浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1231号
原告：余恩晖，无固定职业。
委托代理人：阮文良、厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。
被告：宁波石浦半岛酒店有限公司。住所地：象山县石浦镇金山路***号。
法定代表人：卢国平，该公司董事长。
委托代理人：郑克、何璐洁，北京大成（宁波）律师事务所。
原告余恩晖与被告宁波石浦半岛酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理后，依法由代理审判员张文芝适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原、被告各自委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余恩晖起诉称：2010年4月23日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定：由被告将一套坐落在象山县石浦镇凤落路迎凤山庄8幢2-301号的在建商品房售予原告，建筑面积计241.49㎡，其中套内建筑面积196.72㎡，应分摊的共有建筑面积44.77㎡。计价方式为按建筑面积计价，单价6394.5元／㎡，总价款为1544207元。房屋交付后，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。付款方式及期限为2010年4月23日首付
464207元，余款1080000元进行商业按揭。房屋交付期限（即合同第九条）为2010年11月30日前，将经竣工验收合格并备案的约定房屋交付给买受人。逾期交房的违约责任为除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同并约定：出卖人负责办理房屋产权初始登记，并承诺2010年12月31日前取得房产权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，90日以内按已付房价款的5‰承担违约责任，90日以后按已付房价款的日万分之二承担违约金。
在嗣后的履约期间，被告迟延至2011年6月24日，才将具备交房条件的约定房屋交付给原告，而房屋产权初始登记则迟延至2011年6月29日才完成。
原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法有效。履约中，被告逾期交付房屋及权属证书系事实，已构成逾期交付的违约，依合同约定，应当承担违约责任。
故诉至法院，要求判令被告支付迟延交付房产的违约金
95432元（1544207元×0.0003／天×206天）；判令被告返还面积误差比超过3%部分的房款4126元【（7.89-241.49×3%）㎡×6394.5元／㎡】。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房买卖合同、购房发票各一份（复印件），证明原告的诉讼主体资格，房产的单价及金额，合同约定的交房时间、条件、办证时间以及违约金赔偿依据的事实；
2.房产证一份（复印件），证明房产的登记面积及逾期作出权属证书的事实；
3.钥匙交接单一份（复印件），证明实际交房时间的事实；
4.民事判决书四份（复印件），证明逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。
被告宁波石浦半岛酒店有限公司答辩称：原、被告已经就涉案商品房买卖合同结算事宜达成了协议，且协议已经履行完毕，原告在结算协议签订后另行诉讼违背双方已经达成的协议，其诉讼应予驳回。
为证明答辩主张成立，被告向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房委托代办合同一份，证明原告委托第三方代办房屋权属证书，交付权属证书的义务本不属于被告的事实；
2.退款通知和结算证明各一份，证明原、被告于2011年12月13日签订了一份结算证明，确认根据实际面积等情况，本案商品房买卖合同的最终结算金额为1493755元，被告同意在结算证明出具时由原告结清全部款项后移交权属证书，双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭的事实；
3.收条一份，证明原告于2011年12月13日收到土地证和契税证的事实；
4.汇款证明一份，证明被告于2011年12月15日将房屋面积补差款52609元退给原告的事实。
对原告提供的证据，经质证，本院认定如下：对证据1，被告对真实性无异议，但认为结算金额为1493755元。本院对真实性予以认定，对结算金额认定为1493755元。对证据2、3，被告无异议，本院予以认定。
对被告提供的证据，经质证，本院认定如下：对证据1、3，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院对这两份证据的真实性予以认定。对证据2，原告认为与本案无关联性，对结算证明中日期的真实性有异议，对证明目的有异议，结算证明主要是针对房款，并不是针对违约责任，该结算证明系被告事先拟定内容的格式文本，原告署名当时并无修改与否的意思资格，且协议约定的意思内容未具体明确，易产生理解上的争议，协议中排除被告的义务责任，与法律规定有悖。本院对真实性予以认定，对证明目的将结合其他证据予以综合认定。对证据4，原告无异议，本院予以认定。
