上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初21772号原告(反诉被告)：上海迪亚零售有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：FRANCISCOJAVIERLACALLEVILLALON，董事长。委托诉讼代理人：孙琪。委托诉讼代理人：王浩。被告(反诉原告)：陈传贵，男，1966年12月23日出生，汉族，户籍地河南省，现住闵行区。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司(以下简称迪亚公司)与被告(反诉原告)陈传贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后依法适用简易程序于2017年9月5日公开开庭予以审理。陈传贵于答辩期内提起反诉，本院受理后于2017年10月12日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人王浩，被告(反诉原告)陈传贵及其委托诉讼代理人黄东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。迪亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签署的《租赁合同》于2017年2月9日解除；2.判令陈传贵向迪亚公司退还依照《租赁合同》约定应予退还的款额人民币(币种下同)172,924元；3.判令陈传贵承担本案诉讼费。事实和理由：陈传贵与迪亚公司就承租上海市闵行区疏影路XXX、XXX、XXX号底层的房屋签署了租赁合同，租期自2015年11月11日起至2020年12月10日止。迪亚公司因公司运营需要，于2016年12月16日向被告函寄《关于提前解除租赁合同的知会函》，并多次通过电话或者当面沟通知会陈传贵其将于2017年2月9日提前解除《租赁合同》。双方亦已于2017年2月9日完成房屋移交手续。依照《租赁合同》的约定，陈传贵应向迪亚公司退还押金以及按比例返还一次性装修费的部分款项。与迪亚公司应向陈传贵支付的提前解约赔偿金及其他费用相抵消后，陈传贵仍应向迪亚公司返还款项共计172,924元。尽管迪亚公司多次催要，但陈传贵置之不理，至今仍未能按约返还上述款项，故迪亚公司以讼称事由诉至本院。陈传贵辩称，不同意迪亚公司的诉讼请求。按照双方的合同约定，解除合同需提前一个月通知，但并未收悉迪亚公司的函件，故对于解除时间不予认可。实际迪亚公司自行搬离，存在违约。另迪亚公司搬离时破坏了房屋内原有装修，故此不存在按比例退还装修费的事实基础。同时，双方的租赁合同履行期为五年，但迪亚公司未能履行完毕即搬离，故应退还免租期租金。且因迪亚公司违约，导致商铺迟迟未能再出租，迪亚公司应承担相应违约金。基于上述理由，陈传贵向本院提出反诉诉讼请求：1.判令迪亚公司支付2015年11月11日至2015年12月10日租金35,021元。2.判令迪亚公司支付违约金105,063元。事实和理由：2015年11月10日陈传贵与迪亚公司签订《租赁合同》，合同约定期限为5年，自2015年11月11日至2020年12月10日止。其中2015年11月11日至2015年12月10日为装修免租期。该免租期系针对租赁期限5年而约定，但迪亚公司未能完全履行合同，实际履行期限仅占合同期限的20%，该免租期租金应予以支付。同时，双方于2017年2月14日签署《迪亚门店水电表交接单》，双方对水电表度数进行确认，但后发现系争房屋内的装修被破坏。另，迪亚公司提前解除合同已属违约，双方约定的违约金一个月并不能弥补损失，迪亚公司应支付赔偿3个月租金的违约金。针对反诉，迪亚公司辩称，请求驳回反诉诉讼请求。1.陈传贵要求支付的免租期租金既未作为合同违约条款明确约定，也无法律依据。2.迪亚公司按照合同约定履行了相应的通知义务，解除函件妥投二次，并在此期间多次与陈传贵本人沟通确认，此后办理了房屋交接、水电煤确认并交还了钥匙，故迪亚公司依照合同约定解除，并无违约，同意按照合同约定将押金作为违约金予以没收。经审理查明，上海市闵行区疏影路XXX号、XXX号、XXX号房屋的产权人为XX、XXX。2015年11月10日，XX、XXX出具证明，表示同意陈传贵将上海市闵行区疏影路XXX号、XXX号、XXX号底层面积为200.78平方米的房屋出租给迪亚公司。2015年11月10日，陈传贵(出租方、签约甲方)与迪亚公司(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于疏影路XXX号、XXX号、XXX号商业用房，房屋建筑面积约为200.78平方米的底层商业用房出租给乙方使用，房产使用范围以附件一房产平面图红线圈定部分为准；甲方同意乙方将承租房产用于开设超市及相关经营活动，甲方须配合乙方办理相关手续，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预；乙方同意一次性支付给甲方该承租房产装修费20万元，若本合同第三条第1款约定的租赁期间提前解除或终止的，甲方将根据剩余租赁期限与完整租赁期限的比例向乙方退还相应比例的装修费；本合同期限约为5年，自2015年11月11日至2020年12月10日止，其中2015年11月11日至2015年12月10日为乙方装修免租期；在租期届满六个月内(含第六个月)，乙方可通过书面通知向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方享有优先续租权；第一年年租金为41万元，租金每年分4期支付，乙方应在支付期前10天以银行转账方式将租金汇往甲方账户；乙方应在签订本合同后的五个工作日内向甲方支付定金34,167元，甲方应在乙方支付定金前三天提供该定金的收据给乙方，合同开始履行后，定金转为押金，甲方须在合同终止时在扣除应由乙方承担的水电、租金等费用后将押金无息返还乙方，乙方应在合同签订后的五个工作日内向甲方支付首期3个月租金，甲方需提前3天提供合法有效租金发票；甲方同意自2015年11月11日至2015年12月10日为装修免租期，为乙方装修期间，装修期间免租金，但于此期间发生的乙方施工实耗水电费用、租赁区域的垃圾清运费用由乙方承担