广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1010号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国银行股份有限公司江门分行。
负责人：林彤。
委托代理人：沈健、龙景明。
被上诉人：（原审被告、反诉原告）：李丽娟。
委托代理人：梁荣光。
委托代理人：陈少鸿，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人中国银行股份有限公司江门分行（以下简称：“中行江门分行”）因与被上诉人李丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年11月5日，中行江门分行向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认中行江门分行与李丽娟签订的冈中银营（2013）第002号《房屋租赁合同》于2015年7月1日解除，本合同租金支付至2015年6月30日；2.确认中行江门分行按《房屋租赁合同》的约定（门口安装卷闸；铺位之间间墙并建夹层；夹层楼梯安装不锈钢扶手；铺砖；安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定的装修公司负责）将涉案房屋装修后交回给李丽娟（装修标准由中行江门分行或法院指定的有资质的第三方机构确认及验收），或者中行江门分行按照由中行江门分行或法院指定的有资质的第三方评估机构确定的装修价格折算现金给李丽娟；3.本案诉讼费由李丽娟负担。主要事实和理由是：因业务需要，中行江门分行设立了中国银行股份有限公司江门汇源支行（以下简称“汇源支行”）。中行江门分行于2001年8月起租用李丽娟所有的商铺作为经营场所。2013年7月31日，中行江门分行又与李丽娟签订了编号为：冈中银营（2013）第002号《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：1、中行江门分行租用李丽娟的房屋作为金融机构营业用房使用，面积为50.661.7M²，租赁期限为三年，三年租金总额为269579.64元，租金以转账方式按季支付；2、因经营方针变化或者上级指令等原因，中行江门分行可以解除租赁合同中途退租，但必须提前90天提出；3、中行江门分行承诺，合同期满或协议中止合同后，中行江门分行保证按下述要求装修后交回房屋：门口安装卷闸；铺位之间间墙并建夹层；夹层楼梯安装不锈钢扶手；铺砖；安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定的装修公司负责；4、中行江门分行因业务发展需要提前解除租赁合同的，须提前90天通知李丽娟，在此情况下中行江门分行免责；5、本案合同纠纷由中行江门分行所在地人民法院管辖。
中行江门分行租用涉案房屋用于汇源支行的经营场所后，一直依约向李丽娟支付租金。后根据中行江门分行上级行的有关工作安排，中行江门分行辖下的汇源支行于2015年2月15日结束营业后撤离并搬迁。根据本案合同的约定，中行江门分行于2015年3月5日通过邮寄挂号信的方式，向李丽娟发出《汇源支行退租通知书》，声明：中行江门分行于发出通知之日起不再租赁涉案房屋，解除与李丽娟签订的租赁合同，并通知其商讨恢复租赁物原貌等事宜，中行江门分行将在90天内将按照合同约定装修涉案房屋。而后，中行江门分行依约向李丽娟支付租金至2015年6月30日。然而李丽娟在中行江门分行告知其解除租赁合同后，拒绝配合中行江门分行处理后续交还物业事宜。为了开展本合同解除后的下一步工作，中行江门分行委托了江门市公盈建设工程计价有限公司对涉案房屋的装修工程进行评估并由其出具了《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（106）》。该份工程清单，李丽娟已于2015年7月1日签收。但李丽娟不同意按照租赁合同第八条第12项约定的装修标准，并阻拦中行江门分行对涉案房屋装修事宜进行施工，致使中行江门分行无法履行后合同义务。因李丽娟怠于履行其义务，影响中行江门分行正常经营，损害了中行江门分行的权益。
