湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初3738号
原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司，住所地：湖南省长沙市三一路2号。
法定代表人熊志新，董事长。
委托代理人游善生，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人余佳明，湖南天地人律师事务所律师。
被告湖南尚禧餐饮文化管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望月湖街道银盆南路江岸锦城商住小区4栋1003房。
法定代表人王子文，总经理。
委托代理人李奇，男，1966年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙县，系被告公司员工。
委托代理人陈海洋，男，1972年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙县，系被告公司员工。
原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司以下简称经开区建设公司）与被告湖南尚禧餐饮文化管理有限公司（以下简称尚禧公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告经开区建设公司请求判令：被告尚禧公司支付2014年8月7日至2015年12月31日期间的房屋租金，共计人民币3778493.88元，并承担本案诉讼费用。
被告尚禧公司答辩要点：本案租赁合同的性质不应简单认定为纯商业化的租赁，带有为经开区入区企业提供后勤服务的保障性质；从双方合同的实际履行情况来看，租赁期限应当从2015年5月8日起开始计算；原约定的每平方米45元租金，相对于同地段同类经营项目4.5元每平米的租金水平，十分高昂并超出合理范围，并且原告在招标中给出的条件也未完全实现。请求法院调整租金计算的单价和期限。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：
（一）、双方当事人无争议的事实
2014年7月，原告经开区建设公司发布招标公告，为榔梨公租房一期小区内的员工服务中心招租。该榔梨公租房一期小区共有3430套工人宿舍住房，每个住房可容纳8个床位，被蓝思科技股份有限公司（以下简称蓝思科技）全部租赁用于工人住宿，该小区实行封闭化的管理，除蓝思科技的工人外，外来人员不能随意进入该小区。该小区周围均为蓝思科技厂房，生产区内仅有两个食堂。原告经开区建设公司预期蓝思科技的工人较多，生产区内食堂服务能力可能不足，因此对位于宿舍区的员工服务中心进行招标并要求主要经营项目为餐饮，要求整栋楼提供餐饮服务的面积不少于50%，中标人自营面积不少于70%。
2014年8月6日，被告尚禧公司向原告投标，次日，由长沙市政府采购监督管理局依程序组织的评标委员会评标后，选定尚禧公司中标，中标方案为：租赁面积约为7600平方米，第一年月租金为45元/平方米，此后每年递增5%。根据双方约定，从中标之日起开始计算租期，但其时该员工服务中心尚为毛坯房，因此前半年免除租金，作为被告尚禧公司的经营准备期，完成装修、市场培养等事务，免半年租金后第一年租金总价为2052270元。2014年8月7日起，被告尚禧公司着手开始按照经营需要进行了装修建设以及餐饮生产设备采购等，耗资比较巨大，但该装修实际到2014年5月7日才完成。2014年8月7日起算至2015年12月31日止，按照双方约定的期限和价格计算，被告尚禧公司未向原告支付租金，总额合计3778493.88元。
另查明，该员工服务中心的使用性质原为办公用房，2015年3月27日变更为商业用房；该员工服务中心的天然气于2015年5月1日才由原告方出资开通。2014年10月期间，蓝思科技自行在生产区内增建了两家食堂，租金为4.5元/平方米（为本案诉争合同租金标准的十分之一），并且蓝思科技对于在生产区内食堂就餐的员工还给予餐费补贴。
（二）双方当事人有争议的事实
本案争议焦点在于，租金是按照原投标标准计算，还是应当根据实际经营情况调整租赁期限起算时间以及租金标准。
原告经开区建设公司认为，我公司属于国有公司，被告承租的标的物以及产生的资金均属于国有资产，请求人民法院从保护国有资产的角度出发，同时也结合本案实际情况，作出公正判决。
被告尚禧公司则认为，由于蓝思科技租赁榔梨公租房一期为宿舍区后，工人入住率并不高，并且房屋变性、经营食堂必须的天然气开通，均超出了双方约定的半年准备期才告完成。我公司为履行该合同承受了巨大亏损，至今没有盈利，请求人民法院根据实际情况作出判决，维护双方的合法权益。
