宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第1330号
原告：宁波市金龙铜业有限公司。
法定代表人：刘继栋。
委托代理人：冯绍刚，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：刘欢欢，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
被告：宁波市镇海山外山酒楼（注册号：330211000018924）。
代表人：叶国昌，该酒楼经理。
委托代理人：任国行。
被告：叶国昌。
原告宁波市金龙铜业有限公司（以下简称金龙公司）与被告宁波市镇海山外山酒楼（以下简称山外山酒楼）、叶国昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理后，依法由代理审判员孙君良适用简易程序独任审判，于2015年1月8日对本案公开开庭进行了审理。原告金龙公司的委托代理人冯绍刚、被告山外山酒楼的代表人叶国昌及委托代理人任国行、被告叶国昌到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年5月27日对本案公开开庭进行了审理，原告金龙公司的委托代理人冯绍刚、被告山外山酒楼的代表人叶国昌及委托代理人任国行、被告叶国昌到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告金龙公司起诉称：2013年10月24日，被告山外山酒楼以其分支机构（即宁波市镇海山外山酒楼庄市店，以下称被告山外山酒楼庄市店）名义与原告签订《房屋租赁合同》，依据该合同，原告将位于宁波市镇海区庄市街道渡假村路14号的房屋（即土地证的平面图范围内都是租赁范围，包括被告转租部分的房屋）租赁给被告山外山酒楼使用，租期自2013年11月1日至2014年10月31日止。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告山外山酒楼，被告山外山酒楼如约支付了租金。上述《租赁合同》期限届满之前，原告多次与被告山外山酒楼联系，询问其是否有续租之意，而被告山外山酒楼均表示不再续租。然而，被告山外山酒楼在合同到期后，并未如约返还房屋，已经违约，根据双方合同的约定，被告应赔偿原告违约金100000元，该违约金数额是合理的。同时，原告于《租赁合同》到期后，与新的承租方重新签订了房屋租赁合同，被告至今仍然占据租赁房屋（包括转租部分的房屋），致使原告根本无法履行对新的承租方的房屋交付义务，原告因此发生巨额经济损失。原告认为，原告与被告山外山酒楼庄市店之间的《租赁合同》是合法有效的，应该受到法律保护，违反合同约定的行为理应受到法律制裁。同时，依据《个人独资企业法》第14条的规定，个人独资企业分支机构的民事责任应当由设立该分支机构的个人独资企业承担，因此，被告山外山酒楼理应承担全部法律责任。另外，被告山外山酒楼系个人独资企业，其投资人为被告叶国昌，依据《个人独资企业法》第2条和第31条的规定，被告叶国昌理应为其投资设立的个人独资企业相关债务承担连带责任。据此，原告依照《民法通则》、《合同法》及《个人独资企业法》的规定提起诉讼，诉讼请求：1.判决被告山外山酒楼立即返还租赁房屋；2.判决被告山外山酒楼支付违约金人民币100000元，并赔偿原告经济损失人民币330000元（以每日赔偿10000元计算，自2014年11月5日起计算至判决确定履行之日，现暂时计算至2014年12月8日），两项合计430000元；3.判决被告叶国昌承担连带赔偿责任。
被告山外山酒楼、叶国昌答辩称：被告山外山酒楼于租赁合同到期后已经如约返还房屋。虽然租赁合同是确定了整体的房屋，但被告山外山酒楼承租过来之后使用的只是经营酒店这一部分，承租的只是酒店一栋楼，涉及到包括被告山外山酒楼于2004年时转租的房屋在内的其他房屋，被告山外山酒楼没有使用过，转租部分不是用于经营酒店，故不包含在租赁合同范围之内。2012年原告与被告山外山酒楼签订合同时未提到转租的房屋，承租的时候也没有交接过。如果这些房屋可以使用的话，被告山外山酒楼的职工也不需要去外面租赁房屋居住了。