广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤01民终6218号上诉人（原审原告）：陈伟梅，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：龙川、廖毅，均系广东国政（四会）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利房地产（集团）股份有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：宋广菊，职务董事长。委托诉讼代理人：马力伟、黄碧洲，均系广东华之杰律师事务所律师。上诉人陈伟梅与被上诉人保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第265号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月11日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈伟梅上诉请求：裁定撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第265号民事裁定书，指令广州市海珠区人民法院继续审理此案。事实与理由：一审人民法院混淆了村民自治范畴与房屋拆迁安置补偿合同的法律关系及二者的界限，裁定认为本案纠纷属于村民自治范畴属于认定事实和适用法律错误。一、广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社(以下简称琶洲联社)与保利公司、广州昊丰投资公司(后退出)于2008年5月签订《“琶洲村”项目合作合同》（以下简称《合作合同》），双方达成对“琶洲村”改造工程的拆迁安置补偿的相关权利义务条款。合同订立后，琶洲联社作为农村基层自治组织，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省农村集体经济组织管理规定》及琶洲联社的自治章程制度规定，于2008年8月制订《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《安置方案》），以《公告》方式张贴、送达交给全体琶洲联社社员进行投票表决。经琶洲联社全体有投票权的社民投票表决通过后，琶洲联社依据双方签订的上述合作合同出具授权给保利公司，保利公司根据项目合作合同、授权委托书的内容与包括上诉人在内的琶洲联社社民、联社签订内容更为详细、具体的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），明确确立了保利公司与上诉人之间的拆迁人与被拆迁人法律地位和关系。2011年12月10日，琶洲联社与保利公司签订《交地确认书》，将土地交付给保利公司进行拆迁安置项目改造。在此过程中，合作合同的签订是民事合同的法律行为，安置方案是琶洲联社根据该《合作合同》的内容、保利公司给出的条件而制订并经过社民会议民主议程后投票表决通过，是琶洲联社管理村集体重大经济事务的决策行为，是琶洲全体社民集体意志的体现，这一投票、表决的行为属于村民自治行为。只有这一基础行为的通过和完成，才会后面的授权委托书和《合作合同》的继续履行(以2009年11月10日《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》方式继续履行)以及上诉人与保利公司签订的《安置协议》等法律行为。意即，当琶洲联社及联社社民遇到“城中村”升级改造的机遇时，作为农村基层自治组织，必须依法、依规经过民主议定的程序，由全体社民自己来决定是否同意进行“城中村”改造项目以及由谁来进行改造。既然保利公司与琶洲联社在方案表决之前已达成了《合作合同》，而《安置方案》又是依据《合作合同》制订出来的，那么如果双方所要达成的房屋拆迁安置补偿协议内容就必然要体现出前述《安置方案》中的内容，大体上要保持一致性，给出的条件不能变低，否则联社和联社社民就不会与保利公司签订具体的房屋拆迁安置补偿协议。所以后来所签订的《安置协议》、《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》，在内容上大体相同，条件没有变低，双方权利、义务内容更加明确、具体，并且更具有操作性和可行性。但二者是两个不同法律文件。如前所述，《安置方案》是琶洲联社社民民主议定表决通过的内部单方决定方案，从合同的角度上与保利公司无关，对保利公司没有产生法律上的约束力，不会产生由保利公司履行该方案中义务的行为，对外只是证明琶洲村“城中村”改造拆迁安置补偿方案已经得到联社全体社民表决通过，只为下一步签订具体的拆迁安置补偿合同奠定一个基础性的法律行为。