广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民一终字第406号
上诉人（一审原告、反诉被告）：张远琪。
上诉人（一审原告、反诉被告）：朱有勤。
委托代理人：王彪，广西嘉友律师事务所律师。
委托代理人：侯建勇，广西嘉友律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：梁聪志。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：ＸＸ芳。
委托代理人：伍庆华，广西海城律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸＸ，广西海城律师事务所实习律师。
上诉人张远琪、朱有勤因与被上诉人梁聪志、ＸＸ芳土地买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2011）银民初字第338号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2012年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人张远琪及其与上诉人朱有勤的委托代理人王彪、侯建勇，被上诉人梁聪志及其与被上诉人ＸＸ芳的委托代理人伍庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年1月4日，原告（反诉被告）张远琪、朱有勤与被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳签订了《土地买卖合同》。被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳将北海市福成镇大坎村委白沙水村原北海丝绸总公司用地出售给原告（反诉被告）张远琪、朱有勤，双方约定：“卖方将租赁给买方办石英砂厂厂区围墙内的土地约20亩（准确面积由实地测量定，多还少补，按每亩3.5万元结算），厂区围墙外东面道路约2亩，计22亩土地转让给买方；22亩土地转让价格为70万元；合同签订后，买方在合同签订十日内向卖方支付定金20万元，2009年4月30日前付30万元，2009年12月31日一次性付清土地转让款；卖方必须在合同签订3个月内将该土地上的加油站收回交买方使用，同时在8个月内协助买方在人民法院和土地管理部门办理过户备案手续；买方违约卖方不退还买方已付的土地转让款，卖方有权终止《土地买卖合同》；……”合同签订后，原告（反诉被告）于2009年1月4日和l月14日分两次共付给被告（反诉原告）20万元定金，2009年5月4日付给被告（反诉原告）30万元转让款，但被告（反诉原告）一直未协助原告（反诉被告）办理土地过户手续。2011年3月31日，原告（反诉被告）在《北海日报》上刊登了《通知》，告知被告（反诉原告）领取余下土地转让款，但被告（反诉原告）一直未领取。2011年5月，被告（反诉原告）委托广西海城律师事务所发出的《函》，决定解除双方签订的《土地转让合同》，收回土地。
另查明：2004年3月9日，被告（反诉原告）梁聪志与原告（反诉被告）张远琪签订《租地协议》，将位于北海市银海区福成镇大坎村原北海丝绸总公司用地中的12亩土地租赁给原告（反诉被告）张远琪使用，出租期限为十年，自2004年3月8日至2014年3月7日止。2007年11月21日，被告（反诉原告）梁聪志又与原告（反诉被告）张远琪签订一份《租地协议》，将位于北海市银海区福成镇大坎村原北海丝绸总公司用地中除原租赁给原告（反诉被告）张远琪办石英砂厂外的其余约190亩土地租赁给原告（反诉被告）张远琪使用，出租期限为五年，自2009年1月1至2013年12月31日止。2009年1月4日，原告（反诉被告）张远琪、朱有勤与被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳签订《土地买卖合同》，双方约定：合同签订后，原租赁合同停止执行，买方已付的土地租金44200元在结清土地转让余款时扣除。
