河北省青龙满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0321民初633号
原告金凤荣，女，1959年7月6日出生，住秦皇岛市海港区。
委托代理人浦文达，河北杨瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告河北广隆物流有限公司。
所在地：青龙满族自治县大巫岚镇大巫岚村。
组织机构代码：054040139。
法定代表人滕宏林，男，1985年5月15日出生，董事长，住河北省迁安市。
委托代理人裴海英，女，1974年10月26日出生，公司职员，住河北省迁安市。
委托代理人丁海红，河北弘丹律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告金凤荣与被告河北广隆物流有限公司（以下简称广隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈光适用简易程序独任审判，于2016年3月2日第一次公开开庭进行审理。原告金凤荣及其委托代理人浦文达，被告广隆公司委托代理人裴海英、丁海红到庭参加诉讼。庭审期间，被告对原告出示的部分证据提出异议。为查明案件事实，原告庭后补充提交了部分证据。本院于2016年5月20日，依法组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告金凤荣委托代理人浦文达到庭参加诉讼，被告广隆公司未派员出庭应诉。本案现已审理终结。
原告金凤荣诉称，原告金凤荣是青龙福万家东区建材城5B4厅的房屋所有权人。2013年9月11日，邵某某与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁了邵某某的房屋，租赁期限为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止，租赁费8万元/年，租金上打租两年一付，于付款年度的9月30日前付清。被告承担水、电、取暖费、物业费。合同第六条约定：如单方违约，由违约方承担总租赁费20%的违约金。因原告从邵某某处购买了5B4厅的房屋。2014年4月15日，原告金凤荣与邵某某、被告广隆公司签订《房屋租赁补充协议》，约定被告将租赁费用支付给原告金凤荣，其他条款不变。双方履行至合同约定的付款日期即2015年9月30日，被告未按约定支付下两年度的房租。原告找到被告，被告称不再履行合同，双方也没有就解除合同进行过协商。被告单方终止合同履行的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告已经为被告垫付2013年度的取暖费11151.48元，当时，开发商按照每平方米33.5元收取的。原告垫付2013、2014年两年度物业费11484元，物业公司为秦皇岛市众金物业服务有限公司青龙分公司，公司按照每平方米每月1元的标准收取物业费，垃圾清运费每平方米每月0.4元。按照合同第二条的约定，被告应承担取暖费和物业费。现被告仍有物品占用原告房屋，被告应按照合同约定标准支付实际占用期间的房屋使用费。对于被告装修房屋及改变结构部分，依法被告应拆除并恢复原状。双方未能协商解决。原告起诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、被告腾空房屋，将房屋恢复原状。3、按照房屋租赁合同第六条的约定，应支付总租赁费20%的违约金9.6万元。4、被告给付原告取暖费、物业费22635.48元。5、被告按8万元/年的标准支付自2015年10月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费。6、被告承担诉讼费。
