北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第03993号
申请再审人（一审被告，二审上诉人）：苑金华，女，1980年12月24日出生。
委托代理人：李鸿鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人：袁爱军，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：潘新民，男，1953年11月22日出生。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：潘涛，男，1979年12月26日出生。
以上二被申请人之委托代理人：张浩，北京杉树律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：任荣，男，1972年11月3日出生。
被申请人（一审被告）：王彩华，女，1942年9月19日出生。
申请再审人苑金华因与被申请人潘新民、潘涛、任荣、王彩华房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）一中民终字第16109号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月3日作出（2013）高民申字第02717号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。苑金华及委托代理人李鸿鹏，潘新民、潘涛及委托代理人张浩到庭参加诉讼，被申请人任荣、王彩华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年7月9日，潘新民、潘涛起诉至北京市海淀区人民法院称，2000年9月，因任荣曾向我借款37万余元无法偿还，王彩华、任荣自愿以其继承所有的海淀区中关村北一条X室房屋抵债，我增补差价后取得房屋所有权。由于此房当时不具有上市条件，无法办理过户手续，双方约定房屋先行交付，房屋产权证存放在我处，待国家政策出台后再办理过户手续。2000年3月，我与儿子潘涛入住此房。2005年国家政策已出台，所涉房屋可以办理过户手续。王彩华、任荣及王彩华之女任萍与我再次签订合同，约定在2005年10月前办理所有过户手续，但此后他们一直借故拖延，拒不办理过户手续。2009年5月，任荣主动约我商谈过户事宜，双方于5月7日再次签订合同，约定王彩华、任荣于2009年5月底前将所涉房屋产权过户到潘涛名下，如到期不能履行，王彩华、任荣承担违约责任。2009年5月21日，王彩华、任荣与苑金华签订《存量房屋买卖合同》，将房屋卖与苑金华。苑金华明知此房已经出售给他人，依然恶意串通与王彩华、任荣虚假签订购房合同。王彩华、任荣与苑金华的行为侵犯了我的合法权益，现诉至法院要求确认王彩华、任荣与苑金华签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求他们承担本案诉讼费。
苑金华答辩称，2009年5月，我通过中介公司在网上得知争议房屋出售信息，我即以95万元的价格购买了此房。2009年5月22日，我取得了该房屋产权证。我在买房屋前与王彩华、任荣不认识，根本不存在恶意串通的情况。现不同意潘新民、潘涛的诉讼请求，要求法院予以驳回。
王彩华、任荣未口头答辩或提交书面答辩。
北京市海淀区人民法院一审查明，王彩华与任宝玉系夫妻，婚后生育任荣、任萍两子女。位于北京市海淀区中关村北一条X号房屋（以下简称X号房屋）系王彩华与任宝玉夫妻共同财产，任宝玉去世后，其家庭内部对上述房产未进行分割。2002年3月3日，任萍写下弃权证明，声明放弃X号房屋中继承任宝玉的份额，并将该继承份额转给任荣。2002年6月7日，王彩华写下弃权证明，将其对X号房屋中本人及应继承份额全部给任荣继承。因任荣向潘新民借款30万元未还，2002年6月4日，任荣与潘涛签订《抵押合同》，约定：“双方商定如任荣能在叁个月内将此款全部还齐，交全款后，潘新民须在壹个月内将此房和手续交还对方，如超过此限期潘新民有全部处理此房的权力。注：其母王彩华和其姐任萍的放弃手续已交给对方。”后任荣未按期偿还上述欠款，2002年9月18日，潘新民与王彩华、任萍、任荣达成《还款协议》，约定：借款人同意用该房产做此借款担保，在担保期内不得挪做它用。借款人未能偿还借款，潘新民将永久支配、使用此房，借款担保方不得以任何理由妨碍潘新民使用、支配此房。……”2004年8月7日，潘新民作为买方与卖方王彩华、任荣签订《买卖合同》，约定潘涛（潘新民之子）购买X号房屋，房款、住房已交割完毕，故双方应守信办理正式过户手续。如王彩华、任荣不在短期内办好继承、更名过户一事，潘新民将视购买此房为王彩华、任荣共同欺诈。2004年9月30日，王彩华、任荣作为甲方与乙方潘新民、潘涛共同写下房款交付情况说明，内容为：“2000年9月，交付任荣人民币叁拾柒万元正。2002年9月，因房价上涨甲方要求又达成协议至签订本协议前，王彩华、任荣又领取人民币陆万元，合计人民币肆拾叁万元正。2004年8月到签订本合同，就购买此房达成最后一致，此房产已视为过户，故房价涨跌再与房款无关，不得反悔。”2005年1月20日，王彩华、任荣、任萍（甲方）与潘新民、潘涛（乙方）再次签订《买卖合同》，约定：甲方将位于海淀区中关村北一条X室（原X楼丙，房主任宝玉已去世）两居室楼房出售给乙方，房价款43万元，在2000年9月甲方将房交乙方使用，乙方将房款全部交清，过户费自理，买卖此房已形成既定事实，但因国家政策，过户手续一下未能办理，现国家政策已出台，此房产权单位已正在办理上市的工作，故在此签订此合同。