山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第2774号
原告潘亚军（反诉被告），系原告青岛新月众帮家具销售有限公司经理。
原告欧鹏刚（反诉被告），系青岛新月众帮家具销售有限公司工作人员。
原告青岛新月众帮家具销售有限公司，住所地平度市联贸市场二期1号楼网点1-12号。
法定代表人：潘亚军，该公司经理。
以上三原告的共同委托代理人王宗慧，山东天正平律师事务所律师。
被告徐金山（反诉原告）。
委托代理人辛光磊、刘松君，平度宏伟法律服务所法律工作者。
原告潘亚军、欧鹏刚、青岛新月众帮家具销售有限公司与被告徐金山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告潘亚军、欧鹏刚、青岛新月众帮家具销售有限公司的委托代理人王宗慧，被告徐金山及其委托代理人辛光磊、刘松君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘亚军、欧鹏刚、青岛新月众帮家具销售有限公司诉称，2011年3月22日，原告潘亚军、欧鹏刚租赁被告位于平度市联贸市场二期1号楼1-2层7-12号1600平方米房屋，开办青岛新月众帮家具销售有限公司。双方签订租赁合同，合同约定；租赁期限8年（自2011年5月20日起至2019年5月19日），第一年租金100000元，第二年租金161280元，第三年租金190080元，合同还约定了房屋的修缮、合同的变更、解除、违约责任等。合同签订后，原告按照合同的约定支付了租金，并投入大量资金对房屋进行了装修。从2012年1月份，原告承租的房屋出现漏水现象，致使装修及物品受损，房屋无法继续使用。经过交涉，被告同意维修后，原告又支付了第二年的租金161280元。但是，被告至今不能解决房屋渗漏问题，造成原告无法进行经营的严重后果。请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令被告支付原告违约金1306400元。诉讼费由被告负担。
被告徐金山辩称及反诉称，原告所称被告违约及房屋漏水现象，该事宜已在2012年6月8日处理完毕。并有被告出资20000元作为保证金存入两原告处。不存在合同违约一事。因此，应依法驳回原告的诉讼请求，并反诉要求被告返还押金20000元；支付2013年5月20日至2014年5月20日期间的租赁费190080元；支付滞纳金380160元（190080元÷365天×2倍×365天），并要求租赁费付至房屋交回之日。
针对被告的反诉，三原告答辩称，一、《房屋租赁合同》第十条约定，甲方（被告）应保证租赁房屋及附属设施、设备处于能够正常使用状态。根据合同法的规定，本案中被告没有提供合同约定的房屋，答辩人有权拒绝履行。自2012年1月以来，被告出租的房屋出现渗漏，积水动辄都能没过脚背。这直接造成家具商场无法经营，商场经营户拒绝支付租赁费、水电费，还要求赔偿损失。这种状况直至2013年6月，答辩人向人民法院提起诉讼时也未能解决。2012年1月出现渗漏后，答辩人向被告提出立即维修、解决渗漏现象，并赔偿损失、减免租赁费用等。被告找我们反复协商，2012年5月我们才又全额缴纳了第二年的房租161280元。但是在第二年期内，被告仍然没有解决渗水、漏水现象，这对我们作为家具商场而言，客观上无法实现合同目的。因此，2013年经再次协商无效，我们才起诉要求解除《房屋租赁合同》。在这种情况下，答辩人不能再次相信被告的承诺而继续缴纳房租。二、因为被告出租的房产常年漏水无法使用，答辩人已于2013年6月向平度市人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同并支付违约金。既然合同已经解除，被告无权反诉要求租赁费、滞纳金。且滞纳金标准过高，应当调整。三、根据《房屋租赁合同》约定，被告主张的房屋租赁费是在房屋能够正常使用情况下应当缴纳的费用。而租赁合同是双务合同，被告一直没有交付约定使用条件的房屋，故无权主张租赁费、滞纳金。四、押金2万元是被告赔偿2012年1月份的损失，根据《协议书》返还条件不成就，被告的主张不成立。综上，被告的反诉没有事实根据，请法院查清事实后予以驳回。
