广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）荔民初字第1464号
原告覃新凤，女，1963年3月20日出生，汉族，住广西荔浦县。
委托代理人黄少宏，广西起航律师事务所律师。
被告荔浦友发房地产开发有限责任公司，住所地：广西荔浦县荔城镇城北街荔桂路191号。
法定代表人梁长生，该公司董事长。
委托代理人朱云柏，系该公司执行董事（特别授权）。
委托代理人梁丹志，系该公司法律顾问（特别授权）。
原告覃新凤诉被告荔浦友发房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年10月30日立案受理后，依法由代理审判员吴金成适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员刘明香担任法庭记录。原告覃新凤及其委托代理人黄少宏、被告的委托代理人朱云柏、梁丹志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2009年8月26日在荔浦地王大厦售楼部签订了一份购买被告投资开发的位于荔浦县商铺的《商品房买卖合同》。合同总价款为616000元。合同约定：被告应于2009年11月30日前将具备综合验收合格条件的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告按时付清了购房款。但交房期限届满后，被告没有按合同约定交房给原告使用，也没有按合同第十一条约定书面通知原告和出示相关合格证件进行办理任何交接手续。尔后，被告只是指派物管人员为商场招商和进行相关的物业管理。2010年3月底，被告宣布商场开门营业。后因管理不善，商场经营不到3个月就日趋倒闭，当年12月关门停业。2012年5月4日，原告才得知地王大厦于2010年9月8日才经综合验收合格。综合验收合格时间超过了原、被告双方约定的交房时间。原告认为：被告没有按合同约定的交房期限将具备综合验收合格条件的商品房交付给原告使用，违反了合同约定。之后，被告为掩盖违约事实和责任，擅自将未经验收合格的大型商场投入经营使用，此行为是严重违反《中华人民共和国消防法》和国务院关于《城市房地产开发经营管理条例》规定的违法行为，此行为不能视作为交付使用。因此，原告认为，被告应按合同第九条约定按每日已交房款的万分之五和违约时间282天计算，支付给原告违约金86856元。原告曾与被告交涉要求支付违约金，被告以各种理由拒绝支付。被告的行为已损害了原告的合法权益，为此，原告特提起诉讼，请求人民法院：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金86856元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原、被告没有将“办理房屋建筑工程验收备案”作为交房条件，依据合同第八条第一款约定，该商品房的交付条件是“经分期综合验收合格”。而被告将建设工程在2009年8月27日报县质检站审验，于2010年1月11日作出工程质量竣工验收意见书通过五方验收，这些均属双方约定的验收条件。2、被告已依合同约定实际通知原告交房。被告于2009年9月8日已与桂林中盛物业服务有限公司订立前期物业服务合同，物业公司正式接手物业管理，从当日起物业公司已与含原告在内的全部业主或其物业承租人商定将物业装修或并租赁，如被告不通知原告交房就不可能发生物业的装修及租赁。原告的铺面2010年元旦开始经营试业，场面极大，之前也需要有装修时间，均证明被告已履行通知交房义务。3、原告已实际转移占用其所购商品房，其铺面装修及使用经营用电、交付电费等即可印证。依据合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定，被告已于合同约定的商品房交付期限前将商品房交付原告。综上所述，原告的诉讼请求无据无理，请人民法院驳回其诉讼请求。
经审理查明：被告荔浦友发房地产开发有限责任公司系地王大厦的开发商，地王大厦为商住一体综合楼。2009年8月26日，原告覃新凤与被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告覃新凤购买被告开发的地王大厦第一层87号商铺。该合同的主要内容还包括：第四条约定该商铺的总价款为616000元；第六条约定了付款方式及期限；第八条约定被告应当在2009年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给覃新凤使用；第九条约定如果被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同还约定了其他的相关事项。
合同签订后，原告覃新凤支付了首付款，并通过银行按揭的方式支付了其余的购房款给被告。2009年9月8日，被告与桂林中盛物业服务有限公司（以下简称“中盛公司”）签订了前期物业服务合同，该合同约定由中盛公司自合同签订之日起为被告开发的地王大厦提供前期物业管理服务事宜。2009年10月初，被告在地王大厦商场及住房全部竣工后将地王大厦的管理权移交给中盛公司，并委托中盛公司交房给各位业主。中盛公司从被告处接收地王大厦的管理权后，已于2009年10月15日前通过电话全部通知了所有购买地王大厦商场商铺的业主：地王大厦商场已可交付使用，请业主对所购买的商铺进行装修。接到中盛公司的电话后，各业主（包括本案原告在内）实际接收、占有了所购买的商铺，并在2009年10月底开始对所购买的商铺进行了装修。2010年元旦，地王大厦商场（包括原告所购商铺在内）开始试营业。2010年1月11日，被告开发的地王大厦通过建设工程质量竣工验收；2010年6月13日，地王大厦经桂林市公安消防支队消防验收合格。2010年8月26日，荔浦县建筑安装工程质量监督站收到地王大厦的竣工验收备案文件，并于2010年9月8日出具处理意见，认为地王大厦竣工备案资料基本齐全，经实体检查，无严重违反强制性标准要求，安全及功能检测符合设计要求、具备竣工备案条件，同意登记备案。现原告认为被告交付的房屋综合验收合格时间超过了原、被告双方约定的交房时间，不能视作为交付使用，被告每日应按总房价款616000元的万分之五支付违约金，时间从2009年12月1日起计算至2010年9月8日止，数额是86856元。为此，原告特提起诉讼，请求人民法院：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金86856元；2、诉讼费由被告承担。
本院认为：2009年10月底，原告已实际接收、占有了向被告购买的地王大厦商铺，并对商铺进行了装修，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，可以确认被告已于约定的交付期限即2009年11月30日前将合同约定的商铺交付给原告使用。本案所涉房地产“地王大厦”为独栋的房地产开发项目，而非大面积分期开发的房地产项目，根本不存在分期综合验收，原、被告双方在合同第八条约定的是“分期综合验收合格”，而不是原告诉称的“综合验收合格”，按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定，“分期综合验收合格”是适用于住宅小区等群体性房地产开发项目分期开发的情形，故原、被告对房屋交付验收的条件约定不明。虽然双方在合同第十一条中约定出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，但双方在合同中并没有明确这些证明文件具体是指什么文件，且至今没有证据证明原告所购买的商铺存在或者有不符合合同约定的质量问题。再者，依照相关法律、法规的规定，开发商开发的房屋未经完善相关手续交付的，应由相关行政部门依法处理。实践中不影响房屋交付的有效性。另外，原告提起的是要求被告支付逾期交房违约金的诉讼，而非房屋质量问题的诉讼，且双方在合同中并未约定竣工验收备案的时间为交付房屋的时间。综上所述，被告并未逾期交房，不存在违反合同约定情形，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
驳回原告覃新凤的诉讼请求。
本案受理费1971元，减半收取985.5元，由原告覃新凤承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1971元（户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 吴金成
二〇一三年一月十七日
书 记 员 刘明香