上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）重字第3号
原告上海恒立房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人陆却非，该公司总经理。
委托代理人郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。
被告上海老介福总公司，住所地上海市。
法定代表人曹财根，该公司经理。
被告上海老介福商厦，住所地上海市。
法定代表人沈锡章，该商厦经理。
两被告的共同委托代理人朱世静、揭沪元。
第三人上海光韶经贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人朱元庄，该公司经理。
第三人上海机诚量刃具有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人方良镖，该公司经理。
第三人上海宇际阀门机械有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人李定国，该公司经理。
第三人上海京福五金机电标准件有限公司，住所地上海新发经济城商务楼B楼-169。
法定代表人瞿建强，该公司经理。
上述第三人的共同委托代理人朱世静、揭沪元。
第三人上海新黄浦置业股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人王伟旭，该公司董事长。
委托代理人郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。
原告上海恒立房地产有限公司与被告上海老介福总公司（下简称老介福公司）、上海老介福商厦（下简称老介福商厦）和第三人上海光韶经贸有限公司（下简称光韶公司）、上海机诚量刃具有限公司（下简称机诚公司）、上海宇际阀门机械有限公司（下简称宇际公司）、上海京福五金机电标准件有限公司（下简称京福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2013年7月3日作出（2012）黄浦民四（民）初字第778号民事判决，被告老介福公司不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2014年5月9日作出（2013）沪二中民二（民）终字第1704号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并于2014年6月23日依法通知上海新黄浦置业股份有限公司（下简称新黄浦置业公司）作为第三人参加诉讼，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭丽敏，被告老介福公司、老介福商厦的共同委托代理人朱世静、揭沪元，第三人光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司的共同委托代理人朱世静、揭沪元，第三人新黄浦置业公司的委托代理人郭丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系本市北京东路XXX号A区4层418室、419室及C区1层114室、127室、128室（下简称系争房屋）公有非居住房屋所有人，被告老介福公司为前述系争房屋的承租人。老介福公司承租期间将系争房屋交付第三人光韶公司使用，光韶公司将其中C114室部分房屋交付第三人机诚公司使用、C128室部分房屋交付第三人京福公司使用、C127室房屋交付第三人宇际公司使用。现鉴于老介福公司长期欠租且转租，而被告老介福公司、老介福商厦虽各自系独立法人，但两公司实际系人格混同。原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告老介福公司间的房屋租赁关系；2、上述第三人将所使用系争房屋返还给原告；3、第三人光韶公司将C114室、C128室房屋恢复原状，或者赔偿原告因自行恢复原状所遭受的损失（具体金额另计）；4、被告老介福公司按公有非居住房屋租金标准支付系争房屋自2000年1月起至判决生效之日止的租金（暂计至2012年6月为人民币897，990元，以下币种均为人民币）；5、被告老介福公司按欠租金额支付自2000年1月起至判决生效之日止之违约金（暂计至2012年6月为753，772元）；6、被告老介福公司按C区114室、127室、128室房屋月租金五倍的标准支付转租收益1，235，490.80元；7、被告老介福商厦及第三人光韶公司就上述第4、5、6项诉请承担连带责任。案件受理费由两被告共同承担。
