广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第708号
原告苏淑娇。
委托代理人黎裕光，广西同望律师事务所柳州分所律师。
被告李德光。
委托代理人胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
原告苏淑娇与被告李德光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月11日、2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告苏淑娇及其委托代理人黎裕光，被告李德光及其委托代理人胡丽梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏淑娇诉称：2013年1月初，原告看到被告在南宁市安吉路某小区28-3号铺面门口张贴的铺面转让广告，便与被告联系，被告告诉原告该铺面是他本人的房产，由于历史原因不能办理房产证，但可以出租。2013年1月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将该铺面出租给原告使用，租期五年，从2013年1月8日起至2018年1月8日止，第一年月租金为1500元，租金按季度收取，且另收3000元押金。合同签订后，被告却要求原告支付30000元转让费，押金变更为1000元。原告于当天将转让费30000元、押金1000元和第一季度租金4500元支付给了被告，被告同时将铺面移交给原告。此后，原告又分别于2013年4月8日向被告支付了4月8日至7月8日的租金4500元，于7月8日向被告支付了7月8日至10月8日的租金4500元。原告承租铺面后，在此申请开办了中国体育彩票投注站（00476号），并对铺面进行了装修，工程于2013年3月5日竣工，装修费35342元；原告还按规定购置了多台电脑、电视机、风扇、验钞机等设备，费用18198元；于2013年3月4日申请安装了电信宽带，费用1320元。铺面装修配置好后，于2013年3月26日正式开门营业。2013年9月18日，一位名叫李伟的男子来到铺面声称其为该铺面的房东，要求原告停止营业，并提出要收回铺面。李伟提供了房产证、其与被告签订的租赁合同以及向原告出具了书面证明，证实了本案铺面属于李伟所有，被告只是曾经的承租人，租赁合同明确约定不得转租，而且合同早已期满，被告根本无权将铺面转租，与原告签订的租赁合同无效。为此，原告不得以于2013年10月1日停业并退还铺面，损失很大。被告明知其非产权人，无权转租，却故意对原告隐瞒真相，与原告签订租赁合同，导致合同无效，责任完全在被告，被告必须承担返还财产、赔偿损失的责任，具体包括：1、返还原告铺面转让费30000元、押金1000元，并支付资金占用利息2367元（利息计算：从2013年1月9日起，以31000元为基数，按同期银行贷款年利率6．15％计算，现暂算至2014年3月31日起诉之日，往后继续算至生效判决规定的债务履行期满）；2、原告己向被告支付租金至2013年10月8日，而10月1日已被迫停业并退回铺面，未到期的8天租金400元，被告应当返还给原告；3、装修工程从2013年3月5日竣工至2018年1月8日合同期满，使用期限为1770日，但实际只使用到2013年9月30日，剩余期限1561日，装修残值损失=35342X1561÷1770=31169元，被告必须赔偿给原告；4、电信宽带从2013年3月4日安装完毕至2018年1月8日合同期满，使用期限为1771日，但实际只使用到2013年9月30日，剩余期限1561日，电信宽带残值损失1320X1561÷1771=1163元，被告必须赔偿给原告。综上，原告为了维护自己的合法权益，请求人民法院判令：一、原、被告签订的《租赁合同》无效；二、被告返还原告铺面转让费30000元、押金1000元并支付资金占用利息2367元（利息计算：从2013年1月9日起，以31000元为基数，按同期银行贷款年利率6.15％计算，现暂算至2014年3月31日即起诉之日，往后继续算至生效判决规定的债务履行期满）；三、被告返还原告未到期租金400元；四、被告赔偿原告铺面装修残值损失31169元、电信宽带残值损失1163元；五、本案的诉讼费用由被告承担。
被告李德光辩称：1、双方签订的租赁合同是合法有效的；2、原告要求返还铺面转让金、押金并支付利息没有事实依据和法律依据；3、原告使用铺面，已经缴纳的租金已使用完毕，不存在返还租金的情形；4、原告所装修的铺面不是本案涉案铺面，对于装修残值损失被告不予认可，电信宽带费也不予认可。
