四川省自贡市大安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0304民初341号
原告自贡鑫茂置业有限公司，住所地住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。
法定代表人熊敏，董事长。
委托代理人黄金炤、刘超，该公司法务员。
被告周磊，男，汉族，1988年3月21日出生，住四川省自贡市自流井区。
被告江信姗，女，汉族，1983年8月13日出生，住四川省自贡市自流井区。
第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行，住所地自贡市大安区广华路58号附2号。
负责人肖强松，行长。
委托代理人张立、黄红宇，该行员工。
原告自贡鑫茂置业有限公司（以下简称鑫茂置业公司）诉被告周磊、江信姗及第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（以下简称农行自贡盐都支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法由审判员张俊担任审判长，与审判员瞿泽林和人民陪审员罗顺苹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，农行自贡盐都支行于2016年4月6日以独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院予以准许，并合并审理。原告鑫茂置业公司的委托代理人刘超和第三人农行自贡盐都支行的委托代理人张立、黄红宇到庭参加了诉讼，被告周磊、江信姗经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫茂置业公司诉称，2014年10月17日，被告周磊、江信姗与原告签订了X号《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的房屋，房屋总价款为574360元，并约定采取按揭付款方式支付房款。被告于2014年10月17日支付了首期房款后，与农行自贡盐都支行签订了《个人购房担保借款合同》，采取按揭付款方式支付余款40万元。此后，被告却未足额按期支付按揭贷款，致使农行自贡盐都支行从原告账户上扣划了其所欠的按揭款39691.25元（截止2015年7月22日，具体金额以农行自贡盐都支行扣划为准）。原告认为，由于被告违反合同约定怠于履行个人贷款合同，按照双方签订的买卖合同补充协议第二条第5款的约定解除买卖合同，被告有义务协助办理注销备案合同、网签合同、偿还代付款并承担违约金的责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的X号《商品房买卖合同》，被告协助办理注销备案合同、网签合同；2.被告偿还原告代付款39691.25元（截止2015年7月22日，具体金额以农行自贡盐都支行扣划为准），并支付以代付金额为基数从代付次日起按中国人民银行公布的基准贷款利率计算的利息，利随本清；3.被告向原告支付违约金57436元；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告鑫茂置业公司为支持其诉讼请求在举证期限内向法庭提交了以下证据：
1.X号《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，约定了房屋价款、付款方式及违约责任等的事实；
2.《个人购房担保借款合同》复印件一份，拟证明原、被告与第三人于2013年11月17日签订了个人购房担保借款合同，约定被告向第三人按揭贷款40万元，并由原告承担连带保证责任的事实；
3.中国农业银行特种转账凭证复印件及周磊扣款明细表各两份，拟证明被告周磊违约逾期未偿还按揭贷款，第三人在原告账户上扣划了39691.25元的事实（截止2015年7月22日）；
4.催款函、通知函、解除商品房买卖合同通知书复印件各一份，拟证明原告向二被告发出催收欠款及解除商品房买卖合同通知的事实；
5.房屋预告登记证明复印件一份，拟证明涉案房屋已经进行预告登记的事实。
被告周磊、江信姗未答辩，也未在举证期限内向法庭提交证据。
第三人农行自贡盐都支行述称，1.在被告或原告承担连带保证责任提前偿还我行全部贷款本息的前提下同意解除商品房买卖合同；2.解除原、被告与我行于2013年11月17日签订的《个人购房担保借款合同》，并要求原告承担连带保证责任，直接在原告保证金账户上扣收贷款本息共计378478.98元（截止2016年3月17日）；3.本案诉讼费用由原、被告承担。
原告鑫茂置业公司对第三人农行自贡盐都支行的述称辩称，1.本案涉及第三人的权利系抵押及保证的方式进行担保，即使解除了商品房买卖合同，也不影响第三人要求原告承担担保责任，对第三人的权利没有损害；2.涉案的房屋没有办理产权证及他项权证，第三人的抵押权仅是预告登记。
第三人农行自贡盐都支行为支持其陈述在举证期限内向法庭提交了以下证据：
1.农行自贡盐都支行的营业执照复印件一份，拟证明第三人的主体资格；
2.周磊、江信姗的户口薄、结婚证复印件各一份，拟证明二被告的身份及婚姻情况；
3.个人信贷业务申请表、个人贷款面谈记录、同意房产抵押承诺书、个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、借款凭证、抵押权预告登记证复印件各一份，拟证明被告在我行办理了个人住房按揭贷款，并由原告提供连带责任保证的事实；
4.还款明细表一份，拟证明被告截止2016年6月29日尚欠第三人贷款本金374360.16元未还，被告偿还了按揭贷款本息73871.19元（包含原告代为偿还的借款本息）的事实。
第三人农行自贡盐都支行对原告鑫茂置业公司提交的全部证据无异议；原告鑫茂置业公司对第三人农行自贡盐都支行提交的证据无无异议。本院对原告及第三人提交的全部证据符合的真实性、客观性及关联性，本院予以采信。
