吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉高新民再初字第7号
原审原告：杨东明，男，1969年5月11日生，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：路景文，吉林圣诺律师事务所律师。
原审被告：吉林中合拍卖有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：段爱国，经理。
委托代理人：王志学，吉林寒松律师事务所律师。
原审被告：中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行，住所地吉林市。
负责人：孙建强，支行行长。
委托代理人：汪海波，该支行职员。
委托代理人：周卫世，该支行职员。
原审原告杨东明与原审被告吉林中合拍卖有限责任公司（简称中合拍卖公司）、中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行（简称工行高新支行）拍卖合同纠纷一案，经本院于2012年3月19日作出（2010）吉高新民二初字第156号民事判决书，判决驳回原告杨东明的诉讼请求。杨东明不服提出上诉，2013年2月18日，吉林市中级人民法院作出（2012）吉中民三终字第417号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。杨东明不服吉林市中级人民法院（2012）吉中民三终字第417号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2013年10月22日作出（2013）吉中民再字第95号民事裁定，指令吉林市中级人民法院再审本案。吉林市中级人民法院再审认为：一、二审判决均认定基本事实不清，依法发回原审法院重审。裁定：一、撤销吉林市中级人民法院（2012）吉中民三终字第417号民事判决及吉林高新技术产业开发区人民法院（2010）吉高新民二初字第156号民事判决；二、本案发回吉林高新技术产业开发区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨东明及其委托代理人路景文、原审被告中合拍卖公司的委托代理人王志学、原审被告工行高新支行委托代理人汪海波、周卫世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨东明诉称，2004年6月19日，原审原告通过原审被告中合拍卖公司竞买到由被告工行高新支行申请委托拍卖的吉林市＊＊区＊区＊＊号楼＊＊层门市房，拍得面积为1121.755平方米（含涉案四间房屋222.95平方米），原审原告按拍卖成交价格交纳1376393.39元价款及佣金38819.66元、手续费16516.00元、契税款68819.60元，同年7月5日通过吉林市中级人民法院分院下达的协助执行通知书办理了房屋产权证，取得房证登记面积为1121.75平方米的房屋所有权证书（房证登记面积不含涉案四间房屋的222.95平方米的面积，后被撤销，现实际面积为898.18平方米）；2005年5月5日，原审被告中合拍卖公司受原审被告工行高新支行的委托拍卖与原审原告相邻主楼面积为2378.61平方米办公房屋（地点：＊＊区＊区＊＊号楼＊-＊层）被高彦竞买，并通过吉林市中级人民法院分院下达的裁定书及协助执行通知书办理了房屋产权证（房证面积包含涉案四间房屋222.95平方米的面积），高彦取得房屋产权证后向吉林高新区法院起诉原告腾迁涉案四间房屋诉讼，要求原审原告腾出拍卖所得的涉案四间房屋，面积为222.95平方米。2008年12月29日，经吉林市中级人民法院二审判决原审原告败诉。2009年4月7日经吉林高新区法院执行，原审原告将其拍卖所得的涉案四间房屋面积为222.95平方米房屋腾迁给高彦，至此造成原审原告拍卖所得房屋缺少了222.95平方米的后果及事实，该损失经评估价值为811315.00元，因该损失后果所致原审原告多缴各项费用及维权费合计24706.73元。