上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2163号原告曹敏。委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞健，上海景昊律师事务所律师。被告吴金。委托诉讼代理人：胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。被告金纪萍。委托诉讼代理人：吴金（系被告金纪萍之子），住同被告金纪萍。原告曹敏与被告吴金、金纪萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董卫平、俞健、被告吴金及其委托诉讼代理人胡兰霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹敏向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2016年7月27日签订的房地产买卖居间协议有效。事实和理由：原、被告于2016年7月27日在居间方上海亦乐房产经纪事务所门店签订房地产买卖居间协议，约定原告购买被告位于上海市奉贤区南桥镇江海新村（C）18幢XXX号XXX室房产，产证编号沪房地奉字（2009）第018410号，约定房屋总价人民币（下同）1,186,000元。原告通过现金方式支付定金30,000元，又于2016年8月26日通过转账方式给付被告金纪萍200,000元，后原告因工作繁忙委托朋友徐勤凤转账给被告金纪萍300,000元，均有转账凭证。故原告诉讼来院。庭审中，原告增加诉讼请求为：2、判令被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续，并将房屋交付原告；3、判令被告支付违约金237,000元。被告吴金、金纪萍辩称，1、居间合同是预约合同，原告并非真实买房，系争合同是以炒房为目的无效合同。理由：第一，违反合同法第五十二条第三、第四、第五款规定，原告并非是真实的购买方，是以赚取差价为目的的，并不是居间买卖，合同所约定的居间方式是非法的。第二损害社会公共利益，原告是炒房客，如果该份居间协议得到法院的支持，将破坏正常的房屋交易秩序，偷逃了税款。第三，违反了行政法规的强制性规定，被告领取了相关的权属证书，原告直接要求将该房屋过户给第三方的时候，原告还没有取得相关的权属证书，故该份协议是无效的。2、原、被告签订的该份居间协议，没有买卖合同中应当写明的关键性条款，没有具体的交房时间、没有对户口的处理约定，没有违约责任，因此该居间协议没有实际的房屋买卖履行内容，在客观上无法履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2016年7月27日,原告与两被告签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：两被告将位于上海市奉贤区南桥镇江海新村（C）18幢XXX号XXX室房屋出售给原告；房屋建筑面积84.57平方米；房屋总价款1,186,000元；付款方式为2016年9月30日前支付330,000元（包含定金30,000元），同时两被告交房于原告，2016年12月30日前支付756,000元，过户时支付100,000元；该房为投资房，两被告同意原告转让于第三方，原告的盈亏与两被告无关，两被告无条件配合原告办理审税、贷款、过户等手续，两被告提供相关银行卡与原告，方便原告转账使用，两被告于2016年9月30日前与原告配合第三方看房；房屋存在租赁情况，两被告承诺9月30日前搬走；两被告为到手价，两被告承诺该房屋为满五唯一；签订本协议后，双方应于90天内签订房地产买卖合同；原告如不按约签订房地产买卖合同，则定金归两被告所有，两被告亦可要求原告支付违约金为总房价20%，两被告亦可要求原告继续履行本协议；两被告如不按约签订房地产买卖合同，则两被告应双倍返还定金给原告，原告亦可要求两被告支付违约金为总房价20%，原告亦可要求两被告继续履行本协议；在履行合同期间，双方如有一方违约，违约方付房价的20%为违约金。上述协议签订后，原告于2016年7月27日支付房款30,000元，于2016年8月26日支付房款200,000元；于2016年9月19日通过案外人徐勤凤账户支付房款300,000元。2016年9月30日后，原告要求两被告履行交房义务，但两被告认为原告的行为是炒房行为，所签订的协议是违法的，故未交房。2016年11月，原告要求两被告向原告继续履行合同，但两被告亦基于上述原因拒绝履行，故原告于2016年12月1日向本院递交起诉状。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于原告要求确认双方签订的上述协议有效的诉讼请求，本院依法予以支持。对于两被告辩称，因原告购买系争房屋用于投资炒房，故上述协议为无效协议的辩解意见，本院认为，系争协议的签订是双方当事人的真实意思表示，双方在协议中的约定亦是对自己权利的合法处分，并不存在违反法律、行政法规的禁止性规定的情形，原告购买系争房屋的目的并不影响系争协议的效力，故对两被告该辩解意见不予采信。对于两被告辩称系争协议为预约合同，缺乏房屋买卖合同的关键性条款，没有实际履行内容，客观上无法履行的辩解意见，本院认为，系争协议已明确约定了合同标的房屋、房屋价款、付款方式、交房时间等主要条款，故该协议并不属于预约合同，而是房屋买卖合同，故对两被告该辩解意见不予采信。两被告未能按照协议约定的期限履行交房及签订《上海市房地产买卖合同》的义务，显属违约，故对原告要求两被告协助原告办理产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。剩余购房款656,000元已由原告以代管款方式付至本院账户，由原告支付给两被告。对于原告要求两被告支付逾期交房、不配合过户的违约金的诉讼请求，因被告认为违约金标准过高，故本院依据本案的履行情况依法予以调整，酌定两被告应支付违约金20,000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告曹敏与被告吴金、金纪萍于2016年7月27日签订的《房地产买卖居间协议》有效。二、被告吴金、金纪萍于本判决生效之日起十日内协助原告曹敏办理位于上海市奉贤区南桥镇江海新村（C）18幢XXX号XXX室房屋的产权过户手续。三、被告吴金、金纪萍于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告曹敏。四、原告曹敏于本判决书生效之日起十日内支付被告吴金、金纪萍剩余购房款人民币656,000元。五、被告吴金、金纪萍于本判决生效之日起十日内支付原告曹敏违约金人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,360元，减半收取，计人民币5,180元，由原、被告各半负担。案件财产保全费人民币5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年四月七日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。