河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终189号上诉人（原审原告）：曹生波，男，汉族，1972年3月9日出生，住河北省石家庄市新华区，委托代理人：李瑞敏，系原告之妻。被上诉人（原审被告）：石家庄市鸿廷物业服务有限公司,住所地石家庄新华区友谊北大街166号1-3-302。法定代表人：赵建华，该公司董事长。委托代理人：张力军，该公司员工。委托代理人：李冲，河北世纪联合律师事务所律师。上诉人曹生波因与被上诉人：石家庄市鸿廷物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人、被上诉人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹生波上诉请求：依法撤销新华区人民法院2016冀01**民初3117号民事判决书，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。(一）根据《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》的规定，基础性条件是物业服务内容的重要组成部分，不同的基础性条件对应不同的服务等级、服务标准。一级服务的基础条件为：1、住宅区封闭、2、有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房；3、绿化率35%以上（包括水面）；有一定规模的园林景致；4、休闲活动中心、场地1500平方米以上；5、固定活动馆所300平方米以上；6、专用固定停车泊位不少于1个/3户；7、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施；8、有固定体育活动场（所）地。9、住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。10、各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。三级物业服务的基础条件为：1、住宅区封闭；2、有固定管理服务用房；3、绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地50.0平方米以上；4、固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。5、主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标,栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标按照上述指导标准，上诉人所在小区的物业服务应为四级服务，一审法院认为上诉人要求按照二级服务退还多收取的物业费没有依据，属于认定事实不清，二审上诉人更改诉求，要求按照四级服务收费，应退还4068元(一级标准为每月每平米1.2元，四级标准为每月每平米0.6元，按此差额计算2010以来多收物业费）。(二）一审认定上诉人和被上诉人签署的《前期物业服务协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，属于认定事实不清。根据《价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。根据《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第九条物业管理企业要按照政府价格主管部门实行明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将价格主管部门和房地产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准、收费标准和该物业管理区域内物业服务内容、服务标准以及相应的收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。在签订前期物业协议时被上诉人未公示服务项目和收费标准，违反法律、行政法规的强制性规定，所以，前期物业服务协议，应属无效。至今被上诉人仍未公布上述内容。二、一审法院适用法律错误。(一）因被上诉人的原因致使上诉人无法使用电梯半年之久，上诉人家有80多岁的老人刚刚做完手术，因不能使用电梯,不能下楼行走，需要雇佣护工照顾，根据2015年居民服务业年度工资32045元计算，早晚下楼合计两次合计四个小时需要人照顾，上诉人要求5000元损失并不高。(二）《石家庄市物业管理条例》第十八条规定，“从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，从事相应资质等级的物业服务。从事物业管理的人员，应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。”