河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第891号
上诉人（原审被告）盐山县永泰房地产开发有限公司。地址：盐山县城北环路。
法定代表人许新港，经理。
委托代理人彭建军、苏宝杰，河北福鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙俊龙，男。
上诉人盐山县永泰房地产开发有限公司（以下简称盐山永泰房地产公司）与被上诉人孙俊龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2013）盐民初字第1378号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告孙俊龙诉称，2012年7月24目，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于盐山县南环澳林春天小区第二幢五单元701号房，总房款为332816元，首付为102816元，银行贷款为23万元。被告应当2012年12月31目前，将具备“该商品房经综合验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依照约定交付了首付款，并与被告，盐山县住房公积金中心签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，盐山县住房公积金中心也向被告支付了23万元。经查，被告至今仍未取得位于盐山县南环澳林春天小区商住楼项目之建设工程竣工验收备案凭证等。要求l、判令被告赔偿原告逾期交房违约金截止2013年10月31日数额为10084元。2、保留追诉被告2013年10月31日后发生的违约行为的权利。
盐山县永泰房地产开发有限公司辩称，原告孙俊龙所述部分与事实不符，被告永泰公司2013年7月10到15日通知原告孙俊龙办理房屋交接手续，并向原告孙俊龙送达了交房通知书，原告孙俊龙没有任何理由不办理交房手续属于原告孙俊龙违约，办理了手续属于履行了合同，因延期一交房所造成的法律责任不应当由被告承担；原告所述违约拿计算方式及数额有误，双方履行合同期间，原告也存在迟延交付交房款的情况，该行为也属于违约行为，也应当承担违约责任，原、被告双方违约金应予以抵销，如抵销之后，被告还应当给付原告违约金，被告承担，如抵消后，被告不应当再给付，应当驳回原告诉讼请求，同时保留向抵消后欠被告方主张诉讼的权利。
原审原告孙俊龙为证实其主张提供与被告签署的房屋买卖合同一份。被告永泰公司提供如下证据，1、预售许可证、房屋买卖合同，证实被告有预售房屋资格，双方签订合同；2、验收报告一份，证实原告诉求的房产验收合格；3、交房通知书领取签字表，证实被告在7月份电话通知原告办理交房手续，原告于2013年7月20日在被告处领取了交房通知书。原告孙俊龙质证意见，对被告竣工验收许可证有异议，原告多次向被告相关人员要求查看许可证，被告一直没给看，问他们是否验收完毕，他们也一直说没有，对被告的竣工验收报告复印件有意见，要求查看原件。其他证据没有意见。经审查，对原、被告提供的商品房买卖合同双方认可，原审法院予以采信；对交房通知书领取签字表，原告无意见，原审法院予以采信；因被告提供的竣工验收报告是复印件，原告有异议，原审法院不予采信。
综上，原审法院确认以下事实，2012年7月24目，原告孙俊龙与被告永泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告孙俊龙购买被告永泰公司预售的位于盐山县南环澳林春天小区第二幢五单元701号房，总房款为332816元，首付102816元，银行贷款23万元。被告永泰公司于2012年12月31日前，将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告孙俊龙使用，如逾期交房，原告孙俊龙有权要求被告永泰公司每日按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金。合同签订后，原告孙俊龙依照约定交付了首付款，并与被告永泰公司、盐山县住房公积金中心签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，盐山县住房公积金中心也向被告永泰公司支付了23万元。虽然原告孙俊龙于2013年7月20日在被告永泰公司处领取了交房通知书，但由于被告永泰公司未能按合同约定交付原告孙俊龙经验收合格的楼房，原告诉来本院。
原审认为，原告孙俊龙与被告永泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，被告永泰公司在通知原告孙俊龙交房时未向原告孙俊龙出示《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》是房屋经过验收和验收合格的标志，被告永泰公司未出示此表，原告孙俊龙有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任应由被告永泰公司承担，即按合同约定被告永泰公司按原告孙俊龙已付房款332，816元的日万分之一支付原告孙俊龙逾期交房违约金。被告永泰公司称原告孙俊龙也存在迟延交付交房款的情况，也属于违约行为，也应当承担违约责任，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告盐山县永泰房地产开发有限公司偿付原告孙俊龙逾期交房违约金截止2013年10月31目数额为l0084元。案件受理费50元，由被告盐山县永泰房地产开发有限公司负担。
