广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第140号
上诉人（原审第三人）：庄耀鑫，男，1968年×月××日出生，汉族，住广东省普宁市。
被上诉人（原审原告）：陈素华，女，1960年×月××日出生，汉族，住广东省普宁市。
被上诉人（原审原告）：陈宏壮，男，1987年×月××日出生，汉族，住广东省普宁市。
被上诉人（原审原告）：陈壮雄，男，1995年×月×日出生，汉族，住广东省普宁市。
上列三被上诉人的共同委托代理人：林潮和，广东广铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈楚周，又名陈楚州，男，1961年×月××日出生，汉族，住广东省普宁市。
上诉人庄耀鑫因与被上诉人陈素华、陈宏壮、陈壮雄、陈楚周确认合同无效纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2012）揭普法民一初字第246号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2013年4月11日作出（2013）揭中法民一终字第53号民事裁定，将本案发回广东省普宁市人民法院重新审理。原审法院于2014年8月11日作出（2013）揭普法民一重字第2号民事判决。庄耀鑫不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、陈素华与陈楚周是夫妻关系，是陈×珊、陈宏壮、陈壮雄的父母。普宁市燎原街道××村村民委员会于1991年分给村民陈楚周为户主的一户（家庭成员：陈楚周、陈素华、陈宏壮、陈×珊）楼地二间，该楼地四至：东至陈×夫厝，西至池揭公路，南至陈×鸿楼，北至陈×贤厝。
二、1992年7月5日，普宁市国土资源局根据陈楚周的申请，为上述楼地的一部分面积办理土地登记，土地证号码列：140601234号，登记权属人为陈楚周，面积为87㎡，用途为住宅，登记地址为普宁市燎原镇××管区第三村公路东。
三、2004年4月18日，陈楚周将上述楼地转让给本村村民庄耀鑫，双方签订一份《楼地转让协议》，内容为“现有甲方位于本村公路东局楼地二间，该楼地权限范围东至陈×夫厝，西至池揭公路，南至陈×鸿楼，北至陈×贤厝。可建设面积约180㎡。经甲乙双方协商达成如下协议：一、甲方愿意将该楼地（上述范围）转让给乙方使用。转让金额为人民币（以下同）陆万伍仟元（小写￥65000元）正。二、在合约签订之后，乙方首次付给甲方款项为陆万元。余款待甲方将原始上交国土所款项凭证交给乙方后，乙方才将余款付清给甲方。（注：甲方必须尽快或者在乙方建设之前将上交国土所款项凭证交给乙方）。三、在协议签订之后，乙方将不负责该楼地任何争议。一切争议由甲方自行解决。四、进行建设时，乙方自行办理一切建设时所需手续。五、本合约自签订之日起，该楼地权限范围归乙方所有，甲乙双方永不反悔，该合约生效。六、此合约一式四份，甲乙双方及公证人各执一份。立此合约为据，作为凭照。甲方签章：陈楚周（捺手印），乙方签章：庄耀鑫（捺手印），公证人签名：陈×民（捺手印）、王×镇（捺手印）。签约日期：二○○四年四月十八日”。协议签订后，庄耀鑫将涉讼楼地转让款65000元交给陈楚周，陈楚周将原普宁县燎原镇××村民委员会于1989年12月20日向陈楚周收取的楼房代收款1060元的“收款凭单”交给庄耀鑫。
四、2011年4月20日，庄耀鑫就涉讼楼地向普宁市燎原镇××经济联合社补交楼地款1000元。2011年3月，庄耀鑫要在涉讼楼地建设时，陈素华、陈宏壮、陈壮雄以不知道涉讼楼地转让给庄耀鑫为由不同意庄耀鑫建设，双方因此而发生纠纷。2011年5月25日，庄耀鑫向普宁市司法局燎原司法所申请调解，燎原司法所分别对陈素华、陈楚周、庄耀鑫、陈×民、王×镇作了询问（调查）笔录，并组织各方当事人调解，因各方意见分歧过大，无法达成调解协议，调解终止。现陈楚周办理土地登记的位于普宁市燎原镇××管区第三村公路东的面积87㎡的土地（土地证号码列：140601234号）的价值经揭阳市三江价格评估有限公司评估为328150元。
