山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第938号
上诉人（原审被告）：王毓农。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司莒县支行，住所地莒县振兴东路118号。
法定代表人：王忠营，该行行长。
委托代理人：管仁珍，山东风顺律师事务所律师。
原审第三人：高春东。
上诉人王毓农因与被上诉人中国农业银行股份有限公司莒县支行（以下简称农行莒县支行）、原审第三人高春东房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2014）莒民初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：王毓农于2004年3月1日与农行莒县支行签订租赁协议一份，约定王毓农租赁农行莒县支行的坐落于莒县峤山镇政府驻地莒桑路南，邮政所东的原莒县农行峤山营业所院落一处。租赁物土地面积1813平方米，二层营业楼一幢，建筑面积440平方米，平房建筑面积280平方米，还有厕所及院墙等配套设施。约定租赁期限为三年，自2004年3月1日至2007年3月1日，每年租金3000元，于签订协议时一次性交清。另约定由于租前房屋门窗及相应配套设施已毁坏，王毓农除交纳租金外，还需将已毁坏的门窗及设施在租赁期内按规定标准安装维修好，费用由王毓农承担。还约定王毓农在租期内如需装饰须经农行莒县支行同意，在租期内王毓农不准将租赁物转租或出让。双方按照该协议一直履行至2010年。2010年3月1日，双方又签订房屋租赁合同一份，租赁物为原租赁物，租赁期限自2010年3月1日至2011年3月1日。租金为3000元。另约定租赁期间正常的大修费用由农行莒县支行承担，日常维修费用由王毓农承担。王毓农如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先经农行莒县支行的同意，投资由王毓农自理。退租时，农行莒县支行有权要求王毓农按原状恢复。租期届满，合同即终止，届时王毓农需将房屋退还给农行莒县支行。如王毓农继续租赁，需提前30日书面向农行莒县支行提出，农行莒县支行在合同期满前20日内向王毓农书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。双方还对违约责任作出约定：任何一方违约，按年度需向对方交纳年度租金的50%作为违约金。合同签订后，王毓农已交纳了2010年3月1日至2011年3月1日的租金3000元。2009年春，王毓农将租赁物中的一幢楼转租给第三人高春东至现在，每年收取租金20000元。王毓农租得房屋后，于2004年5月开始陆续对租赁物进行了修缮，并未经农行莒县支行同意私自在租赁物内新建房屋九间，并挖井两口。合同到期后，因市场行情变化，农行莒县支行于2011年10月9日书面通知王毓农，自2011年3月1日起，房屋租赁费每年由3000元提高至13000元，如王毓农有意继续租赁，限于当年10月20日前到农行莒县支行处交纳房屋租赁费并签订新的房屋租赁合同，逾期，视同房屋租赁合同终止。王毓农在农行莒县支行规定的期限内未交纳房屋租赁费，也未与农行莒县支行签订新的房屋租赁合同。
另查明：农行莒县支行收回租赁物后将拆除并重建，设立营业点，王毓农新建及修缮部分农行莒县支行不同意接收，农行莒县支行要求王毓农拆除并恢复原状。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、租赁协议书、房屋租赁合同、终止房屋租赁合同通知书、收据、证明、现场照片、本院调查笔录及勘验笔录等。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。证据不足或者举证不能的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。农行莒县支行与王毓农签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方在合同期限内均应信守履行。农行莒县支行与王毓农签订的房屋租赁合同到期后按照合同约定即行终止。农行莒县支行向王毓农发出终止房屋租赁合同通知书，要求提高租金，农行莒县支行的行为视为新要约，王毓农在新要约规定的时间内未作出承诺，新合同未成立。合同终止后，王毓农理应按照合同约定将租赁物交还农行莒县支行，第三人应予协助，农行莒县支行请求王毓农交还承租场所有理，原审法院予以支持。王毓农辩称未收到农行莒县支行向其发出的终止房屋租赁合同通知书，与事实不符，原审法院不予采纳。