上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2528号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海岩盾保温材料有限公司。
委托代理人ＸＸ，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海强久纸制品有限公司。
委托代理人钱明辉，上海蓝白律师事务所律师。
委托代理人王全欣，上海蓝白律师事务所律师。
上诉人上海岩盾保温材料有限公司（以下简称岩盾公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2012年3月1日，上海强久纸制品有限公司（以下简称强久公司）（作为甲方）与岩盾公司（作为乙方）签订《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》各一份，《合作协议书》第一条约定：甲、乙双方合作项目为符合国家环境保护要求——建筑节能环保耐火新材料工艺。第二条约定：甲方以场地条件、物流条件等进行合作，乙方以机器设备条件、生产技术方式等进行合作。合作项目的实际经营及管理主要由乙方进行操作，甲方主要对合作情况进行日常监管。第三条约定：本合作项目的合作期限为五年。《合作协议明细书》第一条约定：合作经营地址及场地使用，上海市松江区港兴路。第三条约定：本合作协议书合作期限为5年，自2011年12月1日起至2016年12月31日止。第四条约定：1、甲方主要以办公及场地设施条件和场地使用权作为出资进行合作（在合作期限内）。2、乙方主要以设备设施及生产技术方式出资进行合作。第五条约定：1、合作项目的实际经营和管理主要由乙方进行操作，甲方主要对场地使用情况进行日常监管。2、乙方应当在《合租协议书》及本《合作协议明细书》签订后开始计算投资分红，乙方以年为单位向甲方支付固定的资金回报款项，第一年至第三年计付投资分红为987，000元。以后每年在上年基础上递增8%。合作经营期间产生的债权及债务由乙方自行承担，甲方不承担合作期间乙方公司的任何相关债权和债务，乙方保证甲方不因合作该项目承担任何责任。《合作协议附件书》第一条约定：合作厂房情况：1、房屋坐落地址：上海市松江区港兴路。2、本物业合作的房屋建筑面积：5，594.68平方米（其中1号车间3，084平方米、仓库1，764平方米，办公楼571.68平方米，食堂洗浴房136平方米，门卫室36平方米）。土地10，000平方米。3、乙方现部分使用甲方上述物业及土地，该物业用途：生产、仓储及办公；自2012年3月1日开始，乙方使用物业面积为：车间办公楼食堂洗浴房门卫总计面积3，827.68平方米的50%共计1，913.84平方米；土地使用面积9，179平方米，仓库按实际使用面积另行计算（按甲方实际交付乙方使用的面积双方通过签订补充协议约定）。第二条约定：1、本合作协议书合作期限为5年，自2011年12月1日起，至2016年12月31日止。2、合作期限起始日，即房屋使用费起算日界定为2011年12月1日。第三条约定：1、甲方固定收取合作费用。合作使用费以双方约定乙方实际使用该厂房面积计算。自2012年3月1日开始，乙方按实际使用面积计算（车间办公楼食堂洗浴房门卫）年使用费为492，000元，按实际使用以上物业面积1，913.84平方米加公摊10%计191.38平方米，合计按2，105.22平方米计算。土地使用费自2012年4月1日开始计算，年使用费为495，000元，土地使用面积9，179平方米。合计年支付使用费987，000元，每季度使用费为246，750元。以上物业建筑物单价为0.65元／平方米／日，土地使用费单价为0.15元／平方米／日。办公楼车间等建筑物按10%计算公摊部分面积（双方其它未约定事项双方也可按实际使用情况通过补充协议约定实际费用）。……3、因甲方土地是裸地出让，乙方使用土地期间应保证用地范围内通道四周绿化（樟树）完好。乙方因对该土地兴建相关临时建筑，甲方给予合作便利。合作期内，乙方在土地上兴建相关建筑因手续不完备及其它发生与经营相关的一切责任及债权债务与甲方无关。