经审理查明，2013年10月17日，原告鑫茂置业公司与被告周磊、江信姗签订了一份合同编号为X号的《商品房买卖合同》，约定由二被告购买原告开发建设的房屋一套，其房屋建筑面积为113.79平方米、套内建筑面积为93.65平方米，单价按套内建筑面积计算为每平方米6133.05元，房屋总价款为574360元；并约定采取银行按揭付款方式支付房款，在2013年10月17日前支付首期房款174360元，余款40万元于2013年10月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，交房日期为2016年6月30日前等内容。双方在商品房买卖合同补充协议中第二条第二款第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。2013年10月17日，二被告按合同约定支付了首期房款174360元。2013年11月17日，经被告周磊向第三人申请，被告周磊作为借款人、原告作为保证人、被告周磊和江信姗作为抵押人与第三人农行自贡盐都支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定第三人向被告周磊发放个人购房贷款40万元，用于购买房屋一套，并对利率、放款及还款等作了约定；本笔贷款的担保方式为阶段性保证和抵押，保证人为原告，抵押人为二被告，保证方式为连带责任担保，保证期间为借款到期日起两年，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利等贷款人实现债权和担保权的一切费用；抵押登记为自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；第10.5项违约责任中约定借款人未按约定按期足额偿还借款，第三人有权宣布本合同项下的借款立即到期，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等内容。2013年11月20日，二被告所购买的该房屋在自贡市房屋权属登记中心办理了所有权预告登记。上述借款合同签订后，第三人按约定将贷款40万元划入了原告的指定账户。但被告周磊未按借款合同约定的期限足额偿还按揭贷款，致使第三人从2015年3月24日起至2016年6月29日止分多次从原告保证金账户上扣划了被告周磊所欠的按揭贷款本息共计39691.25元（截止2015年7月22日），至今尚欠贷款本金374360.16元。由于被告周磊多次逾期未偿还按揭贷款，原告多次发函要求被告周磊履行还款义务，并解除双方签订的商品房买卖合同未果，故诉至本院，要求依法裁判支持其诉讼请求。
本案在审理过程中，农行自贡盐都支行作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，要求进行合并审理，并判令支持其诉讼请求。
本院认为，原告鑫茂置业公司与被告周磊、江信姗签订的商品房买卖合同合法有效，双方形成了买卖合同关系，应当按照合同的约定履行义务。原、被告双方在合同中约定以担保贷款的方式支付购房余款，并与第三人农行自贡盐都支行签订了个人购房担保借款合同，被告周磊应当按照借款合同中约定的期限履行还款义务。但由于被告周磊从2015年3月以后至今未偿还银行按揭贷款，导致第三人多次扣划原告的保证金款项承担了保证责任，代被告周磊偿还了所欠的贷款本息。因此，按照原、被告双方签订的商品房买卖合同中违约责任的约定和法律规定，原告可以请求解除双方签订的买卖合同。原、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同中约定担保的方式为阶段性保证和抵押，但因二被告购买的房屋尚未取得所有权证，只是办理了所有权预告登记，故该房屋抵押尚未生效，三方签订的合同尚处于保证担保方式阶段。故原、被告签订的商品房买卖合同的解除后，不影响第三人担保债权的实现。原、被告签订的商品房买卖合同解除后，导致原、被告与第三人农行自贡盐都支行签订的个人购房担保借款合同的目的不能实现，而且被告已严重违约，按照该借款合同中违约责任的约定，第三人有权提前宣布全部借款到期，提前要求被告周磊偿还所欠的全部借款本息，并要求原告承担连带担保责任。因此，对第三人要求解除原、被告与其签订的个人购房担保借款合同和要求原告承担保证责任代为被告周磊偿还全部贷款本息的请求，本院予以支持，并在本案中一并处理。原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，二被告应当按原合同的约定协助原告办理商品房买卖合同解除后的备案注销手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告应当将被告周磊尚欠的贷款本金374360.16元（截止2016年6月29日）返还给第三人；对原告已收受的首期房款174360元退还给二被告。由于二被告的违约，应当按合同约定承担违约责任，故对原告要求二被告承担违约金57436元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告周磊承担代为偿还的按揭贷款本息共计39691.25元（截止2015年7月22日），根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告有权要求被告周磊清偿，故被告周磊应当承担偿还责任。对原告要求二被告承担的利息损失，因二被告已承担违约责任，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：
解除原告自贡鑫茂置业有限公司与被告周磊、江信姗签订的合同编号为X号《商品房买卖合同》；
解除第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行与原告自贡鑫茂置业有限公司和被告周磊、江信姗于2013年11月17日签订的《个人购房担保借款合同》；
原告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行收受的借款本金374360.16元（计算至2016年6月29日止，从2016年6月29日以后的借款本金按个人购房担保借款合同的约定计算）；
原告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周磊、江信姗交纳首期购房款174360元；
被告周磊于本判决生效之日起十日内向原告自贡鑫茂置业有限公司支付代为偿还的银行按揭贷款本息39691.25元（计算至2015年7月22日止，从2015年7月22日以后的代为偿还款按个人购房担保借款合同的约定计算）；
被告周磊、江信姗于本判决生效之日起十日内向原告自贡鑫茂置业有限公司支付违约金57436元；
被告周磊、江信姗于本判决生效之日起三十日内协助原告自贡鑫茂置业有限公司办理X号《商品房买卖合同》的备案注销手续；
驳回自贡鑫茂置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2228元、公告费1000元，共计3228元，由被告周磊、江信姗承担。原告自贡鑫茂置业有限公司已预交的受理费不再退换，被告周磊、江信姗在本判决生效之日起十日内将应承担的受理费和公告费给付原告自贡鑫茂置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 张 俊
审 判 员 瞿泽林
人民陪审员 罗顺苹
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 牟艳丽