河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终661号
上诉人（原审被告）上蔡县商贸公司。
法定代表人徐龙林，该公司经理。
委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张中士，男，1952年8月2日出生，汉族。
委托代理人李文慧，河南博建律师事务所律师。
第三人李付臣，男，1971年11月15日出生，汉族。
上诉人上蔡县商贸公司因合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2015）上民二初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上蔡县商贸公司的法定代表人徐龙林及其委托代理人王云龙，被上诉人张中士及其委托代理人李文慧，第三人李付臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，上蔡县商贸公司以旧房翻建名义，进行房产建设。原告在该处原有自建平房两间及树木数棵，因需要拆迁，双方签订购房协议。其中2012年2月21日原、被告双方签订购房协议约定：“甲方上蔡县商贸公司乙方张中士根据房屋买卖有关规定，经甲乙双方协商达成以下协议。1、乙方购买被告开发商品房位于县一中北侧、青龙巷路南1号楼底层，从东至西叁号、肆号两间，价格每平方米1000元（拆迁安置房价格），面积以实际建筑面积为准进行计算。2、甲方同意乙方所购商品房位置、单价、面积（两间以实际建筑面积为准）。3、协议签订后原告预交1万元（两间），门面房竣工后，乙方按实际建筑面积将剩余购房款全部交清，甲方将钥匙交给乙方。4、甲方协助乙方办理房产手续，所需费用由乙方支付。5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲乙双方签字、捺印”。2012年3月25日原被告又签订购房协议，在原协议的基础上增加5号门面一间，面积以实际面积为准。门面房竣工后乙方按实际面积计算房款交清，甲方将钥匙交给乙方，甲方协助乙方办理房产手续。又对原告的商品房进行约定，原告拆迁房屋及树木拆迁损失赔偿费计91500元，原告购买商品房一号楼从东至西第四层第三套，面积135平方米，拆迁补偿安置房每平方米900元，计款121500元，相互折抵原告再补交3万元，被告将钥匙交给原告。之后被告通知房屋面积增加至150多平方米，原告根据被告的通知又向被告交款10953元，2013年11月19日被告向施工人李付臣下发通知，原告各项房款已交清，告知原告到李付臣处领取钥匙。同日原告又向被告交纳水厂入户费1000元，预交水费200元，用电入户费500元，合计1700元。原告向被告交纳门面房三间6万元，但是竣工后被告既不接收原告房款，又不履行合同交付房屋。审理过程中原告以被告、第三人认可一号楼从东至西第四层第三套商品房已卖给其他人为由，变更诉讼请求，要求被告赔偿购房款487904元。
原审法院认为，原告以其自建住房、仓库和厨房拆迁损失赔偿款作为已付部分房款与被告签订购房协议，不存在法定的合同无效情形，拆迁补偿系建立在双方自愿的基础上，签订协议时商贸公司经理签字并加盖公司印章，原告又补交相应的购房款，所以该协议成立有效。商贸公司作为实际工程的开发方，其有权签订合同，且购房款均是被告收取及出具相应的收据，其与恒大建筑公司之间的协议是其内部约定，对原告不具有效力。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定补交了所购房屋的房价款，被告就应按约定或规定交付房屋，被告未按时交付房屋，构成违约。原告审理过程中以被告违约将一号楼从东至西第四层第三套商品房出卖给第三人为由变更诉请，要求被告按现价赔偿原告损失487904元，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人。”原告请求的损失按原告已付购房款的一倍计算，原告已付购房款为132453元。所以被告应当给付其购房款及赔偿损失款264906元。对原告请求487904元，支持264906元，其他部分不予支持。因该合同系被告与原告所签，根据合同的相对性，由被告承担赔偿责任，第三人与被告之间纠纷，本案不予处理。既然签订协议就应当履行，双方在签订合同时已经预见到履行合同所导致的法律后果，而仍然签订，不适用显示公平的原则，属于自愿行为。对被告辩称合同显示公平，无效且不愿履行，实质是以违背诚实信用原则来追求商业利益行为，应为法律所不允许。对于2012年2月21日、2012年3月25日购房协议约定的三间门面房，享受拆迁补偿安置房价格，且基于拆迁补偿事实签订，原告已预交房款6万元，被告不愿履行协议，拒收剩余房款，原告并无违约行为，所以原告请求履行该两份协议，并交付青龙巷路南1号楼底层从东至西叁号、肆号、伍号门面房三间，予以支持。上蔡县商贸公司系旧房翻建工程的开发方，其有权签订合同，亦应当履行义务。李付臣只是建筑方，非合同当事人，不承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，原审法院判决：一、限被告上蔡县商贸公司于判决生效后十日内给付原告张中士购房款及损失款264906元。二、限被告上蔡县商贸公司于判决生效后十日内履行与原告张中士于2012年2月21日、2012年3月25日签订的购房合同，交付青龙巷路南1号楼底层从东至西叁号、肆号、伍号三间门面房。三、第三人李付臣不承担责任。如被告上蔡县商贸公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4149元，原告张中士承担1897元，被告上蔡县商贸公司承担2252元。
