上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1537号
原告吴正梅。
委托代理人高然翔，上海明伦律师事务所律师。
被告黄月娥。
委托代理人肖海涛，上海百悦律师事务所律师。
被告吴正仲。
委托代理人张兴群，上海富石律师事务所律师。
委托代理人张忠野，上海富石律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行，住所地上海市杨浦区翔殷路1128号。
法定代理人吴海涛，行长。
委托代理人周国庆。
委托代理人蒋懿萍。
第三人高素梅。
原告吴正梅与被告黄月娥、吴正仲房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月9日向本院起诉。本院受理后，先适用普通简易序，后转为普通程序审理。2014年6月6日，经被告申请，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海五角场支行、高素梅为第三人；同日，原告变更诉讼请求。2014年7月3日，被告要求对2014年3月13日上海市徐汇区交易中心的询问笔录上被告的签名真伪实施鉴定；2014年12月14日，被告撤回鉴定申请。本院于2014年7月3日、2014年12月4日公开开庭进行审理。原告吴正梅的委托代理人高然翔、被告黄月娥的委托代理人肖海涛、被告吴正仲的委托代理人张兴群、第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行的委托代理人周国庆、蒋懿萍到庭参加诉讼，第三人高素梅经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告吴正梅诉称，2014年2月，原告通过上海链家房地产经纪有限公司居间介绍寻找房源，之后看中了上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）。系争房屋的产权人是被告黄月娥，但因被告黄月娥常年居住在台湾，故特公证委托被告吴正仲全权处理系争房屋出售事宜。2014年2月10日，原告与被告吴正仲达成初步协议后，支付了购房意向金7万元。2014年2月11日，原告与被告吴正仲签订了《上海市房屋买卖合同》，约定房屋总价为240万元。合同补充条款约定：原、被告应于2014年4月1日前（含当日），备齐资料向公证处办理本合同公证手续，公证费用由被告负担。该公证手续是房地产交易中心办理涉外主体买卖房产过户的前置程序。2014年4月1日，被告吴正仲告知原告无法在当天办理合同的公证手续，原因是被告黄月娥未能及时提供房产证原件，故缺少办理公证手续的必要材料，无法办理合同公证手续。2014年4月29日，原告应被告吴正仲要求支付了房款43万元，但被告吴正仲告知仍然无法立即办理合同公证手续。2014年5月，原告通过房产信息公开查询后得知系争房屋于2014年3月3日办理了房产抵押登记，债权人是第三人高素梅，债权数额是90万元。被告黄月娥与第三人高素梅在明知原告已经签订《上海市房地产买卖合同》的情况下办理了抵押登记。2014年5月6日，被告吴正仲告知原告，被告黄月娥愿意在原告支付完第三期房款之后立即撤销房产全部抵押登记并提供房产证原件，以配合办理合同公证手续及后续服务交易过户手续。2014年5月8日，原告支付了第三期房款共计188万元。但原告在支付完上述房款后被告仍不愿意配合办理合同公证手续。现原告起诉，要求1、两被告继续履行合同，涤除系争房屋内的抵押权，配合原告办理房产交易过户相关手续；2、两被告承担逾期履行合同赔偿金110，670元（自2014年4月2日起计算至本案判决生效之日止，以2，380，000元为本金，日万分之五计）。
被告黄月娥辩称，不同意原告诉请。被告黄月娥对被告吴正仲出卖系争房屋事宜不清楚，被告吴正仲擅自以低价处分黄月娥的房产，要求本院驳回原告的诉讼请求。
被告吴正仲辩称，要求继续履行合同，协助原告和被告黄月娥办理系争房屋的产权过户手续，被告黄月娥负责涤除抵押权。被告吴正仲作为黄月娥的受托人愿意配合原告与黄月娥完成房屋交接，但不同意承担违约金。
第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行述称，第三人办理抵押贷款合法有效，第三人已经履行了合同义务。第三人取得抵押权是善意取得，本案的借贷合同在前，买卖合同在后，不能以买卖合同对抗抵押合同的真实有效，第三人享有优先受偿权。
第三人高素梅未应诉答辩。
经审理查明，2009年11月30日，被告黄月娥办理公证的委托书，全权委托被告吴正仲亲自办理出售系争房屋的出售事宜，全权委托吴正仲出售、租赁系争房屋、代收房款、代为还贷、代为变更或注销房地产抵押登记等权限。
