浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第479号
上诉人（原审原告）：浙江爱华房地产开发有限公司。
法定代表人：项道铨。
委托代理人：朱景雄。
被上诉人（原审被告）：台州新世界百货有限公司。
法定代表人：邓建仪。
委托代理人：王伟。
上诉人浙江爱华房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2013）台椒民初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人浙江爱华房地产开发有限公司（以下简称爱华开发公司）的委托代理人朱景雄、被上诉人台州新世界百货有限公司（以下简称新世界公司）的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2008年7月28日，原告爱华开发公司作为甲方、新世界百货投资（中国）有限公司（以下简称新世界百货）作为乙方签订租赁合同，约定：由乙方承租甲方的台州市新台州大厦a、b、d三区一层至三层（以下简称新台州大厦）建筑面积共30591.75平方米作为百货零售及超市之用，出租房屋a、b、d三区一层至三层场地；出租房屋的外墙、门前广场及店外相关位置：出租房屋出入口、楼梯口、走廊、洗手间、电扶手梯、客货电梯等所有公用面积和公用设施以及附属设施、设备等；租期为10年；由甲方向乙方提供出租房屋毛坯部分的装修设计图纸，……；出租房屋交付之时，租赁范围内的房屋、外墙、建筑、门前广场、店外相关位置、其他公用面积、附属设施以及设备等，均应处于乙方能够自由使用的状态，并应保持此种状态不间断的持续至租赁期满或自动续约期满或再自动续约期满或本合同提前终止／解除；乙方在本合同有效期内，可对出租房屋及原有装置、设施设备进行改造及改装，并可在出租房屋内装修、拆除及增置家具、设施设备、商业固定装置等；……同时，甲方同意乙方于本合同提前终止／解除或租赁期满或自动续约期满或再自动续约期满退还出租房屋时，乙方无须恢复上述有关装修、改造、改装之前之原状，但已装修、改造、改装的固定装置无偿归甲方所有；自租金起租日起计，第一年至第三年按乙方在出租房屋经营的百货公司的每年含税销售总额提成2%作为租金；第四年至再自动续约期满按百货公司每月含税销售总额提成5.4%作为租金，自租金起租日起，第一年至第三年租金每半年支付一次，第四年至自动续约期满的租金按月支付，乙方于每月5日前将上月租金支付给甲方；乙方不履行合同约定的义务导致甲方不能按期足额收到租金超过7天的，乙方除应支付所欠租金外，从第8天起，每逾期一天还应按当时日租金的百分之五向甲方支付违约金；甲方同意在不违反国家法规及本合同条款的前提下，乙方在本合同有效期内，可对第三方转租其所承租的出租房屋；乙方对外转租部分房屋的租金以税后提成50%作为租金的一部分；乙方同意向甲方交付10000000元作为押金；甲方必须为出租房屋（包括建筑结构、甲方的装修等）及甲方提供的设施设备（包括乙方专用设施设备及共享设施设备）投保财产一切险和机损险，并承担该等保险费，其保险须在本合同有效期内或再自动续约期满后的租赁关系存续期间持续有效；甲方对出租房屋及由甲方提供的附属设施设备出现的质量问题及时进行维修，并赔偿因此给乙方造成的损失；出租房屋附属设施设备中有使用期限在本合同有效期内或再自动续约期满后的租赁关系存续期间届满的，或者非由乙方原因导致的使用期届满前报废的，由甲方负责更换，以保证乙方的正常经营活动；甲方违反上述义务的，乙方可自行对相关设施设备进行维护、维修、更换，费用由甲方承担，乙方有权在应付甲方租金中扣除；同时，甲方须赔偿给乙方造成的损失；在本合同有效期内或再自动续约期满后或本合同提前终止／解除时，乙方须将状况完好的出租房屋交还甲方，自然损耗、磨损、非因乙方过错而产生的毁损及甲方同意的损耗，乙方不承担责任。