约定王彩华、任荣保证在潘新民指定的时间内，即2005年10月份前办好过户所需的公证书、证件，包括积极督办原产权单位开具所需上市证明材料。后任荣、王彩华未配合潘新民、潘涛办理产权过户手续。2009年5月7日，王彩华、任荣与潘新民再次就房屋过户事宜达成协议，约定任荣、王彩华共同继承X号房屋，办理遗产公证后，到房管部门将产权变更到潘涛名下，并于5月底前办理完毕。并约定了卖方的违约责任。2009年5月7日，任荣与王彩华共同取得X号房屋所有权证，其中任荣占共有份额的25%，王彩华占共有份额的75%。此后，王彩华、任荣并未依合同约定将产权过户至潘涛名下。2009年5月21日，王彩华、任荣作为出卖人与买受人苑金华签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定苑金华购买X号房屋，房屋成交价格为40万元。后苑金华按40万元交纳了相关税、费。2009年5月22日，苑金华取得X号房屋所有权证书。
庭审中，潘新民、潘涛提供了公证书，用以证明本案争议房屋所在小区在2009年3月至7月间房价为19000元至25000元间，未有下降，任荣、王彩华、苑金华交易价格明显低于正常市场价。对上述证据的真实性苑金华予以认可，但对证明内容不予认可。就此苑金华提供收条一张，证明任荣收取其购房款95万元的事实。对此收条的真实性，潘新民、潘涛均不予认可。
另查，苑金华在购买X号房屋时并未到现场看房，也未向王彩华、任荣主张过看房。本案在审理过程中，王彩华、任荣经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
北京市海淀区人民法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、《抵押合同》、《还款协议》、《买卖合同》、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《公证书》、收条等证据材料在案佐证。
北京市海淀区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王彩华、任荣、任萍与潘新民、潘涛所签订的《买卖合同》及双方于2009年5月7日再次就房屋过户事宜达成的协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2009年5月7日，任荣、王彩华在取得X号房屋所有权证后，理应按合同约定配合潘新民、潘涛办理产权过户手续。2009年5月21日，王彩华、任荣与苑金华签订《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋卖与苑金华，后苑金华取得X号房屋所有权证。商品房买卖属重大财产交易行为，苑金华作为房屋买受方，在购买房屋之前理应对房屋的现状及是否有他人居住等相关情况进行核实。潘涛、潘新民于2000年3月一直居住在X号房屋中，如苑金华在购房时经过看房即可获知X号房屋实际居住人情况。本案中，苑金华称购房时在外地，且王彩华称在此房屋中居住，故没有看房子，也没有要求过看房，其行为有违交易常理。基于上述理由，王彩华、任荣与苑金华于2009年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》确已侵害了潘新民、潘涛的合法权益，应为无效。王彩华、任荣经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：确认与王彩华、任荣与苑金华于二OO九年五月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为无效。
苑金华不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。潘新民、潘涛提交的房屋买卖合同证据材料不具有真实性，不能认定该合同有效。苑金华对潘新民、潘涛与王彩华、任荣之间是否存在房屋买卖关系并不知情，苑金华基于客观原因没有看房符合情理，原审判决认定王彩华、任荣与苑金华恶意串通损害潘新民、潘涛的利益，该理由不能成立。故请求撤销原判，依法改判。对此，潘新民、潘涛答辩称，不同意苑金华的上诉理由和请求，同意原审判决，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王彩华、任荣、任萍与潘新民、潘涛就X号房屋所签订的《买卖合同》及双方于2009年5月7日再次就X号房屋过户事宜达成的协议合法有效。双方合同已实际履行，只待办理房产过户。王彩华、任荣在取得X号房屋所有权证后，未依约配合潘新民、潘涛办理房产过户手续，而于2009年5月21日另与苑金华签订《北京市存量房屋买卖合同》，又将X号房屋卖与苑金华。苑金华虽取得X号房屋所有权证，但苑金华在购房之前未看房，未对X号房屋的现状及是否有他人实际居住等相关情况进行核实，如苑金华看房，即可获知X号房屋已由实际居住人购买的情况。因此，对于重大财产交易，苑金华未看房未核实相关情况，就与王彩华、任荣急于交易的行为，有违交易常理，且该交易行为侵害了潘新民、潘涛的合法权益，应为无效。故原审判决确认王彩华、任荣与苑金华于2009年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并无不当。苑金华的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。王彩华、任荣经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百三十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
