天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津高民一初字第0024号
原告：中国建筑第八工程局有限公司。住所地：上海市浦东新区世纪大道****号**层。
法定代表人：黄克斯，该公司董事长。
委托代理人：孙和平，该公司法律顾问。
委托代理人：岳爱民，北京德恒（天津）律师事务所律师。
被告：天津星耀投资有限公司。住所地：天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人：颜语，该公司董事长。
委托代理人：李铭扬，该公司员工。
委托代理人：刘万虎，该公司审计总监。
原告中国建筑第八工程局有限公司（以下简称中建八局）与被告天津星耀投资有限公司（以下简称星耀公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中建八局的委托代理人孙和平、岳爱民，星耀公司的委托代理人李铭扬、刘万虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中建八局诉称：2008年9月20日，中建八局与星耀公司签订了《天津市建设工程施工合同》，约定由中建八局承建星耀公司开发的位于天津市津南区的天津星耀五洲欧亚板块一期项目、滑雪场综合体项目等建设工程项目。合同约定工程分期分批竣工交验合格后支付至85%，工程结算完后30个工作日内支付至结算价款的95%，剩余5%作为保修款在竣工验收后最长两年半内全部付清。合同�订后，中建八局依约施工了星耀五洲澜海庄园4-10、12-14、26-54、59、60号楼工程，其中澜海庄园26-54、59号楼于2010年11月15日竣工验收合格，澜海庄园4-10、12-14、60号楼于2012年10月30日竣工验收合格。2010年3月26日，双方签署了《天津星耀五洲项目滑雪场综合体试桩及临时路修筑工程工程结算书》，确认滑雪场综合体试桩及临时路修筑工程结算金额为3519400元。2011年8月15日，双方签署《星汇苑临时路修筑及场地平整工程和补充协议工程工程结算书》，确认该部分结算价款为14489380元。2014年6月19日，双方签署《星耀五洲澜海庄园4-10、12-14#、60号楼建设工程结算书》，确认该部分工程结算价款为638853877元。2014年8月19日，双方签署《星耀五洲澜海庄园26-54、59#楼建设工程工程结算书》，确认该部分工程结算价款为101647494元。此外，双方还签署了《星耀五洲欧亚板块道路路基工程�程结算书》，确认路基工程结算金额为3339145.3元。全部工程总结算价款共计761849296.3元，星耀公司共支付工程款585554658.5元，尚欠工程款176294637.8元，欠付的工程款利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，截至起诉之日已发生利息损失为17780423.98元。星耀公司违反合同约定，不履行付款义务，严重侵害了中建八局的合法权益。为此，中建八局提起诉讼，诉讼请求为：一、依法判决星耀公司向中建八局支付工程款176294637.8元，利息17780423.98元（暂计算至2015年9月10日，最终根据判决生效之日据实调整），以上总计194075061.78元；二、依法确认中建八局对本案工程享有优先受偿权；三、本案诉讼费用、保全费用由星耀公司承担。
本案审理过程中，中建八局于2015年12月4日向本院提交《增加诉讼请求申请书》，申请增加如下诉讼请求：一、依法判令星耀公司支付未�理抵房手续相应工程款24032038元；二、支付未办理抵房手续房屋对应工程款的利息3339804.21元（暂计算至2015年9月10日，最终根据判决生效之日据实调整）。事实和理由为：双方当事人分别于2011年7月6日、2011年11月24日、2012年5月8日、2013年8月1日先后四次签订协议，以星耀公司开发的澜海庄园61套房屋抵给中建八局用于支付工程进度款，共计折抵金额为46274521元。协议签订后，由于星耀公司原因，导致其中33套房产至今未能办理抵房手续，该部分房屋对应的工程款为24032038元。同时，因未办理抵房手续对应工程款24032038元导致中建八局增加利息损失3339804.21元。
本案开庭时，中建八局提出其起诉状所载明的工程款本金数额出现计算错误，最终明确其诉讼请求为：一、判令星耀公司向中建八局支付工程款200326657.8元，利息21120228.19元（暂计算至2015年9月10日，最终根据判决生效给付之日据实调整），以上两项金额总计221446885.99元；二、依法确认中建八局对本案工程享有优先受偿权；三、本案诉讼费用、保全费用由星耀公司承担。经本院释明，中建八局明确其对澜海庄园4-10、12-14、26-54、59号楼工程价款主张优先受偿权。
