广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第406号
上诉人（原审被告）广州市祥港房地产开发有限公司。
法定代表人陈志鸿，职务董事长。
委托代理人吴兵山，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州惠柏贸易有限公司。
法定代表人钟艺华，职务经理。
委托代理人谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。
委托代理人黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。
上诉人广州市祥港房地产开发有限公司（下简称祥港公司）与被上诉人广州惠柏贸易有限公司（下简称惠柏公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月10日，惠柏公司（承租方、乙方）与祥港公司（出租方、甲方）签订《广州百货大厦租赁经营合同》，约定：甲方将位于广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层建筑面积共13514.1879平方米整体租赁给乙方进行统一经营，该物业为写字楼，乙方承租经营该物业不得改变其使用功能，由乙方以自己的名义对外招商招租，收取租金；甲乙双方同意按本合同约定的租赁方式和条件承租经营该物业的期限为六年，自2009年11月21日至2016年2月20日止，其中2009年11月21日至2010年2月20日为免租期；乙方交纳租金时间自起租期开始计届满六年，其中2009年11月21日至2010年2月20日免收租金，2010年2月21日至2010年2月28日的租金为96664元，2010年3月1日起至2014年1月31日每月租金为338325元，2014年2月1日起至2014年2月28日租金为343158元，2014年3月1日起至2016年1月31日每月租金为355241元，2016年2月1日起至2016年2月20日租金为253744元；乙方须于签订本合时一次性向甲方交付首期租金96664元、履约保证金1014975元、合同印花税为租赁期间租金总额的2‰，租赁双方各承担1‰，乙方应向甲方交付1014975元作为租赁保证金，租赁期满后，乙方结清应支付给甲方的费用自交回承租物业之日起十天内，甲方将租赁保证金不计利息退还给乙方；甲方应向乙方提供该物业的房产证及权属证明等资料，协助乙方办理需由甲方配合办理的工商登记等手续；租赁期间，甲方如将该物业所有权整体转让给第三方，应在转让前60天通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方应于收到通知之日起30天内，以书面作出答复，否则视为乙方放弃优先购买权等。该合同附件一为《广州百货大厦商务楼未销售物业总面积明细表》。
2012年1月4日，祥港公司向惠柏公司发出《销售通知》，写明：我司拟整体销售广州百货大厦我司产权单元物业，因贵租户为广州百货大厦13、15至21、26、27、29层物业的当前承租人，如贵租户拟整体购买上述物业，请于2012年2月5日前填好以下回执（详见本通知附件），采用挂号信方式（或EMS）回复我司，我司在收到回执后将有专人联系贵租户，统一安排购买的各项具体事宜，在同时存在其他购买人的情况下，贵租户享有同等条件下的优先购买权；如贵租户未能在2012年2月5日前给予书面回复，则视为租户无意购买上述物业，自动放弃购买等。
同年2月3日，祥港公司以中国邮政特快专递（EMS）的方式向祥港公司发出《回执》，写明：本公司现承租贵司位于广州百货大厦13、15至21、26、27、29层的物业，得知贵司拟整体销售广州百货大厦13、15至21、26、27、29层物业的情况后，经慎重考虑，本公司有意整体购买上述物业。
2012年2月10日，祥港公司（甲方）与案外人第三方周开明、广州冠锦贸易有限公司（以下简称冠锦公司）、广州聚品贸易有限公司（以下简称聚品公司）、广州市三岛实业有限公司（以下简称三岛公司）作为乙方签订《写字楼订购书（广百）》，约定：甲方自有的位于广州市越秀区西湖路12号1307-1309、1319、1504、1505、1507-1509、1514（1513A）、1604、1609、1702、1703、1707-1709、1713A、1716-1719、1803-1808、1810、1819、1904-1908、1920、2004、2008、2020、2102-2104、2106-2108、2110-2113、2120、2601-2613、2615-2629、2701-2713、2715-2729、2902单元共107套写字楼已具备销