温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第44号
原告：蔡爱芬。
委托代理人：王浩，浙江金土地律师事务所律师。
被告：张疆勒。
被告：贾晓静。
被告：雷晓丽。
原告蔡爱芬与被告张疆勒、贾晓静、雷晓丽执行异议之诉纠纷一案，于2015年7月31日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告蔡爱芬以及委托代理人王浩和被告张疆勒到庭参加诉讼。被告贾晓静、雷晓丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡爱芬诉称：2007年，被告贾晓静所有的位于温州市上田梅宅路89#、××弄××号房屋被拆迁，分得位于中心区E18号地块拆迁安置房一套。2007年11月8日，被告贾晓静、雷晓丽夫妻俩通过中介潘某、叶某的介绍，将该安置房以房价款169万元转让给案外人徐某。同时，案外人徐某已付购房款159万元给被告贾晓静、雷晓丽。其中，2007年11月3日付定金3万元、2007年11月11日付136万元（110万元存入贾晓静农村信用合作社的账户，另有26万元现金给付）、2008年3月14日付20万元（该款存入贾晓静建设银行账户）。双方于2008年3月14日办理委托公证手续，被告贾晓静即将安置房的摸文、增购、定位、缴纳购房款、办理总结算、领取钥匙、办理领取安置房权属证等所有权益委托给徐某，包括安置房的拆迁协议、摸文顺序证等原件也交付给徐某保存。2010年8月30日，案外人徐某通过中介潘某、叶某又将该安置房以总价款355.2万元再转让给原告。经原告、被告贾晓静、雷晓丽、徐某三方磋商，考虑到以后顺利履行合同便利，原告与被告贾晓静、雷晓丽签订了《房屋卖尽契》，约定：“立卖尽契人贾晓静今自愿将私有的拆迁安置房住宅一套出卖给蔡爱芬为业；该房屋被拆迁地点坐落在温州市上田梅宅路××号、××弄××号，新房认购地段在中心区E18号地块，计建筑面积为142.6815平方米，经双方议定每平方米单价11850元计算，总卖价169万元整；今日先付首款159万元，其余10万元房款待该房屋办理过户手续到受买方名下当日立即付清；自今日其，该房屋一切合法权益即永归买方所有，买方自由管业，变卖、出卖方永不干涉，此系贾晓静私有房屋出卖，全家一致同意，意思表示真实，并无亲戚房族内外人等枝节”等内容。案外人徐某、潘某作为本合同的见证人。原告分别于2010年8月30日、9月16日、9月20日向徐某支付购房款3452000元，其余10万元房款待房屋过户手续办理完毕后由原告支付给被告贾晓静、雷晓丽。2010年9月16日，原告、被告贾晓静、雷晓丽、徐某三方重新办理了安置房委托公证手续。被告贾晓静、雷晓丽将拆迁新房的摸文、增购、定位、缴纳购房款、办理总结算、领取钥匙并办理新房新房入住手续等所有权益委托给原告。安置房的拆迁协议、摸文顺序证等原件也由徐某转交给原告保管。安置新房目前尚在建设中，原告一直行使对安置新房的权益，并于2014年10月9日摸文认购定位安置新房。
另，鹿城区人民法院（2014）温鹿商初字第1441号民事判决书认定，被告贾晓静于2010年8月4日至2011年2月21日期间向被告张疆勒借款，被告贾晓静于2011年2月21日向被告张疆勒出具借条。现被告张疆勒与被告贾晓静、雷晓丽民间借贷纠纷一案已进入执行程序。原告已向该院提出执行异议，该院以“双方签订《房屋卖尽契》时间不可能发生在2007年11月8日，且原告并没有按该契约的约定向贾晓静支付过房款，原告也没有提供贾晓静与徐某之间关于涉案房安置权益转让的书面合意，不能证明原告以及徐某与被告贾晓静三方之间存在涉案房屋安置权益的合同权利转让的事实，故法院裁定驳回原告的执行异议。原告认为，虽然原告于2010年8月30日买受涉案房屋，但被告贾晓静、雷晓丽实际于2007年11月份将该房屋转让给案外人徐某，此时房屋所有权已发生转移，早于向被告张疆勒借款2年多之久。案外人徐某将房屋买卖合同的权利义务转让给原告系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的民事法律行为。签约时未损害第三人利益，不具有任何无效或可撤销的情形；购房价款按市场价确定，也不存在低价转让的情况，且已按合同的约定支付了大部分房款，仅仅剩余10万元尾款未付。虽然涉案房屋未办理过户，但根据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。至于未办理过户手续、入住的原因，也因该安置新房目前尚未竣工、尚未具备过户条件所致。故原告买受房屋不存在任何过错，属于善意取得，原告与被告贾晓静、雷晓丽之间签订的《房屋卖尽契》合同合法有效。故请求：1、确认原告与被告贾晓静、雷晓丽之间签订的《房屋买尽契》合同合法有效；2、解除对被告贾晓静名下位于温州市梅宅路××号、××弄××号房屋所享有的拆迁安置权益查封，并停止执行；本案诉讼费用由被告方承担。
