甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终519号
上诉人（原审被告）：邢某，汉族。
委托诉讼代理人：王某，甘肃正峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张某，甘肃正峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩某，汉族。
委托诉讼代理人：李某1，甘肃雪山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李某2（韩某妻子），汉族。
上诉人邢某与被上诉人韩某确认合同效力纠纷一案，张掖市甘州区人民法院于2016年4月5日作出（2015）甘民初字第5625号民事判决书，邢某不服向本院提起上诉，本院于2016年11月28日作出（2016）甘07民终342号民事裁定书将该案发回重审，甘州区人民法院经重审，作出（2016）甘0702民初11805号民事判决，邢某不服，向本院提起上诉，本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢某及其委托诉讼代理人王某、张某，被上诉人韩某及其委托诉讼代理人李某1、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢某上诉请求：1、依法撤销甘州区人民法院(2016)甘0702民初11805号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院理解和适用法律错误。原审法院关于上诉人与被上诉人《工程承包合同》及《韩某综合楼验收付款协议》中关于被上诉人以两套房屋所有权、45平方米院落使用权转让的约定无效的判项依据的是《土地管理法》第62条、63条之规定、《合同法》第52条之规定以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发【2007】71号的相关规定。然而，原审法院在没有充分考虑本案特殊性的情况下对法律简单对号入座草率而笼统做出判决，实属不公。理由如下：（一）、关于协议签订的法律适用时效问题。上诉人与被上诉人签订《工程承包合同》是在1998年5月25日，也即双方达成以两套房屋、45平方米院落抵顶工程款的协议是在1998年，而根据当时国家有关立法及政策均未规定禁止城镇居民及其他集体经济组织成员购买农村房屋，在这种大背景下，司法实践中也确实存在城镇居民及其他集体经济组织成员购买农村房屋的情形。1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：”买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”直到1999年1月1日《土地管理法》开始实施，才明确地将城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地的权限取消，并进一步确定农村宅基地使用权的主体性，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。依据我国法律法不溯及既往的原则，只要不违反当时的法律规定，就应认定上诉人与被上诉人达成的协议有效。（二）、上诉人与被上诉人签订的协议是基于双方真实意思表示，理应得到保护。房屋买卖行为首先适用的就是《合同法》的相关规定，在司法体系内，法不禁止即自由是基本的法理精神。原审法院认为本案情形属于《合同法》第52条所规定的情形，当属无效。然而该法条的适用应与相关的法律、行政法规相结合，才可认定合同无效。一方面，《土地管理法》第62、63条的立法目的是为了限制农用地转为建设用地。而在非本集体经济组织成员购买农村房屋的情况下，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质；另一方面，该法律规定并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋。故《土地管理法》第62、63条显然不属于《合同法》第52条第五项中所说的”法律、行政法规的强制性规定”，更不能作为认定本案合同无效的依据，因此原审判决存在认定事实和适用法律错误。（三）、原审判决并没有实现法律效果与社会效果相统一。本案中，上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上通过合同方式而取得该房屋，并已实际占有、使用、收益该房屋近二十年。如今该宗房屋涉及到翻建改造的问题而产生纠纷，原审法院在没有充分考虑出卖人可能因房屋涨价、土地升值等利益因素的驱使下而提起诉讼，就草率笼统做出合同无效的判决，不符合司法维护诚信的原则，更损害了上诉人的合法权益。原审判决转让合同无效及返还房屋、院落的结果是完全错误的，应当依法纠正。综上所述，为维护上诉人的合法权益，也使上诉人能感受到个案的公正，上诉人请求二审法院依法作出公正裁决，撤销甘州区人民法院(2016)甘0702民初11805号民事判决书并依法驳回被上诉人的诉讼请求。
