广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第53号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈祜禄，男，1982年5月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托代理人：罗西伟，广东熊何律师事务所律师。
委托代理人：钱惠庆，住广东省江门市新会区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈凤梅，女，1975年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：宋歌，广东派力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市红轩房地产代理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区罗村北湖二路豪润名苑**座铺位**号。
法定代表人：冯卫强。
上诉人陈祜禄因与被上诉人陈凤梅、佛山市红轩房地产代理有限公司（以下简称红轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉讼物业位于佛山市南海区狮山罗村某路19号珍珠楼704房及704号单车房，原登记权属人为陈凤梅，套内建筑面积73.32平方米，平面图显示单车房为长方形、套内建筑面积4.5平方米。
2013年11月5日，陈凤梅、陈祜禄、红轩公司签订《物业买卖合同》，约定陈祜禄以400000元购买涉讼物业；交付物业使用日期为收齐楼款当天；陈凤梅须于2015年12月30日办理物业内户口迁出手续；陈凤梅在签署本合同后不依合同条款将该物业售予陈祜禄，则视为陈凤梅违约，在合同约定之日起10天内，陈凤梅仍不履行合约之条款以致本合同不能顺利完成，陈祜禄有权解除合同，陈凤梅应按本合同之有关违约规定承担违约责任，陈凤梅除须退还所收款项外，按本合约成交价10%之金额赔偿给陈祜禄以弥补损失；等等。同日，陈凤梅收取定金20000元。
2013年11月14日，陈凤梅收取首期房款80000元。
2013年11月19日，陈凤梅、陈祜禄、红轩公司签订《补充协议》，变更房款支付方式，20000元作为户口迁移的押金，户口迁出当天支付予陈凤梅。
2013年11月26日，测绘机构对涉讼物业进行测绘，房屋套内建筑面积为79.53平方米，单车房为长方形、套内建筑面积5.44平方米。12月6日，房管部门核发涉讼物业登记于陈祜禄名下的权属证书。
2014年2月19日，陈凤梅收取（按揭贷款部分）房款共280000元。
2014年2月24日，双方交接涉讼房屋。
2014年5月30日，测绘机构再次对涉讼物业进行测绘，房屋套内建筑面积79.53平方米，单车房为不规则多边形、套内建筑面积6.87平方米。
2014年6月9日，陈凤梅户籍从涉讼房屋地址迁出。
原审法院认为，陈凤梅、陈祜禄签订的《物业买卖合同》及补充协议是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行义务。陈凤梅已在约定期限内办理户口迁出，陈祜禄应支付余款20000元予陈凤梅。红轩公司就该房款支付并没有约定或法定的责任，陈凤梅请求红轩公司承担连带清偿责任的主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。
陈祜禄在签订合同前有否实地察看涉讼单车房、是否知道平面图与实物不符，双方存在争议，但依陈祜禄的陈述，其在支付首期款（2013年11月14日）已知悉该情况，而2013年11月19日签订补充协议对此并没有任何的补充约定；在交易途中发现该不符情况后仍继续进行递件变更登记、办理贷款手续亦与常理不符，难以令人信服。双方均陈述2013年11月26日测绘时未有到场，在明知原权属证上标示的平面图与实际不符的情况仍消极不采取补救措施。陈祜禄取得新权属证书时已清楚知道证照与陈凤梅指示出卖实物不符，本应查核理顺各单车房登记与实物的关系，而非贸然自行占有使用其认为相符的单车房，陈祜禄请求陈凤梅赔偿单车房装修损失5000元的主张缺乏法律及事实依据，原审法院不予支持。
