黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第352号
原告哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司（以下简称：全科医疗公司），住所地哈尔滨市道里区经纬二道街副42-1号。
法定代表人王祥林，该公司董事长。
委托代理人杨润东。
委托代理人孙景美。
被告黑龙江省旭升拍卖有限公司（以下简称：旭升拍卖公司），住所地哈尔滨市南岗区花园街2号。
法定代表人孙耀娟，该公司经理。
被告薛明凯，1956年6月28日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道里区上游街3号B栋2303室
委托代理人张琪，黑龙江太古法律事务所法律工作者。
被告中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行营业部（以下简称：农业银行营业部），住所地哈尔滨市道里区东风街5号。
负责人丁加林，该营业部行长。
委托代理人张玄羽。
原告全科医疗公司与被告旭升拍卖公司、薛明凯、农业银行营业部物权保护纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告全科医疗公司的委托代理人杨润东、孙景美，被告旭升拍卖公司的法定代表人孙耀娟，被告薛明凯的委托代理人张琪，被告农业银行营业部的委托代理人张玄羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告全科医疗公司诉称，原告于2011年10月9日与被告旭升拍卖公司签订了竞买协议书，于2011年10月10日与被告旭升拍卖公司签订了拍卖成交确认书，原告于2011年10月13日将拍卖的房款如数交到被告旭升拍卖公司，将位于哈尔滨市道外区北十道街11号的房产竞买到原告手中，原告在当月中旬去收自己的房产，但是发现被告薛明凯正非法占用该房，而且无任何法律理由。故原告诉至法院，请求：一、判令原告与被告旭升拍卖公司签订的拍卖合同有效；二、判令被告薛明凯从原告竞买所得的位于哈尔滨市道外区北十道街11号房产中迁出；三、诉讼费由被告旭升拍卖公司、薛明凯负担
被告旭升拍卖公司辩称，原告所述属实，旭升拍卖公司按照规定举行了拍卖会，委托合同及手续都齐全，原告交了竞买款，原告竞买有效，同意原告的第一、第二项诉讼请求，不同意承担案件受理费。
被告薛明凯辩称，被告旭升拍卖公司对位于哈尔滨市道外区北十道街11号房产的拍卖非法，人民法院应认定该拍卖无效。一、被告旭升拍卖公司与被告农业银行营业部签订的委托拍卖合同无效。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。被告农业银行营业部是企业非法人，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，不能独立支配和处分所经营管理的财产，所以擅自处置其管理的财产是无效的。二、被告旭升拍卖公司对诉争房屋的拍卖非法。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十一条的规定，委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明，或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。本案被告农业银行营业部并未向拍卖人旭升拍卖公司提供拍卖标的的所有权证明及报批授权处置决定，拍卖人旭升拍卖公司疏于管理，未发现委托人应当提供但未提供的所有权证明，且在未经相关机构评估价格的情况下，擅自决定起拍价格明显低于市场价格进行拍卖，并以明显不合理低价成交。使用面积达近700平方米的商品门市房，在相近路段的出售价格在700万以上，而拍卖成交价仅为235万。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。明显不合理低价极易造成国有资产的流失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；合同无效。所以拍卖人旭升拍卖公司与原告及被告农业银行营业部签订的竞拍合同、拍卖成交合同及委托拍卖合同都是无效的，故该次拍卖是非法的。三、原告侵害了薛明凯的优先购买权，假设原告拍卖合法，原告和被告农业银行营业部也侵害了薛明凯的优先购买权。依据最高人民法院关于贯彻和执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条的规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等的条件下，有优先购买的权利，出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以宣告该房屋买卖无效”。我国合同法第230条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买权。
