江苏省如皋市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）皋民初字第0583号
原告：仇建平。
被告：江苏凌云置业有限公司，住所地：如皋市城南街道解放路晟峰软件11楼。
法定代表人：郭小兵，董事长。
委托代理人：夏泽涵，江苏绘园律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：刘志梅，江苏绘园律师事务所实习律师，特别授权。
原告仇建平与被告江苏凌云置业有限公司（以下简称凌云公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宗卫明独任审判，公开开庭进行了审理。原告仇建平，被告凌云公司的特别授权委托代夏泽涵、刘志梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告在商品房买卖经营中，无视国家法律、法规，故意隐瞒所售商品房为拆迁安置房的事实，故意隐瞒所售房屋未取得商品房许可证明的事实，而且拒不履行合同约定的条款存在严重欺诈行为和故意缔约过失，有意坑害消费者。原告拆迁之前拥有一套一百平米大产权房就这样给被告弄成了不受法律保护的小产权房，国家两部委去年和今年反复强调小产权房不受法律保护，原告被逼无奈，于2009年9月将被告告上法庭，因被告开发的惠政小区纯属农民拆迁安置房，无法办理商品房销售许可证，一、二审法院根据有关法律条款将原、被告双方签订的商品房买卖合同判定为无效合同。原告不服，将本案上诉到南通市中级人民法院，并上访到省高院，2011年5月17日一审一位负责人找原告谈话要求息诉信访，至于合同无效的原因与责任、损失的赔偿、产权证处理等值得探究。因此，原告根据有关法律条款于2011年11月8日再次将被告告上法庭，请求法院判决被告赔偿原告因合同无效造成的经济损失计455688.7元，但一审又以原告未主张退房为诉求判原告败诉，原告不服，上诉到二审，二审法官向原告释明“此案应以改为退房为诉求，另行起诉，否则我们只能判你败诉”。因此，原告于2012年3月29日撤回上诉，再行起诉。现决定将所购的商品房实为拆迁安置房退给被告，并请求法院判决被告将所收的购房款和所收的相关费用共计215516.5元及上述款项利息计241474.95元一并退给原告。原告在城里拥有的唯一一套生活用房退给被告后还要重新买房，目前大润发周边范围内正规商品房价格均比原告八年前向被告购房时价格上涨了4.73倍，如与原告仅一路之隔的金鼎名城二期一般销售价每平米都在7250元以上，而且没有任何优惠。由于被告的故意缔约过失，导致原告失去了最佳购房时机；还有，原告退给被告的一套房早已装修入住，重新买房还需重新装潢。鉴于上述现实，请求法院判令被告赔偿原告经济损失1258884.95元。此外，由于被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故意隐瞒所售房屋为拆迁安置房的事实，致使原、被告双方签订的商品房买卖合同被人民法院判定为无效合同，由于被告的故意过错，不仅给原告精神上带来严重伤害，同时还使原告应享受的房贷抵押权和住房公积金贷款权被剥夺，从而导致原告海南公司歇业，造成经济上难以弥补的损失。还有原告由于对本案几次被判败诉不服，数次去南通中院、省高院、最高法院及北京有关部门上访，为应付法院开庭往返海南11次，花去旅差住宿费、资料打印费及诉讼费等仅有单据保存就有18386元，其他已难以计算；如果本次法院判定原告退房主张成立，原告还须租房居住，家具器物的两次搬迁及搬迁中损失等无形都要增加不少开支，另外重新购房后装潢材料及人工工资等均比六、七年前上涨很多。如此等等直接和间接损失难以计算，为此再次请求法院根据合同法58条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第九条规定，判令被告承担183836元赔偿责任。现请求判令：一、根据合同法第58条及相关法律规定，原告将所购的所谓商品房退给被告；被告将所收的购房款和相关费用计215516.95元退给原告，并付给原告上述款项利息计241475.95元；二、被告因缔约过失，赔偿原告经济损失1258884.95元（其中重新购房差价1147436.7元，装潢费111448.25元）；三、由于被告故意缔约过失和欺诈行为，被告承担赔偿责任，给付原告183836元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：
证据1、商品房买卖合同、收据，根据合同法第58条的规定，我把房屋退还给被告，被告要将我所缴纳的房款退还给我。
证据2、（2009）皋民一初字第1079号民事判决书、（2010）通中民终字第0356号民事判决书，证明已经生效的法律文书判令我和被告的房屋买卖合同为无效合同。
证据3、（2011）皋民初字第1631号、（2012）通中民终字第0343号民事裁定书，判令我的房屋买卖合同为无效合同后我再次起诉，要求赔偿我的损失。后又判决我败诉，理由是我没有要求退房，后来我上诉，二审的法官打电话给我，说我不主张退房，一审已经判我败诉，如果我不撤诉，还是败诉。如果撤诉，退一半诉讼费给我。在这种情况下，我反复考虑，最后同意撤诉。
