湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民一终字第00226号
上诉人（原审原告）：程荣，男，1988年3月10日出生，汉族，个体经营户。
委托代理人：方存宇（代理权限：一般代理），湖北美佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随州市金鹰商贸有限责任公司。
法定代表人：尚新雲，经理。
委托代理人：刘斌（代理权限：和解，承认、放弃、反驳、变更诉讼请求），随州市曾都区东城法律服务所法律工作者。
上诉人程荣为与被上诉人随州市金鹰商贸有限责任公司（以下简称“金鹰商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法由审判员姚仁友担任审判长，与代理审判员周鑫、张欢组成合议庭，于2015年8月24日、2015年11月19日两次公开开庭进行了审理。上诉人程荣及其委托代理人方存宇，被上诉人金鹰商贸公司的法定代表人尚新雲及金鹰商贸公司的委托代理人刘斌，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告程荣诉称，2013年12月4日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于随州市青年路东端起第二、三、四间与钢结构五间门面房租给原告，年租金104000元。随后，原告对承租的房屋投资装修十几万元，在工商注册登记备案成立了曾都区名流车晖汽车美容和随州市曾都区成融门窗厂。原告按照合同履行了自己的义务，而被告于2014年8月20日以电表数量不符为由擅自将我承租房屋断电至今。同月21日原告向公安机关报警110已到现场处理未果，后经双方多次协调无果。我请求法律帮助，随州市忠信法律服务所出函告知了被告相关的权利义务及法律后果，并找被告协调无果。被告态度强硬，表示坚决不供电，致使汽车美容店和门窗厂不能加工生产经营，关门停业。由于被告处理方式不当（停电），导致合同无法履行，已构成违约，且给原告造成重大损失。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判令：1、被告因违约而解除租赁合同；2、请求法院判令被告赔偿因违约给原告造成的停业等损失计120942.92元和原告的装修损失（装修损失以鉴定评估为准另行计算）；3、本案所有费用由被告承担。
原审被告金鹰商贸公司辩称，一、依法驳回原告的诉讼请求。2013年12月4日答辩人与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同第十条明确规定：“若遇政府拆迁，乙方装修的资金和租金，搬迁费按租赁时间计算，由政府拆迁指挥部统一协商补偿给乙方。”合同签订后，答辩人严格按照《房屋租赁合同》的内容，将租赁房屋交付给原告履行了自己的义务。2014年年初随州市市政府整体规划，将答辩人的出租的房屋规划在拆迁范围，并于同年6月份社区居委会的领导、拆迁指挥部的领导一起找到答辩人，协调该房屋拆迁事宜。后来又多次协调，因赔偿损失及返还土地未达成一致意见。在前段时间，社区居委会与拆迁指挥部的领导与答辩人一起又找到原告动员搬迁，做思想工作，讲明原告租赁的房屋属拆迁范围，应立即搬迁，双方签订的房屋租赁合同自然终止履行。二、原告诉请因违约赔偿损失，纯属无中生有。该租赁房屋属拆迁范围，属政府行为，合同自然终止，不存在解除合同。原告诉称2014年8月20日答辩人擅自将原告租赁的房屋断电至今，纯属无中生有。答辩人从始至终没有断原告租赁房屋的供电，现在市政府拆迁指挥部要求原告搬迁，而原告以断电为借口，想从中敲诈答辩人。关于原告在租赁期内装饰的费用，以政府拆迁部门评估，由政府部门统一赔偿，与答辩人无关。综上所述，答辩人从来没有断原告的供电，从何而来的损失呢，故此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审查明，2013年12月4日，原告程荣（合同乙方）与被告金鹰商贸公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同》一份，相关内容有：甲方将其位于青年路东端起第二三四间与钢结构门面房五间出租给乙方使用，从2013年12月15日至2014年12月14日止，租金一年定为104000元，暂定一年，一年一签，甲方保证租赁房屋水电畅通，若遇政府拆迁，乙方装修的资金和租金、搬迁费按租赁时间计算，由政府拆迁指挥部统一补偿给乙方。程荣在合同书乙方栏签名、尚新雲在合同书甲方栏签名、金鹰商贸公司加盖公章。合同履行中，2014年8月20日，被告发现其电表总表电量与和各租户分表电度数相差2000余度，而原告电表进线处有破损，认为原告盗电使用，与原告为此发生争议。报警后，东城派出所片警姜德存和社区治保主任张小平到现场查看处理，发现电表外有破损、8月份电费与实际用电量不符，调解由原、被告各负担一半，原告未同意；同时证明，其时原告还在生产。2014年8月21日，管片电工叶先锋接尚新雲电话到现场查看用电情况，发现“供电正常、在主表空开处有两处电线损坏，分析电损是在该处接线，未经过计量，造成主表电损过大，分表与供电方主表有很大差异”。