二、《授权委托书》和《安置协议》的内容，已经明确约定了保利公司作为拆迁人的权利义务及法律责任。2010年1月4日，琶洲联社表决通过《安置方案》后，琶洲联社向保利公司出具了授权委托书，在具体委托事项中约定：1、保利公司以自己的名义与被拆迁人签订拆迁补偿《安置协议》；2、受托人代替委托人履行与被拆迁人签订的拆迁补偿《安置协议》中的义务，享有拆迁补偿《安置协议》约定的权利，并具体实施各项拆迁补偿安置工作。该委托书一是琶洲联社作为被拆迁人授权拆迁人进行拆迁补偿安置工作内容的授权，二是非常明确地约定由受托人(拆迁人)以自己的名义同被拆迁人签订具体拆迁补偿《安置协议》，并承担拆迁补偿《安置协议》中的义务、享有拆迁补偿《安置协议》约定的权利。产生的法律后果权利和义务都归于拆迁人即保利公司，这已经明显超出了一般委托行为，本质上是约定了保利公司作为拆迁人的享有的权利和承担的义务。而在随后保利公司与上诉人签订的《安置协议》中保利公司作为拆迁人的法律地位再次得到了确定和细化。在该《安置协议》中鉴于条款第二项中约定，“为实施琶洲村城中村改造项目，甲乙双方同意由甲方(保利公司)负责实施琶洲村房屋拆迁补偿安置工作、审核及发放房屋拆迁补偿安置款项，并在完成全部拆迁工作后，按约定负责回迁安置用房等城中村改造建设全部开发工作。”在后面的各项具体条款中更加明确约定了保利公司作为拆迁人的权利义务条款和法律责任。双方确立的是民事合同法律关系，争议案由即房屋拆迁安置补偿合同，而不是村民自治范畴，是人民法院受案范围。三、琶洲村“生地熟让”的改造模式决定了保利公司作为拆迁人(开发商)的法律责任。“生地熟让”模式，即公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，公开出让条件中明确，由开发商负责建设回迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止烂尾。正是根据这种改造模式，保利公司才能以极低的价格竞拍得到琶洲村“城中村”全面改造范围内4宗地块(地块一、地块三、地块四、地块五即为融资地块)，但同时保利公司作为开发商得承担整个城中村拆迁安置补偿的责任，这在广州市房地产交易中心挂牌出让上述地块中作为竞拍条件之一已经得到确定，《广州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》四、出让条件非常具体明确，其中(二)规定，竞得人必须按照琶洲村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本……；(四)项规定，琶洲村全面改造资金实行专户监管，由海珠区人民政府，琶洲街道办事处和琶洲经济联合社进行监控。竞买申请人应在竞买前将改造监控资金1l亿元人民币存入监控账户。公开出让后，竞得人支付的改造监控资金纳入监管，其他竞买申请人支付的改造监控资金在5个工作日内计利息退还。该内容也在上诉人与保利公司签订的《安置协议》鉴于条款第一项，第八条甲方权利义务第(一)项、第十条甲方违约责任第4项中得以体现。现琶洲联社及社民作为被拆迁人均已经按合同约定将土地、房屋交付给保利公司进行拆迁改造，已经履行完全了自身的义务，保利公司亦应按合同约定履行自己的义务，承担作为拆迁人相应的法律责任。四、上诉人与保利公司已经达成了房屋拆迁安置补偿协议，属于民事合同争议纠纷范畴，并不属于《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿《安置协议》就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中达不成拆迁补偿《安置协议》的情形，根据之前形成《合作合同》、《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》、《安置协议》中均已经约定了按照“折一补一”原则确定回迁面积。至于户型、楼层座向、房号等细节条款另以补充协议形式约定，即使至今双方仍未达成补充协议，但丝毫不影响双方已经成立的《安置协议》，且上诉人已经将土地房屋交付给保利公司进行拆迁，已经完全履行了合同义务。而保利公司作为房屋拆迁人没有按约定期限交付住宅房屋，导致上诉人至今得不到回迁安置房居住，其行为已经构成严重违约，应按合同承担违约责任。另根据《最高人法院关于当事人之间达成了拆迁补偿《安置协议》仅就协议内容发生争议的，人民法院应予以受理问题的复函》(【2007】民立他字第54号)的司法解释，人民法院应予受理。综上，请求二审法院依法审查事实的基础上，正确适用法律，纠正一审法院的错误裁定，指令一审法院继续审理此案。