天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2０14）一中民四终字第1011号
上诉人（原审被告）刘秀春，女，1967年1月26日出生，汉族，天津市光华彩色印刷中心经理，住天津市南开区南大龙兴里*******号。
委托代理人刘文涛，天津律云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国教育工会南开大学委员会，住所地天津市南开区卫津路94号。
法定代表人王惠兰，常务副主席。
委托代理人张建平，天津长丰律师事务所律师。
上诉人刘秀春因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第5412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘秀春的委托代理人刘文涛、被上诉人中国教育工会南开大学委员会的委托代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告向原告租用南开大学大礼堂放映室用于经营。双方于2013年6月28日签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定：原告将南开大学大礼堂放映室上下两层共计150平方米租赁给被告使用，用于印刷、装订、复印等，不得用于非法禁止的印刷品、宣传品及在没征得原告同意的情况下擅自改为他用。合同第二、三条约定，租赁期限为一年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止，年租金80000元。第四条约定，每半年收取租金一次，分别为每年的1月和7月。第五条约定，本合同租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期交还。如续租，在同等条件下被告无违约行为应享有优先租赁权。第七条约定，被告在租赁期间应严格遵守国家的法律、法规及南开大学的管理规定。擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动，原告有权终止合同。合同签订后，被告使用房屋经营使用。期间未通知原告私自将房屋二层改为咖啡厅对外开放。原告多次阻止未果，隧于2014年5月12日给被告发出通知函，通知被告因其擅自改变房屋用途，经原告多次交涉仍不改正，故依照合同约定，期满后不再与其续租，被告应如约将出租房屋交还原告。合同期满后，被告仍占用房屋拒绝腾交原告，双方因此成讼。
另，南开大学房产管理处出具情况说明，认可涉诉房屋由原告使用并对外出租并同意由原告行使诉讼权利。
庭审中，原告承认被告在此经营多年，对于被告装修咖啡厅前房屋的状况并不清楚。被告称原告在2014年7月起已采取房屋停水措施，原告否认。
中国教育工会南开大学委员会一审的诉讼请求为：1、判令刘秀春将天津市南开区南开大学校内大礼堂放映室的房屋返还原告并将屋顶、墙面所做装修拆除后恢复原状；2、判令刘秀春给付原告自2014年1月1日至2014年6月30日的租金40000元及按租金标准计算至实际腾交房屋之日止的房屋使用费；3、判令刘秀春按银行同期贷款利率标准赔偿原告自2014年2月1日起逾期支付40000元租金的利息损失；4、受理费由刘秀春承担。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。被告在经营期间擅自改变经营用途，其行为构成违约。原告因此在租赁期满后不再续租，并要求被告返还租赁物，符合法律规定。原告要求被告将房屋恢复原状，但未能明确原状如何，故该项请求无法支持。被告使用房屋应向原告交纳相应的费用，故原告要求被告给付租金及使用费的主张，予以支持。被告称系原告拒绝收取租金，没有证据证明，不予采信。因原、被告未就逾期交付租金的违约责任的承担方式进行约定，故被告应依法承担违约责任，就此赔偿原告的损失。原告要求按照同期贷款利率的标准计算损失数额，符合法律规定，依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决为：一、本判决生效后十五日内，被告刘秀春将南开大学大礼堂放映室二层房屋腾交原告中国教育工会南开大学委员会，并按年租金80000元的标准给付原告自2014年7月1日起至其实际腾房之日止的房屋使用费；二、本判决生效后十五日内，被告刘秀春给付原告中国教育工会南开大学委员会拖欠的租金40000元，并按银行同期贷款利率计算自2014年2月1日至本判决确认给付之日的利息损失给付原告；三、驳回原告其他诉讼请求。
判决后，上诉人刘秀春不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销天津市南开区人民法院（2014）南民初字第5412号民事判决书；2、改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、一、二审上诉费用由被上诉人承担。主要理由：被上诉人既非讼争房屋的所有权人，亦非合法的使用权人，更非讼争房屋所有权人的代理人，本无诉讼主体资格，一审法院在没有认真审查被上诉人诉讼主体资格的情况下做出的支持被上诉人诉讼请求的判决显然是错误的，恳请二审法院依法纠正。
被上诉人中国教育工会南开大学委员会辩称，一审判定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人上诉请求，相关的诉讼费用由上诉人承担。主要理由：1、本案的案由是房屋租赁合同纠纷，依据合同相对性上诉人与被上诉人是签订该合同的主体，合同主体间产生的纠纷应由签订合同双方来起诉或应诉，与他人无关。2、庭审中，作为被上诉人一方已经向法庭提交了房屋所有权人对于本诉讼的意见，所有权人同意由被上诉人对外出租并依法主张权利。3、签订合同之初是被上诉人一方将出租房屋交给了上诉人，基于诚实信用原则当时接受房屋的上诉人也应该将出租房屋返还被上诉人而不是其他第三方。
经审理查明，二审审理期间，被上诉人提供了一份南开大学出具的情况说明，内容为：南开大学大礼堂放映室系我校所有的房产，经我校同意，该房产由被上诉人中国教育工会南开大学委员会使用并对外出租，现中国教育工会南开大学委员会与刘秀春之间的租赁合同已于2014年6月30日到期终止，由于刘秀春不能依法、依约返还租赁房屋并承担相关责任，作为该房产的所有权人，我校同意中国教育工会南开大学委员会以刘秀春为被告，依法向法院提起诉讼并提出相关诉讼请求。对此，上诉人刘秀春经质证认为，真实性无异议，但提出上诉人刘秀春自2005年开始使用诉争房屋，后对房屋进行改造。
另外，本院查明的其他事实与一审人民法院查明的事实一致，案经调解，双方各持己见。
本院认为，涉诉的南开大学大礼堂放映室系校产房屋，房屋为上下两层面积为150平方米，产权人为南开大学。南开大学以及该校房产管理处均出具情况说明，确认被上诉人是经产权人南开大学授权对外出租，因此，被上诉人依法取得出租权，其与上诉人刘秀春之间签订的房屋租赁合同因不违反法律强制性规定，依法有效。双方当事人均应依法履行。租赁合同到期后，因上诉人在经营期间改变经营用途，被上诉人不再与上诉人续签租赁合同，并要求返还租赁物，符合法律规定，本院予以准许。上诉人刘秀春未按合同约定交付租金，明显违反合同约定，应当承担给付租金以及按照中国人民银行同期贷款利息支付违约金的民事责任。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1467元，由上诉人刘秀春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 张玉洁
二０一五年一月二十日
书 记 员 刘 文
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……