山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第1139号
上诉人（原审原告）：刘尚卿，男。
委托代理人：刘连臣。
委托代理人：张爱云。
上诉人（原审被告）：北京清大华创（日照）科技孵化器置业有限公司。
法定代表人：顾文博，总经理。
委托代理人：韩丽，山东振鲁律师事务所律师。
上诉人刘尚卿、北京清大华创（日照）科技孵化器置业有限公司（以下简称清大华创公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第3626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年9月22日，刘尚卿与清大华创公司签订编号为201309220057的商品房买卖合同一份，合同主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第001幢1单元（01）1003号房。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5232元，该房屋总价款587397元。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：若非因出卖人主观故意而致该商品房不能如期交付，买受人给予出卖人30日交房宽限期，买房宽限期过后仍不能交房，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。第十条、规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当出卖人另行签订补充协议。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。4、燃气建设费买受人在交房时缴纳，自行购买燃气后方可开通。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、按以上两条执行。合同签订后，清大华创公司于2013年10月30日将涉案房屋交付刘尚卿，并确认涉案房屋总价款为591268.32元。涉案房屋至今未办理房地产权属证书。
同时查明：刘尚卿对于其第一项要求清大华创公司按建筑规范在1号楼单元入口设置无障碍通道的诉讼请求，提交照片打印件两份，证实涉案房屋所在1号楼未设置无障碍通道，清大华创公司对此无异议。刘尚卿对于其第二项要求清大华创公司改变住宅小区出口方向的诉讼请求，提交照片打印件两份，证实涉案房屋所在山海嘉园小区唯一出口正对山海路且山海路相对应的地方是隔离栅，如果往左走，必须先往右走两公里掉头，因逆行而发生交通事故。清大华创公司对于山海嘉园小区唯一出口正对山海路无异议，但对因此而发生交通事故有异议，且清大华创公司主张刘尚卿在购买涉案房屋时对小区的出口是知情并认可的，小区出口正对山海路亦符合规划设计和验收。清大华创公司为此提交山海嘉园小区建设用地规划许可证、山海嘉园小区1号楼建设工程规划证、山海嘉园小区1号楼的建设工程竣工规划验收合格证、山海嘉园小区1号楼工程竣工验收监督检查表、山海嘉园小区国有土地使用证各一份予以证实。刘尚卿对其第三项要求清大华创公司对1号楼北卧室采取降噪措施达到噪声控制标准要求并赔偿相应损失的诉讼请求，其明确相应损失为精神损失100000元，并提交刘尚卿录制的噪声检测情况，证明涉案房屋所在的1号楼的卧室的噪音超过了相应的噪音的标准。清大华创公司对此不予认可，认为单凭音频文件不能证实噪音的来源，且清大华创公司提交的山海嘉园小区1号楼的建设工程竣工规划验收合格证已证明涉案房屋所在1号楼已经验收合格。刘尚卿对其第四项要求清大华创公司提供小区综合验收合格证和备案证，按合同约定支付逾期交房违约金10000元的诉讼请求，明确为要求清大华创公司支付逾期交房违约金10000元。刘尚卿主张虽清大华创公司已经于2013年10月30日交房，但所交房屋未能提供综合验收合格证和验收之后的备案证，故清大华创公司所交房屋并不合格，应自交房之日即2013年10月30日开始按照合同约定计算违约金至起诉之日，刘尚卿主张违约金10000元。清大华创公司对此不予认可，主张其所交付的涉案房屋已经验收合格，且根据合同约定，涉案房屋的交付标准为验收合格而非综合验收合格，且刘尚卿已经实际接房，对房屋的交付条件予以认可。故清大华创公司不存在逾期交房问题，不同意支付逾期交房违约金。刘尚卿对于其第五项要求清大华创公司解决客厅不能安装空调问题的诉讼请求，提交照片打印件一份，主张其虽已安装空调，但拆除困难，正常使用功能受限。清大华创公司对此不予认可，主张清大华创公司按照设计方案施工并已经验收合格，刘尚卿在接房时已认可，且刘尚卿已经安装空调，刘尚卿此主张无依据。