济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第1789号
原告（反诉被告）山东华创物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王爱民，董事长。
委托代理人王连军，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人许艳敏，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭某，男，1953年出生，汉族，住济南市。
被告（反诉原告）王某，女，1965年出生，汉族，住济南市。
以上两被告共同委托代理人徐建仁，山东明豪律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人魏江倩，山东明豪律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）山东华创物业管理有限公司（以下简称华创物业）与被告（反诉原告）郭某、王某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告华创物业的委托代理人王连军，被告郭某、王某及其委托代理人徐建仁、魏江倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华创物业诉称，被告于2009年8月31日购买了某小区某房产，系该小区业主。原告于2010年11月开始为某小区提供物业服务，根据原告与建设单位签订的《某前期物业服务合同》的约定，原告对该小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准为1.95元／月／平方米。物业服务费按每半年交纳，业主如未能按时足额缴纳物业费，按应缴总额的10%向原告支付违约金。原告按照物业服务合同约定履行了物业服务，但被告并未按期缴纳物业费，至今仍拖欠2010年11月1日至2014年12月31日期间的物业服务费26649元，虽经原告多次向被告催要，但被告一直未缴纳，请求法院判令：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费26649元及违约金2664元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告华创物业为证明其主张，提供以下证据：
证据1、商品房买卖合同复印件；
证据2、房屋室内面积对照表复印件；
证据3、某前期服务合同；
证据4、催缴物业费的通告照片；
证据5、原告公司变更登记；
证据6、致某业主的一封信及当时张贴该通知的照片；
证据7、照片四张，证明被告两辆车乱停放，妨碍通行、侵占他人停车位，影响小区正常秩序；
证据8、照片四张，证明被告私自在小区绿化区域设围栏种树，私自建设二层亭台等侵犯小区公共利益，影响小区正常秩序；
证据9、监控查看记录，证明被告以鱼池投毒进行了调取监控，原告积极配合，协助被告破案，原告履行了安保协助义务；
证据10、日常巡查记录表；
证据11、交接班日志。
被告（原告反诉）郭某、王某辩称，一、被告从未与原告签订过《物业管理服务协议》，某建设单位与自己出资设立的物业公司及原告签订的所谓《前期物业管理服务协议》没有经过房管部门的备案。二、原告称：原告按照物业服务合同约定履行了物业服务，但被告并未按期缴纳物业费，显系与事实不符，客观事实是：原告没有严格履行物业管理义务在先，原告无权要求被告支付物业管理费，应依法驳回原告起诉。1、原告不积极履行物业服务合同约定的小区安全监管义务，导致被告两辆宝马车车身被不法分子喷洒油漆，16条高档鲤鱼被不法分子投毒致死，共造成损失12530元。2、原告不积极履行小区公共环境清扫义务，导致被告家门口垃圾遍地、脏乱不堪。3、原告不积极履行合同约定的公共绿化养护和管理义务，不对被告家门口的死树换新，还阻止被告自行种植新树，故原告无权向被告收取物业管理费。4、原告擅自越权给被告家停水，影响被告日常生活的正常取水，严重侵犯了被告的合法权益。5、因原告规划的小区停车位不合理，物业合同约定的车辆停放管理服务义务履行出现重大瑕疵，造成被告出行不便，还出现被物业人员恶意锁车的严重后果。6、原告不积极履行供热公司委托的供暖义务，严重影响被告家正常取暖。7、因原告不积极履行物业服务合同约定的义务，不注重开展小区社区文化活动。三、原告按照1.95元／月／平方米的标准向被告收取物业管理费，收费标准过高，被告有权拒绝向原告支付物业管理费。四、因原告与被告从未签订过物业服务合同，也没有给被告提供任何物业管理服务，因此原告无权要求被告支付任何违约金。五、原告诉讼请求超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告郭某、王某为证明其主张，提交以下证据：
证据1、济南齐华物业公司发票一份；
证据2、被告在某某门前以及周围拍照的28张照片，证明原告不履行清扫义务、安全监管义务、公共绿化义务、社区文化建设义务；
证据3、原告给被告不开通暖气的视频、原告给被告停水的视频、原告方门卫监管不严的视频、因原告对小区安全监管失误，未登记进入小区，造成业主经济损失的监控视频；
