重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00019号
上诉人（原审被告）：重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司。
法定代表人：王小晶。
委托代理人：彭远嘉，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余顺亮。
委托代理人：曾勇，重庆水木律师事务所律师。
上诉人重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司（以下简称龙典公司）与被上诉人余顺亮商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年10月15日作出（2014）潼法民初字第01798号民事判决。上诉人龙典公司对�判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人龙典公司之委托代理人彭远嘉、被上诉人余顺亮之委托代理人曾勇提交了书面代理意见，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年6月3日，余顺亮与龙典公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：龙典公司将其开发修建的位于潼南县梓潼镇桥南大道28号XX住房一套以预售的方式出让给余顺亮。此外，双方在该合同中还约定：余顺亮所购房屋的建筑面积为140.11㎡；总成交金额为109285元；付款方式为按揭付款。该合同第六条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即龙典公司）应当在2007年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即余顺亮）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金”。该合同第十五条“关于合同登记和产权登记”约定：“预售商品房的，在本商品房交付使用后60日内，应办理本商品房《房地产权证》。如因甲方的责任，致使乙方（即余顺亮）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如遇政策因素，顺延办理。”该合同签订后，余顺亮按照合同约定向龙典公司支付了购房款104285元。龙典公司在2007年5月1日前将余顺亮所购房屋交付给了余顺亮，但龙典公司至今未为余顺亮所购房屋在国土房管部门取得办理房地产权证的登记受理单。2014年5月13日，余顺亮诉至本院，请求如诉称。本案审理中，余顺亮主张要求龙典公�承担逾期交房违约金计算的截止时间至所购房屋竣工验收、消防验收合格之日止，之后余顺亮明确其主张的逾期交房的违约金计算的截止时间为2014年10月14日。
另查明，2006年3月15日，龙典公司依法取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》。2010年6月4日，涉案房屋通过了消防验收。2012年9月12日，潼南县人民政府决定将涉案房屋办理房地产权证事宜按历史遗留问题处理。本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过竣工验收。
还查明，直至一审起诉前，余顺亮既未向龙典公司提出要求龙典公司支付逾期交房违约金的请求，也未向人民调解委员会或者其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、社会团体等组织提出保护相应的民事权利的请求。
余顺亮一审诉称：2006年6月3日，余顺亮与龙典公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定余顺亮向龙典公司购买其开发�建的位于重庆市潼南县梓潼镇桥南大道28号XX住房一套，龙典公司将房屋交付给了余顺亮，但存在逾期交房违约行为。合同签订后，余顺亮全面履行了合同义务，但龙典公司未按约定为余顺亮办理房地产权证，已构成违约，故请求人民法院依法确认余顺亮、龙典公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；判令龙典公司立即为余顺亮办理《房地产权证》，并向余顺亮支付从2007年5月2日起至2014年10月14日期间逾期交房的违约金和从龙典公司交付使用之日起至龙典公司取得房管部门登记受理单之日止的逾期办理《房地产权证》的违约金。
龙典公司一审辩称：与余顺亮签订《重庆市商品房买卖合同》属实，该合同合法有效。龙典公司按照合同约定的交房时间向余顺亮交付了房屋，故不存在逾期交房的违约行为。涉案房屋于2010年6月4日通过了消防验收，余顺亮主张交房�约金已过法定的诉讼时效期间，其权利不受法律保护。龙典公司虽未按照合同约定的时间为余顺亮取得登记受理单，但造成龙典公司逾期的原因是涉案项目附近的市政工程影响了该项目的综合验收所致，故该责任不在龙典公司，涉案房屋办理房地产权证事宜已被潼南县人民政府按历史遗留问题处理，龙典公司正积极为余顺亮办理《房地产权证》。因此，请求人民法院依法驳回余顺亮对龙典公司的诉讼请求。
一审法院认为，余顺亮与龙典公司双方所自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故余顺亮请求确认余顺亮、龙典公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效的请求一审法院予以支持。
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格以及已通过消防验收，才视为房屋已交付使用。本案中，龙典公司虽然在合同约定的期限内向余顺亮交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2010年6月4日才通过消防验收，至今仍未通过竣工验收。因此，涉案房屋未达到合同约定的“须已进行竣工验收备案登记”的交房条件，至今该房屋不具备法定的交房条件。因此，龙典公司存在逾期交房的违约行为，龙典公司违约期间应从2007年5月2日起算。故龙典公司认为其在合同约定的�房期限内向余顺亮交付了房屋钥匙不构成交房违约的辩解与法律规定不符，一审法院不予支持。
