内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民一终字第13号
上诉人（原审原告、反诉被告）贾文，男，现住乌拉特前旗大佘太镇。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘兰弟，女，现住乌拉特前旗大佘太镇。系贾文妻子。
上诉人（原审原告、反诉被告）贾全胜，男，现住乌拉特前旗大佘太镇。
上诉人（原审原告、反诉被告）张丽华，女，现住乌拉特前旗大佘太镇。系贾全胜妻子。
上诉人（原审原告、反诉被告）孙占弓，男，现住乌拉特前旗大佘太镇。
上诉人（原审原告、反诉被告）徐牡丹，女，现住乌拉特前旗大佘太镇。系孙占弓妻子。
六上诉人委托代理人郭连恒，内蒙古典泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王婕，女，1983年出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人孙飞虹，内蒙古建中律师事务所律师。
上诉人贾文、刘兰弟、贾全胜、张丽华、孙占弓、徐牡丹（下称贾文等6人）与上诉人王婕房屋租赁合同纠纷一案，乌拉特前旗人民法院于2013年12月18日作出了（2012）乌前民初字第1668号民事判决。贾文等6人与王婕均不服，向本院提出上诉。本院2014年1月20日立案后，依法组成合议庭，并于3月6日公开开庭进行了审理。上诉人贾文、贾全胜、孙占弓及其委托代理人郭连恒，上诉人王婕及其委托代理人孙飞虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乌拉特前旗人民法院经审理查明，2010年4月2日，贾文、孙占弓（甲方）与敖某（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定将贾文等人享有的位于乌拉特前旗乌拉山镇振兴大街北振兴花苑（2006）新字第34号的土地上建筑面积为1472.318平方米的振兴花苑三层及（2006）新字第34号的土地使用权，该土地面积为1051.464平方米，振兴花苑二层，出租给乙方作为大酒店使用。约定租期10年，自2010年6月2日起至2020年6月2日止，乙方于2010年4月2日给付甲方租房定金5万元，并抵顶第一年房租，10年租金共计440万元人民币，每年提前一个月付当年房租，甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善增设他物，乙方不交付约定租金达1个月，甲方有权解除合同，并有权另租他人，乙方在租房期间如甲方未经乙方同意私自将房屋变卖或转租他人，造成乙方的损失，赔偿乙方总租金和装修费用（每天1%的违约金）等内容。
2010年8月6日，贾文、贾全胜、孙占弓（甲方）与敖某（乙方）又签订一份合同，约定将贾文等人所有的位于乌拉特前旗乌拉山镇振兴大街振兴花苑（2006）新字第34号的土地使用权、建筑面积为1003.3平米一层及1863.313平米的地下室出租给敖某作为休闲会馆使用，约定租期10年，自2010年11月6日起至2020年11月6日止，乙方于2010年8月6日给付甲方定金5万元，并抵顶第一年房租，10年租金共计600万元人民币，付款方式为分期付款，甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改造增设他物，对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任，乙方不交付约定租金达一个月，甲方有权解除合同，并有权另租他人，造成甲方的损失，赔偿甲方租金每天1%的违约金，乙方在租房期间如甲方未经乙方同意私自将房屋变卖或转租他人，造成乙方的损失，赔偿乙方总租金和装修费用（每天1%的违约金）。房屋租赁合同期，如有一方违约，其承担所有责任（每天1%的违约金）等内容。
