山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）日民一终字第144号
上诉人（原审原告）：秦琰超，男。
委托代理人：刘海燕，山东律苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田晗，女。
被上诉人（原审被告）：田文星，女。
上述二被上诉人的委托代理人：韩念壮，山东舜铭律师事务所律师。
上诉人秦琰超因与被上诉人田晗、田文星房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2011）东民一初字第4031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦琰超及委托代理人朱会良（后退出代理）、刘海燕，被上诉人田晗、田文星的委托代理人李宜亮（后退出代理）、韩念壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年2月9日，秦琰超出具委托书一份，委托书载明：委托人秦琰超，受托人田晗，委托人秦琰超拥有房产一处，该房屋座落在山东省日照开发区新力凤凰城004幢02单元602室，建筑面积为72.96平方米，钢混结构，房产证号为日房权证市字第2009102XX**号，土地使用证号为日国用（2009）第＊1417＊号；经秦琰超同意将上述房产出售，因秦琰超不能亲自办理出售上述房产过程中的有关手续，特委托田晗为秦琰超的合法代理人，全权代表秦琰超办理出售房产过程中订立房屋买卖合同、二手房银行贷款签字、代开银行结算账户按期还款、房产部门办理房产抵押登记、上述房产权属变更登记、土地使用权变更登记的一切有关事宜；代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件秦琰超均予承认；代理人无转委托权；委托期限至办完上述委托事项为止。秦琰超在委托人处签字捺印。同日，秦琰超将上述委托书到山东省日照市德信公证处进行了公证。
原审另查明，2010年2月9日，秦琰超作为甲方与作为乙方的田晗签订房屋买卖协议，约定：甲方将座落于开发区新力凤凰城004幢02单元602室房地产（日房权证市字第2009102XX**号，建筑面积72.96平方米）自愿出售给乙方；乙方对甲方所出售的房地产做了充分的了解，并自愿购买甲方所出售的房地产；甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币42万元；该房地产未对外出租；上述房地产办理产权转移所需交纳的全部费用由乙方承担；乙方现已交给甲方定金16万元，以本协议为据；所剩欠款，待房权证过户办理前用现金的方式把银行贷款全额付清；且公证办理授权，甲方授权乙方全权代理该房的银行代还款26万元（若超出部分，由甲方退还）、解押、房权证权属变更、土地证权属变更等事项；秦琰超在甲方处签字并捺印，田晗在乙方处签字。秦琰超对该房屋买卖协议提出异议，并申请对秦琰超与田晗签订的房屋买卖协议上的秦琰超的签名及指印与秦琰超的签名指印的同一性进行鉴定，对该房屋买卖协议上秦琰超的签名和指印与其他内容是否是同一时间进行鉴定。原审法院委托日照浩德司法鉴定所进行鉴定，该所认为检验可见特征不明显，鉴于书写材质和比对材料等因素限制，该协议形成时间不能作出确认，决定退回委托，原审遂终止委托。2012年5月30日，秦琰超申请重新鉴定。原审法院于2012年8月31日委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，认定送检的日期为“2012年2月9日”的房屋买卖协议原件上甲方处“秦琰超”署名字迹与送检秦琰超样本字迹是同一人书写；因目前采用的书写字迹形成时间的鉴定方法，是有损检验方法，会对字迹形成不可逆的取样破坏，对字迹原貌形成影响；鉴于检材字迹同一性鉴定意见尚需经过质证、采信等环节，因此，暂不对其进行有损理化检验，暂不对形成时间委托事项实施鉴定。
