上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初8075号
原告：丁才军，男，1972年12月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：严希勇，上海创远律师事务所律师。
被告：上海民鼎房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：王维强，总经理。
委托诉讼代理人：王国兵，男，上海民鼎房地产经纪有限公司工作。
原告丁才军与被告上海民鼎房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告丁才军及委托诉讼代理人严希勇、被告上海民鼎房地产经纪有限公司的法定代表人王维强及委托诉讼代理人王国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁才军诉称，2016年3月22日，原告与案外人何某某在被告处签订《不动产买卖意愿书》和《上海市房产买卖合同》，买卖房屋位于上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称讼争房屋)，房屋面积为127.29平方米，成交价为165万元(人民币，下同)，合同约定违约金为总房价的20%即33万元，签约当时，原告收到何某某支付的购房款65万元。2016年9月初，被告告知原告，案外人顾某某愿意以237万元购买讼争房屋。原告表示上述买卖合同未解除，不能再签买卖合同。被告表示能帮助原告解除上述合同，原告信以为真。2016年9月17日，原告与顾某某就讼争房屋签订《房地产买卖居间协议》，合同约定2016年12月11日后交易。原告于2016年9月17日收到定金2万元。2016年10月11日，因被告的原因造成原告一房两卖的事实，原告无奈与何某某解除房屋买卖合同，退还购房款65万元，并赔偿45万元，双方于当日签订《解约协议书》，现该《解约协议书》已经履行完毕。因被告当时不同意解除该房的网上锁定，原告无法再次卖房，被迫支付被告居间服务费7万元。2016年11月1日，顾某某向法院起诉要求解除与原告签订的《房地产买卖居间协议》并双倍返还定金共4万元，现该判决已生效，原告已支付该赔偿款。原告就讼争房屋与何某某、顾某某的房屋买卖均未实际完成，故原告不应该支付该房屋两次买卖的居间服务费，且根据合同约定，居间服务费由买方承担。两次房屋买卖合同无法正常履行系被告原因所致，故不应由原告承担支付违约金的责任。被告为了不当利益，知道且应当知道一房两卖的法律风险，直接导致原告不得不赔偿何某某45万元、赔偿顾某某2万元，根据侵权责任法的规定，被告的行为构成侵权，原告的损失47万元应由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告退还原告居间服务费5万元；2、被告退还原告房屋违约金2万元；3、被告赔偿原告损失45万元。
被告上海民鼎房地产经纪有限公司辩称，其公司按正常房屋交易手续办理和收取服务费属于合法行为，房屋买卖合同中明确约定违约金和违约赔偿服务费，讼争房屋的两次交易都是原告由于自身原因违约导致按合同约定赔偿，与其公司无关，其公司不存在侵权和违规。居间服务费共有2笔，第一笔4万元，其公司当时已完成全部居间服务，原告自身提出违约，且之后其公司一直积极帮助原告处理其违约后的后续赔偿事宜，应该是按65万元赔偿，后来其公司帮原告谈成了45万元；第二次原告再次违约，其公司本应该按2%收取费用，后来只收了3万元还少收了费用，故不同意原告要求返还居间服务费7万元和赔偿损失45万元的诉讼请求。
经审理查明，2016年3月22日，案外人何某某作为买受方(甲方)与被告作为中介方(乙方)签订《不动产买卖意愿书》，约定何某某意愿委托被告居间购买原告所有的讼争房屋，成交价为165万元，付款方式约定为签署《上海市房地产买卖合同》后当日内支付人民币陆拾伍万元整，甲方要求申请人民币壹佰万元整的购房贷款用以支付部分房价款，该手续由甲方委托乙方/自行办理；其中第二条(一)约定为“甲方于签订本意愿书之同时，须给付乙方人民币陆拾伍万元整”；第六条佣金支付约定为“甲方于签订《上海市房地产买卖合同》时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金，原出价意向金则转作房款的一部分，且甲方须负担契税及购买房屋所需相关费用。如买卖合同事后因故解除时(含买卖双方合意解除契约)，甲方仍应依成交价2%支付给乙方作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的费用及承担相关违约责任”。同日，原告在该《不动产买卖意愿书》第二页下方的《卖方签认书》上签名并署身份证号及联系电话，该《卖方签认书》除最后一个条款前的方框内打钩和空白划线处手工填写内容外，其余条款空白划线处均未填写或在方框内打钩，该打钩条款的内容为“卖方签订《卖方签认书》后，反悔不卖或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，卖方同意依成交价2%给付乙方作为市场(营)销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用”。