福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0302民初2818号
原告：林良妹，女，1981年4月5日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：朱琦菡、林海锋，福建壶兰律师事务所执业律师。
被告：莆田市建工投资集团有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道下磨居委会梅园西路三信花园六楼。统一社会信用代码：913503001553452812。
法定代表人：康锦江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。
原告林良妹诉被告莆田市建工投资集团有限公司（以下简称“建工集团”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林良妹的委托诉讼代理人朱琦菡及被告建工集团的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林良妹向本院提出诉讼请求：1、判令建工集团为其办理涉案房屋所有权初始预登记；2、建工集团立即为林良妹所有的坐落在莆田市××区××城路东侧和成天下小区第1幢13层1302号房屋办理房屋所有权证和国有土地使用权证，并交付给林良妹；3、建工集团支付给林良妹自2015年4月16日起至其取得房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按已付款4504118元为基数按日0.01%计算的违约金；4、建工集团向林良妹支付向其所收取的契税等办证费共计143684元为基数按年利率6%计算的资金占用期间的利息；5、建工集团赔偿因逾期办证造成其自2015年4月16日起至2015年6月16日止按每平米30元计算的租金损失共计31740.6元；6、本案案件受理费由建工集团负担。事实和理由：2011年7月1日，林良妹、建工集团签订《商品房买卖合同》，约定林良妹向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田市××区××城路东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地权证项下的第1幢13层1302号房，该商品房建筑面积529.01平方米，单价为每平方米8514.24元，总价款为4504118元;按合同约定，建工集团应于2013年6月25日前按约定条件交付房屋；建工集团应在商品房交付使用后90日内为林良妹办理房屋权属证书，若逾期未办理，建工集团应按林良妹已付款的日0.01%支付违约金等。同时，建工集团应在房屋所有权证办理完毕后90日内办理国有土地使用权证登记手续。合同签订后，其于2011年5月12日支付40%的购房款及专项维修资金；后因其资金周转问题，经建工集团同意，其延迟支付剩余购房款；2013年1月14日，其按建工集团的要求支付逾期付款的滞纳金300515元，并于2014年12月18日付清全部购房款。2015年1月15日，其向建工集团预缴纳了契税等办证费用，建工集团于同日将上述房屋交付给林良妹使用，但至今未按合同约定为林良妹办理房屋所有权证及国有土地使用权证。同时，因建工集团逾期办证，导致其于2015年6月17日才将涉案房屋的部分用于出租，租金每平米30元，该租金的损失亦应由建工集团承担。
建工集团辩称：本案和成天下项目用地包括其竞拍的PS拍-2009-6地块及彭艳芳等人的PS-2000-（66-95）地块，在莆田市政府给予办理两个地块的共有土地证之前，尚不具备办理房屋产权登记的法定条件。其对受让的PS拍-2009-6号地块按法定的基建程序进行开发建设，不存在任何违规行为，但由于莆田市人民政府及相关规划部门将PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块捆绑设定规划条件并整体交由其统一建设，而PS-2000-（66-95）地块面积没有包含在其土地证面积内，且两个地块的土地用途也不同，故只有在政府明确按“混合宗”办理两地块的土地证后方可办理房屋产权登记手续，故由此造成延期办证的后果，并非由其本身原因导致，其依法无须承担违约责任。林良妹要求其立即为其办理诉争房屋的房产权证、土地证及自2015年4月16日起支付逾期办证违约金、预收契税等资金占用费的诉讼请求依法也不能成立。林良妹要求其承担租金损失亦缺乏依据。综上，请求驳回林良妹的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人对对方提供的证据均无异议，且该证据来源合法，故本院予以确认并在卷佐证。
根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年7月1日，林良妹与建工集团签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定林良妹向建工集团购买由建工集团开发的位于莆田市××区××城路东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地权证项下的第1幢13层1302号房，该商品房建筑面积529.01平方米，单价为每平方米8514.24元，总价款为4504118元;该《商品房买卖合同》第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。、、、、、、。”。附件六：《合同补充协议》第三条【关于产权登记的约定】：“1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始预登记，但由于非出卖人原因（包括但不限于规划验收、产权测绘或办证部门延迟等原因）造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。…。4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。”，第四条【代收费用】：“…。2、在交房前买受人应交的项目及标准如下：契税、房产交易费、测绘费…。3、以上代收项目和标准如与实际收取的项目及标准有出入、以最终实际收取的项目及金额为准。多还少补，不计利息。…。”合同签订后林良妹于2014年12月18日前向建工集团支付了房屋总价款4504118元。2015年1月15日，建工集团将上述房屋交付给林良妹使用，林良妹于同日向建工集团预交纳契税、交易费等办证费用共计143684元。
