浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1922号
上诉人（原审原告）：余未行。
委托代理人：于治。
被上诉人（原审被告）：张佳韦。
委托代理人：孙承禄。
上诉人余未行因与被上诉人张佳韦房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第425号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
杭州市江干区京惠花园4幢2单元602室房屋系张佳韦及其丈夫孙承禄、女儿孙杲三人共有。2010年10月17日，余未行（甲方）、张佳韦（乙方）、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方）签订一份《购房意向书》，约定：甲方通过丙方购买杭州市江干区京惠花园4幢2单元602室房屋。房屋转让总价为710000元。甲方向丙方支付意向金10000元，丙方将甲方的意向金10000元付给乙方作为甲方的购房定金。甲、乙双方同意在本意向书签字后13日内，签订《杭州市房屋转让合同》。期限届满如甲方未前来签约的，乙方有权没收定金；如乙方未前来签约的，甲方有权要求双倍返还定金。
2010年10月28日，张佳韦收到余未行的挂号信，称购房意向书系效力待定合同，要求涉案房屋除张佳韦以外的共有权人予以追认。当日，张佳韦及其丈夫孙承禄共同到杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司景芳店，经办人与余未行联系后，余未行亦到该门店。余未行要求张佳韦出具书面的共有权人追认书，张佳韦则表示张佳韦夫妻有权签订房屋转让合同，故无须进行书面追认，最终双方未签订房屋转让合同。10月29日，张佳韦夫妻再次到杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司门店，经办人与余未行联系，余未行称需要考虑而未到场。10月30日下午张佳韦夫妻到我爱我家总部申请取回房产权属证书。之后张佳韦拿回房屋产权证书并将房屋转让给他人。
另查明，2010年9月6日，孙杲在浙江省杭州市国立公证处办理了一份公证委托书，委托内容：委托人孙杲就委托杭州市京惠花园4幢2单元602室房产转让事宜，因委托人不能亲自办理，特委托孙承禄作为代理人，全权处理：1.签订房产转让合同等与转让相关的一切合同、协议；2.向房地产登记部门代为提出房地产转让过户登记申请并按规定提交申请登记材料，代为就申请转让过户登记事项接受询问，并签字确认，签署相关法律文书。委托书还就办理房产过户、收取房屋出售款等相关事宜予以授权。
余未行于2013年1月31日向法院提起诉讼，请求法院判令张佳韦双倍返还购房定金合计20000元整，利息从起诉之日起按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至付清日止并由张佳韦承担本案诉讼费用。
原审法院认为，余未行向张佳韦主张双倍返还定金，前提是必须证明张佳韦在房屋交易过程中存在违约行为并导致交易最终不能完成。本案中余未行应对其主张所依据的事实是否成立承担举证责任，如余未行并未举证证明张佳韦存在违约行为导致交易不成，应承担举证不能的不利后果。结合本案查明的事实，一、余未行与张佳韦在签订购房意向书时，因当时其他房屋共有权人未到场，故仅有张佳韦一人签字。当余未行在十天后向张佳韦表示对意向书的效力持有异议时，张佳韦及其丈夫孙承禄在当天赶到杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司的门店。对于张佳韦夫妻该行为的目的，张佳韦陈述是针对余未行提出的异议，向其表达对意向书效力的追认，并要求按意向书的约定签订正式的房屋转让合同。而余未行则陈述当时在门店与张佳韦夫妻只是就意向书的效力问题进行协商，交谈中并未涉及房屋转让合同的签订事宜，由于张佳韦夫妻不同意对意向书进行追认，故最终导致双方的协商未产生结果。由于余未行与张佳韦均未对自己所陈述的上述事实提交证据进行佐证，因此，仅凭余未行的单方陈述，尚不足以证明张佳韦存在单方毁约的行为。二、虽然涉案房屋系张佳韦及丈夫孙承禄、女儿孙杲共有，但孙承禄系孙杲的代理人，因此，只要张佳韦夫妻共同到场，即具备了签订房屋转让合同的条件，而张佳韦夫妻在接到余未行的信件后，立即到居间方门店并通知余未行的行为，已表明其对意向书的追认及签订房屋转让合同的意愿，如果余未行当时愿意购买房屋，可以立即签订正式房屋转让合同来取代意向书，而不是继续对意向书的效力进行质疑，在明知签订房屋转让合同的条件已经具备的情况还让张佳韦夫妻出具书面的追认意见。如果余未行的意愿如其所述是继续完成房屋交易，那么其实施的行为显然与其目的并不一致。综合上述理由，张佳韦的陈述更接近客观真实，并以此推定导致交易不能完成的原因在于余未行不愿意履行意向书的约定签订房屋转让合同。而余未行所陈述的事实有悖常理，不予采信。余未行要求张佳韦双倍返还定金并承担利息损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回余未行的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由余未行负担。
