济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第314号
原告刘丽，女，生于1971年12月14日，汉族，个体业主，住济南市
被告山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人冯艳华，总经理。
委托代理�张翠芳、陈波，均系山东齐鲁律师事务所律师。
原告刘丽因与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称山东七里堡置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，被告山东七里堡置业公司在答辩期内提出管辖权异议。本院于2014年3月31日作出（2014）历城民初字第314-1号民事裁定书，裁定驳回被告山东七里堡置业公司对本案提出的管辖权异议。被告山东七里堡置业公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）济中立终字第319号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2014年8月8日、2015年1月7日两次公开开庭进行了审理。原告刘丽，被告山东七里堡置业公司的委托代理人张翠芳到庭参加诉讼。案件审理中，原、被告曾申请进行庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。
原�刘丽诉称：2010年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于历城区二环东路以东祝舜路以北“惠风居”4号楼2单元701号商品房（地下附房编号2-204、带产权车位编号276、277号），房屋总价款共计1020826元。合同签订后，原告如约履行了支付房款的义务；合同同时约定，被告定于2011年8月31日前将经过商品房竣工验收备案的房屋以及车库交付原告，如被告未能按合同规定的期限将符合约定交付条件的房屋及车库交付原告，自合同规定的最后交付期限至实际交付之日止，被告向原告支付已交付总价款万分之壹的违约金。合同另约定，商品达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告所交付房屋应当具备本合同约定的条件（即经过竣工验收备案），并签署房屋交接单。2011年10月被告虚构事实、隐瞒�相，将未经竣工验收备案的房屋交付给原告，时至今日，被告交付的房屋仍不符合双方约定的交付条件。被告交付的车库不符合合同约定，原告拒绝接收。为此，原告提起诉讼，要求被告按照合同约定的违约金计算方法，计算自2011年8月31日至2014年2月13日的违约金计90066元，被告向原告退还车库款20万元及银行利息46153元，共计246153元，诉讼费由被告负担。案件审理中，原告明确要求解除与被告签订的车库买卖合同，其他诉讼请求没有变更。
针对其诉讼请求，原告刘丽向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原被告之间存在商品房及车库买卖合同关系及被告应当交付房屋及车库的时间、条件和相应的违约责任；2、个人购房借款及担保合同及借款借据1份，拟证明原告已经按约定履行了付款义务；3、还款清单，拟证实利息的计算；4收据。拟证明原告于2012年4月18日收房，未接收车库。
被告山东七里堡置业公司辩称：一、惠风居项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。二、本案涉及的逾期交房违约金只应计算至原告收房之日。本案中，双方形成了一个新的关于交房条件的约定，并且已经实际履行完毕。双方对所在合同中约定了涉案房屋的交付条件，但涉案房屋通过竣工验收后取得竣工验收备案单前，被告向原告发出收房通知，原告前来收房，应视为双方达成了新的变更房屋交付条件的约定，且实际履行完毕。这符合法律规定，是合法有效的。涉案房屋已经完成交付。三、如果法院认定被告没有按约定交房，则被告应承担交房不合格的违约责任。在双方没有约定交房不合格的违约责任的情况下，按照合同法的规定，被告应赔偿原告的损失。鉴于�告没有任何损失，被告无需承担赔偿责任。被告取得竣工验收备案单较晚，系2011年政府出台的7号文件导致质监站的竣工验收流程发生变化，前置性程序增加导致。2011年4月底，济南市建委下发准备在济南市范围内实施竣工综合验收备案制度的通知，5月份，济南市建委又出台了《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案办事指南》。该竣工综合验收备案制度对于竣工验收备案单的取得有重要影响，主要体现在消防验收、规划核实方面。具体到本案涉及房屋，消防验收和规划核实对于竣工验收备案单的取得有很大影响。被告取得竣工验收备案单较晚对原告正常使用房屋没有任何影响。被告在取得验收备案单的过程中并无重新组织竣工验收的情形，这说明四方验收对于原告购买的房屋质量合格的结论没有任何问题。从竣工验收备案的情况看，被答辩人所购房屋，无论竣工验收还是消防验收，均是一次性通过，规划核实也没有任何问题，也就是说，被告向原告交付的房屋的建筑质量、使用条件均已经完全具备，仅是欠缺一个形式上的备案，这并没有影响原告正常使用房屋。原告收房后即占有和使用房屋，并没有因没有取得竣工验收备案单而产生任何实际损失。违约金的设立目的遵循损失填补原则，原告接收了具备实际交付条件的商品房，如向被告主张违约责任，必须举证自己的实际损失，如不能举证证实，则不应支持其该项诉讼请求。四、原告第一项诉讼请求中应减除车库款20万元。因原告已经实际占用车库两年多，被告保留反诉或另案起诉主张车库占用费的权利。
