湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鄂民申1716号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：ＸＸ军，男，汉族，1958年10月20日出生，住湖北省武汉市武昌区。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：杨连资，男，汉族，1964年1月13日出生，住湖北省武汉市武昌区。
再审申请人ＸＸ军因与被申请人杨连资房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民终字第01775号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
ＸＸ军申请再审称，（一）二审判决适用法律错误。本案中房屋价格以及过户税费的大幅上涨应当认定为情势变更，而非商业风险。
（二）二审判决认定事实不清。1.ＸＸ军与杨连资2002年11月15日签订《预购房协议》时，同时签订《租房协议》，显然是为了防止房屋一直无法办理过户采取的措施。2.从杨连资三次付款情况看，并非以购房款的名义向ＸＸ军支付，而分别以房屋贬损赔付金、租金、借款名义支付给ＸＸ军，且对借款转化为购房款约定须以过户为前提。2008年3月29日签订的《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，并非进一步明确约定买卖房屋的意思，仅为ＸＸ军与杨连资未能实现买卖目的作出的努力。3.本案合同签订时存在重大误解，双方均以为是交易商品房，实际上是房改房。由于2012年才能办证，双方签订的《预购房协议》根本没有履行。二审将一宗没有完成的交易等同于已经完成交易，于情理不通。4.二审判决本末倒置、自相矛盾。一方面不认定情势变更，一方面又要求杨连资对ＸＸ军进行补偿。进行补偿后，杨连资支付的对价仍然不到约定对价，ＸＸ军还得不到约定对价的四分之三，如果要征收营业税ＸＸ军得到的对价将会更少。房价大幅上涨的利益全部由被申请人杨连资获取，而大幅增加的税费完全由申请人承担，双方利益严重失衡，严重背离公平正义。对比上海市虹口区人民法院杜小宝诉杜月娣房屋买卖合同纠纷案的判决，两者的判决是天壤之别。
（三）二审存在程序瑕疵。1.ＸＸ军向二审法院请求对系争房屋价格、交易税费（含办证税费、价格补差、过户至被申请人名下税费）进行评估，二审法院向房产部门进行了询问但并未调取系争房屋具体的交易税费金额。二审判决仅按现在正常的房改房性质作出本案系争房屋无营业税的定论。2.二审后，ＸＸ军再咨询省直房改办对系争房屋是否征收营业税最权威的经办人贾科长，贾科长明确办证日期以补缴差价款（每平方米365元）日期为准。而目前征收营业税的政策以办证时间是否满两年为准，因此本案中系争房屋过户应当收取营业税及个人所得税。3.在宣布判决结果的前五天左右，ＸＸ军要求对自己的协议解除权是没有期限限制继续举证对质（《预购房协议》ＸＸ军的解除权是没有期限限制的，但文字有歧义）。二审宣判时，ＸＸ军提出，2008年杨连资就承诺对未付款项给付利息，系争房屋情况特殊，是否征收营业税，仅凭二审法院现有的调查不足为据。二审法官均以时间不够为由进行解释，并明确后面两个问题只能留给再审法院解决。综上，ＸＸ军请求依法再审。
被申请人杨连资没有答辩。
本院查明，2001年ＸＸ军以261200元的价格，购得湖北省直机关住房制度改革办公室配售的湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套，建筑面积约130.73平方米，按照当时的房改政策，该房屋由湖北省直机关住房制度改革办公室登记在ＸＸ军名下，未到房地产部门办理权属证书。
2002年11月15日，ＸＸ军与杨连资签订《预购房协议》一份，主要内容为：甲方（ＸＸ军，下同）将湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套出卖给乙方（杨连资，下同）；房屋总售价为38万元（包含房价、过户费、办理房产所有权证、土地使用权证、税金、甲方已付给物业管理的5000元押金及该房中所有器具等等），所有过户手续及费用由甲方承担，在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变；因乙方急需住房，甲方同意将房屋交由乙方装修居住，甲方交房子钥匙给乙方时，乙方付给甲方5.6万元房屋贬值赔付金，甲方办理好房屋产权（不包含土地使用证）等手续后，乙方付给甲方房款30.2万元，甲方办理好土地使用证后，乙方付给甲方最后的尾款1万元；2004年12月31日之前，若因甲方原因或政策原因，未能将该房过户给乙方，乙方可解除该协议，甲方应退还乙方5.6万元，若乙方不愿购买此房或不能提供过户所需材料，则不再退还5.6万元，若甲方不愿卖此房，除退还5.6万外，需另付乙方损失费4.4万元；其他未尽事宜，甲乙双方协商确定，或按照国家有关的法律法规政策文件等执行。
