广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第638号
原告（反诉被告）佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社，住所地：佛山市南海区。
负责人冯文钜，任社长。
委托代理人黄雪鹏，系广东法岸律师事务所律师。
委托代理人黄金堂，系广东法岸律师事务所律师。
被告（反诉原告）黎日洪，男，汉族，1959年5月23日出生，住佛山市禅城区。
委托代理人黄衍雄，系广东汇联律师事务所律师。
委托代理人姚丹萍，系广东国慧律师事务所律师。
原告佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社诉被告黎日洪土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院受理后决定合并审理。本案依法由审判员周桂颜独任审判，于2014年5月8日、7月16日二次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人黄雪鹏、被告黎日洪及其委托代理人姚丹萍均到庭参加诉讼。原告的委托代理人黄金堂到庭参加第一次庭审。诉讼期间，本院依法委托鉴定，鉴定期间的审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年12月23日签订了一份《土地使用权租赁合同书》，约定被告承租原告位于佛山市南海区丹灶镇石联梅庄村土名为“新岗”的30亩土地，租赁期自2007年4月1日至2037年3月31日止。土地租金分6个周期进行计算，每个周期为5年，第一周期的租金单价为每年每亩5000元，以后每周期内每年的租金单价按上一周期的每年租金单价每亩递增13%（即2007年4月1日至2012年3月31日，30亩土地每年租金为150000元；2012年4月1日至2017年3月31日，30亩土地每年租金为169500元；如此类推）。租金实行先缴交后使用的原则，须于每年的4月1日前交清当年的租金。租赁期内，乙方（即被告）逾期交纳租金的，应向甲方（即原告）支付滞纳金，每逾期一日，按应交租金的千分之三计付滞纳金，逾期达90天以上的，甲方有权解除合同，并无偿收回所租赁的土地以及地上建筑物，追收乙方所拖欠的租金。合同签订后，原告按约将土地交给了被告使用，被告也按约定支付了2007年租金，但却迟迟未进行动工建设，经原告催促被告仍怠于履行建设义务。在2008年交租时，原告再次催促被告尽快施工建设，但被告仍不理会。被告自2009年起至起诉之日拖欠租金达789000元。原告认为，原、被告之间已构成租赁合同关系，被告承租土地后，应按时足额向原告支付租金，并应在约定时间内对土地施工建设，但被告拒不付款及怠于对土地进行建设的行为已构成违约，应承担违约责任。按双方约定，原告有权解除合同并无偿回收土地，及要求被告足额支付拖欠的租金789000元及相应滞纳金。合同约定逾期支付租金可按日千分之三计付滞纳金，但原告自愿减至按银行同期贷款利率四倍计付。合同签订后，原告名称从“佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份经济合作社”变更为“佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社”。为此，请求判令：1、解除原、被告签订的《土地使用权租赁合同书》。2、被告立即向原告交还所租赁的土地及地上建筑物。3、被告向原告支付2009年4月1日起至2014年3月31日止的租金798000元，并按每月租金14125元的标准从2014年4月1日起至实际返还所租赁土地之日止计付租金予原告。4、被告向原告支付滞纳金，滞纳金以拖欠的租金为本金从每期拖欠之日起至实际清偿之日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算（2009年4月1日至2012年3月31日期间以15万元为本金分别从2009年4月2日、2010年4月2日、2011年4月2日起至实际清偿之日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金。2012年4月1日至实际返还日止的期间以169500元为本金分别从2012年4月2日、2013年4月2日、2014年4月2日……起至实际清偿之日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金）。5、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，1、原、被告签订的土地租赁合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。根据我国《土地管理法》第63条规定，原告出租给被告的土地直到庭审之时其性质仍属于农用地，原告却将其用于建设用地，出租厂房，违反法律强制性规定，应属于无效合同。