广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民一终字第98号
上诉人（原审原告）：何久帆，男，住英德市。
委托代理人：何伟洪，男，住址同上。
被上诉人（原审被告）：英德市连江口供销合作社。
法定代表人：何木生，该社主任。
上诉人何久帆因与被上诉人英德市连江口供销合作社房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2012）清英法民二初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告何久帆于2012年7月10日向原审法院提起诉讼称：原告与被告于2000年6月28日签订《转让房屋协议》，约定将被告所有的原初溪分社、门市、仓库房屋卖给原告，价格15000元。原告当日付清房款，被告将三栋房屋的产权证书交给原告。后来，原告多次要求被告将涉案房屋过户给原告，但被告均以各种借口拖延。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告协助原告将房产权证为粤房字第12818**号、第1281862号、第12818**号的房屋过户给原告。2、本案诉讼费由被告承担。
另外，庭审中，原告增加诉讼请求：请求判令被告将房屋所占用的土地过户给原告。
被告英德市连江口供销合作社答辩称：答辩人与被答辩人于2000年6月28日签订《转让房屋协议》。现答辩人却歪曲事实而起诉请求答辩人协助办理房屋过户手续并承担本案诉讼费用。这与事实不符，于法无据。1、房屋过户手续未能办理系因被答辩人违反《转让房屋协议》第二条“如需办理转户手续，费用由乙方负责”的约定造成，而答辩人积极、全面地履行了该约定，将房屋、房产证交给乙方，并不存在违约。2、被答辩人购买答辩人的房屋时明显知只有《房屋所有权证》而没有《国有土地使用证》，但其还是愿意购买房屋。根据有关规定，土地使用权为划拨取得的，其转让需交纳土地出让金。由答辩人与被答辩人签订的《转让房屋协议》第二条约定的内容可知，该费用是由被答辩人负责的，但被答辩人一直不愿意履行双方约定的条款负责费用。3、办理房屋所有权转移登记手续是房屋登记机构的职责。这不是被答辩人要求答辩人将涉案房屋过户而答辩人就可以过户的。由于房屋登记机构在审查材料时被答辩人不能提供计生证明等而影响了房屋过户手续的办理。这是被答辩人的过错造成的。如被答辩人对房屋登记机构的房屋登记不作为不服，可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》等有关法律或者司法解释的规定提起行政诉讼。4、答辩人与被答辩人签订的《转让房屋协议》关于产权登记的约定内容不够具体、明确。因此，应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定来处理。5、《转让房屋协议》签订至今已12年。被答辩人居住、使用涉案房屋也有12年了，但被答辩人现在才起诉答辩人，显然有悖《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，已明显超过了法定的诉讼时效，且没有发生诉讼时效中止、中断或者延长的情形。因此，被答辩人的起诉应当不受法律保护。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明……”。均有明文规定。被答辩人没有证据证明答辩人存在违约行为而不协助其办理房屋过户手续，所以，应承担驳回诉讼请求的不利后果。7、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定：诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。因此，本案诉讼费用由被答辩人负担。综上所述，没有证据证明本案未过户是由答辩人原因造成的。被答辩人拒付房屋过户相关费用和不能提供相关资料是房屋未过户的真实原因。根据以上事实和理由，答辩人请求法院依法判决，驳回被答辩人的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2000年6月28日，原、被告签订《转让房屋协议》。协议主要内容：被告将其所有的原初溪分社厨房、门市、仓库房屋卖给原告，价格15000元。其中合同第二条约定：甲方（被告）将房屋、房产证交给乙方（原告），属乙方所有，如需办理转户手续，费用由乙方负责。
协议签订当天原告付清房款15000元给被告，被告将房屋及房屋所有权证（粤房字第1281859号、1281862号、12818**号）交付给原告。双方一直未办理房屋过户手续。2011年8月1日，被告出具一份证明给原告，证明其已将涉案房屋、房产证三本交付给原告，涉案房屋属原告所有。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告何久帆与被告英德市连江口供销合作社签订的《转让房屋协议》是双方在平等自愿的基础上订立的，且合同的内容不违反国家法律、法规的强制性规定，是有效的合同。被告应当依照《转让房屋协议》协助原告办理房产权证过户手续。对被告抗辩的诉讼时效，由于原、被告签订的《转让房屋协议》没有明确办理产权过户手续的期限，因此，原告请求办理产权过户不存在超过民法上的诉讼时效期间，结合被告2011年8月1日出具一份《证明》给原告，说明原告有要求被告协商办理房屋权属过户事项，被告亦同意协助办理过户手续。因此，本案不存在过诉讼时效。当然造成房屋多年都未办理过户的主要责任在于原告，因房产证已由原告持有，而且原告无证据证明被告不协助办理过户手续，所以，被告在《转让房屋协议》履行中无违约行为。对原告增加请求判令被告将涉案房屋所占用的土地过户给其所有的问题。由于原告无提供房屋具有的《国有土地使用权》证，双方签订的《转让房屋协议》亦无对此方面的具体约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，原告应承担此举证不利的后果。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告英德市连江口供销合作社在本判决书生效之日起十日内协助将房产权证为粤房字第12818**号、第1281862号、第12818**号的房屋过户给原告何久帆。二、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费87.5元，由原告何久帆负担。