同时，被告山外山酒楼于2004年时转租的房屋在2013年1月1日到期后，转租合同的承租方已经搬迁了，未续租，转租合同的承租方也没有再支付租金，后因该转租的房屋存在经济纠纷（原告、联兴村与转租合同的承租方）没有谈好（原告并未告知被告山外山酒楼存在该纠纷），故转租合同的承租方又继续占用转租的房屋。现在转租合同的承租方仍占用该房屋，但此系转租合同承租方的个人行为，与被告山外山酒楼无关。此外，因转租部分的房屋不包含在被告山外山酒楼租赁房屋的范围内，故被告山外山酒楼于转租合同到期后也无需向原告返还转租部分的房屋。后原告与被告山外山酒楼于2013年10月签订租赁合同，被告山外山酒楼也没有接收使用转租的房屋，该转租房屋的水电等费用的支付自转租合同到期后与被告山外山酒楼也无关。2014年5月，被告山外山酒楼与宁波市镇海兴隆微型轴承厂签订了新的经营庄市分店的合同，6月份，被告山外山酒楼告知原告合同到期后不再续租。7月18日，被告山外山酒楼支付了新的分店房租费。8月21日之后，被告山外山酒楼搬迁至新的庄市分店经营。8月28日，被告山外山酒楼也领取了新的庄市分店的经营执照。在此期间，被告山外山酒楼多次派人通知原告收回租赁房屋。2014年10月底，被告叶国昌再次电话告知原告董事长，租赁房屋被告山外山酒楼已经搬出，原告可以收回，且有电话录音。2014年10月-11月期间，庄市街道召集原告、村书记及其他单位领导就被告山外山酒楼于2004年时转租给案外人的房屋的赔偿问题组织了协调，这次调解没有通知被告山外山酒楼参加，在调解过程中明确了当时被告山外山酒楼庄市分店已经搬迁。上述可以证实被告山外山酒楼庄市分店已在2014年8月21日之前将租赁房屋已经腾空，没有违约，即使转租部分未腾退，也应该是转租方来承担责任，且违约金数额也过高。同时，原告无法履行对新的承租方的房屋交付义务，为此发生巨额经济损失与被告山外山酒楼没有因果关系，且原告明知涉诉房产有经济纠纷，仍签订新的租赁合同，致使发生新的纠纷，导致损失扩大，该损失应该由原告自行承担。综上，两被告认为原告与被告山外山酒楼的租赁合同是合法有效的，应当受到法律保护，被告山外山酒楼一直按照合同约定履行自己的义务，不存在违约，也不应该承担违约金及赔偿损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提供的证据有：
1.房屋租赁合同一份，欲证明原告与被告山外山酒楼庄市店曾经签订房屋租赁合同，合同约定了双方的权利义务关系。经质证，两被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
2.进账单复印件一份，欲证明原、被告曾经存在租赁合同关系，且得到部分履行。经质证，两被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
3.律师函复印件一份、EMS快递详情单二份、函复印件一份、顺丰速运快递详情单一份，欲证明原告多次致函两被告，要求其及时返还租赁房屋，以免影响房屋后续出租与使用。经质证，两被告认为未收到该组材料。本院对该组证据的真实性予以认定。
4.租赁合同书一份、中国银行客户贷记回单一份、律师函一份，欲证明原告已经将房屋出租他人，被告山外山酒楼延期返还房屋，造成原告重大经济损失。经质证，两被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，与两被告无关。本院对该证据的真实性予以认定。
5.土地证一份、契证复印件一份，欲证明整个租赁的范围、面积、产权情况。经质证，两被告对该证据的真实性无异议，签订合同的时候，两被告对土地面积、房屋面积是不清楚的，被告山外山酒楼只要能经营酒店就可以了。后来搬迁的也是这家酒店，其他的都没有经营过。本院对该证据的真实性予以认定。
6.房屋租赁合同复印件一份，欲证明2004年11月26日被告叶国昌将房屋的一部分转租给余林章、章全良，转租合同应当在2013年1月1日到期。经质证，两被告认为合同当时是签订过，该合同2013年1月1日到期之后，就没有再订过，且这与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。
7.房屋租赁合同一份，欲证明2012年10月29日，被告已经清楚整个平面图中所有房产包括天外天酒店的房产都是属于原告所有的。经质证，两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
