广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1706号
原告：广州昊和置业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：莫道明，该司董事长。
委托代理人：余绵胜、吴伟，分别系北京国枫凯文（广州）律师事务所律师、实习律师。
被告：广州市博汇融资担保有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：李华土。
原告广州昊和置业有限公司（下简称昊和置业公司）诉被告广州市博汇信用担保有限公司（下简称博汇担保公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昊和置业公司的委托代理人余绵胜、吴伟到庭参加诉讼，被告博汇担保公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昊和置业公司诉称：2012年5月18日，原告与被告在广州签订《广州银行大厦物业租赁合同》。合同约定原告将坐落于广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦第10层01单元，建筑面积为403.58平方米的租赁物业出租给被告使用；租赁期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。租赁合同第三条约定租金标准为每平方米每月租金为165元，每月租金为66591元；租金在首3年不递增。上述租金按月支付，每月租金被告应当在当月五日前（按自然月计算）付清。租赁合同第四条约定被告在签订本合同之日起五个工作日内应向原告支付租赁保证金，租赁保证金为相当于首年两个月的租金，即133182元。租赁期间，如被告违反本合同的任何约定，原告有权按本合同的约定扣除全部或部分保证金，以抵偿由于被告违约行为而应承担的违约金、滞纳金或因此造成原告的损失。原告按上述约定扣除相应保证金后有权通知被告将已被扣除的相应保证金的数额补足。如被告在接到原告书面通知补足保证金之日起五个工作日内仍未补足的，被告应按每逾期一天按应付款项的千分之三向原告支付违约金，被告逾期30天仍未支付上述款项的，原告有权按本合同第九条的约定处理。租赁合同第五条第二款约定从2012年7月1日起至2012年7月31日止为被告室内工程装修期，在此期间，原告免收被告租金，但被告仍应当交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费等因使用租赁物业而产生的一切费用；该条第三款约定如因被告原因导致本合同解除的，则被告不享有免租期的优惠，上述免租期的租金被告仍应据实支付给原告。租赁合同第七条第二款第一项约定被告如逾期三天不缴付租金，原告有权即时向被告发出书面通知要求被告立即缴付租金，如被告逾期30天内仍未缴付租金，原告有权即时解除本租赁合同，收回该物业并没收被告的保证金，并按本合同第九条的约定处理。租赁合同第七条第二款第三项约定原告有权在被告逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按应付款总额的千分之三收取。租赁合同第九条第四款约定租赁期间，被告有以下行为之一的，原告有权解除合同，收回租赁物业。被告在租赁物业的固定设施、设备和所交纳保证金全部归原告所有，并向原告支付剩余租赁期内的租金总额30%的违约金。违反本合同约定，逾期30天仍未支付租金及相关款项。该条第五款还约定，被告须在租赁期限届满或本合同终止前清缴所有应付款项，迁出本物业，并将物业完好地交付给原告。被告逾期未迁出物业的，按被告在租赁期满前一个月的租金和物业管理费标准的双倍计付物业使用费及物业管理费。直至被告将物业完好地交付给原告之日止。合同签订后，原告履行了租赁合同约定的义务，原告于2012年4月20日向被告移交了租赁物业。但是，被告却自2013年7月5日起违反租赁合同的约定，拖欠租金。2013年6月4日，原告委托北京国枫凯文（广州）律师事务所，向被告发出《律师函》，通知被告在收到律师函之日起五日内清偿拖欠原告的全部租金，否则原告将根据合同的约定及我国相关法律法规的规定将被告的违约行为诉诸法律，届时由此产生的全部法律责任将由被告独自承担。2013年8月15日，原告再次委托北京国枫凯文（广州）律师事务所，向被告发出《律师函》，通知被告在收到律师函之日起五日内清偿拖欠原告的全部租金，否则原告将根据合同的约定及我国相关法律法规的规定将被告的违约行为诉诸法律，届时由此产生的全部法律责任将由被告独自承担。该《律师函》已于2013年8月20日妥投至被告处。2013年9月30日，原告与被告签订《物业移交确认书》，确认：一、租赁物业自2013年10月10日移交给原告；二、被告应在2013年10月12日前将租赁物业内的所有物品搬离，原告提供必要的协助，如被告届时不搬离或仍有遗留物品的，则视为被告已放弃该部分物品的所有权，原告可自行处理。被告虽然将广州银行大厦第10层01单元的租赁物业退回原告，但被告仍然应就其因逾期支付租金导致租赁合同被解除承担相应的违约责任。根据双方租赁合同的约定，被告需承担以下违约责任：一、被告应向原告返还免租期的租金66591元。二、被告缴交的租赁保证金共133182元归原告所有。三、被告应向原告支付拖欠的租金共219750.3元（被告于2013年10月10日将租赁物业移交给原告）。