陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民二终字第00120号
上诉人（原审被告）刘燕妮。
委托代理人史鹏，陕西恒典律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司。
法定代表人徐涛，该公司总经理。
委托代理人李剑明，陕西振汉律师事务所律师。
上诉人刘燕妮、上诉人陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司（以下简称金凤缘公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2014）汉阴民初字第00075号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘燕妮及其委托代理人史鹏、上诉人金凤缘公司法定代表人徐涛及其委托代理人李剑明均到庭参加了诉讼。经合议庭评议、审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原审查明，2012年6月18日，刘燕妮与金凤缘公司签订《租房合同》约定，金凤缘公司将坐落于汉阴县城南开发区的在建房屋出租给刘燕妮作为商业经营使用，出租房屋由四部分组成：①前楼一至九层建筑面积8400㎡；②连接楼一至六层1464㎡；③后楼第一层，群楼除外；④附属场院1202㎡。面积共12522㎡。其中②③④项尚待竣工，竣工后正式交付。房屋租期10年，自2012年8月10日起至2022年8月9日止，房屋租金每年1700000元。2012年8月24日双方又签订《租房合同补充条款》约定：前楼免装修期自2012年8月10日至2013年2月10日止，租期从2013年2月10日起计算；后楼、连接楼、场院于2012年12月10日交付，如延迟交房时间免装修时间整体顺延；首年租金应于2013年1月10日交清；前楼承租方于2012年9月30日内进入装修，如不进入装修，承租方向出租方缴纳70％年租金（即1190000元），如不缴纳租金，视为承租方违约，自动放弃租房，2012年6月18日签订的租房合同自动解除与终止、并失去法律效力，支付的租房定金不予退还作为赔偿金。在补充条款签订当日，金凤缘公司将前楼移交给刘燕妮。在此期间，刘燕妮分两次向金凤缘公司交付定金共计500000元，双方约定该定金在合同实际履行后作为房屋租金。时至2012年9月30日，刘燕妮仍未进入场地开始施工。2012年10月2日，金凤缘公司以刘燕妮未进入装修为由，去函督促刘燕妮于10月10日缴纳70％年租金（即1190000元），并阻止装修工人进场装修施工。刘燕妮未按通知时间交清租金，金凤缘公司于2012年11月21日以律师函告知刘燕妮已经违约，要求协商相关事宜。在协商未果后，刘燕妮于2012年12月25日起诉，要求继续履行合同并判令金凤缘公司赔偿其违约阻拦施工期间的部分开支费用损失。汉阴县法院受理后，金凤缘公司提起反诉，要求解除合同。汉阴县法院于2013年5月26日作出（2013）汉民初字第00064号民事判决书，判决：双方2012年6月18日签订的租房合同及8月24日签订的合同补充条款合法有效，继续履行；驳回刘燕妮的其他诉讼请求；驳回金凤缘公司提出反诉的诉讼请求。后刘燕妮提起上诉，安康市中级人民法院于2013年10月8日作出（2013）安中民终字第00454号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2013年10月18日，金凤缘公司向刘燕妮发出履约催告函，要求其在收到函件后7日内履行支付租金1700000元的义务；刘燕妮于2013年10月22日复函，称其2013年10月25日向金凤缘公司交清全年租金1700000元（含已付定金500000元），请金凤缘公司尽快向其提供书面转账账号并准备交房清单，同时在复函中提出了交房范围和交房要求。2013年10月23日，金凤缘公司回复刘燕妮，要求首年租金1700000元必须一次性交清，定金按照合同条款执行；交房依据按照租房合同及合同补充条款执行；并向刘燕妮提供了公司账号。刘燕妮未按约定期限交付租金，金凤缘公司于2013年10月28日再次向其发出履约催告函，要求在收到函件后2日内履行支付租金1700000元的义务。刘燕妮仍未在限期内履行支付租金义务。2013年10月29日，刘燕妮依据（2013）汉民初字第00064号民事判决书向汉阴县法院申请执行，要求金凤缘公司交付租赁房屋，金凤缘公司于2013年10月31日依据（2013）汉民初字第00064号民事判决书向汉阴县法院申请执行，要求支付首年租金1700000元。案件受理后，在执行过程中，刘燕妮自愿将其存款金额为1200000元的存单一张交法院留存。2014年2月21日，法院组织金凤缘公司与刘燕妮进行协商，期间，刘燕妮明确表示金凤缘公司出租的房屋已符合租赁房屋的有关条件。因刘燕妮在协商中提出前楼租期起算时间自二审结案之日起计算以及前楼的租金按每年700000元计算的要求，双方未能达成一致意见。