广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终585号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市曲江区星安房地产有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区马坝府前中路7号。
法定代表人：叶文安，董事长。
委托诉讼代理人：彭鸿浑，广东韶正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖细珍，女，1977年4月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱其泉，男，1978年9月11日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师。
上诉人韶关市曲江区星安房地产有限公司（以下简称星安房地产公司）因与被上诉人廖细珍、朱其泉商品房预售合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人星安房地产公司的委托诉讼代理人彭鸿浑，被上诉人廖细珍、朱其泉的委托诉讼代理人成劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星安房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判星安房地产公司无需向廖细珍、朱其泉支付延迟办证违约金1028元；2.撤销一审判决第三项，改判廖细珍、朱其泉应向星安房地产公司支付违约金41118.8元；3.一、二审案件受理费由廖细珍、朱其泉负担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、廖细珍、朱其泉没有按《广东省商品房买卖合同》的约定，按时办理银行按揭手续，导致星安房地产公司逾期收取房款，廖细珍、朱其泉应按合同约定支付违约金41118.8元。廖细珍、朱其泉于2014年12月30日与星安房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，并于2014年12月31日领取了该合同。根据合同约定，廖细珍、朱其泉应在2015年1月7日前办理完银行按揭手续，但廖细珍、朱其泉直至2015年1月23日才与银行签订《个人购房担保借款合同》，逾期16日，导致星安房地产公司迟延收取房款。根据《广东省商品房买卖合同》第六条第3款的约定：“买受人应领取合同当日起七日内到银行办理完按揭手续，否则每日按总房款的0.5%收取违约金。”廖细珍、朱其泉应承担违约金41118.8元（513986元×0.5%×16日＝41118.8元）。二、一审法院错误认定星安房地产公司未按期完成产权登记备案工作。星安房地产公司已于2015年3月4日为廖细珍、朱其泉办理了缴纳收费的手续，并将发票交付给廖细珍、朱其泉，且星安房地产公司将产权登记资料交齐给产权登记部门备案后，产权登记部门于2017年7月21日出具宗地图，证实星安房地产公司已于2017年6月25日前将办理产权证所需的资料包产权登记机关备案，已完全履行完毕办证过程中负有的义务。故星安房地产公司无须根据《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项的约定承担违约金1028元（513986元×0.2%＝1028元）。综上所述，请求二审法院依法审理后予以改判。
廖细珍、朱其泉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
廖细珍、朱其泉向一审法院起诉请求：1.判令星安房地产公司支付违约金65790.21元；2.诉讼费由星安房地产公司负担。
星安房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.请法院判决廖细珍、朱其泉向星安房地产公司支付违约金41407.7元；2.所有诉讼费用由廖细珍、朱其泉负担。
一审法院查明：星安房地产公司是锦绣华城商品房的开发商、出卖人，廖细珍、朱其泉是涉案商品房的共同买受人。2014年9月20日，朱其泉（乙方）与星安房地产公司（甲方）签订《锦绣华城商品房认购书》,认购锦绣华城的XXX号商品房，总房价549829元，定金30000元。认购书约定：“五、乙方选择如下付款方式，并同意按以下付款方式支付房款：2.银行按揭。于认购书签定后7日内付房款30%，即169829元，同时签署《商品房买卖合同》。余款70%，即380000元，于签署《商品房买卖合同》后10日内办理完按揭手续。第六条约定：乙方如未按本协议第五条规定的时间付款，视乙方违约，甲方有权对乙方追究违约金，违约金的计算为自本协议规定的应付期限之第二天起至实际付款之日止，每日按应付款额万分之五计算。乙方逾期付款超过三十天，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任，乙方须按累计应付款额的30%向甲方赔付违约金……。签订认购书时，朱其泉依约交付了30000元定金。
