江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭民初字第2393号
原告（反诉被告）中华人民共和国盐城出入境检验检疫局，住所地盐城市亭湖区开放大道85号。
法定代表人赵建，该局局长。
委托代理人申于盐，该局副局长。
被告（反诉原告）盐城市洋东幼儿园，住所地盐城市亭湖区通洋路*号。
法定代表人杨干，该园园长。
原告中华人民共和国盐城出入境检验检疫局与被告盐城市洋东幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，由审判员陈律心独任审理，被告盐城市洋东幼儿园提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）中华人民共和国盐城出入境检验检疫局的委托代理人申于盐、徐建明，被告（反诉原告）盐城市洋东幼儿园的委托代理人刘玲、戴建宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中华人民共和国盐城出入境检验检疫局诉称：2012年1月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其坐落在盐城市亭湖区通洋路2号的旧办公楼（不包括一、二楼八角亭和一、二楼东面各3间）及场地出租给被告作为教学用房，租赁期限为2012年3月1日至2013年7月30日，被告每年分两次向原告支付当年租金（每年3月1-7日和9月1-7日各支付35000元），合同生效期间，如一方违约，需支付对方违约金100000元。同日双方又签订补充协议一份约定：每年3月1-7日和9月1-7日，被告分别向原告支付35000元、设施管理费50000元（即每次支付85000元），租金部分与本协议有冲突，以本协议为准等。2013年1月6日，原告提前六个多月即向被告发出《关于房屋租赁到期后收回的通知》，以便被告有充分的时间提前做好搬迁工作。合同期满后，被告既未向原告返回租赁房屋及场地，也未支付2013年上半年租用费用85000元，并非法占用至今（非法占用期间未向原告支付租用费用）。2013年7月起国家、省、市各级党政机构分别发布的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》均要求“已经出租、出借的办公用房到期应予收回，租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租。”2013年12月7日，原告根据中央、省、市通知精神再次向被告发出《关于房屋租赁期满收回的通知》，催告被告于2014年1月31日前完成搬迁事宜，但被告签收后无任何搬迁行动，仍继续非法占用。现请求法院判令：1、被告向原告返回其租赁的房屋（原告旧办公楼中除一、二楼八角亭和一、二楼东面各3间的房屋）及场地，并向原告支付其拖欠的租用费用计因其违约给原告造成的损失等合计人民币355000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告盐城市洋东幼儿园辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告本诉的诉讼请求，被告没有违约，并已超过合同约定支付了相关费用。
反诉原告盐城市洋东幼儿园反诉诉称：1、反诉原告与反诉被告于2006年12月份就被告坐落在亭湖区通洋路2号的旧办公楼（不包括一、二楼八角亭和一、二楼东面各3间）及场地出租一事达成一致，约定将上述办公楼及场地出租给被告作为教学用房，口头约定租赁期限15年，2006年12月29日签定租赁合同时，反诉被告以省出入境检验检疫局要求5年一签为由，租赁期限书面先约定为5年，之后正常5年一签订，并于同日签订了补充协议；2012年1月10日，反诉原告与反诉被告第二次签订房屋租赁合同及补充协议，因反诉被告的资产需置换，反诉被告与反诉原告商量，先将租赁合同的租期限约定为1年6个月，每年租金7万元；补充协议约定：房屋年租用费用共计17万元，其中租金7万元，设施管理费10万元等。
2、反诉原告在2006年12月份承租旧办公楼及场地后，投入巨资对该房屋及场地进行装修，并于2007年开始招生，学校的经营状况一直很好。2013年1月6日，反诉被告不遵守此前双方对于租期的约定，单方要求反诉原告提前终止合同。因学校运营需要周期，反诉被告提前终止合同，给反诉原告造成了各项经济损失约30万元，学生分流发生的额外费用10万元，合计40万元。
3、双方补充协议中的设施管理费也是反诉被告不当收取的，反诉被告从未向反诉原告提供过除房屋及场地之外的任何设施且反诉原告亦无设施需要反诉被告管理，其不当收取的费用依法应当返还给反诉原告。
综上，反诉原告认为，反诉被告的行为已经严重侵犯了反诉原告的合法权益，其不当收取管理费，理应返还。违约提前终止租赁合同给原告造成的各项经济损失理应赔偿。现请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告返回多收取的设施管理费60万元；2、反诉被告赔偿因其提前解除租赁合同给反诉原告造成的各项损失约40万元；3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告中华人民共和国盐城出入境检验检疫局反诉辩称：反诉原告称我局与其口头约定租赁期限为15年，系无中生有，与客观事实不符；2、反诉原告诉称我局不遵守双方对于租期的约定，单方要求提前终止合同，纯粹是蓄意歪曲事实；3、反诉原告诉称我局不当收取管理费，缺乏相应的依据。反诉原告主张返还2007年3月1日至2012年2月29日第一次租赁期间的设施管理费共50万元，缺乏依据，且超过诉讼时效。反诉原告主张返还案涉合同有效期限内2012年3月1日至2013年2月28日的设施管理费，违反了补充协议的约定。综上，请求驳回反诉原告对我局的反诉请求。
