新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终2354号
上诉人（原审原告）：江恒，男，1991年2月13日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：刘纯良，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市新市区新方宾馆，住所地乌鲁木齐市新市区。
经营者：贾小花，女，1973年12月3日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：明承业，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人江恒与上诉人乌鲁木齐市新市区新方宾馆（以下简称新方宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人江恒及其委托诉讼代理人刘纯良、上诉人新方宾馆的委托诉讼代理人明承业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江恒上诉请求：请求二审法院依法改判一审判决第二、四项。事实和理由：我与新方宾馆是协商一致解除合同的，不存在我方迟延支付租金导致合同无法履行而解除的事实；我方确实因资金紧张，于2016年2月15日之前未及时缴纳2016年5月30日至2017年5月的租金，但我方与被上诉人之间经过协商已达成先缴纳半年租赁费的合意，一审法院认为我方迟延支付租金导致合同解除，没有事实及法律依据，请求二审法院依法改判。
新方宾馆辩称，江恒未按合同约定交纳房租，且提前解除合同已经构成违约，其应当承担违约责任。我方主张的损失符合法律规定。
新方宾馆上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，改判江恒赔偿我房屋租金损失153332元。2、一、二审案件诉讼费、邮寄费由江恒承担。案涉合同系江恒未足额缴纳房租且提前解除合同所致，故其应当承担违约责任。我方酌情主张4个月的房屋租金损失153332元，并不违反法律规定，请求二审法院查明案件事实，予以支持。
江恒辩称，我方不存在未足额缴纳房租的事实，双方对租赁费的给付时间已经合意变更，双方解除合同也是协商一致达成。
江恒向一审法院起诉请求：判令新方宾馆立即向我返还消防安全保证金15万元、退还租赁费11.49万元，合计26.49万元，并承担本案的诉讼费用。
新方宾馆一审法院反诉请求：1.判令江恒赔偿我方房屋租金损失153332元，支付水电费、物业费2113元，合计155445元；2.本案反诉费用由江恒承担。
一审法院认定事实：2015年4月20日，江恒、新方宾馆签订房屋租赁合同约定：新方宾馆将位于乌鲁木齐市新市区河南东路847号二楼507平方米房屋出租给江恒，经营范围以江恒营业执照为准，租赁期限自2015年4月20日起至2018年5月30日止，年租金46万元，江恒交付新方宾馆房屋消防安全保证金15万元；2015年分两次交清全年租金46万元，自合同签订起缴纳半年租金23万元，到下半年提前2个月缴纳房租，以后每年须在2月15日前缴纳年度租金；江恒在经营中产生的水、电费须在10日前向新方宾馆交纳，暖气费须在每年9月1日前一次性交纳；若江恒违约导致新方宾馆提前解除合同，江恒必须在收到新方宾馆解除通知起十日内搬迁租赁房屋内物品，否则新方宾馆视江恒未搬离的物品为遗弃物，任由新方宾馆处置；房屋租赁合同到期后办理完毕交房手续，即可退还消防保证金；江恒向新方宾馆支付的租赁费及上缴的其他费用不得拖延，如有拖延，属江恒违约，新方宾馆有权终止合同收回房屋；在租赁期内，如因江恒原因终止或解除合同，视为江恒违约，已交的房屋租赁费新方宾馆不予退还并不影响违约条款执行。合同签订后，江恒向新方宾馆支付了消防安全保证金15万元以及截至2016年11月30日期间的房屋租金69万元，其中，江恒于2016年3月28日向新方宾馆支付2016年5月30日-11月30日半年的租金23万元。2016年8月12日，江恒向新方宾馆支付了2016年7月1日-7月31日的水费、7月8日-8月8日的电费以及8月1日-8月20日的综合服务费。
本案审理中，双方确定江恒将餐馆搬离的时间为2016年8月23日，江恒对还应向新方宾馆支付水费189元、电费600元、综合服务费（物业费）165元无异议。
