江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终61号
上诉人（原审原告）陈广信，居民。
被上诉人（原审被告）江苏月恒置业有限公司，住所地盐城市盐都区新区恒荣世家小区6号楼301室。
法定代表人叶磊，该公司总经理。
委托代理人范海玲，江苏鑫鼐律师事务所律师。
上诉人陈广信因与被上诉人江苏月恒置业有限公司（以下简称月恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第01658号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈广信原审诉称，陈广信与月恒公司于2013年4月23日签订商品房买卖合同一份，约定：陈广信购买月恒公司开发的恒荣世家小区20幢第12层1204室房屋，合同价款为521304元。陈广信按照合同约定已一次性付清全部房款。按合同第八条约定，月恒公司应当在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给陈广信；逾期应承担违约金。但截止陈广信起诉之日，月恒公司依然未交付房屋。按约定月恒公司应向陈广信支付已交房款日万分之二违约金，截止陈广信起诉之日违约金为44623元。考虑到月恒公司在陈广信起诉之日仍未交付房屋，月恒公司应当承担截止实际合法交付房屋之日的违约金。另根据合同第十五条规定，月恒公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按约月恒公司履行该义务的最后期限为2014年8月29日，但月恒公司亦未履行该义务。按照相关法律规定，月恒公司应当承担相应的违约金，直至月恒公司实际协助办理房产证之日止。故请求法院判令：1、月恒公司支付自2014年7月2日至2015年9月1日逾期交付房屋违约金44623元，并按已付房款日万分之二的标准计算至实际合法交房之日；2、月恒公司支付自2014年8月30日至2015年9月1日逾期协助办理房产证违约金39681元，并按照已付房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际协助办理房产证。
月恒公司原审辩称，一、对陈广信诉称的事实无异议。合同约定交房时间为2014年6月30日前。由于月恒公司与政府之间因其他问题，不能办理验收手续，截至目前没有办理房屋交接手续。但现在房屋可以拿到钥匙也符合居住条件，同期购房的住户也拿了钥匙并已居住。二、陈广信主张的逾期交房的违约金过高。三、对逾期办理房产证的违约金问题，合同约定为已付房款的日万分之二。陈广信主张的标准，是在双方没有约定的情况下，显然不适用本案。另外，协助办理房产证是在交房条件下，现房屋未交付，也就不能办理房产证。综上，请求法院依法处理。
原审法院经审理查明，2013年4月23日，月恒公司与陈广信签订一份商品房买卖合同。约定，陈广信购买月恒公司开发建设的恒荣世家小区20幢1204室房屋，建筑面积89.88平方米，单价5800元，房款合计521304元；第八、九条对房屋交付期限及违约责任约定为：出卖人应当在2014年6月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款日万分之二计算的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.02%向买受人支付违约金；以及其他事项。嗣后，陈广信按约支付全部购房款，但月恒公司未在约定期限内交付房屋以及履行合同第十五条的义务（直至本案法庭辩论终结前，月恒公司仍未交付案涉房屋）。双方发生争议后，陈广信遂诉至法院。
原审法院认为，陈广信、月恒公司之间的商品房买卖合同系自愿签订，不违背法律法规的规定，应为合法有效。双方均应按约全面履行自己的义务。现陈广信要求月恒公司按合同约定承担逾期交房的违约金，事实清楚，证据充分，予以支持。对陈广信主张的月恒公司协助办理案涉房屋产权登记手续违约金问题，因合同约定，月恒公司履行该义务是“在商品房交付使用后60日内”，现案涉房屋并未实际交付，月恒公司主张该违约金条件不成就；另陈广信主张的违约金计算方式亦不符合双方的约定和法律规定，故对陈广信的该请求不予支持。对月恒公司的其他辩称，亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、江苏月恒置业有限公司于判决生效后十日内支付陈广信逾期交付房屋的违约金44623元（计算至2015年9月1日），并承担自2015年9月2日起至实际交房之日止以总房款521304元为基数按日万分之二计算的违约金。二、驳回陈广信的其他诉讼请求。案件受理费1908元，减半收取954元，由江苏月恒置业有限公司负担。
陈广信不服上述判决，向本院提起上诉称：1.根据合同约定，月恒公司应当向陈广信交付经验收合格的房屋，但案涉房屋至今未能验收合格，故月恒公司支付违约金的截止日期应当至其将经过验收并合格的房屋交付给陈广信之日，而非仅至陈广信领取钥匙之日止。2.月恒公司向陈广信交付符合法律规定和合同约定的房屋与协助陈广信办理房屋产权登记手续是两项基本的合同义务，并分别约定了违约金。根据合同约定，月恒公司应当最迟在2014年6月30日前向陈广信交房，并在2014年8月29日前办理权属登记，该约定应当是附期限的约定，而非附条件的约定。3.根据双方合同约定，月恒公司逾期办理权属登记按照0.02%支付违约金，产权登记直接关系到买受人合同目的的实现，按照该标准计算的违约金远不能弥补陈广信的损失，故该条款应当认定为无效条款，应当按照已付房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，上诉人请求按照适当标准对违约金进行调整。综上，请求二审法院判令月恒公司向陈广信支付截止2015年9月1日的逾期交房的违约金44623元，并判令月恒公司按照已付房款日万分之二的标准将截止实际合法交房之日的违约金，月恒公司向陈广信支付截止2015年9月1日逾期协助办理房产证违约金39681元，并按照已付房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准将截止实际协助办理房产证的违约金一并判决。
