陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00289号
上诉人（原审第三人）张晓东，男，汉族。
上诉人（原审第三人）李思樊，女，汉族，系张晓东之妻。
委托代理人涂祥贵，陕西云昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任杰，男，汉族。
被上诉人（原审被告）吴涛，男，汉族。
被上诉人（原审被告）王小红，女，汉族。
原审第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司。住所地略阳县电厂路。
负责人苏小丽。
委托代理人刘金华，略阳县城关法律服务所法律工作者。
上诉人张晓东、李思樊因房屋买卖合同纠�一案，不服略阳县人民法院（2014）略民初字第00318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年7月22日，被告吴涛、王小红夫妇在第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司为其子吴天皓，购买了位于略阳县怡馨花园B区一单元21层—04户住宅一套，建筑面积123.90平方米，并于2013年7月29日交清房价款391779.00元。
2013年11月22日，被告吴涛、王小红夫妇与原告任杰商定，把登记在儿子吴天皓名下的略阳县怡馨花园B区一单元21层—04户房产转让给原告。双方签订了“房地产买卖契约”，合同约定价款40万元。协议签订后原告交付购房款40万元，王小红给原告出具购房款收条一份，并给原告交付了原购房交款发票、购房合同原件、一家三口户口簿复印件及身份证复印件和该房钥匙。
被告吴涛、王小�夫妇与第三人张晓东有借款关系。被告王小红于2013年9月12日向第三人张晓东借款13万元时，将房屋抵押给第三人张晓东作为还款保证（未办抵押登记），被告吴涛作为担保人提供担保。
2013年12月5日，因被告吴涛、王小红夫妇不能归还张晓东到期债务，张晓东与被告吴涛达成用怡馨房产抵债协议。因被告吴涛、王小红夫妇已将房屋出卖给原告任杰，张晓东与被告吴涛经协商提出，让被告吴涛向第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司出具退房申请，并在汉中日报发表购房合同原件及缴款发票原件遗失声明，并出具承诺书把房产转让给第三人李思樊。被告吴涛向第三人张晓东出具“收到张晓东购房款41万元”的收条，第三人汉中天泽略阳分公司根据被告吴涛出具的退房申请和承诺书，向略阳县住建局申请撤销与吴天皓的房屋买卖合同备案登记，重新与第三人李�樊签订了怡馨花园B区一单元21层—04户房屋买卖合同，并由第三人张晓东承担了退房违约金，在略阳县住建局办理了商品房备案登记。
原审法院认为，原、被告经自愿协商签订的《房地产买卖契约》，是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，原被告虽未办理房屋过户登记，但双方履行了交付房屋及购房款之义务，应属有效协议。双方均应按照协议约定履行自己的义务。两被告与第三人张晓东存在借贷关系并用房产抵押，虽未作抵押登记不具法律约束力，但被告吴涛在清偿债务时在被告王小红不知情，且在未与原告解除协议的情况下将已经出售，并不属于自己所有的房产采取欺骗方式再次处置，其行为有违《民法通则》第四条“……诚实信用的原则”及第六条“民事活动必须遵守法律……”的规定精神，属违约行为。由此而产生的后果被告吴涛与第三人张晓东均应各自承担，其双方签订的所有协议，对原告不产生任何约束力。审理中，被告王小红辩称给原告售房是因欠原告赌债而不得已为之，但被告均未提交有关欠赌债的证据，故对其辩解不予支持。关于第三人张晓东、李思樊及第三人汉中天泽房产略阳分公司与被告吴涛、王小红，虽签订有借款合同及商品房买卖合同，但均属另一法律关系，与本案诉争标的虽有关联性，但不属同一合同的法律关系。第三人张晓东、李思樊及第三人汉中天泽房产略阳分公司均述称不应追加其为第三人及不承担责任的辩解，予以支持。现原告请求与法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百五十条及《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七十一条、第七十二条的规定，判决：位于略阳�怡馨花园B区一单元21层—04户房产（建筑面积123.90平方米）归任杰所有。案件诉讼费7500元，由被告吴涛、王小红共同承担，限判决生效后七日内交纳。
上诉人张晓东、李思樊上诉称，1、原判决认定部分事实不清。2013年9月12日，被上诉人王小红向上诉人张晓东借款13万元，以涉案房屋作为抵押签订了《房产抵押合同》，并将《商品房买卖合同》原件及房门钥匙交给了上诉人。2013年11月13日，被上诉人王小红以办理房产证明为由从上诉人张晓东处取走购房合同及发票，房屋钥匙仍在上诉人处。之后被上诉人任杰将房屋门锁更换，致本案发生。被上诉人任杰与被上诉人吴涛、王小红签订的房屋买卖合同，晚于上诉人张晓东与被上诉人王小红签订的《房产抵押合同》。被上诉人任杰明知该情况，又与被上诉人吴涛、王小红签订房屋买卖合同，显然是恶意串通损害上诉人的合法权益，应为无效。同时，被上诉人王小红在原审中辩称将房屋销售给被上诉人任杰是因欠其赌债而不得已为之，原审法院未核实该情况是否存在是错误的；2、原判决适用法律错误。上诉人张晓东与被上诉人王小红于2013年9月12日签订的《房产抵押合同》有效，原审法院错误的认定《房产抵押合同》不具有法律约束力，导致判决错误。上诉人李思樊于2013年12月5日与原审第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并交纳了购房款391779元。原审第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司为上诉人李思樊开具了《销售不动产统一发票》，并且完成了交付和登记，上诉人李思樊即依法取得涉案房屋的所有权。原审法院依据一份没有排除疑点的《房地产买卖契约》就将上诉人李思樊拥有所有权的房产判归被上诉人任杰所�，是错误的。综上，原判决未查清部分案件事实，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判位于略阳县怡馨花园B区一单元21层04户房产归上诉人张晓东、李思樊所有，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人任杰答辩称，原判决认定事实清楚，判处正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人王小红答辩称，原判决不正确，被上诉人王小红只拿了被上诉人任杰8万元，并非40万元，被上诉人王小红即要求被上诉人任杰出示其支付购房款的凭据，但其一直没有出具。
