河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终1745号
上诉人(原审被告)新乡市鑫嘉置业有限公司，住所地获嘉县北环路东段南侧金鼎国际售楼部。
法定代表人王桂芳，该公司总经理。
委托代理人岳彦，河南中原法汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）获嘉县汇丰小额贷款有限公司，住所地获嘉县建设街质监局楼下。
法定代表人袁自春，董事长。
委托代理人张涛，河南博苑律师事务所律师。
原审被告杜培文。
原审被告邓春香。
原审被告邓春兰。
原审被告冯勤磊。
原审被告郭佳佳。
原审被告张炳银。
原审被告赵琦。
原审被告邓佳佳。
原审被告娄飞。
原审被告宋国正。
原审被告徐启林。
原审被告胡彩利。
原审被告胡富云。
原审被告ＸＸ。
上诉人新乡市鑫嘉置业有限公司（以下简称鑫嘉公司）因与被上诉人获嘉县汇丰小额贷款有限公司（以下简称汇丰公司）、原审被告娄飞等14人民间借贷纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2015）获民初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭于2016年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人鑫嘉公司的委托代理人岳彦、被上诉人汇丰公司的委托代理人张涛、原审被告娄飞、胡彩利、邓春兰、冯勤磊、郭佳佳到庭参加诉讼。原审被告杜培文、邓春香、张炳银、赵琦、邓佳佳、宋国正、徐启林、胡富云、ＸＸ经本院传票传唤，无正当理由未到庭。现本案已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年1月8日汇丰公司和鑫嘉公司签订了借款合同和抵押合同，借款合同约定“借款人鑫嘉公司，贷款人汇丰公司；贷款金额肆佰万元，借款期限2015年1月8至2016年1月7日；利息执行月1.2%，每月的20日结息；借款人的义务：借款人应按合同约定的时间、金额偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；第四条。3、借款人在签署和履行本合同过程中向贷款人提供的全部文件、报表、资料及信息是真实、准确、完整和有效的，未向贷款人隐瞒可能影响其财务状况和还款能力的任何信息。第八条贷款的提前到期，出现下列任一情形时，贷款人有权停止支付借款人尚未使用的借款，单方面宣布合同项下已发放的贷款本金部分和全部提前到期并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结算利息；（1）借款人在第四条项下所作陈述与保证不真实；（2）借款人违反本合同的约定；。第九条违约及违约责任，1、借款人未按时偿还贷款本金、支付利息，2、借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，应当承担为实现债权而支出的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。”抵押合同约定“鑫嘉公司愿意以其所用的北环建材市场综合市场4#楼住房地产作为贷款抵押物抵押给汇丰公司，抵押人担保的范围为‘主合同项下本金及利息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、差旅费、保险费及其他费用’；第五条：抵押人陈述抵押物不存在任何瑕疵，未被依法查封、扣押、监管、不存在争议、抵押、质押、诉讼（仲裁）等情况；未经抵押权人书面同意，抵押人不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。”，抵押物清单显示，“抵押人名称鑫嘉公司，名称获嘉县和平路67号北环建材家居综合市场4#楼住房1栋3463.11m2,评估价值789.94万元，权利证书及编号201401147”，汇丰公司和鑫嘉公司于2015年1月7日就抵押物在获嘉县住房和城乡建设局进行了抵押登记，汇丰公司取得了抵押物的他项权证书。
