北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第12829号
原告：北京恒兆置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场3层。
法定代表人：王联章，董事长。
委托代理人：王丽娟，女，1973年10月10日出生，北京恒兆置业有限公司职员。
委托代理人：刘春寅，男，1972年1月5日出生，北京恒兆置业有限公司职员。
被告：北京菊水亭餐饮服务有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商城首层36-38号。
法定代表人：胡兵兵，执行董事。
委托代理人：孔令杰（兼被告蔡艳明的委托代理人），北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人：葛鹏（兼被告蔡艳明的委托代理人），北京市亿达律师事务所实习律师。
被告：蔡艳明，男，1961年11月26日出生。
原告北京恒兆置业有限公司诉被告北京菊水亭餐饮服务有限公司（以下简称菊水亭公司）、蔡艳明租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理，依法由本院审判员韩毅兵独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京恒兆置业有限公司的委托代理人王丽娟、刘春寅，被告蔡艳明及菊水亭公司的委托代理人孔令杰、葛鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与菊水亭公司于2009年9月3日签订《租赁合同》，约定菊水亭公司承租原告北京市东城区建国门内大街×号铺位，租赁期限为2009年10月1日起至2014年9月30日止，并约定了菊水亭公司应按期交纳租金、推广宣传费以及违约责任等。合同签订后，原告将商铺交付给菊水亭公司使用，菊水亭公司前期也能正常履约。但自2014年6月起，菊水亭公司开始拖欠租金和推广宣传费，经原告多次催讨，菊水亭公司仍未支付。故起诉要求按照合同约定确认双方签订的《租赁合同》已于2014年8月1日解除，要求菊水亭公司支付2014年6月1日至7月31日期间的租金和推广宣传费140164元，并以此为基数按日万分之五的标准支付2014年6月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，要求菊水亭公司支付提前解除合同赔偿金205020元，并按照每月205020元的标准支付2014年8月1日起至10月29日期间的房屋占用费604977元，菊水亭公司已交纳的押金146456.64元折抵应付费用，被告蔡艳明对上述款项的支付承担连带责任，本案诉讼费由菊水亭公司承担。
被告辩称：原告所述合同签订情况属实。在合同履行期间，因原告于2014年6月6日起对大厦南门封闭装修施工，严重遮挡了菊水亭公司经营的店铺，菊水亭公司多次提出异议，要求减免租金，但双方一直未达成一致意见。同年9月28日，原告撤除装修围挡，9月30日合同到期，菊水亭公司搬出，将房屋交还原告。根本不存在合同提前解除的情形。现菊水亭公司同意向原告支付一部分租金和推广宣传费，不同意原告其他诉讼请求。
经审理查明：坐落于北京市东城区建国门内大街×号楼宇是原告名下的房产，其中开设有×商场。2003年10月16日，原告与菊水亭公司签订《租赁合同》，约定菊水亭公司租赁×商场一层×号铺位。2004年10月26日，双方又签订一份《租赁合同》，约定菊水亭公司租赁×商场一层×号铺位。上述铺位相连，位于该大厦南门西侧，其中×号铺位临街，并有一扇直接通往楼外的房门。菊水亭公司利用上述铺位经营餐饮。2004年10月27日，菊水亭公司按照合同约定向原告交纳了租金押金141463.8元和推广宣传费押金4992.84元。
2014年9月3日，原告与菊水亭公司续签了二份《租赁合同》，约定由菊水亭公司继续租赁上述铺位，其中关于×号铺位的《租赁合同》约定，原告向菊水亭公司出租×号铺位，租赁期限为2009年10月1日至2014年9月30日，其中2009年10月1日至2009年12月31日为免租期，不收取租金，但收取推广宣传费。租金包括固定租金和提成租金，固定租金的租金标准按租赁年度递增，2013年10月1日至2014年9月30日期间为每月68340元；如菊水亭公司每月的营业额的15%高于当月固定租金，则菊水亭公司应当将高出的差额部分作为提成租金交给原告；推广宣传费按月交纳，取费标准为每月1742元。菊水亭公司应于每月的第一日前支付上述固定租金和推广宣传费。此外，菊水亭公司应交纳押金210246元。合同还约定，菊水亭公司未依约支付租金、推广宣传费的，应按逾期付款额的日万分之五向原告支付违约金；菊水亭公司逾期达到六十日，则本合同自动解除，且无需任何一方发出解约通知等书面文件，菊水亭公司还应当按照本合同约定的同期租金标准向原告支付相当于租赁期未履行部分期间的租金的赔偿金或相当于三个月租金的赔偿金（二者以高者为准）；租赁期届满或本合同提前终止时，菊水亭公司应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按原告指定期限将已恢复至原状的商铺和商铺钥匙交还原告或物业公司，并与原告或物业公司共同验收；本合同终止后，如菊水亭公司未按本合同约定交还商铺，菊水亭公司应当向原告支付自本合同终止之日的次日起至实际交还或原告（或物业公司）单方收回该商铺之日的占用费，标准为同期租金的三倍。
