杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开商初字第65号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行。
代表人：方晓。
委托代理人：胡隽、金智凯，单位员工。
被告：孔祥雷。
被告：薛彩鸯。
被告：浙江盛泰房地产开发有限公司。
法定代表人：陈帮政。
委托代理人：陈捷，国浩律师（杭州）事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行（以下简称工商银行）诉被告孔�雷、薛彩鸯、浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月8日受理后，依法由审判员申宁独任审理，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人胡隽，被告盛泰房产的委托代理人陈捷到庭参加诉讼。被告孔祥雷、薛彩鸯经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2010年7月5日，原告与三被告签订了《个人房屋担保借款合同》，合同约定由原告向被告提供贷款930000元，期限为240个月。被告孔祥雷、薛彩鸯以其所有的位于杭州经济技术开发区盛泰名都公寓3幢2单元3102室的房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记手续，原告依法领取了房屋预告登记证明。被告薛彩鸯作为被告孔祥雷的配偶，承诺对上述贷款承担共同还款责任，并向原告出具了《共同还款承诺书》，被告盛泰房产为上述贷款本息提供连带责任保证。合同签订后，原告于2010年7月5日依约放贷，贷款到期日为2030年7月5日，截止2014年1月5日被告已经连续4个月未按时偿还贷款本息。原告根据借款合同约定，向三被告宣布合同提前到期，但三被告未履行还款和担保责任。原告现起诉请求：1.判令被告孔祥雷归还所欠原告贷款本金841835.93元、利息15632.28元（利息暂计至2014年1月5日）以及自2014年1月5日至贷款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复息（按借款合同约定和人民银行相关规定计付）；2.判令被告薛彩鸯对上述贷款本息承担共同还款责任；3.判令被告孔祥雷、薛彩鸯对上述贷款本息承担抵押担保责任，原告对位于杭州经济技术开发区盛泰名都公寓3幢2单元3102室的房地产处置所得享有优先受偿权；4.判令被告盛泰房产对上述贷款本息承担连带清偿责任；5.判令三被告承担本案的诉讼费用。
原告工商银行庭审中陈述，截止至2014年4月21日，被告孔祥雷、薛彩鸯应归还的贷款本金为841149.24元，利息为11733.09元。
原告工商银行为支持其诉请主张，在庭审中出示以下证据：
1.《个人房屋担保借款合同》，用以证明原告与三被告的借款、保证及抵押合同关系。
2.借款凭证，用以证明原告已向被告孔祥雷提供贷款的事实。
3.共同还款承诺书。
4.结婚证、身份证。
以上二项证据共同用以证明被告薛彩鸯对贷款本息承担共同还款责任。
5.《预购商品房抵押权预告登记》证书，用以证明原告的抵押权合法、有效。
6.贷款历史明细，用以证明被告孔祥雷贷款已逾期及截至2014年4月21日尚欠原告的贷款本息金额。
7.合同提前到期通知书及送达回执，用以证明原告已向三被告宣布合同提前到期。
8.公证书，用以证明被告孔祥雷有权代理被告薛�鸯签字。
被告孔祥雷、薛彩鸯未到庭作出答辩，亦未向本院提供书面的证据材料。
被告盛泰房产辩称：第一，根据法律规定，原告应先就被告孔祥雷抵押的房产实现抵押权，不足部分由被告盛泰房产承担连带责任。第二，本案抵押的房屋已经交付，也取得了初始登记，被告孔祥雷已经取得了房产的物权，原告可就本案抵押物直接实现抵押权。
被告盛泰房产为支持自己的答辩主张，向本院出示并陈述了下列证据材料：
1.商品房买卖合同，用以证明盛泰房产仅负责办理商品房所有权的初始登记并取得房屋所有权证，被告孔祥雷应当自行办理该商品房转移登记并取得房屋所有权证。
2.交房通知书，用以证明盛泰房产与被告孔祥雷已经完成交房手续。
3.房屋所有权证，用以证明2012年8月24日，盛泰房产已办理完成被告孔祥雷用于抵押的盛泰名都公寓3幢2单元3102室商品�的所有权初始登记，并取得杭房权证经自第124211**号房屋所有权证，该房产已由被告孔祥雷取得完全的所有权。
4.温馨提醒及快递签收证明，用以证明盛泰房产催告被告孔祥雷按期还款。
原告提交的证据，被告盛泰房产对证据1真实性无异议，但认为原告应先实现抵押权，不能直接要求被告盛泰房产承担连带责任，对证据2至证据6及证据8无异议，对证据7真实性无异议，通知书确实收到，但认为原告应先实现抵押权，本院对原告提交的证据予以确认。
被告盛泰房产提交的证据，原告无异议，本院予以确认。被告孔祥雷、薛彩鸯未到庭，系自动放弃质证的权利。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年7月5日，原告与三被告签订《个人房屋担保借款合同》一份，约定：原告向被告孔祥雷提供930000元贷款，期限为240个月，自2010年7月1日起至2030年7月1日止，贷款利率在人民银行规定的同期同档次贷款利率浮动下浮15%执行，还款方式为等额本息还款法，每期归还本息之和6162.79元；被告孔祥雷应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，原告将按国家规定对逾期贷款按7.0686%计收罚息，如遇人民银行调整罚息标准，按规定执行，原告不再另行通知被告孔祥雷，孔祥雷不按期偿还贷款利息时，原告对被告孔祥雷未支付的利息计收复利；被告孔祥雷连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告宣布合同提前到期，并通知孔祥雷和盛泰房产，要求提前清偿全部贷款本息，包括逾期利息，或提前处分抵押物；被告孔祥雷、薛彩鸯以其所购的位于杭州经济技术开发区盛泰名都公寓3幢2单元3102室房屋提供抵押担保；盛泰房产作为保证人，其保证期限自合同签订之日起至孔祥雷持《房屋所�权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付原告保管之日止，如原告依据合同约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。