广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初979号
原告（反诉被告）：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邱爱梅，董事长。
委托代理人：金海涛，该司员工。
被告（反诉原告）：李凤英，身份证住址广西钟山县。
委托代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）广州银闽物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）李凤英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员段静楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州银闽物业管理有限公司的委托代理人金海涛，被告李凤英的委托代理人张志武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州银闽物业管理有限公司诉称并反诉答辩称：我司与被告于2014年8月8日签订了编号为*的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，双方约定：我司将位于广州市白云区石井大道*号*栋*号商铺出租给被告使用。租赁期限自2014年9月1日至2018年8月31日共4年。第一年租金为1700元/月，物业管理费为228元/月，公摊水电费按所租赁面积占该层的比例分摊。被告应于每月5日前向我司支付当月租金、物业管理费和上一个月的公摊水电费，逾期支付的，被告按应付款金额的千分之五支付违约金，拖欠时间达一个月的，我司有权解除租赁合同和物业管理合同。然而，被告自2015年4月开始至今拖欠租金、物业管理费等费用，经我司多次催交，被告仍不理睬。截止至起诉之日（超过了30天），被告仍然拖欠上述费用。无奈之下，诉至法院，请求法院判令：1、被告向我司支付自2015年4月1日至2015年11月30日的租金11730元；2、被告向我司支付自2015年11月1日至2015年11月30日拖欠的物业管理费228元；3、被告向我司支付2015年10月1日至2015年10月31日拖欠的公摊水电费259元；4、被告承担本案诉讼费。
我司同意被告的第一、二项诉讼请求，但是其中的水电费保证金1000元属于我司代收代缴的费用，是为了保障合同的履行而交纳的费用，我司要求被告缴清所有欠缴款项后，才同意返还。关于被告提出的装修损失，被告虽然进行了装修，但是装修损失没有被告主张的那么多。
被告李凤英辩称并反诉称：我的租金已经交纳至2015年10月，原告要求我交纳自2015年4月至2015年10月租金是没有事实依据的。我已经将物业管理费和公摊水电费交纳至2015年9月，且被告并没有实际使用水电，所以这个款项应当由原告承担。
2014年8月8日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》及《物业管理合同》。合同签订后，我按两份合同的约定和要求向原告交纳了相关费用。我后来得知，原告出租的商铺并未取得建设规划许可证及房产证，也没有通过消防验收。根据法律及相关司法解释的规定，我与原告签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》应为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因合同无效而导致的损失应当按照各自的过错分担损失。因此，原告应退还我支付的保证金、水电费押金及装修损失。请求法院判令：1、我与原告签署的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》无效；2、原告返还我履约保证金8000元、预交的水电费保证金1000元；3、原告支付我装修损失9500元；4、本案诉讼费由原告承担。
经审理查明：2014年8月8日，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）签订编号为*号《商铺租赁合同》，双方约定：第一条，甲方将位于广州市白云区石井街石井大道*号*栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）*号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为28.56平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），但需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用），租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1700元/月；第二年1870元/月；第三年2057元/月；第四年2263元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1700元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下均不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，原告与被告签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：*号《物业管理合同》，被告出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”
在合同编号为*号《物业管理合同》中，被告（承租方，乙方）与原告（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。第二条，物业协管费和物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为228元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费228元，合计1228元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。
上述合同签订后，原告将涉案商铺依约交付被告，被告向原告交纳了履约保证金8000元、水电押金1000元，并对涉案商铺进行装修后投入使用。
审理中，被告向本院提交由案外人陈和平与李睢涌签署的装修工程合同书一份，拟证明为装修涉案商铺支出19000元。原告认为该证据没有被告本人签名，对证据的真实性予以否认。
2016年3月22日，本院至现场进行勘察，原告委托代理人金海涛及被告委托代理人张志武在场。涉案商铺在当天处于锁闭状态，由被告开门进入。铺内物品有写字台、椅子、十字绣装饰品、连体柜、活动货架、消防面具、灭火器等；铺内被告的装修主要有广告牌装饰、墙壁、天花、射灯、嵌体货架等，原告不同意利用被告的装修。本院引导原、被告在当天交接了涉案商铺。原告在当天申请撤回本案本诉的全部诉讼请求。
另查：根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示：广州市白云区石井街石井大道*号建筑物无规划用地及规划报建记录，为预留发展用地。
以上事实：有商铺租赁合同、物业管理合同、现场勘查笔录、现场勘查照片、复函、民事判决书、收据、装修工程合同书、商铺装修指南及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》应为无效。
关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，原、被告虽然另行签订了《物业管理合同》，但是在双方签订的《商铺租赁合同》中已经明确约定了被告必须与原告委派的物业管理公司，也就是原告签订《物业管理合同》，《商铺租赁合同》中还约定了该物业管理公司所负责的日常工作及权利义务。同时，在《物业管理合同》中也约定了原告作为出租人及物业管理人、被告作为承租人等应负权利义务，故而《物业管理合同》实质上与《商铺租赁合同》为整体，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该《物业管理合同》的履行以原、被告之间具备租赁合同关系为前提和基础，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为同一整体的《物业管理合同》当属无效。被告主张上述《商铺租赁合同》及《物业管理合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，原告收取了被告的履约保证金8000元及水电押金1000元应当退还原告，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告主张的装修损失，原、被告均未对装修价值申请评估。但原告对涉案商铺进行装修的事实已经双方当事人确认，应系属实。《商铺租赁合同》及其承诺书与《物业管理合同》中均约定了涉及被告装修的内容，未有证据表明上述装修非经原告同意完成。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。原告表示不利用被告的装修，故双方当事人应当按照合同无效的过错分担现值损失。考虑到未形成附合的装饰装修不属于出租人分担的损失范畴，而被告的装修已经使用了一段时间，势必产生折旧，故本院酌情认定原告应当承担的装修损失为5000元。
原告在诉讼中撤回本诉的诉讼请求属于处分己方权利，本院予以准许，不再另行制作裁定书。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一、广州银闽物业管理有限公司与李凤英于2014年8月8日签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》无效；
二、本判决生效之日起十日内，广州银闽物业管理有限公司返还李凤英履约保证金8000元、水电押金1000元；
三、本判决生效之日起十日内，广州银闽物业管理有限公司赔偿李凤英装修损失5000元；
四、驳回李凤英其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费53元，由广州银闽物业管理有限公司负担（已交纳）；本案反诉受理费182元，由广州银闽物业管理有限公司负担125元并于本判决生效之日起三日内迳付李凤英、由李凤英负担57元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 段静楠
二〇一六年三月二十五日
书记员 林嘉仪