广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2187号
原告：陈琼生，住址海南省。
委托代理人：蒋华辉，广东德法理律师事务所律师。
委托代理人：陈琼旭，住广州市天河区。
被告：郑达朝，男，广州市越秀区。
委托代理人：张霖，广东天诺律师事务所律师。
第三人：沈沛深，住广州市白云区。
委托代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。
原告陈琼生诉被告郑达朝、第三人沈沛深物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋华辉、陈琼旭，被告的委托代理人张霖，第三人的委托代理人肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年6月23日取得广州市越秀区太平路状元坊64号商铺的产权。之后，原告将该商铺分割为23个小商铺分别出租，每个商铺约为3平方米，各小商铺租金每月合计为36000元。被告是该商铺其中自编A2、13（为原业主备案平面图中的13A）及l3A号（为原业主备案平面图中的13B）商铺的承租人。自2013年10月起，被告擅自占用了涉讼商铺其余位置的小商铺（包括A1、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、15、16、17、18、19、20、21、22、23号共20个小商铺），侵犯了原告的物权，导致原告遭受租金损失，原告多次要求被告返还上述20个商铺，被告均不予理睬，为此起诉请求判令：一、被告与第三人判决生效之日起5日内，共同将广州市越秀区太平路状元坊64号首层自编A1、A3-A12、15-23号商铺交还原告；二、被告于判决生效之日起5日内赔偿原告租金损失[自2013年10月1日起至被告实际交还商铺之日止（每月租金损失指原告原每月可以收取租金36000元减去明细清单中原告现每月实际收取租金，36000元的租金是原告将商铺整体出租给沈沛深所应获得的月租金）]，第三人对此承担连带清偿责任；三、被告配合原告更换已被被告擅自更换的一楼门锁，将门锁钥匙交给原告管理，并由被告承担更换门锁的费用300元。四、要求被告清空通往二楼楼梯的物品，恢复通道畅通。
被告辩称：一、本案不是物权保护纠纷，被告不存在非法占用原告房屋的行为。就涉案的广州市越秀区太平路状元坊64号首层房屋而言，原告是产权人,广州市越秀区如逸商品信息服务部（以下简称如逸服务部，其经营者：唐某）是向原告承租商铺后分租给被告。二、被告依法与如逸服务部（经营者：唐某）、沈沛深（如逸服务部的授权代理人）分别签署房屋租赁合同及其补充协议，约定被告承租涉讼商铺的全部位置共23个小商铺。被告作为承租人的合法权益应当受到法律保护。另，原告与如逸服务部、沈沛深等就涉讼商铺是否存在纠纷或存在何种纠纷，与被告不具有关联性。三、被告严格按照各份《租赁合同》的约定，按时向如逸服务部指定的银行账户足额缴纳涉案商铺的租金，无任何违约行为，无非法占用行为。原告要求被告支付所谓的租金损失，既无事实基础、亦无法律依据，应当予以驳回。四、被告系涉讼商铺中全部小商铺的承租人，因出租人一直以来怠于保养管理，致门锁生锈损毁，被告不得不自行采取更换门锁的方式以确保人身财产安全，被告的行为合法合情合理。五、被告承租涉讼A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、15、16、17、18、19、20、21、22、23商铺时，该通道即为现状出租，被告并无任何擅自堵塞行为。六、被告曾向原告出示证据清单中载明的第2、3、4、5、6组证据材料，原告详细查看后，始于2014年2月21日亲笔出具《承诺书》，确认其对上述租赁合同、租金收付等事项明确知情，并对被告与如逸服务部签署的《租赁合同》（包括具体商铺号、租金多少、租赁期限长短等）的合法性和有效性予以概括性追认。可见，原告明确知道而且同意如逸服务部向被告的出租行为，并以书面形式追认且不持任何异议。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款的规定，原告的主张不应得到支持。七、原告多次指派不明身份人士对被告经营的商铺进行恶意骚扰，已令被告遭受了重大经济损失和精神困扰。被告依法承租、按时缴租是尊重契约的守法守约行为，被告一人全凭在涉讼商铺的小本经营支撑起七口之家的日常开销，此次却无端遭到原告诉称非法占用商铺，已令全家上下的精神状态再次濒临崩溃。因此，弱势群体的合法权益应当得到法律的保障。综上所述：被告作为承租人依法承租涉案商铺，并不存在非法占用的行为，可见，本案的案由不是“物权保护纠纷”，被告并不是纠纷主体。退一步讲，即使存在纠纷，也仅仅是原告与如逸服务部（经营者：唐某）、沈沛深（如逸信息部的授权代理人）之间存在纠纷，被告与原告从未形成直接的租赁合同关系，被告作为善意承租人的合法权益应当受到法律保护。
