徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初4056号
原告：徐州某某物业管理有限公司。
法定代表人：沈某某。
委托诉讼代理人：霍某。
被告：郝某某。
原告徐州某某物业管理有限公司与被告郝某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍颖、被告郝某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州某某物业管理有限公司诉称：原告与被告某某园小区的开发商-
徐州某某房地产开发有限公司签订了某某园小区的《前期物业服务合同》，被告购买了该小区房屋（房号：2-304，面积130.09平方米，地下室12.23平方米），原告依约履行物业服务义务，但被告未能及时支付物业服务费，自2014年1月1日至2016年12月31日拖欠物业费及滞纳金5753元。为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，请求判令被告支付原告物业费及滞纳金5753元；诉讼费用由被告承担。
被告郝某某辩称，涉案房屋是我的，面积是130.09平米。我是从2014年1月1日至今未交物业费。我不交物业费的理由如下：一、2013年我正常缴费，按每平米0.75元交的，2014年原告就私自涨价了；二、我的地下室漏水，地下室的门从来没有锁。地下室门锁被绑起来了，现在锁上了，一拉就开；三、原告未尽到安全秩序防范义务，我们的单元门没有锁，单元门上面的弹簧一直没有装过，大门应用卡开门，但至今都没有使用，找原告也不理。别人撬我家地下室门。我换防盗门锁，照样让别人撬了；四、原告未尽到对物业共用部分、共用设施设备、绿化环境卫生义务，小区脏乱差，养鸡的盖棚的，随便自己搭棚子。小区门口有一个下水道的板烂了，有两个大水泥柱放在现在。小区到处做小生意的，到处是柴火。垃圾到处都是；五、我家里的玻璃2013年漏气，我找物业反映，让物业给我换，物业让我等等。一直等到开发商最后一年保修期到了，最后也没换。我是钢化玻璃，要给我换普通的玻璃，我肯定不愿意。原告处理好公用设施、共用设备，弄好单元门门卡，电梯每人都用卡上电梯。我同意按2013年票据上50%缴纳物业费，一年按550元左右缴纳。我不同意缴纳滞纳金。
经审理查明，原告徐州某某物业管理有限公司与徐州某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为徐矿城提供前期物业管理服务，其中合同第六条约定“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元/月•平方米；小高层住宅：0.9元/月•平方米；高层住宅：0.9元/月•平方米；其他物业：2元/月•平方米。……”，合同第三十五条约定“本合同期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
2012年1月14日，被告郝某某（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定由原告为徐矿城小区2-1-304室提供物业服务，其中物业服务内容和质量包括：对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序防范、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务。协议中约定高层住宅物业服务费0.9元/月/平方米。其中协议第四条约定：“物业服务费不包括物业共用部分、共用设施设备中修以上维修、更新和改造的费用。一、乙方缴费时间：每半年的第一个月10日前缴纳当年度的物业服务费及公共能耗，也可一年一次性提前缴纳，但在房屋入伙交付时须一次性缴纳一年费用······”。其中协议第十二条约定：“本物业管理区域业主委员会成立前，由发展商公开招聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理服务工作，前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后3年，或至本管理区域业主委员会成立之日止。”协议中还约定乙方若违反协议，不按照约定标准和时间缴纳物业服务费的，每逾期一天甲方有权按应缴额3‰/天的标准向乙方加收滞纳金。该协议还约定了其他内容。
另查明，被告郝某某系徐矿城某某园小区2号楼1单元304室的业主，房屋建筑面积为130.09平方米。2014年1月1日至今，被告未向原告缴纳物业费用。
以上事实有原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务协议予以证明。结合当事人无争议的陈述，本院对上述事实予以认定。
本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与徐矿城某某园小区建设单位徐州某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月1日到期，但是被告仍然为涉案小区提供物业服务，故原被告之间的物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应管理费的义务。另，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。经本院核算，结合原告的诉讼请求，经核算自2014年1月1日至法庭辩论终结前（按整月计算，即算至2016年11月30日）的物业费为4098元（130.09平方米*0.9元/月/平方米*35个月）。被告辩称原告提供的物业服务中存在公共设施维修维护、环境卫生等方面服务不到位的情况并提供了大量照片予以证实，原告未能提供证据证明其完全按照合同约定履行服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵和部分违约。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院对原告的物业服务费进行酌减，即按照原物业服务费的80%缴纳。故被告应向原告缴纳物业服务费3278元。
关于原告要求支付违约金问题。依照《前期物业服务协议》的约定，被告逾期未缴纳物业服务费应按照每日应缴额的3‰支付违约金。经审查，该违约金的标准约定超过国家强制性规定，故本院依法酌定参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。经计算，2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费为1124元（130.09平方米*0.9元/月/平方米*12个月*80%）；2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费为1124元（130.09平方米*0.9元/月/平方米*12个月*80%）。故2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费产生的违约金为94元（以1124元为基数，自2015年1月1日起至2016年11月30日，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；2015年1月1日至2015年12月31日期间物业费产生的违约金为45元（以1124元为基数，自2016年1月1日起至2016年11月30日，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业服务费因尚未产生违约金，本院对该部分的违约金不予支持。综上，本院依法支持原告违约金共计139元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告郝某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费及违约金共计3417元；
二、驳回原告徐州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担10元，由被告郝某某负担15元（与上述款项一并给付原告）。
本判决为终审判决。
审 判 员 王某某
二〇一六年十二月十四日
见习书记员 刘某某