吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0621民初1307号
原告：孙美芳，女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：刘万杰，北京恒德(长春)律师事务所律师。
被告：徐冉，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：梁艳，吉林鹏诚律师事务所律师。
被告：孙丽梅，女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。
被告：赵世强，男，汉族，无职业，现住吉林省通化市新站。
原告孙美芳与被告徐冉、孙丽梅、赵世强确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙美芳委托诉讼代理人刘万杰、被告徐冉委托诉讼代理人梁艳、被告孙丽梅、赵世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙美芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令孙丽梅与徐冉签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告徐冉占用的位于泉阳镇春阳街3委8组（8-338/1、8-338/2）两栋房产返还给权利人;3.被告承担诉讼费、律师费等一切诉讼费用。事实和理由：原告孙美芳系赵成波的母亲，被告孙丽梅，赵世强系赵成波的妻子和儿子。2011年9月22日赵成波死亡。留下位于泉阳镇春阳街3委8组（栋号8-338/1、8-338/2）两栋房产。赵成波没有立遗嘱，遂开始法定继承。继承人为孙美芳、孙丽梅、赵世强三人，该遗产属于他们三人共同共有。2016年12月21日，孙丽梅与徐冉签订房屋卖协议，将这两套房屋出卖给徐冉，并约定在购买之前的任何房产争议均由孙丽梅负责。赵世强后在房款收据上签字。孙美芳并不知情。该房产现未过户，仍登记在赵成波名下，孙丽梅出卖房屋的行为不发生物权效力。原告认为，被告徐冉、孙丽梅恶意串通损害原告孙美芳的合法利益。依据我国《合同法》、《物权法》等有关规定，徐冉与孙丽梅签订房屋买卖合同无效。被告徐冉应将占用的位于泉阳镇春阳街3委8组（8-338/1、8-338/2）两栋房产返还给权利人。
徐冉辩称：首先此两套诉争房屋不是遗产，而是赵成波与孙丽梅的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。那么孙美芳享有的是此诉争两套房屋1/6的份额。其次，徐冉与孙丽梅签订的房屋买卖协议为双方真实意思表示，没有合同法第52条规定的合同无效的法定情形。2016年12月21日徐冉和孙丽梅签订房屋买卖协议，协议约定：孙丽梅自愿将其所有的位于吉林省抚松县泉阳镇春阳街3委8组8-338/1（建筑面积245平方米）和8-338/2（建筑面积292平方米）的两套房屋卖给徐冉，两套房屋转让款共计人民币58万元，协议签订后徐冉即向孙丽梅交付了两套房屋的全部价款。孙丽梅出具了收据，孙丽梅的姐姐孙丽华、儿子赵世强作为见证人在场见证。并且孙丽梅将此诉争两套房屋的产权证、土地使用证一并交给徐冉。徐冉主观上为善意、无过失。买卖房屋的行为系双方自愿达成，成交的价款为当时的市场价格，徐冉主观上不存在过失。双方签订的房屋买卖协议已实际履行。在协议签订后，徐冉便实际占有了此诉争两套房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。买卖双方已切实的履行了合同的主要内容。没有办理物权转移登记，并不影响合同效力。根据物权法第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以房屋买卖协议系有效的。房屋买卖合同的效力并不受该处分行为的影响，应认定为有效。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。那么在出卖人无权处分的情况下，其与买受人签订的房屋买卖合同的效力并不受该处分行为的影响，应认定为有效。并且《合同法》第五十二条，也并没有规定无权处分是合同无效的情形。如协议被认定无效，应按买卖房屋协议的约定，五倍赔付购房款，即人民币290万元。综上，双方签订的买卖房屋协议系有效的，应驳回孙美芳诉讼请求。
孙丽梅辩称，同意孙美芳诉讼请求。卖房时因孙丽梅对相关法律不了解，不知道孙美芳还有继承权利。
赵世强诉称，同意孙美芳诉讼请求。赵世强不知情，是孙丽梅打电话让赵世强签字的，当时赵世强在通化。
