内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内07民终254号
上诉人（一审被告）呼伦贝尔市驰誉置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人张广学，总经理。
委托代理人陈国新，呼伦贝尔市驰誉置业有限公司法律顾问。
被上诉人（一审原告）胡明生，男，1960年9月11日出生，土家族，现住内蒙古自治区额尔古纳市。
被上诉人（一审原告）石林花，女，1966年6月14日出生，俄罗斯族，无职业，现住内蒙古自治区额尔古纳市。
以上二被上诉人共同委托代理人王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。
一审被告张耀琴，女，1947年9月1日出生，满族，满洲里设计院退休职工，住内蒙古自治区额尔古纳市。
一审被告乔立军，男，1987年4月16日出生，满族，无职业，住内蒙古自治区额尔古纳市。
上诉人呼伦贝尔市驰誉置业有限公司（以下简称驰誉置业）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2015）额民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审民事程序的规定，组成由审判员王子学担任审判长，审判员李光、代理审判员张套特格胡参加的合议庭，于2016年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人驰誉置业的委托代理人陈国新，被上诉人胡明生，被上诉人胡明生、石林花的共同委托代理人王殿毅，一审被告张耀琴，一审被告乔立军到庭参加诉讼。本案现审理终结。
一审法院经审理查明，2014年5月12日原告胡明生、石林花与被告驰誉置业、张耀琴签订了房屋产权调换协议书，驰誉置业、张耀琴是甲方拆迁人，被拆迁人乙方是胡明生、石林花，协议约定：一、被拆迁人房屋坐落于额尔古纳市拉布达林镇，主房建筑面积48.75平方米，无产权50平方米附属共计调换新建楼面积240平方米。二、被拆迁人回迁×号楼×单元×层×××楼房，面积90平方米。三、甲乙双方自行约定：1、地下室1个90平方米、24号门市一至二层各90平方米，南角第一家，对门古纳宾馆；2、车库两个（南北）各20平方米，于2015年12月末交工，如果没有交工每年3000元；3、如果面积不足，甲方给乙方补足，如果甲方超出乙方不补差价，如果低于面积双倍补偿（市场价）。四、根据额尔古纳市房屋拆迁办法，被拆迁人回迁房屋时没有过度补助费。如果到期没有回迁，门市每月补3000元，住宅每月1000元。五、新建楼交付日期2014年12月末。呼伦贝尔市驰誉置业有限公司明珠小区项目部在此协议书上加盖了公章，乔立军作为甲方的担保人签字确认。
一审法院认为，原告胡明生、石林花与被告驰誉置业之间房屋拆迁安置补偿合同系双方的真实意思表示，合同成立并生效。被告驰誉置业应履行拆迁协议中的产权调换义务。被告张耀琴庭审中认可其与被告驰誉置业为联合开发关系，故其应与被告驰誉置业承担连带责任。被告乔立军作为担保人，未在协议中约定担保形式，故应承担连带担保责任。
因产权调换房屋的已售出无法履行，应按市场价折价给付金钱。关于房屋价格问题，原告在庭审中提供的价格分别为门市8900元/平方米、住宅2700元/平方米、地下室1000元/平方米。被告张耀琴当庭表示如七日内提供不出证据证明以上房屋价格，则认可原告提供的价格。被告乔立军除对门市价格不清楚外，认可其余两项价格。该院调取了一份被告驰誉置业与李秀娟签订的明珠小区门市商品房买卖合同，合同载明的价格亦为8900元/平方米。另外，关于住宅的价格，虽原告提供的价格为2700元/平方米，但其诉讼请求为2500/平方米，故按此价格支持原告的主张。被告应给付原告的房屋折价款为8900元/平方米×180平方米+1000元/平方米×90平方米+2500元/平方米×90平方米＝191.7万元。
关于原告胡明生、石林花主张的因被告不能履行交付产权调换房屋要求按房款70%赔偿损失问题，因原、被告双方的产权调换情况较为合理及被告的违约程度较轻，按房款的20%赔偿损失较为适宜。故被告应付赔偿损失款为191.7万元×20%＝38.34万元。房屋折价款与赔偿损失款合计为191.7万元+38.34万元＝230.04万元。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第二百四十一条的规定，判决如下，一、被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司在本判决生效后十日内给付原告胡明生、石林花房屋折价款及赔偿损失款230.04万元；二、被告张耀琴、乔立军对以上款项承担连带给付责任；三、驳回原告胡明生、石林花的其他诉讼请求。案件受理费32871.2元（缓交），由被告呼伦贝尔市驰誉置业有限公司、张耀琴、乔立军负担25203.2元，由原告胡明生、石林花负担7668元。
