江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第1473号
上诉人（原审被告）苏州市龙盛物业管理有限公司。
被上诉人（原审原告）苏州市福鑫针织服装有限公司。
上诉人苏州市龙盛物业管理有限公司（以下简称龙盛公司）因与被上诉人苏州市福鑫针织服装有限公司（以下简称福鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴木民初字第0202号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月8日，福鑫公司（甲方）与龙盛公司（乙方）签订了《宿舍楼租赁合同》一份。合同约定福鑫公司将兴南路19号内福鑫针织服装有限公司13号宿舍楼（一至五层，建筑面积为7929.51平方米）出租给龙盛公司，租赁期限为3年，从2012年6月1日起至2015年5月31日止。押金为100000元，于合同签订时支付。对于租金等费用双方约定如下：租金、物业管理综合费用的计算及交纳期限：1、租金的计算和交纳期限：租金标准第一年为4元每平方米每月，6个月租金为190308元，年租金为380616元。第二年租金标准为4.4元每平方米每月，6个月租金为209339元，年租金为418678元。第三年租金标准为4.82每平方米每月，6个月租金为229321元，年租金为458642元。年租金分二期交纳，合同签订时，首付第一期6个月租金190308元，本着先付款后租的原则，余下每期的租金于上期租金到期前一个月到本公司财务科交纳下一期的全部租金。2、道路场地、基础设施管理综合费用、物业费的计算和交纳期限：道路场地、基础设施管理综合费用为4元／平方米／月，6个月为190308元，每年为380616元；随同厂房租金交纳周期一同交纳。物业管理工作及人员安排，经双方协商由乙方负责，费用由乙方支付。甲、乙双方的保安巡视相关工作双方应协调好，经双方协商由乙方负责，费用由乙方支付。3、每间房内有床4张、风扇一个、柜子一个总价为108000元，乙方按36000元／年随同厂房租金缴纳周期一同支付给甲方，付清后产权归乙方所有。
2012年6月6日，福鑫公司（甲方）与龙盛公司（乙方）还签订了补充协议一份。补充协议约定：1、因底层甲方已出租，原甲方签订的租赁合同现由乙方接管并重新与租户签订租赁合同，重新签订的租赁合同条款需按原甲方签订的合同执行，原租赁合同由甲方收回作废。2、甲方已收底层租户租金总计159081.5元抵扣乙方租金。3、甲方已收底层租户押金总计80000元抵扣乙方押金。原甲方开具的押金收据收回。4、甲方给予乙方20天装修期折价42290元抵扣乙方租金。5、乙方水、电费计算起始日期为2012年6月1日。上述租赁合同及补充协议签订前，福鑫公司即将本案租赁房屋交付给龙盛公司使用，福鑫公司于2012年6月14日向龙盛公司出具收据一份，收据载明收到龙盛公司2012年6月1日至2012年11月30日期间的租金338326元。
关于龙盛公司实际支付的款项，双方在原审庭审中一致确认：1、龙盛公司在上述合同及补充协议签订后，向福鑫公司支付了租金217244元。2、根据补充协议，福鑫公司已收底层租户租金159081.5元、装修期折价42290元，上述款项应抵扣龙盛公司应支付的租金。以上第1、2项相加，龙盛公司实际支付的租金加上述应予抵扣的租金合计为418615.5元。
上述事实，由宿舍楼租赁合同、补充协议、收据和原审庭审笔录予以证实。
原审原告福鑫公司的诉讼请求为：请求法院判令龙盛公司支付自2012年12月1日至2013年5月31日期间的租金与管理综合费合计人民币380616元。
原审法院认为，福鑫公司与龙盛公司签订的租赁合同合法有效，双方对租赁合同的真实性和龙盛公司已支付（加上应抵扣）的418615.5元租金均无异议，双方的争议焦点在于《宿舍楼租赁合同》第五条第2项约定的道路场地、基础设施管理综合费用龙盛公司是否应当支付的问题。对此原审法院作如下认定：
1、根据双方于2012年6月6日签订的《宿舍楼租赁合同》第五条第2项载明：“道路场地、基础设施管理综合费用、物业费的计算和交纳期限：道路场地、基础设施管理综合费用为4元／平方米／月，6个月为190308元，每年为380616元；随同厂房租金交纳周期一同交纳。物业管理工作及人员安排，经双方协商由乙方负责，费用由乙方支付。甲、乙双方的保安巡视相关工作双方应协调好，经双方协商由乙方负责，费用由乙方支付。”从该项文字表述来看应当包含两个项目的费用：一为道路场地、基础设施管理综合费（以下简称管理综合费）；二为物业费。在该项中双方约定管理综合费为4元／平方米／月，6个月为190308元，每年为380616元，随同厂房租金交纳周期一同交纳；对物业管理工作及人员安排，经双方协商由乙方负责，费用由乙方支付。由此可以看出，管理综合费与物业费系两个不同的项目，管理综合费合同明确约定应当由龙盛公司支付，因此，龙盛公司辩称管理综合费与物业费为同一项目费用、其不应当支付之辩解，与合同约定不符，原审法院不予采信。
