江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2652号
上诉人（原审被告）南京顺天实业有限公司，组织机构代码25001275-X，住所地南京市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人毛顺初，该公司董事长。
委托代理人沈皓。
委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）熊猫电子集团有限公司，组织机构代码13488315-2，住所地南京市南京经济技术开发区内（玄武区中山东路301号）。
法定代表人徐国飞，该公司总经理。
委托代理人孙宪超，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人周浩，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人南京顺天实业有限公司（以下简称顺天公司）因与被上诉人熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人顺天公司的委托代理人沈皓、王和平，被上诉人熊猫集团的委托代理人孙宪超、周浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
熊猫集团原审诉称，2003年8月29日，顺天公司、熊猫集团在南京市鼓楼区人民政府的鉴证下签订了《租赁协议》，约定，熊猫集团作为出租方将其拥有的坐落于南京市定淮门12号的全部土地、房屋租赁给顺天公司建设高科技软件园区，租赁期限为10年，自2003年9月1日起至2013年8月31日止。《租赁协议》约定，顺天公司每年按季向熊猫集团支付租赁费用600万元，先支付后用，并自第四年起租赁费用以上一年租赁费用为基数每年递增3%至合同期满。根据《租赁协议》，截至2012年9月30日，顺天公司应付熊猫集团租赁费用总额为5797.47万元，但顺天公司仅实际支付熊猫集团4920万元，尚欠877.47万元，熊猫集团多次催要无果，但顺天公司拒绝履行，故熊猫集团诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《租赁协议》；2、顺天公司立即向熊猫集团支付拖欠的租赁费用877.47万元；3、顺天公司立即向熊猫集团交还租赁土地、房屋并向熊猫集团支付租赁土地、房屋占有使用费（自合同解除之日起按100万元／月计算，实际应计算至顺天公司租赁土地、房屋返还给熊猫集团之日止）；4、顺天公司承担本案全部诉讼费用。
顺天公司原审辩称，一、双方《租赁协议》约定，熊猫集团的保底年收入不低于600万元，且顺天公司需安置熊猫集团有关员工，故双方名为租赁实为合作关系。二、双方间的《租赁协议》系在鼓楼区政府的协调下促成，在出现纠纷时，首先应由鼓楼区政府协调解决。顺天公司入驻软件园后为园区的发展和鼓楼区的经济做出了巨大贡献，故要求继续履行合同。三、关于合同约定从第四年起的3%租金递增问题，经鼓楼区政府协调，熊猫集团已同意免除。此外，因承租范围的房屋包括熊猫集团与省公安厅的联建房，顺天公司与省公安厅协议取得联建部分的三十年使用权，现该房屋由鼓楼区政府安排他人使用，故自2004年10月起已与熊猫集团协商每月减少租金3万元。四、熊猫集团主张的100万元／月使用费缺乏依据。综上，顺天公司同意在核算后就所欠租金予以补偿，并希望在合同到期后续签合同。
原审法院经审理查明，熊猫集团系本市鼓楼区定淮门12号土地的使用权人以及地上房屋的所有权人。2003年8月29日，熊猫集团（协议甲方）与顺天公司（协议乙方）、南京市鼓楼区人民政府（协议丙方）签订一份《租赁协议》，约定：一、为进一步推动南京高科技软件产业发展，同时也为了开发运作企业资源，妥善解决破产企业的善后问题，经鼓楼区政府牵线并具体指导，合作双方经充分协商，由乙方租用甲方位于南京市定淮门12号原熊猫集团南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业，计有土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，水电管网和通讯等。二、租赁合作期十年，自2003年9月1日至2013年8月31日。因乙方改造工程较大，甲方同意在签订本协议后给予乙方四个月装修期，即2003年9月1日至2003年12月31日免交费用。三、乙方利用该项物业创建高科技软件开发专业园区，不得将该项物业转租第三方或用于其它商业经营。四、租赁费用及支付方式。乙方每年给付甲方净收入人民币600万元，实行按季支付。原则上先付后用。协议签署后先预付当季租金150万元，此后每季度支付，即每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前支付下一季度的租金。如乙方逾期未付款超过一个月，应由丙方负责协调解决，必要时甲方可终止执行本协议并保留索赔权利。合理考虑市场及物价等因素，依例自第四年起，租赁总费用以上一年租金为基数每年递增3%至合同期满。......八、双方合作期间，乙方按”定比例、不定人头”的原则，聘用甲方员工，人数为乙方在该园区用工总人数的三分之一，担任物业维修、保洁、保安等岗位，参照市场及有关法规合理确定支付薪酬。
