湖南省邵东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵东民初字第609号
原告（反诉被告）周友粮，男。
委托代理人（特别授权）马丽华，女。
委托代理人刘华，湖南启航律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐作仲，男。
委托代理人邓亚明，湖南启航律师事务所律师。
原告（反诉被告）周友粮与被告（反诉原告）唐作仲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法适用普通程序，由审判员周懿担任审判长，与审判员姚作化、人民陪审员彭求卿组成合议庭，于2014年5月20日第一次公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）唐作仲当庭提出反诉，本院依法受理，并于2014年6月23日第二次公开开庭并案进行了审理，原告（反诉被告）周友粮的委托代理人马丽华、刘华，被告（反诉原告）唐作仲及委托代理人邓亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周友粮诉称，2010年，周友粮承租唐作仲的一幢厂房及附属场地作为仓库，双方签订了仓库租赁合同，约定租赁期限为6年，自2010年3月10日起至2016年3月9日止，每年的租金在当年的2月10日前付清，承租方迟延交纳租金按每天10000元向出租方支付违约金，因出租方的原因导致合同不能履行，出租方应按每年100000元向承租人支付违约金。2014年的租金因原告疏忽，没有在2014年2月10日前向唐作仲交付，2014年2月20日，原告向被告向唐作仲交纳租金时，唐作仲则要求周友粮将租金和违约金100000元一并缴纳，否则拒收租金，双方协商调解未果。2014年3月11日，唐作仲将周友粮承租仓库的门锁上，导致周友粮的货物无法出进，经派出所民警调解未果。周友粮愿意交租金及部分违约金，但唐作仲漫天要价，拒不接受，采取非法手段将承租的仓库门锁上，导致双方之间签订的合同无法履行，唐作仲的行为已构成根本违约，应承担违约责任。诉请法院判令：1、解除原、被告之间签订的租赁合同；2、被告唐作仲支付原告周友粮违约金200000元；3、由唐作仲承担诉讼费。
被告（反诉原告）唐作仲辩称并反诉称，唐作仲同意与周友粮解除租赁合同关系，但周友粮要求唐作仲支付违约金没有事实依据，应予驳回。唐作仲已按合同约定履行了自己的义务，周友粮未按合同约定在2014年2月10日前，将该年度的租金交付给唐作仲，经唐作仲两次催讨后，至今也未缴纳租金，其行为已构成违约。唐作仲从没有阻拦过周友粮的车辆运货或锁仓库门，仓库通道的电动门是可以手动拉上拉下的，除周有粮租的仓库外，还有另外仓库的租赁户的货物要从该通道过，不存在锁门的事。故请求法院驳回本诉原告的第2、3项诉讼请求；并反诉请求法院判令：1、解除反诉原、被告之间的租赁合同；2、反诉被告在2014年5月31日前将所租赁的仓库腾空，并将水电费结清，仓库保持原状；3、反诉被告支付反诉原告租金29332.2元（计算至2014年5月31日止）；4、反诉被告支付反诉原告违约金200000元。
原告（反诉被告）周友粮针对反诉辩称，反诉被告同意与反诉原告解除租赁合同，反诉被告已于2014年6月10日之前将仓库搬空，水电费也与反诉原告结清。因反诉原告没有按惯例通知反诉被告及时缴纳租金，违背了及时通知的义务，反诉原告违约在先，纠纷发生后，反诉被告愿意缴纳租金及部分违约金，但反诉原告一直不肯接收，综上，反诉被告没有违约，请求法院驳回反诉原告的第2、3、4项反诉请求。
原告（反诉被告）周友粮为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告（反诉被告）的身份证复印件1份，拟证明原告的身份情况；
2、被告（反诉原告）的户籍信息资料复印件1份，拟证明被告的身份情况；
3、邵东县公安局黄陂桥乡派出所证明原件1份，拟证明因唐作仲将周友粮租赁的仓库通道的电动门锁上，导致周友粮的运货车辆无法正常出进，派出所接警后，到现场进行调解未果；
4、证人曾山阳调查记录1份，拟证明曾山阳曾对周友粮与唐作仲之间的纠纷进行过调解，因唐作仲要求违约金不能低于60000元，且租金和违约金要一并交清，而周友粮只同意出
20000元违约金或先把租金交清后再协商违约金，调解未果；
5、现场照片（摄于2014年4月15日）5张，拟证明2014年4月15日，因唐作仲将周友粮所租仓库的通道门的电动卷闸门拉下一半，导致运货车辆无法出进；
6、录音光碟2盘，拟证明，1、2014年2月21日，周友粮与其妻到唐作仲家去缴纳租金，因唐作仲以要求违约金要按合同的约定计算，即10000元／天计算，且租金和违约金要一并交清为由而拒收租金，双方协商未果；2、2014年4月15日，李志勇去周友粮租赁的仓库拉货时，唐作仲将仓库通道的门锁上的，无法运货；
7、《仓库租赁合同》复印件1份，拟证明本诉原、被告之间存在租赁关系；
8、证人李志勇的当庭证言，拟证明自2014年3月11日起，李志勇每次去仓库运货，仓库通道门都是拉下的，车辆无法出进，2014年5月20日后，仓库的门才被打开，周友粮请人将仓库的货物陆续运出。
被告（反诉原告）唐作仲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
9、书面通知2份及邮件详情单、回单各1份，拟证明反诉原告分别于2014年2月19日、2014年3月4日书面通知反诉被告来交租金；
10、现场照片（摄于2014年4月15日），拟证明反诉被告的车辆能够正常进入仓库运货，反诉原告没有妨碍反诉被告的运货车辆出进；
