湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00198号
上诉人（原审原告）：保利（武汉）物业管理有限公司。
法定代表人：吴兰玉，该公司董事长。
委托代理人：卢友玲，湖北聚力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王先民。
委托代理人：汪朝辉（系王先民之妻）。
上诉人保利（武汉）物业管理有限公司（以下简称保利物业）与被上诉人王先民物业服务合同纠纷一案，湖北省武汉市江汉区人民法院于2013年9月3日作出（2013）鄂洪山民商初字第00153号民事判决，上诉人保利物业不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员彭显海、张海鹏、刘畅参加的合议庭，于2014年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人保利物业的委托代理人卢友玲，被上诉人王先民的委托代理人汪朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年1月5日，保利物业与王先民双方签订了《武汉市前期物业管理服务协议》。该协议约定，由保利物业为王先民提供物业管理服务，王先民按约定标准向保利物业缴纳物业服务费用。上述协议约定的物业费标准为1元／平方米／月，王先民的住房面积为190.38平方米，王先民每月应缴纳物业服务费190.38元。王先民自2006年7月起再未交过物业服务费，计算到2012年12月止，王先民累计拖欠保利物业物业服务费14849.64元。现保利物业要求判令王先民立即偿付差欠的物业服务费14849.64元及逾期违约金14849.64元。
另查明，王先民多次向保利物业反映家中漏水问题，保利物业未积极协助解决，小区的监控设施损坏，保利物业未及时维修。
原审认为，王先民作为关山一路某某花园小区的业主与保利物业签订的《武汉市前期物业管理服务协议》合法有效，服务企业与业主均应诚信守约。本案中，保利物业依约定提供了服务，有权收取相应的物业服务费。保利物业主张王先民补交服务期间欠交的物业服务费，法院予以支持。王先民居住的复式楼的房顶和内墙漏水，不属于《武汉市前期物业管理服务协议》中规定的公用部位，保利物业不负有维修的义务，但保利物业应积极协助解决。保利物业在物业管理服务中，存在监控设施损坏不及时维修，工作懈怠等情况，属于保利物业在履行物业服务合同中的服务质量问题，据此，法院酌定适当减少王先民应支付的物业服务费，按约定物业服务费的90%支付（14849.64元×90%=13364.67元），保利物业主张的违约金法院不予支持。依照《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款之规定，判决：一、王先民向保利（武汉）物业管理有限公司支付2006年7月起至2012年12月止的物业服务费13364.67元；二、驳回保利（武汉）物业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，应于判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为1178元，由王先民负担。
宣判后，保利物业不服，向本院上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“原告在物业管理服务中，存在监控设施损坏不及时维修，工作懈怠等情况，属于原告在履行物业服务合同中的服务质量问题。”该认定没有任何证据支持，与客观事实不符。本案一审中，被上诉人没有提供任何证据证明其所居住楼道监控设施损坏的问题，也没有客观充分的证据证明上诉人在工作存在懈怠、违约的情形，一审认定完全没有事实依据。事实上，被上诉人自入住以来（2006年起），从未向上诉人交缴过物业管理费，至今已累计欠费达8年，被上诉人入住是的复式楼，住房面积为190.38平方米，按1元每平米计算，截止2012年年底，累计欠费已达14849.64元。在被上诉人入住期间，上诉人按约定向被上诉人提供全面的物业服务，包括安防、保洁、工程、园林、绿化等等各项服务。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，上诉人应当约定交纳物业费，上诉人的行为已构成违约，应当承担违约责任。按约定，逾期交费的违约金按日5‰计算，截止起诉时，违约金已达87984.12元。一审中，被上诉人以2012年家中被盗作为拒交物业费理由没有事实根据，首先，其没有提供证明被盗的客观事实和实际损失。其次，也没有证据证明其被盗与上诉人的不履行服务有因果关系。因此，该理由不能作为不交物业费的理由，更何况，其2012年被盗，而事实上其从2006年以来一直未交纳物业费。因此，其辩称的理由是没有事实根据的，只是拖欠物业费的借口。
二、一审判决适用法律明显错误。一审判决以上诉人在履行物业服务中存在服务质量问题为由，减少被上诉人应支付服务费10%，没有事实依据，且适用法律错误。首先，被上诉人在本案中并未就损失提起反诉，一审认定上诉人向其承担责任明显违反了民法“不告不理”的基本原则。如果被上诉人认为上诉人已违约给其造成了损失，应当以提起反诉或另行起诉的方式来主张权利。在当事人未主张的情形下，法院不应审理。本案中，被上诉人并未以任何有效的形式主张损失，一审径行判决明显违反“不告不理”的基本原则。其次，一审要求上诉人承担10%的违约责任没有合同或法律依据。根据《合同法》对违约责任的规定，支付违约金和赔偿损失以合同约定为依据。本案中《武汉市前期物业管理服务协议》并无10%的违约责任约定，被上诉人也没有证据证明上诉人给其造成了损失。另外，在本次诉讼中，上诉人一同起诉（均于2013年1月份起诉）的欠费业主多达十余户，其他早在2013年5月份均己调解或判决，在已生效的判决中，一审法院均认定上诉人按约定提供了服务，同一物业中，为何却认定对被上诉人未提供的服务质量有问题，令人费解。
故请求：1、请求撤销洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商初字第00153号民事判决书，依法改判：一、被上诉人向上诉人支付物业费14849.64元；二、被上诉人向上诉人支付违约金14849.64元；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王先民辩称，原审认定事实清楚，判决正确，请驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人保利物业提供了两份法院判决和武汉市黄陂某某建筑工程有限公司受保利（武汉）地产有限公司委托对保利花园天面、外墙渗水情况进行维修的情况说明，拟证明同一小区类似案件并未认定物业公司有服务暇疵；对被上诉人王先民反映的渗水问题履行了协助义务。经质证，被上诉人王先民认为，本家房屋漏水和被盗是事实，与其他业主情况不一样；维修过但没有解决问题，还有两间房仍在漏水。被上诉人王先民向本院提供了一份新证据即关山街派出所的受案回执，拟证明其家被盗的情况。经质证，上诉人保利物业对该证据的真实性有异议，认为被盗发生在2012年8月，而证明是2014年立案，被盗物品只有被上诉人王先民个人的陈述。本院对上诉人保利物业提供的上述证据和被上诉人王先民提供的证据的真实性予以认定。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人保利物业与被上诉人王先民签订的《武汉市前期物业管理服务协议》合法有效，双方应按合同的约定履行各自的权利和义务。本案中，被上诉人王先民家复式楼的房顶和内墙漏水，虽不属于上诉人保利物业的维修范围，但其有积极协助解决的义务，另外，由于上诉人保利物业监控设施损坏不及时维修，导致被上诉人王先民家被盗后不能向公安部门提供录像情况，影响到案件的侦破。原审法院据此适当减轻被上诉人王先民支付物业费，驳回上诉人保利物业违约金的请求并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1178元，由保利（武汉）物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭显海
审判员 张海鹏
审判员 刘 畅
二〇一四年四月九日
书记员 王丹红