广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第1668号
原告：刘艳，女，1982年10月20日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：许法人，系广东广能律师事务所律师。
被告：陈城炎，男，1940年5月21日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：陈玲洁，女，1969年9月24日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：黄芸、刘扬智，均分别系广东三良律师事务所律师、实习律师。
原告刘艳诉被告陈城炎、陈玲洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告刘艳的委托代理人许法人，被告陈玲洁及其委托代理人黄芸到庭参加诉讼，被告陈城炎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘艳诉称：原、被告于2013年7月22日在江门市签订《房屋买卖合同》，约定原告以人民币245000元的价格受让被告陈城炎所有的坐落于江门市蓬江区803室房屋，被告陈玲洁作为被告陈城炎的卖方代理人。另外约定分两次交付共计45000元作为定金，定金由被告收管。2013年7月21日，原告按约交付首期定金20000元给被告陈玲洁，被告陈玲洁收讫。但在2013年7月23日，原告再按约到经纪方交付余下25000元定金给被告时，却被被告陈玲洁当场无故拒绝，其称不想买卖了。之后经原告多次主动与被告沟通无果。根据我国《合同法》、《担保法》的有关规定及本案《房屋买卖合同》第八条的约定，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈城炎、陈玲洁按定金双倍连带赔偿原告损失90000元；三、被告陈城炎、陈玲洁承担本案的诉讼费。
刘艳在举证期限内提供的证据有：
1、原、被告的身份证，证明原、被告的身份及住所；
2、被告陈玲洁的身份证、户口本，证明陈玲洁作为卖方代理人的女儿，属标准的表见代理；
3、房屋买卖合同，证明原、被告买卖房屋的行为及定金罚则内容；
4、收据，证明原告已经履行交付首期定金20000元，被告收取了该款项；
5、原、被告双方约定在经纪方交付第二期定金的现场图片，证明原告履行交付第二期定金25000元，但被被告无故拒收；
6、803房屋的房产证资料，证明该房屋为被告名下所有；
7、被告与经纪方人员陈统良的短信记录，证明被告在7月23日晚拒收余下定金25000元及捏造有委托书的假象。
被告陈玲洁辩称：对于原告的第一项诉讼请求，陈玲洁没有意见，由于原告的不诚信导致双方已经没有合作的基础，被告也同意解除已经签订的房屋买卖合同，对于第二项诉讼请求，本案真正的违约方是原告，根据定金罚则，原告先缴纳的2万元定金应由被告没收，原告也应按照合同补交余额2.5万元，对于该请求，被告保留追究原告的权利，将另案起诉处理。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费用。
陈玲洁在举证期限内提供的证据有：
1、委托书，证明803房屋的所有权人虽然是被告陈城炎，但被告陈玲洁经被告陈城炎委托全权处理其房屋租售事宜，原、被告签订的合同合法有效；
2、房屋买卖合同，证明原告未能够在2013年7月23日按照合同约定支付定金余额已经构成违约的事实，且合同中关于中介费的约定对被告显失公平；
3、第三人的企业机读档案登记资料、803房屋市场价格报告，证明第三人的股东构成情况及存在恶意串通降低房价的事实。
被告陈城炎无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告刘艳提供的《房屋买卖合同》（原件）显示：买方（乙方）为原告刘艳，卖方（甲方）为被告陈城炎，卖方代理人为被告陈玲洁，合同落款处甲方签名为“陈城炎”，甲方代理人为“陈玲洁”，乙方签名为“刘艳”，落款时间为2013年7月22日。上述合同主要约定：“一、卖方出售的物业位于江门市蓬江区803室，物业成交价为人民币贰拾肆万伍仟元整（245000元）；二、买方在签署本合同时支付卖方购房定金人民币贰万元整（20000元）并于2013年7月23日前再补交定金人民币贰万伍仟元（25000元），依买卖双方同意定金暂由卖方代收管；三、买卖双方约定的交楼时间为办理房产证过户当天；四、买卖双方定于2013年8月1日前办理委托合同公证，办理后买方即时付清房款给卖方……。”在庭审中，原告及被告陈玲洁确认上述合同上其签名的真实性，其双方均陈述被告陈城炎没有参加过原告与被告陈玲洁之间签订合同等事宜，也没有在合同上进行签名，合同上“陈城炎”的签名为被告陈玲洁代签。
上述合同签订前一日（2013年7月21日），原告支付了定金20000元，该款项由被告陈玲洁收取。对于其余购房款，原告至今没有支付。上述803房屋至今没有交付原告使用，也没有办理过户手续。原告认为经其多次催促，被告拒收定金不履行合同的内容，被告违反合同的约定，应承担违约责任，为此，原告起诉至法院。
