湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终389号
上诉人（原审被告）曹文辉，男。
被上诉人（原审原告）李积贵，男。
委托代理人王武忠，永兴县阳光法律服务所法律工作者。
上诉人曹文辉因与被上诉人李积贵租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第1702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人曹文辉，被上诉人李积贵及其委托代理人王武忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：永兴县碧塘乡综合大楼11-13号房屋系李积贵所有（房权证永兴县字第0193**号），登记时间为2009年4月14日。2013年3月1日，李积贵（甲方）与曹文辉（乙方）签订了《门面出租合同》，内容为：“一、出租内容。甲方将位于原碧塘乡政府综合大楼左边的第五间至第七间三层楼及厨房出租给乙方承包，承包年限三年，2013年3月1日至2016年3月1日止。二、租金及押金。2013年3月1日至2014年3月1日每月租金为1500元，2014年3月1日至2015年3月1日每月租金1700元，2015年3月1日至2016年3月1日每月租金为1900元，押金第一次交租金时同时交付，押金2000元，期满后无损坏如数退还押金。四、付款方式及说明。2013年3月1日至3月8日乙方将第一年的租金及押金交付给甲方，2014年3月1日至3月8日乙方将第二年的租金交清，2015年3月1日至3月8日乙方将第三年的租金交清，如不按期交付租金，视乙方违约，甲方按2％的利息计算增收，同时甲方有权终止合同，另甲方有权要乙方赔偿租房期间一切费用及损失，乙方租用甲方的门面期间，甲方不负责其他任何税费，如有产生的一切费用均由乙方负责。五、双方权利与责任。1、甲方将门面出租给乙方后，乙方不能擅自作主改动门面墙体及房屋的门窗。凡是固定的物体必须通过甲方同意后乙方方可变动。如果乙方自作主张改动，一切后果及损失由乙方负责。如乙方需要装修（不损坏其他部位的情况下），通过甲方认可，方可施工。但乙方在合同到期时必须修复原样，包括所有墙体粉刷。乙方在期满交接时所有门窗必须完好，包括每一个窗户的玻璃及附件。如有损坏乙方必须修复。如不修复甲方有权请人工修复，但修复的一切费用均由乙方负责。”2013年6月7日，双方就租赁房屋厨房内的窗户改成门的事宜签订了《门面租赁补充协议》，内容为：“一、改门的位置必须只能将窗户变改为门（靠北面的窗户），但窗户的上木方，两侧的木方都必须保留不动，因有利于以后还原，如乙方擅自损坏，乙方无条件还原。二、乙方要求做铁门，但必须保证质量，门的钢板必须达到6毫米厚，门的内外必须每年要刷防锈漆，乙方期满时可以拆除，但乙方必须恢复原样（做好窗户砌好墙、粉好墙），如乙方不拆除改装的门，但必须要交一条完好无损的铁门，否则甲方有权叫乙方拆除，并且乙方必须按原样恢复好交给甲方。如乙方违约甲方有权请员工实施恢复原样，但一切费用均由乙方负责。”曹文辉依约向李积贵支付了前两年的租金，截止到起诉之日，曹文辉仍未向李积贵支付第三年的租金，李积贵遂诉至法院，要求：1、终止双方于2013年3月1日签订的门面租赁合同；2、曹文辉立即恢复承租期间的窗户改门原状；3、曹文辉立即支付门面租金22800元及利息266元；4、本案诉讼费用由曹文辉负担。
原审法院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《门面出租合同》是否解除；二、曹文辉是否应向李积贵支付第三年的门面租金及违约金；三、曹文辉是否应将租赁门面的窗户恢复原状。
关于焦点一。依法成立的合同受法律的保护，当事人应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。曹文辉、李积贵签订的《门面出租合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。根据双方约定，曹文辉不按期交付租金，李积贵有权终止合同，现曹文辉逾期交付租金已超过7个月，根据双方的约定，李积贵解除合同的条件已成就，故有权解除双方的租赁合同，李积贵于起诉之日即2015年10月8日提出解除合同，曹文辉于2015年10月13日收到起诉状副本，亦未提出异议，故可以认定双方的《门面出租合同》已于2015年10月13日解除。曹文辉辩称双方已于2015年2月协商解除租赁合同并达成协议，与本案查明的事实不符，故抗辩理由不成立，依法不予支持。
关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方签订的《门面出租合同》已于2015年10月13日解除，故李积贵要求曹文辉支付2015年3月1日至10月13日的门面租金13300元（1900元／月×7个月）的诉讼请求，应予以支持。双方约定不按期交付租金，由曹文辉支付2％的利息作为违约金，故曹文辉还应向李积贵支付违约金266元（1900元／月×7个月×2％）。李积贵要求曹文辉支付2015年10月13日之后的租金的诉讼请求，因《门面租赁合同》已解除，故应不予支持。
关于焦点三。李积贵与曹文辉就厨房内的窗户改门事宜签订的《门面租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现双方已解除租赁合同，李积贵要求按照补充协议约定将窗户恢复原状的诉讼请求，应予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、确认原告李积贵与被告曹文辉签订的《门面出租合同》已于2015年10月13日解除；二、由被告曹文辉向原告李积贵支付租金13300元，违约金266元，合计13566元，限本判决生效后十日内支付清；三、由被告曹文辉将原告李积贵出租门面北面改成门的窗户恢复原状，限本判决生效后三十日内完成；四、驳回原告李积贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费377元，减半收取188.5元，由被告曹文辉负担。”
