宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1920号
原告：朱红卫。
委托代理人：张朝惠。
委托代理人：王佩亚。
被告：宁波万宏置业有限公司。
法定代表人：陈敏敏。
委托代理人：董俊。
委托代理人：赵丹雄。
原告朱红卫为与被告宁波万宏置业有限公司商品房预约合同
纠纷一案，于2013年11月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后
，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。本案于2013年12月11
日公开开庭进行审理，原告朱红卫及其委托代理人张朝惠、王佩
亚，被告宁波万宏置业有限公司的委托代理人董俊、赵丹雄到庭
参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解，未能达成协议。
本案现已审理终结。
原告朱红卫起诉称：2013年6月25日，原告与被告宁波万宏置
业有限公司签署了定购单，定购被告开发的宁波市鄞州区商铺，
约定房屋总价为121.5万元。原告按约支付定金10万元。定购当时
被告售楼处工作人员告知商铺将在2013年下半年交付。此后，原
告打算再购买与商铺相邻的另一间商铺，前往被告售楼处询问，
售楼处负责人告知21号商铺将在2013年年底之前交付，并承诺商
铺现有的装修都送给原告。2013年9月2日，原告又与被告签署了
定购单，定购另一套商铺，约定房屋总价为72万元。原告按约支付定金5万元。为筹集购房款，原告低价出售了自己的住房。2013
年9月5日和10月12日，被告先后向原告发出两份告知书，提出一
次性支付购房款，签约后五年才能交付房屋的条件。原告认为被
告的行为违反了诚实信用原则，请求判令被告与原告签订商品房
买卖合同，将宁波市鄞州区两间商铺交付给原告。审理中，原告
变更了诉讼请求，原告认为，被告提出签约后五年交付房屋的苛
刻条件，导致原、被告之间商品房买卖合同未能签订的过错在被
告，故请求判令被告双倍返还定金30万元，并赔偿原告低价卖房
损失、搬家损失、租房损失和借款利息损失等各项损失共计5万元
。
被告宁波万宏置业有限公司答辩称：被告与原告朱红卫签订
宁波市鄞州区两间商铺的定购单是实。两套商铺是被告的办公用
房，被告的注册地也在此处，被告与原告签订的定购单只是购买
登记，意为如果这两套商铺要卖，就优先卖给原告。被告提出签
约后五年交房的条件，是被告办公的合理期限。原、被告之间的
房屋买卖合同没有签订，是由于双方对房屋交付时间、付款方式
分歧较大，协商失败而导致的，属于不可归责于当事人双方的事
由，只能适用返还定金而不是双倍返还定金的规定。被告不存在
违约，因此不需要支付违约金，而且原告主张的违约损失也没有
证据支持。如法院认定被告违约，被告要求调整违约金数额。综
上，被告同意返还购房定金15万元，请求驳回原告其他诉讼请求
。
原告朱红卫为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、定购单2份、收款收据2份，拟证明原、被告双方于2013年
6月25日和9月2日签订定购单，约定了两套商铺的位置、面积、单价等，原告按约支付定金15万元的事实；
2、告知书2份、通知书1份及ems特快详单2份、售楼处广告照
片2张，拟证明原、被告双方对交房时间存在较大分歧，以及涉案
商铺符合立即交付条件，被告提出的交房时间不合法的事实；
3、存量房屋买卖中介合同1份，拟证明原告为筹集购房款不
惜低价变卖原有住房的事实。
被告宁波万宏置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交
了以下证据：
1、消费者保护委员会投诉调解书1份，拟证明原、被告双方
就房屋买卖合同的签订经过了协商，对预约合同没有确定的相关
内容，在协商时未达成一致意见，以及经协商，被告确定了签约
期为2013年10月12日到10月19日的事实；
2、其他商铺定购单1份，拟证明原、被告之间的定购单是有
瑕疵的，不是真正意义上的定购单，上面没有约定付款方式和签
约时间，而其他商铺的定购单上有付款方式和签约时间的事实；
房屋所有权证、国有土地使用权证各2份，拟证明在原告与被告签
定购单时，两套商铺登记在被告名下，符合出售条件，但定购单
上没有约定具体的签约时间，说明房屋正由被告使用，具有特殊
性的事实；
4、58同城网页打印件1份，拟证明原告出售房屋的价格合理
，不存在低价卖房的事实。
对原、被告提交的证据，均经当庭质证，双方的质证意见及
本院的认定意见如下：
对原告朱红卫提交的证据，被告宁波万宏置业有限公司质证后认为：对证据1，被告对真实性无异议，但认为两份定购单上都
没有付款方式和签约时间的约定，定购单有瑕疵，不属于严格意
义上的预约合同。对该证据的真实性本院予以确认，对定购单是
否属于预约合同则另行陈述。对证据2，被告对真实性无异议，但
