陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书西民一终字第00620号上诉人（原审被告）赵力行，陕西圣拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陕西海航海盛投资有限公司，住所地西安市环城南路136号。法定代表人胡建华，董事长。委托代理人王小峰，陕西普和律师事务所律师。上诉人赵力行因与被上诉人陕西海航海盛投资有限公司（以下简称海航公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省新城区人民法院（2012）新民一初字第01642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵力行、被上诉人海航公司的委托代理人王小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，海航公司（原为西安百柯物业管理有限公司，以下简称百柯公司）系西安市新城区东新街258号皇城大厦开发商。赵力行原为百柯公司法律顾问，陕西圣拓陕西圣拓律师事务所法定代表人。皇城大厦1-5楼有部分房间由百柯公司对外出租，2楼、8楼被业主买断，7楼部分房间作为百柯公司办公场所，部分房间被业主买断，其余楼层和房间用于皇城海航酒店经营。2005年5月8日，2005年5月8日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：由赵力行购买海航公司皇城大厦七层701、702、709、710四间建筑面积为355.02平方米的办公用房，总价款2130120元。合同附件四《补充协议》第4条约定：出卖人委托陕西百科物业管理有限公司对皇城大厦·海盛大酒店实施前期物业管理。合同签订后，海航公司依约将房屋交付赵力行使用。赵力行所在律师事务所对该房屋进行装修并作该所办公场所。海航公司对皇城大厦统一进行物业管理。皇城大厦物业费收费标准为物业管理费每月每平方米4.5元，电梯使用费每月每平方米0.9元，空调费每月每平方米9.55元（其中夏季冷气供应为每年6、7、8三个月，冬季暖气供应为每年11月15日至来年3月15日，共7个月使用时间）。根据海航公司物业收费标准，赵力行房屋物业管理费每月为1597.59元，电梯使用费每月为319.52元，空调费为每月为3390.45元。赵力行及其所在律师事务所在使用房屋期间一直未交物业费、电梯费和空调费等费用。2008年，陕西圣拓律师事务所就与海航公司委托代理合同纠纷一案将海航公司诉至西安市中级人民法院，要求海航公司支付代理费。在案件审理中，海航公司提出反诉，要求陕西圣拓律师事务所支付使用皇城大厦赵力行办公楼期间拖欠海航公司自2006年-2007年9月底垫付的物业管理费、水费、电费、电梯费、停车费、空调费、垃圾费等共计112227.31元。西安市中级人民法院作出（2008）西民一初字第01号民事判决，认定陕西圣拓律师事务所在使用赵力行位于皇城大厦写字楼期间拖欠海航公司垫付的物业费、电梯费、空调费等事实，判令陕西圣拓律师事务所支付垫付的物业费等112227.31元。宣判后，陕西圣拓律师事务所不服该判决，上诉至陕西省高级人民法院。2009年5月陕西省高级人民法院作出（2008）陕民二终字第90号终审判决，维持原判。2008年陕西圣拓律师事务所搬至西安市长安北路14号奥林匹克大厦A座20层19F办公。自2007年10月至2012年8月，赵力行拖欠物业管理费94257.81元、电梯使用费18851.68元、空调费118665.75元，海航公司多次向赵力行赵力行下发缴费通知，要求赵力行交纳物业等未果。2012年8月海航公司诉至西安市新城区人民法院称：2005年5月8日，其公司与赵力行签订了《商品房买卖合同》，其公司依约将房屋交赵力行使用。赵力行在使用房屋期间一直未交纳物业费等费用。2008年双方因委托代理合同发生纠纷，西安市中级人民法院作出的（2008）西民一初字第01号民事判决书，认定了赵力行欠费的事实，判决了赵力行向海航公司支付物业费的等费用。之后，赵力行在使用房屋时，一直不按时向海航公司支付物业费等费用。自2007年10月起至2012年8月底，赵力行已拖欠物业费、电梯费和空调费累计2444444.76元。请求：判令赵力行支付上述费用2444444.76元；诉讼费由赵力行承担。赵力行辩称，1、海航公司不是物业管理人，无权收取费用。其原告主体不适格。2、海航公司收费没有依据。3、海航公司部分请求超过诉讼时效。4、自己没有实际使用房屋，按照物业管理条例，应适当减免物业费。原审法院经审理认为，合法的债权债务关系受法律保护。