山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第1091号
原告章斌，男，1969年5月15日生，汉族，山东科学技术出版社职工，住济南市。
委托代理人于忠凯，男，无业，住济南市。
委托代理人侯惠青（系原告章斌妻子），女，山东省摄影行业协会办公室主任，住济南市。
被告山东新华书店集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘文田，董事长。
委托代理人栾涛，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人相永建，国浩律师（济南）事务所律师。
原告章斌与被告山东新华书店集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告章斌及其委托代理人于忠凯、侯惠青，被告山东新华书店集团有限公司法定代表人刘文田的委托代理人栾涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告章斌诉称：因被告建设的山东新华书店综合业务楼项目，遮挡了原告位于201室住宅的光线，经双方协商于2014年3月4日签订了《房屋回购协议书》和《协议书》，主要约定被告以200万元（贰佰万元整）的价格收购原告房屋（房款总计180万元，装修及购买新房过户等费用20万元）。双方约定履行回购时间为：在办理完综合业务楼规划许可手续后10日内或2014年12月31日前（以先到日期为准）。被告至今未履行房屋回购责任，所建设项目仍旧侵害原告房屋使用中的采光权和其他权益，严重影响了原告正常生活，所以要求被告继续履行房屋回购的义务。按照协议约定，被告违约应支付给原告50万元违约金。原告于2014年3月4日签订房屋回购协议后，被迫忙于新房购置的事务中，付出了很多精力和财力。为房屋回购协议的事，原告多次找寻无果，更因为被告的违约行为，致使原告无钱购置新房，个人家庭及工作都受到了很大影响。原告身心疲惫，为此患上抑郁症，无法全身心的投入工作，致使收入大为减少，家中老人甚至为此担忧致使病情加重。造成了原告不可估量的经济和精神损失。综上所述，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告履行2014年3月4日签订的《房屋回购协议书》和《协议书》的各项约定，支付回购房款180万元及过户房款20万元；判令被告支付原告违约金50万元；由被告承担本案诉讼费用；判令被告停止在诉讼期间关于综合业务楼审批手续的一切活动。
被告山东新华书店集团有限公司（以下简称新华书店）辩称：1、本案系因原告与原告所属的单位山东新华书店集团有限公司因日照相邻争议产生的纠纷，截止本次开庭前，因山东新华书店综合楼项目日照采光问题涉及的19户居民，尚有5户尚未签订回购协议，即使被告按约定履行完毕与原告签署的回购协议，综合楼项目规划手续仍无法办理，无法达到签署回购协议的目的，至今已签约的14户居民（包含原告在内），被告均未履行，对这14户居民，被告没有针对原告这一个主体去拒绝履行，因此，被告没有主观恶意拒绝履约，相反被告从签约至今一直在做另外5户居民的工作，现在已基本做通，等这5户居民签署完毕后，被告将一并履行这19户回购协议中约定的回购款项。2、本案是民事诉讼，规划手续的办理是由济南市规划局作出具体的审批行为，该项审批属于行政诉讼的范围，故我方请求人民法院依法驳回原告第四项诉讼请求。3、从原告起诉状陈述的事实可见原告至今一直居住在回购协议所约定的房屋内，回购协议尚未履行并没有给原告造成实际经济损失，原告第二项诉讼请求所主张的50万元违约金明显过高，请求人民法院依法予以降低并依法驳回原告的第二项诉讼请求。
经审理查明：原告章斌系山东科学技术出版社职工，属新闻系统。位于济南市房屋系原告章斌所购买的单位宿舍，已取得所有权，房产证号为济房权证中字第2166**号，建筑面积为149.97平方米。因被告新华书店开发建设的综合业务楼项目，对原告章斌所居住楼房的部分房屋的日照产生遮光影响，经双方协商，于2014年3月4日，原告章斌与被告新华书店签订《房屋回购协议书》一份，内容为由被告新华书店回购原告章斌所有的上述房屋作为对原告方的全额补偿。合同中约定的回购价格为人民币200万元。其中包括房款180万元、原房屋装修及原告购买新房过户等费用20万元，对于履行时间，原、被告约定：“……2、甲方（被告新华书店）回购乙方（原告章斌）现居住房屋履行时间：在办理完综合楼规划许可手续后10日内或2014年12月31日前（以先到日期为准），甲方支付乙方回购款总额的90%（计180万元整），乙方收到回购款总额的90%后60日内腾空回购房屋。”对于原告章斌的后期义务，双方约定“3、乙方腾空房屋后，甲方可以对回购房屋进行处置，处置时乙方有义务协助甲方将房屋产权证办理至甲方指定的第三人名下，协助义务包括但不限于签订买卖合同、签署房屋转移登记材料等，房屋转移至甲方指定的第三方名下时，因房屋转移产生应当由乙方承担的税费，由甲方或第三方予以承担。甲方保证房屋处置符合相关的法律、法规及政府政策，乙方仅负有合法的协助义务。4、甲方须在乙方腾空回购房屋后10天内，支付剩余的10%回购款（20万元），否则甲方应承担应付未付款总额30%的违约金；同时乙方有权以房屋产权人的名义出售房屋给任意第三人，所得出售款项可充抵甲方应支付的剩余10%的回购款项及违约金，超出部分乙方退还给甲方，出售款不足剩余10%的回购款项的，乙方有权继续向甲方追偿。”合同中还约定双方未经对方同意不得随意变更选择的补偿方式和金额；同时，原告章斌表示自愿放弃向被告主张因综合楼项目影响其住宅正常采光的权利，不再向有关行政机关和司法机关主张权利。