广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第14号
上诉人（一审被告）广西和益房地产开发有限责任公司。
法定代表人于承暄，董事长。
上诉人（一审被告）广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司。
法定代表人于承暄，经理。
以上二上诉人的委托代理人蒋典良，广西东方意远律师事务所律师。
以上二上诉人的委托代理人田冰，广西东方意远律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）朱春元。
委托代理人莫江宁，九宇律师事务所律师。
委托代理人欧阳荣茜，九宇律师事务所实习律师。
上诉人广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司因与被上诉人朱春元商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理，书记员李菊丽担任法庭记录。上诉人广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司的委托代理人蒋典良、被上诉人朱春元的委托代理人莫江宁、欧阳荣茜到庭参加诉讼。本案当事人申请庭外和解，延期60天，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告朱春元为购买被告碧水山庄G15、G16楼，于2004年10月13日、17日、23日分三次以现金形式共向被告支付了120000元购房款。后又于2004年11月13日、12月3日、12月14日、2005年1月6日分四次以汇款形式向被告支付了350000元，原告共计支付购房款47万元。
2005年初，因原定购买的G15、G16楼内部结构未能达到原告的要求，原告即与被告的法定代表人邓天雄及销售负责人邓亚萍协商，根据原告已付470000元的事实，及当时被告所售房屋价格，决定交付原告两套96㎡。商品房（三层）及一层车库一间，其余120000元被告（被告的法定代表人邓天雄）于2005年6月退还原告。
2005年12月26日，原告（以原告及女儿朱晓艺名义）与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将碧水山庄G2栋1单元3层1号房出卖给原告，总价款142000元（后又从原告已交购房款中扣除7970元配套费用，共计该房款149970元），交房期限为2007年12月31日。当时被告只有一套三层的楼房卖与原告，被告承诺待6栋建好或取得预售许可证后再签6栋302房（G3-1幢302房）和车库（G2-6号）的合同，余下的200030元为购房款。此后，被告股东之间存在纠纷，诉讼缠身，期间被告将承诺卖与原告的6栋302房（G3—1幢302房）于2009年3月9日以300075元卖与他人。2003年5月至2008年8月由邓天雄对和益公司进行具体经营管理，从2009年9月至今由伍巧玲进行具体经营管理。2012年5月8日被告股东之间的纠纷经广西高级人民法院作出终审判决。
2012年6月30日，被告在桂林晚报刊登《配合办理产权证通知》，要求业主提交购房合同、发票等资料办理产权手续，原告即执收据等相关材料找到被告要求交房，办理产权手续，但被告至今未与原告签订书面的合同，也未实际交付。签订合同的G2栋1单元3层1号房引发仲裁，该案争议房屋产生诉讼。
一审法院审理认为，该案原告交纳全部购房款，被告收款后同意卖房屋给原告，原告与被告之间存在房屋买卖的行为，属于口头合同，因此他们之间的纠纷应属商品房销售合同纠纷。根据法律规定，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。被告与原告达成的口头协议，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。被告收取价款后违背诚实信用原则，至今没有依法履行交付房屋，办理产权手续的主要义务，而将承诺出卖给原告的房屋卖与他人，其行为已经构成根本违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定�，给对方造成损失的，当事人有权要求赔偿损失，包括合同履行后可以获得的利益。故原告请求解除合同理由正当且符合法律规定，该院予以支持；被告收取价款后违背诚实信用原则，至今没有依法履行交付房屋，补签书面合同的主要义务，而将承诺出卖给原告的房屋卖与他人，原告请求返还购房款及利息，符合法律规定，利息损失按原告多次交款的时间计息从2004年12月15日起依据中国人民银行规定的同期贷款5年以上的贷款基准月利率5.458‰计算至判决之日2014年10月30日，原告交付200030元给被告在2014年l0月30日内的利息应当是129376.7元，原告请求赔偿131019.65元的利息损失，因为判决时并没有到达10年时间，应当以实际时间计算；原告要求赔偿将该商品房出卖给第三人的差额损失100045元，承担已付购房款一倍的赔偿责任即200030元，毕竟双方没有签订书面合同，其口头合�应当属于一种预约合同，当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务的，对方请求其承担预约合同违约或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的人民法院应予支持，此处的损失应当属实际损失，应与签订书面合同赔偿有所区别，故对原告请求的上述两项损失依法不予支持。被告辩称案由返还预付购房款纠纷，其实质就是一种房屋买卖行为，根据最高人民法院关于民事案由的规定，确定该案案由商品房销售合同纠纷并无不当，对被告的此项辩称理由不予采信；2012年6月30日，被告公告要求购房者配合办理产权手续，原告按被告要求提交购房收据领房，被告没有交付，2014年6月26日引发诉讼，其诉讼时效起算点应该是2012年6月30日，原告的起诉并没有超过两年，原告提起诉讼后其诉讼时效已经中断，诉讼过程中原告发现其购买的房屋被二卖，变更诉讼为要求退款、支付利息、赔偿损失的请求，是诉讼行为的延续，因此，被告的此项辩称不符合法律规定，依法不予采信。