广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终1382号上诉人（原审被告）：阳江市中鼎置业有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路鸳鸯湖东侧。统一�会信用代码：9144170266338245X9。法定代表人：林柏林，该公司董事。委托诉讼代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：缪美燕，女，1983年2月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。上诉人阳江市中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人缪美燕商品房销售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年9月13日作出的（2017）粤1702民初2006号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中鼎公司上诉请求：（一）撤销原审判决，改判驳回缪美燕的全部诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费由缪美燕负担。�实及理由：（一）一审法院存在严重的程序违法行为。中鼎公司在一审程序中向一审法院提交了《房产证发放会签单》，以证明中鼎公司与缪美燕就房屋面积差异的房款补退问题达成了合意，房款补退事宜已结清。该证据是双方交易过程中重要的一份文件，但是一审法院不但不采纳，甚至不在判决书中记载和描述、评价，严重侵犯了中鼎公司的诉讼权利，属于严重的程序违法行为，依法应当予以撤销。（二）中鼎公司在合同约定的时间内向产权登记机关报送了相关办理权属登记所需的资料，已完成了办证义务，不存在逾期办证的情况，不应承担违约责任。中鼎公司第一次向产权登记机关提交资料的时间即2012年9月19日，因此不应承担违约责任。（三）缪美燕关于逾期办证违约金的诉求已超过诉讼时效，无权要求中鼎公司向其支付逾期办证违约金。根据合同及补充协议的约定，中鼎公司办证的相应义务的履行期有两种情况，分别是90天或一年，缪美燕是合同的签订方，清楚的知道该期限。如果缪美燕认为中鼎公司未在履行期届内完成相应义务，应当自履行期届满之日起两年内提起相应诉讼。2012年10月31日已交付房屋，因此两种履行期限届满的日期可视为2013年1月29日或2013年10月31日，无论按照哪一个作为履行期限届满的日期，其两年的诉讼时效均已超过，因此中鼎公司无需承担违约责任。（四）关于建筑面积差异的问题，中鼎公司不存在任何违反合同及相关法律规定的情况，不应退还房款或承担其他任何责任。具体理由如下：1、根据双方签订的合同，约定以套内面积来计算面积差异值，而涉案房屋套内面积的差异符合合同约定。根据双方所签订的《商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》，均约定按所购房产套内面积作为计价面积计算和套内单价作为计价单价计算房价，对产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按约定处理。对于面积差异双方都确认同意按套内面积和套内单价进行计算和处理，对此不存在任何歧义，因此，在发生纠纷处理上也必须严格按合同约定进行。涉案房屋的房产证显示套内建筑面积为199.88平方米，误差为0.94平方米，误差率为0.468%，该误差率符合合同约定的差异值在±0.6%范围内。2、中鼎公司已向缪美燕交付了符合合同约定的房屋，移交房产证时，双方也已经就房款及税费退补问题结清完毕，双方就面积差异问题已不存在争议。2015年6月19日，中鼎公司向缪美燕发放了涉案房屋的房产证，双方会签了《房产证发放会签单》，该会签单显示双方就面积差异产生的“多退少补”、“房款及税费退补问题”结清，不存在任何争议。而对于建筑面积，因为有部分公用部分面积未在办理房产证时进行分摊至各户，从而造成了房产证所记录的建筑面积小于合同所约定的建筑面积，而该未分摊的公用部分面积将会在涉案房地产项目二、三期工程完工后一起按规定分摊，因此双方在签发房产证时已清楚该情况，就退补问题即中鼎公司无需再向缪美燕退还房款的情况达成共识，所以缪美燕也签署了《房产证发放会签单》。3、房产证上显示的建筑面积和共有面积是不完整面积，中鼎公司出售的房屋建筑面积和共有面积与阳江市不动产登记中心的不动产登记簿显示的面积是基本一致的，或登记薄显示面积略大些，不存在实际建筑面积比合同约定少了10.03平方米的情况。根据阳江市不动产登记中心的不动产登记簿和房产测绘单位测绘报告书均显示：1-6幢（一期）总建筑�积114746.34平方米，套内面积79398.9平方米，总共有面积35347.44平方米，其中30689.25平方米共有面积已分摊计入涉案房屋在内的各户建筑面积中（涉案房屋分得39.18平方米）。但除此之外，仍有4658.19平方米的共有面积应摊而未摊（其中包括水泵房、工具房、库房、专用配电房、发电机房、热水机房、垃圾房、开关站、办公室、卫生间、电信机房等），如果现在分摊，涉案房屋还应得到分摊面积=（未分摊共有面积4658.19平方米÷总套内面积79398.90平方米）×涉案房屋套内面积199.88平方米=11.727平方米。