江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6805号原告：薛晶晶，女，1982年6月15日生，汉族。委托诉讼代理人：贺勃，江苏天玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈年凤，江苏天玺律师事务所律师。被告：刘璟，女，1988年11月19日生，汉族。委托诉讼代理人：宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：季明顺，男，1977年2月10日生，汉族。委托诉讼代理人：张娟，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏川丽，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告薛晶晶与被告刘璟、季明顺确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛晶晶的委托诉讼代理人贺勃，陈年凤、被告刘璟的委托诉讼代理人宗炜，被告季明顺的委托诉讼代理人张娟、柏川丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛晶晶向本院提出诉讼请求：被告刘璟支付剩余购房款50万元及违约金。诉讼过程中，原告薛晶晶申请追加被告季明顺为本案共同被告，并变更诉讼请求为：1、确认两被告于2016年1月18日签订的《南京市存量房买卖合同》对原告不发生法律效力；2、被告刘璟将南京市鼓楼区定淮门大街99号3栋一单元2402室房屋交付并协助过户登记给原告。事实和理由：2015年7月9日，原告薛晶晶晶经公证的《委托书》授权被告季明顺就原告薛晶晶所有的南京市鼓楼区定淮门大街99号3栋一单元2402室房屋签订房屋买卖合同等事项，但未授权被告季明顺有权决定房屋的价款、房屋内财物处分等重要事宜。后被告季明顺以原告薛晶晶名义与被告刘璟就上述房屋签订了一份《南京市存量房买卖合同》，但被告季明顺在被告刘璟未按合同约定支付完毕全部房款的情况下，擅自将房屋过户至被告刘璟名下，并交付了房屋。被告季明顺的上述行为系无权代理，被告刘璟取得房屋也并非善意，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘璟辩称，从原告薛晶晶出具给被告季明顺的经过公证的《委托书》可以看出，被告季明顺有权作为原告薛晶晶的受托人签订房屋买卖合同，办理撤销存量房网签合同备案手续、交付房屋、办理过户等与出售房屋有关的事宜。因此被告季明顺系有权代理，因此原告薛晶晶的诉讼请求，不符合法律规定，请求法院予以驳回。被告季明顺辩称，原告薛晶晶所诉内容与事实不符，被告季明顺的代理行为在《委托书》的授权范围内，故请求法院驳回原告薛晶晶的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区定淮门大街99号03幢1单元2402室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为128.59平方米）原系原告薛晶晶所有。被告刘璟现为涉案房屋所有权人，其于2016年1月20日通过买受方式取得该房屋。涉案房屋目前由被告刘璟居住使用。2015年7月16日，案外人周键（出借人，甲方）与原告薛晶晶（借款人，乙方）签订了一份《借款合同》，约定乙方向甲方借款200万元，借款期限为6个月，自2015年7月16日至2016年1月15日等等。同时，双方还签订了一份《抵押合同》，约定原告薛晶晶以涉案房屋作为上述债务的担保，担保期间为借款期限届满之日起两年等等。上述合同签订后，涉案房屋办理了抵押登记手续。2015年7月16日，案外人周键将200万元存入原告薛晶晶的银行账户。2015年7月16日，原告薛晶晶与江苏苏石资产管理有限公司（以下简称苏石公司）签订了一份《居间合同（借款方）》以及《补充协议书》，约定苏石公司协助原告薛晶晶与出借人协商借款相关事宜，协助签订借款合同，并协助办理与借款相关的抵押登记手续及相关公证手续；委托期限为2015年7月16日至2016年1月15日；原告薛晶晶同意苏石公司代为收取应向出借人支付的履约保证金6万元，居间费为合同成立金额的2.5%或者五万元；原告薛晶晶在苏石公司处与出借方签订涉案房屋借款抵押合同，在签订的相关文件中有《房屋租赁合同书》及《知情同意书》以及《承诺书》和经过公证过的《委托书》，如原告薛晶晶未能在预定的利息及本金到期日三日内按时归还，则苏石公司可按四份合同内容操作执行等等。2015年7月9日，原告薛晶晶向被告季明顺出具《委托书》，委托事项：委托人薛晶晶个人拥有位于江苏省南京市定淮门大街99号03幢1单元2403室的房屋一处。现委托人欲将上述房屋出售，特委托朋友季明顺作为代理人办理有关出售上述房屋的相关事宜，委托权限如下：1、开具唯一住房证明、婚姻状况证明等与售房相关的证明材料；2、办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；3、签署房屋买卖合同；4、办理、撤销网签合同备案手续；5、办理、撤销存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件；6、办理上述房屋所有权的转移登记手续；7、协助买方办理贷款手续及办理、领取新的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；8、办理相关公证手续；9、交付房屋；10、缴纳各类税、费，领取退税或补贴；11、办理与出售上述房屋有关的其他事宜（不包括代收售房款）。受托人在授权范围内所签署的一切文件，委托人均予承认。委托权限：自2015年7月9日至2017年7月9日止。受托人无转委托权。该《委托书》经（2015）宁南证民内第14017号公证书公证。2016年1月18日为借款期限届满之日，原告薛晶晶未向案外人周键偿还上述借款本息。