江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5578号
上诉人（原审被告）：张锁祥，男，1963年7月7日生，汉族，南京机床厂铸造分厂南厂职工，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：赵星才，男，住南京市玄武区，由南京市玄武区玄武湖街道东方城社区居民委员会推荐。
上诉人（原审第三人）：张琪林，男，1965年9月10日生，汉族，无固定职业，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审第三人）：桂爱宝，女，1966年3月9日生，汉族，无固定职业，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：朱南钰，女，1993年10月28日生，汉族，无固定职业，住所地南京市玄武区。
委托诉讼代理人：徐丽华，江苏瑞格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴迪，江苏瑞格律师事务所实习律师。
上诉人张锁祥、上诉人张琪林及桂爱宝因与被上诉人朱南钰房屋迁让纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张锁祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院将上诉人张锁祥列为被告，存在主体错误，涉案房屋承租人是其父亲张志引，由1975年的南京市公房租用证得以证实。二、一审法院认定事实不清。张锁祥在一审陈述案涉经济适用房申请人包括张锁祥、谢士琴、张宸睿及其父张志引，而事实为其父亲张志引没有申请经济适用房。三、涉案房屋在2013年3月拍卖过程中，对该房屋拍卖已作出“部分租住户长期居住于此，且无其他房源，需要拍受人按照有关规定妥善清理安置并承担相应费用”的特别说明，而朱南钰廉价拍得该房屋，未履行对承租人的义务。四、张锁祥与南京金陵空调设备总公司（以下简称金陵空调公司）签订的《房屋租赁协议》的租期为1年，是无效的，（2006）鼓民初字第671号民事判决已驳回金陵公司要求迁让的诉讼请求。五、张锁祥带房申购了经济适用房，申购时将涉案房屋纳入保障面积之中，张锁祥的《购房确认书》明确原房面积、保障面积、超保障面积及超保障面积房款，其并非按无房户享受国家政策，朱南钰应对张锁祥合理补偿，对承租人张志引妥善安置。
张琪林、桂爱宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判其对涉案房屋享有居住使用权；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人张琪林、桂爱宝系涉案房屋的承租人，依法享有长期的居住权和使用权，其在一审作为有独立请求权的第三人，依法享有原告的一切诉讼权利，而一审法院对其要求同等迁让补偿款的诉讼请求，故意遗漏，明显违法。二、一审认定事实错误。1.张琪林一家一直居住涉案房屋，而一审查明事实中认定，“张锁祥称该房间原为张琪林所住，后来住不下，张琪林一家搬出在外租房，逢年过节仍回来居住在此”，张锁祥从未说过该段话，一审作此认定，事实上剥夺张琪林、桂爱宝对涉案房屋享有长期的居住权和使用权；2.一审以张锁祥父亲张志引承租并长期居住使用，后又由张锁祥与原房屋产权人金陵空调公司签订《房屋租赁协议》为由，认定张志引、张锁祥对涉案房屋的承租均属代表家庭进行的承租，该认定明显错误，因张锁祥与金陵空调公司签订《房屋租赁协议》未征得张琪林同意，张琪林也未授权张锁祥签订该协议，故该协议是无效协议；3.张锁祥购买经济适用房3309室的行为，并未解决张琪林一家的居住问题，张琪林只能居住涉案房屋，朱南钰不能剥夺张琪林一家对涉案房屋的居住权和使用权。
