云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第491号
原告方某。
委托代理人杨立高，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。
被告大理某某房地产开发有限公司，住所地云南省大理经济开发区满江片区，组织机构代码xxxx。
法定代表人刘某某，董事长。
委托代理人彭南，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。特别授权代理。
第三人张某。
委托代理人张某勇。系张某亲属，特别授权代理。
第三人冯某。
第三人何某某。
委托代理人何某明。系何某某亲属，特别授权代理。
原告方某诉被告大理某某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理，依法追加张某、冯某、何某某作为第三人参加诉讼。由审判员屈艳祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方某及其委托代理人杨立高，被告大理某某房地产开发有限公司的委托代理人彭南，第三人张某的委托代理人张某勇，第三人冯某，第三人何某某的委托代人何某明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方某诉称，2006年4月4日，原、被告签订合同编号为建标2006-东海岸-
xxx号的《商品房购销合同》，购买中国大理东海岸国际生态花园房屋。2006年4月29日，原告向被告交纳了建标东海岸花园别墅特xxx号购房款人民币10万元。后因客观原因东海岸花园别墅未能建成，原、被告于2007年9月18日签订编号为建转-012xxx号《转迁购房协议书》，约定原告转迁坐落于原大理市木棕厂占地范围内的转迁户楼盘，待被告取得相关证照后，原告在接到被告的通知三十日内与被告签订《商品房购销合同书》。2007年9月20日，原告向被告支付了105000元用于购买木棕厂房屋。之后被告一直未通知原告抽签，原告也无法知晓房屋建成情况。2012年11月，原告向被告询问房屋建成情况，被告告知原告转迁的房屋已经转让给其他人。但原告从未与任何人签订过转让协议，也未委托任何人办理过转让手续，原告的所有身份证件及与被告签订的合同和购房原始单据一直由原告保管，从未交予任何人，原告更未到场参与办理过任何房屋转让及公证的手续。原告与被告多次协商处理此事，被告均予以搪塞。2012年11月，原告向大理经济开发区房管所反映，但房管所答复无权予以行政干涉。原告认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《转迁购房协议书》合法有效，被告在原告不知情的情况下将原告已交纳预付款的房屋售予他人，侵害了原告的合法权益。原告起诉至人民法院，请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《转迁购房协议书》，与原告签订《商品房购销合同书》，并按《转迁购房协议书》约定的价格进行结算；二、判令被告承担本案诉讼费。
被告大理某某房地产开发有限公司辩称，2006年，原告方某的丈夫即第三人张某以方某的名义与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的位于海东镇下和村的住宅。后由于该项目被叫停，经协商一致，张某以方某名义与被告签订《转迁购房协议书》，约定以方某名义购买的海东住宅转迁到位于大理市木棕厂占地范围内的转迁户楼盘。被告取得相关证照后，通知方某前来签订正式的《商品房购销合同》时，却被告知方某和张某已将购房指标转让给第三人何某某和冯某，要求被告给何某某和冯某办理相关手续，于是被告与何某某和冯某签订了正式的《商品房购销合同》，二人购买了位于大理市木棕厂的建标华城13幢第8层2号房，购房总款305352元，由于张某以方某名义缴纳了105000元预付款，何某某、冯某支付了购房尾款200352元。被告于2012年10月将房屋交付给何某某、冯某，该房屋现已由何某某、冯某装修使用。因此，方某及其丈夫张某已将购房资格转让给何某某和冯某，其转让购房权利的行为合法有效，且不可撤销，方某和张某与被告之间的合同权利义务已一并转移给何某某和冯某，其相关权利义务由何某某、冯某取得和行使，被告与方某之间不再有合同关系。被告已向何某某、冯某履行了全部合同义务，方某无权再向被告主张继续履行合同，方某的无理诉讼应当予以驳回。方某及张某于2012年10月16日签订《转让书》将房屋转让给何某某、冯某，在时隔两年之久的时间里从未就此事提出过异议，本案已超过诉讼时效，原告的诉请应依法驳回。