综上，被告农业银行营业部在不具备法人资格且未得到授权的情况下，擅自处置国有资产，委托被告旭升拍卖公司在法定程序不完备且存在非法事由的情况下，对哈尔滨市道外区北十道街11号房产的拍卖是非法的。薛明凯与农业银行形成的口头买卖合同是有效的，且薛明凯在2000年就以买卖的形式进入了该诉争房屋，并且薛明凯对该房屋原有的商户进行了协商补偿，进行该房屋的水、电、装修投入其他设施。如果不是与农业银行进行房屋买卖，薛明凯不会投入大量资金。人民法院应认定该拍卖无效，驳回原告的全部诉讼请求。
被告农业银行营业部辩称，关于原告与被告旭升拍卖公司的拍卖合同，农业银行营业部并不是当事人，农业银行营业部与被告旭升拍卖公司另外签订有委托合同。按照拍卖法，农业银行营业部不应该作为本案的当事人。委托拍卖的房产是农业银行营业部抵账资产，因其他企业未偿还贷款，2000年转入固定资产管理，房屋的手续不全，只有一个抵账协议，委托被告旭升拍卖公司拍卖时已经向竞买人说明房屋的瑕疵。中国农业银行是一级法人，逐级授权管理，农业银行营业部对资产有处置权利。原告的第一、第二项诉讼请求与农业银行营业部无关，
原告全科医疗公司为证明其主张，提供如下证据：
证据一、2011年9月22日关于松北支行拍卖资产事项说明。证明被告农业银行营业部委托被告旭升拍卖公司拍卖诉争房屋合法。
被告旭升拍卖公司、农业银行营业部的质证意见是：无异议。
被告薛明凯的质证意见是：对真实性有异议，对关联性有异议。该说明记载，2008年6月3日经调查报告，但是并没有调查报告，不能证明合法性，也不能证明被告农业银行营业部对争议房产有处理权。
证据二、委托拍卖合同。证明农业银行营业部与被告旭升拍卖公司已经达成拍卖合同，委托行为已经形成事实。原告竞拍的标的物是通过合法手段竞买的，被告旭升拍卖公司已经将拍卖标的物向工商部门进行备案，已得到行政部门的确认，该委托拍卖合同第9条第2项约定拍卖成交后委托人协助买受人办理更名过户手续，原告的主张有事实依据，是合理合法的。
被告旭升拍卖公司的质证意见是：对真实性无异议，对原告主张的委托人协助办理相关过户手续有异议。该房产拍卖时已经做了瑕疵声明，买受人自己办理更名过户手续，当时委托是4处房产，有两处有产权证，原告所述委托人协助办理相关过户手续指的是两处有产权证的房子。
被告薛明凯的质证意见是：对真实性无异议，对证明内容有异议。因为被告农业银行营业部对该房产没有处分权，所以与被告旭升拍卖公司签署的合同不具备法律效力。
被告农业银行营业部的质证意见是：对真实性无异议，对证明问题有异议。该合同是农业银行营业部与被告旭升拍卖公司之间签订的，农业银行营业部已经通知被告旭升拍卖公司，农业银行营业部不负责该房产更名过户和迁让，并说明了房产瑕疵。
证据三、2011年9月22日新晚报刊登的被告旭升拍卖公司公告。证明被告旭升拍卖公司已经履行了公示义务，利害关系人可以在拍卖公告刊登后申请竞买，逾期不申请视为放弃权利。
被告旭升拍卖公司、农业银行营业部的质证意见是：无异议。
被告薛明凯的质证意见是：对真实性无异议，对证明问题有异议。被告农业银行营业部对该房产没有处分权，导致签订的拍卖合同、拍卖成交确认书都是无效的，拍卖不合法。
证据四、2011年10月10日拍卖成交确认书，2011年10月13日收据两张。证明原告已经通过拍卖合法取得诉争房屋的物权，原告诉请被告薛明凯迁出有事实和法律依据。
被告旭升拍卖公司、农业银行营业部的质证意见是：无异议。
被告薛明凯的质证意见是：对拍卖成交确认书的真实性无异议，对证明的问题有异议。被告农业银行营业部对国有资产没有处置权，导致一切合同都是非法的。对两张收据的真实性有异议，两张票据不是正规税务发票。
证据五、2012年10月4日王松滨出具的说明。证明被告薛明凯在上次诉讼中向法院提供2012年10月4日王松滨出具的说明，被告薛明凯当时陈述2002年农业银行将争议房屋交给被告薛明凯使用，使用时间是8年，使用期限至2010年下半年，与被告薛明凯在本次庭审中陈述是其购买的相矛盾，被告薛明凯已经丧失了抗辩权。
被告旭升拍卖公司的质证意见是：无异议。
