中华人民共和国北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02916号
上诉人（原审被告）JessicaHaoTian（中文名郝×3，以下统称郝×3），女，1964年1月15日出生，美国国籍。
委托代理人吕峰，北京市昌久律师事务所律师。
委托代理人李娜，北京李娜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郝×2，男，1960年5月21日出生。
委托代理人艾小芳，北京市隆安律师事务所律师。
原审被告郝×1，男，1934年3月15日出生。
上诉人郝×3因确认合同效力纠纷一案，不服中华人民共和国北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝×3的委托代理人吕峰、李娜，被上诉人郝×2及其委托代理人艾小芳，原审被告郝×1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，郝×2起诉至原审法院称：郝×1与吴×1系夫妻关系，二人于1959年2月6日登记结婚，婚后生育一子为我、一女为郝×3。1996年12月31日，郝×1所在单位房改，其与妻子吴×1共同以成本价购买了位于北京市丰台区××号楼×室的房屋一套（以下简称涉案房屋）。吴×1于2010年2月5日去世，遗产没有分割。2014年初，家庭成员因涉案房屋居住问题发生矛盾，我才得知涉案房屋早已过户给郝×3。经查询得知：2007年12月17日，郝×1未经吴×1同意，将涉案房屋通过虚假买卖的形式过户给郝×3。我认为，涉案房屋应属于父母的夫妻共同财产，郝×1在未经吴×1同意的情况下，其无权擅自处分涉案房屋。故起诉请求：依法确认郝×1与郝×3于2007年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，将涉案房屋恢复登记在郝×1名下。
郝×1辩称：同意郝×2的诉讼请求。
郝×3辩称：我与郝×1签署的合同系双方真实意思表示，房屋买卖流程规范、各类手续及票据齐备，且经过政府机构审批后依法办理了产权过户登记，不具有法律规定的合同无效之情形，因而应受到法律保护。郝×2既不是合同当事人，也不是房屋共有人，不具有提起合同无效的主体资格。即便假设郝×1当年未经其妻吴×1同意转让了房屋，也应是所有权人向无处分权人追究其赔偿损失的问题，而不是主张合同无效，更与我无关。我购买该房屋，房屋共有人吴×1是知情的。涉案房屋并非吴×1的遗产，而是早在吴×1遗产开始继承的三年前就已完成房屋过户手续。请求驳回郝×2的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己的主张负有举证义务，否则要承担举证不力的法律责任。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。无处分权人处分他人财产，未得到权利人追认的，处分行为无效。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。郝×2系房屋原共有权人之法定继承人，涉案合同是否有效对其具有利害关系，其因此起诉符合法律规定，主体适格；存量房交易结算资金自行划转声明仅能证明自行划转之意愿，不能证明必然存在划转之事实；购房发票亦只能证明相关主体因此纳税，不能直接证明房款给付事实；郝×3作为郝×1、吴×1之女，不属于善意第三人，主张其母对涉案房屋买卖一事知情，应承担相应的举证责任，但其既未能举证证明此主张，亦未能证明房款实际给付、房屋买卖交易真实存在。根据查明事实，不能认定房屋买卖经过吴×1同意，亦不能认定系郝×1真实意思表示，更不能证明房屋交易真实存在。郝×2之诉讼请求理由充足，予以支持。郝×3之抗辩证据不足，无事实及法律依据，不予采信。据此，原审法院于2014年12月判决：一、郝×1与JessicaHaoWei（郝×3）于二ＯＯ七年十二月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、JessicaHaoWei（郝×3）于判决生效之日起三十日内协助郝×1将北京市丰台区××号楼×层×单元××号房屋所有权人变更登记为郝×1。
