北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第869号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）兰士庆，男，1950年11月26日出生。
委托代理人：程琳，安徽中皖律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）北京富业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。
法定代表人：张德利，总经理。
委托代理人：李强，北京市商安律师事务所律师。
申请再审人兰士庆因与被申请人北京富业房地产开发有限公司（简称富业公司）委托合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第4936号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年7月22日作出（2013）高民申字第02033号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人兰士庆及其委托代理人程琳，被申请人富业公司之委托代理人李强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结
2011年11月，富业公司在北京市昌平区人民法院（简称一审法院）诉称：其公司多次要求兰士庆按照房屋市场价值支付剩余房款，但兰士庆以种种理由推脱，至今未付。故要求：请求人民法院指定评估机构对公司转让给兰士庆的房屋价值进行评估，并判令兰士庆按照评估价值，向公司支付剩余购房款。诉讼费由兰士庆承担。
兰士庆在一审法院辩称：一、富业公司的起诉已超过法定的诉讼时效，人民法院应予以驳回。2008年5月21日，双方经昌平区人民法院作出执行和解笔录，确认北京富业房地产开发有限公司名下的两套别墅全部折抵案款，折抵给申请人。而富业公司对本案的起诉时间为2010年8月6日，超过了法定的两年诉讼时效。二、富业公司所述与事实严重不符，甚至颠倒是非，歪曲事实。兰士庆向富业公司共支付过两笔款项：2007年9月8日，兰士庆向富业公司支付了借款230万。2007年9月25日至2007年10月22日，兰士庆向富业公司支付了4503240元的房款。关于230万元的借款，北京市昌平区人民法院已判决富业公司于判决生效后十日内偿还兰士庆借款人民币二百三十万元。执行过程中，双方达成一致并签订“和解协议”。依据和解协议的内容，兰士庆无须向富业公司支付房款，恳请人民法院依法查清事实，驳回富业公司的诉讼请求。
兰士庆在一审法院反诉称：2007年9月25日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合同》，约定被反诉人将名下的两套别墅以人民币4503240元的价格卖给反诉人，2007年10月22日，反诉人付清房款，被反诉人将两套别墅移交给反诉人，当时未及时办理过户手续。2008年5月，被反诉人欠反诉人的一笔230万元的欠款进入执行程序，被反诉人认为当初卖房太便宜，就想和反诉人商量将此230万折进房款中，一并给反诉人办理过户。反诉人不同意。但后来双方谈妥，反诉人答应将230万折进被反诉人当时评估的房价里，补齐评估价格与合同约定价格之间的差价，余款待执行之后，双方另行签订协议，被反诉人同时为反诉人办理两套别墅的过户手续。当日执行完毕之后，双方签订了被反诉人起诉所依据的《调解协议》。按此协议，用欠款230万补齐差价之后，被反诉人尚欠反诉人1354240元。反诉人为维护自身权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提出反诉，恳请人民法院予以支持。反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人立即偿还反诉人1354240元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。
