安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第01518号
原告：贺家飞，男，1986年2月10日出生，汉族，凤阳县移动公司职员，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省凤阳县。
委托代理人：付吉光，安徽明都律师事务所律师。
被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县。
法定代理人：俞程华，该公司总经理。
委托代理人：汪明选，该公司员工。
委托代理人：李兰周，该公司员工。
原告贺家飞诉被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理。依法由代理审判员陆先尧适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告贺家飞及其委托代理人付吉光、被告绿都公司的委托代理人汪明选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺家飞诉称：2011年10月10日，贺家飞与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，贺家飞购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第8幢1单元102号房）和一个独立储藏室（该储藏室价款为22434元），该房建筑面积110.11平方米，单价2177.06元，购房款合计239716元。绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付贺家飞使用，并出具符合合同第八条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，贺家飞依约于2011年10月10日、2012年1月9日支付了购房首付款、储藏室价款和按揭款，但绿都公司未按期交房，直到2013年6月15日才把钥匙交付贺家飞，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。2012年8月24日，绿都公司向贺家飞收取了代办房产证费用11986元。为此，贺家飞起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金52688.93元［（239716元＋22434元＋11986元）×万分之二×961天］；并承担本案的诉讼费用。审理中，因计算错误，贺家飞变更诉讼请求，要求判决绿都公司支付逾期交房违约金50332.8元；判决绿都公司立即为贺家飞办理房产证并支付自2013年8月20日起至房产证实际交付日止按已付购房款总额274136元（其中房屋价款239716元、储存室价款22434元、办证费11986元）及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮40%标准计算的逾期交付房产证违约金。
绿都公司辩称：对于双方签订购房合同，贺家飞从绿都公司购买诉称的房屋及储藏室等基本事实以及贺家飞拿钥匙时间是2013年6月15日无异议。绿都公司认为贺家飞已经接受了房屋，计算违约金应当算至交付房屋之日。合同约定遇到连续阴雨天气等情况，相应的违约金计算应当排除。计算违约金不应包括储藏室的金额。
贺家飞为支持其诉讼请求成立，提供以下证据，并经对方质证：
1、贺家飞的身份证一份。用于证明贺家飞的身份情况。
绿都公司的质证意见为：无异议。
2、商品房买卖合同复印件一份。用于证明贺家飞在2011年10月10日向绿都公司购买商品房一套及储藏室一间。
绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，根据合同第八条，遇到特殊天气可以延期交房，违约金应按照房屋实际交付期计算，不包括储藏室和办证费用。
3、收据六份。用于证明贺家飞向绿都公司支付购房首付款、按揭费、储藏室、办理房产证费用、装修保证金、代收物业管理费的情况。
绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，但违约金的计算仅仅是依照购房款，不应该包括储藏室的价格。
4、凤阳县绿都房地产开发有限公司基本信息一份。用于证明绿都公司的基本信息情况。
绿都公司的质证意见为：无异议。
5、交房通知书复印件一份。用于证明贺家飞购买的房屋在2013年4月28日发出交付通知书，与绿都公司承诺交房的日期不一致，绿都公司违约未按约定期限交付房屋。
绿都公司的质证意见为：无异议。
6、新安晚报2015年6月11日报纸一份。用于证明媒体报道凤阳县绿都房地产开发有限公司“交房两年多，房产证没影”，绿都公司违约交房。
绿都公司的质证意见为：对真实性无异议，但此证据达不到贺家飞所要证明的目的。
7、凤阳县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要、单面图复印件各一份。用于证明禄都花苑项目经讨论研究符合要求，允许绿都公司开发房产以及绿都公司开发的禄都花苑位置
绿都公司的质证意见为：无异议。
绿都公司为支持其抗辩理由成立，提供证据如下：
1、营业执照、组织机构代码复印件各一份。用于证明绿都公司的主体资格。
贺家飞无异议。
2、商品房买卖合同复印件一份。用于证明贺家飞与绿都公司买卖房屋的事实及合同第八条规定的情况说明绿都公司不存在违约行为，违约金计算仅以购房款本身为依据。
