广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第163号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）黄永忠。
委托代理人廖勇国。
委托代理人梁杰春，广西华尚律师事务所南宁分所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋D3-1号房一层。
法定代表人陈宁，董事长。
委托代理人梁培荣，该公司副总经理。
委托代理人陶宁春，桂三力律师事务所律师。
再审申请人黄永忠因与被申请人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第295号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月24日作出（2015）桂民申字第438号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭审理了本案。再审申请人黄永忠的委托代理人廖勇国、梁杰春，被申请人双生物业公司的委托代理人梁培荣、陶宁春到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
2009年11月26日，一审原告双生物业公司起诉至南宁市江南区人民法院称，2004年1月1日，双生物业公司与黄永忠签订了《前期物业管理协议书》，双方确认黄永忠于2004年1月1日使用南国花园商城A3栋5单元204号住宅和A3栋P-22号铺面。协议签订后，黄永忠交纳了2004年3月至2006年4月的物业服务费1772.6元及房屋维修基金141.3元。黄永忠从2006年5月1日起不再交纳物业服务费及房屋维修基金。黄永忠从2006年5月1日至2009年8月31日共拖欠物业服务费2797.2元及维修基金218.8元，按约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，黄永忠应当向双生物业公司缴纳滞纳金5293.08元。请求法院判令黄永忠向双生物业公司支付物业服务费2797.2元，维修基金218.8元，滞纳金5293.08元，并承担本案的诉讼费用。一审被告黄永忠未到庭也未答辩。
南宁市江南区人民法院一审查明，2004年1月1日，双生物业公司与黄永忠签订了《前期物业管理协议书》，约定黄永忠于2004年1月1日入住和使用南国花园商城小区A3-5-204号房及A3-P-22号铺面（其中铺面面积30.29㎡，住宅面积79.28㎡），双生物业公司为黄永忠提供物业服务。黄永忠缴纳了2004年3月至2006年4月的物业管理服务费和房屋维修基金。自2006年5月1日至2009年8月31日期间，南国花园商城小区A3-5-204号住宅、A3-P-22号商铺的物业管理服务费和房屋维修基金，黄永忠没有举证证明其已支付。2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号文、南价格（2006）6号文、南价格（2008）3号文，批准双生物业公司自2003年12月起至2009年12月，对南国花园商城小区住宅物业管理服务费可按0.5元／㎡·月收取。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。依照双生物业公司与南国花园商城小区的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，南国花园商城小区经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取，所有房屋的维修基金按0.05元／㎡·月的标准计算；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应缴纳物业管理费的千分之三缴纳滞纳金。
南宁市江南区人民法院一审认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。双生物业公司与建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，可以认定双生物业公司向包括黄永忠在内的南国花园商城小区业主提供的前期物业服务的法律关系合法有效。双生物业公司为南国花园商城小区业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；黄永忠作为南国花园商城小区业主，与双生物业公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。现双生物业公司主张黄永忠自2006年5月1日至2009年8月31日未交纳物业管理服务费及维修基金，黄永忠未到庭答辩亦未提交证据予以反驳，对双生物业公司的这一主张，予以采纳。对于物业管理服务费的收费标准，双生物业公司提交的南价格（2003）38号文、南价格（2006）6号文、南价格（2008）3号文证明，自2003年12月至2009年12月，政府核准的南国花园商城小区住宅物业管理服务费的收费上限为0.5元／㎡·月，上述文件未对经营性房屋物业管理服务费作出核准。依照《前期物业管理服务合同》的约定，南国花园商城小区经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取，《前期物业管理协议书》中双方约定无物价部门核准定价的按市场价执行，考察经营性房屋物业管理服务费的市场价格，以1元／㎡·月为计算标准，与一般市场价格大致相当，且黄永忠对此未提出抗辩，故双生物业公司关于A3-P-22号铺面的物业管理服务费按1元／㎡·月收取的主张，并无不当，予以支持。房屋维修基金属物业管理代收费用，《前期物业管理服务合同》有明确规定，故对双生物业公司此项诉请亦予以支持。另外，物业管理服务费及维修基金双生物业公司主张计算至2009年8月31日，黄永忠未提交履行交费义务的证据，双生物业公司的请求并无不当，予以支持。故黄永忠自2006年5月1日至2009年8月31日应当交纳的物业管理服务费为2797.2元（79.28㎡×0.5元／㎡?月×40个月＋30.29㎡×1元／㎡?月×40个月）；维修基金为218.8元（79.28㎡×0.05元／㎡?月×40个月＋30.29㎡×0.05元／㎡?月×40个月）。关于双生物业公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金；《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条亦规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修基金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金。黄永忠又未对违约金提出进行调整的抗辩的，故法院不依职权调整。双生物业公司关于违约金请求尚属有据，予以支持。《前期物业管理服务合同》未约定物业服务费和房屋维修基金的具体交款时间的，按照交易习惯，业主或物业使用人至少应当在接受物业服务的月份的最后一日交纳，次月第一日则应当支付滞纳金。滞纳金计算，自黄永忠应继续交纳的2006年5月份起，按月度依次计算，即：2006年5月份黄永忠应交的物业服务费和房屋维修基金产生的滞纳金，以75.4元（商铺、住宅物业服务费69.93元＋商铺、住宅维修基金5.47元）为基数，自2006年5月1日起按每日千分之三的标准计算至本判决规定的履行期限最后一日止；依此类推。南宁市江南区人民法院于2010年6月19日作出（2010）江民一初字第151号民事判决：一、黄永忠向双生物业公司支付2006年5月1日至2009年8月31日的物业管理服务费2797.2元、房屋维修基金218.8元；二、黄永忠向双生物业公司支付上述费用的滞纳金（滞纳金以每月75.4元为基数，2006年5月1日起，按每日千分之三的标准每月依次计至本判决规定的履行期限最后一日止）。一审案件受理费50元，由黄永忠负担。
