河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冀民一终字第48号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄西里工贸股份有限公司（原石家庄西里工贸中心、石家庄光明实业总公司），住所地石家庄市桥西区红旗大街25号。
法定代表人：白建维，该公司董事长。
委托代理人：范云平，河北冀华律师事务所律师。
委托代理人：刘伍仁，河北冀华律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：白小刚。
委托代理人：任洪涛，河北三和时代律师事务所律师。
上诉人石家庄西里工贸股份有限公司（以下简称西里工贸公司）与上诉人白小刚租赁合同纠纷一案，前由石家庄市中级人民法院于2012年2月13日作出（2010）石民一初字第00010号民事判决书，双方均不服，提起上诉，本院于2012年12月19日作出（2012）冀民一终字第90号民事裁定，将本案发回重审。石家庄市中级人民法院重审后于2014年11月5日作出（2013）石民一初字第00003号民事判决，双方仍不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。西里工贸公司的委托代理人范云平、刘伍仁，白小刚及其委托代理人任洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1996年，石家庄光明企业集团公司同意将位于石家庄市裕华路和友谊大街交叉口空地租赁给白小刚使用。之后，白小刚以石家庄光明企业集团公司下属单位石家庄市医药公司光明医药经营部“光明医药综合楼”的名义申请办理相关建设手续并投资施工。1998年2月26日，石家庄光明企业集团公司（甲方）与白小刚（乙方）签定租赁合同一份，合同约定：一、租赁土地的位置及面积：租赁土地位于石家庄市裕华西路与友谊大街交叉口的西北角，东至友谊大街，南至裕华西路，西至中国人民保险公司河北省分公司，北至石家庄市汽车配件公司，东西长64.2米，南北长33米，面积2118平方米，折合占地约3亩。二、租赁期限及用途：正式租赁期限为四十年，即从1998年6月1日至2039年5月31日。自1996年9月至1998年5月为工程建设期。甲方同意乙方在该租赁土地上，自己投资或与他人合资，搞临时建筑或永久性建筑，现以甲方下属单位石家庄市医药公司光明医药经营部的名义申报的“光明综合楼”项目，实际上是乙方自筹资金投入盖楼，其产权属于乙方所有。三、租金及交纳时间：租赁期内每年乙方应向甲方交纳租金二十五万元，分两次交清。6月30日之前交纳壹拾贰万伍仟元，12月31日前交纳壹拾贰万伍仟元。交纳租金起算时间为1998年6月，为鼓励乙方投资建楼，在工程建设期内（1996年9月至1998年5月）甲方不收乙方租赁费。四、租赁期间产权：在租赁期间乙方在租赁土地上所有建筑物归乙方所有，乙方在允许范围内，自主使用和处置，甲方不得以任何理由进行干涉。五、租赁期满移交：租赁期满乙方在租赁土地上的建筑无偿归甲方所有。六、如遇国家政策调整、变化问题：如遇国家政策调整，不允许甲方出租土地，甲方得以其他方式继续让乙方使用该土地，直到租赁期满，其土地使用费，不得超本合同规定的租金。七、违约责任：1、如甲方租赁期内，擅自终止合同，应赔偿乙方的全部投资，并偿付乙方全部投资三倍的违约金。2、如乙方在租赁期内，擅自终止合同，当年租金应如数交纳甲方，并偿付甲方当年租金三倍的违约金。
