广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终第3154号
上诉人（原审被告）：刘海燕，女，1974年12月24日出生，汉族，户籍地址广东省从化市。
上诉人（原审被告）：邢永旺，男，1976年10月28日出生，汉族，户籍地址广东省从化市。
两上诉人共同委托代理人：万海龙、林冀绪，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴香云，女，1978年3月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：李平学，广东执正律师事务所律师。
委托代理人：刘龙，广东执正律师事务所实习律师。
上诉人刘海燕、邢永旺因与被上诉人戴香云租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第37号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月7日，戴香云（乙方）与刘海燕（甲方）签订《商品代销合同》，其中约定：鉴于甲方在越秀区文明路39号首层拥有合法使用权，乙方是尚彩艾娜品牌的合法销售者，现就甲方在该商场代销乙方产品事项达成如下协议：代销期限及场地交付：从2013年4月25日起至2017年4月24日止，甲方于2013年4月9日晚上9时将场地交付给乙方；乙方在本合同签订之日向甲方交付风险金（或保证金）74000元；代销经营期间，因经营所产生的税收、水电费、管理费等费用由甲方代收代缴，乙方在接到甲方缴费口头或书面通知后应及时把足额款项交到甲方手中，由甲方向有关部门缴纳，相应的单据复印件再由甲方转交给乙方；乙方在内部经营管理上支出的营业费用，如员工工资、福利、进货成本等由乙方自己解决，与甲方无关；除不可抗力因素外，甲方应保证乙方能在合同期内在该场地稳定的经营；代销期满后，若甲乙双方不再续约的，乙方应在合同期满日内清理出场，乙方在结清该场地所有费用后，甲方在5天内将风险金（保证金）一次性无息退还乙方；乙方在甲方场地代销商品期间，应力保每月销售额达74000元，销售额50%作为利润（或场地使用费）分给甲方，若乙方的月销售额低于定额74000元，要固定向甲方支付利润（场地使用费）37000元，从第2年起甲方的分成（场地使用费）比率每年环比递增6%，代销期限的头15天作为乙方的进驻准备时间，甲方不参与分成（场地使用费）；按销售额计算分成（场地使用费）的周期为一个月，每月25日乙方向甲方交付下月利润（场地使用费），逾期支付的按每日千分之五计算滞纳金，逾期15日的，视做乙方自动放弃场地的使用权及场地内所属物品，甲方有权对该场地内物品进行处理，乙方的风险金（保证金）不予退还；若因甲方原因造成乙方不能使用该场地进行营业的，甲方应无息退还乙方风险金（或保证金）74000元；乙方如需对该场地进行翻新或装修，必须征得甲方的书面同意；乙方在经营活动中所产生的一切债权债务均由乙方自行负责，承担经济责任和法律责任，与甲方无关；代销期届满或因乙方原因提前解除合同，凡固定于墙体、天花板或地板的装修物不得拆除，无偿归甲方所有，不得拆除和破坏固定设施，如水电设施、环保设施、消防设施等。同日，双方还签订《补充协议》，其中约定：若甲方原因导致乙方合同期内不能继续经营，所交进场、装修费按年度折算进行补偿等。签订合同当日，戴香云向邢永旺在中国工商银行开设的账户汇款114000元，刘海燕分别开具收到涉案房屋一次性装修补偿费40000元和保证金74000元的收据给戴香云。戴香云在2013年4月25日至9月24日期间，每月均向刘海燕支付涉案房屋租金37000元及税金1000元，刘海燕均有开具收据。
