山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第649号
上诉人（原审被告）：王前进，男，汉族，城镇居民。
上诉人（原审被告）：徐岩，女，汉族，城镇居民。
二上诉人委托代理人：徐前伟，山东方远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁临，男，汉族，城镇居民。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，汉族，城镇居民。
上诉人王前进、徐岩为与被上诉人鲁临、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莒南县人民法院（2012）莒十民初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告鲁临、ＸＸ诉称，2009年10月31日，我方与王前进、徐岩签订楼房转让协议，约定王前进、徐岩将位于莒南县烟草公司家属院4号楼1单元401号楼房转让给我方，楼房价款115000元，由王前进、徐岩首付80000元，余款35000元等2010年9月份过户之后再付清。因王前进、徐岩称孩子上学需要房产证，由此等到2010年9月份过户。我方按照协议支付王前进、徐岩80000元首付款，于2009年11月6日搬进该楼房居住至今。后我方多次要求王前进、徐岩按协议将房产过户，王前进、徐岩一直拖延。要求法院确认我方与王前进、徐岩签订的楼房转让协议有效，我方享有该楼房的所有权；王前进、徐岩继续履行合同，按协议约定将房产过户给我方；王前进、徐岩承担因未能按时过户造成的损失；诉讼费由王前进、徐岩承担。
原审被告王前进、徐岩辩称，争议的楼房是我方夫妻共同财产，楼房转让协议是徐岩签字，王前进并没有签字，且王前进也不同意楼房出售。楼房共有人王前进并未在楼房转让协议中签字，楼房转让协议没有法律效力；且鲁临、ＸＸ取得该楼房并非善意，取得的价格并非合理，亦未办理权属登记，并未发生物权转让的效力。鉴于以上事实，双方签订的合同未经王前进同意，属于无效合同，请求驳回鲁临、ＸＸ的诉讼请求，我方将收取的房款80000元退还给鲁临、ＸＸ。
原判决认定，2009年10月份，鲁临与徐岩经协商，鲁临、ＸＸ购买王前进、徐岩的莒南县烟草公司滨海路家属院楼房一套，价款115000元。2009年10月30日，徐岩从该楼房搬出，并邀请鲁临、ＸＸ予以帮忙搬家，但搬家时王前进并未在现场。徐岩搬家后第二天即2009年10月31日双方签订楼房转让协议一份，载明“楼房转让协议今有烟草公司家属院4号楼1单元4楼东户，面积63.18平方米，产权徐岩、王前进，今转让给鲁临、ＸＸ。总价十一万伍仟元大写拾壹万伍仟元1.首付8万元，大写捌万元，余款3.5万元到2010年9月份办完过户手续后再付清。2.鲁临、徐岩2009.10.31”。鲁临、ＸＸ签订协议后遂即支付给徐岩楼房首付款80000元，徐岩并将楼房钥匙交给鲁临、ＸＸ。2009年11月6日鲁临、ＸＸ搬进该楼房居住至今。后鲁临、ＸＸ要求王前进、徐岩对楼房过户未果。
原判决另认定，王前进、徐岩于1994年9月17日登记结婚，1998年10月21日徐岩向工作单位莒南县烟草公司交付购房款17159.7元，购买莒南县滨海路烟草公司家属院4号楼1单元4楼东户，建筑面积63.18平方米，2002年3月13日徐岩申请办理了房屋所有权证书，房产证号为临房权证莒南改字第××号，房屋所有权人为徐岩，王前进为共有人。后王前进、徐岩将房产证丢失，2011年1月18日王前进、徐岩补办房屋所有权证书，房屋所有权人为王前进、徐岩；房产证号：徐岩临房权证莒南字第××号、王前进临房权证莒南字第××号。
原判决认定的上述事实有当事人陈述，鲁临、徐岩签订的楼房转让协议等证据所证实，并经原审庭质查证所认定。
原审法院认为，王前进、徐岩系夫妻关系，共同居住生活，日常关系密切，且在签订楼房转让协议前王前进、徐岩共同生活、居住在转让楼房内，双方签订协议后徐岩便将楼房钥匙交给王前进、徐岩，自2009年11月6日鲁临、ＸＸ搬进该楼房居住后，鲁临、ＸＸ便实际占有、使用该楼房，至起诉前王前进亦未向鲁临、ＸＸ提出异议。应认定王前进、徐岩在签订转让协议时有理由相信王前进、徐岩对楼房的处理已经协商取得一致意见，转让楼房是王前进、徐岩的夫妻共同意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（1）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（2）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，王前进不得以不同意或不知道为由对鲁临、ＸＸ进行抗辩。由此，鲁临与徐岩签订的楼房转让协议，并不违反法律规定，应合法、有效。王前进、徐岩应全面履行楼房转让协议约定的义务，应负有协助鲁临、ＸＸ办理楼房产权变更登记的义务。鲁临、ＸＸ要求确认鲁临、徐岩签订的楼房转让协议有效，鲁临、ＸＸ享有该楼房的所有权；徐岩、王前进继续履行合同，按协议约定将房产过户给鲁临、ＸＸ，理由正当，证据充分，予以支持。但鲁临、ＸＸ要求徐岩、王前进承担因未能按时过户造成的损失，证据不足，不予支持。徐岩、王前进辩称，双方签订的合同，王前进并没有签字，且王前进也不同意楼房出售，属于无效合同，理由不当，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、鲁临与徐岩2009年10月31日签订的楼房转让协议合法、有效；位于莒南县滨海路烟草公司家属院4号楼1单元4楼东户楼房的产权为鲁临、ＸＸ所有。二、王前进、徐岩协助鲁临、ＸＸ办理楼房产权变更登记。三、驳回鲁临、ＸＸ要求徐岩、王前进承担因未能按时过户造成损失的诉讼请求。诉讼费2600元，保全费1020元，由徐岩、王前进负担。