审理中，原告变更诉请如下：1、解除原告与被告老介福公司间就本市北京东路XXX号A区4层418室、419室，C区1层114室、127室、128室房屋的租赁关系；2、上述第三人搬离系争房屋，将房屋返还给原告；3、被告老介福公司按月租金5，461元向原告支付本市北京东路XXX号A区4层418室、419室，C区1层114室、127室、128室房屋自1997年5月至判决生效日止的租金（暂计至2014年8月为1，135，888元）；4、被告老介福公司按日万分之四标准支付自2000年1月至判决生效日止逾期支付租金的违约金（暂计至2014年8月为1，004，503元）；5、被告老介福公司按与第三人机诚公司、宇际公司、京福公司间转租合同租金标准支付C区1层114室、127室、128室自2000年1月至判决生效日止的实际转租收益，暂计为1，396，200元；6、被告老介福商厦及第三人光韶公司就上述第3、4、5项诉请承担连带责任。
原告针对其诉请提交以下证据：1、1992年10月10日《动迁协议》，证明原告系作为系争房屋权利人对所涉公房进行管理，另系争房屋最初由被告老介福公司隶属企业即原上海金星机电五金供应站（下称金星机电站，现已注销）基于动迁安置而回迁承租；2、1996年《单位空屋调用单》，证明被告老介福公司自1996年11月21日起回迁承租系争房屋；3、1996年11月12日被告老介福公司出具的《证明》，证明被告老介福公司与原金星机电站间的关系；4、1997年2月3日收据及发票，证明原金星机电站曾向原告支付1997年2月至4月期间的租金、物业管理费及中央空调盘管分摊费，从而证明原告与被告老介福公司间存在事实租赁合同关系；5、2010年9月9日《律师函》，证明原告曾就违约情节致函被告老介福公司；6、2012年5月18日的《律师函》，证明原告曾再次书面要求被告老介福公司支付欠租并偿付相关欠租违约金；7、谈话笔录，证明第三人光韶公司承诺为被告老介福公司承担相应的法律责任；8、购物发票，证明被告老介福公司将系争房屋转租给第三人机诚公司及宇际公司；9、名片，证明被告老介福公司将系争房屋转租给第三人京福公司；10、房地产权证，证明原告为系争房屋权利人；11、情况说明，证明原告委托相关物业公司收取租金的情节；12、声明，证明原告委托物业公司收取租金的情节；13、朱文礼的证人证言，证明原告委托物业公司定期向被告老介福公司追讨租金的情节；14、收费通知单，证明原告委托物业公司向被告老介福公司发出付租通知的事实；15、催款通知单，证明原告催讨租金情节；16、企业申请变更登记注册书等，证明被告老介福商厦于1993年更名为被告老介福公司，之后被告老介福商厦又于1996年再次成立，且两被告法定代表人等均一致，从而证明两被告系公司人格混同；17、企业法人申请开业登记注册书，证明内容同证据16。对前述举证部分，原告因被告老介福公司已证明其转租的事实，故撤回证据8、9；另，证据11、12并非严格意义上的证据，同时要求撤回。
审理中，原告提交补充证据如下，1、黄浦区政府文件及市外资委批复，证明原告作为中外合资公司负责开发本市北京东路XXX号街坊；2、沪房地市（1996）第001643号房地产权证，证明本市北京东路XXX号科技京城A座4层房屋所有权人为原告；3、关于金星机电站注销事宜的批复、企业变更登记注册书，证明金星机电站于2002年12月10日注销登记，被告老介福公司承诺承担其债权债务；4、企业申请变更登记及申请开业登记注册书，证明老介福公司、老介福商厦存在公司人格混同；5、企业基本信息，证明上海赛格电子市场经营管理有限公司成立于2001年8月；6、土地使用权有偿出让合同，证明上海市土地管理局与原告公司合资方签约以支付土地出让金方式获得本市北京东路71街坊地块的土地使用权；7、建设工程规划许可证，证明原告作为建设单位获得上海市城市规划管理局对北京东路XXX号地上建筑物建设规划许可。
