江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民再提字第0068号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：盐城市东风物资有限公司。住所地：盐城市亭湖区解放北路**号。
法定代表人：洪友钅监，董事长。
委托代理人：洪兆英。
委托代理人：张兵。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：盐城市永红眼镜有限公司。住所地：江苏省盐城市亭湖区解放北路**号。
法定代表人：严洪，该公司经理。
委托代理人：葛爱军。
再审申请人盐城市东风物资有限公司（以下简称东风物资公司）因与被申请人盐城市永红眼镜有限公司（以下简称永红眼镜公司）所有权确认暨合作建房合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2011）盐民再终字第0001号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年6月27日作出（2012）苏审二民申字第072号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。东风物资公司的法定代表人洪友钅监、委托代理人洪兆英、张兵，永红眼镜公司的法定代表人严洪、委托代理人葛爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年6月24日，一审原告永红眼镜公司起诉至盐城市亭湖区人民法院称，盐城市房地产公司与东风物资公司就盐城市解放北路23号综合楼联合建造、使用问题达成了协议，约定房屋建成后，该综合楼4-4轴线向北由下至上六层产权归盐城市房地产公司所有。后盐城市房地产公司将合同权利义务一并转让给原告，但被告却将土地使用权证办至自己名下，原告垫支的36.57万元至今未偿还，原告多次要求被告按协议分割房产，被告均置之不理。请求法院确认盐城市解放北路23号综合楼4-4轴线向北由下至上六层产权归原告所有，判令被告偿还36.57万元建房资金并承担违约金10万元。东风物资公司辩称，被告并未与原告签订联合建房协议，原告要求分割房产及土地没有事实依据。盐城市房地产公司将联建协议约定的合同权利义务转让给原告，未征得被告同意，也未经有权部门批准，该转让行为无效，原告不是适格的诉讼主体；原告没有证据证明其为被告垫付了36.57万元的建房资金。
盐城市亭湖区人民法院查明，1989年12月，由原盐城华达实业公司与原盐城市东风建材经营部等单位在盐城市解放北路23号地段合建一幢综合楼。后因盐城华达实业公司倒闭，法院裁定查封已建成的综合楼基础工程。1992年12月9日，由原盐城市城区城东街道办事处牵头，会同原盐城市城区人民法院、盐城市规划处、盐城市土地管理局及原盐城市东风建材经营部（后改制为东风物资公司）等有关单位就盐城市解放北路23号地段的处置进行会办，形成（1992）第5号《盐城市城区城东街道办事处行政办公会议纪要》（以下简称纪要），主要内容为：1.1989年12月，由原华达实业公司、东风建材经营部等单位以郊区第二房产开发公司的名义在盐城市解放北路23号地段合建一幢综合楼，后因华达实业公司倒闭，城区法院查封了基础已建成的综合楼，现城区法院决定将开发地段予以变卖、解封；2.该开发地段确定由东风建材公司全部接收继续承建，该地段法院执行标的为36.5万元，由东风建材公司汇至法院执行庭，法院即办理解封手续。因该综合楼建设停工时间较长，市土地管理局、市城市规划处同意作遗留问题处理。房屋建成后，由东风建材物资公司牵头到有关部门领取土地使用权证和房屋所有权证。
1992年12月26日，盐城市房地产公司（甲方）与盐城市东风建材物资公司（乙方）达成《联合建造房屋协议书》（以下简称联建协议），内容为：“甲方为解决下属单位永红眼镜专业商店的用房，双方就解放北路23号综合楼联合建造、使用问题，经协商达成如下协议：（一）甲方按城东办事处处理乙方原建房中的遗留问题的纪要和城区法院确定的该地段拍卖标的36.57万元于本协议正式签订三日内汇至乙方指定单位，作为甲方在该地段房屋建造资金的投入。（二）乙方原投入的基础资金及其它各项有关费用，作为乙方的投入。（三）乙方应办理好解放北路23号综合楼一切有关建房执照、批文、法院的解封等手续。（四）乙方以前有关建房的所有债务、拆房纠纷等问题，由乙方处理，与甲方无关。（五）甲方从接到乙方合法建房手续后，在现有地基以上的全部建设资金由甲方投入。