广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3714号
上诉人（原审被告）：黄卓，男，1980年6月25日出生，苗族，身份证住址：北京市海淀区。
委托代理人：郑文浩，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。
委托代理人：钟正华，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伍江湖，男，1980年9月5日出生，汉族，住湖南省祁东县。
原审第三人：广州鸿粤投资顾问有限公司，住所地：。
法定代表人：张位保，董事长。
委托代理人：张伟兴，男，1973年10月10日出生，汉族，身份证住址：广东省化州市。系该公司职员。
上诉人黄卓因与被上诉人伍江湖、原审第三人唐艳春、广州鸿粤投资顾问有限公司（下简称鸿粤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月27日，黄卓与案外人卢福子签订《协议书》，该协议书载明“我们黄卓、卢福子是夫妻关系。现我们就有关财产问题协议如下：……三、以黄卓、卢福子名义购买的座落在增城市新塘镇永和奥晨留学家园澜溪涧一街3号（自编号G3栋）1302房，在该房产还清房贷、涂销抵押登记后，产权归黄卓壹人所有，与卢福子无涉。……本协议书一式陆份，我们共执伍份，广东省广州市南方公证处存档一份”。2012年3月28日，广东省广州市南方公证处就前述《协议书》作出（2012）粤广南方第22732号《公证书》。
2013年9月30日，增城市地方税务局出具（2011-1）粤地9800858849号《契税完税证》，载明纳税人黄卓；房地产位置增城市新塘镇永和奥晨留学家园澜溪涧一街3号1302房；实纳金额20038.17元等内容。
至2013年10月1日，位于增城市新塘镇永和奥晨留学家园澜溪涧一街3号1302房在增城市国土资源和房屋管理局的登记信息记载如下：合同状态为预告、确权状态为已确权、抵押状态为合同抵押、他项权利人为广东发展银行股份有限公司广州分行、抵押权利价值为667939元和产权人为黄卓、卢福子等。
2013年10月31日，黄卓以其和卢福子作为卖方的名义与伍江湖（买方）、鸿粤公司（经纪方）签订了《房屋买卖合约》，合约约定了买卖双方独家委托经纪方促成买卖事宜；买卖位于增城市新塘镇永和奥晨留学家园澜溪涧一街3号1302房；卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况及资料文件均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权；成交价为830000元；该物业为有抵押状态且卖方自行赎契的，卖方须于本合约签订30工作天内向抵押银行办理提前还贷手续；基于经纪方提供的中介及咨询服务，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费16600元；买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1％向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕为止；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价15％作出赔偿，不足以弥补守约方损失的，守约方仍然可以向违约方追讨，1、一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，2、一方拒绝出售或购买该物业……；买方、卖方及中介方均知悉卖方现于办证过程，买卖双方均同意于卖方出证一个月内配合交易对方办理相关按揭手续；买方于收到银行同贷书后付首期楼款予卖方；卖方收到买方首期楼款当天交付该物业予买方使用；如买方银行不批贷（不出具同贷书），则买方于过户成功后全款付予卖方；卖方以工商银行62×××80，户名黄卓收取定金余款；如买方不能取得银行批贷（银行出具同贷书）且无力全额付款，则卖方所收全部款项退还予买方；定金15000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