黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一民初字第181号
原告赵新武，男，1954年6月5日生，汉族，黑龙江省广播电视局退休职工，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人赵杨，女，1981年7月28日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人郭瑞琨，黑龙江林大人文律师事务所律师。
被告李天琦，女，1971年11月22日生，汉族，哈尔滨市天琦制衣有限公司经理，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人陆亚楠，女，黑龙江法昕律师事务所律师。
被告付细文，男，汉族，1950年1月21日生，无业，住哈尔滨市南岗区。
原告赵新武与被告李天琦、被告付细文合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵新武的委托代理人赵杨、郭瑞琨，被告李天琦及其委托代理人陆亚楠、被告付细文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月23日原告赵新武与被告李天琦签订《协议书》，约定双方共同出资购买位于哈尔滨市南岗区征仪路和谐家园112栋9号的门市房，房屋面积879.3平方米，总价款为240万元，双方投资比例各占50%，并于此协议签订当天向房主付细文支付定金60万元。2010年4月6日，原告赵新武与被告李天琦再次签订《协议书》明确了双方实际出资的数额，并约定产权将落户在原告名下。原告赵新武实际出资182万元，被告实际出资58万元。2009年12月，被告李天琦与房主付细文签订《房屋买卖合同》并进行公证，付细文将涉案房屋交付给了被告李天琦，原告赵新武要求将房屋过户到原告名下并按出资份额分配房屋出租收益，但被告李天琦置之不理。
在审理过程中，由于了解到涉案房屋属于回迁房，无法办理房屋所有权登记，故原告赵新武申请追加付细文为本案被告，请求法院判令解除原告、被告李天琦与被告付细文的房屋买卖合同、原告与被告李天琦的合资购房合同，并要求：1、二被告连带偿还原告出资额182万元并按人民银行同期贷款利率标准赔偿自2010年4月7日起至实际还款日止的利息。2、被告李天琦按75.8%的比例支付原告房屋租金，计720100元。3、由二被告承担本案产生的与诉讼有关的全部费用。
被告李天琦辩称，一、赵新武请求解除李天琦与付细文签订的房屋买卖合同不应得到支持。李天琦购买房屋在先，与赵新武协议共同出资在后，李天琦是房屋买卖协议的相对人，李天琦与赵新武签订的出资协议不能对抗李天琦与付细文签订的房屋买卖协议，赵新武无权解除李天琦与付细文签订的房屋买卖协议。二、赵新武在买房时只出资了70万元，因此赵新武要求李天琦给付其出资款182万元主张不应得到支持。三、赵新武要求李天琦同时给付出资款利息及房屋收益，该请求属于重复主张，只能支持其中一个诉请。如主张利息，李天琦同意按银行贷款利率给付；如主张房屋收益，应当先将李天琦对房屋装修的费用先扣除后才能对收益部分按比例分配。刚买的涉案房屋水电暖气什么都没有，是个毛坯房，是李天琦出资装修，才有人会承租该房，才会有今天的收益，如分配收益，应当将李天琦支付的装修及与涉案房屋发生的合理费用先扣除，如有剩余再进行分配。
被告付细文辩称，付细文与赵新武之间没有任何协议，所有的协议都是跟李天琦签的，这件事与付细文没有关系。
原告为证明其主张的事实成立向本院提交并当庭举示证据及二被告质证意见如下：
证据一、2009年12月23日签订的《协商书》，证明赵新武与李天琦约定共同出资，以240万元价格购买本案涉案房屋。
被告李天琦对证据一的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为原告赵新武并未按约定比例出资资金。
被告付细文认为该证据与其没有关系。
证据二、2010年4月6日签订的《协商书》，证明赵新武实际出资182万元，占总房价的75.8%。以上出资款是分期支付的，最后一期于2010年4月6日支付，因此利息应当自2010年4月7日起计算。