被告河北广隆物流有限公司辩称，一、原告与被告已于2015年10月份解除了双方之间的房屋租赁合同，实际时间应为2015年9月20几号，当时被告公司工作人员已电话通知原告，因经营问题不再租赁该房屋。当时是口头解除合同的，当时是与肖某谈的，他是各房主委派的代表。二原告也同意解除，无需法院判决解除合同。二、对于被告长时间的装修改造工程，被告完全知情并了解，因此不存在恢复原状之说，对于室内的可移动的物品设施，已与秦皇岛一个装饰公司达成协议，抵顶装修款项，双方签订的协议已经交给青龙满族自治县人民法院，经法院调解，已经告知原告，当时2015年9月24日签订协议后，被告与装饰公司到涉案房屋核对物品时，有5B5的房主肖某和另一个房主到了现场。因此，原告对抵顶事项及协议书可以不确认，但是是知情的，装饰公司的杨某某和两个房主谈了物品存放的事宜，装饰公司向被告告知已经与房东说好了，并且原告也同意这些物品设施暂时存放原告房屋内，其他的被告就不清楚了。三、既然原、被告双方已经都同意解除合同，就不存在违约金的问题，被告也无需支付该笔费用；四、对于原告所诉的取暖费、物业费等费用，因被告一直在装修，并未实际使用该房屋，该些费用并未实际发生，原告无权主张；五、因双方已经同意解除房屋租赁合同，事实上2015年之后，被告未实际使用或占用该房屋，因此不同意原告所述支付房屋使用费用。针对诉讼费，被告认为应由原告自行负担。另外，上述房屋并未取暖，因此不应存在取暖费支出。同时经过被告出资装修，使原告的房屋迅速增值，假设原告有损失，被告装修后增值部分也足够原告的损失部分。对于合同不能履行，双方都有原因，首先，因为经营环境发生大的变化，被告经营情况发生转变，包括被告公司在内的很多企业，经营形式发生明显下降；其次，在被告装修过程中，原告不予及时配合，双方发生了一些不愉快的事情，因此双方协商解除合同的事宜。装修不可移动部分抵顶给原告作为损失，双方互不拖欠，原告当时予以认可。请求法院依法判决。
原告金凤荣为支持其主张，提供如下证据：
一、2013年9月11日，邵某某与河北广隆物流有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份、2014年4月15日，原告金凤荣与邵某某、被告广隆公司签订的《房屋租赁补充协议》复印件一份，经庭后与原件核对相一致。用以证明：房屋租赁合同的签订时间、内容、效力，已经房屋所有权流转后，被告应该向原告支付房屋租赁费等情况。
二、2015年10月7日，迁安市荣德房地产开发有限公司青龙分公司为原告出具的证明一份。证明收取原告取暖费11151.48元，每平方米按照33.5元。
三、2015年10月8日，秦皇岛市众金物业服务有限公司青龙分公司为原告出具的证明一份。用以证明：收取原告临街商铺两年物业费11484元，房屋面积为333.82平方米，物业费一年5742元。
以上三份证据为第一次庭审时出示。
四、青龙满族自治县宏达热力有限公司出具的证明及该公司盖章的缴款人为迁安市荣德房地产开发有限公司青龙分公司的河北增值税普通发票复印件四张。（每张金额10万元，总金额40万元，与原件核对一致，原告将原件取回）。主要证明福万家5号楼B3门市2013年度取暖费已由开发商缴纳，金额为4811元，均包含在开发商缴纳的40万元热检费中。
五、秦皇岛市众金物业有限公司青龙分公司签章出具的收款收据两张。其中一张（NO2470142）记载：“2013年12月19日，收到东区5﹟B4金凤荣交来物业费（2013.9.112014.9.11）人民币伍仟七百肆拾贰元￥5742.00.收款人：任。”第二张（NO2470163）记载：“2014年12月18日，收到东区5﹟B4金凤荣交来物业费（2014.9.112015.9.10）人民币伍仟七百肆拾贰元￥5742.00.收款人：任。”
六、秦皇岛市众金物业服务有限公司青龙分公司营业执照副本、组织机构代码证、负责人身份证信息（均为复印件）。证实物业公司真实存在，为原告出具的证明具有法律效力。
七、收费许可证（副本）、关于对青龙满族自治县家居建材物流城商业区物业服务收费标准的请示、前期物业管理委托（补充）协议、福万家物业补充协议复印件各一份（当庭提交原件，核对一致后，原告将原件取回）。主要证实：物业公司费用收取标准情况。其中生活垃圾处理费按照商业门店或营业网点0.4元/平方米、月（营业面积）计算。商业区服务收费标准为1.00元/月、平方米。物业补充协议载明商铺拟定每平方米0.8元/月。
以上证据系第二次庭审时出示。