黄永忠不服一审判决向南宁市中级人民法院提起上诉称，开发商在出售了房屋之后已不是房屋的所有权人，无权替业主签订合同。本案的起因是由于双生物业公司乱收费引起的。2005年6月，双生物业公司在业主入住一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提高物业费，从原来的0.5元／㎡·月提高到0.9元／㎡·月，被业主举报遭南宁市价格检查所查处后再也没敢按0.9元／㎡·月收取过物业费。但一审法院对黄永忠出示的南价检举（2006）64号文件视而不见，对双生物业公司没有履行物业管理职责的证据也视而不见，判令业主按照0.9元／㎡·月支付物业服务费及滞纳金，明显不公。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回双生物业公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由双生物业公司负担。双生物业公司答辩称：一审判决正确，黄永忠的上诉请求不成立。黄永忠欠费是事实，且黄永忠不缴费没有任何事实和法律依据。
南宁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
南宁市中级人民法院二审认为，（一）黄永忠对一审法院认定黄永忠拖欠的物业管理费本金（2797.2元）及计算的时间（2006年5月1日至2009年8月31日）没有异议，对一审法院的该认定予以确认。（二）本案中的《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理协议书》合法有效。（三）房屋维修基金。《前期物业管理服务合同》约定，房屋维修资金属物业管理代收费用。黄永忠未提交证据证明其履行了交费义务。黄永忠拖欠的维修基金为218.8元（79.28㎡×0.05元／㎡?月×40个月＋30.29㎡×0.05元／㎡?月×40个月）。（四）滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”。双生公司要求按每日千分之三的标准支付滞纳金，既符合约定，又符合相关管理条例。黄永忠一审中未提出对滞纳金进行调整，一审法院确认按照每日千分之三的标准计算滞纳金是正确的。黄永忠二审中提出违约金计算标准过高，但又未举证加以证明，故对一审法院关于滞纳金的认定予以维持。南宁市中级人民法院于2014年7月14日作出（2014）南市民一终字第295号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄永忠负担。
黄永忠申请再审称：1、一审判决违反法定程序，对非下落不明的人，未穷尽送达方式，径自采用公告送达，剥夺了黄永忠的诉讼权利。2、一、二审判决黄永忠支付滞纳金有误。3、法官所拖延的时间照计算违约金明显对业主不公。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，请求撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第295号民事判决和南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第151号民事判决，改判驳回双生物业公司的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由双生物业公司承担。
双生物业公司答辩称，南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第295号民事判决和南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第151号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，请求驳回黄永忠的再审申请。
本院再审认为，双生物业公司在本案起诉黄永忠涉及南国花园商城小区A3-5-204号房及A3-P-22号铺面（其中铺面面积30.29㎡，住宅面积79.28㎡）的物业服务费及房屋维修基金。双生物业公司在2003年8月18日与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定南国花园商城住宅的物业服务费为0.5元／㎡·月，商铺为1元／㎡·月。双生物业公司2004年9月26日与黄永忠签订《前期物业管理协议书》，约定双生物业公司依据国家及地方规定和《南国花园前期物业管理服务合同》为黄永忠提供物业管理服务，双方同意物业服务费按物价部门核准的价格执行。表明黄永忠愿意接受双生物业公司与阳光嘉园房地产公司2003年8月18日签订的《前期物业管理服务合同》的约束。因此，黄永忠应按住宅0.5元／㎡·月、商铺1元／㎡·月交纳物业服务费，不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。黄永忠在二审中表示其对拖欠双生物业公司2006年5月1日至2009年8月31日的物业服务费2797.2元及计算时间没有异议，应予确认。黄永忠拖欠的维修基金为219.14元（79.28㎡×0.05元／㎡?月×40个月＋30.29㎡×0.05元／㎡?月×40个月），双生物业公司仅主张218.8元，一、二审判决予以支持并无不当。
《前期物业管理服务合同》约定，业主不按时交费的，应当按每日千分之三的标准支付滞纳金。《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修基金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”。双生物业公司诉请按每日千分之三的标准支付滞纳金，既符合合同约定，又符合相关行政管理条例的规定。黄永忠经一审法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，一审中未提出对滞纳金进行调整，故一审判决确认按照每日千分之三的标准计算滞纳金，二审判决予以维持，并无不当。
黄永忠申请再审称一审判决违反法定程序，采用公告送达方式剥夺了黄永忠的诉讼权利，因黄永忠在本案二审上诉时未提出该上诉理由，在再审阶段提出，不予审理。
综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第295号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 韦晓云
审判员 李 莉
审判员 黄广旗
二〇一五年九月三十日
书记员 张 尧