福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1855号
上诉人（原审原告）张碧卿，男，1963年1月25日出生，汉族。
委托代理人叶佳昌、韩雪明，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴西池，男，1941年7月16日出生。
委托代理人黄晓萍、张家英，福建凌一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴小平，男，1971年8月3日出生，汉族。
委托代理人陈少毅，福建九信律师事务所律师。
委托代理人王璐，福建九信律师事务所实习律师。
原审第三人林永良，男，1972年2月6日出生，汉族。
原审第三人厦门市华益通机械设备有限公司，组织机构代码70547760-X。
法定代表人吴小平，总经理。
上列原审第三人共同委托代理人陈少毅，福建九信律师事务所律师。
上列原审第三人共同委托代理人王璐，福建九信律师事务所实习律师。
上诉人张碧卿因与被上诉人吴西池、吴小平、原审第三人林永良、厦门市华益通机械设备有限公司（下称华益通公司）确认合同无效纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，案涉房屋（厦地房证第000085**号）的原土地使用权性质为划拨，原登记权属人为吴西池。2006年9月16日，张碧卿与吴西池签订《房屋租赁合同》，约定吴西池将案涉房屋出租给张碧卿使用，租赁期限自2006年11月16日起至2016年11月15日，张碧卿如需对案涉房屋进行内部装修、改建，须符合国家有关政策标准，且办理相关工程与安全的验收手续，退租或解除合同时，张碧卿有权撤除自行装饰时添置的设施和物品，但必须恢复承租前的房屋状态以维护吴西池后续的出租利益；该《房屋租赁合同》另对租赁双方的其他权利、义务进行了约定。
2012年2月27日，吴西池通过律师函方式告知张碧卿拟出售案涉房屋，若有意购买可来协商。2012年6月25日，张碧卿出具一份《声明书》，载明：“因长青路4号房屋于2006年9月16日出租给张碧卿先生，现长青路4号房产权人吴西池先生决定出售该房屋，该房屋承租人康恒酒店张碧卿先生同意放弃长青路4号房屋2300万元及以上价格的优先购买权。特此声明！”
2012年7月4日，吴西池与吴小平签订《房屋买卖协议》，约定被告吴西池将案涉房屋以实收价人民币（币种，下同）2760万元出售予吴小平，确认吴西池已于2002年9月签订《厦门市房屋上市补办土地出让金使用权合同书》、案涉房屋已无土地使用权出让金补缴问题，并带租约出售，案涉房屋现抵押在东亚银行禾祥支行，房屋转让的税费由吴小平负担；该《房屋买卖协议》并详细约定了付款方式，但未就装修装饰及添置设施等的处置进行约定。并将张碧卿出具的《声明书》，张碧卿身份证、《房屋租赁合同》、厦地房证第00008551号《厦门市土地房屋权证》、吴西池和吴小平的身份证以及《厦门市房屋上市补办土地出让金使用权合同书》等复印件作为附件。
2012年7月18日，吴西池、吴小平和林永良签订《协议书》，约定根据吴西池、吴小平已于2012年7月4日签订的《房屋买卖协议》，鉴于相关房产限购政策影响，各方同意将案涉房屋产权变更挂名至林永良名下，由林永良和吴西池到国土房产部门办理产权变更过户手续。同时，林永良出具《承诺书》，承诺将继续遵守案涉房屋的《房屋租赁合同》的约定。
2012年9月3日，吴西池（甲方）、吴小平（乙方）和华益通公司（丙方）签订《协议书》，约定因房管局限购政策原因，取消吴西池、吴小平和林永良于2012年7月18日签订的《协议书》，重新协议变更案涉房屋的产权人为华益通公司。其中《协议书》第1条约定：“甲方同意乙方将厦门市长青路4号整栋房屋产权变更为吴小平名下的公司即丙方厦门市华益通机械设备有限公司，由丙方和甲方到国土房产部门办理相关产权变更过户手续。”第2条约定：“丙方厦门市华益通机械设备有限公司对乙方吴小平在《房屋买卖协议》及其相关补充协议享有权利同时承担连带义务”。同日，吴西池和华益通公司签订《存量房买卖合同》，约定吴西池将案涉房屋转让予华益通公司，成交价为2301万元。2012年10月10日，厦门市房地产交易权籍登记中心填发厦国土房证第01011106号《厦门市土地房屋权证》，载明案涉房屋的权利人为华益通公司。
2013年3月25日，吴西池以吴小平、华益通公司未支付购房款尾款为由诉至法院，请求吴小平、华益通公司支付购房款100万元及逾期付款违约金。
