湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂茅箭民一初字第01407号
原告（反诉被告）十堰市万事顺贸易有限公司，住所地：湖北省十堰市人民北路12号。
法定代表人余三九，该公司董事长。
委托代理人张建明，湖北献真律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人李波，湖北献真律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）樊生宏。
原告（反诉被告）十堰市万事顺贸易有限公司（以下简称万事顺公司）诉被告（反诉原告）樊生宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法由代理审判员朱敏敏适用简易程序于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万事顺公司委托代理人张建明、李波，被告（反诉原告）樊生宏到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）万事顺公司诉称：2013年3月21日，万事顺公司和樊生宏签订一份《门面租赁合同》，合同约定，公司将位于人民北路12号“地宫超市大厅”1间，建筑面积170平方米租赁给樊生宏使用，租赁期限为两年，自2013年3月28日起至2015年3月27日止，年租金370000元，分四季度交清，即每季度末前15天交清下季度租金92500元。合同还约定，樊生宏如超过15日未交付租金即构成违约，万事顺公司有权清讨被告所欠一切费用。合同签订后，公司如约将门面房交付使用，樊生宏在第一年度的前三个季度按时交付租金，却未按约支付第四季度租金（另案处理）。2014年3月12日，根据合同约定，樊生宏应当支付下一季度租金，其不仅不支付租金，于2014年3月25日将其经营的摊位拆除，将商品全部搬离卖场，并在卖场张贴其搬离告知书。樊生宏辩称地宫超市大厅面积不够，根据测绘部门测绘结果面积为205.94㎡，远超合同约定的面积。袜业经营户于2011年就在地宫商城入场经营，不可能挤占樊生宏的经营面积。樊生宏所说的通道自地宫超市开业至今一直保留的消防及安全通道，提供的照片不能证明实际的经营面积，万事顺公司不存在违约，请求依法驳回樊生宏的三项诉讼请求，并判令樊生宏支付2014年3月28日至2015年3月27日的租金370000元，承担违约责任；支付2013年12月至2014年3月的电费8538元；并承担案件受理费。
原告（反诉被告）万事顺公司为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码，证明万事顺公司主体资格。
证据二：门面租赁合同。证实万事顺公司和樊生宏签订为期两年的租赁合同及合同规定的权利义务。
证据三：收据一份。证明樊生宏拖欠2013年12月至2014年3月的电费8535元。
证据四：门面房租赁合同。证明万事顺已经履行了义务。
证据五：房屋分层面积对照表和平面图。证明万事顺公司租给樊生宏使用的实际商铺面积为205.94平方米，远超合同约定的建筑面积。
证据六：消防通道证明。证明樊生宏所说的通道是地宫商城自1988年开业以来就形成的进出口的消防及安全通道。
证据七：个体户营业执照一份。证明樊生宏诉称的袜业经营户2011年就在地宫商城经营。
被告（反诉原告）樊生宏辩称：2013年3月21日，樊生宏与万事顺公司签订房屋租赁合同，合同约定租赁面积170㎡，万事顺公司在双方约定面积上划出一块2.6m×3m的面积租给另一个经营户经营袜业。万事顺公司还强行要求租赁场地留出1.8m×11m的通道，使樊生宏经营的鞋店分割成两段，破坏经营的整体形象，造成很大的损失。万事顺公司违约在前，合同签订的租赁面积为170㎡，实际的面积只有126㎡，公司占用的面积樊生宏是交了租金的，多交的租金为80964元。樊生宏多次找万事顺公司解除合同，公司不予答复，没有办法于2014年3月25日搬离租赁场地。请求法院判令樊生宏与万事顺公司终止租赁合同；万事顺公司因违约退还樊生宏多交租金80694元；赔偿樊生宏装修费12万元。
被告（反诉原告）樊生宏为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一：照片6张。证明万事顺公司占用了其经营场所。
证据二：照片5张。证明万事顺公司将商铺租给他人。
经审理查明：2013年3月21日，万事顺公司与樊生宏签订一份《门面租赁合同》。合同约定，万事顺公司将位于湖北省十堰市人民北路12号“地宫超市大厅”1间租赁给樊生宏使用，租赁期限为两年，自2013年3月28日起至2015年3月27日止，年租金37万元。合同约定，租赁场地建筑面积为170㎡，租金分四季度交清，每季度末前十五天交清下季租金，每季租金92500元。合同另约定，樊生宏签订合同时须交付保证金10万元，合同期满，如无任何违约，无息归还。合同签订后，樊生宏交付违约保证金10万元，万事顺公司将门面房交付其使用。樊生宏在装修时依万事顺公司意思在租赁场地留出1.8m×11m的通道方便顾客通行。樊生宏在第一年度的前三个季度按时交付租金，后因经营亏损，多次找万事顺公司协商解除合同，万事顺公司不同意解除合同，并要求樊生宏按约支付第四季度的租金（另案处理）。樊生宏于2014年3月25日强行搬离租赁场地，并在卖场张贴搬离告知书，万事顺公司因樊生宏违约诉至本院。
本院认为：房屋租赁合同是双方真实意思表示，受法律保护。万事顺公司和樊生宏应当按照合同约定履行各自的权利义务。樊生宏明确以自己的行为表示不再履行合同构成违约，作为违约方，虽然不能根据合同法行使法定解除权，但是租赁合同不适宜强制履行，在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务的免除，故对樊生宏主张解除合同应予支持，但应承担相应的违约责任。樊生宏搬离租赁场地并告知万事顺公司，其告知公司之日即为合同解除之日，其违约行为导致合同解除，故万事顺公司要求樊生宏承担违约责任本院予以支持，万事顺公司不再退还樊生宏违约保证金10万元。因合同解除，万事顺公司要求樊生宏支付2014年3月28日至2015年3月27日租金37万元的请求本院不予支持，要求樊生宏支付2013年12月至2014年3月电费8535元的请求本院予以支持。樊生宏对租赁地经营面积与合同约定面积有异议，放弃对租赁面积进行测量，视为樊生宏认可租赁面积为合同约定面积。因租赁合同没有约定应当预留通道19.8㎡（1.8m×11m），故对于此通道占用了樊生宏的经营面积本院予以认可，樊生宏实际多交付租金4.31万元。万事顺公司应返还樊生宏4.31万元，扣除电费8535元，还应退还34565元。樊生宏要求万事顺公司赔偿其装修费12万元，证据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条、一百一十九条、一百二十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）十堰市万事顺贸易有限公司退还被告（反诉原告）樊生宏34565元。
二、原告（反诉被告）十堰市万事顺贸易有限公司与被告（反诉原告）樊生宏解除租赁合同。
三、驳回原告（反诉被告）十堰市万事顺贸易有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）樊生宏的其他诉讼请求。
以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6978元，原告（反诉被告）十堰市万事顺贸易有限公司负担4508元，被告（反诉原告）樊生宏负担2470元。反诉受理费4310元，由被告（反诉原告）樊生宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐号：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
代理审判员 朱敏敏
二〇一四年八月六日
书 记 员 陈梓烨