2004年12月28日，石家庄市人民政府召开秘书长会议对西里绿地扩建涉及占地及拆迁等有关问题进行了专题研究。会议确定：对西里村城中村改造涉及的15栋住宅楼及裕华路与友谊大街交叉口西北角三层楼（现湘君府酒楼）、友谊大街加油站和市场街约1.28万平方米商业用房，在没有与周围居民和单位发生纠纷且不占压规划道路红线情况下，由规划、房管等部门为其办理相关手续，市级以下收费免缴。西里工贸中心没有为白小刚办理相关手续，也没有通知白小刚办理。2007年桥西区友谊街道办事处送达限期拆除通知书，将位于桥西区裕华路北侧白小刚建筑物列入拆除范围，限期拆除。如上述建筑物属正式建筑，三日内向办事处提供该建筑物的土地、规划、房产等相关证件。2008年6月26日，石家庄市桥西区友谊街道办事处以白小刚建筑物系违法建筑，将建筑物拆除。白小刚从桥西区友谊街道办事处领取渣土清运费135250元。2009年5月19日，石家庄光明实业总公司取得建设工程规划许可证，在友谊大街与裕华路交叉口西北角建西里友谊大厦，现西里友谊大厦已竣工并交付使用。双方对西里友谊大厦是否占用白小刚租赁地说法不一。
白小刚提供河北立信会计师事务所有限责任公司审计报告和河北立信安侨资产评估有限公司资产评估报告证明白小刚在租赁土地上的建筑物总投资共计16335874.82元，西里工贸公司对上述鉴定结论持有异议。白小刚自2001年2月6日至2007年12月28日共给付石家庄西里工贸中心245万元，西里工贸公司对白小刚2001年2月6日支付30万元持有异议，认为该笔款项不是支付租金而是偿还借款，西里工贸中心为证明其主张向法院提供其转账凭证和1998年转账支票存根2张，对其他款项认可，白小刚认为该笔款项是租金。
一审中，白小刚申请对其建筑物投资情况进行鉴定，原审法院委托石家庄大华会计师事务所对白小刚提供的投资账目进行审计，2014年4月24日作出石大华审字（2014）第13012号审计报告，其主要内容为：……二、账面支出情况：账面共支出资金总额9535961.82元，其中1、购进建筑用工程材料2396101.17元；2、机械台班费、人工费、垃圾清运费等111639.60元；3、建筑工程施工费2697904.41元；4、设备投资金额1919925.20元；5、待摊投资支出629390.46元；6、预付工程款1544420.98元；7、其他应收款236580元，其中：应收海口医药公司124580元，王国强借款110000元，其他借款2000元。三、资金结余情况：截止1998年12月31日，账面结余资金339188.22元，其中：现金余额335835.30元、银行存款余额3352.92元。四、存在的问题及需关注事项第（二）6、其中：收租金金额75000元、预付工程款150000元、付建安工程款3164.50元。白小刚对审计报告质证意见为：应增加72万元的数额，并提交相关票据；西里工贸公司的质证意见为：对审计报告持有异议不认可，不同意白小刚增加72万元的数额，认为已经超过举证期限。
另查，原石家庄光明企业集团公司章程第十二条规定，以石家庄光明实业总公司作为本集团公司的核心层企业，石家庄光明实业总公司的办事机构作为集团公司的办事机构。
白小刚提起诉讼，请求依法判决：1、被告赔偿原告投资款16335874.82元，并向原告支付2300万元的违约金；2、诉讼费由被告费担。西里工贸公司提起反诉，请求依法判决：一、白小刚支付欠交租金35万元；二、白小刚支付2008年度租金25万元并偿付违约金；三、反诉费用由白小刚承担。
