安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一初字第02087号原告：潘志远，男，1971年7月23日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。被告：合肥市土地储备中心，住所地安徽省合肥市怀宁路****号国土规划大厦。法定代表人：高国忠，该单位负责人。委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：安徽广播影视职业技术学院，住所地安徽省合肥市包河区金寨南路***号。法定代表人：王诗文，该单位负责人。委托代理人：孙箫，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人：洪嘉玉，安徽天禾律师事务所律师。原告潘志远诉被告合肥市土地储备中心（以下简称“土储中心”）、安徽广播影视职业技术学院（以下简称“广播学院”）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘志远委托代理人李应华、被告广播学院委托代理人孙箫，被告土储中心委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘志远诉称：位于合肥市金寨南路姚公庙安徽广播影视职业技术学院内34幢601室房屋（建筑面积为78.79平方米），系原告享有100%产权的房改房，房屋所有权证号为合肥市房权证产字第0626**号。2010年，根据被告广播学院的申请和土储中心的审核，两被告签订合土储收[2010]第048号《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》，合同约定，土储中心向广播学院有偿收回合肥市金寨路468号，面积为1346.67平方米土地使用权，同时收回该土地范围内广播学院有合法建设手续的3228.70平方米面积的地上建（构）筑物，房屋产权证号为合肥市房权证产字第0626**号等45套。原告的房屋就在两被告签订的合同约定的有偿收储的土地和地上建（构）筑物之中。广播学院在与土储中心签订合土储收[2010]第048号《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》之前，未与原告协商一致，未取得原告的同意。事后也未获得原告追认，也未与原告就补偿事宜达成一致意见。由于两被告的收储行为，已经导致原告的房屋停水、停电多年，无法居住，原告被迫外出租房居住，给原告的工作、生活造成了很大的影响，并且给原告造成了一定的经济损失。原告多次与两被告进行交涉，但均无果。综上所述，原告依法对合肥市金寨南路姚公庙安徽广播影视职业技术学院内18幢101室房屋享有所有权，并对该房屋占用范围内的国有土地享有使用权。两被告在未经原告同意，且未与原告就经济补偿达成一致意见的情况下，对原告的房屋进行有偿收购的行为，是无效的，因此，两被告签订的合土储收（2010）第048号《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》中涉及原告房屋的部分无效。现原告诉讼来院，请求判令：确认两被告签订的合土储收（2010）第048号《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》中涉及原告房屋的部分无效；本案诉讼费用由两被告承担。被告合肥市土地储备中心辩称：2010年9月，土储中心与广播学院签订《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》，收回范围包括45套职工住宅，并约定双方对该宗土地上45套职工住宅共同委托评估并经市房产局备案，该宗土地上职工住宅货币安置补偿费用为人民币14502572.00元，该补偿费用由乙方包干用于职工住宅的货币化安置，45套职工住宅的拆迁安置工作由广播学院全权负责。上述合同系土储中心与广播学院协商签订的，相应的国有建设用地使用权有偿收回事宜已经通过合肥市人民政府审批，其内容并不违反国家法律法规，合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。目前，该合同尚在履行期间，广播学院的全部合同义务尚未履行完毕；上述合同虽然涉及到原告房屋，但土储中心并未依据该合同向原告主张任何权利，没有要求原告履行合同中的权利义务。即便土储中心主张合同权利，也只是向合同的相对人广播学院提出。因此，原告并非该合同中相关权利义务的直接承受者，原告与该合同的履行并不具有法律上的利害关系。广播学院应当履行该合同约定的“45套职工住宅的拆迁安置工作”等相关合同义务，在城市建设过程中，这原本就是一项常见的工作；至于该学院与包括原告在内的45户房屋权利人如何协商解决拆迁安置事宜，则不属于上述合同缔结的外部法律关系，而是广播学院与包括原告在内的45户房屋权利人之间的内部法律关系。