五、庄耀鑫于2002年在普宁市燎原镇××村民委员会分到宅基地下双虎厝地一座。庄耀鑫与陈楚周（家庭成员妻陈素华、子陈宏壮、陈×珊）买卖位于××村三小村楼地二间一事，村委会不知情，是双方私人交易。
六、陈×珊自愿将该楼地占有的份额给陈壮雄，陈×珊表示不参与本案诉讼，放弃向陈楚周、庄耀鑫主张权利。
2012年2月14日，陈素华、陈宏壮、陈壮雄向原审法院提起诉讼，请求判令：1.庄耀鑫归还陈素华、陈宏壮、陈壮雄宅基地二间（87㎡）；2.由陈楚周、庄耀鑫连带承担本案的诉讼费用。2012年3月2日，陈素华、陈宏壮、陈壮雄向原审法院申请变更诉讼请求，请求判令：1.确认陈楚周与庄耀鑫签订的《楼地转让协议书》无效；2.庄耀鑫将宅基地二间（175㎡）返还陈素华、陈宏壮、陈壮雄，陈楚周返还庄耀鑫厝地转让款65000元；3.本案的诉讼费用由陈楚周、庄耀鑫连带承担。
原审法院认为：本案争议的焦点是：（一）本案《楼地转让协议》是否有效的问题；（二）陈壮雄对本案讼争楼地是否有权主张权利的问题。（三）关于《楼地转让协议》无效的担责问题。
一、本案《楼地转让协议》是否有效的问题。本案为确认合同无效纠纷。陈楚周与庄耀鑫签订《楼地转让协议》时，庄耀鑫已于2002年在普宁市燎原镇××村民委员会分到宅基地下双虎厝地一座，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且涉讼宅基地上并无合法建造的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定及第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外的规定，陈楚周与庄耀鑫签订《楼地转让协议》并不符合上述条件，违反法律的强制性规定，该《楼地转让协议》应确认为无效。
二、陈壮雄对本案讼争楼地是否有权主张权利的问题。关于庄耀鑫辩称：陈壮雄对本案讼争楼地没有诉权。陈壮雄的身份信息反映其生于1995年2月6日，而本案争议的位于××村公路东局二间楼地是××村村民委员会于1991年分配给陈楚周的，当时陈壮雄尚未出生，因此，不管该楼地是陈楚周本人所有还是家庭共有，陈壮雄对该楼地的使用权均没有主张返还的权利，故请法庭直接驳回陈壮雄的起诉。原审法院认为，2014年5月16日，普宁市燎原街道××村村民委员会证实该村于1991年分给村民陈楚周全家庭楼地二间，该楼地四至：东至陈×夫厝，西至池揭公路，南至陈×鸿楼，北至陈×贤厝，该楼地是分给其家庭成员（陈楚周、陈素华、陈宏壮、陈×珊）。宅基地系农村集体经济组织分配给农村家庭使用的，属于农村家庭成员共有。因此，该涉讼宅基地应按普宁市燎原街道××村村民委员会的证实，属于分配宅基地的家庭成员共有。分配该涉讼宅基地时，陈壮雄尚未出生，陈壮雄不能享有份额。陈×珊自愿将该楼地占有的份额给陈壮雄，陈×珊表示不参与本案诉讼，放弃向陈楚周、庄耀鑫主张权利，但无证据证明陈壮雄已取得陈×珊的份额，对陈×珊的转让份额的行为不予确认。陈×珊不参与本案诉讼，放弃向陈楚周、庄耀鑫主张权利，属于自由处分自己的权利，予以照准。无证据显示陈壮雄对本案涉讼楼地享有权利，陈壮雄的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。
三、关于《楼地转让协议》无效的担责问题。陈素华、陈宏壮请求确认陈楚周与庄耀鑫签订的《楼地转让协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。由于涉讼宅基地在陈楚周与庄耀鑫签订的《楼地转让协议》后一直保持原有状态，并未办理相关宅基地变更登记手续，也不存在宅基地上建设房屋等或存在交付宅基地使用权的情形，且无证据证明庄耀鑫已经占有、使用该宅基地的情形，对陈素华、陈宏壮请求庄耀鑫将宅基地二间（175㎡）返还陈素华等人的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。陈素华、陈宏壮请求陈楚周返还厝地转让款65000元，不符合法律规定，属于另一法律关系，对其主张，不予支持。
