四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀民终字第994号
上诉人（原审被告）王斌，男，1979年5月22日出生，汉族，四川省米易县人，攀枝花市第二人民医院职工，住四川省攀枝花市。
上诉人（原审被告）高涛，女，1981年8月3日出生，汉族，攀枝花市第二人民医院职工，住四川省攀枝花市。
委托代理人王斌，男，1979年5月22日出生，汉族，四川省米易县人，攀枝花市第二人民医院职工，住四川省攀枝花市。（系高涛丈夫）
被上诉人（原审原告）攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市。
法定代表人李雪松，该公司经理。
委托代理人胡勇，攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司职工。
上诉人王斌、高涛因与被上诉人攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）物业服务合同欠款纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人王斌、被上诉人福万佳公司的法定代表人李雪松及其委托代理人胡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年2月10日，福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年7月2日福万佳公司与王斌、高涛签订《前期物业服务合同》。约定：“甲方（物业买受人姓名）：王斌、高涛，建筑面积：85.94平方米，座落位置：7幢2单元804号；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元／月.平方米，高层：0.7元／月.平方米，商业：1元／月.平方米；2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元／建筑平方米.月。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元／户.月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元／户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。”2011年6月30日福万佳公司与四川兄弟电梯工程有限公司签订电梯日常维护保养合同，约定16台电梯的日常维护保养费为67000元。王斌、高涛已缴纳2011年7月1日前的所有物业费用，并缴纳了2013年的部分公共费用。王斌、高涛系夫妻关系。
一审法院认为：2009年7月2日，福万佳公司与王斌、高涛签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，真实有效，合同双方应当按照约定履行各自的义务。王斌、高涛作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《前期物业服务合同》约定，对建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护是福万佳公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”王斌提出没有享受到应有的物业服务等问题，其可以通过合法方式向相关责任人主张权利，福万佳公司进行的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业费的理由。2009年7月2日，福万佳公司与王斌、高涛在《前期物业服务合同》第四条中约定，物业公共服务费按0.7元／月.平方米的标准交纳，王斌、高涛的房屋建筑面积为85.94平方米，故每月的物业服务费为60.16元。福万佳公司主张王斌、高涛未支付2011年7月至2015年1月的物业管理费2586.79元，在审理中，王斌认可从2011年7月起没有缴纳物业管理费，对此法院予以确认，故王斌、高涛应当支付福万佳公司2011年7月至2015年1月的物业管理费2586.79元、生活垃圾清运费78元、公共能耗电费（楼道灯）30.3元、公共能耗电费（电梯）93.6元。王斌、高涛未按约交纳物业费，属于违约，依法应承担违约责任。福万佳公司要求支付违约金5121.65元，双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，法院酌情确定违约金为284.54元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王斌、高涛在本判决生效之日起十日内支付攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业管理费2586.79元、生活垃圾清运费78元、公共能耗电费（楼道灯）30.3元、公共能耗电费（电梯）93.6元、违约金284.54元，合计3073.23元；二、驳回攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
宣判后，王斌、高涛不服一审判决，提起上诉的主要理由为：一、王斌、高涛与福万佳公司签订的《前期物业服务合同》明确约定履行时间为三年，即2009年7月2日至2012年7月1日止。合同约定履行期限届满双方之间未再续签合同，双方之间就不再存在物业服务合同关系，福万佳公司无权收取王斌、高涛的物业服务费。二、福万佳公司根本没有尽到最基本的物业服务义务，小区内环境脏、乱、差，电梯长期不能使用导致高层住户天天爬楼梯，公共区域路灯一片漆黑无人管理，被盗事件经常发生，福万佳公司无权要求业主支付物业服务费用。三、福万佳公司主张的公共能耗费、电梯维保费等的证据不具有真实性，不能证明费用数额。四、王斌、高涛缴纳的通行卡押金、建档网络资料费等应当予以退还。五、因福万佳公司物业服务不到位，王斌、高涛在2011年7月份以后就已经明确表示不再缴纳物业管理服务费，2013年以前的物业服务费已经超过了诉讼时效期间，对福万佳公司主张的物业服务费不应予以保护。请求撤销原判，依法改判驳回福万佳公司的全部诉讼请求，或者将本案发回重审，并由福万佳公司承担全部诉讼费用。