李丽娟答辩称：一、李丽娟认为双方之间的租赁合同自2015年7月1日起解除，中行江门分行应该将租金支付至2015年6月30日，从2015年7月1日起，因中行江门分行至今未能将房屋按合同的约定恢复原状并返还给李丽娟，期间产生的占用费，中行江门分行需依照原合同的标准，支付至将房屋按合同规定返还给李丽娟之日止，所以中行江门分行只主张请求法院确认租金支付至2015年6月30日，这是不正确的。二、李丽娟认为中行江门分行请求确认修复的项目不全面。中行江门分行于2015年6月底向李丽娟提交的工程项目清单（证据7）所显示的项目是有五大项，李丽娟认为，最起码应当以该工程项目清单为准进行装修恢复，中行江门分行所诉请的装修标准不全面。另外对于中行江门分行提供的项目工程清单上所显示的项目，都是以与李丽娟交付商铺给中行江门分行使用时的实际情况不符，具体在反诉请求时会明确。对于事实与理由部分，中行江门分行主张是李丽娟阻扰中行江门分行对涉案房屋装修，导致中行江门分行无法进行合同解除后的相关事宜，这是与事实不符的，请法院依法查清事实，并依法维护李丽娟的合法权益。三、2015年7月份，李丽娟收到中行江门分行方提供的施工意见，李丽娟修改后便将意见于2015年7月3日送回给中行江门分行，修改的意见主要是将门口的落闸改为电动卷闸，但之后便一直没有下文。后来李丽娟积极上门找中行江门分行协商处理，但每一次都没有得到明确的答复，且每一次负责处理的人员基本不同，导致事情无法连续性地协商。李丽娟后来又再找梁行长协商，他说已交由法院处理，就由法院来判决。
李丽娟向原审法院提起反诉，请求判令：1.中行江门分行向李丽娟赔偿损失48527.05元（该损失按8212.27元／月从2015年7月1日起计至2015年12月17日止，此后按8212.27元／月从2015年12月18日计至中行江门分行按协调结果恢复租赁房屋并经双方检查验合格后，中行江门分行交回租赁房屋之日止）；2.反诉费由中行江门分行负担。主要事实和理由是：涉案商铺为两户三单元，从中行江门分行提出退租至今仍未恢复原状，其无按照原合同执行交回。李丽娟已与中行江门分行多名管理人员协商，双方就租赁房屋恢复原状的问题基本协商一致，待出具施工图纸后，即可开始施工，但中行江门分行至今未提供任何施工材料。
中行江门分行对李丽娟的反诉答辩称：一、中行江门分行按约定履行了合同义务，不存在违约行为。1、中行江门分行依据合同约定，提前在2015年3月4日通知李丽娟解除合同，并依约支付租金至2015年6月30日。2、中行江门分行为履行合同第八条第12款关于装修的承诺，在通知解除合同之日起，多次邀请李丽娟协商并书面确认装修标准、装修明细，但李丽娟一直不予书面确认，以致装修工作迟迟未能落实，导致中行江门分行只能通过诉讼要求明确装修事宜。中行江门分行因李丽娟而未能完成装修并交回钥匙，不属于中行江门分行违约。3、中行江门分行在通知李丽娟解约前，已清空涉案房屋以便进行装修、返还，并未对房屋进行实际占有、使用。
二、涉案房屋至今未能返还，是李丽娟与第三人李丽娟陈永康过错造成，损失应由李丽娟与第三人陈永康自行承担。1、由于涉案房屋的装修涉及与第三人陈永康房屋进行间隔区分并建夹层，在李丽娟与第三人陈永康对装修标准、装修明细不予确认的情况下，中行江门分行无法提供图纸、定位，如强行施工也只会招致更大的纠纷，故无法履行装修、返还承诺。由此产生的损失，应由李丽娟与第三人陈永康承担。2、在本案中，中行江门分行早已搬离并清空涉案房屋，并依约提前通知李丽娟、与李丽娟协商装修事宜。而涉案房屋延迟返还，只有李丽娟有可能从中获利。因李丽娟原因导致损失扩大，扩大部分应由李丽娟自行承担。综上所述，中行江门分行预留将近4个月的时间完成装修、返还事宜，且多次主动邀请李丽娟商讨、确认解决方案，足见从主观上不存在违约或侵权故意；从客观上中行江门分行也没有拖延装修、返还房屋中获利，反而是李丽娟及第三人的过错而导致房屋迟迟未能装修及返还，故法院不应认定是中行江门分行违约或侵权。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：李丽娟为涉案房屋以及车房的所有人。中行江门分行为设立汇源支行，向李丽娟租赁106房屋作为该支行的金融机构营业用房使用。