被告老介福公司、老介福商厦，第三人光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司共同辩、述称：不同意原告的诉请。理由：被告老介福公司是与新黄浦置业公司签订动迁协议后调配至系争房屋，新黄浦置业公司并未向被告告知相关权利主体转移等内容，原告在起诉前也未与被告发生任何关系，故被告实际是与新黄浦置业公司发生租赁关系，原告在主体上不具有起诉资格；系争房屋的来源，被告老介福公司通过二审法院了解原告是1999年取得房屋产权，如果在之前取得产权，正常情况下房屋调配单中应出现原告的名字，但签发房屋调配单系原黄浦区房地产经营公司而非原告，被告是与原黄浦区房地产经营公司形成租赁关系，被告未收到有关房屋变更权利人的通知；涉案债务原告或原黄浦区房地产经营公司从未向被告主张过权利，已超过诉讼时效，丧失了胜诉权；被告老介福公司转租是经过原黄浦区房地产经营公司协商同意，原告从未就转租经营向被告提出异议；原告主张租金标准没有依据，租金显然高于国家标准；被告是与新黄浦置业公司发生租赁关系，原告主张违约金缺乏事实依据；被告老介福公司与老介福商厦是人员、财务分别独立的企业，并不存在人格混同，而第三人光韶公司与被告是转租关系，不应承担连带责任。
被告老介福公司、老介福商厦，第三人光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司根据辩、述主张共同提交如下证据，1、2013年9月17日市二中院原二审庭审笔录（P-14），证明1999年1月前系争房屋权利人是原黄浦区房产经营公司，原告在房屋权利人变更后未向被告履行告知义务，原告从未向被告催讨过租金；2、2013年10月30日市二中院原二审庭审笔录（P-9），证明被告向法庭出示商铺现场照片，被告早在2003年就对外转租，原告及原黄浦区房产经营公司对此知晓并无异议，且原告律师函中也未提出异议；3、政府文件，证明黄浦区政府（1995）154号文件规定新建房屋安置参照原房屋情况，而房屋实际置换后租金、物业费大幅上升，与原文件精神不符；4、租赁合同（临近商业房租赁合同），证明其他商业用房的租金标准，而原告提出的租赁费标准明显过高；5、租赁合同（出租），证明被告自2005年将房屋转租给第三人机诚公司、宇际公司、京福公司，租金差价很低，第三人挂牌经营，原告从未就此提出异议；6、2014年4月17日市二中院谈话笔录，证明系争房屋租赁成本包含租赁、物业费，高于南京路最佳地段房屋租金；7、照片，证明被告转租是公开的，一开始就向原黄浦区房产经营公司告知，并得到同意，原告于1999年取得房产权后至今是知道的，且并未提出异议。
审理中，被告老介福公司、老介福商厦，第三人光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司共同补充证据如下，1、宝元祥（勇进棉布商店）工商资料，证明该店年利润较低，因承租安置房屋，被告经营亏损；2、动迁合同，证明被告原承租房屋的月租金不超过2，000元，动迁增加了经营成本，原告负有减少被告负担的责任；3、2014年5月30日律师函，证明原告主张的物业费与租金相加高于市百一店等的标准；4、企业变更批文，证明老介福商厦成立于1993年，早于被告，不存在公司人格混同；5、老介福商厦与被告同期年终财务报表，证明报表的来源、经营成果、对象均不同；6、金星机电站自1991年至1997年的报表，证明该店自动迁后经营成果下降；7、金星机电站原被动迁房屋的支付凭证，证明动迁前后，房屋使用费大幅上升，造成被告严重负担；8、被告与新黄浦置业公司于1991年8月签订的租赁合同，证明租金标准仅为每平方米6元。
第三人新黄浦置业公司同意原告主张的全部诉请。原告陈述的其委托新黄浦置业公司办理相关事项及新黄浦置业公司沿革情况均属事实，新黄浦置业公司没有异议。
第三人新黄浦置业公司未提交证据。
经质证，原告对被告及第三人提交的证据1、2真实性无异议，认为第三人光韶公司取得系争房屋使用权无合法依据，原审中老介福商厦代老介福公司收取相关诉讼材料，证明两者公司人格混同，老介福公司事实在2003年前就将系争房屋转租；证据3、4与本案无关；证据5第三人光韶公司擅自转租系争房屋，且取得转租收益，合同中尚缺2003年前光韶公司与第三人的租赁合同，缺少光韶公司与宇际公司2009年10月至2010年9月、2013年10月至今，缺少光韶公司与机诚公司2009年5月至2010年4月、2013年5月至今，缺少光韶公司与京福公司2009年8月至2010年7月、2013年8月至今的租赁合同；证据6真实性无异议，证明第三人光韶公司擅自转租系争房屋中三套一楼的商铺；证据7无法确定拍摄时间、地点，不予认可。对补证1认为与本案无关；补证2、3真实性无异，原浙江中路XXX-
XXX号底、二层承租人是黄浦区纺织品公司，动迁安置也是该公司，安置房屋有商铺、办公用房，实际是全部安置商铺；补证3属催讨物业费，与本案无关；补证4真实性无异议；补证5证明内容有异议，不能否认二者间存在人格混同；补证6系1997年前的年报，与本案无关；补证7无法证明与本案的关系；补证8与本案无关。
