南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1048号
原告南京红楼山庄实业有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路215-1号。
法定代表人李强，总经理。
委托代理人戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。
被告江苏华艺文化传媒有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞路36号。
法定代表人刘云虎，董事长。
委托代理人陈建国，江苏金大律师事务所律师。
原告南京红楼山庄实业有限公司（以下简称红楼山庄公司）与被告江苏华艺文化传媒有限公司（以下简称华艺传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红楼山庄公司的委托代理人戴悦、被告华艺传媒公司的委托代理人陈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告红楼山庄公司诉称：2012年7月30日，原、被告之间签订了房屋租赁合同，约定原告将广州路215-1号房屋出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金标准等具体的合同条款。合同到期前，原告书面通知被告，合同到期后将不再续签，但被告在合同到期后拒不返还房屋。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告将南京市鼓楼区广州路215-1号房屋交还原告；2、被告支付自2015年12月1日起至交还房屋时止的房屋占有使用费（按鼓楼区物价局价格认证中心出具的《公有房屋市场租金价格认定结论书》评估的每日每平方米7元标准计算）及利息（按照银行同期贷款利息计算）；3、被告承担诉讼费用。
被告华艺传媒公司辩称：原告拟将房屋另租他人，侵害了被告的优先承租权，违约在先。被告要求按照商业用房的评估价格续租三年，否则原告应当赔偿被告的损失。被告在承租房屋后，先后投入一百多万元对房屋进行装修，并招聘10名职工就业。在合同履行过程中，由于原告未向被告提供房产证，耽误了办理营业执照的时间，直接影响被告的经营，给被告造成重大损失。综上，被告要求继续承租该房屋，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：南京市鼓楼区广州路215-1号房屋（以下简称215-1号房屋）系由南京市乌龙潭公园管理处依法建造。自1997年开始，南京市五龙潭公园管理处将215-1号房屋授权红楼山庄公司进行租赁、管理、经营，如遇纠纷即可通过诉讼解决等。
2012年7月30日，红楼山庄公司（甲方）与华艺传媒公司（乙方）通过招投标方式签订租赁合同，约定甲方将215-1号房屋的一部分出租给乙方，租赁房屋面积约715平方米；租赁用途为乙方在工商部门注册登记的营业范围内合法经营；租赁期限为三年，自2012年11月1日至2015年10月31日；租金50.1万元／年；租金支付方式为一年一付，即每年10月1日付清下年度租金；因政府要求对甲方房屋改造需要或拆除，乙方在本租赁期内接到甲方书面通知后二个月内无条件立即搬迁，甲方退还剩余租赁期内租金，租赁合同终止；租赁期满、租赁期内双方终止合同及租赁期内由于一方原因不能履行合同时，乙方应无条件搬出，并不得拆卸和破坏房屋装潢设施（含照明、管道、设备、门窗等设施），如乙方发生上述行为，乙方应向甲方赔偿损失；未经甲方许可，乙方不得将房屋转租他人使用；乙方应向甲方交纳履约保证金15030元（按全年租金3%交纳），该保证金与首期租金同时支付，合同期满无异议，甲方可退还保证金（不计息）；乙方应当在租赁期限届满前5日内，将房屋及有关装潢设施完好交给甲方，否则应当赔偿甲方相应损失等等。
上述合同订立后，原告将房屋交付被告使用，被告亦支付了合同约定的租金及保证金。因租赁房屋需要部分维修，双方经协商，于2012年12月15日签订协议书，约定由乙方自行维修，甲方承担维修费用2万元，该2万元从乙方延期的租金中冲抵，也就是乙方从2015年10月31日到期后延期至2015年11月15日。被告承租上述房屋后，其法定代表人刘云虎将房屋用于经营宾馆，并于2013年8月27日登记设立南京市鼓楼区华鸿艺宾馆，组成形式为个人经营。
2013年下半年，原告委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心（以下简称鼓楼区物价局）就215-1号房屋的租金标准进行认定，鼓楼区物价局于2014年1月14日出具价格认定结论书，载明价格认定标的为南京市鼓楼区广州路215-1号红楼山庄房屋的市场租金；建筑面积共2500平方米，其中一层门面房400平方米，一至七层商用房2100平方米；价格认定目的是为合理确定公有房市场租金确定价格依据；价格认定基准日为2013年9月6日；认定结论为：一层门面房7元／平方米／天，一至七层商用房2.2元／平方米／天等等。
