湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终第326号
上诉人（原审被告）姜求红，男，1972年7月12日出生，汉族，个体工商户，住湖南省澧县。
委托代理人王立学，湖南红雨律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）长治市万宝隆商贸有限公司，住所地山西省长治市华丰南路。
法定代表人郭国宝，该公司董事长。
委托代理人杨耀华，湖南城头山律师事务所律师。
上诉人姜求红因与长治市万宝隆商贸有限公司（以下简称万宝隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院作出（2014）澧民一初字第502号民事判决，向本院提起上诉，受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人姜求红及其委托代理人王立学。被上诉人万宝隆公司委托代理人杨耀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年4月29日，湖南中宏房地产有限公司委托财富物业公司公司将其位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层房屋租赁给任申平，租赁期限5年，从2007年8月28日至2012年8月27日止。之后，任申平将位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层中部分商铺转租给姜求红。姜求红租赁商铺后从事家俱销售，2008年11月21日，澧县金虎生活广场（属个体工商户）经澧县工商行政管理局注册登记成立，经营者为姜求红，从事家俱批零兼营。2012年3月，湖南中宏房地产有限公司因无力偿还万宝隆公司的债务，将其所有的位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层房屋抵偿给万宝隆公司。2012年5月17日，湖南中宏房地产有限公司将包括姜求红所转租的商铺在内的D区三楼整层房屋转移过户登记到万宝隆公司名下。2012年8月3日，财富广场D区3楼六承租经营业主相约制订了《财富广场D区3楼家俱业主承包租赁经营场地协议》，要求8月3日六经营业主各交保证金2万元，用作3楼场地租赁保证金，各业主只能统一与财富物业公司签订合同，任何个人签订无效，在8月20日前，各上述业主房租集中交到肖汉国银行卡中，便于统一缴纳房租。在六经营业主所承租的商铺租期全部届满后，肖汉国代表姜求红等六经营业主找到财富物业公司公司当时的法定代表人陈德新要求续租，陈德新称D区3楼房屋产权己转给别人，暂时只能租一年，协议上不加盖公司公章。2012年8月29日，陈德新以湖南中宏房地产有限公司工作人员黄其平为出租方与承租方肖汉国签订了《商铺租赁合同》，约定将位于澧县财富广场D区3楼整层商铺出租给肖汉国，建筑面积为8600㎡，租期为2012年8月29日至2013年8月28日，租金为1135200元，合同落款中出租方栏由陈德新签上了黄其平的名字，承租方栏中肖汉国签了字。之后，姜求红向财富物业公司缴纳了自2012年8月至2013年8月的商铺租金。2013年1月14日，财富物业公司的法定代表人经工商登记变更为肖程。2013年3月22日，财富物业公司法定代表人更换后，在未得到万宝隆公司的授权的情况下，派其工作人员严俊以该公司的名义又与肖汉国签订了《商业用房租赁合同》，合同约定肖汉国向财富物业公司承租澧县澧州财富广场D区3楼的整体使用权，面积为8446.55㎡，经营家俱，租赁时间为2013年3月1日至2018年12月31日，第一年租金为1200000元。2013年8月1日，万宝隆公司委托常德福吉物业管理有限公司澧县分公司销售万宝隆公司位于财富广场所有物业。2013年9月12日，万宝隆公司书面通知姜求红所承租的商铺所有权属万宝隆公司所有，要求姜求红与其签订购买或租赁协议。之后，万宝隆公司于2013年9月30日，收取了姜求红缴纳自2013年9月至12月的商铺租金38103元，并向姜求红出具了收据，该据上注明租期为2013年9月1日至2013年12月31日止。