山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第813号
上诉人（原审被告）山东联盈房产有限公司，住所地济南市。
法定代表人王建林，总经理。
委托代理人冯艳，山东蕴达律师事务所律师。
委托代理人李善江，山东蕴达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南大华广济工贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人王友德，董事长。
委托代理人田延圣，山东天齐律师事务所律师。
原审第三人中国人民解放军济南军区驻济南铁路水路军事代表办事处，住所地济南市。
法定代表人凤德平，该代表处主任。
委托代理人李贺，男，1979年9月8日出生，汉族，该单位助理员，住济南市。
委托代理人张莉，山东秉明律师事务所律师。
上诉人山东联盈房产有限公司（以下简称联盈公司）因与被上诉人济南大华广济工贸有限公司（以下简称大华公司）、原审第三人中�人民解放军济南军区驻济南铁路水路军事代表办事处（以下简称军事代表办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2013）长民初字第2698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2012年11月30日，大华公司与联盈公司签订《转租合同》一份，合同约定：甲方为大华公司，乙方为联盈公司。甲方将租赁军事代表办事处位于济南市槐荫区纬十二路424号，1-6层面积为2779平方米的沿街综合楼一处转租给乙方。甲方将租赁军事代表办事处房产一切权利和义务转与乙方，乙方享受甲方与军事代表办事处签订合同内容的一切权利。租赁期限最高期限为18年，5年为一个合同段，起租日为甲方与军事代表办事处所定日期。租金与租金的交纳按甲方与军事代表办事处所签合同执行。转租收益金为一次性受益，总�人民币240万元，此收益金为18年共计受益，若不足18年，甲方应退还乙方相应年限受益金。签订本合同一周内，乙方付给甲方定金人民币200万元，其余资金在甲方与军事代表办事处签订正式合同并取得军事代表办事处转租允许后一周内付清余款，最迟在2013年1月15日以前付清受益金。甲方在签订本合同之前已交付军事代表办事处租金人民币150万元，定金中包含此租金。该合同签订后，大华公司于2012年12月4日通过银行转账向联盈公司支付现金200万元，在银行出具的电子银行交易回单中记载的交易用途为租赁费。2013年1月7日，联盈公司与第三人军事代表办事处签订《军队房地产租赁合同》一份，该合同约定：出租方（甲方）为军事代表办事处，承租方（乙方）为联盈公司。甲方自愿将位于山东省济南市槐荫区纬十二路424号沿街综合楼的房屋建筑面积2779平方米，出租给乙�使用。租赁期限自2013年6月1日起至2018年6月1日止。租金总额为8114680元整，年租金为1622936元整，租金按年结算，乙方于每年的6月10日前交付甲方，付款方式为支票或银行转账。在乙方的权利义务中约定乙方不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。2013年11月10日，联盈公司向军事代表办事处提交《申请》一份，载明：“驻济南铁路水路军事代表办事处：我公司承租贵单位纬十二路424号沿街综合楼，按照合同约定允许转租，现申请将该沿街房转租给济南轩宏商贸有限公司，与其签订转租合同，合同内容不违背与贵单位签订的合同条款，我单位作为�产的承租方，承诺对转租行为及造成的后果承担全部义务和责任。望批准转租为盼。二0一三年十一月十日（公司印章）”。同年11月12日，军事代表办事处向联盈公司出具《证明》一份，载明：“我单位同意山东联盈房产有限公司将济南市槐荫区纬十二路424号沿街综合楼转租给济南轩宏商贸有限公司所用，并由山东联盈房产有限公司与济南轩宏商贸有限公司签订转租合同，且合同内容不得违背与我单位签订的原合同。该综合楼产权属济南铁路水路军事代表处、非住宅，共6层，建筑面积2779平方米，山东联盈房产有限公司作为与我单位签订《军队房地产租赁合同》的主体不变，须对其转租行为及造成的后果承担全部义务和责任。其转租单位、经营项目和改造装修等事宜均须按原合同执行，征得我单位同意后方可进行。济南铁路水路军事代表处（印章）二0一三年十一月十二日”。后联盈公司将与军事代表办事处签订的《军队房地产租赁合同》中约定的房产转租给济南轩宏商贸有限公司。现大华公司为要求判令解除与联盈公司于2012年11月30日签订的《转租合同》，判令联盈公司向大华公司双倍返还《转租合同》中约定的定金计款400万元，提起诉讼。