据此，原审法院经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二0一四年八月十一日作出（2013）揭普法民一重字第2号民事判决：一、确认陈楚周与庄耀鑫签订的《楼地转让协议书》无效；二、驳回陈素华、陈宏壮、陈壮雄的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由陈素华、陈宏壮、陈壮雄负担600元，陈楚周负担1700元，庄耀鑫负担1700元。
庄耀鑫不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）《楼地转让协议》是庄耀鑫与陈楚周于2004年4月18日签订，陈楚周是协议的甲方，庄耀鑫是协议的乙方，协议公证人是陈×民、王×填。陈素华、陈宏壮、陈壮雄不是协议的签约主体。（二）陈素华、陈宏壮、陈壮雄不是《楼地转让协议》所指向的标的物即集体土地的共有使用人或使用人。1.《楼地转让协议》涉及可建设土地180㎡，其中87㎡经陈楚周申请，1992年7月5日普宁市国土资源局办理了土地登记并发放了《集体土地建设用地使用证》，土地使用人是陈楚周。即陈楚周是该87㎡集体土地的法定使用人，土地行政部门并没有记载、确认陈素华、陈宏壮、陈壮雄是该87㎡集体土地的法定共有使用人。不动产物权的设定，经依法登记生效，未经登记，不发生效力。因此，陈素华、陈宏壮、陈壮雄不是本案《楼地转让协议》涉及转让集体土地范围内其中87㎡集体土地的共有使用人。2.《楼地转让协议》涉及可建设土地180㎡，除去其中87㎡，国土部门已确权使用人是陈楚周外，余下93㎡至今尚未确权。陈素华、陈宏壮、陈壮雄在原审上诉状中也上诉称该93㎡集体土地未进行土地权属登记，产权不明确，其已自认不是该93㎡集体土地的法定共有使用人或使用人。（三）由于陈素华、陈宏壮、陈壮雄既不是本案《楼地转让协议》的签约主体，也不是本案《楼地转让协议》涉及集体土地的共有使用人或使用人，本案《楼地转让协议》从主体和内容上都与陈素华、陈宏壮、陈壮雄没有关联性，陈素华、陈宏壮、陈壮雄不具原告诉讼主体资格。（四）本案在没有原始证据印证，没有法定证据供认定的情况下，原审判决认定陈素华、陈宏壮、陈壮雄是本案《楼地转让协议》涉及集体土地的共有使用人，是用司法权超越行政权作出认定，认定错误。涉讼其中93㎡集体土地权属不明，若有争议，应先通过行政处理，而原审法院却超越行政权而立案审理，程序严重违法。据此，庄耀鑫请求本院：1.撤销原审判决；2.驳回陈素华、陈宏壮、陈壮雄的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由陈素华、陈宏壮、陈壮雄负担。
陈素华、陈宏壮、陈壮雄答辩称：（一）庄耀鑫称陈素华、陈宏壮、陈壮雄不是《楼地转让协议》的签约主体，但陈素华、陈宏壮、陈壮雄是《楼地转让协议》所指二间楼地的权属共有人，对陈楚周私自将该二间楼地偷卖给庄耀鑫有权提出异议和主张权利。（二）庄耀鑫称陈素华、陈宏壮、陈壮雄不是《楼地转让协议》所指向标的物（集体土地）的共有使用人或使用人违背客观事实，陈素华、陈宏壮、陈壮雄是该二间楼地的权属共有人事实清楚，证据确凿。从本案查明的事实可知：《楼地转让协议》所指向的二间楼地是普宁市燎原镇××村于1991年分给该村村民陈楚周家庭的，该楼地是分给陈楚周家庭成员陈楚周、陈素华、陈宏壮、陈×珊四人。陈×珊表示其份额同意归其弟陈壮雄所有。因此，陈壮雄也是产权共有人。对于二间楼地中87㎡土地办理了《集体土地证书》，使用权人登记为陈楚周，因陈楚周是一家之主和户主，按国土部门对农村农民家庭的土地权属登记是以户主为代表登记的习惯做法，因此，87㎡土地使用权人登记为陈楚周，只是一种家庭共有财产的代表登记，并不是登记在陈楚周名下就是陈楚周的个人财产。因此，庄耀鑫称二间楼地属于陈楚周个人所有理由不能成立，原审判决认定二间楼属于陈素华、陈宏壮与陈楚周的家庭共同财产正确，事实清楚，证据确凿。（三）陈素华、陈宏壮、陈壮雄是《楼地转让协议》所指向的二间楼地的权属共有人，对于陈楚周与庄耀鑫瞒着陈素华、陈宏壮、陈壮雄签订《楼地转让协议》偷卖楼地的行为，侵害了陈素华、陈宏壮、陈壮雄的合法权益，其有权提出异议和主张权利。可见，陈素华、陈宏壮、陈壮雄具有原告的诉讼主体资格。（四）庄耀鑫称原审法院超越行政权理由不能成立，原审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。