被上诉人保利公司二审答辩称：一、上诉人提起本案诉讼实质上是要求调换房源、重新向其分配房源的行为，而回迁安置房如何分配、调换属于村民自治的范畴，不属于民事诉讼的受案范围。上诉人起诉时隐瞒了关键事实：其并非在没能获得回迁安置房的情况下提起本案诉讼，也并非只能通过诉讼途径获取回迁安置房。事实上，虽然上诉人未按安置协议的约定选择（申报）户型、并拒绝参加摇珠，但我司在摇珠分房结束后，仍为其随机指定了足额面积的回迁安置房，并通知其收楼。该回迁安置房既可自住，也可用于出租获取收益，且不计算土地使用年限（不同于商品房住宅、公寓存在土地使用年限的差异），在价值上远远高于原被拆迁的宅基地房屋，已充分保障了上诉人的合法权益。上诉人提起本案诉讼，实质上是对其已获分配（指定）的回迁安置房不满意，从而要求调换其他房源、重新向其分配房源的行为。而回迁安置房的分配、调换涉及村集体重大资产的处分，依据我国《村民委员会组织法》第二十四条等规定，应由村民会议讨论决定，必然属于村民自治的范畴，应当在村民自治的框架内统筹解决。退一步而言，即使上诉人对村集体的决定有异议，也应当依据《村民委员会组织法》第二十七条等规定，请求相关政府予以解决；该事项不属于法院民事诉讼的受案范围。事实上，在本市杨箕村等城中村改造项目中，对于村民依据安置协议对村集体经济组织提起的多宗类似案件，法院均裁定驳回起诉，与本案处理原则是一致的。二、目前琶洲村已有多套可供调配的房源，但上诉人拒绝申报；如法院要对本案进行实体审判，则意味着由法院来分配这些房源，但司法审判无法解决房源分配中的矛盾。上诉人在本案的核心诉求是获得住宅性质的回迁安置房。事实上，摇珠分房结束后，部分已收楼的被拆迁人自愿以其取得的住宅房源弃产或以住宅房源置换剩余未分配的公寓房源，从而新产生了部分可供调配的住宅房源。截至目前，琶洲村地块十一可供调配的住宅房源共46套，如加上公寓房源22套、以及我司另行提供的位于磨碟沙的住宅安置房54套，则总共有122套可供调配的房源。然而，虽经政府、琶洲联社及我司多次公示房源并通知各上诉人申报房源，上诉人却一直拒绝申报。可见，上诉人一方面否认我司已为其指定房源的事实，甚至对新产生的调配房源也拒绝申报；另一方面却谎称其没能获得回迁安置房并提起诉讼；一审法院裁定驳回其起诉具备充分的事实和法律依据。如法院要对本案进行实体审判，则意味着法院要对该些房源进行分配，这显然是司法审判无法解决的。三、对于村民自治存在的问题，上诉人可依法通过行政途径解决；且相关政府部门已经介入，并与琶洲联社、我司共同解决了剩余多数被拆迁人的回迁问题；故法院不应再就本案进行实体审判。对于琶洲村改造、分房等村民自治事项，如上诉人认为其违法、侵犯自身合法权利的，依据《村民委员会组织法》第二十七条等规定，可以且应当请求乡、镇等相关政府解决，并非没有救济途径。事实上，一方面，摇珠分房结束后，各上诉人已多次到各级政府部门信访，请求政府解决其诉求。另一方面，以广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处（以下简称琶洲街道办）为代表的政府部门也早已介入解决纠纷；且在部分村民强烈要求政府搭建分房平台的情况下，琶洲街道办已与琶洲联社、我司共同发布《琶洲新村回迁安置调配房源公示公告》，共同负责剩余房源的调配工作。因此，在上诉人可以通过行政途径解决其诉求、且相关政府也已经介入的情况下，法院显然不应再就本案进行实体审判；否则极有可能适得其反，造成行政处理与司法处理的矛盾。应当指出的是，在2014年11月我司依据琶洲联社的授权组织的户型申报、摇珠分房工作中，90%以上的被拆迁人均按时参加并取得意向房源，充分证明摇珠分房符合琶洲村绝大多数村民的意愿。此外，摇珠分房结束后，在总共约200户未参加摇珠分房的被拆迁人中，通过以琶洲街道办为代表的政府部门以及琶洲联社、我司的共同努力，已妥善解决约150户被拆迁人的回迁问题，目前基本上仅剩本案各上诉人未回迁。上述事实足以反映琶洲联社及我司有能力在村民自治的框架内、以及政府部门的共同参与下统筹、妥善解决纠纷。综上所述，一审裁定查明事实清楚、适用法律准确，请求依法驳回上诉，维持一审裁定。陈伟梅于2015年3月4日向一审法院提起本案诉讼，主张：2008年5月26日，保利公司、琶洲联社、昊丰公司三方签订《合作合同》，约定由各方共同开发改造琶洲城中村，并明确各方的权利义务。2010年5月27日，陈伟梅与保利公司签订《安置协议》，约定陈伟梅将其房屋交由保利公司拆迁，保利公司以“拆一补一”为准则向陈伟梅交付回迁安置住宅房屋；保利公司保证自完成拆迁工作并在琶洲村城中村改造项目所涉及安置地块实际交付之日起36个月内向陈伟梅交付回迁安置住宅房屋，并向陈伟梅履行其他相关义务。双方签订的《安置协议》载明拆迁房屋实测建筑面积、回迁安置面积、院地面积、违约责任等等。协议签订后，陈伟梅依约向保利公司交付了拆迁房屋，但保利公司至今未向陈伟梅交付回迁安置住宅房屋，已构成违约。