另查明，文明路39号首层房屋原由广州市越秀区第三土地房屋管理局出租给广州市室内装饰配套工业集体企业联社，约定租期至2014年6月30日止，每月租金16180.2元，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，合同自房屋发还之日起自行终止等。后广州市室内装饰配套工业集体企业联社与王云文签订《承包协议》，约定由王云文承包经营文明路39号首层房屋，承包期至2014年6月30日止等。2012年11月23日，王云文与邢永旺签订《商品代销合同》，约定王云文将上述房屋提供给邢永旺经营，期限从2013年4月1日起至2017年3月30日止，邢永旺每月支付利润（场地使用费）3.3万元等。
2013年9月30日，广州市越秀区第三土地房屋管理所发出《通知》，告知文明路39号房屋从2013年10月1日撤管发还给业主自行管业。该房屋的权属人现登记为李美嫦等17人。2013年10月10日，李荣达以业主代理人的名义发函给戴香云，要求戴香云交还涉案房屋。
2013年12月23日，王云文起诉邢永旺，提出解除《商品代销合同》等的诉讼请求。广州市荔湾区人民法院于2014年5月14日作出（2014）穗荔法民二初字第15号民事判决，判决：一、解除王云文与邢永旺于2012年11月23日签订的《商品代销合同》。……
戴香云、刘海燕、邢永旺均确认涉案房屋业主已于2014年1月5日收回涉案房屋，并于同月18日将房屋另行出租给他人使用。
刘海燕、邢永旺为夫妻关系。
庭审中，戴香云确认双方所签订的《商品代销合同》的性质为租赁合同，刘海燕、邢永旺则认为是合作品牌承包合同。原审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，向戴香云行使释明权，戴香云坚持上述诉讼请求不予变更。本案中，戴香云为证明其出于经营需要，聘请第三方对涉案房屋进行装修，支付了装修费200000元，提交了其与东莞市源点广告装饰工程有限公司签订的《施工合同》及装修工程款收据3张到庭。刘海燕、邢永旺对上述证据的真实性均不予确认。
根据戴香云的申请，原审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋的装饰装修物现值进行评估。该公司作出《关于广州市文明路39号首层房屋的装饰装修物价格评估结论书》，结论为：涉案房屋的装饰装修物在2014年1月5日的现值为93707元。戴香云对该评估结论不持异议。刘海燕、邢永旺对该评估结论提出异议，认为评估明细表中所列的招牌、鞋类展示架、服装展示架、全身镜、试衣间布帘、试衣间挂衣架、吊柜、柜式空调、挂墙音箱、收银台、杂物间挂帘、杂物间杂物柜、收银台后面LOGO等项目都不属于装修装饰物品，不能把上述物品的价格评估列入本次评估的项目中，且认为评估结论书中的关于涉案房屋装饰装修物现值明显高于实际价值。广州市华盟价格事务所有限公司函复称，上述项目都是服装店经营者根据经营需要而专门购置的项目，属于该服装店的装修装饰物，应包含在服装店的装修装饰物所列项目中；经复核，各项目的评估价复核评估时点广州市场上同类型项目的平均价格水平，是客观、合理的。
因本案纠纷，戴香云于2013年12月23日向原审法院起诉请求：1、确认戴香云与刘海燕所签订的《商品代销合同》无效；2、刘海燕与邢永旺共同向戴香云返还保证金74000元、一次性装修费补偿费40000元，并按每日1％的标准支付违约金。3、刘海燕、邢永旺共同向戴香云赔偿装修费194000元，并按每日1％的标准支付违约金；4、刘海燕、邢永旺共同向戴香云返还多收的租金104099元，并按每日1％的标准支付违约金；5、刘海燕、邢永旺共同向戴香云赔偿因合同履行后可获得利益10万元。
刘海燕、邢永旺共同辩称，不同意戴香云的诉讼请求。
