河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2014）中民二初字第810号原告：黄亮，男，1984年2月13日出生，汉族。委托代理人：樊诗国。被告：郑州亨业物业管理有限公司。法定代表人：周俊营，该公司总经理。委托代理人：赵鹏，该公司员工。委托代理人：闫耀军，上海诚帆律师事务所律师。原告黄亮与被告郑州亨业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理，依法由助理审判员郭建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄亮及其委托代理人樊诗国，被告郑州亨业物业管理有限公司的委托代理人赵鹏、闫耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄亮诉称：开发商河南乾宏置业有限公司于2011年12月31日交房，当时开发商指定被告负责原告所在小区的物业管理。原告准备装修时，被告通知原告交2000元作为装修押金，否则不让领住房钥匙，迫于无奈，原告交给被告2000元押金。另外，被告还要求原告交纳公共设施维护金200元。按照被告要求，装修期间既未造成公共部位、公共设施设备或重结构的损坏，且已经楼下业主签字。装修完毕原告入住半年后，多次找被告索要无果。被告自2011年12月31日交房之日起管理乾宏领秀空间小区，由于其管理不善导致小区问题突出，最终引发全体业主走上街头采取极端的方式维权。2014年3月14日，被告在未告知广大业主、未通知房管局的情况下私自撤离了小区。原告已按合同约定的每平方米2元的价格、面积54.35平方米的标准交物业费至2014年4月1日，被告在2014年3月14日离开小区后没有提供合同约定的物业服务。特依法起诉，请求判令被告退还已收取原告的装修押金2000元及公用公共设施维护金200元，退还已收取原告的物业费65元。被告郑州亨业物业管理有限公司辩称：原、被告签订有《前期物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理服务协议》，该两份协议针对室内装饰、装修作出约定，被告确实收取了原告2000元装修押金、200元公共设施维护金。原告装修期间违反了协议的约定，就押金退还问题，双方协商达成一致意见，原告同意被告退还其900元，双方已经履行了退还押金的协议。公共设施维护金是根据《前期物业管理服务协议》约定收取的，根据协议约定，这笔费用不应退还，且该笔用于小区公共设施的维修、维护的费用已经发生，无法退还。原告请求的65元物业费无法律和事实根据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年2月13日，作为甲方的被告与作为乙方的原告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定：甲方对乙方购买的、坐落于西环路东、航海路南乾宏·领秀空间小区建筑面积为54.35平方米的复式高层住房前期物业管理服务；甲方对房屋公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；有权依据本协议向乙方收取物业服务费及其他相关费用；甲方与乙方订立《室内装饰装修管理服务协议》，按协议实施管理监督和服务并收取相应费用；物业装饰装修前，甲方与乙方签订书面装饰装修服务协议，应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取公共设施维护金200元／户、装修保证金2000元／户、装修垃圾清运费5元／平方、挑高5米复式8元／平方（按底层面积），甲方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、公用设施设备或重结构损坏，甲方应当在装修完毕正常入住半年之后，经楼下业主签字，将装修保证金全额退还业主（主要防止装修后卫生间往下漏水）。乙方须依据本协议向甲方交纳物业服务费及相关费用；装饰装修房屋时，应提前书面告知甲方，与甲方签订并遵守《室内装饰装修管理服务协议》；乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其他使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。甲方自《商品房入住通知单》发放之日向乙方收取物业服务等费用，其中：高层住宅按1.5元／平方米／月的标准计算物业服务费用，挑高5米复式按2元／平方米／月的标准计算物业服务费。本合同自签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与其聘用的物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。在上述《前期物业管理服务协议》签订当天，位于西环路东、航海路南乾宏·领秀空间小区某房产的买受人骆某某（共有人黄亮）向被告交纳公共设施维护金200元、装修保证金2000元。