北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第2730号原告北京城建五建设集团有限公司，住所地北京市朝阳区安苑东里三区十号楼，注册号：110000004016405。法定代表人寥安国，董事长。委托代理人储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人黄子珍。被告北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼六层，注册号：110000005050416。法定代表人刘汉元，董事长。委托代理人吕峰，北京市昌久律师事务所律师。委托代理人孙敬国，北京市中喆律师事务所律师。被告北京海开房地产集团有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号，注册号：110000004119575。法定代表人周有建，董事长。委托代理人邵长松，北京市恒达律师事务所律师。委托代理人董世昌，北京市恒达律师事务所律师。原告北京城建五建设集团有限公司（以下简称城建五公司）与被告北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃房地产公司）及被告北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城建五公司的委托代理人储亚洲、黄子珍，被告泰跃房地产公司的委托代理人吕峰、孙敬国及被告海开房地产公司的委托代理人董世昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。城建五公司诉称，泰跃房地产公司系海淀区圆明园东路褐石园住宅小区二期工程（又名“厢白旗住宅小区二期工程”，以下简称“该项目”）建设单位，海开房地产公司为该项目代建单位，我公司为该项目总承包单位，承接该项目未完工程。2009年7月3日我公司与泰跃房地产公司就全部未完工程部位签订了《施工协议书》（以下简称“总协议”）。此后各方基于总协议分别签订了三份施工协议书：1、2009年我公司与泰跃房地产公司、海开房地产公司就该项目1号车库、18号楼及2号-4号车库通道土方、护坡、降水工程签订了《施工协议书》，该合同结算价款为9200000元（其中含北京城建四建设工程有限公司已实施完成土方工程造价919752元）；2、2010年4月26日我公司与泰跃房地产公司就1号-9号、18号、19号、21号、22号、地下1号车库、2号地库西半部、4号车库地库西半部未完工程签订了《建设工程施工合同》，该合同结算价款为158884163元；3、2010年5月31日就该项目室外工程，即市政管线土方工程及道路面层以下结构工程、景观小品签订了《施工协议书》，该合同结算价款为15602560.69元。截止2013年3月15日被告共支付我公司工程款137450594元，仍欠付工程款45316377.69元。我公司施工已完成，但因建设单位原因，该工程尚未全面竣工验收。按照法律规定，我公司作为施工单位对该项目工程款享有优先受偿权。被告长期拖欠我公司工程款的行为已给我公司造成了极大的损失。为保障我公司的合法权益，故诉至贵院，恳请法院支持我公司的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告支付我公司工程款45316377.69元；2、判令二被告将褐石园未竣工交付使用的7#楼和9#楼一层、二层底商、地下车库由我公司行使建筑工程款优先受偿权，折抵二被告所欠我公司的工程款；3、判令被告以上述拖欠的工程款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿我公司拖欠工程款的利息损失，自2011年12月23日计算至实际清偿之日止；本案诉讼费用由被告承担。泰跃房地产公司辩称，一、关于城建五公司向我公司主张45316377.69元工程款的诉求问题，我公司认为其缺乏事实和法律依据。（一）我公司已付工程款137450594元比合同价款133223552元超出4227042元，体现了本案所涉特殊施工项目建设方的基本诚意，没有长期拖欠工程款的故意。针对项目原施工方北京城建四建设集团有限公司（以下简称城建四公司）造成的工期延误和业主上访涉稳问题，海淀区人民政府在北京市政府指示下，对各方进行了大力协调并召开了专门会议，会议决定海开房地产公司受我公司委托任项目代建单位，城建五公司受城建集团指派负责接手城建四公司未完项目，结束时点为2010年6月30日前达到交付使用条件。