吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民一初字第464号
原告：深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司。
负责人：赵伟，该公司经理。
委托代理人：谢小吉，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。
被告：吕志勇，男。
原告深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称物业公司）与被告吕志勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李雪飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人谢小吉、被告吕志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告从2010年开始拖欠原告的物业费，住宅物业费为每年995.69元，一直拖欠到2013年，共计拖欠2010年至2013年住宅物业费3982.76元及2013年的车库物业费386.76元。经原告多次催要未果。原告为维护自身合法权益不受侵害，诉至法院。请求人民法院依法判令被告吕志勇向原告物业公司支付物业费4369.52元，滞纳金5000元，合计9369.52元。审理过程中，原告撤回了要求被告吕志勇给付车库物业费的诉请。
被告吕志勇辩称：一、原告起诉金额不准确，被告的车库已出售。二、物业公司有过错在先。2010年下半年被告房屋开始漏水，为此被告找到物业公司经理。物业公司派人到被告家调查并拍照，表示小区有很多家存在这种现象以后统一进行处理。被告也表示问题解决好后，再补交物业费。2013年小区对房屋统一进行了防水处理，但被告家仍然渗水。被告又找到物业公司经理，物业公司又派人进行调查及拍照，并答应在2014年雨季过后予以解决。2014年物业公司催缴物业费时，被告到物业公司将欠费原因告诉了物业公司的新经理，物业公司表示会派人调查，但至今没有派人。三、被告家在小区西侧，一楼商业网点的一家饭店的排烟排风没有按环保要求去做，导致被告家北屋常年不能开窗。另一家饭店，则经常在小区内收拾菜，甚至在小区内炒菜，导致被告家南边的窗户常年不开。且该饭店在小区内盖了个80平方米的板房，侵害了小区业主的共同利益。被告多次向物业公司反映上述问题，但至今未予解决。四、根据约定，在履行物业合同过程中发生争议，双方应协商解决，协商或调解无效的可向法院起诉。被告提出漏水等问题后，物业公司前经理答应解决至今未解决，新经理答应派人调查至今未派人调查，在这种情况下，物业公司到法院起诉违反约定，恳请法院判决不予支付。
本案的争议焦点是：原告是否尽到合同约定的物业服务义务，其诉请被告交纳物业服务费及滞纳金是否有事实及法律依据。
针对本案的争议焦点，原告提供如下证据：
1、被告户籍信息登记表、居住证明，证明被告是本案诉讼主体。
2、被告房屋登记信息表，证明原告是依照被告的房屋面积138.29平方米，按每平方米0.6元的标准向被告收取物业费的。
3、原告营业执照复印件，证明原告是本案的诉讼主体。
4、原告与被告所在小区的业主委员会签订的《物业服务合同》，证明原告和业主委员会签订了合同，合同是原告收取物业费的合法依据，住宅每月每平方米0.6元、车库每月每平方米1.1元。
5、2010年至2013年物业收缴费用通知单，证明原告多次通知被告交纳物业费，被告拒绝交纳。
6、被告所在小区物业业主委员出具的证明，证明原告与业主委员会签订的合同有合法的法律依据，且在政务大厅进行了备案，合同依法成立。
经质证，被告对证据1、2、3的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据4有异议，被告不清楚原告什么时间接管小区的，以前的服务协议都是前物业公司和所有业主单独签订的。现在的服务合同被告从没有见过，也不是和被告签订的。在合同上签字的业主委员会代表被告不认识，业主委员会成员是否重新选举、是否改选被告不清楚。本院认为，该物业服务合同系原告与被告所在小区的物业业主委员会签订的，合同盖有原告及物业业主委员会公章，对该证据的真实性本院予以确认。对证据5表示被告只被催缴过两次，每次催缴后被告都到物业公司说明欠费原因。本院对原告曾向被告催缴物业服务费这一事实予以确认。对证据6有异议，被告认为如果手续齐全的话是不需要出具该份证明的。本院认为，吉林市馨居物业业主委员会作为物业服务合同的签订方出具的该份证明真实客观，能够证实合同的签订情况及备案情况，对证据的真实性本院予以采信。
被告吕志勇向本院提交了照片4张，拍摄时间是2014年8月20日以后，用以证明被告房屋现在漏水的情况。经质证，原告对照片本身的真实性没有异议，但表示照片上没有显示拍摄时间，且该照片本身不能证明房屋损坏是物业公司造成的，还是因为房屋本身存在质量而造成的。因原告对照片本身的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。
经审理查明：被告吕志勇系恒泰馨居小区3-5-5-48号房屋的业主，房屋建筑面积：123.34平方米。原告系该小区的物业服务公司。2009年3月16日，原告与馨居物业业主委员会签订了《物业服务合同》。约定：住宅房屋按建筑面积每平方米0.6元／月向业主收取物业服务费，车库按建筑面积每平方米1.1元／月向业主收取物业服务费。物业费在每年10月1日-10月31日，上打一年，一次性收取。期限自2009年3月18日至2010年10月31日止。以后逐年签订至2013年10月31日止。被告拖欠自2010年始至2013年4年的物业费3982.76元（0.6元／平方米／月×12月×138.29平方米×4年）。被告入住该小区后，房屋发生漏水现象，2013年原告对小区房屋进行维护维修，维修后被告表示其房屋仍然有渗水现象。
本院认为：被告吕志勇应当给付原告城投物业公司物业服务费3982.76元。原告物业公司与吉林市馨居物业业主委员会签订的《物业服务合同》合法、有效。该业主委员会系依法成立，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。原告物业公司系有收费资质的物业服务单位，其有权利向小区业主收取物业服务费。本案中，原告物业公司已按照合同约定向小区业主提供了物业服务，被告吕志勇作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。至于被告提出的房屋出现漏水等现象，2013年原告已对房屋进行了维修。维修后被告表示房屋仍有渗水现象。本院认为，如被告房屋仍渗水是由于本次维修不到位所造成，原告负有协调相关部门进行进一步维修的义务；如是房屋本身质量问题所造成，在超出房屋质量保修期后，业主应申请小区业委会启动房屋维修基金进行房屋维修，房屋存在质量问题的责任人并非本案原告。现被告以维修后房屋仍渗水为由不交纳物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于被告提到的楼下饭店存在的排烟排风不达标、在小区内收拾菜及在小区内乱搭乱建的现象。原告物业公司表示对被告提到的现象，物业公司曾多次找到饭店进行协调也书面通知过，物业公司没有行政执法权。本院认为，物业公司作为物业服务单位，负有协调相关部门解决问题的责任，应引导业主向有行政执法权的相关部门进行投诉，使问题尽早等到解决。被告以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。原告在审理过程中撤回了要求被告给付车库物业费的诉请，对原告的该项主张本院予以支持。另外关于滞纳金的问题，原、被告间确因房屋漏水存有争议，始终未得到解决，不能认定被告拖欠物业服务费系违约行为，原告要求被告给付滞纳金的诉请不予支持。希望原告在今后的服务中能提高服务质量，勤于同广大业主沟通，与广大业主共同营建优质、文明的小区。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吕志勇给付原告深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司物业服务费3982.76元，于判决生效后10日内付清；
二、驳回原告深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告吕志勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 李雪飞
二〇一四年十月二十三日
书记员 罗 越