广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法伦民初字第279号
原告佛山市顺德区奥德盛五金制造有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教常教广珠公路三洪奇桥脚西侧之一（2号厂房）。
法定代表人霍耀佳。
委托代理人欧凤金，广东海迪森律师事务所律师。
被告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道新丰路**号。
负责人卢少波。
委托代理人彭建球，广东勤融律师事务所律师。
原告佛山市顺德区奥德盛五金制造有限公司诉被告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员梁嘉莹适用简易程序独任审判，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭建球、被告的法定代表人霍耀佳及其委托代理人欧金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月28日，原告与被告签订三份租赁合同，合同约定被告将其位于伦教街道新民管理区广珠路三洪奇大桥脚西侧的三间厂房出租给原告使用，租期自2011年10月15日至2021年10月14日，月租金合共为10062元。合同签订后，原告将上述三间厂房作为生产经营场所。2012年11月，由于原告的股东拆伙导致原告不再生产经营，故自2012年12月份原告的法定代表人霍耀佳开始将厂房转租赚取租金的差价。但2015年1月起，被告突然多次找到原告的租户，声称由于厂房存在违章建筑导致消防、安全等方面不过关，要求原告的租户立即搬离。原告的租户由于无法忍受被告施加的压力，最终在2015年5月1日全部搬离。原告认为被告的行为无事实及法律依据，严重违反了合同的约定，为此请求法院判令：一、被告继续履行与原告于2011年9月28日签订的三份租赁合同；二、被告赔偿原告因违约需支付的违约金共计111780元，三、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称，一、根据合同的约定，原告需在每月的10日前缴交当月租金，一切税收由原告负责。原告逾期缴交租金按照银行贷款利率向被告支付违约金。如拖欠租金一个月以上，被告有权终止该租赁合同，并要求原告缴清所欠租金方可准予离场，定金归原告所有。另外租赁期间承租的厂房可以转租，但期间原告需履行租赁合同条款，否则被告有权单方解除合同收回场地及厂房。二、原告将涉案厂房交由霍耀佳使用及转租并未通知被告，被告也没有同意原告可以将租赁物转租给第三人，也没有同意或者承认霍耀佳有上述房屋的承租或转租权。三、由于原告长期逾期缴交租金、水电费以及违约金未付，被告于2014年11月5日上午到原告处协商解决不成，便立即通知原告于同日13时起解除上述三份租赁合同，并收回全部场地及厂房。原告收到通知书后没有提出异议，也没有诉请法院确认解除合同的效力。2014年11月5日下午，原告补缴了部分水电费及部分租金，其余款项均未缴齐。在双方解除租赁合同关系后，原告仍未通知租户搬离。至2015年4月其中一租户已离场，但仍有两租户并未搬离，原告也未将涉案的厂房交回给被告，亦未向被告支付2014年11月1日至2015年6月8日的占用费，造成被告经济损失73117.2元。综上，原告的诉请并无事实和法律依据，请法院依法驳回。
原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：
1.佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室土地／厂房租赁合同原件3份，证明2011年9月28日，原告与被告签订三份租赁合同，合同约定被告将其位于伦教街新民管理区广珠路三洪奇大桥西侧的三间厂房出租给原告使用，租期自2011年10月15日至2021年10月14日，月租金为10062元。合同还约定原告在合同期内可对厂房进行转租以及自建、自搭厂房或工棚。
2.租赁合同书原件3份、原告银行账户交易清单复印件12张，证明自2012年12月份起，原告以其法定代表人霍耀佳先生的名义将涉案三间厂房分别转租以赚取租金的差价。在本案纠纷发生时，三间厂房分别出租给胡霞国、罗元海以及唐开明，约定的租赁期满日分别是2021年3月5日、2021年3月10日以及2021年3月20日，租金分别为3600元、4446元以及3132元，并约定原告不得提前终止合同，否则需向承租人赔偿当月租金的十倍。
3.DVD光盘1只，证明被告工作人员周主任于2015年5月1日带上民警到达涉案厂房所在地，声称由于厂房存在违建情况，要求与原告终止合同，并要求原告的租户立即搬离，原告的租户已经于当天全部搬离。
4.顺德农商银行交易回单原件5张、支票签收单原件1张，发票原件2张，中国农业银行交易回单原件3张，证明虽然原告存在迟延缴交租金的事实，但最终都缴清租金。
5.证明1份，证明于2012年12月开始，霍耀佳有权转租涉案的厂房。
6.收据原件12份，业务回单2份，证实因双方并未对水电费的数额进行核对，无法确认是否拖欠，但租金已实际支付完毕。
被告的质证意见：对证据1无异议。对证据2中租赁合同的真实性有异议。三份合同的起始时间分别为2013年3月5日、3月10日及3月20日，并非原告主张的2012年12月份。另外，三份租赁合同的出租方为原告的法定代表人霍耀佳，并非原告。交易清单与本案无关，而且数额也与合同约定的不符。对证据3，该视频材料经过删减。另外视频反映的情况发生在2015年5月4日而非5月1日。事情的起因是原告与其中的租户存在纠纷，并停止了向该租户供水。租户找到被告反映情况，此时被告才发现原告的租户尚未离开。当时为避免矛盾，被告报警。对证据4的真实性无异议，但认为上述款项的用途应该以收到款后被告开具收据所记载的为准，因为原告除需要向被告支付租金外，还需支付水电费等。按照双方的结算惯例，是先结算水电费再结算租金。另外，原告已承认有迟延缴交租金的情形，依照双方签订的租赁合同约定，被告有权解除合同，收回场地。对证据5的真实性不清楚，被告将厂房出租给原告，原告虽已停止生产经营，但不能交给其他人处理，因转租可能连锁带来工资等问题需要由被告承担，被告不同意原告可以转租厂房。对证据6无异议，该证据证实了原、被告双方的结算习惯是先结算水电费再结租金。即在2014年11月5日双方解除合同后，由于原告一直未将租赁的场地返还，且一直在用水电，故所缴纳的款项应扣除水电费，剩余的抵减租金。
