广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第368号
原告邓小媚，女，1979年10月2日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人张艳艳，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人叶文浩，男，1990年6月19日出生，汉族。
被告东莞市塘厦镇房地产开发公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人赵锦辉，总经理。
委托代理人邓凤岐，广东康邦律师事务所律师。
委托代理人杜飞。
被告东莞市鸿豪实业有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人黄润权。
原告邓小媚诉被告东莞市塘厦镇房地产开发公司（以下简称塘厦房地产公司）、东莞市鸿豪实业有限公司（以下简称鸿豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓小媚及其委托代理人张艳艳、被告塘厦房地产公司的委托代理人邓凤岐、杜飞到庭参加诉讼。被告鸿豪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告邓小媚诉称，被告鸿豪公司挂靠被告塘厦房地产公司，并以塘厦房地产公司的名义开发位于东莞市塘厦镇塘新街的“鸿豪商业中心”房地产项目。2003年11月17日原告邓小媚与鸿豪公司签订了一份《楼宇认购合同》，约定鸿豪公司将鸿豪商业中心二楼57号铺位出售给原告，并对相关的权利义务作出了具体的约定。2004年2月11日原告与塘厦房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号：0089126）另外约定：商铺房交付时间为2004年5月30日前；塘厦房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。原告在2004年3月2日向鸿豪公司交付了全部商铺房款157614元。由于两被告一直未能为案涉商品房办理房地产权证，已构成严重违约，致使原告取得案涉商品房所有权的基本合同目的至今仍无法实现。为此，原告有权依法解除案涉合同，并要求两被告赔偿原告的损失。故原告特向法院提起民事诉讼，并请求法院判令：1、解除原告邓小媚与被告塘厦房地产公司签订的编号为0089126的《商品房买卖合同》；2、两被告立即返还原告购房款157614元以及赔偿原告利息损失（以157614元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算（6.12%×1.5），自2004年9月1日起计至人民法院判决确定的履行期限届满之日止，利息损失暂计至2014年3月14日为137990元），合计295604元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告塘厦房地产公司辩称，1、案涉房屋是鸿豪公司挂靠塘厦房地产公司的名义开发的，相关的权利义务由鸿豪公司负担，塘厦房地产公司只是为原告购买的房屋与鸿豪公司签订合同提供配合，原告支付的合同价款全部由被鸿豪公司收取，塘厦房地产公司没有享受权利。2、案涉房屋无法办理产权登记，是由于鸿豪公司在开发楼盘时没有办理竣工验收，相关义务应由鸿豪公司自行负担。3、案涉房屋已交付原告，原告已经使用及收益，所以原告请求赔偿损失没有依据。4、《商品房买卖合同》第15条规定第二款中已约定不能办理房产证的处理办法，现原告请求解除合同没有合同依据。
被告鸿豪公司在法定期限内未提出答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明，塘厦房地产公司是经东莞市工商行政管理局核准成立的主营土地开发及商品房销售的企业，鸿豪公司挂靠塘厦房地产公司，并以塘厦房地产公司的名义开发位于东莞市塘厦镇塘新街的“鸿豪商业中心”房地产项目。2003年11月17日邓小媚与鸿豪公司、塘厦房地产公司签订了一份《楼宇认购合同》，约定鸿豪公司、塘厦房地产公司将鸿豪商业中心第二层第57号店铺出售给邓小媚，建筑面积为28.99平方米，实用面积15.69平方米，楼价为157613元，配套费1000元。2004年1月8日，邓小媚与塘厦房地产公司签订了一份编号为GB／T17986.2-2000（0089126）的《商品房买卖合同》，合同所约定的店铺座落、建筑面积、价款与《楼宇认购合同》的约定一致。该合同还约定：邓小媚于2004年1月8日前向塘厦房地产公司交付总楼款的40%计人民币63113元，余款人民币94500元作5年的银行按揭；塘厦房地产公司应当在2004年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付给邓小媚使用，塘厦房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因塘厦房地产公司的责任，邓小媚不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。邓小媚在2004年1月8日前向鸿豪公司交付了63114元房款。2004年2月19日，邓小媚与东莞市塘厦农村信用合作社（以下简称塘厦信用社）签订了一份《楼宇按揭抵押贷款合同》，合同约定，塘厦信用社贷款人民币94500元给邓小媚，邓小媚将涉案的店铺提供借款抵押担保，鸿豪公司对邓小媚的上述借款提供保证担保。之后塘厦信用社将贷款66800元转账支付给鸿豪公司。2004年9月30日，鸿豪公司将店铺交付给邓小媚。之后，鸿豪公司未能在协议约定的期限内为邓小媚办理涉案店铺的房产证，邓小媚遂向本院提起诉讼。