贺家飞的质证意见为：对真实性无异议，但对于合同第八条规定的排除因素需要绿都公司进一步提供证据证明。储藏室与房屋是一起买的，违约金应一并计算，该证据达不到绿都公司的证明目的。
3、停电情况、阴天情况的书面材料、临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明，及接出警记录复印件各一份。用于证明绿都公司因停电、阴雨天等客观因素无法施工，绿都公司履行合同中存在排除因素，不存在违约行为。
贺家飞的质证意见为：凤阳气象局的这份证据存在瑕疵，不符合证据形式要件，达不到绿都公司的证明目的，从统计的数字来看，温度不够低，不影响水泥等施工；关于临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明，该份证据内容不明确，且未提供公安等部门的证据相互证明，是孤证，不具有证明效力；关于停电的这份证据，只是笼统的讲了停电天数，没有明确的范围，时间段；关于接出警记录，虽然公安机关多次出警，但当时就解决了问题，并没造成绿都公司多日连续停工，不能达到其证明目的，阻止施工的范围不明确，干扰的时间不确定，具体地点也不详细。
4、交房通知书一份。用于证明在2013年5月4日绿都公司已完成交付，不存在逾期交房的事实。
贺家飞的质证意见为：这只是通知交房，贺家飞实际上是2013年6月15日拿房。
本院对上述证据认证如下：贺家飞提供的证据1、2、3、4、5、7具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。证据6系媒体报道，不能排除媒体具有倾向性，且不是针对本案中特定的合同相对人，不能作为定案的证据使用，对其证明效力，本院不予确认。绿都公司提供的证据1具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。对证据2、3，合同的真实性无疑，气象局证明不符合证据的形式要件，且结合合同无法达到其证明目的，本院不予确认。安徽电力凤阳供电有限责任公司临淮供电所证明并不明确，不能说明停电具体情况及对工程施工的影响，对其证明目的不予确认。关于临淮关镇社会管理综合治理委员会的证明，该委员会并非一级国家机关，也非独立法人，其证明内容不确切，故对其证明目的不予确认。对公安机关出警记录，根据出警记录记载的内容，十份出警记录中仅有两份的发生时间是在贺家飞与绿都公司签订合同之后，且该两份记录中均记载纠纷做调解处理。绿都公司提供的证据不足以证明村民阻止施工对工程施工造成实质性影响，故对其证明目的不予确认。对证据4交房通知书，其内容属实，双方均认可贺家飞拿钥匙时间是在2013年6月15日，以该时间为准。
根据上述认证和庭审中当事人的陈述，查明以下事实：2011年10月10日，贺家飞与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，贺家飞购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第8幢1单元102号房），该房建筑面积110.11平方米，单价2177.06元，购房款合计239716元。绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付贺家飞使用，并出具符合合同第八条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，贺家飞依约于2011年10月10日支付了购房首付款139716元，并以22434元价格购买储藏室一间，该储藏室位于禄都花苑小区第8幢。2012年1月9日，绿都公司在收到房屋按揭款100000元后，向贺家飞出具了收据。绿都公司未按期交房，2013年6月15日，贺家飞拿到房屋钥匙，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。2012年8月4日，绿都公司向贺家飞收取了代办房产证费用11986元。现贺家飞起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金52688.93元［（239716元＋22434元＋11986元）×万分之二×961天］；并承担本案的诉讼费用。审理中，因计算错误，贺家飞变更诉讼请求，要求判决绿都公司支付逾期交房违约金50332.8元；判决绿都公司立即为贺家飞办理房产证并支付自2013年8月20日起至房产证实际交付日止按已付购房款总额274136元（其中房屋价款239716元、储存室价款22434元、办证费11986元）及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮40%标准计算的逾期交付房产证违约金。
另查明，禄都花苑小区8号楼竣工验收报告上的最后日期为凤阳县建筑管理质量安全监督站验收的2014年10月14日。
本院认为：贺家飞与绿都公司于2011年10月10日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。合同签订后，贺家飞依约支付了全部购房款239716元及储藏室价款22434元。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十一条有约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。但绿都公司未能在合同约定的期限内书面通知贺家飞办理交付手续，显属违约。依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