上诉人要求公布管理人员的资格证书有法律依据，而不是原审认定的，物业公司有资质证书，推定其管理人员就有资格证书。(三）根据物权法第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。上诉人要求被上诉人公布利用公用部位、公用设施设备经营收益和支出情况，有法律依据，而一审法院对该内容没有审理。(四）根据《物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。电梯属于建筑物附属设施，对电梯广告收入，上诉人要求被告按照上诉人专有部分和对应的建筑物总部分的比例返还给上诉人有法律依据，而一审法院使用的是《全国民事审判工作会议纪要》，认定上诉人不具备起诉资格，属于适用法律错误。石家庄市鸿廷物业服务有限公司辩称，一、上诉人要求被上诉人公示物业管理人员职业资格证书没有任何法律和事实依据。建设部出台的《物业服务企业资质管理办法》第五条明确规定取得二级资质的物业服务企业必须具备：“1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；根据该规定可以看出，既然被上诉人已经取得由河北省人民政府建设主管部门颁发的二级物业服务企业资质证书，那么被上诉人势必具备有相应资质证书的物业管理人员。上诉人要求被上诉人公示每个物业服务人员职业资格证书根本系多此一举。2004年《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》'明确规定提供一级物业管理服务的物业管理企业的管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。也就是说，连法律法规都未要求物业管理企业必须全部具备资格管理证书，上诉人要求被上诉人公布被上诉人全部物业管理人员的资质证书不但没有任何依据而且明显系强人所难。无论是法律、行政法规、政府规章还是上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称“《协议》”）均未对物业服务企业向业主公示物业服务人员取得资格证书情况作出明确规定、约定。上诉人要求被上诉人公示物业服务人员的资格证书没有任何法律、事实依据。况且，被上诉人将企业法人营业执照以及物业服务企业资质证书向全体业主公示，已经直接证明了被上诉人具备有相应资格证书的物业管理人员。4.只有物业服务企业和物业服务企业的主管部门有权审查物业服务人员取得资格证书情况，上诉人作为接受服务一方的普通公民无权审查被上诉人工作人员取得资格证书的情况，如被上诉人将物业管理人员的资格证书予以公布，势必泄露被上诉人的人力资源配置情况、经营情况以及员工个人隐私。二、关于上诉人要求被上诉人“公示物业服务的内容、服务标准、收费项目和收费标准以及收费项目、标准的依据”的诉求。首先，在上诉人与被上诉人签订的《协议》中对物业服务内容、服务标准、以及收费标准、收费项目进行了明确约定，在签订过程中，已经对协议内容明确了解，而且上诉人作为《协议》一方当事人持有《协议》；其次，被上诉人在入驻观水文苑小区伊始即将物业服务内容、服务标准、收费标准、收费项目张贴在物业办公室并向全体业主公示。因此，被上诉人无需将服务内容、服务标准、收费项目和收费标准向上诉人再行公示。1、关于被上诉人的物业服务标准被上诉人特别申明：被上诉人已经在开发企业以及包括上诉人在内全体业主所提供小区硬件基础上，全面的、最大限度的、合格的提供了符合《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》的一级物业服务。即便是《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》也将基础条件独立出来，作为物业服务等级的评定标准之一。因此，开发企业以及业主未提供相应硬件设施、平台而导致被上诉人不能提供相应服务的，绝不能将上诉人、全体业主以及开发企业所造成的原因归咎于被上诉人。2、关于物业服务收费项目，根据《协议》，被上诉人的收费项目主要包括三个方面：①，《协议》第一条第一款对于被上诉人所收取的1.2元/平方米每月的物业管理服务费所包括的物业服务内容进行了明确的约定。需要特别提请法庭注意的是，被上诉人所收取的1.2元/月/每平米包含了电梯维护费用；②业主所交纳物业管理服务费不包括房屋共用部位、公用设施、设备的大中修、更新、改造所需费用，上述服务事项所需费用需由业主另行支付；③根据《协议》第一条第一款第六项的约定，业主在小区停车需要向被上诉人交纳车位服务费。3.关于收费项目、标准的依据。