浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第68号
上诉人（原审被告）：玉环之江房地产有限公司。
法定代表人：丁晓跃。
委托代理人：陈小雁。
被上诉人（原审原告）：庞必鑫。
委托代理人：冯锡平。
上诉人玉环之江房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2014）台玉民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人玉环之江房地产有限公司的委托代理人陈小雁、被上诉人庞必鑫的委托代理人冯锡平等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，被告开发了坐落于玉环县玉城街道玉陈线安置小区的商品房进行预售。2010年9月13日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，约定原告所购房屋为第a幢2403号，建筑面积为154.44㎡，总房款为1352894.4元。合同对付款方式和期限作了相应的约定，原告如约付清了全部购房款。合同对交房时间约定为2012年10月30日前，交房条件为建设工程经竣工验收合格并取得备案证明等。逾期不超过90日，合同继续履行，出卖人支付已交付房价款日万分之一的违约金；超过90日买受人要求解除合同的，出卖人支付已交付房价款0.2%的违约金；超过90日买受人要求继续履行合同的，出卖人支付已交付房价款日万分之一的违约金，其总额不得超过已交付房价款的0.2%。合同对产权登记约定为出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证或证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2013年4月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；逾期超过90日而买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，支付已交付房价款日万分之一的违约金。房屋实际竣工后，被告自2013年9月份起陆续向原告等购房户发出接收通知，部分购房户实际接收入住。对被告开发的商品房，玉环县建设工程质量监督站于2013年12月5日出具工程质量监督报告，同意上报验收备案，玉环县住房和城乡建设规划局于2014年5月21日同意予以竣工备案。自2014年6月11日起，原告等购房户分批申领了房屋所有权证。此外，受原告委托，被告代为办理按揭贷款和产权转移登记，而向原告预收了相关费用，目前已予部分支付，尚未清结。另认定：为开发商品房，被告于2007年11月23日申领了国有土地使用证二本，均载“该宗地地上建筑物竣工后三十日内办理土地变更登记”，于2008年8月8日申领了国有土地使用证一本，载“该宗地房屋竣工后三十日内办理土地变更登记”。目前，被告仅持有上述三本土地权属证书，对能否直接办理各购房户的土地分割证书问题，原审法院向玉环县国土资源局发函询问，其答复是“房屋已竣工验收，现先办理土地竣工验收，通过后，再办理分割。”故此，原告等各购房户尚未领取土地使用权证。
原审法院审理认为，被告逾期交房和逾期办证是不争的事实，依法并依约应承担相应的违约责任。本案争议的焦点问题一是逾期时间。对于交房，合同约定时间为2012年10月30日前，条件为建设工程经竣工验收合格并取得备案证明，对双方当事人具有当然的约束力。2014年5月21日，城建管理部门对涉讼房屋予以竣工备案，应认定房屋交付条件成就，但由于双方当事人均认同质量监督部门同意上报竣工验收备案的2013年12月5日，符合当事人意思自治原则，并不违反法律强制性规定，原审法院予以认可。虽然原告等购房户中部分已于2013年12月5日前实际接收并入住，但由于此前房屋交付条件尚未成就，故交房时间应统一于2013年12月5日。被告辩称不可抗力及施工单位故意违约拖延竣工时间等原因共同造成逾期交房，以期减轻己方责任，并不构成对原告主张的有效抗辩。对于办证，合同约定时间为2013年4月30日前，条件为出卖人实际取得土地使用权证或证明和房屋所有权证，交付给买受人，对双方当事人也具有当然的约束力，故此，被告既具有协助办理房屋所有权转移登记的义务，也具有协助办理土地使用权分割登记的义务。被告虽然在2007年11月23日和2008年8月8日申领了三本土地证，但应在所涉土地上的建筑物竣工后30日内申请办理土地变更登记领取大证，而被告怠于履行义务，致土地竣工验收未成，无法予以分割，损害了原告等购房户的合法权益，构成违约。虽然目前原告等购房户均申领了房产证，但土地分割至今尚未着落，故原告要求被告支付逾期办证违约金至土地竣工验收完毕可以办理分割登记之日止，应该予以支持。根据双方的合同约定，逾期办证的起算日应确认为2013年5月1日，被告辩称应为交房日顺延6个月并没有合同依据，原审法院不予采信。逾期交房和逾期办证系不同的法律事实或行为，并行支付违约金并不违反法理。本案争议的另一焦点问题是违约金。对于逾期交房，合同约定的违约金比率确有前后矛盾之处，为此，原、被告各自选择对己有利的比率进行主张和抗辩，但综合分析相关条款，原告主张按已付房价款的日万分之一计算更为合情合理。被告辩称逾期超过90日买受人选择解除合同的，出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金，及买受人选择继续履行合同，出卖人向买受人支付的违约金累计总额不得超过已交付房价款的0.2%中的两处“0.2%”均系“2%”的笔误，即使属实，对原告也不公平。对于逾期办证，合同约定的违约金比率为已付房价款的日万分之一，双方并无异议，原审法院予以确认。并行支付逾期交房和逾期办证违约金，其总比率仅为日万分之二，低于银行贷款利率，亦为合法合情。原告已付房价款为1352894.4元，自2012年10月31日至2013年12月4日，被告逾期交房400天，依约应按已付房价款的日万分之一支付违约金54115.78元；自2013年5月1日暂计至2014年10月31日，被告逾期办证549日，依约应按已付房价款的日万分之一支付违约金74273.9元，并继续按此标准支付至土地竣工验收完毕可以办理分割登记之日止。原告上述诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。至于返还代收代付款问题，考虑到土地分割登记尚未发生等实情，而被告也表示届时予以清结，本案以暂不作处理为宜，原、被告可以自行清结或主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告玉环之江房地产有限公司于本判决生效后七日内按原告庞必鑫已付房价款1352894.4元日万分之一的标准支付其自2012年10月31日至2013年12月4日共400日的逾期交房违约金人民币54115.78元；二、限被告玉环之江房地产有限公司于本判决生效后七日内按原告庞必鑫已付房价款1352894.4元日万分之一的标准支付其自2013年5月1日暂计至2014年10月31日共549天的逾期办证违约金人民币74273.9元，并继续按此标准支付至涉讼商品房的土地竣工验收完毕可以办理分割登记之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2816元，减半收取1408元，由被告玉环之江房地产有限公司负担。
