四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川20民终714号
上诉人（原审被告）：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地：安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。
法定代表人：吴伟，总经理。
委托诉讼代理人：廖亚林，四川雷蒙德律师事务所律师。
被诉人（原审原告）：戴世伟，男，住四川省安岳县。
被诉人（原审原告）：何启慧，女，住四川省安岳县。
二被上诉人之委托诉讼代理人：王宗军,四川博鉴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称勇前房地产公司）因与被上诉人（原审原告）戴世伟、何启慧商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2017）川2021民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人勇前房地产公司委托诉讼代理人廖亚林、被上诉人戴世伟、何启慧委托诉讼代理人王宗军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审被告勇前房地产公司上诉请求：1、撤销（2017）川2021初2407号民事判决第二条、第三条；2、驳回原告（被上诉人）诉讼请求第二条，即驳回原告（被上诉人）要求支付逾期办理初始登记违约金，预期交付转移登记房屋权属证书，违约金的诉讼请求。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在本案中没有因逾期办理初始登记和预期转移登记而有实际损失。被上诉人已经得到上诉人交付的房屋，没有实际损失。2、一审判决对初始登记的诉讼时效的认定错误，被上诉人对初始登记违约责任的诉讼已超时效。3、对于买受人未能在商品房交付之日起约定时间内取得房屋所有权证书的，上诉人与被上诉人双方同意不给予违约处理，该约定是当事人双方的意思自治表示，一审判决仅以双方未约定逾期办理房屋权属证书违约金或损失额的计算方法，参照金融机构计收逾期贷款利息标准作出支付违约金的判决，是违反合同约定的错误判决。（1）一审对违约金的判决，违反法律规定。根据《合同法》第114条2款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，约定的违约金超过造成损失的30%的可以认定为过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少，但一审判决无视被上诉人没有任何实际损失的客观事实作出判决，理论上存在违约金，将超过购房款的情况。（2）一审判决的违约金已经超过房屋价款的20%以上，并且理论上，有可能超过购房总额金额，该违约金额的认定超过了《合同法》第113条的规定。一审的高额违约金判决，未考虑到本案不是一个个案，上诉人对全体购房户都存在逾期办理初始登记、转移登记行为，其数量达到上千户，现诉讼的已超过300多户，且不断在增加，现在已经能够预见到，如果上诉人对全体逾期转移登记按照一审判决执行，将只有宣告破产，让一个正常运转的房地产开发公司仅仅因为逾期转移登记就死亡的判决，与公正、今情、今理，今法的法律精神相违背，恳请二审法院对本案予以改判。
被上诉人戴世伟、何启慧辩称，1、一审法院认定事实清楚。（1）上诉人认为被上诉人在本案中没有任何的实际损失作为其不承担违约金的观点不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，依据法律规定，违约金起两个方面的作用，因一方违约造成另一方损失时，违约金起补偿作用；未造成另一方损失时，违约金起惩罚作用。上诉人以被上诉人没有任何损失作为其不承担违约金的观点违反了法律规定。同时，上诉人认为被上诉人没有任何损失也与本案客观事实不符，取得初始登记权属证明是办理转移登记权属证书的前置程序，如不能在约定时间内取得初始登记权属证明，必然影响转移登记权属证书的办理和交付。被上诉人得到房屋权属证书后，可以依法转让，也可以抵押贷款，所获得的资金可以投资、从事经营活动，难道这些不是损失吗？就本案而言，被上诉人主张的是要求上诉人承担双方约定的违约金，该约定应受到法律保护。（2）一审法院认定被上诉人主张的初始登记违约金和逾期交付房屋权属证书违约金没有超过诉讼时效是正确的。上诉人至今亦未将办理初始登记的情况告知被上诉人，被上诉人也无法通过公开平台自行查询，作为自然人只能查询自己的房屋，初始时间和内容并没有放在房管局的公众信息中，上诉人没有能力查询初始登记的时间。被上诉人系在本案诉讼前才得知初始登记办理的确切时间，故被上诉人初始登记违约金权利主张没有超过诉讼时效。对于上诉人辩称办理初始登记权属证明后没有通知被上诉人的义务的观点于法无据。本案不存在加重上诉人的责任，也不存在上诉人所称的扩大损失，上诉人引述《合同法》第119条明显错误，混淆了适用的条件、情形和内容，依法不能成立。2、一审法院适用法律正确。双方在《商品房买卖合同》中约定的违约责任不违反法律规定，系双方真实意思表示，应受到法律保护。上诉人始终强调违约金高于造成的损失，但未向法庭出示证据予以证明，也混淆了违约金的作用，更忽略了作为开发商的上诉人在开发本案商品房过程中获得了巨大的利益。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，应驳回上诉人的上诉请求。
原审原告戴世伟、何启慧向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付房屋权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金22703.87元及逾期交付转移登记房产证违约金（以232146元为基数，自2012年12月28日起计至房屋权属证书实际交付之日止，标准按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）。事实和理由：原告戴世伟、何启慧系夫妻关系。2011年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县民族星城一期7号楼1单元第15层1-15-2号住房1套；建筑面积预测95.27㎡，单价2540元/㎡，总价款241986元；被告在2012年6月30日前交房；被告在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如被告未能在约定期限内取得权属证明，被告应自期限届满次日起至实际取得权属证明日止，按日计算向原告支付全部已付款3‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，处理方式未约定。原告共向被告交纳购房款232146元（不含优惠款5000元）。被告于2013年8月22日取得原告购买房屋所在楼栋权属证明，但至今未向原告交付所购房屋权属证书，其应承担相应违约责任。
