四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2642号上诉人（原审被告）刘倩，女，1981年5月1日出生，汉族，住四川省青神县。委托代理人杨欣，男，1976年8月14日出生，汉族，住四川省新津县。系刘倩之夫。被上诉人（原审原告）成都中海投资置业有限公司。住所地：四川省成都市双流县黄水镇顺河街*号。法定代表人林荣滨，董事长。委托代理人邱朋义，男，1984年2月11日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县。系成都中海投资置业有限公司员工。上诉人刘倩因与被上诉人成都中海投资置业有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第7371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年4月30日，中海公司作为出卖人与买受人刘倩签订《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、两份《商品房买卖合同及补充协议（车库）》及附件。《商品房买卖合同》约定，中海公司将自己开发位于四川省双流县××镇××路×号“三盛·翡俪山”项目中的××幢×号商品房出卖与刘倩，总价款2030000元；刘倩分4期付清购房款，第一期2014年3月14日付定金100000元、第二期于签订合同当日（2014年4月30日）付800000元、第三期于2014年7月30日付500000元、余款630000元于2014年9月30日付清；中海公司交房时间为2014年9月30日前；双方对违约责任也进行了约定，其中《商品房买卖合同补充协议》对与其付款的违约责任约定为：任何一起应付款与其超过90日的，出卖人有权解除合同；合同继续履行的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付房款万分之三的违约金；两份《商品房买卖合同及补充协议（车库）》对54-6号房的两个专属车位204-××、204-××号以每个50000元的价格出卖与刘倩。合同签订后（其实在合同签订前的2014年3月14日，杨倩已向中海公司给付定金100000元），中海公司于签订合同当日将100000元定金作为两个车位的房款予以收取。后刘倩于签订合同不久向中海公司支付购房款1000000元。即刘倩按约向中海公司交给付了第一期、第二期的房款900000元及第三期的100000元，第三期余下的400000元及第四期的630000元共计1030000元经中海公司多次催收，至今未付。中海公司遂向法院提起诉讼。在原审庭审中，中海公司、刘倩一致认可该购房（含两个车位）合同的效力，刘倩实际共支付房款1100000元及合同的总额为2130000元。刘倩表示愿意继续履行合同，也承认中海公司曾催促其收方，但认为违约金过高。中海公司在原审中的诉讼请求是：1、判令刘倩立即向中海公司支付到期未付的购房款1030000元；2、刘倩向中海公司支付违约金139053元（暂计至2015年8月25日，实际违约金应计算至刘倩实际支付款项为止）。原审法院认定上述事实，有双方的身份证明、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，《商品房买卖合同及补充协议（车库）》、认购协议、EMS邮政特专递单、催交购房款的通知函、律师函及庭审笔录等在案作证。原审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、两份《商品房买卖合同及补充协议（车库）》及附件购房协议，形式合法，内容不损害他人利益，应属合法有效。刘倩未按约履行给付房款的义务构成违约，应当承担违约责任。双方对违约金的约定符合法律规定，原审法院予以认可。故对于中海公司要求刘倩给付购房款及违约金的请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决：刘倩于判决生效之日起向中海公司给付购房款1030000元；并支付违约金（以本金400000元为基数，从2014年7月31日起；以本金630000元为基数，从2014年10月1日起，均按每日万分之三计算至房款付清之日止）。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7661元，由刘倩负担。宣判后，原审被告刘倩不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审法院认定错误，刘倩未支付剩余103万元房款的行为不构成违约。刘倩未房剩余103万元房款实际上系履行同时履行抗辩权。2014年4月30日，中海公司向刘倩承诺在房屋交付后几个月内，中海公司将案涉房屋所在小区的侧门修建一条柏油马路与胜利镇大件路相连。刘倩考虑到中海公司承诺的道路一旦修通，案涉小区周围的交通就非常方便。基于此刘倩才愿意购买案涉房屋，因此签订案涉买卖合同。合同签订后，刘倩给付了第一期10万元、第二期90万元以及第三期10万元的房款后，至今为止中海公司未履行承诺，完善周边交通，也未修通上述柏油路。刘倩多次要求中海公司履行承诺，修建柏油马路。中海公司的行为已经严重违约并存在欺诈销售的嫌疑。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，刘倩在中海公司未修建承诺的柏油路前，有权拒绝支付103万元的购房款。2、原审法院适用法律错误。原审法院错误认定刘倩未支付剩余103万元房款的行为构成违约，判令刘倩支付违约金属于适用法律错误、且违约金过高。据此请求：1、撤销原判中关于刘倩支付违约金的判决；2、改判刘倩在本案中不承担违约责任；3、由中海公司承担本案二审全部诉讼费。中海公司发表答辩意见称：刘倩的上诉理由不能成立。实际上中海公司没有承诺过要修建柏油马路，该道路属于市政道路，不可能由中海公司进行修建；违约金未高于银行同期贷款利率，故不存在违约金过高的情形。请求：驳回上诉、维持原判。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉多份合同系刘倩与中海公司自愿签订，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行自己的义务。刘倩上诉提出，案涉车位系中海公司赠与、且在签订合同时未注意到有车位买卖合同的存在，该陈述与常理不符，本院对其该项理由不予采信。刘倩上诉提出，中海公司向其承诺了修建案涉楼盘附近的道路，但中海公司未按照承诺修建道路，故刘倩拒付房款系履行同时履行抗辩权。本院认为，刘倩的该项上诉理由实为主张其与中海公司就案涉楼盘附近道路的修建另行达成了协议。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立并生效的事实承担举证责任”，故刘倩应当举证证明中海公司与其达成了修建道路、以及在未修建道路的情况下刘倩可以拒付余款的约定。在本案诉讼过程中，刘倩未提交证据证明其该项主张，故根据中华人民共和国最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，刘倩未举证证明其未付剩余房款的行为符合行使同时履行抗辩权的构成要件，故本院对其要求改判不承担违约责任的的上诉理由不予支持。原审法院对违约金的认定符合双方合同约定和法律规定，本院对原审法院判决违约金的计算方式予以确认。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3154元，由上诉人刘倩负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年五月十日书 记 员  崔玉翠