湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂安陆民初字第00269号
原告（反诉被告）胡安妮，干部。
原告（反诉被告）徐振银，干部，系胡安妮之夫。
上列原告（反诉被告）共同委托代理人王相春，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书，同时反驳对方的诉讼请求。
被告（反诉原告）徐长安，退休干部。
被告（反诉原告）谭雪红，系徐长安之妻。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人张早刚，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，签收法律文书等事宜。
原告胡安妮、徐振银诉被告徐长安借用他人名义购买房屋合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法组成由审判员杨丽担任审判长，审判员沈彪、人民陪审员李锡珍参加评议的合议庭，于2014年4月14日追加谭雪红为本案被告。被告徐长安、谭雪红于2014年4月25日提出反诉，并于2014年6月11日申请合议庭审判人员全部回避，本院于2014年6月13日作出决定，准许被告徐长安、谭雪红提出的回避申请。本院另行组成由审判员陈玉华担任审判长，审判员张炬、人民陪审员周宗德参加评议的合议庭，于2014年8月15日公开开庭审理了原告胡安妮、徐振银诉被告徐长安、谭雪红借用他人名义购买房屋合同纠纷及被告徐长安、谭雪红反诉原告胡安妮、徐振银房屋借用合同纠纷。原告（反诉被告）胡安妮、徐振银及其委托代理人王相春，被告（反诉原告）徐长安及徐长安、谭雪红委托代理人张早刚到庭参加诉讼。被告（反诉原告）谭雪红经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡安妮、徐振银诉称，2002年12月份，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）徐长安的名义在安陆市审计局集资购房，原告（反诉被告）共出资五万五千元购得安陆市德安北路（审计局院内）1栋701室房屋，出资购房收据均由原告（反诉被告）留存，2004年原告（反诉被告）自行装修后入住至今。因该房屋系原告（反诉被告）借用被告（反诉原告）名义集资购买，2006年办证时，产权人登记为徐长安，房屋权证办好后，被告（反诉原告）将证件交付给原告（反诉被告），但一直未办理过户手续。经原告（反诉被告）多次催告，被告一直拒绝协助办理过户手续。原告（反诉被告）为维护自己合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判决1、确认双方口头订立的借名购房合同有效；2、判令被告（反诉原告）继续履行合同义务，协助原告（反诉被告）办理过户手续，将安陆市德安北路（审计局院内）1栋701室房屋（产权人登记为徐长安，房产证号：府城区字第A0177**）产权登记过户给原告（反诉被告）；3、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。
原告（反诉被告）胡安妮、徐振银为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告（反诉被告）身份证复印件2份及结婚证复印件1份，拟证明原告（反诉被告）的诉讼主体身份和两原告（反诉被告）系夫妻关系。
证据二：收据1份，拟证明原告（反诉被告）借用被告（反诉原告）徐长安名义购房，并出资交付房款五万元，被告交款后将凭证交给原告（反诉被告）；原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间系借名购房合同关系。
证据三：关于催缴清房款的通知1份、收据1份，拟证明原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）交付纪委罚款五千元的事实，被告（反诉原告）交款后将凭证交给原告（反诉被告）；原告（反诉被告）与被告（反诉原告）属借名购房关系。
证据四：房产证复印件1份，拟证明被告（反诉原告）已按借名购房口头协议将房产证交给原告（反诉被告），只是未办理过户手续。
证据五：调查笔录5份及安陆市法院2013年7月15日法庭审理笔录1份，其中证人徐某甲当庭作证，拟证明原告（反诉被告）借被告（反诉原告）徐长安的名义购买集资房的事实，双方属借名购房合同关系；被告（反诉原告）将房屋交付原告（反诉被告）后，原告（反诉被告）于2004年自行装修居住至今。
证据六：诉争房屋与相邻德安花园小区通风、采光补偿协议，及胡安妮领款单各1份。拟证明原告（反诉被告）实际享有房屋权益。
证据七：安陆市人民法院（2013）鄂安陆民初字第01482号民事裁定书1份。拟证明原告（反诉被告）曾因本案标的向法院起诉及审理的事实。
证据八：录音光盘1份。拟证明原告（反诉被告）借用被告（反诉原告）徐长安的名义购买集资房的事实，双方系借名购房合同关系；以及原告（反诉被告）将购房款五万元及罚款五千元交给被告（反诉原告），由被告（反诉原告）转手交付的事实。