第三人述称：不同意原告的诉讼请求。被告提供的2013年8月6日签订的《租赁合同》及64首层A1铺的《租赁合同》，是被告骗取第三人签订空白合同后自行填写的，上述两份合同中只有第三人的签名是其亲笔签名，其他内容均非双方合意的结果。不同意承担连带赔偿责任。第三人已于2013年9月解除了与原告的租赁合同，之后原告无法使用商铺的损失不应由第三人承担。
经审理查明：广州市越秀区太平路状元坊64号首、二层房屋（建筑面积共130.83平方米，首层为商业、二层为住宅）为原告所有的房产，产权登记时间为2010年6月23日。据原告提供的平面图记载，该房屋间隔为A1、A2、A3、A3A、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、13A、13B、13C、A13A、A17、A18、A19、A20、A21、A22、A23共23个商铺（见附图）。该房屋原由原告出租给唐某使用，双方于2010年6月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定租期从2010年6月28日至2013年6月27日，原告同意唐某分租、转租等。2011年4月1日，原告与唐赛英向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局申请办理将涉讼房屋的承租人变更为如逸服务部（为个体工商户，经营者为唐某)的手续，该局于2011年4月3日对该变更事项进行了备案登记。
2011年3月26日，如逸服务部（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，约定甲方将涉讼64号首层自编13A号商铺出租给乙方作商业用途，面积为3平方米，租赁期限自2011年6月6日起至2016年6月5日止，其中2011年6月6日至2013年6月5日期间月租金额为1500元，2013年6月6日至2015年6月5日期间月租金额为3100元，2015年6月6日至2016年6月5日期间月租金额为3300元,租金按月结算，由乙方在每月第五日前缴付给甲方等。原被告均确认该自编13A号商铺即附图中的13B号商铺。
同日，双方再签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，约定甲方将涉讼64号首层自编13号商铺出租给乙方作商业用途，租赁期限自2011年6月6日起至2016年6月5日止，其中2011年6月6日至2013年6月5日期间月租金额为2900元，2013年6月6日至2015年6月5日期间月租金额为4800元，2015年6月6日至2016年6月5日期间月租金额为5000元，租金按月结算，由乙方在每月第五日前缴付给甲方等。原被告均确认该自编13号商铺即附图中的13A商铺。
2011年3月31日，如逸服务部（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，约定甲方将涉讼604号A1号的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，其中2011年6月1日至2013年5月31日期间月租金额为5000元，2013年6月1日至2014年5月31日期间月租金额为6000元，租金按月结算，由乙方在每月第五日前缴付给甲方等。
2011年5月31日，如逸服务部（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，约定甲方将涉讼64号A2号的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止，其中2011年6月1日至2013年5月31日期间月租金额为2000元，2013年6月1日至2015年5月31日期间月租金额为2500元，2015年6月1日至2016年5月31日期间月租金额为3000元，租金按月结算，由乙方在每月第五日前缴付给甲方等。
