内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）赤民再字第90号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：张连芳，女，1949年8月21日出生，汉族，退休工人，现住赤峰市红山区九中小区*号楼***室。
委托代理人：姜万忠，男，1950年9月17日出生，汉族，退休工人，住赤峰市红山区九中小区*号楼***室（系张连芳丈夫）。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：董海珍，男，1970年3月11日出生，汉族，无职业，现住赤峰市红山区松州小区商住楼*单元***室。
委托代理人：郭炳军，内蒙古红城律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：赤峰天顺房地产开发有限公司。住所地：赤峰市红山区园林路。
法定代表人：燕国武，董事长。
一审被告：赤峰金厦房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市红山区四西街路北原饮食服务公司楼1单元302室。
法定代表人：项宝维，董事长。
申请再审人张连芳与被申请人董海珍、赤峰天顺房地产开发有限责任公司（以下简称天顺公司）、一审被告赤峰金厦房地产开发有限责任公司（以下简称金厦公司）商品房预售合同纠纷一案，赤峰市红山区人民法院于2005年9月21日作出（2005）红民初字第1834号民事判决。判决发生法律效力后，赤峰市红山区人民法院于2006年1月29日作出（2007）红民监字第2号民事裁定，裁定再审本案。再审中，依法追加了董海珍及天顺公司参加诉讼。2008年1月24日作出（2007）红民再字第2号民事判决。张连芳不服，提起上诉。本院于2008年7月1日作出（2008）赤民一终字第481号民事裁定，撤销赤峰市红山区人民法院（2007）红民再字第2号民事判决，发回赤峰市红山区人民法院重审。赤峰市红山区人民法院于2009年3月25日作出（2008）红民再字第6号民事判决，张连芳不服，上诉至本院。本院于2011年5月20日作出（2009）赤民一终字第726号民事判决。张连芳仍不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2012年7月20日作出（2012）内民申字第338号民事裁定，指令本院再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人张连芳的委托代理人姜万忠、被申请人董海珍及其委托代理人郭炳军、一审被告金厦公司的法定代表人项宝维到庭参加诉讼，被申请人天顺公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赤峰市红山区人民法院一审查明，张连芳与姜万忠系夫妻关系，1999年3月17日张连芳与天顺公司签订了商品房预售合同，张连芳购买了坐落于赤峰市红山区火花路北端西侧松州饭店原址商品房一处，单元为甲单元，户号为1号，楼层为六层，户内面积92.23平方米，房款116670元。1999年12月2日张连芳又与金厦公司签订了商品房预售合同一份，合同内容同前，只是将单元号改为西单元。同日，张连芳向金厦公司交纳了10万元购房款。
关于松州商住楼的开发权问题，根据现已生效的赤峰市红山区人民法院（2004）红民再字第16号民事判决所认定的事实：1999年7月28日，天顺公司与项宝维签订了一份房地产开发有偿移交协议书，双方约定，松州小区商住楼是项宝维在1998年7月挂靠天顺公司进行的房地产开发项目，现主体已基本完工，大厅已交付使用，住宅部分就要进行装修，预计10月20日前竣工交付使用。经项宝维同意，将该项目移交给金厦公司管理，双方约定该项目所发生的一切债权债务均由项宝维承担，楼房销售、交易及售后管理由项宝维负责。协议签订后，天顺公司将该工程移交给金厦公司管理。1999年8月6日赤峰市房地产管理处批准了双方的协议。1999年11月12日赤峰市土地局批准，天顺公司松州小区商业住宅综合楼用地归金厦公司使用。同年11月15日，经赤峰市房地产管理处批准，将天顺公司1999年4月15日取得的松州小区商住综合楼商品房预售许可证变更为金厦公司名下。金厦公司取得了合法的售房权，天顺公司的商品房预售许可证同时废止。