福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第6790号
原告厦门市银聚物业管理有限公司，住所地厦门市思明区美仁前社69号西侧，组织机构代码70547859-X。
法定代表人陈伟明，执行董事。
委托代理人梁瑛、王慧智，福建理海律师事务所律师。
被告陈露，女，1973年10月23日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人王嘉鹏、谢飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告厦门市银聚物业管理有限公司与被告陈露物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市银聚物业管理有限公司的委托代理人梁瑛、王慧智，被告陈露的委托代理人王嘉鹏、谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市银聚物业管理有限公司诉称，被告自2012年7月缴交最后一笔物业管理费用以来，经原告每月催缴均未缴清相应的物业管理费用。2014年3月23日，经原告致函催缴后，2014年3月25日，被告根据催缴函上通知的缴费本金支付了相应的物业管理费用，但至今尚未交付因逾期缴费产生的滞纳金。原告为维护权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付因欠缴物业管理费用（包括物业管理费、公维金、车位费、公摊水电费各项费用）产生的滞纳金共计66412.8元；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。
被告陈露辩称，2014年2月小区成立业委会并于3月业委会主任变动后，包括被告在内的业委会成员普遍认为原告的收费标准过高，故被告拒交物业管理费。原告因此在小区张贴公告，诋毁包括被告在内的业委会成员，并寄送《催款函》给被告。为避免声誉继续受到不良影响，被告不得已向原告转账支付物业管理费，原告却仍向法院起诉被告。被告认为：1、根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件四第六条、厦价房（2008）153号、厦价房（2010）7号文件，讼争前期物业服务合同签订于2006年6月，系在政府实行个别定价期间，在无物价部门定价文件情况下，该合同约定的6元／月·平方米的物业管理费违反上述文件规定，也违背被告与开发商的约定，依法依约对被告不具有约束力；2、依照厦价房（2008）153号文件，小区物业管理费按政府指导价的最高等级收费为3.39元／月·平方米，原告在最高收费标准之外增加物业管理费，且未依照《厦门市物业管理服务收费办法》第11条规定，办理增加收费的取得业主或使用人的同意、向物价局提交申请、经物价局审核批准等相关程序和手续，属违规收费；3、根据厦价房（2010）159号文件要求，原告应在个别定价转为政府指导价的情况下另行签订物业服务合同，约定服务等级及收费标准，其未按照物价部门的规定履行相应手续，且其主张的服务内容等与实际情况不符，故按照前期物业合同的约定向被告收费缺乏依据。另，原告主张的滞纳金标准过高。虽然被告在此前已支付了物业管理费，但并非出于自愿。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。
经审理查明，2006年6月，原告与“银聚祥邸”小区的开发建设单位厦门银聚集团有限公司签订《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》（下称协议），将座落于厦门厦禾路585号、589号、587号、583号的“银聚祥邸”委托原告进行前期物业管理，委托期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议约定所有业主或物业使用人受该合同约束，原告依据该协议向业主或物业使用人收取物业费（分为物业管理服务费和其他物业费用，其他物业费用是除物业管理服务费以外物业服务企业依法依约收取或代缴代垫代收代管的费用、包括但不限于公共维修金、车位管理费、公摊水电费等）；物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅标准为6元／月·平方米；业主或物业使用人应于交房通知中约定期限届满之日起交纳物业管理服务费用；每月缴纳一次，每月的10日之前缴纳本日历月的物业费，逾期缴纳的业主或物业使用人应支付每日千分三的滞纳金；住宅房屋公共维修金标准为每月每平方米建筑面积0.5元，按月交纳，业主或物业使用人应在每个月缴交物业管理服务费时一同缴交，逾期应支付每日千分之三的滞纳金；固定车位及其使用管理服务费用为80元／个／月（日后以物价部门核定标准收取并多还少补），车库所有人或使用人在每月缴交物业管理服务费时一同缴交；大厦公共水、电费由物业内所有业主及物业使用人从房屋交付起根据实际使用量按《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》进行分摊；产权证办理完成后，各业主单元物业管理服务费及房屋公共维修金、公摊水电费等其他物业费用根据产权证记载的房屋建筑面积计算及分摊；业主或物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。
