广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2413号
上诉人（原审被告）：肖玲，女，1968年4月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：广州市富城物业管理有限公司，住所地：。
法定代表人：王海英，董事长。
委托代理人：杨敏玲，女，该公司职员，联系地址。
原审被告：宋某。
法定代理人：肖玲（宋某之母亲），基本情况同上。
上诉人肖玲因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2002登记字166579号）记载，座落广州市越秀区二沙岛大通路花园三街7号房屋（建筑面积465平方米）的产权人为宋某。肖玲是宋某的母亲。
1999年11月1日，广州市二沙岛新世界花园别墅业主委员会（甲方）与广州市富城物业管理有限公司（以下简称富城公司）（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将新世界花园别墅（坐落位置：广州市二沙岛大通路花园一街1号-52号、花园二街1号-15号、花园三街1号-11号）委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为三年，自1999年11月1日起至2002年10月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋暂按建筑面积每月每平方米7元由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金；物业管理服务费指提供公共房屋，设施维护（小修）、绿化养护、环境卫生、安全防范、档案资料管理服务以及支付小区公共水电费所收取的费用；合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同等。
宋某于2002年1月31日办理了广州市二沙岛十四区新世界花园别墅B型第14幢别墅（即二沙岛大通路花园三街7号）房屋的收楼手续，并签署《业主、住户入住合约》。
2013年2月28日，富城公司委托律师向宋某发出《律师函》，催缴2011年3月1日至2012年12月31日期间的物业管理费75169.5元及2006年11月至2007年6月的煤气费1020元、2006年9月至2007年5月的电话费942.96元、2006年9月至2007年5月的水费1304.55元、2006年8月4日至2007年5月2日的电费16967.16元。
2013年12月30日，富城公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宋某向富城公司支付自2011年3月1日起至2013年11月30日期间拖欠的物业管理费119675.5元（其中2011年3月1日至2012年8月17日按每月每平方米7元计算，2012年8月18日至2013年11月30日按每月每平方米8.7元计算）；2、宋某向富城公司支付富城公司代缴的水费、电费、煤气费、电话费共20××9.67元（其中煤气费1255元、电话费942.96元、水费1304.55元、电费16967.16元）；3、宋某支付自2011年4月1日起至2013年11月30日期间拖欠的物业服务费违约金共57324.7元（每日按同期欠缴的物业管理费的1‰计算）；4、因宋某未满18岁，请求肖玲共同承担责任。
宋某、肖玲共同答辩称：由于涉案房屋被法院查封，其从2008年起就不在涉案房屋居住；现涉案房屋还没有解封，其无法使用，故没有能力交管理费；至于之前所欠的水电费、电话费、煤气费现也无力支付；对合同的违约金标准没有异议，但由于房屋一直处于被查封状态，其没有居住，故其没有违约。
富城公司为证明其提高物业服务费收费标准已征得建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，向原审法院提交如下证据：1、二沙岛新世界花园住户签名后的《新世界花园业主意见确认表》54份，拟证明新世界花园大部分业主或住户在该意见确认表中书面同意物业管理费提至每月8.7元／平方米；2、富城公司制作的《关于新世界花园调升物业服务费意见征询统计结果的公示》、《关于二沙岛新世界花园调升物业服务费的报告》及照片，拟证明富城公司已就新世界花园物业服务费调升为每月8.7元／平方米一事在小区进行公示，并提交白云街街道办事处、白云街二沙社区居委会备案；3、二沙岛大通路花园一街17号房屋产权证（复印件）及物业服务费发票，拟证明涉案小区的其他业主已按每月8.7元／平方米的标准交纳了物业服务费。宋某、肖玲对上述证据不持异议，但表示由于其已不在涉案房屋居住，所以不清楚富城公司何时调升物业服务费价格，其不同意涉案小区物业服务费调升为每月8.7元／平方米。
