河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终13981号
上诉人（原审被告）：李建厂，男，汉族，1970年3月4日出生，住河南省西华县。
上诉人（原审被告）：惠玉荣，女，汉族，1971年4月7日出生，住河南省西华县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李超锋，河南风驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王凯，男，汉族，1988年7月21日出生，住郑州市中原区。
诉讼委托代理人：段军创，河南译达律师事务所律师。
原审第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。
法定代表人：郭海军。
上诉人李建厂、惠玉荣因与被上诉人王凯及原审第三人郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）房屋买卖纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人惠玉荣，被上诉人王凯及其代理人段军创，到庭参加诉讼，上诉人李建厂、原审第三人正天公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李建厂、惠玉荣上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法改判。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决应当被撤销或者依法改判。上诉人并没有违约，不应承担相应的违约金，1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定：该房屋处于银行抵押状态，还没有房产证，由乙方（被上诉人）出资首付款替甲方（上诉人）解押，实际金额以银行欠款查询结果为准。但被上诉人确单方违约迟迟不支付首付解压款，导致上诉人无法办理解押手续。2、《房屋买卖合同》没有继续履行是因为郑州市突然出台限购政策，被上诉人不再符合房屋的购买条件，导致合同无法继续履行。二、原审适用简易程序，程序审判违法。民事诉讼法明确规定，基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件适用简易程序。被上诉人诉称上诉人违约，要求上诉人赔偿违约金30万元，而上诉人在一审中多次表示：没有违约，《房屋买卖合同》没有继续履行是因为被上诉人没有按合同约定支付首付解压款及被上诉人不再符合郑州市购房资格条件所致，因此，本案根本不适用简易程序，程序明显违法。
王凯辩称，被上诉人不存在违约行为。原审法院认定事实清楚，程序合法，应驳回上诉维持原判。
正天公司未做答辩。
王凯向一审法院起诉请求：一、判令李建厂、惠玉荣承担《房屋买卖合同》违约责任，支付合同约定违约金14万元、赔偿损失（房屋差价）16万元，共计赔偿违约金30万元；二、判令李建厂、惠玉荣承担房屋交易佣金、交易服务费29000元；三、判令李建厂、惠玉荣退还合同定金、物业交割保证金1000元；四、判令李建厂、惠玉荣返还房屋订金50000元、利息补偿款4500元；五、判令李建厂、惠玉荣承担本案的诉讼费用、财产保全费用。
一审法院认定事实：2016年9月16日，王凯（乙方）与惠玉荣（甲方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：惠玉荣自愿将坐落于中原区工人路东、棉纺北路南2号楼2单元18层1816的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房，对房屋无任何异议，自愿购买；房屋所有权人为李建厂，房屋实际成交价格为140万元，建筑面积为86.16平方米，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于本合同签订时支付定金及佣金30000元，其中佣金及过户服务费为29000元，余额作为代收定金，丙方的佣金由乙方支付28000元，乙方须向丙方交纳过户服务费1000元；甲乙双方于签订本合同后60个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在贷款审批后30个工作日内，将首付款50万元交于房管局资金监管账户/甲方，剩余房款90万元由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/甲方，同时甲方配合乙方办理产权过户手续（乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应在办理产权过户手续时一次性补足），甲乙双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户/贷款手续，视其违约，将按本合同第六条第6款的约定追究其违约责任；第六条第6款约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的佣金一律不予退还；合同其他约定内容为手写添加，内容为：1.