上蔡县商贸公司上诉称：1、其公司仓库院居住有本公司下岗职工14户，被上诉人张中士是14户之一，张中士居住的房屋属公司所有，未进行房改。该开发工程由恒大建筑公司及李付臣垫资，其提供土地进行建设。建成的住宅房屋以成本价（每平方米1000元）安排给住户，除安置房之外的住宅房屋及临路的门面房由李付臣负责销售，其代收售房款，扣除其应得部分外归属恒大建筑公司及李付臣一方。张中士在其公司宅基上搭建简易房，拒不拆除，逼迫其公司签订所谓的除安置房之外的数套住房和门面房购房合同。其与张中士签订的购房协议约定购买的门面房和除安置房之外的住房销售方是李付臣，其无权销售。其与张中士签订的门面房价格是每平方米1000元，而实际销售价格为每平方米5000元，显失公平，且张中士已享受成本价安置房一套，又额外要求成本价商品房是非分要求。综上，双方签订的购房协议无效。2、张中士居住的房屋系公房，拆迁该房屋没有给张中士造成损失，张中士以所谓的拆迁损失91500元抵顶购房合同上约定的购房款与事实不符，也显失公平。张中士拖欠其另一套商品房款159000元，本案其交纳的3万余元及购买三间门面房的6万元已用于归还上述欠款。原判认定的购房款张中士并没有实际支付，判决其双倍赔偿购房款及交付三间门面房显属不当。请求撤销原判，驳回张中士的诉讼请求。张中士答辩称，其是上诉人上蔡县商贸公司的职工，其所居住的公司的房屋年久失修，需要翻建，其共居住公司三处住房，均在被拆迁范围内，依法享有购买拆迁补偿安置房的条件。根据规定，其应享有购买三套安置房，其与上蔡县商贸公司签订的购房协议，意思表示真实，不违背法律规定，是有效合同，上蔡县商贸公司称其只能享有一套安置房的理由不成立。上蔡县商贸公司与第三人李付臣签订的协议约定：享有搬迁安置房屋共16套，按照搬迁安置房协议执行（一、二层1000元每平方米，三、四层900元每平方米），安置房钥匙由公司直接交给搬迁户；对外销部分由施工方定价销售，公司管理。充分说明安置房由公司管理，与第三人无关。其已按照合同约定将购房款全部交清，包括电、水入户费，预交的水费等，其未拖欠公司购房款159000元，有交款票据为证。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。本院认为，上诉人上蔡县商贸公司以其使用的土地与案外人恒大建筑公司、第三人李付臣签订合作开发房地产合同，被上诉人张中士在该开发的土地上有住房若干。2012年3月25日上蔡县商贸公司与张中士签订购房协议一份，约定给付张中士拆迁安置房一套，给付拆迁损失补偿款91500元折抵购房款，后张中士根据上诉人的要求又交纳购房款40953元，原审法院认定张中士共交纳购房款132453元正确。因上诉人已将该房屋出卖给案外人，原审法院判决上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任正确。上蔡县商贸公司上诉称其在张中士逼迫下签订的购房协议，没有提供证据加以证明。上蔡县商贸公司与张中士签订的购房协议没有约定门面房和除安置房之外的住房其公司无处分权，即使合作建房各方对此有约定，对张中士也不发生效力。2012年2月21日上蔡县商贸公司与张中士签订购房协议，将两间门面房以每平方米1000元的价格（拆迁安置房价格）卖给张中士，后在上述安置房购房协议中又以同样的价格卖给张中士门面房一间。上述当事人签订的两份安置房购房协议和门面房购房协议，意思表示真实，权力义务明确，不违反法律规定，均应为有效合同。上蔡县商贸公司称门面房购房协议实际销售单价每平方米5000元，而卖给张中士的价格为每平方米1000元，显失公平，其没有在法定的期限内行使撤销权。上蔡县商贸公司上诉称两份购房协议无效的理由不成立，不予支持。张中士居住的房屋虽系公房，没有进行房改，但被拆迁势必给其造成一定的损失，上蔡县商贸公司与张中士经协商补偿拆迁损失费91500元，是当事人的真实意思表示，并无不当。上蔡县商贸公司上诉称补偿给张中士拆迁损失费91500元，既与事实不符也显失公平的理由不成立，不予支持。上蔡县商贸公司上诉称张中士拖欠其另一套商品房款159000元，尚没有提供证据加以证明，其称本案张中士实际交纳的3万元购房款和购买三间门面房的6万元用于归还上述欠款的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4149元，由上蔡县商贸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 东
审 判 员 丁贺堂
代理审判员 杨振松
二〇一六年五月十八日
书 记 员 于 乐