福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岚民初字第1654号
原告（反诉被告）平潭综合实验区海峡文化传播有限公司，住所地平潭县。
法定代表人张金飞，董事长。
委托代理人高宁，福建博世律师事务所律师。
被告（反诉原告）平潭综合实验区今日平潭传媒有限公司，住所地平潭县。
法定代表人谢道猛，总经理。
委托代理人程濂、张子辉，福建新世通律师事务所律师。
原告（反诉被告）平潭综合实验区海峡文化传播有限公司（以下简称原告）因与被告（反诉原告）平潭综合实验区今日平潭传媒有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2014年10月29日向本院提起诉讼，被告于2014年12月5日提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，适用第一审普通程序对本案公开开庭进行了并案审理。原告的委托代理人高宁，被告的委托代理人程濂、张子辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月21日，原、被告签订《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》，约定由被告承租经营2014年沙雕乐园，租赁经营期为2014年4月21日至2014年10月15日。合同约定：被告应向原告支付租金1300000元，分三期支付分别是2014年7月15日前交付390000元，同年9月15日前交付260000元，10月15日前支付650000元；协议签订三个工作日支付履约保证金650000元。被告所交的履约650000元保证金在无争议履约后转为2014年10月15日支付剩余租赁金。现合同到期，被告未能按照协议书的约定支付租金的行为构成了违约，依据原被告签订的协议书第八条第3款原告有权单方解除合同，收回经营权，并且不退还乙方支付的履约保证金的约定，被告需支付原告租金1300000元及违约金。为此，请求判令1、被告支付原告租金1300000元；2、650000元履约保证金不予退还被告，归原告所有；3、判决被告按日3‰支付从违约之日计至还清租金之日的违约金；4、诉讼费用由被告承担。
被告答辩及反诉称，一、原告没有取得区管委会2014年沙雕乐园项目立项文件，给沙雕乐园项目实施造成重大困难。《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》签订后，被告依约向原告支付履约保证金650000元，并进场进行初步施工经营，因原告无法提供合法有效的立项证明，项目施工初期，被告在申请高压用电许可无法得到供电部门的配合，工商部门告知在沙雕现场的围档不得张贴宣传广告，致使项目原定于5月18日的开幕式无法如期举行，导致整个项目没有在开始取得应有宣传效果；二、原告没有履行《协议书》第五条约定，将适用合法的场地交付给被告使用，场地围档属于第三方所有，在施工初期就多次要求被告缴纳费用，原告没有按照约定予以结清，被告无奈之下代付40000元才得以施工；原告没有按照协议的约定将沙雕乐园项目纳入沙滩文化节宣传方案中，没有提供传媒中心属下的平潭时报配合沙雕乐园的相关活动；没有按照约定平潭时报每周提供两个二分之一版的版面，用于沙雕乐园活动宣传。因上述原因致使被告2014年的沙雕乐园项目仅收入1473900元，较同样被告承办的2011年沙雕节收入减少1678080元，扣除运营成本亏本120多万元。综上，原告在租赁期间没有相应的立项文件，至今没有出具合法有效的租赁权利证明，并且违反协议书约定主要义务，已经构成违约。原告无权要求被告支付租金，无权没收履约保证金，被告有权按照《协议书》第七条第1项的约定要求原告赔偿损失，并拒付租赁期间的租赁费用。请求依法判令：1、驳回原告的诉讼请求；2、原告赔偿被告损失1243642.18元；3、诉讼费用由原告负担。
