上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第940号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋小溪。
上诉人（原审原告、反诉被告）郑志诚。
上列两上诉人之共同委托代理人赵建高，上海市信诚律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托代理人丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曹勇兵。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邓淑贞。
上列两被上诉人之共同委托代理人姚柏明，上海一凡律师事务所律师。
上诉人宋小溪、郑志诚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人宋小溪、郑志诚及其共同委托代理人赵建高、丁海滨，被上诉人曹勇兵及其与被上诉人邓淑贞之共同委托代理人姚柏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月18日，甲方（宋小溪、郑志诚）与乙方（曹勇兵、邓淑贞）就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，�定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款人民币（以下币种均为人民币）130万元，装修补偿款45.8万元，合计175.8万元整。《上海市房地产买卖合同》第六条约定，甲乙双方确认，在2013年11月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；第九条第（三）款约定，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的5‰作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到10日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面通知之日起5日内向甲方支付房产总价20%作为违约金。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价20%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约金部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足。若乙方违约金不足弥补甲方相关损�的，则甲方损失与乙方违约金之间的差额，由乙方以现金形式补足；第十条第（三）款约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起10日内，甲方仍未交房房地产的，乙方有权单方解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息外，还应按房产总价的20%向乙方支付违约金。若甲方违约金不足弥补乙方相关损失的，则乙方损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足；第十一条约定，经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。《上海市房地产买卖合同》补充条款（一），第1条约定，甲方应于2013年11月25日前�妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记手续，注销完毕；第4条约定，甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，及乙方办妥贷款手续后，于2013年11月25日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续；第9条约定，（1）乙方于2013年11月25日，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达10日，则甲方有权单方解除本合同，乙方按本合同第九条第三款之约定违约金承担方式承担违约责任；（2）若乙方的购房贷款不足申请额度或者银行未予审批，则乙方应于甲乙双方至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续当日，以现金形式补足贷款部分；第10条约定，甲乙双方中若有任何乙方未按照本买卖合同中的约定（除补充条款1、2、3条外）全面履行自己的义务，且逾期达7日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金承�方式承担违约金，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金承担方式承担违约金。