被告薛明凯的质证意见是：该证据是上次诉讼中薛明凯向法庭提交的证据，当时薛明凯主张的是优先权，当时原告的诉讼请求也不是现在的诉讼请求。
被告农业银行营业部的质证意见是：对真实性有异议。该证据确实是被告薛明凯上次诉讼庭审中提交的，对该内容有异议，王松滨已经退休了，农业银行营业部行长约见王松滨，王松滨一直没来，农业银行营业部不认同王松滨说明中的内容。
证据六、1997年9月23日黑龙江省商品房销售发票复印件，证据来源于上次诉讼，被告薛明凯提供的。证明诉争房屋是中国农业银行哈尔滨市分行开发区支行所有，商品房销售发票加盖哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司转帐讫章，抵债行为合法。
被告旭升拍卖公司的质证意见是：是上次诉讼被告薛明凯提供的，无异议。
被告薛明凯的质证意见是：对真实性有异议。是上次诉讼中薛明凯提交的，阅卷中没有看到该证据，原告没有在举证期限内提交，并且该证据上次诉讼举证也是复印件，不能确定真伪，不能证明被告农业银行营业部对该房产有处理权，拍卖不合法。
被告农业银行营业部的质证意见是：对真实性和证明内容均有异议，该房产不是农业银行营业部在聚兴公司抵债回来的。
被告薛明凯为证明其主张，提供如下证据：
证据一、郭利丹于2012年10月4日为薛明凯出具的说明。证明2000年9月份郭利丹在中国农业银行辽河分理处任副主任，王松滨任行长，王松滨指派郭利丹陪同薛明凯去勘察诉争房屋现状，当时房屋破损严重、无水电，现场破烂不堪，是一个空框架，无处下脚，还有一些商户仍旧在经营。2001年2-3月份，行里领导开会讨论决定将该房产卖给薛明凯，后期因为房产不能更名过户，手续不全，农行几任行长调动，将此事搁置下来。证明薛明凯与农业银行之间具备买卖交易，虽然实质没有交易手续，与农业银行之间的交易符合合同法的规定，交易合法有效。
原告、被告旭升拍卖公司的质证意见是：对真实性有异议，因证人未到庭，不能证实真实性，证言内容与被告薛明凯代理人陈述不一致，相矛盾。
被告农业银行营业部的质证意见是：对真实性和证明问题有异议，证人未出庭，不能证明真实性，不能证明农业银行同意将该房屋卖给被告薛明凯，即使有过协商，协商也没成立。
证据二、1997年9月23日黑龙江省商品房销售发票复印件，2012年10月4日王松滨为薛明凯出具的说明。商品房销售发票证明农业银行开发区支行与薛明凯之间存在房屋买卖行为。王松滨的说明证明当时王松滨任农业银行开发区支行行长，2000年初与薛明凯协商，当时是将诉争房屋租赁给薛明凯，使用期为8年，该房屋存在清理商户、水电装修、拖欠包烧费等遗留问题，费用均由薛明凯支付，抵顶8年租赁费。2008年7月农业银行开发区支行与薛明凯协商该房屋交易，约定购买价款85万元，经过黑龙江省信达拍卖有限责任公司三次流拍，流拍的原因是该房产没有任何手续，农业银行开发区支行也没有处置权，所以没有与薛明凯实际完成房产交易手续。
原告、被告旭升拍卖公司的质证意见是：对商品房销售发票的真实性无异议，但不能证明被告薛明凯与农业银行开发区支行有房产交易行为。对王松滨说明的真实性有异议，说明恰恰能证明2011年原告与旭升拍卖公司拍卖该房产，被告薛明凯已经对该房产没有任何权利处置。
被告农业银行营业部的质证意见是：因为是复印件，对商品房销售发票的真实性有异议，抵债人不是聚兴公司。对说明的真实性有异议，王松滨已经退休了，农业银行营业部行长约见王松滨，王松滨一直没来。农业银行营业部不认同王松滨说明中的内容，该证据不能证明农业银行与被告薛明凯之间存在房屋买卖关系。
被告旭升拍卖公司为证明其主张，提供如下证据：
拍卖委托合同，哈尔滨市工商局拍卖备案，报纸公告，关于松北支行拍卖资产事项说明，成交确认书，竞买协议书，哈尔滨市道外公证处公证书，拍卖房产照片，照片复印件2张，崔姝艳的竞买登记。证明旭升拍卖有限公司对诉争房屋整个拍卖过程合法有效。
原告、被告农业银行营业部的质证意见是：无异议。
被告薛明凯的质证意见是：对委托合同、报纸公告、成交确认书、竞买协议的真实性无异议，对证明的内容有异议。因为被告农业银行营业部对财产没有处置权，不具备主体资格，即便委托了拍卖行进行拍卖，拍卖也是无效的，旭升拍卖公司与农业银行营业部及原告所形成的所有合同均是无效的。对工商局拍卖备案的真实性有异议，因为工商局登记意见经办人没有签字也没有日期。对资产事项说明的真实性有异议，不能证明是被告农业银行营业部的资产，该房产是国有资产，被告农业银行营业部没有处分权。对公证书的真实性没有异议，对证明内容有异议，公证书只能证明公证处在拍卖会上行使监督权，不能证明被告农业银行营业部对该房产有处理权。对照片的真实性有异议。崔姝艳的竞买登记与本案无关联性，与薛明凯之间不存在关系。