再查明：l998年4月1日，经广西壮族自治区土地管理局批复：北海市银海区福成镇大坎村、宁海村集体土地281800平方米，由北海市土地管理局依法将其中的414.5亩土地的使用权划拨给北海苏海工业有限公司。2001年12月12日，北海市银海区人民法院《民事裁定书》（（2000）银执字第89-3号）裁定：将北海苏海工业有限公司使用的位于北海市银海区福成镇大坎、宁海村（即北铁一级公路北侧）属北海丝绸工业总公司项目地面积140118.18平方米的土地以评估价人民币3573013.5元折抵给梁聪志，所需土地出让金及配套费由梁聪志交付。被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳取得土地使用权后一直未交纳土地出让金，也未取得该土地权属证书。原告（反诉被告）张远琪、朱有勤与被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳于2009年1月4日签订《土地买卖合同》，土地使用权转让未经过人民政府审批。
一审法院认为，本案的土地使用权经北海市土地管理局依法划拨给北海苏海工业有限公司，后经该院依法裁定：折抵给被告（反诉原告）梁聪志，所需土地出让金及配套费由梁聪志交付。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故该土地的使用权归被告（反诉原告）梁聪志所有，未交纳土地出让金不影响土地使用权的归属，被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳有权转让该幅土地使用权。故原告（反诉被告）张远琪、朱有勤与被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳签订的《土地买卖合同》合法有效。因被告（反诉原告）梁聪志未交纳土地出让金和办理过户手续，参照北海市国土资源局《复函》：“现该地属政府存量建设用地。根据现行土地法律法规，不能办理过户转让手续。”因此，该土地无法办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”因无法实现合同目的，故该土地买卖合同应当予以解除。经一审法院释明后，原告（反诉被告）仍坚持请求继续履行《土地买卖合同》，故不予支持；被告（反诉原告）请求解除《土地买卖合同》，依法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳要求返还土地，符合法律规定，但原告（反诉被告）基于土地租赁和买卖合同关系，已建设大量建筑物，清除地上建筑物、恢复土地原状造成的损失应由被告（反诉原告）承担，但原告（反诉被告）未提出诉讼请求，故不予处理。经一审法院依法释明，因被告（反诉原告）仍不同意进行评估，清除地上建筑物、恢复土地原状的费用无法清算，故被告（反诉原告）提出返还土地并清除地上建筑物、恢复土地原状的主张无法实现，该土地无法进行返还，故该项诉讼请求不予支持。根据《土地买卖合同》约定：“卖方必须在8个月内协助买方在人民法院和土地管理部门办理过户备案手续。”，故被告应先协助买方办理过户备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一份有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故被告主张原告违约的事实不成立，被告发函通知解除合同不符合法律规定。故反诉原告（本诉被告）要求没收反诉被告（本诉原告）交纳的购地款50万元，没有事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张远琪、朱有勤与被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳签订的《土地买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）张远琪、朱有勤的诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）梁聪志、ＸＸ芳的其他诉讼请求。
本案本诉受理费人民币4500元，由原告（反诉被告）张远琪、朱有勤负担；反诉受理费人民币4500元，由原告（反诉被告）张远琪、朱有勤负担1500元，由被告（反诉原告）梁聪志、ＸＸ芳负担3000元。
