北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第4427号
原告（反诉被告）北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号华远大厦三层。
注册号：110102003797764。
法定代表人谭宇青，董事长。
委托代理人闫明，北京市兰台律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨神通，男。
委托代理人李丽，北京市信凯律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）与被告（反诉原告）杨神通物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣瑞物业公司之委托代理人闫明与被告（反诉原告）杨神通之委托代理人李丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告圣瑞物业公司诉称，我公司系和智大厦（北下关娘娘庙房改带危改项目）的物业服务方，被告系和智大厦的业主。自入住以来，被告已拖欠2011年10月31日至2013年12月31日间的物业服务费用及滞纳金共计人民币88599.49元。原告就上述款项多次与被告协商，但至今未果。被告曾提出空调温度不达标的问题，我们已向被告进行解释，而且我们作为物业企业大厦的供冷和供暖期都按时启动了空调系统，出风口温度的调控由业主自行决定，因此我公司对此没有服务不到位的情况。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付2011年10月31日至2013年12月31日期间的物业服务费用共计88599.49元；2、判令被告支付欠缴物业费期间的滞纳金6120.08元；3、判令被告承担全部诉讼费用。
被告杨神通辩称，不同意原告的诉讼请求。原告作为大厦的物业服务企业，向我收取的物业费包括空调供冷、供暖等相关费用。但原告未就收费项目提供具体的明细标准。自我入住大厦后，我所有的物业房屋一直供暖不达标，我曾多次就此问题与物业协商。此外，原告对于大厦底商的走廊、卫生间保洁不到位。由于原告未履行物业服务义务，故我现在提出反诉请求，要求判令圣瑞物业公司返还我已经交纳的2010年10月至2011年10月的物业服务费40841.48元。
圣瑞物业公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。我公司一直按照合同约定履行物业服务义务，底商走廊、卫生间因为常有外来人员不当使用才有时出现保洁不及时的情况，对此我公司已加强了保洁工作。空调问题在起诉状中我们已经说明，我公司在供冷、供暖期间均按照要求启动了中央空调设备。不同意返还已收取的物业服务费。
经审理查明，杨神通系和智大厦1-111、1-112、1-116三处专有物业的业主，上述三处物业总建筑面积171.2平方米。办理入住时间为2010年10月26日。
2008年9月，北下关娘娘庙房改带危改项目（推广名：智地·钻河公馆）开发建设单位北京焯桥房地产开发有限公司（甲方）与圣瑞物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：1、甲方选聘乙方提供前期物业服务。2、物业服务费由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为Ⅰ段住宅3至5层每月每平方米1.37元；Ⅰ段（2层）平层，Ⅱ段2至11层平层每月每平方米4.8元；Ⅰ段（2层）LOFT，Ⅱ段12层LOFT每月每平方米7.68元；Ⅰ段、Ⅱ段首层商业每月每平方米19.88元（含VRV空调供冷和供暖）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。3、投标阶段的测算明细表作为以上费用的有效依据，若遇政府的相关费用标准调整则乙方有权对上述费用进行调整，调整前须向全体业主进行公示。4、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。5、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费。此后按半年交纳，具体时间为每半年的第一个月。6、本合同期满前，甲方未提前三个月通知乙方不再续约的，则合同期限自动延长且可多次延续，乙方继续按照本合同约定提供服务，物业服务费仍由业主按合同约定交纳。7、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应滞纳金。
作为杨神通购买专有物业的《北京市商品房预售合同》附件，《和智大厦业主临时管理规约》约定：1、和智大厦原规划案名北下关娘娘庙房改带危改项目。物业服务机构为圣瑞物业公司。2、业主有权按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务，提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议。3、业主应按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用。4、物业服务费按照前期物业服务合同的约定交纳，并在前期物业管理服务合同约定期限内付清。5、业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为每半年的第一个月。6、业主应按照与房屋开发建设单位约定的日期办理收房入住手续，自确定收房之日起，不论业主是否开始使用房屋，均应负担起房屋的物业管理费。7、业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴管理费的万分之三交纳滞纳金。8、物业服务费标准可根据政府公布的物价指数和行业指导标准报业主大会同意后进行调整。