原审法院认为，白小刚与原石家庄光明企业集团公司签订的协议是双方真实意思表示且不违反当时的法律规定，该协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方协商一致后，白小刚以原石家庄光明企业集团公司下属单位石家庄市医药公司光明医药经营部“医药综合楼”的名义办理了报批手续，双方在合同中没有约定建筑物临时手续到期后，由谁负责办理建筑物的相关合法手续，故双方都有义务办理。2004年12月28日，石家庄市政府秘书长协调会议决定为白小刚投资所建的楼房办理相关手续，西里工贸公司既没有为白小刚建筑物办理相关手续也没有通知白小刚办理相关手续，致使白小刚建筑物最终被政府有关部门拆除，给白小刚造成损失，对此应承担相应责任。白小刚建筑物被拆除后，白小刚委托鉴定机构对其损失进行了审计和评估，白小刚建筑物投资共计16335874.82元。西里工贸公司对白小刚自己找的鉴定机构作出的审计评估结论不认可，经白小刚申请，原审法院委托石家庄大华会计师事务所对白小刚的投资账册进行审计。根据审计报告第二项，账面支出资金总额9535961.82元，另外审计报告第四（二）6项中，认定白小刚预付工程款150000元，付建安工程款3164.5元，以上应为白小刚投资总额，但应减去审计报告第三项账面结余资金339188.22元，据此，确认白小刚的投资损失总额应为9535961.82＋150000＋3164.5-339188.22元＝9349938.1元，但因白小刚建筑物系非法建筑被政府有关部门拆除，白小刚主张违约金的请求，不予支持。按照合同约定，交纳租金起算时间为1998年6月，白小刚到2008年6月应支付租金250万元。白小刚自2001年2月6日至2001年12月28日共给付西里工贸公司245万元，西里工贸公司对2001年2月6日白小刚给付的30万元持有异议，认为该笔款项不是支付租金而是偿还借款，白小刚认为该笔款项是支付的租金。西里工贸公司所举证据不能充分证明该笔款是偿还借款，故认定白小刚共给付西里工贸公司租金245万元。西里工贸公司主张2008年未交租金，因已超过诉讼时效，不予支持。西里工贸公司主张白小刚违约并要求支付违约金，依据不足，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百二十条的规定，判决：一、石家庄西里工贸股份有限公司于本判决生效后十五日内赔偿白小刚损失9349938.1元。二、驳回白小刚的其他诉讼请求。三、驳回石家庄西里工贸股份有限公司的反诉请求。诉讼费238479元，白小刚负担161579元，石家庄西里工贸股份有限公司负担76900元；鉴定费29000元，白小刚负担19648元，石家庄西里工贸股份有限公司负担9352元；反诉费8475元，石家庄西里工贸股份有限公司负担。
西里工贸公司不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销石家庄市中级人民法院（2013）石民一初字第00003号民事判决；依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反讼请求；二、依法判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由是：一、一审判决认定事实严重错误。被上诉人的建筑物之所以被“省会城市建设三年大变样指挥部”发文认定为非法建筑并被政府限期强行拆除，完全是被上诉人的非法滥建行为导致。一审判决由上诉人承担相应责任的第一个理由是：“双方在合同中没有约定建筑物临时手续到期后，由谁负责办理建筑物的相关合法手续，故双方都有义务办理”，该认定违背事实和法律。首先，由被上诉人办理相关建设手续，是双方合同约定的义务。双方合同约定，上诉人作为土地出租方的权利义务是，“向土地承租方提供土地、收取租金”；被上诉人的权利义务是，“在承租的土地上自己投资或与他人合资搞临时建筑或永久建筑、按时交纳租金”。根据上述约定，被上诉人作为建设单位和个人，负责办理相关建设手续则是上述约定的应有之义。其次，由被上诉人负责办理相关建设手续，是法律规定的义务。《河北省临时建设和临时用地规划管理办法》明确规定，进行临时建设的单位和个人必须申请领取临时建设规划许可证。因特殊情况确需延长使用期限的，应当申请换发临时建设规划许可证。