辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽01民终13737号上诉人（原审被告）：沈阳中安房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区三义街六号一座23层14号。法定代表人：代国亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周冠斌，男，1987年3月27日出生，汉族，该公司法务人员。委托诉讼代理人：张美琪，女，1991年6月28日出生，汉族，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：郭钢，男，1971年4月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王昱，辽宁百联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张颖，女，1972年3月1日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王昱，辽宁百联律师事务所律师。上诉人沈阳中安房地产开发有限公司（以下简称中安公司）与被上诉人郭钢、张颖商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8029号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。中安公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，判令驳回被上诉人的�讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审法院认定诉争房屋质量问题不属于房屋主体结构性质量问题或功能性瑕疵，没有造成因质量问题导致无法使用、无法实现合同目的的严重后果，说明郭钢、张颖以房屋质量问题拒绝收房的主张不成立。一审法院因我方不能举证证明提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》而判令承担逾期交房违约责任。但一审法院查明部分认定了我方已于2014年8月电话通知其收房的事实，即我方已履行通知义务。郭钢、张颖是在收房时以房屋质量有问题为由拒绝接收我方提供所有材料、并拒绝签字，材料中即包括二书。郭钢、张颖二审共同辩称，1.一审判决和中安公司在《上诉状》中主张中安公司已于2014年8月通知郭钢、张颖验房办理房屋交接手续但郭钢、张颖没有接收房屋事实�定错误。2014年8月，中安公司工程部通知郭钢、张颖不是办理交接手续，而是进行房屋初验。在初验时发现房屋门窗安装歪了，房屋需要维修，暂不具备交付使用条件。中安公司承诺门窗修复后，再办理房屋交接手续。但直至郭钢、张颖起诉，门窗也没有修复，并且未接到办理房屋交接手续的通知。2.《上诉状》称郭钢、张颖“在收房时以房屋质量问题为由拒绝接收中安公司所有收房材料，并拒绝签字”系不存在的事实，没有任何依据。综上郭钢、张颖认为一审法院认定事实有瑕疵，但判决结论正确，应予维持。郭钢、张颖原审诉称：2012年7月23日，郭钢、张颖与中安公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：郭钢、张颖购买中安公司开发的位于沈阳市浑南区绮霞街8-39号1-5-2房屋。房屋建筑面积138.06平方�，总房款918,220元。合同约定，中安公司应于2014年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付郭钢、张颖。逾期交房超过90日后，郭钢、张颖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中安公司按日向郭钢、张颖支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，郭钢、张颖全面履行了约定义务，支付了全部购房款918,220元，并缴纳了契税、印花税、维修基金。2014年8月，郭钢、张颖在中安公司安排的初验房中发现该房屋南东卧室的门窗安装歪斜、北卧室的窗户不能关闭、房屋不具备交付条件。中安公司承诺进行维修。但是此后虽经郭钢、张颖屡次催促，中安公司至今仍未将房屋交付郭钢、张颖。故郭钢、张颖起诉来院，请求判令：1、中安公司支付郭钢、张颖逾期交房违约金64,275元（自2014年10月1日暂计至2016年8月31日，最终计算至中安公司实际交付房屋之日止）。2、中安公司承担本案的诉讼费用。中安公司原审辩称，已按合同约定向郭钢、张颖交付了合格房屋，不存在逾期交房行为，请法院驳回诉请。原审法院查明事实：中安公司、郭钢、张颖于2013年12月22日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同》补充协议（以下简称“补充协议”）一份。合同约定，郭钢、张颖购买中安公司开发的位于沈阳市东陵区绮霞街8-39号1-5-2室，建筑面积为138.06平方米的房屋一处，房屋总价款918,220元。合同第八条约定，中安公司应在2014年9月30日前，将经验收合格的商品房交付郭钢、张颖使用。合同第九条约定了中安公司逾期交房的违约责任，�逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中安公司按日向郭钢、张颖支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定了房屋交接条件，即商品房达到交付使用条件后，中安公司应当书面通知郭钢、张颖办理交付手续。