合同签订后，汇丰公司于2015年1月9日将贷款400万元支付给了鑫嘉公司，鑫嘉公司使用贷款后每月按84000元向汇丰公司支付利息，鑫嘉公司于2015年5月22日已支付完前5个月的利息（原告认可按约定支付了利息）。第6个月2015年6月20日应支付利息8.4万元，实际支付情况是：（1）2015年6月25日支付5万元；（2）2015年7月9日支付2万元；2015年7月15日支付1.4万元；第7个月2015年7月20日应支付8.4万元；实际支付情况是（1）2015年7月26日支付2万元；2015年7月31日支付1.4万元；2015年8月15日支付3万元；2015年8月20日支付1万元；2015年8月22日支付9.4万元中的1万元；第8个月2015年8月20日应支付8.4万元，实际支付情况是2015年8月22日支付9.4万元中的8.4万元，此后未再支付利息。双方均认可利息支付到2015年9月6日共支付67.2万元，应从2015年9月7日起再支付利息。一审法院认为，双方合同约定月利率为1.2%，而实际履行中是按每月8.4万元支付利息，此利率为2.1%，双方认可录音证据，此证据证明是按每月8.4万元支付的利息，且双方均认可利息支付到2015年9月6日，共支付67.2万元，故应认定实际履行中双方对约定的月1.2%利率变更为月2.1%利率。汇丰公司认为鑫嘉公司迟延支付利息并将抵押的房屋出卖，两种行为已违约应提前收回贷款，为此汇丰公司于2015年8月31日诉至本院。
另查明，本案杜培文第14个自然人系鑫嘉公司开发的北环建材家居综合市场4#楼的购房业主，杜培文等14人提供有商品房买卖合同、交纳购房款收据等，结合鑫嘉公司提供的证据和陈述，杜培文等14人均是在鑫嘉公司将4#楼抵押给汇丰公司前购买的商品房，并有部分已入住。抵押登记材料显示4#楼面积3822.16平方米，鑫嘉公司抵押登记申请书上注明“已出售三户（分别是吕小艳、韩秀丽、潘湘飞、面积共359.05平方米），现净面积3463.11平方米”，鑫嘉公司用申请书表述的4#楼的未售净面积3463.11平方米进行了抵押登记。4#楼共24套房，未抵押部分3套，鑫嘉公司陈述“抵押前已出售15套（包括被起诉的杜培文等14人），其它未出售”。诉讼中14户主外的宋佩玉书面向一审法院声明于2015年3月10日在4#楼购买了2单元3楼301室。鑫嘉公司陈述“抵押前汇丰公司对抵押房产中已有出售的情况是明知的，”汇丰公司否认知情，鑫嘉公司未提供充分证据证明，故无法认定。汇丰公司陈述“抵押物中至少有9或10套房是抵押后出售的，”鑫嘉公司和杜培文等14个自然人否认，汇丰公司也未提供充分证据证明，故无法认定。汇丰公司用非正常行为追要借款的情况，鑫嘉公司已向一审法院提出诉讼，此案正在一审法院民一庭审理。汇丰公司为诉讼，委托河南博苑律师事务所律师张涛、田佳佳出庭，收取代理费72485元。
原审法院认为，汇丰公司和鑫嘉公司签订的借款合同合法有效，双方应按合同约定行使权力履行义务。借款合同约定“借款人鑫嘉公司应于每月20日结算支付利息”，借款合同第八条第（2）项约定“借款人违反合同的约定，贷款人（汇丰公司)有权单方面宣布合同项下的已发放贷款本金全部提前到期并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息”，此约定是对借款合同借款期限提前到期附加的条件，鑫嘉公司在借款后的第6、第7、第8个月均未按借款合同约定的每月20日结算支付利息，双方对借款合同期限提前到期的附加条件已经成就，汇丰公司有权单方宣布借款期限提前到期，汇丰公司于2015年8月31日以起诉的方式主张提前收回贷款本金及利息符合法律规定，应予支持。鑫嘉公司理应归还本金400万元并应从2015年9月7日起支付利息至实际归还借款日，实际履行借款合同中双方将借款合同中的约定的月利息1.2%变更为2.1%，鑫嘉公司也按变更后的月利率2.1%即每月8.4万元利息支付了8个月即支付到2015年9月6日的利息，汇丰公司起诉时还按变更前的月利率1.2%主张权利，低于变更后的月利率，属汇丰公司处分自己的民事权利，符合法律规定，予以支持。另外，借款合同约定“借款合同第四条项下所作的陈述与保证不真实，可以视为贷款提前到期”。第四条约定“借款人提供的信息真实准确，未向贷款人隐瞒还款能力的任何信息。”抵押合同第五条约定“抵押物不存在任何瑕疵，不存在争议”。鑫嘉公司在办理抵押登记时，隐瞒了4#楼大部分已出售并有部分已入住的重大信息，此信息严重影响了鑫嘉公司的还款能力，按借款合同的约定，也应是贷款提前到期的情形。汇丰公司无充分证据证明鑫嘉公司借款后出售了抵押的房产，汇丰公司以此作为提前收回贷款本息的理由之一，不予支持。
汇丰公司和鑫嘉公司签订的抵押合同合法有效，鑫嘉公司有权将公司已取得房屋所有权证书的4#楼商品房（除声明已售的3套商品房外）抵押给汇丰公司，抵押合同约定抵押的商品房已进行抵押登记，汇丰公司已取得抵押商品房的他项权证书，有权对抵押物优先受偿，故对汇丰公司的此项诉讼请求予以支持。
借款合同约定借款人未按时足额支付利息应承担为实现债权而支出的律师费，实际履行中鑫嘉公司未按时支付第6、第7、第8个月的利息，理应按约定支付汇丰公司支出的律师费，河南博苑律师事务所收取律师费未按收费办法计算，按收费办法应收68700元，鑫嘉公司应按此数额支付律师费，对多计算的律师费，不予支持。
