山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终1804号
上诉人(原审被告):孙保胜，男，1969年10月30日出生，汉族，稷山县人，住稷山县。
委托诉讼代理人：曹斌，山西明厚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):高杰生，男，1970年5月8日出生，汉族,住稷山县。
委托诉讼代理人：吴建东，山西圣剑律师事务所律师。
上诉人孙保胜因与被上诉人高杰生租赁合同纠纷一案，不服稷山县人民法院（2018）晋0824民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙保胜上诉请求:1.请求二审法院依法撤销(2018)晋0824民初271号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同不仅真实合法有效，而且应继续履行�2003年8月5日涧东村委会和案外人赵明新签订《承包土地合同书》实际上是赵明新以自己名义代上诉人孙保胜承包，(实际承包人为孙保胜)上诉人孙保胜取得上述合同项目下的土地承包经营权后，于2016年在涧东村委会同意的情况下将上述土地使用权转租给被上诉人高杰生，同时被上诉人承租后通过上诉人并向涧东村委会缴纳了首年的承包费，同时根据双方之间的口头协议，一次性应交付七年土地承租费30万元，被上诉人依约向上诉人支付租赁费20万元。也就是说双方之间的转租合同虽然是以口头方式，但该协议系双方其实意思表示。双方也以实际行为履行了合同义务，因而双方之间的租赁合同不仅真实而且合法有效，亦应该继续履行。二、一审法院认定双方之间租赁协议为房屋租赁协议是明显错误的，事实应为土地承租关系。一审法院基于该错误认识以标的物为违法�筑而确认整个租赁合同无效，也明显是置法律基本事实于不顾。本案双方达成的口头租赁协议，其基本的事实毫无疑问是土地承租，基本法律关系是租赁法律关系，而租赁的标的是涧东村25.5亩的承包土地使用权，而非该土地上的附着物。上述事实从2003年8月5日涧东村第二居民组与案外人赵明新签订的合同书内容上就完全可以证实。合同书中第二条明确约定由涧东村第二居民组给赵明新提供土地为25.5亩，承包期限为20年，而上诉人于2016年转租于被上诉人的土地正是基于上述《承包土地合同书》，而被上诉人承租的期限也是该《承包土地合同书》的2023年期满为止。毫无疑问该案的基础事实为土地承租，而非房屋租赁。另外，上诉人在该租赁土地上虽然建有临时废弃建筑物，但该建筑物在性质上仍属于土地上的附着物，并且被上诉人在承租后自行在原废弃建筑物上进�修缮改造(有被上诉人提供的建筑费用清单为证)，即便该原废弃附属建筑未经批准，但一审法院以该附属建筑为违法建筑而否定整个土地租赁合同无效也是明显错误的。三、一审适用法律不当，本案所涉该块租赁土地并不在稷山县城规划区之内，租赁土地离涧东村10里左右，南临108国道，北面是空地，而且被上诉人承租后自行修建改造厂房车间，也就是说厂房车间是被上诉人自己建造的，不应该问上诉人要什么规划建设许可证等一些手续。因而一审法院适用《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第二款是明显错误的，所以判决适用法律不当，被上诉人应继续履行租赁合同义务(有稷山县城总体规划图为证)。四、一审法院断章取义确认整个合同无效，经行判决上诉人全部返还被上诉人的租赁费20万元，而不考虑被上诉人的过错和上�人的损失，严重损害了上诉人的合法利益，给上诉人造成的20万元的损失。上诉人与被上诉人达成租赁协议，并已实际履行，即便一审法院以土地上附属建筑违法而确认合同无效，那么被上诉人当时明知土地上有违法建筑，明知土地局有罚款单，明知没有手续而自行修建改造，而与上诉人达成租赁协议并履行，被上诉人同样存在重大过错，同样应承担过错责任，同样依法应承担因其过错给上诉人造成的损失。而且被上诉人至今已占有上诉人租赁上地和附属建筑两年余，因被上诉人的过错给上诉人造成的损失，一审法院却视而不见，根据2006年租赁费的标准每年为4.5万元，时隔10年，2016年的租赁费已上升为每年9万元左右(有证人证明)，因被上诉人的过错给上诉人造成的损失已达20万元，而一审法院却完全不予考虑，判决上诉人全部返还租赁费20万元，明显偏袒被上诉人�五、过错方是被上诉人。被上诉人不继续租赁合同的真实原因是由案外人赵明新侵权行为造成的，而上诉人并无过错，同时因被上诉人的过错，造成土地以后无法继续租赁，无法继续使用，给上诉人造成极大的损失，被上诉人也应依法承担责任。六、根据《合同法》第58条规定，既使合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，同时根据违章建筑租赁合同无效的规定，既使合同无效，被上诉人也应依法赔偿其占用标的物的占用使用费。综上，一审法院认定事实错误，运用法律不当，请二审予以纠正。