款15000元，买方须在2013年11月1日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后50日内提供齐全办理银行按揭文件及支付贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后50日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后50日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时授权广州鸿粤按揭办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年50万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼款30万元，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）30万元转入卖方贷款帐号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款，即申请贷款额50万元，由贷款银行直接划给卖方；自签订之日起生效等条文。伍江湖和鸿粤公司在签订上述合同时均清楚涉案房屋未办理产权凭证。同日，伍江湖向鸿粤公司支付定金15000元，同日，鸿粤公司将该款转移支付给黄卓。后，黄卓没有向按揭银行申请提前还贷。
2013年11月5日，唐艳春通过其银行账户向黄卓在招商银行开设的帐号为62×××22的帐户汇款15000元用于支付定金余款15000元。
2014年1月14日，黄卓向伍江湖邮寄了其签署的《解除合约协议（买卖）》，内容为经三方友好协商，就解除2013年10月31日签订《房屋买卖合约》达成一致意见，协议如下，一、三方均知悉现因三方协商一致原因，三方均同意解除该合约；二、卖方同意在三方均签署本协议之后15个工作日内退还所收买方之定金予买方；三、买卖双方协商同意双方均无违约赔偿……五、本协议在三方签订当天即时生效，合约同时终止等。
2014年1月19日，伍江湖向黄卓邮寄了一份信函，内容为伍江湖不同意黄卓提出的解除合同和责任解除的意见，并主张要求黄卓依约履行或承担恶意违约的违约责任等。
至2014年6月12日，位于增城市新塘镇永和奥晨留学家园澜溪涧一街3号1302房在增城市国土资源和房屋管理局的登记信息记载如下：合同状态为已过户、确权状态为已过户、登记日期为2014年6月3日、抵押状态为持证抵押、他项权利人为广东发展银行股份有限公司广州分行、抵押权利价值为667939元、抵押登记字号为14登记12317031、抵押登记日期为2014年6月3日和产权人为黄卓、卢福子等。
至2014年6月12日，伍江湖没有支付16600元中介代理费及咨询费给鸿粤公司。
伍江湖于2014年2月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除伍江湖与黄卓之间的房屋买卖法律关系；二、黄卓承担违约责任向伍江湖退回定金30000元、支付违约金124500元以及支付中介费16600元；三、由黄卓承担本案的诉讼费用。
黄卓在原审中答辩称：不同意伍江湖的诉讼请求。
鸿粤公司在原审中述称：一、在签订合同时，双方购买、出售的意愿是相当清楚的，鸿粤公司也提示并在合同中注明涉案房屋是没有办理房产证的，在合同签订后约一个月，伍江湖告知，称黄卓不想出售涉案房屋了，经鸿粤公司协调，黄卓强烈表示其有原因不出售涉案房屋，但具体原因没有陈述，并表示定金可以退给伍江湖，但是其不支付违约金；二、在2013年12月29日，经鸿粤公司沟通协调，黄卓与伍江湖协商了合同解除的问题，黄卓清楚表达了绝对不会再将房屋出售予伍江湖，坚持只退还定金，不承担任何违约责任，并声称只要其不去办房产证就不算违约；三、对于黄卓于2014年1月14日发给伍江湖的《解除合约协议（买卖）》，鸿粤公司向黄卓询问了是否是其真实意思表示，黄卓明确告知是其真实意思表示。根据合同第四条第二款约定，办理房产证也是黄卓应该履行的义务。经鸿粤公司与涉案房屋的发展商沟通，得知涉案房屋现已具备办理房产证条件，但黄卓拒绝办理房产证。黄卓是否违约由法院裁定。
