广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)三民初字第674号原告三江侗族自治县妇女联合会（以下简称三江县妇联）。住所地：三江侗族自治县古宜镇江峰街县工会对面，统一社会信用代码：13450225507293025W。负责人潘玉萍，该妇联主席。委托代理人杨干秀，三江侗族自治县法律服务所法律工作者。被告刘森，男，1976年6月6日出生，个体工商户，户籍所在地：湖北省潜江市，现住三江侗族自治县，被告赖春曲，女,1973年2月10日出生，侗族，三江县双语幼儿园老师，住三江侗族自治县，二被告委托代理人韦祖检，广西桂中天律师事务所律师。原告三江侗族自治县妇女联合会诉被告刘森排除妨碍纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，被告刘森于2015年12月1日向本院提起反诉，经审查本院认为被告提出的反诉不符合法律规定，于2015年12月15日裁定对刘森提出的反诉请求不予受理，刘森不服裁定，向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院于2016年3月17日作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。并于2016年4月15日将案卷退回我院。本案由审判员李春晓独任审理，于2015年12月21日公开开庭进行了审理，书记员曹红妍担任法庭记录，原告三江侗族自治县妇女联合会的委托代理人杨干秀，被告刘森的委托代理人韦祖检到庭参加诉讼。于2016年5月4日第二次公开开庭进行了审理，书记员朱泽苑担任法庭记录，原告三江侗族自治县妇女联合会的委托代理人杨干秀，被告刘森的委托代理人韦祖检到庭参加诉讼。经审查，本院于2016年5月5日追加赖春曲作为本案的被告参加诉讼，于2016年5月31日第三次公开开庭进行了审理，原告三江侗族自治县妇女联合会的委托代理人杨干秀，被告刘森、赖春曲的委托代理人韦祖检到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三江县妇联诉称，2004年10月31日和2007年2月9日原告与被告分别签订了《合同书》和《附加合同书》，原告将位于三江县古宜镇河东芙蓉园小区“三江县妇女职业技术培训学校”的教学楼第一、二、三层所有房间和楼顶大棚的一半空间及教学校门口活动场地租给被告作为开办幼儿园使用，租赁期10年，即从2005年春季学期开始至2015年7月31日止。根据2015年1月23日三江县人民政府三政发【2015】2号《关于印发三江侗族自治县行政事业经营性国有资产出租管理办法的通知》的精神，原告拟将租赁房（三江县妇女职业技术培训学校）向社会公开竞价招租，2015年3月原告以口头形式通知被告：双方原签订的《合同书》于2015年7月31日履行期满，不再续签合同，请被告搬出租赁房交给原告。被告分别于2015年3月和5月两次以书面向原告警示性告白，不同意搬出（被告从2015年8月1日至今仍在继续占用）。2015年8月7日三江县人民政府常务会议纪要中明确同意将三江县妇女职业技术培训学校（租赁房）改办为县直机关幼儿园河东分园，性质为公立幼儿园；并指出由原告“依法稳妥处理承租关系确保国有资产保值增值”。被告拒绝搬出租赁房仍继续占用，其行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告从三江县古宜镇河东芙蓉园小区“三江县妇女职业技术培训学校”的教学楼搬出，将租赁房交还给原告使用；2、支付合同期满后继续占用原告房屋的6个月租金21000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其主张提供的证据有：1、合同书、附加合同，证明原被告双方签订合同和租赁期限到2015年7月31日止，亦证明合同的甲方是三江县妇联，乙方是刘森，故原、被告的都是本案适格的主体；2、三江侗族自治县人民政府关于印发三江侗族自治县行政事业单位经营性国有资产出租管理办法的通知，证明