广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法江民初字第92号
原告：广州白云区光明纸类制品厂，住所地。
法定代表人：周志光，男，1966年6月3日出生，汉族，该厂厂长。
委托代理人：黄辉，广东创展律师事务所律师。
被告：广州市白云区光华纸类制品厂，住所地。
法定代表人：周翠凤，该厂厂长。
委托代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。
原告广州白云区光明纸类制品厂与被告广州市白云区光华纸类制品厂租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州白云区光明纸类制品厂的法定代表人周志光及委托代理人黄辉，被告广州市白云区光华纸类制品厂的委托代理人何国贞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州白云区光明纸类制品厂诉称：原告是在1995年10月5日开办的企业，其后由于没有按照规定办理年度检验，于2003年9月25日被广州市工商行政管理局白云分局依法吊销营业执照。原告在经营期间，因经营需要在1997年3月12日与广州市神山镇郭塘经济发展公司签订《有偿转让土地使用权合同书》，并在1997年3月14日到广州市白云区公证处对该合同书办理了（97）穗白内经证字第0166号《公证书》，根据该合同约定，由广州市神山镇郭塘经济发展公司将位于广州市白云区神山镇郭塘岭西共22.82亩的土地使用权有偿转让给原告，原告取得该地块使用权后陆续在该地块上建设了厂房、仓库等房屋。其后，原告在1998年7月1日因经营需要，将上述房屋出租给被告使用，使用期限为1998年7月1日至2008年6月30日，在使用期届满后，已经多次要求被告将土地和上盖房屋交还给原告，但被告一直拒绝交还。原告认为，被告在承租期满后拒绝交还涉案土地和房屋，侵害了原告的合法权益，特诉请法院判令：1、被告搬出广州市白云区神山镇郭塘岭西的涉案土地和房屋，将涉案土地和房屋交还原告管理；2、被告支付原告涉案房屋占用使用费（使用费按我市房管部门评定的租金标准计算，自起诉之日计算至实际搬出之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告广州市白云区光华纸类制品厂辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。原、被告均为周润洪、周志光、周翠凤、周志铭四人共同出资成立的家族企业。被告的成立是四人为享受当时社会福利企业的有利政策，决定在原告的基础上另行成立被告，由被告取代原告对外开展业务，原、被告为高度关联企业，不存在原告所称的租赁合同关系。另外，涉案土地的土地使用权仍登记在神山镇郭塘村委会名下，原告与神山镇郭塘经济发展公司签订的《有偿转让土地使用权合同书》违反了我国法律禁止性规定，应为无效合同，原告无权主张涉案土地及其上盖物的相关权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：涉案厂房及附属场地的所在地块已由广州市人民政府于2013年2月22日核发穗集有（2012）第10006083号集体土地所有证，记载地号为440111113005JA00110的土地的所有权人为广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社农民集体，土地总面积13.5817公顷，其中地类面积的农用地、建设用地、未利用地各栏均未有具体记载。广州市国土资源和房屋管理局白云区分局函复我院，在《白云区土地利用总体规划（2010-2020年）》中，涉案地块规划为建设用地约15451平方米、农用地约610平方米。
另，本院曾对原告的法定代表人周志光以与本案原告相同的诉讼请求起诉被告的案件进行审理，并于2013年3月26日作出（2011）穗白法花民四初字第17号民事判决书，判决驳回周志光的诉讼请求。其后因周志光不服该判决，遂上诉至广州市中级人民法院，该院于2013年11月25日作出（2013）穗中法民五终字第2653号民事裁定书，裁定撤销本院作出的一审判决并以周志光不是该案适格诉讼主体为由驳回其起诉。该院对本院在该案一审查明的事实已予确认。
（2011）穗白法花民四初字第17号及（2013）穗中法民五终字第2653号案查明：1995年10月5日，原告经工商行政管理部门核准登记注册成立，企业性质登记为集体企业，周志光为原告法定代表人。1997年3月12日，广州市神山镇郭塘经济发展公司与原告签订《有偿转让土地使用权合同书》，约定广州市神山镇郭塘经济发展公司有偿转让原郭塘岭西挖土后空地南边，东西100.7米，南北137.4米，共22.82亩的土地给原告独资办厂。有偿转让土地使用权年限为49年，由1995年10月1日至2044年9月30日止，土地转让金为1597400元。广州市神山镇郭塘经济发展公司应在1995年12月31日前向区规划局和国土局办理该土地规划红线图和建设用地许可证给原告使用，建设用地许可证的使用人是原告，并协助原告办理营业执照、环保批文、防火安全批文及其他有效文件和手续，费用由原告负责。合同签订后，神山郭塘村委会将上述土地交给原告使用，但土地使用权人仍为神山郭塘村委会，双方至今未办理产权变更手续。后原告在涉案土地上建设厂房、仓库等建筑，用于开办纸厂，并以神山郭塘村委会名义报建上盖建筑物。1998年8月5日，被告登记设立，性质是集体所有制企业。同年，原告将涉案部分场地及厂房无偿提供给被告使用。2003年9月25日，原告因不按照规定接受年度检验，依法被吊销营业执照。涉案的22.82亩土地及上盖厂房、仓库基本上由被告使用至今。另，1995年9月24日，神山郭塘村委会向工商部门申请原告的《申请开业登记注册书》显示，申请开办企业法人广州白云区光明纸类制品厂，企业性质为集体，法人代表为周志光，注册资金80万元；广州市白云区审计师事务所出具的《验资报告书》表明，由神山郭塘村委会下拨资金80万元作为企业注册资金；原告《企业章程》第五条为，本企业注册资金为80万元，其中流动资金30万元，其来源由广州市神山镇郭塘经济发展公司筹集。1996年7月11日，国家技术监督局颁发原告的《企业法人代码证书》，代码为19115889-7。