第三人张某陈述，2012年10月16日，张某以方某名义写了转让书，但何某某称因手续不全，未办理购房手续，仅购买了车位。2012年10月28日，方某找到被告办理相关手续，被告称已将房子卖给了冯某。被告与第三人冯某、何某某未告知原告购房事宜，被告一房二卖，原告及张某在房管所落实后才发现房子已被卖给了冯某、何某某。
第三人冯某、何某某陈述，方某与张某系夫妻。2006年，张某以方某名义在被告公司预定了一套商品房。2012年4月，张某夫妻不想要这套房子，同意将购房指标转让给冯某、何某某。2012年10月16日，何某某到张某办公室协商房屋转让问题，张某与被告协调同意办理相关转让手续后，以方某的名义亲笔写了一份《转让书》将该套房屋指标转让给冯某，让其直接找被告办理相关手续，并口头约定预交的100000元定金和利息5000元，在二人与被告办理完购房手续后支付给张某，同时让其写了一份欠条给张某。二人依《转让书》与被告联系，被告再次与张某联系确认后限二人在10个工作日内交清余下的全部款项300352元（含车位费100000元），二人按时交清了所有款项，与被告办理了购房手续后联系张某办理支付105000元定金的事宜，但张某一直拖着没有办。原告夫妻将购房指标转让给二人有据可查，转让过程中，原告夫妻的态度是明确的，并且几次与被告协调办理手续，被告认可并按规定办理了相关手续。冯某、何某某购买被告的商品房合法合规，请求人民法院依法维护二人的合法权益。
原告方某向本院提交了如下证据材料：
一、《商品房购销合同》（合同编号：建标2006-东海岸-
xxx）及补充协议一份，以证明2006年4月4日，原告与被告签订合同购买中国大理东海岸国际生态花园房屋。
二、被告公司专用收据（No.0003051）一份，以证明2006年4月29日，原告向被告交纳了购买建标东海岸花园别墅特xxx号购房款100000元。
三、《转迁购房协议书》（编号：建转-012xxx号）一份，以证明2007年9月18日，原、被告签订协议约定，原告转迁坐落于原大理市木棕厂占地范围内的转迁户楼盘，待被告取得相关证照后，原告在接到被告的通知三十日内与被告签订《商品房购销合同书》及结算价格。
四、收条一份、被告公司专用收据（No.0003147）一份，以证明2007年9月20日，原告向被告支付了105000元用于购买木棕厂房屋。
五、申请一份，以证明原告向大理经济开发区房管局反映情况，房管局答复无权予以行政干涉。
经质证，被告大理某某房地产开发有限公司对原告提交的第一至四组证据无异议，但对证明方向不予认可，表示《商品房购销合同》非原告本人签订，系原告丈夫代签，购买建标东海岸花园别墅特xxx号的购房款已于2007年退还原告；对第五组证据不予认可，表示系原告单方制作，形式要件不合法，该申请的日期为2012年11月1日，原告的起诉已过诉讼时效。第三人张某、冯某、何某某对原告提交的全部证据均无异议。
被告大理某某房地产开发有限公司向本院提交了如下证据材料：
一、《商品房购销合同》（合同编号：建标2006-东海岸-
xxx）及补充协议一份、原告身份证复印件一份、被告公司专用收据（No.0003051）一份，以证明2006年，原告丈夫张某以原告名义与被告签订了《商品房购销合同》，购买被告在海东镇下和村的住宅，并向被告支付了房款10万元。
二、《转迁购房协议书》（编号：建转-012xxx号）一份、收条一份、被告公司专用收据（No.0003147）一份，以证明因海东项目被叫停，经协商一致，张某以原告名义与被告于2007年9月签订《转迁购房协议书》，约定方某购买的海东住宅转迁到大理市木棕厂占地范围内的转迁户楼盘；2007年9月20日，被告向原告返还原预交房款和利息共105962.5元；2007年9月20日，张某以原告名义支付房款10.5万元。
三、《转让书》一份，以证明2012年10月16日，原告及张某将购房指标转让给何某某和冯某，并要求办理相关手续。
四、《公证书》一份、被告公司专用收据（No.0003799）一份，以证明被告按原告及张某的要求与何某某、冯某签订了商品房购销合同，并按合同约定交付了房屋；何某某、冯某向被告支付了剩余房款200352元。