上诉人王前进、徐岩不服原审判决上诉称，涉案的房屋是我方在莒南县烟草公司的住房，属于夫妻共同财产，因我方另有住处，因此，该房屋自2002年就一直闲置，徐岩与孙美军（鲁临是孙美军的妹夫）是同事并且是好朋友，孙美军知道我方的房屋闲置后，多次找徐岩要求给鲁临买房子，徐岩一直没有同意，之后，鲁临又多次打电话要求买房，在鲁临要求买房期间，甚至给徐岩送东西以便达到买房的目的，鉴于徐岩与鲁临的亲属是同事关系，徐岩只好称房内有家具等物品没处存放，丈夫王前进也不知道此事为由，予以回绝，鲁临提出帮忙搬家，并自己草拟了一份协议，让徐岩先签上字，鲁临草拟协议时把鲁临的妻子ＸＸ及徐岩的丈夫王前进都书写上了，以后双方在协议上全部签字也就正式生效成立，因为鲁临急于搬家为了孩子上学便利，又碍于与鲁临的亲属是同事，徐岩勉强同意让鲁临将房屋内的物品搬走，对于此事，王前进之前一概不知，王前进知道后，拒绝卖房，不同意办理过户手续，徐岩也随即将王前进不同意卖房的意见告诉了鲁临，要求退款退房，这时的鲁临却蛮横不讲理，扬言将房子卖给别的老人，让我方无法收回房子。对于莒南县人民法院判决，我方认为：1.鲁临、ＸＸ诉讼依据的楼房转让协议没有生效，没有对双方发生约束力。（1）协议中明确列明：楼房产权徐岩、王前进，转让给鲁临、ＸＸ。说明协议约定人应为上述四人，实际在协议上签字的只有鲁临、徐岩两人，其他二人没有签字，因此，该协议列明的四个当事人还没有全部签字确认协议的内容，协议还没有发生约束力，没有生效。（2）协议书写的第“2”条，显然还有需要约定的内容，该内容没有填写，也进一步说明该协议的内容四个当事人还没有完全协商一致。2.对涉案的楼房，没有办理权属登记，不发生物权转让的效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让，当事人应当办理权属登记”的规定，双方对楼房没有进行登记，不发生物权转让的效力。3.王前进对转让楼房的事宜不知情，鲁临、ＸＸ提供的协议，没有王前进的签字，徐岩单独签字处分楼房的行为对王前进不产生法律效力。鲁临、ＸＸ的亲属孙美军与徐岩在一个单位上班且之前是好朋友，碍于情面，徐岩与鲁临、ＸＸ签订协议，但徐岩一再向鲁临、ＸＸ表明，丈夫王前进不知道卖房的事情，王前进不同意卖房，也过不了户。最初的从涉案楼房搬运家具这样的大事，王前进没有在场，显然王前进不知道转让楼房，也不同意转让楼房，如果同意转让楼房，也就会协助鲁临、ＸＸ办理过户手续。4.依据山东省民事审判工作会议纪要第一条（三）的规定：部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应为效力待定的合同，部分共有人与第三人就共同共有房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，其他共有人主张追回房屋的，不予支持。而徐岩与鲁临签订的协议不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形，所以该协议没有法律效力，是无效协议。（1）鲁临、ＸＸ并非善意取得，鲁临、ＸＸ在订立协议时，明确写明王前进的姓名，鲁临、ＸＸ知道王前进是合同的当事人，就应当让合同中的全部当事人进行签字确认，合同才能生效。在王前进没有明确表示同意出售房屋的情况下私自与徐岩签订合同，显然违背王前进的真实意思表示。（2）鲁临、ＸＸ取得的价格并非合理，鲁临、ＸＸ买房的价格是115000元，实际该房屋当时的价格在157500元至170000元之间。2005年8月10日，该房屋经过房地产评估部门评估价格为105000元，鲁临、ＸＸ所称的2009年10月31日的协议价格为115000元，实际上，涉案区域的二手房的价格每平方米达到2500-2700元，即房屋价格应为157500元至170000元之间，鲁临、ＸＸ以115000元买的房屋显然价格不合理。（3）没有办理权属登记，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，属于不动产的应办理权属登记，鲁临、ＸＸ所谓买的房屋没有办理权属登记。5.徐岩对房屋的处分行为是无效行为。