审 判 长 合议
庭法官助理
书 记 员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4881号
上诉人（原审被告）：武汉市思雅服饰有限责任公司，住所地武汉市硚口区长丰大道16号。
法定代表人：段国林，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：武汉廷联地产经纪代理有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道博学仕府172号。
法定代表人：杨彩莲，该公司总经理。
上列上诉人的委托代理人：何新权、谈旭，湖北观筑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市硚房集团万事特物业管理有限责任公司，住所地武汉市硚口区简易新村19号。
法定代表人：陈汉宝，该公司董事长。
委托代理人：潘俊、向瑾，湖北今天律师事务所律师。
上诉人武汉市思雅服饰有限责任公司（以下简称思雅公司）、武汉廷联地产经纪代理有限公司（以下简称廷联公司）与被上诉人武汉市硚房集团万事特物业管理有限责任公司（以下简称万事特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
万事特公司向一审法院起诉，请求判令：1、思雅公司、廷联公司腾退其占用的位于解放大道170号“博学仕府”2号楼1单元1层房屋；2、思雅公司、廷联公司支付万事特公司房屋占有使用费694338元（暂计算至2015年10月21日，该费用还应从2015年10月21日起，以每月120元／㎡为标准，计算至思雅公司、廷联公司实际腾退房屋之日止）。
一审法院查明，武汉市解放大道170号博学仕府2号楼1层房屋属于武汉市硚房集团有限公司。武汉市硚房集团第一房管所（以下简称硚房第一房管所）为武汉市硚房集团有限公司内部机构。2001年，根据武汉市硚口区经济体制改革委员会文件，武汉市硚房集团第一房管所改制为武汉市硚房集团万事特物业管理有限公司。
2007年6月7日，硚房第一房管所与武汉思雅服饰有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定硚房第一房管所将武汉市解放大道170号博学仕府2号楼1层9、10、11号出租给思雅公司，该房屋实测面积为494.69平方米；租期自2007年8月1日至2012年8月1日止，月租金为32000元，该房屋租金三年不变，自第三年起双方可协商租金，有关事宜另行签订协议；合同约定思雅公司租期内不得擅自转租该房屋；租期满后硚房第一房管所有权收回房屋，思雅公司应如期返还，如需要继续承租该房屋的应当在租期满一个月内，向硚房第一房管所提出续租的书面要求，经硚房第一房管所同意后，重新签订租赁合同。
2008年2月，硚房第一房管所与思雅公司协商，将11号房屋（28.17平方米）收回，剩余房屋租金按每月28620元计算。2010年7月28日，硚房第一房管所与思雅公司签订补充协议，租金从2010年8月1日调整为每月30624元，执行至2012年8月1日止。在双方合同履行期间，思雅公司将诉争房屋部分转租给三镇民生甜食馆经营使用。2012年8月1日，万事特公司将诉争房屋部分（220平方米）出租给三镇民生甜食馆。2012年8月1日，硚房第一房管所与思雅公司签订的合同到期后，双方未再续签合同，廷联公司一直使用诉争房屋（246.52平方米）至今。万事特公司向亿房网公司收取物业费、水电费。思雅公司分别于2012年11月8日、2013年1月25日、2013年4月15日、2013年7月23日向万事特公司转账183744元、91872元、91872元、91872元。
一审另查明，思雅公司的法定代表人段国林与廷联公司的法定代表人杨彩莲系夫妻关系。杨彩莲亦为思雅公司的股东。廷联公司于2011年7月11日加盟武汉亿房房地产咨询有限责任公司。
一审法院认为，关于万事特公司是否是本案适格主体。涉案房屋系硚房集团所有，硚房第一房管所为硚房集团内设机构，取得授权后自当有权将涉案房屋发租。后硚房第一房管所改制为万事特公司，其权利、义务自然由万事特公司享有、承担。万事特公司亦取得了硚房集团的授权对涉案房屋经营管理，因此万事特公司为本案适格主体。
硚房第一房管所与思雅公司签订《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容合法，双方均应按约履行。双方合同到期后，思雅公司、廷联公司均因租金问题而未与万事特公司达成合意续签合同，此时思雅公司与廷联公司应将涉案商铺返还给万事特公司。两公司无权占用使用房屋至今。同时，《房屋租赁合同》约定思雅公司租期内不得擅自转租该房屋，现有其他公司在使用租赁物，不能因两公司系关联公司而否认其公司人格，不能因其他公司未支付经济上的对价而否认两被告之间存在某种合意，思雅公司的行为实际上已经构成部分转租，是对合同约定的背离。因此，万事特公司请求思雅公司与廷联公司腾退的请求成立。
关于占有使用费。思雅公司与廷联公司无权占用使用房屋，万事特公司主张自2012年8月起计算被告占有使用租赁物的费用有理，予以认可。万事特公司要求以每月每平方米120元的标准计算占用使用费于法无据。酌情仍以原合同的标准计算占用使用费，即每月每平方米的租金为30624元÷466.52平方米=65.6元。使用的面积实际为246.52平方米。截止到2015年10月31日，思雅公司和廷联公司应向硚房万事特支付246.52平方米×65.6元×39月=630696.8元。扣除思雅公司已经支付的459360元，思雅公司和廷联公司还应支付171336.8元。后期费用计算至两公司腾退之日止。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》三十四条之规定，判决：一、思雅公司、廷联公司于本判决生效之日起三十日内从武汉市解放大道170号博学仕府2号楼1层9号、10号房屋（面积246.52平方米）腾退；二、思雅公司、廷联公司于于本判决生效之日起十日内向万事特公司支付占用使用费171336.8元；三、思雅公司、廷联公司于本判决生效之日起三十日内向万事特公司支付2015年11月1日至腾退之日止的占用使用费（占用面积为246.52平方米，以每月每平方米65.6元的标准计算）。案件受理费依法减半收取5622元，由思雅公司、廷联公司负担（思雅公司、廷联公司于本判决生效之日起十日内向万事特公司支付5622元）。
思雅公司、廷联公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回万事特公司的全部诉讼请求。理由：双方为不定期租赁合同关系，合同处于持续履行中，至今未解除，万事特公司无权请求腾退，亦无权主张房屋占用费。
被上诉人万事特公司辩称，双方合同期限于2012年8月1日已届满，思雅公司、廷联公司均因租金问题未与万事特公司达成合意续签合同，万事特公司多次要求思雅公司、廷联公司腾退房屋，根据法律规定，思雅公司、廷联公司应将涉案商铺返还给万事特公司。请求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，万事特公司与思雅公司、廷联公司之间的《房屋租赁合同》已于2012年8月1日届满，之后思雅公司、廷联公司未与万事特公司达成合意续签合同，万事特公司遂要求思雅公司、廷联公司将涉案商铺予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，思雅公司、廷联公司应当将涉案商铺返还给万事特公司。思雅公司、廷联公司上诉称合同处于持续履行中，至今未解除，万事特公司无权请求腾退，亦无权主张房屋占用费的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人思雅公司、廷联公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11244元，由武汉市思雅服饰有限责任公司、武汉廷联地产经纪代理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二○一六年九月三十日
书记员饶诗敏