2011年10月10日，田晗与田文星就涉案楼房达成房屋买卖意向，田文星支付田晗购房定金16万元，并将秦琰超在中国邮政储蓄银行有限责任公司日照市山东中路支行的银行贷款本息262866元予以还清。2011年10月13日，田晗代秦琰超作为甲方与作为乙方的田文星达成房屋买卖协议，约定：甲方将座落于开发区新力凤凰城004-02-602的房地产（日房权证市字第2009102XX**号，建筑面积72.96㎡）出售给乙方；乙方对甲方所出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房地产；甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币38万元；该房地产未对外出租；上述房地产办理产权转移所需交纳的全部费用由甲乙双方协商议定。同日田晗与田文星持房屋买卖协议、秦琰超的委托书、纳税证明等相关手续到日照市房地产管理局办理了房屋过户手续，将涉案房屋变更登记在田文星名下，产权证号为日房权证市字第2011101XX**号。田晗在日照市房地产管理局提供委托书“房产部门办理房产抵押登记”中变为“房产部门办理房产解除抵押登记”，在原委托书的基础上加了“解除”二字。田文星对涉案房屋一直未使用，由秦琰超出租给其亲属马强居住。
秦琰超主张的损失有田晗、田文星在未告知秦琰超的情况下私自将该房屋出售，给秦琰超造成的房屋上的损失和产生的诉讼费用。并提供日照福泰居房产中介有限公司出售凤凰城一处房屋的公告予以证明，该公告载明凤凰城一处3F、74平、C17、2／2精装房屋登记售价46万元。
原审认定上述事实，有双方当事人陈述、委托书、委托书公证书、房屋买卖协议、房屋所有权证、房屋交易纳税证明、收款条中介公司公告、贷款还款单、贷款结清证明、田晗、田文星的房屋交易经过的陈述、终止委托意见书、退卷函、司法鉴定意见书在卷佐证。
原审法院认为：秦琰超出具委托书委托田晗全权代表秦琰超办理出售房产过程中订立房屋买卖合同、房产权属变更登记、土地使用权变更登记等一切有关事宜；因涉案房产已经抵押，秦琰超委托田晗出售房屋，不解除抵押当然要导致房屋无法买卖，因此，田晗虽在原委托书的基础上加了“解除”二字，是出售房屋的必经程序，没有超越代理权限。秦琰超与田晗签订的房屋买卖协议仅是委托田晗出售房屋对房屋出售价格的一个约定，并非是秦琰超将涉案房屋真实的卖给田晗。田晗在秦琰超委托下将涉案房屋出售给田文星，田文星已按秦琰超和田晗签订的买卖协议约定的出售价款交付，不存在恶意串通导致合同无效的情形，因此，秦琰超要求判令田晗与田文星就涉案房屋的买卖合同无效，返还房屋，不予支持。秦琰超主张，田晗在没有告知秦琰超的情况下与其亲属田文星恶意串通，私自将该房屋低价出售给田文星，给秦琰超造成极大损失，其提供的证据不足以证明其主张，不予采信，秦琰超要求田晗、田文星赔偿损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，原审判决：一、驳回秦琰超请求确认田晗与田文星就日照市新力凤凰城004幢02单元602室房屋签订的买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回秦琰超要求田晗、田文星返还房屋的诉讼请求；三、驳回秦琰超要求田晗、田文星赔偿给秦琰超造成损失的诉讼请求。案件受理费7000元，由秦琰超负担。
上诉人秦琰超不服原审判决上诉称：一、一审认定事实不清，被上诉人田晗超越代理权与田文星签订的房屋买卖合同无效；二、被上诉人田晗与田文星系姑侄关系，两人恶意串通，以超低价购得房屋，房屋买卖合同无效；三、被上诉人田文星在房屋买卖过程中不是善意第三人，原审法院对田晗提交的房屋买卖协议中16万元是否交付上诉人等内容不进行实质性审查和继续进行鉴定，严重违反法定程序，上诉人要求对田晗提交协议中字迹形成时间与上诉人签名是否同一时间形成继续进行鉴定，以证明该协议的虚假以及二被上诉人存在恶意串通行为，也进一步证明16万元没有交付的事实。请求二审发回重审或依法改判。