2、土地租赁合同无效，原告应承担全部责任，被告之所以与原告签订租赁合同，是因为原告承诺该地块已在办理土地用途变更手续，签订合同后被告不动工是因为谨慎考虑，是希望拿到土地变更文件后才动工。但原告不停催促动工，并拿出盖章的文件，基于该情形，被告才动工兴建。如没有原告的承诺，被告不可能签订土地租赁合同，更不可能在涉讼土地上动工。3、被告于2008年7、8月进行了部分土建工程，厂房根本没有开始建设，原告就于同年10月阻止被告建设，称土地变更手续没有办妥，土地不能兴建厂房，要种植树木，并强行将施工人员赶离现场，种植了大红花。原告于该时已实际控制土地，原告再请求返还土地、支付租金没有依据。4、被告于2009年起就拒绝支付租金，根据先支付再使用的约定，原告于2009年4月1日起就知道其权利被侵害，原告直到2013年才起诉，已超过诉讼时效。5、被告缴纳了2007、2008年度租金共300000元，且为履行合同进行了基建、土建。本案讼争合同之所以无法履行下去，过错在于原告违法出租土地。为此，反诉请求判令：1、原、被告于2006年12月23日签订的《土地使用权租赁合同书》无效；2、原告返还被告从2007年4月1日至2009年3月31日的租金300000元及利息（以300000元为本金从2008年5月15日起计至返还之日止按中国人民银行同期商业银行贷款利率计算）；3、原告赔偿被告经济损失1013679.33元（报建费用46221.83元、用电报建支出4400元、施工期间水电费2378.5元，兴建厂房支付设计费及监理费104679元、基建工程款856000元）；4、诉讼费由原告承担。诉讼中，被告撤回反诉请求第3项中的用电报建支出的诉请。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告组织机构代码证（1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。
3、关于明晰我区农村集体经济组织更名后法律关系的通知（1份，复印件），用以证明在2009年原告名称从“佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份经济合作社”变更为“佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社”。
4、土地使用权租赁合同书（1份，原件），用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，该合同对双方的权利、义务及违约责任等事项进行了明确的约定。
5、佛府南集有（2013）第05＊＊号集体土地所有权证（1份，原件），用以证明涉案土地为原告集体所有。
6、工程投标合同（2份，原件）、梅庄村新岗平整工程投标总造价清单（2份，原件）、新岗平整说明书（1份，原件）、关于新岗平整工程合同的补充协议（1份，原件）、新岗岗胆平整合同书（1份，原件）、2005年12月14日收据（1份，复印件）、2006年9月6日、12月13日收据（各1份，原件）、支票存根（3份，原件），用以证明涉案土地的平整工程是由原告完成，原告交给被告的土地已“三通一平”。
7、照片（9张，打印件），用以证明涉讼土地的现状。
8、南海区丹灶镇石联石联村总体规划（1份，原件），用以证明涉讼土地的工业用地的性质。
9、集体建设用地使用权租赁合同书（合同编号丹石梅股工字（2006）第0038号）（1份，原件）、黄秀莲身份证（1份，复印件）、集体建设用地使用权租赁合同书（合同编号丹石梅股工字（2006）第0032（1）号）（1份，复印件）、土地使用权转让协议（李启新）（1份，原件）、土地使用权转让协议（苏健津）、苏健津身份证、李枝英身份证（各1份，原件）。
10、证明（2份，原件）、企业法人营业执照（2份，复印件）、南海国家生态工业示范园核心区图（1份，彩色打印件，加盖佛山市南海生态工业示范园有限公司印章）。
证据9、10，用以证明涉讼土地临近的位于总体规划内的地块都可以正常使用，可以报建，可以办理工商营业执照，被告怠于行使权利。
经质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3无异议。对证据4、5的真实性无异议，对证明内容有异议，该两份证据恰恰证明了涉讼土地为农用地，而原告将其以建设用地的名义出租给被告。对证据6的真实性无异议，对关联性有异议。该工程是将原来的山岗土地进行推平，而被告提出的平整工程是新建厂房前的前期平整工程，两个工程虽然都是平整工程，但其目的不一样，工程建设方式也不一样。对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议，该照片恰恰证明了涉讼土地一直由原告控制，被告除了前期的兴建外此后再也没有占用使用过涉讼土地。对证据8的真实性无异议，对关联性有异议，根据国家法律规定，农民土地用于建设用地应由相关部门颁发建设用地使用权证书才可以作建设用地使用，该证据不能代表相应的法律文件。对证据9、10的真实性、合法性、关联性均有异议，证据所涉的土地与涉讼土地并不属于同一土地，不具有可比性。即使合同真实，不代表合同所涉土地上的建筑物经合法报建，地上建筑物必须经相关部门办理报建手续才属于合法建筑，原告向法庭提供的只有合同，没有提供报建的资料。