针对其抗辩理由，被告山东七里堡置业公司向本院提供如下证据：1、惠风居4号楼及地下车库商品房预售许可证，拟证明惠风居依法建设，手续齐全，房屋销�合法。2、济南市建筑工程竣工验收与备案程序，拟证实2011年竣工验收备案的取得，增加了规划核实的前置性程序。3、《建筑工程竣工验收报告》，拟证实惠风居4号楼于2011年7月20日完成四方验收，质量合格。4、建设工程规划核实证及附表，拟证明惠风居于2012年8月28日完成规划核实。5、济南市公安消防支队出具的《验收结果通知书》，拟证实惠风居小区于2012年10月26日消防抽查备案合格。6、惠风居4号楼《房屋建筑工程竣工验收备案单》，拟证实惠风居4号楼于2013年5月22日取得竣工验收备案单。7、东风派出所出具的证明，拟证实惠风居原4号楼更名为7号楼。8、济建发（2011）7号文件，拟证明原被告签订的约定以竣工验收备案作为交付条件的相关条款有效。9、其他案件的判决书，拟证实被告在答辩状中的观点成立，房屋转移占有就视为交付。
经审理本院认定：2010年6月5日，原告刘丽与被告山东七里堡置业公司签订商品房买卖合同。双方约定：原告刘丽购买被告山东七里堡置业公司开发的位于济南市历城区二环东路以东祝舜路以北，暂定名惠风居4号楼2单元701号商品房，建筑面积118.9平方米。地下附房编号为2-204，附属物面积10.34平方米。带产权车库，附属物编号276、277。商品房单价为每平方米6660元，金额为791874元；附属物单价为每平方米2800元，金额为28952元，以上总价款为1020826元；车库20万元，计入总价款。合同第八条约定，被告应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收备案的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：出卖人单方能够说明原因可顺延60日。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同约定的�殊情况外，出卖人如未按规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告刘丽分别于2010年6月5日向被告山东七里堡置业公司交纳首付购房款共计520826元，于2010年7月9日以按揭方式向被告山东七里堡置业公司支付50万元。其《个人购房借款及担保合同》中载明贷款年利率为6.5934%，月利率为年利率÷12；日利率为年利率÷360。2011年7月20日，涉案房屋所在4号楼工程质量竣工经工程的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收。2012年8月28日，惠风居小区一期取得建设工程规划核实证。2012年10月26日，被告取得建设工程消防验收备案结果通知书，内容为惠风居小区1-8号楼及地下车库工程抽查合格。2013年5月22日，惠风居4号住宅楼取得竣工验收备案。该惠风居4号楼现更名为7号楼。
2012年4月18日，被告山东七里堡置业公司向原告刘丽交付房屋及车库，原告刘丽于当日接收其购买的房屋，但以其购买的276、277号车库没有产权为由，拒绝接收车库至今。原告刘丽于2014年2月13日提起诉讼，称被告交付的房屋未经过竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，故原告要求按照�同第九条约定的日万分之一计算违约金，自2011年8月31日至2014年2月13日，共883天，计90066元，并要求与被告解除车库购买合同，被告退还车库款20万元及自2010年7月19日至2014年2月13日的银行利息46153元，共计246153元。诉讼材料于2014年2月17日到达被告山东七里堡置业公司。
另本院已经生效的（2013）历城民初字第81号案件中查明，被告山东七里堡置业公司与山东宏达科技集团设备安装有限公司（以下简称山东宏达设备安装公司）签订建设工程施工合同，约定山东宏达设备安装公司承包惠风居室外供热工程，开工日期暂按2011年4月10日（实际开工日期以下达开工令为准），竣工日期2011年5月31日，总工期为51天。2011年10月24日，山东宏达设备安装公司出具了惠风居7、8号楼热力入口装置变更的说明。庭审中，被告认可原告购买的276、277车库没有产权。
上述事实，有原告提供的证据及原告的当庭陈述为证，经庭审认证，应予认定。
