辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终4455号上诉人（原审被告）：程金丰，男，汉族，1967年8月17日出生，住址：沈阳市和平区。委托代理人：岳岩，系沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈阳新世纪物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区。法定代表人：由俊福，系该公司总经理。委托代理人：周仕佳，男，汉族，1982年9月14日出生，系该公司工作人员，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：杜平，男，1965年9月18日，汉族，系该公司工作人员。上诉人程金丰与被上诉人沈阳新世纪物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3099号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告程金丰系位于沈阳市和平区南三马路7号6门房产（建筑面积368.55平方米）的业主。2011年1月1日，原告新世纪物业公司(乙方)与被告所住小区业主委员会(甲方)签订物业服务合同，合同约定,甲方枫景名城小区业主委员会选聘原告作为枫景名城小区物业服务机构，自2011年1月1日提供物业服务，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1.20元/月/平方米、商业网点0.60元/月/平方米、车位物业0.60元/月/平方米、储藏间0.60元/月/平方米、电梯费12元/人/月。缴费期一年。逾期交费的，除应补交物业管理服务费外，自逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三收取滞纳金。原告新世纪物业公司依照约定的时间提供了物业管理服务至今，被告程金丰未缴纳自2013年1月1日起至2015年7月31日期间的物业服务费。现原告起诉至原审法院，要求被告缴纳上述期间的物业服务费及相应违约金。原审法院认为：原告新世纪物业公司与涉案房屋所在小区业主委员会即枫景名城小区业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告程金丰系涉案“枫景名城小区”的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业服务合同对被告具有约束力。原告新世纪物业公司基于物业服务合同对被告程金丰所在小区提供物业管理服务，同时享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告新世纪物业公司要求被告支付2013年1月1日起至2015年7月31日期间的物业服务费的诉求，原审法院予以支持。关于被告需要支付的物业费的数额，具体应为6,855元（368.55平方米×0.60元/平方米/月×31个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的滞纳金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故原审法院不予支持。关于被告辩称原告新世纪物业公司的诉求超过诉讼时效且房屋多年漏水原告未予修理的意见。因被告提供的证据不足以对其主张予以佐证，且被告所述房屋漏水问题与本案并非同一法律关系，同时原告新世纪物业公司自2011年1月1日起持续为涉案小区业主提供服务，与被告间已形成了事实上的物业服务关系，如被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于被告的该项答辩意见，原审法院不予采纳。原审判决：一、被告程金丰于本判决生效后十日内给付原告沈阳新世纪物业管理有限公司自2013年1月1日起至2015年7月31日期间的物业服务费6,855元；二、驳回原告沈阳新世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告程金丰承担。宣判后，程金丰不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：我楼上的业主种植花草导致我家的墙皮大面积脱落，被上诉人不作为，行政执法局也来过，但是至今没有拆除，所以说明被上诉人的服务存在严重的瑕疵且不到位。被上诉人的诉讼已经超过了诉讼时效，2013年10月10日前的诉讼不应当支持。且物业服务合同早已经届满，合同终止了。被上诉人沈阳新世纪物业管理有限公司辩称：一、答辩人为上诉人提供物业服务，上诉人应按时交纳物业费。因上诉人一直拖欠物业费，答辩人通过诉讼，请求法院判令上诉人交纳物业费，一审法院判决事实清楚，证据确凿，请求法院依法维持一审判决。二、上诉人诉称的房屋漏水问题，是由其相邻业主私搭烂建造成的。上诉人正在通过法律诉讼途径，解决房屋漏水问题。为解决上诉人房屋漏水问题，答辩人多次召开上诉人与其相邻业主座谈会，协调解决漏水问题，在协调未果的情况下，答辩人建议上诉人到和平区行政执法大队投诉。在2014年6、7月份，和平区行政执法大队来人时，答辩人积极配合。上诉人房屋漏水问题，不在答辩人责任范围内。三、答辩人与枫景名城小区业主委员会，在2011年1月1日签订的物业服务合同，于2014年12月31日到期。沈阳市和平区太原街街道洪福社区，依据中华人民共和国城乡建设部建房【2009】274号《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定：在枫景名城小区业主委员会因业主委员会委员不足总数的二分之一，不能履行职权的情况下，代行业主委员会的职责。在2014年12月30日，在合同到期前，为避免“枫景名城”小区出现弃管情况的发生，洪福社区作出《通知》，要求答辩人和小区业主，在“枫景名城”小区重新签订物业服务合同前，继续履行2011年1月1日签订的物业服务合同。本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，上诉人应按照洪福社区通知要求，按时交纳物业费。四、答辩人自2011年1月1日起持续为上诉人提供物业服务，2013年1月1日上诉人拖欠物业费以来，答辩人一直向上诉人催要物业费，上诉人以时效拖欠物业费，没有法律依据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案房屋所在小区业主委员会和物业公司签订的物业服务合同，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。作为物业公司，自2011年至今一直对诉争小区进行物业服务管理，履行了相应的管理义务，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，被上诉人即有权收取业主相应费用。关于上诉人提出的楼上业主违建长廊造成诉争房屋墙皮脱落等问题，上诉人可向行政执法部门主张权利，但这些原因均不能否认被上诉人已经为上诉人提供了物业服务的事实，不影响双方之间的物业服务关系。上诉人的该主张，不能够成为拒付物业服务费的合理抗辩理由，本院不予采信。关于上诉人主张已过诉讼时效期间的问题，因被上诉人作为物业公司，一直在园区内提供服务，且一审庭审中上诉人陈述一直由被上诉人为园区提供的物业服务，已经形成了事实上的物业服务，被上诉人有权收取相应的物业费，一审法院认定并无不当，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程金丰负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 卓代理审判员 王 虹代理审判员 史舒畅二〇一六年四月十五日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。