新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1273号
上诉人（原审被告）：原惠英。
被上诉人（原审原告）：张渊。
上诉人原惠英因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案.上诉人原惠英、被上诉人张渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月10日，张渊（甲方）与原惠英及何月花（乙方，二人为合伙关系）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将乌鲁木齐市哈密路住房一套（部分房屋，约13平方米）租给乙方用于普洱茶销售，租期5年，即自2012年6月10日至2017年6月10日，每月房屋租金为2200元，暖气费、物业费另外支付，另收取押金3000元，合同期满经检查房屋无损坏、无违约时，押金金额退还；租金每年支付一次，即5月25日支付，合同签订后，乙方需按时提前支付租金，不得拖欠租金，若拖欠，支付违约金每天100元，也可双方友好协商；房屋租赁期间，乙方有如下行为之一的，甲方有权解除合同并强行收回房屋，并要求乙方承担相应法律责任和经济损失：1、若乙方不按规定交付租金，拖欠房屋租金达5天的，或有不遵守本合同约定行为的，均视为违约；2、在租赁使用期间，如发生乙方损害甲方声誉或财产、擅自改变房屋结构、用途及用于抵押或再行转租，私自改变管道、结构等行为或发现违约行为，对甲方造成损失的，甲方有权提前解除合同，并追究其法律责任，乙方应承担由此造成的一切后果；……5、拖欠房屋租金达5天的；6、不得用不正当手段更改电表读数……；若发生以上条款违约责任之一的，每项支付违约金5000元等。合同签订后，张渊如约交付了房屋，原惠英对房屋暖气管线及房屋沿街门面进行了更换、改造，将原卷帘门更换成不锈钢门。2012年9月，何月花退出合伙经营，该房屋由原惠英一人租赁使用。原惠英使用租赁房屋期间陆续向张渊支付租金。2013年10月14日，因原惠英欠张渊2012年房租4400元，遂给张渊出具欠条一份，写明：今欠张渊房租（2012年）4400元，于2014年上半年底付。2014年1月9日，原惠英向张渊支付了2013年12月6日至2014年6月6日房屋租金13200元。2014年3月20日，张渊与原惠英因房屋租金交纳事宜引发争执后发生互殴，经乌鲁木齐市公安局沙依巴克区分局头宫派出所调解，双方互不追究法律责任。2014年5月，张渊通知原惠英交纳2014年至2015年租金。2014年6月，张渊与原惠英因房屋租金交纳问题再次发生争议，张渊以原惠英违约拖欠房租为由通知原惠英解除合同，交纳所欠租金并搬离租赁房屋。原惠英拒绝搬离。
原审法院认为：张渊与原惠英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，根据原惠英出具的欠条，原惠英欠张渊2012年房屋租金4400元属实，且其亦未按约支付2014年至2015年房屋租金，原惠英存在违约行为，依据双方房屋租赁合同中关于“拖欠房屋租金达5天的，张渊有权解除合同并强行收回房屋”的约定，张渊于2014年6月行使合同解除权通知原惠英解除房屋租赁合同时，该房屋租赁合同已依法解除，此后原惠英虽对张渊的解除合同行为表示不同意但未提出异议确认解除合同的效力，故对张渊要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以确认。鉴于双方房屋租赁合同已解除，原惠英应返还租赁房屋并支付租赁房屋期间所欠租金，故对张渊要求原惠英腾退房屋、支付房屋租金6600元的诉讼请求予以支持。对原惠英辩称其不存在违约、不同意解除租赁合同的意见，不予采纳。鉴于原惠英存在违约行为，依约应承担违约责任，但张渊主张违约金90000元明显过高，有违公平原则，原惠英亦提出予以调整，对此酌情按双方合同约定的单项违约金5000元予以支持。关于张渊要求原惠英恢复房屋暖气管线及大门的诉讼请求，原惠英虽未提供其改造行为经过张渊同意的相应证据，但原惠英对房屋进行改造后张渊即知道了原惠英的改造行为，现原惠英已使用租赁房屋两年多，张渊对改造行为始终未提出异议，应视为张渊认可并同意原惠英的改造行为，故对张渊要求原惠英恢复暖气管线及大门的诉讼请求不予支持。原审法院判决如下：一、张渊与原惠英签订的房屋租赁合同已解除；二、原惠英于本判决生效后十五日将租赁房屋返还给张渊；三、原惠英给付张渊房屋租金6600元（其中2012年房屋租金4400元，2014年6月房屋租金2200元）；四、原惠英给付张渊违约金5000元；五、驳回张渊要求原惠英恢复暖气管线及大门的诉讼请求；六、驳回张渊其他诉讼请求。