8.宗地图复印件一份，欲证明2012年10月29日之前的土地证同目前的土地证关于平面图这一项是完全一样的。经质证，两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
9.房产证5本，欲证明原告对涉诉房屋享有合法权益。经质证，两被告对该证据无异议，被告山外山酒楼向村里承租房屋的时候，还没有这么多的房产证。本院对该证据予以认定。
10.房屋租赁协议书复印件一份，欲证明被告提交的证据真实性有异议，同时，原告与被告第一次签订租赁合同的时间是2012年10月29日，租期是从2012年11月1日起算，租赁合同的内容应以原告提供的协议为准。经质证，两被告认为当时是因为装修时间延迟了，故租赁时间均相应的推迟了一个月，原告提供的这份协议早于被告提供的协议，两份协议也只是第一页有区别，其他的内容也都是一致的，故两被告对该协议书无异议。本院对该证据予以认定。
两被告在举证期限内向本院提供的证据有：
1.营业执照复印件一份，欲证明镇海山外山酒楼庄市店已于2014年8月份搬迁至新的地址营业。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2.房屋租赁合同一份，欲证明被告山外山酒楼已经搬到新的经营场所营业的事实。经质证，原告认为其不是合同的参与人，对其真实性无法确定，至于被告已经在兆龙路528号地址经营这一情况，原告是知道的。本院对该证据的真实性予以认定。
3.手机录音一份，欲证明被告曾电话告知原告法定代表人，房屋已搬迁的事实。经质证，原告认为该录音内容完全听不清，这份证据的内容是不清楚的，具体的说是证据发生的时间、证据发生的主体、主体之间讲了什么话、这些话究竟是什么含义，这些都是不清楚的。本院认为，鉴于该证据内容不清楚且原告有异议，该证据不单独作为认定事实的依据。
4.租赁合同复印件一份，欲证明转租的事是经村同意的。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
5.房屋租赁协议书一份，欲证明被告原先与村签订了租赁协议的事实。经质证，原告认为其也有一份与被告提供的房屋租赁协议书内容基本一致的协议书，从实质内容来说，被告提供的这份租赁协议书的租赁期限是自2004年11月1日至2012年10月31日，这与原告持有的协议的租赁期限刚好延期了一个月，原告持有的协议的租赁期限是2004年10月1日至2012年9月30日，原告的协议书是从镇海区工商局档案室复印所得的，如果要作为证据的话，那么应该以原告的协议为准。同时，该份协议就有关租赁期间被告投入资金产生的附属设施价值的计算方式及赔偿方式都作了明确的约定，依据这份协议，即便该协议履行完毕，出租方也根本不需要对被告补偿，但本案实质并没有涉及到补偿的问题。本院对该协议书与原告提供的协议书内容一致的部分予以认定。
为查明事实，本院依职权向宁波市镇海区联兴村党支部书记庄德章作询问笔录一份，庄德章称：宁波市镇海区庄市街道渡假村路14号的房产系村里与上海一家企业合作开发的，为做该项目，将该地块征用为国有土地。2004年7月，村里与上海始安房地产管理有限公司作为出租方将该房产出租给山外山酒楼，租期至2012年9月30日。山外山酒楼在承租期间将房屋一部分转租给章某某、余某某，听说余某某中途退出了。事后他们将合同拿来，村里也同意了，但注明未约定事宜参照之前村里与山外山酒楼的合同。章某某扩建的部分并未履行手续。章某某在转租合同到期后，找村里谈过补偿，但未谈成。合同到期后，章某某继续在用其租的房产，租金也继续付给山外山酒楼（听山外山酒楼的老板娘说的）。2010年，上海海波科技实业总公司（即由上海始安房地产管理有限公司变更而来）和村里同意将房产转让给金龙公司，土地证和房产证是后续慢慢做出来的。当时卖给金龙公司时，金龙公司也知道章某某转租的事情，其表示等山外山酒楼合同到期后，要求村里帮忙协调让章某某搬出，当时并未提到补偿章某某的事宜。经质证，原告认为庄德章提到合同到期是2012年9月30日，这与原告方提供的被告与村里的租赁协议书的内容是一致的，而同被告提供的协议书是不一致的。同时，庄德章提到被告在合同到期后，继续将转租的房子出租给章某某使用并继续收取章某某的房租。此外，庄德章猜测原告应当知道转租的情况，这是不符合事实的，原告是在起诉前的一段时间才了解转租的情况，故庄德章陈述的原告知道转租一事纯粹是他的猜测。两被告认为村与原告方有利害关系，两被告对庄德章作的笔录有异议。两被告认可其与村里租赁合同的租期于2012年9月30日到期。至于村里将这房屋卖给原告的时间，两被告不清楚，开庭看了笔录才知道。关于转租，被告与村里签订租赁合同之后，马上与章某某签订了转租协议，转租是经过村里同意的，转租合同到期后，被告并没有与章某某续租，也没有收过租金。本院认为，因原告、两被告对该笔录的部分内容有异议，故该笔录不单独作为认定事实的依据。
