湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第01742号
原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司，住所地：长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓C座403室。
负责人高声赋，董事长。
委托代理人周炎，男，1985年7月31日出生，汉族，系该公司员工。
被告毛占春，男，1970年2月20日出生，汉族。
被告艾霞，女，1976年12月25日出生，汉族，系被告毛占春之妻。
原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司（以下简称雨阳物业）与被告毛占春、艾霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雨阳物业的委托代理人周炎、被告毛占春到庭参加了诉讼，被告艾霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告雨阳物业请求判令：1、被告支付截止至2015年4月30日拖欠的物业服务费8348元及滞纳金583元（后在本案中撤回对滞纳金的诉请）。2、被告承担本案诉讼费。
被告占毛春答辩要点：1、愿意交纳雨阳物业管理期间的物业费1440元。2、原物业管理期间，因房屋质量存在问题，房屋大面积漏水，造成原告二万余元的损失，原物业公司受开发商委托对其他漏水的住户进行了赔偿，但没有对被告进行任何赔偿，没有尽到自己的职责，现在房屋漏水还没有解决，造成电路也有问题，现被告对前物业管理期间的物业费不同意交纳。
被告艾霞未作答辩。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
1、被告毛占春、艾霞系东门尚苑小区3栋1802业主，房屋建筑面积为130.84平方米，其于2009年8月入住东门尚苑，并与长沙雅景物业管理有限公司（以下简称雅景物业）签订前期物业服务协议，对权利义务、服务费用进行了约定，其中约定住宅物业费每月每平方米按1.1元计算。期间，被告以雅景物业受开发商委托对其他业主的房屋漏水损失进行了赔偿而未对自己赔偿等为由欠雅景物业2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费6908元（130.84平方米×1.1元／元／平方米×48个月）。
2、2014年7月1日，原告雨阳物业从雅景物业手中接管东门尚苑的物业管理服务工作，并于当日与东门尚苑业主委员会签订东门尚苑物业管理委托合同，双方对委托管理事项、期限、服务费用、违约责任等进行了约定，其中业主逾期不交纳物业费，原告每日可收取千分之三的滞纳金。期间被告欠雨阳物业2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费1440元（130.84平方米×1.1元／月／平方米×10个月）。
3、2014年11月12日，原告与雅景物业正式签订东门尚苑物业交接协议，2014年11月20日，原告对东门尚苑物业交接工作进行了公示，公示内容中写明由原告接收雅景物业2014年6月30日前欠收的物业服务费六十四万余元。该六十四万余元中含被告2010年7月1日至2014年6月30日所欠的物业服务费6908元。
判决的理由与结果
本院认为：
1、原被告之间已形成物业服务合同法律关系，双方当事人应按照合同约定行使权利履行义务。
2、原告诉请的物业费包含两个方面，一是其自己管理期间被告欠交的物业费1440元，双方对此无异议，被告亦同意交纳。二是从雅景物业受让的债权，即雅景物业管理期间被告应交纳的物业费6908元。本院认为，雅景物业对原告雨阳物业转让被告的该笔债权合法有效。债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张，故被告作为债务人，对雅景物业的抗辩，可以向原告主张。被告认为雅景物业受开发商委托本应解决好自己的房屋漏水的赔偿等问题，但其没有履行应尽职责，至今未解决等，以此为由不同意交纳雅景物业管理期间应交纳的物业费6908元。本院认为，被告未提交证据证明原物业已接受开发商的委托，对其房屋漏水等问题进行赔偿等。被告也没有向本院提交证据证明其房屋其漏水属于哪方责任，如果属物业管理的范围，物业应当解决，但如果属于开发商的房屋质量问题，应另行解决。再者，即使物业服务企业在管理服务时存在瑕疵，业主也不能以此抗辩拒付物业服务费，各业主或业主委员会应当即时与其进行沟通，要求其进行改善，而不能因服务质量问题单个的拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费的业主不公平的局面。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此拒绝交纳物业服务费，故该案中本院认为被告不交纳该6908元的理由不成立，本院不予支持。但考虑到被告家中房屋漏水，原物业公司对被告反映的问题，未能及时给予明确具体的答复或解决，对被告的服务存在瑕疵，且原告在审理中对该部分也同意一定折扣，故本院酌情认定该6908元由被告交纳4835元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条第一款、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告毛占春、艾霞于本判决生效之日起十日内向原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司交纳2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费4835元，2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费1440元，合计6275元。
二、驳回原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告毛占春、艾霞共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨重军
二〇一五年十月十三日
书记员 何小兰
附：本民事判决书所适用的法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。