高杰生答辩称:一、答辩人仍然坚持认为本案的基本法律关系为买卖合同关系。首先，双方当事人之间合同的主要标的物为位于稷山县108国道北(涧东村沙沟地关公酒厂对面)700多平米的厂房、500多平米的办公房及其它设备，而非土地;其次，从合同的目的性来看，双方之间只能是买卖合同关系。被上诉人是从事家具的生产等工作，利用的是上诉人原有的房屋、厂房等，而非土地;如果被上诉人从事农业生产，那么双方之间还可能是土地租赁关系。第三，假如本案像上诉人所述，为土地租赁合同关系，厂房、办公用房不存在，那么其土地租赁费为每年3825元，不知30万元的租赁费从何而来。第四，上诉人在首次一审反诉过程中，一直强调的是买卖合同关系，如反诉状中诉称“反诉被告自愿以30万元的价格购买反诉原告位于……同时反诉原告将土地的租赁权一并转让给反诉被告，……该厂房、办公室、设备等与反诉原告不再有任何关系。……尚欠反诉原告购买款5.2万元”。虽然上诉人在重新审理过程中撤回了反诉，但是撤诉并不能否定买卖关系的客观事实。二、本案的法律关系不论是租赁还是买卖，均为无效合同。双方当事人合同中的标的物，即厂房、办公用房等建筑物和其他设施，早在2004年7月30日就被稷山县国土资源局以未经批准，占地建厂，违反了《中华人民共和国土地管理法》第59条的规定，认定为违法建筑物，并对上诉人经营的稷山县神龙石英砂厂做出了处罚，要求拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。既然标的物被认定违法应当拆除，那么依据《合同法》第五十二条规定，双方之间的合同应被认定为无效。三、一审法院认定租赁的前提下适用法律正确。首先，本案中所涉厂房、办公用房等系上诉人厂内原有的，不是被上诉人建造，上诉人主张系被上诉人自己建造纯属歪曲事实，�之前的三次审理当中，双方对此均无争议。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释不仅适用于城镇房屋(城市、镇规划区内的房屋)的租赁，而且适用于乡、村房屋的租赁，故一审法院据此认定租赁协议无效，完全正确。综上所述，上诉人歪曲事实，断章取义，混淆视听，企图逃避法律责任。为维护答辩人的合法权益，故请求二审法院依法做出公正判决。
高杰生向一审法院起诉请求：1.依法判决确认原、被告于2016年7月27日前达成的口头协议无效；2.判决被告立即返还原告各项款项251825元，并赔偿原告经济损失60000元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明：2003年8月5日，稷山县稷峰镇涧东村第二居民组作为甲方�本居民组村民赵明新作为乙方就第二居民组沙沟地108国道北25.5亩土地签订承包土地合同书，赵明新承包涧东村第二居民组土地25.5亩，每年地款每亩150元，合计3825元；期限为20年，从2003年8月5日起至2023年8月5日至。其后经中间人黄永康，赵明新与孙保胜写了一份证明，内容为：“关于承包东滩25.5亩地的合同，由赵明新代替孙保胜签字，此合同对赵明新无关，一切实用权归孙保胜”。孙保胜在该土地上建办公用房和彩钢瓦棚及设施，于2004年4月14日注册稷山县城东神龙石英砂加工厂。稷山县国土资源局于2004年7月30日下发稷国土罚告字（2004）第16号国土资源违法案件行政处罚告知书，以稷山县城东神龙石英纱加工厂未经批准，占地建厂作出行政处罚，拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处以罚款。2016年7月27日前，原告高杰生�被告孙保胜协商由原告高杰生租用被告孙保胜占用的位于涧东村的25.5亩土地及土地上建筑物（房屋及彩钢瓦棚），由原告高杰生给付被告孙保胜300000元，每年的土地使用费3825元由原告高杰生交纳。双方达成口头协议后，原告便于2016年7月27日通过稷山建行向被告孙保胜转款200000元，剩余款双方均同意用被告孙保胜欠原告高杰生家具款抵顶48000元。2016年8月12日原告高杰生交付了2016年至2017年的土地使用费3825元。随后原告高杰生对交付的房屋、彩钢瓦棚进行了修缮，后由于赵明新阻挡，原告高杰生无法使用房屋和承包土地。
