四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第68号
原告：四川兴力达集团实业有限公司。住所地：四川省绵阳市。
法定代表人：刘军，该公司总经理。
委托代理人：强力，该公司法律顾问。
委托代理人：余述斌，该公司员工。
被告：绵阳尚宸经贸有限公司。住所地：四川省绵阳市涪城区。
法定代表人：蒋雄，该公司总经理。
委托代理人：郑植，四川睿桥律师事务所律师。
原告四川兴力达集团实业有限公司（以下简称兴力达公司）诉被告绵阳尚宸经贸有限公司（以下简称尚宸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法由审判员蔡艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴力达公司的委托代理人强力、余述斌、被告尚宸公司的委托代理人郑植到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月22日，原、被告签订《租赁合同》，由被告承租租赁标的四川省绵阳市兴达街地中海商城（负一层），总面积约为4124平方米。该合同对租赁标的、面积、用途、租赁期限、保证金、租金及缴纳时间及其他权利义务进行了约定。该合同中同时约定，该物业的管理由兴力达物业公司负责。其物业管理费由物业机构直接计收。合同签订后，原告和兴力达物业公�按约交付物业给被告使用，但被告长期拖欠租金、物业服务费、水电费等，经多次催收未果，原告遂诉至本院，请求判决：1、依法确认从2013年10月15日起原、被告之间的《租赁合同》终止；2、被告支付原告拖欠的租金1335660元（按28元／平方米／月标准计算）、违约金200000元；3、被告立即清理和搬离，将物业返还原告，并自2013年11月1日起按照3849.07元／日（按28元／平方米／月×4124平方米÷30天标准计算）承担延期搬出和返还物业期间的占有使用费；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原、被告签订的《租赁合同》属实，被告同意于2013年10月15日起解除双方签订的《租赁合同》，也认可从2012年11月26日起即未再向原告缴纳租金，并同意原告按照合同约定的价款计收租金及占用使用费，但称租金应计算至兴力达物业公司中断被告所租赁门面的供电之日即2013年9月16日止，并且被告已向原告支付的履约保证金25万元应用于冲抵租金。因兴力达物业公司断电的行为给被告造成了巨大的损失，被告保留起诉的权利。另外，被告愿意将已腾空的部分门面交还给原告，但原告要求收回全部租赁物业，所以拒收。被告也并非不愿向原告交还全部租赁物业，只因为承租门面的部分小商户仍未搬离，导致被告无法交付给原告。双方在《租赁合同》中约定的违约金明显过高，请求法院仅支持其利息损失。
经审理查明：2011年11月22日，原、被告签订《租赁合同》，由被告租赁原告所有的四川省绵阳市兴达街地中海商城（负一层），总建筑面积约4124平方米；租赁期限为10年，自2011年11月26日起至2022年3月25日止；租金总价为28元／平方米／月，第三年开始每年递增5%，实行先付后租的租金交纳方式；如被告延期交纳租金，应当承担每日5‰的违约金；租赁�的物的物业管理由四川兴力达物业服务有限公司（以下简称兴力达物业公司）负责；由被告向原告交纳履约保证金25万元，在合同终止或者解除并结清所有应付费用后15日内退还；如被告未按合同约定的付款时间支付相关费用并迟延10日以上，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任；合同解除、终止后，被告应在15天内自费将场地内之物品、建造的商铺、设备等拆除搬离，并按照原告要求移交或者恢复原样，与原告办理撤离手续后方可离开。合同签订后，原、被告均按约定履行各自的义务。但从2012年11月26日起，被告即未再向原告交纳租金，并拖欠兴力达物业公司部分物业服务费、设施设备维护维修分摊费、水电费，截至2013年10月15日，被告下欠原告租金合计1335660元。原告及兴力达物业公司遂多次函告被告，要求其履行给付义务，被告未予履行。兴力达物业公�于2013年9月16日中断向被告供电。被告虽向原告回函表示知悉此事，但仍未向原告及兴力达物业公司付款。故原告诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告确认其收取被告履约保证金25万元，并同意将此款用于品迭被告应付的租金。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均同意于2013年10月15日解除合同，这是当事人自行处分其权利的行为，本院予以确认。合同解除后即发生终止履行的法律后果，故原告请求终止合同，于法有据，本院予以确认。
原告主张被告支付其下欠的租金1335660元，符合合同约定，与事实无悖，本院予以支持。被告辩称其向原告交付的履约保证金25万元应从欠付的房屋租金中品迭，原告表示认可，本院予以确认。此外，被告还辩称租金应计算至2013年9月16日兴力达物业公司停止向其租赁房屋供电时止，其证据不足，本院不予采信。被告违约后，应向原告承担违约金，但双方在合同中约定的“如被告延期交纳租金，应当承担每日5‰的违约金”明显过高，原告主动请求将违约金降低为20万元，不违反法律规定，本院予以确认。
租赁合同终止后，被告无权继续占用、使用原告的涉案房屋，应予立即返还，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。至于房屋占用费，原告主张自2013年11月1日起至被告返还房屋之日止，按原合同约定的3849.07元／平方米／月计收的请求于法无悖，与事实相符，被告也表示认可，本院予以支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告�川兴力达集团实业有限公司与被告绵阳尚宸经贸有限公司于2011年11月22日签订的《租赁合同》于2013年10月15日终止履行。
二、被告绵阳尚宸经贸有限公司于本判决生效后立即向原告四川兴力达集团实业有限公司支付下欠的租金1335660元，并承担违约金200000元，扣除履约保证金250000元后，被告绵阳尚宸经贸有限公司实际应向原告四川兴力达集团实业有限公司支付人民币1285660元。
三、被告绵阳尚宸经贸有限公司于本判决生效之日立即返还原告四川兴力达集团实业有限公司位于绵阳市兴达街的地中海商城（负一层），并自2013年11月1日起至实际返还该房屋之日止按照3849.07元／平方米／月向原告四川兴力达集团实业有限公司支付房屋占用费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期�的债务利息。
本案案件受理费减半收取10850元，由被告绵阳尚宸经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 蔡艳
二〇一四年四月二日
书记员 杨佳
附法律条文：中华人民共和国合同法
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。