河北省井陉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）井民一初字第00222号
原告高永军。
被告廉彦军。
被告高玉萍。
原告高永军诉被告廉彦军、高玉萍为确认合同有效之诉一案，本院2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告高永军、被告廉彦军到庭参加诉讼，被告高玉萍经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告高永军诉称，被告廉彦军、高玉萍系夫妻关系，经营煤炭生意，于2014年4月至2014年7月先后多次向原告借款1642700元，用于煤炭经营。双方口头商定借期一个月，因为是朋友关系未约定利息。借款到期后，原告多次索要，二被告以经营困难为由未能偿还借款。由于二被告经营困难，不能偿还借款，在原告多次催要下，双方于2014年9月1日签订了房屋买卖协议，协议约定：二被告将其国仕山H1号楼2单元1704室、剑桥春雨9号楼1101号和剑桥春雨9号楼1701号三处房屋共折价1642700元，折抵所欠原告的欠款1642700元，三处房产归原告所有。合同签订后，二被告将原购房合同及钥匙交付给原告，国仕山房屋经原告同意暂时由二被告使用，三处房屋均未办理房产证。现原告要求办理房屋相关手续，被告不予配合，为此特提起诉讼，要求确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，原告购买的三处房屋归原告所有。
为证明自己的主张原告提供如下证据：
1、电子银行业务回单、资金往来信息结果表，载明2014年4月29日高永军通过网银转给廉彦军500000元，2014年5月6日高永军转给廉彦军100000元（中国民生银行），并安排其会计谷利强通过网银同日转给廉彦军600000元，2014年5月7日高永军安排其会计谷利强通过网银转给廉彦军300000元，2014年5月22日、7月5日高永军分两次转给廉彦军的会计田彩红共140000元，上述转款共计164000元。
2、认购协议书一份，协议书二份，证实高玉萍购买石市三套房产。
3、高永军（甲方）与廉彦军、高玉萍（乙方）于2014年9月1日签订的买卖协议，证实廉彦军、高玉萍将石市三套房产转让给高永军，以抵顶所欠高永军的1642700元。
被告廉彦军对原告所诉及提供的证据无异议。
经审理查明，二被告系夫妻关系，原告高永军经营井陉县永安煤业有限公司，被告廉彦军经营井陉县富地煤业有限公司。高永军、廉彦军存在资金和业务往来。2014年4月至2014年7月，廉彦军多次向高永军借款共计1642700元，因未能按时偿还，原告高永军提供其与被告廉彦军、高玉萍于2014年9月1日签订的“经甲乙双方协商，就房产转让一事达成如下协议：一、转让房产为：高玉萍名下国仕山H1号楼2单元1704室及剑桥春雨9号楼1101号、剑桥春雨9号楼1701号，购买合同附后。二、转让价格为：人民币1642700元，大写：壹佰陆拾肆万贰仟柒佰元整。三、乙方（指廉彦军、高玉萍）保证该房产合法、不存在任何纠纷。四、自协议签订之日起，不论双方是否办理房产过户手续，该房产所有权归甲方（指高永军）所有，在甲方要求乙方搬出之前，乙方可继续居住，但不得以该房产做任何抵押。五、未尽事宜，双方协商解决”的买卖协议。协议签订后，廉彦军、高玉萍将“国仕山H1号楼2单元1704室”的认购协议书、“剑桥春雨9号楼1101号”和“剑桥春雨9号楼1701号”的协议书原件交给高永军。三处房屋均未办理房产证。
“国仕山H1号楼2单元1704室”的认购协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积109.03平方米，单价6226元／平方米、总房价678821元，交款日期为合同签订之日即2013年5月2日。“剑桥春雨9号楼1101号”的协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积约54平方米，单价4855元、总价262170元，合同签订时间为2009年10月13日。“剑桥春雨9号楼1701号”的协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积约54平方米，单价4980元、总价268920元，合同签订时间为2009年10月13日。
根据高汉生的诉前财产保全申请，本院于2014年11月20日作出了（2014）井立保字第00240-1号民事裁定书，查封了高玉萍名下石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼一套，查封期限自2014年11月20日起至2016年11月19日。在高汉生诉井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍为买卖合同纠纷一案中，廉彦军就此裁定曾向本院提出申请复议，认为诉争房产在2014年9月1日已出售并交付给了高永军，井陉县人民法院查封廉彦军和高玉萍个人名下的房产是错误的，申请解除查封。本院于2015年1月20日对廉彦军的复议作出回复：驳回了廉彦军要求解除对石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼的查封申请。