2013年10月4日，财富物业公司通知D区3楼承租经营业主，物业管理费不再与房租捆绑，要求按时交物业管理费。2013年12月30日，姜求红等六位D区3楼承租业主联名向万宝隆公司递交《关于减轻财富广场家俱市场租赁费的报告》，要求万宝隆公司做市场调查，减轻其租金。2014年1月4日、1月29日、3月3日、3月14日，万宝隆公司以姜求红所承租的商铺（经营使用面积661.75㎡）租期己届满为由，书面通知姜求红签订租赁合同、缴纳租金或返还所租赁的房屋未果。2014年4月29日，万宝隆公司委托湖南城头山律师事务所向姜求红发出律师函1份，告知姜求红所承租的商铺合同期届满，双方合同权利与义务终止，要求姜求红腾退所占用的房屋。2014年5月16日，万宝隆公司对外贴出公告，将财富广场D区三楼房屋对外公开招租，后姜求红未向万宝隆公司缴纳租金，未与万宝隆公司签订租赁合同，也未返还所租赁的房屋，双方诉争发生，以致成诉。万宝隆公司请求：1，姜求红向万宝隆公司返还租赁房屋；2，姜求红向万宝隆公司支付逾期腾房占有使用费（按317.5元／天标准，从2014年1月1日计算至实际腾房之日止）；并由姜求红承担诉讼费用。另查明，财富广场D区三楼六承租经营业主经测量实际使用面积为6946.56㎡，其中姜求红所承租商铺的经营使用面积为661.75㎡。
原审法院认为，财富物业公司接受财富广场D区三楼产权人湖南中宏房地产有限公司的委托，与任申平签订的《澧州财富广场商铺租赁合同》和《补充协议书》，任申平尔后将D区三楼中的661.75㎡商铺转租给姜求红，是双方当事人的真实意思表示，其间形成的租赁合同关系并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁期间，2012年5月17日，湖南中宏房地产有限公司将包括姜求红所承租的商铺在内的D区三楼整层房屋抵偿给万宝隆公司，并转移过户登记到万宝隆公司名下，因租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，姜求红所转租的商铺应租赁至2012年8月27日届满。合同届满后，2012年8月29日，财富物业公司当时的法定代表人陈德新明知D区三楼所有权发生变动，还以湖南中宏房地产有限公司工作人员黄其平作为出租方与D区3楼的六承租业主代表肖汉国签订《商铺租赁合同》；2013年3月22日，财富物业公司因法定代表人更换再次与肖汉国签订《商业用房租赁合同》，将财富广场D区3楼的整体租赁给姜求红等六承租业主，以上二份合同的出租方事前并未得到财富广场D区三楼产权人万宝隆公司的授权，事后万宝隆公司对此也不追认，故该二份合同无效，对万宝隆公�没有法律约束力。2013年9月12日，万宝隆公司书面通知姜求红所租赁的商铺的所有权属万宝隆公司，要求姜求红与万宝隆公司签订租赁或购买合同，姜求红遂向万宝隆公司交付了2013年9月至12月的商铺租金38103元。万宝隆公司向姜求红开出的租金收据表明，双方的租赁期限自2013年9月1日至同年12月31日止，可以认定万宝隆公司、姜求红之间的租赁合同关系成立有效。租期届满前，姜求红等六承租业主与万宝隆公司经协商减轻租金未果。租期届满后，万宝隆公司多次采取书面通知、发律师函的方式，告知姜求红所承租的商铺合同期届满，要求姜求红腾退所占用的房屋。但姜求红未依法履行自己的义务，侵害了万宝隆公司的民事权益，应承担相应的民事责任。故对万宝隆公司要求姜求红返还租赁房屋，并按2013年9月至12月租金标准即317.5元／天，从2014年1月1日计算至实际腾房�日止，支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。姜求红的答辩理由，于事实与法律无据，本院不予采纳。遂判决：一、姜求红返还租赁长治市万宝隆商贸有限公司的财富广场D区三楼中使用面积为661.75㎡的房屋；
二、姜求红向长治市万宝隆商贸有限公司支付逾期腾房占有使用费（按2013年9月至12月租金标准即317.5元／天，从2014年1月1日计算至实际腾房之日止）。三、上述一、二项限姜求红于本判决生效后15日内履行完毕。本案受理费14925元，由姜求红姜负担。
