山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第364号
上诉人（原审原告）：张恒志，男，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）：汤桂萍，女，汉族，苍山县住房和城乡建设局建管处职工。
被上诉人（原审被告）：宋永正，男，汉族，苍山县住房和城乡建设局装饰装修科职工。
上诉人张恒志因团购房名额转让纠纷一案，不服苍山县人民法院（2013）苍商初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告汤桂萍、宋永正系夫妻关系。2012年1月苍山县住建局对本单位职工公布，本局组织集体团购楼房，本单位职工均享有一套楼房名额。经人介绍2012年4月2日原告和被告汤桂萍签订转让协议一份，内容为：“1、乙方一次性付甲方转让费肆万捌仟元整，双方任何时候不得反悔，乙方若反悔甲方不予退还转让费，另需赔偿甲方20万元人民币。甲方若反悔除如数退还转让费外，另付乙方20万元赔偿费。2、甲方应积极配合乙方该住房所有手续的完善（如更名、过户等），并保证乙方享有甲方所在单位购买住房所有的权力待遇，否则，乙方有权向甲方追交10万元违约金。3、乙方应及时交纳建房单位需要的各种正当费用，否则所出现的后果甲方概不负责。4、本住房价格按单位规定的统一价格支付，甲方不得加价，否则乙方除追回购房款外，有权向甲方追缴违约金20万元。甲方：汤桂萍乙方：张恒志”，由被告汤桂萍将自己名下135平方米楼房一套转让给原告，同日原告张恒志将10万元首付款和48000元名额转让费交给被告宋永正，由宋永正出具收到条。2012年11月苍山县住建局贴出通知，说明团购房基本情况发生变化，在购房注意事项中要求再次确认认购团购房。因楼房规划方案发生变化，楼房价格增高，原告联系被告说明不想再购买团购房，经被告出面苍山县住建局将原告首付款10万元退还原告，并给付原告利息6000元，原告所交首付款已退回，被告团购房名额被取消。后原告向被告索要楼房转让费48000元未果，酿成本案纠纷。
原审法院认为，单位团购房是针对本单位成员所进行的购房活动，是一种资格权利，与个人单独购买商品房相比较价格较低，其期待利益隐含于团购房名额中，最终可体现为财产权，当事人可以通过意思自治将这种权利进行具体量化，可以依法转让。原告与被告汤桂萍签订转让协议一份，由原告给付被告48000元名额转让费，被告汤桂萍将自己名下团购房名额转让给原告，原告与被告汤桂萍之间构成团购房名额转让合同关系，被告宋永正不是本案团购房转让合同关系当事人。原、被告在庭审中对双方所签订的转让协议真实性均无异议，转让协议具有证据的真实性。协议内容不损害国家利益和社会公共利益，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告虽主张购房合同现已解除，转让协议也已经无效，因原告不能举证证明转让协议构成《中华人民共和国合同法》第五十二条关于认定合同无效的情形之一，原告的此项主张，依法不予支持。被告已按转让协议的约定履行义务，原告不能举证证明被告不履行义务或履行义务不符合约定，被告不构成违约，不应承担违约责任，原告请求被告汤桂萍返还名额转让费48000元的请求，没有依据，不予支持。因被告宋永正不是本案团购房名额转让合同当事人，原告无权向被告宋永正主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判决：驳回原告张恒志对被告汤桂萍、宋永正的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告张恒志负担。
张恒志不服原审判决上诉称，原审法院认定事实不清，判决有误，请求二审法院撤销原审判决，依法给予改判，判决被上诉人返还上诉人购房名额转让费48000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、原审判决对本案的案由确定错误，本案应当确定为“房屋买卖合同纠纷”。本案职工集体团购房，是苍山县住建局和房产开发商达成协议，组织本单位的职工集体购买商品房，在购买时享有一定的优惠，价格相对便宜，但是必须是本单位职工才能享有。所以，即使有的职工不想购买，将该购房名额转让，实际购房人也只能是以该职工的名义购买，由该职工交纳购房款和开发商签订买卖合同，等以后楼房完工交付后，再办理相关的过户手续。本案从上诉人与被上诉人签订的转让协议看，虽然看上去是名额转让，但从法律规定上看实际上是房屋买卖纠纷，是被上诉人将自己购买的商品房加价后转让给上诉人，只是先由上诉人提前支付购房款。