太原市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋01民终2485号
上诉人（原审被告）：山西千里实业集团有限公司，住所地太原市迎泽区双塔南路100号10幢1层。
法定代表人：王秀兰，总经理。
委托诉讼代理人：田艳军，山西鼎信泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：太原市猗汾物业管理有限公司，住所地太原市漪汾苑小区叠翠坊10号楼。
法定代表人：杜忠利，总经理。
委托诉讼代理人：刘小婷，北京厚坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：铉威，男，1979年7月3日出生，汉族，该公司部门经理，住太原市。
上诉人山西千里实业集团有限公司因与被上诉人太原市猗汾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2015）万商初字第00203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人山西千里实业集团有限公司的委托诉讼代理人田艳军、被上诉人太原市猗汾物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘小婷、铉威到庭参加诉讼。
上诉人山西千里实业集团有限公司（以下简称千里实业公司）上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人太原市猗汾物业管理有限公司（以下简称猗汾物业公司）对上诉人千里实业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由猗汾物业公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，证据不足。首先，一审判决以上诉人千里实业公司致函太原市中和房地产开发有限公司函件证明千里实业公司欠被上诉人猗汾物业公司物业费、暖气费、电费的事实明显属于认定事实错误。2009年12月28日、2010年1月6日，千里实业公司曾致函太原市中和房地产开发有限公司白董事长，函件载明：”我公司与贵公司猗汾物业公司的物业费及取暖费对账一直未对清...”。可见，该函件并不能说明上诉人欠被上诉人物业费、暖气费和电费的事实。而在2010年1月6日，太原市中和房地产开发有限公司市场营销部及财务部给公司领导的请示报告，也只是单方认为千里实业公司拖欠物业费、暖气费、电费，对于是否欠费，千里实业公司并未认可。因此，一审法院以双方的函件往来，认定千里实业公司欠猗汾物业公司物业费、暖气费、电费，显然是错误的。其次，现有证据无法证明猗汾物业公司为千里实业公司提供了物业服务，一审法院认定猗汾物业公司为千里实业公司提供物业服务证据不足。猗汾物业公司与太原市漪汾苑小区管理委员会曾与2006年6月27日签订《太原市漪汾苑小区物业管理委托合同》，约定委托管理期限为五年，自2006年7月1日起至2011年6月30日止。但是，现有证据无法证明猗汾物业公司为太原市漪汾苑小区管理委员会成员，也不能证明猗汾物业公司为千里实业公司提供了物业服务义务。事实上，千里实业公司所有的商铺为坐北朝南的临街门面房，大门均是朝街面开的且出入门面房无须经过小区内部，千里实业公司所属的房产的维护、管理先后由千里实业公司自行聘请太原天地利物业管理有限公司、山西天地世纪物业管理有限公司负责，安保人员、保洁及垃圾清运等也是千里实业公司自行聘请和处理的。一审中，两物业公司出具的证明能够印证为千里实业公司提供物业服务的事实。猗汾物业公司从未提供任何物业服务的相关内容。更何况，电费是千里实业公司直接向供电部门缴纳。取暖费也是千里实业公司直接交付与供热公司的，可见猗汾物业公司诉称的自1995年至2015年9月28日为千里实业公司进行物业管理服务，千里实业公司欠其物业费、暖气费、电费显然与客观事实相悖，故一审法院认定事实错误，证据不足。最后，猗汾物业公司诉求的各项费用的债权早已超过诉讼时效，不应得到法律的保护。退一步讲，猗汾物业公司即便曾为千里实业公司提供过物业服务，但猗汾物业公司提供物业服务的期限已于2011年6月30日终止。根据猗汾物业公司提供的欠费明细。物业费产生于1994年，而供热费截止2006年不再产生，可见猗汾物业公司对千里实业公司所谓的欠费问题早已清楚，但猗汾物业公司从未向千里实业公司主张过权利，一审中，猗汾物业公司也未提供连续有效催款的证据，猗汾物业公司提供了2014年6月27日、2015年9月28日，催交欠费通知，但该通知所列的欠费单位并非是千里实业公司，欠费金额和项目也未得到千里实业公司的认可。另外，猗汾物业公司即便在此时进行了催款，但在催款前，猗汾物业公司的债权早已超过诉讼时效，故猗汾物业公司主张的各项费用的债权不应得到法律保护。2、一审法院依据未经质证的证据作为裁判依据，程序违法。依据法律规定证据必须经过质证后才能作为定案依据。可是一审法院对猗汾物业公司在开庭后才向法庭提交的2016年6月16日山西国信会计事务所有限公司的《审计报告》，没有经过”质证程序”就作为裁判金额的依据，显然程序违法。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足、程序违法，请求二审法院依法查明事实，依法改判。
