上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1866号
原告高婕。
委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。
被告江新林。
委托代理人陈庆，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。
第三人平安银行股份有限公司上海分行。
负责人杨华。
委托代理人周玮。
委托代理人王凯，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
第三人杨凯。
委托代理人蔡君，上海市金茂律师事务所律师。
第三人朱龙梅。
委托代理人蔡君，上海市金茂律师事务所律师。
第三人杨炳贤。
委托代理人蔡君，上海市金茂律师事务所律师。
第三人冯蓓莉。
委托代理人陈庆，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人徐丽锦，上海市金茂律师事务所律师。
第三人顾红苓。
原告高婕与被告江新林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知平安银行股份有限公司上海分行（以下简称平安银行上海分行）、杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉、顾红苓作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高婕的委托代理人邬华良、陈路，被告江新林的委托代理人陈庆、徐丽锦，第三人平安银行上海分行的委托代理人周玮、王凯，第三人杨凯、朱龙梅、杨炳贤的委托代理人蔡君，第三人冯蓓莉的委托代理人陈庆、徐丽锦，第三人顾红苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高婕诉称：2010年9月，因原告男友陈某某急需资金，经陈某某朋友介绍，由原告出面向杨凯借款共计260万元，其中50万元划入原告账户，其余借款划入陈某某指定账户，而原告应杨凯要求出具了借款金额共计为486万元的5张借条。原告并应杨凯要求，于2011年8月15日出具一份原告委托杨凯母亲朱龙梅出售本市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的委托书，委托期限为2011年8月15日至2012年8月14日止，原告还将身份证复印件及系争房屋房地产权证原件一并交给杨凯。2013年6月原告收到被告起诉要求原告母亲叶某某迁出系争房屋的诉讼材料时，才得知系争房屋已被出售给被告。经查，朱龙梅已于2010年11月17日就系争房屋与被告签订房屋买卖合同。当时，原告并未委托朱龙梅售房，原告对系争房屋整个交易过程均不知情。原告未收到被告或朱龙梅任何购房款，也未要求被告将购房款支付给杨凯，原告在被迫的情况下在购房款收条上签字，且系争房屋买卖合同中约定的房屋转让价260万元明显低于当时的市场价，因此，被告与朱龙梅系恶意串通。现原告起诉要求确认原、被告之间的系争房屋《上海市房地产买卖合同》无效。
被告江新林辩称：被告与朱龙梅、杨凯是朋友关系，被告通过杨凯介绍购买系争房屋。原告先后出具过两份售房委托书，一份是2010年9月20日原告委托被告出售系争房屋的委托书，当时原告表示将系争房屋出售给被告，但希望今后再回购，要求不办理过户以避税。之后，该份委托书到期，原告又于2011年8月15日出具了一份委托朱龙梅出售系争房屋的委托书。系争房屋买卖合同是2010年11月17日原、被告本人去房产交易中心申请打印，房屋转让价260万元是原、被告协商的结果。当日，原、被告都未在合同上签字，被告应原告要求将260万元购房款支付给杨凯，其中部分是现金支付，部分是银行划帐支付，部分是被告与杨凯之间的债权债务抵销的款项，一天内结清，现金和银行划帐的具体金额，被告已记不清，也无法提供现金收条和划帐凭证。2011年9月，朱龙梅依据原告出具给朱龙梅的委托书协助被告办理了系争房屋过户手续，过户当日，朱龙梅与被告在买卖合同上签字并应房产交易中心要求倒签了日期。原告出售系争房屋的真实目的是用售房款偿还欠杨凯的债务，虽然买卖合同上的落款时间是2010年11月17日，但原告之后出具给朱龙梅的委托书对朱龙梅代理售房行为进行了追认，且原告向被告出具了收到260万元购房款的收条，说明原告对于系争房屋买卖的事实及出售价格都是明知且无异议的，260万元也是系争房屋当时的市场价，被告与朱龙梅之间不存在恶意串通，出售系争房屋是原告的真实意思表示。因此，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。不同意原告的诉讼请求。
第三人平安银行上海分行述称：2012年1月，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉、江新林以系争房屋作为抵押物向平安银行上海分行贷款336万元。截止2014年8月13日，剩余279万余元贷款未偿还。如果原、被告之间的房屋买卖合同被确认无效，要求保护平安银行上海分行的债权利益。
