广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第400号
原告王树辉，男，1979年7月23日出生，汉族，住址安徽省利辛县。
原告郭兰芳，女，1980年8月5日出生，汉族，住址湖北省浠水县。
共同委托代理人刘志刚，广东文品律师事务所律师。
共同委托代理人朱文聘，广东文品律师事务所律师。
被告徐惠香，女，1947年7月17日出生，汉族，住址江西省南昌市南昌县。
委托代理人晁斌，广东天汇律师事务所律师。
委托代理人冯春，广东天汇律师事务所实习律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王树辉、郭兰芳及其委托代理人刘志刚，被告徐惠香及其委托代理人晁斌、冯春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王树辉诉称，2014年11月7日，原告买方王树辉与被告卖方徐惠香签署3300816号《房地产买卖合同》，双方约定买卖双方交易的房地产位于宝安区新安街道创业路高发西岸花园2栋1座B单元601，建筑面积199.19平方米，房地产证号码为50××23，房地产用途为住宅；转让成交价为760万元。买方在合同生效当日向卖方支付定金5万元，在合同生效后11日内（含当日）再支付定金人民币10万元；定金之外的其余购房款由买方向银行按揭贷款支付，买方须于2014年12月20日前（含当日）支付除定金、交房押金之外的剩余首期款（房屋总价减去银行承诺贷款金额），买方须于2014年12月20日前（含当日）向银行提交申请按揭贷款的资料，卖方须配合；办理递件过户手续时间最晚不得迟于2014年12月31日；卖方须于合同签署之日起15日内办理赎楼手续；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过10日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过10日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。签署上述合同的当日，买方王树辉与卖方徐惠香又签署3300822号《房地产买卖合同》，约定终止履行3300816号《房地产买卖合同》，买方支付剩余首期款及申请按揭贷款的时间变更为2015年2月5日之前，办理递件过户手续时间最晚不得迟于2015年3月15日，合同其它内容未作变动。签署上述两合同当日，被告与两原告共同签署《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为原告郭兰芳名下，由原告郭兰芳继续履行《二手房买卖合同》项下原买方未履行的义务，原买方对其承担连带保证责任。上述合同签订后，原告王树辉按照约定支付了定金，向银行提交了申请按揭贷款的资料，但由于上述合同签订后市场房价上涨，被告办理部分手续后拒绝全面、实际履行赎楼义务并拒绝配合原告郭兰芳办理申请银行按揭贷款手续，并于2015年3月5日向原告出具书面《履约催告函》，明确表示拒绝向原告郭兰芳履行合同义务。原告认为，原、被告签订的合同，意思表示真实，没有违反法律禁止性规定，合法有效，被告应依法履行合同义务，现被告明确表示拒绝履行合同义务，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行3300822号《房地产买卖合同》约定的义务，立即履行高发西岸花园2栋1座B单元601房产赎楼义务，配合原告郭兰芳办理申请按揭贷款手续，并在两原告支付745万元后配合原告郭兰芳将高发西岸花园2栋1座B单元601房产转移登记至其名下；二、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
庭审中，原告变更诉讼请求如下：一、请求判令解除合同，并返还原告定金15万元；二、请求判令被告按合同标的总价760万的20%支付违约金152万元；三、被告承担本案的诉讼费用和保全费用。
被告徐惠香答辩称，一、涉案两份合同并非同一时间签订，分别是2014年11月7日（编号为3300816）、2015年2月4日（编号为3300822）。二、第一份合同已根本违约，并由原告王树辉出具了承诺书，且已支付8万元违约金。签订第二份合同时原告王树辉同意支付我方15万元违约金，2015年2月9日，原告妻子穆洁通过招商银行转账8万元违约金给我方，剩余7万元于2015年3月31日支付。三、原告王树辉没有买方资格，就将主体资格变更为有买方资格的原告郭兰芳，但在变更主体资格书上被告徐惠香并没有签名。四、被告徐惠香向对方发出的履行催告函，没有拒绝向原告履行合同义务。五、通过原告提供的社保清单，证明两原告属于深圳市一家房地产经济有限公司，即两原告系房产中介。六、原告郭兰芳没有足够的资金支付购房款。七、原告提供的二手楼资金监管银行为工商银行光明支行，但其通知被告去的是工商银行莲花山支行。
经审理查明：2012年5月22日，王树辉和穆洁登记结婚。
