金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金东孝民初字第12号
原告沈元贵。
委托代理人李酉庆。
被告李有法。
委托代理人李龙泉。
被告曹栽根。
被告张根明。
被告庄期录。
原告沈元贵诉被告李有法、曹栽根、张根明、庄期录租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王俊慧适用简易程序，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告沈元贵的委托代理人李酉庆、被告李有法的委托代理人李龙泉、曹栽根、张根明、庄期录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈元贵诉称，2008年9月10日，原告和被告张根明、庄期录协商签订一份租赁协议，将位于金华市金东区＊＊的被告李有法土地上搭建的鸡棚转租给原告沈元贵，租期为6年零6个月，截止2015年4月15日。协议签订后原告如约履行了自己义务按时缴纳租金。同时根据协议约定，原告在该土地上搭建了一些简易房及配套设施用于生产活动。然而2013年9月间，被告李有法趁原告无人看管这些简易房，擅自将这些还在租赁期间内的简易房出租给他人，原告找被告李有法理论，于是双方发生争议。根据租赁协议约定：被告张根明和庄期录应当保证原告在租期内不受干扰的租用，并且被告李有法也签字同意该租赁协议。另被告李有法趁当地政府对其土地上建筑进行拆迁补偿之际，没有同原告进行协商，擅自同意将原告搭建的部分简易房拆除，并拒绝对原告进行补偿。被告以上行为，极大的损害了原告权益。为此原告诉至法院，请求判令四被告继续履行租赁协议；判令四被告依法承担违约责任，赔偿原告财产损失合计人民币85000元；本案诉讼费用由被告承担。审理过程中原告将诉请变更为判令解除租赁协议，由四被告返还剩余未到期租金25480元；判令四被告赔偿原告财产损失合计人民币60000元；本案诉讼费用由被告承担。
原告沈元贵向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
2、四被告户籍信息各一份，证明四被告诉讼主体资格。
3、租赁协议一份，证明原告与被告张根明、庄期录于2008年9月10日签订租赁协议及约定的相关内容。
4、收条四份，证明原告按期缴纳2008年至2015年的大部分租金，已经履行了合同的义务。
5、照片六张，证明原告搭建的简易房被四被告拆除，及被告李有法擅自将原告未倒塌的简易房转租他人的事实。
被告李有法辩称，一、原告起诉我是没有理由的，我没有和原告签订过鸡棚租赁合同。二、我与被告庄期录十年前签订租田合同，将我家的空地租给庄期录，租金是十年前定下的。但被告庄期录前年就未付租金，当时和原告说过，如果庄期录和原告都不付租金的话，就自己搬出去。后与原告协商将土地租金增加1000元，前年土地租金2600元，已由原告沈元贵支付。之后被告儿子李龙泉与原告也商量过，在空地上建一个厂房，但因为建的厂房，原告就没有支付后来商量好增加的1000元租金，现在这个厂房也已经拆掉了。既然原告租金不付，被告觉得合同已经自然终止，当然可以租给别人。而且是原告自己搬走，合同都已经不履行了。三、原告租金没有付清，也是原告违约。四、另被告儿子李龙泉和原告有过协议签过字，这张协议在办事处也有一份，真实的。当时约定剩下的东西都归李龙泉，现在是原告违反合同。不过当时李龙泉以为那些设施都是原告自己搭建的，就约定好如果政府有补偿是归原告，但实际上并不是全部都由原告搭建。
被告李有法向本院提供了2010年4月28日租田协议一份，证明2010年双方约定在土地租金上加1000元，且合同到期后剩下的东西都归李龙泉所有的事实。
被告曹栽根辩称，一、我与原告没有任何关系，我的田是租给被告张根明。因为和张根明、庄期录签订的租田合同，他们两个人是合伙的，所以我也是从他们两个人那里拿的租金。二、我们没有赶原告，是原告自己搬走。在原告未同我们说明还是否续租的情况下我们才转租的。而且原告还有租金没有付清，是原告违约在先。三、2011年的土地租金庄期录未付，我们催要，庄期录说是因为原告没付鸡棚的租赁费，我们就叫原告搬走，原告支付了到2012年4月份的土地租金2600元，但以后的土地租金一直未支付，我们没有办法才转租的。四、对于原告擅自搭建的简易房，在转租前我们告知过原告让其清理，原告当时不在，员工说会转告。
被告曹栽根未向本院提供证据。
被告张根明辩称，一、2005年，其与童小龙、庄一新及第四被告庄期录四个人合伙承租曹栽根、李有法的空地搞养殖。当时四个人是平分成本搭建了两个棚，还有放饲料的两间砖瓦小房。后来因亏损我退伙，进行了清算，原有搭建的棚都归他们三个人。当年我们与曹栽根、李有法的租田合同是我出面签订的，之后没有再另签过。我退伙后，租金也由他们三个人承担。二、原告和庄期录的交易我们不清楚，也和我们无关。租赁合同是原告和庄期录签订，租金也是支付给被告庄期录，我们在合同上签字是同意转租的意思。三、按本案租赁协议的第三条，租金是在2010年10月15日前付清，原告没有付清租金，是原告违约在先，没有理由要求我方赔偿。