2009年4月23日，原告爱华开发公司作为甲方、新世界百货作为乙方、被告新世界公司作为丙方签订三方协议书，并在协议书上加盖各方公章。协议约定：将甲、乙双方于2008年7月28日签署的租赁合同中的承租方，由乙方变更为丙方；自本协议生效之日起，租赁合同中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行租赁合同；三方确认出租房屋的租赁期限及租金起租日以丙方正式开业之日起计；本协议自三方盖章之日起生效。
合同签订后，被告新世界公司使用了新台州大厦营业房。2011年8月23日，被告新世界公司将其承租的一楼57号、三楼69号商铺出租给吴安信经营台州经济开发区时尚芭莎摄影会所（以下简称芭莎会所），保底租金为每年82500元，管理费为每月6875元，宣传推广费为每月1667元，双方之间的租赁合同关系于2012年12月17日解除。2012年6月12日，被告新世界公司将其承租的二层16号至19号、22号、29号、30号、98号至105号商铺、5个广告位出租给台州经济开发区嘟嘟游乐园（以下简称嘟嘟游乐园），租期为2012年6月12日至2013年12月31日，商铺保底租金为每年360000元，广告位每年租金为18000元，管理费为每月32500元。2012年4月24日，被告新世界公司将其承租的一层73-1号、74-1号、74-2号、75号的商铺和3块广告位出租给耐克体育（中国）有限公司（以下简称耐克公司），自2012年5月31日至2012年6月30日的租金和管理费均为39585元，自2012年7月1日至2015年5月30日租金和管理费均为每月38325元，自2015年5月31日起租金和管理费均为每月42157.5元，每块广告位每月电费收费标准为300元，被告新世界公司开具电费增值税专用发票，被告新世界公司每月免费提供给耐克公司商铺5670度电。被告新世界公司于2011年5月将其承租的一楼59号商铺出租给周德华经营大周酒业；被告新世界公司收取了大周酒业经营至2012年11月份的管理费和租金均为49989.33元。被告新世界公司与各承租人均约定，承租人认同被告新世界公司或其委托的物业管理公司对所租商铺进行管理，如被告新世界公司委托物业管理公司的，有权更换物业管理公司而无须征得承租人同意，被告新世界公司有权收取管理费及相关费用，管理费已包含所租商铺中央空调费用，等等。
被告新世界公司按其销售总额，逾期支付原告爱华开发公司2009年1月至2011年底的租金2945042.84元，应承担逾期支付租金违约金114156元。2012年6月至11月间，被告新世界公司按照其2012年1月至2012年4月22日销售总额支付给原告爱华开发公司租金349368.89元、按照其2012年4月23日至2012年10月销售总额计付了租金1261161.22元，并支付了转租商铺的租金219128.76元。2012年12月6日，被告新世界公司支付给原告爱华开发公司租金148872.54元。原告爱华开发公司已收取了被告新世界公司交付的2012年11月底前转租商铺的租金。
2012年8月20日，原告爱华开发公司作为甲方、被告新世界公司作为乙方签订租赁合同之终止协议，并在该协议上加盖各方公章。约定：1.甲、乙双方一致同意，原租赁合同及相关补充协议于本协议生效后三个月届满之次日终止，双方互不为此追究责任，但原租赁合同及相关补充协议终止前的责任仍应履行；2.就乙方已支付的押金，甲乙双方同意采用如下方式处理：（1）自本协议生效之日起10个工作日内，甲方向乙方退还50%的押金（即人民币5000000元）；（2）自本协议生效之日起10个工作日内，甲方应就剩余部分押金（即人民币5000000元）向乙方提供爱华控股集团有限公司及项道铨所出具的等值金额的担保函（担保函样式见本协议附件），或者乙方能够接受的其他形式的有效担保；（3）……；3.在甲方按本协议第2条第（1）、（2）款约定履行完毕后，乙方于本协议生效之日起3个月内（下称“清场期间”）按原租赁合同第8.1条、14.2条约定将出租房屋按现状交还予甲方；交还出租房屋前，乙方应安排出租房屋内所有乙方招商的租赁／联销商户撤场完毕，甲方应就此予以积极配合；清场期间乙方仍按原租赁合同的约定向甲方支付租金；6.本协议自甲乙双方盖章之日起生效。