经审理查明，2011年3月22日，原告潘亚军、欧鹏刚租赁被告徐金山位于平度市联贸市场二期1号楼1-2层7-12号1600平方米房屋，(原告潘亚军、欧鹏刚同时租赁了青岛平度旅游汽车公司涉案房屋的1-2层1-6号1600平方米房屋，另案审理)，开办青岛新月众帮家具销售有限公司。双方签订租赁合同，合同约定；租赁期限8年（自2011年5月20日起至2019年5月19日止），第一年租金100000元，第二年租金161280元，第三年租金190080元，第四年租金218880元，以后每年增加。合同第七条约定，被告应保证出租房屋的使用安全，原告向被告提出维修房屋请求后，被告应及时提供维修服务。合同第九条约定，被告不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，原告有权解除合同。合同第十条约定，被告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用。合同第十一条约定，被告不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告本合同租金总额500%的违约金。合同第十二条约定，原告逾期支付租金，每逾期一日，则原告须按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，原、被告依约履行。原告潘亚军、欧鹏刚以原告青岛新月众帮家具销售有限公司的名义对外进行经营，并将一层以摊位的形式对外租赁。2012年1月份，原告承租被告的房屋二楼出现大面积漏水。
2012年6月8日，原告潘亚军（丙方）、被告徐金山（乙方）、青岛平度旅游汽车公司（甲方）三方签订书面协议，该协议载明，“针对2012年1月29日三楼住户漏水对一、二楼房屋及商场家俱等造成的损失，经三方协商同意达成如下协议：一、为了尽快把该事情处理完，各付其责，三方各自承诺出资20000元保证金存入潘亚军处保存（潘亚军出具收据）。二、徐金山和潘亚军共同起诉三楼住户，所有证据均由潘亚军提供，法院判决的费用，包括给房屋造成的损失都归潘亚军。三、因丙方潘亚军证据不足等原因造成败诉或赔偿费用多少均与甲、乙方无关，甲、乙方也不承担任何损失。四、甲、乙方预留的保证金在法院判决生效后10日内，丙方退还给甲、乙方。五、甲、乙方及时配合丙方起诉工作，但丙方取证等工作也应在15日内完成”。协议签订后，被告依约交给原告保证金20000元，但原告潘亚军与被告徐金山没有到法院起诉三楼住户。未起诉的原因原告称没有证据证明是三楼住户漏水。2013年春节期间，二楼顶部供水管道破裂，造成一楼及二楼部分商品（家具、沙发等）被水浸泡，在2013年5月份，被告对二楼平顶部分进行过维修，但二楼天花板雨后仍漏水。
审理中，原告提供以下证据;证据一、原、被告双方2011年3月22日签订房屋租赁合同一份。被告对原告提供的证据一无异议。原告提供证据二、光盘一份，内容有20张照片、14份视频资料、7份录音资料，用以证明房屋漏水情况。
被告的质证意见是：一、关于原告提供的20张照片、广告宣传资料：1、该证据为原告单方制作，被告无法确认其真实性。2、原告在该部分的材料中并没有广告发布单位的收费发票，即原告的该部分材料并不能证明所涉项目已实际履行。另外，原告的这部分材料均表明是在为开业进行宣传，假如相关广告宣传已实际进行，这也是原告为开业而进行的正常宣传，由于原告已开业两年多，这部分费用也只能由原告自行承担。二、对原告提供的20张照片、14份视频资料、7份音频资料的质证意见：原告提供的这所有资料仅证明有三次漏水，第一次漏水是因三楼住户所致，与被告无关，原、被告双方对如何处理已有约定，原告不行使权利是原告自己的事。第二次漏水（14份视频资料）是由于原告在使用承租房屋时，屋内无供暖，致水管冻裂，这是原告的原因造成的，且总水阀门就在原告承租房屋内的明显位置，如原告及时关闭阀门，则漏水不会如此严重，原告存在过错且处置不当，损失原告应自担。原告提交的电话录音说明存在第三次漏水，从录音中也可以确认只是在楼梯处有滴水现象，且从录音中也能确认被告已积极进行了处理。原告以上所说的这三次漏水，要么是他人原因，要么原告自身过错造成，要么仅是一点滴漏水且业已进行了积极的处理，因此，原告提交的这三部分证据不能证明原告的主张。三、对原告就损失情况的质证意见：1、装修增添附加值部分：评估报告与实际明显不符，不能作为认定事实的证据。另外，根据原告提交的证据，答辩人不构成根本违约，这部分损失与答辩人无关。2、原告所主张的家具损失无证据证明。3、双方在合同中，并没有约定原告可自行转租房屋，由于其未经答辩人同意转租房屋，这是违法行为，违法行为不会带来合法损失，因此，原告主张的承租户索赔、房租损失、经营利润损失无合同和法律依据，不应得到支持。另外，原告所主张的这部分损失，根据原告所说，可以判定均是与其有关的经营业主，他们之间具有厉害关系，且所提供的证据也为原告单方制作，不能作为认定事实的依据。原告的商场现在仍在进行正常经营。
