安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屯民二初字第00193号
原告：中国建设银行股份有限公司黄山市分行，住所地安徽省黄山市屯溪区。
负责人：方志明，行长。
委托代理人：梁高进，公司职员。
被告：胡立平，男，汉族，农民，住安徽省黄山市徽州区。
被告：罗梅仙，女，汉族，农民，住安徽省黄山市徽州区，与胡立平系夫妻关系。
被告：黄山市永华房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区。
法定代表人：徐永忠，董事长。
委托代理人：程宏生，公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行（以下简称黄山市建行）诉被告胡立平、罗梅仙、黄山市永华房地产开发有限公司（以下简称永华地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法由代理审判员方筱玮适用简易程序，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告黄山市建行的委托代理人梁高进，被告胡立平，被告永华地产公司的委托代理人程宏生到庭参加诉讼。被告罗梅仙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄山市建行诉称：胡立平、罗梅仙因购置永华地产公司开发的位于安徽省黄山市徽州区永华御园＊＊幢＊＊号商品房，于2012年3月14日与黄山市建行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定胡立平向黄山市建行借款87万元，借款期限为180个月（2012年3月14日至2027年3月14日），同时还约定了贷款的利率、罚息和复利的计算方式、还款方式、实现债权费用的承担等。胡立平、罗梅仙以安徽省黄山市徽州区永华御园＊＊幢＊＊号商品房向黄山市建行提供抵押担保，永华地产公司向黄山市建行提供阶段性连带责任担保。黄山市建行作为预告登记权利人，胡立平、罗梅仙作为预告登记义务人，向黄山市徽州区房地产市场产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记【预告登记证号：徽＊＊号】。黄山市建行依据个人住房（商业用房）借款合同，向胡立平发放了87万元贷款。胡立平自2014年8月起未按约定履行还款付息义务，至起诉之日尚欠黄山市建行借款本金789322.70元，利息18162.08元。依据个人住房（商业用房）借款合同约定，胡立平、罗梅仙未足额偿还本息，黄山市建行有权提前收回已发放借款并行使担保权。为维护黄山市建行合法权益，特诉于法院请求：1、依法宣布贷款立即到期并判令胡立平、罗梅仙立即清偿所欠借款789322.70元及利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定支付至款清之日止）；2、判令诉讼费等本案相关费用由胡立平、罗梅仙、永华地产公司承担；3、判令胡立平、罗梅仙、永华地产公司对上述1、2项承担连带清偿责任；4、判令黄山市建行对抵押物折价、变卖、拍卖的价款在上述1、2项贷款本息及费用范围内享有优先受偿权。
黄山市建行为支持其诉称事实和主张，向本院提交下列证据：
1、黄山市建行的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明各一份，证明黄山市建行诉讼主体资格；
2、胡立平、罗梅仙身份证、结婚证各一份，证明胡立平、罗梅仙的诉讼主体资格及夫妻关系；
3、永华地产公司的营业执照、组织机构代码证各一份，证明永华地产公司的诉讼主体资格；
4、个人住房贷款申请调查审批表、个人住房（商业用房）借款合同、商品房销售贷款合作协议书、个人住房借款最高额保证合同、开立贷款账户通知、放款材料各一份，证明胡立平、罗梅仙向黄山市建行借款的事实，双方约定了违约责任等权利义务，以及黄山市建行将贷款发放到胡立平指定账户的事实；
5、对账单一组、贷款立即到期通知书及邮寄凭证各一份，证明胡立平、罗梅仙拖欠贷款，黄山市建行宣布贷款立即到期，并向胡立平、罗梅仙催要欠款的事实；
6、黄山市徽州区房管局出具的商品房按揭代理预抵押登记清单一份，证明涉案房屋办理了预抵押登记。
胡立平在庭审中辩称：对拖欠黄山市建行的借款无异议，但由于目前资金困难，无力偿还欠款，请求人民法院依法处置涉案房产。
永华地产公司在庭审中辩称：黄山市建行陈述的事实属实。
罗梅仙在法定期限内未提交答辩状和证据材料。
胡立平、永华地产公司在法定期限内未提交证据材料。
本院认证如下：胡立平、永华地产公司对黄山市建行提交的证据1-6三性均无异议，本院经审查予以确认。
经审理查明：2009年5月13日黄山市建行与永华地产公司签订商品房销售贷款合作协议，2009年5月21日黄山市建行与永华地产公司签订个人住房借款最高额保证合同，约定永华地产公司承诺对因购买其开发的位于安徽省黄山市徽州区永佳大道＊＊号的“永华*御园”商品房在黄山市建行贷款的所有购房人在贷款额度内提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及黄山市建行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）。保证期限从黄山市建行与借款人签订借款合同生效之日起至永华地产公司为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交黄山市建行保管之日止。