被告张根明未向本院提供证据。
被告庄期录辩称，一、第三被告张根明所述属实。张根明退伙后一年，庄一新也退伙进行了清算，原有搭建的棚归我和童小龙。然后我们两个人继续养殖但还是亏损，就将搭建的鸡棚和小房子转租给原告沈元贵，但当时土地的租期还剩多少年我记不清了。二、我和原告签订的租赁合同是原告违约在先，当时租金是约定好日期付清的，但原告一再拖延没有支付。最后剩5000元原告不肯支付，说是出租土地的人去造了房子。因为土地的租金约定是一年一付，既然原告未付租金，我也就没有支付李有法和曹栽根的租金。三、原告没有理由起诉我，我没有不租给原告，也没有赶他搬走，是原告自己不干了。四、原告要赔偿鸡棚的损失，但鸡棚是我们搭建的。原告自己造的棚没有经过我们同意。
被告庄期录未向本院提供证据。
对原、被告提交的证据，本院当庭组织当事人进行了质证。当事人的质证意见和本院的认证情况如下：
对于原告提供的证据1、2，四被告质证后表示无异议，本院予以认定。证据3，被告李有法表示真实性无异议，但根据合同第八条约定：“合同签订后，双方不得违约”，现原告不仅租金未付，而且擅自用水泥浇地面，还在上面造房子，这些都未和被告商量，是原告违约在先。被告曹栽根表示真实性无异议，字是我签的，但合同内容没核实过，被告庄期录涉嫌合同欺诈。租赁协议是庄期录到我家里来让我签字，说以前土地是租给张根明，现在要把土地租给庄期录。我以为是租给庄期录的土地合同，当时庄期录拿来的不是这份合同。被告张根明表示合同真实，当时我已退伙，被告庄期录和原告父亲来，说因为是我与李有法、曹栽根签订的土地租赁合同，怕有纠纷，转租要先经过我的同意，所以我就在合同上签字了。被告庄期录表示合同真实。当时签转租合同的时候怕出纠纷，就让李有法和曹栽根也签字，我同他们俩也说过。本院认为，四被告对租赁协议的真实性无异议，本院对此予以认定。证据4，被告李有法、曹栽根、张根明表示对被告庄期录与原告的交易不清楚，租金是原告自己支付给庄期录，与三被告无关，是庄期录和原告签订的租赁合同，三被告在合同上签字是同意转租的意思。被告李有法、曹栽根同时表示即使原告不付租金，其也是要从被告庄期录处收取土地租金，且原告在土地上私自搭建，未和被告协商。被告庄期录表示真实性无异议，收条是其签字，总共支付66000元。根据合同第三条，双方约定了租金的支付时间，而且2010年10月25日出具的这张收条上也约定2011年4月份还清，但原告还是有5000元租金未付，是原告违约在先。本院认为，四份收条记载的收款人均为庄期录，被告庄期录对收条真实性无异议，本院对此予以认定。证据5，四被告对原告证明目的中简易房被拆除质证后表示当时出租的土地是块空地，拆除的棚不是由原告搭建，而是被告张根明、庄期录等四人合伙时所建，庄期录后来转租给原告，该棚原先就已倒大半，原告也是为此才搬走。后被告李有法的儿子李龙泉因要参选村干部就拆除了。倒塌和拆除的部分都是被告李有法土地上的，被告曹栽根土地上的棚现在都还在那，原告搭建的部分未拆除。对于证明目的中李有法擅自将原告未倒塌的简易房转租他人的事实质证后，被告李有法表示无异议，认为是原告租金不付又搬走的情况下，在2013年11月1日进行了转租。被告曹栽根表示因其面积小，和李有法的田地相连，反正空着就一并出租。被告张根明表示听李有法的儿子李龙泉说过。被告庄期录表示不知道。本院认为，原告并未提供其他证据证明照片中显示的已损坏搭建物系由其搭建，在被告否认的情况下，本院对原告欲证明其搭建的简易房被四被告拆除的待证事实不予认定。被告李有法、曹栽根已认可转租的事实，故本院对此予以认定。
对于被告李有法提供的2010年4月28日租田协议，原告质证后表示真实性有异议，不确定是否为原告签名，也与本案无关联性，是与李龙泉所签。被告曹栽根、张根明、庄期录质证后表示无异议。本院认为，李龙泉并不是本案当事人，故对该协议在本案中不予认定。
根据当事人的举证、当庭陈述和本院对证据的认证情况，本院对本案的基本事实作如下认定：
2008年9月10日，原告沈元贵（丙方）与被告张根明（甲方）、庄期录（乙方）就租用甲、乙方合建的鸡棚签订租赁协议一份，约定：“一、甲、乙双方共有的鸡棚占地面积约5亩，鸡棚座落于＊＊＊＊＊＊＊村李有法等农户的土地。二、租用期限6年6个月，自2008年10月15日至2015年4月15日止。三、租金每年11000元。6年6个月租金共71000元。合同签订后，丙方支付第一年租金11000元。2009年10月15日前支付30000元，2010年10月15日前支付余款30000元。…八、合同签订后，双方不得违约。如甲乙方违约致使合同目的不能实现，甲乙方应赔偿丙方所投入的全部损失；如丙方违约，已交纳的租用费不得要求返还”。双方还对其他事项作了约定。原告沈元贵于2008年9月14日、2009年10月15日、2010年10月25日、2011年4月13日分别支付租金11000元、30000元、20000元、5000元，并由被告庄期录出具收条共四份。其中，2010年10月25日出具的收条中载明“…剩下壹万元到2011年4月份还清”。至今原告还有租金5000元未支付。
