江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01257号
上诉人（原审被告）徐州世茂新城房地产开发有限公司。
法定代表人许世坛，该公司总经理。
委托代理人赵东菊，江苏谐尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵建，男，1978年8月2日生，汉族。
被上诉人（原审原告）张大玲，女，1980年6月7日生，汉族。
上诉人徐州世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂新城公司）与被上诉人赵建、张大玲商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月14日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人世茂新城公司的委托代理人赵东菊，被上诉人张大玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月11日，赵建、张大玲与世茂新城公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0235252），该合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。第一款为赵建、张大玲购买世茂新城公司开发的位于本市云龙区郭庄路南世茂汉之源xxxx房。第三款为该商品房前阳台是【半封闭】，后阳台是【无】，侧阳台是【无】。第四款为该商品房【合同约定】建筑面积共97.54平方米。第四条、计价方式与价款。价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5683.72元，总金额为554390元。第五条、面积确认及面积差异处理。本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定：（1）当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按每平方米面积单价据实结算；（2）其他约定详见补充协议第2条。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。第八条、交付期限。世茂新城公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，世茂新城公司可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府政策、法律、法规等对验收标准或交付条件的规定发生变化，或者政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致该商品房不能如期交付的，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长不得超过本合同约定的交房日届满后六个月。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同补充协议第4条处理。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、若买受人未在出卖人书面交房通知规定的交房期限内办理完毕该商品房的验收交接手续，自书面交房通知确定的交房日视同该商品房已按合同约定交付，买受人需自行承担延期收楼所引致的责任和费用（包括但不限于物业管理费等）；2、其他约定详见补充协议第6条。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照补充协议第7条处理。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。附件三：装饰、设备标准。8、阳台：墙面涂料；地面水泥砂浆找平；顶棚白色涂料。
同时，双方又签订了该《商品房买卖合同》的《附件四：合同补充协议（一）（二）》，并约定＊4、对第九条的补充：1）如出卖人不能在本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六个月（即至2012年6月30日，含当日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本合同约定的交房日期开始计算；若发生合同第八条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延），买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同继续履行。2）出卖人延期交房超过六个月但未超过九个月（即至2012年9月30日，含当日），自宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。