苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江汾民初字第0853号
原告石振伟。
委托代理人罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被告杨荣淼。
委托代理人唐斌蓉。
被告吴江市临沪房地产经营有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇芦墟浦南路40号。
法定代表人王才根，总经理。
原告石振伟与被告杨荣淼、吴江市临沪房地产经营有限公司（以下简称房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告石振伟及其委托代理人罗卫新、被告杨荣淼及其委托代理人唐斌蓉到庭参加诉讼。被告房地产公司法定代表人王才根经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院于2013年12月5日再次公开开庭进行了审理，原告石振伟及其委托代理人罗卫新、被告杨荣淼的委托代理人唐斌蓉、被告房地产公司的法定代表人王才根到庭参加诉讼。因案情复杂，转为适用普通程序审理。依法组成合议庭于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告石振伟及其委托代理人罗卫新、被告杨荣淼的委托代理人唐斌蓉、被告房地产公司的法定代表人王才根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石振伟诉称，1976年原告租赁了原吴江市房地产公司黎里管理所（以下简称黎里房管所）南新街51号的公房。1994年8月原黎里房管所向原告发放了租赁房屋的房卡。同年，原芦墟镇高压电器厂同事杨荣淼经常回黎里镇探望老母亲，存在居住困难，请求原告将南新街51号公房给他暂住，由于双方当时关系很好，就没好意思拒绝，但与杨荣淼约定，房子是原告租来的，只是借给杨荣淼居住。后来双方谈好房租由杨荣淼代原告交纳，省得杨荣淼将房租交给原告，然后再由原告去交纳，而直接让杨荣淼代交，就省去不少麻烦。就这样杨荣淼一住就住了十几年，到现在都没有搬出来，原告也不好意思赶他走。再说房租一直都由杨荣淼代原告交纳，原告也不想赚转租费。直到2013年8月5日，原告才知道杨荣淼背着原告与房地产公司（2004年由原黎里房管所转制而来）签订了一份直管公房租赁合同，被告杨荣淼的行为是一种严重的恶意侵权行为。原告从原黎里房管所合法租赁房屋，并由该单位向原告发放租赁房卡，若原告退租或其他原因解除租赁合同，则需要原告去房地产公司签订退租协议并上交房卡。被告房地产公司明知原告持有房卡，是唯一合法承租人，却在没有告知原告（因所涉房屋屋内有原告的私人财物（装饰、设施））的情况下，和被告杨荣淼签订租赁合同，原告认为两被告的行为是恶意串通的行为，根据合同法第52条的规定，应认定两被告签订的租赁合同无效。而1994年以来，原告授权被告杨荣淼帮原告代交房租，被告房地产公司及其转制前的单位也接收了房租，说明原告与被告房地产公司及其转制前的单位的租赁合同关系也一直在持续履行中。综上，为维护自身合法权益，特提起诉讼。请求判令两被告签订的房屋租赁合同无效；被告房地产公司与原告签订的租赁合同继续履行；被告杨荣淼返还原告房屋；两被告承担本案诉讼费用。
被告杨荣淼辩称，原告诉状所述与事实不符。1991年10月21日被告杨荣淼与原吴江县房地产公司黎里管理所签订一份公管房屋租赁合同，约定由被告杨荣淼租用黎里镇何家浜新村东201室房屋，后原芦墟高压电器厂厂长黄浩要该房屋，黄浩就把原告的住房（即本案讼争房屋）调换给被告杨荣淼，被告杨荣淼从黄浩手中拿到本案讼争房屋钥匙后搬了进去，高压电器厂在黎里镇购买一套商品房作为原告新居，对此原告表示同意。被告杨荣淼入住本案讼争房屋后，实际承租人应为杨荣淼，考虑房屋改名需转户费，为了省钱，被告杨荣淼在第一、二年将租金交由原告，再由原告上缴房管部门。后由于原告嫌麻烦，被告杨荣淼自行以原告的名义上缴租金（因当时租赁合同承租户仍记载原告的姓名）。