经审理查明：2010年10月25日，被告李德光与李伟签订《租赁合同》，约定李伟将位于南宁市安吉路3-1号某小区28栋3号铺面出租给被告使用，租赁期限为2010年11月1日至2011年10月30日，租金为每月1500元，并约定被告租用房屋仅作自租自用，不得转租转借。2013年1月8日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将位于南宁市安吉大道28-3号铺面转租给原告使用，租赁期限为五年，自2013年1月8日起至2018年1月8日止，双方约定第一年月租金为1500元，每隔一年租金增加150元，租金按季度收取，原告需支付押金3000元。双方还对其他租赁事宜作出约定。合同签订后，原告向被告支付铺面转让费30000元、租金4500元、押金1000元，被告出具《收条》交原告收执，并将铺面交付给原告使用。原告接收铺面后，将铺面用于经营中国体育彩票，并对铺面进行装修，支出装修费35432元，并在铺面内安装中国电信天翼宽带，支出1320元。原告于2013年4月8日向被告支付2013年4月8日至2013年7月8日租金4500元，于2013年7月8日向被告支付2013年7月8日至2013年10月8日租金4500元，被告均出具《收条》交原告收执。因李伟将铺面收回，原、被告发生争议，原告遂诉至本院，以双方签订的《租赁合同》为无效合同为由，提出前述诉讼请求。在本案审理过程中，原告述称其于2013年10月1日将铺面退给李伟，被告述称李伟于2013年10月1日左右从原告处收回铺面。原、被告均认可李伟收回讼争铺面后，已经重新进行了装修。经本院对李伟进行询问，李伟表示其并不知道被告将铺面转租给原告，也不同意被告将铺面转租他人，并称其收回铺面后，已经将原来的装修拆除，重新进行了装修。
另查明：经原告申请，本院委托广西中硕资产评估有限责任公司对讼争铺面装修价值进行评估，广西中硕资产评估有限责任公司于2015年4月20日出具中硕估字（2015）第63号《价格评估报告书》，确定讼争铺面装修在2013年10月1日的成新率为88%，评估结论：评估标的安吉路某小区28-3号铺面于评估基准日2013年10月1日装饰装修合理价格（即损失价格）为人民币叁万叁仟壹佰元正（￥33100.00）。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告在庭审中主张其将讼争铺面转租他人已经告知出租人李伟，并李伟同意被告转租，但未举证证明该待证事实，且被告与李伟签订的《租赁合同》中明确约定被告租用房屋仅作自租自用，不得转租转借，李伟亦向本院明确表示其不知道也不同意被告将讼争铺面转租他人，故被告的上述主张无事实依据，本院不予采信。承租人转租租赁物应当经过出租人的同意，被告未经出租人李伟同意，将铺面转租给原告，故原告主张双方于2013年1月8日签订的《租赁合同》无效，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告返还铺面转让费30000元、押金1000元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息，返还财产应以恢复原状为原则，即恢复至双方订立合同前的财产状况，故原告要求被告支付利息，于法无据，本院不予支持。原告已向被告支付至2013年10月8日的租金，讼争铺面于2013年10月1日被出租人李伟收回，自2013年10月1日起至2013年10月8日原告并未使用讼争铺面，故原告要求被告返还该期间的租金400元，合法有据，本院予以支持。
关于装修损失。被告未经出租人同意将讼争铺面转租给原告，系导致合同无效的主要原因，其应负主要责任，原告未尽审慎审查的义务，对导致合同无效负次要责任，对于原告因合同无效所受到的损失，本院结合双方的过错程度，酌定由被告承担70%的责任，由原告自担30%的责任。原告为经营对讼争铺面进行了装修，因合同无效无法继续使用讼争铺面，装修残值属于其损失，应由被告承担70%的赔偿责任，即33100元×70%=23170元，由原告自担30%，即9930元。关于电信宽带残值损失，原告在讼争铺面安装电信天翼宽带，其在搬离讼争铺面后，可以办理迁移或注销手续以减少损失，故原告所主张的电信宽带残值损失属扩大损失，应由其自行承担，原告要求被告赔偿电信宽带残值损失，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告苏淑娇与被告李德光于2013年1月8日签订的《租赁合同》为无效合同；
二、被告李德光返还原告苏淑娇铺面转让费30000元、押金1000元、租金400元；
三、被告李德光赔偿原告苏淑娇装修损失23170元；
四、驳回原告苏淑娇的其他诉讼请求。
案件受理费1452元、评估费1500元，合计2952元（原告已预交），由被告李德光承担2437元，由原告苏淑娇承担515元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行上述义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费用，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 兰 帅
人民陪审员 张有德
人民陪审员 平智峰
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 廖 杰
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。