唐艳春在原审中述称：一、涉案合同签订后，唐艳春多次与黄卓沟通，黄卓一直没有表示涉案房屋不予出售了。2013年12月19日，唐艳春与伍江湖已经将自有的房屋出售，在同年12月20日唐艳春发短信告诉黄卓，买房的资金已经到位，黄卓在接到短信后一个小时回复不予出售涉案房屋了。黄卓其实在之前就已经有不予出售的意思，但一直故意没有告知唐艳春与伍江湖；二、从签订合同至今，黄卓通过短信和解约函多次提到不再出售涉案房屋，且黄卓后来同意在七个工作日作出解除合约协议，但经唐艳春与伍江湖多次催促，十多天后黄卓才出具解除合约协议；三、与涉案房屋同户型同面积房屋的房价已经上涨了70000多元，因为黄卓违约，给唐艳春、伍江湖造成了极大的损失。对伍江湖的诉讼请求没有意见。
原审庭审中，伍江湖确认在2014年1月16日收到黄卓邮寄的《解除合约协议（买卖）》。伍江湖和唐艳春主张在签订合同时，伍江湖与唐艳春系夫妻关系。黄卓主张以下事实：1、黄卓与卢福子在2012年3月27日时是夫妻关系，后离婚；2、签订合同时，黄卓向伍江湖提供了涉案《公证书》及离婚协议书原件；3、黄卓于2014年1月20日收到伍江湖于2014年1月19日向其邮寄的信函；4、黄卓至2014年6月12日尚未收取涉案房屋的房屋产权证。
原审法院认为：伍江湖、黄卓及鸿粤公司签订的《房屋买卖合约》是三方当事人真实的意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，三方当事人应依约履行。上述合同包含三个法律关系，分别是伍江湖与黄卓之间成立的房屋买卖合同法律关系，伍江湖和黄卓分别与鸿粤公司之间成立的居间合同法律关系。
本案的争议焦点为黄卓的行为是否构成违约。依据《房屋买卖合约》的约定，黄卓应当在签订合同之日起30日内办理提前还贷手续，但是黄卓并未依约履行。黄卓主张涉案房屋未办妥产权证之前不具备履行条件，致使合同暂时无法履行，对此，涉案房屋即使在签订合同之日起30日内并未办妥产权证，但也不会因此给黄卓依约办理提前还贷手续造成障碍，黄卓的上述抗辩，没有事实依据，不予采纳。同时，黄卓在2014年1月14日向伍江湖邮寄了《解除合约协议（买卖）》，从该邮件的内容可知黄卓已主张解除合同。综上，黄卓在2014年1月14日已无继续履行合同的意愿。在伍江湖通过信函的形式明确告知黄卓不同意解除合同，并要求黄卓继续履行合同的情况下，黄卓仍然没有履行合同义务。故此，黄卓的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。伍江湖要求解除其与黄卓之间的房屋买卖合同法律关系，并要求黄卓退回定金30000元和支付房屋总价款15%的违约金124500元的请求，于法有据，均予以支持。鉴于伍江湖至2014年6月12日仍然没有支付中介代理费及咨询费16600元给鸿粤公司，伍江湖并未因此受到上述费用的损失，故伍江湖要求黄卓赔偿中介代理费及咨询费16600元，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年8月12日作出判决：一、解除伍江湖与黄卓于2013年10月31日签订的《房屋买卖合约》中的房屋买卖合同法律关系；二、黄卓应于本判决发生法律效力之日起十日内向伍江湖返还定金30000元；三、黄卓应于本判决发生法律效力之日起十日内向伍江湖支付违约金124500元；四、驳回伍江湖的其他诉讼请求。案件受理费3825元，由伍江湖负担215元，黄卓负担3610元。
判后，黄卓不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、黄卓的行为不构成违约，原审法院认定基本事实错误。
其一，原审法院根据《房屋买卖合约》第四条第1点认定黄卓未在合同签订之日起30日内办理提前还贷手续构成违约行为，但是，结合该条款内容以及《房屋买卖合约》上下文，本案并不适用该条款。理由如下：首先，所谓“契”，是民间对房地产证的俗称。涉案房屋在签约当时并未办妥房地产证，双方均完全了解，并清楚知道需要等待发展商完成办证，方可以进行交易过户。涉案房屋在合约签订后30工作天内因地税局工作失误导致契证无法办妥，卖方客观上根本不可能通过提前还贷进行“赎契”，因为无契可赎。其次，根据《房屋买卖合约》附件（付款方式）B-5-（D）的约定，黄卓要等伍江湖的首付款来完成提前还贷，并非自行赎契，伍江湖的首付款不落实，黄卓不可能提前还贷。