广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执复14号
复议申请人（申请执行人、异议人）：中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行（曾用名中国农业银行股份有限公司广州南沙支行），住所地广东省广州市南沙区进港大道62号。
法定代表人：陈涛，该分行行长。
委托代理人：陈彦，广东拓孚创展律师事务所律师。
委托代理人：卓丽玲，广东拓孚创展律师事务所实习律师。
被执行人：广州市丰盛木业有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇北龙路100号（办公楼4号、厂房A-3）。
法定代表人：谢荣标。
被执行人：谢荣标，男，1968年11月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
复议申请人中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行（以下简称农行南沙分行）不服广东省广州市南沙区人民法院（以下简称南沙法院）(2016)粤0115执异51号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
南沙法院在执行（2016）粤0115民初844号民事判决一案过程中，于2016年10月15日作出（2016）粤0115执1829号执行情况告知书，其中向农行南沙分行告知:南沙区国土资源和规划局以穗南国规【2016】1105号复函南沙法院，被执行人广州市丰盛木业有限公司（以下简称丰盛木业公司）名下位于广州市南沙区大岗镇北龙路100号（厂房B-7）房产（以下简称涉案房产）的土地用地性质为工业或工矿仓储用地，该处房地产所属的工业项目不得分割转让。南沙法院根据农行南沙分行的申请、南沙区国土资源和规划局的复函及广州市番禺区人民法院移送执行函的情况，组成合议庭合议，合议庭一致认为被执行人丰盛木业公司名下的涉案房产暂不具备拍卖条件，裁定不予拍卖。农行南沙分行不服该执行行为，提出异议。
异议人农行南沙分行称，南沙法院作出的(2016)粤0115民初844号民事判决，判决被执行人丰盛木业公司返还异议人农行南沙分行借款本金708万元及支付利息、罚息、复利，被执行人谢荣标承担连带清偿责任，异议人农行南沙分行有权向法院申请对涉案房产予以拍卖、变卖所得价款优先受偿。异议人农行南沙分行向南沙法院申请强制执行，南沙法院却作出(2016)粤0115执1829号执行情况告知书，称该房产暂不具备拍卖条件，不予拍卖。该房产已依法登记，房产证已出，不存在无法分割、无法拍卖的情形，据此，异议人农行南沙分行有权对涉案房产予以拍卖、变卖处置。
南沙法院查明，关于原告农行南沙分行诉被告丰盛木业公司、谢荣标金融借款合同纠纷一案，南沙法院于2016年5月19日作出（2016）粤0115民初844号民事判决，判决丰盛木业公司返还农行南沙分行借款本金708万元及支付利息、罚息、复利，谢荣标承担连带清偿责任；若丰盛木业公司不履行债务时，农行南沙分行有权向法院申请对涉案房产予以拍卖、变卖并对所得价款优先受偿。
判决生效后，农行南沙分行向南沙法院申请强制执行，南沙法院以(2016)粤0115执1829号立案审查。
案件执行过程中，南沙法院致函广州市南沙区国土资源和规划局，内容为：该院在案件诉讼阶段查封丰盛木业公司名下的广州市南沙区大岗镇北龙路100号自编8栋(厂房A-8)、自编9栋(厂房A-9)、自编10栋(厂房A-10)、自编11栋(厂房A-11)及(厂房B-7)的房产。依照该院作出已发生法律效力的(2016)粤0115民初843、844号民事判决，农行南沙分行有权向法院申请拍卖、变卖上述房产并对所得价款优先受偿。经查，你局于2014年6月17日以信访答复函(穗国房南【2014】579号)答复吴素文《关于广州市丰盛木业有限公司科苑B7栋过户的特别申请》：“该工业项目应整体确权、不得分割转让。故我局不予办理B7栋厂房分割过户手续。”经敦促，被执行人至今仍未履行义务，该院依法拟对丰盛木业公司名下的五处房产进行拍卖处理。为此，需向你局征询以下问题，若拍卖丰盛木业公司名下上述五处房产，拍卖成交后，如何办理过户；若不能办理过户，有何不能办理的法定事由，需达到何条件才可以办理分割过户。
2016年8月24日，广州市南沙区国土资源和规划局作出穗南国规【2016】1105号复函，内容为：经查，来文所述丰盛木业公司名下的五处房地产的用途为工业或工矿仓储用地，根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》(穗府办【2015】11号)第二十五条第二款“工业用地建成的所有建筑(包括地下建筑、地上建筑及附属设施)应当整体确权，不得分割转让”的规定，该五处房地产所属的工业项目不得分割转让。
2016年10月15日，南沙法院向农行南沙分行发出(2016)粤0115执1829号执行情况告知书，告知丰盛木业公司名下的涉案房产已被广州市番禺区人民法院以(2015)穗番法立保字第658号民事裁定首先查封。根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，南沙法院发函向广州市番禺区人民法院商请移送执行，该法院向南沙法院出具移送执行函，将丰盛木业公司名下的涉案房产移送南沙法院执行。另查,南沙法院根据农行南沙分行的拍卖申请、广州市南沙区国土资源和规划局穗南国规【2016】1105号复函等，组成合议庭合议，合议庭一致认为丰盛木业公司名下的涉案房产暂不具备拍卖条件，裁定不予拍卖。
南沙法院另查明，广州市南沙区大岗镇北龙路100号自编8栋(厂房A-8)、自编9栋(厂房A-9)、自编10栋(厂房A-10)、自编11栋(厂房A-11)及(厂房B-7)的房产权属人是丰盛木业公司。
