苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏商初字第0005号
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行。
负责人徐晓岚，该分行行长。
委托代理人陆海波，江苏立泰律师事�所律师。
委托代理人张学诚。
被告苏州工业园区德方贸易有限公司。
法定代表人李德芳。
被告李锋。
被告华丽燕。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行（以下简称工行苏州分行）与被告苏州工业园区德方贸易有限公司（以下简称德方贸易公司）、李锋、华丽燕金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法由代理审判员许晶晶独任审理。后因被告德方贸易公司、李锋、华丽燕下落不明，本案转为普通程序，由代理审判员许晶晶、人民陪审员孙毓平、傅幼敏组成合议庭审理，并于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆海波到庭参加诉讼，三被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行苏州分行诉称：2012年5月25日，原告与被告德方贸易�司签署《最高额抵押合同》，约定德方贸易公司以其所有的土地使用权为其自2012年5月25日至2015年5月24日期间结欠原告的债务提供抵押担保。原告与德方贸易公司对抵押物办理了登记手续。2013年3月25日，原告与被告李锋、华丽燕签订《最高额保证合同》，约定被告李锋、华丽燕对被告德方贸易公司自2013年3月25日至2018年12月31日期间结欠原告的债务提供连带责任保证。2013年4月2日，原告与被告德方贸易公司签署《小企业借款合同》，约定德方贸易公司向原告借款400万元，借款期限为12个月。合同签订后，原告按约向被告德方贸易公司发放了贷款，但是德方贸易公司没有按约还款。原告委托律师发函给被告德方贸易公司宣布本案合同项下贷款全部提前到期。请求法院判令：1、被告德方贸易公司归还原告贷款本金4000000元、利息23000元（暂计算至2013年10月21日，之后的利息�罚息、复利按照合同约定的方式计算至本息全部清偿完毕之日止）；2、被告德方贸易公司承担原告实现债权的律师费损失90060元；3、被告德方贸易公司承担本案的诉讼费用；4、被告李锋、华丽燕对被告德方贸易公司的上述债务承担连带清偿责任；5、原告就以上债权对被告德方贸易公司所抵押的房产和土地享有优先受偿权。
被告德方贸易公司、李锋、华丽燕均未作答辩。
经审理查明：
2012年5月25日，原告工行苏州分行（作为甲方、抵押权人）与被告德方贸易公司（作为乙方、抵押人）签订《最高额抵押合同》一份，约定：乙方所担保的主债权自2012年5月25日至2015年5月24日期间，在1200万元的最高余额内，甲方依据与德方贸易公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同等金融衍生类产品而享有的对债务人的债权；抵押担保的范围包括主�权本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；抵押物为土地权证号为苏工园国用（2002）字第252号、第253号、第254号土地所有权证项下的位于扬清路×××号、×××号、扬华路×××号的房地产。
2012年5月30日，原告工行苏州分行与被告德方贸易公司对抵押物办理了登记手续。原告取得编号为苏工园他项（2012）第×××号的他项权证（坐落于园区娄葑×××的地号为×××的国有土地使用权，他项权证载明抵押土地面积3953.32平方米、房屋建筑面积2323.85平方米，最高额抵押的债权数额为323万元）、苏工园他项（2012）第×××号的他项权证（坐落于园区×××的国有土地使用权，他项权证载明抵押土地面积为3973.01平方米、房屋建筑面积2298.97平方米，最高额抵押的债权数额为350万元）、苏工园他项（2012）第×××号的他项权证（坐落于园区娄×××的国有土地使用权，他项权证载明抵押土地面积5362.36元，房屋建筑面积4155.66平方米，最高额抵押的债权数额为527万元）。
2013年3月25日，原告工行苏州分行（作为债权人、甲方）与被告李锋、华丽燕（作为保证人、乙方）签订编号为2013年营业（个保）字0428号的《最高额保证合同》一份，约定：乙方所担保的主债权为自2013年3月25日至2018年12月31日期间，在1600万元的最高余额内，甲方依据与德方贸易公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同等金融衍生类产品而享有的对债务人的债权；乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），实现债权的费用不包括在最高余额内；保证期限为自主合同项下的借款期限届满之次日起�年，甲方宣布借款提前到期的，为借款提前到期日之次日起两年；甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩，甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍持续有效。
