江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第00333号
原告盐城白马运营管理有限公司，住所地盐城市开放大道355号江苏白马商城4号楼5楼。
法定代表人李坤澎，该公司总经理。
委托代理人彭大洲，该公司员工。
委托代理人杨加宽，江苏国磊律师事务所律师。
被告王卫东，居民。
委托代理人王志军，江苏一正律师事务所律师。
被告李光来（曾用名李慧），居民。
原告盐城白马运营管理有限公司（以下简称白马运管公司）与被告王卫东、李光来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法适用简易程序由审判员杨建彬独任审判，于同年6月30日公开开庭进行了审理。原告白马运管公司的委托代理人彭大洲、杨加宽，被告王卫东及其委托代理人王志军，被告李光来到庭参加诉讼。后本案转为普通程序并依法组成合议庭，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告白马运管公司的委托代理人彭大洲、杨加宽，被告王卫东及其委托代理人王志军，到庭参加诉讼。被告李光来经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告白马运管公司诉称：两被告系夫妻，因经营需要于2012年9月28日与原告（前称盐城白马纺织服装营销管理有限公司）签订一份《房屋租赁合同》，承租了江苏白马商城内一号楼第五层约1270.25㎡的房屋用于经营酒店，租期10年，租金标准为前4年25.5万元／年，5-7年为28.05万元／年，8-10年为30.855万元／年，签订合同时须支付第一年的租金25.5万元和1万元合同保证金及0.5万元装修保证金，以后每年的租金分两次等额交纳，每半年一次，并实行先交后用的原则，并约定若延交或少交租金3个月或2万元，原告有权解除租赁合同。另被告须在每年9月28日前一次性向原告交纳物管费，标准为1.5元／㎡，若违约，违约方按合同规定的租金总额的10%承担违约金等。合同签订后，原告按约履行，而被告却未能履行约定的义务，至今才交纳租金322440元（含24008元餐饮费）、物业管理费24769.5元，至2015年3月31日仍欠原告租金315060元、物业管理费32391.75元。原告多次催要未果。按合同约定计算，被告应承担违约金27.8715万元。现请求法院判决：1、解除原、被告于2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》，并责令被告立即迁让出所承租的原告房屋；2、被告立即向原告支付拖欠的租金315060元、物业管理费32391.75元（截止2015年3月31日），并按约定的标准承担直至将承租的房屋实际交付给原告期间的租金等款项，且其所交的1万元合同保证金不予返还；再承担违约金10万元。
被告王卫东辩称：1、被告与原告之间租金没有结清是事实，但被告有正当理由不支付租金：原告交付给被告的房屋不具备开设大酒店的条件，被告在装修时即向消防部门申请验收，消防检验公司向被告出具几份证明，证明原告所交付的房屋，不具备消防验收的条件，导致被告在装修结束后一年内一直没有领取到营业执照，无法营业。为此，被告与原告多次交涉，要求原告承担相应的费用，以弥补被告的损失，原告一直置之不理，从而双方矛盾不断。2015年1月14日原告在未通知被告的情况下，将被告所承租的房屋的电源切断，同时将电梯锁定无法运行，造成被告无法营业，并且冰箱里所存的食物全部腐烂，给被告造成巨大的损失，被告多次要求原告将其擅自在被告门市的门上加的锁打开，原告置之不理。后被告报警，在警察的介入下，原告才将锁打开，让被告取走部分必需品。后又将门锁锁上。本案纠纷原因是原告的根本违约行为所导致。2、原被告签订十年的租赁合同，被告为此投入200多万元用于装修，原告的不诚信行为造成被告的巨大损失，如合同解除，原告应承担被告的装修损失。
被告李光来辩称：签订合同前，双方交涉过，原告用预先打印的合同给我们带回家看。签订合同后，发现签订的合同与之前的合同不一致。原告对合同之外的口头承诺，也没有兑现。
经审理查明：2012年9月28日，原告白马运管公司的前称盐城白马纺织服装营销管理有限公司（甲方，出租方）与被告王卫东（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物的概况及相关事项。1.1、乙方承租甲方的房屋位于盐城市开放大道355号一号楼五楼，其建筑面积约为1270.5㎡（具体以实际面积为准），即甲方按房屋的现状出租给乙方使用；1.2、乙方租赁甲方的房屋仅限于自己经营酒店，未经甲方同意不得改变其经营范围等；……二、租赁期限。2.1、该房屋租赁期限为10年，自2012年9月28日起至2022年9月27日止；……三、租金标准、支付方式及相关款项。3.1、乙方租赁甲方的房屋其应交甲方的租金按以下标准执行：前四年每年的租金标准为25.5万元……3.2、签订本合同时，乙方须支付给甲方第一年的租金，计25.5万元，以后每年乙方应交甲方的租金分两次等额交纳，即每半年交一次，并实行先交后用的原则，第二年度第一次乙方应交甲方的租金则在上一年度租期期满前15日内交清，下一次乙方应交甲方的租金则在上一次期满前的15日内交清下一次应交甲方的租金，并以此类推，直至付清为止；3.3、乙方在与甲方签订本合同时，须向甲方缴纳合同保证金1万元，此款待合同期满且乙方未违约则甲方须全额无息退还乙方；3.4、乙方在与签订本合同时，还须向甲方缴纳装修保证金0.5万元，此款待乙方按要求装修结束后退还乙方；3.5、合同履行期间，乙方不得以任何借口或理由，延交或少交甲方的租金；否则，除按商业银行同期贷款利率的标准双倍计息作为迟延履行金支付给甲方，若延交或少交达3个月或2万元，甲方有权终止本合同，并无条件收回出租的房屋，同时，乙方在房屋里的财产都归甲方所有，且所收乙方的款项不予退回；另乙方的行为视为违约。……四、合同所涉其他款项及税金。4.2、乙方因租赁甲方房屋从事经营活动而使用的水、电等费用，乙方须每月足额按照甲方的规定向甲方及时缴纳，否则，由此而造成的后果由乙方负责。