广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第705号
上诉人（原审原告）：区成根，男，1968年8月18日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。
委托代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁炳铨，男，1963年4月9日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：黄敬贤，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：左丹，广东卓正律师事务所律师。
原审被告：区惠昌，男，1970年11月1日出生，汉族，住中山市。
上诉人区成根因与上诉人袁炳铨、原审被告区惠昌建设用地使用权纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年9月6日，中山市横栏镇新丰村民委员会（以下简称新丰村委会）与区成根签订《土地租赁合同书》，约定：新丰村委会将原永丰小学教学楼及校内空地，以及校外的一幢三层楼房出租给区成根办厂，期限为20年，自2007年10月20日起至2027年11月1日止；区成根应付的租金每五年递增一次，其中，2007年10月20日至2012年10月19日的年租金为60000元，区成根于合同签订时缴交第一年租金，以后各年应付租金于上年度的10月前缴交，如逾期缴交租金达3个月，则新丰村委会有权终止合同；租赁期间，未经新丰村委会同意，区成根不得改变厂房结构；经新丰村委会同意，区成根可分割转让租赁合同；租赁期限届满后，区成根投资兴建的房屋及附属设施归新丰村委会所有。该合同还约定了其他事项。同年10月8日，区成根与袁炳铨签订《协议书》，约定：区成根将已承租的原永丰小学转让给袁炳铨，袁炳铨应一次性付区成根使用权270000元整，袁炳铨负责永丰小学建设，费用由袁炳铨负责；袁炳铨投资建设完毕，区成根须协助袁炳铨办理与永丰村委会签订租用合同，过户给袁炳铨，如果不能办理过户手续，区成根赔偿袁炳铨投资费用；签订协议后，区成根须将租用永丰小学原合同交给袁炳铨保管，如中途受阻或不准搞基建造成停工，区成根须按价赔偿袁炳铨损失。2007年12月29日，袁炳铨以区成根的名义向新丰村委会缴交了当年10月至12月及2008年租金60000元。2009年1月20日，袁炳铨又以区成根的名义向新丰村委会缴交2009年租金60000元。期间，在未得到新丰村委会同意的情况下，袁炳铨出资雇请施工人员在校内空地兴建厂房，修缮校外的三层楼房作员工宿舍，2009年3月12日登记成立中山市横栏镇昌亮五金塑料加工厂，经营场所为原永丰小学，经营者为区惠昌。2009年4月22日，该厂以场地不合适为由注销登记。袁炳铨因施工过程中遭到当地村民的阻拦，于2009年7月27日向原审法院提起诉讼，请求判令《土地租赁合同》及《协议书》无效，区成根返还转让款270000元，区成根或新丰村委会退还已收取的两年租金120000元，赔偿厂房投资及搬迁损失395638.50元。原审法院经审理后，于2011年12月15日作出（2009）中二法民一初字第1652号民事判决，判令：一、确认《协议书》有关“袁炳铨应一次性支付转让价款270000元给区成根”的约定无效；二、区成根于判决生效之日起7日内返还袁炳铨转让价款270000元；三、驳回袁炳铨的其他诉讼请求。区成根不服判决，提起上诉。中山市中级人民法院经审理后于2012年11月20日作出（2012）中中法民一终字第241号民事判决：驳回上诉，维持原判。在该案诉讼期间，袁炳铨申请原审法院委托中介机构对其投资兴建的原永丰小学校内空地上建筑物进行工程造价鉴定。中山市捷高建设工程事务所有限公司接受原审法院委托后，于2011年11月8日出具《原永丰小学改造工程报告书》，意见为：原永丰小学改造工程造价377188.58元（其中：宿舍部分4434.24元，学校部分371754.34元，另列部分1000元），生效判决对该鉴定意见予以采信。上述生效判决还认定，袁炳铨是基于《土地租赁合同书》、《协议书》无效（全部无效而非部分无效）而请求区成根、新丰村委会赔偿厂房投资及搬迁损失395638.50元的，但因确认合同无效（全部无效而非部分无效）的诉讼请求被驳回，即袁炳铨与区成根、区成根与新丰村委会之间的合同关系尚未终止或解除，无处理已形成附合的新建厂房之可能，且袁炳铨出资雇请施工人员在校内空地兴建厂房，修缮校外的三层楼房作员工宿舍时未经新丰村委会同意，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条关于“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，判决驳回袁炳铨诉请区成根、新丰村委会赔偿厂房投资及搬迁损失395638.50元的诉讼请求。