（六）甲方负责按原图纸组织施工，并保证工程质量合格。（七）楼层分配：原建筑图纸中第4-4轴线向南三间由下至上产权归乙方所有；4-4轴线向北四间由下至上六层产权归甲方所有。甲方考虑到乙方应安置义井居委会、县前街居委会用房，甲方愿将所得的一楼门市中北面两间门市共44平方米，产权归让给乙方……（八）凭此协议，由甲方帮助办理各自房屋产权证书，费用由各方承担。甲、乙双方任何一方违约，除赔偿对方全部经济损失外，另交付对方违约金10万元……。后双方对上述协议进行了公证。1993年1月4日，盐城市永红专业眼镜店依照联建协议的约定将36.57万元汇至盐城市城区人民法院，并将填有“代垫款”字样的票据交给东风物资公司，东风物资公司在当日出具了一份收据，载明：“根据联建协议，乙方同意甲方将法院要买地基标的金额36.57万元直接汇入城区法院帐户”。此后，盐城市永红专业眼镜店（以下简称永红眼镜店）组织资金，继续施工。
1993年12月8日，永红眼镜店（甲方）与东风物资公司（乙方）签订了一份协议书，约定：“原双方签订的联建协议继续生效；乙方同意甲方直接承担原市房地产公司签定的各种协议中的权、责、利，乙方只认定甲方永红眼镜店……。”1994年5月8日，盐城市房地产公司（甲方）与永红眼镜店（乙方）签订一份协议书，约定：“1.甲方为乙方出面与东风物资公司签订联建协议，与施工单位签订《施工合同》。2.建房所需资金全部由乙方承担，房屋产权归乙方所有……。在甲、乙双方结清所有帐务的同时，本协议自行失效。”综合楼完工后，永红眼镜店与东风物资公司及盐城市县前街居委会、义井居委会按照联建协议的约定分配了综合楼房产。
2001年5月，东风物资公司向盐城市国土资源局申请对综合楼进行土地使用权属登记，盐城市人民政府于2001年5月31日准予登记发证，登记面积为321.70平方米，地号为207009，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨。
另查明，盐城市东风建材经营部系原盐城市城区城东街道办事处下属集体企业，其法定代表人为洪兆英。1992年7月，该经营部变更为盐城市东风建材物资公司（企业性质为集体企业），法定代表人为洪兆英。2000年1月11日，盐城市东风建材物资公司经有关部门批准改制为盐城市东风建材物资有限公司，法定代表人为洪友钅监。盐城市永红专业眼镜店原为盐城市房地产公司的下属企业，法定代表人为严洪。2000年3月10日，该店变更为盐城市永红眼镜公司，法定代表人为严咏峰。案件审理期间，盐城市亭湖区人民法院就永红眼镜公司能否根据联建协议补办其实际占用范围相对应的土地使用权变更登记问题，向盐城市国土资源局发出征求意见函，国土资源局复函称，根据纪要精神、联建协议的约定和《土地登记办法》的有关规定，为解决历史遗留问题，我局原则同意盐城市义井居委会、县前街居委会、永红眼镜公司依法补办各自房屋占用范围相对应的土地使用权登记手续。
盐城市亭湖区人民法院审理认为，（一）案涉联建协议签订时，相关当事人虽未办理相关批准手续，但在本案审理过程中，盐城市国土资源局盐国土资函（2008）44号复函已原则同意义井居委会、县前街居委会、永红眼镜公司依法补办各自房屋占用范围相对应的土地使用权登记手续，故根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条之规定，联建协议应认定为有效协议。（二）盐城市房地产公司与永红眼镜公司签订的协议书约定将联建协议中盐城市房地产公司的权利义务转让给永红眼镜公司，且综合楼基础以上的建房资金实际由永红眼镜公司承担，东风物资公司还与永红眼镜公司签订了协议书，同意将盐城市房地产公司在联建协议中的责、权、利转让给永红眼镜公司。因此，盐城市房地产公司与永红眼镜公司签订的协议书符合法律规定，应属有效协议。（三）按照联建协议第二条、第五条的约定，永红眼镜公司投入的建房资金36.57万元应属综合楼基础以上的建房资金。按照纪要规定，36.57万元应由东风物资公司作为综合楼基础建造投入资金，故东风物资公司对此项款项应予偿还。东风物资公司未按约定办理相关的产权登记，而将综合楼的所有土地使用权登记至自己名下，违反了合同的约定，东风物资公司应承担相应的违约责任。盐城市解放北路23号综合楼各权利人的相关产权一直未分割，永红眼镜公司亦应承担一定责任。（四）原盐城市城市规划处于1989年7月14日批准建设的建筑物为五层临街综合楼，但实际建筑为六层，其扩建的第六层未经相关部门批准，故本案对综合楼第六层的房屋产权权属不予理涉。永红眼镜公司诉称要求东风物资公司履行协助办理相关房屋产权证、土地使用证的诉讼请求可在权属确认后另行诉讼。