杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭拱民初字第674号原告：许晓琳。委托代理人（特别授权代理）：扬剑。被告：杭州远洋天祺置业有限公司。法定代表人：李明。委托代理人（特别授权代理）：徐骏、胡春艳。原告许晓琳为与被告杭州远洋天祺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年3月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员郭丁观独任审判，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告许晓琳及其委托代理人扬剑、施佳力，被告的委托代理人徐骏、胡春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2010年10月28日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》及《补充合同》。由原告向被告购买xx公寓11幢3单元604室商品房。合同约定：出卖人应于2013年8月31日前交付商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；被告应于2013年11月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告。另，原告就购买车位事宜还与被告签订了《远洋公寓地下车位使用权转让协议》，但截至2014年1月15日，被告仍未办理该商品房人防工程等竣工验收，也未办理该商品房的面积测绘，且户型结构也于合同存在重大差异。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条规定，原告依法有权要求解除合同并赔偿损失。现原告诉至法院要求判令：1.解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充合同》，被告向原告返还购房款578.2134万元，并赔偿损失117.23万元（按购房款金额并按同期银行贷款年率6.4%从开票日暂计至2014年1月31日为117.23万元，此后计至实际付清日）；2.解除原、被告签订的《xx公寓地下车位使用权转让协议》，被告向原告返还车位转让款29万元并赔偿损失1.96万元（按购房款金额并按同期银行贷款年率6.15%从开票日暂计至2014年1月31日为1.96万元，此后计至实际付清日）；3.由被告承担本案的所有诉讼费用。原告为证明其主张，提供了以下证据材料：1．《浙江省商品房买卖合同》及《补充合同》，证明商品房买卖合同关系及合同约定的交付条件及相关违约后果。2．销售不动产统一发票，证明案涉商品房买卖事实。3．《XX公寓地下车位使用权转让协议》，证明车位买卖合同关系。4．车位发票，证明车位买卖事实。5．杭州市房管局信访事项答复意见书，证明案涉商品房尚未办理面积测绘及人防工程的验收。被告答辩称：一、被告向原告交付的商品房符合双方签署的《商品房买卖合同》第九条所约定的交付条件。在被告通知原告交付案涉商品房前，包括案涉房屋在内的远洋公寓11幢已经勘察、设计、施工、监理等五方工程质量验收合格，具备了商品房正常使用的基本条件，并于2013年10月15日取得了建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。因此，案涉房屋已完全符合上述双方约定的交付标准，被告依约在2013年10月15日寄发《交付使用通知书》，原告无理拒不接收房屋，应由其自行承担相应的责任和后果。二、双方签署的《商品房买卖合同》第九条所约定的商品房交付条件不违反现行法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应予适用。根据我国《城市房地产管理法》第二十六条、《建筑法》第六十一条，以及国务院《建设工程质量管理条例》第十六条，现行法律、行政法规所规定的商品房交付使用条件是：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格后方可交付使用。因此，该法定的交付条件已包含在《商品房买卖合同》第九条所约定的第一个交付条件中，双方关于商品房交付条件的约定不仅不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，而且高于法律、行政法规的规定，因而应按双方约定的交付条件执行。三、在商品房交付前通过人防验收并不是法定或约定的交付条件，不构成原告解除合同和退房的事由。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工验收应由房地产开发主管部门组织包括人防单位在内的验收，但该条款早已不再适用。在国务院2002年11月1日发布的《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号）中，共取消了789项行政审批项目，其中第323项所取消的就是《城市房地产开发经营管理条例》所规定的房地产开发项目竣工验收，即取消了上述第十七条规定。而国务院2004年5月19日发布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中，又明确取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条也不再适用。事实上，在2000年《建设工程质量管理条例》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，工程竣工综合验收也于2004年取消。