山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第106号
原告烟台市芝罘区东山街道厚安社区居民委员会。
负责人成玉静，该居委会主任。
委托代理人马飞，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
被告烟台港集团有限公司。
法定代表人周波，董事长。
委托代理人葛顺，该公司工作人员。
委托代理人苗劲松，山东鑫士铭律师事务所律师。
被告山东中交航务工程有限公司。
法定代表人高大伟，董事长
委托代理人龙文胜，该公司法律顾问。
委托代理人葛顺，烟台港集团有限公司工作人员。
原告烟台市芝罘区东山街道厚安社区居民委员会（以下简称厚安居委会）诉被告烟台港集团有限公司（以下简称烟台港集团）、山东中交航务工程有限公司（以下简称中交公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厚安居委会的委托代理人马飞与被告烟台港集团的委托代理人葛顺、苗劲松及被告中交公司的委托代理人龙文胜、葛顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1985年被告烟台港集团原下属企业交通部烟台港务管理局修建公司（以下简称修建公司）为了建设宿舍楼，经烟台市有关主管部门批准，需要拆除原东南台子居委会下属一小工厂位于新太里7号的厂房二间（约27.2平方米）。1985年12月9日，修建公司与原东南台子居委会就拆迁事宜签订《协议书》一份。该协议约定将建成后的芝罘区解放路31号房（叁间）分给原东南台子居委会。因居委会被拆除的厂房是贰间，故该协议特别注明，叁间房中有壹间房系赠送性质。之后，原东南台子居委会分家，在东南台子居委会继续保留的情况下，又分出一个新平街居委会，解放路31号网点房划给新平街居委会使用。2002年，芝罘区政府批准成立厚安社区居民委员会即本案原告，原新平街居委会撤销，并入厚安社区居民委员会，解放路31号网点房又交由原告继续使用至今。2012年7月31日，被告烟台港集团致函原告，其欲出售解放路31号网点房，并声称若原告放弃优先购买权，其将以公开竞价的方式对外出售该房屋。原告收到上述函件后，经查询房产档案方知：2002年，被告烟台港集团在原告不知情的情况下，将芝罘区解放路31、32、33号房产以一个总房产证的形式办至自己名下。原告经认真调查并研究有关资料后，回复被告烟台港集团必须正视该房系拆迁安置房的事实，不得侵害原告的正当权益。又查，被告烟台港集团的前身为交通部烟台港务管理局，隶属交通部，具有行政管理职能。后按照政策要求，实行政企分开，剥离出行政职能后，更名为烟台港务局。2005年被告烟台港集团交由烟台地方管理，改制为烟台港集团有限公司。其间，原修建公司先后更名为烟台港修建工程公司，烟台港务工程公司，烟台中交航务工程有限公司，系被告烟台港集团的全资子公司。2005年底，烟台中交航务工程有限公司经烟台市国资委批准，以自身评估后的净资产，与中港第一航务工程局第二工程公司，共同出资成立了被告山东中交航务工程有限公司，原烟台中交航务工程有限公司的全部债权债务全部由山东中交航务工程有限公司承继。原告认为，修建公司与原东南台子居委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，没有任何违法之处，合法有效，对双方均具有约束力。根据该《协议书》约定，我居委会对解放路31号房屋享有使用权，而且该使用权是无期限的，房屋使用费应按直管非住宅公房的出租标准向被告交纳。故请求确认我居委会对坐落于烟台市芝罘区解放路31号房屋享有使用权。
被告烟台港集团辩称，烟台市芝罘区解放路31号房屋属于我公司所有。1985年9月，烟台港集团因拟建住宅楼，需拆除烟台市新太里7号在内的121户房产。秦风岐原有新太里7号房产中5间。1985年12月4日，秦风岐与原告签订房屋买卖协议书，将西南屋两间房屋出卖给原告。为此，我公司下属的修建公司在1985年12月9日与原告签订了协议书，约定由修建公司拆除原告所有的两间房屋，拆除后将原告安置在新平街1-1号叁间房屋内；秦风岐被拆除剩余的叁间房屋后，被安置在新平街1-6号房屋。1988年所建设的住宅楼竣工并交付，秦风岐被安置在新平街1-6号，原告因经营需要向烟台港集团提出调整安置房屋，因此烟台港集团将解放路31号叁间网点房安置给原告使用。按照《烟台市城市建设房屋拆迁安置实施办法》的规定，烟台港集团向原告支付了3588元的拆迁补偿款，其中包括征用补偿费1088元。故原告的房屋在1985年11月15日已经被征用，原告对该房屋不再享有所有权。新平街居委会自1988年6月起向我公司交纳房屋租金，后来于2011年又与原告签订了书面的租赁合同，原告及原东南台子居委会从未主张过产权。我公司认可原告对诉争房屋享有承租使用权，但我公司有权将涉案房屋对外出卖，至于出卖后原告是否仍享有承租使用权，应依法处理。另外，双方的租赁合同已届满，租赁关系已终止，我公司也不同意继续出租给原告使用，原告不再享有承租使用权。
