宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第36号
上诉人（原审原告）：陈根地，男，1957年2月28日出生，汉族，个体工商户，住浙江省天台县。
委托代理人：张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：戴国忠，男，1942年4月10日出生，汉族，内蒙古阿拉善盟煤炭联合公司退休职工，住宁夏石嘴山市大武口区。
委托代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：戴军，男，1968年6月18日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区，系戴国忠儿子，特别授权代理。
上诉人陈根地与上诉人戴国忠租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2012）石民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈根地及委托代理人张红涛，上诉人戴国忠的委托代理人罗少忠、戴军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2002年陈根地、戴国忠建立租赁关系，陈根地租赁戴国忠的煤场用于煤炭加工经营，期间陈根地新建地磅抵顶一年的租金。2005年4月18日，双方签订一份租赁协议书，协议约定：1、戴国忠在汝箕沟口崇岗镇中路西侧有场地一处，占地面积约50亩左右，场内建有房屋12间，场地围墙完整，场内地面铺砖，生产用水电及屋内水暖、电设施齐全，电子磅秤全部租给陈根地作为储备及加工煤炭场地使用；2、租期为五年，自2005年4月19日起至2010年4月18日止；3、租金每年为8万元，五年合计40万元，合同签订后陈根地先交租金30万元，另10万元租金待合同期满一年后交清。……。该租赁协议约定的五年期满后，陈根地仍继续使用该场地，双方未再签订书面的租赁协议。因双方对场地租赁费的金额不能达成一致意见，致使纠纷成诉，陈根地请求判令：1、依法解除双方之间的租赁关系；2、戴国忠赔偿陈根地的损失共计1796624元（厂区基本建设投资1456624元，返还租金34万元）；3、本案诉讼费用由戴国忠承担。
一审法院另查明，陈根地未经戴国忠同意，在租赁场地内新增办公室、洗煤机、破碎机等房屋建筑物和设备等资产并进行道路硬化。因陈根地坚持要求对其所诉的基本建设投资项目进行市场价值评估，经该院委托，中联资产评估集团宁夏华恒信有限公司作出（2013）评鉴字第4号资产评估报告书，评估价值为130.39万元，其中房屋建筑物的评估价值为198499元（不包含洗煤楼和水井房的价值）、场内硬化道路的评估价值为8675元、破碎机的评估价值为18662元、洗煤机的评估价值为210900元。
一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。关于陈根地请求解除双方之间的租赁关系的问题。2010年4月19日租赁协议期满后，双方未签订书面的租赁合同，对于租赁期限和租金没有明确的约定，戴国忠已表示同意解除租赁关系，陈根地可随时解除双方的租赁关系，故该项请求不属于本案处理的内容，该院不予支持；关于陈根地请求戴国忠返还租金34万元的问题。双方对于陈根地每年应支付的租金金额没有明确约定，戴国忠也没有提供证据证实其每年应交纳的租金金额，其诉状中所称的其每年应交纳的租金为13万元戴国忠不予认可，经该院释明后，陈根地拒绝申请法院对其每年应交纳的租金金额进行司法鉴定，致使该院无法确定戴国忠是否负有返还租金的责任，故陈根地要求戴国忠返还租金34万元的诉讼请求不能成立，该院不予支持；关于陈根地要求戴国忠赔偿损失即厂区基本建设投资1456624元的问题。陈根地未提供证据证实其在租赁场地内新增资产是经戴国忠同意的，原则上陈根地新增资产的费用由其自行承担，但从本案实际出发，为利于解决矛盾和不影响戴国忠今后的经营，陈根地新增房屋建筑物费用的损失部分（不包含洗煤楼和水井房的价值）和场内硬化道路费用的损失部分由戴国忠承担，标准以该院委托作出的资产评估报告书中的金额计207174元为准，其他资产的损失由原告自负，其中破碎机、洗煤机陈根地可取回，洗煤楼和洗煤池可自行拆除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、戴国忠于本判决生效之日起十日内支付陈根地新增资产损失207174元；二、租赁场地内陈根地所购置的破碎机（价值为18662元）、洗煤机（价值为210900元）由陈根地于本判决生效后三十日内取回；三、驳回陈根地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20970元，陈根地负担16562元，戴国忠负担4408元。鉴定费12000元，陈根地负担10093元，戴国忠负担1907元。
