江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第190号
上诉人（原审被告）邱伟。
委托代理人王毅，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘灵中。
委托代理人罗振枚。
委托代理人刘丹。
上诉人邱伟因与被上诉人刘灵中房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：赣州市章贡区环城路59号吉祥花园4号店面原为邹县秀所有，并租赁给了他人。2012年6月被告从他人处转租到该店面，原有租赁合同承租方变更为被告邱伟，其它内容不变。该租赁合同约定：租用年限为五年，即2011年1月1日－2015年12月31日，租金为：2011年3200元／月，2012年3600元／月，2013年3900元／月，第四年、第五年按市场价及物价上涨指数确定租金。押金为7000元。每年的双月前5日交清两个月的房租，超过15天以内天数，按每天2元收取滞纳金，超过15天以上，甲方（即原告）无条件收回店面。合同期满，乙方（即被告）如无违约条款，甲方须如数退回押金。若甲方提出需提前解除终止合同，应提前一个月通知乙方，并根据乙方对店面投入装修形象费用对乙方进行赔偿……。2012年12月28日，原告刘灵中从原所有人处购得了上述店面，成为该店面新的所有权人。原告继续原租赁合同的履行，被告也按照合同约定向原告交纳店面租金。2013年12月，原告考虑到店面租赁合同的履行期限将进入约定的第四年、第五年，而合同未约定租金数额，仅约定按市场价及物价上涨指数确定租金，因此，提出2014年租金调整至每月6000元，2015年的月租金在2014年月租金的基础上增加10%。被告认为原告提出的租金标准上涨幅度太大，不愿意接受。2013年12月30日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告尽快与原告沟通确定2014年的租金，但被告未回应。自2014年1月起，被告未向原告交纳租金。
原告刘灵中的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2、被告支付从2014年1月1日起至腾房之日止的店面租金24000元（暂定为四个月，每月按6000元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原、被告所签订的《店面租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。被告未按合同约定履行支付店面租金的义务，经原告多次催告，仍未履行，已构成根本违约，应当承担引起本案纠纷的违约责任。因此，原告要求解除合同及被告腾房的诉讼请求，予以支持。被告虽称原告提出的新租金标准过高，但未采取积极主动的态度与原告沟通，而是以不履行合同约定的交纳租金义务来对抗，已严重违反合同的约定，其抗辩理由不予采信。至于原告主张的按6000元／月标准计算被告所欠租金（即2014年1月起的租金）的请求，因合同对该阶段租金标准尚未明确，仅有原则性约定，原、被告对此存在争议，原告提供的证据尚不足以证明租赁争议店铺现市场价为每月6000元。原告可在取得充分证据确定该租金标准后，另行起诉再向被告主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告刘灵中与被告邱伟所签订的《店面租赁合同》。二、限被告邱伟于本判决生效之日起十日内将位于赣州市章贡区环城路59号“吉祥花园”4号店面腾空，并返还给原告刘灵中。三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费3180元，由被告邱伟承担。