原告诉称被告于2014年8月20日至9月27日期间将其租赁房屋停电，除上述《法律意见函》外，未能提供其他证明被告对其存在停电行为和在此期间其处于停电停产状态的证据。
原告主张的停业损失，除原告提供的名流车晖汽车美容店流水记录本和《工资表》外，亦未提供其他证据。
原告还主张装修损失，但在诉讼请求中既没有数额，也没有申请司法鉴定或提供其他证据证明。
2015年5月11日，原告以有“新的证据”为由申请法院第二次开庭，并在庭审中提供了随州市韵达快递有限公司《证明》一份、随州市公安局接处警信息表一份、照片五张、洗车车主书面《证明》四份，被告质证认为上述证据属于逾期举证并没有证据证明属于“新的证据”的范畴，不予质证。法院从上述材料的内容审查看，仍无法达到证明被告存在有停电行为的证明标准。
上述法律事实的认定，是根据本案当事人在开庭审理中的举证、质证，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》作出的。
原审法院认为，原告程荣与被告金鹰商贸公司签订的《房屋租赁合同》于2014年12月14日期满，合同已经因到期终止，原告诉请解除合同已无实际意义，应当不予支持。原告诉称被告因用电总表与分表差异发生纠纷后从2014年8月20日至9月27日期间将其租赁房屋停电，除随州市忠信法律服务所《法律意见函》外，未能提供其他证明被告对其存在停电行为和在此期间其处于停电停产状态的证据，且对其损失也仅提供其所属名流车晖汽车美容店流水记录本和《工资表》，亦未提供其他证据佐证，该证据不能作为认定其损失的依据，原告的该项诉请亦不予支持。原告还诉请装修损失，在其诉讼请求中没有具体数额，诉讼中也没有申请司法鉴定或提供其他证据证明，应当不予支持。至于原告在第二次开庭所举“新的证据”问题，因属于逾期举证且未能提供证据证明属“新的证据”的范畴，被告不予质证，且从上述材料的内容审查看，仍无法达到证明被告存在有停电行为的证明标准，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告程荣的诉讼请求。案件受理费2720元，由原告程荣负担。
宣判后，上诉人程荣不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误，证据定性不准。一审法院对双方当事人提交的证据审查后认为上诉人提交的证据不能证明断电行为和停电停产状态，而对上诉人提交的证据不予认定错误。上诉人提交的证据有房屋租赁合同、个体工商户营业执照、企业信息、法律意见函、随州市韵达快递有限公司证明、随州市公安局接处警信息表、照片五张、洗车车主书面证明四份，上述证据能够充分证明被上诉人违约断电造成上诉人停产歇业的相应损失。一审法院对被上诉人提供的证据予以采信，有失公正。原东城派出所民警姜德存所作的证言和电工叶先锋的证明只能证明他们在场时看到的状况，曾都区东城办事处蒋家岗社区所作的情况说明属于孤证，不能充分证明政府拆迁行为的存在，且该出租房到现在仍未拆迁。对于上诉人的装修损失，上诉人提出了诉请，一审法院以无具体数额不予认定，其应当告知上诉人通过司法鉴定的方式确定具体数额。对于上诉人停产歇业损失，上诉人的流水账能够全面反映停产歇业前三个月收入、支出及利润状况，应当参照该流水账计算歇业损失。2、原审法院适用法律错误。原审法院以本案审结时合同已到期，原告诉请解除合同无实际意义而不予支持。合同的法定解除与自然终止有本质区别，二审法院应对是否依法解除合同作出认定。综上，请二审法院在查清事实的基础上予以改判。
被上诉人金鹰商贸公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人程荣为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据一：照片四张。证据的主要内容为：程荣经营的名流车晖汽车美容店的招牌现变更为“金鹰车会汽车美容”。证明目的：本案争议的房屋没有拆迁，被上诉人在此经营洗车项目，被上诉人具有恶意毁约的目的。
