鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0623民初747号原告布日古德，男，1981年11月5日出生，蒙古族，公务员，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人讷建宏，辽宁韬论律师事务所律师。委托代理人杨鸽，辽宁韬论律师事务所实习律师。被告鄂尔多斯市盛泰房地产开发有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街11号街坊昌源综合楼。法定代表人张润兔，系该公司董事长。委托代理人吉雅，系内蒙古义盟律师事务所律师。被告王成，男，1988年3月28日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告布日古德诉被告鄂尔多斯市盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰房地产公司）、王成房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月13日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由审判员边子仙独任审理，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告布日古德及委托代理人讷建宏、杨鸽，被告盛泰房地产公司的委托代理人吉雅，被告王成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告布日古德诉称，2014年2月，被告王成声称他有一套位于鄂前旗敖镇盛泰国际广场6-2商铺一间，面积155.34平方米，是被告鄂尔多斯市盛泰房地产开发有限责任公司抵债给他的，他想卖给原告。原告为慎重起见，到盛泰房地产公司见过该公司总经理马小斐，马小斐承认被告王成所述属实，证实该商铺是抵顶给王成的，并拿出该公司与被告王成签订的《盛泰国际广场商品房认购协议》复印件给原告备存，马小斐还代表公司同意给原告和被告王成之间提供该房屋的过户。之后，2014年2月17日，原告和被告王成在鄂前旗敖镇盛泰房地产公司办公室签订了《房屋转让协议》，当时盛泰房地产公司没有签字盖章，但后来进行追认。原告和被告王成签订《房屋转让协议》后，原告履行了自己的106万余元的付款义务（详见王成出示的证明）。由于种种原因，该房屋始终没有办理过户。现在该房屋被鄂前旗法院查封拍卖，导致原告的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，原告按照合同履行地管辖之规定，现依法提起诉讼，请求法院判令解除原告与盛泰房地产公司的商品房买卖合同、解除原告与被告王成的房屋转让协议；同时要求被告鄂尔多斯市盛泰房地产开发有限责任公司返还购房款106万元，被告王成承担连带责任；本案所有的诉讼费由被告承担。被告盛泰房地产公司辩称，首先本案不能做同一个诉讼进行审理，原告是与两个被告分别签订的合同，是属于两个诉讼，程序上有错误；其次从实体方面原告与被告盛泰签订的合同没有实际履行，盛泰房地产公司没有收取原告的购房款，所以原告的诉求没有事实和法律依据。被告王成辩称，房屋是盛泰房地产公司给我抵顶回来的，抵顶的是工程款，盛泰房地产公司给我签订认购书时，是有很多人在场的，后来我把房屋给原告转让了，所以这个应该和我没有多大关系。庭审中，原告向法庭提供的证据及被告的质证意见：1、原告与被告盛泰房地产公司签订的商品房买卖合同书原件一份，用以证明原告与被告盛泰房地产公司之间存在商品房的买卖关系，被告盛泰房地产公司违反合同导致原告签订合同的目的无法实现，被告盛泰房地产公司应该承担违约责任。被告盛泰房地产公司质证不予认可，该合同系原告打算购买盛泰房地产公司开发的目标房屋而签订的，但原告一直没有支付购房款，导致目的没有实现，也没有办理任何备案手续，现该房屋已被鄂前旗法院查封，根据法律规定该合同无法继续履行。被告王成质证对真实性没有异议，但这个和我没有关系。2、原告与被告王成之间签订的房屋转让协议书一份，用以证明：（1）、原告和王成之间的协议在原告和被告盛泰房地产公司签订的合同之前；（2）、证实该房屋转让协议的出卖方和买受人都是公民；（3）、证明该协议项下的标的物即盛泰国际广场6-2，面积155.34平米，房价总款1060196元人民币，该标的物与原告和盛泰房地产公司签订的合同一致；（4）、证明原告与盛泰房地产公司的合同是为了保证该标的物能顺利转移到原告名下。被告盛泰房地产公司质证对三性均不认可，被告王成无权处分涉案房屋；该协议的相关情形盛泰房地产公司并不知情；就该房屋任何人没有实际履行付款义务。被告王成质证称协议是我与原告签订的，没有异议，盛泰房地产公司欠的工程款到现在都没付完，盛泰房地产公司给我抵顶了两处房屋，这个房屋就是盛泰房地产公司抵顶给我的，我还用付款了。3、被告王成给盛泰房地产公司写下的收条原件一份，用以证明原告已给盛泰房地产公司付款。