上诉人驰誉置业上诉称，一、一审判决适用法律错误。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，作为拆迁补偿协议的拆迁方应该是市、县级人民政府确定的房屋征收部门，无论上诉人还是一审被告张耀琴都不是合同的主体，乔立军也无权代表上诉人。因此，《房屋产权调换协议书》是无效的。二、即使该协议有效，上诉人也不存在违约情形。协议约定的90平方米一、二连体门市的户型不存在，只有不到70平方米一、二层连体门市，不存在对外出售的事实，合同约定的房屋位置已经给被上诉人留了一、二层连体门市，虽然面积不够，但不影响回迁。被上诉人主张合同约定的位置是古纳宾馆，但事实上只有古纳之家宾馆存在而无古纳宾馆，故上诉人在南角第一家给被上诉人留了一、二层连体门市房并无不当。三、一审法院按照现在房屋的价值判决返还拆迁款和赔偿损失错误，应当按照房屋拆迁前被上诉人的房屋价格计算，而不能参照上诉人同意回迁给被上诉人现在的房屋价格计算。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人胡明生、石林花庭审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。其与上诉人签订的《房屋产权调换协议书》实际就是房屋拆迁安置补偿协议，该协议合法有效。协议约定的房屋对面是古纳宾馆，上诉人用“古纳宾馆”与“古纳之家宾馆”，是玩文字游戏。上诉人没有按照拆迁协议履行，且上诉人将协议约定的房屋卖给了他人，明显属于违约行为，请求二审法院维持原判。一审被告张耀琴的答辩意见与上诉人驰誉置业公司的上诉请求一致。一审被告乔立军没有发表答辩意见。
本院审理查明的事实和证据的认定与一审法院认定的事实和证据一致，应予确认。
本院审理期间，被上诉人胡明生、石林花提供了由乔某某签字的证明材料，证明被上诉人借住上诉人的门市房，并不是上诉人向被上诉人交付房屋履行合同。上诉人对此事不清楚，没有发表质证意见。一审被告张耀琴、乔立军对该证据的真实性及证明目的予以认可。本院对该证据予以采信。上诉人驰誉置业、一审被告张耀琴、一审被告乔立军均未提供新证据。
本院认为，上诉人驰誉置业、一审被告张耀琴与被上诉人胡明生、石林花签订的房屋拆迁安置补偿合同系双方的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。除协议约定的车库外，上诉人驰誉置业有限公司、一审被告张耀琴没有将协议约定的其他房屋交付给被上诉人胡明生、石林花，而将其转卖给他人，致使此房屋的交付无法履行，上诉人驰誉置业、一审被告张耀琴的行为构成违约。因双方同意对《房屋产权调换协议书》部分条款予以解除，故本院对《房屋产权调换协议书》第一条，即“被拆迁人回迁×号楼×单元×层×××楼房，面积90平方米（以测绘面积为准）”、第三条第一项，即“地下室一个90平方米，24号门市一至二层各90平方米南角第一家对门古纳宾馆”应予解除。由于上诉人驰誉置业、一审被告张耀琴的违约行为给被上诉人胡明生、石林花造成了损失，被上诉人胡明生、石林花要求其给付房屋价款并赔偿损失的诉讼请求，应当得到维护。由于双方对房屋每平方米的价格达成合意，故一审判决房屋折价款为8900元/平方米×180平方米+1000元/平方米×90平方米+2500元/平方米×90平方米＝191.7万元，应予支持。赔偿损失款为191.7万元×20%＝38.34万元符合法律规定，亦应予以维护。一审被告张耀琴认可其与被告驰誉置业为联合开发关系，故其应与上诉人驰誉置业承担连带责任。一审被告乔立军作为担保人，应承担连带担保责任。上诉人驰誉置业认为《房屋产权调换协议书》无效，其不存在违约行为，不应赔偿被上诉人的损失的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人驰誉置业的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25203.20元，由上诉人呼伦贝尔市驰誉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 子 学
审 判 员 李 光
代理审判员 张套特格胡
二〇一六年五月三十日
书 记 员 姜 楠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第（一）项：“原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”。