广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）覃民初字第109号
原告林喜坚。
委托代理人郑先，重庆天元律师事务所律师。
被告韦有金。
被告谭幼芳。
上述两被告共同委托代理人黄宏勇，系广西正大五星律师事务所律师。
原告林喜坚诉被告韦有金、谭幼芳确认合同有效纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄保昌独任审判，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。书记员陈新雨担任记录。原告林喜坚及其委托代理人郑先到庭参加诉讼，被告韦有金、谭幼芳没有出庭参加诉讼，其共同委托代理人黄宏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林喜坚诉称，原告与被告于2014年12月10日签订了一份《房地产转让协议书》，约定由被告将属其所有的坐落于贵港市覃塘区樟木乡东兴街的4幢房地产转让给原告。该4幢房地产占地面积共268.8平方米，国有土地使用权证分别为：贵国用（2006）第2122号、第2123号、第2166号（2幢合一证）共3本，建筑面积以签订协议时的实物面积为准。转让价格为人民币180万元。上述4幢房地产在签订协议前被告已用于向银行抵押贷款本金共人民币120万元，该贷款本金120万元由原告负责偿还银行。在签订协议的当天，原、被告双方即已全部结算清了转让该4幢房地产的转让款。原、被告双方签订的该份《房地产转让协议书》是真实、合法、有效的，为了明确双方的权利义务，维护双方的合法财产权，特具状起诉，请求判决确认原、被告双方于2014年12月10日签订的上述《房地产转让协议书》合法有效，本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：
1、原告与被告于2014年12月10日签订的房地产转让协议书复印件一份，证实原、被告自愿签订协议书，被告自愿将属其所有的坐落于贵港市覃塘区樟木乡东兴街的4幢房地产转让给原告，该协议书合法有效；
2、国有土地使用权证复印件3本【证号分别为：贵国用（2006）第2122号、第2123号、第2166号（2幢合一证）】，证实涉案房地产的情况以及被告有权出让的事实；
3、抵债协议书复印件一份，欲证实涉案的4幢房地产原、被告一致确认折价人民币300万元，其中180万元系被告抵偿欠原告的债务，另外120万元由原告负责偿还被告欠银行的贷款本金120万元，以及原告已付清转让价款给被告的事实。
被告韦有金辩称，一、原告与被告于2014年12月10日签订《房地产转让协议书》，约定该4幢房地产转让价格为人民币300万元是事实。合同约定被告用上述4幢房地产向银行（贵港市区农村信用合作联社）抵押贷款的本金人民币120万元由原告负责偿还银行，因该债务未经银行同意，根据合同法第八十四条的规定，债务人将合同义务全部或部分转让给第三人的，应当经过债权人同意，在未经过贵港市区农村信用合作联社同意之前，原告要求确认该《房地产转让协议书》有效无法律依据，不应支持；二、原告主张其已于2014年12月10日签订合同的当日一次性结清了180万元给被告不是事实，实际上协议书中的该约定系指抵偿被告欠原告的180万元债务。2012年初，被告韦有金因经营资金不足向原告借款人民币500万元，于2012年12月27日还款50万元，2013年2月4日还款200万元，同年4月22日还款200万元，2013年7月2日还款100万元，同年8月29日还款62万元，2014年1月20日还款200万元，另外还有一笔还款20万元，7笔还款共832万元，已清偿完毕上述借款。
综上所述，原、被告签订的《房地产转让协议书》违反了合同法第八十四条的规定，损害了债权人（贵港市区农村信用合作联社）的合法权益，也损害了被告的合法权益，该协议无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告对其陈述事实提供的证据有：
1、抵债协议书复印件一份，欲证实被告并没有欠原告180万元，协议书约定4幢房地产折价300万元，其中约定180万元系被告抵偿欠原告的债务是不真实的，也没有事实依据。另外120万元由原告负责偿还被告欠银行的贷款本金120万元，本约定未经过贵港市区农村信用合作联社同意，应认定无效。
2、农村信用社转账业务凭证4份、北部湾银行电汇凭证1份、转账结果查询表1份，欲证实被告韦有金通过银行汇款偿还了812万元给原告，已偿还清之前借原告的500万元借款的事实。
根据原告的陈述与被告的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、原告与被告签订的《房地产转让协议书》及《抵债协议书》是否合法有效？2、原告是否已付清协议书约定的转让款180万元给被告？