对该应摊未分摊共有面积，阳江市不动产登记中心和测绘单位也作了说明：由于该项目属分期建设，该4658.19平方米的共有面积和后期建设的共有面积要待项目完工验收后再分摊。综合对比上述数据，开发商计算的总共有面积、涉案房屋建筑面积和涉案房屋共有面积分摊数据，与�案房屋的房产证存在差异（主要是涉案房屋的建筑面积和分摊面积不是完整的面积，仍有共用未分摊共有面积和建筑面积属于该房屋），但开发商计算的总建筑面积、总共有面积、涉案房屋的建筑面积和涉案房屋共有面积与不动产登记簿中显示的数据基本一致。根据物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”开发商涉案房屋合同约定建筑面积和登记薄的面积基本一致，或登记簿的数量略大，因此，涉案房屋是不存在实际面积减少10.03平方米差异问题。中鼎公司一直按照报建方案进行规划、施工并竣工验收，未作出过任何修改，而《广东省商品房买卖合同》也是依据施工规划图、竣工图的数据进行约定�因此房产证上建筑面积少于合同约定面积不是中鼎公司的原因造成的。综上所述，为了维护中鼎公司的合法权益，并综合考虑裁判可能造成的社会影响，请求二审法院支持中鼎公司的上诉请求。缪美燕答辩称：（一）一审法院程序合法，中鼎公司所提供的《房产证发放会签单》并不能证明中鼎公司已经补退了房款给缪美燕。缪美燕以及其他业主因为小孩不上学的问题，向中鼎公司索要房产证，但中鼎公司多次拒绝提供，当时小业主向公安部门报警。最后经协调，中鼎公司称要小业主签名才愿意给。但中鼎公司与缪美燕签了会签单后，该会签单的原件就由中鼎公司收回。中鼎公司只是退还了办证费用给缪美燕，没有涉及到房款，且中鼎公司根本没有给时间缪美燕看《房产证发放会签单》的具体内容。（二）缪美燕向中鼎公司购买商品房时以建筑面积计算应缴纳房款，而非以套内面积计算，中鼎公司交付给缪美燕的商品房建筑面积减少，应当返还面积差对应的购房款。中鼎公司一直是以建筑面积计算商品房的总房款，当时约定的商品房建筑面积为249.09平方米。但在房管局办理的《房地产权证》中却显示建筑面积为239.06平方米，明显少了10.03平方米。因此，中鼎公司明显存在违约情况，应当将缺少的面积对应的房款返还给缪美燕。中鼎公司称是因为阳江市测绘院的测绘报告有错误导致了房地产权证登记的建筑面积《合同》套内面积出错，但其没有提供证据予以证明。中鼎公司称建筑面积减少是房管局登记错误无事实依据，更不符合日常生活常理。（三）本案中，中鼎公司未按约定办理房地产权证，存在违约情形，应当依法支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，中鼎公�应当在商品房交付之后90日内办理产权证，否则应当支付违约金。本案中，双方约定的交房时间是2012年10月31日，但中鼎公司却拖延到2015年1月30日才到房管局办理产权证，明显已经超出约定的期限，属于违约。关于诉讼时效的问题，一审的认定持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应当予以维持。中鼎公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。缪美燕向一审法院起诉请求：（一）判令中鼎公司向缪美燕支付逾期办证违约金7356元；（二）判令中鼎公司向缪美燕退还房款59241元及利息（利息从2012年9月5日起至付清应退房款时止按年利率6%计算）；（三）判令中鼎公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月7日,缪美燕（乙方）与中鼎公司（甲方）签订一份《商品房认购书》，其中约定乙方认购甲方的中鼎国际花园5栋901房，建筑面积249.09平方米，套内建筑面积200.82平方米，优惠后的价格为1532511元，按套内建筑面积计价。乙方于签署本认购书时支付定金50000元；在2012年8月14日前付清扣除认购定金后的首期房款716255元，以及相关的费用；在2012年9月7日前付清766256元。2012年9月5日，缪美燕（买受人）与中鼎公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12090042），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区东湖路2号阳江中鼎国际花园5幢901房商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011049号，建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7326.02元，房屋总价款为1471211元；买受人须于签订买卖合同当日付清该商品房所有房款；出卖人应当在2012年10月31日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止�期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。双方签订《商品房买卖合同》后，缪美燕与中鼎公司当天还签订了一份《补充协议》，其中约定，面积差异比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补。