2013年7月31日，中行江门分行、李丽娟签订冈中银营（2013）第002号《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），主要约定：李丽娟向中行江门分行出租106房屋及19#车房，租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日；2014年8月1日至2015年7月31日租金为7465.7元／月，2015年8月1日至2016年7月31日租金为8212.27元／月；租金以转账方式按季支付，中行江门分行于每季在收到李丽娟提供的完税发票后次季的15个工作日前，把租金划入李丽娟指定的账户；因经营方针变化或上级指令等原因，中行江门分行可以解除租赁合同中途退租，但必须提前90天提出，如中行江门分行中途退租，则要交清之前的所有租金及水电费等其他相关费用，否则李丽娟有权向当地法院申请支付令或起诉，一切后果由中行江门分行负责；中行江门分行承诺，合同期满或协议中止合同后，中行江门分行保证按照李丽娟下述要求装修后交回：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修公司负责；中行江门分行应在合同期满或协议中止合同之日完成上述要求装修并交回钥匙；中行江门分行因业务发展需要提前解除租赁合同的，须提前90天通知李丽娟，在此情况下中行江门分行免责，如中行江门分行没有提前90天通知李丽娟而提前解除合同的，在合同解除当月，中行江门分行除应支付当月租金外，还应按当月租金的金额一次性向李丽娟支付违约金；合同项下发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成，应向中行江门分行所在地人民法院起诉。双方合同签订后，李丽娟依约把106房屋、19#车房交予中行江门分行装修、使用。
2014年8月4日，中国银监会江门监管分局出具江银监复（2014）60号《关于中国银行股份有限公司江门汇源支行、江门台山环北大道支行终止营业的批复》，同意中国银行江门汇源支行终止营业。2014年12月11日，中国银行广东省分行出具粤中银发（2014）472号《关于同意撤销你行江门汇源支行等2家机构的批复》，同意撤销中国银行江门汇源支行。为此，2015年3月5日，中行江门分行向李丽娟发出《汇源支行退租通知书》，通知内容如下：因经营方针变化，经上级领导部门批准，中国银行江门汇源支行于2015年2月15日结束营业后撤离并搬迁，现正式通知李丽娟，自李丽娟收到通知之日起，中行江门分行不再租赁李丽娟的106房屋。中行江门分行在90天内按照合同约定“门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修负责”进行处理106房屋。后中行江门分行支付106房屋及19#车房的租金至2015年6月30日。
2014年8月4日，中国银监会江门监管分局出具江银监复（2014）60号《关于中国银行股份有限公司江门汇源支行、江门台山环北大道支行终止营业的批复》，同意中国银行江门汇源支行终止营业。2014年12月11日，中国银行广东省分行出具粤中银发（2014）472号《关于同意撤销你行江门汇源支行等2家机构的批复》，同意撤销中国银行江门汇源支行。为此，2015年3月5日，原告向被告发出《汇源支行退租通知书》，通知内容如下：因经营方针变化，经上级领导部门批准，中国银行江门汇源支行于2015年2月15日结束营业后撤离并搬迁，现正式通知被告，自被告收到通知之日起，原告不再租赁被告的106房屋。原告在90天内按照合同约定“门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由原告指定装修负责”进行处理106房屋。后原告支付106房屋以及19#车房的租金至2015年6月30日。
中行江门分行、李丽娟自2015年3月9日开始多次就106房屋、19#车房旧址交还标准进行协商。2015年7月1日，中行江门分行向李丽娟送达由江门市公盈建设工程计价有限公司出具的《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（106）》。李丽娟收到上述清单后，表示需要除该清单上的工程项目外，还应在开门洞后加装不锈钢门（其中一个是厕所本身的不锈钢门，另外一个是从铺里通往厕所的不锈钢门，再一个是设在夹层二楼楼梯口的不锈钢门），以及铺位大门安装一个电动卷闸，卷闸后加装落地玻璃门。中行江门分行、李丽娟始终无法就106房屋、19#车房旧址交还标准达成一致协议。中行江门分行至今未向李丽娟交还106房屋以及19#车房。
