杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第2411号
原告：浙江大学科技园发展有限公司。
法定代表人：胡征宇。
委托代理人：丁蕾、巫琼妮。
被告：杭州浩旷科技有限公司。
法定代表人：陈景军。
委托代理人：鲍士华。
原告浙江大学科技园发展有限公司诉被告杭州浩旷科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由审判员陈雪梅独任审判，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁蕾、巫琼妮，被告的委托代理人鲍士华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于杭州市西湖区西溪路525号a东419-420室房屋（以下简称租赁房屋），租期自2013年12月1日至2015年11月30日，每月租金32781元，被告应于每三个月首月的前五日内支付三个月的租金。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，但被告一直未按约支付房租。后双方经协商一致于2014年9月10日终止租赁关系。现起诉要求判令：1、被告支付自2013年12月1日至2014年9月10日的房屋租金305956元；2、被告支付自2014年9月11日至2014年11月7日的房屋占有使用费63376.6元；3、被告按日万分之六计算支付自2013年12月5日起至实际偿还之日止的违约金，暂计至2014年10月13日为39410.99元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告于2013年12月1日向原告支付了保证金50000元，但直至2014年7月7日被告才完成工商注册登记。原告住所就在被告对面，但原告自2013年12月1日至2014年7月7日期间从未向被告催讨过租金。后被告于2014年9月10日向原告提出退租，但原告没有回复，故被告也一直没有退租。2014年9月17日被告员工上班时发现大门被锁，即向原告提出要求解锁恢复生产经营，但原告没有同意。9月19日被告再次要求原告解锁，但原告仍未同意。被告的办公用品、财务账册等物品都被锁在租赁房屋内，导致被告无法经营。同年11月6日被告接到原告通知，要求被告去清点物品。原告在没有催告通知被告的情况下突然将被告的经营场所上锁，给被告造成巨大的损失。故对原告的诉讼主张不能接受，要求驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、《房屋租赁合同》。证明原、被告之间的房屋租赁关系及双方权利义务约定。
2、关于退租的说明。
3、关于终止租赁关系的证明。
证据2、3证明原、被告经协商一致，于2014年9月10日终止双方租赁关系。
4、《授权委托书》。
5、《委托书》。
证据4、5证明被告委托其员工鲍士华分别于2014年11月5日、6日至租赁房屋处，与原告一起处理租赁房屋内的物品整理、清点工作。
被告提供了下列证据材料：
1、2014年9月10日《关于要求退租的函》。证明被告在2014年9月10日要求退租。
2、2014年9月15日《房屋租赁费欠费催款通知》。证明：（1）原告在2014年9月15日前一直未向被告催讨过租金；（2）从该催款通知中提到的被告退租前需支付截止2014年12月9日的租金之内容可以看出原告并未同意被告退租。
3、2014年9月18日《关于要求解锁的函》。
4、2014年9月19日《关于再次要求解锁的函》。
证据3、4证明被告曾多次发函要求原告解锁，但原告不予理睬。
5、2014年11月6日物品清点清单。证明原告在2014年11月6日才同意被告清点物品。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但该说明系被告应原告要求所写，是为了给原告招租之用，不能证明原告同意被告退租，事实上2014年9月10日被告没有退租。对证据3的真实性无异议，但被告没有收到过。对证据4、5无异议。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1无异议，被告于2014年9月10日提出退租后，原告同意按照申请退租时间确定退租日期。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，原告在2014年9月15日前多次口头催告被告交纳租金，但被告一直未予理睬，故原告于2014年9月15日向被告发了书面通知，该催款通知并不能证明原告之前从未向被告催讨过租金。并且原告工作人员认为，合同约定需提前3个月预交租金，故退租也应提前3个月提出，且单方面退租会导致租赁房屋空置产生损失，故租金的计算方式是计算到2014年12月9日。