诉讼中，被告举证如下：
1、申请（1份，复印件），用以证明原告出租给被告的土地并未办理完善的农用地转建设用地手续，而原告却将该土地作为工业用地出租给被告使用。而被告正是因为原告向其出示了申请，以为该地块确实如原告所述已在土地变更手续办理过程中才兴建动工。
2、丹灶镇村合作经济组织收据（1份，原件），用以证明被告缴纳了2007年度及2008年度土地租金共15万元。
3、佛山市南海富马日用器皿有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证（各1份，原件），用以证明被告租赁涉讼土地是为了兴办工厂，在签订租赁合同后被告积极办理营业执照，并且工商注册地点就是在涉讼土地上，原告称被告故意不兴建厂房，不属实。
4、南海区建设工程规划许可证报批表（1份，原件）；
5、照片光碟（1份，原件）、照片（2张，打印件）。
证据4、5，用以证明2008年3、4月份被告对涉讼土地的建设进行报批。被告并非没有进行建设，被告为建设准备了报建手续，但由于土地性质问题，根本无法报批；而且被告在讼争土地上起围墙、平整土地、铺设下水管道、兴建门卫室，所有行为都是为建设厂房做准备；由于讼争土地无法进行厂房兴建，原告已在土地上种植了树木花草。说明原告已将地块收回，之后被告没有占有使用土地。
6、丹灶协力通自来水安装有限公司安装工程结算表（1份，原件）；
7、南海市丹灶横江水厂收条（1份，原件）；
8、佛山市南海区丹灶横江水厂用水申请表（1份，原件）；
9、广东电网公司佛山南海供电局专用收据（1份，原件）。
证据6-9，用以证明被告进行了水电报装，为兴建厂房积极做好准备，并因此支出报建费用50621.83元。
10、委托代缴水费协议（1份，原件）；
11、黎日洪农行存折（1份，原件）。
证据10、11，用以证明被告在讼争土地上建设施工，在此期间共花费水电费2378.5元，并证明原告未经被告允许在涉讼土地上为其种植的树木淋水，因此产生的水费从被告的存折上扣划。
12、协议（1份，原件）；
13、2008年7月13日收据（1份，原件）。
证据12、13，用以证明被告为兴建厂房支出设计费及监理费共104679元。
14、收款人为何宝照的收据（1份，原件），证明被告在讼争土地上起围墙、平整土地、铺设下水管道、兴建门卫室共支出工程款856000元。
15、银行卡取款凭条（1份，复印件，加盖中国农业银行股份有限公司南海有为支行印章），证明涉讼土地使用权租用合同书注明日期为2006年12月23日，但实际上涉讼土地是被告于2007年3月向第三方梁信森转租取得，被告因此向第三方共支付650000元，其中610000元为转账，40000元为现金支付，现金没有写收据。该650000元中500000元为转租顶手费，150000元为土地租金，被告与第三人没有签订独立的转租合同，直接在原合同进行修改。
经质证、辩证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该申请是原告曾向政府申请报建的文件。恰恰证明涉讼土地是建设用地，是可以出租使用的。该申请不是办土地性质的转换，是办建设施工许可。对证据2无异议。对证据3无异议，由此可证明原告一直有协助被告，也可以证明涉讼土地是工业用地。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，无法证明报批表的报批时间。也可以证明原告一直协助被告办理相关手续。对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，不能证明其拍摄时间、地点，涉讼土地仍在被告控制使用中。对证据6、7的真实性、合法性、关联性不予确认，没有公司盖章。收条载明是富马日用器皿有限公司，明显是虚假。对证据8、9的真实性无法确认，原告无法核实该申请表上的单位印章的真实性。对证据10的真实性、合法性、关联性不予确认，没有乙方盖章，协议没有成立。对证据11的真实性由法院认定，对关联性有异议，从存折上无法证明上面扣缴的水费是涉讼土地使用的水费，也不能证明涉讼土地有真实的水费发生。如存折是真实的，恰恰证明是被告种植树木，被告对种植的树木进行淋水。对证据12、13的真实性、合法性、关联性不予确认，签订协议的时间2008年7月30日，但收据出具的2008年7月13日，支付时间比签订协议的时间更早，不合常理。对证据14的真实性、合法性、关联性不予确认，涉讼土地的平整工程是由原告完成，但收据包括了平整土地的费用，同时被告也没有相关的施工合同或支付凭证相印证，该收据为虚假。对证据15的真实性不清楚，认为与本案无关，原告与被告直接签订土地租赁合同，被告与案外人之间的关系与本案审理没有关联。
根据被告申请，本院依法委托鉴定并出示证据如下：
南海区丹灶镇石联村土名为“新岗”的土地工程工程造价鉴定意见书（1份，原件）。
经质证、辩证，原告对上述材料的真实性没有异议，但关于平整土地由谁垫付资金报告并没有明确，应由法院裁判确定。被告对上述材料没有异议。
