上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1197号
上诉人（原审原告）王春兰。
委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）顾丽妹。
委托代理人江立民，上海震亚律师事务所律师。
上诉人王春兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第39241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人王春兰之委托代理人王昊，被上诉人顾丽妹之委托代理人江立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年3月23日，顾丽妹作为出租方（甲方），王春兰作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将上海市某区某路52号商铺出租给乙方使用。合同第三条约定，甲方于2012年3月29日前向乙方交付该商铺，租赁期限自2012年3月29日起至2013年10月4日止。第四条约定，该商铺每月租金为人民币（以下币种同）6，500元，乙方支付租金方式为押一付三。第五条约定，租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤、有线等实际使用而产生的费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担。合同还对其他内容作了约定。上述合同签订以后，王春兰按照每月6，500元的标准向顾丽妹支付租金，并支付了押金6，500元。合同履行中，经双方协商，自2013年7月起的月租金标准调整至7，000元，王春兰按此标准向顾丽妹支付了至2013年12月4日的租金。
原审另查明，涉案房屋系案外人甲与其他人共有。2010年9月，案外人乙与顾丽妹签订租赁合同，约定由顾丽妹向乙租赁涉案房屋，租赁期限自2010年9月21日起至2013年10月4日止，月租金为6，500元。该合同明确：租赁期间，乙方（即顾丽妹）如需转租，需向甲方（即乙）提出书面告知并由甲方书面同意后方可转租。2013年7月，乙以顾丽妹屡次拖欠租金及未向其告知并经其同意转租商铺为由向法院提起诉讼，要求解除与顾丽妹之间的《商铺租赁合同》，并要求顾丽妹支付违约金39，000元和三个月的租金损失71，700元。经法院主持调解，乙和顾丽妹于2013年10月25日达成调解协议，由顾丽妹在2013年10月31日前给付乙至2013年10月4日止的租金19，500元并支付违约金20，500元。
原审再查明，涉案房屋的实际门牌号码为“某路50号”，因顾丽妹与乙签订的合同中将门牌号码写为“52”号，王春兰与顾丽妹在签订涉案合同时延续了该门牌号码。
原审审理中，双方一致确认，房屋权利人甲于2013年10月30日收回了涉案房屋。王春兰称，与顾丽妹建立租赁关系时，向上海丙房地产经纪事务所支付了中介费5，000元；为了能继续承租房屋，曾支付给顾丽妹转让费62，250元；就顾丽妹留下的拉卡机和货架还另外支付给顾丽妹4，500元；基于长期租赁对门面进行重新装修花费了36，000元；因顾丽妹违约导致乙提起诉讼，期间多次停水停电，还有人上门看房，影响王春兰经营，根据王春兰的营业额估算损失40，000元。综上，因王春兰无法继续承租，故要求顾丽妹返还转让费62，250元，拉卡机要求返还给顾丽妹，并由顾丽妹返还其4，500元，同时要求顾丽妹赔偿中介费5，000元、装修费41，500元和营业损失40，000元。顾丽妹表示其确实向王春兰收取了转让费，但王春兰主张的62，250元中包括了第一期租金19，500元，且其提供给王春兰的是装修后的房屋，当时将屋内设施一起转让给王春兰，故不同意返还转让费；没有收到王春兰所说的4，500元，王春兰主张的装修和中介费没有依据，且与顾丽妹无关，顾丽妹只是在合同到期前催促王春兰到期后搬，并无影响王春兰经营的行为，至于乙有无对房屋停水停电顾丽妹也不知情，王春兰主张的损失也没有依据。另外，顾丽妹从未保证王春兰可以长期租赁，只是承诺尽可能争取续租，除了押金和多收的租金愿意返还，要求驳回王春兰其余请求。
原审审理中，王春兰请求法院判令顾丽妹：1、退还王春兰转让费62，250元、房屋租金14，000元、房屋押金6，500元；2、赔偿王春兰房屋装修费41，500元、房屋中介费5，000元、损失40，000元。顾丽妹同意返还王春兰房屋押金6，500元和多收取的两个月租金14，000元，对王春兰的其余诉讼请求要求法院予以驳回。
原审认为，王春兰与顾丽妹之间的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应全面切实履行。本案中，涉案租赁合同期限已于2013年10月4日届满，而王春兰已向顾丽妹支付了至2013年12月4日的租金，其要求顾丽妹返还多收取的两个月租金和押金，顾丽妹同意返还，法院可予准许。王春兰称因顾丽妹保证王春兰拥有5年以上的承租权故向顾丽妹支付了转让费，但顾丽妹予以否认，王春兰又未能提供证据予以证实，且根据现有的证据显示，王春兰实际使用房屋至合同履行期限届满，故王春兰要求顾丽妹返还转让费没有事实和法律依据，法院不予支持。同理，王春兰要求顾丽妹支付中介费，法院亦不予支持。对于王春兰主张的营业损失，本案中并无证据表明顾丽妹实施了影响王春兰正常经营的行为，亦无证据表明顾丽妹要求王春兰提前搬迁，且王春兰实际是在合同期限届满之后才向权利人返还了房屋，故王春兰要求顾丽妹赔偿损失没有事实和法律依据，法院不予支持。关于王春兰主张的装修损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。涉案合同期限已经届满，故王春兰的该项请求，法院不予支持。
原审法院审理后于二○一四年三月七日作出判决：一、顾丽妹于判决生效之日起十日内退还王春兰租金人民币14，000元、押金人民币6，500元，共计人民币20，500元；二、驳回王春兰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，670元，减半收取计1，835元，由王春兰承担1，679元，顾丽妹承担156元。
判决后，王春兰不服，上诉于本院称：被上诉人不是系争房屋的产权人，并不享有转租权，合同中对转让费也未作约定，故被上诉人无权向上诉人收取转让费。被上诉人向上诉人收取转让费时曾承诺给上诉人5年以上的租赁权，现被上诉人违背诚实信用原则，使上诉人遭受了重大的经济损失，被上诉人理应予以赔偿。上诉人请求维持原审判决第一项，撤销第二项，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人顾丽妹辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期已于2013年10月4日届满，之后，双方未能协商签订新的房屋租赁合同，故该合同已到期终止。合同终止后，被上诉人应向上诉人返还押金和多收取的租金。上诉人称被上诉人在收取转让费时曾承诺给上诉人5年以上的租赁权，在被上诉人对此予以否认的情况下，上诉人未能提供充分有效的证据予以证明，双方合同中对此也未作约定，故本院不予采信。由于上诉人实际使用房屋至合同履行期限届满，故上诉人要求被上诉人退还房屋转让费、赔偿房屋装修费和中介费，缺乏依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿其营业损失40，000元，但未能提供证据证明被上诉人实施了影响上诉人正常经营的行为，故对上诉人的该项请求，本院亦不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，260元，由上诉人王春兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年七月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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