上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第453号
原告（反诉被告）深圳市沃尔弗斯实业有限公司，住所地广东省深圳市。
法定代表人张月文，董事长。
委托代理人彭志斌，广东广和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海吉祥房地产有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人黄小抗，董事长。
委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司（以下简称原告）诉被告上海吉祥房地产有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。2015年4月30日，被告提起反诉，本院于2015年7月21日再次开庭进行了审理。原告的委托代理人彭志斌，被告的委托代理人邵万权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月15日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，约定，被告将坐落于上海市南京西路XXX号静安嘉里中心商场NB1-14室的房屋出租给原告，租赁期限为自起租日起三个租赁年度。合同签订后，原告向被告预交了租赁保证金624，549元和装修押金15，000元，支付了一个月的租金，并拟定于2015年1月18日开业。原告认为，预租合同为意向书，可于开业前解除。在办理营业执照时，经原告询问得知，根据上海市政府的规定，预租合同所指的租赁物是尚未竣工交付使用的房屋，该类预租合同不能取得备案登记，为此，原告于2014年12月25日向被告发函，要求解除双方的租赁合同，被告收到原告解除函后，同意终止租赁合同，但要求原告承担5个月的租金损失、并不同意退还租赁保证金、装修押金。双方为此发生争议，原告遂诉至法院，要求法院判令：1、确认原、被告于2014年9月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；2、被告退还原告租赁保证金624，549元、装修押金15，000元。
被告辩称及反诉称，租赁合同系原告单方面违约导致合同提前解除，应由原告承担违约责任，原告支付的租赁保证金应作为违约金予以没收，故不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求法院判令：1、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；2、原告支付被告2014年12月29日至2014年12月31日期间的租金18，495.02元、2014年11月29日至2014年12月31日期间物业管理费13，546.11元及上述租金、物业管理费的滞纳金8，429.67元；3、原告支付被告2015年1月1日至2015年2月27日的房屋使用费357，570.48元及该期间的物业管理费23，511.45元；4、原告赔偿被告因提前解约给被告造成的2015年2月28日至2015年5月4日空置期间的损失405，863.04元。
原告针对被告的反诉称，租赁合同系双方合意于2014年12月31日解除，租金应该支付到2014年12月31日，原告已经支付的租金及租赁保证金足以支付欠租，不存在原告违约的事实，不应该支付违约金；合同已约定了违约金，在违约金足以赔偿损失的情况下，被告不应再主张赔偿损失，且被告主张的空置期间损失，没有合同依据，被告实际也于2015年3月6日将房屋重新出租，不存在房屋空置的损失。综上，原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2014年9月15日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，约定，被告将坐落于上海市南京西路XXX号静安嘉里中心商场NB1-14室的房屋（租赁面积为137平方米，以下简称系争房屋）出租给原告，租赁期限为自起租日起三个租赁年度，起租日为装修期届满之日的次日或开业日的当日，两者以先到者为准；每月租金的计算分为基本租金与营业额租金两种，以两者中之较高者为当月适用租金，基本租金第一个租赁年度为187，519元，第二个租赁年度为195，853元，第三个租赁年度为204，187元，营业额租金为每月营业额的10%；物业管理费标准为每月每平方米租赁面积人民币90元，每月物业管理费12，330元；原告应于每月1日之前预先支付每月租金，及向被告或该商场的物业管理公司交付当月物业管理费；原告应当向被告支付相等于三个月的平均基本租金及三个月的物业管理费的租赁保证金共计人民币624，549元，以保证其完全履行合同；原告开展该房屋装修工程前，应按被告或物业公司的统一标准支付装修押金、装修期管理费、垃圾清运费等，并按被告要求购买装修工程一切险，且该工程一切险应列明被告为受保一方，以及支付所有因该房屋的装修而须向有关部门支付的一切税费（如有）装修结束并经被告或物业公司查验合格后，被告或物业公司将在30日内将装修押金退还原告（不含利息），原告在装修过程中如违反被告或物业公司的装修规定和要求的，被告或物业公司有