被告（反诉原告）徐长安、谭雪红辩称及反诉诉称，1、原告（反诉被告）的诉求没有法律依据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现原告（反诉被告）与答辩人（反诉原告）之间不存在不动产物权的交易、变更、转让的法律关系，所以根本不需要当事人对不动产物权实施变动的法律行为。审计局为干部交款选购集资都是答辩人（反诉原告）来完成的，请求法院判定原告返还房屋。2、原告的诉求无事实依据。安陆市审计局主要是为了解决干部职工福利用房，原告（反诉被告）既不是审计局的干部，也不是审计局的工作人员，审计局不可能让外界的非工作人员购房。同时，从缴费的收据与登记结果来看，原告（反诉被告）与诉争房屋没有事实和法律上的因果关系，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。3、要求原告（反诉被告）赔偿该房屋占用使用费，从2013年3月1日起每月按900元租金计算。
被告（反诉原告）徐长安、谭雪红为支持其抗辩及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一：集资收据复印件3张、房产证复印件、安陆市审计局催缴房款通知。拟证明诉争房屋集资款由被告（反诉原告）徐长安、谭雪红交纳，并且房屋产权明确属被告（反诉原告）徐长安、谭雪红所有。
证据二：2011年9月15日安陆市人民法院公告（诉争房屋与相邻德安花园小区通风、采光纠纷）、胡安妮领款单复印件、赵春安的证言。拟证明徐长安委托胡安妮办理补偿款并将集资收据、房产证原件交给胡安妮，至今未退还本人。
证据三：谭娣姣、徐江的证言。拟证明徐长安借谭娣姣2万元交集资房款，原告（反诉被告）借用房屋的事实。
证据四：申请法院调查土地局及审计局的证明。拟证明诉争房屋土地属国有划拨性质，并且房屋不能对外转让。
证据五：房屋中介公司证明。拟证明诉争房屋每月租金1000元左右。
经庭审质证，被告（反诉原告）徐长安、谭雪红对原告（反诉被告）胡安妮、徐振银提交的证据二、三、四、五、六、七、八都有异议。对于证据一，被告（反诉原告）徐长安、谭雪红认可；对于证据二，认为真实性无异议，对证明目的有异议，反而证明集资款由被告（反诉原告）徐长安、谭雪红出资；对于证据三，认为真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明借名购房合同关系；对于证据四，被告认为房产证是真实的，对证明目的有异议，交付房产证时间没说清楚；对于证据五，被告认为证人要接受当庭质询，出庭作证的徐某甲是徐振银的父亲，有利害关系不能作为证人；对于证据六，认为真实性无异议，虽然协议和领款人是原告（反诉被告）胡安妮、徐振银，但其行为是徐长安委托的；对于证据七，认为与本案无关；对于证据八，认为没有录音时间，未经当事人同意，内容不能单独作为证据。
原告（反诉被告）胡安妮、徐振银对被告（反诉原告）徐长安、谭雪红提交的五份证据都有异议。对证据一，原告对其真实性无异议，对证明目的不予认同，其提交的都是复印件，原件都由原告（反诉被告）胡安妮、徐振银保管所有；对于证据二，原告对证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性，反而证明原件在原告（反诉被告）胡安妮、徐振银处，是该房产的实际所有人。对于证据三，证人未到庭作证，两证人是被告（反诉原告）徐长安、谭雪红的直系亲属，有利害关系，不能作为证据；对于证据四，对其真实性无异议，但认为不能证明诉争房屋不能对外转让；对于证据五，认为与本案没有关联性。
对上述有争议的证据，本院认为，对于原告（反诉被告）胡安妮、徐振银提交的证据二、三、四、六都是客观真实的、且与本案有关联性，依法予以采信；对于原告（反诉被告）胡安妮、徐振银提交的证据五，虽证人徐某甲与徐振银是父子关系，与徐长安是同胞兄弟，其证言与本院2013年7月15日庭审时，证人高某、黄某、徐某乙、巫某的证言内容相同，五证言能相互印证，能够证明徐振银夫妇以徐长安的名义购买诉争房屋，缴纳购房款五万元及罚款五千元，并实际装修居住的事实，该证据依法予以采信。对原告（反诉被告）胡安妮、徐振银提交的证据七，该法律文书真实合法有效，予以采信；对原告（反诉被告）胡安妮、徐振银提交的证据八，不能单独作为证据，但与证据五相关联，能佐证徐振银夫妇以徐长安的名义购买诉争房屋，缴纳购房款五万元及罚款五千元，并实际装修居住的事实。对于被告（反诉原告）徐长安、谭雪红提交的证据一，二与原告（反诉被告）胡安妮、徐振银提交的证据二、三、四、六相同，但其无法提供原件，不能证明其目的，本院不予采信；对于被告（反诉被告）徐长安、谭雪红提交的证据三赵春安、谭姣娣、徐江的证言，都未到庭质证，其中赵春安单－的证言不能证明徐长安将房产证及集资票据交侄子徐振银代办的委托关系；谭姣娣的证言，只证明借款2万元集资建房的事实；徐江的证言，所证明的三个内容无其它证据相印证，对该证据不予采信；对于被告（反诉原告）徐长安、谭雪红提交的证据四申请法院调查土地局及审计局的证明，能证明诉争房屋土地属国有划拨性质，该房屋属集资所建，房产证登记房主为徐长安；对于提交的证据五，该证明的印章是安陆市友谊之家中介有限公司合同专用章，不予采信。
