黑龙江省富锦市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）富民初字第327号
原告宋立民，男，汉族，无职业。
委托代理人李振宏，黑龙江中殿律师事务所律师。
委托代理人柳志国，富锦市明辩法律服务所法律工作者。
被告周学，女，汉族，农民。
委托代理人刘伟，黑龙江合昌律师事务所律师。
原告宋立民与被告周学房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋立民及其委托代理人李振宏、柳志国，被告周学及其委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋立民诉称：2003年4月23日，原、被告签订了房屋买卖协议书，协议约定：被告将面积为153平方米的砖房卖给原告，价格96000元，双方同意在房屋买卖后，被告仍可以在该房屋内居住半年。协议签订当天，原告向被告支付购房款96000元。但被告至今日仍没有协助原告到房屋管理部门办理过户手续，故原告起诉到法院，请求判令被告立即协助办理房屋过户手续，并承担过户费用和诉讼费用。
被告周学辩称：原告起诉状所称与事实不符。2003年4月23日，被告欠原告宋立民钱，双方约定用房屋抵押给原告，如被告将钱还上，被告可继续卖房，双方对还款时间没有约定，协议签订后，被告到外地打工。2009年3月份，被告打工回来，找到原告要求履行协议，原告以各种理由拒绝将房屋返还原告。2009年12月份，原告明知被告在富锦，为了阻止被告卖房，伪造契约至房产部门办理房屋过户手续，后经富锦市人民法院予以撤销，所以原告称与被告之间的合同是买卖合同这与事实不符。原告与被告所签订的协议书是无效合同。抵押合同自登记之日起生效，本案中双方未到相关部门进行办理抵押登记，故该协议属无效合同。本案原告系城镇居民，而本案被告系农村居民，按照国家相关法律及政策规定，城镇居民不得在农村购房，所以说买卖协议违反法律规定，属无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方，应当赔偿对方。本案中双方签订的协议是一份无效合同，故原告应将该房屋予以返还。原告未经被告同意将房屋内两个冰箱及物品变卖，对院内的猪舍进行破坏，要求原告赔偿经济损失10000元。
原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、房契一份及照片一张。意在证明原、被告双方房屋买卖的事实。
证据二、协议书一份。意在证明原、被告双方房屋买卖的事实。
证据三、1994年11月18日穆成与吴广春签订的房契及房屋契证各一份。意在证明原、被告签订房屋买卖协议时，被告将两个房契交给原告证明被告对该房屋有权处分，原、被告之间的房屋买卖合同成立并已履行。
证据四、证人栾纯生证言。其证言的主要内容为：宋立民要买房子，栾纯生到吴广春家，在吴广春家东屋写的房契，依据双方要求写的房契，买方是宋立民，卖方是周学，后期还有一个补充协议，关键是“允许吴广春再住六个月”，补充协议不是栾纯生书写的。意证明协议签订的过程和房屋交付的事实。
证据五、证人隋宪阳的证言。其证言的主要内容为：1998年，被告周学经原告的妻子荆春香在隋宪阳处借款30000元，经过几次索要一直没有还上，后来周学给出个条。2003年5月1日，被告周学将借款还给隋宪阳，隋宪阳是听周学要卖房子，隋宪阳来到周学家要钱，赶上周学要卖房了，周学卖完房子，隋宪阳把钱收回来。原、被告写契约时隋宪阳在场，当时共有六个人，有吴广春、周学、栾纯生、宋立民、荆春香、隋宪阳，栾纯生写完契约，双方画押、签名，后又写一份协议书，由吴广春执笔，房子作价96000元，协议当时写周学住六个月，在这期间周学如果将房子卖出去，钱还给荆春香，房子就可以收回，如果卖不出去，这个房子就顶给荆春香。
证据六、穆成的书面证言一份。意在证明城镇户口也可买房子，该房屋在属城镇户口人之间发生过两次买卖。