以此为基础，我公司与城建五公司双方在2009年7月3日签署了《施工协议书》，此后，又先后根据不同施工范围和建设备案的需要分别补充签署了三份施工合同/协议，其中2010年4月26日《建设工程施工合同》约定的合同价款为114223552元，工程全部验收和结算之前的进度付款比例为85%；2010年5月31日《施工协议书》约定的合同价款为9000000元，工程全部验收和结算之前的进度付款比例为80%；另外一份《施工协议书》约定的合同价款为10000000元，工程全部验收和结算之前的进度付款比例为80%。以上三份施工合同/协议的合同暂定价款合计为133223552元，我公司累计已付工程款金额为137450594元，已经超出合同合计暂定款项4227042元。鉴于本案所涉工程项目的历史背景和种种特殊复杂性，我公司认为，即便各方尚存在包括款项支付在内的若干分歧和矛盾，也应当立足于当年北京市海淀区人民政府协调处理本项目历史遗留问题的基本原则，在各方协议框架内协商解决，而不应动辄诉诸法律。（二）城建五公司对可计入我公司承担款项的计算与客观事实存在严重误差。从城建五公司《起诉状》中可以看出，2010年4月26日《建设工程施工合同》结算审定金额为158884163元；2010年5月31日《施工协议书》结算审定金额为15602560.69元；另外一份《施工协议书》结算审定金额为9200000元。以上三份合同结算审定金额累计总额为183686723.69元。按照城建五公司的观点逻辑，以合同审定总额183686723.69元为基础，扣除其自认的城建四公司施工造价919752元，再减去已收价款137450594元，所得工程款差额45316377.69元就应由我公司全部承担。但是，问题的关键在于，审计公司的“造价金额审定”与“款项的承担者”不完全是一回事。通过造价审计可以得出城建五公司实际施工量所对应的工程价款，这是肯定的，但是这仅仅解决了一个造价金额问题，至于城建五公司应当向谁去主张工程款？哪些人应当向城建五公司支付工程款？其中某一项造价应当由谁负责承担？这些问题的答案，仅凭造价审计是无法直接得出来的。对于这一点，城建五公司显然有故意混淆事实、误导法院之嫌。1、应由城建四公司承担的质量缺陷施工费用9992915元应在双方诉争工程款中扣除。2010年4月26日《建设工程施工合同》（第31页）第三部分“专用条款”第47.5条“工程计价原则”第47.5.2“工程造价确定及结算调整原则”第（6）款明确规定“由于本工程的特殊情况，进场后发生的增加费用，由双方及城建集团内部三方协调解决”。据此，由城建五公司施工的因城建四公司原施工质量缺陷洽商所增加部分的工程款（审计确认金额为9992915元），应由城建集团内部（城建集团、城建五公司、城建四公司三方）协商解决，而不应由我公司承担。后期发生的事实进一步证明，围绕原城建四公司施工质量瑕疵所导致的费用增加问题，理应由责任方城建四公司承担，城建五公司对此其实心知肚明，否则根本不可能在其编制的《褐石园小区二期工程城建四公司质量缺陷等造价费用预算书》中自行确认。我公司注意到，在城建五公司提请审计的《褐石园小区二期工程城建四公司质量缺陷等造价费用预算书》中，明确列明了编制说明——“本结算书是由于原施工单位城建四公司质量遗留问题造成的我方各项费用增加编制的……”，且《褐石园小区质量修补各项费用汇总表》中同时列明——“由城建四公司承担的洽商费用”。很显然，9992915元质量缺陷施工费用不应由我公司承担。城建五公司在早就明知该费用本应由城建四公司承担的情况下，却依然将其列入本案的诉讼主张，实属不当。2、不在城建五公司实际施工范围内的工程价款247359.68元应予扣除。2010年5月31日《施工协议书》结算审定金额为15602560.69元，但是该合同（厢白旗住宅小区二期市政道路及管线土方工程）的《工程造价审核定案表》中，却列出了一项“三水青清庄园小区道路改造工程”审定金额247359.68元。事实上，“三水青清庄园小区”建设方是北京金环房地产有限公司而非我公司，与本案所涉“褐石园小区二期”毫无关联，该项目不仅不在本案《施工协议书》范围内，而且城建五公司也从未提供过该项道路改造工程的实际施工。再退一步说，即便城建五公司提供了施工，也应最终向北京金环房地产有限公司主张工程价款。据此，该笔247359.68元工程价款应予扣除。