昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第812号
原告刘瑜，男，汉族，1982年11月14日出生。
原告吴秋玲，女，白族，1982年8月20日出生。
原告李玉仙，女，汉族，1955年11月1日出生。
以上三原告共同委托代理人刘楠林，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南筑友房地产开发有限公司。
法定代表人：林剑锋，董事长。
委托代理人王跃翔、杨丽明，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘瑜、吴秋玲、李玉仙诉被告云南筑友房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法适用普通程序于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告刘瑜、吴秋玲、李玉仙的委托代理人刘楠林，被告云南筑友房地产开发有限公司（以下简称筑友公司）的委托代理人王跃翔、杨丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘瑜、吴秋玲、李玉仙诉称：原告与被告于2009年10月10日签订了《商品房购销合同》，约定被告将昆明市西山区金岸春天花园15幢3单元101号房屋出售给原告，房屋总价为人民币1186390元。该房于2010年1月交房。被告向原告收取了全部购房款、各项费用及办理房屋所有权证、土地使用权证的税费后，一直拖延办理房屋所有权证和土地使用权证。原告多次与小区其他业主一起要求被告履行办证义务，但被告至今未能履行。根据《合同法》的规定，被告应当依法履行购房合同的附随义务为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并且承担违约责任向原告支付违约金。故现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即履行合同附随义务，为原告办理房屋所有权证、土地使用权证；2、被告向原告支付自2010年7月1日起至被告办理完毕房屋所有权证之日止的延迟办理房屋所有权证的违约金（以购房全款额为基数按人民银行公布的同期贷款利率计算，至起诉时止暂计算人民币190537.8元）；3、被告承担本案的全部诉讼费。
被告筑友公司辩称：一、“金岸春天”楼盘项目的立项、规划、设计、施工、竣工、销售环节均严格依据国家相关法规、政策实施。2007年11月，“金岸春天”项目因符合国家关于商品房预售的相关规定，颁发了《商品房预售许可证明》，取得了商品房预售资格。该项目于2009年12月竣工，并于2010年1月、7月经验收、审批合格后，取得了《建设工程竣工验收备案表》，正式具备交房条件。其后，被告通过《春城晚报》及其他方式通知了交房事宜，并于2010年1月、8月开始陆续与购房人办理房屋交接手续。整个过程均严格按照国家相关法律、法规及政策实施。因此，如果昆明市房地产政策不出现变化、调整情形，“金岸春天”项目完全可以按合同及相关法规规定的时限办理完成房屋初始登记，具备办理分户产权登记的条件。
二、“金岸春天”项目房屋所有权初始登记逾期系由于昆明市多项房地产政策不断变化、调整所导致。
1、关于“昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款”政策的影响因素。2009年9月，昆明市清理整顿土地市场秩序领导小组发布了《关于昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》，要求2004年在完善用地工作中以出让方式取得《国有土地使用证》的补缴土地使用权出让价款，重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时规定，相关部门不得办理后续手续。而“金岸春天”楼盘项目部分地块属于在2004年完善用地工作中以出让的方式取得的《国有土地使用证》（昆国用（2004）第01528、第01529号），恰恰在补缴范围中。前述《公告》公布后，具体实施办法并未明确。直至2010年12月才出台了《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》，并于2011年6月10日又对该《办法》进行了补充完善，该《办法》具体规定了补缴范围、程序等。2011年年底，昆明市国土资源局才开始受理“不需要补缴土地使用权出让价款土地”的换证工作，被告随即按规定积极办理相关手续并经相关职能部门审验后，直至2012年5月采取得换发的新证（昆国用（2012）第00240号、第00241号）。