经上诉人与被上诉人平等、友好协商签订的《协议》对于物业管理收费的数额、标准、项目进行了明确约定，《协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行；《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》明确规定:一级物业服务的指导价为0.8元，12层以上电梯费指导价为0.3元，同时，允许物业服务企业在上述指导价基础上上下浮动10%;因此，被上诉人在指导标准授权范围内可收取的最高物业管理费标准为(0.8+0.3)X(1+10%)=1.21元/月每平米。也就是说，被上诉人按照1.2元每月/平方米收取物业管理费完全包含在石家庄市政府指导价格浮动范围内。关于车位服务费：双方《前期物业管理服务协议》第一条第六款明确约定，上诉人以及其他业主在小区内停车需向被上诉人交纳停车服务费。三、关于上诉人要求被上诉人公布物业费收支情况以及利用公用部位、公用设施设备经营收益和支出情况。首先，根据《前期物业管理服务协议》，被上诉人与上诉人双方物业服务合同关系履行采用包干制，从合同目的来说，被上诉人作为以盈利为目的的物业服务企业，被上诉人根本无需将物业费收支情况向上诉人以及业主公布，但是被上诉人作为讲诚信、有担当的企业，愿意将物业费缴纳情况、支出情况向全体业主公开，鉴于上诉人的请求，被上诉人已于2016年9月12日将自2010年4月1日至2016年3月31日期间观水文苑小区物业费缴纳、收支情况在小区公示栏向全体业主公示，公示期为七天。稍后在举证质证阶段被上诉人会将已经将物业费收支情况向全体业主公布的相应证据提交法庭。其次，关于利用公用部位、公用设施设备经营所获取收益的明细数额，被上诉人已在庭前向全体业主公布，稍后会将公布的相关证据提交法庭。五、关于上诉人要求赔偿其未使用电梯的损失。1、关于该项诉求，被上诉人首先必须要明确的是，被上诉人从未禁止上诉人使用电梯。遐一步讲，即便如上诉人所述，被上诉人拒绝为上诉人提供电梯使用服务，那么被上诉人也完全是依据《协议》第三条第七款第四项“如业主逾期不交上述费用，为避免少数业主超期交纳对全体业主造成损失，物业公司有权中止服务并采取法律手段追缴相关费用”的约定。上诉人逾期未交纳相关费用，经被上诉人多次催缴未果的情况下，被上诉人不但有权停止为上诉人提供电梯服务，如果可能的话，被上诉人甚至有权停止为上诉人提供水（二次加压）、安保、公共区域卫生等其他公共性服务。因此，被上诉人并未禁止上诉人使用电梯，即便停止电梯服务业完全是履行协议约定义务，根本谈不上给上诉人造成损失，更不存在被上诉人赔偿上诉人所谓的损失。2、上诉人要求被上诉人赔偿其未使用电梯的损失，应当就被上诉人禁止其使用电梯、其在何期间因被上诉人原因未使用电梯、其因此遭受损失以及损失数额的计算依据承担举证责任。而上诉人未提交任'何证据证实其请求，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，上诉人该请求依法不能成立。六、关于上诉人要求被上诉人返还多收取的物业费及利息。1、如前所述，物业管理费的交纳标准系经上诉人与被上诉人双方协商确定，系双方真实意思表示，《协议》合法有效，双方均应按照协议履行。因此，被上诉人收取物业费标准有充分的协议依据、事实依据；2010年发布的《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》对于一级物业服务的指导价为0.8元，12层以上电梯费指导价为0.3元，同时，允许物业服务企业在指导价基础上上下浮动10%；因此，被上诉人在指导标准授权范围内可收取的最高物业管理费标准为：（0.8+0.3)X(1+10%)=1.21元。也就是说，被上诉人按照1.2元/月/平方米收取物业管理费符合《协议》约定以及石家庄市政府指导价格标准。被上诉人不存在多收取物业管理费的情形，更无需向上诉人返还物业管理费。七、关于上诉人主张被上诉人返还公共部位广告费2800元的诉请求。首先，2015年最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，认定业主个人不符合起诉条件”的规定，上诉人无权单独就小区公共部分提起诉讼，人民法院依法应当驳回上诉人对该项请求的起诉；其次，《物业管理条例》第五十五条的规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；《协议》第六条第二款也明确约定，广告收益专项用于物业服务支出。既然行政法规以及包括上诉人在内的全体业主均已对利用物业共用部位、共用设施经营所得收益的处分’作出明确的规定、约定。上诉人即无权主张分配该广告收益。最后，上诉人主张被上诉人按照专有部分比例支付广告费收益2800元的数额没有任何事实依据，也无任何证据支持。综上，被上诉人认为上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，恳请二审法院依法查明案件事实，驳回上诉人的全部上诉请求。