此外，天顺公司与项宝维签订了一份补充协议，约定开发该商住楼的资金全部由项宝维投入，天顺公司不做任何投入。天顺公司可以协助项宝维抵押贷款，但抵押物须由项宝维提供。该贷款由天顺公司在售房款中扣留，归还银行。房屋价款由项宝维决定，售房业务主要由项宝维负责，天顺公司协助，售房合同必须经项宝维方代表签字，否则无效。金厦公司于1999年6月依法注册成立，1999年7月28日，金厦公司接管了该商住楼并组织施工。由于工程停工原因，2000年7月28日金厦公司被赤峰市建设局撤销了开发资质。因未参加年检，2001年6月9日，金厦公司被吊销了营业执照。2001年，天顺公司向赤峰市红山区人民法院提起诉讼，认为因金厦公司的开发资质已被撤销，故请求撤销双方于1999年7月28日所签订的有偿移交协议书。赤峰市红山区人民法院于2001年10月15日作出（2001）红经初字第472号民事判决，支持天顺公司的诉讼请求。2004年8月16日，赤峰市红山区人民法院作出（2004）红民申字第8号民事裁定，对此案进行再审。于2005年4月22日作出，（2004）红民再字第16号民事判决，撤销赤峰市红山区人民法院（2001）红经初字第472号民事判决，驳回天顺公司的诉讼请求。天顺公司不服，提起上诉。本院于2005年8月30日作出（2005）赤民一终字第409号民事判决，维持原判。天顺公司仍不服又向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院指令本院再审，本院于2007年10月30日作出再审判决，维持（2005）赤民一终字第409号民事判决。
另根据生效的本院（2006）赤民二初字第65号民事判决认定，2001年7月23日，天顺公司与燕国臣签订协议书，约定，天顺公司将松州商住楼委托燕国臣装修，费用由燕国臣垫付。天顺公司以该楼162、361、151、352、341、331、131七套房子作为抵押，由燕国臣自行变卖。协议签订后，燕国臣自2001年8月开始施工，至2003年10月完工。2001年11月8日，天顺公司与李智签订了商品房预售合同，将这处房屋出售给李智。2005年7月1日，燕国臣、尹军、李智与董海珍签订协议书，协议内容为，因天顺公司欠这三人施工款合计97000元，因天顺公司无钱给付工程款，故以天顺公司所有的松州商住楼三单元361室抵顶该工程款，因该楼房于2001年11月8日天顺公司以商品房的形式先期抵给李智，并签订了商品房预售合同，经协商，将天顺公司欠李智和尹军的施工款由董海珍直接给付，本案争议的房屋归董海珍所有。董海珍据此入住本案争议的房屋。
（2005）红民初字第1834号民事判决生效后，在执行过程中，董海珍向赤峰市红山区人民法院提出了执行异议，赤峰市红山区人民法院于2006年4月12日作出（2006）红法执异字第11号民事裁定，驳回了董海珍的异议。2006年8月24日，赤峰市红山区人民法院作出（2007）红民监第2号民事裁定，对本案提起再审。依法追加了董海珍及赤峰天顺房地产开发有限责任公司为第三人参加了诉讼。2008年1月24日作出了（2007）红民再字第2号民事判决。判决：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2005）红民初字第1834号民事判决。二、张连芳与赤峰金厦房地产开发有限责任公司于1999年12月2日签订的商品房预售合同合法有效。三、驳回张连芳的其他诉讼请求。张连芳不服，提起上诉。本院于2008年7月1日作出（2008）赤民一终字第481号民事裁定，撤销赤峰市红山区人民法院（2007）红民再字第2号民事判决并发回赤峰市红山区人民法院案重审。
再查明，本案诉争的松州商住楼目前没有竣工验收，不具备办证条件。
赤峰市红山区人民法院一审认为，原告张连芳与被告金厦公司签订房屋预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告请求确认商品房预售合同有效的诉讼请求，予以支持。原告要求被告继续履行合同，办理房屋所有权证书，因本案诉争的楼房，现尚未竣工验收，不具备办证条件，原告起诉时，本案诉争的楼房已被第三人天顺公司以抵顶工程款的形式交付给了第三人董海珍，第三人董海珍实际占用使用多年，且第三人董海珍对此房屋的占有使用是善意的，故继续履行合同的目的不能实现。判决：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2005）红民初字第1834号民事判决。二、原告张连芳与被告赤峰金厦房地产开发有限责任公司于1999年12月2日签订的商品房预售合同合法有效。三、驳回原告张连芳其他诉讼请求。
