湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民一终字第00190号
上诉人（原审被告）：枣阳市满江红饮食服务有限公司。住所地：湖北省枣阳市光武路东侧。
法定代表人：刘明锋，该公司经理。
委托代理人：熊向东，湖北金鹤律师事务所律师。
委托代理人：张向阳，湖北金鹤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘明锋，男，汉族。
委托代理人：熊向东，湖北金鹤律师事务所律师。
委托代理人：张向阳，湖北金鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阮世义，男，汉族。
委托代理人：邱文华，湖北长久律师事务所律师。
委托代理人：贺艳辉，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓春枝，女，汉族。
委托代理人：熊揽月，湖北隆中律师事务所律师。
上诉人枣阳市满江红饮食服务有限公司（以下简称满江红公司）、上诉人刘明锋因与被上诉人阮世义、被上诉人邓春枝房地产转让合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中民三初字第00068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人满江红公司、刘明锋的共同委托代理人熊向东、张向阳，被上诉人阮世义的委托代理人邱文华，被上诉人邓春枝的委托代理人熊揽月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
阮世义向一审法院提起诉讼，请求：1.满江红公司、刘明锋、邓春枝立即交付转让给阮世义的原湖北省枣阳市光武宾馆的土地及房屋（房产证号为枣房字第000439**号、土地证号为枣国用（2006）第10**号）并协助办理过户登记手续；2.刘明锋立即返还阮世义多支付的转让费65万元；3.本案的诉讼费用由满江红公司、刘明锋、邓春枝承担。
一审法院认定，2005年6月19日，刘明锋与王振学通过拍卖程序，以290万元竞买了原湖北省枣阳市光武宾馆的破产财产后，将房屋所有权过户至王振学和刘明锋名下，房产证号为枣房字第000439**号，将土地使用权过户至满江红公司（刘明锋）名下，土地证号为枣国用（2006）第10**号。2010年8月10日，阮世义与满江红公司签订了《合作开发协议》，合同主要约定：阮世义与满江红公司合作开发位于湖北省枣阳市光武路101号，房产证号为枣房字第000439**号，土地证号为枣国用（2006）第10**号的房地产。土地使用性质由商服用地变更为商住用地，土地变更性质的费用由阮世义承担；变更性质后的土地作价1700万元，由阮世义两年内予以返还给满江红公司，另支付满江红公司500万元的利润；阮世义以湖北兆丰祥瑞房地产开发公司名义进行开发，所需税费由阮世义承担；阮世义负责开发项目的所有工作，满江红公司不参与开发经营；满江红公司负责开发前的拆迁工作，由此产生的费用及利润归满江红公司所有，并将办理好变性后的土地使用手续交付阮世义。2012年10月30日，阮世义与刘明锋签订《协议书》，约定：阮世义在枣阳市信用联社申请贷款2000万元（已批），用满江红公司的房地产作为贷款抵押；阮世义在办理贷款抵押前向刘明锋再付568万元（原已付647万元），阮世义在收到贷款时再向刘明锋支付500万元，余款585万元（含地上附着物及室内资产作价100万元）。阮世义于2012年12月30日付清，阮世义付清款项后刘明锋将公司转让给阮世义并配合办理过户手续。上述两份合同签订后，阮世义共向刘明锋支付1215万元。
2012年8月27日，王振学委托律师向阮世义致函，认为阮世义与满江红公司之间签订的《合作开发协议》，名为合作开发，实为土地使用权转让，因上述房地产归其与刘明锋等额共有，故《合作开发协议》非法处分了其共有份额，属无权处分。要求协商处理购买其共有份额事宜。2012年11月27日，湖北省高级人民法院在审理王振学与刘明锋房地产确权一案时，作出（2012）鄂民一终字第54号民事判决书，判决确认枣房字第000439**号房产证载明的房屋所有权、枣国用（2006）第1065号土地使用权证载明的土地使用权由王振学、刘明锋等额共有。2013年1月10日，王振学与阮世义签订的《协议书》约定：王振学对刘明锋处分其持有的原光武宾馆房地产50%共有份额予以追认，王振学应得的转让价款只能向王振学指定的收款人支付，如履行对象错误，应承担继续履行义务。阮世义支付的超出刘明锋应得份额的价款，由阮世义向刘明锋主张返还，与王振学无关。王振学将其持有的原光武宾馆房地产50%共有份额作价850万元转让给阮世义，阮世义于2013年1月30日前付280万元，于2013年7月30日前付570万元。王振学转让房地产产生的各项税费由阮世义承担，王振学协助阮世义办理房地产过户手续，过户费用由阮世义承担，房地产交付由阮世义向刘明锋主张。
