北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05035号
上诉人（原审被告）赵立刚，男，1973年10月23日出生。
被上诉人（原审原告）北京市天旭物业管理中心，住所地北京市通州区故城东路**号。
法定代表人耿宏耀，总经理。
委托代理人尉建军，男，1971年2月11日出生。
上诉人赵立刚因与被上诉人北京市天旭物业管理中心（以下简称天旭物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第01592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官王奔、法官石煜参加的合议庭，并于2014年3月28日组织双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
天旭物业一审起诉称：2010年12月1日，赵立刚入住天旭物业管理的涉案房屋，针对本住宅的物业管理问题与天旭物业签署了《物业委托服务合同》，合同中明确约定，天旭物业负责物业管理服务，赵立刚按期交纳物业费用，标准为2.22元／月／建筑平米。物业管理费每年收取1次，过期加收滞纳金。天旭物业曾多次向赵立刚催缴，赵立刚均拒不交纳，天旭物业诉至法院，请求判令赵立刚支付拖欠的2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3966.16元及滞纳金1447.65元，以上共计5438.81元；并由赵立刚承担本案诉讼费用。
赵立刚一审答辩称：赵立刚并非不同意交纳物业费，但天旭物业提供的服务不到位，故赵立刚才没有交纳。房屋交付时，赵立刚并没有及时入住，故应当减免部分物业费。小区单位门禁一直没有启用，导致小区小广告较多，人员出入混乱，影响人身及财产安全。小区内业主宠物随地排泄，卫生不到位，树木枯死，影响小区环境。小区还存在楼顶广告费用、宽带进入费用没有公示等问题。
一审法院审理查明：赵立刚系北京市通州区芙蓉路1号涉案房屋业主，该房屋建筑面积74.44平方米。2010年12月1日，天旭物业与赵立刚签订《物业委托服务合同》，约定由天旭物业全权负责赵立刚位于北京市通州区芙蓉路1号涉案房屋房屋的各项物业管理服务，服务期限为自《入住通知书》通知的入住时间之日起至业主委员会选聘新的物业服务企业进驻之日为止，收费标准为2.22元／平方米／月，物业管理费每年收取一次，第一次收取时间为赵立刚收到的《入住通知书》中所约定的入住日期，以后每年于该日的对应日前一个月开始收取。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，天旭物业根据合同约定提供了物业服务，赵立刚未交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3966.16元。
一审法院判决认定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。天旭物业与赵立刚签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。天旭物业应按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。赵立刚作为业主应当按时向天旭物业交纳物业管理费，以便天旭物业对小区进行管理。本案中，从赵立刚提供的证据来看，尚不足以证明天旭物业提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对天旭物业要求赵立刚交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3966.16元的诉讼请求，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。对天旭物业要求赵立刚支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、赵立刚给付北京市天旭物业管理中心二○一一年十二月一日至二○一三年十一月三十日的物业费三千九百六十六元一角六分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京市天旭物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵立刚不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。赵立刚上诉称：一审法院对赵立刚所指天旭物业对小区管理服务内容不到位的现象及相关证据不予认同，认为不足以证明物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费的认定有误。一、赵立刚认为前期物业费不应全额收取，只能部分收取。物业费是对物业服务行为的偿付。