宣判后，盐山永泰房地产公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审认定上诉人没有出示项目验收凭证属于认定事实错误。上诉人已经取得了项目验收报告，且在通知被上诉人交房时已经告知并出示，一审法院以没有出示验收表为由判决上诉人承担违约责任证据不足，没有事实依据。二、一审认定被上诉人晚交房的时间错误。被上诉人晚交房款26天，根据合同第8条交付期限的约定，上诉人交房时间应当延期，延期后交房的时间应当为2013年1月27日，而非2012年12月31日。上诉人提供了交房通知书领取签字表，可以证实在2013年7月20日已经通知被上诉人接收房屋，被上诉人对此事实予以认可，但被上诉人无约定及法定理由拒不接收，对于2013年7月20日后因被上诉人故意不接收而产生的后果应当由被上诉人自行承担。三、上诉人在一审时提出被上诉人存在迟延交款的行为，属于违约，双方违约金应当抵销。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人孙俊龙辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律得当，故二审法院应驳回上诉人诉求，维持一审法院原判，维护购房人合法权益。理由如下：一、答辩人所购被答辩人开发的商品房未经验收合格。根据《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第五条、第六条的规定，验收必须在工程竣工后，取得施工单位的《工程竣工报告》、监理单位的《工程质量评估报告》、勘察设计单位的《质量检查报告》等资料，以及规划、消防、环保等部门出具的认可文件之后，由开发商组织各相关责任主体对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面做出全面评价，并由建设工程质量监督部门对验收程序、内容实施现场监督，并形成经验收组人员签署一致的工程竣工验收意见，才视为商品房经验收合格，商品房才能交付使用。商品房的“验收合格”，不仅指工程质量的验收合格，还包括规划、消防、环保在内的验收合格。被答辩人没有取得规划、消防、环保部门出具的认可文件，因此，该商品房不能视为达到建设部规定的商品房交房标准的“验收合格”。二、被答辩人提供“竣工验收报告”复印件存在疑点的理由如下：1、被答辩人向一审法庭提交的竣工验收报告复印件有多处“年月日”处为空，没有填写时间。而竣工验收时间正是本案的关键所在。2、被答辩人向有关部门提交竣工验收申请的时间为2013年8月20日，而被答辩人却称项目已于2013年6月16日竣工验收合格，时间颠倒，逻辑矛盾。3、一审法庭和答辩人曾多次向被答辩人索要“竣工验收报告”原件，但被答辩人均以徐新港（法人）孩子住院等理由为借口，拒绝出示原件。4、答辩人在收到交房通知后去领取钥匙时，向售楼处索要竣工验收报告对方答没有竣工验收报告，现在如果心急入住可以领取钥匙，以后答辩人又多次向售楼处及施工工地的管理人员询问是否竣工验收都说还没有，综上所述，一审认定被答辩人没有取得建设部规定的商品房可以交房的项目验收报告是正确的，且法律依据充分。更不用说被答辩人是否取得竣工验收备案表了。三、一审认定被告晚交房的时间准确，依据充分。被答辩人称答辩人晚交房款26天，纯属强词夺理，无稽之谈。1、双方合同第六条付款方式及期限：“自本合同签订当日，买受人付清房款l02816元整，余额23万元办理银行按揭。”的意思并不是指余额23万元自合同签订当日到达卖方账户，而是指首付102816元自合同签订当日付清，余额23万元只需办理银行按揭就可以。合同第六条并没有约定23万元到达卖方账户的时间。答辩人已完全按合同第六条的约定履行了付款义务，不存在违约。2、被答辩人将“余额办理银行按揭”与“余额到达卖方账户”混为一谈，这是两个不同的概念。合同第六条约定的是办理银行按揭，即买受人要按约定向银行提供贷款所需一切手续，并没有约定贷款到达卖方账户时间。答辩人已完全按合同约定在交清首付款后的第二天及时在盐山县住房公积金管理中心办理了贷款手续，不存在违约行为。3、合同第七条是买受人逾期付款的违约责任，而答辩人没有违约行为，何来违约责任？4、补充协议第l条规定，“按合同第六条规定时间将余款交予出卖人”，但合同第六条没有规定贷款到达卖方账户时间。并且答辩人也没有能力确定贷款贷下来的时间，答辩人只能向住房公积金管理中心提交贷款申请，其余的事是住房公积金管理中心与银行和开发商的事了，况且贷款贷下来后，贷款并没有到答辩人的手，而是银行直接划拨到开发商的账户，如果贷款到答辩人的手答辩人按合同第六条规定出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品房，收取买受人的购房款最多不超过总额的百分之九十，其余的百分之十，待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取。因此答辩人在没有经买受人代表参加验收并确认合格是不可能把全部房款都给开发商的。为什么贷款下来后买受人的全部房款就都到了开发商的账户，问题已经很明确了。故答辩人不存在延迟交款行为。综上所诉，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审理查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务。上诉人上诉称一审认定上诉人没有出示项目验收凭证，属认定事实错误。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人（上诉人）应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人）使用。根据《建筑法》61条规定，交付竣工验收的建筑工程，应当具备国家规定的竣工条件。《建设工程质量管理条例》第16条规定“完成建设工程设计和合同约定的各项内容”是建设工程竣工验收的必备条件。上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》仅能证实已完工的建筑工程质量合格，不能证实本案诉争房屋已经符合交付条件。依此本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。上诉人上诉称诉争房屋的交付时间错误。上诉人称被上诉人晚交房款26天，上诉人交房时间应当延期26天，延期后交房时间应当为2013年1月27日，而非2012年12月31日。因此晚交房的期间应当为2013年1月27日至2013年7月20日。本院认为，被上诉人在交房通知书上签字不是基于诉争房屋已交付这一事实而发生的，因此不能认定原告签字的时间为实际占有的时间。关于被上诉人付款是否违约问题。上诉人上诉称被诉上人晚交房款26天，应承担晚交房款的违约责任。被上诉人对此否认，上诉人亦未提供证据予以证实，且双方并未在合同中约定贷款到达卖方帐户的时间。综上，盐山永泰房地产公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费50元，由上诉人盐山县永泰房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 珍
审判员 沈东波
审判员 穆庆伟
二〇一四年四月二十八日
书记员 梅 朔