造成上述损失的原因是由于原审被告中合拍卖公司对其所拍卖的标的物（指04109号裙楼＊＊层门市房屋）的位置与相邻房屋（指主楼＊＊层办公楼）存在错误测绘和错误指界（即将主楼办公室＊-＊层中的涉案四间房屋混同在裙楼门市1890平方米面积里测绘并指界竞买人杨东明）而导致原审原告最终缺少面积的事实，现两原审被告已不能继续履行交付原审原告所竞买到应得的房屋面积，继续履行已成为不能，原审原告所竞买到的涉案四间房屋后又被法院执行给后一竞买人高彦的原因是因原审被告中合拍卖公司起初拍卖时就是犯了“拿别人的东西卖给原审原告”的错误，因此，造成原审原告损失责任在于原审被告中合拍卖公司的错拍行为所致，原审原告现已不能继续得到其拍卖所应得面积的房屋（因原审被告中合拍卖公司、工行高新支行不启动执行回转纠错或追究白广森为第三人确定分割是否存在错误），故原审原告为维护其合法权益不受原审被告中合拍卖公司的错拍行为所致的损失及原审被告工行高新支行作为申请人、委托人及受益人而没有尽到及时纠错的义务而提起诉讼。请求人民法院判令：1、原审被告中合拍卖公司赔偿原审原告因面积缺少222.95平方米所造成的损失811315.00元（含多交购房款273559.65元），退还因此而多收的佣金7715.77元并补偿多缴纳的契税款13677.98元、手续费3282.56元及维权所发生的诉讼费1150元，合计837141.31元；2、判令原审被告工行高新支行承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费、鉴定费及其他费用由两原审被告承担。
原审被告中合拍卖公司辩称，原审原告诉请我单位承担赔偿因拍卖房屋误差的损失不应得到支持，我单位在竞拍时与原审原告签订了竞买申请书，该申请书中第二条明确规定房屋面积如有差错不退不补，第五条明确规定了本次拍卖标的物其他未说明的瑕疵以竞买人实地调查为准，因此原审原告诉讼我单位承担赔偿责任无法律依据。
原审被告工行高新支行辩称，1、本案争议的拍卖合同是中院分院的执行行为，不具备可诉性；2、本案已经超过诉讼时效；3、原审原告在竞买时书面明确表明房屋面积如有误差不退不补；4、房产机关为原审原告颁发了面积为1121.755平方米房产证，证明房屋面积无误；综上，请求法院驳回原审原告的诉请。
原审原告杨东明向本院提交如下证据：
1、吉高房权证第041**号《房屋产权证》及拍卖公司委托的《测量报告》复印件各一份。证明中合拍卖公司依据法院委托拍卖房证号为04109号房屋（面积为1890.54平方米）时，进行分证，错误的将相邻主楼中涉案四个房间的面积测绘在裙楼（1890.54平方米）中并错误指界给竞买人杨东明，拍卖公司的错误指界行为和错误的测量行为是导致杨东明所竞买的1121.75平方米的房屋面积实际缺少222.95平方米的根源。
2、拍卖公司于2005年11月20日向高新区法院出具的《情况说明》及2006年1月25日向吉林市中级人民法院分院出具的《关于高新区＊区＊＊号楼＊＊层营业用房拍卖结论》和《关于高新区＊区＊＊号楼＊层办公用房的拍卖结论》复印件各一份。上述证据证明因拍卖公司的错误将涉案四间房屋错误的卖给竞买人的事实，2005年给竞买人原审原告出具的说明中阐述涉案四间房屋卖给杨东明，而在相隔一年后的2006年给法院出具的拍卖结论中却没有将涉案四间房屋确定给杨东明，进而导致杨东明不能实际获得涉案四间房屋而造成支付四间房屋面积的价款却没有实际得到四间房屋面积的损失的事实。
3、吉林市中级人民法院分院的2004年7月5日作出的（2004）吉分执字第3号《协助执行通知书》及存根复印件各一份。证明人民法院的委托拍卖的具体标的物是产权证为＊＊＊＊＊号＊-＊层门市，并对＊-＊层面积为1890.54平方米进行分割，分割成768.78平方米（归白广森）和1121.75平方米（归杨东明），而不是将相邻1-6层主楼中的涉案四间房屋分割给杨东明，由于拍卖公司违背法院的分证意思和委托，私自将主楼涉案四间房屋错误的测绘并指界给杨东明形成错误的拍卖事实，其责任应由拍卖公司承担。
4、2010年5月10日吉林高新区人民法院委托的《测绘技术报告》及《拍卖成交确认书》复印件各一份。证明现杨东明所竞买的高新区＊区＊＊号楼＊＊号商业网点房屋实际面积为898.81平方米，比其拍卖成交确认的1121.75平方米面积缺少222.95平方米，缺少的面积正是涉案四间房屋的面积，造成缺少面积的原因是拍卖公司错误的将主楼＊-＊层面积为2322平方米办公楼中的涉案四间房屋混同于1890.54平方米＊-＊层门市房屋内进行测绘并拍卖给原审原告，造成拍卖位置与委托位置及面积不一致所致。