一审法院另认定，2013年5月3日，王振学因病去世，其法定继承人邓春枝、王东凤、王东梅、王艳晖于2013年6月6日签订的《继承协议书》约定：被继承人王振学生前对枣房字第000439**号房产证载明的房屋所有权，枣国用（2006）第1065号土地使用权证载明的土地使用权所享有的共有份额由继承人邓春枝继承，所产生的权利义务均由邓春枝承担；被继承人王振学因枣房字第000439**号房产证载明的房屋所有权、枣国用（2006）第1065号土地使用权证载明的土地使用权之纠纷产生的诉讼权利和诉讼义务，均由继承人邓春枝享有和承担。2013年12月27日，中华人民共和国最高人民法院（2013）民申字第602号民事裁定书裁定：驳回刘明锋对湖北省高级人民法院（2012）鄂民一终字第54号民事判决的再审申请。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利润的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，阮世义与满江红公司2010年8月10日签订的《合作开发协议》中约定，满江红公司不承担经营风险，只收取固定回报，故该合同名为合作开发协议，实为房地产转让合同。王振学作为诉争房地产实际权利人，虽未在《合作开发协议》上签字确认，但在事后已予以追认，应与另一权利人刘明锋负有按“房地产转让合同”的约定向受让人阮世义交付房地产并协助办理产权变更登记的义务，刘明锋将土地使用权登记至满江红公司（刘明锋）名下，满江红公司也与阮世义签订了《合作开发协议》，实即房地产转让合同，依法亦负有土地使用权交付和协助过户义务。王振学病逝后，其妻邓春枝按协议继承了王振学对诉争房地产的权利和义务，王振学的权利和义务依法应由邓春枝享有和履行。综上，阮世义要求满江红公司、刘明锋、邓春枝履行房地产的交付和过户义务的诉讼请求成立，一审法院予以支持。满江红公司、刘明锋辩称：阮世义不具有房地产开发资质，因而双方签订的《房地产合作开发协议》无效。如前所述，因双方签订的《房地产合作开发协议》名为合作开发协议，实为房地产转让合同。阮世义能否进行房地产开发，是行政审批范畴，不影响房地产转让的效力，故其辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。阮世义另要求刘明锋返还65万元的诉讼请求，因王振学是事后追认的诉争房地产实际权利人，对此前刘明锋的收款行为及土地价款，并无否决权利，其只能与刘明锋进行结算。故阮世义的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：1.满江红公司、刘明锋、邓春枝于本判决生效后十日内将枣阳市光武宾馆的土地及房屋（房产证号为枣房字第000439**号、土地证号为枣国用（2006）第10**号）交付给阮世义，并协助办理过户登记手续；2.驳回阮世义的其他诉讼请求。一审案件受理费129800元，由刘明锋、满江红公司承担。
一审判决宣判后，满江红公司、刘明锋不服，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定阮世义与满江红公司的《合作开发协议》为房地产转让合同性质不当。双方签订的《合作开发协议》是典型的合作开发房地产合同，由于阮世义没有资质而致使该协议归于无效。一审法院类推适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定明显不当，双方在合同中虽然没有约定风险的负担方法，应当推定双方适用法定条件并接受其约束，不能解释为“约定不承担经营风险”；约定返还对价，不能解释为“只收取固定利益”。（二）阮世义与王振学之间的共有份额转让协议依法不能成立，属无效合同，至少尚不成立。一审法院将满江红公司资产在本案中一并处理，明显侵害了公司其他股东的利益。共有人虽有转让共有份额的权利，但根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，当其对外转让份额时，应当经其他共有人同意，并满足其他共有人在同等条件下的优先权。