被告中交公司辩称，我公司隶属于被告烟台港集团有限公司，我公司受烟台港集团的委托与原东南台子居委会签订拆迁补偿安置协议，故原告的诉讼请求与我公司没有关系，我公司不知道相关事实。其他答辩意见同烟台港集团有限公司。
经审理查明，1985年12月4日，烟台市东南台子居民委员会（以下简称东南台子居委会）与案外人秦风岐签订《房屋买卖协议书》，约定东南台子居委会以7496元的价款购买秦风岐所有的烟台市新太里7号西南屋二间。1986年1月16日，上述房屋过户至东南台子居委会名下。
1985年9月，被告烟台港集团为新建住宅楼，需拆除解放路、忠义胡同、三道街、新太里、新康里、东关南街等处平房，并以其下属的交通部烟台港务管理局修建公司（以下简称修建公司）的名义向烟台市城乡建设委员会申请拆除上述房屋。1985年10月19日，烟台市城乡建设委员会以（85）烟城建规字第93号文批复，同意修建公司拆除上述房屋，并要求其与住户及有关单位联系，做好搬迁安置工作。东南台子居委会购买的新太里7号房屋属于拆除范围。
1985年11月15日，烟台市房地产管理局出具烟台市国家建设征用房屋证明书，该证明书载明：因建设需要，经市政府批准，征用东南台子居委会自有房二间（计27.20平方米）坐落于本市新太里7号，经有关单位共同勘定现状，连同附属物在内，按规定评议，付给产权人合理价款，共发给征用补偿费1880元。补充说明：房屋2间27.20平方米×40元＝1088元。
1985年12月9日，修建公司与东南台子居委会就烟台市新太里7号西南屋二间的拆迁事宜签订《协议书》约定：1、修建公司于1985年12月20日开始拆迁，躲迁补助费、搬家费、原住房租金的缴纳和搬迁期限奖罚均按市府（84）361号文件执行。2、居委会被分在1-3号楼1层叁间。新楼建成后凭本协议书迁入，双方均不得变更。合同中手写标明：“单位赠壹间。”协议签订后，东南台子居委会依约将新太里7号两间房屋交由修建公司进行了拆除，修建公司给付东南台子居委会房屋补偿款1088元，给予工厂补偿款2500元。后东南台子居委会被安置于烟台市芝罘区解放路31号建筑面积为50.21平方米三间房屋内进行生产和经营，该房屋所属的整个楼初始登记在烟台港集团名下，之后陆续分户，2002年解放路31号、32号和36号登记在烟台港集团名下。东南台子居委会分得涉案的解放路31号房屋后不久，东南台子居委会分为东南台子居委会和新平街居委会，涉案房屋划给新平街居委会使用。1988年6月至1989年5月，新平街居委会按公管房标准每月39.13元向烟台港集团下属的烟台港服务公司交纳租金，之后新平街居委会每年向烟台港集团交纳租金。
1995年烟台港集团与新平街居委会为涉案房屋租金发生纠纷，烟台港集团提起仲裁，要求新平街居委会交纳租金。新平街居委于1996年1月提交意见书称，1988年开始之所以向烟台港集团交房屋租金，是因为居委会的人员不了解情况，不知道房屋产权的重要性，觉得住房就得交房租，在这种糊涂认识的基础上就交了。双方仲裁没有书面结果，但之后新平街居委会继续向烟台港集团交纳房租。2002年，经芝罘区政府批准，成立烟台市芝罘区东山街道厚安社区居民委员会即本案原告，新平街居委会撤销并入原告，涉案房屋由原告管理使用并交纳房租。2011年11月8日，原告与被告烟台港集团签订《房地产租赁合同》，约定烟台港集团将涉案房屋租赁给原告使用，年租金9640.32元。租赁期限约定为壹年，从2012年1月1日至2012年12月31日止。合同第七条约定：“下列情形之一，合同终止：1、合同期满。”合同第六条第6款约定：“合同终止后，乙方应将租赁房屋及设施恢复原状，并按时搬出全部物件。乙方如需继续承租上述房屋，应提前三十日向甲方提出书面意向，经双方协商，另行签约，否则视为乙方到期放弃承租。”2012年7月31日，被告烟台港集团致函原告，告知其欲出售解放路31号网点房，如原告放弃优先购买权，其将以公开竞价的方式对外出售该房屋。原告接到该函件后，回复被告烟台港集团，该房系拆迁安置房，烟台港集团不得侵害原告的正当权益，原告并未主张优先购买权。烟台港集团遂将该房屋出售给案外人。2012年12月，原告具状来院请求确认修建公司与原东南台子居委会签订的拆迁补偿安置协议有效，两被告协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下，后在庭审中将其诉讼请求变更为要求确认其对涉案房屋享有使用权，同时主张该使用权应当是无固定期限的，被告不得单方终止，且房屋使用费应按照直管非住宅公房租金标准向烟台港集团交纳。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请，裁定查封了涉案房屋，致被告未能将涉案房屋过户给买受人。因双方就涉案房屋发生诉讼，租赁合同到期后，双方未续签合同，原告未交纳2012年度及之后的租金。