宣判后，余未行不服，向本院提出上诉称：一、原审法院以“张佳韦夫妻到居间方门店的行为”为由，认定“签订房屋转让合同的条件已经具备”，进而推断出导“致交易不能完成的原因在于余未行”，属于主观臆断，缺乏事实根据。1、余未行“继续对意向书的效力进行质疑”，要求张佳韦夫妻出具书面追认意见和涉案房屋共有人孙杲的婚姻状况，有理有据。余未行购买的江干区京惠花园4幢2单元602室，系张佳韦及其丈夫孙承禄、女儿孙杲三人共有，2010年10月17日，余未行（作为甲方），张佳韦（作为乙方）、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方）签订《购房意向合同》。嗣后，因《购房意向合同》一些效力问题，10月28日余未行与张佳韦及其丈夫孙承禄见面，涉案房屋共有人之一孙杲没有到场。余未行认为此意向书仅张佳韦一人签字，属于效力待定合同，要求予以追认效力，有事实依据和法律依据，其要求合情合理，这是其一。其二、对于涉案房屋共有人之一孙杲，没有提供结婚证，余未行要求其代理人出具，说明其婚姻状况，这属于二手房买卖交易的正常必备资料，其原因普通人都知道。而且，根据2010年9月6日，杭州市国立公证处出具的孙杲（委托人）委托其父亲孙承禄全权处理涉案房屋买卖事宜的公证书，也特别说明：本“公证书未对委托人是否具有处分权做出证明”。因此，一审法院由“张佳韦夫妻到居间方门店的行为”，就认定签“订房屋转让合同的条件已经具备”，进而推断出“导致交易不能完成的原因在于余未行”，属于事实错误。因为缺少了一份涉案房屋共有人之一孙杲的婚姻状况资料，手续不全，交易存在风险，怎能签订正式《杭州市房屋转让合同》，所以，导致交易不成的原因不在于余未行。2、原审法院认为“签订房屋转让合同条件具备”是本末倒置，没有合同依据。对于普通人来说，购买房屋是人生大事之一，慎之又慎，保护自己的利益，防范交易风险，是人之常情。涉及到本案，事实上《购房意向合同》属于效力待定合同，而且又缺少必备的房屋交易资料，余未行要求先追认其效力，再履行签订正式的《杭州市房屋转让合同》这条款，既是正常的交易流程，又有合同依据，一切合情合理；若张佳韦不予追认，那么《购房意向合同》就无效，其无效合同条款约定的内容就不需要履行，这是常识；而一审法院认为可以忽视效力待定合同和张佳韦不予追认这个事实，认为可以直接履行一个无效合同的条款
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签订《杭州市房屋转让合同》，即“签订房屋转让合同条件具备”情况下，余未行“还让张佳韦夫妻出具书面意见”，“那么其实施的行为显然与其目的并不一致”，这样的推论，显然是没有法律依据和合同依据的；更不符合一般的日常生活经验法则和二手房买卖交易情况。3、从整个交易流程看。2010年10月17日，双方签订《购房意向合同》，2010年10月28日，双方见面，商讨签订正式合同事宜，未果；10月30日，张佳韦就到我爱我家总部急着要求取回房产证；11月中旬拿到后；12月14日将房屋卖于第三人，价格为72.5万元，比与余未行的多出1.5万元。从整个交易流程看，张佳韦在与余未行之间争议还没有结果时，就在其它中介迅速与第三方以更高的价格成交，不排除张佳韦一房二卖的事实。4、依据现有的客观事实和诉求目的来看。余未行2013年1月购买景芳五区62幢5单元401室房屋，价格80万元，其房屋面积、户型、格局与涉案房屋类似。这说明余未行是有相同的购买需求及购买能力的，没有违约动机。从诉求目的来看，在一审中，余未行没有追求其另外再购买房屋的时间成本和房价上涨成本等，仅仅要求张佳韦退还定金即可，没想着要双倍定金，占张佳韦的便宜。总之，余未行要求追认意向合同效力、补齐相关房屋交易所需资料，有理有据；并非一审法院认为“实施的行为显然与其目的并不一致”，“导致交易不能完成的原因在于余未行不愿意履行意向书的约定签订房屋转让合同”的主观判断。二、定金罚则适用的前提问题。1、适用定金条款的前提是合同必须有效。