2013年1月23日，原告与第三人签订《租赁合同》，约定原告将涉讼64号房屋整栋出租给第三人作服装、饰品经营使用，租赁期限自2013年1月23日起至2017年11月22日止，其中2013年3月1日至2014年2月28日月租金额为36000元，2014年3月1日至2015年2月28日月租金额为37440元，未经原告书面同意，第三人不得将本商铺转租或者分租等。
同日，原告出具《委托书》，其中记载原告现委托张某乙负责涉讼64号房屋整栋物业的日常管理及代收租金等事宜，每月租金及其他涉租费用请按时转到开户行为广州市工商银行东环支行，户名为张某乙的3602044301036214670账号等。
2013年3月12日，原告与如逸服务部共同向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局申请办理提前解除涉讼64号首层商铺租赁合同的手续，该局于2011年3月19日对该变更事项进行了备案登记。
2014年2月21日，原告出具《承诺书》称，本人郑重承诺，自2013年10月份后，如果沈沛深先生（即本案第三人）向郑达朝先生（即本案被告）索讨租金，与郑达朝先生无关，由我本人负责；同时本人确认郑达朝先生与如逸服务部所签订合同合法有效。
本案庭审中，原告与第三人均确认双方于2013年9月口头协商解除了租赁合同，就该解除租赁合同的情况，原告称其已通知被告，但未能提供证据证明。
被告为证明其除向如逸服务部承租了涉讼A1、A2、13A、13B商铺外，还承租了原告所主张交还的20个商铺，向本院提交如下证据：一、被告（乙方）与第三人（甲方）签订的《广州市房屋租赁合同》（无载明签订日期），其中记载：甲方同意将上述A1档出租给乙方作商业用途使用，建筑面积3平方米，租赁期限从2014年6月1日至2021年5月31日，其中2014年6月1日至2014年6月30日期间免租，2014年7月1日至2015年2月2日月租金额1000元，2015年2月3日至2018年5月31日月租金额1300元，2018年6月1日至2021年5月31日月租金额1500元；租金按月结算，由乙方在每月第二十日前缴付给甲方等。二、被告（乙方）与第三人（甲方）于2013年8月6日签订的《广州市房屋租赁合同》，其中记载：甲方同意将上述A3-A12、15-23档出租给乙方作商业用途使用，建筑面积68平方米，租赁期限从2013年8月6日至2021年5月31日，其中2013年8月6日至2014年6月30日期间免租，2014年7月1日至2015年2月1日月租金额2500元，2015年2月2日至2018年6月30日月租金额2800元，2018年7月1日至2021年5月31日月租金额3000元；租金按月结算，由乙方在每月第二十日前缴付给甲方，从2014年7月1日起上述A3-A12、15-23档开始计租免空调水电费等。三、如逸服务部于2013年1月23日发出的《授权委托书》，其中记载：本服务部现授权委托沈沛深先生，负责处理本商场经营、日常管理等一切事务。四、如逸服务部及第三人于2013年1月24日发出的《通知》，其中记载：本人沈沛深受如逸服务部所授权自2013年1月24日起全权接管本商场经营，日常管理等一切事务，2月份起各商户租金交租更改为：户名：沈沛深，账号：62×××41，广州市白云区工商银行人和支行等。五、被告于2013年4月8日至2014年10月14日期间向第三人及张某乙的银行账户支付12248元至20173元不等的中国工商银行个人业务凭证共20张，其中2013年10月14日向第三人账户支付15106元，2013年11月14日向第三人账户支付17300元，2013年11月20日、12月18日、2014年1月17日、2014年2月19日、2014年3月18日、2014年4月18日、2014年5月15日分别支付17300元，2014年6月17日支付11075元，2014年7月12日支付4800元，2014年8月13日支付14965元，2014年9月15日支付12248元，2014年10月14日支付14665元，2014年11月13日支付11500元，2014年12月12日支付14665元，2015年1月14日支付11433元，2015年2月10日支付14665元，2015年3月12日支付13041.69元，2015年4月10日支付14665元，2015年5月支付13204元，2015年6月支付15565元，2015年7月13283元。