2013年5月27日，华益通公司向张碧卿发出《腾退房屋告知函》，要求张碧卿在2013年6月10日之前腾退案涉房屋并将案涉房屋返还权属人华益通公司。2013年6月4日，张碧卿将吴西池、华益通公司诉至法院，请求确认吴西池与华益通公司于2012年9月3日签订的《存量房买卖合同》无效。后张碧卿发现就案涉房屋还存在吴西池、吴小平签订的《房屋买卖协议》及上述《协议书》等，遂向法院起诉，请求判如所诉。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即不动产物权变动的合同效力和物权效力系相分离的。据此，除非存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形的，有关不动产物权变更的合同，均应认定为有效，物权变动合同的履行并不能影响合同的效力。就案涉《房屋买卖协议》，首先，吴西池与吴小平均表示系其真实意思表示；其次，吴西池以书面告知张碧卿拟出售案涉房产，张碧卿也书面声明明确放弃2300万元以上的优先购买权，故吴西池与吴小平签订《房屋买卖协议》并未损害张碧卿的优先购买权；再次，《房屋买卖协议》亦明确约定系带租约出售，并将张碧卿和吴西池签订的《房屋租赁合同》作为附件，且《房屋买卖协议》并未就张碧卿就案涉房屋的装修装饰及添置设施进行约定，不存在吴西池、华益通公司恶意串通损害张碧卿合法权益的行为；最后，其内容和形式未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，更未损害国家利益和社会公共利益。因此，确认吴西池作为案涉房屋的原权属人，其与吴小平于2012年7月4日签订《房屋买卖协议》合法有效。张碧卿请求确认该《房屋买卖协议》无效，没有事实和法律依据，依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回张碧卿的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，减半收取50元，由张碧卿负担。
宣判后，张碧卿不服，向本院提起上诉。
上诉人张碧卿上诉称，两被上诉人吴西池、吴小平及原审第三人华益通公司主观上明知房屋租赁和添附财产利益归属的事实，却采取“一房多卖”等形式规避法律，利用多份协议和权属登记的效力，侵吞属于上诉人的财产权益。根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人吴西池应当在案涉“房产出售前一个月通知”上诉人。然而上诉人始终未收到相关通知，而上诉人出具的《声明书》不能推定上诉人明知房屋出售情形。《房屋买卖协议》签订时，该房产尚有设定抵押权。在抵押权尚未解除之前签订的《房屋买卖协议》，依法应当认定无效。且被上诉人吴小平并不具备购买上述房产的资格。故两被上诉人签订的《房屋买卖协议》恶意串通，损害上诉人的合法权益。该协议亦损害上诉人的优先购买权，协议的内容违反法律、行政法规的规定，损害国家利益和社会公益，应确认无效。原审法院在此认定上存在错误。本案曾有第三人厦门康恒置业有限公司康恒酒店（以下简称康恒酒店），即案涉房产的实际经营主体，申请参加本案诉讼，但原审法院未予准许，也未出具书面裁定，程序违法。请求二审法院撤销原判，改判确认两被上诉人于2012年7月4日签订的《房屋买卖协议》无效，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人吴西池辩称，《房屋买卖协议》明确载明案涉房产的抵押情况，并且合同双方就购房款用于清偿银行借款消灭抵押权之事宜在协议中进行了约定。讼争所涉房产已变更登记至华益通公司，进一步证明所涉房产抵押权已消灭，答辩人转让房产的行为完全是依法进行的，不存在无效之事由。答辩人根本不知道将一产权证号下的整幢房产出售给吴小平会违反限购政策，更不知道其不具有购房资格，出售房产时答辩人并无规避限购政策的主观恶意。政府发布的通知属政策性文件，不能作为认定合同无效的依据。吴小平、华益通公司分别在《房屋买卖协议》、《协议书》中确认答辩人与上诉人张碧卿房屋租赁合同对讼争所涉房产的受让人具有法律约束力。答辩人不存在与他人恶意串通的行为。《房屋买卖协议》、《协议书》、《存量房买卖合同》是一脉相承的，并不存在“一房多卖”情形。答辩人依法依约将出售房产的意思书面告知上诉人，上诉人亦以书面形式明确表示放弃2300万以上的优先购买权。本案所涉房产实际成交价为2760万元。是上诉人自动放弃与他人竞价的权利，答辩人对此无过失。上诉人在原审中申请追加第三人康恒酒店，因与答辩人不存在合同关系，且本案处理结果与康恒酒店亦没有法律上的利害关系，原审法院不予追加并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴小平辩称，同意被上诉人吴西池的答辩意见。且答辩人与吴西池存在买卖协议的尾款纠纷案件，这也证明了两被上诉人不存在恶意串通。
