甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凉民初字第2944号
原告吴英。
委托代理人邹辉，武威市经济开发区法律服务所律师。
被告张湖河。
委托代理人骆世奇，甘肃靖申律师事务所律师。
第三人李加成。
委托代理人相秀花。
原告吴英与被告张湖河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日受理后，被告申请追加第三人李加成参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2014�12月10日、12月18日公开开庭进行了审理。原告吴英及其委托代理人邹辉与被告张湖河的委托代理人骆世奇、第三人李加成及其委托代理人相秀花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月30日，原告欲租赁位于凉州区东大街110号的房屋一处向被告缴纳租房押金5000元，洽谈中被告告知原告，该房屋产权归武威全圣集团公司所有，由其租赁使用并且有权转租，租赁期限尚有5年，到期后还可续租。原告与被告洽谈后于同年10月8日签订房屋租赁合同，约定租期5年，自2013年10月8日至2018年10月7日，租赁费每年24000元。合同签订后，原告又向被告支付租赁费19000元，交清了第一年的租赁费。2013年12月10日，被告才将房屋内的财物腾空后交给原告装修，原告开支装修费48000元。原告准备搬迁经营时，发现装修好的设施被他人毁损拆除，原告向凉州区公安局报案，得知涉案租赁房屋于2014年4月9日由全圣公司另行租给李加成，李加成强行将租赁房屋的装修破坏更换门锁，致使原告无法使用，原告与被告协调后，被告只退给原告租赁费12000元，对其他损失拒绝赔偿。原告认为，被告采取欺诈手段，隐瞒其有5年的承租权，致使原告错误判断与其签订租赁合同，给原告造成装修等经济损失，原告应当承担赔偿责任，现请求：1.确认原被告签订的租赁合同无效；2.判令被告退还租赁费12000元；3.判令被告赔偿原告装修费用48000元。
被告辩称，原告与被告签订转租合同时，被告给原告事先说明了被告的剩余租赁期间为6个月；合同签订后，原告擅自改变房屋结构，对其与第三人李加成共用的洗手间改造，与第三人发生矛盾，第三人才砸毁房屋内的装修设施，另外原告还拖欠2013年10月至2014年4月期间的水电费未交，原告违约在先；第三人砸毁的设�系被告以前装修的，实际对原告未造成损失；即使原告遭受损失也是第三人的侵权行为造成的，应由侵权人承担责任；现被告已退还了原告的租赁费12000元，合同已经解除。原告的诉求不能成立，应依法驳回。
第三人述称，我妻相秀华与全圣公司于2014年4月9日签订房屋租赁合同承租了涉案房屋，约定租赁期限为2014年4月9日至2015年4月1日止。合同签订后，我和全圣公司的吴正洪多次打电话通知张湖河腾退房屋，但被告张湖河多次搪塞推诿，2014年5月5日，张湖河在电话中表示同意让我拆除，所以我就拆除了租赁房屋内用石膏板打的隔断，11片镜子等。我认为本案与我没有关系，我不承担任何责任。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提供下列证据：
1-1.张湖河与吴英签订的房屋租赁合同一份及收条一张，证明2013年10月8日原、被告签订房屋租赁合同，约定租期自2013年10月8�至2018年10月7日，租费24000元／年，被告收取原告租金24000元之事实。
1-2.吴英与张民签订的装修合同一份及收条三张，证明原告为装修房屋支出装修费48000元之事实。
1-3.张全年与张湖河签订的房屋租赁合同一份，证明被告无权与原告签订租期5年的租赁合同。
1-4.吴英向凉州区公安局东大街派出报案材料一份，证明原告的装修设施被砸后向公安部门报案的事实。
1-5.照片8张，证明原告的装修设施被拆除后的现场情况。
原告申请本院调取以下证据：
2-1．张全年和相秀花签订的房屋租赁合同一份。证明2014年4月9日张全年与相秀花就涉案房屋另行签订租赁合同之事实。
2-2.东大街派出所对李加成的询问笔录一份。李加成陈述，我妻相秀花与张全年签订了涉案房屋的租赁合同，租期为2014年4月1日至2015年4月1日，全圣公司通知原承租人张湖河前来交房，张湖河不来，经全�公司的吴正洪同意后，我拆除了涉案房屋的原装潢设施。
2-3.东大街派出所对吴证洪询问笔录一份。吴正洪陈述，我代表全圣公司与张湖河签订了一份租赁合同，将位于凉州区东大街的聚源阁六楼整体出租给张湖河，租期为2013年4月1日到2014年4月1日。到期后，我们又将该房屋租赁给了相秀花，我多次通知张湖河交房，张湖河想续租，公司未同意。
2-4.证人张民的调查笔录一份及张民绘制的装修草图一份，张民证明：2013年12月10号左右吴英与我签订装修合同，由我装修吴英承租的房屋，用于给孩子们练舞，位置在凉州宾馆斜对面。约定工程总价款为48000元，装修完备后吴英按约定分三次付清了装修费。
