河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第82号
上诉人（原审被告）：韩义常。
上诉人（原审被告）：王泽波。
二上诉人共同委托代理人：蔡建铭，河北志安邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海合。
原审第三人：王明亮。
上诉人韩义常、王泽波因与被上诉人王海合、原审第三人王明亮的租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2014）衡桃沼民二初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由法官付圣云担任审判长，法官王江丰、杨建一参加的合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人韩义常、王泽波及其委托代理人蔡建铭，被上诉人王海合到庭参加诉讼，原审第三人王明亮经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审原告王海合诉称：2011年8月17日，原告王海合与同村王明亮签订了互换宅基地协议，约定王明亮的街北宅基地一块（门店2间、旧房3小间）与原告相邻归原告所有，原告街南宅基地一块（门店3间）归王明亮所有，由于宅基地面积存在差异，经协商王海合支付给王明亮6000元作为补偿，该协议已履行完毕。由于在对换宅基地前王明亮的房屋由二被告租赁，韩义常每年1200元租金，王泽波每年1000元租金，租金均是在年前一次性支付第二年的全年租金。但二被告到起诉时仅支付了2012年租金，2013年、2014年租金均未支付，二被告已构成违约，原告已通知其中止租赁，搬离房屋，但二被告强行占用原告房屋，故请求人民法院判令二被告停止侵权，搬离所租赁的房屋、被告韩义长给付拖欠的房屋租金1500元、被告王泽波给付拖欠的房屋租金1250元。
原审被告韩义常、王泽波辩称：第一，被告与原告之间从未签订过任何形式的房屋租赁合同，双方未形成租赁合同法律关系。被告根本不可能欠原告租金，因此被告没有给付原告租金的义务，更不存在违约。第二，被告与王明亮之间存在房屋租赁合同关系，租赁合同已经履行多年，王明亮同意被告用其店里买东西的欠款抵销租金，王明亮至今分别在被告处尚有欠款未还清。王明亮作为房屋出租人，也未通知被告向原告履行房租租赁合同给付租金。第三，原告也从未通知被告终止租赁合同、搬离房屋，也没有通知被告交房租。原告至今未取得被告租赁房屋的所有权及相应的宅基地使用权，不是合法的物权人，还不能成为该房屋新的出租人，无权要求被告给付租金。故要求依法驳回原告起诉。
第三人王明亮未发表答辩意见。
原审法院查明：2011年8月17日，原告王海合与该村村民王明亮签订了兑换房屋协议，并经该村村委会确认，约定王明亮位于桃城区邓家庄乡索水口村街北的门店两间、旧房三小间归原告王海合所有。该兑换房屋协议经（2013）衡桃彭民二初字第40号民事判决与（2013）衡民二终字第239号民事判决确认有效。自原告王海合与第三人王明亮兑换房屋之前至今，被告韩义常、王泽波（承租方）向第三人王明亮（出租方）租赁该房屋用于生产生活，韩义常每年租金1200元，王泽波每年租金1000元。被告韩义常、王泽波未支付2013年、2014年房屋租金。王明亮于2014年3月8日出具书面证明一份，该证明显示：“定立互换协议后当天下午我同王海合一起去了三家，当天都是三人看店……告诉王泽波之妻、韩义常（长）之妻我俩房已换，今后你两家房东为王海合，2012年及以后租金交给王海合”，本院依申请于2014年9月9日、2014年9月25日分别向索水口村代理村主任王国标、何家庄派出所询问、调取证据，王国标称在中院判决生效后不长时间，王海合与王国标同韩义常、王泽波进行过调解，但未调解成功。何家庄派出所出具证明记载王海合与韩义常等人在2012年4月29日因房租一事产生纠纷，派出所民警接到报案并进行了处理。
原审法院认为：2011年8月17日，原告王海合与第三人王明亮签订了兑换房屋协议，该协议经（2013）衡桃彭民二初字第40号民事判决与（2013）衡民二终字第239号民事判决书确认有效，原告王明亮于2011年8月17日下午将互换房屋一事告知了被告韩义常与王泽波，王明亮后来称该证明系受胁迫所写，但未提供任何证据予以证明，在本案开庭时对原告王海合提交证据发表质证意见时称：“有我签名的这些证据都是我的签名捺印，是事实”，结合2014年9月25日何家庄派出所出具的证明与2014年9月9日询问笔录，三份证据相互佐证，可以证实被告韩义常、王泽波已经知悉原告王海合与第三人王明亮兑换房屋事宜。被告韩义常与第三人王明亮之间的房屋租赁协议，该协议书仅有王明亮一方签字，未载明另一方当事人的意思表示，且该协议书未载明合同成立时间，不符合合同的构成要件，截止到原告王海合与第三人王明亮兑换房屋之日，被告韩义常租赁第三人王明亮的房屋已超过六个月，被告韩义常与第三人王明亮之间的租赁合同应视为不定期租赁。被告王泽波未提供证据证明其与第三人王明亮签订有书面租赁合同，截止到原告王海合与第三人王明亮兑换房屋之日，被告王泽波实际租赁第三人王明亮的房屋已超过六个月，被告王泽波与第三人王明亮之间的租赁合同应视为不定期租赁。