广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第208号
原告：邓某某，男，1981年8月5日出生，汉族。
委托代理人：高梅，系广东世纪华人律师事务所律师。
被告：惠州市鸿益房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水近婆岭地段本因坊宝家园8栋7C。
法定代表人：陈健强，系该公司董事长。
委托代理人：杨爱文、严慧丹，分别系广东日升律师事务所律师、实习律师。
原告邓某某诉被告惠州市鸿益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高梅，被告委托代理人杨爱文、严慧丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》【合同编号为：惠阳（2012）00006169】，就原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水的楼盘“汇星名庭”2幢B0804房达成一致意见，该房产建筑面积为99.47平方米，总售价为480000元，被告需于2013年5月31日前把该房产交付于原告使用，逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，自合同约定交付日期至实际交付之日止，被告需按日向原告支付已经交付房价款万分之五的逾期交房违约金。合同签订后，原告以合同约定支付方式向被告支付了全部房款，履行了合同约定的全部义务。但时至今日，涉诉房产仍未办理竣工验收备案手续，仍不具备交付条件，经向惠阳区住房和城乡规划建设局咨询，该局回复“涉诉楼盘不符合竣工验收条件，不能交付使用”。从合同约定的交楼日2013年5月31日至今，被告已逾期交楼超半年之久，具体何日具备交楼条件，仍遥遥无期，原告等小业主置业不易，想早日拿到属于自己的合格房产，多次与开发商交涉却无果，为维护原告等小业主的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年6月1日至被告取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》且通知原告收楼之日止的延期交房违约金，每日按已交付房价款（480000元）的万分之五计算；暂计至2013年12月31日的延期交楼违约金为51360元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述的事实提供的证据有：1、原告身份证、被告主体信息；2、商品房买卖合同；3、发票、借款凭证、完税证明；4、贷款合同、银行流水。
被告辩称，一、答辩人开发的房产项目的地基与基础等工程质量已于2011年8月2日验收合格，主体工程质量已于2012年10月份验收合格，装修装饰工程已于2013年初全部完工；防雷装置于2013年3月22日验收合格，电梯于2013年4月26日安装完毕，于2013年5月22日验收合格并投入使用，整个小区于2013年5月初已通水通电，涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。2012年5月16日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，可见，被答辩人购买的房屋于2012年5月31日之前已符合安全使用条件，答辩人多次通过口头、电话、短信等方式通知被答辩人收楼，但被答辩人到现场后未按时收楼，因此，造成逾期收楼是被答辩人的原因，答辩人不存在逾期交楼，无需支付逾期交楼违约金。二、退一万步说，既使存在逾期交楼情形，那么答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被答辩人的经济损失，被答辩人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金，依据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金过高时人民法院应予调整，因此，答辩人恳请人民法院依法将违约金的比例调整为每日按已收房款的万分之一计算，以体现公平、合理。三、答辩人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（其中2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），属于天气的不可抗拒力，严重影响了工程的施工进度，从而影响交房日期。在司法实践中，惠州两级法院计算违约天数时已经扣减了部分下雨天数，因此，如果答辩人存在逾期交房的话，请人民法院在计算延期交房的天数时扣减部分下雨的天数。以体现公平、合理。四、被答辩人未按买卖合同的约定支付房款，存在逾期支付房款的违约行为，且至2013年6月1日止，答辩人实际收到的房款少于总房款，因此，如果答辩人逾期交房，那么被答辩人逾期支付房款的违约天数与答辩人逾期交房的天数即相互违约天数应予以充抵。五、被答辩人的第一项诉讼请求不明确、不具体，请人民法院审理判决双方至2012年12月31日止的纠纷，驳回被答辩人要求处理2012年12月31日之后违约金的诉讼请求。另，被答辩人邓某某已于2014年4月13日实际收楼。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，依法作出公平、公正判决。