同日，双方另行签订《租房协议》一份，主要内容为：甲方将湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋出租给乙方居住，租赁期间为2003年1月1日起至2004年12月31日止，每月租金500元，两年租金一次付清；甲方交房子钥匙给乙方时，乙方付给甲方两年租金共1.2万元；若甲方出售此房，乙方有优先购买权，并将所交1.2万元租金冲抵为购房款，租住合同解除；乙方居住两年后，乙方可选择继续租住或退出，租金另议。
2003年1月20日，ＸＸ军向杨连资出具收条一份，载明：今收到杨连资先生房款陆万叁仟元整。
2003年11月27日，ＸＸ军向杨连资出具《借条》一份，载明：今借到杨连资先生人民币壹拾壹万元整，借期三个月，按月息1%计息。如逾期仍按月息1%付息。如能在三个月内为杨连资先生办妥张家湾小区7#楼1302号房房产的更名手续（由省房改办发通知将该房产配售给杨连资先生或所在单位），则免付利息。每半年结息一次。
2008年3月29日，双方再次签订《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》一份，主要内容为：双方于2002年就乙方购买甲方位于湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套达成协议，由于政策变化致使办证过户未能完成。为此双方再次协议：乙方向甲方预付3.5万元，活动办理更名手续，待甲方为乙方办理更名手续（指将《住房配售交款通知书》更名）后，乙方再付给甲方购房款18万元，以后手续由乙方办理，甲方予以协助。待乙方办理两证后，乙方再付给甲方余款3.2万元减去办证手续费用后的余额。至此全部房款付清，交易结束。其余事项均按2002年11月15日双方签订的《预购房协议》执行。若2008年7月30日前办理完更名手续，除2002年11月15日双方签订的《预购房协议》及2008年3月29日双方签订的《预购房协议》的补充协议外，双方之前的所有协议均废止。
2012年10月9日，湖北省直机关住房制度改革办公室下发鄂直房改办函（2012）13号《关于办理房改房“两证”的通知》及附件《关于解决个人全资购买水果湖地区配售住房办证遗留问题的意见》，通知相关住户办理“两证”。ＸＸ军购买的湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋属于该通知规定的可办理“两证”的范围，但ＸＸ军未及时为该房屋办理“两证”。
2013年3月6日，ＸＸ军向杨连资邮寄送达《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》，主要内容为：已收取杨连资支付的定金56000元、租金12000元及以借款名义支付的110000元，现政策解冻，但物价上涨，双方在补偿问题上难以达成协议，故决定解除《预购房协议》，退还定金56000元，赔偿44000元，并要求杨连资2013年4月30日前搬离湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋。并提供EMS邮件单及电话录音，证明杨连资已收到该《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》。
2015年1月4日，杨连资诉至一审法院，请求判令：1、确认双方签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》有效；2、ＸＸ军履行合同，立即办理湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室的房屋权属证书，并配合杨连资办理过户手续；3、本案诉讼费用由ＸＸ军负担。2015年3月25日，ＸＸ军针对杨连资的诉讼请求提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》；2、本案诉讼费用由杨连资负担。