曹生波向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告公布以下内容：（一）公示被告从事物业管理人员的职业资格证书；（二）公示物业服务的内容、服务标准，收费项目和收费标准以及收费项目、标准的依据；（三）公布2010年至2016年6月份物业费收支情况；（四）公布利用公共部位、公用设施设备经营收益和支出情况。二、依法判决被告侵犯原告使用电梯的权利，并赔偿原告损失5000元。三、依法判决被告退还原告自2010年入住以来多收取的物业费4068元，并支付相应的利息（2010年、2011年、2012年、2013年每年多收物业费为904元，2014年多收物业费为452元，相应利息分别自2010年7月1日，2011年7月1日，2012年7月1日，2013年7月1日，2014年4月1日始均至付清之日）。四、依法判决被告返还原告公共部位广告费2400元。五、依法判令本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2010年3月20日，原告曹生波与被告石家庄市鸿廷物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议约定：第一条物业管理公司职责范围（权利和义务）：7、（1）按照政府住宅区管理规定服务内容向业主收取管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造所需费用），根据服务内容收费标准暂定为：石家庄市一级服务标准，住宅按建筑面积每平方米1.2元/月（含电梯费）；（4）如业主逾期不交上述费用，为避免少数业主超期交纳对全体业主造成损失，物业公司将有权终止服务并采取法律手段追缴相关费用；9、每半年向业主公布物业管理费用收支账目，并接受全体业主的监督。第六条广告牌设置及权益：1、甲方统一布设，但不得有损小区整体观瞻和损害业主利益；2、收益专项用于物业服务所需支出。其他略。二、原告起诉后，被告鸿廷物业已将物业服务内容、服务标准，收费项目及收费标准、收费项目标准的依据在物业办公室公示；并于2016年9月12日将该物业公司在观水文苑小区自2010年4月1日至2016年3月31日期间的物业费缴纳、收支情况在小区公示栏公示。三、被告鸿廷物业提交的照片显示，观水文苑小区具备小区栋号、单元门号、红外周界报警系统、楼宇对讲系统、监控设备、监控系统、小区出入口限速标识、安全标识、小区物业用房等设施。四、被告鸿廷物业提交的物业服务企业资质证书显示，石家庄市鸿廷物业服务有限公司资质等级为贰级。五、庭审中，原告对被告已将从事物业服务的资质证书、营业执照，物业服务内容、服务标准，收费项目及收费标准等进行了公示，并于2016年9月12日将该物业公司在观水文苑小区自2010年4月1日至2016年3月31日期间的物业费缴纳、广告收益收支在小区公示栏公示等事实认可。以上事实有原、被告提交的《前期物业管理服务协议》、被告提交的照片，以及当事人的陈述和庭审笔录为证。一审法院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，除约定的违约金过高外，其他并不违反法律、行政法规的强制性规定，故除违约金条款外其他合法有效。该协议约定，物业公司每半年向业主公布物业管理费用收支账目，并接受全体业主的监督。故原告主张履行监督权，要求被告公布2010年至2016年3月份物业费收支情况，符合协议约定，本院予以支持。但在原告起诉后，被告已于2016年9月12日将该物业公司在观水文苑小区自2010年4月1日至2016年3月31日期间的物业费收支、广告收益收支情况在小区公示栏公示，原告主张被告应履行的义务，被告已经履行。关于原告要求被告向其公示被告方从事物业管理人员的职业资格证书的诉求，对于从事物业服务企业的管理人员是否取得职业资格证书应由物业服务企业的主管部门进行审查，经审查在符合条件及要求后方给从事物业服务的企业颁发物业服务资质证书，结合本案被告已取得河北省住房和城乡建设厅颁发的物业服务资质证书的实际情况，可以推定被告方从事物业服务管理人员具备相应的资格证书，原告要求被告向其公示从事物业管理人员的职业资格证书，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告向其公示物业服务的内容、服务标准，收费项目和收费标准，以及收费项目、标准的依据的诉求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》中对物业服务内容、服务标准、以及收费标准、收费项目进行了明确约定，原告作为《协议》一方当事人持有《协议》，双方对协议内容明确了解，且被告在入驻该小区时已将上述内容进行了张贴公示，原告要求被告再向其进行公示没有法律依据，故对原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告要求判决被告侵犯使用电梯权利，并赔偿损失5000元的诉求，因原告对其主张的被告侵犯使用电梯权利的事实及因侵权造成损害的事实，以及主张赔偿损失5000元的计算依据等均未举证证明，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告退还原告自2010年入住以来多收取的物业费4068元及利息的诉求，原告主张入住时双方签订的前期物业服务协议是被强迫签订的，依据该协议约定按一级标准已经缴纳的物业费明显不公平、不合理，按二级标准收取物业费计算，被告多收取了一半(0.6元/平方米.