广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂信法民二初字第248号
原告黄海清，男，汉族，住信宜市。
委托代理人吕小虎，广东法申律师事务所律师。
被告信宜铭桂旅游发展有限公司，地址：信宜市区粤桂路。
法定代表人谢明浩，该公司总经理。
追加被告信宜市雨辰物业管理有限公司，地址：信宜市区粤桂路。
法定代表人谢雨辰，该公司总经理。
两被告的共同委托代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师。
原告黄海清诉被告信宜铭桂旅游发展有限公司合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2014年9月23日，本院对本案公开开庭进行审理，2014年10月8日，原告向本院申请追加被告信宜市雨辰物业管理有限公司作为被告参加诉讼。本院于2014年11月7日对本案进行第二次公开开庭审理。第一次开庭审理时，原告黄海清的委托代理人吕小虎，被告信宜铭桂旅游发展有限公司的委托代理人莫远思到庭参加诉讼，第二次开庭审理时，原告黄海清的委托代理人吕小虎到庭参加诉讼，被告信宜铭桂旅游发展有限公司、信宜市雨辰物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄海清诉称，原告于2013年12月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，里面没注明代收费项目明细表，于2014年才进住自己购买的商品房，但进住后被告以办房产证为由，开列了不少的不应收的不合理收费，根据其他楼盘的情况基本都退还了不合理的“房屋代理费”、“评估费”、“水电安装费”、“电梯搬运费”、“对讲视频、信报箱费”、“装修垃圾费”、“测绘费”等多项不合理收费，我们业主原告几经与被告协商都无果，我们拿出广东省物价局对广州市物价局的《关于房地产中介收服务费和咨询费有关部门的复函》去交涉，被告指说不是红头文件，被告没有收到红头文件要求退上述列款给业主，还气说：“你们有本事就告我”。我们业主原告到信宜市物价局、信宜市房地产管理局咨询，都认为原告上面列举的多项收费为不合理收费。原告是以和为贵地交涉，但总是被拒之门外。据被告开列给原告的《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》中就有不合理的收费（测绘费160元、房屋代理费3116元、交易评估费3116元、可视对讲信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料费1000元不合理收费项目）。迫于无奈，为维护我们的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决：1、判令被告根据省的相关部门规定，退还不合理的收费14192元给原告（测绘费160元、房屋代理费3116元、交易评估费3116元、可视对讲信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料费1000元）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。
原告对其主张提供的证据有：1、信宜市禹神轩花园代收办证费清单复印件一份；2、收据复印件一张；3、黄海清身份证复印件一份；4、信宜禹神轩花园商品房买卖合同复印件一份；5、茂价（2008）70号《转发省物价局关于房地产中介收取服务费和咨询有关问题复函的通知》及广东省物价厅粤价函（2008）112号《关于房地产中介收取服务费和咨询有关问题复函》复印件各一份；6、茂价（2007）104号文件《转发省物价局印发〈广东省物价局新建商品房交易价格行为规则〉的通知》复印件一份；7、茂价（2007）179号文件《转发省物价局关于房地产测绘收费有关问题的通知》复印件一份；8、粤价（2007）193号文件《关于房地产测绘收费有关问题的通知》复印件一份；9、发改价格（2004）3031号《国家发展改革委关于测绘产品价格有关问题的通知》复印件一份。
被告信宜铭桂旅游发展有限公司辩称，一、《代收办证费清单》属于《商品房买卖合同》的组成部分，是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，按照合同法第44条及第52条之规定，属有效条款，双方应受其约束。原告与被告于2013年12月12日签订《商品房买卖合同》，合同第十一条约定“甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办证费用……（详见交楼前甲方乙方签订的《代收办证费清单》）”。第十二条第3项约定“乙方全权委托甲方办理及领回房产证，办证费由乙方承担”；附件三第6项约定“水电由甲方统一报装，开户费用由乙方承担”。可见，根据《商品房买卖合同》的约定，关于办证费、水电安装费、可视对讲信箱费等各项费用还需双方另行确定。后原、被告在《代收办证费清单》中确认了测绘费、房屋代理费、交易评估费、可视对讲信箱、水电安装费、装修垃圾费及电梯运料维护费等费用的金额。因此，《代收办证费清单》是对《商品房买卖合同》的补充，是《商品房买卖合同》的组成部分，双方理应按约定履行合同义务，原告有义务按合同约定交费，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效条款。被告是按合同的约定收费。二、原告主张的各项费用均在《代办证费用清单》所列项目中，其中测绘费、交易评估费是被告代收代支的，房屋代理费、可视对讲、信箱、水电安装费及装修垃圾费、电梯运料维护费是原、被告双方的自由约定，各项费用支出均有理有据，具体如下：1、测绘费：该费用是办理房地产权证所必须支出的费用，是交给房地产管理局的，被告仅是承担了代收的角色。2、交易评估费：该费用是因办理房屋估价所产生的评估费，是代评估机构收取评估费。3、房屋代理费：该费用是原告委托被告办理房地产权证的代理费用，属于支付给被告的服务费。因为被告是没有法定义务为原告办理房地产权证，是原告自愿委托被告办理，并且依约支付的服务费。