河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0802字第739号
原告（反诉被告）：承德天通数码科贸有限公司，住所地承德市
委托诉讼代理人：朱大山，
被告（反诉原告）：李凤岐，现住承德市。
原告（反诉被告）承德天通数码科贸有限公司（以下简称天通数码公司）与被告（反诉原告）李凤岐房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月12日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组织合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告天通数码公司的委托代理人朱大山、被告李凤岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天通数码公司诉称，2015年底，原告因经营需要，准备整体租赁承德市双桥区热河大厦一楼底商作为营业用房，被告作为热河大厦一楼底商房屋业主于2015年11月20日委托业主代表与原告进行房屋整体租赁洽谈。原、被告于2015年12月单独签定了《房屋租赁合同》，但被告与其业主代表并没有完成约定的整体租赁房屋义务，有两家（北综合商场和工艺联社）至今没有签定租赁协议，另一家虽然签定了租赁协议，但房屋至今没有腾空，仍在租赁给他人使用。原告通知被告支付租金，遭被告拒绝。现原告无法按时整体承租使用热河大厦一楼底商，双方合同已无法继续履行，应予解除。故请求解除原、被告签定的《房屋租赁合同》，本案诉讼费由被告承担，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告天通数码公司为支持自己的主张，提交如下证据：
1、2015年11月20日出具的委托书一份，拟证明热河大厦底商包括原告在内的十九位业主委托业主代表张长生等6人办理底商租赁手续。2、原、被告签定的房屋租赁合同及补充协议一份，拟证明业主代表保证所有业主均有按合同期限签定租赁合同，如有不能签定和交房属于违约并双倍返还定金。3、2015年12月2日定金收据一份，拟证明业主代表朱凤鸣等三人收取了热河大厦一层底商定金300000.00元，该定金是代表业主收取的，统一保管在业主毕世平中信银行卡里。4、原告业务经理靳丽宏同工艺联社主任赵铁峰的电话录音光盘一张，拟证明赵铁峰告诉靳丽宏工艺联社和业主代表没有谈妥，将联社摊位出租给原告；热河大夏底商部分业主的摊位出租给他人重新装修视频资料，被告已将房屋出租；2016年1月8日原告和业主代表关于协商解决租赁工艺联社和北综合商场事宜的谈话记录和视频材料，原告经理靳丽宏和六业主代表在2016年1月8日要求业主代表到公司签定合同，靳丽宏的手机通话录音内容。5、2015年12月31日原告出具的通知函一份，拟证明原告通知被告如不能在2016年1月4日前签定协议将解除合同。6、热河大厦底商被告房屋现场图片一份，拟证明在诉讼期间被告已经将摊位出租给他人。7、2016年1月原告经理靳丽宏发给被告业主代表的微信截图一份，拟证明原告要求被告等业主代表签定工艺联社和北综合租赁合同。
被告李凤岐辩称，原告所称被告签订了委托书委托业主代表“办理底商租赁手续”在委托书中是载明的。原告为了能与大多数业主签订房屋租赁合同，要求业主代表让多数业主签订委托书。2015年11月，十九位业主联名签订了委托书，2015年12月初十九位业主各自与原告签订了租赁合同，博大通讯公司于2015年12月29日撤出承租场地，原告取得了场地使用权，此时原告应按合同约定支付被告半年租金。被告向原告发出催要租金函没有回复，却向法院提起解除合同的诉讼。原告在博大通讯公司撤出前未向被告讲明底商整体租赁之事，也未在与被告签订房屋租赁合时把该条款写进合同。原告以被告未完成约定的整体租赁义务为由追究被告责任缺少依据，被告要求原告承担违约赔偿责任。
被告李凤岐于举证期间内提出反诉，请求判令反诉被告天通数码公司支付两个月的租金38120.00元，并支付三年零十个月的租金差额196990.00元；诉讼费及本案的其他费用由反诉被告承担。
被告李凤岐为支持自己的主张，提交如下证据：
1、委托书一份，拟证明十九名业主委托代表洽谈租赁事宜。2、授权委托书一份，拟证明十九名业主委托律师向原告发送催款通知函。3、被告向原告发送通知一份，拟证明被告向原告催交租金，被告拒收。4、房屋租赁合同和补充协议各一份，拟证明原、被告之间的合同已经生效。5、被告与案外人签订的房屋租赁合同一份，拟证明被告与刘永胜签定的租赁合同，签定日期为2016年1月19日。
原告天通数码公司对被告李凤岐提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但是认为不能实现被告的证明目的；对证据2委托书的真实性有异议，认为不能实现被告的证明目的；对证据3的真实性不予认可。对证据4的真实性无异议，但认为不能实现继续履行的目的；对补充协议无异议。对证据5的真实性无法确定，被告提交的租赁合同说明被告已经将房屋出租给他人使用。
被告李凤岐对原告天通数码公司提交的证据发表如下质证意见：只对委托书和房屋租赁合同认可，其他证据均不认可。
经庭审质证，并结合合议庭评议，本院对原告天通数码公司出具的证据1、3予以确认。证据2中《补充协议》约定北综合商场、工艺联社等租赁洽谈由原、被告共同负责，因原告对该项证据表述不完整致使丧失了该证据的应有之义，故本院对该证据的证明目的不予确认。原告出示的证据4，因该证据系录音证据，且无其他证据相佐证，故本院不予确认。原告出示的证据5与被告出示的相关证据能够相互印证，故本院对该证据予以确认。结合被告出具的已将房屋租赁他人的租赁合同，本院对原告出示的证据6的真实性予以确认。原告出示的证据7，鉴于微信截图无法与其他相应证据佐证，故本院对该证据不予确认。本院对被告提交的证据1-5予以确认。
