浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙湖民终字第112号
上诉人（原审原告）：严华荣。
上诉人（原审原告）：吴晨。
两上诉人共同委托代理人：许见明，浙江广诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长兴绿城房地产开发有限公司，住所地：浙江省长兴县雉城街道县前街西街18号5-6层，组织机构代码：67162845-6。
法定代表人：杨佐勇，公司董事长。
委托代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
上诉人严华荣、吴晨为与被上诉人长兴绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服长兴县人民法院作出的（2012）湖长民初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年3月8日公开开庭进行审理。上诉人严华荣、吴晨的委托代理人许见明、被上诉人绿城公司的委托代理人周晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：严华荣、吴晨与绿城公司于2009年5月6日签订《商品房买卖合同》，约定其向绿城公司购买位于长兴县县前西街187号房产一处，用途为商业，层高为4.4米，建筑面积为124.74平方米，总金额3341036元，交房日期为2010年10月31日前，并在合同附件四第二十条第1项中约定：“销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。”绿城公司开发的绿城·长兴广场百合园1#-6#楼、商铺C、E、北大门工程于2010年8月20日进行竣工验收，并于2010年10月25日经长兴县建设局同意，可以办理房屋产权初始登记。2011年3月7日，严华荣、吴晨委托律师向绿城公司发函，认为其所购商品房与签订合同时绿城公司对房屋及相关设施所作的说明和允诺不符。合同标的物商品房门口有斜坡、台阶、消防栓，外部地面抬高后设置了花坛，与展示模型严重不符，严重影响所购商品房的使用功能及房屋的排水、采光，且存在严重的安全隐患，要求绿城公司依其提出的要求进行整改并赔偿损失。绿城公司在对商品房周边景观作了适当优化后于2011年7月20日发函告知严华荣、吴晨并要求其及时办理房屋交付手续。但严华荣、吴晨在实地查看后认为商品房周边景观仍与沙盘模型存在较大出入，并在与绿城公司协商无果的情况下，纠纷成诉。
原审法院审理认为：严华荣、吴晨与绿城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。合同附件四第二十条第1项中约定：“销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。”绿城公司为预售房屋展示的沙盘图，受客观条件制约，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。且经实地观察，严华荣、吴晨所购买的长兴县县前西街187号商铺门口的花坛、斜坡、后窗外地面的绿化带的设置对该商铺的使用功能并无妨碍。已能初步证明其所购房产在采光、排水功能方面能够满足业主的使用标准，现其主张该商铺的采光不足、排水功能存在瑕疵，应提供证据予以证明，但其未能对其主张提供证据进行证明。故对严华荣、吴晨认为商铺门口的花坛、斜坡、后窗外地面的绿化带的设置对该商铺的使用功能及采光、排水功能造成严重影响的主张，不予支持。综上，严华荣向绿城公司购买的长兴县县前西街187号房产符合合同约定的交付条件。因此，对严华荣、吴晨提出的要求绿城公司支付营业房房租损失的主张，于法无据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回严华荣、吴晨的诉讼请求。本案受理费6250元，减半收取3125元，由严华荣、吴晨承担。
上诉人严华荣、吴晨不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，被上诉人开发的项目虽已经竣工验收备案，但拟交付的商铺不符合合同约定，故应承担违约责任。上诉人提交的证据可以认定被上诉人拟交付的商铺不符合其在预售时的说明和允诺，并且这些说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即：商铺门口有斜坡、有台阶，外部地面抬高了花坛，后窗外地面过高，与被上诉人展示模型严重不符，严重影响商铺排水、通行与采光，安全隐患十分严重。此外，商品房买卖合同附件四第二十条第1项载明：“销售宣传资料、沙盘模型等仅作参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准”，该条款为格式条款，侵犯消费者合法权益，应属无效。二、原审适用合同法第六十条不当，应适用合同法第五十二条、第一百零七条，消费者权益保护法第二十二条第二款，第二十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条等。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