2012年10月23日，原告爱华开发公司发函给被告新世界公司，确认，同意大周酒业在2012年11月20日之后继续在新台州大厦一楼59号商铺经营，由原告爱华开发公司管理，被告新世界公司无需对上述商铺清场，原告爱华开发公司不会因此追究被告新世界公司的任何法律责任。2012年11月16日，原告爱华开发公司致函被告新世界公司，确认同意芭莎会所在2012年11月27日之后继续在新台州大厦一楼57号商铺经营，由其管理，被告新世界公司无需对上述商铺清场。2012年11月21日，原告爱华开发公司致函嘟嘟游乐园，并抄送被告新世界公司，表示原告爱华开发公司同意嘟嘟游乐园仅搬离可移动的设施设备，不可移动的装修装饰物及设施设备可保留原状，不予拆除，该部分场地将不影响被告新世界公司向原告爱华开发公司正常交还租赁房屋。
2012年11月27日，原告爱华开发公司发函被告新世界公司，函件载明：原定于11月27日收回的租赁房屋存在如下问题（详见清单二份），暂不具备接收条件；现将上述问题反馈给贵公司，望贵公司尽快提出解决方案，来人协商解决上述事项，以便房屋顺利交接。2012年11月29日，被告新世界公司针对原告爱华开发公司于2012年11月27日所发函件进行回函，认为，原告爱华开发公司函中提及的出租房屋及设施设备存在的损耗等现象，按被告新世界公司核实，该等情形并非为合同所约定的被告新世界公司应承担的责任，并表态对有关出租房屋返还之具体交接事宜，被告新世界公司将积极与原告爱华开发公司磋商相关方案，亦请原告爱华开发公司支持配合，并尽快接收出租房屋。2012年12月25日，被告新世界公司发函，认为，目前除原告爱华开发公司已经书面承诺无需撤离的租赁商户（芭莎会所一楼57号商铺、大周酒业、嘟嘟梦想城）外，被告新世界公司承租的房屋及设施设备现状已符合此前关于交场状态；故请原告爱华开发公司于收到本函件之日起5日内，与被告新世界公司办理场地交接；逾期，视为原告爱华开发公司已经实际接收被告新世界公司所承租的场地。2012年12月31日，原告爱华开发公司函告被告新世界公司，认为，本着合作友好精神，为了避免损失进一步扩大，原告爱华开发公司同意进行交接；因交接的标的物存有缺陷，原告爱华开发公司认同被告新世界公司上次提出的补偿方案，希望被告新世界公司及时来人办理交接。被告新世界公司申请提存，2013年1月7日，浙江省台州市正立公证处（以下简称正立公证处）的公证员及工作人员章华军对被告新世界公司提供的157把钥匙进行了拍照、装箱后加贴了公证处封条。同日，正立公证处向原告爱华开发公司发送领取提存物通知，告知：原告爱华开发公司收悉通知后，及时派人领取被告新世界公司于2013年1月5日提交的新台州大厦钥匙157把；如果原告爱华开发公司对相关事实有异议，可以选择不来领取钥匙，采取诉讼解决。原告爱华开发公司申请保全证据，2013年1月21日，正立公证处出具公证书，载明，2013年1月14日14时，原告爱华开发公司的委托代理人袁斐在正立公证处接收了密封完好的提存物（钥匙盒一个），随后公证员于刚、工作人员章华军与袁斐及相关工作人员一起于同日十四时五十分，来到新台州大厦，对密封完好的钥匙盒进行拆封，用里面的钥匙打开新台州大厦一层b区的大门并进入该商场，由章华军用正立公证处的数码摄像机根据申请人的要求对新台州大厦a、b、d三区一至三层的商铺现状进行摄像。
2013年7月26日至28日，第三届（杭州·台州）精品楼盘台州展示交易会在新台州大厦d区一楼举办。
诉讼过程中，根据原告爱华开发公司的申请，原审法院对讼争的营业房2012年至2013年2月间对外招租的价格委托台州中天资产评估有限公司（以下简称中天评估公司）进行鉴定。中天评估公司接受委托后，于2013年8月26日回函该院，认为被告新世界公司承租的地域所处地段较为特殊，周边缺少可比和参照的案例，之前被告新世界公司的经营效益也难以客观定论，经该所讨论研究后，认为该项委托评估工作难以完成。根据被告新世界公司的申请，该院委托浙江大合建设工程检测有限公司（以下简称大合检测公司）对新台州大厦营业房现状进行鉴定，评定意见为：目前新台州大厦建筑装饰现状，电气、暖通、消防等现状，电梯现状均有人为损坏（详见附注），也有自然磨损。被告新世界公司支付了鉴定费150000元。
