镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）润金民初字第0226号
原告镇江市直属房产管理处，住所地镇江市清真寺街41号。
法定代表人傅九生，该管理处主任。
委托代理人殷青桥，该管理处员工。
委托代理人原蓉，江苏金华通律师事务所律师。
被告镇江市城市建设产业集团有限公司（原镇江市城市建设投资集团有限公司），住所地镇江市檀山路8号。
法定代表人宇文家胜，该公司董事长。
委托代理人周仁华，江苏中坚汇律师事务所律师。
被告镇江市润州区房屋拆迁事务所，住所地镇江市黄山南路**号。
法定代表人韩蓓，该事务所主任。
委托代理人钟莹，该事务所员工。
被告镇江市万方连锁超市有限责任公司，住所地镇江市万古路3号。
法定代表人潘培荣，该公司董事长。
委托代理人林海，江苏江成律师事务所律师。
原告镇江市直属房产管理处诉被告镇江市城市建设产业集团有限公司（以下简称：镇江城市公司）、镇江市润州区房屋拆迁事务所（以下简称：润州拆迁事务所），镇江市万方连锁超市有限责任公司（以下简称：万方超市）损害赔偿纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人殷青桥、原蓉，被告镇江城市公司的委托代理人周仁华，润州拆迁事务所的委托代理人钟莹，万方超市的委托代理人林海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：坐落在镇江市长江路30号的房屋系原告直管公房，建筑面积558平方米。2009年2月27日，原告接到实施拆迁的通知书，要求原告做好拆迁配合，并到现场洽谈拆迁事宜。拆迁过程中，原告曾多次与被告镇江城市公司、润州拆迁事务所联系洽谈均无果。后被告万方超市在没有得到原告授权的情况下与被告镇江城市公司、润州拆迁事务所签订了拆迁安置补偿协议。协议中的补偿款项除了万方超市的自有产权房外，还包含了原告的产权房屋。因此，原告的拆迁补偿权益被万方超市侵吞。在拆迁后，原告也多次与被告镇江城市公司、润州拆迁事务所商谈此事亦无果。按照拆迁有关规定，作为产权人的原告应得房屋拆迁补偿款3106572元。三被告在拆迁过程中共同侵犯了原告的合法权益，造成国有资金不能如期入库。故原告诉至法院，请求依法判定被告镇江城市公司、润州拆迁事务所、万方超市连带赔偿原告房屋被拆迁所造成的损失3106572元。
原告就其诉称提供如下证据材料：
1、房屋所有权证；
2、租赁合同一份；
3、润州拆迁事务所下达的房屋拆迁通知一份和长江路30号拆迁资料统计表一份；
4、通知及镇办发（2001）31号文各一份；
5、2004年12月13日，由万方超市出具的房屋租金调整的通知一份；
6、2006年8月15日被告万方超市出具给原告的通知一份。
被告镇江城市公司辩称：长江路30号房屋在拆迁时，有原告的房产，也有万方超市的房产，其中属于原告的房产有一部分由万方超市职工居住。在拆迁时，润州拆迁事务所已扣留下属于原告所直管房屋的重置价246635元，另多给了万方超市852185元，两项合计一共应支付原告拆迁款1098820元。
被告镇江城市公司就其辩称未提供证据材料。
被告润州拆迁事务所辩称：拆迁事务所接受镇江城市公司委托对上述争议房屋进行拆迁。在拆迁过程中，根据当时房屋的使用现状，由有权的评估公司对上述房屋进行了评估，再根据评估结论与万方超市签订了拆迁协议。在拆迁过程中，因失误将应属于原告的拆迁款项852185元支付给了万方超市。对于属于原告的房屋的重置价246635元拆迁事务所已予以了扣留。另有属于原告的169.81平方米房屋由万方超市给6户职工居住，拆迁时按照居住房的价格拆迁，当时未与原告进行沟通。这部分房产如按照仓储房拆迁，则还应补偿原告136612元。
被告润州拆迁事务所就其辩称提供如下证据材料：
1、润州拆迁事务所与六户职工签订的房屋拆迁安置补偿协议以及评估报告等；
2、润州拆迁事务所与万方超市签订的拆迁安置补偿协议、评估报告、安置费的审批表、拆迁房屋的申报表及房屋交接的回执各一份。
