广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1500号
原告（反诉被告）：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地中山市。
法定代表人：李潇，总经理。
委托代理人：陈旭耀、刘琪，公司职员。
被告（反诉原告）：方燕风，女，1977年7月31日出生，汉族，住中山市。
原告（反诉被告以下统称原告）恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）诉被告（反诉原告以下统称被告）方燕风商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法由审判员钟劲松独任审判，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告恒大公司委托代理人刘琪及被告方燕风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒大公司诉称：2013年6月24日，原被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：被告购买原告开发的位于中山市南区金时代花园＊幢＊室，房屋总价款766300元。合同第七条约定：买受人如未按本合同时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，被告未按合同约定支付余款，至今拖欠原告购房款574725元。被告拖欠购房款的行为，严重地违反了合同的约定，逾期已超过180日，原告有权依据合同约定行使解除权，被告应当向原告承担违约责任。为维护原告合法利益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原被告于2013年6月24日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；被告协助原告到房管部门办理商品房买卖合同注销备案手续；2.被告承担本案诉讼费。
原告恒大公司为支持其主张的诉讼请求及事实在举证期限内提交的证据有：1.《商品房买卖合同》及合同补充协议；2.催收剩余三期款项的通知书；3.国内特快专递邮件详情单及投递证明。
被告方燕风辩称：被告同意解除合同。被告总共向原告支付房款201575元，其中两万元是当时订房时的定金，被告同意扣除两万元作为支付给原告的违约金，但要求被告退还原告已支付的房款181575元。据此提出反诉请求，请求判令：原告恒大公司退还被告方燕风购房款181575元。
被告方燕风就其辩解及反诉请求在举证期限内提供的证据有：发票。
原告恒大公司就被告方燕风的反诉答辩称：原被告双方经过平等协商签订商品房买卖合同及补充协议，该合同没有违反国家强制性规定，是合法有效的。合同中的约定对双方均有约束力，双方应该遵守。根据补充协议第三条第三款的约定，“买受人所支付的款项不予退还”，该条款是原被告在协商合同时对被告逾期付款做出的违约责任约定，被告应该遵守。本案中双方约定的付款方式是分期付款，总房款766300元，分四期付清，被告仅支付了第一期房款，第二、三、四期已经逾期，经原告多次催告，被告未支付。另原告查询到被告方燕风已经支付的款项为191575元，该191575元应当作为违约金，该违约金占总房款25%，并未超过法律规定的30%的规定。综上，原被告自愿签署合同，双方应该遵守，本案违约金的约定合法、合理，被告应该负担。
经审理查明：2013年6月24日，恒大公司与方燕风签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定方燕风购买由恒大公司开发的位于中山市南区金时代花园＊幢＊房的商品房，总价款为766300元。合同第六条约定了付款方式为2013年6月19日支付首期房款191575元；2013年9月15日支付二期房款191575元；2013年12月15日前支付三期房款191575元；2014年3月15日前支付余款191575元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，即约定买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
同日，原被告签订补充协议，合同附件六的补充协议第三条第三款约定：“买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期……”上述补充协议落款处及骑缝处均有方燕风的签名及恒大公司的签章。
合同签订后，方燕风依约支付了首期房款191575元，但余款574725元逾期未有支付。恒大公司曾于2014年4月15日以快递的形式书面通知方燕风支付剩余三期房款及违约金，方燕风收到催款通知书后与恒大公司协商，双方协商未果，方燕风至今仍未支付剩余房款。为此，恒大公司于2014年5月16日提起本案诉讼，恒大公司提出反诉，分别主张前述实体权利。
另查：方燕风称其除支付首期款191575元外，另于2013年12月份通过银行转账的方式向恒大公司提供的上海浦东银行账户上汇款支付了1万元房款，恒大公司不予认可。本院要求其在指定的期限内提交相关证据，方燕风未提交。
庭审中，方燕风认为补充协议约定的逾期付款导致解除合同的违约责任过重，恒大公司认为方燕风违约给其造成的损失不仅存在银行贷款利息的损失，以及重新销售房屋房价下跌导致的其他损失。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵守履行。现被告逾期付款构成违约，依照合同补充协议第三条第（三）项“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担”的约定，原告依约有权解除合同。故对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，本案中合同解除后，原告收取的被告房款理应返还，并有权要求被告承担违约责任。该条约定的“买受人所交的全部款项不予退还”实际上是将买受人所交的全部房款作为支付给原告的违约金。但该违约金数额明显过高，根据合同法第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告方燕风有权请求减少。被告已通过抗辩及反诉的方式，请求本院调整违约金，本院考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌情调整违约金为3万元。即原告应在扣除3万元违约金后，将被告已支付的剩余的房款返还被告。被告辩称其共付房款201575元，但在本院指定的举证期限内未提交额外支付1万元的证据，应承担举证不能的后果，故本院对其相关辩解不予采纳，本院认定被告已付房款共191575元。综上，被告应退还原告房款161575元。
在本案法庭辩论终结后，恒大公司应方风燕的庭外和解请求，于2014年7月4日向本院申请给予双方30日的庭外和解期限。原告于2014年8月4日以与被告进一步沟通继续合同的和解细节为由，再次向本院提出庭外和解的申请，申请请求本院给予40日的庭外和解期。在以上和解期内，原、被告仍未达成调解协议，故本院依法判决。
综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；被告辩解的合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告恒大地产集团（中山）有限公司与被告方燕风于2013年6月24日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告方燕风于判决生效之日起七日内协助原告恒大地产集团（中山）有限公司办理商品房买卖合同注销备案手续；
三、反诉被告恒大地产集团（中山）有限公司于判决生效之日起七日内向反诉原告方燕风返还房款161575元；
四、驳回反诉原告方燕风的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，减半收取为50元（原告已预交），由被告方燕风负担；反诉案件受理费1966元（反诉原告已预交），由反诉原告方燕风负担217元，反诉被告恒大地产集团（中山）有限公司负担1749元。经抵扣双方各自应返还对方的受理费，原告应向被告返还案件受理费1699元（该款由恒大地产集团（中山）有限公司于判决生效之日起七日内迳付方燕风）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 钟劲松
二〇一四年九月二十八日
书记员 李绮湘