广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第1294号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地。
法定代表人：李俊夫，局长。
委托代理人：王伟国、魏秀玲，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：广州市海珠区人民政府江南中街道办事处，住所地。
负责人：朱俊学，主任。
委托代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许望钧，男，1940年2月14日出生，汉族，现住广州市越秀区。
委托代理人：冯翔，广东红棉律师事务所律师。
原审第三人：广州金居房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：杨大模，经理。
委托代理人：邓永强，该公司职员。
委托代理人：陈明礼，广东科德律师事务所律师。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）、广州市海珠区人民政府江南中街道办事处（以下简称江南中街）因许望钧诉市国土房管局撤销房产登记纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法行初字第74号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
许望钧在本案中的诉讼请求为：1、撤销市国土房管局将广州市海珠区江南东路352号-372号（双）云桂大街1号之四-1号之九103房产权登记在江南中街名下的穗字第××号《房地产权证》；2、市国土房管局承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：江南中街于2013年3月5日向市国土房管局申请办理江南东路352号-372号（双）云桂大街1号之四-1之九103房（卫生站）的初始权属登记手续，并缴交了测绘附图、登记费、组织机构代码证、法定代表人证明书、委托书、法定代表人和委托代理人的身份证、房屋面积测量成果报告书、关于嘉宏阁公建配套问题处理情况的复函、执行裁定书等资料。市国土房管局的房地产交易登记中心工作人员于2013年3月11日向江南中街的委托代理人罗海峰进行询问，罗海峰在市国土房管局的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上盖章并签名确认。市国土房管局以13登记01008823号立案受理，并出具《受理回执》给江南中街。市国土房管局于2013年7月24日进行登记，核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》给江南中街，确认海珠区江南东路352-372号（双）云桂大街1号之四-1号之九103房（卫生站）为江南中街单独所有，建筑面积55.2平方米；附记：城市规划房屋用途：卫生站。
另查，金居公司与江南中街于2002年11月13日经协商一致，决定将居委会、文化站及卫生站（共150㎡）安置在二楼商场的东北角（附图）。之后，双方于2006年1月20日签订《嘉宏阁商住楼社区居委会、文化站用房移交协议》，江南中街接收二楼房屋后一直使用至今。
许望钧与金居公司于2004年3月25日签订编号为穗房合字2001045637号《商品房买卖合同》，约定：许望钧向金居公司购买本市海珠区前进路云桂大街西侧、安和巷东南侧嘉宏阁第一幢1单元［自然层1］02号房。该商品房的用途为商铺，建筑面积共295平方米，总金额为72万元。金居公司应当于2004年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付许望钧使用等。该合同经市国土房管局的房地产交易所于2004年4月6日办理预售登记。之后，许望钧向金居公司支付购房款，金居公司于2004年12月28日和2005年8月10日出具金额合计72万元的购房发票给许望钧。金居公司于2004年6月15日将出售房屋移交给许望钧使用。许望钧曾于2007年向原审法院提出起诉［案号：（2007）海民三初字第3992号］，法院审理期间，许望钧和金居公司自愿达成协议：金居公司在2007年11月30日前为许望钧办理本市海珠区前进路云桂大街西侧、安和巷东南侧嘉宏阁第一幢1单元［自然层1］02号商铺的房地产权属证书，并在取得房地产权属证书之日起3天内交付给许望钧。该协议由原审法院出具《民事调解书》予以确认。事后，因金居公司没有履行《民事调解书》确定的义务，许望钧遂申请执行，原审法院于2008年1月21日向市国土房管局发出《协助执行通知书》［协执文号为：（2008）海民执字第641号］。市国土房管局收到后，一直没有履行该《协助执行通知书》确定的义务。
