河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第167号
原告明雪花，女，1970年2月24日出生，汉族，无业，住郑州市二七区南建中街*号院*号楼**号。
委托代理人刘志扬，河南佳鑫律师事务所律师。
委托代理人吕长城，河南佳鑫律师事务所律师。
被告河南天达实业发展有限公司。住所地：郑州市东太康路**号。
法定代表人刘柱，总经理。
委托代理人曹峰，男，该公司法律顾问，住郑州市管城回族区南关街167号楼96号。
委托代理人ＸＸ，男，该公司法律顾问，住郑州市金水区南阳路68号8号楼22号。
原告明雪花诉被告河南天达实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明雪花及其委托代理人刘志扬，被告河南天达实业发展有限公司法定代表人的委托代理人曹峰、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年8月11日签订《营业房及商铺使用权转让合同》，约定：原告租赁被告所属的光彩市场负一层北区3排16号铺位，租赁期限五年七个月，租金190000元，水电和公共设施保证金5000元。原告按照约定交纳了租金和保证金。但被告经营的光彩市场因配套设施不全，设计不合理，多次停业装修及管理不善等原因，一直未正式营业。而原告承租的铺位因上述原因也一直未能经营。经原告在内的数百名商户与被告多次协商，被告提出解决方案：商场铺位由被告统一经营，将商场经营好后再交还商户，租期重新计算。2010年12月27日，被告与原告签订《补充协议书》，约定：被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程，2011年3月1日至2013年2月28日为市场培育期，被告承诺在市场培育期内第一年招商率达70%以上，第二年达90%以上，2年期满房租水平达正常投资收益水平；培育期内，被告负责出资在电视、报纸、网络等媒体的宣传及推广；租期重新计算至2017年4月30日止。同日被告又提出将原告承租的铺位交由被告托管两年，由被告统一经营，培育市场。双方为此签订了《托管协议书》，内容为：原告将铺位交由被告托管，托管期为2011年3月1日至2013年2月28日，托管期间的收益由被告收取并用于天达光彩市场的宣传和改造。托管期间，被告在未通知原告的情况下将原告铺位所在的负一层北区铺位全部拆除，重新装修后整体租赁给三福百货公司。现被告称原有合同已无法履行，并拒绝在托管到期后将铺位交还原告。被告的行为已严重违约，致使双方合同无法继续履行，原告提出退款要求未果。故原告诉至法院，请求判令：1、解除《营业房及商铺使用权转让合同》及相关协议；2、被告退还原告租金190000元、保证金5000元，并赔偿违约金1900元和因其违约给原告造成的损失（截至2013年11月26日，为35093.95元）；3、被告承担诉讼费用。
被告河南天达实业发展有限公司辩称：一、被告管理的光彩市场运营正常，市场内商户正常营业，不存在原告诉称的市场长期处于规划改造状态，未正式经营的情况。二、因原告不按照商场规定开门营业，经被告多次催促后仍置若罔闻，在原告先行违约的情况下，被告为了商场整体经营及保障绝大多数商户的权益无奈于2012年11月10日将原告所处位置商铺租赁给保证能按照商场规定开门营业的商家。原告不按规定开门营业的行为影响了商场的整体经营环境，违反了双方订立合同的初衷。被告向原告合格交付商铺，提供了符合经营条件的环境，正常履行合同义务，后迫于原告先行违约的客观情况将商铺另租他人，被告行为事出有因，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，约定：甲方将自己所属的光彩市场负一层北区3排16号转让给原告从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约15.44㎡，营业房或商铺使用权转让期限五年七个月，自2008年1月15日起至2013年8月14日止（含装修期），商铺使用权转让费为190000元。乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业费以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费100元／营业房、铺／月（按年度一次性交给甲方）。违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。合同签订之前，原告于2006年6月27日、2006年10月2日分两次向被告支付了190000元转让费，于2007年3月30日支付了5000元水电押金。被告也于2007年7、8月份将上述商铺交与原告。后原、被告双方于2007年9月3日签订《优惠协议书》一份，主要约定：被告给予原告2007年9月15日至2008年1月15日的经营权优惠期限，原告保证其营业房每天开门营业时间为早9：30至晚21：00，原告保证其营业房连续关门时间不得超过5天等。后原告认为被告严重违约致使合同无法履行，遂于2014年1月9日提起诉讼，要求解除合同、被告承担违约责任。
另查明，2010年12月27日，原告与被告针对上述《营业房及商铺使用权转让合同》分别签订《补充协议书》、《托管协议书》各一份。《补充协议书》主要约定：被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；原告必须自行经营在被告处租赁的商铺，在2011年3月1日至2013年2月28日的市场培育期内，不允许私自转租和转让；租期由原合同期限顺延计算至2017年4月30日等。《托管协议书》主要约定：原告将位于光彩市场负一层北区3排16号商铺委托给被告管理，原告积极配合被告做好托管交接工作。托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间原告未经被告同意，不得参与商铺的经营与管理。商铺在托管期间，原告不需交纳任何管理费用，托管期间被告所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由被告统一支配。两年托管期内，任何商户不得私自转让商铺。本托管协议为商户自愿行为，商户不与公司产生任何由本协议引起的任何形式的经济纠纷。
又查明，涉案商铺交付给原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。
还查明，2012年10月13日，被告河南天达实业发展有限公司与案外人合肥市三福百货有限责任公司签订场地租赁合同一份，约定：被告将原告受让在内的负一楼面积970平方米出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，该公司用作经营服装百货业；租赁期为自2012年11月10日至2017年12月24日止。
上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告明雪花与被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。明雪花依据合同履行了支付商铺使用权转让费190000元及押金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为明雪花等商户提供良好的经营环境，也不能保证明雪花等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，且被告在2012年10月13日又将原告受让在内的负一楼整体出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，导致原告所签订合同目的根本不能实现，所以原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》及《托管协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以本院应予解除。由于明雪花已向被告支付了2008年1月15日起至2013年8月14日止期间的商铺使用权转让费，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年1月15日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费134134元（190000元／年÷67个月×47.3个月）。
在商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于明雪花等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，明雪花等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，本院酌定被告承担60%的责任，应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2013年8月14日期间的使用权转让费的60%即33519元（190000元／年÷67个月×19.7个月×60%）。
综上，被告共计返还明雪花商铺使用权转让费167653元。同时，原告支付的押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，明雪花要求被告支付违约金和支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告明雪花与被告河南天达实业发展有限公司于2010年8月11日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和2010年12月27日签订的《托管协议书》及《补充协议书》。
二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告明雪花租金167653元。
三、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告明雪花押金5000元。
四、驳回原告明雪花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4880元，由原告明雪花负担1248元，由被告河南天达实业发展有限公司负担3632元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 申 茜
审判员 张 娜
审判员 张延恒
二〇一四年十一月十二日
书记员 张晓艳