2、关于“城市基础设施配套费”政策的影响因素。2003年及2006年，经昆明市人民政府批准同意对“金岸春天”楼盘项目减免100%的市政设施配套费，并通过规划审批。但在2011年8月，昆明市人民政府办公厅发布《昆明市城市基础设施配套费征收管理办法实施细则》，按该《实施细则》需再缴纳约1895余万元，这涉及到“金岸春天”所有住户的利益，为此被告向政府部门提出申诉。2012年6月-11月间，被告经多次和昆明市西山区人民政府、昆明市规划局沟通、协调，各部门均认为：“金岸春天项目是昆明市第一个城中村改造试点项目，自2003年至今已历时8年，由于期间各项政策不断调整变化等原因，导致项目至今未能完善规划手续及办理住房土地证和房产证，应本着尊重历史、照顾现实的原则妥善处理存在问题”，直至2012年11月该问题的处理建议通过批准：在补缴部分城市基础设施配套费后，由昆明市规划局予以规划核实（《建设工程规划核实意见书》于2013年5月20日核发）。维护了“金岸春天”所有住户的利益。
3、关于“零星土地整合”政策的影响因素。2006年为提高土地利用效率，规划部门要求被告将原属福海街道办事处、福海企业总公司所有的1.63亩工业工地（属零星土地），2007第00192号《国有土地使用证》）整合进“金岸春天”楼盘项目中，以实现各建设项目地块间无缝衔接的规划目的。被告在规划部门的要求下，于2007年3月以协议出让方式取得该土地的土地使用权。同时于2009年向昆明市市政规划局提出零星用地整合申请，但对如何整合零星土地当时并无相关政策。直至2012年4月昆明市政府才出台《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》，至此，该片土地整合程序才得以明确，被告随即提出土地整合申请。根据该《办法》规定，被告于2013年2月与西山区人民政府及相关部门签订《国有土地收购协议》，其后续工作正按规定程序进行中。因此，只有完成该《办法》所规定的全部整合程序后“金岸春天”项目第7栋才能完成规划核实及房屋所有权初始登记，并进而为第7栋住户办理分户转移登记。
综上，由于“金岸春天”楼盘项目因政府部门多项房地产政策不断变化、调整导致该项目一直无法办理房屋所有权初始登记。根据相关政策，必须是项目整体完成规划核实后才能核实整个项目的房屋所有权初始登记，但考虑到住户办证的迫切需求，经西山区人民政府及被告多次与昆明市政府及市级各部门协调，最终昆明市规划局于2013年5月20日核发《建设工程规划核实意见书》将“金岸春天”楼盘项目中第00192号《国有土地使用证》用地所涉第7栋另行规划核实，其余则通过规划核实。至此，“金岸春天”楼盘项目中除第7栋之外的其他房屋已于2013年7月办理完成房屋所有权初始登记手续，已具备办理分户转移登记条件。在前述多项政策变化、调整期间，被告一直积极沟通、协调，已尽到了应尽的义务。同时，被告已将相关政策的变化、调整对产权办理所造成的影响以公告的形式对所有业主予以了告知和说明。
三、被告具有法定和约定的免责事由，不应当承担任何法律责任。
首先，在前述答辩意见中，被告对“金岸春天”项目房屋所有权初始登记逾期系由于昆明市多项房地产政策不断变化、调整所致进行了充分的说明。基于前述基本事实，被告认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“不可抗力法定免责”的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。因此，本案中被告具有法定的免责事由。
其次，本案双方当事人在“《商品房销售合同》补充协议中”“关于不可抗力和意外事件约定免责”已明确约定（住房及别墅为第十三条、商铺为第十四条、车库为第十条）：“因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任”，该条款对双方当事人均具有法律约束力。因此，当本案中出现约定免责事由时被告当然应当免责。
第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案房屋所有权初始登记逾期系由于昆明市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于被告的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”并不存在。
综上，被告认为不论根据《中华人民共和国合同法》及相关规定还是双方之间的约定，被告都不应该承担任何法律责任。
四、2013年7月办理完成房屋所有权初始登记后，由于部分住户（或原告）自身原因导致部分分户产权证至今无法及时办理应自行承担相应的责任。2013年7月在办理完成房屋所有权初始登记手续后，被告以公告、短信等形式通知各住户办理分户产权登记。本案双方在《商品房销售合同》补充协议中已明确约定，住户可自行办理也可委托被告办理分户产权房产证（不包括土地使用权证）。而房产部门对被告代住户办理分户产权证也要求持有住户的办证申请书并签署授权委托书作为办理房产证必须递交的材料之一。因此，只有在住户出具以上材料和被告建立委托关系之后，被告才有可能代为办理分户产权证，否则就只能理解为原告欲自行办理。但由于住户入住及办证申请、签署授权委托书时间前后不一，有的住户甚至对被告的办证公告置之不理，而相关部门要求成批次报送办理，因此只有在办证委托手续及材料达到一定数量，被告才能将其成批次递交，因而住户办证时间不可能完全一致，只能依次完成。因此，2０13年7月被告办理完成房屋所有权初始登记后，由于部分住户（或原告）自身原因导致部分分户产权证至今无法及时办理，应自行承担相应的责任。
