浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第735号
上诉人（原审被告）：宁海县大家物业管理有限公司。
法定代表人：严建平。
委托代理人：胡丰安，浙江合创律师事务所律师。
委托代理人：潘游，浙江合创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁海县枫景园小区业主委员会。
负责人：邬爱红。
委托代理人：杨建员，浙江知仁律师事务所律师。
上诉人宁海县大家物业管理有限公司（以下简称大家物业公司）因与被上诉人宁海县枫景园小区业主委员会（以下简称枫景园小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2015年9月15日作出的（2015）甬宁民初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2006年1月2日，被告大家物业公司与枫景园小区的建设单位宁波得力房地产有限公司签订一份前期物业管理服务合同，约定由被告对枫景园小区进行前期物业管理，委托管理期限自2006年1月1日至2008年12月31日止。被告实际管理并收取物业费至2012年12月31日。2012年6月1日，原告枫景园小区业委会成立，原告委托宁波世明会计师事务所有限公司对枫景园小区2007年1月1日至2012年6月30日的物业用房出租收入、停车位收入及日常维修资金收支结余情况进行审计。宁波世明会计师事务所有限公司于2012年8月21日出具甬世会专（2012）第157号审计报告书一份，载明2007年1月至2012年6月，枫景园小区物业用房账面出租收入合计103574元，停车费收入合计261611.8元。
原审原告枫景园小区业委会于2015年1月9日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告归还商业用房租金收入103574元、地下停车费收益95030元、地上停车费收益166581.80元，合计365185.80元，并赔偿利息损失（以365185.80元为基数自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至法院判决确定的履行之日止）。2.原审被告承担原审原告为维权支出的律师费18000元。
原审法院审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以延续。利用物业公共部分获取的收益归共同拥有该物业的业主所有。物业经营用房的所有权属于全体业主，故被告收取的物业经营用房的租金、公共部位停车收入应归全体业主所有。关于原告的主体资格，小区业主实行自治，枫景园小区业委会经选举产生，并由相关部门进行公告，备案只是有关部门的形式审查，不能取代业主自治的意思表示，故对被告辩称枫景园小区业委会未备案成立不合法，不予采信。本案纠纷关系到业主共有的财产及物业共同管理事项，枫景园小区业委会可以以自己的名义提起诉讼，其原告主体适格。关于诉讼时效，被告辩称原告的诉讼时效应从2012年8月21日审计报告出具之日起算，于2012年9月份撤出枫景园小区管理，但未举证证明，被告亦认可收取业主物业管理费至2012年12月31日，原告于2014年12月25日申请法院诉前调解，本案并未超过诉讼时效，故对被告的抗辩不予采信。根据《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备的经营收益应当主要用于补充专项维修资金，如用作其他需要，应经业主大会讨论决定。专项维修资金属于全体业主所有。故公共部位停车费收入用于保障物业公司的收益需经业主大会讨论决定，被告主张公共部位停车费收入用于保证其收益未经小区业主大会讨论同意，双方也未约定，故对此抗辩不予采纳。原告主张的利息损失，予以支持。原告主张的律师费18000元，无法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁海县大家物业管理有限公司应于判决生效后十日内返还原告宁海县枫景园小区业主委员会物业经营用房租金103574元，公共部位停车费收入261611.8元，合计365185.8元，并支付利息损失（以365185.80元为基数，自原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回原告宁海县枫景园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费6”778元，减半收取3389元，由被告宁海县大家物业管理有限公司负担。
