重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第05984号
原告（反诉被告）重庆市渝诚物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路76号，组织机构代码62200590-6。
法定代表人张书兵，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）余静，女，1975年7月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告（反诉原告）何帆，男，1986年7月16日出生，汉族，住重庆市长寿区。
本院于2015年8月13日立案受理了原告重庆市渝诚物业管理有限公司（以下简称渝诚物业公司）诉被告何帆物业服务合同纠纷一案。审理中，何帆向本院提起反诉。2015年10月19日，本案由代理审判员喻霞适用简易程序，进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）渝诚物业公司的委托代理人余静，被告（反诉原告）何帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝诚物业公司诉称：我公司依据物业服务合同为长寿区光宇维多利亚小区提供物业管理服务。被告何帆系该小区XX号房屋业主，其房屋建筑面积为125平方米，按0.95元／平方米／月的标准计算，每月应交物业服务费118.8元（0.95元／平方米×125平方米）。按照合同约定，被告每月另应交纳公摊费13元，水费按实际用水量由我公司代收代缴。被告未交纳2012年12月至2015年7月的物业服务费3801.6元（118.8元／月×32月），2013年2月至2015年7月的公摊费390元（13元／月×30月），2012年11月至2015年6月的水费1103.5元。经我公司多次催收未果。请求法院判令被告立即支付其所欠的物业服务费3801.6元、公摊费390元、水费1103.5元，并承担滞纳金6228.89元（以每月应交131.8元为基数，从欠费当月的6日开始按每日千分之三的标准计算至2015年7月31日止）。
被告何帆辩称：我从2012年12月起未交纳物业服务费属实，但起因在于原告没有尽到物业管理职责。如：原告没有对小区的污水管网进行日常维护和检查；我向原告反映家中下水道堵塞，原告没有派人来处理；外来人员随意进出小区，导致业主家中时有被盗；保安巡逻较少；小区内道路的清扫不及时；根据售房时的宣传，小区内会修建幼儿园，但现在也没有兑现。我不认可物业服务费的收费标准，也不清楚水费和公摊费是如何计算而来。原告未就欠费进行过催收，部分费用已超出两年的诉讼时效，不应予以主张。请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告何帆反诉称：2012年12月，我发现下雨天或者楼上住户洗衣服时，污水经管道流到我家地下室外面的露台后会从地漏返上来，造成地下室积水，我多次要求反诉被告派人来检查、维修，均被其拒绝。由于地下室长期积水、发霉、发臭，影响我的正常生活，我无奈之下只好于2015年1月自行找人施工，挖通埋平了本单元2号房所有住户的生活排水管道，为此花费了17500元。根据我与反诉被告签订的《业主手册》约定，管网的维护属于物业服务范围。请求法院判令反诉被告整改维多利亚小区XX号房屋的公共排水管，并支付我修理X单元X号房的公共排水管的费用17500元。
反诉被告渝诚物业公司辩称：反诉原告所在楼房的污水管只通到地面1楼，我们只负责对1至9楼的公共管网进行维护。地下室属反诉原告购房时赠送部分，开发商只预埋了雨水管，只能作储藏室用。反诉原告违规将卫生间和厨房设在地下室，导致生活污水无法正常排出，进而造成地下室积水。我们为此事组织开发商和反诉原告协商过，但双方没有达成一致意见。现房屋公共排水管网并不存在问题，没有必要进行整改。反诉原告另设排水管是其个人行为，没有经过有关部门和我们物业公司的审批，相应的费用应由其自行承担，如果因此造成其他损失也应由其承担责任。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：何帆系重庆市长寿区光宇维多利亚小区XX号房屋业主，房屋建筑面积为125平方米，其在地下室修建了卫生间和厨房。
2010年12月28日，渝诚物业公司与重庆光宇建设开发有限公司签订了《维多利亚前期物业服务协议》，约定由渝诚物业公司为长寿维多利亚小区提供物业服务，内容包括物业共用部分、共用设施、设备的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共场所、共用部位的清洁卫生，安全保卫等；物业服务费按季收取，按建筑面积计算，住宅（带电梯）为1.35元／平方米／月，住宅（不带电梯）为0.9元／平方米／月；小区水、电公摊：小区楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等使用费未纳入物业成本，业主应据实分摊，先按13元／月／户的标准预收；代收费：水、电、气费按照政府相关标准计收；业主未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；协议有效期限为签协议之日起至后期业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务管理委托协议》生效时止等内容。
