广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1881号
上诉人（原审原告、反诉被告）：崔志强，男，汉族，1974年5月25日生。
委托代理人：李亚宁，广东诚博律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市世峰投资发展有限公司。
法定代表人：徐建军，总经理。
委托代理人：甘永辉，广东金卓越律师事务所律师。
委托代理人：樊修成，广东深大地律师事务所律师。
上诉人崔志强因与上诉人深圳市世峰投资发展有限公司（以下简称世峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1343号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年9月17日，崔志强与世峰公司签订一份《商铺租赁合同》，约定，崔志强租赁世峰公司位于“A广场”三楼3087号铺位（专柜），建筑面积209.2平方米给崔志强经营骏豪牌现代板式套房，崔志强负责提供用于经营的商品并按自行负担商品上柜销售前后所发生的各项费用及税金。每月租金4184元、管理费5230元。合同签订之日崔志强必须向世峰公司一次性缴纳：1、合同履约保证金9414元；2、首月管理费5230元；3、商品质量保证金2000元；4、首月租金4184元；5、商场自正式开业之日起免租5个月，免租期间照常缴纳管理费及其他分摊费用。合同还约定本合同签订之日起3天开始对经营铺位（专柜）进行装修，世峰公司给予崔志强10日的装修期限（即从2011年9月17日至2011年9月30日），装修费用由崔志强承担。合同期限为两年，从2011年10月1日起至2013年9月30日止，合同还约定其他权利义务。合同签订后，崔志强向世峰公司缴纳：1、合同履约保证金9414元；2、装修押金2000元；；3、首月管理费5230元；4、商品质量保证金2000元。2011年9月15日，崔志强与段倔强签订一份《合同书》，将店面承包给段倔强进行装修。合同约定工程造价40800元。店铺装修完毕后，崔志强进场营业。2011年10月5日，崔志强支付装修工程款40800元。2011年10月11日，崔志强与世峰公司又签订一份《保密协议》，协议约定世峰公司同意给予崔志强（除合同约定的免租期外）5个月的免租期支持。即免租期限为10个月，2012年8月开始缴纳租金。合同签订后，崔志强一直按合同约定每月支付管理费5230元给世峰公司至2012年4月合计共缴纳管理费41840元，但未缴纳2012年5月的管理费4940元及电费302元。2012年5月24日，崔志强向世峰公司发出申请书，要求世峰公司提供经常场所的产权证明、营业执照、消防批文，遭世峰公司拒绝。2012年6月4日，世峰公司向崔志强发出律师函，要求崔志强缴纳拖欠的上述费用及滞纳金共计6019.92元。但崔志强仍拒绝缴纳管理费并停止营业。2012年6月20日，世峰公司向崔志强发出一份《知会函》，以崔志强拖欠商场租金、管理费及水电费共计5514元（不含滞纳金）为由，知会崔志强决定收回铺位，不予退还所缴纳的合同履约保证金及没收其铺位内所有商品，并继续通过法律途径追究为此所产生的其他费用。发出知会函后，世峰公司没有按知会函的知会内容将崔志强铺位内的商品没收。同日17时左右，崔志强货物出货时遭世峰公司保安阻拦，双方发生纠纷。崔志强遂诉至法院。起诉后，世峰公司已将租赁给崔志强3087号商铺转租他人，崔志强存放在该商铺价值29900元商品已被世峰公司挪走。
又查，“A广场”是由B公司投资开发的项目，2011年4月12日，B公司将该房屋租赁给世峰公司，租赁期限15年，从2011年4月12日至2026年4月11日止，并同意世峰公司转租房屋，该项目已进行了进行历史遗留违法建筑普查申报，但行政部门至今尚未对该项目作出合法化认定。2012年5月18日，该房屋办理房屋租赁凭证；2012年7月26日，该项目消防验收合格，取得建设工程消防验收意见书及消防安全检查合格证。
崔志强一审诉讼请求：1、确认崔志强、世峰公司于2011年9月17日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：NO：00197）无效；2、判令世峰公司返还崔志强管理费41840元、质量保证金2000元、履约保证金9434元、商铺装修费50636元、装修押金2000元、被扣押货物价值30000元和营业款100元，合计约135650元。3、赔偿崔志强损失50000元；4、本案诉讼费由世峰公司承担。