朱南钰针对张锁祥的上诉意见辩称：一、涉案房屋的性质已经发生变化，张锁祥的上诉理由和前提已不存在。该房屋已经在1982年变成私有房屋，不是公有房屋或廉租房，而朱南钰在一审的诉讼请求是基于物权权利，公租房已成历史，而房屋的实际承租人是张锁祥，案外人张志引是在张锁祥承租前发生的法律关系，涉案房屋的前房主也未与案外人张志引有任何租赁关系，所以张锁祥主张其作为被告的主体不适格没有事实依据。二、张锁祥的居住问题得到解决，其已经享受到国家福利房的政策取得经济适用房，具备清退的条件，尽管在拍卖时，朱南钰作为买受人对拍卖说明的情况是知悉的，但拍卖说明仅仅是拍卖公司免责的瑕疵说明，不具备法律效力，也未确定朱南钰的法定义务。三、朱南钰购买涉案房产后，与张锁祥并没有订立租赁协议，按照房屋的性质，如果上诉人要承租该房屋，在双方没有确定租赁期限的前提下，可视为不定期租赁关系，在张锁祥具备居住条件的情况下，朱南钰可要求张锁祥在合理的期限内搬离房屋。四、张锁祥提交的《购房确认书》反映的原房面积37.79平方米，与其实际承租面积23.47平方米无法对应，朱南钰于2013年4月11日已经取得涉案房屋的所有权，即使张锁祥承租涉案房屋，也不应当将该承租面积一并计入保障房范围。张锁祥同时享有公有租房和经济适用房，不符合政策规定。综上，请求二审法院驳回张锁祥的上诉请求，维持原判。
朱南钰针对张琪林、桂爱宝上诉意见辩称：本案朱南钰是以受让时的承租人作为起诉对象，张琪林、桂爱宝不是承租人，不享有实体的权利和义务，至于张锁祥允许多少人在此房屋内居住，这是张锁祥和第三人之间的关系，与朱南钰无关。而事实是，涉案房屋的面积只有23.47平方米，由7口人在此居住，也不符合实情，张锁祥在本案一审中明确该房屋是由张锁祥一家在此居住，张锁祥是实际承租人，并承担全部租金，张琪林、桂爱宝也从未支付过租金，所以张琪林、桂爱宝与涉案房屋没有关联性。请求二审法院驳回张琪林、桂爱宝的上诉请求。
朱南钰向一审法院起诉请求：判令张锁祥立即迁出南京市鼓楼区乐业村15号平房及在平房边上搭建的披子，并将房屋和占用的土地归还给朱南钰。
一审法院认定事实：2013年3月20日，朱南钰自江苏联合拍卖有限公司处竞拍取得本市乐业村15号房屋（建筑面积454.3平方米，丘权号：335-0001），并于2013年4月11日取得该房屋的所有权证，2013年6月18日取得该房屋的土地使用权证。该房屋的原所有权人为金陵空调公司。在江苏联合拍卖有限公司制定的乐业村15号房屋拍卖规则中，特别说明：部分房屋已经出租，共有8户住户（其中张锁祥的分户面积为6.93平方米、16.54平方米），部分租住户系长期居住于此，且无其他房源，需要买受人按有关规定妥善清理安置并承担相应费用等。张锁祥陈述现该房由其与谢士琴、其子张宸睿、其父张志引共同居住。
张锁祥为证明其有权居住、使用乐业村15号房屋，提交了1975年7月22日南京市公房租用证、2000年5月15日张锁祥与金陵空调公司签订的《房屋租赁协议》，南京市公房租用证记载户名张志引、公房坐落人民北路84、房号13的住房使用面积13平方米、房号17的厨房公用。经一审法院调查，乐业村15号系由人民北路84更名而来。《房屋租赁协议》约定由金陵空调公司将乐业村15号17.8平方米出租给张锁祥，租期1年等。
2015年12月9日，张锁祥与南京商贸房地产开发有限责任公司签订《经济适用住房买卖契约》，购买了本市雨花台区西善桥岱山西侧A地块经济适用住房项目邱村街9号1幢2单元3309室（以下简称经济适用房3309室），房屋建筑面积69.15平方米，并于同日办理了该房的入住手续。一审庭审中，张锁祥陈述该经济适用房申请人包括张锁祥、谢士琴、其子张宸睿、其父张志引。
