广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第33号上诉人（一审被告）：北海晨光房地产有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇廉州大道125号。法定代表人：方图松，总经理。委托代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。委托代理人：沈祖贤，广西珠浦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨正芳。委托代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。上诉人北海晨光房地产有限公司（以下简称晨光公司）因与被上诉人杨正芳商品房预售合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2013）合民初字第1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人北海晨光房地产有限公司的委托代理人庄礼国，被上诉人杨正芳的委托代理人张甫到庭参加诉�。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年1月14日，原告杨正芳与被告晨光公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将晨光花苑（世豪名都）第3号楼1单元601号房以每平方米1660元的价格出售给原告，该商品房建筑面积共204.63平方米，总金额339686元，原告须于签订合同当日付清全部房款；被告应当在2010年5月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期则从规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，由被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理�属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，合同的附件六约定房屋主体结构工程设施按设计的合理使用年限进行保修、屋面防水工程保修期为5年、装修工程保修期限为2年等；合同还约定了其他事项。原、被告还于签订《商品房买卖合同》的同一日签订了附件四《补充协议》一份，该协议第十六条第一款约定被告通知原告的方式包括但不限于：（1）根据《商品房买卖合同》载明的原告电话，以电话方式通知；（2）根据《商品房买卖合同》载明的原告地址，以邮政特快或挂号信等形式通知；（3）被告在《北海日报》或《北海晚报》以刊登公告形式通知。第十九条约定如该协议条款与《商品房买卖合同》条款冲突的，适用该协议条款。原告杨正芳于2010年1月5日向被告晨光公司支付了20000元定金，剩余房款319686元也已支付完毕，在签订《商品房买卖合同》当日还向被告支付了13748元办证费用。2011年8月5日，原告杨正芳从被告晨光公司处签领了涉讼房屋的房屋所有权证书，该证书编号为合房权证合浦字第××号，上面载明初始登记日期为2010年9月3日，登记时间为2011年5月17日。2011年12月11日，原告杨正芳向南珠物业申请对涉讼房屋进行维修，维修的内容为：1.天面及墙体多处渗水；2.各个房间墙体多处裂纹；3.有几个房间天花板未刮平；4.排污管渗水；5.电表箱变形；6.天面维修要加防水层；7.外墙裂纹要做防水层。原告杨正芳还向合浦县住房和城乡规划建设局及合浦县信访办对涉讼房屋的质量进行投诉，合浦县住房和城乡规划建设局分别于2012年9月4日作出《关于杨廉强、杨正芳质量投诉问题的答复》、于2013年1月30日作出《关于杨廉强反映�豪名都套间3#楼1单元601房外墙渗水和墙体裂缝质量投诉问题的调查处理情况》、于2013年10月9日作出《关于杨廉强反映世豪名都套间3#楼1单元601房质量问题的调查复函情况》，称经调查核实了涉讼房屋的确存在外墙渗水和墙体裂缝的问题，并已督促被告组织人员进行维修工作。原告杨正芳认为涉讼房屋存在的质量问题仍未得到解决，为此向该院提起诉讼，请求判令：一、被告修复晨光花苑（世豪名都）第3号楼第一单元601号给原告，直至其符合工程施工图纸设计的标准为止，修复费约100000元（以鉴定机构评估修复价为准）；二、被告支付逾期交房违约金40864.2元（从2010年5月31日起暂至2013年9月30日止共1203天，按总房款339686元的每日万分之一计算，以后另计至案件终结）给原告；三、被告赔偿因逾期交房导致原告的租金损失60000元（从2010年5月31日起暂至2013年9月30日止共40个月，按同地段同类房屋租金每月1500元标准确定，以后另计至案件终结）；四、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告杨正芳向该院申请：一、对涉讼房屋在施工过程中存在的一系列质量问题进行鉴定，并对修复费用进行司法评估鉴定；二、对相当于涉讼房屋面积的同地段同类型房屋的租金进行估价鉴定。