原审判决将上诉人与被上诉人之间的转让协议，简单地认定为是一种资格权利的转让是错误的。二、上诉人与被上诉人之间的购房转让协议属于无效协议。1．根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。本案中，被上诉人在和上诉人签订购房转让协议时，所要转让的楼房根本未建，更不用说已经领取权属证书了，所以被上诉人在没有房产的情况下，是没有权利向他人转让房产的。2．被上诉人参与团购楼房的行为是无效的，故其转让行为无效。从2012年11月份苍山县住建局团购房规划方案变化的通知看，上诉人和被上诉人签订转让协议时开发商对此楼的开发建设并未取得该商品房的预售资质，没有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续。所以被上诉人根本不是该预售商品房的所有权人，被上诉人当然也无权进行转让。三、退一步讲，即使上诉人与被上诉人签订的转让协议有效，也已经解除。假设被上诉人购买团购房有效，和上诉人之间的转让协议也有效，但后来该楼房规划变化，被上诉人如果要继续购买，被上诉人就无法向上诉人提供签订协议时的低层楼房。这当然不是双方的责任和过错，但由于开发商的建设规划发生变化致使被上诉人无法按约定向上诉人提供约定楼房。因为上诉人不想购买变化后的高层楼房，所以上诉人及时和被上诉人协商，表明不想再继续购买。被上诉人即向单位提出退房申请，并将单位退回的首付款及利息退还给上诉人。由此看出，因楼房规划的变化，上诉人和被上诉人之间的转让协议已无法继续履行，只有解除，而且双方也已经实际执行，被上诉人已经退回了上诉人预交的首付款和利息，至此双方之间的转让协议解除。四、被上诉人没有合法理由从上诉人处获得利益，应当退还转让费。被上诉人只有向单位购买，然后再转让才能从中获利转让费。现在因为建设规划的变化，单位允许购房者确认是否购房，而上诉人不想购买高层楼房。被上诉人如果继续购买，那他可继续享受单位的福利待遇。或者购买后再继续向外转让，获取差额利润。如不想继续购买，那就无权享受单位的福利待遇。决定权在于被上诉人，而不在于上诉人，并不能因为上诉人不向其购买楼房，就让上诉人来补偿其应当享有的福利待遇。五、原审法院既然认定宋永正不是本案购房转让合同关系的当事人，那么宋永正收取上诉人的48000元转让费就不存在法律上的依据，构成不当得利。综上，上诉人和被上诉人签订的转让协议是无效的，被上诉人因该协议取得的财产，应当予以返还。
汤桂萍、宋永正答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，彰显了以事实为根据、以法律为准绳的审判原则，被上诉人服从原审判决，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求，判令上诉人承担二审诉讼费用。
本院查明案件事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，被上诉人汤桂萍将其所在单位的团购房名额转让给上诉人张恒志，双方签订的转让协议系其真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效协议。双方应按照协议约定全面履行自己的义务。协议签订后，双方各自履行了自己的权利和义务，即上诉人支付给被上诉人转让费48000元，被上诉人将购买团购房的名额资格转让给上诉人，并由上诉人交纳了首付款。事实清楚，本院予以确认。现上诉人以团购房的楼层发生变化已不再购买为由，要求确认转让协议无效并由被上诉人返还名额转让费，对此被上诉人不予同意。根据双方签订的转让协议，在上诉人交纳转让费后即取得被上诉人所在单位给予被上诉人所有的购房待遇，同时双方约定“上诉人一次性支付被上诉人转让费48000元，双方任何时候不得反悔”，另，签订转让协议时，被上诉人的单位并未明确团购房的楼层数。因此，在双方未约定团购房楼层数的情况下，上诉人据此为由要求被上诉人返还转让费，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的条件。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。因房屋买卖合同涉及的系不动产，而本案团购房并未在建，被上诉人所转让的仅是楼房的资格购买权，原审法院以此确定案由为团购房名额转让纠纷并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人张恒志负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李大军
审判员 姚玉蕊
二〇一四年四月七日
书记员 杨竣然