呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民一初字第13号
原告徐文义，男，60岁，汉族，无职业，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人焦培东，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托代理人杨婧，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告姜志刚，男，42岁，汉族，个体户，住呼和浩特市新城区。
委托代理人于克鸿，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人郎曙霞，内蒙古河洋律师事务所律师。
被告高桂英，女，56岁，汉族，内蒙古奥晨进出口公司职员，住呼和浩特市新城区。
原告徐文义与被告姜志刚、高桂英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员昝东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐文义及其委托代理人焦培东、杨婧和被告姜志刚及其委托代理人于克鸿、被告高桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐文义诉称，1998年7月7日，原告购买呼和浩特市红旗街综合商业楼，红旗综合城18号精品屋，原告对精品屋进行装修，将该建筑物上锁。2007年被告高桂英未经原告许可擅自将原告的精品屋租赁给被告姜志刚使用，被告姜志刚占用使用房屋至今。期间二被告擅自将精品屋拆除（铝合金），侵害了原告的合法权益，按照该精品屋同地段租用价格每平方米每月40元，精品屋建筑面积28.66平方米。诉至法院要求被告支付房屋租赁费75，600元，并将房屋返还原告徐文义。
被告姜志刚辩称，2007年，呼和浩特市火车站红旗街8号楼一层的25户房主均同意由高桂英对房屋进行租赁管理。有权将房屋转租，并与高桂英签订了房屋租赁合同，其中包括原告徐文义的红旗街8号楼一层西侧18号房屋，面积为17.16平方米，租期2007年5月15日至2010年5月15日。2007年5月，被告姜志刚与高桂英签订房屋租赁合同，约定姜志刚租赁红旗街8号楼一层西侧的房屋，面积为450平方米，租期2007年5月15日至2010年5月15日，年租金9万元。合同签订后，姜志刚与高桂英办理房屋交接手续。因此高桂英是在接受原告等25户房东委托租赁管理情况下，将房屋转租给姜志刚，且在高桂英转租期间，原告领取了房屋租金，所以原告提出高桂英擅自将房屋转租给姜志刚的主张不能成立。2009年，因租赁房屋暖气漏水无法使用，姜志刚与高桂英协商解除了合同，姜志刚将房屋归还给高桂英，同时高桂英将房屋归还给原告徐文义，因此原告提出的姜志刚侵占其房屋至今的主张不能成立。原告徐文义与被告姜志刚之间不存在任何法律关系，对徐文义提起的诉讼请求不能成立，应予以驳回。庭审中，原告提供了相片和二位证人到庭作证，其中相片不能证明拍摄的是原告精品屋及原状。证人徐小龙是原告的亲戚，且为原告开车，存在雇佣关系。证人段付元给原告打工，且证人是由原告告知其应该说的内容，该内容不真实，证人也不知道二被告是否侵占了原告的房屋，因此二位证人证言不真实，不能作为案件依据。原告提供的录音是有第三人叙述，因此该录音不属于证据中的视听资料，应属于证人证言，而证人没有出庭作证因此该录音证据不能成立。对于原告请求的房屋租赁费，因原告所提诉讼为侵权诉讼。不是租赁合同纠纷，因此要求二被告支付租赁费主张不能成立。并且原告租赁费的计算缺乏证据佐证，因原告是根据姜志刚与他人签订的租赁合同而计算租赁费，而原告的房屋位置及状况与姜志刚现在租赁房屋的位置及状况不同，应该依据评估机构的鉴定报告确定租赁费，单方无权认定租赁费的计算标准和数额。请求法院驳回原告徐文义的诉讼请求。
被告高桂英辩称，2007年期间，呼和浩特市红旗街8号楼一层房屋处于无人使用状态，变成一堆垃圾。被告高桂英也是8号楼一层房屋中的业主之一，被告姜志刚准备租赁房屋做库房，经高桂英与其他业主联系协商，均认为是一件好事同意由高桂英负责出租，多数业主签订了委托书。高桂英将8号楼一层房屋切割盖墙成为库房，并与姜志刚签订房屋租赁合同，将8号楼一层西侧房屋租赁给姜志刚，租期从2007年5月15日至2010年5月15日止。原告徐文义的8号楼一层西侧18号楼房屋也包括在内，他的房屋面积为17.16平方米，所有业主的房屋均按实用面积计算租金，徐文义领取了二年的库房租金。