海口市龙华区人民法院执 行 裁 定 书(2015)龙执异字第25号案外人张某某。委托代理人许环棚。申请执行人林飞书。委托代理人罗游，海南海新律师事务所律师。被执行人王伯铭。本院在执行申请执行人林飞书与被执行人王伯铭合同纠纷一案[执行案号为(2014)龙执字第2282号]中，案外人张某某提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张某某称，我系海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓XXX房业主，我于2012年1月以按揭付款的形式购置中保公寓XXX房房产，当时中保公寓开发商承诺2个自然月内即可办理该单位房产过户及按揭手续，该事宜过去已超过两年，我仍未接到开发商办理房产过户的通知，开发商合作银行交通银行已经审批通过了我所有的按揭资料，并多次来电询问还款事宜，可以证明我的购置行为是合法购置行为，但中保公寓开发商迟迟没有给我办理过户手续，也从未做过任何说明解释，实属毫无责任心的开发商，也直接导致影响了我其他的购置计划及正常生活。有鉴于此，中保公寓开发商应负以相关责任，但我在2015年春节前却收到了法院查封我房产的通知，对此我表示十分愤怒和遗憾，消费者在完全合法消费的过程中和前提下却成了受害者，因此，我请求法院中止对海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓XXX房产的执行，并解除对上述房产的查封。案外人向本院提交了以下证据：《中保公寓定金协议》、《房地产买卖契约》、《委托书》、《承诺书》、房屋所有权证、交通银行业务受理通知书、中国建设银行转账凭条和收据。本院查明，海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓7080.81平方米的二手房项目系林飞书和王伯铭共同合作开发。因林飞书与张天培签订一《借款合同书》，约定林飞书向张天培借款19000000元用于购买林飞书和王伯铭共同竞买的上述房地产，林飞书将所竞买的房产过户到张天培名下作抵押担保，林飞书是真正的产权人等。故林飞书、王伯铭以张天培的名义以18020661元的价格竞买成功。在付清全部成交款后，上述房产于2012年7月11日过户至张天培名下。因发生纠纷，林飞书、王伯铭于2012年8月19日签订一《终止合作合同》，约定林飞书退出“中保公寓”项目，“中保公寓”项目归王伯铭一人所有，原由林飞书、王伯铭共同签订借张天培的19000000元由王伯铭负责偿还本息，并付给林飞书2600000元，到2012年11月20日付清，以前所签订的一切合作协议书一并作废等。因王伯铭未依约履行义务，林飞书向本院起诉王伯铭，请求判令王伯铭向其偿付2600000元及利息。林飞书在案件审理过程中向本院申请财产保全，本院于2012年12月11日作出（2013）龙民二初字第30号民事裁定书，裁定查封王伯铭位于海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房、XXX房及XXX房（登记在第三人张天培名下，房产证号：海口市房权证海房字第XXX**号），并于次日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达海口市住房与城乡建设局。王伯铭提供中保公寓XXX房、XXX房及XXX房作为担保向本院申请解除对上述房产中XXX房、XXX房、XXX房、XXX房及XXX房的查封。本院于2013年6月3日作出（2013）龙民二初字第30-2号民事裁定书，裁定解除对王伯铭位于海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓XXX房、XXX房、XXX房、XXX房及XXX房（登记在第三人张天培名下）的查封，查封王伯铭位于海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓XXX房、XXX房及XXX房（登记在第三人张天培名下，房产证号分别为：海口市房权证海房字第HK368XXX**号、HK368XXXXX号及HK368XXX**号），并于次日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达海口市住房与城乡建设局。2014年4月25日，本院对林飞书与王伯铭及张天培合同纠纷一案作出（2013）龙民二初字第30号民事判决书，判令王伯铭于判决生效之日起10日支付欠款2280000元及支付利息，并驳回林飞书的其他诉讼请求。王伯铭不服上述判决，上诉至海口市中级人民法院。该院于2014年8月11日作出（2014）海中法民一终字第1330号民事裁定书，裁定该案按王伯铭自动撤回上诉处理。因王伯铭不履行生效判决所确定的义务，林飞书向本院申请强制执行。张某某在执行过程中向本院提出执行异议，请求中止对海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓XXX房的执行，并解除对上述房产的查封。另查明，2013年1月5日，张天培向朱秦出具《委托书》，委托朱秦全权代表其办理海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓九十二套房产的相关事宜，具体权限包括：签订房产买卖合同、办理房产过户、办理土地使用权过户、收取售房款（不含买受人的银行按揭款）、缴纳相关税费、房产评估等相关的事宜。2013年1月7日，张某某与海口宏圣房地产策划有限公司签订一份《中保公寓定金协议》，约定：张某某以430000元价格购买海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓第X单元XXX房。张某某应于2013年1月7日之前来签订《房地产买卖契约》当日支付房款总额35%，共计155000元，贷款275000元等。同日，张某某与朱秦签订一份《房地产买卖契约》，约定张天培以430000元的价格将海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓X单元XXX房的房地产出售给张某某；付款方式为2013年1月7日付首期款35%（含定金）即155000元，银行按揭65%即275000元，最终以银行审批为准等。上述合同签订当日，张某某向朱秦转账支付145000元。朱秦向张某某出具一张收据，确认收到张某某交来海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓X单元XXX房购房首付款155000元。2013年1月14日，张某某出具一份《承诺书》，其主要内容为：张某某以按揭方式购买海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓X单元XXX房，已付首付款155000元，贷款275000元；本人承诺按揭首付款以银行批贷为准，自通知日起七天内补交增加的首付款，如不补齐本人愿意以总房款每日千分之一付给卖方；如因个人原因银行不批贷，须七天内一次性付款。房屋装修已达到本人接收房屋的标准。本人决定于2013年1月14日正式接收此房屋。以上事实有（2013）龙民二初字第30号民事裁定书、（2013）龙民二初字第30-2号民事裁定书、送达回证、（2013）龙民二初字第30号民事判决书、（2014）海中法民一终字第1330号民事裁定书、《中保公寓定金协议》、《房地产买卖契约》、《委托书》、中国建设银行转账凭条、《承诺书》、收据和听证笔录所证实。本院认为，海口市海秀路XX号海南军区门诊西侧中保公寓7080.81平方米的二手房项目包括涉案房屋虽登记在张天培名下，但依据生效的（2013）龙民二初字第30号民事判决书认定的事实，该项目是林飞书和王伯铭向张天培借款并以张天培的名义共同竞买取得，林飞书、王伯铭终止合作后，林飞书退出“中保公寓”项目，“中保公寓”项目归王伯铭一人所有。故本院依法查封登记在张天培名下的涉案房屋符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院于2012年12月12日查封涉案房屋，张丽华与张天培的代理人朱秦于2013年1月7日就涉案房屋签订买卖合同，合同签订的时间在本院查封房屋之后，故张丽华请求中止对涉案房屋执行的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张某某的异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  蔡燕飞审判员  彭柯铭审判员  林梅意二〇一五年七月六日书记员  符秋影