广州市海珠区人民法院民事判决书（2015）穗海法生民初字第845号原告：广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘峡。委托代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。委托代理人：李贝嘉，广东中汉律师事务所律师。第一被告：广州市海珠区世港花园业主委员会，住所地广州市海珠区。负责人：黄建业，该业委会主任。委托代理人：陈志荣，该业主委员会副主任。第二被告：广州世港物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：樊强学。委托代理人：李旸，广东世港律师事务所律师。委托代理人：余乔慧，广东世港律师事务所实习律师。原告广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司诉第一被告广州市海珠区世港花园业主委员会、第二被告广州世港物业管理有限公司相邻损害防免关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐鹏、李贝嘉，第一被告的负责人黄建业及其委托代理人陈志荣，第二被告的委托代理人李旸、余乔慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年9月3日，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）与原告签订《广州地铁赤沙地块租赁合同》，约定原告承租地铁公司所有的位于海珠区地铁车辆段以西、黄埔涌以南，面积约2.5万平方米；租赁期限为5年，从2008年12月1日至2013年11月30日止。上述租赁合同签订后，地铁公司与原告分别于2010年1月22日、2012年9月18日签订补充合同，约定合同期满（即2013年11月30日）。若租赁地块仍未进行建设开发，则租赁期限自动顺延两年（至2015年11月30日）。地铁公司于2013年10月7日向原告发函，同意按原补充合同约定顺延两年。2001年10月11日，地铁公司委托广州市道路扩建工程办公室与广州鸿泽实业发展有限公司（世港花园开发商）、广州新厚德农工商联合公司签订了《地铁二号线赤沙车辆段租用开发小区道路协议》（穗扩协[2001]446号），约定地铁公司借用位于新港东路开发小区用地内（世港花园）西侧的小区道路，用作赤沙车辆段通向新港东路北出口道路建设，地铁公司一次性支付给开发商48万元安全卫生维护费、道路修复保养费，借用道路时间从协议生效之日起至有关规划路开通，赤沙车辆段可另行通往新港东路止。2010年10月20日，小区业主向广州市海珠区建设和园林绿化局信访解决噪音问题，广州市海珠区建设和园林绿化局于2010年12月9日以海建局信访[2010]1557号复函明确答复该路段并未移交该局接管，仍属小区路。原告承租地铁公司所有的赤沙地块后，在该地块上投资建设赤沙仓库并对外进行出租经营。地铁公司借用的世港花园小区道路一直以来都是仓库车辆进出的主要通道和消防车辆进出唯一通道。但自2015年1月起，该道路被世港花园小区的业主封堵，妨害了该仓库所有小租户的正常通行，致使小租户无法正常装、卸货物，严重影响了小租户的正常运营，同时也给小租户的财产及人身安全带来严重的隐患。小租户因此纷纷向原告投诉，要求减免租金以及赔偿损失，致使原告的经营状况一度陷入困境，原告将面临巨大的经济损失。现起诉请求：1.判令两被告立即停止侵害、排除妨碍、确保原告能够正常通行世港花园小区道路。2.判令本案诉讼费由被告承担。第一被告辩称：广州市规划局2002年的建设工程许可证附图早已明确：原告所诉之路路权属于世港花园小区。因此，广州市海珠区世港花园业主委员会没有侵害原告广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司的权益，也没有义务保证原告的车辆在我小区道路通行。世港花园小区道路不足6米宽，距小区居民住宅楼仅有1米，小区道路的用途是小区地下停车库的车辆出入通道，不适宜社会车辆通过。2001年10月11日原开发商：广州鸿泽实业发展有限公司、广州新厚德农工商联合公司与广州市道路工程扩建办公室（受地铁总公司委托）签订《地铁二号线赤沙车辆段租用开发小区道路协议》（以下简称《协议》），当时目的是为了地铁2号线建设临时使用。该《协议》至今已过去15年多，地铁公司运营2号线（现改为8号线）赤沙车辆段早已建设完成。2001年该路借给地铁公司时，世港花园住宅区还未建设好，没有业主居住，而开发商拿了钱之后并不加以管理，因此没有人投诉路权问题。