福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0102民初2443号原告：福州某物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区六一中路28号佳盛广场四层E区。法定代表人：周某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李某、陈某，福建群韬律师事务所律师。被告：陈某，女，汉族，1971年3月22日出生，住福州市。原告福州某物业管理有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈某、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的自2011年5月起至2017年12月的物业管理费18320元及逾期付款违约金，以每月应交物业管理费229元为基数，自2011年5月起按中国人民银行同期同类贷款利率加收50%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日为5111元；两项合计：23431元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系福州市六一中路28号凤翔大第B栋*-H单元业主，原告系该物业服务企业。2004年6月23日，被告与原告签订《物业管理合同》，约定由原告为小区提供物业管理服务，被告应交纳物业管理费229元/月。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务。被告自2011年5月起非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴后被告仍置之不理，截至2017年12月，被告拖欠的物业管理费已达人民币18320元。原告认为:原、被告双方签订的《物业管理合同》合法有效，双方均应诚信履行合同。原告已按照合同约定向被告及小区业主提供物业管理服务，被告拒不支付物业服务费的行为已构成违约，不仅严重阻碍了原告的管理服务工作，还影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告辩称，被告2003年购买凤翔大第B座*-H，社区属于比较高档小区，但是10来年原告严重违反合同规定条款，管理极乱差，特别是2008年小区盖了C栋当时也是闹的沸沸扬扬，业主不断上访、投诉、沟通，无结果。自从有了C栋，业主生活无安宁了，扰民，身心伤害各种困扰。原告对此置之不理。原告违反物业管理合同第三条：负责对大厦内办公场所，商业服务网点的管理。第六条：代表业主与有关部门商洽，协商有关楼宇的权益事宜。如没有经过业主协商擅自安装电信发射塔，楼下桑拿、酒吧、酒楼、KTV、排气机、排油烟机及大型中央空调都安装在六楼天台，四、五楼间夹层水泵噪音等没有任何隔音，距离不到十米，噪音极大，物业一直未整改。原告在地库买了车位，每个月按时交纳70元管理费，地库车位少外来车多，原告车子出去物业就让外来车停放收取停车费，等原告回家却没有车位停车，导致出门基本不敢开车出去。小区的消防通道拿去给电动车停车。原告违反物业合同第四条中的第8条：定期向业主大会和楼宇管委会汇报公司财务状况和管理服务状况。电梯老化、电梯内的广告收入、路面停车收入等归业主的收入都没有公示，全部被物业占有。原告违反物业管理合同第四条第7条：听取业主对管理工作的意见建议，受理管理和服务方面的投诉，调解管理方面的纠纷。小区有些住户将住宅用房租给其他人做商业用房，有的办培训班、公司等，人员出入复杂，存在安全隐患。以上都有照片为证，希望原告正确对待业主提出的意见建议，及时整改。另外，原告诉请被告支付拖欠的自2011年5月起至2017年12月的物业管理费18320元及逾期付款违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告提供的所谓催款通知书均无被告及家属签字，被告及家属均未收悉原告以任何形式的“催收”、“通知”、“告知”等函件，原告提供的书证不真实，是无效的，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告系福州市六一中路28号凤翔大第B栋*-H单元业主，原告系该物业服务企业。2004年6月23日，原、被告签订《物业管理合同》，约定由原告提供物业管理服务，并按1.5元/月·平方米向被告收取物业服务费。被告房屋面积152.85平方米，每月应交物业管理费为229元。合同还对双方的权利义务、物业管理质量、其他违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告提供了物业管理服务至今。被告自2011年5月起没有交纳物业管理费。庭审中，被告提交的证据可证明原告对小区卫生保洁不到位，对小区娱乐场所噪声扰民现象沟通协调管理不力等等情况，原告的物业管理存在瑕疵。原告提交若干份张贴在被告大门上的落款时间为前几年的《物业费催缴通知》的照片，旨在证明其曾经向被告催收物业费，诉讼时效中断，但被告否认有收到。原告另外提交催款律师函系2018年1月9日才通过邮政特快专递邮寄给被告。本院认为，原、被告签订的《物业管理合同》未违反法律法规，合法有效，且原告实际为佳盛广场提供物业服务至今，被告认为原告未尽到物业服务义务给其造成损害，其可依据相关规定及合同约定向原告另行主张权利，被告拖欠物业费，可能导致物业服务水平的下降，实际上是损害了其他正常缴纳物业费的业主的权益。被告接受了原告的服务，应及时交纳物业管理费。故原告诉请被告交纳物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告签订的《物业管理合同》对逾期交纳物业管理费的违约责任没有作出约定，且由于原告在提供物业服务过程中确有存在一些瑕疵，结合本案具体情况，本院对原告主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。原告应当针对被告提出的物业管理服务方面的瑕疵进行整改，力争尽快获得广大业主的满意和支持，以保障物业服务工作的良性循环，与广大业主共同构建温馨、和谐的社区。被告认为原告起诉已超过诉讼时效，不能得到支持。本院认为，原告提交的若干份张贴在被告大门上的落款时间为前几年的《物业费催缴通知》的照片，被告否认有收到。该组证据不能证明该时间原告有将《物业费催缴通知》送达给被告，故不能构成诉讼时效的中断。自1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据“法无溯及力”的原则，本院对原告主张的2017年10月1日往前推两年（即2015年10月1日）起至2017年12月共计27个月的物业管理费予以保护，原告的其余诉请超过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告福州某物业管理有限公司支付自2015年10月1日起至2017年12月共计27个月的物业管理费6183元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，减半计收192.5元，由原告负担167.5元，被告负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  林丹丹二〇一八年五月十五日书记员  吴 霏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条（申请执行提示）申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。