宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑港民初字第267号
原告（反诉被告）：胡菊敏。
原告（反诉被告）：周志杰。
被告（反诉原告）：王建设。
原告（反诉被告）胡菊敏、周志杰与被告（反诉原告）王建设房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理，审理中，被告提起反诉，本院予以准许并合并审理。本案依法由代理审判员方燕儿适用简易程序于2014年8月19日、2014年8月27日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人曹玲珑、被告王建设出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡菊敏、周志杰起诉称：我们是小港渡口南路159、161号房屋所有权人。2012年6月1日，被告王建设因经营婴儿用品店向我们租赁上述房屋，约定租赁期限自2012年6月1日至2015年5月30日，先付后租，租金每年付一次，每年到期前一个月付清。王建设应于2014年5月30日前付清最后一年租金，但经多次催讨，王建设置之不理。现起诉，要求判令：1、解除原、被告于2012年6月1日签订的租房协议并立即腾空该房屋不得破坏屋内装修设施；2、被告向原告支付拖欠的租金10666.67元并付清水、电、物业费（暂计算至2014年7月31日，2014年8月1日至实际腾空房屋费用按实结算）；3、被告赔偿原告损失10666.67元；4、本案受理费由被告负担。审理过程中，原告变更诉请为：1、解除原、被告于2012年6月1日签订的租房协议并立即腾空该房屋；2、被告向原告支付拖欠的租金10666.67元（自2014年6月1日暂计算至2014年7月31日，2014年8月1日至实际腾空房屋之日继续按照按64000元／年标准计算）；3、被告赔偿原告房屋空置损失10666.67元；4、本案受理费由被告负担。
被告（反诉原告）王建设反诉并答辩称：其与原告于2007年6月签订第一份租赁协议，当时由其妻子郑春亚出面签订，租赁期限为5年，从2007年6月1日至2012年5月30日。根据行业惯例及市场模式，其需提早一年与原告签订下一份租赁协议，故在2011年5月份即在支付2011年6月至2012年5月期间的租金时，便签订了2012年6月1日至2015年5月30日的租赁协议。2014年5月，我正打算支付2014年6月至2015年5月期间的租金时，提及签订下一份租赁协议，但胡菊敏提出要求一年11万元租金，我难以接受原告方坐地起价，便将支付64000元租金的事搁浅了。我在涉案店铺内已经经营7年，形成一定规模，有固定客源，并分别于2007年、2012年了装修，投入成本近20万元，现因双方对续租的租金协商不下才没有及时支付房租，是因原告恶意抬价才搁浅。现提出反诉，要求判令：1、胡菊敏、周志杰赔偿装修费用200000元；2、胡菊敏、周志杰赔偿因恶意抬价造成无法续租的各项损失100000元；3、本案诉讼费由胡菊敏、周志杰负担。在原告赔偿上述损失后，被告才同意解除双方租赁协议。
针对反诉请求，原告（反诉被告）胡菊敏、周志杰答辩称：被告未按时支付租金，先违约，双方在租房协议中约定了合同终止房内一切装修不得拆除，且原承租人郑春亚与原告协商终止合同时曾承诺房子由出租房无条件收回。被告要求原告赔偿损失的诉请没有依据。
原告（反诉被告）胡菊敏、周志杰提供证据如下：1.房产证、土地证各2份，拟证明两原告系涉案北仑区小港渡口南路159、161号房屋所有权人。2.租赁期间为2012年6月1日至2015年5月30日的租房协议书1份，拟证明双方租赁关系及被告拖欠租金的事实。3.短信内容照片2张、通知1份、快递单1份、快递查询单1份，拟证明原告多次向原告催讨租金被告仍未支付，原告通知解除租赁合同。4.承租人为郑春亚的租房协议书、补充协议书、租房中止协议各1份，拟证明原承租人郑春亚于2010年5月12日与原告协商达成一致，终止双方租赁协议，由原告无条件收回房屋。被告对证据1、2无异议，对证据3中短信内容无异议，但未收到通知，对证据4中租房协议书无异议，对补充协议书、租房中止协议有异议，认为2007年签订的租房协议书未终止。本院对证据1、2、证据3中短信内容、证据4中郑春亚签订的租房协议书予以认定。
被告王建设提供宁波市北仑区小港怡怡宝贝食品店营业执照、（2010）甬仑港民初字第23号民事判决书、（2010）甬仑港商初字第118号民事调解书各1份，拟证明涉案房屋是王建设与其前妻于2007年共同租赁用于开设宁波市北仑区小港怡怡宝贝食品店，不存在租赁合同终止的事实，胡菊敏、周志杰应赔偿其损失。原告对上述证据真实性均无异议，但认为与本案无关联。本院对真实性予以认定。