张连芳不服，上诉称：1、赤峰市房屋产权管理中心正在为争议楼房办理产权登记并已签发房屋产权证书，驳回办理产权登记的请求不正确。2、（2008）红民再字第6号判决认为本案争议的楼房已被第三人天顺公司以抵顶工程款方式交付给第三人董海珍，不符合《关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定。请求撤销赤峰市红山区人民法院（2008）红民再字第6号民事判决。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院二审认为，本案诉争的房屋尚未竣工验收，办理房屋所有权证书的条件尚不具备，该房属于一房二卖，现房屋实际占有、使用人董海珍又系善意取得，故一审法院从本案的实际情况考虑，兼顾各方当事人实际利益和要求对本案所作的判决并无不当。张连芳要求继续履行合同的目的客观上确实无法实现，对其诉讼请求，本院亦无法支持。综上，原判正确，张连芳的上诉理由不能成立，经本院审判委员会决定，判决：驳回上诉，维持原判。
申请再审人张连芳申请再审称：1、（2005）红民初字第1834号判决认定事实清楚，适用法律正确。申请人与董海珍的实体权利已经通过（2006）红法执异字第11号民事裁定予以解决。2、判决认定双方签订的购房合同合法有效，却又驳回要求办理产权登记及其他诉讼请求，这一判决违背了当事人双方的约定，违背了《合同法》第60条的相关规定，违背了交易习惯，强行割裂了权利义务相对应的关系。3、判决认定董海珍入住多年是片面的，董海珍是2005年7月以后入住的，2005年9月11日申请人已取得（2005）红民初字第1834号民事判决书并申请执行。占有是实，入住是本案的起因，没有入住也就没有本案的争议，入住不能成为本案判决认定的依据。4、二审法院认定董海珍系善意取得是没有法律依据的。董海珍与所有权人金厦公司未签订购房合同，无正当法律关系占有使用该楼房属无权占有。其占有的过程、取得手段、占有方式从开始就不具有合法性。5、二审期间赤峰市房屋产权中心通知该争议楼房业主办理产权登记。因此一审判决驳回申请人办理产权登记诉讼请求的判决已失去事实依据，不具备办证条件的障碍已排除，二审法院理应支持申请再审人办理产权登记的诉讼请求。6、既然二审法院认为该房属于一房二卖，就应对一房二卖是谁造成的，谁应对一房二卖承担责任作出认定，本案涉及四方，二审法院都没有作出对与错的认定，而且认定申请再审人的购房合同合法有效，也就是认定申请再审人在购房上不存在过错，申请再审人没有过错，法院为什么没有维护申请人的合法权益。综上，请求再审法院依法撤销（2008）红民再字第6号民事判决及（2009）赤民一终字第726号判决，依法维持（2005）红民初字第1834号民事判决。
被申请人董海珍答辩称，张连芳的诉求及事实理由均不成立。（2008）红民再字第6号民事判决及中院（2009）赤民一终字第726号民事判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。一、申请再审人所谓（2005）红民初字1834号判决，红山区法院为什么要撤销，因为这个判决是违法的，是张连芳与金厦公司恶意串通，侵犯了董海珍的物权，这个判决所谓的张连芳与金厦公司的合同是虚假的，是犯罪，是无效的。本案争议的房屋与张连芳没有关系。因为该房屋是由天顺公司承建并最后完成，并交付使用，董海珍做为该工程的实际施工人，从天顺公司依法取得该房屋是完全合法有效的，该房屋实际入住时间是2001年，与另一实际施工人李智等人从天顺公司以抵顶工程款的形式拿来的。从2001年至今已12年，所以说红山区法院的（2005）红民初字第1834号民事判决是错误的判决。被申请人申请撤销了该判决，因为被申请人是真实的施工人和房屋所有人，所以红山区法院启动法院再审程序，才有现在的情况。被申请人认为申请人的再审理由不能成立。请求人民法院依法驳回无理并违法的请求，维持（2008）红民再字第6号民事判决及（2009）赤民一终字第726号判决。
