浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第696号
原告（反诉被告）：金维敬。
委托代理人：鲍国香。
被告（反诉原告）：陆惠群。
金维敬诉陆惠群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月3日立案受理后，依法由审判员吴贤祥适用简易程序，于2013年5月31日公开开庭进行了审理。金维敬委托代理人鲍国香、被告陆惠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金维敬起诉称：2012年4月8日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同有效期限到2013年3月30日止，但该合同到期后，被告未能按时搬离，经原告催告后，被告至今一直未搬出。为此，原告诉至本院，请求判令：一、被告立即搬离菜市街52号租房，并支付逾期房租费7000元（2个月计）及2012年房屋租赁税400元；二、本案诉讼费由被告承担。
陆惠群在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：2013年3月20日左右，在合同到期之前，被告与原告商量房屋续租的事情，当时原告是同意的，2013年4月1日合同到期后原告反悔不同意了。由于在2013年3月25日左右，被告已将店面转让给卢慧君，因原告知道被告已经将店面转让给他人，不同意再与被告续租，被告无奈就将转让费退还给了卢慧君，原告答应补偿被告20000元，但是没有兑现。后来，原告说没有钱支付补偿款，要求被告代为出租房屋，出租以后再将补偿款20000元支付给被告。由于原告不同意与被告续租，必须在原告补偿被告20000元后，被告才同意原告的诉请。陆惠群当庭提起反诉，诉称：2007年10月7日，陆惠群与租用金维敬房子的第三人徐青签订《店面转让协议》，协议规定陆惠群作为次承租人租用金维敬的位于富阳市菜市街52号的商铺，并继受原承租人的权利与义务。转租时，作为商铺所有的金维敬明确同意陆惠群在承租期间可以转租并收取“转让费”，因此，陆惠群向第三人徐青支付“转让费”21000元（预交1000元，签订合同时支付20000元）。陆惠群承租后，又对商铺进行装修。2010年4月1日，原租赁合同到期后，陆惠群作为承租人直接与金维敬签订了上述商铺的《房租租赁合同》，每年一签，直至2012年4月8日签订最后1份合同即2012年4月1日至2013年3月30日止的《房屋租赁合同》。租赁期间，陆惠群于2013年3月25日拟将该商铺“转让”给第三人卢慧君，并收取“转让费”148000元。合同到期后，陆惠群与金维敬商定续租，并且与金维敬达成一致，后因金维敬妻子反对而作罢。由于金维敬违反先前的约定，陆惠群不得不退还已经收取的148000元“转让费”。金维敬因直接往外出租未成，遂委托陆惠群代为转让，并同意补偿陆惠群20000元。金维敬因错失良机，至今未能以理想价格租出。综上所述，陆惠群认为，由于金维敬违反先前约定，导致陆惠群经营损失，且一直拖延不付补偿款，为此，陆惠群提出反诉请求，要求判令：一、金维敬支付陆惠群装修补偿款20000元；二、诉讼费由金维敬承担。
金维敬就陆惠群的反诉答辩称：陆惠群反诉的事实与理由全部都不是事实，金维敬根本没有答应过补偿陆惠群20000元，要求驳回陆惠群的反诉请求。
金维敬为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁合同1份。用以证明原、被告签订了1份房屋租赁合同并对双方权利、义务进行了约定。
2、催告单及催告单照片各1份。用以证明金维敬已经向陆惠群催告要求腾房的事实。
3、照片2份。用以证明出租房屋的现状。
4、房产证1份（复印件，与原件核对无异）。用以证明案涉房屋系金维敬所有的事实。
陆惠群为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、店面转让协议及房屋租赁合同各1份（均为复印件）、徐青书写的转让证明1份。用以证明陆惠群与徐青签订店面转让协议时金维敬是在场的，并且金维敬也同意陆惠群转让并收取转让费的事实。
2、卢慧君书写的转让证明1份。用以证明由于金维敬违反约定给陆惠群造成了转让费损失的事实。
3、通话记录光盘1份（附书面记录）。用以证明金维敬同意补偿陆惠群20000元的事实。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
