上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1786号
上诉人（原审被告）王进。
委托代理人刁康成，上海星瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洪俊良。
委托代理人杨宗宝，上海创言律师事务所律师。
上诉人王进因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人王进及其委托代理人刁康成，被上诉人洪俊良的委托代理人杨宗宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，＊＊＊房屋（以下简称“系争房屋”）产权人为洪俊良。2012年10月23日，洪俊良、王进签订《不动产租赁合同》一份，约定王进向洪俊良承租系争房屋，建筑面积188.69平方米，租赁用途为住宅，租赁期限自2012年11月1日至2013年10月31日，共计12个月；租金每月为10，000元（人民币，下同），每次租金于到期日前7日支付，先付后租；合同第四条约定，保证金为20，000元，乙方（王进）于签订本合同时交付给甲方（洪俊良）；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分乙方应立即补足；第五条第（三）项约定，甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用；第六条第（五）项约定，乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。
签约当日，王进以现金方式向洪俊良支付首月租金10，000元以及保证金20，000元。2012年12月4日和31日，王进通过银行转账方式各支付洪俊良10，000元作为2012年12月、2013年1月份的租金。
2012年12月5日，王进向洪俊良发送电子邮件称，“你的房子问题太多了，客厅空调和卧室空调都坏了，厕所没有按洗衣机的水龙头，房屋下水都（道）有堵……，客厅空调3P和卧室空调2P问题解决完后我会按时交房租……”。此后，洪俊良更换了客厅内空调器，但卧室空调未更换，王进遂拒付2013年2月份的租金。2013年2月25日，王进向洪俊良发送电子邮件，“关于卧室空调的问题，阳台燃气污染问题，厕所换气问题，其中一个阳台还没窗无法使用……此房的种种问题已经严重影响到本人的起居和工作，之前数次与你沟通未果，此邮件作为正式通告函文望你能及时重视并解决……”；2013年2月和3月20日，王进分别转账10，000元支付同年3、4月份的租金。此后，上海大众燃气有限公司对系争房屋的燃气设备进行例行检查，并出具《燃气安全检查告知书》一份，认定系争房屋内存在燃气管道暗敷、热水器系淘汰品种等安全隐患，要求予以整改。
2013年3月21日，王进回复电子邮件称，“此房的种种问题需要维修和更换……，望洪先生在3月26日一定要给我一个维修此房解决方案的回复”，并附维修事项：卧室空调器坏了，需换新的；东面阳台热水器废气等会排放在阳台内……。4月23日，王进向洪俊良发送电子邮件称，“你2012年6月未交燃气费，已超期283天，再不处理燃气将要停用……，因你不理睬态度已经把我和你关系搞的恶性循环，你的态度让我每月不能准时交纳房租……。”5月6日，洪俊良委托律师向王进发送电子邮件要求王进按时支付租金。29日，王进再次向洪俊良发送电子邮件称，“你的房子内热水器的出热水管因严重锈坏，影响我安全使用热水……，我4月16日自主找来修理工已修好换新，修理费花费300元整；客厅空调因工（功）率大，电伏率太小，总跳闸停电，2月份找人换电伏（空气开关）200元整，房屋修换费（合计）500元整只能从5月份房租里扣除……，上海天气又潮湿又热，卧室需要换空调，请洪先生赶快回复，若洪先生忙不能回复我的话，我只能替洪先生买空调和换空调了，空调费只能从房租里扣除，洪先生放心，我会货比三家，买变频一般的空调……”。同年5月30日，王进向洪俊良转账9，500元作为6月份的房租，扣除了500元修换费。同年6月19日，王进向洪俊良发送电子邮件告知，门铃出现故障。
此后，因洪俊良未对王进要求更换卧室空调器进行回复，王进遂自行购置海信牌空调器一台并安装在系争房屋内，发票金额为3，599元（含税），发票日期为2013年8月4日。同年7月1日，王进向洪俊良转账6，000元作为支付7月份的租金，扣除的4，000元作为空调器设备及安装费用。
2013年7月29日、8月30日和9月18日，王进又通过银行转账方式分别支付洪俊良各10，000元，作为支付8、9、10月份的租金。