原告蔡爱芬为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
1、执行裁定书、送达回证复印件各一份，证明原告已提出执行异议申请程序及收到执行异议裁定的事实。
2、安置协议书一份，证明被告贾晓静、雷晓丽原房屋被拆迁及安置新房的坐落、面积等情况。
3、房屋买卖协议书、房屋卖尽契，证明原告、被告贾晓静、雷晓丽和徐某三方存在涉案房屋安置权益转让的事实；另，证明案外人徐某于2007年11月3日支付定金3万元的事实。
4、委托公证书二份，证明被告贾晓静于2008年3月14日将安置新房相关权益委托给案外人徐某；2010年9月16日，被告贾晓静重新将安置新房相关权益委托给原告蔡爱芬的事实。
5、银行凭证二份，证明案外人徐某于2007年11月11日向被告贾晓静支付购房款110万元；于2008年3月14日向被告贾晓静支付购房款20万元的事实。
6、银行凭证四份、收条一份，证明原告已向案外人徐某支付购房款345.2万元的事实。
7、收据、摸文顺序证、安置房认购定位单复印件，证明原告占有保管拆迁安置房认购票据、摸文顺序证等原件；原告于2014年10月9日行使摸文认购安置新房权利的事实。
8、说明复印件，证明被告贾晓静收到案外人徐某支付购房款159万元的事实。
9、公证书一份、发票二份，证明被告贾晓静于2010年9月16日委托原告办理涉案房屋相关手续，双方并办理了公证手续，原告支付了办理委托公证手续相关费用的事实。
被告张疆勒辩称：涉案房屋买卖实际发生时间为2010年，但合同签订时间是2007年，原告不是直接与被告贾晓静发生买卖合同关系，合同内容又不真实，卖契也有涉嫌逃税，法院对标的物的查封合法有据。原告蔡爱芬没有足够充分的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的不利后果。因此，原告提出的执行异议之诉，无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。
被告张疆勒为证明其辩称事实，在本院指定的举证期限内提交了一份本院（2014）温鹿商初字的1441号民事判决书，证明被告张疆勒与被告贾晓静之间的债权债务是2008年10月份形成的，被告贾晓静至今未能履行判决确定的义务。
被告贾晓静、雷晓丽未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。
审理中，本院依法对原告提供的上述证据，经三方当事人当庭质证，本院审查后作如下认证：
被告张疆勒对原告提供的证据1、2未提出质证意见，对证据4、5、6、7的真实性无异议；对证据3不知情，对其三性不发表意见，但对其中的房屋买尽契的三性均有异议，交易存在虚构的嫌疑。因为原告未和贾晓静、雷晓丽发生购房行为，未向该二人支付购房款。对证据8不知情，不能确定其真实性，故不作表态。
庭审中，原告申请证人徐某出庭作证。徐某称：2007年11月3日，证人徐某经房屋介绍所介绍向贾晓静购房，签订协议后的当日，证人徐某即支付给贾晓静现金3万元作为购房定金。于2007年11月11日又付136万元，其中以转账方式汇给贾晓静110万元，另有26万元系现金给付。原2007年11月3日的买卖协议上写的房价为1688800元，因为当时涉案房屋具体建筑面积还没明确，直到2007年11月8日明确了建筑面积为142.6815平方米，所以最后确定的总房价为169万元。2008年3月14日，证人徐某又汇给贾晓静20万元，余下10万元需待过户转移手续办理完毕后付清，故证人徐某已实付贾晓静房款为159万元。2010年8月份，证人徐某又将涉案房屋以总房价3552000元出卖给原告蔡爱芬。同时，原告也已实付证人徐某房款3452000元。其中：2010年8月30日转账汇款20万元，2010年9月16日转账汇款100万元，9月20日转账汇款2252000元，剩余10万元作为办理转移过户手续完毕后付清，所以证人徐某欠贾晓静剩余房款10万元也是未付的。