该案判决生效后，区成根认为，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”及第十八条“房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，袁炳铨自2007年10月8日起占有使用涉案房地产近6年，仅向新丰村委会交纳租金60000元，自2009年10月20日起至今未支付任何占有使用费，遂诉至原审法院，请求判令：1.袁炳铨、区惠昌将位于中山市横栏镇新丰村的原永丰小学土地一块和原有三层楼房一座、教学楼返还给区成根，并将《土地租赁合同书》原件返还给区成根；2.袁炳铨、区惠昌共同支付占用本案所涉房地产期间的使用费300000元（包括2007年10月20日至2008年10月19日使用费60000元、自2009年10月20日起计至返还之日止，暂计至2013年10月19日）。
原审法院另查明：关于对原永丰小学的物业，诉讼中袁炳铨称从2007年12月20日接收使用，至2009年起诉后其已搬离，在联系区成根未果后遂将物业交回给新丰村委会。但区成根对此不予确认，认为从2007年12月20日至今，上述物业一直由袁炳铨控制、占有，其在另案判决生效后一直有向袁炳铨催还，但遭拒绝。双方均没有为自己的陈述或反驳对方的陈述提供相应的证据。
原审法院认为：本案主要涉及到如下问题：一、《协议书》的性质及效力；二、袁炳铨占有使用原永丰小学物业的时间认定及应否支付相应的费用；三、区惠昌应否承担本案责任。
一、关于《协议书》的性质及效力。通过对双方签订的《协议书》进行分析，该讼争协议主要约定了三个内容，一是270000元使用费；二是过户，即区成根将其与新丰村委会间《土地租赁合同书》中的权利义务一并转让给袁炳铨；三是赔偿问题。结合《土地租赁合同书》原件交由袁炳铨保管，袁炳铨以区成根的名义向新丰村委会缴交租金等事实，原审法院认定袁炳铨与区成根之间的转让实为租赁合同权利义务的概括转让，而不是租赁物的转租，只是由于未经新丰村委会的同意，合同目的落空。讼争协议内容系双方真实意思表示，且根据生效判决的认定，除“27万元使用费”的约定无效外，其余内容并不违反法律强制性规定，依法应认定有效，故区成根与袁炳铨认为协议全部无效的主张不能成立。
二、关于袁炳铨占有使用原永丰小学物业的时间认定及应否支付相应的费用。袁炳铨在诉讼中承认签订《协议书》后占有使用涉案的原永丰小学物业，只是双方在交还时间上各执一词。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，袁炳铨作为履行合同义务的一方，应当就其已实际退还涉案物业承担举证责任，在其未举证的情况下，本可认定涉案物业仍为其占有，但考虑到双方已经原审法院（2009）中二法民一初字第1652号一案的诉讼，并至2012年11月20日二审终审，袁炳铨对涉案物业继续占有使用的可能性已不大，故原审法院确定袁炳铨占有涉案物业至2012年12月30日为宜。本案为租赁合同权利义务的转让，租赁物亦已依约转移给袁炳铨占有使用，袁炳铨依法应承担租赁物上的基本义务，体现在本案中则为应交纳占有使用费。根据本案实际，对袁炳铨以区成根名义缴交的2007年10月至12月、2008年、2009年租金120000元应予确认。至此，袁炳铨实际应支付区成根2010年至2012年三年按每年60000元计的占有使用费180000元。对区成根超额部分的诉讼请求，原审法院不予支持。袁炳铨关于因《协议书》无效故无须支付费用及新丰村委会未收取过区成根租金的抗辩意见，原审法院不予采纳。至于区成根与新丰村委会之间如何结算租金等，属于另一法律关系，本案不作审理。
三、关于区惠昌应否承担本案责任。根据合同相对性原则，因签订《协议书》而形成法律关系及利害关系只能约束区成根和袁炳铨双方当事人。区成根在没有其他充分证据的情况下，仅凭区惠昌在涉案物业原永丰小学开厂而申请追加区惠昌为被告并要求其承担责任，理据不足，原审法院不予支持。区惠昌的抗辩理由成立，原审法院予以采信。
综上，对区成根诉请袁炳铨支付占有使用费的合理部分，原审法院予以支持。因袁炳铨与区成根之间的合同关系尚未终止或解除，双方在诉讼中也没有提出这方面的请求，故对区成根主张袁炳铨、区惠昌返还中山市横栏镇新丰村的原永丰小学土地一块和原有三层楼房一座、教学楼，本案不作处理。区成根要求返还《土地租赁合同书》原件，依法不构成一项独立的请求，本案也不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、袁炳铨于判决发生法律效力之日起7日内支付区成根占有使用费180000元；二、驳回区成根的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费1870元，合计7670元（区成根已预交），由区成根负担3068元，袁炳铨负担4602元。反诉案件受理费3479元（袁炳铨已预交），退回袁炳铨。
