山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）运盐民初字第540号原告（反诉被告）：郭文杰，男，1949年1月20日出生，汉族。原告（反诉被告）：杨海花，女，1978年2月25日出生，汉族。共同委托代理人：赵效泽，山西正豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨国强，男，1972年7月1日出生，回族。被告（反诉原告）：张高峰，女，1976年4月23日出生，汉族。共同委托代理人：张娟、冯强强（实习），山西衡霄律师事务所律师。原告郭文杰、杨海花与被告杨国强、张高峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理，依法由代理审判员张红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭文杰、杨海花及其委托代理人赵效泽，被告张高峰及其委托代理人张娟、冯强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭文杰、杨海花诉称：原告以前租住被告位于运城市鑫地阳光城小区第12号楼B栋441号房屋。2013年7月3日，原、被告签订了《二手商品房屋买卖合同》，约定：1、原告购买该房屋，建筑面积为93.5平方米，地下室28平方米，商品房和地下室共计350000元。2、原告应当在双方共同到房产登记机关办理产权变更手续之日起付购房定金100000元，被告同时将相应手续交给原告，被告在房产局办理过户登记手续后，原告再向被告付清购房款。3、过户由被告负责，原告协助，双方应当在签订合同之日起60日内携带该房屋手续到房产局办理过户登记手续，否则，从第60日起，违约方每日向非违约方支付相当于总房价0.1%的违约金。合同签订后，原告先后支付被告200000元购房款，而被告以原告应先付清房款为由，不同意办理过户。直到2014年元月21日，被告才同意到房产局办理过户手续。在办理中，被告又违约要求原告先付清房款，原告提出按合同执行，二被告遂向房产局提出停止办理过户，其行为严重违约。现请求判令被告从2013年9月3日起每日支付给原告违约金350元至房屋过户之日止（2013年9月3日至2014年3月3日，违约金为63350元）。原告为证实其主张，向本院提供的证据有：1、《二手商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订《二手商品房屋买卖合同》约定情况及原告每日应按总房价的0.1%向被告支付违约金；2、收条、借条各一份，拟证明原告向被告已支付购房款200000元；3、原告杨海花向被告张高峰发送短信记录一条，拟证明被告未按合同约定为原告办理过户登记，构成违约；4、原告申请法院调取的房产过户材料，拟证明被告为原告办理过户时间为2014年1月21日，并于2014年1月28日申请暂停办理过户业务，构成违约。被告杨国强、张高峰对原告郭文杰、杨海花所提供证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议；对证据2中的收条没有异议，借条与本案无关；对证据3杨海花向被告张高峰所发短信记录，只能认定从2013年11月21日起原告杨海花才要求被告给其办理过户手续；对证据4中在房产部门备案的标的额为300000元的购房合同，与双方签订的二手商品房买卖合同不一致，该合同系原告为规避税费而签订的，属于“黑白合同”，两份房屋买卖合同均应认定为无效合同。被告杨国强、张高峰答辩并反诉称：原告为规避国家税费签订了黑白合同，原告主张的黑合同不受法律保护。在双方约定的60日内到2014年元月21日前，双方均有过错，应互负违约责任。请求判令原告支付被告违约金49000元（从2013年9月3日起计算至2014年1月20日止）；原告赔偿因违约行为给被告造成的损失1781.25元（按照工商银行同期存款利率从2014年1月21日计算至反诉之日）。被告为证实其主张，向本院提供的证据有：1、被告向原告发送短信一条，拟证明被告于2013年11月1日曾要求原告去办理过户登记手续;2、录音资料一份，拟证明原告承诺在办理完过户登记手续的当天下午付清余款。原告郭文杰、杨海花对被告杨国强、张高峰所提供证据的质证意见为：对证据1该短信内容显示，被告是以先付款才为原告办理过户为前提，恰恰证明被告违约。对证据2只能证明原告付清余款是以办完过户登记手续为前提，并不能证实双方是对上述《二手商品房买卖合同的》的变更。经庭审质证，因被告对原告所提供的证据2中的收条无异议，本院予以确认；对原告所提供的证据1、证据3、证据4，因被告对其真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，故本院予以确认。对被告提交的证据1、证据2，因原告对其真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：原告郭文杰与杨海花，被告杨国强与张高峰，分别系夫妻关系。自2010年6月16日起，原告郭文杰、杨海花承租被告杨国强、张高峰所有的位于运城市鑫地阳光城12号楼B栋4单元441号的房屋。2013年7月3日，双方签订了《二手商品房买卖合同》，约定：原告购买被告的房屋，商品房和地下室房款共计350000元。原告应当在双方共同到房产局办理产权变更手续之日起付购房定金100000元，被告同时将相应手续交给原告。被告在房产局办理过户登记手续后，原告向被告付清购房款。过户由被告负责，原告协助，双方应当在签订合同之日起60日内携带有关商品房手续到房产局办理过户登记手续。否则，从第60日起，违约方每日向非违约方支付相当于总房价0.1%的违约金。2013年7月3日，原告支付被告100000元购房款。2014年元月21日，原、被告到房产局办理房屋过户登记手续。在房产局发出房屋所有权转移登记发证申请公告期间，被告于2014年元月28日以原告未按协议及时付款为由，申请暂停过户手续，双方产生纠纷，原告诉至本院。同时查明：在运城市房地产管理局备案的《房地产买卖契约》中双方约定的房屋价款为300000元，该协议并未约定违约条款。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就同一套房屋签订了两份合同，在房产部门备案的《房地产买卖契约》有规避纳税行为，且没有实际履行，应以双方于2013年7月3日签订的《二手商品房买卖合同》为准。被告于2014年元月28日以原告未按协议及时付款为由，申请暂停过户手续。根据合同的约定，被告的行为构成违约，违约金应自2014年元月28日计算至2014年11月26日。该合同中约定违约金明显偏高，依法应予以调整，本院酌定被告支付原告违约金15000元。被告所举证据不能证明原告违约，故对其反诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨国强、张高峰于本判决生效后十五日内支付原告郭文杰、杨海花违约金一万五千元。二、驳回原告郭文杰、杨海花的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨国强、张高峰的反诉请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1384元，减半收取692元，反诉案件受理费535元，共计1227元，由被告杨国强、张高峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  张红梅二〇一四年十一月二十六日书 记 员  王婵媛附：1、送达信息法律文书（）运盐字第号书当事人受送达人送达人送达时间送达方式上诉状递交地址运城市盐湖区人民法院立案庭2005办公室2、本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。