一审审理中，一审法院至乐业村15号对案涉房屋进行了现场勘查，勘查情况为：案涉房屋分为住处和厨房，住处房屋分为原来就有的部分和后来搭建的部分，两部分相连；进入住处房屋，靠门左手边放了一张高低床，张锁祥称其儿子张宸睿原住在上面，他和谢士琴住下面，现在张宸睿上大学住校，因此平时不回来住；再往里走，右手边有一个房间，是沿着墙边搭建的简易房的一部分，里面摆放有床、桌子等，张锁祥称该房间原为张琪林所住，后来住不下，张琪林一家搬出在外租房，逢年过节仍回来居住在此；搭建的简易房的另一部分还有一张床、衣柜、桌子等，张锁祥称系其父张志引的住处。张锁祥、第三人张琪林称搭建的部分系为了解决居住困难，由家庭成员在1979年左右自行搭建而成。
一审另查明，2016年1月14日，张锁祥与谢士琴登记离婚，双方约定经济适用房3309室归张锁祥所有，乐业村15号房屋归谢士琴、张宸睿居住。一审庭审中，张锁祥称其现仍居住在乐业村15号房屋。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，朱南钰作为乐业村15号房屋的所有权人提起此次迁让之诉，张锁祥辩称其父张志引为该房屋的公房承租人，其作为家庭成员之一亦对该房屋享有居住、使用的权利，第三人张琪林、桂爱宝亦基于家庭关系主张对房屋的居住、使用权。对此，一审法院认为，朱南钰通过竞拍取得乐业村15号房屋，拍卖规则中明确告知有张锁祥在内的租住户长期居住，以及买受人需要自行完成清理安置等事宜，故朱南钰明知取得案涉房屋后行使所有权将存在一定的障碍，即需要保障或者置换其中长期租住户的居住权。而案涉房屋因历史原因，由张锁祥的父亲张志引承租并长期居住使用，后又由张锁祥与原房屋产权人金陵空调公司签订《房屋租赁协议》，张志引、张锁祥对乐业村15号房屋的承租均属于代表家庭进行的承租，张锁祥对该案涉房屋享有居住使用的权利。但是，承租公房属于社会保障性质的福利性住房，其目的是为临时解决无其他住房的家庭最低居住条件的问题，因其社会福利性，承租公房的家庭在有其他住房或已享受其他同类福利的情况下，应退出承租公房，方符合社会福利保障的设立宗旨。本案中，张锁祥已于2015年12月9日购得并入住经济适用房3309室，并自认该经济适用房的申请人包含张锁祥、谢士琴、其子张宸睿及其父张志引，该事实发生在本案审理期间，应作为查明事实纳入本案审理范围。一审法院认为，经济适用房同属社会福利住房分配的一种，张锁祥及谢士琴、张宸睿、张志引在享受了经济适用房福利待遇的情况下，继续占有、使用乐业村15号房屋，不符合法律规定。张锁祥与谢士琴在对乐业村15号房屋已无居住、使用权的情况下，于离婚协议书中约定房屋归谢士琴、张宸睿居住，不产生约束房屋所有权人的效力。在张锁祥的居住权已得到保障的情况下，朱南钰作为房屋所有权人，行使其房屋所有权，要求张锁祥迁出并返还乐业村15号房屋，存在事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：张锁祥于判决生效之日起五日内迁出并向朱南钰返还占有、使用的本市鼓楼区乐业村15号房屋（含搭建部分）。一审案件受理费80元，由张锁祥负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.关于经济适用房3309室申购人及张锁祥是否带房申购的问题。张锁祥向本院提交《购房确认书》、《证明》。其中，①2013年4月21日《购房确认书》载明：购房人张锁祥、保障人口3人、原房面积37.79平方米、保障面积60平方米、（安置房）邱村街9号1幢2单元3309室、建筑面积69.55平方米、超保障面积47.34平方米、单价4420元/平方米、房款307411元、超保障面积房款41848.56元、总房款合计349259.56元。②南京市鼓楼区湖南路街道裴家桥社区居民委员会（以下简称裴家桥社区）于2016年5月23日出具的《证明》，载明：张锁祥一家三口于2012年5月申请了经济适用房。
