湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第01042号
原告：万由军，郑州康利达装饰工程有限公司湖北分公司总经理。
委托代理人：黄文胜，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：彭永涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉东湖恒大房地产开发有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道航空路新世界中心写字楼a18楼。
法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ伟，该公司员工。
委托代理人：刘健，该公司员工。
被告：金碧物业有限公司武汉分公司，住所地：武汉市珞瑜东路22号恒大华府商业街。
代表人：雷梦婕，该公司总经理。
委托代理人：秦文娟，该公司员工。
原告万由军诉被告武汉东湖恒大房地产开发有限公司（以下简称：恒大公司）、金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称：金碧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，依法由代理审判员吴边适用简易程序独任审判，于2014年12月15日公开开庭进行审理。同日，原告万由军申请对争议房屋租金水平进行评估，本院予以准许。评估机构作出报告后，本院于2015年3月26日公开开庭审理本案。后原告万由军与被告恒大公司对争议房屋进行勘验。本院于5月28日公开开庭审理本案。原告万由军及其委托代理人黄文胜，被告恒大公司的委托代理人ＸＸ伟，均到庭参加诉讼。被告金碧公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。原、被告向本院申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告万由军诉称：原告万由军与被告恒大公司于2011年4月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告万由军向被告恒大公司购买其开发的恒大华府第44幢1层1号精装修商品房，并对房屋装饰、设备质量、保修等事项作出约定。后原告万由军与被告金碧公司签订《前期物业管理服务协议》对房屋保修等事项作出约定。原告万由军认为被告金碧公司是被告恒大公司指定的前期物业服务公司，两公司是一套人，两个牌子。因上述房屋未达到合同约定的交房标准，原告万由军自房屋交付时起就多次向两被告反映质量问题，并要求维修整改，但两被告至今拒不按约定履行义务，致使原告万由军受到较大损失。现原告万由军诉至人民法院，请求：1、判决两被告按合同约定对原告万由军房屋进行修理、更换重做，并在30日内完成；并赔偿损失479688.30元（其中：第一，按照该地区市场价租金9000元／月，时间从2011年7月至2013年8月，共计25月，损失合计225000元；第二，由于房屋质量原因造成租房户在2013年9月起租至2014年6月退租，原租赁合同至2016年9月，合计36个月，现只完成9个月，有27个月没有完成，合计损失243000元；第三，物业费损失11688.33元）；2、判决两被告负担本案案件受理费。
案件审理过程中，原告万由军明确其诉讼请求如下：1、判决被告恒大公司按合同约定对原告万由军房屋进行修理、更换重做，并在30日内完成；并赔偿损失479688.30元；不要求被告金碧公司承担上述义务；2、判决被告恒大公司负担本案案件受理费。
被告恒大公司辩称：原告万由军诉请赔偿损失无事实及法律依据。争议房屋为精装修房屋，原告万由军诉称的质量问题并非房屋结构或安全性问题，因此不影响其使用功能，原告万由军可以入住使用。其已表示无须我公司维修。且保修期已过，诉讼时效已过。原告万由军诉请赔偿物业费属于物业服务合同法律关系，我公司并非该合同当事人，人民法院应驳回该项诉讼请求。
被告金碧公司未提出答辩意见，亦未向本院提供证据。
经审理查明：位于武汉东湖新技术开发区“恒大华府”小区一期b区ii标段44号楼由被告恒大公司开发。该工程于2009年9月24日经武汉市建设委员会竣工验收备案。
2010年5月31日，原告万由军与被告金碧公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告金碧公司为原告万由军购买的本案争议房屋提供物业服务。
2011年4月1日，原告万由军（买受人）以1900000元的价格购买“恒大华府”小区一期b区ii标段44号楼101室精装修房屋（建筑面积：237.87平方米），并与被告恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：1、出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付符合约定条件的房屋。逾期交房，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交付之日止。商品房达到合同约定的交付使用条件后，因买受人的原因，未能按期交付的，自合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该房屋已符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人应向物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；2、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；3、出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件四对装饰、设备标准进行了约定。
