江苏省南通市港闸区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）港行初字第00089号
原告南通华源燃料物资有限公司，住所地南通市开发区上海路9号星海商贸中心。
法定代表人陈平，职务董事长。
委托代理人张咏，江苏濠阳律师事务所律师。
被告南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市崇川区工农南路150号
法定代表人吴永宏，职务局长。
委托代理人张亚明，南通市住房保障和房产管理局副调研员。
委托代理人娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。
第三人陈志兰。
委托代理人单德明，江苏普泰律师事务所律师。
原告南通华源燃料物资有限公司（以下简称华源公司）不服被告南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通市房管局）房屋行政登记，于2014年4月23日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案受理，并于当日向被告南通市房管局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因陈志兰与本案被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年6月17日、7月7日公开开庭审理了本案。原告华源公司的委托代理人张咏，被告南通市房管局的委托代理人张亚明、娄碧霄，第三人陈志兰的委托代理人单德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2001年2月26日，被告南通市房管局向第三人陈志兰颁发了南通房权证字第××号房屋所有权证，将原华源公司所有的南通市崇川区北郭东村6幢101室的所有权人登记为第三人陈志兰。
原告华源公司诉称，2000年原告华源公司取得涉案房屋所有权。2001年2月1日，第三人陈志兰在未取得原告华源公司同意的情况下，利用虚假材料将案涉房屋产权过户至陈志兰名下。被告南通市房管局作为房产登记管理机关，未认真审查相关材料，严重失职。请求判决撤销南通房权证字第××号房屋所有权证。
原告华源公司向本院提供了以下证据材料：
1.房地产买卖合同、第三人陈志兰的居民身份证复印件及委托书、董事会决议、申请书，证明第三人陈志兰提供了以上虚假材料办理房屋登记。
2.第三人陈志兰要求他人退出北郭东村6幢101室的民事起诉状，证明原告华源公司在2012年10月16日以后才知道涉案房屋登记在第三人陈志兰名下。
3．南通市崇川区人民法院（2002）崇民一初字第1786号民事判决书，证明办理涉案房屋登记之时原告华源公司公章及法定代表人印章均被案外人控制。
被告南通市房管局辩称，原告华源公司与第三人陈志兰申请办理涉案房屋的所有权转移登记，提供了申请书、委托书、房屋所有权证、房地产买卖合同、董事会决议、营业执照、身份证等证明材料，符合登记发证条件。南通市房管局向第三人陈志兰颁发涉案房屋所有权证，符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，程序合法，依据充分，并无不当。请求驳回原告华源公司的诉讼请求。
2014年5月5日，被告南通市房管局向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据。
一、认定事实方面的证据材料
1.关于涉案房屋所有权由南通远发电力燃料公司转移登记给原告华源公司的南通房权证字第××号房屋所有权证登记发证资料，包括房屋权属登记审批表、房屋所有权证验核单、南通市房管局产权监理处收件收据、申请书、南通市房地产买卖合同、房地产成交概况、董事会决议、委托书及受委托人季国忠的身份证复印件、企业法人营业执照、契税完税证及相关收据、发票等，证明被告南通市房管局于2000年12月4日向原告华源公司颁发了案涉房屋的所有权证。
2.关于涉案房屋所有权由原告华源公司转移登记给第三人陈志兰的南通房权证字第××号房屋所有权证登记发证资料，包括房屋权属登记审批表、发证记录、南通市房管局产权监理处收件收据、申请书、南通市房地产买卖合同、房地产成交概况、董事会决议、第三人陈志兰的身份证复印件、委托书、企业法人营业执照、契税完税证及相关收据、发票等。
以上证据证明原告华源公司和第三人陈志兰向被告南通市房管局申请办理案涉房屋所有权转移登记，提供了相关证明材料，被告南通市房管局的颁证行为符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，程序合法，依据充分，并无不当。
