重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙法民初字第06276号
原告李伟东，男，1979年6月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人郑建国，重庆秉中律师事务所律师。
委托代理人邹鹏，重庆秉中律师事务所律师。
被告重庆协信控股集团城市建设发展有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路99、101号时代天骄三楼，组织机构代码70935503-6。
法定代表人邹淑媛，重庆协信控股集团城市建设发展有限公司董事长。
委托代理人陈荣祯，重庆恩德律师事务所律师。
委托代理人殷凯，重庆恩德律师事务所律师。
被告向毅，男，1978年9月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人谭泽恩，重庆沙磁律师事务所律师。
被告向秀均，男，1946年7月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人谭泽恩，重庆沙磁律师事务所律师。
原告李伟东与被告重庆协信控股集团城市建设发展有限公司（以下简称协信集团公司）、向毅、向秀均承租人优先购买权纠纷一案，本院于2013年6月7日受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用简易程序并于2013年7月31日公开开庭进行了审理。后独任审判员向容因故不能继续参与审理，本案依法转换为普通程序审理，由审判员谢凤鸣担任审判长，与审判员李勤、人民陪审员唐金玉组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告李伟东及其委托代理人郑建国、邹鹏，被告协信集团公司的委托代理人陈荣祯，被告向毅及其委托代理人谭泽恩，被告向秀均的委托代理人谭泽恩到庭参加了诉讼。审理中双方当事人申请庭外和解180日，因委托鉴定扣除鉴定期限31日。本案现已审理终结。
原告李伟东诉称，2008年12月3日，原告与被告协信集团公司签订《重庆协信天骄年华商业场地租赁经营合同》一份，约定被告协信集团公司将位于重庆市沙坪坝区凤天路天骄年华＊号（现为重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊号附＊号），建筑面积279.19平方米，套内面积272.34平方米的商用门面出租给原告经营餐饮。租期36个月，从2009年1月1日起至2011年12月31日止。2012年，原告在与被告协信集团公司之间的另一案诉讼中得知，被告协信集团公司在2009年9月26日在未告知原告是否购买租赁房屋的情况下将租赁房屋出售给了被告向毅、向秀均。原告认为，三被告在合同租赁期间未告知承租人是否购买租赁物的情况下进行租赁物买卖，剥夺了原告作为承租人对租赁物的优先购买权，对原告造成了巨大的经济损失。原告要求：一、确认原告对重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊号附＊号房屋享有优先购买权；二、三被告连带赔偿原告房屋价差损失2300462元、评估费18000元。
被告协信集团公司辩称，本被告于2009年销售租赁房屋属实，但被告事前明确告知了原告销售房屋的意图，购房人亦多次查看租赁房屋。原告在此情况下，自行放弃优先购买权，转而选择另行购买了被告的其他商铺，故本被告并未侵害原告的优先购买权。即使本被告未提前告知原告拟出售房屋事宜，因第三人善意购买并已办理登记手续，人民法院也不应主张原告享有优先购买权的诉讼请求。且原告在与本被告的另一案诉讼中承认，其已于2010年7月即知晓被告出售租赁房屋的事实，原告现提起诉讼超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到主张。此外，司法实践中多认为，出租人未履行通知义务的，承租人行使优先购买权的合理期限为自出租人与第三人缔约之日起一年内。原告在三被告签订房屋买卖合同后逾期四年才提起相关主张，也不应得到法院支持。请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告向毅、向秀均辩称，同意被告协信集团公司的答辩意见。两被告系善意购买，以合理价格受让并已办理房屋权属登记，因此原告无权主张优先购买权。即使人民法院认为原告的优先购买权受到侵害，因两被告没有通知义务，故不是本案的适格被告。被告协信集团公司销售涉案房屋时，原告是知晓的。由于其没有购买能力，故而放弃了行使优先购买权。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2008年12月3日，原告李伟东与被告协信集团公司签订《重庆协信天骄年华商业场地租赁经营合同》一份，约定：乙方（李伟东）向甲方（协信集团公司）承租位于沙坪坝区凤天路天骄年华＊号的场地，承租建筑面积279.19平方米，套内面积272.34平方米。承租场所用途为餐饮，经营品牌为品牌火锅。租期36个月，自2009年1月1日至2011年12月31日。其中2009年3月1日至2009年12月31日，月租金为6980元。2010年1月1日至2010年12月31日，月租金为7329元。2011年1月1日至2011年12月31日，月租金为7695元。租金的支付方式为先付费后使用，乙方须在每一季度结束前十五日内缴清下季度租金。此外，双方还对免租期、物业管理费及其他费用的承担、保证金、违约责任、合同终止及承租场所的归还等事项进行了约定。
合同签订后，协信集团公司按约将租赁房屋交付李伟东占有使用，李伟东也按约向协信集团公司支付租金至2010年6月。此后，李伟东拒绝向协信集团公司支付租金。
