浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第592号
上诉人（原审被告）：宁波合生创展房地产有限公司。
法定代表人：项斌。
委托代理人：周海平。
被上诉人（原审原告）：徐如霞。
委托代理人：蔡英豪。
委托代理人：任圣炜。
上诉人宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）因与被上诉人徐如霞商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2013年8月9日作出的（2013）甬镇民初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人合生创展公司的委托代理人周海平、被上诉人徐如霞及其委托代理人蔡英豪、任圣炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年7月20日，原告徐如霞（买受人）与被告合生创展公司（出卖人）订立了商品房买卖合同一份，合同编号为201001320009，约定了如下内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城居住项目一期C区，房号为第90#［幢］03号，建筑面积共262.60平方米，房屋总价款为4160002元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人以非按揭方式购房的，如发生退房，适用中国人民银行公布的同期存款利率；买受人以按揭方式购房的，如发生退房，按揭支付房款部分适用同期按揭贷款利率（以银行贷款合同为准）。2011年7月20日、2011年9月5日、2011年10月25日，被告分别收到了原告购房款1250002元、41万元、250万元。2013年4月2日，原告向被告邮寄了退房通知书，提出解除双方订立的商品房买卖合同，并要求被告在合同约定时间内全额退款并支付约定的违约金、利息等。被告于2013年4月3日收到了上述退房通知。2013年5月7日，被告向原告发出交付通知书，称原告购买的合生国际城90幢03号房现已符合交付条件。另外，2011年10月18日，原告与中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行签订了个人购房担保借款合同一份，原告借款的数额为250万元，被告为该份借款合同提供阶段性连带责任保证。2011年11月18日至2013年5月18日期间，原告按月偿还的按揭贷款本息中，其中利息数额是244761元。本案诉讼期间，原审法院已书面通知中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行，告知其可以以第三人身份参与本案诉讼，但其未选择以第三人身份加入到本案诉讼中来。
原审原告徐如霞于2013年6月7日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告于2011年7月20日签订的商品房买卖合同已于2013年4月2日解除；2.原审被告返还原审原告购房款4160002元；3.原审被告赔偿原审原告下列利息损失：本金1250002元的利息损失253125元，本金41万元的利息损失77490元，按揭贷款250万元的利息损失244761元，以上利息暂算至2013年5月18日，要求计算至付清之日止。
原审法院经审理认为：原、被告于2011年7月20日订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在合同中约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。现原告主张被告逾期交房的时间超过90天，故提出解除合同。因被告未能提供任何证据证明其逾期90天交房存在正当理由，故双方约定的合同解除条件已成就，原告可依法行使解除权。当事人依照我国合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告已于2013年4月3日收到原告寄出的书面解除合同通知，故双方商品房买卖合同解除的时间为2013年4月3日。关于返还购房款，双方在合同中明确约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款。该院认为，被告收到原告的解除合同通知至今已超过30天，故原告主张的返还购房款4160002元的条件已成就，予以支持。关于损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。尽管双方在购房合同中约定了购房款总额5%的违约金，但原告的购房款中其中250万元系按揭贷款，在2011年11月18日至2013年5月18日期间，原告按月偿还的按揭贷款中，其中利息数额是244761元，该部分实际损失即已超过约定的违约金，依据上述法律规定，故对原告主张的该部分违约金（损失）予以支持；对于2013年5月19日起至判决确定的履行之日止，原告按揭贷款实际产生的利息损失，亦应予以支持。对于购房款中自有资金1660002元的损失问题，双方在合同中约定，买受人以非按揭方式购房的，如发生退房，适用中国人民银行公布的同期存款利率；依据上述约定，结合原告的付款时间，以当时一年期的整存整取利率3.5%为计算标准，经计算，2011年7月20日至2013年5月3日期间1250002元的利息为78264.01元，2011年9月5日至2013年5月3日期间41万元的利息为23876.80元，二者合计102140.81元。