与前述9992915元合计，应当直接减扣的工程款金额为10240274.68元。（三）在项目质保期没有全部期满之前，城建五公司无权主张全部5%质保金。2010年4月26日《建设工程施工合同》（第26页）第三部分“专用条款”第26条“工程款（进度款）支付”中明确约定，进度款支付至合同价款的85%之后，不再继续支付工程进度款，工程全部完成、竣工验收合格后，再根据竣工结算审核结果支付至结算总价的95%，剩余5%作为质保金，质保期满后一次性支付。与此同时，该《建设工程施工合同》第34页《房屋建筑工程质量保修书》第二条“质量保修期”还针对不同的施工项目类别规定了不同的质保期限，例如第2款即规定了“屋面防水工程、由防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年”。此外，该《房屋建筑工程质量保修书》还规定了“质量保修期自工程竣工验收合格业主入住之日起算”。由此可见，在工程质保期没有到期的情况下，城建五公司无权向我公司主张全部质保金。（四）由于城建五公司原因所产生的违约金以及给我公司造成的损失，依法可在城建五公司诉求款中予以折抵。1、城建五公司应承担工期违约罚金60万元。2010年4月26日《建设工程施工合同》（第1页）第一部分“协议书”第三条“合同工期”明确约定了竣工日期为2010年6月30日。该《建设工程施工合同》（第33页）第三部分“专用条款”第47.7条“其它”第10款明确约定“本工程设提前竣工奖，在工期内，整体项目（含承包范围内所有施工栋号）竣工按照每提前一天二万元奖励乙方，累计不超过60万元。如延期交付使用，则罚款每天二万元，累计不超过60万元，并同时承担由此予甲方所造成的实际损失。”由于事实上城建五公司严重违反了2010年6月30日之前全部工程（含总包及配套项目）通过竣工验收的工期约定，故而应承担60万元违约罚金。2、城建五公司应承担我公司经济损失合计35275972.10元。截止目前，由于城建五公司的责任，给我公司造成了巨大经济损失，具体如下：（1）因7#、9#商铺迟延投入使用所造成的商业经营损失23245819.30元。根据中介机构对7#、9#商铺商业价值（商业经营收益）的评估显示，7号楼商业价值损失每年2308625.00元，9号楼商铺经营损失每年4031143.90元,两者合计每年商业价值损失6339768.90元。自2010年7月1日应交房日起算，暂计至2014年3月1日（共44个月），7#、9#商铺经营损失总计23245819.30元。（2）因地下车库无法正式收费所造成的管理费损失7681850.00元。地下车库收费必须以获得竣工验收文件为前提，方能到相关部门申办。本案中，由于地下车库没有通过正式竣工验收而无法申办车位经营管理收费手续。刚开始，我公司对地下车库采取了封闭管理措施禁止车辆出入。但是，自2011年5月之后，随着入住人员的增加，业主开始强行将车辆停至地下车库。几经冲突之后，出于对政府维稳要求的落实，我公司下属物业管理公司只能为那些强行进出地下车库的业主开具临时停车证以开展疏导管理，但是又缺乏合法收费依据。经过统计，自2011年5月至2014年2月底，仅此地下车库收费一项，我公司的损失即达7681850.00元。（3）物业缺陷维修损失4348302.80元。由于城建五公司施工质量存在一些缺陷，刚开始城建五公司还响应我公司的意见及时上门维修，但之后城建五公司不再上门开展维修，迫于业主的要求和压力，我公司不得不让下属物业管理公司自行开展质量维修。经过统计，已经发生的由我公司垫付的物业维修费金额为1548302.80元，此外，还有已发现但尚未及维修的损失为：1、2、8、9、18、19、21、22号楼精装修大理石脱落破损、下沉、墙面开裂等缺陷修复费50万元、二期外围路面大面积下沉及破损修复费100万元、楼宇屋面及地下室防水修复费80万元、7号和9号楼底商未完工程施工费50万元。以上合计4348302.80元。上述三项，暂计至2014年3月1日，由于城建五公司责任，已给我公司造成的损失金额为35275972.10元。（五）根据合同约定，在工程项目（含配套项目）全部通过竣工验收之前，城建五公司无权要求支付全部工程款。无论是2009年7月3日《施工协议书》还是2010年4月26日《建设工程施工合同》都约定，由城建五公司施工的楼号为1#-9#、18#、19#、21#、22#，以及地下1#车库、2#车库西半部、4#车库西半部。但是迄今为止，仍有7#全部、9#三层以下商铺、地下1#车库、2#车库西半部、4#车库西半部等，未通过竣工验收。