庭审中，原告爱华开发公司表示不需要被告新世界公司修复芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉商铺；认可，耐克公司在被告新世界公司提交钥匙前就已清场；芭莎会所现已清场，并已将商铺交还了原告爱华开发公司。
原审法院审理认为，1.新台州大厦是否存在瑕疵，被告新世界公司是否负有修复义务。
新世界百货与原告爱华开发公司签订的租赁合同合法、有效。租赁合同签订后，原、被告与新世界百货签订三方协议，明确租赁合同中新世界百货享有的权利及应履行的义务全部由被告新世界公司承继，并由被告新世界公司继续履行，故原、被告均应按照该租赁合同约定履行。租赁合同约定，在合同有效期内或再自动续约期满后或合同提前终止／解除时，被告新世界公司须将状况完好的出租房屋交还原告爱华开发公司，现大合检测公司对新台州大厦营业房现状进行鉴定，评定意见为存在人为损坏，被告新世界公司也未举证证明存在的人为损坏非因其过错而产生或系经原告爱华开发公司同意的损耗。虽然按照租赁合同约定，原告爱华开发公司必须为出租房屋（包括建筑结构、甲方的装修等）及其提供的设施设备（包括被告新世界公司专用设施设备及共享设施设备）投保财产一切险和机损险，并承担该等保险费，现并无证据反映出原告爱华开发公司已投保了相应险种，但被告新世界公司对人为损坏部分的修复义务并不会因原告爱华开发公司投保而免除；并且，双方在租赁合同之终止协议约定，原租赁合同及相关补充协议于终止协议生效后三个月届满之次日终止，双方互不为此追究责任，故被告新世界公司应对新台州大厦中人为损坏部分进行修复。至于，被告新世界公司是否与台州市爱华物业服务有限公司（以下简称爱华物业公司）约定，是否由爱华物业公司代为履行修复义务，只是被告新世界公司与爱华物业公司之间的关系，与原告爱华开发公司无关，故对被告新世界公司要求追加爱华物业公司为本案第三人的申请，不予准许。庭审中，原告爱华开发公司表示芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉场地不需要被告新世界公司修复，且新台州大厦存在自然磨损，原告爱华开发公司要求被告新世界公司对自然磨损部分进行修复没有事实和法律依据。因此，被告新世界公司对新台州大厦中除芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉商铺以外的所租场地中人为损坏部分进行修复。
2.被告新世界公司是否已将新台州大厦交还原告爱华开发公司。
原告爱华开发公司曾发函，确认同意大周酒业在2012年11月20日之后继续在现经营位置经营，由其管理，被告新世界公司无需对上述商铺清场；并致函嘟嘟游乐园，表示该部分场地将不影响被告新世界公司向原告爱华开发公司正常交还租赁房屋，故该院视为原告爱华开发公司已接收了新台州大厦中大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉商铺。并且，庭审中，原告爱华开发公司认可耐克公司早已清场，芭莎会所现已清场，并已将承租商铺交还。因此，对原告爱华开发公司要求被告新世界公司交还新台州大厦中其转租部分商铺的请求，不予支持。
原告爱华开发公司曾于2012年12月31日函告被告新世界公司，表示为了避免损失进一步扩大，其同意进行交接，被告新世界公司申请提存，于2013年1月5日将新台州大厦的157把钥匙提交正立公证处，原告爱华开发公司的委托代理人袁斐于2013年1月14日14时，在正立公证处接收了密封完好的提存物（钥匙盒一个），且原告爱华开发公司之后也同意第三届（杭州·台州）精品楼盘台州展示交易会在新台州大厦d区一楼举办，故应当认定原告爱华开发公司在2013年1月14日接收了被告新世界公司交还的新台州大厦。当然，期间虽然可能存在双方对租金或补偿的方案进行协商，而无法达成一致意见的事实，但原告爱华开发公司已对新台州大厦营业房现状进行了证据保全，故新台州大厦的交接并不影响原告爱华开发公司对租金或补偿、赔偿金请求权的行使。因此，对原告爱华开发公司提出的要求返还新台州大厦租赁房屋的请求，不予支持。