另查明：2009年9月14日，莆田国土资源局向莆田建筑安装工程公司颁发莆田【2009】莆国土资字第045号建设项目名称为PS拍-2009-6号建设用地批准书，批准用地面积15183.37平方米；2010年6月25日，莆田城乡规划局向莆田建筑安装工程公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201008023号城），建设项目名称和成天下1-3号楼；2010年12月24日，莆田建筑安装工程公司更名为莆田建工投资有限公司；2010年12月30日，莆田建工投资有限公司更名为莆田建工投资集团有限公司。2011年10月18日，莆田城乡规划局向莆田建工投资集团有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第350300201108028号城），建设项目名称和成天下4-6号楼；上述两份建设工程规划许可证核准的总用地面积为18814.6平方米，即PS拍-2009-6号地块面积15183.37平方米和PS-2000-（66-95）号地块面积3621.68平方米的总和。2016年5月10日莆田国土资源局城厢不动产中心给建工集团颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田不动产权第CX05566号不动产权证书，该权利土地使用权面积8191.73平方米；并颁发坐落在城厢区××城路东侧××（地××）的闽（2016）莆田不动产权第CX05573号不动产权证书，该权利土地使用权面积6991.64平方米；上述二份不动产权证书均注明另包含PS-2000-（66-95）号地块面积总和3621.68平方米，即二份不动产权证书的宗地面积为18805.50平方米。同时，涉案房屋的房屋所有权初始预登记已于2016年8月22日办理完毕。
对于双方争议的逾期办理权属证书违约金的起算日期问题，本院予以分析、认定如下：
林良妹主张建工集团将商品房实际交付给其使用的时间为2015年1月15日，但至今未为其办理房屋权属证书。按照《商品房买卖合同》及补充协议约定，其不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，由建工集团承担违约责任，因此建工集团依约应自2015年4月16日起至权属证书办理完毕之日按已付款的日0.01%支付违约金。
建工集团主张《合同补充协议》和《商品房买卖合同》具有同等效力，两者都是双方的真实意思表示，是合法的。其在开发涉案房产中不存在任何违约行为，本案未能按时办理产权证书是因莆田市人民政府及相关规划部门将PS-2000-（66-95）地块与PS拍-2009-6号地块捆绑设定规划条件并整体交由其统一建设，而PS-2000-（66-95）地块面积却没有包含在其土地证面积内，且两个地块的土地用途也不同，故只有在政府明确按“混合宗”办理两地块的土地证后方可办理房屋产权登记手续，故由此造成的延期办证的后果，并非由其本身原因导致，其依法无须承担违约责任。
本院审查认为，双方签订的附件六《合同补充协议》已对《商品房买卖合同》关于办证的时间、出卖人不承担逾期办证违约责任等约定进行变更，该变更约定对双方当事人均有约束力，且不违反法律规定，故逾期办证的违约责任应按该变更后的约定执行。林良妹和建工集团均认可双方于2015年1月15日办理讼争房交接手续，根据合同及附件六《合同补充协议》的约定，建工集团应于交房之日（即2015年1月15日）起90日内（即2015年4月15日前）将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证。但涉案房地产项目因政府行为（涉案商品房所使用的土地由不同用途、不同使用权人的两部分地块组成，在未协商清楚的情况下即批准给建工集团建设不当）导致无法办理产权登记手续，直至2016年5月10日莆田国土资源局城厢不动产中心给建工集团重新颁发闽（2016）莆田不动产权第CX05566号及闽（2016）莆田不动产权第CX05573号不动产权证书后才符合办理房屋所有权证的条件，故在2016年5月10日之前未能办证的违约责任不应由建工集团承担。2016年5月10日后，涉案房产符合办证条件，建工集团应及时予以办理，本院结合案件情况酌情扣除15日的办证宽限期，即建工集团应在2016年5月26日前为林良妹办理相关产权证书，但建工集团至今未能办理，已构成违约，故逾期办理权属证书违约金的起算时间应为2016年5月26日。
综上所述，本院认为，林良妹和建工集团签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，林良妹依约向建工集团履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用，但建工集团至今未为林良妹办理房屋所有权证，其行为已构成违约，故林良妹要求建工集团为其办理房屋所有权证合法有据，本院予以支持。林良妹要求建工集团办理涉案房屋的国有土地使用权证，因合同补充协议第三条第4点约定“在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。”，现涉案商品房项目办理国有土地使用权证的条件尚未成就，故对林良妹的该要求本院不予支持，林良妹可待办证条件成就后再行主张权利。因涉案房屋的房屋所有权初始预登记已于2016年8月22日办理完毕，故林良妹要求建工集团办理涉案房屋所有权初始登记本院不予支持。林良妹同时要求建工集团支付按已付款的日0.01%计算自2015年4月16日起至实际为其办理房屋所有权证之日止的违约金，因双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证的违约责任作了变更，且在2016年5月10日之前未能按约定办证系政府行为导致，建工集团不应承担责任。在具备办证条件后建工集团仍未为林良妹办理，依法应承担相应的违约责任，即建工集团依法应承担以林良妹已付购房款4504118元为基数自2016年5月26日起至其为林良妹办理房屋所有权证之日止按日0.01%计算的违约金。林良妹同时主张建工集团按其所交契税等费用的年利率6%支付资金占用期间的利息，因合同补充协议第四条第3点约定：“以上代收行项目和标准除如与实际收取的项目及标准有出入、以最终实际收取的项目及金额为准。多还少补，不计利息。”，故林良妹的该要求缺乏依据，本院不予支持。林良妹同时要求2015年4月16日起至2015年6月16日止期间的租金损失，因涉案房屋于2015年1月15日交付，且建工集团的逾期办证行为与其租金损失之间不具有关联性，故对林良妹的该主张本院亦不予支持。关于逾期办理产权证的问题，因林良妹按约定履行合同，不存在过错，若根据胜诉情况确定案件受理费的负担，对林良妹明显不公，故本院结合案件实际情况，酌情确定本案关于办证部分的案件受理费由建工集团负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：
一、被告莆田建工投资集团有限公司应于判决生效之日起三十日内为原告林良妹办理坐落在莆田市××区××城路东侧莆国用（2011）第N2011060号国有土地权证项下的第1幢13层1302号房屋的房屋所有权证，并交付给原告林良妹；
二、被告莆田建工投资集团有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告林良妹以购房款4504118元为基数自2016年5月26日起至其为原告林良妹办理上述房屋的房屋所有权证之日止按日0.01%计算的违约金；
三、驳回原告林良妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5019元，由原告林良妹负担476元，由被告莆田建工投资集团有限公司负担4543元。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 柯清廉
人民陪审员 陈俊雄
人民陪审员 ＸＸ建
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 张志英
附：本案相关的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。