张锁祥认为，该组证据证明该经济适用房申购人不包括其父亲张志引，其在一审中陈述申购人包含张志引与实际不符，同时《购房确认书》能够证明其购房时系按有房申请补足面积。朱南钰质证认为，对裴家桥社区的《证明》真实性认可，张锁祥按照三人一户申请经济适用房并不影响张锁祥的父亲与其一起居住，也不影响涉案房屋的迁让；张锁祥将原房屋面积37.79平方米写进《购房确认书》错误，承租房屋不能作为其自有面积进行扣除，有无涉案房屋并不影响张锁祥应享有的保障房面积，仅仅影响购房价款，不能以该《购房确认书》来证明张锁祥可继续享有涉案房屋的使用权。张锁祥反驳称，其申购经济适用房，经政府职能部门层层报批，即使朱南钰认为张锁祥申购经济适用房计算方式有问题，责任也不在张锁祥。
经查，在2015年12月9日的《经济适用住房买卖契约》中，载明该经济适用房的建筑面积为69.15元、房款合计347137.96元，附件7《付款方式及时间》载明，（张锁祥）应缴房款计算方式为“房屋建筑面积×家庭保障标准范围内面积单价＋超过家庭保障标准部分面积×家庭保障标准范围内面积单价×20%”，经本院核算，该经济适用房总房款中，包含张锁祥按超保障面积46.94平方米[原房面积37.79平方米＋（经济适用房实际建筑面积69.15平方米－保障标准面积60平方米）]部分应交的房款。据此，本院分析认定如下：一是经济适用房3309室的申购人为张锁祥、谢士琴、张宸睿，不包括张志引；二是张锁祥申购该经济适用房时，已将涉案房屋纳入其保障范围；三是对于《购房确认书》中的“原房面积37.79平方米”，因与2000年《房屋租赁协议》中载明的承租面积（包括违建）、拍卖资料中载明的面积不一致，本院对内容不予确认。
2.关于涉案房屋共同居住人问题。
张琪林、桂爱宝为证明其二人为涉案房屋共同居住人，向本院提交《证明》及《申明》。其中，①裴家桥社区于2016年5月23日出具的《证明》载明：张琪林、桂爱宝，二人一户，户籍在乐业村15号；②张锁祥于2016年5月24日出具的《申明》载明：我（张锁祥）本人从未说过“该房间原为张琪林所居住，后来住不下，张琪林一家搬出在外租房，逢年过节仍回来居住在此”的话。朱南钰质证认为，张琪林、桂爱宝户籍在涉案房屋中，并不能证明其享有该房屋的承租权，户籍形成是历史原因；《申明》不真实，因张锁祥发现一审判决依据的事实可能会对张琪林、桂爱宝不利，故出具该《申明》以达到共同向朱南钰要求房屋补偿的目的。经查，在2015年10月14日一审庭审中，张锁祥陈述，当时住不下，我弟弟和他爱人就到外面找事做，就在外面住了，他们也经常回来。二审中，张锁祥陈述，其购买经济适用房3309室时，其父亲是单独一户，其父亲的户口和我三弟在一个户口本上。张琪林陈述，我父亲和我三弟的户口在一起，三个儿子轮流照顾他。朱南钰陈述，根据其一审提供的金陵空调公司移交的资料和乐业村15号房屋拍卖移交资料，包括涉案《房屋租赁协议》、《乐业村15号分户面积一览表》、张锁祥缴纳水电费及垃圾费单据、（2006）鼓民一初字第671号民事判决书等，均证明涉案房屋承租人为张锁祥。根据上述证据结合各方当事人陈述，本院分析认为，张琪林、桂爱宝提供的《证明》，仅表明其二人户口在涉案房屋内，但不能证明其实际居住该房屋，其二人提供《申明》关于张锁祥一审中未陈述张琪林一家搬出在外租房内容，经查证张锁祥在一审庭审中确有我弟弟和弟弟爱人在外面住（房）的陈述内容，且该《申明》发生在本案一审判决之后，本院对《申明》内容的真实性不予采信。根据张琪林二审中陈述，三个儿子轮流照顾张志引，以及张锁祥申购经济适用房3309室时，张志引户口并不在涉案房屋，结合朱南钰一审提供张锁祥实际居住使用涉案房屋的证据，应当认定张琪林、桂爱宝及案外人张志引并未实际居住涉案房屋。