诉讼中，鑫嘉公司向原审法院提交了书面的反诉状，原审法院认为：（1）反诉请求是要求延长借款期限和暂停支付利息。此反诉请求不具有相对的独立性，此反诉请求不符合确认之诉和给付之诉的特征；变更之诉是指当事人请求人民法院改变或者消灭其与对方当事人之间现存的民事法律关系的诉，汇丰公司和鑫嘉公司是民间借贷法律关系，请求延长和暂停支付利息不会改变或消灭双方之间的民间借贷法律关系，故也不符合变更之诉的特征，构不成“诉”的特征，不能独立存在，如果汇丰公司撤回起诉，则鑫嘉公司提出的请求就不复存在。（2）鑫嘉公司提出的反诉请求不能吞并本诉，不会因此反诉请求而减少借款数额和利息数额，只能延迟自己履行归还本金支付利息的时间，不符合反诉的特点。故鑫嘉公司提出的反诉请求不符合反诉的要件，在本案中应视为抗辩中的反驳。鑫嘉公司未按时支付利息已违约，汇丰公司有权提前收回贷款本息，故对鑫嘉公司抗辩不应当提前收回贷款并要求延长借款期限和暂停支付利息的抗辩，不予支持。
杜培文等14人抗辩“购买商品房在抵押之前，没有授权鑫嘉公司抵押已出售的商品房。鑫嘉公司也无权抵押已出售的商品房”，因鑫嘉公司明知已抵押的4#楼大部分商品房已出售，并有部分已入住，还将此商品房抵押给汇丰公司，损害了购房户的合法权益，鑫嘉公司此行为是错误的，应对购房户承担相应的民事责任。虽然购房户购房在先，但未在住建局备案，也未取得房产证书，不能对抗已进行抵押登记的抵押权人汇丰公司对抵押商品房的优先受偿权，故对杜培文等14人的抗辩，不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条的规定，判决：一、新乡市鑫嘉置业有限公司应于判决生效后三日内归还获嘉县汇丰小额贷款有限公司借款本金400万元；二、新乡市鑫嘉置业有限公司应于判决生效后三日内向获嘉县汇丰小额贷款有限公司支付从2015年9月7日起借款400万元月利率1.2%的利息至实际归还借款之日；三、新乡市鑫嘉置业有限公司应于判决生效后三日内向获嘉县汇丰小额贷款有限公司支付律师费68700元；四、新乡市鑫嘉置业有限公司应以抵押给获嘉县汇丰小额贷款有限公司的和平路67号北环建材家居综合市场4#楼商品房中的3463.11平方米（已除去4#楼吕小艳、韩秀丽、潘湘飞购买的商品房面积359.05平方米）优先向获嘉县汇丰小额贷款有限公司偿还贷款本息及律师费、本案诉讼受理费；五、驳回获嘉县汇丰小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费38800元，由新乡市鑫嘉置业有限公司承担38700元，获嘉县汇丰小额贷款有限公司承担100元。
上诉人鑫嘉公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定上诉人应当归还400万本金不正确，上诉人实际未偿付的本金为371.2万元。一审法院认定2015年1月9日至2015年9月6日止，上诉人共支付给被上诉人67.2万元。被上诉人称该款项是按照月息2.1%支付的借款利息，但月息2.1%显然超出了银行同期贷款利率的四倍，超出部分不应当支持；同时借款合同中约定的利率为月息1.2%，按照约定利率计算，截止2015年9月6日止上诉人应支付的利息为38.4万元，超出利息的28.8万元应当认定为偿还的本金，故本案应偿还的本金金额应为371.2万元；2、一审判决上诉人支付从2015年9月7日起的利息显属不当，上诉人不应当支付利息。本案双方约定的借款合同期限为2015年1月8日至2016年1月7日止，在双方合同正常履行期间，被上诉人于2015年8月组织工作人员在上诉人的售楼部及开发的楼盘处以拉白色条幅、涂写大字报等极端方式追要借款。因被上诉人的不正当行为导致上诉人开发房产无法出售，经营陷入困境，导致上诉人无法正常付息，被上诉人应当为自己的违法不当行为承担相应的法律后果，应当赔偿上诉人的损失并且也不应要求上诉人支付利息，即使支付利息也应当按照本金371.2万元支付利息；3、一审认定被上诉人对上诉人抵押的房屋享有优先受偿权不符合案件事实。上诉人与被上诉人签订的《抵押合同》第七条约定，当上诉人未及时足额偿还贷款或融资本金及利息时，被上诉人对抵押物拍卖所得价款享有优先受偿权。但上诉人一直按期支付利息，且被上诉人起诉时并未到约定还款日期，所有被上诉人享有优先受偿权的条件不成就；同时在签订《抵押合同》时，被上诉人经过实地考察了解，明知上诉人抵押的4号楼有部分已经出售并入住，该楼盘估价为800万元，远高于贷款数额400万元，故被上诉人仍同意与上诉人签订《抵押合同》，被上诉人对抵押物存在瑕疵是明知的，为保障《抵押合同》签订之前已经入住的业主的权利，被上诉人也不应当享有优先受偿权。