刘尚卿对于其第六项要求清大华创公司赔偿其逾期办证违约金5913元的诉讼请求，提交商品房交接结算单及收据一份，证实清大华创公司已经代收办证所需契税等费用，根据合同约定应在交房之日起360日内办证，但至今未能办理。且刘尚卿主张根据合同约定的总房款的0.1%计算违约金的标准过低，低于其损失情况，且该标准没有约定逾期办证时间，显失公平，要求将违约金数额调整为5913元。为证实其损失情况，刘尚卿提交其与案外人王延恩签订的借款合同，主张因未能取得房屋所有权证书，致使刘尚卿不能办理银行贷款，故刘尚卿通过民间借贷的方式借款，为此多支付利息28000元。清大华创公司对此不予认可，主张根据合同约定，清大华创公司同意支付逾期办证违约金591.3元，刘尚卿主张违约金过低予以调整不应当得到支持。刘尚卿对于其第七项要求清大华创公司退还代收的天然气开口费2660元的诉讼请求，提交商品房交接结算单及收据一份，证实清大华创公司代收天然气开口费2660元，刘尚卿主张根据相关规定，清大华创公司不应收取该费用，应当退还刘尚卿。清大华创公司认可已经代收天然气开口费2660元，但已将该费用支付给日照一达安装工程有限公司，并提交清大华创公司与日照一达安装工程有限公司签订的管道燃气设施配套合同书一份予以证实。且清大华创公司主张日照市自2015年8月11日起将市区天然气安装价格并入城市基础设施配套费，刘尚卿所购买涉案房屋并不适用2015年8月11日之后的规定，且合同中约定刘尚卿应在交房时缴纳燃气建设费。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、商品房买卖合同、照片、建设用地规划许可证、建设工程规划证、建设工程竣工规划验收合格证等。
原审法院认为：刘尚卿、清大华创公司之间签订商品房买卖合同，刘尚卿依照合同约定交纳购房款，清大华创公司向刘尚卿交付房屋，刘尚卿、清大华创公司之间的买卖关系成立并合法有效。刘尚卿所诉要求清大华创公司在1号楼单元入口设置无障碍通道、改变住宅小区出口方向、对1号楼北卧室采取降噪措施及解决客厅不能安装空调问题的诉讼请求，涉及对涉案房屋所在楼房及小区建筑结构及功能的变更，与本案所解决的刘尚卿、清大华创公司之间的商品房买卖关系并非同一法律关系，且刘尚卿并非上述诉求的适格主体，对上述诉讼请求，原审不予处理。对于刘尚卿要求清大华创公司赔偿其因所在楼房噪音较大而导致精神损失100000元的诉讼请求，刘尚卿未提供证据予以证实其精神受到损害的相关程度及存在精神损失，原审不予支持。对于刘尚卿要求清大华创公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因清大华创公司已早于双方合同约定的交房日期于2013年10月30日将涉案房屋交付刘尚卿居住使用，且清大华创公司提交的证据已证实涉案房屋符合合同约定的验收标准，故刘尚卿的本项诉讼请求，于法无据，原审不予支持。对于刘尚卿要求清大华创公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，因清大华创公司已代收相关办证所需费用，但未能在合同约定期限内协助刘尚卿将房屋产权登记证书办理完毕，清大华创公司存在办证逾期的违约，应当支付逾期办证违约金。刘尚卿、清大华创公司在合同中约定逾期办证违约金为总房款的0.1%，因刘尚卿主张该违约金计算标准过低，且该约定并未根据违约天数具体计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，刘尚卿要求调整违约金，原审予以支持。对于违约金的数额，虽刘尚卿提交其向案外人借款的合同，但该证据不足以证实刘尚卿实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，刘尚卿要求清大华创公司支付逾期办证违约金数额为5913元，符合法律规定，原审予以支持。对于刘尚卿要求清大华创公司退还代收的天然气开口费2660元的主张，因刘尚卿、清大华创公司在商品房买卖合同中明确约定刘尚卿应当在交房时交纳燃气建设费，且清大华创公司已将代收天然气开口费交付燃气公司，刘尚卿该主张不符合法律规定和双方当事人约定，原审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，原审判决：一、清大华创公司于判决生效之日起十日内支付刘尚卿逾期办理房地产权属证书的违约金5913元；二、驳回刘尚卿本案其他诉讼请求。如清大华创公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由刘尚卿负担180元，由清大华创公司负担84元。
