河北省故城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）故民二初字第834号
原告孙志才，男，1966年3月26日出生，汉族。
委托代理人张汉青，故城县方正法律服务所法律工作者。
被告王宝英，女，1950年3月5日出生，汉族。
委托代理人张成义，故城县法律援助中心律师。
原告孙志才与被告王宝英因确认合同效力纠纷，向本院提起诉讼，本院于2013年7月8日受理后，依法组成合议庭于2013年9月10日公开开庭审理了本案，于2014年1月24日作出（2013）故民二初字第1065号民事判决书。原告孙志才不服判决，上诉至衡水市中级人民法院，经衡水市中级人民法院审理，于2014年3月28日作出（2014）衡民二终字第81号民事裁定书，发回本院重审。本院另行组成合议庭于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告孙志才及其委托代理人张汉青到庭参加诉讼，被告王宝英的委托代理人张成义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙志才诉称：1987年6月25日，原告父母将其筹建的房屋及院落一处分配给原告居住使用。2002年11月24日，原、被告双方签订的《宅基房屋买卖协议》，因该房产系原告分家所得，并且约定有使用权没有处分权，因当时孩子上学资金困难，原告私自将房屋卖给了被告，卖房时原告的母亲及妻子均不知道，根据《土地管理法》及相关的规定，宅基地不允许买卖，且被告不属于南镇村村民，虽然双方签订了《宅基房屋买卖协议》，也违反了法律的强制性规定。农村房屋买卖，由于房屋和宅基地是一体的，随着房屋的转移宅基地也一起转移，宅基地是南镇村无偿分给南镇村村民的，如果非本村村民购买房屋需经南镇村委会同意。被告王宝英不是南镇村村民，且购买房屋南镇村村委会并未同意，其购买原告的房屋法律是不允许的，被告多次申请南镇村委会要求将诉争房屋变更到其名下，南镇村委会一直未同意，亦向其说明了买卖协议无效。物权法明确规定不动产的交付已登记为准，诉争房屋没有变更登记，原告仍作为该房屋的所有人并且符合法律的相关规定。《土地法》第63条是法律强制性的规定，《合同法》第52条是说明合同无效的情形，故诉请法院认定《宅基房屋买卖协议》无效。
双方签订的协议自签订时就无效，因此并未超过诉讼时效，原告系南镇村村民，并未享受城镇居民的一切待遇。
另外确认双方房屋买卖无效的相关法律依据还有（1）北京最高院的法律解释的规定，1999年《江苏省政府关于加强土地转让管理的通知》；山东省高级人民法院2008民事审判工作会议纪要（鲁高法（2008）243号）；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见，据此认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。原则上也应当确认为无效；（2）江西法院判决首例＂小产权房＂案买卖合同无效。
被告王宝英辩称：原、被告双方房屋买卖行为合法有效，原告具有充分的处分权，自原、被告双方签订协议，房屋交付后10年，原告没有提出异议，涉案房屋因政府征用现已不存在，政府的行为均已证明双方的协议有效。除了原一审陈述的主要事实和理由外，自双方签订协议交付等价房款和房屋后至起诉之前，原告从未就该房产提出过任何异议，按法律规定原告的主张超过诉讼时效。政府对涉案房屋坐落的位置进行拆迁征用时，原告是明知的，但原告也没有提出异议，应当依法驳回原告的诉讼请求。除了原来庭审时开庭陈述以外，现补充：1、原告出卖房屋也是为获取自己的利益自愿的，双方签订协议意思真实且符合等价交易，双方进行了交付，房屋拆迁价格上升，如果退到原始状态，有失公平、公正原则；2、当时原告不需要该房屋才将其出卖，现在原告基于政府拆迁行为提出要求返还房屋，原告的想法有悖诚实信用；3、在法律层面讲，原告提到的所谓的农村宅基不能买卖，只是禁止性规定并不是强制性规定，根据国务院法规及相关法律规定，原告只是丧失了再此分配宅基的权利。物权法规定的登记原则，在当时双方购房之后没有办理相关的过户手续，是因为故城县没有办理过户手续的部门，应当参照合同法有关规定并结合当时的政策和政府客观原因，房屋已经交付并使用，合同应当认定有效。本案诉争的房屋坐落于南镇村，由于城乡一体化及经济发展，南镇村早已成为城镇范围，其相应的宅基应当划分为国有土地，只是没有进行界定，当时客观事实上已经变为国有土地，南镇村好多房屋及周边村已经将房屋走向市场，应当适用《城市房产管理法》。本案涉案房屋及土地已经被政府征用，自征用协议签订之日该土地和房产已属于国家所有，被告无权享有，本案标的物已不存在，原告诉请无实际意义，应驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告诉辩意见，征得原、被告同意，合议庭归纳本案争议焦点为：1、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间；2、原告与被告签订的房屋买卖协议是否有效？