根据上述采信的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：
原告胡菊敏、周志杰系北仑区小港渡口南路159、161号房屋所有权人。案外人郑春亚与被告王建设原为夫妻关系。2007年4月11日，原告周志杰与案外人郑春亚签订租房协议书，约定郑春亚向周志杰租赁涉案房屋，每年租金36000元，租期自2007年6月1日至2012年5月30日止，2007年4、5月为房屋装修期，如合同终止房内一切装修不能拆除。该房屋经装修后被用于开设婴儿用品店，该婴儿用品店登记在被告母亲夏惠娣名下。后被告王建设与案外人郑春亚发生离婚纠纷，经与原告协商，2010年6月之后涉案房屋实际由被告王建设使用并支付租金。2010年7月，被告王建设与案外人郑春亚经本院判决离婚。后原告胡菊敏与被告王建设签订租房协议书，约定：被告承租涉案房屋，租赁期限自2012年6月1日至2015年5月30日；租金第一年60000元，第二年62000元，第三年64000元，每年到期前一个月付清下一年租金；如合同终止房内一切装修，不能拆除；租用期内的水、电、税收、卫生费等一切由承租人自行负责，承租人必须付租房押金伍仟元。2014年5月因原、被告就续租事宜协商不成，经原告数次催讨，被告王建设未支付2014年6月1日之后的租金。被告尚有5000元押金在原告处，原告称待被告结清租金、水电等费用后其会将多余押金退还给被告。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，被告王建设作为承租人应按约支付租金。合同虽约定被告享有同等条件下优先续租的权利，但双方发生纠纷时尚有一年租赁才到期，原告也未曾在不告知被告的情况下直接与他人达成租赁合意，并无证据显示原告违反优先续租的约定，被告以原告提出的续租租金过高为由在原告数次催讨后拒付租金，无法定或约定依据，显属违约，原告要求解除房屋租赁合同并要求被告腾空该房屋的诉请，本院予以支持。被告现仍实际使用原告房屋，理应按约支付自2014年6月1日至实际腾空之日的租金或占有使用费，对于原告要求被告支付至实际腾空之日房租的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋现仍由被告使用，其使用期间的租金或占有使用费被告仍需支付，原告并无证据证明涉案房屋存在空置损失，原告要求被告赔偿的诉请本院不予支持。关于被告要求原告赔偿2007年、2012年两次装修损失的诉请，本院认为，2007年装修时由郑春亚出面签订的房屋租赁合同约定租赁期限截至2012年5月30日，涉案房屋已由郑春亚及被告王建设使用至租赁期间届满，被告在租赁期间届满后要求作为出租人的原告赔偿装修费用，本院不予支持；被告王建设与原告签订2012年6月1日至2015年5月30日的合同后对涉案房屋进行装修未告知原告，也未获得原告同意，且该合同解除系被告王建设违约导致，现王建设要求两原告赔偿2012年装修损失，本院亦不予支持。双方租赁合同解除系王建设违约逾期未支付租金导致，其要求两原告赔偿无法续租的搬迁、库存、新祖店面、客流等损失本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）胡菊敏与被告（反诉原告）王建设签订的关于北仑区小港渡口南路159、161号租赁期限自2012年6月1日至2015年5月30日的《租房协议书》；
二、被告（反诉原告）王建设应在本判决生效后七日内腾空租赁的位于北仑区小港渡口南路159、161号房屋；
三、被告（反诉原告）王建设应在本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）胡菊敏、周志杰自2014年6月1日至本判决生效之日的房屋租金（至2014年8月31日租金为16000元，2014年9月1日至本判决生效之日租金按64000元／年计算），本判决生效之后至房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费按64000元／年支付；
四、驳回原告（反诉被告）胡菊敏、周志杰其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王建设的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费413元，减半收取206.5元，由原告（反诉被告）胡菊敏、周志杰负担83.5元，由被告（反诉原告）王建设负担123元；反诉受理费2900元，由被告（反诉原告）王建设负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
代理审判员 方燕儿
二〇一四年八月二十九日
代书 记员 竺露露