重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第12398号
原告王黎，男，1981年11月23日出生，住重庆市合川市。
委托代理人唐厚渊，重庆正顺律师事务所律师。
被告重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街服装城大道41号4幢-1-1门市1号，组织机构代码58572898-7。
法定代表人陈志华，董事长。
委托代理人何斌，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人刘海崴，重庆康实律师事务所律师。
原告王黎与被告重庆复信置业有限公司（以下简称复信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄明真担任审判长，与代理审判员粟果、人民陪审员徐玉凤组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王黎及其委托代理人唐厚渊与被告的委托代理人何斌、刘海崴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王黎诉称：原、被告于2012年10月30日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区某某组团某某地块某某区某某幢某某号即某某小区某某区某某幢某某号房屋，该房屋建筑面积289.79平方米，总价款3352214元。双方同日还签订《补充协议》一份，约定原告购买被告开发房屋配套的车位2个，价款100000元。合同签订后，原告于2012年12月30日向被告交纳了1012214元首付款以及100000元车位购置款，2013年5月22日通过银行按揭贷款向被告交纳了剩余2340000元房款。被告于2014年5月30日前通知原告接房，原告于2014年6月17日在被告工作人员的陪同下对拟交付的房屋进行验查，发现案涉房屋存在大门入口石材多次破裂、屋顶过梁与屋顶交接处大面积漏水、一楼卫生间渗水、污水管道四周渗水、预留不明洞口贯穿整个卫生间楼板、一楼客厅发现大面积修补痕迹、客厅中心楼板开裂近3米、花园面积与宣传严重不符、擅自将市政道路虚假宣传为小区道路等问题，被告实际交房时在道路边缘修建一堵围墙将原告购买房屋视线完全遮挡，交付房屋与沙盘和实景宣传完全不符，涉嫌欺诈。原告当即在《房屋设备验收表》上签注了房屋存在问题并要求退房。2014年6月20日，原告又向被告发出《关于要求退房的函》，书面函告案涉房屋存在严重质量问题再次要求退房，被告收到此函后仍然拒绝答复。被告修建的房屋屋顶过梁与屋顶交接处大面积漏水等问题，表明该房屋存在主体结构质量问题且严重影响正常居住使用，故原告起诉来院，请求判令：1、解除原、被告于2012年10月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告立即返还原告已支付的购房款3452214元，并承担资金占用损失，按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月30日起计算至实际支付时止；3、被告赔偿原告已向银行支付的按揭利息及违约金；4、被告立即返还原告已缴纳的契税、物业专项维修基金、登记费、预付款（物业服务费）合计118085.32元；诉讼费由被告承担。
被告复信公司辩称：1、原告不享有约定的合同解除权，被告已向原告交付了案涉房屋；2、原告亦不享有法定的合同解除权，除非原告通过司法鉴定证明案涉房屋主体结构质量不合格，否则不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》行使合同解除权，原告提到的漏水、裂缝等质量问题均属于保修范围，被告已履行维修义务；改善居住条件并非原告签订商品房买卖合同的目的，被告没有对案涉房屋进行设计变更；根据合同约定，被告于合同签订前所发布的广告宣传资料等均不能成为买卖合同的内容，不能作为确定和处理双方权利义务的依据。故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月30日，以被告复信公司为甲方，原告王黎为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》一份，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区某某组团某某地块某某区某某幢某某号房屋，建筑面积289.79平方米，其中套内建筑面积276.49平方米，为清水房，总成交价3352214元，首付1012214元，贷款支付2340000元；合同第七条交房期限及交付条件约定，甲方应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合以下条件1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2、本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同附件五是《重庆市商品房买卖合同补充协议》，第五条关于单方面解除权的行使约定：1、乙方行使单方解除权时，必须在房屋交付之时或之前提出，或是同甲方已将房屋交付给乙方之时或之前提出，否则视为乙方放弃该项权利；2、若因单方原因造成该方（引起原因方）要求单方解除合同的，该方（引起原因方）应向对方支付合同总价款10%的违约金；3、若乙方行使单方面解除本合同的权利，乙方应自该条件满足之日起30天内向甲方发出解除本合同的书面通知，但若在上述规定或本合同另有约定的期限内甲方未收到乙方行使合同解除权的书面通知，则视为乙方放弃解除本合同的权利，乙方的该权利消灭；第一十一条约定，双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装潢的任何书面、电子或口头说明、介绍和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同中约定的，均归于消灭，双方的权利和义务均以本合同约定条款为准。