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全部共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项的规定“下列房地产，不得转让（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，徐岩未经共有人王前进的同意，而且鲁临、ＸＸ明知王前进没有签署协议的情况下而购买王前进的房屋的行为是无效行为，不对王前进产生约束力。因此，徐岩与鲁临、ＸＸ签订的合同没有实际履行，没有办理产权登记，没有经过共有人王前进的同意，不符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》规定，属于无效合同。6.原审我方收到的诉状，原告只是鲁临一个人，而判决书又注明上了ＸＸ的姓名，显然不符合法律规定。综上，原审法院认定的基本事实缺乏证据证明，请求二审法院依法查明事实，维护我方的合法权益。
被上诉人鲁临、ＸＸ辩称，涉案的楼房是2008年双方开始协商，2009年10月31日才协商好，并签订“楼房转让协议”，因徐岩称其孩子下年上高中，可能会用到房产证，故约定一年后过户，我于2009年搬进居住至今。后来随着楼价上涨，也到了约定过户时间，我提出过户，王前进、徐岩一直说忙，等等再说，一拖又是一年，到2012年3月份，我再三要求办理过户手续，徐岩称此楼价上涨了，少了220000元不卖了（原审有徐岩短信为证），并说她对象没签字合同无效，不加钱就要回楼房，天天发短信，打电话要钱，并声称幸亏当时没让她对象王前进签字，否则损失大了（原审有电话录音为证）。我于2012年3月26日起诉，要求对方履行合同办理过户手续，案件受理后一直到了2014年4月份，莒南县人民法院上报临沂市中级人民法院听取审判意见后（连同其它5个同样的案件），莒南县人民法院认真调查，王前进、徐岩系夫妻关系共同居住生活，日常关系密切，且在签订楼房转让协定前王前进、徐岩共同生活在转让楼房内，双方签订协议后，王前进、徐岩人徐岩将钥匙交给鲁临，自2009年11月6日，鲁临便实际占有居住使用该楼，起诉前王前进、徐岩从未向我方提出异议，应认定我方在签订转让协议时有理由相信王前进、徐岩对楼房的处理已经协商，取得一致意见，转让楼房系王前进、徐岩共同意思表示。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：婚姻法第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此王前进不得以不同意或不知道为由对我方进行抗辩。由此，鲁临与徐岩签订的“楼房转让协议”并不违反法律规定，应合法、有效。王前进、徐岩应全面履行“楼房转让协议”约定的义务，应负有协助我方办理楼房产权变更登记的义务。我方要求确认鲁临、徐岩签订的“楼房转让协议”有效，我方享有该楼房的所有权。王前进、徐岩继续履行合同按协议约定将房产过户给我方，理由正当，证据充分，予以支持。王前进、徐岩辩称双方签订的合同王前进并没有签字，且王前进也不同意出售楼房，属于无效合同理由不当，证据不足，不予支持。1.徐岩称王前进在转让协议上没有签字，不知情这是蛮不讲理的。（1）此楼从开始转让到正式签订协议历经一年，徐岩多次说要和她对象商议一下价格。（2）王前进、徐岩的家具从开始居住的涉案楼到搬到现在居住的新楼且搬家当晚邀约王前进一起吃饭。（3）王前进、的岳母居住涉案楼墙东，其大舅哥居住在同一座楼，关系都不错，搬完家后鲁临对该楼进行了长时间的装修。综上所述，王前进对此涉案楼己转让早已知情，至今未提出异议，我方有理由相信转让此楼时是徐岩、王前进夫妻的共同意思。2.《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。徐岩和鲁临有合同在先，并约定一年的过户期限，合同有效，双方应继续履行合同，办好未尽事宜。我国现行的法律并没有规定房屋买房在合同登记后才生效，双方是在自愿平等的基础上所签订的合同，是双方实际意思的表示，在协议签订后，我己按协议交付合理价款并实际使用和管理该房屋，并已经具备了办理登记过户的条件，就不能因双方未办理过户手续而确认该楼房买卖协议无效。且从《中华人民共和国合同法》“鼓励交易”、“维护交易稳定”的立法精神出发，此协议有效，双方必须履行合同。3.《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。我已按照合同合法取得该楼财产，并于2009年10月31日交付使用至今，期后对楼房做了重大修缮（铺地板砖、加天然气、对楼房进行保温处理），先后花掉6万余元。4.