2014年2月11日，经上海链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，原告吴正梅（乙方）与被告黄月娥（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将其所有的系争房屋出售给原告，房屋建筑面积为89.37平方米，总价2，400，000元；甲、乙双方确认，在2014年6月5日前，甲乙双方共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：（三）详见补充条款，甲方未按照本合同的约定时间内办理合同公证手续、办理还贷抵押注销手续、办理房屋原有户口全部迁出手续、申请房地产转让过户手续、办理缴费手续的，则每逾期一日需向乙方支付乙方已付款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同；如甲方逾期超过15日的，或是签署合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，或甲方单方面解除本合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同；乙方因此单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付15日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价20%的违约金，甲方应在接到通知之日起的5个工作日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款还约定：甲乙双方应于2014年4月1日前（含当日），备齐资料向公证处办理本合同公证手续，公证费用由乙方负担；甲方还贷及抵押注销：（1）甲方应于收到还贷款项后20个工作日内办理还贷手续（若超过甲方银行许可的最短时限，则以银行许可的最短还款期限为准）若有不足，甲方自行补足，若需向银行支付违约金的，由甲方自行承担；（2）甲方应于申请办理房地产转让过户手续之前办理该房地产抵押登记的注销手续；甲乙双方应于甲乙双方申请办理房地产转让过户手续当日办理房屋交接手续，房屋转移占有的标志为甲乙双方签署《房屋交接书》；附件三付款协议约定：乙方于签订本合同当日，向甲方支付房款70万元；乙方于2014年4月15日前（含当日）向甲方支付房款43万元；上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况同意并知晓；乙方于甲乙双方至房地产交易中心申请办理房地产过户手续当日，向甲方支付房款人民币188万元；乙方于甲乙双方签署《房屋交接书》当日，向甲方支付房款2万元等条款。合同签订后，原告吴正梅至今支付了房款共计238万元，上述款项均在被告吴正仲处。
另查明，现系争房屋他项权利登记中有：抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行的债权金额为140万元；抵押权人为第三人高素梅的债权金额为90万元。2014年5月30日，被告吴正仲以黄月娥代理人的身份与原告签订《房屋交接书》，约定自2014年6月1日后的水、电、煤、宽带、有线电视、物业管理费账单及相关费用均由原告承担；吴正仲向原告交付房门钥匙、信箱钥匙一把；余款2万元在系争房屋产权人变更为原告后支付。但现系争房屋由被告黄月娥实际使用。
2014年3月，吴正仲曾经向本院起诉黄月娥、第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行、高素梅所有权确认纠纷一案，吴正仲要求确认系争房屋归吴正仲所有，并要求高素梅协助办理产权过户手续。吴正仲诉称，2009年11月30日，黄月娥欠吴正仲借款30万元，双方为此签订了一份协议书，约定系争房屋由吴正仲、黄月娥共同共有，如系争房屋出售，扣除一切费用后，所剩之金额由双方平分；因黄月娥公务繁忙，系争房屋买卖、租借，全权委托吴正仲处理；吴正仲暂借黄月娥借款30万元。为此，黄月娥签署了一份公证委托书，全权委托吴正仲出售、租赁系争房屋、代收房款、代为还贷、代为变更或注销房地产抵押登记等权限。后，吴正仲撤诉。