关于违约责任，双方约定：“七、违约责任：1、本协议签订后，未经合同相对方同意，不得随意变更双方约定的补偿方式和金额。违约一方承担50万元的违约责任。甲方应在办理完综合业务楼规划许可手续后10日内或2014年12月31日前（以先到日期为准），本协议第三条第2款之约定支付乙方回购款额的90%，否则应向乙方承担50万元的违约责任，同时乙方有权解除合同。2、甲方未按照本协议约定时间履行补偿义务，每逾期一日，以逾期支付金额为基数，支付乙方万分之三的违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，并由甲方按照本条第1款约定的违约金承担违约责任。3、乙方选定甲方回购房屋补偿方式时，乙方未按照约定时间腾空房屋的，每逾期一日，除支付甲方回购房屋所在地段的房屋租金外，仍按照房屋回购款的万分之三支付甲方违约金，逾期超过50日的，甲方有权解除合同，并由乙方按照本条第1款约定违约责任承担违约责任……。”同日，原、被告双方还签订《协议书》（补充）一份，该协议书中载明被告新华书店已委托山东文孚建筑设计有限公司对综合楼项目给原告章斌带来的日照影响做了日照分析，原告章斌也充分了解该日照分析结果及其住宅所受的影响。对于被告新华书店综合楼项目对其住宅所造成的日照影响给予一次性补偿双方已签订《房屋回购协议书》，原告章斌也表示接受此补偿，并表示在接受补偿后，自愿放弃再对被告主张权利。合同及协议书落款处，甲方由被告新华书店加盖合同专用章、乙方由原告章斌签名捺印予以确认。至2014年12月31日，被告新华书店未按照合同约定向原告章斌支付约定的90%回购款项180万元，也未向原告章斌解释原因。原告诉至法院，请求法院依法判令被告新华书店继续履行回购合同，按约定向其支付回购款项200万元；判令被告新华书店向其支付违约金50万元；判令被告新华书店在诉讼期间停止办理一切关于综合楼项目的相关手续；由被告承担本案全部诉讼费用。
另查明，在诉讼过程中，原告章斌表示可随时将房屋腾出交给被告方；被告新华书店表示对继续履行合同没有异议，只是因为尚有部分业户的补偿协议未签，故不能向原告付款；并提出双方在合同中约定的违约金过高，请求法院按照相关法律规定给予降低。
以上事实，由房产证、房屋回购协议、协议书、工商登记信息及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告章斌与被告新华书店就被告开发建设的综合楼项目遮挡原告房屋采光的问题达成的《房屋回购协议书》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照约定全面履行义务。本案中，从原、被告提交的证据来看，双方在签订的上述合同或协议中并未约定被告新华书店向原告支付回购款项的前提是必须与全部业户签订完毕补偿协议，只约定了在办理完毕综合楼建设手续或在2014年12月31日前（以先到时间为准），被告应向原告支付回购款的90%，计180万元，且在原告腾房后的10日内付清剩余10%的款项，故被告方辩称因尚有部分业户的补偿协议未签，故不能向原告付款的主张，不符合双方的约定，不能成立，本院不予采信；被告新华书店未按约定时间和期限向原告履行支付回购房屋款项义务，已违反了双方的合同约定，也不符合我国《合同法》的相关规定，依法应当承担继续履行，支付合同价款的义务。因被告新华书店同意继续履行合同，故对原告章斌要求被告新华书店向其支付回购款项200万元的诉讼请求，本院依法予以支持，但原告章斌亦应在被告支付款项后将房屋腾空交给被告，并协助办理被告过户手续。对于原告方要求法院判令被告停止办理一切关于综合楼项目的规划建设手续的诉讼请求，本院认为，是否应当办理及是否应当停止办理项目规划、建设手续，应属有关行政机关的审批和处罚权权限，不应属于司法干预的范畴，故对原告章斌的此项诉求，本院不予支持。对于违约金金额的问题，本院认为，我国《合同法》中规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，在原告章斌按约定准备将房屋交付给被告新华书店的情况下，被告以合同未约定的事实拒付回购款项，明显违反了双方的约定，且该理由也非法定抗辩事由，对于未履行合同义务方面来讲，被告方具有完全的过错，依法应当承担相应的民事责任。由于被告的违约行为，客观上必然会给原告方造成一定的损失，原告虽未提供其实际损失的相关证据，但根据一般经验法则、诚信和公平原则的精神，不宜将违约金调整过低，否则就无法体现法律对当事人从事民事活动时主观上有损人利己心态的否定以及一切法律关系都应根据具体情况按衡平正义原则进行调整、从而达到具体的社会公正的目的。据此，本院酌定被告新华书店向原告章斌支付违约金30万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告山东新华书店集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告章斌支付房屋回购款180万元。
二、被告山东新华书店集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告章斌支付违约金30万元。
三、原告章斌于被告山东新华书店集团有限公司向其支付房屋回购款项180万元后十五日内，将位于济南市房屋腾出，交给被告山东新华书店集团有限公司；被告山东新华书店集团有限公司在原告章斌向其交房后十日内向原告方支付剩余回购款项20万元。
四、驳回原告章斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13400元，由被告山东新华书店集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 江
二〇一五年七月九日
代理书记员 商玉莹