浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍执异终字第10号
上诉人（原审原告）嵊州市墨艺文化用品有限公司。
法定代表人：胡梅娟。
委托代理人（特别授权代理）杜哲锋。
被上诉人（原审被告）浙江经纬纺机有限公司。
法定代表人：王继炜。
委托代理人（特别授权代理）周红平。
原审第三人嵊州市迪奥领带服饰有限公司。
法定代表人：陈波。
上诉人墨艺公司因案外人执行异议之诉一案，不服嵊州市人民法院（2014）绍嵊执异初字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人墨艺公司的委托代理人杜哲锋、被上诉人经纺公司的委托代理人周红平到庭参加诉讼，原审第三人迪奥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月29日，墨艺公司与迪奥公司签订了三份房地产买卖契约，契约载明，迪奥公司将其位于嵊州市领带工业园区的土地使用证号为嵊州国用（2001）字第1-1169号的土地使用权及房屋权证号为嵊字第××号、建筑面积为2676.35㎡，房产证号为嵊字第××号、建筑面积为1997.12㎡，房产证号为嵊字第××号、建筑面积为5716.12㎡的房产以2300万元价格转让给墨艺公司。双方已于2013年8月8日办理房屋产权登记过户手续，变更后的权属证分别为浙嵊房权证嵊字第0113010863、01××64、0113010865号。同日，墨艺公司向嵊州市国土资源局申请办理土地使用权变更登记手续，嵊州市国土资源局已于2013年8月14日审核核准办理转让交易。2013年8月14日，原审法院根据经纺公司提出的保全申请作出（2013）绍嵊商初字第605、606号民事裁定书，查封了登记在迪奥公司位于嵊州市领带工业园区权证号为嵊州国用（2001）字第1-1169号面积为6882平方米的土地使用权。同日，原告嵊州市墨艺文化用品有限公司向法院提出异议。原审法院于2013年9月5日听证后作出（2013）绍嵊商初字第605-1、606-1号民事裁定书，驳回了墨艺公司要求解除对登记在迪奥公司名下的位于嵊州市领带工业园区权证号为嵊州国用（2001）第1-1169号土地使用权的查封请求。另查明，截至2013年8月14日原告墨艺公司尚有285万元转让款未支付，在知晓法院查封后即提出保全异议，又于2013年8月19日分两次向迪奥公司支付转让款285万元。
原审法院认为，根据经纺公司提出的保全申请，该院依法实施对迪奥公司位于嵊州市领带工业园区权证号为嵊州国用（2001）字第1-1169号面积为6882平方米的土地使用权的查封，实体得当、程序合法。墨艺公司虽与迪奥公司签订了房地产买卖契约，其在法院查封前支付大部分价款，实际占有使用了该房屋与土地使用权，并已办理房产过户登记手续，且已向土地登记部门申请办理变更过户登记手续，土地登记管理部门亦已受理，但本案在法院保全时尚有285万元转让款未支付。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人要对已受让的不动产请求解封应同时符合三个条件：一是第三人已付清全部价款；二是实际占有该不动产；三是向登记管理部门申请办理过户手续，并没有过错。墨艺公司在明知嵊州国用（2001）字第1-1169号面积为6882平方米的土地使用权被法院查封后，即向本院以“已付清全部价款”为由提出保全异议，请求解除查封。尔后，又继续直接支付迪奥公司房地产转让款285万元，其行为有悖常理，存在明显过错。现墨艺公司提出要求解除查封的理由不足，不符合法律规定的要件，不予支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决驳回原告嵊州市墨艺文化用品有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告嵊州市墨艺文化用品有限公司负担。
墨艺公司不服原判决，提出上诉称：一、关于上诉人与原审第三人之间的土地使用权转让是否已经核准登记问题。1、根据物权法第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分。城市房地产管理法第三十二条也规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因此，本案所涉土地使用权转让是基于建筑物所有权转让时的法定强制性转让，而非行政部门的核准转让。2、根据国有土地使用权转让审批表显示，上诉人于2013年8月8日向土地管理部门提交变更登记申请，土管部门于8月9日受理，并于8月14日作出核准同意转让该土地使用权的意见。因此，本案土地使用权转让已经登记机关核准同意，上诉人未能取得变更后的土地权证，系被上诉人的查封所致，上诉人对此没有任何过错。本案应依法认定土地使用权已归上诉人所有。二、上诉人基于合同约定将剩余房款285万元支付给原审第三人，并无过错。上诉人与被上诉人之间并无任何债权债务关系，法院也未向上诉人出具过协助执行通知书，本案也不存在债务人与第三人串通进行转移财产等逃避债务的行为。原审法院认定上诉人在土地查封后直接支付原审第三人余款，其行为有悖常理，存在明显过错。但原审法院并未载明上诉人违背了哪条法律规定。三、本案是否适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。