11、证人刘冬、罗乔的调查笔录，拟证明自2014年2月以来没有看到过唐作仲在上午7时至晚上10时这段时间锁过仓库通道的门。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、7、8没有异议；认为证据3不能证明本诉原告的事实主张，本诉被告没有锁过仓库的门；证据4证人没有出庭作证，不具有真实性；证据5不能证实本诉原告所主张的事实；对证据6的真实性没有异议，但不能证明达到本诉原告的证明目的。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据9，认为该通知本诉原告没有接到过；证据10与本案没有关联；证据11证人没有出庭作证，且证人与本诉被告有利害关系，不具有真实性。经审查，证据1、2、3、6、7、8、9具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据5、10均只能证明拍摄当天仓库及通道的状况，而不能达到当事人所主张事实的目的，不具证明力。证据4、11因证人未出庭作证，且没有其他证据印证，其真实性不能确认，本院不予采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2010年3月10日，原告（反诉被告）周友粮承租被告（反诉原告）唐作仲所有的位于邵东县黄陂桥乡的一幢厂房及附属场地作为其家具店的仓库，双方签订了书面《仓库租赁合同》，约定租赁期限为6年，自2010年3月10日起至2016年3月9日止，租金实行先付后用的方式支付，前三年租金按110592元／年计算，第四年（2013年3月10日至2014年）按119439元／年计算，第五年（2014年3月10日至2015年）按128994元／年计算，第六年（2015年3月10日至2016年）按139313元／年计算，租金在每年的2月10日前付清；租赁期间实际使用而发生的水、电、通讯等公用事业费用由承租方自行承担；承租方逾期支付租金的，除应当及时付清该部分租金外，还须以每天10000元向出租方支付该部分租金的滞纳金，如逾期超过20天未交租金且在出租方书面催告后10天内仍未支付的，出租方有权单方解除本合同；双方同意所租赁的物业交接日定为2010年3月10日。因2014年度的租金周友粮未在2014年2月10日前向唐作仲交付，唐作仲于2014年2月19日向周友粮发出书面通知，要求周友粮及时来缴纳全年租金和违约金。2014年2月21日，周友粮及其妻李康菊到唐作仲家协商缴纳租金及违约金事宜，因唐作仲要求违约金要按合同的约定10000元／天计算，以实际违约天数为准，即违约金为100000元，且租金和违约金要一并交清，而周友粮则提出违约金过高，只愿意支付部分违约金，或先交清租金，违约金以后再协商。因双方协商未果，唐作仲未收取周友粮的租金。2013年3月4日，唐作仲又以邮寄方式向周友粮发出通知，要求周友粮尽快来交纳违约金和租金，如超过2014年3月10日，唐作仲有权解除合同。2014年3月11日，周友粮的运货车辆从租赁的仓库拉货时，因仓库通道的电动卷闸门被拉下，车辆无法通行，周友粮之妻李康菊即向黄陂桥乡派出所报警，民警到现场对双方进行调解未果。2014年6月9日，周友粮将租赁的仓库腾空，并交清租赁期间的水电费用，与唐作仲办理了租赁物的交接手续。诉讼中，周友粮与唐作仲一致同意解除双方所签订的租赁合同。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的《仓库租赁合同》，是双方真实意思的表示，双方之间已形成房屋租赁法律关系，当事人均应依法依约履行各自的义务。庭审中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一致同意解除双方所签订的仓库租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以确认。原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付违约金200000元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。因本案审理的是合同之诉，原告（反诉被告）在诉讼中主张因被告（反诉原告）阻碍原告（反诉被告）的货物通行，给原告（反诉被告）造成经济损失，可另行主张侵权赔偿的权利，该部分本案不予审理。原告（反诉被告）未按合同约定的期限向被告（反诉原告）交纳租金，已构成违约，应按照合同的约定承担支付违约金的责任，双方约定的违约金数额已明显高于违约行为实际造成的损失，依法应予调整。根据本案的实际情况和原告（反诉被告）的违约责任，本案原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付10000元的违约金比较妥当。2014年度房屋租金的计算应根据实际租赁的时间和被告（反诉原告）的反诉请求来确认，即租期自2014年3月10日起至2014年5月31日止，共计83天，原告（反诉被告）应支付的租金为29332.2元（128994元÷365×83天）。庭审中，双方已确认所租赁的房屋原告（反诉被告）已腾空交还给被告（反诉原告），并已将水电费结清。综上所述，对被告（反诉原告）的反诉请求，本院部分予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）周友粮与被告（反诉原告）唐作仲于2010年3月10日签订的《仓库租赁合同》；
二、驳回原告（反诉被告）周友粮的其他诉讼请求；
三、限原告（反诉被告）周友粮在本判决生效后3日内支付被告（反诉原告）唐作仲房屋租金29332.2元；
四、限原告（反诉被告）周友粮在本判决生效后3日内支付被告（反诉原告）唐作仲违约金10000元；
五、驳回被告（反诉原告）唐作仲的其他反诉请求。
本案本诉受理费4800元，由原告（反诉被告）周友粮承担，反诉受理费4740元，由被告（反诉原告）唐作仲承担4113元，原告（反诉被告）周友粮承担627元。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 周 懿
审 判 员 姚作化人民陪审员彭求卿
二〇一四年六月二十六日
代理书记员 申 薇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。