原审第三人林永良辩称，本案与其没有实际联系。
原审第三人华益通公司辩称，因房屋限购问题才存在房屋买卖各方当事人进行沟通并做相应协议，改变实际购买人。原审法院未追加康恒酒店为第三人并无不当。
经审理查明，除上诉人张碧卿认为原审判决查明事实遗漏认定上诉人于2012年11月2日向被上诉人吴西池转账支付2013年度的租金399300元，及原审第三人华益通公司于2013年1月8日向上诉人发送一份《取得产权通知函》，华益通公司在函件中告知案涉房产于2012年9月已完成变更登记手续，华益通公司于2012年12月15日取得产权；被上诉人吴西池认为原审判决查明事实遗漏认定《房屋租赁合同》有对装修装饰及添置设备等的处置进行约定外，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。针对上述异议，本院认为，本案审理的是两被上诉人于2012年7月4日签订的《房屋买卖协议》的效力问题。而之前的案涉房产租赁情况，租赁合同的履约情况，以及案涉房产最终产权变更情况均不是本案审理范围。故原审判决对上述本案当事人陈述的上述不做审理和记载，并不存在遗漏。
二审中，原审第三人华益通公司提交一份2012年11月2日《收款收据》复印件，以此证明其与被上诉人吴西池不存在恶意串通。上诉人张碧卿认为该份证据不属于本案二审新证据，并在保留前述意见前提下提出以下质证意见：因收据系系存根，由吴西池单方出具，而无上诉人确认签收的字样，且收据的记载与事实不符，对证据的真实性不予确认。上诉人在不知晓范围转让情况下，依约支付2013年度租金并无不当。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。华益通公司提交的该份收据上记载的时间为2012年11月2日，不属于二审程序中的新的证据，且该证据系复印件，并无原件进行核对。收据记载的是租金数额，且无证据证明收据上的“备注”部分已为上诉人知晓。在上诉人对此予以予以否认的前提下，该份证据作为证明华益通公司前述主张，尚显不足。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：被上诉人吴西池、吴小平之间于2012年7月4日签订的《房屋买卖协议》效力认定。
根据本案现已查明的事实，被上诉人吴西池在出售房屋之前已通知上诉人张碧卿，上诉人书面同意放弃该房屋2300万元及以上价格的优先购买权。《房屋买卖协议》中确定的房屋价款为2760万元，该价款高于上诉人的出价，故不侵害上诉人的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案，《房屋买卖协议》中的约定带租约出售，已保障了上诉人对案涉房屋的出租权，并未损害上诉人的相关合法利益。且协议中对房屋的抵押情况亦做明确记载，并对房屋解押事宜做出约定。该附条件的约定亦不违法法律、法规的禁止性规定，亦属有效。至于购买房屋的一方是否符合政策要求的问题，并无证据证明两被上诉人在签订协议之时确已知晓。且政策规定也不影响两被上诉人在本案房屋买卖中所持的真实意思表示。之后，两被上诉人亦通过协商在的补充协议及房屋办理过程中使协议内容的效力得以确认。上诉人主张两被上诉人恶意串通损害国家利益，缺乏依据，本院不予采纳。
关于原审是否应当追加康恒酒店作为第三人的问题，本院认为，因康恒酒店与被上诉人不存在合同关系，与本案所诉协议无法律上的利害关系，原审法院不予追加，程序并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张碧卿负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李 桦
审 判 员 郑文雅
代理审判员 郑 敏
二〇一四年八月二十日
书 记 员 潘辉文
附本案适用的相关法律、法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。