2012年5月14日，熊猫集团致函顺天公司，称：双方租赁协议约定租金从第四年起以上一年为基数每年递增3%至合同期满，据此，至2012年3月31日，顺天公司应付租金5439.26万元，实际支付4513万元，尚欠926.26万元，要求顺天公司在收函后15日内补交。2012年5月25日，顺天公司回函，称：关于递增3%的租金部分，确实未支付，主要原因一是当时开园后第四年时仍很困难，处于亏损，顺天公司申请减免未果就一直搁置，二是人事变化，顺天公司忘记了。按约是应该支付的，但目前园区一直独立运作，没有任何利润积累，账上没钱，要求将合同再续签五年，并在以后续租中每年分摊一百多万解决。关于每月少给付3万元租金，是因为当时有第一排500多平方米的房屋系省公安厅占用无法交付，故每月扣除3万元租金，后该房屋交付后转给鼓楼区政府安置的人使用，望根据以上情况予以认可，等等。2012年12月12日，熊猫集团向顺天公司发出《关于催付租金及解除租赁协议的通知》，认为截至2012年9月30日，顺天公司应付租赁费用总额5797.47万元，实际支付4920万元，拖欠877.47万元，虽经多次催要，但顺天公司一直未付已构成违约，故通知其解除双方的《租赁协议》，等等。
另查明，2006年1月，熊猫集团（协议丙方）与顺天公司（协议乙方）、江苏省公安厅第二处（协议甲方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：南京市定淮门12号沿街两层门面楼房是甲方与丙方下属南京家用电器厂于1998年联建，建筑面积509平方米，由双方按总面积的5：5分成使用，甲方获得一半免费使用权，使用期限为三十年。鉴于以上背景，甲方同意将上述联建房延街东侧一、二层房屋（建筑面积为254平方米）的使用权全部有偿转让给乙方，乙方同意接受该房屋的全部使用权，同时丙方同意乙方将该房屋提供给鼓楼区政府使用。该房屋使用权转让期限自2006年2月1日起至2030年1月1日止，乙方支付完补偿款后甲方不再享有该房屋的任何权利义务和责任。甲方在合同签订后二十天内将该联建房腾空交付乙方，并交付所有合同文件原件，丙方在场参与验收交接。甲、乙双方约定房屋使用权转让费为144万元，甲方承诺不再向丙方和乙方诉求其它补偿等要求。因丙、乙双方于2003年8月29日所签订的协议截止日期为2012年8月31日，到期乙方如不再签署续租合同，丙方支付50万元人民币给乙方，以作为乙方有偿接受甲方使用权剩余年限（截止2030年1月1日）的补偿金，乙方不再对联建房有其它补偿请求，等等。
又查明，截至一审判决前，顺天公司实际支付熊猫集团租金5202万元，其中自2004年10月起每月实际支付租金为47万元。
原审法院认为，熊猫集团与顺天公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应严格履行。虽然该协议中有关于顺天公司聘用熊猫集团员工的相关内容，但双方的主要权利义务关系是熊猫集团将土地及房屋等租赁物交付给顺天公司使用、收益，顺天公司支付相应的租金，因此，应认定双方系租赁合同关系，故顺天公司关于双方系合作关系的抗辩意见，不予采纳。
根据合同法的规定，租赁合同的承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方在合同中亦约定，顺天公司应当先付后用，租金按季支付，如顺天公司逾期未付款超过一个月，熊猫集团可终止执行合同并保留索赔权利。顺天公司自2007年开始应当按上一年度租金基数递增3%的标准向熊猫集团支付租金，但顺天公司一直未履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。顺天公司抗辩与熊猫集团协商一致免除了递增租金部分，但熊猫公司不予认可，顺天公司亦未提交证据证明，故原审法院对顺天公司该辩称意见不予采纳。关于顺天公司抗辩的自2004年10月起每月租金减少3万元的主张，顺天公司提供了《房屋使用权转让合同》以及双方往来函件予以佐证，故原审法院予以采纳。综上，顺天公司各年度应支付租金分别为：2004年为591万元（600万-3万×3）、2005年为564万元（600万-3万×12）、2006年为564万元（600万-3万×12）、2007年为5809200元［564万×（1＋3%）］、2008年为5983476元（5809200元×（1＋3%）］、2009年为6162980.28元（5983476元×（1＋3%）］、2010年为6347869.69元（6162980.28×（1＋3%）］、2011年为6538305.78元（6347869.69元×（1＋3%）］、2012年为6734454.95元（6538305.78元×（1＋3%）］、2013年1至6月为3468244.30元（6734454.95元×（1＋3%）÷2］，以上合计为58234531元，扣除顺天公司已付租金5202万元以及双方合同终止后顺天公司应补偿熊猫集团的50万元，顺天公司尚应支付熊猫集团租金5714531元。