浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1381号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州慧杰电子科技有限公司。
法定代表人：戴炜炜。
委托代理人：沈宏敏。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州思玛特包装制品有限公司。
法定代表人：龚燕。
委托代理人：胡朝晖。
上诉人杭州慧杰电子科技有限公司（以下简称慧杰公司）因与杭州思玛特包装制品有限公司（以下简称思玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧临民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年2月15日，慧杰公司作为出租方，思玛特公司作为承租方，双方订立《房屋租赁合同》1份，约定慧杰公司将位于杭州市萧山区临浦镇华家村2968.5平方米车间出租给思玛特公司，租赁期限从2011年2月12日至2016年2月11日止，前二年租金每年为280000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。2011年3月10日，慧杰公司作为出租方，思玛特公司作为承租方，双方又订立《房屋租赁合同》1份，约定慧杰公司将位于杭州市萧山区临浦镇华家村2968.5平方米车间出租给思玛特公司，租赁期限从2011年3月10日至2016年3月10日止，前二年租金每年为280000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。2012年3月1日，慧杰公司作为出租方，思玛特公司作为承租方，双方又订立《房屋租赁合同》1份，约定慧杰公司将位于杭州市萧山区临浦镇华家村980平方米车间出租给思玛特公司，租赁期限从2012年3月1日至2017年2月28日止，前二年租金每年为115000元，第三年开始每年递增5%，以此类推等内容。2013年2月27日，思玛特公司承租慧杰公司宿舍26间、职工食堂1处，租金分别为62400元、25000元，租赁期到2014年2月28日。2013年8月22日，思玛特公司给慧杰公司发出《协商函》1份，称在上述《房屋租赁合同》履行过程中，由于慧杰公司出租给思玛特公司案涉房屋的后山山体上有施工队长期用挖掘机开采石料，挖掘机在作业过程中产生巨大响声和粉尘等问题，已严重影响其正常生产经营和职工休息，为此，提出下列建议：1、思玛特公司提出3个月过渡期限，由双方另行寻找租赁户或者新的经营场所，双方拟于2013年11月30日解除双方订立的《房屋租赁合同》；2、鉴于思玛特公司在租赁房屋内有大量的设备、物品需要搬出，其同意暂时预付给慧杰公司3个月租金，并于2013年11月30日之前腾清等内容。2013年12月1日，慧杰公司给思玛特公司《通知》称，2013年8月22日，思玛特公司给慧杰公司的《协商函》提及的解除合同后3个月的过渡期其表示接受，并告知思玛特公司，双方对于解除房屋租赁合同违约事项尚未形成一致意见，思玛特公司尚未搬离的设备、材料及成品不能擅自或者强行搬离等内容。2013年12月2日，在当地公安机关参与下，慧杰公司作为甲方，思玛特公司作为乙方，双方订立《搬厂协议》1份，约定双方同意解除原房屋租赁合同关系，现就乙方搬离甲方厂区事宜达成协议如下：一、甲方收取乙方违约押金100000元，该款是为了解决双方解除房屋租赁合同关系后期法律责任之用，待双方通过法院判决或者调解确认需要乙方支付甲方款项之后再另行结算，多还少补；二、甲方收取乙方房屋修复押金30000元；四、乙方于2014年1月15日撤离人员以及房屋修复作业；五、甲方不得妨碍乙方搬离乙方的设备及所有属于乙方的物品，直到房租到期为止等内容。2013年12月26日，思玛特公司将案涉房屋的钥匙交还给慧杰公司。现思玛特公司起诉至原审法院，要求慧杰公司返还思玛特公司款项265202.74元。在一审诉讼过程中，慧杰公司提出反诉，要求：1、解除思玛特公司与慧杰公司之间的房屋租赁合同关系；2、思玛特公司立即腾退建筑面积分别为2968.5平方米、980平方米的车间2处、宿舍26间、职工食堂1处，并支付慧杰公司房屋占有使用费、电费结算到思玛特公司实际搬出之日止；3、思玛特公司赔偿慧杰公司房屋修复费用256000元以及提前解约的租金损失124100元。在审理中，慧杰公司认可双方之间的房屋租赁合同关系已经通过协商方式解除，故不再主张第1项反诉诉讼请求；第2项反诉诉讼请求中要求思玛特公司立即腾退建筑面积分别为2968.5平方米、980平方米的车间二处、宿舍26间、职工食堂1处，因思玛特公司在2014年1月25日已完成腾退义务，所以，不再主张该部分反诉诉讼请求，同时，对有关电费的诉讼请求，也不要求在本案中作处理，对第2项反诉诉讼请求中有关占有使用费部分反诉讼请求变更为要求思玛特公司支付其占有使用费433945元；对第3项反诉诉讼请求变更为要求思玛特公司赔偿其房屋修复费用30000元。
