湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00431号
上诉人（原审原告）宜昌欣康房地产开发有限公司。住所地：枝江市马家店镇团结路西怡园小区。
法定代表人刘其刚，该公司总经理。
委托代理人肖发红，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）宜昌万富工贸有限责任公司。住所地：宜昌市夷陵区夷兴大道**号。
法定代表人易万福（富），该公司总经理。
委托代理人李鸣，宜昌市利民法律服务所法律工作者。特别授权代理。
上诉人宜昌欣康房地产开发有限公司（以下简称欣康房地产公司）、宜昌万富工贸有限责任公司（以下简称万富工贸公司）租赁合同效力纠纷一案，均不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年7月23日，欣康房地产公司（甲方）与万富工贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、租赁事项：1、甲方将位于宜昌市夷陵区夷兴大道141号欣印像临街商业门面（1-2层）整体出租给乙方从事商业经营使用（甲方已剔除部分除外），面积以实际产权面积加上增加的营业建筑面积为准。（若最终不能增加营业面积则按产权面积为准）。2、租赁期限为10年，从2010年1月1日至2020年12月31日止。3、租金从2010年1月1日至2015年12月31日前五年为每平方米25元计算，后五年从2016年1月1日至2020年12月31日止，为每平方米30元计算。4、付款方式按月支付，于每月10日前提前支付下月租金，先交付后使用。5、交房及装修期限：2009年8月1日甲方将房屋交于乙方进行规划设计装修，办理交接手续，装修预定为5个月（2009年8月1日至2009年12月31日止）。二、甲、乙双方的权利义务：乙方权利和义务，1、对房屋的装修和改造必须保证房屋主体结构安全，因此造成的损失负全责。若因乙方使用不当，造成的房屋及设施损坏，其维修由乙方自行负责。2、乙方在租赁期内，如需转租必须经甲方同意方可。3、履行合同的义务，按时交纳租金。若乙方不能按时交纳租金，甲方有权解除合同，并追索相关损失。三、违约责任。若因一方违约，向对方支付100000元的违约金，并承担连带责任。甲乙双方还对其他事项均作了约定。2012年9月18日，因甲方需要在商铺负一层增设两个住宅电梯通道，导致乙方经营格局和经营面积发生变化，甲乙双方经友好协商就相关事宜达成一致，对前述《房屋租赁合同》签订《补充协议》。《补充协议》约定：1、增设两个通道占经营面积161平方米，不能作为营业面积使用，该面积租金2016年1月1日前按每月45元／平方米扣减，2016年1月1日起至2020年12月31日止，按每月50／平方米扣减，扣减租金时间以改建开工之日计算（2012年10月8日开工）。2、因甲方改建减少了营业面积，乙方需要重新调整超市经营格局和规划，调整过程中的人工费、货架调整等相关损失，甲方一次性包干支付给乙方补偿金5万元。双方同时也对其他事项作了约定。2014年12月10日，欣康房地产公司向万富工贸公司发出《关于收回夷陵区夷兴大道209号临街部分门店租赁使用权的函》。该函载明，双方经过多次沟通、协商，本着继续合作的精神，原则上达成了以下意见：1、原《房屋租赁合同书》续约有效，双方友好协商后就超市部分（含欣映像标识、方位广告），签订《房屋租赁合同补充合同书》。2、万富工贸公司保留万福超市、欣映像标识、方位广告三处的租赁使用权。3、万富工贸公司交还天翼全网通手机卖场、皇家容装、天天房产、超市仓库四处租赁使用权，交还二楼整体租赁使用权，面积约1700平方米。4、万富工贸公司全权负责收回上述第三条款中的房屋租赁使用权，于2015年1月28日前归还给欣康房地产公司。考虑到回收部分面积租赁使用权的难度，为后期友好合作，欣康房地产公司愿意支付万富工贸公司人民币300000元的费用作为补偿。该款在后期租赁款中扣除。万富工贸公司复函后，欣康房地产公司于2014年12月15日针对万富工贸公司复函再次去函，表明：1、合同租赁期限为10年，截止2014年12月31日已租赁五年。万富工贸公司一致（直）利用笔误声称合同期限还有六年，欣康房地产公司方予以更正。2、合同条款第一项第4条规定：“付款方式：按月支付，于每月10日前提前支付下月租金，先交付后使用。”，合同条款第二项第（二）条6规定：“若乙方（万富工贸公司）不能按时交纳租金，甲方（欣康房地产公司）有权解除合同，并追索相关损失。”租赁期间，万富工贸公司一直没有按合同条款第一项第4条执行，欣康房地产公司出于友好合作的精神也保留了第二项第（二）条6中规定的权利。3、合同条款第一项第7条（1）规定：“室内地砖、装潢、吊顶及一切经营设备的投入由乙方自行负担”。