成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第1122号
原告谢春淑。
被告冯大路。
被告江建国。
原告谢春淑与被告冯大路委托合同纠纷一案，于2012年12月17日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张元独任审理，于2013年1月29日、5月7日两次公开开庭进行了审理，并依法追加被告江建国参加诉讼，于5月23日、7月31日、8月19日三次公开开庭进行了审理。原告谢春淑的委托代理人雷霆、李洪明、被告冯大路、被告江建国及其委托代理人沈友苓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢春淑诉称，原告自有位于成都市金牛区平福路56号商业用房一套，建筑面积64.28平方米。因被告江建国劝导将该房屋变卖，并找到从事房产中介的被告冯大路，于2010年9月9日原告签署公证委托书给被告冯大路，全权委托其出售房屋。房屋出售后，被告冯大路给付了原告350000元售房款，并经原告同意支付了原告女儿李洪君200000元。后原告一直问被告冯大路房屋卖了多少钱，被告冯大路一直回避不答，其后原告多方打听才知晓该房屋当时价值1750000元，因此感觉被骗向公安机关报案未予受理，遂起诉来院要求被告冯大路向原告交付售房款1200000元。
被告冯大路辩称，一、原告起诉事实不能成立，原告谢春淑委托被告冯大路出售房屋，2010年9月15日过户他人，原告谢春淑委托被告江建国收全款960000元（包括继承税8000元），两年后原告起诉被告，已过追诉期，请求人民法院不予立案；二、原告谢春淑委托被告江建国出售房屋，找房屋中介以900000元的价格出售未果，被告江建国才找到好朋友被告冯大路，被告冯大路推脱不了才同意必须有原告亲生子女在场去办理公证委托，原告及被告江建国同意以960000元出售房屋，其后被告冯大路收取定金并签订售房合同；三、办理公证委托时有原告的二女儿李洪君、被告江建国在场，公证时同意房屋的成交价960000元，如有继承税原告承担，被告于2010年9月15日办理过户手续完毕，售房款960000元全额交付给被告江建国，双方委托事项已经完成。现原告谢春淑起诉被告已过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告江建国辩称，一、售房差额92000元与被告江建国无关，原告谢春淑在卖房前委托女儿李洪君询价每平方米13000-14000元，按14000元／平方米总售价不超过900000元，经被告多方努力并经原告谢春淑同意委托房屋出卖售价不低于960000元，此价格在办理公证委托时原告谢春淑、李洪君、被告均在场确认，如果未说好保底价，原告谢春淑不可能全权授权被告冯大路出卖房屋，有中介方叶其才《公证书》佐证。二、2010年9月13日原告谢春淑已明确将960000元中600000元售房款通过被告分配给三个女儿李勤、李洪君、李艳（被告江建国的妻子）各200000元，此分配方案与原告谢春淑丈夫李成林《遗嘱》相印证，排除了李洪明的继承资格，即便原告谢春淑2年以后被居心叵测的人恶意挑起本次诉讼，从2010年9月13日起算原告谢春淑明知其400000元被侵权，其债权追偿期已超过2年，其诉讼请求不应得到法律的支持。三、原告谢春淑将400000元本金和售房款差额92000元相加并从2010年9月12日起按人民银行同期贷款利息计算至起诉之日得出94848元利息是没�事实和法律依据，且与被告没有关联。四、原告谢春淑所谓的1044000元售房款与房屋评估存在331800元差额与被告无关，况且《房屋价格评估报告》存在重大瑕疵不能采信。综上所述，请求人民法院驳回原告谢春淑的全部诉讼请求。
经审理查明，原告谢春淑生育了四个子女，长子李洪明、二女李勤、三女李洪君、四女李艳，被告江建国是四女李艳的丈夫。原告谢春淑原有位于成都市金牛区平福路56号商业用房，建筑面积64.28㎡。2010年8月1日原告谢春淑书面委托被告江建国出售该房，委托书由被告江建国执笔，原告谢春淑盖章和捺印，载明：本人全权委托江建国（身份证号51010261091****）转让产权属己的房屋并收取转让定金，该房屋为“成房权证监证字第13405**号”，地址：成都金牛区平福路56号，建筑面积64.28㎡。