广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法樵民三初字第15号
原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人刘永基。
委托代理人谭景华，系广东创誉律师事务所律师。
委托代理人黎润芬，系广东创誉律师事务所实习律师。
被告刘玉连，女，汉族，1983年10月20日，住茂名市茂港区。
第三人广东西樵商贸广场有限公司（以下简称商贸广场），住所地佛山市南海区。
法定代表人刘永基。
委托代理人罗富镜，男，汉族，1986年4月18日出生，系第三人的员工。
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，原告于2013年11月21日向本院提起诉讼，本院于同月22日立案。诉讼期间，本院于2014年1月10日作出（2013）佛南法樵民三初字第15号民事裁定，中止本案审理，同年9月28日本案恢复审理，并依法由审判员肖志军适用简易程序于同日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谭景华、黎润芬、被告刘玉连到庭参加诉讼，第三人商贸广场经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年6月2日签订《物业管理协议》。原告为被告位于佛山市南海区xxxxxx号商铺提供物业管理服务，服务年限从2011年7月23日起至2016年7月22日止，并约定了物业管理费、水电费等计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。被告从2012年3月1日开始拖欠物业费，2012年10月开始拖欠电费，2013年1月31日才撤场。依照协议约定，被告逾期缴纳物业管理费、水电费，每天滞纳金（即违约金）按总费用3‰收取，并终止相关物业服务，因被告违反租赁协议约定，导致出租人解除租赁协议的，物业管理协议解除。因被告长期拖欠物管费、水电费，原告依约解除《物业管理协议》，并要求被告依约支付拖欠费用。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业管理协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费13750元（2012年3月1日至2013年1月31日）及其违约金13338.75元（违约金按拖欠总费用每日千分之三从拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至2013年10月25日止）；3、被告立即向原告支付拖欠的电费64.64元及其利息（利息按人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计至实际清偿之日止）；4、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告补充陈述称原告未与第三人签订物业服务协议，对未出租的商铺的管理费由原告自理。
被告答辩称，1、被告同意解除原、被告双方签订的《物业管理协议》；2、被告自2012年3月开始未交物业管理费，2013年1月4、5日已搬离商铺，仅需支付上述期间内的物业管理费；3、对原告主张的电费没有异议；4、不同意支付违约金，这是合同中的霸王条款，而且原告管理存在过错。
原告在诉讼中举证如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《物业管理协议》复印件一份。
3、2012年4月至2013年1月管理费发文签收表复印件各一张、2012年11月至2012年12月缴款通知单（水电费）发文签收表复印件各一张、关于缴纳物业管理费及水电费的通知发文签收表复印件一份，证明被告拖欠原告管理费和电费。
4、管理费催收函复印件两份、广东创誉律师事务所律师函、国内特快专递详情单复印件各一份，证明被告欠原告管理费和电费，原告发函催收。
被告在诉讼中没有提交证据。
第三人在诉讼中均没有答辩及提交证据。
第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。经庭审质证、辩证，被告对证据1、2均无异议，本院予以确认，被告对证据3、4的真实性无异议，本院确认上述证据的真实性。
综合原、被告陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
2011年，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，第三人将位于佛山市南海区xxxxxx号商铺出租给被告，租赁期限从2011年7月23日起至2016年7月22日止，从2011年9月23日起计算租金。商铺交付时间为2011年5月13日。自2012年3月23日起，被告开始拖欠第三人租金。2013年2月3日，被告搬离涉案租赁物，第三人于当日收回涉案租赁物。因被告拖欠租金，第三人以租赁合同纠纷为由诉至本院，本院作出（2013）佛南法民三初字第767号民事判决，确认被告与第三人签订的上述《商铺租赁合同》于2013年2月3日解除，判决被告支付第三人租金24304元。被告、第三人均不服，提起上诉。经佛山市中级人民法院调解，被告与第三人达成调解协议，确认《商铺租赁合同》于2013年2月3日解除，被告人支付24304元租金予第三人。