5、2010年5月17日《房地产评估价报告》复印件一份。证明原审被告所拍卖的房屋面积缺少而给原审原告造成经济损失为：811315.00元，该损失依据《拍卖法》第61条之规定应由原审被告承担赔偿责任。
6、交款、交费及缴纳税款收据复印件各一份。证明原审原告是按当时门市房屋的价格和面积1121.755平方米交纳总价款1376393.39元（含购房款、税款、佣金等费用）。
7、房地产拍卖申请书复印件13份。证明原审原告所取得房屋是原审被告中合拍卖公司受法院委托拍卖由原审被告工行高新支行执行的房屋，同时证明两名原审被告形成委托与被委托的法律关系，及原审被告工行高新支行承担连带责任事实依据。
8、高新法院（2005）吉高新民一初字第203号《民事判决书》和中院（2006）吉中民一终字第46号《民事判决书》复印件各一份。证明原审原告所取得房屋最终缺少面积事实经过，该缺少的房屋面积已确认给案外人高彦的事实，原审被告不能继续履行交付义务，只能承担赔偿责任的法律后果即原审原告请求赔偿的事实依据。
9、高新法院（2009）吉高新执字第20号《民事裁定书》复印件一份及收条复印件。证明原审原告在拍卖时所取得房屋已被法院执行完毕，期间因诉讼而产生的费用应由两原审被告承担；同时证明原审原告造成损失的最后确定时间为2009年4月7日，原审原告维权不超诉讼时效问题。
10、杨东明被撤销房屋产权证的复印件。证明房屋登记面积是1121.75平方米，但实际面积898.81平方米。
原审原告中合拍卖公司向本院提交如下证据：
1、2004年7月12日竞买申请书一份。证明该申请书中第二项明确标注房屋面积如有误差不退不补。对没有说明的，以实际勘查为准，我公司不承担任何责任。
2、授权委托书一份。证明杨东明委托杨东辉参与拍卖活动。
3、2004年7月14日拍卖成效确认书一份。证明双方对标的物进行现场确认并签字。
4、＊＊＊＊＊＊＊房屋产权证。证明拍卖行将拍卖给杨东明的房屋与产权证上的面积是相符的。
原审被告中行高新支行提交如下证据：
1、（2004）吉分民初字第3号民事判决书。
2、（2006）吉分执字第1号民事裁定书。
3、中院分院委托拍卖登记表一份。
4、吉林中合拍卖公司向中院出具的本案争议房产拍卖结论一份。
5、（2004）吉分执字第3号协助执行通知书一份。
以上证据均证明我们没有参与拍卖活动，不应承担连带赔偿责任。
6、竞买申请书、登记表、授权委托书、拍卖成交确认书各一份。证明拍卖合同符合法律规定，原审原告明确作出面积多少不退不补的书面承诺，其应当承担面积多或少的相应责任。
7、房产证、国有土地使用证各一份。证明房产局已向杨东明颁发的房产证与拍卖面积相符。
上述原审原、被告所举证据经双方当事人相互质证后，本院对上述证据综合认证如下：
对原审原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性予以确认。对其上述证据证明的问题予以参考。
对原审被告中合拍卖公司所举证据1、2、3、4的真实性予以确认。但证据1证明该申请书中“第二项明确标注房屋面积如有误差不退不补。对没有说明的，以实际勘查为准，我公司不承担任何责任。”的双方约定，不得违反民事法律的相关规定，对该证据本院不予采信。证据4只能证明2004年8月27日吉林高新区房产管理处给杨东明核发了坐落于吉林高新区＊区＊＊号楼－（＊）层-北1号网点的建筑面积为1121.76平方米，但该房产证不能证明杨东明现在实际缺少的建筑面积。
对原审被告工行高新支行所举证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以确认。证据6证明“原审原告明确作出面积多少不退不补的书面承诺，其应当承担面积多或少的相应责任。”本院不予采信。证据7只能证明2004年8月27日吉林高新区房产管理处给杨东明核发了坐落于吉林高新区＊区＊＊号楼－（＊－＊）层-北＊号网点的建筑面积为1121.76平方米，但该房产证不能证明杨东明现在实际缺少的建筑面积。