原告对被告反诉辩称：一、原告有权把“2014年沙雕乐园”对外租赁经营。1、2013年沙雕园由原告经营和管理运作，沙雕园的沙雕已经成为原告的资产，原告拥有沙雕的所有权。原告于2014年3月11日向沙滩文化节组委会提出沙雕园对外代理经营的请示并得到同意。2、被告所述的立项问题和本案是没有关系的，沙雕园是个临时的经营场所，是以沙雕作品供观赏，不是工程项目需要土地的审批立项。二、原告不存在违约的情况，1、原告在签订合同后就已经把主场地的围挡、水电等配套设施交付被告使用，围挡至今还在场地使用，电缆是预埋在底下的，可以正常使用。协议并没有报户申请高压用电的义务约定；2、依据协议第五条第2款的约定，原告提供的是协调将沙雕乐园宣传活动纳入沙滩文化节宣传方案中，之后出版的平潭时报报纸版面内容，原告已经对沙雕乐园进行宣传；原告已经提供电视台15秒每天3次的硬广用于宣传沙雕乐园的活动。三、被告要求原告赔偿1243642.18元的损失是没有依据，合同第四条约定被告运作模式按市场方式自主经营、自负盈亏，被告提供的“利润表”因是其自己出具的，真实性无法确认，不能作为证据使用。综上，被告的反诉主张不实，请求法院予以驳回。
原告为支持其诉讼主张和反驳被告的反诉主张，向本院提供以下证明材料：
1、《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》，旨在证明：原告将2014年沙雕乐园承租给被告经营，租金为1300000元；
2、现金缴款单、汇划来往帐回单，旨在证明：被告支付原告履约保证金650000元。
3、律师函、快递单，旨在证明：原告委托律师在2014年9月11日向被告发送律师函，要求被告履约。
4、《关于沙雕园代理经营的请示》，旨在证明：平潭综合实验区管理委批准同意原告对外代理经营。
5、现场围挡照片，旨在证明：原告已经移交沙雕园围挡；截止2014年12月8日的围挡仍然在沙雕现场使用。
6、被告提供的需要发布的宣传版面电子档样本，旨在证明：2014年6月18日被告向原告提供了刊登整版面，以及有“蓝房网”的内容，不符合协议第五条第2款“1／2的版面”及“不得用于其它品牌、单位、企业等宣传之用”的约定，导致无法在平潭时报每周刊登1／2的版面的宣传广告。
7、报纸照片，旨在证明：原告在平潭时报上为被告进行宣传并配合沙雕乐园的相关活动。
8、2014年平潭广播电视台《沙雕乐园自宣》投播确认表；2014年沙雕乐园电视台宣传片。旨在证明：原告已经为被告提供了电视台15秒硬广。
被告方为支持其反诉主张和反驳原告的诉讼主张，向本院提供以下证明材料：
1、要求原告出具沙雕项目的授权证明函及邮寄回单，旨在证明：被告向原告要求提供区管委会的立项证明。
2、高压客户用电申请表、业务缴费通知单、供电方案答复单、供电公司发票，旨在证明：原告没有按照协议要求提供沙雕乐园的用电需求，被告以私人企业名义申请用电。
3、收款收据，旨在证明：原告没有按照协议要求将沙雕乐园场地围挡的费用结清，被告自行垫付40000元。
4、2011年沙雕项目经营盈亏表，旨在证明：被告承办的2011年沙雕节，经营收入总计3151980元。
5、2014年沙雕项目盈亏表，旨在证明：2014年被告经营沙雕项目收入仅为1473900元。
本案庭审质证时，被告对原告所举上述书面证明材料的形式真实性无异议，对合法性有异议，认为①沙雕园项目没有合规的立项文件，无法证明原告有权对外租赁，②照片中围挡是在被告垫付4万元，才得以正常使用，③报纸版面新闻系“平潭时报”自身日常新闻报道，并非配合沙雕乐园的广告宣传，也没有达到协议约定的每周二分之一的宣传广告要求；原告对被告方提交的证明材料质证意见：①被告向原告发函件是在本案诉讼之后，且租赁协议并未约定原告需要出具立项证明；②用电申请真实性无异议，但被告增加用电的申请不是协议约定原告的义务；③收款收据的真实性有异议，原告已依约移交围挡；④对经营盈亏表有异议，合同约定是自负盈亏。本院认为对原、被告双方无异议的证明材料可作为本案认定事实的依据。
经庭审质证，本院认定本案事实如下：2013年5月，由平潭综合实验区管理委员会以专题会议纪要的方式，确定按照“政府搭台，市场运作”模式承办沙雕园区项目，并由原告出资建设沙雕乐园，原告对2013年度沙雕乐园进行自行经营。