经审查，原告的第一项鉴定申请该院予以准许，原告的第二项鉴定申请该院不予准许。经北海市中级人民法院委托，桂林市正诚司法鉴定中心于2014年8月15日对原告申请的第一项鉴定申请作出正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第22号《建筑工程质量评定司法鉴定意见书》。收到该鉴定意见书后，原告变更其诉讼请求为：一、第1项诉讼请求变更为：被告提供修缮晨光花苑（世豪名都）第3号楼第1单元601号设计图，支付修复费67000元给原告，由原告负责雇请施工单位修复晨光花苑（世豪名都）第3号楼第1单元601号；二、第2、3项诉讼请求不变；三、第4项诉讼请求变更为：被告承担本案的诉讼费用、鉴定差旅费2500元、现场勘察费2000元、鉴定费4000元、邮寄费23元。另查明，涉讼房屋所处的合浦县晨光花苑3#楼开工日期为2009年3月23日，已于2010年5月17日竣工验收，并于2010年5月25日向合浦县建筑工程质量安全监督站备案。一审法院认为：原告杨正芳与被告晨光公司于2010年1月14日签订的《商品房买卖合同》以及该合同的附件是双方当事人的真实意思的表示，当事人主体适格、合同内容合法，为有效合同，双方均应依照合同的约定享有权利并履行相应的义务。合同签订的当日，原告杨正芳依约一次性将全部房款及后续办证费用支付给了被告晨光公司，履行了合同的主要义务，则被告也应依照合同的约定在2010年5月31日前将符合合同约定的�房条件的房屋交给原告，并按合同的附件六履行对房屋的保修承诺。现涉讼房屋的确存在质量问题，依照原、被告签订的合同约定，被告应承担维修房屋的义务，但在经合浦县住房和城乡规划建设局督促，并由被告组织人员进行维修后，根据正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第22号《建筑工程质量评定司法鉴定意见书》的勘验结果来看，虽然涉案房屋已经做了局部处理和修复，但是与设计和规范要求仍存在有偏差，涉案房屋仍存在外墙渗水、墙体空鼓开裂和露筋、底层主卧墙和底层主卧柱垂直偏差、天花板未平、3-10轴×A轴柱不符合设计要求等一系列质量问题。现有证据表明原告已于2011年12月11日提出维修申请，但至今被告仍未将房屋维修完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，原告可以自行或委托他人修复，修复费用由被告承担，原告起诉被告支付67000元修复费用与鉴定意见书评估的修复费用一致，该院予以支持。关于原告请求被告提供涉讼房屋设计图的问题。虽然被告有承担维修涉讼房屋的义务，但是原告已通过诉讼方式要求自行维修。在原告自行维修或委托他人维修时，被告有支付维修费用的义务，但被告支付维修费用后，原告可自行委托设计单位制定修整方案，并非必须被告协助才可完成维修工作，因此该请求该院不予支持。关于原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。本案中，虽然原、被告在签订的《商品房买卖合同》约定达到交房条件后被告应当书面通知原告办理交付手续，但在附件四《补充协议》第十六条中又约定被告可以以电话通知等其他方式告知原告，附件四第十九条中还约定如该补充协议条款与《商品房买卖合同》条款冲突的，适用该�议条款，因此被告除了书面通知外，还可以以其他形式通知交付房屋。涉讼房屋所处的合浦县晨光花苑3#楼已于2010年5月17日竣工验收，达到了原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，虽然被告没有提供证据证实其向原告出示了该证明文件，但是由于商品房需要经过竣工验收备案登记方可办理房屋所有权证书，因此推定原告杨正芳于2011年8月5日签领房产证时已知悉涉讼房屋通过竣工验收的事实，被告已经符合合同约定的交房条件。本案中被告并无任何证据证实原告与其已经完成了房屋交接手续及签领房屋钥匙，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款前段的规定，被告为原告办理涉讼房屋的房屋所有权证书并经原告签领后，即应视为被告已向原告交付房屋。因此被告应向原告支付的逾期交房违约金应从2010年6月1日起计算至2011年8月4日止，以涉讼房屋总价款339686元的每日万分之一计算为14606.5元。关于原告请求被告赔偿租金损失的问题。本案中，被告作为涉讼商品房的出卖人，承担着对涉讼商品房的保修责任。原告在保修期内已经向被告提出维修涉讼房屋的请求，之后又向合浦县住房和城乡规划建设局及合浦县信访办对涉讼房屋的质量进行投诉，但至今被告仍未修好，房屋仍存在质量问题。