四、由于被告不按时履行支付原告租金的义务，故被告应按照每逾期一日按应付款总额的千分之三支付原告逾期付款的违约金，具体如下：1、2013年7月6日到2013年8月5日，按应付的逾期未付租金66591元计，被告当期应支付违约金为6192.96元；2、2013年8月6日到2013年9月5日，按应付的逾期未付租金133182元计，被告当期应支付违约金为12385.93元；3、2013年9月6日到2013年10月5日，按应付的逾期未付租金199773元计，被告当期应支付违约金为17979.57元；4、2013年10月6日到2014年4月30日，按应付的逾期未付租金219750.3元计（被告于2013年10月10日将租赁物业移交给原告），被告当期应支付违约金为136464.94元（暂计至2014年4月30日）。综上，被告应按照每逾期一日按应付款总额的千分之三支付原告逾期付款的违约金共173023.4元。五、被告应向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金412864.2元［按自被告将租赁物业移交给原告之日（2013年10月10日）起至2015年6月30日止的剩余租金总额的30%计算］。综上所述，被告逾期支付租金的行为已经构成根本违约，被告已通过签订《物业移交确认书》向原告移交了承租租赁物业，事实上解除了合同，但现被告仍未清偿拖欠的租金及未承担相应的违约责任，已严重侵害了原告的合法权益。原告现根据我国相关法律的规定向人民法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《广州银行大厦物业租赁合同》；二、被告向原告返还免租期的租金共66591元；三、被告缴交的租赁保证金共133182元归原告所有；四、被告向原告清偿应付的租金219750.3元；五、被告向原告支付自拖欠租金之日即2013年7月6日起按照每逾期一日按应付款总额的千分之三向原告支付逾期交租的违约金（暂计到2014年4月30日止共173023.4元）；六、被告向原告支付违约金412864.2元［按自被告将租赁物业移交给原告之日（2013年10月10日）起至2015年6月30日止的剩余租金总额的30%计算］；七、被告承担本案诉讼费。
被告博汇担保公司未答辩。
经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，原告是广州市天河区珠江东路30号1001房（下简称案涉房屋，建筑面积403.93平方米，规划用途为办公）的所有权人。
2012年5月18日，原告（出租方／甲方）、被告（承租方／乙方）签订《广州银行大厦物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，建筑面积为403.58平方米；租赁期3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止；租金标准为每平方米每月租金为165元，即租赁物业每月的租金为66591元，租金在首3年不递增；租金按月支付，每月租金乙方应当在当月五日前付清给甲方；乙方在签订本合同之日起五个工作日内向甲方支付首月租金；乙方在签订本合同之日起五个工作日内向甲方支付租赁保证金133182元；租赁期间，如乙方违反本合同的任何约定，甲方有权按本合同的约定扣除全部或部分保证金，以抵偿由于乙方违约行为而应承担的违约金、滞纳金或因此造成甲方的损失；租赁期满或双方协商终止本合同后，在乙方缴清一切费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等应缴费用）、无违约情形并在乙方将物业清理完结且完好移交给甲方之日起30个工作日内，甲方将保证金（不计息）全额退予乙方；甲方应在2012年7月1日前将物业交付给乙方使用；甲乙双方约定从2012年7月1日至2012年7月31日止为乙方室内工程装修期，在此期间，甲方免收乙方租金；甲乙双方同意，如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方不享有免租期的优惠，上述免租期的租金乙方仍应据实支付给甲方；乙方须按时缴付租金、管理费、水电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期三天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方逾期30天内仍未缴付租金，甲方有权即时解除本租赁合同，收回该物业并没收乙方的保证金，并按本合同第九条的约定处理；……（3）甲方有权在乙方逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按应付款总额的千分之三收取；（第九条）租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；乙方在租赁物业的固定设施、设备和所交的保证金全部归甲方所有，并向甲方支付剩余租赁期内租金总额30%的违约金：……（4）未经甲方同意，中途擅自退租的；（5）违反本合同约定，逾期30天仍未支付租金及相关款项；……乙方须在租赁期限届满或本合同终止前清缴所有应付款项，迁出本物业，并将物业完好地交付给甲方；乙方逾期未迁出物业的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和物业管理费标准的双倍计付物业使用费及物业管理费，直至乙方将物业完好地交付给甲方之日止等。
2012年6月26日，原告与被告办理了案涉房屋的交接手续，原告将案涉房屋交付给被告使用。
2013年8月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》，内容为截止2013年8月14日，被告拖欠原告二个月的租金；原告要求被告在收到本律师函之日起五日内清偿拖欠原告的全部租金。被告于2013年8月19日收到该函件。