；乙方应正常使用并爱护承租房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏，因乙方使用不当，房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；甲乙双方同意乙方有权在任何时间提前给予甲方一个月的书面通知后，终止履行本合同，并由乙方向甲方偿付相当于一个月租金的违约金；为更好地履行本合同，现甲方确认授权以下员工为执行本合同的紧急联络人，负责处理本合同履行过程中相关紧急突发情况的接洽与协调，如甲方联系人发生变更，则应在该变更发生前三日向乙方提供新联络人的联系方式；甲方联络人陈先生，联系地址疏影路XXX号等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，陈传贵应迪亚公司的要求对系争房屋进行了装修，迪亚公司支付了装修费20万元及押金34,167元，此后在该房屋内经营，并支付了至2017年3月10日止的租金。2016年12月16日，迪亚公司向陈传贵邮寄《关于提前解除租赁合同的知会函》，表示：贵我双方于2015年11月通过签署《房屋租赁合同》就我司承租贵司位于疏影路XXX号、XXX号、XXX号的房屋开设迪亚天天超市一事达成一致。然而由于运营需要，我司决定提前解除《房屋租赁合同》。我司非常遗憾作出该决定，希望与贵司就租赁合同解除及后续事宜作出进一步沟通。迪亚公司向上海市闵行区疏影路XXX号邮寄该函件，载明陈先生收，该函件于次日被签收。2017年1月23日，迪亚公司向陈传贵邮寄《终止协议》，迪亚公司向上海市闵行区疏影路XXX号邮寄该函件，载明陈先生收，该函件于2017年2月4日被签收。2017年2月14日，陈传贵与迪亚公司办理了系争房屋的交接手续，双方对水、电表读数予以确认，迪亚公司将系争房屋钥匙交还陈传贵。另查明，迪亚公司起诉于本院后，本院依法向上海市闵行区疏影路XXX号送达了传票、诉状及应诉材料，陈传贵于2017年7月24日签收。上述事实，由迪亚公司提交的《租赁合同》、《上海市房地产权证》、《证明》、《关于提前解除租赁合同的知会函》及邮寄凭证、《终止协议》及邮寄凭证、《迪亚门店水电表交接单》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，陈传贵为证明迪亚公司在搬离时损坏了系争房屋内装修，向本院提交了视频及照片一组，迪亚公司对该组证据的真实性予以认可，但对于拍摄时间不予确认，并认为不能证明给陈传贵造成的损失。本院认为，陈传贵、迪亚公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。关于合同解除权，双方于合同中约定原告可提前一个月通知而行使合同解除权。虽迪亚公司并未按照合同约定的地址邮寄函件，陈传贵亦认为并未收悉该两份函件，但该两份函件确有人签收，本院于立案后亦向该地址邮寄本案传票及应诉材料，陈传贵收悉后出庭应诉，该地址系有效送达地址，故本院确认陈传贵已收悉迪亚公司之函件。在该租赁合同履行过程中，迪亚公司按约于2016年12月16日邮寄书面通知函，要求行使解除权，并在一个月期满后再次发函确认解除事宜，并未违反双方合同约定。另收悉函件后双方并未及时办理房屋交接手续，至2月14日双方才交接房屋，迪亚公司将该房屋返还陈传贵，故本院确认双方之租赁合同于2017年2月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。迪亚公司已支付了至2017年3月10日的租金，陈传贵已于2月14日收回房屋，自2017年2月15日起至3月10日止的租金28,290.41元应予以返还。关于迪亚公司主张的装修款，陈传贵认为迪亚公司搬离时破坏了原有装修，故不应返还装修费用。本院认为，陈传贵提交装修损坏的照片及视频，难以确定形成时间。且双方于2月14日交接房屋时，已对相应的水电度数进行确认，实际已至房屋现场内，可对房屋现状进行查看，但双方签订交接书中陈传贵并未提及装修问题，陈传贵陈述的房屋装修损坏难以认定。依据双方于合同中约定根据剩余租赁期限与完整租赁期限的比例退还相应比例的装修费，现迪亚公司于2月14日交还房屋，剩余期间对应比例的装修费150,457元陈传贵应予以返还。关于陈传贵主张的免租期租金，合同中并未约定该期间租金的处理方式，且迪亚公司依约提前告知解除合同，双方此后协商交接了房屋，陈传贵的该主张并无依据，本院难以支持。关于陈传贵主张迪亚公司支付违约金的诉讼请求，如前所述双方合同约定迪亚公司可提前一个月告知解除合同，并赔偿一个月金额的违约金。迪亚公司于2016年12月16日寄送解除函件，陈传贵一方于次日收悉。陈传贵在迪亚公司明确表示终止租赁后，应及时处理应对，避免损失之扩大。自发函至双方交接房屋已近两个月，陈传贵足以做好准备进行房屋接收并再次出租，现迪亚公司依据合同约定愿支付一个月租金数额的违约金并无不当，陈传贵的该诉讼请求本院不予支持。又迪亚公司支付的押金仍在陈传贵处，迪亚公司主张以该押金作为违约金，抵消相互债务并无不当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司与被告(反诉原告)陈传贵签订的《租赁合同》于2017年2月14日解除；二、被告(反诉原告)陈传贵于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司返还租金28,290.41元；三、被告(反诉原告)陈传贵于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司返还装修费150,457元；四、原告(反诉被告)上海迪亚零售有限公司支付的押金34,167元由被告(反诉原告)陈传贵予以没收；五、驳回被告(反诉原告)陈传贵的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,879.24元，反诉案件受理费减半收取计1,550.84元，由被告(反诉原告)陈传贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年十月二十七日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。