权扣留装修押金，直至原告完成全部整改并经被告或物业公司查验合格；租赁期间，原告自行承担其使用的该房屋的电费、水费、煤／燃气费、通讯费、额外空调供应费和其他公用事业费用；如合同约定的租金、物业管理费或其他应由原告支付的应付款项在到期后的十四天内仍未支付（无论被告或物业公司是否发出付款通知书）及／或原告违反或不履行本合同条款，包括逃租和／或在租赁期届满前自行终止本合同项下的租赁……被告有权从原告缴纳的租赁保证金中扣减由此而引起的损失（包括但不限于原告应付的租赁期限内剩余期间的租金和物业管理费）的权利及没收租赁保证金；在不影响发生原告违约后被告的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项，包括原告根据本合同应向被告赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，被告有权就原告逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期付款违约金。合同签订后，被告于2014年9月24日向原告交付了房屋，原告也向被告支付了租赁保证金624，549元及装修押金15，000元，并支付了2014年11月29日至2014年12月28日的租金187，519元。2014年12月25日，原告向被告发出《关于解除〈上海市房屋租赁合同（商品房预租）的通知函〉》，称，原告根据前述协议已支付相关保证金和租金，截至目前，原告一直未启用该租赁场所，现原告因诸多原因，决定解除〈合同〉约定的NB1-14房屋租赁事宜，根据〈协议〉第二十九条款，原告现通知被告终止本合同，请被告收回租赁物业，并请被告相关人员与原告处理好解除〈合同〉的交接工作。该份通知于2014年12月31日送达被告。2015年1月5日，被告向原告复函称，原告通知被告提前终止《租赁合同》纯属原告单方面的违约行为，给被告造成了重大损失，由于原告将不再履行合同义务，被告不得不同意终止合同，同时要求原告须向被告支付五个月的租金（即人民币937，595元）作为赔偿，不退还原告已支付的租赁保证金、装修押金、垃圾清运费共计641，604元，原告须在2015年1月16日前与被告签署一份终止协议，《租赁合同》提前终止日为该协议的签署日或者该协议中约定的其他日期；原告最晚于2015年1月8日书面回复是否接受上述方案，若原告未按时回复或不同意该方案，原告应当根据合同的约定承担全部违约责任，在原告同意该方案的前提下，被告同意免除原告将该房屋恢复原状的合同义务。2015年1月8日，原告再次发函被告，内容为，系争房屋是已经使用多年的商品房，不具备签订《商品房预租合同》的条件，被告以预出租人的名义与原告签订《商品房预租合同》，违反了上海市政府的规定；双方签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》同时设定了基本租金和营业额租金，该约定与租赁合同的法律关系相悖，实为联营性质，合同约定的基本租金的保底条款违反了法律禁止性规定，应为无效；鉴于上述理由，原告于2014年12月25日向被告发出了退租函后，被告完全可以自主利用系争房屋，现原告愿意承担2014年11月29日至2014年12月25日期间的房屋占用费。2015年1月22日，被告再次发函原告，内容为，原告于1月8日回函中提出的主张没有任何依据，双方签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》合法有效；原告擅自终止合同的行为给被告造成了经济损失，被告在2015年1月5日函件中提出的解约方案是非常合理的诉求，原告在2015年1月26日或之前正面回复是否接受被告解约方案，否则被告将不得不根据合同的约定追究原告全部的违约责任。因双方最终未协商一致，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，2015年3月3日，被告与上海摩安珂服饰有限公司（以下简称摩安珂公司）签订了《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》，约定，被告将系争房屋出租给摩安珂公司，双方同意于2015年3月6日办理房屋交接手续，租赁期限自2015年5月5日至2018年5月4日止，房屋装修期为60日，自2015年3月6日至2015年5月4日止。
审理中，原、被告确认，合同履行过程中，租金实际是按基本租金的标准缴纳，合同起租日为2014年11月29日。2015年2月27日，被告收回了系争房屋。