在此过程中，原告一直向被告主张权利，而被告违反合同约定、怠于履行自己的维修义务，导致原告不能正常使用所购商品房，因此应当赔偿原告相应的损失，但是该损失不能按照原告主张的金额计算，理由有二：一、原告所提供的用以证明其租金损失的《房屋租赁合同》租赁期限为三年，从2010年8月10日起至2013年8月10日止，本案中原、被告约定的交房期限为2010年5月31日，被告逾期交房二个月余时，原告即与他人订立了为期三年的租赁合同，与常理不符，该房租的支出与本案并不具有关联性；二、原、被告在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房违约金，究其性质来看，逾期交房违约金赔偿的是在限定的交房期限后原告不能正常使用房屋的损失，而被告未按约定维修房屋所导致的结果也是原告不能正常使用房屋，应当参照逾期交房违约金的计算标准计算原告的租金损失，因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，该院不予支持原告对相当于涉讼房屋面积的同地段同类型房屋的租金进行估价鉴定的申请。原告因涉讼房屋存在质量问题且被告未及时履行维修义务而导致的损失，应当从其受领涉讼房屋房产证的次日，即2011年8月6日起算，以涉讼房屋总价款339686元的每日万分之一计算至本判决确定的履行期限最后一日�。根据上述事实与理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告北海晨光房地产有限公司向原告杨正芳支付晨光花苑（世豪名都）第3号楼1单元601号房维修费用67000元；二、被告北海晨光房地产有限公司向原告杨正芳支付逾期交房违约金14606.5元；三、被告北海晨光房地产有限公司赔偿原告杨正芳因不能正常使用晨光花苑（世豪名都）第3号楼1单元601号房所造成的损失［按晨光花苑（世豪名都）第3号楼1单元601号房的总价款339686元的每日万分之一计算，自2011年8月6日起计至本判决确定的履行期限最�一日止］；四、驳回原告杨正芳的其他诉讼请求。本案受理费4312元，鉴定费用8563元，由原告杨正芳负担4852.5元，被告北海晨光房地产有限公司负担8022.5元。上诉人晨光公司公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实有误，导致判决错误。1、本案的证据直接证明了上诉人不存在逾期交房的事实，一审判决支持被上诉人主张的逾期交房违约金的请求，完全没有事实根据。事实上，在涉案的房屋所在的整幢3#楼的交房过程中，上诉人是严格按照合同的约定时间交付房屋的。该3#楼房于2010年5月17日竣工验收合格，并达到双方在商品房买卖合同约定的交房条件后，上诉人就按照合同约定用电话方式通知3#楼整幢的业主（包括被上诉人）到上诉人公司验收交接了房屋，这一事实，有被上诉人签领涉案房屋的房产证的记录为证，由此可见，上诉人没有逾期交�。其次，从被上诉人主张房屋存在质量问题，上诉人按要求为其修复的事实也充分证明了本案不存在逾期交房的事实。最后，从涉案房屋所在的整幢3#楼的业主都未就逾期交房的事实提出任何主张，即整幢楼的业主都不存在逾期交房的事实，也能证明上诉人根本不存在逾期交房的行为。一审判决认定上诉人逾期交房，认定事实错误。2、一审重复性判决错误，即在第二项既判决上诉人承担逾期交房违约金，又在第三项判决上诉人支付逾期交房的损失错误。如前所述，本案根本就不存在逾期交房的事实，一审判决上诉人承担逾期交房违约金是错误的，并且，不仅第二项判决上诉人支付逾期交房违约金14606．5元，又在第三项判决上诉人支付逾期交房造成的损失，属于重复性惩罚判决，是没有事实依据和法律依据的。二、一审判决上诉人支付维修费用给被上诉人自行维修，适用法律不准确。上诉人不否认涉案的房屋存在部分墙体有裂迹、房间的天花板未刮平的质量问题，但上诉人收到被上诉人的反映后，已按合同约定，无条件积极地在合理的时间给予维修，并不存在拖延维修的情形。且上诉人已答应被上诉人，对同类问题如果房屋修复仍不达到质量标准，上诉人可以根据其他业主认可的维修方案继续维修，直至达到质量指标为止。但上诉人一直认为上诉人没有履行维修义务，在没有与上诉人协调的情况下，就提起诉讼。且在一审诉讼过程中，上诉人也一直承认按照广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出的《北海晨光花苑·世豪名都结构加固方案》，给被上诉人进行房屋维修，而一审法院违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，作出了错误的判决。三、一审判决上诉人承担鉴定费用不公平。本案之前，其他业主因同样的问题，上诉人已由业主自主委托广西最权威的广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出了房屋质量鉴定，并由业主自主选定业界权威的南宁砼科结构加固补强工程有限公司对房屋进行维修，所需鉴定费、维修费用由上诉人承担，且上诉人也同意以维修公司的《北海晨光花苑．世豪名都结构加固方案》进行维修，在这种情况下，被上诉人要求进行重新鉴定而支出的费用，一审判决上诉人承担是不公平、不公正的。综上所述，一审判决部分事实认定不清，证据不足，部分法律适用不准确，导致判决错误，请求二审法院判决撤销合浦县人民法院（2013）合民初字第1688号民事判决第一至第三项，并依法改判由上诉人主持维修，维修费上诉人承担；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人杨正芳辩称：一、上�人主张其没有逾期交房，是没有事实依据的，上诉人在2010年5月31日之前确实没有交付房屋，一审判决认定2011年8月5日交房是正确的，上诉人主张没有逾期交房是不成立的。