世峰公司一审反诉请求：1、确认崔志强、世峰公司双方于2011年9月17日签订的合同编号为NO.00197的《商铺租赁合同》有效，并判决崔志强继续履行合同；2、判令崔志强按约定的4184元／月的标准向世峰公司支付自2011年9月17日的场地使用租金（暂计至反诉之日为43792.44元）；3、判令崔志强按约定的5230元／月的标准向世峰公司支付自2011年10月1日起的物业服务费（包括物业管理服务费用，中央空调及电梯的维护保养、使用费用，分摊的功用水电费用等），暂计至反诉之日欠款为10460元及滞纳金1317.96元；4、判令崔志强向世峰公司支付2012年5-7月份的电费401元；5、判令崔志强向世峰公司支付装修管理费1673.6元、灭火器购置费120元、电表及开关购置费用500元；6、判令崔志强赔偿世峰公司损失10000元；7、判令崔志强承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理认为，本案争议的焦点在于崔志强与世峰公司签订的《商铺租赁合同》是否有效。由于本案涉案房屋属于深圳市农村历史遗留违法建筑，世峰公司提供的项目名称为C学校培训服务中心大楼的2003年1月4日复工通知书、2009年3月9日证明各一份，由于世峰公司并未提供充分的证据证明上述项目就是本案所涉房屋，无法证明与本案存在关联性，故原审法院对上述证据不予采信，应认定政府相关部门至今尚未对该房屋作出合法化认定。在涉案房屋尚未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证的情况下，世峰公司与B公司签订的《房屋租赁合同》因违反国家法律、行政法规强制性规定，依法应认定无效。由于主合同无效，直接导致崔志强与世峰公司签订的《商铺租赁合同》亦属无效。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，世峰公司应退还收取崔志强管理费41840元、质量保证金2000元、履约保证金9414元、装修押金2000元；由于崔志强占有世峰公司承租的商铺，占有期间（即2011年10月1日起至2012年6月20日世峰公司发函解除合同之日止）应支付给世峰公司商铺使用费，商铺使用费按深圳市2011、2012年度指导租金30元／月.平方米计算，经核算，崔志强应支付给世峰公司商铺使用费54392元（30元／月.平方米×209.2平方米×8个月＋30元／月.平方米×209.2平方米÷30天×20天）及电费401元。关于装修费用问题。可按崔志强实际使用年限折抵给世峰公司。经核算，世峰公司应支付给崔志强装修费26066.66元（40800元-（40800元÷24个月×8个月＋40800元÷24个月÷30天×20天］）。关于崔志强存放在“A广场”三楼3087号铺位的29900元商品问题，由于世峰公司已收回商铺、没收上述商品，因此世峰公司应将价款29900元支付给崔志强。崔志强该项诉请部分有理，原审法院予以支持。崔志强诉请世峰公司支付营业款100元，崔志强已放弃主张权利，原审法院不作处理。关于崔志强诉请的其他诉讼请求及世峰公司其他反诉请求，没有事实及法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、崔志强与世峰公司签订的《商铺租赁合同》无效；二、世峰公司于本判决之日起十日内返还给崔志强管理费41840元、质量保证金2000元、履约保证金9414元、装修押金2000元；三、世峰公司于本判决之日起十日内支付给崔志强装修费26066.66元；四、世峰公司于本判决之日起十日内支付给崔志强没收商品的货款29900元；五、崔志强于本判决之日起十日内支付给世峰公司商铺使用费54392元及电费401元；六、驳回崔志强的其他诉讼请求；七、驳回世峰公司的其他诉讼请求。如果各方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2007元，反诉费753.40元，由崔志强承担1200元，世峰公司承担1560.40元，本诉受理费崔志强已预交，反诉费世峰公司已预交，相互抵扣后，世峰公司所付之数随同上述款项迳付崔志强。
上诉人世峰公司、崔志强均不服原审判决，向本院提起上诉。
