浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第937号
原告：嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司。
法定代表人：朱建华。
委托代理人：吴涛、张国伟，浙江国傲律师事务所律师。
被告：王亚辉。
第三人：陈庆彬。
原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司（以下简称新天地公司）因与被告王亚辉房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年4月7日受理后，依法由审判员白燕独任审判。经被告王亚辉的申请，本院依法通知第三人陈庆彬参加诉讼，并于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托代理人张国伟到庭参加诉讼，被告王亚辉以及第三人陈庆彬经法庭依法传唤均未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新天地公司起诉称，2012年5月7日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于嘉兴市梅湾商务中心22号楼101-B、102室房屋出租给被告，租赁期限共计47个月，自2012年5月1日至2016年3月31日，双方还约定了租金支付标准以及物业费的计算方法等，并约定了违约责任。合同签订后，原告按约履行了相关义务，而被告应于2014年9月15日前支付原告租金183948.38元，但未能履行。此后，原告多次要求被告缴纳租金，但被告置若罔闻。原告认为，被告拖欠租金的行为已损害了原告的合法权益，故而向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告于2012年5月7日签订的房屋租赁合同，将租赁房屋腾退并归还原告；2.被告立即向原告支付拖欠租金183948.38元、滞纳金36053元、赔偿金91974.19元，共计311975.57元（租金暂计算至2015年3月31日，实际计算至被告返还房屋之日；滞纳金暂计算至2015年3月31日，实际计算至被告付清之日）；3.被告已缴纳的保证金50000元作为违约金归原告所有，不再返还；4.本案诉讼费由被告承担。
被告王亚辉提交书面答辩意见称，租赁房屋经过原告的允许由被告交由第三人陈庆彬，陈庆彬系实际经营人，故原、被告之间的租赁合同实际上已解除；原告对于上述情况系知情的，故申请追加陈庆彬参加诉讼；被告不是房屋的实际使用人、承租人，拖欠房租事宜与被告无关。
第三人陈庆彬未向法庭提供书面答辩意见。
针对自己的诉讼主张，原告新天地公司提供了下列证据：
1.房屋租赁合同，证明原、被告之间就房屋租赁事宜及各自权利义务进行约定的事实；
2.房屋产权证，证明租赁房屋的权利人系原告，原告有处分权。
上述证据，形式合法、内容真实，本院予以认定。被告及第三人经本庭依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告在举证期限内向法庭提供了“转让合同及清单”等资料，鉴于被告提供的系复印件，且被告未能到庭参加诉讼就其举证进一步向法庭提供原件以及作出说明，原告亦对被告提供证据的真实性不予认可，故对于被告在举证期限之内提供的证据材料本院不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2012年5月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告向原告租赁原告所有的位于嘉兴市梅湾商务中心22楼101-B、102室房屋用于经营餐饮，建筑面积878.14平方米，租赁期限未47个月，即自2012年5月1日至2016年3月31日，第一年（2012年5月1日至2013年3月31日）的租金为367062.52元，被告实付年租金为321179.71元；第二年（2013年4月1日至2014年3月31日）的租金为420453.43元，被告实付年租金为367896.75元；第三年（2014年4月1日至2015年3月31日）的租金为420453.43元，被告实付年租金为367896.75元；第四年（2015年4月1日至2016年3月31日）的租金为441528.79元，被告实付年租金为386337.69元。其中第三年度的租金应于2014年3月15日前支付183948.38元，2014年9月15日前支付183948.38元；第四年度的租金应于2015年3月15日前支付193168.85元，2015年9月15日前支付193168.85元。合同保证金为50000元，由被告在合同签订之日起三日内缴纳，租赁期限届满后30天内，若被告无对房屋损坏以及客户投诉等事由的，由原告无息退还。物业管理费按照每月每平方米1.8元记取，由原告或原告委托的物业公司收取，首期物业费自物业钥匙交付给被告起算至2013年3月31日，此后物业费每年支付一次，每期提前十五日支付，即第二期应于2013年3月15日前支付等，若被告未能按照约定支付租金、物业费等费用的，除仍需支付外，还应承担每天百分之一的滞纳金，被告迟延支付费用超过三十日的，原告有权提前解除合同。被告不得擅自转租、改变经营品牌等。因被告的违约导致原告行使合同解除权的，被告缴纳的保证金作为违约金，原告不再返还；被告在租赁房屋内的装修等无偿归原告所有，合同终止。合同终止后，被告须在十日内腾退完毕并按原状将房屋返还原告等。双方还对其他权利义务等进行了约定。后原告向被告交付了租赁房屋供被告经营老北京涮肉城，现原告自认被告缴纳房屋租金至2014年9月30日，对于之后的租金至今未付。现租赁店铺处于停产歇业状态。
