吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
2017吉07民终1658号
上诉人（原审被告）：吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司，住所地乾安县惠民小区。
法定代表人：张立东，经理。
委托诉讼代理人：白水旺，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：王春荣。
委托诉讼代理人：陶艳艳，吉林良佐律师事务所律师。
上诉人吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司（简称顺安乾安分公司）因与被上诉人王春荣房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2017）吉0723民初1933号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司的委托诉讼代理人白水旺、被上诉人王春荣的委托诉讼代理人陶艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺安乾安分公司上诉请求：撤销原判，驳回王春荣的诉讼请求。
事实和理由：第一，原审认定事实错误，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。本案真实情况为李雪冬和李某1在顺安乾安分公司工地承包工程，因顺安乾安分公司无钱支付工程款，便与李某1、李雪冬约定拿三套房子抵顶工程款，多退少补。后来顺安乾安分公司又给李某1、李雪冬一套底商，同时约定原来三套楼房退回，之后李雪冬、李某1把三套楼房卖给了本案的王春荣。因此本案真实的房屋买卖关系应是王春荣与李某1。第二，原审适用法律错误，原审适用《合同法》第49条关于表见代理的规定是错误的。本案不符合表见代理的构成要件，王春荣没有理由相信李某1能够代理顺安乾安分公司售楼。第三，王春荣在家有住房的情况下，又直接买了三座楼房，虽然法律不禁止，但这绝不符合情理。顺安乾安分公司并没有收到王春荣的购楼款，原审判决返还购楼款是不对的。
王春荣辩称，第一，房屋买卖合同主体应为顺安乾安分公司与王春荣。首先鸿达雅苑1单元601室、3单元602室是顺安乾安分公司抵顶给建筑商李某1，具体情况王春荣不了解，之后应开发商牛志明的要求，王春荣将购房款交付给李某1，4单元602室是王春荣直接将购房款交付开发商牛志明，牛志明指示华通与王春荣于2016年6月17日及6月27日签订三套房屋的认购协议书和收据，协议书和收据上均有盖有顺安乾安分公司的公章和法定代表人章，因此房屋买卖合同主体应为王春荣与顺安乾安分公司。第二，顺安乾安分公司否认与王春荣签订过《鸿达雅苑1期认购协议书》，但顺安乾安分公司认可曾将三份空白协议书及交款收据交付给他人，并认可王春荣提交的三份《鸿达雅苑1期认购协议书》及三份交款收据是顺安乾安分公司当时交付他人的空白协议书及收据的原件，王春荣与持有空白协议书的人签订协议，本案中协议书及收据上均有公章及法定代表人章，房屋属于贵重商品，王春荣相信顺安乾安分公司不会随便将盖有公章及法定代表人章的协议及收据没有原因的交付给毫无关系的人，王春荣有理由相信行为人具有代理权，代理行为有效。
王春荣向一审法院起诉请求：1.依法解除王春荣与顺安乾安分公司签订的《鸿达雅苑1期认购协议书》。2.判令顺安乾安分公司双倍返还王春荣购房款共计132万元。3.顺安乾安分公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：顺安乾安分公司开发建设乾安县鸿达雅苑小区，截止庭审辩论终结前，顺安乾安分公司未在乾安县住房和城乡建设局取得开发建设商品房的相关资质，也未能取得商品房预售许可证明，对此双方没有异议，本院予以确认。对于双方当事人争议的双方之间是否存在房屋买卖合同关系的问题，根据王春荣代提交的三份《鸿达雅苑1期认购协议书》及三份购楼款收据及证人李某2、李某1的当庭证言，可证实李某1经李某2介绍在乾安县鸿达雅苑小区工地承包地面保温发泡工程，因顺安乾安分公司未能支付李某1工程款，同意用鸿达雅苑小区1期3单元602室、1单元601室抵顶工程款，后李某1了解到王春荣有意购买该楼房，2016年6月17日李某2、李某1带王春荣到一个名叫华通的人处，华通拿出两份加盖被告公章及法人印章的《鸿达雅苑1期认购协议书》，并于王春荣签订二份《鸿达雅苑1期认购协议书》，协议书约定顺安乾安分公司将鸿达雅苑1期3单元602室（面积115平方米）、1单元601室（面积45平方米）出售给原告，单价2750元/平方米，当日王春荣将房款44万元直接支付给李某1抵顶顺安乾安分公司的工程款，由华通为王春荣出具了两枚交款收据。2017年6月27日，王春荣委托其丈夫霍峰与华通又签订一份《鸿达雅苑1期认购协议书》，协议书约定顺安乾安分公司将鸿达雅苑1期4单元602室（面积80平方米）出售给王春荣，单价2750元/平方米，王春荣已经将22万元房款交付给鸿达雅苑的实际开发人牛志明，由华通为王春荣出具了一枚交款收据。一审法院认为，顺安乾安分公司否认曾与王春荣签订过《鸿达雅苑1期认购协议书》，但认可曾将三份空白协议书及交款收据交付给他人，并认可王春荣提交的三份《鸿达雅苑1期认购协议书》及三份交款收据是顺安乾安分公司当时交付他人的空白协议书及收据的原件。