北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02876号
上诉人（原审被告）刘京泉，男，1961年2月2日出生。
被上诉人（原审原告）北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。
法定代表人高波，董事长。
委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生，北京龙颖基物业管理有限公司职员。
上诉人刘京泉因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第20178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，北京龙颖基物业管理有限公司（下称龙颖基公司）起诉至原审法院称：2004年11月10日，我公司与物业管理委员会签了物业服务的《服务合同》，合同第15条约定，物业管理委员会委托我公司实行物业管理服务，物业费收取标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主或交费义务人收取。该《服务合同》服务期限自2004年12月15日至2008年12月14日止。根据《服务合同》第七章第二十三条，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的意见（试行）》的通知第四章第15项，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。刘京泉拒交2012年7月15日至2014年7月14日物业费11034.82元。刘京泉于2013年4月至2013年5月进行房屋装修，在物业多次督促下拒不办理装修手续，并将装修所产生的垃圾长时间堆放在垃圾站拒不运走，给小区的生活环境及消防安全带来很大的隐患，后在消防部门督促下，我公司代为清运，并代为支付垃圾清运费四车共计1200元。虽然刘京泉长期拖欠物业费、垃圾清运费，但是龙颖基公司本着积极友好解决问题的宗旨，一边通知刘京泉尽快交费，一边继续为其提供服务。然而刘京泉置我公司的善意不理，始终逃避其应尽的法定义务。现起诉要求刘京泉支付物业费11034.82元。
刘京泉辩称：龙颖基公司以其签订了物业服务合同为依据起诉我交纳物业费，我认为物业服务合同不合法，是非法签订的，侵害第三方的利益，服务合同中的物业管理委员会的代表六个人，龙颖基公司未能举证是小区的业主。聘任和解聘物业公司不符合国务院的相关规定，也不符合合同法的规定，龙颖基公司占用的办公用房、宿舍、管理区等全是业主的公摊面积，是无偿占有，小区的广场被龙颖基公司改造为停车场并出租，也会有收益，收益应该归业主，小区的电梯、楼道的广告也有收益，也应归业主，预计一年的收益大概在680000元左右。680000元除以小区240户业主，再除以12个月，每户有2800多元。我的房屋面积176.84平方米，应返还我每月每平方米1.3元。现我同意按照每平方米每月1.3元交纳物业费。
原审法院经审理认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。业主委员会的决定，对业主具有约束力。龙颖基物业公司是根据北京市宣武区西华经典小区物业管理委员会委托，对该小区提供物业服务，刘京泉事实上享受了物业服务，应当依约交纳物业费。对于刘京泉所述龙颖基公司收益一节，上述收益应归全体业主共同享有，本案中不予处理。可就该问题另行解决。据此，原审法院于2014年12月判决：自判决生效之日起十日内，刘京泉一次性给付北京龙颖基物业管理有限公司二○一二年七月十五日至二○一四年七月十四日间物业费一万一千零三十四元八角二分。如果刘京泉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘京泉不服，上诉至本院称：在原审中，我对龙颖基公司出示的《物业管理服务合同》的反诉请求被原审法庭驳回，原审法庭未说明驳回的法律依据；我向原审法庭提交反诉状的时间是2014年10月27日，法院应在收到反诉书7日内给予裁定，但原审法庭作出答复的时间是2014年12月15日，超出了民事诉讼法规定的时限，且剥夺了我就此上诉的权利；我在原审中出示了《物业管理条例》（2003年6月8日）、关于《物业管理条例》之修改的504号令（2007年10月1日），以及京国土房管物（2004）338号令《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》（2004年3月30日）（下称《若干意见》），其中《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……。《物业管理条例》第十二条规定，……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。龙颖基公司出示的物业服务合同中，代表原西华经典物业管理委员会签字的只有7个人，远少于本小区226户业主的一半，故龙颖基公司签订的物业管理服务合同违法；《若干意见》规定，《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应当按照《物业管理条例》要求……组织召开业主大会会议，选举业主委员会；或经业主大会同意，将原物业管理委员会变更为“业主委员会”，制定《业主大会议事规则》或将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，制定《业主公约》。召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责。而龙颖基公司与西华经典原物业管理委员会签订合同日期是2004年11月10日，晚于《若干意见》规定的2004年3月30日，西华经典原物业管理委员会已然失去代表西华经典小区全体业主履行业主大会的职责，龙颖基公司签订的物业管理服务合同违法；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定；现在的服务标准，跟以前的不一样，请求二审法院撤销原判，改判龙颖基公司与西华经典原物业管理委员会于2004年11月10日签订的物业管理服务合同无效。
龙颖基公司同意原判。
经审理查明：北京市×××2802号房屋（建筑面积176.84平方米）所有权人为刘京泉。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立西华经典物业管理委员会（下称物业管理委员会）。2004年11月10日，物业管理委员会（委托方、甲方）与龙颖基公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定委托管理期限为2004年12月15日至2008年12月14日；物业服务费由乙方按每月每平方米2.6元向业主（或交费义务人）按年收取；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2008年12月15日至今，龙颖基公司仍在涉案小区提供物业服务。
2013年，龙颖基公司曾因物业费问题将刘京泉诉至北京市西城区人民法院。2013年3月17日，北京市西城区人民法院作出（2013）西民初字第8443号民事判决书，判决刘京泉支付龙颖基公司2008年1月15日至2012年7月14日物业费
24828.34元。刘京泉不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2013年8月12日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第07315号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案原审审理中，刘京泉主张物业管理委员会组成人员并非本小区居民，龙颖基公司与物业管理委员会签订的物业服务合同不合法，同意按每月每平方米1.3元交纳物业费。刘京泉另主张，龙颖基公司占用的办公用房、宿舍、管理区等全是业主的公摊面积，是无偿占有，小区的广场被龙颖基公司改造为停车场并出租，也会有收益，收益应该归业主，小区的电梯、楼道的广告也有收益。龙颖基公司表示办公用房、宿舍、管理区是业主公摊，停车场不是广场改造的，确实有收益，但没有刘京泉所述那么高，电梯和楼道广告也有收益。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、关于西华经典小区成立物业管理委员会的批复、《物业服务合同》、（2013）西民初字第8443号民事判决书、（2013）一中民终字第07315号民事判决书、照片等证据在案佐证。
本院认为：关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责，但是此后涉案小区并未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括刘京泉在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故刘京泉应当向龙颖基公司支付相应的物业费。诉讼中，虽然刘京泉对龙颖基公司的物业服务质量提出异议，但其未能提供充分证据证明龙颖基公司的物业服务存在应予扣减物业费的情形，故本院对其上述异议不予采纳。
关于刘京泉在原审中提出反诉要求确认上述《物业服务合同》无效一节，因该合同是否无效不影响本案中关于龙颖基公司与刘京泉之间存在事实物业服务合同关系以及刘京泉向龙颖基公司支付物业费金额的认定，故原审法院未将刘京泉反诉与本诉合并处理，并无不当，本案对刘京泉的反诉不予处理。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费76元，由刘京泉负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费76元，由刘京泉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年三月十九日
书 记 员 祝 石