被告张湖河及第三人李加成未提供证据。
经质证，对原告出示的证据，被告的质证意见为：对证据1-1、1-3的真实性无异议，对证据1-2的真实性、关联性持有异议，对证据1-4、1-5的真实性持有异议。第三人的质证意见为：对证据1-1、1-3、1-4、1-5的真实性无异议；对证据1-2认为不清楚。对本院调取的证据2-1、2-2原告、被告及第三人均无异议，对证据2-3原告及第三人无异议，被告认为吴正洪是否为全圣公司职工无法确定。对证据2-4，原告表示无异议，被告认为真实性无法确认，第三人认为张民陈述的部分事实不属实，其中吊顶只是更换了一部分，不是全部，部分墙面上未安装镜子。
本院认为，被告虽然对原告提供的证据1-2、1-4、1-5及本院调取的证据2-3、2-4的真实性提出异议，但未提供相反的证据予以反驳，本院对第三人的陈述和证人张明的证言及公安部门对吴正洪、李加成的询问笔录等证据综合分析，能够相互印证，本院确认其证明效力。对上述其他证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，被告及第三人未提出异议，本院确�其证明效力。
根据当事人诉、辩称及以上证据的分析认定，法庭查明下列事实：
2013年4月10日，被告张湖河与出租方张全年签订租赁合同承租位于武威市凉州区东大街聚源阁六层房屋，约定租期为2013年4月1日至2014年4月1日，并约定租赁期限届满，承租方应如期交还租赁房屋。2013年10月8日，原告吴英与被告张湖河协商后又签订房屋租赁合同一份，被告将上述租赁的部分房屋转租给原告，该合同约定，房屋使用面积200平方米，租赁期限为2013年10月8日至2018年10月7日；租费每年24000元。合同签订后，原告先后支付给被告租赁费24000元，被告将涉案房屋交付给原告。2014年12月，原告与案外人张民签订房屋装修合同，张民对原告转租的房屋按照使用功能进行了装修，原告开支装修费用48000元。2014年4月1日，被告张湖河与出租人张全年的租赁合同到期，同年4月9日，第三人李加�妻子相秀华与出租人张全年另行签订房屋租赁合同承租了涉案房屋。张全年的经办人吴正洪多次通知被告张湖河交房，被告欲续租，但未征得出租方同意，同年5月5日，第三人拆除了原告的装潢设施，强行对涉案房屋占有，无奈原告向公安部门报案，凉州区公安局审查后认为不属其管辖，原告又多次找被告协商解决，被告退给原告租赁费12000元，对其他事项未达成协议，原告遂向本院提起诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，被告张湖河与房屋所有权人张全年签订的租赁合同约定承租期限为2013年4月1日至2014年4月1日，被告张湖河与原告吴英签订的转租合同约定租赁期限为2013年10月8日至2018年10月7日，转租期限明显超过了被告的剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定无效。被告明知租赁期于2014年4月1日届满，却与原告签订期限为5年的转租合同，误导原告对涉案房屋进行了装修，导致租赁期限届满后房屋所有权人强行收回涉案房屋，给原告造成装修损失，被告负有主要过错责任，应当承担相应的民事赔偿责任。原告在签订转租合同时，明知系转租房屋而未对涉案房屋的剩余租赁期限向房屋所有权人进行考察核实，亦未征求房屋所有权人是否同意转租，导致合同无效亦应承担相应的过错责任。关于被告辩解在签订合同前明确向原告告知了剩余租赁期间为6个月，原告拖欠2013年10月至2014年4月期间的水电费未交之事实，被告未提供证据证实，本院不予采信。关于被告辩解第三人砸毁的设施系被告以前装修的，实际对原�未造成损失，即使原告遭受损失也是第三人的侵权行为造成的，应由侵权人承担责任的主张，因第三人李加成的陈述和证人张民的证言与原告的陈述相互印证，足以证明第三人拆除的装潢设施系原告实际完成的，且原告选择以被告承担违约责任提起诉讼，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告退还租赁费12000元之请求，因被告将涉案房屋交付给原告后，原告已占有半年时间，该期间的租费理应由原告承担，因此原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告吴英与被告张湖河签订的房屋租赁合同中关于对租赁期限2014年4月1日至2018年10月7日的约定条款无效。
二、被告张湖河赔偿给原告吴英装修损失48000元的70%即33600元。限判决书生效后30日内付清。
三、驳回原告吴英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告吴英负担390元，由被告张湖河负担910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审判长 吴运学
审判员 李智琴
审判员 王仁德
二〇一五年一月十四日
书记员 马会兰