证据4、利息计算表，根据合同法第58条的规定以及最高院的司法解释第九条，我主张的利息是按照2011年的标准计算的。对应的购房款是2006年5月29日拆迁补偿款，计118396.32元，2007年10月9日交房时补缴的现金97120.18元，合计为215516.50元，其中购房款为208724.30元，6792.20元是缴纳的其他部分的费用。利息计算是按照农商行2011年7月7日小额贷款的利息。拆迁补偿款的计算是2006年5月29日至2014年2月18日，7年零9个月×15.51%×118396.32元=145069.83元，补缴现金的计算2007年10月9日至2014年2月18日，6年零4个月×15.51%×97120.18元=96405.12元。利息合计为241474.95元。
证据5、2009年8月17日诉讼费收据65元，2009年12月24日诉讼费收据130元，2010年5月10日诉讼费收据275元，2011年11月16日诉讼收据4070元，2011年12月30日如皋到上海车票、2011年12月24日、12月29日上海至海南往返机票，住宿费发票若干，出租车发票。2012年3月20日如皋到南通的车票、特快专递的收据。2011年4月30日上海至海南的火车票313元，2011年4月18日上海至海南的火车票313元。还有部分的票被我爱人烧了，他们不支持我起诉。该组证据是针对第三项诉讼请求，其中有票据的车旅费和诉讼费为18386元。海南公司歇业损失125000元，其他损失45000元。
证据6、海南定安绿苑农业发展有限公司出具的证明一份，证明我因为打官司，一年内回老家几趟，导致公司经营出现亏损，现已被注销。
证据7、金鼎名城的售房宣传单，和我的房屋一路之隔的金鼎名城二期，单价为7250元，和我买房的时候正房相差了4.73倍，阁楼由400元上涨到1892元，车库单价由700元上涨为3311元。差价为1147436.7元。按照当时的价格装璜的费用415元／平方米×268.55平方米=111448.25元。
被告发表质证意见如下：
证据1，商品房买卖合同真实性没有异议，但是合同证明了是拆迁安置行为，合同的签订地点是在拆迁指挥部，在合同中也约定了买受人是本案的原告，也约定了拆迁号，原告因为拆迁，享受拆迁安置价格，支付的现金也是支付给拆迁指挥部的。
证据2，真实性没有异议，但是关联性有异议，这两份判决书与本案没有关联性。
证据3，判决书和裁定书恰恰证明了原告是重复诉讼，该争议已经生效判决解决。
证据4，真实性、关联性有异议，原告说的现金是交付给拆迁指挥部的。
证据5，诉讼费用收据已经生效判决确认，由原告承担，与本案也没有关联性。车票的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。
证据6，歇业证明的真实性、关联性有异议，与本案没有关联性。
证据7，金鼎名城的宣传单与本案没有关联性，而且宣传单上也没有写明现在的价格是多少，这个仅仅是广告行为。
被告辩称：一、从原告的诉状可以看出，原告本次所主张的基本事实、诉讼标的、法律关系与2011年5月26日的起诉所主张的基本事实、诉讼标的、法律关系均相同。原告于2011年5月26日的起诉，如皋市人民法院已于2011年12月1日作出（2011）皋民初字第1631号民事判决书，对原告所主张的基本事实、诉讼标的、法律关系进行了处理，该判决已经发生法律效力。原告再次起诉，违反了民事诉讼法一事不再理的原则，请求驳回原告的起诉。二、被告主体不适格，本案名为商品房买卖合同纠纷，实为拆迁安置纠纷，原告的房屋被拆迁，房屋拆迁面积为75平方米，签订拆迁补偿协议，签订商品房买卖合同，归根结底就是拆迁安置行为，从原告提供的证据商品房买卖合同中也可以证明，当时合同签订的地点是在城南片区拆迁指挥部。在商品房买卖合同第二页当事人一栏买受人写的是仇建平，即本案原告。后面也注明了拆迁号为2-019027，在商品房买卖合同第三页，合同第三条第二款受让人为拆迁户产权置换为100平方米。原告因房屋被拆迁，享受了拆迁安置价格，购房查差也是支付给城南片区拆迁指挥部的，这是典型的拆迁行为。原告的房屋被拆迁，与拆迁指挥部签订安置协议，就算是原告与被告签订商品房买卖合同，被告也是接受城南片区指挥部的委托，被告是代理行为，原告所面对的拆迁人是指挥部，整个拆迁安置行为都是由指挥部实施的，由指挥部进行的安置，惠政小区是指挥部的安置区，被告仅承担了工程建设，代为安置等义务。被告享有收回垫资款、收管理费的权利，被告只是代理行为。商品房买卖行为无效，其法律后果只能由拆迁指挥部即如城镇和土地储备中心承担。被告的主体资格不适格。原告第一项诉讼请求我们不好做出决定，应该由拆迁指挥部作出决定。三、原告所主张的赔偿损失没有事实和法律依据，缔约过失的赔偿范围仅限于信赖利益实际损失，不应当超过在签订合同时可以预见的范围。四、拆迁指挥部为解决拆迁户办产权证的问题，已经向市政府提出了建议方案，市政府于2009年2月作出的专题会议纪要，对拆迁对象的办证问题做了明确。
被告为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：
证据1、授权委托书，证明原告的房屋拆迁是由土地储备中心和如城镇政府实施的，当时组建了城南片区拆迁指挥部，委托城南片区拆迁指挥部拆迁并对外签约。