售条件，现正销售中；甲方已将待签的该物业所有单元的分户《商品房买卖合同》以及网签版《广州市存量房买卖合同》公示，乙方已详细阅读，甲方对合同条款已作详细说明；经充分了解该物业有关情况，包括但不仅限于售价、建筑面积、套内面积、平面间隔、装修标准等，乙方决定按《商品房买卖合同》条款购买该物业；乙方自愿购买由甲方开发的下列物业广州市越秀区西湖路12号1307-1309、1319、1504、1505、1507-1509、1514（1513A）、1604、1609、1702、1703、1707-1709、1713A、1716-1719、1803-1808、1810、1819、1904-1908、1920、2004、2008、2020、2102-2104、2106-2108、2110-2113、2120、2601-2613、2615-2629、2701-2713、2715-2729、2902单元共107套写字楼建筑面积11119.41平方米，上述单元整体销售，如本《订购书》中约定的该物业面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，但总房价金额不作多退少补；该物业的价格及综合费用明细为：总价92291103元、房屋契税（售价之3%）2768785元、交易印花税（售价之0.05%）46195元、交易手续费3元／平方米33408元、公证费300元／宗（个人名义购买需缴交）3900元、权证综合费1000元／宗107000元；乙方须于签署本《订购书》时付清定金300万元，作为签订及履行全部《商品房买卖合同》的担保，若乙方未能按照本《订购书》之约定签署每批物业的《商品房买卖合同》的，甲方有权没收上述定金，自甲乙双方签署第三批物业的《商品房买卖合同》之日起，上述定金抵作第三批物业价款之一部分；该物业分三批进行支付和过户，其中第一批物业总价为29400011元（不含定金）等须于2012年3月10日前付清第一批物业房款及全部税、费，并签署《商品房买卖合同》，第二批物业总价为30588903元等须于2012年4月20日前付清第二批物业房款及全部税、费，并签署《商品房买卖合同》，第三批物业总价32302189（含定金）须于2012年5月31日前付清第三批物业房款及全部税、费，并签署《商品房买卖合同》；乙方保证，无论乙方内部各主体之间是否签订了内部协议，也无论乙方各主体之间所签署的内部协议是否约定了各方所承担的合同义务以及责任、风险，乙方内部任一主体的违约行为导致乙方未能全面履行合同的，均视为乙方的违约行为，须乙方各主体共同向甲方承担连带责任；本《订购书》一旦签订，则视同乙方同意按甲方提供的《商品房买卖合同》文本之固定条款不作修改地执行，否则，乙方将按本《订购书》约定承担违约责任；乙方保证本《订购书》中所记载的通讯地址及联系电话正确无误，一旦发生变更，乙方应于变更之日起3个工作日内书面告知甲方，否则由于乙方怠于通知而导致的送达不到的一切后果由乙方自行承担等。
上述《订购书》签订后，周某、冠锦公司、三岛公司以及聚品公司依约支付了购房款。根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，座落在越秀区西湖路12号1307-1309、1319、2004、2008、2020、2723A、2701-2713、2715-2723、2725-2729单元现登记在三岛公司名下；座落在越秀区西湖路12号1504、1505、1507-1509、1513A、1702、1703、1707-1709、1713A、1716-1719、1803-1808、1810、1819、2902单元现登记在冠锦公司名下；座落在越秀区西湖路12号1604、1609、2102-2104单元现登记在周某名下；座落在越秀区西湖路12号2106、2107单元现登记在张某甲刚名下；座落在越秀区西湖路12号2108、2120单元现在登记在张印名下；座落在越秀区西湖路12号2110、2111单元现在登记在吴某名下；座落在越秀区西湖路12号2112、2113单元现在登记在莫某名下；座落在越秀区西湖路12号1904-1908、1920、2601-2613、2615-2623、2625-2629、2623A、现登记在聚品公司名下。