被告江建国接受委托后，找到朋友被告冯大路为其联�买房人，被告冯大路通过朋友叶其才的介绍、联系到买方刘岸，双方协商后于同年9月6日达成以1050000元的价格成交该房屋，被告冯大路遂告知被告江建国征求原告谢春淑的意见，是否同意以960000元出售该房屋，被告江建国征得原告谢春淑同意960000元的房屋成交价后，回复被告冯大路同意960000元出售该房，同月8日被告冯大路收取了刘岸支付的购房定金50000元，并给刘岸出具了收条一张，被告冯大路将收取的购房定金50000元存入被告江建国的530******1351435的银行账户里。同年9月9日原告谢春淑、被告冯大路、江建国及原告谢春淑的女儿李洪君四人，一同来到四川省成都市律政公证处，办理了（2010）川律公证字第37962号委托书公证，载明：“委托人谢春淑，受托人冯大路，委托人谢春淑是座落在成都市金牛区平福路56号*楼，建筑面积64.28平方米商业用房的产权所有人，权05***31。委托人谢春淑因事务繁忙，特委托冯大路为代理人，代理委托人到成都市房屋管理部门办理查档、签订房屋买卖合同、办理买卖过户、领证、领售房款、办理国土证等一切相关事宜。受托人在办理上述房屋有关事项所签署的文件及缴纳的费用委托人均予以承认。委托期限：从委托之日起至办理完上述事宜为止。受托人有转委托权”。次日，被告冯大路凭公证委托书作为卖方谢春淑的代理人与买方刘岸签订了成存房买（2010）第126961号《成都市存量房买卖合同》，合同约定房屋成交价210000元，同时买方刘岸向被告冯大路支付了990000元（扣除卖房人承担的继承税6000元、房屋租金4000元），被告冯大路出具了收条一张，收条上写明刘岸支付994000元。同月11日被告冯大路除去开支向叶其才支付售房款8.2万元，另将售房款902000元通过银行转账存入被告江建国43674238******76205的账户里，被告江建国向被告冯大路出具了收条一张，载明：“今收到成都市金牛区平福路56号房屋转让款96万元，其中含继承税8000元”，落款处有被告江建国的签名，原告谢春淑的私章。同年9月15日刘岸在房屋管理部门办理了该房屋产权登记。同月13日被告江建国经原告谢春淑同意后，通过银行转账将售房款20万元存入李洪君的丈夫韩涛的622152******2898270账户里，存入李勤的9555******318419账户199700元售房款，存入原告谢春淑的22-9003******35796账户350000元，李艳收取了余下售房款项。其后原告谢春淑在买方刘岸的母亲王静处了解到房屋成交价是1050000元后，认为被告冯大路侵占了售房款98000元，遂起诉来院。
在审理中原告谢春淑向本院申请对该房屋进行房地产市场转让价格评估，本院委托四川天衡房地产评估有限公司于2013年4月22日作出房地产司法鉴定估价报告，�对该房屋在2010年9月10日的市场价值估价：单价21404元／㎡，总价1375800元。原告谢春淑将诉讼请求变更为二被告连带向原告支付售房款及利息588848元（其中利息为94848元），并赔偿原告损失331800元。
上述事实有当事人身份证复印件、户口薄复印件、委托书一份、收条三张、公证书二份、房屋信息摘要、成都市存量房买卖合同、银行交易记录、成都市公安局金牛区分局驷马桥派出所询问江建国、谢春淑、李洪明、李洪君笔录、调查王静笔录、房地产司法鉴定估价报告及当事人的陈述在案予以佐证。
本院认为，原告谢春淑作为委托人委托被告江建国、冯大路出售自有房屋的事项，二被告作为受托人接受委托后，经委托人谢春淑同意以960000元出售房屋后，受托人冯大路以原告谢春淑代理人的名义将房屋以1040000元卖给刘岸，将售房款其中952000元支付给了受托人江建国，另�去开支后支付叶其才82000元。被告江建国经原告谢春淑同意将售房款952000元分配给原告谢春淑350000元、李勤200000元、李洪君200000元、李艳202000元的事实，本院予以认定。
本案争议的焦点：一、被告冯大路出售房屋实际成交价是104万元，未告知原告谢春淑实际成交价1040000元，告知并交付原告谢春淑售房款960000元，被告冯大路将售房款余额88000元除去开支后支付给叶其才82000元的行为，是否存在侵犯委托人谢春淑的合法权益。