宣判后，姜求红不服上诉称：原审判决认定事实，适用法律错误。所持理由是：1、双方签订的3.22房屋租赁合同、补充协议约定的权利义务明确，原审法院认定合同无效错误；2、在履行合同中出租人单方提出增涨租金行为违约；3、承租人履行了其义务，由于出租人变换管理人，造成出租方管理混乱�多方找其交付租金，无奈之下承租人才行使抗辩权，中止租金交付；4、被上诉方逼迫其搬出租赁场地，一审判决不顾客观事实，判决承租业主返还租赁房屋不当，5、本案漏列必须参加诉讼的当事人财富物业公司；故请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
二审期间，姜求红向本院提交新的证据材料。
证据材料1、财富物业公司证明、法定代表人肖程及有关人员证言、短信等相关资料。拟证明万宝隆公司早己知晓和认可财富物业公司与上诉方所签3.23房屋租赁合同的事实。
证据材料2、上诉人租房现状照片，拟证明承租人对租赁房屋进行了投资装修，如被上诉方要求其搬出租赁屋，将造成几十万元的装修损失。
万宝隆公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不符合本案客观事实，没有事实依据不能成立，所持理由1、瑕疵委托的法律后果应由上诉方承担，同一律师事务所在同一案件进行代理，上诉方没有证据证明律师之间有串通行为，并未影响原审判决；2、追加财富物业公司作为本案必要参加诉讼当事人，不符合法律规定，二审法院不应采信；基于新的租赁法律事实，财富物业公司不是必要参加本案诉讼的当事人；3、从签订几个租赁合同阶段看，本案的关键是澧州财富物业公司与万宝隆公司是否存在代理关系，2013年3月1日至2018年12月31日止的房屋租赁合同是否约束万宝隆公司；4、上诉人在与万宝隆公司履行完新的租赁合同关系后，拒不签订合同、亦不交付租金，占用万宝隆的房屋至今，根据相关法律规定，上诉人负有腾退房屋的义务，支付占用房屋使用费。故请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，万宝隆公司向本院提交如下证据材料。
澧县公安局立安决定书、受案回执；拟证明澧州物�公司非法出租房屋，万宝隆公司已报案。
经庭审质证，万宝隆公司对上诉人提交证据、澧州财富物业公司证明、法定代表人肖程及有关人员证言、短信等相关资料。证人未出庭作证，证实的内容与客观事实不符，不能证明其认可万宝隆公司知道物业公司代其将房屋继续租赁给上诉人，对该证据不予认可；本院认为上诉人提交的以上证据不能证明万宝隆公司知道财富物业公司代其与上诉人签订3.22房屋租赁合同与万宝隆公司有关系的事实，本院对上诉人要证明的目的不予支持。对上诉人租赁房屋现状的照片，租赁房屋的投资装修是承租人为了吸引消费者，争取获得更大的销售利益，承租人装修商铺门面的损失与万宝隆公司无关，本院认为上诉人装修租赁屋的投资行为，是其经商的需要与出租人没有关系，对上诉人称投资几十万元装修损失的主张因与被上诉人无关，�院不予采信。上诉人要证明3.22合同就是承租人与万宝隆公司确立了5年租赁期的具体约定的，双方应按该合同关系继续履行，从上诉人提供的意思相反的证据，收取租金之后就不再收取物业管理费，是3.22合同具体约定的，后物业公司给五上诉人出示了通知，称“因物业公司没有经过我方同意，就擅自出租我方的房屋，在和物业公司交涉后，要求五上诉人只向物业公司缴纳物业费，房屋租金不再向物业公司缴纳”。该书面通知是五上诉人在一审中所举证据，故3.22合同的文本基于物业公司发出的通知，形成对应说明产权所有人不追认也不认可，上诉人与物业公司订立的合同作为执行合同依据；肖程的证明和物业公司出具的证明，因证人未出庭作证，其说法不真实，与本案客观事实不符，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，�案有以下两个争议焦点：1、姜求红是否应当返还所租赁的房屋和是否应支付房屋占有使用费；2、本案是否漏列了必要诉讼参与人。
