辽宁省大洼县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）大洼民一初字第01138号
原告：盘锦中澳航空科技有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。
法定代表人：赵文星，该公司董事长。
委托代理人：刘殿双，辽宁双兴律师事务所律师。
委托代理人：孙洪猛，辽宁双兴律师事务所律师。
被告：何明，男，1975年1月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省大洼县。
被告：丛学富，男，1956年1月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省大洼县。
委托代理人：杨国地，辽宁盛达律师事务所律师。
原告盘锦中澳航空科技有限公司诉被告何明、被告丛学富房屋买卖合同纠纷一案。本院于2012年10月23日立案受理。依法由审判员吴军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盘锦中澳航空科技有限公司的委托代理人刘殿双、孙洪猛，被告何明，被告丛学富及其委托代理人杨国地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盘锦中澳航空科技有限公司诉称：2011年6月20日，盘锦渤海房地产开发有限公司被盘锦市工商行政管理局注销，其公司的权利和义务由原告承继。自2007年4月开始，丛学富和杨某用渤海公司的房地产开发资质建设“金丽源”小区商品房，并刻制渤海公司的印章销售房屋。2011年，被动迁人姜某某到人民法院状告渤海公司，要求渤海公司偿付“金丽源”小区开发项目动迁时应付给姜某某的补偿费。由于丛学富和杨某不积极应诉，导致该起诉讼至今没有终结。为了避免和减少“金丽源”小区开发项目引发纠纷，故原告收缴了丛学富和杨某销售房屋时刻的渤海公司公章，同时责令丛学富和杨某销售房屋必须到原告单位办理买卖手续，收取购房款必须先行偿付拖欠的税金、工程款，动迁补偿费及其他债务。2012年5月3日，大洼县地方税务局前进分局又给原告送达了《限期缴纳税款通知书》，通知书要求原告缴纳“金丽源”小区建设项目拖欠的税款480万元。为此，原告派工作人员对丛学富和杨某以渤海公司开发建设“金丽源”小区建设事项进行了调查，经查，丛学富和杨某以渤海公司开发的建设项目，共拖欠税款、工程款、动迁补偿费、供暖联网费等款项超过1000余万元，对上列款项丛学富和杨某不仅不予缴纳和偿付，而且丛学富近一时期私自将九套剩余房产低价予以出售，所得购房款全部被丛学富占为已有，其中包括被告何明购买的车库。综上所述，丛学富未经原告同意和允许，私自处分原告所有的房产，其与被告何明的车库买卖合同无效。被告何明以明显低于市场的价格购买丛学富私自出售的车库，且应该知道所购买的房屋无法办理登记手续，其取得房屋时并非善意。故此，请求人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，确认丛学富与何明的买卖合同无效；判令被告何明将房屋返还原告。
被告丛学富辩称：原告与本案没有任何实际关系。大洼县田家镇金丽源小区是被告丛学富借用盘锦渤海房地产开发有限公司的名义承建的，实际上真正的开发商是被告丛学富。对外丛学富以盘锦渤海房地产开发有限公司的名义处理金丽源小区事宜，丛学富给盘锦渤海房地产开发有限公司处交纳管理费，所以金丽源小区的开发，原告没有投入一分钱，所有的投入都是丛学富的。至于房屋、车库买卖与原告没有任何关系。作为实际开发商，丛学富如何管理与原告无关。由于原告是名义上的开发商，无权参与金丽源小区开发的实质性事宜，更无权渗透和涉及丛学富和涉及被告丛学富对金丽源小区房屋的处置，所以被告丛学富对房屋、车库如何处置，与原告无关。至于原告在起诉状中称，承继盘锦渤海房地产开发有限公司的权利和义务，那么渤海公司已经被工商局注销，说明渤海公司丧失了民事权利能力和民事行为能力，既然渤海公司权利丧失，何来承继？至于原告在诉状中称，有人到法院起诉渤海公司、税务局下达交纳税款通知等有关内容，这与本案无关，该内容证明不了被告丛学富是原告的职工，不存在挂靠关系，该内容与本案是两个不同法律关系。被告丛学富交纳管理费，挂靠原告名称，就是让房屋建设开发合法化，否则法律不允许。原告与被告都知道挂靠是违规的，但为了各自需要，才联合起来共同违规。三、原告不是开发金丽源小区房屋的所有人。被告借用渤海公司名义开发金丽源小区，渤海公司对金丽源小区没有投入任何人力、物力、财力，也没有进行管理，何谈是物业所有人呢？原告不是实施开发商，何来控制金丽源小区房屋？真正的开发商是被告丛学富，根据挂靠关系，被告有权使用原告的名义实际控制开发金丽源小区的房屋。综上，被告认为，如果原告确实想涉及到实质开发人之中，被告是高兴的，那么被告请求将所有金丽源小区的财经帐目、房源的出售、具体赊欠税款等等原始材料拿到法庭上，只要原告拿出来，但可看到被告出售车库的实质性问题，也能够看出有人涉及犯罪问题，故此被告请求法院查明事实，依法判决。