买受人应在收楼�日起30日内向出卖人提供登记机关要求的、需买受人提供的证件资料，买受人逾期提供的，则出卖人办证的期限相应顺延。相关政府部门不遵守有关办理产权登记时限的规定或者习惯致使出卖人逾期的，出卖人相应可以在相关政府部门逾期的范围内免责。上述合同及补充协议签订后，缪美燕按约定支付了购房款1471211元给中鼎公司中鼎公司，中鼎公司中鼎公司亦按约定将该商品房交付给缪美燕。2012年9月19日，中鼎公司将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案。阳江市住房和城乡规划建设局于2015年1月30日收到中鼎公司提交办理本案讼争房屋权属证书的相关资料，同年6月19日，中鼎公司将阳江市江城区东湖路2号阳江中鼎国际花园5幢901房商品房的房地产权证（证号为粤房地权证阳字第××）交付给缪美燕。该产权证载明：登记时�为2015年2月10日，建筑面积239.06平方米，套内建筑面积199.88平方米。2017年6月15日，缪美燕以中鼎公司逾期办证及房屋建筑面积差异为由，要求中鼎公司承担违约责任，遂向原审法院提起本案诉讼。一审诉讼中，缪美燕向原审法院提供2013年9月3日签署的《中央豪门置业计划》复印件一份，载明：建筑面积为249.09㎡，套内建筑面积200.82㎡，定金为5万，原总价为1563787，折后总价1471211元。该表格上方手写注明“6278/㎡”、“0.98×0.96”字样。经质证，中鼎公司主张该证据为复印件，没有原件核对，且“6278/㎡”、“0.98×0.96”字样均填写在表格外，故对其真实性不予认可。一审诉讼中，中鼎公司向原审法院提供阳江市勘察测绘院出具的《说明》及阳江市不动产登记中心出具的《复函》一份，该两份证据均载明阳江中鼎国际花园1-6幢（一期）公共部分面积为35347.44平方米，其中30689.25平方米共有面积已分摊到各户计入建筑面积，剩余未分摊的4658.19平方米共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊。中鼎公司提交上述证据拟证明尚有4658.19平方米共有面积未分摊，故而导致涉案房屋房地产权证上登记的建筑面积减少。经质证，缪美燕主张中鼎公司所称的未分摊面积并无法证明有多少属于缪美燕，也没有证据证明有多少面积可以再登记在缪美燕名下。另查明，中鼎公司提交的阳江市勘察测绘院出具的《商品房建筑面积及测绘报告表》中载明楼架空层部分面积（含连廊）为2030.73㎡，不计分摊公用面积为2627.46㎡。上述两部分面积总和为4658.19㎡。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，缪美燕、中鼎公司应按合同约定全面履行。根据缪美燕的诉讼请求，本案的争议焦点是:一、中鼎公司是否按期履行了办证义务，是否应承担违约责任；二、中鼎公司是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给缪美燕。对于第一个焦点问题，根据缪美燕、中鼎公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，如中鼎公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为中鼎公司已履行了办理产权登记的责任。如因中鼎公司的责任，缪美燕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中鼎公司按已付房价款的0.5%向缪美燕支付违约金。本案中，双方确认交房时间是2012年10月31日，按约定中鼎公司应在此90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，而中鼎公司在2012年9月19日仅将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案，并没有将讼争商品房办产权证所需的全部资料提交给产权登记机关，同时阳江市住房和城乡规划建设局的收件收据中显示中鼎公司提交办理本案讼争房屋权属证书的资料是在2015年1月30日。从上述办证时间显示，中鼎公司向产权登记机关提供讼争商品房产权登记资料的时间明显超过双方约定的90日期限，并且中鼎公司又没有证据证明其存在免责情形。因此缪美燕主张中鼎公司履行办证过程中存在违约，请求中鼎公司按约定支付违约金理据充分，原审法院予以采纳，但应以中鼎公司实际支付的房款作为计算标准。缪美燕于2015年6月19日在中鼎公司处领取涉案房地产权证，并于2017年6月15日向原审法院起诉，中鼎公司辩称缪美燕主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效，于法无据，原审法院不予支持。对中鼎公司是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给缪美燕问题。双方在商品房买卖合同中约定按套内建筑面积计价，中鼎公司所交付的商品房亦符合双方约定的套内建筑面积，但双方在合同中明确约定了分摊面积，本案中，中鼎公司所交付的商品房的分摊建筑面积比双方约定的减少了，中鼎公司这一行为明显损害了缪美燕的利益，并已构成了违约，同时中鼎公司又没有证据证明其存在免责情形。