合同签订后，原告万由军按合同约定支付了全部购房款。
2011年4月26日，武汉东湖新技术开发区房产管理局核发了争议房屋的《商品房权属证明书》。
2011年6月30日，被告恒大公司通知原告万由军收房，但原告万由军发现房屋存在质量问题，未办理收房手续，并要求被告恒大公司进行维修。
2013年8月10日，原告万由军与被告恒大公司办理收房手续，被告恒大公司向原告万由军交付《住宅质量保证书》、房屋钥匙等物品。《住宅质量保证书》注明：房屋竣工验收时间2009年9月24日，交付使用时间2011年6月30日；地基和主体结构保修期限50年，屋面防水3年，其他装饰、装修设备最长保修期为2年。
自2011年8月6日至2014年5月15日期间，原告万由军多次向被告金碧公司提出房屋质量问题，并要求维修，但被告恒大公司、金碧公司至今均未对争议房屋进行维修。
2015年4月1日，经原告万由军与被告恒大公司到争议房屋勘查，争议房屋存在以下质量问题：1、主卧室窗户右侧小窗外侧未安装压条。2、外墙瓷砖多处空鼓。3、院子玻璃门锁扣损坏。4、电视背景系拼接板，应为整块木纹板。5、房屋内地面瓷砖未贴平，有磨平痕迹。6、客厅、房间的墙纸拼接有色差。7、餐厅玻璃门锁扣损坏。8、厨房吊柜及橱柜木线条起皮及碰角处有破损。9、走道壁纸受潮发霉。10、次卧墙纸受潮发霉。11、次卧卫生间瓷砖空鼓、石材拼接、手纸架安装不牢，花洒安装不到位。12、书房墙纸发霉、地板发鼓。13、主卧衣帽间天花板发霉、墙纸发霉。14、主卧卫生间瓷砖空鼓、天花板发霉、石材未磨边。15、主卧床头背景硬包布发霉有水渍、墙纸发霉。16、全房卫生间花洒都安装不牢。17、全房地板发霉起鼓。9-15项墙纸和地板系部分发霉。上述质量问题详见勘查拍摄照片。
另查明，被告万由军收房后于2014年7月12日向被告金碧公司支付物业费11688.30元。
2013年9月15日，原告万由军与案外人杨堃签订《房屋租赁合同》，约定将争议房屋出租给案外人杨堃，期限自2013年9月20日起至2016年9月20日，月租金8500元。2014年5月，案外人杨堃以房屋漏水严重、墙纸发霉、屋内空气弥漫霉味为由，解除上述合同。
经原告万由军申请，本院委托武汉市弘发房地产评估有限公司对争议房屋自2011年7月至2014年6月期间的月租金价格水平进行评估。2015年2月12日，武汉市弘发房地产评估有限公司作出房地产估价报告。经本院审核，该报告程序合法，本院对该报告的证明效力，予以认定。该报告结论为：争议房屋2011年7月至2012年6月期间的月租金为每平方米单价25.56元，月租金合计6080元；2012年7月至2013年6月期间的月租金为每平方米单价27.54元，月租金合计6551元；2013年7月至2014年6月期间的月租金为每平方米单价29.50元，月租金合计7017元。
原告万由军自认已于2014年10月30日搬入争议房屋准备居住。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、房屋质量反馈表、楼宇情况反馈表、维修调度单、照片、录音记录、快递单、《房屋租赁合同》、说明、物业费发票、建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、商品房权属证明书、估价报告、勘查记录及双方当事人的陈述予以证明。
本案双方当事人争议的焦点：
1、争议房屋的质量问题是属于被告恒大公司交付房屋本身存在的质量问题，还是房屋使用过程中出现的质量问题；
2、对争议房屋存在的质量问题进行重做或者维修、赔偿损失的民事责任应当由谁承担。
本院认为：原告万由军与被告恒大公司于2011年4月1日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于争议房屋的质量问题是属于被告恒大公司交付房屋本身存在的质量问题，还是房屋使用过程中出现的质量问题的问题。
根据查明的事实，自2011年8月6日至2014年5月15日期间，原告万由军多次向被告金碧物业公司提出房屋质量问题，并要求维修，但被告恒大公司、金碧公司至今均未对争议房屋进行维修。即被告恒大公司在向原告万由军交付争议房屋时争议房屋即存在质量问题，在交付后又陆续发现质量问题。因此，争议房屋的质量问题是在房屋交付时就存在的，并非在使用过程中出现的质量问题。根据上述合同约定，交付符合约定的房屋系被告恒大公司应当履行的合同义务，并非被告金碧物业公司应履行的合同义务。被告金碧公司是被告恒大公司选定，其完成房屋投资建设后，将争议房屋交付给被告金碧公司，被告金碧公司通知原告万由军收房，原告万由军收房时发现质量问题后多次向被告金碧公司反映，并要求维修，被告金碧公司不可能不将上述质量问题通知被告恒大公司。因此，原告万由军起诉未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，本院对被告恒大公司提出其从未接到原告万由军反映的质量问题的主张、原告万由军的起诉已超过诉讼时效的主张、争议房屋质量问题是在房屋交付后使用过程中发现的质量问题的主张，均不予支持。