3.关于2000年5月15日的《房屋租赁协议》效力问题。
因该协议确系由张锁祥与金陵空调公司签订，张锁祥二审主张该协议系其在受到欺诈的情况下签订，但未提交相应的证据。张琪林、桂爱宝主张张锁祥无权代表其二人与金陵空调公司签订该协议，亦未能提供其二人为涉案房屋共同居住人的有效证据。
本院二审另查明，本案一审中，张琪林、桂爱宝要求作为第三人申请加入本案诉讼，但并未就涉案房屋向朱南钰或张锁祥提出独立的主张，其在申请理由当中，认为本案审理结果与其之间存在利害关系，故一审法院准予其申请并将其列为无独立请求权的第三人参加诉讼，并未向其收取案件受理费。
本院二审查明的其他事实与一审认定一致。
以上事实，由《证明》、《申明》、《购房确认书》、《经济适用住房买卖契约》、《房屋租赁协议》、（2006）鼓民一初字第671号民事判决书、房屋拍卖资料、一审庭审笔录、《追加第三人申请书》当事人二审陈述等在卷证实。
本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案张琪林、桂爱宝一审作为无独立请求权的第三人参加诉讼，仅对朱南钰要求迁让的主张提出给予相应补偿的抗辩，而一审亦未认定其二人与本案有法律上利害关系，故未判决其二人承担责任，其二人上诉主张作为有独立请求权第三人参加诉讼，一审法院遗漏其诉讼请求的意见，与事实不符，本院不予采纳。朱南钰作为涉案房屋所有权人，以房屋占有人张锁祥为被告提起房屋迁让之诉，符合法律规定，张锁祥主张其并非为本案一审适格的被告，本院不予支持。
在2013年3月20日涉案房屋被拍卖前，因该房屋实际居住人为张锁祥、谢士琴及张宸睿，故本院分别对张琪林、桂爱宝提出其二人为该房屋共同居住人，以及张锁祥提出其父亲张志引亦为该房屋共同居住人的意见，均不予采纳。该房屋在拍卖前，产权归属金陵空调公司所有，属单位直管公房，金陵空调公司就该房屋与张锁祥之间已形成公房租赁关系，但在该房屋经拍卖、产权变更登记至朱南钰名下后，该房屋已变成朱南钰私有财产，已不具备单位管理的公房性质，故张锁祥与金陵空调公司之间的公房租赁关系因此而终止，张锁祥对该房屋享有的公房承租权因此而消失，朱南钰依据其对该房屋的所有权，有权要求张锁祥迁让，但朱南钰根据拍卖特别说明向张锁祥负有清理安置并承担相应费用的义务，即对张锁祥丧失涉案房屋的公房承租权负有安置和清偿费用的责任。因张锁祥在本案一审期间已取得经济适用房3309室，系张锁祥自行按照国家福利房政策解决其居住问题，而朱南钰对张锁祥自行解决居住问题并未支付合理的对价，朱南钰该项义务不能免除，因张锁祥本案未提起反诉，故本案不作处理，张锁祥与朱南钰应协商解决或另案处理。涉案房屋在拍卖后，朱南钰存在迟延履行安置义务行为，导致张锁祥带房（指涉案房屋）申购了经济适用房3309室，额外产生原房补差款，该项费用也应由双方协商解决或另案处理。
综上，上诉人张锁祥，上诉人张琪林及桂爱宝的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人张锁祥负担80元，上诉人张琪林、桂爱宝负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年一月五日
书记员 郭旭冬