另查，原新太里7号房产中，秦风岐所有的另叁间房屋与原告房屋同时被拆迁安置。其房屋被拆迁后，秦风岐被安置于芝罘区新平街1-6号。2006年，秦风岐以购买的方式按成本价取得芝罘区新平街1-6号房屋的所有权。
又查，1985年12月东南台子居委会与修建公司签订《协议书》后，修建公司先后更名为烟台港修建工程公司、烟台港务工程公司、烟台中交航务工程有限公司，2005年烟台中交航务工程有限公司与中港第一航务工程局第二工程公司共同成立了被告山东中交航务工程有限公司。
诉讼中，本院根据原告的财产保全申请，裁定查封了涉案房屋。
上述事实，有公证书、房屋产权证明、协议书、（85）烟城建规字第93号批复、房产档案、烟芝政发（2002）9号文件批复、申请报告、私房买卖审批表、房屋买卖协议书、烟台市国家建设征用房屋证明书、公有住房出售合同书、收款交款单、补办房屋产权证书报告、房地产租赁合同、信函、烟台市物价局烟台市房产管理局20号文件，还有原、被告陈述笔录在案为证，以上证据均经本院开庭质证和审查认证，足以采信。
本院认为，原新太里7号两间房屋系原东南台子居委会自案外人秦风岐处购得属于东南台子居委会自管房。因被告烟台港集团建宿舍楼需要拆除该两间房屋，该两间房屋于1985年11月被依法征用后由修建公司与原东南台子居委会于1985年12月9日签订拆迁补偿安置协议予以拆除的事实清楚。之后，被告烟台港集团将涉案的解放路31号三间网点房安置给东南台子居委会使用，新平街居委会成立后又由新平街居委会使用，在新平街居委会撤销、原告成立后由原告使用至今的证据充分。
原东南台子居委会与修建公司签订的拆迁补偿安置协议中未明确约定将涉案房屋安置给原告及安置的是所有权还是使用权，且无相关的法律、法规规定。但应当注意到下列事实：其一，烟台市房地产管理局于1985年11月15日出具烟台市国家建设征用房屋证明书，征用了东南台子居委会自有的新太里7号平房二间并发放了征用补偿费。其二，新平街居委会自1988年6月始即向烟台港集团交纳房屋租金（房屋使用费），烟台港集团与新平街居委会因租金问题曾于1995年提起仲裁，虽然仲裁没有结果，但之后至2002年新平街居委会撤销之前，新平街居委会一直交纳租金使用该房屋，涉案房屋在新平街居委会撤销后划归由原告使用，由原告交纳租金至2011年，且在2011年11月签订了书面房地产租赁合同。根据上述事实，本院认为东南台子居委会被安置的仅是涉案房屋的使用权，东南台子居委会、新平街居委会及原告已实际接受了这一安置方式，原拆迁补偿安置协议已履行完毕。
虽然拆迁补偿安置协议中没有约定使用权的期限，但根据当初被拆迁的新太里7号系东南台子居委会的自管房这一事实，被告烟台港集团拆除该房后，将涉案房屋的使用权作为给原告的安置补偿，故本院认定被告将涉案房屋安置给东南台子居委会是无固定期限。涉案房屋的产权虽然是被告烟台港集团的，但使用权是原告的，即该涉案房屋的使用权因烟台港集团的拆迁安置行为与所有权发生了分离，即被告烟台港集团享有产权，原告享有使用权，被告无权擅自终止。被告在处分涉案房屋时，不能损害原告对该房屋的使用权益。
关于涉案房屋的使用费问题。自1986年6月始至2012年，新平街居委会和原告均按直管非住宅公房标准向被告烟台港集团交纳租金（使用费）。因此，原告主张应按直管非住宅公房标准向被告烟台港集团交纳房屋使用费，理由正当。
现原告请求确认其对涉案房屋享有使用权，既符合拆迁补偿协议约定，也符合当时的拆迁政策和做法，本院依法予以支持。因被告烟台港集团在此期间欲出卖涉案房屋，双方为此发生了诉讼，虽然原、被告于2011年11月就涉案房屋签订的租赁合同期限至2012年12月底，该租赁合同期限在本案诉讼中已届满，双方未续签合同，但责任不在原告。另外，应当指出的是，原告对涉案房屋享有的使用权系因拆迁取得，而非根据双方签订的房地产租赁合同取得，原告对涉案房屋的使用权不应以双方是否签订了房屋租赁合同而延续或丧失。故被告烟台港集团关于双方的租赁合同已届满，原告不再享有使用权的辩解与事实不符，于法相悖，本院依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十四条、第五十七条之规定，结合本案的实际情况，判决如下：
确认原告烟台市芝罘区东山街道厚安社区居民委员会对坐落于烟台市芝罘区解放路31号三间房屋享有使用权。
案件受理费100元，由原告烟台市芝罘区东山街道厚安居民委员会和被告烟台港集团有限公司各负担50元。因原告已向本院全额预交。故限被告烟台港集团有限公司于本判决生效之日起10日内迳付给原告50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙积星
人民陪审员 夏德家
人民陪审员 夏德忠
二〇一四年一月二十日
书 记 员 任 玲