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3即房地产转让协议书及抵债协议书的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该两份协议书约定4幢房地产折价300万元，其中约定180万元系被告抵偿欠原告的债务是不真实的，被告并没有欠原告180万元，该约定没有事实依据。另外120万元由原告负责偿还被告欠银行的贷款本金120万元，因该债务未经银行同意，应认定无效。本院认为，上述协议系原、被告自愿签订，双方当事人在协议书上签名、捺印，系双方的真实意思表示，因而具有真实性，且与本案具有关联性，对此本院予以确认。因该4幢房屋尚未取得房产所有权证，地上建筑物是否取得合法的准建手续、权属归谁所有尚不确定，同时抵债协议书约定的债务转移未经债权人贵港市区农村信用合作联社同意或追认，故本院对该两份协议书的合法性不予确认。被告对原告提供的证据2无异议，对其真实性、合法性和关联性本院予以确认。
原告对被告提供的证据1即抵债协议书（与原告提供的抵债协议书内容相同）无异议，认为该协议合法有效，本院认证意见如上所述；原告对被告提供的证据2即农村信用社转账业务凭证4份、北部湾银行电汇凭证1份、转账结果查询表1份的真实性、合法性、关联性无异议，但认为被告不止欠原告812万元，上述证据不能证实被告不欠原告的借款，本院对被告提供的证据2的真实性予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告韦有金、谭幼芳系夫妻关系。原告林喜坚与被告韦有金于2014年12月10日签订了一份《抵债协议书》，该协议第二条约定由被告将属其所有的坐落于贵港市覃塘区樟木乡东兴街的4幢房地产转让给原告。该4幢房地产占地面积共268.8平方米，国有土地使用权证分别为：贵国用（2006）第2122号、第2123号、第2166号（2幢合一证）共3本，建筑面积以签订协议时的实物面积为准。该4幢房产折价人民币300万元，其中180万元作为抵偿被告欠原告的债务，上述4幢房地产在签订协议前被告已用于向银行抵押贷款本金共人民币120万元，该贷款本金120万元由原告负责偿还银行。第三条约定本协议签订后上述4幢房地产即归原告所有。第四条约定在签订本协议的同时，原、被告双方即另行签订一份房地产转让协议书，通过贵港市港北区人民法院裁定确认该协议书生效后双方严格执行。第五条约定被告应在原告归还该抵债房地产抵押的银行贷款本金后25个工作日内向房产部门办理好房地产原始产权证书给原告，并配合原告办理土地征及房产证过户手续。另，原告可根据自己的经济情况决定何时归还上述房地产抵押借银行的贷款。在原告还贷解押前贷款的利息由被告承担。同日，原告与被告韦有金、谭幼芳签订了一份《房地产转让协议书》，该协议书的内容与上述抵债协议书内容基本相同，该协议书还约定双方于2014年12月15日前办理房地产过户更名至原告名下。被告在向贵港市区农村信用合作联社贷款时已将上述房地产设置抵押，并办理了抵押登记手续。原、被告在签订上述两份协议书时，没有征求过债权人贵港市区农村信用合作联社是否同意被告将债务转让给原告的意见。在诉讼期间，经本院征询债权人贵港市区农村信用合作联社，该社表示不同意被告将上述抵押物转让给原告，也不同意被告将抵押贷款的债务转让给原告履行。
本院认为，原告林喜坚与被告韦有金、谭幼芳于2014年12月10日签订的《房地产转让协议书》及《抵债协议书》，因合同的标的物即该4幢房屋及房屋所占用的建设用地仅获得土地行政部门颁发的国有土地使用权证，尚未取得房产所有权证，地上建筑物是否取得合法的准建手续、权属归谁所有尚不确定，且房屋所占用的土地已抵押于贵港市区农村信用合作联社，并办理了抵押登记手续，原、被告签订的房地产转让协议书及抵债协议书约定的抵押物转让及债务转移未经债权人同意，且债权人贵港市区农村信用合作联社不同意被告将上述抵押物转让给原告，也不同意被告将抵押贷款的债务转让给原告履行，合同目的根本无法实现，该两份协议书属于无效合同，故原告主张要求确认该合同合法有效，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第八十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，判决如下：
驳回原告林喜坚的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告林喜坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-
诉讼费，开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄保昌
二〇一五年二月十二日
书记员 陈新雨