证据七、地籍调查表、土地登记卡各一份。意在证明原、被告争议房屋的土地不是农村宅基地，是国有土地，原告有权购买该争议房屋。
证据八、翟济才的书面证言一份。证言的主要内容为：原、被告争议的房屋，是红光村黄轩信于1983年建砖木结构房屋，该房屋是黄轩信的宅基地，后来此房卖给了穆成，穆成又卖给红星村的周学，2003年周学又将此房卖给宋立民。意在证明争议的宅基地是红光村，周学是红星村的村民。
证据九、吴广春向土地管理部门交纳的土地出让费票据一份。意在证明原、被告争议的宅基地，吴广春向土地管理部门交纳了土地出让金，争议地属于国有土地。
经庭审质证，被告对证据一有异议，称证据是复印件，该契约是虚假的，不是周学签名及捺手印，富锦市人民法院对该契约没有确认；对证据二部分有异议，“六个月吸回”在原件上没有，是原告编造的，该协议书中最后有一句“卖房主可继续卖房”，由于被告周学欠原告宋立民钱，此协议是一个抵押协议；对证据三真实性没有异议，对证明的内容有异议，认为证据三不能证明原、被告买卖协议成立，双方不是因买卖才交付的；对证据四有异议，认为证人栾纯生是原告姐夫，与本案有利害关系，根据举证规则，该证言效力低，证明的内容虚假；对证据五有异议，认为证人证言虚假，不真实；对证据六有异议，认为证人应出庭作证，该证言不能说明是穆成本人书写；对证据七有异议，认为争议房屋的土地是农村宅基地，非国有土地；对证据八证实争议地是红光村宅基地没有异议，证实的其他内容有异议，认为证人应出庭作证；对证据九不清楚，吴广春没有交土地费，争议地是农村宅基地。
本院经审查认为，原告提供的证据一契约上的签名、捺印已被富锦市人民法院作出的［20XX］富行初字第X号行政判决书确认不是周学本人所为，本院对该证据不予确认；证据四、证据五关于证据一中契约的内容也不予以确认，其他部分与相关证据吻合，本院予以确认；原告的证据二与被告协议比对，并结合鉴定，不能说明“六个月吸回”的字样系被告同意添加，故对除“六个月吸回”字样外，本院予以确认；原告的证据三系该房上次交易契约，结合证据六对其真实性予以确认；原告提供的证据七的登记行为已被富锦市人民法院确认无效，本院对证据七不予采信；证据八结合被告提供证据九，确认原、被告争议的房屋，是红光村批给黄轩信的宅基地，1983年至1984年黄轩信取得宅基地后，建砖木结构房屋，此房又卖给穆成，穆成又卖给红星村周学的丈夫吴广春，吴广春于1995年10月25日向土地管理部门交纳土地费，由土地管理部门给吴广春出具黑龙江省土地出让金专业票据一份。
被告为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、被告周学户口一份。意在证明被告周学是城关社区红星村村民。
证据二、原告宋立民的户口薄一份。意在证明原告属非农业家庭户口，应为城镇户口。
证据三、协议书一份。意在证明合同条款中有规定被告周学有权继续卖房，并没有约定什么时间卖房，原件中没有“六个月可以吸回”的字样。
证据四、佳木斯市中级法院和富锦市人民法院行政判决书两份。意在证明原告用虚假的房契办理的产权证已经撤销，原告提供的契约是不真实的，现在该争议房屋所有权人还是被告周学。
证据五、光盘一张。主要内容是：2009年5月份，被告周学领着万佟芹，还有一个男子到原告家，被告周学想收房子，原告的妻子荆春香说不可以，当时签协议可住六个月，六个月把房子卖了将钱还给荆春香，如果不卖，房子归原告，六个月被告并没有卖，所以房子就应该归原告。意在证明被告周学在2009年找到原告，要求按协议履行继续卖房子。
证据六、证人万佟芹的证言。证言的主要内容为：被告周学找万佟芹到原告宋立民家看房子，没有办法就陪周学去了。意在证明被告找到原告要履行协议卖房。
证据七、证人罗文选的证言。证言的主要内容为：2009年3月份，周学要卖房子，罗文选要买房子，定价360000元，交定金10000元。意在证明被告依协议将争议的房屋卖给罗文选。
证据八、证人齐洪臣的证言。证言的主要内容为：2009年3-4月，周学让齐洪臣帮助录音，周学去姓宋的家要房子往外卖，姓宋的家让周学拿300000元，双方就争吵起来，别的就不知道了。意在证明被告找到原告要履行协议卖房。