庭审中，原告分别申请证人叶某、潘某出庭作证，证人叶某称：涉案房屋经其介绍，由被告贾晓静于2007年11月3日卖给徐某，后徐某又于2010年8月30日卖给原告，其作为中介人并在2007年11月3日的《房屋买卖协议》上签名捺指印，徐某共向贾晓静支付159万元，每次付款，叶某均在场。证人潘某称：其作为涉案房屋交易的中介人。贾晓静在证人的车上出具了收到购房款159万元的说明给徐某。
本院认为，原告提供的上述证据以及证人徐某、叶某、潘某证言，均与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据，本院均予以确认。虽被告张疆勒对原告提供的证据3、8提出意见，但未能提供证据予以反驳，本院不予采信。
经本院审理认定：被告贾晓静、雷晓丽系夫妻关系。被告贾晓静原有坐落温州市鹿城区梅宅路××号、××弄××号房屋，因城市中心区建设需要被拆迁，由温州市城市中心区中心片区拆迁征地安置办公室于2007年1月6日开具一份编号为0001475号“居民拆迁房腾空优先顺序证”给被告贾晓静认购拆迁安置房。2007年11月3日，被告贾晓静与案外人徐某签订一份《房屋买卖协议书》，并由介绍人叶某在该协议上的中介人栏签名捺指印，该协议主要约定被告贾晓静将涉案拆迁安置房（建筑面积142.51平方米）以房价款1688800元转让给案外人徐某所有，受买人徐某应在签订之日支付购房定金3万元，余下房款于2007年11月20日前付清，该房建筑面积在摸文定位后如有增加或减少以及楼层朝向的差价均由出卖人贾晓静负责，并暂扣房款10万元作为办理过户手续完毕当日即付清。协议签订的当日，受买人徐某支付了受买人被告贾晓静购房定金3万元，于2007年11月11日支付136万元（其中110万元由徐某从农村信用合作社10×××83账户上提取存入贾晓静的10×××25账户上，另有26万元现金给付）。2008年1月25日，贾晓静（作为乙方）与温州市中心区开发有限公司（作为甲方）签订《温州市城市中心区住宅房屋拆迁安置协议书》一份，约定：乙方将坐落温州市梅宅路××号、××弄××号房屋交甲方折价收购拆除；乙方认购住宅使用面积105.69平方米，认购地段E18地块。该协议书经温州市中信公证处于2008年2月3日作出的（2008）浙温证内字第002399号公证书予以公证。同年3月14日，被告贾晓静出具一份委托书给受买人徐某，写明全权委托徐某办理涉案拆迁安置房的一切手续，并将安置房的摸文、增购、定位、缴纳购房款、办理总结算、领取钥匙、办理领取安置房权属证等所有权益委托给徐某，包括安置房的拆迁协议、摸文顺序证等原件也交付给徐某保存。当日，受买人徐某支付被告贾晓静房款20万元（该款存入贾晓静建设银行账户）。综上，徐某支付被告贾晓静房款合计159万元。
2010年8月30日，原告蔡爱芬向案外人徐某购置涉案拆迁安置房，双方签订《房屋买卖协议书》一份，并由房屋中介人潘某在该协议上的中介人栏签名捺指印，该协议主要约定：徐某将认购地段在中心区E18号地块拆迁安置房（计建筑面积142.6815平方米）出卖给蔡爱芬为业；房屋单价为24900元／平方米，总房价为3552000元；立本协议之日，蔡爱芬向徐某购房定金20万元；徐某在2010年9月20日前请原产权人贾晓静夫妇和蔡爱芬共同去公证处办理该房买卖委托公证手续，蔡爱芬即付徐某房款，暂扣房款10万元，待该房办理过户到蔡爱芬名下当日立即付清。协议签订后的当日，原告蔡爱芬支付徐某购房款20元，此款由原告蔡爱芬存入徐某的中国农业银行62×××19账户上。尔后，原告蔡爱芬与被告贾晓静、雷晓丽签订了一份落款时间为2007年11月8日的《房屋卖尽契》，由案外人徐某和中介人潘某作为见证人亦在该卖契上签名并捺指印。该契约主要约定：贾晓静今将私有拆迁安置房出卖给蔡爱芬为业，该房屋被拆迁地点坐落温州市上田梅宅路××号、××弄××号，新房认购地段在中心区E18号地块，计建筑面积142.6815平方米；房屋单价为11850元／平方米，总卖价为169万元；今日先付首款159万元，其余10万元房款待该房屋办理过户到蔡爱芬名下当日立即付清。2010年9月16日，原告蔡爱芬与被告贾晓静以及案外人徐各平一起在温州市华东公证处办理了（2010）浙温华证内字第014419、014420号公证书，即贾晓静与徐某之间委托行为终止，贾晓静全权委托蔡爱芬办理涉案拆迁安置房认购，定位、领取钥匙等相关手续。之后，原告蔡爱芬分别于2010年9月16日、2010年9月20日通过其中国农业银行62×××15账户汇给徐某62×××19账户1000000元、2252000元。2010年9月20日，徐某出具了一份《收条》原告蔡爱芬收执，写明徐某收到蔡爱芬购中心区E18号地块拆迁安置房款3452000元。现涉案拆迁房腾空优先顺序证、拆迁安置协议书均交付给原告蔡爱芬持有。2014年10月9日，原告蔡爱芬办理了上述安置房的认购手续，认购的房屋坐落温州市滨江中心区E18号地块××幢××室（建筑面积155.80平方米）。