被告对其辩称提交如下证据：
1、《商品房预售许可证》，证明被告销售涉案商品房的行为合法。
2、《地基与基础工程验收记录》，证明涉案商品房小区地基与基础于2011年8月已通过竣工验收。
3、《主体结构分部工程验收记录》，证明涉案商品房小区主体工程于2012年10月竣工验收。
4、《防雷装置验收意见书》，证明涉案商品房小区防雷设施于2013年3月22日通过竣工验收。
5、《自动扶梯与自动人行道监督检验报告》、《电梯监督检验报告》，证明涉案商品房小区电梯于2013年4月安装完毕，并于2013年5月22日已全部验收合格，涉案商品房已符合基本使用条件。
6、工程竣工验收报告，证明涉案商品房小区建设工程于2013年5月16日经施工、建设、勘察、设计、监理五单位验收合格，符合商品房买卖合同约定的交房条件，被告不存在逾期交楼情形。
7、《建设工程消防验收意见书》，证明涉案商品房建设工程消防验收合格。
8、《关于汇星名庭一期项目的竣工环保意见》，证明涉案商品房已通过环保验收。
9、《燃气工程竣工验收证明书》，证明涉案商品房燃气已通过验收。
10、《建设工程规划验收合格证》，证明涉案商品房小区已通过规划验收。
11、《竣工验收备案表》，证明涉案商品房建设工程于2014年4月18日通过政府部门组织的竣工验收；工程验收备案文件于2014年6月27日全部交建设主管部门。
12、《惠阳淡水区域气象自动站日雨量》，证明被告开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（几乎40％的时间是下雨天），属于天气的不可抗拒力，严重影响工程的施工进度，从而影响交房日期，计算延期交房的天数应该减去下雨的天数。
13、《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，证明内容：（1）原告与被告双方已在《商品房买卖合同》中约定了原告支付房款的数额与方式及逾期支付房款的违约责任；（2）根据补充协议约定，被告不应承担逾期办理房产的责任；（3）补充协议第五条约定买受人未按时办理银行按揭应向出卖人承担违约责任。
14、《汇星名庭业主收楼签到表》，证明被告2013年5月31日前已通知原告收楼，原告收楼时签到的事实。
15、惠州日报于2014年8月9日刊登的《入伙通知书》，证明被告多次电话与短信通知原告收楼，但原告拒不收楼，被告被迫于2014年8月9日登报通知原告收楼，涉案房屋从符合交楼条件后的延期交楼责任应由原告承担。
16、《住宅及设施验收交接书》、《住宅楼锁匙、资料签收确认书》，证明原告邓某某于2014年4月13日实际收楼的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3均无异议；对证据4的真实性无异议，证明原告未按合同附件四及补充协议的约定办理银行按揭手续，存在违约。
原告对被告提供的证据的质证意见如下：证据1无原件，对其真实性不予认可，即使存在，也只证明被告具有预售房产的资格；证据2、3无原件，真实性不认可，即使该份证据是真实的，也只是证明通过了部分验收，并没有通过综合验收，不具备交楼条件；对证据4的真实性认可，只说明涉诉楼盘通过了防雷验收，并没有通过综合验收；对证据5的真实性认可，但该份证据只证明涉诉楼盘电梯验收合格，并没有通过综合验收，且据业主反映，现在电梯经常出现质量事故，无法正常使用；对证据6的真实性认可，但该验收只是由建设单位自行组织的、由建设、施工、监理、设计、勘察五个单位自行验收的证明，并没有通过建设局的综合验收；对证据7的真实性认可，该份证据证明涉诉楼盘的消防验收是于2014年4月2日才完成的，合同约定2013年5月31日之前交楼，所以，涉诉楼盘并不具备交楼条件；对证据8的真实性认可，环保验收合格时间是2014年3月20日，说明涉诉楼盘在2013年5月31日根本不具备交房条件；证据9无原件，真实性不认可，即使是真实的，也只能证明2013年8月27日才通过燃气验收；对证据10的真实性认可，但规划验收合格的时间是2014年1月26日；对证据11的真实性认可，该份证据恰恰说明涉诉楼盘是于2014年6月27日才向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局提交竣工备案验收资料，该局于10日后即2014年7月7日为被告出具了竣工验收备案表，说明涉诉楼盘于2014年7月7日之后才具备交付使用条件；对证据12的真实性认可，但与本案无关联性，因下雨天不属于法定的不可抗力情形，不能予以扣除；双方合同第八条第二款约定，即使遭遇了不可抗力，需要延期的，也应当在30日内告知原告；对证据13的真实性无异议，关联性不予认可，原告都是按照合同约定支付款项，并按照被告的通知办理了相关的手续，被告主张免责没有事实依据；对证据14的真实性予以认可，只是在2013年5月31日原告等人接到被告收楼通知到现场签到的一个证明，但并不是实际收楼的证明，实际收楼应当以签署收楼确认书、签收钥匙等具体行为予以确认。因涉案房产该日不具备收楼条件，所有的业主都拒绝收楼，被告应当在涉案房产达到交楼条件后再通知业主收楼，被告在涉案楼盘2014年7月7日达到交付条件后未通知原告等业主收楼，那么其逾期交楼的违约行为将持续存在；对证据15的真实性认可，被告的延期交楼违约责任应当计至2014年8月8日，即其通知业主收楼之日；对证据16的真实性认可，原告2014年4月13日收楼，延期交楼违约金应计算至2014年4月13日。