关于争议焦点1，依据审理查明的事实，湖南中宏房地产有限公司委托财富物业公司将房屋租赁给任申平，租赁期限5年，从2007年8月28日至2012年8月27日止。任申平将其中使用面积为661.75㎡商铺转租给姜求红，租赁期限5年，自2012年8月27日期满。其间，湖南中宏房地产有限公司将其所有的位于澧县澧州大道财富广场D区三楼整层房屋抵偿给万宝隆公司，并于5月17日，将房屋转移过户登记到万宝隆公司名下。因租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，且新的产权人万宝隆公司对原租赁关系未提出异议，姜求红所转租的商铺应租赁至2012年8月27日届满。租期届满后，姜求红等六经营业主的代表肖汉国找到财富物业公司当时的法定代表人陈德新要求续租，陈德新明确表示房屋产权己转给别人，暂时只能租一年，协议上不加盖公司公章。2012年8月29日，陈德新以湖南中宏房地产有限公司工作人员黄其平为出租方与肖汉国签订了租赁合同，约定将整层商铺出租给肖汉国，租期为2012年8月29日至2013年8月28日。之后，姜求红向财富物业公司缴纳了自2012年8月至2013年8月的商铺租金。该签订合同行为表明，此时的租赁房屋的产权人已不是原来的湖南中宏房地产有限公司，而是新的产权人万宝隆公司，财富物业公司已无权以自己名义与他人签订租赁合同，该合同实际是以黄其平的名义签订的，合同的期限也只是一年，即2012年8月29日至2013年8月28日。姜求红作为该合同的签订人对上列事实应当是明知的。在该合同未到期且租赁费已全交的情况下，财富物业公司在未得到万宝隆公司的授权的情况下于2013年3�22日又签订了新的房物租赁合同，租赁时间为2013年3月1日至2018年12月31日，以上二份合同的出租方事前并未得到产权人万宝隆公司的授权，事后万宝隆公司对此也不追认，故该二份合无效，且2013年3月22日的合同亦未履行。2013年9月12日，万宝隆公司书面通知姜求红其所承租的商铺所有权属万宝隆公司所有，要求姜求红与其签订购买或租赁协议。之后，姜求红于2013年9月24日缴纳了自2013年9月至12月的商铺租金38103元，万宝隆公司向姜求红出具了收据，该据上注明租期为2013年9月1日至2013年12月31日止。姜求红缴租和万宝隆公司收租行为表明，万宝隆公司实行了对该租赁房屋的直接经营管理，与姜求红建立了新的租赁关系，将合同主体变更为万宝隆公司与姜求红，即产权人万宝隆公司与姜求红直接发生租赁关系，租赁期间三个月，新的租赁关系期限为2013年9月1日至2013年12月31�止，姜求红也实际缴纳了三个月的全部租金，该租赁关系是当事人双方真实意思表示，合法有效。2014年1月4日、1月29日、3月3日、3月14日，万宝隆公司以姜求红所承租的商铺租期己届满为由，书面通知姜求红签订租赁合同、缴纳租金或返还所租赁的房屋，自2014年1月1日至今，姜求红未与万宝隆公司签订租赁合同，未向万宝隆公司缴纳租金，也未返还所租赁的房屋。姜求红这一无偿占有和使用他人房屋的行为，严重损害了万宝隆公司的合法权益，依法应当承担返还所租赁的房屋和支付房屋占有使用费的法律责任。
关于争议焦点2，依据本案查明的事实，万宝隆公司与姜求红于2013年9月1日至2013年12月31日已建立新的租赁关系，姜求红也实际缴纳了2013年9月1日至2013年12月31日三个月的全部租金，该租赁关系是当事人双方真实意思表示，合法有效。万宝隆公司在原审法院诉�请求解决的是2013年12月31日之后姜求红是否愿意继续与万宝隆公司建立租赁关系，以及返还所租赁的房屋和支付房屋占有使用费的争议，权利相对人是万宝隆公司与姜求红，原审法院在审理中要审理的是万宝隆公司与姜求红之间的纷争，并未漏列必要诉讼参与人。
综上，姜求红的原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，应追加当事人的上诉理由不能成立，其请求撤销原审判决，改判认定2013年3月22日房屋租赁合同有效，万宝隆公司违约及由万宝隆公司承担本案诉讼费用的主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14925元，由姜求红负担。
本判决为终审�决
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一五年一月十三日
书记员 赵丹丹
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；