云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云03民终415号
上诉人（原审被告）：师宗县正合购物广场。
经营者：黎馨蔚。
地址：师宗县。
委托代理人：周俐每，系师宗县正合购物广场明辉店员工（特别授权代理）。
委托代理人：吕�超，云南知志律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）：曲靖市恒基物业服务有限公司。
地址：曲靖市子午路延长线南苑小区东门物管楼。
法定代表人：付兆雪，总经理。
委托代理人：杨瑜俊、孔德安，系恒基物业服务有限公司员工。（特别授权代理）。
上诉人师宗县正合购物广场明辉店因与被上诉人曲靖市恒基物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2017）云0323民初1569号判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6立案后，依法组成合议庭依法公开开庭审理了本案。上诉人师宗县正合购物广场明辉店及其委托代理人周俐每、吕碧超，被上诉人曲靖市恒基物业服务有限公司的委托代理人杨瑜俊、孔德安均到庭参加诉讼。
一审宣判后，师宗县正合购物广场明辉店不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决书，依法改判驳回被上诉人恒基物业服务有限公司的诉讼请求。事实和理由是:一、判决上诉人向被上诉人支付物业管理费突破合同相对性。上诉人与昆明顺寨经贸有限责任公司签订了《云南师宗场地租赁合同》，将该两层房屋租赁给上诉人使用，昆明顺寨经贸有限公司是业主，上诉人是物业使用人，上诉人并没有与被上诉人签订过任何物业管理合同。根据合同相对性原则，被上诉人应向昆明顺寨经贸有限公司主张物业管理费，不应当向上诉人主张。二、2016年5月20日，被上诉人与师宗县星宏物业管理有限公司签订债权转让协议，约定将师宗县星宏物业管理有限公司管理期间所有业主的物业服务费债权及相关合法权益转让给被上诉人，根据《合同法》第80条规定之规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”在一审过程中，被上诉人也明确表示该债权并没有通知债务人，因此该债权转让对上诉人并没有发生法律效力。也就是说即便上诉人要支付物业管理费，也应当向量宊县星宏物业管理有限公司支付，而不应当向被上诉人支付。被上诉人不具备适格的主体。三、被上诉人作为物业管理有限公司，理应根据其与师宗县绿海房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》、《消防法》的相关规定对管理区域内的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。本案中，正因为被上诉人没有积极履行消防管理、维护义务，消防部门多次检查并责令限期改正明辉花园的中枢消防设施，严重影响了上诉人的经营活动，给上诉人的经营活动带来了严重的安全隐患，被上诉人没有履行消防维护、管理义务，属违约在先，根据《合同法》第67条的规定�上诉人有权行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业管理费。综上所述，上诉人认为一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，应当驳回被上诉人的诉讼请求。
曲靖市恒基物业服务有限公司一审诉讼请求：1、判令被告师宗县正合购物广场明辉店支付原告曲靖市恒基物业服务有限公司2016年5月1日至2017年8月31日未交纳的物业费128253元，违约金13550元，合计141803元。2、判令被告师宗县正合购物广场明辉店承担本案诉讼费用。
原审法院确认的事实：2016年5月20日，原告曲靖市恒基物业服务有限公司与师宗县绿海房地产开发有限公司签订《物业托管合同》，合同期限为2年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。合同约定：“合同第二条委托管理事项：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.物业管理范围内的市政公用设施、附属物、建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.给排水、供电、娱乐、体育等设施的维修、养护和管理；5.电视、电话、宽带网的管理和服务；6.环境卫生、绿化、水系、亮化、建筑小品等方面的服务、养护和管理；7.物业管理区域内公共秩序、消防、交通等管理事项的服务；8.住宅装修行为的管理；9.物业档案资料的管理；10.治安管理服务；11.法规和政策规定由物业管理企业服务、管理的其他事项。以上委托管理事项为师宗明辉花园、绿海花园商住小区物业管理范围内的管理、养护和服务。属于公共部分的维修费用由公共维修资金支付。合同第六条，物业服务的收费标准是：1.电梯房：5楼以下1.0元/平米/月；6-10楼1.1元/平米/月；11楼以上1.2元/平米/月；2.商铺：1.3元/平米/月；3.单元房：0.8元/平米/月；4.二次加压费：5元/户/月；5.地下停车位：360元/个/�（卫生费、照明费）。合同第十二条，物管费的交费时间：物业费、二次加压费、垃圾清运费由业主按年度向物管公司进行缴纳，即每年度1月和2月。缴费时间为每个管理年度最后一个月（即12月），物业公司交费按计算面积按房产证的面积为准”。2016年5月20日原告曲靖市恒基物业服务有限公司与师宗县星宏物业管理有限公司签订债权转让协议书，约定将师宗县星宏物业管理有限公司管理期间所有业主的物业服务费债权及相关合法权利依法转让给原告曲靖市恒基物业服务有限公司。师宗天顺商业贸易有限责任公司（以下简称甲方）和师宗县星宏物业管理有限公司（以下简称乙方）签订了物业管理委托合同，合同约定：“第一条物业管理内容：一、甲方自愿将坐落于师宗县通源大街明辉花园内，建筑面积6166平方米的师宗县天顺超市范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。二、管理事项及范围包括：1.