再次，根据《房屋买卖合约》第十二条手写的补充约定：“买方、卖方及中介方均知悉卖方现于办证过程，买卖双方均同意于卖方办证一个月内配合交易对方办理相关按揭手续。”也就是说，双方要等涉案房屋办好房产证后（一个月内）才配合对方办理相关按揭手续。该条款与第四条第1点以及附件（付款方式）B-3条约定的双方办理按揭手续的期限不一致，考虑到涉案房屋在签约时未办好房产证的特殊情况，该条款由各方协商后另外手写补充，故应以该条款为准。因此，为实现合同目的，双方实际应该根据《房屋买卖合约》第十二条手写的补充约定来履行合同，才具有可操作性。黄卓未在合同签订后一个月内办理提前还贷手续，并不构成违约行为。最后，在2013年12月20日之前，伍江湖和唐艳春一直表示其无力支付房款，需卖掉其原有住房才有钱支付首期款，要求黄卓暂时不要向银行申请提前还贷，因为根据合同约定，黄卓是要用伍江湖支付的首期购房款来向银行提前偿还按揭贷款，万一黄卓申请提前还贷获银行批准，而伍江湖又无力支付首期款，那么既让黄卓陷于无法还贷，对银行违约的境地，又将让伍江湖陷于无法向黄卓支付首期款的违约境地。因此，黄卓未在签订合同之日起30日内申请提前还贷，既是按照合同办事，实际也是基于善意接受伍江湖的要求。伍江湖和唐艳春在起诉状和庭审中均自认，其直到2013年12月20日（合同签订后第50日）才通知黄卓其已出售原有住房并且买房的首付款资金已到位。因此，根本不存在黄卓逾期提前还贷一说。
其二，原审法院认定黄卓发出《解除合约协议（买卖）》表明黄卓已主张解除合同，是认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第四条规定了合同自由原则。所谓合同自由，是指当事人依法享有缔结合同、选择相对人、选择合同内容、变更和解除合同、确定合同方式等方面的自由。但无论是缔约还是解约，均可由一方首先提出，经对方同意后才生效。本案中，从黄卓发出的协议内容来看，黄卓提出以各方协商一致的方式解除合同，但也表明只有买方和中介方都同意协议内容并签名盖章，该协议才生效。黄卓基于各方面考虑，首先提出解除合同的协商，但伍江湖不同意，对此黄卓不再坚持解除合同，双方的协商过程完毕，合同并未解除，故仍然对双方有法律约束力，合同应当继续履行。事实上，合同签订后，由于伍江湖迟迟不能确定何时可以支付首期购房款，加上合同条款约定不明，双方于2013年12月29日在鸿粤公司处进行磋商。黄卓首先指出伍江湖逾期支付定金的违约行为，同时也表示希望双方可以重新协商并完善相关的合同条款，但遭到拒绝，协商未达成一致。因双方分歧较大，鸿粤公司表示如双方解除合同则需签订书面协议，但双方表示要考虑后再行签订。此后鸿粤公司以电子邮件方式向黄卓提供了一份《解除合约协议（标准版本）》，伍江湖和唐艳春也多次催促尽快签订书面协议，于是黄卓在鸿粤公司提供的标准版本上略作修改后于2014年1月11日以电子邮件方式发给唐艳春，同时表明同意伍江湖购买其他房产且不追究其法律责任。但是，唐艳春却回复要求注明是因黄卓拒绝出售物业而解除合同，黄卓认为与事实不符，遂不同意。最后，出于妥善解决问题的考虑，黄卓还是在《解除合约协议（买卖）》上写明是三方协商一致解除合同，并表明需三方签订才生效，然后黄卓自己签名后寄给伍江湖，等待伍江湖和鸿粤公司的最终确认。由此可见，《解除合约协议》只是双方往来协商过程中的一份文件，该文件因伍江湖不同意而未生效，并不能表明黄卓已单方主张解除合同，也不能表明黄卓已无继续履行合同的意愿。
其三，原审判决认定黄卓在伍江湖不同意解除合同的情况下仍未履行合同义务已构成违约，也是认定事实错误。伍江湖收到黄卓发出的《解除合约协议》后，在2014年1月19日，通过书面形式回复表示不同意解除合同，并要求继续履行合同或者支付违约金后解除合同，至此，双方就解除合同一事未协商一致，合同未解除。在黄卓看来，不以支付违约金为代价来解除合同，就意味着买卖合同继续履行。但是，鉴于当时涉案房屋仍未办妥登记在黄卓和案外人卢福子名下的《房地产权证》（经原审法院调查得知直到2014年6月3日才办妥），根据买卖合同约定，黄卓只要在办妥房产证后一个月内，也就是2014年6月4日至7月3日这段时间内，履行向原按揭银行办理解除按揭贷款手续的义务，就不算违约。相对应地，伍江湖也有义务在这段时间内申请办理新的银行按揭手续。但此时，伍江湖早在2014年2月17日（合同履行期限届满前）就已向原审法院起诉要求解除合同，导致合同至今无法履行，反而是伍江湖的行为构成违约；