赵立刚既没有装修也没有使用过该套房屋，根本就没有享受过物业服务，物业公司关于物业费以及违约金的要求是没有依据的。房屋冬季期间处于空置状态，客观上导致物业公司管理费降低，所以法院应当酌情适当扣减物业管理费。从双方当事人签订的《物业委托服务合同》来看，天旭物业对小区具有多项管理或者服务内容，其中不乏公共区域空间方面。天旭物业在履行合同过程中，对于业主公共权益未尽管理服务责任，且未对楼顶广告进行管理。一审法院认为物业管理服务没有严重失职行为的认定是不正确的。二、赵立刚摩托车丢失情况在一审判决中未被提及。赵立刚在一审中提供了摩托车的丢失证明。这是一份由京朝车管所打印的摩托车被盗抢的电子档案，赵立刚虽然无法提供盖章的证明，但事实存在不可否认。这也是物业管理服务的严重失职行为。三、一审中，法庭没有对赵立刚提到的小区底商产权及其期限不明、车位费向有关部门报批情况和实际收支使用情况进行审查和认定，影响对物业是否侵害业主公共权益的认定。赵立刚上诉请求依法撤销一审判决，要求减免物业费500元，诉讼费用由天旭物业承担。
天旭物业服从一审法院判决，其针对赵立刚的上诉理由答辩称：赵立刚的上诉理由与其应缴纳的物业费没有关联关系。业主缴纳的物业费属于对业主公共区域和公共事项提供服务收取的费用，并不包含为业主提供专有服务的费用，对业主的专有服务应单独收费。赵立刚并没有与天旭物业达成任何关于保管私有物品的合约，其丢失摩托车与物业费的减免无关。关于物业费是否全额收取的问题，赵立刚所述错误。其是否入住与收取物业费无关。对此，双方签订的物业合同已经载明，天旭物业的收费标准与收费时间对所有业主都是一致的。楼顶并非天旭物业设立的广告，而是开发商设立的字牌。赵立刚所述山坡绿化带上种菜等主张，与天旭物业无关。虽然该区域规划在小区内，但产权属于水务局，并不属于全体业主所有。同样，小区底商产权人是开发商，并非业主，公共区域的业主产权在物业合同中都有标注，小区底商产权及期限问题与天旭物业无关。关于车位费，涉案小区的车位开发商委托天旭物业对车位进行管理，所收费用交纳给开发商，与天旭物业无关。天旭物业请求二审法院驳回赵立刚的上诉，维持原判。
二审审理中，本院依法补充查明如下事实：涉案小区楼顶悬挂有“天旭地产电话”字牌。对此，赵立刚认可并非天旭物业悬挂，但认为在楼顶悬挂广告属于天旭物业未尽到管理责任。赵立刚主张其摩托车在小区地下室丢失，认为天旭物业的服务管理严重失职行为，对此，天旭物业不予认可，其称物业服务中并不包含对业主私人物品以及自行车、摩托车的看护保管。赵立刚主张小区山坡绿化带种植了蔬菜，小区底商产权及其期限不明以及车位费实际收支使用情况不明，均属天旭物业损害业主公共权益，但赵立刚未能就上述权利主体为全体业主提供相应证据。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《物业委托服务合同》、催缴函、照片及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：天旭物业与赵立刚签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。上述《物业委托服务合同》明确约定，天旭物业为赵立刚提供物业管理服务，服务期限应自《入住通知书》通知的入住时间之日起算，赵立刚以涉案房屋没有装修也没有使用以及房屋冬季期间空置，未享受物业服务为由，要求酌情减免物业费的上诉主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于涉案小区楼顶悬挂了广告字牌事宜，由于赵立刚未能举证证明字牌为天旭物业悬挂，赵立刚要求以此减免物业费亦缺乏依据。关于赵立刚主张其摩托车在小区地下室丢失事宜，因赵立刚未能提供其与天旭物业存在摩托车保管关系的相应证据，其要求以此减免物业费也缺乏依据。关于赵立刚主张小区山坡绿化带种植了蔬菜，小区底商产权及期限不明以及涉案小区车位费实际收支使用情况不明，天旭物业损害业主公共权益的上诉主张，因赵立刚不能就上述情况属于天旭物业的物业管理服务范围提供相应证据，亦不能提供天旭物业的物业服务损害了业主权益的相应证据，对其该项上诉主张本院亦不支持。综上，赵立刚提出的上诉理由均不能证明天旭物业提供的物业服务存在严重问题，不能成为减免涉案物业费用的事由，一审法院判令赵立刚应向天旭物业支付2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3966.16元并无不当。赵立刚要求减免涉案500元物业费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由赵立刚负担（于本判决生效后七日内交纳）；
二审案件受理费五十元，由赵立刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周荆
代理审判员 王奔
代理审判员 石煜
二〇一四年四月十六日
书 记 员 徐晨