经质证，原告方某对被告提交的第一、二组证据无异议；对第三组证据不予认可，表示非原告本人签字，原告也未授权，内容违法；对第四组证据不予认可，表示与本案无关。第三人张某对被告提交的第一、二、三组证据均无异议；对第四组证据不予认可。第三人冯某、何某某对被告提交的全部证据均无异议。
第三人张某未向本院提交证据。
第三人冯某、何某某向本院提交了如下证据材料：
一、《公证书》一份，以证明二人与被告签订的购房合同经过公证，是合法的。
二、被告公司专用收据（No.0003799、No.0003885）各一份，以证明二人已按时交付购房款及车位款。
三、《住房公积金借款合同》一份，以证明冯某用公积金支付房款。
四、借条二份，以证明二人向他人借款支付房款。
五、公证费收据二份，以证明二人支付了公证费用。
六、房屋他项权利登记费发票一张，以证明二人交纳了办理抵押的费用。
七、物管收费收据六份，以证明二人已按时交纳房屋物管费用。
八、手机短信一条，以证明二人与张某联系协商。
经质证，原告方某对第三人冯某、何某某提交的第一至七组证据均不予认可，表示与本案无关；对第八组证据的真实性及证明方向不予认可。被告大理某某房地产开发有限公司对第四组证据不予认可，对其他证据无异议。第三人张某对第一至七组证据均不予认可，表示与本案无关；对第八组证据的真实性无异议，但表示被告未经其同意就再次卖房。
本院认为，原告方某提交的《商品房购销合同》（合同编号：建标2006-东海岸-
xxx）及补充协议一份、被告公司专用收据（No.0003051）一份、《转迁购房协议书》（编号：建转-012xxx号）一份、收条一份、被告公司专用收据（No.0003147）一份，形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认；申请一份，系原告单方制作提供，不能证实其真实性，本院不予确认。
被告大理某某房地产开发有限公司提交的《商品房购销合同》（合同编号：建标2006-东海岸-
xxx）及补充协议一份、被告公司专用收据（No.0003051）一份、《转迁购房协议书》（编号：建转-012xxx号）一份、收条一份、被告公司专用收据（No.0003147）一份，与原告提交的一致，本院予以确认；原告身份证复印件一份，形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认；《转让书》一份，第三人张某认可其真实性，原告虽不认可该证据，但未提交相应的证据予以反驳，该证据形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认；《公证书》一份、被告公司专用收据（No.0003799）一份，形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认。
第三人冯某、何某某提交的《公证书》一份、被告公司专用收据（No.0003799）一份，与被告提交的一致，本院予以确认；被告公司专用收据（No.0003885）一份、《住房公积金借款合同》一份、借条二份、公证费收据二份、房屋他项权利登记费发票一张、物管收费收据六份，与本案争议事实无关联性，本院不予确认；手机短信一条，其内容不能证实二人主张的证明方向，本院不予确认。
根据上述举证、质证和认证及当事人在庭审中的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：
第三人张某与原告方某系夫妻；第三人何某某与冯某系夫妻。
2006年4月4日，第三人张某以原告方某的名义（乙方）与被告大理某某房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《商品房购销合同》（合同编号：建标2006-东海岸-
xxx），双方约定，乙方购买甲方位于大理市海东镇下和村中国大理东海岸国际生态花园项目的特5幢预售商品房；该商品房总价款为30万元整；乙方第一期首付购房款10万元整于2006年4月30日前付清，第二期购房款20万元整于2006年10月30日前付清；甲方应于2006年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方；双方还对其他权利义务作了约定。2006年4月29日，被告收取了原告的建标东海岸花园别墅特xxx号购房款10万元。
