湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终2177号
上诉人（原审原告）：秦华林。
委托诉讼代理人：黄明杨，湖南湘永律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：湖南省双牌农村商业银行股份有限公司(以下简称农村银行)。
法定代表人：谢辉，董事长。
委托诉讼代理人：张军红，男，该行职员（特别授权）。
委托诉讼代理人：黄文明，湖南湘永律师事务所律师。
原审第三人：肖家余。
原审第三人：全东香（系肖家余之妻）。
二原审第三人共同委托诉讼代理人：鲫敬楷，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。
原审第三人：刘志新。
原审第三人：王玉丽（系刘志新的妻子）。
上诉人秦华林与被上诉人湖南双牌农村商业银行股份有限公司（以下简称双牌农商行）、原审第三人肖家余、原审第三人全东香、原审第三人刘志新、原审第三人王玉丽执行异议之诉一案，不服湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦华林及其委托诉讼代理人黄明杨，被上诉人双牌农商行的委托诉讼代理人张军红、黄文明，原审第三人肖家余、原审第三人全东香的共同委托诉讼代理人鲫敬楷到庭参加诉讼。原审第三人王玉丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
秦华林上诉请求：1、依法撤销双牌县人民法院（2016）湘1123民初195号民事判决；2、依法改判“立即停止对上诉人（原审原告）所购买王府井商业广场综合大楼一楼临街的第2、3号（即116号、117号）门面的执行；并解除对上诉两门面的查封；”3、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：1、诉争的房产上诉人依法购买，并支付了房款，且肖家余、刘志新已将房产交付给上诉人，依法属于上诉人的财产；2、肖家余、刘志新与被上诉人签订的抵押合同中将上诉人财产抵押给被上诉人属于无效，依法也不能执行上诉人的财产。
双牌农商行答辩称：1、认定一审法院事实清楚，法律适当。2、上诉人虽从第三人肖家余、刘志新购买了房产，但是房地权证和土地使用权并没有过户给上诉人秦华林，并不归属于秦华林所拥有；2、2007年7月18日，第三人肖家余、刘志新王玉田等是自愿以王府井综合综合大楼一楼临街第2、3号（即116、117号）门面抵押给被上诉人农村银行，在一审法院也予以认定。3、本案该承担责任的第三人肖家余、刘志新，损害了秦华林的合法权利。
肖家余、全东香共同答辩称：1、认定一审法院事实清楚，法律适当。2、上诉人虽从第三人肖家余、刘志新购买了房产，但是房地权证和土地使用权并没有过户给上诉人秦华林，并不归属于秦华林所拥有；2、2007年7月18日，第三人肖家余、刘志新王玉田等是自愿以王府井综合综合大楼一楼临街第2、3号（即116、117号）门面抵押给被上诉人农村银行，一审法院对此也予以认定；3、本案中损害秦华林的合法权利的是第三人肖家余、刘志新，应该由他们二人承担赔偿责任。
刘志新答辩称：1.王府井综合大楼的开发买房子不仅是秦华林，其他购买房子的均是熟人，且都已经办理了过户手续，只有上诉人是陌生人过来购买，一直没有办理过户手续；2、王府井综合大楼一楼临街第2、3号（即116、117号）归属上诉人秦华林的，被上诉方不应执行冻结上诉人秦华林的房屋；3.王府井的该诉争房存在很大的问题，牵扯的人有300多人，不解决将出大事，请求法院依法公正判决。
王玉丽未到庭发表答辩意见。
秦华林向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对原告购买的王府井综合大楼一楼临街的第2.3号（即116号.117号）门面的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2011年12月1日，第三人肖家余、刘志新与原告秦华林签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：肖家余、刘志新将已开发建成的“王府井商业广场”的现房“前栋壹层贰、叁号房”出售给原告，单价为21,000元∕㎡，总金额为人民币2,488,930元，付款方式为银行按揭，签署《商品房买卖合同》时交付全部房价的50%首付款，产权登记由买受人（原告）委托出卖人（第三人肖家余、刘志新）办理该商品房产权证及国有土地使用证，出售人应当在商品房交付使用后的180个工作日内将办理好的商品房产权证及国有土地使用证交付给买受人。合同签订后，原告分别于2011年12月2日和2012年7月7日通过转账方式支付给第三人购房款130万元和60万元，共计190万元。2012年7月7日第三人肖家余、刘志新将原告购买的房屋交付给原告，并由原告从2012年7月1日起收取该房租金，因第三人肖家余、刘志新开发的“王府井商业广场”项目未达到银行提供按揭贷款的规模，商业银行不愿为其提供按揭贷款，因此，银行按揭贷款无法办理，下余购房款原告也未支付，被告肖家余、刘志新至今也未依约为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。2016年1月4日，秦华林向永州市零陵区人民法院起诉，该院于2016年3月7日作出（2016）湘1102民初2号民事判决书：限肖家余、刘志新在本判决生效后三个月内为秦华林办理好“王府井商业广场”前栋壹层贰、叁号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证。