关于对争议房屋存在的质量问题进行重做或者维修、赔偿损失的民事责任应当由谁承担的问题。
根据原、被告双方签订的合同约定，被告恒大公司向原告万由军交付的精装修房屋应当符合合同约定的质量，如不符合合同约定的质量，应当根据合同约定承担违约责任。在原告万由军提出质量问题并要求维修后，被告恒大公司明知争议房屋存在质量问题而未在合同约定期限内进行维修，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百五十三条、第一百五十五条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告恒大公司向原告万由军交付的精装修房屋存在质量问题，应当承担维修义务，造成其他损失的，应当向原告万由军承担赔偿责任。本院对原告万由军要求被告恒大公司承担维修责任、并赔偿损失的主张，予以支持；对被告恒大公司提出争议房屋质量问题超过合同约定的保修期的主张，不予支持。
关于原告万由军损失的确定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。
2011年6月30日，被告恒大公司向原告万由军交付争议房屋，至原告万由军2014年10月30日搬入争议房屋准备居住，共计40个月。扣除2013年9月20日至2014年5月原告万由军将房屋出租给案外人杨堃约8个月，原告万由军未在该房屋内居住约32个月。按评估机构的评估结论，上述32个月的租金计算如下：
2011年7月1日至2012年6月30日期间的月租金6080元，计算12个月，租金为：12个月×6080元＝72960元；
2012年7月1日至2013年6月30日期间的月租金6551元，计算12个月，租金为：12个月×6551元＝78612元；
2013年7月1日至2013年9月20期间的月租金7017元，计算2个月20天，租金为：2个月×7017元＋7017÷30×20＝18712元；
2014年6月1日至2014年10月30日期间的月租金7017元，计算5个月，租金为：5个月×7017元＝35085元；
以上共计205369元。
争议房屋存在质量问题，被告恒大公司在原告万由军提出维修要求后，应当按合同约定的期限及时履行维修义务。但是被告恒大公司一直未履行上述义务，应当赔偿给原告万由军造成的损失。本院参照同地段同类房屋租金标准确定原告万由军的损失。但是争议房屋虽然存在上述质量问题，但也并非完全不能居住使用，原告万由军未居住上述房屋，让房屋闲置，对损失扩大也有一定过错。因此，对于上述损失，由被告恒大公司承担70%的民事责任，原告万由军承担30%的民事责任。即由被告恒大公司向原告万由军赔偿143758.30元（205369元×70%）。
被告恒大公司已按约定通知原告万由军接收房屋，该房屋自合同约定的交付之日（2011年6月30日）起所产生的费用由原告万由军承担。因此，该房屋已产生的物业费由原告万由军承担。本院对原告万由军提出要求被告恒大公司赔偿上述费用的诉讼请求，不予支持；对被告恒大公司的反驳主张，予以支持。
本院对原告万由军提出要求被告恒大公司赔偿损失143758.30元的部分诉讼请求，予以支持；对超出上述数额部分，不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉东湖恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，对原告万由军购买的位于武汉东湖新技术开发区“恒大华府”小区一期b区ii标段44号楼101室房屋进行维修（维修内容详见本判决书审理查明部分中列明的勘查存在的质量问题），维修后应当符合2011年4月1日原告万由军与被告武汉东湖恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及该合同附件四的约定；
二、被告武汉东湖恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万由军支付赔偿款143758.30元；
三、驳回原告万由军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8495元减半收取4247.50元、评估费6000元，共计10247.50元，由原告万由军负担案件受理费3038.50元，被告武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担案件受理费1209元、评估费6000元，共计7209元（此款已由原告万由军预交，被告武汉东湖恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告万由军）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴边
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 向婷