一审被告金厦公司答辩称，本案的事实有法院的判决认定。一、所有权。该楼房的开发建设者是项宝维本人，于1998年建设，当时的国土资源局成立天顺房地产开发公司，采用挂靠天顺开发公司，所以本人对房屋有处置权。1999年7月12日，是燕国武等三人组成的股份公司，该公司与本案争议的楼房没有任何投资与关联，因此天顺有限公司对该楼房没有处分权。二、董海珍与天顺公司的合同，对金厦公司没有约束力，董海珍的使用及入住侵犯了我们的合法权益，我们认为是天顺公司与董海珍恶意串通，损害合法权益。三、本案经过红山区法院执行局，对双方的实体的争议书面做出（2006）红法执异字16号裁定，当时董海珍及代理人、天顺有限公司、姜万忠及被告均参加了质证、答辩，因此作为判决程序合法，（2008）红民再字第6号民事判决及（2009）赤民一终字第726号判决所认定的事实并没有经过双方当事人的质证认证及辩论，是在没有开庭的情况下做出的判决，（2009）赤民一终字第726号判决缺乏合法依据。我国法律规定不动产进行登记制度，即使某种原因不能实现，也只是有瑕疵不能做为不违法的情况处理。关于所说天顺公司是该楼房的开发建设单位不是事实，实际施工人是项宝维，这一事实有我与天顺开发公司签订的有偿协议移交通知书证明。在产权非常明确的情况下，第三人仍然否认这一事实，天顺有限公司在数次开庭均不出庭，因为有判决认定，董海珍应向天顺有限公司主张权利，他属于非法占有，该楼房董海珍与天顺有限公司签订的合同有欺诈行为。该房屋不是天顺有限公司的，我方同意张连芳的诉讼请求，我也是直接的受害者，张连芳与姜万忠也曾多次找我，我家多次被砸。
再审期间申请再审人提交的证据材料为，赤房权证红山区字第101795**号房屋所有权证，证实本案诉争的房屋已经具备办证的条件。被申请人质证意见认为是复印件，对真实性有异议；此房产证只能证明房屋的所有权人是天顺房地产开发公司，与申请再审人无任何关系，更与金厦房地产公司无关。第三人金厦公司质证意见认为，该证据是针对赤峰市中级人民法院（2009）赤民一终字第726号民事判决中所提到的该涉案房屋不具备办证条件这个原因提供的，房产中心为争议的房屋办理产权证书是事实。本院经与赤峰市红山区房屋产权交易中心核实，认为此证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
被申请人董海珍提供的证据材料如下：
证据一、赤峰市审计事务所出具赤的审计报告及赤峰信联会计师事务所出具两份审计报告证实申请再审人张连芳未购买过该争议的房屋。申请再审人的代理人质证意见为审计报告是两个开发商的事，与我买房子没有关系。第三人金厦公司不予质证。该证据因缺乏关联性，本院不予采信。
证据二、证人春某、郑某某的证言，证实争议的房屋与申请再审人无关，申请再审人的合同是虚假的。申请再审人的代理人质证意见认为郑久远与金厦公司打官司，打输了，与本案有利害关系。第三人金厦公司不予质证。该证据因证人与本案有利害关系，本院不予采信。
证据三、（1）商品房预售许可证原件，证明工程是天顺公司开发建设并交付使用的，天顺公司依法取得了商品房预售许可。（2）关于松州商住综合楼协议书，证明工程由于金厦公司无力完成，有关部门要求天顺公司垫资完成工程。（3）关于松州小区综合楼复工协议，证明工程的第一权属人系天顺公司。所有的房屋销售权利都归属天顺公司。（4）赤峰市土地管理局文件，证明土地的所有权变更到天顺公司系有行政依据。（5）赤峰中院（2002）赤民一初字第43号民事判决书，判决已生效，证明该判决书认定的事实，金厦公司由于不能完成工程，由天顺公司垫资进行施工，完成了工程。
申请再审人的委托代理人对此组证据不予质证，认为这些证据证明是开发商之间的事，与申请再审人无关，证明不了董海珍住房的合法来源。
第三人金厦公司的质证意见为，对第一份证据的真实性没有异议，但此证属于天顺房地产开发公司系国有企业，而不属于天顺房地产开发有限公司，在此证颁发时，天顺房地产开发有限公司还未成立。而且此证在1999年变更给了金厦公司。第二份（2004）红民再字第16号民事判决书明确认定此协议系无权代理所签订，此协议无效。第三份与本案无关。第四份燕国武对（2004）红民再字第16号判决是认可的，对此证据的真实性有异议。第五份不能否认（2004）红民再字第16号等解决房屋产权问题的四份判决中确认的房屋权利人系金厦公司的事实，此证据与本案无关。此组证据因与本案缺乏关联性本院不予采信。
一审被告金厦公司提交的证据材料如下：
