湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂青山民二初字第00418号
原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司，住所地武汉市青山区火官村科技工业园19号。
法定代表人邵建平，该公司执行董事。
委托代理人张德伟，上海建纬（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
被告武汉市青山区白玉山街五一村民委员会，住所地武汉市青山区白玉山街五一村。
负责人喻承涛，该村民委员会村长。
委托代理人杨翠琼，北京大成（武汉）律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人张青，北京大成（武汉）律师事务所实习律师（一般代理）。
第三人武汉市青山区人民政府白玉山街办事处，住所地武汉市青山区白玉山街2-13号。
法定代表人李良润，该办事处主任。
委托代理人杨翠琼，北京大成（武汉）律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人张青，北京大成（武汉）律师事务所实习律师（一般代理）。
原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司诉被告武汉市青山区白玉山街五一村民委员会、第三人武汉市青山区人民政府白玉山街办事处合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理。依法由审判员施义适用简易程序，分别于2014年7月18日、2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司的法定代表人邵建平及其委托代理人张德伟，被告武汉市青山区白玉山街五一村民委员会的负责人喻承涛及其委托代理人杨翠琼、张青，第三人武汉市青山区人民政府白玉山街办事处的委托代理人杨翠琼、张青到庭参加诉讼。本案由双方当事人申请的三个月调解期间按规定不计入审限，已扣除。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司诉称：原、被告在第三人见证下于2010年12月1日签订《土地流转合同》和相关协议，由被告向原告提供42.58亩土地用于厂房拆迁还建，合同期限20年，原告分4次共支付1，625，534元租金，同时原告还投资修建围墙花费188，000元；修路修坟花费50，000元；厂房基础施工花费880，000元。后因该土地附近有高压输电线路穿过，禁止修建厂房，最终双方协商终止《土地流转合同》，厂房重建工作全部停止，将已完成的基础设施建设全部拆除，花费110，000元。为解决合同终止的善后事宜，原告不间断的向被告、第三人及相关政府部门反映，提出尽快办理终止合同的手续，要求退还土地投资款及赔偿相关损失，但均没有实质进展。现诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的土地流转合同；2、返还原告已支付的合同款项1，625，534元及资金占用利率损失345，968元；3、赔偿原告经济损失1，178，000元（投资修建的围墙188，000元、厂房基础990，000元）；4、案件受理费由被告承担。2014年7月18日，原告变更第一项诉请为判令双方签订的《土地流转合同》无效。
原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据一、《土地流转合同》，证明双方签订《土地流转合同》，约定租金标准等内容。
证据二、转账支票存根及收据4张，证明原告向被告支付合同款项共计1，625，534元。
证据三、建围墙的协议及转账支票存根2张、收条2份，证明原告为修建围墙支付工程款188，000元。
证据四、五一村项目尾款协议、收条及转账支票存根，证明原告投资880，000元进行基础建设。
证据五、建筑业统一网络发票2张，证明原告拆除混凝土基础工程款110，000元。
证据六、协税赋税报告表，证明诉争土地系政府协调安排给原告的还建用地，并非来源于自主协商的市场交易。
证据七、会议纪要及补充协议，证明诉争土地系政府协调安排给原告的还建用地，并非来源于自主协商的市场交易。
证据八、联系函，证明原告通知被告解除合同。
证据九、租赁地块现场照片一组，证明原告无法使用诉争土地。
证据十、国土局查询系统信息的照片，证明诉争土地系农用地且土地现状是堆渣、鱼塘，而非建设用地。
证据十一、修建厂房基础的施工图纸，证明原告按照图纸施工。
证据十二、厂房基础设施工人陈望来的证言，证明修建该厂房基础花费880，000元。
证据十三、支票存根一组，证明修建该厂房基础原告支付的费用。
证据十四、厂房基础拆除人武汉市述泽工程机械租赁有限责任公司的法定代表人邬汉桥的证言，证明拆除该工程花费110，000元。
被告武汉市青山区白玉山街五一村民委员会辩称：1、合同依法成立，合法有效，原告请求确认合同无效，没有法律依据；2、被告已履行合同义务，原告中止开发与被告无关。
被告武汉市白玉山街五一村民委员会为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、《土地流转合同》，证明原、被告签订合同，被告已依约履行合同。
证据二、能源动力总厂关于三炼钢110kv架空线中转站附近新建炉料生产线的意见，证明原告停止施工的原因。
证据三、《关于白玉山街五一村地块土地性质的回复》，证明出租土地总体规划及用途为建设用地。
证据四、《武汉市国土资源和规划局关于2013年“实施方案”申报工作的函》，证明出租土地性质调整方案获国务院批准。
第三人武汉市青山区人民政府白玉山街办事处述称：第三人仅是合同见证人，与本案没有关系。
第三人武汉市青山区人民政府白玉山街办事处未向本院提交证据。