韩某辩称：本案客观事实是，2000年5月15日，当事人双方签订一份付款协议，约定将182.5平方米的住宅附带院落45平方米抵顶工程款118625元，上诉人亦使用至今，原审已经将上述事实充分查明，记录在案，双方对此均无异议，故原审认定事实非常清楚。关于适用法律问题，上诉人称”法不溯及既往”，主要针对《中华人民共和国土地管理法》63条规定是否适用的问题，我国《中华人民共和国土地管理法》是由第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月29日修订通过，自1999年1月1日起施行。当事人之间签订的《付款协议》关于抵顶房屋的约定产生于2000年5月15日以后，自然适用当前《土地管理法》，其63条自然就约束到了当事人之间关于抵顶房屋的约定，故原审判决根本不存在适用法律错误的情形。综上，我国民法通则、合同法都有规定，无效协议自始不具有法律约束力，一份合同不论多久，都不能因时间的经过而变成有效的，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
韩某向原审法院起诉请求：要求确认原、被告签订的《工程承包合同》及《韩某综合楼验收付款协议》中关于约定两套房屋所有权、45平方米院落使用权转让的约定无效，并判令被告向原告返还房屋及院落。
原审法院经重审查明的事实：1998年5月25日，原告作为甲方、原张掖市廿里堡建筑工程公司作为乙方，双方签订了一份《工程承包合同》，约定由原张掖市廿里堡建筑工程公司承建原告位于××镇。当时被告邢某系原张掖市廿里堡建筑工程公司第二施工队的队长，被告邢某作为乙方的委托代理人在合同上签了名并加盖了”张掖市廿里堡建筑工程公司第二施工队”的公章。该合同的主要内容为：甲方以包工包料的方式将该项工程承包给乙方修建，图纸面积516平方米，每平方米造价500元，工程总造价为258000元，结算时按实际面积结算；工程于1998年5月28日开工，同年9月30日完工；工程款在工程开工前付2万元，一层主体完工付2万元，二层主体完工付2万元，主体工程完工付清总造价的30%。合同第十条约定：原告的二层住宅两套房屋（建筑面积约182.5㎡）以每平方米680元的价格出售给被告，价款124100元抵顶工程款的50％，下余工程款于1999年5月底以前全部付清；合同第十二条约定：甲方出售给乙方两套住房，另外甲方给乙方两套住房带在后院45㎡的院落（此院落包括在两套住房每平方米680元的造价内，甲方不再向乙方收取任何费用），两套住房和后院45㎡院落土地使用权、所有权、房权证等全部手续及费用由甲方承担办理。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，工程由被告邢某具体负责施工。工程完工验收后于1999年9月20日交付原告使用。
2000年5月15日，原告和被告又签订《韩某综合楼验收付款协议》一份，协议上加盖了”张掖市廿里堡建筑工程公司第二施工队”的公章。协议确定该工程实际面积为544.36㎡，工程总造价为272180元。该协议第一条约定：原告以每平方650元的价格出售给被告面积为182.5㎡的住房两套，价格为118625元，甲方负责办理住房和后院45㎡的产权证。同日，原告和被告个人又签订了《韩某综合楼甲方扣除清单》、《韩某综合楼工程变更增加项目》、《韩某综合楼预付工程款清单》等。此后，上述两套房屋和院落一直由被告占有使用收益至今。上述房屋因土地性质属集体土地，至今无法办理房屋所有权证书。
原审法院另查明：2006年6月1日，原张掖市廿里堡建筑工程公司的法定代表人王银昌与被告邢某签订了一份”债权转让协议”，该协议内容为：”2000年7月31日原张掖市廿里堡建筑工程公司经张掖市工商行政管理局依法核准注销，该公司的债权债务由新成立的张掖市金城建筑工程有限责任公司承担。金城公司于2001年6月28日被工商部门注销，其债权债务由王银昌承担。现双方就邢某在上述两个建筑公司经营存续期间的有关事宜达成如下协议：一、乙方在上述两个建筑公司经营存续期间直属其第二施工队，并以廿里堡（建筑工程公司）、金城公司的名义承建的所有工程均属乙方自筹资金、人工及设备等；二、乙方（即本案被告邢某）在上述两个建筑公司期间所承建工程的债权债务，现有甲方自愿转让给乙方承担，此债权债务不再与甲方发生任何关系；三、乙方（即本案被告邢某）在上述两个建筑公司期间所承建的工程有：张掖市金园种猪场；韩某与韩天祥父子综合楼；韩某与韩天祥父子用工程款抵顶的河西学院西侧综合住宅楼的住房两套及抵顶的财物；......。上述工程所产生的所有债权债务均由乙方承担。”