（1）企业登记档案两份，证实天顺开发有限公司与天顺开发公司是两个公司，项宝维当年挂靠的是天顺开发公司，是国有企业。天顺有限公司与本案没有任何关联。（2）红山区（2009）红行初字第124号行政裁定书一份，证实赤峰市房屋交易产权管理中心确实是办理了大证，但是办在了天顺开发公司名下，因此金厦公司起诉了赤峰市房屋交易产权管理中心，此案正在中止之中，其原因是该案的楼盘已经给20多户办理了房产证，若将大证改成金厦名下，那说明这20多户均办错了，这样可能会引发新的社会矛盾，故经赤峰市红山区人民法院审判委员会讨论决定中止诉讼。申请再审人的代理人质证意见是以上证据真实、有效、合法。被申请人的质证意见为对工商档案的真实性有异议，工商档案应当有工商局的章。燕国武是不是有两个公司我们不清楚，因为我们就知道他有一个天顺房地产公司，我们干的工程就是给天顺房地产公司干的，合同也是与他签的。行政裁定书，与本案无关。本院经核实，认为此证据具有真实性，合法性，但与本案缺乏关联性，本院不予确认。
本院再审查明，卢强诉金厦公司、天顺公司、项宝维拖欠工程款一案，本院于1999年9月30日作出（1999）赤民保字第11号民事裁定，将天顺公司、项宝维坐落于红山区松州综合楼包括本案所争议楼房在内的六套房屋予以查封。并于2001年3月16日作出（1999）赤民二初字第48号民事判决，判令金厦公司、项宝维承担给付卢强工程款48万余元，天顺公司承担连带责任。进入执行阶段后，依据此判决本院于2001年11月27日作出（2001）赤法执字81-2执行裁定，将查封的六套房产归卢强所有，包括涉案房屋。2004年8月19日，卢强对诉前查封的房屋提交解封申请，法院依据申请作出解封裁定，对查封的六套房屋解封。其他事实与一二审认定事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，张连芳在1999年3月17日和12月2日先后与天顺公司及金厦公司签订以本案争议房屋为同一标的的商品房预售合同。本案的涉案房屋查封在1999年9月30日被查封。张连芳与天顺签订合同时该涉案房屋并未查封，此份合同中注明了购买房屋具体位置、面积、价格、付款方式，同时该合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。第二份合同虽在涉案房屋查封期间签订，但合同中除了甲方由天顺公司变成了金厦公司外，其余内容均未变更。且1999年7月28日，天顺公司与项宝维签订的有偿移交协议书中已经约定，经项宝维同意，将该项目移交给金厦公司管理，双方约定该项目所发生的一切债权债务均由项宝维承担，楼房销售、交易及售后管理由项宝维负责。项宝维系金厦公司的法定代表人。依据此有偿移交协议书，张连芳签订的第一份合同不存在无效因素，是合法有效的合同，第二份合同因开发与销售主体发生变更而签订，是对第一份合同的承继。涉案房屋的预售权经历了由天顺公司到金厦公司，再到天顺公司，最后又到金厦公司的反复过程，故张连芳与金厦公司签订的商品房预售合同合法有效，而且合同成立时间在先。被申请人天顺公司处分该房屋时，本案房屋恰在人民法院查封和裁定归他人所有期间，董海珍入住占有该房屋时，该房屋同样在人民法院裁定归他人所有期间，董海珍入住的合法性不能得到法律认可与保护。
综上，本案原一二审认定事实不清，适用法律不当。申请再审人张连芳的诉讼请求成立，本院应予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定判决如下：
一、撤销本院（2009）赤民一终字第726号民事判决和赤峰市红山区人民法院（2008）红民再字第6号民事判决中的第三项即“驳回原审原告张连芳的其他诉讼请求”。
二、维持赤峰市红山区人民法院（2008）红民再字第6号民事判决的第一项，即“撤销本院（2005）红民初字第1834号民事判决”和第二项，即“原审原告张连芳与原审被告赤峰金厦房地产开发有限责任公司于1999年12月2日签订的商品房预售合同合法有效。”
三、申请再审人张连芳与一审被告赤峰金厦房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》继续履行。一审被告赤峰金厦房地产开发有限责任公司协助申请再审人张连芳办理坐落于红山区三中街办事处火花路西四中街北松州小区综合楼1号楼03061室房屋的所有权登记。
一审案件受理费50元，其他诉讼费用100元，由一审被告赤峰金厦房地产开发有限公司负担。邮寄费40元，张连芳和赤峰金厦房地产开发有限责任公司各负担20元。二审邮寄费80元，由张连芳、董海珍、赤峰天顺房地产开发有限公司、赤峰金厦房地产开发有限责任公司各负担20元。
本判决为终审判决
审判长 孙 霞
审判员 徐景娥
审判员 高海霞
二〇一四年六月十八日
书记员 于 芳