2007年9月，第三人张某以方某的名义（乙方）与被告（甲方）签订了一份《转迁购房协议书》（编号：建转-012xxx号），双方约定，经协商一致，就转迁商品房事宜，订立本协议书；乙方转迁房屋座落于甲方所购买的原大理市木棕厂占地范围内的转迁户楼盘；乙方可选择转迁单元房，也可选择转迁商铺；乙方转迁单元房的价格，按照甲方给出的转迁优惠条件，按每平方米1800元进行结算；乙方转迁商铺的价格，按照甲方给出的转迁优惠条件，按每平方米3000元进行结算；乙方签订本协议书时，甲方退还乙方的款项本金＋利息总计105962.50元，乙方签订本协议书时，本金10万元作为购房款支付给甲方，在甲方取得相关证照后，甲、乙双方签订《商品房购销合同书》，并对乙方已支付房款按《商品房购销合同书》进行退补，利息5962.50元退还乙方；甲、乙双方商定，在甲方取得相关证照后，乙方在接到甲方的通知三十日内与甲方签订《商品房购销合同书》，约定期限内未签订的，本协议书自动失效，甲方退还乙方已支付购房款；本协议书在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方可依法向大理市人民法院起诉；双方还对其他权利义务作了约定。2007年9月20日，被告返还原告大理东海岸国际花园购房款10万元及应付利息5962.50元，总款105962.50元。2007年9月20日，被告收取了原告的木棕厂购房款10.5万元。
2012年10月16日，第三人张某以原告方某的名义出具了一份《转让书》：“兹有我在某某房地产购买的住房转让给冯某同志，请给予办理相关手续。特此证明，转让人：方某”。2012年10月18日，被告（甲方）与第三人何某某、冯某（乙方）签订了一份《商品房购销合同》（合同编号：建-2012-0929），双方约定，乙方购买甲方位于大理经济开发区满江村原下关木棕厂建标华城项目的第13幢第8层2号预售商品房；该商品房价款按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为142.78平方米，单价为每平方米2138.62元，总金额305352元；乙方于合同签订时，以现金方式一次性付清全部房款；甲方应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；双方还对其他权利义务作了约定。该合同于2012年10月18日在大理白族自治州玉洱公证处进行了公证；于2012年10月25日进行了登记备案，《商品房买卖合同登记备案表》载明，甲方向乙方出示房屋销售有关证件：资质登记证书（云建房证开字（2008）297号）、国有土地使用证（大国用（2010）第00257号、大国用（2007）第06776号）、建设工程规划许可证（建字第工2009-051号）、施工许可证（532901201002081419）、商品房预售许可证或现售备案（大理预许开2010-015）。2012年10月22日，被告收取了第三人冯某的“建标华城”（13-8-2）购房款200352元。第三人冯某、何某某购买的建标华城第13幢第8层2号房现已交付使用。
本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，第三人张某与原告方某系夫妻，与被告签订《商品房购销合同》及《转迁购房协议书》均由张某以方某名义进行，张某于2012年10月16日再次以方某名义出具《转让书》，相对人有理由相信其有代理权，该代理行为有效。现被告持有《转让书》并与第三人冯某、何某某签订了《商品房购销合同》，表明该转让行为已通知被告且经被告同意，原告《转迁购房协议书》中的权利义务由受让人即第三人冯某、何某某行使承担，该《转迁购房协议书》已由第三人冯某、何某某履行完毕，《转迁购房协议书》的权利义务已终止。原告要求被告继续履行《转迁购房协议书》的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。本案原告称其于2012年11月才知道权利被侵害，本院于2014年10月17日立案受理本案，原告的起诉未超过法律规定的诉讼时效期间，被告主张原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第八十八条、第八十九条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
驳回原告方某的诉讼请求。
案件受理费人民币2300元，减半收取1150元，由原告方某承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。
审判员 屈艳祥
二〇一五年四月二十八日
书记员 杨金丽