苑金华申请再审称：1、原审仅以苑金华未看房即认定其买房行为违反常理、存在恶意，属证据不足。苑金华的购房行为合法、合理，尽到了审慎审查义务，属于善意买受人。原审法院认定苑金华购买诉争房屋的价款是人民币40万元，与事实不符，评估报告可以证实苑金华以95万元购买房屋属于合理价格；2.原审适用法律错误。苑金华与任荣、王彩华之间的房屋买卖过程不存在恶意串通情形，原审法院以《合同法》第五十二条作为依据判决买卖合同无效，属法律适用错误；3.北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第21024号民事判决认可苑金华已经依法取得了诉争房屋产权证，银行基于登记公信力已经取得抵押权，上述判决与原审判决同时存在，导致本案所有权与抵押担保存在司法冲突。故请求：撤销北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第16109号民事判决及北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第20804号民事判决；依法改判。
被申请人潘新民、潘涛辩称：1.申请人所述其与任荣、王彩华并不认识，没有充分理由排除三人之间存在恶意串通；2.申请人考察诉争房屋周边的房屋，却不去涉案房屋看房不符合常理；3.原审我方已经证明房屋出卖价款既使是95万元也远低于市场价格。申请人所说的评估报告是虚假的，不能作为价格合理的依据；4.申请人所提王彩华的公证授权存在自相矛盾的情形，我方对抵押权诉讼结果亦不予认可。综上，苑金华的再审申请没有事实及法律依据。故请法院驳回其再审请求，维持原判。
本院再审确认原审法院查明的事实。
再审期间，苑金华为证明其再审理由，提交了以下证据材料：证据一、房屋所有权证书（X京房权证海字第0844**号、X京房权证海字第0844**号）、任荣、王彩华居民户口薄、公证书及房屋权属登记信息查询申请表；证据二、苑金华向谢洪涛借款的借条、银行对账单及谢洪涛出庭证言；证据三、任荣2010年10月27日出具的声明、报警录音及钟鹏程出具的情况说明及出庭证言；证据四、北京市存量房屋买卖合同、房地产抵押估价报告、北京市存量房买卖贷款服务合同；证据五、房屋所有权证书（X京房权证海字第0853**号）、（2011）海民初字第21024号民事判决书及（2011）一中民终字第10109号民事判决书等。潘新民、潘涛对苑金华提交的上述证据不予认可，认为与苑金华的再审理由、请求之间不存在关联性。潘新民、潘涛为反驳苑金华再审理由及请求，提交了以下证据材料：证据一、苑金华在历次诉讼中关于如何得知售房信息、钟鹏程、付款地点、看房事项、收房、任荣等六个情节表述相互矛盾，违背日常生活经验，存在不真实陈述的归纳；证据二、关于诉争房屋当时市场价格的补充证据（录像）。苑金华对潘新民、潘涛提交的上述证据的关联性不予认可。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第十条规定：再审中“新的证据”应符合以下条件之一，（一）原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据；（二）原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据；（三）原审庭审结束后原作出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据。当事人在原审中提供的主要证据，原审未予质证、认证，但足以推翻原判决、裁定的，应当视为新的证据。苑金华提交的上述证据材料，均不符合司法解释关于再审新证据的规定，且不足以证明其再审主张，本院不予采信。潘新民、潘涛提交的苑金华在历次诉讼中的陈述归纳，对其中合理部分，本院予以采信；其他证据材料与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应依合同约定，全面、诚实履行合同。王彩华、任荣、任萍与潘新民、潘涛就诉争房屋所签订的《买卖合同》及双方于2009年5月7日再次就诉争房屋过户事宜达成的协议合法有效。双方合同已实际履行，只待办理房产过户。王彩华、任荣在取得诉争房屋所有权证后，违反合同约定，另行将诉争房屋卖与苑金华。苑金华虽取得诉争房屋所有权证，但苑金华在购房之前未看房，未对诉争房屋的现状及是否有他人实际居住等相关情况进行核实，如苑金华看房，即可获知诉争房屋已由实际居住人购买的情况。因此，对于重大财产交易，苑金华未看房未核实相关情况，即与王彩华、任荣急于交易的行为，有违交易常理，且该交易行为侵害了潘新民、潘涛的合法权益，应为无效。原审判决确认王彩华、任荣与苑金华于2009年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并无不当。苑金华申请再审理由，无事实和法律依据，本院不予支持。王彩华、任荣经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）一中民终字第16109号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一四年十月十三日
书 记 员 秦梦晨