另查明，被告陈城炎与被告陈玲洁系父女关系。从原告提供的粤房地权证字第0**号《房地产权证》可以显示，坐落于江门市蓬江区803室房屋的权属人为被告陈城炎。在庭审中，原告及被告陈玲洁均陈述对于房款的支付金额、时间除上述合同约定外，没有进行其他约定。被告陈玲洁于2013年7月23日有到中介机构，但原告陈述因当时被告陈玲洁无法出示委托书，故没有将定金25000元支付给陈玲洁，被告陈玲洁则陈述当日其已带上委托书，原告没有要求其出示，原告只是要求在买卖合同中增加“于2013年8月1日当天办理公证，如被告无法办理公证，则要求被告赔偿双倍定金”的内容，陈玲洁不同意增加上述内容，故原告当天不同意向被告支付定金25000元；其双方均陈述不同意再履行上述合同，同意解除合同。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否解除的问题。首先，对被告陈玲洁主张其作为被告陈城炎的代理人与原告签订合同的效力认定问题，因被告陈玲洁与原告约定出售的上述803房屋登记的权属人为被告陈城炎，虽被告陈玲洁提供了“陈城炎”出具的《委托书》，但被告陈城炎没有到庭，无法确认该委托书上其签名的真实性，且原告也否认该委托书的真实性，而再结合原告与陈玲洁关于上述合同签订过程以及合同签订后双方的履行情况的陈述，被告陈玲洁未能充分举证被告陈城炎已授权其代为出售上述合同约定的房屋，无法证明其系作为陈城炎的代理人与原告签订上述合同，也未能举证证明其代表被告陈城炎签订上述合同后已得到陈城炎的追认，由此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”被告陈玲洁因与原告签订上述合同而产生的民事责任应由被告陈玲洁自行承担。对原告认为被告陈玲洁在本案签订合同构成表见代理以及被告陈玲洁认为其作为被告陈城炎的代理人与原告签订上述合同等的意见，因理据不足，本院均不予采纳。其次，原告刘艳与被告陈玲洁均确认《房屋买卖合同》上其签名的真实性，上述合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合同》依法具有法律效力。因在庭审中，原告与被告陈玲洁均陈述其双方无法再履行上述合同，同意解除合同，故对原告要求解除《房屋买卖合同》的请求，本院依法予以支持。
关于原告与被告陈玲洁在本案是否构成违约的问题。依照原告与陈玲洁签订的合同约定“于2013年7月23日前再补交定金25000元”的内容，原告应于上述日期前支付25000元。在庭审中，原告与陈玲洁均陈述其双方为履行上述内容于7月23日均已到中介机构，但未能完成上述内容的履行，对此，原告与陈玲洁的陈述不一致，原告陈述因陈玲洁无法出示委托书而没有向陈玲洁支付定金，而陈玲洁则陈述其当日已带有委托书，原告没有要求其出示，只是因原告要求在合同中补充内容，被告不同意，原告因而拒绝支付上述定金。而综合原告与陈玲洁对于未能履行上述约定内容的陈述以及其双方的举证，原告或被告陈玲洁在本案均未能证明其上述各自陈述，以证明系哪一方拒不支付定金或拒不收定金，从而导致后来其双方无法再履行合同，由此，基于原告或被告陈玲洁均未能举证证明对方在履行合同过程中存在违约行为，以及造成无法履行合同的原因，故本院依此确认因不可归责当事人双方的事由，导致双方未能继续履行合同，并同意解除合同。对原告或被告陈玲洁认为对方存在违约而造成合同无法履行等的意见，因证据不足，本院均不予采纳。
关于原告请求按定金双倍赔偿损失如何确定及两被告如何承担责任的问题。首先，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“…因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及依据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后…当事人可以要求恢复原状…”的规定，因原告未能陈述清楚及举证证明（除原告支付定金20000元外）其在双方无法履行合同中造成其具体的实际损失，包括损失的内容及金额，且未能证明被告对此负有过错，故对原告要求被告赔偿经济损失90000元的请求，因证据不足，本院不予支持。综上规定，原告与被告陈玲洁双方无法履行合同并解除合同后，被告陈玲洁应向原告返还已收取的定金20000元。对被告认为其无需向原告返还定金的意见，因缺乏理据，本院不予采纳。
其次，虽原告与被告陈玲洁均未能举证证明对方存在违约行为，但原告作为本次合同中介机构的相关人员，明知被告陈玲洁对于出售的房屋不享有所有权，也没有授权文书的情况下仍与陈玲洁签订合同，同时，陈玲洁在不具备上述条件下与原告签订买卖合同，即使原告与陈玲洁双方均自觉履行合同的内容，但也可能出现因未经所有权人陈城炎的同意而最后导致合同履行不能，并因此侵害了所有权人的权益，因此，原、被告在本案应吸取经验教训，避免再出现上述情况。由此，对原告要求被告陈城炎对上述返还定金承担连带责任的请求，结合上述对被告陈玲洁承担责任的论述，且被告陈城炎在本案不是法律上规定的合同相对方，原告与被告陈玲洁亦明确陈述本案合同为其双方所签订，故原告的上述请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘艳与被告陈玲洁于2013年7月22日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告陈玲洁应自本判决生效之日起十日内向原告刘艳返还定金人民币20000元；
三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。
被告陈玲洁如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6350元，由原告刘艳负担4953元，被告陈玲洁负担1397元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 叶健勇
代理审判员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一四年一月三日
书 记 员 钟英华