上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第8675号
原告上海中一物业管理有限公司。
法定代表人杨珍。
委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。
被告李陆军。
原告上海中一物业管理有限公司（以下简称“中一物业公司”）与被告李陆军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法适用简易程序于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告中一物业公司的委托代理人陈刚、被告李陆军到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告上海中一物业管理有限公司诉称：上海市松江区新桥镇XX路XX弄（某某花园）一期开发商上海某某置业有限公司于1990年开发本项目时，公司法定代表人因犯罪被判刑，上海某某置业有限公司和上海某某物业管理有限公司因此被查封注销。事发后，该小区由上海市松江区新桥镇人民政府（以下简称“新桥镇政府”）介入处理善后事宜（如为业主办理产证、筹集维修资金、托管物业、物业费核价等）。期间，所属新桥镇政府的上海新桥物业管理有限公司（以下简称“新桥物业公司”）免费为小区提供物业管理，直至2006年上海某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房产公司”）开发某某花园二期时。某某房产公司选聘原告作为某某花园二期的前期物业管理公司。根据一个区域只能由一家物业公司提供同一物业管理服务的规定，经松江房地局指导、新桥镇政府协调，新桥物业公司退出对该小区的免费托管，由原告依据2006年12月22日与某某房产公司签订的《前期物业服务合同》对某某花园一、二期提供物业管理服务，并从2008年8月1日开始收取物业管理费。被告李陆军为某某花园XXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为215.48平方米，物业服务费标准为1.30元／平方米／月，物业服务费为280.12元／月。截止2014年6月30日，被告累计拖欠原告物业管理费19，888.80元、违约金1，193.33元，故原告要求法院判令：1、被告李陆军支付原告中一物业公司自2008年8月1日起至2014年6月30日止的物业管理费19，888.80元；2、被告李陆军支付原告中一物业公司物业管理费19，888.80元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算，暂计3个月为1，193.33元）。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告李陆军支付原告中一物业公司自2008年8月1日起至2014年4月30日止的物业管理费19，328.56元；2、被告李陆军支付原告中一物业公司物业管理费19，328.56元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算）。
被告李陆军辩称：不同意原告的诉讼请求。其于2007年9月购买某某花园小区681号房屋后在宁波工作，故一直未使用681号房屋，至今到小区也只有三四次。当时该小区由新桥物业公司进行物业管理，由于该小区各类设施尚未完善，新桥物业公司未向业主收取物业管理费。其一直以为是新桥物业公司在免费管理小区，不知道原告何时进入小区进行物业管理，也不知道原告为何从2008年8月1日开始向其收取物业管理费。根据《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》第四条约定，只有小区业委会成立后，原告才能按规定向一期业主收取物业管理费，该小区业委会于2011年3月30日成立，所以原告从2008年8月就向其收取物业管理费没有依据。根据原告提供的《前期物业服务合同》第三十四条约定，原告的服务期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止，后面虽有手写的“如合同期满，业主大会未成立，则本合同顺延至业主大会成立”内容，但该内容真伪无法辨别，故其质疑原告收取至今物业管理费的合法性。同时，原告日常管理如同虚设。小区内违章搭建各类设施，房屋外面贴满招租买卖广告，部分门窗被敲破，院子里被他人种植了蔬菜，甚至有段时间有人在681号房屋内私自住宿了几个月，直至邻居打电话告知，其才知晓。其到681号房屋察看时发现室内乱七八糟，因为时间紧迫，所以只赶走住宿之人。由于其一直认为物业系免费管理，所以未对物业进行追究，现保留向原告要求赔偿的权利。另即便原告有收取物业管理费的资格，由于原告从未与其联系，其也没有收到《温馨提示》、催款通知，所以原告主张的部分物业管理费已经过追溯期，应视为原告放弃权益。原告提供的《温馨提示》从开具的日期和字迹看，是一次性填写，系伪造。如果原告之后确实能提供规范合格的物业服务，其愿意承担应缴物业管理费。
经审理查明：位于上海市松江区新桥镇XX路XX弄某某花园小区原开发商为上海某某置业有限公司，该公司建设开发了该小区一期354套连排及独幢别墅，并由上海某某物业管理有限公司进行物业管理。1999年1月27日，上海市松江区物价局核准某某花园小区一期的物业服务收费标准为每月每平方米1.20元（联体房）和1.30元（别墅房）。后上海某某置业有限公司因故停止对某某花园小区的建设开发，上海某某物业管理有限公司也停止该小区一期的物业管理。新桥镇政府介入后，新桥物业公司为该小区一期提供物业服务。之后某某房产公司接手开发建设了该小区二期82套独幢别墅。
2006年12月22日，原告中一物业公司与某某房产公司签订《前期物业服务合同》，约定某某房产公司委托中一物业公司对位于上海市松江区新桥镇XX路XX弄（1至699号）某某花园小区进行前期物业管理服务；中一物业公司按照建筑面积向业主收取物业服务费，第一期354套中三连排以上别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.40元，二连排及独幢别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.60元，第二期82套别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.80元；物业服务费按季交纳，业主应当在下季度首月履行交纳义务，逾期交纳的，按照每日千分之三支付违约金；合同期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止；合同期限届满前，业主大会尚未成立的，合同双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中一物业公司应在本合同期限届满后继续履行本合同，某某房产公司应选聘新的物业管理企业。上述合同另对其他有关事项作了相应的约定。