湖北省武汉市武昌区人民法院经审理，2015年8月24日作出（2015）鄂武昌民商初字第00060号民事判决：一、确认原告（反诉被告）杨连资和被告（反诉原告）ＸＸ军签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》中除有关办理更名以外的部分为有效合同。二、被告（反诉原告）ＸＸ军应于本判决生效之日起十五日内，办理坐落于湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房改房的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》至被告（反诉原告）ＸＸ军名下，所需规税费由被告（反诉原告）ＸＸ军负担。三、原告（反诉被告）杨连资应于本判决第二项履行完毕之日起十五日内，向被告（反诉原告）ＸＸ军支付购房款180000元。四、被告（反诉原告）ＸＸ军应于本判决第三项履行完毕之日起十五日内，配合原告（反诉被告）杨连资将坐落于湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》登记的所有权人变更登记为原告（反诉被告）杨连资。五、履行本判决第四项所需各项规税费，由原告（反诉被告）杨连资与被告（反诉原告）ＸＸ军按国家相关法律法规的规定各自负担，但应由杨连资负担的各项规税费，如超出购房尾款32000元的部分，则由ＸＸ军负担，如不足购房尾款32000元，则杨连资应将扣减其负担的规税费后的余额立即支付给ＸＸ军。六、驳回被告（反诉原告）ＸＸ军的诉讼请求。本案案件受理费9028元，反诉案件受理费3500元，保全费3134元，共计15662元，由被告（反诉原告）ＸＸ军负担（其中案件受理费9028元及保全费3134元已由杨连资垫付，ＸＸ军应于本判决生效之日起15日内将该款支付给杨连资）。ＸＸ军不服，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，该院经审理，2016年2月22日作出（2015）鄂武汉中民终字第01775号民事判决：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00060号民事判决；二、杨连资应在坐落于湖北省武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》变更登记至杨连资名下之日起三日内，向ＸＸ军支付10万元。维持一审法院关于案件受理费用负担的判决。二审案件受理费3500元，由上诉人ＸＸ军负担。
本院认为，根据原审裁判和ＸＸ军的再审申请事由，本案焦点可归纳为，一、房屋买卖合同是否有效，原审认定事实是否清楚；二、该合同签订后房价等费用上涨是否构成情势变更，原审适用法律是否正确；三、原审对双方当事人利益失衡的救济是否正当；四、二审是否存在程序瑕疵。现分别评析如下：
一、关于房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”根据上述规定，本院认为，第一，《预购房协议》系双方当事人真实意思表示，不具备合同无效的任何情形。第二，《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》作为《预购房协议》的附件，双方在其中约定由杨连资给付ＸＸ军35000元，用于“活动办理更名手续”，该约定属于恶意串通，损害国家利益，依法应认定无效。其余部分的约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定有效。第三，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。按照合同的文义解释和体系解释原则，可对《预购房协议》进行如下解释：2004年12月31日前，如因ＸＸ军的原因、政策原因导致房屋未能过户，或者杨连资不愿购买房屋，则杨连资可以解除合同；如ＸＸ军不愿意出售房屋，则ＸＸ军可以解除合同。上述约定是双方对合同行使约定解除权的约定，2004年12月31日，约定解除权的行使条件成就，但杨连资和ＸＸ军均未主张解除合同，并在其后又签订了《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，双方的约定解除权消灭。据此，ＸＸ军提出其合同解除权没有期限限制的再审申请事由不能成立。