上诉人刘尚卿不服原审判决上诉并针对清大华创公司的上诉答辩称：一、原审认定事实错误。（一）清大华创公司将小区唯一出口开向没有人行道的城市快车道山海路，电梯入口不设无障碍通道，卧室噪声严重超标，这些质量缺陷不仅给刘尚卿生活带来很大不便，也存在着重大安全隐患。故清大华创公司应当承担产品质量缺陷责任。（二）燃气开口费已经包含在开发成本中，已经转嫁给购房者，属于重复收费，清大华创公司代收的燃气开口费应该退还。（三）原审判决按照合同约定认定清大华创公司在交房时已通过验收是错误的。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。此条规定属于国务院行政法规的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。清大华创公司在合同中将综合验收的法定义务约定为单体验收，违反了《城市房地产开发经营管理条例》十七条的强制性规定，属于无效条款。一审法院违反法律和行政法规规定，依据此无效的合同条款作出的判决，是错误的。二、原审适用法律错误。原审依据《合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定作出判决，但上述法条没有一条是适用于判决第二项的法律规定，因此判决第二项驳回刘尚卿的诉讼请求是没有法律依据。三、原审审理程序违法。一审开庭时，主审法官虽然宣布了合议庭组成人员，但实际庭审是由一名代理审判员独任审理完成。综上，请求依法撤销一审判决的第二项判决，依法改判或发回重审。
上诉人清大华创公司不服原审判决上诉并针对刘尚卿的上诉答辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。刘尚卿在一审仅向法院提交其向案外人借款的合同一份，试图证明其因为不能以房产证办理抵押借款多付的利息损失，一审亦未予认定。因刘尚卿向银行贷款三十万元，其房产证即使办理完毕也需要抵押给银行，不存在其所主张的损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条中关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，在刘尚卿提供的证据不能充分证明其主张的损失的情况下，则应按照合同的约定来认定违约金数额。三、双方签订的商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任有两条选择条款，刘尚卿自愿选择了第2条，如果刘尚卿认为该条约定显失公平，应在一年内行使撤销权。三、关于无障碍通道。清大华创公司正在协调设计单位、建设单位进行调整，将尽快予以解决。但无障碍通道属于小区的公共部位刘尚卿对此不享有诉权，原审不予支持正确。四、关于小区门口位置。清大华创公司一审已经提交小区用地规划许可证、山海嘉园一号楼的建设工程规划许可证、一号楼的建设工程规划验收合格证、竣工验收监督检查表、小区土地证附图，证明小区建设符合城市规划并已经过验收合格，而且土地证附图证明小区周边无其他通行道路，改变小区出口存在客观困难。刘尚卿对此不享有诉权，不应支持。五、关于噪音污染。一审时清大华创公司已提交一号楼的建设工程规划验收合格证，证明房屋已经验收合格，如确有噪音超标，刘尚卿负举证责任。同时，噪声污染并非设计、建设问题导致，刘尚卿应向噪声责任主体主张。六、关于逾期交房。购房合同使用了工商总局、建设部发布的合同范本，双方约定的标准为第一项验收合格，而不是综合验收合格。刘尚卿已经实际收房，对小区达到交付条件已经明确予以认可。违约金的产生是以实际损失为依据的，清大华创公司提前交房，刘尚卿提前入住，无损失且实际受益，其主张违约金没有法律依据。七、关于燃气开口费。第一，收取燃气配套费，其依据是购房合同第十四条第四款的约定，对双方均具有约束力。燃气开口费并不在购房总价之列，需单独缴纳。而且一审时清大华创公司也提交了与日照一达燃气公司签订的管道燃气设施配套合同证明清大华创公司是为一达公司代收的费用。第二，刘尚卿认为不应收取燃气开口费属于对相关政策的误解。按照日照市政府的规定，房产项目一直收取天然气设施安装费，直到今年才并入城市基础设施配套费。2015年8月11日，日照市住建局、市物价局和市财政局三部门联合下发了《关于将市区天然气设施安装价格并入城市基础设施配套费的通知》【日建发2015（62）号】。通知要求，燃气设施配套费随城市基础设施配套费一并收取，居民用户按照2400元／户的标准收取配套费。这里所说的天然气设施安装费用就是俗称的燃气“开口费”。同时，清大华创公司收取的2660元费用还包括燃气表和报警器的费用，此项收费属于合法的收费。请求撤销原审判决，驳回刘尚卿全部诉讼请求。