经再审理查明，2003年4月14日，吉林市丰茂物资供销有限公司（以下简称物质公司）在原审被告工行高新支行贷款，并以吉林市高新区深圳街＊区＊＊号楼（面积为2322平方米）作为抵押担保。因物质公司逾期未能偿还贷款本息，工行高新支行就其与物质公司借款合同纠纷向吉林市中级人民法院分院（以下简称中院分院）提起诉讼。2004年4月1日，中院分院作出（2004）吉分民初字第3号民事判决书，判决物质公司偿还高新支行贷款本息合计15961000元。因物质公司未自动履行生效判决确定的还本付息义务，工行高新支行于2004年4月25日向中院分院申请执行。在执行过程中，委托原审被告中合拍卖公司对物质公司所有的位于高新区深圳街＊区＊＊号楼房进行拍卖。为此，作为委托人的工行高新支行与作为拍卖人的中合拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，拍卖标的物中包含涉案的高新区深圳街＊区＊号楼＊门市房，建筑面积为1121.755平方米。
原审原告杨东明在查看了中合拍卖公司提供的房屋平面测绘图和现场实际情况后，竞买了上述门市房。2004年7月14日，杨东明与中合拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，并于嗣后进行了公证。该确认书载有以下主要内容：1、拍卖标的为吉林市高新区＊区＊号＊＊层门市房，面积为1121.755平方米，单价为1227元／平方米，成交价格为1376393.39元；2、本拍卖成交确认签订后，买受人即应向拍卖人当场支付拍卖标的总金额，同时应向拍卖人支付拍卖标的成交总金额1%的佣金；3、买受人提取成交拍卖标的时，应对拍卖标的进行认真验收，如发现与资料不符，或有数量差异的，应于提货时向拍卖人提出。买受人发现应交拍卖标的有拍卖人未加说明的瑕疵或者其它缺陷的，可以向拍卖人退货或者要求赔偿损失，拍卖人应予退货或者赔偿损失。拍卖人在拍卖前已对拍卖标的存在的瑕疵、缺陷，或者真伪难辨等情况作了说明的，则买受人不能以该标的物存在的瑕疵、缺陷、真伪而向拍卖人退货或者要求赔偿损失。成交后，原审原告向中合拍卖公司交纳了38819.66元佣金，此外，还支付手续费16516元、契税款68819.6元。2004年8月20日，中院分院向吉林高新技术产业开发区房产局发出（2004）吉分执字第＊号《协助执行通知书》，该局将高新区＊区＊＊号楼，产权证为＊＊＊号，办理产权分户手续，即将此楼1121.755平方米的面积过户给杨东明。2004年8月27日，吉林高新技术产业开发区房产局为杨东明办理了房屋产权证，证号为吉高房权证＊＊＊＊＊**号，面积为1121.755平方米。2005年5月5日，中合拍卖公司在告知案外人高彦拍卖标的物具体位置及范围的情况下，经竞拍，高彦竞买了与原审原告相邻的高新区＊区＊号楼＊＊层房屋（面积2378.61平方米）。高彦与中合拍卖公司签订了拍卖成交确认书，并经吉林市船营区公证处公证。2005年8月7日，吉林高新技术产业开发区房产局为高彦办理了房屋产权证，证号为吉高房权证SY**号。2005年8月，高彦以其竞买的房屋中的一二楼各有两个房间被杨东明占有要求杨东明迁出为由向本院提起诉讼，2005年12月7日，本院作出（2005）吉高新民一初字第203号民事判决书。该判决书认为，高彦所有的位于高新区＊区＊号楼＊层，产权证号为吉高房权证SY0**号房屋，是于2005年4月20日通过中合拍卖公司在拍卖前对高彦明释了标的物的范围，并让高彦去现场看了实物后拍卖而来的。而杨东明所有的，位于高新区＊区＊＊号楼＊-＊层，产权证号为吉高房权证＊＊＊＊＊**号的房屋，是于2004年7月10日通过拍卖获取的。因高彦未能提供证据证明诉争房屋的所有权归其所有，其诉讼请求不予支持。因此，判决驳回高彦的诉讼请求。高彦对本院作出（2005）吉高新民一字第203号民事判决书不服向吉林市中级人民法院提起上诉。2007年1月17日，杨东明以吉林高新技术产业开发区管理委员会为被告向本院提起行政诉讼，要求撤销高彦所持有的证号为吉高房权证SY000219**号的房屋产权证。本院于2007年3月9日作出（2007）吉高新行初字第1号行政判决书。该判决认为：管委会分别为杨东明、高彦办理房证时，所依据的是中院分院的（2004）吉分民初字第3号民事判决，但该判决没有变更房屋所有权人的判决内容，亦未有变更房屋所有权人的民事裁定，而是仅凭吉林中院分院的（2004）吉分执字第3号协助执行通知书，办理了产权变更登记手续。