另认定：申请执行人张疆勒与被执行人贾晓静、雷晓丽民间借贷纠纷一案中，本院于2013年12月10日作出民事裁定书，裁定：查封贾晓静名下的位于温州市梅宅路××号、梅宅路××弄××号房屋所享有的拆迁安置权益。本院于2014年6月10日作出（2014）温鹿商初字第1441号民事判决书，判决：贾晓静、雷晓丽共同偿付张疆勒借款2125000元及利息。该判决生效后，张疆勒向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。受买人蔡爱芬知晓后，即向本院提出案外人执行异议申请，本院于2015年7月1日作出（2015）温鹿执异字第83号执行裁定书，驳回案外人蔡爱芬的执行异议，原告蔡爱芬不服该裁定，于2015年7月31日向本院提起案外人执行异议之诉。
诉讼中，原告申请撤回了第一项诉讼请求，本院予以准许。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的焦点问题在于，原告蔡爱芬对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。对此，本院评析如下：被告贾晓静于2007年11月3日已将涉案拆迁安置房转让给案外人徐某，买受人徐某亦于2008年3月14日之前已按约支付房款159万元给被告贾晓静（剩余房款10万元）。因此，被告贾晓静与案外人徐某于2007年11月3日签订《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，该合同应认定为合法有效。后，买受人徐某又于2010年9月16日将该房以房价款3552000元转让给原告蔡爱芬，买受人蔡爱芬亦根据约定于2010年9月20日前支付了案外人徐某房款3452000元。原告蔡爱芬与案外人徐某于2010年8月30日所签订《房屋买卖协议书》，亦系买卖双方的真实意思表示，该合同应认定为合法有效。后，原告蔡爱芬与被告贾晓静、雷晓丽签订的《房屋卖尽契》。可见，原告蔡爱芬买受涉案房屋的意思表示真实，其买卖行为应受法律保护。
至于原告查封之前是否已合法占有该不动产的事实。本院于2013年12月10日作出民事裁定书，查封贾晓静名下的位于温州市梅宅路××号、梅宅路××弄××号房屋所享有的拆迁安置权益。被告贾晓静已于2007年11月3日将该房权益出卖给徐某，而徐某又于2010年8月30日将房屋权益出卖给原告蔡爱芬。徐某以及被告贾晓静均委托原告蔡爱芬办理认购定位，领取钥匙等手续，且已将相关腾空优先顺序证、拆迁安置协议书交付原告，结合原告办理认购定位手续的事实，可以认定原告在查封之前已占有涉案房屋。涉案房屋系拆迁安置房，目前尚不具备过户手续条件，且房屋亦被本院查封，未办理过户登记，原告没有过错。综上，原告蔡爱芬要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。至于原告尚欠被告贾晓静的10万元购房款，应交付本院执行。另，查封行为系具体的执行行为，原告主张解除对涉案房屋的查封，属于对具体执行行为不服，不属于执行异议之诉的审理范围。被告张疆勒辩称意见，理由不成立，本院不予支持。被告贾晓静、雷晓丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行被告贾晓静名下坐落于温州市鹿城区梅宅路××号、梅宅路××弄××号拆迁安置权益（认购地址为坐落于温州市鹿城区中心区E18号地块××幢××室拆迁安置房，建筑面积155.80平方米）。
二、驳回原告蔡爱芬的其他诉讼请求。
案件受理费人民币20010元，被告贾晓静、雷晓丽、张疆勒负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 夏晓峰
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 李月燕
二〇一五年十二月九日
书 记 员 陈 婵