山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第994号
上诉人（原审被告）严万千。
被上诉人（原审原告）青岛新业物业管理服务有限公司。
法定代表人李明，总经理。
委托代理人宗军，山东太康律师事务所律师。
委托代理人管雯，山东太康律师事务所律师。
上诉人严万千因与被上诉人青岛新业物业管理服务有限公司（以下简称新业物业公司）物业管理服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新业物业公司在一审中诉称，2012年11月2日，青岛市铁路小区业主委员会与新业物业公司签订镇江路小区物业服务委托合同，委托新业物业公司自2012年12月起至2017年11月31日对铁路小区进行物业管理，严万千作为铁路小区业主，在新业物业公司对该小区提供服务期间，拖欠物业服务费本金共计276.8元，经新业物业公司多次催要至今未付，严万千的行为已经构成违约，为维护自己的合法权益起诉要求判令严万千立即支付物业费用本金276.8元，逾期违约金1832.9元（自2013年1月11日至2013年6月30日止），共计人民币2109.7元，其后的违约金计至实际支付之日止；严万千向新业物业公司支付损失人民币50元；诉讼费由严万千承担。
严万千在一审中辩称，业主委员会的成立不符合法律规定，铁路小区业委会所签合同是效力待定合同，类似于合同法48条无权代理的情况，新业物业公司的物业服务委托合同对严万千无效；对违约金不予认可，新业物业公司的第二项请求无法律依据，要求驳回新业物业公司的诉讼请求，由无权代理行为人张海峰承担责任；责令新业物业公司赔礼道歉，消除影响。
一审法院经审理查明，2012年11月2日新业物业公司与铁路小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定新业物业公司接受镇江路13号铁路小区业主委员会的委托，对该小区进行物业服务，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，委托管理年限自2012年12月1起至2017年11月31日止，收费标准为住宅区0.53元／每平方米建筑面积／月，建筑面积按房地产权证上注明的为准，物业费缴纳方式为物业企业进驻后，于2013年1月1日至10日开始收取2012年12月1日至2013年3月31日共计4个月的费用，以后的物业服务收费时间为每季度一次，每季度的第一个月10日之前交至物业管理处，每次交纳三个月物业服务费。业主或物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以放弃共有权利，或以未享受或者无须接受相关物业服务为理由拒交物业服务费。逾期不交纳物业服务费用的，新业物业公司可以追究业主的违约责任，超过缴费期即视同逾期，对逾期交纳者从逾期之日起按欠交费用每日5%加收逾期违约金。经新业物业公司书面催收业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，新业物业公司有权向法院起诉。严万千系铁路小区镇江路13号9号楼3单元301户的业主，房屋建筑面积为74.61平方米，其欠交2012年12月1日至2013年6月30日的物业费276.8元。新业物业公司为查询严万千房屋档案信息花费人民币50元。新业物业公司提交2012年8月7日换届改选业主委员会备案登记表一份，证明铁路小区业主委员会是经合法成立并在市北区物业管理办公室备案的，有权代表该小区全体业主与新业物业公司签订物业服务合同。
一审中，严万千为证明自己的主张提交如下证据：1、《物业权利疑难对策》书皮打印件，作者为宋安成；2009年海民初字第11629号民事裁定书打印件和青岛法院判例打印件各一份，佐证严万千的答辩意见。2、证人证言两份，证明新业物业公司聘请物业之事严万千不知情，没有推选业主代表，没有看见选聘物业的通知，没有收到选聘物业的意见。3、通知一份，证明新业物业公司于2013年5月17日擅自张贴小区内未交物业费业主的身份信息，违反宪法。4、铁路小区入户调查表一份，该调查表没有征求业主是否需要物业服务的意见，只是列了一个收费的表格。新业物业公司对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无法确认，称该选聘物业服务企业的基本程序内容并非法律的强制性规定，业主对启动选聘程序并非法律明确规定的情形。严万千提交的书中也明确说明根据我国合同法中有关无效合同的规定，导致物业服务合同无效的情形主要就是违反法律、行政法规的强制性规定，从现行的立法规定看，物权法和物业管理条例都没有对物业合同的效力加以特别的强制性规定，如果由于未经招、投标选聘的物业公司并非法律行政法规所明确规定的、物业服务合同订立的强制性程序，不能由此认定物业服务合同无效。证据2的真实性无定法确定；证据3反证新业物业公司催交物业费的事实；对证据4的真实性无异议，该入户调查表的前提是经业主委员会与新业物业公司多次协商和讨论，对物业收费进行了入户调查，不存在严万千所谓业委会选聘物业公司毫不知情的说法。严万千申请证人仇某、闫某、王某、宋某、刘某出庭作证，证明严万千提交的证人证言上的签字系上述证人本人所写，内容如下：“聘请新业物业之事我们毫不知情。没有推选业主代表，没有看到选聘物业的通知，没有收到选聘物业的意见（选聘物业方式、选聘物业标准）。2012年11月17日新业物业管理服务有限公司致铁路小区业主的一封信声称，12月1日进驻铁路小区实施物业服务工作。”严万千提交申请要求追加张海峰为诉讼当事人，其理由是：张海峰是代表业主委员会签订合同的，他是业主委员会主任，应当对签订合同负法律责任。严万千另提交申请一份，要求一审法院向业主委员会调查收集2012年7月铁路小区业主委员会成立后聘请新业物业的业主大会记录、选票，拟认定物业服务合同的效力，证明物业服务合同是无效的。