被告李天琦对证据二的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为原告赵新武并未按协议中约定的出资比例进行出资，实际只出资了70万元，占出资比例的29%而不是75.8%。
被告付细文认为该证据与其没有关系。
证据三、抵押合同、还款凭证，证明赵新武的182万元出资中有59万元是以李天琦名义贷款的，贷款全部是由赵新武偿还的。
被告李天琦对证据三的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为2010年3月份到9月份期间的贷款本息是由被告李天琦偿还的。该份证据无法体现该59万用于与李天琦出资购买房屋，李天琦认为该证据与本案不具有关联性，不应作为定案依据。
被告付细文认为该证据与其无关。
证据四、收据六份（复印件），证明被告付细文已收到购房款240万元。
被告李天琦对证据四的真实性无异议，但认为只有70万元的收条是赵新武支付的出资，余下的170万均是李天琦支付的。
被告付细文对该证据无异议，自己确实收到了240万元购房款。
被告李天琦为证明其抗辩理由成立向本院提交证据并当庭举示证据及原告、被告付细文质证意见如下：
证据一、房屋买卖协议书二份。证实李天琦于2009年12月10日购买了付细文座落于哈尔滨市南岗区征仪路和谐家园112栋9号房产一处，价格240万元，李天琦为房屋买卖协议的相对人。
原告赵新武对该证据的真实性无异议，但认为是原告赵新武与被告李天琦口头协商共同出资购房达成合意之后，李天琦才与付细文沟通确定了买卖房屋的意向并签署了合同，而李天琦与赵新武是后补了合资购房协议，因此从签署时间上看合资协议的时间在此房屋买卖协议的时间之后，但并不影响赵新武与李天琦作为涉案房屋的共同买受人的事实，而且被告付细文对所出卖的房屋是由赵新武、李天琦二人共同出资购买一事是清楚的，因此，即使此证据上没有赵新武的签字，赵新武也是此房屋买卖合同关系的当事人之一。
被告付细文对该证据的真实性和证明问题均无异议。
证据二、张福祥出具的说明一份。证明因付细文欠张福祥钱，付细文与李天琦签订房屋买卖协议时，约定将部分卖房款直接交给张福祥，后张福祥在2010年1月6日出具说明，关于卖房款的给付由李天琦与付细文协商解决，张福祥不介入，因此李天琦将房款大部分交给了付细文，付细文向被告出具收据，只有7万元交给张福祥其并出具收据。
原告赵新武认为此证据与本案没有关联性，被告付细文作为房屋出卖人已经明确表示收到了全部购房款240万元，因此房屋买受人具体的履约方式与本案没有关联性。
被告付细文对该证据的真实性和证明问题均无异议。
证据三、收条六张及哈尔滨银行汇款票据二张，证明被告李天琦共支付被告付细文购房款240万元，其中170万元购房款是被告李天琦支付的，只有2010年4月11日《收据》显示的70万元购房款是原告赵新武支付的，所以双方的出资比例是被告李天琦占71%，原告赵新武占29%。
原告赵新武对该证据的真实性无异议，对被告李天琦所要证明的2010年4月11日《收据》所列的70万元购房款是赵新武支付这一事实也无异议。但对其他证明问题有异议，因为原告赵新武与被告李天琦协商共同出资购置房屋时约定由被告李天琦出面办理购房事宜，所以都是通过被告李天琦向被告付细文付款的，因而被告李天琦能够取得被告付细文开具的全部收条，但不能因此证明购房款都是出自李天琦。事实上，在原告赵新武与被告李天琦2010年4月6日签订的《协商书》中，被告李天琦已经以书面形式确认了原告赵新武的出资额度是182万元。
被告付细文认为此证据与其没有关系，购买房屋事宜都是被告李天琦代理办的，原告赵新武与被告李天琦之间合不合作与其无关。
证据四、收据九张。证明被告李天琦支付与涉案房屋有关的费用共计444400元。其中修涉案房屋棚盖、更换门、窗、水电煤气、进户、接管道支付人工费材料费票据三张，计96000元；申请供暖各项费用票据一张，计168000元；因装修房屋支付工人工资及修车费支付费用票据五张，计138400元。
原告赵新武对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据中金额为48000元的票据系被告李天琦超过举证期限提交的证据，不能作为法庭认定事实的依据；所有票据都是“白条”而不是合法的税务发票，不具有真实性、合法性；证据中修棚盖的票据显示收款时间是2001年，而本案争议的购房行为发生在2009年，显然是虚假的；证据中的工人工资、修车费均与房屋无关；水电、煤气、供暖等费用票据没有相应的公用设施单位的公章，因此认为这些票据亦不真实。
