新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新23民终242号
上诉人（原审原告）：董国兵，男，1989年11月11日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
委托诉讼代理人：王瑜，新疆同创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文雅芝，新疆同创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王兴东，男，1972年6月14日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
原审第三人：乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
法定代表人：张先锋，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘全义，男，1966年6月26日出生，汉族，该公司职员，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
上诉人董国兵因与被上诉人王兴东、原审第三人乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2017)新2301民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，并于2018年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人董国兵的委托诉讼代理人文雅芝、被上诉人王兴东、原审第三人乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘全义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董国兵上诉请求：1.依法撤销(2017)新2301民初4398号民事判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误、判决错误，请求依法改判。上诉人与被上诉人口头协商租赁房屋后，于2017年6月27日就向被上诉人缴纳29000元租金，之后被上诉人就将自己的营业执照注销了，上诉人没有使用过被上诉人原有的营业执照，上诉人也没有向第三人说过自己是被上诉人的亲戚，也没有欺骗过第三人，上诉人无照经营一个月后，找到被上诉人让其帮助找第三人协助办理营业执照，被上诉人称只能办在他自己的名下，等两年租期届满以后才能办理在上诉人名下，这说明第三人不同意转租。综上，一审判决显失公平，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王兴东辩称，上诉人和被上诉人之间的确实口头合同真实存在，我方和原审第三人签订了房屋租赁合同，被上诉人和上诉人在口头协议前，也在原审第三人处进行了咨询，我方得到了原审第三人的同意，有上诉人经营该店铺，被上诉人明确表明向上诉人提供办理营业执照所需的手续，上诉人因自身原因迟迟不办理营业执照，并非我方原因，上诉人一直在正常经营，并未出现无照经营的情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原告董国兵向一审法院诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁协议无效；2.判令被告退还29000元房屋租金；3.本案受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年9月26日，被告与第三人签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租第三人位于昌吉市延安南路光明巷14室，面积为27.72平方米的门面房，租赁期限为2016年9月25日至2018年9月24日。租金11380元/年，物业服务费9320元/年，履约保证金4000元，年卫生费180元，冬季清雪费277.2元。付款方式为被告先向第三人一次性支付一年的租金和物业费共计20700元，履约保证金4000元。双方权利义务部分约定未经第三人同意，被告擅自将租赁房屋转租或借给第三人使用的，第三人可单方面终止租赁合同。合同签订后，被告向第三人支付了2016年9月25日至2017年9月24日期间的租金，且在第三人交付的房屋内经营。2017年6月24日，经口头协议，被告未经第三人同意将诉争房屋交付给原告使用。同年6月27日，被告向原告出具收据承诺书一份，载明”本人在光明巷荣发市场内租有一间门面房（14室，27.72平米），以29000元转租给董国兵，承诺转租期间不能因房屋（门面房14室）问题影响董国兵正常营业，如果因房屋（门面房14室）问题无法正常营业，由转租人承担后果（钱于2017.6.27已付）”。后原告在诉争房屋内经营小吃及椒麻鸡，并交纳了2017年7月至8月期间的水电费。2017年8月15日至今，原告停止营业。原告认为其与被告之间系房屋转租所引起的纠纷，双方互称亲戚欺骗第三人，且转租时未经过第三人的同意，故要求确认口头租赁协议无效，被告返还已收到的29000元租金。被告则认为除了将诉争房屋交付给原告外，还包括房屋内其他附带设施及4000元押金条。转租房屋的行为事后得到第三人的认可，双方之间的口头协议系有效协议，故不同意退还已收到的29000元。原告多次向被告索要上述款项未果后，遂诉至法院。
一审法院认为，经原、被告口头协商，被告在未经第三人同意的情形下将承租第三人位于光明巷荣发市场的14室门面房交付给原告经营使用，并收取原告支付的29000元，双方确实存在房屋转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，未经出租人同意的转租合同效力以是否超过法律规定的六个月为衡量标志，分为效力待定的转租合同和已经生效的转租合同。在法律规定的六个月异议期内，出租人对转租行为认可的，视为同意该转租行为，转租行为有效。本案中，第三人在知晓原告使用门面房经营后，并未依据《房屋租赁合同》中”被告（乙方）擅自将租赁房屋转租或借给第三人使用的，第三人（甲方）可单方面终止租赁合同”的约定单方终止与被告之间的租赁合同，而是认可了原、被告的转租行为，并收取了原告交纳的7月至8月的水电费，据此可知第三人同意原、被告之间的转租行为，则原、被告之间的转租行为系合法有效行为，双方订立的房屋租赁口头协议亦为有效协议，故一审法院对原告主张确认其与被告订立的房屋租赁口头协议无效的诉讼请求不予支持。当事人的财产返还请求权建立在合同无效或者被撤销的情形下，现原、被告间的房屋租赁口头协议为有效协议，双方应当依照有效的协议履行各自的权利义务，且原告已经实际经营，合同切实履行，故一审法院对原告要求被告返还29000元租金的请求不予支持。遂判决：驳回原告董国兵的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人董国兵、被诉人王兴东及原审第三人乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司均未提交证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人经口头协商达成的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应属有效协议，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。上诉人以该协议系上诉人与被上诉人恶意串通欺骗第三人的情况下达成的协议为由主张该协议系无效合同，但上诉人并未提交证据证明其与被上诉人存在恶意串通，被上诉人亦不认可双方存在恶意串通的事实，且上诉人与被上诉人之间达成的口头租赁协议并未损害原审第三人的合法权益，诉讼过程中原审第三人明确表示其在得知实际经营人是上诉人之后同意上诉人转租涉案房屋，因此，上诉人以双方之间的口头协议系恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效缺乏事实依据，本院不予支持。
上诉人辩称因被上诉人的原因导致其无法办理营业执照，不能正常使用租赁房屋，对其该项辩解意见上诉人未提供有效证据予以证明，从上诉人提供的录音证据以及庭审中原审第三人的陈述来看，被上诉人与原审第三人均明确表示愿意协助上诉人办理营业执照。因此，上诉人提供的证据不足以证明由于被上诉人的过错导致其不能正常使用租赁房屋，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人与被上诉人达成口头协议后，双方已经实际履行了该合同，上诉人也实际使用了该房屋，上诉人请求被上诉人返还转让费及租金于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费438元，由上诉人董国兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 马卫东
审判员 马 宁
审判员 周美蓉
二〇一八年三月五日
书记员 李彦锋