证据二：于某、余明祥的证言。证据的主要内容为：证人于某、余明祥系程荣开办的门窗厂的工人，2014年8月20日房东说程荣偷电，把我们的电停了。程荣与房东协商多次，房东一直没有送电，停工休息的这段时间，我们的工资照发。证明目的：被上诉人停电造成上诉人无法正常生产经营，在一定程度上造成一定损失，即停工期间上诉人发放的工人工资的损失。
证据三：《装修损失清单》及证人蒋某、赵某的证言。证据的主要内容：装修损失共计56600元。证明目的：程荣因合同解除造成装修损失56600元。
证据四：龚某的证言。证据的主要内容：证人龚某于2014年5月21日与程荣签订一份塑钢加工合同，总面积约5000平方米。程荣的加工厂因2014年8月停电，无法正常履行合约，只完成2360平方米工程量。因程荣违约，我实际支付了程荣79600元。证明目的：因被上诉人违约给上诉人造成的门窗厂的间接损失。
证据五：录音及录音整理的笔录。证明目的：被上诉人停电致使上诉人停产歇业的事实。
上诉人程荣另申请吴某、裘某、袁某三个证人出庭作证。证人吴某出庭作证的主要内容为：证人于2014年4月底买车后，在程荣的洗车店做了内饰，并办了一年的洗车服务，但是证人八九月份左右去洗车时，洗车店总是说停电，后又关门了，证人还找程荣退了钱。证人裘某出庭作证的主要内容为：证人2014年在程荣处办卡洗车，去了几次都没电，因为停电洗不成车，程荣后来还退了钱。证人袁某出庭作证的主要内容为：2014年夏天的一天，程荣要证人去帮忙协调。房东说程荣偷电，于是把程荣租的房子的电断了，程荣生意做不成。证人去找房东谈了，没有谈成功，证人当时参加调解时录音了。三证人证言的证明目的：被上诉人停电致使上诉人停产歇业的事实。
被上诉人金鹰商贸公司向本院提交下列证据：一组照片。证明程荣租赁的房屋没有停电。
被上诉人金鹰商贸公司对上诉人程荣提供的证据质证认为，证据一的相片的拍摄时，上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》已经到期，不能达到其证明目的；对证据二的真实性和证明目的均有异议，证人与上诉人存在利害关系，且证人证言称停电造成程荣的门窗厂没有经营的事实不属实；对证据三的真实性和证明目的均有异议，上诉人应提供装修相关的财务票据；对证据四的真实性、证明目的均有异议，上诉人应提供相应的合同，且间接损失不属于法律支持的范围；证据五系采用非法途径取得，录音是经过剪辑的，断章取义，且录音的内容主要是关于电费3000多元由谁缴纳的问题，不能达到其证明目的。对证人吴某、裘某、袁某的证言有异议，吴某、裘某的证言与一审的书面证言矛盾，证人袁某与上诉人程荣有利害关系。
上诉人程荣对被上诉人金鹰商贸公司提供的证据质证认为，照片上只看得到灯光，看不到人，说明没有人在租赁房屋内生活和经营。
上诉人程荣在二审时申请法院调查收集程荣租赁的房屋在2014年8月至2014年12月的用电情况。本院依法向供电部门调查取证，国网随州供电公司客户服务中心向本院出具了《尚新云客户2014年至今电量电费情况》的证明，该证明只能显示尚新雲总表的每月用电明细，而不能查询到程荣租赁房屋分表的用电量。
对本院依职权调查收集的证据，上诉人程荣质证认为，总表的用电量可以反映，自2014年8月至2014年12月用电量骤然减少，说明金鹰商贸公司违约停电致使上诉人不能正常经营的事实存在。被上诉人金鹰商贸公司质证认为，对该证据没有异议。
对上诉人程荣提供的证据，本院认为，关于证据一，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的上诉人的租赁期限为2013年12月15日至2014年12月14日，而被上诉人系2015年5月后开始经营金鹰车会汽车美容店，故证据一不能证明被上诉人恶意毁约的事实，故对证据一依法不予采信；证据三的《装修损失清单》仅为上诉人自己手写的清单，未能提供装修费用的票据相印证，不能证明程荣装修租赁房屋实际支出的费用，故对证据三不予采信；关于证据四，虽然上诉人在一审提交了其与龚某签订的《协议书》，但上诉人没有提供其与龚某加工结算的收据或凭证相印证，该证据不能达到其证明目的，故本院对证据四亦不予采信；证据二的证人系程荣开办的门窗厂的工人，证明“2014年8月20日房东说程荣偷电，把我们的电停了。程荣与房东协商多次，房东一直没有送电”的事实。另三位证人吴某、裘某、袁某出庭作证，均证明程荣的洗车店在2014年8月停电不能正常经营的事实。因证人吴某、裘某系在程荣洗车店办理洗车服务的顾客，与程荣之间并无利害关系，袁成军虽然与程荣存在亲戚关系，但被上诉人金鹰商贸公司对袁成军参与上诉人与被上诉人之间的调解以及证据五的录音资料的真实性并未提出异议，证据五的录音资料中多次涉及尚新雲本人及尚新雲的妻子提到要采取停电的行为及缘由的内容。故证据二、证据五、三位证人证言相互印证，结合程荣于一审提交的《随州市公安局接处警信息表》的报警记录，能够证明金鹰商贸公司与程荣于2015年8月20日发生纠纷后，金鹰商贸公司对程荣租赁的房屋有过断电行为的事实，本院对上述证据予以采信。对被上诉人金鹰商贸公司提供的证据，因被上诉人称手机上显示的最早的拍照时间是2014年9月29日，上诉人程荣在一审庭审时陈述其租赁房屋停电的时间为2014年8月20日至2014年9月27日，而被上诉人金鹰商贸公司提供的证据是在上述时间之后，故该证据不能达到其证明目的，本院对被上诉人金鹰商贸公司提供的证据不予采信。