2012年12月25日，惠柏公司向祥港公司发出书面《函》，写明：我司与贵司于2009年12月10日续签《广州百货大厦租赁经营合同》，我司工作人员连小姐于2012年12月17日下午接到贵司工作人员甘先生致电通知，要求我司于2012年12月18日上午9：30分参加关于我司承租位于广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层建筑面积共13514.1879平方米租转售的会议。我司因此才获悉贵司已将该物业部分面积已出售，后经贵司甘先生电话通知，将会议时间改为2012年12月19日上午10：30进行，我司工作人员连小组与会时收到贵司给予我司的关于租赁补充协议五份……我司于2012年1月6日收到贵司EMS给我司的销售通知，销售通知内容关于贵司拟整体销售该物业，我司于2012年2月3日以书面形式采取EMS方式回复贵司，我司有意购买该物业，但我司至今未曾收到贵司的函件回复。但现在实际情况是贵司将该物业分别出售，而非整体出售，贵司也没有就该物业可以分拆出售的信息通知我司，贵司未能履行该合同中第六条第2点乙方在同等条件下有优先购买权等。
同月28日，祥港公司向惠柏公司发出《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，写明：现我司已将该物业中的10669.43平方米销售，交付时间为2012年12月26日，即从2012年12月26日起，针对已销售部分，原合同约定甲方应承担的权利义务变更由新业主承担，其余未销售部分的合同权利义务仍由我司承担等。
根据惠柏公司申请，原审法院于2013年4月26日委托广州中资信房地产评估咨询有限公司对广州市越秀区西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26层、27层、29层的市场价值在2012年2月10日、2013年2月20日以及评估日的市场价值进行评估，并于2013年5月16日会同惠柏公司、祥港公司双方以及评估公司共同对涉案房屋进行了现场勘查。2013年8年30日，该评估所出具《房地产评估报告书》，评估结论为：广州市越秀区西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26层、27层、29层107个写字楼单元房，总建筑面积合计11119.39平方米，规划用途为办公。经评估测算，上述房地产在评估时点2013年5月16日的交吉市场价值为182494146元，不交吉市场价值145995152元；在估价时点2013年2月20日的交吉市场价值为182400949元，不交吉市场价值145918705元；在估价时点2012年2月10日交吉市场价值为177638755元，不交吉市场价值为142110152元。惠柏公司、祥港公司双方均确认涉案物业的26层、27层整层均由惠柏公司承租使用，而在祥港公司出售物业中的1713A、1906、1907三套房屋不属于惠柏公司承租范围。根据评估报告书记载，该三套房屋在评估时点2013年5月16日的交吉市场价值为6873662元，不交吉市场价值5498946元；在估价时点2013年2月20日的交吉市场价值为6870265元，不交吉市场价值5496143元；在估价时点2012年2月10日交吉市场价值为6690944元，不交吉市场价值为5352823元。
此外，惠柏公司为证明其遭受损失，还向原审法院提交了如下证据：1.广州市长珠兴贸易有限公司及广州市长越贸易有限公司向其发出《关于重新签订﹤租赁合同﹥的公函》，其中表明因物业主体多次变动，给其正常运作造成影响并存在较大的风险等。2.惠柏公司自行编制的2009年11月21日至2012年11月30日期间空置单元费用明细表。
本案诉讼过程中，祥港公司表示其与第三方的实际交易总价以《写字楼订购书（广百）》记载的金额为准，并称其在与第三人方签订前述订购书后再分开每套房各自签订买卖合同，以便办理过户手续，并以1803房为例提交了《商品房买卖合同》一份，其中记载的内容有：乙方（买方、冠锦公司）清楚了解该房屋目前的租约情况，愿意承担该房屋出租方的权利和义务责任，乙方承诺，将与原租户继续履行租约直至租约期满，否则全部违约责任由乙方自行承担；该物业共计107套单元，该107套单元须一同购买，若因乙方原因导致上述任何一个单元的买卖合同未能签署、未能实际履行完毕或提前解除的，则视作乙方根本违约，甲方（卖方、祥港公司）有权解除尚未办理房地产权过户手续的买卖合同，乙方自行承担由此导致的一切责任且应向甲方支付违约金等。
祥港公司称涉案物业出售时没有进行招、拍、挂，而是自行物色买家、协商买卖。其在2月3日惠柏公司发出有意购买的函件后，曾通过电话联系的方式与惠柏公司协商，由于惠柏公司表示整体出售价格过高，其不愿意购买的情况下才与第三方签订订购书。惠柏公司则称在发出函件后曾通过电话与祥港公司的员工梁某进行沟退，了解涉案物业的处置情况，但祥港公司在签署订购书前未告知惠柏公司涉案物业的出售方式、价格。惠柏公司、祥港公司双方对前述陈述内容均表示是以电话联系的方式进行，均未能提供书面证据到庭。
惠柏公司因与祥港公司财产损害赔偿纠纷，向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：祥港公司赔偿因侵犯惠柏公司优先购买权而造成的经济损失5000000元。
