沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00751号
原告：沈阳翡翠物业管理有限公司。
法定代表人：贾磊，系该公司执行董事兼经理。
委托代理人：王澜，系北京市惠诚律师事务所沈阳分所律师。
被告：崔丽莉。
原告沈阳翡翠物业管理有限公司与被�崔丽莉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法由审判员吕红娇适用简易程序独任审理，于2014年4月4日公开开庭进行审理，原告委托代理人王澜、被告崔丽莉到庭参加诉讼，后该案转为普通程序，依法组成合议庭，由审判员吕红娇担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、戢伟参与评议，于2014年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王澜到庭参加诉讼，被告崔丽莉经本院传票传唤未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2010年3月29日，原告与被告就位于和平区南京南街228号深航翡翠城住宅小区Dx号xx号的房屋（建筑面积139-35平房米）签订了前期物业管理服务协议。协议约定了双方的权利义务、交费标准、交费期限等各项内容。物业费标准为每月每平方米1.5元，已经沈阳市物价局批准。原告依约履行了物业服务义务，而被告未及时履行自己的缴费义务，被告拖欠2012年4月1日至2013年12月31日的物业费4，389.6元，2012年4月1日至2013年12月31日电梯费252元。被告的违约行为，严重影响了原告的正常经营。特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4，389.6元；电梯费252元；合计4，641.6元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
第一次庭审时被告崔丽莉辩称，我不欠电梯费，电梯费我已经交了，我有收据，证明截止到2014年8月29日之前我不需要交纳电梯费。我方承认欠费，但是是有原因的。首先，主卧室外墙漏水，多次维修都没有维修好，我们就跟物业公司说如果这个外墙不给我们修好，我们就不交物业费。物业公司同意并且知道这个情况。现在，经过维修发现，该房屋漏水的原因不是开发商造成的，是因为楼上用户（姓赵Dx-
xx2）私改�水水管造成我家房屋漏水。室内损毁的部分楼上用户已经给我方维修了，但是外墙并没有修，玻璃还没有换，外墙仍然有渗水点，有照片为证。我的意见是，外墙维修好，玻璃也帮助我们与楼上协调更换，漏水点补修好，这样我会补齐物业费。第二次庭审被告崔丽莉未到庭亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，被告崔丽莉购买深航（沈阳）置业有限公司开发的位于沈阳市和平区长白街20-6号第Dx幢xx号房，建筑面积139.35平方米。
2010年3月29日，被告崔丽莉（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由乙方为甲方所在的小区提供前期物业管理服务，协议内容如下“二、乙方的权利和义务包括，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务……6、依据本协议向甲方收取物业费、停车费、电梯�、装修垃圾清运费等物业管理服务相关的费用……8、提起将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方订立《装修管理协议书》；9、不得占用本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能；10、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务”，协议第三条“物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”，协议第四条“物业管理服务质量，一、房屋外观：完好整洁……九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时”，协议第五条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、甲方交纳费用时间为每季度第一个月（即1月、4月、7月、10月）的5日前；二、普通住宅按建筑面积（房产证上标记的面积）1.80元／㎡·月计算；别墅（水景洋房）按建筑面积（房产证上标记的面积）3.00元／㎡·月计算；如有变化以最新批准费用为准……四、电梯使用费按每人每月12元计，原则上每户申请三张卡”，协议第十条“违约责任，一、乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……三、甲方违反《装饰装修管理服务协议》进行违章装修时，乙方有权责令甲方整改，恢复原状，赔偿经济损失，甲方拒不整改的，乙方可依照《装饰装修管理服务协议》予以处理……”
现因被告崔丽莉�交纳2012年4月1日至2013年12月31日的物业费，原告来院诉讼。
另查，被告崔丽莉提供收款收据证明其于2013年8月29日交纳电梯费144元（时间为2013年8月30日至2014年8月29日）。
又查，案涉房产的外墙皮斑驳脱离，主卧室玻璃污损。
再查，原告系具有三级资质的物业服务企业，其向沈阳市和平区“深航翡翠城”住宅小区提供物业服务，收费许可项目按沈阳市物价局核定的经营性收费标准计收，即对住宅部分，按1.60元／月／㎡（沈价审批（2010）52号文件），电梯运行服务费12元／月／人（沈价审批（2010）52号文件）。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、前期物业服务协议、收费许可证及资质证书、收款收据，被告提供照片、收据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。第一次庭审中，被告对《前期物业服务合同》的真实性没有异议，故原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告崔丽莉作为物业服务的受益人，应按时向原告交纳物业管理费。
关于交纳物业服务费的具体金额问题，第一次庭审中原告对被告所提用以证明墙体斑驳脱离及玻璃污损的电子版照片的真实性没有异议，但认为该责任应由实际侵权人承担，被告提出外墙体及玻璃污损系由物业维修造成且房屋漏水近三年，原告处理问题不及时的抗辩理由，对此，本院认为《前期物业服务合同》约定，原告对户外墙面负有维护和管理义务，且协议第四条物业管理服务质量中对房屋外观的约定为完好整洁，第九条约定对房屋共用部位、共用设施设备小修和急修维修及时，案涉房产的外墙体长期斑驳脱离，应属物业服务过程中存在的瑕疵，故对于原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院不予全额支持，酌定按九五折收取为宜，即物业费为139.35㎡×1.5元／㎡·月×21月×0.95=4，170元。
关于原告主张的2012年4月1日至2013年21月31日的电梯费，因被告崔丽莉已经提供收款收据证明其已经交纳2013年8月30日至2014年8月29日电梯费，而原告未能提供证据证明被告崔丽莉在2012年4月1日至2013年8月29日尚欠电梯费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
需要补充的是原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。被告作为业主也应积极履行自己应负的义务，与物业公司共同创建美好的居住家园。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告崔丽莉给付原告沈阳翡翠物业管理有限公司2012年4月1日至2013年12月31日期间的物业服务费4，170元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由被告崔丽莉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳�诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕红娇
人民陪审员 董秀坤
人民陪审员 戢 伟
二〇一四年十月十一日
书 记 员 张 崇
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工�尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。