河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第00375号
上诉人（原审被告）灵宝市百盛达物业管理有限责任公司，住所地灵宝市长安路三仙鹤。
法定代表人李东，该公司总经理。
委托代理人马志强，河南华灵律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）灵宝市视通电器有限责任公司，住所地灵宝市桃林街191号。
法定代表人薛焕草，该公司经理。
委托代理人闫锁饶，男，代理权限为特别授权。
委托代理人孟庆虎，灵宝市148法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审第三人）邵月芳，女。
被上诉人（原审第三人）张少杰，男。
上诉人灵宝市百盛达物业管理有限责任公司（以下简称灵宝百盛达公司）因与被上诉人灵宝市视通电器有限责任公司（以下简称灵宝视通公司）、邵月芳、张少杰租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2014）灵民一初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人灵宝百盛达公司的委托代理人马志强，被上诉人灵宝视通公司的委托代理人闫锁饶、孟庆虎，被上诉人邵月芳、张少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：灵宝视通公司主要从事灵宝市海尔系列家电销售经营，该公司有股东薛焕草、闫锁饶、闫焕饶三人。2009年12月4日，灵宝视通公司股东闫焕饶代表灵宝视通公司与灵宝百盛达公司签订了一份灵宝市中心商业街广告租赁合同，由灵宝视通公司租赁灵宝百盛达公司经营管理的位于灵宝市强人街海尔专卖店三楼顶层的广告位用于海尔系列产品广告宣传，期限为2010年1月1日至2029年12月31日。合同签订后，灵宝视通公司向灵宝百盛达公司一次性交纳20年的租赁费6万元，灵宝百盛达公司为灵宝视通公司出具了收据一张。2011年9月6日灵宝视通公司与杭占峰签订了一份广告牌制作安装合同，由杭占峰为灵宝视通公司制作并安装位于灵宝市强人街海尔专卖店三楼顶层的户外广告牌，灵宝视通公司为此花费58000元。
另查明，2011年10月1日，海尔集团的销售公司重庆日日顺家电有限公司郑州分公司与灵宝视通公司签订一份租赁合同，约定重庆日日顺家电有限公司郑州分公司每年支付灵宝视通公司广告费6万元，期限为5年，从2011年10月1日至2016年9月30日。2012年强人公司将灵宝视通公司的广告位所在的三楼房屋交由第三人邵月芳、张少杰夫妻二人经营“人民在线”网吧。后第三人邵月芳、张少杰在经营过程中，因房屋漏水问题要求灵宝视通公司及灵宝百盛达公司给予解决未果。2013年8月6日晚，第三人邵月芳、张少杰未经灵宝视通公司同意，强行将灵宝视通公司的广告牌拆除。导致灵宝视通公司不能履行与重庆日日顺家电公司的租赁合同，重庆日日顺家电公司于2013年8月27日终止了与灵宝视通公司的租赁合同，并停止向灵宝视通公司支付广告租赁费用。后灵宝视通公司因相关损失未能解决起诉来院。庭审中，因灵宝视通公司、灵宝百盛达公司及邵月芳、张少杰的意见分歧较大，致调解未予进行。
原审法院认为：灵宝视通公司股东闫焕饶在与灵宝百盛达公司签订广告位租赁合同时，虽然是以其个人名义签订，但该合同签订时闫焕饶系强人街海尔专卖店的负责人，且后来该广告牌发布的主要是灵宝视通公司经营的相关产品的广告，灵宝百盛达物业公司作为强人街物业管理公司，对此情况是明知的，故其有理由相信闫焕饶是代表灵宝视通公司签订的租赁合同，因此，闫焕饶对灵宝视通公司构成表见代理。故灵宝视通公司依据其股东闫焕饶与灵宝百盛达公司签订的广告位租赁合同起诉并无不当。在双方的广告位租赁合同合同履行中，灵宝百盛达公司的主管单位强人公司将广告位下面的三楼房屋交给第三人邵月芳、张少杰使用，第三人邵月芳、张少杰因房屋漏水问题未解决为由未经灵宝视通公司同意，强行将灵宝视通公司的广告牌拆除，导致灵宝百盛达公司不能履行与灵宝视通公司的租赁合同，灵宝视通公司与重庆新日日顺家电公司郑州分公司的广告租赁合同也因此终止，给灵宝视通公司造成了经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，在第三人邵月芳、张少杰侵权的情况下导致灵宝百盛达公司不能履行与灵宝视通公司的租赁合同时，依据合同相对性原则，灵宝百盛达公司应当向灵宝视通公司承担违约责任，该违约责任返还剩余租期的租金39000元，赔偿经济损失：被损毁的广告牌扣除使用年限后的合理价值39000元，履行与重庆新日日顺家电公司郑州分公司广告租赁合同后可得利益损失180000元。因第三人邵月芳、张少杰与灵宝视通公司不存在合同关系，在合同关系与侵权责任竞合的情况下，灵宝视通公司依据合同关系要求第三人承担经济损失没有法律依据，故其对第三人的诉讼请求不予支持。