被告万方超市辩称：本案的案由是侵权纠纷，万方超市没有侵权行为。万方超市依据拆迁协议，取得了280万元拆迁款。拆迁协议没有侵犯原告的合法权益，故请求驳回原告对万方超市的诉讼请求。
被告万方超市就其辩称提供如下证据材料：
1、产权证一份；
2、润州拆迁事务所与万方超市签订的拆迁安置协议。
经审理查明：原告是事业单位法人，位于本市长江路30号（原苏北路30号）有原告的直管公房，建筑面积为558平方米，其中前面一层为154.29平方米，二层为104.70平方米，后面四排平房计299平方米，故一层面积合计453.29平方米，二层面积为104.7平方米。上世纪70年代开始，由原告的前身镇江市非居住房管处租赁给镇江市蔬菜公司使用。2006年1月5日，原告与被告万方超市签订了上述房屋的租赁合同，后由万方超市使用。2009年2月，上述房产所在区域列入拆迁范围，拆迁人为镇江城市公司，拆迁实施人为润州拆迁事务所。位于本市长江路30号的房屋除有原告直管公房外，登记在万方超市名下的房产有259.47平方米，该房屋登记的用途为仓库。2009年上述房产拆迁时，万方超市使用原告所出租的房产的现状是，一楼有100.6平方米、二楼有25.2平方米，合计125.8平方米作为营业用房使用，有262.39平方米作为仓储用房使用，另有169.81平方米由万方超市安置了6户职工居住。拆迁时，经江苏苏润土地房地产估价咨询有限公司对上述房屋的价值出具了评估报告，其中一楼营业用房每平方米为12169元，再乘以0.95的系数，即为一楼营业用房的评估价，二楼的营业用房在0.95的基础上再乘以0.6的系数，仓储用房的评估价为每平方米2051元。
2009年3月，被告镇江城市公司、润州拆迁事务所已分别与万方超市的6户职工或其亲属签订了拆迁安置补偿协议，有4户为货币安置，另2户为安置了拆迁回迁房。就该部分属于原告的直管公房的169.81平方米被拆迁时，被告镇江城市公司、润州拆迁事务所已扣留了房屋的重置价75056元。拆迁时，该部分房产润州拆迁事务所是按照居住公房拆迁，对此润州拆迁事务所承认事先未与原告沟通，如按照仓储用房拆迁，原告还应得到已经营20年以上的补偿款136612元。
2009年5月5日，被告镇江城市公司、润州拆迁事务所与万方超市签订了房屋拆迁补偿安置协议。协议注明拆迁的建筑面积为652.53平方米（实为652.93平方米，其中属于原告直管公房的面积是388.2平方米，属万方超市的房屋面积为264.73平方米，万方超市的房屋中有259.47平方米为合法产权登记的面积），经评估房屋的货币补偿金额为2595128元，其中房屋承租人即万方超市得2423725元（已扣除属于原告的房屋重置价171403元，实际应扣除171579元），其他补偿款为376275元，共计280万元。协议第5条特别加注，由于房屋产权纠纷引起的法律责任由万方超市承担（房管承租房）。协议签订后镇江城市公司、润州拆迁事务所支付了拆迁款280万元给万方超市。在上述拆迁安置协议所附的评估报告中反映，属于原告直管公房的面积388.2平方米中，属于营业用房的分别是一楼100.6平方米、二楼25.2平方米，营业用房计面积125.8平方米，另262.39平方米为仓储用房。125.8平方米的营业用房评估价为1337787元，扣除重置价55603元，余款是20年以上经营赔偿款由原告与承租人万方超市各得一半即641092元，该款项润州拆迁事务所因工作失误已支付给万方超市。另262.39平方米的仓储用房评估价为538161.89元，扣除重置价115976元，余款是20年以上经营赔偿款由原告与承租人万方超市各得一半即211092.95元，该款项润州拆迁事务所因工作失误已支付给万方超市。上述多支付给万方超市的款项相加为852185元。原告应得的上述房屋的重置价为，169.81平方米居住房的重置价75056元，125.8平方米的营业用房的重置价55603元，262.39平方米的仓储用房的重置价115976元，合计246635元，该款项镇江城市公司、润州拆迁事务所在拆迁时已扣留，并愿意支付给原告。
