浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第993号
上诉人（原审被告）：应万利。
委托代理人：章美芬（系上诉人应万利的妻子），1972年8月4日出生，汉族，住台州市椒江区葭沚街道东方村***号。
上诉人（原审被告）：章美芬。
上诉人（原审被告）：应再鹏。
法定代理人：应万利，男，1971年3月9日出生，汉族，系上诉人应再鹏的父亲，住台州市椒江区葭沚街道东方村***号。
法定代理人：章美芬，女，1972年8月4日出生，汉族，系上诉人应再鹏的母亲，住台州市椒江区葭沚街道东方村***号。
被上诉人（原审原告）：何国俊。
委托代理人：郭健卫。
上诉人应万利、章美芬、应再鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1035号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人章美芬，上诉人应万利的委托代理人章美芬，上诉人应再鹏的法定代理人章美芬，被上诉人何国俊及其委托代理人郭健卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，被告应万利户因拆迁可安置套房一套。2008年7月30日，原告何国俊与被告应万利、章美芬签订套房转让协议书，约定，被告应万利、章美芬将其拆建安置套房包括自行车房及小区内所有应享受的权利转让给原告何国俊，转让费为408800元，分二期付清，第一期在签订协议时支付348800元，第二期在转户手续办理完毕当日付清余款60000元等内容。套房转让协议书签订后，原告何国俊共支付了房款348800元。被告应万利户未参与东方村安置户安置套房的抽签活动。原告何国俊曾起诉要求被告方立即办理公证抓阄手续，该院裁定驳回其起诉。至今为止，东方村尚有包括被告应万利户在内的6户未参与安置套房的抽签，剩余的6套房屋均坐落于台州开发区铂晶国际花园内，包括2号楼2单元602室、701室、1101室，2号楼3单元301室，3号楼1单元1101室，3号楼2单元1001室。安置套房的建筑面积约132平方米、地下室约20平方米。安置的套房因楼层、灿头差异存在价格调整，其中层次差计算以六层为标准。601室房屋既不位于东灿头，也不位于西灿头。诉讼中，银合公司接受该院委托，对601室房屋及自行车房在2015年4月17日的房地产市场价值进行了评估，确定价值为1484000元。原告何国俊支付了鉴定费1180元。
原审法院认为，原告何国俊与被告应万利、章美芬签订的套房转让协议书，意思表示真实，且买卖标的物可随安置程序的开展而明确，应为有效。被告应万利、章美芬至今未取得房屋所有权或处分权，致使原告何国俊不能实现合同目的，原告何国俊有权解除合同。被告应万利、章美芬应承担合同解除后的责任。由于套房转让协议书系原告何国俊与被告应万利、章美芬所签，根据合同相对性原则，应由被告应万利、章美芬承担合同解除后的责任。原告何国俊要求被告应再鹏承担责任，缺乏依据，不予支持。合同解除后，被告应万利、章美芬已收取的购房款应予返还，还应赔偿损失。虽然被告应万利户至今尚未安置套房、房屋具体位置不清晰，但东方村目前可安置的套房剩余6套，即使被告应万利户符合安置条件，也只能在该6套房屋中进行安置，且东方村安置套房的建筑面积、自行车房面积相类似，仅因楼层、灿头差异存在价格差异，在此情况下，可参照6套房屋的平均市场价值来确定涉案房屋的市场价值。考虑到6套房屋中的5套房屋层次在六层或以上，601室房屋位于六层、不是灿头位置，6套房屋的平均市场价值应不低于601室房屋价值1484000元，现原告何国俊以1484000元扣减套房让协议书约定的房地产转让价408800元计算其可得利益损失合理。故对原告何国俊要求被告应万利、章美芬赔偿损失1075200元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决：一、解除原告何国俊与被告应万利、章美芬于2008年7月30日签订的套房转让协议书；二、被告应万利、章美芬于本判决生效后十日内返还给原告何国俊购房款348800元；三、被告应万利、章美芬于本判决生效后十日内赔偿给原告何国俊损失1075200元；四、驳回原告何国俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8808元（已减半收取，原告何国俊已预付），由被告应万利、章美芬负担；保全费5000元（原告何国俊已支预付），由被告应万利、章美芬负担；鉴定费1180元（原告何国俊已预付），由被告应万利、章美芬负担。