庭审中，原告的法定代表人周志光确认，其为了享受当时的优惠政策，遂放弃经营原告，转而另行设立被告，同时将原告的流动资产、债权债务均转至被告处，原告无向被告收取租金。被告对原告的该陈述关于另行设立被告的原因的陈述无异议，但表示双方不是租赁关系，原告从未向其收取租金，双方的租赁合同及租赁关系证明仅系用于办理企业注册登记手续之用。原告坚持双方为租赁关系，相应的租赁合同是伪造的。同时，原告认为原、被告均由周志光一人投资设立，与其另外三名家族成员周润洪、周翠凤、周志铭无关；被告则认为原、被告均由家族成员周润洪、周翠凤、周志光、周志铭四人共同投资设立。
以上事实，有民事判决书、民事裁定书、企业工商登记资料、协议书、有偿转让土地使用权协议书、建设用地规划许可证、建设用地通知书、建设用地批准书、申请开业登记注册数、验资报告书、企业章程、集体土地所有证以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告是否已取得涉案土地的使用权及房屋的所有权；二、原、被告是否成立租赁关系。
关于焦点一，原告与广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社（其时为神山镇郭塘村经济联合社）于1997年3月14日订立有偿转让土地使用权合同书，根据1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法，由国务院另行规定”。经查，该转让合同签订时未有国务院规定的集体土地使用权转让的具体办法，同时根据该法第十条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”，但涉案土地相关的建设用地规划许可证、建设用地通知书、建设用地批准书等土地所有权、使用权权属证明记载的土地使用权人为神山镇郭塘村委会（现为江高镇郭塘村委会）而非原告。而根据现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，经本院向广州市国土资源和房屋管理局白云区分局核实，涉案厂房所在地块的规划为建设用地约15451平方米、农用地约610平方米，由于涉案地块中的农用地部分被用于非农用途，且原告未能举证证实其已依法取得建设用地。可见，无论是根据原告与广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社签订合同时适用的法律，还是现行适用的法律，该合同中关于转让集体土地使用权的约定均违反我国法律的强制性规定。对于违反法律强制性规定的合同是否有效的问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，双方签订合同时适用的相应合同法律法规为《中华人民共和国经济合同法》，该法第七条规定：“下列经济合同为无效：一、违反法律和行政法规的合同；二、采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；三、代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。确认经济合同部分无效的，如果不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。经济合同的无效，由人民法院或者仲裁机构确认”，故原告与广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社签订的有偿转让土地使用权合同书应属无效，因此，原告未依法取得涉案土地的使用权。与此同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，因原告未能提交房产证等证据证实涉案土地的上盖建筑物（房屋、厂房等不动产）的权属情况，无法确定上述建筑物的所有权人为原告，故本院对原告要求被告搬出涉案土地和房屋并将涉案土地和房屋交还原告管理的诉讼请求暂不予支持，原告可待涉案房屋的权属情况明确后另行主张权利。
关于焦点二，由于原告提交的证据均未能证实双方存在租赁关系，双方在庭审中均表示原告无收取被告租金，且根据被告的企业注册基本资料显示，被告的股东是原告，原告对被告的出资比例为100%，结合原、被告在庭审中的陈述均确认系原告的实际投资人为了享受国家相关优惠政策，遂放弃继续经营原告转而设立被告继受原告的业务并以被告的名义进行商业活动，足以认定原告与被告为高度关联企业，因此，本院对原告主张其与被告存在租赁合同关系的意见不予采纳，原告主张被告支付涉案房屋占用使用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国经济合同法》第七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告广州白云区光明纸类制品厂的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告广州白云区光明纸类制品厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 邓健贤
人民陪审员 谢兰英
人民陪审员 聂清玉
二〇一四年十一月三日
书 记 员 谢玉明