原告向被告购买两套房屋，其中一套属朱晓艺，已经通过仲裁解决，该案争议的房屋，朱晓艺并没有交付过购房款，其自称与己无关，被告要求追加朱晓艺为该案原告，理由不充分，该院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四十二条之规定，判决：一、解除被告广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司与原告朱春元口头达成的商品房买卖合同；二、被告广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司返还原告朱春元购房款人民币200030元；三、被告广西和益房地产�发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司支付原告朱春元购房款利息129376.7元；
上诉人广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司不服一审判决，上诉称，一、本案上诉人与被上诉人之间就涉案6栋302号商品房不存在买卖的事实，双方不存在商品房买卖合同法律关系，本案的案由不应定商品房销售合同纠纷，而是返还款项纠纷；一审判决认定双方具有商品房买卖的口头协议，没有事实和法律依据，应予以纠正。二、被上诉人于2014年7月21日向上诉人主张返还预订G15、G16号连体别墅剩余购房款200030元及利息131019.65元，已超过两年的诉讼时效，其债权不受法律保护，其诉求应予以全部驳回。三、一审法院判决上诉人自2004年12月15日起以200030元为基数按中国人民银行五年以上贷款利率向被上诉人支付利息129376.7元，没有事实与法律依据，应予以纠正；本案的利息起算应从被上诉人起诉起计算。故请求撤销一审判决第一、二、三项判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。
被上诉人朱春元答辩称，上诉人的诉请是没有事实和法律依据的，一审法院的判决是正确的，证据确实充分，请求二审法院维持原判。
综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：第一、上诉人与被上诉人是否就碧水山庄G3栋302号房及车库达成过口头买卖协议。第二、120000元的退款时间。
上诉人广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司对争议事实未提供新证据。
被上诉人朱春元对争议事实亦未提供新证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：关于上诉人与被上诉人是否就碧水山庄G3栋302号房及车库达成过口头买卖协议的问题。根据上诉人原法人代表邓天雄的证人证言综合上诉人提供的汇款证明，上诉人与被上诉人之间就碧水山庄G3栋302号房及车库是达成了口头买卖协议的。上诉人主张双方从未达成过口头协议，本院不予采信。另外，双方对120000元退款的事实是没有争议的，上诉人主张120000元的退款时间为2006年，但其在一审庭审中提供了邓天雄垫付各项费用清单，并主张邓天雄在2005年6月向被上诉人返还120000元。现上诉人又主张该款是在2006年返还，前后矛盾，故本院对该主张亦不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点问题有以下两个。一、上诉人与被上诉人是否就碧水山庄G3栋302号房及车库达成过口头买卖协议；余款200030元是否是被上诉人用于购买302号房与车库的购房款，是否应予返还同时支付利息�二、本案是否已经超过诉讼时效。
一、关于上诉人与被上诉人是否就碧水山庄G3栋302号房及车库达成过口头买卖协议；余款200030元是否是被上诉人用于购买302号房与车库的购房款，是否应予返还同时支付利息的问题。
根据庭审查明事实，被上诉人共向上诉人支付了470000元。2005年6月，上诉人向被上诉人退还120000元；2005年12月26日，双方就上诉人开发的碧水山庄G2栋1单元3层1号房出卖给被上诉人，购房款总价为149970元（包括配套费用7970元）；至此，被上诉人还有200030元仍在上诉人处。上诉人主张余款200030元不是购房款，双方也未就302号房及车库达成过口头买卖协议；但上诉人原法人代表邓天雄出庭作证证明上诉人与被上诉人之间就碧水山庄G3栋302号房及车库是达成了口头买卖协议的。综合全案证据及庭审查明事实，本院有理由相信上诉人与被上诉人就本案诉争房屋是达成过口头买卖协议的。该协议是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。上诉人收取价款后违背诚实信用原则，至今没有依法履行交付房屋，办理产权手续的主要义务，而将承诺出卖给被上诉人的房屋卖与他人，其行为已经构成根本违约。一审法院判决要求上诉人返还被上诉人购房款200030元及利息并无不当。
二、本案是否已经超过诉讼时效。
2012年6月30日，上诉人公告要求购房者配合办理产权手续，被上诉人按上诉人要求提交购房收据领房，上诉人没有交付，2014年6月26日引发诉讼，其诉讼时效起算点应该是2012年6月30日，被上诉人的起诉并没有超过两年，上诉人提起诉讼后其诉讼时效已经中断，诉讼过程中上诉人发现其购买的房屋被二卖，变更诉讼为要求退款、支付利息、赔偿损失的请求，是诉讼行为的延续。且上诉人公司原法定代表人认可被上诉人自2005年开始多次向上诉人主张权利。因此，上诉人主张本案已过诉讼时效，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6241元（上诉人广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司已预交），由上诉人广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年五月八日
书 记 员 李菊丽