陈祜禄亦未能提供证据证明房屋存在漏水问题及该问题存在于房屋交接前，陈祜禄据此认为陈凤梅违约的主张原审法院不予采纳。陈凤梅于2014年2月19日收取房款，应依约于当日交付房屋，陈凤梅所述双方协商延迟交付的主张未能得到陈祜禄认可，陈凤梅于2014年2月24日（迟延5日）交付确存在一定的违约。但陈祜禄主张的成交价10%违约金为根本违约、合同解除时的违约金条款，该违约行为并不适用。合同中亦没有迟延履行房屋交付违约责任的约定，原审法院酌定以陈祜禄已付房款380000元按中国人民银行同期同类贷款利率（半年期年利率5.85%）计付违约金304.52元，陈祜禄请求超出部分原审法院不予支持。红轩公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、陈祜禄应于判决发生法律效力之日十日内支付20000元予陈凤梅；二、陈凤梅应于判决发生法律效力之日起支付违约金304.52元予陈祜禄；三、驳回陈凤梅的其他诉讼请求；四、驳回陈祜禄的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取150元，由陈祜禄负担。反诉受理费减半收取462.5元，由陈凤梅负担25元，由陈祜禄负担437.5元。
上诉人陈祜禄向本院上诉提出：一、一审判决认定陈凤梅延迟交付房屋已经构成违约，陈凤梅应支付违约金11115元。原审判决“酌定以陈祜禄已付房款380000元按中国人民银行同期同类贷款利率（半年期年利率5.85%）计付违约金304.52元”计算错误，违约金实为11115元（380000＊0.0585＊1／2），而非304.52元，故陈凤梅应向陈祜禄支付违约金11115元。
二、一审判决认定事实错误，陈凤梅、红轩公司应当支付陈祜禄赔偿金33885元。陈祜禄在支付首期房款之前只看过涉案房屋，并无实地考察过单车房，只在红轩公司处看过房产证上的单车房平面图，其后陈祜禄因工伤在家休养。陈祜禄与陈凤梅办完所有手续后，再去看单车房时，才发现单车房形状与房产证上的形状不一样。无奈之下要求陈凤梅找回平面图上的单车房，却不知自已的单车房实为他人所有。陈凤梅对此一直不予处理，弄得陈祜禄焦头烂额。陈祜禄认为陈凤梅和红轩公司故意以他人规则的单车房平面图交给陈祜禄，以诱骗陈祜禄购买。陈祜禄在收房之后，邻居告诉陈祜禄，陈凤梅是由于房屋漏水才卖的，整栋楼都知道这个情况。2014年4月30日晚，涉案房屋的主人房洗手间内天花板水泥突然大面积脱落，幸亏陈祜禄躲避及时，否则后果不堪设想。次日，陈祜禄在街上遇见陈凤梅，便马上告诉其此事，但陈凤梅一声没吭就走了，默认了房屋一直有漏水现象的事实。由此可见，陈凤梅与红轩公司在房屋买卖活动中存在恶意串通行为，涉嫌欺诈，以诱骗陈祜禄购买有严重瑕疵的房屋，已构成违约，造成了陈祜禄的经济损失，应当依法予以赔偿。陈祜禄认为，陈凤梅应按照陈祜禄支付房款380000元的9%给付赔偿金比较合理，故要求其支付赔偿金33885元，红轩公司承担连带赔偿责任。
综上，陈祜禄上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令陈凤梅支付陈祜禄赔偿金33885元；3.判令陈凤梅支付陈祜禄已付房款380000元的违约金11115元；以上2、3项合计金额45000元；4.红轩公司对以上款项与陈凤梅承担连带赔偿责任；5.本案的诉讼费用由陈凤梅、红轩公司全部承担。
被上诉人陈凤梅答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人红轩公司未作答辩。
上诉人陈祜禄于二审期间提交了几张照片作为新的证据，拟证明涉案房屋存在漏水的事实。被上诉人陈凤梅对上述照片不予确认。
本院经审查认证如下：陈祜禄于二审提交的上述照片不能直接反映拍照的时间、具体位置，且从照片内容也无法反映涉案房屋存在漏水的事实存在，在无其他证据相佐证的情况下，本院对该证据不予采信。
被上诉人陈凤梅、红轩公司均未在二审期间向本院提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
二审诉讼期间，陈祜禄向本院申请向佛山市南海区狮山镇罗村房管局调取涉案房屋及单车房档案的数据及交易记录，因根据本案现有证据，已经能够查明相关事实，该申请调查取证的内容与本案的实体处理并不具备直接关联性，故本院对陈祜禄的该申请不予准许。
本院认为，本案一审程序中包括本诉与反诉，对于原审判决本诉中陈祜禄应向陈凤梅支付款项20000元的判项，因双方均未提起上诉，本院迳予以确认。根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、陈凤梅作为出卖方基于迟延交付房屋的违约事实应向陈祜禄支付赔偿金数额的确定；二、陈祜禄主张陈凤梅应向其支付赔偿金33885元的诉请应否予以支持；三、红轩公司应否对陈凤梅的上述赔偿义务承担连带责任。