被上诉人吴涛答辩称，对原判决没有意见，但从其角度考虑，认为将房屋判归上诉人张晓东合适。
原审第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司答辩称，被上诉人任杰和被上诉人王小红、吴涛私下转让房屋，双方均没有告知原审第三人，也没有要求办理商品房销售转让变更备案登记，原审第三�对其转让并不知情。之后被上诉人吴涛、王小红与上诉人李思樊、张晓东再次转让该房屋，原审第三人为避免其他利害关系人受到损失，已经尽到了要求其履行合法手续的责任，因此该案产生的经济纠纷及连带责任应由买卖双方自行解决，与原审第三人无关，原审第三人不应当承担任何责任。
经审理查明，2013年7月22日，被上诉人吴涛、王小红夫妇在第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司为其子吴天皓购买了位于略阳县怡馨花园B区一单元21层—04户住宅一套（即本案诉争房屋），建筑面积123.90平方米，并于2013年7月29日交清房价款391779元。
2013年9月12日，王小红向上诉人张晓东借款13万元，由吴涛作为担保人提供担保，并签订了《房产抵押合同》，以本案诉争的房屋作为抵押担保，但未办理抵押登记。2013年10月10日，吴涛向张晓东借款5万元，并由吴涛的同事于苗提供担保。
2013年11月22日，因王小红在与被上诉人任杰的经济交往中在任杰处有欠款，王小红遂与吴涛协商将本案诉争房屋出售给任杰，并签订了《房地产买卖契约》，约定以40万元的价格将诉争房屋出售给任杰。契约签订后，除以王小红原欠款折抵部分房款外，任杰另行给付王小红现金8万元，并由王小红出具收条一张，载明：“今收到任杰买房款400000.00（肆拾万元整）。”同时，王小红给任杰交付了原购房交款发票、购房合同原件、一家三口户口簿复印件、身份证复印件及该房钥匙。
2013年12月3日，张晓东找到吴涛要求其归还借款。张晓东发现吴涛、王小红就诉争房屋与任杰签订的《房地产买卖契约》后，遂要求吴涛将诉争房屋过户给他以抵偿借款。因吴涛、王小红已将原购房交款发票、购房合同原件交付给了任杰，双方在原审第三人汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司处未能办理更换房屋销售合同及发票手续。2013年12月5日，张晓东经与吴涛协商后提出，由吴涛向汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司出具《退房申请》和遗失购房合同和缴款发票的《遗失声明》，并出具《承诺书》把房产转让给李思樊。之后，汉中天泽房地产开发有限公司略阳分公司根据吴涛出具的手续向略阳县住建局申请撤销与吴天皓的房屋买卖合同备案登记，重新与李思樊就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，约定以391779元的价格将房屋出售给李思樊，并随后在略阳县住建局办理了商品房买卖合同登记备案。其中，李思樊应缴纳的购房款391779元直接以应向吴涛、王小红退还的购房款予以折抵，吴涛出具了“收到张晓东购房款41万元”的收条，退房违约金则由张晓东缴纳。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买�人支付价款的合同。本案中，任杰与王小红、吴涛就诉争房屋签订《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，不违背法律规定，双方之间的契约自订立时生效。对购房款问题，除双方协商的以欠款折抵部分房款外，任杰在签订契约当天给付8万元购房款，之后又以网银汇款方式给付了剩余房款。任杰既已履行了支付房款义务，王小红、吴涛即应当依约将诉争房屋转移给任杰所有，现任杰起诉要求确认诉争房屋归其所有理应予以支持，原审法院判决诉争房屋归任杰所有是正确的。王小红虽陈述其除签约当天收到任杰购房款现金8万元外，双方签约之前的欠款17万元和之后的房款15万元都是任杰以垫付赌资的形式给付，但并未提交任何证据证实其主张，对其该辩解理由本院不应采纳。对于张晓东、李思樊认为房屋应归其所有问题。张晓东虽与王小红、吴涛就诉争房屋签订了抵押合同，但并未办理抵押权登记，视为未设立抵押权。张晓东在明知任杰已经与王小红、吴涛签订了《房地产买卖契约》的情况下，仍要求吴涛以虚构遗失购房合同和缴款发票等行为将诉争房屋转让，以折抵借款，其该行为明显与民事法律行为中的诚实信用原则相违背，不影响任杰与王小红、吴涛之间房屋买卖合同的效力，故本院对张晓东、李思樊要求改判诉争房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上，原审法院认定基本事实清楚，判处适当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7500元，由张晓东、李思樊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 波
代理审判员 岳 媛
代理审判员 刘际勇
二〇一五年九月三十日
书�员张莹