月恒公司答辩称：1.根据相关法律，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在实践中，购房者领取钥匙即视为商品房已经交付使用，如购房者在出卖人未取得房屋产权证和土地使用权证，可以拒绝接受房屋的情况下仍然接受房屋，后又以出卖人未取得房屋产权证和土地使用权证为由要求出卖人承担逾期交房的违约责任，不应支持。2.合同明确约定办理权属登记是在商品房交付使用后60日内，在房屋未交付的情况下，该条件不能成就，故就不存在所谓逾期办证的违约责任。月恒公司因为与政府部门尚有一些问题没有解决，不能因为同一行为要求月恒公司承担两次违约责任。3.在双方合同条款中，关于出卖人按已付房款向买受人承担违约责任处已经留有空白，由双方协商，并非格式条款，而是示范文本。且如果月恒公司在交付房屋后逾期办证，买受人仍然可以要求月恒公司承担相应的违约责任，陈广信如果认为违约金数额过低，应当举证证明违约金的数额明显低于损失。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，原审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。
另查明，陈广信在二审中称，月恒公司于2015年10月26日将案涉房屋钥匙交付给陈广信，月恒公司认可，本院对该事实予以确认。
本案的争议焦点为：1.月恒公司向陈广信承担迟延交房的违约责任应至何时止？2.月恒公司应自何时向陈广信承担未能办理房屋产权登记的违约责任。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。月恒公司与陈广信签订的商品房买卖合同中约定，出卖人应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应当承担相应的违约责任。
关于争议焦点1，根据查明的事实，月恒公司未能在合同约定的2014年6月30日前，将符合条件的商品房交付给陈广信，故月恒公司应当承担相应的违约责任。陈广信认为，月恒公司未向其交付符合法律规定和合同约定条件的房屋，但在该情况下，其可以拒绝接受房屋，要求月恒公司承担违约责任直至交付符合相应条件的房屋时止，也可选择解除合同，要求月恒公司承担相应的违约责任或损失，月恒公司在向陈广信交付钥匙时，案涉房屋虽未达到合同约定的“经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用”的条件，但陈广信予以接受，应当认定陈广信接受了以现状存在的案涉房屋，其在接受房屋并使用后，又以接受房屋是受到胁迫为由，要求月恒公司仍然继续承担延期交房的违约责任，没有事实和法律依据。故月恒公司应自2014年7月1日起至2015年10月25日止，以已付房款521304元为基数，按照日万分之二的利率向陈广信支付违约金共计50253元。
关于争议焦点2，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。月恒公司与陈广信签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。陈广信认为，合同中关于办理房屋产权登记的约定，是附期限的约定，但附期限的约定应当能够确定具体时间。月恒公司与陈广信签订商品房买卖合同时，房屋尚未建成，合同虽然约定了房屋交付的期限，但实际交付的时间并不确定，因此能够办理房屋产权登记的时间亦是不确定的。而无论是根据法律规定还是合同约定，办理房屋产权登记的前提均是“商品房交付使用后”的一定期限内，故“交付使用”才是办理房屋产权登记的前提条件，“60日”应当是对在上述条件已经成就的情况下所附的期限限制。因此陈广信要求月恒公司自2014年8月30日起承担未能办理房屋产权登记的违约责任，没有法律依据。但根据对争议焦点1的审查，月恒公司已于2015年10月26日向陈广信交付房屋，故月恒公司应当在交付房屋后60日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但月恒公司未能在上述期限内履行该义务，故应当承担未履行该义务的违约责任。月恒公司与陈广信签订的合同约定，出卖人未履行上述义务，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，陈广信认为应当以总房款521304元为基数按日万分之二计算违约金至实际办理产权证之日止，没有事实和法律依据。本院综合双方履行合同的情况、陈广信的实际损失等因素，酌定违约金为1000元。
综上，陈广信的上诉理由部分成立，本院予以采纳。因二审中出现新事实，导致原审法院认定的事实发生变化，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第01658号民事判决，即“被告江苏月恒置业有限公司于本判决生效后十日内支付陈广信逾期交房房屋的违约金44623元（计算至2015年9月1日），并承担自2015年9月2日起至实际交房之日止以总房款521304元为基数按日万分之二计算的违约金”和“驳回原告陈广信的其他诉讼请求”。
二、江苏月恒置业有限公司于本判决生效后十日内支付陈广信逾期交付房屋的违约金50253元（计算至2015年10月25日）；
三、江苏月恒置业有限公司于本判决生效后十日内，支付陈广信逾期办证的违约金1000元整。
四、驳回陈广信的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1908元，减半收取954元，二审案件受理分1908元，共计2862元，由江苏月恒置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 胡廷霞
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 许其娟