原审庭审中，富城公司陈述因新世界花园别墅业主委员会期限届满后，没有重新选举，故上述《物业管理委托合同》期限届满后，未能续签合同，涉案房屋所在小区一直由富城公司按原合同的约定实行物业管理至今；宋某、肖玲对此不持异议。宋某、肖玲确认从2011年3月起没有缴付涉案房屋的物业服务费，也未能举证证明其已支付富城公司第2项诉请所涉的水费、电费、煤气费和电话费。
原审法院认为，富城公司与新世界花园别墅业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，对包含宋某在内的小区业主（住户）均有约束力。合同到期后，富城公司继续按照该合同对新世界花园小区提供物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。宋某作为上述二沙岛十四区新世界花园别墅B型第14幢别墅（即二沙岛大通路花园三街7号）业主，应当根据合同约定的标准向富城公司缴纳物业服务费。至于2012年8月18日以后的物业管理费标准的问题。根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。根据《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。富城公司为证明其提高物业管理费收费标准至每月8.7元／平方米符合上述规定，提交了54份《新世界花园业主意见确认表》。首先，富城公司采用书面形式向新世界花园小区业主征询提价意见，符合《物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。其次，根据富城公司提交的上述证据计算，表决同意富城公司提高物业管理费标准至每月8.7元／平方米的业主（住户）超过新世界花园小区总户数的一半，所占面积亦超过该小区总建筑面积的一半。且宋某未提供相反证据证明富城公司提价程序不符合《物业管理条例》的上述规定。因此，应当视为新世界花园小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意富城公司对新世界花园小区物业管理费收费标准调整为每月8.7元／平方米。宋某作为新世界花园小区的业主，应受上述决定的约束。故富城公司要求从2011年8月18日起物业管理费按8.7元／平方米计算，合法有理，原审法院予以支持。另，富城公司已代垫了涉案房屋的煤气费1255元、电话费942.96元、水费1304.55元、电费16967.16元，根据公平合理原则，宋某也应予返还给富城公司。宋某至今仍拖欠上述费用，应承担相应的违约责任，故富城公司的诉讼请求合法有理，应予支持。鉴于宋某尚不满十八周岁，但其有独立财产，故应从其本人财产中支付上述费用，不足部分，由作为其监护人的肖玲承担补充清偿责任。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十一条、第十二条、第四十二条第一款的规定，于2014年2月18日作出判决：一、被告宋某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市富城物业管理有限公司支付从2011年3月起至2013年11月止的物业服务费（其中2011年3月1日至2012年8月17日，每月按7元／平方米×建筑面积465平方米计算；2012年8月18日至2013年11月30日，每月按8.7元／平方米×建筑面积465平方米计算）以及逾期付款违约金（从2011年4月1日起至2013年11月30日止，每日按被告同期所欠物业服务费的千分之一计付）。该违约金总额以不超过被告所欠物业服务费总额为限。二、被告宋某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市富城物业管理有限公司支付煤气费1255元，电话费942.96元，水费1304.55元，电费16967.16元。三、被告宋某从本人财产中支付前述两项确定的费用，不足部分，由其监护人即被告肖玲承担补充清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2125元，由被告宋某负担。被告宋某从本人财产中支付该受理费，不足部分，由其监护人即被告肖玲承担补充清偿责任。
判后，上诉人肖玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回富城公司的上诉请求，由富城公司承担本案一、二审所有诉讼费用。主要事实和理由：（一）富城公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。l、根据国务院《物业管理条例》第六十七条的规定，只有在业主委员会督促限期交纳物业服务费，欠费业主逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，富城公司并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明肖玲在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费。