北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11150号
上诉人（原审原告）吴勇，男，1971年9月11日出生。
被上诉人（原审被告）汇豪实业投资有限公司，住所地北京市房山区窦店镇窦大路68号。
法定代表人梁汝明，总裁。
委托代理人雷志军，男，1977年11月29日出生。
委托代理人刘琳琳，女，1988年7月7日出生。
上诉人吴勇因房屋买卖合同纠纷（原审案由为合同纠纷）一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第08374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年6月，吴勇起诉至原审法院称：我于2012年9月9日向汇豪实业投资有限公司（以下简称汇豪公司）交纳购房定金2万元，并于2012年9月25日与汇豪公司签订《山水汇豪苑内部认购书》。合同签订后，我立即向汇豪公司足额交纳房款合计324372元，在收房前又按汇豪公司要求于2012年12月29日补交包括房屋差价、契税、维修费、代办和登记费共计22425.56元，后双方完成合同标的验收。合同约定到期（2013年7月30日）后，汇豪公司不能按合同要求提供商业用房正常的公司注册变更功能，我多次努力无果。汇豪公司从简单敷衍到最终强烈拒绝，拒不执行合同应承担的义务。2014年5月31日，汇豪公司书面通知我在2014年6月15日前完成《商品房现房买卖合同》签署，如果不能及时签署则不承担业主产权证明办理推迟的责任。我按期带齐全部身份证明及合同前往汇豪公司处，但汇豪公司在合同签署前未能出示完整的房屋差价证明材料，就我损失赔偿问题亦不能达成一致。综上，为维护我的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，诉至法院，要求：1、汇豪公司在换签《商品房现房买卖合同》前赔偿我经济损失合计57237.48元；2、在汇豪公司完成赔偿后双方继续履行换签《商品房现房买卖合同》事宜；3、汇豪公司书面提供房屋差价的计算方法，并出示房产分户平面示意图和房屋面积测算草图（房产测算草图）。
汇豪公司辩称：我公司不同意吴勇的诉讼请求，理由如下：第一，没有证据证明因我公司的原因导致吴勇遭到了何种损失，吴勇的赔偿请求不能成立，我公司对吴勇的赔偿请求不予认可。第二，吴勇的第二、三项诉讼请求不属于正当的诉讼请求项。另，我公司不同意赔偿，但随时可以与吴勇换签商品房现房买卖合同；我公司已经向吴勇提供了房屋差价的计算方法并出示了完整的测绘文件，没有其他测绘文件了。第三，双方签订合同的最终目的是房屋如期交付使用，事实上该房屋已经按约定如期交付给吴勇，我公司全面履行了己方义务，实现了合同目的，并没有影响吴勇对该房屋的占有、使用、收益、处分等权利。第四，合同中的换签日期应当理解为双方拟定的一个日期，但换签商品房合同应当以符合换签条件为前提，而不是以拟定日期为准。况且，合同中并没有约定逾期换签的违约责任，逾期换签不会给吴勇造成任何直接的、必然的损失，也没有确凿的证据能够证明逾期换签给吴勇造成了何种直接的、必然的损失。第五，该房屋是吴勇以个人名义购买，与公司租房的支出无关，吴勇不具有赔偿请求权的主体资格。第六，北京市工商局发布的《投资办照通用指南及风险提示》有明确规定，作为企业住所（经营场所）地址的房屋必须办理了房屋所有权证，而换签商品房合同后并不代表就完成了办理房屋所有权证的全部程序，还会有很多其他原因导致房屋所有权证不能办理，换签商品房合同不是公司注册或变更的必要条件。综上，吴勇的诉讼请求应当被驳回。
原审法院经审理认为：吴勇与汇豪公司签订的《山水汇豪苑内部认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现汇豪公司已经按照合同约定向吴勇交付了该商品房，双方虽未按合同约定的期限换签《商品房现房买卖合同》，但吴勇未能提交充分的证据证明其所述的损失与双方未按期换签《商品房现房买卖合同》存在因果关系，故吴勇要求汇豪公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。吴勇要求汇豪公司赔偿后双方换签《商品房现房买卖合同》和汇豪公司书面提供房屋差价的计算方法，因不是人民法院受理民事案件的范围，故不予处理，双方可另行解决。吴勇要求汇豪公司出示房产分户平面示意图，理由成立，予以支持。吴勇要求汇豪公司出示房屋面积测算草图（房产测算草图），没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年9月判决：一、汇豪实业投资有限公司于本判决生效后十日内向吴勇出示北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建×2号房的房产分户平面示意图；二、驳回吴勇的其他诉讼请求。