为此，陈伟梅诉请法院判令：1、保利公司按合同约定在琶洲新村内将8A1601，8A1701，8A3303房（后变更为8B1201，4B2503）或其他住宅合计面积349.44平米交付陈伟梅；2、保利公司承担因延迟交付住宅房屋的违约金、临时安置补助费暂计2370524.08元给陈伟梅；3、保利公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社（以下简称琶洲联社）与保利公司于2008年5月26日签订《“琶洲村”项目合作合同》（以下简称《合作合同》）。2008年8月28日，琶洲联社公告《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《安置方案》），并于2008年9月4日经村民大会表决通过，对琶洲村进行城中村改造。2010年1月4日，琶洲联社出具《授权委托书》，委托保利公司与被拆迁人依据《安置方案》签订拆迁补偿安置协议。之后，陈伟梅与保利公司签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），该协议对拆迁房屋实测建筑面积、回迁安置面积、回迁的时间、违约责任等等进行了相关约定。一审法院认为，从上述事实可以认定，在整个琶洲村“城中村”改造项目中，《安置方案》是琶洲联社通过村民民主投票确定，同时也是由琶洲联社为主体实施的村集体重大经济建设发展项目，这显然是属于村民自治的行为。之后，琶洲联社将村民认可的《安置方案》委托给保利公司具体实施，即琶洲联社与保利公司之间形成了委托关系。受托人只要是在委托权限范围内依法实施委托行为，产生的法律后果最终应由委托人享有和承担。本案是在双方履行《安置协议》过程中产生的纠纷。如前述，双方订立《安置协议》的依据是经村民大会讨论通过的《安置方案》，因此，本案讼争的纠纷本质是双方在履行《安置方案》过程中所产生的纠纷，均属于村民自治的范畴，不属于人民法院的受案范围。另外，虽然陈伟梅与保利公司签订《安置协议》，但该协议没有就回迁房屋的性质、户型、楼层座向、房号等主要条款进行约定，之后也没有就上述事项另行达成协议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”，本案也不属于人民法院的受案范围，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（四）、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，于2016年3月23日作出如下裁定：驳回陈伟梅的起诉。本案受理费25880元退回给陈伟梅。本院二审期间，上诉人提交证据一（2012）穗中法民五终字第3111号判决书，证据二《最高人民法院关于徐志君等十一人诉龙泉市龙渊镇第八村村委会土地征用补偿费分配纠纷一案的批复》【2002】民立他字第4号；拟证明本案争议属于民事案件受理范围。保利公司质证称：该证据只是复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；该案案情与本案有本质区别，该案认定双方没有对回迁房屋的具体情况达成一致意见，法院无法做出判决，依法驳回原告的诉请。保利公司二审当庭提交证据如下：证据一、《琶洲新村回迁安置调配房源公示公告》，证明目前琶洲村有多套可以供调配的房源，但是上诉人仍拒绝申报，琶洲街道办等政府部门已介入本系列案，并主导剩余房源的调配工作，本案纠纷可依法通过行政途径解决。证据二、公示照片，证明琶洲街道办以及琶洲联社分别对上述《琶洲新村回迁安置调配房源公示公告》进行张贴公示。证据三、（2015）穗中法民五终字第3993号民事裁定书，证明杨箕村城中村改造项目中的同类案件，法院依法驳回起诉，与本案处理原则一致。上诉人质证称：按照双方安置协议第二条的约定，以补充协议的形式约定补偿户型，并非是摇珠形式，保利公司提供的证据一、二证明其已经违约；证据三与本案无关，本案纠纷发生在村民与开发商之间，但是（2015）穗中法民五终字第3993号民事裁定书的主体与本案不同。本院二审经开庭审理确认一审查明事实。另查明，一、琶洲联社在关联案件即(2015)穗海法生民初字第296号案中提交一审书面答辩称该案原告至今未取得回迁房完全是其无理拒绝申报户型、拒绝参加摇珠并收楼的结果，保利公司及我社均不存在违约行为。为维护琶洲村改造项目的大局，保障村集体及全体社员的共同利益，恳请法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。琶洲联社在该案后补充答辩：2008年9月4日，我社三分之二以上多数社员表决通过了《安置方案》，该方案确定了按有证面积“拆一补一”的拆迁安置原则。