被告及第三人对原告提交的证据1真实、合法性无异议，但起诉前原告并未告知其权利人身份，系争房屋属商业网点性质，具有政策因素，其租赁关系不得随意取消，该商铺不具有一般商业性质，应按国家标准及动迁置换因素加以考虑，被告对所置换房屋应享有充分权利包括转租权；证据2被告1997年得到的是私有非居房屋，且非门面房，被告开始是与黄浦房产公司形成租赁关系，并非原告；证据3合法、关联性无异议；证据4被告认可曾按每月1，000元标准支付过物业费，但原告从未就租金开过发票；证据5、6真实性不表异议，但未收到过，从内容上未构成对被告进行过有效催讨，既无说明房产权利来源，也无权属变更的证明，错误认定被告违约，并未对转租提出异议，另系争房屋属原告的私房；证据7仅是证明物业费纠纷，与本案无关；证据8、9同意原告观点；证据10真实、关联性无异，证明被告于1999年取得房屋权利，而非自始取得，原房屋权利人并非原告；证据11并非证据，不能证明原告是项目公司，原告并未告知其权利的取得；证据12证明原告对证据11无法提供证据；证据13证人身份无法确认，无法反映内容的客观真实；证据14收费通知书未盖章、被告也未收到，催讨对象不符，对被告无效；证据15通知书未盖章、被告也未收到，对象不符无法体现与原告有关；证据16两被告公司通过更名、恢复原名称，各自系独立核算，经营未发生变化；证据17质证意见同证据16。补证1真实性无异，但与本案无关联，不能否认房地产权证确认权属期间的有效性；补证2真实无异议；补证3真实无异议，但与本案没有关联性；补证4真实、合法性没有异议，与证据16质证意见同；补证5与本案争议无关联；补证6、7真实无异议，但与本案无关联。
第三人新黄浦置业公司对原告提供的证据没有异议，对被告及第三人提供证据的质证意见同原告。
经审理查明：1992年8月、10月，经上海市黄浦区人民政府同意并经上海市外国投资工作委员会批复，批准设立由上海市黄浦区房产经营公司（出资49%）与新加坡长立国际开发股份有限公司（出资51%）合资经营的原告上海恒立房地产有限公司，合资经营公司通过土地使用权有偿出让方式开发本市北京东路XXX号街坊基地。同年11月12日，原告经工商机关核准登记成立。后合资经营公司股东发起人由上海市黄浦区房产经营公司变更为上海黄浦房地产股份有限公司。目前合资经营公司股东发起人为上海新黄浦置业股份有限公司、申江国际发展有限公司。
原上海市浙江中路XXX-XXX号、上海市北京东路XXX号房屋系由原上海市黄浦区纺织品公司（下简称纺织品公司）使用的公房。
1992年10月10日，上海市黄浦区房产经营公司（下简称黄浦房产公司）为甲方与乙方纺织品公司签订《动迁协议》一份，约定，乙方原有房屋属公房，地址浙江中路XXX-
XXX号建筑面积198.83平方米，北京东路XXX号建筑面积205.84平方米，共计404.67平方米；乙方接受甲方拆迁安置，商场营业用房200平方米，安排在建成后的71街坊，总面积扣除上述面积尚余的办公用房在71街坊内；甲方提供临时营业场所，给予乙方一次性补偿40万元；甲方在日后安排回迁时，大于乙方原租赁总面积部分按71街坊的综合成本价。该协议并有纺织品公司下属单位上海金星机电五金螺丝商店作为房屋使用方盖章。
1995年11月20日，上海市城市规划管理局向原告发出建设工程规划许可证，建设项目为本市黄浦区北京东路XXX号外滩京城。
1996年10月22日，原告取得上海市房屋土地管理局颁发的沪房市字（1996）第001643号房地产权证，产权范围包括本市北京东路XXX号A座三、四、五层（部分），B座三至六层，C座三至六层；1999年1月11日，原告取得上海市房屋土地管理局颁发的沪房市字（1999）第000116号房地产权证，产权范围包括本市北京东路XXX号A座一、二层，C座一、二层。
1996年11月21日，上海黄浦房地产股份有限公司（下简称黄浦房产股份公司）向纺织品公司发出《单位空房调用单》，将北京东路XXX号外滩京城四层A18、A19（建筑面积共计211平方米）、底层C14、C18、C27（建筑面积共计193.50平方米）房屋交付给纺织品公司，作为按动迁协议安置使用权。上述调用单使用单位由纺织品公司下属单位上海金星机电五金螺丝商店盖章（1996年12月5日变更登记为上海金星机电五金供应站，下简称金星机电站）。
1996年11月，纺织品公司转轨为被告老介福公司，被告老介福公司将系争房屋实际交付下属金星机电站使用。