为催促杨神通交纳拖欠的物业服务费，2012年12月圣瑞物业曾向杨神通寄送律师函。
2010年10月1日，杨神通向案外人张×出具授权委托书，委托张×处理杨神通在和智大厦的三处物业的房屋维护及物业相关事宜以及对外出租等事项。2010年10月26日，杨神通就上述三处物业，向圣瑞物业公司交纳2010年10月至2011年10月的物业服务费共计40841.48元。
2011年12月19日、12月21日张×就杨神通所有的物业的空调供暖问题曾要求圣瑞物业予以测温，圣瑞物业公司予以了处理；2011年7月张×就杨神通所有的物业的房屋漏水问题要求圣瑞物业公司进行处理，圣瑞物业公司予以了处理。2012年6月6日，张×与圣瑞物业公司人员就物业供暖、经济补偿以及广告方案等问题进行了协商，但协商未确定明确结果。
诉讼中，杨神通向法院提交的照片显示，和智大厦一层有卫生间隔间门掉落、厕位保洁不及时等情况。圣瑞物业公司对于上述情况的真实性予以认可，但表示愿意加以改进和修理。
为证明与圣瑞物业公司协商减免物业费的情况，杨神通向本院提交了如下证据：1、催促物业退还物业费赔偿经济损失的往来邮件；2、商谈纪要、测温记录、保修单、派工单；3、证人张×证言；4、交谈录音记录。圣瑞物业公司对上述证据中有圣瑞物业公司人员签字确认的文件真实性予以认可，但提出在所有书证和录音中，圣瑞物业公司均未承诺杨神通向其退还或赔偿任何物业服务费，因此不认可杨神通上述证据的证明目的。
针对杨神通反诉主张，圣瑞物业公司提交了该公司2011年1月1日至2014年2月公区电量统计表，证明该公司在供冷、供暖季均按时启动了中央空调系统。杨神通对上述证据的真实性不予认可。
目前和智大厦尚未成立业主大会及业主委员会。
诉讼中，经本院询问，杨神通陈述自己系于2012年下半年开始使用和智大厦中的专有物业。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、《和智大厦业主临时管理规约》、公区电量统计表、邮件详单、照片打印件、业主资料登记表、授权委托书、商谈纪要、测温记录表、保修但、派工单、交费发票、证人证言、录音光盘等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。圣瑞物业公司与杨神通基于《前期物业服务合同》而形成的物业服务合同关系，系合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，双方当事人对于欠费期间为2011年10月31日至2013年12月31日，没有争议。杨神通拒绝交纳物业费并且要求返还已交纳物业费的主张依据主要为：日常物业服务在卫生间保洁、供冷、供暖等方面存在严重不足。且双方曾就退还、赔偿问题达成一致意见。
根据诉讼中双方提交的证据材料可以确认：1、圣瑞物业在大厦一层的卫生间保洁方面确有服务瑕疵。主要表现为不能及时对卫生间的污物进行清理，没有随时保持卫生间的清洁，对于卫生间内隔间门及外门的损坏未能及时修复。2、在杨神通办理入住手续后，其或其委托代理人就其专有物业的供暖问题、房屋漏水问题确曾多次向圣瑞物业公司提出异议。3、圣瑞物业公司自2011年至2014年期间的供冷、供暖季确实按时启动中央空调系统。4、虽然圣瑞物业公司与杨神通及其代理人多次进行协商，但双方对于减免、退还费用或赔偿损失均未达成一致意见。由此，圣瑞物业公司在主张的欠费期间所提供的物业服务确实存在瑕疵，但上述服务瑕疵不足以构成减免物业服务费的合理抗辩，亦不足以构成杨神通要求退还已交纳物业服务费的充分合理依据。由于物业服务瑕疵，杨神通及其委托代理多次与圣瑞物业公司进行协商，由于始终未能达成一致意见，导致杨神通未足额按期交纳物业服务费，因此杨神通未按期交纳物业服务费的做法并非无合理理由拒绝交纳的情形。故圣瑞物业公司要求杨神通支付拖欠物业服务费的主张，本院予以支持，但圣瑞物业公司要求杨神通支付逾期交纳物业服务费滞纳金的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从维护物业服务企业与服务对象之间的和谐关系角度，本院亦希望圣瑞物业公司在日后的物业服务中注意改进服务，不断提高服务质量，赢得业主对物业服务的认可。
根据收费标准，杨神通所拥有的专有物业面积为171.2平方米，按照每月每平方米19.88元的收费标准，每月应缴纳的物业费合计为3403.46元，则2011年10月31日至2013年12月31日期间共计26个月的物业服务费应为88489.86元。现圣瑞物业公司要求杨神通支付88599.49元，其中超出应缴纳部分的物业服务费主张，因缺乏合理依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杨神通于本判决生效后十五日内，给付北京市圣瑞物业服务有限公司二〇一一年十月三十一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费八万八千四百八十九元八角六分；
二、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回杨神通的全部反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千一百六十八元，已由北京市圣瑞物业服务有限公司预交一千零八十四元；由北京市圣瑞物业服务有限公司负担一百四十三元；由杨神通负担二千零二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费八百二十元，由杨神通负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王继延
人民陪审员 庞奎玉
人民陪审员 张 敏
二〇一四年六月十三日
书 记 员 王 莹