因此，原告诉称其房屋“停水、停电多年，无法居住”的情形不仅与土储中心无关，亦属于上述合同关系之外的侵权问题。综上所述，土储中心与广播学院签订的《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》合法有效，原告不仅与该合同不具备法律上的利害关系，且其诉讼请求亦缺乏事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的起诉。被告安徽广播影视职业技术学院辩称：一、案涉《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》合法合规，不存在法定的无效情形，完全有效。（一）广播学院作为土地使用权人，依法有权与土储中心签订该《有偿收回合同》。原告虽然是案涉房屋的所有权人，依法享有该房屋的占有使用收益和处分的权利，但是广播学院才是其房屋项下土地的合法使用权人。根据《土地储备管理办法》第十三条，土储中心应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。因此原告无权与合肥市土地储备中心签订合同，只有土地使用权人广播学院才有权与合肥市土地储备中心签订合同。（二）《有偿收回合同》已经合肥市人民政府审批，合法有效。《有偿收回合同》是经合肥市政府的审批同意后才签订的，其中关于45套房屋的货币安置补偿费用是根据合肥市政府2009年第40号常务会议通过的“特殊情况需要货币安置的以市场价执行”的相关规定、委托安徽华安房地产评估有限公司进行估价后确定的，且该估价已在合肥市房产局备案登记。（三）根据《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，在本案中均不存在，亦不存在违反其他法律和行政法规效力性强制条款，故原告诉称案涉合同无效没有法律依据。二、原告诉请的本质上是对拆迁补偿安置事项的争议，该争议不属于人民法院受案范围。原告应依法向有关行政部门申请裁决，而非向法院起诉。广播学院自负责老校区两栋职工宿舍楼拆迁安置工作以来，积极向职工发放搬家费、租房费等房屋安置补偿费用。因原告对上述房屋安置补偿费有异议，拒绝领取该费用，故而成讼。原告诉状中也称：“两被告未经原告同意，且未与原告就经济补偿达成一致意见的情况下，对原告的房屋进行有偿收购……”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，若房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市人民政府作出补偿决定（原《城市房屋拆迁管理条例》亦有类似规定，须经政府拆迁办裁决）。《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。因此，原告提起本次诉讼的本质是“难以达成拆迁补偿安置协议”，而该问题的法定处理和裁决机关是相关行政部门而非人民法院。三、原告诉称的其他问题，既无事实根据，亦不是广播学院权限范围，更与本案诉求无关。至于原告诉称的其“房屋停水、停电多年，无法居住，被迫在外租房，给原告生活、工作造成很大影响，并给原告造成了一定的经济损失”等等，无证据证明。退一步说，若其个人房产确实存在停水停电情形损害其权益，应向供水供电企业主张，与被告广播学院无关。同时该事实亦与本案确认合同无效的诉求无关。综上，原告诉求缺乏事实和法律根据，请合议庭依法驳回原告的诉讼请求。原告潘志远为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、合肥市房权证产字第0626**号《房屋所有权证》，证明合肥市金寨南路姚公庙广播学院内34幢601室房屋（建筑面积为78.79平方米），系原告享有100%产权的房改房。依据法律规定，且原告对该房屋所占用范围的国有土地依法享有使用权；二、被告广播学院向合肥市人民政府出具的（2009）皖广函字第7号《关于安广院土地收储的函》，证明被告广播学院申请合肥市人民政府收储国有土地的情况；两被告均知道被告广播学院申请收储的范围内有两幢已经进行房改的职工宿舍楼；三、两被告签订的合土储收（2010）第048号《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》，证明原告所有的合肥市房权证产字第0626**号《房屋所有权证》所载明的房屋，在两被告的收储范围之内；两被告对原告所有的房屋进行有偿收储的约定是无效的。被告合肥市土地储备中心质证意见：一、证据一合肥市房权证产字第0626**号《房屋所有权证》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，虽涉及拆迁安置工作，但并不是拆迁安置合同；原告未提供土地权属证书，不能证明国有土地使用权在原告处；二、证据二广播学院向合肥市人民政府出具的（2009）皖广函字第7号《关于安广院土地收储的函》无异议，但该证据恰恰可以证明原告与土储中心之间无法律上的利害关系；三、证据三两被告签订的合土储收（2010）第048号《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》真实性无异议，对证明目的有异议，这是两被告签订的合同，与原告无法律上的利害关系。