双方进行验收交接时，中安公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，中安公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中安公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，郭钢、张颖有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中安公司承担。补充协议第十一条（对合同第十一条的补充协议）第2款约定：在商品房达到交付使用条件后，郭钢、张颖同意中安公司通过挂号信邮递、特快专递、电话、�信等等任一方式通知郭钢、张颖办理办理房屋交接。当中安公司选择前述方式中的任意一种方式发出通知后，视为中安公司已履行向郭钢、张颖告知交房的义务，郭钢、张颖均应在房屋交接通知约定的交房时间内到中安公司处申请办理房屋交接手续，如郭钢、张颖逾期7日为办理的，双方均同意以房屋交接通知约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间，房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业费自交付日起由郭钢、张颖承担。第4款约定：郭钢、张颖在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求中安公司承担逾期交房违约责任的理由。中安公司于2014年8月通知郭钢、张颖验房办理房屋交接手续，但郭钢、张颖没有接收房屋。中安公司于2014年8月8日取得涉案房屋竣工验收备案证明，郭钢、张颖于2016年9月6日起诉来院。经一审法院对涉案房屋现场勘验，房屋存在质量瑕疵，且有维修痕迹。原审法院认为，中安公司、郭钢、张颖签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。郭钢、张颖已向中安公司交付全部购房款，中安公司应于双方合同约定的期限届满前向郭钢、张颖交付达到合同约定标准的房屋。经本院对涉案房屋进行现场勘验，该房屋房屋质量问题不属于房屋主体结构性质量问题，不属于房屋功能性质量瑕疵，没有造成因质量问题导致无法使用、无法实现合同目的的严重后果，故郭钢、张颖不宜以此为由拒收房屋。然而，中安公司虽然于2014年8月通知郭钢、张颖收房，但中安公司不能举证证明其在房屋交接时提供了合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故中安公司应承担举证不能的法律后果。因中安公司没能全面履行合同约定的房屋交接程序，故应当承担逾期交房的违约责任。关于中安公司逾期交房违约金的具体数额，依据合同约定的房屋总交款日万分之一标准，自2014年10月1日至2016年8月31日，共计64,367.22元（918,220元×1/10000×701天）;因郭钢、张颖主张的2014年10月1日至2016年8月31日逾期交房违约金64,275元，属合理范围，故本院予以支持。关于郭钢、张颖提出的2016年8月31日之后产生的逾期交房违约金，郭钢、张颖可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法�关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳中安房地产开发有限公司于判决生效后七日内一次性支付原告郭钢、张颖逾期交房违约金64,275元。二、驳回原告郭钢、张颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,407元，由被告沈阳中安房地产开发有限公司承担。本院认为，原审判决认定基本事实不清，应予发回重审，理由如下：被上诉人原审主张房屋存在质量问题未予修复而未收房，据此诉请要求上诉人支付逾期交房违约金，并非原审法院认定被上诉人交付房屋时是否提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且双方陈述查验房屋时因房屋质量问题存在纠纷故未能继续办理房屋入住相关手续，故原审法院以“中安公司虽然于2014年8月通知郭钢、张颖收房，但中安公司不能举证证明其在房屋交接时提供了合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故中安公司应承担举证不能的法律后果”为由，判决中安公司支付郭钢、张颖逾期交房违约金64,275元，事实不清，依据不足。本案应当查明上诉人通知被上诉人收房之时，房屋是否存在质量问题，除符合合同约定的交房条件外，是否存在实际影响房屋交付使用的情况，以及房屋修复后中安公司是否及时通知郭钢、张颖，郭钢、张颖现提出房屋修复后仍存在的质量问题，是否足以继续影响房屋交付使用，郭钢、张颖能否以此继续拒绝接收房屋等基本事实，依法作出�判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8029号民事判决书；二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一七年一月十八日书 记 员  郑金玲本案裁定所依据的相关法律第一百七十条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；