本案的争议焦点为，一、绿都公司逾期交房，其违约金计算的日期应当计算至交钥匙之日还是至起诉之日？违约金计算是否应包含储藏室？
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。贺家飞于2013年6月15日拿到钥匙，已经实际形成对房屋转移占有，可视为房屋的交付使用。通过绿都公司提供的竣工验收报告可知，虽然消防部门同意验收的日期没有填写，但可以确定“禄都花苑”小区8号楼目前已经验收合格。通过验收的日期在房屋交付日期之后，且非双方合同约定的综合验收，交付行为具有瑕疵.但买受人确已实际占有使用该房屋，不要求解除购房合同，房屋本身已具有使用收益的权能，其安全性等功能具有保障。根据上述司法解释及合同第九条约定，违约金应自最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日。绿都公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，因其提供的证据不足以证明，本院不予支持。
关于储藏室价款是否应与购房款合并计算支付违约金。双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，系口头协议购买。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室价款与购房款同时支付，购房合同附件三也提到储藏室门窗事项，买受人有理由相信储藏室与房屋将一并交付。故储藏室的交付与违约责任应参照购房合同约定，可一并计算违约金。贺家飞要求的逾期交房违约金中，计算已付房款包括绿都公司代收办证费11986元，后放弃该项诉讼请求，属于对其权利的处分，本院依法予以准许。依照合同约定，2012年10月31日至2013年6月15日逾期天数为228天，其违约金确认为11954.04元（262150元×2／10000×228天），贺家飞诉讼请求超出部分，本院不予支持。
二、关于贺家飞的诉讼请求第2、3项，要求绿都公司办理房产权属证书及支付逾期办理房屋权属证书违约金是否有依据？
通过双方提供的证据及庭审中的陈述可知，贺家飞与绿都公司是口头约定由绿都公司为贺家飞代办房产证，且绿都公司于2013年5月11日收取贺家飞代办房产证费用17100元。业主办理房产证实质上是不动产物权从开发商向业主变更登记的过程，实践操作中，既有开发商为业主代办，也有业主自行办理房产证。但两种方法均须对方配合，非一方能完全独自办理。现双方既然有约定，绿都公司又代收了办证所需缴纳的相关费用，就有为贺家飞办理房产证的义务。故贺家飞要求绿都公司为其办理房产证，符合双方的口头约定。绿都公司迟迟未能为贺家飞办理房产证，又不能够提供证据证明未能办证是贺家飞的责任，显然构成违约，应继续履行其办证义务。
关于逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：友好协商解决。现绿都公司仍未就争议房屋通过综合验收，故业主迟迟不能取得房产证。绿都公司也不能提供证明证明未能办理房产证是因为政府政策变更等原因所致或因买受人的过错导致，应承担违约责任。双方关于违约金的约定不明。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权交由登记机关备案，现房产证无法办理，出卖人不能举证证明其已将符合规定的资料交登记机关备案，应支付逾期办理房产证违约金。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款239716元计算，即自2014年5月1日起至实际办理房产证之日止，经查，违约时的银行贷款利率为年利率5.6%至6.55%，催收贷款可上浮30%至50%，本院酌定按7.5%计算。贺家飞主张绿都公司自2013年8月20日起至实际办理房产证之日止支付逾期办理房产证违约金（按274136元以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮40%标准计算），其中储藏室本身不需办理房产证，绿都公司代收的办证费不属于已付房款范畴，均予以扣除。诉讼请求中符合法律规定的部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告贺家飞逾期交付房屋违约金11954元；
二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为原告贺家飞办理房屋所有权证；
三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告贺家飞逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年5月1日起按已付房款239716元、年利率7.5%计算至房屋所有权证实际办理完毕之日止）；
四、驳回原告贺家飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2089元，减半收取1044.5元，由原告贺家飞负担676元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担368.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 陆先尧
二〇一五年十月十日
书 记 员 宋 洁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。