《购房意向书》第六条约定了定金条款；在意向书效力待定的情况下，何来适用定金法则。张佳韦夫妻到中介的行为，并不能代表着第意向书效力的追认，作为一个房产买卖合同，其追认还是书面更为合理；既然人都能到场，难道就不能补签一个名字吗？所以，实际情况远没有一审法院认定到场即具备签约条件那么简单。主合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。只有主合同有效时，才会发生定金罚则的适用。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则，接受定金的一方应当将收受的定金返还给交付方。双方应当按照无效合同的法律后果处理。所以，张佳韦凭什么依据一个效力待定的合同的定金条款，没收余未行定金，难道就因为张佳韦夫妻到中介去了一趟？这本身就是一个悖论。2、适用定金罚则这一规则的另一前提就是双方当事人一方存在违约。合同没有继续履行，产生违约责任时，一般有四种情况：合同双方都无违约；合同双方都有违约；合同一方（甲方）有违约，另一方（乙方）没有违约；合同一方（甲方）没有违约，另一方（乙方）有违约。涉及到本案，一审法院认为，“余未行尚不足以证明张佳韦存在单方毁约行为”；根据这一推断，余未行不能证明张佳韦存在违约，但这不等于就证明余未行就存在违约行为，二者不是等号关系。现在张佳韦收到了余未行的定金，并拒绝返还，那么根据定金罚则，张佳韦要合法占有此利益，是应该有证据证明余未行存在“单方面毁约行为”，但张佳韦没有任何证据予以证明。在责任谁对谁错不定的情况下，张佳韦凭什么收回余未行定金？仅凭余未行的单方陈述，尚不足以证明张佳韦存在单方毁约行为；那么是否张佳韦就能证明余未行有单方毁约行为，而适用定金罚则？如果有，请认定举证，如果没有，凭什么使用定金罚则，不退还余未行交付的定金呢？既然双方都无证据或优势证据证明对方有毁约行为，那么对方适用定金罚则的依据何在？所以，余未行请求返还定金有理有据。三、从本案的后果来看。余未行购买了同类型的房子，花费了大量的时间成本、金钱成本等；而张佳韦在一个月后就以多出1.5万元的价格卖给他人，不仅没有损失，而且获得了超出预期的收益，凭什么又额外获得余未行定金1万元的收益呢？明显的事实不公平。《民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。那么张佳韦获得定金的收益的事实依据是什么？只能建立在上诉人违约的基础之上。退一步讲，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。综上，原审判决认定事实、适用法律错误。鉴于该案涉及到效力待定合同和定金罚则适用的前提，请求撤销原判，依法改判支持余未行在原审中的诉讼请求；返还定金以及加倍返还，也就是包含了两个请求并由张佳韦承担诉讼费用。
被上诉人张佳韦辩称：余未行诉求的目的和理由前后矛盾。余未行的起诉状的诉讼请求为：“请求依法判令被告双倍返还购房定金合计20000元整，利息从起诉之日起按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至付清日止。”而在上诉状的事实和理由中为：“从诉求目的来看，在一审中，余未行没有追求其另外再购买房屋的时间成本和房价上涨成本等，仅仅要求张佳韦退还定金即可，没想着要双倍定金，占张佳韦的便宜。”上诉请求为：“撤销原判，改判支持余未行在原审中的诉讼请求；返还定金以及加倍返还。”以上自相矛盾，不诚实。余未行的上诉状中的“对于涉案房屋共有人之一孙杲，没有提供结婚证”，又是一个弥天大谎，余未行自2010年10月17日签订“意向合同”始，到2013年5月6日庭审结束止，从未提出过此事，余未行无中生有，瞎编，太不诚实了。从整个流程看，张佳韦不存在余未行所说的一房二卖的事实。余未行的上诉状中的：“11月中旬拿到（权属证书）后；12月14日将房屋卖于第三人，不排除张佳韦一房二卖的事实。”我们在11月15日取回权属证书后，在原中介处及其它中介处挂牌，大约于12月上旬一客户看房后十分满意，当即签订了“意向合同”，大约于12月7日左右签订了购房转让合同，该事实以前已陈述，可查证。依据整个过程看，不排除余未行有违约动机。余未行的上诉状称，2013年1月有能力购房，但不能据此证明余未行在2010年有能力购房，如真有能力购房，为什么不在2011年上半年房价低谷时购房。按余未行的起诉状中“张佳韦已构成严重的违约，存在重大过错。”那么，余未行为什么不在2010年11月15日前向法院起诉我们，这样丙方完全有权扣押我们押在丙方的权属证书，为什么要等2年之后才控告我们，如此看来，余未行的作为颇有心机，是经过深思熟虑的。