2013年10月8日，王进向洪俊良发送电子邮件称，“2013年10月8日下午14点35分，你家客厅晾台雨水管突然给爆了，水像瀑布一样直向家里冲……我的办公用具电脑都被水泡坏，损失很严重，希望洪先生赶快与物业联系赔偿损失……请快回复”。
2013年10月18日，洪俊良委托律师向王进发出电子邮件称，“基于您与洪先生的租赁协议将于2013年10月31日到期，根据协议约定，现通知您，期满后不再续约，请您尽快整理房间并于2013年10月31日之前搬出……，您之前自行扣除的费用并未得到洪先生的授权及允许，洪先生不予确认”。当日，王进回复电子邮件称，“先把双方的纠纷、保证金的问题等结清后我再搬……。”此后，王进继续租用系争房屋。
2013年11月25日，王进向洪俊良发出电子邮件称，“关于租用你的房子，到2013年11月30日止我的2个月的2万元租房保正（证）金将作为10月、11月房租结清。12月1日起望洪先生能再考虑长期与我续租……以前在给你邮件中的言语中若有过重的地方，……我先给你道声歉。……若洪先生还与我长期续租的话，续租主要条款如下：1.每月房租8，000元；2.每月30日付款；3.保证金2个月房租16，000元；4.房屋内若不是特殊严重需要维修的话，我可以承担。以上续租主要条款望洪先生同意回复。12月我会给你汇24，000元（12月房租＋2个月房租保证金）”。洪俊良对此未置可否。
此后，王进继续居住使用系争房屋至今。2013年12月30日，王进通过银行转账方式支付洪俊良24，000元；2014年1月26日，王进转账8，000元作为支付1月份房租金；同年3月3日、3月31日和4月30日，王进又通过银行转账方式分别向洪俊良各支付8，000元，作为2、3、4月份的租金。
洪俊良认为，自2012年12月起，王进多次少付、不付租金。合同到期前，洪俊良已通知王进不再续约，并付清拖欠费用。但王进拒绝迁出，并继续占有使用房屋至今。故请求判令：1、王进迁出＊＊＊＊房屋；2、王进支付拖欠租金的违约金7，200元（2013年2月欠付租金10，000元，6月欠付租金10，000元，7月欠付租金4，000元，由于合同约定的违约金数额较高，洪俊良自行调整为欠付租金总额的30%）；3、王进支付房屋占有使用费52，000元（自2013年11月起算，暂计算至2014年4月30日）；4、王进支付房屋占有使用费逾期（付款）利息损失2，870元（截止到2014年1月30日，2013年11月份房屋使用费拖欠了127天，12月份使用费拖欠了97天，2014年1月份的使用费拖欠了66天，均从应付之日开始按银行同期贷款利率计算，以后的不再主张）。
原审庭审中，洪俊良变更第2项诉讼请求为：王进支付拖欠租金的违约金4，200元（2013年2月租金的违约金为3，000元，7月租金的违约金为1，200元；6月份的租金不再主张违约金），变更第3项诉讼请求为：王进支付截止到2014年4月份的房屋占有使用费18，500元（自2013年11月起算，暂计算至2014年4月28日，至王进迁出之日止），并要求王进支付房屋使用费至其搬出之日止；同时表示如果法院认定双方存在不定期租赁合同，要求解除不定期租赁合同。
原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。洪俊良、王进签订的《不动产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在洪俊良、王进之间在租赁合同期满后是否存在不定期租赁合同、王进应当支付房屋租金或者使用费的数额、王进扣除的修换费和空调器费用是否有合法依据、王进是否存在违约行为、应否承担违约金及其数额以及王进是否应当承担逾期付款的利息损失等方面。
首先，关于洪俊良、王进之间在租赁合同期满后是否存在不定期租赁合同之争议。依照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。洪俊良虽然在2014年10月18日向王进发送电子邮件表示合同到期不再续租。但是在合同到期后至其起诉之前，洪俊良并未对王进继续占有使用房屋的行为提出异议和支付租金行为提出异议，也未与王进结算租金等费用，故洪俊良、王进之间形成了不定期租赁合同关系。法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现洪俊良要求解除租赁合同于法不悖，法院应予准许，但应给予王进必要的准备时间，洪俊良相应的诉讼请求法院应予支持，王进应当在法院确定的合理期间迁出系争房屋。