五、“金岸春天”项目房屋所有权初始登记逾期并未造成买受人实质性的损失。
“金岸春天”楼盘项目自立项、规划、设计、施工、竣工直至销售等一系列环节均严格依据国家相关法规、政策实施。在遇到无法预知的政府政策变化后，被告也积极与相关部门沟通，协调并已按约将房屋交付业主使用，提供了完善的物业服务。因此，作为房屋主要价值属性的居住性，可以说业主并未因此受到任何实质的损害。仅仅是因为其他非归因于被告的原因而追究被告的责任是没有任何依据的。无过错则无责任，本案中并不是被告不办理相关手续，而是政府政策变化、调整造成客观上无法办理。因此，被告并无任何主观的过错或过失，而原告索赔无论从法理还是情理都是说不通的，故被告不应承担任何法律或者经济上的责任。
六、原告诉请的违约金计算存在错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行“金融机构人民币贷款基准利率”自2008年12月13日至今共有9次贷款基准利率调整，在本案中涉及4个贷款期限，32个贷款基准利率，且属于分段计算，原告应当将违约金计算标准、计算方式、分段利率向法庭逐案逐一说明。
七、关于诉讼时效的问题。我国《民法通则》第一百三十七条规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。本起集团诉讼大部分原告的违约金请求权都处于3-4年的期间，其中部分期间的违约金请求权已超过了法定诉讼时效期限，因此，自起诉日之前两年之前的违约金请求权均以超过诉讼时效。对此，请人民法院予以确认。
八、被告对办理房屋权属证书的态度。被告在办理房屋初始登记出现前述无法预见的情况后一直积极与政府各级部门沟通，协调，最终使除了第7栋住户暂时无法办理外，其他住户均已具备办理房屋产权证书的条件。
本案中，被告已于2010年1月19日将房屋交付给原告。至今被告未提交办证所需的申请书及委托书。
综合本案原、被告的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告迟延办理房屋所有权证的行为是否应当承担违约金？原告要求被告办理房屋所有权证和土地使用权证的请求是否可以得到支持？
原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：
一、身份证一份，欲证明原告的主体资格。
经质证，被告对该组证据的真实性予以认可。
二、商品房购销合同和商品房购销合同补充协议四份、购房款缴费单据三份，贷款合同书公证书一份，欲证明：1、原、被告之间的购房合同关系及双方的权利义务；2、原告已经支付了全部的购房款。
经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，认为原告已支付全部购房款。
三、配套费发票，维修基金发票，契税发票，办产权证费、办土地证费、印花税发票各一份，欲证明：1、原告已经缴纳了各项费用；2、被告已经收取原告的办证费用，有义务为原告办理产权证。
经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但认为被告只是代收上述费用，对该组证据的第二项证明内容不予认可。
被告针对其答辩意见向本院提交下列证据：
一、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表各一份，欲证明：1、2007年11月“金岸春天”项目经审查，符合商品房预售的法定条件，由核发《商品房预售许可证明》；2、“金岸春天住宅小区”按规定经相关部门验收给予备案登记，具备交房条件；3、“金岸春天”楼盘项目的所有行政审批均已获得批准，按规定完成竣工备案就具备房屋交付条件，就可办理房屋所有权初始登记进而办理分户转移登记。
经质证，原告对商品房预售许可证的真实性予以认可，对其第一项证明内容予以认可；对建设工程竣工验收备案表不予认可，认为该份备案表上加盖的公章并非备案的公章，对其真实性不予确认。
