浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终801号
上诉人（原审原告）：沈燕，女，1976年12月16日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托代理人：傅建峰，浙江东方绿洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖州嘉业房地产开发有限公司，住所地湖州市太湖旅游渡假区梅洲路37号。
法定代表人：刘卫，该公司总经理。
委托代理人：孙建明,浙江金鼎律师事务所律师。
委托代理人：张振华，浙江金鼎律师事务所律师。
上诉人沈燕因与上诉人湖州嘉业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴康民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈燕上诉请求：1、依法撤销（2015）湖吴康民初字第476号民事判决，改判湖州嘉业房地产开发有限公司赔偿沈燕延迟交付房屋的损失366862元（自2013年9月11日起至2015年9月6日计726天，以总房款3293600元为基数，按银行同期贷款年利率5.6%计算）；2、本案一审及二审诉讼费用由湖州嘉业房地产开发有限公司承担。
事实和理由：一审法院以“原告未采取任何防止损失扩大的措施，故对扩大部分损失原告不得要求赔偿”系适用法律错误，该判决超出沈燕的诉讼请求，对沈燕明显不公。一、沈燕多次联系物业公司要求交付房屋，物业公司以未交纳物业费为由拒绝交房，逾期交房的责任完全是湖州嘉业房地产开发有限公司造成，沈燕无过错。二、一审法院对逾期交房违约金计算期限的调整既没有尊重合同的约定，也没有法律依据，一审法院酌定九个月系适用法律错误。
湖州嘉业房地产开发有限公司辩称，沈燕没有证据证明多次联系物业公司要求交房，也未将物业公司拒绝交房的事实告知过湖州嘉业房地产开发有限公司。本案不存在逾期交房的事实，只存在沈燕故意或放任不受领房屋的事实。一审法院酌定逾期违约金计算期限九个月及调整违约金计算标准缺乏事实和法律依据。
湖州嘉业房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销（2015）湖吴康民初字第476号民事判决，发回重审或依法改判驳回沈燕全部诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由沈燕承担。
事实与理由：一、一审法院认定湖州嘉业房地产开发有限公司逾期交房并承担违约责任，实属错误。本案是现房买卖，不存在发交房通知的交易惯例，湖州嘉业房地产开发有限公司已完成法律和事实上的交付。积极受领是买受的义务，积极受领行为阻却后，才能视为湖州嘉业房地产开发有限公司不履行交房义务。二、一审法院将逾期交房的违约金调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率，无事实与法律依据。
沈燕辩称，无论是现房交易还是期房交易，房屋交付除了产权转移还必须有房屋的实际占有，湖州嘉业房地产开发有限公司并未按双方合同约定将房屋实际转移给沈燕占有，没有履行交付义务，应承担违约责任。涉案房屋所占地段均为高档住宅小区，一审法院在审理同类型案件中，发现没有政府发布有关租金价格的信息，也无法通过中介机构评估实际的租赁价格，因此按照对等原则，参照买受人逾期支付价款违约金的计算标准将违约金计算标准调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率，符合法律规定和案件事实。
沈燕向一审法院起诉请求：一、湖州嘉业房地产开发有限公司立即交付太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋；二、湖州嘉业房地产开发有限公司立即赔偿沈燕迟延交付期间的损失366862元（自2013年9月11日起至2015年9月6日计726天，以总房款3293600元为基数，按银行同期贷款年利率5.6%计算）；三、本案诉讼费由湖州嘉业房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：湖州嘉业房地产开发有限公司开发建造了位于湖州太湖旅游度假区太湖阳光假日枫雅居商品房，该小区已于2011年12月1日前通过房地产项目验收，可以交付使用。沈燕、湖州嘉业房地产开发有限公司于2013年9月11日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：沈燕向湖州嘉业房地产开发有限公司购买其开发的太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋一套，合同总价3293600元，湖州嘉业房地产开发有限公司应于2011年12月28日前交付，沈燕应于2013年9月11日一次性付清房款3293600元，湖州嘉业房地产开发有限公司逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金。合同签订当日，沈燕付清了全部房款。因该合同属于已备案格式合同，双方未对交房时间进行变更，但双方均认可湖州嘉业房地产开发有限公司应在合同签订当日交付房屋。合同签订后，沈燕当即付清了全部房款，并于2013年9月13日办理了房屋产权登记手续。但双方一直未办理房屋交接手续，现沈燕认为湖州嘉业房地产开发有限公司一直未履行交房义务，遂起诉至该院。本案涉及房产已竣工，双方在庭审中亦确认合同签订之日即约定的房屋交付日，故湖州嘉业房地产开发有限公司的交房义务应在2013年9月11日完成，而非合同记载的2011年12月28日。