第四，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，杨连资和ＸＸ军均应依约全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，《预购房协议》中因《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》确认和变更的内容，双方应按该确认和变更的内容履行。本案双方当事人已经通过支付部分价款、占有使用房屋等行为，部分履行了合同。据此，ＸＸ军关于协议根本没有履行的再审申请事由不能成立。第五，按照“谁主张谁举证”的原则，ＸＸ军申请再审提出本案合同签订时存在重大误解（双方均以为是交易商品房，实际上是房改房），应承担举证证明之责。但其并没有提交相关证据予以证明，自应承担不利后果。况且，讼争房屋的商品房和房改房性质分歧，并不影响本案协议效力的认定。综上，ＸＸ军关于在2002年11月15日至2012年10月9日期间，其与杨连资之间仅具有买卖房屋的意向，双方签订的《预购房协议》根本没有履行，二审将一宗没有完成的交易等同于已经完成交易，等诸多认定事实错误的再审申请事由不能成立，本院不予支持。
二、关于合同签订后房价和相关税费上涨是否构成情势变更。合同签订后房价和相关税费的上涨是否构成情势变更，是本案双方当事人一直争论的焦点之一。本院认为，首先，按照诚实信用原则，合同订立并生效后，其当事人应恪守合同，依合同规定的条款履行义务并享有权利，这是合同的主要目的和基本意义所在。但是，当情势变更发生后，因情势变更蒙受重大不利益的一方享有抗辩权，可请求变更合同法律关系的内容或者解除法律关系。人民法院也可依职权主动适用情势变更原则，以消除情势变更造成的不公平结果。其次，所谓情势变更，是指作为法律关系存在前提的情势，因不可归责于当事人的事由，发生事先不可预料的变更，从而导致原来的法律关系显失公平时，应变更原法律关系的原则。其适用应具备下列要件：1.须有作为缔约基础的环境的客观的、异常的变化；2.变更的发生不可归责于当事人；3.该变更具有不可预见性；4.变更的结果使维持原来合同的效力显失公平。但是，情势变更原则虽然具有根据情势的变化而衡平合同当事人失衡的权利义务的功能，但它毕竟是对合同效力的变更或否定，所以适用该原则应持慎重态度。再次，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”市场经济条件下物价涨跌本为常态，合同双方作为完全民事行为能力人和理性经济人，理应对此有所预判并合理应对。ＸＸ军和杨连资在签订《预购房协议》时，约定“在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变”，同时约定了在房价下跌时，如杨连资不愿意继续购房的补偿办法，充分说明双方在签订购房合同时，已经预见到讼争房屋可能会出现的价格波动。因此，本案房价和相关税费的上涨不符合情势变更的构成要件，ＸＸ军关于房价以及过户税费的大幅上涨应当认定为情势变更、二审适用法律错误的再审申请事由不能成立，本院不予支持。
三、关于二审对双方利益严重失衡的救济是否正当和相关判例的性质问题。本院认为，市场经济条件下商业行为能否获致利润本有风险，理应各自承担。二审考虑到10年来房屋交易价格和相关税费逐年趋高的实际以及ＸＸ军可能承受的损失，行使自由裁量权依法衡平当事人之间的利益，使得杨连资自愿在一审判决基础上补偿ＸＸ军10万元，并无不当，并非ＸＸ军声称的与判决自相矛盾。我国地域广阔，国情复杂，各地发展不尽平衡，尽管最高人民法院近年来力推案例指导制度，但我国并非遵循先例的判例法国家，上海市虹口区人民法院的相关案例对本案的审理仅仅具有参考借鉴作用。因此，ＸＸ军关于二审一方面不认定情势变更、一方面又要求杨连资对ＸＸ军进行补偿，二审判决自相矛盾的再审申请事由，本院不予支持。
四、关于原审是否存在程序瑕疵问题。本院认为，二审依ＸＸ军申请调取一份证据，查明讼争房屋在办理房屋产权变更登记时免征营业税，是依法行使职权，并无不当。ＸＸ军申请再审声称原审程序存在诸多瑕疵，本案中系争房屋过户应当收取营业税及个人所得税，但并没有提交相关证据予以证明，且不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的人民法院应当再审的有关程序违法的几种法定情形。因此，ＸＸ军的该项再审申请事由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回ＸＸ军的再审申请。
审判长 邢 勇
审判员 龚 璟
审判员 邬文俊
二〇一六年九月七日
书记员 吴雨珠