自2013年5月4日起，考虑到逾期返还购房款1660002元的损失的性质与解除合同之前的损失有所区别，双方对此利率未作约定，该院酌情决定以中国人民银行公布的六个月以内的贷款基准年利率5.60%为标准，计算至判决确定的履行之日止。原告主张其自有资金的利息损失按年利率10.8%（月利率0.9%）的标准进行计算，其依据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、原告徐如霞与被告宁波合生创展房地产有限公司于2011年7月20日订立的商品房买卖合同（编号201001320009）已于2013年4月3日解除；二、被告宁波合生创展房地产有限公司返还原告徐如霞购房款4160002元；三、被告宁波合生创展房地产有限公司赔偿原告徐如霞下列损失：2011年11月18日至2013年5月18日期间250万元按揭贷款的利息244761元；自2013年5月19日起至判决确定的履行之日止250万元按揭贷款尚需支付的利息（其金额以贷款银行的对账单为准）；2011年7月20日至2013年5月3日期间原告自有资金的利息102140.81元；自2013年5月4日起至判决确定的履行之日止，以1660002元为基数，以年利率5.60%为标准进行计算的利息；四、驳回原告徐如霞的其他诉讼请求。上述二、三项的内容应于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44683元，减半收取22342元，财产保全申请费5000元，合计人民币27342元，由原告徐如霞负担1319元，被告宁波合生创展房地产有限公司负担26023元。
宣判后，原审被告合生创展公司不服，上诉至本院，称：一、原审认定事实错误。双方当事人对逾期交房超过90天导致合同解除的处理办法及违约责任的承担，已在《商品房买卖合同》中明确作出约定，即由上诉人向被上诉人支付已付房款总额5%的违约金。而原审判决依据双方签订的补充协议第18条按相关利率赔偿被上诉人的损失，系断章取义。原审忽略了该条系对补充协议第九条划分利率执行标准的延伸约定这一基本事实，是对合同内容的片面理解和错误认定。二、双方在购房合同中关于逾期交房违约金的约定已包含对被上诉人所受损失进行补偿，原审在双方约定的违约责任之外将房屋交付之前的房款利息视作被上诉人的损失金额，缺乏合同及法律依据。因期房交付之前的利息是房屋买卖双方在合同签订之时就自愿接受的交易成本，不能视作一方的损失，该利息成本与房屋是否逾期交付并无因果关系。三、原审适用法律错误。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，在购房合同中未约定损失计算方法的，损失计算额应参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照同地段同类房屋租金标准确定。双方合同约定的按已付房款的5%计算违约金已远远超过以上述标准计算得出的损失金额，故原审作出的增加违约金的判决缺乏法律依据。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第三项，并依法改判，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人徐如霞答辩称：根据我国合同法第一百一十四条第二款规定，双方约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案当事人因合同解除产生三部分损失，包括按揭贷款产生的实际利息、自有资金的利息损失及合同解除后上诉人逾期返还购房款产生的损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人合生创展公司与被上诉人徐如霞签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，各方均应依约履行。现上诉人合生创展公司逾期交房超过90日，被上诉人请求解除合同，原审法院据此判决双方合同已于2013年4月3日解除系正确。合同解除后，双方当事人应根据各自的过错承担相应的责任。法院根据查明的事实，对因上诉人违约造成被上诉人的相关损失，具体包括按揭贷款利息、自有资金利息及逾期返还购房款的利息，判决违约方即上诉人作出相应赔偿，符合事实与法律规定。上诉人上诉称，应根据双方《商品房买卖合同》中的约定即按已付房款总额的5%计算违约金，或依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期交付使用房屋的，按照同地段同类房屋租金标准确定的损失计算额予以赔偿，本院认为，根据我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故原审法院基于被上诉人的实际损失作出的判决并无不当，应予维持。上诉人之上诉理由不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理6880元，由上诉人宁波合生创展房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 郑 辉
二〇一三年九月十八日
代书 记员 潘芬芬