中行江门分行认为李丽娟阻挠中行江门分行按照合同约定装修106房屋及19#车房，导致其无法向李丽娟交还上述租赁物，已构成违约，遂于2015年11月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认中行江门分行与李丽娟签订的《房屋租赁合同》于2015年7月1日解除，本合同租金支付至2015年6月30日；2.确认中行江门分行按《房屋租赁合同》的约定将106房屋装修后交回给李丽娟，或者中行江门分行按照由中行江门分行或法院指定的有资质的第三方评估机构确定的装修价格折算现金给李丽娟；3.本案诉讼费由李丽娟负担。李丽娟认为中行江门分行至今未装修106房屋及19#车房并将该房产交还给李丽娟，遂于2015年12月12日向原审法院提起反诉，请求判令：1.中行江门分行向李丽娟赔偿损失48527.05元（该损失按8212.27元／月从2015年7月1日起计至2015年12月17日止，此后按8212.27元／月从2015年12月18日计至中行江门分行按协调结果恢复租赁房屋并经双方检查验合格后，中行江门分行交回租赁房屋之日止）；2.反诉费由中行江门分行负担。
庭审中，李丽娟确认其与中行江门分行签订的《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除，并表示不同意由中行江门分行按其或法院指定的有资质的第三方评估机构确定的装修价格折算现金给李丽娟，认为应由中行江门分行对106房屋及19#车房进行装修恢复。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李丽娟向中行江门分行出租106房屋及19#车房的事实有中行江门分行提供的《房屋租赁合同》及中行江门分行、李丽娟的陈述予以佐证，形成完整的证据链，足以证明中行江门分行与李丽娟之间成立房屋租赁合同关系的事实，原审法院予以确认。中行江门分行与李丽娟之间成立的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，双方之间的租赁合同依法具有法律效力。
关于中行江门分行主张《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除的问题。中行江门分行经上级指令，撤销中国银行江门汇源支行并于2015年3月5日通知李丽娟不再租赁106房屋及19#车房，该时间距2015年7月1日已超过90天，依照双方在《房屋租赁合同》第九条第二项第5点“因经营方针变化或上级指令等原因，中行江门分行可以解除租赁合同中途退租，但必须提前90天提出……”的约定，解除合同的条件已成就。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，中行江门分行主张双方签订的《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除，有事实和法律依据，李丽娟对此无异议，原审法院予以支持。
关于中行江门分行主张按照合同约定装修106房屋、19#车房后返还给李丽娟的问题。上述协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定以及《房屋租赁合同》第八条第13点“中行江门分行应在合同期满或协议中止合同之日完成上述要求装修并交回钥匙”之约定，中行江门分行应向李丽娟返还106房屋及19#车房。
另，依照《房屋租赁合同》第八条第12点“中行江门分行承诺，合同期满或协议中止合同后，中行江门分行保证按照李丽娟下述要求装修后交回：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修公司负责”之约定，中行江门分行不再租赁106房屋、19#车房后，应由中行江门分行负责对106房屋、19#车房进行恢复装修，因此，中行江门分行主张其按照第三方评估机构确定的装修价格折算现金给李丽娟，由李丽娟自行进行恢复装修，违反合同的约定，并且李丽娟对该方式不予接受，故原审法院对中行江门分行的该项主张不予采纳。关于106房屋、19#车房的恢复装修标准，原审法院认为，江门市公盈建设工程计价有限公司为具有合法资质的工程造价咨询企业，其所编制的《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（106）》已达到双方在《房屋租赁合同》第八条第12点中约定的租赁物交还要求，且李丽娟对此亦无异议，故中行江门分行可参照该项目清单对106房屋、19#车房进行恢复装修。