一审法院认为，根据物业管理的相关规定，业主委员会负有选聘物业管理企业的职责，其与物业管理企业签订的物业管理委托合同的效力及于全体业主。本案中，严万千所在小区的业主委员会与新业物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，内容合法，应认定有效，小区内全体业主均应按照该合同约定的事项履行相应的义务。在新业物业公司按合同约定对严万千居住的小区实施了物业管理服务后，严万千应按照合同约定缴纳物业管理费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。严万千拒绝缴纳物业费的证据不足，一审法院不予采信，因此对于新业物业公司要求严万千支付物业费的请求一审法院予以支持。因合同约定的违约金比例过高，一审法院适当予以调整。新业物业公司要求严万千支付因查询房产档案而产生的费用于法无据，一审法院不予支持。严万千要求新业物业公司赔礼道歉、消除影响属于另一法律关系，本案不予合并处理。严万千要求追加张海峰为诉讼当事人于法无据，一审法院不予支持。严万千要求调查记录、选票与本案无关，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条和《物业管理条例》第七条第一款第（五）项之规定，判决：一、严万千于判决生效之日起10日内向青岛新业物业管理服务有限公司支付自2012年12月至2013年3月欠缴的物业管理服务费276.8元。二、严万千给付青岛新业物业管理服务有限公司逾期付款违约金（自2013年1月11日起至判决确定的给付之日止、按照本金276.8元的中国人民银行同期同类金融机构人民币贷款基准利率计算）。三、驳回青岛新业物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。上述判决一至二项，限严万千于判决生效之日起10日内一次性履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由严万千负担。
宣判后，严万千不服一审判决提起上诉。
上诉人严万千上诉请求撤销一审判决第一、二项，依法改判。其主要事实和理由为：一审判决认为，选聘物业服务企业的基本程序内容，并非法律的强制性规定，业主对启动选聘程序，并非法律明确规定的情况，而根据物权法第76条的有关规定，这属于国家的强制性规定。小区选聘物业服务企业违反程序，未经过业主大会。本案所涉物业合同为效力待定合同。根据合同法第48条之规定，未经被代理人追认对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，也就是说对被代理人无效，对无权代理人有效。双方当事人都认可严万千没有说过业委会的成立不符合法律规定，一审却认定严万千主张过业主委员会的成立不符合法律规定。一审所提到的入户调查表，只有物业价格和车位的价格，没有要不要物业的选项，住户调查表顾名思义是做社会调查，为什么不写明是选聘物业用的征求意见表，一审的证人，已经证明没有收到选聘物业的征求意见表。涉案的物业合同是无权代理合同，该物业合同无效。根据合同法48条由行为人承担责任，合同上有张海峰的签名，不能认定与张海峰无关。根据证据规则的相关规定，严万千已经尽到相应的举证责任，小区的业主委员会对于物业公司的选聘程序违法，选聘没有经过业主大会，一审应当根据双方当事人的举证情况，认定选聘物业没有经过业主大会的主张成立。
被上诉人新业物业公司辩称，严万千在一审庭审及上诉状中均未提及业委会成立不符合法律规定，一审提交的证据证明小区的业主委员会是合法并经过备案的，有权代表全体业主订立物业合同，物业合同对全体业主有约束力。
二审查明事实与一审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，业主委员会系业主大会的执行机构，业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同，可推定为业主大会的意思表示，合同效力及于全体业主。本案中，新业物业公司与严万千所在小区的业主委员会之间签订了物业管理委托合同，新业物业公司按照合同约定对小区进行了物业服务管理，严万千作为小区的业主亦应当按照合同约定缴纳物业管理费用。新业物业公司所主张的物业管理费用，符合物业管理委托合同中所约定的标准，一审法院予以支持，认定得当，本院予以维持。对于严万千上诉主张的物业服务企业选聘程序存在问题会影响合同效力的问题，本院认为，物业服务企业选聘程序是否合法，系业主大会与业主委员会之间的内部事务，不影响业主委员会对外签订合同的效力，亦不属于本案物业管理服务合同的审查范围。对于严万千主张小区业主委员会主任张海峰应当进入诉讼的问题，本院认为，张海峰系代表业主委员会履行职务行为，其不应作为独立的诉讼主体参加诉讼。
综上，本院对严万千的上诉理由不予采信，一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人严万千负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一五年六月十一日
书 记 员 于国英
书 记 员 王庆光