被告安徽广播影视职业技术学院质证意见：同意被告1的质证意见，补充如下：一、证据二广播学院向合肥市人民政府出具的（2009）皖广函字第7号《关于安广院土地收储的函》是合法的；二、证据三两被告签订的合土储收（2010）第048号《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》，原告诉称合同无效无法律依据，并不属于合同无效的法律情形。被告合肥市土地储备中心向本院提交以下证据：一、《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》、《收购国有建设用地使用权审批表》各1份，证明合同合法有效，相关事宜已经政府审批；二、广播学院职代会证明，证明拆迁安置事宜属于该学院内部工作，与合同效力无关。原告潘志远质证意见：一、证据一合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同真实性、关联性无异议，对合法性有异议，合同中涉及原告房屋及原告房屋占有的土地使用权，该合同侵犯了原告合法权益；对收购国有建设用地使用权审批表证明目的有异议，原告虽未办理土地权属登记，但在房改时土地不应该属于被告；二、证据二广播学院职代会证明真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，被告无权通过会议方式对原告房屋进行处分，故合同中涉及原告房屋的部分无效。被告安徽广播影视职业技术学院质证意见：对土储中心提供的证据均无异议。被告安徽广播影视职业技术学院向本院提交以下证据：一、《收购国有建设用地使用权审批表》、《市政府第40次常务会议通报》，证明《有偿收回合同》经过合肥市人民政府审批同意，合法合规有效；其中45套房屋的货币安置补偿费用是根据合肥市政府2009年第40号常务会议“特殊情况需要货币安置的以市场价执行”委托评估机构评估的市场价；二、安徽华安房地产评估有限公司为本案国有土地使用权收购提供《房地产估价报告书》、《关于房地产估价报告备案的函》，证明本案14502572元房屋货币安置补偿费用是评估公司按照房地产市场价格评估出来的货币安置费用，符合法律和合肥市政府相关规定，原告知悉该评估过程，提交了房产证复印件供评估，且房屋评估价已在合肥市房产局备案登记；三、《老校区职工宿舍收储情况汇报》、安广院五次召开房屋收储会议的会议签到表（09年5月、09年11月、10年4月、10年8月、11年5月）、安广院《老校区职工宿舍收储款发放一览表》，证明广播学院就老校区房屋收储工作先后召开过5次会议，每次都通知老校区宿舍全体职工到场，通报相关情况，听取职工意见；广播学院依照合肥市相关拆迁补偿安置规定和评估报告确定的结果积极向老校区职工发放搬家费、租房费、奖励和房屋收储款，并未侵害职工（包括原告）的权益。因原告不同意房屋安置补偿款项的数额，拒绝领取补偿款。本案的根本问题实际是原告对房屋安置补偿款项的争议，而该争议不属于人民法院的民事诉讼受理范围，依法应由行政机关裁决。原告潘志远质证意见：一、对《收购国有建设用地使用权审批表》质证意见已经发表，相同部分不再重复。需要强调的是，《有偿收回合同》是民事合同，不是经过合肥市人民政府审批同意，就是合法合规有效的，还需要房屋的所有权人同意方可；对《市政府第40次常务会议通报》的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，会议通报的倒数第三段中提到的“特殊情况需要货币安置的以市场价执行”，是针对房屋拆迁安置补偿工作，而本案涉及的是国有建设用地有偿收回，完全是两回事情；二、证据二，该证据复印件不完整，对其真实性没有异议；对该证据的合法性持有异议，根据《合肥市土地储备实施办法》第十二条第一款第（四）项规定：市土地储备中心和原国有建设用地使用权人共同择优选择有资质的评估机构对拟收购土地及地上建（构）筑物和地下基础设施进行评估测算。在该评估报告中，明确载明评估对象绝大部分已经完成房改，产别为私产。根据我国法律规定，房屋占用范围内的土地使用权归房屋产权人所有，因此，原告是国有建设用地的使用权人，广播学院只是其中5套房屋的产权人，其无权代表原告委托评估机构进行评估。因此，该评估报告的委托人不符合规定，是违法的；原告从未对该估计结果予以认可，该估价结果不能作为原告获得补偿的依据，与本案没有关联性；根据《关于房地产估价报告备案的函》反映，该估价报告自估价时点起一年内有效。估价时点为2010年3月20日，至2011年3月20日就已经失效，根本不能作为补偿的依据；三、《老校区职工宿舍收储情况汇报》是广播学院内部报告，原告无法确认真实性。