围绕争议焦点，原告孙志才提供的证据如下：（1）（2013）故民二初字第1065号卷宗第16-22页的证据，证明目的第16页证明孙志才身份情况，第17、18、19页证明诉争房屋系分家所得，并有约定房屋只有居住权没有处分权。第20页证明诉争之房屋户主系孙志才，并加盖了村委会的公章，第21页土地使用证号为集建字第9-372号、房屋所有权证号为广交字第2953号，22页证明是宅基房屋买卖协议，在开始签订协议是就是无效协议，买方和卖方系原、被告双方，并且孙志才卖方并没有经过家人同意；（2）2014年3月4日故城县郑口镇南镇村村委会及故城县公安局出具的证明一份，证明目的为孙志才系南镇村的村民，现仍在南镇村居住。
围绕争议焦点，被告王宝英提供的证据如下：（1）（2013）故民二初字第1065号卷宗第23-37页证据证明目的均为该房屋已被故城县政府拆迁并签订补偿协议，原告交付给被告的房产证和土地证的原件交付给政府；（2）近期各地法院判令案件的案例，同时提交所谓的农村房屋相关的效力的学术性的探讨供法庭参考。
被告王宝英对原告孙志才提交证据的质证意见是：对原告提交的证据（2）真实性无异议。对于证据（1）中第16页证据的真实性无异议；对于17、18、19页中的分家单从字面的形式看不出与其他人有关，均是孙志才个人的，所以分家单与本案无关；对第20页系复印件从形式上不符合证据要件，不予认可；对第21、22页买卖协议对其真实性无异议。
原告孙志才对被告王宝英提交证据的质证意见是：对于被告提交证据（1）对真实性无异议，但是拆迁补偿协议没有经过原告同意，被告是怎么得来的原告无从知道，诉争的房屋现在还没有完全拆除；证据（2）不发表质证意见。
本院对上述证据的认证意见是：对原告提交的证据（1）中第16页、21页、22页证据，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对其中的17、18、19无法确认其真实性，且被告不予认可，依法不予确认。对第20页因系复印件，无法确认其真实性，依法不予采信；对原告提交的证据（2），被告对其真实性无异议，对其真实性予以确认。
对被告提交的证据（1）中拆迁安置协议与本案无关联性，不予采信，对其他证据原告无异议，应予采信；对证据（2）由于是各地法院判例，不能作为证据使用，不作认定。
本院经审理查明：原告孙志才系故城县郑口镇南镇村村民，被告王宝英系故城县西半屯镇于庄村村民。原告孙志才于2002年11月24日将其所有和使用的位于郑口镇南镇新村东二巷8号，土地使用证及房屋所有权证号为故城县房权证及宅基以68800元的价格卖与被告，双方签订了《宅基房屋买卖协议》，被告王宝英已将68800元交付与原告，原告孙志才亦将房屋交付被告王宝英，同时将房产证及土地证交付给被告王宝英，但未办理过户变更登记手续。原告于2013年7月8日诉至法院，要求法院确认原、被告签订的《宅基房屋买卖协议》无效。
本院认为：2002年11月24日，原、被告双方签订《宅基房屋买卖协议》由原告孙志才将其所有的集体土地使用权及附着房屋卖与被告王宝英，由于被告王宝英并非南镇村村民，且原告将其房屋及宅基地卖给被告亦未经法定审批部门批准，原告现仍系农村户口，应保障其居住地福利，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的相关规定，不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给本集体经济组织以外的农民，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，农村宅基地使用权具有村民身份属性、村民基于其身份隶属而享有居住地福利。故原告将其宅基地及房屋卖与被告，违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告双方签订的《宅基房屋买卖协议》无效，原告之主张，于法有据，应予以支持。虽被告反驳称原、被告双方签订的《宅基房屋买卖协议》双方意思表示真实且符合等价交易，双方已交付，原告的诉请违反公平、公正及诚实信用原则等理由，但于法不合，其反驳理由不成立。关于诉讼时效问题，本案系确认合同效力纠纷，不适用诉讼时效的有关规定，因此被告王宝英反驳称原告的诉请已超过诉讼时效，反驳理由于法不合，不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）之规定，判决如下：
原告孙志才与被告王宝英签订的《宅基房屋买卖协议》无效。
案件受理费80元，由被告王宝英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河北省衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审 判 长 孙淑平
人民陪审员 孙世凤
人民陪审员 宋 娟
二〇一四年八月十二日
书 记 员 张艳丽