在审理中，原审法院组织双方到现场查勘，发现慧杰公司出租给思玛特公司的案涉房屋坐落于原采石场位置；案涉房屋东侧围墙紧靠后山山体（即采石场西面），现在采石场的后山山体上仍停放着1辆挖掘机；思玛特公司对室内结构作了少量改动，需要拆除、恢复原状的费用，双方要求由法院酌情确定。原审另查明，2011年8月10日，思玛特公司支付慧杰公司房租押金30000元，2013年2月27日，思玛特公司支付慧杰公司房租300000元，同年8月30日，思玛特公司支付慧杰公司预交车间租金204500元，同年12月2日，思玛特公司支付给慧杰公司解决纠纷押金130000元，合计664500元。原审又查明，2013年度，思玛特公司应支付慧杰公司2968.5平方米车间租金（包括占用费，下同）为234394.68元、980平方米车间租金为94836.07元、26间宿舍租金51800.88元、职工食堂租金20752.47元，合计401784.1元。原审再查明，慧杰公司出租给思玛特公司案涉房屋是合法建筑。
原审法院认为，一、关于双方提前解除案涉房屋租赁合同关系的原因问题。从慧杰公司发送给思玛特公司《通知》内容可知，双方拟协商解除案涉房屋租赁合同关系，只不过对解除案涉房屋租赁合同关系的后期责任问题双方未形成一致意见而成讼。从本案查明的事实分析，案涉房屋坐落于原采石场位置，案涉房屋东侧围墙紧靠后山山体，现停放在后山山体上的挖掘机当初是用于开采石料之用，结合思玛特公司给慧杰公司的《协商函》记载内容，慧杰公司对《协商函》所涉解除房屋租赁合同关系原因未予否认，说明当时确实存在案涉房屋周围环境有不利于承租人正常经营活动，并有可能对其职工人身权构成潜在危险的情况存在。依据日常生活经验，挖掘机开采石料作业过程中产生的巨大噪声、粉尘是客观存在，无须通过仪器检测都能体会到这一点。本案中，因案外人的行为，不但使思玛特公司营利目的难以实现，甚至可能给其职工人身安全构成潜在危险，在此情况下，作为理性商事主体提出要求解除双方之间案涉房屋租赁合同关系行为，具有正当性，为社会认同，慧杰公司应换位思考，对思玛特公司要求提前解除房屋租赁合同关系行为予以理解。由上分析，造成案涉房屋租赁合同关系被解除的原因在于慧杰公司。二、关于3份房屋租赁合同解除后，思玛特公司给予慧杰公司的3个月过渡期从何时起算问题。双方对此理解有分歧，思玛特公司认为从慧杰公司收到《协商函》之日起算，思玛特公司在主张本诉诉讼请求时，已将该3个月过渡期内占有使用费用计算在内，不应另外再计算3个月过渡期间的租金损失。慧杰公司认为，3个月过渡期应从双方合意解除房屋租赁合同关系之日起算。原审法院认为，过渡期指事物一种状态发展变化后转入另一种状态的过程。就本案而言，思玛特公司因案涉房屋的后山山体有施工队用挖掘机开采石料行为已严重影响其正常经营，于2013年8月22日向慧杰公司提出解除双方之间房屋租赁合同关系，并给予对方3个月过渡期，拟于同年11月30日解除双方之间的房屋租赁合同关系，从这一点分析，3个月过渡期，思玛特公司本意是从提出解除房屋租赁合同之日起算。2013年12月1日，慧杰公司给思玛特公司《通知》内容也可以印证这一点，慧杰公司在《通知》中称，2013年8月25日协商解除合同后3个月的过渡期其已表示接受，现因2013年12月1日已到双方约定的3个月期限……。故思玛特公司对3个月过渡期的理解有事实依据，原审法院予以支持。三、思玛特公司应支付给慧杰公司的租金（包括占有使用费）问题。案涉房屋租赁合同关系解除后，思玛特公司应按实际租赁案涉房屋的时间，结合双方约定的租金标准，由思玛特公司支付慧杰公司相应的租金（包括占有使用费），多付部分款项，由慧杰公司退还给思玛特公司。四、慧杰公司要求思玛特公司支付房屋租金（包括占有使用费）是否应计算到2014年1月25日的问题。从查证事实的分析，造成双方之间房屋租赁合同关系提前解除的原因责任在于慧杰公司，思玛特公司实际返还给慧杰公司房屋时间为2013年12月26日，故慧杰公司有权要求思玛特公司支付租金（包括占有使用费）时间到该日止。之后，慧杰公司再要求思玛特公司支付其租金（包括占有使用费）无事实依据，原审法院不予支持。五、关于慧杰公司主张的修复费用问题。