被上诉人福万佳公司二审答辩称：一、小区业委会于2014年12月16日成立，按照《前期物业服务合同》第十九条约定，本合同已经自动顺延，福万佳公司与王斌、高涛之间存在物业服务合同关系。二、对于小区卫生清理和垃圾处理，政府部门也知道，那不是福万佳公司的责任。因电梯存在安全隐患，福万佳公司停止电梯使用也报告给相关部门，并出具了公告。小区被盗事件与福万佳公司并无直接关系。对于水厂间断性停水福万佳公司也出具了公告。另外，福万佳公司对于小区违章搭建等行为也予以制止并向相关部门汇报。福万佳公司已经履行了合同约定的物业管理服务义务。三、同意退还通行卡押金100元，并在本案中进行抵扣。但是建档网络资料费20元是合同中约定费用，并且已经支付，不同意退还。四、对王斌、高涛陈述在2011年7月份以后就已经明确表示不再缴纳物业管理服务费这一事实不予认可。福万佳公司未在欠费后就提起诉讼，是因为不愿意和业主形成对立局面。请求维持原判。
二审中，福万佳公司举证以下证据：
1.2012年2月21日-2015年4月2日期间，福万佳公司向西区政法委、西区住建局、蓝湖小区业委会、西区质监局、西区清香坪街办等单位报送的工作衔接函等共83页，拟证明1.福万佳公司对小区提供物业服务后，即对小区业主、商家的违规搭建、装修、占用等行为进行制止汇报；2.对小区存在的外墙、飘窗渗水，下水道堵塞，单元门损坏，电梯五方通话，监控系统损坏，电梯设备存在安全隐患等问题及时进行工作衔接，并积极寻找解决办法。
2.2010年1月4日-2015年5月15日期间，福万佳公司催缴物业管理服务费的通知以及照片共19页，拟证明福万佳公司通过张贴告示、电话通知、上门催收等方式对欠费业主催收欠费。
王斌、高涛质证意见：对上述证据的真实性均无异议。但这些证据反映的都是业主和福万佳公司争议较多的问题。福万佳公司对小区车辆进行管理，但仍然没有解决车辆乱停乱放问题，并且车辆管理还另外收取了费用。福万佳公司确实对小区进行了管理，但是没有做到业主满意，服务有许多瑕疵。
本院对上述证据依法审核认为，王斌、高涛对上述证据的真实性无异议，该证据与本案争议问题具有关联性，本院依法予以采信。
本院二审审理查明：本案所涉《前期物业服务合同》约定“第十九条本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方如无异议，本合同自动顺延”。二审庭审中，王斌、高涛、福万佳公司均认可该小区业委会于2014年12月16日成立。另外，二审中王斌、高涛对于福万佳公司主张的生活垃圾清运费78元、公共能耗电费（楼道灯）30.3元、公共能耗电费（电梯）93.6元明确表示予以认可。
本院二审审理查明其他事实与一审法院审理查明事实一致，本院对一审法院审理查明事实依法予以确认。
本院认为：王斌、高涛与福万佳公司在《前期物业服务合同》中作出了“第十九条本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方如无异议，本合同自动顺延。”这一约定，双方当事人认可小区业委会于2014年12月16日成立。依据上述合同约定内容，足以认定涉案《前期物业服务合同》于2012年7月1日约定履行期限届满后已经自动顺延。本院对王斌、高涛认为其与福万佳公司之间在2012年7月1日后已经不存在物业服务合同关系的上诉主张，依法予以驳回。
福万佳公司对于王斌、高涛居住的西区蓝湖国际小区实际进行了物业管理，也履行了《前期物业服务合同》第三条约定义务，这是不争的事实，虽福万佳公司所提供的物业服务存在瑕疵，但王斌、高涛因此主张福万佳公司无权收取物业服务费，不符合双方合同约定以及我国物业管理相关法律以及司法解释的规定，本院对其该上诉主张依法不予支持。
对于王斌、高涛主张的建档网络资料费，因该费用属于《前期物业服务合同》约定缴纳费用，王斌、高涛对其认为应当退还的主张未举证予以证明，本院对其该主张依法不依支持。
虽然《前期物业服务合同》明确约定物业服务费按月缴纳，业主应在每月1日至10日内履行缴纳义务，但是福万佳公司举证证据足以证明其自2010年1月起，就定期持续对欠付物业服务费进行了催收这一事实成立。而王斌、高涛对其陈述2011年7月份以后，已经明确告知福万佳公司不再缴纳物业服务费这一事实成立未举证予以证明，故王斌、高涛认为本案中福万佳物业公司主张的物业服务费已经超过诉讼时效期间的上诉主张，不符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，本院对其该上诉主张依法予以驳回。
因二审中福万佳公司同意将王斌、高涛交纳的通行卡押金100元在本案中直接予以抵扣，本院依法对一审判决结果部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第802号民事判决第二项，即“二、驳回攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求”。
二、变更四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第802号民事判决第一项“王斌、高涛在本判决生效之日起十日内支付攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业管理费2586.79元、生活垃圾清运费78元、公共能耗电费（楼道灯）30.3元、公共能耗电费（电梯）93.6元、违约金284.54元，合计3073.23元；”为“王斌、高涛在本判决生效之日起十日内支付攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业管理费2486.79元、生活垃圾清运费78元、公共能耗电费（楼道灯）30.3元、公共能耗电费（电梯）93.6元、违约金284.54元，合计2973.23元；”
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由王斌、高涛共同负担。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 廖兴品
代理审判员 潘雪薇
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 刘椿莎