3）出卖人延期交房超过2012年9月30日后，且在买受人书面催告后30日内出卖人仍未交房的，买受人有权解除合同。……若在书面交房通知确定的交房日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交房日止，按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金。……5）买受人同意出卖人延期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。7、对第十三条的补充：1）买受人应在出卖人书面交房通知确定的交房日起15日内向出卖人书面提出，出卖人在合理期限内予以整改或提供整改方案，出卖人亦可选择一次性补偿买受人装饰、设备的差价替代整改义务。2）如买受人未在前款约定的时限内向出卖人提出书面整改要求或在整改方案确定的整改时限内自行或委托他人整改的，则出卖人不再承担任何责任。19、未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。21、附件一：房屋平面图仅为功能区示意，实际以政府职能部门批准的施工图为准。22、本补充协议中约定的内容与《商品房买卖合同》上打印、加注的内容不一致的，以本补充协议的内容为准。23、买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，且出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。上述合同签订后，赵建、张大玲按照合同约定支付了涉案房款554390元，后于2012年7月11日，双方根据涉案房屋产权登记面积97.08平方米据实结算房款为551775元，世茂新城公司退还赵建、张大玲房款2615元。
另查明：世茂新城公司分别于2010年7月2日、2010年10月21日通过徐州《都市晨报》在该报A16版楼市广告上刊登了世茂东都Ⅱ期天观的文字及图片广告。涉案房屋由徐州市建筑设计研究院有限责任公司设计，已经相关部门审定。2012年6月29日，世茂新城公司承建的世茂汉之源南区F区4号楼等工程通过竣工验收，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（备案编号：12165），该竣工验收备案表载明：“建设单位名称：徐州世茂新城房地产开发有限公司。工程名称：世茂汉之源南区F区2#-4#、9#-11#楼及地下车库。……开工日期：2010.4。工程竣工验收日期：2012、6、19。备案日期：2012、6、29。……设计单位名称：徐州市建筑设计研究院有限公司……备案机关处理意见：竣工验收备案资料齐全准予备案。”备案机关徐州市城乡建设局在其上加盖了行政审批专用章。2012年7月6日，世茂新城承建的涉案工程从徐州市城乡建设局取得《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》徐建住（2012）通字第20号，该交付使用通知书载明：“徐州世茂新城房地产开发有限公司：你公司承建的世茂汉之源南区F区居住小区2-4.9-11号住宅，……已于2012年7月6日，通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。”2012年11月1日，赵建、张大玲从徐州市住房保障和房产管理局取得涉案房屋的《房屋所有权证》（国房权证徐州字第SY00252**号），该初始登记证明载明：“房屋所有权人：赵建，共有情况：按份共有，房屋坐落：云龙区世茂汉之源xxxx，房屋状况：总层数18、建筑面积（㎡）97.08。”该《房屋所有权证》“附记”一栏内载明：“共有信息：权利人、占有份额，赵建50%，张大玲50%。”该《房屋所有权证》所附“房地产平面图”显示涉案房屋争议南面阳台标注“阳”字样。另外，涉案房屋合同约定面积及房产证登记面积均系按照全封闭阳台计算的相应房屋面积，世茂新城公司亦按照该面积收取的赵建、张大玲购房款，双方对此亦均予确认。
又查明：赵建、张大玲在世茂新城公司向其发送《房屋交付通知书》后于2012年7月11日到涉案房屋进行了验房，并于当日与该公司办理了涉案房屋交接手续，填写了《业主验房记录表》，该表载明：“房号：xxxx室，验收意见：客厅顶棚灯座未装好，客厅外阳台顶棚灯不亮，客厅外阳台窗户关不上，厨房外阳台地漏不通水。业主意见：7月17号整改完成。”
赵建、张大玲在诉状及庭审中均认可2012年6月28日世茂新城公司向其发出《房屋交付通知书》，通知其于2012年7月9日办理所购买房屋的交接手续。世茂新城公司在庭审中确认该公司通知赵建、张大玲于2012年7月9日上房，按合同约定逾期9日（即2012年7月1日至2012年7月9日），且世茂新城公司已支付赵建、张大玲上述9天的逾期交房违约金498.95元，对此，赵建、张大玲亦予以认可。后因涉案房屋阳台等问题，双方产生纠纷，且协商未果。
