上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2473号
上诉人（原审被告）上海川投进出口有限公司。
被上诉人（原审原告）弘天物业管理（上海）有限公司。
上诉人上海川投进出口有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第16370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海川投进出口有限公司（以下简称川投公司）系�海市浦东新区商城路＊＊＊号706室房屋业主，该房屋建筑面积144.38平方米。2000年1月1日弘天物业管理（上海）有限公司（以下简称弘天公司、受聘方）与建设单位上海胜康廖氏房地产开发有限公司（聘方）签订《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书》，约定：聘方聘请受聘方为上海胜康廖氏大厦物业管理人，受聘方延续本大厦物业管理服务的收费标准（含向第三方支付的空调能源费），物业管理服务费由受聘方向业主公示，并自行收取，如物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整等内容。2007年11月19日上海胜康热能有限公司出具《关于调整蒸汽价格的通知》，载明：新上海商业城各用热单位：根据国家发改委决定，自2007年11月1日零时起对成品油的价格进行上调，全国平均油价每吨提高人民币（以下币种相同）500元，……此次蒸汽�格调整是以油价每吨上调500元为计算依据，对应上调汽价每吨37.50元，而油价超出部分和其他各项费用的上涨因素由本公司自行消化。调价后的蒸汽价格为每吨544.30元（含税）。以上价格调整从2007年11月1日起执行，请各用热单位理解和支持。2007年11月22日弘天公司（受聘方）与上海胜康廖氏房地产开发有限公司（聘方）签订《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书补充协议》，约定：根据原聘约书第4条“如物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整”的约定，鉴于空调能源费已从1996年的258元／立方上调到642.28元／立方，为公平起见，双方同意将物业费中包含的空调能源费上调3.30元／平方米／月，上调后的物业服务费为24元／平方米／月，新的物业服务费价格自2007年12月起实施，受聘方应于新价格实施之前自行通知业主或租户等内容。2011年6月7日上海市浦东新区胜康廖氏大厦业主大会与上海金耘物业管理有限公司签订物业服务合同，约定物业服务费为24元／平方米／月，合同期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止。
原审另查明，1、弘天公司曾经于2013年9月16日在另案中委托立信会计师事务所对胜康廖氏大厦自1996年至2011年6月每月每平方米的空调能源费进行鉴定。该会计师事务所于2013年10月29日出具鉴定意见书，结论为：2007年、2008年、2009年、2010年、2011年平均每月每平方米能源费较1996年平均每月每平方米能源费上涨4.30元、5.12元、3.99元、5.05元和4.33元，较1997年平均每月每平方米能源费上涨3.70元、4.52元、3.39元、4.45元和3.73元；2、2008年3月至2011年5月期间，川投公司已按照20.70元／平方米／月的标准支付涉讼房屋的物业服务费，2011年6月的物业服务费未能支付；3、上海胜康廖氏房地产开发有限公司向川投公司开具管理费押金8，966.00元、电话押金共计9，600.00元（分别为4，800.00元、1，200.00元、3，600.00元）的收据并加盖发票专用章，其中4，800元的电话押金以支票方式支付给弘天公司，但收据也由上海胜康廖氏房地产开发有限公司向川投公司出具；4、川投公司未能向弘天公司支付代缴的2011年5、6月的电费共计808.70元。
2015年4月29日，弘天公司诉至原审法院，要求判令川投公司支付2008年3月至2011年5月的物业服务费差额及2011年6月的物业服务费共计22，046.67元，支付2011年5月、6月的电费808.70元及上述两项费用的利息（按照中国银行同期贷款利率从2011年7月1日起至生效判决确定的履行之日）。原审审理中，弘天公司自愿放弃利息的诉讼请求。川投公司辩称，其已按照20.70元／平方米／月的标准付清了2008年3月至2011年5月的物业服务费，弘天公司也据此开具�发票，说明弘天公司已认可川投公司按照20.70元／平方米／月的标准支付物业服务费，弘天公司主张的是涨价后的差价，而川投公司并不知晓物业服务费涨价的相关事宜，弘天公司从未将涨价的相关情况向业主予以公示告知，故不同意支付差价，同时川投公司在弘天公司处尚有押金，可抵扣相应的物业服务费，不同意支付2011年6月的物业服务费。另川投公司确实未支付2011年5、6月的电费，同意支付。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守约定。