杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第940号
原告（反诉被告）：浙江万亚置业有限公司。住所地：杭州经济技术开发区4号大街****号*幢第**层****室。
法定代表人：滕荷雪，该公司执行董事。
委托代理人：陈桓，浙江天屹律师事务所律师。
委托代理人：黄莺，浙江天屹律师事务所律师。
被告（反诉原告）：魏朝赶。
委托代理人：姜水，浙江鑫知律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）诉被告（反诉原告）魏朝赶商品房销售合同纠纷一案，于2014年7月15日向本院起诉，反诉原告魏朝赶于2014年7月30日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。万亚公司的委托代理人陈桓、黄莺，魏朝赶的委托代理人姜水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万亚公司起诉称：万亚公司与魏朝赶于2011年8月1日签订《浙江省商品房买卖合同》，魏朝赶向万亚公司购买万亚名城1-1817号房屋，该房屋建筑面积为38.78平方米，房屋总价款为681287元。合同约定，买受人于2011年8月1日前付清首期房款341287元，剩余房款在合同签订之日起30天内到指定银行签订按揭贷款合同，办结按揭手续。若在办结楼宇按揭过程中，买受人个人信用记录不符合贷款要求或无法提供完整的且经银行认可的资信文件，或因政策调整导致无法办结楼宇按揭手续的，买受人同意将付款方式改为一次性付款。合同第八条还约定了买受人逾期付款的违约责任，应自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。然魏朝赶在支付了首付款后，一直未办结银行按揭手续。万亚公司多次催促魏朝赶付款，但魏朝赶至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、魏朝赶立即支付购房款340000元；二、魏朝赶按照应付款项日万分之三支付逾期付款违约金106182元（暂计算至2014年7月4日，要求继续计算至实际支付之日止）；三、由魏朝赶承担本案的诉讼费用。
魏朝赶答辩称：第一，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应被驳回。根据原告的第二项请求可知，被告最迟应于2011年9月7日支付应到期房款，但原告直到2014年6月6日才向被告发送催讨函，在此之前，原告从未向被告催讨过应付房款。第二，案涉合同在履行过程中，原告存在诸多违约行为，如在签订合同时原告的销售人员承诺案涉房屋不属于限购限贷对象、且升值空间大。此外，被告由于其他事情陷入民间借贷纠纷，目前无经济能力继续履行合同。综上，请求驳回万亚公司的诉讼请求。
魏朝赶反诉称：2011年7月，由于案涉房屋刚刚开工，魏朝赶只能凭借业务员的介绍及万亚公司提供的楼书、沙盘模型来确定购买意向。楼书表明案涉房屋的阳台可以摆放一桌四椅及一躺椅，且宽度超过房内宽度一半以上，魏朝赶是基于超大阳台才决定购买案涉房屋的。但事实上，案涉房屋的阳台仅为一个装饰物，不能踏足，宽度仅为房内宽度的三分之一。魏朝赶就此问题已多次向万亚公司反映，但万亚公司拒绝协商。根据合同约定，万亚公司应在2013年12月25日前将案涉房屋交付给魏朝赶，但在2014年3月26日万亚公司对外声称不能提供交房的《综合验收报告》，不能办理交房手续，万亚公司逾期交房超过三个月，魏朝赶根据约定可以解除案涉合同。此外，案涉房屋存在严重的质量问题，如房屋主体存在消防隐患以及通行受限，严重影响买受人的正常居住生活。综上，魏朝赶认为案涉合同无法继续履行。故提起反诉，请求判令：一、解除魏朝赶与万亚公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、万亚公司向魏朝赶返还已收的购房款341287元，并支付违约金1023.86元；三、万亚公司承担全部诉讼费用。
万亚公司答辩称：魏朝赶要求解除案涉合同缺乏事实和法律依据，双方当事人签订的合同系其真实意思表示，案涉合同不存在解除的情况，综上，请求驳回魏朝赶的反诉请求。
万亚公司为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》，用以证明双方当事人自愿签订商品房买卖合同，合同对付款方式及期限做了明确约定；