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中所规定的，缪美燕请求中鼎公司按建筑面积的差异面积返还购房款，于法有据，原审法院�以采纳。中鼎公司对此的抗辩缺乏理据，本院不予支持。本案根据双方在补充协议中的约定，面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补。为此本案中鼎公司所交付的商品房建筑面积少了10.03平方米，中鼎公司应按缪美燕所支付的总购房款除以商品房建筑面积249.09平方米所得的价格进行退还，即中鼎公司应退还59240.62元[1471211元÷249.09平方米×（249.09平方米－239.06平方米）]，并应从缪美燕付清房款之日即2012年9月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息给缪美燕。中鼎公司主张尚有4658.19平方米共有面积尚未分摊才导致涉案房屋建筑面积减少，并提供阳江市勘察测绘院出具的《说明》及阳江市不动产登记中心出具的《复函》一份，但该两份复函并不能证明尚未分摊的4658.19平方米共有面积与涉案房屋之间的关系，且结合阳江市勘察测绘院出具的《商品房建筑面积及测绘报告表》中明确2627.46㎡的共用面积不计分摊，故中鼎公司主张实际建筑面积并未与约定建筑面积存在差异，证据不足，原审法院不予采纳。综上所述，缪美燕主张中鼎公司逾期办证违约及要求退还房屋差异款理由成立，予以准许，但具体数额以本院核定的为准，逾期办证的违约金按缪美燕实际支付的购房款1411970.38元（1471211－59240.62）计算为7059.85元（1411970.38×0.5%），中鼎公司应退还的购房款为59240.62元。中鼎公司辩称缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的�释》第九十条之规定，判决如下：一、限中鼎公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金7059.85元给缪美燕；二、限中鼎公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款59240.62元及利息（利息按本金59240.62元从2012年9月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）给缪美燕；三、驳回缪美燕的其他诉讼请求。本案一审受理费920元，由缪美燕负担50元，中鼎公司负担870元。二审中，中鼎公司提供了如下一份证据：阳江市不动产登记中心于2017年11月21日答复本院的《关于的复函》，拟证明涉案小区中为一期开发，有4658.19平方米的建筑面积需与后期建设第二、第三期的共有面积待整体工程完工再按相关规定办理相关手续，即最终涉案合同中所约定的建筑面积是已建成真实存在且待项目整体完工后将会按照规定进行分摊，不存在公摊面积减少。缪美燕供了如下证据：（一）录像光盘及文本，拟证明缪美燕在一审提交的《中央豪门置业计划》的原件保存在中鼎公司处，该计划书可以证实双方是以建筑面积计价最终确定购房总价的。该证据是2017年缪美燕和关丽雅等小业主共同在中鼎公司的办公室索取《中央豪门置业计划》时录制的。（二）中央豪门4幢1801方合同页面复印件，拟证明中鼎公司后期将同样户型房屋出卖给其他业主时，合同注明的分摊面积比缪美燕的少了约10平方米，而且该4幢1801房的房产证所登记的面积与合同约定的面积无误差。说明中鼎公司在后期发现了其早期出卖房屋的合同中所约定的分摊建筑面积是存在误差的，现已更正。经本院组织双方当事人质证，证实中鼎公司提供的复函，是本院在办理上诉人中鼎公司因与被上诉人关丽雅、张能锋商品房销售合同纠纷一案中，阳江市不动产登记中心于2017年11月21日答复本院的复函，主要内容为：中鼎国际花园未分摊共有共用面积为4658.19平方米属于整个楼盘业主共有，“待中鼎国际花园项目整体工程完工后，按相关规定办理”，同时明确关丽雅、张能锋的商品房的房地产权证记载的内容与不动产登记簿一致。缪美燕对该证据的真实性没有异议，但主张不能证明涉案商品房的房地产权证记载的内容不准确。中鼎公司对缪美燕提供的两份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：根据一审的庭审笔录，证实原审法院对中鼎公司在一审诉讼过程中提供的《房产证发放会签单》进行了质证。另外，中鼎�司开发的“阳江市中鼎国际花园楼盘”在本案同期发售的商品房均存在与本案同样的面积差异争议情形，且形成了系列案件，其中关丽雅、张能锋诉中鼎公司商品房销售合同纠纷一案[一审案号：（2017）粤1702民初913号；二审案号：（2017）粤17民终782号]已经审结并生效。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。综合当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点，一是中鼎公司是否存在逾期办证以及缪美燕主张逾期办证违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题；二是涉案商品房是否存在面积差异，中鼎公司应否退还面积差异购房款及利息给缪美燕的问题。