1、该司法解释早于物权法和城市房地产管理法，两者冲突时应适用后者。2、司法解释仅对部分情形作了规定，本案的实际情形并未在司法解释中予以列举。3、原审法院认为根据司法解释第十七条，请求解封应同时符合三个条件：一是付清全款；二是实际占有不动产；三是对未能办理过户手续没有过错。上诉人认为，司法解释仅适用于房地产变更登记的初始阶段，而本案房产已经过户，土地使用权正在办理变更。其他案件只要付清全款，实际占有，即使尚处于房产过户阶段，只要第三人对此没有过错，法院也应保护第三人取得物权。更何况本案上诉人已经取得房屋物权，此时上诉人已经具有待物权，高于被上诉人的债权。同时司法实践中对付清全部价款不宜机械理解为财产总价，宜认定为在约定的付款节点是否付清全款。本案买卖双方约定在产权变更登记办理前支付70%的转让款，余款在变更登记完成后支付，上诉人在办理变更登记时实已支付87.6%的转让款，并承担了全部交易税费，在约定的时间节点履行了完全的付款义务。四、上诉人与原审第三人交易真实合法，并未损害其他债权人的利益。上诉人现已占有物业设立嵊州市康复医院，现有300多位老年重症病人入住。综上所述，因法院查封土地使用权时其地上建筑物已转移至上诉人所有，根据物权法和城市房地产管理法其附着土地使用权应同时转移至上诉人所有。因此请求依法撤销原判决，改判解除对嵊州国有（2001）第1-1169号土地使用权的查封。
被上诉人经纺公司二审答辩称：1、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。2、法院查封时土地使用权仍登记在迪奥公司名下，土地管理部门也未提出异议。土地管理部门在接受原审法院取证时也答复其作出的国有土地使用权转让审批表仅是同意转让，并非核准登记。3、原审法院认定上诉人在查封前已支付大部分房款是错误的。其中的1580万元房款确系买卖双方之间发生，我方仅对该笔款项无异议，其他款项均系东拼西凑，目的是逃避法院对迪奥公司账户的冻结。根据房地产契约的约定，房屋余款于产权变更及资产交付后三个月内付清，上诉人在法院查封土地使用权后即向迪奥公司代理人提前支付余款285万元，其行为是帮助原审第三人转移资产，逃避法院对房款的冻结，故上诉人过错明显。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。同时查明：2013年7月29日迪奥公司（甲方）与墨艺公司（乙方）签订的房地产买卖契约另约定：双方同意于本合同签订时由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，此房的所有权及其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；乙方于2013年7月31日前支付甲方1724万元，余款576万元在产权变更完成及资产交付后3个月内付清。至2013年8月7日，墨艺公司以向迪奥公司指定的收款人付款、代迪奥公司归还银行借款等方式支付房款2015万元。2013年8月14日，原审法院立案受理原告经纺公司与被告陈波、迪奥公司民间借贷纠纷一案，案号（2013）绍嵊商初字第605号；同日，原审法院立案受理原告经纺公司与被告陈波、迪奥公司、嵊州市藕塘边农业开发有限公司民间借贷纠纷一案，案号（2013）绍嵊商初字第606号。2013年9月22日，原审法院对605号案件作出判决：陈波、迪奥公司归还经纺公司借款本金1428496.60元，并支付相应利息；同日，原审法院对606号案件作出判决：陈波归还经纺公司借款1104261.15元，并支付相应利息，迪奥公司、藕塘边公司对上述款项承担连带责任等。两案其后生效并进入执行程序。另查明：讼争房屋已由墨艺公司作为老年康复医院使用。
本院认为，被执行人迪奥公司将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给上诉人墨艺公司，上诉人已实际占有该不动产并办理了房产过户手续，之后即向土管部门申请办理土地使用权过户登记手续，对此没有过错，又在土地使用权被查封之时支付了合同约定节点的相应房款，根据物权法第一百四十六条、第一百四十七条房地一并处分原则，以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，不宜查封本案土地使用权。上诉人亦已办理房产过户取得房屋产权并申请办理土地使用权变更相关手续，再行查封土地使用权，不利于维护交易安全、稳定和秩序。综上所述，上诉人提出案外人执行异议之诉，要求解除对土地使用权的查封，理由正当，于法有据，应予支持。原审判决基本事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销嵊州市人民法院（2014）绍嵊执异初字第1号民事判决；
二、对坐落嵊州市领带园三路3号、权证号为嵊州国用（2001）字第1-1169号、面积为6882平方米的国有土地使用权解除查封措施。
一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人浙江经纬纺机有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
审 判 员 刘 艳
代理审判员 赵启龙
二〇一四年八月五日
书 记 员 何玉清