南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖迈民初字第174号原告杨某，女,1964年6月8日生，汉族，居民，住南京市栖霞区。委托代理人王剑，江苏天茂律师事务所律师。被告庙诗平，男，汉族，1969年12月9日生，户籍地安徽省马鞍山市含山县，住南京市栖霞区。委托代理人廖维坚，江苏江北律师事务所律师。委托代理人杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。第三人南京金康达土石方工程有限公司（以下简称金康达公司），住所地南京市栖霞区迈皋桥寅春路98号。法定代表人张双林，总经理。委托代理人王潇，江苏天茂律师事务所律师。原告杨某诉被告庙诗平、第三人南京金康达土石方工程有限公司（以下简称金康达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人王剑，被告庙诗平的委托代理人杜慧敏、廖维坚，第三人南京金康达土石方工程有限公司的委托代理人王潇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨某诉称：2012年3月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于南京市栖霞区××路××村××号的房屋作为被告经营宾馆饭店使用，合同约定租赁期限为十年，自2012年6月6日起至2022年6月5日：房屋租金每年430000元，房租每半年支付一次，每次支付215000元，具体支付时间为每半年期满前一个月。该合同第三条第三款同时约定被告未按合同及时交付房屋租金，按每天千分之五计算滞纳金，超过一个月或累计三个月延期支付房屋租金，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约履行租赁房屋的交付义务，由被告进行装饰装修以经营宾馆使用。然被告最后一期缴纳房屋租金对应的租赁期限至2014年6月5日，其后的租金未能实际支付。2015年3月6日，原告委托律师向被告发出《关于解除2012年3月3日的律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，并要求被告返还房屋、支付欠付的房屋租金。该律师函通过全球邮政特快专递（EMS）寄出，被告于2015年3月10日签收，但被告拒绝予以回应。因第三人是房主，根据法律规定依法作为第三人参加诉讼。现要求判令：1、请求人民法院依法判决确认原、被告于2012.3.3签订的《房屋租赁合同》于2015年3月10日解除；2、请人民法院依法判决被告向原告支付自2014年6月6日起至2015年3月10日止期间的房屋租金328390元；3、请人民法院判决被告从房屋中搬出，向原告返还位于南京市栖霞区××路××村××号的房屋，并按每日1178元的标准支付自2015年3月11日起至实际返还房屋之日止的占用费；4、请人民法院依法判决被告向原告支付迟延付款违约金（以215000元为本金，按每日千分之五的标准，自2014年6月6日起计付至实际付款之日止；以113390元为本金，按每日千分之五的标准，自2015年1月6日起计付实际付款之日止）；5、请人民法院依法判决由被告承担本案的诉讼费用。被告庙诗平辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同于2014年5月5日因拆迁公告发布而终止，原告应退还合同未到期的2014年5月6日至6月5日的剩余租金。且本案的产生及不支付租金的行为是因为拆迁所引发，被告不存在任何违约行为。2、自2014年5月5日拆迁公告发布后，因拆迁导致宾馆全部被围挡起来，无法正常经营，宾馆一直处于停业状态，请求驳回原告主张支付占有使用费的请求。3、原、被告双方合同约定的违约金过高，应予降低。第三人金康达公司辩称：我公司遵守相关拆迁的法律法规，已和拆迁部门签订了《拆迁补偿协议》。被告庙诗平作为承租人，拒不返还租赁的房屋，已构成违约，应当承担违约责任和支付占有使用费。经审理查明：被告金康达公司于2010年5月21日取得乡村建设规划许可证，建造燕子矶街道晓庄村29号房屋。2010年10月1日，被告金康达公司（甲方）与第三人杨某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南京市某某路某某村XXX号面积为1852平方米房屋出租给乙方使用，租期15年，自2010年10月1日起至2025年10月1日，租金为每年40万元，每年10月1日前支付下一年度租金，甲方同意乙方转租房屋，转租的利润归乙方所有。遇到拆迁，按照国家政策执行，乙方主动搬离，法律规定补偿乙方的归乙方所有，产权补偿与乙方无关。2012年3月3日，原告庙诗平（乙方）与第三人杨某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市栖霞区××路××村××号面积1852平方米一至三层楼房一幢（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为宾馆饭店经营场所，乙方负责装修，装修费用由乙方承担；租赁期限为10年：自2012年6月6日至2022年6月5日，租金每年43万元，每半年支付一次，租金须提前支付；乙方对房屋有经营权，没有租赁权，必须自己经营，不得转租，遇不可抗拒的原因，需要经甲方同意再签订合同；如遇国家拆迁，乙方须服从甲方的领导，以甲方为主，在得到国家的合理补偿后乙方不得提出无理要求，积极配合甲方做好拆迁工作；拆迁赔偿装潢部分归乙方所有，建筑房屋部分归甲方所有。合同签订后，庙诗平对案涉房屋进行装修，领取卫生许可证、特种行业许可证、消防安全检查合格证，并于2012年11月29日领取个体营业执照，开设南京市栖霞区八天宾馆。此后，庙诗平又将所承租房屋的一部分转租给他人用于经营，具体是：2014年3月12日，原告庙诗平与案外人卞某签订《店面房出租合同》，将其承租的房屋中的一间门面房转租给卞某经营“八一火锅店”；2012年9月29日，原告与案外人干某某签订《店面房出租合同》，将其承租房屋中的一间门面房转租给干某某经营“天翼手机店”；2013年3月11日，原告与案外人杜某某签订《店面房出租合同》，将其承租的房屋中的一间门面房转租给杜某某经营“糊涂菜馆”。