直到2004年12月14日，被告杨荣淼交纳了转户费后才以自己的名义与被告房地产公司签订合同，并上缴租金。原告在诉状中称直到2013年8月5日才知道房屋转户，这不符合实际。因原告的母亲与被告杨荣淼为邻居，原告每年看望母亲好几次，自1993年开始至今，原告对该房屋不予关注，因原告认为该房屋是被告杨荣淼的，与原告无关。按常理，若该房屋是原告的，原告为何不主张自己的权利。2004年上半年房地产公司曾到处张贴公告，告知直管房租户原租赁合同因房管所撤销而作废，若需继续承租直管公房，一定要于2004年10月底前重新与房地产公司签订合同，但原告未曾到房地产公司签订合同。综上，被告杨荣淼认为两被告签订的合同有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告房地产公司辩称，1994年8月4日，原黎里房管所与原告签订房屋租赁合同，合同第二条约定不得将承租的房屋转租、转让、出借、私自交换或自行改变用途，否则房管部门有权解除租赁合同收回房屋，因原告违反了租房合同约定，房管所可以收回公管房屋。被告杨荣淼自1996年起向原黎里房管所交纳租金，至于是否原告委托被告杨荣淼交纳房租房地产公司不清楚。2002年公房出售，通知发到原告手里，但原告未到房管部门表态要还是不要。2004年6月房管所转制，原有房管所工作人员下岗、买断，由部分下岗、买断人员组建房地产公司。2004年7月初，房地产公司与原吴江市房地产管理处签订受托经营管理直管公房的三年合同。根据原吴江市房地产管理处的要求，房地产公司在原房管所办公楼处，黎里镇各街道、弄堂口张贴公告，告知直管公房租户原租赁合同因房管所撤销而作废，如需继续租赁，在10月底前与房地产公司重新签订租赁合同，但直到12月份，原告仍未来房地产公司重新签订合同。根据相关房地产法律法规，租赁合同应直接与实际居住人签订，故房地产公司与杨荣淼签订租赁合同。2013年讼争房屋面临拆迁，原告才来房地产公司申请权利，而讼争房屋自1994年以来一直由杨荣淼实际居住，至今已有19个年头，而在这19个年头中，原告从未到出租方咨询或要求合同延续，原告亦未留任何联系方式于被告房地产公司处，房地产公司无法与原告取得联系。综上，房地产公司认为两被告签订的租赁合同有效。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
1991年10月21日，原吴江县房地产公司黎里管理所与杨荣淼签订公管房屋租赁合同一份，由原吴江县房地产公司黎里管理所将坐落于原吴江市黎里镇何家浜新村东201室公房一间出租给杨荣淼居住使用。
1994年8月4日，原黎里房管所与石振伟签订公管房屋租赁合同一份（系旧版合同，俗称房卡），由原黎里房管所将坐落于原吴江市黎里镇南新街街面51号房屋出租给石振伟居住使用，合同约定：每月租金6.9元；交款方式为自交户；承租方不得将承租的房屋转租、转让、出借、私自交换或者自行改变用途，有上述行为之一者，房管部门有权解除租赁合同收回房屋；租户终止使用房屋时应提前向房管部门提出，经同意后方可办理退租手续。但必须交清房租、交回房卡，并清点房屋附属设备；合同期满后如需续租，应在期满前10天内向房管部门申报，重新订立续约手续。否则应按退租手续办理。合同未对租期进行约定，石振伟亦未在租赁合同上签名。
1994年下半年黎里镇南新街街面51号房屋由杨荣淼实际居住。租金起初一、二年由杨荣淼交与石振伟，再由石振伟交与原黎里房管所。之后的租金由杨荣淼以石振伟的名义交纳，直至2004年12月14日。现杨荣淼的户口已迁入黎里镇南新街街面51号房屋（现改为南新街110号201室），杨荣淼名下无房产。
1995年12月26日，原吴江市房地产管理处黎里管理所向石振伟发出公房提租通知书，告知石振伟自1995年12月1日起实行新租金，每月租金提至17.3元。2002年8月10日，原吴江市房地产管理处黎里管理所向石振伟送达直管公房出售意向征求书，告知其符合购买现租住黎里镇南新街街面51号住宅直管公房的条件，并要求其将意向书于9月20日前送至黎里管理所。但石振伟始终未将意向书送至黎里管理所。石振伟名下有坐落于苏州市吴江区黎里镇兴黎街兴黎新邨9幢房屋一套。