2014年1月22日，骆秋花向被告交纳2013年4月1日至2014年4月1日的物业费1304元。原告装修完毕，被告对原告的装修工程进行了验收。原告在装修过程中，将“一层厨房移动，一层卧、二层卧改门”，被告不同意全额退还原告2000元装修保证金。后乾宏·领秀空间小区业主因物业管理与乾宏·领秀空间小区业主发生纠纷，2014年3月14日，被告从该小区撤离。诉讼中，原告向本院提供由侯某某于2014年1月17日签署的“证明”及河南乾宏置业有限公司张铁良、郑州亨业物业管理有限公司法定代表人周俊营、乾宏领袖空间小区业主责任人王战江三方于2014年1月17日共同签署的“备忘录”各一份，其中“证明”内容如下：“某栋某单元某层某户业主黄亮于2012年4月份房屋装修，结束后未发现对我的房屋造成影响，特此证明。楼下业主侯某某”。“备忘录”涉案内容如下：“关于装修保证金、公共设施维修金等乱收费问题，物业公司承诺全额退还相关费用”。原告据该两份证据证明其装修行为符合《前期物业管理服务协议》中关于退还装修押金和公共设施维护金的条件。被告对“证明”的真实性、合法性无异议，但否认该证据与本案的关联性；对“备忘录”的真实性、合法性均有异议，称“备忘录”存在修改和伪造，但未提供由其持有的“备忘录”予以印证。另外原告向本院提供照片若干，称被告未履行对小区公共设施进行维护的合同义务，被告对照片的真实性不予认可，原告亦未就照片显示内容与本案的关联性问题进一步举证。被告称其从乾宏·领秀空间小区撤离后，就该小区的物业管理与新的物业管理公司进行了交接，原告没有就2014年3月14日至2014年4月1日期间向新的物业管理公司交纳物业管理费，这期间的物业费不应予以退还，但被告对此观点未提供相应的证据予以证明，原告亦不予认可。被告提交由原告作为业主签字的“装修竣工验收单”用以证明原告在装修期间改变了房屋结构，其交纳的2000元装修押金仅能退换900元且已实际履行，原告以“退费金额900”处有改动对该证据提出异议且不认可该费用已实际退还。上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、“合同信息备案摘要”、装修保证金收据、公共设施维护金收据、物业管理费收据、证明、备忘录、照片，被告提交的“装修竣工验收单”等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告已按合同约定向被告交纳装修保证2000元、公共设施维护金200元并支付2013年4月1日至2014年4月1日期间的物业管理费1304元。河南乾宏置业有限公司张铁良、被告法定代表人周俊营、乾宏·领袖空间小区业主责任人王某某三方于2014年1月17日共同签署的“备忘录”系各方真实意思表示，被告在该“备忘录”已作出退还装修保证金、公共设施维修金的承诺。被告称原告提交的“备忘录”存在修改和伪造，但未提供反证予以印证，本院对被告对该证据的质证意见不予采信。在被告给原告居住的乾宏·领秀空间小区提供物业管理期间，小区业主与被告因小区物业管理问题发生纠纷，被告于2014年3月14日从乾宏·领秀空间小区撤离后不再给原告提供物业管理服务，其撤离小区的行为系其解除双方所签《前期物业管理服务协议》的意思表示。考虑被告从乾宏·领秀空间小区撤出的情节，结合被告在“备忘录”中的承诺，被告据《前期物业管理服务协议》收取原告的装修保证金2000元、公共设施维修金200元及被告在撤出小区后未给原告提供物业管理服务期间却已实际收取的物业管理费60.73元应予退还。原告主张被告应退还的物业管理费为65元，根据被告撤离小区的时间、按双方约定的收费标准计算，被告应退原告物业管理费60.73元，原告主张超出部分，无证据支持，应予驳回。诉讼中，原告持有被告实际收取2000元装修押金的收据原件，单凭被告提交的“装修竣工验收单”不能印证被告已退给原告900元装修押金的观点。若原告的装修行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定，被告作为物业企业可责令原告整改或移交行政主管机关处理，双方签字的“装修竣工验收单”不是被告占有原告其余装修押金的对价依据。被告所作已退还原告装修保证金900元、公共设施维修金已经发生无法退还及2014年3月14日至2014年4月1日期间的物业管理费不应退还的辩解观点，无证据支持，原告亦不予认可，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州亨业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄亮装修押金2000元、公共设施维修金200元及物业管理费60.73元，共计2260.73元；二、驳回原告黄亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑州亨业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员  郭建军二〇一四年七月三十日书 记 员  刘 林