本案审理中，余顺亮主张要求龙典公司承担逾期交房违约金计算的截止时间至所购房屋竣工验收、消防验收合格之日止，之后余顺亮又明确其主张的逾期交房的违约金计算的截止时间为2014年10月14日。龙典公司认为余顺亮变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，请求法院不予支持。一审法院认为，余顺亮明确将龙典公司承担逾期交房违约金的计算时间截止至2014年10月14日，系余顺亮对龙典公司承担逾期交房违约责任时间的具体确定，且该时间段在余顺亮之前主张的时间段内，系对自身权利的自由处分，一审法院对龙典公司的该辩解主张不予采纳。
龙典公司辩称，余顺亮起诉的逾期交房违约金超过了法定的诉讼时效期间，应不受法律保护。一审法院认为，依照双方当事人�该合同中第九条“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定可以看出，该约定是以一定标准按日累计计算。因此，余顺亮应获得每日的违约金均系独立债权，其诉讼时效的起算应当按照继续性债权处理，即以每日独立的违约债权分别适用诉讼时效，逐日分别届满。余顺亮起诉请求保护其收取龙典公司逾期交房违约金的权利的诉讼时效期限为普通诉讼时效2年。本案中，余顺亮主张龙典公司应向余顺亮支付2007年5月2日-2014年10月14日期间的逾期交房违约金。余顺亮认为，2012年9月12日潼南县人民政府《会议纪要》中记载，2012年9月余顺亮参加聚集、拦桥堵路等行为应视为诉讼时效中断。龙典公司对余顺亮该主张不予认可。一审法院认�，该会议纪要是关于涉案房屋纳入房地产权证遗留问题处理的记录，其中并无本案余顺亮向龙典公司提出要求支付逾期交房违约金的请求，该会议纪要并不能证明余顺亮向龙典公司明确主张了逾期交房违约金。直至本次起诉前，余顺亮也未向人民调解委员会或者其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、社会团体等组织提出保护相应的民事权利的请求。故余顺亮关于2012年9月参加聚集、拦桥堵路等行为能导致逾期交房违约责任诉讼时效中断的主张，一审法院不予支持。余顺亮未向一审法院举示相关证据证明在向一审法院提交诉状之前具有诉讼时效中止、中断的法定情形发生，故其诉讼时效从余顺亮向一审法院提交诉状之日即2014年5月13日开始中断。又因违约之债的诉讼时效适用普通诉讼时效期间即2年，故余顺亮主张的逾期交房违约责任受法律保护的期间应从2012年5月13日开始计算至2014年10月14日止。余顺亮主张的2007年5月2日至2012年5月12日期间内的逾期交房违约金因超过了法律规定的诉讼时效期间而不再受到法律保护。因此，余顺亮要求龙典公司按照合同约定支付逾期交房违约金的主张，一审法院部分予以支持。龙典公司认为余顺亮的起诉超过了法定的时效期间应不受法律保护的辩解，一审法院亦部分予以支持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条“关于合同登记和产权登记的约定”，龙典公司应当于交付房屋后60日内为余顺亮所购房屋办理《房地产权证》。本案中，因涉案房屋至今尚未符合法定交房条件，不能认定为已交付房屋，龙典公司为余顺亮办理《房地产权证》的前提条件尚不具备，办证期限60日的起算之日尚未开始，亦未逾期，故余顺亮要求龙典公司立即为余顺亮办理《房地产权证》并承担逾期办证违�责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下：一、余顺亮与重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。二、重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向余顺亮支付逾期交房的违约金（该违约金从2012年5月13日起，以余顺亮所交房款总额104285元为基数，按每日万分之二的标准，算至2014年10月14日止）。三、驳回余顺亮的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆市潼南县龙典房地产�发有限公司负担。
上诉人龙典公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求判决撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：一审判决认定涉案房屋至今不具备法定交房条件是错误的。潼南县城乡建设委员会出具了通过竣工验收的证明，证明涉案房屋早已符合法定交房条件。
被上诉人余顺亮答辩称：请求维持一审判决。
二审中，龙典公司向本院提交了潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》，拟证明涉案房屋已通过竣工验收。被上诉人余顺亮对该证据的真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明：潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》载明：“兹证明祥和家园商住楼工程，于2006年9月30日开工到2007年7月30日竣工，经城建档案室对施、竣工资料审签合格后，对该工程又进行了竣工验收，情况属实。”
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：涉案房屋是否符合法定交付条件。现评析如下：
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格，否则，不能视为房屋已合格交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格以及已通过消防验收，才视为房屋已实际交付使用。本案中，龙典公司虽然在合同约定的期限内向余顺亮交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2010年6月4日才通过消防验收，至今仍未通过竣工验收。因此，涉案房屋未达到合同约定的“须已进行竣工验收备案登记”的交房条件，至今该房屋不具备法定的交房条件。因此，一审法院认定龙典公�存在逾期交房违约行为并无不当，本院依法予以维持。
二审中，根据龙典公司举示的《证明》载明的内容可知，包括涉案房屋在内的工程进行了竣工验收，但该份《证明》并未直接证明涉案房屋已经竣工验收合格，故对于龙典公司在二审中提出的异议，因缺乏直接、充分的证据佐证，本院依法不予支持。
综上，重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年二月十二日
书 记 员 邓 超