案经审理，本院查明事实如下：2010年4月23日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定的内容与原告诉请述及的该合同内容一致。合同签订后，原告已依约支付合同项下的房价款。而被告在履约中迟延至2011年4月13日才完成竣工备案，具备交房条件。之后，被告于2011年6月24日将约定房屋交付给原告，并于同年6月27日完成房屋产权初始登记。2011年12月13日，原告的母亲张惠琴与被告签订结算证明一份，该结算证明载明：原合同金额1544207元，最终结算金额1493755元，双方确认根据合同履行情况，同意在本结算证明出具时，由被告结清全部款项后移交权属证书；双方根据合同取得的权利和义务在款项结清，证明移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议。若有也予以放弃，被告在结算证明出具后仍需承担保修义务。被告在甲方处敲章，原告母亲在乙方处签字并纳印。原告母亲在签字旁，又写上：“由于余恩晖在外地就业，本人承诺上述事项，均由儿子余恩晖同意，如有不实愿承担法律责任”。签订该份证明后，被告将补差款52609元退还原告。原告母亲张惠琴于同日又出具了收条一份，表示其收到契税证【甬契字（2011）第04590）、土地证各一本，在签字旁仍写上：“由于余恩晖在外地就业，本人承诺上述事项，均由儿子余恩晖同意”。2011年10月20日，案涉房屋的房产证登记到原告名下，根据该权证载明，案涉房屋建筑面积为233.6㎡。
本院认为，本案的争点之一，在于被告逾期交付房屋是否构成违约。本案中，依合同约定，被告应于2010年11月30日前，将经竣工验收合格并备案的约定房屋交付原告。实际履约中，被告迟延至2011年6月24日才将房屋交付给原告，显已构成迟延交房的违约。
本案的争议焦点之二为上述违约金给付请求权，是否因双方嗣后签订的结算证明的相关约定并履行归于消灭。结合张惠琴的特殊身份、商品房买卖合同中所预留的电话、其在收条及结算证明中所作出的说明，本院可推知张惠琴在原告购房过程中代表着原告从事相关收房等行为，故对收条和结算证明中的签字本院认定为系经过原告认可的行为。本案中，双方在合同权利义务基本完成后，就房屋面积确认和误差处理等善后事宜签订一份结算证明，结算证明中的约定已清楚表明原告基于该合同产生的违约金给付请求权，在符合面积补差款退清并完成权证移交的情形下，自愿予以放弃。鉴于违约金给付请求权系属合同项下的民事权利范畴，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权依照自己的意思，在法律规定的范围内予以处分。因此，在被告依结算证明约定退清面积补差款并完成权证移交后，原告基于本合同产生的上述违约金给付请求权，依约归于消灭。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，合同条款的格式与非格式，系针对合同本身，就订约时确立的合同条款是否商请对方确认作出的界定。因此，格式条款存在于合同订立时，是合同条款的组成部分。合同订立后以承诺书、补充协议等形式存在的独立文本，不属合同项下的格式条款。因此，本案中，相对于商品房买卖合同而言，结算证明本身并非该合同项下的格式条款，其性质应属双方就商品房买卖合同善后未尽事宜达成的补充合同。
查结算证明载明的其中一项条款：双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，无任何争议。如有也予放弃。该条款是否确系结算证明项下的格式条款，因双方各持己见，而在逻辑层面又不能排除系非格式条款的可能性，本案对此不作判断。即便如原告所述确系格式条款，在效力层面也不必然无效。因条款中作出的关于放弃权利（如违约金请求权）的意思内容，至少在文义层面，对双方均有约束力，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。因此，原告以结算证明的该一条款系格式条款为由，主张无效，理由不能成立，不予采纳。
至于上涉条款作出的关于放弃权利的意思内容，在理解上产生不同解读时，如何判断条款的真实意思，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，结合履约的过程事实、签订结算证明的目的等，按通常情形进行界定。本案中，结算证明所涉的该一条款，系在双方各自基本完成商品房买卖主合同义务后形成，原合同义务除卖方的保修义务外，仅限于履约中因违约造成的给付义务。与此对应，相对方的合同权利仅为违约请求权，不存在通常情形下所谓的理解争议问题。故原告以《中华人民共和国合同法》第四十一条规定为由，要求对该条款的理解作出不利于被告而利于原告的解读，不予采纳。
虽然签约双方对合同款项的结算，本身并不表明对合同违约请求权的放弃，但结算时对此作出特别约定的，应从其约定，除非该约定本身违反相关法律禁止性规定。本案中，双方就逾期交房和办证引起的违约金给付请求权作出的放弃约定，查现行法律对此并未作出禁止性规定，应当认定有效。因此，原告以合同款项的结算，不影响违约金给付请求的独立行使为由，主张其诉请述及的违约金给付请求权，未因结算证明的订立并履行归于消灭，系属对法条本身的不当解读，不予采纳。
至于被告是否应当返还面积误差比超过3%部分双倍返还当中另一倍的房款4126元，同样基于上述理由，双方因结算证明的约定原合同项下的权利义务在款项结清、证书移交后全部履行完毕归于消灭。因此，本院也不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
驳回原告余恩晖的诉讼请求。
本案案件受理费2289元，减半收取1144.5元，由原告余恩晖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭本判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 张文芝
二〇一三年九月十六日
代书 记员 杨森涛