4、合作保证金：为确保房屋及其附属设施的安全与完好、合作期内相关费用的如期结算，双方商定，乙方交付合作保证金10万元，由乙方在本合同签订后即支付给甲方。乙方在结束合作后，在乙方无违约的情况下甲方将保证金无息全额归还。使用费支付为每三个月支付一次，乙方在每个季度结束前七日内向甲方缴纳下一季度的使用费。逾期支付，乙方应按月使用费每日千分之三向甲方交纳滞纳金。同时甲方有权按约定终止协议。第五条约定：1、关于协议的提前终止：在合作期内，如果乙方因其单方面的原因提前终止《合作协议书》，应提前三个月用书面方式通知甲方，并向甲方支付相当于三个月的使用费作为违约金，同时甲方没收乙方保证金，则可以解除《合作协议书》……；第七条约定：1、合作期内，乙方使用厂房、办公等所发生的水、电、电话、宽带等费用由乙方自行承担，并在收到相关部门发票后，按时向相关部门缴纳；逾期支付所产生的滞纳金及相关责任由乙方自行承担。2、合作期内，甲方现有电力容量为100KVA。甲方现申请再计划增加电力容量400KVA，增加容量后甲方向乙方交付用电容量250KVA，因增加容量所发生的相关费用由甲、乙双方各支付50%。因增容所增设的电力设施及相关设备，产权属甲乙双方共有，合作期满后处置及留用等应由甲乙双方共同协商处理和支配。合作期内，如增容后相关电力容量全部由一方使用，则全部使用方需向另一方返还垫付的50%费用。100%支付方则相应拥有与电力增容相关的设施及设备的全部可支配权。3、合作期间，甲方应协助乙方办理水、电、通讯、宽带等相关手续，并由乙方按国家规定自行缴纳及承担相关费用。……5、甲乙双方合作期间，因乙方部分使用厂房，发生的门卫、绿化、食堂、卫生、排污等相关共同费用及管理工作由双方约定，具体约定事项可通过补充协议加以细化。上述三份协议签订后，岩盾公司支付强久公司保证金10万元。2011年12月12日，强久公司以自己名义与上海华力电力工程有限公司签订《电力工程合同》一份，施工总费用为47万元。现岩盾公司实际向施工方支付75，000元。2012年8月10日，强久公司与岩盾公司签订补充协定一份，载明：原合作协议第七条约定为保证合作期间电力正常使用，双方同意增加电力容量400KVA，同时约定双方一致同意将该供电设施名称由原申请方上海俊灿不锈钢装饰工程有限公司变更为岩盾公司，变更后强久公司与岩盾公司共同拥有该配电设施产权。对该设备使用期间所发生的用电费用按甲乙双方的各自使用数量各自承担。
原审又认定，2012年10月30日，上海市松江区人民法院受理（2012）松民三（民）初字第3029号房屋租赁合同纠纷案件，该案系强久公司起诉岩盾公司，请求判令：1、岩盾公司支付拖欠的2个季度的合作使用费493，500元；2、岩盾公司支付因未按时支付2012年6月至同年8月的合作使用费而产生的滞纳金74，025元；3、岩盾公司支付因未按时支付2012年9月至同年11月的合作使用费而产生的滞纳金；4、解除强久公司与岩盾公司之间的《合作协议书》、《合作协议明细书》、《合作协议附件书》。该案经法院主持调解，双方于2012年11月26日达成调解协议如下：一、岩盾公司支付强久公司自2012年6月1日起至2013年2月28日止的租金740，250元，分别于2012年11月29日前支付50，000元，于2013年1月30日前支付690，250元；二、若岩盾公司未能于2013年1月30日前付清740，250元，则强久公司与岩盾公司之间的《合作协议书》、《合作协议明细书》、《合作协议附件书》于2013年1月31日解除，岩盾公司于2013年1月31日前向强久公司支付自2012年6月1日起至2013年1月31日止的租金658，000元（扣除岩盾公司已付的租金）及违约金246，750元。岩盾公司于2013年2月28日前返还强久公司位于上海市松江区港兴路的租赁标的物（车间、办公楼、食堂洗浴房、门卫室各50%面积共计1，913.84平方米及土地9，179平方米），并支付自2013年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金987，000元计算）。该调解协议经双方当事人签字生效。因岩盾公司未能按约履行上述调解协议，强久公司向法院申请强制执行。