星耀公司答辩称：一、双方当事人签订了以房抵款协议，应当继续履行以房抵款协议，在中建八局主张的工程款中扣除相应抵房款项；二、中建八局应当承担对涉诉工程的保修义务，应当在中建八局主张的工程款中扣除星耀公司对涉诉工程的维修款项；三、由于中建八局未依约向星耀公司开具相应发票，不符合支付工程款的条件，故星耀公司不同意中建八局关于工程款利息的起算时间，而应当自中建八局起诉之日起计算欠付工程款利息。
本院经审理查明，2008年9月20日，以星耀公司为发包人、以�建八局为承包人，双方当事人签订《天津市建设工程施工合同》（以下简称2008年9月20日合同）。该合同约定：工程名称为天津市星耀五洲欧亚板块一期项目、滑雪场综合体项目等建设工程。工程内容为桩基、土建、安装。承包范围为天津星耀五洲项目欧亚板块一期绿洲苑、星汇苑、湖景苑、高层住宅一区、高层住宅二区、欧亚风情商业街、星耀五洲运动会所、欧亚风情酒店工程、公共建筑滑雪场综合体工程项目等，建筑面积约109.7876万平方米。承包方式为包工包料。开工日期为具备开工条件，发包人下达开工令之日。竣工日期为承包人完成立项项目群体工程分期分批最终通过四方（发包人、承包人、设计方和监理方）竣工验收四方签字之日。工程质量标准为达到国家建筑工程施工质量验收合格标准。合同价款为贰拾壹亿玖仟伍佰柒拾伍万元（暂定，最终以结算为准）人民币，￥：219575万元。工程款（进度款）支付的方式和时间为：“根据附件1分批工程施工至正负零并经发包人及监理单位验收合格后（涉及桩基等专项工程的，须由专门部门监测合格），由承包人向发包人申报工程进度款，发包人审核完毕后付至审定值的75%。其中滑雪场综合体在2009年春节前支付已完工程量审定值的75%工程款，欧亚高层一区项目在塔楼施工至正负零后10日内业主支付工程进度款审定值的75%……。工程施工至正负零后，发包人按月进度支付工程款。每月25日承包人按照进度提交发包人工程进度报表，经发包人审定后付至审定值的75%。工程分期分批竣工交验合格后付至85%（须经建设行政主管部门验收备案），工程结算完后三十个工作日内支付至结算价款的95%。剩余的5%作为保修款按工程保修约定支付。”
2008年9�25日，经过招投标程序，中建八局中标由建设单位星耀公司招标的津南区天嘉湖澜海庄园26-54、59号楼工程，中标建设规模为51222.21平方米，中标价格为77714929.26元，中标施工工期自2008年10月10日开工至2009年5月30日竣工完成，工程质量为达到国家施工验收规范合格标准。2008年10月8日，双方当事人签订《天津市建设工程施工合同》（以下简称2008年10月8日备案合同），并办理了合同备案手续。2008年10月8日备案合同载明的工程名称、承包范围、合同工期、质量标准、合同价款均与中标通知书一致。工程内容为建设单位所发施工图纸中全部内容，包括打桩、基础、主体、内外初装修、给排水、电气、暖通等。该合同补充条款第17.1条规定：“分期分批工程施工至正负零并经发包人及监理单位验收合格后（涉及桩基等专项工程的，须由专门部门监测合格），由承包人向发包人申�工程进度款，发包人审核完毕后付至审定值的75%。工程施工至正负零后，发包人按月进度支付工程款。每月25日承包人按照进度提交发包人工程进度报表，经发包人审定后付至审定值的75%。工程分期分批竣工交验合格后付至85%（须经建设行政主管部门验收备案），工程结算完后三十个工作日内支付至结算价款的95%。剩余的5%作为保修款按工程保修约定支付。”该合同补充条款第29.14款约定：“自本区域全部竣工验收合格并备案完毕之日起两年后一个月内，由发包人组织承包人、物业管理单位、监理等有关单位进行一次全面综合检查。检查通过后，承包人应就此前已发生的保修期工作进行总结，并对下一阶段的保修工作提出具体的整改和调整方案，最终形成一份书面报告，报发包人和工程物业管理单位批准。”第30.1款约定：“承包人按本保修书第29.14款规定递交的工作报告经发包人、物业管理单位和监理批准后，承包人应按本合同和发包人的有关规定办理质量保修金的结算和支付事宜。”第30.2款约定：“发包人承包人双方按本保修书第30.1款规定完成质量保修金的结算后，发包人将剩余保修款一次性支付给承包人（防水保修金除外），承包人仍应继续完成本保修书规定的保修工作。”