判决后，郝×3不服，上诉至本院称：原审判决认定郝×1是无处分权人，不符合相关事实，本案没有任何证据显示郝×1未经房屋共有人即其妻吴×1同意擅自处分涉案房屋，对于涉案房屋的买卖，吴×1是知情并同意的；原审判决以我无法出示房款给付证明，认定我与郝×1不存在真实的房屋买卖交易，从而导致合同无效，是对事实判断不清，也缺乏法律依据；原审判决以“无处分权人处分他人财产，未得到权利人追认的，处分行为无效”为由，作为判决我与郝×1签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的依据，属于适用法律错误，我与郝×1签订的该合同不具有法律规定的合同无效之情形；根据原审审理及双方举证，应认定郝×1出售房屋是出于真实意思表示，并且与我签订合同及办理房屋过户手续；原审判决对我不属于善意第三人的认定没有事实及法律依据；原审判决审理程序存在错误，在确定合同无效的同时，以民事判决形式要求未参加本案诉讼的房屋登记机关对涉案房屋变更登记，应予以撤销；原审判决案件受理费由我承担实属不当；综上，请求撤销原判，改判驳回郝×2的诉讼请求。郝×2、郝×1均同意原判。
经审理查明：郝×1与案外人吴×1于1959年2月6日登记结婚，婚后育有一子郝×2、一女郝×3。
1996年12月31日，郝×1购得北京市丰台区××号楼×号房屋（即涉案房屋），购房款为13885元。1998年7月7日，郝×1取得该房屋的所有权证。
2005年5月5日，郝×3加入美国国籍，登记的姓名为JessicaHaoTian。
2007年12月17日，郝×3以其作为中华人民共和国公民时的身份及姓名与郝×1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郝×3以366000元的价格向郝×1购买涉案房屋。同日，郝×3取得收款人为郝×1的二手房交易付款366000元的发票。2008年1月16日，郝×3取得涉案房屋的所有权证，该证取得后存放于郝×1处。
2010年2月5日，吴×1去世。
2014年，郝×3挂失涉案房屋的所有权证，并于该年4月24日重新补办了涉案房屋的所有权证（涉案房屋登记地址变更为北京市丰台区××号楼×层4-1002）。该房屋现仍由郝×1居住使用。
庭审中，郝×2与郝×1主张吴×1对涉案房屋买卖一事没有知情同意。郝×1并称，吴×1在2008年下半年获知了房屋过户的事实，并提出反对，后赴美国与郝×3协商此事，未果；郝×1又称，其在房屋买卖时受到郝×3欺骗，才在合同上签字，其并无售房意图，且始终未收到所谓购房款。郝×2同意郝×1的上述意见。郝×3则主张吴×1知情同意，并称办理房屋过户手续时吴×1也一同前往。经法院要求，郝×3对吴×1一同前往之事未能提供有效证据，亦未能提供郝×1、吴×1实际收取了房款的书面证据。郝×1则对签订该合同并非自己真实意思表示以及吴×1赴美国是为了协商此事等情节未能提供有效证据。
本院审理中，郝×3提供吴×2、杜×1、孙×1出庭作证。吴×2称，其系郝×3的朋友，曾经在2005年与郝×1、吴×1吃饭中听郝×1、吴×1提起想把涉案房屋出售给郝×3，后其于2007年借给郝×310万元以购买该房，并联系另一位朋友杜×1，请杜×1也出借10万元，后郝×3都已还清，钱款全部是现金往来，欠条已经撕毁，2008年听吴×1说涉案房屋已经卖给郝×3了。杜×1称，其系郝×3的朋友，通过吴×2与郝×3结识，2007年吴×2找到其，称想让其借10万元给郝×3买父母的房屋，其同意了，后郝×3还清，钱款全部是现金往来，欠条已经撕毁。孙×1称，其系郝×3丈夫的朋友，与郝×3一家人都认识，此前和郝×3丈夫说过他们应买房改善一下居住条件，2008年听说郝×3买了她父亲的房屋。郝×2、郝×1对上述证人证言均不予认可。
上述事实，有各方当事人陈述、结婚证、死亡证明、房屋买卖契约、房款发票、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、存量房交易结算资金自行划转声明、美国入籍证明书、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：