2009年7月3日《施工协议书》第五条“工程质量及验收”第3款还明确约定了“保修期自本工程四方验收合格之日起计算（含总包及配套项目的全部验收）”。据此，在本工程总包及配套项目没有全部通过竣工验收的情况下，城建五公司无权向我公司主张全部工程款项。二、关于城建五公司主张以45316377.69元为基数，要求我公司承担9358203元利息的诉求问题，我公司认为其缺乏事实和法律依据。首先，如前所述，我公司并未拖欠45316377.69元到期工程款项，至少该工程款项金额无法明确。其次，城建五公司未出具详细、完整的利息计算依据和计算过程。再次，如前所述，由于城建五公司原因导致7#、9#商铺和1#、2#、4#地下车库至今没有竣工验收，竣工资料也未提交，质监站至今未来验收，不能视为工程及配套设施全部竣工，故而付款条件尚未成就，城建五公司无权主张所谓利息赔偿。三、关于城建五公司主张就海淀区圆明园东路褐石园小区二期工程款享有优先受偿权的诉求问题，我公司认为其缺乏事实和法律依据。我国法律和相关司法解释对建设工程款优先受偿权进行了极其严格的规定，司法实践中的个案适用也极为慎重。就本案而言，我公司认为，基于本案前期工程款的支付比例状况，以及各方争议的待定性、责任分配的复杂性、项目历史遗留问题的特殊性，都无法支持城建五公司的该项诉求。综上所述，城建五公司的诉讼主张缺乏事实和法律依据。为保障我公司的合法权益，请贵院依法驳回其诉讼请求。进而使得各方争议回到互信互谅、据实协商的正确轨道上来。从城建五公司补充证据显示2015年9月1日完成地下车库的工作，应付工程款和相应利息应该在竣工备案之后起算。海开房地产公司辩称，不同意城建五公司的诉讼请求。我方不承担任何法律责任，我方是在北京市人民政府、海淀区人民政府两级政府协调下，泰跃房地产公司委托我公司代建的形式完成项目未完工部分进行建设，签订了委托代建合同，因此，泰跃房地产公司和我方是委托代理的法律关系，按照民法通则相关规定，应该由被代理人承担民事法律责任，因此我方不应当承担法律责任，请求法庭驳回城建五公司对我方的起诉。经审理查明，泰跃房地产公司系北京市海淀区圆明园东路褐石园住宅小区工程（又名“厢白旗住宅小区工程”）建设单位，城建四公司为该项目原总承包单位。2006年至2008年期间，双方签订了多份施工合同。合同履行期间，因城建四公司工程延误、泰跃房地产公司内部原因等诸多因素引发社会矛盾，致二份合同在客观上已无法继续履行。城建四公司与泰跃房地产公司于2009年6月1日签订了两份合同解除协议书，解除了上述合同。两份解除协议中均明确了城建四公司已完工的工程量，并有如下约定：原合同中工程承包范围完成至上述工程项目，并保证所有资料移交完全，工程质量达到验收标准。原合同中未完工程项目城建四公司不再承担，上述工程由泰跃房地产公司另行招标确定承包商，并且在完成清算的情况下无任何经济纠纷。为确保工程尽快完工并交付业主，经北京市人民政府、北京市海淀区人民政府召集各方召开专题会，于2009年6月确立《关于确保褐石园二期项目按期按标准交付使用的实施方案》，主要为：实施代建管理，褐石园二期未完工部分的建设以代建的方式组织实施和管理。财政支持。市、区财政共提供1亿元借款用于二期未完工部分的工程建设。方案确定由海开房地产公司为代建单位，仅承担代建责任，泰跃房地产公司应协助海开房地产公司明确需由海开房地产公司继续履行的合同执行情况及各款项支付情况。对海开房地产公司在代建范围内需以泰跃名义认可的文件、合同等，泰跃房地产公司应积极配合。房屋交付使用后，海开房地产公司的代建工作完成，泰跃房地产公司作为褐石园项目的建设单位应继续承担相应的法律主体义务。2009年7月22日，海开房地产公司（代建人、乙方）与泰跃房地产公司（委托人、甲方）为落实市、区两级政府关于“褐石园”项目遗留问题的解决方案，签订了“褐石园”二期项目委托代建合同，约定：乙方代建管理费按代建工程最终总结算额的1%计算（乙方代建范围投资预算暂定1亿元，代建费为100万元），工程竣工后，根据审计结果据实调整代建管理费的数额。在工程施工合同约定的工程价格范围内，工程款支付的审核和签认权，以及结算工程款的复核确认权与否决权。在代建期间对项目建设资金的使用进行管理。乙方应严格按照国家相关规定，组织工程竣工结算和财务决算，由甲方配合。代建范围为：褐石二期未完在建工程；双方对工程现状盘点后，另行签订相关交接协议。代建工作内容：负责组织工程竣工结算，对审计单位最终审核结果甲乙双方共同确认。