原审法院认为，根据惠柏公司、祥港公司于2009年12月10日签订的《广州百货大厦租赁经营合同》，惠柏公司向祥港公司承租广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层建筑面积共13514.1879平方米整体租赁并进行统一经营。惠柏公司、祥港公司之间形成租赁合同关系，其在祥港公司出售涉案房屋时依法享有优先购买权。虽然祥港公司在将惠柏公司承租经营的绝大部分物业计11119.39平方米房屋对外出售前曾向惠柏公司发出《销售通知》，表示如惠柏公司有意整体购买的，应在2012年2月5日前以书面回执的方式答复祥港公司。但惠柏公司在依祥港公司的要求于同年2月3日发出书面回执明确表示其司有意购买后，祥港公司既无证据证明其在收到回执后曾与惠柏公司就买卖涉案物业进行价格协商，亦无证据表明其曾就涉案物业的买卖条件、方式告知惠柏公司。即祥港公司并未完全履行负担的通知义务，以保障惠柏公司享有的优先购买权，违反了法律规定，侵犯了惠柏公司作为承租人的优先购买权，惠柏公司有权要求赔偿其因此遭受的损失。祥港公司辩称其已告知惠柏公司涉案房屋拟出售及出售条件，惠柏公司表示放弃购买，缺乏事实依据，原审法院不予采信。
虽然祥港公司在其与第三方的买卖合同中已明确涉案房屋带租约出售，根据“买卖不破租赁”的原则，惠柏公司作为承租人的利益并未直接受损。对此，优先购买权制度设立的目的在稳定房屋使用关系，彰显房屋利用的效益。房屋租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁房屋这一事实，在生产、生活中围绕涉案房屋形成诸多特定的联系。因此，出租人出卖涉案房屋时应优先考虑承租购买的特殊要求。即优先购买权是设定在祥港公司所有的涉案房屋上的一种限制其自由选择买方的权利负担，祥港公司不能以涉案房屋买卖后惠柏公司的承租权未受侵犯为由而认为惠柏公司未遭受损失。因此，祥港公司该项辩解缺乏法律依据，原审法院不予采信。至于惠柏公司主张的损失问题，惠柏公司除因涉案房屋的买卖造成的租赁关系不稳定而产生的经营损失外，还有因其未能购入涉案房屋而遭受的房屋价值差损失。因祥港公司将涉案房屋整体出售予第三方的价值为92291103元。而根据广州中资信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价值所做评估，涉案房屋在委托评估的三个时点的交吉市场价值与不交吉市场价值均远远大于实际交易价格。虽然祥港公司对该评估报告的内容提出了质疑，但未能提供证据证明其观点，故原审法院对该评估报告作出的价值评定予以采信。考虑到涉案房屋买卖当日的市场价值更能体现涉案房屋的买卖价差以及惠柏公司因此而遭受到的实际损失，故原审法院认为应以2012年2月10日的市场价值为参考。结合涉案房屋带租约出售的实际情况，故应以当日扣除非惠柏公司承租的1713A、1906、1907三套房屋的不交吉市场价值为计算依据，即142110152元－5352823元=136757329元。比较评估价值与实际交易价格，价差达44466226元。鉴于祥港公司出售的涉案房屋面积达11119.39平方米，且属于整体出售，面积大、总价高，其与一般的小面积、单套房屋的市场交易存有差别，对于承购人的资格及购买力有较高的要求，且祥港公司亦曾部分履行了其通知的义务。结合上述因素，就祥港公司侵犯惠柏公司的承租人优先购买权造成惠柏公司的损失，原审法院酌情按涉案房屋买卖当日不交吉市场价值与涉案房屋的实际成交价值的差价10%计算，即4446622.60元。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，原审法院作出如下判决：一、祥港公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向惠柏公司赔偿4446622.60元。二、驳回惠柏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费137549元（受理费46800元、评估费90749元），由祥港公司负担122326元，由惠柏公司15223元。