另查明，2009年9月26日，协信集团公司与向毅、向秀均签订《商品房买卖合同》一份，约定：乙方（向毅、向秀均）购买甲方（协信集团公司）重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊号附＊号商品房一套，建筑面积279.19平方米，套内建筑面积272.34平方米，总成交金额1552338元。该合同中还对付款方式及期限、交房期限、交付条件、违约责任等事项进行了约定。合同第二条约定，甲方销售的商品房为现房。第七条约定，属现售商品房的，甲方应按补充协议执行，将商品房交付乙方使用。合同签订后，向毅、向秀均向协信集团公司支付了全部购房款。2010年6月21日，向毅、向秀均取得重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊号附＊号商业用房的房地产权证。
现李伟东向本院提起诉讼，要求判如所请。
审理中，根据李伟东的申请，本院委托重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋于2012年1月1日的房屋市场价值进行评估。2013年7月9日，重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司作出渝淇澳评（2013）估字第B020号房地产估价报告，评估结果为：委估对象在估价时点建面均价为13800元／平方米，总价385.28万元。李伟东预交评估费8000元。
审理中，李伟东坚持其诉讼请求，协信集团公司则认为其明确告知了李伟东出售租赁房屋的意图，李伟东自行放弃了行使优先购买权，且其起诉已超过诉讼时效，不应得到法律保护，但未能举示充分证据证明其在出卖之前的合理期限内通知了李伟东。向毅、向秀均亦不同意李伟东的诉讼请求。双方分歧较大，调解未成。
还查明，2012年8月9日，协信集团公司因李伟东拖欠租金一事向本院提起诉讼，要求李伟东支付拖欠的2010年7月至2011年12月期间的租金及违约金。2012年9月6日，在该案的庭审过程中，李伟东答辩称“拖欠（租金）属实，金额、期限无异议，我不是无故拖欠的，是我没有享受楼下（即涉案租赁房屋）的优先购买权，且原告（即协信集团公司）不出面协调我与买方（即向毅、向秀均）之间的租赁关系，在我不知情的情况下强行将我的东西搬走，给我造成了损失，因为亏损无能力偿还，现在是待业”。2012年11月27日，本院作出（2012）沙法民初字第0831号民事判决书，判决：一、由李伟东支付协信集团公司2010年7月至2011年12月的租金136314元。二、由李伟东支付协信集团公司迟延支付租金的违约金，该违约金以43974元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为利率，从2011年1月1日开始计算到付清为止；以92340元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍为利率，从2012年1月1日开始到付清为止。上述一、二项限于本判决发生法律效力后立即付清。三、驳回协信集团公司的其他诉讼请求。
上述事实，有李伟东提交的《重庆协信天骄年华商业场地租赁经营合同》、《商品房买卖合同》、104房地证2010字第＊＊＊＊＊号房地产权证，协信集团公司提交的协信集团公司与李伟东房屋租赁合同纠纷一案庭审笔录、（2012）沙法民初字第0831号民事判决书等书证，渝淇澳评（2013）估字第B020号《房地产估价报告》以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国合同法》二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，协信集团公司在租赁合同履行期间出卖租赁房屋，依法应当在合理期限内通知李伟东。现李伟东主张协信集团公司未尽通知义务，协信集团公司不能提供充分证据证明其履行了通知义务，则协信集团公司的行为构成对李伟东享有的优先购买权的侵害。李伟东据此要求协信集团公司承担损害赔偿责任，符合法律规定。因房屋买受人向毅、向秀均已基于房屋买卖合同取得涉案房屋的物权，李伟东起诉要求确认对租赁房屋享有优先购买权，于法无据，依法应予驳回。
因优先购买权系债权请求权，其行使期间理应受到法律有关诉讼时效规定的拘束。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，协信集团公司提出了李伟东的起诉超过诉讼时效期间的抗辩，其依据在于协信集团公司与李伟东房屋租赁合同纠纷一案庭审过程中，李伟东关于其拖欠租金理由的抗辩。本院认为，李伟东在该案中的抗辩属事实抗辩，该抗辩反映出李伟东从2010年7月起即知晓其优先购买权受到侵害的事实，则应从该时间点起计算诉讼时效期间。审理中，李伟东未提交诉讼时效中断、中止、延长的证据，则李伟东至迟应于2012年7月前向协信集团公司主张权利。现李伟东于2013年6月7日才向本院提起诉讼，其起诉已超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。故对李伟东要求协信集团公司赔偿因侵害其优先购买权所产生损失的诉讼请求，本院予以驳回。
李伟东要求买受人向毅、向秀均承担优先购买权损害赔偿责任，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回原告李伟东的诉讼请求。
案件受理费25200元，评估费8000元，合计33200元（原告已预交8040元），由原告李伟东负担。此款限原告李伟东于本判决发生法律效力后立即向本院交纳25160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谢凤鸣
审 判 员 李 勤
人民陪审员 唐金玉
二〇一四年六月六日
书 记 员 张玲玲