2008年12月25日，经过招投标程序，中建八局中标由建设单位星耀公司招标的津南区天嘉湖澜海庄园4-10、12-14号楼工程，中标建设规模为294518.82平方米，中标价格为474851773.1元，中标施工工期自2009年1月5日开工至2009年8月30日竣工完成，工程质量为达到国家施工验收规范合格标准。2008年12月28日，双方当事人签订《天津市建设工程施工合同》（以下简称2008年12月28日备案合同），并办理了合同备案手续。2008年12月28日备案合同�明的工程名称、承包范围、合同工期、质量标准、合同价款均与中标通知书一致。工程内容为建设单位所发施工图纸中全部内容，包括打桩、基础、主体、内外初装修、给排水、电气、暖通等。该合同补充条款第17.1条、第29.14条、第30.1条、第30.2条约定的内容与2008年10月8日备案合同第17.1条、第29.14条、第30.1条、第30.2条的内容一致。
2009年3月，双方当事人签订《施工总包补充协议》，约定中建八局原依照2008年9月20日合同承包的滑雪场及星汇苑项目，不再由中建八局施工，该项目中已施工部分，双方同意在2009年4月30日前完成结算，2009年5月15日前支付剩余款项。
2009年11月19日，双方当事人签订《施工总包补充协议2》，约定工程范围增加澜海庄园60号楼建设工程，整体竣工日期2010年5月30日。双方协商一致，解除承包范围中的星耀五洲运动会所、欧亚�情酒店、澜海庄园55-58号楼（原名称为绿洲苑的部分楼栋）、湖景苑四个项目的工程。
2012年3月16日，双方当事人签订《施工总包补充协议4》，约定工程范围为澜海庄园4-10、12-14、26-54、59、60号楼。约定了澜海庄园4-10、12-14号楼工程工期节点。该协议还约定：2012年3月30日前支付2011年8、9、10月份进度款尾款；2012年4月30日前支付2011年11月份进度款。澜海庄园4-10、12-14号楼工程竣工验收合格（四方验收）后30日内支付至已审金额的85%。
涉诉工程各楼座（澜海庄园60号楼除外）于2008年6月21日开始陆续开工，2010年10月15日开始陆续竣工，至2012年10月30日全部竣工验收合格。
2008年10月23日，双方当事人签订《工程结算书》，双方当事人就欧亚板块道路路基工程办理结算，结算金额为3339145.3元。2010年3月26日，双方当事人签订《天津星耀五洲项目�雪场综合体试桩及临时道路修筑工程工程结算书》，结算金额为3519400元。2011年8月15日，双方当事人签订《星汇苑临时路修筑及场地平整工程和补充协议工程工程结算书》，结算金额为14489380元。2014年6月19日，双方当事人签订《星耀五洲澜海庄园4-10、12-14#、60#楼建设工程工程结算书》，结算金额为638853877元。2014年8月19日，双方当事人签订《星耀五洲澜海庄园26-54、59#楼建设工程工程结算书》，结算金额为101647494元。上述全部结算价款为761849296.3元。其中，双方当事人一致认可澜海庄园60号楼未完工，双方已就该楼座已完工部分结算完毕，对结算结果无争议。
双方当事人先后签订了4份以房抵款协议，分别为：1、2011年7月6日，双方当事人签订《以房抵款协议书》，约定将星耀公司开发的澜海庄园4套房屋折抵工程款3285374元。其中，未实际办理抵房手续的房屋2套，折合价款共计1663894元。2、2011年10月24日，双方当事人签订《以房抵款协议书》，约定将星耀公司开发的澜海庄园20套房屋折抵工程款16853980元。其中，未实际办理抵房手续的房屋5套，折合价款4124149元。3、2012年5月8日，双方当事人签订《以房抵款协议书》，约定将星耀公司开发的澜海庄园37套房屋折抵工程款28767251元。4、2013年8月1日，双方当事人签订《以房抵款协议书补充协议一》，约定对双方当事人2012年5月8日签订的《以房抵款协议书》中的37套房屋价格进行调整，调整为该37套房屋折抵工程款26135167元。其中，未实际办理抵房手续的房屋26套，折合价款18243995元。中建八局当庭认可上述以房抵款协议中所列房屋只需星耀公司与中建八局指定的购房者在房地产交易部门网签正式的商品房买卖合同，即视为以房抵款成就，可以冲抵相应的工程款。
涉诉工程施工过程中，星耀公司陆续向中建八局支付工程款。2013年9月16日，双方当事人曾签署工程款对账单，对已付工程款和欠付工程款进行过核对。本案中，双方当事人当庭一致确认，截至本案起诉时，扣除前述未实际办理以房抵款手续的房屋价值后，星耀公司已向中建八局支付工程款561522638.5元。星耀公司对中建八局主张的星耀公司付款明细及时间不持异议。截至2012年10月30日，星耀公司共向中建八局支付工程款529601466.5元。2014年6月20日，星耀公司向中建八局支付最后一笔工程款50万元，此后再未支付工程款，直至本案成讼。此外，星耀公司对于中建八局主张涉诉工程的质保金已经满足返还条件，未提出异议。
