天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第152号
上诉人（原审被告）马源林。
上诉人（原审被告）天津市协合商贸进修学院，住所地天津市河西区友谊路西园道**号。
法定代表人王秋仓，院长。
委托代理人王桂芬。
委托代理人王桂英。
上诉人（原审被告）王秋仓。
委托代理人王桂芬。
委托代理人王桂英。
被上诉人（原审原告）李瑛。
委托代理人王建刚（系李瑛之夫）。
委托代理人李晓慧，天津钧兴律师事务所律师。
原审第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行，住所地天津市河东区津塘路1号。
负责人常春，行长。
委托代理人孙琦，天津赫德律师事务所律师。
上诉人马源林、天津市协合商贸进修学院、王秋仓因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2014）西民一重字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行审理。上诉人马源林，上诉人天津市协合商贸进修学院和上诉人王秋仓的共同委托代理人王桂芬、王桂英，被上诉人李瑛及其委托代理人王建刚、李晓慧，原审第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行的委托代理人孙琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2003年12月11日，原告与马源林、天津市协合商贸进修学院（以下简称协合学院）签订《房屋买卖协议》，约定马源林将其所有的坐落于天津市河西区广东路与九龙路口（现汕头路）金达园4号楼2门1102室全部产权有偿转让给原告，协合学院作为保证人为马源林担保，总房款370000元。原告需在2003年12月11日前将300000元一次性先支付给马源林，在2003年12月15日前将房款60000元支付给马源林，尾款10000元在过户前支付给马源林。全部房款由协合学院代收，同时与马源林共同出具有效收款凭证。马源林应在2004年6月30日前与原告办理过户手续，在2004年6月30日前付清该房的贷款，撤销抵押。同日，协合学院出具《担保责任书》，“保证将李瑛所付房款首先用于偿还住宅贷款，并保证在2004年6月31日前将该住宅的全部产权转移到李瑛名下”，“如马源林不能按期履行协议内容，我院则承担全部责任”。2004年7月8日协合学院与原告签订《补充协议》，将办理过户手续的时间延期至2004年8月31日前，过户中发生的一切费用由原告承担，如协合学院不能按期办理该房的过户手续，按此前双方签订协议中的违约责任执行。2007年1月23日，协合学院的法定代表人王秋仓为原告出具《保证书》，承诺如马源林不能于2007年6月前将其所收房款交付银行平贷并办理过户手续，由其本人承担给付责任。原告分别于2003年12月11日和12月14日向协合学院交付房款300000元和60000元，协合学院出具了收据。2006年5月22日，原告代马源林向第三人偿还贷款28891.43元。2013年3月31日，王秋仓书写卖房款由协合学院使用，与马源林无关的证明材料。2013年4月10日，协合学院出具《证明》，马源林虽然与原告签订房屋买卖协议，但马源林只是名义的购房人，实际诉争房屋是协合学院以学院员工的名义买的外教宿舍，共有12套，后陆续变卖，其中有原告和姜杰购买的，原告和姜杰购买的事实与经过完全相同。至今，马源林没有为原告办理房屋过户手续。
另查，2001年6月28日，马源林与第三人签订《个人住房（抵押）借款合同》，贷款350000元，用于购买诉争房屋，并于2001年7月25日办理了房屋抵押登记。借款期限自2001年7月16日至2016年7月15日。2007年3月19日，第三人就与马源林、协合学院之间的借款合同纠纷诉至天津市河东区人民法院，同年7月3日，该法院做出（2007）东经初字第152号民事判决，判决解除第三人与马源林的《个人住房（抵押）借款合同》，马源林偿付第三人借款本金263511.53元及截止至2007年1月23日的利息、罚息7624.42元，如十日内不能一次性给付，第三人有权对诉争房屋依法折价、拍卖、变卖，并以折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，其价款超过第三人债权数额的部分归马源林所有，不足部分由马源林与协合学院连带清偿。截至2014年9月25日，马源林尚欠第三人贷款本金263511.51元，利息是78600.4元，罚息103893.27元，共计446005.18元。
原告在原审起诉要求：1、判令马源林立即为原告办理天津市河西区汕头路金达园4-2-1102室的过户手续，并由马源林承担办理过户手续的一切费用；2、要求马源林偿还原告为其支付的房贷30000元；3、要求马源林支付违约金（按照中国人民银行同期贷款利率5年以上期限6.55％的4倍计息，期限从2004年8月31日到2014年8月31日）；4、判令三被告对上述义务承担连带责任；5、被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与马源林签订的《房屋买卖协议》，转让的诉争房屋办理了不动产抵押，抵押权人为本案第三人，虽该协议签订时未经第三人同意，但该协议有偿还贷款撤销抵押后转让房屋的约定，并不违反法律规定，并且是当事人真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当履行。
原告依照《房屋买卖协议》支付的房款，但被协合学院违约挪用，未清偿贷款，未撤销抵押，致原告未取得诉争房屋产权。马源林应当按《房屋买卖协议》的约定，清偿贷款撤销抵押后，配合原告办理过户手续，过户费用由原告承担。但2005年后房屋交易增加了营业税、个人所得税，因马源林未按约定办理过户手续，故新增加的营业税、个人所得税由马源林承担。