2009年6月10日，盐城市亭湖区人民法院作出（2008）亭民一初字第2684号民事判决：一、盐城市亭湖区解放北路23号综合楼4-4轴线以北第一层由北向南第三、四间，第二至五层全部房屋所有权及该房屋相对应的土地使用权归原告盐城市永红眼镜有限公司所有；二、盐城市东风物资有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还盐城市永红眼镜有限公司36.57万元；三、盐城市东风物资有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付永红眼镜有限公司违约金5万元。
盐城市人民检察院以上述判决认定事实和适用法律错误为由提出抗诉。江苏省盐城市中级人民法院于2009年11月9日作出（2009）盐民一抗字第0032号民事裁定，指令盐城市亭湖区人民法院再审。
盐城市亭湖区人民法院在再审确认查明的事实的基础上另查明，1993年3月25日，原盐城市房地产公司与江苏省建湖县建筑总公司驻盐办事处签订了盐城市解放北路23号综合楼建设工程承发包合同。1994年12月18日，双方对全部工程费用进行了结算，永红眼镜公司按协议约定支付了全部工程款。
盐城市亭湖区人民法院再审认为：（一）关于本案是否属人民法院受案范围，永红眼镜公司的诉讼主体资格是否适格，案涉所有权确认之诉与合作建房合同之诉是否应合并审理问题。1、本案是一起合作建房纠纷案件，因此永红眼睛公司提起诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件。2、本案系履行联合建房协议过程中为房屋权属产生的纷争，两者存在必然的联系，法院依法受理且合并审理并无不当。（二）案涉联建协议的效力及双方在履行合同中有无违约行为问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条规定：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定有效。”本案中，联建协议系双方自愿签订的，协议的内容是双方当事人真实意思的表示，联建协议签订时，相关当事人虽未办理批准手续，但在本案原审过程中，盐城市国土资源局就双方争议的土地使用权问题复函原则同意永红眼镜公司等权利人依法补办各自房屋占用范围相对应的土地使用权登记手续，故联建协议应认定为有效协议。双方均应按联建协议的约定履行各自的义务，双方在履行联合建房协议过程中，永红眼镜公司已按约履行支付投资款、建筑房屋等义务，东风物资公司在房屋建成后自行领取了诉争房屋的全部土地使用权证书，但未按协议约定将诉争的房屋的部分所有权和相对应的土地使用权过户给永红眼镜公司，导致永红眼镜公司至今不能享有协议上约定的房屋的权属，引发了纠纷，对此，东风物资公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，东风物资公司应当按协议约定协助永红眼镜公司办理诉争房屋所有权及对应的土地使用权手续。关于违约责任，联建协议约定盐城市房地产公司负有帮助办理房屋产权证书的义务，盐城市房地产公司将联合建房的相关权利义务转让给永红眼镜公司后，其相关的权利和义务永红眼镜公司应当一并承继，对此，解放北路23号综合楼各权利人的相关产权一直未分割，永红眼镜公司亦应承担一定的责任。故原审判决确定东风物资公司承担违约金5万元并无不当。（三）关于东风物资公司应否返还永红眼镜公司投入的36.57万元建房资金的问题。纪要中明确购买诉争土地使用权及基础的36.57万元资金由东风物资公司支付。1992年12月26日，盐城市房地产公司与东风物资公司所签订的联建协议明确36.57万元资金由盐城市房地产公司投入。1994年5月8日，盐城市房地产公司与永红眼镜公司所签订的协议明确联建协议中盐城市房地产公司的义务由永红眼镜公司履行，建房所有资金全部由永红眼镜公司一方承担，房屋权属归永红眼镜公司一方所有。根据以上协议的内容，应当认定36.57万元系永红眼镜公司在联合建房中的投入，现永红眼镜公司要求东风物资公司返还此款无事实和法律依据，故对永红眼镜公司的此项诉讼请求不予支持。据此，盐城市亭湖区人民法院于2010年8月16日作出（2010）亭民再初字第0001号民事判决：一、撤销本院（2008）亭民一初字第2684号民事判决的第一项、第二项。二、维持本院（2008）亭民一初字第2684号民事判决的第三项。三、位于盐城市区解放北路23号综合楼4-4轴线向北四间由下向上五层（不包含第一层由北向南第一间22平方米、第二间22平方米，共计44平方米的面积）房屋所有权及该房屋相对应的土地使用权归盐城市永红眼镜有限公司所有。四、盐城市东风物资有限公司于本判决生效之日起六十日内协助盐城市永红眼镜有限公司办理上述房屋及该房屋相对应的土地使用权的过户手续。过户费用由盐城市永红眼镜有限公司承担。五、驳回盐城市永红眼镜有限公司的其他诉讼请求。