2012年3月14日胡立平、罗梅仙因购置永华地产公司开发的位于安徽省黄山市徽州区永华御园＊＊幢＊＊号商品房，与黄山市建行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定胡立平、罗梅仙向黄山市建行借款87万元，借款期限15年（2012年3月14日至2027年3月14日），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，借款本息采用“等额本息还款法”方式等内容；同时合同约定了违约责任条款：借款人未按约按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款提前到期、提前收回已发放借款并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按合同约定的期限归还借款本金时，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息；对借款人应付未付利息，贷款人可依据中国人民银行规定计收复利；借款逾期的罚息利率与应付未付利息的复利利率均为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下借款的担保方式为抵押＋最高额保证，借款人以本合同项下所购房屋作抵押。胡立平、罗梅仙将所购房屋作为抵押物与黄山市建行约定了抵押条款，担保黄山市建行债权的实现，担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、律师费以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用。合同签订后，黄山市建行于2012年3月16日将87万元如期汇入胡立平指定的账户。胡立平于2012年3月至2014年7月期间按合同约定还款，2014年8月后胡立平开始逾期还款，黄山市建行在2014年8月至诉讼时多次向胡立平催收还款，胡立平均未偿还。截至2014年11月18日止胡立平共欠黄山市建行贷款本金789322.70元，利息18162.08元（其中应付未付利息17742.18元、复利235.18元、罚息184.72元）。
另查明：胡立平与罗梅仙系夫妻关系。黄山市徽州区房地产交易所于2012年3月15日出具了一份商品房按揭贷款预抵押登记清单，证明安徽省黄山市徽州区永华御园＊＊幢＊＊号商品房已办理预购商品房抵押权预告登记【预告登记证号：徽＊＊号】。
本院认为：黄山市建行与胡立平、罗梅仙签订的个人住房（商业用房）借款合同，黄山市建行与永华地产公司签订的个人住房借款最高额保证合同、商品房销售贷款合作协议书均系各方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。借款当事人应严格按照合同约定享受权利和履行义务。黄山市建行依约履行了放贷义务，借款人胡立平未按照合同约定的期限和数额偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。双方当事人在合同中明确约定了贷款到期条件，及罚息、复利的收取条件和计算依据，当胡立平未能按约偿还借款本息，黄山市建行有权依据合同约定，提前收回贷款，并对借款本金计收罚息，对应付未付利息计收复利，该约定系当事人之间的自由约定，且符合有关法律的规定，黄山市建行要求胡立平偿还借款本金和利息（包括罚息、复利）的诉请，本院予以支持。黄山市建行与胡立平约定以其购买的涉案房屋向黄山市建行提供抵押，且各方就涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，黄山市建行要求对该房屋享有优先受偿权，有相应的事实及法律依据，本院亦予以支持。黄山市建行要求永华地产公司为胡立平的上述借款承担连带保证责任，符合永华地产公司与黄山建行签订了个人住房借款最高额保证合同、商品房销售贷款合作协议的约定，亦符合物权法中债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任的规定，但合同未约定被担保的债权实现的顺序，黄山市建行应当先就胡立平、罗梅仙的担保物实现债权，不足部分由保证人永华地产公司承担连带清偿责任。本案借款发生在胡立平、罗梅仙夫妻关系存续期间，依法应按夫妻共同债务处理。因罗梅仙经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，并不影响本院依据黄山市建行提供证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡立平、罗梅仙于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行借款本金789322.70元；
二、被告胡立平、罗梅仙于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行利息18162.08元及自2014年11月19日起至本判决指定的履行期限届满之日止的罚息和复利（罚息以本金789322.70元为基数，复利以17742.18元为基数，均按中国人民银行贷款基准利率的基础上浮65%计算）；
三、如被告胡立平、罗梅仙在本判决指定付款期限未履行本判决第一、二项确定的还款义务时，原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行有权对被告胡立平、罗梅仙购买的安徽省黄山市徽州区永华御园＊＊幢＊＊号房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分由被告黄山市永华房地产开发有限公司承担连带保证责任；
四、被告黄山市永华房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告胡立平、罗梅仙追偿。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11693元，减半收取5846.50元，由被告胡立平、罗梅仙负担，因中国建设银行股份有限公司黄山市分行已向本院预交，故胡立平、罗梅仙在给付上述款项时，一并给付中国建设银行股份有限公司黄山市分行5846.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
代理审判员 方筱玮
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 周 欣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。