星耀公司主张中建八局应当承担对涉诉工程的保修义务，应当在中建八局主张的工程款中扣除星耀公司对涉诉工程的维修款项3588004元。为此，星耀公司向本院提供了六组证据证明自己的主张。庭审过程中，双方当事人对此问题达成一致意见：中建八局承担340万元维修费用，同意将该款项从应付中建八局的工程款中扣除，双方当事人关于涉诉工程楼座的全部维修事项一次性彻底了结，但中建八局继续对澜海庄园4-10、12-14号楼的全部防水工程承担保修义务至保修期满。在保修期内，如发生需维修事项，星耀公司应当通知中建八局，否则中建八局不承担由此产生的维修费用。中建八局承诺配合星耀公司完成涉诉工程的工程备案手续。本院对双方当事人达成的上述一致意见予以确认。
双方当事人当庭一致确认，绿洲苑又名澜海庄园。澜海庄园4-10、12-14号楼为高层住宅，即星耀公司提交证据中的“欧亚高层”。2008年9月20日合同中约定的高层住宅一区、高层住宅二区并未施工，亦不在本案争议范围内。
以�事实有2008年9月20日合同、中标通知书、2008年10月8日备案合同、2008年12月28日备案合同、《施工总包补充协议》、《施工总包补充协议2》、《施工总包补充协议4》、《工程结算书》、《天津星耀五洲项目滑雪场综合体试桩及临时道路修筑工程工程结算书》、《星汇苑临时路修筑及场地平整工程和补充协议工程工程结算书》、《星耀五洲澜海庄园4-10、12-14#、60#楼建设工程工程结算书》、《星耀五洲澜海庄园26-54、59#楼建设工程工程结算书》、四份以房抵款协议、工程款对账单、工作联系函以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点主要有两个：第一，中建八局主张的星耀公司应当支付的欠付工程款金额及利息是否应予支持；第二，中建八局提出的建设工程价款优先受偿权的主张是否应予支持。本院就上述争议问题分述如下。
一�关于星耀公司欠付工程款金额及利息问题
（一）关于星耀公司欠付中建八局工程款本金金额问题
双方当事人就涉诉工程签订的五份结算协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据上述结算协议及双方当事人当庭确认，涉诉工程全部结算价款为761849296.3元。双方当事人签订的四份以房抵款协议为实践性合同，其成立应以实践性法律行为完成为要件。除中建八局认可的已经实际办理完毕相关抵款手续的房屋外，剩余房屋尚未完成相应抵款手续，即实践性法律行为尚未成就，故以房抵款协议中约定的该部分房屋价值不能抵偿中建八局应得的工程价款。星耀公司主张继续履行以房抵款协议，以此冲抵应付中建八局相应工程价款，因中建八局不予认可，本院不予支持。扣除未实际办理相关抵款手续的房屋价值后，星耀公司已向中建八局支付工程款561522638.5元。双方当事人一致认可中建八局负担340万元的维修费用，该笔费用应从中建八局应得工程款中扣除。此外，星耀公司对中建八局要求返还涉诉工程全部质保金的请求不持异议。综上，星耀公司应当向中建八局支付欠付的工程款金额为：全部结算价款761849296.3元-星耀公司已付工程款561522638.5元-维修费用340万元=196926657.8元。
（二）关于欠付工程款的利息问题
双方当事人签订的2008年10月8日备案合同、2008年12月28日备案合同均依法经过招投标程序，并办理了合同备案手续，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。上述两份备案合同对工程款支付时间、比例的约定一致。根据上述两份备案合同的约定，再结合中建八局的诉讼请求，星耀公司向中建八局支付工程款的�点有三个：1、工程分期分批竣工交验合格后付至85%（须经建设行政主管部门验收备案）；2、工程结算完毕后三十个工作日内支付至结算价款的95%；3、剩余的5%作为保修款按工程保修约定支付。
首先，涉诉工程楼座全部竣工验收合格的时间为2012年10月30日，此时星耀公司应当向中建八局支付到工程价款85%。因星耀公司向中建八局已经支付的561522638.5元工程款中并未明确区分付款指向的具体楼座或附属工程，按照工程施工及付款的一般规律及常理，施工及结算在先的工程先期获得工程款，故应视为欧亚板块道路路基工程、滑雪场综合体试桩及临时道路修筑工程、星汇苑临时路修筑及场地平整工程（以下简称三项附属工程）等已结算工程款总计21347925.3元已经清偿完毕。此时，双方当事人尚未就涉诉工程楼座进行结算，无法确认最终工程价款总额，故上述两份合同约定的“工程分期分批竣工交验合格后付至85%”应指合同价款的85%。综上，至2012年10月30日，星耀公司应向中建八局支付的工程款总额为：上述两份备案合同价款总额552566702.36元×85%=474851773.95元。鉴于星耀公司此时已付工程款金额为529601466.5元（含三项附属工程），故星耀公司此时不欠付中建八局工程款，中建八局要求自此时计算欠付工程款利息的诉讼请求没有依据，本院不予支持。
