上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3824号
上诉人（原审被告）上海志文化工机械设备有限公司。法定代表人潘国民，经理。委托代理人赵林元，上海永乐律师事务所律师。委托代理人虞音，上海市申达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海临港万祥经济发展有限公司。法定代表人王才君，董事长。委托代理人张峻，上海段和段律师事务所律师。委托代理人石宇，上海段和段律师事务所律师。上诉人上海志文化工机械设备有限公司（以下简称志文公司）因与被上诉人上海临港万祥经济发展有限公司（以下简称临港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第43421号判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，于同年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人之法定代表人潘国民及其委托代理人赵林元、虞音，被上诉人之委托代理人张峻、石宇到庭参加诉讼。审理期间，经申请，本院曾主持双方调解未果，本案现已审理终结。原审查明，2005年12月15日，案外人上海A有限公司（甲方）与上海志文化工机械设备有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市XX厂新建厂房及其附属设施（以下简称租赁物）租赁予乙方使用，租赁物面积为2,003.15平方米。租赁期限自2006年1月1日起至该租赁物所在土地被政府立项批准开发使用为止。一旦政府将租赁物所在土地列入开发使用计划，甲方将书面通知乙方该等事宜，并给予乙方一定的搬迁期限，乙方应在上述期限内按第9条的规定将租赁物返还甲方。租金为每年130,000元。乙方每半年支付一次租金，先付后用，于每年1月1日及7月1日的当日或之前支付予甲方。合同第5条约定：在租赁期内如乙方须对租赁物进行装修、改建等相关事项，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意；如须向政府部门报批，由乙方自行申报批准。如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主体结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。如装修、改建工程可能或实际影响了公用部分的使用，甲方可提出异议，乙方应予改正，并承担相应费用。合同第9条约定：合同终止后，乙方按规定返还租赁物，双方按实结清租金及相关费用。乙方应于甲方所给的搬迁期限内将属于乙方的设备物料迁离出租赁物，并将租赁物按交付状态或甲方同意的状态返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，在占用期间应向甲方加倍支付租金。甲方亦有权拒绝乙方继续占用，而收回租赁物并强行将租赁物内的乙方物品搬离并不负保管责任。2010年11月1日，上海临港万祥经济发展有限公司（甲方）与案外人上海A有限公司（乙方）、上海志文化工机械设备有限公司（丙方）签订《备忘录》，内容为：鉴于：1、乙方与丙方曾签订《厂房租赁合同》，约定将乙方位于原上海市XX厂新建厂房及其附属设施（以下简称租赁标的）租与丙方使用，租赁期限自2006年1月1日起至该租赁物所在土地被政府立项批准开发使用为止；2、现乙方已于2010年9月30日进入清算程序并成立清算组。甲、乙、丙三方经过充分协商，现就上述租赁事项变更达成一致意见，并形成备忘录如下：1、自本备忘录签署之日起，乙方将其与丙方之间关于上述租赁标的的《厂房租赁合同》中的全部权利义务转让给甲方，丙方表示同意。2、甲方与丙方之间的权利义务仍按照原《厂房租赁合同》的约定执行。2013年2月22日，上海市临港地区开发建设管理委员会向上海临港新城土地储备中心出具了一份《关于对XX社区XX地块项目储备立项的批复》，内容为：你中心报送的《关于对XX社区XX地块项目储备立项的请示》收悉。经研究，为加快上海临港地区的开发建设，满足区域内的住宅需求，同意你中心对XX社区XX地块项目用地实施储备立项。