2010年11月8日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于银聚祥邸物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2010）159号），上面载明“厦门市银聚物业管理有限公司：你司《关于银聚祥邸申请各项收费的报告》收悉，根据《福建省物业服务收费实施办法》和《厦门市物业服务收费管理办法》的有关规定，鉴于‘银聚祥邸’项目已取得建设工程竣工验收备案证明书，现就‘银聚祥邸’物业收费有关事项通知如下：一、物业管理费：你司向我局备案材料收悉，请按法规规定签订物业服务合同，约定物业服务等级内容及相应收费标准。自有车位的服务收费由双方约定。二、房屋公共维修金：按合同约定执行……”。后原告自2011年1月1日起依据协议向业主或物业使用人收取物业费。另，该讼争小区当月产生的公摊水电费由原告于下月向业主收取。
另查明，被告陈露系厦门市思明区厦禾路585号1188室的业主，该房产面积为530.91平方米。该房产系被告于2006年12月6日购买，并于2009年12月3日交付使用。被告入住后至今均由原告为讼争小区提供物业管理服务，讼争小区尚未由业主委员会与新的物业服务企业签订《物业管理合同》。因被告陈露自2012年8月起未向原告缴交物业管理服务费、房屋公共维修金、车位管理费、公摊水电费等费用，原告于2014年3月24日通过EMS特快专递向被告发出催缴函，被告于2014年3月25日签收后，于同日向原告缴交了截至2014年3月23日的物业管理服务费63709.2元、房屋公共维修金5309.2元、车位费1600元、水费1134元、公摊水电费3183.6元、卫生费60元。因被告逾期缴交上述费用，原告遂于2014年4月23日诉至本院。
另，原告在法庭辩论阶段结束后，变更诉求中关于公摊水电费滞纳金的计算期间为当月产生的公摊水电费相应的滞纳金自下月11日起计算。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同备案证明、《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》、催缴函、邮寄单回执、水电费发票、业主物品移交清单、业主确认单、厦价房（2010）159号文件、物业管理费缴交说明，被告提供的《中国工商银行电子银行回单》及本案庭审笔录、询问笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
审理过程中，被告提供《商品房买卖合同》、附件四《补充协议》、厦价房（2008）153号文件、厦价房（2010）7号文件、厦价（2001）房字0**号文件、公告、网络报道资料、照片十二张等证据，主张原告违反购房合同约定，超过标准向被告收取物业管理费，且该标准未经物价部门核准；被告系为避免因原告在小区张贴公共行为给被告声誉造成不良影响而缴交物业管理费；原告提供的物业服务质量存在诸多问题，与其收费标准不相称。原告对《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》真实性、关联性无异议，证明对象有异议，认为该组证据可证明被告为涉案物业的业主，被告购买涉案物业时知道且应当知道原告即为涉案物业的前期物业管理服务企业；原告认为厦价房（2008）153号、厦价房（2010）7号两份文件属于地方部门规范性文件，只能作为被告的法律适用；原告对公告、照片、厦价（2001）房字0**号文件、网络报道资料的真实性、关联性、合法性均不予认可。另，原告提供照片三张，主张原告已将为讼争小区提供的物业服务内容及服务标准在实际收费之日向业主公布，并上墙公示。被告认为该证据系原告为应付本次诉讼单方临时制作的，且与其实际服务工作情况不符。
对上述证据，本院认证如下：对被告提供的《商品房买卖合同》、附件四《补充协议》、厦价房（2008）153号文件、厦价房（2010）7号文件的真实性予以确认。被告提交的公告，系建设单位而非原告为催收物业管理费等费用而张贴，其主要内容与本案查明欠费的客观事实基本一致，与被告主张的影响声誉并无直接关联，被告以此作为不得已缴费的理由，本院不予采纳。被告提供的厦价（2001）房011号文件系案外其他小区的物业收费批复，与本案不具关联性，本院不予采信。被告提交的网络报道资料，系网络下载的材料，其内容未经有关部门核实或经申请该部门负责人出庭作证等合法的证据固定程序，本院对其真实性不予确认。被告提供的照片十二张，多体现为房屋内部装修照片，与原告物业服务并无关联，其他游泳池、车库等公共部分的照片亦未能体现被告所主张的管理人员流动性大、安保措施不利、游泳池存在安全隐患、车库管理不善等问题，故对上述照片本院不予采信，对被告主张的原告物业服务存在瑕疵、与其实际服务工作情况不符，本院不予支持。对于原告提供的照片，原告未提供其他证据证明该上墙公示时间，故对原告主张上墙公示系在原告实际开始向业主收费之时本院不予采信。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受“银聚祥邸”小区的建设单位厦门银聚集团有限公司的委托，为该小区提供前期物业管理服务，并签订了《“银聚祥邸”前期物业管理服务协议》。该协议系双方当事人真实意思表示，合同中约定物业管理费按建筑面积6元／㎡·月的标准收取，其标准高于《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》即厦房价（2008）153号文件所涵盖的物业服务标准，但该文件并非法律或行政法规，违反该文件规定的并不直接导致合同无效，故该协议不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。被告作为银聚祥邸小区的业主之一，接受了原告提供的物业服务，应依约按时缴纳物业管理费用。被告按时向原告缴交了2011年1月至2012年7月的物业管理费且未就标准提出任何异议或采取其他法律途径解决，又在诉讼前缴清了2012年8月至2014年3月的的物业管理费。