二、黄卓并未迟延履行主要债务，更不存在经催告后在合理期限内仍未履行的情况，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项判决解除双方的房屋买卖合同关系，显然是适用法律错误。
如上所述，由于涉案房屋的房产证在签约时并未办妥，无法办理过户手续，所以合同约定在黄卓办好房产证后一个月内双方才配合对方办理相关按揭手续，因此，黄卓不存在迟延履行主要债务的情形。伍江湖在2014年1月19日通过信函形式告知黄卓不同意解除合同、并要求黄卓继续履行合同或者支付违约金后解除合同时，黄卓仍然没有办妥涉案房屋的房产证，根据合同约定，黄卓仍无需履行相关的合同义务，所以，黄卓也不存在所谓的经催告后在合理期限内仍未履行主要债务的情况。原审法院以黄卓此时未履行合同义务为由认定黄卓已构成根本性违约，据此解除了双方的《房屋买卖合约》并判令黄卓承担违约责任，缺乏事实根据，适用法律错误；
三、原审判决在黄卓没有构成根本违约的情况下，解除了双方依法成立的合同，违背了《中华人民共和国合同法》保护合同的原则和精神，不利于维护交易的安全与稳定。
《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”如上所述，黄卓在合同签订后30日内以及伍江湖不同意解除的情况下未履行合同义务均不构成根本性违约，只是合同约定的履行条件未成就和履行期限未届满而已。至于黄卓邮寄的《解除合约协议（买卖）》也仅仅是黄卓就三方合意解除合约事宜向伍江湖提出协商而已，并非黄卓单方主张解除合同。因此，在双方未就解除合同协商一致，解除合同的法定事由也未出现之前，《房屋买卖合约》在法律上对双方当事人仍有约束力，应当受法律保护，不得擅自变更或者解除。在当前房地产证已经办妥的情况下，合同目的的实现已完全具备现实可行性，双方应继续履行合同；
四、伍江湖在《房屋买卖合约》未依法解除的情况下，起诉要求解除合同，并在庭审过程中明确表示拒绝继续购买涉案房屋，缺乏诚信，是真正的违约方。伍江湖在履行《房屋买卖合约》过程中一直缺乏诚信，合同刚签订就出现逾期支付定金的情形，后据黄卓了解，伍江湖早在合同履行期限届满之前就已在增城合景誉山国际另行购置一套房屋，而伍江湖又诉称其是改善型买家只能卖一套买一套，这也就不难理解伍江湖为何如此坚决地起诉要求解除合同。如今，在涉案房屋刚刚办妥房产证且黄卓愿意继续履行合同的情况下，伍江湖仍然无理地表示拒绝，甚至连一个合理的解释都没有。一系列事实表明，伍江湖既有违约的恶意，也有违约的行为，严重违背了诚实信用的原则。假设合同最终解除而无法履行，也是由于伍江湖原因造成的，黄卓不存在违约行为，更无需承担违约责任。
综上，黄卓上诉请求撤销广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第373号民事判决第一、二、三项，改判驳回伍江湖的全部诉讼请求，并判令本案全部诉讼费用由伍江湖承担。
被上诉人伍江湖答辩称：
一、黄卓未办理提前还贷，已经构成违约。理由如下：
其一，《房屋买卖合约》中对提前还贷的约定只有第四条第一点，即卖方须于合约签订30个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续，但黄卓显然没有做到，已属违约。依据一审庭审查明的事实，直至2014年6月12日一审第三次开庭时，黄卓仍未申请提前还贷。其二，《房屋买卖合约》第12条手写第1点明确注明“卖方出证后一个月内，配合交易对方（卖方的交易对方即买方）办理按揭手续”，而非提前还贷手续。其三，《房屋买卖合约》第12条手写第1点是针对《合约》附件B-3条的补充说明。因办理按揭手续需要卖方提供房产证，故在《房屋买卖合约》第12条手写第1点对办理按揭手续的时间做出补充说明。其四，在《房屋买卖合约》签订时，鸿粤公司曾特意对第12条手写条款第1点的意思（出证后一个月内办理买方的按揭手续）及增加此点的原因（对《合约》附件B一3条的补充说明）详细解读过。黄卓当时也表示知悉。但黄卓现在却有意将“按揭手续”曲解成“提前还贷手续”，试图混淆视听，故意误导法官的判断。其五，2013年12月20日，伍江湖以短信的形式提醒黄卓，伍江湖资金已经到位，黄卓须加快办理。黄卓一个小时后以短信回复明确表示不愿意继续履行合同，要求解除合同。伍江湖和唐艳春多次以电话及短信形式要求黄卓继续履行合同，都被黄卓拒绝。2013年12月29日，伍江湖与黄卓及鸿粤公司三方协商，伍江湖要求黄卓继续履行合同，仍被拒绝。2014年1月19日，伍江湖以书面要求黄卓继续履行合同，但是对方一直置之不理；