判决后，吴勇不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判：1、汇豪公司赔偿吴勇的损失（损失计算方法为：3500元＊（5＋n）＋18720.98元，其中n为二审法院审判之日回退到2013年12月31日之间的月份数取整数）；2、双方无条件继续履行换签《商品房现房买卖合同》；3、汇豪公司向吴勇出示山水汇豪苑×1室分户平面示意图。吴勇的上诉理由：第一，本案所涉及的合同文本在不同的时间阶段分属两个不同的物理载体，第一阶段为财务收据加认购书，第二阶段为附生效条件的合同（由前一阶段认购书自然转变而来）；第二，判决应当采用合法的标的名称“山水汇豪苑×1室”而非“山水汇豪苑公建×2室”；第三，基于认购书的约定，双方是否履行了各自义务的事实应当做出裁判；第四，汇豪公司拒绝配合吴勇协助第三方企业变更注册地址的后果直接导致了其所提供的标的商品房无法实现商业用房的功能，使已交付的房产成为不合格的交付物。汇豪公司同意原审判决。
经审理查明：2012年9月25日，汇豪公司与吴勇签订《山水汇豪苑内部认购书》。该认购书第二条“买受人所购房屋的基本情况”约定：吴勇购买汇豪公司开发建设的位于北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建×2号房屋（现房号为北京市房山区窦店镇山水汇豪苑×1号房屋，以下简称诉争房屋），该商品房的用途为商业，预测建筑面积为51.44平方米，其中套内建筑面积37.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.79平方米。该认购书第三条“计价方式与价款”约定：套内建筑面积单价为每平方米8607.49元，房屋总价款为324072元。该认购书第四条“付款方式及期限”约定：吴勇于2012年9月25日一次性交房款324072元。该认购书第六条为“买受人逾期付款的违约责任”。该认购书第七条“交付期限约定”约定：汇豪公司应该在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，交付吴勇使用。该认购书第八条为“出卖人逾期付款的违约”，第九条为“交接”。该认购书第十条“关于产权登记的约定”内容为：汇豪公司应当在商品房交付使用之日起24个月内，办理权属登记；有关权属登记的具体事项以双方签订的《商品房现房买卖合同》为准。同时，该认购书第十七条约定：本合同为内部认购合同，于2013年7月30日前换签北京市住房和城乡建设委员会监制的《商品房现房买卖合同》；签订正式合同当日本认购合同自动失效。双方在上述认购书中对其他权利义务同时进行了约定。
上述《山水汇豪苑内部认购书》签订后，吴勇向汇豪公司交清了该合同约定的全部购房款，并于2012年12月29日向汇豪公司交纳了差价、契税、维修、代办、登记费用共计22425.56元。
2012年12月29日，吴勇与汇豪公司进行了诉争房屋的交接验收，汇豪公司将该房屋交付吴勇使用。
2013年8月26日，吴勇作为诉争房屋产权人为北京淡云科技有限公司出具企业住所（经营场所）变更证明，汇豪公司在上述证明的“需要证明情况”一栏中证明单位公章处盖章。因上述企业住所（经营场所）变更证明的“产权人证明”一栏和“需要证明情况”一栏的主体错误，北京淡云科技有限公司的住所（经营场所）变更未能办理。
2014年5月30日，汇豪公司向吴勇发出《告知函》，告知吴勇务必于2014年6月15日前到汇豪公司处办理换签备案及逾期不履行相关配合义务的后果。此后，吴勇前往汇豪公司处换签《商品房现房买卖合同》时双方因逾期换签的赔偿等问题发生争议，而未能办理换签备案。双方至今未换签《商品房现房买卖合同》。
