湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05453号
原告某甲公司，住所地长沙高新技术产业开发区麓谷麓天路8号。
法定代表人陈某。
委托代理人严定宇。
被告某乙公司，住所地长沙高新开发区麓谷麓天路8号。
法定代表人陶某。
委托代理人王某。
原告某甲公司（以下简称“橡树园公司”）诉被告某乙公司（以下简称“汇丰泰公司”）房屋租赁合同纠纷纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由审判员郭庆栋适用简易程序于2014年10月17日公开开庭进行了审理，书记员易游担任庭审记录。原告橡树园公司的委托代理严定宇，被告汇丰泰公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告橡树园公司诉称：长沙市高新开发区麓谷麓天路8号综合楼系被告享有所有权的房屋。2002年6月20日原、被告签订了《企业孵化器项目合作协议》，该协议书约定，原告提供900万元的借款给被告用于房屋建设，将建设完成后40000㎡的房屋出租给原告，由原告独家经营企业孵化器项目，租赁期限为自被告交付出租房屋起15年，租金标准为6元／月.㎡，甲方免收第一年租金。该合同还对被告还款时间、交付房屋时间、违约责任等作了详细的约定。因当时上述房屋在建设初期，未取得房屋产权，原、被告双方未签订《房屋租赁合同》。2004年6月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告将一期建成的11159㎡的房屋交付原告使用。该合同约定的，被告将11159㎡房屋出租给原告用于企业孵化器项目，租赁期限自2004年6月19日至2019年6月18日，租金标准为6元／月.㎡。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。2005年11月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告将二期建成的29202.65㎡的房屋交付原告使用于企业孵化器项目，租赁期限自2005年11月22日至2020年11月21日，租金标准为6元／月.㎡。合同还对双方的其他权利义务作了约定。此后，被告因自身经营不善未依照《企业孵化器项目合作协议书》约定的时间偿还原告借款，被告也屡次地将部份租赁房屋转让影响到原告的整体经营。考虑到原被告的合作期间较长，原告对被告的多次违约予以谅解。自2009年开始，被告以原告租赁给待孵化企业的房屋租金上调为由要求调整原、被告间的结算租金标准，2010年4月15日经多次协商原、被告达成了《协议书》，该协议书对双方的往来账务进行了对账结算，并约定租金按照原标准履行，原告提前支付租赁期内的全部租金共24191445.68元，原告放弃追究被告违约责任的权利，原告借款未偿还部分可冲抵租金，被告因涉及多起纠纷，原告支付租金直接支付给被告指定的第三方。2014年以来，租赁原告房屋的多家企业家以房屋产权人经济状况恶化，其承租房屋使用权没有保障为由拖延支付原告租金和服务费。并且被告于2013年12月份再次转让883.66㎡的房产导致原告多支付被告房屋租金，原告因此多次找被告要求厘清借款冲抵、代付款项、租金总额、租金结算等财务往来情况，2014年7月30日，经原告与被告财务对此核对，双方达成了《对账确认书》，该确认书确认原告共计应支付被告租金23745020.65元，原告实际已支付被告24058000元，原告超付312979.35元。被告的财务人员在确认书上加注“待公司与公司指定的收款方财务对账后确认”，并加盖了财务章。此后，原告多次要求被告确认超付金额并予以返还，被告均以种种理由推诿。原告认为，原、被告于2004年6月21日及2005年11月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、未违反国家法律、法规的强制性规定应属于合法有效的合同。原告超过租金总额支付给被告的租金被告没有合法取得的依据就应予以返还。原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告2004年6月21日及2005处11月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.被告返还原告多支付的房屋租金312979.35元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告汇丰泰公司的委托代理人当庭口头辩称：1.我方要求确认房屋租赁合同有效。2.以前定的租金是比较便宜的，2009年我方要求涨房租，后没有涨，现我方要求协商涨房租，我方对房租的单价不接受。
经审理查明：2002年6月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《企业孵化器项目合作协议书》，约定：由原告提供900000元的借款给被告用于企业孵化器项目建设，项目建设完成后被告将其中的40000㎡房屋出租给原告，由原告独家经营企业孵化器项目，租赁期限为自被告交付出租房屋之日起15年，租赁价格为6元／月.㎡，被告给予原告免收第一年租金的优惠。该协议书还对其他事项作了详细约定。
2004年6月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋租赁合同-（2002年6月20日“企业孵化器项目合作协议书”中房屋租赁部分补充）》（以下简称“《房屋租赁合同》-1”），约定被告将坐落于长沙市高新开发区麓谷麓天路8号一期综合楼、厂房出租给原告使用（自用经营、出租），面积为11159㎡，租赁期限自2004年6月19日至2019年6月18日，租金标准为6元／月.㎡。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。
