福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0821民初566号
原告：中国工商银行股份有限公司长汀支行，住所地长汀县。
主要负责人：罗彬兴，该行行长。
委托诉讼代理人：刘永旺，该行职员。
被告：曹腾礼，男，1960年1月15日生，汉族，经商，住长汀县。
被告：陈小霞，女，1962年11月11日生，汉族，无业，住长汀县。
被告：福建省长汀县祥建房地产开发有限公司，住所地长汀县。
法定代表人：张秋生，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行与被告曹腾礼、陈小霞、福建省长汀县祥建房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘永旺到庭参加诉讼。被告陈小霞经本院公告传唤，被告曹腾礼、福建省长汀县祥建房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行诉称，2007年4月19日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告曹腾礼、陈小霞向原告借款9.25万元用于预购坐落于长汀县的车库，期限10年，分120期按月等额本息还款，年利率7.11%（基准利率），逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率加收50%，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。如遇基准利率调整，从次年1月1日起按调整后的基准利率及合同约定计算利息。每月与贷款实际发放日对应的日（无对应日的以当月最后一日）为还款日，被告曹腾礼、陈小霞于借款后的次月开始按月还款。如未按约定及时还款，原告有权宣布全部未到期的借款提前到期。被告曹腾礼将其所有的上述预购商品房抵押给原告，并办理了抵押物预告登记。被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间2年，但对抵押物正式登记完毕后到期的债务免除保证责任。当物的担保与人的担保并存时，原告有权选择任何担保方式实现债权。2007年4月20日，原告依约向被告曹腾礼提供借款9.25万元。但至2016年3月21日，被告曹腾礼、陈小霞已累计8期未按约定偿还借款本息。截止2015年11月21日，被告曹腾礼、陈小霞结欠原告借款24466.75元，利息1104.8元，合计25571.55元。请求法院判令：（一）被告曹腾礼、陈小霞向原告偿还借款24466.75元（其中逾期借款7398.28元，宣布提前到期借款17068.47元），利息1104.8元，以及自2015年11月22日起至款清之日止按合同约定利率计算的利息及复利。（二）原告就拍卖、变卖上述抵押物所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权。（三）被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：（一）被告曹腾礼、陈小霞的身份证、结婚证；（二）《个人购房借款／担保合同》；（三）《房地产抵押登记证书》；（四）《借款凭证》；（五）《个人贷款逾期催收通知书》、《个人贷款提前还款函》、跟踪查询回执；（六）《贷款发放信息及还款、欠款明细表》。
被告曹腾礼、陈小霞未答辩也未向本院提交证据。
被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司向本院提交书面答辩状称，本案应依法处置抵押物优先受偿。其提供的是阶段性保证，抵押房屋已办理了正式抵押登记，保证责任已经免除。其营业执照已被吊销。因此，被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司不承担责任。
本院认为，被告曹腾礼、陈小霞经本院依法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自行放弃抗辩权。被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司虽提交了答辩状，但经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权。原告提供的证据内容真实，来源合法，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，证明原告的起诉事实。对原告的起诉事实本院予以确认。
综上所述，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》，均系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，当属有效。被告曹腾礼、陈小霞未按约定全面履行还款义务属违约行为，应当按照约定偿还尚欠借款本息。在被告曹腾礼、陈小霞未能依约履行上述债务的情况下，原告有权按照约定对抵押物行使抵押权，以折价、变卖、拍卖抵押物的所得价款优先受偿。被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司作为保证人，应按合同约定对被告曹腾礼、陈小霞的上述欠款承担连带保证责任。被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曹腾礼、陈小霞追偿。另外，原、被告在合同中约定，当物的担保与人的担保并存时，原告有权选择任何担保方式实现债权；被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司未举证证明本案的抵押物已经办理了正式抵押登记；被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司的营业执照被吊销表明其丧失了经营资格，但诉讼主体资格未丧失。因此，被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司以本案应依法处置抵押物优先受偿，其保证责任已经免除，营业执照已被吊销为由，主张其不承担责任，本院不予支持。三被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曹腾礼、陈小霞应于本判决生效之日，偿还原告中国工商银行股份有限公司长汀支行借款24466.75元，利息1104.8元，以及自2015年11月22日起至欠款付清之日止按合同约定利率计算的利息和复利。
二、原告中国工商银行股份有限公司长汀支行就被告曹腾礼所有的坐落于长汀县的车库拍卖、变卖、折价所得款享有优先受偿权。
三、被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司对第一项承担连带清偿责任。被告福建省长汀县祥建房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曹腾礼、陈小霞追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费439元，公告费120元，由被告曹腾礼、陈小霞、福建省长汀县祥建房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 梁承球
审 判 员 罗利荣
人民陪审员 熊小莉
二〇一六年八月八日
代理书记员 钟晓春
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。
当事人对保证合同的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。