宣判后，玉环之江房地产有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人认为原审判决认定上诉人因逾期交房向被上诉人支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的0.2%（系笔误，实为2%），对被上诉人不公平，系法律适用不当，上诉人的逾期交房违约金累计总额应为被上诉人已交房价款的2%。上诉人与被上诉人之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。其中第十条约定出卖人的逾期交房的违约责任：“出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付违约金累计总额不得超过已交付房价0.2%。”同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，若违约金计算标准过低，法院可以依当事人申请予以申请调整，但并未规定法院可以自行变更双方约定的计算方式。因此，双方关于逾期交房违约金计算的约定应当得到尊重；二、原审判决关于逾期交房时间的认定有误，上诉人认为因台风、中高考以及高温天气等影响导致工程延误的时间应当予以扣除，经过计算实际逾期交房的时间应为294天；三、原审判决关于逾期办证时间的认定有误，首先应当与逾期交房的时间计算方式一样扣除相应的天数，其次，逾期办证的时间应当从原审判决认定的实际交房时间起算。在交房条件未成就的情况下，不应计算逾期办证的违约金。逾期交房与逾期办证并行计算实际是双重处罚，属于重复计算，对上诉人不公平。上诉人认为逾期办证的截止时间为2014年6月11日，因此逾期办证的时间应为189天。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
庞必鑫答辩称：一、根据双方签订合同中第十条关于出卖人逾期交房的违约责任条款的约定，与浙江省商品房买卖合同标准文本对照，第十条多出了第二款，第二款在商品房买卖合同的规范文本里中没有规定的，上诉人为了免除或减轻因违约可能带来的不利后果，改变了标准文本中设置的内容而强加的，该款约定实际上是限制作为购房户而减轻或免除经营者责任的格式条款，因此该条款约定按照消法相关规定是无效的；二、关于上诉人主张的106天能否予以扣除的问题。首先，上诉人并未在一审中提供扣除106天的相关依据。其次，上诉人将扣除的原因表述为不可抗力，与法律上的不可抗力概念并不相符，上诉人对台风等因素应当予以考虑。再者，上诉人也未将上述原因所导致的工程延误向被上诉人予以告知；三、逾期办证和逾期交房的违约金系合同中的明确约定，一审法院尊重双方的意思自治，也不违反其他法律规定，判决无误。综上，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人争议的主要焦点有以下三个方面：一、双方所签订的商品房买卖合同中关于违约责任的条款适用问题。上诉人玉环之江房地产有限公司认为，根据商品房买卖合同第十条的约定，出卖人因逾期交房应向买受人支付的违约金不应超过已交付房价款的2%。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同系上诉人单方提供的格式合同，该合同第十条第1款分别规定了逾期交房不超过90日与超过90日两种情形下的违约责任，但第十条第2款又规定了逾期交房超过90日出卖人支付的违约金不超过已交付房价款的0.2%，如适用该款将导致逾期交房超过90日所应支付的违约金数额低于不超过90日应支付的违约金。且该第2款为上诉人在房管部门公布的合同示范文本中另行添加，虽经双方签字确认，但考虑到签订合同时上诉人处于相对优势地位，其自行添加的条款又不合理地减轻了自身的违约责任，导致权利义务明显失衡。故原审法院在计算违约金时排除该条款的适用于法有据；二、关于交房与办证逾期天数的计算问题。上诉人认为在其施工期间因为台风、高温、高考等因素造成停工，应当在计算逾期天数时扣除相应的天数。本院认为，天气（包括台风与高温）以及高考等情形均为上诉人在签订商品房买卖合同时可合理预见的影响工期的因素，相对整个工程的工期而言，上述因素的存在并未造成工期的明显延长。且上诉人亦未提供充分有效证据证明上述因素与其迟延履行之间的关联性。故对上诉人关于扣减因台风、高温、高考等因素所造成的工期延误天数的主张，本院不予采纳；三、关于逾期办证时间的起算点问题。上诉人认为，出卖人在实际交房之前即开始并行计算逾期交房与逾期办证违约金有违《合同法》的公平、补偿原则，属于重复计算，因此逾期办证时间应从实际交房之日起算。本院认为，本案的商品房买卖合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。双方在合同中明确约定了上诉人办理土地、房屋权属证书的具体时间，而上诉人未依约履行上述义务，应承担逾期办证的违约责任。合同亦分设逾期交房和逾期办证的违约责任条款，二者相互独立，并行不悖，在合同约定的办证日期与开发商实际交房日这段期间，上诉人既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任。上诉人玉环之江房地产有限公司关于以实际交房时间作为逾期办证违约金起算点的主张缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1694元，由上诉人玉环之江房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年三月二十日
书 记 员 马 里