上诉人原惠英不服判决上诉称：我与张渊签订的房屋租赁合同租期是每年6月10日到期，张渊和我约定6月11日给付房屋租金，6月11日，我向她支付半年租金及欠条的4400元，但张渊以不让我转让房屋，且应当支付一年租金为由拒不接收租金，6月12日，我给她发短信让其来收取房屋租金，但张渊认为我违约，一直没有接收租金，我并没有不按时支付租金，是张渊不收，我可以拖欠租金5天，即在6月15日之前支付房租都不违反合同约定，一审判决认定我违约不属实，我不应该支付违约金，该房屋租赁合同也不应该解除，我花费了将近4万元将涉案房屋进行装修，一审判决解除合同，并让我承担违约金错误，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判。
被上诉人张渊答辩称：我与原惠英签订的房屋租赁合同中约定支付房屋租金的方式是年付，但是原惠英每年都是分四、五次分别支付的，为此我们双方还发生了冲突，最终由派出所出面解决。原惠英的行为已经构成违约，我们双方的房屋租赁合同已经解除，原惠英没有转让权。我并不同意原惠英对房屋进行装修，其花费4万元对房屋进行装修是私自行为，我要求其恢复房屋本来面貌。原惠英未按合同约定的时间支付房屋，我有权解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院二审查明事实与一审查明事实一致。
上述事实有房屋租赁合同、欠条、租金收条、告知通知、谈话录音、手机短信、治安调解书、房屋产权证及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原惠英与张渊签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该房屋租赁合同的内容反映，虽约定的房屋租赁期间为6月10日到期，但针对租金支付的时间双方另有明确的约定，即租金每年支付一次，即5月25日支付，故原惠英应当按照该约定时间支付租金，也应该以此时间为基础确定是否符合“拖欠房屋租金达5天的，张渊有权解除合同并强行收回房屋”的情形，且即使根据实际履行情况，原惠英2014年至2015年租金也应当于2014年6月6日支付，张渊通知其6月11日交纳一年租金并未违反合同约定，亦给原惠英预留了可以拖欠租金的最长期限，双方对于支付租金的期限和方式并未协商变更，原惠英理应在2014年6月11日向张渊支付一年租金，其在6月11日当天仅准备了半年租金欲向张渊支付，在6月12日向张渊发短信让其去收取租金，已经违反了合同约定，构成违约，应当根据房屋租赁合同的约定承担违约金，且张渊亦有权解除合同并强行收回房屋，张渊也根据法律规定履行了通知义务，原审法院确认双方房屋租赁合同已经解除并判决原惠英限期将租赁房屋返还于张渊，原惠英向张渊支付5000元违约金并无不当，本院予与维持，原惠英称双方房屋租赁合同约定的合同租期为6月10日到期，其在6月15日之前向张渊支付房屋租金都不违反合同约定，其并非拒绝支付租金，是张渊不收取租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。原惠英装修涉案房屋的费用支出与本案不属于同一法律关系，也并非房屋租赁合同解除的免责事由，本院对原惠英的该上诉理由亦不予采信。综上，原惠英的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人原惠英已预交），由上诉人原惠英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
审 判 员 王 宏
代理审判员 卫 杨
二〇一五年一月十二日
书 记 员 于志乾