湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初6158号
原告：湖州市历史文化街区保护改造有限公司，住所地湖州市衣裳街街区包安弄17号，
法定代表人：沈延，该公司总经理。
委托代理人：沈丹，浙江南太湖律师事务所律师。
委托代理人：王欢，浙江南太湖律师事务所律师。
被告：章丽，女，1983年10月10日出生，汉族，住所地湖州市南浔区。
原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与被告章丽房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年10月19日向本院提起诉讼，本院同日予以立案受理。本案依法由代理审判员孙利琴适用简易程序于2016年12月15日进行了公开开庭审理。原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司的委托代理人沈丹、王欢到庭参加诉讼，被告章丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司起诉称：2013年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于湖州市衣裳街街区38、39幢包安弄5号的房屋出租给被告，合同租期自2013年3月20日起至2016年11月1日止；第一年的年租金为60000元，第二年的年租金为64400元，第三年的年租金为69000元；租金支付约定为每6个月支付一次，先付后用，乙方应在每个付租期的前十天支付租金，首期租金须在签订合同的同时支付；乙方逾期支付房租不满三个月的，按当年正常租金标准的三倍向甲方支付逾期租金；乙方逾期支付房租满三个月的，甲方有权单方解除本合同，由此造成的损失，全部由乙方承担；乙方承租房屋的物业管理费。由乙方承担并自行向物业管理公司缴纳。但在协议履行过程中，被告一直未按时支付租金，多次迟延履行付租义务。原告起诉后，双方经法院调解达成协议。被告按照民事调解书约定支付至2015年9月30日止的租金，但此后的租赁合同履行过程中，被告又再次迟延履行支付租金之义务，并于2016年1月15日提前将房屋归还给了原告，但其所欠租金及使用期间应由其承担的物业管理费至今仍未清偿，原告已先行代付了被告所欠的物业管理费10060元。原告多次向被告催讨未果。故原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告按合同约定租金标准的130%支付自2015年10月1日至2016年1月15日止的逾期租金26111.80元，并支付所欠物业管理费10060元；二、被告立即支付相当于一个月租金金额的提前退租赔偿金5750元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1.房屋所有权证与商品房买卖补充合同各一份，证明原告向涉案房屋所有人陈志浩租赁使用房屋五年期间的事实。
证据2.《房屋租赁合同》、民事调解书及退房申请各一份，证明原、被告签订《房屋租赁合同》，对相关的权利义务作了约定。但被告未按时支付租金，原告曾向法院提起诉讼，经调解达成协议。但事后，被告再次违约并于2016年1月15日提前将房屋归还给原告的事实。
证据3.证明一份，证明原告代被告支付自2014年4月1日起至2016年1月16日止的物业管理费共计10060元的事实。
被告章丽未进行答辩，亦未向本院举证。
本院经审理，认定事实如下：湖州市衣裳街街区38、39幢包安弄5号房屋系案外人陈志浩所有。2011年4月27日，原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与案外人陈志浩签订商品房买卖补充合同一份，约定原告以上述房屋总价款的20%的金额作为租金向案外人陈志浩租赁上述房屋五年的使用权。原告在此期间可以进行转租、自用或其他使用。2013年3月20日，原告与被告章丽签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将上述房屋出租给被告使用，房屋租赁期限自2013年3月20日起至2016年11月1日止，计租期从2013年6月30日起算。第一年房屋租金为60000元，第二年房屋租金为64400元，第三年房屋租金为69000元，第四年房屋租金为74000元。被告每6个月支付一次租金，先付后用，被告应在每个付租期的前十天支付租金，首期租金须在签订合同的同时支付。被告逾期支付租金不满三个月的，按当年正常租金标准的三倍向原告支付逾期租金，被告逾期支付房租满三个月的，原告有权单方解除合同，由此造成的损失，全部由被告承担，原告不解除合同的，被告按正常租金标准的三倍向原告支付逾期租金。被告承租房屋的物业管理费由被告承担并自行向物业管理公司缴纳。原告允许被告提前退租，被告应提前一个月书面申请，经原告同意后，被告可腾退房屋并承担退房后一个月租金。协议签订后，原告向被告交付了租赁房屋，但被告却未能按约支付房屋租金。原告曾因被告拖欠房屋租金事宜向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方协商一致，由被告支付原告截止2015年9月30日止的房屋租金50600元，支付违约金7400元，合计58000元，定于2015年10月22日前一次性付清；原告自愿放弃其余诉讼请求。事后，被告按调解协议履行了付款义务。但自2015年10月1日起，被告再次拖欠房屋租金，并于2016年1月15日将租赁房屋归还原告，提前与原告解除了租赁关系。租赁期间，原告为被告垫付了其拖欠的2014年4月1日至2016年1月16日期间的物业管理费10060元。事后，原告向被告催讨房屋租金及物业管理费未果，故双方纠纷成讼。本节事实由原告提交的房屋所有权证、商品房买卖补充合同、《房屋租赁合同》、民事调解书、退房申请、证明及原告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与被告章丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方应按约全面履行合同义务。现被告未能按约及时向原告支付房屋租金，显属违约，应承担相应之民事责任。故原告请求被告支付自2015年10月1日起至2016年1月15日止的房屋租金，本院予以支持。双方在合同中对被告逾期支付房屋租金应承担的违约责任作了明确约定，现原告主动将违约责任减少至由原告按照130%的租金标准支付逾期房屋租金，系其自由行使处分权，未违反法律规定，本院予以支持，但具体金额以本院认定为准。被告应按照130%的租金标准向原告支付自2015年10月1日起至2016年1月15日止的房屋租金26050元（69000元×130%÷265天×106天）。原告请求被告支付一个月租金标准的提前退租赔偿金5750元（69000元÷12个月），符合双方约定，本院予以支持。被告应支付原告赔偿金5750元。原告已代被告向物业管理公司支付了其拖欠的物业管理费，故原告请求被告支付物业管理费10060元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告应支付原告垫付的物业管理费10060元。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、答辩的权利。本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告章丽应支付原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司自2015年10月1日起至2016年1月15日止的房屋租金26050元、赔偿金5750元及垫付物业管理费10060元，合计41860元，限于本判决生效之日起十日内清偿。
二、驳回原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司其他诉讼请求。
本案受理费848元，减半收取424元，由被告章丽负担。
如被告章丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 孙利琴
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 陶婷婷