被上诉人田晗、田文星答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予维持原判。
经审理查明：上诉人在二审中提交补充鉴定申请书，要求对被上诉人田晗提供的房屋买卖协议中“秦琰超”的签名与该协议第七条手写部分的形成时间的同一性进行补充鉴定，因上诉人在一审中申请原审法院对房屋买卖协议有关字迹进行鉴定时，是申请鉴定了两项内容，但是鉴定机构西南政法大学司法鉴定中心仅对委托鉴定的第一项出具了鉴定意见，因第一项的鉴定意见还需要双方质证、法院认证，暂时没有对第二项出具鉴定意见。而原审法院在对第一项鉴定意见质证后并没有对第二项鉴定事项继续委托鉴定，因此上诉人在二审中申请补充鉴定应予准许，本院委托原鉴定机构西南政法大学司法鉴定中心对第二项鉴定事项予以补充鉴定，本案中止诉讼。2013年12月26日该鉴定中心出具退案说明，认为：由于送检《房屋买卖协议》中字迹墨迹中特定成分含量低于目前采用技术方法的可判断检出限，限于目前采用技术方法，不能进一步确定其形成时间异同，不能达致委托鉴定要求，做退案处理。对该退案说明，上诉人认为：虽然鉴定机构对形成时间的同一性无法进行鉴定，但事实上就是上诉人只是在空白协议上签的名，其他手写内容均为被上诉人田晗后来私自添加。被上诉人认为上诉人的主张无事实依据不能成立。
另查明：本案在等待鉴定结果的过程中，被上诉人曾通过五莲潮河法律服务所法律工作者山杉向法庭表达想调解解决争议的愿望，法庭多次组织双方当事人庭下调解，被上诉人方有田文星、田晗之弟及山杉参与调解，上诉人秦琰超及原委托代理人朱会良参与调解，被上诉人田文星及山杉向法庭陈述该房屋买卖纠纷的起因系因上诉人之姑父马某向被上诉人田晗之父田文宝借款16万元未还，双方约定以房抵债而形成本纠纷。上诉人对被上诉人的陈述不予认可，认为马某与田文宝之间是否存在借款关系与其无关，涉案房屋所有权人为上诉人而非马某。因双方当事人对案件事实存在较大争议，为促成调解，法庭告知上诉人通知证人马某到庭作证并参与调解，告知被上诉人向法庭提供马某给田文宝出具的借条，但双方均未向法庭提交以上证据或证人证言，双方对案件事实始终不能达成共识，该案调解未果。
本院查明的其他事实和证据和原审查明的一致。
本院认为：上诉人秦琰超于2010年2月9日出具委托书委托被上诉人田晗全权代表其办理出售房产过程中订立房屋买卖合同、房产权属变更登记、土地使用权变更登记等一切有关事宜，双方之间形成委托代理关系。被上诉人田晗向法庭提交的2010年2月9日房屋买卖协议，因双方当事人对该协议的真实性及签名与手写部分形成时间的同一性等问题存在争议，经委托鉴定仍未有结论，因此，本院对该协议的真实性无法认定，但该协议无论真实与否，都因被上诉人田晗既是受委托人又是买房人的双重身份而无效。后被上诉人田晗作为上诉人的委托代理人将涉案房屋出售给被上诉人田文星，虽二人之间是姑侄关系，但房屋出售价格42万元基本符合房屋的评估价格，上诉人称被上诉人田晗超越代理权限且与田文星存在恶意串通因而合同无效的上诉理由证据不足，本院不予支持。上诉人要求判令被上诉人田晗与田文星签订的房屋买卖合同无效并返还房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。至于上诉人与被上诉人田文星之间的房屋买卖合同是否已经全部履行，双方之间是否还存在债权债务关系，不影响本案审理的房屋买卖合同的效力，该争议不属本案审理范围，双方可另行处理。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百七十六条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人秦琰超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜雪雁
代理审判员 王林林
代理审判员 王 蓉
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 魏 娜