陈根地上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人在一审中的诉讼请求，判令被上诉人赔偿损失厂区基本建设投资及返还租金共计1796624元，或发回重审。事实与理由：一审判决程序错误、认定事实错误。1、关于解除租赁关系。一审法院漏判了上诉人的诉讼请求，系程序错误。一审法院的判决完全是回避了上诉人的诉讼请求，虽然租赁并无书面协议，但是被上诉人在上诉人租赁期间转租他人谋取高额租金，此系其先行违约解除了租赁关系，根据合同法232条之规定，被上诉人应在合理期限内提前通知上诉人。上诉人要求解除租赁关系并要求对方承担违约责任也正是在这一基础上提出的，而一审曲解不定期租赁合同中承租人的随时解约权，对被上诉人的违约责任故意回避，漏判了上诉人的诉讼请求。2、关于投资建设是否经过被上诉人同意，一审法院认定的事实前后矛盾。上诉人进行的投资建设是经过被上诉人同意的，一审既然已经认定上诉人租赁被上诉人的煤场用于煤炭加工经营，被上诉人就应当同意上诉人在煤炭加工经营方面所进行的投资建设，且在长达几年的时间内被上诉人并没有提出任何异议，照旧收取租金。3、关于租金标准的问题。因为上诉人主张的租金标准是13万元／年，即便上诉人不同意鉴定，法院也完全可以根据合同法62条的规定，参照市场行价或政府指导价予以酌定，而一审法院将鉴定作为查清案件事实的唯一手段，不鉴定就完全不支持上诉人的诉请。4、关于评估问题。即便认定上诉人的投资建设未经被上诉人同意，本案的处理也存在很大的问题。一审法院对于资产的处理采取了双重标准，房屋不拆除，洗煤楼和洗煤池却要拆除。5、目前被上诉人将场地转租他人收取高额租金，上诉人在该场地所进行的投资建设系该高额租金的重要基础，被上诉人所获得的上诉人投资的部分对应的租金系不当得利，上诉人保留主张的权利。
戴国忠答辩认为，陈根地的上诉请求不能成立。一、戴国忠并未在租赁期间擅自将租赁物转租他人谋取高额利润，本案之所以出现租赁关系解除，责任完全在陈根地，因其不愿意与戴国忠签订租赁合同，并在租赁场地未经戴国忠同意建筑其他永久性设施，意图长期霸占场地，戴国忠从未书面或口头同意陈根地在租赁场地建筑永久性设施。二、关于租金标准，在陈根地不同意鉴定的情况下，因市场价值不确定和政府指导价不存在，无法确认租金标准。三、陈根地认为一审法院对资产处理采取了双重标准，戴国忠认为房屋也应予以拆除，而不应当由戴国忠进行赔偿。
戴国忠上诉请求：撤销一审判决书第一项；本案诉讼费用由陈根地承担。事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人支付新增资产损失207174元错误。1、陈根地未经戴国忠同意在租赁场地内修建永久性建筑，责任应当由其自行承担。2、陈根地擅自在租赁场地内投资建设的部分设施是在损坏戴国忠原有设施基础上重建的，如果给戴国忠造成损失，戴国忠有权要求其进行赔偿。现双方租赁合同解除，场地内新增资产即洗煤机和破碎机陈根地可以自行拆除，但陈根地所谓的损失应由其自行承担，一审法院判决由戴国忠承担于法无据。3、陈根地在租赁戴国忠场地期间，从未缴纳土地使用税，截止目前欠土地使用税高达661114.45元，租赁合同解除，陈根地应当交清其承租期间的土地使用税。
陈根地答辩称，如果投资未经同意，陈根地也不会进行100多万元的投资，陈根地系外地人，主要经营地不在宁夏。一审判决争议的焦点是无法分割的不动产，拆除后即失去了存在价值和市场价值。关于土地使用税，未依法定程序进行处理，不在本案的审理范围内。戴国忠的上诉请求不能成立，应予驳回。
二审审理中，双方当事人均坚持一审的举证、质证意见，均无新证据提交。
陈根地对一审法院查明的事实有如下异议：1、并不是因为场地租赁费的金额不能达成一致意见致使纠纷成诉，而是戴国忠强行将陈根地驱逐出去；2、2009年底陈根地陆续对煤场进行改造，戴国忠是清楚的；3、遗漏了原场地是铺砖，现在场地是15公分的混凝土这一事实。
戴国忠对一审法院查明的事实没有异议。
本院二审查明，戴国忠分别于2009年1月14日、2009年3月9日、2009年7月7日收到陈根地租赁费5万元、25万元、30万元。2010年4月18日第二期租赁协议到期后，双方未就第三期租赁费及租赁时间达成一致意见，陈根地继续租赁场地至2012年4月，双方发生纠纷，陈根地离开煤场。陈根地在2003年3月-2008年底期间，陆续对租赁场地进行了投资建设，修建了厨房、办公室、洗煤楼、洗煤池、水井房等，并购买了洗煤机、破碎机等设备，经一审法院委托评估，中联资产评估集团宁夏华恒信有限公司作出（2013）评鉴字第4号资产评估报告书，评估上述资产价值为130.39万元。