同日，海开房地产公司（甲方）与泰跃房地产公司（乙方）签订《协议书》，就“褐石园”二期未建工程所需资金事项达成如下条款：甲方同意就“褐石园”项目二期未建工程所需资金向乙方拆出人民币一亿元，借款期限自2009年7月22日起至2009年12月31日止，到期乙方还清本金（以实际借款数额为准）。从甲方拆入的一亿元款项，乙方保证专门用于褐石园项目二期未完工程建设，不挪作他用。为保证资金的安全性以及资金用途的准确性，甲方出具每一笔款项的支票，乙方背书后由甲方直接支付给用款单位，并由用款单位向乙方开具发票，用于乙方做账，同时乙方给甲方开具借款收据。上述协议签订后，2009年7月3日，城建五公司（乙方）作为接替城建四公司的总承包单位，与泰跃房地产公司（甲方）就未完工程部位签订了《施工协议书》，约定：工程承包范围包括1#-9#、18#、19#、21#、22#、地下1#车库、2#地库西半部、4#车库西半部的未完工程部位，共计91930平方米。合同第四条工程款支付（暂定）4.1甲方在乙方进场第二个月开始按上月完成工作量支付工程进度款。4.2竣工备案工程款付至95%。4.2双方在乙方提交结算资料后两个月内完成工程结算工作，结算完成后7日内工程款付至结算造价的97%，余款双方签订工程保修合同，于二年内付清保修款。基于上述协议，城建五公司、泰跃房地产公司及海开房地产公司分别签订了三份施工协议书：1、2009年城建五公司（承包方、乙方）、泰跃房地产公司（发包方、甲方）及海开房地产公司（代建方、丙方）该项目1号车库、18号楼及2号-4号车库通道土方、护坡、降水工程签订了《施工协议书》，该合同约定合同造价暂定为10000000元。开工日期暂定于2009年7月25日至2009年10月25日。结算由甲、丙方委托的有资质的审计公司进行审核。工程款支付：1、甲、丙方在乙方进场第二个月开始按上月完成工程量支付进度款的80%，不含洽商变更部分。2、本工程竣工结算后10日内付至结算价款的95%。3、余款在工程保修期满14日内一次性付清。2、2010年4月26日城建五公司（乙方）与泰跃房地产公司（甲方）就1号-9号、18号、19号、21号、22号、地下1号车库、2号地库西半部、4号车库地库西半部未完工程签订了《建设工程施工合同》，该合同价款约定采用可调总价，约定价款为114223552元，合同工期自2009年6月1日至2010年6月30日，合同第26条工程款（进度款）支付：双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：经总监理工程师审核签字确认，报发包人批准后14日内按审核完成的工程量的85%支付工程进度款，进度款分月支付总额达到合同总价的85%后，不再继续支付工程进度款。工程全部完成、竣工验收合格后，35日内承包人提出竣工结算报告和完整的结算资料送交发包人，发包人应在35日内完成结算审核，结算审核结果以审计单位审计结果为准。竣工结算审核完成后30日内，工程款支付至结算总价的95%，剩余5%作为质保金，质量缺陷责任期到期后一次性支付。本工程缺陷责任期为2年。该合同第47.7.10约定:本工程设提前竣工奖，在约定的工期内，整体项目（含承包范围内所有施工栋号）竣工按照每提前一天二万元奖励乙方，累计不超过60万元，如延期交付使用，则罚款每天二万元，累计不超过60万元，并同时承担由此给予甲方造成的损失。3、2010年5月31日泰跃房地产公司（甲方、发包方）与城建五公司（乙方、承包方）就该项目室外工程（配套管线、道路及景观小品等）签订了《施工协议书》，该合同造价暂定为9000000元，工期暂定于2009年9月15日至2010年6月30日。上述协议签订后，城建五公司继续施工，上述工程于2010年6月29日至2010年7月23日期间由建设单位泰跃房地产公司、施工单位城建五公司、监理单位及设计单位陆续办理四方竣工验收。2014年11月18日，北京市海淀区建设工程质量监督站向本院出具《关于褐石园车库和公配工程的说明》，内容为：泰跃房地产公司开发的厢白旗住宅小区（即褐石园）的车库、7号楼、9号楼一层底商和9号楼二层属于未完工程。该公司至今未组织上述工程竣工验收，也没有在我委进行竣工备案。2015年8月11日，上述项目通过建设单位泰跃房地产公司、施工单位北京城建五建设集团有限公司（总包方）、监理单位北京银建建设工程管理有限公司、设计单位北京清城华筑建筑设计研究院有限公司及勘察单位北京市勘察设计研究院有限公司各方验收，并于2015年8月25日在北京市海淀区住房和城乡建设委员会办理了工程竣工验收备案手续。