2、从2012年6月14日福鑫公司出具给龙盛公司的租金收条来看，该收条载明福鑫公司收到龙盛公司的租金338326元为2012年6月1日至2012年11月30日期间的租金，而该期间的租金实际为190308元。福鑫公司解释该收据载明的金额为租金与管理综合费之和；龙盛公司辩称为2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金，其不存在应当支付管理综合费问题。然，该收据清楚载明付款周期为2012年6月1日至2012年11月30日，结合双方签订的合同条款来看，福鑫公司的解释符合常理，而龙盛公司的解释与常理不符，其辩解原审法院不予采信。
综上，根据双方签订的《宿舍楼租赁合同》之约定，龙盛公司应于2012年6月6月前支付2012年6月1日至2012年11月30日期间的租金190308元、管理综合费190308元和物品折价款18000元，应于2012年11月1日前支付2012年12月1日至2013年5月31日期间的租金190308元、管理综合费190308元和物品折价款18000元，以上合计人民币797232元，龙盛公司已支付（加上抵扣款项）418615.5元，还应支付福鑫公司租金、管理综合费、折价款等各类款项合计人民币378616.5元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：苏州市龙盛物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州市福鑫针织服装有限公司人民币378616.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3505元，由苏州市龙盛物业管理有限公司负担。
上诉人龙盛公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人所谓的管理综合费实质就是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用等。因此，管理综合费应包含在物业费之内，上诉人本身是物业管理公司，租赁房屋的物业服务由上诉人自行提供，不应再承担所谓的管理综合费。二、2012年6月14日被上诉人出具收条给上诉人后，上诉人立即表示反对，要求被上诉人在开具正式发票时将收款时间段改为2012年6月1日至2013年5月31日。该收条上只有被上诉人的签名和盖章，没有上诉人任何同意的表示，上诉人只认可收条上记载的款项，收条不能证明上诉人同意租金增加到每平方米8元。三、被上诉人没有对道路场地、基础设施进行管理，而且除上诉人之外并没有管理综合费的支付对象。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人福鑫公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，上诉人龙盛公司提供了一张2013年6月9日福鑫公司出具的租金收据以及一张苏州银行的业务回单，用于证明福鑫公司已收取2013年6月1日至2013年11月30日半年的租金，租金按合同约定每平方米4.4元计算，共计209339元。被上诉人福鑫公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但不能证明上诉人的观点，2013年6月1日至2013年11月30日期间的管理综合费因双方有争议，所以还没有收取。
上诉人龙盛公司还提供了一张房产分丘图和若干照片，用于证明上诉人承担了物业管理的所有义务。被上诉人福鑫公司质证认为，这些证据不属于二审新证据，不予认可。
本院认为，福鑫公司与龙盛公司签订的《宿舍楼租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。二审争议焦点为龙盛公司是否应支付管理综合费。本院认为，《宿舍楼租赁合同》对管理综合费的支付标准和支付时间有明确约定。龙盛公司上诉认为管理综合费包含在物业费之内，但从《宿舍楼租赁合同》第五条第2项载明的内容来看，管理综合费与物业费是两个不同的项目，租赁房屋的物业服务是否由龙盛公司自行提供，与管理综合费的支付无必然关联。《宿舍楼租赁合同》约定管理综合费随同厂房租金交纳周期一同交纳，2012年6月14日福鑫公司出具给龙盛公司的收条表明，龙盛公司支付的2012年6月1日至2012年11月30日期间租金为338326元，该金额与该期间的租金与管理综合费之和是一致的，且与合同有关管理综合费与租金一同交纳的约定亦相符，应视为龙盛公司已按合同约定支付了半年的租金和管理综合费。龙盛公司认为不应支付管理综合费的上诉理由，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7010元，由上诉人苏州市龙盛物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 孙 毅
代理审判员 周 红
二〇一三年七月二十三日
书 记 员 杨颖颖