上诉人祥港公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）穗越法民三初字第736号民事判决第一判项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费、评估费等全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在出售涉案房屋时，有依法通知被上诉人，本案实际情况是被上诉人主动放弃了优先购买权，上诉人并未侵犯其优先购买权。上诉人有发函给被上诉人，告知其涉案租赁房屋拟出售，已经依法履行了法定的通知义务。其次，就下一步购买涉案房屋有关的价格、买卖条件、方式等等，该点依法并不属于上诉人的单方面通知义务，而是双方下一步应磋商的具体内容。一审法院认定上述也应属于上诉人通知义务、并认定上诉人未能完全履行此种通知义务，这无疑超出了法律所规定的通知义务的范围。即便是上诉人未能通知被上诉人有关价格、买卖条件、方式等等，但被上诉人在已经接到上诉人销售通知的情况下，完全可以积极主动联系上诉人询问有关购买价格、购买条件，主动与上诉人就上述事宜进行磋商，以便行使优先购买权。也就是说即便上诉人不主动告知，也并不能构成被上诉人行使优先购买权的障碍。被上诉人并未有上述行为，而是一直怠于行使其权利，无疑是其放弃了优先购买权。最后，从被上诉人的注册资金、营业额、资产规模等等情况综合来衡量，被上诉人也并无整体购买的实力，其在同等条件下（交易总价92291103元）也根本无能力行使优先购买权。因此，上诉人并未侵犯被上诉人的优先购买权。二、上诉人在出售房屋给第三方的时候，保障了租赁合同的正常履行，被上诉人没有发生任何实际损失，被上诉人要求赔偿损失不应该得到支持。上诉人在出售涉案物业给第三方时，有遵循买卖不破租赁的原则，有设置相应的合同条款要求第三方继续履行与被上诉人的租赁合同，保障了被上诉人和分租户实际使用涉案房屋。因此上诉人不存在任何侵犯被上诉人权利的行为，被上诉人也没有任何实际损失。在被上诉人没有实际损失的情况下，其诉请不应该得到支持。三、本案为侵权纠纷，一审法院却依合同法的有关规定来认定并支持被上诉人的损失，明显是适用法律错误。本案定性为财产损害赔偿纠纷，依法为侵权纠纷的一种。本案有关被上诉人损失赔偿范围也应该依侵权相关法律法规，而不能错误援引合同法的有关规定。侵权纠纷中的损失赔偿范围应以实际损失为限，而并不包括“预期可得利益”。只有合同纠纷中损失赔偿范围才包括“预期可得利益”。而本案在被上诉人并未发生实际损失的情况下，一审法院却认为其损失为“未能购入涉案房屋而遭受的房屋价值差损失”，实际上是套用《合同法》第一百一十三条有关“预期可得利益”之规定。一审法院以此支持和认定被上诉人损失，无疑是在侵权纠纷中错误的适用了合同法的有关规定，此其一。其二，“未能购入涉案房屋而遭受的房屋价值差损失”之预期可得利益应该是建立在上诉人与被上诉人已经签订了房屋买卖合同，存在房屋买卖合同关系，而上诉人构成违约的情况下才有适用的余地。本案在上诉人与被上诉人还并末建立房屋买卖合同关系的情况下，即支持其购买房屋的预期可得利益，无疑不符合先决条件。其三，即便是以预期可得利益之法理来衡量，预期可得利益也不应超过“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。而事实上，上诉人在与被上诉人订立租赁合同时无论如何也难以预见此种损失。一审法院判定上诉人需赔偿被上诉人400余万元明显违反了《合同法》第一百一十三条有关预期可得利益应有“可预见性”之规定。四、本案有充分的证据证实涉案《房地产评估报告书》不应该得到采纳，一审法院采纳该评估报告完全错误。首先，广州中资信房地产评估咨询有限公司（下称“评估公司”）提供的仅为评估结果，没有详细的计算过程。因此上诉人多次告知一审法院要求评估公司提供评估技术报告，以便上诉人充分质证。但一审法院并未要求评估公司提供。在对评估报告质证过程中，评估公司称可以将评估技术报告交房地产评估协会仲裁，上诉人也同意并要求履行仲裁程序，听取评估专家意见，以便进一步对评估报告进行充分质证。但一审法院也并未应允。因此，该评估报告在质证过程中仅仅是走过场，未能经过充分质证，实质上与未经质证的证据无异，依法不能作为本案证据采纳。其次，上诉人已经提供《广州百货大厦租赁经营合同》等证据证实涉案物业为带租约销售，且租金单价严重低于市场水平。涉案物业租赁期从2009年11月21日起至2016年2月20日止。租金单价为人民币25元／㎡，该租金水平较低，严重低于市场水平。该点将对交易带来严重负面影响，而评估报告却未能考虑该重要因素。评估师在接受质证询问时也明确表示未能考虑带租约的因素，因此对本案而言该评估报告不足采信。最后，上诉人提供的《写字楼订购书（广百）》等证据证实涉案107套物业为整体打包销售。而众所周知的是，整体打包销售由于卖方的交易成本较小，资金回笼快，因此交易均价会低，这也符合市场规律。而《房地产评估报告书》对107套物业每套价格进行独立评估后简单相加就得出评估结论。该计算方式仅能反映107套物业分别出售后的总价，并不能反映涉案107套物业整体出售时的市场价格。而评估师已经明确表示，涉案物业可以整体评估，整体评估与分套评估的评估方法和评估结果会有较大差异。