对证据3、4的真实性无异议，原告确已收到，函中所提及的原告于2014年9月17日将被告的经营场所上锁亦是事实，这是由于原告同意被告退租后，被告于2014年9月12日将物品搬走，为防止被告人去楼空，原告才行使留置权，并且向被告明确说明，只要被告及时交纳租金即可解锁，但被告置之不理。对证据5无异议。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。证据1、4、5，被告无异议，予以认定。关于证据1《房屋租赁合同》的签订时间，原告陈述系2013年12月1日签订，被告称系于2014年6月份签订，但未提供证据证明，而从该合同上落款的签署时间看，虽有涂改痕迹，但凭肉眼仍能看出“2013”的字样，并且原、被告双方均认可租赁期限系从2013年12月1日起，原告于2013年12月1日将租赁房屋交付给被告，被告亦于2013年12月1日缴纳租赁保证金50000元，合同实际于2013年12月1日起履行，故本院认定《房屋租赁合同》系于2013年12月1日签订。对证据2、3的真实性予以认定，至于能否证明原、被告双方于2014年9月10日终止租赁关系，将在下文中予以阐述。
2、被告提供的证据。证据1、5、原告无异议，予以认定。证据2、3、4、原告对真实性无异议，真实性予以认定，其中对原告于2014年9月17日将被告经营场所上锁的事实予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年12月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于西溪路525号a东419-420室房屋（面积为442.98平方米）出租给被告作办公经营，租赁期限自2013年12月1日至2015年11月30日，每月租金为32781元，先付后用，被告应在合同生效后五日内向原告支付三个月的租金98343元及租赁保证金98343元，此后应于每三个月首月的前五日内预先支付三个月的租金。该合同第十三条“违约责任”中约定，被告未按本合同约定付款的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清款项之日止，被告应向原告按日支付应付租金的万分之六的违约金。不论因何种原因导致本合同终止时，被告若不能按期将租赁房屋归还原告，将被视为非法占用，除罚没租赁保证金外，被告还应按本合同约定的租赁房屋日租金的130%乘以实际占用天数向原告赔偿损失。如占用时间超过发函催告日30天的原告有权自行开启被告承租的房屋，腾空该房屋并另行出租，对于房屋内被告的财物，原告有权转移保管，原告采取上述措施不构成违约，也不构成侵权。如被告未按期支付全额租金，在原告催告之日起15日内仍未付清的，则原告有权采取停水、停电等措施直至被告付清租金为止。原告采取上述措施均不构成违约，也不构成侵权，如因此造成被告损失的，由被告自行承担。合同并就房屋的交付等其他事项作了约定。合同签订后，原告按约于2013年12月1日交付租赁房屋，被告于同日支付租赁保证金50000元，但一直未按约支付房租。2014年9月10日，被告发给原告一份《关于要求退租的函》，内容为：“浩旷科技自入住贵园a楼东区419-420室以来，得到了贵园各级领导的大力呵护和帮助。在此，我司表示最真诚的感谢。但是由于我司在创业伊始就遭遇资金瓶颈，融资问题至今尚未落实，导致主要的开发建设项目流产。公司不得不收缩规模，寻求其他发展道路。为此，我司要求免租或者以装修代租金，恳请贵园予以谅解并尽速批准为盼。”同日，被告向原告出具一份《关于退租的说明》，内容为：“我司（杭州浩旷科技有限公司）于2014年9月10日，已退出浙大科技园（西溪路525号a楼东区419-420室）。”2014年9月12日，原告与被告共同出具一份《关于终止租赁关系的证明》，内容为：“杭州浩旷科技有限公司自2013年12月入住浙大科技园a楼东区419-420室。公司已于2014年9月10日与浙大科技园终止租赁关系。其内部装修费用，待新的入住单位确定后，双方及浙大科技园三方协商后处理。”2014年9月15日，原告发给被告一份《房屋租赁费欠费催款通知》，要求被告支付所欠租金及违约金，并指出被告在2014年9月10日提出退租申请报告，退租前必须支付完所欠房屋租赁款项，截止2014年12月9日（3个月）共欠房租费404299元。如被告不能认真履行合同继续拖欠上述房租欠付款，原告将于2014年9月21日零点起停止对被告的一切有偿服务（包括停止提供一切电源），并将按房屋租赁合同约定的方式进行诉讼。2014年9月17日，原告将被告的办公场所予以上锁。2014年9月18日，被告向原告发送《关于要求解锁的函》，要求原告立即解锁。