二、上诉人主张一审判决第二项、第三项是重复的理由不成立。因为上诉人逾期交房，同时交房后，房屋也是不能正常使用的，所以一审法院没有重复计算违约金。三、相关法律规定，出卖人拒绝维修或超出保修期限的，买受人可以找人维修，因为保修期限是一年，而在这个时间里上诉人没有修好涉案房屋，是故意拖延维修，被上诉人是可以自行维修的，维修费用由上诉人承担也是合法的。四、由于涉案房屋没有修理好，其工程鉴定费由违约方上诉人承担是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人晨光公司、被上诉人杨正芳二审期间均未提交�的证据。经二审审理查明的事实与一审查明的相同，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：1、上诉人是否存在逾期交房的行为，被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金有无事实及法律依据；2、被上诉人请求上诉人支付房屋维修费67000元及赔偿损失有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人晨光公司与被上诉人杨正芳于2010年1月14日签订的《商品房买卖合同》以及该合同的附件是双方当事人的真实意思表示，其所约定的内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方的合同约定上诉人晨光公司在2010年5月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给被上诉人杨正芳，上诉人主张在涉案房屋所在的合浦县晨光花苑整幢3#楼于2010年5月17日竣工验收合格并达到双方约定的交房条件后，其就按照合同约定的电话方式通知3#楼整幢的业主（包括被上诉人）到上诉人公司验收交接了房屋，上诉人没有逾期交房，但这一主张上诉人未能提供充分的证据予以证实，本院不予采纳。本案中并无任何证据证明上诉人与被上诉人已经完成了房屋交接手续及签领房屋钥匙，上诉人提交的被上诉人签领涉案房屋房产证的记录时间为2011年8月5日，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，上诉人为被上诉人办理涉讼房屋的房屋所有权证书并经被上诉人签领后，即应视为当时被上诉人已知悉涉讼房屋通过竣工验收的事实以及上诉人已向被上诉人交付房屋，故上诉人存在存在逾期交房的行为，应向被上诉人支付的逾期交房违约金从2010年6月1日起计算至2011年8月4日止，以涉讼房屋总价款339686元的每日万分之一计算为14606.5元。关于第二个�议焦点，本院认为，依照双方签订的合同约定，上诉人作为涉讼商品房的出卖人，应承担对涉讼商品房的保修责任。被上诉人在保修期内已经向上诉人提出维修涉讼房屋的请求，之后又向合浦县住房和城乡规划建设局及合浦县信访办对涉讼房屋的质量进行投诉，但上诉人组织人员进行维修后，根据正诚司鉴中心（2014）建质鉴字第22号《建筑工程质量评定司法鉴定意见书》的勘验结果，涉案房屋虽然已经做了局部处理和修复，但仍存在外墙渗水、墙体空鼓开裂和露筋、底层主卧墙和底层主卧柱垂直偏差、天花板未平、3-10轴×A轴柱不符合设计要求和一系列质量验收规范的要求等质量问题。上诉人至今仍未将房屋维修完毕，导致被上诉人不能正常使用所购商品房，应赔偿被上诉人相应的损失，一审法院参照逾期交房违约金的计算标准，从被上诉人受领涉讼房屋房产证的�日即2011年8月6日起至本判决确定的履行期限最后一日止以涉讼房屋总价款339686元的每日万分之一计算被上诉人不能使用所购商品房的损失并无不当，本院予以认可。上诉人主张一审判决上诉人支付逾期交房违约金与赔偿上诉人收房后不能使用该房屋的损失是属于重复性惩罚判决，没有事实及法律依据，本院不予采纳。此外，本案现有的证据表明被上诉人于2011年12月11日已提出维修房屋的申请，在此过程中，被上诉人也一直向上诉人主张权利，但上诉人怠于履行自己的维修义务，至今仍未将涉讼房屋维修完毕，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，被上诉人可以自行或委托他人修复，修复费用由上诉人承担，而被上诉人请求上诉人支付67000元的修复费用与鉴定意见书评估的修复费用一致，本院予以支�。综上所述，上诉人北海晨光房地产有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4312元，由上诉人北海晨光房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长魏玉芳审判员李雪燕审判员杨天隆二〇一五年八月六日书记员何俊附：本判决书引用的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者�更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。