本院经审理认定事实如下：孙美芳与赵成波系母子关系，孙丽梅与赵成波系夫妻关系，赵世强系孙丽梅与赵成波之子。2011年9月22日赵成波去逝。坐落于泉阳镇春阳街3委8组，栋号8-338/1（建筑面积245平方米）及8-338/2（建筑面积292平方米）两处房屋（以下简称诉争房屋）产权登记在赵成波名下，是赵成波生前与其妻子孙丽梅婚姻关系存续期间购买取得，属于赵成波生前与孙丽梅的夫妻共同财产。赵成波去逝后，一直由孙丽梅管理、居住。2016年孙丽梅将诉争房屋对外出租，本人搬到其姐姐家居住。2016年12月19日，孙丽梅与徐冉就诉争房屋交易达成合意后，孙丽梅收取徐冉购房订金5万元，并为徐冉出具了收条。2016年12月21日，孙丽梅与徐冉签订《房屋买卖协议》，协议约定，孙丽梅自愿把诉争房屋卖给徐冉，双方协商价款为58万元，房照名赵成波是孙丽梅的丈夫，现已去逝。还约定，2016年12月19日乙方徐冉先付定金5万元，剩余房款53万元定于2016年12月21日全部付清。协议签订当日，徐冉向孙丽梅付清了全部房款，孙丽梅将诉争房屋产权证等相关凭证交付给徐冉。之后，经徐冉与诉争房屋承租人协商，实际接收了该房屋，但未办理产权变更登记手续。诉争房屋交易后，赵世强在房款收据的证明人处签字，并出具了放弃继承声明一份，主要载明：赵世强自愿放弃对诉争房屋的继承权，由孙丽梅自行处置。
上述事实有房屋买卖协议、房屋所有权登记审批表、房屋所有权证、土地使用证，死亡注销证明、收条、放弃继承声明等书证在卷佐证，当事人双方没有争议，本院予以确认。
本院认为，关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案孙美芳主张诉争房屋买卖合同无效的主要理由，一是孙丽梅无权处分；二是孙丽梅与徐冉恶意串通损害孙美芳合法权益。本院认为，首先，买卖合同仅系物权变动的原因，并不是物权变动的结果。孙丽梅对诉争房屋是否有处分权，并不影响合同的效力。其次本案中，徐冉与孙丽梅在诉争房屋交易前并不认识，相互不了解，交易时徐冉对孙丽梅的家庭成员及其它亲属情况亦不尽知，本案无证据显示徐冉与孙丽梅房屋交易行为存在恶意串通情形。综上，孙丽梅与徐冉签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。孙美芳主张诉争房屋买卖合同无效请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于诉争房屋是否应予返还问题。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”本案中，诉争房屋系赵成波生前与孙丽梅的夫妻共同财产。赵成波死亡后，诉争两处房屋其中有一半属于孙丽梅个人财产，对该部分财产孙丽梅有权处分。另一半财产应为赵成波的遗产，因未立有遗嘱，应由其法定第一顺位继承人继承，该遗产继承人应为孙美芳、孙丽梅，赵世强，因赵世强已声明放弃继承，故应由孙美芳与孙丽梅继承。该部分遗产未分割，属孙美芳与赵丽梅共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”本案诉对争房屋的遗产部分的处分，需经全体共同共有人同意。孙丽梅与徐冉在诉争房屋交易时，未取得孙美芳的授权，事后孙美芳明确表示不同意出售，孙丽梅对诉争房屋遗产部分构成无权处分，诉争房屋未办理产权变更登记，亦不符合物权法第一百零六条规定中关于善意取得的条件，故对诉争房屋遗产部分，孙美芳作为权利人有权追回。本案交易的诉争房屋为两处，各自有独立的宅基地使用面积，具有可分割性，合同部分解除亦具有可履行性，诉争房屋建筑面积分别为245平方米、292平方米，本院综合考虑诉争两处房屋建筑结构相近等情况，及酌情保护其交易安全性，孙丽梅至少对建筑面积为245平方米的房屋，可作为其个人财产对其有全完处分权，孙美芳无权要求返还。对建筑面积为292平方米的房屋交易，孙美芳构成无权处分，其处分行为对孙美芳无效，故孙丽梅与徐冉之间的房屋买卖合同中，关于建筑面积为292平方米的房屋的交易，因权利人拒绝追认，导致不能履行。徐冉可另行向合同相对人主张解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告徐冉于本判决生效之后30日内，对其所占有的赵成波名下位于抚松县泉阳镇春阳等3委8组，栋号8－338/2,建筑面积292平方米的房屋返还给原告孙美芳等房屋产权人。
二、驳回原告孙美芳其他诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，原告孙美芳承担20元，被告徐冉、孙丽梅、赵世强各承担10元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 刘迎华
二〇一七年九月四日
书记员 叶志国