一审庭审中，许望钧、市国土房管局、江南中街、金居公司一致确认：金居公司出售给许望钧的“嘉宏阁102号商铺”与市国土房管局向江南中街核发《房地产权证》记载的“云桂大街1号之四-1号之九103房”房屋是同一套房屋，该房屋规划用途为公建配套用房。许望钧与金居公司签订的《商品房买卖合同》登记备案手续至今未被撤销。此外，许望钧和金居公司一致陈述：市国土房管局在核发涉案房屋《房地产权证》前，没有通知其行使申辩权利，没有举行听证会，听取他们意见，也没有告知其不能履行法院《协助执行通知书》的事情。
一审诉讼中，市国土房管局为证明涉案房屋为公建配套用房，并取得批文，不属于预售房屋的事实，提交以下证据：广州市规划局海珠分局分别于2010年2月24日、2012年3月28日作出的《关于出具嘉宏阁规划验收意见的函》（穗海规函（2010）35号）和《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划意见的函》（穗规海珠（2012）66号）、广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室于2012年3月19日作出的《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划审查意见的函》（穗房办证函（2012）51号）、（1999）穗城规（海）建公字第A150号《首层平面图》、广州市城市管理综合执法局海珠分局于2012年2月9日作出的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》、2012年2月28日的《房地产分户图》、穗规海建（1999）第A150号《建设工程规划许可证》、穗海规建（2001）171号《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》两份（分别为：穗规海建公字（1999）第A150号和穗海规建（2001）171号）、《国有土地使用证》、《建设用地批准书》和《广东省广州市商品房预售许可证》（编号：穗房预字第20010119号）。
此外，市国土房管局为证明涉案房屋曾被本院查封及后被解除查封的事实，提交本院于2003年6月发出的《协助执行通知书》和《民事裁定书》［案号：（2003）穗中法民四初字第76号）、于2012年发出的《执行裁定书》［案号：（2006）穗中法执字第1835号恢字1号］。
金居公司为证明市国土房管局核发的涉案房屋《房地产权证》的面积严重超出原规划公建配套用房确定面积以及广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》已被广州市海珠区人民政府撤销的事实，提交《广州市国有土地使用权出让合同》（记载：公建配套工程：文化站、居委会、卫生站152㎡）和海珠府复字（2012）7号《行政复议决定书》作证据。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。根据《房屋登记办法》第十八条规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。据此，市国土房管局作为本市的房地产管理与登记机关，在进行房屋所有权登记工作中应当履行按法定要求查验申请登记材料的行政职责。
涉案房屋的登记事项属于房屋所有权的初始权属登记。根据《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，根据市国土房管局提交的《受理回执》记载：江南中街在申请办理涉案房屋初始权属登记时，缴交的资料中缺乏《房屋登记办法》第三十条规定的（四）、（五）项材料，即没有建设工程符合规划的证明及房屋已竣工的证明材料。诉讼中，市国土房管局认为涉案房屋纳入解决历史遗留办证范围及办证与规划验收分离的意见，提交广州市规划局海珠分局作出的《关于出具嘉宏阁规划验收意见的函》（穗海规函（2010）35号）和《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划意见的函》（穗规海珠（2012）66号）、广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室作出的《关于协助提供“嘉宏阁”首层公建配套规划审查意见的函》（穗房办证函（2012）51号）、（1999）穗城规（海）建公字第A150号《首层平面图》及城管部门作出的《行政处罚决定书》等材料予以证明，经审查，该材料只能证明涉案房屋原为公建配套用房，金居公司擅自改变首层公建配套用房使用功能，城管部门曾责令自行恢复原使用功能的客观事实，但并未证明涉案房屋所属的“嘉宏阁”房屋已竣工及经规划验收合格，取得《建设工程规划验收合格证》的事实。此外，金居公司提交的证据也证明市国土房管局核发的涉案房屋《房地产权证》记载面积与原规划公建配套用房确定面积不符，且广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》亦已被广州市海珠区人民政府作出的海珠府复字（2012）7号《行政复议决定书》予以撤销。因此，市国土房管局对涉案房屋进行核准登记所依据的材料不符合上述规定的形式要件要求，没有尽到上述规定的合理审慎申请登记材料的责任，其作出的登记行为属于事实不清，证据不充分。