我方（欣康房地产公司）租赁该房给贵公司作万福超市卖场，贵公司进行装潢及经营设备投入后经营。后因经营不善，贵方在2012年8月将该房二楼擅自转租给第三方。第三方又对该房进行了改造装潢和经营。目前贵方找我方要求补偿显然不合理。4、合同条款第一项第7条（5）规定：“乙方内场根据经营需要改动时的土建部分（不影响房屋结构、消防设施）”，而贵方早在2012年7月，将万福超市卖场“以二变一”，拆除一楼卖场到二楼卖场疏散通道和滑坡通道，属于擅自更改房屋结构及消防设施，形成违约事实。5、合同第二项第（二）天4规定“乙方在租赁期间，如需转租必须经甲方同意方可。”租赁期间，贵方未经我方同意擅自转租多个第三方，形成违约事实。6、合同条款第二项第（三）条3规定“若因一方违约，向对方支付10万元违约金，并承担连带责任。”根据上述的二、三、四、五条，贵方违约在先，应支付我方100000元的违约金。我方基于双方多年的友好合作，没有借故指责贵方违约，而是于2014年7月18日发函给贵方，如实相告我方准备出售该房，恳请支持。我方法定代表人也多次找贵方协商，并应贵方要求保留超市卖场部分，主动提出向贵方支付300000元补偿。若贵方一意要求漫天补偿（1880795.62元），我方将考虑收回房屋全部租赁使用权，并要求贵方将该房屋予以还原。双方当事人未对租赁合同相关事宜协商一致，欣康房地产公司于2014年12月29日委托湖北民基律师事务所向万富工贸公司发出律师函，明确告知因其上述违约行为，欣康房地产公司自2015年1月1日起正式解除双方签订的《房屋租赁合同书》。万富工贸公司在收到律师函二日内向欣康房地产公司支付2014年12月租金，逾期支付的，万富工贸公司须按合同约定向其支付违约金。万富工贸公司在2015年1月28日前完成撤场工作。若其未在上述期间内完成撤场的，欣康房地产公司将采取强制撤场措施，因此产生的一切费用及造成的一切损失均由万富工贸公司自行承担。在合同履行过程中，欣康房地产公司以万富工贸公司多次拖欠租金及物业管理费，且未经其同意，将房屋转租给了第三人，并擅自改变房屋结构已构成严重违约为由，于2015年1月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除欣康房地产公司与万富工贸公司签订的《房屋租赁合同书》。2、万富工贸公司腾退商铺交还给欣康房地产公司，并按54330元／月支付自起诉之日至实际腾退之日期间的场地占用费。3、万富工贸公司向欣康房地产公司支付租金108660元。4、万富工贸公司向欣康房地产公司支付违约金100000元。5、由万富工贸公司承担本案诉讼费。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：欣康房地产公司提供的《房屋租赁合同书》、房屋租赁补充协议、银行明细对账单、房屋平面图、相关照片、关于收回夷陵区夷兴大道209号临街部分门店租赁使用权的函、复函、律师函及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为，欣康房地产公司与万富工贸公司签订《房屋租赁合同书》和《补充协议》均不违反法律禁止性规定，合同依法成立且合法有效，双方当事人均应严格按合同的约定享有权利承担义务，双方当事人签订十年的房屋租赁合同现处在合同履行期间。合同履行中，万富工贸公司于2012年擅自改变一楼至二楼的疏散和滑坡通道，双方虽为此发生过纠纷，但在合同的后期履行中，双方当事人均再未为此发生过争议，表明双方当事人为此已达成默契。万富工贸公司将涉案房屋转租，欣康房地产公司明知此事也未向万富工贸公司主张过权利，其行使此权利已超过法定期限，况且原告（万富工贸公司）按月已足额交纳了纠纷前的房租，表明其对万富工贸公司转租事宜采取了默认方式。万富工贸公司因该案处于诉讼中，未足额交纳房租，待确定合同履行方式后方能确定房租的交纳方式。鉴于以上理由，欣康房地产公司所诉万富工贸公司在合同履行过程中构成根本性违约，请求判决解除双方当事人签订租赁合同的理由不能成立，不应予以采信。欣康房地产公司请求万富工贸公司支付违约金100000元的诉讼请求，因万富工贸公司虽有违约行为，并为此产生纠纷，但双方在纠纷之后已经协商处理完毕，对此请求亦不予支持。欣康房地产公司要求万富工贸公司及时支付租金，符合双方合同约定，且万富工贸公司也不持异议，应当予以支持，具体金额，由双方依合同约定的标准、租赁时间结算。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、驳回宜昌欣康房地产开发有限公司要求与宜昌万富工贸有限责任公司解除合同并由宜昌万富工贸有限责任公司承担违约金100000元的诉讼请求。二、宜昌万富工贸有限责任公司在判决生效后立即支付截止2015年1月下欠的租金108660元。原审并同时决定，一审案件受理费2215元，由万富工贸公司负担。