3.原告爱华开发公司主张的租金、损失是否合理，被告新世界公司应否承担。（1）关于2012年11月20日后的房租损失。对于被告新世界公司转租商铺的租金，原告爱华开发公司认可已收取2012年11月前被告新世界公司转租商铺的租金，庭审中，其又表示不再要求被告新世界公司赔偿以尚未支付的芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园、耐克公司租赁商铺所涉的2012年11月20日以后的租金计算的租金损失，故该院在本案中仅对被告新世界公司自行经营场所退还前的租金损失进行处理。原告爱华开发公司要求按每平方米月租金50元计算，但其申请对新台州大厦房租进行鉴定，中天评估公司表示无法完成评估任务，故对其主张不予采信，该院按照租赁合同约定确定租金计算标准。被告新世界公司自2012年4月23日起支付第四年租金，此后租金计付标准均不变。原告爱华开发公司按照被告新世界公司2012年4月23日至2012年10月销售总额共收取了租金1261161.22元；其向被告新世界公司收取的2012年11月份租金148872.54元，既包括按被告新世界公司销售总额计付的租金，又包括其转租商铺所涉租金，原告爱华开发公司未提供商场租金计提明细表，该院无法加以细分，故酌情按照被告新世界公司已付的2012年4月23日至2012年10月间的租金平均值作为基数，计算2012年11月20日起至2013年1月14日止新台州大厦中被告新世界公司自行经营场所退还前的租金损失金额为367838.69元。（2）关于被告新世界公司因逾期支付租金应承担的违约金。被告新世界公司对因逾期支付2009年1月至2011年底的租金2945042.84元，其应承担逾期支付租金违约金114156元无异议，故该院确认被告新世界公司应支付违约金114156元。（3）关于原告爱华开发公司主张的被告新世界公司以管理费名义少收的租金、广告位租金及应支付的违约金。鉴于被告新世界公司将其承租的新台州大厦部分商铺进行转租，其与各承租人均约定，承租人认同被告新世界公司或其委托的物业管理公司对所租商铺进行管理，被告新世界公司对承租人进行全方位管理，比如，商铺装修须按照统一拟定的《装修指南》，施工计划和图纸交被告新世界公司书面同意，承租人可使用公共设施设备，承租人须遵守各项管理制度，承租人须按被告新世界公司要求安排员工接受商场管理之培训，被告新世界公司并可为承租人提供员工招聘服务，等等；双方同时约定，管理费已包含所租商铺中央空调费用，并每月免费提供耐克公司商铺5670度电，故对原告爱华开发公司提出的被告新世界公司以管理费名义代替租金的主张，不予采纳；对其要求被告新世界公司支付以管理费等额计付的租金及相应部分的违约金的请求，不予支持。租赁合同约定，出租房屋交付之时，租赁范围内的房屋、外墙、建筑、门前广场、店外相关位置、其他公用面积、附属设施以及设备等，均应处于被告新世界公司能够自由使用的状态，涉讼广告位应是被告新世界公司自由使用的范围，在被告新世界公司转租部分商铺后，其允许转租承租人使用广告位，收取租金并无不妥；并且，原告爱华开发公司在签订租赁合同时应当预料到被告新世界公司可能会出租广告位，而未在租赁合同对被告新世界公司收取的广告位租金是否应向其支付租金、以及支付租金的比例进行约定，该院视为无论被告新世界公司是否转租广告位，原告爱华开发公司均不收取租金，故对原告爱华开发公司要求被告新世界公司支付广告位租金及违约金部分的请求，不予支持。
4.原告爱华开发公司主张租金及违约金是否已超过了诉讼时效。鉴于原、被告在租赁合同中约定被告新世界公司自行经营的场所所涉租金定期陆续支付，期间虽然被告新世界公司存在逾期支付租金的情况，但双方合同关系继续，租赁合同终止后，双方于2013年1月14日对新台州大厦进行了交接，但尚未对交接前未付的租金进行结算，原告爱华开发公司于2013年1月25日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