宣判后，区成根不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定《协议书》除“27万元使用费”的约定无效外其余内容并不违反法律强制性规定属事实认定错误。（2012）中中法民一终字第241号判决认定“区成根的上述转让（租）给袁炳铨行为因未征得出租人新丰村委会同意或认可，故其上述约定应当确定为无效”，也即终审判决认定区成根与袁炳铨的转租行为全部无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，袁炳铨应将涉案租赁物返还给区成根，袁炳铨至今拒不返还租赁物。二、袁炳铨拒不返还租赁物给区成根造成巨大经济损失，原审法院仅判决袁炳铨返还占有使用费180000元不当。综上，请二审法院依法改判袁炳铨返还300000元占用费。
袁炳铨答辩称：一、《协议书》已被（2012）中中法民一终字第241号判决认定无效。二、涉案租赁物已于2009年被新丰村委会收回，袁炳铨并未如区成根所言拒不返还租赁物。三、袁炳铨与区成根签订《协议书》的目的是为了投资建厂，建设过程中即遭到村民阻拦。后因《协议书》未取得新丰村委会同意被法院认定无效，在多次向区成根交还租赁物未果的情况下，袁炳铨已事实上向新丰村委会交还了涉案租赁物。因此，袁炳铨无需向区成根支付占用费180000元。
袁炳铨亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定《协议书》除“27万元使用费”的约定无效外其余内容并不违反法律强制性规定属事实认定错误。（2012）中中法民一终字第241号判决认定“区成根的上述转让（租）给袁炳铨行为因未征得出租人新丰村委会同意或认可，故其上述约定应当确定为无效”，也即终审判决认定区成根与袁炳铨的转租行为全部无效。退一步讲，即使《协议书》属合同权利义务的概括转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条等规定，合同权利义务转让需经合同相对方同意。本案中，《协议书》未经原出租人新丰村委会同意，故合同无效。二、原审判决认定袁炳铨返还租赁物时间为2012年12月30日不合理。袁炳铨租赁涉案租赁物的目的是投资建厂，但因村民阻拦，袁炳铨以区惠昌名义登记注册的昌亮五金厂于2009年4月以场地不合适被相关行政部门注销。袁炳铨于2009年7月向法院提起诉讼，请求确认《协议书》无效。根据上述事实，袁炳铨客观上无法使用租赁物，也无法实现合同目的，不可能继续占有涉案租赁物。且涉案租赁物已于2009年被新丰村委会收回。另，（2009）中二法民一初字第1652号案件审理中，鉴定报告表述涉案租赁物门已锁，无法入内观察和测量，也印证租赁物不在袁炳铨控制下。三、原审判决袁炳铨承担180000元占用费错误。袁炳铨已将涉案租赁物交还给新丰村委会，因此承担占用费已无事实依据。此外，还有如下理由：1.《协议书》已被生效判决认定无效。既然合同无效，又认定区成根有权收取租金，存在逻辑矛盾；2．原审法院认定区成根将合同权利义务转让给袁炳铨，故袁炳铨应向新丰村委会交纳占有使用费；3．根据公平原则，袁炳铨已经无法实现合同目的，仍应承担巨额使用费，明显违背公平原则；4．袁炳铨已于2009年起诉请求确认《协议书》无效，由于区成根没有及时收回租赁物导致损失扩大，也应承担相应的过错责任。综上，请二审法院依法改判，驳回区成根的诉讼请求。
区成根称其答辩意见与上诉意见一致。
原审被告区惠昌经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面答辩意见。
本院另查明：原审法院受理本案后，袁炳铨于2013年2月5日提出反诉，经审理查明后，原审法院于2013年5月30日作出（2013）中二法民一初字第259号民事裁定：驳回袁炳铨的反诉。袁炳铨不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2013年10月9日作出（2013）中中法民一终字第827号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。