上诉人曹文辉不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回李积贵的全部诉讼请求，理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。曹文辉在与李积贵签订门面租赁合同后，政府出人意料的对店面门前道路进行维修，导致曹文辉经营困难，曹文辉有法定的免责事由。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。曹文辉新装修的门面，包厢因屋顶漏水摧毁殆尽，原先便利的交通因政府修路堵的水泄不通，门前的停车位变成了隔离带，修路导致门面低于路面，下雨时门面进水严重，这些情况完全符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定。三、一审认定合同解除的时间有误，经双方协商后，李积贵同意解除合同，曹文辉于2015年2月28日将门面钥匙交还给李积贵，此时双方的租赁合同解除。同时根据合同约定，2015年3月8日前曹文辉应将第三年的租金全部支付给李积贵，否则构成违约，李积贵有权解除合同。可时至今日，李积贵没有采取任何措施要求曹文辉承担义务，而是把损失扩大到起诉之日，该损失完全是由李积贵自己造成，与曹文辉无关。四、一审判决曹文辉恢复原状，没有法律依据。涉案门面北面的改装是经过李积贵同意并签订了《门面租赁补充协议》后才动工的，该协议是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，曹文辉无需恢复原状。
上诉人曹文辉在二审提交了以下2份证据：
证据1、点菜单及收据，拟证明2015年11月28日双方在一起吃饭时，再次协商双方的租赁合同于2015年2月28日解除；
证据2、证人证言，拟证明2015年2月28日曹文辉确实将门面钥匙交于李积贵。
被上诉人李积贵质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据2的合法性、真实性有异议。
被上诉人李积贵答辩称：一、政府修路是事实，但曹文辉并未关门停业，曹文辉没有提供任何证据证实政府修路严重影响了其经营。二、本案租赁物没有毁损、灭失，根本不符合曹文辉主张的《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定的情形。三、曹文辉未按合同约定支付租金，经李积贵多次催交未果，李积贵被迫于2015年10月8日起诉，要求解除合同，曹文辉于2015年10月13日收到起诉状副本后对解除合同的效力并未提出异议，故双方合同于2015年10月13日解除。四、依据双方签订的《门面租赁补充协议》，曹文辉应该将窗改门恢复原状。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李积贵在二审提交了1份证据，即证据3照片4张，拟证明本案租赁物不是二层房，而是五层房。
上诉人曹文辉质证认为：李积贵的门面是一、二、三层。
本院认证认为：证据1不能证明双方的租赁合同已于2015年2月28日解除，不予采信；证据2因证人未出庭作证，不予采信；证据3不能证明李积贵的待证事实，且与本案的处理无关联性，不予采信。
本院二审查明：1、李积贵于2015年10月8日向湖南省永兴县人民法院起诉，其诉讼请求之一即要求终止涉案门面租赁合同。2015年10月13日，湖南省永兴县人民法院将李积贵的起诉状副本送达给曹文辉，曹文辉予以签收。2015年10月16日，曹文辉向湖南省永兴县人民法院提交书面答辩状，认为其与李积贵的门面租赁合同已于2015年2月底经双方协商解除。2、二审中，李积贵称涉案门面门前道路在双方签订合同之前已经开始维修，曹文辉称涉案门面门前道路维修了两次，第一次是2012年6、7月开始，2013年2月结束，第二次是2014年4月开始，同年10月至11月结束。其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、双方《门面出租合同》解除的时间如何认定；二、曹文辉是否应支付李积贵租金及违约金；三、曹文辉是否应将涉案门面北面的门恢复原状即恢复成原来的窗户。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《门面出租合同》约定，曹文辉不按时交付租金，李积贵有权终止合同。现曹文辉未在合同约定的时间交付租金，李积贵可以解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现李积贵以起诉的方式要求解除合同，曹文辉于2015年10月13日收到李积贵的起诉状副本后对解除合同的效力并未提出异议，故一审判决据此认定双方的《门面出租合同》于2015年10月13日解除并无不当。虽然曹文辉对解除合同的时间提出异议，认为双方已协商于2015年2月28日解除合同，但未提供充分有效的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对曹文辉的该项主张，本院不予支持。
关于焦点二。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。曹文辉作为承租人，理应按照合同约定履行租金支付义务，现曹文辉逾期不支付租金，其行为已构成违约，李积贵主张解除合同并要求曹文辉支付承租期间的租金以及逾期支付租金的违约金，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。曹文辉提出的政府修路在双方签订《门面出租合同》前已经发生，不属于不能预见的客观情况，同时根据曹文辉的主张，其于2015年2月与李积贵解除合同，则说明曹文辉之前的经营情况并未受政府修路的影响，亦不属于不能避免并不能克服的客观情况，故不属于不可抗力。因此，曹文辉主张其可因不可抗力免除违约责任的理由不能成立，本院不予支持。因曹文辉并未提供证据证明因李积贵的原因致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，故对其要求减少租金或者不支付租金的诉讼主张，本院亦不予支持。
关于焦点三。虽然李积贵在《门面租赁补充协议》中同意曹文辉将窗户改成门，但该补充协议同时约定曹文辉在合同期满时可以将门拆除，但必须恢复原状。现双方已经解除合同，李积贵可以依据《门面租赁补充协议》的约定要求曹文辉恢复原状，曹文辉主张其无需恢复原状依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人曹文辉的上诉理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费139元，由上诉人曹文辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
代理审判员 刘 扬
代理审判员 欧阳懿
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。