上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3950号
原告黄某乙、。
原告黄某甲。
法定代理人黄某乙。
两原告共同委托代理人徐晓晖，上海市辉煌律师事务所律师。
被告陆林彬。
原告黄某乙、黄某甲诉被告陆林彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告黄某乙、黄某甲的委托代理人徐晓晖、被告陆林彬到庭参加诉讼。当事人一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告黄某乙、黄某甲诉称，上海市某路某号某室房屋是两原告共同共有的所有权房屋。2002年8月起借给被告居住，并未收取被告租金。2013年1月18日，双方就该房屋达成买卖协议，并签署《房屋买卖协议》，原告将房屋出售于被告，房屋转让价格为人民币（以下同）440万元。同年3月15日，双方签订《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充条款》，其中约定，被告应支付原告购房款464，865.84元，2013年3月16日前支付855，134.16元（即补足总购房款的30%，含差价款12万元），2013年4月20日办理房地产过户手续时被告支付房款42万元，剩余266万元房款通过向银行贷款后支付。被告未按约履行合同，原告曾在2013年5月6日向被告发出催告函，但被告仍置之不理，2013年6月21日原告向被告发出解除合同通知函。被告已经支付房款464，865.84元，故应按剩余未支付房款3，935，134.16元支付原告违约金。故原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告2013年3月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告支付原告违约金787，026.83元（3，935，134.16元＊20%）；3.被告立即迁出房屋，将房屋归还原告。
被告陆林彬辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行买卖合同。被告自2002年即居住于上海市某路某号某室房屋，当时房屋产权属于原告黄某乙的父亲黄某丙，被告与黄某丙约定各享有该房屋50%产权份额。2013年签订买卖合同时，被告支付了464，865.84元房款。2013年4月27日，被告与原告黄某乙协商约定房屋总价款为400万元。签订合同时系争房屋存在抵押，故被告未及时支付房款，被告收到原告的催款函后与原告黄某乙的姨妈韩某某口头协商决定待房屋抵押涤除后再支付剩余房款。原告未承诺注销抵押后被告再付款，也未明确答复同意被告延期付款。此后原告一直催讨房款，却并未解除房屋的抵押。被告希望本案可以进行调解。
经审理查明，上海市某路某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）由原告黄某乙、黄某甲共同共有。
2002年起至今，被告一直居住使用系争房屋。
2013年1月18日，原告黄某乙（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将系争房屋出售于乙方，转让总价440万元，为甲方净到手价；交易所签订的买卖合同仅作为交易使用，不作为买卖的价格结算依据，买卖的价格按本协议执行；协议另有其他约定。
同年3月15日，原告黄某乙、黄某甲（甲方）与被告（乙方）签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，其中约定：房地产转让价为400万元；双方于2013年4月20日前办理转让过户手续、验收交接房屋；签订本合同当日乙方须支付给甲方首付款为购房总价格的30%；双方进行过户登记当日，乙方除银行贷款的金额外余下得购房款需支付给甲方；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到通知之日起5日内向甲方支付；合同另有其他约定。合同落款处甲方为韩某某代两原告签名。同日，双方签订《房地产买卖合同补充条款三》，就签署《上海市房地产买卖合同》达成补充协议，其中写明：《上海市房地产买卖合同》中约定的合同价格400万元仅为交易价格，该房屋成交的实际价格为440万元（甲方净到手价），乙方同意另外支付给甲方购房款差价款40万元；甲方应在签约后7天内立即前往贷款银行申请还款、办理还款手续，并取得银行出具的抵押注销材料，至交易中心进行抵押登记注销；甲、乙双方均已知晓该房屋抵押状况并承诺以应支付的房款向抵押权人代为清偿债务消灭抵押权，且房地产买卖合同继续履行；签订合同时乙方应支付甲方购房款464，865.84元，2013年3月16日前支付855，134.16元（即补足总购房款的30%），2013年4月20日办理房地产过户手续时乙方支付房款28万元，银行贷款280万元由贷款银行直接划转入甲方指定的账号；本协议与《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议为准。
同年5月6日，原告向被告发送《关于要求认真履行房屋买卖合同的催告函》，称被告除支付464，865.84元外，未支付任何房款，原告多次联系被告要求将购房首付款付清，以便原告将房屋上原来的抵押贷款还掉，进行房屋买卖上后续工作，但是被告均未履行，故发送此函件要求被告按合同约定履行义务。
同年6月21日，原告向被告发送《关于解除房屋买卖合同的函》，称2013年5月6日向被告发函后，被告仍未按约定支付购房首付款余款，故根据合同约定书面通知被告解除合同，并要求被告支付违约金、搬出系争房屋。
另查明，系争房屋存在抵押，抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，债务履行期限为2009年3月24日至2019年3月24日。
庭审中，原告明确其诉请要求被告支付的违约金787，026.83元是依据总房款440万元未支付部分3，935，134.16元的20%计算的总金额，具体执行时应扣除被告已支付的464，865.84元房款，即不再退还被告已支付的464，865.84元房款，被告另行支付违约金322，160.99元。
上述事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、房地产登记信息、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同补充条款、函件等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告是系争房屋的所有权人，双方就买卖系争房屋达成一致意思表示，并签订买卖合同及补充条款，此并不违反法律、法规的禁止性规定，真实有效，双方均应依约定履行各自的权利义务。
根据买卖合同、补充条款的约定可知，系争房屋的转让价格为440万元，被告应当在2013年3月16日前支付总房款30%的金额即132万元作为首付款，但被告仅支付了464，865.84元，剩余款项并未支付。在原告发送书面催款通知后被告仍未支付相应款项，因被告未按约定支付购房首付款余款，违反了双方买卖合同第九条的约定，依此原告有权解除双方的买卖合同，故原告关于解除双方买卖合同的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告称曾与原告协商确定系争房屋转让价款为400万元，但对此被告未能提供证据予以证明，原告亦不予认可，故被告该观点本院不予采纳；被告抗辩称因系争房屋存在抵押故未支付剩余房款，但根据双方签订的补充条款，被告签订合同时已经知晓系争房屋存在抵押，且已经明确“以应支付的房款向抵押权人代为清偿债务消灭抵押权”，而此后原告发送被告的函件中亦再次明确要求被告支付房款，以便偿还系争房屋原来的抵押贷款，故被告现以系争房屋存在抵押作为不支付房款的抗辩理由，明显不能成立；被告还称曾与原告的姨妈韩某某协商确定待系争房屋抵押登记注销后再付款，但对此被告亦无证据证明，且被告也陈述原告并未同意被告延期付款或者房屋抵押登记注销后再付款，故被告该意见本院不予采纳。
被告未按期支付购房款，存在违约行为，根据合同约定，此情形下被告应支付原告违约金，金额为逾期未付款的20%，并与被告已经支付的房款进行抵扣。被告剩余未支付房款为3，935，134.16元（440万-464，865.84元），则被告应向原告支付的违约金为787，026.83元（3，935，134.16元＊20%）。被告已支付的房款464，865.84元不予退还，另外被告还应支付原告违约金322，160.99元。
房地产买卖合同解除后，被告并无继续占有使用系争房屋的合理依据，而产权人原告亦不同意被告继续使用房屋，故原告要求被告搬离系争房屋的诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告黄某乙、黄某甲与被告陆林彬于2013年3月15日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1655513）；
二、被告陆林彬于本判决生效之日起十五日内支付原告黄某乙、黄某甲解除合同违约金322，160.99元；
三、被告陆林彬于本判决生效之日起十五日内迁出上海市某路某号某室房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，830元，减半收取计5，915元，由被告陆林彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。