经审理查明，原告（反诉被告）胡安妮与原告（反诉被告）徐振银系夫妻关系，被告（反诉原告）徐长安与原告（反诉被告）徐振银系叔侄关系，被告（反诉原告）徐长安是安陆市审计局退休干部，被告（反诉原告）徐长安与被告（反诉原告）谭雪红系夫妻关系。2002年被告（反诉原告）徐长安将安陆市审计局计划干部职工集资建住房信息告诉原告（反诉被告）徐振银夫妇后，原、被告双方口头约定由原告（反诉被告）徐振银夫妇以被告（反诉原告）徐长安名义购买集资房屋，购房款由原告（反诉被告）出资，房屋属原告（反诉被告）所有。随后原告（反诉被告）将五万元房款交给被告（反诉原告）徐长安，被告（反诉原告）徐长安于2002年12月6日将该笔款转交给安陆市审计局。由于集资房屋系审计局内部集资建房，缴纳购房款发票只能开具为被告（反诉原告）徐长安的名字，购房款的原始票据已由被告（反诉原告）交给原告（反诉被告）保存。2004年集资房屋竣工后，原告（反诉被告）将诉争房屋整体装修，于同年10月1日按本地习俗举行入宅仪式，对该房屋居住、使用、管理至今。2005年10月24日安陆市纪委要求补交集资房款5000元，也由原告（反诉被告）缴纳。2006年安陆市审计局以被告（反诉原告）徐长安的名义对诉争房屋办理了产权证，该房屋所有权证也交给原告（反诉被告）保管。2012年初，案外人应城市宏基房地产开发有限公司对诉争房屋的通风采光补偿款也由原告（反诉被告）夫妇领取。后因原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）办理过户手续，并经亲友协商无果，于2013年诉至本院，请求人民法院依法确认诉争房屋属原告（反诉被告）所有，并办理过户手续，2014年1月14日原告（反诉被告）撤回要求确权的起诉，并于2014年1月16日再次起诉，请求人民法院依法确认原告（反诉被告）胡安妮、徐振银与被告（反诉原告）徐长安、谭雪红口头订立的借名购房合同有效，并请求其协助办理房产过户手续。被告（反诉原告）徐长安、谭雪红依法提出反诉，请求法院判定原告（反诉被告）返还借用至今的房屋，并给付租金，自2013年3月1日起每月按900元租金计算。
本案争议的焦点是当事人双方借名购房合同是否有效。
本院认为，原告（反诉被告）胡安妮、徐振银与被告（反诉原告）徐长安、谭雪红于2002年双方订立口头协议，确定由原告（反诉被告）徐振银夫妇以被告（反诉原告）徐长安名义购买集资房屋，购房款由原告出资的事实是客观真实的。被告（反诉原告）徐长安、谭雪红依协议将原始集资票据及房产证书交付给原告（反诉被告）胡安妮、徐振银，诉争房屋由原告（反诉被告）胡安妮、徐振银居住、使用、管理至今，双方事实上，已按口头借名购房协议履行十多年。被告（反诉原告）徐长安、谭雪红反诉诉称，本案诉争房屋属于经济适用房的理由不充分。依照《经济适用住房管理办法》的规定，对于经济适用房屋无论是住房的建筑面积、房屋的供应和产权的登记都有严挌的规定。《经济适用住房管理办法》第十五条规定，经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右；《经济适用住房管理办法》第二十四条规定，经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度；《经济适用住房管理办法》第二十六条规定，经济适用房住房资格申请采取街道办事处、市、县人民政府逐级审核并公示的方式认定；《经济适用住房管理办法》第二十九条，居民个人购买经济适用房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。本案诉争房屋建筑面积为144平方米，没有经过街道办事处、市县人民政府逐级申请、审核、公示，且该房屋的产权登记为私有房产（全部私有产权）。拫据建设部2004年第77号文，《经济适用住房管理办法》第二十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严挌执行。故此，诉争房屋不应属经济适用住房。被告（反诉原告）徐长安、谭雪红反诉诉称，依《中华人民共和囯合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，应确定双方当事人买卖经济适用房的行为应确认为无效行为。诉争房屋是2002年安陆市审计局针对单位内部干部职工全额集资建房，于2003年建成，先于建设部相关经济适用住房的规定，不适用《经济适用住房管理办法》的相关规定。故借名购房合同无效的理由不成立，应予驳回。被告（反诉原告）徐长安、谭雪红反诉双方属房屋借用关系的证据不充分，依法不予支持。本案属于借名购房合同，双方当事人虽然没有书面合同，但其口头诺成的协议也是合同订立形式，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）胡安妮、徐振银与被告（反诉原告）徐长安、谭雪红口头订立的借用他人名义购买房屋合同有效。
二、被告（反诉原告）徐长安、谭雪红应依口头合同约定协助将安陆市德安北路审计局院内1栋701室房产过户给原告（反诉被告）胡安妮、徐振银。
三、驳回被告（反诉原告）徐长安、谭雪红的反诉请求。
本案受理费1000元、反诉受理费1000元，由被告（反诉原告）徐长安、谭雪红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费1000元。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈玉华
审 判 员 张 炬
人民陪审员 周宗德
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李丹萍
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。