证据4、济南市公安局历下分局姚家派出所关于证明接王某报警的函5份；
证据5、山东省涉案物品价格鉴定结论书一份，济南李子汽车修理厂收款收据一份；
证据6、济南市物业服务收费管理实施办法一份；
证据7、济房政字（2007）53号济南市建设委员会济南市房管局关于加强新建商品住宅项目前期物业管理的通知；
证据8、山东华创置业有限公司企业信息一份，山东华创物业管理有限公司企业信息一份。
被告（反诉原告）郭某、王某反诉称，我方系涉案小区业主，被反诉人擅自将齐华物业管理有限公司赶走后，于2010年11月开始为某小区提供物业服务，但因作为物业管理公司的被反诉人不履行物业管理义务，疏于管理，监管不严，不积极履行安全监管义务，造成不法分子进入小区，导致反诉人停放在家门口的两辆宝马汽车车身被不法分子喷洒油漆，经汽修厂维修花费16520元，院内鱼池的16条高档鲤鱼被不法分子投毒毒死，造成经济损失8000元，请求法院判令：1、判令被反诉人赔偿因其不正当履行物业管理服务义务造成的损失12530元；2、本案反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）华创物业辩称，1、我方已按物业服务合同约定的义务提供了物业服务，不存在反诉人所述的疏于管理、监管不严的情况；2、反诉人所述车辆被喷漆、院内鱼池鲤鱼被投毒等没有事实依据，退一步讲及时该情况存在，也不属于物业服务范围内所控制，而是其与他人之间私人关系所致，与物业无关；3、物业服务合同约定的是公共秩序的协助管理服务，双方并非私人财产的保管关系，不属于我方控制范围内；4、反诉人存在经常违规停车、私自乱建的情形，影响了正常的邻里关系，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，郭某、王某系居住在济南市的业主，自2009年8月31日入住该房屋，其房屋建筑面积为306.17平方米。入住后前期的物业服务公司为：济南齐华物业管理有限公司。2010年12月，山东华创置业有限公司（甲方）与华创物业（乙方）签订了某前期物业服务合同一份，约定由华创物业负责某小区的物业服务工作。关于物业服务费约定为：1.95元／月／平方米，物业费按每半年交纳。乙方的服务工作包括：1、物业公共部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案管理。
另查明，2014年8月29日，济南市公安局历下区分局姚家派出所出具了关于证明接王某报警的函5份，证明2011年6月7日18时许，接到王某报警自称，其停放在某某某某楼下的黑色宝马车被人锁住；2011年6月8日8时许，接到王某报警自称，其停放在某某某某楼东侧的宝马车车轮被人恶意锁死；2011年9月10日11时许，接到王某报警自称，其因在楼前种树问题与物业产生纠纷，求助；2012年8月8日14时许，接到王某报警自称，其家中鱼池里的鱼全部死亡，怀疑有人投毒；2013年6月11日8时许，接到王某报警自称，其停放在某某某某1单元门口的两辆车被人故意泼上油漆。另，郭某、王某庭审中，提供了照片及视频两份，用于证明华创物业给其停水、停暖，且其门前的卫生状况较差。
以上事实由原、被告提供的证据及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
本院认为，因华创置业公司与华创物业于2010年12月签订的物业服务合同属于前期物业服务合同，因此对某小区内的业主具有约束力，因此，华创物业与某小区内的业主均应当按照该合同约定履行自己的义务。根据郭某、王某提供的视频、照片及报警记录可以看出，郭某、王某停放在小区内的车辆被泼油漆，其院内的鲤鱼被人毒死，导致业主在小区内的财产安全受到侵害；华创物业因物业费的问题对业主停水、停暖，给业主在基本生活方面造成不便，作为物业服务方，存在违约在先的情形，郭某、王某拒绝交纳物业费的行为属于合理抗辩。但考虑到华创物业的违约情形较轻，为了更好的处理双方纠纷，本院酌情将郭某、王某应当缴纳的物业费调整至30%，因此，郭某、王某应当支付2010年11月1日至2014年12月31日的物业费计算为：1.95／月／平方米×306.17平方米×50个月×30%=8955.47元。
另，关于郭某、王某的反诉请求，华创物业并非实际侵权人，因此其反诉请求没有法律依据，本院对此不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭某、王某自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东华创物业管理有限公司支付物业管理费8955.47元；
二、驳回原告（反诉被告）山东华创物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）郭某、王某的反诉请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56元，由原告华创物业承担40元，由被告郭某、王某承担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 田 丰
人民陪审员 修 芳
人民陪审员 梁 颖
二〇一五年九月三十日
书 记 员 张琳琳