（二）原审判决判令肖玲向富城公司给付2011年3月份起至2013年11月止的物业服务费，违反合同法之平等自愿和等价有偿原则，对肖玲来说显失公正，请二审法院对此进行确认并撤销原审判决第一项。本案涉案房屋在2008年就因为宋某的父亲宋鹏飞所涉嫌的刑事案件经辽宁省营口市中级人民法院查封，被辽宁省公安厅依法查封，肖玲从2008年开始就已经无法实际占有使用涉案房屋，即肖玲从2008年起就根本不需要富城公司提供物业管理服务，并且肖玲事实上也并未享受到富城公司所提供的相关服务，富城公司作为物业管理单位也应当明知肖玲从2008年起至今并未在涉案房屋中实际居住，肖玲是不需要其提供保洁、保安等物业服务的，富城公司自行对肖玲提供其根本不需要的相关物业服务，违反合同法等价有偿原则，对肖玲来说显失公正。（三）因涉案房屋一直在查封中，肖玲没有使用，原判物业服务费的滞纳金过高。
被上诉人富城公司答辩称：物业服务费的滞纳金是依据合同计算的，没有过高；同意原审判决，不同意肖玲的上诉请求。
原审被告宋某没有上诉，答辩同意肖玲的意见。
上诉人肖玲、被上诉人富城公司、原审被告宋某对原审查明事实均没有异议，本院予以确认。二审中各方均没有提交新证据。
本院认为，原审认定富城公司与新世界花园别墅业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效正确。该合同期满后，富城公司继续按照该合同对新世界花园小区提供物业管理服务，与包括宋某在内的该小区业主形成了事实上的物业服务关系，有权按照该合同约定的收费标准收取物业服务费。原审认定新世界花园小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意富城公司对该小区的物业服务费收费标准于2012年8月18日调整为每月8.7元／平方米，并无不当，各方当事人均没有上诉提出异议，本院予以确认。宋某作为位于新世界花园小区内涉案房屋的业主，应受上述《物业管理委托合同》及业主大会会议决定的约束。
根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：（一）是否必须在经业主委员会督促限期交纳物业服务费用，欠费业主逾期仍不交纳的情况下，富城公司才能提起本案诉讼。（二）肖玲以涉案房屋被查封、并未在涉案房屋实际居住，不需要富城公司提供的相关物业服务，作为不交纳物业服务费的抗辩理由，是否成立。（三）肖玲在二审中主张“滞纳金过高”，理由是否成立。
关于焦点（一）。国务院《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”该规定并非关于物业服务企业向人民法院起诉的前置程序的强制性规定，且富城公司已委托律师于2013年2月28日向宋某发出《律师函》催缴物业服务费等费用，肖玲上诉依据该规定主张富城公司“并未通过法定程序来主张拖欠的物业费”，理由不成立，本院不予认定。
关于焦点（二）。如上所述，宋某作为涉案房屋的业主，应受上述富城公司与新世界花园别墅业主委员会签订的《物业管理委托合同》的约束。该《物业管理委托合同》期满后，富城公司继续按照该合同对新世界花园小区提供物业管理服务，与包括宋某在内的该小区业主形成了事实上的物业服务关系。该《物业管理委托合同》约定：“物业管理服务费指提供公共房屋，设施维护（小修）、绿化养护、环境卫生、安全防范、档案资料管理服务以及支付小区公共水电费所收取的费用。”可见，富城公司提供的物业管理服务，是属于对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护该物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该类服务并不以该物业管理区域内的单个业主办理收楼手续后是否实际使用其产权房屋为构成要件。肖玲上诉以“涉案房屋被查封、未在涉案房屋实际居住，不需要富城公司提供的相关物业服务”，作为不交纳物业服务费的抗辩理由，缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。
关于焦点（三）。上述《物业管理委托合同》约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。”一审中，肖玲、宋某针对富城公司的诉讼请求共同答辩称“对合同的违约金标准没有异议”，原审判决按“每日千分之一”的标准计付逾期付款违约金、该违约金总额以不超过宋某所欠物业服务费总额为限，并无不当。现肖玲上诉主张“滞纳金过高”，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人肖玲的上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4250元，由上诉人肖玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年八月××日
书记员 张 坤
徐毅敏