4、可视对讲机、信箱、水电安装费：《商品房买卖合同》附件三第6项、《代办证费清单》约定了可视对讲、信箱、水电安装费都由原告负担。目前可视对讲机、水电已经安装到户，原告已经实际享受了被告提供的设备及服务，信箱虽然未安装，待所有住户装修入住后，被告会依约统一安装。5、装修垃圾费、电梯运料费：原告房屋装修期间垃圾由被告代为搬运，且装修期间原告因使用电梯搬运装修材料，对电梯造成损耗，因此被告收取相应的装修垃圾费、电梯运料费。而《代办证费清单》中均明确约定：装修垃圾费300元／户，电梯维护费300元（一至三层），三层以上逐层加收50元。原告所在的房屋在11层，故相应费用应为1000元（300元＋300元＋50元＊（11-3）层）。三、广东省物价局对广州市物价局的《关于房地产中介服务费和咨询费有关部门的复函》并不是法律、行政法规、司法解释，甚至连行政规章都不是，不能作为判案的法律依据。《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》［法释（2009）14号］第四条规定“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用”，但是广东省物价局对广州市物价局的《关于房地产中介服务费和咨询费有关部门的复函》并不属于以上规定的法律、行政法规、司法解释，甚至连行政规章都不是，不能在民事裁判文书中引用，不能作为本案的判案依据。何况，该复函原文为“凡与房地产开发企业新建商品房项目销售委托代理关系成立房地产中介服务机构，在新建商品房销售过程中，不得以咨询费、服务费等任何名目收取中介服务费用”，并不能适用于本案，因为本案所涉及的所有费用都不是委托中介所产生的中介服务费用，而是被告代房地产等办证机构收取的费用及被告提供服务、设备收取的相应费用。综上所述，恳请法院予以采纳，驳回原告的诉讼请求。
被告信宜市铭桂旅游发展有限公司对其答辩提供证据有：1、交费名单复印件一页；2、照片二张。
追加被告信宜市雨辰物业管理有限公司既不作答辩，在举证期限内也没有向本院提交证据。
经审理查明，被告信宜铭桂旅游发展有限公司成立于2006年11月28日，营业期限至长期。经营范围是旅游项目开发、房地产开发销售、购销农副产品、建材、五金交电。2013年12月12日，原告黄海清与被告信宜铭桂旅游发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中订明：合同双方当事人：出卖人（甲方）：信宜铭桂旅游发展有限公司，注册地址：信宜市东镇长塘。营业执照注册号：440983000017024。组织机构代码证号：79621965-6。法定代表人：谢明浩。买受人（乙方）：黄海清，身份证号码＊＊＊。地址：信宜市。根据国家法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：第一条项目建设依据。甲方以出让方式取得位于信宜市东镇长塘（铭桂公司）、编号为信府国用（2009）第0000904、0000905号地块的土地使用权，取得《土地使用证书》。规划用途为商住用地。第二条乙方购买的商品房为［现房］［预售商品房］。预售商品房批准机关为信宜市住房与城乡建设局，商品房预售许可证为（2011）030号。第三条乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品房为［现房］［预售商品房］（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房与城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：位于信宜市东镇长塘铭桂公司禹神轩花园住宅楼第五［号楼］B［幢］＊＊号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.10米，建筑层数地上17层，地下负一层。该商品房非封闭式阳台2个。该商品房合同约定投影面积共155.04平方米，其中套内建筑面积138.33平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.71平方米。乙方在交楼前，要与甲方或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，方可装修入住。第四条计价方式与价款。甲乙双方约定按下述方式计算该商品房房款：该商品房属［现房］［预售商品房］，按套出售，按套内投影面积计算。该商品房单价为人民币每平方米4020元，总金额人民币623260元整。第五条付款方式及期限。乙方按下列第3种方式付款：3、银行按揭贷款付款。第十一条产权登记。甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办办证费用万仟佰拾元整（￥元）（详见交楼前甲乙双方签订的《代收办证费清单》）。车位、车库与乙方所购买商品房使用同等年限，不办理房产证。第十二条双方的约定事项。3、乙方全权委托甲方办理及领回房产证，办理费用由乙方承担。5、防雷、路灯、给排水等设施自交楼时起，由该楼房的全体乙方共同保管、维护以及维修、年检、公共用水、用电等费用由全体共用的乙方承担。第十六条本合同连同附件共7页，一式7份，具有同等法律效力，自签订之日起生效。此外，上述《合同》还附有四个附件，其中附件三为房屋建筑装饰、材料设备标准。该附件三约定：……6、水电由甲方统一报装，开户费用由乙方承担，水入到厨房，电入到户，配漏电开关一个。10、甲方提供沙给乙方自行装修（按楼面面积供3cm）。补充：（1）、户型防盗网统一由甲方的物业部统一规格安装，费用由乙方承担。