本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方的口头协议应否由法院解除及租金应否返还；2、陈根地投资建设的资产的归属及损失由谁来承担。
关于双方的口头协议应否由法院解除及租金应否返还的问题。陈根地与戴国忠虽然未就第三期租赁协议达成一致意见，形成书面的租赁合同，但戴国忠于2009年即收取了第三期的租赁费，说明双方有继续租赁的意向，双方之间的租赁关系仍然存在，只是未就租赁费及租赁期限达成一致意见，视为双方之间形成了口头的不定期租赁协议，现协议已经无法继续履行，双方均同意解除，法院应当予以解除，一审法院对此问题处理不当，应予纠正。一审中陈根地诉请解除合同，并未要求戴国忠承担违约责任，故陈根地认为一审遗漏其诉讼请求的上诉理由不能成立。陈根地认为戴国忠于2009年分三次收取的是第三期的60万元租赁费，戴国忠认为其中的55万元是预收第三期的租赁费，5万元是陈根地支付的第二期的租赁费。由于该5万元是在第二期租赁期间收取的，收条上也没有注明是预收第三期的租赁费，故本院认定戴国忠预收的第三期租赁费金额为55万元。双方未就第三期的租赁费达成一致意见，陈根地主张年租金13万元，戴国忠主张年租金55万元，因租金问题一审中双方未申请鉴定，结合2010年-2012年的市场行情，本院酌情认定该55万元为2010年4月至2012年4月租赁期间的租金，戴国忠无需再向陈根地返还租金，对陈根地要求返还租金的上诉请求，本院不予支持。陈根地上诉认为戴国忠将场地转租他人收取高额租金，并没有证据证实，对其该项上诉理由本院不予采纳。
关于陈根地投资建设的资产的归属及损失由谁来承担的问题。双方未就第三期租赁达成一致书面意见，陈根地在第二期租赁期满后继续租赁场地，戴国忠也预收了租金，视为双方之间为不定期租赁合同。戴国忠对陈根地在承租的场地内修建房屋、安装使用洗煤机及修建配套设施洗煤楼、洗煤池，当时未表示反对，且陈根地已经使用经营多年，戴国忠亦未提出异议，故应视为戴国忠对陈根地在该场地内修建房屋及安装使用洗煤机及修建配套设施洗煤楼、洗煤池的认可，戴国忠关于陈根地未经其同意在租赁场地内修建永久性建筑，责任应当由陈根地自行承担的上诉理由不能成立，本院不予采纳。陈根地在租赁的场地内修建房屋、安装使用时间较为长久的固定设备洗煤机及修建配套设施洗煤楼、洗煤池，应当与戴国忠协商一致签订书面协议；现在陈根地要求解除租赁合同，因双方未对解除租赁合同后增设物如何处理进行约定，双方对损失的造成均有责任，故按公平原则处理，由双方平均分担损失为宜。经一审委托评估，陈根地投入的资产及设备价值130.39万元，其中破碎机价值18662元。由于房屋、道路硬化拆除后即丧失其使用价值，洗煤机与洗煤楼、洗煤池系配套使用，洗煤机拆除后，洗煤楼及洗煤池也即报废，除破碎机可由陈根地自行带走外，其余建筑及洗煤机可折价给戴国忠使用。戴国忠赔偿陈根地的金额为642619元，即（130.39万元-
破碎机价值18662元）的50%。本院对陈根地要求戴国忠赔偿损失的上诉请求部分予以支持。关于戴国忠上诉要求陈根地缴纳土地使用税的问题，因其在一审中并未提出，二审对此问题不予处理。
综上，一审法院认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第4条、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第86条、第157条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2012）石民初字第133号民事判决第三项，即“驳回陈根地的其他诉讼请求”；
二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2012）石民初字第133号民事判决第一项、第二项，即“戴国忠于本判决生效之日起十日内支付陈根地新增资产损失207174元”；“租赁场地内陈根地所购置的破碎机（价值为18662元）、洗煤机（价值为210900元）由陈根地于本判决生效后三十日内取回”；
三、解除陈根地与戴国忠之间的租赁关系；
四、戴国忠于本判决生效之日起十日内支付陈根地新增资产损失642619元；
五、租赁场地内陈根地所购置的破碎机（价值为18662元）由陈根地于本判决生效后三十日内取回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20970元，由陈根地负担13470元，由戴国忠负担7500元；鉴定费12000元，陈根地负担6000元，戴国忠负担6000元。二审案件受理费，陈根地预交的17039元，由陈根地负担10944元，由戴国忠负担6095元；戴国忠预交的4408元，由戴国忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锋
代理审判员 孙泽诚
代理审判员 张娜瑞
二〇一四年十月九日
书 记 员 刘丹琼