2013年4月2日，原告工行苏州分行（贷款人）与被告德方贸易公司（借款人）签订编号为2013年（营业）字×××号的《小企业借款合同》一份，约定：德方贸易公司向工行苏州分行借款400万元用于经营周转；借款期限为12个月，自实际提款日起算；借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，基准利率以提款日对应借款期限档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮15％，自实际提款日起按日计息，日利率为年利率／360；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50％；还款方式为按月结息，结息日为每月20日，借款到期，利随本清；借款人承诺承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费等；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项。同日，原告工行苏州分行向被告德方贸易公司发放了400万元贷款，借款借据载明：借款执行利率为年利率6.9％，借款到期日为2014年4月1日。
贷款发放后，被告德方贸易公司没有按期还款，自2013年9月21日开始出现逾期。截至2013年10月21日，被告德方贸易公司结欠原告本金400万元，利息23000元。之后，被告德方贸易公司也没有归还过贷款本息。
原告为实现本案债权，与江苏立泰律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所律师参与本案诉讼，并支出律师费90060元。
以上事实，由原告提供的《最高额抵押合同》、土地他项权证三份、《最高额保证合同》、《小企业借款合同》、借款借据、账户明细、《聘请律师合同》、律师费发票、律师费支付凭证、本院依职权至苏州市工业园区国土房产局调取的土地登记卡三份以及原告的当庭陈述予以证实。以上证据经开庭质证，三被告均未到庭发表质证意见，视为放弃抗辩权。上述证据真实且与本案有关联，本院予以确认。
本院认为：原告与被告德方贸易公司签订《最高额抵押合同》、《小企业借款合同》，原告与被告李锋、华丽燕签订《最高额保证合同》均系双方在平等、自愿基础上的所作的真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应按照约定履行各自的义务。原告按约发放贷款后，被告德方贸易公司未能按约如期还款，已经构成违约，且目前贷款已经到期，原告有权按照借款合同的相关约定，要求被告德方贸易公司归还所有借款本息以及支付原告为实现本案债权支出的律师费用。故本院对原告要求被告德方贸易公司立即归还借款本息以及支付原告实现本案债权的律师费损失90060元的诉讼请求，予以支持。被告德方贸易公司以其所有的房地产为原告在2012年5月25日至2015年5月24日期间对其享有的债权在1200万元的范围内提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告依法取得抵押权。故原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款在抵押物登记的最高债权的限额内优先受偿。被告李锋、华丽燕为原告自2013年3月25日至2018年12月31日期间对被告德方贸易公司的债权提供最高额保证担保，原告的本案债权属于最高额保证担保的范围，且被告李锋、华丽燕承诺即使原告债权存在债务人提供的物的担保，仍然承担保证责任，故应对�告德方贸易公司结欠原告的债务承担连带清偿责任。故本院对原告要求就抵押物行使优先受偿权以及被告李锋、华丽燕对被告德方贸易公司结欠原告债务承担连带清偿责任的诉讼请求，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州工业园区德方贸易有限公司应于判决生效之日起10日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州分行借款本金4000000元、利息23000�（暂计算至2013年10月21日，之后的利息、罚息、复利按照原告与被告苏州工业园区德方贸易有限公司签订的《小企业借款合同》约定的方式计算至判决确定的给付之日止）；
二、被告苏州工业园区德方贸易有限公司应于判决生效之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司苏州分行支付其律师费损失90060元；
三、如被告苏州工业园区德方贸易有限公司未履行上述债务（包括诉讼费用），原告中国工商银行股份有限公司苏州分行有权就位于苏州工业园区娄葑×××的国有土地使用权及地上房屋（在323万元债权数额内）、位于苏州工业园区×××国有土地使用权及地上房屋（在350万元债权数额内）、位于苏州工业园区×××的国有土地使用权及地上房屋（在527万元的债权数额内）折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
四、被告李锋、华丽燕对被告苏州工业园区德方贸易有限公司的上述债务（包括诉讼费用）承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41116元，公告费600元，合计41716元，由被告苏州工业园区德方贸易有限公司负担（原告同意其预交的诉讼费41716元由被告苏州工业园区德方贸易有限公司向其直接支付，本院不再退还，由被告苏州工业园区德方贸易有限公司在判决生效之日起10日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受�费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；账号：10×××99。
审 判 长 许晶晶
人民陪审员 孙毓平
人民陪审员 傅幼敏
二〇一四年五月十四日
书 记 员 朱惠娟