四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第6751号
原告：江晖，男，汉族，生于1983年11月4日。
被告：绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳市高新区永兴镇草石街。
法定代表人：刘秀芳，该公司总经理。
委托代理人：刘恒，四川科通律师事务所律师。
委托代理人：余娟，四川科通律师事务所律师。
原告江晖诉被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员顾云川独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江晖到庭参加了诉讼，被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告、被告双方于2011年11月26日签订了《商品房买卖合同》，合同备案号103857。合同签�后，原告严格按照合同约定履行了全部房款￥431074元（大写：肆拾叁万壹仟零柒拾肆元整）及房屋维修基金￥5695.5元（大写：伍仟陆佰玖拾伍元伍角）的付款义务，用于购买位于剑南路西段14号瑞阳首座＊幢＊单元＊层＊号房屋。根据《商品房买卖合同》第十条：“（一）出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该房屋”、第十二条：“⑵逾期超过45日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人赔偿全部已付款的万分之五的违约金……”，第十九条：“（一）2、买受人不退房，买受人同意出卖人可顺延三个月取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则出卖人按买受人已付款的千分之二支付违约金……（二）2、⑵买受人不退房，同意出卖人办理权属转移登记时间顺延6个月，否则由出卖人按买受人已付房款的千分之二支付违约金”的约定，被告至今未履行自己的交房义务、初始登记义务、转移登记义务，其行为已严重违反双方的约定，给原告造成了很大的经济损失。为了依法维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告继续履行交房义务；2、被告从2013年5月31日起到2014年7月28日至每日按原告全部已付款的万分之五向原告支付逾期交房违约金，共计91172元，从2014年7月29日至实际交房之日止的违约金另计；3、被告按照原告全部已付款的千分之二向原告支付逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金，共计1724元；4、被告从2013年5月31日起到2014年7月28日止按照同地段同类房屋租金标准赔偿原告损失共计16800元，从2014年7月29日至实际交房之日止的损失另计；5、本案诉讼费用、邮寄费、交通费由被告承担。
被告绵阳市瑞阳房地�开发有限责任公司未作答辩。
经审理查明：2011年11月26日，原告江晖作为买受人、被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同备案号103857。约定原告购买被告开发的位于绵阳市剑南路西段14号瑞阳首座＊幢＊单元＊层＊号房屋，房屋总价款431074元。被告应当在2013年5月31日前向原告交付该商品房，若被告逾期交房超过45日，被告从约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房款万分之五的违约金。对于初始登记双方约定被告应在2013年11月30日前取得案涉房屋的权属证明，若被告未按期取得权属证明，原告有权退房，若原告不退房，则原告同意被告顺延三个月取得权属证明，逾期被告按原告已付房款的千分之二支付违约金。对于转移登记双方约定原告未在商品房交付之日起90日内取得房屋所有�证书的，同意被告办理转移登记时间顺延6个月，否则被告按原告已付房款的千分之二支付违约金。合同签订后，原告江晖于2011年11月26日向被告交付购房首付款131074元，房屋维修基金5695.5元。2012年3月13日，原告江晖通过中国工商银行游仙支行办理个人自营性住房贷款将30万元购房款转入被告账户。时至今日，被告未向原告交付案涉商品房，也未办理有关初始登记和转移登记。原告遂起诉来院，要求判如所请。
另查明：被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司所开发的瑞阳首座工程至今未完工，案涉商品房无法交付。
被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司未参与庭审，在庭审结束后，以书面形式向本院提出逾期交房及逾期办证违约金约定过高，并申请法院予以调整。
以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、中国工商银行借款凭证、被告出具的首付�收据和维修基金收据等证据证明，并经查证属实，在卷佐证，足以认定。
本院认为：《商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告依约履行了交付房款的义务，被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司未按合同约定期限交付房屋并办理初始登记和转移登记已构成违约，应当承担违约责任。本案中，案涉商品房因未完工无法交付系客观事实，原告主张被告继续履行交房义务，其实质是行使《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的要求被告继续履行合同的权利。本案争议焦点在于有关违约金是否应予以调整。
关于逾期交房违约金的问题，被告逾期交房已超过45日，原告有权主张被告支付逾期交房违约金，被告认为逾期交房违约金约定过高并书面申请予以降低。本院认为，逾期交房违约金实质是对原告未能按期接收房屋租金损失的弥补，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，结合本地房屋租赁的市场价格标准，本院酌定将逾期交房违约金由每日万分之五调整为每日万分之二。因合同约定违约金起算时间是交付期限届满之次日，故被告应从2013年6月1日起计付逾期交房违约金，截至2014年7月28日止，该项金额为36468.86元【（431074×0.0002）元／天×423天】。2014年7月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金另计。
关于初始登记违约金，被告未在合同约定期限内取得权属证明，合同约定被告应按原告已付房款即431074元的2‰支付违约金，该项合计862.14元。被告以该约定远高于以全部已付房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为由要求降低，本院认为被告的该项抗辩不成立，故对被告的该项主张不予支持。
关于逾期办理转移登记违约金，因合同约定被告支付逾期办理转移登记违约金的前提是原告未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，而本案商品房至今未交付，故该违约条款适用基础不存在，本院对原告的该项主张不予支持。
原告主张被告从2013年5月31日起到实际交房之日止按照同地段同类房屋租金标准赔偿原告损失，未提供证据予以证明，且该损失已在逾期交房违约金中得到弥补，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内支付原告江晖从2013年6月1日起至2014年7月28日止的逾期交房违约金36468.86元，2014年7月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金按每日万分之二的标准计算。
二、被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内支付原告江晖逾期办理初始登记违约金862.14元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1247元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 顾云川
二〇一四年十一月十日
书记员 赵 敏