江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06140号
上诉人（原审被告）贺国林。
上诉人（原审被告）高利宝。
委托代理人杨昆明，上海市锦天城律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
被上诉人（原审原告）潘小男。
委托代理人俞美娟，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人薛玉平，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人贺国林、高利宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第2085号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于苏州工业园区杨华路10号的厂房产权人为苏州工业园区德方贸易有限公司（以下简称“德方贸易”）。该公司盖章出具书面《承诺书》，同意将租给潘小男的杨华路产房约5000多平方米转租或自营十年，期满后可优先续租，租金另议。贺国林、高利宝确认在签约时对于上述转租行为知晓。
2011年11月12日，潘小男（甲方）与贺国林、高利宝（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方自愿将杨华路10号德方贸易的厂房全部租赁给乙方（甲方与该公司租赁协议、产权证明提供给乙方），年租金人民币95万元，水电费除外，由乙方按照国家标准据实结算，每二个月结一次。租期约定10年，分三次实施：第一次为三年，年租金95万元整，第二次为三年，第三次为四年，租赁价格在每次调整后的基础上上浮5%-10%。付款方法：第一次首付两年租金计算190万元，满两年付第三年租金95万元，第二次租期三年，租金为一年一付，第三次租期四年，租金一年一付。以上付款为先付后用，租金价格协商后确定金额。在本合同期限内乙方享有优先续租权，如甲方中途变卖，则在同等价格的情况下，乙方有优先购买权。假如由第三方购买，乙方投资的设备、设施等必须经双方妥善协商合理处理完成后才能交易，否则乙方有权在租期内拒绝甲方买卖要求。如遇政府拆迁征用，乙方的投资设备、设施按照国家规定进行补偿，且乙方有补偿知情权。在租期内如有违约，按照年度租金的10%承担违约赔偿金。具体租赁期限及付款期限说明为：第一次从2012年3月1日至2015年2月28日，第二次从2015年3月1日至2018年2月28日，第三次从2018年3月1日至2022年2月28日，付款期为租赁期到前一个月支付下一年的全额租金，其中第一次租赁总月数为36个月，合计租赁金额285万元，首付190万元，两年后付95万元。上述条款双方必须遵守，本合同双方签字生效，并受法律保护。该合同下方潘小男、贺国林、高利宝均签字。
另查明：2015年4月9日，贺国林向潘小男转账237500元；2015年6月26日，贺国林向潘小男转账158333元。
又查明：因德方公司欠付债务，苏州市姑苏区人民法院出具执行裁定，对上述厂房进行冻结。潘小男诉称已经向姑苏区人民法院申报了优先购买权及承租权，现在尚未进入拍卖程序，且德方贸易另有土地纠纷尚未进行审理，贺国林、高利宝确认执行刚启动公告送达拍卖材料的环节。
庭审中，潘小男确认，在第一阶段年租金95万元的基础上，按照协议约定5%及10%的上浮率，自行选取中间值7.5%作为本案年度租金并诉请主张，上述金额未与贺国林、高利宝协商，也无书面协议。后潘小男自愿调整年度租金计算方式，按照上浮5%计算。关于房屋查封、拍卖对于贺国林、高利宝的影响，贺国林、高利宝确认对于房屋本身无影响，主要影响客户，贺国林、高利宝据此提交部分冰库包库协议书以及退库声明。根据退库声明，声明人表示，“冷库近来传出诸多不确定因素，包括法院拍卖、法院扣押等通知，为了不影响我方经营，给我方造成不必要的损失，现我方要求取消租赁合同，提前退库。”关于潘小男的损失，潘小男主张包括迟延收取款项所致利息损失，以及因潘小男正常交付租金给德方公司所致资金周转的损失。
以上事实，由《租赁合同》、承诺书、银行转账明细等以及当事人庭审中的陈述予以证实。
原审原告潘小男的诉讼请求为：贺国林、高利宝支付潘小男拖欠的租金783750元、并按照同期银行贷款利率给付利息、违约金102125元，并由贺国林、高利宝承担本案诉讼费。庭审中，潘小男表示因贺国林、高利宝在诉讼后向潘小男另行偿还了158333元，故在诉请中扣除相应金额。