对于李丽娟请求除上述清单上的工程项目外，中行江门分行还应在开门洞后加装不锈钢门（其中一个是厕所本身的不锈钢门，另外一个是从铺里通往厕所的不锈钢门，再一个是设在夹层二楼楼梯口的不锈钢门），以及铺位大门安装一个电动卷闸，卷闸后加装落地玻璃门，原审法院认为，中行江门分行、李丽娟在《房屋租赁合同》中并未对加装上述设施进行约定，且李丽娟亦没有提供证据证明其将106房屋、19#车房交予中行江门分行使用时，上述设施已存在以及存在的状态，故根据《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审法院对李丽娟的上述主张不予支持。
综上，《房屋租赁合同》解除后，中行江门分行应按以下要求装修106房屋、19#车房并交还该租赁物给李丽娟：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，具体施工项目可参照江门市公盈建设工程计价有限公司编制的《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（106）》。
关于李丽娟主张中行江门分行向其赔偿损失的问题。庭审中，李丽娟明确其所主张的损失实际为中行江门分行至今未能交还106房屋、19#车房所产生的占用费。依照《房屋租赁合同》第八条第13点的约定，中行江门分行应在合同解除之日起向李丽娟交还106房屋、19#车房。《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除，但中行江门分行至今仍占用上述租赁物，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，中行江门分行应向中行江门分行李丽娟支付占用期间的费用。对于中行江门分行辩称李丽娟阻扰中行江门分行对106房屋、19#车房进行恢复装修，故其无须支付占用期间的费用，对此，原审法院认为，中行江门分行提供的证据仅能证实中行江门分行、李丽娟就106房屋、19#车房的交还标准存在分歧，但不足以证明李丽娟阻扰中行江门分行进行恢复装修。中行江门分行在合同约定的期限内，既未按照合同约定的要求进行任何装修恢复工程，亦未及时采取向法院提起诉讼等措施解决双方的租赁纠纷，故中行江门分行对装修工程的拖延以及迟延交还租赁物是存在过错的，中行江门分行理应支付相应的占用费，原审法院对中行江门分行的上述答辩意见不予采纳。
对于李丽娟主张按照8212.27元／月计算106房屋、19#车房的占用费，原审法院认为，《房屋租赁合同》已于2015年7月1日解除，双方在合同中并未约定合同终止后，如中行江门分行占用租赁物，占用费的计算标准，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，上述租赁物的占用费应参照《房屋租赁合同》解除前的租金支付标准，即7465.70元／月予以计算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、中国银行股份有限公司江门分行与被告李丽娟签订的冈中银营（2013）第002号《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除；
二、中国银行股份有限公司江门分行应自本判决发生法律效力之日起九十日内按以下要求装修完毕106房屋以及19#车房并交还该租赁物给李丽娟：门口安装卷闸、铺位之间间墙并建夹层、夹层楼梯安装不锈钢扶手、铺砖、安装两铺位的电表和水表；
三、中国银行股份有限公司江门分行应自2015年7月1日起按7465.70元／月向李丽娟支付106房屋以及19#车房的占用费，直至中国银行股份有限公司江门分行向李丽娟交还上述租赁物之日止；
四、驳回中国银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求。
五、驳回李丽娟的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费因适用简易程序减半收取为824元，由中国银行股份有限公司江门分行负担600元，由李丽娟负担224元。
本案反诉受理费507元，由中国银行股份有限公司江门分行负担460元，由李丽娟负担47元。
当事人二审的意见
