广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第456号
原告：马小菊，女，1970年9月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：马雄照，副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托代理人：刘开辉，该公司职员。
原告马小菊诉被告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由审判员罗晓冰独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马小菊，被告南兴公司委托代理人杨图胜、刘开辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马小菊诉称：2011年5月5日，原告看到被告的宣传后，到售楼部洽谈购房投资事宜。被告销售人员介绍该投资项目是商住两用的物业，每户出具独立的房产证，并且每户均带有独立厨房和水电功能，满足原告投资及自用的目的，为此原告决定购买。因此原告与被告签署皇爵广场认购书，认购皇爵公馆＊＊幢＊＊＊号住房。2011年5月5日，原告支付首期款，并与被告签订中山市商品房买卖合同。根据合同约定，被告应当在2012年4月30日前将商品房交付给原告使用，但原告至今也没有看到相关收楼的资料，被告延期交楼近两年。2012年8月20日，原告收到被告发出的收楼通知书，于2012年8月20日去收楼时发现还是毛坯房，于是拒绝收楼。之后，原告了解到，被告没有按照合同附件三的约定建造独立的厨房和水电设施、直饮水系统等。综上，原告向法院起诉，请求判令：一、被告限期继续履行中山市商品房买卖合同附件三的约定，特别是要恢复合同约定的厨房功能、独立水电、直饮水系统等设备设施；二、被告承担诉讼费用。
原告马小菊就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及补充合同；2.皇爵装修标准；3.皇爵的宣传资料；4.被告的工商注册信息资料；5.中山住建局回复函4份；6.委托经营管理合同；7.收据及发票。
被告南兴公司辩称：1.关于涉案合同目的及购买背景，涉案房屋属于商业功能、投资性房屋，与住宅性房屋有区别。涉案房屋的买卖属于商业投资买卖，合同目的均明确用于投资，而非用于居住。2.双方及中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）三方均签订合同及协议，该三方合同已明确涉案房屋交由皇爵公司经营，皇爵公司已接受业主委托收楼及经营，故皇爵公司有权对涉案房屋的结构、功能进行改变。3.涉案房屋的报建、竣工均已按照独立水电厨房接口设计、建造，但皇爵公司在接受委托后已对涉案房屋进行整体改造、装修、设计、规划等整体经营，涉案房屋已改造为酒店经营并已使用，原告已按照合同约定收取相应收益。4.有关部门对涉案房屋已进行综合验收、登记备案。5.被告正在为原告办理房产证，但原告一直没有配合办理房产证，现在被告再次向原告发出通知，要求其在工作时间前往被告处协助办理房产证，否则逾期办理房产证的责任由原告承担。6.按照合同约定，原告可以直接收楼或由第三方皇爵公司代表原告收楼，皇爵公司已对涉案房屋办理收楼手续并已投入使用，也不存在胁迫、威逼收楼的情形，因此皇爵公司的收楼手续是合法有效的。综上，法院应当驳回原告的诉讼请求。
被告南兴公司就其辩解理由在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及附件；2.补充合同；3.委托经营管理合同；4.授权委托书；5.商品房预售许可证；6.楼宇通知书、收楼通知书、商品房接收认可书；7.竣工验收备案登记证；8.办理房产证通知书；9.五方验收报告。
经审理查明：2011年5月5日，南兴公司（出卖人）与马小菊（买受人）签订一份商品房买卖合同，约定：马小菊购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场＊＊幢＊＊＊号的商品房，建筑面积为42.18平方米，总价款430967元；付款方式为银行按揭，2011年5月5日支付215967元，2011年8月5日商业贷款支付215000元；交付期限，出卖人应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察公司出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；购房合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子奥的斯客用电梯、一台西子奥的斯消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能插卡取电；15.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；22.其他公共部分装修：首层大堂：豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。签订商品房买卖合同当天，马小菊（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；合同还约定了其他事项。马小菊并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2012年6月30日，南兴公司向马小菊发出交楼通知书，通知马小菊于2012年8月20日前往收楼中心办理收楼手续。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，马小菊遂于2014年6月23日诉至本院，提出前述实体主张。
另查：南兴公司提交一份由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位于2012年4月28日签章出具的工程竣工验收报告，但该报告为复印件。马小菊对上述工程竣工验收报告不予确认。
又查：马小菊提供了中山市坦洲镇住房和城乡建设局于2013年5月21日出具的关于皇爵广场五栋工程竣工验收情况的函，内容有：皇爵广场五栋工程（皇爵卓尔巴酒店）建筑面积为19707平方米，建设单位为南兴公司，施工单位为中天建设集团有限公司。其中土建、水电工程已于2013年1月21日，由建设、设计、施工、监理等单位共同对该工程进行了竣工验收，我局于2013年5月3日出具了工程质量监督报告，目前相关档案及工程资料已送至中山市建设工程质量监督站审核。针对室内二次装修工程仍未进行竣工验收的问题，我局已对建设单位发出了停止使用告知书。庭审中，双方确认消防、电梯、水电已于2013年1月21日前通过验收。
再查：诉讼中，南兴公司确认马小菊诉求的物品在交楼时确实没有配备，但南兴公司认为皇爵公司为经营需要可以对该物业改造装修，南兴公司从而对购房合同约定的装修做出改变。本院向马小菊释明，如无法按照商品房买卖合同附件三约定的标准进行装修，是否向南兴公司主张折价补偿。马小菊仍坚持请求南兴公司履行买卖合同附件三装修、设备标准装修的义务。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与马小菊签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点为南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。
本案存在二个独立的法律关系，一是马小菊与南兴公司的商品房买卖合同关系，二是马小菊与皇爵公司的委托经营管理合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马小菊与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。马小菊与皇爵公司之间的委托经营管理合同关系系另一个独立的法律关系，南兴公司根据皇爵公司与马小菊之间的委托合同，对该物业进行改造装修。对南兴公司而言，其在委托装修合同项下的装修义务与购房合同项下的装修义务针对的合同相对人不同，两个装修义务不能混为一谈。换言之，南兴公司根据皇爵公司经营需要要求进行装修的行为并不能视为南兴公司已经完成了购房合同约定的装修义务，南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，且维修或替换的成本太高，不符合经济原则，故买受人可请求对缺失装修物品折价补偿。本院依法释明后，马小菊仍坚持请求南兴公司履行买卖合同附件三装修、设备标准装修的义务，根据以上论述，本院对该请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告马小菊的诉讼请求。
案件受理费100元（原告马小菊已预交），由原告马小菊负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 罗晓冰
审 判 员 陈 睿
人民陪审员 李嘉宝
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 蒋诗慧