1997年2月3日，金星机电站就系争房屋向物业管理方上海东方卓德物业顾问有限公司分别支付3个月物业管理费计30，216.15元、3个月租金计17，959.80元及中央空调盘管分摊费（部分）计20，900元，之后未再支付相关租赁费用。
2002年12月10日，金星机电站经工商机关核准注销企业注册登记，被告老介福公司确认金星机电站注销后的一切债权债务均由老介福公司承担。
另查，金星机电站使用系争房屋期间，将系争房屋实际交付第三人光韶公司使用（未签订协议），而第三人光韶公司又将其中C114室部分房屋转租给第三人机诚公司使用（2012年协议约定月租金为3，400元，使用面积20平方米）、C127室部分房屋转租给第三人宇际公司使用（2012年协议约定月租金为4，300元，使用面积20平方米）、C128室房屋转租给第三人京福公司使用（2012年协议约定月租金为4，000元，使用面积20平方米）。
再查，1993年6月，原上海老介福呢绒绸缎商店变更登记为原上海老介福商厦。同年12月，上海老介福商厦变更登记为被告老介福公司，法定代表人登记为曹财根，住所地为上海市南京东路XXX号，经济性质为全民所有制，出资人为上海新世界纺织品服饰有限公司（下称新世界服饰公司）。1996年12月，被告老介福商厦登记成立，法定代表人登记为沈锡章，住所地为上海市南京东路XXX号，经济性质为国有联营企业，出资人为上海市黄浦区金光绸缎呢绒商店（下称金光呢绒店）及新世界服饰公司。
又查明：2003年1月，被告老介福商厦及金光呢绒店作为发起人登记成立第三人光韶公司，公司类型为国内合资有限责任公司。2011年10月11日，第三人光韶公司在法院谈话笔录中称愿就系争房屋物业管理费承担责任。
本院认为，本案争议焦点在于：1、原告与被告老介福公司间是否构成房屋租赁法律关系？2、原告向被告老介福公司主张解除租赁关系的理由是否成立？3、原告向被告老介福公司主张支付租金、违约金及转租收益的理由是否成立？4、原告的起诉是否已超过诉讼时效？
关于焦点1，本院认为，系争房屋系基于动迁协议而安置纺织品公司回迁使用的房屋，纺织品公司为该系争房屋使用权人。与纺织品公司签订动迁协议及出具单位空房调用单的相对方，虽为黄浦房产公司及更名后的黄浦房产股份公司，即现第三人新黄浦置业公司，但新黄浦置业公司其时作为原告公司股东发起人，在原告未正式登记注册及之后以原告股东身份分别与纺织品公司签约、出具房屋调用单，应属代表原告的履约行为。纺织品公司取得回迁安置使用的房屋，实际产权登记于原告名下，作为承租使用房屋的纺织品公司应负有向房屋产权人支付租金的义务。被告老介福公司作为纺织品公司转轨更名后的承继方，理应作为该义务主体承担责任，故原告与被告老介福公司间构成房屋租赁法律关系。被告老介福公司以签约、调房单相对方非原告的抗辩，不能对抗物权登记对外公示效力，其辩称排除原告主体权利的理由依法不能成立。
关于焦点2，本院认为，被告老介福公司因原使用公房动迁通过回迁安置而取得系争房屋的使用权，由于该房屋承租权取得的特殊性，从尊重维护原有租赁状况正常延续角度出发，该类租赁关系以不轻易解除为宜，故本院对原告主张解除与被告老介福公司租赁关系的诉请，依法难以支持。对于原告诉请要求第三人光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司返还房屋一节，鉴于原告与被告老介福公司间的租赁关系不宜解除，而原告对被告老介福公司将系争房屋再行转租给第三人使用一节亦未提出异议，故本院对原告要求返还房屋诉请依法亦不予支持。
关于焦点3，本院认为，被告老介福公司利用系争房屋使用、收益，理应向房屋所有权方的原告承担支付租金的义务。原告主张被告老介福公司自1997年5月开始（1997年2月3日支付三个月租金）作为租金的起算时点并无不当，有关租金标准参照本市公有非居住用房租金标准，系考虑到系公房动迁回迁安置的因素，且该标准低于被告老介福公司原第一期支付租金的平均值，故可予支持。原告依据上海市房屋租赁条例规定日万分之四向被告老介福公司主张逾期支付租金的违约金，该主张的理由成立。原告主张被告老介福公司因未经同意擅自转租，故根据市政府有关公有非居住用房支付转租收益的标准，以转租合同约定的租金标准支付转租收益，该主张依法成立，但其时点应自原告向被告老介福公司有效主张权利之日起算。至于原告要求被告老介福商厦及第三人光韶公司对被告老介福公司付款义务承担连带责任一节，根据工商登记材料记载，被告老介福公司虽反映与老介福商厦有变更登记承继关系，但被告老介福商厦于1996年通过工商机关注册登记成立，属由新的出资发起人重新设立的企业法人。原告以两被告注册地址相同、老介福商厦为老介福公司签收诉讼材料等，推定两被告财产、公司人格混同，缺乏事实和法律依据，本院对该主张难以支持；第三人光韶公司作为次承租人，其转租关系中应对被告老介福公司构成权利义务关系，原告以其作为实际使用人要求承担连带责任的主张依据不足，本院不予支持。
