湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三重终字第00262号
上诉人（原审被告）湖南兴荣投资有限公司，住所地长沙市天心区大托镇先锋村大托镇政府办公楼东单元四楼。
法定代表人卢铿，董事长。
委托代理人潘良，系湖南兴荣投资有限公司员工。
委托代理人李玮，系湖南兴荣投资有限公司员工。
被上诉人（原审原告）向细根。
被上诉人（原审原告）罗小红。
两被上诉人委托代理人谢厄。
上诉人湖南兴荣投资有限公司（以下简称兴荣公司）与被上诉人向细根、罗小红商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民重字第3389号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年6月28日，案外人张德志获得大托镇政府“怡和山庄”团购房74号指标，随即转让给向细根。向细根以张德志名义分别于2009年6月28日和2009年7月28日向兴荣公司支付了诚意金10000元和100000元。兴荣公司向向细根出具了盖有兴荣公司怡和山庄建设项目部财务专用章的收款收据，但在上面注明的交款人为张德志。2009年7月29日，向细根与张德志签订了一份商品房团购指标转让协议，约定张德志以有偿方式向向细根转让怡和山庄商品房团购指标一个，转让价格为人民币48000元。张德志负责协助向细根办理购房名称的变更，确保房地产开发公司与向细根签订购房合同、抽签、选房、交房验收等事宜由向细根进行。协议签订当日，向细根向张德志支付了团购商品房指标转让款48000元。2010年3月30日，向细根、罗小红与兴荣公司签订了一份怡和山庄购房信息收集表，向细根、罗小红选定怡和山庄1栋802房。当日，向细根、罗小红通过中国银行转账向兴荣公司支付178180.8元。次日，兴荣公司向向细根分别出具了五张收款收据，分别为：1、收国土证工本费120元；2、收购房款及车位费169088.80元；3、收产权登记费、预告登记费160元；4、收燃气费2430元；5、收契税6382元。2010年4月8日，向细根、罗小红与兴荣公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由向细根、罗小红购买兴荣公司位于长沙市天心区芙蓉南路二段266号怡和山庄1栋802住宅房一套，建筑面积122.35㎡，单价2608元／㎡，总价款319088.80元。房款于合同签订之日一次性付清，交房日期为2010年10月30日前。关于产权登记约定自合同生效之日起60日内，双方申请预告登记，出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因致买受人未能在约定期间内办理上述登记或手续，买受人可解除合同；不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按买受人已付房款日万分之零点五，向买受人支付违约金。同日，双方又签订了一份补充协议，约定分户证（含土地使用证和房屋所有权证）办理过程中，买受人必须按照出卖人通知的时间、金额、地点及时缴纳各项税费、维修基金，如买受人拖延税费、维修基金而导致权证不能办理，买受人需承担违约责任。逾期交纳，视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除合同。《商品房买卖合同》还要求买受人按全部购房款的20%向出卖人支付违约金。同日，向细根与兴荣公司签订了一份地下车库停车位转让协议，约定向细根购买兴荣公司地下车库停车位一个，价款为人民币60000元。2010年5月13日，被告兴荣公司代向细根、罗小红缴纳了契税3191元。2010年9月21日，向细根、罗小红向兴荣公司支付了物业维修基金9573元，向细根、罗小红因兴荣公司应向其交付的房屋缺乏竣工验收的相关手续，向细根、罗小红至今未接收房屋，兴荣公司亦未为向细根、罗小红办理该房屋所有权登记。另查明，2002年8月1日，甘剑等五人共同投资设立兴嘉公司。2004年7月22日，兴嘉公司与长沙市南大桥房地产有限公司共同投资设立兴荣公司。2004年8月31日，兴荣公司与长沙市国土资源局签订《建设用地使用权出让合同》，长沙市国土资源局将位于长沙市天心区大托镇先锋村、披塘村总面积为533.4亩（含路幅）中的438.7亩（不含路幅）建设用地使用权出让给被告兴荣公司。当年，长沙市计委批准修建披塘路项目，并决定由兴嘉公司负责建设，后经兴嘉公司与兴荣公司协商，拟将该项目放在兴荣公司名下。根据申请，长沙市发改委于2006年7月下发长发改投（2006）371号文，同意披塘路项目的建设单位由兴嘉公司变更为兴荣公司。至此，兴荣公司名下的项目情况为：533.4亩（含路幅）建设用地使用权的开发权，统称为浅水湾项目，其中的38.2亩（含路幅）土地系为长沙市天心区大托镇干部职工建房代征地，开始称为颐和山庄项目，后更名为怡和山庄项目。2006年7月5日，兴荣公司的股东变更为兴嘉公司、金长润公司、深圳泰邦地产有限公司。2006年9月29日，兴荣公司作出兴荣司董决（2006）2号董事会决定，同意兴嘉公司以兴荣公司名义成立开发怡和山庄项目部，实行单独核算，并由兴嘉公司承担该项目部及因开发该块土地所产生的全部债务，享有该项目的权益。兴荣公司必须配合兴嘉公司办理该项目的相关手续等。2010年1月31日，兴嘉公司、金长润公司、深圳泰邦地产有限公司等作为兴荣公司的股东，在长沙签订《股权内部转让合同书》，在该合同书中，深圳泰邦地产有限公司与兴荣公司同意兴嘉公司和金长润公司继续以兴荣公司的名义完成怡和山庄项目的开发建设。