就本案工程结算价款，经审计部门审计，代建单位海开房地产公司、施工单位城建五公司及审核单位天职（北京）国际工程项目管理有限公司确认：2010年1月，1号车库、18号楼及通道土方工程审定金额为9200000元，其中含城建四完成的土方造价919752元（该审核定案表有泰跃房地产公司确认）；2011年6月20日审核市政道路及管线土方工程审定金额为15355201.01元加上三水青清庄园小区道路改造工程247359.68元为15602560.69元，2011年12月22日涉案项目合同内审定造价105943304元，土建工程设计变更、洽商审定金额36937059元、给排水工程设计变更洽商审定金额2984423元，电气工程设计变更及洽商审定金额3026462元，城建四前期施工质量缺陷修复费用审定金额9992915元，合计158884163元。就已付工程款数额，经法庭核对，泰跃房地产公司及通过代建方海开房地产公司向城建五公司共支付137450594元。城建五公司主张根据上述审核定案表确定的工程造价减去已付工程款，泰跃房地产公司尚欠其工程款数额45316377.69（9200000-919752+15602560.69+158884163-137450594）元，泰跃房地产公司对于其中两笔工程款计入总额存在异议并认为：第一笔15602560.69元中所包含的三水青清庄园小区道路改造工程247359.68元并非该公司项目，不应计入工程总价；第二笔158884163元中含有的城建四公司造成的质量缺陷修复费用9992915元应由城建五公司向城建四公司主张。泰跃房地产公司主张城建五公司质量存在问题给该公司造成损失，城建五公司对于其中一笔17万元的修复损失同意在本案抵扣，其他不同意抵扣。经本院示明，双方同意除了上述损失外，不再在本案中就质量损失问题进行处理。庭审中经三方确认，除7号楼、9号楼1-2层及地库工程外，其余工程已经全部具备付款条件。根据审计机构审计的工程造价结果，7号楼、9号楼1-2层及地库工程总造价为44593905.25元。上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、施工协议书、北京市海淀区人民政府公文批办单、北京市海淀区人民政府关于落实褐石园问题专题会有关情况的意见、关于确保褐石园二期项目按期按标准交付适用的实施方案、委托代建合同、拨款单、支票、竣工验收备案表、竣工验收记录、工程洽商记录、关于褐石园车库和公配工程的说明等证据材料在案佐证。本院认为，城建五公司与泰跃房地产公司签订的施工协议书系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性法律规定，应为有效合同。双方应依照上述协议的约定行使合同权利，履行合同义务。本案争议的焦点主要有以下四点：1.泰跃房地产公司欠付城建五公司工程款本金的数额；2.泰跃房地产公司应支付城建五公司的逾期利息的起算时间及具体数额；3.城建五公司是否享有建设工程价款优先受偿权及对应的范围。4.海开房地产公司在本案中的法律地位及是否应对城建五公司承担付款义务。就上述争议焦点，本院将分别予以论述。第一，就欠付工程款本金数额。首先，就是否应计入总额的工程款部分，双方存在两笔款项的争议。就第一笔三水青清庄园小区道路改造工程247359.68元并非本案涉案褐石园项目，城建五公司亦未提交证据证明泰跃房地产公司对该笔款项存在付款义务，故不应计入工程总价；第二笔158884163元中含有的城建四公司造成的质量缺陷修复费用9992915元，虽上述费用的发生系由城建四公司造成，但城建五公司对其进行修复是涉案项目顺利施工的必要条件，该公司亦实际施工产生该部分造价，依照合同相对性的原则，城建五公司向泰跃房地产公司主张上述工程款于法有据，本院予以支持。其次，就工程质量造成损失及延期竣工罚款问题。就双方不存在争议的17万元予以抵扣，对此本院不持异议；对延期竣工罚款，双方2010年4月26日签订的合同明确约定逾期一日罚款2万元，约定竣工日期为2010年6月30日，其中涉及该合同项下项目验收最晚时间为2010年7月23日，根据合同约定，应扣除城建五公司逾期竣工罚款46万元（23*2）。