其次，许望钧与金居公司签订的《商品房买卖合同》登记备案至今未被撤销，仍具有对抗第三人的效力；而且，法院对许望钧与金居公司办理涉案房屋《房地产权证》的纠纷出具的《民事调解书》已经发生法律效力，市国土房管局在2008年1月收到法院发出的《协助执行通知书》后，没有将不能履行协助执行义务存在的法律障碍回复法院，在此情况下，仍受理江南中街的申报，向江南中街核发涉案房屋《房地产权证》，故市国土房管局作出的登记行为违反法定程序。现许望钧起诉要求撤销市国土房管局向江南中街核发的《房地产权证》，理由充分，符合法律规定，法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款（二）项1、3目的规定，判决：撤销广州市国土资源和房屋管理局向广州市海珠区人民政府江南中街道办事处核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。一审案件受理费50元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。
判后，市国土房管局、江南中街均不服，向本院提起上诉。
上诉人市国土房管局上诉请求：1.撤销一审判决；2．维持市国土房管局向江南中街核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》；3．由许望钧承担本案诉讼费用。主要上诉理由：一、原审法院认定事实不清。（一）涉案房屋未办理规划验收合格证并不妨碍市国土房管局依据政府令为群众办理和核发涉案房屋的产权证。涉案房屋属于广州市人民政府办公厅于2008年2月1日发布的《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》规定的违法建设行为。市国土房管局依据该《意见》当中规定办理产权登记、核发产权证行为与违法建设行为区分开来处理的指导思想和原则，在广州市规划局海珠区分局出具《关于出具嘉宏阁规划验收意见的函》及附件明确同意为涉案房屋办理产权证情况下，依法为江南中街核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。（二）海珠区人民政府撤销广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》，并没有否认涉案房屋是公建配套用房的客观事实，是因为该《行政处罚决定书》在认定公建配套用房面积为280平方米与《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2000）099号）约定的公建配套用房面积为152平方米不符而撤销的，原审法院据此撤销市国土房管局作出的核发涉案房屋的产权证缺乏事实和法律依据。（三）市国土房管局核发涉案房屋的房地产权证，是依据（1999）穗城规（海）建公字第A150号《首层平面图》、《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2000）099号）及房地产测绘部门测绘的结果作出的。《国有土地使用权出让合同》记载公建配套用房为152平方米，但最终面积应当以房地产测绘部门测绘的结果为准。（四）许望钧与金居公司签订的《商品房买卖合同》的备案只是为了防止一房两卖，并非物权登记行为。金居公司将公建配套用房违法出售给许望钧，导致无法办理产权登记手续，二者之间形成的是债权债务合同关系而非物权关系。（五）（2007）海民初字第3992号《民事调解书》与本案市国土房管局核发的产权证没有因果关系。该调解协议的对象是规划报建为公建配套用房的国有资产，不能作为商铺或住宅进行买卖或交易。（六）一审法院作出撤销涉案核发房屋的产权证，将使江南中街无办公场地办公。二、由于原审法院存在认定事实错误的情形，必然导致适用法律错误。
上诉人江南中街上诉请求：撤销一审判决，驳回许望钧的诉讼请求。主要上诉理由：一、许望钧提起行政诉讼的诉讼时效期间已过，已丧失胜诉权。市国土房管局在2013年7月24日将涉案《房地产权证》发给江南中街，且许望钧早就知道江南中街已取得产权证，若其认为该具体行政行为不妥，应在3个月内提起行政诉讼。而许望钧在2014年5月27日才提起行政诉讼，已超过了诉讼时效。原审法院在超过诉讼时效情况下受理其行政诉讼并判决其胜诉显属错误。二、许望钧与金居公司签订的《商品房买卖合同》虽经市国土房管局备案登记，但不发生物权变动，原审法院认定其具有对抗第三人的效力，是法律适用错误。许望钧与金居公司签订的《商品房买卖合同》是债权债务的合同关系，双方可以依照合同法的相关规定另行解决。三、市国土房管局给江南中街核发公建用房的《房地产权证》并未违反法定程序，原审法院认定错误。（一）江南中街申请办理房地产权证，提交的资料符合法律规定。《广东省城镇房产地产权登记条例》第九条规定权利人办理房地产权登记应当提交的文件中并未要求提供《建设工程符合规划的证明》及《房屋已竣工的证明》。（二）市国土房管局在2008年1月收到法院发出的《协助执行通知》后，即使未及时回复不能协助履行的法律障碍，也不能改变公建用房的使用性质、公建用房未经批准不能作为商用出售的法律事实。市国土房管局只能协助履行符合法律规定的义务，对于明显有损害国家、集体、第三人的义务，有权拒绝协助履行。许望钧与金居公司为达到侵占公建用房的目的，恶意勾结蒙骗法院制作《民事调解书》并要求市国土房管局协助登记过户，明显损害了金居公司的利益。