另查明，企业变更（改制）登记（备案）申请书所附企业住所（经营场所）证明的填表说明注明：产权人应在“产权人证明”栏内签字、盖章，同时提交由产权单位盖章或产权人签字的《房屋所有权证》复印件。住所（经营场所）位于农村地区且暂未取得房屋所有权证的，可提交《乡村规划建设许可证》或《临时乡村规划建设许可证》复印件并加盖单位公章，也可由乡镇政府在“需要证明情况”栏内盖章确认，或另行出具证明文件，证明文件内容应与“需要证明情况”栏所述内容一致。
一审庭审中，汇豪公司向吴勇出示了《房屋面积测算技术报告书》，并表示只有这一份房屋面积测绘文件，没有其他的房屋面积测绘文件；吴勇坚持要求汇豪公司出示《房产分户平面示意图》和《房屋面积测算草图（房产测算草图）》。另，吴勇明确表示汇豪公司只有对吴勇进行了损失赔偿才同意与汇豪公司换签《商品房现房买卖合同》，若汇豪公司不进行赔偿则不同意与汇豪公司换签《商品房现房买卖合同》。
关于吴勇的诉讼请求，吴勇的2014年6月13日的起诉状中载明的诉讼请求为：“1、被告按《山水汇豪苑内部认购书》第十七条的规定，在换签《商品房现房买卖合同》前对买受人进行赔偿，赔偿金额合计：57237.48元；2、在出卖人完成赔偿后双方继续履行换签《商品房现房买卖合同》事宜；3、出卖人应书面提供房屋差价的计算方法，并出示完整合法的测绘文件；4、诉讼费用由被告承揽。”该起诉状的事实与理由部分载明的请求赔偿数额计算方法包括“A.住房款赔偿”、“B.补交了房屋差价、契税、维修、代办和登记费部分”、“C.商业用房租金损失”三部分，并提出“D.有关租金的具体月份数应以法庭调解成功或宣判之日止作为计算损失的依据”。吴勇于2014年7月14日提出变更诉讼请求申请。在2014年9月3日的庭审过程中，吴勇表示：“我认为诉讼请求不用变更，现在诉讼请求恢复为起诉状中的诉讼请求。”吴勇同时再次明确其诉讼请求，内容与起诉状完全一致。吴勇在庭审笔录中其第一项诉讼请求的后面手写加上一句，即“这是基于2014年6月13日起诉日的计算结果，到宣判日应按照公式计算”。该手写处仅有吴勇签字，未经审判员和书记员确认。
二审庭审中，汇豪公司与吴勇共同确认，“北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建×楼”现楼号为“北京市房山区窦店镇山水汇豪苑×1号楼”。关于吴勇在起诉状中提出的三项损失，经询，吴勇解释：前两项损失系汇豪公司占用其购房款和相关税费期间所产生的损失，是由于未能按约定的期限换签合同致其投资失败而造成；第三项损失是其不能将房屋出租后进行工商注册而产生的租金损失。吴勇出示其将诉争房屋出租给北京淡云科技有限公司的租赁合同以证明其第三项损失。对此，汇豪公司提交北京淡云科技有限公司的工商登记查询结果以反驳吴勇提出的第三项损失。该查询结果显示：北京淡云科技有限公司的注册资本为50万元，法定代表人为吴×1，股东2人，吴勇出资49.995万元，吴×1出资0.005万元。汇豪公司称吴勇的股份占99.99%，虽然不是法定代表人，但对北京淡云科技有限公司具有绝对控制权，故不存在租金损失的问题。吴勇对该查询结果不持异议。经询，吴勇认可吴×1系其父亲。
上述事实，有《山水汇豪苑内部认购书》、购房款收据、差价、契税、维修、代办、登记费用收据、告知函、房屋面积测算技术报告书、房屋交接验收单、企业住所（经营场所）证明、企业变更（改制）登记（备案）申请书、工商登记查询结果及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为：依法成立的合同应受法律保护，对合同双方均具有法律约束力。吴勇与汇豪公司签订的《山水汇豪苑内部认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违约法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。吴勇与汇豪公司在《山水汇豪苑内部认购书》中对房屋座落、房屋价款、支付方式、房屋交付、权属登记、违约责任等房屋买卖的具体事项均做出全面、明确约定，就房屋买卖意思表示的要素与常素达成合意；而且，在该认购书的履行过程中，汇豪公司已经将诉争房屋交付吴勇，吴勇亦交纳全部购房款及差价、契税、维修、代办、登记等费用。本院据此可以认定，汇豪公司与吴勇已就诉争房屋建立了买卖合同关系并实际履行。