根据上述规定，临建期限届满后，由谁申请换发临建延期使用许可证，明白无误。另外，根据双方证据《石家庄市临时简易建筑工程许可证》“使用期限：自批准之日起至1998年4月1日止”的规定，即使办理了延期手续，其使用期限也只能到2000年4月1日。一审判决由上诉人承担相应责任的第二个理由是：“2004年12月28日秘书长协调会议，决定为白小刚建筑物办理相关手续。西里工贸公司既没有为白小刚建筑物办理相关手续也没有通知白小刚并配合白小刚办理相关手续，致使白小刚建筑物最终被政府有关部门拆除”，一审判决的上述认定严重违背法律和事实。首先，政府会议纪要是政府派员参与有关当事人之间经济利益的协调，对有关当事人之间的民事行为提出的一种协调意见，并非政府的命令和决定，亦非有关当事人之间的民事协议，对有关当事人不具有强制力。上诉人于2007年10月6日致函市政府，要求市政府落实会议纪要，为包括被申请人建筑物在内的建筑物办理相关合法手续，但市政府均以建筑物不符合规划／占压道路红线／占用消防通道为由，至今未按会议纪要为申请人的加油站／西里市场街建筑物以及被申请人建筑物办理任何相关手续。一审法院不仅没有对上诉人积极维护双方利益的友好愿望加以肯定，更没有体谅上诉人的无奈，反而作出了不合理的判决。综上，白小刚超标准、超范围的非法滥建行为导致该建筑物自始至终处于非法状态，并最终被政府拆除，该后果应当由被上诉人自行承担。二、一审判决拒不采纳《审计报告》的审计意见，自行认定白小刚的投资损失总额，属于证据不足。1、《审计报告》与本案没有关联性。本案的原告是白小刚。而该《审计报告》的被审计对象却是案外人石家庄开发区百瑞科技开发公司，一审法院以案外人的投资帐册视为被上诉人的投资证据显属不当。2、如果有证据证明被上诉人与案外人石家庄开发区百瑞科技开发公司系同一主体，《审计报告》也明确否定了白小刚的投资损失总额。石家庄大华会计师事务所在出具的审计报告中客观列出了白小刚提供的百瑞科技公司1996-1998年度基建帐目帐套中存在的三大项十三小项存在的问题及需要关注的事项。特别是，《审计报告》第四项明确表述：“没有提供银行账户的对账单，银行收支情况的确认依据不充分”，从而否定了《审计报告》中第一、二、三项的数据。3、鉴定机构出庭人员接受质询时明确表示“被审计单位提供的资料无法确认其投资及银行收支情况”。三、一审法院为支持其错误判决有意隐瞒案件重要事实。1、隐瞒临时建筑工程许可证的内容，因而隐瞒了被上诉人在施工过程中的违法性。2、隐瞒被上诉人建筑物严重占压道路红线的事实，有意隐瞒建筑物的违法性。3、一审法院没有对鉴定报告是否具有明确的鉴定结论进行审查，隐瞒审计报告中“存在的问题及需关注的事项”，隐瞒鉴定机构人员咨询意见及上诉人的质证意见。四、一审判决超出了被上诉人诉讼请求的事实和理由，属于程序违法。被上诉人起诉的事实和理由为：上诉人为满足自己的规划设计条件而强行拆除了被上诉人建筑物，一审法院应当就被上诉人的诉讼理由及诉讼请求进行审理，但一审判决未经被上诉人同意即实际变更了被上诉人起诉的事实和理由，客观上也剥夺了上诉人对变更后的事实和理由进行抗辩和举证的权利，严重损害了上诉人的财产权利和诉讼权利。五、一审判决对同一事实认定做出两种相互矛盾处理，明显错误。一审法院一方面认定“因白小刚建筑系非法建筑被政府有关部门拆除，白小刚主张违约金的请求，不予支持”，同时又要求上诉人为被上诉人的非法建筑办理相关手续，这样处理明显矛盾。六、一审判决认定双方对“30万元持有异议，西里工贸公司所举证据不能充分证明该笔款是偿还借款。西里工贸公司主张2008年未交租金，因已超过诉讼时效，不予支持”，严重违法。首先，上诉人已经提交的相关证据足以证明上述30万元系被上诉人偿还借款，其次，上诉人主张2008年度租金未超过诉讼时效。