2014年12月30日，朱其泉、廖细珍（买受人）与星安房地产公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：[2014]05030020）。房屋总价款变更为513986元。合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府行为或者出卖人不可抗拒事件。3.买受人未约定事件支付全部清全部房款；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起玖拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”签订合同时，廖细珍、朱其泉依约交付了首期房款163986元；2015年1月29日，银行按揭贷款350000元发放到位。
2016年1月19日，锦绣华城2#楼经城市规划行政主管部门现场规划验收，符合规划批准要求，验收合格，并发放《韶关市曲江区建设项目竣工规划验收合格证》。2016年6月3日，锦绣华城2#楼完成建筑工程竣工验收。
2016年6月13日，星安房地产公司制作《通知》并邮寄给廖细珍、朱其泉，通知廖细珍、朱其泉办理交楼手续。通知载明将于2016年6月13日进行交楼，如2016年6月30日前未来办理交楼手续的业主，以此交楼通知书为证，不再以书面文件另行通知，2016年7月1日起自动默认已交付业主使用。廖细珍、朱其泉于2016年6月22日签收该邮件。
2016年9月9日，朱其泉与韶关市曲江海润物业服务有限公司签订《锦绣华城小区前期物业管理协议》。
星安房地产公司向一审法院提交《宗地图》，用以证明于2016年12月2日前将办证所需资料报产权登记机关备案，廖细珍、朱其泉质证认为星安房地产公司未提供证据证明提交了合法的完整的备案材料。
一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点：一、廖细珍、朱其泉是否应当按《锦绣华城商品房认购书》的约定支付违约金；二、星安房地产公司是否应当按《广东省商品房买卖合同》的约定支付违约金。
关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，廖细珍、朱其泉与星安房地产公司签订的《锦绣华城商品房认购书》属预约合同，预约合同的目的是在一定期限内签订本约合同，如一方不履行订立本约合同的，则需承担违约责任。现廖细珍、朱其泉与星安房地产公司已经按约自愿签订了《广东省商品房买卖合同》，对相关的权利义务进行了具体约定，《锦绣华城商品房认购书》的目的已经完成，之后当事人的权利义务应由《广东省商品房买卖合同》进行确定和约束，而且《锦绣华城商品房认购书》第五条、第六条约定的关于付款方式、时间、违约责任等内容已经被《广东省商品房买卖合同》第六条、第七条的约定所取代，因此，星安房地产公司要求廖细珍、朱其泉按《锦绣华城商品房认购书》第五条、第六条的约定支付逾期付款违约金76358.7元的反诉请求，该院不予支持。
关于焦点二，廖细珍、朱其泉与星安房地产公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方应当依约履行自己的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，如当事人有违约行为的，应当承担相应的违约责任。1.关于逾期交楼违约金的计算问题。根据星安房地产公司提供的证据，证实廖细珍、朱其泉于2016年6月22日签收星安房地产公司寄送的《交楼通知》邮件，依照该通知内容，该院确定涉案楼房实际于2016年7月1日交付。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，星安房地产公司应于2015年12月31日前将商品房交付给廖细珍、朱其泉，因此，星安房地产公司已经构成违约，应当依照《广东省商品房买卖合同》第九条第1项第2款的约定，从2016年1月1日起至2016年7月1日止，按日支付已付房价款的万分之五的违约金，即183天×513986元×0.5‰＝47030元（取整）。星安房地产公司要求分段计算，前90天按万分之三计算，后面的时间按万分之五计算，该请求与合同中的约定不一致，该院不予采纳；2.关于延迟办理产权证的违约问题，根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，星安房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即星安房地产公司应当在2017年6月25日前完成上述产权备案工作，但至本案作出判决前，星安房地产公司仍未向该院提交充足的证据证实其已经在2017年6月25日前完成备案工作，因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，星安房地产公司应承担举证不能的不利后果，因此，廖细珍、朱其泉要求星安房地产公司按照《广东省商品房买卖合同》约定，支付违约金513986元×0.2%＝1028元（取整），该院予以支持。上述两项违约金合计48058元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年12月29日作出（2017）粤0205民初1057号民事判决：一、韶关市曲江星安房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金48058元给廖细珍、朱其泉。二、驳回廖细珍、朱其泉的其他诉讼请求。