2014年5月，本案所涉房屋因燕子矶新城晓庄危旧房城中村改造需要，被列入拆迁范围。2014年5月5日，拆迁部门发布拆迁公告。2014年7月2日，栖霞区拆迁办（甲方）与金康达公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》（以下简称拆迁协议）1份，约定：根据宁政发[2007]61号《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》、宁政发[2007]143号《＜南京市征地房屋拆迁补偿安置办法＞实施细则》及宁政发[2010]263号文件规定，甲方经宁征拆字[2014]第005号房屋拆迁实施方案批准通知书同意，于2014年6月8日，在栖霞区燕子矶街道晓庄村地块实施燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目的房屋拆迁工作；乙方房屋、建筑物、设备坐落于栖霞区燕子矶街道××村××号，房屋建筑面积3027.73平方米，位于本次拆迁范围内，乙方必须于2014年7月6日前将房屋、设备搬空，交由甲方拆除；乙方拆迁货币补偿款总额为4450800元，包含：1.房屋拆迁补偿款2390192元、2.附着物补偿费1204082元、3.设备拆除搬迁费191216元、4.停业补偿费119510元、5.其他补偿545800元。其它补偿545800元为经营补偿款（525平方米×1000元）。加上承租200平方米搬、停补偿款20800元。根据本院向拆迁部门的调查了解，本案所涉房屋所在的土地为集体土地，根据我区拆迁政策，对经营用房的认定，由拆迁部门、街道工作组、产权人三方共同进行认定。经营用房必须要满足1、要具备营业执照，2、必须是临街的且实际用于经营的房屋。此户的经营用房经三方共同确认最终认定的面积为525平方米，每平方米应给予1000元的补偿。拆迁协议签订后，被告庙诗平因拆迁补偿事宜未能与原告及金康达公司、栖霞区拆迁办达成一致意见，且庙诗平认为金康达公司和拆迁部门恶意串通，签订的拆迁补偿协议，损害了其利益。被告庙诗平已另案诉至法院要求确认该协议无效。故被告庙诗平至今未将涉案房屋返还给原告杨某。另查明，第三人金康达公司所有的3027.73平方米的房屋除向杨某出租了1852平方米的房屋外，未再向他人出租过房屋。原、被告双方签订房屋租赁合同后，承租人庙诗平已按合同约定支付了自2012年3月3日至2014年6月5日的房屋租金。2015年3月6日，原告杨某向被告庙诗平发出律师函，通知庙诗平解除房屋租赁合同，给付租金，并返还租赁房屋。上述事实有房屋租赁合同、本院调查记录、拆迁补偿协议、律师函、本院（2015）栖民初字1994号之一民事裁定书、原、被告及第三人金康达公司的当庭陈述等证据证实。本院认为，原告杨某与被告庙诗平签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。房屋租赁合同在租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。本案所涉房屋在2014年5月5日被列入拆迁范围，原、被告双方的房屋租赁合同应于2014年5月5日终止履行。故原告杨某主张要求确认原、被告双方租赁合同应于2015年3月3日解除已无必要。合同终止履行后，承租人应及时向出租人返还租赁物，出租人退还未使用租赁物期间的房租。承租人不应以拆迁补偿事宜未能和出租人或产权人达成协议为由，始终占据租赁物，拒不返还。拒不返还租赁物的，权利人有权要求其返还租赁物，造成权利人损失的，权利人可主张赔偿。故原告杨某要求被告庙诗平返还承租房屋理由正当，于法有据，本院应予支持。关于占有使用费，在拆迁公告发布之后，出租人与承租人的合同权利、义务均终止履行。根据金康达公司与拆迁部门签订的拆迁补偿协议，金康达公司必须于2014年7月6日前将案涉房屋交由拆迁办拆除，即无论金康达公司或杨某在2014年7月6日之后，都不具有再使用案涉房屋的权利。因此，杨某向庙诗平主张2014年7月6日之后的房屋占有使用费理由不能成立，本院不予支持。此外，鉴于拆迁工作确会对承租人的经营产生一定的影响，本院酌定自拆迁公告发布之后的房屋占有使用费应照租赁合同约定的租金标准的70%予以计算，每日的房屋占有使用费为836元（1194.44元×0.7），但应当扣除承租人搬迁的时间，此段时间本院酌定为10天。故被告庙诗平应支付原告杨某自2014年6月6日至2014年7月6日时间段内20天的房屋占有使用费16720元（836元×20天）。关于违约金，原、被告双方在房屋租赁合同中约定1、该楼房租金每年肆拾叁万元整（430000元）租金必须在每年租期前一个月付清，房租每半年付一次（215000元）。2、乙方经营期间未按合同及时交付房租、水电费、卫生费，按每天千分之五滞纳金作为赔偿甲方损失，超过一个月或累计三个月延期支付甲方，甲方有权解除合同，乙方赔偿甲方一切损失并视乙方违约。现被告庙诗平至今未给付原告杨某16720元的房屋占用费，应参照合同约定，支付原告杨某此款自2014年7月6日至实际给付之日止的逾期付款违约金，但合同约定的违约金过高，应予调整，应按照年利率的24%支付逾期付款违约金。第三人金康达公司对于原告之所请无需承担任何法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、被告庙诗平于本判决生效之日起五日内迁出其向原告杨某租赁的位于本区某某路某某村XXX号，面积为1852平方米的一至三层楼房，并将上述房屋返还给原告杨某。二、被告庙诗平于本判决生效之日起五日内给付原告杨某20天的房屋占有使用费16720元，并承担此款自2014年7月6日至实际给付之日止的，按年利率24%计算的逾期付款违约金。三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6226元，由原告杨某负担4226元，由被告庙诗平负担2000元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  段颖刚代理审判员  张 玲代理审判员  杨 庆二〇一七年三月二十一日书 记 员  陈 成