上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1622号
原告徐凤奎。
原告管秀丽。
上列两原告共同委托代理人施扬，上海市恒业律师事务所律师。
被告葛藤。
委托代理人张磊，上海笑展律师事务所律师。
被告宁波伯乐遇马天使投资有限公司。
法定代表人翁哲锋。
委托代理人周泳，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
原告徐凤奎、管秀丽与被告葛藤、宁波伯乐遇马天使投资有限公司（以下简称“伯乐遇马公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐凤奎、管秀丽的共同委托代理人施扬，被告葛藤的委托代理人张磊，被告伯乐遇马公司的委托代理人周泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐凤奎、管秀丽诉称，两原告系夫妻关系。2013年2月7日，原告向案外人袁某借款160万元，并以上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）作抵押。因出借人担心到期收不回借款，当时要求原告与被告葛藤办理公证委托，委托被告葛藤出卖系争房屋，但该委托书并非原告的真实意愿。上述借款到期后，原告无力偿还借款，在出借人的安排下，2013年4月6日，原告又向案外人陈某某借款150万元，撤销了袁某的抵押登记，并办理了陈某某的抵押登记。借款到期后，原告未归还借款。之后原告经查询得知，两被告于2013年7月25日签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以极低的199万元价格出卖，并于同日办理过户手续，将房屋产权过户至被告伯乐遇马公司名下。原告认为，系争房屋是原告与家人唯一的住房，原告并无出卖系争房屋的真实意思，且当时系争房屋价值300万元，两被告以严重偏低的价格交易，属于恶意串通。综上，原告起诉要求两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告伯乐遇马公司将系争房屋的产权恢复至原告名下。
被告葛藤辩称，委托书是原被告双方真实意思表示，且经过公证，合法有效。买卖合同并未侵害原告的合法权益，房屋买卖价格是214万元，并非严重偏低。不同意原告的诉讼请求。
被告伯乐遇马公司辩称，系争房屋买卖合同合法有效，原告没有任何事实依据可以要求确认合同无效，被告伯乐遇马公司是合法取得房屋权属。原告称两被告恶意串通，损害原告利益，是原告单方猜测和臆想。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月7日，原告与案外人袁某签订《房地产抵押借款协议》，约定原告以系争房屋作抵押，向袁某借款130万元，此次签约经上海市东方公证处公证。2013年2月17日，袁某经核准登记为系争房屋的抵押权人。
2013年2月7日，原告签署《委托书》，委托被告葛藤办理出售系争房屋的相关事宜，委托期限至2015年2月6日止，此次签名经上海市东方公证处公证。
2013年4月8日，原告徐凤奎与案外人陈某某签订《房产抵押借款合同》，约定原告徐凤奎以系争房屋作抵押，向陈某某借款150万元。2013年4月11日，陈某某经核准登记为系争房屋的抵押权人。
2013年7月24日，被告葛藤代原告徐凤奎（甲方）与被告伯乐遇马公司（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价199万元，交房及过户期限均为2013年12月31日等。次日，被告葛藤代原告徐凤奎与被告伯乐遇马公司办理过户登记申请手续。2013年8月1日，袁某、陈某某的抵押权均被登记注销。2013年8月2日，被告伯乐遇马公司经核准登记为系争房屋的权利人。2013年8月5日，被告伯乐遇马公司通过银行向被告葛藤支付购房款199万元。
另查明，原告两人系夫妻，现与家人居住在系争房屋内。
审理中，本院根据原告的申请，委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋在2013年7月25日左右的市场价格，评估结果为263万元。原被告对评估报告没有异议。
以上事实，有《房地产抵押借款协议》、《委托书》、《公证书》、《房产抵押借款合同》、上海市房地产登记信息、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿、居委会情况说明、网上银行交易回单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，被告葛藤向本院提供2013年7月25日其代表原告与被告伯乐遇马公司签订的《补充协议》，主要内容为，系争房屋买卖合同价格199万元，装修和固定设施等另行补偿15万元，证明实际成交价格为214万元。原告表示无法确认该证据的真实性。被告伯乐遇马公司认可该证据。
审理中，被告葛藤还向本院提供中信银行借记卡账户交易明细清单，证明2013年8月6日将160万元转账给陈某某，并办理了抵押注销手续。原告表示，对于被告葛藤代收房款199万元以及向陈某某归还借款的事情都不清楚，现在审理过程中确认被告葛藤收取房款以及还清陈某某借款的事实，如果法院确认合同无效，同意由原告向被告伯乐遇马公司返还房款199万元，至于原告与被告葛藤的委托关系本案中不处理。被告葛藤表示，根据委托书有权代为签订合同并收取房款，如果法院确认合同无效，对原告偿还房款没有异议。被告伯乐遇马公司表示，与原告系正常的买卖，被告葛藤作为受托人，有权签订合同并收取房款，如果法院确认合同无效，保留主张损失的权利。
本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。根据本案查明的事实，原告向被告葛藤出具委托书，与原告向袁某借款在同一天，两者间有密切联系。结合之后原告与陈某某发生的借款关系，以及被告葛藤通过售房将购房款归还给陈某某，并注销袁某、陈某某的抵押登记等事实，可见当时原告签署《委托书》有保障借款安全的性质。而通过原告与被告葛藤建立委托代理关系，最终以出售系争房屋获得相应价款直接抵债的方式来保证债权的实现，这既有悖于我国民事法律代理制度的基本原则，也难以说明原告具有出售房屋的意思表示。根据民事法律的规定，代理人行使代理权时应为被代理人的利益着想，代理人不得和第三人串通，损害被代理人的利益。本案中，两被告在签订合同的整个过程中，没有通知原告，也没有就房屋的转让价款与原告进行协商，已经有悖常理；而被告葛藤将系争房屋以199万元的价格出售给被告伯乐遇马公司，即使两被告确认的《补充协议》真实，实际成交价格214万元，仍远低于当时系争房屋的市场价格263万元，明显损害了被代理人的利益，既显失公平，也有代理人与第三人串通起来损害被代理人利益之嫌。综上所述，该合同虽由被告葛藤以原告徐凤奎的名义签订，但欠缺原告的真实意思表示，应认定为无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。被告伯乐遇马公司应将系争房屋的权利恢复至原告徐凤奎名下。原告同意向被告伯乐遇马公司归还房款199万元，本院予以确认。至于原告与被告葛藤因委托关系产生的债权债务关系，以及原告与陈某某、袁某之间的借款关系，与本案系不同的法律关系，本案中均不处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告葛藤代原告徐凤奎与被告宁波伯乐遇马天使投资有限公司就上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告宁波伯乐遇马天使投资有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的权利恢复至原告徐凤奎名下；
三、原告徐凤奎、管秀丽于本判决生效之日起十日内，向被告宁波伯乐遇马天使投资有限公司返还购房款199万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费22，710元、财产保全费5，000元，均由原告徐凤奎、管秀丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 王 卿
人民陪审员 时金兰
二〇一四年五月十五日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。