2005年11月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋租赁合同-（2002年6月20日“企业孵化器项目合作协议书”中房屋租赁部分补充）》（以下简称“《房屋租赁合同》-2”），约定被告将坐落于长沙市高新开发区麓谷麓天路8号二期综合楼、厂房出租给原告使用（自用经营、出租），面积为29202.65㎡，租赁期限自2005年11月22日至2020年11月21日，租金标准为6元／月.㎡。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。
2010年4月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《协议书》，内容为：“鉴于甲方认为市场行情变化，乙方租赁给待孵化企业的房屋租金上调为由多次提出对双方签订的《房屋租赁合同》租金上涨要求，甲、乙双方现就2002年6月21日和2005年11月19日签订的两份《房屋租赁合同》经过账务核对，并经友好协商，对上述合同的后续履行达成本协议条款，以利双方遵照执行：1.以上两份《房屋租赁合同》租赁期结算至2010年3月31日，乙方应支付甲方房屋租金共计人民币8842755.55元。2.根据甲乙双方签订的《企业孵化器项目合作协议书》约定，甲方应于2009年6月底将全部协议款900万元全部偿还给乙方。3.甲乙双方协商就双方互负债务进行冲抵，冲抵后结果为甲方还应当偿还乙方157244.65元，该款项可应于冲抵后续房屋租金。4.对于上述两份《房屋租赁合同》约定的房屋租金按照原协议约定6元／月.㎡的租金执行不变。两份合同期限内的全部租金合计33191445.68元（2010年3月31日之后的结算面积按照一期9575.37㎡，二期23224.72㎡计算）。扣除900万元乙方还应实际支付甲方24191445.68元租金。5.鉴于甲方经营发生困难并涉及多起纠纷，乙方同意按照甲方要求提前支付本协议第4条的全部房屋租金（2010年6月底前根据乙方财务状况分期分批全部支付完毕），也同意将该租金支付给甲方指定的第三方。具体收款单位信息甲方另行通知6.乙方放弃追究甲方未能如期完工交付租赁房屋、延期偿还原告借款等违约责任的权利。……”
2013年12月11日，我院执行局作出（2006）岳执恢字第218-1号执行裁定书，内容为：“一、申请执行人长沙市商业银行金城支行（房屋抵押人）、被执行人湖南汇丰泰投资发展有限公司、买受人宋迪群三方经协商确定，以185万元的价格将被执行人湖南汇丰泰投资发展有限公司名下位于长沙市麓谷基地麓天路8号二期厂房橡树园7栋308、309房（长房权证岳麓字第××号，面积883.665㎡）的房屋变卖给买受人宋迪群。二、买受人宋迪群（身份证号：××）可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。”
2014年7月30日，原告向被告发出了《对账确认书》-1，内容为：“鉴于贵我双方于2010年4月15日签订《协议书》确认我司应支付贵司房屋租金24191445.68元（代为支付给甲方指定的湖南力合华拓公司），但由于贵司于2013年12月将租赁房屋中二期的883.66㎡的房屋出售，我司应支付贵司的房屋租金应相应扣减，现我司核算如下，请贵司予以核对确认：1.以2010年4月对账时我司应付租金24191445.68元为标准，扣除贵司已售面积883.66㎡的房屋租金，我司实际应结算支付给贵司的租金应为23745020.65元。2.从2010年4月至2014年6月乙方共代甲方支付24058000元。3.甲方应返还乙方多付款项312979.35元。”被告的财务人员在确认书上加注“待公司与公司指定的收款方财务对账后确认”，并加盖了财务专用章。
2014年11月3日，原告向被告发出了《对账确认书》-2，内容为：“根据我公司与贵司于2010年4月15日签订的《协议书》约定，我司已于2010年4月至2014年7月代贵公司支付给贵司指定的湖南力合华拓能源开发有限公司人民币24058000元（附对账明细），请贵司予以核对和确认。”同日，被告在对账确认书上进行了盖章确认，并注明：“数据核对一致”。
上述事实有当事人陈述，原告提交并经庭审质证的房屋产权证、《企业孵化器项目合作协议书》、《房屋租赁合同》-1、《房屋租赁合同》-2、《协议书》、《对账确认书》-1《（2006）岳执恢字第218-1号执行裁定书》、付款凭证、《对账确认书》-2等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签订的《企业孵化器项目合作协议书》、《房屋租赁合同》-1、《房屋租赁合同》-2、《协议书》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应秉承诚信原则，严格按约履行各自义务。现原告要求确认《房屋租赁合同》-1、《房屋租赁合同》-2之效力，被告当庭对此亦予以认可；因此，对原告的此项请求，应依法予以支持。另，原告要求被告返还其多支付的房屋租金312979.35元。对此，本院认为，原告的提交的证据《协议书》、《（2006）岳执恢字第218-1号执行裁定书》、《对账确认书》-2能形成完整、稳定的证据链，充分证明原告确已多支付了租金312979.35元，因此原告要求被告予以返还，理据充分，亦应支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下：
一、原告某甲公司与被告某乙公司于2004年6月21日、2005年11月19日签订的两份《房屋租赁合同》合法有效。
二、被告某乙公司于本判决生效后十日内返还原告某甲公司多支付的款项312979.35元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2997.5元，由被告某乙公司负担。原告某甲公司已预交受理费5995元，本院退回2997.5元；由被告负担的受理费，被告应在支付上述款项时一并迳付给原告，本院不再予以收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭庆栋
二〇一四年十一月十一日
书记员 易 游