后因兴嘉公司、金长润公司与深圳泰邦地产有限公司、兴荣公司等股权转让合同产生纠纷，兴嘉公司、金长润公司向湖南省高级人民法院提起诉讼，因兴嘉公司、金长润公司、深圳泰邦地产有限公司、兴荣公司均不服湖南省高级人民法院（2011）湘高法民二初字第2号民事判决，向最高人民法院提起上诉，2012年12月24日，最高人民法院作出终审判决，其中判决确认深圳泰邦地产有限公司、兴荣公司未及时配合办理怡和山庄项目相关手续而应承担的违约责任包括两部分：未及时收回的公积金房款、按揭贷款、零星房贷共计1521.3万元的利息损失，以及因延期交房将要承担的违约赔偿金。该判决的第四项判决：深圳泰邦地产有限公司和兴荣公司于判决生效之日起十日内向金长润公司、兴嘉公司支付因未及时配合办理怡和山庄项目相关手续而应承担的违约赔偿金（该赔偿金包括两部分组成：第一部分以1521.3万元为基数，自2010年7月30日起按中国人民银行同时期同档次贷款基准利率计算至本判决指定履行期限届满之日止；第二部分以148489212.16元为基数，按日万分之一的比例自2010年10月30日起计算至本判决指定履行期限届满之日止）。
原审法院认为：向细根、罗小红与兴荣公司所签商品房买卖合同及地下车库停车位转让协议系合同当事人真实意思表示，符合法律规定。合同合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。向细根、罗小红已履行了支付购房款、税费、维修基金及办证费的义务；兴荣公司至今仍未依约履行交房义务，亦未履行协助向细根、罗小红办理房屋所有权登记过户手续之义务，兴荣公司已构成违约，应根据合同约定向向细根、罗小红承担违约责任。商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因致买受人未能在约定期间内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，出卖人自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之零点五，向买受人支付违约金。而补充协议约定买受人在办证过程中逾期交纳税费、维修基金等的，买受人需承担违约责任，按买受人全部购房款的20%向出卖人支付违约金。对逾期办证未作补充约定。向细根、罗小红认为商品房买卖合同约定兴荣公司逾期办证的违约金责任与补充协议约定的向细根、罗小红逾期交纳契税和维修基金的违约责任不对等，商品房买卖合同约定的违约金过低，要求按补偿协议中该约定对等适用违约责任。原审法院认为，商品房买卖合同、补充协议约定的双方违约责任是对不同违约情形进行的约定，不存在约定不对等。向细根、罗小红要求按权利义务对等原则由兴荣公司按补充协议约定的向细根、罗小红违约责任对等向向细根、罗小红承担违约责任，原审法院不予支持。兴荣公司只应按照商品房买卖合同约定承担违约责任，根据双方约定的交房时间，可从2011年4月30日起计算违约金。向细根、罗小红向兴荣公司交纳了契税6382元，而兴荣公司只代交了契税3191元，多收向细根、罗小红契税款3191元，应予返还。向细根、罗小红向兴荣公司支付了全部购房款及其它费用，兴荣公司应当向向细根、罗小红出具已付购房款的购房发票，兴荣公司已逾期办理权证，向细根、罗小红要求兴荣公司立即办理，原审法院予以支持。对于向细根、罗小红要求如兴荣公司不能立即办理房产权证，则按已付购房款为基数，支付按银行同期贷款利率的双倍支付迟延履行金的诉讼请求。原审法院认为，兴荣公司在规定的期限内仍不能办理权证过户手续的，是对人民法院判决的不履行，可按民事诉讼法第二百五十三条规定支付迟延履行金，可以已付购房款为基数按银行同期贷款利率标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于兴荣公司辩称根据兴荣公司的董事会决定，本案涉诉的怡和山庄项目仅系挂靠在兴荣公司的名下，实际是由兴嘉公司、金长润公司开发建设，该项目的债权债务和风险应由兴嘉公司、金长润公司及其实际控制人甘剑承担，与兴荣公司无关。且兴嘉公司、金长润公司、深圳创拓置业有限公司、兴荣公司签订的《股权内部转让合同书》已由湖南省高级人民法院（2011）湘高法民二初字第2号一审判决，最高人民法院（2012）民二终字第23号二审生效判决予以确认并维持，合同效力不容置疑，兴嘉公司、金长润公司以兴荣公司的名义开发建设的怡和山庄项目以及代建披塘路工程项目而产生的债务，应按《股权内部转让合同书》的约定，由兴嘉公司、金长润公司自行承担；再次，怡和山庄项目由兴嘉公司、金长润公司开发建设并主张权利，最高人民法院二审生效判决已就兴荣公司逾期办理怡和山庄项目相关手续的违约金作出了判决，兴荣公司也已向兴嘉公司、金长润公司履行了支付违约金的义务，并向兴嘉公司、金长润公司移交了涉诉房屋的购房发票，现向细根、罗小红再要求被告兴荣公司承担违约责任明显有违公平原则的抗辩观点。原审法院认为，兴荣公司的董事会决定，系一个内部决定，只能对内产生法律约束力。根据合同的相对性原则，股权内部转让合同书的效力亦只能针对合同的相对人，对向细根、罗小红没有法律约束力。商品房买卖合同及地下车库停车位转让协议均系向细根、罗小红与兴荣公司所签订，兴荣公司作为合同主体方，应按合同全面履行自己的义务。最高人民法院二审生效判决虽然已就兴荣公司因未及时配合办理怡和山庄项目相关手续的违约金作出了相应的判决，但该判决的权利主体为兴嘉公司、金长润公司，判决的效力不能及于向细根、罗小红。