一、郝×1与郝×3于2007年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力，应受《中华人民共和国合同法》第五十一条之调整。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款则规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，正确处理本案，应首先考量郝×1与郝×3于2007年12月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》并据此将涉案房屋过户至郝×3名下之行为的法律性质。
首先，郝×1称，自己与郝×3签订合同并一同在房屋登记机关办理房屋过户手续，并非其真实意思。但郝×1作为完全民事行为能力人，在没有充分证据证明其受到了欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由或出于自身文化水平限制的情况下，其称对上述法律行为不能判断效力及后果，本院不予采信，本院认定郝×1之行为代表了其真实意思。郝×3之行为亦能代表其真实意思。因此应认定郝×1与郝×3对该房屋的所有权处分达成了意思表示上的合意。
但是，郝×3并不能证明其实际给付了购房款项。其所持的购房发票如原审判决所述，并不能作为给款的证据。其提供的证人吴×2、杜×1均系其朋友，且吴×2、杜×1对证明其二人借给了郝×320万元一事全部为口述，而无任何借据、收条及转帐记录或存取款记录，本院难以采信；且，即便有郝×3借款20万元的事实存在，亦无法推断该20万元确实支付给了郝×1，即郝×3在购房款给付一节，仍缺失直接给付郝×1的收条、转帐记录、存取款记录等有效证据，故本院根据现有证据只能认定郝×3并未给付郝×1购房款。
房屋买卖合同法律关系中，买受人欠付出卖人全部购房款，系根本违约行为，一般应由解除合同等违约责任进行调整。但本案的买受人和出卖人并不等同于一般的买卖双方，郝×1与郝×3系父女关系；对于作为买受人主要义务的购房款一事，双方在合同中约定的是自行交易，而在欠付多年中，郝×3从未进行给付，郝×1亦从未索要主张；经考察，合同中约定的房款数额亦围绕着当时的最低指导价而非市场价而确定（合同价仅为每平方米6000元）；再结合双方的父女关系，本院有理由认定，双方对于房款的给付并无相应意思表示，在签订合同及办理过户手续时，郝×1与郝×3的真实合意应为对该房屋所有权的让与及转移，而非一般意义上的买卖，郝×1与郝×3签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非真正的买卖合同，而只是为了该房屋转移登记的一种处分行为。
综上，郝×1与郝×3于2007年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力，应受《中华人民共和国合同法》第五十一条之调整，而不受《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之调整。
二、郝×1构成无权处分，且未经吴×1追认。
涉案房屋系郝×1与吴×1夫妻关系存续期间购得，应为郝×1与吴×1的夫妻共同财产。郝×1于2007年12月将该房屋单方处分给郝×3，郝×3对于吴×1也参与了该处分行为没有提供有效证据，故本院应认定至少在处分当时吴×1并未知情同意。在该房屋过户后，郝×1称吴×1在2008年下半年知情并表示反对，郝×3则称吴×1自始至终对此事表示同意。因此，对于作为房屋共有权人的吴×1是否知情并同意，因吴×1已去世，无法与其本人核实，本院仅能依据现有事实进行推定。而由于没有任何证据表明吴×1以明示的方式对该处分行为进行了追认，故涉及到对吴×1的“追认”是以明示还是默示为准的问题。
对此，本院认为，房屋属于家庭的重大财产，尤其是涉案房屋属郝×1与吴×1唯一具有所有权的房屋（吴×1另有承租公房一处不计），且郝×1与吴×1一直在该房屋居住。同时，吴×1与郝×1、郝×2、郝×3均存在紧密的身份关系，其获知后亦会因该身份关系影响其准确表达追认或拒绝追认之态度。现其已去世，在无法与本人核实的情况下，结合上述背景，本院在没有充分证据证明吴×1对该房屋之处分予以追认的情况下，将该存疑之情节推定为无为宜。
综上，涉案房屋系郝×1与吴×1的夫妻共同财产，郝×1将其处分给郝×3，且未经吴×1追认，该处分行为及其外在表现形式（即《北京市存量房屋买卖合同》）应属无效。