一审法院认为：本案的争议焦点之一，本案的案由是买卖合同还是租赁合同。原告在起诉时不论是诉讼请求还是事实理由均诉称他与被告之间是租赁关系，2016年12月1日被告提起反诉称双方之间是买卖合同关系，原�遂以被告提出反诉主张双方之间系买卖合同关系，但是合同标的物不具有合法性，双方当事人不具有买卖的资格，该合同系无效合同为由变更诉讼请求确认协议无效。被告反诉称双方之间系买卖合同，本案诉讼过程中被告又撤回反诉，在法庭审理时被告认为本案的性质应为租赁关系，之所以反诉诉称是买卖关系系认识错误。买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖方转让的是标的物的所有权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。综观本案原被告的诉辩及案件的基础事实，本案的案由应为租赁合同关系。本案的争议焦点之二，原被告双方2016年7月27日前达成的协议是否有效。本案中，原、被告之间达成的房屋租赁协议中的标的物，于2004年7月30日被稷山县国土资源局以稷山县城东神龙石英砂加工厂未经批准，占地建房的行为违法了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条“乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”作出了处罚，要求被告孙保胜经营的稷山县城东神龙石英砂加工厂拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条“出租�就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原、被告之间签订的租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告诉请的达成口�协议后通过转账付给被告的200000元租赁款，应予返还。原告诉请的返还家具款抵顶的租赁款48000元，由于本案租赁协议的无效，该款系原、被告之间的另一层法律关系，不属本案审理的范围。原告诉请的3825元地款，由于该款是涧东村第二居民组及孟爱芳收取，被告孙保胜不予返还。原告诉请的由于修缮造成的经济损失60000元，虽提供有证人证言，但被告不予认可，其提供的证人证言不足以证明由于修缮所造成的损失，原告诉请60000元修缮损失的费用不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第二款、第二条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告高杰生与被告孙保胜2016年7月27日前达成的口头房屋土地租赁协议无效；二、被告孙保胜于本判决生效后十日内返还原告高杰生租赁款200000元；三、驳回原告高杰生的其他诉讼请求；
二审中双方均未提交新的证据，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：我国合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。结合本案，无论双方之间是买卖合同还是租赁合同，双方当事人均应依法签订书面形式的合同。由于双方采用口头形式约定了之间的权利义务关系，造成本案法律关系产生分歧。一审法院结合上诉人孙保胜与被上诉人高杰生的陈述及本案相关证据，认定本案为租赁合同关系，并无不当。关于合同效力问题。本案中，标的物为土地、房屋及其他�施，因房屋及其他设施占地违法了《中华人民共和国土地管理法》相关规定，被稷山县国土资源局确认为非法占用土地，要求上诉人孙保胜拆除涉案的建筑物和其他设施。据此，一审法院依照法律规定，确认被上诉人高杰生与上诉人孙保胜达成的口头房屋土地租赁协议无效，并无不当。我国合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被上诉人高杰生应当向上诉人孙保胜返还涉案标的物。上诉人孙保胜提出的标的物占用费等损失，因其未提起反诉，故本案不作审理。上诉人孙保胜提出的其他上诉理由，无事实和法律依据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，�用法律部分欠当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持稷山县人民法院（2018）晋0824民初271号民事判决；
二、被上诉人高杰生于本判决生效后十日内返还上诉人孙保胜租赁物。
一审案件受理费5980元，二审案件受理费4300元，共计10280元，由上诉人孙保胜负但8300元，被上诉人高杰生负担1980元。
本判决为终审判决。
审判长 张丽让
审判员 王文霞
审判员 胡东革
二〇一八年七月三日
书记�张彤