王春荣虽未与顺安乾安分公司法定代表人签订协议书，而与持有空白协议书的人签订这三份《鸿达雅苑1期认购协议书》，但王春荣有理由相信行为人具有代理权，能代表被告签署协议书，并出具交款收据，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故王春荣与协议书持有人签订的三份《鸿达雅苑1期认购协议书》，并由收据持有人为原告开具交款收据，系双方真实意思表示，合法有效，该三份认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。顺安乾安分公司作为房地产开发企业未能取得开发建设商品房的相关资质，也未能取得商品房预售许可证明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此双方之间的商品房预售合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故王春荣请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销，解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”王春荣交付顺安乾安分公司购房款66万元，现请求顺安乾安分公司双倍返还购房款的诉讼请求符合法律规定，予以支持。综上所述，顺安乾安分公司应返还王春荣购房款66万元，并赔偿王春荣人民币66万元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条之规定判决：一、吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司与本判决生效后立即返还王春荣购房款66万元，并赔偿王春荣66万元，合计人民币132万元。二、驳回王春荣的其他诉讼请求。
二审查明的事实与一审基本一致。另查明，王春荣并无证据证明顺安乾安分公司关于案涉房屋未取得商品房预售许可证一事，存在故意隐瞒等欺诈行为。
本院认为，顺安乾安分公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与王春荣签订的三份《鸿达雅苑1期认购协议书》系无效合同，王春荣有权要求顺安乾安分公司承担合同无效的法律责任。顺安乾安分公司称其将三份盖有该公司公章的空白协议书及收据交付给李某1，用来抵顶其应付给李某1的工程款，并认可依据上述三份协议书收取的购房款应该支付给李某1。顺安乾安分公司实际上是将其对李某1负有的支付工程款的义务转移给了王春荣，王春荣以向李某1支付购房款的方式代替顺安乾安分公司完成了工程款的支付，即王春荣已经按照合同约定履行了向顺安乾安分公司支付购房款的义务。故对王春荣因合同无效而要求顺安乾安分公司返还购房款的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。另外，王春荣并无证据证明顺安乾安分公司关于案涉房屋未取得商品房预售许可证一事，存在故意隐瞒等欺诈行为，亦无证据证明其是由于该公司的欺诈行为而产生了错误认识才签订了案涉三份协议书。因此王春荣依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项主张顺安乾安分公司承担惩罚性赔偿责任，本院不予支持。顺安乾安分公司虽然不存在欺诈行为，但其在明知自己未取得商品房预售许可证明的情况下仍然与王春荣签订认购协议书，应认定为其具有过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，顺安乾安分公司应当赔偿王春荣因此所受到的实际损失，即案涉66万元购房款从支付之日第二天起至实际返还之日止的利息损失。
综上，一审认定事实不全面，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省乾安县人民法院（2017）吉0723民初字第1933号民事判决；
二、吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司与本判决生效后立即返还王春荣购房款66万元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2016年6月18日计算至实际给付之日止）；
三、驳回王春荣的其他诉讼请求。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取8340元，由吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司负4340担元，王春荣负担4000元；二审案件受理费16680元，由吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司负担8680元，由王春荣负担8000元；财产保全费3295元由吉林省顺安房地产开发有限公司乾安分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牟凤桐
审 判 员 迟鹏宇
代理审判员 乔文彬
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 张 丽