白小刚答辩认为，上诉人的违约行为给答辩人造成巨大经济损失，其主张没有事实和法律依据，应予驳回。一、双方合同标的是租赁土地。政府有关部门拆除建筑物并不涉及答辩人继续使用承租土地的问题，上诉人为自身更大利益占用出租给答辩人的土地建设西里友谊大厦，属于恶意擅自终止合同，应承担合同约定的违约金。二、根据2004年12月市政府秘书长协调会议纪要，政府部门已同意为答辩人建筑办理规划、房产手续，答辩人的建筑完全可以取得合法手续。答辩人的建筑不存在占压道路红线的问题。根据《合同法》第六十条规定，上诉人单方参加会议后，应通知答辩人并按照政府要求办理相关手续，而上诉人却拒不履行义务，导致答辩人建筑物处于非法状态。三、石家庄开发区百瑞科技开发公司系答辩人妻子李凤霞成立并担任法定代表人的公司。石家庄市桥西区百瑞酒店系李凤霞于1998年登记注册的个体工商户。本项目建成后用于百瑞酒店经营，上诉人收取租金的收据抬头交款单位直接写明百瑞公司，说明对上述主体是认可的。鉴定机构通过审核基建账目做出结论，应作为定案依据。四、上诉人所称的30万元不是偿还借款，并且其在2010年反诉主张答辩人未交2008年租金，明显超过一年的追索租金诉讼时效，一审对此认定是正确的。
白小刚上诉请求：一、维持原判第一、三项，改判原判第二项为：被上诉人赔偿上诉人投资款7036493元，并向上诉人支付1000万元的违约金；二、一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由是：一、被上诉人建设的西里友谊大厦占用了上诉人租赁的土地，事实清楚、证据确凿，一审没有认定是错误的。2006年9月11日，石家庄市规划局针对被上诉人报建申请提出的《关于西里友谊大厦的规划设计条件》载明，该大厦的用地范围位于友谊大街西、裕华西路北用地面积约6000平方米。用地范围将上诉人租赁的土地包含在内。根据西里友谊大厦《建设工程规划许可证》及总平面图，该大厦地下室轮廓明显占用了上诉人租赁的土地，作为项目用地一部分的绿地的界限已完全包含了上诉人租赁的土地。二、双方合同标的是租赁土地。政府有关部门拆除建筑物并不涉及上诉人继续承租使用土地的问题。被上诉人恶意擅自终止合同，应承担合同约定的违约金。一审判决以上诉人建筑物系非法建筑被政府有关部门拆除为由，驳回上诉人主张违约金的请求，不符合事实和法律。如果被上诉人本着诚信原则办理规划、房产手续，上诉人建筑都将取得合法审批手续。同时，市长、市规划局领导已批示上诉人建筑“应以项目带拆为主，新的项目未批准前，暂缓拆除”。依据这一批示，上诉人的建筑也不会被作为非法建筑拆除。被上诉人不是上诉人建筑的产权单位，但却在2008年石家庄市桥西区拆违任务分解表上作为产权单位出现，充分说明是被上诉人向政府部门联系拆除的。三、办理上诉人建筑的相关手续是被上诉人的义务，一审认为双方均有义务办理不符合事实和法律。上诉人系租赁被上诉人土地进行建设，临建手续到期后，只能由被上诉人以土地使用权人的身份去办理有关建筑手续。市政府秘书长协调会议确定由规划、房管等部门为上诉人的建筑办理相关手续，被上诉人单方参加会议后，应按照政府部门要求为上诉人的建筑办理相关手续。四、上诉人已提交河北立信安侨资产评估有限公司的《资产评估报告书》，足以证实被建筑物内外部装修和部分酒店设备价值为7036493元。依据租赁合同约定，此部分费用应由被上诉人赔偿。
