北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02167号
上诉人（原审被告）缪东炜，男，1956年9月1日出生。
被上诉人（原审原告）北京悦豪物业管理有限公司新华联丽景家园分公司，营业场所北京市朝阳区十里堡北里28号7#地下车库。
负责人邹国志，执行总经理。
委托代理人李茉玉，女，1987年8月27日出生，北京悦豪物业管理有限公司职员。
委托代理人尹建业，男，1985年7月15日出生，该分公司职员。
上诉人缪东炜因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司新华联丽景家园分公司（以下简称悦豪物业丽景家园分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人缪东炜、被上诉人悦豪物业丽景家园分公司的委托代理人李茉玉、尹建业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年4月，悦豪物业丽景家园分公司起诉至一审法院称：2007年3月25日，北京新华联伟业房地产有限公司与北京悦豪物业管理有限公司签订了新华联丽景家园管理委托合同，将其开发建设的新华联丽景家园委托北京悦豪物业管理有限公司进行物业管理。缪东炜于2009年12月6日入住×室，该室建筑面积155.25平方米，缪东炜与我公司签订了《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》。自缪东炜入住后，我公司按照国家有关规定和政策向缪东炜提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但缪东炜未按照物业服务协议的约定履行按期缴纳物业费的义务，至今拖欠我公司2011年1月1日至2013年6月30日的物业服务费，共计19563元，故诉请法院判令：缪东炜支付拖欠的物业费19563元，滞纳金2486.7元。
缪东炜辩称：不同意悦豪物业丽景家园分公司的诉讼请求。悦豪物业丽景家园分公司的物业服务存在很大问题，我不交纳物业费，是因为小区公共部分的烟囱漏水导致我墙体发霉，三年无法正常使用，就此我已经起诉开发商了。悦豪物业丽景家园分公司作为物业管理公司负有管理的义务，其未尽到管理义务，不同意支付物业费。
一审法院经审理后认为：双方当事人对于缪东炜与悦豪物业丽景家园分公司的物业服务关系均不持异议，对于商品房现房买卖合同、物业委托合同及物业服务协议书均予以认可，法院不持异议。对于拖欠物业费的数额，当事人亦没有争议。当事人争议的焦点，是缪东炜的物业服务是否符合合同约定，缪东炜拖欠物业费是否具有合法、合理的理由。就烟囱漏水给缪东炜房屋造成的损失，双方均认可开发商进行了维修，缪东炜亦就此起诉新华联房地产公司。本案中，就物业服务是否符合约定的焦点，是悦豪物业丽景家园分公司作为物业管理一方，是否尽到了相应的物业管理服务的义务。缪东炜主张入住后即向悦豪物业丽景家园分公司进行沟通，但就此未提交证据。从悦豪物业丽景家园分公司给开发商发送的知会及停供热水通知来看，其已就此与开发商进行了沟通，沟通后较合理的时间内即开始了修复工作，悦豪物业丽景家园分公司并无明显怠于履行义务的情况。另，缪东炜提出悦豪物业丽景家园分公司物业服务质量的诸多问题，在法院释明后，未就物业服务质量提起鉴定，其关于物业服务质量不达标的抗辩没有证据支持，法院不予采信。因此，对于悦豪物业丽景家园分公司要求缪东炜支付物业费的请求，法院予以支持。关于悦豪物业丽景家园分公司要求支付滞纳金的请求，法院认为，虽现有证据不能证明悦豪物业丽景家园分公司的物业服务违反合同约定或法律规定，但是缪东炜房屋渗水情况属实，在此期间双方一直属于纠纷状态，缪东炜在此情况下中止交纳物业费有一定合理理由，故对于悦豪物业丽景家园分公司要求支付滞纳金的请求法院不予支持。据此，一审法院于2013年12月判决：一、缪东炜于判决生效后七日内支付悦豪物业丽景家园分公司二○一一年一月一日至二○一三年六月三十日的物业费一万九千五百六十三元；二、驳回悦豪物业丽景家园分公司的其他诉讼请求。
判决后，缪东炜不服，上诉至本院称，一审法院认定事实不清，房屋渗水纠纷应早于2011年1月1日，而且小区烟囱是与住宅建筑为一体的，所以自小区办理入住始就已对我所有的房子造成损害；根据《商品房现房买卖合同》和《物业管理委托合同》的约定，悦豪物业丽景家园分公司应当对烟囱负有维修、养护、运行和管理的责任。综上，悦豪物业丽景家园分公司未在合理的时间内进行烟囱修复工作，且有明显怠于履行义务的情况，故请求改正一审法院的不当判决，并由悦豪物业丽景家园分公司承担诉讼费用。悦豪物业丽景家园分公司同意一审判决。