因此，《城市房地产开发经营管理条例》所规定的包括人防在内的竣工验收已不再适用，现行的验收就是《建设工程质量管理条例》第十六条所规定的由开发商组织设计、施工、工程监理等单位的工程质量竣工验收。在本案中被告已完全按照该条例的要求完成了五方工程质量竣工验收，交付标准不存在违反法定或约定的情形。四、被告在房屋交付后取得测绘成果以及逾期交付权属证书也不构成原告解除购房合同和退房的事由。《商品房销售管理办法》第三十四条虽然要求房地产开发企业应在商品房交付使用前委托房产测绘单位实施测绘，但该条规定实际上是对房屋权属登记前取得测绘成果的要求，该条文并没有明确将房屋交付前取得测绘成果作为房屋交付使用的必备条件。并且，该条规定也不属于效力性强制性规定，双方在《商品房买卖合同》中所约定的交付条件仍然有效，应遵照执行。此外，在房屋交付时未取得面积测绘成果对原告使用房屋并不存在任何影响，若因面积测绘问题影响原告办理权属登记，由双方依合同中关于权属登记的条款执行即可，若超过约定的期限原告可依该等约定主张退房。但在本案中，被告的逾期办证行为至今尚未构成合同约定的退房情形，故该测绘问题以及逾期办理权属登记均不构成原告退房的理由。五、关于原告所主张的户型结构与合同存有重大差异，事实上并不存在。关于其主张的案涉房屋逾期交付，既不构成《商品房买卖合同》中所约定的解除合同情形，也不属于《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》及其他法定的退房情形。因此，原告无权要求解除《商品房买卖合同》。六、根据双方签署的《远洋公寓地下车位使用权转让协议》，任何一方无权单方解除该协议。并且，原告是基于购买了案涉房屋后又购买了案涉的地下车位用于配套使用，那么在原告解除《商品房买卖合同》的诉请不能成立的情况下，相应地亦不构成解除该商品房项下车位协议的法定事由。故原告无权要求解除《地下车位使用权转让协议》。原告在起诉状中始终未明确其退房的具体依据，到底是基于《商品房买卖合同》的相关条款，还是基于我国《合同法》所规定的法定解除合同情形或者其他法律所规定的法定退房情形。事实上，被告已在2013年10月15日向原告交付了符合交付标准的房屋，除非存在法定或约定的退房情形，原告无权主张退房。而在房屋交付前通过人防验收和取得面积测绘成果，以及原告所称的其他各种理由既不是房屋的交付条件，也不属于法定或合同约定的可解除合同的情形，因而不构成退房事由。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》没有事实和法律依据，故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明其主张，提供了以下证据材料：1．《浙江省商品房买卖合同》及《补充合同》，证明原、被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，以及合同中关于房屋价款、交付、产权登记、退房等相关条款的约定。2．《XX公寓地下车位使用权转让协议》，证明原告在向被告购买案涉房屋后，又与被告及物业服务公司签署了地下车位使用权转让协议、购买地下车位，以及该转让协议的相关条款约定。3．房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明案涉商品房已经竣工验收合格并完成了竣工验收备案，符合约定的商品房交付条件。4．XX公寓（东二期）交付使用通知书及国内特快专递邮件详情单和快递查询单，证明被告已按合同规定通知原告办理商品房交接使用手续。5．杭州市人民防空办公室人防工程专项验收意见书，证明案涉商品房2014年4月3日已通过人防工程专项验收。6、房地产测绘成果报告，证明案涉商品房已由杭州市房地产测绘公司出具房屋测绘成果.房屋的面积误差在法律规定3%内，也不构成合同解除的条件。法庭质证时，被告对原告提供的证据1-5发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但商品房买卖合同第九条对房屋交付条件做了具体约定，可以看出原告所主张的人防验收和测绘面积的问题不是交付条件。另，合同第十条对于逾期交房的违约责任进行了约定。被告虽然有逾期交付，但逾期交付的时间是45天，期限没有超过合同约定的90天，因此原告不享有解除合同的理由。合同第十二条双方对交付的情形做了约定，本案中商品房事实上已经交付。合同第十六条约定了产权登记的事宜，本案的产权登记时间没有超过180天。因此，产权登记的迟延也不涉及到解除合同。被告对于逾期交付和逾期办证，都会根据合同给予买受人相应的赔付。证据2没有异议。证据3，真实性无异议，但合同第六条第二项，对于地下车位的迟延交付进行了约定，但没有关于超过多少天解除合同的约定。另外，原告在本案中没有享有地下车位转让的解除权。证据4真实性无异议。证据5，真实性无异议，对于关联性和证明对象有异议。房屋面积的实测绘和房屋的交付无必然关联，与本案原告的诉请也无关联。在意见书中援引的管理办法是住建部的部门规章，不构成对双方合同更改和效力的变更。《商品房销售管理办法》是行政管理的规定不是效力性的规定。事实上，2014年1月20日该项目已经完成面积实测。原告对被告提供的证据1-6发表如下质证意见：对证据1-3性没有异议，但是对于商品房买卖合同中交付条件的理解与被告不同。证据3恰恰证明被告通知交付房屋时没有具备竣工验收的条件。竣工验收日期是2013年10月25日，结合通知交付的邮件时间来看，通知交付时并未达到竣工验收的条件。证据4，被告在2013年10月15日通知交付房屋，结合证据3，在2013年10月19日被告收到通知交付时，房屋还未达到竣工验收条件。证据5，被告通知交付房屋时，不仅是未经竣工验收，人防验收也尚未通过。