具体批复如下：一、储备项目名称：XX社区XX地块项目储备；二、地块规划用途：住宅用地；三、储备范围及面积：四至范围：东至E0403地块，南至E0404地块，西至E0401地块，北至W8路（具体位置以规划批文为准）。储备土地面积约4.439公顷（以测绘报告面积为准）。请你中心抓紧开展上述地块土地储备的各项准备工作。2013年12月24日，临港公司向志文公司发送了一份《告知书》，内容为：贵公司地处万祥E0402地块，该地块的开发已获得临港管委会项目储备立项的批复。鉴于上述原因，我公司决定从2014年1月1日起终止与贵公司的资产租赁关系，请贵公司及时做好准备工作，务必于2014年5月1日之前将租赁资产按原租赁状态交本公司。2014年6月3日，临港公司委托上海段和段律师事务所的吴坚律师、徐力律师向志文公司发送了一份《律师函》，内容为：……2013年2月22日，上海市临港地区开发建设管理委员会签发了一份《关于对XX社区XX地块项目储备立项的批复》，同意上海临港新城土地储备中心对XX社区XX地块项目用地实施储备立项。由于租赁物所在土地即位于该E0402地块内，因此已满足合同约定的“租赁物所在土地被政府立项批准开发使用”这一租赁期限截止事项。万祥公司据此于2013年12月24日向贵方当面递交了一份《告知书》，通知自2014年1月1日起终止租赁关系，并要求贵方于2014年5月1日前将租赁物按交付时之状态交还给万祥公司。贵方已当场签收该《告知书》。然而令人遗憾的是，贵方并未按照《告知书》的明确时间要求交还租赁物，至今已逾一月；不仅如此，对于早应支付的2013年下半年及2014年上半年的租金，共计13万元，贵司亦一直拖延不予支付。贵司的上述行为，已完全违背合同约定，严重损害了万祥公司的合法权益。有鉴于此，本律师在此正式通知，贵方应于收到本律师函之日起7日内，将拖欠的租金13万元一次性支付给万祥公司，并应于2014年6月30日前完成搬迁，将租赁物按交付时之状态妥善交还给万祥公司。若贵方未能按上述要求及时纠正违约行为，则万祥公司将采取相应的法律手段追究贵方的法律责任，包括但不限于要求贵方立即全额偿付拖欠租金及相应的逾期滞纳金，同时立即收回租赁物，并要求贵方承担逾期占用期间的双倍租金及其它损害赔偿。2014年9月29日，志文公司向临港公司发送《回复函》，内容为：一、该地块如确被政府征收拆迁，我司作为被征收人会服从大局，配合政府工作，为XX镇开发建设作出让步，故请贵司将征收令等相关文件公示或寄交我司。二、我上海志文化工机械设备有限公司从设立至今一直在该地块合法、正常经营，效益较好。通过不断创业、积累、投资，已在同行业中得到认可，为XX镇职工就业，创税等作出很大贡献，尽到了社会责任。三、我上海志文化工机械设备有限公司愿通过这次征收，将重新规划投资，继续健康、稳定发展，望政府的贵司能予支持，鼓励民营企业的良性发展。四、望贵司拿出真诚、平等、遵循市场规则的原则，提出可行的补偿方案，我司在国庆节后亦会主动向贵司提交具体方案。2014年10月17日，临港公司再次委托上海段和段律师事务所的吴坚律师、徐力律师向志文公司发送《律师函》，内容为：……当前《回复函》中关于动迁补偿的要求显然不仅不具备任何法律及合同依据，更纯属贵方故意推卸违约责任之借口。时至今日，贵方仍未按照《告知书》的明确时间要求交还租赁物，逾期已超半年；同时，到期应付的2013年下半年及2014年的租金，暂计至9月份共计162,500元，贵方仍继续拖延不予支付。贵方的上述行为，属于持续的单方违约行为，严重损害了万祥公司的合法权益。有鉴于此，本律师在此正式通知，贵方应于收到本律师函之日起7日内，将拖欠的租金一次性支付给万祥公司，并应于2014年10月22日前完成搬迁，将租赁物按交付时之状态妥善交还给万祥公司。……另查明，系争租赁厂房系由上海志文化工机械设备有限公司于2003年底在取得上海市浦东新区XX镇人民政府出具的同意翻建厂房的批复后进行翻建而来。该份批复的内容如下：一、为了保证厂区的生产安全，企业生产发展的需要，同意危房翻建。二、同意翻建危房400平方米，建造临时标准厂房1500平方米，合计总建筑面积为1900平方米。三、总投资为600,000元，其中设备为200,000元，土建为400,000元，资金自筹。四、如国家建设，政府开发征用时，应无条件服从。接文后，速办理好建设的相关手续，并由镇职能部门敲桩定位，方可实施建设。系争租赁厂房除万府（2003）107号《关于同意上海XX厂翻建厂房的批复》外，没有履行其他的合法建造审批手续，亦未办理房屋产权证。