被告付细文认为此证据与其无关。
证据五、工程协议书一份及收据二张，证明被告李天琦将涉案房屋装修承包给了王晓东，工程造价365000元，被告李天琦已支付170000元，尚欠195000元未支付。
原告赵新武对证据五的真实性、关联性有异议，认为工程装修应由持有工程装修行业许可证的装修公司施工，此证据却显示装修为个人，因此证据不真实；此证据显示装修期间是2011年3月至6月，但被告李天琦在2011年3月时已经将涉案房屋出租给了一家幼儿园，不可能存在在承租期内装修的情况；且此证据并不能反映出装修的就是本案涉案房屋。
被告付细文认为此证据与其无关。
证据六、房屋租赁合同及照片十五张，证明2011年3月，被告李天琦将涉案房屋出租至今，用于经营幼儿园。被告李天琦共收取了租金54万元。之所以能有此收益，是缘于被告李天琦对涉案房屋进行了装修，因此被告李天琦所收取的租金应当直接抵装修费及其他因涉案房屋支付的其他费用，抵后租金如有剩余再行分割。
原告赵新武对证据六的真实性无异议，但认为此证据仅能反映出目前幼儿园的现状，不能证明是被告李天琦进行过装修。同时认为此证据显示涉案房屋自2011年3月10日即已出租，不可能还处于装修期间，能够印证原告李天琦所举示的证据五不真实；而且根据此证据中租赁合同的约定，截至2015年1月，被告李天琦已经收到房屋租金95万元。
被告付细文认为此证据与其无关。
被告付细文未提交证据。
经原告赵新武申请，本院就本案事实依法对保健路改造开发建设指挥部进行调查并制作了笔录，笔录主要内容为：涉案房屋所在的小区系保健路改造开发建设指挥部开发，小区中的门市房暂时无法办理产权登记，政府有关部门正在协调此事。涉案房屋属于回迁的门市房，指挥部与回迁户签署过回迁认购协议。假设将来涉案房屋能办理房屋产权登记，也要登记在认购协议上记载的回迁人名下，此认购协议上的回迁人不允许变更为其他人。
原告赵新武对此证据无异议。
被告李天琦对此证据的真实性无异议，但认为笔录的被询问人是会计，不一定知晓涉案房屋产权登记的有关事宜。被告付细文对涉案房屋享有所有权和处分权，虽然目前涉案房屋没有办理变更登记，但不影响房屋买卖合同的成立与生效，房产变更登记只是一种公示行为，不是买卖合同的生效条件。
被告付细文认为此证据与其无关。
本院对所举示证据进行评析：对原告赵新武提供的证据一、二、三、四，因二被告对证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。对被告李天琦提供的证据一、二、三、六，因原告赵新武与被告付细文对证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。对被告李天琦举示的证据四，因手写凭据不具有合法性，难以验证付款是否实际发生以及付款行为与本案的关联性，故本院不予采信。对被告证据五，因无法证明与涉案房屋的关联性，故本院不予采信。被告李天琦虽然提出原告赵新武仅实际出资70万元的意见，但原告赵新武举示的证据二反映出原告在2009年12月23日出资43万元、在2010年3月9日出资69万元、2010年4月6日出资70万元，原告证据二形成于2010年4月6日，此时前两笔出资已经完成，被告李天琦亲笔签字确认，故应当认定此证据是双方对以前出资时间和金额的确认。庭审中，被告李天琦又当庭确认2010年4月11日付细文所开收据上所列的70万元购房款系原告赵新武支付。被告李天琦虽然对此证据的待证事实提出异议，但没有提供相反证据予以反驳，故本院认定原告赵新武实际出资额为182万元。
经审理查明，涉案房屋坐落于哈尔滨市南岗区征仪路和谐家园112栋9号门市房，系被告付细文在原有房屋被拆迁后获得的回迁安置房，尚未进行产权登记。2009年12月10日被告李天琦与被告付细文签订《房屋买卖协议》，以240万元价格购买此房产。本次购房系原告赵新武与被告李天琦共同出资，其中原告赵新武累计出资182万元。被告付细文亦知晓原告赵新武与被告李天琦合资共同购买涉案房屋的事实。2010年4月6日，被告李天琦在与原告赵新武签订的《协商书》上对原告赵新武的出资时间和金额予以签字确认，同时约定将涉案房屋的产权登记于原告赵新武名下。被告李天琦分数笔向被告付细文及其指定收款人付款，截至2010年5月28日，被告付细文收到全额购房款240万元。诉争房产现已交付给被告李天琦，并已由被告李天琦对外出租。庭审中，被告李天琦明确表示准备将房产登记于自己名下。