金维敬提供的证据1、3、4，陆惠群质证后均没有异议，本院予以认定；证据2，陆惠群质证后有异议，认为从没有看到过。本院经审查后认为，金维敬没有证据证明已将该通知送达给了陆惠群，故不予认定。
陆惠群提供的证据1，金维敬质证后对房屋租赁合同没有异议，对店面转让协议及徐青书写的转让证明表示不清楚。本院经审查后对房屋租赁合同予以认定，店面转让协议及徐青书写的转让证明因系案外人书写，无法确认真实性，故不予认定；证据2，金维敬质证后表示不知情。本院经审查后认为，因该证据形式上系证人证言，在证人未到庭作证的情况，无法核实真实性，故不予认定；证据3，金维敬质证后认为话是说过的，但没有明确答应补偿20000元。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：
金维敬系富阳市富春街道菜市街52号房屋的所有人。2007年8月11日，金维敬与案外人徐青签订房屋租赁合同1份，约定金维敬将该房租赁给徐青使用，租赁期限自2007年4月1日起至2010年3月30日止。合同签订后，徐青将该房转租给陆惠群使用，金维敬同意转租。2010年3月30日合同到期后，陆惠群与金维敬签订房屋租赁合同，合同一年一签。2012年4月8日，金维敬作为甲方与作为乙方的陆惠群再次签订房屋租赁同1份，合同约定租期为1年，自2012年4月1日起至2013年3月30日止，租金为42000元，每年一次性付清。合同第三条约定：“在租赁期间，乙方需要对房屋进行装修，各种修理均应经甲方同意，装修费用由乙方自行承担，但不得改变房屋结构，如改变房屋结构而发生事故，造成经济损失，由乙方承担全部责任，租赁期满后乙方不可以拆掉固定部分，如墙、地面、门面、屋顶、水电、卫生间等损坏或要甲方装修费用等。”合同第四条约定：“房屋租赁期间，在合法经营的基础上可以转让给第三方（第三方不得从事饭店、美容店）。所产生的一切规费包括房屋租赁税等由乙方承付，甲方不付一切费用。”合同到期后，陆惠群要求续签合同，金维敬不同意。陆惠群以金维敬不同意续签合同已造成其装修费及转让费损失为由要求金维敬支付补偿款20000元，否则不同意金维敬的诉请。庭审中，陆惠群对金维敬主张的房屋租赁税没有异议。目前，案涉房屋仍由陆惠群占有使用。
本院认为：金维敬与陆惠群于2012年4月8日签订的房屋租赁同系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按协议履行，由于该合同约定的租期为1年，即自2012年4月1日起至2013年3月30日止，因合同到期以后金维敬不同意续签，双方之间目前已不存在房屋租赁关系，陆惠群理应将租赁房屋返还，故金维敬诉请要求其搬离，本院予以支持。金维敬主张要求陆惠群支付租赁合同期满后拒绝搬离期间两个月（2013年4月1日至2013年5月31日）的房屋租金7000元（年租金42000元，折合每月3500元），符合法律规定，且陆惠群对该诉请并未提出异议，故本院予以支持。金维敬诉请要求支付房屋租赁税400元，陆惠群也并无异议，本院亦予支持。陆惠群反诉请求要求金维敬支付补偿款20000元的关键证据系陆惠群与金维敬、陆惠群与金维敬妻子鲍国香之间的通话录音，因金维敬对通话记录本身并没有异议，故本院予以确认。根据2013年4月14日陆惠群与金维敬之间的通话记录显示，双方虽然在通话中达成需要补偿的共识，但对具体补偿数额最终未达成一致意见。根据2013年4月20日陆惠群与金维敬妻子鲍国香的通话记录显示，虽然鲍国香曾经提到过20000元的补偿事宜，但意思表示并不十分明确，根据当时的语境分析，该款项补偿的前提系陆惠群替金维敬将该房屋以150000元以上的高价转出，由于该条件至今未成就，故陆惠群的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、陆惠群于本判决生效之日起十日内搬离富阳市富春街道菜市街52号房屋；
二、陆惠群支付金维敬逾期房租7000元（从2013年4月1日起至2013年5月31日止）、房屋租赁税400元，合计7400元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回陆惠群的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陆惠群负担；反诉案件受理费150元，由陆惠群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。
审判员 吴贤祥
二〇一三年六月九日
书记员 陈水英