南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第3205号
原告宋录梅，女，1972年9月29日生，汉族，操作员。
委托代理人张琳、钱元军，江苏和忠律师事务所律师。
被告江宏兰，女，1954年10月11日生，汉族，盱眙县商业综合公司退休职工。
被告吕绍仕，男，1950年11月10日生，汉族，盱眙县商业综合公司退休职工。
两被告共同委托代理人竺菲，江苏天九律师事务所律师。
原告宋录梅与被告江宏兰、吕绍仕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋录梅及其委托代理人钱元军、被告江宏兰、吕绍仕及其委托代理人竺菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋录梅诉称，原告为解决孩子上学问题，购买被告位于南京市浦口区桥北新村47幢2单元303室房屋，原告通过中介公司与被告签订了房屋买卖合同，并于当日支付定金10000元，8月12日支付首付款300000元。后被告始终不愿意配合原告办理房屋贷款及房屋交易过户手续。在中介公司协调下，被告依旧不配合办理相关手续，表明不愿再出售房屋，并于2013年10月31日退还原告所付定金和首付款310000元。现向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告违约金人民币45000元；2、被告支付原告购房定金及首付款利息4240元；3、被告负担本案诉讼费。
被告江宏兰、吕绍仕辩称，原告主张违约金及利息没有法律依据和事实依据，被告没有违约，且原告主张的违约金过高。此外，本案系房屋买卖合同纠纷，并非借贷纠纷，合同中也未约定利息，故不应支付利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月5日，原告宋录梅与被告江宏兰、吕绍仕经南京力业房地产经纪有限公司（以下简称力业公司）居间服务，签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：两被告将位于浦口区桥北新村047幢2单元303室的房屋以900000元的价格出售给原告；双方在签约时，原告支付两被告定金10000元；900000元为两被告净得房价，原告于2013年8月12日前支付两被告购房款300000元，余款500000元由原告申请银行贷款支付两被告，银行审批完成，双方交易过户，当日原告支付两被告购房款80000元，双方于全款到账办理房屋交接手续，原告于房屋交接当日支付两被告剩余房款10000元；买卖双方有下列情形之一的应承担违约责任，即无正当理由不履行合同，未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成力业公司无法履行合同，相互或与他人串通，损害力业公司利益的，未能按照合同约定支付佣金，以及其他造成力业公司无法完成委托事项的行为，违约行为方须按标的额的5%作为违约金分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规规定追偿。签订合同当日，原告支付被告江宏兰定金10000元。2013年8月12日，原告支付被告江宏兰购房款300000元。同年8月20日，原告与被告江宏兰及力业公司签订补充协议一份，约定：立业公司负责原告银行贷款事项，时间2013年8月21日起始20日内审批完成，原告如因个人信用问题不良造成额度不足，原告于交易当日支付两被告，如果银行未能审批该贷款通过，三方同意两被告可终止合同；两被告确认银行贷款审批通过，原告二次付款金额准备到位的前提下办理交易过户；力业公司承诺至交易当日起始三个月内银行贷款下款到账；原告及力业公司同意下款超过二个月，在三个月内支付两被告5000元（原告与力业公司各承担一半）；如后续未能下款到账，则按每月5000元支付两被告。同年10月31日，三方再次签订补充协议，约定：经三方协商，两被告同意将首付款及定金310000元退还，三方各自保留各自主张权利，原告将310000元收条退还两被告。此后，两被告将上述购房定金及首付款310000元退还原告。
另查明，涉案房屋位于浦口区桥北新村047幢2单元303室，并已办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记。涉案房屋系两被告按份共有，两被告共有份额各为50%。此外，原告具备在本市新购一套住房的资格。
