杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第4394号
原告：丁建生，男，1965年9月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：黄楼燕，浙江科茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞红芬，浙江科茂律师事务所律师。
被告：杭州瑞多包装材料有限公司，住所地杭州市西湖区留下镇天目山路538号。
法定代表人：邵建文，总经理。
委托诉讼代理人：姜世明，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
原告丁建生诉被告杭州瑞多包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告原委托诉讼代理人孙晓燕、被告法定代表人邵建文到庭参加诉讼。本案于同年6月14日裁定中止审理，10月19日恢复审理，并依法由简易程序转换为普通程序，于11月25日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄楼燕、被告委托诉讼代理人姜世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月1日原告与被告签订了《租赁协议》，约定原告将坐落于沈家塘的厂房租赁给被告使用，租赁期限至该房屋拆迁为止，年租金为110000元，先付后租，租金每年一次性付清，如逾期三个月内，按日加收滞纳金为百分之五十。后因国家政策该房屋被拆迁，2015年6月19日原告委托律师发函致被告要求终止租赁协议、支付租金、搬离房屋。被告于2015年7月底才搬出租赁房屋，且于2015年1月1日起至2015年7月底未支付原告租金及房屋占有使用费。故请求判令：1.被告立即支付原告租金及房屋�有使用费合计64166.66元（按照合同约定的年租金110000元，从2015年1月1日起计算至2015年7月31日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1.被告所承租的厂房于2015年3月就已腾空清退完毕，租赁房屋以被告的名义缴纳电费，最后一期电费结算发生于2015年2月，之后就因拆迁进行断水断电，根本不具备任何生产和生活条件，并非如原告所述于2015年7月才搬迁完毕。2.被告诉原告及滕忠英返还搬迁费一案，经过庭审调查法院于2016年5月11日作出（2015）杭西民初字第2577号民事判决书，现该判决已生效并由被告申请强制执行。该生效判决书确认了被告于2015年3月就从涉案房屋搬离的事实。3.原告及滕忠英就（2015）杭西民初字第2577号民事判决不服提起上诉，可在上诉期内又不预交上诉费用，致该案发生法律效力，视为对被告于2015年3月就从涉案房屋搬离的事实承认。4.拆迁房屋的终止租赁与一般正常房屋的终止租赁有本质的区别，一般正常房屋的终止租赁因不存在断水断电的可能性而须有双方办理房屋租赁终止交接手续，而本案中因房屋面临拆迁，承租房屋所属周边区域于2013年3月就已经全部断水断电，租赁房屋失去了正常的房屋使用功能，意味着房屋租赁合同的自然终止，被告只须支付搬出前的房屋占有使用费。5.被告所承租的房屋由于失去了正常的使用效能，且原告也不可能对房屋设施进行维修（恢复供水供电），承租房屋因被拆迁部门征用，致使被告不能对租赁物使用、收益，依照《中华人民共和国合同法》第221条、第228条的规定，承租人可以要求减少租金或不支付租金。请求驳回原告的部分诉讼请求。
本院根据原、被告的陈述以及举证、质证，本院认定下列事实：
2014年1月1日，原告作为出租方（简�甲方）、被告作为承租方（简称乙方）签订《租赁协议书》一份，约定乙方因企业仓库需要向甲方租用位于沈家塘的企业用房1200平方米，租赁期至拆迁为止；租金一年为11万元，每三年递增10%，租金先付后用，每年一次性付清，如逾期三个月内则按日加收滞纳金百分之五十，如逾期超过三个月，则甲方有权收回租房，终止协议；承租期间若遇政府建设征地拆迁及不可抗拒因素，双方应服从，乙方应及时搬迁，双方互不承担责任；如遇国家征用，设备搬迁费用归乙方所有，甲乙双方装修费用归各自所有。协议签订后，被告依约使用了上述房屋，并支付使用房屋费用至2014年12月31日。