被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：
1.被告组织机构代码证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格。
2.照片6张、解除合同通知书复印件1份，证明2014年11月5日，被告的工作人员将解除合同通知书张贴在原告的经营场所门口。由于双方约定在每月的10日前应缴交租金，若逾期缴交租金1个月以上的，可以解除合同。直至2014年11月5日被告发出解除合同通知书时，原告尚欠被告2014年8月、9月、10月三个月的租金，及违约金未付，所以被告有权要求解除合同。
3.收据复印件10份、业务回单复印件2份，欠水电费明细表1份，证明被告在2014年11月5日后，所收到原告或者原告委托的人付给被告的款项的用途，包括用于抵扣原告2014年7月以后的水费、电费，余额抵扣了部分的租金。所以原告尚欠被告的租金是69673.55元，违约金至2015年6月8日为1919元。
原告的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无法确认，原告从未收到被告提供的解除合同通知书；关联性方面，虽然原告确实存在迟延支付租金的情形，但对被告损害不大，不应随意解除租赁合同。从视频来看，被告是千方百计地要求解除合同，而不是原告存在违约行为。对证据3的汇款单无异议，对收据不予确认。但上述证据至少能反映出原告的水电费交至2014年9月。
案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下认定：1.原告提供的证据1及被告提供的证据1，双方对其均无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据2，该证据能证实原告将涉案厂房转租的事实，且对于该事实被告并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提供的证据3，被告仅对视频的完整性有异议，但对视频反映的事件并未提异议，故本院对该视频记录的事件予以确认。4.原告提供的证据4、6，被告对其真实性无异议，本院予以确认。5.原告提供的证据5，该证据有原告的盖章确认，本院对其真实性予以确认。6.被告提供的证据2，该证据直观反映了被告曾将解除合同通知书张贴于涉案厂房的事实，为此本院对上述证据反映的该事实予以确认。7.被告提供的证据3，原告对汇款单无异议，本院予以确认。对于收据，该收据有被告的盖章确认，本院对其真实性予以确认。
根据上述有效证据及结合双方当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：
原、被告于2011年9月28日签订了三份《佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室土地／厂房租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区伦教新民管理区广珠路三洪奇桥脚西侧之一的三处厂房出租给原告。面积分别为247平方米、147平方米以及724平方米。三份合同的租赁期限均自2011年10月15日至2021年10月14日止。三处厂房的月租金共10062元（包括综合管理费、水电管网分摊费、租赁土地租金和租赁厂房租金）。另外，三份合同均约定，每个月的10日前收缴当月租金，一切税收由原告负责，原告逾期缴交承包款或租金，按银行贷款利率向被告支付违约金。如原告拖欠租金一个月以上，被告有权终止租赁合同，并要求原告缴清所欠的租金，定金归被告所得。另外，合同约定合同期内原告可转租他人，但必须履行本合同条款，否则被告有权单方解除合同收回场地及厂房。
另查，涉案的三处厂房分别于2013年3月5日、3月10日以及3月20日以原告的法定代表人霍耀佳的名义转租给案外人胡霞国、罗元海和唐开明。另外，在原、被告双方签订的租赁合同履行过程中，原告未能按照合同的约定按期缴纳租金，截至2014年11月5日前，原告仍拖欠被告2014年数月的租金未支付。鉴于原告长期拖欠租金的情况，被告曾在原告承租的厂房门口张贴《解除合同通知书》（该通知书的落款时间为2014年11月5日），以原告拖欠被告2014年8、9、10月租金为由，告知原告自2014年11月5日13时起解除双方签订的三份租赁合同。庭审中，原告自认被告于2014年11月5日以原告搭建违章建筑为由，提出解除合同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告双方签订三份《土地／厂房租赁合同》第九条约定，原告应于每个月的10日前缴交当月租金。如原告拖欠租金一个月以上，被告有权终止租赁合同。但从原告所提供的证据可以反映，原告自2014年1月份起便未能按照合同的约定支付租金，且多个月份的租金均迟延支付超过一个月以上，故根据合同约定被告有权要求解除合同。同时，无论被告是否已在庭审前将解除合同的意思表示通知被告，庭审中，被告明确以原告未能按照合同约定支付租金为由，要求解除合同，故原告主张被告继续履行双方于2011年9月28日签订的三份租赁合同本院不予支持。另外，由于被告在合同解除中没有过错，故原告要求被告赔偿原告因对案外人违约需支付的违约金111780元，本院亦不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告佛山市顺德区奥德盛五金制造有限公司的诉讼请求。
本案受理费1267.8元（已减半），由原告佛山市顺德区奥德盛五金制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁嘉莹
二〇一五年七月十七日
书记员 周丽燕