一审法院认为，沈燕、湖州嘉业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，湖州嘉业房地产开发有限公司应当按《商品房买卖合同》第十四条约定的流程办理房屋交接手续，履行交付房屋的义务。按该条款约定，湖州嘉业房地产开发有限公司首先应书面通知沈燕办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。湖州嘉业房地产开发有限公司同时还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案虽是现房（暨房屋已竣工验收）买卖，在沈燕支付购房款当天就可办理房屋交接手续，但双方未办理验收交接手续，湖州嘉业房地产开发有限公司也一直未书面通知沈燕接收房屋。故该院认为，湖州嘉业房地产开发有限公司尚未完成交付房屋的义务，湖州嘉业房地产开发有限公司应向沈燕交付房屋并支付逾期交房违约金。又因双方约定违约金过低（每日万分之零点三），经沈燕申请，该院将逾期交房违约金调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率。对于逾期交房违约金的计算期限，该院认为，本案属现房买卖，沈燕在买受房屋时，该房屋已满足交房条件，即使湖州嘉业房地产开发有限公司怠于履行交房义务，沈燕也应在合理的期限内采取适当措施催促湖州嘉业房地产开发有限公司履行该义务，防止损失的扩大。但沈燕未采取任何防止损失扩大的措施，故对扩大部分损失沈燕不得要求赔偿。至于合理期限的认定，该院结合房屋的性质、购房款金额、房地产市场行情及当地风俗习惯综合考量后酌定以九个月为妥。湖州嘉业房地产开发有限公司应赔偿沈燕的逾期交房违约金为：3293600元×270天×5.6%÷360天=”138331.2元。至于湖州嘉业房地产开发有限公司提出的房屋所有材料已移交物业公司，沈燕只需自行前往物业公司领取即可的答辩意见。该院认为，合同具有相对性，湖州嘉业房地产开发有限公司与物业公司之间的协议并不能作为湖州嘉业房地产开发有限公司不履行其与沈燕之间合同义务的抗辩理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、湖州嘉业房地产开发有限公司应向沈燕交付太湖阳光假日枫雅居220幢A座房屋，沈燕应予以配合，限于本判决生效之日起七日内履行；二、湖州嘉业房地产开发有限公司应支付沈燕逾期交房违约金138”331.2元，限于本判决生效之日起七日内清偿。三、驳回沈燕的其他诉讼请求。若湖州嘉业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6802元，减半收取3401元，由沈燕负担2350元，湖州嘉业房地产开发有限公司负担1051元。
本院二审期间，湖州嘉业房地产开发有限公司向本院提交证据如下：销售不动产统一发票记账联以及业主入伙档案三组，拟证明沈燕与湖州嘉业房地产开发有限公司存在款清交房的交易惯例，不存在湖州嘉业房地产开发有限公司拒绝交房以及沈燕不能受领房屋的事实。沈燕质证认为，该组证据不是新证据，即使认为是新证据，对证据的关联性、合法性均有异议，不能证明待证事实。本院经审查认为，该组证据与本案不具有关联性，不能证明待证事实。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、湖州嘉业房地产开发有限公司是否存在逾期交房的行为；二、一审法院对逾期违约金的认定是否正确。
关于争议焦点一，本案所涉《商品房买卖合同》合法有效，虽涉案房屋为现房，但双方当事人仍应按照合同约定履行相关的权利义务。根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，湖州嘉业房地产开发有限公司应通知沈燕办理交付手续，并签署房屋交接单，双方进行验收交接时，湖州嘉业房地产开发有限公司应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，但湖州嘉业房地产开发有限公司并无证据证明已完成上述交接义务。湖州嘉业房地产开发有限公司上诉认为现房不存在发交房通知、是沈燕拒绝受领房屋等上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，湖州嘉业房地产开发有限公司逾期交房，应承担相应的违约责任。关于沈燕认为一审法院酌定违约金计算期限为九个月系适用法律错误的上诉理由，涉案房屋本应于2013年9月11日即完成交房，但实际在沈燕提起本案诉讼时仍未完成交付，其中已约有两年时间，沈燕未提供证据证明其曾直接催促湖州嘉业房地产开发有限公司履行交房义务，也未根据合同行使解除合同等权利，沈燕怠于行使自己权利的行为与逾期交房损失的扩大之间具有一定因果关系，一审法院酌定九个月作为违约金支付期限，并无不当。关于湖州嘉业房地产开发有限公司认为一审法院将违约金计算标准调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率，无事实与法律依据的上诉理由，因涉案房屋所在地段没有可以参照的租金标准，一审法院在酌定九个月的违约金计算期限的基础上，根据本案事实，将违约金计算标准调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率，实体处理也并无不妥，本院予以维持。
综上，沈燕、湖州嘉业房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6802元，由上诉人沈燕负担3401元，由上诉人湖州嘉业房地产开发有限公司负担3401元。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理审判员 张美琴
二〇一六年十月十一日
书 记 员 沈文婷