2015年5月6日，被告向本院提起诉讼，要求原告支付因上述房屋被拆迁的设备搬迁费、装修费、安置费、误工费等303000元，6月3日该案进行了开庭审理，6月29日被告撤回起诉。在�案诉讼期间，6月19日原告委托律师发函给被告，主要内容为：你公司自2015年1月1日开始至今已有近6个半月房租未支付，已经逾期支付房租超过三个月，满足合同约定的终止协议的情形，现通知你公司以下事项：1.丁建生与杭州瑞多包装材料有限公司于2014年1月1日签订的《租赁协议书》于收到本律师函之日起终止。2.要求杭州瑞多包装材料有限公司于收到本律师函之日起3日内支付2015年1月1日起至2015年5月31日期间的房租共计45833.33元。3.要求杭州瑞多包装材料有限公司于收到本律师函之日起3日内搬离涉案房屋，并办理交房手续，将涉案房屋房门钥匙交付丁建生。若你公司逾期不交付钥匙、支付45833.33元房租，造成丁建生的一切经济损失将由你公司承担。
2015年7月17日，被告再次起诉原告及其前妻滕忠英（审理中申请追加），要求原告及滕忠英归还搬迁补偿费312000元，该案件编号为（2015）杭西民初字第2577号。在该案件审理期间，原告于2015年12月24日提起本案诉讼。
2016年5月11日，本院对（2015）杭西民初字第2577号案件作出判决，判决原告及滕忠英支付被告搬迁费96000元，认定的案件事实中有“后因房屋所在区域被纳入拆迁范围，原告（即杭州瑞多包装材料有限公司）于2015年3月左右从房屋内搬出，后房屋被拆除”之内容。原告及滕忠英不服该判决提起上诉，上诉理由之一认为判决认定被告于2015年3月左右搬离涉案房屋与实际不符。后因原告及滕忠英未预交上诉案件受理费而按自动撤回上诉处理。2016年10月，原告及滕忠英向浙江省杭州市中级人民法院提出再审申请，申请理由之一为原判认定被告搬离时间为2015年3月左右错误。浙江省杭州市中级人民法院经审查后裁定驳回原告及滕忠英的再审申请，并认为原判对于被告搬离时间的认定不影响案件的裁判结果，原告及滕忠英如有相反证据足以推翻原判关于搬离时间的认定，可在其诉被告支付房屋占有使用费一案（即本案）中处理。
本案审理中，原告就其主张被告于2015年7月底搬离房屋之事实提交了杭州市三墩镇五幸社区居民委员会出具的《证明》、杭州市三墩镇五幸社区居民委员会与杭州顺兴拆房有限公司共同出具的《情况说明》，两份书证均书写了被告于2015年7月底搬离房屋之内容，此外，原告还提交了西湖区三墩北交投地块动迁指挥部出具的《情况说明》，该书证书写了案涉房屋于2015年10月被拆除、拆房施工单位为杭州顺兴拆房有限公司之内容。
本院认为：原、被告签订《租赁协议书》，约定由原告出租给被告位村沈家塘的企业用房1200平方米，原告陈述该出租房屋的土地系向其所在村租赁取得并提交了�土地租赁协议》，但未能提交其出租房屋经批准建设的证据，则该房屋系未经批准建设的建筑物，故原、被告就该房屋签订的《租赁协议书》应认定为无效；该协议书虽属无效，但作为出租方的原告有权参照合同约定的租金标准请求被告支付其占有使用房屋期间的费用。本案双方争议的焦点在于被告搬离时间即被告支付房屋占有使用费的截止时间应如何确定，本院认为，（2015）杭西民初字第2577号民事判决书已发生法律效力，该生效判决认定被告于2015年3月左右搬离房屋，现原告对该事实有异议，则根据有关规定其需提交足以推翻该事实的证据，为此原告提交了有关单位出具的三份书证予以证明，从三份书证内容来看，西湖区三墩北交投地块动迁指挥部出具的《情况说明》未涉及被告的搬离时间，对争议焦点不具有证明作用，其余两份书证虽作证被告于2015年7月底�离房屋，但此内容只是出具书证单位的主观陈述，未有客观证据予以佐证其所述内容成立，故该两份书证的证明力尚不足以推翻既判事实，原告主张的被告搬离时间本院不予采纳。根据（2015）杭西民初字第2577号民事判决书认定的被告搬离时间，被告应参照年租金110000元的标准支付原告2015年1月至3月的房屋占有使用费27500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：
一、杭州瑞多包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付丁建生房屋占有使用费27500元。
二、驳回丁建生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1404元，由丁建生负担916.5元，由杭州瑞多包装材料有限公司负担487.5元；财产保全申请费662元，丁建生负担367元，由杭州瑞多包装材料有限公司负担295元。
丁建生于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州瑞多包装材料有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 黄 倩
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 胡谨婧
二〇一七年二月十三日
书 记 员 陈 赛