证据九、富锦市城关社区红光村证明一份。意在证明争议的宅基地是红光村集体土地，最初批给黄轩信了。
证据十、富锦市人民法院行政判决一份、生效证明一份。意在证明争议的土地是宅基地，非国有土地，该判决已生效。
证据十一、普利斯司法鉴定中心（20XX）物鉴字第XX号鉴定书，鉴定费票据各一份，结论：1.送检的2003年4月23日协议书（复写件）上第八行中“六个月可以吸回”的笔迹不是周学本人所书写；2.送检的2003年4月23日协议书（复写件）上第八行中“周学”和签名不是周学本人所书写；3.送检的2003年4月23日协议书（复写件）上第八行中“周学”签名外手印内部系统、外围系统、根基系统捺印不全、不清，故无法与周学本人十指手印比对。意在证明协议书上第八行中“六个月可以吸回”字样及“周学”签名不是周学本人所书写，“周学”签名处手印不是周学本人所捺印。
经庭审质证，原告对被告提供的证据一、证据二没有异议；对证据三真实性没有异议，对关联性有异议；对证据四真实性没有异议，对证明的内容有异议，判决书上并没有说房契是虚假的；对证据五没有提出异议；对证据六认为证人证明不了什么；对证据七、证据八真实性无法确定，认为证人证言与本案无关；对证据九有异议，认为证明不了该宅基地是国有还是集体所有，只能证实房屋取得的经过；对证据十真实性没有提出异议，对证明内容有异议，判决只是撤销1994年6月19日吴广春土地使用证，并没有确认是集体所有；原告对证据十一有异议，认为鉴定书中第三款鉴定是无法比对，没有结论性意见，对鉴定费没有异议。
本院经审查认为：被告提供的证据一、证据二、证据三、证据四原告没有异议，本院予以采信；对证据五、证据六、证据七、证据八虽有异议，但没有证据反驳，本院予以采信；证据九、证据十具有真实性，本院予以采信；证据十一原告甘共苦有异议，但没有提供充足的证据，本院予以采信。
根据本院确认的证据，结合双方当事人的陈述，可以认定以下基本事实：黄轩信、穆成系非农业户口。黄轩信于1983年至1984年期间在原富锦镇红光村取得350平方米宅基地，后建筑153平方米砖木结构房屋。1990年后黄轩信将该房屋卖给穆成，穆成补办宅基地使用证，时间写为1986年8月20日，又于1993年9月14日办理了房屋产权证，于1994年10月18日出卖给周学丈夫吴广春，吴广春于1995年10月25日向土地管理部门交纳土地费，由土地管理部门给吴广春出具黑龙江省土地出让金专业票据。2002年11月28日，被告周学在产权部门办理房屋变更手续，并取得房屋产权证，房屋产权登记在周学名下，产权证号为：富房权证私字第222**号。2002年11月29日，被告周学以该房在中国农业银行股份有限公司富锦支行办理抵押贷款，并办理房屋他项权证书。
被告周学欠原告宋立民妻子荆春香借款36600元（此款系宋立民妻子荆春香从随宪阳处转借而来）。2003年4月23日，原、被告签订协议书，协议约定：被告将面积为153平方米的砖房卖给原告，价格96000元，双方认可卖房一方可暂住半年，买房一方不得有非议，外面猪舍和一切浮动物品全部归原房主，卖房主可继续卖房。被告周学用卖房款抵偿欠荆春香借款36600元，原告宋立民陪同被告周学到农业银行偿还贷款50000元，剩余部分现金给付被告周学留用。2003年11月13日，被告周学将房屋交付给原告宋立民，同时将其与穆成签订的房屋买卖协议交给原告。2009年3月份，被告周学将与原告宋立民有争议的房屋卖给罗文选，定价360000元，收定金10000元。2009年5月份，被告周学与万佟芹到原告宋立民家，向原告宋立民妻子荆春香主张收回房屋。