由于顺天公司拖欠租金数额巨大，严重影响了熊猫集团通过出租租赁物获取租金的合同目的实现，熊猫集团据此解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，顺天公司应将租赁物交还熊猫集团，合同解除后至租赁物实际交还之日止的房屋使用费，参照2013年租金标准给付。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除熊猫集团与顺天公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》；二、顺天公司于判决生效后十五日内从承租的本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并将其交还熊猫集团；三、顺天公司于判决生效起十日内一次性支付熊猫集团租金571.4531万元（截止2013年6月30日），2013年7月1日至判决生效之日的租金以及判决生效后至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费，均按2013年租金标准693.648860万元／年计算。一审案件受理费76400元，熊猫集团负担24600元，顺天公司负担51800元。
上诉人顺天公司上诉称，一、熊猫集团要求自第四年年租金递增3%，无事实依据。案涉《租赁协议》系在鼓楼区政府的协调和直接参与下签订的，且鼓楼区政府亦为协议当事人。在该协议履行过程中，熊猫集团未能按约交付房屋，经鼓楼区政府协调，熊猫集团同意免除年租金递增3%，顺天公司此后即按固定租金47万每月交纳，熊猫集团在长达六年时间里也一直未提出异议。因此，当事人已就免除年租金递增3%形成合意，且已实际履行至今，原审法院仍支持熊猫集团的该项请求，缺乏事实根据，应予纠正。二、熊猫集团收取租金后未依法开具发票，构成违约。熊猫集团收取租金，依法开具发票，既属合同义务，亦为法定义务。根据原审查明，熊猫集团共收取顺天公司交纳的租金5202万元，但并未开具任何发票，应属违约。顺天公司扣留部分租金，是为了促使熊猫集团尽快补足租金发票，履行法定义务。三、顺天公司基本能够按时足额支付租金，并未损害熊猫集团权益，本案《租赁协议》应当继续履行。如前所述，本案《租赁协议》系在政府部门的引导下签订的，顺天公司的项目系鼓楼区重点招商引资项目，且通过合同履行的实践证明，顺天公司确为鼓楼区建设作出重大贡献。另，顺天公司即便在本案诉讼期间，仍按时积极向熊猫集团交纳租金，并无任何主观拖欠之意。至于熊猫集团起诉的租金数额，源于熊猫集团未能将门面房每月3万元租金扣除，同时将年租金递增了3%，顺天公司实际并未恶意拖欠熊猫集团租金。因此，熊猫集团作为出租人已收取大额租金，权益并未受损，相反熊猫集团至今未开发票，而顺天公司一直按时交纳租金，负债经营。在此情况下，熊猫集团要求提前解除《租赁协议》于法无据，更不利于整个园区后续经营和管理。请求：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决；二、判令双方签订的《租赁协议》继续履行，熊猫集团给付租金发票；三、本案诉讼费用由熊猫集团承担。
被上诉人熊猫集团答辩称，一、原审法院认定事实清楚。顺天公司要求免除年租金递增3%，无事实和法律依据。熊猫集团从未与顺天公司达成免除年租金递增3%的合意，且顺天公司至今也未提供证据证明，因此，顺天公司应按合同约定自2007年起按上一年度租金基数递增3%向熊猫集团支付租金。二、开具发票与本案无关，顺天公司不能以未开具发票为由拖欠熊猫集团租金。且《租赁协议》约定顺天公司向熊猫集团支付的租金是熊猫集团最后实际收到的”净收入”，所有税费均应由顺天公司缴纳，顺天公司需要发票必须提前向熊猫集团支付开具发票应缴纳的税金，但顺天公司从未向熊猫集团支付过税金。顺天公司自述”扣除部分租金是为了促使熊猫集团尽快补足租金发票”，虽然讲述的开具发票的欠租理由不成立，但本质上体现了欠租事实。三、顺天公司拖欠熊猫集团租金的行为已构成根本违约，熊猫集团有权解除与顺天公司的《租赁协议》。一审法院已查明顺天公司欠租金额达571.4531万元（此判决金额已扣除与门面房相关的费用410万元），金额巨大；且顺天公司在一审中陈述与众多租户租赁协议签订的租期已超过与熊猫集团《租赁协议》约定租期，甚至到2017年；顺天公司的违约行为已严重影响熊猫集团合同目的的实现，严重侵犯了熊猫集团的权益。请求驳回顺天公司的上诉请求。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院另查明，二审中，顺天公司提供证据证明，2005年10月26日顺天公司支付给熊猫集团租金12.55万元（收据票号：0616401），2013年7月5日、8月13日，顺天公司各支付给熊猫集团租金57.8041万元，2013年9月2日顺天公司支付给熊猫集团30万元，10月8日顺天公司支付给熊猫集团27.8041万元；截止2013年10月8日顺天公司共支付给熊猫集团租金5387.9623万元。熊猫集团对此予以确认。
