山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威文经民一重字第91号
原告王跃进，城镇居民。
原告廖慧宁（曾用名廖惠宁），城镇居民。
二原告之委托代理人郭静，山东联志律师事务所律师。
被告威海新时代房地产开发有限公司，住所地威海市文登区广州路46号。
法定代表人王祖青，董事长。
委托代理人于大卫，山东德平律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司威海文登支行，住所地文登市峰山路91号。
代表人于春霞，行长。
委托代理人刘维亮，该支行职工。
委托代理人俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
第三人山东仁合融资担保有限公司,住所地威海市高山街72号楼。
法定代表人邹子雷，经理。
委托代理人张娟，职工。
委托代理人商奕彤，职工。
王跃进、廖慧宁与威海新时代房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司威海文登支行（以下简称农行文登支行）商品房预售合同、担保贷款合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理，2014年5月3日作出一审判决，判令解除原被告签订的商品房买卖合同等，第三人农行文登支行不服提起上诉，被威海市中级人民法院以事实不清为由发回重审。本院依法另行组成合议庭，追加山东仁合融资担保有限公司（以下简称仁合担保公司）为第三人参加诉讼。原告王跃进、廖慧宁之委托代理人郭静，被告威海新时代房地产开发有限公司之委托代理人于大卫，第三人农行文登支行之委托代理人刘维亮、俞玉梅，第三人仁合担保公司之委托代理人张娟、商奕彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王跃进、廖慧宁诉称，原告于2011年10月2日与被告签订了房屋买卖意向书，并于签订当日原告支付被告购买房屋订金20000元。后原、被告于2012年5月7日签订买卖合同，支付了房屋首付款并在农行文登支行办理了贷款事项。合同约定被告应于2012年10月30日前交付房屋，但原告至今未收到书面交房通知，后原告与相关部门确认该房产仍不能办理房屋产权证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，原告的诉讼请求最终确定为：1、解除与被告签订的房屋买卖合同并退还原告已支付的房款91052元、已偿还的贷款29788.32元以及自2012年5月7日起至判决生效之日止上述款项的同期银行贷款利率，要求被告返还专项维修基金4764.5元、担保费3604元；2、解除原告与第三人农行文登支行、被告签订的个人购房担保借款合同；3、解除原告与第三人仁合担保公司签订的担保合同；4、案件受理费由被告承担。
被告威海新时代房地产开发有限公司辩称，原告所述其与被告签订买卖合同并办理银行贷款属实，但被告不存在违约情形，不同意原告的诉请。如果法院判决解除原、被告间的房屋买卖合同，那么原告已支付的购房款同意返还，但原告主张维修基金、担保费以及所有利息，尤其是贷款利息是原告与第三人之间因贷款合同而产生的，拒绝支付。因为借款担保合同约束的是原告与第三人，故余下的银行贷款，被告不同意偿还。
第三人农行文登支行述称，原、被告之间存在商品房买卖合同，并在第三人处办理了贷款及涉案房屋抵押预告登记，如原、被告解除商品房买卖合同，第三人同意解除担保借款合同，但请求原、被告共同偿还贷款余额192566.88元及利息1970.23元，共计194537.11元。后又表示不要求解除其与原告之间签订的担保借款合同，请求原告支付本金189028.89元及自2015年11月30日至实际还款之日的利息、罚息及复利，请求被告及第三人仁合担保公司对上述款项承担连带责任。
第三人仁合担保公司述称，其与原告及与第三人农行文登支行分别签订的担保合同、保证合同均未实际履行，请求解除。
经审理查明，二原告系夫妻。原、被告于2012年5月7日签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于威海市文登区银海绿洲银河苑1号1单元201室的房屋及商品房附房1，价款共计303052元。原告于合同签订当日支付房屋首付款91052元。2012年11月21日原告王跃进作为借款人、第三人农行文登支行作为贷款人、被告作为保证人三方签订了个人购房担保借款合同，借款金额为212000元，借款期限为204个月，还款方式为等额本息还款法，由第三人农行文登支行直接支付给被告房款212000元（已履行）。2012年5月7日，被告代收原告交纳的住宅专项维修资金4764.5元。2012年10月24日原告王跃进就涉案房屋办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为王跃进。
原告主张按照商品房买卖合同的约定，房屋交付期限为2012年10月30日，交付条件是商品房经验收合格，被告应书面通知原告办理交房手续，并出示相应证明文件。被告逾期交房90日后，原告有权解除合同，但在合同履行过程中原告未收到书面交房通知，原告找到被告后，被告未能提交相应验收文件。之后原告依据合同约定，于2014年1月15日通过邮政快递方式向被告寄发了解除合同通知书。
