北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第04823号
原告（反诉被告）刘冬，男，1983年1月29日出生。
原告（反诉被告）张旭，女，1983年3月13日出生。
二原告委托代理人杨征宇，天阳（北京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢财忠，男，1973年8月17日出生。
委托代理人刘蓝（谢财忠配偶），女，1975年8月8日出生。
委托代理人董志刚，北京董志刚律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘冬、张旭与被告（反诉原告）谢财忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢志成独任审判，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，谢财忠提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）刘冬及委托代理人杨征宇、被告（反诉原告）谢财忠及委托代理人刘蓝、董志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘冬、张旭诉称：2013年1月12日，原告与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》（下称买卖合同）及补充协议，约定被告将其所有的位于北京市昌平区天通西苑三区某号的房屋出售给原告，房屋及配套设施价款为人民币2070000元。合同签订后，原告依约支付了定金4万元，并于2013年3月12日面签当日支付了首付款60万元。2013年3月18日原告按照买卖合同居间方北京链家房地产经纪有限公司的通知前往居间方办理首付款监管手续并支付剩余首付款，但被告明确表示要单方解除买卖合同，并拒绝办理监管手续和收取剩余首付款。2013年3月24日，被告发函再次明确要终止双方签订的买卖合同。原告认为被告擅自解除买卖合同及补充协议的行为已经严重违反了合同的约定。请求法院判令：一、被告继续履行其和原告于2013年1月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助原告办理贷款申请手续以及协助原告将位于北京市昌平区天通西苑三区某房屋过户至原告名下；二、被告将位于北京市昌平区天通西苑三区某房屋腾空交付原告，并支付自2013年3月31日起至实际交付房屋之日止的延迟交房违约金（按照合同约定每日1000元标准计算）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告谢财忠辩称：不同意原告的诉讼请求。一、按照原被告及中介三方的口头约定，2013年3月7日原告应当向被告支付108万元的首付款，但是原告却拖延到了3月12日才支付了60万；二、根据原、被告及中介三方的约定，双方同意在3月底办理涉诉房屋的过户手续，原告违约没有办理过户手续；三、原告私自将申请贷款的金额从65万提升至75万；四、网签备案的合同原告和中介串通将房价实际金额207万写成107.2万，以达到避税或者偷税的目的，损害了国家利益。基于以上原因，被告提出反诉，要求确认交易无效。办理首付款资金监管，公积金初审手续，被告已经配合做过了，现在还要我做没有理由。
反诉原告谢财忠诉称：2013年1月12日反诉人与被反诉人通过中介机构签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定交易金额为207万元。但是被反诉人为了达到少交房屋交易相关税费的目的，在网签备案的房屋买卖合同上写明的价格却是107万元；被反诉人为了掩盖这一事实，又在双方面签的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上将建筑面积123.48平米，交易价格为207万的房屋分别写成了房屋成交价格为930000元，家具、家电、装饰及配套设备设施等作价1140000元。这种交易显然违法，请求贵院判决：1、确认反诉人与被反诉人于2013年1月12日当面签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；2、确认反诉人与被反诉人网签备案的房屋买卖合同无效；3、本案的全部费用由被反诉人承担。案件审理过程中，反诉原告谢财忠将第一项诉讼请求变更为解除反诉人与被反诉人于2013年1月12日当面签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；另增加两项反诉请求为：判决被反诉人向反诉人支付逾期应付款20%的违约金；被反诉人承担本案的评估鉴定费用。
反诉被告刘冬、张旭辩称：不同意被告的反诉请求。网签备案的房屋买卖合同是真实有效的，备案合同的目的是为了加强行政监管，以及作为纳税的依据，内容并不与1月12日签订的合同相冲突，不存在无效的理由。被告方说的条款和首付款支付时间都没有依据，根据我们提供的证据4终止合同告知函，是本案被告向我们发出的，对首付款支付时间3月12日其实是没有任何异议的。现在被告突然提出来首付款是2月底，我们认为没有依据也不是事实，我方没有违约也不应支付违约金。被告发出终止合同函构成根本违约，是他们应当向我们支付违约金，而不是相反。至今房屋还没有交付我们，被告严重违约给我们造成很大经济损失。
经审理查明：2013年1月12日，刘冬、张旭（买受人）与谢财忠（出卖人）在案外人北京链家房地产经纪有限公司居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同第一条约定：“出卖人所售房屋坐落为昌平区东小口镇天通西苑三区某号房屋，建筑面积123.48平方米。”合同第四条约定：“（一）经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为930000元。（二）经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1140000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人可以在签订本合同的同时支付定金40000元。……（五）买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为650000元。”第六条约定：“出卖人应当在2013年3月31日前将该房屋交付给买受人。”第十条约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”
