广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第423号
原告：胡伟，男，汉族，住湖北省监利县。
委托代理人：李月鹏，系广东格林律师事务所律师。
委托代理人：吴兵山，系广东格林律师事务所律师。
被告：林丽萍，女，汉族，住广东省阳山县。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地：广东省广州市越秀区。
负责人：王霭，任行长职务。
委托代理人：黄一明，住广东省广州市天河区，系公司员工，授权期限自2015年5月25日起至2015年7月21日止。
委托代理人：雷慧剑，住广东省广州市天河区，系公司员工，授权期限自2015年7月21日起。
原告胡伟与被告林丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依原告申请，追加中国农业银行股份有限公司广州流花支行为第三人参与诉讼，后依法由审判员朱道春适用简易程序于同年6月23日、7月22日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李月鹏到庭参加二次庭审，被告林丽萍、第三人委托代理人黄一明到庭参加第一次庭审，第三人委托代理人雷慧剑到庭参加第二次庭审。诉讼中，原、被告申请庭外和解二个月，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月28日，原告向被告支付购房定金50000元，同年5月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将登记在其名下位于佛山市南海区＊＊房出售给原告，售价900000元，约定签订合同后5天内原告再向被告支付首期购房款280000元，部分楼款58091元在办理过户交易时支付，剩余楼款561909元由原告办理银行按揭贷款支付，同时约定被告在收到原告首期购房款当天向银行申请涂销抵押。2013年11月27日，原、被告签订一份补充协议，约定原告另向被告增加支付10000元，过户时间迟延到2014年12月30日，被告须无条件配合原告办理过户手续。合同签订后，原告按约定履行合同义务，但被告并未按约定向第三人申请涂销抵押，虽然2014年8月7日前佛山地区实施限购，当时原告并不具备购房资格，此前无法过户责任不在于双方，但此后佛山地区取消限购，是被告单方面违约导致涉讼房屋至今仍无法过户到原告名下，被告应承担违约责任。2013年8月5日，被告已将房屋交付给了原告居住，原告也请人进行了装修，并自2013年4月份起以被告名义向银行归还按揭贷款。现原告同意一次性支付全部购房款，并同意将被告尚欠第三人按揭贷款直接支付给第三人，被告及第三人应协助将涉讼房产过户给原告。现起诉请求法院判令：1.原告在三个工作日内代被告向第三人偿还佛山市南海区＊＊房抵押债权，第三人在实现债权后三个工作日内涂销该房产抵押权登记；2.原告代被告向第三人偿还的按揭贷款金额应同等抵扣购房款；3.被告将佛山市南海区里水镇里广路115号糖果雅苑12栋1804房转移登记（即过户）至原告名下；4.被告支付违约金176400元（自2014年9月1日起至被告将房产转移登记在原告的名下之日止，每日按成交价千分之一计算，暂计算至2015年3月15日）；5.被告向原告返还多付购房款，暂计至起诉之日为80000元；6.诉讼费由被告承担。
被告辩称：同意将房产过户到原告名下，但不同意承担违约责任。原、被告签订合同时，原告不具备购房资格，也无法支付首期房款给被告，被告无钱去银行直接涂销抵押，在原告未付清全部购房款情况下，被告不同意去银行办理涂销抵押登记手续。被告确认在2013年3月8日收取定金50000元，2013年5月15日收取部分楼款230000元，2013年8月5日收取部分楼款56000元，其中在2013年5月15日收取230000元后，在6月份将供楼存折交给原告，由原告支付供楼款，并将房产交付给原告使用。在原告支付了10000元后，原告告知被告无法一次性付清全部购房款，故请求被告迟延办理过户手续，被告收取该10000元后同意原告要求，才导致涉讼房产延期过户。
第三人述称：我行对被告出售的房产享有合法抵押权，房产变更登记前，被告或原告应向我行清偿完全贷款，我行不同意在本案中提起第三人之诉，法院判决房屋归原告所有并由原告承担归还贷款义务的情况下，我行同意由原告代被告清偿抵押贷款。
诉讼中，原告举证如下：
1．原告身份证，证明原告诉讼主体资格。
2．被告身份证复印件、商事登记信息复印件，证明被告和第三人诉讼主体资格。
3．房屋买卖合同、补充协议、房地产权证，证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，该合同明确约定了原告支付部分购房款（含定金）280000元后，被告应于当日向银行申请涂销抵押手续。补充协议约定过户时间延迟至2014年12月30日，双方签订的合同可实际履行。
4．收款收据3份，证明原告已全面履行房屋买卖合同义务。
5．佛山市（南海区）房产查询证明，证明被告未办理提前还贷手续，导致涉诉房产至今未涂销抵押。
6．履约催促函、快递单3份、律师函、快递详情单打印件、快递退条、手机短信打印件、妥投证明，证明原告催促被告履约及被告拒绝履约的事实。
7．网银交易流水2份、中国农业银行电子银行实时转账交易（个人）回单，证明原告于2013年6月15日向被告支付购房款40000元，以及原告代被告偿还银行欠款的事实（转账显示截止至2015年3月已偿还74950元，实际上合计偿还81708元）
8．个人名下住房登记信息查询结果，证明原告在佛山地区首次购房的事实。
9.中国农业银行电子银行实时转账交易（个人）回单2份，证明原告于2015年4月21日、2015年6月2日代被告向第三人偿还按揭款项合计8070元。
诉讼中，被告无证据材料提交。
诉讼中，第三人举证如下：
1.个人购房担保借款合同、中国农业银行个人借款凭证、中国农业银行个人结算业务申请书，证明在第三人与被告签订《个人购房担保借款合同》，第三人已经依约向被告发放了贷款。
2.佛山市南海区房地产按揭登记证明书，证明涉诉房产已经办理抵押登记，第三人是该房产的抵押权人，享有抵押权。