二、昆国用（2004）第01528、01529号《土地使用权证》复印件各一份，《关于昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》一份、《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》及补充办法各一份；昆国用（2012）第00240、00241《土地使用权证》各一份，云信网文章《一纸“公告”锁住产权证》一份，欲证明：1、金岸春天楼盘项目部分地块在2006年已取得《国有土地使用证》，属于2004年完善用地工作中以出让方式取得的地块；2、2009年9月，昆明市发布《关于昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》：要求凡属于2004年在完善用地工作中以出让方式取得《国有土地使用证》的补缴土地使用权出让价款，重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时规定，相关部门不得办理后续手续。《公告》公布后，具体实施办法并未明确。直至2010年12月才出台了《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》，并于2011年6月10日又对该《办法》进行了补充完善，该《办法》具体规定了补缴范围及换证程序等；3、按该办法规定，被告积极办理相关手续并经相关职能部门审验后，于2012年5月取得换发的新证（昆国用（2012）第00240号、第00241号）；4、新政策致使原已经合法程序取得的《土地使用权证》暂时失去效力，必须经审验换发新证后重新确认其效力；5、新政策对房产登记及房地产市场所造成影响的媒体报道。
经质证，原告对昆国用（2012）第00240、00241土地使用证的真实性予以认可，对《关于昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》、《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》及补充办法的真实性不予确认，并认为系被告与政府之间的关系，与本案无关联性；对其余证据不予认可。
三、《昆明市减免城市建设配套费审批通知书》［昆规法审（2003）0202、0265号）、（2006）0026号］复印件各一份、《昆明市城市基础设施配套费征收管理办法实施细则》（试行）一份、昆明市西山区人民政府第83期《会议纪要》复印件一份、昆明市规划局《关于对“金岸春天”项目规划许可遗留问题处理建议的请示》（昆规请（2012）80号）复印件一份，欲证明：1、2003年及2006年，经昆明市人民政府批准同意对“金岸春天”楼盘项目减免100%的市政设施配套费，并通过规划审批；2、2011年8月，《昆明市城市基础设施配套费征收管理办法实施细则》公布，按该《实施细则》需再缴纳约1895万余元的城市基础设施配套费，这涉及到“金岸春天”所有住户的利益，为此被告向政府部门提出申诉；3、2012年6月-11月间，被告经多次和昆明市西山区人民政府、昆明市规划局沟通、协调，各部门均认为：“金岸春天项目是昆明市第一个城中村改造试点项目，自2003年至今已历时8年，由于期间各项政策不断调整变化等原因，导致项目至今未能完善规划手续及办理住房土地证和房产证，应本着尊重历史、照顾现实的原则妥善处理存在问题”，直至2012年11月对是否应补缴城市基础设施配套费的处理建议通过批准：在补缴部分城市基础设施配套费后，由昆明市规划局予以规划核实（《建设工程规划核实意见书》于2013年5月20日签发），维护了“金岸春天”所有住户的利益；4、政府新政策致使规划核实迟延。
经质证，原告对（2006）0026号文件、会议纪要的真实性予以认可，但认为属于政府行为，与本案无关联系；对其余证据不予认可。
四、土地转让协议、昆国用（2007）第00192号《土地使用权证》（附图）、《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》、昆明市西山区人民政府《关于整合收储云南筑友房地产开发有限公司金岸春天项目零星土地的请示》复印件、《国有土地收购协议》各一份，欲证明：1、2００6年为提高土地利用效率，规划部门要求被告将原属福海街道办事处、福海企业总公司所有的1.63亩工业用地（属零星土地，2007第00192号《国有土地使用证》）整合进“金岸春天”楼盘项目中，以实现各建设项目地块间无缝衔接的规划目的（见附图）。在规划部门的要求下，被告于2007年3月以协议出让方式取得该地块的土地使用权；2、当时对于如何整合零星土地并无相关政策，直至2012年4月昆明市政府才出台《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》至此，该片土地整合程序才得以明确；3、根据该《办法》规定，被告已于2013年2月与西山区人民政府等部门签订《国有土地收购协议》，其后续工作正按规定程序进行中；4、该政策致使第7栋房屋只有在完成该《办法》所规定的全部整合程序后，才能完成房屋规划核实及房屋所有权初始登记，并进而办理分户转移登记，领取房屋产权证。
经质证，原告对土地转让协议、国有土地收购协议的真实性予以认可，对其关联性不予认可；对其余证据不予认可。
五、告知书及关于《告知书》的补充说明各一份，欲证明被告已于2012年5月16日将关于完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的政策及昆明市城市基础设施配套费征收的政策对产权证办理所造成的影响以公告的形式予以了告知和补充说明。