三、关于郝×3上诉意见之析。
1.“原审判决认定郝×1是无处分权人，不符合相关事实，本案没有任何证据显示郝×1未经房屋共有人即其妻吴×1同意擅自处分涉案房屋，对于涉案房屋的买卖，吴×1是知情并同意的。”
本院认为，如前“二”所述，本院不予采纳。
2.“原审判决以我无法出示房款给付证明，认定我与郝×1不存在真实的房屋买卖交易，从而导致合同无效，是对事实判断不清，也缺乏法律依据。”
本院认为，如前“一”所述，本院不予采纳。
3.“原审判决以‘无处分权人处分他人财产，未得到权利人追认的，处分行为无效’为由，作为判决我与郝×1签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的依据，属于适用法律错误，我与郝×1签订的该合同不具有法律规定的合同无效之情形。”
本院认为，如前“一”所述，本院不予采纳。
4．“根据原审审理及双方举证，应认定郝×1出售房屋是出于真实意思表示，并且与我签订合同及办理房屋过户手续。”
本院认为，如前“一”所述，郝×1将涉案房屋过户给郝×3确系其真实意思表示，但双方实际上并非是买卖的意思表示。故对此点，本院作部分采纳。
5．“原审判决对我不属于善意第三人的认定没有事实及法律依据。”
本院认为，无权处分所对应的善意相对人之概念，应指相对人对于无权处分人无处分权是不知情的，或者有合理理由相信无权处分人有完全的处分权。郝×3作为郝×1与吴×1之女，与一般相对人不同，其对涉案房屋属郝×1与吴×1的共同财产显属明知。在此情况下，郝×3认为涉案房屋登记在郝×1一人名下，就只与郝×1一人进行处分，本院难以认定其构成善意相对人。
6.“原审判决审理程序存在错误，在确定合同无效的同时，以民事判决形式要求未参加本案诉讼的房屋登记机关对涉案房屋变更登记，应予以撤销。”
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。涉案房屋系郝×3因该合同而取得的财产，在合同被确认无效后，应返还至郝×1名下，该返还义务主要系郝×3之义务，房屋登记机关仅为行政形式上的执行，而非实体义务，故原审判决该判项并无不当。但需指出的是，由于吴×1已去世且未进行遗产分割，涉案房屋返还至郝×1名下后，并非郝×1个人财产，而实属郝×1、郝×2、郝×3之共有财产，具体份额及分割可另行解决。
7.“原审判决案件受理费由我承担实属不当。”
本院认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、三款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”“共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”郝×2起诉请求确认郝×1与郝×3的合同无效，郝×1与郝×3均为败诉方，应分担原审诉讼费用，对郝×3的该项意见，本院予以采纳，原审判决对诉讼费用的负担有误，本院予以纠正。但二审中只有郝×3上诉，在其败诉的情况下，二审诉讼费用应由其自行负担。
综上所述，原审判决基本正确，但在判决主文中出现笔误，原审法院虽以裁定形式补正，但不符合相关规定，应通过二审改判解决。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，本院判决如下：
一、郝×1与JessicaHaoTian（郝×3）于二ＯＯ七年十二月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、JessicaHaoTian（郝×3）于本判决生效之日起三十日内协助郝×1将北京市丰台区××号楼×层×单元×号房屋所有权人变更登记为郝×1。
三、驳回JessicaHaoTian（郝×3）的上诉请求。
一审案件受理费21270元，由郝×1负担10635元（于本判决生效后七日内交纳），由郝×3负担10635元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费21270元，由郝×3负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年三月十八日
书 记 员 杨 竹