上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第29350号
原告杨敏梅。
委托代理人徐亮。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告杨敏梅与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法追加上海五角世贸商城有限公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告杨敏梅及委托代理人徐亮、被告委托代理人戴睿、第三人委托代理人凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨敏梅诉称，原告于2009年购买了被告预售的上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）上海五角世贸商城8号3层3015室商铺（以下简称系争房屋），双方签订了《上海市商品房预售合同》，原告支付了购房款人民币（以下币种相同）121，420元，后又于2012年7月13日支付了剩余购房款11万元。合同第十一条约定被告应于2010年12月31日前交房，但被告并未通知原告办理交房手续，不过考虑到原告已与第三人签订《物业委托经营合同》，故并未就此催促被告履行。合同约定被告应在取得大产证后60日内与原告签署《房屋交接书》，再60日内协助原告办理小产证。但被告未按约于2011年5月1日之前为原告办理小产证，直至2013年11月7日才发函通知原告于2013年12月19日至2014年1月26日前往办理手续。原告于2013年12月20日前往被告处，被告知必须与第三人签订一份新的《物业委托经营合同》才能给原告办理小产证。后原告又于2014年1月25日、2014年1月27日两次前往被告处要求无条件办理产证均遭拒绝。随后，原告又于2014年4月5日、4月11日书面催告被告办理产证，被告均置之不理。原告诉讼请求：1、判令被告立即给原告办理系争房屋产权证，并支付逾期办证违约金（以275，700元为基数，按银行同期贷款基准利率上浮30%的标准自2011年5月1日起计算至2012年7月13日止；以385，700元为基数，按银行同期贷款基准利率上浮30%的标准自2012年7月14日起计算至2014年8月8日止）。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告已经通知原告办理房产证，但原告未前来办理产证，办证必须先签订《物业委托经营合同》。按照合同约定交房时间是2010年12月31日，最晚的办证时间为2011年7月31日，原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。若法院认为被告应承担逾期违约金，计算基数应为双方合同约定的价格，且应截止至被告发出办证通知之日止。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告意见，被告已按照合同约定将系争房屋交付给第三人。
经审理查明，2009年12月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价231，420元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务公司的管理。《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。《预售合同》和《物业委托经营合同》签订当日，原告向被告支付购房款121，420元，后又于2012年7月13日向被告支付剩余房款11万元。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年11月9日，原告收到被告发出的书面办证通知，通知原告于2013年12月19日至2014年1月26日办理系争房屋的小产证。
审理中，原、被告一致确认《预售合同》约定的系争房屋价格与房屋原价相比存在40%的折扣，房屋原价为385，700元。被告认为385，700元是系争房屋的房产价值，在实际交易时进行了折让，应以《预售合同》约定的价格作为房产价格。原告则认为房屋实际价格即为385，700元，《预售合同》约定的价格较低是因为已经扣除了前五年的委托经营收益。
审理中，原告另递交《五角世贸商城签约销控审核表》一份，证明原告曾于2013年12月20日前往被告处办理系争房屋小产证。被告及第三人对该份证据真实性无异议，但认为不能证明原告主张的待证事实。
以上事实，有经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、办证通知及邮寄凭证、《五角世贸商城签约销控审核表》、《建设工程竣工验收备案证书》以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。
（一）关于被告是否应当协助原告办理小产证。本院认为，双方《预售合同》明确约定了被告协助原告办理小产证的义务，现原告已经付清购房款，系争房屋也已具备办证条件，原告要求被告协助办理小产证，依法予以支持。被告辩称需以原告续签《物业委托经营合同》为办理小产证的前提条件，没有合同及法律依据，不予采纳。
（二）关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，据此计算被告应于2011年7月29日前协助原告办理小产证，现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年11月才通知原告办理小产证，显属违约。被告辩称系原告拒绝办理产证，故被告不应承担违约责任。本院认为，根据原告提供的《五角世贸商城签约销控审核表》等证据，可以证实原告确曾在被告指定期限内前往办理小产证，而且原告作为购房人，在得知可以办证后无故拖延办理显然有悖生活常识。本案中，被告强行将续签《物业委托经营合同》作为购房人办理小产证的前提条件才是原告至今未能办理小产证的真正原因，被告应当承担由此产生的逾期办证违约责任。不过原告未能举证证明在被告逾期办证违约行为发生之日起二年内向被告主张过逾期办证违约金，故原告主张的2012年8月7日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院难以支持。原告所主张的自2012年8月8日起至2014年8月8日的逾期办证违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。
（三）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法予以采纳。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，故原、被告关于系争房屋的真实交易价格应认定为385，700元，应以此金额作为违约金计算基数。被告辩称应以《预售合同》约定的价格作为房屋真实交易价格，与事实不符，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告杨敏梅办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告杨敏梅名下的手续；
二、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨敏梅逾期办证违约金（以385，700元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年8月8日起计算至2014年8月8日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费737元，减半收取计368.50元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。