2010年我社委托保利公司与被拆迁人签订《安置协议》，该合同在贯彻前述拆迁安置原则的同时，约定具体回迁户型由双方以补充协议形式另行约定。此后，由于该项目回迁房屋存在户型、朝向、楼层的区别，为保障全体被拆迁人能公平、公开、公正的选择合意回迁房，我社和保利公司借鉴其他城中村改造的经验，制定了《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房方案》（以下简称《摇珠分房方案》）并于2014年11月3-9日在《南方日报》、《广州日报》等媒体和琶洲村回迁安置、回迁接待中心、保利世贸博览馆负一层等地点持续公示。90%以上被拆迁人认可了该摇珠分房方案并在2014年11月18-26日期间参与了摇珠分房。我社认为，本案所涉琶洲城中村改造项目，是政府领导的、以我社为主体实施的村集体重大经济建设发展项目，本质上属于村民自治事务范畴。在实施该项目过程中，我社依法对项目涉及的回迁安置方案提交全体社员表决通过，而摇珠分房方案是对回迁安置方案未尽事项的补充，该方案得到90%以上社员认可并实际履行。现陈伟梅及少数人不同意摇珠分房方案、拒绝参加摇珠分房并提起本案诉讼，其诉讼请求实质是对绝大多数社员认可的摇珠分房方案的否定，与大多数社员自主达成的回迁安置分房方案相悖。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条第三款、《广东省实施办法》第二十五条的规定，本案纠纷不应属于人民法院民事案件管辖范围。因此，请求法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项的规定，裁定驳回原告起诉。二、2008年5月26日，琶洲联社（甲方）与保利公司、昊丰公司（乙方）签订《合作合同》。约定：琶洲联社拟对琶洲城中村进行改造建设，为更好更快推进旧村改造建设等，甲方与乙方进行合作。一、项目概况。整个项目地块约716亩，目前均为集体土地，包括用于兴建回迁用房和甲方发展用房的安置用地（下称安置地块），其余为用于房地产开发的地块（下称开发地块），具体数据均以政府最终批复为准。……三、关于回迁安置补偿标准原则及集体经济发展用房。……1.1现状拥有合法产权证明的房屋面积（包括社民住宅及甲方经济联合社、经济合作社厂房、商铺）按照“拆一补一”原则确定回迁面积，社民住宅以住宅面积安置回迁，甲方联社、经济合作社厂房、商铺等均以商业面积安置回迁七、双方其它职责。1、甲方（琶洲联社）职责。（1）以甲方名义向政府提交城中村改造申请。（2）负责整个合作项目地块的拆迁安置工作，费用由项目公司负担，保证整个项目顺利开发建设，乙方予以配合。（3）负责回迁安置房的分配工作和协调村民的回迁安置工作……2、乙方职责。（1）以合作项目公司为平台，负责回迁安置用房及甲方集体经济发展用房的规划、设计、立项申报、报建和施工建设全程管理工作……2008年8月28日，琶洲联社作出《安置方案》，主要内容有：琶洲城中村改造项目由琶洲联社与合作方保利公司、昊丰公司成立项目公司具体实施；城中村改造拆迁安置原则上按有证面积“拆一补一”为准则。该安置方案未明确回迁安置房的具体分配方式。2010年5月27日，陈伟梅（乙方）与保利公司（甲方）签订《安置协议》，约定为切实做好琶洲村城中村改造工作，并鉴于：一、根据《广州市琶洲村改造规划》和《关于申请琶洲村改造项目地块规划设计条件的复函》（穗规函【2009】6932号），琶洲村“城中村”改造地块规划用地面积757639平方米，总建筑面积1850000平方米，分为十三宗地块，其中一、三、四、五地块为甲方竞得，其余地块为村民复建安置用地和广场、公共绿化用地。二、为实施琶洲村城中村改造项目，甲乙双方同意由甲方负责实施琶洲村房屋拆迁补偿安置工作、审核及发放房屋拆迁补偿安置款项，并在完成全部拆迁工作后，按约定负责回迁安置用房等城中村改造建设全部开发工作。故甲乙双方经平等、自愿协商，就乙方房屋拆迁补偿安置事宜达成以下协议条款，以供双方共同遵照执行：第一条乙方的房屋现状……乙方同意将其坐落于广州市海珠区琶洲村蟠龙大街左八巷某号之一产权证号码为穗海新字第000000号的房屋交由甲方组织拆迁；根据宅基地证或农村集体房地产证记载，该房屋为框架结构，建筑面积为349.44平方米。按海珠区房管局核准或甲乙双方重新复核确认的数据，乙方被拆迁的房屋实测建设面积为467.71平方米。第二条、房屋拆迁补偿安置。（一）甲方按以下标准向乙方提供回迁安置房屋：根据《安置方案》，以房屋合法产权建筑面积“拆一补一”为准则，回迁安置房屋按照国家一级一类标准装修，经实测乙方被拆迁房屋的合法面积为349.44平方米，住宅建筑面积为349.44平方米，甲方在乙方签订本协议之日起壹年内向乙方提供回迁安置房户型及面积作选择，具体回迁户型由甲乙双方以补充协议形式另行约定。