一、关于陈凤梅基于迟延交付房屋的违约事实应向陈祜禄支付赔偿金的数额确定问题。陈凤梅与陈祜禄于2013年11月5日签订的《物业买卖合同》第八条明确约定，作为出卖方的陈凤梅应于收齐楼款当天交付涉案物业。而根据双方确认的事实，陈凤梅于2014年2月19日收齐房款，于2014年2月24日交付涉案房屋。可见，陈凤梅未严格按照合同约定，而是迟延了五天向陈祜禄交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方当事人未对此违约行为应承担的违约责任予以明确约定，故原审判决根据本案陈凤梅违约行为的程度、过错程度、合同履行情况等综合因素考量，酌定以陈祜禄已付房款380000元按中国人民银行同期同类贷款利率计付赔偿金额为304.52元，处理正确，本院予以维持。在此须指出的是，因本案双方当事人对于迟延交房这一违约行为的违约责任包括违约金的支付等事项未予以明确约定，故原审判决酌定判赔的金额304.52元，实为因陈凤梅的迟延交付房屋给陈祜禄造成的实际经济损失，而非双方预先在合同中约定的违约金性质，因此，原审判决对该赔偿金额的表述不当。但鉴于双方当事人对此未提起上诉，且该概念的表述不当并不影响本案实体处理的公正性及正确性，故本院对原审判决的处理结果予以维持。
二、关于陈凤梅应否向陈祜禄支付赔偿金33885元的问题。陈祜禄主张陈凤梅应向其支付赔偿金33885元系基于陈凤梅在涉案房屋买卖合同履行过程中存在两项违约行为，其一系交付的单车房与原权属证上标示的平面图不相符；其二系交付的房屋存在漏水问题。对此，本院经审查认为，陈凤梅在涉案房屋买卖合同履行过程中并未存在上述两项违约事实，具体分析如下：第一、针对第一项违约事实。判断陈凤梅是否交付了与原权属证上标示的平面图不符的单车房是否系违约行为的关键在于陈凤梅是否隐瞒了单车房的现状与原权属证上标示的平面图不一致的事实，即陈祜禄是否知情单车房的实际现状。如若陈祜禄知悉了单车房的实物状况后仍与陈凤梅继续发生并完成交易的情况下，陈凤梅即不存在违约的事实。从陈祜禄的一、二审陈述看，陈祜禄确认其已于支付涉案房屋首期款即2013年11月14日已知悉该情况，但是，其在双方于2013年11月19日签订补充协议以及后续的房屋产权变更的递件变更登记申请、办理贷款手续等直至本交易完成的一系列过程中，均未向陈凤梅提出异议，而是积极主动的支付购房款项、协助配合涉案房屋产权的登记变更并完成本次房屋买卖交易，此举应视为陈祜禄同意并认可涉案单车房的实际状况与原权属证上标示的平面图不符的事实。因此，在陈祜禄明知涉案单车房的实际状况后仍与陈凤梅继续发生并完成交易的情况下，陈凤梅的行为不构成违约。至于陈祜禄于二审庭审中称交付首期款日期实为2013年11月19日，并非收款证明中所书写的“2013年11月14日”，因陈祜禄未提交证据予以证实，且陈凤梅亦不予确认，故本院不予采纳。第二，针对第二项违约事实。陈祜禄主张涉案房屋存在漏水问题并给其造成了相应的经济损失，但围绕该项主张，陈祜禄在本案中自始未能提供充分、有效的证据证明该事实的存在。又因陈祜禄在买卖过程中实地查看了涉案房屋，应对房屋的现状有较充分的了解，陈祜禄并无证据证明陈凤梅存在隐瞒房屋质量问题的过错或交付房屋时有损坏房屋的行为。因此，根据民事诉讼活动中“谁主张、谁举证”的原则，陈祜禄应承担举证不能的法律后果。对于陈祜禄的该项主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于红轩公司应否对陈凤梅的上述赔偿义务承担连带责任的问题。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，合同一方当事人不得基于合同关系向合同外第三人主张权利，合同外第三人亦无须承担相应的合同的义务及责任。本案诉争的发生系基于涉案房屋买卖合同具体履行过程中哪一方存在违约及违约方应承担的违约责任，合同相对方主体为陈凤梅与陈祜禄，红轩公司虽在买卖合同中加盖公章，但并非该房屋买卖合同的权利义务主体，且陈祜禄主张红轩公司与陈凤梅恶意串通，对其存在合同欺诈，亦无任何证据予以证明。故陈祜禄主张红轩公司应对陈凤梅的赔偿义务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈祜禄上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1417元，由上诉人陈祜禄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年三月十三日
书 记 员 陈敏仪