2013年6月4日，强久公司与岩盾公司达成执行和解协议：1、岩盾公司应在2013年6月20日前，向强久公司支付因自2013年1月30日迟延支付合作使用费而产生的利息损失计3万元，以及2013年3月、4月的房屋占有使用费共计164，500元。若岩盾公司未能在上述期限内付清194，500元，则（2012）松民三（民）初字第3029号民事调解书继续有效，强久公司有权恢复强制执行原民事调解书，岩盾公司愿意承担搬厂付款、法定代表人司法拘留等在内的所有法律责任。2、若岩盾公司如约支付上述款项的，自2013年5月1日起，双方同意将岩盾公司的租赁标的物由原来的车间、办公楼、食堂洗浴房、门卫室各50%面积共计1，913.84平方米及土地9，179平方米，变更为：岩盾公司的租赁标的物为门卫室36平方米的50%面积、办公楼190.56平方米、车间1，542平方米及土地4，034.52平方米。强久公司根据变更后的租赁标的物面积计算岩盾公司在2013年5月1日之后的房屋土地合作使用费，共计年支付合作使用费668，445元，每季度合作使用费为167，111元。合作使用费为每三个月支付一次，岩盾公司在每季度结束之前（每年的2月底、5月底、8月底、11月底为季度周期终点）最少提前半个月向强久公司支付下一季度的使用费；逾期支付的，视为岩盾公司违约，岩盾公司应当按照使用费每日千分之三向强久公司缴纳延期付费的违约金；逾期一个月仍不支付的，强久公司有权解除《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》，并要求岩盾公司按照年度使用费10%的金额向强久公司缴纳因岩盾公司自身违约而解除协议的违约金。3、根据上述条款，岩盾公司应在2013年6月28日前，向强久公司支付2013年5月、6月、7月、8月共四个月的房屋土地合作使用费，共计222，815元。若乙方逾期支付的，应当完全依照本协议第二条的规定向强久公司承担违约责任，强久公司有权恢复强制执行原民事调解书，岩盾公司愿意承担搬厂付款、法定代表人司法拘留等在内的所有法律责任。4、在岩盾公司依照本协议约定履行相关义务的前提下，双方《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》依然有效，本协议为《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》的附件，如与之前约定有冲突或不一致的，以本协议为准。此外，针对调解协议中确定的合同及其附件的解除，强久公司与岩盾公司均表示，已经达成执行和解协议，效力覆盖民事调解书。强久公司并表示，其不要求恢复执行民事调解书，认为执行和解协议书是《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》的附件。
原审再认定，2013年10月30日，岩盾公司向强久公司发送退租通知，称：因本公司经营状况不利，根据双方签订的租房协议，现提前2个月告知贵公司，原租房协议于2013年12月30日终止，我公司所有物品将于2013年12月30日前搬迁完毕，在此期间，与贵公司所有往来账目全部结清。2014年1月28日，岩盾公司从租赁厂房实际搬离。后强久公司诉至法院，要求判令：1、解除强久公司与岩盾公司签订的《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》；2、岩盾公司支付自2012年1月至2013年10月办公楼的水、电费11，000元，电信费3，718元；3、岩盾公司支付自2013年8月至同年10月的厂房电费32，135.89元；4、岩盾公司支付自2013年5月至同年11月的门卫绿化费5，600元。岩盾公司则提出反诉，要求判令：1、确认强久公司与岩盾公司之间的《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》无效；2、强久公司返还土地使用费609，592.86元；3、强久公司返还保证金100，000元；4、强久公司支付电力增容费235，000元；5、强久公司赔偿损失452，886元（土地平整、浇灌混凝土费用406，886元、搬场费46，000元）。
