广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第461号
原告程碧川，住所地浙江省青田县。
委托代理人张明金、肖大伟，均为国信信扬律师事务所律师。
被告广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人黄海涛，职务总经理。
委托代理人覃国宇、孙赛男，均为被告职员，联系地址同被告地址。
原告程碧川诉被告广东珠江纺织博览中心有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖大伟、张明金、被告的委托代理人孙赛男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告销售珠江国际纺织城A1栋1903号写字楼一套，建筑面积145.381平方米，价款为2907620元，被告应在2011年12月31日前交付房屋，但被告逾期至2012年8月17日才交房。据《房屋面积测量成果报告书》，该房屋实际建筑面积为142.3155平方米，比合同约定小3.0655平方米。故起诉请求判令：1、被告向原告支付2012年1月1日至2012年8月17日的迟交楼违约金66875.26元（2907620元×0.0l%×230天）；2、被告向原告支付面积差异款61310元（计算方法为：合同约定的总房价款2907620元÷合同约定的建筑面积145.381平方米×建筑面积差3.0655平方米）；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、关于迟交楼问题。1、原告并未提供证据证明其按合同约定的时间如期支付各期款项，根据我方付款记录显示原告在2012年7月26日才将按揭款项145万元付到我方账户，原告并没有按照合同约定履行主要付款义务，根据合同补充协议第3条以及合同法第67条规定，原告在付清前述款项之前无权要求我方交付房屋，因此也无权主张2012年7月26日之前的逾期交楼违约金。2、合同约定我方应当在2011年12月31日交楼，原告实际在2012年8月17日收楼，但是原告起诉之日为2014年3月19日，在起诉之前原告并没有向我方主张逾期交楼违约金，因此原告所主张的2012年3月19日之前的违约金已经超过诉讼时效。二、关于面积差问题。1、原告要求我方按照建筑面积进行面积差异款补差没有任何法定及约定依据。本案中双方签订的商品房买卖合同是广州市国土资源和房屋管理局制定的合同示范文本。合同第7条约定按照套内面积计算房价，第18条约定以套内面积进行套内面积差结算，合同补充协议第4条也明确约定以套内面积进行计价。2、原告在起诉之前从没有向我方主张退面积差异款，而我方已经在2013年6月14日向原告发出催交办理产权证资料通知，截至今天原告仍未按照通知约定前往办理面积差异款结算事宜并提交办理产权证的系列资料，对于面积差异款需要返还部分我方将于产权证办理后统一退回，退回金额是按照套内面积计算，按照套内面积补差。
经审理查明：2011年7月13日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-3、A1）自编A1栋19层1903号房；该商品房合同约定建筑面积共144.48平方米，其中，套内建筑面积110.59平方米，共有分摊面积为33.89平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26291.89元，总金额2907620元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付1457620元，除首期款外，剩余房款金额1450000元须于2010年10月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款：（1）甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；（第十三条）甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；3、乙方应按《收楼通知书》中确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼前，应依约定交清房款、税费、专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用，以按揭方式付款的，还需银行实际已放按揭款，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理产权登记时间；4、甲乙双方同意将本合同第四条第四款约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共145.381平方米，其中套内建筑面积117.56平方米，分摊面积约27.821平方米；双方同意将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24733.07元，总金额2907620元；即甲乙双方确认本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同……该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；5、乙方如选择“按揭付款的”，甲方仅负有代为联络贷款银行和按照贷款银行的要求为乙方办理按揭贷款手续提供必要协助的义务，本协议签订前，甲方已将乙方申请办理银行按揭贷款需有甲方提供的证件资料交齐给按揭银行，乙方应严格履行《楼宇认购书》中关于办理银行按揭手续的约定。