原告王海合与第三人王明亮兑换房屋后，原告王海合代替原房屋出租人王明亮与被告韩义常、王泽波之间形成租赁合同关系，原告王海合与被告韩义常、王泽波之间的租赁合同仍为不定期租赁，房屋承租人（被告）韩义常、王泽波应当在收到互换房屋通知后向王海合按照原承租合同交纳房租，王明亮于2014年3月28日出具书面证明，明确载明：“本人王明亮已将2012年韩义长、王泽波的房租转交给王海合，2013年、2014年他二人房租我没收，今后的也不会收”，韩义常、王泽波未向王海合交纳2013年、2014年房租，构成违约，原告王海合要求被告韩义常支付租金1500元、王泽波支付租金1250元的要求，于法有据，应予支持。被告韩义常、王泽波以自己的行为表明不履行支付房租的债务，故原告王海合可以要求解除与被告韩义常、王泽波的租赁合同。被告韩义常、王泽波自收到原告王海合与第三人王明亮兑换房屋通知后，对于第三人王明亮在二被告处购买化肥、种子、农药等东西的欠款，该笔债务与二被告需要支付的房租不再发生抵销效力，二被告韩义常、王泽波可向第三人王明亮另案主张。遂判决：一、被告韩义常于本判决生效之日起十日内搬离原租赁第三人王明亮的房屋；二、被告王泽波于本判决生效之日起十日内搬离原租赁第三人王明亮的房屋；三、被告韩义常于本判决生效之日起十日内给付原告王海合租金1500元；四、被告王泽波于本判决生效之日起十日内给付原告王海合租金1250元。
一审法院判决后，韩义常、王泽波均不服，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。具体理由：第一，原审认定事实有误。1、桃城区人民法院及衡水市中级法院的判决书主文是驳回王广黑诉求，并未认定案涉换房协议有效。2、认定上诉人未支付2013、2014年租金与事实不符。二上诉人与第三人的租赁合同已经实际履行了十多年，第三人同意用他在二上诉人处拿的东西抵扣租金。双方按此种方式结算租金已有多年，第三人至今还欠着二上诉人的钱未结清，不存在二上诉人不履行支付房租的义务。3、认定第三人2014年3月28日证明内容属实是错误的。该证明系第三人被迫所写，不属实。4、认定上诉人与第三人之间的房屋租赁为不定期租赁与事实不符。5、认定上诉人与被上诉人之间存在不定期租赁合同关系，没有事实和法律根据。被上诉人与第三人虽然签订了对换宅基协议，但双方均未按照该协议履行房屋交付手续，也未在土地及房管部门办理宅基地使用权及房屋所有权的权属变更登记手续。根据物权法的相关规定，被上诉人没有取得对换第三人的宅基使用权和房屋的所有权，故被上诉人自然也不是租赁合同的当事人。同时二上诉人从未收到过第三人的互换宅基及房屋的通知。第二，原审适用法律错误。原审基于以上认定事实错误，相应适用法律也存在错误。
王海合辩称：同一审意见。
原审第三人王明亮未答辩。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：双方当事人对上诉人未向被上诉人交纳2013年、2014年租赁费的事实没有争议，争议的焦点在于被上诉人是否本案适格诉讼主体及原审第三人与被上诉人在对换宅基房屋后是否通知了上诉人、被上诉人是否向上诉人主张过租金。
关于第一个争议焦点，即被上诉人是否本案适格诉讼主体问题。上诉人主张其系与原审第三人存在房屋租赁合同关系，因被上诉人与原审第三人对换宅基房屋后未到土地管理部门及房屋管理部门办理相关手续，故被上诉人至今未取得案涉房屋的宅基使用权和房屋所有权，被上诉人不是案涉租赁合同的一方当事人。但被上诉人与原审第三人签订的对换宅基房屋协议，已经（2013）衡桃彭民二初字第40号民事判决与（2013）衡民二终字第239号民事判决书确认有效，双方的互换行为应受到法律保护。至于是否办理了相关登记手续，不影响案涉对换协议的效力，案涉房屋的实际所有人自2011年8月17日双方签订对换协议之日始应为被上诉人。由此，上诉人主张被上诉人不具有本案诉讼主体资格不能成立。
关于第二个争议焦点，即原审第三人与被上诉人在对换宅基房屋后是否通知了上诉人、被上诉人是否向上诉人主张过租金问题。被上诉人主张在与原审第三人对换宅基房屋后已及时通知了上诉人，且向上诉人索要过租赁费，并提供了原审第三人于2014年3月28日出具的证明并申请一审法院对衡水市桃城区邓庄乡索水口村代理村主任王国标进行了调查、调取了何家庄派出所出具的证明等为据。对原审第三人于2014年3月28日出具的证明，上诉人虽提出异议，但并未提出相反证据予以反驳，且原审第三人在一审庭审中当庭认可上述证明内容属实，故该证明应为本案认定事实的有效证据。对原审法院依被上诉人的申请对王国标所作的询问笔录，上诉人虽对其关联性提出异议，但从该笔录内容看，能够反映出在（2013）衡民二终字第239号民事判决书生效后王国标和被上诉人已将互换事宜通知了上诉人并对租金事宜进行调解的事实。故该询问笔录与本案具有关联性，应作为本案认定事实的证据。关于何家庄派出所出具的证明，上诉人亦提出异议，但该证明系公安机关出具，其内容也与本案具有关联性，故亦应作为本案认定事实的证据。上述有效证据能够相互印证，足以证明在对换宅基及房屋后，原审第三人与被上诉人已将对换事宜及时告知了上诉人、上诉人与被上诉人因为租金问题发生过纠纷的事实。由此，上诉人主张原审第三人与被上诉人互换宅基房屋后未通知上诉人，被上诉人也未向其主张过权利之理由不能成立。
综上，上诉人在被告知互换宅基及房屋事宜后，理应自被告知之日起，按照原来的租赁协议向被上诉人履行支付租金的义务，其至今未履行，实属违约，原审判决解除双方的租赁关系并判令由上诉人给付被上诉人拖欠租金并无不妥。原判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩义常、王泽波均担。
本判决为终审判决。
审判长 付圣云
审判员 王江丰
审判员 杨建一
二〇一五年二月四日
书记员 徐佳佳