2004年12月14日，杨荣淼向房地产公司支付转户费200元后与房地产公司签订直管公房租赁合同一份（系新版合同），房地产公司将坐落于原吴江市黎里镇南新街110号201室房屋出租给杨荣淼居住使用，合同约定：月租金为28.5元，承租方在每月20日前向出租方交付租金；租赁期限自2004年12月14日至2005年12月31日；承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方有权解除租赁合同，并收回房屋；租赁期届满，如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但须另订租赁合同。合同签订后，杨荣淼以自己的名义向房地产公司交纳房租，并租住至今。
庭审中，石振伟申请法院向房地产公司调取两被告签订的退租协议、杨荣淼2004年度及2005年度交纳房租金发票。房地产公司称：双方并没有签订退租协议；公司因搬迁，目前2004年度及2005年度的房租金发票无法找到。
庭审中，房地产公司陈述起初公房只出租给黎里镇居民（不分住房条件好坏），且租金是统一的。后来，因出租不掉，条件放宽，农村和外地的也可以租赁。管理房屋的原则是谁交租金不重要，只关注有无转租；工作原则是与实际居住人签订租赁合同，所以本案房地产公司与杨荣淼签订租赁合同。
以上事实，有原告提供的公管房屋租赁合同、公房提租通知书、直管公房出售意向征求书，被告提供的公管房屋租赁合同、直管公房租赁合同、收据、居住用房租金缴款书，本院调取的房屋权属登记信息查询结果证明、本院向黄浩所做调查笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本案争议的焦点一、本案讼争房屋系原告与被告杨荣淼调换的，还是原告转租给被告杨荣淼的。
原告认为原告和黄浩等7人在1992年底从吴江开关总厂辞职出来，与原芦墟中心村联合办厂（即芦墟高压电器厂），当时黄浩任厂长，杨荣淼在芦墟高压电器厂工作。1994年下半年，杨荣淼与原告商量，因其经常回黎里探视母亲，存在居住困难，请求原告将本案讼争房屋让给杨荣淼回黎里时临时居住，由于当时双方关系很好，石振伟就没有回绝。但与其约定，公房是原告租来的，只是给杨荣淼本人临时暂住。原告认为本案讼争房屋系其借给被告杨荣淼暂住的，后来约定房租由杨荣淼代其交纳。为此原告向法庭提供电话录音一份，录音内容为：杨荣淼谈及先前其将房租交与石振伟，由石振伟交与房管所。后来，石振伟让其自己去交好了，故由杨荣淼向房管所直接交纳房租。多年过后，房管所告知杨荣淼这样操作不是办法，要么办理转户手续。就这样杨荣淼花费六百多元办理了转户手续。杨荣淼认可办理转户手续前未告知石振伟有失妥当；石振伟谈及其直到2013年8月5日才得知杨荣淼办理了转户手续。1994年本案讼争房屋本身空着，就给杨荣淼临时住住，起初由杨荣淼交与其房租，由其向房管所交纳，后来其委托杨荣淼代其交纳房租。对该电话录音，杨荣淼持有异议，认为电话录音有剪辑，当石振伟在电话中谈到临时给杨荣淼住住时，杨荣淼表达了疑问的语气“嗯”，当时还反问了原告“怎么说是让我临时住住呢”，原告向法庭提供的书面材料及录音资料中却均没这句话；且录音目的性很强，讲话中，石振伟均有意识引诱杨荣淼讲对其有利的内容，一旦杨荣淼谈话对其不利，其就加以掩盖。
被告杨荣淼认为其原来居住在黎里镇何家浜新村东201室，后由原芦墟高压电器厂厂长黄浩出面，通过与石振伟协商，石振伟同意将其租赁的房屋也即本案讼争的房屋调换给杨荣淼，由原芦墟高压电器厂另在黎里镇购买商品房给石振伟居住，石振伟表示同意。杨荣淼未曾帮石振伟代交房租。
本院认为，依被告杨荣淼的申请本院向黄浩进行了调查。经调查，黄浩否认原芦墟高压电器厂曾购买商品房给石振伟，且不存在换房的事实，但表示电器厂曾借钱给石振伟购房。根据调查结果，被告杨荣淼的说法不成立，不存在换房的事实。
本案争议的焦点二、被告房地产公司能否根据租赁合同行使解除权。