永红眼镜公司不服，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉称，其根据纪要和联建协议所支付的36.57万元系为东风物资公司代垫，此款应由东风物资公司返还，一审再审判决对此认定错误，请求二审法院改判。被上诉人东风物资公司答辩称，上诉人要求返还36.57万元无事实和法律依据；一审法院程序违法且无管辖权；联建协议无效。
江苏省盐城市中级人民法院二审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，盐城市房地产公司与东风物资公司于1992年12月26日达成联建协议时，相关当事人虽未办理批准手续，但在本案原审审理过程中，盐城市国土资源局盐国土资函（2008）44号复函已原则同意义井居委会、县前街居委会、永红眼镜公司依法补办各自房屋占用范围相对应的土地使用权登记手续，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条之规定，该联建协议应认定为有效协议。协议签订后，永红眼镜公司于1993年1月4日，按照联建协议第一条的约定将原由东风物资公司支付的36.57万元汇至原盐城市城区人民法院，并将填有“代垫款”字样的汇票交给东风物资公司，东风物资公司没有对票据上填写的“代垫款”提出异议，并于当日向永红眼镜公司出具了一份收据，载明：“根据联合建房协议，乙方（东风物资公司）同意甲方（永红眼镜公司）将法院要买地基标的金额36.57万元直接汇入城区法院帐户”。从收据的内容来看，该36.57万元在当时是作为买建房地基所用，而在纪要中，已明确此款应由东风物资公司作为建房的基础建造资金投入，且双方在联建协议的第二条中也约定了基础资金由东风物资公司投入。另根据联建协议第五条的约定，在现有地基以上的全部建房资金才由永红眼镜公司投入。因此，永红眼镜公司所支付的36.57万元应视为其代东风物资公司支付的基础建造资金，具有代垫款的性质。永红眼镜公司要求被上诉人东风物资公司予以返还的请求应予支持。2011年8月25日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2011）盐民再终字第0001号民事判决：一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2010）亭民再初字第0001号民事判决。二、维持盐城市亭湖区人民法院（2008）亭民一初字第2684号民事判决第二项、第三项，即“盐城市东风物资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还盐城市永红眼镜有限公司36.57万元；盐城市东风物资有限公司于本判决生效之日起三十日内给付永红眼镜有限公司违约金5万元”。三、变更亭湖区人民法院（2008）亭民一初字第2684号民事判决第一项“盐城市亭湖区解放北路23号综合楼4-4轴线以北第一层由北向南第三、四间，第二至五层全部房屋所有权及该房屋相对应的土地使用权归原告盐城市永红眼镜有限公司所有”为“位于盐城市区解放北路23号综合楼4-4轴线向北四间由下向上五层（不包含第一层由北向南第一间22平方米、第二间22平方米，共计44平方米的面积）房屋所有权及该房屋相对应的土地使用权归上诉人盐城市永红眼镜有限公司所有”。四、被上诉人盐城市东风物资有限公司于本判决生效之日起六十日内协助上诉人盐城市永红眼镜有限公司办理上述房屋及该房屋相对应的土地使用权的过户手续。过户费用由上诉人盐城市永红眼镜有限公司承担。