补充协议第二条约定，1、乙方于2013年8月12日，支付甲方购房定金1.5万元；2、乙方于2013年8月18日，支付甲方房款58.5万元，该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房款及注销银行对物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于2013年11月25日前办妥银行贷款还款还款手续；3、乙方于2013年9月25日，支付甲方房款40万；4、乙方于2013年10月26日，支付甲方房款20万元；5、乙方于2013年11月5日，支付甲方房款15.8万元；6、甲乙双方关于乙方贷款发放的特别约定，乙方向银行申请贷款40万元，由贷款银行在收到他项权利证明后三十日内直接支付给甲方。第五条约定，双方一致同意，双方签署的《上海市房地产买卖合同》中与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。
�勇兵、邓淑贞于2013年8月12日支付定金1.5万元，2013年8月18日支付58.5万元，2013年9月18日支付40万元，2013年10月18日支付20万元，2013年11月3日支付15.8万元，总计支付房款135.8万元。宋小溪、郑志诚于2013年11月4日办理银行还款，2013年11月5日向上海市宝山区房地产登记处申请抵押注销登记，并于2013年11月12日将系争房屋上原有的抵押注销。2013年11月15日曹勇兵、邓淑贞到上海市住房置业担保有限公司宝山营业部办理房产查询及预约手续，工作人员告知在2013年12月2日可以办理公积金贷款。2013年12月1日曹勇兵、邓淑贞短信告知宋小溪、郑志诚于2013年12月2日上午九点至宝山公积金中心协助办理公积金贷款合同，宋小溪、郑志诚收到短信，但当天未到场。2013年12月2日曹勇兵、邓淑贞收到宋小溪、郑志诚邮寄的通知函，表示由于曹勇兵、邓淑贞的违约行为，宋小溪、郑志诚通知曹勇兵、邓淑贞解除合同，并根据合同约定承担总房价20%（计351，600元）的违约责任。
2013年12月6日，宋小溪、郑志诚诉至原审法院，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，曹勇兵、邓淑贞向宋小溪、郑志诚支付违约金351，600元。曹勇兵、邓淑贞遂提起反诉，要求宋小溪、郑志诚继续履行双方之间的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，配合曹勇兵、邓淑贞办理贷款手续，将系争房屋过户至曹勇兵、邓淑贞名下，并向曹勇兵、邓淑贞支付逾期过户违约金（自2013年11月26日起，以130万元为本金，按日千分之五计算至实际办理过户之日止）。
原审审理中，原审法院向上海市住房置业担保有限公司宝山营业部进行调查，其工作人员表示，从办理名下房产查询、预约开始10个工作日后可正式办理公积金贷款。曹勇兵、邓淑贞于2013年11月15日办理房产查询手续，最早�以在2013年12月2日办理公积金贷款。申请公积金贷款需要卖家配合，卖家收款人应当在贷款申请表上签字。工作人员向原审法院出具了申请公积金贷款需提供资料的清单，其中二手房公积金贷款需提供房屋无抵押产权调查单（交易中心资料室调阅）。
原审审理中，曹勇兵、邓淑贞向原审法院申请证人陈某出庭作证。陈某向法庭表示，他是当事人双方此次交易的中介公司（上海华地房地产经纪有限公司）的经理。当时双方约定的2013年11月25日是指把相关贷款资料准备好去申请贷款的时间，而不是办出贷款的时间。宋小溪、郑志诚表示实际经办人不是陈某，对证人证言的真实性不予认可。
原审法院认为，宋小溪、郑志诚与曹勇兵、邓淑贞签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同补充条款（一）第1条约定宋小溪、郑志诚应于2013年11月25日前办妥银行贷款还款手续并注销抵押，第4条约定双方应于2013年11月25日前办理房屋过户手续，第9条约定曹勇兵、邓淑贞于2013年11月25日备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，合同将三个事项的期限确定为同一天，对合同的履行造成了隐患。宋小溪、郑志诚于2013年8月18日收到曹勇兵、邓淑贞支付的专项用于注销系争房屋抵押登记的58.5万元，直到2013年11月5日才申请抵押注销登记，2013年11月12日系争房屋上原有抵押注销，没有给予曹勇兵、邓淑贞合理的时间办理贷款。结合法院向上海市住房置业担保有限公司宝山营业部了解的情况，从2013年11月12日系争房屋抵押登记注销至2013年11月25日，不可能完成整个公积金贷款流程。曹勇兵、邓淑贞在抵押注销后于2013年11月15日到上海市住房置业担保有限公司宝山营业部办理房产查询及公积金贷款预约手续，并非有意拖延，亦未违反合同补充条款（一）第9条对办理贷款的约定，而是因宋小溪、郑志诚注销抵押的时间较晚导致，曹勇兵、邓淑贞对此没有过错，不应承担违约责任。因此，宋小溪、郑志诚要求解除合同的诉请，没有事实和法律依据，法院不予支持。双方应继续履行合同，宋小溪、郑志诚将系争房屋过户给曹勇兵、邓淑贞，曹勇兵、邓淑贞支付宋小溪、郑志诚40万元购房款。