《中华人民共和国房地产管理法》三十八条规定：下列房地产不得转让……（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的，而《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同共有的财产，有平等的处理权，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一））》第十七条第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理规定，夫妻双方应平等协商取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，从上述法律及其司法解释规定中不难看出，《中华人民共和国房地产管理法》要求：双面同意的要求在婚姻法及相关的司法解释中已未再作强制性的要求，这就导致了法律间的相互冲突，事实上1994年《中华人民共和国房地产管理法》有些规定与后来的制定的《中华人民共和国合同法》“鼓励交易原则”已不适应时代要求，同时新法适用旧法是法律适用的一个原则，故应优先适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释，夫妻一方处理重大财产时，他人有理由相信其夫妻双方共同的意思表示，另一方不得以不同意或不知道为理由对抗善意第三人，日常生活中，人们都习惯夫或妻处理财产时视为夫妻双方共同意思表示。5.（1）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”（2）房屋所有权人与他人签订房屋买卖合同之后，又以产权未过户要求解除合同者，确认合同无效有悖诚实信用原则，有损交易安全，不应当支持。对方看见楼房上涨，先达到想加钱的目的而故意让王前进在协议上不签字，其有欺诈行为，用心险恶。综上所述，王前进、徐岩对转让此楼是夫妻双方早己协商好的，让王前进不签字是因看见楼价要上涨故意设下的陷阱，王前进当时已同意出售该楼，我方是善意第三人：双方是在平等自愿的基础上签订协议；我方支付了合理价款我方己实际占有并居住该楼房多年。所以要求维持莒南县人民法院的原审判决，维持原判。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，王前进虽未在“楼房转让协议”上签名，但其在“楼房转让协议”签订之后，与徐岩共同履行了腾退房屋的义务，将楼房交由鲁临、ＸＸ占有使用。由此可见，王前进对徐岩与鲁临签订的“楼房转让协议”既是明知的，也是同意的，否则便不会存在“楼房转让协议”签订以后其腾出楼房让鲁临、ＸＸ迁入居住至今的情形。鲁临完全有理由相信徐岩与其签订的“楼房转让协议”系王前进、徐岩的共同意思表示，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项关于“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，鲁临与徐岩签订的“楼房转让协议”对买受人鲁临、ＸＸ以及出卖人王前进、徐岩均具有约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。王前进、徐岩关于“楼房转让协议”没有生效以及徐岩队楼房的处分行为无效的上诉理由不能成立，不予支持。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”鲁临、ＸＸ虽然已经实际占用所购买的楼房，但因未办理转让登记，因而尚未取得所购买的楼房的所有权，原审法院判决莒南县烟草公司家属院4号楼1单元401号楼房为鲁临、ＸＸ所有不当，本院予以改判。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”王前进、徐岩应当全面履行“楼房转让协议”的义务，在合理期限内协助鲁临、ＸＸ办理楼房所有权变更登记。原审判决王前进、徐岩协助鲁临、ＸＸ办理楼房产权变更登记于法有据，本院予以维持，但未指定期限不当，本院予以更正。
鲁临、ＸＸ要求王前进、徐岩承担楼房未办理所有权转移给其造成的损失，但未提供充分的证据予以证实，本院不予支持。
原审期间，ＸＸ于2012年4月20日申请作为共同原告参加诉讼，并参加了原审法院于2013年3月26日的开庭审理，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第57条的规定，ＸＸ参加诉讼符合法律规定，原判决列明ＸＸ为本案原审原告并无不当，王前进、徐岩关于原审诉状只有鲁临一人而判决上又注明ＸＸ的姓名不符合法律规定的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，判决认定“楼房转让协议”合法、有效及判决王前进、徐岩协助鲁临、ＸＸ办理楼房产权变更登记于法有据，本院予以维持，但判决确认莒南县烟草公司家属院4号楼1单元401号楼房为鲁临、ＸＸ所有不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山东省莒南县人民法院（2012）莒十民初字第301号民事判决的第三项；二、撤销山东省莒南县人民法院（2012）莒十民初字第301号民事判决的第一项；三、被上诉人与上诉人徐岩2009年10月31日签订的“楼房转让协议”合法、有效；四、变更山东省莒南县人民法院（2012）莒十民初字第301号民事判决的第二项为：上诉人王前进、徐岩于本判决生效后十五日内协助鲁临、ＸＸ办理楼房产权变更登记。
二审案件受理费2600元由上诉人王前进、徐岩负担。
本判决为终审判决。
审判长 田开玉
审判员 李言涛
审判员 杨敬国
二〇一四年八月十四日
书记员 刘晓光