因此，上诉人认为，该评估报告一是存在未经充分质证的问题；二是上诉人在提供了充分证据证实涉案物业为带租约出售和整体出售的情况下，但该评估报告却未考虑到上述要点、未采用相应的正确评估方法，有关评估结果必然会存在巨大偏差。该评估报告当然不应该得到采信。综上，上诉人并未侵犯被上诉人的优先购买权，被上诉人也并未产生任何实际损失，依法不应获得任何赔偿。一审评估报告存在严重问题，不应该得到采信。被上诉人的诉请并无任何事实和法律依据。因此，恳请贵院依法撤销原审判决第一判项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。
被上诉人惠柏公司答辩称，一、答辩人从未放弃对涉案房屋的购买，在一审证据二中可以得知，被答辩人的《销售通知》第1点中有明确的说明：“如贵租户（答辩人）拟整体……，我司（被答辩人）在收到回执后有专人联系贵租户（答辩人），统一安排购买的各项事宜。”从以上内容可以清晰理解，假如答辩人用挂号信或EMS将回执反馈给被答辩人后，被答辩人应该就相关购买细节专人联系答辩人，遗憾的是，被答辩人未有任何回复以及恰当的处理，反而在一审以及二审上诉中反咬相关价格、方式不是通知的内容。这与被答辩人的《销售通知》相关内容自相矛盾，因此，被答辩人应负上优先购买权未能实现产生过错的举证责任。二、不论何种原因导致承租人未能行使优先购买权，使得承租人丧失了与第三人同等条件下由承租人转化为所有人的机会，侵权人对丧失此机会给承租人带来的利益损失应该予以赔偿，机会损失实际上是指一个人获取某种利益或维持某种有利地位丧失而导致的损失，在此情况下，被答辩人实施了侵权行为并使他人此种机会的损失，就应该对答辩人承担侵权赔偿责任。因此，被答辩人对答辩人承担的赔偿责任并不是基于租赁合同是否有正常维持（这是买卖不破租赁的其中一种法律关系），而是对于限制答辩人行使优先购买权不能实现的权利负担。正如一审判决中第12页第二段第6行的描述：“出租人出卖涉案房屋时应优先考虑承租购买的特殊要求……广州市祥港房地产开发有限公司不能以涉案房屋买卖后广州惠柏贸易有限公司的承租权未受侵犯为由而认为广州惠柏贸易有限公司未遭受侵害。”在2009年出台《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，答辩人请求被答辩人承担赔偿责任于法有据，不存在被答辩人在上诉状所述的适用法律错误。被答辩人在上诉状中私自用合同法的“预期可得利益”套用一审中“未能购入涉案房屋而遭受的房屋价值差损失”之侵权损失，答辩人认为是被答辩人对于侵权赔偿的一种误读，一审法院从未将“房屋价值差损失”归类解释，答辩人自行引用相关名词解释，犯了法理中解释的错误。三、《房地产评估报告书》是由一审法院通过摇珠形式确定的评估公司，评估公司的评估行为在评估前已经得到诉讼各方当事人一致同意，因此各方对于评估公司的专业性、权威性不持怀疑的观点。在评估报告发出后，被答辩人有充分的举证时间提供书面证据证明其相关观点，但被答辩人未有任何实质证据排除评估报告。至于被答辩人提出的评估报告的技术报告，根据民诉法，评估公司没任何义务向被答辩人提交。综上，答辩人认为一审法院的审理公平、公正，符合法律规定，没任何援引法律的错误以及事实的歪曲，恳请二审法院维持一审判决，驳回被答辩人全部的上诉请求。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，双方当事人因所签订的《广州百货大厦租赁经营合同》合法有效而形成租赁合同关系，被上诉人在上诉人出售涉案房屋时依法享有优先购买权。双方当事人确认，上诉人在出售涉案房产前书面通知被上诉人，被上诉人亦在出售前向上诉人明确表示购买意向。但此后，对于购买协商方面各有表述。被上诉人认为上诉人对于被上诉人的购买意向一直未予回复，而径行出售涉案房产；而上诉人认为其已经向被上诉人告知并且被上诉人表示无能力购买，故此另行出售。但现有证据未能证实被上诉人已经放弃优先购买权。另一方面，优先购买权应体现在同等价格、条件下优先购买权人得以优先购买，而上诉人未能举证证实其已经明确告知被上诉人相关购买价格及条件，并未充分体现被上诉人的优先权益。故此，上诉人仅以告知欲出售涉案房屋作为已经履行通知义务抗辩，本院不予采纳。对于赔偿金额的判定，上诉人对评估报告提出质疑但未充分举证，而原审法院结合本案实际情况，依法酌情判决，符合公平合理原则，并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41621元，由上诉人广州市祥港房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十六日
书记员 阮志雄
黄浪