另查，2011年元月14日，联盈公司曾向军事代表办事处交纳100万元租赁保证金和50万元租赁费。2012年11月30日，大华公司与联盈公司签订《转租合同》时，联盈公司既未告知军事代表办事处，也未向其提出过转租申请。诉讼中，军事代表办事处明确表示不同意联盈公司将《军队房地产租赁合同》中约定的房产转租给大华公司。
原审法院认为，2012年11月30日，大华公司与联盈公司签订的《转租合同》及2013年1月7日，联盈公司与军事代表办事处签订的《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真�意思表示，应属有效合同。因租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权不是租赁合同必须考虑的内容，故联盈公司主张大华公司明知在联盈公司未取得房产转租权的情况下，双方签订的《转租合同》无效，不符合有关法律规定，不予支持。虽然双方签订的《转租合同》有效成立，但根据联盈公司已将涉案房产转租他人的行为和军事代表办事处不同意联盈公司向大华公司转租的陈述，双方签订的《转租合同》已不能实现合同目的，故大华公司要求与联盈公司解除《转租合同》的诉讼请求，应予支持。双方签订《转租合同》后，大华公司依约向联盈公司支付款项200万元，虽然在银行出具的交易回单中记载的交易用途为租赁费，但根据《转租合同》的约定，该款项应为定金。《中华人�共和国担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。关于联盈公司主张大华公司要求返还的定金是否超过合同标的额的20%问题，因在双方签订的《转租合同》第四条约定“租金与租金的交纳为按甲方（联盈公司）与军事代表办事处所签合同执行”，第五条约定“转租收益为一次性受益，总计人民币240万元，此收益金为18年共计受益”，根据以上合同约定及联盈公司与军事代表办事处所签《军队房地产租赁合同》中约定的租金总额为8114680元的事实，以及若双方所签《转租合同》的标的额为240万元，大华公司就应向联盈公司支付定金200万元的合同约定也不符合常理，故可认定双方所签《转租合同》的标的总额应为10514680元，综上，大华公司向联盈公司支付的定金200万元并未超过合同标的额的20%。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据该法律规定，由于双方签订的《转租合同》因联盈公司的行为已不能实现合同目的，故大华公司要求联盈公司双倍返还定金400万元的诉讼请求，合理合法，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定判决：一、济南大华广济工贸有限公司与山东�盈房产有限公司于2012年11月30日签订的《转租合同》于判决生效之日起解除。二、由山东联盈房产有限公司于判决生效之日起十日内返还济南大华广济工贸有限公司定金400万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，保全费5000元，由山东联盈房产有限公司负担。
上诉人联盈公司不服原审判决上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的《转租合同》无效。双方签订《转租合同》时，上诉人并未与原审第三人签订《军队房地产租赁合同》，并未取得将涉案房产出租的合法权源，无权将该房产出租，此种情况下，《转租合同》的效力处于不确定的状态。在庭审中原审第三人亦不予追认，因此双方签订的《转租合同》无效。二、被上诉人交付上诉人�200万元应系租金而非定金。被上诉人在打款时，清楚说明款项用途为“租赁费”，上诉人收到款项后亦未提出异议，双方意思表示真实，200万元只是租金，不是定金。既然被上诉人并未给付上诉人“定金”，本案不应适用定金罚则。三、即使定金条款成立，约定的定金数额亦超过了法律规定；同时被上诉人不履行合同义务，无权要求返还定金。1、根据《转租合同》第六条，双方认可的合同金额是受益金240万元。根据《担保法》司法解释第121条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十部分无效”之规定，本案定金数额不应超过48万元，超过部分应系无效。根据《转租合同》第七条，200万元不只是定金，还包括上诉人已交付的150万元租金。第七条是双方对第六条“定金”的补充说明，如认定《转租合同》有效，定金条款成立，该条对双方具有约束力，定金亦不应为200万元而应当是50万元。2、原审认定双方所签《转租合同》的标的额应为10514680元，没有事实依据，更于法无据。