四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民终字第200号
上诉人（原审被告）林俊辉。
委托代理人马小勇（特别授权），系林俊辉之夫。
委托代理人陈光华（特别授权），资中县狮子镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）彭立明。
委托代理人孙明勇（特别授权），系彭立明之夫。
上诉人林俊辉因与被上诉人彭立明房屋租赁合同纠纷一案，不服资中县人民法院（2013）资中民初字第3651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林俊辉委托代理人马小勇、陈光华，被上诉人彭立明的委托代理人孙明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于资中县重龙镇中东街2号楼7号的商业房系原告之女兰兰所有（资中房权证城镇字第2005021**号，建筑面积19.59平方米）。2010年6月20日，原告彭立明受其女儿兰兰的委托，将该房屋以原告的名义租赁给了案外人王光华，双方签订了租赁合同，约定租赁时间为五年，自2010年6月25日至2015年6月24日；房租及付款方式：基本价为4，500元／月，第二年按照当地房价随行就市。每年付一次租金，每次提前一个月支付，每年一次重新定价。经案外人王光华与被告林俊辉协商，原告彭立明同意，将该门面转让给被告林俊辉继续经营。2012年10月2日，原告彭立明与被告林俊辉签订了一份《门面租赁合同》，合同中合同的起止时间、房租及付款方式等主要内容与2010年6月20日与案外人王光华签订的《门面租赁合同》完全一致，并补偿了案外人王光华从2012年10月2日至12月24日的房租。2012年11月24日，被告林俊辉按每月5，000元向原告交2012年12月24日—2013年6月24日房租30，000元整。另查明，林俊辉于2013年6月17日作为原告向原审法院起诉要求履行合同义务。2013年9月18日林俊辉自愿撤回了起诉。后因原、被告对房屋租赁时间、房租的价格发生纠纷，原告彭立明现向原审法院起诉，请求确认原、被告双方所签订的门面租赁合同合法有效，判令被告支付拖欠的房租4.2万元及逾期支付的银行同期贷款利息，并承担本案诉讼费。
原审法院认为：原告基于其女兰兰的委托，以原告的名义对资中县重龙镇中东街2号楼7号的商业房行使收益权的民事行为，是合法有效的；原告彭立明与被告林俊辉在意思自治，不违反法律规定的情况下，于2012年10月2日签订的《门面租赁合同》应为有效合同。本案中原告与案外人王光华于2010年6月20日签订《门面租赁合同》后，双方在履行合同期限届满前，经原告同意，王光华将该门面租赁合同的全部权利义务一并转让给被告林俊辉，继而原告又与被告签订2012年10月2日的《门面租赁合同》，是合同的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十八规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。原告与被告在合同内容不变的情况下，合同当事人的彻底变更，原有当事人退出合同关系，新的第三人（即本案被告）进入合同关系之中，因此，合同履行的期间应从2010年6月25日起至2015年6月24日止；关于门面租金问题。从原、被告履行合同的情况看，因案外人王光华所交租金尚未到期，被告补偿了案外人王光华从2012年10月2日至2012年12月24日的房租。2012年11月24日，被告林俊辉又按照该年度的第一次交款标准即每月5，000元向原告交2012年12月24日—2013年6月24日房租30，000元整，因此，2012年11月24日，应为该次交房租的第二次，至此，该年度的交款义务全部完成。按照合同“第二年起按照当时当地房价随行就市，每年一次重新定价”的约定，从2013年6月25日起，新一轮的租赁年度应重新定价；本案的焦点是每年租金如何定价。合同中仅有每年重新定价，随行就市的约定，没有具体的涨幅标准，原审法院通过走访，结合讼争标的物所在的位置，酌情租金按每年13%递增。按照合同约定，从2013年6月25日起至2014年6月24日止，房租标准即为每月5，650元，以后每年按13%递增至2015年6月24日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第八十八条之规定，判决：一、被告林俊辉在本判决生效后十日内，给付原告彭立明房屋租金33，900元（从2013年6月25日起至2013年12月24日止）；二、驳回原告彭立明的其他诉讼请求。案件受理费850元，由原告彭立明负担50元，由被告林俊辉负担800元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并付给原告）。
宣判后，原审被告林俊辉不服，向本院提起上诉，请求二审发回重审或依法改判。其主要理由是：原审认定事实错误，案外人王光华在履行与彭立明的租赁合同中，经彭立明同意，将其租赁的门面转让给林俊辉经营，则王光华与彭立明之间的租赁合同已经终止，彭立明与林俊辉重新签订的租赁合同与他们之前签订的合同无关，租赁时间应从重新签订合同的时间即2012年10月2日起至2017年10月1日止，而不是合同中约定的2010年6月25日至2015年6月24日止。合同中约定的时间不是上诉人真实意思表示，属重大误解。
被上诉人彭立明答辩称：双方合同是完全自愿、平等条件下签订的，没有证据证明上诉人受到胁迫；上诉人是从案外人王光华处转让的门面，按市场规则，其租赁合同完全依循原合同，合同起止时间也是，并且在合同中写明了，上诉人应该清楚明白；合同已经执行好一段时间，上诉人也依合同交过六次房租了，现在才提对合同有重大误解，理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审补充查明：上诉人与被上诉人签订的租赁合同、王光华与被上诉人签订的租赁合同均是约定的租金每半年支付一次，每次提前一个月支付。
二审查明的其他案件事实与一审一致，本院依法予以确认。
本案二审期间的争议焦点是：1、双方当事人租赁合同是否林俊辉真实意思表示，其是否存在重大误解；2、双方当事人应否从2013年6月25日起按新一轮租赁年度重新定价。
本院认为：双方当事人均认可上诉人是从案外人王光华处转让获得被上诉人门面租赁权这一基础事实，上诉人与被上诉人租赁合同以及被上诉人与王光华租赁合同两份合同内容对比也可印证此事实。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，上诉人与被上诉人租赁合同应当是对案外人王光华概括转让其与被上诉人租赁合同权利义务的一个约定，而不是孤立的一份新合同。上诉人作为案外人王光华合同权利义务的受让人，应当履行王光华与被上诉人租赁合同中王光华的义务，即继续履行王光华与被上诉人之间关于租赁期限及租金的约定，而该合同中清楚无误的明确约定：租赁期限为2010年6月25日至2015年6月24日，租金在第二年按当地房价随行就市，则，在2013年6月25日新的租赁年度开始时，双方当事人应当按照合同约定进行重新定价。并且，上诉人与被上诉人为进一步明确双方权利义务，还专门签订了一份内容同被上诉人与案外人王光华租赁合同一致的租赁合同，双方意思表示清楚明白，真实无误。双方当事人的租赁合同在争议发生前也已实际部分履行。现上诉人提出双方租赁合同不是其真实意思表示，对双方租赁合同存在重大误解与事实不符，且也未提供充分证据予以证实，其上诉请求于法无据，不应支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人林俊辉上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费648元，由上诉人林俊辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
审 判 员 关淑华
代理审判员 李 清
二〇一四年四月九日
书 记 员 许 丹