苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第0313号
原告（反诉被告）陆海华。
委托代理人徐建新，江苏五洲信友律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘锁宝。
被告（反诉原告）钟阿四。
以上两被告共同委托代理人吴军，江苏华海中天律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人戈琪。
原告陆海华诉被告刘锁宝、钟阿四房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，两被告于2014年6月9日提起反诉。本院依法将本诉与反诉合并进行审理并依法由代理审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆海华的委托代表人徐建新，两被告的委托代理人吴军、戈琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆海华诉称，2006年7月28日，两被告与其签订房屋买卖合同一份，约定将位于苏州吴中经济开发区溪东新村三区23幢403室房屋以人民币352000元出售给其。2006年7月10日，其支付购房款332000元，余款20000元待办理房屋产权过户手续后支付。两被告收到购房款332000元后交给其房屋钥匙，其即入住使用至今。现两被告取得了房屋所有权证，故要求判令两被告履行房屋买卖协议办理位于苏州吴中经济开发区溪东新村三区23幢403室房屋所有权证及土地使用权证过户手续。
被告刘锁宝、钟阿四共同辩称，双方签订房屋买卖合同属实，其曾多次通知原告要求办理过户手续，但原告拒不理睬，原告现属限购对象，导致房屋买卖合同目的不能实现，请求驳回原告的诉讼请求。并反诉称，其与反诉被告于2006年7月28日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以总价款352000元转让给反诉被告，并约定待反诉被告支付余款20000元时双方一同前往当地房地产交易中心进行网签及办理相关过户手续。待其取得两证后联系反诉被告要求办理相关过户手续，但反诉被告拒不理涉，并提出将房屋过户给案外人。经其了解，反诉被告现属于限购对象，导致反诉被告无法继续购入涉案房屋，属于情势变更的情形，故涉案合同无法继续履行，合同目的不能实现，并且反诉被告拒不支付余款，故提起反诉，请求判令解除双方于2006年7月8日签订的房屋买卖合同；反诉被告搬离涉案房屋，并支付房屋使用费暂计人民币96000元（按每月1200元计算，暂计8年整）；本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告陆海华辩称，双方于2006年7月8日签订房屋买卖合同属实，合同是双方当事人真实意思表示，并已实际履行，只是没有办理过户手续，所以不存在解除合同的理由。苏州市限购令于2011年3月才实施，且属于地方性限购政策，故反诉原告要求解除合同理由不足，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2006年7月8日，被告刘锁宝、钟阿四（甲方，下同）与原告陆海华（乙方，下同）在苏州市吴中区长桥法律服务所见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买坐落于苏州吴中经济开发区溪东新村三区23幢403室房屋一套，建筑主房面积104.24平方米，另有阁楼建筑面积60.89平方米，车库建筑面积15.53平方米；上述房产交易价格为主房3420元／平方米，阁楼1300元／平方米，车库1400元／平方米，双方协议总金额为人民币352000元；甲方应于2006年7月8日向乙方交付房屋钥匙；乙方应于2006年7月8日向甲方交付人民币332000元；乙方暂扣房款人民币20000元待甲方将该房屋两证办至乙方名下时，再由乙方支付甲方；从可以办理两证始，甲方应无条件积极协助乙方办理房屋产权证、土地证、使用证等过户手续；本合同自签字之日起生效。签约当日，原告陆海华向被告刘锁宝支付购房款332000元。当日，被告将涉案房屋的钥匙交给原告，原告随即入住该房屋至今。涉案房屋是被告刘锁宝户因拆迁安置而取得，2014年4月，刘锁宝、钟阿四办理了涉案房屋的房产证和土地证［房产证号为：苏房权证吴中字第003579**；土地证号为：吴国用（2014）第06C067**）。
庭审中，应被告申请，本院传唤证人张某出庭作证。其证言主要内容为：其是原、被告双方房屋买卖的中介人，陆海华曾通过其向刘琐宝了解涉案房屋产证是否办好，刘琐宝也曾让其与陆海华联系告知办理过户手续，同时要求补偿50000元。陆海华曾跟其谈过将房屋过户到其他人名下，其反馈给刘锁宝后刘锁宝表示同意过户。双方有否直接联系洽谈办证事宜其并不清楚，其就此只与原、被告分别接触两次。
另查明，2011年3月初，本市根据有关房地产调控通知要求，出台了相关贯彻实施意见，明确对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手房）等，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续。庭审中，原告陆海华称，其目前在本市已拥有2套住房，该2套住房均登记在其与妻子名下。因原告陆海华属限购对象，经本院向其释明，原告陆海华表示其买房在限购令颁布实施前，且两被告现在没有履行能力，故不同意变更诉讼请求，坚持要求办理过户登记手续。
再查明，自2014年7月19日起，本市对有关房地产调控进行了变更，取消对本市户籍居民及非本市户籍居民在苏州购买90平方米以上的房屋的限购。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、安置协议复印件、水费电费卡，被告提供的房产证复印件、土地证复印件及当事人陈述等予以证实。
本院认为，陆海华与刘锁宝、钟阿四于2006年7月8日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并合法有效，双方均应恪守履行。刘锁宝、钟阿四主张因陆海华属限购对象故而导致房屋买卖合同无法继续履行，反诉要求解除房屋买卖合同。经审查，陆海华作房屋买受人目前具备购买涉案房屋的购房资格，且双方于2006年7月8日订立房屋买卖合同，合同签订后陆海华已依约支付购房款332000元，不存在违约情形，刘锁宝、钟阿四也于签约当日将房屋交付给陆海华，涉案房屋由陆海华实际占有使用至今已8年有余，如解除合同会导致双方之间利益明显失衡，不利于维护交易安全及保护善意购房人的合法权益，故刘锁宝、钟阿四理应按照合同约定协助陆海华办理涉案房屋过户手续。对刘锁宝、钟阿四以陆海华为限购对象为由要求解除房屋买卖合同，并要求陆海华搬离涉诉房屋及支付房屋使用费的反诉请求，本院不予支持，对陆海华要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。另，陆海华按约应在涉案房屋两证办至其名下时向刘锁宝、钟阿四支付其余购房款20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘锁宝、钟阿四于本判决生效之日起十日内协助原告陆海华办理坐落于苏州吴中经济开发区溪东新村三区23幢403室房屋一套及23幢7号车库的房屋产权及土地使用权过户登记手续。
二、原告陆海华应于办妥房屋产权及土地使用权过户手续后即支付被告刘琐宝、钟阿四人民币20000元。
三、驳回反诉原告刘锁宝、钟阿四的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为人民币3290元、财产保全费2280元，本案反诉案件受理费减半收取为4390元，合计人民币9960元，均由被告刘锁宝、钟阿四负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 王丽娜
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 吴彬峰