随后，汉阴县法院以据以执行的（2013）汉民初字第00064号民事判决书没有给付内容，且未确定履行义务的期限，执行标的不明确为由，裁定两案均终结执行。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方理应按照约定全面履行自己的义务；如当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人根据履行情况和合同性质有权要求赔偿损失。本案中，刘燕妮与金凤缘公司2012年6月18日签订的《租房合同》及2012年8月24日签订的《租房合同补充条款》合法有效，双方理应按合同约定履行各自义务。金凤缘公司与刘燕妮在2012年10月履行合同过程中产生纠纷，已经汉阴县法院作出生效裁判，对于双方在2012年10月履约过程中的过错和违约赔偿问题，在汉阴县法院（2013）汉民初字第00064号民事判决书及（2013）安中民终字第00454号民事判决书中已作评判，刘燕妮作为承租方在2012年8月24日前楼移交后，在2012年9月30日内未进入前楼装修已构成违约，但基于双方在履行合同过程中均有一定过错，其过错责任相抵，故双方在2012年10月履约过程中刘燕妮的违约行为无需承担违约赔偿责任。上述判决生效后，刘燕妮本应立即履行前期《租房合同补充条款》约定的缴纳70％年租金（即1190000元）的义务并进入前楼场地进行装修施工，对于后楼、连接楼、场院的交付及原合同约定的所有承租房屋的租期起算问题应与金凤缘公司进行协商解决，但金凤缘公司多次函告刘燕妮履行支付租金1700000元的义务，刘燕妮仅书面表示同意履行，实际并未履行；在金凤缘公司申请法院强制执行过程中，刘燕妮虽曾将1200000元存单留存法院，但至今仍未向金凤缘公司履行支付租金的义务，其行为已明显构成新的违约。由于刘燕妮的前后两个违约行为以及双方之前的矛盾未能得到妥善解决，已致使双方不能实现合同目的，故金凤缘公司主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因金凤缘公司向刘燕妮移交的前楼房屋以及合同约定出租的房屋已符合租赁房屋的有关条件，且均属商业经营用房，刘燕妮长期不履行缴纳租金的义务给金凤缘公司造成的经济损失客观存在，故金凤缘公司主张由刘燕妮承担违约赔偿金的诉讼请求予以支持。关于刘燕妮应承担的违约赔偿金的数额，因其尚未履行支付房屋租金的义务，该义务在解除合同时依法应终止履行，故金凤缘公司提出解除合同时由刘燕妮支付房租1700000元的诉讼请求没有法律依据，不予支持；但双方在《租房合同补充条款》中曾约定：前楼承租方于2012年9月30日内进入装修，如不进入装修，承租方向出租方缴纳70％年租金（即1190000元），如不缴纳租金，视为承租方违约，自动放弃租房，2012年6月18日签订的租房合同自动解除与终止、并失去法律效力，支付的租房定金不予退还作为赔偿金；该约定既有违约条款，也有定金条款，现刘燕妮未向金凤缘公司缴纳70％年租金（即1190000元）已构成新的违约，金凤缘公司可以选择适用对自己有利的条款，故金凤缘公司主张由刘燕妮承担违约赔偿金500000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因金凤缘公司已在补充条款签订当日将前楼移交给刘燕妮，故金凤缘公司主张解除合同后由刘燕妮限期交还所租房屋的诉讼请求予以支持。原审判决如下：一、解除陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司与刘燕妮于2012年6月18日签订的《租房合同》及同年8月24日签订的《租房合同补充条款》；二、刘燕妮向陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司支付的租房定金500000元，抵作刘燕妮向陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司支付的违约赔偿金；三、由刘燕妮在判决生效后10日内向陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司交还所租前楼房屋；四、驳回陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24400元，由陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司、刘燕妮各负担12200元。
一审宣判后，刘燕妮与金凤缘公司不服，均提出上诉。刘燕妮上诉称，其与金凤缘公司在合同履行期间的纠纷已经两审终审评判，故关于《租房合同》、《租房合同补充条款》约定的免装修期起算问题，后楼、连接楼、场院的交付问题应由双方协商解决。继续履行中，双方就上述问题未能协商一致，故上诉人不可能构成新的违约。被上诉人金凤缘公司向汉阴法院申请执行后，上诉人将1200000元存单留存法院，最终汉阴法院以执行标的不明确裁定终结执行。该事实也能够证明上诉人一直积极履行义务，并未违约也不应当承担500000元的违约赔偿金。即使上诉人有违约行为，也是承担违约责任，并没有解除合同的法律后果。现上诉人完全有履行能力，金凤缘公司的房屋权属清楚、已达交付状态，双方合同目的完全可以实现。本案属于双方继续履行合同中，金凤缘公司再次起诉。一审法院程序违法，不应当受理。另外，一审解除合同不利于实现社会利益最大化，有违合同法鼓励交易的基本原则。综上，请求撤销一审判决，驳回金凤缘公司的诉讼请求。
