昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第81号原告（反诉被告）：和云强，男，1967年8月7日出生，纳西族，昆明市人，在丽江市森龙旅行社工作，住丽江市古城区。委托代理人：包自林、王晓林，云南云勇律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南经典房地产开发集团有限公司。住所：昆明市梁源庄经典商务大厦******。法定代表人：杨永宏，董事长。委托代理人：赖文兵、李永交，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南光远建筑有限公司。;'>住所：宜良县匡远镇环城西路div>法定代表人：张天国，总经理。委托代理人：张亚文，云南光远建筑有限公司职工，特别授权代理。原告和云强诉被告云南经典房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理，被告云南经典房地产开发集团有限公司于2014年2月17日提起反诉并经本院受理后，依法追加第三人云南光远建筑有限公司作为第三人参加本案诉讼，并组成合议庭适用普通程序于2014年6月16日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）和云强的委托代理人包自林、王晓林，被告(反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司的委托代理人李永交，第三人云南光远建筑有限公司的委托代理人张亚文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和云强诉称：2011年8月3日，原告经与被告协商后，决定购买被告开发的位于昆明市高新区梁家河社区经典双城第C1幢第1单元第14层1404号房屋，并于当日与被告签订了《商品房认购协议书》，且交纳了人民币20000元定金。2011年10月31日，原告与被告又签订了《商品房购销合同》，合同约定，被告将自己开发的位于昆明市高新区梁家河社区经典双城第C1幢第1单元第14层1404号房屋（套内建筑面积为78.41平方米）以每平方米11810.06元，总金额人民币926027元的价格出售给原告，且合同中对于房屋的交接、违约责任均作出了明确的约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款共计人民币926027元，同时被告也向原告出具了《收据》。2013年6月下旬原告接到被告的交房通知后，便于2013年6月25日赶至被告工作地点接房，但被告却以原告缺少交款收据和商品房购销合同原件为由，拒绝向原告交付房屋，之后原告曾多次与被告进行协商，但此事均未得到妥善的解决。特向法院起诉要求：1、被告在判决生效后三日内将原告所购买的位于昆明市高新区梁家河社区经典双城第C1幢第1单元第14层1404号房屋移交给原告，并为原告办理房屋所有权证及土地使用权证；2、被告向原告支付逾期交房违约金（计算至被告实际交房之日的违约金）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司答辩并反诉称：云南经典房地产开发集团有限公司与和云强于2011年10月31日签订《商品房购销合同》，约定将自己开发建设的位于昆明市高新区梁家河社区经典双城第C1幢第1单元第14层1404号房屋以926027元的价格出售给和云强。付款方式为一次性付款,付款时间为2011年10月31日，合同还对交房时间以及逾期交接房等事宜做了相关约定，合同签订后，和云强并未向云南经典房地产开发集团有限公司支付过购房款，其行为已经构成严重违约，云南经典房地产开发集团有限公司有权解除合同并要求和云强支付违约金，故向法院提起反诉要求：1、判令解除反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司与反诉被告和云强于2011年10月31日签订的《商品房购销合同》；2、判令反诉被告和云强协助反诉原告办理撤销房屋登记备案手续；3、判令反诉被告和云强向反诉原告支付违约金人民币186105元；4、本诉和反诉的诉讼费由反诉被告和云强承担。反诉被告和云强答辩称：依据法庭查明的事实以及和云强所提交的证据，和云强已付清了购房款，且已按经典公司接房通知的要求前去经典公司接洽办理接房的事宜，故不存在经典公司所称的未付购房款及未按时接房之情况。首先，虽然和云强未直接将购房款付至经典公司，但经典公司考虑到与光远公司的种种关系，毕竟确认了和云强已支付购房款并出具了收据。其次，和云强在2013年6月20日接到经典公司的接房通知后，便赶到经典公司的办公地点办理接房手续，但经典公司以种种理由拒绝向和云强交房才导致和云强未能成功接房的，故不存在和云强延期接房之情形。经典公司既没有法定的解除权，也无约定的解除权，为此合同不能解除，同理，经典公司也就不能要求和云强承担任何的违约金。综上，和云强已按合同履行了自己应履行的义务，进而经典公司也应按合同的约定将和云强所购房屋移交给和云强，为此请求人民法院依法支持和云强的本诉请求，驳回经典公司的反诉请求。第三人云南光远建筑有限公司陈述称：云南光远建筑有限公司与被告（反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司之间不存在任何合同关系，本案与云南光远建筑有限公司无关。