原告认为，房地产公司认可租户间的房屋转让行为，且转让需要对价。原告将租赁的公房暂借给杨荣淼，未收取任何费用，故双方不存在转让，房地产公司无权行使合同解除权。根据合同法第九十五第一款的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，本案被告房地产公司明知房屋转租已十几年，仍没有主张解除权，已完全超出了法律设定的行使期限及一般解释的合理期限，因此解除权实际已经消灭，原告与原黎里房管所签订的合同继续有效。为此原告向法庭提供丁根荣、丁建国、邱凤生的证人证言及相关转让协议。丁根荣的证人证言内容为：丁根荣原租平楼街38号店面公房一间，在2005年5月16日与袁福英（原开关厂职工）达成转让协议。根据房管部门明确规定，原承租人必须到场办理相关退租手续，故丁根荣与袁福英一起到房管部门，丁根荣先办理退租手续，并将房卡（租赁合同）退回房管部门，然后房管部门与袁福英签订租赁合同。石振伟同时附上丁根荣与袁福英于2005年5月16日签订的协议书复印件（该协议书载明袁福英支付丁根荣转让费1万元）、丁根荣身份证复印件、房地产公司与袁福英于2005年10月8日签订的直管公房租赁合同复印件；丁建国的证人证言内容为：2008年初，因丁建国住房困难，得知谢卫民已买商品房，所以与谢卫民商量，让谢卫民原住房（直管公房）转让给其，并对谢卫民的装修予以补偿。2008年4月1日，其与谢卫民一起到房管所办理相关手续。谢卫民先办理退租手续，然后房管所与其签订公房租赁合同。石振伟同时附上丁建国身份证复印件、房地产公司与丁建国于2008年4月1日签订的直管公房租赁合同复印件（合同编号处注明“谢卫民原租金、面积”等字样）；邱凤生的证人证言内容为：邱凤生因住房困难，于2011年与王桂珠协商将王桂珠承租的公房转让给其，并将该房内的设施补偿给王桂珠。2011年7月1日，其与王桂珠一起去房管部门办理过户手续。王桂珠先办理退租手续，然后房管部门与其签订公房租赁合同。石振伟同时附上邱凤生身份证复印件、房地产公司与邱凤生于2011年6月20日签订的直管公房租赁合同复印件（合同编号处注明“王桂珠处转入”等字样）。
被告房地产公司认为，丁根荣与袁福英等他们私下签订有关协议，具体内容未曾告知房地产公司，且当时的公房大部分没有水电设施、装修等，故他们协议转让的费用可能包括水电设施、装修的补偿。租赁合同约定承租方不得将承租的房屋转租、转让、出借、私自交换等，否则房管部门有权解除租赁合同并收回房屋。本案中，原告将租赁的公房转租给被告杨荣淼，其行为已构成违约，被告房地产公司有权依据合同收回出租房。
被告杨荣淼认为证人应出庭作证；从证人证言内容看，这仅是个案，与本案无关联性。
本院认为，原告与原黎里房管所签订的租赁合同合法有效，原告违反合同约定，已构成违约，房地产公司有权解除合同，收回房屋。合同法第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案双方未约定解除权行使期限，原告未催告房地产公司行使解除权，故房地产公司的解除权未消灭，房地产公司有权解除合同。
本案争议焦点三、被告房地产公司有无发布换证公告。
原告认为，2004年房地产公司未曾发布过换证公告，就算有换证公告，其效力也存在疑问。为此向法庭提供汝佰康的证人证言、身份证复印件、公管房屋租赁合同及2010年居住用房租金缴款书复印件。证人证言内容为：汝佰康于1993年6月14日租住房管所公房一套，当时签订的租赁合同一直延用至今，从未见过2004年房管部门的换证公告。汝佰康与原黎里房管所签订的租赁合同（该租赁合同式样同1994年8月4日原黎里房管所与石振伟签订的公管房屋租赁合同，俗称房卡）承租户处有汝佰康的签名，且盖有租赁合同验证章，注明自2000年9月16日起有效期三年。
被告房地产公司认为，换证公告张贴于黎里镇各街道、各弄堂口，由于承租户众多，房地产公司不可能全部认识，且有的承租户下落不明，故采取张贴公告的方式进行通知，原告称未曾见到过公告，这只是托词。换证公告内容为：2004年6月房管所转制，告知直管公房租户原租赁合同因房管所撤销而作废，如需继续租赁，于10月底前与房地产公司重新签订租赁合同。直到12月份，原告仍未来房地产公司重新签订合同。房地产公司认为承租人沿用原合同这一现象存在，但前提是承租人不存在转租、空关、欠租的情形，且承租人继续居住。有时承租人为了节省工本费没有来房地产公司更换新合同，此情况下原合同作废，承租户继续承租直管公房，只要按时交纳房租即可。房地产公司法定代表人曾问原告如果本案讼争房屋不拆迁，其会否来房地产公司，原告答否。
