上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1714号
原告梅美云，女，住上海市***室。
被告薄振亚，女，住上海市***室。
原告梅美云诉被告薄振亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，于2014年7月24日、2014年11月25日公开开庭进行了审理，原告梅美云及被告薄振亚到庭参加诉讼。2014年8月22日，被告薄振亚提出对续签合同协议的签名和日期是否为复印形成的进行司法鉴定，2014年10月14日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了司法鉴定书。2014年12月3日本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭审理，原告梅美云及被告薄振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅美云诉称，原告与被告于2011年8月30日签订租赁合同，由原告承租被告位于本市淞虹路501室的房屋（以下简称涉讼房屋）。合同约定2013年9月13日终止。但由于2013年4月该房屋空调、马桶、洗衣机等无法正常使用加上水管老化，原告通知过被告，被告让原告自己整修，所产生的费用由原告出，但合同到期后再续签两年，租金保持每月人民币（下同，略）1，700元不变。2013年6月28日，原、被告写了一张关于续签合同的协议。
原告承租被告房屋期间，将涉讼房屋转租于案外人。并与案外人于2013年5月3日签订了租赁合同，租赁期至2014年5月4日终止。合同到期后，案外人不肯退房和交钥匙。后原告才发现被告私自与该案外人签租赁合同。故原告诉至法院：一、要求被告退还原告押金1，700元，支付违约金1，700元；二、要求被告支付整修涉讼房屋的费用2，366元（维修费用包括修理空调费500元，水龙头65元，更换马桶及马桶圈、灯费用325元，维修水管28元；重新装修费用包括油漆涂料778元及人工费670元）；三、退还原告2014年5月5日至2014年5月19日半月的房屋租金850元；四、要求被告支付误工费用1，000元。
被告薄振亚辩称，是原告违约。原告违反了2011年8月30日所签租赁合同第二条第二款、第七条第三款。原、被告从未签过续签合同的协议，只是口头约定2013年5月3日到2014年5月3日续约一年，并且约定在这一年不涨租金，原告整修涉讼房屋的钱就在租金中扣，不再�行支付，且没有原告主张的那么多。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉讼房屋签订了《租赁合同》。合同2.2条约定在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。合同第3.1条约定租赁期间为2009年9月3日至2011年9月3日。合同第4.1条约定月租金为1，500元。合同第4.2条约定租金按每贰个月结算一次，提前叁天支付下次房租…。合同第6.2条约定房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。合同第6.3条约定甲方应定期对房屋和设施进行维修、保养。合同第7.3条约定未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋设施受到损坏，乙方应负责赔偿。�同9.1条约定甲、乙双方同意合同的押金为1，500元。合同第9.2条约定甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，待对方同意后，方可办理退房手续。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有全权不退还保证金。
2011年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订了《租赁合同》，租赁期限为2011年9月13日至2013年9月13日止。合同第4.1条约定月租金为1，700元。合同第4.2条约定租金按每贰个月结算一次，提前伍天支付下次房租…。甲、乙双方义务及违约金约定同上一份合同。合同9.1条约定甲、乙双方同意本合同的押金为1，700元。同日，原告向被告追加支付押金至1，700元。
庭审中，原告称租赁合同要到2015年9月19日到期，并出具一张续签合同的协议，内容为“合同到期延长柒天再开始算，再签2年合同。房租1，700元壹个月。（新合同从2013年9月19日起租）”签名人薄振亚，落款时间为2013年6月28日。注：“合同签2年整修费2，194.8元由梅美云付的，若合同不到2年终止，由终止方承担整修费2，194.8元，还要提前一个月通知对方并赔偿违约金。”签名人：梅美云，落款时间为2013年6月28日。”
被告认为续签合同协议中薄振亚的签名和日期是复印伪造的并提起司法鉴定申请。2014年10月14日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书，结论为上述续签合同协议中薄振亚签名和日期不是复印形成。后被告提出签名和日期形成时间为2014年5、6月份而并不是2013年6月28日，但明确并不要求对此进行司法鉴定。
庭审中，原告自述租金支付至2014年5月19日，且出具被告收租收条，内容为：“今收到小梅交给我3月份和4月份二个月的房租，计�民币叁仟肆佰元整。（租期2014年3月19日至2014年5月19日止）。落款薄振亚，日期为2014年2月27日。”被告辩称括号里的字是原告写的，是在被告签字后添加的。被告称租金支付至2014年5月3日，且租赁关系也于2014年5月3日解除。
庭审中，被告薄振亚自述2013年6月28日知道原告转租的事情；同日，被告得知原告整修涉讼房屋的事。
上述事实，有租赁合同、续签合同协议、司法鉴定书、收条等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
由于双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，根据相应的鉴定结论及举证规则，本院依法对原、被告之间2013年6月28日续签合同协议即“合同到期延长柒天再开始算，再签2年合同。房租1，700元壹个月”的真实性予以认可。此协议应视为原、被告之前所签租赁合同的延续，双方应当按照协议约定恪守履行。
被告在合同尚未到期，无正当理由与原告终止租赁关系，构成违约。根据租赁合同约定，原告主张退还1，700元押金并要求被告赔偿1，700元违约金的诉讼请求于法有据，本院予以认可。庭审中，被告提出原告转租给案外人，未经被告同意擅自装修涉讼房屋，违反了合同的相关约定。本院认为，首先，被告2013年6月28日已知晓被告转租事宜，但之后继续收取原告租金的时间长达半年有余，视为对原告转租的默许。其次，被告在得知原告装修涉讼房屋后与原告达成租赁关系延长一年，租金不变来冲抵原告整修房屋费用的约定。即使原告整修涉讼房屋未征得过被告的同意，被告也对原告整修行为予以追认。双方发生争议后以此为由认为原告违约而解除合同于法无据。
续签合同协议的备注部分系原告自行书写且无被告签字确认，不能据此推断原、被告已就此达成过协议。即便�如原告所述合同延期两年冲抵整修费用一说，在原告后续使用期间装修也存在价值折旧的问题。且原告为此也少支出了租金，被告因无故中断合同也支付相应的违约金。综上，本院就原告主张的整修涉讼房屋的费用不予支持。
原告提供被告2014年2月27日出据的收据明确记载被告收到的是3月、4月份的房租”，原告据此认为房租已付到近5月下旬即5月19日的证据不足。且租赁合同约定支付房租的时间为提前五天，从支付的时间看，被告所述原告租金支付至2014年5月3日与合同约定基本吻合。综上，原告提出退还2014年5月5日至2014年5月19日的租金之诉本院难以支持。
原告主张误工费1，000元的诉讼请求无相应的事实依据及法律依据，本院不予支持。
据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告薄振亚应于本判决生效之日起十日内返还原告梅美云租房押金人民币1，700元，支付违约金人民币1，700元；
二、驳回原告梅美云的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费用人民币1，500元，由被告薄振亚负担。
案件受理费人民币50元，由原告梅美云负担人民币25元，被告薄振亚负担人民币25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。