经质证，被告对公告的真实性予以认可，认可被告发布公告要求原告补缴城市建设配套费；对关于《告知书》的补充说明的不予认可，认为没有见过。
六、《建设工程规划核实意见书》（昆规核实（2013）0038号文件）一份，欲证明：1、根据相关政策，必须是项目整体完成规划核实后才能办理整个项目的房屋所有权初始登记，但考虑到住户办证的迫切需求，经西山区人民政府及被告多次与市政府及市级各部门协商，最终昆明市规划局于2013年5月20日核发《建设工程规划核实意见书》将“金岸春天”楼盘项目中第00192号《国有土地使用证》用地所涉第7栋另行规划核实，其余则通过规划核实。为此，被告付出了积极的努力，已尽到了应尽的义务；2、至此，“金岸春天”楼盘项目中除第7栋之外的其他房屋已于2013年7月办理完成房屋所有权初始登记，其他房屋住户均可办理分户转移登记，领取房屋产权证
经质证，被告对该份证据的真实性予以认可，对其证明内容不予认可，认为正是由于2009年通知被告交纳配套费，而被告不缴纳才导致无法办理房屋所有权证。
七、交房通知一份，欲证明本案房屋于2010年1月19日交付原告。
经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但认为被告已经违约。
八、根据被告的申请，本院依法向昆明市国土资源局调取昆国用（2004）第01528、01529号《土地使用取证》、（2007）第00192号《土地使用权证》；向昆明市人民政府办公厅调取西政请（2012）136号请示、昆规请（2012）80号请示，向昆明市规划局调取昆规法审（2004）0120号审批通知书、昆规法审（2003）0265号审批通知书、昆规法审（2003）0202号审批通知书，向昆明市西山区人民政府调取2010年6月20日《会议纪要》第83期；向昆明市房产交易中心调取原告的《昆明市私有房屋登记申请书》、《委托书》、《昆明市房屋交易产权管理处产权收件收据》。
经质证，原告对该组证据的真实性予以认可。被告对该组证据予以认可。
为查明本案事实，本院依法向昆明市房屋交易产权处发函询问关于金岸春天花园小区办理房屋所有权证情况，该处向本院回函一份。同时，本院向昆明市国土资源局西山分局发函询问金岸春天花园小区是否可以办理土地使用权证以及办证需提交的材料。该局向本院出具《关于金岸春天小区办理个人已购住房土地使用证的回复》。
经质证，原告对该组证据的真实性予以认可。被告对该组证据予以认可。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为：对于原告提交的证据一、证据二、证据三，因被告对其真实性予以认可，且上述证据与本案具有关联性，故本院对其予以确认。对于被告提交的证据一、证据三、证据四、证据六、证据七以及本院调取的证据，因形式、来源合法，内容真实，其中复印件亦能与本院调取的原件核对无误，故本院对上述证据予以确认。对于被告提交的证据二，其中对于云信网文章，因不能证明与本案的关联性，故本院对其不予确认；对于被告提交的证据五，因能与昆明市西山区人民政府第83期《会议纪要》载明的内容相印证，故本院对其真实性予以确认。
经过以上当事人的举证质证及当庭陈述，本院依法确认以下法律事实：
一、2006年，被告已出让方式取得位于官渡区福海乡新和社区、大坝社区（即本案诉争房屋地块）的土地使用权证【昆国用（2004）第01528号、昆国用（2004）第01529号】。
2007年11月16日，被告取得位于滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天项目的商品房预售许可证。
2009年10月10日，原告刘瑜、吴秋玲、李玉仙与被告筑友公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于南市区郑家河“金岸春天”花园15幢3单元101号房屋，房屋总价款为1186390元。同日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房购销合同》补充协议，约定：房屋竣工验收合格后，甲方应将其提交的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方能顺利办理所购商品房分户产权登记手续。乙方以一次性付款方式付款的，乙方须支付清全部房价款、配套费、维修基金及《商品房购销合同补充协议》约定的各种费用，双方办理完商品房移交手续后，甲方协助乙方将办理分户产权登记所需的房屋资料提供乙方，乙方可自行办理房屋产权登记手续，也可委托甲方代办，甲方承诺在房屋交付后90天内将办理产权登记手续的资料交政府相关部门审核、办理。乙方以银行担保贷款方式付款的，乙方授权甲方全权办理《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）的有关手续，甲方承诺在房屋交付后90天将办理产权登记手续的资料交政府相关部门审核、办理。
