甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘08民终172号
上诉人（原审被告）平凉市博爱房地产开发有限责任公司。
法定代表人邹会岐，该公司董事长。
委托代理人罗晓伟，甘肃太统律师事务所律师（特别代理）。
被上诉人（原审原告）刘小红，女，汉族，生于1971年5月7日，小学文化程度，平凉市农业经营管理站职工。
委托代理人刘菊红，女，汉族，生于1975年7月24日，平凉市运管局干部（系刘小红之胞妹）。
上诉人平凉市博爱房地产开发有限责任公司（以下简称博爱公司）因与被上诉人刘小红房屋买卖合同任纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2015）崆民初字第3245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明：2012年5月14日，刘小红与博爱公司签订借款协议，约定由刘小红给博爱公司借款40万元，月�率为30‰，借款期限1年；博爱公司以其开发的平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼东单元13-B室、建筑面积118.60平方米的房产作抵押担保。借款到期后，博爱公司无力偿还，2013年5月14日双方另签订借款协议，约定原借款期限续展1年，并将上年所欠利息144000元计入借款本金，确认借款本金为544000元，其他约定不变。2015年7月9日，刘小红与博爱公司的法定代表人邹会岐签订协议书，确认借款至2015年7月9日本息共计107万元，因博爱公司无力清偿借款，博爱公司愿以每平方米4500元的价格，用该公司销售的商品楼房两套以物抵债，折抵所欠刘小红的借款。双方于次日签订房屋认购协议两份，约定博爱公司以其开发的平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼1单元11层1102室、建筑面积106.20平方米楼房一套及平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼2单元13层1301�、建筑面积131.88平方米楼房一套，每平方米按4500元计价，1102室楼房销售价477900元，1301室楼房销售价593460元，共计折价107万元（总房价1071360元），出售给刘小红，用所欠刘小红的借款本息107万元以物抵债。同时，还约定违约责任为“若有一方违约，另一方有权自行处理，并按总房价的20%收取违约金”；“签订正式合同，交钥匙并向乙方（原告）交付使用”等内容。现博爱公司向刘小红以物抵债的楼房已经竣工，但至今未向刘小红交付房屋。
原判认为，本案的焦点问题为：一、本案双方当事人发生的纠纷属于何种法律关系。2012年5月14日，刘小红给博爱公司借款40万元，月利率为30‰。至2015年7月9日，双方确认借款本息共计107万元，博爱公司在无力清偿借款的情况下，愿意按每平方米4500元的价格，用该公司销售的商品楼房两套以物抵债，折抵所欠刘小红�借款，并在双方自愿协商的基础上签订了房屋认购协议。至此，双方之间的借贷关系已变更为房屋买卖关系，故本案是一起房屋买卖合同性质的民事纠纷。
二、关于双方确认的借款本息107万元事实是否成立的问题。刘小红给博爱公司借款期间，虽有将到期利息计入本金后再计算利息的事实，但借款本息107万元是双方确认的事实，也是当事人之间的合意，至今博爱公司对此并无异议。故双方在签订以物抵债房屋认购协议时，双方的借贷关系已归于消灭，刘小红的购房款应以107万元确定。
三、关于双方签订的房屋认购协议的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已�按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
原、被告所签订的两份房屋认购协议，从形式看是书面合同，有刘小红的签名，也有博爱公司加盖公司公章和其法定代表人签名，合同的形式要件具备；从内容上看，该协议明确约定了出售楼房的具体位置、房号等基本状况，确定了每平方米的售价、总价款、付款方式、付款时间、房屋交付时间、违约责任及款项来源等房屋买卖合同应具备的主要内容，该协议已具备了商品房买卖合同的形式要件和实质要件，符合上述法律法规规定，且出卖人博爱公司已经按照约定收受购房款，故该协议是合法有效的商品房买卖合同。
综上所述，原、被告签订的房屋认购协议是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的商品房买卖合同，当事人应按合同约定全面履行合同。刘小红已按约定履行了付款义务，博爱公司也应按约定履行交付出售房屋的义务。故刘小红起诉所依据的基本事实和理由成立，其诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，作出如下判决：平凉市博爱房地产开发有限责任公司内向刘小红交付销售的平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼1单元11层1102室、建筑面积106.20平方米楼房一套及平凉市崆峒区南环路博爱小区院内高层商住楼2单元13层1301室、建筑面积131.88平方米楼房一套。案件受理费14438元，减半收取7219元，由博爱公司承担。
博爱公司上诉称：一、一审法院审理程序违法。上诉人法定代表人因病住院未到庭，原审法院在上诉人有正当理由未到庭的情况下开庭审理，偏听偏信被上诉人的陈述，作出有利于被上诉人的判决。本案涉及借款与房屋买卖合同纠纷，不是简单借款纠纷，涉案标的一百多万，不应适用简易程序审理。二、上诉人向被上诉人借款只有40万元，月利率高达30%，严重违反法律规定，该借款行为无效。涉案房屋买卖协议是被上诉人带人围攻上诉人法定代表人的情况下被迫签订的，不是上诉人真实意思的表示。上诉人只向被上诉人借款40万元，但被上诉人违法获利100多万，显然违反了社会的公平正义，也与民法自愿公平原则相违背。请求撤销原判，判令上诉人与被上诉人的房屋买卖合同无效。
刘小红辩称，上诉人在一审审理时经传唤无正当理由未到庭，法院缺席审理公平、公正。答辩人向上诉人借款40万元，约定利息三分。到期后，多次催要，上诉人同意以涉案房屋抵押，最后无力还款，就签订用两套房屋抵债。答辩人没有威胁上诉人签订房屋买卖合同，是其主动提出以房抵债的。请求驳回博爱公司的上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，博爱公司与刘小红签订借款合同，约定由刘小红向博爱公司借款40万元，月利率3%。博爱公司以其位于崆峒区南环路博爱小区高层住宅楼东单元13-B室建筑面积118.6平方米房屋予以抵押担保。借款到期后，博爱公司未能按时归还，双方遂将利息计入本金，借款期限续展一年。期满后，博爱公司无力归还，双方遂达成一致意见，博爱公司以其开发的博爱小区两套房屋抵顶借款本金及利息107万元。2015年7月10日博爱公司与刘小红签订两份商品房认购协议，刘小红订购博爱公司开发的位于崆峒区南环路博爱小区高层住宅楼1单元1102室，建筑面积106.2平方米，2单元1301室，建筑面积131.88平方米，共计两�房屋，并以博爱公司所欠其借款抵顶房款。该商品房认购协议具有商品房买卖合同的形式要件和实质要件，符合《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条的规定，且博爱公司已经按照约定收受购房款，故该协议是合法有效的商品房买卖合同，应予确认。博爱公司提出该协议是在刘小红胁迫情况下签订，但在二审审理中，并未提供其是在受胁迫情况下签订协议的有效证据，故应承担举证不能的法律后果。一审法院在开庭审理本案前，按程序向博爱公司送达了开庭传票，但博爱公司无正当理由未到庭参加诉讼，既不提交书面答辩意见，也未书面申请延期审理，故一审法院缺席审理本案符合法律规定。综上，博爱公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14438元，由平凉市博爱房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 曹海荣
代理审判员 李 艳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 刘鸿洋