《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该规定并未禁止开发商进行前期物业管理。海航公司经营范围包括物业管理。作为皇城大厦开发商及大业主，海航公司以开发商及大业主身份对皇城大厦进行前期物业服务、收取物业费的行为，并未违反国家强制性法律规定。赵力行辩称海航公司主体不适格的理由，不能成立。海航公司提供物业服务，赵力行理应支付物业费。海航公司与赵力行建立了事实上的物业服务合同关系，合同履行处于一种长期不间断的过程，是一种持续履行状态，且海航公司一直向赵力行催缴物业费，故赵力行辩称已超过诉讼时效的理由，不予采信。海航公司要求赵力行支付2007年10月至2012年8月期间的物业费，于法有据，予以支持。赵力行称自2008年后未再使用涉诉房屋，应减免物业费之抗辩理由，证据不足，不予采信。遂判决：一、被告赵力行于本判决生效后十日内向原告陕西海航海盛投资有限公司支付自2007年10月1日至2012年8月31日期间皇城大厦701、702、709、710号房屋的物业管理费94257.81元、电梯使用费18851.68元、空调费118665.75元，共计23177.52元（应为：231775.24元）。二、驳回原告陕西海航海盛投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4966元由原告陕西海航海盛投资有限公司承担300元，被告承担4666元（原告已预付，被告直付原告）。宣判后，赵力行不服上述判决，向本院提起上诉称：1、其于2005年5月购买了海航公司开发的335.03平方米办公用房。房屋交付后，海航公司将其购买的房屋用作抵押贷款，并拒绝办理房产证，使上诉人无法出租处置。期间，不与上诉人签订物业管理合同，也从未召开业主会议。从2007年10月至今，上诉人一直未使用该房，海航公司也未对该房屋进行物业服务。海航公司要求上诉人支付所诉费用，没有事实和法律依据。2、根据物业管理条例第24条规定，开发商与前期物业管理公司相分离是法定原则，海航公司违反了这一原则。条例第32条规定，从事物业管理活动的企业应当是具有独立法人资格，而海航公司并无物业管理的资质。同时，根据《西安市物业管理服务收费暂行办法》，物业收费应报请西安市物价局审核批复，办理收费许可证。海航公司的收费既未经审核批复，也没有收费许可证，属于擅自收费，赵力行有权对其收费予以拒绝。3、海航公司的主张已超过诉讼时效，应予驳回。综上，海航公司没有物业管理资质，主体不适格，没有收费许可，且未对赵力行的房产进行管理。原审判决无事实和合同依据，明显属错判，应予撤销。请求：撤销原判，驳回海航公司的诉讼请求。海航公司辩称：海航公司作为开发商有物业服务的经营范围。房屋交付赵力行后，海航公司一直进行物业服务，主要是维护电梯的运行、保洁、水电、空调的正常使用。对于海航公司提供的服务，赵力行用不用是其权利，不能因其不用而否认服务的存在。因是自营，所以收费标准始终未变，赵力行作为业主和使用人从未提出质疑。即使海航公司违反行政规定，也是行政处罚的事情。双方虽未签订书面物业服务合同，但实际上建立了物业服务法律关系，海航公司一直保证赵力行对房屋的正常使用。原审判决正确，应予维持。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，债务应予清偿。海航公司作为皇城大厦的开发商和该大厦大部分房屋的所有者，对该大厦自行进行物业管理，不违反法律、法规的禁止性规定。赵力行作为该大厦的业主之一，实际接受了海航公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，赵力行应支付相应的物业服务费用。而且，作为承租赵力行房屋的使用人陕西圣拓律师事务所与海航公司另案纠纷中，生效的陕西省高级人民法院（2008）陕民二终字第90号民事判决书，亦对陕西圣拓律师事务所拖欠海航公司本案所涉物业费之外的前期物业费作出了认定，并予以判决，故赵力行应按照生效判决所审查确定的物业费标准，继续支付拖欠海航公司的物业费。赵力行上诉认为海航公司的收费行为违反了相关行政规章的规定一节，因属行政法律关系，本案不予涉及。对于赵力行上诉认为海航公司的请求，已超过诉讼时效的理由，因海航公司的物业服务一直处于持续、不间断的状态，其诉讼时效应从终止物业服务关系时起算，故赵力行该上诉理由，不能成立。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4966元，由赵力行承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘国强审 判 员  姜亦君代理审判员  张安品二〇一三年六月七日书 记 员  马延环