上诉人张远琪、朱有勤不服一审判决，上诉称：1、2012年3月26日北海市国土资源局的《复函》的内容不真实、不合法，不能作为认定本案事实的证据。对于2012年3月26日的北海市国土资源局的《复函》称“现该地属政府存量建设用地，根据现行土地法律法规，不能办理过户手续”。本案双方对其真实性、合法性都有异议，认为该宗土地已由法院生效裁定给被上诉人使用，不属于政府存量建设用地。但一审判决认为“该宗土地已由法院裁定给上诉人使用，但被上诉人未交纳土地出让金和办理过户手续，未取得权属凭证，故北海市国土资源局依登记作出的《复函》具有真实性、合法性，本院予以确认。”是错误的，理由是：①《复函》：称“现该地属政府存量建设用地”内容不真实。该地经北海市银海区人民法院（2000）银执字第89-3号生效的民事裁定裁定给被上诉人，而且执行法院肯定也会把该裁定及协助执行的通知书送达北海市国土资源局，对于该地的土地使用权已裁定给被上诉人北海市国土资源局是明知的。即使被上诉人未交纳土地出让金和未取得该土地权属证书，但依《物权法》第28条的规定，被上诉人已取得了该地的土地使用权（最重要的是一审判决也认定被上诉人取得了土地使用权），因此《复函》认定现该地属政府存量建设用地不真实。②《复函》称“根据现行土地法律法规，不能办理过户手续。”这只是根据“现该地属政府存量建设用地。”这一错误的“事实”而做出的错误的理解，并不合法。被上诉人取得了该地的土地使用权后，被上诉人对该地就享有处分权，而且法院生效裁定能把这一土地使用权裁定转让给被上诉人，那被上诉人为何不能转让给上诉人呢因此该《复函》认为“不能办理过户转让手续。”不合法。2、一审判决以北海市国土资源局2012年3月26日的《复函》作为判决解除双方于2009年1月4日的订立的《土地买卖合同》的唯一依据错误。如上所述，《复函》不具备证据的真实性和合法性要素，因此依法律规定《复函》不能作为判决的证据使用。一审判决仅以《复函》的内容就认为该土地无法办理过户手续是错误的，这直接导致一审判决解除双方签订的《土地买卖合同》不当。
综上所述，一审判决认定主要事实证据不足，导致判决
错误，请求二审法院依《民事诉讼法》第一百五十三条的规定改判两被诉人继续履行双方于2009年1月4日签订的《土地买卖合同》，同时判决两被上诉人在判决生效一个月内将位于北海市银海区福成镇大坎、宁海村（即北铁一级公路北侧，现北海市蓝泉石英砂滤料有限公司石英砂厂厂区范围内）的22亩土地使用权过户到两上诉人名下。
被上诉人梁聪志ＸＸ芳辩称：1、一审判决解除上诉人与被上诉人之间的土地买卖合同是正确的；2、解除合同的事实和理由也是正确的。土地使用权虽然归上诉人所有，但土地还没有向政府交纳土地出让金，是不能上市流通转让的，因此合同依法应当解除。一审判决存在认定事实错误的地方：一是认为被上诉人买卖土地后，上诉人在土地上建有地上建筑物，清除建筑物所造成的损失由被上诉人承担是错误的；二是认为土地无法返还是错误的，既然合同解除了，双方当事人因合同取得的利益应当相互返还；三是认为“被上诉人应当在8个月内协助上诉人办理过户手续”是错误的，过户手续应当由上诉人自行办理。综上，请求二审法院支持解除双方的土地买卖合同，并将土地交还给被上诉人。
二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人于2009年1月4日签订的土地买卖合同能否继续履行，该合同应否解除；2、如果合同解除，涉诉土地及地上建筑物、上诉人所付的购地款如何处置。
上诉人与被上诉人于2009年1月4日签订的土地买卖合同能否继续履行，该合同应否解除的问题，本院认为：被上诉人依据北海市银海区人民法院的生效裁定，取得了涉诉土地的使用权，根据该裁定，被上诉人应当承担相应的土地出让金及配套费用，但被上诉人一直未履行该义务，致使涉诉土地使用权现已无法办理过户转让手续，因此上诉人与被上诉人于2009年1月4日签订的土地买卖合同，因无法实现合同目的，不能继续履行，应当予以解除。一审判决对此认定正确，本院予以认定。
关于合同解除，涉诉土地及地上建筑物、上诉人所付的购地款如何处置的问题，本院认为，土地买卖合同解除后，上诉人虽然负有将土地返还给被上诉人的义务，但上诉人是基于与被上诉人之间的先土地租赁关系，后土地转让关系而建设了大量的地上建筑物，且由于土地买卖合同解除的原因在于被上诉人没有及时交纳土地出让金及配套费导致无法办理过户转让手续，故被上诉人应当承担清除地上建筑物、恢复土地原状的相应费用，在被上诉人未履行该义务前，涉诉土地尚不具备返还的条件。由于上诉人坚持继续履行合同，故对其已支付的购地款，本案不予处理，上诉人与被上诉人对其所享有的解除合同后的相关权利均可另行主张。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人负担（已交）
审判长 何能媛
审判员 汪海敏
审判员 魏 岚
二〇一三年六月二十八日
书记员 涂 娟
附法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”