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，改判如下：1、上诉人应当偿还借款本金为371.2万元；2、上诉人支付自2015年9月7日起借款400万元月利率1.2%的利息至实际还款之日；3、被上诉人不享有有限受偿权；4、一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人汇丰公司答辩称：1、一审认定本金为400万元正确，合同约定的月息1.2%是由于公司工作人员笔误造成，在实际履行中双方均认可没有应当支付的利息是8.4万元，双方也均认可利息支付至2015年9月6日，以上事实在一审中均已经查清；2、按照民间借贷司法解释的规定，按照月息2.1%支付利息没有违反法律规定，被上诉人也没有组织任何人去上诉人的楼盘进行催要，上诉人的资金短缺是上诉人自身的问题，与被上诉人无关；3、因为上诉人没有按月付息，且上诉人隐瞒了在抵押前将部分楼盘出售的情形，故被上诉人要求上诉人提前还款，这也符合合同约定。上诉人称被上诉人对其出售抵押房产明知不符合客观事实。综上一审判决正确，应当予以维持。
原审被告娄飞陈述意见称：我在2014年10月购买房屋，之后立即开始装修，购房手续完备，购房之后就一直催上诉人办理相关手续，但知道2015年8月才知道上诉人将整栋楼抵押，希望法院考虑我们购房户对房屋的所有权，不应支持被上诉人的优先受偿权。
原审被告胡彩利陈述意见称：我在2012年购买房屋，2014年12月入住，2015年8月才知道房屋被抵押，其他意见同娄飞的意见。
原审被告邓春兰陈述意见称：我2014年3月购买房屋，2014年10月入住，其他意见同娄飞意见。
原审被告冯勤磊陈述意见称：我是2014年7月签订购房合同，抵押借款行为发生在签订购房合同之后，现在导致我们不能在银行办理按揭手续，也办不了房产证，一审判决被上诉人对我们的房屋享有优先受偿权不合理，侵害了我们的利益。
原审被告郭佳佳发表意见称：我在抵押之前购买的房屋，享有房屋所有权。我们跟被上诉人并不认识，上诉人无权再抵押我们的房屋，被上诉人无权对我们的房屋享有优先受偿权。
原审被告杜培文、邓春香、张炳银、赵琦、邓佳佳、宋国正、徐启林、胡富云、ＸＸ未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：1、关于应偿还本金的数额问题。上诉人上诉称双方约定利率为月息1.2%，其截止2015年9月6日共计支付67.2万元，超出利息数额支付的28.8万元应在本金中予以扣除，应偿还的本金数额应为371.2万元。本案借款合同虽约定利率为月息1.2%，但按照上诉人支付款项的规律，前三次支付数额均为8.4万元，第四次共计支付16.8万元，为8.4万元的2倍，之后多次支付款项的数额也与上诉人所称按照月息1.2%支付利息明显不符，且根据被上诉人提供的录音，上诉人对按照月息2.1%支付利息也未提出异议，表明双方在实际履行过程中对原约定利息进行了变更，故上诉人主张将之前已经支付的利息作为本金予以扣除的理由不能成立；截止2015年9月6日之前的利息，上诉人已经按照月息2.1%实际支付完毕，其又以超出中国人民银行同期贷款利率四倍为由主张超出部分冲抵本金缺乏法律依据，一审按照400万元认定本金数额并无不当；
2、关于上诉人是否应当支付2015年9月7日以后利息的问题。上诉人称其无法正常支付利息是由于被上诉人的过激行为造成的，被上诉人应当赔偿其损失并不应再要求其支付利息。但支付利息系双方借款合同的明确约定，借款合同中也未约定上诉人可因被上诉人的行为而免除支付利息义务，且上诉人针对被上诉人的行为已经另行提起诉讼，故上诉人主张不再支付利息的请求不能成立；
3、关于被上诉人是否对抵押物享有优先受偿权的问题。上诉人称其与被上诉人签订《抵押合同》时，被上诉人明知抵押物已经部分出售并入住，但被上诉人否认，且《抵押合同》中抵押物清单上也未载明抵押物存在出售等情形，上诉人也未提供其他证据予以证明，故其称被上诉人明知抵押物存在瑕疵的理由不能成立。上诉人隐瞒抵押物存在部分出售以及入住的情形，违反了其在《抵押合同》第五条中所作的陈述和保证，也违反了其在《借款合同》第四条中所作的陈述和保证，符合贷款提前到期的情形，在被上诉人宣布贷款提前到期后并要求上诉人立即偿还本金及利息后，上诉人未及时偿还，亦符合被上诉人实现抵押权的情形，故一审认定被上诉人对抵押权享有优先受偿权并无不当，上诉人该项上诉理由亦不成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人新乡市鑫嘉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王大鹏
审判员 刘 佳
审判员 陈 洁
二〇一六年六月七日
书记员 秦慧明