县政府对全县的事业单位经营性国有资产出租管理是政府行为，所以原告才向社会公告；3、致县妇联警示性告白书、致县妇联的提醒信，证明原告在合同到期前已通知被告不再续租，但被告拒绝搬出租赁房；4、三江侗族自治县人民政府常务会议纪要（十五届第37期），证明是县人民政府根据规定将租赁房改为公立幼儿园，不是被告所讲的存在报复；5、法人身份证明书，证明李春红是原告的法定代表人；6、组织机构代码证，证明原告是社团法人；7、关于县地产公司申请土地权属变更的批复，证明租赁房屋的所有权是原告三江县妇联的；8、合同期满通知函、《合同期满通知函》送达回执，证明合同期满后，原告已按照规定向被告送达了要求被告搬出租赁房屋的书面通知；9、关于筹建三江县妇女儿童职业技术学校工作会议纪要，证明本案争议的地块是三江县人民政府安排给原告建房的；10、三江县妇联的用地申请报告、三江县地产公司的报告、三江县妇联规划用地图，证明本案争议房屋的土地审批程序；11、土地转让协议书，证明地产公司把本案争议房屋的土地转让给了原告；12、建筑工程施工许可证和13、竣工验收备案表，证明本案争议房屋的建设单位是原告；14、三江县国土资源局出具的《证明》，证实位于三江县古宜镇河东芙蓉园小区占地1360平方米的宗地实际权利人是三江县妇联即本案原告；15、现金缴款单1张、行政事业单位收款收据1张、现金缴款通知2张、行政事业单位资金往来结算票据1张，证明被告刘森和赖春曲按合同的约定支付原告租金。被告刘森辨称，一、原告不是租赁房屋的所有人，原告不是本案适格的当事人。二、被告开办的幼儿园登记名称为“三江县妇联双语幼儿园”，本案应列三江县妇联双语幼儿园为被告，不应该只列刘森一人为被告。三、原告诉请判令被告搬出租赁房，将房屋交还给原告使用，没有依据。根据法律规定，被告对租赁房享有优先承租赁权，被告要对幼儿园的学生和教师妥善安置后，才停止租赁，现被告尚未安置好，原告就提出停止租赁，不利于稳定。四、原告诉请被告支付6个月占用费租金21000元没有依据，被告现在对该房屋是租赁而不是占用，应驳回原告的该项诉讼请求。五、根据三政发（2015）2号文件精神，是要公开竞价，但公开竞价的标书公示后，原告又取消，被告认为原告就是对被告公开竞价的报复。常务会议纪要虽同意将三江县妇女职业技术学校改办为县直机关幼儿园，但该纪要同时要求原告要依法依规妥善处理，原告没有处理好与被告的租赁关系，而是将被告告上法院也不符合会议精神。虽然我们也认可租赁期限已到，但我们认为原告应处理好教职工和学生的分流问题，做好安置工作。被告刘森对其主张提供的证据有：1、合同书、附加合同书，证明被告对本案争议房屋具有优先承租权，也证明合同于2015年7月31日到期后，原告没有向被告发出任何通知，应视为双方续签了一年的合同；2、劳动合同10份，证明被告在2015年7月30日与老师签订了三年合同，由于原告的过错使被告又跟10位老师签订了合同，如解除合同还需赔偿；3、办学许可证，证明被告租赁房屋开办幼儿园，起名“三江县妇联双语幼儿园”，原告应以三江县妇联双语幼儿园为被告，刘森不是本案适格的被告；4、申请报告书，证明被告想续租本案争议的房屋；5、国有经营性资产公开竞租公告、房屋租赁招标文件、现金缴款单，证明原告未通知过被告终止合同，被告依约交付了10000元保证金竞标，可以续租5年；6、行政事业单位一般收款收据，证明原来终止江峰幼儿园的50000元违约金是被告代付的，合同终止了，原告应将这50000元退还给被告。如本案的租赁合同终止，原告也要参照江峰幼儿园的标准赔偿150000元违约金给被告。被告赖春曲辨称，答辩意见除同意刘森的答辩意见外，补充一点:幼儿园有三个合伙人，即赖春曲、刘森、文柯。被告赖春曲未向本庭提供证据。