上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第973号
原告林秀全。
原告李明珠。
上列原告共同委托代理人黄槐，上海市海燕律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人覃午欣，上海市海燕律师事务所律师。
被告于崴栋。
第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行。
负责人张骏燕。
委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。
第三人张洪。
委托代理人徐锋，上海合勤律师事务所律师。
原告林秀全、李明珠与被告于崴栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月1日受理后，依法追加中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行（以下简称“中行中银大厦支行”）、张洪作为第三人参加本案诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告林秀全及其与李明珠的共同委托代理人覃午欣、第三人中行中银大厦支行的委托代理人汪漪、第三人张洪的委托代理人徐锋到庭参加诉讼。被告于崴栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告林秀全、李明珠诉称，2013年3月29日与被告签订《上海市房地产买卖合同》，向被告购买上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），购买价为173万元。之后，原告向被告共支付52万元，并缴纳税费18.2万余元。但被告未按约向第三人中行中银大厦支行归还贷款以注销抵押，且经原告事后得知，被告还隐瞒了将系争房屋再次抵押给第三人张洪的事实。现原告认为被告的行径已表明其不履行合同义务，故起诉要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理抵押注销手续，并协助原告办理相关贷款审批、交易过户及房屋交付手续，并支付违约金（按照已付款52万元的日万分之五，自2013年6月30日起算至房屋过户之日）。
被告于崴栋未作答辩。
第三人中行中银大厦支行述称，与被告之间是抵押借款的合同关系，请求法院依法保护合法抵押权。根据抵押合同，被告将系争房屋抵押给了第三人中行中银大厦支行，2012年12月开始，被告停止还贷，第三人中行中银大厦支行已经向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。
第三人张洪述称，请求法院依法保护第三人张洪的合法抵押权，必须还清被告欠第三人张洪的借款本金、利息等费用，才同意注销抵押。第三人张洪与被告之间是抵押借款关系，由于被告没有履行还款义务，张洪已经向上海市闵行区人民法院提起诉讼。
经审理查明，被告为系争房屋的权利人。2013年3月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司民生路店居间介绍，由乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积为120.97平方米，转让价款为173万元；2013年6月30日前，甲乙双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将房屋交付（包括房屋交接及房屋权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款（一）约定，甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2013年7月30日前将系争房屋交付乙方，交付标志为交钥匙，并对物业管理费、水、电等费用进行结算等。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日支付甲方房款5万元，于2013年4月10日前支付甲方房款15万元，于2013年5月20日前支付甲方房款32万元，上述款项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行抵押权；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款120万元；乙方于双方办妥房屋交接手续当日，支付甲方房款1万元。同日，双方签订《补充协议》，约定本次交易所有税费由乙方承担。同日，原告向被告支付5万元。2013年4月10日，原告向被告支付15万元。同日，原告缴纳契税，取得销售不动产统一发票。2013年4月17日，原告向被告支付32万元。
另查明，2009年10月30日，第三人中行中银大厦支行与被告签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定被告以系争房屋作抵押，贷款49万元。2009年12月17日，第三人中行中银大厦支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为49万元，债务履行期限从2009年10月30日至2035年10月30日。审理中，第三人中行中银大厦支行向本院提供借款凭证及逾期未还款查询单，证明2009年11月24日向被告放贷以及被告自2012年12月起停止还贷的事实。原告与第三人张洪对上述证据没有异议。2013年9月15日，上海市浦东新区人民法院作出（2013）浦民六（商）初字第7139号民事判决，判令被告向第三人中行中银大厦支行归还借款本金456，960.42元，支付至2013年7月16日的借款利息10，561.34元、逾期利息402.74元以及2013年7月17日至实际清偿之日的利息、逾期利息，支付律师费23，396元，第三人中行中银大厦支行有权行使抵押权，诉讼费用7，310.50元由被告承担。第三人中行中银大厦支行向本院表示，如原告代被告偿还上述款项，同意涤除房屋抵押权。原告对此表示同意。
还查明，2011年5月26日，第三人张洪与被告签订《抵押借款协议》，约定被告以系争房屋作抵押，借款70万元。2011年5月28日，第三人张洪经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元，债务履行期限从2011年5月26日至2031年8月25日。审理中，第三人张洪也表示，如原告愿意代被告归还借款本息90万元，同意解除房屋抵押。原告对此表示同意。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、三份收据、契税缴款书、销售不动产统一发票、上海市房地产登记簿、《个人住房（二手房）抵押借款合同》、《抵押借款协议》、第三人中行中银大厦支行提供的借款凭证、逾期未还款查询单、（2013）浦民六（商）初字第7139号民事判决书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告分三笔共计向被告支付52万元，符合合同附件三“付款协议”的约定，已履行了支付首付款的义务。被告至今未向第三人还清欠款，未注销房屋抵押，致使房屋无法按约定的期限办理过户手续，也未交房，已构成违约。因系争房屋已在被告向第三人借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，原告表示愿替被告向第三人归还欠款，消除系争房屋上的抵押权，第三人作为抵押权人也表示同意，故原告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。合同继续履行，原告应代被告向第三人清偿欠款，并在应付的购房款中进行抵扣；第三人应在欠款结清后，注销各自在系争房屋上设立的抵押权；被告应在抵押注销后将房屋产权过户至原告名下，并将房屋交付给原告。原告已付52万元，本应再付余款121万元，但根据被告的欠款情况，原告代被告归还欠款的金额超过121万元，因此无须再向被告支付购房款。至于超过121万元的部分，原告可以另行向被告进行追偿。基于被告违约的事实，原告关于违约金的请求，符合合同的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告林秀全、李明珠与被告张洪就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、原告林秀全、李明珠于本判决生效之日起十日内，向第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行还清被告于崴栋所欠借款本金456，960.42元、至2013年7月16日的借款利息10，561.34元、逾期利息402.74元、2013年7月17日至实际清偿之日的利息、逾期利息（具体金额以该行在清偿之日的明细为准）、律师费23，396元、（2013）浦民六（商）初字第7139号案件的诉讼费用7，310.50元；
三、第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行于上述欠款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；
四、原告林秀全、李明珠于本判决生效之日起十日内，向第三人张洪还清被告所欠借款本息90万元；
五、第三人张洪于上述欠款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；
六、被告于崴栋于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至原告林秀全、李明珠名下；
七、被告于崴栋于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告林秀全、李明珠支付违约金（按照已付款52万元的日万分之五，自2013年6月30日起算至房屋过户之日）；
八、被告于崴栋于本判决生效之日起三十日内，将上述房屋交付给原告林秀全、李明珠。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费减半收取7，845元、财产保全费5，000元，均由被告于崴栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一三年十一月五日
书记员 王 卿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
……