甲方方应尽最大能力增大乙方回迁安置房的实用面积。（二）甲方按如下标准向乙方支付房屋的拆迁补偿款：1、乙方被拆迁房屋的超建面积为118.27平方米，甲方按单价1000元/平方米给予补偿，共计118270元，甲方在乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起五个工作日内支付给乙方。第三条临时安置补助费（房屋合法产权建筑面积）。（一）乙方宅基地证或农村集体房地产证建筑面积为349.**平方米，其中住宅建筑面积为349.44平方米，甲方按住宅建筑面积每月20元/平方米的标准给予乙方临时安置补助费。故甲方每月给予乙方的临时安置补助费合计为6988.8元。（二）临时安置补助费自乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起五个工作日内向乙方发放，补助费自乙方签订本协议之日起计至甲方将安置房整体环境全部完善并符合合格条件后30日止。以分期予付方式支付，首期预付一年，之后按季度支付，在每季度第一个月的15日前支付。（三）自甲方完成拆迁工作并在琶洲村城中村改造项目所涉及安置地块交付之日起(以甲方与琶洲联社签订的交地确认书的日期为准)，甲方保证在36个月内向乙方交付回迁安置房屋。甲方在36个月内未能向乙方交付回迁安置房屋的，自第37个月起每逾期1个月临时安补助费按本协议的约定的标准上准10%。（四）甲方与琶洲联社共同向政府协商在区政府的11亿监控资金中按乙方选择回迁安置房屋面积1000元／平方米作为拆迁保证金，款项落在乙方名下，乙方在回迁安置房交付之日将保证金全部退回给甲方，利息归乙方所有。第七条保障条款。为更好地保障乙方的合法权益以及琶洲村城中村改造项目的顺利进行，甲方同意，乙方签订本协议并依约交付房屋后，如有本村其他村民得到更高的同类拆迁补偿标准的，则乙方有权享有同样的补偿标准。第八条甲方的权利义务。（二）负责按回迁安置房屋的复建工作，整体移交回迁安置房屋，与琶洲联社共同做好回迁安置房屋的分配工作。（四）负责在交付回迁安置房屋之日起420个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥国有房地产权证（未付土地出让金的），并负责按乙方要求以亲属类别进行分证，办证费用由甲方负责。第十条违约责任。（一）甲方的违约责任。1、甲方违反本协议第二、三、四条的约定，逾期支付相应款项的，每逾期一天，按乙方回迁安置房屋面积，以同地区房产价格（不低于10000元/平方米）以及逾期支付款项的千分之二向乙方支付违约金。2、甲方未能按本协议第三款第（三）项约定的36个月期限向乙方交付回迁安置房屋的，甲方除按该项约定承担责任外，每逾期一天，应按乙方回迁安置房屋面积，以同地区房产价格（不低于10000元/平方米）的千分之二向乙方支付违约金。……另据已生效的（2010）穗中法民五终字第3859号民事判决，还查明以下事实：2009年3月23日，琶洲街道办向广州市海珠区人民政府作出海琶办[2009]17号《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》。该文载有，我街琶洲联社城中村改造方案经多次修改，特别是最近根据广州市规划局《关于琶洲村改造规划方案意见的复函》（穗规[2009]115号）的意见和区政府关于琶洲村改造工作会议的精神，琶洲联社组织社员对市规划局的复函意见进行了认真讨论，并在原改造规划设计方案的基础上，对该方案部分内容进行了调整，提出了新的改造方案。经我街领导班子会议讨论审议，认为新的改造方案符合琶洲村的实际情况，具有较强的可操作性，现将琶洲联社报来的《关于提请组织对琶洲城中村改造方案进行联合初审的请示》上报区政府，恳请区政府组织有关部门进行审议。2009年3月24日，广州市海珠区人民政府向广州市建委、市规划局、市土地开发中心作出海府函[2009]39号《关于请求审批琶洲村整村改造方案的函》。该函载有：我区政府收到广州市海珠区琶洲街道办事处的来文《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》（海琶办[2009]17号）。经研究，我区政府同意琶洲联社编制的琶洲“城中村”改造规划方案。按照《广州市城中村改造规划工作流程》的要求，现将方案报给你们组织联合初审，争取早日报市城中村改造领导小组审定实施。广州市规划局2010年6月12日发出穗规批【2010】160号《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》，载明：用地面积158451平方米，其中可建设用地面积146631平方米，代征市政道路用地面积11820平方米；计算容积率建筑面积670000平方米，包括住宅（含阳台）建筑面积322000平方米，配套公建建筑面积8580平方米，公寓或商务楼、办公写字楼、商业类建筑面积共339420平方米，均为规划建设建筑……2011年12月10日，保利公司与琶洲联社签订了《土地移交确认书》，将讼争房屋改造的土地移交给保利公司。