2011年1月2日，渝诚物业公司与何帆签订《维多利亚物业管理服务协议》，约定由渝诚物业公司为何帆所住小区服务，内容包括房屋建筑本体共用部分、共用设备、设施的日常维修、养护和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生、公共秩序的维护等；高层住宅物业服务费按照建筑面积1.35元／平方米／月收取（含电梯费）；业主应于每季度第一个月5日前交纳本季度物业服务费；水、电、气费按照政府相关标准收取；公摊费结合维多利亚项目公共区域用电情况实际测算为每月每户13元；业主未按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准加收滞纳金；合同有效期限为签协议之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止等内容。
渝诚物业公司自合同签订后为维多利亚小区提供物业服务至今。何帆未交纳2012年12月至2015年7月的物业服务费、2013年2月至2015年7月的公摊费。渝诚物业公司先后于2015年2月12日、7月26日向何帆邮寄了催款函，何帆仍未交费。
另查明，2012年8月31日，重庆市长寿区发展和改革委员会作出《关于光宇·维多利亚住宅小区物业服务收费正式标准的批复》，载明，“一、物业服务费1.高层住宅：每月每平方米0.95元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.4元……二、电梯费：实行月票或次票……”
何帆曾向渝诚物业公司反映家中地下室积水，要求予以处理。渝诚物业公司组织重庆光宇建设开发有限公司的人员与何帆进行了协商，但未达成一致意见。后何帆自行对部分排水管进行了处理，解决了地下室积水问题。
上述事实，有当事人的陈述、渝诚物业公司提交的维多利亚前期物业服务协议、维多利亚物业管理服务协议、长发改价（2012）48号文件、会议记录签到表、关于维多利亚遗留工程问题的函、催款函、邮寄回执、何帆提供的照片等证据证实，本院予以确认。渝诚物业公司提交的张贴欠费通知、缴费通知书的照片真实性无法确认，本院不予采信。何帆提交的领条和记录表的真实性无法确认，取款凭证与本案不具关联性，本院不予采信。
本院认为：原告渝诚物业公司与重庆光宇建设开发有限公司签订的《维多利亚前期物业服务协议》及原、被告签订的《维多利亚物业管理服务协议》均系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告一直按约为维多利亚小区提供物业服务，业主应按时足额交纳物业服务费。被告辩解原告在管网维护、安全保卫、清洁卫生等方面没有尽到物业服务职责，但未举示相应的证据，本院不予采信。被告辩称地下室积水问题系原告对管网维修、维护不到位导致，但未就积水原因举示证据，本院对该辩解意见不予采纳。原告诉称为被告垫付了水费1103.5元，被告不予认可，原告未举示相应的证据，本院不予采信。原告请求按0.95元／平方米／月的标准计收物业服务费、按13元／户／月的标准计收公摊费，符合合同约定，本院予以支持。对诉讼时效问题，原告在2015年2月对被告2012年12月至2015年1月期间的欠费进行催收，此时2012年12月至2013年1月期间的欠费已超出两年诉讼时效，本院对超出部分的费用不予支持。经核算，被告何帆2013年2月至2015年7月期间欠交的物业服务费为3562.5元（0.95元／平方米／月×125平方米×30月），公摊费为390元（13元／月×30月）。关于原告主张的违约金，被告系因家中地下室积水问题长期未得解决而未按时交费，原告虽进行过协调处理，但被告的正常生活确因此受到影响，故本院对原告请求的违约金不予支持。
对于反诉部分，反诉原告要求反诉被告整修公共管网，但未举证证实公共管网现存在需要整修的情形；其要求反诉被告承担整修排水管支出的费用，亦未举证证明此应系反诉被告之责任。反诉原告的反诉请求现缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告何帆在本判决生效后七日内给付原告重庆市渝诚物业管理有限公司2013年2月至2015年7月期间物业服务费3562.5元及公摊费390元；
二、驳回原告重庆市渝诚物业管理有限公司其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告何帆的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分受理费88元，减半收取44元，由原告重庆市渝诚物业管理有限公司负担20元，被告何帆负担24元；反诉部分受理费238元，减半收取119元，由反诉原告何帆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 喻 霞
二〇一五年十一月二日
书 记 员 姜志芳