经审理查明，2006年12月29日原告（反诉原告）中华人民共和国盐城出入境检验检疫局与被告（反诉原告）盐城市洋东幼儿园签订了一份房屋租赁合同，该合同的涉案内容有：“一、甲方将坐落在市通洋路2号院内旧办公楼（不包括一、二楼八角亭和一、二楼东面各3间）及场地出租给乙方作为教学用房，乙方对甲方所要出租的房屋作充分的了解，愿意有偿租用，年租金柒万元整。二、甲乙双方议定上述房屋使用权限为五年（从2007年3月1日至2012年2月29日止），甲乙双方在合同规定期间不得擅自改变租期，违者视为违约。三、自甲乙双方签订本合同后生效，乙方每年分两次向甲方支付当年租金，即每年的3月1-7日和9月1-7日内各支付叁万伍仟元整，逾期不付或支付不足，甲方有权立即终止合同，由乙方承担违约责任。四、乙方使用的水电费用单独装表计量，并由乙方支付。五、乙方在使用房屋期间，如需装璜装修，其方案必须征得甲方同意后方可施工，乙方不得改变房屋结构。如因使用不当或其它认为原因而使用房屋设施损坏的，乙方负责赔偿或修复。在任何情况下，甲方不承担乙方装修造成的任何费用。六、乙方在租用期间，安全、消防、卫生等事项均由乙方自行负责。如因乙方原因连带造成甲方财产损失的，乙方应全额赔偿给甲方。七、乙方不得将所租房屋转租给其它单位和个人。如发现有转租事实，视为违约。甲方有权收回出租房屋，并由乙方承担违约责任。八、甲方除收取房租不得向乙方收取其它任何费用。九、乙方在租赁期间，需遵守甲方有关物业方面的管理规定。十、合同期满后，乙方如需继续使用甲方房屋，应提前三个月书面通知甲方，甲方如果继续出租该房屋，同等条件下，优先考虑乙方。十一、合同生效期间，如一方违约，需支付对方违约金壹拾万元整。十二、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充协议经双方签章后与本合同具有同等法律效力。”同日双方又签订了补充协议，载明：“一、甲方将座落在市通洋路2号院内旧办公楼（不包括一楼东面三间、二楼东面三间以及一、二楼八角亭）及场地出租给乙方，乙方对甲方所要求出租的房屋以作详细考虑，愿意有偿租用。二、房屋租用费用：共计拾柒万元整，设施管理费壹拾万元整。每年的3月1-7日和9月1-7日，乙方分别支付甲方租金叁万伍仟元整、设施管理费伍万元整（即每次支付捌万伍仟元整）。逾期不付或支付不足，甲方有权立即终止合同，由乙方承担违约责任。三、本协议为甲乙双方签订《房屋租赁合同》的附件，具有同等法律效力，如租金部分与本协议冲突，以本协议为准。”被告（反诉原告）盐城市洋东幼儿园租赁涉案房屋后将其作为教学用房，招收幼儿教学。对2006年12月29日签订的合同按租赁合同及补充协议，被告（反诉原告）全部履行了给付义务，向原告（反诉被告）支付租金35万元，设施管理费50万元。被告（反诉原告）大部分是以购物卡向原告（反诉被告）交纳设施管理费，对此原告（反诉被告）单位工作人员出具了相应的收条，未出具房屋租赁费发票。2012年1月10日，原、被告双方就涉案房屋又重新签订了房屋租赁合同及补充协议，该租赁合同及补充协议除了租赁期限变更为从2012年3月1日至2013年7月30日止以外，租赁合同及补充协议其他内容均与2006年12月的租赁合同及补充协议的内容一致，截止2013年7月30日，被告共计又向原告支付了租金及设施管理费用17万元，2013年1月6日原告（反诉被告）向被告发出“关于房屋租赁到期收回的通知”该通知要求被告提前做好搬迁相应事宜。2013年7月15日，中共中央办公厅作出（2013）17号“关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知”该通知明确指出“已经出租、出借的办公用房到期应予收回，租赁合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租。”中共江苏省委办公厅、中共盐城市委办公室也发出了同样内容的通知。2013年12月27日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出“关于房屋租赁期满收回的通知”，并在2014年1月对出租房屋停止水电供应，后经被告（反诉原告）在2014年2月25日向原告支付35000元租金，并向原告申请后，原告（反诉被告）恢复供应水电。被告（反诉原告）在租赁合同期限届满后，仍然使用涉案房屋并差欠原告（反诉被告）合同约定的设施管理费用5万元及后期使用费。原告遂诉至本院。
