湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初4424号
原告长沙鸿景物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路德润园小区润诚苑7栋101号。
法定代表人帅建武。
委托代理人谭颖，系该公司员工。
委托代理人王戈，1973年3月19日，系该公司员工。
被告彭xx。
原告长沙鸿景物业管理有限公司（以下简称“鸿景公司”）诉被告彭xx物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理后，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任记录。原告鸿景公司的委托代理人谭颖、被告彭xx到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鸿景公司诉称：被告的房屋位于长沙市德润园经济适用房小区3-2-xxxx房，房屋建筑面积78.2平方米。2009年10月24日原告与被告双方签订《物业管理前期服务协议》,约定物业管理费缴纳标准为1.2元/平米/月，物业费的缴纳时间为每月1至8号向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳物业管理费的按应缴费用的每天千分之三缴纳滞纳金。合同实际履行过程中，但被告于2010年5月起拒不缴纳物业管理费,原告多次催缴无果。为了维护原告企业的合法权益,现特向人民法院提起诉讼,请求依法判决：一、被告支付原告截至2016年4月30日欠缴的物业管理费人民币6768元;滞纳金人民币7195.7元;以上合计人民币13963.7元。二、被告承担本案诉讼费。
被告彭xx辩称：第一，被告是2013年6月8号正式入住该小区的3期2栋1510，6月11日中午被告回家取东西，刚进家10分钟，被告停放在一楼的电动车就被盗了，当时被告在观沙岭派出所报警，出警记录都有，派出所民警去物业监控室调取监控，民警回复小区物业监控坏了，要被告自行找小区物业协商，物业经理对被告爱理不理。第二，被告入住后雨季房屋渗水严重，地板都可以长蘑菇，水从阳台顶部一直渗水渗到客厅的天花板，到处是霉点，把被告客厅的灯带全部损毁，被告的次卧外墙面渗水。第三，德润园物业为了配合开发商卖地库车位，采取地痞流氓方式在不通知车主的情况下非法锁车，造成被告家小车受损，前轮骨和保险杆还有轮胎破损。保险公司定损是2760元，自己承担30%的责任，被告当时找物业公司理论，被告希望物业公司承担30%的责任，但物业公司的保安队长像社会上的混混，要被告找物业公司领导去协商，但物业公司领导一直找不到人，各种理由推脱。第四，本小区电梯没有任何年检标志，电梯里的维护非常差，里面有人拉屎拉尿，臭气熏天，跟物业反映也没人管，经常有人被关在电梯里，被告家邻居就被关电梯过，关了整整一晚，第二天还是消防把他救出来。本小区的消防设施检查记录表已经登记到今年12月了。按道理说物业费被告作为业主应是该交的，滞纳金被告不认可，被告不愿意交，但被告缴纳物业费的前提是，希望物业公司对被告造成的损失给予一定的补偿。当时被告买德润园房子时，被告是有住房公积金的，开发商的侄子承诺被告一次性付款，他就免被告半年物业费，但半年物管费一直没免。
经审理查明：2009年10月24日，原告鸿景公司（乙方）与被告彭xx（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议对委托管理事项、双方的权利和义务、物业管理服务费用以及违约责任等内容做了约定,其中协议第二十二条约定：甲方及时向乙方交纳物业管理服务费用，不能拖欠。第二十三条约定：按产权面积每平方米每月计算，具体的标准：住宅1.2元…。第二十六条约定：交费时间：每月的1-8号交纳下个月的物业管理费。第三十一条约定：甲方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，甲方同时从逾期之日起按欠费金额每天千分之三向乙方支付滞纳金，逾期2个月仍拒绝缴纳的，乙方可按《临时管理规约》的相关条款终止服务。
被告系长沙市德润园小区润恒苑2栋xxxx房业主，房屋建筑面积为78.2平方米，每月应交纳物业管理费为93.84元（78.2平方米×1.2元/月/平方米）。自2010年5月1日起，被告未按合同约定交纳物业管理费，截止2016年4月30日，共计拖欠物业管理费6756.48元（93.84元/月×72月）。后原告向被告催缴物业管理费未果，故诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务，原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2010年5月1日起，一直未交物业管理费，原告诉请被告交纳物业管理费6768元，本院部分予以支持，确定被告向原告交纳物业管理费6756.48元。对于被告主张其家中房屋渗水以及家中被盗、小车受损要求原告解决，因被告的上述三项主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利。对于被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对于原告要求被告承担滞纳金7195.7元的诉讼请求，原、被告约定的滞纳金的法律性质系属违约金，被告以其房屋渗水要求原告解决等为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，且原告主张的违约金过分高于造成的损失，从公平原则出发，本院对原告的该项诉请部分予以支持，酌情确定被告向原告支付违约金为逾期交纳上述物业管理费的10%即676元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告彭xx在本判决生效之日起十日内支付原告长沙鸿景物业管理有限公司2010年5月1日起至2016年4月30日的物业管理费6756.48元，违约金676元，共计7432.48元。
二、驳回原告长沙鸿景物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费150元，减半收取75元，由被告彭xx负担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一六年八月十日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。