第三人杨凯、朱龙梅、杨炳贤述称：朱龙梅、杨炳贤系夫妻，两人系杨凯的父母。杨凯与被告系朋友关系。在杨凯的提议下，原、被告就系争房屋达成买卖意向，因朱龙梅系杨凯母亲且较空闲，故原告委托朱龙梅出售系争房屋。在原、被告之间的房屋买卖合同签订之前，原告曾向杨凯借款260万元，故原告出售系争房屋以偿还杨凯借款。2010年11月17日被告应原告要求将系争房屋购房款260万元支付给杨凯，该260万元中部分是现金，部分是银行划账，部分是被告与杨凯之间的债权债务抵销的款项。朱龙梅未代原告收取购房款。房地产买卖以过户登记为准，朱龙梅是在有权代理期限内完成的代理事项，代理行为有效。2011年12月，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉、江新林以系争房屋作为抵押物向平安银行上海分行贷款336万元，目前贷款尚未还清。如果原、被告之间的房屋买卖合同无效，杨凯、朱龙梅、杨炳贤没有能力一次性还清贷款。同意被告的答辩意见。不同意原告的诉讼请求。
第三人冯蓓莉述称：冯蓓莉与被告系夫妻，被告与杨凯系朋友。朱龙梅在代理原告办理售房手续时有原告的授权，且无证据证明被告与杨凯之间恶意串通，原、被告之间的买卖合同应为有效。同意被告及杨凯、朱龙梅、杨炳贤的意见。不同意原告的诉讼请求。
第三人顾红苓述称：因江新林拖欠顾红苓工程款150万余元未偿还，2014年1月江新林与顾红苓签订一份抵押借款合同，写明江新林欠顾红苓150万元，江新林将系争房屋抵押给顾红苓，双方并办理了抵押登记手续。要求法院保护顾红苓的合法权益。
经审理查明：第三人朱龙梅、杨炳贤系夫妻，两人系第三人杨凯的父母。第三人冯蓓莉与被告江新林系夫妻。上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为原告。
2010年9月20日，原告出具一份委托书，载明：原告名下有座落在上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室［上海市房地产权证编号：沪房地虹字（2006）第013119号］房屋一套，现委托被告代为办理上述房屋的如下事宜：1、代为办理上述房地产抵押登记手续；2、代为归还以上述房屋为抵押的向相关银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；3、代为签订上述房地产的买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；4、代为办理上述房地产的交易、过户登记手续；……；8、代为办理与上述委托事项相关的其他一切事宜。对于受托人为此签署的一切相关文件、合同，委托人都予以承认，并愿意承担由此产生的一切责任。受托人无转委托权。本委托书的期限自2010年9月20日起至2011年9月19日止。该份委托书经上海市嘉定公证处公证。
2010年11月，朱龙梅代原告与被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告将东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给被告，房屋建筑面积124.44平方米，房屋转让价款为260万元；双方确认在2011年1月16日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该买卖合同对交房期限、付款方式、违约责任均未作约定。原、被告的合同落款时间分别为2010年11月17日、2010年11月30日。
2011年8月15日，原告出具一份委托书，载明：原告是座落在上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，现委托朱龙梅为代理人，代为办理如下事项：1、代为办理上述房地产的抵押登记以及注销手续，代为签订房地产抵押借款合同等相关文件，办理相关公证手续以及领取借款款项；2、代为办理上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让款及银行贷款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；3、代为办理向有关房地产交易、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记手续；4、代为缴纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；5、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费；6、……；10、委托期限自2011年8月15日起至2012年8月14日止；11、受托人无转委托权；12、受托人在上述授权范围内所签署的相关法律文件及支付的相关费用，委托人均予承认。该份委托书经上海市闸北公证处公证。2011年9月14日，朱龙梅依据该份委托书协助被告办理了系争房屋产权过户手续，被告按照328万元的价格缴纳契税。同年9月27日，系争房屋产权经核准登记在被告名下。
