回房屋，乙方投资形成的固定资产及附属设施、装修、装潢等无偿交由甲方所有；装修施工不低于6000万元，乙方享有装修房屋的租赁使用权20年，自房产证办好后为准。全球国豪集团有限公司装修该房屋后即租赁使用。2014年9月5日，江苏国豪医药集团有限公司通过股东会决议，同意为江苏国基医疗器械有限公司在上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行办理的授信业务敞口部分3500万元提供最高额抵押担保，用其公司位于徐州市淮海食品城会展路某号的自有房地产作抵押。后江苏国豪医药集团有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行签订《最高额抵押合同》以及《房地产抵押合同》，约定江苏国豪医药集团有限公司以其所有的位于徐州市云龙区淮海食品城会展路某室房地产为江苏国基医疗器械有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行自2014年9月5日至2015年9月4日止期间内办理各类融资业务所发生的债权提供最高额抵押担保，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过敞口3500万元为限，双方办理了抵押登记。
本院认为，徐州市云龙区淮海食品城会展路某室房屋属于被执行人江苏国豪医药集团有限公司所有，上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行对该房屋享有优先受偿权，本院查封该房屋符合法律规定。虽然案外人全球国豪集团有限公司对该房屋拥有租赁权，但案外人不是涉案房产的所有权人，不能阻止法院对于租赁物的执行。“买卖不破租赁”原则保护承租人在租赁期内对租赁物的占有、使用权，不因租赁物所有权的变动而受影响，但不能禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。案外人不能对抗法院对执行财产的处置，可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物时的知情权等。故案外人全球国豪集团有限公司请求法院中止对徐州市云龙区淮海食品城会展路某室房屋的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人全球国豪集团有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 李 跃
人民陪审员 苏征社
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 姚梦寒