被告盛泰房地产公司质证不予认可，盛泰房地产公司没有收到涉案房屋的购房款；原告与被告签订的协议也是以物抵债协议；涉案房屋的查封日期是2015年11月6日，王成履行的日期是2015年11月21日，其行为发生在法院查封之后，故不发生法律效力。被告王成质证没有异议。4、证明原件一份，用以证明原告是在2014年2月17日用一辆白色路虎车与被告王成置换了房屋，且路虎车已经过户给了王成。被告盛泰房地产公司质证对三性均不认可，这个不属于证人证言，属于被告王成的陈述，该证据出具的时间也是在法院查封之后。被告王成质证称是我自己出具的。5、（2014）鄂前执异字第959-1号民事裁定书原件一份，用以证明涉案的房屋原告已经无法得到，合同的目的已经无法实现，该裁定原告是在2016年3月份收到的。被告盛泰房地产公司质证称三性没有异议，证明目的有异议。（1）、该裁定书证明了原告与王成签订的协议书不具有合法性，王成与盛泰房地产公司签订的认购书不具有合法性；（2）、原告收到此裁定后没有按照民诉法220条规定提起执行异议之诉，所以证明原告是认可该裁定的；（3）、该裁定证明涉案房屋查封的日期是2015年11月6日，原告与被告王成之间签订的协议均在该日期之后，所以均属于无效；（4）、该裁定证明了涉案房屋属于盛泰房地产公司所有，不属于任何人。被告王成质证没有异议。6、证人阿某、杨某1、孟某、莫某2、杨某2出庭作证，用以证明：（1）、原告和盛泰房地产公司之间有就涉案房屋签订的协议；（2）、盛泰房地产公司的负责人马小斐当众人的面承诺，该房屋的所有权会转给原告；（3）、马小斐当着被告王成和原告的面承认该房屋已经以抵顶王成工程款的方式抵顶给了王成。被告盛泰房地产公司对阿某证言质证称三性均不认可，（1）、证人对现场发生的事情不是记不清就是不知道；（2）、证人的证言根本达不到原告的证明目的；（3）、证人的证言正好证明盛泰房地产公司从未向原告收过任何购房款。盛泰房地产公司对杨某1的证言质证不予认可，原告为什么和盛泰房地产公司签订合同证人不能证明。对证人莫某2、杨某2、孟某的证言质证不予认可，不能证明王成与盛泰房地产公司的抵顶债务关系存在。被告王成对阿某、杨某1、莫某2、杨某2、孟某证言没有异议。7、盛泰国际广场商品房认购协议复印件一份。被告盛泰房地产公司质证不予认可，无法与原件核对。被告王成质证称这个就是盛泰房地产公司给我开出来的那个认购协议。被告盛泰房地产公司、王成未向法庭提供证据。本院审核认为，对原告提供的第1组证据，被告盛泰房地产公司虽质证不予认可，但双方确认签订过该合同，故本院确认合同的真实性；对原告提供的第2、3、4组证据，被告盛泰房地产公司对三性虽不予认可，但合同双方无异议，本院可以确认原告与被告王成签订了涉案房屋的买卖协议，可以确认原告用路虎车与被告王成置换了涉案房屋，且该车辆已变更登记的事实；对原告提供的第5组证据，因系生效裁判文书，本院对真实性、合法性、关联性予以确认；对原告提供的第6组证人证言，因系单一证据，故本院对原告的证明目的不予确认；对原告提供的第7组证据，因系复印件，被告不予认可，且无法与原件核对，故本院不予确认。经审理查明，2014年2月17日，原告布日古德作为乙方与作为甲方的被告王成签订了一份房屋转让协议，协议约定甲方王成将坐落于盛泰国际广场6-2商铺转让给乙方，面积155.34平方米；房屋售价每平方米6825元，房价合计1060196元；付款方式为一次性全额付款。2014年2月26日，原告布日古德作为买受人与作为出卖人的被告盛泰房地产公司又签订了一份商品房买卖合同，合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2010-010-001；买受人购买的商品房为合同第一条规定项目中的原房号6-2底商，现房号15-1底商，该商品房合同约定建筑面积共155.34平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米价格为6825元，价款为1060196元。买受人付款方式为一次性付款。双方还约定了逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房的违约责任等条款。协议签订后，被告王成于2015年11月21日出据了一支收条，内容为：”收到盛泰集团工程款，位于鄂前旗盛泰集团国际广场一套商铺（6-2号商铺），155.34平方米，价值1060196元，同意将此房产过户给布日古德，用来抵顶路虎车款项。”同日，被告王成又出据一支证明，内容为：”布日古德在2014年2月17日在鄂托克前旗用一辆白色路虎车与王成置换了一套位于盛泰国际广场6-2的商铺，面积为155.34平方米，等价置换，对方车已过户。”上述收条及证明均由原告布日古德向法庭提供。另查明，本院在2014年3月12日作出（2013）鄂前民商初字第61号民事判决书，判决盛泰房地产公司偿还宁夏申龙电梯有限公司货款97.64万元及违约金等。判决生效后，宁夏申龙电梯有限公司申请强制执行，本院于2015年11月6日作出（2014）鄂前执字第959号执行裁定书，查封了位于盛泰小区西门口15-1-101商铺（即涉案房屋）。2015年12月7日，原告布日古德作为案外人向本院提出执行异议。