富业公司针对反诉在一审法院辩称：不同意反诉请求，反诉与事实不符。2007年9月25日签订了合同，但是没有约定具体内容、标的物没有明确。2007年10月22日反诉人只付了部分房款，合同没有实际履行。合同中明确约定由反诉人支付贷款后再付余款，当中约定的房款包含230万元。在2008年5月22日达成的和解协议，同意之前反诉人向公司的借款以房屋抵偿，之后双方没有委托评估公司进行评估，至今双方没有确认房屋的价格。
一审法院经审理查明：2007年9月25日，富业公司（甲方）与兰士庆（乙方）签订《房地产买卖合同》，合同主要约定：甲方将其坐落在北京市昌平区昌平镇富康路x号院内两栋二层楼房及土地和院内所有附着物转让给乙方（房产证号：京房昌其移字第304**号，京房昌其移字第号），楼房面积分别为253.15平方米和390.17平方米，每平方米售价人民币7000元，共计人民币4503240元；自本合同签订之日起，乙方向甲方一次性支付买房定金人民币50万元整，甲方负责为乙方办理房屋土地产权过户手续，契税、印花税由乙方承担，甲方卖房手续办齐交给乙方的同时一次性交齐卖方全款。因甲方房产证在银行作抵押贷款已超期不能拿回，先由乙方向银行交清贷款本金利息及一切因贷款所产生的费用，再由甲方卖房款中扣回。合同签订后，兰士庆代富业公司向银行偿还了贷款本息共计2218459.77元；富业公司的法定代表人张德利于2007年10月22日给兰士庆出具了收条一张，写明收到兰士庆房款4502240元。
2008年2月14日，北京市昌平区人民法院以富业公司于2007年9月8日向兰士庆借款为由，判决富业公司偿还兰士庆借款230万元。该判决生效后，兰士庆向北京市昌平区人民法院申请执行，双方于2008年5月21日在北京市昌平区人民法院的执行笔录中确认富业公司将其名下的两套别墅折抵给兰士庆。同日，富业公司（甲方）与兰士庆（乙方）签订《和解协议》，协议约定：甲乙双方经认真友好协商，就富业公司偿还兰士庆借款230万元人民币事宜达成协议如下：富业公司于2007年9月8日向兰士庆借款230万元人民币，因到期甲方未能按时偿还借款，乙方依法向北京市昌平区人民法院起诉并已进入执行程序。富业公司在限期内无法偿还此笔借款，昌平区人民法院将属于富业公司名下的房屋判给兰士庆以偿还借款，房产证号为京房权证昌其移字第304**号；京房权证昌其移字第304**号，房产为两栋别墅，甲乙双方约定按照现行房屋买卖的市场价格实行多退少补（甲乙双方也可另行商议两栋别墅的价格）。2011年11月，富业公司向法院提起诉讼，要求给予解决。
富业公司曾委托北京昌房房地产评估有限责任公司分别对上述两栋别墅的价格进行了鉴定，北京昌房房地产评估有限责任公司于2008年4月28日出具了鉴定报告，两栋别墅的鉴定价格分别为：京房权证昌其移字第304**号房屋价格为3300200元；京房权证昌其移字第304**号房屋的价格为2148800元。本案所涉及的两栋别墅的所有权已于2008年5月22日之后变更至兰士庆名下。在审理中，富业公司提出其与兰士庆的交易习惯是先打条后给借款；兰士庆对此不予认可。富业公司提出230万元的借条就是为兰士庆代为偿还的银行贷款所出具；兰士庆对此不予认可，提出是两笔款项。
一审法院判决认为：富业公司与兰士庆所签订的《房地产买卖合同》及《和解协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，上述协议合法有效。现本案争议的焦点问题是兰士庆为取得本案所涉及的两栋别墅究竟支付了多少价款，富业公司认为仅收到230万元，兰士庆认为已支付了4503240元及230万元中的部分款项，法院认为根据兰士庆所提供的《房地产买卖合同》及《收条》，富业公司在2007年10月22日曾承认收到过4503240元的购房款，虽然富业公司对此予以否认，但其未向法院提供相应证据加以反驳，故此法院确认在2007年10月22日兰士庆曾支付买房款4503240元。因富业公司已于2008年委托北京昌房房地产评估有限责任公司对两栋别墅价格鉴定，且现兰士庆对上述鉴定予以认可，故富业公司再次提出要求对两栋别墅进行价格鉴定的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。现根据富业公司委托的北京昌房房地产评估有限责任公司的鉴定报告，本案涉及的两栋别墅2008年4月的市场价格共计为5449000元。扣除兰士庆已支付的4503240元后，按照《和解协议》的约定，兰士庆还应从230万元的借款中扣除945760元，即富业公司按照《和解协议》当中多退少补的约定，还应返还兰士庆借款1354240元。故富业公司要求兰士庆支付剩余购房款的主张，没有事实和法律依据，法院无法支持.兰士庆主张富业公司应偿还1354240元的请求，理由充分，法院予以支持。据此判决：一、驳回北京富业房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二、北京富业房地产开发有限公司偿还兰士庆一百三十五万四千二百四十元，于本判决生效后十日内执行。