经审理查明，2012年8月21日，原告与被告惠州市鸿益房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳（2012）00006169]，约定原告向被告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖松山下潘屋村汇星名庭2幢B0804号房，建筑面积为99.47平方米，总价款为人民币478000元；付款方式为2012年8月21日前付清首付144000元,余款334000按揭放款；被告应当在2013年5月31日前按合同约定将经验收合格的房屋交付给原告；被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；如遭遇不可抗力（包括洪水、地震、战争、火灾、流行疾病等），且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同和变更合同外，被告可据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告依约支付了购房款478000元。后，原告认为被告未按合同约定交付符合合同约定条件的房屋，致使原告无法收楼，被告构成实际违约，因此向本院提起诉讼，诉请被告支付逾期交房违约金。被告则认为该房屋已经达到交付条件，即使存在逾期交楼，也是因为施工期间存在大量的下雨天气，属于天气的不可抗力，应在计算违约天数时予以扣减；且双方约定的违约金过高，应调整为每日按已收房款的万分之一计算。
另查明，根据被告提交的证据显示，本案所涉房屋于2014年7月7日完成竣工备案验收。2014年8月8日，被告在《惠州日报》刊登《入伙通知书》，通知业主办理收楼手续
原告庭审时认可于2014年4月13日收楼。
本院认为，原被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了购房款；被告没有在合同约定的2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。
合同第八条约定被告交付房屋时间在2013年5月31日前，涉案商品房于2014年7月7日达到约定交楼标准，被告于2014年8月8日通过报纸公告履行通知义务，原告认可2014年4月13日收楼的事实有利于被告，本院予以确认。被告实际逾期交房的天数自2013年6月1日至2014年4月13日共317天；合同第九条第1款（2）约定原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。故被告应信守合同约定，向原告支付逾期交房违约金75763元（317天×478000元×0.0005元／天）。
广东省境内出现的暴雨天气并不属于施工过程中不可预见、不能避免且不可克服的情形，双方当事人也未将出现暴雨、大暴雨天气特别约定为影响施工、可予以延期交房的免责事由，被告主张计算延期交房时间应扣除中雨以上的天气天数，缺乏法律和事实依据；原被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。该项约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的。对于这一产生法律效力的合同约定，当事人双方应当严格履行。被告作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。被告提出的合同约定的违约金过分高于违约损失，没有法律依据。被告以上两点抗辩意见，本院不予采纳。被告认为原告逾期支付房款的天数应与逾期交房天数相抵，但其没有提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告惠州市鸿益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告邓某某支付2013年6月1日至2014年4月13日的逾期交房违约金75763元。
如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1084元，由被告惠州市鸿益房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 李树程
审判员 张少琼
二〇一四年十二月十六日
书记员 臧新悦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款【履行原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。