二审查明：二审中刘尚卿提交证据一、《国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》一份，证据二、《山东省物价局、山东省财政厅鲁价费发（2001）301号转发国家计委、财政部﹤关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知﹥的通知》，拟证明国家从2001年已经将燃气开口费已经纳入市政配套设施费，取消单独收费，山东省已经于2001年取消燃气开口费，清大华创公司代收的燃气开口费应予退还。证据三、中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》，证据四、《城市居住区规划设计规范》，拟证明清大华创公司开发的商品房和小区为不合格的商品房，属于缺陷产品，其应承担缺陷产品的违约责任。清大华创公司对刘尚卿提交的以上证据发表如下质证意见：证据一、二不能证明日照市已经于2001年就开始将燃气开口费并入城市基础设施费，何时并入需各地市根据本市的实际情况具体决定，而且证据二第一条明确说明归并为城市基础设施配套费后收费的标准需另行制定，根据日建发（2015）62号文件明确的规定日照市从2015年8月11日将燃气开口费并入城市基础设施费，按照每户2400元收取，故刘尚卿主张不应该再另外收取燃气开口费没有依据。关于证据三、四质证意见同一审质证意见。
二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为：清大华创公司与刘尚卿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。
刘尚卿以清大华创公司交付商品房所在小区出口开向没有人行道的城市快车道、电梯入口不设置无障碍通道、卧室噪音超标为由，要求清大华创公司承担商品质量缺陷责任，但本案系商品房销售合同纠纷，与刘尚卿上述主张非属同一法律关系，原审法院不予处理符合法律规定，刘尚卿可凭相关证据、依照相关程序另行主张权利。
根据合同约定，刘尚卿在接房时缴纳燃气建设费，自行购买燃气后方可开通，原审据此并结合双方履行合同的情况，对刘尚卿要求清大华创公司返还燃气开口费的主张不予支持符合法律规定，本院予以维持。刘尚卿上诉关于清大华创公司退还已收取收取燃气开口费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
刘尚卿原审中以2013年10月30日清大华创公司未提供综合验收合格证及备案证、清大华创公司交付的房屋不合格为由，要求判令清大华创公司支付逾期交房违约金，原审依据双方合同约定的交房时间并结合清大华创公司提交的相关验收证明，认定清大华创公司不存在逾期交房情形，并判决驳回刘尚卿其该诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。对刘尚卿该项上诉请求，本院不予支持。
根据合同约定，清大华创公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料报日照市房地产管理局。如因清大华创公司的原因，刘尚卿不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意由清大华创公司按已付房价款的0.1%向刘尚卿支付违约金。涉案房屋总价款为591268.32元。涉案房屋因清大华创公司的责任，至今未办理房地产权属证书，根据合同约定，清大华创公司应支付刘尚卿违约金591.3元，刘尚卿主张违约金过低要求原审法院予以调整，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算因清大华创公司违约给刘尚卿造成的损失为5913元并无不当，本院予以维持。清大华创公司关于应按合同约定支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。双方签订的合同系合法有效的合同，清大华创公司主张刘尚卿应在一年内行使撤销权没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
刘尚卿上诉关于原审组成合议庭审理本案，但庭审时只有审判员一人审理，存在程序违法的问题，并无充分证据予以证实，且原审判决结果正确，刘尚卿以原审程序违法为由要求改判其不承担责任，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费167元，由上诉人刘尚卿负担117元、由上诉人北京清大华创（日照）科技孵化器置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 叶 迪