以上事实，由原告提供的原、被告双方签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》、2015年1月5日被告的函件、被告提供的《建设工程竣工验收备案证书》、《建设工程消防验收意见书》、《预售许可证》、工商档案机读材料及工商资料、装修押金收据、2014年9月24日的静安嘉里中心商场交付表及现场交付照片、原告2014年12月25日发出的《关于解除〈上海市房屋租赁合同（商品房预租）〉的通知函》、2015年1月8日原告的函件、2015年1月22日被告的函件、2015年2月27日的静安嘉里中心退租情况表及现场退租照片、被告与摩安珂公司签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋已经取得《建设工程竣工验收备案证书》、《建设工程消防验收意见书》以及《预售许可证》，被告对外出租，未违反法律规定。至于房屋租赁合同登记备案并非是合同法上的效力性强制性规定，即便原告未将房屋租赁合同办理备案登记手续，也不影响合同的效力。因此，原、被告签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告于2014年11月25日向被告发函，要求提前终止租赁合同，解除通知于2014年12月31日送达被告，被告收到合同解除通知后，虽然复函同意租赁合同提前解除，但对合同解除后的处理后果未与原告取得一致，故本院认为租赁合同因原告中途提前退租而于2014年12月31日解除。由于原告在租赁期届满前提前终止租赁合同，构成违约，被告按照合同约定，有权将原告缴纳的租赁保证金作为违约金予以没收，原告请求被告退还原告租赁保证金624，549元，本院不予支持。租赁期内，原告应按合同约定支付被告2014年11月29日至2014年12月31日期间的租金206，014元（187，519＋187，519×12÷365×3）以及物业管理费13，546元（12，330＋12，330×12÷365×3），扣除原告已支付的租金187，519元，原告还需支付被告租赁期内的欠租18，495元、物业管理费13，546元。租赁合同解除后，原告应及时与被告办理房屋交接手续，将房屋返还被告。原告继续占用房屋，应支付被告占用期间（自2015年1月1日起至2015年2月27日）的房屋使用费353，974元（187，519＋187，519×12÷365×27）以及物业管理费23，275元（12，330＋12，330×12÷365×27）。根据合同约定，原告应于每月1日之前预先支付当月租金、物业管理费，逾期支付租金、物业管理费的，按合同约定，被告有权就原告逾期未支付部分按照每日千分之二计收逾期付款违约金，截止2014年12月31日，原告尚欠被告租金18，495元以及物业管理费13，546元，现被告请求租金自2014年12月2日起算，物业管理费自2014年11月2日起算逾期付款违约金，并无不当，本院也予以准许。违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失。被告在没收相当于三个月的平均基本租金和三个月的物业管理费的租赁保证金后，再要求原告赔偿两个多月空置期间的租金损失405，863.04元，缺乏法律依据，且被告实际已于2015年3月6日将系争房屋重新出租给摩安珂公司，被告主张的房屋空置期损失，没有事实依据，其该项反诉请求，本院不予支持。鉴于租赁合同已经解除，被告收取的装修押金15，000元应返还原告。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司与被告上海吉祥房地产有限公司于2014年9月15日签订的《上海市房屋租赁（商品房预租）合同》于2014年12月31日解除；
二、被告上海吉祥房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司装修押金15，000元；
三、原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海吉祥房地产有限公司至2014年12月31日欠付的租金18，495元、物业管理费13，546元以及2015年1月1日至2015年2月27日期间的房屋使用费353，974元、物业管理费23，275元；
四、原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日千分之二的标准支付被告上海吉祥房地产有限公司逾期付款违约金，其中自2014年12月2日起按租金18，495元计付违约金，自2014年11月2日起按12，330元计付违约金，自2014年12月2日起按13，546元计付违约金；
五、原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海吉祥房地产有限公司提前解除合同违约金624，549元（与原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司支付的租赁保证金624，549元折抵）；
六、原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；
七、被告上海吉祥房地产有限公司其余的反诉请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10，216元，减半后为5，108元，由原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司承担5，018元，被告上海吉祥房地产有限公司承担90元。
反诉案件受理费8，934元，由原告深圳市沃尔弗斯实业有限公司承担7，052，被告上海吉祥房地产有限公司承担1，882元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一五年九月六日
书记员 王 梓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……