湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂枣阳民二初字第00444号
原告周志华。
委托代理人杨成柱，系周志华之夫。代理权限：一般授权。
委托代理人王占武，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告杨金华。
委托代理人谢高伦，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告赵春晖。
委托代理人卢寅，湖北山河律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人李明军，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告周志华与被告杨金华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依杨金华申请追加赵春晖为本案被告，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周志华及其委托代理人杨成柱、王占武，被告杨金华及其委托代理人谢高伦，被告赵春晖及其委托代理人李明军、卢寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周志华诉称：2013年3月13日，原告周志华与被告杨金华签订了房屋买卖合同，双方约定甲方将其所有的位于枣阳市大南街13号（原枣阳市金谷酒店）租赁给乙方，租赁期限为10年，每年租金均于当年4月1日前一次性付清。如乙方逾期支付租金则每逾期一日向甲方支付滞纳金1500元，如逾期达到10日则甲方有权解除合同，乙方除支付的保证金不予退还外，乙方另行支付违约金，并且乙方投资的所有装修装饰及物品无偿归甲方所有。合同签订后甲方履行了全部义务，但2014年4月1日，乙方未能按期向甲方交纳2014年至2015年的房屋租金。2014年4月12日，甲方向乙方发出了解除合同通知书。但截至目前为止，乙方未能返还房屋，导致甲方对房屋无法另行处理。为此，特诉至人民法院，请求依法判令：一、确认原告周志华的解除合同行为有效，二、请求依法判令被告杨金华支付违约金120万元。
被告杨金华辩称：一、原告违法解除合同的行为应该确认无效。1.周志华违反法律规定的程序，在不给予被告杨金华合同法第二百二十七条规定的合理宽限期的情况下即行使合同解除权，属于违法解除合同。2.参照《最高人民法院指导性案例合同法裁判规则》的相关规定，原告周志华仅仅以被告杨金华超过十天未付租金为由即解除合同，该约定即以损害杨金华巨大利益为合同解除权的行使条件，该约定明显显失公平，应该无效。二、原告在与被告签订合同时存在欺诈行为，由于房屋主体结构设计存在问题，导致消防验收不合格，出租房屋不能作为约定的酒店用途使用，存在严重违约，应该承担违约责任。三、由于周志华的违约行为和违法解除合同关停宾馆的过错行为，导致被告杨金华遭受重大经济损失，周志华应该据实承担全部赔偿责任。四、周志华请求的违约金不符合法律规定，违约金应该以实际损失为基础，综合衡量，由于周志华强行关闭宾馆，才造成损失扩大，请求法院依法驳回该项诉讼请求。
被告赵春晖答辩：1.赵春晖不是本案适格被告。2.枣阳天赐金谷酒店是杨金华的个人企业，有税务登记证明。赵春晖不是合伙人，赵春晖不是本案必要共同诉讼人。3.本案租赁合同显失公平，租赁价格超出市场平均价格，且违约约定明显不符合法律规定。4.原告单方违法解除合同无效，属不当解除，不论是依据协议解除还是法定解除，因解除条件未成就，不符合协议解除的条件，没有依法履行催告义务也不符合法定解除的程序，应依法认定无效。不当解除是违约行为，强行收回租赁房屋，应当承担违约责任。对其经营酒店的投入应当返还，对赵春晖的损失应当赔偿。