判决后，富业公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求，驳回被上诉人在原审法院的反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：我公司只收到了兰士庆的230万元，4503240元收条上的房款并未实际给付，诉争房屋已经过户至兰士庆名下，其应该支付我公司剩余房款。
兰士庆服从原判，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院二审经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：2007年9月8日，富业公司向兰士庆出具借据及还款承诺。借据内容为：“今借到兰士庆人民币贰佰叁拾万元正，还款日期2007年12月31前还。（并按双方还款协议办）”。承诺书内容为：“今向兰士庆借款贰佰叁拾万元，支付银行到期贷款，还款期12月31日，如到期不能偿还，本人愿用解押房产变卖，多退少补（现将富业房产证件抵押）。”
富业公司曾以房屋买卖合同纠纷为由，向北京市昌平区人民法院起诉兰士庆，后撤诉。2010年11月25日，法院出具撤诉裁定书准予富业公司撤诉。
本院二审认为：富业公司与兰士庆签订的房地产买卖合同及和解协议均为双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效。和解协议的内容在涉案房屋的权属转移、合同价格及价款结算方面对房地产买卖合同作了补充与变更约定。本案审理的主要问题为确定涉案房屋的交易价格及价款结算两个问题。
关于涉案房屋的交易价格，富业公司与兰士庆有过两次约定。房地产买卖合同约定的合同价格为4503240元，和解协议中约定为“现行房屋买卖的市场价格”或“另行商议两栋别墅的价格”，两者均为当事人的真实意思表示，应以变更后的约定为准。根据北京昌房房地产评估有限责任公司所作的鉴定报告，两栋别墅2008年4月的市场价格共计为5449000元。法院对该鉴定予以采信，并据以确认该房屋的实际交易价格为5449000元。
关于房款结算的问题，根据日常生活经验法则，贷款人在借款合同约定的还款期间内购买借款人所有的房产，凭借其借款合同中的债权而不必实际支付买卖合同中的等额对价。2007年9月8日，涉案房屋首先被富业公司与兰士庆约定为借款合同的抵押物，2007年9月25日，富业公司与兰士庆又将涉案房屋买卖。虽然富业公司的法定代表人张德利向兰士庆出具了已收到全部房款的收据，但应推定为包含230万元的债权。兰士庆未能就230万元与4503240元均已经实际给付提供充分、有效的证据证明，故法院对其两笔款项均已实际支付的主张不予采信。富业公司主张只实际收到
230万元的主张亦令人难以信服，法院同样不予采信。依双方“多退少补”的约定，就本案所涉及两栋别墅的实际交易价格与兰士庆已经向富业公司实际支付购房款的差额部分（5449000元-4503240元=945760），兰士庆负有给付义务。富业公司要求兰士庆支付剩余房款的诉讼请求，因其曾向法院起诉而未超过诉讼时效，其中的合理部分，法院予以支持。一审法院驳回富业公司全部的诉讼请求并支持兰士庆的反诉请求，处理错误，法院予以纠正。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第14300号民事判决第一项、第二项。二、兰士庆支付北京富业房地产开发有限公司九十四万五千七百六十元，于本判决生效后十日内执行。三、驳回北京富业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回兰士庆的反诉请求。