被上诉人猗汾物业公司辩称，一审判决的事实部分予以认可，虽然拿出三处房产，但猗汾物业公司会另案起诉，其余的部分认定事实清楚，适用法律正确。1、关于千里实业公司称其不承认欠猗汾物业公司费用的问题，千里实业公司从入住至今物业费从未交过，电费是部分交过，因为当时是物业公司统一交了以后千里实业公司再交，一审猗汾物业公司已经提交了电费凭据，供热是小区统一买煤自行供热，千里实业公司当时交纳了一部分供热费，没有交的供热费单据都在。2007年集中供热以后千里实业公司自行与供热公司结算，但2007年之前的供热费千里实业公司基本没有交，都是由物业公司买煤自行供热的。2、关于千里实业公司称其是临街门面房不存在物业管理的问题，物业管理费不仅指卫生，还有管道维护、电路维护、当时的供热，物业的服务是很多方面构成的，不只是卫生的管理。猗汾物业公司的管理权限是千里实业公司入住时的有合同约定的，而且是法律规定予以支持的，猗汾物业公司是有权收取物业费的主体。3、从时效上看，猗汾物业公司每年都给千里实业公司发催款通知书，并且有猗汾物业公司物业管理人员的签字认可，还有特快专递发放通知，各种形式的催款通知年年都在催，故时效未过。4、关于审计报告，审计报告中的欠款单子、政府规定的各种收费依据都是在一审法庭逐一提供双方举证、质证过的，没有新的证据。审计报告只是按顺序汇总了一下，审计报告也通知千里实业公司去法庭看过。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应当依法予以维持。
一审法院认定的事实：太原市万柏林区漪汾苑小区系太原市综合开发公司（现变更为太原市中和房地产开发有限公司）开发建设，为加强该小区的管理，在业主未成立业管会前，太原市综合开发公司于1994年6月5日委托其下属单位太原市综合开发公司漪汾苑物业管理中心对该小区进行物业管理，委托管理期限自1994年6月至小区成立业主管委会止。1997年7月1日，太原市漪汾苑小区业主管委会委托太原市综合开发公司漪汾苑物业管理中心对该小区进行物业管理。2003年10月10日，太原市漪汾物业管理有限公司成立，2006年6月27日，太原市漪汾苑小区业主管委会与太原市猗汾物业管理有限公司签订了太原市漪汾苑小区《物业管理委托合同》。2009年12月28日,千里实业公司致函太原市中和房地产开发有限公司白董事长，该函件主要载明：我公司于1999年在贵公司购买漪汾街商铺及住宅各数套，现需办理以下五套：漪汾街小区红叶里A12号楼商店、B区11号小别墅、D区9号楼7-8单元1-4层、流碧园D组团9栋5-7层办公楼、D区9号楼裙商及6号楼裙商的土地使用证，因年代久远，我公司与贵公司猗汾物业公司的物业费及取暖费对账一直未对清，恳请贵公司先行办理以上的国有土地使用证，其余的商铺及住宅待我公司和贵公司全部对账完成后再行办理。2009年12月30日，太原市中和房地产开发有限公司市场营销部并经财务部核实就千里实业公司所购漪汾苑小区房屋遗留问题向公司领导汇报主要载明：1992年至1996年千里实业公司购买我公司坐落于漪汾苑小区A区（红叶里）12号楼1幢、B区（彤霞村）9号楼11号小楼1套、D区（流碧园）9号楼1幢、D区（流碧园）6号楼裙商及E区（锦绣庄）底商和地下室（产权人：候丽萍），以上房屋千里实业公司均已办理了《房屋所有权证》。当年千里实业公司支付过购房款（其中有用汽车抵顶过房款），我公司也相应地开具了结算发票和移交证，但一直未全部结算完。千里实业公司现派人领取上述房产的土地分割证，经我部门和财务部核对千里实业公司购房款情况得知，千里集团还欠我公司购房款592895.79元未结算，漪汾苑物业公司通知我部门千里集团欠物业费、电费、采暖费共计1199165.89元。以上两项合计1792061.68元（不包括刘千里的妻子候丽萍E区裙商所欠的物业及采暖费等费用）。因千里实业集团所欠费用高达200万元，如将土地分割证提供给对方，将影响下一步结算和物业公司正常运营，我公司也无法再制约千里集团。2010年1月5日，千里实业公司再次致函太原市中和房地产开发有限公司白董事长，该函件主要载明：因年代久远，我公司与贵公司猗汾物业公司的物业费及取暖费对账一直未对清，恳请贵公司先行办理以下：漪汾街小区红叶里A12号楼商店、B区11号小别墅、D区9号楼7-8单元1-4层、流碧园D组团9栋5-7层办公楼、D区6号楼裙商的国有土地使用证，其余的商铺及住宅待我公司和贵公司全部对账完成后再行办理。2010年1月6日，太原市中和房地产开发有限公司市场营销部和财务部就千里实业公司以上房屋要求办理土地分割证因欠费问题向公司请示报告载明：千里实业集团漪汾苑小区A区12号楼、B9号楼11号别墅、D区6号楼裙商、D区6号楼5单元1号共欠物业费、取暖费和电费1199165.89元及房款592895.79元。