2014年6月17日，广州市国土资源房屋管理局南沙区分局发出《信访复函》，内容为：根据《关于广州市番禺区丰盛木业有限公司兴建生产厂区工程项目立项的批复》(番计【2013】381号)第三项，即“项目的建设规模及内容”表明，该项目建设内容具有整体性，如：原料堆放间、制材车间、半成品车间、成品仓库、成型油漆车间等等，这些建筑之间在整个木业生产过程中相互依存、不可分割。根据广州市国土资源和房屋管理局与丰盛木业公司签订的《国有土地使用权出让合同》(穗国地出合【440113-2007-000005】号)得知，该项目是按照立项批复的建设规模进行供地，另据《国有土地使用权出让合同》的附件“计收国有土地使用权出让金基本数据”约定：“用地范围内的总建筑面积和自用面积均是134709平方米(全部为工业用途)，其中含外销面积是0平方米。”综上，该工业项目应整体确权、不得分割转让。故该局不予办理B7栋厂房分割过户手续。
南沙法院认为，广州市南沙区国土资源和规划局作为行政管理部门已依据相关规定作出明确复函，(2016)粤0115执1829号执行标的，丰盛木业公司名下的涉案房产属工业项目需整体确权、不得分割转让，故南沙法院向农行南沙分行发出(2016)粤0115执1829号执行情况告知书，告知涉案房产暂不具备拍卖条件，不予拍卖是有据的。农行南沙分行异议要求立即对涉案房产予以拍卖、变卖处置缺乏理据，南沙法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回农行南沙分行的异议请求。
异议人农行南沙分行不服，向本院申请复议称，一、涉案房产已有房产证，根据物权法相关规定，依法可以转让，南沙法院直接裁定不予拍卖没有法律依据。涉案房产已分栋依法登记在丰盛木业公司名下，并已分栋分别出具了房地产权属证书，已经进行了产权分割，其抵押权也依法登记，合法有效，且根据物权法规定，建筑物转让时，建筑物占有范围内的建设用地使用权属于完整的整体可以一并处分，不存在无法分割、无法拍卖的情形，物权法中也没有任何规定涉及工业或工矿仓储用地性质属于特殊产权形式，也没有规定工业用地排除在物权法使用范畴外；二、涉案房产应依法拍卖，拍卖后国土资源管理部门需依法协助办理过户，南沙法院仅以国土部门对涉案房产需整体确权不得分割的复函就停止拍卖，严重侵害其抵押权益。南沙法院依据国土资源部门“需整体确权，不得分割”并不构成房产不能处置的法定理由,国土部门应当依据法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项，若协助执行有困难的，应当提出审查建议，而不是停止办理协助执行事项，更不能成为法院停止执行的理由；三、即使国土部门以“不得分割转让”不予协助办理过户，但涉案房产依然完全可以按现状处置，该五处房产的工业项目不得分割转让并不代表不能处置。法院直接以工业项目应整体转让不得分割就认定不具备拍卖条件，属认定事实错误。处置前披露房产不具备过户条件的现状，买受人按照房产的权利现状取得房产，后续产权过户事项，由买受人在条件成就后自行办理；四、买受人按现状竞得涉案房产，依据物权法规定，物权自法院拍卖裁定等法律文书生效时发生效力，买受人即取得物权，其作为产权人，依法可以向相关部门要求办理分证规划，进行分割后申请办理过户手续。综上，涉案房产依法可以拍卖，即使国土资源部门不予以办理过户，法院仍然可以在披露涉案房产现状的情况下按照现状进行处置，过户事宜由买受人自行负责。请求:1、撤销（2016）粤0115执异51号执行裁定；2、裁定拍卖涉案房产。
本院经审查，对南沙法院查明的案件事实予以确认。
另查明，涉案房产登记权属人为丰盛木业公司,不动产权证号：450063994，房产登记号：2014登记字4007765号。2015年2月2日，农行南沙分行与丰盛木业公司签订了抵押合同。同年2月5日，农行南沙分行与丰盛木业公司为涉案房产办理了他项权登记（15登记04000614、粤房地他项权证穗字第0450048184号），抵押权人登记为农行南沙分行。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”本案中，南沙法院应依法对涉案房产启动拍卖处置程序，理由如下：首先，涉案房产权属清晰，房地产行政管理部门已为被执行人丰盛木业公司出具了房地产权属证书，农行南沙分行所享有的抵押权已依法办理了抵押登记，涉案房产具备拍卖处置的基本条件。其次，执行法院作出的（2016）粤0115民初844号民事判决书已经确认，农行南沙分行对涉案房产享有抵押权，农行南沙分行有权向法院申请对涉案房产予以拍卖、变卖并对所得价款优先受偿，该判决书是涉案房产可拍卖处置的执行依据。最后，虽然广州市南沙区国土资源和规划局回函称涉案房产所属的工业项目应当整体确权、不得分割转让，但该回复内容仅构成涉案房产存在的拍卖瑕疵，其并非不得拍卖处置的法定事由。南沙法院以涉案房产不得分割转让为由，认定涉案房产不具备拍卖处置条件，不予拍卖涉案房产，该执行行为缺乏依据，应予纠正。南沙法院应依法启动对涉案房产的拍卖处置程序，并在拍卖公告中将广州市南沙区国土资源和规划局的相关复函内容予以公示。综上所述，农行南沙分行的复议申请因其理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2016）粤0115执异51号执行裁定。
二、撤销广州市南沙区人民法院（2016）粤0115执1829号执行情况告知书。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵建文
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一七年三月七日
书记员 潘思敏