2014年11月17日，原告王树辉作为买方与作为卖方的被告徐惠香签订了一份NO.3300816《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园2栋1座B单元601号房地产（建筑面积199.19平方米，房地产证号码为深房地字第××号，房地产用途为住宅）出售给原告，合同价为760万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金5万元，在合同生效之后11日内再向卖方支付定金10万元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。房款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于2014年12月20日将除定金、交楼押金之外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方应于2014年12月20日之前向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方需配合银行提交所需的应由卖方提交的资料。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起15日内与担保公司签署合同，出具公证委托书给担保公司或其他第三人办理赎楼、过户等手续，买方须协助卖方办理。该物业有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定的交楼时间前租客已经搬离该物业且租赁关系已解除或终止。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款载明，此番目前是有租约，卖方同意解除租约；因买方需做高额贷款，卖方需无条件配合。
2014年11月7日，徐惠香出具了一份《收据》，载明收到王树辉支付的购买涉案房产定金5万元。
2014年11月26日，徐惠香办理了委托公证书，委托深圳市万通融资担保有限公司、梁雅婷等办理赎楼等相关手续。
2014年11月28日，徐惠香出具了一份《收据》，载明收到穆洁支付的购买涉案房产定金5万元。
2015年2月3日，郭兰芳中国工商银行账户转入85万元；3月9日，上述款项从郭兰芳中国工商银行账户转出。
2015年2月4日，王树辉出具了一份《承诺书》，内容为王树辉在与徐惠香签订的3300816号《房地产买卖合同》中违约，双方协商支付违约金15万元，其中在2015年2月7日前支付徐惠香8万元，其于7万元在2015年3月31日前支付，违约金支付后方可交楼。
2015年2月4日，原告王树辉作为买方与作为卖方的被告徐惠香签订了一份NO.3300822《房地产买卖合同》除买方支付首期款及申请按揭贷款期限变更为2015年2月5日前、及备注条款增加“此前双方买卖合同作废，合同编号3300816”外，其他合同条件基本与NO.3300816《房地产买卖合同》一致。
2015年2月9日，穆洁向徐惠香指定的收款人刘瑾支付了8万元。
2015年3月5日，徐惠香向王树辉发出一份《履约催告函》称王树辉应于2015年2月5日之前支付首期款、进行资金监管、申请按揭贷款，但王树辉仍未办理有关手续，因此通知王树辉于2015年3月9日前联系徐惠香并继续履行合同。徐惠香同时称其只认可并配合王树辉办理物业更名过户手续，买方的新房产证上必须是王树辉本人。
2015年3月10日，徐惠香向王树辉发出《二手房买卖合同单方解除声明》，称王树辉未办理相关手续，违反合同约定，决定解除NO.3300822《房地产买卖合同》。
2015年4月9日，深圳市万通融资担保有限公司出具了一份《证明》，称徐惠香委托该公司及主要经办人梁雅婷办理涉案房产赎楼事宜，梁雅婷在代理权限内于2015年2月2日以徐惠香的名义和郭兰芳共同向工商银行光明支行提出了个人住房贷款申请，并签署了个人住房贷款申请表、二手楼交易资金监管协议等申请文件。
另查明，徐惠香作为甲方与作为乙方的王树辉、丙方的郭兰芳签订了一份《买方主体变更确认书》，载明徐惠香与王树辉于2014年11月7日共同签署了《二手房买卖合同》，现三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》等乙方未履行的义务，乙方对丙方承担连带保证责任。该份确认书落款日期为2014年11月7日。
徐惠香不认可《买方主体变更确认书》上徐惠香签名及指印的真实性，并申请对上书签名及指印的同一性进行鉴定。本院依法委托深圳市南天司法鉴定所进行鉴定，该机构作出《买方主体变更确认书》上徐惠香签名及指印与徐惠香本人的签名及指印具有同一性。
庭审中，王树辉称NO.3300822《房地产买卖合同》的签订时间为2015年2月4日，并称其于2015年2月2日和徐惠香公证委托的梁雅婷办理了按揭贷款申请及资金监管，但最终因徐惠香不配合，将委托书、账号等资料收回，所以无法办理资金监管。徐惠香称王树辉所称办理了资金监管及按揭贷款申请的相关资料全部为空白，事实上原告存入的首期款仅为85万元，远远不够；没有办理资金监管的真正原因是王树辉还没有找到真正的买家，且徐惠香没有拿走委托书、账号等资料。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、买方主体变更确认书、收据、个人客户流水账单等证据，被告提交的履约催告函、二手单买卖合同单方解除声明、承诺函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的两份《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于两份合同签订的时间。