思玛特公司在承租案涉房屋过程中，对案涉房屋的室内结构作了少量改动，这不属于承租人在使用租赁物过程中自然损耗，应赔付慧杰公司相应损失。原审法院参考了《搬厂协议》对修复费用押金数额的约定，结合原审法院召集双方到现场实地查勘情况，酌情确定该项损失为30000元。综上，思玛特公司的合理部分本诉诉讼请求，原审法院予以支持。慧杰公司对思玛特公司本诉答辩意见中的合理部分，原审法院不予支持。慧杰公司的合理部分反诉诉讼请求，原审法院予以支持。思玛特公司对慧杰公司的反诉诉讼请求答辩意见中的合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、杭州慧杰电子科技有限公司返还杭州思玛特包装制品有限公司款项262715.9元；二、杭州思玛特包装制品有限公司赔偿杭州慧杰电子科技有限公司房屋修复费30000元；三、本判决第一项、第二项相互抵消后，杭州慧杰电子科技有限公司尚应返还杭州思玛特包装制品有限公司款项232715.9元。此款在判决生效后十日内付清；四、驳回杭州思玛特包装制品有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回杭州慧杰电子科技有限公司的其他反诉诉讼请求。如慧杰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5278元，由杭州思玛特包装制品有限公司负担49元，杭州慧杰电子科技有限公司负担5229元，反诉受理费4130元，由杭州思玛特包装制品有限公司负担289元，杭州慧杰电子科技有限公司负担3841元。
宣判后，慧杰公司不服，向原审法院提起上诉称：思玛特公司在2011年承租涉案厂房、宿舍、食堂都是新建设施完好的建筑物，思玛特公司承租后对承租房屋不爱护、不合理使用，并有很多人为损坏，至思玛特公司退租时，承租房屋存在严重损坏的情形。双方签订的《搬厂协议》中约定的财产损坏修复押金30000元，并不等于修理费仅需要30000元，原审判决思玛特公司赔偿的30000元修理费，远不能弥补慧杰公司各项的财产损失。综上，请求二审在查明事实的基础上依法改判撤销原审判决第二项，依法改判思玛特公司赔偿慧杰公司修理费256000元。
被上诉人思玛特公司在二审诉讼期间未提交书面答辩状，其口头辩称：原审法院曾到现场进行勘察，双方对修复费用30000元是确认的，而且慧杰公司在一审诉讼过程中放弃鉴定并要求原审法院对修复费用酌情确定，后慧杰公司对其该项反诉请求进行变更确定为30000元。现慧杰公司上诉要求思玛特公司赔偿256000元，明显不应得到支持。同时，思玛特公司系按照合同约定使用租赁房屋，即使存在租赁房屋损坏的情况，也应由出租人慧杰公司承担维修义务。综上，原审判决认定事实和适用法律均正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
上诉人慧杰公司在二审期间提交以下新的证据：1、工程造价咨询报告书，欲证明案涉房屋维修需要的费用；2、维修工程开工报告、竣工报告、工程质量竣工验收记录，欲证明案涉房屋的维修工程均由九江市第一建筑工程公司施工完成；3、建筑业统一发票、扣款自助回单，欲证明慧杰公司已经支付维修费用256000元。思玛特公司经质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为慧杰公司在一审诉讼过程中已经对维修费用的反诉请求进行了变更，上述证据与本案缺乏关联性。本院经审查后认为思玛特公司的质证意见正确，对上述证据的证明效力，不予确认。
被上诉人思玛特公司在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，根据慧杰公司在诉讼过程中提供的证据可以表明，慧杰公司所称的维修工程在原审第一次庭审之前已经开始，相关维修费用在其与案外人的厂房维修工程施工合同中已经明确，慧杰公司有关要求思玛特公司赔偿修复费用的反诉请求数额亦是根据该合同确定的，故慧杰公司在一审诉讼过程中对可能发生的维修费用应是可以预见的。但慧杰公司在原审第一次庭审过程中放弃维修费用的评估鉴定并要求原审法院酌情确定，同时在第二次庭审过程中将该项反诉请求数额变更为30000元，原审法院根据现场情况以及慧杰公司变更反诉请求后的数额所作出的判决，并无不当。慧杰公司的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人杭州慧杰电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 徐 丹
二〇一四年八月十一日
书记员 吴梦姣