宣判后，应万利、章美芬、应再鹏不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，《套房转让协议书》应当无效。原审法院在审理案件时，认定当事人在签订合同时意思表示真实，标的明确，内容合法，从而确认合同有效。原审法院完全忽视了上诉人应再鹏系本案诉争房产的共有权人，出生于2006年8月29日，《套房转让协议书》签订的时间为2008年7月30日。即合同签订时应再鹏未成年系完全无民事行为能力人，应万利、章美芬作为其父母系应再鹏法定监护人。2008年，上诉人应万利、章美芬在对拆迁获得的房产面积、价值、地理位置等等都一无所知的情况下，便草率地签订了《套房转让协议书》，擅自处置了上诉人应再鹏的财产份额，将房产低价转让给被上诉人。根据《民法通则》第18条第1款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”应万利、章美芬擅自处置上诉人应再鹏财产的行为显然违反《民法通则》第18条第1款的规定，因此根据《合同法》第52条的规定，《套房转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。二、原审判决适用法律错误。1、本案应适用合同无效法律条款或民法通则相关条款判决。原审作出判决的依据系《合同法》第94条、第97条，即有关解除合同的条款，但是本案《套房转让协议书》实际系无效合同，因此原审法院因对案涉合同效力认定错误，而导致适用法律存在错误，应当依据《合同法》53条及《民法通则》第18条第1款的规定，以侵害第三人利益或者违反法律的强制性规定等确认合同无效，并以《合同法》第58条的法律规定，依法确认合同当事人之间的过错并据此予以判决。2、判决确认的赔偿金额过高。原审法院适用《合同法》第113条第1款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款判定上诉人承担高达百万余元的违约责任，即双方已经在签订合同时预见任何乙方如果合同目的无法实现的，则由违约方向守约方支付违约金人民币150000元，违约金额度已经高于全部价款的30%。无论是合同无效还是合同可以解除150000元应当是赔偿金额的最高值。且从金额角度而言，房产转让的价格仅为408800元，而原审判决确定的赔偿金额却高达1075200元，高出房产转让价格两倍以上，显失公平。从另一方面来说，如果这1484000元的价款是应当预见的，则应万利、章美芬及何国俊在低价买卖房屋，侵害被上诉人应再鹏的实际利益。综上，请求二审法院依法撤销台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1035号民事判决，依法改判确认上诉人与被上诉人于2008年7月30日签订的《套房转让协议书》无效。二、本案一审及二审的诉讼费用由被上诉人负担。
何国俊辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人应万利、章美芬与被上诉人何国俊签订的套房转让协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。据此，双方当事人均应按合同的约定享有权利和履行义务。在合同的履行过程中，被上诉人何国俊已经按合同的约定履行了相应的付款义务；而上诉人应万利户未参与东方村安置套房的抽签活动，在没有证据证明其有正当理由不参加的情况下，可以认定其怠于履行相应的义务，导致被上诉人何国俊的合同目的无法实现。基于此，上诉人应万利、章美芬应承担合同解除后的法律后果。虽然上诉人应万利户至今尚未安置套房、房屋具体位置不清晰，但东方村目前可安置的套房剩余6套，即使上诉人应万利户符合安置条件，也只能在该6套房屋中进行安置，故一审法院参照6套房屋的平均市场价值来确定本案的损失符合法律规定，也在合理范围。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17616元，由上诉人应万利、章美芬、应再鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐美峰
审 判 员 赵 勇
审 判 员 徐慧华
二〇一六年一月十一日
代书记员 赵灵仙