现向细根、罗小红根据双方签订的合同要求兴荣公司支付违约金及提供已付房款的购房发票，并不违反公平原则。兴荣公司要求追加兴嘉公司、金长润公司及实际控制人甘剑为本案兴荣公司，于法不符，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，遂判决如下：一、限湖南兴荣投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助向细根、罗小红将怡和山庄1栋802房屋登记过户至向细根、罗小红名下；逾期未办理完毕，以已付购房款319088.8元为基数按银行同期贷款利率标准向向细根、罗小红支付迟延履行金；二、限湖南兴荣投资有限公司于本判决生效之日起五日内以已付购房款319088.8元为基数，按每日万分之零点五的标准计算一次性向向细根、罗小红支付自2011年4月30日起至上列第一项判决确定的履行期限届满前一日止的违约金；三、限湖南兴荣投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性返还向细根、罗小红多交的契税代缴款3191元；四、限湖南兴荣投资有限公司于本判决生效之日起五日内向向细根、罗小红出具已付购房款的发票；五、驳回向细根、罗小红其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1555元，由湖南兴荣投资有限公司承担。
上诉人湖南兴荣投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据有关各方于2010年1月31日签订的《湖南兴荣投资公司股权内部转让合同书》的约定，怡和山庄项目由兴嘉公司对金长润公司负责定向开发承担全部债权债务和或有风险，甘剑对此承担不可撤销的完全连带责任；二、被上诉人所主张的事实或证据均直接指向兴嘉公司、金长润公司独立完成，上诉人并未参与其中；三、上诉人已经将二被上诉人的购房发票通过湖南省高级人民法院的执行程序移交给兴嘉公司、金长润公司，原审法院对此不予认可。综上所述，原审法院对本案认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查明本案事实，正确适用法律，依法改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人向细根、罗小兰辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、原审法院已经对股权内部转让合同书的性质和效力进行了论证，合同效力不及于被上诉人；二、被上诉人并没有与兴嘉公司发生任何形式上的关系；三、上诉人认为最终承担责任应当是金长润和兴嘉公司，而将自己的责任转给该两家公司，本案应当是上诉人对被上诉人承担责任后，依据生效法律判决向兴嘉公司和金长润公司追偿。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明，对原审法院重审查明的事实部分：2009年6月28日和2009年7月28日，向细根以张德志名义向兴荣公司支付诚意金10000元和100000元，实际应为110000元和100000元（可能存在笔误）。向细根已履行支付购房款、租金、维修基金办公费的义务。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：兴荣公司对向细根、罗小红的合同违约责任是否及于与兴荣公司签订《股权内部转让合同书》的兴嘉公司、金长润公司。
根据本案已经查明的事实，向细根、罗小红与兴荣公司签订的《商品房买卖合同》以及地下车库停车位转让协议确属双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，合同双方当事人应当全面履行各自的义务。向细根、罗小红已按约履行了支付购房款、税费、维修基金以及办证费的义务，兴荣公司至今仍未履行交房义务，亦未履行协助向细根、罗小红办理房屋所有权登记过户手续之义务，已构成违约，应根据合同约定承担违约责任。兴荣公司上诉提出该案涉诉的怡和山庄项目债权债务和风险实际上是由兴嘉公司、金长润公司以及实际控制人甘剑承担，并有湖南省高级人民法院一审判决和最高人民法院二审生效判决对《湖南兴荣投资有限公司股权内部转让合同书》效力的确认，遂合同违约责任与自己无关。对此，本院认为，根据合同相对性原则，该股权内部转让合同书的效力只能对合同双方产生法律效力，对向细根、罗小兰没有法律约束力。虽然最高人民法院二审生效判决对兴荣公司未及时配合办理怡和山庄项目相关手续的违约金作出了相应判决，但该判决针对的权利主体是兴嘉公司和金长润公司，该判决效力不能及于向细根、罗小红。故原审判决兴荣公司对向细根、罗小红承担合同违约责任、支付相应违约金以及出具购房发票等并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持，上诉人兴荣公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1555元，由湖南兴荣投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年四月八日
书记员 范 璐
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。