本院在再审过程中，申请再审人兰士庆称，富业公司于2007年9月8日向其借款230万元，业已经法院生效判决确认。2007年9月25日，富业公司与其签订房屋买卖合同，其交与该公司购房款4503240元，有富业公司出具的收条为证。故，原审判决中确认购房款中含有借款230万元无依据，要求：撤销二审判决，维持一审判决。
富业公司再审辩称，230万元借款并未实际交付，购房款中含有230万元的借款，故不同意兰士庆的再审请求。
本院经再审查明：2007年9月8日，富业公司向兰士庆借款230万元，约定2007年12月31日前偿还。并出具借条。同日，富业公司再次向兰士庆出具承诺书，内容为：今向兰士庆借款230万元，支付银行到期贷款，还款日期12月31日。如到期不能偿还上述借款，本人愿用解押房产变卖，多退少补，现将北京富业房地产开发有限公司房产证件抵押。后北京富业房地产开发有限公司未偿还借款。
2008年1月，因富业公司未偿还到期借款，兰士庆向一审法院提起诉讼，要求富业公司返还该借款。诉讼中，富业公司确认借款事实。同年2月，北京市昌平区人民法院作出（2008）昌民初字第2244号民事判决，内容为：富业公司偿还兰士庆借款230万元。该判决生效后，兰士庆向该院申请执行，在执行过程中，富业公司于2008年4月，自行委托北京昌房房地产评估有限责任公司分别对诉争两栋别墅的价格进行了鉴定，北京昌房房地产评估有限责任公司于2008年4月28日出具了鉴定报告，两栋别墅的鉴定价格分别为：京房权证昌其移字第304**号房屋价格为3300200元；京房权证昌其移字第304**号房屋的价格为2148800元，两套别墅共计5449000元。同年5月21日双方在一审法院的执行笔录中确认：富业公司将其名下的两套别墅折抵给兰士庆。次日，富业公司（甲方）与兰士庆（乙方）签订《和解协议》，协议约定：双方经认真友好协商，就富业公司偿还兰士庆借款230万元人民币事宜达成协议如下：富业公司于2007年9月8日向兰士庆借款230万元人民币，因到期甲方未能按时偿还借款，兰士庆依法向北京市昌平区人民法院起诉并已进入执行程序。富业公司在限期内无法偿还此笔借款，昌平区人民法院将属于富业公司名下的房屋判给兰士庆以偿还借款，房产证号为京房权证昌其移字第304**号；京房权证昌其移字第304**号，房产为两栋别墅，双方约定按照现行房屋买卖的市场价格实行多退少补（甲乙双方也可另行商议两栋别墅的价格）。两栋别墅的所有权已于2008年5月22日变更至兰士庆名下。
另查，2007年9月25日，富业公司（甲方）与兰士庆（乙方）签订《房地产买卖合同》，合同主要约定：富业公司将其坐落在北京市昌平区昌平镇富康路x号院内两栋二层楼房及土地和院内所有附着物转让给兰士庆，即借款合同中抵押的房产（房产证号：京房昌其移字第304**号，京房昌其移字第号），楼房面积分别为253.15平方米和390.17平方米，每平方米售价人民币7000元，共计人民币4503240元；自本合同签订之日起，兰士庆向富业公司一次性支付买房定金人民币50万元整，富业公司负责为兰士庆办理房屋土地产权过户手续，契税、印花税由兰士庆承担，富业公司卖房手续办齐交给兰士庆的同时一次性交齐卖方全款。因富业公司房产证在银行作抵押贷款已超期不能拿回，先由兰士庆向银行交清贷款本金利息及一切因贷款所产生的费用，再由富业公司卖房款中扣回。合同签订后，兰士庆代富业公司向银行偿还了贷款本息共计2218459.77元；富业公司的法定代表人张德利于2007年10月22日给兰士庆出具了收条一张，写明收到兰士庆房款4503240元。
审理中，富业公司提出其与兰士庆的交易习惯是先打条后给借款；兰士庆对此不予认可。富业公司提出230万元的借条就是兰士庆代为偿还的银行贷款所出具；兰士庆对此不予认可，提出是两笔款项。
2010年8月，富业公司曾以执行和解协议中，约定“多退少补”，认为诉争房屋价值5449000元，扣除借款230万元后，兰士庆尚欠公司3149000元，要求兰士庆返还该款。后富业公司撤回起诉。
再审期间，富业公司向本院提交兰士庆在原审中提供的北京农村商业银行马池口支行出具的《存取款明细表》，证明兰士庆无力向其公司支付680余万元的款项。兰士庆表示，该证据反而证明支付了部分购房款。