经审理查明，2014年8月20日后，程荣租赁的金鹰商贸公司的房屋因停电无法正常经营。程荣于2014年9月起诉到原审法院，原审法院于2014年9月23日受理此案。
另查明，程荣将其库存货物、设备、工具等物品、财产仍存放在金鹰商贸公司的房屋内至今未搬走。
原审认定其他事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，上诉人程荣虽然在一审期间提交了随州市忠信法律服务所发函的《法律意见函》复印件证明其在2015年9月向被上诉人金鹰商贸公司书面通知解除合同，但上诉人程荣通知解除合同的《法律意见函》是否已送达被上诉人金鹰商贸公司的证据不充分，故上诉人程荣与被上诉人金鹰商贸公司签订的《房屋租赁合同》并未达到合同法定解除的效力。且被上诉人金鹰商贸公司将程荣租赁房屋断电所持续的时间并无充分证据予以证实，上诉人程荣与被上诉人金鹰商贸公司签订的《房屋租赁合同》约定程荣租赁房屋的期限为2013年12月15日至2014年12月14日，上诉人程荣在其租赁房屋恢复供电后没有采取继续生产经营或采取积极措施防止损失的扩大，上诉人程荣不能证明被上诉人金鹰商贸公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的致使合同目的不能实现的根本违约行为，故上诉人程荣起诉要求解除《房屋租赁合同》的请求不能成立，本院依法不予支持。
程荣与金鹰商贸公司签订的《房屋租赁合同》约定程荣支付一年的租金104000元，程荣已实际交纳，但是程荣自2014年8月20日后没有在其租赁房屋内从事生产经营，金鹰商贸公司在履行合同过程中存在一定的违约行为，应对程荣因停电未继续经营造成的损失承担违约责任。考虑到程荣长期将其库存货物、设备、工具等物品、财产存放在金鹰商贸公司的房屋内至今未予搬走，占用了金鹰商贸公司的房屋，亦产生了一定的占用费，故酌定金鹰商贸公司退还程荣已交纳的租金17000元。上诉人程荣要求被上诉人金鹰商贸公司赔偿因违约给上诉人造成的停业损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因程荣没有充分证据证明其停业损失的大小，且程荣属于个体工商户，程荣在剩余租赁合同期内能否盈利及盈利多少并不能确定，也不是合同双方在签订合同时所能预见到的，故程荣的该上诉请求无事实和法律依据，应当不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因上诉人程荣与被上诉人金鹰商贸公司签订的《房屋租赁合同》并未达到合同法定解除的效力，程荣与金鹰商贸公司签订的房屋租赁合同约定的租期已经届满，双方在《房屋租赁合同》中并未约定金鹰商贸公司对装饰装修费用予以补偿，故上诉人程荣要求被上诉人金鹰商贸公司赔偿其装修损失的请求亦不能成立，本院依法亦不予支持。因程荣长期将其库存货物、设备、工具等物品、财产存放在金鹰商贸公司处，占用了金鹰商贸公司的房屋，妨害了金鹰商贸公司的正常经营秩序，程荣应于判决生效之日起十日内将其所有的物品、财产从随州市金鹰商贸有限责任公司处搬走。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01484号民事判决；
二、随州市金鹰商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内返还程荣租金17000元；
三、程荣于判决生效之日起十日内将其所有的物品、财产从随州市金鹰商贸有限责任公司处搬走；
四、驳回程荣的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2720元，由程荣负担；二审案件受理费2700元，由程荣负担1350元，随州市金鹰商贸有限责任公司负担1350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚仁友
代理审判员 周 鑫
代理审判员 张 欢
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 赵曼曼