原告王树辉在起诉状中称两份合同签署于同一天，并在庭审质证环节称于2015年2月4日作出《承诺书》系错误以为自己违约；之后于庭审调查环节称涉案第二份合同即NO.3300822《房地产买卖合同》签订时间为2015年2月4日。被告在答辩状中即抗辩称涉案两份合同签署于不同的时间，NO.3300816《房地产买卖合同》签订于2014年11月7日，NO.3300822《房地产买卖合同》签订于2015年2月4日。本院认为，两份合同落款时间虽然为同一天，但根据合同内容，特别是NO.3300822《房地产买卖合同》备注条款所记载的NO.3300816《房地产买卖合同》作废的内容可知NO.3300822《房地产买卖合同》签订时间在后。根据王树辉于2015年2月4日出具的《承诺书》可知，其在履行NO.3300816《房地产买卖合同》中已违约，并与徐惠香协商后确定支付徐惠香违约金15万元，第一笔8万元已经支付，第二笔7万元应于2015年3月31日前支付，支付后方可交楼。上述事实足以证实王树辉在NO.3300816《房地产买卖合同》履行过程中违约，之后于2015年2月4日与徐惠香协商，约定支付徐惠香违约金15万元，并因此与徐惠香另行订立了NO.3300822《房地产买卖合同》。该两份合同签订日期分别为2014年11月7日和2015年2月4日，跨度时间较大，王树辉在起诉状中所作两份合同为同一天签订的陈述明显与事实不符，属虚假陈述。在之后的庭审中，王树辉亦承认第二份合同的签订时间为2015年2月4日。
关于主体变更确认书的效力。本院认为，根据广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见可知，该主体变更确认书上徐惠香的签名及指印为徐惠香签署及按捺，该份主体变更确认书已发生效力，徐惠香应按照该份主体变更确认书的约定履行义务。
关于涉案合同不能履行的原因。根据审理查明的事实可知，徐惠香的委托代理人已与郭兰芳签署了资金监管等相关文件，但徐惠香不认可郭兰芳的买方身份，称只能与王树辉履行涉案合同。徐惠香的该主张违反了主体变更确认书的约定，其以此拒绝履行涉案合同，已构成根本违约。依据涉案合同约定，原告郭兰芳有权解除合同并要求被告承担违约责任。但本院亦注意到郭兰芳所筹集的首期款为85万元，远不足审批按揭贷款所需合同价两成的最低要求。
关于合同解除。被告于2015年4月21日庭审时知晓原告解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条关于合同自享有解除权的一方发出的解除通知到达对方时解除的规定，涉案合同已于2015年4月21日解除。
关于违约责任。根据涉案合同的约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，原告有权解除合同，并可要求被告支付合同价款百分之二十的违约金、返还原告已支付的定金。关于定金返还。本院认为，因涉案合同已解除，徐惠香收取涉案交易定金已没有合同依据，其应当返还已收取的定金15万元。因涉案合同主体已变更为郭兰芳和徐惠香，因此，该笔款项应由徐惠香返还给原告郭兰芳。关于违约金数额。本院认为，违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，一方面用于弥补守约方因违约方违约所遭受的损失，包括逾期利益损失；另一方面用于惩罚违约方私自毁约的行为。因此，违约金数额可适当高于守约方所遭受的损失。徐惠香于2015年3月5日明确表示不认可主体变更后买方身份，不同意与郭兰芳履行涉案合同，之后被告于2015年3月10日明确表示要求解除合同，此时作为买方负有采取另行购买房产等措施的减损义务，但买方并未采取相应措施；且徐惠香的违约行为发生于“3.30新政”之前，当时的深圳房地产市场价格并未发生较大波动，买方所遭受的损失有限。在上述认定的基础上，本院依据诚公平原则和实信用原则，结合当事人在履约过程中存在的过错及诚信，判令被告支付原告郭兰芳违约金50万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王树辉、郭兰芳与被告徐惠香签订的NO.3300822《房地产买卖合同》已于2015年4月21日解除；
二、被告徐惠香应于本判决生效之日起三日内向原告郭兰芳支付违约金50万元；
三、被告徐惠香应于本判决生效之日起三日内向原告郭兰芳退还定金15万元；
四、驳回原告王树辉、郭兰芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费65,000元、保全费5,000元，由原告负担4万元，被告负担3万元，受理费原告已预交；鉴定费35,240元由被告负担，鉴定费被告已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈文伦
人民陪审员 麦兆安
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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