原告和云强针对其本诉中的主张向本院提交如下证据材料：1、商品房认购协议。证明①原告与被告签订认购协议的时间为2011年8月3日；②原告购买的房屋为被告开发的昆明市高新区梁家河社区经典双城第C1幢第1单元第14层1404号房屋；③协议约定原告向被告交纳20000元定金。2、经典双城新版优惠证办理凭据。证明①原告已向被告交纳了人民币20000元定金；②被告给予原告相应的优惠。3、商品房购销合同。证明①原、被告于2011年10月31日就购买昆明市高新区梁家河社区经典双城第C1幢第1单元第14层1404号房屋签订了正式的商品房购销合同；②合同中约定购房款为926027元，付款时间为2011年10月31日，付款方式为一次性付款；③合同约定交房时间为2013年6月30日。4、收据。证明原告已向被告支付了全额购房款926027元，且被告已于2011年11月4日出具收据，证实已收到上列购房款。5、商品房买卖合同登记备案表。证明①原、被告所签订的商品房买卖合同已于2011年11月3日到房产交易中心备案；②原告已于2011年10月31日支付购房款人民币926027元。6、视听资料。证明原告和云强曾和另案原告杨际田一同前去被告办公地点协商房屋交接事宜但未果的情况。经质证，被告云南经典房地产开发集团有限公司对原告和云强提交的证据2、3、4、5的真实性予以认可，对证据1、6的真实性不予认可。第三人云南光远建筑有限公司对原告和云强提交的证据的真实性均予认可。被告（反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司针对其在本诉及反诉中的主张向本院提交如下证据材料：1、申请时间为2011年11月3日的“经典双城”特殊事项审批表一份；2、原告的委托代理人毕亚东于2011年11月4日向被告出具的欠条一份；3、经典双城合同借条一份。证明原告并未向被告支付任何购房款，被告向原告出具收据的行为只是应原告的要求为其办理住房公积金的需要。4、原告的委托代理人于2013年1月16日向被告出具的《留房申请》一份。证明原告自始至终都未向被告支付过购房款，其行为已构成违约。5、中国农业银行个人结算业务申请书一份；6、中国工商银行业务委托书一份。证明原告实际是将购房款支付给了第三方杨和，其并未向被告支付购房款。经质证，原告（反诉被告）和云强对被告（反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司提交的证据5、6的真实性予以认可，对证据1、2、3、4的真实性不予认可。第三人云南光远建筑有限公司对被告（反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司提交的全部证据的真实性均不予认可。反诉被告和云强针对其在反诉中的主张向本院提交如下证据材料：1、银行业务回单。证明和云强按云南光远建筑有限公司的要求支付了购房款。2、收据。证明云南经典房地产开发集团有限公司确认收到和云强支付的购房款。经质证，反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司对反诉被告和云强提交的证据1、2的真实性均予以认可。第三人云南光远建筑有限公司对反诉被告和云强提交的证据均不予认可。第三人云南光远建筑有限公司未在举证期限内向本院提交任何证据材料。本案在审理过程中，经原告和云强申请，本院向云南经典房地产开发集团有限公司调取了一份《证明》，经质证，原告和云强对该份《证明》的真实性不予认可，第三人云南光远建筑有限公司对该份《证明》的真实性予以认可。本院认为，审查本案原、被告双方所举证据，并无证据证明云南经典房地产开发集团有限公司与云南光远建筑有限公司之间存在以房抵工程款之事实，且庭审中第三人云南光远建筑有限公司亦否认存在以房抵工程款的事实，与该份《证明》所载内容一致，故本院对于该份《证明》予以采纳。本院认为，原告和云强在本诉中提交的证据2、3、4、5的真实性被告云南经典房地产开发集团有限公司均予认可，本院依法予以采纳。被告（反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司提交的证据5、6的真实性原告（反诉被告）和云强予以认可，本院亦予采纳。反诉被告和云强在反诉中提交的证据2的真实性反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司均予以认可，本院予以采纳。关于原告和云强在本诉中提交的证据1，本院认为，和云强并未当庭提交该份证据的原件以供本院核对，且云南经典房地产开发集团有限公司对其真实性不予认可，故本院对该份证据不予采纳。关于原告和云强在本诉中提交的证据6，本院认为，本院无法核实该份证据中谈话人的身份，故本院对于该份证据不予采纳。关于被告（反诉原告）云南经典房地产开发集团有限公司提交的证据1、2、3、4，本院认为，该几份证据所载内容均无其他的证据相佐证，且和云强亦不认可该几份证据的真实性，故本院对该几份证据不予采纳。至于反诉被告和云强在反诉中提交的证据1，经审查本院认为，该份证据内的所有汇款的收款方均非本案反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司，且第三人云南光远建筑有限公司否认收款，故本院对于该份证据不予采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2011年10月31日，云南经典房地产开发集团有限公司与和云强签订了一份《商品房购销合同》，约定云南经典房地产开发集团有限公司将“经典双城”第C1幢第1单元第14层1404号房出售给和云强，总房款为人民币926027元，付款方式为一次性付款，付款时间为2011年10月31日，同时约定云南经典房地产开发集团有限公司应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给和云强。