2014年9月19日，被告再次向原告发送《关于再次要求解锁的函》，告知原告被告并不存在人去楼空的现象，在原告未同意被告退租前，被告享有租用场所的使用权，故再次要求原告立即解锁，以便被告正常开展经营活动，被告并将保留因原告锁门造成的损失向原告追诉的权利。2014年11月6日，原、被告双方对租赁房屋内被告的物品进行清点后被告于次日将物品搬离租赁房屋。现租赁房屋已由原告出租给他人。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方之真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。在合同履行过程中，被告向原告提出要求提前解除双方的租赁合同关系，原告表示同意，故双方之间的租赁合同关系已提前解除。本案的主要争议在于双方之间的房屋租赁合同何时解除以及合同解除后的相应后果之确定。首先，关于房屋租赁合同的解除时间。根据被告于2014年9月10日向原告出具的《关于退租的说明》及原、被告双方于2014年9月12日共同出具的《关于终止租赁关系的证明》的内容看，原、被告的租赁关系已于于2014年9月10日终止，被告在《关于终止租赁关系的证明》上加盖公章表明其对此予以确认。虽原告在此后向被告发出的《房屋租赁费欠费催款通知》中有相应租金的计算时间及有关退租前应付清房租的内容，但此仅为原告要求被告支付租金的意思表示，并不影响原、被告在《关于终止租赁关系的证明》中所达成的双方的租赁关系已于2014年9月10日终止的一致意思表示，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2014年9月10日经双方协商一致而解除。其次，关于合同解除后的相应后果。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，被告在原告交付租赁房屋后并未按合同约定向原告支付房租，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。因双方的租赁合同于2014年9月10日解除，故被告应按合同约定的租金标准向原告支付自2013年12月1日起至2014年9月10日止的租金，经计算为305956元。2014年9月11日起的房屋占有使用费，被告仍应按租赁合同约定的租金标准予以支付。由于原告于2014年9月17日擅自对被告用作经营场所的租赁房屋予以上锁，导致被告无法继续使用租赁房屋，故房屋占有使用费应计算至2014年9月16日，经计算为6556.2元。原告主张房屋占有使用费计算至2014年11月7日依据不足，本院予以纠正。上述房屋租金及房屋占有使用费共计312512.2元。根据合同约定，被告应在租赁合同生效后五日内向原告支付三个月的租金98343元，此后应于每三个月首月的前五日内预先支付三个月的租金；若被告未按约支付，则应按照每日万分之六向原告支付至实际付清款项之日的违约金，故违约金应按此标准计算：第一期租金98343元的违约金自2013年12月5日暂计算至原告主张的2014年10月13日为18468.82元；第二期租金98343元的违约金自2013年3月6日暂计算至2014年10月13日为13099.29元；第三期租金98343元的违约金自2014年6月6日暂计算至2013年10月13日为7670.75元；第四期租金及房屋占有使用费10927元的违约金自2014年9月6日暂计算至2014年10月13日为249.14元。上述违约金合计39488元，以原告主张的39410.99元计。至于因原告擅自将租赁房屋上锁导致被告无法继续经营而给被告造成损失的，被告可另行主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州浩旷科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给浙江大学科技园发展有限公司房屋租金及房屋占有使用费312512.2元。
二、杭州浩旷科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给浙江大学科技园发展有限公司违约金39410.99元（暂计算至2014年10月13日），自2014年10月14日起至款项实际付清之日止的违约金以312512.2元为基数按每日万分之六另行计付。
三、驳回浙江大学科技园发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3716元，财产保全申请费2443元，合计6159元，由浙江大学科技园发展有限公司负担856元，由杭州浩旷科技有限公司负担5303元，杭州浩旷科技有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈雪梅
二〇一五年一月五日
书记员 顾 燕