被告孔祥雷代薛彩鸯作为抵押人在借款合同上签字，盛泰房产作为保证人在借款合同上签章。被告孔祥雷代薛彩鸯在《共同还款承诺书》签字，愿意为被告孔祥雷的借款承担共同还款责任。
另查明，2010年4月12日，薛彩鸯出具委托书一份，载明薛彩鸯与孔祥雷系夫妻关系，现因薛彩鸯事务繁忙，就购买坐落于杭州市盛泰名都公寓大北社区3幢2单元3102室房产一事，特委托孔祥雷为代理人，代为向有关房地产管理部门申请上述商品房的预购商品房预告登记，代为到有关金融部门办理上述房地产的按揭贷款手续（包括签订银行借款合同、抵押合同等相关法律文书等），代为到有关部门办理上述房地产抵押权登记的相关手续，该份委托书经浙江省苍南县公证处公证。
原告于2010年7月5日向被告孔祥雷发放了930000元贷款。2010年7月15日，原告及被告孔祥雷向杭州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。被告孔祥雷从2013年10月起未按时足额偿还贷款。2014年1月16日，原告向被告孔祥雷、盛泰房产分别发送了《合同提前到期通知书》，告知截止至2014年1月13日，被告孔祥雷已累计4个还款期未按时归还贷款本息，原告决定按照借款合同的约定宣布合同提前到期。截止至2014年4月21日，被告应归还的贷款本金为841149.24元，利息为11733.09元。
迄今为止，案涉盛泰名都公寓大北社区3幢2单元3102室房产尚未办妥房地产权证等相关权属证书。
本院认为：涉案《个人房屋担保借款合同》及《共同还款承诺书》，均系当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。现原告已按约履行贷款发放义务，孔祥雷作为借款人在借款期间内未按约履行按期归还借款本息的义务，应当承担不能履行合同义务的相应责任，故原告有权根据合同约定宣布贷款提前到期，故对于原告要求孔祥雷提前偿还尚欠全部借款本息的诉讼请求，本院予以支持。经薛彩鸯授权委托，孔祥雷代薛彩鸯在向《共同还款人承诺书》上签字，明确承诺薛彩鸯作为共同还款人对孔祥雷与原告之间借款的还本付息承担连带责任，故薛彩鸯应对孔祥雷的上述债务承担共同还款责任，原告对薛彩鸯的诉讼请求，本院予以支持。孔祥雷、薛彩鸯以其所购房产为上述借款提供抵押担保并办理了相关的预购商品房抵押权预告登记手续，按揭购买期房的抵押登记应属物权法所规�的不动产预告登记性质，因该抵押房产尚未办理正式的抵押登记手续，故原告可依预告登记对抵押物的处置享有优先受偿权。《个人房屋担保借款合同》明确约定，盛泰房产作为保证人，其保证期限自合同签订之日起至孔祥雷持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付原告保管之日止，现上述条件未成就，据此原告有权要求盛泰房产就孔祥雷的全部债务承担连带清偿责任，原告的此项请求，本院予以支持。孔祥雷、薛彩鸯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孔祥雷、薛彩鸯于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行贷款本金841149.24元；
二、被告孔祥雷、薛彩鸯于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行截止至2014年4月21日止的利息11733.09元，并按人民银行有关规定及双方《个人房屋担保借款合同》的约定支付自2014年4月22日起至实际付清之日止的利息、罚息、复利；
三、若被告孔祥雷、薛彩鸯不履行上述给付义务，原告中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行有权对被告孔祥雷、薛彩鸯抵押的位于杭州市杭州经济技术开发区盛泰名都公寓大北社区3幢2单元3102室的房产折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。
四、被告浙江盛泰房地产开发有限公司对于上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
如被告未按本判决指定的期间履行�付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12375元，减半收取6188元，财产保全申请费5000元，共计11188元，由被告孔祥雷、薛彩鸯、浙江盛泰房地产开发有限公司共同负担。原告中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告孔祥雷、薛彩鸯、、浙江盛泰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费12375元。对财产案件提起上诉的�案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 申宁
二〇一四年五月九日
书记员 高源