房屋的使用、维修及养护：师宗县天顺超市的房屋属于天顺超市所有，其使用权全部属于甲方。在甲方支付所需材料费的情况下，房屋的维修及养护由乙方负责。2.清洁卫生:属于超市内的清洁卫生由甲方负责。3.消防系统：属于供给师宗县明辉花园的中枢消防系统由乙方负责维修、管理和养护，所需费用全部由乙方负担；属于供给天顺超市内的中枢消防系统由乙方负责维修、管理和养护，但所需材料费全部由甲方承担；位于天顺超市内的所有消防系统由甲方自行维修、管理和养护，相关费用由甲方自行承担”。被告师宗县正合购物广场明辉店位于明辉花园小区临街16幢1-2层，面积为6165.67㎡，房屋产权证号为师房权证2013字第××号。该商铺属师宗天顺商贸有限公司所有，2015年因师宗天顺商贸有限公司差欠昆明顺寨经贸有限公司债务，遂租赁给昆明顺寨商贸有限责任公司使用管理，2015年11月20日被告正合购物广场与昆明顺寨经贸有限责任公司签订《云南师宗场地租赁合同》，将该两层商铺有偿租赁给被告正合购物广场经营超市使用，租赁期间15年，年租金为800000元。该超市门面（西面）临师宗县通源大街的公共区域，该超市一楼的北面、东面、南面外围均为其他商用铺面。《云南师宗场地租赁合同》第七条约定：“对物业管理及水电费用：1.水电费由乙方（即被告正合购物广场）自行缴纳。2.租赁期内，所产生的物业管理费、物管费等费用由乙方自行按时承担；未按时缴纳此项费用由此造成的损失由乙方承担，与甲、丙方无关”。即包围着超市一楼的北面、东面、南面的其他商铺在原告的物管服务区域，被告师宗县正合购物广场明辉店自2016年5月1至2017年8月31日止一直未缴纳物业管理费。�原告催要，被告以原告未尽物业管理服务为由，一直拒绝交纳物管费。致原告曲靖市恒基物业服务有限公司向本院起诉，要求被告支付拖欠的物业费、违约金共计141803元。
原审人民法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，明辉花园小区至今尚未成立业主委员会，原告曲靖市恒基物业服务有限公司受该小区开发商的委托对小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区业主或房屋使用人收取物业服务费。被告正合购物广场明辉店是物业使用人，其与承租方签订合同时，约定租赁期间内，所产生的物业管理费、物管费等费用由师宗县正合购物广场自行按时承担，被告正合购物广场明辉店应当遵照该约定支付物业服务费。本案中，原告只起诉物业使用人，视为放弃对业主的连带责任。关于被告辩称的超市内消防设施、器材、配置、设备不符合标准、建设的微型消防站器材装备不足，有安全隐患等问题，根据师宗天顺商业贸易有限责任公司（甲方）与师宗县星宏物业管理有限公司（乙方）签订的《物业管理委托合同》3.约定：“消防系统：属于供给师宗县明辉花园的中枢消防系统由乙方负责维修、管理和养护，所需费用全部由乙方负担；属于供给天顺超市内的中枢消防系统由乙方负责维修、管理和养护，但所需材料费全部由甲方承担；位于天顺超市内的所有消防系统由甲方自行维修、管理和养护，相关费用由甲方自行承担”，被告师宗县正合购物广场明辉店超市内的所有消防系统应由被告师宗县正合购物广场明辉店自行维修、管理和养护，相关费用由被告师宗县正合购物广场明辉店自行承担。并非原告管理之范畴。但原告曲靖市恒基物业服务有限公司应对供给师宗县明辉花园的中枢消防系统进行维修、管理和养护，配合消防部门限期改正明辉花园的中枢消防设施。被告师宗县正合购物广场明辉店拒绝交纳物管费理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决：由被告师宗县正合购物广场明辉店于本判决生效之日起十日内付给原告曲靖市恒基物业服务有限公司2016年5月1日至2017年8月31日的物业管理费128253元。
案件受理费3136元，减半收取为1568元，由被告师宗县正合购物广场明辉店承担。
在二审开庭过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经二审审理查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，作为建设单位的师宗县绿海房地产开发有限公司与曲靖市恒基物业服务有限公司签订《物业托管合同》，合同期限为2年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。委托管理事项为师宗明辉花园、绿海花园商住小区物业管理范围内的管理、养护和服务。之后作为业主的师宗天顺商业贸易有限责任公司（以下简称甲方）和师宗县星宏物业管�有限公司（以下简称乙方）签订了物业管理委托合同，曲靖市恒基物业有限公司与师宗县星宏物业管理有限公司签订债权转让协议书，约定将师宗县星宏物业管理有限公司管理期间所有业主的物业服务费债权及相关合法权利依法转让给原告曲靖市恒基物业服务有限公司。作为租赁方的业主天顺商业贸易有限责任公司将明辉花园小区临街16幢1-2层，面积为6165.67平方米有偿出租给上诉人师宗县正合购物广场经营超市使用，双方在租赁合同中约定：“租赁期间所产生的物业管理费由师宗县正合购物广场自行缴纳”。上诉人在接受物业服务过程中，已经向曲靖市恒基物业服务有限公司缴纳过一定数额的水费，双方形成了事实上的物业服务关系，师宗县正合购物广场明辉店作为物业使用人，依法应受上述物业托管合同约束，应当按照合同约定支付物业管理费。根据《最高人�法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人师宗县正合购物广场明辉店以其不是合同当事人，未享受相关物业服务，不应当支付物业管理费的上诉理由于法无据，不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此《依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3136元，由上诉人师宗县正合购物广场明辉店承担。
本判�为终审判决。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。
审判长 付卫红
审判员 夏 尧
审判员 高体所
二〇一八年五月十六日
书记员 杨贺清