被告农业银行营业部为证明其主张，提供如下证据：
委托拍卖合同。证明被告农业银行营业部委托被告旭升拍卖公司拍卖诉争房屋，与原告之间不存在合同关系。
原告、被告旭升拍卖公司的质证意见是：无异议。
被告薛明凯的质证意见是：对真实性无异议，被告农业银行营业部对诉争房屋没有处理权，也不能证明该房产为被告农业银行营业部所有，所有的合同均无效。
通过对上述证据的质证与分析，合议庭认证如下：
原告提供的证据一松北支行资产事项说明，不能证明诉争房屋是被告农业银行营业部开发区支行的资产，故对证明效力不予确认。原告提供的证据二委托拍卖合同、证据三拍卖公告、证据四拍卖成交确认书以及两张交款收据是真实的，在被告农业银行营业部不能提供有效证据，证明诉争房屋是该行所有资产的情况下，即委托被告旭升拍卖公司拍卖该房产，违反了《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定，故对证明效力不予确认。原告提供的证据五，因证人未出庭，不能证明真实性，故对证据效力不予确认。原告提供的证据六系复印件，不能证明真实性，故对证据效力不予确认。
被告薛明凯提供的证据一，因证人未出庭，不能证明真实性，故对证据效力不予确认。被告薛明凯提供的证据二中的商品房销售发票复印件，不能证明真实性，故对证据效力不予确认；被告薛明凯提供的证据二中的王松滨的说明，因证人未出庭，不能证明真实性，故对证据效力不予确认。被告旭升拍卖公司提供的证据以及被告农业银行营业部提供的证据，在被告农业银行营业部不能提供有效证据，证明诉争房屋是该行所有资产的情况下，即委托被告旭升拍卖公司拍卖该房产，违反了《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定，故对证明效力不予确认。
通过庭审中当事人的陈述及对所举示证据的分析认定，本院认定事实如下：
2011年9月15日，被告农业银行营业部与被告旭升拍卖公司签订委托拍卖合同，被告农业银行营业部将包括位于道外区北十道街11号1-2层商服等拍品委托被告旭升拍卖公司拍卖，拍品目录载明：该商服使用面积625平方米，起拍价187.5万元，无房产证、土地证，委托方仅提供拍卖资产事项说明。被告农业银行营业部出具拍卖资产事项说明载明：“我部松北支行位于道外区北十道街十一号一处房产，根据原开发区支行2008年6月3日调查报告记载，该处房产为2000年抵债资产转入开发支行固定资产，经开发支行与原债务人确认，该房产确已抵债给开发区支行，为开发区支行资产”。2011年9月22日被告旭升拍卖公司在《新晚报》刊登拍卖公告，载明该公司于2011年10月10日公开拍卖诉争房屋等标的。2011年10月9日，原告与被告旭升拍卖公司签订竞买协议书。2011年10月10日原告参加拍卖以235万元的价格竞买了诉争房屋，同日，原告与被告旭升拍卖公司签订了拍卖成交确认书。本次拍卖由哈尔滨市道外公证处现场监督公证。2011年10月13日，原告将235万元竞买款和94000元拍卖佣金支付给被告旭升拍卖公司。因诉争房屋由被告薛明凯占有，一直未向原告交付。
本院认为，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”。被告农业银行营业部委托被告旭升拍卖公司拍卖诉争房屋时，仅提供了由该营业部出具的资产事项说明，该说明不能证明诉争房屋是被告农业银行营业部开发区支行的资产。被告农业银行营业部在未确认诉争房屋所有权之前，即委托被告旭升拍卖公司拍卖诉争房屋，不符合法律规定。因诉争房屋产权不明晰，原告与被告旭升拍卖公司签订拍卖成交确认书不符合法律规定，原告请求确认原告与被告旭升拍卖公司签订的拍卖合同有效的请求，与法律规定相悖，本院不予支持。原告要求被告薛明凯从诉争房屋迁出，无事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国拍卖法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元（原告哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司已预交），由原告哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 焦 佳
代理审判员 高广琨
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 康轶乔