余未行的“事实和理由”与实际真相相违背的。2010年10月28日，我与孙承禄到中介处要签订“购房转让合同”，余未行不肯签，于是中介同余未行在房内谈了2个多小时，最后中介同我们讲，余未行不肯签转让合同。2010年10月29日，我们又到中介处要求签订“正式合同”，中介联系了余未行后，告诉我们余未行不肯来签“转让合同”。2010年10月30日，我们再次到中介处要求签订“购房转让合同”，中介明确告知余未行拒绝签订“转让合同”，在余未行违约的情况下，当日下午，我们到总部去向总部反映了余未行拒签的情况，总部要求我们按“意向合同第六款第3条”办事，我们按该条约的要求递交了书面申请，11月15日，我们按约取回了权属证书。余未行在一审中谎称“之后要签订正式合同了，但联系不上张佳韦”，这是以证明了2点，其一，证明了余未行承认了该“意向合同”是有效的，否则余未行怎么“之后要签订正式合同”呢。其二，如果正如余未行庭审中谎称“之后要签订正式合同了，但联系不上张佳韦”的话，余未行只要通过中介在11月15日前的任何一天都能签订正式购房合同，但余未行始终没有这样做，说明余未行又一大谎话，事实上，余未行根本不想购房，根本不想签订“购房转让合同”。根据《中华人民共和国合同法》和《购房意向合同》，2010年10月28日，我和丈夫孙承禄按约定到中介处去签“转让合同”，余未行迟迟未到，中介一再催促下珊珊来迟，到后既宣称该“合同”无效，要告我们，中介同她谈了2个多小时，最后，余未行仍拒签“转让合同”。2010年10月29日，我们到中介处，中介告知余未行不肯来签“转让合同”，在2013年5月6日庭审中，法官问余未行为何不去签“转让合同”，余未行答“考虑，考虑”。2010年10月30日上午，我们又到中介处，中介告知余未行不会来签“转让合同”。以上事实足以证明余未行拒签“购房转让合同”是余未行违约。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人余未行和被上诉人张佳韦在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，余未行（甲方）、张佳韦（乙方）、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方）于2010年10月17日签订的《购房意向合同》是各方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效。对各方当事人均有约束力，各方均应按约履行。甲、乙双方同意在本意向书签字后13日内签订《杭州市房屋转让合同》。由于案涉房屋系张佳韦及其丈夫孙承禄、女儿孙杲共有，孙杲在2010年9月6日就已在浙江省杭州市国立公证处办理了委托孙承禄作为代理人，委托案涉房屋转让事宜。在余未行对意向书的效力存有异议时，2010年10月28日，张佳韦及其丈夫孙承禄就到杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司景芳店，经办人与余未行联系后，余未行亦到该门店。余未行要求张佳韦出具书面的共有权人追认书，张佳韦则表示张佳韦夫妻有权签订房屋转让合同，故无须进行书面追认，最终双方未签订房屋转让合同。10月29日，张佳韦夫妻再次到杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司门店，经办人与余未行联系，余未行称需要考虑而未到场。10月30日下午张佳韦夫妻到我爱我家总部申请取回房产权属证书。上述事实表明，在2010年10月17日签订的《购房意向合同》之后，意向合同约定签订《杭州市房屋转让合同》的13日内，张佳韦及其丈夫孙承禄持有孙杲的委托书，二次前往杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司门店，欲与余未行签订《杭州市房屋转让合同》，经杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司门店的经办人联系余未行均未果，最终造成双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。现余未行向张佳韦主张双倍返还定金，并未能举证证明张佳韦在房屋交易过程中存在违约行为并导致交易最终不能完成的证据。故原审法院驳回余未行的诉讼请求并无不当。综上，余未行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由余未行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年八月三十日
书 记 员 项 琳