根据《物权法》，开发商将商品房售罄后，物权则发生转移。如今世港花园小区路权已由开发商转移给业主，是小区全体业主的共有物业，有开发商广州鸿泽实业发展有限公司函为证。按照2001年的《协议》，小区道路仅是借给地铁公司独家使用，但是因为开发商及物业服务公司长期不加以管理，导致大量社会车辆也顺道通行。近几年来，来往的车辆日益增多，对我小区造成强污染、高噪音，严重威胁居民的人身安全和出行安全，大量的载重车辆通行，造成小区路面破烂不堪并严重倾斜，这是对我小区业主共有物业的严重侵害。为此，世港花园业主们反复多次向街道办、海珠区政府、广州市道路扩建办公室及地铁总公司信访，强烈要求收回小区道路权，实施封闭式管理。经琶洲街道办事处近两年来的协调，今年四月，世港花园业委会与广州市地下铁道总公司、琶洲街道办一起，签订了三方协议。现依据新协议对该路实行自主管理，不允许其他社会车辆通行（除抢险救援车外），更严禁任何载重车辆通行，以维护全体业主的共同权益。原告广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司租用广州地铁公司的仓库空地进行经营，其有三处通道可以对外出行，一条是可以通往赤沙及新滘中路，一条是可以通往台涌石榴岗路，另一处是可以通过地铁公司八号线车辆维修段厂区东门的路。世港小区与原告属于不同的行政管理区域，不构成相关邻里关系。第二被告辩称：我司作为被告主体不适格，原告诉讼案由是相邻权纠纷，物业公司并非是道路所有人，非该道路相邻权的主体。根据第一被告提交的关于解决世港花园有关会议纪要中约定小区西侧道路的日常管理及有关运营经费由小区业委会负责，因此我方无需承担责任。经审理查明：2008年9月3日，广州市地下铁道总公司（甲方）与广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司（乙方）签订《广州地铁赤沙地块租赁合同》约定，乙方承租甲方位于广州市海珠区地铁车辆段以西，黄埔涌以南的赤沙地块。合同租赁期限为5年，从2008年12月1日至2013年11月30日止等。2010年1月22日、2012年9月18日，广州市地下铁道总公司（甲方）与广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司（乙方）签订《广州地铁赤沙地块租赁补充合同》、《广州地铁赤沙地块租赁合同补充合同二》约定本合同租赁期限2013年11月30日合同期满，若租赁地块仍未进行建设或开发，则租赁期自动顺延两年至2015年11月30日。2013年10月17日广州市地下铁道总公司房地产事业总部向广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司发出《关于赤沙地块顺延租赁合同的申请的复函》同意按原补充合同约定顺延两年租赁期限。2001年10月11日，广州市路道扩建工程办公室（甲方）与广州鸿泽实业发展有限公司、广州新厚德农工商联合公司（乙方）签订《地铁二号线赤沙车辆段租用开发小区道路协议》约定，甲方受广州市地铁公司委托，借用位于新港东路开发小区用地内西侧6米宽小区道路，用作赤沙车辆段通向新港东路北出口道路建设；借用道路时间从协议生效之日起至有关规划路开通，赤沙车辆段可另行通往新港东路止，届时所借道路，交由乙方全封闭管理。2015年4月16日广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司向广州市地下铁道总公司发出《关于相关问题的函》记载：“我司某司签订的《广州地铁赤沙地块租赁合同》，我司依照合同约定在正常履行。但2015年1月10日，我司租用贵司该地块建设的赤沙仓库的道路被世港花园的个别业主违法堵路。被堵道路是仓库车辆出入的主要通道和消防车辆进出的唯一通道。因此对我司仓库的日常使用造成了很大的影响，也给我司仓库的财产及人身安全带来严重的隐患。事件发生后，虽然贵司与政府都一直努力沟通协调，但到目前为止问题仍未得到解决。由于仓库的正常使用持续受到影响，仓库多个用户已拒交租金并联合向我司提出索赔要求。为此我司请求在此期间租金减免50%。同时我司将继续全力配合贵司，争取尽快将此事完全解决，使仓库恢复正常使用，为仓库的财产及人身安全消除隐患等。2015年7月17日广州地铁集团有限公司向广州市海峡尚恒房地产咨询服务有限公司复函称：根据合同约定，贵司需在每月10日前以支票或转账方式向我司支付当月租金，但我司至今未收到6-7月份租金（合计306,110.00元）。请贵司在2015年7月25日前向我司支付该款项，否则，我司将根据合同约定解除合同、收回地块和没收履约保证金。