根据合同相对性原则，合同只对双方当事人具有约束力。《军队房地产租赁合同》对被上诉人没有约束力，原审庭审中第三人亦不同意将房产转租被上诉人。原审法院根据《转租合同》第四条、第五条认定转租合同的标的额为10514680元，于法无据。3、被上诉人无权要求返还定金。上诉人与第三人签订《军队房地产租赁合同》后，被上诉人拒绝按照合同约定支付租金，拒绝履行转租合同，违约在先，导致涉案房产长期闲置，给上诉人造成巨大损失。因此，被上诉人无权要求返还定金。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人大华公司答辩称，一、双方的转租合同合法有效。该合同签订后，被上诉人按约向上诉人支付定金200万元。根据转租合同第六条的约定，上诉人在合同成立后，应积极主动履行“取得军代处转租允许”的义务，上诉人确已向军事代表办事处提出了转租申请并得到了允许，但上诉人申请将涉案楼房转租给济南轩宏商贸有限公司，而非被上诉人。上诉人取得军事代表办事处将涉案楼房转租给被上诉人的条件已经成就，但上诉人以自己的行为恶意不履行合同义务，构成违约。本案系上诉人违约导致合同目的不能实现，上诉人应承担违约责任。二、涉案标的额为10514680元，200万元定金没有超出法律的规定。《转租合同》的主体系上诉人与被上诉人，该合同对租金和收益分别进行了约定，证明租金和收益金均是被上诉人在履行合同过程中需向上诉人支付的款项。根据《转租合同》第二条、第四条及《军队房地产租赁合同》第四条的约定，本案涉案标�额应为10514680元，其20%为2102936元，因此，《转租合同》约定的200万元定金没有超出法律规定。三、被上诉人支付的200万元系定金而非租金。根据《转租合同》第六条的约定，被上诉人在约定期限内按约定数额向上诉人支付了200万元款项，尽管银行回单用途为“租赁费”，但支付的数额、支付期限均与合同对定金的约定一致。该200万元应系合同约定的定金。请求维持原判。
原审第三人军事代表办事处述称，对一审关于第三人的判决结果没有异议，关于其他的事实认定及法律认定问题同意上诉人的意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，大华公司与联盈公司签订的《转租合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。该合同签订后，如联盈公司不能取得涉案房屋的承租权，无法向大华公司转租并交付房屋，则应承担相应的违约责任，而非导致合同无效。联盈公司主张双方签订的《转租合同》无效，于法无据，本院不予采信。联盈公司与军事代表办事处签订租赁合同后，经军事代表办事处许可已将房屋转租济南轩宏商贸有限公司，联盈公司的行为表明其不再履行与大华公司的《转租合同》，其行为显属违约，应承担违约责任。大华公司在《转租合同》签订后，向联盈公司付款200万元，该款项的支付时间及数额，与双方合同第六条的约定相符，因此，该200万元款项的性质应为定金。关于本案定金数额是否超过法律规定的标准问题，本院认为，大华公司与联盈公司之间为转租合同关系，从双方合同内容看，大华公司应向联盈公司支付的合同价款包括了租金和受益金两部分，大华公司既要将联盈公司向其出租人支付的租金支付给联盈公司，还要另行�付受益金。因《转租合同》签订时军事代表办事处与联盈公司尚未签订租赁合同，《转租合同》中未记载具体租金数额，但双方已明确约定租金与租金的交纳按联盈公司与军事代表办事处的合同执行。因此，大华公司与联盈公司的转租合同标的额应为合同租金加受益金之和。双方合同最高期限为18年，仅按照第一个5年合同段租金8114680元及受益金240万元计算，大华公司所付200万元定金也未超过其总额10514680元的20%，因此，大华公司与联盈公司约定的定金数额符合法律规定。关于联盈公司所称大华公司违约在先问题，根据双方《转租合同》第六条的约定，受益金余款应在联盈公司与军事代表办事处签订正式合同并取得军事代表办事处转租允许后支付，由于联盈公司未向军事代表办事处申请将房屋转租给大华公司，大华公司向联盈公司支付剩余受益金及房屋租金的条件未成就，故不存在大华公拒绝履行《转租合同》的违约事实。综上，大华公司与联盈公司签订的《转租合同》有效，联盈公司未按约履行合同义务，应承担违约责任，应向大华公司双倍返还定金400万元。联盈公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人山东联盈房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
审 判 员 孟繁荣
代理审判员 马立营
二〇一五年三月十六日
书 记 员 吴秀婷