2011年6月2日，被告与原告签订《物业管理协议》，约定原告为被告租赁的上述xxxxxx号商铺提供物业服务，合同期限从2011年7月23日至2016年7月22日止，从2011年7月23日起被告按照每月30元／㎡的收费标准即每月1250元向原告支付物业管理费，被告在商铺使用期间的水电费由被告按其实际使用的数量金额与物业管理费一并缴交，物业管理费从商铺交付使用之日开始计算，并按月结算，被告需每月五号前主动到原告指定地点缴交当月的物业管理费和上月自行承担的水电费，被告逾期不交物业管理费的，每逾期一天须向原告支付当月应缴费用的3‰滞纳金，逾期十五天仍不缴交的，视为被告故意违约，原告包括但不限于有权停水停电并保留通过法律途径追缴被告应缴欠款的权利，被告所交费用（含各项保证金）不予退回，因被告违反租赁协议的约定，导致业主或出租人解除租赁协议的，本协议解除，被告的物业管理费及其他费用应缴交至业主或出租人收回场地使用之日。2011年5月13日第三人将商铺交付被告，被告自2012年3月1日起未向原告支付物业管理费，并拖欠2012年10月26日至2013年1月25日的电费64.64元。原告诉至本院要求解除《物业管理协议》、被告支付物业管理费、违约金及拖欠的水电费。本院于2013年12月17日向被告送达起诉状。
另查明，佛山市南海区YYYYYYY号房产的登记权属人是第三人，房地产权证号粤房地权证佛字第02002337**号，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。原告与商铺使用人被告签订《物业管理协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告按照《物业管理协议》约定提供服务，但被告未按照约定支付物业管理费，亦因未缴纳商铺租金被业主第三人解除租赁合同并收回商铺，原告据此主张解除协议，理由充分，予以支持，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，因此，《物业管理协议》自诉状送达被告即2013年12月17日时解除。被告一直未支付原告物业所欠管理费，故原告主张被告支付该费用理由充分，予以支持。关于物业管理费计算问题，被告自2012年3月1日起至搬离商铺时止均未支付物业管理费，根据《物业管理协议》约定，物业管理费自2012年3月1日起按照每月1250元计算至出租人（第三人）收回商铺之日，即2013年2月3日止，原告主张计算至2013年1月31日属于对其权利的处分，本院予以支持，故被告应当向原告支付物业费13750元。被告逾期支付物业管理费，已构成违约，原告主张按照协议约定以日千分之三计算违约金，暂计至2013年10月25日已经达到13338.75元，明显过高，而且原告未对被告违约造成其实际损失数额进行举证，而实际上原告未收取物业费的损失主要在于利息损失，故本院酌定违约金自应缴纳物业费的次日起以实欠费用为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算至实际清偿日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此计算，计至立案日即2013年11月22日的违约金为2223.68元。被告确认拖欠原告电费64.64元，其应支付该电费，原告主张利息自起诉之日（2013年11月21日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，该请求理由充分，本院予以支持。被告答辩称原告管理存在过错，但未提供证据反映原告存在未按合同约定履行物业服务义务，故本院对其该答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司与被告刘玉连于2011年6月2日签订的《物业管理协议》于2013年12月17日解除。
二、被告刘玉连应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年3月1日至2013年1月31日期间的物业管理费13750元、计至2013年11月22日的违约金2223.68元，以及从2013年11月23日起至付清款项日止以实际所欠物业管理费为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
三、被告刘玉连应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费64.64元以及从2013年11月21日起至实际清偿之日止以实际所欠电费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费239.42元（原告已预交），由原告负担100元，被告负担139.42元，被告负担部分应在给付上述款项时一并迳付原告，本院不另作收退。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。
审判员 肖志军
二〇一四年十一月三日
书记员 陈宇琼