被告对原告的服务质量及收费标准有异议，但其对原告服务瑕疵举证不足，对收费标准也未通过有效途径予以解决。现被告辩称系因原告收费标准过高、物业服务存在瑕疵而逾期缴交物业管理费，要求驳回原告滞纳金诉讼请求的主张，本院不予支持。被告消极怠于履行足额缴纳物业管理费义务的上述行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告主张以每月应交纳的物业管理费为基数计算自当月11日起至2014年3月25日止的滞纳金，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。关于车位管理费，被告对原告的收费标准并无异议。故被告未按协议约定于每月10日之前缴交当月房屋公共维修金、车位管理费的行为已构成违约。现原告要求被告支付以每月欠缴的房屋公共维修金、车位管理费为基数自当月11日起分段计算至实际付款之日即2014年3月25日止的滞纳金是合法的，本院予以支持。关于公摊水电费，被告对欠缴的期间及金额并无异议，其未按时缴纳该项费用的行为已构成违约。现原告变更诉求，要求被告支付以当月产生的公摊水电费为基数自下月11日起分段计算至实际付款之日即2014年3月25日止的滞纳金是合法的，本院予以支持。对于被告辩称，系因原告物业管理费收费标准过高而逾期缴交上述各项费用而应驳回原告滞纳金诉讼请求，本院不予支持。
对于上述费用滞纳金的收取标准，被告主张该标准过高。本院认为，协议中虽约定逾期缴交上述费用应支付日千分之三标准的滞纳金，但综合考虑被告已于2014年3月25日履行了缴交相关费用的义务，按该标准计算产生的滞纳金相比原告因逾期收取各项费用所产生的实际损失而言，确实存在过高的情形，基于公平与诚实信用原则，本院对于被告有关调低所欠费用滞纳金标准的主张予以采纳，酌定将各项费用的滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈露应于本判决生效之日起七日内向原告厦门市银聚物业管理有限公司支付因逾期缴纳2012年8月至2014年3月的物业管理费、房屋公共维修金、车位管理费、公摊水电费所产生的滞纳金（以逾期缴纳的每月各项费用为基数，按银行同期同类贷款利率分段计算，逾期缴纳的每月各项费用及计算起止时间详见附表）；
二、驳回原告厦门市银聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费734元，由原告厦门市银聚物业管理有限公司负担693元、被告陈露负担41元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 李 吟
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 邱福香
附表：
被告逾期缴纳的物业管理费、房屋公共维修金、
车位管理费、公摊水电费及滞纳金计算起止时间
单位：元
月份物业费公维金车位费公摊水电费小计欠费滞纳金计算起始日滞纳金计算截止日
2012.83185.46265.4680152.753683.672012／8／112014／3／25
2012.93185.46265.4680163.663694.582012／9／112014／3／25
2012.103185.46265.4680152.493683.412012／10／112014／3／25
2012.113185.46265.4680139.963670.882012／11／112014／3／25
2012.123185.46265.4680141.403672.322012／12／112014／3／25
2013.13185.46265.4680157.443688.362013／1／112014／3／25
2013.23185.46265.4680143.893674.812013／2／112014／3／25
2013.33185.46265.4680132.323663.242013／3／112014／3／25
2013.43185.46265.4680158.923689.842013／4／112014／3／25
2013.53185.46265.4680140.483671.402013／5／112014／3／25
2013.63185.46265.4680178.613709.532013／6／112014／3／25
2013.73185.46265.4680173.733704.652013／7／112014／3／25
2013.83185.46265.4680161.263692.182013／8／112014／3／25
2013.93185.46265.4680167.303698.222013／9／112014／3／25
2013.103185.46265.4680165.143696.062013／10／112014／3／25
2013.113185.46265.4680180.563711.482013／11／112014／3／25
2013.123185.46265.4680175.193706.112013／12／112014／3／25
2014.13185.46265.4680172.523703.442014／1／112014／3／25
2014.23185.46265.4680180.063710.982014／2／112014／3／25
2014.33185.46265.4680145.923676.842014／3／112014／3／25
合计63709.205309.2016003183.6073802.00
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。