天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1711号上诉人(原审被告)：李庆，男，1965年10月6日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：胡翠玲，天津才高律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐婉晴，女，1992年8月11日出生，汉族，天津金之杉室内装饰设计有限公司职员，住天津市河西区。原审第三人：天津金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406。法定代表人张彤，职务总经理。委托诉讼代理人胡淑芳，女，该公司店长。上诉人李庆因与被上诉人徐婉晴及原审第三人天津金乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2016）津0112民初7279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人李庆及其委托诉讼代理人胡翠玲，被上诉人徐婉晴，原审第三人天津金乐家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人违约，于法无据。涉诉房屋被查封是上诉人意志以外的原因造成的，上诉人没有义务也没有能力确保房屋不被查封，不能因此认定上诉人构成违约。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失的金额没有依据。1、被上诉人并未提供任何证据证明其损失的情况，甚至没有证据证明其已经准备了购房款，在被上诉人没有证据证实其有损失的情况下，一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失没有事实和法律依据；2、一审法院没有对类似房屋价格做过鉴定，也没有到房管部门进行调查，酌定25万元经济损失没有事实和法律依据；3、关于上诉人是否通知第三人及被上诉人房屋被查封的事实，认定不清。一审法院对该事实未进行深入询问和了解上诉人。原审第三人在2016年6月14日就已经知道房屋被查封，并负有把消息传达给被上诉人的责任，事实上，被上诉人和原审第三人还曾为解除查封之事帮助上诉人出谋划策，补充协议约定办理过户的时间是2016年7月31日，到7月31日上诉人未能解除查封并完成过户手续，被上诉人和原审第三人都知道已经无法交易，理应采取止损措施，被上诉人未能采取合理措施，之后扩大损失部分不应由上诉人承担。三、一审判决事项超出被上诉人一审中的诉讼请求。被上诉人在一审中的诉讼请求并未提出返还3万元定金，一审判决上诉人返还定金3万元，根据不告不理原则，不应对此进行判决。徐婉晴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津金乐家房地产经纪有限公司述称，同意被上诉人意见，不同意上诉人的上诉请求。徐婉晴向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖居间合同》,被告协助原告办理过户手续，原告支付剩余房款465000元；2、如该合同不能继续履行，请求判令被告支付原告违约金24740元，并赔偿原告经济损失30万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月25日，原、被告及第三人订立《房屋买卖居间合同》，原告购买被告位于津南区双港镇××园××房屋1处，建筑面积58.49平方米，总价款494800元，原告支付定金3万元。合同约定剩余房款于2016年6月15日前筹齐，并通知被告开始办理房屋的过户手续；原、被告各向第三人支付居间服务费4948元；如原告或被告违反合同约定，违约方应向守约方支付相当于合同约定的房屋实际成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任。涉案房屋登记所有人为王玉兰和被告李庆。王玉兰于2016年3月21日去世。2016年5月25日，李庆与王玉兰的其他继承人办理了涉案房屋中王玉兰遗产由案外人李祝苓继承的公证手续。2016年6月13日，被告李庆及李祝苓与原告签订补充协议，被告办理继承等相关手续过程时间较长，不能在2016年6月15日前办理房屋过户手续，经双方协商一致，把办理过户手续的时间顺延至2016年7月31日。2016年6月14日，被告及李祝苓在津南区房管局办理涉案房产所有权人变更登记时，得知涉案房屋分别于2016年5月11日、2016年6月12日被天津市河西区人民法院查封。后经原告及第三人催促，被告称尚未办理完继承手续，迟迟未协助原告办理过户手续。经一审法院在天津法院案件信息管理系统查询，案外人李全忠、刘宗祥于2015年7月14日向天津市河西区人民法院提起民事诉讼，分别要求被告李庆偿还借款本息为304000元、224000元。该院作出2015西民五初字第1317号、1318号民事判决书判决支持了案外人李全忠、刘宗祥的全部诉讼请求。