合同约定租赁期限至2015年11月30日，我司现正式告知贵司，租赁合同期满后我司将收回地块。请贵司根据合同约定提交退地方案，确保顺利交回租赁地块，并负责与分租户做好解释、安抚工作，保证分租户的平稳退场。同时对于分租户的退场工作，必须合法合规且符合政府相关主管部门的维稳要求。在上述两项要求实现的前提下，我司同意给予贵司在道路受影响期间租金80%的折扣，即从2015年1月11日起至道路恢复正常通行之日止。2014年3月19日，广州鸿泽实业发展有限公司向广州市路道扩建工程办公室、广州市地铁总公司发出《关于收回所租借小区道路的函》称，广州市地铁总公司于2001年10月11日起，借用的新港东路小区用地红线内西侧6米宽，200米长的小区道路已13年，根据该小区的业主及物业管理公司的强烈要求，收回所借用道路并进行全封闭管理等。2015年4月29日，世港花园小区业主委员会（甲方）与广州市地下铁道总公司（乙方）签订《广州市地下铁道总公司借用世港花园西侧道路协议》约定，乙方借用道路位置是海珠区新港东路238号世港花园西侧与海港花园东侧之间的小路，北至新港东路，南至凤浦西路。甲、乙双方按照谁借用谁付费的原则，就乙方借用通行道路的合理费用按照双方约定的方式进行支付；本协议约定的借用期限暂定为一年，自2015年5月1日至2016年4月30日止。乙方通行车辆原则上限于小车和地铁员工上下班车，严禁载重车辆通行，抢险车辆除外。乙方通行车辆以乙方提报车牌号清单为准，清单以外需通行的车辆（非载重车辆）须凭甲、乙双方认可的凭证或乙方提前通知甲方等。另，2015年4月3日琶洲街道办事处印发的海琶会纪[2015]2号会议纪要记载，经协商同意，在小区西侧道路两端安装保安亭和智能管理设备，设置门岗和标识牌，允许小区业主和地铁公司车辆通行（具体细则另拟实施方案）等。2015年5月11日琶洲街道办事处印发的海琶会纪[2015]3号会议纪要记载，会议明确，小区西侧道路的日常管理、设备运行维护及有关运营经费由业委会负责等。庭审中，原告与第一被告、第二被告均确认广州市地铁公司所借用的涉案小区道路所有权人为第一被告。本院认为，2015年4月29日，第一被告广州市海珠区世港花园业主委员会与广州市地下铁道总公司签订的《广州市地下铁道总公司借用世港花园西侧道路协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，虽然原告称该协议是第一被告与广州市地下铁道总公司故意排除原告，且侵犯了原告的相邻关系因此不能对抗原告，但根据2001年10月11日广州市路道扩建工程办公室与广州鸿泽实业发展有限公司、广州新厚德农工商联合公司签订的《地铁二号线赤沙车辆段租用开发小区道路协议》中已明确约定广州市路道扩建工程办公室是受广州市地铁公司委托，借用位于新港东路开发小区用地内西侧6米宽小区道路，用作赤沙车辆段通向新港东路北出口道路建设。即涉案小区道路的实际借用方为广州市地铁公司并非本案原告。之后原告于2008年9月3日向广州市地下铁道总公司承租其位于广州市海珠区地铁车辆段以西，黄埔涌以南的赤沙地块，合同租赁期限从2008年12月1日至2015年11月30日。也就是说原告在租赁该地块期间与第一被告的小区确有形成不动产相邻关系。基于此相邻各方应给对方的正常通行提供必要的便利，双方均应合理使用相邻道路，但结合本案，涉案小区道路实际为6米宽小区内道路且与小区内住宅房屋相邻，而根据原告当庭确认除涉案小区道路外其另有三条道路可以实现其通行目的，只是因其中一条限高、另一条限重、还有一条因广州市地铁公司禁止，因此原告的通行车辆均无法使用。由此可知，原告方所通行的车辆并非一般出行车辆，而是载重车辆，而依照常理在任何小区道路上通行外来车辆特别是超高、超重的社会车辆确实会对小区路面造成毁损，因此原告所要求两被告允许原告方车辆通行确已超出了相邻权法律关系的必要范围，且根据原告与广州市地下铁道总公司签订的租赁合同及2015年7月17日广州地铁集团有限公司向原告的复函均明确原告实际承租的赤沙地块期限至2015年11月30日截止，现原告也并未提出证据予以证明其对该地块享有2015年11月30日之后的租赁权，现租赁期满即原告在2015年11月30日之后所依托的相邻基础已不存在，其再要求判令两被告允许其正常通行涉案小区道路已无实际意义，因此对于原告该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费100元由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  熊丹丹人民陪审员  王 英人民陪审员  崔慧莎二〇一六年一月二十六日书记员马智妍张晓婷