经审理查明：2013年3月13日，周志华（甲方）与杨金华（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同主要约定，周志华将其所有的位于枣阳市大南街13号（原金谷饭店，以下简称金谷酒店）的房屋租赁给杨金华用作酒店餐饮及客房经营。具体范围包括：1号楼二至六层（1号楼后棚房屋不含在内）、2号楼一楼门面房三间及二楼整体、3号楼（主体楼一至九层）及酒店相关附属设施。租赁期限：10年零1个半月，自2013年3月13日起至2023年4月30日止（前一个半月作为杨金华装修期，周志华不收取租金）。租金及保证金的支付方式：租赁费为第1年到第4年每年120万，第5年到第8年每年123.5万，第9年、第10年每年127万。第1年租金于本合同签订当日付清，其余每年租金均于当年4月1日前付清，杨金华在本合同签订之日向周志华交纳履约保证金20万元，此款不计利息。本合同结束后，如杨金华无违约行为，则此款周志华一次性退还杨金华。中途如杨金华经营不善或另有发展，经双方协商周志华书面同意后此押金一次性退还给杨金华。双方权利义务：周志华权利义务：1.按照合同约定向杨金华收取租金及保证金。2.将酒店内现有设施设备移交给杨金华使用，具体以设备移交清单为准。3.在杨金华租赁期限内，周志华有权依照法律规定出售杨金华租赁的资产。周志华将提前1个月通知杨金华。在同等条件下，杨金华有优先购买权。出卖后，本合同对新的资产所有人和杨金华继续有效。杨金华的权利和义务：1.按时交纳租金及保证金。杨金华在合同签订后，应到有关部门登记、注册重新办理工商、税务登记等手续，以自己的名义对外从事经营活动，不得继续使用周志华方享有的名称、名义等知识产权。杨金华在经营过程中发生的所有债权、债务与周志华无关。2.杨金华因经营需要，在不影响房屋主体结构的情况下进行装修，如需改变房屋主体结构须经周志华书面同意并将方案报相关部门批准后方可实施。本合同期限届满或终止合同，乙方投资的所有装修、装饰及物品无偿归周志华所有。注明：物品，包括有价值的可移动的如电脑、电视等，杨金华可自行处理。3.租赁期限内一切税费（包括税金、工商费、各种办证费及职能部门的收费和罚款等）均由杨金华承担。合同的变更、解除及终止：1、本合同生效后具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或者解除，需要变更或解除本合同时，须经双方协商一致达成新的书面协议。2、在租赁期间，杨金华有下列行为之一的，周志华有权解除合同，收回所租赁给杨金华的酒店：（1）未经周志华书面同意，擅自将酒店出租、出借或转让给第三方经营该酒店的。（2）未经周志华书面同意，擅自改变酒店建筑结构及经营用途的。（3）损坏租赁的酒店设施，周志华提出的合理期限内未修复的。（4）利用所租赁的财产进行非法活动的，在周志华及有关部门通知后十五日仍未改正的。违约责任：1、甲乙双方应全面实际履行本合同，如有任何一方违约，则按照合同总金额的10%向守约方支付违约金。在租赁期间内，杨金华如逾期未交纳租金，每迟交一天支付滞纳金一千五百元整。如逾期达到十日的，周志华有权终止合同，收回所出租的房屋及附属设施。杨金华违约除支付违约金外，已交纳的履行保证金周志华有权不予退还，杨金华投资的所有装修、装饰及物品无偿归周志华所有。2、在租赁期限内，杨金华未经周志华书面同意，中途擅自退租的，杨金华应按合同总金额的10%向周志华支付违约金，赔偿周志华因此受到的损失。周志华未经杨金华同意提前终止合同的，周志华应按合同总金额的10%向杨金华支付违约金并赔偿杨金华装修费用。3、在租赁期满，杨金华应如期交还酒店房屋，杨金华逾期归还，则每逾期一日应向周志华支付三千元的滞纳金。杨金华还应承担逾期归还对周志华造成的损失。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，杨金华付清了履约保证金和第一年租金。并组织人员对金谷酒店进行了装修工程施工，随后将该建设工程报送相关消防部门进行消防验收。2013年5月14日和2013年7月13日，枣阳市公安消防大队和襄阳市公安消防支队分别给杨金华下发《建设工程设计备案检查不合格通知书》，告知其酒店装修工程消防设计备案不合格，应停工整改后申请复查，复查合格后方可施工。2013年8月8日，杨金华与赵春晖签订《合伙协议书》，该协议书主要约定赵春晖与杨金华各出资240万元，合伙经营枣阳天赐金谷酒店，并约定了盈余分配及债务承担方式，合伙人权利，义务等。协议期限：暂定10年，自双方签字之日起计算。协议还对合伙事项的其他方面进行了约定。2013年8月初金谷酒店开始试营业，2013年8月25日酒店方面告知全体员工放假，此后一直停止营业。