原审法院再查明：在被告使用上述房屋和院落过程中，原被告为支付工程款、相邻权、使用房屋产生的费用（电费、暖气费等）发生过纠纷，经过本院及张掖市中级人民法院多次审理，已生效的判决书、调解书确定的相关权利人、义务人为本案原告韩某、被告邢某。其中，本院作出的（2002）甘民新初字第193号（原告王银昌与被告韩某拖欠建筑工程款纠纷一案）民事判决书审理查明：”1998年5月25日被告与廿里堡建筑公司签订一份《工程承包合同》，约定由廿里堡建筑公司为被告承建一栋三层综合楼。......2000年5月25日，经廿里堡建筑公司与被告结算，被告应付给原告工程款258000元，双方签订付款协议一份，约定被告用其所有的综合楼182.5㎡的两套住房及该综合楼后院45㎡的给廿里堡建筑公司抵顶建筑工程款118625元，扣除被告已付给廿里堡建筑公司的工程款即材料款折价后，被告下欠廿里堡建筑公司工程款30389.60元，平均分三年付清......”。该判决书判决：”被告韩某欠原告王银昌的建筑工程款20259.74元，支付利息735.18元，合计20994.92元，限被告于本判决书生效后三日内付清。”该案于2005年11月执行完毕。根据被告邢某提交的其与王银昌于2003年7月14日签订的”债权转移协议书”，该案案件款由被告邢某领取。
原审法院还查明：原告韩某系韩天祥之子。1996年1月1日，原张掖市土地管理局给韩天祥颁发《甘肃省土地临时使用证》一份，载明上述综合楼的用途为商贸门点，土地性质为集体所有，使用期限自1995年12月31日至2000年12月31日止。在该土地使用期限届满后，土地管理部门再未颁发该土地的使用权证书。新墩镇西关村三社的其他60户门店的土地性质、修建时间及土地使用权证书的情况与原告的情况相同。在本案审理过程中，对本案所涉及的土地的性质及使用权的问题，本院依职权向原告所在的新墩镇西关村民委员会主任李增杰、新墩镇人民政府国土资源所所长平敬文进行了调查。李增杰陈述：原告修建的综合楼土地属于宅基地。虽然在2000年12月31日西关村三社61户门店（包括本案所涉及的原告的门店）土地使用期限届满后土地管理部门再未颁发该土地的的使用权证书，但上述土地集体所有的性质没有改变。根据张掖市规划管理局的张规函（2015）81号文件，为响应市上统一规划政策，西关村三社在北环路修建的61户门店（包括本案所涉及的原告的门店）必须按照规划要求进行翻建。现除六户外，其余门店已经翻建。平敬文陈述：西关村三社在北环路所修建的门店土地性质属西关村三社所有，在2000年12月31日西关村三社的门店土地使用期限届满后上述土地的使用权已经失效，虽然政府部门没有为门店使用人再颁发土地使用权证书，但政府是默许西关村三社的农户继续使用上述土地的。
2015年6月11日，张掖市规划管理局给甘州区新墩镇政府的张规函（2015）81号”关于新墩镇西关村三社沿北环路门店翻建改造的批复”规定：”为改善及整治城区北环路及国道312线沿线环境卫生，原则同意新墩镇西关村三社将位于北环路两侧、东至甘州区医院及河西学院南大门、西至西关小学及加油站间约620米范围内的61户门店，由现状地上一二层翻建为地上三层，......。”本案所涉及的原告的综合楼就在上述门店范围内。因在原告准备翻建房屋时原被告发生纠纷，故原告提起诉讼。
原审法院认为：关于被告是不是本案适格主体的问题。1998年5月25日签订的《工程承包合同》、2000年5月15日签订的《韩某综合楼验收付款协议》虽是原告与原张掖市廿里堡建筑工程公司以及原张掖市廿里堡建筑工程公司第二施工队签订的，但工程由被告邢某具体负责施工的，后来签订的《韩某综合楼甲方扣除清单》、《韩某综合楼工程变更增加项目》、《韩某综合楼预付工程款清单》等均是原告和被告个人协商签订的。（2002）甘民初字第193号判决书执行过程中，被告邢某提交了其与王银昌在2003年7月14日签订的”债权转移协议书”领取了该案案件款。另外，原、被告之间发生纠纷后经法院审理作出的（2005）张中民终字第272号民事判决书、（2006）甘民初字第2009号民事调解书、（2013）甘民初字第1930号民事调解书均已生效，上述法律文书上确定的权利义务人均为本案原被告。根据2006年6月1日王银昌与被告邢某签订的”债权转让协议”，在王银昌任原张掖市廿里堡建筑工程公司、张掖市金城建筑工程有限责任公司法定代表人期间及上述两个公司存续期间，被告邢某以上述两个公司名义承建的工程包括本案所涉及的原告的综合楼，涉及本案综合楼的债权债务由被告承继。故被告邢某是本案适格的被告主体。