因此，管委会办理上述两份房屋所有权证是在没有充分的证据材料的情况下办理的。所以，被告管委会办理的上述两份房屋所有权证的主要证据不足，应予撤销。据此，判决撤销吉林高新技术产业开发区管理委员会为杨东明办理的吉高房权证第SY000196**号房屋所有权证，同时判决撤销吉林高新技术产业开发区管理委员会为高彦办理的吉高房权证＊＊＊＊**号房屋所有权证。该判决生效后，吉林市房地产管理局于2007年6月23日为高彦办理了吉林市房权证高字第＊＊＊＊**号房屋所有权证。杨东明为此再次向本院提起行政诉讼，要求撤销高彦所持有的证号为吉林市房权证高字第＊＊＊**号房屋所有权证，诉讼过程中，杨东明申请撤诉。2007年12月17日，本院作出（2007）吉高新行初字第10号行政裁定书，准许杨东明撤回起诉。2008年12月29日，吉林市中级人民法院作出（2006）吉中民一终字第46号民事判决书。该判决认为，双方当事人诉争之房屋及面积为不动产，而不动产的产权应以国家相关行政部门合法的相关权属证书予以确认。本案中，高彦持有吉林市房地产管理局为其核发的吉林市房权证高字第＊＊**号房屋所有权证，确认高彦享有面积为2378.61平方米，而双方诉争的房屋及面积即包含在此面积中，即行政机关已经确认该面积内的房屋产权归属于高彦所有。现杨东明实际占有使用高彦享有产权的房屋，是没有合法依据的，属于侵权行为，故高彦要求杨东明迁出的诉讼请求有理。遂判决撤销本院（2005）吉高新民一初字第203号民事判决书，判令杨东明于本判决生效之日起三十日内自其占有的高彦的房屋中迁出。2009年4月7日，本院作出（2009）吉高新执字第20号民事裁定书，将（2006）吉中民一终字第46号民事判决书执行完毕。杨东明实际使用双方争议的4间房屋有二年时间。工行已实际得到拍卖吉林市高新区＊区＊号＊-＊层门市房，面积为＊＊.＊＊平方米的价款为＊＊＊＊3＊＊＊.00元。
根据杨东明的申请，经本院委托吉林市房地产测绘大队，对杨东明拍卖所得高新区＊区＊＊号楼（＊）层北＊号网点房屋进行了测绘，测绘实际建筑面积为898.81平方米，测量日期为2010年5月10日；吉林吉翔房地产评估有限责任公司鉴定确定估价对象在估价时点价值为811315元（3639元／平方米＊222.95平方米），评估单价为3639元／平方米，估价时点为2010年5月17日。
本院认为，本案原审被告中和拍卖公司在拍卖时指界清晰，并不存在指界不明的事实。原审原告杨东明到现场查看后，所签订拍卖确认书记载的面积与后来办理登记手续时产权证上记载的面积相同。案外人高彦到现场查看时，原审被告中和拍卖公司已明确告知不含杨东明已占有、使用的222.95平方米的四间房屋。导致原告面积缺失的原因并非指界不明。拍卖的两栋楼虽为独立楼层，但楼号均为＊号，均为拍卖标的物，中和拍卖公司将法院执行的独立楼房一并拍卖并无不妥，且该两栋楼可以拆分重新办理房屋所有权登记。事实上也为杨东明办理了房证，房证上记载的面积与拍卖时的面积相符。原审原告杨东明在案外人高彦竞买之前竞买了本案诉争的4个房间（原告于2004年7月竞买，高彦在2005年5月竞买，原审原告杨东明先于案外人高彦10个月竞买），现场指认时将涉案的4个房间指界给原审原告杨东明，拍卖后已实际交付，且交付的面积与竞买面积相同，亦与房证面积相同，至此，原审被告中和拍卖公司已足额向原审原告杨东明交付了房屋，并不存在交付面积缺失的问题。至于原审原告杨东明后续因故在涉案4个房间被案外人高彦通过诉讼获得，并不能因此否定拍卖公司是足额交付房屋面积的事实。因此导致原审原告杨东明面积缺失的原因与原审被告中和拍卖公司及原审被告工行高新支行无关。故原审原告杨东明基于原审被告工行高新支行授权不明、原审被告中和拍卖公司指界不明而要求二原审被告承担赔偿责任的主张，因缺乏事实基础而无法得到支持。本案不存在不可诉和诉讼时效问题。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告杨东明的诉讼请求。
案件受理费12184元，由原告杨东明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 金吉浩
审 判 员 吴 琰
审 判 员 刘海鹰
二〇一四年十二月十六日
代理书记员 李 莹