原告对上述证据一、二真实性不予认可，第三人曾向原告确认其未与被告就涉讼的A3-A12、15-23号商铺签订过租赁合同，而且合同约定的租金标准远低于市场价格、免租期长达11个月及没有逐个商铺一一签订租赁合同等情况亦与常理不符。对上述证据三、四真实性无法确认，即使第三人持有授权委托书，但如逸服务部与原告之间的租赁合同期限至2013年6月27日止，后来双方还于2013年3月12日提前终止了合同，如逸服务部只在该期间内有权转租。对证据五，认为涉及第三人收款的部分，其无法核实，对张某乙账户所收取的款项无异议，确认被告从2013年11月至2014年5月每月向张某乙支付17300元，其中包括A1、A2、13、13A每月租金共16400元，及每月每间铺须交纳的管理费60元、分摊水电费165元，从2014年6月起，A1铺的租期已经届满，故A2、13A、13B铺每月租金加上述费用共11075元。第三人对上述证据一、二不予认可，认为是被告骗取了第三人签订了空白合同后自行填写的，除第三人签名是第三人所签外，其他内容均非双方合议结果。就该陈述的合同签订的情况，第三人未能提供证据证明。对证据三、四没有异议，对证据五不清楚。被告就上述证据一、二合同中约定的租金标准问题解释称，第三人考虑到涉讼的A3-A12、15-23号商铺难于出租收益，故约定A1铺租金降低，并由被告将其余商铺整体承租。此外，就上述证据一的签订时间，被告称是于2013年9月签订，并称上述被告与第三人签订证据二后没有签订补充协议。
2014年8月22日，第三人出具《承诺与保证书》称，2013年1月23日，本人就租赁广州市越秀区太平路状元坊64号商铺，与广州市越秀区如逸商品信息服务部签订《广州市房屋租赁合同》，租赁本商铺，租赁期限为2013年1月23日至2017年11月22日止。2013年9月25日，由于市场环境差，生意亏损严重，无法继续经营的原因，本人向如逸服务部提交《解除合同申请书》，要求协议解除租赁合同，如逸服务部表示同意。经核实，在此，本人特郑重声明如下：本人从未与郑达朝先生就本商铺自编（A1、A2、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、13A、13B、13C、A13A、A17、A18、A19、A20、A21、A22、A23号铺）签订过任何租赁合同或其他协议。
现涉讼的A1、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、13C、A13A、A17、A18、A19、A20、A21、A22、A23号铺一直由被告经营使用。其中，被告称A1号铺从2011年6月1日起使用至今，其余商铺从2014年7月起使用至今。此外，被告表示，因涉讼的64号首层商铺全部由被告承租，故其才更换了一楼的门锁。原告称因被告更换了门锁，导致原告不能进入二楼、三楼。
本院认为：就涉讼广州市越秀区太平路状元坊64号首层房屋的租赁事宜，原告与唐赛英签订《广州市房屋租赁合同》后，双方协议变更承租人为如逸服务部，故如逸服务部有权根据上述《广州市房屋租赁合同》的约定，将涉讼房屋进行分租、转租。此后，原告与如逸服务部于2013年3月12日经协议提前解除了租赁合同关系，原告并于2013年1月23日就涉讼64号首层房屋的租赁事宜与第三人又签订《广州市房屋租赁合同》，故依据该合同约定，第三人在原告书面同意的情况下享有分租、转租的权利。根据被告提供的证据反映，被告现使用涉讼A1、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、13C、A13A、A17、A18、A19、A20、A21、A22、A23号铺的依据为被告提供的第三人与被告所签订两份的《广州市房屋租赁合同》，但该两份租赁合同所约定的租赁期限至2021年5月31日止，已超过原告与第三人所签租赁合同约定的租赁期限，即2017年11月22日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定应为无效。