北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）门民初字第2036号
原告程春伶，女，1984年1月29日出生，个体业主。
被告北京恒威腾达商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1909室。
法定代表人陈薇薇，总经理。
委托代理人韩东，北京市玄德律师事务所律师。
原告程春伶与被告北京恒威腾达商贸有限公司（简称恒威腾达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告程春伶，被告恒威腾达公司的法定代表人陈薇薇及委托代理人韩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程春伶诉称：我与恒威腾达公司于2013年签订书面合同，约定：我分租恒威腾达公司整租的坐落在北京市门头沟区双峪路35号熙旺中心五层众望服装城的边厅场地31.8平方米用于经营运动装；租赁期限自2013年5月1日至2014年4月30日，月租金6287元，采用预付形式，我需要交纳保证金5000元；合同同时约定恒威腾达公司向我提供场地及相关设施和经营条件，保证我正常经营。签订合同后，我依约履行义务。2013年6月14日，众望服装城突然停电并停止了商场通风设备，本楼层的数部电梯在本层不停靠，造成服装城消防、监控、通风设施全部停止运转，服装城停业，我无法继续经营。我通过侧面了解，系恒威腾达公司拖欠物业费用、租金，物业公司以设备维修名义停止了水电供应和电梯运转。停业一直持续至2013年6月27日。恒威腾达公司违反合同约定，不能提供合同约定的经营条件，导致我无法经营，无法实现合同目的，其行为构成违约。且现恒威腾达公司与涉案房屋的所有权人之间的租赁合同已经被法院判令解除，故我的诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同；2、恒威腾达公司返还押金5000元、租金2724元（自2013年6月15日至2013年6月27日的租金）；3、恒威腾达公司赔偿我相关损失，包括：2013年6月15日至2013年6月27日停业期间的经营损失3815元、2名人员工资损失1400元（1400元／人／月）、货物积压损失42840元（按2013年6月15日库存货物的进货价值计算）。4、恒威腾达公司赔偿延迟返还销售款的违约金，按逾期返还销售款数额2422.33元的10％计算。
被告恒威腾达公司辩称：各商户�2012年9月16日以来存在违反合同行为，拒付租金，长期不遵守商场制度，私收货款。因商户未付租金造成商场无法经营，停止营业。程春伶仍在承租摊位经营，在双方合同未解除前，其应支付租金。我公司不同意解除合同，不同意返还租金、押金，不同意给付违约金。程春伶在停业期间的损失是由第三方造成的，该损失不应当由我公司承担，我公司不同意赔偿损失。
经审理查明：双峪路35号1号等2幢房屋登记的所有权人为东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（简称东方巴黎公司）。2012年1月9日，东方巴黎公司与恒威腾达公司订立《房屋租赁合同》，约定：东方巴黎公司将双峪路35号（东方巴黎时代广场）5层整层房产出租给恒威腾达公司用作服装鞋帽、床上用品等使用，恒威腾达公司依法在租赁期内可在上述范围内自行招商；第一期计租期自2012年7月1日起至2016年6月30日止。
2013年4月20日，程春伶（乙方）与恒威腾达公司（甲方）签订商户合同，约定：乙方承租熙旺中心众望服装商贸城（五层）女装区31.8平方米作为经营场地经营女装；租赁期限1年，自2013年5月1日起至2014年4月30日；租金付款方式为月度付款，乙方于本合同签订之日向甲方支付第一月租金6287元，未约定每月具体付款时间；自合同签订之日起，乙方向甲方支付承租保证金5000元，本合同期满后一个月如乙方无欠费、投诉、索赔等问题，甲方将全额无息退还；货款结算时间和方式：每月销售到月底归零，次月5号至10号，各商户到财务部对账，商场每月15日为返款日，商场财务会在扣除下月租金及费用后余款一律在15日返还，商场如果在每月15日未能及时返款，该商户造成损失，商场将承担返款金额百分之十的违约金；如果商户没有履行补充协议，私收货款，将被处罚600元，如二次发现后直接清除出场，所有款项不予退还；甲方向乙方提供场地及相关设施和经营条件，保证乙方正常经营；乙方按期支付租金并承担经营产生的各种税费；乙方擅自中途退租的，甲方有权就所发生的损失向乙方索赔并解除本合同，并有权没收乙方已缴纳的一切保证金及费用；当本合同期满或因乙方违反合同导致甲方行使约定解除权或法定解除权或乙方自行要求解除合同，本合同终止履行，甲方无需对乙方改造装修、改造增扩附属设施进行补偿。
签订协议后，程春伶交纳保证金5000元，租金交纳至2013年6月30日。程春伶承租该摊位用于经营女装。恒威腾达公司于2013年7月19日返还程春伶销售款2422.33元。程春伶认可其未经恒威腾达公司同意，于2013年8月底前自行撤场。