2014年4月17日，因杨金华未于2014年4月1日及时交付第二年租金，杨成柱找到酒店，给当时负责酒店管理之一的杨金华之子杨汉江发了《解除合同通知书》，通知书载明：“杨金华：你与周志华于2013年3月13日签订了酒店租赁合同，合同约定第二年租赁费为壹佰贰拾万元，你应当于2014年4月1日交纳。依照酒店租赁合同第六条第一款约定你如逾期交纳租金，每迟交一天支付滞纳金1500元，逾期达到十日的，周志华有权终止合同。现你已经逾期交纳租金超出十日，现解除周志华于2013年3月13日与你签订的酒店租赁合同，同时周志华保留追究你违约责任的相关法律权利。特此通知。2014年4月12日”。赵春晖父亲赵国根和母亲吴花珍当时也在场。杨成柱提出先将酒店钥匙交出来，大家再一起协商后续租赁事宜，杨成柱、赵国根、杨汉江等也通过电话等形式告知了杨金华。杨金华表示同意先交钥匙。后杨汉江、赵国根将酒店钥匙交给了水电工郭光勤保管，杨汉江在《解除合同通知书》上被通知人签名处书写“杨汉江（交4把门锁）”。此后杨汉江，赵国根和吴花珍离开酒店，酒店锁门。2013年9月22日，周志华又将上述《解除合同通知书》发了多份给杨金华，杨金华在其中一份上签名并书写：“待我与合伙人赵春晖商议后再把其他2份签了。”后双方因酒店租赁事宜协商未果，2014年9月30日周志华来院起诉，要求解决。庭审中，杨金华当庭对周志华提起反诉，要求确认周志华违法解除合同的行为无效，合同应该依法继续履行，周志华赔偿反诉人营业损失和装修费损失475万元，但其并未在本院通知的期限内预交反诉费。对此，本院已裁定按反诉人杨金华自动撤回反诉处理。
另查明：2007年度枣阳市一景金谷商务酒店（本案租赁房屋当时由周志华经营时的酒店名称）被枣阳市人民政府评为“全市社会消防工作先进单位”。2010年6月28日，市工商局给周志华经营的枣阳市一景金谷商务酒店换发了营业执照。经本院从枣阳消防大队、襄阳消防大队调查了解，消防验收备案仅对申请人报送的装修装饰工程图纸等资料进行书面审查，不对房屋主体结构设计进行审查。
关于租金部分，庭审中杨金华另举证了合同签订前2013年2月23日其向杨成柱账户转账50万元的银行交易记录，主张该50万是预付的租金，周志华认为是还的其他的钱款。
经本院多次组织调解，2015年5月11日杨金华表示同意解除合同，但双方因在租金及后续装修装饰物处理意见上分歧较大，未能全部达成一致意见。
审理中，周志华将诉讼请求的违约金由120万元增加至190万元，对其增加的70万元诉讼请求，本院告知其在规定的期限内补交相应的诉讼费，但其逾期未补交。
再查明：赵春晖于2014年12月因合伙协议纠纷在武汉江汉区人民法院起诉杨金华，现二人合伙协议纠纷一案正在审理中。原告赵春晖于2015年1月4日向本院提交了中止审理申请书，认为赵春晖是否应作为合伙人被追加为本案被告需要通过赵春晖与杨金华合伙协议纠纷一案的审理结果才能认定，故申请本案中止审理。
经本院询问原告特别授权代理人，其表示就本案不再向赵春晖主张权利，但保留向其另案诉讼的权利。
本院认为：周志华将金谷酒店出租给杨金华，双方于2013年3月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同合法有效，杨金华应按照约定及时履行每年4月1日之前交清下一年租金的义务，周志华则负有将租赁物交付杨金华使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务。2014年4月17日，因杨金华未及时支付第二年租金，周志华之夫杨成柱找到酒店，发出书面解除合同通知书，并由杨金华之子杨汉江签字，通过电话联系，杨金华也知情并同意交出了钥匙，双方当时未发生任何冲突，杨汉江此后也离开了酒店。上述事实表明双方以自己的行为实际于2014年4月17日协议解除了2013年3月13日签订的《房屋租赁合同》。杨金华辩称原告存在单方违法解除合同，该违法解除合同的行为应该确认无效的理由，与其同意交出钥匙并于此后离开金谷酒店的行为不符。