被告广隆公司质证意见为：对原告出示的房屋租赁合同的真实性无异议。但合同中约定的违约金过高，且不合理。其他没有异议。对迁安市荣德房地产开发有限公司青龙分公司出具的证明材料质证意见为：该证明没有记载收费的依据，无法证明青龙分公司已经向热力公司交纳该笔费用，该证明不具有客观真实性，同时原告应提供实际全额向热力公司交纳费用的正式票据，该证明不能达到原告的证明目的。原、被告双方在签订租赁合同时，口头达成一致，由原告交纳相应的取暖费用。对于2014年度取暖费，被告当时已报停，2014年度不产生取暖费用。因此，该笔费用不应由被告负担。对秦皇岛市众金物业服务有限公司青龙分公司出具的证明质证意见为：原告未向法庭提交实际交纳物业费的正式发票，不能够证实原告已经交纳物业费，因该物业公司未派员到庭，也未向法庭提交该公司的营业执照、企业代码等证照手续，被告无法确定该物业公司真实存在，更无法确定证明的真实性。另外，该两份证据中均没有经手人的签字，也未有相应公司的资质证明，无法确定证明内容的真实性。被告要求原告提交正式发票，5B5的房主肖某在庭审中说：“没实际交钱给什么发票”。被告对上述证据真实性产生异议，因此要求法庭追究相应人员出具虚假证明的相应责任。
对第二次庭审出示的证据，被告广隆公司未派员出庭，也未提交书面质证意见。
被告广隆公司为支持其主张，提供如下证据：
一、青龙满族自治县人民法院作出的（2015）青民初字第749号民事判决书复印件一份，用以证明：经法院判决，被告给付装修公司工程款351000元及利息。当时工程总价款585000元，已付409500元，欠付175500元，青龙满族自治县人民法院判决的是尚欠175500元。协议是用房屋内价值351000元的可移动物品抵顶175500元欠款及诉讼费等费用。
二、2015年9月24日，被告与秦皇岛业奇装饰工程有限公司签订的协议书（附明细表）一份。用以证明：原告室内归被告所有的可移动物品全部抵顶工程款给付秦皇岛业奇装饰工程有限公司。这些物品的物权已于2015年9月24日转移给该装饰公司，由装修公司自行处理，与被告无关，原告不应向被告主张腾退房屋。
三、被告出资装修的不可移动部分所花费的相关票据复印件（共40张纸）计494734元。用以证明：被告为承租的房屋进行豪华装修所开支的费用情况，同时也证明经过被告的装修，使原告的房屋迅速增值。对于原告陈述装修款未用于涉案房屋装修，被告可以庭后提交涉案房屋装修后的照片，能够证实被告的说法属实。
原告金凤荣的质证意见为：
对证据一的真实性无异议，但其与本案无关联性，原告对此不知情，另外，根据该判决书的判决内容，工程款总价为175500元，并非被告所陈述的351000元。对证据二的真实性不认可，根据判决书记载，工程总价款为175500元，而该协议书约定的价款为409500元，与判决书不一致，另外也不能产生被告所主张的协议所涉物品于协议签订日起已转移的事实，该物品仍存放在本案涉案房屋内，并未交付。对证据三的质证意见是：1.被告应提供原件当庭核实，其所提交的是复印件；2.该票据也无法证实，该费用已用于涉案房屋装修；3.根据法律规定及合同约定，原告无接收其装修的义务，被告不能将增值部分强加给原告，现要求予以拆除，并恢复房屋原貌。被告陈述的包括口头协商合同解除、存放于原告室内物品抵顶装修款、装修使房屋增值等内容均不属实。另外，被告所述违约金不合理，被告没有提出事实依据及法律依据，该房屋租赁合同当时是由被告拟定的。
根据双方当庭陈述及质证意见，本院对上述证据综合认证意见为：
原告出具的证据一，被告对真实性没有异议，可以证实原、被告签订房屋租赁合同的详细内容、约定期限、租赁费用、相关费用负担、违约金情况等，与本案有直接的关联性，本院予以确认。证据二、证据三没有出证公司负责人的签字，出证公司也未能派员到庭陈述意见，仅有公司签章，尚不能充分证实出证内容的真实客观性。不能作为认定案件事实的依据。原告第二次开庭出具的证据中，证据四证实原告出租给被告的房屋2013年取暖费4811元，已经由开发商交至热力公司，均包含在40万元的热检费中。被告当庭陈述2014年的取暖已经报停，但未陈述2013年取暖费是否缴纳情况。