当事人二审的意见
上诉人何久帆不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人将房屋所有权证、粤房字第12818**号内容的（基地面积109平方米，土地使用面积309平方米）、第1281862号内容的（基地面积98平方米，土地使用面积214平方米）、第1281563号内容的（基地面积61平方米，土地使用面积136平方米）房屋的基地面积（268平方米）和土地使用面积（659平方米）共计927平方米的土地一起过户给上诉人，如不过户给上诉人剩下基地、土地使用面积是谁的作出明确的判决。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为上诉人无提供房屋具有《国有土地使用权证》，双方签订的《转让房屋协议》亦无对此方面的具体约定，从而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出不支持上诉人要求被上诉人将涉案房屋所占用的土地过户给其所有的判决显然是事实认定不清，法律适用错误。首先根据《转让房屋协议》第二条内容为“甲方房产证交给乙方（上诉人）属乙方所有”，被上诉人（甲方）2011年8月1日加以《证明》证明三本证所有权属何久帆（上诉人）以房屋所有权证为准。2006年3月26日《财产权属证明书》上述证明转让房屋、基地使用面积、土地使用面积。涉案房屋的房产证清楚的载明了房屋的基地面积和土地使用面积，无需另行举证；其次，在被上诉人未将房屋过户给上诉人之前，涉案房屋的所有权者是被上诉人，因此，该房屋的《国有土地使用权证》是由被上诉人所持有，应由被上诉人提供，而不应由上诉人提供；再次，根据《中华人民共和国城市房地管理法》第31条“房地产转让、抵押”的规定，涉案房屋既已转让给上诉人，被上诉人就应有法定义务将涉案房屋所占用的土地过户给上诉人，房屋买卖合同的双方当事人不需另行对此作出具体约定。由此可见，原审判决只过户房屋，不过户基地面积、土地使用面积，那么不过户的土地是谁的土地，请二审法院作出明确的判决。一审法院的判决显然违背了房地产买卖中“房地一体”的原则。二、一审法院忽视案件事实，驳回上诉人的诉讼请求不合法、不合理。本案的事实很清楚，上诉人出具的证据亦很充分。一审法院却对本应支持的上诉人诉讼请求不予支持，显然是忽视了案件事实，适用法律错误，偏袒了被上诉人。综上所述，本案一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清案件事实，依法改判。
另外，上诉人何久帆在二审诉讼期间补充意见如下：一、从本案买卖交易的事实上看，双方签订买卖合同，买卖的是房屋更是土地产权。买卖双方虽然系房屋转让协议上未注明包括土地产权，但被上诉人在事后追认了包括土地产权。英德市连江政府、村委会组织国土所、房管局等有关部门到现场调查，进一步核实确认了上述事实。2008年2月1日起施行的《土地登记办法》明确土地需要进行登记制度，登记在土地登记簿上，其中第十五条明确规定土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明土地权利人的姓名或者名称、地址。买卖的标的既然是房屋及土地，那么转让过户的也应当包含房屋及土地，不动产物权的转让，依照法律规定应当登记的。二、从本案上诉人提交的证据上看，上诉人与被上诉人于2000年6月28日签订《转让房屋协议》，转让房屋价款为人民币15000元，转让方式以现金形式一次性支付，其中第二条明确约定被上诉人将房屋、房产证转交给上诉人（详见证据1-转让房屋协议）。随后2005年5月20日英德市连江政府、村委会组织国土所、房管局等有关部门调查，尽快帮助上诉人办理房屋土地过户，并开具证明书。（详见证据2-证明书及土地面积附图）。2005年5月22日政府以及村委再次到现场调查核实，确认被上诉人转让给上诉人的不仅是房屋而且包括土地，出具财产权属证明书及土地面积附图（详见证据3-财产权属证明书及土地面积附图）并督促被上诉人尽快配合办理房产和土地的过户，并在第三条当中进一步明确“涉案转让给何久帆的有三座房屋土地产权，所有权性质，连江供销社的集体成员的房屋土地”，第四条倒数第三行明确“此财产内容无任何争议，此证明书具备法律效力……本镇政府、本村委会对其真实性负责”。因产权争议问题，被上诉人也于2011年9月2日亲自出具证明（详见证据5-证明），进一步明确转让给上诉人的不仅是房屋而且包括土地产权。因被上诉人迟迟不配合办理过户手续，英德市连江政府以及连江初溪村委会联合出具催告函，催促被上诉人尽快配合上诉人办理房屋及土地的过户（详见证据6-催告函）。综上所述，本案买卖合同的标的既是三套房产也包括土地产权，这个经过政府、村委，以及被上诉人英德市连江口供销合作社共同确认的。而原审判决第4页倒数第三行“双签订的《转让房屋协议》、无对此方面的具体约定”。政府、村委以及买卖合同的双方当事人均明确：转让的既是三套房产也包括土地产权，法院实属没有查明该铁证的事实。三、从举证责任上看，结合双方签订的《转让房屋协议》，该协议只明确被上诉人将房屋、房产证转交给上诉人，被上诉人也未向法庭提供任何证据能够证明被上诉人已经把《国有土地使用权》证交付上诉人，同时被上诉人也未提供任何证据证明房屋买卖时已经告知上诉人只有《房屋所有权证》而没有《国有土地使用证》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对《国有土地使用权》证的举证责任在于被上诉人，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。
