上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第244号
原告林建军。
委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。
委托代理人马永健，上海联业律师事务所律师。
被告上海兰城房地产开发有限公司。
法定代表人左盛祥。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人张弛，上海市光明律师事务所律师。
原告林建军与被告上海兰城房地产开发有限公司（以下简称为兰城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员施鲁檬独任审判，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2015年1月12日再次进行了公开开庭审理。原告的委托代理人马永健、杨仲侃、被告的委托代理人周韧捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林建军诉称，2009年10月10日，原、被告就购买上海市七浦路328弄《七浦兰城商厦》1号1层157室房屋（以下简称为系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称为《预售合同》），约定房屋总价为人民币XXXXXXX元（以下币种均为人民币），被告应于2010年4月30日前向原告交房，并对逾期交房的违约责任等内容进行了约定。原告于签约当日支付房款634865元，2012年8月23日支付170170元，2012年12月3日双方办理房屋交接，原告付清尾款634865元。原告认为，被告逾期交房的行为已构成违约，理应依约向原告支付违约金，但经原告多次催讨，被告拒不支付，原告请求判令：1、被告支付逾期交房违约金229313.24元（以XXXXXXX元为基数，自2010年5月1日起算至2012年12月3日，其中90日内按日万分之一计算，超过90日按日万分之二计算）；2、诉讼费由被告承担。
被告兰城公司辩称，2009年10月13日原告支付房款634865元，2012年8月23日支付170170元，2012年12月3日办理房屋交接当日付清尾款634865元。被告逾期交房系因原告付款迟延，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月20日，被告取得“七浦兰城商厦”《商品房预售许可证》。
2009年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋（规划用途为店铺），暂测建筑面积为10.67平方米，总房价款暂定为XXXXXXX元。关于交房，合同第十条、十一条约定：房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年4月30日前将房屋交付乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同，乙方若要求继续履行合同，从第91天起，乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之2支付违约金直至完成房屋交付，双方继续履行本合同……《补充条款》第8条约定：该房屋交付时，乙方应当付清全部房款，向物业公司缴纳物业管理费等费用，否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。关于付款方式及付款期限，合同附件一中约定：合同签署之日乙方需向甲方支付634865元，余款634865元由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款，逾期付款的责任按合同第七条执行。
2009年10月13日，被告向原告出具房款发票634865元。
2010年8月5日，被告就“七浦兰城商厦”建设工程取得《建筑工程竣工规划验收合格证》。
2010年11月10日，上海市闸北区建设和交通委员会批准了被告就“七浦兰城商厦”建设工程所申请的竣工验收备案（备案编码：2010ZB0037）。
2011年7月13日，被告取得了系争房屋大产证。
2012年8月23日，被告向原告出具房款发票170170元。
2012年9月29日，原、被告就系争房屋签订《房屋交接书》，明确2012年12月3日双方对系争房屋进行了交接，系争房屋实测建筑面积为12.1平方米，总房价款为XXXXXXX元。2012年12月3日，原告支付了尾款634865元。
另查明，包括系争房屋在内的兰城商厦商铺在销售过程中，业主若需通过贷款支付房款的，贷款银行均由被告统一指定。与本案同期立案受理的类似案件中，多数业主方迟延付款的原因也在于贷款无法及时取得。兰城商厦在建设过程中曾出现业主群访的情况。
关于逾期付款的原因，原告表示，被告所建的“兰城商厦”因消防验收没有通过，导致银行无法放贷，后虽消防通过了验收，又由于被告自身的资质问题导致银行不同意放贷，且此期间被告从未通知过原告贷款的办理情况。因被告逾期交房故迟延付款，双方同意变更付款条件，但无相关证据提供。被告则表示虽然贷款银行确由被告指定，但根据合同约定，被告对原告能否顺利取得足额贷款不负有保证义务，且银行审查的对象是贷款人即原告方而非被告方的资信。原告变更诉请，要求被告支付违约金11万元（以634865元为基数，自2010年5月1日起算至2012年9月29日，其中90日内按日万分之一计算，超过90日按日万分之二计算）。
以上事实，由《预售合同》、购房发票、《房屋交接书》等证据以及双方当事人的陈述证明。
本院认为，根据原、被告签订的《预售合同》补充条款第8条之约定，若原告在被告交房之前未付清房款，被告可迟延交房而不承担违约责任。本案中，被告应于2010年4月30日前交房，即原告也应在该日期之前付清房款。但实际上，被告交房与原告付清尾款均在2012年12月3日，双方均存在迟延。因此，根据上述约定，造成原告迟延付款的因素中，是否存在被告的责任，成为本案的争议焦点。
对此，本院认为，一方面，根据预售合同约定，即使贷款不成，原告也有义务通过现金方式补足房款；且作为申办贷款的主体，原告方应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务。但原告在申请贷款后的相当长一段时期内，未能主动关心过贷款办理情况，与贷款银行及被告均缺乏有效沟通，导致付款迟延，显然，原告应对此承担主要责任。另一方面，根据本案及关联案件查明的事实，在业主需通过贷款方式支付房款的情况下，贷款银行均由被告统一指定，客观上限制了业主对贷款银行的选择，结合未能在合同约定的交房期限内办出贷款的情况并非个案、兰城商厦在建设过程中又确实存在群访现象，以及被告无证据证明曾就未付房款向原告进行过有效催讨等事实，本院认为原告办贷不成乃至迟延付款的原因中，尚难完全排除被告方的因素。故对于原告的迟延付款，原、被告均应承担一定的责任，本院进而认为《预售合同》补充条款第8条的约定在本案中难以适用，被告仍需承担迟延交房的违约责任。但原告要求由被告单方承担该责任，显失公允，本院难以支持。本院将综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定被告应承担的违约金金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林建军支付违约金2万元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4739.7元（原告已预缴），由原告林建军负担4339.7元，被告上海兰城房地产开发有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年一月十九日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。