诉讼过程中，原告爱华开发公司表示不要求被告新世界公司赔偿以其转租商铺所涉的2012年11月20日以后的租金为标准计算的租金损失系其对诉权的正当处分，并不违法，予以准许。综上，原告爱华开发公司变更后的诉讼请求中的合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告台州新世界百货有限公司在本判决发生法律效力后二个月内对位于台州市新台州大厦a、b、d三区一层至三层原其承租的营业房中人为损坏部分（详见附注）进行修复；二、被告台州新世界百货有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告浙江爱华房地产开发有限公司租金损失367838.69元；三、被告台州新世界百货有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付给原告浙江爱华房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金114156元；四、驳回原告浙江爱华房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元（原告浙江爱华房地产开发有限公司已预付35400元），由原告浙江爱华房地产开发有限公司负担22000元，被告台州新世界百货有限公司负担8800元；鉴定费150000元（被告台州新世界百货有限公司已预付），由原告浙江爱华房地产开发有限公司负担50000元，被告台州新世界百货有限公司负担100000元。
宣判后，爱华开发公司不服，向本院提起上诉称：一、一审关于被上诉人将房屋交还上诉人的认定错误。按合同约定，被上诉人应将状态完好的房屋交还给上诉人，被上诉人的提存行为实际是合同法上的瑕疵履行行为。所以，被上诉人向公证机关提存房屋钥匙，不能等同于被上诉人完成了合同义务。上诉人虽领取了钥匙，但领取钥匙的行为并不是对合同标的的认可和受领，并不能由此证明被上诉人合同义务的完成。上诉人领取钥匙只是为了验证房屋是否完好，且在当天上诉人就发现房屋完全不符合约定即委托公证人员对房屋现状进行了公证。在此情况下，上诉人完全有理由拒收不符合约定的房屋。尔后上诉人即提起诉讼，至今，案涉房屋仍处于无法使用的状态，上诉人取得房屋钥匙但无法取得房屋的使用功能。允许举办展示会既不能说明上诉人已实际全部使用房屋，也不能说明房屋已达到整体完成状态。二、一审错误认定2012年11月20日后的房租损失。一审在第一次委托的鉴定单位无法完成任务时不再委托其它鉴定单位进行鉴定错误，也因此导致这一关键案件事实未查清。案涉房屋的租赁价值客观存在，这个价值可以通过专业的手段来确定。原租赁合同约定的是按商场销售额提点的方式计算租金标准，原租赁合同确定的租金计算标准与房屋在租赁市场上的价值无直接关联，完全无法反映房屋在租赁市场上的价值，一审以该标准计算租金没有事实基础。一审确定的标准为每月十余万元，折合每天每平方0.13元左右，从常理即可判断作为商铺该标准远远低于实际租金标准。一审法院如果不采用另行鉴定的方法确定租金标准，也完全可以采用取样的方法综合判断租金标准。三、一审遗漏房屋修复时间的租金损失。四、一审错误认定上诉人放弃收取广告位租金收益的比例。没有任何证据证明上诉人在签订租赁合同预料到被上诉人会出租广告位，取得广告收益是上诉人的一项权利，权利的放弃只能以明示而不是默示的方式作出。上诉人允许被上诉人自由使用广告位是双方合同约定，是为了更好的促进被上诉人搞好经营。五、一审对被上诉人转租商铺时管理费数额及租金数额的判断是错误的。上诉人不否认被上诉人可能付出了一定的管理成本，但本案中被上诉人不当扩大了管理费的数额，将租金转化为管理费，实质是对上诉人应取得转租收益的侵害。被上诉人虽然提供了部分管理服务，但其管理费用明显过高。综上，请求依法改判。
新世界公司答辩称：一、被上诉人已将房屋及钥匙公证提存，上诉人也将交还的房屋予以使用，期间也举办过房展会。二、在一审中，上诉人并未对于房屋价格评估的问题提出相应的异议。三、一审并未遗漏房屋修复期间的租金。四、被上诉人租赁的房屋是整体租赁，因此被上诉人有独立出租广告位收益的权利。五、根据合同规定，被上诉人有独立委托物业收取管理费的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提供了台州市鼎信房地产评估有限公司出具的房地产租赁价值估价报告，以证明涉讼房屋的租金标准及租金数额。