证据2、委托开发合同，证明原告的房屋拆迁是城南指挥部委托被告进行建设的，和指挥部的关系是委托关系。从合同第八条第11条，双方就约定得很清楚，小区建成之后房屋全部交指挥部，由被告代表指挥部代为销售。我们仅仅是代理行为。
证据3、原告的缴款收据，证明原告就是拆迁安置，补缴的差价款也是由拆迁指挥部收取的。
证据4、建议方案和专题会议纪要，证明房屋拆迁后产权证不是被告单方能办理到的，市政府对这个事情也比较重视，进行了多次协调，而且据说该小区今年可以领房产证了。
证据5、调解书、款物交接单，证明本案诉讼是重复诉讼行为。
原告发表质证意见如下：
证据1，拆迁指挥部委托被告代办，这个与本案没有关系，拆迁指挥部和我订立的合同是拆迁，我原来是国有土地上正规的商品房，按照拆迁，应该是置换有产权证的房屋。
证据2，委托开发合同，这是拆迁指挥部委托被告，被告不但欺骗了原告，也欺骗了政府，从这份委托合同上也看出，不仅是代建、代售、代管理，还有代办房产证。
证据3，原告提供的缴款收据，被告代理人还讲不是被告收的钱，拆迁补偿款怎么划拨的我不知道，收据上有被告盖的章。
证据4，这是因为所有业主不断的起诉被告，问被告要房产证，因为质量问题，问被告要使用说明书和住宅质量保证书。2009年市政府组织有关部门进行了联合会议，但是问题一直没有解决。
证据5，因为要住宅使用说明书和住宅质量保证书两证没有要到，所以我起诉，要求交两证，后经法院调解，被告补偿了10000元，所以之后我才去拿钥匙的。
综合以上证据并经审理查明：2006年5月29日，原告仇建平因房屋拆迁与被告凌云公司签订商品房买卖合同。合同约定被告将城南片区集中居住区105幢506室出售给原告，建筑面积141.55平方米，阁楼建筑面积114.64平方米，车房的建筑面积为28.19平方米，房屋价款为204570.50元。合同约定了交房时间及违约责任。2007年9月4日，经双方确认，原告所购105幢506室实际建筑面积为144.61平方米，阁楼115.84平方米，车房26.75平方米，房屋价款208734.30元。原告于2007年10月份交清了房款后，要求被告交房过程中发生争议。2008年9月11日，原告仇建平第一次向本院起诉，要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；支付违约金15810.51元；补偿经济损失9820元；多收房款4153.80元；给原告安装楼梯。经本院主持调解，形成（2008）皋民一初字第1237号民事调解书，约定被告凌云公司于2008年10月30日前将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交原告仇建平，原告仇建平放弃其他诉讼请求，双方其他无争议等。被告凌云公司另给付了原告仇建平10000元。原告仇建平于2008年10月底接受房屋。
2009年，原告仇建平第二次向本院起诉，要求被告凌云公司办理产权证书，并支付违约金9537.59元。本院作出了（2009）皋民一初字第1079号民事判决书，以被告凌云公司未取得商品房预售许可证为由确认双方签订的商品房买卖合同无效，而原告主张合同有效，判决驳回原告的诉讼请求。原告仇建平不服，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院作出了（2010）通中民终字第0356号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原告于2011年7月27日第三次向本院起诉，要求被告赔偿原告的经济损失455688.70元。原告同时明确，上述诉讼请求均建立在房屋不退还给被告的基础上。本院作出（2011）皋民初字第1631号民事判决书，认为：主张缔约过失责任的前提是合同无效后的双方返还财产，在返还财产之后，存在损失的应由有过错的一方予以赔偿。本案中，原告并未将房屋返还被告，也未要求被告返还购房款，原告以购房款的利息损失主张缔约过失责任，缺乏法律依据。判决驳回了原告的诉讼请求。原告仇建平不服，上诉至南通市中级人民法院。后原告撤回上诉，南通市中级人民法院作出（2012）通中民终字第0343号民事裁定书，准许原告撤回上诉。
原告于2014年2月19日第四次起诉，要求同前所述。
以上事实，有当事人陈述及相关证据并经庭审质证在卷佐证。
本院认为：原、被告虽签订了商品房买卖合同，但究其实质而言，双方达成合意所购房屋并未取得商品房预售许可证明，该房屋不属法律意义上的在大产权房，而应界定为“小产权房”。目前因该类房屋的规划、审批、开发建设及销售等环节，涉及政策因素较多。对房屋开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等有很多政策性的规定尚待明确。因此，涉及小产权房屋买卖引发的争议，法院不能按照普通的房屋买卖合同纠纷予以受理，不属人民法院受理民事案件的范畴。故应裁定驳回原告的起诉。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告仇建平的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。
审判员 宗卫明
二〇一四年五月十四日
书记员 李菲菲