二、《房屋买卖合约》约定，赎契方式是黄卓自行赎契，伍江湖支付首期楼款是同贷书出具之时。
其一，《合约》第四条第一点明确写明“由卖方自行赎契”，且约定了办理提前还贷手续的时间，但黄卓并未按约履行。其二，《房屋买卖合约》附件（付款方式）B-5-D约定：买方同意收到银行提前还贷通知后，在银行通知扣款日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币300000元转入卖方账户，但是直至2014年6月12日一审第三次开庭时，伍江湖都未收到黄卓的提前还贷通知书。其三，《房屋买卖合约》补充条款（手写）第2条也有约定买方在银行出具同贷书后付首期楼款给卖方，此条和附件（付款方式）B-5-D都约定了首期楼款的支付时间，根据《合同法》第四十一条的规定，首期楼款支付时间应以合约补充条款（手写）第2条为准。综上所述，不管是依据格式还是非格式条款，黄卓都已构成违约；
三、伍江湖从未要求黄卓暂时不要向银行申请提前还贷。因按《房屋买卖合约》第四条第一点约定，该物业为有抵押状态且卖方自行赎契，故伍江湖不可能，也从未要求黄卓暂时不要向银行申请提前还贷；
四、黄卓的真实意思就是单方面解除合同，逃避违约责任。
2013年12月20日，黄卓突然通过短信通知伍江湖，表示房子不卖了，伍江湖和唐艳春多次找黄卓沟通，但是一直无法改变其不愿出售房屋的想法。2013年12月29日，经伍江湖多次催促，黄卓才到鸿粤公司一起协商。协商一开始，黄卓就表示他的房子“绝对”不会再卖了，且称：如果伍江湖不愿意解除合同，黄卓就一直拖着不去办理房产证。伍江湖表示不同意黄卓的无理要求，并明确其第一选择是继续履行《房屋买卖合约》，第二选择才是根据《房屋买卖合约》中的违约责任条款主张解除。此时黄卓提出会在7个工作日之内发解约函，解除房屋买卖合约。协商至此结束。7个工作日后，黄卓并无音信。后经伍江湖多次致电，2014年1月16日，黄卓发来《解除合约协议（买卖）》，要求解除合约。2014年1月19日，伍江湖向黄卓发出《回复函》，表示不同意解除合同，并要求黄卓按合约约定的时间办理手续，如果黄卓一定要解除合同，就要按合同约定的违约条款执行。经多次沟通，黄卓依旧明确表示不愿将房子再出售且态度恶劣。2014年2月17日立案当日，伍江湖在原审法院与黄卓沟通，仍希望黄卓继续出售房屋，履行合约，否则伍江湖只好将其告上法庭，但黄卓仍不肯履行合约。不得已的情况下，伍江湖只能将其起诉到原审法院。自2013年12月20日黄卓表示不肯出售房屋，至2014年2月17日伍江湖起诉到原审法院期间，鸿粤公司也多次与黄卓沟通，黄卓表达出来的态度与观点也是不肯出售房屋；
五、黄卓称2013年12月29日在鸿粤公司协商时黄卓的要求是重新协商并完善相关的条款不属实，黄卓当时只有一个主张，即是要求无条件解除合同，只字未提完善相关条款。伍江湖当时表示不同意。黄卓即称会在7个工作日内发解约函，然后就扬长而去。协商至此结束。鸿粤公司在一审中出具的证言证词可以证实上述事实；
六、伍江湖完全有能力支付首期房款，黄卓称伍江湖无力支付房款不属实。合同明确约定该物业为有抵押状态且由卖方自行赎契，伍江湖在银行同贷书出来时支付首期楼款。2013年12月29日，三方协商时黄卓有意刁难，要求伍江湖马上支付首付款，伍江湖为了合同能够继续履行，不得已答应了马上支付首期楼款给黄卓，但是黄卓当时就直接拒绝接受首期楼款，强烈要求解除合约，并称会在7个工作日发解约函给伍江湖。鸿粤公司在一审中的证词中可以证实上述事实；
七、黄卓称伍江湖早在合同履行期限届满之前就已在增城合景誉山国际另行购置房屋不属实。至今为止，伍江湖都未在增城誉山国际另购房产。而且，增城不属于限购地区，即使伍江湖购置多套房亦不违背法律和现行相关政策，且黄卓此项陈述与之前称伍江湖无力支付房款的观点亦相矛盾；