阮世义及原共有人王振学没有履行该法定义务，其尚不具有对外转让份额的条件，双方的转让协议尚不成立；其转让份额涵盖了满江红公司的土地使用权，侵害了公司权益。早在“确认共有的判决”没有生效期间，阮世义与王振学就已经开始协商，阮世义当时就明知该财产存在极大争议。确认共有关系的判决生效后，阮世义明知共有的主要资产已为共有关系外的其他法人财产，更知道光武宾馆装修是刘明锋投入大量资金，是刘明锋在经营等情况，而与王振学串通，故意绕过刘明锋，损害了刘明锋的合法权益，损害了公司其他股东利益。根据《中华人民共和国》第五十二条的相关规定，双方存在恶意串通损害他人利益的事实，应当确认其转让合同无效。（三）满江红公司、阮世义、刘明锋和王振学（现邓春枝）是各自独立的主体，相互之间的争议产生不同的法律关系，一审法院在一个案件中处理，导致主体与诉讼请求之间的冲突。满江红公司认为，阮世义的相关请求若能成立，需要进行以下几个诉讼：一是阮世义与满江红公司要有一个诉讼解决合作开发合同的问题，若合同有效即继续履行，若定性为土地使用权转让合同则办理转让登记，此时将严重影响到王振学和刘明锋的份额含量，同时阮世义将要按照比例承担共有债务的义务，满江红公司共有期间需要进行相应清产核资，否则将有损债权人利益，违反有关法律法规的规定；二是王振学与满江红公司要有一个使共有财产回归共有状态并达到可控状态的诉讼，以便行使转让权，使转让行为没有障碍，权利没有瑕疵，一旦成讼将涉及土地使用权的变更登记等行政行为；三是刘明锋与王振学、阮世义要有一个确认份额转让效力的诉讼，解决阮世义能否取得该份额的问题，以便明确各自下一步的行为方向。同时刘明锋与王振学还要对共有期间的债权债务进行清理，明确责任。综上，满江红公司认为阮世义的诉讼请求缺乏依据，一审判决认定事实不清，证据不充分，损害了他人权益，请求二审法院：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回阮世义的诉讼请求；2.阮世义、邓春枝承担本案上诉费用。
阮世义二审答辩称：（一）一审法院认定阮世义与满江红公司、刘明锋订立的《合作开发协议》为房地产转让合同，认定事实清楚，适用法律正确。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，满江红公司、刘明锋与阮世义在《合作开发协议》中约定，满江红公司负责提供土地及房屋拆迁工作，不参与开发经营；阮世义负责项目开发工作，承担项目开发建设费用。阮世义两年内向满江红公司支付土地作价款1700万元，另支付固定利润500万元。2012年10月30日，阮世义与满江红公司另订立协议：上述地上附着物及室内资产作价100万元转让给阮世义（不再拆除）。上述约定均明确表明满江红公司、刘明锋作为土地提供方，只收取固定利润2300万元，不承担经营风险，故一审法院认定阮世义与满江红公司、刘明锋订立的《合作开发协议》为房地产转让合同，认定事实清楚、适用法律正确。（二）涉案房地产归属于王振学（邓春枝）、刘明锋等额共有，满江红公司对该财产不享有财产权利。满江红公司、刘明锋认为满江红公司资产不能在本案一并处理，一审判决明显侵害了公司其他股东利益之观点依法不能成立。（三）阮世义与王振学订立的《协议书》合法有效。2010年8月10日，刘明锋在王振学不知情的情况下与阮世义订立《合作开发协议书》，将涉案房地产转让给阮世义，阮世义按协议的约定履行了相应的付款义务。阮世义得知涉案房地产系刘明锋与王振学共有之事实，王振学得知刘明锋转让房地产之事实后，双方为维护自己的合法权益，于2013年1月10日达成《协议书》，协议约定王振学追认刘明锋的处分行为，阮世义按约定给付王振学相应的对价。根据法律规定，满江红公司、刘明锋未经财产共有人王振学同意处分涉案房地产，该处分行为效力待定。后王振学追认了满江红公司、刘明锋的处分行为，不仅王振学的追认行为合法有效，因王振学的追认行为，亦使满江红公司、刘明锋的处分行为合法有效。（四）满江红公司、刘明锋认为满江红公司、阮世义、刘明锋和王振学是各自独立的主体，相互之间的争议产生不同的法律关系的观点依法不能成立。涉案房地产归属刘明锋、王振学共有，满江红公司对该房地产不享有财产权。阮世义与满江红公司、刘明锋订立《合作开发协议》，王振学作为该房地产的共有人与阮世义订立《协议书》，追认了刘明锋、满江红公司的处分行为，故本案只有一个法律关系，即阮世义与刘明锋、邓春枝之间的房地产转让合同法律关系。一审法院依据阮世义的诉讼请求，就阮世义与满江红公司、刘明锋、邓春枝之间的房地产转让合同关系的履行做出判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理公允，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1.阮世义与满江红公司、刘明锋订立《合作开发协议》的性质和效力如何认定；2.满江红公司、刘明锋、邓春枝应否向阮世义履行讼争房地产的交付义务并协助办理过户登记手续。结合本案事实及双方当事人的诉辩观点，本院评判如下：