欣康房地产公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、万富工贸公司擅自拆除消防楼梯，导致涉案租赁房屋存在严重安全隐患，欣康房地产公司知晓后一直在主张权利，并未与万富工贸公司达成默契。万富工贸公司的行为构成违约，欣康房地产公司有权要求解除合同并主张其承担违约责任。2、2014年8至12月，欣康房地产公司在与万富工贸公司协商相关租赁事宜时，才发现其将涉案租赁房屋部分转租他人使用，事后一直在与万富工贸公司协商解决此事。万富工贸公司在未经欣康房地产公司同意的前提下擅自转租的行为已构成根本违约，原审法院认定欣康房地产公司对万富工贸公司转租房屋的事实默许及该主张超过法定期限与事实不符，于法无据。3、万富工贸公司应按合同约定的租金标准和支付时间履行交纳租金的义务，而其多次延期支付租金的行为已构成违约，欣康房地产公司有权单方解除合同并要求其承担违约责任。4、原审认定截止2015年1月万富工贸公司下欠欣康房地产公司租金108660元错误，因2015年1月租金已上调为按30元／平方米计算。5、欣康房地产公司在原审庭审中增加了要求万富工贸公司承担所租房屋物业管理费的诉讼请求，但原审法院对该项诉讼请求未作出判决，属程序违法。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判支持欣康房地产公司在原审中的全部诉讼请求，并由万富工贸公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对欣康房地产公司的上诉，万富工贸公司口头答辩称，2012年9月双方签订补充协议时约定的租金即为减少改变一至二楼滑坡和消防通道面积的租金，视为欣康房地产公司已经同意。涉案房屋部分商铺是欣康房地产公司与他人联合经营，并非转租，即使是转租，欣康房地产公司也从未对此向万富工贸公司提出过异议。在合同履行期间，万富工贸公司一直积极履行支付租金的义务，不存在违约行为。合同中没有约定万富工贸公司应支付物业管理费，且欣康房地产公司在万富工贸公司承租期间也从未要求其支付物业管理费。因此，原审判决虽有不妥，但并未侵犯欣康房地产公司的合法权益。请求二审人民法院依法驳回欣康房地产公司的上诉。
万富工贸公司上诉称，在一审庭审中，万富工贸公司提交了相应的财务凭证证实其按时支付租金，不存在延期支付租金的违约行为。原审法院应按其诉讼标的胜诉比例减半收取一审案件诉讼费，但却足额收取诉讼费用不当。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决第二项，改判驳回欣康房地产公司要求万富工贸公司支付租金108660元的诉讼请求，并由欣康房地产公司承担一、二审诉讼费用。
欣康房地产公司口头答辩称，万富工贸公司拖欠租金的事实属实，诉讼费用的分担应尊重人民法院的自由裁量，请求二审人民法院依法驳回万富工贸公司的上诉。
二审诉讼中，万富工贸公司为支持其上诉请求，向本院提交了银行对账单（八份）和费用申请表（三份）。以证实截止2015年10月30日，万富工贸公司已按每月25元／平方米的标准向欣康房地产公司交纳部分商铺（一楼共计1077平方米）租金的事实。经质证，欣康房地产公司对上述证据的真实性没有异议，但认为依合同约定，租金应从2015年1月起应按30元／平方米的标准支付。本院对于上述双方当事人无争议的事实予以确认，对于欣康房地产公司提出的质证意见，本院将结合本案其他证据予以综合认定。欣康房地产公司未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实。
本案双方当事人争议的主要焦点为：1、涉案租赁合同履行期间，万富工贸公司是否存在违约行为，欣康房地产公司主张提前解除租赁合同的条件是否成就。2、万富工贸公司欠付租金数额如何认定。
针对上述争议焦点，本院评述如下：1、关于涉案租赁合同履行期间，万富工贸公司是否存在违约行为，欣康房地产公司主张提前解除租赁合同的条件是否成就的问题。本院认为，欣康房地产公司与万富工贸公司于2009年7月签订《房屋租赁合同书》并于2012年9月签订《房屋租赁补充协议》，上述协议均是双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效，双方应严格按合同履行。欣康房地产公司主张其有权解除本案所涉合同的理由之一为万富工贸公司在合同履行过程中擅自拆除了消防设施。但本院认为：首先，从双方所签合同的约定来看，合同仅约定万富工贸公司根据经营需要对房屋进行改动时不得影响房屋主体结构及消防设施，并未约定欣康房地产公司可据此解除合同，故就擅自拆除消防设施问题欣康房地产公司并不享有约定解除权。