2011年12月，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉及被告作为甲方（额度申请人），平安银行上海分行作为乙方（额度授予人、抵押权人），被告作为丙方（抵押人）签订一份《个人抵押借款额度合同》，约定：额度金额为336万元，本借款额度的存续期为10年；本合同项下的抵押物为上海市虹口区东余杭路XXX弄XXX号XXX室，产权证号：沪房地虹字（2011）第010680号；债务履行期限为2011年12月21日起至2021年12月21日。2011年12月30日，被告与平安银行上海分行申请办理了系争房屋抵押登记手续。2012年1月29日，平安银行上海分行将336万元发放至杨凯账户。在向平安银行上海分行抵押借款过程中，被告于2011年12月30日委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋市场价值进行评估，结论为：系争房屋在价格评估时点（2011年12月30日）的市场价值为420万元，折合每平方米建筑面积单价为33，751元。截止2014年8月13日，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉、被告尚欠平安银行上海分行借款本金2，793，291.80元。
2013年5月，被告向本院提起诉讼［案号为（2013）虹民三（民）初字第1440号］，要求原告母亲叶某某迁出系争房屋。2013年7月，因原告提起本案诉讼，被告撤回该案诉讼。
2014年1月15日，顾红苓作为抵押权人（贷款人，甲方）、被告作为抵押人（借款人，乙方）签订一份《房地产借款抵押合同》，约定，乙方向甲方借款150万元，借款用途为经商，借款期限自2014年1月15日至2015年1月14日；乙方愿以其合法拥有的房地产抵押给甲方，作为乙方借款的担保；抵押房地产座落于东余杭路XXX弄XXX号XXX室；甲方已知乙方提供的上述房产在此之前已向平安银行抵押贷款336万元，期限自2011年12月21日至2021年12月21日，本次抵押为房产余额抵押。上述合同签订当日，顾红苓与被告向虹口区房地产登记处申请办理了系争房屋抵押登记手续。
目前系争房屋产权登记在被告名下，平安银行上海分行及顾红苓为房屋抵押权人。系争房屋由原告及其母亲叶某某居住。
另查明：2010年9月20日，原告向杨凯出具一份《借款立据》，载明：借款人高婕因家庭急需资金向被借款人杨凯借款人民币90万元，借款期限2010年9月20日至2010年10月19日。借款人承诺上述借款金额必须在2010年10月19日之前一次性还清。如逾期不还，借款人（已经所有产权人同意）愿意将东余杭路XXX弄XXX号XXX室房产变卖或其他有价财产变卖后作为全款偿还，如不归还，被借款人有权通过人民法院起诉追踪。上述立据内容，为借款人真实意愿的表示，不存在重大误解。在该份《借款立据》上，原告还写明：收到全部借款人民币90万元整。
2010年10月1日，原告向杨凯出具一份《借款立据》，载明：借款人高婕因家庭急需资金向被借款人杨凯借款人民币60万元，借款期限2010年10月1日至2010年11月1日。借款人承诺上述借款金额必须在2010年11月1日之前一次性还清。该《借款立据》上其他内容与上述《借款立据》一致。原告并在该份《借款立据》写明：收到人民币60万元整。
2010年10月10日，原告向杨凯出具一份《借款立据》，载明：借款人高婕因家庭急需资金向被借款人杨凯借款人民币50万元，借款期限2010年10月10日至2010年11月10日。借款人承诺上述借款金额必须在2010年11月10日之前一次性还清。该《借款立据》上其他内容与上述两份《借款立据》一致。原告并在该份《借款立据》写明：收到人民币50万元整。
2010年9月20日，原告与杨凯签订一份《房地产借款抵押合同》，约定，原告向杨凯借款150万元，借款期限自2010年9月20日至2010年10月19日，原告愿以其合法拥有的房地产抵押给杨凯，作为原告借款的担保；抵押房地产座落于东余杭路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积124.44平方米，抵押房地产价值230万元。
2011年8月15日，原告与杨凯共同出具一份《补充说明》，载明：出借人杨凯分别于2011年2月21日出借给原告人民币25万元，于2011年11月17日出借给原告7万元，于2011年6月21日出借给原告942，760元，于2011年2月8日出借给原告10万元，共计136万余元。现经双方协商一致对上述四笔借款重新签订借款协议并办理公证，借款金额确定为136万余元，期限延至2011年8月31日止。杨凯不再另行划款给原告。
2013年8月，杨凯向上海市长宁区人民法院起诉［案号为（2013）长民一（民）初字第5633号］，要求高婕归还借款本金136万元，支付违约金649，194元、逾期利息8，787元及律师费9.3万元。该案于2013年12月4日中止审理。
审理中，本院于2014年6月向上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）及上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）咨询本市东余杭路869弄3楼、建筑面积为124.44平方米的房屋在2010年11月时的市场价。中原公司于2014年6月23日出具《房地产价格咨询意见书》称，委托询价对象在询价时点的客观合理的市场价格约为28，000元／平方米。汉宇公司于2014年6月23日出具《询价回复函》称，有关上海市虹口区东余杭路869弄、楼层3-5楼之间、建筑面积120-130平方米左右，忽略装修情况，2010年11月的成交均价在27，500元／平方米-28，000元／平方米左右。
审理中，本院依职权裁定查封被告江新林名下的本市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。