被告辩称涉案工程于2012年9月16日验收，已取得验收合格证，被告已通知原告办理交房手续，因原告自身原因未办理房屋交付手续，且原告于合同签订当日仅交纳首付款91052元，余下212000元购房款于2012年11月28日才付清，违反合同约定，其行为本身已构成违约，应承担相应违约责任。被告无法确认原告当庭提交的解除通知的真实性，即使是真实的，被告也不同意解除合同。为证实其辩称，被告提交单位工程质量竣工验收记录（附工程质量验收程序和组织材料复印件）、2012年10月31日的文登大众日报上刊登的交房公告复印件、房屋交接单据。原告对上述竣工验收记录的真实性无异议，但认为该证据中未记载时间，无法证实具体竣工验收时间，且根据相关规定，交房条件应以取得竣工验收备案证为准。
被告为证实其已履行通知交房义务，当庭申请被告公司员工曾某出庭作证。曾某陈述，证人于2012年10月底至11月左右多次以口头通知的方式告知原告可以办理交房手续，交房手续需要在工程单体验收合格后进行，客户办理交房手续时被告应向客户出示相应交接手续。原告主张该证人系被告公司员工，与被告存在利害关系，其证言不具备证明力，对于证人陈述的口头通知原告不予认可，不符合合同约定，同时根据证人陈述，被告在交房时出示的证书不全。
另查，原告王跃进与第三人农行文登支行、被告于2012年11月签订个人购房担保借款合同，保证方式为连带责任保证，其中第十四条约定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。该条款的文字并未使用足以引起对方注意的特别标识。该合同第17页有加粗字体内容为，借款人、担保人声明：贷款人已依法向我方提示了本合同相关条款（特别是黑体字条款），应我方要求对相关条款的概念、内容及法律效果做了说明，我方已经知悉并理解上述条款。原告主张该合同内容系第三人农行文登支行提供的格式条款，第十四条没有进行加黑、加粗等提示，在签订合同时，第三人农行文登支行并未针对第十四条的内容向原告进行说明。第三人农行以第十七页的借款人声明部分主张其已尽到了提示及说明义务。
原告自2012年12月28日至2014年6月30日，已向第三人农行文登支行偿还贷款本金10179.13元、利息19542.85元，支付罚息24.84元、复利41.50元，合计29788.32元。被告自2014年7月至2015年11月30日偿还第三人农行文登支行贷款本金12791.98元、利息19308.29元、支付罚息190.69元、复利289.74元。综上，原、被告共计偿还第三人农行文登支行贷款本金为22971.11元，尚未偿还的贷款本金为189028.89元。
再查，2011年11月21日，原告作为债务人、第三人仁合担保公司作为保证人签订担保合同，双方约定就原告向第三人农行文登支行申请个人住房一手楼借款委托第三人仁合担保公司向农行文登支行提供保证担保，金额为212000元。原告向第三人仁合担保公司一次性支付担保费3604元，原告王跃进中途放弃贷款担保，已交付的担保费不予退还。当日，第三人农行文登支行作为债权人、仁合担保公司作为保证人也签订保证合同，约定为确保农行文登支行与王跃进签订的个人购房担保借款合同的履行，第三人仁合担保公司愿为债权人即农行文登支行按主合同与债务人（王跃进）形成的债权提供保证担保，被担保的主债权本金为212000元,保证方式为连带责任保证。该两份合同未实际履行。
以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、个人购房担保借款合同、担保合同、发票、收据、证人证言等证据在案为凭。
本院认为，一、关于原、被告之间签订的商品房买卖合同是否应予解除的问题。
《中华人民共和国合同法》规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定，被告于2012年10月30日前将房屋交付给原告使用，逾期交房90日后，原告有权解除合同，同时约定房屋达到交房条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。被告虽辩称上述房屋于2012年9月16日经验收合格，具备交房条件，且被告已通过口头通知及在报纸刊登公告的方式通知原告办理房屋交付手续，是因原告自身原因导致未办理相应房屋交付手续，但其所提供的证据不足以证实其涉案房产已在约定交付时间之前验收合格、具备交付条件；同时，被告采取口头通知及报纸公告方式通知办理房屋交付手续，与合同约定不符。因此，本院对被告上述辩称不予采纳。被告所辩称的原告逾期付款的违约情形，与本案无直接关联性。综上，被告逾期交付房屋已超过合同约定期限，原告有权要求解除合同。
关于个人购房担保借款合同及保证合同等是否应予解除的问题。
法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案原、被告之间的商品房买卖合同依法应予解除，现原告请求解除其与第三人农行文登支行、被告之间签订的个人购房担保借款合同，于法有据，本院予以支持。同理，原告、第三人农行文登支行、仁合担保公司之间的担保合同、保证合同作为个人购房担保借款合同的从合同亦应予以解除。第三人农行文登支行不同意解除上述合同，于法相悖，本院不予支持。
关于个人购房担保借款合同及保证合同等解除的时间节点问题。