2011年6月28日，王婕（甲方）、贾文等6人（丙方）与敖某（乙方）、签订了一份协议书，约定乙、丙双方于2010年4月2日签订了一份《房屋租赁合同》，内容为丙方将位于乌拉特前旗振兴花苑（2006）新字第34号土地使用权（该土地建筑面积1472.18平方米，振兴花3层）和座落于同上地段（该土地面积为1051.464平方米，振兴花苑2层）出租给乙方作为大酒店使用，租赁期限10年，自2010年6月2日起至2020年6月2日，10年租金共计人民币肆佰肆拾万元整。乙、丙双方于2010年10月6日又签订了一份房屋租赁合同，内容为还是以上地段土地建筑面积一层为1003.3平方米，地下室1863.313出租给乙方作为休闲会馆使用，租赁期限10年，自2010年11月6日起至2020年11月6日，10年租金共计人民币陆百万元整。乙方因经营的需要向甲方借款人民币肆佰万元整。为此三方自愿达成如下协议：1、乙方向甲方借款人民币肆佰万整，借款期限自2011年6月29日至2011年12月29日。借款期限届满时，乙方一次性将该款项还清。2、乙方未按期还款，每逾期一天，乙方自愿每天按全部借款金额1%承担违约金，如连续超过10天未还款的，则乙方同意将酒店及休闲会馆的经营收益权无偿交由甲方，由甲方经营收益，直至租赁合同期限届满。同时乙方应配合甲方办理相关工商税务等变更手续，并将酒店及休闲会馆的负责人或法定代表人变更为甲方。3、丙方同意甲、乙之间经营权的变更不影响两份《房屋租赁合同》的效力，经营权变更所导致的承租人变更，丙方表示认可，原《房屋租赁合同》继续有效，租赁合同履行主体自动变更为甲方与丙方。4、此协议如一方违约，违约方除承担继续履行合同的义务外，还应赔偿对方所遭受的全部经济损失。5、本协议一式三份具有同等法律效力。6、本协议自三方签字盖章之日起生效。7、按敖某原合同执行，代表三人。8、酒店及休闲会馆经营权在转让前所产生的债权债务由乙方承担，经营权在转让后所产生的债权债务由甲方承担。同日，贾文等6人出具承诺书一份，其内容为：本人贾文、孙占弓、贾全胜同意，如果乌拉特前旗乌拉山泰达休闲会馆及敖某先生届时未能偿还王婕肆佰万元借款，则将乌拉特前旗乌拉山泰达休闲会馆及敖某先生所租赁本人位于乌拉特前旗振兴花苑酒店及休闲会馆的经营权及房屋租赁权转让给王婕，本人贾文、孙占弓、贾全胜表示同意，原租赁合同在租赁期间内继续有效。
敖某与王婕对2011年6月28日签订了以酒店、休闲会馆经营权收益折抵借款本息协议，在乌拉特前旗公证处办理了公证债权文书。因敖某未按借款合同履行偿还借款本息，王婕向法院申请强制执行公证债权，2012年8月8日，乌拉特前旗人民法院向敖某及乌拉特前旗乌拉山泰达休闲会馆业主敖某下达了执行通知书，本院裁定执行公证债权文书。2012年8月9日，王婕取得了本案中敖某所经营的酒店及休闲会馆的经营权。经营中，王婕以贾文等6人向其索要2012年8月9日前敖某下欠租金为由，未向贾文等6人支付过租金，经贾文等6人催要，王婕未给付。
2012年10月23日，贾文等6人诉至法院，要求解除与王婕的房屋租赁协议，要求王婕给付租赁费、违约金等共计3642499.93元。王婕则要求贾文等6人赔偿其装修和设备设施的经济损失600万元。反诉中，王婕也同意解除租赁合同。诉讼中，2013年10月16日，贾文等6人向本院提出撤回对敖某的起诉。乌拉特前旗乌拉山镇泰达休闲会馆业主为敖某。
另查明，本案所涉房屋是贾文和刘兰弟、贾全胜和张丽华、孙占弓和徐牡丹的夫妻共同财产。又查明，诉讼期间，王婕申请由法院委托巴彦淖尔市室内装饰工程质量预算检审所对租赁物金鼎休闲会馆内的装饰装修进行了鉴定，经鉴定，乌拉特前旗泰达休闲会馆（金鼎休闲会所）室内装修及设施的价值为7111353元，平均使用25个月，经计算折旧后的费用为4988161.62元。其中包括配套用品845799.89元，锅炉房设备198462.47元。因锅炉房属违章建筑，已于2013年9月29日由乌拉特前旗城管执法局拆除。支出鉴定费20000元，此鉴定总额中不包括消防与地暖工程。
再查明，王婕应付贾文等6人租赁费经计算为：计算日期自人民法院通知泰达休闲会馆时间2012年8月8日起至休闲会馆的锅炉等设备被拆之日即2013年9月28日止。租赁期间为13个月，租赁房屋二、三层的租赁费476666.71元（36666.67元×13个月），一层和地下室的租赁费65万元（50000元×13个月）。两项合计1126666.71元。