另乙方须在每年9月28日前一次性向甲方缴纳市场物管费等，其交费标准为第平方米一个月1.5元，直至合同期满为止，但是，乙方在进场装修房屋须向甲方缴纳第一年度的物管费。……十三、违约责任。本合同生效后，甲乙双方须严格履行，任何一方不得违反，谁违反，则按本合同规定的租金总和的10%承担违约金。……双方还对其他内容作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，被告已于2012年6月27日向原告交纳第一年租金25.5万元、第一年物管费22864.5元、合同保证金1万元、装修保证金0.5万元。2014年11月10日，被告向原告交纳第二年租金2182元，同年11月17日，被告向原告交纳第二年租金2万元，2015年1月1日，被告向原告交纳第二年租金21250元，原告还用其在被告处的餐饮费24008元冲抵第二年的租金，被告合计向原告交纳第二年租金67440元。2015年1月1日，被告向原告交第二年物管费1905元。2015年5月6日，原告诉至本院。
另查明：被告王卫东与李光来系夫妻，《房屋租赁合同》签订后，李光来与王卫东共同经营酒店。2013年4月3日，酒店消防系统经验收合格。
本案在审理过程中，根据原告的申请，本院裁定保全了两被告的财产。经本院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。
本院认为：（一）关于合同的解除问题。原告与被告王卫东签订的案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告王卫东未及时向原告支付租金，已严重违反合同的约定，根据合同的约定，原告有权提前终止合同。因此，原告要求解除双方的租赁合同关系的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁合同关系解除后，被告应当及时让出租赁房屋。
（二）关于租金问题。原告与被告王卫东约定前四年每年租金25.5万元，实行先交房租后租赁原则，但被告未能按约履行该项义务，应承担相应的民事责任。现原告主张被告王卫东支付拖欠的截止2015年3月31日的租金315060元，并按约定的标准承担直至将承租的房屋实际交付给原告期间的租金，经审查，截止本案法庭辩论终结前，被告王卫东对第二年度（2013年9月28日-2014年9月27日）的租金仅交纳67440元，第三年度（2014年9月28日-2015年9月27日）尚未交纳，故本院对此期间的租金依法予以支持。至于解除合同后至交房前的费用，可待实际发生后，另行主张。
（三）关于物业管理费问题。原告与被告王卫东约定第二年及以后的物业管理费须在每年9月28日前一次性向原告缴纳市场物管费等，其交费标准为第平方米一个月1.5元，但被告未能按约履行该项义务，应承担相应的民事责任。现原告主张被告支付拖欠的截止2015年3月31日的物业管理费32391.75元，并按约定的标准承担直至将承租的房屋实际交付给原告期间的物业管理费，经审查，截止本案法庭辩论终结前，被告对第二年度（2013年9月28日-2014年9月27日）的物业管理费仅交纳1905元，第三年度（2014年9月28日-2015年9月27日）尚未交纳，故本院对此期间的物业管理费依法予以支持。至于解除合同后至交房前的费用，可待实际发生后，另行主张。
（四）关于合同保证金问题。原告与被告王卫东约定签订《房屋租赁合同》时，须向原告缴纳合同保证金1万元，此款待合同期满且被告未违约则原告须全额无息退还被告，现原告在被告未要求返还时，主动要求不返还该1万元，该主张不符合“不告不理”原则，故本院对此不予理涉。
（五）关于违约金问题。原告与被告王卫东约定谁违反合同，则按合同规定的租金总和的10%承担违约金，该约定中“租金总和”指向不明，本院酌情按拖欠租金额的10%计算违约金。
（六）关于原告要求被告李光来承担责任问题。被告李光来与被告王卫东系夫妻，其与王卫东共同经营酒店，应与王卫东共同承担责任。
（七）关于被告王卫东的辩解问题。被告王卫东辩解原告交付的房屋不具备开设大酒店的条件，经审查，双方约定原告按房屋的现状出租给被告使用，原告已按约交付，交付后责任应由被告承担，且案涉酒店已于2013年4月3日消防系统验收合格，故对该辩解，本院不予采信。其余辩解，与本案不是同一法律关系，本案不予理涉。
（八）关于被告李光来的辩解问题。被告李光来的辩解，证据不足，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告盐城白马运营管理有限公司与被告王卫东于2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告王卫东、李光来应于本判决生效之日起三十日内让出位于江苏白马商城内一号楼第五层房屋给原告盐城白马运营管理有限公司。
三、被告王卫东、李光来应于本判决生效之日起十日内向原告盐城白马运营管理有限公司支付2013年9月28日-2015年9月27日期间的租金442560元（255000×2-67440）。
四、被告王卫东、李光来应于本判决生效之日起十日内向原告盐城白马运营管理有限公司支付2013年9月28日-2015年9月27日期间的物业管理费43824元（22864.5×2-1905）。
五、被告王卫东、李光来应于本判决生效之日起十日内向向原告盐城白马运营管理有限公司支付违约金44256元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，财产保全申请费2820元，合计10870元，由被告王卫东、李光来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：40×××21）。
审 判 长 杨建彬
审 判 员 孙 伟
代理审判员 陶鹰峰
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 朱海浩
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。