又查明：2013年10月24日，新丰村委会以区成根未经其同意擅自转租、未交纳租金为由诉至原审法院，请求判令解除与区成根签订的《土地租赁合同书》及返还涉案租赁物，区成根支付欠付租金及利息。原审法院经审理后，于2013年12月30日作出（2013）中二法民一初字第366号民事判决：一、解除新丰村委会与区成根签订的《土地租赁合同》，区成根于判决生效之日起七日内将租赁物中山市横栏镇新丰村原永丰小学土地一块及附属三层楼房一座和学校教学楼返还给新丰村委会；二、区成根于判决生效之日起七日内支付新丰村委会租金246000元及利息（自起诉之日起，计至区成根实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算），2013年10月20日以后的租金，按66000元／年的标准计算至租赁物返还之日止。区成根不服该判决提起上诉，本院于2014年8月19日作出（2014）中中法民一终字第704号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再查明：根据本院（2014）中中法民一终字第704号案中新丰村委会的陈述，涉案租赁物未办理交接手续，一直处于空置状态。为避免损失继续扩大，本院于2014年8月18日组织新丰村委会、区成根、袁炳铨就涉案租赁物返还问题进行调解，区成根未到庭。袁炳铨确认于2014年8月18日将涉案租赁物移交给新丰村委会，保留对地上附着物的追偿权，新丰村委会确认袁炳铨已移交涉案租赁物。
原审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为建设用地使用权纠纷。综合双方诉辩意见，本院分析如下：
关于《协议书》效力问题。本院（2012）中中法民一终字第241号民事判决认为，区成根与新丰村委会通过签订《土地租赁合同书》租赁取得涉案租赁物的使用收益权，同时该租赁合同约定租赁期间，未经新丰村委会同意，区成根不得改变厂房结构，经新丰村委会同意，区成根才可分割转让租赁合同。而合同签订后，区成根未经新丰村委会同意，于2007年10月8日与袁炳权签订《协议书》。协议书约定，区成根将已承租的原永丰小学教学楼及校内空地，以及校外的一幢三层楼房转让给袁炳权。区成根的上述转让（租）行为因未征得出租人新丰村委会同意或认可，故其上述约定应当确认为无效。基于上述生效裁判文书的查明事实及认定结果，区成根、袁炳铨均上诉认为《协议书》无效理据充分，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。
关于袁炳铨应否支付涉案租赁物占有使用费的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”袁炳铨上诉主张已向新丰村委会返还涉案租赁物，就该事实袁炳铨未能举证证明，且新丰村委会已基于其与区成根的土地租赁合同纠纷向法院提起诉讼，请求区成根返还涉案租赁物，佐证了新丰村委会未收回租赁物的事实。袁炳铨亦未能举证证明已将涉案租赁物返还区成根，故其该点上诉主张本院不予采信。另，虽然《协议书》无效，因袁炳权占有使用涉案租赁物，且在占有使用期间，袁炳铨已按《土地租赁合同书》约定的租金标准，以区成根的名义向新丰村委会支付了120000元租金，故区成根主张袁炳铨按约定的租金标准支付占用租赁物期间至返还租赁物止的占有使用费，本院予以支持。因此，参照约定的租金标准，从2007年10月20日至2012年10月19日止每年租金60000元，从2012年10月20日起至2017年10月19日每年租金66000元，扣除袁炳铨已支付的2007年10月至12月、2008年至2009年租金120000元，截至租赁物返还之日（2014年8月18日），袁炳铨共欠区成根租赁物占有使用费300427元（246000元＋（66000元÷365天）×301天］，区成根仅主张300000元，本院予以认定。原审法院认定袁炳铨支付租金至2012年12月30日不当，本院予以纠正。在本院主持下，袁炳铨已于2014年8月18日将涉案租赁物移交新丰村委会，故区成根主张袁炳铨返还租赁物的请求缺乏事实依据，本院不予支持。当事人未上诉部分，本院不作审查。
综上，上诉人区成根上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。上诉人袁炳铨的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。为此，为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第259号民事判决；
二、袁炳铨于本判决生效之日起七日内支付区成根占有使用费300000元；
三、驳回区成根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，保全费1870元，合计7670元（区成根已预交），由袁炳铨负担；二审案件受理费5800元（袁炳铨已预交5800元，区成根已预交5800元），由上诉人袁炳铨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年十月十七日
书 记 员 谭长琴