同日，原被告签订《补充协议》，协议第二条约定：“1、定金：乙方（刘冬、张旭）于2013年1月12日向甲方（谢财忠）支付定金肆万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。……3、首付款：乙方于面签当日将首付款人民币一百四十二万元整以资金托管的方式支付甲方。”协议第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
2013年1月13日，刘冬、张旭向谢财忠支付定金4万元。2013年3月12日，刘冬、张旭与谢财忠签订网签合同，网签合同中约定原被告双方交易房屋价格为人民币1072000元。同日，原被告双方经居间方通知办理贷款面签手续。当日刘冬向谢财忠支付部分购房首付款60万元，剩余首付款没有支付。另同日，原被告双方签署《证明书》，约定：“经买方、卖房、经纪机构三方协商，同意买方申请的北京住房公积金管理中心住房公积金贷款七十五万元，由银行一次性将贷款资金划付至卖方谢财忠在银行开立的账户中。2013年3月18日，刘冬的工商银行账户中存入了84万元，具备了支付剩余首付款的能力。案件审理过程中，为原被告双方交易提供居间服务的居间方经纪人王硕到庭作证称，18日当晚，他联系卖方谢财忠要求办理贷款手续，但谢财忠配偶刘蓝说谢财忠出差了，到周日（24日）再谈。2013年3月24日，谢财忠向刘冬、张旭提交一份《终止合同告知函》，函中载明：“根据双方约定，乙方应于面签当日（即2013年3月12日）付清首付款，其中108万现金支付，剩下的首付款走丙方约定的资金监管，但实际情况是现金部分甲方只收到60万元，当天应该走资金监管的部分也没有办理资金监管……。基于以上原因，甲方正式终止2013年1月12日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同时甲方保留进一步追究违约责任的权利。”2013年3月25日，案外人北京链家房地产经纪有限公司向谢财忠发出催告函，要求谢财忠于2013年3月27日12时前配合本次交易的房屋购买人办理首付款资金监管及公积金初审、复审手续。
案件审理过程中，经谢财忠申请，我院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京东华天业房地产评估有限公司对本案交易房屋在2013年1月12日的市场价值及装修价值进行鉴定。2013年7月10日，评估公司出具鉴定意见为：在当时节点交易房屋市场价值为183.38万元，装修价值为2.65万元。谢财忠为评估花费评估费7150元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、补充协议、定金收据、网签合同、证明书、王硕证人证言、《终止合同告知函》、《催告函》、评估报告书、发票及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。违反合同约定的一方应当承担相应的违约责任。本案原被告双方签订的存量房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同。本案的争议焦点是谁是违约方以及谢财忠是否有权解除合同。确定上述问题的关键点是确定面签时间，这关系到首付款的交付时间。刘冬、张旭认为面签时间是2013年3月12日，有证人证言予以佐证，另谢财忠在《终止合同告知函》中亦予自认，对此主张本院予以采信。谢财忠辩称面签时间在2013年2月底，缺乏充分的证据予以证明，本院不予采信。依据庭审查明的事实，刘冬、张旭在面签当日没有支付全部的购房首付款，构成履行迟延。但到2013年3月18日，刘冬、张旭已经具备了支付全部首付款的能力，且已经通过居间方及时告知谢财忠。在其时，刘冬、张旭逾期履行时间并未超过合同约定的十五日，不符合合同约定的卖方解除合同的条件，故谢财忠并不具有解除合同的权利，其发出的《终止合同告知函》并不具有相应的法律效力，且对合同履行构成违约。故本院对刘冬、张旭要求继续履行合同的请求予以支持，对谢财忠要求解除合同的请求不予支持。谢财忠要求刘冬、张旭承担违约责任，本院予以支持，但谢财忠的请求没有合同依据，本院将结合补充协议第四条第一项的约定予以酌情判决。刘冬、张旭要求谢财忠支付延迟交房违约金的诉求，合情合理，具体违约金支付标准本院将结合本案情况予以酌定。谢财忠以网签合同涉嫌偷逃交易税费为由要求判决网签合同无效，对于这一诉求本院认为，税费征收的相关规定属于管理性规范，而非效力性规范。违反税收管理规范并不当然导致合同无效。故谢财忠要求确认原被告签订的网签合同无效的诉求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、一百零七条之规定，判决如下：
一、被告谢财忠继续履行与原告刘冬、张旭于二○一三年一月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，直至本次交易履行完毕；
二、被告谢财忠于本判决生效之日起十五日内配合原告刘冬、张旭办理贷款申请手续，原告刘冬、张旭于办理贷款面签之日同时支付被告谢财忠剩余首付款六十八万元；
三、被告谢财忠于本判决生效之日起三十日内将北京市昌平区东小口镇天通西苑三区某房屋交付原告刘冬、张旭，并支付自二○一三年三月三十一日起至实际交付之日止的延迟交房违约金（按每日一百五十元标准计算）；
四、反诉被告刘冬、张旭于本判决生效之日起十五日内向反诉原告谢财忠支付违约金二千四百八十四元；
五、驳回原告刘冬、张旭的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告谢财忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由本诉原告刘冬、张旭负担（已交纳）；反诉案件受理费七十元由反诉原告谢财忠负担（已交纳）。保全费五千元，由被告谢财忠交纳（于本判决生效后七日内交纳），评估费七千一百五十元，由被告谢财忠负担五千一百五十元，由原告刘冬、张旭负担二千元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢志成
二〇一三年九月十三日
书 记 员 赵园丽