苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初3553号原告：苏州市吴中区长桥街道集体资产经营公司，住所地苏州市吴中区长桥街道长兴街。法定代表人：杭永方，该公司总经理。委托诉讼代理人：高军、沈芳，江苏坤象律师事务所律师。被告：苏州浩景鞋业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪溪南路。法定代表人：冯建刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：佘滨、薛能，江苏新天伦律师事务所律师。原告苏州市吴中区长桥街道集体资产经营公司（以下简称长桥街道集体资产公司）与被告苏州浩景鞋业有限公司（以下简称浩景鞋业公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，原由审判员陈柏安审理，后因工作变动，变更由审判员何亚平审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长桥街道集体资产公司之委托诉讼代理人高军、沈芳，被告浩景鞋业公司之委托诉讼代理人薛能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长桥街道集体资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2001年11月27日签订的《土地、房屋及建筑物等资产出让合同书》；2、判令被告支付违约金人民币270000元。事实和理由：原、被告双方于2001年11月27日签订一份《土地、房屋及建筑物等资产出让合同书》，约定原告将越溪街道办事处民营工业小区部分土地房产等资产以1350000元的对价出让给被告，并约定在协议签订后被告即付675000元，违约方需按合同总额的20%承担违约金。合同签订后，被告仅支付了200000元。原告多次催告，被告未再支付分文。原告认为，被告迟延履行债务致使合同目的无法实现，合同履行已无可能，依法应当解除。为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告浩景鞋业公司辩称，本案买卖合同涉及房屋所有权，原告不能证明其对涉案房屋享有合法所有权，其主体资格不适格。本案纠纷是历史遗留纠纷，被告之所以未继续按合同约定支付剩余款项，是因原告无法办理涉案土地及房屋的权属证书，因原告的责任导致本案合同至今未完成履行。即使被告未按照合同约定支付剩余款项，原告的诉请亦过诉讼时效，其主张于法无据，不应得到支持。因原告无法证明对涉案房屋拥有合法所有权，本案合同效力处于待定状态，其主张违约金缺乏法律依据。综上，原告的诉讼请求应予驳回。本院经审理查明事实如下：2001年11月27日，苏州市吴中长桥镇集体资产经营公司（甲方）与吴县市浩璟鞋业有限公司（乙方）签订《土地、房屋及建筑物等资产出让合同书》，双方约定甲方将越溪办事处民营工业小区部分土地和房屋等资产有偿出让给乙方，乙方征用越溪办事处民营工业小区土地面积7.473亩（具体位置详见图纸）。土地办理出让手续、土地征用手续委托甲方办理。乙方一次性缴纳土地出让金每亩90000元，合计672570元。甲方负责在二个月内办齐乙方名下的房产证件和期限为50年的国有土地使用证并承担相关办证费用。乙方如在征用土地范围内，新建或翻建房屋需按有关政策办理手续。乙方购买越溪办事处民营工业小区范围内的房屋、道路和有关设施等（详见企业占用图纸），其中：1、房屋四幢，总面积2108平方米；2、彩钢棚，总面积468平方米；3、水泥场地，总面积446平方米；4、厕所，总面积23平方米。房屋及建筑物出让总金额为677430元，如在二年内上述房屋及建筑物出现非人为的较大的质量问题，甲方有责任负责修复。土地及房产出让金总额为1350000元。付款方式为协议签订后，乙方即付675000元，余款在2002年内分次付清；即2002年4月底前付225000元；2002年8月底前付225000元，2002年12月底前付225000元。如有违约，违约方将承担将总额20%的违约金，支付给对方。协议签订后，原告于2001年11月27日向被告交付了涉案土地及相应房产。此后，被告向原告支付了200000元，之后未再付款，涉案土地及房产亦未办理产权变更登记手续。2005年12月22日，苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司以浩景鞋业公司为被告诉至本院，要求解除本案所涉的资产转让合同，浩景鞋业公司承担270000元违约金，本院经审理认为，苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司主体不适格，于2006年5月22日裁定驳回了苏州市吴中区越溪街道集体资产经营公司的起诉。另查明，原告长桥街道集体资产公司原名为苏州市吴中长桥镇集体资产经营公司，于2011年5月11日更为现名。被告浩景鞋业公司原名为吴县市浩璟鞋业有限公司，于2002年3月14日更为现名。本院至吴中区住建及国土行政管理部门调取涉案土地及相应房产相关权属信息，但无法调取相应房产权属登记信息，而根据吴中区国土行政管理部门的档案材料《土地登记审批表》（编号为集用09724）显示，涉案土地系吴县市家林电器有限公司建设项目用地，土地为拨用方式取得的国有土地使用权，土地使用者（所有者××为越溪镇农工商总公司，面积为4982平方米，土地类别为工业。庭审时，原告提供如下证据：1、吴县越溪镇农工商总公司于1998年10月13日《关于建设吴县市家林电器有限公司的项目批复》，其载明同意在张桥村7组建设吴县市家林电器有限公司，项目总用地面积为7.50亩，建筑面积为1890平方米，总投资500000元。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为与本案无关，只能证明该土地系原吴县市家林电器有限公司所有，无法证明属于原告所有。