上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终34号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海罗太门诊部有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：苏金灶，总经理。
委托诉讼代理人：李明，上海市欣隆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海易通电器有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：陈红兵，总经理。
委托诉讼代理人：常海防，上海市诚建成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏扬，上海市诚建成律师事务所律师。
上诉人上海罗太门诊部有限公司(以下简称“罗太公司”)因与被上诉人上海易通电器有限公司(以下简称“易通公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初11492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
罗太公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项。事实和理由：《租赁物租赁合同》中约定，装修、改建增加的附属物产权归属出租方，承租方无权对此主张权利或要求出租方予以补贴。上海市宝山区罗太路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)楼顶设置的广告牌亦属装修范畴，罗太公司无需拆除；罗太公司已于2016年1月10日搬离并交付系争房屋，对此罗太公司虽无证据证明，但易通公司应当承担该项事实的举证责任；根据罗太公司申请停止执业活动的时间以及提供的证据可知，罗太公司的交房时间并非一审法院认定的2016年8月17日；根据《租赁物租赁合同》约定内容可知，系争房屋已经纳入征收范围，故罗太公司解除合同符合约定条件，不应支付违约金。
易通公司辩称，广告牌是罗太公司为了开展医疗门诊经营于系争房屋外部专门设置的，不属于房屋装修、改建增加的附属物，不应适用《租赁物租赁合同》第11.3的约定；罗太公司搬离系争房屋并不等同于其返还和交付房屋，《租赁物租赁合同》中亦明确约定交付房屋须履行前置手续；《租赁物租赁合同》18.1条约定的租赁物“被纳入征用范围”是指租赁物的地理位置处于政府规划初步划定征用动迁区块中，存在被征用的可能，并不等同于《租赁物租赁合同》13.1条约定的租赁物因社会公共利益被实际征用这一无责解除事由。请求本院驳回上诉，维持原判。
易通公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《租赁物租赁合同》；2、罗太公司返还系争房屋，并拆除系争房屋楼顶广告牌；3、罗太公司支付拖欠的租金，自2016年2月1日算至实际迁出日为止，按每月租金人民币(以下币种均为人民币)26,000元计算；4、罗太公司支付因拖欠租金产生的滞纳金，以欠缴租金为本金，自2016年2月1日算至实际支付租金日为止；5、罗太公司支付提前解约违约金195,000元。
罗太公司向一审法院反诉请求：易通公司立即返还租赁保证金6万元及多支付的2016年1月23日至1月31日租金7,548.40元。
一审法院认定事实：2015年6月19日，易通公司(出租方)与罗太公司(承租方)签订《租赁物租赁合同》，主要约定，出租方将系争房屋租赁予承租方使用，租赁期限为2年，从2015年8月1日起至2017年7月31日止；租金为每月26,000元；承租方应于本合同签订日，向出租方支付租赁保证金6万元，租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所发生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三天内，出租方将向承租方无条件退还租赁保证金；租赁费每3个月支付一次，在租金到期前支付，承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%；第13.1条约定，双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该租赁物占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该租赁物因社会公共利益被依法征用的；(三)该租赁物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……；第13.2条约定，任何一方由于上述13条外的其他原因，向对方提出提前解除合同，将按以下顺序进行：……；(3)在书面提出解除合同后的7天内，违约的一方向对方支付相当于本合同剩余租赁期内所有租金的50%作为违约赔偿金；……；第18.1条约定，鉴于租赁物已被政府纳入征用范围，……。
2015年12月28日，上海市宝山区卫生和计划生育委员会向罗太公司出具《准予停业通知书》，主要内容为，你单位于2015年12月23日向本机关提出申请，要求自2016年1月1日起停止在上海市宝山区罗太路XXX号的执业活动，经审查决定，同意你单位停止医疗执业活动，停业时间自2016年1月1日至2016年12月31日。2016年1月22日，易通公司收到罗太公司发出的《提前终止告知》，主要内容为，罗太公司于2015年12月28日接到上海市卫生局和计划生育委员会出具的停业通知书，由于该租赁物因城市建设需要依法被列入房屋拆迁许可范围内，至此出台相关通知，要求罗太公司另寻址后，才可以营业，现要求停业时间为2016年1月1日至2016年12月31日期间，不得从事医疗执业活动，根据双方于2015年6月19日签订的《租赁物租赁合同》第十三条第一条款第三项，本合同可以依法终止，双方互不承担责任，特此告知。
一审法院审理中，易通公司和罗太公司一致确认，罗太公司向易通公司支付保证金6万元，并支付租金至2016年1月31日。