认为涉案商铺虽然具备使用条件，但商铺是被告唯一经营场所，
具有特殊性，五年后交房是一个合理期限。对该证据的真实性本
院予以确认，但本院认为，证据2中的照片仅能证明商铺的现状，
告知书由被告单方制作，均不能证明五年后交房是一个合理期限
的事实，故对被告的质证意见本院不予采纳。对证据3，被告对真
实性没有异议，但认为与本案没有关联。本院认为，原告出售自
己的住房，是其与买受人之间自愿协商的结果，与原、被告签订
定购单没有直接的因果关系，该证据与本案没有关联，本院不予
确认。
对被告宁波万宏置业有限公司提交的证据，原告朱红卫质证
后认为：对证据1，原告对真实性无异议，但认为原告未签约是因
为被告要求房款一次性付清，交房却在五年以后，被告实际上是
故意不让协议达成。对该证据的真实性本院予以确认，但本院认
为，该证据仅能证明原、被告双方曾就签订商品房买卖合同到宁
波市鄞州区消费者权益保护委员会集士港分会进行调解，因对交
付时间分歧较大，双方未达成一致意见的事实。对证据2，原告对
真实性没有异议，但认为与本案没有关联。本院认为，该证据是
被告与其他买受人之间的定购单，与本案没有关联，本院不予确
认。对证据3，原告对真实性没有异议，但认为涉案两套商铺的房
产证已经办理，被告随时可以转让和交房，却故意在定购单上不
写明签约时间，是想收钱但又不想交付房屋。对该证据的真实性本院予以确认，但本院认为，该证据只能证明涉案的香槟水郡21
、22号商铺目前登记在被告名下的事实。对证据4，原告对真实性
、关联性均有异议。本院认为，该证据为被告自行从网络上打印
，真实性无法确定，且与本案没有关联，本院不予确认。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有
效证据，认定本案事实如下：
2013年6月25日、9月2日，原告朱红卫先后与被告宁波万宏置
业有限公司签署了两份定购单，定购被告开发的宁波市鄞州区两
套商铺，约定房屋总价款分别为121.5万元和72万元。两份定购单
上未约定签订商品房买卖合同的时间以及付款方式。原告在定购
单签订当日分别支付了定金10万元和5万元。2013年9月5日，被告
向原告发送告知书一份，明确签订商品房买卖合同的时间为2013
年9月12日之前，告知22号商铺预计将于2014年3月30日前搬离，2
1号商铺将于2015年12月30日前搬离，并告知两套商铺的装修折价
15万元，由原告承担。原、被告双方就签订商品房买卖合同发生
争议，到宁波市鄞州区消费者权益保护委员会集士港分会进行调
解。在2013年10月12日调解时，被告向原告出具另一份告知书，
告知签订商品房买卖合同的时间为告知书发放日起七日内，两套
商铺于签约后十五日内付清90%房款，交房时间最终确定为签约起
五年，余款10%在交房日同时付清，房款付清后办理过户，商铺内
装修折价15万元或者由被告拆除或搬离。收到告知书后，原告于2
013年10月15日向被告发出通知书一份，要求被告在收到通知之日
起五日内与原告签约，原告同意一次性付款，但被告需在原告付
款之日交付房屋。被告确认收到了原告的通知书，但双方此后未
就两套商铺签订商品房买卖合同。另查明，在原、被告签订定购单之前，宁波市鄞州区两套商
铺已登记在被告宁波万宏置业有限公司名下，并作为被告的办公
用房在使用。
本院认为，本案的争议焦点主要是：1、原、被告双方签订的
定购单是否属于预约合同？2、商品房买卖合同未能订立的过错在
谁？3、被告是否应向原告双倍返还定金并赔偿损失5万元。
对第一个争议焦点，本院认为，预约合同是双方约定在将来
一定期限内订立本约的合同。本案中，双方当事人签订的定购单
对所出售商品房的房号、面积、单价、总价等商品房买卖核心条
款作出了约定，但未约定付款时间、付款方式、交付条件、交付
日期等商品房买卖的重要内容，与《商品房销售管理办法》第十
六条规定相比有不少欠缺，并且定购单也明确约定“《商品房买
卖合同》签订后，本定购单即行终止”，应当认定定购单系双方
当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，定购单的性
质为预约合同。定购单上虽然对签订商品房买卖合同的具体时间
未作约定，但签约时间可以通过双方事后协商予以补充，事实上
双方事后也确实就签约时间进行了协商，未约定签约时间不影响
定购单作为预约合同的效力。被告答辩称，定购单未约定签约时
间，不是真正意义上的预约合同，仅表明原告具有优先购买权。
本院认为，约定优先购买权的优先协议，仅对出卖人一方产生法
律约束力，即出卖人必须优先向协议的相对人发出要约，协议相
对人具有优先承诺权，但没有必须与出卖人缔结合同的义务。本
案中，原告按被告要求交付了15万元定金，且定购单明确约定“
买受人如未能在上述约定日期之前与出卖人签订《商品房买卖合
同》及附件、补充协议、前期物业管理服务协议等相关文件并交足签约款项，即属违约，出卖人有权没收买受人已缴纳的定金”