月)的物业费，据此按原告居住面积125平方米计算，被告应退还物业费4068元及相应利息。原告主张双方签订的《前期物业管理服务协议》系被强迫签订，依据该协议按一级标准收取物业费不公平、不合理，应按二级标准收费，而原告对其主张的事实，均未提供有效证据予以证明，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告向其返还公共部位广告费2400元的诉求，首先依据双方约定收益专项用于物业服务所需支出，而原告主张被告应按专有部分比例向其支付广告费收益2800元的数额缺乏事实依据；其次最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第六条“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，认定业主个人不符合起诉条件”，因此本案原告的该项诉求，不符合起诉条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、被告石家庄鸿廷物业服务有限公司向包括原告在内的小区业主公示2010年至2016年3月份物业费收支情况、广告收益收支情况（因在原告起诉后，被告已经公示，对此原告予以认可，被告无需再履行该项义务）。二、驳回原告曹生波的其他诉讼请求。案件受理费87元，减半收取，由被告负担43.5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同原审法院查明的事实一致。本院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，除约定的违约金过高外，其他并不违反法律、行政法规的强制性规定，故除违约金条款外其他合法有效。该协议约定，物业公司每半年向业主公布物业管理费用收支账目，并接受全体业主的监督。故上诉人主张履行监督权，要求公布2010年至2016年3月份物业费收支情况，符合协议约定，予以支持。关于上诉人要求被上诉人向其公示从事物业管理人员的职业资格证书的诉求，对于从事物业服务企业的管理人员是否取得职业资格证书应由物业服务企业的主管部门进行审查，经审查在符合条件及要求后方给从事物业服务的企业颁发物业服务资质证书，结合本案被上诉人已取得河北省住房和城乡建设厅颁发的物业服务资质证书的实际情况，可以推定被上诉人方从事物业服务管理人员具备相应的资格证书，上诉人要求被上诉人向其公示从事物业管理人员的职业资格证书，缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被告向其公示物业服务的内容、服务标准，收费项目和收费标准，以及收费项目、标准的依据的诉求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》中对物业服务内容、服务标准、以及收费标准、收费项目进行了明确约定，上诉人作为《协议》一方当事人持有《协议》，双方对协议内容明确了解，且被上诉人在入驻该小区时已将上述内容进行了张贴公示，上诉人要求被上诉人再向其进行公示没有法律依据，故对上诉人的该项诉求，本院不予支持。关于上诉人要求判决被上诉人侵犯使用电梯权利，并赔偿损失5000元的诉求，因上诉人对其主张的侵犯使用电梯权利的事实及因侵权造成损害的事实，以及主张赔偿损失5000元的计算依据等均未举证证明，理据不足，原审法院不予支持并无不当。关于上诉人变更诉求要求按照四级服务收费，属于二审期间提出的新诉求，双方未能达成调解，本院不予处理。关于上诉人要求被上诉人向其返还公共部位广告费2400元的诉求，首先依据双方约定收益专项用于物业服务所需支出，而上诉人主张被上诉人应按专有部分比例向其支付广告费收益2800元的数额缺乏事实依据；其次最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第六条“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，认定业主个人不符合起诉条件”，因此一审法院认定原审原告的该项诉求，不符合起诉条件，符合法律规定。综上所述，曹生波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87元，由曹生波负担本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  周玉杰审判员  李荣水二〇一七年一月十六日书记员  马利佳