一审法院认定的事实：被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。一审法院认为：原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。被告未在约定的期限内取得原告购买房屋所在楼栋权属证明，并至今未向原告交付房屋权属证书，已属违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，向原告承担及时交付房屋权属证书并支付违约金的民事责任。因双方未约定迟延交付房屋权属证书违约金或损失额的计算方法，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以年利率6%的标准计算被告应承担的违约金额。原告在约定期限届满时未获得房屋权属证书即应知道被告违约且自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，此项违约金的法律保护期间为逾期之日起二年内，或违约期限超过二年的原告主张权利之日后推二年内，故原告主张的逾期交付房屋权属证书违约金二年内的部分未过诉讼时效期间，应予保护，超过二年的部分已过诉讼时效期间，不予保护，被告认为原告向其主张交付房屋权属证书违约金已过诉讼时效的理由部分成立。原、被告所签合同未约定被告在办理初始登记（即楼栋权属证明）后应及时通知原告，被告至今亦未将办理初始登记的情况告知原告，原告系在本案诉讼前才得知初始登记办理的确切时间，故原告初始登记违约金权利主张的诉讼时效起算点应为实际知道之日，被告应向原告承担逾期办理初始登记的违约责任，被告认为原告的该主张已过诉讼时效的理由不成立。双方约定被告在2012年9月30日前取得原告购买房所在楼栋权属证明，否则承担违约责任，而被告实际取得权属证书时间为2013年8月22日，被告已经违约，应承担相应违约责任，即支付违约金22703.87元。综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期办理初始登记及交付房屋权属证书违约金的请求合法，予以支持，但对违约金请求超过诉讼时效期间部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告戴世伟、何启慧交付所购商品房的权属证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴世伟、何启慧逾期办理初始登记的违约金22703.87元；三、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴世伟、何启慧逾期交付房屋权属证书的违约金（自2015年7月11日起计至房屋权属证书交付完成之日止，每年按232146元的6%计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，减半收取计619元，由原告戴世伟、何启慧负担119元，被告四川省勇前房地产开发有限公司负担500元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实和证据与一审一致，本院予以确认并采信。
本院认为，本案二审争议的焦点是：1、被上诉人对初始登记违约责任的诉讼是否已超过诉讼时效？2、案涉商品房买卖合同是否约定被上诉人（即买受人）未能在合同约定期限取得房屋权属证书，上诉人（即出卖人）对此不承担违约责任？现评判如下:
1、关于被上诉人对初始登记违约责任的诉讼是否已超诉讼时效的问题。
案涉《商品房买卖合同》约定：出卖人（即本案上诉人）应当在2012年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明也即初始登记，否则要承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，本案主张违约责任的诉讼时效为二年，而诉讼时效的起算时间，根据民法通则第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，从被上诉人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，虽然案涉合同约定初始登记应在2012年9月30日前，但因为合同约定初始登记是由上诉人办理，且取得的初始登记权属证书也不是被上诉人持有或保管，所以被上诉人不具备在约定的初始登记时间逾期之日就知道或应当知道的条件，故本案诉讼时效的起算时间并非逾期之日即为诉讼时效计算起点，现上诉人既没有提供证据证明办理初始登记的部门在何时、何地对初始登记进行了公示；也未提供证据证明其在2013年8月取得初始登记权属证书后即告知了被上诉人，故上诉人无证据证明被上诉人是何时知道或应当知道逾期办理初始登记的，对此应承担举证不能的法律后果。现被上诉人陈述其是在本案诉讼前才知道办理初始登记的时间，一审据此认定被上诉人（原审原告）主张初始登记违约金没有过诉讼时效并无不当，故上诉人相应的“一审判决对初始登记的诉讼时效的认定是错误的，被上诉人对初始登记违约责任的诉讼已超诉讼时效”上诉理由不能成立，不予支持。
2、关于案涉商品房买卖合同是否约定被上诉人（即买受人）未能在合同约定期限取得房屋权属证书，上诉人（即出卖人）不承担违约责任的问题。
经查，案涉合同约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）×。该条款显示双方当事人对违反合同约定的违约责任并没有明确约定不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因本案当事人双方并没有特殊约定，故上诉人（即出卖人）应当承担违约责任。一审法院在双方当事人没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期办理房屋权属证书违约金并无不当，故上诉人相应的上诉理由不能成立，不予支持。
至于上诉人提出“一审无视被上诉人在本案中没有因逾期初始登记和转移登记有任何实际损失而作出的判决，理论上存在违约金将超过购房款的情况，一审法院作出的违反法律规定的高额违约金错误”的上诉理由，因上诉人对“被上诉人并无实际损失及违约金过高已超过损失”这一主张未提供证据证明，故应承担举证不能的法律后果，因此，一审法院依据双方当事人的约定和法律、司法解释的规定认定违约金并无不当，故上诉人相应的上诉理由不能成立，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，自双方签字（盖章）之日起已生效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，但上诉人违反合同约定，自约定的办理转移登记时间届满之日起至今已将近五年仍未办理房屋权属证书，且也未提供证据证明未办理转移登记不是自己的原因，就应承担相应的违约责任，因此，一审法院依照合同约定和相关法律、司法解释的规定对违约金作出判决并无不当，故上诉人提出的“一审判决的违约金已超过房屋价款的20%以上，并且理论上也有可能超过购房总额，超过了《合同法》第113条的规定”的上诉理由不能成立。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1064元，由上诉人四川省勇前房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 劲
审判员 彭 敏
审判员 苏振宇
二〇一七年九月二十五日
书记员 王 婕