邱伟不服该判决，上诉请求：1、撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人继续履行《店面租赁合同》。2、案件诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：原判认定事实错误，应当改判。其一，双方签订的《店面租赁合同》第三条约定，上诉人应在每年的双月前5日交清两个月的房租，也就是说，应在2014年2月5日前支付2014年1月、2月的房租，但被上诉人在2014年1月便以上诉人没有与其协商调整租金事宜，没有向其支付租金为由起诉要求解除租赁合同，这显然与合同约定相悖。其二，不是上诉人不与被上诉人协商，而是因为被上诉人在没有任何依据的情况下，以“市场价”的名义直接将租金从3000多元提高到6000元，双方无法在短期内达成一致意见。其三，既然双方没有谈妥租金，且被上诉人已经将此事诉诸法院，故按理来说上诉人可等生效判决之后再行支付。综上，不是上诉人不向被上诉人支付租金，而是双方对租金暂时无法达成统一意见。原判无视上述事实，在没有分析未支付租金原因的情况下，直接以上诉人没有向被上诉人支付租金为由，认定上诉人严重违反合同约定，并据此将《店面租赁合同》予以解除，这显然属于事实认定及适用法律错误。
被上诉人刘灵中答辩称：1、原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2、答辩人于2013年底多次到上诉人处协商调整2014年、2015年的租金，但上诉人态度一直很蛮横，不与答辩人协商。答辩人无奈，于2013年12月聘请律师，于2013年12月30日发律师函给上诉人，敦促其根据合同约定在收到律师函之日起3日内与答辩人协商调整诉争店面的租金，但上诉人在收到律师函后，并未在3日内与答辩人协商。在租赁双方之间就租金问题不能达成一致的情形下，租赁合同是无法履行的，也达不到租赁合同的目的。3、答辩人将诉争店面2014年的租金调高到6000元／月是有充足依据的，有相邻店面租金相印证，符合市场价及物价上涨指数。
二审审理中，上诉人未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人向法庭提交以下几组证据，即诉争店面附近店面的房屋租赁合同以及调查笔录：1、唐桂祥与孟成懿、涂青云、雷剑所签订的章贡区环城路59号5号店面租赁合同1份2页，对唐桂祥的询问笔录1份1页；2、王建梅、王建健与刘健签订的章贡区环城路63号-6店面的租赁合同1份4页，对刘健的询问笔录1份1页；3、黄秋英与彭莉签订的青年路26号西门-9号店面租赁合同1份2页，对彭莉的询问笔录1份1页；4、朱雅婷与刘侠签订的青年路26号西门-11号租赁合同1份5页，对朱雅婷的询问笔录1份1页；5、谢水莲与易安凤签订的章贡环城路中段“吉祥花园”西侧临街-3号店面租赁合同1份2页，用以证明：答辩人调整店面租金的行为符合市场价和物价上涨指数，符合双方在合同中的约定，也符合我国《合同法》的有关规定。上诉人质证认为，被上诉人提交的书证没有提交原件，询问笔录中调查人员也没有特殊身份，证人也没有出庭作证。被上诉人提供的证据不足以证明诉争房屋的租金为6000元。经审查，被上诉人提交的上述询问笔录中，均由刘丹一个人询问并记录的，不符合两人以上进行调查的有关规定，且刘丹是被上诉人刘灵中的女儿，与本案有利害关系，这些被询问人又没有出庭作证，故对上述询问笔录的真实性、合法性不予认定。被上诉人提交的上述租赁合同中没有提交原件，相关证人也没有出庭作证，故对这些租赁合同的真实性不予认定。
二审查明：1、刘灵中在诉争店面旁边还有另一间店面。2013年的租金均由邱伟到刘灵中该旁边的店面中向刘灵中交纳。2、2010年11月26日，诉争店面的原所有权人邹县秀与原承租人姜腊根签订了《店面租赁合同》。2012年6月姜腊根转租给邱伟时，并没有另外签订转租合同，而是经邹县秀同意，在原《店面租赁合同》文本中将原承租人由姜腊根涂改成邱伟，并由邱伟签名。2012年12月刘灵中从邹县秀手中受让了诉争店面的所有权之后，也并没有与邱伟另外签订《店面租赁合同》，而是经邱伟同意，在原《店面租赁合同》文本中将出租人由邹县秀变更为刘灵中，并由刘灵中签名。3、诉争店面在姜腊根承租时，是经营美容美发业务。邱伟承租后，重新进行了装修，并改变经营用途为销售服装。
二审认定的其它事实与一审查明的一致。