其次，涉诉工程楼座部分分别于2014年6月19日、2014年8月19日结算完毕，根据双方当事人签订的《星耀五洲澜海庄园4-10、12-14#、60#楼建设工程工程结算书》及《星耀五洲澜海庄园26-54、59#楼建设工程工程结算书》，涉诉工程楼座部分的结算总金额为740501371元。根据双方当事人“工程结算完后三十个工作日内支付至结算价款的95%”的约定，星耀公司应当于2014年10月1日前向中建八局支付至结算价款的95%，即740501371元×95%=703476302.45元。此时，星耀公司已经向中建八局支付的涉诉工程楼座部分工程款金额为562362638.5元-抵房定金840000元-三项附属工程结算款21347925.3元=540174713.2元，尚欠中建八局工程款703476302.45元-540174713.2元=163301589.25元。故，星耀公司应当自2014年10月1日开始，以欠付工程款163301589.25元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，向中建八局支付欠付工程款利息。
再次，根据上述两份备案合同补充条款第29.14条、第30.1条、第30.2条的约定，涉诉工程楼座部分全部竣工验收合格并备案完毕之日起两年一个月内，由星耀公司组织承包人、物业管理单位、监理单位等进行一次全面综合检查，中建八局提交书面报告并报星耀公司和物业管理单位批准后，双方当事人办理质保金的结算和支付事宜，由星耀公司一次性将剩余质保金支付给中建八局。中建八局并未提供证据证明其已经完成上述提交书面报告并被批准的证据，也未提交证据证明此系星耀公司原因所致，故其提出的自涉诉工程楼座部分全部竣工验收合格之日其两年半之时将质保金纳入计算欠付工程款利息的本金的请求，依据不足，本院不予支持。鉴于双方当事人当庭就维修扣款及保修义务问题达成一致，应视为双方当事人就质保金的结算及支付事宜达成一致，星耀公司应将相应质保金一次性支付给中建八局。
二、关于建设工程价款优先受偿权问题
中建八局主张其对澜海庄园4-10、12-14、26-54、59号楼工程价款享有优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期�支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”本案中，中建八局未能提供证据证明其在法定期限内向星耀公司主张过建设工程价款优先受偿权，不符合享有建设工程价款优先受偿权的条件，故中建八局的此项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共�国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条之规定，判决如下：
一、天津星耀投资有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建筑第八工程局有限公司支付工程款196926657.8元；
二、天津星耀投资有限公司自2014年10月1日开始至本判决确定的给付之日，以欠付工程款163301589.25元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，向中国建筑第八工程局有限公司支付欠付工程款利息；
三、驳回中国建筑第八工程局有限公司其他诉讼请求。
如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1149035元，由中国建筑第八工程局有限公司负担75721元，由天津星耀投资有限公司负担1073314元。财产保全费5000元，由天津星耀投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 杨 宇
代理审判员 方 哲
代理审判员 吴 彬
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 张雪男
附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的�释》第十七条：
当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
3、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条：
建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。