2009年12月22日，涉案房屋所在楼栋竣工验收，2010年1月11日予以竣工验收备案。2010年1月19日，被告将涉案房屋交付原告。
二、2009年9月15日，昆明市清理整顿土地市场秩序领导小组公布《关于昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》，载明：凡属于我市2004年治理整顿土地市场秩序完善用地工作中已取得《国有土地使用证》，且经2008年市、县（区）清理整顿土地市场秩序领导小组审批为“按现行城市规划限期建成”和“纳入国有存量用地监管，可以办理后续手续的”土地使用权人，按规定补缴土地使用权出让价款后，可以到相关部门办理后续审批手续。补缴范围为在我市2004年治理整顿土地市场秩序完善用地手续工作中以出让方式取得土地使用权，经市、县（区）清理整顿土地市场秩序领导小组全体会议审批为“按现行城市规划限期建成”和“纳入国有存量用地监管，可以办理后续手续的”的土地。……凡未按照本公告规定补缴土地出让金，重新签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，城市部门不得办理《建设施工许可证》，房产管理部门不得办理《预售房许可证》和进行房产登记。2010年12月28日，昆明市人民政府办公厅发布昆政办（2010）220号昆明市人民政府办公厅关于转发《昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法》（以下简称办法）的通知，规定补缴土地使用权出让价款的范围包括昆明市主城四区、三个开发（度假区）和呈贡县行政辖区范围内。同时该办法规定：具有以下情形的不需补缴土地使用权出让价款：……（二）2009年9月15日前已经取得住建部门下发《预售房许可证》的土地。
根据办法规定，被告无须再补缴土地使用权出让价款，但需要更换土地使用权证。被告将昆国用（2004）第01528号、昆国用（2004）第01529号土地使用权证交还昆明市国土资源局，并于2012年5月2日取得换发的位于西山区福海街道办事处的土地使用证【昆国用（2012）第00240号、昆国用（2012）第00241号】，原昆国用（2004）第01528号、昆国用（2004）第01529号土地使用权证被注销。
三、2003年8月20日，昆明市规划局下发昆明市减免城市建设配套费审批通知书【编号：昆规法审（2003）0202号】，同意减免被告金岸花园项目的城市建设配套费，包括市政设施配套费按50%减收。2003年11月13日，昆明市规划局下发昆明市减免城市建设配套费审批通知书【编号：昆规法审（2003）0265号】，昆明市规划局在该通知书下方注明“此通知书未包括昆规法审（2003）0202号通知书内容，对此项目的配套费经我局报经市政府批准，同意全额减”。2006年12月28日，昆明市规划局下发昆明市减免城市建设配套费审批通知书【编号：昆规法审（2006）0026号】，同意全额减免被告“金岸春天”花园二期市政设施配套费。2011年8月31日，昆明市人民政府办公厅下发关于印发城市基础设施配套费征收管理办法实施细则（试行）的通知（昆政办（2011）118号），规定《昆明市人民政府关于印发昆明市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》出台前，经批准并完成配套费减免程序办理，且原减免依据与《昆明市人民政府关于印发昆明市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》不一致的项目，领取许可证时，应按先行标准计算配套费，抵扣按原标准批准的减免金额后缴纳。
2012年5月16日，被告在金岸春天花园住宅小区内粘贴告知书，告知小区住户根据《昆明市城市基础设施配套费征收管理办法实施细则（试行）》的规定，小区每位业主须按建筑面积每平方米120元的标准补交城市基础设施配套费。
2012年6月20日，昆明市西山区相关部门就金岸春天项目城市基础设施配套费交纳问题召开会议，并形成《关于“金岸春天”项目城市基础设施配套费协调会议的会议纪要》，载明：被告向昆明市规划局申请领取《建设工程规划许可证》正本，被告知按照《昆明市人民政府关于印发昆明市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》要求，需缴纳城市基础设施配套费近1895万余元才能领取《建设工程规划许可证》即完善规划手续。被告认为按照昆明市人民政府办公厅第411期《会议纪要》相关内容，城市基础设施配套费应计入片区成本，但土地组建时《昆明市人民政府关于印发昆明市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》未出台实施细则，故未能将相关费用计入土地一级开发成本，故被告于5月16日在小区发布公告，计划以120元／平方米向住户收取费用交纳城市基础设施配套费，引发住户强烈不满。