原、被告双方还于当天签订《补充协议》一份，主要约定：经甲、乙双方友好协商，就双方已签订的某某小区项目（座落渝北区某某组团某某地块某某区）某某号房屋《商品房买卖合同》达成如下补充协议：1、甲方开发的A22-1-2号房屋，甲方原销售宣传赠送车位，为确保乙方依法取得车位产权，经双方友好协商，同意甲方在向乙方销售A22-1-2号房屋时，改为直接计价销售配套车位，甲方不再向乙方赠送车位，2、与乙方所购A22-1-2号房屋配套销售的两个车位的销售金额共计100000元…3、因甲方开发的A22-1-2号房屋与车位为配套建设，双方同意A22-1-2号房屋销售与其配套的车位销售为不可分割的一个整体，任何一方均不得要求仅履行房屋销售之合同义务或车位销售之合同义务。
上述合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款和车位款、房屋契税100566.42元、合同备案登记费160元、物业专项维修资金14490元，向上海高地物业重庆分公司预付物管费和水电公摊共计2868.9元。
2013年12月30日，被告取得包括案涉房屋在内的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
被告于2014年5月30日前通知原告接房。原告于2014年6月17日前去接房时发现案涉房屋存在质量问题，拒绝接房，并填写《房屋设备验收表》，其中需整改的项目填写有：石材破裂较多，石材预留太高，地下室浴室卫生间无水，地下室天井漏水，电梯井顶上无预留环，电梯井顶上漏水，三楼顶阴角线不直，花园面积太小，1楼地板开裂，1楼污水管顶上漏水并有个洞，下有钢管，所有铁花栏杆有锈。在业主签名处原告写有“要求退房”。
2014年6月19日，原告向被告邮寄《关于要求退房的函》，除了在《房屋设备验收表》上提到的问题外，原告还提到其买房时宣传的小区道路修改为市政道路未通知原告，导致案涉房屋成为临街物业，违背购买时在小区内安静的初衷，且围墙严重影响视野和房屋的使用价值，与买房时宣传不符；且房屋多处渗水，楼板开裂及梁渗水均有可能在结构上影响了房屋的正常使用，所以原告拒绝接房，并书面提出：1、终止商品房买卖合同，退还本人的购房款及办理银行的按揭款项；2、本人前期承担的银行按揭贷款利息应由贵公司全额承担；3、退还本人预交的物业管理费用，自5月30日通知接房之日起的物业公司管理费用均由贵司承担；4、终止合同的违约责任由贵公司承担。
被告收悉原告的《关于要求退房的函》后，于2014年8月5日回函《不同意退房的函》，表明认为原告提出的退房理由不成立，不符合合同约定和法定的合同解除条件，不同意解除双方签订的合同及附加协议。
庭审中，原告陈述其要求解除合同的依据是：1、屋顶过梁漏水，说明主体质量不合格；2、严重质量问题影响居住；3、房屋质量问题至今未整改完毕，视为被告逾期60日未交房，按合同约定可以解除合同；4、被告修建一堵围墙，导致原告购买别墅改善居住环境的目的不能实现；5、依照补充协议第五条原告享有单方面解除权。
原告对案涉房屋是否存在主体质量问题未申请鉴定。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、收据、缴税证明、房屋设备验收表、关于要求退房的函、邮寄详情单、不同意退房的函、照片、重庆市城乡建设委员会关于某某小区工程初步设计的批复、备案登记证、入住通知书、邮件查询结果等证据为证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。
本案争议的焦点是原告解除合同的条件是否成就。
第一，是合同的约定解除权。原告诉称案涉房屋质量问题至今未整改完毕，视为被告逾期60日未交房，按合同约定可以解除合同。按照原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，甲方应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告在合同约定的交房时间前通知原告接房，并已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同约定的交房条件。原告在接房时提出的房屋质量问题系被告交付房屋后应承担的保修义务，不影响被告交付房屋义务的履行，被告未逾期交房，原告据此要求解除合同本院不予支持。
第二，是法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
原告主张案涉房屋屋顶过梁漏水，主体质量不合格，要求解除合同。但原告举示的证据不能证明案涉房屋主体质量不合格，也未对房屋主体质量是否合格申请鉴定，原告要求据此解除合同无事实依据，本院不予支持。
原告还主张案涉房屋存在严重质量问题影响居住要求解除合同。本院认为，原告提出的石材破裂较多，石材预留太高，地下室浴室卫生间无水，地下室天井漏水，电梯井顶上无预留环，电梯井顶上漏水，三楼顶阴角线不直，1楼地板开裂，1楼污水管顶上漏水并有个洞，下有钢管，所有铁花栏杆有锈等问题都是可以通过修复、拆换等途径予以解决，且被告也应当承担维修的责任。上述质量问题并未达到严重影响原告正常居住使用的程度，原告以此为由要求解除合同于法无据，本院不予支持。
原告还主张被告修建一堵围墙，导致原告购买别墅改善居住环境的目的不能实现，要求解除合同。合同附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》第一十一条约定，双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装潢的任何书面、电子或口头说明、介绍和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同中约定的，均归于消灭，双方的权利和义务均以本合同约定条款为准。根据该约定，原告买房时沙盘显示没有围墙的情况不能作为合同的约定内容，原告据此要求解除合同本院不予支持。
除此之外，原告主张其享有合同补充协议第五条约定的单方面解除权。合同附件五的第五条仅是对单方解除权的行使时间、行使方式作了约定，能够行使单方解除权的前提条件仍然是达到了合同约定的解除条件或者法定的解除情形，原告并不能单凭该条约定行使单方面解除权。
合同未解除的，原告要求被告返还已支付的购房款、按揭贷款利息、契税、物业专项维修基金、登记费、预付款及资金占用损失、违约金等诉讼请求依法亦不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王黎的诉讼请求。
案件受理费35360元，由原告王黎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄明真
代理审判员 粟 果
人民陪审员 徐玉凤
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李 洁