合同解除权是形成权，一旦解除通知到达相对人，合同即行解除。本案原告基于与被告合同约定的解除情形于2014年1月21日诉至本院，请求解除商品房买卖合同，被告亦应诉答辩，本院于2014年5月3日作出一审判决，判令该合同予以解除，宣判后，被告并未提起上诉，而是第三人农行文登支行上诉。另外，从个人购房担保借款合同的履行情况看，原告将银行贷款偿还至2014年6月30日，2014年7月1日之后的贷款由被告继续偿还至2015年11月30日。综合本案案情分析，本院认定该商品房买卖合同解除的时间为2014年7月1日。
2015年9月21日，原告在重审中当庭增加诉讼请求，请求解除与第三人农行文登支行签订的个人购房借款担保合同，第三人农行文登支行在此次庭审中称，在商品房买卖合同解除的情况下，同意解除担保借款合同。本院认定在2015年9月21日发生该合同解除的法律后果。对于原告、第三人农行文登支行、仁合担保公司签订的保证合同，因系个人购房担保借款合同的从合同，因此，亦于2015年9月21日予以解除。
四、关于商品房买卖合同及个人购房担保借款合同、保证合同等解除之后产生的法律责任问题。
法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款的本金及利息和购房款的本息分别返还担保权人和买受人。因此，依照法律规定，被告应当将其收取的购房款及购房贷款分别返还给原告及第三人农行文登支行，原告已偿还农行的贷款本息由被告负责赔偿，即被告返还原告支付的购房款91052元及自2012年5月7日起的贷款利息、原告已偿还的银行贷款本息计29721.98元；被告返还第三人农行文登支行尚未偿还的贷款本金189028.89元（212000元-10179.13元-12791.98元），及自2015年12月1日之后的利息等。原告请求被告支付因其自身原因延期还贷产生的罚息、复利计66.34元，于法无据，本院不予支持。原告已支付的专项维修基金4764.50元，系其与被告签订的商品房买卖合同产生的损失，其请求被告赔偿，本院予以支持。
对于第三人农行文登支行主张的原告、被告及第三人仁合担保公司就商品房买卖合同解除后尚未偿还的贷款本息承担连带责任的问题。第三人农行文登支行主张上述请求的依据是其与原告及被告签订的个人购房担保借款合同第十四条及最后的借款人、担保人声明。因为依照法律规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。虽然依照司法解释的规定，如果商品房担保贷款合同被解除，由出卖人将收受的购房贷款直接返还给担保权人，但并不能免除借款人的还款义务，因此该担保借款合同第十四条约定的内容不属于加重原告即借款人的责任的条款，无需提示及明确说明，第三人农行文登支行据此请求原告在买卖合同解除后仍对个人购房借款担保合同未履行偿还义务的贷款部分承担偿还责任，本院予以支持。
对于原告与第三人农行文登支行、第三人农行文登支行与第三人仁合担保公司签订的担保合同、保证合同。法律规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，但担保合同另有约定的除外。因为本案在主合同即个人购房借款担保合同依法予以解除后，原告应对被告不能偿还的贷款部分承担连带责任，因此，第三人仁合担保公司亦应针对原告应承担的债务部分承担连带保证责任。原告基于与第三人仁合担保公司之间的担保合同向仁合担保公司支付担保费3604元，与被告无关联，其请求被告承担该笔费用，于法无据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告王跃进与被告威海新时代房地产开发有限公司于2012年5月7日签订的购买威海市文登区银海绿洲银河苑1号1单元201室及商品房附房1的房屋买卖合同；解除原告王跃进与第三人农行文登支行及被告签订的个人购房借款担保合同；解除原告王跃进、第三人农行文登支行、仁合担保公司签订的保证合同；
二、被告威海新时代房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告已缴纳的购房首付款91052元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告王跃进自2012年5月7日起至本判决确定履行期限届满之日止的利息；赔偿原告已偿还第三人农行文登支行贷款本金及利息合计29721.98元；赔偿原告房屋专项维修基金4764.5元；
三、被告威海新时代房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还第三人农行文登支行尚未偿还的贷款本金189028.89元及自2015年12月1日起自本判决确定履行期届满之日止按同期银行贷款利率计算的利息，原告承担连带责任；第三人仁合担保公司针对原告应承担的债务部分承担连带责任；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5003元，由被告威海新时代房地产开发有限公司负担4953元，原告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 周文芬
人民陪审员 刘范波
人民陪审员 陈传毅
二〇一六年一月十九日
书 记 员 于 超