甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第645号
上诉人（原审被告、反诉原告）强利琴，女，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告、反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区南大街88号陇东大厦A座8-07号。
法定代表人王鹏，该公司总经理。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
上诉人强利琴因与被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人强利琴、被上诉人恒隆公司的委托代理人周志璞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。恒隆公司开业后，强利琴便在该商场四楼租赁场地进行经营活动，后强利琴经营场地移至二楼。2014年3月2日，强利琴与恒隆公司续签了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同约定：强利琴承租恒隆公司二楼童装区22㎡场地经营“米奇和朋友”品牌童鞋，租赁期限八个月，即从2014年3月1日起至2014年10月31日止；场地租赁费每月3080元，每月分摊物业管理费220元，导购人员管理费每月50元。恒隆公司还向强利琴收取了经营权买断费10290元（分两年冲抵场地使用费，每年冲抵5145元）、合同保证金5000元，质量保证金3000元。合同签订后，强利琴缴纳了3028元费用。2014年10月31日合同期满后，包括强利琴在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，恒隆公司未进行明确答复。此后，强利琴和恒隆公司未续签合同，也未缴纳相应的租赁费用。2015年4月30日，恒隆公司强行清除了包括强利琴在内与恒隆公司没有签订合同的部分商户的柜台。随后，恒隆公司向法院提起诉讼，要求强利琴支付所欠的租赁费。又查，恒隆公司开业时，向强利琴收取了赞助费3000元。庭审中，强利琴提出曾与恒隆公司口头约定2012年8月8日正式开业并计算租金，但恒隆公司一直拖到2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，造成经济损失12000元；2013年11月份，恒隆公司对商场布局进行调整，将其经营的铺面换至二楼，致使铺面重新装修花费1500元；2015年4月30日，恒隆公司强行清场时扣押了货物及损坏了货架展柜，造成损失36000元，强利琴以此为由提起反诉。
原审法院审理认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2014年3月2日强利琴与恒隆公司签订了租赁期限为八个月的《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同履行过程中，强利琴未按照合同约定足额缴纳租赁费、物业管理费和导购管理费用。合同期满后，强利琴应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者解除合同并退还租赁物。但强利琴在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地，故强利琴与恒隆公司形成了不定期租赁关系。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了强利琴的柜台，致使合同无法继续履行，双方不定期租赁合同关系终止。因为强利琴拖欠恒隆公司租赁费等相关费用，现恒隆公司起诉理由正当，应予支持。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对强利琴自2014年11月1日至2015年4月29日占用场地期间的租赁费应当按照原合同内容确定。关于强利琴提出商场曾答应免收租赁费的问题，因没有证据印证，不予采信。关于强利琴提出曾与恒隆商城口头协商于2012年8月8日开业，因恒隆商城没有准时开业，致使其准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，现要求恒隆公司赔偿12000元损失的反诉请求，强利琴未提交证据，无法确定其真实性。关于强利琴提出重新装修支出1500元，庭审中，强利琴提交了署名高万雄收条一份，但无其他证据印证，对收条的真实性无法确认。根据双方签订的协议内容，恒隆公司出租物是经营场地，至于各经营户是否进行装修，如何装修，应属于经营商户经营期间的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对强利琴以上主张及反诉请求不予支持。关于恒隆公司向强利琴收取3000元赞助费问题，因为收取该笔费用没有合法根据，应该退还给强利琴，强利琴的该项反诉请求成立，予以支持。关于强利琴提出恒隆公司强行清退商户，扣押货物及损坏其柜台的问题，与本案不属同一法律关系，双方可协商处理或另案主张权利。关于恒隆公司要求强利琴自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、由强利琴向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年10月31日前拖欠的租赁费16467元、物业管理费1760元、导购管理费400元，合计18627元；二、由强利琴向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月1日至2015年4月29日期间的场地租赁费18226.85元、物业管理费1301.92元、导购管理费295.89元，合计19824.66元；三、庆阳恒隆商贸有限公司退还强利琴缴纳的经营权买断费5145元、质量保证金3000元、合同保证金5000元、赞助费3000元，合计16145元；四、驳回庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回强利琴的其他反诉请求。上述判决第一、二、三项内容，限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费440元，反诉案件受理费100元，合计540元，由强利琴负担400元，由恒隆公司负担140元。
强利琴不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，被上诉人没有尽到导购管理职责不应当收取导购管理费。楼层姚主管也曾经口头承诺租金调整为80元／平方米。原判以每平方米140元的价格计算2014年10月31日以后的租金明显错误；恒隆商场因迟延开业，导致其因季节变化货物滞销造成损失。恒隆公司私自毁坏其货架展柜，将其强行清理出场，应赔偿其货柜损失。2、原审判决适用法律、程序错误，超出诉讼请求判处。请求：撤销（2015）庆西民初字第1779号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
恒隆公司答辩认为原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，有双方当事人陈述、《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》、缴费单据，对账单、收条、赞助费收据等证据在卷佐证，以上证据经原审法院庭审质证、认证，本院予以确认。
本院认为，本案二审中当事人争议的焦点问题是：1、原审判决事实是否清楚、适用法律是否正确；2、原审审理程序是否违法、是否超出当事人诉讼请求判处。
关于原审判决事实是否清楚、适用法律是否正确的问题。经审查，2014年3月2日，强利琴与恒隆公司签订了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，租赁期限为八个月。2014年10月31日合同期满后双方再未续签租赁合同，强利琴继续占用租赁物。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方形成不定期租赁关系，双方的权利义务应按照原合同约定的内容履行。一审判决依据原合同约定判处强利琴支付恒隆公司租金及导购管理费用并无不当。强利琴上诉认为不应该支付2014年10月31日后的导购管理费，该期间租金应当降低标准计算，2014年10月31日之后恒隆公司未对导购人员进行培训，恒隆公司曾口头承诺降低租金，且恒隆商场因迟延开业，导致其因季节变化货物滞销造成损失，但其未提供证据予以证实。强利琴上诉要求恒隆公司赔偿强行清退商户，扣押货物及损坏其柜台损失的请求，一审判决已做了明确阐述不予合并审理，其可另行主张。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，强利琴上诉原审判决事实不清，适用法律错误的理由不能成立。
关于原审审理程序是否违法、是否超出当事人诉讼请求判处的问题。一审中恒隆公司起诉要求强利琴支付租金等费用25582元，原审判决第一项判决强利琴支付恒隆公司租金等费用18627元，第二项判决强利琴支付恒隆公司租金等费用19824.66元，两项共计38451.66元，第三项判决恒隆重公司退还强利琴16145元。三项合计强利琴支付恒隆公司租金等费用22306.66元。经查，恒隆公司起诉时扣除了应当退还强利琴款项，要求强利琴支付25582元，原审判决扣除应当退还强利琴款项后，判处强利琴支付恒隆公司22306.66元，未超出恒隆公司的诉讼请求，强利琴上诉认为原审判决超出当事人诉公请求判处，违反法律程序的理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，判处结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由上诉人强利琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 张责逆
审判员 郭立品
审判员 樊 欣
二〇一五年十二月一日
书记员 苏 妍