经庭审质证，被告刘森对原告提供的证据1的真实性无异议，该证据证实双方是租赁关系而不是侵权关系，被告具有优先承租权，合同到期后原告没有向被告发出终止合同通知，根据我国《合同法》第236条的规定，原合同继续有效，被告就不是占用而是租赁，原告要求被告支付21000元占用费没有依据；对证据2的真实性无异议，认为该管理办法是指导性的不是强制性的，被告也参加了招标、交付了保证金；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不是原告通知被告终止合同，而是原告想将房屋另租他人；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为文件精神是要求原告依法依规处理问题，原告起诉被告违背了文件精神；对证据5、6无异议；对证据7的真实性无异议，认为该证据恰证明了原告不是争议房屋的所有人，不是本案适格的主体；对证据8的真实性无异议；对证据9的真实性无异议，但认为该证据不能证明争议房屋的地属于原告所有，原告应提供相关的产权证明；对证据10的真实性无异议，但认为这组证据相互矛盾；对证据11的真实性无异议，但认为争议房屋的土地受让人是新城区幼儿园而不是原告，原告不具有本案诉讼主体的资格；对证据12的真实性不认可，认为开工时间在后，竣工时间在前；对证据13的真实性无异议，但认为该证据有瑕疵，不能作为证据使用；对证据14不认可，认为该证明内容相互矛盾；对证据15的真实性无异议，认为在签订合同时被告并不知争议房屋的权利人不是原告。被告赖春曲对原告提供的证据1附加合同中乙方代表人签字处刘森的签字不是其本人签名；其他证据的质证意见与刘森的质证意见一致。原告对被告刘森提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2认为与本案无关；对证据3的真实性无异议，认为原告是与刘森签订的租赁合同，被告是本案的适格的主体；对证据4认为合同到期后，正是原告多次要求被告搬出，被告才写了这些材料；对证据5的真实性无异议，认为原告向社会公开招标，而不是针对刘森，并不是向刘森承诺续租5年；对证据6的真实性无异议，认为92000元是被告向原告支付的租金。本院认为原告提供的证据5、6符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，被告刘森、赖春曲均未提出异议，本院予以确认；对证据1-4、7-11、13、15符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，被告刘森、赖春曲对真实性无异议，本院予以采信；对证据12，本院认为该证据证明建设局向原告发放了施工许可证，亦证明建设单位是原告；对证据14，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（一）项规定“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；”故本院对该证据予以采信。对被告刘森提供的证据1、3、5、6符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，原告三江县妇联对真实性无异议，本院予以采信；对证据2，本院认为该劳动合同仅证明了被告赖春曲与他人签订了劳动合同；对证据4，本院认为该申请报告书仅证明了被告刘森曾向原告要求续签租赁合同。根据本院确认的证据和原、被告在法庭上的陈述，本院确认本案的法律事实如下，原告三江县妇联争取到香港妇协第二批资金援助兴建妇女儿童职业技术学校，2002年5月9日，三江县人民政府就筹建三江县妇女儿童职业技术学校召开专题会议，会议议定在三江县河东芙蓉小区安排1360平方米给原告三江县妇联作建校基地，2002年7月18日原告取得三江县建设局发放的《建筑工程施工许可证》，2003年7月8日该房屋经竣工验收合格。2004年10月31日，原告与被告刘森签订了《合同书》，原告将三江县古宜镇河东芙蓉园小区香港妇协蔡马爱娟职业技术培训中心的教学楼第一、二、三层所有房间和楼顶大棚的一半空间及教学校门口全部室外活动场地约600平方米租给被告刘森，作为开办幼儿园使用，租期为七年，从2005年春季学期开始至2011年秋季学期结束，每年租金42000元。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告刘森使用，被告刘森亦按合同约定支付了租金。