，可见，定购单不仅约束被告，也约束原告，不符合优先协议的
特征，故对被告的答辩意见本院不予采纳。
对第二个争议焦点，本院认为，原、被告之间签订的定购单
虽然未约定签约时间和付款方式，但在双方签订定购单时，涉案
的两套商铺已经建造完成并投入使用，符合交付的条件，被告还
收取了原告交付的定金，原告有理由相信商铺可以在一个合理的
期限内交付。被告辩称在签订定购单时商铺正作为办公用房使用
，被告已经和原告讲明房屋交付时间不确定，所以定购单未约定
签约时间和付款方式，原告在定购时就知道商铺无法按正常时间
交付。本院认为，从商铺正由被告使用、定购单未约定签约时间
和付款方式的事实来看，无法得出被告已就商铺不能按正常时间
交付的情况告知原告，以及原告对这一情况为明知的结论，被告
的辩解缺乏其他证据支持，也有违常理，本院不予采纳。被告还
辩称，交房时间确定为签约后五年，是被告因办公需要使用商铺
的合理期间，将商铺卖掉是被告工作人员之间未衔接好。本院认
为，即使如被告所述，商铺作为办公用房在五年后才能交付，那
么被告将五年后才能交付的房屋先后分两次预定给原告，并收取
大额定金的行为，既不符合常理也有失公平。被告办公需要用房
的成本不能由作为买受人的原告来承担，被告工作人员存在疏忽
属于其内部责任，也不能用以对抗善意的买受人。故对被告的辩
称意见本院不予采纳。本院认为，被告在两次发出的告知书上，
对于商铺交付时间的陈述也不一致，足可见被告确定交付时间十
分随意，在履行预约合同中违反了诚信谈判义务。被告先与原告
签订定购单，后又提出签订合同后五年交房的条件，明显有失公平。故本院认定，涉案两套商铺的商品房买卖合同未能缔结是由
于被告违反诚信谈判义务，提出明显不公平的缔约条件所致。被
告关于合同未能签订是因不可归责于当事人双方的事由的答辩意
见，本院不予采纳。
对第三个争议焦点，本院认为，定金是为保证原、被告签订
商品房买卖合同而交付的款项，现因被告原因导致双方未能签订
商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应双倍
返还定金。故对于原告要求被告双倍返还定金30万元的诉讼请求
，本院予以支持。同时，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用
原则，被告违反预约合同确定的诚信谈判义务，应承担相应的违
约责任，赔偿原告因签订定购单而发生的信赖利益损失。本案中
，定购单中约定的定金既具有立约定金的性质，又具有违约定金
的性质，如原告在双倍返还定金之外确还存在其他损失的，可酌
情予以考虑。对于原告主张的为筹集购房款低价卖房损失、搬家
损失、租房损失以及向他人借购房款的利息损失共计5万元，本院
认为，原告出售自己的住房、搬家、租房以及向他人借款的行为
，与原、被告之间签订定购单并无直接的因果关系。原告未能举
证证明在双倍返还定金之外还存在其他损失，应承担举证不能的
不利后果，故对于原告要求被告赔偿损失5万元的诉讼请求，本院
不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人
民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法
院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》第一条、第四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证
据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宁波万宏置业有限公司在本判决生效之日起十日内
向原告朱红卫双倍返还定金共计30万元；
二、驳回原告朱红卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告朱红卫负
担375元，由被告宁波万宏置业有限公司负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波
市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳
通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅
收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波
市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波
市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人
民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤
回上诉处理。
审 判 员 徐旭霞
二〇一四年一月二十一日
代书记员 何悦儿