该证据证明内容能够与原、被告的当庭陈述相吻合，本院对该证据证实的缴费数额4811元予以采信。证据五为秦皇岛市众金物业有限公司青龙分公司签章出具的收款收据两张。本院曾在第一次庭审后告知原告提供合法有效票据，但原告补充提交的票据不是正式发票票据，出证人也未到庭接受质询及本院问询，本院对两份物业费收据的真实性不予确认。证据六、证据七为物业公司的有效登记凭证及收费标准等，本院对真实性、合法性予以确认。但该证据不能直接证明原告与被告房屋租赁的前后经过，房屋租赁不能继续履行原因等事实，与本案缺乏直接的关联性，不能单独作为认定案件事实的依据。
被告出具的证据一为本院生效裁判文书，本院予以确认。证据二为被告与装饰公司签订的协议书，虽然被告当庭提交了原件，但该协议书并未对被告租用原告金凤荣房屋后续处理事宜进行明确约定及如何处理。与被告缺乏直接的关联性，不能作为认定案件事实的依据。证据三相关票据复印件可以证实原告为经营发生过大量投入，但不能证实原告曾就装修增值部分自愿抵顶解除租赁的损失情况，也不能单独作为认定本案事实的依据。
经审理查明，原告金凤荣现为青龙满族自治县青龙镇福万家东区建材城5B4厅的房屋所有权人。2013年9月11日，5B4厅的原房主邵某某与被告广隆公司签订《房屋租赁合同》，被告租赁了邵某某的房屋，租赁期限为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止，租赁费8万元/年，租金上打租两年一付，于付款年度的9月30日前付清。被告承担水、电、取暖费、物业费。合同第六条约定：如单方违约，由违约方承担总租赁费20%的违约金。签订合同后，被告广隆公司开始对房屋进行装修施工。2014年，原告金凤荣购买了邵某某5B4厅的楼房。2014年4月15日，原告金凤荣与邵某某、被告广隆公司签订《房屋租赁补充协议》，约定被告将租赁费用支付给原告金凤荣，其他条款不变。双方履行合同至2015年9月底。之后，被告广隆公司告知原告不能继续支付房租费用。原告金凤荣认为被告广隆公司单方终止合同的行为已构成违约，现被告广隆公司仍有部分物品占用原告房屋，依法应承担违约责任。被告提出房屋装修增值部分价值抵顶因不继续租用房屋给原告所造成的损失。但双方对解除房屋租赁事宜未能协商一致，原告起诉至本院。
另查明，原告金凤荣已经支付给青龙满族自治县宏达热力有限公司关于5B3厅房屋的2013年度取暖费4811元。2014年取暖费，因被告广隆公司报停，热力公司未收取。
本院认为，1、原告金凤荣与被告广隆公司之间的房屋租赁合同合法有效。综合双方当庭陈述，可以证实被告广隆公司已经支付了从2013年10月1日至2015年9月30日期间的租赁费用共16万元。被告广隆公司陈述双方于2015年10月份口头解除了双方之间的房屋租赁合同，被告以装修不可移动财产抵顶原告的损失。但被告没有提交相应证据予以佐证。原告对此又不予认可，因此，不能认定原告与被告已经解除房屋租赁的事实。对于合同不能履行，被告广隆公司陈述双方都有原因，因为经营环境发生大的变化，被告经营情况发生转变，包括被告公司在内的很多企业，经营形式发生明显下降；在被告装修过程中，原告不予及时配合。因此双方协商解除合同的事宜。被告陈述在其装修过程，原告不予配合，但没有具体说明原告不予配合具体情形，是否存在房屋租赁合同中违反出租方约定义务的条款。对此，被告应承担举证不能的不利后果。从本院查明事实看，被告在对租赁房屋进行装修后，没有进行经营管理。而不是因原告在履行房屋租赁合同时存在违反房屋租赁约定的义务，从而导致被告广隆公司不能经营造成效益减损。因此，本院认定房屋租赁合同不能继续履行的原因在于被告广隆公司。被告广隆公司已经明确不再继续履行合同，因此，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，理据充分，本院予以支持。2、关于原告主张被告腾空房屋，将房屋恢复原状的认定问题。因双方签订的《房屋租赁合同》中，没有约定房屋解除租赁后，如何对房屋现状进行处理，也没有约定对装修后的房屋增值价值如何处分。原告也未能提交证据证实房屋的原始状况。因此，原告主张将房屋恢复原状，本院不予支持。