一审法院认为，江恒与新方宾馆签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定租赁期限至2018年5月30日止，江恒于2016年8月23日搬离，双方的租赁合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。江恒向新方宾馆支付了合同约定的消防安全保证金15万元，合同中约定该消防安全保证金在租赁到期后办理完毕交房手续即可退还，并未将该15万元约定为履约保证金以及按履约保证金的性质处理，合同已提前终止，该消防安全保证金15万元依法应退还江恒，新方宾馆不予退还的抗辩理由不能成立。合同约定第二年即2016年5月30日至2017年5月30日的租金46万元应于2016年2月15日前支付，江恒于2016年3月28日支付了第二年半年的租金23万元是履行合同义务的行为，只是与约定的义务不符，新方宾馆收取该23万元或者未行使合同约定的解除权并不能表明双方达成了变更租金支付期限的合意，江恒所称双方协议变更了租金支付条款无事实依据。合同中约定如因江恒原因终止或解除合同视为江恒违约，已交的房屋租赁费新方宾馆不予退还，江恒对于新方宾馆同意退还租金无证据证明，对其搬离行为新方宾馆未加阻碍也不能表明双方达成了相关清理的合意，故江恒主张退还租金11.49万元的请求无事实及法律依据，不予支持。
江恒迟延支付租金导致合同无法履行而解除，新方宾馆反诉主张赔偿损失符合法律规定。江恒于2016年8月23日搬离，江恒支付至2016年11月30日止的租金因其违约不予退还，故综合本案实际情况，对于新方宾馆的租金损失，应按其与江恒之间的租金标准以及2个月时间予以确定，即76667元。另，江恒对应给付新方宾馆的水电费、物业费合计954元不持异议，故予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八之规定，判决如下：一、乌鲁木齐市新市区新方宾馆于本判决生效后十日内退还江恒消防安全保证金15万元；二、江恒于本判决生效后十日内赔偿乌鲁木齐市新市区新方宾馆房屋租金损失76667元；三、江恒于本判决生效后十日内给付乌鲁木齐市新市区新方宾馆水电费及物业费954元；四、驳回江恒主张退还租赁费11.49万元的诉讼请求。
本院二审期间，江恒围绕其上诉请求提交一份其母亲毛新真与贾小花的爱人张宏民的手机通话录音资料，用以证明双方当事人经协商一致解除合同的事实。新方宾馆质证认为通话双方不是本案的当事人，通话内容不能证明江恒所要证明的问题，故不予认可。本院认为，因该视听资料是两名案外人的通话记录，无法反映本案双方当事人的意思表示，故不予采信。江恒提供证人李富强的证言，用以证明其提前搬离亦经新方宾馆经营者贾小花的允许。新方宾馆质证认为，江恒有欠付证人李富强装修费的事实，双方存在利害关系，故不予确认该证人证言。本院认为，因江恒与证人李富强之间存在债权债务关系，且证人李富强的证言不足以证明双方就合同解除达成过一致意见，故在江恒不能提供其他证据予以印证的情况下，该证人证言不能单独作为认定本案事实的证据。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。
本院二审查明的事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，江恒与新方宾馆签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故应属合法有效。江恒迟延支付租金和提前搬离租赁房屋，终止履行涉案合同的事实清楚，江恒的行为违反了合同约定，构成根本违约，并导致案涉合同无法履行而解除，故其应承担相应的违约责任，江恒上诉称其与新方宾馆就支付租金及提前解除合同达成合意，因新方宾馆不予认可，且江恒不能提供相应证据证明上述事实，故本院对其上诉理由不予采信。因双方在案涉合同中约定，如因江恒原因终止或解除合同视为江恒违约，已交的房屋租赁费新方宾馆不予退还。故江恒主张退还租金11.49万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。另，一审法院综合本案实际情况，合同履行及违约事实等因素，以合同约定的租金标准，酌情认定新方宾馆2个月的租金损失，并无不当，新方宾馆上诉主张赔偿4个月房屋租赁损失的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，江恒与新方宾馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5867.10元（江恒已预付4150.42元，新方宾馆已预付1716.68元），由江恒负担4150.42元，新方宾馆负担1716.68元。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 王 宏
审判员 黄淑梅
二〇一七年七月十四日
书记员 马恒雯