2005年11月17日，上海志文化工机械设备有限公司（乙方）与案外人XX镇XX村民委员会（甲方）签订《厂房收购协议》一份，内容为：甲、乙双方于2003年11月18日签订了土地使用权租赁协议，后乙方在所租土地上建设了新的厂房、构筑物和其他辅助设施（以下简称标的物），标的物位于XX镇XX村，建筑面积共2003.15平方米。现因受临港规划政策限制，厂房的权属发生了争议。甲方于2005年8月22日委托上海B有限公司（以下简称B公司）对乙方所属的标的物进行了评估，甲、乙双方均认可B公司所作的评估报告。双方根据评估报告，并经过友好磋商，认定乙方所属标的物的重置价为2,200,000元。甲、乙双方自签订协议之日起十五个工作日内，甲方将所需收购款支付给乙方，乙方应自签订本协议之日起一个月内做好标的物移交手续，在收到甲方所付款项后，乙方如需租赁标的物，由甲乙双方进行协商。同日，XX镇XX村民委员会（甲方）与上海A有限公司（乙方）签订《资产出让协议》一份，约定甲方将建造的XX村村民委员会房屋建筑物及附属设施以及建造在XX村村委会西、北侧的原上海XX厂的房屋建筑物及构筑物等相关设施出让予乙方，房屋建筑面积分别为570.55平方米和2003.15平方米，出让价分别为690,000元和2,200,000元。鉴于建造该二处建筑物时，甲方支付了处理原建筑物和解决土地承包的相关费用，乙方同意另行补偿甲方180,000元。以上二处房产及补偿款合计总出让价为3,070,000元。2008年11月14日，志文公司出具了一份关于上海志文化工机械设备有限公司和上海XX厂的关系情况说明，内容为：上海志文化工机械设备有限公司现位于XX村XX小组，上海XX厂现位于XX村XX小组。2003年XX村委会为了搞活经济，设想村自己兴办企业，当时为了手续的方便，村委会便以上海XX厂的名义向镇政府提出申请，并得到镇政府的批复，将原村中心场的房屋进行就地翻建改造形成现在的上海志文化工机械设备有限公司。事实上，真正的上海XX厂与上海志文化工机械设备有限公司没有任何关系，仅是为了方便而借用的，而评估报告与收购协议中所指的原上海XX厂就是志文公司。收购后，仍由志文公司租赁使用。再查明，系争租赁厂房及其附属设施位于XX社区XX地块。志文公司在租赁关系存续期间在系争租赁厂房周边陆续进行了多次扩建厂房及相关附属设施，但未履行合法的建造审批手续。临港公司于2014年12月3日诉诸原审法院，请求判令：1、志文公司立即将占用的位于上海市浦东新区XX镇XX村XX号的厂房返还给临港公司；2、判令志文公司立即向临港公司支付自2014年5月1日起至2014年12月31日止按合同约定的租金标准的一倍（即每月10,830元）计算的占用费86,640元，并按合同约定的租金标准的两倍（即每月21,660元）向临港公司支付自2015年1月1日起至志文公司实际将厂房返还给临港公司之日止的占用费；3、案件受理费由志文公司承担。原审庭审中，临港公司、志文公司双方一致确认，系争租赁厂房的地址为上海市浦东新区XX镇XX村XX号。志文公司已按每月10,830元的标准向临港公司支付了截止至2014年12月31日的租金，之后未付，同时志文公司未向临港公司支付过押金。关于扩建厂房及相关附属设施的时间，志文公司称其是在2005年之后陆续扩建的，大概扩建了四年左右的时间，其中主体工程是在2005年完成的。审理中，经法院释明租赁合同因终止条件成就而终止或者无效的后果，志文公司要求临港公司给付原租赁厂房补偿费7,800,000元、扩建厂房及附属设施补偿费4,000,000元、设备设施搬迁费1,225,000元、停产停业费1,435,000元、用电用水设施补偿费5,000元、变更营业执照补偿费10,000元、变更电话安装补偿费930元、变更有线电视安装补偿费1,000元、变更电脑宽带安装补偿费300元、空调移机安装补偿费2,000元、电表水表移地安装补偿费600元、防盗探头补偿费10,000元。经志文公司申请，法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对租赁合同中涉案房屋及相关设施、扩建的厂房及相关设施的工程造价进行了司法鉴定，鉴定费150,000元，由志文公司预缴。上海联合工程监理造价咨询有限公司出具了鉴定意见书，鉴定意见为：XX村西首租赁合同中涉案房屋及相关设施造价鉴定金额为2,937,809元；扩建的厂房及相关设施造价鉴定金额为1,229,128元。