本院认为：原告刘丽与被告山东七里堡置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告按约支付房款后，被告应按期向原告交付符合合同约定的商品房。本案争议的焦点是：被告向原告交付的房屋是否符合合同约定，被告是否还需要承担违约责任；原告刘丽主张解除双方的车库购买合同是否适当，被告山东七里堡置业公司应否承担违约责任。原告主张被告交付的房屋未经竣工验收备案，不符合合同约定，即使其已向原告交付房屋，但交付的房屋不符合合同约定，应当承担违约责任。被告辩称其已向原告交付房屋，且交付的房屋已经竣工验收，符合法律规定的交房条件，故不应承担违约责任。本院认为，根据双方签�的合同约定，被告山东七里堡置业公司应于2011年8月31日前将经过竣工验收备案的商品房交付原告。经法庭调查，被告于2012年4月18日向原告交付房屋，且交付的房屋只是经过建设单位、监理单位、施工单位及设计单位进行竣工验收，并未到有关部门进行验收备案。因此，本院认为，首先，合同约定交房时间为2011年8月31日，但被告山东七里堡置业公司实际通知交房时间为2012年4月18日，晚于合同约定的交房时间。被告山东七里堡置业公司称2011年政府出台的7号文件导致验收流程发生变化，前置程序增加，影响了竣工验收备案单的取得，但未提交有效证据印证其该项主张，本院对此不予采纳。被告山东七里堡置业公司关于逾期交房系因设计变更及规划变更、根据合同约定应顺延交房日期的主张，本院认为，相关设计变更不必然导致工期的延长，而热力入口装置的调整也与本案所涉房屋无直接关系，另外，被告山东七里堡置业公司作为房地产开发企业在与购房者签订合同时，对于交房时间应该事先作出自我履行合同能力的评估，对非不可抗力可能影响交房时间的因素充分考虑后约定交付房屋期限，故本院对其主张不予采信。因此，被告山东七里堡置业公司已构成违约。被告山东七里堡置业公司应向原告刘丽支付自2011年9月1日至2012年4月17日逾期交房的违约金，计18796.92元（820826元×日万分之一×229天）。其次，被告山东七里堡置业公司虽于2012年4月17日通知原告交付房屋，但其交付的房屋只有工程竣工验收，根据我国房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，�此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被告山东七里堡置业公司提供的工程质量竣工验收并不符合法律规定及合同约定的交付条件，因此，被告山东七里堡置业公司虽然履行了房屋买卖合同的主要义务，向原告刘丽交付了房屋，但其交付的房屋存在瑕疵，不符合合同约定，仍应承担一定的违约责任。根据公平原则，本院酌定被告山东七里堡置业公司承担30%的违约责任。因此，对于原告刘丽自2012年4月18日至2013年5月21日的违约金，被告山东七里堡置业公司承担30%的金额应为9825.29元（820826元×日万分之一×399天×30%）。原告刘丽主张被告赔偿其2013年5月22日至2014年2月13日的违约金不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，被告山东七里堡置业公司应向原告刘丽支付逾期交房违约金28622.21元。原告刘丽以其购买的车库没有产权为由，要求与被告山东七里堡置业公司解除车库买卖合同，并要求被告退还车库款20万元及银行利息。被告山东七里堡置业公司亦认可刘丽购买的276、277车库不能办理产权登记。由于276、277车库不能办理产权登记，不能实现原告刘丽购买车库的合同目的，原告刘丽要求与被告山东七里堡置业有限公司解除车库买卖合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持，确定原被告的车库买卖合同与2014年2月17日解除。车库买卖合同解除后，原告刘丽有权要求被告山东七里堡置业公司退还车库款20万元并赔偿因此所造成的损失。原告刘丽系向银行借款购买房屋及车库，故原告刘丽要求被告山东七里堡置业公司应承担其自借款之日2010年7月9日起至2014年2月13日止，以车库款20万元为基数，按照银行贷款利率计算的利息损失46153元，本院予以支持。根据我国合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。因此，原告刘丽对于解除买卖车库合同的违约责任，不能同时主张违约金和赔偿损失。鉴于原告方主张的利息损失高于主张的违约金，故本院对其主张的车库款部分的违约金不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽违约金28622.21元。
二、原告刘丽与被�山东七里堡置业有限公司2010年6月5日签订的《济南市商品房买卖合同》中关于276、277车库的买卖合同于2014年2月17日解除。
三、被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘丽车库款20万元。
四、被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽以车库款20万元为基数，2010年7月9日起至2014年2月13日止的利息损失46153元。
五、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9162元，原告刘丽负担1336元，被告山东七里堡置业有限公司负担7826元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张本荣
人民陪审员 刘亚楠
人民陪审员 张茂芳
二〇一五年三月十八日
书 记 员 周 佳