2014年7月18日，第三人肖家余因工程建设需要资金，向被告借款1100万元，期限为三年，从2014年7月18日起至2017年7月16日止。第三人全东香、刘志新、王玉丽等三人以房屋为该借款担保，并到房产部门办理了抵押登记。因肖家余未按贷款合同约定偿还贷款本息，故双牌农商行诉至法院。2015年12月15日，双牌县人民法院依法作出（2015）双民初字第500号民事调解书：一、肖家余自愿于2015年12月22日前偿还双牌农商行借款本金1100万元及利息160万元；二、全东香、刘志新、王玉丽等三人自愿为上述款项承担连带清偿责任。2016年1月11日，法院依双牌农商行的申请执行报告立案执行，执行期间法院对肖家余、全东香、刘志新、王玉丽所有的房屋进行查封。2016年3月17日，原告秦华林就法院所查封的房屋向法院提出书面异议，认为查封的门面属于原告所有，不应作为执行标的物予以执行。法院于2016年3月28日作出（2016）湘1123执异4号执行裁定书：驳回秦华林的异议。原告不服，诉至法院。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。…”本案中，原告秦华林与第三人肖家余、刘志新签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，第三人将位于永州市零陵区中山路与人民路交汇处的“王府井综合大楼”第2、3号门面出售给原告，但第三人至今仍未为原告办理该两个门面的房屋所有权证和国有土地使用权证，原告并未取得该两个门面的物权。同时，根据原告秦华林与第三人肖家余、刘志新签订的《商品房买卖合同》规定，门面共计价款人民币2,488,930元，原告分别于2011年12月2日和2012年7月7日通过转账方式支付给第三人购房款130万元和60万元，共计190万元。虽然原告未交付下余房屋款系第三人不能办理按揭手续所致，责任不在原告，但原告未交清全部购房款是客观事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条中“第三人已经支付全部价款并实际占有”是其中必须具备的条件之一，这一必备条件规定是明确的。因原告并未支付全部价款（购房款），故原告不具备“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。被告双牌农商行对经登记抵押的两个门面享有优先受偿权。被告根据法院生效的民事调解书向法院申请执行，法院依法查封王府井综合大楼一楼临街第2.3号（即116号.117号）两个门面于法有据。故对原告的诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决：驳回原告秦华林的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告秦华林负担。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明，湖南省永州市零陵区人民法院于2016年3月7日作出（2016）湘1102民初2号民事判决书，判决限肖家余、刘志新在判决生效后三个月内为秦华林办理好“王府井商业广场”前栋一层2、3号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证。该判决书已经生效。2016年12月6日秦华林向湖南省双牌县人民法院补交购房款588,930元。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：秦华林对诉争房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。
不动产权属证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，具有证据资格，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推定效力，并不是认定权利义务的唯一依据，更不备创设具体的权利义务关系。当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，即权利人有证据证明不动产登记确有错误的，登记机关就应当根据实际法律关系变更登记，从而维护事实上的公平正义。本案中，原审第三人全东香、刘志新、王玉丽等三人以房屋为肖家余的借款提供担保，并到房产部门办理抵押登记的时间是2014年7月，而原审第三人肖家余、刘志新与上诉人秦华林签订《商品房买卖合同》的时间是2011年12月，远在借款和抵押登记之前，且早在2012年7月，原审第三人就将房屋交付上诉人秦华林使用，至今一直由秦华林占有并取得收益。在合同成立后，秦华林支付了合同约定的价款，并已经将剩余购房款交付人民法院执行，履行了合同约定义务。至于房产登记，根据合同约定，应当由原审第三人负责办理产权证及国有土地使用权证，且有人民法院生效判决予以确认，但是原审第三人未履行合同约定及法院判决的义务，没有办理变更登记。因此，没有办理变更登记的责任在于原审第三人，与上诉人秦华林无关。根据《最高人民法院关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人秦华林有权对涉争议的房产提出执行异议，不能仅凭借没有办理变更登记就否认上诉人秦华林对诉争房屋所享有的合法权益。如果双牌农商行强制执行了该套房产，则无异于用上诉人秦华林的资金偿还原审第三人肖家余、刘志新在银行的债务，等于将开发商的债务直接转嫁于消费者，严重违背了特殊保护消费者的法律政策。
综上，上诉人秦华林的上诉理由成立，应当予以支持；一审认定事实清楚，适用法律错误，依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初195号民事判决；
二、不得执行湖南省永州市零陵区中山路与人民路交汇处的王府井商业广场综合大楼一楼临街的第2、3号（即116号、117号）门面。
一审、二审案件受理费共计200元，由上诉人秦华林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 李 飞
代理审判员 熊孝航
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 吴亚妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。