经庭审质证，被告及第三人对原告提交的证据一无异议；对证据二真实性无异议，但认为2010月12月15日的124，600元不是合同所指的土地流转款；对证据三、四、五、七、十、十一、十二、十三、十四的真实性、关联性均有异议；对证据六真实性无异议，对关联性、证明目的有异议；对证据八真实性不清楚，被告否认收到该函件，但认可原告向其口头提出过解除合同；对证据九真实性无异议，认可原告在此修建及拆除厂房基础设施。原告对被告提交证据一、二、三真实性均无异议，关联性、证明目的均有异议，认为被告应保障原告正常使用土地，该土地并不是建设用地；对证据四真实性有异议。第三人对被告提交证据均无异议。本院认为，原告提交证据一、二、三、九、十真实客观，与本案有关联，予以采信；证据四系尾款协议，协议中未明确具体是何工程，不能证明与本案有关联，不予采信；证据五系原告与他人结算的发票，不能证明与本案有关联，不予采信；证据六、七与本案无关，不予采信；证据八真实性无法核实；证据十一、十三不能证明其目的，不予采信；证据十二、十四系证人证言，证人均无施工资质，未与原告签订施工协议，未办理工程结算手续，其证言并不能证明修建及拆除工程的费用，不予采信。被告提交证据一、二、四真实客观、与本案有关联，予以采信；证据三真实客观，但仅能证明该土地规划为建设用地，不能证明该地现为建设用地，对此证明目的不予采信。
经审理查明：原、被告于2010年12月1日签订《土地流转合同》，约定：1、被告将白玉山街五一村六组白玉小学处地块约42.58亩土地流转给原告开发使用；2、承包期限20年（自土地平整之日起算）；3、承包价格：每亩每年5，000元，原告首付自土地平整之日起共5年的土地租金，后期租金自第六年起每年一付，每5年递增8%。原告曾于2010年7月30日向被告预付土地定金100，000元，于8月31日预付土地流转金1，000，000元。合同签订后，原告于12月14日向被告支付租地款400，934元，于12月15日支付土石方工程款124，600元用于平整土地，共向被告支付1，625，534元。庭审中，原、被告双方对以下事实予以认可：原告于2010年7月30日、8月31日、12月14日三次共向被告支付的1，500，934元包含自土地平整之日起5年的租金及3户村民20年一次性租金。
原告与被告的村民喻震宇、陈扬于2010年11月24日签订《建围墙协议》，约定：1、喻震宇、陈扬在白玉山街五一村新建围墙，工期自2010年11月24日至2010年12月16日；2、原告按实际修建长度（米）支付工程款，每米300元，如院墙外做排水沟，每米40元。合同签订后，原告于2010年12月2日向喻震宇支付围墙预付款88，000元，于12月10日向陈扬支付围墙工程款100，000元。此时原告自述，原告在该租赁土地上厂房修建基础设施，委托“包工头”陈兵按照图纸施工，据实结算，原告共向其支付880，000元，但未与其签订书面合同；后拆除该基础设施，花费110，000元，拆除下来的材料已变卖。经本院释明，原告未对修建及拆除的工程量及费用申请司法鉴定。
2011年3月7日，能源动力总厂安环部出具《能源动力总厂关于三炼钢110kv架空线中转站附近新建炉料生产线的意见》，指出原告若在此新建生产线，其排放的粉尘会影响旁边的110kv架空线中转站安全运行，并请公司安环部协调相关部门，督促原告停止修建生产线。文件下发后，原告停止施工。双方就退还土地及投资款的问题多次协商，原告于2013年5月10日向被告发函，希望与被告解除《土地流转合同》并退还土地投资款，但未果。现土地空置，双方均未利用。原告诉至本院，请求判如所请。
另查明：白玉山街五一村六组白玉小学处地块，2010年为农用地，2012年的利用现状为旱地、水田、坑塘水面。该地块已纳入武汉市2013年农用地转用和土地征收方案（方案于2013年9月1日获国务院批准），但相关转用手续尚未办理。
本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《土地流转合同》是否有效；2、被告是否应返还原告的租金及相关投资及数额。
一、关于合同是否有效问题。第一，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。目前农用地转为建设用地只能通过国家征收，该土地虽已纳入土地征收方案，但转用手续尚未办理通过，故目前该土地用途仍为农用地；第二，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”，本案中，被告将农民集体所有的农用地出租给原告用于非农建设，违反上述规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的法定情形，故该《土地流转合同》无效.
二、关于被告向原告返还租金的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方签订的《土地流转合同》无效，按照法律规定，合同无效后，取得的财产应予以返还；第二，停工文件下发后至原告起诉前，原告虽未实际利用该土地，但未积极与被告办理土地交付手续，视为对该土地的消极占有，故原告支付至起诉时止（2010年12月至2014年6月，共计43个月）的占用费762，891元（5，000元／亩／年×42.58亩／12月×43月），扣除占用费后被告应退还租金738，043元。
三、关于原告损失的认定。第一，原告主张修建及拆除厂房基础的费用990，000元，因提供的证据无法有效证明该工程的工程量及费用，对此损失不予认定；第二，原告主张土地平整费用124，600元，修建围墙费用188，000元，系原告未经规划及相关审批手续擅自建设，应对该损失自行承担责任。
综上，本院对原告诉请中确认合同无效，返还租金738，043元予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司与被告武汉市青山区白玉山街五一村民委员会于2010年12月1日签订的《土地流转合同》无效；
二、被告武汉市青山区白玉山街五一村民委员会于本判决生效之日起10日内向原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司返还租金738，043元；
三、驳回原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费16，038元，由原告武汉同成冶金钙业炉料有限公司负担10，070元，被告武汉市青山区白玉山街五一村民委员会负担5，968元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费32，076元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 施义
二〇一四年十一月二十七日
书记员 舒奕