八、黄卓一直在恶意拖延时间。其一，黄卓未办理提前还贷属拖延办理。直至2014年6月12日一审第三次开庭，黄卓仍未按合约约定办理提前还贷手续，在经伍江湖书面催告后，仍未履行。根据《房屋买卖合约》第六条违约责任第4点的约定，黄卓已经属于违约。其二，黄卓办理房产证亦属恶意拖延。一审已经查明，2014年5月12日，黄卓办理了税单改名事宜，2014年6月3日即办妥了房产证，期间只有21天。而在此之前，从2013年10月31日到2014年5月12日长达7个多月的时间黄卓都未办理房产证，充分说明黄卓在恶意拖延。鸿粤公司对于办理房产证的手续、流程、进度、办理时间非常清楚，其证词也证实了黄卓恶意拖延；
九、黄卓称涉案房屋刚刚办妥房产证，其愿意继续履行合约，但根据《房屋买卖合约》第六条的约定，伍江湖有权解除合约。并有权要求违约方做出赔偿。其一，2014年6月12日之前，黄卓以短信、电话及书面形式，加起来不下数十次要求解除合约，拒绝履行合同，其行为也已经构成事实违约，故伍江湖有权要求解除合约，并要求黄卓按照合约约定进行赔偿。其二，据查，至2014年10月份止，黄卓已拖欠物业管理费用累计14000余元，物业管理处也多次催缴未果，由此也证明黄卓一直无诚意出售涉案房屋。现黄卓又改口要出售涉案房屋，意图很明显，即是不愿承担违约责任；
十、伍江湖不存在逾期支付定金的行为，出现此事原因是黄卓提供账号出现问题。按《房屋买卖合约》约定，伍江湖应该在2013年11月1日支付定金余款予黄卓。2013年11月l日，伍江湖因有一个重要会议必须参加，故发短信给黄卓征求其意见能否迟一天付定金，黄卓以短信回复同意了伍江湖的请求。11月2日，伍江湖在银行转款时，多次操作都显示合同上的账户为“无效账号”，黄卓表示会另发账号给伍江湖。2013年11月5日，伍江湖成功转账至黄卓招商银行账户，黄卓也回复短信已收到定金；
十一、诉讼期间，鸿粤公司曾多次向伍江湖追讨其劳务费用。伍江湖认为，合同不能执行的原因是黄卓违约而导致合同不能继续履行，不应由伍江湖来承担劳务费用，理应由黄卓承担其劳务费用。
综上，请求二审法院维持原审判决，驳回黄卓的所有上诉请求，并追加判令由黄卓支付中介方劳务费用。
原审第三人唐艳春述称：一、黄卓至今都未申请提前还贷，依据《房屋买卖合约》第四条第一点的约定，其早已构成事实违约；二、我方从未要求黄卓暂时不要向银行申请提前还贷。因按《房屋买卖合约》第四条第一点约定，该物业为有抵押状态且由卖方自行赎契，故我方不可能要求对方暂时不要向银行申请提前还贷；三、黄卓称其发出《解除合约协议（买卖）》不是单方主张解除合同，但对我方不同意解除合约的回复置之不理，并直接将我方电话号码统统拉入黑名单，且从2013年10月31日至今都未申请提前还贷，也不提供资料给中介方办理相关的按揭手续，物业管理处的水电费一直不交。我方在出卖自有房屋前曾与黄卓沟通，告知他因政策原因，我方房屋不易出手，为了能够诚信守约与其进行房产交易，不得已以低于市场价几万元出卖，而黄卓却一直未告知其不再愿意继续出售涉案房屋的事实，直至我方将便宜出售自有房屋的信息告知之后，黄卓即时回复称其不再出售房屋。所有的一切都能证明黄卓执意主张解除合同的事实；四、黄卓称2013年12月29日在鸿粤公司协商时其要求重新协商并完善相关条款，但当日其根本没有表达一丝协商余地；五、黄卓称我方早在合同履行期限届满之前就已在增城合景誉山国际另行购置房屋不属实。而且，即使我方在誉山国际另行购房也与其无关；六、黄卓一直在拖延办理时间，其曾多次在电话里及鸿粤公司明确地表示要拖延我方时间，直至我方妥协同意解除合约为止，而且事实证明确实如此。我方不同意其无条件解除合同的要求后，其一直拒绝退回我方订金，不接听我方电话，不申请提前还贷，也不提交资料给中介方办理相关的手续。前两次一审开庭，黄卓根本就未出庭，至2014年6月12日第三次开庭，其才委托律师出庭改口说要卖房，期间历经八个多月，而此时黄卓才刚刚办妥房产证。黄卓已于2013年9月30日申报契税，当时即已知晓契税申报的名称有误，却一直延至2014年5月12日才办理税单改名，足以说明其在恶意拖延时间。综上，请求二审法院驳回黄卓的上诉请求，维持原判并判定由黄卓支付鸿粤公司劳务费用。