乌拉特前旗人民法院经审理认为，贾文等人与敖某签订的两份房屋租赁合同合法有效，受法律保护。2011年6月28日，王婕、敖某与贾文等6人签订的协议书是三方当事人的真实意思表示，对三方当事人有约束力。敖某与贾文等人签订的两份房屋租赁合同的一方当事人变更为王婕，原租赁合同继续有效，酒店及休闲会馆经营权在转让前所产生的债权债务应由敖某承担，转让后应由王婕承担。原租赁合同的权利和义务一并转让给了王婕，王婕于2012年8月9日取得了敖某享有了对本案敖某所经营的酒店及休闲会馆的经营权，应从2012年8月9日起计算租金，因王婕租赁贾文等人的房屋所签订的房屋租赁合同为两份，签订合同的时间也分为二次，所以付款时间也不同。王婕抗辩租赁期间愿意支付先到期的地下室的租赁费30万元，但是贾文等6人要求支付租金就连以前敖某所欠的租金全部付清。双方未能达成一致意见，导致租金未能给付，为此王婕构成了违约。现贾文等6人要求支付违约金应以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，按照逾期罚息利率标准计算违约金。对于王婕在租赁物内所投入的巨额装修装饰费用，虽然王婕在租赁合同的履行当中有违约的情形，也存在贾文等6人的客观因素，根据法律的公平原则和本案实际情况，贾文等6人方应依据有关法律的规定，给予王婕补偿。对于贾文等人诉讼中提出的赔偿租赁费及违约损失共计3642499.93元的请求，庭审中王婕认为违约金过高，已超出国家法律规定的保护范围，不符合法律规定。故超出部分本院不予支持。贾文等人在诉讼期间提出申请撤回对敖某起诉，其申请符合法律规定，本院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，判决：一、解除贾文等6人与王婕之间的房屋租赁合同；二、王婕给付贾文等6人房屋租赁费1126666.71元；三、王婕给付六贾文等6人延期支付房屋租赁违约金100000元；四、贾文等6人补偿王婕因装修租赁房屋及增加设施设备等支出的损失3943898.64元（4988161.62元－配套用品845799.89元－锅炉房设备198462.47元）；五、贾文等6人、王婕给付内容相抵后，由贾文等6人补偿王婕装饰装修等损失2817231.93元。此款于本判决生效后三十日内付清；六、鉴定费20000元，由贾文等6人负担14000元，王婕负担6000元；七、驳回贾文等6人、王婕的其他诉讼请求。案件受理费42525元，由王婕负担15840元，超标的诉讼费26685元由贾文等6人负担。反诉费26900元，由贾文等6人负担19175元，超标的诉讼费7725元，由王婕负担。
贾文等6人不服上述判决，向本院提出上诉称，1、王婕取代敖某享有本案酒店及休闲会馆的经营权应为2012年1月9日，而非2012年8月9日。依据三方协议书及承诺书的约定，王婕承担的给付上诉人租金的时间应为2012年1月9日。原审法院出具的通知书未经上诉人同意，该通知书只能在王婕与敖某之间发生法律效力。原审依据该通知书认定王婕应交付租金的日期为2012年8月9日是事实不清，无法律规定的错误认定。在王婕占有租赁房屋期间，其拆除锅炉设备的行为不能视为双方解除合同的行为，本案锅炉设备是否拆除与上诉人无关。原审认定锅炉拆除之日为合同终止之日无事实及法律依据。2、王婕在2012年1月9日取代敖某作为两份房屋租赁合同的相对方后，应当向上诉人交纳的租金为1432500元，但王婕从2012年1月9日至上诉人起诉之日，未向上诉人交付任何租金，其行为违反了双方合同的约定。原审认定王婕不交付租金的行为与上诉人存在一定原因，并要求上诉人按公平原则给予王婕补偿是毫无根据的认定3、本案的违约金是双方签订合同时对违约方带有惩罚性的约定，并非民间借贷的利息的约定，原审主动调整并作出给付10万元的违约金的判决是错误的。4、原审在向鉴定机构提供本案租赁房屋装饰装修的折旧起算时间时，在未告知上诉人、未进行调查核实及未依合同约定的情况下，擅自向鉴定机构提供王婕所持营业执照的日期，该指定不符合鉴定机构所依据的“折旧日期以装修物可以使用的日期作为折旧的起算日”的折旧原则，因此，原审对折旧起算的日期的指定导致本案租赁房屋仅有25个月的折旧日期，严重损害了上诉人的合法权益。另外，本案两份租赁合同签订日期不同，必然导致装饰装修残值折旧期限不同。鉴定机构没有对二、三楼租赁房屋的装饰装修分别鉴定，从而适用不同的折旧期限，导致法院判决不公。5、原审在上诉人无任何过错及不同意利用租赁房屋装饰装修物的情况下，依据公平原则判令上诉人承担因王婕违约导致的损失，及承担本案全部租赁房屋装饰装修的残值，没有法律依据。请求撤销原判第二、三、四、五、六项判决，改判由王婕给付房屋租赁费1432500元，违约金852282元及利息损失350000元。