其中，租赁合同中涉及的房屋及相关设施工程的人工、材料、机械价格执行上海建设工程造价信息发布的该工程施工期间（2003年12月至2004年10月）工料机信息价，没有信息价的按市场价；扩建的厂房及相关设施工程的人工、材料、机械价格执行上海建设工程造价信息发布的该工程施工期间（2005年9月至2005年11月）工料机信息价，没有信息价的按市场价。临港公司认为，车间梁式起重机和车间西侧钢结构棚内梁式起重机属于可以移动的生产设备，不应列入造价鉴定范围。志文公司认为，车间梁式起重机和车间西侧钢结构棚内梁式起重机系根据房屋形状设计定制并固定附属在房屋主体结构上的，如果移动就会报废，故其属于厂房及扩建钢棚不可分割的一部分，应列入造价鉴定范围。对此，鉴定单位认为，起重机与一般的生产设备有差异，其是附着在房梁上的，与厂房的跨度尺寸有关，但起重机也是可以移动并相对独立的一部分，但移动到他处能否继续使用与他处厂房的跨度尺寸是否合适有关，故鉴定意见书将其列为争议项目，由法院裁定。此外，临港公司认为，扩建厂房及相关设施中的水塘护岸、围墙、绿化工程是租赁给志文公司时就有的，并非由志文公司扩建，部分的水景为原有河道，亦不属于志文公司扩建的范围。对此，鉴定单位认为，水塘护岸和绿化工程在志文公司出售系争租赁厂房给XX村民委员会时由上海B有限公司出具的评估报告中未明确记载，无法确定在租赁给志文公司时就存在，故将其列入扩建厂房及相关设施的造价鉴定范围。围墙曾由志文公司进行过翻修，故亦将其列入扩建厂房及相关设施的造价鉴定范围。水景主要是指人工方形水池和假山，从现状无法区分与原有河道是否有关，故将其全部列入扩建厂房及相关设施的造价鉴定范围。同时，志文公司对人工、材料、机械价格执行上海建设工程造价信息发布的工程施工期间的工料机信息价有异议，其认为应当执行委托审价日的工料机信息价。对此，鉴定单位认为，法院委托鉴定的内容为工程造价鉴定，故其对人工、材料、机械价格执行上海建设工程造价信息发布的工程施工期间的工料机信息价，并无不当。另外，鉴定单位表示，鉴定造价未考虑折旧，对于扩建厂房及相关设施这部分的临时性违章建筑，一般按十五至二十年折旧年限计算。原审认为，涉案租赁厂房无产权证明及合法建造手续，临港公司、志文公司之间的《厂房租赁合同》依法应确认为无效。合同无效后，志文公司再行使用系争厂房及其附属设施失去了合同依据，理应迁出并返还系争厂房及其附属设施给临港公司。鉴于志文公司至今仍在使用系争厂房及其附属设施，应当继续向临港公司支付其使用期间的使用费，其标准参照双方租赁合同约定的租赁费用标准予以计算。鉴于双方之间的租赁合同无效且志文公司已按租赁合同约定的租赁费用标准（即每月10,830元）向临港公司支付了截止至2014年12月31日的租赁费用，故临港公司要求志文公司支付自2014年5月1日起至2014年12月31日止按合同约定的租金标准的一倍（即每月10,830元）计算的占用费86,640元，并按合同约定的租金标准的两倍（即每月21,660元）支付自2015年1月1日起至志文公司实际将厂房返还给临港公司之日止的占用费，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。志文公司未经合法审批在租赁厂房周边扩建了厂房及相关设施，其存在主要过错，临港公司在长达近十年的租赁期间内未就扩建行为向志文公司提出过异议，视为默认志文公司的扩建行为，其也存在一定的过错。对于扩建费用，临港公司应按过错程度分担。具体数额由法院在考虑使用折旧的基础上，结合鉴定意见、当事人对鉴定报告的质证意见以及双方的过错责任酌情确定。志文公司要求临港公司给付原租赁厂房补偿费7,800,000元、扩建厂房及附属设施补偿费4,000,000元、设备设施搬迁费1,225,000元、停产停业费1,435,000元、用电用水设施补偿费5,000元、变更营业执照补偿费10,000元、变更电话安装补偿费930元、变更有线电视安装补偿费1,000元、变更电脑宽带安装补偿费300元、空调移机安装补偿费2,000元、电表水表移地安装补偿费600元、防盗探头补偿费10,000元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一五年十二月二日判决：一、上海临港万祥经济发展有限公司与上海志文化工机械设备有限公