同日，原告和案外人王伟飞作为卖售人(甲方)与何某某作为买受人(乙方)就讼争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，该合同的网上合同签订时间为2016年3月22日15时40分33秒。该《上海市房地产买卖合同》的补充条款(一)12条约定：乙方支付甲方定金650,000元整，大写(陆拾伍万元整)如甲方违约向乙方双倍赔偿定金。13条为：本补充条款若与正文内容不一致的，以本补充条款为准。当日，原告收到何某某支付的购房款65万元。
2016年9月17日，原告作为出卖方(甲方)、被告作为居间方(丙方)与案外人顾某某作为买受方(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定讼争房屋总房价款为237.50万元，意向金转定金为2万元；其中第六条居间报酬约定“《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，乙方应于丙方居间成功时按照本协议第二条约定总房价款的2%支付丙方佣金，乙方同意丙方可以转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在丙方居间成功后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依法收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金”；第七条签约承诺约定：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效或无法履行的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的2%。本条款独立发生法律效力；另双方在其他约定中写明“双方约定2016年12月11日后交易”。同日，原告并代案外人王伟飞作为出卖方(甲方)与顾某某作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定讼争房屋总房价款为237.50万元等内容。
2016年9月29日和同月30日，原告向何某某通过银行转账退还讼争房屋的购房款共计65万元。
2016年10月11日，原告与何某某签订《解约协议书》，约定双方终止履行2016年10月11日所签订的上海市房地产买卖合同，原告作为违约方在协议签订之日返还何某某65万元并赔偿何某某45万元。2016年10月11日，何某某向原告出具收到讼争房屋违约赔偿金45万元的收据。
2016年10月11日，被告向原告出具“收款收据”一份，载明“付款金额4万元整，付款理由为赔偿佣金，惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室”。同日，被告还向原告出具“收据”一份，载明“今收到丁才军支付给民鼎房地产房屋违约金加中介费，惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室，人民币叁万元整”。
2016年11月1日，案外人顾某某向本院起诉本案原告及案外人王伟飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日判决：一、解除顾某某与丁才军就坐落于上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、丁才军、王伟飞应于本判决生效之日起十日内支付顾某某双倍定金合计4万元。2017年1月7日，原告向顾某某通过银行转账支付了40,200元。2017年1月9日，顾某某向原告出具收到40,200元的收据。
以上事实，由当事人陈述、《不动产买卖意愿书》、《卖方签认书》、《上海市房地产买卖合同》、《解约协议书》、银行转账汇款凭证、收款收据、收据、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、(2016)沪0115民初77732号民事判决书等证据证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于被告是否应赔偿原告45万元的问题。原告通过被告居间出售讼争房屋给案外人何某某的过程中，原告与何某某间签订了《不动产买卖意愿书》、《上海市房地产买卖合同》并进行了网上合同的签约登记，后原告通过被告居间与何某某签订了《解约协议书》并返还何某某已付房款65万元及赔偿45万元的行为，因原告当时系讼争房屋的所有人，有权对其所有的房屋进行处分，其就讼争房屋与何某某发生房屋买卖关系和终止房屋买卖关系均系原告自主决定作出的真实意思表示，且终止房屋买卖关系时按《上海市房地产买卖合同》的约定必然会产生违约赔偿金的问题，原告对此应当是明知且完成能预见到，赔偿金额系原告与何某某之间以《解约协议书》协商确定的数额，而并非约定该45万元赔偿款系属于被告的给付或赔偿义务，故原告要求被告赔偿45万元的诉求，于法无据，本院不予支持。