中行江门分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决第三项；二、本案两审诉讼费用由李丽娟承担。主要事实和理由是：一、确认房屋交还标准是中行江门分行完成房屋装修工程并交还房屋的前提条件，在李丽娟不配合确定交还标准并协助制定装修方案的情况下，中行江门分行无法按合同约定履行相应的装修工作。由于本案涉及的房屋装修工程，包含李丽娟的铺位以及相邻铺位之间的砌墙间隔、在间隔后建造夹层等涉及重大财产及人身安全的施工步骤，在装修方案不明确的情况下，无法进行上述工序的施工。且在工程明细不确定的情况下，也不可能有明确的装修方案，更不可能有最终的验收交付。中行江门分行从2015年3月9日开始多次与李丽娟就涉案房屋的交还标准进行协商，通过中行江门分行提供的视频材料也证明了中行江门分行在2015年7月1日向李丽娟送达了装修清单，并明确向李丽娟提出如认可装修清单，须书面明确表示，但李丽娟在庭审前从未明确同意中行江门分行提出的装修清单，导致中行江门分行无法制定装修方案并进行装修，在事实上造成对恢复装修及交还工作的阻挠。而且，李丽娟截至庭审前一直要求增加施工项目，对中行江门分行提供的工程明细也不予确认，是导致工程未能开工、中行江门分行履行不能的关键原因。
二、原审判决对装修工程的拖延及迟延交付租赁物的过错责任认定与事实不符，显失公平。首先，中行江门分行超出合同关于提前90天通知即可解约的约定要求，提前了117天通知李丽娟，并从2015年3月9日起搬离清空了租赁房屋，预留了近4个月时间给李丽娟核实房屋装修清单及完成相关装修工作。在多次沟通未果、李丽娟拖延不配合的情况下，主动提起诉讼解决纠纷，足见中行江门分行对装修工程拖延以及迟延交付租赁物的事实不存在主观故意。其次，中行江门分行从2015年3月9日开始已不再使用租赁房屋，并未实际使用也没有从中获利。综合本案实际情况，租赁房屋迟延交付的情况下，仅中行江门分行李丽娟有可能从中获利。最后，装修工程未能开始是由于李丽娟始终不确认中行江门分行的装修标准而造成的，李丽娟对此存在过错。李丽娟从2015年3月9日开始明知中行江门分行已经清空房屋、租赁合同于2015年6月30日终止的事实，从其从2015年7月1日起既不配合确认装修标准并制定装修方案，也没有采取包括主动提起诉讼、先收回房屋再就装修部分向中行江门分行索偿等方式保护其合法权益，对租赁房屋迟延交还持放任的态度。根据我国《民法通则》第一百一十四条的规定，李丽娟对租赁房屋迟延交还所造成的损失没有及时采取措施防止损失的扩大，无权就扩大的损失要求赔偿，即无权就2015年7月1日后房屋未交还所产生的损失要求中行江门分行赔偿。而且，原审判决不支持李丽娟提出的装修项目增加工程，认可中行江门分行提供的由有由资质的第三方出具的《项目清单》，但又判令由中行江门分行承担装修工程拖延及迟延交付租赁物的全部损失，自相矛盾，显失公平。
三、因李丽娟过错导致合同解除后商铺空置属的损失属扩大损失部分，不应由中行江门分行赔偿。在处理纠纷过程中，中行江门分行已提前近4个月通知李丽娟在2015年6月30日解除租赁合同，以预留确认工程明细、制定施工方案、完成装修并交付的时间。在中行江门分行已实际迁出、合同已确定终止的情况下，李丽娟应配合中行江门分行完成装修及交付工作。即使中行江门分行未履行约定的装修后返还义务，但是，李丽娟仍负有避免损失扩大之义务，李丽娟理应先行收回商铺以免商铺继续空置导致的损失。因此，涉案商铺从2015年7月1日起至今空置而造成的损失，属于因李丽娟过错造成的扩大损失，李丽娟无权就该部分损失要求中行江门分行赔偿。
四、原审判决结果使得李丽娟通过不配合行为使中行江门分行延缓交还商铺而获利的情形合法化，并不能做到息诉止纷，反而致使纠纷更难以解决。中行江门分行正是因为李丽娟不配合装修工程的准备工作而起诉，以期尽快解决纠纷。而原审判决对事实作出自相矛盾的认定，使判决结果与实际情况偏离，使李丽娟可以通过商铺不返继续获利，实际上加重了中行江门分行返还的难度，也使案件判决难以执行。
李丽娟答辩称：第一，在处理纠纷的过程中，李丽娟一直积极配合，每次中行江门分行提出进行协商李丽娟都会积极面对。中行江门分行提交的录音录像正好证明了李丽娟积极配合参与协商的事实。第二，在2015年4月，中行江门分行通知李丽娟在6月30日解除租赁合同，虽经过几次协商，但中行江门分行直到2015年6月30日才向李丽娟提交工程项目清单。李丽娟一如既往积极予以配合，并于2015年7月1日给予书面回复，回复中也明确了按照合同办理，由中行江门分行负责施工。对于项目清单，李丽娟提出的唯一两处不同意见就是加装玻璃门和不锈钢门。加装上述的门是工程的最后阶段才安装的，完全不影响正常进行泥水工、木工等项目的施工进度，不会成为中行江门分行履行不能的原因。2015年7月1日后李丽娟多次要求中行江门分行给李丽娟施工图纸和施工具体方案，但中行江门分行一直拖延，每次都是不同的员工应付李丽娟，且都说自己没有权力决定，要等领导审批等。