本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。本案中原告自认被告已经支付原告房屋租金至2014年9月底，被告未对原告的主张提出反驳，本院依法予以确认。根据双方合同约定，被告应在2014年9月15日前支付原告2014年10月1日至2015年3月31日的租金，被告迟延支付租金已超过30天的，原告有权据此主张解除合同并要求被告承担违约责任。现被告迟延支付相关费用远远超过30日，故对于原告要求解除双方合同、被告腾退租赁房屋的诉请，本院予以支持。当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2015年4月12日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于被告一直占有使用租赁房屋至今，故被告应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租金标准计算并支付。现原告主张被告尚欠原告2014年10月1日至2015年3月31日的租金183948.38元，本院根据查明的事实依法予以确认。至于2015年4月1日后至被告实际腾退房屋之日止的租金以及房屋占有使用费，参照当期租金标准计算（以月租金32194.80元的标准计算）。由于被告未在合同约定的期限内支付相关费用，故对于原告要求被告承担逾期付款违约责任的主张，本院予以准许。双方约定了逾期付款按照每日百分之一计算损失，本院经审查后依法予以调整，并酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约责任。双方约定了由于被告违约导致原告提前解除合同的，被告先行缴纳的合同保证金作为违约金由原告予以没收，经审查该约定确定的违约金数额合理，故对于原告要求判决被告缴纳的保证金原告不再返还的主张，本院予以照准。至于原告主张被告支付赔偿金，该赔偿金条款的约定应理解为适用于在合同履行过程中，一方主动提出提前解除合同而支付给对方解除合同的对价，而本案系由于被告的违约导致原告行使合同解除权，故对于原告要求被告支付赔偿金的主张，不符合双方约定，不予支持。
本案中，被告虽抗辩第三人系实际的承租人，其在原告的允许之下将包括租赁房屋使用权以及店铺经营权等整体转让给了第三人，但未能向法庭提供证据证明租赁店铺系在第三人控制之下；鉴于原告对被告的上述主张表示不予认同，故对于被告的抗辩，本院不予采信。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同未解除的情况下，被告与第三人之间是否存在店铺的转让关系并不影响原告向被告主张合同权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司与被告王亚辉于2012年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月12日解除；
二、被告王亚辉支付原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司房屋租金183948.38元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率，以183948.38元为基数，从2014年9月16日计算至本判决确定的履行日止）；
三、被告王亚辉将租赁的位于嘉兴市梅湾商务中心22楼101-B、102室房屋腾退并返还原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司；
四、被告王亚辉支付原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司房屋租金以及占有使用费（以月租金32194.80元为标准，从2015年4月1日计算至本判决确定的被告腾退之日止）；
上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕；
五、被告王亚辉支付原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司解除《房屋租赁合同》违约金50000元（已以合同保证金形式支付）；
六、驳回原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3365元，由原告嘉兴银泰梅湾新天地投资管理有限公司负担1190元，被告王亚辉负担2175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 白 燕
二〇一五年七月六日
书记员 姚李燕