广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第1212号
原告广东厚园物业管理有限公司，住所地广州市海珠区永翠路翠和街9号二楼。
法定代表人谢礼海，职务：董事长。
委托代理人范成年，广东正大方略律师事务所律师。
被告（兼赖余忠代理人）王秋香。
被告赖余忠。
原告广东厚园物业管理有限公司诉被告王秋香、赖余忠物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托代理人范成年，被告王秋香、赖余忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东厚园物业管理有限公司诉称：2008年3月7日广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）在荔湾区人民法院强制执行下，收回广州市荔湾区黄沙大道189—201号辉洋苑小区a、b栋的物业管理权。原告和金辉洋公司签订广州市荔湾区黄沙大道189—201号辉洋苑小区的《物业管理服务合同》，并于2008年3月7日进场提供前期物业管理服务。原告于2008年6月5日在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金辉洋公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，并经广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局备案登记。
被告2006年购买并于2006年入住辉洋苑x洋阁x房（建筑面积x平方米），被告至今拖欠原告2008年3月物业管理费140.6元，2009年3月至2013年7月的物业管理费8584.80元；至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费用次月1日起按每日1‰计算，暂计至2013年6月为5717.5元），合计14442.9元。另原告代垫的2008年9月至2013年6月的代垫公摊电费1645.8元，被告也未支付给原告。原告每月派发载明当月累计欠费的催费通知单到被告上述房屋或邮箱，多次电话或上门催收，并于2012年3月5日寄挂号信催收，被告仍拒绝交纳。被告依《物业管理条例》规定应按时交纳物业服务费用。故起诉请求判令：1、请求判令被告按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准（1.87元／每平方米建筑面积／每月）向原告支付拖欠的2008年3月物业管理服务费140.6元，2009年3月至2013年7月的物业管理费8584.80元；至付清欠款之日止的滞纳金（2008年3月拖欠的物业管理费从2008年4月1日起计算，以不超过本金为限；2009年3月拖欠的物业管理费从2009年4月1日起按每日1‰计算，以不超过本金为限，暂计至2013年6月为5717.5元），合计14442.9元。2、请求判令被告支付2008年9月1至2013年6月30日的代垫公摊电费1645.8元。3、本案受理费由两被告承担。
被告王秋香、赖余忠共同辩称：我方没有与原告签订过任何合同，也不同意原告物业管理费的计算方法。而且2008年3月份的管理费我方已经缴交了，并没有拖欠。关于公摊电费的问题，不应该由我方缴纳，我方与开发商签订购房合同的时候，都没有涉及到公摊电费的问题。对于滞纳金我方也不同意支付，原告、被告双方并没有合同关系，不同意支付。关于我方从2009年3月至2013年7月的管理费为什么不交的理由是：1、我们当初交水电周转金300元、管理费周转金526元、维修资金11246元、综合税费11528元，其中水电周转金我们已经交给开发商的管理处，对于我们已经缴交的维修资金和综合税费应该向有关部门缴交，但是他们都没有交。对于上述我方缴纳的款项，原告也不予认可，所以要求他们退还给我方。2、关于原告之前向我们发出催缴通知函里面，把我们的名字都写错了，说明原告对业主一点都不了解。3、关于分摊电费的收法，原告对广告收取的利益的问题都没有向业主公示，根据《物业管理条例》的规定，广告利益应归小区业主所有。4、关于原告诉状称“原告每月派发…。”我方从来没有签收过，也没有接过原告打电话通知过，只有在2013年5月份电话通知过我们。5、原告的管理服务一点都不到位，根据住宅的物业管理条例，原告的服务根本没有达到标准。因为2008年底，我们发现家里的热水器坏了，问管理处是怎么回事，管理处不予处理，后来我们就找专门的维修部门，经维修人员检查，认为是水压太大的问题导致。我们就到管理处问他们如何解决水压的问题，但是他们说不关他们的事情。但据我方了解，水压问题应该是由管理处解决，但是原告一直没有给我们答复。由于水压的问题，导致我们产生了损失，因此我方认为原告的服务根本没有做到位。因为以上的情况，所以我方没有及时缴纳管理费。
经审理查明：2006年3月6日两被告与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，由两被告向金辉洋公司购买本市黄沙大道189－201号辉洋苑x洋阁x房，建筑面积为x平方米。两被告从2006年3月8日起收楼入住使用至今。被告没有向原告支付2008年3月和2009年3月至2013年7月的物业管理服务费和2008年9月至2013年6月的公摊电费。
广州金辉洋房地产有限公司是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商，原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月5日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金辉洋公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主／住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金辉洋公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托予乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元／月／平方米；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金辉洋公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金辉洋公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。
诉讼中，原告提供广东电网公司开具的电力收费发票、公用电表抄表记录等证据，以证明两被告应支付2008年9月1日至2013年6月30日的公摊电费。
本院认为：“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》对业主有约束力。两被告享受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付物业管理服务费。
原告主张的物业管理服务费标准没有超过合同约定的标准及2008年度广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价浮动幅度范围，本院予以采纳。两被告应向原告缴纳2008年3月物业管理服务费140.6元和2009年3月至2013年7月的物业管理费8584.80元。两被告迟延缴纳物业管理服务费，其应当承担违约责任，原告要求两被告支付滞纳金符合合同约定，本院予以支持，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金。原告代垫的公摊电费，两被告亦应该清付给原告。两被告在诉讼中提出要求退还已向金辉洋公司交纳水电周转金300元、管理费周转金526元、维修资金11246元、综合税费11528元的问题属于另一法律关系，两被告可另循法律途径解决。对于两被告提出原告的服务根本没有做到位，但两被告当庭不能提供证据证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王秋香、赖余忠自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东厚园物业管理有限公司支付2008年3月和2009年3月至2013年7月的物业管理费（每月按93.71平方米×1.87元／平方米计算）。
二、被告王秋香、赖余忠自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东厚园物业管理有限公司交纳从2008年3月和2009年3月至2013年7月30日止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金按月计算，从欠交物业管理服务费的次月1日起至被告付清当月物业管理服务费之日止，以93.71平方米×1.87元／平方米为本金，按每日1‰计算，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金）。
三、被告王秋香、赖余忠自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东厚园物业管理有限公司支付从2008年9月1至2013年6月30日的公摊电费1645.8元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费101元，由被告王秋香、赖余忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯炜邦
二〇一三年九月二十一日
书记员 谢绮雯
魏冬菊
附本案判决依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条第一款第（五）项：按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。