河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第00220号
上诉人（原审原告）周颜玲。
委托代理人董英军，石家庄市新华诚信法律服务所法律工作者。
委托代理人王景霞，河北冀人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石家庄市新华区赵陵铺镇赵二街村民委员会。住所地，石家庄市新华区赵陵铺镇赵佗路赵二街小区。
法定代表人刘新华，该村村委会主任。
委托代理人卢廷阁，河北标致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）方春艳。
上诉人周颜玲因确认合同无效纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2014）新民初字第1209号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，周振东与贾文芝系夫妻关系，有长女周喜珍、次女周彦珍、三女周颜玲。2010年1月6日，周振东与石家庄市新华区赵陵铺镇赵二街村村民委员会签订《购高层住宅楼协议书》，该协议约定：“乙方（周振东）购26#楼2单元102室，建筑面积172.5301平方米、地下室建筑面积31.445平方米及电视天线每户200元，共计应交款162972.13元”该协议还约定：“乙方签订协议交足楼款，甲方（被告石家庄市新华区赵陵铺镇赵二街村村民委员会）收回宅基地使用证。”
2010年1月16日，周振东与方春艳签订《房屋买卖合同书》其中约定“一、甲方（周振东）自愿将名下拥有的座落在赵二街小区26-2-102（一室一厅）的房地产出售给乙方（方春艳），地下室面积6平方米。三、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为146000元。此房价包括下列附属物：暖气、防盗门、地下室及其他一切相关连的不动产。四、中介服务费为（大写）：壹仟伍佰元，由乙方承担，过户前一次性付清中介方。（乙方收到地下室钥匙交中介方壹仟元中介费，剩余500元，在过户同时付给中介）……甲方周振东乙方方春艳中介方石家庄中天旺房产中介所”。被告方春艳出具2010年1月23日收条及2011年3月29日收条，表示是天旺中介聂艳玲向其出具的中介费收条。方春艳出具2011年3月29日收条一份，用以证明周振东收取其146000元房款，原告对该收条真实性无异议，但表示签字似乎不是周振东书写。2011年3月29日，石家庄市新华区赵陵铺镇赵二街村村民委员会收取方春艳交赵二街小区26#楼2单元102（一室一厅）过户费5000元，该村委会在周振东与被告方春艳签订的《房屋买卖合同书》右上方签有：“同意将此房产所有权转到方春艳名下。”并盖章。
2013年10月周颜玲起诉周振东、周喜珍、周彦珍、贾文芝至本院，请求：1、确认周振东用其名下的《农村居民住宅地确权发证审批表》，证号06020549号（同宅基地证号），购买的新华区赵二街小区26号楼2单元102室建筑面积172.5301平方米为周振东、周喜珍、周彦珍、贾文芝共有。房产价值约30万。2、根据相关证据，请求法院将上述房屋依法分割给周颜玲应有的份额（包括地下室）。对该次诉讼，原审法院作出（2013）新民初字第1913号民事判决书，判决：一、坐落于石家庄市新华区赵二街小区26号楼2单元102室房屋（建筑面积172.5301平方米）及地下室（建筑面积31.445平方米）为原告周颜玲、周振东（曾用名周玉祥）、贾文芝、周喜珍、周彦珍共有（其中确认原告周颜玲占有房屋面积57.5733平方米，地下室面积为10.4932平方米）。二、驳回周颜玲的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
庭审中，经法庭询问，周颜玲、方春艳均表示石家庄市新华区赵二街小区26号楼2单元102室房屋（建筑面积172.5301平方米）及地下室（建筑面积31.445平方米）有两个独立的进门，方春艳以146000元购买的是该102室房屋中的一室一厅（约45平方米），该102室剩余面积现由周颜玲母亲居住使用。
庭审中，石家庄市新华区赵陵铺镇赵二街村村民委员会辩论意见表示，村委会办理周振东和方春艳的过户手续，在村里是允许的，前提是房子无争议，办理过户的时候不知道房子有争议，原告并未向村委会提交正式的声明，若是有争议村委会是不过办理过户的，村委会看来房子是周振东自己的，周振东本人有权进行买卖。
周颜玲起诉周振东为本案被告，法院根据原告提供的周振东住址向其邮寄送达相关法律文书后，案外人周喜珍到庭表示其父周振东已经去世，并向法庭出具了周振东的火化证，该火化证显示周振东死亡时间为2014年8月10日。法庭向周颜玲询问核实周振东情况后，周颜玲申请撤回对周振东的起诉。
以上事实，有（2013）新民初字第1913号民事判决书、2010年1月16日《房屋买卖合同书》、《购高层住宅楼协议书》、收条三张、收款收据一张、询问笔录及庭审笔录等予以证实。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。方春艳与周振东通过中介公司签订的2010年1月16日《房屋买卖合同书》是双方真实的意思表示，合同签订后，方春艳支付合理的对价后入住房屋并获得该房屋涉及宅基地的直接管理者即石家庄市新华区赵陵铺镇赵二街村村民委员会对双方（周振东、方春艳）房屋转让事实的认可，方春艳购买诉争房屋的情况符合善意取得的条件。（2013）新民初字第1913号民事判决书判决，石家庄市新华区赵二街小区26号楼2单元102室房屋及地下室为周颜玲、周振东、贾文芝、周喜珍、周彦珍共有（其中确认原告周颜玲占有房屋面积57.5733平方米，地下室面积为10.4932平方米），在周振东与方春艳交易后，该房屋仍有剩余面积，该剩余面积大于原告占有面积，并不影响周颜玲的权利。综上，基于民法的公平原则及为了维护交易行为的安全与稳定，对周颜玲的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决为：驳回原告周颜玲的诉讼请求。案件受理费3220元，由原告周颜玲负担。
判后周颜玲不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、原审认定事实不清，涉案房屋为上诉人周振东、贾文芝、周喜珍、周颜玲共有，2010年1月16日周振东未征得共有人同意，私自同方春艳订立合同，其处分行为违法无效；二、涉案房屋在集体土地上建造的系“小产权房”，方春艳也不是该集体组织成员，因此该买卖行为也无效。请求撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
经审理查明，本院查明的事实同原审法院查明的事实基本一致。
本院认为，2010年1月6日周振东与赵二街村民委员会签订《购高层住宅楼协议书》，取得本案争议房屋。2010年1月16日周振东与方春艳签订《房屋买卖合同书》，将涉案房屋出卖给方春艳。2013年12月3日该房产被人民法院确认为上诉人同周振东、贾文芝、周喜珍、周颜玲共有。因该房以周振东名义购买，随后又以周振东名义出卖给方春艳，方春艳支付了合理价款且没有过错，系善意取得。2013年该房产确认为由上诉人同他人共有，确权在后，上诉人以周振东无单独处分权为由要求确认周振东与方春艳签订的《房屋买卖合同书》无效，原审未予支持是妥当的。本案争议房产尚未办理房产登记，建设在集体土地上，该集体土地所有人赵二街村民委员会同意周振东将该房出售给方春艳，作为一般民事活动，应当遵守诚实信用原则，应当维护其交易的稳定性，对上诉人要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求原审不予支持是妥当的。“小产权房”的善后处理问题，各方当事人承担相应的行政后果。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3220元，由上诉人周颜玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建国
审判员 宋广道
审判员 郝福海
二〇一五年三月二日
书记员 王红叶