被上诉人英德市连江口供销合作社经本院传票传唤，未到庭参加本案诉讼，提交书面答辩称：一、从《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二、三款的规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权……”可知：无论是集体土地使用权还是国有土地使用权，都需经法定登记予以确认。本案中，涉案房屋所使用的土地，不管是集体的，还是国有的，都未依法登记。这一事实在被答辩人购买答辩人的房屋时是知道的。被答辩人与答辩人于2000年6月28日签订的《转让房屋协议》第二条仅约定：“甲方将房屋、房产证交给乙方……”而没有约定甲方需将土地使用证交给乙方。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，可以不办理土地使用权出让手续。如需办理，就应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方（本案被答辩人）办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，答辩人在履行《转让房屋协议》时是没有违反法律、行政法规规定的义务和权利设定时约定的义务。原判决认定“对原告增加请求判令被告将涉案房屋所占用的土地过户给其所有的问题。由于原告无提供房屋具有的《国有土地使用权证》，双方签订的《转让房屋协议》亦无对此方面的具体约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条……规定，原告应承担此举证不利的后果”属于认定事实清楚、适用法律正确。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院判决驳回被答辩人的上诉，维持原判决。
本院查明的事实
本院二审审理查明的事实与原审法院在一审诉讼期间审理查明的事实一致，本院予以确认。
另外，本院向英德市国土资源局调取证据，该局土地发证办公室于2013年4月11日出具的《土地登记查询结果》，证实被上诉人位于连江口镇初溪的肥仓（粤房字第12818**号）、门市（粤房字第12818**号）和厨房（粤房字第12818**号）没有土地登记情况。上诉人何久帆对该《土地登记查询结果》的查询结果和真实性无意见，被上诉人英德市连江口供销合作社提交书面质证意见称对该《土地登记查询结果》的真实性无异议。为此，本院对《土地登记查询结果》予以确认。
此外，上诉人在质证时补充要求被上诉人在土地确权并补办国土证后，再将土地转让给其。
本院判决理由和结果
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为上诉人请求被上诉人将涉案房屋所占用的土地使用权过户的理由是否成立的问题。
本案属于房屋买卖合同纠纷，涉案《转让房屋协议》是双方在平等自愿的基础上订立的，意思表示真实，且合同的内容不违反国家法律、法规的强制性规定，是有效的合同，双方当事人均应按照《转让房屋协议》约定的内容行使权利和履行义务。涉案《转让房屋协议》虽然并未就土地使用权过户事宜进行具体约定，但根据我国现行房屋转让“地随房走”基本原则，房屋的转让依法应连同土地使用权一并转让，因此上诉人依法有权就涉案房屋所占用的土地使用权请求被上诉人协助办理过户手续。所谓“过户”，是指权利人申请相关职能部门办理土地使用权的权利主体变更手续，过户是以有明确的出让方和受让方，且过户所指向的对象（土地使用权）经相关职能部门依法登记并发证为前提。本案中，被上诉人主张涉案房屋所使用的土地未依法进行登记和办证，上诉人对此也没有提供证据证明涉案房屋已办理土地使用权证书的事实。本院在审理过程中，根据《民事诉讼法》的相关规定向英德市国土资源局查询和调取涉案房屋所占有的土地登记和办证资料，该局土地发证办公室于2013年4月11日出具的《土地登记查询结果》，证实被上诉人位于连江口镇初溪的肥仓（粤房字第12818**号）、门市（粤房字第12818**号）和厨房（粤房字第12818**号）没有土地登记情况。即涉案房屋因未依法进行登记和办证而无法办理权利主体变更手续（即无法办理过户）。因此，上诉人请求将涉案房屋过户没有事实依据，本院不予支持。
另外，涉案《转让房屋协议》履行多年，上诉人已取得涉案房屋的所有权，现上诉人提出由被上诉人先进行土地确权并补办国土使用权证后，再将土地转让的请求，一方面双方签订的《转让房屋协议》对此没有约定，另一方面被上诉人已不是涉案土地的使用权人，由被上诉人进行土地确权及办证没有事实和法律依据。对此，鉴于涉案房屋至今尚未依法进行登记和办证，上诉人在取得该房屋的所有权后，可依相关法律规定和法定程序向国土资源部门申请办理土地使用权证书，这是重新登记和办证的问题，且属于国土资源部门的职权范围，不属于民事案件审查的范畴，本院对此不作处理。
综上所述，上诉人何久帆的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人何久帆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
审 判 员 张廷青
代理审判员 余允添
二〇一三年四月二十八日
书 记 员 汤有金
附引用法律条文：
1、《中华人民共和国国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。