司之间的《厂房租赁合同》无效；二、上海志文化工机械设备有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX镇XX村XX号内占用的房屋及附属设施，并将房屋及附属设施返还给上海临港万祥经济发展有限公司；三、上海志文化工机械设备有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海临港万祥经济发展有限公司自2015年1月1日起至实际返还房屋及附属设施之日止按每月人民币10,830元计算的使用费；四、上海临港万祥经济发展有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海志文化工机械设备有限公司扩建损失人民币120,000元；五、驳回上海临港万祥经济发展有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币1,675元，鉴定费人民币150,000元，合计人民币151,675元，由临港公司负担人民币31,000元，志文公司负担人民币120,675元。判决后，志文公司不服，上诉称，按原判适用法律错误，本案标的房屋系经XX镇政府同意翻建批复建造，即农村集体土地上危房改建审批合法，不存在原审所谓合同无效事实。故上诉请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人临港公司原审诉讼请求。临港公司辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本案审理中，被上诉人临港公司致函本院，考虑到双方调解会议意见及上诉人搬迁量大、费用高等因素，表示愿意法院按上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的（本案上述司法鉴定报告）《XX村西首租赁合同中涉案房屋及相关设施、扩建厂房及相关设施工程造价鉴定意见书》中鉴定意见之“扩建厂房及相关设施鉴定金额”合计40％计算扩建损失。本院认为，上诉人志文公司与被上诉人临港公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示。本案租赁标的房屋未经产权登记亦无合法规划、建造批准文件，上诉人一、二审坚持否定之，根据其主张及举证，标的房屋仅有（2003年“危房翻建”时）原南汇区XX镇政府翻建厂房的同意批复，即使该批复亦要求“速办理好建设的相关手续”，但根据查明事实，至今标的房屋仍无合法之规划、建设批件，违反了强制性法律规定，上诉人上诉主张缺乏法律及事实依据，双方由之形成的房屋租赁关系依法应属无效。租赁合同关系无效，当事人因合同取得的财产依法应予返还，实物无法返还部分适用价值返还原则。上诉人作为承租人应迁离标的房屋实现其（房屋）占有返还，同时比照约定（租金）标准支付实际使用费，原审于之判断准确，法庭应予维持。同时，本案合同履行中，志文公司未经合法审批在租赁厂房周边扩建了厂房及相关设施，根据过错责任程度，原审法院确定了该部（价值）损失分担之原则并无错误，出租人临港公司在原判基础上，自愿、合理提高了原审该部损失补偿当属合法，法庭应予确认。即按司法鉴定意见，“扩建厂房及相关设施鉴定金额”合计40％计算扩建损失为491,651.2元。原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，应予维持，被上诉人自愿补偿部分本院予以修正。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第43421号判决民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第43421号判决民事判决第四项为：上海临港万祥经济发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上海志文化工机械设备有限公司扩建损失人民币491,651.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费用按原判执行，二审案件受理费人民币1,675元，由上诉人上海志文化工机械设备有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……