原审另认定，本案所涉物业地址港兴路原门牌地址为港兴路6号。2007年11月26日，东方国际集团上海市家用纺织品进出口有限公司就港兴路6号房地产取得了编号为沪房地松字（2007）第037652号上海市房地产权证。此外，强久公司于2011年11月15日向东方国际集团上海市家用纺织品进出口有限公司提交申请书，载明：贵司与我司于2008年起就松江区港兴路6号厂房用地建立租赁合作关系，多年来一直合作顺利。现因受到金融危机的影响，我司目前经营困难，厂房用地尚有闲置，为减轻企业运营的压力，特申请贵司同意我司将该租赁厂房用地的部分厂房设施和场地使用与第三方合作经营新项目。2011年11月28日，表示同意按合同约定，合作经营。
原审还认定，岩盾公司委派其工作人员夏育新与强久公司就厂房电费进行结算，其中“结算明细”上载明2013年8月份电费岩盾公司应分摊10，195.72元，2013年9月份电费岩盾公司应分摊8，754.88元，2013年10月份电费岩盾公司应分摊13，185.29元，以上共计32，135.89元。
原审认为，本案的争议焦点如下：1、本案所涉的《合作协议书》、《合作协议明细书》、《合作协议附件书》是否有效，强久公司要求解除上述协议书及附件是否具备法定或约定解除权；2、岩盾公司应否支付相应的水电费、电信费、门卫绿化费等费用以及具体数额；3、强久公司应否承担岩盾公司依据合同无效所提出的返还土地使用费、保证金、电力增容费及赔偿损失的反诉请求。
关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。岩盾公司对上述合作协议书及附件的效力提出质疑，但未能提供证据证明。合作协议书及附件系双方自愿签订，且未违反法律的强制性规定，故法院对岩盾公司的意见不予采信。因岩盾公司在合同履行期内提出退租，且实际搬离涉案场地，系其单方要求终止协议，根据约定应提前三个月通知强久公司，并向强久公司支付三个月的使用费作为违约金，故法院确认双方合同关系因岩盾公司单方退租而于2014年1月29日解除。
关于争议焦点二，1、关于2012年1月至2013年10月办公楼的水、电费，岩盾公司确认其从未支付，根据强久公司提供的水电费发票及岩盾公司实际使用的面积，强久公司主张每月水电费500元并无不当，法院予以支持，故岩盾公司应向强久公司支付2012年1月至2013年10月的水电费11，000元。2、电信费，结合双方的陈述，此为一次性支付一年的电信使用费。虽岩盾公司于2014年1月搬离，但如前所述，此系岩盾公司违约，故其应当承担电信费3，718元；3、2013年8月至10月厂房的电费，因已由岩盾公司工作人员签字确认，故其应当按确认的金额支付电费32，135.89元；4、关于门卫绿化费，岩盾公司确认之前每月支付门卫费，但未支付过绿化费，后因门卫拒绝帮岩盾公司签收快递，故之后的门卫费未再支付。根据双方签订的合作协议附件书，双方约定门卫绿化费等由双方约定，并可通过补充协议加以细化。现岩盾公司认可合同履行过程中向强久公司支付过门卫费，并确认自2013年9月未支付过上述费用，法院予以确认。岩盾公司称因门卫拒收快递、信件，故不再支付门卫费，但未能提供相关证据予以证明，法院不予采信。法院酌定以300元／月，认定岩盾公司应支付2013年9月至11月的门卫费900元。关于绿化费以及2013年5月至8月的门卫费，因强久公司未能提供证据证明岩盾公司应当予以支付以及尚未支付，故法院不予支持。
关于争议焦点三，如前所述，法院确认强久公司与岩盾公司所签的合作协议书及附件依法有效，且因岩盾公司的违约行为导致解除。岩盾公司要求强久公司返还2012年4月至2013年8月的土地使用费缺乏法律依据，法院不予支持。根据《合作协议附件书》第五条第一款的约定，岩盾公司若需单方解除合作协议书，应提前三个月以书面形式通知强久公司，并向强久公司支付三个月的使用费作为违约金，且强久公司没收岩盾公司保证金。现岩盾公司单方解约而致合同解除，故其要求强久公司返还保证金缺乏合同依据，法院不予支持。关于电力增容费，岩盾公司庭审中确认其仅支付了75，000元，且合作协议明确约定双方各自承担增容费的50%，故岩盾公司要求强久公司返还其已支付的增容费缺乏法律依据，法院不予支持。