黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015)南民一民初字第738号原告（反诉被告）黑龙江省发展和改革委员会，住所地哈尔滨市南岗区中山路202号法定代表人王冬光，职务主任。委托代理人刘鑫，男，1978年3月27日生，汉族，该单位干部，住哈尔滨市南岗区。委托代理人刘清，男，1957年7月11日生，汉族，该单位干部，住哈尔滨市南岗区。被告（反诉原告）杜世达，男，1964年5月26日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托代理人李哲，黑龙江李哲律师事务所律师。原告（反诉被告）黑龙江省发展和改革委员会与被告（反诉原告）杜世达合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黑龙江省发展和改革委员会的委托代理人刘鑫、刘清，被告的委托代理人李哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年8月原告与被告签订哈尔滨市南岗区XX街X号院内办公楼第一层（不含1号和3号车库）的房屋租赁合同，承租期三年，约定每年租金为8.6万元。共计租金25.8万元，被告前后共支付租金8.6万元。欠款17.2万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间界满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从2010年9月15日至今，租金共计38.7万元，被告分文未付，在此期间，原告多次提出要求被告付清租金搬离房屋，被告均置之不理。被告六年共欠租金55.9万元，按照中国人民银行公布的金融机构贷款利息历史数据，利息合计为27026元。本金及利息共计人民币586026元。故原告诉至法院，请求法院判令一、被告偿还租赁合同期间从2008年9月15日起至2016年5月的租金400000元，利息自2008年9月15日起至给付日止，按中国人民银行同期存款利率计算。二、解除合同，被告腾退房屋。三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告主张租金中，2014年3月13日之前的租金已过诉讼时效，人民法院应驳回该部分请求。根据《民法通则》第一百三十六条第三项之规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年，原告于2015年3月13日起诉，其主张的2014年3月13日以前�租金已过诉讼时效。原告严重违约，无权主张2014年3月13日之后租金，人民法院应驳回该部分诉讼请求。原告交付的房屋不符合合同约定，合同约定甲方将位于哈尔滨市南岗区XX街X号院内的办公楼第一层楼租给乙方使用（不含一层老干部处现使用的1号和3号车库）该院内办公室共五个车库、一处办公室、一处收发室、甲方足额收取了乙方交纳的一年租金后，仅将办公室、收发室和2号车库交付乙方，4号、5号车库没有交付。交付房屋包括违章建筑被政府强拆，交付的办公室及收发室没有合法产权证照，被政府于2010年8月16日强拆致使被告停业至2014年6月。并违约收取包烧费，合同约定取暖费由甲方承担，却于2009年5月20日向被告收取2万元。由于原告严重违约，给被告造成巨大损失，应驳回其解除合同，腾退房屋的诉请，同时，答辩人依法提出反诉。被告反诉称，哈尔滨市南岗区XX街X号院内的办公楼第一层，包括五个车库、收发室、办公室各一处。2007年8月21日，原、被告签订《租房协议》约定甲方（反诉被告）将位于哈尔滨市南岗区XX街X号院内的办公楼第一层楼租给乙方（反诉原告）使用（不含一层老干部处现使用的1号和3号车库），年租金8.6万元，合同还约定取暖费由甲方负担。合同签订后，原告按合同约定支付了租金，但被告仅交付了收发室、办公室和2号车库，未交付4号、5号车库。2009年，被告还收取了原告水、电、包烧费2万元。原告于2008年对租赁房屋进行装饰装修，购买了设备，从事洗车、美容、换机油等经营活动，并办理工商登记。2010年8月16日，政府以被告交付的办公室、收发室系违章建筑为由，对原告正常经营的场所进行了强拆，致使原告停业，造成巨大损失。此后，原告多次找被告协商解决，被告拒不理睬。2014年6月，被告工作人员告知原告没钱赔偿，收拾收拾继续用吧，用租金抵偿损失，随后，原告再次对2号车库进行了装饰装修，添置设备，继续经营。被告却于2015年3月诉至法院，要求偿还租金、解除合同、腾退房屋，但对其严重违约行为以及给原告造成巨大损失只字不提。故请求法院判令被告赔偿原告损失200000元，或判令原告继续使用争议房产至2025年9月15日。原告对被告的反诉辩称，租房协议是办公楼的第一层，第一层就是五个车库，不涉及办公室、收发室的问题，收发室、办公室没有在合同中体现，合同中没有约定，是被告方自己杜撰的。被告说有工作人员说收拾收拾继续用吧，没有人证、物证证明有人说过这句话，这个事情是不存在的，收的钱都承认，包烧费等都认可。另外没有任何证据证明其从事经营活动，所说的营业执照法人和营业地点�营业项目与对方所诉是不一致的，没有证据证明被告有损失，实际上没有任何损失。该合同是附条件合同，没有在完成前提条件签订协议前打款5.6万元到原告账户上才没有交付其他两个车库，其责任在杜世达。故不同意其反诉请求。在本院开庭审理过程中，黑龙江省发展和改革委员会、杜世达为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。黑龙江省发展和改革委员会举示证据情况如下：证据一、房屋所有权证，意在证明原告对XX庆街X号X号院内的办公楼拥有所有权。被告对证据一真实性、证明问题均无异议。证据二、租房协议，意在证明双方存在租赁合同关系，租房协议第二条租赁期限为三年，即2007年9月15日至2010年9月15日止（此次协议签字前，先打款56000元人民币到甲方帐户偿还2005年欠款，协�签字后在交付房前，将2007年年租金一次性付清8.6万元，2006年欠款5.6万元和2004年欠款1.6万元于2007年底前还清，否则取消协议）。