另查明，涉案房屋目前无法办理产权登记。
庭审后，原告赵新武自愿放弃了要求被告李天琦支付房屋租金720100元的诉讼请求。
本院认为，合同当事人应当全面履行合同义务，一方当事人明确表示不履行合同主要债务，或者因迟延履行合同义务致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。在房屋买卖合同关系中，买受人一方的根本合同目的就是通过不动产登记，取得所购房屋的所有权。而本案中，涉案房屋至原告起诉时仍不能办理产权登记，致使买受人的合同目的无法实现，故原告赵新武要求解除房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于原告赵新武是不是房屋买卖合同的当事人问题，本院认为合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或其他形式。确认合同当事人，不能仅以书面合同中列明的当事人为准，还应考量实际合同关系的当事人。本案中原告赵新武与被告李天琦共同作出购买涉案房屋的意思表示，并在房屋买卖合同履行阶段，均实际出资；被告付细文亦向本院表示明知原告赵新武与被告李天琦系共同购买其房屋，只不过是原告赵新武没有出面。故应当认定房屋买卖合同关系的实际合同当事人系原告赵新武、被告李天琦、被告付细文三方，其中原告赵新武与被告李天琦系买受人，被告付细文系出卖人。所以原告赵新武有权提出解除房屋买卖合同的诉讼请求。关于原告赵新武与被告李天琦之间的合资购房合同能否解除问题，本院认为此合同以买受人获得本案涉案房屋所有权为目的，现已查明涉案房屋目前无法办理房屋所有权登记，此合资购房合同目的亦无法实现，且被告李天琦在庭审中亦明确表示不履行将房屋所有权登记于原告赵新武名下这一主要合同义务，故原告赵新武要求解除此合资购房合同的诉讼请求符合法律规定，本院亦予支持。关于原告赵新武主张的利息损失问题，被告付细文无法依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权登记，对合同的解除负有过错，故应当赔偿原告赵新武的利息损失。被告付细文于2010年5月28日收到全额购房款，故其应当承担的原告利息损失应自2010年5月29日起算。被告李天琦实际出面与出卖人接触、磋商，其应当知道涉案房屋没有所有权登记证书这一事实，故对涉案房屋至今无法登记所有权负有过错，且对合资购房合同的解除亦负有过错，故应当赔偿原告赵新武的利息损失。2010年4月6日被告李天琦收到原告赵新武支付的投资购房款182万，故被告李天琦应当承担自2010年4月7日起至2010年5月28日期间的原告利息损失，自2010年5月29日起被告李天琦与被告付细文承担赔偿原告赵新武利息损失的连带责任。关于原告赵新武主张的涉案租金问题，因赵新武自愿放弃该诉讼请求，故本院对此不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告赵新武与被告李天琦之间的合资购房合同、解除原告赵新武、被告李天琦与被告付细文之间的房屋买卖合同；
二、被告付细文于本判决生效后十日内给付原告赵新武购房款182万元及利息（利息自2010年5月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），被告李天琦对利息部分承担连带赔偿责任；
三、被告李天琦于本判决生效后十日内赔偿原告赵新武的利息（利息以182万元为基数，自2010年4月7日起至2010年5月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告李天琦于本判决生效后十日内将位于哈尔滨市南岗区征仪路和谐家园112栋9号的房屋交还被告付细文；
五、驳回原告赵新武其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21180元，由被告李天琦、付细文各承担10590元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 哲 璐
人民陪审员 柳 婷
人民陪审员 宋洪英
二〇一五年二月四日
书 记 员 霍喜双