本院认为，一、合同效力。本案涉及的承租标的已于2015年3月27日变更为商业用房，应当认定双方合同合法有效。二、合同性质。本案中的合同虽名为租赁合同，但与一般市场主体之间签订的出租场地、承租方自由经营的合同形式存在显著区别，不应从通常的商业风险角度考虑双方合同权利义务。从原告的国有公司身份以及招投标的背景来看，本次出租招标的本意，是采用招标形式、利用社会资源，为入区企业及其员工的提供后勤保障服务；从被告实际经营过程看，出租标的在实际经营之前为毛坯房，需要自行装修和采购生产设备，其亦确实为履行合同投入了巨额资金，应有履约诚意而无违约故意；其经营的区域、服务对象、经营项目均受到限制，并且对外界环境的依赖性较高：其经营区域属于封闭性区域，所服务的目标人群单一并且有限，被告方无法依靠自身的努力合法经营扩大服务群体以实现利润最大化，而极其依赖于宿舍区的入住人群的数量；被告方在承租期间也无法根据实际情况状况，改变自己的经营项目，而只能经营餐饮业务。本案中租赁合同，实际上具有承包经营的性质，只是合同对价以租金方式进行计算。从公平角度而言，在考察该合同的经营风险时，应当考虑双方缔约时对环境影响力预计不足、对合同经营前景预期过高、过于乐观，因此合同双方应当共同承担不利后果，而不能按照通常的市场原则要求被告独自承担合同风险；三、合同履行期间的情势变化。原告招标建设员工服务中心时，周边仅有两家提供同类服务的食堂，但合同实际履行期间，蓝思科技虽然租赁了一期小区全部宿舍楼，其住宿容量上限可达27000人，但从本案实际情况看，宿舍区内的实际入住并可提供消费需求的活动人群数量距此上限有较大差距；蓝思科技自行增设了两家食堂，使生产区内的食堂达到了四家，客观上必然稀释和分散了餐饮服务的需求量，且蓝思科技生产区内的四家食堂的租金标准仅为被告方租金的十分之一，蓝思科技对于生产区内的四家食堂均给予就餐补贴，客观上必然使生产区内的食堂经营成本远低于被告方经营的员工服务中心，消费需求也向生产区内食堂倾斜；综上，人数不达预期、同类食堂数量却在增加、不享受餐补、经营条件不如竞争对手优越，上述因素均导致员工服务中心的实际经营状况及前景，远低于招投标时原被告双方共同的预期设计。本案租赁合同受到案外人蓝思科技的巨大影响，而蓝思科技对于工人数量安排以及对企业内部后勤服务保障的经营安排，不属于本案双方当事人可预见、可控制的因素，因此，即使本案合同与国有资产有关，并且价格等关键性合同条款由政府采购招标产生，对其他参加投标主体具有排他效应，本院仍认为在原被告合同中应当适用情势变更原则，将2014年8月7日至2015年12月31日期间的双方租金从45元的标准调整为周边同类服务食堂的4.5元，以期望合同在符合双方利益的前提下得以继续履行，既能按照原告方的预期，保留尚禧公司这一社会资源，为入区企业职工提供后勤保障服务，也能按照被告方的期待，在租金与周边竞争对手持平的情况下实现盈利；即使在此租金条件下，被告方经营的食堂较之竞争对手仍未享受就餐补贴，仍需以努力经营才可缩小经营劣势，因此本院认为亦不至于对2014年8月参与投标的其他主体失却公平以及对国有资产权益造成损失，但超出2014年8月7日至2015年12月31日的其他租赁期间的租金标准，本院不予审查，双方当事人应采取合法途径另行确定。租金标准调整后，被告尚禧公司提出的改变租赁起算时间的请求，本院不再支持。
判决的理由与结果
本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更的，应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更。本案中，双方租赁合同的履行环境，因案外人因素发生了不可预见、不可控制的变化，本院酌情将原约定的租金45元/平方米调整为周边同类食堂适用的4.5元/平方米，租赁期限仍按照原约定计算。因此，被告方尚禧公司应当向原告经开区建设公司支付2014年8月7日至2015年12月31日期间的租金377849.39元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
限被告湖南尚禧餐饮文化管理有限公司在本判决生效后五日内向原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司支付2014年8月7日至2015年12月31日期间的租金377849.39元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用37027.95元，由原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司承担30060.21元，被告湖南尚禧餐饮文化管理有限公司承担6967.74元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 游宇
人民陪审员 邓炼
人民陪审员 苏俊
二〇一七年二月二十日
书 记 员 李瑶
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者
约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在
租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不
满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。