庭审中，原告宋录梅陈述：房屋交易未继续履行是因为房价上涨，两被告不愿再出售房屋；双方签订合同之后，被告在之后长达二、三个月的时间里一直拖延，直至到最后拒绝履行合同约定的配合办理贷款及过户手续的义务，即被告不配合办理房屋产权过户手续，并签订贷款合同和抵押合同；后期双方解除了合同，被告将定金和首付款退还给了原告；主张违约金45000元，是根据合同约定按照900000元的5%计算；主张利息4240元，其中2013年8月5日支付定金10000元，2013年8月12日支付首付款300000元，自付款日起按照银行贷款利率计算至被告2013年10月31日退还上述款项时为止。为此，原告提交了由力业公司出具的“关于宋录梅与江宏兰、吕绍仕房屋买卖一事的说明”，并申请证人邱某到庭作证。“说明”的内容为：买卖双方及本公司于8月5日签订房屋买卖三方合同，卖方出面的是江宏兰及其儿子、儿媳，约定房屋价格900000元，违约一方支付5%的违约金，合同签订后，买方宋录梅支付了10000元定金，后本公司要求卖方配合办理贷款手续，但卖方不配合，8月12日，在本公司工作人员见证下，买方支付首付款300000元，但之后卖方仍不配合办理贷款等各种房屋交易手续，并要求涨价，在本公司协调下，买方同意多支付20000元，在此种情况下，卖方仍然以种种理由不配合办理房屋买卖手续，导致房屋买卖流程中止，事实上买方早已不愿出售房屋。证人邱某陈述：我原来在力业公司做业务员，现在已经换单位了，原、被告之间的房屋买卖业务是由我做的，原、被告双方看好房屋后，我带双方回公司，由公司法定代表人组织双方签订合同，原、被告双方之间的交易我只负责带人看房，后期有专人负责；双方签订合同及补充协议时我参与了，但是协议的内容是由双方自己协商的，对于房地产买卖中介合同的第八条以及补充协议的内容我不清楚；房屋原定售价为900000元，购房定金和首付款支付后，我与卖方联系，他们说生病，不在南京，在老家，卖方不配合办理贷款，我猜想卖方可能认为房子卖便宜了，不愿再卖房了；当时双方谈好房价为900000元，后来房主提出价格低了，我与买房人联系，买房人同意加10000元，我又与房主联系，房主要求再加10000元，后来我到房主家中商量，当时两被告都在场，考虑到买房人不一定会同意，我就没有把房主的这次加价要求告诉买房人，过了一段时间，我问房主，定金和首付款都收了，现在怎么说，他们明确告诉我房子不卖了，我就告诉他们这是违约，他们将电话挂了，之后我再打，他们就不接电话了。
庭审中，两被告陈述：根据合同约定，应当是原告先办理贷款，之后两被告配合办理过户，况且合同中也未约定以涉案房屋办理抵押贷款；两被告没有义务配合原告办理房屋过户手续，并签订贷款合同和抵押合同，合同并无此约定，相反，合同约定贷款应由原告自行办理，支付房款后再办理过户手续，在合同没有约定的情况下才能适用交易习惯；两被告没有违约，不应支付违约金，而且，原告主张的违约金过高，原告主张支付利息没有依据；对于原告提交的由力业公司出具的“说明”，该说明不能作为认定案件事实的依据，力业公司作为居间方与本案有法律上的利害关系，“说明”的内容与合同及补充协议的内容相矛盾；对于原告提出的证人，该证人没有提交力业公司的授权委托手续，没有资格代表力业公司出庭作证，而且，该证人对于合同和补充协议均不清楚，其证言不能作为认定案件事实的依据，况且，力业公司作为专业的房屋买卖中介机构，在组织买卖双方签订合同时未明确告知买卖双方抵押、贷款的规则和程序，反而在签订合同和补充协议时约定先贷款后过户，因此，本案系因中介机构的过错导致的纠纷，将中介机构的过错所导致的损失转嫁给两被告不公平，请求对于上述证人证言不予采信。
上述事实，有房地产买卖中介合同、补充协议、房屋所有权证、国有土地使用证、新购住房证明以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告宋录梅与两被告签订的房地产买卖中介合同及两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同约定“余款500000元由原告申请银行贷款支付两被告，银行审批完成，双方交易过户”，对此，本院认为，在二手房交易实践中，办理银行贷款支付购房款系普遍现象，该银行贷款的办理并非仅由买房人单方即可办理成功，须买卖双方通力配合，共同办理才能完成，故合同虽未做明确约定，但根据合同履行的实际需要，两被告仍负有协助原告办理银行贷款的义务，两被告关于其没有义务配合原告办理贷款的辩解理由与法律规定不符，本院不予采信。因两被告未履行协助义务，配合原告办理银行贷款，致双方之间的房屋买卖合同未能继续履行，进而解除合同，故两被告存在违约行为，原告主张两被告承担违约责任，于法有据，其合理部分本院予以支持。原告主张两被告支付违约金45000元，本院认为，根据两被告违约给原告造成的损失，并结合涉案房屋买卖合同的履行情况（尤其是原告已付款项的情况）、当事人的过错等因素，合同约定的违约金过高，应予调整，故两被告关于违约金过高的辩解理由于法有据，本院予以采信，综合考虑上述因素，本院认定，违约金以15000元为宜。原告主张已付购房款的利息损失，对此，本院认为，原告并未提供证据证实其损失超过违约金，故对此项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、被告江宏兰、吕绍仕于本判决生效之日起七日内给付原告宋录梅违约金15000元；
二、驳回原告宋录梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1032元，由被告江宏兰、吕绍仕负担（原告宋录梅已预付516元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吕太如
人民陪审员 唐明辉
人民陪审员 姜桂兰
二〇一四年八月十一日
书 记 员 王琦芳