2、吴县市国土管理局于1998年12月17日《关于吴县市越溪镇农工商总公司补办使用土地的批复》、吴县市地籍测绘队出具的吴县市家林电器有限公司建设占地平面图（宗地图），其内容载明：吴县市越溪镇农工商总公司，报来补办使用土地的申请收悉；经研究，同意你们因于一九八六年已建吴县市家林电器有限公司生产厂房项目，补办使用越溪镇张桥村七组土地七亩四分七厘三毫。其中：耕地五亩四分七厘三毫；独立工矿用地二亩。该用地所涉及的图幅号为H-51-26-（18），图斑号为97/11、21/55。有关补办使用土地的经济补偿按规定办理。补办使用后涉及的农民安置补偿、耕地面积、农业税收、粮食任务调整等政策问题，由镇村两级负责协调解决。建设单位在工程结束时，应及时向市国土局申报登记，经验收，符合批准用地规定的，发给土地使用证，确认合法使用权。特此批复。该批复后附吴县市家林电器有限公司建设平面图、建设占地平面图。经质证，被告对证据真实性无异议，但无法证明属于原告所有。3、中共吴中区委于2001年7月28日《关于建立中共长桥镇委员会和纪律检查委员会的通知》，其内容载明：根据苏州市人民政府苏府复[2000]25号文件通知，撤销越溪镇，将其原辖区域并入长桥镇。经质证，被告对真实性无异议，不能证明涉案资产划归原告。4、吴中区委农办2001年12月26日《关于转发区委农村工作办公室的通知》（吴委办[2001]60号），2001年12月5日吴中区委、区政府《关于认真做好镇农工商总公司撤销后有关善后工作的意见》（吴委发[2001]105号），拟证明镇农工商总公司撤销后，要求各镇建立和健全集体资产管理委员会，担当农村集体资产的所有者代表，镇集体资产管理委员会下设办公室和集体资产经营公司，集体资产经营公司取得企业法人资格后，负责集体资产的经营、管理。经质证，被告对真实性无异议，不能证明涉案资产划归原告。5、原越溪镇农工商总公司资产移交原长桥镇农工商总公司的资产合并交接单、原长桥镇农工商总公司企业登记档案注销资料、企业申请注销登记注册书，该组证据显示，原越溪镇农工商总公司资产于2001年9月29日向原长桥镇农工商总公司移交资产，原长桥镇农工商总公司于2002年4月申请注销，经批准，2002年11月份注销，其资产及债务由原长桥镇集体资产经营公司承接。经质证，被告认为，不能证明涉案资产归属于原告。6、吴中区政府于2004年3月15日《关于撤销长桥、郭巷、横泾镇建制设立长桥、越溪等街道办事处的通知》，拟证明设立长桥、越溪街道办事处的事实，其中原长桥镇的张桥村委会区域合并入越溪街道办事处。经质证，被告对真实性无异议。7、苏州市吴中区长桥街道集体资产管理委员会与苏州市吴中区越溪街道集体资产管理委员会共同于2018年1月24日出具的情况说明，其内容载明：原吴县市越溪镇农工商总公司为乡镇集体企业，位于越溪镇张桥村7组（原吴县市家林电器有限公司项目用地）的土地使用权及房产原为吴县市越溪镇农工商总公司所有。2000年7月12日，苏州市人民政府下发苏府复[2000]25号批复，同意撤销越溪镇，将其原辖区并入长桥镇。因乡镇撤并，原吴县市越溪镇农工商总公司全部资产由苏州市吴中区长桥镇农工商总公司接收，并于2001年9月29日办理交接手续。2002年1月14日，苏州市吴中区长桥镇农工商总公司申请注销登记，相应资产由苏州市吴中区长桥镇集体资产经营公司承接。另，原告在庭审时又陈述，因2004年行政区域变动，涉案土地及房产又归属于苏州市吴中区越溪街道。经质证，被告认为，情况说明的主体是原告，不能作为认定涉案财产的权属依据。庭审时，原、被告双方当事人均陈述，因时间久远，其均无法确认被告支付200000元的准确时间。原告陈述，按照合同约定，被告应即时支付675000元，原告负责在两个月内办证，因被告一直未按约付款，导致后来政策发生变化，致使合同无法继续履行。而被告陈述，合同签订后，被告支付了200000元，因相关人员告知涉案土地及房产不能办证至被告名下，因原告未依约在合同签订后的两个月内办理产权变更登记，故被告亦未支付相应余款。本院认为，根据吴中区国土行政管理部门存档的《土地登记审批表》相关权属登记内容显示，涉案土地系吴县市家林电器有限公司建设项目用地，土地性质为拨用国有土地，土地使用者（所有者）为××越溪镇农工商总公司，并颁发了相应土地使用权证，本院予以认定。根据原告举证的原越溪镇农工商总公司与原长桥镇农工商总公司资产移交相应证据以及原长桥镇农工商总公司工商注销的资料显示，原越溪镇农工商总公司的资产合并移交给了原长桥镇农工商总公司，而原长桥镇农工商总公司的资产由长桥镇集体资产经营公司承接，苏州市吴中区长桥街道集体资产管理委员会与苏州市吴中区越溪街道集体资产管理委员会均对该资产承接情况予以说明，且本案合同系原告与被告签订，原告作为合同相对方提起本案诉请，民事诉讼主体符合法律规定。关于原、被告就涉案土地、房屋及建筑物等资产出让合同的效力问题，原、被告签订的合同名为出让合同，而实际为资产（含国有土地使用权及其附属房产）转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。涉案土地为国有划拨土地，涉案房产亦未办理建设审批手续，且无相应产权登记，原、被告无证据证明涉案土地转让合同得到政府批准，故本案资产转让合同，应属无效，本案原告诉称解除本案合同并据此主张违约金，均于法无据，本院不予支持。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，相关权利人可另行处理，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告苏州市吴中区长桥街道集体资产经营公司的诉讼请求。案件受理费人民币28930元，由原告苏州市吴中区长桥街道集体资产经营公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何亚平人民陪审员  沈 郴人民陪审员  徐振海二〇一八年三月十九日法官 助理  徐姝玢书 记 员  周亚雅