因灵宝视通公司在合同履行中未能妥善处理与第三人的相邻关系，对纠纷的发生也存在一定的过错，可适当减轻灵宝百盛达公司的赔偿责任。根据本案实际情况，由灵宝视通公司承担40%的责任，灵宝百盛达公司承担60%的责任。灵宝百盛达公司承担违约责任后，可向实际侵权人第三人邵月芳、张少杰行使追偿权。第三人邵月芳、张少杰主张的房屋损害赔偿问题与本案不属同一法律关系，可另案处理。故灵宝视通公司的诉讼请求的合理部分，予以支持。灵宝百盛达公司及邵月芳、张少杰辩解灵宝视通公司没有诉讼主体资格以及灵宝视通公司的经济损失与其均没有关系，与查明事实不符，理由不当，不予采信。因第三人已将灵宝视通公司的广告牌拆除，故灵宝视通公司、灵宝百盛达公司双方的租赁合同客观上已经不能履行，事实上已经解除，不再履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、灵宝市百盛达物业管理有限责任公司赔偿灵宝市视通电器有限责任公司经济损失154800元，限灵宝市百盛达物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内付清；二、驳回灵宝市视通电器有限责任公司对邵月芳、张少杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费4870元，由灵宝市视通电器有限责任公司负担2270元，灵宝市百盛达物业管理有限责任公司负担2600元。
宣判后，灵宝百盛达公司不服，上诉称：1、灵宝百盛达公司与灵宝视通公司从未签订过任何场地租赁合同，灵宝市视通公司的主体资格不适格，无权提起诉讼；2、灵宝百盛达公司与闫焕饶之间的《场地租赁合同》的履行是正常的，灵宝百盛达公司不存在违约，灵宝百盛达公司没有实施任何损害行为；3、本案系灵宝视通公司与邵月芳、张少杰之间相邻关系纠纷，不是租赁合同纠纷。
被上诉人灵宝视通公司答辩称：1、闫焕饶是代表灵宝视通公司签订的租赁合同，灵宝百盛达公司也完全知道闫焕饶代表灵宝视通公司签订合同的事实，灵宝视通公司主体资格适格；2、现在广告位已经被拆，场地被占用，灵宝视通公司无法上楼，合同已无法继续履行，灵宝百盛达公司因第三人的原因造成违约的，依法应当由合同相对方灵宝百盛达公司承担违约责任；3、本案系第三人邵月芳原因造成灵宝百盛达公司违约，形成违约责任和侵权责任竞合，灵宝视通公司选择违约责任起诉符合法律规定。
被上诉人邵月芳、张少杰答辩称：我夫妻二人购买强人街三楼经营网吧，因闫焕饶在我屋顶安装广告牌，在我屋顶打钻固定，导致我屋顶裂缝，下雨天漏水，造成我屋内电脑器材损坏，严重危及顾客人身安全。三年内维修屋顶多次，多次找广告牌业主和物业公司反映没有得到解决，我告知灵宝百盛达公司后拆除了屋顶广告牌，是维护我合法财产安全、人身安全的行为。
经本院二审审理查明的事实与原审查明一致。
本院认为：关于上诉人称从未与灵宝视通公司签订过任何场地租赁合同，灵宝视通公司的主体资格不适格的上诉理由。灵宝视通公司的股东闫焕饶与灵宝百盛达公司签订《场地租赁合同》，灵宝视通公司对闫焕饶的行为表示认可，且该场地广告牌发布的主要是灵宝视通公司经营的相关产品的广告，表明灵宝视通公司认可闫焕饶的代理行为，闫焕饶的代理行为自始对灵宝视通公司有效，灵宝视通公司系具有独立民事诉讼主体资格的法人，能够以自己名义提起诉讼。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人称灵宝百盛达公司与闫焕饶之间的《场地租赁合同》的履行是正常的，灵宝百盛达公司不存在违约，灵宝百盛达公司没有实施任何损害行为的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第121条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”灵宝视通公司与灵宝百盛达公司之间有租赁合同关系，因第三人邵月芳、张少杰的原因导致灵宝百盛达公司与灵宝视通公司的租赁合同不能实际履行，依据合同相对性原则，灵宝百盛达公司应当向灵宝视通公司承担违约责任。灵宝百盛达公司承担违约责任后，可向实际侵权人第三人邵月芳、张少杰行使追偿权。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人称本案系灵宝视通公司与邵月芳、张少杰之间相邻关系纠纷，不是租赁合同纠纷的上诉理由。本案中灵宝视通公司选择租赁合同纠纷进行起诉，原审法院按照当事人自主选择行使的请求权，根据当事人诉争的法律关系的性质，确定案由并无不当。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3396元，由上诉人灵宝市百盛达物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 张 玮
审判员 张攀峰
二〇一五年四月十七日
书记员 刘艳红