其次，从法定解除的角度而言，虽然《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第七条仅规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条处理”，未将承租人“擅自拆除消防设施”作为出租人可解除合同的事由，但本院认为，前述司法解释的规定应属合同法第二百一十九条（“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”）在房屋租赁中的具体化，而擅自拆除消防设施事关房屋使用安全（经营性用房更事关公共安全），理应属于“未按租赁物性质使用范畴”而作为房屋租赁中出租人法定解除权的事由之一。当然，本院也认为，出租人在依承租人“擅自拆除消防设施”行使法定解除权时仍应适用《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第七条有关“在出租人要求的合理期限仍不予恢复原状”的条件。本案双方就万富工贸公司在租赁合同履行过程中因故于2012年7月就拆除了原租赁房屋的消防和滑坡通道及双方为此发生纠纷的事实不持异议，尽管一审以双方在以后的履行过程中未就此再发生争议推定双方已形成默契（即形成合议）与权利放弃之默示推定须法律明定的原则不符，但由于本案并无证据证实欣康房地产公司已要求万富工贸公司恢复消防设施而其在合理期限未予恢复，故欣康房地产公司以此为由迳行主张解除合同仍不能成立。欣康房地产公司主张其有权解除本案所涉合同的理由之二为万富工贸公司擅自转租。经本院审查，欣康房地产公司至迟在2012年7月与万富工贸公司因消防设施被拆除发生纠纷时即应知道万富工贸公司转租的事实，但本案并无证据证实其在此后六个月内就此提出过异议，依《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十六条之规定，其于本案中据此请求解除合同的理由不能成立。欣康房地产公司主张其有权解除本案所涉合同的理由之三为万富工贸公司迟延支付部分租金，但本院认为，无论从万富工贸公司欠付租金的数额还是逾期的时间，万富工贸公司迟延支付租金的行为均未达到根本违约的程度，并且，即使万富工贸公司欠付租金的行为已达到根本违约程度，依合同法第二百二十七条之规定，欣康房地产公司亦须在万富工贸公司经催告在合理期限内仍未支付情形下方可解除合同，而本案并无证据证实欣康房地产公司在行使合同解除权前有催告之事实，其迳行于本案中据此请求解除合同的理由也不能成立。
2、关于万富工贸公司欠付租金数额如何认定的问题。本院认为，在二审庭审中，双方当事人均认可万富工贸公司已按每月25元的租金标准支付至2015年10月30日止的事实。虽然双方在签订《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》中对于约定租赁期限10年与起止时期（2010年元月1日至2020年12月31日止，实为11年）的叙述前后存在矛盾，但就一般人思维及表述习惯而言，起止时间出现笔误的概率要远远大于期限出现笔误的概率，因此，本院认定双方所签合同的真实意思应为租赁期限为10年，后面关于起止日期的叙述为笔误。本案所涉租赁合同依约定应前五年每平方米按25元计算，后五年则按每平方米30元计算，因此，万富工贸公司应从2015年1月1日起按每平方米30元的标准向欣康房地产公司交纳租金，而其提交证据证实2015年1月1日至2015年10月30日仍按每平方米25元的标准交纳一楼商铺（1077平方米）的租金不妥。由于欣康房地产公司起诉截止2015年1月万富工贸公司欠其租金108660元中的计算标准仍按每平方米25元计算，对其少诉部分请求视为放弃诉讼权利，万富工贸公司应从2015年2月起按每平方米30元的标准向欣康房地产公司支付租金。因此，原审法院依其请求予以判决并无不当。
3、依据《人民法院诉讼收费办法》的规定，原审法院依据简易程序减半收取一审案件诉讼费2215元的数额正确，万富工贸公司据此提出的上诉理由不能成立，不应予以支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应当予以维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6903元（宜昌欣康房地产开发有限公司预交4430元、宜昌万富工贸有限责任公司预交2473元），由宜昌欣康房地产开发有限公司负担4430元，宜昌万富工贸有限责任公司负担2473元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 冀琦芳