2009年因暖气跑水造成一层库房被淹，租房户损失，姜志刚将房屋归还，被告高桂英与原告徐文义的租赁关系也因此结束，高桂英把库房钥匙放在红旗街物业办公室，并打电话把情况告诉了徐文义的儿子，所以被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，1998年7月7日，原告徐文义与内蒙古金辰房地产有限责任公司签订商业楼摊位（柜台）出售合同，约定徐文义购买红旗街综合商业楼红旗影视城一层，摊位（柜台）号18号，摊位面积为17.16平方米，共用面积11.5平方米，金额133000元。被告高桂英在红旗街综合商业楼一层也购买一个摊位。2007年3月份开始，该8号楼一层各摊位业主均委托高桂英负责招商出租自己的摊位。2007年5月1日，高桂英与姜志刚签订房屋租赁合同，约定：乙方姜志刚租赁甲方高桂英位于呼和浩特市红旗街8号楼一层西半实用面积450平方米房屋做库房，租期自2007年5月15日至2010年5月15日止，租金每平方米年租金175元加物业费11250元，每年共计9万元，包括物业管理费、清理、每户切割费。房屋租赁合同的内容和收费事宜全权由高桂英负责（其他业主共有24户，一切事宜和高桂英联系办理，与乙方没有任何关系，不得干扰乙方办公如有干扰后果由高桂英负责）。合同签订后，高桂英按8号楼一层各业主摊位的实际面积进行切割砌墙安门改造成库房交付姜志刚使用。2007年5月15日，高桂英与原告徐文义签订房屋租赁合同，约定：甲方徐文义将呼和浩特市红旗街8号楼一层西侧18号房屋，实用面积17.16平方米租赁给乙方高桂英，租期2007年5月15日至2010年5月15日止，年租金为每平方米200元×实用面积17.16平方米，合计3，432元。水电暖物业费出租税费，清理分户切割等费用由乙方高桂英负责。合同签订之日起一次性付给甲方第一年租金，第二年租金在第一年期满后一次性给付甲方，依次类推。此合同在履行中，原告徐文义于2007年8月18日领取第一年房屋租金3，432元。徐文义的儿子徐飞龙于2008年5月16日领取了第二年房屋租金3，432元，均从高桂英处领取。第三年房屋租金即2009年5月16日至2010年5月15日的租金被告高桂英未给付原告徐文义。合同期满后，被告高桂英未将房屋交还原告徐文义，该房屋由被告姜志刚使用至2013年12月底。
本案在审理中，根据原告徐文义的申请，依法追加高桂英为被告参加诉讼。
原告徐文义在本案开庭审理完毕后，于2014年6月18日提出申请，撤回要求被告恢复原状诉讼请求。
本院认为，被告高桂英作为呼和浩特市红旗街综合商业8号楼一层摊位业主之一，并受其他业主委托负责对一层房屋招商出租，经与被告姜志刚协商签订房屋租赁合同，将8号楼一层各摊位切割改造成库房租赁给被告姜志刚，高桂英也与各业主签订房屋租赁合同。原告徐文义也属于其中业主之一，与高桂英签订了三年的房屋租赁合同，并从高桂英处领取了二年的租金，故能认定徐文义与高桂英存在房屋租赁合同关系，高桂英与姜志刚存在房屋租赁合同关系，并且高桂英转租房屋是在徐文义同意前提下进行的，该二份租赁合同均是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。虽然二被告抗辩称，2009年因房屋暖气跑水，造成房屋无法使用，二被告解除了租赁合同，姜志刚将房屋交还高桂英，高桂英将原告徐文义房屋钥匙放在红旗街物业办公室，并打电话通知了徐文义的儿子，但二被告没有举出有效证据，证明二份租赁合同均已解除，房屋已交还原告徐文义，所以被告高桂英应承担履行合同义务，给付徐文义第三年即2009年5月16日至2010年5月15日的租金3，432元。徐文义与高桂英签订的租赁合同到期后，双方没有续签合同，高桂英未将房屋交还徐文义，根据徐文义举证的证人徐小龙、段付元的证言，及录音资料中红旗街物业办雇佣的夜班人员赵某夫妇与徐文义的对话录音形成的系列证据，可以认定被告姜志刚一直占用徐文义房屋做库房至徐文义起诉后2013年12月底搬走，故应由被告姜志刚给付原告使用费。原告徐文义请求按房屋建筑面积28.66平方米，每平方米每月40元给付费用，但原告徐文义没有举证证明，故应按原告租房合同中比照租金给付使用费。对于原告要求返还房屋，因被告姜志刚已于2013年底搬走，现没有证据证明二被告仍然控制占用房屋，故原告可自行收回房屋，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百二十四条，判决如下：
一、被告高桂英给付原告徐文义房屋租赁费3，432元，于判决生效后10日内履行完毕。
二、被告姜志刚给付原告徐文义房屋使用费12，441元（2010年5月16日至2013年12月31日），于判决生效后10日内履行完毕。
三、驳回原告徐文义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1045，原告徐文义承担947元，被告高桂英承担21元，被告姜志刚承担77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 昝东
二〇一四年八月十日
书记员 李丽