2014年4月21日，原告为甲方、被告为乙方签订一份《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》，约定条款主要内容为：第一条，沙雕乐园租赁，2013年第三届沙雕乐园由甲方承办，为了更好地培育和推进沙雕乐园市场经济效益和社会效益，甲方决定将2014年沙雕乐园租赁与乙方经营；第二条，租赁经营期为：2014年4月21日至2014年10月15日；第三条，2014年沙雕乐园经营范围：票务运营、园区广告招商、企业形象策划、展览展示、活动演出、游乐项目、汽车影院、休闲娱乐、餐饮管理及旅游纪念品。所经营的范围不得涉及违法行为，对规定范围外的项目，需经甲方同意后执行；第四条，资金筹措及租赁金的支付，2014年沙雕乐园所需资金均按照乙方自筹的办法进行筹集。沙雕乐园总体运作模式按市场方式自主经营、自负盈亏。根据招投标结果，乙方应向甲方支付租赁金1300000元。本协议签订三个工作日内支付甲方650000元作为履约保证金，2014年7月15日前支付390000元；2014年9月15日前支付260000元；2014年10月15日支付剩余未支付的租赁金650000元。乙方所交的履约保证金在无争议履约后转为2014年10月15日需支付的剩余租赁金。第五条，甲方权利和义务，1、提供位于龙凤头沙雕主场地，主场地的围挡、水电等配套设施设备也同时移交给乙方管理使用，由乙方根据实际的活动实施方案进行统一规划。2、负责协调将沙雕乐园宣传活动纳入沙雕文化节宣传方案中，提供区传媒中心属下的平潭时报、平潭广播电视台配合沙雕乐园的相关活动、招商宣传及沙雕乐园自身的品牌推广。租赁期间，平潭时报每周提供两个1／2版的版面（非头版）电视台提供15秒硬广（3次／天）时段，用于沙雕乐园活动宣传（不得用于其他品牌、单位、企业等宣传之用）。3、负责监督乙方在租赁过程中的经营行为，若发现存在不当行为，甲方有权要求乙方及时更正。4、协助乙方办理沙雕乐园建设的相关报批手续。5、可根据实际情况向省、区及有关部门争取项目的相关补助。甲、乙双方所申请的相关补助归甲方所有。6、沙雕乐园移交时，双方进行资产清点，租赁期满后，甲方所属资产归还甲方；第六条，乙方权利和义务，1、原则按照项目的活动，负责策划、投资、组织、实施、宣传沙雕乐园，并根据市场情况作适当调整。2、按照双方商定的沙雕乐园主题、内容、规模和时间，负责邀请专业沙雕手参与沙雕作品的雕刻，保证沙雕乐园顺利开园。3、本着盈亏自负的原则负责沙雕乐园的市场化运作，沙雕乐园主场地的使用权及其各项活动的经营权（包括广告招商权等）归乙方所有。4、本着风险自担的原则负责沙雕乐园游客及工作人员安全问题。5、有权开展广告招商、赞助活动，其广告赞助收入、沙雕乐园主场地的经营收入、沙雕乐园的门票收入全部属于乙方，作为乙方的投资回报。6、可根据市场情况对门票进行合理定价，并可采取灵活的措施进行营销，定价方案需经甲方同意后执行；第七条，协议的履行、变更和终止（略）；第八条，违约责任，1、甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违约责任。2、甲方若无故擅自终止合同，则需支付乙方合同总额的10%作为违约金，并退还乙方已支付履约保证金650000元。3、乙方若未能依约按期支付甲方租赁金，乙方应自付款期届至的第二日起，每日向甲方支付应付租赁金的3‰的违约金。乙方超过10个工作日未能按时支付应付租赁金，甲方有权单方解除合同，收回经营权，并且不退还乙方已支付的履约保证金等条款。
协议签订后，被告于2014年5月5日、5月29日通过中信银行分别交存现金50000元、汇划款600000元至原告银行账户。原告于2014年5月1日向被告交付沙雕乐园，被告经营至2014年10月29日。租赁期间，原告在平潭时报进行沙雕宣传登载，在平潭广播电视台进行沙雕乐园硬广自宣。被告于2014年11月7日向原告邮寄《关于要求海峡文化传播有限公司出具沙雕项目的授权证明的函》。嗣后，原告对被告的应交租金催讨未果，遂提起本案诉讼。
