广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0107民初3820号
原告：刘翠英，女，汉族，1956年6月6日出生，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：陆山雨，广西志明律师事务所律师。
被告：广西世创房地产投资有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道16号环球时代2605号房。
法定代表人：覃志文。
原告刘翠英与被告广西世创房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月27日公开开庭进行审理。原告刘翠英及其委托诉讼代理人陆山雨到庭参加诉讼。被告广西世创房地产投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘翠英诉称，被告称因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，其以回迁商服方式取得位于南宁市高新区高华路东面的地块土地使用权。原告与被告达成了购房合同的合意，2015年3月7日，原告交付了5000元定金，2015年3月15日，原告交付了首付款70000元。距今已经过去一年，且双方约定的交房日期是2016年12月31日前，但该房产项目现在还未施工。后经原告所查，该土地性质是集体土地，因违反国家法律的规定，原、被告达成的合同应为无效。原告得知此情况，多次向被告催要购房款，但是被告拒不理睬。故此，为了维护原告合法权利，依照《民事诉讼法》等相关法律的规定，特诉至法院，请求判令：1、原告与被告达成口头购房合同无效；2、被告返还原告返还购房款75000元及其利息5967元（利息从2015年3月15日起暂计至2016年7月11日止，之后从2016年7月12日起计至履行完毕为止，按中国人民银行流动资金同期贷款利率计算），合计80967元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告广西世创房地产投资有限公司未作答辩。
经审理查明：2015年3月15日，被告向原告出具一张收据，载明：今收到刘翠英交来购买樱花湖畔A栋1单元17层1703号房首付款（含2015年3月7日交的定金伍仟元30000.00）（刷建行卡）￥75000.00。
原告提交的广告显示，樱花湖畔项目所属地块为国有划拨土地，地理位置：南宁市人民政府公布的拆迁行政村第一片区，西乡塘区和德村；申请条件：1、从未在南宁市申请过政府经济适用房、廉租房、公租房等；2、年满18岁的中国公民；房屋使用年限：70年，房屋价格：4元／月／㎡，首付金额：11万元；开发商：被告和广西上林商业联合会，项目地址：西乡塘区高新大道。
诉讼中，原告委托诉讼代理人陆山雨向南宁市规划局申请政府信息公开。该局于2016年8月1日作出的南规函（2016）1980号复函称，该局于2011年10月26日核发了和德村三队位于高华路东面的农民产业用地的用地批复（南规管（2011）633号），项目总用地面积5560.00平方米，折合8.34亩。到复函之日止，该产业用地项目未办理后续的总平方案、建筑设计方案及《建设工程规划许可证》手续。樱花湖畔项目用地即为上述地块。
另查明：被告的经营范围为对房地产业的投资；房地产开发经营（凭资质证经营）；房地产的策划代理销售。原告系广西扶绥县东罗镇人，不属于和德村村民。
至法庭辩论终结时止，樱花湖畔项目尚未完成建设，被告亦未提交涉案土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告世创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人有责任为其主张所依据的事实提供证据。从原告提交的收据、广告等证据可知，被告欲向原告出售樱花湖畔A栋1单元17层1703号房，原告为购买该房向被告交付了首付款（含定金）75000元。由于原、被告未签订正式的房屋买卖合同，而原告提交的收据又未载有房屋面积、用途或使用性质、总价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期等可视同为房屋买卖合同的必备要素，故，被告收取原告首付款的行为，应当认定为系出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为双方订立正式房屋买卖合同的担保，因此，原告与被告之间形成的是事实上的房屋预约合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项之规定，原告与被告形成的事实房屋预约合同因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观过错明显，对合同无效负有主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应承担合同无效的相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款75000元应向原告返还。原告因本案产生利息损失，应由被告负担70%，原告自行负担30%。利息计算方法，以原告已付购房款75000元为基数，从实际付款之日即2015年3月15日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）、（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条，《商品房销售管理办法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广西世创房地产投资有限公司返还原告刘翠英购房款75000元；
二、被告广西世创房地产投资有限公司赔偿原告刘翠英利息损失（计算方式：以已付购房款75000元为基数，自2015年3月15日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付其中的70%）；
三、驳回原告刘翠英的其他诉讼请求。
本案受理费912元（原告刘翠英已预交，已减半收取），由原告刘翠英负担273.6元，被告广西世创房地产投资有限公司负担638.4元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费（见附件二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁萃华
二〇一六年十月十一日
书记员 陈壹仟
附件一：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件二：预交上诉费账号
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××17。appoint