原审法院认为，潘小男将从德方公司租赁的厂房转租给贺国林、高利宝，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且德方公司明确同意相关转租行为，故潘小男、贺国林、高利宝之间签订的《租赁合同》合法、有效。潘小男向贺国林、高利宝交付厂房，贺国林、高利宝依约应当交付租金。根据约定，租金为先付后用，现贺国林、高利宝未按约全部交付2015年3月1日至2016年2月28日的租金，潘小男据此诉请给付，符合法律规定，原审法院予以支持。关于租金数额，双方约定“第二次租期为三年，第三次为四年，租赁价格在每次调整后的基础上上浮5%-10%”，综合文义理解，应为后一阶段租金在前阶段租金的基础上上浮相应比例。现潘小男主张上浮5%，双方虽未就此达成合意，但潘小男的主张为合同范围之内的比例，且系最低比例，并未加重贺国林、高利宝负担，依法可以支持，故原审法院认定2015年3月1日至2016年2月28日的租金按照997500元计算（950000元＋950000元×5%）。扣除贺国林、高利宝已经交付该阶段的租金395833元（237500元＋158333元），欠付金额应为601667元。根据合同约定，租赁期限内一方违约，按照年租金10%计算违约金，因贺国林、高利宝对此不予认可，故违约金应当根据潘小男的损失及贺国林、高利宝的过错程度综合考量。鉴于潘小男同时诉请主张逾期付款利息，而逾期付款利息也具有违约金的性质，现潘小男不能举证证实其因为贺国林、高利宝行为所致其余损失，原审法院综合考量，将违约金及逾期付款利息统一按照同期银行贷款利率的1.3倍予以支持。关于贺国林、高利宝辩称的执行、拍卖影响其经营并致使客户退库，原审法院认为，一方面，并无证据上述执行或拍卖行为对于房屋本身或者贺国林、高利宝对房屋的使用产生影响，根据法律关于“买卖不破租赁”的法律原则，上述执行及拍卖行为是否必然影响潘小男对于涉案房屋的承租权以及贺国林、高利宝从潘小男处租赁房屋的租赁权不能确定。另一方面，贺国林、高利宝虽提交部分客户出具的包库协议书以及退库声明，但客户是否必然能以上述理由退库、是否实际退库以及退库后各方承担的责任均不能确定，故贺国林、高利宝以此为由变更合同缺乏依据，原审法院不予采信。综上，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贺国林、高利宝于本判决生效之日起10日内支付潘小男租金601667元及违约金（违约金计算为：其中2015年3月1日至2015年4月8日，以997500元为本金；2015年4月9日至2015年6月25日，以760000元为本金；从2015年6月26日至实际给付之日，以601667元为本金，均按照同期银行贷款利率的1.3倍计算）。二、驳回潘小男的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为6329元，由潘小男负担1329元，贺国林、高利宝负担5000元。
上诉人贺国林、高利宝不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人认为在双方合同履行过程中，因为租赁房屋被苏州市姑苏区人民法院查封并拍卖，对上诉人的租赁产生很大影响，应适用情势变更原则进行调整；对于合同中的租金上浮条款，上浮的条件是基于上诉人经营状况良好，但由于租赁房屋因拍卖对上诉人的经营状况造成影响，因此被上诉人要求租金上浮是不符合合同约定的。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人潘小男答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为因苏州市姑苏区人民法院对涉案房屋查封并拍卖对其经营造成影响，但苏州市姑苏区人民法院对涉案房屋仅为在房产登记机关采取保全措施，并未对房屋现场进行查封，上诉人提供的客户退库的依据并不能证明是必然由于查封拍卖行为所导致，亦从时间上来看，也不能构成上诉人在2015年3月1日不缴纳租金的理由。对于租金的上浮，双方在合同已明确约定了标准，且被上诉人要求租金上浮的比例系合同中约定的最低标准，并未增加被上诉人义务负担，上诉人认为租金上浮必须以其经营状况良好为前提，无任何依据，本院不予支持。综上，上诉人贺国林、高利宝上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12658元，由上诉人贺国林、高利宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年一月十一日
书 记 员 闻 艺