（一）关于中鼎公司是否存在逾期办证以及缪美燕主张逾期办证违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题。首先，关于中鼎公司是否存在逾期办证的问题。双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，如中鼎公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为中鼎公司已履行了办理产权登记的责任。如因中鼎公司的责任，缪美燕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中鼎公司按已付房价款的0.5%向缪美燕支付违约金。本案中，双方确认交房时间是2012年10月31日，因此，中鼎公司应在2012年11月1日起计，在90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料向产权登记机关提交，但中鼎公司在2012年9月19日仅将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案。根据阳江市住房和城乡规划建设局的收件收据记载中鼎公司提交办理本案讼争房屋权属证书资料的时间为2015年1月30日。因此，中鼎公司履行办证过程中存在违约情形并无不当，应予支持。其次，关于缪美燕主张逾期办证违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效从当事人知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。本案中，双方当事人在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，中鼎公司也未能举证证明本案存在办证期限可以顺延或者免责的情形，而中鼎公司于2015年6月19日才将涉案的房屋权属证书交给缪美燕，因此，确实不能认定缪美燕在没有领取房屋权属证书之前就知道或者应当知道自己的权利被侵害，故原审认定缪美燕在2017年6月15日提起本案诉讼主张逾期办证违约金的诉求未超过诉讼时效正确，本院予以维持。中鼎公司主张已超过诉讼时效的理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审支持缪美燕主张中鼎公司履行办证过程中存在违约情形，并判决中鼎公司按约定支付违约金理据充分，本院予以维持。（二）涉案商品房是否存在面积差异，中鼎公司应否退还面积差异购房款及利息给缪美燕的问题。首先，关于涉案商品房是否存在面积差异的问题。双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定“建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7326.02元，房屋总价款为1471211元”，并约定了面积差的计算方法。而中鼎公司所交付该房的《房地产权证》中注明建筑面积为239.06平方米、套内建筑面积199.88平方米，比双方在合同�约定的建筑面积减少了10.03平方米、套内建筑面积减少了0.94平方米。虽然套内建筑面积差异在合同允许范围内，但分摊面积减少了10.03平方米，不符合合同约定。其次，关于中鼎公司应否退还面积差异购房款及利息给缪美燕的问题。因中鼎公司未能举证证明登记机关的登记簿与缪美燕持有的产权证登记面积不一致，缪美燕主张中鼎公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任成立。至于缪美燕在《房产证发放会签单》“业主签名”处亲笔签名并捺指模的性质认定，虽然该会签单“业主签领确认”栏打印有“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕”的内容，但中鼎公司事实上并没有退还房款，且上述内容由中鼎公司事先打印，中鼎公司也未能举证证明其就缪美燕放弃主张房屋面积差异款权利问题与缪美燕进行过�商，从会签单的字面上解读，也无法得出是缪美燕明确放弃房屋面积差异款的意思表示。故不能以缪美燕签了《房产证发放会签单》就认定是缪美燕自愿放弃了主张房屋面积差异款退补的权利，也不能以此认定其双方“就房款退补问题”已经明确了结彼此的债权债务，因此，中鼎公司仍然负有退还面积差异款的义务。鉴于涉案房屋买卖合同并无明确约定公共分摊面积的差异款如何补偿，原审确定中鼎公司应按缪美燕所支付的总购房款除以商品房建筑面积249.09平方米所得的价格为标准进行退还，即中鼎公司应退还59240.62元[1471211元÷249.09平方米×（249.09平方米－239.06平方米）]，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，原审查明基本事实清楚，程序合法，处理结果并无不当，本院予以维持。中鼎公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和�民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1458元，由阳江市中鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一七年十二月二十六日法官助理  李凤霞书 记 员  詹礼迪