被上诉人质证认为，该评估报告估价作业时间是2014年6月12日至2014年7月12日，在一审中，上诉人完全有能力提出相应的异议，因此该评估报告不应当认定为新证据。评估机构的经营范围是房地产价格评估二级，故对评估机构的评估资质也有异议。
本院认为，该评估报告系上诉人单方委托，在被上诉人有异议的情况下，本院对上诉人提供的该证据不予采信，且上诉人二审期间亦提出了重新进行司法鉴定的申请。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。另认定，二审期间，上诉人申请对涉案房屋的租金损失进行评估鉴定，为此，本院依法委托台州中信华资产评估有限公司进行评估鉴定，后台州中信华资产评估有限公司认为因委估对象所处地理位置商业氛围不浓，导致参照物取证困难等原因无法评估。
本院认为，上诉人、新世界百货、被上诉人之间签订的租赁合同、三方协议书、租赁合同之终止协议均系当事人之间的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。据此，各当事人均应按合同的约定享有权利，并承担相应的义务。因双方对合同终止后涉案房屋的交付、接收条件存在异议，故被上诉人将涉案房屋的钥匙进行公证提存。同时正立公证处也通知上诉人及时领取钥匙，并明确如果有异议，可以选择不来领取钥匙，采取诉讼解决。2013年1月14日上诉人的委托代理人袁斐领取了钥匙，并对涉案房屋进行了公证证据保全。因此，上诉人领取钥匙的行为可以认定为涉案房屋的占有转移，即该房屋处于上诉人的控制使用之下。故一审认定上诉人领取钥匙的行为系对涉案房屋的交接并无不当。双方当事人在相应的合同中均未对被上诉人收取的广告位租金是否应向上诉人支付租金以及支付租金的比例作出约定，且根据租赁合同的约定，本案的租赁标的包括出租房屋的外墙、门前广场及店外相关位置，同时亦约定被上诉人对上述位置拥有完全的独家使用和管理权，该使用及管理权包括但不限于在外墙、门前广场及店外相关位置的范围内设立并管理广告牌及招牌等。据此，上诉人主张被上诉人支付广告位租金及违约金的请求缺乏合同依据。被上诉人将涉案的房屋部分转租给他人，并与各承租人约定，承租人认同被上诉人或其委托的物业管理公司对所租商铺进行管理，并接受被上诉人的管理。同时根据转租合同，被上诉人的管理包括商铺装修须按照统一拟定的《装修指南》，并经被上诉人书面同意，承租人须按被上诉人要求安排员工接受商场管理之培训等，因此，被上诉人收取相应的管理费并无违反其与上诉人之间的合同约定，且上诉人亦认可被上诉人付出了一定的管理成本。根据民事诉讼谁主张、谁举证的原则，上诉人主张管理费过高缺乏相应的证据支持。据此，上诉人的该主张本院无法予以支持。一审期间，上诉人申请对涉案房屋对外招租的价格进行司法鉴定，但由于周边缺少可比和参照的案例，评估单位认为评估工作难以完成。二审期间，本院又根据上诉人的申请，对此重新委托鉴定，基于上述理由，评估单位亦无法作出鉴定。在此情况下，一审以被上诉人已付的2012年4月23日至2012年10月间的租金平均值作为基数计算2012年11月20日以后的租金损失并无不妥。一审判决被上诉人在本判决发生法律效力后二个月内对涉案房屋的人为损害部分进行修复，但根据本案现有证据，修复的时间无法确定，故上诉人的该主张可另行处理。综上，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院对其主张无法予以支持。一审判决得当，本院二审依法予以维持。据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币30800元，由上诉人浙江爱华房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一五年一月二十七日
代书记员 严 凌