本院认为：诉争店面原所有权人邹县秀与原承租人姜腊根签订的《店面租赁合同》内容合法有效。从2012年6月姜腊根经原所有权人邹县秀同意转租给邱伟经营服装，至2012年12月该店面所有权由邹县秀变更为刘灵中，该合同承租人以及出租人的变更过程中，均未重新签订租赁合同，仅是经对方同意后，在原租赁合同文本中涂改变更承租人、出租人。刘灵中取代邹县秀成为新的出租人，邱伟取代姜腊根成为新的承租人。刘灵中与邱伟之间的租赁合同与原邹县秀与姜腊根之间的租赁合同内容完全一样。该合同系刘灵中与邱伟之间真实意思的表示，内容合法有效，双方应当严格履行。
关于诉争店面2014年的租金标准确定问题。诉争租赁合同约定了第四年、第五年租金即2014年、2015年租金按市场价及物价上涨指数确定租金。“物价上涨指数”有一个统计部门颁发的数据较为合法、准确，而“市场价”的评判主体既不是租赁合同的出租人，也不是承租人，而宜为中介机构。本案中，诉争店面2013年的租金标准为3900元／月。刘灵中认为诉争店面2014年的租金市场价为6000元／月，而邱伟认为达不到6000元／月，在双方就租金市场价达不成一致的情况下，宜以中介机构作出的鉴定意见为准，不应当以租赁合同中任何一方的意见为准。诉争店面旁边的租金可以作为本案中租金市场价的一个参照标准，但由于诉争店面旁边的店面与诉争店面位置不同、面积和店面楼层均可能不一样，租金标准也不一样，故这些租金标准在中介机构没有纳入作为参考指标并作出综合评估的情况下，无法取舍以旁边哪一个店面的租金标准作为诉争店面的“市场价”。故刘灵中诉请按6000元／月计算2014年1月1日以后的租金，本院不予支持。
由于2014年1月13日刘灵中已经提起了诉讼，要求按6000元／月交纳租金，而邱伟不同意按此标准交纳租金，故2014年1月1日以后的租金标准应以法院判决确认的为准。而法院确认该租金标准也宜以中介机构的意见为依据，但本案中双方当事人均没有申请中介机构对该租金标准进行鉴定，故本案中无法确定2014年1月1日以后诉争店面的租金标准，当事人可另行主张。
关于刘灵中的合同解除权问题。诉争租赁合同约定了“每年的双月前5日交清两个月的房租，超过15天以内天数，按每天2元收取滞纳金，超过15天以上，甲方（刘灵中）无条件收回店面”。该条中约定了刘灵中的合同解释权，即超过15天以上未交清房租的，刘灵中可以行使合同解释权。而租金交付时间为双月前5日交清两个月的房租，故本案中，邱伟在2014年2月5日后仍未交清2014年1月、2月房租的情况下，刘灵中可以解除该租赁合同。但本案中，刘灵中在2014年1月13日就向原审法院提起诉讼，诉请解除租赁合同。而此时还没有到交纳2014年1月、2月份租金的时限。而且，此时2014年1月、2月诉争店面的租金标准还没有明确，故2014年1月13日刘灵中向原审法院起诉时，其合同解释权的条件尚未成就，对其解除诉争租赁合同之诉讼请求，本院不予支持。在刘灵中提起诉讼以后，案件审理过程中，在2014年1月1日以后诉争店面的租金标准没有确定，而刘灵中又不肯按原租金标准即3900元／月接受诉争店面租金的情况下，邱伟没有按原租金标准即3900元／月向刘灵中交纳租金，该案件审理中所出现的事实不能成为刘灵中诉请解除合同的理由。
综上，上诉人邱伟的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定邱伟违约错误，本院予以纠正。本案系由于双方约定的2014年租金标准不明所导致，在“市场价”约定不明确的情况下，双方应本着切实解决争议的态度，根据市场行情，结合前3年的增加幅度，确定租金额，友善协商好2014年的租金标准。但双方各执己见，并没有认真沟通协商，导致本案诉讼，故一、二审案件受理费由双方各半负担为宜。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第201号民事判决；
二、驳回被上诉人刘灵中的诉讼请求。
一审案件受理费3180元，由被上诉人刘灵中负担；二审案件受理费3180元，由上诉人邱伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年八月八日
书 记 员 王 佳
书 记 员 张 虹