其次，关于王进应当支付房屋租金或者使用费的数额之争议。不定期租赁合同期间，未经双方协商一致，租金仍为原租赁合同约定的租金数额。虽然王进在2013年11月25日向洪俊良提出续租期间每月租金调整为8，000元等要求，但并未得到洪俊良的承诺，故租金标准仍应按每月10，000元支付。合同约定，保证金不可视为王进预付的租金，故其应当继续保留在洪俊良处。现查明，截止到2014年4月30日，王进应当支付洪俊良的租金金额合计应为180，000元（10，000元／月＊18月）。王进在签约后至2014年4月30日累计支付给洪俊良租金合计为161，500元，确实尚有18，500元未付。法律规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”合同也约定，洪俊良负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费。从本案查实的事实分析，洪俊良的房屋内设备陈旧，租赁期间出现燃气热水器、空调等故障，而且洪俊良还拖欠王进在租赁之前的燃气费，客观上给王进使用房屋带来安全隐患和不便。在王进一再催促之下，洪俊良也仅更换了客厅内的空调，对王进提出的燃气热水器隐患、卧室空调器一直不予修复，明显怠于履行其义务。在此情况下，王进拒付2013年2月份的租金属于行使先履行抗辩权的行为，并无不当。此后王进出于安全因素和生活需要对热水器、电源空气开关进行修复，并将卧室空调器予以更换，及时将合理的修复费500元、更换空调器的费用及时告知了洪俊良，并在月租金中予以扣除，符合法律规定。因此，王进在2013年6月份的租金中扣除500元修复费、在7月的月租金中扣除更换空调器的费用（按发票金额3，599元计算）于法有据，法院予以确认；卧室更换后的空调器应归洪俊良所有。综上，截止到2014年4月30日王进实际欠付洪俊良的租金金额为14，401元（180，000元-161，500元-3，599元-500元），王进应当补付。另外，基于洪俊良的请求，法院已经确定解除双方之间的租赁合同，故王进仍应按照每月10，000元的租金标准向洪俊良支付从2014年5月1日起至其实际搬出之日止的房屋租金或使用费，洪俊良相应诉讼请求中的合理部分法院予以支持。
第三，关于王进是否应当承担拖欠租金的违约金及其数额之争议。综合前述事实，王进拒付2013年2月份的租金于法有据，但当其抗辩的理由消除即更换卧室空调器之后，补付租金的条件成就，王进就应当及时履约。事实上王进一直没有补付上述月份的租金，属于违约行为。鉴于约定的违约金确实过高，王进请求减少违约金，而洪俊良主动将该月份欠付租金所产生的违约金调整至不超过租金本金的30%计3，000元并无不当，法院予以采纳。至于洪俊良认为王进还欠付7月份租金4，000元也应当计算违约金之申请，鉴于法院确定王进扣除更换空调器的费用3，599元行为合理，故该月份仅欠付401元，王进也没有补付，故王进应偿付该费用产生的违约金120.30元。综上，王进应当向洪俊良偿付逾期支付租金的违约金3，120.30元，洪俊良相应诉讼请求中的合理部分法院也予以支持。
第四，关于王进是否应当支付不定期租赁合同期间逾期支付租金的利息之争议。法院已经确定，在不定期租赁合同期间，王进仍应按照原租赁合同约定的时间和标准支付每月租金。由于王进向洪俊良提出在不定期租赁合同期间将租金标准调整为每月8，000元并未得到洪俊良的认可，而洪俊良对于王进提出的新要约一直未置可否，不予回应，却在事实上接受王进继续承租和使用系争房屋，导致王进误以为洪俊良已经接受其新要约，并按新要约支付租金和保证金，对此洪俊良、王进均有责任。因此，洪俊良的该项诉讼请求法院予以驳回。
另，租赁合同解除之后，洪俊良应当将租赁保证金20，000元予以退还。为避免讼累，法院确定在王进搬离系争房屋并结清租金和其他各项应承担费用之后，洪俊良将保证金20，000元返还王进。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于二○一四年五月三十日作出判决：一、解除洪俊良与王进于2012年10月23日签订的《不动产租赁合同》；二、王进应于判决生效后十五日内，迁出上海市长宁区古北路房屋，并将该房屋交还给洪俊良；三、王进应于判决生效后十日内，支付洪俊良截止到2014年4月30日欠付的租金人民币14，401元；四、王进应于判决生效后十日内，向洪俊良支付房屋租金、使用费（自2014年5月1日起，按照每月人民币10，000元的标准计算），至王进实际搬出和交还房屋之日止；五、王进应于判决生效后十日内，偿付洪俊良拖欠租金期间的的违约金人民币3，120.30元；六、驳回洪俊良其余的诉讼请求；七、洪俊良应当在王进履行完判决书第二、三、四、五项义务并结清水、电、煤气、电话、物业管理费等费用之后三日内，返还王进租房保证金人民币20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，476.75元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币738.38元，洪俊良负担人民币518.38元，王进负担人民币220元。
