广东省遂溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0823民初690号
原告：遂溪县城月镇潭葛村民委员会潭葛村民小组（以下简称“潭葛村民小组”），住所地：遂溪县城月镇潭葛村委会潭葛村。
法定代表人：全华平，该村民小组组长。
委托诉讼代理人：何其辉，广东展望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈昌七，广东展望律师事务所律师。
被告：遂溪县城月镇潭葛村民委员会（以下简称“潭葛村委会”），住所地：遂溪县城月镇潭葛村委会潭葛村。
法定代表人：庞耀，该村委会主任。
原告潭葛村民小组诉被告潭葛村委会土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告潭葛村民小组的法定代表人全华平及其委托诉讼代理人何其辉、陈昌七，被告潭葛村委会的法定代表人庞耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告经村民代表大会研究决定，于1999年4月28日将位于村委会办公楼医疗站及其周边45亩土地出租给被告建设农贸市场，经双方协商，一致同意签订《协议书》，合同条款三约定：“时间从协议签订之日起，规划中的土地使用权归乙方，直到市场停止经营并改变土地用途止，在市场用途不变的时期内，甲方不得对规划中的土地使用提出任何异议。如遇国家建设要征用市场用地，则土地的使用权归还甲方。”合同签订后，于1999年5月15日潭葛村遭遇百年一遇的龙卷风袭击。为抗灾自救，由广东省应急办动员广大群众及各届人士捐助资金建设了潭葛农贸市场。现在该农贸市场已停止经营，依双方签订《协议书》条款三的约定，被告理应将该市场所在45亩土地归还给原告。但被告肆意违反双方签订《协议书》，将该荒废农贸市场所在地转租他人建设木炭加工厂，严重改变土地用途。该木炭加工厂建筑施工现仍在有序进行，原告组织村民代表多次前往现场劝阻，但被告仍置双方约定于不顾，试图协助他方强行施工。被告在承租原告的土地后，只用了部分土地建设市场，而将大部分土地变更用途，将所有权属于原告村民小组的土地以宅基地划分约100块，按每块110平方米出售给本村及邻近村的农民，以牟取非法利益，超出《协议书》第六条的约定范围，严重违反了租赁协议关于“建设市场”的约定，更违反了《土地管理法》第二条关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，严重侵害原告村民集体的合法权益。被告无权将属于集体所有的土地规划为宅基地，如果要规划为宅基地，首先应当依照村民委员会组织法的规定，由土地所有人的原告村民代表大会通过，同时还应依照《土地管理法》第六十二条的规定，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。如果把村集体建设用地变更性质为一般的房地产商业建设用地，需要一套严格的程序，首先要把村集体土地变更性质为国有土地，然后根据相关规定，出售给开发商。这个过程，村里应得到相应的土地补偿款。被告的行为既违反合同的约定，也违反了法律的强制性规定，原告起诉解除合同的理由充分。至于被告将原告土地非法出卖造成原告的损失及其非法所得，原告保留依法追索的权利。请求判令解除原告与被告签订的土地租赁协议书，被告将租赁原告的45亩建设农贸市场用地返还原告。
原告为支持其诉请向本院提交了如下证据：1、《组织代码证》、法定代表人身份证明书、全华平的身份证复印件；2、组织机构代码证查询结果；3、《协议书》；4、照片；5、城月镇潭葛中心村规划图；6、现金收款凭单。
被告潭葛村委会答辩称：一、答辩人将潭葛市场租给郑仁生作工场使用，是在征得被答辩人同意的前提下租赁的，并没有违反答辩人与被答辩人于1999年4月28日签订的《协议书》中第三条的约定。自2010年后，潭葛市场由于种种原因，入驻的商家日益减少，市场基础建设破败不堪，市场的管理收入，已远远无法支付给被答辩人每年租金9000元。所以，村委会只好决定将市场的一半租赁给郑仁生作工场使用，租金为每年2800元，而这些决定都是事先征得被答辩人同意的情况下进行的，故被答辩人以答辩人违反双方于1999年4月28日签订的《协议书》中第三条的约定为由，请求解除合同，是没有事实依据的。二、答辩人与被答辩人于1999年4月28日签订的《协议书》第三条中“土地改变用途”的约定，并不是解除合同的约定。答辩人与被答辩人于1999年4月28日签订的《协议书》第三条约定：“从协议签订之日起，规划中的土地使用权归乙方。直至市场停止经营并改变土地用途止，在市场用途不变的时期内，甲方不得对规划中的土地使用提出任何异议，如遇国家建设要征用市场用地，则土地的使用权归还甲方。”从以上的约定中不难看出，改变规划中的土地使用权的必要条件是：“如遇国家建设要征用市场用地”，而不是“土地改变用途”。“土地改变用途”只是作为被答辩人可以提出异议的条件之一，而不是解除合同的条件。所以，被答辩人以答辩人违反《协议书》第三条的约定为由，请求解除合同，是没有法律依据的。三、被答辩人以答辩人违反双方于1999年4月28日签订的《协议书》第三条的约定为由，请求解除合同已超过诉讼时效。2013年1月1日，答辩人在征得被答辩人同意后，将潭葛市场的一半租赁给郑仁生作工场使用，也就是说，被答辩人早在2013年1月1日就知道潭葛市场已改变用途，而被答辩人于2018年4月才以答辩人改变潭葛市场土地用途为由提起解除合同的诉讼请求，明显已超过诉讼时效。四、答辩人并没有任何违约责任，所以本案诉讼费应由被答辩人承担。综上所述，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告潭葛村委会为支持其辩解向本院提交了如下证据：1、潭葛村民小组与潭葛村委会签订的《协议书》；2、潭葛村委会及潭葛村民小组与郑仁生签订的《协议书》、潭葛村委会与郑仁生签订的《协议书》；3、《城月镇潭葛中心村规划图》；4、（2011）遂法民一初字第1387号《民事判决书》、上诉状。