原告则提出其所直管的公房的用途均为营业性用房，故在拆迁时应全部按照营业性用房来计算拆迁补偿款，即一楼453.29平方米×12169元×0.95=5240281元，二楼为104.7平方米×12169元×0.95×0.6=726233元，两项合计扣除房屋的重置价246631元为5719883元，经营20年以上的赔偿款由出租人和承租人各得一半，即5719883元÷2=2859941.5元，再加上房屋的重置价246631元，即3106572元为原告应得赔偿款。
审理中，原告与被告镇江城市公司、润州拆迁事务所就上述已拆迁房屋中的169.21平方米达成拆迁协议，就该部分争议双方已自行解决，故原告降低诉讼请求，仅要求三被告赔偿面积388.79平方米房屋的拆迁补偿款2091157元。其中一楼（453.29-169.21平方米）×12169元×0.95=3284236元，二楼为104.7平方米×12169元×0.95×0.6=726233元，两项合计扣除房屋的重置价171845元后应为3838624元。经营20年以上的赔偿款由出租人和承租人各得一半，即3838624元÷2=1919312元，再加上房屋的重置价171845元，即2091157元为原告应得赔偿款。
以上事实，由原告提供的证据1-6、被告润州拆迁事务所提供的证据1-2、被告万方超市提供的证据1-2及庭审笔录在案佐证。
本院认为：坐落在本市长江路30号的房屋，面积为558平方米，系原告直管公房。上述房屋在2009年被列入拆迁范围，镇江城市公司、润州拆迁事务所仅与房屋的承租人万方超市达成拆迁协议，而未与原告达成拆迁协议，即将上述房屋予以了拆迁，构成对原告直管公房的侵权，因上述侵权行为给原告造成的损失，该两被告应予赔偿。现原告与被告镇江城市公司、润州拆迁事务所就上述已被拆迁房屋中的部分房屋达成了拆迁补偿协议，原告仅要求本院处理双方未达成协议部分的房屋被拆迁后的赔偿问题，不违反有关法律规定，本院予以准许。上述房屋中未达成协议部分的房屋面积为388.79平方米，该房屋在2009年已被拆迁，参照当时对该地段营业用房的评估价，原告所直管的上述房屋的价值应为2091157元，该款项镇江城市公司、润州拆迁事务所应赔偿给原告。对于镇江城市公司、润州拆迁事务所所辩称的应根据当时房屋的使用现状确定赔偿价款，因原告所直管的上述房屋性质为营业性用房，至于承租人如何使用上述房屋，并不能改变房屋的性质，故本院对该两被告的上述辩称意见不予采信。至于该两被告与被告万方超市之间的纠纷，在本案中本院不予处理。三被告在拆迁补偿协议中约定因房屋产权引起的法律责任由万方超市承担，该约定仅为三方的内部约定。原告要求万方超市承担侵权责任的诉请，因万方超市系被拆迁方，不是侵权主体，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告镇江市润州区房屋拆迁事务所于本判决生效之日起十日内赔偿原告镇江市直属房产管理处2091157元。
二、被告镇江市城市建设产业集团有限公司对被告镇江市润州区房屋拆迁事务所的上述还款承担连带还款责任。
三、驳回原告镇江市直属房产管理处对被告镇江市万方连锁超市有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费30506元，由原告负担6977元，由被告镇江市润州区房屋拆迁事务所、镇江市城市建设产业集团有限公司连带负担23529元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
（附上诉须知）
审 判 长 戴 倩
人民陪审员 魏兴来
人民陪审员 朱和珍
二〇一五年四月十三日
书 记 员 张 璐
本法律文书所附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。