安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民一初字第00873号
原告：周蕴哲，男，1991年8月19日生，汉族。
委托代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。
被告：张健，男，1968年5月16日生，汉族。
原告周蕴哲与被告张健转让合同纠纷一案，本院受理后，由审判员胡存祥独任审判，公开开庭进行了审理。原告周蕴哲的委托代理人王熙伟、被告张健及其委托代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周蕴哲诉称：张健系个人工商户（字号为马鞍山市雨山区大湖洗车�）在马鞍山市雨山区湖西北路228号（产权系市园林处所有）经营了一家洗车行。2014年5月23日张健将门面转让给原告经营洗车，双方签订《门面转让协议》。该协议约定，被告以3万元价格将位于湖西北路228号的门面房转让给乙方用于洗车，被告保证原告承租此门面后能够得到今后的租赁合同，并保证原告承租此门面后能够得到今后的租赁合同，并保证原告接手门面房后无任何后顾之忧，如遇到困难，甲方必须帮助乙方排除。另外，原告支付给被告押金5000元。双方协议签订后，原告将门面重新装潢并开始营业，原告经营一个月后即2014年6月，市园林处不同意被告将门面房转租给原告，并将门面房的水、电停掉，致使原告无法经营，给原告造成严重损失。原告将情况告知被告，要求被告按协议约定保证原告的正常经营，但至今原告承租的门面还停水、停电无法经营，使�告承租此门面房经营洗车的目的落空。为维护原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方所签订的《门面转让协议》；2、被告退还给原告全部转让费3万元整及押金5000元，并赔偿房屋装修费和损失费2万元整；3、被告返还原告承租期间的POS机营业款6520元；4、被告承担本案的诉讼费用。
张健辩称：1、原告从被告处受让门面房，根据约定仍应以被告的名义经营，双方之间关于继续挂靠经营的约定，在此基础上被告有义务保证经营，但原告没有按协议约定及时交纳相应的房租和水电费，改换店面门头，导致停水停电，不是被告引发的，是原告没有按约定履行导致的。2、事情发生后，原告没有继续履行合同的诚意，2014年7月1日才停水停电，2014年7月3日就准备了起诉材料，根本没有时间协调处理，也不符合合同的约定。3、目前发生的问题完全可以解决，无论是挂靠还是转让，都可以到园林处办手续处理，原告完全可以正常经营，原告要求解除双方之间的租赁合同没有事实和法律依据。4、由于被告不存在违约行为，不需要返还转让费、押金和其他损失，至于POS机营业款，根据银行规定是三个月结算一次，现在未结算，无法支付，到帐后会支付给原告，且与本案租赁合同是两个法律关系，不应并案处理。
周蕴哲为支持其诉讼请求，向法庭提举如下证据：1、身份证复印件一份，证明原告主体身份。2、门面转让协议一份，证明原、被告转让门面的事实。3、个体工商户营业执照复印件一份，证明被告系个体工商户。4、收条一份，证明原告支付转让费的事实。5、协议一份，证明原告支付押金及POS机费用。6、施工合同及收据各一份，证明原告装潢费用及相关损失。7、POS票据一组，证明原告承租期间取得的营业收入。8、解除合同通知书一份，证明原、被告之间签订的协议无法履行，被告违约的事实。
张健质证意见如下：对证据1、3、4没有异议，对证据2有异议，我们持有的最后一页有补充条款，补充条款说明了原告房屋租赁后继续挂靠在被告名下经营的。对证据5无异议，但协议反映出原告是挂靠经营。对证据6真实性有异议，签订时间是2014年5月20日，房屋转让协议是2014年5月23日，装潢开工时间是2014年5月20日，合同的订立人与本案没有关联性。对证据7以银行的结算为准，无法核实，应另案处理。对证据8，市园林处已经明确表态，完全同意被告将房屋转租给原告，同时在此向法庭表明，原告随时可以至园林处办理转租手续，被告可以配合，停水停电是因为原告没有缴纳房屋和水电费，由于原告没有履行挂靠约定才使园林处产生误解。
张健为支持其抗辩意见，向法庭提举如下证据：1、身份证复印件一份，证明被告的主体资格。2、门面房转让协议一份，证明该门面房转让协议约定原告仍挂靠被告处经营，合同仍由被告与园林处签订。3、照片一张，证明原告在承租房屋之后，将经营门面改变为“一路平安汽车美容”和“平安烟酒店”，和被告的营业执照的字号不一致，不符合合同的约定。
庭后，被告补充提供了一份通知（证据4），证明市园林处同意被告转让的事实。
周蕴哲质证意见如下：对证据1没有异议。对证据2没有异议，补充条款确实是我们签订的。对证据3与本案无关联性，不能反映是原告违约的事实，该烟酒店是在被告转让洗车行时就已经存在，是一并转让的。对证据4的真实性没有异议，该通知内退恰恰证明原告无法承租房屋，并且证明被告违反转让协议的约定。
本院认证如下：对周蕴哲提交证据1、3、4、5、6、7、8及张健提�的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均予以确认，对周蕴哲提交的证据2与张健提交的证据2相互印证的部分予以确认。
