山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第599号
上诉人（原审被告）：位娜。
上诉人（原审被告）：张松青。
两上诉人共同委托代理人：宋宪滨、李俊，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莱阳居然之家家居经营有限公司。住所地：莱阳市龙门西路***号。
法定代表人：吴炳荣，该公司总经理。
委托代理人：潘高峰，男，1978年2月7日出生，汉族。
委托代理人：韩英杰。
上诉人位娜、张松青因与被上诉人莱阳居然之家家居经营有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2013）莱阳民三初字第268号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，上诉人位娜系莱阳市苏美电器商场（以下简称苏美电器）的个体业主，其与上诉人张松青系夫妻关系。2012年6月16日，被上诉人与苏美电器签订了《居然之家莱阳店苏美电器租赁合同》一份，约定苏美电器租赁被上诉人经营区域1432平方米，年租金313608元；合同执行期限为6年，自2012年7月15日起至2018年7月14日止；被上诉人免收苏美电器第一年度租金；苏美电器应于每年的6月30日前，交下一年度租金；苏美电器需向被上诉人交纳履约保证金50000元，第二年度开始被上诉人扣除20000元做为质保金，剩余部分转为租金。合同同时还约定，苏美电器是居然之家莱阳店唯一家电合作商，合同期内被上诉人不再与其它家电厂商合作（橱柜内厨房电器除外）；被上诉人促销活动所用家电赠品须从苏美电器采购；被上诉人为苏美电器指定在户外负责提供户外广告牌一处，被上诉人负责审批相关手续，被上诉人免费为苏美电器提供不少于3处户内灯箱，设计、制作、电费、备案由苏美电器自行解决。对于违约责任，合同中约定：被上诉人或苏美电器任何一方违反合同中任何一条内容，需向另一方赔付一年租金及五万元；如被上诉人商场中家居商户入驻率不足60%，苏美电器可随时终止合同，双方互不追究。合同签订后，被上诉人当时的法人代表及上诉人张松青均在合同上签名，并加盖了被上诉人公司及苏美电器公司印章。双方签订合同后，苏美电器向被上诉人交纳了履约保证金50000元。2013年6月30日，苏美电器未按合同约定向被上诉人交纳第二年度的租金313608元。
庭审中，被上诉人主张，合同约定应于2013年6月30日交纳下一年度租金，上诉人未按合同约定交纳，构成违约。上诉人则主张，上诉人未及时交纳租金的原因是被上诉人在多方面存在违约：1、合同约定苏美电器是居然之家莱阳店唯一家电合作商，合同期内被上诉人不再与其他家电商合作。而事实上，被上诉人合同期内又与另外两家家电商合作，导致同行竞争，合同签订目的不能实现；2、合同约定，被上诉人为苏美电器在户外提供广告牌，而事实上被上诉人并未履行该条约定；3、合同约定商场家居商户入驻率不足60%，苏美电器可随时终止合同，现被上诉人出现了商户入驻率不足60%的情况，这是被上诉人违约，同时也允许上诉人终止合同；4、合同约定，苏美电器经营期间，自主经营，被上诉人不得干涉。但实际上被上诉人从2013年开始就限制上诉人商品的调整，并多次阻挠上诉人商品进出居然商场；5、被上诉人从苏美电器方采购的家电赠品，一直未给上诉人付款；6、双方合同约定，被上诉人促销活动所用家电赠品必须从苏美电器采购，但被上诉人多次从其他商场采购。故上诉人不交纳租金并不构成违约，只是按合同法行使后履行抗辩权。
被上诉人2013年10月16日诉至原审法院称，2012年6月16日双方签订了《居然之家莱阳店苏美电器租赁合同》，合同明确约定了租赁期限、租金支付方式以及违约责任等。合同签订后，被上诉人按照合同内容的约定及时完全地履行了合同义务，但上诉人在租赁一年后无故擅自违约，给被上诉人造成了巨大的损失。请求判令上诉人支付2013年7月15日至2014年7月15日的年租金313608元，并支付违约金363608元，共计677216元，诉讼费用由上诉人负担。
上诉人辩称：被上诉人称上诉人单方违反合同约定与事实不符。上诉人未于2013年6月30日交纳下一年度租金是因为被上诉人存在严重的违约行为，上诉人是按合同法行使的后履行抗辩权。
原审法院依据租赁合同、个体工商户登记情况、被上诉人与租户签订的合同、被上诉人导购图、电费收据、公司证明、证人证言及双方庭审陈述等认定上述事实。
原审法院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。