以上事实有双方当事人的陈述，北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第2244号民事判决书，《房地产买卖合同》、《和解协议》、《收条》、房地产估价结果报告、执行笔录、证明、《收回贷款凭证》、《企业网上银行结算凭证》、转账支票存根、北京农村商业银行马池口支行出具的《存取款明细表》等证据在案佐证。
本院再审认为，富业公司与兰士庆签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合同应为有效。因双方当事人在借款案件中达成的和解协议，已对本案诉争的房屋买卖合同的价款重新作出约定，该约定亦为双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故和解协议内容亦有效。和解协议的内容是对买卖合同作了补充与变更约定。依据和解协议约定的内容，双方对诉争房屋确定的价格是，按当时的市场价格或另行协商的价格。而富业公司在签订和解协议前，即已自行委托相关部门对诉争房屋价格作出评估，该两套别墅2008年4月价格为5449000元，因此，该价格应为协议约定的当时现行房屋价格，现双方对此价格并无异议，本院予以确认。
本案再审期间，双方当事人争议焦点为，兰士庆向富业公司交纳的购房款中是否包含借款230万元。
首先根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。富业公司作为原审原告，主张该公司为兰士庆出具的4503240元的收条中包含借款230万元，此主张应由富业公司提供相应的证据证明，现其公司仅以兰士庆向法院提供的存取款明细表，证明兰士庆无经济能力支付购房款及借款数额，因该证据为兰士庆提供，并非富业公司提供的证据，不能以此证据认定富业公司再审的抗辩。此外，富业公司在原审及再审诉讼中，未能提供兰士庆交纳的购房款中包含借款的其他证据。兰士庆作为反诉原告、再审申请人提供有借款案件判决书，证明富业公司与其存在借款230万元的事实；提供有富业公司为其出具的购房收据、存取款明细表、银行为其出具偿还贷款的证明、支票存根等证据，证明交纳购房款的资金来源。至此，兰士庆已履行了应尽的举证义务。富业公司应提供购房款中包含230万元借款的证据，现该公司无法提供支持其再审抗辩的证据，应承担举证不能的法律后果。
其次，根据查明案件事实及日常生活经验法则判断。第一、如富业公司未收到兰士庆借款，其应在借款案件中进行抗辩，在该案审理及执行中，该公司均确认借款事实的存在，并与兰士庆做出“按房屋市场价格，折抵借款多退少补”的约定。第二，作为富业公司在未收到全部房款的情况下，理应如实为兰士庆出具收到房款数额的凭据。第三，兰士庆交纳的房款中如包含借款230万元，富业公司应在收条中加以证明或将兰士庆持有的借条收回，而富业公司既未在购房款收条中注明，也未收回借据。因此，本院根据现有证据不能认定购房款中包含借款的事实。
综上，本院认定富业公司向兰士庆出具的房款收条中，不包含借款230万元。依据执行和解协议中“多退少补”的约定，诉争房屋价格为5449000元，扣除兰士庆230万元借款及已交的4503240元房款，富业公司尚应返还兰士庆1354240元。兰士庆的再审申请理由充分，本院对其诉讼请求，应予以支持。二审法院判决兰士庆支付富业公司房款的依据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）一中民终字第4936号民事判决；
二、维持北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第14300号民事判决；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费七十元，由北京富业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
一审反诉案件受理费八千四百九十五元，由北京富业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万六千九百九十元，由北京富业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉红
代理审判员 孙 锋
代理审判员 朱 江
二〇一四年四月四日
书 记 员 王东爽