针对上诉人严华荣、吴晨的上诉，被上诉人绿城公司辩称：一、原审认定事实清楚，证据充分。被上诉人提交的经审批的设计图纸、建设工程竣工验收备案证明书等既是建设单位办理产权初始登记的必备文件，也充分证明涉案商品房系根据原规划设计施工且符合合同约定的交付条件。原审法院虽对上诉人提交的证据进行了认定，但相关证据仅能证明上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系以及上诉人曾对涉案商铺提出异议，并不能证明商铺不符合合同约定。经政府相关部门审核批准的竣工图表明，涉案商铺的设计不违反法律法规的强制性规定，建造符合相应建筑规范。原审法院经过实地查看，也认定商铺门口的花坛、斜坡、后窗外地面的绿化带的设置对商铺的功能无妨碍，在采光、排水等方面均能够满足业主要求。上诉人所谓商铺存在的问题，实则未涉及房屋质量或被上诉人交房违约，而仅是上诉人个人喜好原因，实属强人所难。二、原审适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规，应属合法有效，上诉人援引合同法第五十二条、消费者权益保护法第二十四条主张商品房买卖合同附件四第二十条第一款为格式合同而无效，但涉案商品房买卖合同的标准示范文本系由浙江省建设厅及浙江省工商行政管理局共同制定并监制，被上诉人在商品房预售前还将相关合同（含全部附件）报湖州当地工商行政管理部门、房地产管理部门备案审查，故该商品房买卖合同及其附件并不是被上诉人为了重复使用而单方预先拟定的合同，不存在合同条款无效情形。此外，沙盘模型属于要约邀请，不应视为合同内容。虽然上诉人援引最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，但适用该条具有前置条件，即需同时符合以下四个条件：1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；2、该内容对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定；3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立有重大影响；4、该说明和允诺对商品房价格的确定有重大影响。众所周知，沙盘模型受客观条件制约只能展示建筑物的总体概况、坐落等，具有整体性和概念性的特点，不能反映建筑设施的各个细节，其周边的一草一木无法在沙盘上详尽表示。上诉人指出的斜坡、台阶、花坛等细节更是不可能在沙盘模型中明确具体展示，且上诉人一直未证明斜坡、台阶、花坛的展示设置对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。因此，涉案商铺不应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审已作认定的事实，本院予以确认。
本院认为，综合本案案情及当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点是被上诉人绿城公司是否存在交房违约情形，主要涉及涉案商铺门口斜坡、商铺旁花坛及后窗外地面抬高是否与被上诉人绿城公司销售时所作说明和允诺不符的问题。经审查，双方当事人签订的商品房买卖合同未规定商铺门口、商铺旁及后窗外地面的具体状况，合同所附平面布局图也未注明上述位置的细节布局。上诉人严华荣、吴晨虽主张上述位置的布局与涉案小区沙盘模型不符，但其与被上诉人绿城公司并未约定将沙盘模型作为合同附件，反而在商品房买卖合同附件四第二十条第1款中约定“销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准”。同时，沙盘模型囿于客观条件制约，通常仅展示小区建成后的立体效果和基本规划，细节部分无法与现实情况完全一致，业主如要求开发商将沙盘模型制作得和小区实际建成效果一模一样，对开发商而言也不公平。因此，本院认定上述位置的细节差异不足以对上诉人严华荣、吴晨是否购买涉案商铺的决定造成重大影响，不能视为合同内容而对被上诉人绿城公司产生约束力。另对上诉人严华荣、吴晨提出上述位置差异对商铺的通行、采光、排水、防盗等使用功能造成严重影响的问题，根据已查明的事实，涉案小区经竣工备案，已取得房屋产权初始登记，相关设计、建造符合相应建筑法规，上诉人严华荣、吴晨未就自身主张提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，原审法院经实地观察认定上述位置差异对商铺使用功能无明显妨碍，本院予以认同。至于原审适用法律问题，本院经审查原审也无不当之处。综上，上诉人严华荣、吴晨的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由上诉人严华荣、吴晨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江啸啸
代理审判员 沈 杰
代理审判员 徐 晶
二〇一三年四月十五日
书 记 员 谢敏飞