庄耀鑫称涉讼楼地其中93㎡权属不明确，其目的意在混淆是非，本案涉讼二间楼地面积约180㎡的权属是陈楚周家庭所有，已有普宁市燎原镇××村于2014年5月16日出具《证明》一份予以证实，其中93㎡楼地只是目前尚未办理土地权属登记而已，但楼地产权属于陈楚周家庭所有不容置疑，已无争议。（五）庄耀鑫家庭已于2002年在普宁市燎原镇××村分得宅基地下双虎厝地一座，根据法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，且本案涉讼的二间楼地在未经共有人同意的情况下，庄耀鑫与陈楚周暗中签订的《楼地转让协议》，侵害了陈素华、陈宏壮、陈壮雄的合法权益，依法应确认为无效民事行为。综上所述，请求驳回庄耀鑫的上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：原审判决查明本案事实基本清楚，本院予以确认。
另查明，《普宁县土地申报调查登记审批表》（宗地号为140600767）记载：个人名称为陈楚周，土地坐落燎原镇××管区第三村公路东，家庭人口5人。
本院认为，本案属确认合同无效纠纷。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点在于：一、陈素华、陈宏壮、陈壮雄诉讼主体是否适格；二、原审判决是否正确、程序是否合法。
关于陈素华、陈宏壮、陈壮雄诉讼主体是否适格的问题。宅基地是农村集体经济组织按户分配给该集体农村家庭使用的，由农村家庭成员共有。普宁市燎原街道××村村民委员会于2014年5月16日证实涉讼土地是该村于1991年分给陈楚周家庭的楼地，其家庭成员为陈楚周、陈素华、陈宏壮、陈×珊，宗地号为140600767号的《普宁县土地申报调查登记审批表》也记载陈楚周提出涉讼土地登记申请的家庭人口为5人。因此，原审判决认定涉讼宅基地是××村村民委员会分配给陈楚周家庭使用的，并无不当。庄耀鑫主张涉讼宅基地使用权人仅为陈楚周，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈素华、陈宏壮、陈壮雄与陈楚周、庄耀鑫转让的涉讼宅基地存在利害关系，其提起本案诉讼符合法律规定。庄耀鑫主张陈素华、陈宏壮、陈壮雄与本案没有利害关系、不是本案适格原告的理由不能成立，本院予以驳回。
关于原审判决是否正确、程序是否合法的问题。陈楚周与庄耀鑫签订《楼地转让协议》时，涉讼宅基地上并不存在合法建造的住房，双方转让标的仅为涉讼宅基地使用权，且庄耀鑫在受让涉讼宅基地使用权前已于2002年在普宁市燎原街道××村村民委员会分得下双虎厝地一座。该协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”以及第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原审判决认定陈楚周与庄耀鑫签订的《楼地转让协议》无效并无不当。况且，涉讼宅基地是村委会分配给陈楚周家庭共同使用，陈楚周擅自将涉讼宅基地转让给庄耀鑫，属无权处分行为，而陈素华、陈宏壮已明确表示不同意转让涉讼宅基地。因本案审理的是陈楚周与庄耀鑫所签订的《楼地转让协议》是否有效问题，并不涉及涉讼宅基地权利归属的确认，故不存在须先由人民政府处理的情形。因此，庄耀鑫主张本案纠纷应由人民政府先行处理、原审予以审理并作出判决违反法律程序的理由不成立，本院予以驳回。
综上所述，庄耀鑫的上诉理由均不成立，本院予以驳回。本案中，陈素华、陈宏壮、陈壮雄请求确认陈楚周与庄耀鑫所签订的《楼地转让协议》无效，故陈楚周、庄耀鑫均应列为本案被告，原审判决将庄耀鑫列为第三人不当，应予以纠正，但该所列诉讼地位并未影响庄耀鑫诉讼权利的行使。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4000元，由上诉人庄耀鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢树君
审 判 员 王锦洪
代理审判员 刘俊雄
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。