本院审查执行异议过程中查明该房产未办理产权登记，盛泰房地产公司于2015年9月9日向法院曾出据证明称该商铺系其财产。本院于2015年12月22日作出裁定，驳回了布日古德的异议。现原告布日古德提起诉讼，要求解除与盛泰房地产公司及与王成所签订的两份房屋买卖合同，并要求被告盛泰房地产公司返还购房款1060196元，被告王成承担连带责任。本院认为，本案争议焦点为：一、原告布日古德与被告盛泰房地产公司所签订的商品房买卖合同的性质及效力，合同应否解除？二、原告布日古德与被告王成所签订的房屋转让协议的效力，合同应否解除？三、如若解除合同，原告购房款1060196元应由谁承担返还责任？关于焦点一，原告布日古德与盛泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定了商品房基本情况、计价方式和价款、面积确认及面积差异、付款方式及期限等，具备商品房买卖的必要条款，双方并在落款处签字盖章，盛泰房地产公司对涉案合同真实性亦未提出异议，可见，双方订立合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但原告在本案诉请及举证过程中陈述双方签订该《商品房买卖合同》的目的是证明被告盛泰房地产公司对王成出卖给布日古德的涉案房屋已进行了追认。并提供五名证人证言及《盛泰国际广场商品房认购协议》复印件予以佐证，原告提供以上证据拟证实王成给其出卖的涉案房屋，经过被告盛泰房地产公司的负责人马小斐认可，并追认该房屋已由公司以物抵债抵顶给王成，同时证实马小斐承诺同意将涉案房屋的所有权转移在原告布日古德名下。对此事实，被告盛泰房地产公司对原告提供的王成与盛泰房地产公司的《盛泰国际广场商品房认购协议》复印件不予认可，被告王成亦未提供其他证据证实其与盛泰房地产公司具有债权债务关系，亦不能提供该认购书的原件及其他以物抵债方面的证据，故只有证人证言无其他证据佐证的单一证据本庭不予确认原告的证明目的。并且就如原告与王成签订房屋转让协议时，所有权人盛泰房地产公司有给被告王成抵顶房屋的意思表示，但法律规定房屋的物权变动必须经过登记才发生法律效力，本案以房抵债未实际履行，亦未物权变动，因此本院不予确认原告与被告盛泰房地产公司签订的商品房买卖合同系对其与王成签订的涉案房屋买卖协议的追认的效力。现因原告与盛泰房地产公司就该商品房买卖合同未履行相关的权利义务，且涉案标的已被拍卖，合同目的已无法实现，原告提出解除合同、被告盛泰房地产公司亦同意解除，本院对此请求予以支持。关于焦点二、原告布日古德与被告王成所签订的房屋转让协议的效力及应否解除的问题。被告王成陈述其与被告盛泰房地产公司有债权债务关系，涉案房屋系盛泰房地产公司抵顶给其的房屋，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前清偿行为尚未成立，王成在未取得涉案房屋的所有权和使用权的情况下，将该房屋转让于原告布日古德，因此，被告王成处分房屋的行为系无权处分，而原告亦不能取得该房屋的产权。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态。现涉案房屋因所有权登记在盛泰房地产公司而被法院查封拍卖，由本院（2014）鄂前执异字第959-1号执行裁定书及原、被告的陈述可以证实。综上，根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭，仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。本案被告王成虽然提出关于其与盛泰房地产公司具有以房抵顶工程款的法律关系的主张，但在整个诉讼过程中却未承担相应地举证责任，原告方及被告王成亦均无证据证实物权已转移，因此，原告要求解除与被告王成的房屋买卖协议，本院予以支持。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告提供的证据不能证明其与盛泰房地产公司签订的商品房买卖合同系追认的行为，故双方签订的合同因未实际履行，双方互不负返还责任；原告与被告王成签订房屋买卖合同后，原告已履行合同义务，现因王成系无权处分而解除合同，故被告王成应返还双方协议的房屋价款1060196元；综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告布日古德与被告盛泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告布日古德与被告王成签订的《房屋买卖协议》，被告王成于本判决生效之日返还原告布日古德房屋价款1060196元；三、驳回原告布日古德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，减半收取7170元，由被告王成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提岀副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  边子仙二〇一七年四月二十一日书记员  王 蕾