世峰公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回崔志强的全部诉讼请求并判决：1、确认世峰公司与崔志强双方于2011年9月17签订的合同编号为N0.00197的《商铺租赁合同》有效；2、崔志强按约定的4184元／月的标准向世峰公司支付所拖欠的2011年10月1日至2012年11月30日期间的场地使用租金（暂计至世峰公司反诉之日为43792．44元）；3、崔志强按约定的5230元／月的标准向世峰公司支付所拖欠的2011年10月1日至2012年11月30日期间的物业服务费（包括物业管理服务费用，中央空调及电梯的维护保养、使用费用，分摊的公用水电费用等），暂计至世峰公司反诉之日欠费为10460元及滞纳金1317．96元；4、崔志强向世峰公司支付2012年5-7月的电费401元；5、崔志强向世峰公司支付装修管理费1673．6元、灭火器购置费120元、电表及开关购置费用500元；6、崔志强赔偿世峰公司损失10000元；二、判决崔志强承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。
一、涉案房产已取得相关政府部门批准建设的文件，并非违法建筑。世峰公司与宁远公司就涉案房产所签订的租赁合同合法有效。
1、宁远公司于2005年1月4日取得由深圳市宝安区查处违法建筑办公室和深圳市宝区城市管理行政执法局颁发的《复工通知书》，根据《复工通知书》建设了总层数为五层的C学校培训服务中心大楼（即本案涉案房产）。因深圳市原特区外农村城市化等历史原因，观澜街道的部分地名变更，涉案房产的地址现更名为A广场。
世峰公司与宁远公司于2011年4月12日就涉案房产所签订的租赁合同系在涉案房产有政府部门批准建设的文件所建设的前提下签订，内容并不违反法律禁止性规定，应为合法有效。
2、宁远公司已提交了《复工通知书》及深圳市宝安区查处违法建筑办公室2009年3月9日的证明，证明涉案房产有相关政府部门批准建设的合法手续。因更名，《复工通知书》上的项目名称与涉案房产现名称并不一致。在同一位置，有且仅有此唯一房产存在。世峰公司从第三人处租赁该房产时，出于商业运作目的，将该房产命名为“A广场”并与崔志强签订商铺租赁合同，仅是涉案房产名称出现了变化，并不能否认“A广场”与“C学校培训服务中心大楼”为同一房产的事实。
世峰公司依法申请原审法院向有关政府机构调查取证确认以上事实。但原审法院并未依法调取核实，对具有合法效力的《复工通知书》及证明予以否认。
3、涉案房产由世峰公司在租赁后重新装修出租给崔志强使用，已在房屋租赁管理机关登记备案。世峰公司在签订《商铺租赁合同》时已如实告知崔志强涉案房产产权及建设、消防的相关情况，在此前提下双方自愿签订了涉案的《商铺租赁合同》，涉案房产已经公安消防部门验收合格准予投入使用，并不存在安全隐患。
综上，原审认为世峰公司与宁远公司就涉案房产所签订的租赁合同无效从而导致世峰公司与崔志强所签订的《商铺租赁合同》无效的认定，不符事实，适用法律错误。
二、世峰公司并未解除合同收回租赁铺位，崔志强要求世峰公司支付装修赔偿及货物赔偿的诉讼请求与事实严重不符，无任何证据予以证实。
1、崔志强并无任何证据证明世峰公司在2012年6月20日解除租赁合同的主张，也无任何证据证明世峰公司将租赁铺位另行出租给第三人的主张，更无证据证明世峰公司有将其货物没收侵占造成其损失的主张。因此，崔志强所诉求的上述赔偿应依法予以驳回。
2、涉案租赁合同有效，崔志强因其自身原因提前单方解除合同的主张并未经世峰公司同意，崔志强可继续使用装修，故崔志强要求世峰公司赔偿其装修损失没有事实及法律依据。
三、世峰公司已按约定将租赁物交付给崔志强，并已按约定对商场整体进行宣传推广，提供了中央空调、电梯以及各项物业管理服务。崔志强违反约定拖欠租金，物业管理服务费，实际使用的电费等，崔志强因其违约应依法支付有关费用并赔偿世峰公司相应损失。
四、崔志强多次到世峰公司的办公地点闹事，并向其他商户散布对世峰公司不利的不实言辞，严重干扰世峰公司正常的经营管理活动，造成极坏的社会影响，严重损害了世峰公司的商业声誉，给世峰公司造成极大损失，崔志强应依法赔偿给世峰公司造成的损失10000元。
针对世峰公司的上诉崔志强答辩称：1、本案所签订的《商铺租赁合同》应属无效。2、涉案场地所收取的租金没有事实和法律依据，因为合同无效就不存在支付房屋租金的问题。3、崔志强并没有拖欠世峰公司的物业服务费。4、世峰公司要求崔志强支付水电费、装修管理费、灭火器购置费等费用没有事实依据。5、涉案合同无效的责任在于世峰公司，因此崔志强不应承担任何赔偿责任。