并于2015年1月27日作出了“一、在本判决生效后十日内，被告井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍给付原告高汉生764736元及利息（利息自2014年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付至货款付清之日）。二、驳回原告高汉生的其他诉讼请求。案件受理费13772元，保全费5000元，共计18772元，由被告井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍负担14772元，原告高汉生负担4000元”的（2015）井民一初字第00018号民事判决书。本院在执行（2015）井民一初字第00018号生效民事判决书时，原告高永军对执行标的（石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼）向本院提出书面异议，本院于2015年4月9日作出了“驳回案外人高永军对本案执行标的石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼提出的执行异议”的（2015）井执字第00173-2号执行裁定书。原告高永军不服该裁定，于2015年4月14向本院提出案外人执行异议之诉，要求法院排除对国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼的执行。
（2015）井民一初字第00018号案进入执行程序后，本院依法委托石家庄天成房产地产评估有限公司对位于石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号住宅楼2单元1704房屋进行评估，石家庄天成房地产评估有限公司于2015年5月5日作出了天成（2015）估字第20150504号评估报告，确定估价对象在估价时点2015年4月24日公开市场下的评估价值为1274200元。
为经营井陉县富地煤业有限公司，廉彦军除与高永军、高汉生存在债权、债务关系外，还与井陉县泽丰煤炭有限公司［（2015）井民一作初字第00029号民事调解书确定井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍欠井陉县泽丰煤炭有限公司煤款2049360元］、卢建民［（2014）井民一初字第00529号民事调解书确定廉彦军、高玉萍欠卢建民借款500000元］、王素忠［（2015）井民一初字第00189号民事判决书确定廉彦军欠王素忠借款400000元］等人存在债权、债务关系。
本案在审理过程中，原告高永军向本院提出变更诉讼请求申请，仅要求确认买卖协议有效，放弃要求确认涉案三套房产归高永军所有的诉求。
上述事实，有当事人陈述、汇款凭证、买卖协议、认购协议书、裁定书、判决书、调解书、评估报告等可证。
本院认为，原被告之间签订的买卖房屋协议，系在人民法院依法采取保全措施之后且已有部分债权人对廉彦军夫妇提起诉讼的情况下提供，原被告双方的买卖房屋协议未经过房产管理部门办理变更登记或者备案登记，甚至未通知房产开发或者销售部门，也未经房屋物业管理部门知晓，对协议签订时间的真实性不能排除合理怀疑。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产。从协议内容分析，被告廉彦军、高玉萍夫妇在经营井陉县富地煤业有限公司期间购置了“国仕山H1号楼2单元1704室”、“剑桥春雨9号楼1101号”、“剑桥春雨9号楼1701号”多套房产，购置房产的资金来源于井陉县富地煤业有限公司的经营收入或他人的债权，为经营井陉县富地煤业有限公司廉彦军与高永军、高汉生、卢建民、王素忠、井陉县泽丰煤炭有限公司等人发生的债权债务关系尚未终结前，二被告就用较大价值的三套房产以较低的价格转让给其中的一个债权人即原告高永军，该行为侵犯了其他债权人实现债权的权利。原告所称房产交易，既未办理转让登记，又非合理对价，更未实际占有，原告未依法取得“国仕山H1号楼2单元1704室”房产的所有权。“石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼”仍系廉彦军、高玉萍夫妇所有的房产，高永军与廉彦军、高玉萍签订买卖协议因侵犯第三人利益而不符合法律规定而无效，原告高永军不能依据该买卖合同取得三处房产的所有权。高永军可持买卖合同向廉彦军、康玉萍主张债权。故原告要求确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效的理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
驳回原告高永军的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告高永军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 张永生
审判员 高永庭
陪审员 马晓伟
二〇一五年九月十五日
书记员 付春丽
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