西里工贸公司答辩认为，上诉人白小刚上诉的事实和理由均不能成立，望依法驳回其上诉请求。一、答辩人建设西里大厦并未占用上诉人白小刚原租赁土地，且自2008年6月后，双方《租赁合同》已实际终止，答辩人是否占用该土地均与上诉人白小刚无关。1、根据《总平面定位图》、《地形图》可清楚显示：西里大厦建筑红线距裕华路道路红线为55米，而诉争建筑物距裕华路道路红线为43米。两个新旧建筑物间相距12米。显然，上诉人白小刚的建筑物与答辩人后期建设的西里大厦是毫无重叠的两个分别独立的地块。因此，答辩人建设西里大厦与上诉人白小刚行使土地租赁权之间并不冲突。2、上诉人白小刚与答辩人签订《土地租赁合同》的核心是：上诉人白小刚出资在答辩人土地上盖建筑物并对该建筑物享有一定期限的使用权，但上诉人白小刚的建筑物被政府拆除后，白小刚未向政府申请在租赁土地上新建建筑，根据市统一规划，政府也不会允许其新建建筑物，因此，双方所签订的《土地租赁合同》就已实际丧失了继续履行的基础，而且合同双方也事实上终止了《租赁合同》。二、《租赁合同》终止履行的原因是上诉人白小刚投资建设的建筑物因违法被政府拆除，而非答辩人申请建设西里大厦。直至上诉人白小刚的建筑物被政府拆除，答辩人始终也没有任何单方终止《租赁合同》的行为和意思表示。上诉人白小刚建筑物于2008年6月被拆除，而答辩人建设的西里大厦于2009年5月19日下发建设工程规划许可证并于同年正式开工建设，在此期间上诉人白小刚未再缴纳任何租金也未对答辩人建设西里大厦提出任何异议。显然，上诉人白小刚对于《租赁合同》已于2008年6月建筑物被拆除后就已实际终止的事实是认可的。三、答辩人没有为上诉人白小刚的建筑物办理相关手续的义务，而且事实上，答辩人也不可能为违法建筑办理合法手续。因答辩人是租赁土地使用权人，应在上诉人白小刚办理相关手续时给予协助和配合，但这与上诉人白小刚主张的“为其办理相关手续”有着质的不同。事实上，本案根本不存在上诉人白小刚要求答辩人办理延期等相关手续、答辩人消极懈怠不予配合和协助的情形。上诉人白小刚出示的“（96）建管临字第壹号临建工程许可证”上明确载明了该临建的使用期限到1998年4月1日止，根据规定，临时建筑工程使用年限一般为三年，需要申办延期使用，延期期限不超过二年。换言之，上诉人白小刚的建筑物最长的合法使用年限为五年即到2003年4月1日。但事实上，上诉人白小刚实际使用该建筑物直至2008年6月，所以，上诉人白小刚的建筑物为违法建筑这一事实是显而易见的。《秘书长协调会议纪要》不能也不可能成为上诉人白小刚建筑物合法化的依据。《会议纪要》中办理相关手续有一个前提条件，就是不能占压道路红线，该建筑物因不符合《会议纪要》的要求而根本不能办理相关手续。四、不论是石家庄大华会计师事务所的《审计报告》还是河北立信安桥资产评估有限公司的《资产评估报告书》均与本案无关联性，亦不能证实上诉人白小刚的投资数额，更不能作为判决答辩人承担责任的依据。
二审中本院进一步查明并确认：石家庄大华会计师事务所出具的《审计报告》第四项“存在的问题及需关注事项”记载：该《审计报告》存在“银行的收支情况的确认依据不充分”、“预付工程款的确认依据不充分”、“无法确认设备材料是否已收到并用于该工程项目”、“票据不规范，有的以白条入帐”等问题。
二审查明的其它事实与一审一致。
本院认为，本案中双方争议的核心问题，一是导致白小刚临时建筑被拆除的原因是什么，二是西里工贸公司对导致合同不能履行是否承担违约责任，三是白小刚主张的损失和违约金数额如何确定。
关于案涉临时建筑被拆除的原因。根据本案已查明事实，白小刚在租赁土地上的建筑属临时建筑，在双方发生纠纷前该建筑的使用期限即早已到期，即使到期后双方配合办理了延期手续，根据政府部门对临时建筑使用和延期年限的规定以及此后政府对该地块所在区域的统一规划，事实上至该建筑被拆除之时，其已不可能取得合法存在的手续，故该建筑被拆除的原因系由其自身性质及其占压红线的客观状况所导致，况且，西里工贸公司也已按照市政府会议纪要的要求履行过相应的报批义务，该建筑最终被政府部门作为违章建筑拆除，西里工贸公司并无责任，白小刚主张因西里工贸公司的过错导致该建筑被拆除依据不足，本院不予采信。