经审理查明：2009年8月31日，缪东炜与北京新华联伟业房地产有限公司（以下简称新华联房地产公司）签订商品房现房买卖合同，购买位于朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）。悦豪物业丽景家园分公司为证明与缪东炜的物业服务关系，一审审理中提交了2007年3月25日北京悦豪物业管理公司与新华联房地产公司签订的《新华联丽景家园物业管理委托合同》（以下简称物业委托合同）及悦豪物业丽景家园分公司与缪东炜签订的《新华联丽景家园分公司物业服务协议书》，约定物业费计算标准为每月每建筑平方米4.2元，以预收方式收取，自开发企业入驻通知日期起预收当年物业服务费，以后交费周期为每6个月一期，在每期第一个月15日前交纳本期物业费。悦豪物业丽景家园分公司另提交缪东炜曾经交纳物业费的收据及催费通知单，缪东炜对上述证据真实性、关联性均不持异议。
一审审理中，缪东炜提交了2013年5月27日悦豪物业丽景家园分公司向业主发出的《业主沟通会内容的告知》及丽景家园业委会向广大业主发出的紧急通知，证明悦豪物业丽景家园分公司的物业服务存在诸多问题，且自入住后即发现房屋渗水问题即与悦豪物业丽景家园分公司沟通，悦豪物业丽景家园分公司一直未予积极解决。悦豪物业丽景家园分公司对上述证据真实性予以认可，但主张烟囱漏水问题系开发商的房屋质量问题，悦豪物业丽景家园分公司在发现问题后积极进行沟通，开发商也组织修复，由于缪东炜对于损失赔偿方面与开发商不能达成一致，未能对其房屋进行修复。悦豪物业丽景家园分公司另陈述房屋保修期系5年，缪东炜主张悦豪物业丽景家园分公司没有及时发现、反映问题，管理也不到位。
一审审理中，悦豪物业丽景家园分公司表示，在知晓缪东炜反映的问题后，其积极与开发商进行了沟通。悦豪物业丽景家园分公司提交了2012年7月9日缪东炜进行投诉的业户投诉记录表，2012年7月10日悦豪物业丽景家园分公司在执行总经理意见一栏记载：”已于开发商确定好施工时间......”；悦豪物业丽景家园分公司另提交2012年6月18日悦豪物业丽景家园分公司向新华联房地产公司发出的关于2、3号楼墙体渗水遗留问题的知会，知会上列明了渗水问题仍未解决的业主清单及问题，其要求新华联房地产公司于2012年7月31日整改完毕。2012年8月6日，悦豪物业丽景家园分公司向业主发出的关于园区烟囱改造停供热水的通知，证明在其积极沟通后，其向业主说明2012年8月9日至9月15日期间新华联房地产公司进行施工修复，即悦豪物业丽景家园分公司在缪东炜反映问题后其积极与开发商进行了沟通。缪东炜认可修缮时间，并表示，通过悦豪物业丽景家园分公司的证据，可以证明开发商在2012年7月9日之前已经知晓房屋的问题。
另，一审法院查明，就烟囱漏水造成的房屋损失，缪东炜已经以新华联房地产公司为被告向一审法院提起诉讼。经一审法院释明，缪东炜明确表示对于悦豪物业丽景家园分公司的物业服务质量不申请鉴定。
在二审审理期间，缪东炜向本院提供同楼业主郭×和寇×的证人证言，用以证明涉案房屋所在楼栋×1号、×2号房屋自2010年起就存在漏水等污染问题，并已向悦豪物业丽景家园分公司反映，但悦豪物业丽景家园分公司迟迟未作出处理。悦豪物业丽景家园分公司认可郭×证言的真实性，但认为两位证人都×的业主，不同房间的漏水原因存在不一致的情况。
上述事实，有商品房现房买卖合同、物业委托合同、物业服务协议书、业主沟通会内容的告知、紧急通知、业户投诉记录表、关于2、3号楼墙体渗水遗漏问题的知会、停供热水通知、证人证言及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是悦豪物业丽景家园分公司所提供的服务质量是否符合合同约定的标准。本案中，缪东炜主张悦豪物业丽景家园分公司未及时发现、反映烟囱问题，管理不到位，造成其房屋至今无法使用，是其拒绝交纳物业费的原因。需要说明的是悦豪物业丽景家园分公司作为物业服务企业，对于房屋墙体渗水成因问题等专业性较强的涉及工程问题并不具备相应的专业知识，不能苛责其对于造成房屋墙体渗水成因未及时发现。对于房屋建设质量问题，悦豪物业丽景家园分公司应在其能力范围内尽到维护、维修义务，最终责任还是应由建设施工单位承担。即使悦豪物业丽景家园分公司在与房屋建设单位沟通过程中存在一定瑕疵，亦不能否定悦豪物业丽景家园分公司的全部服务行为，并以此作为业主拖欠物业费的理由。一审法院考虑到缪东炜房屋渗水情况属实，在此期间双方一直属于纠纷状态，缪东炜在此情况下中止交纳物业费有一定合理理由，驳回悦豪物业丽景家园分公司主张滞纳金的诉讼请求，同时判令缪东炜给付物业费用，在认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费351元，由北京悦豪物业管理有限公司新华联丽景家园分公司负担42元（已交纳），由缪东炜负担309元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费351元，由缪东炜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 张 帆
代理审判员 杨 夏
二〇一四年三月十八日
书 记 员 鲁燕萍