被上诉人许望钧答辩称同意原审判决，请求予以维持。
原审第三人金居公司称同意原审判决，请求予以维持。
经审查，原审判决查明的事实正确，本院予以确认。
二审期间，江南中街提交如下补充证据：1.证据一《立案受理通知书》、证据二《民事起诉书》、证据三《证据清单》，主张证明江南中街已向广州市海珠区人民法院另案起诉，要求撤销（2007）海民三初字第3992号《民事调解书》，及确认金居公司与许望钧签订的2001045637号《商品房买卖合同》无效。2.证据四《关于江南中街产权证办理问题的复函》（海国资函（2013）43号），主张证明嘉宏阁被纳入解决历史遗留问题的办理房地产证的范围，江南中街是公建配套用房的合法所有权人，其办理产权登记流程合法。经质证，市国土房管局对上述证据真实性、合法性没有异议，认为一旦法院认定前述《商品房买卖合同》无效，撤销《民事调解书》，将导致本案具体行政行为是合法的，故请求依照民事诉讼法的规定中止审理本案；金居公司对于证据一至三的真实性和合法性表示由法院审查，认为《民事调解书》的效力对于本案房产登记证效力并无必然关系，该民事诉讼的审理结果并不影响本案审理，认为证据四是2013年产生的，街道办没有在一审时作为证据提交，现提交不属新证据，不予质证；许望钧对于证据一至三的真实性和合法性表示由法院审查，认为《民事调解书》是合法有效的，街道办事处提起民事诉讼已经超过诉讼时效，对证据四的质证意见与金居公司的质证意见一致。
本院认为，对于市国土房管局核发涉案《房地产权证》是否合法的争议，首先，市国土房管局提供的作为核发涉案房产证依据之一的穗综海处字（2011）1091号《行政处罚决定书》，已被广州市海珠区人民政府作出的海珠府复字（2012）7号《行政复议决定书》予以撤销；其次，市国土房管局核发的涉案房屋（卫生站用房）的单元总建筑面积为55.2026平方米，而另一房屋（文化站、居委会用房）的单元总建筑面积为130.8323平方米，两者之和为186.0349平方米，超出金居公司依照穗国地出合（2000）099号《国有土地使用权出让合同》约定需提供的152平方米公建面积，且超出面积比例较大，也没有证据证实该超出部分属于公建性质；第三，许望钧与金居公司签订的《商品房买卖合同》自2004年登记备案至今，其双方之间的涉案房产纠纷亦经法院出具（2007）海民三初字第3992号《民事调解书》，市国土房管局也已于2008年1月收到法院的（2008）海民执字第641号《协助执行通知书》，故市国土房管局在受理江南中街的办证申请时，是应该知道在此之前已经另有他人对涉案房屋权属主张权利的。《广东省城镇房地产权登记条例》（1999修订）第十五条规定：“有下列情形之一的房地产，房地产管理部门应当作出暂缓登记的决定，并自作出决定之日起15日内书面通知申请人：（一）产权纠纷未解决的；（二）违章建筑未经处理的；（三）法律、法规规定暂缓登记的。暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，房地产管理部门应当予以核准登记。”据此，在房屋权属有争议的情况下，市国土房管局向江南中街核发涉案房屋《房地产权证》，违反法定程序。综上，原审法院认为市国土房管局对涉案房屋进行核准登记所依据的证据不充分，所作出的登记行为违反法定程序，并判令撤销市国土房管局向江南中街核发的涉案《房地产权证》，是正确的，应予维持。
关于市国土房管局提出的中止本案审理的问题。如前所述，市国土房管局于2013年7月24日核发涉案《房地产权证》时，该房屋权属已有争议，其作出的涉案登记发证行为违反法定程序。江南中街现另案提起民事诉讼的审理结果，并不影响本案行政诉讼对市国土房管局2013年作出的上述具体行政行为的合法性审查，故对于市国土房管局提出的中止本案审理的主张，本院不予采纳。
关于江南中街提出的诉讼时效问题。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，许望钧并不是涉案登记发证行为的相对人，市国土房管局向江南中街核发《房地产权证》时并没有告知许望钧涉案登记行为具体内容及诉权，江南中街也没有举证证实许望钧什么时候知道该行政行为的具体内容和起诉期限，因此，江南中街关于许望钧提起本案诉讼超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
综上所述，原审法院判决撤销市国土房管局向江南中街核发的涉案《房地产权证》并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局、广州市海珠区人民政府江南中街道办事处各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 军
审 判 员 邹迎晖
代理审判员 金 霞
二〇一四年十月十六日
书 记 员 殷松茂
周芷诺