二、法律法规依据
《城市房屋权属登记管理办法》
第三人陈志兰当庭述称，第三人陈志兰取得房屋所有权是因与原告华源公司达成以房抵薪协议，房屋所有权转移是原告华源公司的真实意思表示，办理房屋转移登记手续符合法律规定，且已经过被告南通市房管局审核登记。原告华源公司认为第三人陈志兰利用虚假材料将房屋过户到陈志兰名下，没有事实依据。原告华源公司在2001年2月办理涉案房屋登记时应当知道被告南通市房管局的房屋登记行为，原告提起本案行政诉讼超过起诉期限。请求驳回原告华源公司的起诉。
第三人陈志兰向本院提供了以下证据材料：
1.南通远发电力燃料公司、原告华源公司的工商登记资料，证明两公司为关联企业。
2.原告华源公司在工商部门登记的印鉴式样，证明办理涉案登记提供的房地产买卖合同中的印鉴与在工商部门的印鉴一致。
3.2001年2月6日原告华源公司给南通开发区工商局的报告，证明该报告上的印鉴也与在工商机关登记的印鉴式样一致，可以说明2001年2月1日办理涉案房屋登记时原告华源公司的公章仍在正常使用。
4.南通房权证字第××号房屋所有权证，证明2001年2月26日被告南通市房管局向第三人陈志兰颁发了涉案房屋所有权证。
经庭审质证，原告华源公司对被告南通市房管局所举证据1不持异议，对证据2中盖有原告华源公司公章及法定代表人陈平签字的材料真实性不予认可，认为虽然公章是真实的，但公章由季国忠保管，是季国忠私自加盖，后又补充认为公章被他人实际控制，由实际控制人所盖。陈平的签字不是陈平本人所签，陈平的印章也不是陈平本人所盖。第三人陈志兰对被告南通市房管局所举证据不持异议。被告南通市房管局及第三人陈志兰对原告华源公司所举证据1、2不持异议，对证据3的真实性不持异议，但被告南通市房管局认为证据3与被诉房屋登记行为不具有关联性。第三人陈志兰认为证据3反映的是公司内部管理问题，不能对抗第三人陈志兰。原告华源公司对第三人陈志兰所举证据1的关联性提出异议。
结合各方当事人的质证意见，根据证据采信规则，本院对证据作如下认证：对各方当事人均不持异议的证据，本院经审查，依法确认其证明效力。对于被告南通市房管局所举证据2，原告华源公司仅提出证据材料中原告华源公司的公章及陈平的印章是印章的实际控制人私自加盖，对印章本身的真实性予以认可，以上证据与本案具有关联性，是被告南通市房管局在办理涉案登记过程中收集的材料，证据来源及形式合法，且具有真实性，本院对以上证据的证明力予以认定。原告华源公司所举证据3客观反映办理涉案房屋登记期间公司公章、法定代表人印章不在公司的事实，因涉案房屋登记中部分材料盖有公司公章及法定代表人印章，该证据显然与本案具有关联性，本院对证据3的证明力予以认定。第三人陈志兰所举证据1的证明内容与本案无关，不予采纳，其他证据的效力予以认定。
根据各方当事人的陈述及对上述证据效力的认定，本院确认如下事实：2000年12月4日，原告华源公司取得南通市崇川区北郭东村6幢101室房屋所有权。2001年2月1日，第三人陈志兰的丈夫季国忠持盖有原告华源公司公章及法定代表人陈平印章的委托书与第三人陈志兰向被告南通市房管局申请办理上述房屋转移登记，并提供了房屋登记申请书，原房屋所有权证，加盖原告华源公司公章的原告华源公司与第三人陈志兰签订的《房地产买卖合同》，原告华源公司与第三人陈志兰签字盖章的《房地产成交概况》，2000年12月20日第三人华源公司及股东李汉同、陈平、邰展、南通通顺能源物资有限公司签字或盖章的内容为“经全体股东讨论，一致同意转让北郭东村6幢101室”的董事会决议，原告华源公司的企业法人营业执照及第三人陈志兰的居民身份证复印件等材料。2001年2月26日，被告南通市房管局向第三人陈志兰颁发了南通房权证字第××号房屋所有权证。
2003年1月9日，南通市崇川区人民法院对华源公司诉李汉同返还财物纠纷一案作出（2002）崇民一初字第1786号民事判决，该判决认定，华源公司称李汉同系于2000年2月以办理企业年检手续为由从华源公司处取走了有关证照及印鉴，而李汉同辩称，华源公司自1999年开办以来，公司证照、印鉴一直由李汉同保管。判决李汉同于判决发生法律效力之日起十日内将华源公司的营业执照正副本、公章及法定代表人印鉴返还给华源公司。
2012年10月16日，陈志兰向南通市崇川区人民法院提起民事诉讼，要求胡秀琴、陈辉退出占用的北郭东村6幢101室。原告华源公司称在该民事诉讼中得知涉案房屋登记在第三人陈志兰名下，故提起行政诉讼，请求撤销被诉房屋登记行为。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于程序和实体两个方面：一是原告华源公司的起诉是否超过起诉期限；二是被诉登记行为所依据的房屋买卖法律关系能否成立。