原告代马源林偿还贷款28891.43元，马源林应当返还给原告。原告主张马源林按照中国人民银行同期贷款5年以上期限利率6.55％的4倍支付违约金（期限从2004年8月31日到2014年8月31日），因马源林至今未偿还贷款撤销抵押，马源林应支付违约金，但违约金应按《房屋买卖协议》中相关的约定计算，故马源林应当支付给原告违约金39.42万元（36万元×0.03%／日×365日／年×10年=39.42万元）。
协合学院出具《担保责任书》，保证如马源林不能于2004年6月底之前将诉争房屋全部产权转移到原告名下，协合学院则承担全部责任，且天津市河东区人民法院生效判决确定，对诉争房屋折价、拍卖、变卖不足清偿贷款部分，协合学院承担连带清偿责任，故协合学院应当承担保证责任。王秋仓出具《保证书》，承诺如马源林不能于2007年6月前将其所收房款交付银行平贷并办理过户手续，由其本人承担给付责任，在法定的保证期限内，第三人起诉要求清偿贷款及利息，该判决至今未能执行，王秋仓亦应当承担保证责任。协合学院与王秋仓均未约定保证份额，故应承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十七条第一款、第二十一条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告马源林就坐落于天津市河西区汕头路金达园4-2-1102室房屋，一次性付清第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行房屋贷款、利息以及罚息（以第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行的计算为准）；二、被告马源林付清第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行诉争房屋贷款之日起五日内，协助原告李瑛办理诉争房屋所有权、土地使用权过户手续，所产生的营业税和个人所得税由被告马源林承担，产生的契税等其他过户费用由原告李瑛承担；三、自本判决生效之日起五日内，被告马源林返还原告李瑛代为清偿的贷款28891.43元；四、自本判决生效之日起五日内，被告马源林给付原告李瑛违约金394200元；五、被告王秋仓、被告天津市协合商贸进修学院对被告马源林上述各项应履行的给付义务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼受理费630元，由原告李瑛承担356元，由被告马源林承担274元。
一审宣判后，马源林、协合学院、王秋仓不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人李瑛以低价购得涉诉房屋，并将房款36万交给了协合学院，钱也用于协合学院，王秋仓是协合学院的法定代表人，并不代表王秋仓本人，王秋仓个人不应承担任何连带责任，协合学院因工程纠纷，其财产已于2006年全部被天津一中院冻结查封，导致现在停办了所有事宜，一审判决的违约金在2006年前由协合学院负责，在之后的应由一中院负责，上诉人一致认为本案应取消此房的买卖，撤销所有合同，还其违约金，收回房屋，按河东法院判决执行，拍卖此房。
被上诉人李瑛答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中国建设银行股份有限公司天津河东支行答辩称，同意一审判决。
本院经审理查明的基本事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，在涉诉房屋已设立抵押的情况下，上诉人马源林与被上诉人李瑛签订房屋买卖协议，虽未经抵押权人同意，但协议中约定了偿还贷款撤销抵押后转让房屋，并未违反法律规定，该协议亦是当事人的真实意思表示，协议合法有效，当事人应当履行。被上诉人李瑛依约给付了360000元房款后，上诉人马源林、协合学院未依约偿还贷款撤销抵押，致使被上诉人李瑛未取得涉诉房屋产权，马源林作为涉诉房屋产权证记载的产权人和房屋买卖协议中房屋出卖人应依约清偿贷款后撤销抵押，协助被上诉人李瑛办理过户手续。亦因上诉人马源林违约，协议中又明确约定了违约条款，故上诉人马源林应根据协议给付被上诉人李瑛违约金。关于李瑛代为清偿的贷款问题，根据公平原则，且在上诉人马源林未有证据能够证实已将此笔贷款给付被上诉人李瑛的情况下，上诉人马源林应将此款给付被上诉人李瑛。
协合学院作为房屋买卖协议中的担保方，并出具了担保责任书，应承担保证责任。经查，2007年1月23日，协合学院的法定代表人王秋仓作为保证人为被上诉人李瑛出具《保证书》承诺，“如马源林不能于2007年6月前将其所收房款交付银行平贷并办理过户手续，由本人承担给付责任”。故王秋仓亦应承担保证责任。由于协合学院与王秋仓未约定保证份额，根据法律规定，应承担连带保证责任。
关于三上诉人主张本案应取消此房的买卖，撤销所有合同，还其违约金，收回房屋，按河东法院判决执行，拍卖此房的问题，因在原审中未予反诉，且没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张一审判决的违约金在2006年前由协合学院负责，在之后的应由天津市第一中级人民法院负责的问题，因天津市第一中级法院冻结协合学院的财产与本案无关，此请求本院不予支持。
二审庭审中，被上诉人李瑛表示，如对方配合过户，同意将购房余款10000元交齐，因房屋买卖协议中对余款10000元给付有约定，且系当事人真实意思表示，对此本院予以照准。原审法院对本案的处理结果并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2014）西民一重字第10号民事判决；
二、自本判决生效之日起五日内，被上诉人李瑛给付上诉人马源林购房余款10000元。
上诉案件受理费7646元，由上诉人马源林、天津市协合商贸进修学院、王秋仓承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 强国琴
代理审判员 王 珊
代理审判员 孟 夏
二〇一五年四月八日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 周晓琳