浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1074号
原告：俞刚，居民。
委托代理人：叶颂韶。
委托代理人：孙俊杰。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
原告俞刚为与被告象山华丰房地产有限责任公司（下称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年8月1日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出保全裁定后，原告俞刚于同月17日提起诉讼。本院于同月23日立案受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于同年9月13日公开开庭进行了审理。原告俞刚的委托代理人叶颂韶、被告象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。鉴于本案涉集团诉讼，因同类案件已有部分案件在上诉审理中，而本案的处理结果与二审最终处理结果直接关联，因此本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。
原告俞刚起诉称：2009年11月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落象山县丹东街道桃花源D43幢别墅）售予原告，总价款为5400000元。付款方式及期限为本合同签订时支付首付房价款1620000元，余款3780000元应于2009年11月19日前办理银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应于2011年6月30日前，将经验收合格的约定商品房交付买受人。逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，原告于2009年11月19日、11月19日及2010年5月20日分别支付房价款1600000元、20000元、3780000元，共计足额支付房价款5400000元。但被告开发建设的拟售在建商品房，因质量等原因至今未能交付验收。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法有效。现被告在合同约定的2011年6月30日交房期限届满后，至今未将验收合格的约定商品房交付给原告系事实，显已构成逾期交房的违约。
据上，请求如下：一、判令被告在一定期限内向原告交付经验收合格的约定房屋；二、判令被告承担逾期交房违约金643140元（按已付房款5400000元的日万分之三自2011年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；3.本案诉讼费、保全费均由被告承担。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；
2.购房款收据三份，拟证明原告已足额付清房价款的事实。
上述各证，被告质证后认可真实，本院予以确认，并采信为本案的定案证据。
被告象山华丰公司答辩称：1.原告诉请涉及的签约日期、合约内容及付款日期、付款金额等事实均系真实。但本案中，被告无需承担逾期交房约定违约金。因为原告于签约后同月21日出具的一份承诺书中，明确载明：本人在2009年11月19日购桃花源D43幢别墅一套，该幢房屋若有发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负，与本公司无涉。2.至于原告诉请被告在一定期限内向其交付经验收合格的约定房屋，因原告等购房户已提起诉讼保全，被告帐户已被法院查封，无法正常施工，何时竣工验收无法确定，即交房条件成就的日期无法确定。3.采用按揭方式支付的3780000元购房款，原告存有迟延付款的违约，依合同约定应向被告支付迟延付款违约金。
为证明上述辩称主张成立，被告向本院提供一份由原告俞刚于2009年11月21日出具的承诺书予以佐证，以证明被告因延期交房引起的违约责任，可予免责的事实。
就此证据，原告质证后认可真实，但主张承诺书无效，理由是：1.被告并未提供案涉商品房因规划已作调整的证据，故承诺书中载明的因规划调整引起的迟延交房责任免除约定，不能适用；2.承诺书确定的免责内容，具有绝对免责性质，依我国《合同法》第四十条规定，应属无效。
鉴约到鉴鉴于原、被告对承诺书效力提出的举、质证意见，仅涉及对同一证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，故为避免重复，本节不作论述，在本院认为部分一并阐述。
综上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
2009年11月19日，原、被告商签一份《商品房买卖合同》，合同内容与原告诉请的该合同内容一致。合同签订后的同月21日，被告另将一份事先拟定的案涉承诺书交予原告签署确认。原告签署上述合约文件后，于2009年11月19日及2010年5月20日分别支付房价款1600000元、20000元、3780000元，共计足额支付房价款5400000元。之后，因被告未能依期交付房屋，引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告于此期间已事实接受交房。
本院认为，原、被告商签的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，而被告在签约预售案涉在建商品房时，又已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格。因此，案涉合同依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2010年5月20日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。
在原告于2010年5月20日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定或变更约定外，被告应当依照合同约定的交房期限，将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房的违约责任，取决于双方在履约中有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。
本案中，原告于签约后签署确认的承诺书明确载明：本人在2009年11月19日购桃花源D43号别墅一套，该幢房屋若发生规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付违约金，均有本人自负。该一承诺内容按其文义，系属原告对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交期等违约事项，实质是对违约请求权的放弃。
鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，依照我国《合同法》第二十六条规定，自承诺到达相对人时生效。因此，原告不得依据合同约定的交房期（2011年6月30日），要求被告承担自此之后逾期交房违约金。被告据此主张迟延交房免责，因与原告的上述承诺相合，于法有据，予以采纳。
据上，原告诉请被告给付迟延交房违约金，因与上述免责承诺不合，不予支持。
由于承诺书确认的违约免责，在免责事由上并非仅限于规划方案的调整，其他因素引起的也可免责，故原告以被告未提供拟售房屋因规划已作调整的证据为由，主张承诺书不能适用，理由不足，不予采纳。
虽然承诺书确系被告提供，且其内容又具有排除原告违约请求权，免除被告违约责任的法律特性。但原告不能据此援引我国《合同法》第四十条予以抗辩，主张承诺书无效。因为该法条适用的对象为格式条款（系指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款），单独签署的承诺书不具格式条款的法律特性，不在此限。因此，原告以此为据主张承诺书无效，于法不合，不予采纳。
现因被告开发建设的在建商品房，已经双方在审理期间达成协议后，原告已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
虽然原告在支付第二笔按揭款3780000元时，似存在未在合理期限内到帐，已构成迟延付款的违约。但依合同本旨，因此情事构成违约，须以原告自身过错为前提，因此被告仅据该表面情事要求原告承担逾期付款违约责任，于约不合。且被告的该一主张，属反诉请求范畴，而非本诉抗辩范畴，经本院当庭释明并告知期限交纳反诉受理费后，至今仍未履行该项诉讼义务。故对被告提出的该一主张，可按撤回反诉处理，本案不再涉及。
依照《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，判决如下：
驳回原告俞刚的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10231元，按规定减半收取5115.50元，保全费2570元，合计7685.50元，由原告俞刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
审 判 员 谢世常
二〇一三年五月十六日
代书记员 王 婕