辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民一终字第00124号
上诉人（原审原告）锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。
法定代表人窦伟，该公司经理。
委托代理人秦岩，锦州宝地物业服务有限责任公司法律顾问。
委托代理人廖丹，该公司职员。
被上诉人（原审被告）李东，男，1969年4月20日出生，汉族，无业，现住辽宁省锦州市太和区。
上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司与被上诉人李东物业服务合同纠纷一案，上诉人不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2014）太松民初字第00565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司的委托代理人秦岩、廖丹和被上诉人李东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责锦州市太和区渤海大道一号兰溪谷格林山城的物业管理服务，被告李东系该小区业主，房屋建筑面积191.63平方米。入住时被告与原告签订了《物业管理服务协议》，约定住宅楼每平方米每月收物业费0.80元，原告每月应交物业费153.30元。合同中第四条约定物业管理服务内容：一、常规性服务（物业管理费包含的服务内容）1、房屋共用部位的维护管理；2、房屋共用设施及其运行的维护和管理；3、保洁服务；4、保安服务；7、绿化服务。第七条物业管理服务质量：一、房屋外观、设备运行、共用设施设备的维护、绿化、保安、消防、交通管理等服务质量均按锦州市物业服务达标标准执行；二、实行24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务保修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。原告按约定为该小区提供了物业管理服务。2013年7月该小区住宅楼每平方米每月物业费1.00元，原告每月应交物业费191.63元。因被告家单元的煤气未通，被告曾多次去找原告要求解决此事，原告表示是被告家楼上的业主不配合，无法解决。因煤气不通，被告一直未去该小区居住。2013年7月被告搬至该小区内居住。现被告家未通煤气，被告拒绝交纳拖欠的物业费。
原审法院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告李东所签订的《物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告按其合同约定的项目提供了物业服务，被告已实际接受占有该房屋，即使被告未入住，也不能作为免除应交纳物业费的义务，被告应按合同约定向原告交纳相应的物业费。被告提出的未通煤气，不属原告物业管理服务范围，被告以此理由拒付物业费，本院不予支持。关于被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效一节，原告虽称向被告主张过物业费，被告曾多次拒绝，不予认可。现原告无证据证明。被告没有拒绝支付相关物业费。依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，因此原告诉讼请求中，自原告向本院主张权利之日起两年前部分物业费请求已超过诉讼时效。原告要求被告给付违约金，因原告在物业管理服务中对被告反映的问题未进行登记和回馈，服务管理上存在一定瑕疵，因此原告主张违约金的请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告李东于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司2012年9月—2014年12月物业费4944.05元。二、驳回原告锦州宝地物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邮寄费60元，计110元，由被告李东承担。
宣判后，锦州宝地物业服务有限责任公司上诉称，被上诉人欠2008年7月到2014年12月物业费是客观事实，而且所欠物业费延续至今。同时，我公司每年的年底都要以催缴函的方式，向拖欠物业费的业主进行催缴，被上诉人所称的我公司没有向其催缴函我们在一审开庭时已经进行了反驳，并提出可以向法庭提交相应的证据。被上诉人辩称“2011年原告方经理表示你家物业费我们不要了”，并没有提供相应的证据，说明我们对物业费进行了商讨，表明诉讼时效进行中断。综上，我们认为原审法院以诉讼时效为由没有保护我们从2008年7月至2012年8月的物业费是错误的。故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、判决被上诉人给付拖欠的2008年7月到2014年12月物业费12647元及违约金3322元。
被上诉人李东辩称，2008年到2010年，我没有入住，原因是没有煤气，对方告知我说解决不了煤气的问题，物业没有及时解决。2011年我找上诉人解决这件事情，2012年之后我入住了，经理说物业费我们不要了，现在我们家周围没有物业服务，放弃对我的管理，另外上诉人的催缴函我没有签字，案件也过了诉讼时效。所以我不该付物业费。
经本院审理查明，一审查明的主要事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人李东2012年6、7月间实际入住上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司负责物业管理服务的锦州市太和区住宅楼。2006年在办理入住手续时，被上诉人自称委托他人进行的办理。被上诉人李东自2008年拖欠上诉人物业费，被上诉人因自己的住宅楼没有通煤气，曾多次与上诉人沟通此事，并于2011年双方当事人在协调煤气事宜时，曾谈及物业费问题。由于煤气没有入户，被上诉人自称在市内租房居住。
上述事实有当事人当庭陈述和（2014）太松民初字第00565号卷宗庭审笔录记载，对当事人自认和无异议的事实予以采信；对二次庭审中当事人陈述不一致的，以不利于当事人陈述的为准。对以上事实，经本院审查，予以采信。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人李东是否应支付2008年7月至2012年8月间物业费及应否承担违约责任。关于双方当事人签订的《物业管理服务协议》的效力，被上诉人在庭审中虽否认协议中李东的签名系本人签字，但自认在2006年办理入户手续，系委托他人办理的，同时缴纳了2008年之前的物业管理费。依本地区办理入户手续时一般包括相关物业合同的签订和入户后物业费缴纳的惯例，原审认定《物业管理服务协议》合法有效，有事实和法律依据。物业管理服务协议签订后，双方应全面履行合同中约定的义务。对于2008年7月以后，被上诉人未缴纳物业费的事实，双方无异议。被上诉人庭审中对未缴纳物业费辩称的主要理由一是上诉人住宅楼至今未通煤气，依据物业管理合同的约定，上诉人有责任；二是被上诉人未实际入住也没有接受物业服务；三是上诉人未曾通知和催缴物业费。对于造成被上诉人住宅没有通煤气的原因，双方当事人没有异议，原审法院对此认定事实清楚，适用法律正确，故对被上诉人此项辩称的理由，本院不予支持。被上诉人是否实际入住，是被上诉人对自己权利的处分，与应否缴纳物业费无关。关于上诉人是否向被上诉人催缴物业费问题，本院认为，物业公司对业主催缴物业费通常采取上门直接收取、在业主能够收悉处张贴欠缴通知书或电话通知等方式。在被上诉人没有证据证明存在催缴通知无法到达到其本人的情形下，可以认定上诉人向被上诉人催缴物业费的事实。故原审对此节事实认定错误，本院予以纠正，对上诉人此项上诉请求予以支持。关于被上诉人是否承担违约责任问题，双方当事人对被上诉人住宅没有通煤气系第三方原因造成的事实无异议，被上诉人处尚未通煤气不是被上诉人拒绝缴纳物业费的抗辩理由。鉴于上诉人在物业服务合同中有协助业主解决问题的义务，但上诉人庭审中未提供证据证明履行了相关协助义务，故对上诉人此项上诉请求本院不予支持。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2014）太松民初字第00565号民事判决；
二、被上诉人李东于本判决生效后10日内给付上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司物业费12647元；
三、驳回上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司其诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
一审案件受理费50元，邮寄费60元和二审案件受理费50元，邮寄费80元，总计240元，由被上诉人李东负担。
审 判 长 钟 鸣
审 判 员 王争妍
代理审判员 张楠楠
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 邵丽娜