叶县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叶民初字第939号
原告（反诉被告）张桂霞，女，1968年5月11日出生，汉族。
委托代理人樊壮科，河南互联律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司。
法定代表人：赵国瑞，董事长。
委托代理人王继凯，河南倚天剑律师事务所律师。
委托代理人李迎春，河南倚天剑律师事务所律师。
第三人李燕，女，1979年1月30日出生，汉族。
原告张桂霞诉被告河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司，第三人李燕房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月1日向本院起诉，本院受理后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、诉讼风险告知书及开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张桂霞的委托代理人樊壮科，被告河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司的委托代理人王继凯、李迎春，第三人李燕到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）诉称，2015年2月15日，原告受第三人委托，与被告签订一份备案编码为410422201500000930的商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告位于叶县昆阳大道西侧金大陆汇通国际3号楼1-2层01号商铺，建筑面积为2472.28平方米，价款为500万元，付款方式为2015年2月15日前一次性支付全部价款。合同签订后，同日，原、被告又签订了一份借款协议，该协议内容为：经双方商定，借款人向出借人借款伍佰万元整（5000000.00），期限为2015年2月15日至2015年5月14日，如借款到期，借款人将所借款项清偿完毕，则备案编码为410422201500000930的房屋买卖合同作废，如到期借款人未归还该笔借款，备案编码为410422201500000930的房屋买卖合同生效。该协议自签字之日起生效。
2015年2月16日，第三人通过网银给被告转账500万元，被告出具了房款收据，并将房产的房产证原件交付原告。2015年5月14日，被告并未归还500万元借款，合同法第45条规定，当事人对合同效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成立时生效，附解除条件的合同自条件成就时失效。被告未在2015年4月15日前归还借款，双方签订的房屋买卖合同生效，商品房买卖合同进行过备案登记手续，原告也已经履行了一次性付款义务，被告应当按照合同约定，将争议房产过户到原告或者第三人名下。为此，原告具状起诉，请求依法判令被告将争议房产过户到第三人名下。
被告（反诉原告）辩称，1、原告诉状中称是先签订商品房买卖合同后签订借款协议，与事实不符。事实是被告由于经营上急需资金，向原告借款500万元，为了担保借款履行，后签订了商品房买卖合同，因为借款时已经接近年关，办理抵押手续耗时较长，为了方便才签订了买卖合同。2、借款500万元，原告已经归还了75万元，另外被告认为，该份商品房买卖合同属于显失公平的合同。
被告（反诉原告）诉称，2015年2月15日，被告向原告借款500万元，期限3个月，原告要求被告以位于叶县昆阳大道西侧的金大陆·汇通国际2号楼1-2层建筑面积为2472.28平方米的商铺为该笔借款提供担保。由于办理抵押登记需要对该商铺进行评估，程序繁琐且支出数额较大，原告提出以签订商品房买卖合同的形式进行担保。为了节省时间，减少损失，被告同意了原告的要求。2015年2月15日，双方签订了商品房买卖合同，同时也签订了借款协议，2015年2月16日，原告通过网银向被告支付借款500万元，被告出具了收据并将房产证原件交给原告保管。2015年2月16日、2015年4月7日、2015年5月25日、2015年6月1日，被告分四次归还原告借款共计75万元。
被告认为，原、被告签订的商品房买卖合同的本意是对500万元借款提供的担保，若原告坚持认定是单纯的商品房买卖合同，那么该份合同也是一份显示公平的合同，应当依法予以撤销。因为，2015年1月15日，被告取得了本案争议房产的房产证后，曾聘请郑州市房地产评估咨询有限公司对该商铺进行价值评估，该公司做出评估报告认定争议房产的价值为3906.2万元，而原、被告商品房买卖合同约定的价格为500万元，仅为评估价值的12.8%，尚不足该房产的成本价。原告利用被告急于筹钱的心理，和被告签订了权利、义务不对等，经济利益严重失衡的合同，违反公平合理的原则，为此，被告提起反诉，请求依法撤销原、被告间签订的商品房买卖合同，并判令原告立即将争议房产的房产证原件归还被告。