为查明事实，本院依职权到宁波市镇海区庄市街道渡假村路14号拍摄照片7张。经质证，原告对照片的真实性无异议，拍摄的就是现场，但照片并不能证明被告已经按照合同约定腾退了这些房产。两被告对照片的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
根据已认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2004年7月12日，宁波市镇海区庄市街道联兴村经济合作社、上海始安房产管理有限公司作为甲方与被告山外山酒楼作为乙方签订协议书一份，约定：甲方将合作建设的地处庄市街道联兴村度假村的庄市度假村，给乙方用于开设山外山大酒店庄市店。物业管理范围：1.度假村内所有房屋；2.院内水泥场地；3.院内东侧闲置土地（未办理出让手续）；4.所有水、电、通讯、闭路电视、排水设施（详见所附平面图）。期限定为八年，即自2004年10月1日起至2012年9月30日止。到期后如双方均无异议，可以继续逐年顺延下去。费用的确定：1.头四年（2004年10月1日至2008年9月30日）为每年人民币20万元；2.第五年（2008年10月1日）起每年在上年基础上逐年递增百分之六。费用支付办法：1.在每年的年初乙方一次性付清当年的费用，先付后用不得拖欠，不得以其他物资抵充；2.其中的70%开具发票收取（物业管理费万元，房屋租赁万元），另30%由联兴村出具收款收据收取。协议期间，乙方如要投入建设附属房屋、天棚、场地时须经甲方同意，未经甲方同意建设的，其他权无偿属于甲方所有。协议期间，甲方将度假村出卖时应事先与乙方进行协商，并取得乙方同意，具体办法为：1.继续协议，由甲方负责协议好乙方与买入户的续约事宜；2.中止协议，甲方应负责补偿好乙方的装饰投入及经营损失，必须由双方协商一致。协议到期以后乙方的出屋时的办法：1.乙方应保持房屋、场地、设施整洁、完好，处于使用状况交付给甲方；2.可以拆动的动产在不影响房屋结构情况下可以拆去；3.所有装饰无偿留给甲方；4.协议后投入的房屋、场地按照乙方实际投入按8年使用年限折旧结算，不足年份的折旧由甲方补偿给乙方，产权归甲方。未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁房财产转借、转租给他人。
2004年11月，被告山外山酒楼的代表人叶国昌作为甲方与余某某、章某某作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定：乙方承租庄市原渡假村，现为庄市山外山大酒店的西南侧一幢二层四间一弄（建筑面积约280㎡）的位置承租乙方作经营场所。并经甲方同意再在房屋的东北侧另行建筑二层楼房三间面积为260㎡作经营场所。承租期限为2005年1月1日-2013年1月1日，如乙方需续租，在同等条件下，应由乙方优先续租。租赁期内不得转让，如有特殊情况需经甲方同意协商解决。租金每年叁万伍仟元在每年的1月1日付清。乙方的经营用电、用水均应自行申请办理户头。违约责任：甲方在乙方承租期间，不得随意变更租期，如确有特殊情况需终止本合同，应在60天前通知乙方，但应补偿乙方建房装饰的费用（由评估单位或相应票证为准）。乙方在租赁期内需提前终止合同的，也应在60天前通知甲方，但当年付的房租费不得退还，但所建造装饰的费用，由甲乙双方协商解决。2005年4月，宁波市镇海区庄市街道胜隆股份经济合作社同意上述协议，并注明对上述协议未约定的条款，应按照度假村业主单位与山外山酒楼所订之《租赁协议书》规定办理。