关于被告于2016年10月11日向原告收取的4万元是否应退还的问题。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。原告签名确认的《卖方签认书》中的条款有若干空白划线处均未填写内容，有三项条款属于带方框的选择性条款，仅在最后一个条款的方框内打钩和空白划线处手工填写数字“2”的内容外，其余条款的方框内均未打钩，由此可见，原告当时在该《卖方签认书》上签名时，对仅有的打钩及手工填写的内容不可能不注意到，故对于原告抗辩认为该约定系格式条款不产生法律效力的意见，本院不予采纳。审理中，被告自认其向原告收取的第一笔居间服务费4万元，系根据《卖方签认书》中最后一个打钩条款的约定，因原告作为卖方反悔不卖，卖方应按165万元的2%即33,000元，加上后续贷款服务及解约服务费7,000元给付的必要费用。本院认为，该4万元中的33,000元系符合原、被告双方间就原告作为卖方反悔不卖后，原告应给付被告作为市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用的约定，原告应当按约履行自己的义务，但其余的7,000元即使如被告所述系贷款服务及解约服务的费用，均属于居间活动的费用，应由居间人负担，且被告在按约定可取得33,000元服务费的前提下再收取7,000元费用显然缺乏依据，故该7,000元应由被告退还给原告。
关于被告于2016年10月11日向原告收取的3万元是否应退还的问题。原告认为该3万元中的2万元是退给案外人顾某某的房屋违约金，剩余的1万元是中介费，因顾某某已通过诉讼取回了定金和违约金各2万元，故被告保留该2万元无依据，应退还给原告；剩余的1万元因被告居间工作未完成，故亦应退还给原告。被告则认为，其确实因原告与顾某某就讼争房屋的居间买卖而向原告收取了第二笔居间服务费3万元，因原告违约，其可以按约定的2%收取费用，本来其当时与原告协商一致达成支付5万元的合意，其中3万元是中介费，2万元是用来给顾某某的违约金即指定金，但当天原告因现金不足，只给了其3万元现金，其余款项至今未付。本院注意到，被告出具的该收据上明确载明系房屋违约金加中介费3万元，显然原告所称的3万元系违约金2万元和1万元中介费更为合理，对被告所述的3万元均为中介费的主张，本院不予采纳。现原告与顾某某于2016年9月17日所签的《房地产买卖居间协议》已被生效判决书判决解除，原告亦已向顾某某履行了定金双倍返还的违约责任，而被告在2016年9月17日促成原告与顾某某签订《房地产买卖居间协议》时，明知原告就讼争房屋与何某某之间由其促成签订了《上海市房地产买卖合同》并在网上进行了登记且尚未解除或终止履行，审理中，原、被告当庭承认，当时与顾某某签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》时确实均未向顾某某如实披露讼争房屋已与何某某签订了相关买卖合同的情况，根据相关法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，显然被告在为原告与顾某某间的居间服务中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，而《房地产买卖居间协议》第六条关于居间报酬的约定已与相关的法律规定相违背；此外，《房地产买卖居间协议》第七条签约承诺中关于支付2%的居间服务补偿金的前提是因签署人无权代理或无权处理，而原告是当时讼争房屋的所有权人，不符合该条款的约定条件，被告据此收取原告房屋违约金加中介费3万元，于法无据，故原告要求被告退还房屋违约金2万元和中介费1万元的请求，本院予以支持。综上，被告应退还原告居间服务费17,000元及房屋违约金20,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海民鼎房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告丁才军居间服务费17,000元和房屋违约金20,000元，共计37,000元；
二、驳回原告丁才军的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9,000元(原告丁才军已预交)，减半收取计4,500元，由原告丁才军负担4,137.50元，被告上海民鼎房地产经纪有限公司负担362.50元，被告负担之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡雪梅
二〇一七年三月三日
书记员 季姗姗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。