关于上诉人主张的被上诉人未按合同约定只与其自己合作，在经营其间又与其他家电商合作，构成违约的问题，因租赁合同中约定的是合同期内被上诉人不再与其它家电厂商合作（橱柜内厨房电器除外），而上诉人主张的其他家电商“史密斯”和“海尔”，被上诉人虽认可与该两家家电合作，但该两家家电厂商在被上诉人处经营的仅是热水器，可以视为合同约定的厨房电器。且上诉人提交的被上诉人商场内的导购图中也将“史密斯”和“海尔”归在厨房电器一栏内。上诉人在被上诉人处经营已满一年，对该事实应当了解，但上诉人一直未提异议，应当视为认可该两家家电厂商在被上诉人处经营的是合同约定的厨房电器。现上诉人在被上诉人起诉让其交纳租金时再以该理由主张被上诉人违约，理由不当，不予支持。上诉人提供证人来证明“海尔”除了经营热水器外，还卖过空调等其他电器，但其提供的证人并没有其与“海尔”签订劳动合同的证明，也没有证据证实其就是“海尔”的工作人员，故该证人的证言，不予采信。
关于上诉人主张的被上诉人未按合同约定为苏美电器提供户外广告牌的问题，因租赁合同约定，被上诉人为苏美电器在户外提供广告牌，但设计、制作、电费、备案由苏美电器自行解决，故苏美电器首先应当将广告的设计方案报给被上诉人。庭审中上诉人未提供证据证实其已将设计方案报给被上诉人，故上诉人以被上诉人未给其提供户外广告牌为由主张被上诉人违约，理由不当，不予支持。
关于上诉人主张的被上诉人商户入驻率是否达到60%的问题，被上诉人提供了其与多家商户签订的租赁合同，可以证实被上诉人商场内的入驻率已达到60%。上诉人否认被上诉人提供合同的真实性，但对其主张未提供证据，故对上诉人的主张，不予支持。
关于上诉人主张的被上诉人干涉其商品调整并阻挠商品进出居然之家的问题，上诉人提供证人证言中的烟台杰恩商贸有限公司、烟台王弘商贸有限公司均是与苏美电器合作的公司，其与苏美电器存在利害关系，在没有其他证据的情况下，仅以该两公司的证言无法证实被上诉人干涉其商品调整并阻挠商品进出居然之家，故对上诉人的该主张，不予支持。
上诉人主张被上诉人从苏美电器采购的家电赠品一直未付款，因与本案不是同一法律关系，本案不予合并审理，上诉人可另行起诉。
关于上诉人主张的被上诉人多次从其他商场采购家电赠品的问题，被上诉人予以否认，上诉人庭审中并未提交证据证实，故对上诉人的该主张，不予支持。
上诉人未按合同约定的时间交纳2013年至2014年度的租金，被上诉人要求上诉人立即支付，理由正当，应予以支持。但因苏美电器交纳的50000元保证金中，按合同约定有30000元转为租金，故上诉人应向被上诉人交纳租金283608元。被上诉人要求上诉人交纳租金313608元，数额过高，超出部分不予支持。被上诉人要求上诉人按合同约定支付违约金363608元，数额过高，应以20930元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及其他相关民事法律法规之规定，原审法院于2014年3月21日判决：一、位娜、张松青于本判决生效之日起十日内付给莱阳居然之家家居经营有限公司租金283608元，并支付违约金20930元，合计304538元。二、驳回莱阳居然之家家居经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11435元，由位娜、张松青负担5554元，莱阳居然之家家居经营有限公司负担5881元；诉讼保全费5000元，由位娜、张松青负担。
一审判决后，上诉人不服向本院提出上诉称，一、一审判决认定事实错误，被上诉人存在严重违约行为，已使涉案租赁合同无法继续履行。2012年6月16日双方签订租赁合同后，上诉人在实际经营中发现被上诉人不仅违反合同约定在合同期内与其他家电商合作，而且对上诉人正常的经营活动也予以干涉，不仅阻止上诉人的正常调换货行为，甚至不允许购买家电的消费者自行提货。为此，上诉人多次要求与被上诉人解除合同，但被上诉人一直未予理睬。二、一审判决适用法律错误，上诉人拒付租金系自身抗辩权的合法行使，并不构成违约，无需支付违约金。上诉人承认未向被上诉人支付租金，但上诉人未在2013年6月30日前交纳下一年度租金的原因是因为双方第一年合作过程中被上诉人存在严重违约行为，在被上诉人对其违约行为予以纠正前，上诉人为了维护自身合法权益，减少未来不必要损失，只能无奈采取拒付租金的维权行为。而上诉人的正当行为却被一审判决错误认定为违约行为，并判令上诉人支付相应违约金，显然错误。三、被上诉人在履约过程中存在违约行为情形：1、被上诉人违反合同约定，侵犯了上诉人的独家经营权，减少了产品市场占有率，造成利润减少的经济损失。2、被上诉人违反合同约定，从2013年10月起被上诉人在促销活动中所用家电赠品均从他处采购，从未在上诉人处采购，构成违约。3、根据合同约定，被上诉人有义务为上诉人指定户外场地并提供户外广告牌，但因被上诉人怠于履行该义务，致使上诉人不得不通过发小广告等方式进行宣传，导致额外花费20多万元宣传费，且自2014年3月份被上诉人将三处户内灯箱拆除，不仅给上诉人造成损失，更使得上诉人无法正常经营。4、被上诉人违反合同约定，多次干涉上诉人商品调整并阻挠商品进出商场，严重影响上诉人正常经营。