针对被告的质证意见原告称，一、被告说仅有三次漏水不符合事实，从2012年1月份开始我们承租的房屋内、外均发生天花板大面积渗漏，包括下雨及其他不明原因造成的漏水。原告自身没有过错，因为出租的房屋本身没有供暖设施，我们不知道发生这种漏水的情况。2012年6月份的协议书只是当时三方的议定。二、我们这次起诉是基于双方签订的房屋租赁合同，我们主张的损失的债务是合同违约之债，不管导致违约渗漏水是被告还是第三人造成的，客观上影响了房屋的正常使用。根据合同相对性原则，被告应当承担违约责任。至于被告称是由第三人造成的，根据法律规定被告可以追偿。三、在我们起诉后涉案房屋我们就不再使用。被告没有证据证实我们还在使用房屋。至于现在还在里面的人员，是因为房屋漏水给商场经营业户造成的损失没有得到赔偿的情况下他们拒绝搬出，这个是我们不能掌控的。四、转租的情况，我们不是转租，合同中约定我们作为家具商场使用，我们必然要进行招商，其中有经营户，对此合同第四条约定非常明确。五、关于损失问题，因为我们签订的合同期限八年，之所以在开始初期投入大量的广告费用、装饰装潢费用，都是基于长期的经营目的而作出的经营安排，作为商场刚开业的时候投入非常大，后期才能见到收益。
审理中，被告提供2012年6月8日，原告潘亚军（丙方）、被告徐金山（乙方）、青岛平度旅游汽车公司（甲方）三方签订书面协议。原告无异议。
另查明，为证明自己的损失，原告申请对房屋装修及添加设施价值进行鉴定，本院委托青岛立信工程造价咨询事务所对原告的装修及添加设施价值进行鉴定，结论是，原告的装修及添加设施价值为人民币243492.31元，原告花鉴定费3800元。
再查明，原告至今仍占用所租被告的房屋。
上诉事实，有原、被告双方签订的房屋租赁合同、解决漏水问题协议书、视频资料、录音资料、鉴定报告及双方当事人陈述在案佐证，业经庭审质证，足以认定。
本院认为，法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2011年3月22日，原告潘亚军、欧鹏刚与被告徐金山签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，合同在履行过程中，房屋二楼天花板出现大面积漏水，致使原告及摊位业主物品受损，不能正常经营。房屋出现漏水后，虽然原、被告达成漏水问题处理协议，但该协议未实际履行，其原因双方互相推诿，各持己见，均不能证明未起诉的原因是对方造成的，也不能证明是三楼住户漏水所致。
在2013年5月份，被告虽然对二楼平顶部分进行过维修，但二楼天花板在下雨时仍大面积漏水，致使原告不能正常经营，因被告未按合同的约定提供给原告能够正常使用的房屋，故原告要求解除租赁合同，支付违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。但原被告合同约定按合同总额500%的违约明显过高，应予以适当调整。
原告主张的广告损失1260000元未提供发票、家具损失50000元未提供实际损失价值证据、对外承租户索赔损失514177元未提供实际索赔证据、房租损失34766.25元未提供实际拒交证据、经营利润损失2413320元是自己的计算，以上损失共计4272263.25元，被告不认可，原告所举证据不足，本院不予支持。根据原告装修添附价值及实际经营等情况，违约金按合同总额1833760元的20%计算支付为宜。
因原告起诉被告要求解除租赁合同后，仍继续占有使用用被告的房屋，故被告反诉要求原告按每天520.77元支付该期间的租赁费，符合法律规定，本院不予支持。因原告未按规定的时间交纳租赁费的原因是房屋漏水，故被告要求原告按日租金的2倍支付滞纳金的反诉请求证据不足，本院不予支持。因房屋发生漏水后，原告并没有起诉三楼住户，故被告反诉要求原告返还保证金20000元，本院予以支持。原告主张保证金是被告赔偿2012年1月份的损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
原告潘亚军、欧鹏刚与被告徐金山2011年3月22日签订的房屋租赁合同予以解除。
被告徐金山于判决生效后十日内，付给原告潘亚军、欧鹏刚违约金366752元（1833760元×20%）。
三、原告潘亚军、欧鹏刚自2013年5月20日起至房屋交付被告之日按每日520.77元（190080元÷365天）付给被告徐金山房屋租赁费，于判决生效后十日内付清。
四、原告潘亚军、欧鹏刚于判决生效后十日内，返还给被告徐金山保证金20000元。
五、、驳回原告潘亚军、欧鹏刚的其他诉讼请求。
六、驳回被告徐金山的其他反诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16558元，反诉费4851元，共计21409元，由原告潘亚军、欧鹏刚负担10704.5元，被告徐金山负担10704.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 孙吉昌
审判员 刘月纯
审判员 姜明进
二〇一四年十二月三日
书记员 马世清