上诉人崔志强上诉请求：一、撤销原审判决，迳行改判：1、维持原审判决第一、二项；2、改判原审判决第三项为世峰公司返还崔志强装修费50636元；3、原审判决第四项增加为“……货物29900元、门店财物6680元”；4、撤销原审判决第五项；二、本案一、二审案件受理费均由世峰公司承担。
事实和理由：一、原审判决查明的部分事实失实。
1、原审认定“崔志强支付装修工程款40800元”不实。从崔志强提交的装修设计图纸可以看出，装修材料并不包括灯具和专柜门头等。因此，崔志强另外配置的灯具、灯罩伞和专柜门头所花费的9836元属于原审的漏算。
2、崔志强缴纳管理费的时间段为2011年10月至2012年5月共8个月，合计为41840元。因此，原审认定崔志强未缴纳2012年5月的管理费4940元不属实。
3、2012年6月4日，世峰公司在向崔志强发出律师函后，接着又以内部的专用短信平台的形式向崔志强发送了“收回商铺”的通知。
4、原审以“2012年6月20日世峰公司发函解除合同之日”作为解除合同、终止营业的时间不符合事实。在收到世峰公司“收回商铺”的短信通知前，崔志强曾发函要求世峰公司提供商场营业执照、房屋产权和出租证明以及消防批文，遭到世峰公司拒绝，于是崔志强停止营业。
5、原审虽认定世峰公司挪走崔志强29900元商品属实，但并未将世峰公司非法占有崔志强价值达6680元的门店财物予以认定。在世峰公司于2012年6月4日强令收回商铺后，崔志强被迫于2012年6月20日提起诉讼，当日世峰公司保安殴打了崔志强。世峰公司在诉讼期间未经法院许可就擅自将崔志强的商品和所有财物转移，为此，崔志强书面追加了赔偿损失的请求，原审却未予认定。
6、崔志强提交证据证明的相关事实原审未予认定。例如，崔志强原审庭审期间宣读了从深圳市消防官方网站上下载的消防部门历次检查世峰公司商场的结果，证明世峰公司经常性停业。然而，原审没有接受该证据。
7、原审对世峰公司于2012年5月以后对崔志强停电，致使崔志强停业的事实未予认定。从世峰公司委托的广东深大地律师事务所于2012年6月4日对崔志强发出的《律师函》内容可知，崔志强应缴纳的电费截止到2012年4月份，说明5月份以后没有电费。商场停电就意味着各个商铺的停业。
二、原审判决适用法律错误，导致判决不公。
1、关于装修费用的补偿问题。如上所述，装修费的基数应当是50636元，而不是40800元。装修材料的折旧，原审认定“按崔志强实际使用年限折抵给世峰公司”即按照合同约定的租赁期两年以及判决的公式核算，该认定错误。原审已认定涉案合同无效，该条款也当然无效，应按照财产返还的原则处理，即崔志强所花费的装修费用应由世峰公司全额支付。
2、世峰公司擅自没收侵占的折算价值为29900元商品和6680元的财物，应当返还，没有原物的，应折价赔偿给崔志强。
3、关于商铺使用费问题。涉案商场房屋直到2012年5月18日才取得租赁权，2012年7月26日世峰公司的商场才通过消防验收，为此，崔志强在经营期间，一旦遇到有关部门的检查，商场就会停电停业，一停就是几天。2012年5月以后停电导致不能营业，引发了双方的纠纷，最终于2012年6月4日世峰公司书面和短信通知“收回商铺”，崔志强的正式停业。因此，崔志强使用场地的时间即便是算至2012年5月，也只有8个月，而实际使用场地时间则不足7个月。按照世峰公司规定的每月租金4184元计算，场地使用费7个月为29288元，8个月也只有33472元，而不是原审判决的54392元。
三、原审诉讼程序违法。
1、原审严重超审限，审理时间长达一年，且审判人员有严重的弄虚作假、徇私舞弊的行为。在2012年6月20日崔志强在原审法院起诉立案，直到2013年6月20日才拿到原审判决，而判决制作的日期却是2013年1月4日。
2、原审诉讼期间，崔志强曾向法庭递交多份证据材料，但原审法院要么不接收，要么不进行质证或未作为证据使用。