2007年2月9日，原告与被告赖春曲续签了《附加合同书》，将原租赁期限延长至2015年7月31日，庭审中刘森自认是其把租赁房屋交付给赖春曲使用，2007年2月9日赖春曲向原告交付租金，2012年7月12日、2013年7月3日，刘森向原告交付租金。2015年5月15日，原告向社会发出公开竞租公告，被告赖春曲亦向原告交付了10000元的投标保证金，后公开竞租并未如约进行。2015年8月7日，三江县人民政府召开常务会议，会议审议将三江县妇女职业技术学校改办为县直机关幼儿园，会议要求原告依法稳妥处理承租关系。2015年8月5日原告向被告刘森送达了《合同期满通知函》，要求刘森于2015年8月5日至9月5日前做好搬出清场工作和交接手续，刘森亦在送达回执上签字。被告认为原告已向社会公开招租，而自己具有优先承租权，一直不愿搬出租赁房屋，为此，原告诉至本院，提出如上诉请。另查明，被告刘森与赖春曲是夫妻关系，庭审中，被告刘森、赖春曲认可从2015年8月至2016年5月31日（第三次庭审）期间并未向原告支付租赁房屋租金。三江县妇联原负责人为李春红，现变更为潘玉萍。2016年6月6日，刘森向本院提出笔迹鉴定申请，要求对《附加合同书》上“刘森”的签名是否是其本人亲笔所签进行鉴定。本案的争议焦点为：1、刘森、赖春曲是否是本案适格的被告？2、被告刘森、赖春曲是否应从争议房屋搬出？3、被告刘森、赖春曲是否应支付2015年8月至2016年1月的租金21000元给原告？针对第一个争议焦点，本院认为从《合同书》和《附加合同书》上显示“乙方代表签字”为刘森或赖春曲，不是三江县妇联双语幼儿园或文柯，上面亦没有该幼儿园的盖章和文柯的签字，且在履行合同的过程中亦是刘森或赖春曲向原告支付租金，根据合同相对性原则，被告认为自己不是本案适格主体的观点，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，本案租赁房屋的土地，原告是经三江县人民政府召开专题会议、三江县地产公司申请并经三江县国土资源局批复而来，后虽未办理土地使用权证和房屋产权证，但从《建筑工程施工许可证》和竣工验收备案表上均显示本案租赁房屋的建设单位是原告三江县妇联，故原告是本案租赁房屋的合法占有人，对该房屋享有占有、使用、收益的权利，原告基于对租赁房屋的占有事实而享有占有保护请求权。原告与被告刘森、赖春曲的租赁合同到期后，原告亦通过发函的形式向被告明确表示不再与被告续签合同，并要求被告搬离租赁房屋，被告拒不搬离，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款的规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”原告请求排除妨害、返还租赁房屋的诉请，本院予以支持。针对第三个争议焦点，被告刘森、赖春曲侵犯了原告的占有权，由此给原告造成财产损失，原告有权请求损害赔偿。对于原告的租金损失，原告请求参照原租赁合同的标准，本院认为该标准符合市场的客观情况，予以支持。原告仅请求2015年8月至2016年1月的租金21000元，被告在庭审中亦认可未支付，对原告的该项请求，本院予以支持。关于被告刘森提出的鉴定问题，本院认为，庭审中刘森亦认可在签订《附加合同书》后，其本人亦继续与他人在租赁房屋上经营幼儿园，《附加合同书》上“刘森”的签名是否是其本人签名并不影响本案的定性问题，故对刘森提出的笔迹鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百一十七条、第二百四十五条之规定，判决如下：一、被告刘森、赖春曲于本判决生效后10日内从三江侗族自治县古宜镇河东芙蓉园小区“三江县妇女职业技术培训学校”的教学楼搬出，并将该房屋交还给原告三江侗族自治县妇女联合会使用；二、被告刘森、赖春曲向原告三江侗族自治县妇女联合会支付房屋租金21000元。案件受理费325元，减半收取162.5元，由被告刘森、赖春曲负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员  李春晓二〇一六年七月二十五日书记员  朱泽苑