原审法院认为：根据《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从戴香云与刘海燕签订的《商品代销合同》内容来看，双方约定刘海燕提供越秀区文明路39号首层房屋给戴香云用作经营，戴香云每月须向刘海燕支付约定的固定利润，经营中的支出和所产生的一切债权债务均由戴香云自行承担，当中并无关于商品代销权利义务方面的约定，刘海燕每月开具的收据也写明所收款项是租金。可见，该《商品代销合同》是一份名为商品代销、实为商铺租赁的合同。在租赁合同关系中，出租人是否为租赁物的所有权人或使用权人，并不影响租赁合同的效力。本案中，刘海燕作为出租人已将合同约定的租赁标的物交付给戴香云使用，戴香云也依约支付了租金，故双方签订的《商品代销合同》合法有效。现戴香云以刘海燕、邢永旺对涉案房屋既不享有所有权，也不拥有合法使用权为由，要求确认上述《商品代销合同》无效的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
由于涉案房屋已由房管部门发还业主管业，房屋业主亦于2014年1月5日收回了房屋，导致上述《商品代销合同》无法继续履行，该合同已实际解除。根据合同的约定以及公平合理原则，刘海燕、邢永旺应返还戴香云已缴交的保证金74000元，及按使用期限折算返还一次性装修补偿款33333元给戴香云。
虽然戴香云没有举证证明其对涉案房屋进行装修已征得刘海燕、邢永旺的书面同意，但戴香云对涉案房屋实施装修后并经营了相当一段时间，刘海燕、邢永旺对此没有提出异议，视为刘海燕、邢永旺已同意戴香云对涉案房屋进行装修。戴香云在搬离涉案房屋时，应自行拆除房屋内未形成附合的装修装饰物，以防止损失的扩大。故综合本案的实际情况，原审法院认为展示架、布帘、挂衣架、柜式空调、音箱、收银台、杂物柜等等没有形成附合的装修装饰物的残值损失应由戴香云自行负担，其他装修装饰物的残值损失由刘海燕、邢永旺向戴香云补偿65208元。
关于涉案房屋每月的租金额，合同中已有明确的约定，现戴香云要求刘海燕、邢永旺返还多收的租金缺乏依据，原审法院不予支持。至于合同继续履行后是否可获利以及获利的数额均具有不确定性，因此戴香云要求刘海燕、邢永旺赔偿因合同履行后可获利益10万元的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。戴香云要求刘海燕、邢永旺按每日1%的标准支付违约金的诉讼请求与合同约定不符，原审法院不予支持。
鉴于刘海燕、邢永旺之间为夫妻关系，涉案房屋以邢永旺的名义向他人承租，再由刘海燕转租给戴香云，刘海燕是上述《商品代销合同》的签约相对方，而戴香云所缴付的租赁保证金、一次性装修补偿款均汇入邢永旺的银行账户，因此刘海燕、邢永旺应共同承担本案的责任。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，于2014年6月17日判决：一、刘海燕、邢永旺在本判决发生法律效力之日起五日内，返还保证金74000元及一次性装修补偿款33333元给戴香云。二、刘海燕、邢永旺在本判决发生法律效力之日起五日内，补偿装修残值损失65208元给戴香云。三、驳回戴香云的其他诉讼请求。一审案件受理费7482元，由戴香云负担3732元，刘海燕、邢永旺共同负担3750元。
判后，刘海燕、邢永旺不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决第一项中，判令刘海燕、邢永旺向戴香云返还一次性装修补偿款33333元，该判决没有事实与法律依据。本案双方签订的《商品代销合同》由于涉案房屋经房管部门发还业主管业，才导致合同无法继续履行，刘海燕、邢永旺对此不存在违约行为。对于装修的损失，应按本案双方的责任比例承担。在本案中，双方均无过错，因此，双方应当各自己承担一半的责任，而不是由刘海燕、邢永旺承担一审判决的33333元。二、原审法院第二项判决中，判令刘海燕、邢永旺补偿装修残值损失65208元给戴香云，该判决同样没有事实与法律依据，并对刘海燕、邢永旺极不公平。首先，如前所述，双方对于合同的解除均无过错，根据公平原则，应当各自承担一半的责任。其次，无论在庭审中，还是根据事实，戴香云已经将涉案房屋中非附合性质的装修饰物（例如空调、音箱、收银台）自行拆除并带走，该部分应不构成戴香云的装修损失。对于其他装修损失，则应当由合同双方按照各自的责任比例承担，即各自承担一半的责任，而不是应由刘海燕、邢永旺承担一审判决的65208元。刘海燕、邢永旺上诉请求本院撤销一审判决第一、二项，依法改判。二审庭询中，刘海燕、邢永旺明确其对一审判决第一项中需返还的74000元没有意见。