王婕不服上述判决，向本院提出上诉称，1、上诉人认可2012年8月9日接管酒店及休闲会馆经营权，及时与贾文等人联系交房租事宜，但被上诉人拒收房租并提出解除合同，同时要求上诉人偿还敖某所欠租金等不合理要求。原审仅以支付租金的时间确认上诉人违约有失偏颇。2、2012年6月5日敖某给贾文等人出具的欠条证明敖某将2012年6月至2013年5月之间的二、三层房屋租金以欠条形式加以确认，根据2011年6月28日协议第八条约定，该楼层在2012年6月至2013年5月期间的租金应由敖雄承担。3、配套用品系由敖某添置，2012年8月9日执行和解笔录中敖某已明确表示将酒店及休闲会馆的配套设施转让给上诉人，已抵顶所欠上诉人款项，因此，配套设施权属应归上诉人，贾文等人应当补偿，原审计算上诉人损失数额时将该部分剔除，属于认定事实错误。请求撤销原判，依法改判。
本院二审查明，巴彦淖尔市室内装饰工程质量预算检审所出具的鉴定报告结论为：乌拉特前旗泰达休闲会馆（金鼎休闲会所）室内装修及设施的价值为7111353元，平均使用25个月，经计算折旧后的费用为4988161.62元。其中：石材陶瓷等1051092.51元、配套用品845799.89元、木饰面、人造板材等1152150.36元、墙纸、各种涂料油漆饰面等139257.4元、电子产品208558.97元、电器、给排水等1392840.02元、锅炉房设备198462.47元。贾文等人要求鉴定机构对租赁房屋各楼层应分别计算，并作出具体数额及折旧期限作出说明。2013年11月19日，鉴定机构答复：1、因该楼主要设施属于一个整体，很多共用部分是无法分开计算的，无法作出准确的具有数额。2、鉴于该楼装修后未经验收的特殊情况，只能按照原营业执照颁发时间作为折旧的起始时间，以我所人员进入现场勘测时间作为结束时间进行折旧核算。另查，2012年7月26日乌拉特前旗人民法院对贾文等人及王婕所作的谈话笔录中，王婕称：“按我与敖某达成的执行和解协议履行，从我实际接收泰达会馆的经营权开始向房东支付房租，房东如同意转租，我现在可以支付，从接收时支付”。贾文等人称：“敖某欠的房租不能兑现，我们不同意转租”。该笔录由王婕签字，贾文等人拒绝签字。谈话人薛立军、王聪明备注签字。
另查明，贾文等6人以王婕不履行交付租金的义务为由，于2012年10月23日提起诉讼，要求解除合同。王婕于2013年4月18日提出反诉，以无法经营为由，同意解除合同。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。贾文等6人与王婕形成的租赁关系，双方均同意解除，故依法应予解除。
关于租赁起始期限的确定。根据2011年6月28日敖某、王婕及贾文等6人三方签订的协议约定，酒店及休闲会馆经营权转让前的债权债务由敖某承担，转让后的债权债务由王婕承担。2012年8月8日，乌拉特前旗人民法院向敖某下达了执行通知书，王婕于2012年8月9日取得了酒店及休闲会所的经营权。故应从2012年8月9日开始计算交付租金的日期。贾文等6人主张从2012年1月9日开始计算租金没有事实依据。
关于租赁终止期限的确定。贾文等6人以王婕不履行交付租金的义务为由，于2012年10月提起诉讼，要求解除租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审法院向王婕送达贾文等6人的起诉状副本时，应视为贾文等6人解除合同的主张已通知到王婕，双方租赁合同于起诉状副本送达王婕时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，贾文等6人认为租金应计算到王婕不再占有租赁物之日止，没有事实及法律依据。王婕主张其经营占用酒店及休闲会馆期间二、三层房屋至2013年5月的租金应由敖某承担亦没有事实及法律依据。