2.关于要求尽快付清购房款的律师函及邮寄凭证，用以证明魏朝赶未履行合同约定付款义务，万亚公司发函要求其尽快办理的事实；
3.关于要求尽快办理按揭手续的律师函及邮寄凭证，用以证明魏朝赶未履行相关付款义务的事实；
4.测绘报告，用以证明案涉房屋实测面积为38.84平方米的事实；
5.竣工验收备案表，用以证明万亚名城于2014年4月2日通过全部验收，具备交房条件的事实。
魏朝赶为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.万亚·金沙湖1号楼书；
2.2014年7月28日现场勘查照片；
以上两份证据共同用以证明万亚公司交付的房屋与楼书说明严重不符的事实。
3.情况说明，用以证明万亚公司逾期交房超过三个月以上的事实。
4.2014年6月的现场照片，用以证明案涉房屋的消防通道及人行通道被占用的事实。
5.2014年7月28日的现场勘查照片，用以证明案涉房屋存在的问题及万亚公司仍未整改的事实。
6.告知书、意见征询函、申请书，用以证明万亚公司自认消防通道及人行通道被占用，且想把装饰物改成阳台等事实。
对双方当事人提供的证据，本院认证如下：（一）万亚公司提供的证据。魏朝赶对证据1、2、4、5的真实性均无异议，本院予以采纳；魏朝赶对证据3有异议，认为其没有收到过。本院认为，证据3中的邮寄地址与证据2中的邮寄地址相同，魏朝赶确认收到过证据2中的函件，且该邮寄地址系双方在商品房买卖合同中明确约定的联系地址，故证据3本院也予以采纳。（二）魏朝赶提供的证据。万亚公司对证据1、2真实性无法确定，认为商品房买卖合同中明确约定案涉房屋没有阳台；万亚公司对证据3真实性无异议，但认为即使万亚公司存在逾期交房，魏朝赶也无权解除合同，其至今未付清房款；万亚公司对证据4、5有异议，认为上述证据无法证明案涉房屋存在质量问题；万亚公司对证据6有异议，认为该份证据无法达到其证明目的。本院认为，万亚公司对证据3的真实性无异议，本院予以采纳。证据1的真实性可以认定，但其内容不确定，故本院不予采纳。证据2、4、5、6的真实性可以认定，但与讼争房屋本身的质量无关，不能证明讼争房屋存在严重质量问题，故上述证据本院也不予采纳。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年8月1日，万亚公司与魏朝赶签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：魏朝赶向万亚公司购买杭州经济技术开发区万亚名城1幢1817（商务办公）室，该商品房的设计用途为办公楼，属框架剪力墙结构，层高为4.78米，没有阳台。该商品房总价款为681287元，魏朝赶选择银行按揭贷款方式支付房款。魏朝赶应当在2011年8月1日前付清首期房款341287元，剩余房款340000元，在本合同签订之日起30天内到指定银行签订按揭贷款合同，办结按揭手续。若在办理楼宇按揭过程中，买受人个人信用记录不符合贷款要求或无法提供完整的且经银行认可的资信文件，或因政策调整导致无法办理楼宇按揭手续的，买受人同意将付款方式改为一次性付款，并自银行确定不批准贷款申请之日起15日内自行筹款将房款付清。买受人违反上述约定导致迟延办妥抵押贷款手续或逾期付款的，买受人按合同第八条约定向出卖人支付逾期付款的违约金。合同第八条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条还约定，出卖人应当在2013年12月25日前，将符合条件的商品房交付买受人。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的；2.有关部门根据法律、法规等的规定采取某项行政措施或因公共利益的需要，而导致开发建设期延长或造成规划、设计等更改，而造成的延期，出卖人可据实予以延期；3.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款项等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项止，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；……