经审查，原告提供的证据1-8、被告提供的证据1-4及本院出示的证据，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据9、10所涉土地非涉讼土地，与本案无关，本院对其关联性不予确认。被告提供的证据5为照片，拍摄地点、拍摄时间不明，且相对方不确认，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据9为证明被告的用电报建支出，被告已撤回该诉请，本院在本案中对该证据不作审查。对被告提供的证据6-8、10-14，本院将结合本案具体情况进行综合认定。原告提供的证据15反映的被告与案外人的法律关系，本院对其关联性不予确认。
根据以上采信的证据，结合双方的陈述，本院确认以下事实：
原告于2005年对位于南海区丹灶镇石联梅庄村新岗的土地进行平整。
2006年12月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《土地使用权租赁合同书》，约定：乙方租赁甲方位于南海区丹灶镇石联梅庄村土名为新岗的土地（以下简称为涉讼土地）作为工业用地用于乙方投资兴建厂房，四至：东至万兴隆厂，南至空地，西至徐伟本厂，北至道路（与万兴隆厂围墙对直），计租面积30亩，租赁期限共计30年，即从2007年4月1日至2037年3月31日止；其中第一周期2007年4月1日至2012年3月31日，每年租金150000元，第二周期2012年4月1日至2017年3月31日，每年租金169500元；租金实行先缴交后使用的原则，乙方必须于每年的4月1日前缴清当年的租金给甲方。乙方接收土地后半年内应动工建设项目用房，乙方在租赁土地上的建筑，必须服从规划建设部门规定，并到有关部门办理手续方可施工。在甲方将土地交付乙方之日起，乙方1年内未投资建设的，甲方有权无偿收回所租赁的土地，并追收乙方所拖欠的租金。租赁期内，乙方逾期交纳租金的，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，按应交租金的千分之三计付滞纳金，逾期达90天以上的，甲方有权解除合同，并无偿收回所租赁的土地以及地上建筑物，追收乙方所拖欠的租金。
签订合同后，原告将涉讼土地交付被告使用。被告交纳了2007年4月1日至2009年3月31日的租金（使用费）共300000元。
另查明，本案涉讼土地属原告所有，已办理集体土地所有证（证书号为佛府南集有（2013）第0500036号）。
2013年8月5日，原告向本院提起诉讼。同年9月6日，被告向本院提起本案反诉。
诉讼中，本院依法委托广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司进行造价鉴定。该司出具《工程造价鉴定意见书》，认为在勘察现场时询问双方当事人，双方当事人对其中的平整场地工程确认为原告在交付使用前完成的工程项目。经鉴定涉讼土地上修建围墙、平整场地、铺设下水管道、兴建门卫室工程含税工程造价为389722.93元，不含税工程造价为376509.33元，扣减平整场地费用含税工程造价为321185.37元，扣减平整场地费用不含税工程造价为311861.92元。
对于涉讼土地状态，双方确认涉讼土地已加建围墙，围墙之间有门，但未上锁。原告认为涉讼土地现空置，确认于2014年5月8日收回涉讼土地及上盖物；被告则认为于2008年10月底已自行撤场，撤场后基本属于空置状态。
本院认为，涉讼土地是农村集体所有土地，双方均未举证证明已办理涉讼土地用途变更手续，根据《中华人民共和国土地管理法》有关“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，原告将该土地出租予被告用于非农业用途，违反法律的强制性规定，故原、被告签订的土地租赁合同无效，被告请求确认合同无效合法有据，本院予以支持。无效合同自始没有法律约束力，故原告请求解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。
关于涉讼土地及地上建筑物返还问题。被告辩称于2008年10底已自行撤场并视为将涉讼土地交还原告，但其一，被告自认撤场时并未通知原告，双方亦未办理书面的交接手续；其二，涉讼土地已交付被告使用，且涉讼土地经被告建设后已为围闭状态，在未通知原告的情况下，原告并不当然知道被告已自行撤场；其三，并无证据显示被告向原告表示要放弃涉讼土地使用权，被告如何使用涉讼土地为被告权利处分行为，不能当然免除被告交还场地的义务。综上，本院认定被告并未于2008年10月将涉讼土地返还予原告，被告亦未举证证明何时将涉讼土地返还原告，故本院以原告自认的接收涉讼土地及上盖物的时间为准。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，原告确认于2014年5月8日已收回涉讼土地及地上建筑物，原告关于返还土地及建筑物的诉请已实现，原告的该项诉请本院不再支持。