经审理查明：2014年5月23日，张健（甲方）与周蕴哲（乙方）签订一份《门面转让协议》，主要约定：1、甲方同意将自己位于湖西北路228号的门面于3万元整的价格永久转让给乙方使用，建筑面积约200平方米。2、由于此处房产归属于市园林处，在转让给乙方之前，园林处已与甲方已签订了一年的租赁合同，租期至2015年4月14日止，月租金3700元，甲方剩余租期约11个月，剩余租金由乙方支付，自转让之日起，由乙方自行将房租交付给园林处，因第一次业务不熟悉，转让后的第一次交付房租，由甲方陪同乙方前去。3、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向市园林处履行原有门面租赁合同中的所规定的条款，今后乙方有权将门面再次转让给第三方，如今后再次转让，甲方必须无偿配合乙方的转让行为。4、转让后门面现有的装修、装饰（洗车设备、POS机）全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。5、乙方于本合同签订之日向甲方支付转让预付金23000元。甲方在合同签订后一周内向乙方腾让门面，完成各类营业执照信息的变更，并交付钥匙，同时乙方向甲方支付剩余转让费7000元（共计3万元整）。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……8、由于此处房产归属于市园林处，甲方在转让此处房产给乙方时，必须保证无偿帮助乙方得到此门面今后的租赁合同（租赁合同为市园林处于甲方签订的租赁合同，甲方无偿帮助乙方得到自今年合同2014年4月至2015年4月到期后的租赁合同）。……10、转让后甲方现有一切营业执照全部归乙方所有（烟草、汽车美容等营业执照），营业执照中法人代表一栏变更为乙方指定姓名。……12、如甲方在乙方接手后单方面毁约，甲方必须退还全部转让费3万元整，并赔偿房屋装修费和损失费2万元整。13、其他事项，转让后，湖西北路228号门面房的租赁合同继续由甲方与园林处签订，房租租金由乙方支付给甲方，由甲方代为交给园林处（甲方签订的租赁合同期限内，房屋使用权为乙方，甲方不得以任何形式收回或使用）。后张健依约交付了门面房，周蕴哲也对房屋进行了重新装潢并实际经营。2014年7月1日，马鞍山市园林绿化管理处（以下简称：马鞍山市园林处）将案涉房屋水电停掉，致周蕴哲经营的洗车店停业。2014年7月8日该处案涉门面房墙面上贴出一份通知书，载明“张健：2013年4月10日，你我双方在协商一致的基础上签署《马鞍山市房屋租赁合同》（下称合同），合同期限为一年。合同第一条约定，你方承租雨山区湖西北路228号房屋（下称租赁房屋），合同第六条第七款约定，你方不得擅自转租合同约定的房屋，另合同特别约定条款第五条明确约定，我方若发现转租，立即解除合同，由此造成的一切损失和责任由你方全部承担。合同租赁期满后，你我双方于2014年4月15日续签了本合同，合同期限为一年，并约定合同内容按照往年园林处制定要求签署。2014年6月，我方得知，你方已将租赁房屋转租他人经营。我方口头多次通知你方解除合同、返还租赁房屋，你方拒不理睬。你方擅自转租这一违反合同约定之行为已严重影响了我方利益，根据合同约定，我方现书面通知你方，解除你我双方签署的《房屋租赁合同》，本通知书自我方作出之日起即发生法律效力。同时请你方于接到本通知书后的7个工作日到我方办理解除合同用手续，并腾空房屋，否则给我方造成的损失，我方有权要求你方承担损失赔偿责任。”，落款处由马鞍山市园林处盖章。
在诉讼过程中，张健补充了一份2014年9月28日由马鞍山市园林处出具的通知，载明“张健：你承租我处位于马鞍山市雨山区湖西北路228号的门面房自2014年5月起拖欠房屋租金至今，现通知你在2014年10月10日前支付拖欠的房屋租金。否则，将根据与你签订的租赁合同约定，解除租赁关系”。
本院认为：一、承租人未经出租人同意，出租人可以解除合同。故未经出租人同意，不得转租。本案中，出租人马鞍山市园林处通过停水停电及张贴解除合同通知书等行为已经表明不同意张健的转租行为。而在张健与周蕴哲签订的转让协议内容多项条款表明张健需保证周蕴哲的正常经营。虽张健辩称周蕴哲在协议约定为“挂靠”经营，但不影响双方转租行为的认定，即便张健提交的一份“通知”表明出租人马鞍山市园林处在张健交清房租的前提下愿意继续与其履行租赁合同，也无法表明市园林处同意张健的转租行为的事实。二、损失的处理。合同解除后，张健应当返还转让费和押金。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于承租期装修装饰物处理有关规定，由于双方均确认周蕴哲对案涉门面具体装潢的项目及装修施工工程合同系周蕴哲亲属签订的事实，可确定房屋装修费10000元。但鉴于周蕴哲在承租期间未缴纳房租及在停水停电后没有积极协调处理双方纠纷，以及周蕴哲也实际经营1个多月的事实，本院酌情确定张健返还周蕴哲转让费25000元、押金5000元，房屋装修费6000元。周蕴哲以张健个体工商户名义获取了营业款，经核对为6330元也应当返�。周蕴哲主张的其他损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、解除周蕴哲与张健在2014年5月23日签订的《门面转让协议》。
二、张健于本判决生效之日起十五日内一次性返还周蕴哲转让费25000元、押金5000元、装修费用6000元、营业收入6330元，合计42330元。
三、驳回周蕴哲的其他诉讼请求。
本案诉讼费用669元（减半收取）、保全费620元，合计1289元，由张健负担887，周蕴哲负担402元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 胡存祥
二〇一四年�月三十日
书记员 魏凌雪
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条：
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装�装修残值损失的，应予支持。