即使按照其主张的是周志华单方解除合同，其在明知酒店已交钥匙、锁门等情况下，却一直到本案起诉前长达5个多月的时间内未以法律规定的方式对合同的解除提出异议，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，对杨金华上述辩称理由，本院不予支持。对周志华另请求杨金华支付违约金120万的诉讼请求，应考虑本案的违约情形，而杨金华是否构成违约，涉及到对租金支付数额的认定。庭审中，双方对第一年租金已付清均予以认可，但对2013年2月23日支付的50万元是否系预付租金有争议，本院认为，首先，租赁合同尚未签订，便预付50万大额租金，不符合常理；其次，即使是预付租金，也应有相应的收据或者在签订租赁合同时对该笔已预付租金在合同内容上有所反映，而纵观双方签订的租赁合同全文，对履约保证金，每年的租金的数额、交纳日期等都进行了明确规定，却未提及这笔50万预付款，不合常理，而杨金华也未举证出相应的收据予以证实。再次，交钥匙时，杨金华也没有以多付的这50万来抗辩或主张延期交钥匙。综上，对杨金华主张的50万元系预付租金的事实，本院不予采信。对杨金华辩称租赁房屋的主体结构设计存在问题，导致消防验收不合格，出租房屋不能作为约定的酒店用途使用，存在严重违约的辩称理由，与本院查明事实不符，本院不予采信。杨金华未按合同约定于2014年4月1日前及时支付第二年租金，属违约行为。关于违约金的确定，周志华主张的违约金由120万元增加至190万元，但对其增加的70万元诉讼请求，其未在规定的期限内向本院补交诉讼费，故对该增加的70万元诉讼请求部分本院不予处理。周志华主张120万违约金的依据是双方租赁合同中关于违约金的约定，本院认为，双方签订的租赁合同虽然规定“如有任何一方违约，则按照合同总金额的10%向守约方支付违约金”，
但杨金华认为违约金过高，请求核减，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，鉴于2014年4月1日至17日锁门前（计16天），杨金华未按合同约定支付租金，确实违约，该期间的发生的实际损失为应付租金52602.74元（=1200000元÷365天×16天），此后因房屋钥匙已交，门已被锁，杨金华无法再对房屋进行使用、收益，周志华不应再要求其承担租金等违约责任，周志华也未举证证实其他违约损失。故周志华有据证实的违约损失为交钥匙前的应付租金52602.74元。综上，鉴于本案第一年租金已付，杨金华仅延期未支付第二年租金16天，租赁合同便在周志华的主张下解除了，考虑到双方签订的租赁期限长达10年，经营酒店投资大，利润回报周期长，综合本案租赁合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定对周志华请求的违约金核减为7万元。因租赁合同的相对方是杨金华，赵春晖与杨金华的《合伙协议》签订在本案租赁合同之后，审理中周志华也表明就本案不再向赵春晖主张权利，故根据合同相对性原则，赵春晖不应向周志华承担违约金的赔偿责任。赵春晖与杨金华的合伙协议纠纷一案，与本案租赁合同纠纷系两个不同的法律关系，该案的审理结果并不影响本案的审理，故本案不应中止审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：
一、确认周志华与杨金华2013年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月17日解除；
二、杨金华支付周志华违约金7万元，于本判决生效后十日内履行；
三、驳回原告周志华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，由周志华负担14690元，杨金华负担910元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17XXXXXXXX3656。。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。
审判长 沈黎明
审判员 李吉超
审判员 杨金玉
二〇一六年四月十五日
书记员 薛 璐