苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第809号
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
委托代理人龚娇娇，江苏新开利律师事务所实习律师。
被告庄奕川。
委托代理人周小羊，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉被告庄奕川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理。依法由代理审判员韩亚光适用简易程序，于2015年12月8日、2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙善伟，被告庄奕川的委托代理人周小羊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉称，其自2008年7月起接受苏州大学文正学院（以下简称“文正学院”）委托，对位于苏州市吴中经济开发区越溪文正学院生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2009年12月9日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》，约定由被告承租文正学院生活服务区一区二层建筑面积为770平方米的房屋，用于开设电子阅览室；期限自2009年12月21日至2010年12月20日；全年房屋使用费为130900元；保洁费共每月75元，每年按10个月收取，折合全年实交750元；全年物业管理费为46200元；水、电费分别按3.5元／吨、0.7元／度标准结算。截至2015年8月31日，被告结欠上列各项租房费用合计174551.3元。其多次催讨未果，故于2015年7月30日向被告发函，通知被告解除双方之间的不定期租赁关系，并要求被告一周内腾退上述承租房屋并付清相关费用，但被告并未履行。故其诉至法院，要求：一、判令被告立即搬迁出苏州市吴中经济开发区越溪文正学院学生后勤生活服务区一区二层建筑面积均为770平方米的房屋，并将该房屋交还原告；二、判令被告支付该房屋至2015年8月31日结欠的房屋使用费95454元、物业管理费33687.5元、保洁费516.7元、水费577.5元、电费44315.6元，合计174551.3元，扣除已交保证金37859元，实际应付136692.3元；三、判令被告自2015年9月1日起至房屋交还日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用分别按130900元／年、46200元／年、750元／年的标准计算，水、电费分别按3.5元／吨、0.7元／度标准计算；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求，其中房屋租金及物业管理费均自2014年12月21日起计算至2015年8月20日止，分别为87267元和30800元。
被告庄奕川辩称，本案诉争房屋的实际权利人为文正学院，原告只是房屋的委托管理人，并非本案适格的原告；其与原告之间的租赁合同早已到期，相关房租也已结清，之后被告并未再实际承租和使用诉争房屋，故其并非本案适格的被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。
另查明，2009年12月9日，原、被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各一份，约定由被告承租文正学院生活服务区一区二层建筑面积为770平方米的房屋，用于开设电子阅览室；期限自2009年12月21日至2010年12月20日；全年房屋使用费为130900元；保洁费共每月75元，每年按10个月收取，折合全年实交750元；全年物业管理费为46200元；水、电费按吴中区当地供水、供电部门本月所规定的统一标准计算，不附加管理费用，每月结算一次；使用期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还；到期如需续租，被告须于使用期满前3个月书面告知原告，双方另行协商，如协商不成，协议不再续签，合同到期终止，原告不再另行发不再续租的通知；被告如有违约行为，原告有权决定不再续签合同；本合同终止后，如被告未按约归还房屋，应向原告支付违约金人民币300-1000元／天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）。嗣后，被告按约向原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了房屋保证金37859元。上述合同于2010年12月20日到期后，双方未再续签合同。
审理中，被告称2010年12月20日合同到期后，其已不再使用诉争房屋，故之后该房屋产生的任何费用均与其无关，且本案诉争房屋现已空置无人，原告随时可以收回。原告称诉争房屋在2010年12月20日之后仍由被告占有使用，并支付了至2014年12月20日的房屋使用费、物业管理费和保洁费。后被告认可2010年12月20日之后诉争房屋仍旧用作网吧经营，且其与原告未进行房屋交接手续，原告也未向其退还房屋押金。
审理中，原告主张至2015年8月31日，被告共计结欠水费577.5元、电费44315.6元（最后抄表日期为2015年6月25日，之后被告便不再经营），为证明该主张，其提供了2014、2015年的水电费抄单及2014年的缴费收据，其中电、水表读数分别为：2014年12月25日电表1读数87505、电表2读数174784、电表3读数45070、电表4读数173550、电表5读数178797、水表1读数2982、水表2读数258；2015年6月25日电表1读数87514、电表2读数179725、电表3读数69936、电表4读数193075、电表5读数192764、水表1读数3126、水表2读数279。被告对此均不予认可。
审理中，原告提出为方便计算，本案诉争房屋自2015年8月21日起按每月14820.83元人民币的标准计算房屋使用费、物业管理费和保洁费；自2015年9月1日起按3.5元／吨的标准计算水费，按0.7元／度的标准计算电费。被告对此均未提出异议。
以上事实，有原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、服务用房使用合同书、物业管理合同书、律师函、邮寄凭证、水电明细、收费单据及法院制作的笔录材料在卷证实。
本院认为，原、被告签订的服务用房使用合同书、物业管理合同书系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。现原告基于房屋租赁合同及物业管理合同向被告主张权利，并无不当，故是本案适格的原告。在合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付房屋租金、物业服务费、保洁费、水电费等。合同到期后，被告未向原告腾退房屋并继续缴纳房屋租金等费用，原告对此未提异议，应认定双方之间成立不定期租赁关系，原告可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。被告主张双方租赁关系已于2010年12月21日解除，依据不足，本院不予认可。现原告于2015年7月30日向被告发函提出立即解除租赁合同，但未给予被告相应期限，故本院认定双方房屋租赁合同于2015年8月20日解除，对原告要求被告搬迁出房屋并将其交还给原告的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付2014年12月22日至2015年8月21日房屋租金87267元、物业管理费为30800元、保洁费516.7元，相关计算标准与原合同约定一致，本院对此予以支持。原告要求被告支付截至2015年8月31日的水费577.5元、电费44315.6元，并提供了2014-2015年水电费抄表记录及2014年诉争房屋水电费交纳收据，因相关读数及收费记录完整连续，本院对此予以确认，故对原告的该诉请，本院予以支持。另，被告逾期至今未腾房，理应承担相应的房屋使用费、物业服务费、保洁费、水电费等，现原告要求按14820.83元人民币的标准计算自2015年8月21日起的房屋使用费、物业管理费和保洁费，按3.5元／吨和0.7元／度的标准计算自2015年9月1日起的水费和电费，上述计算方式不违反合同约定，被告对此未提异议，本院对此予以确认，故对原告的该诉请，本院予以支持。被告在租赁房屋时曾向原告交纳保证金37859元，现原告主张该费用应直接从被告拖欠房租金额中扣除，因保证金的设立目的即是为填补被告可能给原告造成的损失，故对原告的该主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告庄奕川于本判决生效之日起十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区一区二层建筑面积为770平方米的房屋，并交还原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。
二、被告庄奕川于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司自2014年12月21日起至2015年8月20日止的房屋租金87267元、物业管理费30800元、保洁费516.7元，扣除被告已交的保证金37859元，为人民币80724.7元；自2015年8月21日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用合计按14820.83元／月的标准计算。
三、被告庄奕川于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司自2014年12月25日起计算至2015年8月31日的水费577.5元、电费44315.6元；自2015年9月1日起至房屋交还之日止的水电费按3.5元／吨和0.7元／度的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币1517元，由被告庄奕川负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 韩亚光
二〇一六年一月十九日
书 记 员 钱喆人