2009年9月24日，原告宋立民到中国农业银行股份有限公司富锦支行开具被告周学贷款偿还证明，并将此证明提交给富锦市房地产管理局。2009年10月12日，原告宋立民以周学的名义填写了房屋权属登记申请书，要求注销周学的抵押登记，同年10月27日富锦市房地产管理局，在《佳木斯日报》刊登公告，公告到期后，原告宋立民到富锦市房地产管理局填写房屋权属登记申请书，要求将所有权人为周学的房屋转移至原告宋立民名下，并取得房屋产权证书。周学发现后，诉至富锦市人民法院，要求撤销该房产证书。2010年9月10日，富锦市人民法院作出［20XX］富行初字第X号行政判决，判撤销富锦市房地产管理局向宋立民颁发房屋产权证书。原告宋立民不服，上诉至黑龙江省佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级法院驳回上诉，维持原判。
诉讼中，被告发现争议房屋所占土地被登记为国有性质，于是再次提起诉讼，要求撤销土地使用权的国有登记。2012年5月25日，富锦市人民法院作出［20XX］富行初字第X号行政判决，确认富锦市人民政府于1994年11月14日为吴广春作出土地所有权登记行为无效。
原告宋立民系非农业户口，被告周学系富锦市城关社区红星村村民，争议房屋位于富锦市幸福社区21组，即富锦市城关社区红光村，红星村与红光村相邻。
本院认为：根据1986年、1988年《中华人民共和国土地管理法》第四十一条的规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。这说明当时法律并未完全禁止城镇非农业户口使用集体土地建房，非农业人口黄轩信取得争议房屋的宅基地并建房。在1990年后非农业人口穆成从黄轩信手中购买该房屋，相关部门给穆成补发了宅基地证书，办理了房屋产权证书，1994年该房屋卖给周学丈夫吴广春，吴广春也并非富锦市城关社区红光村村民，其从穆成手中购买该房屋后，相关部门也为周学颁发了产权证书，1995年12月25日，吴广春又向土地管理部门交纳了土地出让费。该产权形成有当时法律、政策，及特定的历史事实，故被告周学以原告宋立民系城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房为由，主张协议无效，本院不予支持。该合同价款总计96000元，被告收取后，偿还了未到期银行抵押债权，实际上是解除房屋他项权负担，为买卖创造条件，其余资金抵偿欠款及留用，双方所签协议更符合买卖合同的特征。故该合同系房屋买卖合同，不能认定为抵押合同。原告宋立民与被告周学所签订房屋买卖《协议书》，应认定合法有效。被告主张协议中约定原房主可继续卖房，现房屋已经出卖，要求原告倒出房屋，原告认为暂住半年，超出半年再卖房原告不能倒房。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，就合同的质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此双方所争议的条款不能单独理解，应结合合同相关条款及合同目的予以确定。原告取得房屋产权是其建立合同目的，允许原房主无限期的卖房，会使合同目的长期处于不确定状态，结合卖房一方可暂住半年的约定，可以理解为在暂住期间原房主继续可卖房。这一条件是原、被告双方所附的合同解除条件，即在暂住期间被告将房屋出卖，双方可解除合同，超过半年，原房主将房屋出卖他人，也不符合合同解除条件。因此被告以于2009年3月将争议房屋卖给他人，对抗原告要求协助过户的主张，本院不予支持。该协议应对双方具有法律约束力，且原告已交付价款，被告已将争议房屋交付给原告，故被告应当协助原告办理房屋产权过户手续。被告周学要求原告宋立民赔偿变卖两个冰箱及破坏院内猪舍经济损失10000元，其未交反诉费，本院对此请求不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告周学于本判决生效生30日内协助原告宋立民到房屋产权登记部门办理位于富锦市幸福社区153平方米房屋所有权转移手续，将该房屋所有权转移至原告宋立民名下。
案件受理费2200元、鉴定费2000元由被告周学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判长 陈鸣飞
审判员 周景坤
审判员 丁春丽
二〇一四年六月十七日
书记员 胡紫明