2013年9月30日，原告、被告签订《物业移交确认书》，内容为因被告不再承租案涉房屋，为减少各方的损失，被告将该单元物业交回原告，现双方确认案涉房屋自2013年10月10日移交给原告。
现原告以被告拖欠租金为由提起诉讼。
诉讼过程中，原告主张被告拖欠自2013年7月1日至2013年10月9日期间的租金，其为了减少损失与被告办理交接手续，但双方一直未协商解除合同的事宜，也没有就违约责任问题进行协商。
本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。作为出租方的原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告应按照合同约定向原告支付租金。根据《合同》约定，2012年7月1日至2012年7月31日为免租期，被告自2012年8月1日起应于每月5日前向原告支付当月租金66591元，但被告经原告催促仍未按照约定向原告支付租金，该行为已构成违约，被告应按照《合同》约定承担逾期支付租金的违约责任。其后，原告为减少损失而与被告办理了案涉房屋的交接手续，于2013年10月10日收回案涉房屋，至此，原、被告双方所签订的《合同》已实际解除，原告起诉要求解除《合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持，但相关诉讼费仍应由被告承担。
根据合同约定，被告应于2012年8月1日起向原告支付每月66591元的租金，现原告主张被告拖欠自2013年7月1日起的租金，被告没有到庭参加诉讼并提供证据证明其租金支付情况，其应自行承担相应的举证不能的法律责任，本院对原告的主张予以采信。而由于被告拖欠租金而导致原告于2013年10月10日收回案涉房屋、《合同》实际解除，被告应承担直至该日止的租金。综上，原告要求被告按照约定的每月66591元的租金标准支付自2013年7月1日起至2013年10月9日止的租金共计219750.3元（66591×（9／30＋3）］的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，根据《合同》约定，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期支付的，原告有权在被告逾期支付当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按应付款总额的千分之三收取，本案中，被告拖欠自2013年7月1日起的租金，故其应向原告支付逾期支付租金的违约金，该违约金应以每月所欠租金为本金，自每月6日起计至清偿之日止，按照每日千分之三标准计算，但违约金以不超过所欠本金为限。
《合同》因被告违约而解除，根据合同约定，被告交纳的租赁保证金由原告没收，因此，现原告要求被告交纳的租赁保证金133182元归其所有的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。
由于《合同》因被告违约而解除，故根据《合同》约定，被告不享有免租期的优惠，免租期的租金被告仍应据实支付给原告，因此，现原告要求被告支付免租期间（2012年7月1日至2012年7月31日期间）的租金66591元的诉讼请求符合上述约定，本院予以支持。
《合同》约定，被告逾期30天仍未支付租金的，原告有权解除合同，被告向原告支付剩余租赁期内租金总额30%的违约金，原告据此约定而要求被告支付上述解除合同违约金412864.2元。对此，本院认为，虽然由于被告拖欠租金而导致《合同》解除，解除导致了原告另行招租而产生了一定的空租期的租金损失，但本案中原告已经要求被告交纳的租赁保证金归其所有，其还要求被告承担剩余租期租金总额30%的违约金过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合本案案情，酌情判令被告向原告支付3个月租金标准的违约金199773元。
被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州市博汇信用担保有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昊和置业有限公司返还免租期租金66591元；
二、被告广州市博汇信用担保有限公司交纳的租赁保证金133182元归原告广州昊和置业有限公司所有；
三、被告广州市博汇信用担保有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昊和置业有限公司清偿拖欠的2013年7月1日至2013年10月9日期间租金219750.3元及逾期支付租金的违约金（以每月所欠租金为本金，自每月6日起计至清偿之日止，按照每日千分之三标准计算，但违约金以不超过所欠本金为限）；
四、被告广州市博汇信用担保有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昊和置业有限公司支付违约金199773元；
五、驳回原告广州昊和置业有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13850元，由原告广州昊和置业有限公司负担2130元、被告广州市博汇信用担保有限公司负担11720元；公告费1000元，由被告广州市博汇信用担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 吴旭英
人民陪审员 童文芳
二〇一五年五月十五日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