上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第330号
原告（反诉被告）王X琴。
委托代理人朱丽霞。
委托代理人杨平。
被告（反诉原告）上海X丰建材家居市场经营管理有限公司。
法定代表人黄X武。
委托代理人薛卫平。
原告（反诉被告，以下简称原告）王X琴与被告（反诉原告，以下简称被告）上海X丰建材家居市场经营管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱丽霞、杨平，被告的委托代理人薛卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月11日，原、被告签订一份《租赁协议书》，约定被告将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹丰建材家居市场中的1030A商铺（以下简称系争房屋）出租给原告经营。租赁期限为一年，自2014年12月15日至2015年12月14日。合同签订当日，原告向被告支付了一年租金人民币63180元（以下币种均为人民币）、商品质量保证金5190元、广告费1200元，共计69570元。合同签订后一周，原告发现系争房屋存在以下问题：消防不合格，系争房屋内没有喷淋设备；公共部位消防通道堆放杂物，通道被堵塞；被告改变了房屋结构，改建了承重梁。在原告发现上述安全问题后，即与被告处财务总监黄桂花协商，表示不再租赁该商铺。后被告予以同意，并承诺退还原告缴纳的所有款项。后经原告多次催要，被告均以各种理由拖延。原告认为，被告将不符合消防要求的商铺进行出租，且存在非法改建房屋承重结构的情况，双方签订的租赁协议应属无效，被告理应退还原告所有已支付的款项。现起诉要求：一、确认原、被告签订的《租赁协议书》无效；二、被告退还原告已支付的款项69570元；三、被告赔偿原告经济损失2000元。
被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋不存在消防隐患，房屋内的消防安全责任已在合同中明确约定，应由原告自行负责。商铺交付后，原告一直没有提出过异议。经被告多次催促，原告至今没有对系争房屋进行装修。被告始终不同意原告退租。要求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2014年11月11日，原、被告签订一份《租赁协议书》，约定被告将系争房屋出租给原告使用。原告于合同签订当日支付了一年租金63180元、商品质量保证金5190元、广告费1200元，共计69570元。后被告多次催促原告办理进场装修事宜，但原告以种种理由拖延。之后，原告以消防设施不符合规定为由提出解除合同，遭到被告拒绝。在被告耐心等待原告进场装修之际，原告却恶意提起诉讼。被告认为，双方签订的《租赁协议书》合法有效，被告应按约履行。原告单方要求解除合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现反诉要求：一、原告继续履行《租赁协议书》，并进场进行装修；二、原告支付违约金5190元。
原告针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。在原告提出退租要求后，被告已予以同意，只是未办理退租手续。双方签订的《租赁协议书》系无效合同，被告理应向原告返还已支付的款项。
经审理查明，2014年11月11日，原、被告签订一份《租赁协议书》，约定被告将系争房屋出租给原告使用。租赁期限为一年，自2014年12月15日至2015年12月14日。年租金为63180元，一年一付，先付后用。商铺质量保证金为5190元，于协议签订三日内支付。商场运营广告费按每月每平方米12元计算。租赁期内，如原告需要提前终止协议，必须提前二个月书面通知被告，经被告同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止运营退场。原告如需装修，应交纳装修押金，经商场审核批准后，方可进行装修。如原告违反被告的管理制度，应支付与质保金等额的违约金并另行赔偿被告因此发生的全部损失。协议书另对其他事项作了约定。协议书签订当日，原告向被告支付了一年的租金63180元、商品质量保证金5190元、广告费1200元，共计69570元。后原告因故提出退租，被告未予同意。期间，系争房屋内被堆放了一些杂物。因原告认为双方签订的合同属无效合同，被告应返还原告已支付款项，故涉讼。
另查，2004年10月16日，上海市公安局嘉定分局防火监督处出具一份《建筑工程消防验收意见书》，载明系争房屋所属商场基本符合国家有关消防技术法规要求，消防验收合格。
以上事实，有租赁协议书、支付凭证、视听资料、建筑工程消防验收意见书、照片及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，系争房屋已通过消防验收，原告以系争房屋未经验收或者经验收不合格为由要求确认合同无效的理由不成立，本院不予支持。原告关于被告擅自改变房屋结构问题，因原告对此并未举证证明，故本院对此不予采纳。原告在支付了租金及相关费用后，理应进场经营，但其以消防不符合规定为由提出解除合同的要求，然其并无合同解除权，相关的后果应由其自负。而被告在原告以其行为表示不再继续履行合同的情况下，合同实际已解除，被告应当采取适当措施防止损失的扩大，但被告并未采取适当措施，反而在系争房屋内堆放杂物，故被告不得就扩大的损失向原告主张。结合原告的付款情况、合同解除后被告需另行招租等因素，本院酌定原告应承担支付租金的期间为5个月，剩余7个月的租金即36855元应由被告向原告退还。关于商品质量保证金，因该款项系针对商品出现质量问题而发生的费用，而原告实际并未进行经营活动，故被告理应将款项退还予原告。而广告费可按本院认定的原告承担租金的期间的比例承担，金额为500元，剩余700元应由被告向原告退还。原告关于要求被告赔偿经济损失2000元的诉讼请求，因原告对该损失并未进行举证，本院不予支持。反诉部分，因双方的合同实际已解除，已无继续履行之必要，故被告反诉要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。至于被告要求原告支付违约金5190元的诉讼请求，根据合同的约定，如原告违反被告的管理制度，才承担该项违约金，但被告现并未举证予以证明，且该违约金系解除合同违约金，与被告要求继续履行合同的诉请相悖，故本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海X丰建材家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王X琴返还租金人民币36855元、商铺质量保证金人民币5190元、广告费人民币700元；
二、原告王X琴的其余诉讼请求，不予支持；
三、驳回被告上海X丰建材家居市场经营管理有限公司的全部反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1589元，减半收取794.50元，由原告负担320元，被告负担474.50元。反诉受理费50元，减半收取25元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数0
提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一五年五月十四日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。