城建五公司主张的欠付工程款数额为45316377.69元，根据审计机构审计的工程造价结果，7号楼、9号楼1-2层及地库工程总造价为44593905.25元，根据北京市海淀区建设工程质量监督站出具的说明及北京市海淀区住房和城乡建设委员会出具的竣工验收备案表显示上述工程的竣工日期为2015年8月25日，至今质保期尚未届满，应按照合同约定扣除5%的质保金即44593905.25元*5%=2229695.26元，因此，泰跃房地产公司现须支付城建五公司涉案工程款的数额为42209322.75元（45316377.69-247359.68-170000-460000-2229695.26）。第二，泰跃房地产公司应支付城建五公司的逾期利息的起算时间及具体数额。对于利息起算时间，主要影响因素为涉案工程各楼已付款比例及相应的计息时间。涉案项目最后一笔审核结算确认工程款的时间为2011年12月22日，鉴于本案涉案工程包含多份合同，而各份合同关于结算付款时间亦不一致，代建单位海开房地产公司亦不能完全区分各工程实际付款数额及进度，泰跃房地产公司、海开房地产公司在庭审中均主张应按照共同结算时间起算，因此综合上述因素考虑，本案工程款计息时间应以最后一笔审核结算确认工程款的时间为2011年12月22日的次日2011年12月23日起算利息为宜。第三，城建五公司是否享有建设工程价款优先受偿权及对应的范围。对此本院认为，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。城建五公司要求行使优先权的褐石园7号楼和9号楼一层、二层底商及地下车库四方竣工验收时间为2015年8月11日，在建委办理竣工备案登记的竣工验收时间为2015年8月25日，均未超过行使优先权的期限，因此该公司享有建设工程承包人优先权。对于范围问题，优先权对应的建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此城建五公司对其承包的褐石园项目中7号楼和9号楼一层、二层底商以及地下车库在泰跃房地产公司欠付的本金42209322.75元的范围内享有优先受偿权，对于城建五公司诉讼请求中要求对超出实际支出的费用行使优先受偿权的部分本院不予支持。第四，海开房地产公司的在本案中的法律地位及是否应承担相应的法律责任。对此本院认为，首先在形式上，涉案项目从开发建设到竣工报备的建设单位均为泰跃房地产公司，海开房地产公司并非涉案项目的建设单位；其次在实质上，海开房地产公司介入本案涉案项目进行管理，系因泰跃房地产公司原因导致项目进度出现问题，为涉案项目顺利施工和竣工交付，海开房地产公司管理政府拨付的借款，使之既能保证涉案工程的顺利进行，亦保证借款合理准确的运用工程款，而海开房地产公司并不享有建设单位应有的取得建筑物、处分建筑物并收益的权利。因此，无论从形式上和权利义务对等的原则上，海开房地产公司均不应承担对泰跃房地产公司欠付的工程款及以之为基础的其他赔偿的支付责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、北京泰跃房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内，支付北京城建五建设集团有限公司北京市海淀区厢白旗住宅小区工程款四千二百二十万九千三百二十二元七角五分并以上述工程款数额为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，自二Ｏ一一年十二月二十三日起至实际付清之日止；二、北京城建五建设集团有限公司在工程款四千二百二十万九千三百二十二元七角五分的范围内，对其施工的北京市海淀区厢白旗住宅小区褐石园工程七号楼整栋和九号楼一层、二层底商、一号地库、二号地库的西半部、四号地库西半部工程就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回北京城建五建设集团有限公司对北京泰跃房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回北京城建五建设集团有限公司对北京海开房地产集团有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二十六万八千三百八十二元（北京城建五建设集团有限公司已预交十五万七千五百八十六元），由北京城建五建设集团有限公司负担一万五千五百三十五元，已交纳；由北京泰跃房地产开发有限责任公司负担二十五万二千八百四十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 唐 铸人民陪审员 王 鲁人民陪审员 王 谦二〇一五年十二月三十一日书 记 员 冯梦薇