首先二被告在出售房屋时征得了委托人谢春淑的同意以960000元的价格出售房屋；其次根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”，被告冯大路在处理委托事务中所产生的费用，应由委托人谢春淑承担；最后房屋出售的过程中有叶其才作为中间媒介促成买卖双方交易的达成，有买房人刘岸的母亲王静的调查笔录证实，房屋买卖过程中有被告冯大路和一位姓叶的在一起多次磋商，且房屋实际成交价1040000元与交付原告谢春淑952000元的差额88000元，除去开支后叶其才收取了售房款82000元，被告冯大路并未侵占售房款。为此原告谢春淑主张二被告侵占其合法权益的事实不成立，本院不予支持。
二、原告谢春淑主张二被告连带支付售房款及利息588848元。
原告谢春淑主张二被告连带支付588848元（包含被告江建国支付给李勤200000元、李艳200000元、售房的差价94000元、利息94848元），其理由是被告江建国未经原告谢春淑同意，擅自将售房款分给李勤200000元、李艳200000元，应当由被告江建国将这400000元支付给原告谢春淑。从成都市公安局金牛区分局驷马桥派出所询问谢春淑的笔录可以证实，原告谢春淑自述经过本人的同意给三个女儿每人200000元，故原告谢春淑将售房款400000元分给李勤、李艳，是一种赠与行为也是本人真实意思的表示，为此原告谢春淑认为被告江建国未经同意分给李勤、李艳各200000元，是侵害合法权益的行为缺乏事实依据，要求二被告支付售房款400000元于法无据，本院不予支持。原告谢春淑主张的售房款的差价94000元及利息94848元，二被告不存在侵害原告谢春淑的合法权益的事实，故原告谢春淑的该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。
三、原告谢春淑主张二被告赔偿损失331800元，是否成立。
原告谢春淑主张二被告赔偿损失的诉讼请求，在审理中未提交相应的证据佐证，其理由是依据四川天衡房地产评估有限公司作出的房地产司法鉴定估价报告，该争议房屋在2010年9月10日的市场价值估价为1375800元，扣除房屋实际成交价1044000万元余额331800元�就是二被告造成的损失。首先评估报告是房屋出售时的市场价值估价1375800元，这只是参照房屋价值数据而不是房屋买卖时必须依照不能低于此价格的硬性规定，而且我国最近几年房价上涨幅度超出了人们的预料；其次在房屋交易中成交价是买卖双方和谈、磋商达成的一种合意，并无国家和行业的指导价为准，而是买卖双方根据房屋地段、周边商业价值、小区环境、房屋新旧程度、房屋户型等综合因素参照下，产生的房屋价值；最后原告谢春淑在出售房屋时知道其房屋的价值，心理有一个房屋变卖的最低期望房价，在二被告征求其960000元是否同意出卖时，原告谢春淑同意出卖，证明该价格至少是达到了其期望价值，否则原告谢春淑也不会同意出售房屋，房屋出售960000元也是原告谢春淑对物权的自由处分，二被告不存在侵害原告谢春淑合法权益的事实，故原告谢春淑�张二被告赔偿损失331800元的诉讼请求，本院不予支持。
四、二被告辩解原告谢春淑的主张已超过诉讼时效，不受法律的保护。
根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案原告谢春淑收到房款360000元的时间是2010年9月13日，其主张要求二被告返还分给李勤200000元、李艳200000元售房款的诉讼时效应是2012年9月11日，该项诉讼请求已超过诉讼时效，其请求本院不予支持。原告谢春淑主张赔偿损失的诉讼请求，从原告谢春淑述称是知道房屋成交价是1050000元，向公安机关报案，从驷马桥派出所的调查笔录显示的时间是2013年6月9日，按照该时间推算并未超过诉讼时效。
综上所述，二被告在接受原告谢春淑委托后，按照委托人的指示处理委托事务，并未侵害委托人的合法权益，为此原告谢春淑�被告连带向原告支付售房款及利息588848元（其中利息为94848元），并赔偿原告损失331800元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，加之要求二被告返还分给李勤200000元、李艳200000元的诉讼请求已超过诉讼时效二年的规定，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条，《民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告谢春淑的诉讼请求。
案件受理费15600元减半收取7800元，由原告谢春淑负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张 元
二〇一三年八月二十五日
书记员 王嘉琴