金凤缘公司答辩称，刘燕妮多次违约，导致金凤缘公司无法收取房租，希望法院尽快解决，驳回刘燕妮上诉请求。
金凤缘公司上诉称，双方签订的《租房合同》、《租房合同补充条款》合法有效，刘燕妮应当承担交付租金的义务。房屋交付后，上诉人多次催促刘燕妮履约，但其一直未能交付租金。故双方合同解除之前的房租应当由刘燕妮承担，不能因合同解除而免除该义务。一审只判决刘燕妮承担500000元的赔偿责任，无法弥补上诉人的实际损失，不足部分应补充赔偿。综上，请求二审法院判令刘燕妮至少支付合同解除前的租金1700000元。
刘燕妮答辩称，金凤缘公司没有写明上诉理由，不应该受理。金凤缘公司既要求解除合同又要求支付租金，不符合法律规定。
经二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
上述事实有当事人陈述、《租房合同》、《租房合同补充条款》、（2013）汉民初字第00064号民事判决书、（2013）安中民终字第00454号民事判决书、履约催告函、执行笔录、（2013）汉执字第00144号执行裁定书等证据在卷，足以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘燕妮与金凤缘公司签订的《租房合同》及《租房合同补充条款》合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。2012年10月，双方在合同履行中发生纠纷，遂诉讼。2013年10月8日，本院作出（2013）安中民终字第00454号终审判决，维持原判。至此，双方在这一时期的纠纷经两级法院审理，最终确定合同有效继续履行。2012年8月24日，金凤缘公司将前楼移交给刘燕妮，根据双方在《租房合同补充条款》中的约定，刘燕妮应当在2013年1月10前交清全年租金1700000元。故终审判决生效后，刘燕妮应立即履行首年租金交付义务。此后，金凤缘公司于2013年10月18日、28日分别向刘燕妮发出履约催告函，要求其自动履行支付租金1700000元的义务，且先后两次给予刘燕妮共9天的宽限期，但刘燕妮并未实际履行，已构成新的违约。虽然在汉阴法院执行期间，刘燕妮将1200000元存单留存法院，但在后续执行中，其以金凤缘公司尚未完成后楼、连接楼等工程验收为由，又向汉阴法院申请拿回了存单。故刘燕妮向汉阴县法院交付存单的行为不能认定其已经履行了债务。综上，刘燕妮在债务履行期限届满且经金凤缘公司催告后的合理期限内仍未履行主要义务，已构成根本违约，原审法院据此判令解除合同是正确的，应予维持。关于刘燕妮提出的《租房合同》、《租房合同补充条款》约定的免装修期起算及后楼、连接楼、场院的交付问题双方未能协商一致，故无法确定支付首年租金时间的上诉理由，因双方上一案件终审判决并未支持刘燕妮关于免装修期重新计算的请求，故首年租金的交付仍应当以双方约定的2013年1月10为准。另，根据双方在《租房合同》、《租房合同补充条款》关于后楼、连接楼、场院约定，该部分房屋应当在竣工且验收合格的条件具备后，方能交付。因故迟延交付，则两个月免装修期顺延。故双方在继续履行中权利义务是明确的，刘燕妮据此提出的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于刘燕妮提出的一审程序违法问题，因房屋租赁合同属于继续性合同，双方权利的实现和义务的履行在一定期限内均呈持续状态。金凤缘公司本次起诉，是基于刘燕妮在上一案件判决生效后至汉阴法院执行期间又出现了新的违约事实，不属于重复起诉。原审法院受理本案程序合法。关于金凤缘公司请求刘燕妮支付租金1700000元及增加赔偿金的上诉请求，因双方合同已经解除，尚未履行的不再履行。故金凤缘公司要求刘燕妮支付1700000元租金的请求于法无据，本院不予支持。双方在《租房合同补充条款》中有租房合同解除后定金不予退还作为赔偿金的约定，该条款属于合同中的争议解决条款，合同解除并不影响其效力。原审法院根据双方约定，判决将刘燕妮交纳的500000元定金作为赔偿金并无不当，金凤缘公司要求增加赔偿金的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由刘燕妮负担12200元；陕西省汉阴县金凤缘商贸有限公司负担12200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱建新
代理审判员 张 燕
代理审判员 杜 涛
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 刘慧琴