2014年6月27日、2015年9月28日猗汾物业公司向千里实业公司发出催交欠费通知，该二份通知主要载明：贵单位截止2015年9月共欠我公司物业费、取暖费和电费累计2125876.32元，望你单位尽快到我公司结清全部欠款，逾期按每日3%收取滞纳金。2016年6月16日，山西国信会计事务所有限公司就被告千里实业公司（商业用房千里实业1100㎡、D区6号楼5单元1号83㎡、D区9号楼7-8单元1888.60㎡、E7、8底商960㎡、D6底商1060.95㎡、A12号楼2号728.10㎡、D9底商848.76㎡、D9-2-166.4㎡、非商业用房别墅11楼365.32㎡）从1994年至2015年9月底欠原告猗汾物业公司物业管理费、供暖费、电费情况进行了审计，经审核：被告千里实业公司欠物业管理费、取暖费、电费共计2131447.17元，其中欠物业管理费1187474.78元、取暖费870549.37元、电费73423.02元。另查明，漪汾苑小区D区6号楼5单元1号及西侧三角房屋所有权登记人为刘振海；原告猗汾物业公司提供的证据载明：D区6号楼裙商及E区底商和地下室的产权人为候丽萍。千里实业公司的法定代表人刘千里曾用名为刘振海，候丽萍与刘千里系夫妻关系。
一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据服务性质全面履行自己的义务。太原市万柏林区漪汾苑小区系原太原市综合开发公司早期开发建设的集商业住宅的综合性小区，该小区的前期物业由建设单位下属部门太原市综合开发公司漪汾苑物业管理中心进行物业管理，2003年10月10日，原告猗汾物业公司正式成立并承接前期物业中心对该小区进行物业服务。2010年1月6日，被告千里实业公司致函太原市中和房地产开发有限公司的函件可以证明千里实业公司要求办理漪汾苑小区所购房屋国有土地使用证并确认自己在太原市漪汾苑小区购买商铺及住宅各数套以及拖欠物业费、暖气费、电费的事实；2010年1月6日，太原市中和房地产开发有限公司市场营销部及财务部给公司领导的请示报告中，因千里实业公司拖欠物业费、暖气费、电费（合计1199165.89元）是否给予千里实业公司办理所购房屋的国有土地分割证的报告情况；山西省电力公司电力销售票据可以证明猗汾物业公司为千里实业公司垫交电费的事实。综合双方函件往来证据足以相互印证千里实业公司拖欠猗汾物业公司物业费、暖气费、电费的事实清楚，证据充分，本院予以确认。猗汾物业公司主张的相应的利息300000元，因未能提供在合理期限内催要拖欠款项证明，应自行承担相应的损失，该项请求不予支持。猗汾物业公司主张物业服务的商业用房及非商业用房所拖欠款项（2125876.32元）明细中含有的漪汾苑小区D区6号楼5单元1号及西侧三角房屋；D区6号楼裙商及E区底商和地下室，所产生的物业费、暖气费、电费共计663355.01元.现有证据不足以证明千里实业公司所欠，其所产生的各项费用应向该房屋的实际产权人另行主张。千里实业公司辩解猗汾物业公司未给其提供物业、供暖服务及请求已过诉讼时效，反驳证据不足，不予采信。据此原审判决：一、被告山西千里实业集团有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告太原市猗汾物业管理有限公司物业费、暖气费、电费共计1462521.31元（从1995年至2015年9月28日止）。二、驳回原告太原市猗汾物业管理有限公司的其它诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，上诉人千里实业公司与被上诉人猗汾物业公司争议的主要问题是拖欠的物业费、暖气费、电费数额可否认定；对该费用的主张是否超过诉讼时效。首先，本案所涉及的物业费、暖气费、电费时间跨度为1995年至2015年共计二十多年。双方对欠款数额均没有过签字认可的凭据，原审认定的数额是依据被上诉人猗汾物业公司提供的材料确定的，但从上诉人千里实业公司与猗汾物业公司的来往函件看，双方确实存在拖欠相关费用的问题，但拖欠数额未对账核实。其次，对于猗汾物业公司对所欠物业费、暖气费、电费的计算，既未能提供购房的买卖合同，又不能提供该房屋的所有权情况，且千里实业公司对猗汾物业公司的欠款数额不予认可。再次，即使猗汾物业公司对拖欠物业费、暖气费、电费计算有据，从1995年至2015年二十年的欠款，无论按合同之债，还是债权追索均应符合诉讼时效的规定。依据猗汾物业公司提出其2014年、2015年向千里实业公司进行催收过相关的物业费、暖气费、电费，诉讼时效应从何时起算。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销太原市万柏林区人民法院（2015）万商初字第00203号民事判决；
二、发回太原市万柏林区人民法院重审。
上诉人山西千里实业集团有限公司预交的二审案件受理费26207元予以退回。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一六年十二月二十七日
书记员 段微微