四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川18民终86号
上诉人（原审原告）：汪雅，女，汉族，生于1988年12月13日，住四川省雅安市雨城区。
委托代理人（特别授权）：石国文，四川兆盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡玉捷，男，汉族，生于1981年5月12日，住四川省雅安市雨城区。
委托代代理人：宋黔昆，四川福瑞斯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨某1，男，生于1969年11月14日，藏族，住四川省宝兴县。
原审第三人：程萍，男，汉族，生于1971年11月1日，住四川省雅安市雨城区。
上诉人汪雅与被上诉人胡玉捷、杨某1、原审第三人程萍申请执行人执行异议之诉一案，四川省雅安市雨城区人民法院于2015年10月25日作出(2015)雨城民初字第1175号民事判决，汪雅不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2014年8月22日，雅安中院作出（2014）雅民终字第496号民事判决，判令程萍于判决发生法律效力之日起15日内偿还汪雅借款154万元及相应利息，杨某1对其中的110万元及相应利息承担连带清偿责任。2014年9月19日，汪雅向一审法院申请强制执行。
程萍、郑某1系夫妻关系，2014年9月12日，程萍、郑某1与胡玉捷签订《借款合同》，程萍、郑某1向胡玉捷借款220万元，借款期限为一个月，月利率为18.66‰。并委托胡玉捷将该220万元转账到雅安农商银行股份有限公司雨城支行大兴分理处杨某2的账户。同日，胡玉捷通过郑某2的账户向杨某2汇款100万元，又通过胡某的账户向杨某2汇款120万元。2014年9月21日，程萍通过李某某、陈某、周某某向雅安农商银行股份有限公司雨城支行大兴分理处分别借款45万元、30万元、45万元，并将该120万元通过银行转账形式汇给了胡某，胡玉捷认可该120万元是程萍归还其借款。
2015年1月28日，胡玉捷与程萍、郑某1达成《债务抵偿协议》，约定：程萍、郑某1向胡玉捷借款220万元，已归还了120万元，尚欠100万元。程萍、郑某1自愿用其名下的位于雨城区绿洲路28号“绿洲长河”小区1栋6-7层10号的商品房一套（面积171.6平方米），房产证号监证0058305，以及附属的9号车库一个抵偿给胡玉捷，抵偿价款为129.5万元。程萍、郑某1以涉案房屋为抵押在雅安农商银行股份有限公司雨城支行大兴分理处的借款本息53.5万元未归还，此款由胡玉捷代为归还。程萍、郑某1还应承担过户费用6万元，由胡玉捷垫付。抵偿后程萍、郑某1仍欠胡玉捷30万元。同日，胡玉捷代程萍、杨莉萍归还了银行的贷款529545.42元，从而解除了抵押担保，向雅安市房地产管理局提交了房屋过户申请，并向税务部门缴纳了相关税费67018.73元。同日，胡玉捷与案外人魏某某签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给了魏某某。
2015年1月29日，一审法院根据汪雅提供的线索作出（2014）雨城执字第622-4号执行裁定书，裁定将被执行人程萍之妻郑某1在雅安市雨城区绿洲路28号“绿洲长河”小区1栋6-7层10号的商品房一套（面积171.6平方米）及车库一个（建筑面积27.13平方米）予以查封。
2015年1月30日，胡玉捷以其已购买了绿洲路的房屋为由提出执行异议。一审法院经过听证后于2015年2月10日作出了（2015）雨城执字第1号裁定书中止对雅安市雨城区绿洲路28号“绿洲长河”小区1栋6-7层10号的住宅一套和附9号的车库一个的执行。
一审法院认为：最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该项财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案的焦点是胡玉捷是否符合该条第二款规定的三个要件，即其是否已全部付清涉案房屋的价款、其是否在法院查封之前实际占有了该房屋、其对未办理过户登记手续是否存在过错。
一、关于胡玉捷是否已全部付清涉案房屋的价款问题。胡玉捷与程萍之间签订了《借款合同》，合同签订后，经程萍委托，胡玉捷通过郑某2的账户向杨某2汇款100万元，通过胡某的账户向杨某2汇款120万元，双方之间的借款合同不违反法律、行政法规的强制性规定，胡玉捷借款给程萍，双方的借款合同应属有效。借款后，程萍已归还胡玉捷借款120万元，余款为100万元，2015年1月28日，胡玉捷与程萍、杨莉萍协商以房抵债。一审法院认为，双方约定的以涉案房屋抵销双方之间借款的内容并未违反法律强制性规定，故双方的以房抵债行为应为有效。在抵债过程中，程萍、杨莉萍以涉案房屋抵押在银行的借款529545.42元未归还，双方协商由胡玉捷归还该借款。程萍有100万元的借款未归还胡玉捷，加上胡玉捷代程萍向银行归还的借款529545.42元，其支付的款项已超过双方约定的房屋价格129.5万元。胡玉捷已全部付清涉案房屋的价款。
二、关于胡玉捷是否在法院查封之前实际占有了该房屋的问题。2015年1月28日，胡玉捷已将涉案房屋租赁给案外人魏某某，能够推定程萍已于2015年1月28日将房屋交付给了胡玉捷。