关于焦点4，本院认为，原告未能提供向被告老介福公司寄交收费通知单、催款通知单的有效送达凭据，不能证明其起诉前在诉讼时效内有向被告老介福公司催讨过租金等费用的事实，且被告老介福公司也否认收到原告前述催款通知，故原告要求被告老介福公司支付2011年7月10日前的租金等费用的诉请已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。原告通过起诉要求被告老介福公司支付转租收益，而原告并未在之前向被告老介福公司进行过有效的权利主张，故其主张转租收益的起算日期应从原告向法院提起诉讼，法院受理立案日开始计算。
综合上述，本院认为，被告老介福公司应向原告支付自2011年7月10日起按本市公有非居住用房租金标准计算的租金，并按该拖欠租金的日万分之四标准支付违约金。被告老介福公司未经同意擅自转租，应按其与第三人间转租合同约定的租金标准，向原告支付自2012年7月10日开始起算的转租收益。原告主张解除与被告老介福公司间的房屋租赁关系及第三人搬离系争房屋，因被告老介福公司取得该租赁房屋的特殊性质，故原告该诉请不能成立。原告要求被告老介福商厦、第三人光韶公司承担连带责任的依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第二十三条第二款、《上海市房地资源局关于贯彻实施﹤上海市房屋租赁条例﹥的意见（二）》第十条第五款的规定，判决如下：
一、被告上海老介福总公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒立房地产有限公司自2011年7月10日起至本判决生效之日止的租金［计算方式：月租金5，461元（人民币13.50元／平方米×404.50平方米）×自2011年7月10日起至本判决生效之日止］；
二、被告上海老介福总公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒立房地产有限公司自2011年7月10日起至本判决生效之日止的欠租违约金［计算方式：以月租金人民币5，461元为基数×自2011年7月10日起至本判决生效之日止×每日万分之四（以日历年度为计算单位，每届满一年按年租金计算违约金，即2011年7月10日开始计算违约金的计算时点为2012年7月10日，以此类推）］；
三、被告上海老介福总公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒立房地产有限公司自2012年7月10日起至本判决生效之日止转租收益［计算方式：宇际公司（C127室）转租合同约定月租金人民币4，300元为基数，自2012年7月10日起至本判决生效之日止按月计算；机诚公司（C114室）转租合同约定月租金人民币3，400元为基数，自2012年7月10日起至本判决生效之日止按月计算；京福公司（C128室）转租合同约定月租金人民币4，000元为基数，自2012年7月10日起至本判决生效之日止按月计算］；
四、驳回原告上海恒立房地产有限公司要求解除与被告上海老介福总公司间租赁关系、返还系争房屋、被告上海老介福商厦、第三人上海光韶经贸有限公司承担连带责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一审案件受理费人民币35，092.72元（含重审补缴受理费20，659.12元），由原告上海恒立房地产有限公司负担28，074.18元，被告上海老介福总公司负担7，018.54元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐 立
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 周慧玲
二〇一五年六月十九日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《上海市房屋租赁条例》
第二十三条??……
房屋出租人应当按照租赁合同的约定收取租金；除租赁合同另有约定外，不得向承租人收取其他费用。
……