经双方对帐确认，若按合同约定的从第四年起，租金总费用以上一年租金为基数每年递增3%计算，2004年1月至2013年9月30日，顺天公司应支付给熊猫集团租金5996.865315万元，扣除顺天公司已支付的租金5387.9623万元，截止2013年9月30日顺天公司还应支付给熊猫集团租金608.903015万元。
本院认为，合法的民事合同法律关系受法律保护。本案中，熊猫集团与顺天公司签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。本案二审争议焦点：一、顺天公司在履行合同中是否存在违约行为，熊猫集团是否有权解除合同。二、本案中，顺天公司是否有权要求熊猫集团开具租赁发票。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据双方签订的协议约定，租金支付的方式为”先支付后用”，即每年3月31日，6月30日，9月30日，12月31日前支付下一季度的租金。自第四年起，租赁总费用以上一年租金为基数每年递增3%至合同期满。顺天公司逾期付款超过一个月，熊猫集团可终止执行协议并保留索赔权利。合同履行期间，顺天公司从2004年10月基本每月是按47万元向熊猫集团支付的租金。顺天公司认为双方在履行合同过程中，熊猫集团同意免除从第四年起递增3%，即应按固定租金每月47万元向熊猫集团交纳。对此，本院认为，首先，从《租赁协议》约定的内容看，双方明确约定，自第四年起，租赁总费用以上一年租金为基数每年递增3%至合同期满。即顺天公司应从第四年起按上一年度租金基数递增3%向熊猫集团支付租金。其次，从双方的往来函件的内容看，2012年5月12日，顺天公司回函表示，关于租金的计算，递增3%的租金部分，经核确实没有支付，据调查，一是当时开园后第四年时仍很困难，处于亏损，申请减免未果就一直搁置了；二是人事变化，公司忘记了。按约是应当支付给你们的，但目前园区一直独立运作，也没有任何利润积累，账上是没有钱的，顺天公司等三家股东再出钱也难操作，统一不了。上述函件可以证明合同履行过程中，双方就是否免除从第四年起租金递增3%，并未达成一致意见。顺天公司亦未提供证据证明熊猫集团同意免除从第四年起租金递增3%。顺天公司经催告后仍未按合同约定向熊猫集团支付租金，已构成违约，且双方签订的租赁期限在2013年8月31日已经到期，熊猫集团要求解除合同既符合合同约定，也符合法律规定。故，顺天公司要求继续履行《租赁协议》的上诉请求，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，根据税务及发票管理的相关规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；任何单位和个人不得转借、转让、代开发票。本案中，熊猫集团要求顺天公司支付租赁费，是以合同法和双方签订的合同为依据，而开具发票是税法规定的义务，两者的法律依据不同。顺天公司要求熊猫集团开具发票，应当提出独立的诉讼请求，即在本案中提出反诉或另行提起诉讼。现顺天公司仅提出抗辩要求熊猫集团开具发票，其请求缺乏依据。由于顺天公司在上诉期间，又向熊猫集团支付了部分租金和房屋使用费，二审期间经双方对帐确认，截止2013年10月8日，顺天公司共支付给熊猫集团租金5387.9623万元。按照合同约定的从第四年起每年递增3%，自2004年1月至2013年9月顺天公司应支付给熊猫集团租金为5996.865315万元。扣除顺天公司已支付的租金5387.9623万元及熊猫集团应补偿给顺天公司的50万元，顺天公司还应支付给熊猫集团租金558.903015元。因二审中出现新的事实，导致原审判决应予变更。上诉人顺天公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决第一项、第二项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决第三项为：顺天公司于判决生效起十日内支付给熊猫集团租金558.903015万元（该租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准693.648860万元／年计算。
如果顺天公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费76400元，由熊猫集团负担24600元，顺天公司负担51800元；
二审案件受理费76400元，由顺天公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一三年十月十四日
书记员 张 毅