会议最后认为金岸春天项目是昆明市第一个城中村改造试点项目，自2003年至今由于期间各项政策不断调整变化等原因，导致该项目至今未能完善规划手续及办理住户土地证和房产证，应本着尊重历史、照顾现实的原则尽快妥善处理存在的问题。2012年11月6日，昆明市规划局向昆明市人民政府政府提交关于对“金岸春天”项目规划许可遗留问题处理建议的请示，载明：就金岸春天项目《建设工程规划许可证》正本换发及补缴城市基础设施配套费等历史遗留问题的处理意见为项目用地中在2006年规划许可时已取得合法用地手续的约130亩土地，其费用减免手续已按当时政策办理完结，且项目已完成基本建设程序，应不再补缴城市基础设施配套费。另外38.07亩土地按现行标准计算配套费，抵扣按原标准批准的减免金额后缴纳，补缴2385672.69元。建设单位补缴城市基础设施配套费后，我局即时换发该项目《建设工程规划许可证》正本并予以规划核实。2012年11月12号，昆明市人民政府对该请示予以同意。
四、2006年，被告（乙方）与昆明市西山区福海街道办事处、昆明市福海企业总公司（甲方）签订《土地转让协议》，约定由甲方转让约1.63亩土地（土地性质为工业用地）给被告。2007年3月，被告取得上述土地的土地使用权证【昆国用（2007）第00192号】。上述土地与昆国用（2012）第00240号、昆国用（2012）第00241号土地一并纳入金岸春天项目的开发。2012年4月17日，昆明市人民政府下发关于印发昆明市中心城区零星土地整合实施办法的通知（昆政发（2012）32号），对于零星土地整合进行相应的规定。2012年9月5日，西山区政府向昆明市人民政府递交关于整合收储云南筑友房地产开发有限公司金岸春天项目零星土地的请示，载明：在金岸春天项目地块北侧有一面积约1.63亩的零星土地，为工业用地，属福海企业总公司所有。2007年3月，福海企业总公司以协议出让方式将该地块出让给筑友公司。2009年筑友公司向市规划局提出零星用地整合申请，后因市政府关于零星用地整合政策未出台，故未完成零星用地整合工作，现小区业主急需办理房屋产权相关手续。根据《昆明市进一步规范国有建设用地使用权出让和转让行为的决定》和《昆明市人民政府关于印发昆明市中心城区零星土地整合实施办法的通知》要求，特报请市政府同意以整合该零星地块的方式将该地块纳入政府储备，并将用地性质变更为居住用地，以符合片区统一规划。2012年9月10日，市政府对该请示予以同意。2013年，西山区人民政府与被告签订《国有土地收购协议书》，约定西山区人民政府向被告收购上述1.63亩土地。截止至本案辩论终结前，被告尚未取得上述土地的土地使用取证。
五、2013年5月20日，昆明市规划局向被告核发《建设工程规划核实意见书》，同意对金岸春天花园小区建设工程按基本建设程序组织竣工验收，并注明本次核实面积为地上建筑面积158356.9平方米，规划许可地下建筑面积27113平方米，共45幢，地上1-6层，地下1层。地块北侧7栋不在本次核实范围内，待土地整合完毕后另行规划核实。
六、本院就金岸春天花园小区办理房屋所有权证情况向昆明市房屋交易产权管理处发函，该管理处回函载明：被告于2013年7月20日向管理处提交资料申请办理金岸春天花园小区项目房屋的初始登记，管理处于2013年8月26日办理了金岸春天小区项目房屋初始登记。
本院就金岸春天花园小区办理土地使用权证事宜向昆明市国土资源局西山分局发函询问，该局于2014年6月6日向本院出具《关于金岸春天小区办理个人已购住房土地使用证的回复》，载明“申请土地登记应向土地管理部门提交以下材料：1、土地登记申请书；2、单位、法定代表人证明，个人身份证明或户籍证明；3、原土地使用权证书或批准使用土地的文件（开发商提供）；4、房屋所有权证；5、宗地图（包含分户宗地图、分栋宗地图及小区宗地图，宗地图需房屋所有权者和小区开发商共同配合完成）；6、其他相关材料。”庭审中，原告认可被告于2013年7月后接到被告通知办理房屋所有权证。原、被告均认可双方未完成宗地图的测绘。此外，被告于2013年8月16日向昆明市房屋交易产权管理处提交部分购房者办理房屋所有权证的相关材料。
本院认为：本案中，原告系以被告迟延办理涉案房屋所有权证、土地使用权证为由而要求被告为原告办理上述两证并承担违约金的房屋买卖合同纠纷。本案中，根据原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》的约定，被告确实未按约定在向原告交房后90天将办理产权登记手续的资料交政府相关部门审核、办理，故被告存在违约。但对于被告是否应当承担违约金的问题，应考虑以下因素：
1、被告是否存在迟延办理初始登记的情形。