宣判后，原审被告大家物业公司不服，上诉至本院，称：一、本案已经超过诉讼时效。被上诉人提出诉请是以宁波世明会计师事务所有限公司于2012年8月21日出具的审计报告为依据，被上诉人在当时应该知道其权利受到侵害。被上诉人诉至法院的时间已经超过两年，因此其诉请已经超过诉讼时效。二、被上诉人主体不适格。1.被上诉人成立的依据不足。被上诉人仅凭社区居民委员会的公告证明其已经举行业主大会过于草率，且没有提供备案资料，因此被上诉人成立本身不合法。2.依照《物业管理条例》的规定，业委会是业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可径行提起民事诉讼。3.被上诉人在诉状中陈述不同意涉案款项充作专项维修资金，但物权法规定对于该笔资金的使用必须由业主大会讨论决定后才能做出该决定，而不是被上诉人可以直接决定的。三、停车费应折抵物业维修管理支出。根据涉案审计报告显示，截止2012年6月日常维修资金结余－118803.14元。该部分的支出由上诉人垫付至今。上诉人认为将停车费折抵物业维修管理支出符合法律规定，应予以折抵。四、上诉人自2012年7月至2012年12月底之间因物业管理共支出166661.27元，该部分支出系实际产生，但未纳入审计报告中，故该部分支出也应该予以折抵。五、停车费应保证物业服务企业的部分收入，其余属于业主共有，但应直接计入专项维修资金，被上诉人无权占有。在没有法律规定且双方对共有部分物业管理的收益没有约定的情况下，上诉人付出了管理成本，也应享有合理的回报。因此，建议法院按照公平原则合理分配。请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；二、本案上诉费由被上诉人承担。
被上诉人枫景园小区业委会答辩称：一、关于本案诉讼时效，因审计报告是作为证据使用的，上诉人亦认可双方交接时间是在2012年12月30日，因此本案未超过诉讼时效。二、关于主体问题，现提供新的证据证明建设主管部门也参与了业主委员会成立工作。业委会起诉本身就是维护业主整体利益的行为，且至今没有一个业主提出过相反意见，因此本案不存在诉权的问题。三、关于停车费问题，因停车费和停车管理费是两个概念，停车费应该给业主，停车管理费给物业部门。但是管理费是要去有关部门申请核准的，且当时物业进驻的时候是在综合考虑这个管理体系成本支出的情况下进行报价，不应另行支付。四、关于专项维修基金，从审计报告看，物业公司的支出和收入都是固定的，而且后半年也是有盈利的。业主委员会有权代表业主做出决定，不纳入专项维修基金也是为业主考虑的。业主委员会不存在侵吞的情况。五、关于损失问题，物业公司不能以自己的亏损要求业主来补偿，且上诉人到现在也没有提出证据证明自己的专项维修基金是多少，其与普通维修基金混同起来了。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持。
被上诉人枫景园小区业委会在二审期间向本院提交由宁海县建设局与宁海县跃龙街道办事处于2009年8月25日共同出具的关于成立跃龙街道兴圃社区枫景园业主大会筹备组的通告一份，拟证明业委会是依法成立的。
上诉人大家物业公司经质证后，对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。但是认为该证据只能证明筹备组成立过，但是具体到业委会成立要业主大会开过才可以。
本院对被上诉人提供的证据经审查认为，上诉人对被上诉人提供的证据无异议，本院予以认定。
上诉人大家物业公司在二审期间未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：宁波得力房地产有限公司作为宁海县枫景园小区的建设单位依法与大家物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，对业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。因此，涉案物业用房的租金以及停车费收入应归宁海县枫景园小区全体业主所有。大家物业公司要求将涉案停车费收入以公平原则进行分配，缺乏依据，本院不予支持。大家物业公司上诉称解除涉案物业管理合同以及退出管理系在2012年12月30日，而枫景园小区业委会于2014年12月25日申请原审法院诉前调解。因此，本案并未超过诉讼时效。大家物业公司主张本案已经超过诉讼时效的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。大家物业公司主张枫景园小区业委会未在成立之日起30日内到相关部门进行备案手续，主体不适格。因枫景园小区业委会经选举产生，并经由相关部门进行公告，备案只是相关部门的形式审查。故对大家物业公司的该项主张，本院不予支持。大家物业公司提出的自2012年7月至2012年12月底之间的损失应予以折抵的诉请，因未提交证据证明，本院难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6778元，由上诉人宁海县大家物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 桂红艳