另查明：1、盐城市洋东幼儿园原名为盐城市亭湖区洋东幼儿园。2、原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋除水电线路外未提供其他相应设施，也没有实施管理的行为。3、被告（反诉原告）在搬迁和安置学生过程中补偿每位学生分流补助费500元。4、被告（反诉原告）于2014年12月9日将租赁的房屋腾空并交付原告（反诉被告）。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人分歧较大致调解不成。
本院认为，原告（反诉被告）中华人民共和国盐城出入境检验检疫局与被告（反诉原告）盐城市洋东幼儿园原签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。（一）关于原告主张被告差欠租用房5万元及占有使用费17万元的问题。1、庭审中，双方当事人确认了2012年1月10日签订的租赁合同及补充协议，在履行过程中被告已支付205000元，差欠5万元，从合同及补充协议的内容看，双方共同认可租金105000元，设施管理费15万元，被告在2012年11月14日支付原告17万元，2014年2月25日日付35000元租金，故差欠的5万元应是设施管理费。2、租赁合同届满后，被告仍占用原告的租赁的房屋，应支付使用费。支付标准应参照双方签订的租赁合同予以支付，即年租金为7万元，鉴于双方未约定设施管理费，故被告在占用时间不承担设施管理费，具体支付租金的方式为7万元／12个月x16个月（2013年8月份至2014年11月30日）=5833x16=93328元。（二）关于被告在履行2012年1月10日签订的租赁合同及补充协议时，是否存在违约，被告应如何承担违约责任的问题。原、被告在租赁合同和补充协议中均约定了支付租金和设施管理费时间为每年的3月1-7日和9月1-7日，经查明，至2013年7月30日两次未能在约定的期限内全部给付租金，差欠的租金55000元直到2014年2月才支付。已构成违约，应承担相应的违约金责任。同时，根据相关法律约定，应认定原、被告约定的违约金过高，应予调整，结合本案中，原告未能提供证据证明其因被告违约产生的实际损失的事实，违约金应以一年租金7万元，按同期同类银行贷款利率4倍从2013年7月30日计算至原告主张权利之日为止。鉴于已确定被告给予原告违约金补偿，故被告不应再承担利息损失。（三）关于反诉被告是否应当返还已收取的设施管理费60万元，如何返还的问题？原、被告在2012年1月10日签订房屋租赁合同中的第八条内容是“甲方除收取房租不得向乙方收取其它任何费用。”但在同日签订的补充协议的第二条又约定为“房屋租用费用：共计拾柒万元整，设施管理费壹拾万元整。每年的3月1-7日和9月1-7日，乙方分别支付甲方租金叁万伍仟元整、设施管理费伍万元整（即每次支付捌万伍仟元整）。逾期不付或支付不足，甲方有权立即终止合同，由乙方承担违约责任。”的协议，二者内容相悖，并且反诉被告未向反诉原告提供所谓的设施也未参与管理，故其收取反诉原告的设施管理费应予返还。现反诉原告主张返还2012年2月28日前的50万元设施管理费，因其未在法定期限内主张，已超出了诉讼时效，故本院不予支持。对反诉被告收取2012年3月到2013年2月28日设施管理费10万元，反诉被告应返还反诉原告。（四）关于反诉原告主张的租赁期内的装修损失，反诉被告是否应予赔偿的问题。原、被告在签订的合同中对装璜、装修、使用、赔偿、修复等均设有明确约定，且反诉原告并无证据证明其存在30万元的装修损失，对此反诉请求，不予支持。（五）关于反诉原告支付学生的分流补助费，反诉被告是否应给予赔偿的问题。被告虽然支付了学生分流补助费，无论是从租赁合同已经届满来看，还是从原告提前通知被告做好让房准备来看，都是被告自身的行为造成的损失，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）盐城市洋东幼儿园应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中华人民共和国盐城出入境检验检疫局房屋使用费99328元及违约金（计算方式：7万元从2013年8月1日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率4倍计算至2014年7月15日止）。
二、原告（反诉被告）中华人民共和国盐城出入境检验检疫局应于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）盐城市洋东幼儿园从2012年3月1日至2013年2月28日的设施管理费10万元。
三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）反诉的其他诉讼请求。
案件受理费6620元，由原告负担4320元，被告负担2300元，反诉费6900元，由原告负担690元，被告负担6210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6620元。
审判长 陈律心
审判员 吕建生
审判员 郝 燕
二〇一五年六月十八日
书记员 王 皓
附录法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原告，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本示第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。