曹勇兵、邓淑贞要求宋小溪、郑志诚支付逾期过户违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、宋小溪、郑志诚与曹勇兵、邓淑贞就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、宋小溪、郑志诚于判决生效之日起十日内将上述房屋过户至曹勇兵、邓淑贞名下；三、曹勇兵、邓淑贞于判决生效之日起十日内支付宋小溪、�志诚购房款40万元；四、宋小溪、郑志诚要求解除与曹勇兵、邓淑贞就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》并要求曹勇兵、邓淑贞支付宋小溪、郑志诚违约金351，600元的诉讼请求，不予支持；五、曹勇兵、邓淑贞的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件本诉受理费减半收取3，287元，由宋小溪、郑志诚负担；反诉受理费减半收取4，325元，由曹勇兵、邓淑贞负担。
宋小溪、郑志诚不服原审法院判决，向本院提起上诉称：曹勇兵、邓淑贞未能按约定时间至房地产交易中心办理房屋过户手续，主要原因是曹勇兵、邓淑贞欲先出售其两套房屋，从而办理首套房屋公积金贷款。但其出售两套房屋的过程拖延，致使办理贷款手续迟延，最终导致双方未能按合同约定的时间办理房屋过户手续。鉴于曹勇兵、邓淑贞的违约行为，宋小溪、郑志诚按约享有解约权，并要求曹勇兵、邓淑贞支付违约金。另外，宋小溪、郑志诚出卖系争房屋，是为了在他处购房，并已和案外人签订了商品房预售合同，由于曹勇兵、邓淑贞未能按约与宋小溪、郑志诚办理房屋过户手续，支付剩余房款，致使宋小溪、郑志诚对案外人构成违约。其与案外人签订的商品房预售合同已解除，并支付案外人违约金138，511元。现宋小溪、郑志诚只有系争房屋这一套房屋，若过户给曹勇兵、邓淑贞，宋小溪、郑志诚将无立身之处。请求二审法院依法改判，支持宋小溪、郑志诚在原审中的诉讼请求，驳回曹勇兵、邓淑贞在原审中的反诉请求。
�上诉人曹勇兵、邓淑贞共同辩称：宋小溪、郑志诚于2013年11月5日才向房地产登记处申请抵押注销登记，并与于2013年11月12日将系争房屋上原有的抵押注销。2013年11月15日，曹勇兵、邓淑贞即向上海市住房置业担保有限公司宝山营业部办理房产查询及预约手续，2013年12月2日才获准可以办理公积金贷款手续。事实上由于宋小溪、郑志诚拖延办理抵押注销登记，致使双方未能按约至房地产交易中心办理房屋过户手续。曹勇兵、邓淑贞始终有诚意履行房屋买卖合同，并已支付了除贷款之外的其余全部房款。若法院判令双方继续履行合同，曹勇兵、邓淑贞亦愿意支付剩余房款，并已将剩余40万元房款汇入原审法院账户。至于宋小溪、郑志诚解除与案外人签订的商品房预售合同事宜，系因宋小溪无业，没有偿还贷款能力，无法获得银行购房贷款所致，与曹勇兵、邓淑贞无涉。故�求二审法院，驳回宋小溪、郑志诚的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，恪守履行。双方在合同中将宋小溪、郑志诚办好贷款还款手续及抵押登记注销手续，至房地产交易中心申请办理房屋过户手续，曹勇兵、邓淑贞备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，均确定在2013年11月25日前。但这三个事项的履行有先后顺序，不可能在同一天完成。由于宋小溪、郑志诚于2013年11月12日才将系争房屋上原有的抵押注销，而根据交易习惯从2013年11月12日系争房屋抵押登记注销至2013年11月25日，不可能完成整个公积金贷款流程。宋小溪、郑志诚应当给予曹勇兵、邓淑贞办理贷款的合理宽限期。事实上，曹�兵、邓淑贞于2013年11月15日即至上海市住房置业担保有限公司宝山营业部办理房产查询及公积金贷款预约手续，至2013年12月1日就通知宋小溪、郑志诚于次日到宝山公积金中心协助办理公积金贷款合同。另外，除了欲办理的公积金贷款40万元，曹勇兵、邓淑贞已及时付清其余房款，因此不能认定曹勇兵、邓淑贞在本次履约中有违约行为。曹勇兵、邓淑贞要求双方继续履行合同于法有据，应予支持。宋小溪、郑志诚上诉称曹勇兵、邓淑贞存在违约行为，要求解除合同，并要求曹勇兵、邓淑贞支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，宋小溪、郑志诚上诉所称其与案外人签订的商品房预售合同已被解除事宜，与曹勇兵、邓淑贞无涉，宋小溪、郑志诚不得以此为由拒绝履行其与曹勇兵、邓淑贞之间的合同。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以�持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，574元，由上诉人宋小溪、郑志诚共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年六月十日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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