山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第248号
上诉人（原审原告）：吕文堂，农民。
委托代理人：吕中臣，农民。
上诉人（原审被告）：山东宝安房地产开发有限公司。住所地：威海市文登区小观镇孙家寨村东。
法定代表人：徐剑峰，董事长。
委托代理人：邓树新，山东阔海大地律师事务所律师。
上诉人吕文堂、山东宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安房产公司）因租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文南商初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年5月31日，原告吕文堂与被告宝安房产公司签订《宝安?江南城按揭付款购房协议》，协议约定：原告吕文堂购买被告开发的宝安?江南城E6栋楼一单元304号住宅，建造面积约70.62平方米，房屋总价款405000元。后原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告宝安房产公司承租原告吕文堂所有的宝安?江南城E6栋楼一单元304号房屋，作为样板间使用，不得住人；租赁期限为一年，自2013年10月31日至2014年10月31日，每月租金600元；被告应合理使用原告的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施�坏的，被告应立即负责修复或经济赔偿，非人为因素引起的一切损坏，被告免责；被告交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。合同签订后原告将房屋交付被告使用，租赁期届满前被告已将其承租的诉争房屋返还原告。
2015年1月9日，原告吕文堂诉至原审法院称，被告将诉争房屋用于居住并将屋内设备损坏和使用，且至今没有向原告交付租金，故请求判令：一、被告支付房屋租金7200元及自2013年10月1日至判决生效前一日按同期银行贷款利率计算的利息；二、被告将原告房屋恢复原状并支付精神损害赔偿5000元。被告宝安房产公司辩称，第一、被告并未拖欠原告租金。2013年5月11日原、被告签订《宝安江南城按揭付款购房协议》时，协议确定的房屋总价款已经扣除了7200元，作为被告返租原告房屋的租金。被告�是为了减轻税费负担及手续简便，故未要求原告出具收据。并且在2013年10月31日至2014年10月31日1年租房时间里，原告未向被告主张租金，也未提起诉讼要求解除租房合同，唯一合理的解释是租金已经得到偿付。第二、对于恢复原状，该房屋原告已经收回，对租赁房屋在使用中存在的磨损也是正常的，所以要求恢复原状没有事实依据。第三、房屋租赁合同属于合同纠纷，不存在精神损害问题，所以被告也不应支付精神损害赔偿金。
庭审中，被告宝安房产公司主张《宝安?江南城按揭付款购房协议》中记载了房屋总价款405000元的计算方式：（457879-70.62×200）×0.97-7200-17243=405000，其中的7200元就是房屋租金。原告提出异议称该计算方式是被告工作人员用笔在协议上方空白处后填的，原告不予认可。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事�的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方应依约履行。原告要求被告支付租金7200元，于法有据，予以支持。被告辩称租金已经支付，但未提交原告出具的收据，且在《宝安?江南城按揭付款购房协议》上方空白处填写的房屋总价款的计算方式并非合同正式条款，原告对该计算方式的真实性亦予以否认，故被告该辩称，证据不足，不予支持。因原、被告未约定租金的支付日期，原告要求自2013年10月1日起计付利息，不予支持。利息的起算日期，应确定为租赁期限届满之日，即2014年11月1日。
《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”本案中，原告未提交证据证实被告故意损毁屋内设施，影响房屋的正常使用，故原告要求恢复原状的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告亦无相应证据证实因出租房屋而遭受精神损害，故原告要求被告承担精神损害赔偿的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东宝安房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告吕文堂租金7200元及利息（按同期人民银行贷款利率从2014年11月1日起至判决确定付款之日止）；二、驳回原告吕文堂要求恢复原状及赔偿精神损害5000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由被告山东宝安房地产开发有限公�负担。
上诉人宝安房产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回吕文堂诉讼请求。理由：宝安房产公司承租吕文堂的房屋，属于卖房返租情形，租金已经在购房款中直接扣除。根据双方签订的购房协议，购房总价是在给予客户每平米200元优惠，并扣除了公司返租7200元及其他优惠政策后确定的，该房价计算方法是经过吕文堂认可并经宝安房产公司销售经理签字确认的。2、宝安房产公司在租赁房屋一年多的时间内，吕文堂既没有要求承租人缴纳押金或保证金，也未预付租金，这些不符合租赁的交易习惯的事实更加证明租金已经支付。3、在房屋租赁合同中，租金数额及支付方式一栏是空白的，也说明租金已经结清或无需支付，对此原审没有查清。
上诉人吕文堂亦不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持吕文堂要求宝安房产公司恢复原状的诉讼请求。理由：吕文堂与宝安房产公司签订的《房屋租赁合同》约定：宝安房产公司承租吕文堂所有的涉案房屋，作为样板间使用，不得住人；宝安房产公司应合理使用该房屋及附属设施。然而事实上，租赁期内小区物业经理在涉案房屋中居住，并且造成屋内设施损坏，原审判决驳回吕文堂要求恢复原状的诉讼请求明显错误。
二审中，吕文堂陈述，在2014年10月底租赁合同到期后，吕文堂即接收了房屋，但吕文堂与宝安房产公司之间没有交接手续，就是物业公司将房屋钥匙交给吕文堂。其收到两把钥匙后，将其中一把钥匙给了物业公司，让物业公司给其修理房屋，但对物业公司安排人员进去住的具体时间不清楚。其大约在2014年10月发现屋内住了人，当时即要求腾空房屋。但对于物业公司的名称以及物业公司与宝安房产公司�关系，其均不清楚。对此宝安房产公司陈述，物业公司的名称为深圳恒基物业公司，与宝安房产公司之间是独立的主体，是提供物业服务的关系。
本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、宝安房产公司是否已向吕文堂支付租金；2、宝安房产公司是否应向吕文堂承担恢复原状的法律责任。
关于焦点一，宝安房产公司主张诉争房屋的租赁属于卖房返租情形，租金已经在购房款中直接扣除，购房总价是在给予客户每平米200元优惠，并扣除了公司返租7200元及其他优惠政策后确定的。从本案证据看，双方签订的购房协议约定了房屋面积和房屋总价，但并无按照何种方式扣减、降低房屋总价的明确约定。在双方签订的房屋租赁合同中，租金数额及支付方式一栏亦是空白，宝安房产公司的上述主张缺乏证据证实，应承担举证不能的法律后果，原审不予支持，并无不当。
关于焦点二，吕文堂主张宝安房产公司租赁期间，物业公司人员擅自入驻，导致屋内设施损毁，但对于何时物业公司人员擅自入驻，其陈述不清楚具体时间，也未提供证据证实，且2014年10月底吕文堂已自宝安房产公司实际接收了诉争房屋，双方未办理交接手续，对交接时房屋的实际状况，吕文堂未能提供证据证实，亦未提供交接房屋时向宝安房产公司提出异议的证据。综合上述情况，吕文堂主张因宝安房产公司使用不当造成诉争房屋设施损坏，证据不足，原审未予支持并无不当。
综上，二上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费159元，由上诉人宝安房产公司、吕文堂各自负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 丛丽红