陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕03民终1138号上诉人（原审被告）宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司，住所地宝鸡市金台区西滩路18#付1号，组织机构代码77991301-3。法定代表人曹平生，任公司执行董事。委托诉讼代理人李小兵，陕西际傧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陕西凯盛建筑工程有限公司，住所地陕西省岐山县枣林镇枣林街，统一社会信用代码91610323221462591T。法定代表人李芳鱼，任公司总经理。委托诉讼代理人杨赟，陕西华维律师事务所律师。上诉人宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司因与被上诉人陕西凯盛建筑工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院（2017）陕0303民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司法定代表人曹平生及委托代理人李小兵、被上诉人陕西凯盛建筑工程有限公司委托代理人杨赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司的上诉请求为，撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：合同约定上诉人可以对承租房屋进行装饰，租赁期满装饰归被上诉人，但应当向上诉人补偿工料费，上诉人对房屋墙体加高经过被上诉人口头同意，一审判令由上诉人将墙体恢复到4.1米违背了双方的约定。双方合同解除后，上诉人多次要求搬离车间内物品，被上诉人将大门紧锁，导致上诉人无法搬离，上诉人不应承担占用费，故一审法院查明事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人陕西凯盛建筑工程有限公司辩称，上诉人加高墙体未征得被上诉人同意，合同终止应当恢复原状。上诉人将部分车间转租给他人，被他人使用，截止现在上诉人的物品仍占用车间。被上诉人未锁门不让上诉人搬离，院子门卫负责场地安全，并未阻止上诉人搬离，故原审法院查明事实清楚，判决正确，应当驳回上诉，维持原判。陕西凯盛建筑工程有限公司向一审法院起诉请求，1、依法确认原、被告自2017年2月20日解除租赁合同关系；2、请求判决被告返还租赁场地并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米、拆除天车1台及2间被告自建房屋）；3、请求判决被告支付原告租赁费84000元、违约金28000元(自2016年10月1日至2017年2月18日共140天，每天200元计算），并自合同解除之日起至实际返还场地之日按租赁费标准计算支付场地使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月30日，原告陕西凯盛建筑工程有限公司下属的第十三分公司（甲方）与被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定原告将其位于宝鸡市金台区八里村区域宝平路东侧的库房后院围墙内场地及1座车间出租给被告使用，租赁期限十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，租赁费每年8万元，在上年度12月31日支付，先付后用，租赁费每五年递增5%。合同第四条第3项约定“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模范围，工艺，用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由乙方承担，租赁期满后所有权属甲方，但甲方应向乙方补偿工料费”。合同签订后在履行过程中，被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司因使用需要将租赁原告的车间墙体进行了加高，在车间内安装了1台天车，并在租赁的场地内自建2间房屋。2016年被告未能按约定及时支付原告当年租赁费，经原告催促，被告的法定代表人曹平生于2016年9月8日向原告出具一张承诺书，载明“本人未按租赁合同支付租金，现已逾期，特承诺于2016年9月30日之前暂先支付肆万元整，如未按时支付，则本人按每天人民币200元支付违约金”。后被告仍未能支付原告租赁费，原告于2017年2月18日向被告邮寄送达一份解除租赁合同的通知，被告于2017年2月20日签收。致原告诉到法院，提出上述诉讼请求。另查，2016年10月至2017年3月中国人民银行一年以内贷款利率为4.35%。再查，在本案审理期间，为防止原、被告损失扩大，一审法院向双方释明了相关法律规定并限期相互配合，对租赁场地进行清场返还，但最终双方均称因对方不配合致被告物品（原告提供了一份清单，被告有异议；被告未能提供清单）仍留在租赁车间内，双方未能实际清场返还租赁场地及房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告对双方签订的《场地租赁合同》均无异议，该合同系双方自愿、协商一致签订，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。双方在合同中约定，租赁费应在上年度12月31日支付，先付后用，但被告直至2017年2月仍未能支付2016年度的租赁费，已属违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据该规定，本案原告因被告的违约行为可以主张解除合同，其解除通知被告于2017年2月20日签收，故原、被告之间的场地租赁合同关系于2017年2月20日解除。关于被告辩称双方之间的租赁合同关系应于2016年11月17日因原告锁门断电致合同无法履行而解除的意见，经查，被告对其主张原告锁门断电的事实未能提供证据证实，另外根据法律规定，即使原告确有违约行为，被告主张解除合同也应通知对方，故对被告的该辩解意见不予采纳。关于原告请求判决被告返还租赁场地并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米、拆除天车1台及2间被告自建房屋）的诉讼请求，被告对原告主张由其拆除在车间安装的1台天车、在场地自建2间房屋的诉讼请求无异议，予以支持。