结合上述有效证据、当事人陈述及本院调查核实情况，审理查明如下事实：2015年11月20日，热河大厦一层业主钟利娟、李凤岐等共十九人，共同委托业主委员会张长生等负责与原告天通数码公司办理底商租赁手续事宜，但不包括签定合同。2015年12月3日，被告李凤岐与原告天通数码公司签定《房屋租赁合同》，约定被告天通数码公司租赁原告位于热河大厦一楼4-1号房屋及店面、门头、消防系统、照明设备，房屋建筑面积63.55㎡。租赁期限四年，自2016年1月1日至2019年12月31日，租金每月每平方米240.00元；双方还约定，被告李凤岐应于2016年1月4日前将房屋及场地腾空交付给原告天通数码公司。同日，被告李凤岐与原告天通数码公司签定了《补充协议》，约定被告李凤岐租赁给原告天通数码公司的房屋租金由每月每平方米240.00元增加至300.00元。同日，业主代表与原告天通数码公司签定《补充协议》，约定原告天通数码公司向被告代表交纳定金300000.00元，并约定被告李凤岐保证合同标的所有业主均能按合同要求期限签订租赁合同，并能如期交房，如有业主不能签订合同和如期交房，属于被告李凤岐违约并双倍返还定金（双方特别注明：北综合商场、工艺联社、业主吕素艳、业主刘凤如四户由双方共同解决），定金交给业主代表钟利娟、陈志生、朱凤明三人代表共同保管。原告天通数码公司于当日将300000.00元定金转款至毕世平中信银行卡内，业主朱凤明、钟利娟、毕世平向原告天通数码公司出具《收据》。2015年12月31日，原告天通数码公司向热河大厦业主及业主代表发出《通知函》，称如各业主能于2016年1月4日前与原告天通数码公司签定租赁协议，并如期交房，原告天通数码公司按约定接收房屋并如数交付租金。如业主不能按约定履行，则终止合同。2016年1月1日，被告李凤岐向原告天通数码公司发出《通知函》，要求天通数码公司按《房屋租赁合同》约定的时间进场，并按约定时间给付租金。
另查明，2016年1月19日，被告李凤岐与案外人刘永胜重新签定了《房屋租赁合同》，将位于热河大厦一楼4-1号房屋及店面、门头、消防系统、照明设备租赁给刘永胜，房屋建筑面积63.55㎡。租赁期限四年，自2016年3月1日至2020年3月1日，租金每月每平方米270.00元。
本院认为，本案的焦点问题包括：一是原告天通数码公司与被告李凤岐签定的《房屋租赁合同》及补充协议是否应予解除；二是反诉被告（本诉原告）是否应向反诉原告（本诉被告）支付租金及租金差额。针对第一个焦点问题，经庭审查明，被告李凤岐已将热河大厦一楼4-1号房屋出租给第三人刘永胜，并向其交付了该底商，被告李凤岐与原告天通数码公司签定的《房屋租赁合同》及《补充协议》客观上已无法继续履行，在原告亦主张解除租赁合同和补充协议的情形下，应予解除。针对第二个焦点问题，依据2015年12月2日原告天通数码公司与被告李凤岐签定的《补充协议》，约定被告李凤岐保证合同标的所有业主均能按合同要求期限签订租赁合同并能如期交房，如有业主不能签订合同和如期交房，属于被告李凤岐违约并双倍返还定金，但协议同时约定北综合商场、工艺联社等四户由双方共同解决。通过以上约定可判断，双方在签定该《补充协议》时就已经知道北综合商场、工艺联社等四户存在或可能存在着签定房屋租赁合同的实际困难。本院同时认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，并且不违反法律规定，因此合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。对于原告和其他业主签订的补充协议条款的理解，结合本案事实，系原告和被告及业主代表基于信任关系，力求在双方的共同努力下使原告和北综合商场、工艺联社等业主签订房屋租赁合同，以期实现原告整体租赁、整体规划的合同目的。但是该合同条款的实现需要第三方的配合，因此存在着很大的不确定性，对此风险原告在和被告签订合同时应该已经预见到。但是，双方均没有对此条款作进一步的解释，导致此条款在履行过程中双方产生争议。现原告以该条款指向的合同目的不能实现为由，要求解除和被告业已签订的租赁合同，并且在行为上拒绝接收被告房屋，拒绝给付租金，致使原、被告双方签订的租赁合同已无法实现合同目的。因此，原告要求由被告承担合同履行不能的风险显失公平。相反，应由原告承担相应的违约责任，赔偿被告房屋延期出租的经济损失。被告李凤岐于2016年1月19日将其位于热河大厦一层4-1号底商出租给案外人刘永胜，租赁期间从2016年3月1日起算。故原告天通数码公司应当赔偿被告李凤岐自原告应接收该底商之日至该底商重新出租并实际收取租金前一日期间产生的租金损失，即自2016年1月4日至2016年2月28日，共54天，300.00元/㎡/月×63.55㎡÷30天×54天=34317.00元。被告的反诉请求超出部分本院不予支持。基于上述理由，被告（反诉原告）李凤岐主张三年零十个月的租金差额196990.00元的损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）承德天通数码科贸有限公司与被告（反诉原告）李凤岐签定的《房屋租赁合同》和《补充协议》。
二、原告（反诉被告）承德天通数码科贸有限公司于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）李凤岐支付因迟延出租房屋所产生的租金损失34317.00元。
三、驳回被告（反诉原告）李凤岐的其他诉讼请求。
如原告（反诉被告）未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80.00元、反诉案件受理费2413.00元，由原告（反诉被告）承德天通数码科贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 孟庆九
人民陪审员 范建国
人民陪审员 马忠仁
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 孙 超
附页
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。