关于土地平整、浇灌混凝土费用，系岩盾公司在实际使用涉案场地过程中发生的费用，现合作协议书及附件系因岩盾公司违约而解除，故岩盾公司要求强久公司予以赔偿的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。至于搬场费，岩盾公司未能提供证据证明已实际发生，即便已实际发生，此系岩盾公司为搬离涉案厂房场地所支付的费用，在其违约导致合同解除的情形下，岩盾公司要求强久公司承担上述费用，显然缺乏相关依据，法院难以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一四年八月六日作出判决：一、确认强久公司与岩盾公司于2012年3月1日签订的《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》已解除；二、岩盾公司于判决生效之日起十日内支付强久公司自2012年1月至2013年10月办公楼的水、电费11，000元、电信费3，718元；三、岩盾公司于判决生效之日起十日内支付强久公司自2013年8月至2013年10月厂房的电费32，135.89元；四、岩盾公司于判决生效之日起十日内支付强久公司自2013年9月至同年11月的门卫费900元；五、驳回岩盾公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，257元，反诉案件受理费8，728元，财产保全申请费608元，合计诉讼费10，593元，由强久公司负担183元（已付），岩盾公司负担10，410元（已付8，728元，余款1，682元于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，岩盾公司不服，上诉于本院，诉称：涉讼合同的标的物有两部分，一为厂房，一为土地，然划拨土地不能转让，故协议涉及土地部分应为无效；被上诉人隐瞒事实，致使上诉人签订合同时以为被上诉人系房屋所有权人；协议无效，保证金应予退还；协议约定电力增容费用各半负担，现上诉人搬离，被上诉人应归还上诉人承担的一半费用；上诉人搬离，被上诉人应该赔偿损失并支付搬场费，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、五项，改判支持其原审诉请。
被上诉人强久公司辩称：房屋与土地体现于同一本产证上；假产证系上诉人自己制作，与被上诉人无关；协议有效，上诉人提前解约，被上诉人有权没收保证金；协议约定增容费各半负担，但未约定补偿，且上诉人只支付一部分合作费，现被上诉人已另行起诉要求上诉人支付剩余增容费；土地平整、搬场系上诉人的单方行为，上诉人严重违约致厂房、土地目前空置，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，岩盾公司主张涉讼的《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》无效，对此本院评述如下：其一，岩盾公司主张签约时强久公司隐瞒其非房屋产权人之事实，然为强久公司所否认，而岩盾公司又未能出示有效证据证明，故对该主张本院不予采纳；其二，涉讼房屋及土地均体现于沪房地松字（2007）第037652号房地产权证上，故即便合同对于房屋使用费、土地使用费有不同的约定，依据房地一体化原则，涉讼合同仍属有效。因此，岩盾公司关于合同效力之异议，本院不予采纳。鉴于合同有效，且合同终止系岩盾公司退租所致，故原审判决保证金不予返还，亦无不妥，可予维持。至于电力增容费之争议，双方一致确认总增容费为47万元，双方各半负担，岩盾公司还确认其仅支付7.5万元，本院认为，岩盾公司在其自身未足额支付增容费的情形下，要求对方返还费用，显无依据，况且，强久公司已就增容费另行诉讼，双方可另案解决。本院同时认为，本案因岩盾公司退租致合同解除，岩盾公司系违约方，故其关于赔偿损失之主张，亦难以支持。综上所述，岩盾公司关于撤销原审判决主文第一、五项，改判支持其原审诉请的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，985元，由上诉人上海岩盾保温材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……