关于原告华源公司的起诉是否超过起诉期限的问题。原告华源公司主张因公司公章被他人控制，订立涉案房屋买卖合同及办理房屋登记并非其真实意思，原告华源公司直至第三人陈志兰提起相关诉讼才知晓案涉房屋被转移登记。显存而易见，原告华源公司的这一主张能否成立实际上关系到本案两个争议焦点的判断。在此情形下，从行政诉讼制度的目的出发，人民法院对于是否超过起诉期限的审查判断不能过于严苛。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过2０年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。因原告华源公司提供的人民法院生效判决书，能够证明被诉登记行为作出之时公司公章等由他人控制，也初步证明了涉案房屋买卖及房屋转移登记不是公司真实意思表示的可能。由于本案关于起诉期限的审查内容与实体审查内容相重合，且被告南通市房管局及第三人陈志兰也未提供其他证据证明原告华源公司在登记行为作出之时知道或者应当知道该行政行为的存在。在此情形下，对原告华源公司提出的在2012年10月第三人陈志兰向他人主张涉案房屋所有权的有关诉讼中知晓被诉具体行政行为，本院予以采纳。
关于被诉登记行为所依据的房屋买卖法律关系能否成立的问题。本案被诉房屋登记行为发生在2001年2月，当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。
被告南通市房管局提供的证据证明其办理涉案房屋登记是依原告华源公司和第三人陈志兰的申请，并依法审查了相关申请登记材料。由于登记材料中原告华源公司的公章及法定代表人陈平的印章均是真实的，对此原告华源公司亦予以认可。在此情形下，要求被告南通市房管局在办理登记之时辨认出盖有公司真实印章的材料不是该公司真实意思所形成，无疑是对房屋登记机关的过分苛求，事实上被告南通市房管局并不具备这一辨别能力和法定义务。
但是，房屋登记是对房屋所有权转移事实的确认和公示。根据《城市房屋权属登记管理办法》（1997）第二十七条的规定，权属清楚是办理房屋登记的基本前提。本院认为，权属清楚应当既包括权属来源清楚，也包括权属转移事实清楚。从被告南通市房管局所提供的证据来看，被诉房屋登记建立在原告华源公司与第三人陈志兰房屋买卖这一基础事实之上，但事实却并非如此：首先，人民法院生效判决证明签订房屋买卖及办理房屋登记期间公司的公章及法定代表人印章受案外人控制，意味着涉案房屋买卖合同等登记材料中的印章非原告华源公司加盖。其次，第三人陈志兰在本案审理中自认涉案房屋之所以从原告华源公司转移登记到第三人陈志兰名下，实质上是基于第三人陈志兰的丈夫季国忠与原告华源公司达成的以房抵薪协议，这一自认等于否认了房屋买卖关系的存在。第三，第三人陈志兰对以房抵薪的主张也未能提供任何证据予以证实。第四、原告华源公司无论是对被诉登记行为所依据的买卖关系，还是第三人陈志兰在诉讼中所主张的以房抵薪均不予认可。由此可见，被诉房屋转移登记所依据的房屋买卖基础法律关系被原告华源公司和第三人陈志兰所否认，纯属子虚乌有。
综上所述，涉案房屋登记所基于的房屋买卖关系这一权属转移的基础事实没有证据予以证实，被告南通市房管局、第三人陈志兰也未能提供其他证据证明涉案房屋转移登记的合法权属变更材料。故涉案房屋登记当属权属不清，证据不足，应予撤销。
需要指出的是，第三人陈志兰丈夫季国忠持原告华源公司的委托书，将原告华源公司所有的房屋转移登记到其妻子陈志兰名下，显然，第三人陈志兰也不应认定为善意无过失。
本院注意到第三人陈志兰提供的原告华源公司向南通开发区工商局所作的关于公章正常使用的说明，因该材料的盖章时间也处于生效判决确定的公司对公章失控期间，故关于公章正常使用的说法并不能推翻生效判决确定的事实。
第三人陈志兰如认为原告华源公司与其存在经济纠纷或有权对涉案房屋主张权利，可另行通过法律途径予以救济。
据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
撤销被告南通市住房保障和房产管理局向第三人陈志兰颁发的南通房权证字第××号房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告南通市住房保障和房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 刘海燕
代理审判员 王小燕
人民陪审员 季婉栋
二〇一四年七月十七日
书 记 员 许美燕
附：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。