对此有两家公司予以证实，但一审判决以该两家公司与上诉人有利害关系而否认被上诉人违约事实，属认定事实错误。5、被上诉人违反合同约定，双方约定合作期间被上诉人必须始终保证商场商户入住率达到60%，但一审中被上诉人仅提供其招商合同数份对入驻率予以证明，但上诉人对被上诉人所提供招商合同真实性无法确认，且只能证明被上诉人在一定时期内与其他商户存在租赁关系，并不能证明其与上诉人合作期间始终保证商户入住率为60%，且招商合同虽然签订但并不足以证明合同已经实际履行，无法证明商户全部进驻商场。综上，上诉人认为双方合同具有法律约束力，双方应全面履行。被上诉人并未完全履行合同义务，且存在多种违约行为，致上诉人无法实现合同目的。因此，上诉人有权基于合同法规定行使抗辩权。上诉人的行为并未构成违约，无需支付违约金。请求撤销一审判决第一项并依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人申请证人孙雪松出庭作证，证人证实其在2012年期间租赁被上诉人商场店面经营海尔橱柜电器（油烟机、燃气灶、洗碗机、消毒柜、电热水器）和热水器，2012年7月份商场开业前试营业期间增加销售海尔空调产品，空调销售了几个月，被上诉人做其工作，不允许销售空调，后来空调就撤柜。当时与被上诉人的招商经理口头协商，为了扩大经营增加利润，其他电器也可以销售。同时证实与被上诉人之间合同期限为2012年7月至2013年7月，合同到期后再未续签，还证明原审证人张世玉系其当初雇用的员工。
上诉人质证认为，证人陈述证明了被上诉人违约，对证人陈述无异议。
被上诉人质证认为，上诉人在开始经营时早已知道证人经营的海尔专柜有销售证人所陈述的所有产品，上诉人并未向被上诉人提出任何异议，反而是双方签订合同后为了维护上诉人利益，被上诉人主动制止了证人经营橱柜家电外的任何其他家电。对证人陈述被上诉人招商经理口头同意其可以销售厨房家电外电器，不予认可。
为证实其商场商户入驻率达到双方合同约定60%的主张，被上诉人除原审提交80多份其与商户签订的2012年至2013年租赁合同外，二审中又向法庭提交2013年至2014年7月其与商户签订的87份租赁合同，证明双方第二年合同期内其商场商户入驻率仍达到60%，符合双方合同约定。上诉人对被上诉人二审提交的招商合同真实性也不予认可，并主张合同签订率不等同于入驻率，但上诉人对被上诉人所主张的入驻率达到60%及上诉人自己所主张入驻率达不到60%均未提交证据加以证实。同时上诉人认可双方之间就解除租赁合同商讨过多次。
本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人在履行与被上诉人租赁合同过程中未依约支付被上诉人合同期内第二年租金的事实清楚。上诉人主张其未支付租金的原因是被上诉人在履约中存在违约行为，其有权基于合同约定及法律规定行使抗辩权，上诉人不存在违约情形。因此，本案焦点是被上诉人是否违反其合同义务。一、上诉人提供证人出庭证实海尔经销店曾经销售过空调产品即橱柜内厨房电器之外产品，侵害了上诉人独家经营权，但上诉人没有证据证实被上诉人同意证人销售空调产品，且证人也证实了其只是在被上诉人商场开业前试营业期间经销过空调产品，后因被上诉人制止，证人再未继续销售空调产品的事实。据此，不能认定被上诉人违反合同中关于上诉人系唯一家电合作商并享有独家经营权的约定，被上诉人对此尽到了相关合同义务。二、关于合同约定家电赠品采购问题，庭审中上诉人认可被上诉人曾经采购过其家电赠品，上诉又主张被上诉人从未从上诉人处采购过家电赠品，说法自相矛盾，且家电赠品的价格只有在双方达成一致的情况下双方才能履行该合同约定。三、关于广告牌问题，根据双方合同约定，上诉人有义务将广告牌的设计方案等报给被上诉人，但上诉人并未向被上诉人报备方案。四、上诉人主张被上诉人干涉其商品调整并阻挠商品进出商场，为此提供与其有合作关系的两家公司的证明加以证实，但因该两家公司与上诉人存在利害关系，且上诉人再无其他证据佐证，因此，一审判决对上诉人该主张不予采信并无不当。五、关于被上诉人商场商户入驻率，被上诉人在原审及二审期间提供了其与商户签订的大量租赁合同，用以证实双方合同履行前两年商户入驻率均达到60%，上诉人对被上诉人提交证据否认，但亦未提交反驳证据。且入驻率的约定并未涉及被上诉人违约责任，根据该条款约定，如被上诉人商场商户入驻率不足60%，上诉人可随时终止合同，双方互不追究。因此，上诉人以此主张被上诉人违约，依据不足。综上，上诉人上诉主张被上诉人违约，证据不足，理由不成立，上诉请求予以驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11435元，由上诉人位娜、张松青共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一四年八月二十五日
书记员 林重霄