庭审中，世茂新城公司与赵建、张大玲均确认赵建、张大玲涉案房屋所办产权证上登记面积97.08平方米，与楼下相同户型但为半封闭阳台的房屋所办产权证上登记面积的面积差额为4.42平方米。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
一、关于被告交付的涉案房屋前阳台是否与合同约定不符的问题。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》第三条第三款中明确约定：该商品房前阳台是【半封闭】，后阳台是【无】，侧阳台是【无】，而被告交付给原告的存在争议的房屋前阳台却是全封闭，被告虽辩称就涉案房屋通过多种途径（合同的第三条第四款约定的涉案房屋面积，开工建设前的规划建筑图纸、报纸、销售过程中展示的沙盘和楼书、销售价格公示表、销售人员的推荐、房屋建成以后相关行政主管部门的验收手续等，以及上述公布的合同以外的其他相关资料）进行了公示和宣传，但不能据此推定原告能够充分获知上述信息，并能够认识到所购房屋的基本状态即前阳台为全封闭，亦不能免除被告在签订合同时就交付涉案房屋的前阳台为全封闭状况向原告进行明确告知说明的义务，而且原、被告双方在该合同《附件四：合同补充协议（一）（二）》第19条中明确约定“有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分”。被告辩称合同中关于阳台的表述系笔误、瑕疵，但其并未提供充分证据证明其在与原告签订涉案房屋买卖合同时就涉案房屋阳台为全封闭状态已向原告作出了明确的告知说明，且原告知悉后仍坚持购买该套房屋，以及在其发现自称系合同笔误、瑕疵后向原告作出了解释，并已获得原告的认可。故对被告的上述辩称理由，法院均不予采信，被告世茂新城公司交付的涉案房屋前阳台为全封闭，与原、被告双方在合同中约定的前阳台为半封闭不符。
二、关于原告主张要求被告交付半封闭阳台应否得到支持的问题。本案原告主张要求被告按照合同第三条第三款约定的房屋前阳台状态（半封闭）向原告交付房屋，但其未能提供证据证明涉案房屋诉争阳台的改造能够得到有关部门的许可、涉案房屋所在小区业主和物业管理部门的同意。故原告主张要求被告将涉案房屋前阳台按照半封闭状态交付原告，因其未能提供证据证明能够确实履行，对其该项主张不予支持。
三、关于原告主张如果不能交付半封闭阳台则减少原告价款1万元的诉请应否得到支持的问题。原告该项诉请的依据为其认为被告交付的房屋阳台存在质量瑕疵，即阳台的窗户设计过高，影响原告的通风、采光，但因其未能提供证据予以证明，故对其该项诉讼请求不予支持。
四、关于被告在履行合同义务不符合约定的情况下应承担何种违约责任的问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告履行合同义务不符合约定，应承担相应违约责任，在无法继续履行及采取补救措施的情况下，应赔偿由此给原告造成的损失；因合同约定房屋的前阳台是半封闭，而被告交付原告的是全封闭阳台，从一定程度上影响了原告的购买意愿，故法院认为该损失以被告退还收取原告相应房屋阳台部分面积差对应的房款为宜，即被告退还原告按全封闭阳台计算的相应房屋面积收取的购房款与按半封闭阳台计算的相应房屋面积收取的购房款之间的差额。关于原告根据涉案《商品房买卖合同》第五条约定，认为本案合同约定面积和房屋实际的产权登记面积误差在3%之内应返还的购房款为2.926平方米×5683.72元／每平方米=16630.56元；超过3%的部分应双倍返还购房款，即（4.42－2.926）平方米×2倍×5683.72元／平方米=16982.96元，并据此主张被告返还其购房款33613.52元。对此，法院认为，涉案《商品房买卖合同》第五条明确约定“买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%”，而产权登记面积系由房屋产权管理部门按照相关规定进行实际测量后予以登记，在涉案房屋阳台无法改变的情况下，产权登记面积亦不能变更，因此，涉案房屋产权登记面积与合同约定面积的面积误差比绝对值为0.47%［（97.08平方米-97.54平方米）／97.54平方米×100%］，并未超过3%，故对于原告主张被告返还其购房款33613.52元的请求，本院支持25122.04元［（以原告涉案房屋所办产权证上登记面积97.08平方米-
楼下相同户型但为半封闭阳台的房屋所办产权证上登记面积92.66平方米）×5683.72元／平方米］，对超过该数额的部分不予支持。