因此，导致涉案的工程至今还未施工的过错完全在于中行江门分行一方。第三，涉案的商铺至今实际上都是由中行江门分行使用、实际控制或由其管理。中行江门分行只是给李丽娟发出了解除合同的通知，便主观认为李丽娟应该主动去把商铺收回，没有依据。中行江门分行从来没有和李丽娟做交接的工作，也没有把房屋的钥匙交付给李丽娟。李丽娟没有可能擅自在中行江门分行还在实际控制、占有使用的情况下破坏铁闸，强行收回商铺。第四，假设本案的纠纷是由于双方对于相关的施工方案协商不成而引起的，根据合同的约定在协商不成的情况下，中行江门分行应及时向法院提起诉讼来解决纠纷，而不应当在李丽娟积极想要解决问题要求其给予施工方案的情况下，以各种理由拖延，直到2015年11月份才提起诉讼。因此中行江门分行所称是李丽娟采取拖延措施阻挠其交还换商铺是与事实不符的，也是不符合基本的逻辑的。作为业主，李丽娟希望中行江门分行可以尽快完成工程，把商铺交还给李丽娟，再另行出租，而不是遭受诉累。综上，原审判决认定事实和适用法律正确，应予以维持。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对中行江门分行提出上诉的问题。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋未交还给李丽娟所造成的损失应当如何承担？
涉案《房屋租赁合同》已于2015年7月1日解除，但中行江门分行至今未将涉案房屋交还给李丽娟，产生了占用费损失。原审判决按照合同解除前的租金标准即7465.70元／月确定房屋占用费损失，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。双方签订的《房屋租赁合同》约定在合同期满或协议中止合同后，中行江门分行应按照下述要求装修后交回涉案房屋：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修公司负责。涉案《房屋租赁合同》已于2015年7月1日解除，中行江门分行在合同终止时应当按照上述标准将涉案房屋装修后交回李丽娟，逾期应承担相应的违约责任。同时，虽然上述合同约定装修义务由中行江门分行履行，但由于涉案房屋的装修涉及李丽娟房屋与相邻房屋之间的间墙、装修具体标准确认等情况，李丽娟需要履行相应的协助义务。由于李丽娟提出了加装不锈钢门、卷闸后加装落地玻璃门等超出合同约定的工程项目，故对双方未能确定装修具体标准，导致中行江门分行未能对涉案房屋进行装修存在主要过错，应承担主要责任；而中行江门分行未能在合同解除前按照合同约定对涉案房屋进行装修，也未在与李丽娟不能协商一致的情况下及时通过诉讼等方式确定装修标准，导致涉案房屋一直未能交还给李丽娟，应对上述损失承担次要责任。综合本案的具体情况，应当由中行江门分行承担30%的损失责任，由李丽娟自行承担70%的损失责任为宜，即中行江门分行应当按照2239.71元／月（7465.70元／月×30%=2239.71元／月）的标准向李丽娟支付涉案房屋的占用费。原审判令中行江门分行承担全部的占用费损失，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1310号民事判决第一、二、四项；
二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1310号民事判决第五项；
三、变更广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1310号民事判决第三项为：中国银行股份有限公司江门分行应自2015年7月1日起按2239.71元／月向李丽娟支付106房屋以及19#车房的占用费，直至中国银行股份有限公司江门分行向李丽娟交还上述租赁物之日止；
四五、驳回李丽娟的其他反诉请求。
如果中国银行股份有限公司江门分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费1648元，减半收取824元，由中国银行股份有限公司江门分行负担600元，由李丽娟负担224元。一审反诉受理费507元，由中国银行股份有限公司江门分行负担152元，由李丽娟负担355元。二审案件受理费1013.17元，由中国银行股份有限公司江门分行负担303.95元，由李丽娟负担709.22元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年七月七日
书 记 员 谢惠英