2007年10月12日，新桥物业公司（甲方）与中一物业公司（乙方）签订《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》，约定“……一、根据一个物业区域由一个物业管理企业实施物业管理的规定，经镇政府同意原委托甲方管理的某某花园（一期）住宅小区由乙方统一管理，甲乙双方应在小区内张贴告示，告知全体业主；……三、从2007年10月起原甲方管理该小区（一期）物业管理款64883元／月和增加投入管理款3万元／月，共计人民币94883元／月，由甲方每月提前10天将以上物业管理款支付给乙方，乙方按规定开具相应发票。四、小区业委会成立后，乙方应向（一期）业主按规定收取物业管理费，自向（一期）业主收费之日（月）起，甲方付给乙方的管理款即停止支付。……”。
上述合同签订后，原告依约对某某花园一期、二期进行物业管理，并从2008年8月1日起向某某花园一期业主收取物业管理费。之前原告之所以未向某某花园一期业主收取物业管理费是由于政府部门就某某花园小区物业管理事宜支付原告补贴款，政府部门支付了截止2008年6月30日的补贴款。某某花园小区业委会成立后，未选聘新的物业公司，原告对小区履行物业服务义务至今。
被告李陆军系上海市松江区新桥镇XX路XX弄（某某花园一期）681号房屋产权人，于2007年10月取得房屋产权，房屋的建筑面积为215.48平方米。原告按照松江区物价局核准的每月每平方米1.30元标准自2008年8月起向被告收取物业管理费。因被告未支付2008年8月起的物业管理费，原告催讨未果，遂诉至本院。
期间，原告曾以邮寄方式于2014年6月21日向被告李陆军发出催款通知，要求被告支付2008年8月至2014年6月的物业管理费19，888.80元、滞纳金1，193.33元。该信件因原址查无此人被退回。
以上事实，由《上海市物业管理公共服务收费备案、审核表》、《前期物业服务合同》、《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》、（2013）松民一（民）初字第4258号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2968号民事判决书、上海市房地产登记簿、催款通知及邮政回执、当事人的陈述等证据证明，本院予以采信。
本院认为：本案所涉的某某花园小区一期原由上海某某置业有限公司开发建设，上海某某物业管理有限公司进行前期物业管理。后上海某某物业管理有限公司因故退出小区管理。新桥镇政府介入后，由新桥物业公司对小区进行物业管理。该小区二期由某某房产公司开发建设。2006年12月22日，原告与某某房产公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对某某花园小区进行前期物业服务管理。同时，针对一个物业区域由一个物业管理企业实施物业管理的规定，原告于2007年10月12日与新桥物业公司签订《某某花园（一期）住宅小区物业管理协议》，约定某某花园小区一期由原告统一管理，新桥物业公司退出小区。事实上，原告也是按约管理至今，故原告是某某花园小区一期的物业服务公司。
原告之前对某某花园一期进行物业管理之所以未向业主收取物业管理费，是由于政府部门介入补贴原告相应费用。政府部门就某某花园小区物业管理事宜给予中一物业公司补贴款截止2008年6月30日，故原告有权就其提供的物业服务向业主收取之后的物业管理费。
关于收费标准，按照原告与某某房产公司签订的《前期物业服务合同》，原告对一期的收费标准为三连排以上别墅每月每平方米1.40元，二连排及独幢别墅为每月每平方米1.60元，但原告考虑历史原因仍愿意按照原先小区的收费标准就低进行收费，并未损害业主利益，本院予以准许。
被告辩称原告管理存在一系列问题，未提供证据足以证明原告未按约履行物业服务义务，故本院对被告该辩称意见不予采信。
关于被告提出有部分物业管理费已经过了追溯期应视为原告放弃权益问题，本院认为，原告于2014年6月21日向被告李陆军发出催款通知，催讨2008年8月至2014年6月的物业管理费，虽然被退信，但对之前两年的物业管理费确实产生了诉讼时效中断的法律效果。根据《前期物业服务合同》约定，物业管理费按季交纳，于下季度首月履行交纳义务，故2008年8月至2012年3月的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持，被告应向原告支付2012年4月至2014年6月的物业管理费。现原告主张截止2014年4月的物业管理费，系对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。另原告提供的《温馨提示》，由于缺乏相应送达依据，本院不予采信。
关于滞纳金，由于该小区一期确实存在历史遗留问题，被告未交纳物业服务费系事出有因，故本院对原告滞纳金诉讼请求不予支持。
据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告李陆军于本判决生效之日起十日内支付原告上海中一物业管理有限公司自2012年4月1日起至2014年4月30日止的物业服务费7，003.10元；
二、驳回原告上海中一物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果被告李陆军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费283元，减半收取141.50元，由原告上海中一物业管理有限公司负担116.50元（已付），被告李陆军负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 施风雅
二〇一四年十二月二十三日
书记员 陆倩雯
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。