另查，2013年1月10日、11日，5层房屋出现停止供电情况，且电梯不在5层停靠，在其他层可以停靠。后供电已于2013年1月11日晚23点恢复，商户已于2013年1月12日恢复营业。2013年6月14日，5层房屋出现停电，空调、通风系统停止运行的情形，且12部客梯、2部扶梯等电梯不在5层停靠，但可以在其他楼层停靠，造成该商贸城停业。2013年6月20日夜间至21日凌晨，5层房屋的供电恢复。2013年6月27日晨，5层房屋的空调、通风系统、电梯恢复运行。2013年，东方巴黎公司以恒威腾达公司欠缴租金为由诉至本院要求解除双方订立的租赁合同，本院经审理后依法做出（2013）门民初字第1957号民事判决书，解除双方的租赁合同。该民事判决书现已生效。2013年10月13日，恒威腾达公司将出入众望服装城的通道门锁住，众望服装城停止营业至今。
在审理中，程春伶为证明其关于损失的主张，提供相关票据，恒威腾达公司以损失并非其造成为由对上述证据不发表质证意见。恒威腾达公司�证实其主张，提供2013年7月返款明细、2013年3-5月结算汇总及在职导购明细表。经质证，程春伶对上述证据不持异议。在职导购明细表记载程春伶处导购2人。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，合同，票据，民事判决书，明细、汇总等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，一方可以依法行使合同解除权。本案中，恒威腾达公司和东方巴黎公司订立房屋租赁合同，承租双峪路35号5层用于经营，后恒威腾达公司就租赁房屋与程春伶签订商户合同，商户合同能否履行依赖于恒威腾达公司和东方巴黎公司订立的房屋租赁合同履行状况，现恒威腾达公司和东方巴黎公司订立的房屋租赁合同已经被生效判决确认解除，故涉案商户与恒威腾达公司之间的合同不再具备履行的基础，订立合同的目的无法实现，�对程春伶要求解除其与恒威腾达公司订立的商户合同的诉讼请求，本院予以支持。程春伶与恒威腾达公司签订的商户合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定依法履行相应义务。恒威腾达公司作为出租方和经营管理者应当为承租方提供必要的经营条件，但该公司在经营过程中，连续发生多次停电等事故，导致众望服装城停业，故其应当承担相应的违约责任。程春伶作为承租人交纳租金至2013年6月30日，在其经营过程中，恒威腾达公司的上述违约行为导致其产生一定损失，故对程春伶要求恒威腾达公司返还停业期间租金和相关损失的主张，本院予以支持。关于2013年6月应返还租金及赔偿损失的计算期间，本院根据其经营情况确认为2013年6月15日至6月26日（均含本数），超出部分，本院不予支持；返还租金数额，由本院参照2013年6月交纳租金�额酌情判定，具体经营损失及工资损失的数额，本院将根据实际经营情况、用工情况、票据记载内容、违约情况等因素酌情判定。程春伶要求恒威腾达公司赔偿货物积压损失，但并无证据证明货物积压的实际情况以及存在该损失系因恒威腾达公司的违约行为直接导致，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金一节，因双方在商户合同中对逾期返还销售款的违约责任进行明确约定，且恒威腾达公司亦存在逾期返还销售款2422.33元的情形，故对于程春伶该项诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据查明事实，在租赁期限内，程春伶未经恒威腾达公司同意自行撤场、退租，依据合同约定，其无权要求恒威腾达公司返还保证金，故对程春伶要求恒威腾达公司返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。因恒威腾达公司与东方巴黎公司之间的合同纠纷及恒威腾达公司的违约行为，导致程春伶继续经营存在风险，程春伶未交纳后续租金系行使抗辩权的行为，并不构成违约，本院对恒威腾达公司主张程春伶未交纳租金存在违约的答辩意见不予采纳。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除程春伶与北京恒威腾达商贸有限公司订立的商户合同；
二、北京恒威腾达商贸有限公司于本判�生效之日起七日内返还程春伶租金一千零六元并赔偿程春伶损失三千元；
三、北京恒威腾达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付程春伶违约金二百四十二元；
四、驳回程春伶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百元，由程春伶负担五百七十五元，已交纳；由北京恒威腾达商贸有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 付 蕾
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 聂晶晶