重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）垫法民初字第03775号
原告许诗军，男，1974年10月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人高静，重庆贤正律师事务所律师。
被告重庆德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区建新西路2号22－1，组织机构代码66359248-1。
法定代表人曹春林，系该公司董事长。
委托代理人杨成林、李雪梅，重庆钧睿律师事务所律师。
原告许诗军与被告重庆德能房地产开发有限责任公司（以下简称德能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法由审判员鲜连发适用简易程序，并于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告许诗军的委托代理人高静，被告德能公司的委托代理人杨成林、李雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许诗军诉称，2010年，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定原告购买被告开发建设的重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“德能星都”小区B-21-5号房一套，房屋总价款为218255元，建筑面积为96.05平方米。该房屋为预售商品房，同时约定被告于2011年12月31日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。逾期交付在150日内的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过150日的，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并约定在商品房交付使用之日起60日内向房屋所在地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，原告委托被告代为办理房屋产权证的，被告应在房屋验收合格后一年内交付产权证，否则，在买受人不退房的情况下出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，但被告却没能在合同约定的2011年12月31日如期交房，至2012年4月20日才具备交房条件，被告才正式交房。且时至今日被告也没有按约定办理房产证。原告多次与被告协商解决双方争议未果。现诉至法院请求判令：1、被告在10日内向垫江县房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，并取得垫江县土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、在垫江县房屋登记机构将房产证办下来后10日内将房产证交付给原告；3、被告支付原告违约金20298元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告德能公司辩称，原告未按约定向我公司提供办理房产证相关材料，我公司不应承担逾期交房、逾期办证的责任，如果法院确实认定我公司存在违约，但因我公司已按时交房，未给原告造成实际上的损失，故违约金应当适当调低。
经审理查明，原告与被告于2010年9月28日签订购买被告开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“德能星都”小区B-21-5号房屋的商品房买卖合同，房屋的套内面积为78.54㎡，总价款218255元。
该合同第七条第一款第二项约定：被告于2011年12月31日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第八条约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，原、被告双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。
合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按照以下方式处理：1、逾期在150日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过150日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按原告已付房价款万分之二向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一点五（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向原告支付违约金。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理的，原告应当在签订本合同七日内，将办理本商品房产权证登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在12个月（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。（2）逾期超过12个月（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按原告已付房价款万分之一点五向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。4、如因原告的责任，导致被告未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告不承担违约责任。
原、被告之后又签订了商品房买卖合同补充协议，该协议第五条约定，原告应按被告通知规定的期限与被告共同到房地产管理部门办理该商品房的产权过户手续、注销手续和抵押登记手续等全部手续，每延迟1日，按《合同》约定的该商品房总价款万分之五向被告支付违约金。原告应按被告通知的时间提供为其办理产权证所需的全部资料，原告逾期未提供完整的资料，被告不承担延期办理其产权证的责任，原告也无权退房。协议第九条约定，原告委托被告办理商品房《房屋产权证》的期限，在验收合格后一年内交付产权证。
另查明，涉案房屋于2012年4月20日由垫江县城乡建设委员会竣工验收备案登记。2013年4月2日德能公司将涉案小区部分房屋的办证申请材料提交到垫江国土资源和房屋管理局，但被告至今未取得垫江国土资源和房屋管理局为原告出具的登记受理单。
上述事实，有双方当事人的陈述意见、重庆市商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同补充协议、发票、单位工程停止使用通知书、垫江县国土房管局信访回复、重庆市建设工程竣工验收备案登记许可证、证人证言、证明、短信清单、中国邮政快递单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人真实意思的表示，未违背法律、法规的禁止性规定，亦不违反社会公共利益，属合法有效合同，双方当事人应当按合同约定全面履行各自的义务。
本案中，原告与德能公司在《商品房买卖合同》中明确约定，开发商应在2011年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给原告使用。从该约定看，开发商将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，即使被告在2011年12月31日前将未经竣工验收合格的房屋交付给原告使用，被告的交付使用行为也构成违约。故涉案房屋的交房时间应依合同约定为验收合格后，即于2012年4月20日，德能公司迟延交房至起诉时为110天，迟延取得受理单至起诉时为882天，扣除合同约定的合理期限60天，德能公司应当支付给原告迟延交房的违约金为2400.81元（218255元／天×110天×1／10000），迟延取得受理单的违约金为17940.56元（218255元／天×822天×1／10000），共计20341.37元，鉴于德能公司迟延交房和迟延取得受理单并没有影响原告对房屋的使用，故对违约金本院酌情予以调减，调减后被告应当赔偿原告违约金14239元。被告辩称原告未提交办证相关材料且主张另案起诉，符合法律规定。原告依据双方的合同约定主张被告提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，并取得垫江县土地房屋登记机构出具的登记受理单，且在房屋产权机构将房地产权证办下来后10日内交付房产证给原告的请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百五十五条之规定，判决如下：
一、由被告重庆德能房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向垫江县国土资源和房屋管理局提交办理原告许诗军B-21-5号商品房的《房地产权证》的申请，并取得垫江县国土资源和房屋管理局出具的登记受理单。
二、由被告重庆德能房地产开发有限责任公司在垫江县国土资源和房屋管理局将原告许诗军房屋的房地产权证颁发后10日内将房地产权证交付给原告许诗军。
三、由被告重庆德能房地产开发有限责任公司在本判决生效后3日内支付原告许诗军违约金人民币14239元。
四、驳回原告许诗军的其他诉讼请求。
如果未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费307元（未预交），减半收取153.50元，由被告重庆德能房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 鲜连发
二〇一四年十一月十七日
书记员 刘红君