保利公司于2014年11月6日发出《摇珠分房方案》，具体内容如下：一、回迁安置房的具体情况。附表载明住宅15种户型、共3116套，公寓12种户型共3246套以及地下停车位的情况。二、分房的基本原则。（一）与本公司签订了《安置协议》并约定有回迁安置面积的被拆迁人均应按本方案的规定参加摇珠分房。（二）在2010年提交了《琶洲村回迁安置户型面积申请统计表》的琶洲村民（含琶洲社员、原居民以及现侨居海外、港、澳、台的原属本土地村民的，下称“优先村民”）可以在第一次摇珠时优先摇珠分房，剩余房源由未中签的优先村民与其他琶洲村民一起参加摇珠分房，随后非琶洲村民的被拆迁人就剩余房源按照本方案参加摇珠分房……三、分房的规则。（一）申报规则……（二）摇珠规则。为了体现公平及公正性，做到公开、透明，本公司参照其他村的做法，制定具体的摇珠规则如下：1.本公司根据以上27种户型（住宅、公寓合计）将被拆迁人分为27组，申报同一户型的被拆迁人为一组，每组按公布的时间分别进行摇珠……3.被拆迁人必须按时参加各户型的摇珠并接受其中签的结果，一经摇珠确定不得改变。（三）其他规定……四、回迁安置面积及临迁费的结算原则。（一）被拆迁人先对具体房号进行摇珠。经摇珠确认具体房号后，本公司同时向被上诉人送达中签及收楼通知，并尽快向被拆迁人送达回迁安置面积补差款及临迁费结算通知。……（三）临迁费计算至回迁安置房交楼后30日（即2015年1月2日）止,被拆迁人应根据收楼通知的时间到回迁安置房自编18号首层办理完毕相关的收楼手续。……（五）本公司将在摇珠现场通知未中签的被拆迁人就其他剩余房源根据本方案重新申报户型。（六）本公司自2014年11月28日起组织被拆迁人办理收楼及回迁安置面积、临迁费结算等相关手续。本方案最终解释归本公司所有。绝大部分被拆迁人通过此后的摇珠方式选择了回迁安置房予以回迁。上诉人没有按照摇珠分房方案参与摇珠。关联案件当事人李某等人于2015年2月13日向保利公司发出《拒绝收楼通知书》，提出：一、李某等人没有参加申报及摇珠选房是因为保利公司在2014年12月2日前未提供相关验收合证书及综合验收合格证书，不符合分房条件；二、根据双方约定，保利公司在协议签订一年内应提供户型和面积作选择，双方另行约定，但目前双方未就此达成约定，保利公司也没有提供资料供选择，摇珠分房只是保利公司单方面的行为，不予支持认可；三、保利公司应按“拆一补一”的原则，分配住宅面积，现保利公司单方摇珠分房，分给我方的是商业建筑面积（公寓）不合理，不予接受。另外，保利公司一审称：保利公司于2014年12月3日前取得了回迁安置房的《规划验收合格证》、《竣工验收备案表》并通知陈伟梅收楼，不存在逾期回迁，保利公司已付临时安置补助费至2015年1月3日，符合双方协议约定的“临时安置补助费计至甲方将安置房整体环境全部完善并符合合格条件后30日止”。本案一审诉讼中，广州市规划局于2015年6月1日向一审法院作出穗规【2015】900号《广州市国土资源和规划委员会关于协助调查的复函》，内容如下一、广州市土地开发中心为推进琶洲村全面改造公开出让工作，2009年8月7日向当时的市规划局申请琶洲村改造项目地块规划设计条件。市规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八的规定，经审查，2009年8月25日作出《关于申请琶洲村改造项目地块规划条件复函》(穗规函【2009】6932号)。其后，保利公司以出让方式取得琶洲村改造建设项目，负责按照规划条件进行村民住宅回迁房的建设。二、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》(穗规批[2010]160号)已明确住宅的建筑面积，“公寓式商务楼”不能改为“住宅”用途。三、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》(穗规批[2010]160号)中的“公寓式商务楼”指的是办公用房，后续的规划许可与商业用房一同报建，建筑物各楼层的使用性质以《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》为准。四、琶洲村改造项目地块十一的《国有建设用地划拨决定书(编号：410100—2012—0010)，载明土地的用途为城镇住宅用地、经济发展用地，故该地块为国有土地。现琶洲村改造项目的尚未始登记。