根据原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》的约定，对于房屋产权登记，被告的义务包括：1、在房屋竣工验收合格后向房屋登记机构送交办理房屋权属登记的材料。2、若购房者选择自行办理房屋所有权证，则被告负责将由其持有的办证所需房屋资料提供给购房者；若购房者委托被告办理房屋所有权证，则被告承诺在房屋交付后90天内将办证所需资料交付房屋登记部门。购房者以银行担保贷款方式付款的，购房者授权被告全权办理房屋所有权证的有关手续。就本案而言，原告是以银行担保贷款的方式付款，故原、被告属于原告委托被告办理房屋所有权证的情形。对于上述第一项义务，根据《房屋登记办法》的规定，即为办理商品房所有权的初始登记，该项义务为被告的法定义务，被告办理了房屋的初始登记后，商品房才具备办理所有权登记的条件。
根据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”的规定，建设工程符合规划的证明是办理初始登记必不可少的。结合本案而言，对于建设工程符合规划的证明，涉及城市基础设施配套费的减免以及零星土地整合两方面。对于城市建设配套费的减免问题，被告在2003年8月20、2003年11月13日以及2006年12月28日即被准许免交市政设施配套费。但由于《昆明市人民政府关于印发昆明市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》的出台，被告需补缴城市基础设施配套费。上述问题最终在2012年11月12日得以解决。对于零星土地整合问题，由于金岸春天地块中约1.63亩的零星土地（即7栋的土地）属于工业用地，因此根据土地性质并不能办理建设工程规划许可。2012年4月17日，昆明市政府下发关于昆明市中心城区零星土地整合实施办法的通知，根据上述通知并报市政府同意后，西山区政府向被告收购上述土地。最终昆明市规划局于2013年5月20日出具的建设工程规划核实意见书未将7栋纳入规划核实。即被告在2013年5月20日才具备办理金岸春天花园小区（除金岸春天花园小区7栋外）初始登记的条件。故被告未能在房屋竣工后即时办理房屋初始登记并非由其主观过错导致的。
2、被告是否存在迟延通知原告提交委托书的情形
由于被告于2013年5月20日才具备办理房屋初始登记的条件，故对于购房者委托被告办理房屋所有权证的起始时间应顺延至2013年5月21日起，而不再是约定的交房之日后。同时，根据本院调取的昆明市房屋交易产权管理处产权收件收据显示，办证提交的材料中昆明市私有房屋登记申请书（以下简称申请书）和授权委托书是必要材料，且这两份材料必须有购房者本人的签名。因此可以确定即使是原告委托被告办理房屋所有权证，原告亦应向被告提供由本人签名的上述两份材料。因此被告只要在可以办理房屋所有权证90天内通知原告，即不存在迟延。
根据被告提交的证据证明被告在2013年8月16日就已经向昆明市房屋交易产权管理处提交部分购房者的办证材料，且原告庭审中已认可接到被告的关于办理房屋所有权证的通知，故被告并未存在迟延通知原告办理房屋所有权证的情形。
3、被告是否存在迟延将办证材料交付给房屋登记部门的情形。
根据本院调取的昆明市房屋交易产权管理处产权收件收据显示，申请书和授权委托书是办证的必要材料。本案中，截至法庭辩论终结前原告仍未向被告提交由其本人签名的申请书和授权委托书，故被告无法将办证材料交付给房屋登记部门，且是由于原告的原因所导致。被告不存在迟延将办证材料交付给房屋登记部门的情形。
综上，虽然被告未在交房后的90天将办理房屋所有权证的材料交给办证部门，但上述迟延并不能归责于被告，故对于原告要求被告支付违约金的主张，因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，本院不予支持。
对于原告要求被告为其办理房屋所有权证的主张，根据《城市房地产经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定及原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》约定，即使是原告委托被告办理房屋所有权证，被告的义务亦只在将办证所需资料交付房屋登记机构，截至法庭辩论终结前原告仍未向被告提交办证所需的材料，被告客观上无法为原告办理房屋所有权证，故原告要求被告办理房屋所有权证的主张本院不再予以处理。
此外，对于原告要求被告办理土地使用权证的主张，根据昆明市国土资源局西山分局出具的《关于金岸春天小区办理跟人已购住房土地使用证的回复》内容，办理土地使用权涉及的宗地图是需要原、被告共同完成的，由于庭审中原、被告均认可目前未进行宗地图的测绘，故现本院不能确认被告协助原告办理土地使用权证的确切期限，对于原告要求被告办理土地使用权证的诉讼请求在本案中不予处理。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
驳回原告刘瑜、吴秋玲、李玉仙的全部诉讼请求。
本案案件受理费4111元（原告已预交），由原告刘瑜、吴秋玲、李玉仙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。
审 判 长 吴 娴
代理审判员 王琴丽
人民陪审员 夏书萍
二〇一四年七月十六日
书 记 员 张峰诚