东风物资公司申请再审称，二审法院判决再审申请人返还36.57万元并承担违约金5万元没有事实和法律依据，理由如下：1.再审申请人与盐城市房地产有限公司于1992年12月26日签订的联建协议当属无效。根据最高人民法院的司法解释：“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人合作订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”一、二审法院认为盐国土资函（2008）44号代表政府批准并由此认定联建协议有效，显为认定事实和适用法律错误。2.人民政府的处理是土地权属争议案件的必经前置程序，一、二审法院管辖并审理本案没有法律依据。3.一、二审法院将确认之诉和给付之付混为一谈，违反《民诉法》一案一诉原则。4.涉案36.57万元应由永红眼镜公司承担，二审判令再审申请人返还没有事实和法律依据。5.永红眼镜公司不具有本案诉讼主体资格。联建协议系东风物资公司与盐城市房地产公司签订，根据合同相对性原则，本案应由盐城市房地产公司提起诉讼，永红眼镜公司不具有诉讼主体资格。被申请人永红眼镜公司辩称，根据双方于1993年12月8日签订的协议及盐城市房地产公司与被申请人于1994年5月8日签订的协议，盐城市房地产公司已将其在联建协议中的权利义务概括转让给被申请人；联建协议具有法律效力；被申请人支付的36.57万元系代东风物资公司垫付的建造资金，东风物资公司应予返还；再审申请人未履行协议约定的办理产权证的义务，原审判令其承担5万元的违约金是适当的。
因双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院再审予以确认。
经双方当事人确认，本案再审争议焦点为：（一）永红眼镜公司作为原告提起诉讼主体是否适格问题；（二）东风物资公司与盐城市房地产公司于1992年12月26日签订的联建协议是否有效；（三）东风物资公司是否应该返还36.57万元及支付5万元违约金；（四）原一、二审审理程序是否违法。
关于争议焦点一。本院认为，永红眼镜公司与东风物资公司于1993年12月8日签订的协议及盐城市房地产公司与永红眼镜公司于1994年5月8日签订的协议，明确约定东风物资公司同意盐城市房地产公司退出联建协议，由永红眼镜公司概括承受盐城市房地产公司签定的各种协议中的权利、义务，因此，联建协议的一方主体已由盐城市房地产公司变更为永红眼镜公司；永红眼镜公司已履行协议中确定的付款义务，故永红眼镜公司有权要求协议另一方主体东风物资公司履行义务作为原告提起诉讼，主体适格。
关于争议焦点二，本院认为，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条之规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定有效。本案联建协议签订时，相关当事人虽未办理批准手续，但在本案一审审理过程中，盐城市国土资源局盐国土资函（2008）44号复函已原则同意义井居委会、县前街居委会、盐城市永红眼镜有限公司依法补办各自房屋占用范围相对应的土地使用权登记手续，故联建协议应认定为有效协议。
关于争议焦点三，本院认为，根据联建协议第一、二、五条约定，36.57万元建设资金应由盐城市房地产公司承担。之后，盐城市房地产公司将其联建协议的权利义务概括转让给永红眼镜公司，则36.57万元的出资义务即应由永红眼镜公司承担。永红眼镜公司出具的汇票上虽有“代垫款”字样，但应理解为永红眼镜公司代盐城市房地产公司垫付款项，而非代东风物资公司垫付。根据纪要及联建协议的约定，东风物资公司应当在涉案综合楼建成后，协助各方办理房屋产权及土地使用权登记，否则需承担10万元违约金，东风物资公司未履行该义务，应当承担相应的违约责任。
关于争议焦点四。本院认为，首先，本案双方当事人系因履行联合建造房屋协议产生的纠纷，不涉及划拨土地权属争议，并非是因土地权属发生的纠纷，属于法院民事案件受理范围。其次，本案涉及确认产权和土地使用权分割的确认之诉和返还“垫支款”36.57万元的给付之诉，虽属不同种类之诉，但均系双方联合建房所致纠纷，具有必然的关联性，合并审理既可提高审判效率，也可减少当事人讼累，原审法院对本案所涉纠纷合并审理并不构成程序违法。
综上，原二审判决东风物资公司向永红眼镜公司返还36.57万元不当，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市中级人民法院（2011）盐民再终字第0001号民事判决。
二、维持盐城市亭湖区人民法院（2010）亭民再初字第0001号民事判决。
一审案件受理费16190元，财产保全申请费4900元，合计21090元，由再审申请人盐城市东风物资有限公司负担13550元，被申请人盐城市永红眼镜有限公司负担7540元。二审案件受理费6786元，由被申请人盐城市永红眼镜有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞旭明
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢春城
二〇一四年七月十一日
书 记 员 占书鑫