本院认为，房地产公司有关“2004年6月房管所转制。2004年7月初，房地产公司根据原吴江市房地产管理处的要求在原房管所办公楼处、黎里镇各街道、弄堂口张贴公告，告知直管公房租户原租赁合同因房管所撤销而作废，需重新签订合同”内容的描述较为合乎情理，以张贴公告的方式予以告知，尽管送达方式有瑕疵，但不影响送达的效力。
本案争议焦点四：两被告有无恶意串通损害原告利益。
原告认为，电话录音及王建明的证人证言可证明两被告有恶意串通的行为。根据电话录音，被告杨荣淼承认房地产公司曾让其办理转户手续，被告杨荣淼表示同意办理；证人证言证明房地产公司法定代表人针对两被告签订租赁合同承认公司有过错，给原告造成的损失愿意赔偿。原告向法庭提供王建明的证人证言内容为：2013年8月底左右，其在百味小炒饭店吃饭，看到石振伟与他人在大厅吃饭，正想和石振伟打招呼，这时跟他一起吃饭的人中有个人向石振伟鞠躬道歉并愿意赔偿石振伟损失。事后才知道该人是原房管所所长王才根。
被告房地产公司认为换证公告发布后，原告在规定时间内未到房地产公司重新签订合同，其才与杨荣淼签订讼争房屋的租赁合同，其不存在与杨荣淼恶意串通。另公司法定代表人不认识证人王建明，那天公司法定代表人确实与原告一起吃饭，但未曾向原告赔礼道歉。
被告杨荣淼不认可两被告恶意串通损害原告利益。对于王建明的证人证言，认为其内容并不能看出与杨荣淼及本案讼争房屋有关联。
本院认为，原告无充分证据证明两被告有恶意串通的行为，故对其主张不予支持。
综上，本院认为原告与原黎里房管所签订的租赁合同合法有效，原告违反合同约定，将房屋转租或出借给被告杨荣淼，其行为已构成违约，房地产公司有权解除合同，收回房屋。依照合同法的相关规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告与被告房地产公司签订的租赁合同未约定租赁期限，被告房地产公司可随时解除合同。原告租赁的房屋自1994年起由被告杨荣淼实际居住，租金由杨荣淼实际交纳。2002年8月10日，原黎里房管所曾向原告送达直管公房出售意向征求书，告知其符合购买租赁公房的条件，但原告不予理会。直到2013年直管公房面临拆迁补偿，原告才向两被告主张权利，其行为违背了民事诉讼应当遵循诚实信用的原则，且被告杨荣淼在讼争房屋内一住就近二十年，不符合原告所说的临时借给被告杨荣淼住住。本院认为两被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合法有效，原告与原黎里房管所签订的合同因两被告租赁合同的签订而解除，现被告杨荣淼名下无房产，而原告名下尚有房产。被告杨荣淼从被告房地产公司处合法租赁公房，无需向原告返还租赁房屋，也就不存在原告与原房管所签订的合同继续履行的情形。原告主张两被告恶意串通就本案讼争的房屋另行签订租赁合同，其行为损害了原告的合法利益，请求确认两被告签订的合同无效，因原告未提供两被告恶意串通的充分证据，故本院对其主张不予采信。被告杨荣淼辩称本案讼争房屋由黄浩出面协调调换，因被告杨荣淼无相应证据佐证，且原告及黄浩予以否认，故本院对该事实不予认定。原告要求与被告房地产公司的租赁合同继续履行，并由被告杨荣淼返还原告租赁的公房，因两被告已另行签订合法有效的租赁合同，原告的主张已无法实现，若原告认为被告房地产公司与被告杨荣淼另行签订合同的行为已构成违约，可另行起诉追究被告房地产公司的违约责任，至于能否胜诉，则另当别论。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定，判决如下：
驳回原告石振伟的全部诉讼请求。
案件受理费210元，由原告石振伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 沈国全
代理审判员 姚松杰
人民陪审员 丁金华
二〇一四年五月四日
书 记 员 李 娜