安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）芜中民一终字第01323号
上诉人（原审被告）：芜湖市鑫隆置业责任有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：姜碧琼，该公司总经理。
委托代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：倪俊，安徽深蓝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱秀玲，女，汉族，住安徽省芜湖市。
被上诉人（原审原告）：宗永立，男，汉族，住安徽省芜湖市。
上诉人芜湖市鑫隆置业责任有限公司（以下简称鑫隆置业公司）因与被上诉人朱秀玲、宗永立商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院于2012年6月7日作出的（2012）弋民一初字第00192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱秀玲、宗永立在原审诉称：其于2009年与鑫隆置�公司签订商品房买卖合同，购买了春江绿岛4幢1单元502室房屋一套，建筑面积为102.45平方米，单价为3600元／平方米，总价款为368820元，约定交房时间为2010年5月1日。房屋实际交付时间为2011年6月20日。根据双方合同约定，鑫隆置业公司应当承担逾期交房违约金，因鑫隆置业公司已于2011年11月15日支付了5687.08元，故诉请鑫隆置业公司支付违约金5910.86元。
鑫隆置业公司在原审辩称：其于2010年9月9日已具备房屋交付的条件，并且于同年10月20日向所有的购房户发出了交房通知书。朱秀玲、宗永立没有按照双方合同约定履行书面催告义务，不具有主张违约金的权利，请求驳回其诉讼请求。
原审法院查明：2009年5月2日朱秀玲、宗永立与鑫隆置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买由鑫隆置业公司开发的春江绿岛4幢1单元502室房房屋一套，其土地使用权以出让方式取得�建筑面积为102.45平方米，单价为3600元／平方米，总价款为368820元，约定交房时间为2010年5月1日。双方在合同第七条第（2）中约定：“出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。至合同约定交房房屋日期，鑫隆置业公司未能按约履行交付义务。现有证据证明涉讼房屋工程竣工验收时间为2010年9月9日，备案时间为2010年12月21日。2010年10月20日，鑫隆置业公司向朱秀玲、宗永立发出房屋交付通知书，后因涉讼房屋系定向销售性质而未果。2011年2月25日�鑫隆置业公司向朱秀玲、宗永立等业主发出通知，称“关于春江绿岛定向销售问题，等市政府答复，我公司积极配合”。2011年6月14日，鑫隆置业公司两次通知春江绿岛1#、4#、7#、10#楼业主：经该公司与市政府、国土局、住建委等部门友好协商，并经广大业主的共同努力，春江绿岛1#、4#、7#、10#楼共计173户对外销售的产权性质已得到圆满解决。该公司根据政府的有关文件已于6月10日前补交了全部土地出让金，并办理了商品房性质的相关手续。该公司正在各部门办理相关交房手续并于近期内正式交房。朱秀玲、宗永立于2011年6月20日与鑫隆置业有限公司办理了房屋交付手续，鑫隆置业有限公司出具销售不动产专用发票，载明建筑面积为103.59平方米，单价3600元／平方米，金额为372924元。朱秀玲、宗永立在收取房屋后，认为鑫隆置业有限公司逾期交房，鑫隆置业有限公司于2011年11月15日支付了5687.08元。朱秀玲、宗永立于2011年12月26日提起诉讼，要求鑫隆置业有限公司按日万分之一支付逾期交付房屋违约金5910.86元（2010年5月2日至2011年6月20日，共11597.94元）。
原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人协商一致后作出的真实意思表示，为有效的民事行为，对双方当事人均有拘束力，双方当事人应当依法全面履行合同约定的义务，否则应当承担相应的民事责任。本案中，因鑫隆置业公司已取得了合同中约定的“出让”性质的土地使用权，并于2011年6月20日进行了实际交付，可认为系双方当事人真实意思表示，即相应条款作出协商一致的变更。但鑫隆置业公司未能按约定的期限交付合同标的物，属违反合同约定的行为，应当承担违约责任。虽鑫隆置业公司抗辩认为朱秀玲、宗永立在其未如期交房时应当履行催告义务，朱秀�、宗永立未能履行上述义务，故不能主张逾期交房违约金，因现有证据能证实，双方曾就房屋交付适宜进行交涉，且鑫隆置业公司因土地使用权性质作出的承诺与实际情况不符，故其违约在先，导致合同不能全面履行；另鑫隆置业公司虽出示了涉讼房屋建设工程验收时间为2010年9月9日，备案时间为2010年12月21日，但仍与合同约定的房屋交付时间不符，也没有证据证明双方就合同约定的房屋交付条件进行了变更；另双方在涉讼合同中约定违约适宜时，条文意思不清，鑫隆置业公司抗辩的“催告”前置条件，按文意理解应为终止合同的前置条件，而“合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。综上，鑫隆置业公司的抗辩意见该院不予采信。关于违约金计算时间及标准，应当根据合同约定进行计算，朱秀玲、宗永立的诉求并无不当，予以支持。关于鑫隆置业公司抗辩认为已经支付的违约金，系双方当事人对涉讼合同违约事宜的处分，故朱秀玲、宗永立无权再行主张的意见，因双方自结算后违约状态仍在延续，且鑫隆置业有限公司没有在本案审理过程中，举证证明朱秀玲、宗永立对涉讼合同违约责任权利的放弃的证据，故对该抗辩意见，因无事实和法律依据而不予采信。据此，原审法院判决：鑫隆置业公司于判决生效后十日内给付朱秀玲、宗永立违约损失5910.86元。案件受理费25元，由鑫隆置业公司负担。
鑫隆置业公司上诉称：双方签订的合同明确约定在该公司逾期交房的情况下，无论是主张违约金还是主张解除合同，买受人都必须在向出卖人发出催告通知后才能享有。无论是法律规定还是合同约定，该公司开发的商品房在验收合格后即具备交房条件，土地性质问题与房屋能否交付无关，不应混为一谈。涉讼的商品房在2010年9月9日已具备约定的交房条件，最迟在2011年3月21日，经市建委验收备案通过并对外发布公告时已具备法定和约定的交房条件。朱秀玲、宗永立已收取违约金，并做出不再就该房屋买卖合同主张任何权利的承诺，依法不再享有主张违约金请求权。请求撤销一审判决，依法改判。
朱秀玲、宗永立未作答辩。
当事人在二审期间均未提交新证据。
本院二审查明：2011年3月9日，鑫隆置业公司向朱秀玲、宗永立支付了违约金5642.95元，朱秀玲出具的收条载明“双方就该房屋所有金钱给付义务全部履行完毕，业主朱秀玲、宗永立不得再就该房屋买卖合同主张任何权利。”其他事实同一审认定的事实。
本院认为：朱秀玲在2011年3月9日收取鑫隆置业公司给付的5642.95元违约金时做出承诺“双方就该�屋所有金钱给付义务全部履行完毕，业主朱秀玲、宗永立不得再就该房屋买卖合同主张任何权利”，依据该承诺，朱秀玲、宗永立不再享有主张违约金的请求权，故对鑫隆置业公司的上诉请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院于2012年6月7日作出的（2012）弋民一初字第00192号民事判决；
二、驳回被上诉人朱秀玲、宗永立的一审诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由朱秀玲、宗永立负担。
本判决为终审判决。
审判长 文 勇
审判员 江隆宝
审判员 鲍 迪
二〇一三年一月十四日
书记员 韦 佳
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。
第一百五十三条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；