五、关于原告主张被告支付逾期交房产生的损失赔偿款的问题。原告提出合同约定的房屋交付期限为2011年12月31日，但被告通知房屋的交付时间为2012年7月9日，原、被告于2012年7月11日交接了涉案房屋，并据此主张自2012年1月1日至2012年7月11日期间逾期交房产生的损失赔偿款7100元（按租金每月1000元的标准计算）。首先，原、被告双方虽在《商品房买卖合同》第八条中约定了房屋交付期限为2011年12月31日前，并约定了被告据实延期交房的特殊原因，但原、被告双方亦在该合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任。即除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，则按合同补充协议第4条处理。而该合同《附件四：合同补充协议（一）（二）》中明确约定，＊4、对第九条的补充：1）如被告不能在本合同第八条规定期限（即2011年12月31日前）交房，原告同意给予被告六个月（即至2012年6月30日，含当日）的交房宽展期，故涉案合同约定的房屋交付期限应为2012年6月30日前。原告虽称被告就宽展期的规定并未与原告协商或向原告作出特别提醒，该宽展期的规定是被告为了免除或者减轻自己的责任所设定的格式条款，应属无效。对此，法院认为，原、被告签署的涉案《商品房买卖合同》的《附件四：合同补充协议（一）（二）》中的第23条明确载明“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，且出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。”因此，原告对于上述宽展期的约定应是在明确知悉后签署的，且该宽展期的约定不符合《合同法》关于无效格式条款的规定，故法院对于原告的该诉称意见不予支持。其次，因被告书面通知原告办理上房交付手续的时间为2012年7月9日，故根据双方在合同补充协议中约定的房屋交付期限2012年6月30日前，被告逾期9日交房，对此被告庭审中亦予以认可。再次，根据合同《附件四：合同补充协议（一）（二）》第4条中关于“出卖人延期交房超过六个月但未超过九个月”计算违约金的约定，被告应赔偿原告逾期交房违约金为496.6元（即按原告已付购房款551775元的日万分之一计算9日），原、被告双方当庭确认被告已支付原告上述9天的逾期交房违约金498.95元。关于原告主张的剩余期间即自2012年7月10日至7月11日期间的逾期交房损失赔偿款问题。被告交付原告的房屋已经竣工验收合格，且按照合同约定取得了竣工验收备案表及涉案房屋的商品住宅交付使用批准文件，而原告以被告提供标的物不符合合同约定，迟延接收被告交付的涉案房屋。因被告交付的房屋虽然阳台部分不符合合同约定，但这并不影响原告对该房屋基本的正常居住、使用，即被告交付的房屋能够实现原告基本的正常居住、使用的合同目的，原告完全可以通过要求被告赔偿损失的途径维护自身合法权益，但原告迟延上房，由此导致的相关损失属于原告扩大的损失，依法应由原告自行承担。故法院对原告主张的自2012年7月9日之后迟延上房产生的损失赔偿款的请求不予支持。关于被告提出的“原告从2012年7月11日上房起至诉讼前，从未向被告提出异议，根据双方涉案《商品房买卖合同》补充协议第7条的约定，对房屋相关结构等有异议，应在收到交房通知起15日内向原告提出，否则，原告不再承担任何责任”的辩论意见，法院认为，被告提出的该“异议期”的约定是针对涉案《商品房买卖合同》第十三条作出的补充，而该合同第十三条系针对装饰、设备标准所作的约定，该装饰、设备的标准为附件三的约定，其中阳台约定的装饰、设备标准为“墙面涂料；地面水泥砂浆找平；顶棚白色涂料”，并不涉及阳台的结构问题，故对于被告的该辩称意见，依法不予支持。遂判决：1、本判决生效之日起五日内，被告徐州世茂新城房地产开发有限公司赔偿原告赵建、张大玲25122.04元。2、驳回原告赵建、张大玲的其他诉讼请求。
上诉人世茂新城公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人交付全封闭阳台，被上诉人并未在《业主验房记录表》中，对于全封闭阳台提出异议，即表示对于全封闭阳台的认可，而原审判决认定上诉人交付的全封闭阳台构成违约并赔偿因全封闭阳台产生的面积差额房款侵犯上诉人权益，故请求二审予以纠正。
被上诉人赵建、张大玲对此答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否存在违约行为；2、原审判决认定赔偿数额是否适当。
本院二审查明事实同一审查明事实一致。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的前阳台为半封闭，而世茂新城公司实际交付的房屋前阳台为全封闭。虽然被上诉人未在《业主验房记录表》中对全封闭阳台表示异议，但并不能得出被上诉人对该全封闭阳台认可的结论，故本院认定世茂新城公司交付的涉案房屋前阳台不符合合同约定。
关于一审判决认定的赔偿数额。房屋阳台的封闭状况不仅决定房屋产权登记面积，还影响房屋的价款。如果世茂新城公司按半封闭阳台交付，将不能取得阳台全面积价款。按照违约责任与获利相当的原则，一审判决认定世茂新城公司退还阳台一半的价款并无不当。
综上所述，上诉人世茂新城公司的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费428元，由上诉人徐州世茂新城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 赵明辉
二〇一四年六月十日
书记员 孙晓明