该院在执行上述案件时，于2016年5月11日查封涉案房屋，于2016年6月12日轮候查封涉案房屋以及被告名下另一处房产。庭审中，原告亦认可《房屋买卖居间合同》目前难以继续履行，要求被告支付违约金并赔偿因房价上涨产生的经济损失30万元。一审法院认为，当事人订立的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房屋买卖居间合同》及补充协议约定，被告应及时办理继承等相关手续并于2016年7月31日前与原告签订天津市房产买卖协议和办理过户。被告于2016年6月14日得知涉案房屋已被天津市河西区人民法院查封，虽在本案中表示不同意天津市河西区人民法院作出的判决，但并未采取措施积极解决问题，也未及时告知原告及第三人涉案房屋发生的实际情况。对于被告抗辩称该情况属于情势变更，被告不负违约责任的问题，因情势变更是指在合同订立后至其被履行完毕前，因不可归责于双方当事人的原因，致使继续维持该合同原有效力对受情势变更影响的一方显失公平，则允许该当事人单方变更或解除合同。本案中，被告因个人原因致其出售的房屋被人民法院查封，被告又未采取措施解决问题，导致无法继续履行《房屋买卖居间合同》，不符合情势变更情形，被告应承担违约责任。本案中《房屋买卖居间合同》因合同目的无法实现，应予以解除，被告应当退还原告定金3万元，并根据违约条款的约定支付成交价的5%违约金24740元。合同约定“违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任”。被告主张原告的损失应计算至2016年7月31日之前，原告及第三人均表示，被告只是一再拖延办理过户手续后失去联系，并未明确表示不再继续进行交易。被告亦未举证证明被告于2016年7月31日之前明确告知原告或第三人该合同无法继续履行。故认定涨跌差价的损失以守约方的请求时间2016年10月为基础，结合该房屋所处区域类似房屋在2016年10月份的市场行情，24740元违约金显然不足以弥补原告的损失。根据合同法第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。”合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合类似房屋在10月的市场行情，守约方的履行情况（已支付定金及中介费4948元），违约方应支付违约金24740元的情况，以及违约方订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力，当事人的过错程度等因素，一审法院酌定被告赔偿原告损失25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告徐婉晴、被告李庆及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年3月25日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告李庆于本判决生效后三日内返还原告徐婉晴定金3万元。三、被告李庆于本判决生效后三日内支付原告徐婉晴违约金24740元。四、被告李庆于本判决生效后三日内赔偿原告徐婉晴经济损失25万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5849元，由被告李庆负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人是否存在违约行为；2、上诉人是否应赔偿被上诉人经济损失及赔偿损失的数额；3、一审法院是否超诉请审理。双方合同约定于2016年7月31日办理房屋过户手续，但涉案房屋于2016年6月14日被法院查封，上诉人未举证证明将该情况告知被上诉人及原审第三人，也没有对被上诉人交纳的定金及时予以返还。涉案房屋被法院查封，是因为案外人向上诉人行使债权所致，不符合情势变更情形。双方买卖合同不能继续履行，上诉人应承担违约责任。被上诉人以违约金不足以弥补损失，要求上诉人赔偿其经济损失，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于上诉人赔偿被上诉人经济损失的数额。被上诉人有权主张预期利益损失。自双方签订合同至被上诉人起诉期间正值房势上涨高峰期，一审法院参照市场交易价格酌定上诉人赔偿被上诉人经济损失的数额，并无不当。经审查，被上诉人在一审中没有主张返还定金，一审法院对定金所作判项违反不告不理原则。但二审期间，被上诉人要求上诉人返还定金，上诉人同意返还定金，被上诉人该项主张符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院予以准许。综上，李庆的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5871元，由上诉人李庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  苏美玉代理审判员  孟 夏二〇一七年三月二十八日书 记 员  穆 艺