2015年7月6日，原告向被告发函称，原、被告之间的租赁合同于2015年11月15日到期终止，不再续签租赁合同，希望被告在租赁期届满5日内，将房屋及有关装潢设施完好交还原告。被告收到函件后未同意搬出租赁房屋。
2015年11月17日，原告与被告法定代表人刘云虎签订谈话纪要，主要内容包括：原告考虑到租赁期间的历史原因，将租赁期限放宽至2015年11月30日，到期原告将停水停电。被告认为原告应补偿自己损失，将租赁期限放宽至2016年3月底。双方本次协商未能达成一致意见。
合同到期后，被告未将租赁房屋交还原告，原告于2015年12月1日停止对租赁房屋供水供电，被告已停止经营。
庭审中，原告同意将被告支付的保证金15030元从应付房屋占有使用费中扣除。
另查明，被告工商登记的经营范围包括：图书零售、文化艺术交流策划、会展服务、图文制作、企业管理咨询、商务信息咨询、网络建设及开发、工艺品、礼品、日用百货、五金、机械设备、电子产品、电力设备、Ⅰ类医疗器械销售、自营和代理各类商品及技术的进出口、字画装裱。
以上事实，有事人陈述、建设工程规划许可证、授权委托书、房屋租赁合同、函、谈话纪要、价格认定结论书、营业执照、工商登记信息等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，自合同订立时生效。原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租赁期间届满，原告有权收回租赁房屋。原、被告订立的租赁合同于2015年11月30日到期后，双方未能协商一致继续订立合同，故原告要求被告返还215-1号房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告侵害其优先承租权的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称其遭受损失的问题，因在本案中未提出反诉请求，本案不予理涉，被告可另行主张。
关于原告主张的房屋占有使用费问题。本院认为，被告在合同到期后未将房屋交还原告，应当向原告支付房屋占有使用费，原告在被告拒不交还房屋的情况下进行断水断电，属自力救济的行为，并无不妥之处。关于房屋占有使用费如何计算的问题。原告主张按照门面房标准即7元／平方米／天计算，被告认为应当按照商用房标准即2.2元／平方米／天计算。对此本院认为，首先，价格认定结论书中载明门面房的面积为400平方米，而双方合同约定的承租面积为715平方米，价格认定结论书无法证明被告承租的房屋属于门面房，原告主张按照门面房的租金标准即7元／平方米／天计算，证据不足。其次，双方在原合同中约定的租金标准为50.1万元／年，换算下来为1.92元／平方米／天，考虑到租金上涨的因素，按照2.2元／平方米／天计算较为合理。综上，原告主张的房屋占有使用费应按照2.2元／平方米／天计算，据此计算每天的房屋占有使用费为1573元（715平方米×2.2／平方米／天）。原告同意将保证金15030元从被告应付的房屋占有使用费中扣除，本院予以确认。
关于原告主张的逾期利息问题。本院认为，被告未及时向原告支付房屋占有使用费，必然给原告造成相应的法定孳息损失，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息符合法律规定，但逾期利息的计算应以房屋占有使用费为基数，因被告尚未迁出，房屋占有使用费的数额无法确定，故原告主张的逾期利息因缺乏必要条件而无法计算，原告可待房屋占有使用费数额明确后另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告江苏华艺文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出南京市鼓楼区广州路215-1号房屋，并将该房屋交还给原告南京红楼山庄实业有限公司。
二、被告江苏华艺文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京红楼山庄实业有限公司支付房屋占有使用费（自2015年12月1日起，按照1573元／天计算至实际交还房屋之日止），同时扣除被告已付的保证金15030元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500元，减半收取2750元，由被告江苏华艺文化传媒有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 武加庆
二〇一六年三月二十三日
见习书记员 徐 钰