关于原、被告签订的《工程承包合同》及《韩某综合楼验收付款协议》中关于两套房屋所有权、45平方米院落使用权转让的约定是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：”农村村民一户只能拥有一处宅基地。”第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或”小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日）第二条规定：”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
原、被告双方签订的《工程承包合同》及《韩某综合楼验收付款协议》中关于原告以两套房屋、45平方米院落使用权抵顶工程款的约定部分，从内容上分析，实际上是转让房屋的合同。根据房地不可分的原则，房屋转让的标的物不仅是房屋，还应包含土地使用权。上述合同内容虽系双方当事人真实意思表示，但本案所涉房屋系在甘州区西关村村民委员会集体所有的土地上所建，宅基地是集体经济组织的重要财产权利，不具有流转性，村民对宅基地只有使用权，而没有所有权。被告不是西关村村民委员会的集体经济组织成员。原、被告以房抵债的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》中的关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的有关规定，同时也侵害了集体经济组织及其他组织成员的利益，且被告抵债所得的房屋也无法办理房屋所有权证，故应认定原被告双方签订的合同中关于房屋转让的内容无效。根据我国《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。据此，被告基于合同约定取得的房屋和院落应当予以返还。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。
在本案原审和重审过程中，原审法院对本案所涉及的合同部分内容如果被确定无效将产生的法律后果向被告进行了释明，征询被告是否在本案中一并解决的意见，被告明确表示：因本案原告的诉讼请求还处于不确定状态，如果本案所涉及合同部分内容被确定无效产生的后果，暂不在本案中主张权利，待后另行主张相关权利。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告韩某与被告邢某之间签订的《工程承包合同》及《韩某综合楼验收付款协议》中关于两套房屋所有权、45平方米院落使用权转让的约定无效；二、被告邢某于本判决生效三十日内将位于河西学院西侧坐北面南的韩某综合楼二层两套房屋（建筑面积182.5平方米）及后院45平方米院落返还原告韩某。案件受理费2743元，由被告邢某负担。
本院二审期间，上诉人提交了户籍证明一份，以证明邢某系甘州区廿里堡乡宋王寨村居民。经质证，被上诉人对其真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。因上述证据并不能证明本案合同效力的问题，对该证据的关联性本院不予采信。本案二审审理查明的事实与原审判决查明认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，韩某与张掖市廿里堡建筑工程公司于1998年5月25日签订的《工程承包合同》第十条付款办法约定，甲方二层住宅两套住房以每平方米680元的价格出售给乙方。第十二条售房办法约定，甲方负责办理出售给乙方的两套住房，另外甲方给乙方两套住房带在后院45㎡的院落。如果乙方不要住房，甲方留用或售房后付给乙方总造价50%的工程款129000元，此款在1998年12月30日前付8000元，下余49000元于1999年5月30日前付清。从该约定来看，是否以涉案的两套房屋及45㎡的院落抵顶工程款并未最终确定。2000年5月15日双方达成的《韩某综合楼验收付款协议》，才最终确定甲方以650元每平方米的价格出售给乙方两套住房及后院45㎡的院落（实际是以房抵顶工程款）。认定该两套房屋所有权及45㎡院落土地使用权转让的约定是否有效，应适用2000年5月15日达成《韩某综合楼验收付款协议》时的法律。根据1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订通过，自1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员。《土地管理法》第63条规定：”农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”且上诉人抵债所得的房屋也无法办理房屋所有权证。原审法院依据现行《土地管理法》及相关法律规定认定该约定无效并不存在适用法律错误的问题。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2743元，由上诉人邢某负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 岳小芸
审判员 任斌文
二〇一七年八月二十三日
书记员 张远远