在本案审理过程中，原告确认：原告通过居间公司居间介绍购买系争房屋，因为系争房屋房型差、房龄长且之前存在群租，虽然多年来不断有人看房，但根本无人购买；原告基于公证的委托书，向被告吴正仲支付了巨款购买，并不清楚黄月娥与吴正仲之间的纠纷；其坚决要求继续履行合同，并承诺如涤除抵押权等费用超过购房款总额240万元，同意补足。被告黄月娥确认：原告与吴正仲恶意串通实施系争房屋的买卖，且损害了被告黄月娥的利益。被告吴正仲同意在已经收到的房款238万元的范围内配合原告涤除在系争房屋上的第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行、高素梅的抵押权，同时协助原告办理产权过户手续。第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行确认：至2014年11月20日止，系争房屋上的剩余抵押贷款本金为1，130，663.59元。第三人高素梅确认，被告黄月娥所欠其的借款，只要求黄月娥返还本金，不追偿利息。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的公证委托书、上海市房地产买卖合同、付款凭证、上海市房地产登记簿、询问笔录、房屋交接书、（2014）徐民四（民）初字第827号案件诉状及材料等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
系争房屋产权虽然登记在被告黄月娥名下，但因黄月娥欠被告吴正仲债务，故黄月娥将系争房屋的产权证交付给吴正仲作为借款的抵押担保、约定系争房屋属于黄月娥、吴正仲两人共同共有；并且黄月娥公证全权委托吴正仲对系争房屋进行买卖、租赁，公证委托代理期限至受托人完成委托事项之日止。被告吴正仲将系争房屋出售给原告并无不当。原告通过居间公司居间介绍购买系争房屋，在购房进行过程中看房，并且通过银行转账向吴正仲支付了238万元购房款，现房款亦在吴正仲处，整个房屋买卖过程并不存在异常、明显不合理的情况。故原告要求履行合同，有事实及法律依据，本院予以支持。被告黄月娥辩称原告与吴正仲在签订买卖合同中恶意串通，损害了原告的利益其未提供相关的证据，本院无法支持。
关于购房款，原告确认已经支付了238万元，尚余2万元未支付，现原告同意先行支付，不受房屋交接书中约定在房屋产权变更为原告后，原告才支付余款的约束，故本案一并处理。鉴于原告作出付款及垫付的承诺，并与相关权利人协商确定归还金额，积极实现房屋权利的变更，故原告要求继续履行合同已经不存在履行上的障碍。至于原告为被告代为清偿债务以消灭抵押权后，原告因清偿取得抵押权人对被告的债权，可以向被告行使求偿的权利。
第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行、高素梅在系争房屋上设定抵押，并无证据证明存在过错，其权益应受法律保护，第三人亦同意在收到贷款本息后注销房地产抵押登记。被告吴正仲在黄月娥授权范围内有权收取款项、办理还贷及注销房地产抵押登记手续等权限，在庭审中吴正仲亦同意在已经收到的房款238万元的范围内配合原告涤除在系争房屋上的抵押权，同时协助原告办理产权过户手续，故由被告吴正仲、黄月娥返还所欠第三人的银行贷款本息。鉴于被告黄月娥未依照《上海市房地产买卖合同》约定，拒不办理合同公证手续、拒绝继续履行合同，故原告依照约定要求被告支付赔偿金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。
第三人高素梅经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告吴正梅与被告黄月娥于2014年2月11日签订的关于上海市某路某弄某号某室房屋的《上海市房屋买卖合同》继续履行；
二、原告吴正梅于本判决生效之日起十日内支付剩余购房款20，000元；
三、被告黄月娥于本判决生效之日起三十日内涤除上海市某路某弄某号某室房屋上的第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行、高素梅的抵押，并协助原告吴正梅办理产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告黄月娥变更登记为原告吴正梅，所涉的相关费用依照合同约定及国家、本市的有关规定由原告吴正梅、被告黄月娥各自承担；涤除抵押等费用先从现在被告吴正仲处的238万元房款中予以抵扣，不足的款项由原告吴正梅予以垫付，原告吴正梅对先行垫付的费用可以向被告黄月娥行使求偿的权利；
四、被告黄月娥于本判决生效之日起十日内支付原告吴正梅赔偿金，分别以500，000元为本金，自2014年4月29日起至本判决生效之日止；以1，880，000为本金，自2014年5月9日起至本判决生效之日止，均以日万分之五计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26，880元、诉讼保全费5，000元，由被告黄月娥负担。
如不服本判决，原告吴正梅、第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行、第三人高素梅可在判决书送达之日起十五日内，被告黄月娥、被告吴正仲可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 晏 莹
人民陪审员 张 莉
二〇一五年一月六日
书 记 员 汪景洪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。