吴勇不服原审判决驳回其全部诉讼请求的判决结果，向本院提出三项诉讼请求，本院分别做出认定：
第一，吴勇上诉请求二审法院依法改判汇豪公司赔偿其损失（损失计算方法为：3500元＊（5＋n）＋18720.98元，其中n为二审法院审判之日回退到2013年12月31日之间的月份数取整数）。对此，吴勇在2014年6月13日的起诉状中表示其该项请求为“被告按《山水汇豪苑内部认购书》第十七条的规定，在换签《商品房现房买卖合同》前对买受人进行赔偿，赔偿金额合计：57237.48元”，后于2014年7月14日作出变更诉讼请求申请，又在2014年9月3日的庭审过程中表示：“我认为诉讼请求不用变更，现在诉讼请求恢复为起诉状中的诉讼请求。”吴勇同时再次明确其诉讼请求，内容与起诉状完全一致。因此，本院认定吴勇的诉讼请求应当以起诉状中诉讼请求部分载明的内容为准。虽然吴勇在庭审笔录中其第一项诉讼请求的后面手写加上一句，但该手写处仅有吴勇签字，未经审判员和书记员确认，故本院对其修改庭审笔录的内容不予确认。因此，吴勇的第一项上诉请求超出其诉讼请求的范围，本院对超出部分不予处理，仅对其诉讼请求范围内的请求予以处理。吴勇将其主张的损失具体为已付购房款的利息损失、补交相关费用的利息损失以及租金损失三部分。
关于吴勇提出的前两项资金占用损失，吴勇交纳的购房款及其他费用系用于购买诉争房屋，现双方就诉争房屋的买卖合同关系仍然在履行过程中，既不存在合同无效的情形，也不存在任何一方当事人要求解除或撤销合同的情形。因此，即便存在未按期换签合同的事实，亦未导致房屋买卖合同的目的不能实际，故吴勇所称投资失败致其资金被占用的机会损失并不存在。
关于吴勇提出的第三项租金损失，吴勇出示其将诉争房屋出租给北京淡云科技有限公司的租赁合同以证明其该项损失。北京淡云科技有限公司的工商登记情况查询结果显示，虽然该公司的法定代表人为吴×1，但吴勇出资49.995万元，占注册资本的99.99%，而另一股东即法定代表人吴×1系其父亲。由此可见，吴勇为北京淡云科技有限公司的实际控制人，且吴勇的个人资产与北京淡云科技有限公司的资产亦存在混同之嫌，故吴勇提出的租金损失亦不存在。另，吴勇提出因迟延换签合同导致其不能顺利进行工商注册。不论未能完成工商注册的原因如何，工商注册并不导致租金损失，二者之间不存在因果关系，故吴勇以该理由主张租金损失，不符合逻辑关系，本院不予采纳。据此，吴勇提出的租金损失依据不足，本院不予支持。
第二，吴勇上诉请求二审法院判令双方无条件继续履行换签《商品房现房买卖合同》。因订立合同应当遵循意思自治原则，人民法院无权强制当事人订立合同，故吴勇的此项请求不属于人民法院受理民事案件的范围；而且主张法律关系的成立、变更、消灭属于形成权，吴勇的此项主张亦无法律依据。据此，原审法院对吴勇的此项请求不予处理，于法有据，本院予以维持，对吴勇的此项上诉请求不予支持。
第三，吴勇上诉请求二审法院判令汇豪公司向吴勇出示山水汇豪苑×1室分户平面示意图。原审法院判令汇豪公司向吴勇出示北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建×2号房的房产分户平面示意图，已经支持了吴勇的该项请求。虽原审判决主文的房号与吴勇主张的现房号不同，但汇豪公司与吴勇在二审中共同确认“北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建×#楼”现楼号为“北京市房山区窦店镇山水汇豪苑×1号楼”，故双方对诉争房屋座落的描述并无理解上的歧义，吴勇就此提出上诉，无实际意义，本院不予支持。
此外，吴勇上诉请求范围外的其他诉讼请求未得到原审法院的支持，但其未提出上诉，故本院不予处理，对原审判决结果不持异议。
综上所述，吴勇的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费615元，由吴勇负担580元（已交纳），由汇豪实业投资有限公司35元（吴勇已预交，汇豪实业投资有限公司于本判决生效后七日内给付吴勇）。二审案件受理费1231元，由吴勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十一月五日
书 记 员 徐方烁