原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告与被告信宜铭桂旅游发展有限公司再签订《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，该清单的收款项目、收款单位、收费标准、总金额分别为：契税：收款单位为财政局，收费标准为120m²以上3%、120m²以下1.5%（首套），总金额18698元；办证登记费：收款单位为房管局，收费标准为住户：80／宗、商铺：550元／宗，总金额80元；测绘费：收款单位为房管局，收费标准为100m²以下120／户、100m²以上200m²以下160元／户、200m²以上300²以下（含300m²）200元／户，总金额160元；利用档案费：收款单位为房管局，收费标准为150m²以下50元／户、150m²以上300元／户，总金额300元；房屋代理费：收款单位为房管局，收费标准为1%÷2＝0.5%，总金额3116元；买卖合同印花税（地税）：收款单位为房管局，收费标准为0.5‰，总金额316元；交易评估费：收款单位为评估所，收费标准为5‰，总金额3116元；抵押登记费：收款单位为房管局，收费标准为85／笔，总金额85元；物业维修基金：收款单位为业主基金，收费标准为30元／m²，总金额4651元；商品房买卖合同：收费标准为工本费30元／宗，总金额30元；可视对讲机、信箱：收费标准为1500元／户，总金额1500元；水电安装费：收费标准为5300元／户，总金额5300元；装修垃圾费300元／户，电梯运料维护费300元（一至三层），三层以上逐层加收50元，总金额1000元；装修保证金1000元／户，装修验收合格后退回；门禁IC卡30元／张，每户免费提供两张。以上小计：39352元。2013年12月12日，原告将以上费用共39352元付清给被告信宜铭桂旅游发展有限公司。
另查明，被告信宜铭桂旅游发展有限公司与追加被告信宜市雨辰物业管理有限公司虽然在法律上是独立的主体，但在管理上被告信宜铭桂旅游发展有限公司实际行使了追加被告信宜市雨辰物业管理有限公司的职权。《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》上的各种款项，实际上是被告信宜铭桂旅游发展有限公司收取。原告认为被告所收取的款项中有部分是不合理的收费而要求被告退还，但被告不同意而引起纠纷，原告于2014年7月30日向本院起诉，提出其上述诉称中的诉讼请求及事实理由。
2014年10月8日，原告向本院申请要求追加信宜市雨辰物业管理有限公司作为被告参加诉讼，并在庭审中明确要求追加被告信宜市雨辰物业管理有限公司对可视对讲信箱费、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料费承担连带退款责任。
庭审中，被告称测绘费160元已交给房管局，交易评估费3116元已交给评估所，房屋代理费、可视对讲信箱费、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料维护费由其公司提留。被告已为原告安装了水、电，被告还称由于原告尚未装修入住，所以现在尚未安装可视对讲给原告，但会按照合同的约定安装可视对讲给原告。原告主张本案没有进行评估，不应产生交易评估费，被告则称原告是贷款方式支付房款，是需要评估的。
本院认为，本案的争议焦点是原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费3116元、交易评估费3116元、可视对讲信箱费1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费、电梯运料费1000元，共14192元是否符合法律规定，是否应得到支持？对原告的该请求，本院评述如下：被告信宜铭桂旅游发展有限公司取得商品房预售许可证后，与原告黄海清签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同，双方当事人均应严格依约履行。《商品房买卖合同》第十一条约定：甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办办证费用万仟佰拾元整（￥元）（详见交楼前甲乙双方签订的《代收办证费清单》）。车位、车库与乙方所购买商品房使用同等年限，不办理房产证。原、被告根据本条约定签订《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，双方主体适格，意思表示真实，是原、被告双方自行确定的权利义务，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，且合同双方已按约定履行。现原告认为被告所收取的相关费用违反了有关物价部门的规定，相关的多项收费不合理，由于相关物价部门的规定并不是法律、行政法规，而是部门规章，同时相关的收费又是双方自愿订立的，故现原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费3116元、可视对讲费1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费、电梯运料费1000元，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然在原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式为银行按揭贷款，但被告未提供评估报告予以证实银行按揭贷款需要进行房地产估价，故原告请求被告退还交易评估费3116元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告信宜铭桂旅游发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还交易评估费3116元给原告黄海清。
二、驳回原告黄海清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费155元（原告已预交），由原告黄海清负担121元，由被告信宜铭桂旅游发展有限公司负担34元。邮寄费50元（原告已预交），由被告信宜铭桂旅游发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 黄方强
审判员 陈日廷
审判员 万彩凤
二〇一五年一月二十七日
书记员 谢 燕
附法律条文内容如下：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”