（一）关于《合作开发协议》的性质和效力认定问题
关于《合作开发协议》的性质问题，本院认为，本案中，阮世义与满江红公司签订的《合作开发协议》中，约定讼争土地性质由商服用地变更为商住用地，土地变性费用由阮世义承担，变更后的土地作价1700万元，用于满江红公司在项目开发中的投入资金，阮世义两年内返还满江红公司资金1700万元，另支付500万元的利润。阮世义负责开发项目的所有工作，满江红公司不参与开发经营。满江红公司负责项目的拆迁工作，确保阮世义开发时无任何争议，并将办理好变性后的土地使用手续交付给阮世义。从上述协议约定内容来看，满江红公司在项目中提供讼争土地的土地使用权，只收取固定利润，并不参与项目的开发经营，不承担经营风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利润的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，本案中阮世义与满江红公司签订的《合作开发协议》名为合作开发，实为房地产转让合同。满江红公司、刘明锋关于《合作开发协议》应定性为合作开发房地产合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于《合作开发协议》的效力问题。本院认为，阮世义与满江红公司签订的《合作开发协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定。虽然讼争土地及土地上的房产已经生效判决确认为王振学、刘明锋等额共有，刘明锋在《合作开发协议》中，处分了王振学的共有份额，但王振学在之后与阮世义签订的《协议书》中对刘明锋处分其享有的共有房地产份额予以了追认，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，阮世义与满江红公司签订的《合作开发协议》应为有效。满江红公司、刘明锋上诉认为，王振学与阮世义签订的共有份额转让《协议书》未经其他共有人同意，且转让份额涵盖了满江红公司的土地使用权，侵害了公司权益，双方存在恶意串通损害他人利益的情形，故该《协议书》应为无效。本院认为，因《合作开发协议》中涉及的讼争土地使用权已经生效判决确认为王振学与刘明锋共有，故王振学转让其共有份额的行为并未侵害满江红公司的合法权益，且王振学作为讼争土地使用权的按份共有人，处分自己共有份额的行为并不需要经其他共有人同意才生效。刘明锋、满江红公司也并无证据证明王振学与阮世义存在恶意串通损害他人利益的情形，故满江红公司、刘明锋关于王振学与阮世义签订的《协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，满江红公司、刘明锋关于《合作开发协议》无效的上诉理由不能成立，其相应上诉请求本院不予支持。
（二）关于满江红公司、刘明锋、邓春枝应否向阮世义履行讼争房地产的交付义务并协助办理过户登记手续问题
本院认为，基于上述对《合作开发协议》的性质和效力的认定，满江红公司与阮世义签订的《合作开发协议》合法有效，满江红公司应按照协议约定向阮世义履行讼争土地使用权的交付过户义务。由于讼争土地使用权登记在满江红公司（刘明锋）名下，而该土地使用权的权属已经生效判决确认为王振学、刘明锋共有，王振学去世后，其享有的共有份额由法定继承人邓春枝合法继承，故一审判决满江红公司、刘明锋、邓春枝应向阮世义履行讼争土地使用权的交付过户义务，并协助办理过户登记手续，并无不当。满江红公司、刘明锋关于一审判决未厘清满江红公司、阮世义、刘明锋、王振学之间法律关系的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费129800元，由枣阳市满江红饮食服务有限公司、刘明锋共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 浩
代理审判员 徐 艺
代理审判员 李治国
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 向 珂