案涉商品房根本不符合基本的使用条件。证据6，对形式真实性无异议，但是测绘报告形成时间有异议，测绘公司实地踏勘时间是2014年1月20日，资料交接时间是1月21日，一大楼盘的测绘不可能在一天之内完成实际踏勘和每个房屋的报告，测绘成果应该不可能在当天完成。另外，该测绘报告实际上关系到房屋交付验收。面积误差超过一定范围，购房人可以拒绝收房的。被告在2014年1月之后出测绘报告，远远超出交房时间，合同约定的交房时间是2013年8月30日，超出了合同约定的最迟交房期限。综合证据的来源及与本案关联性，本院对证据认证如下：原告提供的证据1、3和被告提供的证据1、2，系案涉商品房和车库的买卖合同，双方对其真实性无异议，本院对合同项下的权利义务内容予以确认。证据2、4，证明原告已支付购买合同项下购房和车库款项的事实，本院予以采信。证据5系杭州市住房保障和房产管理局针对原告信访事项作出的答复，对其中载明的关于案涉房屋在答复时尚未完成面积测绘，与被告自认内容一致，本院予以确认。至于相应的处理结果是行政管理行为范畴，与本案民事纠纷无涉，不予认定。被告提供的证据3证明案涉房屋经综合验收合格备案，关于竣工验收时间的确定，备案表格书写的竣工验收时间虽为2013年10月25日，但因勘察、设计、施工单位出具合格意见的时间均为2013年10月13日，杭州市城乡建设委员会盖章确认的备案时间是2013年10月15日，故竣工验收备案表记载的竣工验收时间虽不一致，但应以备案部门确认的验收时间为准。证据4，证明被告履行通知交房的义务，本院予以采信。证据5、6证明案涉商品房分别于2014年4月3日和2014年1月20日通过人防工程专项验收和完成面积测绘的事实，与原告诉请关联，本院予以采信。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2010年10月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于杭州市拱墅区XX公寓11幢3单元604室商品房一套，买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2010）第0099号。设计用途为一般住宅，建筑面积167.17平方米。该房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米34588.35元，付款方式为一次性付款。出卖人应当在2013年8月31日前将符合下列条件的商品房交付买受使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程建设竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同还对产权登记时间及违约责任等权利义务一并进行约定。合同签订后，原告已支付合同项下购房款。2012年12月5日原、被告签订一份《远洋公寓地下车位使用权转让协议》，原告以290000元购买XX公寓地下车库一个，约定被告应于2013年8月31日前交付车位，每逾期一天，承担总价款万分之一的违约金。2013年10月15日，案涉房屋经综合验收合格备案。同日被告向原告邮寄远洋公寓（东二期）交付使用通知书，告知集中交房的时间为2013年10月16日至18日，原告于2013年10月19日收到该交付通知书后，因案涉争议问题与被告产生纠纷而拒绝收房。另查明，2014年4月3日，案涉房屋所在的杭政储出（2007）73号A01地块二期住宅及配套公建（远洋公寓）人防工程通过专项验收。同月20日，完成案涉商品房面积测绘，案涉房屋测绘实际建筑面积为166.35平方米。本院认为，本案主要焦点在于通过人防专项验收和完成面积测绘是否构成案涉商品房的交房条件。根据我国《建筑工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。可见工程竣工验收合格系商品房交付使用的法定强制性条件。对此，原、被告在合同中对该交付条件也作了明确约定。案涉商品房于2013年10月15日经综合验收合格备案，并有规划、消防、环保等部门的认可或准许使用文件，已具备交房的条件。原告主张的人防验收、面积测绘与双方在合同交付条件中约定的水、电等供应正常，均非法律、行政法规规定的强制性交房条件，而仅仅是具有行政管理性质的条件，且双方就此是否作为交房条件并未在合同作特别约定，故原告主张交房时未通过人防验收、未完成面积测绘而拒绝收房的理由不成立，本院不予支持。即使测绘的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存有差异，原告可另行依据相关法律规定和合同约定寻求救济途径，接收案涉商品房并无阻碍其权利的行使，故该项内容并不构成交房的必备条件。综上，原告已于2013年10月19日收到案涉商品房的书面交付通知，案涉商品房在通知交房时已具备交房条件，原告无正当理由拒绝接受，应视为被告已实际完成交付行为。至此，原告延期交房的时间未超过和合同约定的交房期限90日，合同约定的因逾期交房可解除合同的条件未成就，原告主张解除合同的理由不成立，本院不予支持。经本院释明，原告对案涉商品房逾期交付违约金不予主张，故在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告许晓琳的诉讼请求。案件受理费62648元，减半收取31324元，由原告许晓琳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费62648元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郭丁观二〇一四年五月十五日代书记员 林珊珊