以上事实，有企业机读档案资料、楼宇认购合同、商品房买卖合同、收据、入伙须知、楼宇按揭抵押贷款合同及公证书、按揭借款借据以及双方的庭审陈述为证证实。
本院认为，邓小媚与塘厦房地产公司、鸿豪公司签订的《楼宇认购合同》，邓小媚与塘厦房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及邓小媚与鸿豪公司签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于邓小媚请求解除双方签订的商品房买卖合同以及返还购房款的问题。一、邓小媚与塘厦房地产公司、鸿豪公司建立商品房买卖关系后，分别履行了支付房款和交付房屋的主要义务，但是涉案的房屋一直没有办理房地产权证，邓小媚基于此要求解除合同。根据双方签订的商品房买卖合同约定，塘厦房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，也就是2004年8月30日之内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但塘厦房地产公司和鸿豪公司没有提供证据证明在上述时间届满前有提交相关资料给产权登记机关进行初始登记。二、塘厦房地产公司也确认是由于鸿豪公司没有取得案涉房屋的竣工验收合格证，导致无法办理房地产权证的，以上说明是由于塘厦房地产公司和鸿豪公司的原因，导致邓小媚未能取得涉案房屋的产权证，即无法实现合同的目的。三、虽然原、被告双方的《商品房买卖合同》约定了：“如因塘厦房地产公司的责任，邓小媚不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，但是该约定属于格式条款，并且对买受人不利，排除了买受人的主要权利，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第十九条的规定，该规定为“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，故该条款规定本院认定为无效，现邓小媚要求解除商品房买卖合同以及返还购房款，本院予以支持。四、对于塘厦房地产公司的赔偿责任问题。鸿豪公司挂靠塘厦房地产公司开发案涉房地产项目，并以塘厦房地产公司的名义对外签订《商品房买卖合同》销售案涉商铺，房地产开发项目是商业活动，塘厦房地产公司同意鸿豪公司挂靠其名义对外从事商业经营活动，则塘厦房地产公司应对由此产生的相关责任与鸿豪公司承担连带责任。原、被告双方解除合同后，塘厦房地产公司、鸿豪公司应返还邓小媚的购房款157614元。
关于邓小媚诉请利息损失问题。由于被告违约，导致原、被告双方的《商品房买卖合同》解除，双方在合同中没有约定违约损失的计算方式，但塘厦房地产公司、鸿豪公司占用原告的购房款必定产生利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％”。故原告请求被告自违约之日2004年9月1日起按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算，请求合理有据，本院予以支持，具体金额如下：以人民币157614元为本金，参照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.5倍标准从2004年9月1日计算至本判决确定的清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除邓小媚与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订的编号为GB／T17986.2-2000（0089126）的《商品房买卖合同》；
二、东莞市塘厦镇房地产开发公司、东莞市鸿豪实业有限公司于本判决生效之日起5日内返还邓小媚购房款157614元；
三、东莞市塘厦镇房地产开发公司、东莞市鸿豪实业有限公司于本判决生效之日起5日内支付邓小媚利息（以157614元为本金，参照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.5倍标准从2004年9月1日计算至本判决确定的清偿之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5734元，由被告东莞市塘厦镇房地产开发公司、东莞市鸿豪实业有限公司负担。原告已预交诉讼费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 张利宝
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 赵亮明
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 吴海志
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。