原告（反诉被告）辩称，1、被告反诉理由与客观事实不符，被告为了一次性取得500万元，主动要求和原告签订商品房买卖合同，并附加了合同解除及生效的条件。被告在收到第三人500万元的汇款后，出具了房款的收据，并把房产证原件交由原告，原告从未同意将商品房买卖合同的性质定性为担保合同。如果商品房买卖合同为担保合同，应当经过评估并办理抵押登记等程序予以确认。另外，被告称已经归还过75万元也与事实不符。2、商品房买卖合同是原、被告双方在协商一致的基础上签订，且进行过备案登记应为有效合同。3、商品房买卖合同不存在显示公平，《商品房销售管理办法》第十七条规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。商品的价格虽然是双方协商议定，但主要是房地产开发公司处于主导地位。目前房地产开发行业处于低谷状态，房地产公司普遍存在资金链断裂，周转不灵的状况，此时，被告同意原告以500万元的价格出让争议房产，也是为了解决被告公司资金紧缺的状况。
第三人述称，本案争议的借款合同及商品房买卖合同均是第三人委托原告办理的，上述两份合同所涉及的权利、义务也应当由第三人承担和履行，第三人享有独立的请求权，为此第三人请求参加本案案件审理，请求法院将本案争议房产过户到第三人名下。
经审理查明，2015年2月15日，原告张桂霞受第三人李燕委托与被告河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司签订了备案编号为410422201500000930的商品房买卖合同一份，合同约定，该商品房单价2022.42元，总价款500万元。同日，原告又与赵振斌签订了借款协议一份，协议约定，赵振斌向张桂霞借款500万元，期限为2015年2月15日至2015年5月14日，借款到期，如赵振斌将所借款项归还完毕，则合同备案编码为410422201500000930的商品房买卖合同作废，如到期借款未能归还，则该份商品房买卖合同生效，房屋归借款出借人所有。2015年2月16日，第三人李燕通过网上银行向赵振斌账号汇款500万元，同日，被告河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司向原告张桂霞出具2号楼01号房房款收据一份，并将该房房产证交与原告。2015年5月14日，赵振斌未能按照约定偿还借款，原告主张房屋买卖合同生效，要求被告协助办理过户手续，被告以商品房买卖合同实为抵押担保合同及该份合同显失公平，应予撤销为由，拒绝协助办理过户手续，并要求撤销商品房买卖合同，归还房产证，为此，双方发生纠纷。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令将争议房产过户到第三人名下。
另查明，1、庭审中，被告出具河南鹰平房地产评估有限公司作出的评估报告一份，对争议房产估价4326万元。
2、原告与被告之间签订的房地产买卖合同及与赵振斌之间签订的借款协议均是受第三人李燕委托，被告对此予以认可。
3、赵振斌系赵国瑞之子，其与原告签订借款协议的行为代表河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，该合同也已经依法办理了备案登记手续，应当对双方当事人具有法律约束力。原告与赵振斌之间借款协议签订时，原被告之间的商品房买卖合同已经备案登记，后签订的借款协议应当视为在原、被告商品房买卖合同签订并生效后，在履行合同的过程中，原、被告双方对商品房买卖合同作出的补充。借款协议约定：借款到期归还，则商品房买卖合同作废，借款到期未归还，商品房买卖合同生效，房屋归原告所有。上述约定实际是为商品房买卖合同附加了履行条件及解除条件，借款到期后，被告并未能及时归还借款，原、被告为商品房买卖合同所附加的履行条件成就，原告以500万元的借款作为房款，取得了争议房产的所有权。但商品房买卖合同中买受人为张桂霞，被告出具的房款收据上也显示是收到“张桂霞”交来的房款。现原告及第三人的诉讼请求均要求将争议房产过户至第三人名下，不符合相关法律规定，本院不予支持。
关于本案是否构成显示公平的问题，本院认为，首先，商品房买卖合同是否履行，主动权主要在被告手中，即被告可以选择履行商品房买卖合同，或者选择及时归还借款使商品房买卖合同解除。其次，被告庭审中出示的争议房产的评估价格也仅是办理抵押使用的抵押价格，商品的价格会随着供求关系的变化与商品价值发生偏离，不能仅以商品房买卖合同约定的购买价格严重低于评估价格而认定商品房买卖合同显失公平。被告作为房地产开发商，在商品房买卖过程中，无论是定价、销售都处于优势地位，在签订合同时被告没有提出显失公平的问题，在合同履行过程中以显失公平为由拒绝履行义务，也不符合民法诚实信用原则。综上，被告辩称，商品房买卖合同因存在显失公平的情况而应当被撤销，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，第五十四条第二款，第一百三十五条，第四百零三条的规定判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）张桂霞的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司的反诉请求；
三、驳回第三人李燕的诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由原告张桂霞负担，反诉案件受理费100元，由被告河南金大陆置业集团叶县房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 蒋明哲
审 判 员 王 蒙
人民陪审员 段占远
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张 旗