经审理查明：原告潭葛村民小组与被告潭葛村委会于1999年4月签订《协议书》，约定原告将本村一块位于村委会办公楼医疗站周边约45亩的土地出租给被告用于市场建设，约定每年租金9000元，期限至市场停止经营或改变土地用途为止等。协议签订后，原告将约定的土地交付给被告建设市场，并于1999年12月投入使用。后因市场经营不景气，无法维持运转，被告将承包的市场范围内的土地发包给郑仁生开办木材加工厂，被告于2010年11月1日与郑仁生签订《协议书》，将市场及空地承包给郑仁生做木材切片加工场，约定使用期限从2011年1月1日至2021年1月1日，每年承包金1500元。原告获知后，向本院起诉要求确认被告与郑仁生签订的《协议书》无效。本院经审理，作出（2011）遂法民一初字第1387号《民事判决书》，判决确认被告与郑仁生于2010年11月1日签订的《协议书》无效。被告又于2013年1月1日以其及原告的名义与郑仁生签订《协议书》，将市场建筑主体一半（南边）及空地承包给郑仁生，约定期限从2013年1月1日起至2021年1月1日止，承包金每年2800元，该租金一直由被告收取。原告与被告约定的租金每年9000元，被告一直交付至2017年。
另查明，被告在租赁上述土地后，将市场用地周围的空地规划为宅基地，并已全部出卖，出卖宅基地的所得款全部由被告收取。现原告起诉要求解除双方签订的土地租赁《协议书》，并将被告租赁原告的45亩建设农贸市场用地返还给原告。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷案件。原告潭葛村民小组与被告潭葛村委会于1999年4月28日签订《协议书》，原告将其45亩土地提供给被告作为建设市场使用，被告每年支付给原告9000元作农业税补偿，双方所签订的《协议书》实际是租赁该建设市场用地的租赁合同，双方对该协议书的真实性没有异议，故本院依法予以认定。对于涉案的土地所有权问题，原告没有向本院提交其对土地拥有所有权的相关证据，但原、被告签订土地租赁的《协议书》，该《协议书》经过所在的镇政府、村建办、合同办备案，即相关部门及被告对原告实际使用涉案土地的事实予以认可，也即认可原告对涉案土地拥有所有权的事实，且在《协议书》签订及被告使用土地建设市场后，并未因土地所有权问题产生过争议，故本院认为原告对涉案的土地享有使用权，原告作为本案的原告主体适格。双方在签订协议后，被告按协议的约定建设市场，并按约定向原告交付了至2017年底止的租金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该合同已生效。对于生效的合同，原、被告应依照合同的约定全面履行合同约定的义务。根据双方签订的《协议书》第三条约定：“从协议签订之日起，规划中的土地使用权归乙方。直到市场停止经营并改变土地用途止……”，原、被告双方均确认被告所建的市场已停止运作，且被告分别于2010年11月1日及2013年1月1日与郑仁生签订《协议书》，将市场及市场范围内的土地转包给郑仁生经营木材加工厂。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，原、被告签订的《协议书》没有约定租赁期限，其租赁期最长应不超过二十年，双方于1999年4月28日签订《协议书》，即使双方在履行合同过程中没有任何违约行为，租赁期限按二十年计算也应于2019年4月27日届满。但在法定最长的租赁期限届满前，原、被告设定解除《协议书》的情形及条件已具备，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，原告主张按照《协议书》第三条的约定解除合同，有事实和法律依据，依法应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，协议解除后，被告应将租赁原告的土地返还给原告，故对原告主张被告返还租赁原告的45亩建设农贸市场用地的诉讼请求，依法予以支持。对于被告已建成的市场及被告将租赁的土地规划为宅基地出卖的问题，原、被告均没有主张，故本院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告遂溪县城月镇潭葛村民委员会潭葛村民小组与被告遂溪县城月镇潭葛村民委员会于1999年4月28日签订的《协议书》。
二、限被告遂溪县城月镇潭葛村民委员会于本判决发生法律效力后三十天内将租赁原告遂溪县城月镇潭葛村民委员会潭葛村民小组45亩作为建设农贸市场土地的使用权返还给原告遂溪县城月镇潭葛村民委员会潭葛村民小组。
案件受理费475元，由被告遂溪县城月镇潭葛村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 卢 乐
人民陪审员 卜晓明
人民陪审员 刘小兰
二〇一八年七月十二日
书 记 员 王晓云
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。