本院认为，本案原、被告在自愿平等、协商一致的情况下签订的《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，原、被告应当按照《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》的约定履行各自的义务。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》第一条就明确是原告将其2013年为办沙雕节所创建的沙雕乐园租赁给被告经营，该协议符合财产租赁合同的法律特征，原、被告双方对该协议实际履行中，原告已将沙雕乐园交付被告使用，被告已使用经营至2014年10月29日交还原告，被告依约向原告支付履约保证金650000元，其余租金未付的基本事实并无异议。本案原告依约履行将租赁物交付被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途义务，即法律规定的出租人的一是交付租赁物，二是对租赁物的瑕疵担保责任两条义务，就应享有依约收取租金的权利。但原告未将被告交付的履行保证金650000元抵充租金，继续提出请求被告尚应支付的租金额1300000元的诉讼主张，于事实法律不符。原、被告交付及使用租赁物的义务、权利已履行完毕，履约保证金应在2014年10月15日转为抵充租金，至于租金的逾期支付则应承担违约责任，协议约定以应付租金额每日千分之三计付违约金存在偏高之嫌，本院对此以按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计赔违约金。
本案被告租赁期间以原告没有相应的沙雕活动立项文件、合法有效的租赁权利证明，违反约定的主要义务，并以2011年度与2014年度的沙雕节经营收益对比为理由提出本诉反驳以及反诉的诉讼主张。然而，在事实上，《2014年沙雕乐园租赁经营协议书》并未见原告需提交立项文件的约定条款，协议第五条第4项约定也只规定原告协助被告办理沙雕乐园建设的相关报批手续，并且被告在签约之后已接手沙雕乐园进行经营活动，至于被告在原告移交沙雕园之后的向供电部门申请用电的行为，并非协议约定的原告义务；被告以2011年度与2014年度的沙雕乐园经营状况对比作为反诉的诉讼主张的基本事实理由，显然与租赁合同的特征以及本案协议中承租方自负盈亏、风险自担的约定相悖。被告未按协议约定支付租金的事实存在，协议履行中，也未存在因第三人主张权利，致使被告不能对租赁物使用收益的，提出减少租金或者不支付租金的事实理由，因此，被告构成逾期支付租金的违约。支付租金是租赁合同的本质特征，现被告在沙雕园使用、收益后，却以原告违约及租赁沙雕乐园使用经营未达到预期收益拒付租金提出反诉与事实法律不符，被告的诉求不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、被告平潭综合实验区今日平潭传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告平潭综合实验区海峡文化传播有限公司租金人民币650000元及按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍分别以金额390000元从2014年7月15日计至同年9月14日和以金额650000元从2014年9月15日计至还清款项之日的违约金；
二、驳回原告平潭综合实验区海峡文化传播有限公司对被告平潭综合实验区今日平潭传媒有限公司的其它诉讼请求；
三、驳回被告平潭综合实验区今日平潭传媒有限公司对原告平潭综合实验区海峡文化传播有限公司反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23463元，由原告负担13463元、被告负担10000元，反诉案件受理费11731.50元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任魁钰
人民陪审员 王孙兴
人民陪审员 陈时兰
二〇一五年六月十二日
书 记 员 高华燕
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。