上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证2份、房地产登记簿、委托书及公证书各2份、收条、房地产登记申请书2份、《借款立据》3份、《房地产借款抵押合同》2份、《补充说明》、户籍证明、（2013）长民一（民）初字第5633号民事起诉状、庭审笔录、裁定书、《个人抵押借款额度合同》、房地产价格评估（咨询）报告、个人贷款出帐凭证、个人贷款业务贷款账户对账单、《房地产价格咨询意见书》、《询价回复函》及当事人陈述等证据佐证。
本院认为：根据中原公司及汉宇公司出具的询价意见，与系争房屋同一小区且建筑面积、楼层相类似的房屋在2010年11月的市场单价为每平方米27，500元至28，000元左右，可以得出系争房屋在2010年11月的市场价大致为342万元至348万元左右。且2011年9月朱龙梅与被告实际是按照328万元的价格缴纳契税、办理系争房屋产权过户手续，因此，应认定朱龙梅代原告与被告所签房屋买卖合同中约定的系争房屋转让价260万元明显低于当时的市场价。被告辩称系争房屋转让价260万元是原、被告协商结果的意见，因缺乏依据，本院不予采纳。此外，朱龙梅作为原告的售房代理人与被告签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续后，朱龙梅又与被告作为共同贷款人以系争房屋作为抵押物向平安银行上海分行贷款336万元，朱龙梅与被告的共同贷款行为说明朱龙梅与被告之间在经济上存在共同的利益关系。结合系争房屋转让价260万元明显低于当时市场价的事实，本院认定，朱龙梅在代理原告售房的过程中未尽到一个善良代理人的义务，被告也非善意购房者，朱龙梅与被告在办理系争房屋买卖手续中侵害了原告的合法权益。因此，对原告要求确认其与被告之间的系争房屋买卖合同无效的请求，依法予以支持。
关于260万元购房款，被告辩称其应原告要求将260万元购房款支付给杨凯，其中部分是现金支付，部分是银行划帐支付，部分是被告与杨凯之间的债权债务抵销的款项，一天内结清，现金和银行划帐的具体金额，被告已记不清，也无法提供现金收条和划帐凭证。而原告否认其要求被告将260万元购房款支付给杨凯。本院认为，原告的售房代理人及购房款代收人是朱龙梅，而非杨凯，对此，被告是明知的。在原告没有另行书面指定购房款代收人的情况下，按一般常理，被告不会将金额高达260万元的购房款交付给朱龙梅以外的其他人。现被告也未能举证证明原告要求其将260万元购房款支付给杨凯，故本院对被告所称原告要求其将260万元购房款支付给杨凯的意见，不予采信。就被告是否实际支付260万元购房款这一事实，被告除提供一份有原告签字的260万元购房款收条以外，未能提供其他能够证明被告已向杨凯支付260万元的付款凭证。按照常理，如此大笔金额的往来，作为付款方应当对付款情况十分清楚并谨慎保存付款凭证。而被告却对于260万元的具体支付情况记不清，也无法提供现金收条和银行划帐凭证，显与常理不符。故根据现有证据无法认定被告向杨凯支付了260万元购房款。退一步讲，即使被告向杨凯支付了260万元购房款，也不能视为原告收到了被告260万元购房款。
鉴于无效的合同自始没有法律约束力，被告无权在系争房屋上设定抵押权，故被告应当涤除抵押权后将系争房屋返还原告。在被告涤除抵押权之前，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉及被告应将所欠平安银行上海分行的贷款余额偿清，被告应将所欠顾红苓的借款余额偿清。至于原告与杨凯之间的借贷纠纷，可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认第三人朱龙梅代原告高婕与被告江新林就上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、第三人杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉及被告江新林于本判决生效之日起15日内清偿上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室平安银行股份有限公司上海分行他项权利（抵押）登记所担保的债务，平安银行股份有限公司上海分行于上述债务清偿后5日内注销上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室平安银行股份有限公司上海分行他项权利（抵押）登记；
三、被告江新林于本判决生效之日起15日内清偿上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室顾红苓他项权利（抵押）登记所担保的债务，顾红苓于上述债务清偿后5日内注销上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室顾红苓他项权利（抵押）登记；
四、上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室他项权利（抵押）登记全部注销后，上述房屋房地产权人恢复为原告高婕。
本案受理费27，600元，由被告江新林、第三人朱龙梅各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。