关于合同不能履行的违约责任。首先，双方签订的租赁合同第六条约定：“如遇国家政策调整，不允许甲方（西里工贸公司）出租土地，甲方得以其他方式继续让乙方（白小刚）使用该土地，直到租赁期满……”。从上述内容判断，案涉临时建筑虽被拆除，但并不必然导致白小刚不能继续租赁使用该地块，西里工贸公司有义务允许白小刚继续租赁使用该地块直至租赁期满；其次，现有证据表明，西里工贸公司早在该建筑被拆除之前即已存在建设西里友谊大厦的意向和筹备建设的行为；该建筑被拆除之后，西里工贸公司在未与白小刚解除租赁合同的情况下，即自行建设西里友谊大厦并另行对外出租应属违约；第三，西里工贸公司虽辩称，后建的西里友谊大厦与此前的临时建筑座落位置并不重叠，建设西里友谊大厦与白小刚行使土地租赁权并不冲突，但西里友谊大厦作为一个整体项目，其规划使用的土地范围与白小刚所租赁的地块存在交叉和冲突，在西里友谊大厦规划获批并建设完成的情况下，白小刚事实上已无可能再行租赁使用原有地块，此为双方租赁合同无法继续履行的主要原因；第四，白小刚在2008年该建筑被拆除之后未继续交纳租金，系特定情形下为避免扩大损失的合理行为，不能视为其同意解除或终止合同，亦不能视为其同意不再租赁使用该地块；第五，案涉临时建筑因违章而被政府部门拆除，系合同履行中所发生的重大、特殊事件，白小刚在此过程中，未能及时与西里工贸公司就继续租赁使用土地问题进行协商，怠于行使个人权利，对合同最终不能履行亦存在一定过错。基于上述因素，应当认定西里工贸公司在合同履行过程中存在违约行为，对合同最终不能履行应承担主要责任，同时因白小刚亦存在一定过错，可相应减轻西里工贸公司的赔偿责任。
关于违约赔偿数额的确定。双方在租赁合同第七条约定：“如甲方（西里工贸公司）租赁期内擅自终止合同，应赔偿乙方（白小刚）的全部投资，并偿付乙方全部投资三倍的违约金。”由于白小刚在诉前委托鉴定单位所做的评估报告系其单方委托评估，不能作为确定白小刚投资损失的依据，而诉讼中石家庄大华会计师事务所出具的《审计报告》又存在多项收支情况依据不充分的问题，并且白小刚所提供的证据亦无法对其投资损失作出准确认定，在此情况下，对于西里工贸公司应承担的违约金数额已无法按照白小刚的投资额进行认定。鉴于西里工贸公司单方终止合同建设西里友谊大厦的违约行为客观上给白小刚造成了经营利益的损失，本院从公平原则出发，参照双方在《租赁合同》中约定的年租金数额以十年计算并上浮30%，以此作为西里工贸公司应承担的违约金数额，即25万元×10×130%＝325万元。原审依据石家庄大华会计师事务所出具的《审计报告》确定西里工贸公司对白小刚的赔偿数额依据不足，应予纠正。
另，关于西里工贸公司上诉提出白小刚所付租金中30万元系偿还借款以及拖欠2008年租金的问题，因现有证据不能证实白小刚确向西里工贸公司借款30万元，同时西里工贸公司要求白小刚在临时建筑被拆除之后继续交纳租金亦缺乏依据，故原审驳回其反诉请求并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销石家庄市中级人民法院（2013）石民一初字第00003号民事判决第一项，维持第二、三项；
二、石家庄西里工贸股份有限公司于本判决生效后十五日内向白小刚支付违约金325万元。
一审案件受理费238479元，由白小刚负担188479元，石家庄西里工贸股份有限公司负担50000元；鉴定费29000元，由白小刚和石家庄西里工贸股份有限公司各负担14500元；反诉费8475元，由石家庄西里工贸股份有限公司负担；二审案件受理费181304元，由白小刚和石家庄西里工贸股份有限公司各负担90652元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦生
代理审判员 吴 悦
代理审判员 宣建新
二〇一五年八月七日
书 记 员 张 萌