一审法院审理中，罗太公司向法院提供其与案外人上海宝太制锁有限公司的租赁合同及照片，证明其向宝太公司承租的房屋与系争房屋连在一起，罗太公司已于2016年1月10日搬离系争房屋，将房屋交付给易通公司。罗太公司称其对租赁合同真实性不清楚，且该租赁合同已于2014年9月结束，不能证明罗太公司现在仍租用该房屋；对照片的真实性无异议，只能证明拍摄时店铺系关闭状态，不影响罗太公司对系争房屋的占有和使用，罗太公司至今并未交还系争房屋。罗太公司和易通公司一致同意，若法院认定之前未交房，同意以一审法院开庭日2016年8月17日为交房时间，且一致确认自2016年2月1日至该日的租金金额为170,258元，易通公司据此放弃返还系争房屋的诉请，并相应调整租金金额。
一审法院审理中，易通公司向法院提供案外人起诉罗太公司医疗损害责任纠纷案件民事判决书一份，证明因罗太公司发生该重大医疗事故被吊销执照故提出解除双方租赁合同。罗太公司对判决书真实性无异议，但认为与本案无关，虽然在签订合同时系争房屋已纳入征用范围，但因该医疗纠纷，罗太公司为了给患者信心故签订租赁合同，希望继续经营偿还债务，但之后因为周围的汽车站搬迁、人流量减少、租金上涨，导致罗太公司无法经营，故向相关部门提出停业申请。
一审法院认为，易通公司和罗太公司签订的《租赁物租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。罗太公司向易通公司发出提前终止合同的告知书，易通公司亦表示同意，故双方合同于2016年1月22日解除。合同解除后，罗太公司应返还系争房屋，并支付占用期间的租金。罗太公司表示其已于2016年1月10日搬离并返还房屋，但未提供相应证据予以证明，法院不予采信。审理过程中，双方一致确认系争房屋于2016年8月17日交还，法院予以确认。易通公司要求罗太公司拆除租赁房屋楼顶广告牌，合法有据，法院予以准许。罗太公司还应支付自2016年2月1日至2016年8月17日的租金。对于罗太公司要求易通公司返还多付租金的反诉请求，法院不予支持。罗太公司未按约支付上述期间的租金，易通公司主张滞纳金，符合双方合同约定，法院予以准许，罗太公司主张该标准过高，请求法院予以调整，法院酌情将滞纳金调整为8,000元。罗太公司要求易通公司返还租赁保证金6万元，易通公司表示同意，法院予以准许。罗太公司表示因系争房屋已被政府纳入征用范围故可无责解约，但并未提供系争房屋已纳入征用范围的相关证据予以证明，且罗太公司自述签订系争合同时系争房屋即已纳入征用范围，但罗太公司仍与易通公司签订为期两年的租赁合同，之后又以此为由提出解除，明显不合常理，故法院对罗太公司的抗辩不予采信。罗太公司在租赁合同期限内解除双方租赁合同，易通公司要求罗太公司承担提前解约违约金，符合双方合同的约定，法院予以准许，罗太公司主张违约金过高，请求法院予以调整，法院酌情将该违约金金额调整为6万元。判决：一、上海易通电器有限公司与上海罗太门诊部有限公司签订的《租赁物租赁合同》于2016年1月22日解除；二、上海罗太门诊部有限公司于判决生效之日起十日内，拆除在上海市宝山区罗太路XXX号房屋楼顶设置的广告牌；三、上海罗太门诊部有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海易通电器有限公司租金170,258元及滞纳金8,000元；四、上海罗太门诊部有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海易通电器有限公司违约金6万元；五、上海易通电器有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海罗太门诊部有限公司租赁保证金6万元；六、上海易通电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持；七、上海罗太门诊部有限公司的其余反诉请求，不予支持。
经审理查明，易通公司与罗太公司于2015年6月19日签订的《租赁物租赁合同》第11.3条约定：“装修、改建增加的附属物(包括但不限于拆除原有隔断后从新做的隔断)产权属于出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补贴”。
本院二审期间，易通公司提供《情况说明》一份，载明其综合各方面因素的考虑，决定放弃要求罗太公司拆除系争房屋楼顶设置的广告牌的诉请。
一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，易通公司和罗太公司签订的《租赁物租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。罗太公司在租赁合同履行期间解除租赁合同，理应按照合同约定支付租金并承担违约责任。
在一审审理过程中，罗太公司自认系争房屋的交还时间为2016年8月17日，在本院审理期间，罗太公司对此予以否认并坚称其已于2016年1月10日搬离并返还房屋，但并未提供充分证据予以佐证，故本院对其该项主张不予采纳。一审法院认定罗太公司返还系争房屋的时间为2016年8月17日，并据此判定罗太公司应当支付易通公司的租金及滞纳金数额，本院予以认同。
罗太公司提出系争房屋已被政府纳入征收范围，但其并未提供相关证据对此予以证明，且罗太公司自述签订合同时系争房屋即已纳入征用范围，但其仍与易通公司签订为期两年的租赁合同，之后又以此为由解除合同，缺乏事实和法律依据，故其关于无责解约的主张，本院不予支持。
易通公司表示放弃要求罗太公司拆除系争房屋楼顶设置的广告牌的诉请，系其对自己权利的处分，亦未侵犯他人合法权益，本院对此予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初11492号民事判决第一、三、四、五、六、七项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初11492号民事判决第二项。
二审案件受理费6,243元，由上诉人上海罗太门诊部有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理常飞
审判长 倪知良
审判员 王 珍
审判员 陈 军
二〇一七年三月十五日
书记员 莫 燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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