根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第四十九条、五十条规定，琶洲村的改造项目如办理房地产权证，房地产权证地使用权性质一栏将按照国有土地使用证或建设用地批准书记载土地用途填写。广州市国土资源和房屋管理局于2015年7月7日向一审法院作出穗国房协查【2015】227号《关于琶洲“城中村”改造项目土地出让金计收问题的复函》，内容如下：按现行政策，琶洲村城中村全面改造项目地块十一拆迁安置房的土地出让金计收标准按照《国有建设用地划拨决定书》（编号：440100-2012-0010）第二十四条第（四）款“……安置房交易转让时按相应用途基准地价的30%计收土地出让金”的规定执行。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本院二审针对上诉人陈伟梅提起本案诉讼是否属于法院民事诉讼受案范围、应否由法院进行实体审理这一焦点进行审查。对此，本院认定如下：首先，关于陈伟梅与保利公司是否已就本案讼争的回迁安置补偿事宜达成协议的问题。其一，陈伟梅与保利公司已签订的《安置协议》约定了保利公司应提供回迁安置房屋的标准以及违约责任，双方对此并无争议，但协议亦明确约定具体回迁户型由双方以补充协议形式另行约定，现涉讼争议各方未能就具体回迁房屋的性质、户型、楼层座向、房号等核心条款协商一致，应视为未就本案讼争的回迁安置补偿问题达成补充协议。其二，对于双方未能协商一致的关于回迁补偿安置房屋的户型、楼层座向、房号等核心条款，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条等法律规定亦无法予以补正。综上，原审法院认定陈伟梅未能与保利公司就本案讼争的回迁安置补偿事宜达成协议，并无不妥。其三，《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号）规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”。据此，陈伟梅以其已与保利公司签订《安置协议》为由主张一审法院裁定驳回其起诉属于适用法律不当，缺乏理据，本院不予采信。其次，关于陈伟梅主张案涉纠纷属于其与保利公司之间平等民事主体纠纷故应由司法裁决的问题。其一，《合作合同》已载明琶洲联社负责整个项目地块的拆迁安置补偿，保利公司承担配合义务。琶洲联社在关联案件中一审答辩亦明确保利公司受其委托承担代建回迁安置房以及与被拆迁人签订补偿安置协议的义务。因此陈伟梅虽与保利公司签订了《安置协议》，但该签约行为只是保利公司受琶洲联社委托而具体实施安置方案过程中的一个步骤，实质上仍是琶洲联社与上诉人建立补偿安置关系。并且，上述《安置协议》亦明确约定由保利公司负责回迁安置房屋的复建工作，整体移交回迁安置房屋，与琶洲联社共同做好回迁安置房屋的分配工作。同理，摇珠分房方案虽由保利公司发布，但琶洲联社确认该方案为其与保利公司联合制定，摇珠分房方案实质上是安置方案的一部分。综上，陈伟梅主张案涉纠纷只是其与保利公司之间的纠纷，与事实不符，本院不予采信。其二，从摇珠分房方案的内容来看，摇珠分房方案虽然公示了回迁安置房的具体情况以及分房细则等，但未明确应如何解决不按照摇珠分房方案参加摇珠的被拆迁人回迁安置问题，而上诉人在未参与摇珠后又不能与具体实施回迁安置的保利公司达成补充协议，从而导致本案的纠纷。由此可见，摇珠分房方案自身的不完善，是案涉纠纷产生的根本性原因，而要解决该部分不接受摇珠分房方案的上诉人的回迁安置问题，则涉及到摇珠分房方案应如何完善不参加摇珠的被拆迁人回迁安置房分配的事项，而该事宜无法通过司法裁决予以解决。作为琶洲村改造主体的琶洲联社在关联案件一审亦辩称案涉纠纷属于村民自治范畴。最后，如前所述，摇珠分房方案因自身不完善导致未能明确上诉人在未参与摇珠后回迁安置问题的解决路径，而民事诉讼亦无法完善摇珠分房方案，在保利公司另行提供的房源亦不被陈伟梅认可和接受的情况下，陈伟梅能得到的回迁安置住宅房屋的标的本身不具有确定性，法院无法对陈伟梅要求保利公司交付具体的回迁安置房进行实体审查作出具有可执行性的判决。而陈伟梅提出的要求保利公司支付临迁安置补助费、逾期违约金等诉请，均需以前述诉讼请求的审查结果为依据，故对该部分诉讼请求亦无法进行实体审查。至于陈伟梅所举所谓同类案件的生效裁判文书拟证明其主张，因前述生效裁判文书案情与本案并不具有同一性，陈伟梅以此为由主张法院应对本案进行实体审理，于法无据。综上所述，一审法院裁定驳回陈伟梅的起诉，并无不妥；陈伟梅上诉主张本案属于法院应实体审理的民事诉讼的受案范围，缺乏充分依据，本院不予支持。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十一月十四日书记员  张 辉