被告广隆公司现仍有部分物品占用原告的房屋，因双方房屋租赁合同已经不再继续履行，被告广隆公司已无权再占用原告的房屋。原告请求将房屋腾空，与法有据，本院予以支持。3、关于原告主张垫付的取暖费、物业费的认定问题。2013年垫付的取暖费用4811元，有热力公司出具的证明及四张热检费正式票据予以证实，数额合理。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条规定，该项费用应由被告广隆公司承担。原告作为房主垫付取暖费后，有权就垫付的金额向承租方被告广隆公司进行追偿，本院对原告主张的取暖费用4811元予以支持。关于物业费用，原告庭审后未能提交正式票据，提供的两张收据书写的付款日期与票据单号前后矛盾，结合双方当庭陈述意见，均不能充分证实原告已经为被告垫付物业费用的事实。本院对原告主张的物业费用不予支持。4、原告主张的被告按照每年8万元的标准支付自2015年10月1日起至腾空房屋之日止的房屋占用费用的认定问题。被告广隆公司因自身原因不再继续履行房屋租赁合同，也不再支付房屋租赁费用。但被告广隆公司并没有将房屋腾空后交给原告。现在原告处还有被告堆放的部分物品。根据被告广隆公司的当庭陈述，该部分物品已经由被告广隆公司抵顶给某装修公司作为装修费用。因被告广隆公司已经明确表示不再履行房屋租赁合同，其堆放的物品已经无合法根据放置在承租屋内，其无权堆放行为已经对原告的房屋使用权构成侵害，妨碍了原告对房屋使用权的再次行使。因此，原告主张被告按照8万元（双方房屋租赁合同约定的租赁费数额）一年的标准支付占用期间的占用费用，理据充分，本院予以支持。5、关于原告主张被告支付违约金9.6万元的认定问题。被告广隆公司已于2015年9月底不再继续履行房屋租赁合同，已经违反了双方的合同约定。因此，被告广隆公司应当根据违约情况向原告支付一定数额的违约金。原告主张被告按照房屋租赁费用总金额的20%支付违约金，数额过高。原告与被告签订的房屋租赁合同为六年，给付租赁费是上打租一付两年。被告已经将前两年的费用按约支付原告，对之后的四年费用表示明确不再履行。因此，依照当事人的过错程度、实际履行情况及原告的逾期实际利益损失情况综合考虑，根据公平原则、诚实信用原则，本院合理支持原告违约金参照未履行租金总额的20%计算，即80000元/年×4年×20%=64000元。6、关于被告提出装修房屋增值部分抵顶原告租赁费事实的认定。被告广隆物流公司虽然提供证据证实其租赁的房屋因装修增值较大，但双方并未明确约定该房屋增值部分在房屋租赁合同不再履行时如何处理等情形，原告明确表示不认可被告用房屋装修增值部分抵顶租租赁费用等，因此，本院对被告主张的抵顶问题不予采纳。在第二次庭审中，被告广源公司未派员参加诉讼，应对查明的事实承担举证不能的法律责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告金凤荣与被告河北广隆物流有限公司签订的《房屋租赁合同》。
二、被告河北广隆物流有限公司于本判决生效之日起十日内将存放在原告金凤荣出租房屋内的物品移走并将房屋腾空。
三、被告河北广隆物流有限公司支付给原告金凤荣自2015年10月1日起至实际腾空租赁房屋之日止的占用费用，以每年80000元标准计算。
四、被告河北广隆物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告金凤荣垫付的2013年度取暖费用4811元。
五、被告河北广隆物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告金凤荣违约金64000元。
六、驳回原告金凤荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4075元，由原告金凤荣负担1000元，由被告河北广隆物流有限公司负担3075元，于本判决生效之日起十日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 陈 光
审 判 员 李长城
代理审判员 李新颖
二〇一六年八月十五日
书 记 员 曲志杨