辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民一终字第00123号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李平，女，1972年3月16日出生，汉族，银州区文化路市场经营者，现住铁岭市银州区光荣街南段****栋热电*号*单元***室。
委托代理人：邓锦文，辽宁正业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司（以下简称“龙山开发公司”），住所地铁岭市银州区后八里村。
法定代表人：朱英涛，系该公司董事长。
委托代理人：许利伟，系辽宁国制律师事务所律师。
上诉人李平因租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2014）铁银民一初字第00355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李平及其委托代理人邓锦文、被上诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司的委托代理人许利伟等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李平（反诉被告）一审诉称：1999年12月1日，原告与银州区龙山房地产建筑开发有限责任公司签订了银州路市场农贸大厅货位租赁合同，原告一次性交纳设施费12000元，取得银州路市场一个摊床50年的经营权。十几年来，原告一直在银州路市场内经营鸡蛋销售。2012年1月24日，被告单位在未经市场业主同意的情况下，私自将市场正门焊死，后门锁上，不让业主在市场内经营。原告多次与被告协商未果，故诉至贵院，请求法院判令被告1、继续履行银州路市场农贸大厅货位租赁合同，同时赔偿从2012年1月24日起至合同履行之日止的经营损失（至起诉时止经营损失4万元）；2、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）龙山开发公司辩称：该市场有上百个摊位，现只有六户业主经营，对于市场日常的管理和维护产生了巨大的费用。在2011年年末，原告同市场达成了口头协议，将摊位经营到2012年春节，当时市场免收三个月的费用同意其经营，并约定双方之后解除协议。被告将市场的钥匙给了业户代表，因此原告可以随时到市场取走物品并不存在原告所说的门已焊死不能进入市场的情况。被告是房地产开发有限公司，并无市场经营资质，该市场原为工商局经营，也无经营资质，后工商局由于政策原因，撤出市场交由被告，但无法办理相关的经营资质，每年都被消防、工商等部门的处罚，被告已无法经营下去。原告摊位转租，按合同规定被告有权单方解除合同，收回摊位。被告可以考虑退回剩余年限的摊位租赁费用（1.2万元/50年*38年＝9120元/每户），双方解除协议。原告要求的经济损失4万元没有法律依据，不同意给付。
被告（反诉原告）龙山开发公司反诉称：本案被反诉人并未实际经营该摊位，摊位的闲置是市场停止经营的根本原因且未经反诉人同意私自转租摊位，故请求法院依法解除反诉人同被反诉人签订的摊位租赁协议并依法判决反诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司不承担赔偿责任；由被反诉人承担诉讼费用。
原告（反诉被告）李平对反诉的答辩意见：原告没有私自进行转租，是经过工商部门和被告方同意的，转租后也保持了连续的经营状态。是被告方导致的现在的结果与原告无关。协议中没有限制转让，所以转包也是经营行为之一，请求驳回被告的反诉请求。
一审查明：1999年12月1日，原告李平（乙方）与铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司（甲方）签订《银州路市场农贸大厅货位租赁协议书》，协议约定：龙山房地产开发公司将铁岭市银州区银州路市场的一个货位出租给原告李平，原告李平向被告龙山房地产开发公司一次性交纳租赁费12000元，租赁期限为1999年12月1日计算到50年终止。租赁协议第五条规定[乙方货位使用权有效期内必须保证经营，不得私自出租、出兑、转让，必须请示开发公司和工商部门同意后，方可变更，否则由市场主办单位收回，另行安排]。原告李平承租货位后将租赁的货位转租给张伟，由张伟在文化路市场从事经营。2012年1月24日，被告龙山开发公司未经市场业户同意将铁岭市银州区银州路市场的正门焊死，后门上锁，致业户无法正常营业。另查明：铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司原为集体企业，2002年12月注销，其债权、债务由被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司接收。
原审法院认为：原告李平与被告龙山开发公司签订的货位租赁合同租赁期限为50年，违反最长租赁期限20年的法律规定，因此超过法定最长租赁期限部分无效，合同虽然部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。依据该租赁合同，合同双方当事人应当全面履行合同义务，被告龙山开发公司在租赁期限内已经履行将租赁物交付承租人使用并保证承租人正常经营的义务。但原告李平没有提供对外出租承租货位时该转租行为经被告龙山开发公司和工商部门同意的证据，该转租行为违反租赁合同关于货位出租方面的规定，属于原告违约，故依据租赁合同的规定，对被告（反诉原告）要求解除合同的请求予以支持，对原告（反诉被告）的诉讼请求不予支持。但被告（反诉原告）应当将合同未履行部分的租金返还原告（反诉被告）。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定）、第五十六条（无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务）、第九十三条第二款（当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同）、第二百一十二条（租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同）、第二百一十四条（租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）李平的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）李平与铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司于1999年12月1日签订的《银州路市场农贸大厅货位租赁协议书》；三、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）李平租赁费9120元（12000元÷50年×38年）。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费600元[原告（反诉被告）李平预交]，由原告（反诉被告）李平、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司各负担300元。反诉费300元[被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司预交]，由原告（反诉被告）李平负担。
宣判后，原告（反诉被告）李平不服，以原审认定事实不清，证据不足为由提出上诉。原审被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司答辩同意原判决。
经审理查明，本院与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人李平与被上诉人龙山开发公司签订的货位租赁合同租赁期限为50年，违反最长租赁期限20年的法律规定，因此超过法定最长租赁期限部分无效，合同虽然部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。依据该租赁合同，合同双方当事人应当全面履行合同义务，龙山开发公司在租赁期限内已经履行将租赁物交付承租人使用并保证承租人正常经营的义务。但李平将货位转租给他人经营，无法提供证据证明龙山开发公司和工商部门同意其转租，该转租行为违反租赁合同关于货位出租方面的规定，属于违约，故依据租赁合同的规定，对龙山开发公司以权要求解除合同。虽然李平上诉称其以将货位转租多年，龙山开发公司一直收取被转租人管理费用，应当视为龙山开发公司同意其转租。因李平违约转租在先，龙山开发公司有权收回货位，至于龙山开发公司何时收回及以何种形式收回是其权力。龙山开发公司有权依据其双方签订的租赁合同解除双方的租赁关系。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费900元，由上诉人李平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
审 判 员 刘 飞
代理审判员 李雪莹
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 徐铭泽