陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0302民初3053号原告宝鸡市温州商会，住所地宝鸡市火炬路20号，统一社会信用代码516103000885534420。法人代表倪志青，任会长。委托代理人高雅杰，陕西正泰律师事务所律师。被告刘莉，女，汉族，1970年6月9日生，住宝鸡市渭滨区。原告宝鸡市温州商会诉被告刘莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝鸡市温州商会的委托代理人高雅杰到庭参加了诉讼，被告刘莉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告间房屋租赁合同。2、依法判令被告返还租赁房屋。3、依法判令被告支付拖欠的截止2017年6月30日的租金298800元（2016年4月1日之前欠租金30000元，4月1日-12月31日欠租金161280元；2017年1月1日-6月30日欠租金107520元，共计298800元。）及拖欠租金298800元的违约金（以191280元为基数，自2017年1月1日起算至租金支付之日止，以每日万分之五计算；以107520元为基数，自2017年7月1日起算至租金支付之日止，以每日万分之五计算）。4、依法判令被告支付因拖欠租金达三个月而解除合同的违约金贰万元。5、依法判令被告支付2017年7月1日至租赁房屋返还之日的租金（租金标准为月17920元）。6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月1日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告位于本市渭滨区火炬路东段20号的房屋五间，建筑面积128平方米；月租金160元/㎡；租赁期限从2014年2月1日起至2016年1月30日收回；租金支付方式为以转账方式一次性缴纳三个月租金，第一次交费时间为2014年1月25日，以后是每季度前一个月的25日缴纳下季度租金，合同期内以此类推；承租方拖欠租金按每日千分之五支付违约金，承租方拖欠租金累计达三个月的出租方可解除合同，承租方需支付违约金壹万元。合同签订后，原告按照约定将出租房屋交付被告使用。但在租赁期内，被告即出现拖欠租金情形。租赁期满后，被告以双方协商后的优惠价格即月租金140元/㎡继续租用原告房屋。2016年12月31日，原告向被告催要租金时，被告向原告出具了《欠条》一份，载明：”今欠温州商会门面房租金共计壹拾玖万壹仟贰佰捌拾元整，其中含2016年4月1日前欠费叁万元整，2016年4月1日至12月31日欠费161280.00元”。现被告仍在继续使用原告房屋，截止2017年6月30日被告欠原告租金达298800元，被告拖欠租金超过三个月，故原告要求解除原、被告之间的租赁合同，被告支付拖欠租金并承担违约责任。被告未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证，原告提交的社会团体法人登记证书、法人代表证明书、证明、欠条、《房屋租赁合同》等符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以认定。本院查明事实如下：2014年2月1日，宝鸡市工商业联合会温州商会与被告刘莉签订《房屋租赁合同》一份，宝鸡市工商业联合会温州商会将位于本市火炬路东段20号第一层楼东头南面第一、二、三间和北面第一、二间共五间，建筑面积为128平方米的房屋租赁给被告。租赁期暂定两年，出租方从2014年2月1日起将出租房交付承租方使用，至2016年1月30日收回。月租金每平方米160元，月租金总额为20480元。承租方以转账方式一次性缴纳三个月租金，第一次交费时间为2014年1月25日。以后是每季度前一个月的25日缴纳下季度租金，合同期内以此类推。出租方收到租金时，必须向承租方出具收款收据。承租方拖欠租金按每日千分之五支付违约金。合同第六条约定”承租方有下列情形之一的，出租方可解除合同，收回房屋，解除异议期为10天。……3、承租方拖欠租金（或水、电费）累计达三个月的；由于以上原因解除合同，承租方需支付违约金贰万元。”2014年宝鸡市工商业联合会温州商会按照《社团登记条例》登记为宝鸡市温州商会。2016年4月1日，原、被告协商将房屋租金下调至月租金每平方米140元，月租金总额为17920元。2016年12月31日，被告向原告出具欠条一份，载明”今欠温州商会门面房租共计壹拾玖万壹仟贰佰捌拾元整，其中含2016年4月1号前欠费叁万元整，2016年4月1日至2016年12月31日欠费161280元。美的空调专营店刘莉，2016年12月31号。”此后被告未支付所欠的房屋租赁费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此本案中原、被告之间的租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告在租赁合同中约定，承租方拖欠租金（或水、电费）累计达三个月的，出租方可以解除合同。被告拖欠原告的租金已经超过三个月，解除合同的条件已经成就。原告于2017年7月24日诉至本院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，其请求符合法律规定，本院予以支持，故原告与被告签订的房屋租赁合同于2017年7月24日解除。截止2017年7月24日，被告共拖欠原告租赁费312674元（191280元＋17920元×6个月＋17920元÷31天×24天），被告除应支付拖欠的租赁费外，还应当及时搬走租赁房屋内的物品，向原告交还租赁房屋。被告至今仍占用原告的房屋，故被告应当支付原告自2017年7月25日至实际搬离之日止占用原告租赁房屋的占用费，参照原告与被告约定的租金标准，按照每月17920元计算。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同中约定了迟延支付租金的违约金和解除合同的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告主张的违约金过分高于造成的损失，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告主张的违约金过高，综合本案合同履行情况和当事人过错程度、逾期利益等综合因素，本院将违约金调整为以191280元为基数，自2017年1月1日起算至租金支付之日止以每日万分之四计算；以107520元为基数，自2017年7月1日起算至租金支付之日止以每日万分之四计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告宝鸡市温州商会与被告刘莉签订的《房屋租赁合同》于2017年7月24日解除。二、被告刘莉于本判决生效后十日内搬离，并向原告宝鸡市温州商会返还租赁房屋。三、被告刘莉于本判决生效后十日内支付原告宝鸡市温州商会房屋租赁费312674元，并支付自2017年7月25日起至实际搬离之日止的房屋占用费，按照每月17920元标准计算。四、被告刘莉于本判决生效后十日内支付原告宝鸡市温州商会违约金（以191280元为基数，自2017年1月1日起算至租金支付之日止，以每日万分之四计算；以107520元为基数，自2017年7月1日起算至租金支付之日止，以每日万分之四计算）。五、驳回原告宝鸡市温州商会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6080元、保全费2200元，由原告宝鸡市温州商会承担700元，由被告刘莉承担7580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，同时预交上诉费6080元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长 张 媛人民陪审员 薛 莹人民陪审员 巨招财二〇一七年十月十二日书 记 员 王 馨