中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25506号
原告许红珊，女，1974年3月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人许红卫（系原告之兄），住北京市。
被告WANGTIAN（王湉），女，1982年3月4日生，澳大利亚国籍，住上海市浦东新区张杨路***弄***号***室。
委托代理人王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。
原告许红珊诉被告WANGTIAN（王湉）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告许红珊及其委托代理人许红卫、被告WANGTIAN（王湉）的委托代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许红珊诉称，原、被告于2015年6月7日签订《房地产买卖居间合同》，由原告向被告购买上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室住宅及车位。原告依约支付了定金人民币（以下币种相同）5万元，双方约定居间合同签订后20日内共赴居间方签订《上海市房地产买卖合同》，但被告于6月27日致电原告表示因为被告自己的原因不想卖了。当晚，新闻发布了利率下调的消息。经原告发函催告，被告明确告知将不履行合同义务，并将5万元定金退回原告账户。因此起诉来院，要求判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖居间合同》；2、被告支付因拒绝履行合同义务产生的违约金人民币150万元；3、诉讼费由被告负担。
被告WANGTIAN（王湉）辩称，双方所签署《房地产买卖居间合同》系由被告先签署、原告后签署。被告拿到原告签字的合同后，发现合同上增加了被告承诺房屋“满五唯一”的内容，而事实上系争房屋并不符合“满五唯一”的条件，被告所签署合同的价格也是净到手价格。经与中介联系，中介要求被告配合承诺“满五唯一”。之后被告才知道这是违反法律法规的，因此当原告发函催告后，回函表示不能履行该合同并返还了定金。另外一方面，《房地产买卖居间合同》约定的车位原未办理产证，被告于2015年6月16日向房地产交易中心申请办理产证时被告知开发商注销必须通过诉讼解决。因此，该合同无论从那个方面都无法继续履行，不是被告违约。合同约定的违约金标准过高，有损双方利益不应适用，双方签订的实际是定金协议，即便被告违约，也应按定金罚则承担责任。如果最后认定应承担违约责任，则请求法院予以调整。综上，同意解除合同，不同意原告其余诉讼请求。
经审理查明，2015年6月7日，被告作为出售方（甲方）、原告作为买受方（乙方）签署《房地产买卖居间合同》一份，约定由被告向原告以750万元的价款转让系争房屋，其中包含车位转让款18万元。合同第3.3条约定，甲、乙双方同意在本合同签订后20日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范文本的日期。合同第六条“定金责任”约定，若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。合同第七条“违约责任”约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行本合同或单方解除本合同。若因上述原因解除本合同的，违约方应按照本合同约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。合同第十一条“其他约定”处以手写体记载：甲方承诺该房屋满五年且唯一住房，甲方承诺将该房屋配一个地下产权车位给乙方。合同另外约定乙方应于签订买卖合同示范文本后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款460万元，签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行申请贷款通过贷款方式支付第二期房价款280万元，直接向甲方支付尾款5万元。对交房与过户内容则无约定。
合同签订后，原告向被告支付了定金5万元。2015年6月16日，被告前往房地产交易中心办理“张杨路XXX弄XXX号XXX室，地下车库地下1层车位115室”房地产登记。2015年6月29日，原告向被告发函要求被告于催告函发出之日起3日内，与居间方及原告按照《房地产买卖居间合同》约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》并采取积极态度，继续配合该房地产的交易。2015年7月1日，被告向原告回函表示：《房地产买卖居间合同》中有关条款违反现行政策法规，对被告将造成严重财产损失及法律后果，故该居间买卖合同无法履行。被告在回函中并表示：2015年6月7日，贵我双方在上海家标堂房屋经纪有限公司工作人员居间下签订了有关张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间合同》，转让价750万元。合同第十一条约定甲方承诺该房满五唯一。事实上，你方及中介公司事前均了解该房产不符合唯一条件，但中介工作人员称因我为境外护照，交易中心不会查询，故为满足我方要求的到手价750万元，须我方作满五唯一承诺，否则价格谈不下来。因本人长期在国外，对国内政策不甚了解。最近我听说因房产偷漏税事宜被查处的事件很多，故特地到交易中心去了解情况，发现中介公司要求我配合承诺唯一的做法是不可行的，且对本人造成很大的法律风险。……为此，我认为上述居间合同不宜再履行。当天，被告将定金5万元返还原告账户。2015年7月10日，原告起诉来院，要求判如所请。
审理中，被告提供与中介公司工作人员微信对话记录一份，其中记载6月8日被告向中介公司工作人员表示：意向合同收到了，两个问题，其他约定里，我不是应该配合承诺房屋满五年且唯一吗？你怎么写成肯定的“甲方承诺”啊？还有乙方签字处字体写的太轻了。中介公司工作人员回复“你承诺满五年唯一你不就是配合了吗？你这个签约要签你境外护照根本不会查的。”对此，原告表示不清楚。
审理中，原告表示，被告的违约行为对原告造成的损失主要是原告另行购买房屋成本将上升每平方米1万元以上。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《房地产买卖居间合同》、定金收据、催告函、回函、被告提供的转账记录以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》对双方于特定期限内签署买卖合同的意思表示清晰明确，但对房屋买卖主要权利义务中的交房、过户内容尚未作出约定，对付款时间约定也不完整，故应属预约合同。依法成立的预约合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告抗辩第十一条其他约定中“甲方承诺该房屋满五年且唯一住房”的内容系在其签署合同之后添加，但对此没有提供充分证据予以证明。并且，依据被告陈述及所提供的与中介人员的微信来往记录，被告在签署《房地产买卖居间合同》之前或当时确曾向中介人员作出愿意配合承诺房屋满五年且唯一住房的意思表示，在收到《房地产买卖居间合同》并与中介人员微信沟通后也未继续要求否定该合同内容，而该内容确对原告签署《房地产买卖居间合同》产生重要影响。故现被告以该承诺内容与事实不符以及车位产权尚未办理为由拒绝履行合同，均无依据，应向原告承担相应的违约责任。至于违约责任的形式，双方在合同中既约定定金，又约定违约金，依据法律规定，守约方可以选择适用。现原告要求被告按照违约金条款承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。对于违约金的金额，被告主张约定违约金标准过分高于原告实际损失要求调整，原告主张被告违约后房价上涨造成购房成本上升坚持约定标准。本院认为，双方目前达成的仅是预约合同，房屋买卖合同的主要内容还有待在签订过程中继续磋商而不是必然必须达成的，因此守约方的期待利益、违约方的可预见损失与本约合同签订后的情况有所不同。现被告违反预约合同，所造成的当是原告订约机会的损失，而非本约签订后未能得到履行造成的实际损失。鉴于此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则酌情调整违约金金额为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十三条第一款、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；
二、被告WANGTIAN（王湉）应于本判决生效之日起十日内支付原告许红珊违约金人民币5万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18，300元，减半收取，计人民币9，150元，由原告许红珊负担人民币8，625元，被告WANGTIAN（王湉）负担人民币525元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一五年十月十日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。