合同签订后，魏朝赶支付了首付款341287元，并提供了办理按揭贷款的资料。2013年11月18日，万亚公司向魏朝赶发送律师函一份，陈述因魏朝赶提供的按揭贷款申请资料不齐全、不符合相关规范，或所签按揭贷款合同不符合银行相关规定，需要重新签署和提交部分文件，但魏朝赶一直未配合处理。现万亚公司要求魏朝赶在2013年11月30日前准备齐全贷款申请全部文件，前往万亚公司指定的银行签署《按揭抵押贷款合同》，并办结按揭贷款等相关全部手续，结清违约金。或一次性付清所欠全部购房款并结清逾期付款的违约金。2014年6月6日，万亚公司再次向魏朝赶发送律师函一份，要求魏朝赶于2014年6月15日前前往万亚公司，付清剩余购房款340000元并结清逾期付款违约金。魏朝赶至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。
另查明，万亚名城于2014年4月2日通过竣工验收并办理了竣工验收备案，具备交房条件。案涉房屋的实测面积为38.84平方米。
本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应确认合同有效。在合同履行过程中，双方均应严格履行合同约定内容。
关于本诉部分。首先，万亚公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据合同约定，剩余购房款340000元魏朝赶通过银行按揭贷款方式支付，魏朝赶需在2011年9月1日前办结按揭手续；如无法办理按揭手续，魏朝赶同意将付款方式改为一次性付款，并自银行确定不批准贷款申请之日起15日内付清房款。现有证据显示，合同签订后，魏朝赶未能办妥按揭贷款手续，但无证据表明银行何时确定不批准案涉贷款申请，因此，剩余购房款的履行期限无法确定。不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。2013年11月18日，万亚公司发函魏朝赶，要求其在2013年11月30日前办妥按揭贷款手续或一次性付清购房款。因此，案涉剩余购房款的诉讼时效应自2013年12月1日起计算，万亚公司于2014年7月15日向本院主张剩余购房款并未超过诉讼时效。其次，原告的具体诉讼请求是否合理的问题。根据合同约定，魏朝赶未能获得按揭贷款的，其应当一次性付清剩余购房款。在得悉魏朝赶未能获得按揭贷款后，万亚公司已两次以发送律师函的形式向魏朝赶提出要求其继续履行合同义务的主张，至万亚公司起诉前魏朝赶仍未取得银行按揭贷款或者一次性付清购房款。魏朝赶的行为已经构成逾期付款的根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；万亚公司则依法可以解除合同，也可以要求魏朝赶支付价款，并获得损失赔偿。因此，万亚公司要求魏朝赶一次性支付剩余购房款的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于万亚公司要求支付逾期违约金的诉讼请求，被告认为原告主张的逾期违约金数额过高，请求调减，本院认为被告理由正当，应予采纳，根据本案实际情况，酌定以利率6.00%上浮30%为标准计算逾期违约金，且违约金的起算时间应为2013年12月1日。
关于反诉部分。虽然万亚名城于2014年4月2日才具备交房条件，距合同约定的交付时间逾期90日以上，但至万亚公司起诉前魏朝赶仍未付清购房款，根据合同约定，万亚公司有权拒绝向魏朝赶交房，且交付日期相应顺延至魏朝赶付清全部应付款项时止。因此，魏朝赶无权以万亚公司逾期交房为由主张解除案涉合同。此外，魏朝赶提供的证据尚不足以证明案涉房屋存在严重的质量问题以及案涉房屋与合同约定不符，故魏朝赶的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、魏朝赶于本判决生效之日起十日内向浙江万亚置业有限公司支付剩余房款340000元及逾期付款违约金（自2013年12月1日起按年利率7.80%计算至实际付清之日止）；
二、驳回浙江万亚置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回魏朝赶的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7993元，反诉案件受理费3997元，合计11990元，由魏朝赶负担。浙江万亚置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；魏朝赶于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 王 宇
人民陪审员 徐红梅
二〇一四年十二月四日
书 记 员 昂玉洁