弘天公司受建设单位委托为涉讼房屋所在大楼提供物业服务，物业服务费收费标准由建设单位与物业管理企业商定，对全体业主具有约束力。弘天公司为川投公司提供物业服务，川投公司作为涉讼房屋业主应当按照核定的标准按时支付物业服务费。关于缴费标准，弘天公司与上海胜康廖氏房地产开发�限公司于2007年11月签订的《物业管理聘约书补充协议》明确约定：根据原聘约书第4条“如物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整”的约定，鉴于空调能源费自1996年的258元／立方上涨到642.28元／立方，故物业费上调至24元／平方米／月，并自2007年12月起实施。同时，立信会计师事务所出具的鉴定意见书真实合法有效，原审法院予以确认，根据鉴定结论，2007年至2011年间各年平均每月每平方米能源费较1996年上涨均超过3.30元。因此，弘天公司自2007年12月起将物业服务费由20.70元／平方米／月上调至24元／平方米／月，依法并无不当，原审法院予以确认。川投公司辩称弘天公司按原标准收取其物业费，视作对该价格的认可，证据不足，原审法院不予采信。对于川投公司认为用押金抵扣物业费的要求，即便通过支票方式交予弘天公司，因收费收据的落款单位非弘天公司而系建设单位，川投公司可依照法律规定另行向上海胜康廖氏房地产开发有限公司追讨，非本案处理范围。审理中，弘天公司自愿放弃利息的诉讼请求，系其依法处分自己的民事权利，与法不悖，原审法院予以准许。对于弘天公司主张川投公司所欠的电费，川投公司已予确认，对此川投公司理应支付。
原审法院审理后，于2015年7月7日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：上海川投进出口有限公司于判决生效之日起十日内支付弘天物业管理（上海）有限公司上海市浦东新区商城路＊＊＊号706室2008年3月至2011年5月的物业服务费差额及2011年6月的物业服务费共计22，046.67元、支付2011年5月、6月的电费共计808.70元，两项合计22，855.37元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币482元，减半收取人民币241元，由上海川投进出口有限公司负担。
原审法院判决后，上诉人川投公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人与建设方签订的物业管理合同至2011年7月前终止，被上诉人的原审诉讼请求已超过时效。二、因被上诉人调整物业费未依法进行公示，上诉人于2008年3月拒绝按调整后的收费标准缴费，2009年3月被上诉人同意上诉人按原标准20.70元／平方米／月缴费，故上诉人一次性支付了2008年3月至2009年3月的全部物业费，后上诉人按该标准按时支付物业费直至2011年5月。被上诉人开具的发票各项要�齐全，说明被上诉人已经完全同意按发票上列明的金额收费，原审判决被上诉人补偿物业费差额，与双方实际约定并执行的客观事实不符。三、上诉人对2000年1月1日被上诉人与建设单位签订的物业管理聘约书并不知情，原审判决要求上诉人遵守该聘约书损害了上诉人的合法权益。四、上诉人入住时曾向被上诉人支付电话押金4，800元，但押金收据系由建设单位开具，上诉人有权要求被上诉人退还该笔押金。而该笔押金足以抵扣2011年6月物业费及2011年5、6月电费。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审请求。
被上诉人弘天公司辩称：被上诉人与建设方签订的前期物业合同合法有效，上诉人理应支付相应物业费及电费。被上诉人调价已通知上诉人，但上诉人不同意调价后的收费标准，被上诉人出具发票并不代表双方就收费标准达成一致意见。关于押金，上诉人已另行诉讼向建设方主张，故不应在本案中处理。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用原则，依约按时支付物业管理费用，故上诉人认为被上诉人与开发商签订的《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书》及《物业管理聘约书补充协议》对其没有约束力，依据不足，本院难以采信。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。上诉人于原审中并未就诉讼时效问题提出抗辩，故现上诉人就诉讼时效问题提出的上诉理由本院不予支持。被上诉人所出具的发票，仅是上诉人已实际支付物业费数额的一种凭证，并不能以此证明上诉人已按收费标准全额支付了应付之物业费。根据押金的收费收据显示，收费人为建设方，上诉人应另行诉讼向建设方主张权利，其要求在本案中将该押金与物业费、电费予以抵扣的意见，缺乏依据。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币371元，由上诉人上海川投进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……