被告何明辩称：不同意原告的诉讼请求，原告当初如果不让丛学富卖房子，原告应贴上封条，原告没有做任何事，也没有通知我们。我们之间属正常买卖，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告丛学富借用盘锦渤海房地产综合开发公司名义在大洼县田家镇开发“金丽源”小区。2012年5月3日，大洼县地税局前进分局向盘锦渤海房地产综合开发公司发出限期缴纳税款通知书，同年11月27日，发出纳税评估约谈通知书。2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局向盘锦渤海房地产综合开发公司下达停止商品房预售通知单，该通知单收件人为杨某，该通知单上载明：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售办法管理办法》的精神。对你公司开发建设的金绿源小区。违反商品房预售的有关规定。责令停止预售。并按其有关规定处罚。”。被告丛学富称其与杨某在开发金丽源小区项目中是合伙关系。2012年10月16日，被告丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与被告何明签订商品房购销合同将该小区第08038013-2幢01单元1-3号车库出售给原告何明，并于2012年8月28日为原告出具车库款及维修基金款收据。该合同及收据上均未有公章，仅有被告丛学富的签名。
另查明，2011年6月21日，盘锦渤海房地产综合开发公司于2011年6月21日被原告盘锦中澳航空科技有限公司吸收合并。吸收合并后，盘锦渤海房地产综合开发公司的债权、债务等相关业务均由盘锦中澳航空科技有限公司承担。2011年案外人姜某某因金丽源小区开发与盘锦渤海房地产综合开发公司产生纠纷并诉诸盘锦市中级人民法院。
认定上述事实的证据有：1.原告与被告丛学富的当庭陈述证明了被告丛学富与被告盘锦渤海房地产综合开发公司资质开发大洼县田家镇金丽源小区的事实；2.原告提供的评约字（2012）第5号纳税评估约谈通知书及限期缴纳税款通知书证明了盘锦渤海房地产综合开发公司拖欠税款的事实；3.原告提供的停止商品房预售通知单复印件证明了金丽源小区被行政机关责令停止预售的相关事实；4.被告何明提供的商品房购销合同复印件及收据复印件两张证明了其与丛学富之间就车库买卖达成的协议及已付款等相关事实；5.原告提供的公司重组合并协议复印件、企业合并申请书复印件、盘锦中澳航空科技有限公司股东会决议复印件、清算报复复印件、盘锦渤海房地产开发公司大会决议、盘锦中澳空科技有限公司章程、合并公告及注销公告复印件各一件证明了原告承担原盘锦渤海房地产综合开发公司债权、债务的事实。6.原告提供的辽宁省高级人民法院民事裁定书复印件证明了案外人姜某某与盘锦渤海房地产综合开发公司因金丽源小区开发产生纠纷的事实。
以上证据材料，经当庭质证，本院予以采信。
本院认为，根据我国合同法的有关规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或其他组织行使合同权利，履行合同义务。盘锦渤海房地产综合开发公司被本案原告盘锦中澳航空科技有限公司吸收，故就由原告行使原盘锦渤海房地产综合开发公司的合同权利并履行合同义务。被告丛学富借用原告资质从事房地产项目的开发，其与原告之间的权利义务受双方约定约束。2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局向原告下达停止商品房预售通知，签收人为杨某，根据被告丛学富的当庭陈述其与杨某是合伙关系，因此本院认为，被告丛学富应对大洼县住房和城乡建设局的通知是知情的。在大洼县住房和城乡建设局通知中已表明根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等商品房预售的有关规定并要求被告停止预售的情形下，丛学富继续销售商品房而与他人签订的合同应属无效。另被告丛学富与被告何明签订的商品房购销合同及相关收据因均无原告的被承继单位盘锦渤海房地产综合开发公司的销售公章，在借用资质法律关系中，被告丛学富应以盘锦渤海房地产综合开发公司的名义对外签订合同，因该合同上无公章，被告何明虽然在售楼处与被告丛学富签订协，但被告丛学富的行为并不符合表见代理的法律特征。在原告不予以追认的情形下，二被告签订的合同无效。故对原告要求确认二被告签订的商品房买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后因合同取得的财产，应当予以返还。但因被告丛学富与原告之间是借用资质法律关系，该房产归属应依双方有关借用资质合同的相关约定，因双方并未提供此约定。故对原告的此诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告丛学富与被告何明之间签订的关于金丽源小区第08038013-2幢01单元1-3号车库的买卖合同无效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元（已预交），由被告丛学富负担。
如不服本判决，在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审判员 吴 军
二〇一四年五月十九日
书记员 徐宏昊