但从该报告内容可以看出，原、被告之间没有就收储补偿达成一致意见；关于会议签到表，被告广播学院没有提供会议纪要，原告不知道开会的内容，是否与本案有关；同时，这5份签到表均无原告签字，与本案没有关联性；《老校区职工宿舍收储款发放一览表》，只表明广播学院与部分房屋产权人达成补偿意见，恰恰证明未与原告达成补偿一致意见；原告拒绝领取补偿款，是因为被告安广院在未取得原告同意的情况下，擅自处分原告的私有房屋，是无效的法律行为，原告当然拒绝领取补偿款。同时，原告再次强调，本案不是国有土地征收和补偿纠纷，是土地收储合同纠纷，没有任何法律规定要由行政机关裁决，属于民事案件的受理范围。被告合肥市土地储备中心质证意见：对广播学院提供的证据无异议。本院认证如下：一、原告证据：1、证据一具有真实性，能证明位于合肥市金寨南路姚公庙安徽广播影视职业技术学院内34幢601室房屋所有权人为原告，本院予以认定，原告未提供该房屋所占用范围的国有土地使用证，故不能直接证明原告对享有该房屋占用的国有土地使用权；2、证据二具有真实性，但系广播学院及其监管部门安徽省广播电影电视局对涉案位于合肥市金寨路468号土地使用权申请收储的文件，与原告诉请无关，在本案中本院不予认定；3、证据三具有真实性，该合同第二、三条对收回土地的范围及由合法建设手续的地上建筑物有明确约定，包括原告所有的34幢601室房屋（合肥市房权），本院予以认定。二、被告土储中心证据：1、证据一具有真实性，但有偿收回合同系两被告之间的合同约定，不能侵害第三人的权利；审批表系土储中心对涉案土地的报批程序，与本案无关，本院不予认定；2、证据二系广播学院内部会议材料，与原告无关，故本院对其证明目的不予认定。三、广播学院证据：1、证据一具有真实性，但系相关单位及行政机关的文件材料，与本案无关，本院对其证明目的不予认定；2、证据二、三具有真实性，但系广播学院履行与土储中心之间签订的有偿收回合同相关材料，与本案原告主张该有偿收回合同无效无关，故本预案对其证明目的不予认定。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2010年8月19日，广播学院与土储中心签订《合肥市国有建设用地使用权收回合同》，双方约定土储中心有偿收回广播学院所有的位于合肥市金寨路468号，面积为1346.67平方米的土地使用权及该土地范围内有合法建设手续的总建筑面积为3228.70平方米的地上建（构）筑物，其中包括原告所有的34幢601室房屋（房屋所有权证号为合肥市房权证产字第0626**号）等45套房屋。另查明，涉案34幢601室房屋原系广播学院所有，1999年12月3日，由广播学院出售给原告，并办理了房屋所有权证，现该房屋仍由原告实际享有占有、使用、处分等权利。现原告诉讼来院，请求判如所请。以上事实，由双方当事人陈述、《合肥市国有建设用地使用权收回合同》、《房屋所有权证》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：土储中心与广播学院于2010年9月28日签订的《合肥市国有建设用地使用权收回合同》中对原告所有的34幢601室房屋进行了有偿收回约定，虽未经过原告同意或者追认，但该合同中涉及到原告房屋部分并未实际履行，即两被告尚未按照合同约定实际处分原告房屋，且该房屋产权仍登记在原告名下，并由原告继续享有占有、使用及处分等权利，不存在侵害原告房屋所有权的情形，也不存在我国合同法第五十二条关于合同无效的情形，故原告诉请该合同中涉及原告房屋的部分无效，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉称由于两被告的收储行为，其房屋停水、停电多年，无法居住，被迫在外租房，给原告生活、工作造成很大影响，并给原告造成了一定的经济损失，等等，但并未提供证据予以证明，也与本案诉请合同部分无效无关，如确实存在损害事实，原告可另案主张相关主体的侵权责任。土储中心辩称原告与该合同的履行并不具有法律上的利害关系，但上述合同的全面履行将涉及到对原告所有的34幢601室房屋的实际处分，故与原告具有法律上的利害关系，土储中心该辩称本院不予支持。广播学院辩称该争议不属于人民法院受案范围，原告应依法向有关行政部门申请裁决，但本案中两被告签订的《合肥市国有建设用地使用权有偿收回合同》为两被告之间的民事合同，并非国有土地上房屋征收与补偿活动，故应适用民事法律的相关规定，故广播学院该辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告潘志远对被告合肥市土地储备中心、被告安徽广播影视职业技术学院的诉讼请求。案件受理费100元，减半50元，由原告潘志远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周文生二〇一五年十二月十八日书记员  李菲菲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。