关于贾文等6人是否应补偿王婕租赁物残值。本案租赁合同的租赁期限为10年，承租方为租赁经营酒店及休闲会馆已进行了大量的投入。租赁合同履行期间，王婕未按约定交付相应租金，存在违约行为；但贾文等6人要求王婕从2012年1月9日开始承担敖雄所欠租金，也是王婕未按约定交付租金而产生纠纷的原因。现双方均同意解除租赁合同，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，装饰装修物中能移动的财产：配套用品（845799.89元）、电子产品（208558.97元）、已拆除的锅炉房设备（198462.47元）应归王婕所有，由王婕从租赁物中取走；已形成附合的装饰装修物中不能移动或移动即失去价值的财产（石材陶瓷等1051092.51元、木饰面、人造板材1152150.36元、墙纸、各种涂料油漆饰面等139257.4元、电器、给排水等1392840.02元合计3735340.29元），租赁合同解除后仍附着在租赁物上，出租人贾文等6人仍可使用，故承租人出资已形成附合的装饰装修残值损失3735340.29元，由贾文等6人承担70%（2614738.2元），由王婕承担30%（1120602.09元）为宜。贾文等6人不承担已形成附合的装饰装修物残值损失的理由不能成立。原审判决已形成附合的装饰装修物残值损失时已将配套用品（845799.89元）予以核减，该配套用品由承租人出资，依法应归王婕所有，一审未明确表述配套用品归王婕所有欠妥。
关于违约及违约金应如何确定。对违约金的约定过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。王婕未按约支付其承租内的租金，已构成违约，但本案约定租金每天1%的违约金，违约金的约定过高，现王婕提出违约金过高，人民法院根据法律规定，应予适当减少。原审根据王婕违约的原因结合实际确定违约金为10万元符合法律规定，也是合理的。故王婕不承担违约金的上诉理由不能成立。贾文等6人主张原审主动调整并作出给付10万元违约金错误的上诉理由亦不能成立。
关于租赁物的折旧期限的确定。原审时贾文等6人就鉴定报告中折旧期限要求鉴定机构予以说明，鉴定机构已对其进行答复。因本案的鉴定机构及鉴定人员均具备相应的资质，鉴定程序合法，贾文等6人重新鉴定申请本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。但原审将电子产品认定为已形成附合的装饰装修物属认定事实不清，原审对已形成附合的装饰装修物残值损失未作合理分担属适用法律有误，原审判决依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌拉特前旗人民法院（2012）乌前民初字第1668号民事判决主文第一、二、三项：
二、撤销乌拉特前旗人民法院（2012）乌前民初字第1668号民事判决主文第四、五、六、七项；
三、已形成附合的装饰装修物残值损失3735340.29元，由贾文、刘兰弟、贾全胜、张丽华、孙占弓、徐牡丹给付王婕2614738.2元，其余损失1120602.09元，由王婕自负。配套用品、电子产品、锅炉房设备归王婕所有；
四、驳回贾文、刘兰弟、贾全胜、张丽华、孙占弓、徐牡丹与王婕的其他诉讼请求。
以上王婕应给付的租赁费1126666.71元、违约金100000元合计1226666.71元与贾文、刘兰弟、贾全胜、张丽华、孙占弓、徐牡丹应给付的残值损失2614738.2元相抵后，贾文、刘兰弟、贾全胜、张丽华、孙占弓、徐牡丹应于本判决生效后10内给付王婕1388071.49元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费42525元、反诉费26900元、二审案件受理费70404元、保全费5000元，合计144829元，由贾文、刘兰弟、贾全胜、张丽华、孙占弓、徐牡丹负担72513元，由王婕负担72316元；鉴定费20000元，由贾文等6人负担14000元，由王婕负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘宏强
审判员 李元军
审判员 王瑞玲
二〇一四年四月二十一日
书记员 李 娜