经庭审质证，被告对原告出示的证据1-5、7-9均无异议，对证据6有异议，认为并未收到函件；第三人认为原告出示的证据1-9与其无关。经审查，本院确认原告出示的证据1-9真实性。原告及被告对第三人出示的证据1、2均无异议，本院确认此二份证据的真实性。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
位于佛山市南海区＊＊房于2013年4月25日办理《房地产权证》（粤房地权证佛字第××号A），登记房地产权属人为被告林丽萍。2011年3月11日，被告将房产抵押给第三人申请贷款590000元，借款期限自2011年3月11日至2041年3月10日，共360个月，2011年3月25日，上述借款办理了抵押登记。
2013年3月28日，原告向被告交纳购房定金50000元。2013年5月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将上述房产作价900000元出售给原告；税费由原告负担；被告在收取包含定金在内的首期楼款280000元后将房产交付给原告使用；签订合同时原告支付50000元作为定金，签订合同后5天内支付部分楼款（含定金）280000元，被告收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押产生费用由被告负担支付，办理过户手续房管部门出具收据证件收据时支付58091元，剩余561909元由原告申请办理银行按揭贷款，原告应于签订合同后5个工作日内办妥按揭贷款手续，被告予以协助；被告逾期交付物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价千分之一支付违约金，逾期30天，原告有权不购购买该物业，被告应退回全部已收款项并支付成交价10%违约金；原告逾期支付楼款或未按约定履行其他义务，每逾期一天，按物业成交价千分之一支付违约金，逾期30天，被告有权不出售该物业，原告应支付成交价10%违约金。合同手写部分注明“双方约定部分楼款58091元由双方共同办理好银行按揭公证委托当天支付，以上金额包含维修基金10000元在内”。合同签订当日，原告向被告支付部分楼款230000元。
2013年8月5日，被告出具收据，确认收到原告部分楼款56000元，备注注明如转账以银行到账为准及生效。2013年11月27日，原、被告签订《补充协议》，约定原告除楼价之外支付10000元给被告，被告同意过户时间迟延到2014年12月30日，被告必须无条件配合原告办理过户手续。
另查明，依照原告提供的银行流水记录，原告向被告账户转款明细如下：2013年5月15日230000元、2013年6月15日40000元、2013年6月20日3500元、2013年7月20日4000元、2013年8月20日2250元、2013年9月22日3700元、2013年10月18日3600元、2013年11月22日3700元、2013年12月19日3600元、2014年1月13日3600元、2014年2月16日3600元、2014年3月18日3600元、2014年4月18日3600元、2014年5月16日3600元、2014年6月16日3600元、2014年7月15日3600元、2014年8月17日3500元、2014年9月17日600元、2014年10月19日3500元、2014年11月19日3500元、2014年12月20日3600元、2015年1月22日3600元、2015年3月12日7100元、2015年4月21日1650元、2015年6月2日6420元。
2015年3月16日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告三日内协助原告办理房产过户手续。
2015年3月26日，原告提起本案诉讼。现涉讼房产仍抵押在第三人名下。截止至2015年3月31日，原告在佛山区地区无购房记录。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。现佛山地区已取消限购政策，原告已具备在佛山地区购房资格，虽然涉讼房产目前仍抵押在第三人名下，但原告自愿向第三人清偿抵押贷款，原、被告之间房屋买卖合同存在继续履行可能。合同约定被告办理房产过户条件已成就，原告主张代被告向第三人清偿银行贷款、银行受偿贷款后涂销抵押，被告协助原告办理房产过户，均符合法律规定，在原告垫付相应费用的情况下，本院均依法予以支持。因第三人未在本案中提起第三人之诉，导致目前尚无法确定原告应向第三人支付贷款的金额，本案中尚无法确定原告累计支付购房款金额，而截止法庭辩论终结时止，原告已付款金额并未达成总购房款金额，本院对原告起诉请求以偿还贷款金额抵扣购房款、被告应返还多支付的购房款80000元的诉讼请求均不予支持。目前涉讼房产尚未办理完过户手续，且存在不确定因素，被告应承担何种违约责任目前尚不明确，原告主张的违约金与购房款是否需要抵扣也不确定，综合本案实际情况，本案中对原告要求被告承担违约责任的主张不宜进行处理，原告可待房产办理完过户手续后另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告胡伟应于本判决发生效力之日起三日内代被告林丽萍清偿第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行就位于佛山市南海区＊＊房享有的抵押权的全部债务，第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行在受偿全部抵押债权后七个工作日内办理位于佛山市南海区里水镇里广路115号糖果雅苑12栋1804房抵押登记涂销手续；
二、被告林丽萍在第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行办理完佛山市南海区＊＊房抵押登记涂销手续后十日内，协助原告将位于佛山市南海区＊＊房（粤房地权证佛字第××号A）过户登记到原告胡伟名下；
三、驳回原告其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1914元（原告已预交），由被告林丽萍负担，被告应于判决生效后七日内向本院交纳，逾期，本院将依法强制执行。
原告预交的受理费1914元，在判决生效后经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一五年八月二十一日
书记员 谭国敏