租赁期间原告沈元贵在原有设施基础上搭建了部分简易房用于生产活动，2012年12月份原告搬离鸡棚未再使用，被告李有法、曹栽根于2013年11月1日将鸡棚等设施进行了转租。另查明，原告沈元贵曾向被告李有法、曹栽根支付2011年4月至2012年4月一年的土地租金2600元，此前被告李有法与被告张根明出面签订的租田协议租金为1600元／年，付款方式为一年一付。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的租赁物是被告张根明（甲方）、庄期录（乙方）合建的鸡棚，合同中载明立协议双方也是出租人：张根明、庄期录，承租方：沈元贵，约定的也是甲乙方和丙方的相关权利义务，而被告李有法、曹栽根并不是立约当事人，也不享有和负担该协议所约定事项内容，且根据合同第六条约定“甲乙方鸡棚占用的土地涉及其他农户，甲乙方应保证丙方不受干扰地租用。甲乙方应负责由李有法等与土地有关的农户签字同意该协议”，故对于被告李有法、曹栽根辩称其在合同上签字是代表同意转租的意思本院予以采信，对于原告要求被告李有法、曹栽根承担民事责任本院不予支持。原告沈元贵与被告张根明、庄期录作为合同当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告张根明辩称租赁合同是原告和被告庄期录签订，其当时已退伙，怕转租有纠纷就让其在合同上签字，与其是无关的。原告解释并不知道被告张根明退伙，既然在租赁合同上签字，表明是对合同内容认可才签字。本院认为，被告并未提供证据证明其主张，根据合同的相对性原则，该租赁协议对作为立约一方的被告张根明具有法律约束力，故对被告张根明的该项辩称本院不予采信。
本案租赁期限未届满，虽然原告于2012年12月自行搬离鸡棚，但此时双方的租赁关系仍然存续。2013年11月1日被告李有法、曹栽根将鸡棚等设施转租他人，原有的租赁目的已无法实现，本院认为该转租时间可以认定为原告沈元贵与被告张根明、庄期录之间租赁合同的实际解除之日，故对于原告主张的解除租赁合同本院予以确认。根据合同法：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告张根明、庄期录应返还自2013年11月1日起的租金。原告主张返还剩余未到期租金25480元并要求赔偿财产损失，被告辩称是原告先违约无权要求退租赔偿，协议约定了租金支付期限，但原告至今还有5000元租金未支付。本院认为，虽然协议中约定原告应于2010年10月15日前支付租金余款30000元，但被告庄期录在2010年10月25日出具的收条中载明“…剩下壹万元到2011年4月份还清”，可见双方已对租金交付时间作出变更，后原告未足额支付剩余租金庭审中各方也陈述是事出有因，被告李有法的儿子李龙泉在租用土地上建造厂房，且被告庄期录等未向李有法、曹栽根交纳土地租金导致李有法向原告索要土地租金，而这都违反了协议中被告张根明、庄期录应保证原告沈元贵不受干扰地租用鸡棚的约定，加之原告已代庄期录向李有法交纳了2011年4月至2012年4月的土地租金，故本院对原告的行为不认定为违约，对被告的该项辩称本院不予采信。至于租金返还金额，本院认为，2011年4月至2012年4月这年的土地租金被告庄期录等未向李有法、曹栽根进行支付，从而导致原告沈元贵代其交纳了土地租金2600元，但因被告张根明与李有法原约定的土地租金为1600元，故从中扣除1600元即3400元认定为原告实际未支付的租金为宜。鸡棚租赁费双方约定为6年6个月租金共71000元，经折算，被告张根明、庄期录应返还剩余未到期租金12529.5元【（71000元／年÷78个月）×17.5个月-3400元】，对于原告主张的其他损失，因未能提供相关证据证明其损失金额，本院依法不予支持。综上，原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条、九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告沈元贵与被告张根明、庄期录于2008年9月10日签订的租赁协议解除。
二、由被告张根明、庄期录于本判决生效后十日内返还原告沈元贵鸡棚租赁费人民币12529.5元。
三、驳回原告沈元贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费963元（已减半收取），由原告沈元贵负担820元，由被告张根明、庄期录负担143元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 王俊慧
二〇一四年三月二十七日
代书 记员 李 俊