当日，被告季明顺作为原告薛晶晶的受托人以原告薛晶晶（甲方）的名义与被告刘璟（乙方）签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为250万元，乙方于过户当日现金一次性结清房价款（2016年1月18日）；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；甲、乙双方定于收齐全款时正式交付该房屋等等。该合同签订当日，被告刘璟按照被告季明顺的要求将200万元支付给案外人周键用于办理涉案房屋的解押手续。2016年1月18日，被告季明顺与被告刘璟在南京市房地产交易部门办理了房屋权属变更手续。2016年1月20日，涉案房屋变更登记至被告刘璟名下。被告刘璟于2016年1月底前后实际取得涉案房屋，但至今未支付剩余购房款50万元。2016年2月2日，原告薛晶晶另案诉至本院，请求判令撤销2016年1月18日被告季明顺作为原告公证授权的代理人与被告刘璟签订的本市鼓楼区定淮门大街99号3栋1单元2402室房屋的房屋买卖合同，被告刘璟协助原告薛晶晶将上述房屋的所有权恢复登记至原告名下。本院予以立案受理，案号为（2016）苏0106民初1252号。被告季明顺在该案审理过程中陈述被告季明顺是苏石公司指定的中间人，如果原告薛晶晶逾期无法偿还所欠周键款项，被告季明顺则可将涉案房屋出售，并将所得房款用以偿还周键。该案在审理中就该房屋在2016年1月18日交易时的市场交易价格进行了评估，评估价为311万元，原、被告对评估报告的合法性、真实性、关联性均不持异议。2016年7月8日，原告薛晶晶撤回起诉，本院经审查作出（2016）苏0106民初1252号民事裁定书，裁定准许原告薛晶晶撤回起诉。2016年7月12日，原告薛晶晶再次诉至本院即本案，请求判令被告刘璟支付剩余购房款50万元及违约金。本院于2016年7月20日向被告刘璟送达了该起诉状副本。后原告薛晶晶在本案审理过程中变更诉讼请求如前。本案审理中，原告薛晶晶主张被告季明顺在行使代理权的过程中，存在以下无权代理行为：1、在原告薛晶晶与案外人周键签订的借款合同中未出现逾期履行的情形下，被告季明顺于2016年1月18日与被告刘璟签订房屋买卖合同；2、被告季明顺在未告知原告薛晶晶的情况下擅自决定了房屋最终成交价格是250万元，明显低于市场价格；3、被告季明顺在被告刘璟未按照房屋买卖合同约定支付完毕总房款的情况下，擅自决定将房屋所有权过户给被告刘璟；4、原告薛晶晶并未将房屋钥匙交付给被告季明顺，因此被告季明顺无权将房屋交付给被告刘璟；5、被告季明顺无权接受房款，但被告季明顺却指示被告刘璟将200万元购房款支付给案外人周键。此外，原告薛晶晶认为被告刘璟对于涉案房屋的买受并非出于善意。被告季明顺对此不予认可，认为其行为符合公证委托书的授权。被告刘璟认为涉案房屋成交价格仅是略低于市场价格，且被告季明顺无权接受房款，所以一直无法支付剩余房款，其通过购买方式取得涉案房屋，属于善意取得。以上事实，有当事人陈述，《南京市存量房买卖合同》、委托书》、《南京市房屋权属登记申请书》、房屋登记簿、《借款合同》、《抵押合同》等证据以及本院庭审笔录予以证明。本院认为，原告薛晶晶经公证的《委托书》委托被告季明顺作为代理人代为办理有关出售涉案房屋的相关事宜，该委托书内容系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方之间形成委托合同关系。根据前述查明的事实，本案争议焦点为：1、被告季明顺经原告薛晶晶委托出售涉案房屋的过程中，是否存在无权代理行为；2、被告刘璟受让涉案房屋是否属于善意取得。对此，本院评判如下：关于被告季明顺是否存在无权代理行为的问题。首先，被告季明顺经原告薛晶晶授权，代原告薛晶晶出售涉案房屋，具备签署房屋买卖合同的代理权限，因此被告季明顺在原告薛晶晶未能于2016年1月18日偿还所欠借款本息的情况下，于当日签署房屋买卖合同并不属于无权代理。其次，确定房屋价款是买卖双方签署房屋买卖合同中不可回避的内容，原告薛晶晶并无证据证明其就房屋价格曾对被告季明顺有过特别要求，涉案房屋最终成交价格为250万元，未显低于涉案房屋交易时交易地的指导价或者市场价的百分之七十，因此被告季明顺以250万元的价格签署房屋买卖合同，不属于无权代理行为。被告季明顺虽无接受房款的代理权限，但原告薛晶晶授权被告季明顺办理归还贷款、注销抵押登记及相关手续，因此被告季明顺指示被告刘璟将房款200万元支付给案外人周键用于涤除涉案房屋上所设立的抵押，符合委托书的授权，不属于无权代理。《委托书》明确载明被告季明顺具有向买受方交付房屋的权限，因此，被告季明顺将涉案房屋交付被告刘璟属于有权代理。再次，即便被告季明顺存在无权代理行为，原告薛晶晶曾诉请要求被告刘璟支付剩余购房款50万元及违约金，本院亦对被告刘璟进行了送达。原告薛晶晶的该诉讼行为，是其基于房屋买卖合同约定要求被告刘璟继续履行合同并承担违约责任，应当视为原告薛晶晶对于上述房屋买卖合同效力的追认。据此，原告薛晶晶认为被告季明顺存在无权代理行为的意见，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。关于被告刘璟受让涉案房屋是否属于善意取得的问题。如前述，涉案房屋250万元的成交价格并非显著低于市场价格，且涉案房屋在交易时存在抵押，被告刘璟在合同签订当天即支付了200万元房款，履行了大部分支付房款的义务。又因本案中原告薛晶晶亦无证据证明被告季明顺与被告刘璟就涉案房屋的交易存在恶意串通。故本院认为被告刘璟受让涉案房屋属于善意取得。原告薛晶晶要求被告刘璟返还涉案房屋并恢复所有权的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第三百九十六条、《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第十九条二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条第一款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告薛晶晶的诉讼请求。案件受理费26800元，适用简易程序减半收取13400元，保全费3320元，合计16720元，由原告薛晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  周磊二〇一六年十月十一日见习书记员  杨艳