原审第三人鸿粤公司述称：不同意黄卓的上诉请求。其一，并非只有房产证已经出具，才能申请提前还贷。其二，2013年12月29日，双方在我司进行磋商时，黄卓并未提出修改合同条款并遭拒绝。事实是，当时黄卓表达的意见是房屋坚决不卖了，购房定金可以退还给伍江湖，其他任何一切违约金及中介代理费均不考虑支付，如果伍江湖不同意，其有大量足够的时间进行后续事项。黄卓陈述的不再出售房屋的其中一个理由是因为父母要过来居住。
二审过程中，黄卓向本院提交以下证据材料：1、鸿粤公司员工张伟兴于2014年1月9日发给黄卓的邮件及附件《解除合约协议》（标准版本），拟证明：协商解除买卖合同是由鸿粤公司发起的，黄卓于2014年1月14日邮寄给伍江湖的《解除合约协议》就是在鸿粤公司提供的标准版本的基础上修改的；2、黄卓于2014年1月11日发给唐艳春的邮件及其附件《解除合约协议》（标准版本）、《解除合约协议》（v2）、《说明》，拟证明：黄卓开始与伍江湖就解除合同事宜进行协商，黄卓《解除合约协议》（v2）清楚写明解除合约的原因是三方协商一致，另外在《说明》中表明同意伍江湖放弃购买涉案房产，转为购买其他房产；3、唐艳春于2014年1月11日回复黄卓的邮件及其附件《解除合约协议》（v2）、《解除合约协议》（v3），拟证明：伍江湖及唐艳春对黄卓的协商资料进行修改后发回给黄卓，但黄卓对此不予认可；4、黄卓于2014年1月12日回复唐艳春的邮件及其附件《解除合约协议》（v2）、《解除合约协议》（v2）-2，拟证明：黄卓对伍江湖和鸿粤公司的邮件进行回复，再次表明解除合约的原因是三方协商一致，并非黄卓单方解除合约。伍江湖对此发表如下意见：黄卓提交的证据已经超过举证期限，不属于新证据，不予质证；证据1中的附件《解除合约协议》第一条应该没有三方协商一致的字眼，因为该协议是鸿粤公司提供的模板。对证据2、3、4的真实性均无异议。唐艳春对此发表如下意见：对证据1的意见与伍江湖一致。对证据2、4的真实性没有异议，黄卓确实曾经发送过这样内容的邮件给我方。对证据3的真实性有异议，因邮件内容不全。鸿粤公司对此发表如下意见：对四份证据的真实性均予以确认。证据1中的附件与我方发送给黄卓的版本是一致的。证据2、3、4虽然未抄送给我方，但伍江湖在事后曾知会我方，黄卓提供的证据与我方曾经查看的邮件内容一致。
伍江湖向本院提交缴费通知，拟证明：根据合同约定，如果黄卓要出售房屋，必须结清物管费与水电费。黄卓至今都未到物管处缴纳物管费，证明黄卓一直没有诚意要出售涉案房屋。黄卓对此发表如下意见：对缴费通知的真实性没有异议，但与本案无关，无法证明伍江湖所主张的事实。因为涉案房屋一直没有装修，没有人居住，故未缴纳物管费。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据黄卓与伍江湖在2013年10月31日签订的《房屋买卖合约》的约定，黄卓应当在合约签订30工作天内向抵押银行办理提前还贷手续，但直至伍江湖提起本案诉讼时止，黄卓仍未履行该项义务，黄卓以涉案房屋未出具房产证为由进行抗辩，但合同中约定的“买卖双方均同意于卖方出证一个月内配合交易对方办理相关按揭手续”系对伍江湖办理按揭贷款手续的期限约定，与黄卓申请提前还贷无关，至于黄卓在上诉中所陈述“伍江湖要求黄卓暂时不要向银行申请提前还贷”的抗辩意见，因伍江湖对此予以否认，且黄卓未提供其他证据对此予以印证，故仅凭伍江湖在2013年12月20日才通知黄卓其已出售原有住房且买房的首付款资金已到位的事实尚不足以推定伍江湖曾要求黄卓暂缓申请提前还贷的事实。因此，黄卓的行为已构成迟延履行申请提前还贷义务。在黄卓迟延履行合同约定义务的情况下，黄卓再于2014年1月14日向伍江湖发出《解除合约协议（买卖）》，明确表达了不予继续履行合同的意思，且在伍江湖催告其履行义务之后仍未实际履行，伍江湖据此提起本案诉讼要求解除合同，符合法律规定，原审判决认定黄卓已构成违约，并判决黄卓依照合同约定向伍江湖返还定金及支付违约金，并无不妥，应予维持。
综上，黄卓的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3610元，由上诉人黄卓负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十一月十七日
书记员 王 健