浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1985号
原告：东阳市吴宁街道南门经济合作社，住所地东阳市吴宁街道新南路60号。
负责人：吴默生。
委托代理人：厉建军，浙江新东阳律师事务所律师。
被告：汤磊，居民。
委托代理人：单爱萍，浙江长虹律师事务所律师。
原告东阳市吴宁街道南门经济合作社（以下简称南门合作社）为与被告汤磊租赁合同纠纷一案，于2014年8月26日诉至本院，本院于同日受理后，依法决定由代理审判员顾悦婷适用简易程序独任审判，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告负责人吴默生及其委托代理人厉建军、被告汤磊的委托代理人单爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南门合作社起诉称，原、被告双方于2009年1月16日签订了租赁协议一份，约定原告将南门水上乐园的部分水面、场地等租赁给被告经营，租金每年9万元，租期8年，自2009年1月18日至2017年1月17日止，押金2万元，并约定第二年承租款应在第一年承租期到期前提早一个月交清，否则作弃租处理，押金没收并收回承租权。第一年双方均依约履行，但被告第二年只交纳了3.5万元租金，第三年、第四年租金未交，第五年交15万元，第六年租金未交。故诉请判令：1、自2015年1月17日起解除原、被告于2009年1月16日签订的租赁协议。2、押金2万元归原告所有。3、被告应支付原告租金26.5万元及逾期违约金62626元（暂计算至2014年8月12日止，后按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止）。在审理过程中，原告称因被告在原告起诉前后已交清了所有租金及滞纳金共计34万元故变更诉请为：1、自2015年1月17日起解除原、被告于2009年1月16日签订的租赁协议。2、按被告实际违约情况按月利率6厘计算违约金，同时押金2万元归原告所有。
原告南门合作社提供了下列证据：
一、2009年1月16日原、被告签订的租赁协议1份，以证明承租事实。
二、2012年12月31日的催缴承租款通知书1份及2014年8月4日的通知书复印件1份，以证明原告曾向被告当面催讨承租款的事实。
三、2014年8月5日的村干部会议记要复印件1份（与原件核对一致），以证明被告未支付承租款，村委会研究决定通过法律途径解决。
被告汤磊未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：1、被告已交纳承包款61.5万元，已超过合同约定被告应承担的承租款金额，被告不存在违约。2、被告交纳承租款前原告没有书面通知被告要求解除合同，根据《合同法》九十四条的规定，原告主张解除合同的应当通知被告。3、原、被告签订的合同并没有对逾期交承包款、滞纳金等违约责任进行约定，因此被告无需承担违约金。
被告汤磊提供银行业务凭证6份、收据1份，以证明被告支付承包款及原告收到承包款的事实。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
关于原告提供的证据：证据一，被告无异议，且经审核符合有效证据的认定要件，予以采纳。证据二，被告对三性均有异议，认为通知书一份为复印件且并未送达被告亦无解除合同的表示。本院认为，原告公章系原告持有，仅凭两份无送达凭证的通知书不能证明原告主张的其曾向被告当面催讨承租款的事实。证据三，被告质证认为从原告提供的会议记录中看原告并无解除合同的表示，同时也不能证明原告已将讨论情况告知被告。本院认为，该证据能够证明原告曾开会研究催收租金的相关事宜但不能证明被告知晓相关情况。
关于被告提供的证据：原告质证认为对其真实性无异议，但认为除15万为2013年7月15日支付，其他的34万元是在2014年8月19日到2014年9月3日之间交付，已超过约定的交款时间，且收据上明确的承租款49万元是包括逾期违约金75000元的。本院认为，结合原、被告的陈述该组证据可以证明至2015年1月25日租金的已经付清，且自承租日起被告已向原告支付租金共计61.5万元，本院予以采纳。