该房屋处于银行抵押状态，还没有房产证，由乙方出资首付款替甲方解押，实际金额以银行欠款查询结果为准；2.甲方交于乙方该房屋之前，处理好之前与托管的承租关系；3.甲方保证除银行贷款外，没有其他与该房屋债务纠纷；4.签订本合同时，甲方收取乙方购买该房屋订金5万元。惠玉荣在合同落款处签署了李建厂和惠玉荣名字（二人系夫妻关系）。签订合同当日，第三人收到王凯的房款5万元，第三人将该款项支付给了惠玉荣。该日，第三人收取王凯购房定金3万元。2016年11月26日，第三人收取王凯4500元，系房贷分摊款，用于协商解押之前的费用。第三人于当天支付给了惠玉荣。因房屋所有权证书办理时间不能确定，致使房屋抵押贷款偿还、解押、王凯贷款手续的办理等程序未能进行，后房屋所有权证书下发后，李建厂、惠玉荣提出提高房款，双方未能协商成功致使合同未能有效履行。王凯妻子于2017年6月3日另行购买了其他房屋。
一审法院认为,王凯与惠玉荣、李建厂及第三人签订房屋买卖合同，王凯与惠玉荣、李建厂之间形成了合法的房屋买卖合同关系。根据合同约定和法律规定，惠玉荣、李建厂的合同义务是向王凯交付产权明晰、能够进行交易的房屋，并协助王凯办理相关的贷款、过户手续，王凯的义务是按照约定向惠玉荣、李建厂支付房款及约定的其他费用。本案房屋存在抵押贷款，且在签订合同时，惠玉荣、李建厂称房屋尚未取得房产证，在王凯按照约定支付订金及相关款项后，房屋并未出示房产证，未解押，合同约定王凯首付款代为解押，同时约定王凯贷款审批后支付首付款，但惠玉荣、李建厂并未配合王凯办理贷款审批手续，且在上述程序均未完成的情况下，惠玉荣、李建厂要求增加房款，惠玉荣、李建厂的行为违反了合同约定和诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。庭审中双方均表示同意解除合同，双方合同应予以解除。合同解除后，惠玉荣、李建厂收取的房屋订金5万元、贷款利息补偿款4500元应当予以返还。根据第三人的陈述，第三人收取的过户服务费1000元和定金1000元，共计2000元应当予以返还。关于损失和违约金，分析如下：1.违约金。合同约定，任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，即14万元。2.因惠玉荣、李建厂违约，造成房屋差价损失，王凯以其配偶另行购买的房屋价款差价作为依据，因其购买房屋的价格不能代表市场交易行情，该院以郑州市房管部门公布的房地产数据作为差价损失依据，即2017年6月的二手房住宅均价减去2016年9月的均价，结果为1107元，经计算差价损失为95379.12元。3.王凯因履行合同向第三人支付佣金28000元。上述2.3项损失之和为123379.12元，因违约金已经弥补了该损失，故该院仅支持违约金14万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李建厂、惠玉荣自本判决生效之日起十日内向王凯返还房屋订金50000元及利息补偿费4500元，向王凯支付违约金14万元，共计194500元；二、第三人郑州市正天房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内向王凯返还定金及服务费2000元；三、驳回王凯的其他诉讼请求。案件受理费3534元（已减半收取）,保全费2442.5元，共计5976.5元，由王凯负担2922.5元，由李建厂、惠玉荣负担3054元。
本院二审期间，上诉人惠玉荣申请两名证人出庭作证，法庭对其证词进行了当庭质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审查明事实一致。
本院认为：2016年9月16日，王凯与惠玉荣、正天公司签订《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。因上诉人李建厂、惠玉荣无法提供房产证，致使被上诉人王凯无法办理银行按揭手续，后郑州市出台限购政策致使合同无法办理网签，已构成违约，应当承担违约责任。出现纠纷后双方均同意解除合同，不违反法律强制性规定，应予以认可，被上诉人王凯要求支付违约金的诉请应予以支持。上诉人上诉称被上诉人王凯迟迟不交付首付款，存在违约行为缺乏足够的事实和法律依据。综合本案情况，法律事实基本清晰，法律关系并不复杂，一审法院适用简易程序并无不妥，上诉人的上诉主张缺乏足够的证据支持，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4910元，由李建厂、惠玉荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 成 锴
审 判 员 李剑锋
审 判 员 王 怡
二〇一七年十一月十日
法官助理 孔令志
书 记 员 程金豹