被告对证据二真实性无异议、证明问题均无异议。证据三、还款计划保证书一份。意在证明被告承诺在2009年还欠2007年的租金。被告对证据三认为不清楚。杜世达举示证据情况如下：证据一、租房协议一份，意在证明1.2007年8月21日黑龙江省计划委员会老干部活动室与被告签订租房协议。2.约定把XX街X号院内办公楼第1层楼租给被告使用，不含1号和3号车库，约定年租金8.6万元，取暖费由黑龙江省计划委员会老干部活动室承担。原告对证据一真实性及证明问题均无异议。证据二、黑龙江省单位往来资金结算票据4张，收据2张，证明被告交纳租金的情况，尤其是在签订合同之后，收款单位均系黑龙江省计划委员会老干部活动室，2009年5月20日的收据，收了被告的包烧费2万元。原告对证据二真实性、证明问题均无异议。证据三、营业执照，意在证明被告用租赁房屋从事经营活动。原告对证据三有异议，该证据与本案无关，营业执照是2010年开办的，经营者姓名是王剑，是开洗车行，与杜世达说开的维修厂不一致，南岗区明帮洗车行营业执照与原告房屋使用情况无利害关系，与本案诉讼无关。证据四、照片一组，意在证明是五个车库。原告对证据四真实性及证明问题均无异议。证据五、照片九张及光盘一张，意在证明2010年8月16日被告正在使用的出租人交付的违章建筑被强拆，损失巨大。原告对证据五真实性、证明问题均有异议，认为被拆除的不是原告方的违章建筑，�拆的是被告自己私自建设违章建筑，与租赁合同及本案无关。反诉原告未有证据向本庭出示。本院对当事人举示的上述证据认证意见为，原告所举示的三份证据，客观真实并能证明相关案件事实，本院予以采信。被告举示的证据一、证据二、证据四，本院予以确认，证据三、证据五，因与本案无关，本院不予确认。根据原告被告的举证，本案经开庭审理质证并分析当事人提供的证据，确认如下事实：2007年8月21日，原告单位下设机构黑龙江省计划委员会老干部活动室与被告签订租房协议书，协议约定：一、老干部活动室将位于哈尔滨市南岗区XX街X号院内的办公楼第一层（车库）租给被告，除1号、3号车库老干部活动室自用外，其他三个车库租给被告使用、二、年租金86000元，承租期限三年，自2007年9月15日至2010年9月15日。(此�协议签字前，先打款56000元到原告账户，偿还2005年欠款，协议签字后，在交房前将2007年租金一次性付清86000元,2006年欠款56000元和2004年欠款16000元于2007年年底前还清，否则取消协议）、三、楼房租金需提前缴纳，即每年9月底前缴纳下年度租金，一次性金额交齐、四、承租期间物业管理费、水、电、卫生、治安等费用由被告支付，取暖费由原告支付。由于此协议约定了被告将此前拖欠原告2号车库的租金偿还原告，因被告未按约定支付欠款，故原告未交付协议约定的4号、5号两个车库，由被告继续使用之前的2号车库至今。现被告拖欠2008年9月15日至2016年5月的租金，期间被告交纳原告20000元包烧费。另查明，本案诉争房屋于2003年4月22日取得所有权证，所有权人为黑龙江省发展计划委员会。原告前身为黑龙江计划委员会。2000年6月6日，根据黑龙江省机构编制委�会黑编［2004］15号文件更名为省发改委。黑龙江省计划委员会老干部活动室是原黑龙江省发展计划委员会根据黑老干发［1989］13号文件设立，系省发改委的下设机构。根据原告的名称变更来看，黑龙江省发展计划委员会与黑龙江省发展和改革委员会为一个单位。本院认为，黑龙江省计划委员会老干部活动室与被告签订的租房协议合法有效。双方并已部分实际履行，将2号车库交其使用。由于被告未按协议约定交纳房租金，已侵害了原告的合法权益，故原告要求被告给付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张双方是延续2007年以前的合同，故应按每年56000元的租金计算。由于原告未能提供此前的租房协议，且被告对拖欠租金数额的事实有异议，故本院应当按2007年8月21日协议中约定的租金即2号车库的年租金应为28666元予以支持。故被告应偿还原告7年零8个月的租金为219772元，期间被告收取的20000元包烧费应从中冲减。因双方签订的租房协议已到期，故被告应当携物品从租赁车库中迁出，将车库交还原告。被告称2014年3月13日前的租金已过诉讼时效的主张，因租金具有持续性，故其抗辩主张不成立，本院不予采纳。被告称由于原告交付的房屋中包括违章建筑等被政府强拆，给其造成损失的诉辩主张，因双方签订的协议中并没有收发室、办公室等违章建筑，故其抗辩主张不成立，本院不予采纳。杜世达对黑龙江省发展和改革委员会反诉的其将租赁的车库进行装修，并从事洗车经营活动，由于其租赁的违章房屋被强拆，致使其停业，造成损失，及原告承诺其用租金抵偿损失的事实，因其未向法庭提供相关的证据，故其反诉主张的原告赔偿其损失200000元，或由其继续使用车库到2025年9月15日的请求无事实及法律依据，故其反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杜世达于本判决生效后十日内给付原告黑龙江省发展和改革委员会租金共计199772元；并给付此款利息（自2008年9月15日至履行期届满止，按中国人民银行同期存款利率计算）。被告杜世达于本判决生效后十日内将坐落于哈尔滨市南岗区XX街X号院内办公楼第一层2号车库返还原告黑龙江省发展和改革委员会。驳回原告其他诉讼请求。驳回反诉原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9660元，由原告负担5365元，由被告负担4295元。反诉费2000元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  哲 璐人民陪审员  李金鸽人民陪审员  杨桂榕二〇一六年五月二十日书 记 员  张甜田