因此，被告与第三人约定的超过第三人承租期限的转租期应为无效。而且，在本案诉讼期间，原告与第三人均确认双方已于2013年9月口头协商解除了租赁合同。虽然被告抗辩认为其对原告与第三人提前解除合同一事不知情，但被告最迟亦应在本案庭审中原告与第三人均确认该情况时得悉此事，故第三人无权继续将上述涉讼的20个铺出租给被告使用，即被告亦丧失继续使用涉讼20个铺的权利。故原告现要求被告将涉讼A1、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、13C、A13A、A17、A18、A19、A20、A21、A22、A23号铺共20个商铺交还给原告合法合理，本院对此予以支持。第三人作为原承租人，应与被告共同承担交还上述商铺的义务。虽然原告及第三人对上述两份租赁合同均不予确认，但并未能提供证据证明该两份合同并非第三人所签或第三人所签为空白合同等情况，故目前只能暂时以该两份合同约定为准。
关于原告主张租金损失的诉讼请求。如上所述，被告是依据其与第三人所签订的两份《广州市房屋租赁合同》从而使用涉讼20个铺，且在原告与第三人协商提前解除合同后仍然继续使用涉讼房屋，故根据公平合理、等价有偿原则，原告与第三人协商提前解除合同后，被告应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准向作为产权人的原告支付房屋使用费，并应从中扣除其已支付的该部分商铺的款项。经计算，2013年10月1日起至今被告已向原告代理人张某乙账户支付的款项共计343280.69元，减去A1、A2、13A、13B号商铺的同时期应付租金及每月每间铺须交纳的管理费60元、分摊水电费165元共312550元后，为30730.69元，该30730.69元应在被告应付房屋使用费中扣除。原告主张参照其与被告所签订租赁合同的租金标准计算租金损失，既不符合合同相对性原则，亦缺乏事实依据，故本院对此不予支持。至于原告要求第三人就此承担连带责任的诉讼请求，由于原告已与第三人于2013年9月协商提前解除合同，第三人理应将涉讼20个铺交还给原告；现第三人并未能交还上述商铺，第三人应与被告共同承担房屋使用费。原告该项诉讼请求欠妥，本院对此予以纠正。
关于原告要求被告配合更换一楼门锁并负担更换费用及要求被告清空通往二楼楼梯的物品，恢复通道畅通的诉讼请求，因原告收回上述20个铺后，被告仅承租使用涉讼64号首层其中的3间商铺，故被告无权继续独自持有首层房屋的门锁，并在通往二楼的通道上堆放物品，其上述行为已构成侵权，应承担相应责任。故原告上述诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。鉴于更换门锁费用尚未发生，故被告承担费用的金额应以实际发生金额为准。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告郑达朝及第三人沈沛深应于本判决发生法律效力之日起10日内迁出广州市越秀区太平路状元坊64号首层自编A1、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、13C、A13A、A17、A18、A19、A20、A21、A22、A23号商铺,将上述商铺腾空交还给原告陈琼生。
二、被告郑达朝及第三人沈沛深应于判决发生法律效力之日起10日内向原告陈琼生支付房屋使用费（自2013年10月1日起至被告实际交还商铺之日止，每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准支付，其中应扣除被告已支付的30730.69元）。
三、被告郑达朝应于本判决发生法律效力之日起10日内配合原告更换广州市越秀区太平路状元坊64号首层房屋一楼的门锁，并承担更换门锁的费用。
四、被告郑达朝应于本判决发生法律效力之日起10日内清空广州市越秀区太平路状元坊64号首层房屋通往二楼楼梯的物品，恢复通道畅通。
五、驳回原告陈琼生的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4710元，由被告与第三人共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 丽
人民陪审员 许 斌
人民陪审员 任 红
二〇一五年七月二十日
书 记 员 张广鋆