戴香云二审答辩称：一、刘海燕、邢永旺上诉要求对装修补偿款按一人一半的责任各自分担没有依据。（一）、本案刘海燕、邢永旺对涉案租赁房产既没有所有权也没有合法使用权，导致涉案租赁合同无法继续履行，该合同已实际解除，造成了戴香云无法使用租赁物获取经营收益的后果。（二）、依据合同法第228条有关租赁合同的法律规定，出租人必须保证承租人能够完全使用租赁物，不得因有第三人对该租赁物提出权利主张而阻碍承租人所享有租赁权的实现，否则出租人已经构成违约。本案中刘海燕、邢永旺出租房屋过程中有第三人对涉案房屋提出主张，刘海燕、邢永旺行为在事实和法律上已经构成违约。（三）、刘海燕、邢永旺与戴香云签订的《商品房代销合同》及《补充协议》第一条明确约定：若甲方原因导致乙方合同期内不能继续经营，所交进场、装修费按使用年度折算进行补偿。综上，原审判令刘海燕、邢永旺按照使用期限折算返还一次性装修补偿款33333元给戴香云是符合事实和法律规定。刘海燕、邢永旺要求双方各自承担一半责任没有任何事实和法律依据。二、刘海燕、邢永旺要求合同双方各自承担一半的装饰装修物残值损失没有任何事实和法律依据。理由如下：（一）、涉案房屋在戴香云承租前已经破坏不堪根本不适宜于服装销售。戴香云对此房屋进行精装修，为此戴香云聘请第三方并支付了20万元的装修费进行装修才保证合同能够全部履行。（二）、本案刘海燕、邢永旺负担涉案房产没有所有权，且该合同已实际解除而导致戴香云无法弥补的高额装修费损失。（三）、本案装费物残值损失是经原审法院委托评估机构评估而得。（四）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1项第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持”，因此刘海燕、邢永旺应向刘海燕、邢永旺全额赔偿装饰装修物的残值损失。原审判决判令刘海燕、邢永旺补偿65208元给戴香云基本符合事实和法律规定。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。
本院认为：上诉人刘海燕、邢永旺对于合同已实际解除及返还74000元均无异议，仅认为其与戴香云应各担一半装修补偿款及装修残值的损失，故本院可仅审查刘海燕、邢永旺该上诉主张。
关于装修补偿款损失问题。根据本案证据及当事人的陈述可知，戴香云已向邢永旺支付了40000元一次性装修补偿费，刘海燕为此开具相应的收据给戴香云。现合同因无法继续履行而解除，原审法院依据合同的约定及公平合理原则，认为应按使用年度折算返还一次性装修补偿款符合法律规定，本院予以照准。对刘海燕、邢永旺上诉认为应由本案双方对上述费用各负一半责任的主张，本院不予采纳。
关于装修残值损失问题。根据一审诉讼中委托评估机构对涉案房屋装修残值所作的评估结论，原审法院综合本案的实际情况，认为展示架，布帘、挂衣架、柜式空调、音箱、收银台、杂物柜等没有形成附合的装修装饰物的残值损失应由戴香云自行负担，其他装修装饰物的残值损失由刘海燕、邢永旺负担并无不妥，本院予以维持。对刘海燕、邢永旺上诉认为应由本案双方对上述装修装饰物的残值损失各负一半责任的主张，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘海燕、邢永旺上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3750元，由上诉人刘海燕、邢永旺负担。
本判决为终审判决。