还约定和云强逾期付款90天内的，则按每天10元支付违约金，合同继续履行，逾期付款90天后，则应按应付未付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。另约定云南经典房地产开发集团有限公司逾期交房90天内的，则按每天10元支付违约金，合同继续履行，逾期交房90天后，则按和云强已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。该份合同已经登记备案。2011年11月4日，云南经典房地产开发集团有限公司出具了收到和云强全部购房款的《收据》，庭审查明该份收据的原件为云南经典房地产开发集团有限公司持有，和云强仅持有复印件，云南经典房地产开发集团有限公司向本院陈述称其开出收据是为了配合原告办理公积金提取手续。另查明，庭审中和云强陈述称其向案外人杨和、杨力辉及云南光远建筑有限公司支付了购房款，该付款行为系按云南光远建筑有限公司的要求，云南光远建筑有限公司与云南经典房地产开发集团有限公司之间存在以房抵款的情况，第三人云南光远建筑有限公司对此予以否认。庭审中云南经典房地产开发集团有限公司否认与云南光远建筑有限公司之间存在以房抵款的情况。2014年4月15日云南经典房地产开发集团有限公司出具的《证明》载明“云南经典房地产开发集团有限公司与云南光远建筑有限公司之间没有任何关于房屋买卖的事宜。双方之间也从未发生过用工程款折抵购房款的事宜。”本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中和云强主张其已向云南经典房地产开发集团有限公司支付了购房款，审查本案所有在案证据，并无证据证明和云强的该项主张，对此应由和云强承担举证不能的证明责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：“……一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在和云强未足额付清购房款的情况下，云南经典房地产开发集团有限公司拒绝交付诉争房屋于法有据，故本院对于原告和云强要求被告云南经典房地产开发集团有限公司移交诉争房屋、办理房屋所有权证及土地使用证、支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司的反诉请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中双方约定的付款期限为2011年10月31日，反诉被告和云强未支付购房款已逾两年多，故本院对于反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司要求解除双方于2011年10月31日签订的《商品房购销合同》及要求和云强协助撤销房屋登记备案手续的诉讼请求，依法予以支持。另外，关于反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司诉请的违约金人民币186105元，本院认为，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。依反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司在庭审中的陈述，反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司为配合反诉被告和云强提取公积金而出具收据，其对纠纷的产生亦有过错，故本院对于反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司要求反诉被告和云强支付违约金人民币186105元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告和云强的全部诉讼请求。二、解除反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司与反诉被告和云强于2011年10月31日签订的《商品房购销合同》。三、反诉被告和云强在本判决生效后十日内协助反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司撤销2011年10月31日《商品房购销合同》的登记备案手续。四、驳回反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币13060元，由原告和云强承担人民币13060元；反诉案件受理费人民币2011元（已减半收取），由反诉原告云南经典房地产开发集团有限公司承担人民币1005.5元，由反诉被告和云强承担人民币1005.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强行执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  孙敏霞代理审判员  吕 刚人民陪审员  韦晓丽二〇一四年六月十八日书 记 员  王 珏