2012年10月，原告作为甲方与宁波市镇海山外山酒楼庄市店作为乙方签订租赁合同一份。约定甲方将位于庄市街道度假村路14号的房产租赁给乙方，做酒店经营之用。物业管理范围为土地证及房产证平面图为准内的所有房屋、场地及水、电、通讯、闭路电视、排水设施等。租期为2012年11月1日至2013年10月31日。到期后双方再议续租。租金为人民币肆拾万元。在2012年10月31日前，乙方一次性付清，先付后用，不得拖欠。协议期间，乙方如要投入建设附属房屋、天棚、场地时须经甲方同意，未经甲方同意建设的，其产权无偿属于甲方所有。协议期间，原则上不可进行室内装饰，如乙方因经营需要进行室内装饰，需经甲方同意且装饰无偿归甲方所有。协议到期后乙方出屋时的办法：乙方应保持房屋、场地、设施整洁完好，处于使用状态交付给甲方。可以拆动的动产在不影响房屋结构的情况下可以拆去。未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁财产转借、转租及抵押给他人。任何一方如违约必须向对方支付违约金人民币10万元，并赔偿对方因此造成的实际损失。租赁期间，乙方提出终止协议时须经甲方同意，擅自终止的，除所有投入无偿归甲方所有及支付违约金外，还应赔偿甲方因此而发生的经济损失。
2012年11月，原告将其从宁波市镇海庄市职工渡假村购置的位于镇海区庄市街道渡假村路14号的房产办理房产证并交纳契税，登记于原告名下。
2013年10月，原告作为甲方与宁波市镇海山外山酒楼庄市店作为乙方签订租赁合同一份，内容与2012年10月双方签订的租赁合同基本一致，除了以下几点：期限为2013年11月1日-2014年10月31日。到期后双方再议续租。租金为肆拾伍万元。在2013年10月30日前，乙方一次性付清，先付后用，不得拖欠。如需终止本合同，须提前三月书面通知对方。
2014年5月，宁波市镇海兴隆微型轴承厂作为甲方与宁波市镇海山外山酒楼庄市店作为乙方签订房屋租赁合同一份，乙方租赁位于庄市兆龙路528号的房屋，租赁期限自2014年7月18日至2024年7月17日。2014年8月，宁波市镇海山外山酒楼庄市店的营业场所为镇海区庄市街道兆龙路528号。
2014年11月，原告作为甲方与宁波中悦国际贸易有限公司作为乙方签订租赁合同书一份，约定甲方将镇海区庄市街道渡假村路14号的房产整体租赁给乙方，土地面积为5994.6平方米。租赁期限为2014年11月5日至2024年11月4日。同时，双方约定甲方应在2014年11月5日前将出租房产整体交付乙方，如逾期不能交付，每逾期一天甲方应补偿乙方经济损失1万元，逾期超过一个月的，乙方可选择终止合同。租金前五年按每年100万元人民币，第六年起，在基本租金基础上递增20%，按每年120万元人民币。乙方需向甲方支付人民币50万元作为保证金，在合同签订后15日内支付。合同履行期满，甲方一次性退还乙方保证金。如甲方不按规定时间交付物业，致使乙方无法正常经营时，乙方有权解除合同，甲方应按法律规定返还双倍保证金，于此同时，甲方应当按照本合同其他条款的约定，另行支付违约金及相关损失赔偿费用。甲方拥有渡假村路14号房产整体出租给乙方经营的权力，如甲方因产权不清，发生有关纠纷，造成乙方损失，一概由甲方负责赔偿。违约责任：1.在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止的，即为违约。违约方须向对方支付100万元的违约金并应赔偿对方因此受到的实际损失。如因甲方与其他单位的纠纷致使乙方正常营运受到影响的，甲方应赔偿乙方实际损失。
另查明，被告山外山酒楼系个人独资企业，宁波市镇海山外山酒楼庄市店系被告山外山酒楼的分支机构，于2004年11月成立。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与宁波市镇海山外山酒楼庄市店（被告山外山酒楼的分支机构）签订的租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规强制性规定，被告山外山酒楼对该租赁合同也认可，该合同属合法有效。该租赁合同于2014年10月31日已经期满，双方并未就续租达成一致意见，宁波市镇海山外山酒楼庄市店亦未腾退其租赁的位于宁波市镇海区庄市街道渡假村路14号的全部的房屋，而被告山外山酒楼应为其分支机构承担相应的民事责任，原告要求被告山外山酒楼返还租赁房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告山外山酒楼辩称其租赁的范围只是经营酒店这一部分，不包括被告山外山酒楼于2004年时转租的房屋，被告山外山酒楼已在租赁合同到期前按约腾空了租赁的房屋，且章某某在转租合同于2013年1月1日到期后已经搬迁，其后续占用行为与被告山外山酒楼无关。