关于原告请求支付租金问题，实质是因涉讼土地闲置所造成的损失，原告明知涉讼土地不符合用于非农业建设的出租条件仍与被告签订合同，而被告作为承租人在签订土地租赁合同时明知土地未转变用途为工业用地而签订合同，未尽审慎注意的义务，双方对无效合同之设立负有同等过错，应当各自承担相应的责任。结合双方的过错程度、农用地的一般损失及被告对涉讼土地的利用程度及并未实际收益的具体情况，本院酌定被告按双方约定的土地使用费标准50%计付使用费予原告，即被告应向原告支付从2007年4月1起至2014年5月8日止的土地使用费553323.3元［其中2007年4月1日至2012年3月31日共5年，按每年150000元×5年×50%计，2012年4月1日至2014年5月8日共计2年38天，按（每年169500元×2年＋169500元÷365天×38天）×50%计］，超过被告已付金额300000元，故被告请求原告返还已付租金（使用费）300000元及计付其利息无据，本院不予支持。经扣减已付款，被告尚应向原告支付土地闲置损失253323.3元（553323.3元-300000元），原告主张的数额在本院核定范围内的，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。涉讼土地闲置损失需经本案诉讼才能确定最终应付金额，故本院对原告关于滞纳金的诉请不予支持。
关于使用费诉讼时效问题。双方当事人在一个合同期间内产生的所有的使用费应视为一个整体，而承租人每月或者每个季度、每年缴纳使用费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金（使用费）缴纳期限届满之日起开始计算。原告确认自2014年5月8日方收回涉讼土地，故被告主张原告诉请租金（使用费）已超过诉讼时效没有依据，本院不予采纳。
关于被告主张的赔偿损失问题。被告提供的证据8、10、11，用水电地址为“金石工业园”，无法反映与涉讼土地之间的关系，原告对此不确认，本院对其关联性不予确认。且即使该用水电地址即本案涉讼土地地址，该水电费用为被告实际使用水电所需的对价，该费用应由被告自行承担，故本院对被告主张原告赔偿水电费损失2378.5元不予支持。被告提供的证据6、7，并无相关人员或单位签名盖章确认，亦无发票、转账凭证相佐证，本院对其真实性不予确认，相应对被告主张的赔偿报建费46221.83元不予支持。被告提供的证据12、13，签订协议的时间为2008年7月30日，但收据出具的时间为2008年7月13日，支付时间早于合同签订时间，与常理不符，且被告未能提供转款凭证等证据佐证，本院对其证明效力不予确认，相应对被告主张原告赔偿设计费及监理费104679元不予支持。被告提供的证据14，未能提供施工合同、支付凭证等相佐证，本院对其证明效力不予确认，被告对涉讼土地的投入应以鉴定报告为准。鉴定报告中“平整土地”的费用实际系指土地三通一平的费用，并非被告认为的土地三通一平后建设厂房前的平整土地的费用，双方在鉴定机构勘察现场已确认平整土地为原告在交付使用前完成的工程项目，且原告亦提供了一系列平整土地的工程合同予以佐证，本院认定平整土地为原告完成的项目，被告亦确认对于涉讼土地的建设并未支付税费，故根据鉴定机构出具的鉴定报告，本院认定被告对涉讼土地投入为扣减平整场地费用不含税工程造价为311861.92元，该款项为原告为履行合同产生的损失，按原、被告对合同无效具有同等过错处理，被告应赔偿原告损失155930.96元（311861.92×50%），被告该项诉请超出本院核定部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社与被告（反诉原告）黎日洪于2006年12月23日签订的《土地使用权租赁合同书》无效。
二、被告（反诉原告）黎日洪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地闲置损失253323.3元予原告佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社。
三、原告（反诉被告）佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿投入损失155930.96元予被告（反诉原告）黎日洪。
四、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份合作经济社的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）黎日洪的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取7889.73元（原告已预交），由原告负担6251.41元，由被告负担1638.32元。反诉受理费8790.88元（被告已预交），由原告负担965.2元，由被告负担7825.68元。鉴定费15000元（被告已预交），原、被告对合同无效后结算具有同等义务，原、被告各负担鉴定费一半即7500元。相抵后，原告应于本判决发生法律效力后十日内向被告支付本案受理费和鉴定费合计6826.88元，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一四年八月二十二日
书记员 黄 伟