三、关于胡玉捷办理过户登记手续是否存在过错的问题。2015年1月28日，胡玉捷与程萍、郑某1已向雅安市房地产管理局提出了房屋过户申请并支付了相关税费。2015年1月29日一审法院根据汪雅提供的线索作出（2014）雨城执字第622-4号执行裁定书将被执行人程萍之妻郑某1在雅安市雨城区绿洲路28号“绿洲长河”小区1栋6-7层10号的商品房一套（面积171.6平方米）及车库一个（建筑面积27.13平方米）予以查封。胡玉捷未办理产权登记系因其提出申请的次日汪雅提出查封申请，其本身并无过错。
杨某1、程萍经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，并自行承担举证不能的法律后果，依法对其缺席判决。
基于胡玉捷已付清涉案房屋的价款，在法院查封之前已实际取得该房屋并已对外出租，且对未办理房屋产权变更登记不存在过错，同时基于胡玉捷与程萍和郑某1签订的《债务抵偿协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议不具备无效的情形。因此，汪雅的诉讼主张缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回汪雅的全部诉讼请求。
宣判后，汪雅不服一审判决上诉称：一、一审法院认定胡玉捷与程萍签订的《债务抵偿协议》的法律关系是房屋买卖关系，该认定是一审法院的主观臆断，存在错误。胡玉捷与程萍的借款存疑，如果胡玉捷与程萍的借款真实，汪雅对本案的事实需要指出胡玉捷与程萍夫妻之间的正确的法律关系是民间借贷关系。以房低债是债的一种清偿关系，并不产生消灭借贷关系，建立新的房屋买卖关系的法律效用。不知何种原因致一审法院错误认定为胡玉捷与程萍夫妻之间是房屋买卖关系，对事实定性错误是不可能产生正确的法律适用。二、假定胡玉捷与程萍的借贷、低偿行为真实，原审判决适用最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作为本案的判决依据是错误的。1、本条法律适用的是买卖关系的第三人，本案中胡玉捷与程萍之间始终是借贷关系，不能适用本条法律对本案进行判决。2汪雅认为诉争房屋产权登记人是郑某1，胡玉捷不是权利人，胡玉捷的执行异议不能成立。本案应属民间借贷法律关系，不是房屋买卖关系。一审法院的执行异议裁定和一审判决均是于法无据于理不通。综上，一、请求二审法院依法撤销雅安市雨城区人民法院作出的（2015）雨城民初字第1175号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、涉案的一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。
胡玉捷辩称：一、汪雅与程萍案件的终审判决是2014年8月22日，次月便可申请执行。如果程萍与胡玉捷要针对汪雅的执行做手脚，应在汪雅申请执行之前，要做的也是房屋买卖合同，而不是借款合同和债务低偿协议；二、程萍与胡玉捷的借款期是一个月，而该笔借款逾期三个月后，程萍提出以房低债，因该房已低押给了银行，所以就要先偿还银行贷款，所以出现再次借款50万元给程萍归还银行贷款。因程萍的不诚信，胡玉捷将钱付出去就想立刻拿到房，这也符合交易习惯；三、程萍与胡玉捷的整个交易过程非常清楚，借款客观真实，有据可查，不存在程萍和胡玉捷恶意串通，虚构债务的问题；四、程萍和胡玉捷签署低债协议的时候，该套房屋没有查封就受法律保护，不违反法律法规禁止性规定，低债合同合法有效。合法的交易行为受法律保护，本案中止执行完全正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨某1辩称：杨某1未参加本案一审的开庭，对案件事实不清楚。
程萍未作陈述。
二审中，汪雅、胡玉捷、杨某1、程萍均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，一、2014年9月12日，程萍、郑某1与胡玉捷签订《借款合同》，借款期限为一个月；二、2015年1月28日，胡玉捷与程萍、郑某1达成《债务抵偿协议》；三、胡玉捷与程萍、郑某1已向雅安市房地产管理局提出了房屋过户申请并支付了相关税费；四、胡玉捷已实际占有诉争房屋，并将房屋出租。可以确定以上行为系双方当事人真实意思表示且不违反法律的强制性规定。对于汪雅上诉称《债务抵偿协议》不是程萍夫妻的真实意思表示的上诉理由与查明事实不符，本院不予采纳。债务抵偿协议签订后，胡玉捷支付了房屋相应对价并申请办理了过户、实际占有诉争房屋及缴纳了相关税费，一审适用《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定并无不当。
综上，汪雅的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人汪雅负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 玉
审 判 员 周玉蓉
代理审判员 邓 飞
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 赵 楷