对此，本院认为，宁波市镇海山外山酒楼庄市店开始时将宁波市镇海庄市职工渡假村（即后来转让给原告的涉诉房产）租下并将其中西南侧一幢二层四间一弄（建筑面积约280㎡）的房屋转租给余某某、章某某。后原告购买了涉诉房屋后（涉诉房屋买卖前后的二份宗地图基本一致），原告与宁波市镇海山外山酒楼庄市店于2012年10月签订租赁合同，双方明确租赁的范围为庄市街道渡假村路14号的房产，且注明的物业管理范围为土地证及房产平面图为准所有房屋和场地等，并未将原转租的部分剔除在租赁范围外。同时，双方当时签订租赁合同时，转租合同也在实际履行，在没有证据证明原告与转租合同的承租人有租赁关系的情况下，可以说明2012年10月的租赁合同中宁波市镇海山外山酒楼庄市店租赁的范围包括了章某某转租的部分房产。2013年10月，原告与宁波市镇海山外山酒楼庄市店再次签订了与2012年10月的租赁合同内容基本一致的租赁合同，租赁的范围和物业管理范围与前一份合同也一致，并未将原转租的部分特意剔除在租赁范围外，可以视为双方租赁合同的范围包括了原章某某转租的部分房产。至于被告山外山酒楼有无腾空房屋，本院认为，根据本院于2015年3月11日现场的调查，章某某尚在原转租的房屋内居住，并未腾退，即使章某某于转租合同到期后确实曾搬出过且双方未再订立转租合同，在章某某后又住进去而被告山外山酒楼并无证据证明其于章某某搬出后又住进去前已将转租部分的房产归还原告的前提下，被告山外山酒楼作为租赁合同义务的承受方，在租赁合同到期后，其有义务将属于其租赁范围的原转租部分的房产也归还原告，其未将原转租部分的房屋返还原告属于未按约定返还其租赁的房屋，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告山外山酒楼作为租赁合同义务的承受方未按约定腾空其租赁的房屋显属违约，根据租赁合同的约定，任何一方违约必须向对方支付违约金人民币10万元，原告要求被告山外山酒楼支付违约金10万元的请求，于法有据，本院予以支持。同时，在被告山外山酒楼的财产不足以清偿上述债务时，被告叶国昌作为投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告山外山酒楼辩称其没有违约且违约金不合理，违约金过高。对此，本院认为，被告山外山酒楼未按约腾退租赁房屋确实会给原告造成一定的损失，参考租赁合同约定的租金水平，在原告未主张相应的占有使用费的情况下，违约金10万元尚属合理，本院对被告的抗辩不予采纳。原告要求两被告赔偿其经济损失33万元，两被告对此不予认可。对此，本院认为，虽被告未按约腾空涉诉房屋会影响原告再次出租涉诉房屋并可能导致原告遭受相应的损失，但原告亦认可其与新的承租方还在协商赔偿事宜，原告的具体损失亦无法确定，故本院对原告的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第十四条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宁波市镇海山外山酒楼将登记在原告宁波市金龙铜业有限公司名下的位于宁波市镇海区渡假村路14号的房屋[房产证：房权证镇骆字第××号、房权证镇骆字第××号、房权证镇骆字第0120172**号、房权证镇骆字第××号、房权证镇骆字第0120172**号，土地证：甬国用（2013）第0600215号]腾退并返还原告宁波市金龙铜业有限公司；
二、被告宁波市镇海山外山酒楼支付原告宁波市金龙铜业有限公司违约金人民币100000元；
上述第一、二项内容，被告宁波市镇海山外山酒楼于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、若被告宁波市镇海山外山酒楼的财产不足以清偿原告宁波市金龙铜业有限公司的债务，则被告叶国昌以其个人的其他财产予以清偿；
四、驳回原告宁波市金龙铜业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费7750元，由原告宁波市金龙铜业有限公司负担5947元（已预交），由被告宁波市镇海山外山酒楼负担1803元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 谢国斌
代理审判员 孙君良
人民陪审员 王坚芬
二〇一五年六月十九日
代书 记员 孙玉蓉