根据本院确认的有效证据和原、被告的陈述，本院对本案事实作如下认定：2009年1月16日，经公开招投标，原告南门合作社与被告汤磊就南门水上乐园的水面、游船、喷水池、亭阁达成租赁协议，主要内容为：每年承租款为9万元，承租时间为8年，其中亭阁、游船码头、喷水池为自2009年1月18日至2017年1月17日止；水面为干塘，自2009年1月25日至2017年1月25日止。押金2万元，如乙方（汤磊）不违反协议，承租期满全数退还。第二年承租款应在第一年承租期到期前提早一个月交清，否则作弃租论，押金没收并收回承租权，此后各年的租金以此类推。并约定若乙方违反协议，甲方有权收回承租权，并没收押金，若甲方（南门合作社）违反协议，则应负相应的违约责任。汤磊依约交纳了第一年的租金9万元及押金2万元，于次年约定时间交纳租金3.5万元，2013年7月15日交纳15万元，2014年8月19日交纳6万元，同年8月25日交纳5万元，8月26日交纳9万元，9月3日交纳14万元。南门合作社在收到上述款项后于2014年9月3日开具盖有“东阳市吴宁街道南门经济合作社财务专用章”的收据一张，其上显示款项内容为“南门水上乐园承租款（2010年1月25日—2015年1月25日）5年，每年承租款为90000元，合计人民币49万元。”
本案争议焦点为：
一、关于涉案租赁合同是否应继续履行，或者说南门合作社是否可依合同的约定行使单方合同解除权。本院认为，原、被告签订的关于南门水上乐园的水面、游船、喷水池、亭阁的租赁合同系双方当事人的一致真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效。双方均应按合同约定全面、客观地履行各自的合同义务。因被告未按时支付租金，原告可根据合同条款约定主张解除合同；但南门合同社主张解除合同的，应当通知对方，根据本院查明的事实，本案中，南门合作社无证据证明何时通过何种形式正式且明确的通知了汤磊解除合同的事实，故，本院认为，汤磊首次得到法院起诉状副本的时间（2014年9月25日）应为南门合作社行使单方解除权的通知送达之日；又因截止2014年9月3日，汤磊已向南门合作社付清了至2015年1月25日的租金且原告对此表示认可并出具了收据，故在南门合作社行使解除权的通知到达被告处前，被告已履行完毕其给付义务，因此本案不符合原告可以单方解除或依法定解除合同的条件。
二、关于汤磊是否应承担的违约责任问题。原告主张汤磊应按实际违约的情况按月利率6‰计算违约金并应同时扣除汤磊已交纳的2万元押金。被告同意适当提高违约金标准，即按银行同期贷款利率计算其违约损失，但认为若同时扣除押金则属于重复计算违约金项目。本院认为，双方关于扣除2万元押金的违约责任约定过分低于原告因被告违约行为而造成的损失，结合本案的履行情况及被告的违约程度本院酌定被告应支付原告违约金为55763.76元（按中国人民银行同期贷款利率按从2009年12月18日以55000元为基数计算至2013年7月14日止；从2010年12月18日以90000元为基数计算至2013年7月14日止；从2011年12月18日以5000为基数计算至2013年7月14日止；从2011年12月18日以60000为基数计算至2014年8月18日止；从2011年12月18日以25000为基数计算至2014年8月24日止；从2012年12月18日以25000为基数计算至2014年8月24日止；从2012年12月18日以65000为基数计算至2014年8月25日止；从2013年12月18日以25000为基数计算至2014年8月25日止；从2013年12月18日以65000为基数计算至2014年9月2日止）。关于押金部分，现协议尚应继续履行且被告亦已付清至2015年1月25日的全部租金，而原告因被告违约所产生的损失亦在本院确定的违约金中得到填补，故对原告要求没收押金2万元主张本院不予支持。
根据本院查明的事实，被告汤磊应支付原告南门合作社至2015年1月25日租金共计54万元，因其已支付61.5万元并请求将超出部分7.5万元作为提前支付的下一年度租金，此系被告对其自身权利的处分，本院予以认可。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告汤磊应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳市吴宁街道南门经济合作社逾期支付租金的违约金55763.76元。
二、驳回原告东阳市吴宁街道南门经济合作社的其他诉讼请求。
案件受理费1866元，减半收取933元，由原告东阳市吴宁街道南门经济合作社承担150元，由被告汤磊承担783元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196＊＊＊003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
代理审判员 顾悦婷
二〇一四年十一月二十五日
代书 记员 郭 倩