被告对车间墙体原高4.1米无异议，也认可其在使用时对墙体进行了加高，但认为根据双方在合同第四条第3项的约定，加高的墙体所有权应归原告，原告应补偿被告工料费，因此不同意对车间墙体恢复原状到4.1米高。根据合同法的相关规定，租赁合同到期或解除时，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，本案原、被告在合同第四条第3项约定，被告在不影响房屋结构的前提下可以对房屋进行装饰，但规模范围、工艺、用料应取得原告同意，而被告加高车间墙体不属于上述合同约定的“装饰”，且被告未能举证证明其加高墙体时取得了原告同意或与原告就该事项达成了补充协议，因此被告辩称加高的墙体不应恢复原状到4.1米高的意见，既无合同依据，也不符合法律规定，不予采纳。故对原告请求判决被告返还租赁场地并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米、拆除1台天车及2间被告自建房屋）的诉讼请求，予以支持。关于原告请求判决被告支付其租赁费84000元、违约金28000元(自2016年10月1日至2017年2月18日共140天，每天200元计算），并自合同解除之日起至实际返还场地之日按租赁费标准计算支付场地使用费的诉讼请求，第一，原告主张的租赁费84000元，被告辩称应扣减原告已实际向案外人直接收取的部分房屋租赁费23000元，但对此事实未能提供证据予以证实，对被告的该辩解意见不予采信，故被告应支付原告拖欠的租赁费84000元。第二，原告主张的违约金28000元(自2016年10月1日至2017年2月18日共140天，每天200元计算），经查，双方在合同中约定支付租赁费的时间为上年度12月31日，逾期即为违约，现原告依据被告法定代表人承诺的支付时间，主张自2016年10月1日至2017年2月18日计算140天，属于对自己权利的处分，予以支持。但原告主张以被告法定代表人承诺的每天200元计算违约金，该标准明显高于法律规定的计算标准，且被告请求法院予以调整，一审法院认为应以同期人民银行贷款年利率即4.35%计算，故被告应支付原告违约金1421元。第三，原告主张由被告自合同解除之日起至实际返还场地之日按租赁费标准计算支付场地使用费的请求，被告在2017年2月20日收到原告的解除合同通知后既未提出异议要求继续履行合同，也未及时搬离其物品并返还原告租赁场地及车间，给原告造成了相应的租赁费收入损失，但关于被告未能及时返还原告租赁场地及车间的原因，原、被告说法不一，且在法院限定时间内双方均未能积极配合对方，双方都有一定责任，因此被告应自2017年2月20日起至实际返还租赁场地及车间之日按合同约定租赁费标准的50%计算支付原告占用费。综上，被告应支付原告拖欠的租赁费84000元、违约金1421元，并自2017年2月20日起至实际返还租赁场地及车间之日按合同约定租赁费标准的50%计算支付原告占用费。另外，关于被告仍留在租赁车间内的物品，因被告在本案中未主张处理，双方可协商搬离或另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告陕西凯盛建筑工程有限公司与被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司于2010年12月30日签订的《场地租赁合同》于2017年2月20日解除；二、被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告陕西凯盛建筑工程有限公司租赁场地及车间并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米，拆除车间天车一台，拆除被告在场地自建房屋2间）；三、被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告陕西凯盛建筑工程有限公司拖欠的租赁费84000元、违约金1421元，及租赁场地及车间的占用费（自2017年2月20日起按合同约定租赁费标准的50%计算至实际返还之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，减半收取1307元，由被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了12张照片，拟证实租赁场地现由案外人占用，不应由上诉人支付占用费。被上诉人质证称，对照片的真实性认可，对证明目的不认可，部分车间是上诉人转租给案外人的，与被上诉人无关。经合议庭评议，该组证据不能证实被上诉人将场地出租给案外人了，故对其不予采信。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律法规，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”双方合同约定12月31日交纳租金，先付后用。2016年上诉人未按期交纳租金，在其法定代表人作出书面承诺后仍未交纳，被上诉人有权向上诉人发出书面解除合同的通知，上诉人于2017年2月20日收到该通知，一审法院确认双方租赁合同于上诉人收到通知之日解除正确。双方租赁合同解除，被上诉人要求将车间墙体高度恢复到4.1米，上诉人认为墙体加高属于合同约定的装饰物，应由被上诉人补偿工料费。该墙体加高是上诉人为安装天车所加，属车间主体结构改变，不属于合同约定的装饰物，双方对此亦没有达成补充协议，故一审法院判令上诉人在合同解除后恢复原状并无不妥。合同解除后，上诉人应当及时向被上诉人返还租赁场地，被上诉人应当积极配合上诉人搬离车间物品。上诉人称被上诉人锁门不让其搬离物品，被上诉人不认可，上诉人未提供证据证实被上诉人有阻止行为，一审法院限定双方定期办理交接，但双方均未积极配合对方，故对占用期间的损失双方都有过错。上诉人上诉称部分车间被案外人占用，其不应承担占用费，但本案查明事实为上诉人在承租期间将部分车间转租给案外人，上诉人收取了租金，虽然上诉人辩称2017年其再未收取转租租金，但上诉人未提供任何证据证实是被上诉人重新出租给案外人的，故上诉人不支付占用费的上诉理由不能成立，一审法院判令其按租赁费标准的50%支付并无不妥。综上所述，上诉人宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2614元，由上诉人宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩权雁审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一七年六月二十九日书 记 员  谈佳华