针对崔志强的上诉世峰公司答辩称：崔志强的上诉没有事实和法律依据，请求驳回崔志强的上诉，并且改判支持世峰公司提出的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审除关于“崔志强未缴纳2012年5月的管理费4940元及电费302元”的事实认定证据不足外，原审认定的其他事实基本清楚，本院予以确认。原审庭审中，世峰公司与崔志强均确认崔志强向世峰公司支付了2011年10月至2012年5月的管理费共计41840元；世峰公司对于其主张的2012年5-7月电费401元，确认没有具体票据和书面证据。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证及未经批准或者未按照批准内容建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未依法取得建设工程规划许可证，并已申请深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报，现无证据证明相关行政部门已对该商铺进行合法化认定，因此，世峰公司与崔志强签订的《商铺租赁合同》应属无效。世峰公司主张涉案合同合法有效，并提供了《复工通知书》予以证明，但并未提供证据原件，本院不予采纳。同时，世峰公司以合同有效为由请求崔志强应当按照合同约定的标准支付租金、使用费和滞纳金的主张，亦无法无据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，世峰公司应当返还崔志强依据合同约定支付的履约保证金9414元、质量保证金2000元、装修押金2000元及管理费41840元。崔志强占有使用了涉案商铺，事实上已无法返还，其应当以占有使用费的方式补偿世峰公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，崔志强应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，原审判令崔志强按政府公布的房屋租赁指导租金标准支付相应的占有使用费欠妥，本院予以纠正。经计算，崔志强应支付世峰公司占有使用费36261元（4184元×8＋4184元÷30×20天）。
世峰公司将未取得建设工程规划许可证的商铺租赁给崔志强，世峰公司具有过错，其应当赔偿崔志强因合同无效而遭受的装修损失。世峰公司以涉案合同合法有效且并未解除、崔志强可继续使用装修为由，请求不予赔偿装修损失的主张，于理无据，本院不予支持。崔志强实际已使用涉案装修，世峰公司仅应对其装修现值损失进行赔偿，崔志强主张世峰公司应赔偿其全部装修款，有失公平，本院不予支持。世峰公司已收回商铺，并没收了崔志强所有的29900元商品，原审据此判令世峰公司赔偿崔志强价款29900元并无不妥，本院予以维持。另，世峰公司主张损失10000元及电费401元，但并未提供相关证据予以证明，本院不予支持。原审认定崔志强向世峰公司支付电费401元，没有事实依据，本院予以纠正。至于世峰公司主张的装修管理费1673.6元、灭火器购置费120元、电表及开关购置费用500元，均无事实和法律依据，本院不予支持。
关于崔志强诉请的灯具、灯罩伞等物品损失9836元，因崔志强并无证据证明该物品存放在涉案商铺内并由世峰公司予以侵占，对于崔志强的该项主张，本院不予支持。至于崔志强诉请的门店财物损失6680元，系其在一审举证期限届满后的第二次庭审中增加的诉讼请求，且在一审庭审中明确“取消该项诉请”。因此，该诉请不属于本案的处理范围，本院对此不予处理，崔志强可另循法律途径解决。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。世峰公司的上诉理由无理，本院予以驳回。崔志强的上诉理由部分有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院深宝法民三初字第1343号民事判决第一、二、三、四、七项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院深宝法民三初字第1343号民事判决第六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院深宝法民三初字第1343号民事判决第五项为：崔志强于本判决生效之日起十日内支付给深圳市世峰投资发展有限公司商铺占有使用费人民币36261元；
四、驳回崔志强的其他诉讼请求。
本案一审案件本诉受理费人民币2007元，由深圳市世峰投资发展有限公司负担805元，由崔志强负担1202元；反诉费由深圳市世峰投资发展有限公司负担353.40元，由崔志强负担400元。二审案件受理费人民币5520.8元，由深圳市世峰投资发展有限公司负担2316.8元，由崔志强负担3204元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。