原审判决后，王进不服，向本院提起上诉称：其一，上诉人拒付2013年2月的租金有合理的抗辩理由。按照一审的认定，在被上诉人怠于履行房屋维修义务的情况下，上诉人为正常使用房屋进行维修后，还要因自己的维修行为而被追究违约责任，是不合理的，违背了公平原则。而即便上诉人自行安装了卧室空调，由于房屋内仍存在诸多其他问题，严重影响上诉人的正常生活，因此，上诉人拒付租金的抗辩理由仍然存在，上诉人不应承担欠付租金的违约金。其二，关于不定期租赁期间的月租金标准。因租赁房屋存在诸多问题影响上诉人的起居和工作，故按照每月8，000元调整租金标准具有合理性；上诉人通过电子邮件告知被上诉人租金标准调整的要求之后，被上诉人未表示任何异议，而是按8，000元的标准每月收取租金，故上诉人主张租金标准调整合法有据。据此，要求二审撤销原审判决第二、三、四、五、七项，改判上诉人应于判决生效后三个月内，迁出上海市长宁区古北路房屋，并将该房屋交还给被上诉人；截止到2014年4月30日止上诉人无需补付租金；上诉人向被上诉人支付自2014年5月1日起的租金、使用费应按每月8，000元的标准计算，至上诉人实际搬出和交还房屋之日止；上诉人不支付违约金；上诉人不承担原审第七项判决主文中的“物业管理费”。
被上诉人洪俊良辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，第一，双方签订的《不动产租赁合同》系真实意思表示，合法有效。合同到期后双方虽未续约但继续租用房屋，属于不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人有权随时解除，但应当在合理期限之前通知对方。因此，本案被上诉人有权要求解除合同，原审判决确认合同解除，上诉人于判决生效后十五日内迁出并返还租赁房屋，并无不妥。上诉人主张在判决生效后三个月内迁出并返还房屋，缺乏依据，本院不予支持。
第二，关于不定期租赁期间的租金标准，上诉人主张将租赁合同约定的月租金10，000元减少为8，000元，对此，本院认为，首先，租赁合同到期后，房屋状况及上诉人的使用情况均未发生明显变化，上诉人要求减少租金的依据不足；其次，租金标准是租赁合同中的主要条款，关涉租赁双方的重要权利义务，因此变更合同中约定的租金标准同样应当经过双方合意。本案中，上诉人主张其通过邮件告知被上诉人月租金调低为8，000元，被上诉人未表示异议且按此标准收取租金，该行为可视为租金标准已经变更。对此，本院认为调整租金标准仅是上诉人单方的主张，被上诉人并未明确表示认可，结合本案租金支付的方式，以及往来邮件的内容等，难以认定双方达成了变更租金条款的合意，因此，上诉人称双方已变更租金条款，缺乏依据，本院不予支持。
第三，关于上诉人应承担违约金的认定，上诉人认为其拒付租金有合理的抗辩理由，对此，本院认为上诉人自行更换空调并在租金中扣除空调费用，应视为代被上诉人履行了房屋维修义务，且维修费用已由被上诉人承担，自此阻碍合同履行的因素消除，租赁合同应恢复到正常履行的状态，因此上诉人理应补付欠付的租金。上诉人称租赁房屋存在其他诸多瑕疵影响其正常使用，依据不足，本院不予采信。原审在被上诉人主动调整迟付租金违约金的情况下，对上诉人应承担违约金数额的认定并无不妥，本院予以维持。上诉人主张其不应承担违约金，缺乏依据，本院不予支持。
至于上诉人所称其不应补付截止到2014年4月30日欠付的租金14，401元，以及不应承担租赁房屋的物业管理费等主张，亦缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币220元，由上诉人王进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 朱 瑞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年九月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……