乙方未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，每逾期一天，甲方有权以按揭贷款额的千分之一向乙方计收违约金；逾期超过十天，甲方有权解除所有购房合约……乙方自行办理按揭手续的，必须于签约之日起30日内办结贷款并转入甲方预售款监控账户，否则按本条前述关于乙方未按约定时间办理按揭手续的违约责任处理；6、本合同第十条、第十四条、第二十二条的违约金标准由每日万分之伍调整为万分之壹；7、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；8、……甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算……；17、本附件补充协议条款优先于合同其他条款；18、本合同签订前，甲方已将本合同及附件提示乙方详细阅读，并按乙方要求作出必要的解释，乙方是在完全清楚理解本合同及其附件条款内容的基础上与甲方签订本合同及其附件的；等等。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全部购房款。被告于2012年8月17日将涉案房屋交付给原告使用
据测绘部门于2012年4月18日出具的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案房屋的建筑面积为142.3155平方米，套内建筑面积为117.476平方米，分摊面积为24.8395平方米。
被告为证明原告是在2012年7月26日支付按揭款145万元提供了一份“付款记录”，该记录载明被告收到上述145万元款项的时间是2012年7月26日。原告对该证据不予确认，但表示不清楚按揭款付款时间。
原告于2014年3月19日提起本案诉讼。
诉讼中，被告表示补充协议约定合同签订后30天内必须付清按揭款，原告违反该约定被告有权相应顺延交楼期限。原告则表示该约定难以实现。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
关于迟交楼违约金问题。上述合同补充协议第五条虽然约定“乙方必须于签约之日起30日内办结贷款并转入甲方预售款监控账户”，但鉴于是否同意按揭贷款及何时发放按揭款均需经银行审批决定，原告客观上无法控制何时办结贷款及发放贷款，故被告以原告未在签约之日起30日内支付按揭款项为由要求相应顺延交楼期限依据不足，本院不予采纳。因上述合同补充协议第三条约定以按揭方式付款的在收楼前需银行实际已放按揭款，故被告辩称原告无权主张付清按揭款之前的迟交楼违约金有理，本院予以采纳。被告主张按揭款付款时间为2012年7月26日并提供了相应证据，原告虽不确认被告提供的证据，但也没有提供相反证据，而且原告还表示不清楚按揭款付款时间，故对被告主张的按揭款支付时间本院予以认定。按被告主张的按揭款支付时间，被告在2012年8月17日才向原告交付房屋也已构成违约，应承担违约责任。另外，原告在2014年3月19日提起本案诉讼，被告提出了原告部分违约金请求已超过诉讼时效的抗辩意见，因原告没有举证证明其在本案诉讼之前曾向被告主张过迟交楼违约金，故对被告的诉讼时效抗辩意见本院依法予以采纳。综上，对于原告主张的2012年7月26日至2012年8月17日的违约金请求（每日按已付房款2907620元的万分之一计算），本院予以支持；对于2012年7月26日前的违约金请求，本院不予支持。
关于面积差问题。上述合同约定，涉案房屋的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；等。根据测绘部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋的建筑面积为142.3155平方米，套内建筑面积为117.476平方米，分摊面积为24.8395平方米，即涉案房屋的实测套内面积比合同约定的套内面积小0.084平方米，实测的分摊面积比合同约定的分摊面积小2.9815平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”。上述合同约定双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算，故原告要求被告支付面积差异款合理，本院予以支持。套内面积差异款和分摊面积差异款可分开结算，其中套内面积差异款为24733.07元×0.084平方米=2077.58元；分摊面积差异款应为59630元（按合同约定的总房价款2907620元÷合同约定的建筑面积145.381平方米×分摊面积差2.9815平方米计算）。原告主张的计算方法有误，本院予以纠正，因原告主张的面积差异款61310元未超过按上述方法计算的结果，故本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广东珠江纺织博览中心有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告程碧川支付2012年7月26日至2012年8月17日的迟交楼违约金6688元。
二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付面积差异款61310元。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2864元，由原告负担1364元，被告负担1500元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 何翠娴
人民陪审员 李少群
二〇一四年九月十七日
书 记 员 徐 石
陈文慧