合同因已终止，对王毓农继续履行合同的请求，原审法院不予支持。按照合同约定，王毓农对租赁物进行装修及新建应经农行莒县支行同意，王毓农辩称其对租赁物进行装修及新建已经农行莒县支行工作人员的同意，农行莒县支行否认，王毓农无证据证实，原审法院不予采纳。王毓农的行为构成对农行莒县支行不动产的侵害，因此对农行莒县支行恢复原状的诉讼请求，原审法院予以支持。审理中，经原审法院释明，王毓农未向原审法院提出对装修及新建部分进行价格评估，农行莒县支行不同意对该部分予以利用，对装修及新建部分的补偿问题，王毓农未提起反诉，本案不予处理。王毓农未经农行莒县支行同意私自在租赁物内新建房屋并挖井，私自转租，且在合同期满后，未向农行莒县支行交还租赁物，违反合同约定，应对农行莒县支行承担违约责任。关于农行莒县支行的损失，自房屋租赁合同终止至现在已近三年，农行莒县支行未要求王毓农返还租赁物，怠于行使自己的权利，致使损失扩大，农行莒县支行无权就扩大的损失要求赔偿。农行莒县支行要求按王毓农对外转租的价格认定其损失，于法无据。原审法院认为农行莒县支行的损失应分两个部分，一是合同约定的违约责任。二是因王毓农继续占用租赁物而造成农行莒县支行的其他经济损失。按照合同约定，本案违约金期限应限于租赁合同当年度，违约金数额不应超过年度租赁费的30%，原审法院认定为900元（3000元×30%）。其他损失，农行莒县支行未向原审法院提供证据以证实其数额，按王毓农向农行莒县支行交纳的租赁费标准予以计算较为合理，计算时间应自合同期满之日起至执行完毕之日止，按每月250元（3000元／12个月）计算。经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、王毓农于判决生效后十五日内交还原租赁农行莒县支行的峤山营业所院落，拆除新建房屋九间，恢复原状并返还给农行莒县支行，第三人高春东有协助腾房的义务；二、王毓农于判决生效后十五日内支付给农行莒县支行违约金人民币900元，另还需赔偿农行莒县支行的其他经济损失（赔偿数额按每月250元计算，自2011年3月2日起至执行完毕之日止）；三、驳回农行莒县支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由农行莒县支行负担1000元，由王毓农负担375元。
上诉人王毓农不服原审判决上诉称：2004年3月1日，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同。之后，上诉人征得被上诉人同意，对租赁物进行多次修缮并对部分建筑物进行了改建和扩建，至今，上诉人投资共计13万余元。原审判决上诉人恢复租赁物原状，侵害了上诉人的合法权益，有损法律的公平、公正，请求撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同继续履行。
被上诉人农行莒县支行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人高春东未答辩。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定上诉人租赁被上诉人的涉案房屋，年租金3000元，期限至2011年3月1日。租赁期限届满后，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人向上诉人发出通知，拟提高租金并签订新的房屋租赁合同，但上诉人未予答复。以上事实清楚，本院予以确认。
上诉人主张，租赁期间，上诉人征得被上诉人同意，对租赁物进行了修缮、改建与扩建，投资共计13万余元，原审判决上诉人恢复租赁物原状，侵害了上诉人的合法权益，应当依法改判继续履行合同。但是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。上诉人主张其对租赁物的修缮、改建与扩建征得了被上诉人的同意，但未能提供证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。而且，租赁合同到期后，被上诉人拟提高租金并签订新的房屋租赁合同，上诉人未予答复，双方未能签订新的房屋租赁合同，原房屋租赁合同已因期限届满而终止，上诉人要求继续履行合同无事实和法律依据。故原审判决上诉人恢复租赁物原状并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1375元，由上诉人王毓农负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一四年十二月三日
书 记 员 赵小璐