三、驳回韶关市曲江星安房地产有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1445元，由廖细珍、朱其泉共同负担389元，韶关市曲江星安房地产有限公司负担1056元；反诉费418元，由韶关市曲江星安房地产有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。星安房地产公司向本院提交以下证据：1.《业主领取购房合同时间表》、中国农业银行股份有限公司韶关曲江支行出具的《情况说明》（内容证实廖细珍、朱其泉于2015年1月23日与该行签订《个人购房担保借款合同》，2015年1月28日办理了不动产抵押预登记手续，2015年1月29日发放贷款），拟证明廖细珍、朱其泉于2014年12月31日领取了《广东省商品房买卖合同》，根据约定应在2015年1月7日前办理完银行按揭手续，但廖细珍、朱其泉于2015年1月23日才办理银行按揭手续，逾期16日，导致星安房地产公司迟延收款，应承担违约金41118.8元（513986元×0.5%×16日）；2.《宗地图》，拟证明星安房地产公司已按时将办证资料交付给办证机构，完成了办证的全部义务，无须向廖细珍、朱其泉支付迟延办证违约金。
廖细珍、朱其泉对于星安房地产公司提交的证据质证称：对于证据1的证明内容不予认可。《个人购房担保借款合同》不是廖细珍、朱其泉能决定签署时间的，需要三方签字，是银行通知签署的时间，不能认定是廖细珍、朱其泉违约。且按揭手续也是星安房地产公司代办的，逾期办理按揭手续的违约责任不应由廖细珍、朱其泉承担。证据2不能证明星安房地产公司已经按时将办证资料交给办证机构。
对一审法院查明认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、廖细珍、朱其泉是否应当承担逾期支付购房款的违约责任；二、星安房地产公司是否应当承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。
一、关于廖细珍、朱其泉是否应当承担逾期支付购房款的违约责任的问题。星安房地产公司主张按照双方签订的《锦绣华城商品房认购书》的约定，追究廖细珍、朱其泉逾期支付购房款的违约责任。经审理查明，廖细珍、朱其泉于2014年9月20日与星安房地产公司签订了《锦绣华城商品房认购书》后，双方又于2014年12月30日签订了《广东省商品房买卖合同》，《广东省商品房买卖合同》较之双方之前签订的《锦绣华城商品房认购书》在购房价格、房屋面积、付款期限、付款方式、违约责任等诸多方面均进行了变更或补充。由于《广东省商品房买卖合同》签订在后，因此，在《广东省商品房买卖合同》与《锦绣华城商品房认购书》的约定内容不一致时，应视为《广东省商品房买卖合同》对原《锦绣华城商品房认购书》的约定内容进行了变更。而且双方当事人在《锦绣华城商品房认购书》中约定了“协议自签订之日起生效，乙方（廖细珍、朱其泉）于签订《广东省商品房买卖合同》时应将本协议交还发展商”的内容，也说明《锦绣华城商品房认购书》的目的和使命在双方签订《广东省商品房买卖合同》后已完成。因此，星安房地产公司以《锦绣华城商品房认购书》的约定内容要求廖细珍、朱其泉支付逾期付款违约金，依据不充分，本院不予支持。至于星安房地产公司在二审程序中增加诉讼请求，要求廖细珍、朱其泉按照《广东省商品房买卖合同》的约定，支付逾期办理房屋按揭贷款的诉请。由于双方当事人对此无法达成调解，且廖细珍、朱其泉不同意由二审法院对该项增加的诉请一并予以审理，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本院对此不作审理，星安房地产公司可就此另行起诉。因星安房地产公司要求廖细珍、朱其泉按照《广东省商品房买卖合同》的约定支付逾期办理房屋按揭贷款的诉请不属于本案审理范围，廖细珍、朱其泉申请本院向中国农业银行股份有限公司韶关曲江支行调取星安房地产公司为廖细珍、朱其泉代办按揭贷款的相关材料并无必要，本院不予准许。
二、关于星安房地产公司是否应当承担逾期办理房屋产权登记违约责任的问题。依照《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，星安房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即星安房地产公司应当在2017年6月25日前完成上述备案工作。星安房地产公司辩称其已按期提交了办理房屋权属登记所需资料，但其提供的《宗地图》无法证实其主张，至本案作出判决前，星安房地产公司也未向本院提交充足的证据证实其已经在2017年6月25日前完成备案工作。因此，星安房地产公司主张其不存在逾期提交办理房屋产权证书所需资料的抗辩，与事实不符，本院不予采信。一审法院据此依照《广东省商品房买卖合同》的约定，判令星安房地产公司支付逾期办证的违约金1028元，有事实和法律依据，本院予以认同。
综上所述，韶关市曲江星安房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费854元，由韶关市曲江星安房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 罡
审 判 员 黄颖红
审 判 员 梁晓芳
二〇一八年七月二日
法官助理 杨 瑜
书 记 员 陈 灿