原告与菊水亭公司签约后，被告蔡艳明签署保证书，保证范围为菊水亭公司因上述租赁合同所产生的任何义务和责任，包括但不限于每期租金、推广宣传费及逾期付款违约金和债权人为实现债权所发生的相关费用、原告因菊水亭公司的违约行为所造成的其他损失。蔡艳明无条件同意向原告承担无限连带责任。保证期间为自租赁合同生效之日起，至菊水亭公司或蔡艳明履行完其租赁合同项下所有义务和责任之日止。
上述合同签订后，菊水亭公司继续使用上述商铺经营餐饮，但没有再交纳押金。
2014年6月5日，原告开始进行大厦门头施工改造，搭建的围挡对菊水亭公司经营的店铺造成遮挡。自同年6月中旬开始，菊水亭公司以门头施工围挡导致其营业额大幅下降为由，要求原告减免租金或赔偿损失。自同年6月1日起，菊水亭公司没有再向原告交纳租金和推广宣传费。此后，双方就赔偿损失等问题多次协商，终未达成一致意见。在此期间，原告曾于7月10日通知菊水亭公司，以其欠交租金和推广宣传费为由，决定于当日起解除合同，并要求对方三日内腾空商铺。但在同年6月至9月期间，原告仍每月向菊水亭公司发送催缴租金的付款通知单。
同年9月22日，菊水亭公司致函原告，表示其将于9月29日停业，于9月30日合同期满之日交还商铺。
9月28日，原告撤除了搭建的施工围挡。9月30日，菊水亭公司与原告办理商铺交接，原告在被告承租的全部商铺面向大厦里侧的玻璃隔断墙上贴满带有招租电话的广告纸，但因菊水亭公司与物业公司在物业服务费用方面尚有争议，原告也没有将原向菊水亭公司收取的物业押金转给物业公司，故在庭审中原、被告均称物业公司不准许菊水亭公司将物品搬离，导致商铺当时未能腾空。当日，菊水亭公司将商铺钥匙送至原告处，但原告未接收，菊水亭公司便将钥匙留置在原告的办公场所。诉讼中，原告没有举证证实在此之后其又将钥匙交给了菊水亭公司。此外，菊水亭公司承租的商铺面向大厦内侧的玻璃门除贴满广告纸外，还加贴了恒基中心的封条。原告称此亦系物业公司所为，但没有对此举证。
2014年10月29日，菊水亭公司将留存于租赁商铺内的物品全部搬出，双方正式办理了商铺交接手续。
上述事实，有《房屋所有权证》，原告与菊水亭公司签订的《北京恒基中心商场租赁合同》，菊水亭公司交纳押金的收据，物业公司发布的《关于恒基商城门头改造的通知》，原告与菊水亭公司之间的往来函件，照片，视频资料，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与菊水亭公司订立的租赁合同是双方当事人真实一致的意思表示，不违反相关法律、行政法规的规定，为有效协议。在合同履行过程中，原告自2014年6月初开始进行大厦门头施工改造，直至9月28日才撤除围挡，对菊水亭公司的正常经营构成了一定影响。因此，菊水亭公司在双方尚未就减免租金等事宜达成一致的情况下，暂时停止支付租金和推广宣传费，属于合理的抗辩行为，并无不当。而且，原告在2014年8、9月间仍按月向对方催收租金和推广宣传费，并无已认定菊水亭公司违约、合同已提前解除的意思表示。据此，原告与菊水亭公司签订的《租赁合同》应于2014年9月30日到期终止。原告所提确认租赁合同于2014年8月1日解除、要求菊水亭公司支付提前解约赔偿金和逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于以上事实，菊水亭公司所应支付的租金和推广宣传费，应在考虑其正常经营受到影响的前提下适当减免，具体数额，本院将根据实际情况酌情确定。同时，原告亦应将押金退还被告。关于原告要求被告支付房屋占用费一节，9月30日合同到期时，菊水亭公司由于其他原因未能将商铺内的物品搬走，双方未正式办理商铺交接，但原告将商铺在大厦内侧的玻璃墙贴满广告纸，重新开始招租。菊水亭公司将商铺钥匙交到原告处之后，原告亦未退还，菊水亭公司已不能使用商铺。鉴于以上原因，原告要求菊水亭公司按照合同约定的同期租金的三倍支付房屋占用费，理由不足，本院不予支持。但菊水亭公司应向原告支付一定的房屋占用费，具体数额，本院将根据实际情况酌情确定。被告蔡艳明在原告与菊水亭公司签约时签署保证书，为菊水亭公司因上述租赁合同所产生的任何义务和责任提供无限连带责任担保，故蔡艳明应在本案中对菊水亭公司应向原告支付的租金和房屋占用费承担连带责任保证责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，本院判决如下：
一、被告北京菊水亭餐饮服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告北京恒兆置业有限公司支付二○一四年六月一日至二○一四年九月三十日期间×商场一层×号铺位的租金和推广宣传费共计十八万六千八百八十五元三角二分；
二、被告北京菊水亭餐饮服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告北京恒兆置业有限公司支付二○一四年十月一日至二○一四年十月二十九日期间×商场一层×号铺位的房屋占用费二万元；
三、被告蔡艳明对被告北京菊水亭餐饮服务有限公司上述付款义务承担连带责任保证责任；
四、原告北京恒兆置业有限公司于本判决生效后三日内退还被告北京菊水亭餐饮服务有限公司押金十四万六千四百五十六元六角四分；
五、驳回原告北京恒兆置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14005元，由原告北京恒兆置业有限公司负担9300元（已交纳2137元，余款7163元于本判决生效后三日内交纳）；由被告北京菊水亭餐饮服务有限公司、蔡艳明负担4705元（于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩毅兵
二〇一四年十二月十八日
书记员 刘 晶