河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民终字第1301号
上诉人（原审原告）秦皇岛市敬和物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人陈君，经理。
委托代理人李玉琴，河北渤海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）路红芝，女，1976年11月2日出生，汉族，个体工商户，现住秦皇岛市海港区。
上诉人秦皇岛市敬和物业服务有限公司（以下简称敬和物业公司）为与被上诉人路红芝物业服务合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2012）海经初字第2385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，敬和物业公司经过招标取得秦皇岛市运兴大厦前期物业管理权，于2002年9月5日进入运兴大厦，双方商定物业费暂按0.25元／平方米收取，电梯费按0.4元／平方米收取，并约定，待运兴大厦成立业主委员会，物业公司与业主委员会签订物业管理合同后，此合同即时作废。2007年3月10日，运兴大厦业主委员会与敬和物业公司签定代收代管电梯使用费协议书，约定：由物业公司代收代管电梯使用费，一、二层业主暂不收取电梯费，三层以上业主或使用人按房屋建筑面积每平方米、每月0.40元，按年度收取。同日，运兴大厦业主委员会与敬和物业公司签定物业管理委托合同，委托管理期限自2007年3月10日起至2008年3月9日止，双方约定物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.7元的标准收取。2008年3月10日，运兴大厦业主委员会与秦皇岛市敬和物业服务有限公司签定物业管理委托合同，委托管理期限自2008年3月10日起至2012年3月9日止，双方约定物业管理服务费按建筑面积每平方米每月1.2元的标准收取，空置房屋的物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元收取。2012年3月10日，运兴大厦业主委员会与敬和物业公司签订物业管理委托合同，委托管理期限自2012年3月10日起至2013年3月9日止，双方约定物业管理服务费按建筑面积每平方米每月2元的标准收取。路红芝在运通大厦有615＃、617＃两个房间，面积均为40.47平方米，庭审中路红芝称只使用一间（40.47㎡）房间，另一间房屋空置，敬和物业公司对此未提出异议。路红芝在交纳了2005年5月10日至2006年5月9日的物业管理费后没有再交纳物业费用。敬和物业公司于2012年11月1日提起诉讼要求路红芝给付2006年5月10日至2013年3月9日期间拖欠的全部物业管理费。
原审法院认为，敬和物业公司与运兴大厦业主委员会签订的物业管理合同系双方真实意思的表示，对业主具有法律上的约束力。敬和物业公司作为物业服务公司，已履行了物业管理合同所约定的义务，其收费标准已由双方合同予以确认，故路红芝应当履行交纳物业管理费和其他相关费用的义务。敬和物业公司与运兴大厦业主委员会于2007年3月10日签订的物业管理合同履行期限至2008年3月9日止，敬和物业公司于2012年11月起诉要求路红芝支付该期间的物业费，且敬和物业公司未能提供充足的证据证明敬和物业公司曾向路红芝催交过物业费，故其起诉已超过诉讼时效。2012年3月10日签订的合同履行期限至2013年3月9日止，到敬和物业公司起诉时该合同仍未履行完毕，故敬和物业公司对此期间物业费的诉请亦无法支持。敬和物业公司要求路红芝交纳2008年3月10日至2012年3月9日期间费用的诉讼请求，理据充分，应予支持。运兴大厦业主委员会与敬和物业公司所签订的合同，对全体业主均有法律效力，故路红芝关于敬和物业公司收取物业管理费没有合同依据，路红芝没接受过敬和物业公司提供的物业服务的辩解意见，理据不足，不予采纳。综上所述，路红芝应当向敬和物业公司交纳2008年3月10日至2012年3月9日期间的物业管理费和电梯费。根据合同约定，空置房屋应半价收取，故路红芝应交纳物业费：3496.60元（1.2元／平方米×40.47平方米×48个月＋1.2元／平方米×40.47平方米×48个月÷2=3496.60元）、电梯费1554.05元（0.4元／平方米×80.94平方米×48个月＝1554.05元），合计5050.65元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：路红芝给付敬和物业公司物业管理费3496.60元、电梯费1554.05元，合计人民币5050.65元。限于判决生效后七日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，由路红芝负担，于判决生效后七日内交纳。
上诉人敬和物业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足。第一，原判认定路红芝有一间商业用房闲置，进而减半计收物业费没有任何证据。路红芝所拥有的运兴大厦商业用房地处繁华地段，已经购买七年之久，不可能自己不用也不对外出租。原审未进行必要调查就认定空置实属错误。一间商业用房是否长期闲置运兴大厦众多业主应是有目共睹的。路红芝主张空置房屋没有证据支持应当承担不利后果；第二，敬和物业公司主张2007年3月10日至2008年3月9日期间的物业费并没有超过诉讼时效。物业费属于连续性欠款，不存在时效问题，且敬和物业公司一审时提交了曾向路红芝催缴物业费的照片作为证据，故原判不支持该部分物业费有误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人路红芝答辩称：坚持原审时的答辩意见。特别强调的是，运兴大厦没有成立过业主委员会，更没有选聘过物业公司为该楼进行服务，双方之间无物业合同关系，要求物业公司出示物业管理委托合同原件。假如存在业主委员会，本案就应当追加该业委会为第三人。退一步讲，就算有物业公司有委托合同，敬和物业公司也未按约定提供服务，运兴大厦常年处于失控状态：屋顶漏水、消防设施丢失、损坏、共用照明不亮、设备失修。这几年来从没有物业公司上门收取过物业费，敬和物业公司原审时提供的照片不能证明就是在涉案商用房处所照，诉讼时效已经过了。路红芝有一间商业房从买房起至去年年底一直空置，原因是漏雨严重，影响维修和使用，根本就无人租房，周围邻居都可以作证，法院可到现场核实，敬和物业公司原审时对此也未提出异议。综上，请求二审法院驳回敬和物业公司诉讼请求，重新审理本案。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，由于路红芝在原审判决作出后未提出上诉，故本院二审应围绕敬和物业公司的上诉请求与理由进行审查。第一，关于敬和物业公司主张2006年5月10日至2008年3月9日的物业费是否超过诉讼时效的问题，此期间先后涉及2002年的前期物业管理合同及2007年的物业管理委托合同，后一合同履行期限至2008年3月9日止，敬和物业公司于2012年11月才提起本案诉讼，且未提交充分证据证明其及时催缴过物业费，故其该部分诉请已超过诉讼时效；第二，关于路红芝是否有一间商业用房闲置的问题，路红芝原审时称因顶层房屋漏雨严重一直不能正常使用出租，物业公司也一直不能积极处理。敬和物业公司作为运兴大厦商业用房的物业服务企业，在商业用房是否长期闲置这个问题的举证能力方面明显优于业主路红芝，但其未提供证据证明路红芝一直正常使用两间商用房，且在路红芝提出有一间房屋空置时亦未明确提出异议，故原判决按一间房屋空置该房屋减半计算物业费并无不妥。综上，上诉人敬和物业公司上诉理据不足，本院不予支持；原判决认定事实清楚，判决结果并无不妥，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54元，由上诉人敬和物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 巍
审判员 刘 京
审判员 袁相坡
二〇一三年九月九日
书记员 李禹林