北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第11762号
原告：北京显像管总厂，住所地北京市东城区光明西路*号。
法定代表人：陈兵慧，总经理。
委托诉讼代理人：殷慧静，女，1983年12月9日出生，汉族，北京显像管总厂职员，住天津市河西区贺江道*号。
委托诉讼代理人：吕中旭，北京汇都律师事务所律师。
被告：北京龙湖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区光明西街1号。
诉讼代表人：刘建军,北京龙湖酒店管理有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：魏俊玲，北京市鑫诺律师事务所律师。
原告北京显像管总厂（以下简称原告）与被告北京龙湖酒店管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理,依法由审判长王晓峰、审判员李晓彤、人民陪审员韩更组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人殷慧静、吕中旭、被告的诉讼代表人刘建军、委托诉讼代理人魏俊玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告北京显像管总厂向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告对被告欠付的2012年7月1日至2013年11月30日的房屋租金享有债权4745800元；2.要求确认原告对被告于2013年12月1日至2016年11月30日占有使用原告房屋的占有使用费享有债权4490900元；3.要求被告于本判决生效后3日内将北京市东城区光明西街×号×号楼一层西数第一间、第二间、东数第一间、二层、七层、1号楼一层、二层及×号楼和×号楼北侧的被告建设房屋、×号楼北侧被告占用的原告附属用房及×号楼西侧临建房、×号楼西侧临建房南数第一间至第四间腾退交还原告。事实与理由：2003年12月30日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于原崇文区光明西街×号的两处房屋×号、×号楼出租给被告使用，租赁期限自2003年12月1日至2013年11月30日，年租金335万元。合同签订后，双方又于2005年8月30日、2007年7月2日、2007年9月25日签订三份补充协议。合同履行中，被告屡次拖欠租金，其中2012年7月1日至2013年11月30日拖欠房屋租金4745800元。原、被告经北京市东城区人民法院判决确认双方签订的《租赁合同》已于2013年11月30日到期终止。合同到期后，原告将被告承租的一部分房屋另租给案外人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭酒店），其余部分被告至今未腾退，被告于2016年11月30日申请破产清算，原告已将上述债权进行申报。关于原告要求被告腾退的×号楼，实际为合同中约定的×号楼，关于被告占有使用费的算法，因原告已将被告原承租房屋的一部分另租他人，故此部分费用予以扣除，经原告现场测量，被告实际占用的×号楼、×号楼面积共2717.39平米，被告占用原告的附属用房、临建房和被告自行加盖的自建房面积共348.03平米，原告主张的占有使用费即以年租金335万元除以合同约定的总面积6860平米乘以被告实际占用的上述两部分面积之和，再乘以原告主张占有使用费的期间，故成此诉。
被告北京龙湖酒店管理有限公司辩称：认可原告第一项诉讼请求，同意按合同约定履行。第二项诉讼请求的占有使用费的单价计算方法有误。根据双方于2007年7月2日签订的补充协议，×号楼上加建的七层系由被告加建，故计算单价时应将七层面积计算在内，即以年租金335万元，除以合同约定的一号楼面积2800平米加上×号楼面积4060平米加上七层加建面积534.7平米的总和。被告实际占有使用面积也计算错误，按2007年7月2日签订的补充协议约定，被告使用7层房屋是不收租金的，故被告实际使用面积应将七层加建面积534.7平米及被告承租的临建房、附属用房及被告自行加盖的房屋共348.03平米的面积予以扣除。关于原告要求腾退房屋的诉讼请求，同意按法律规定处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2003年12月30日，原、被告签署《租赁合同》，合同约定原告将坐落于北京市东城区光明西路×号院的×号楼、×号楼租予被告，其中×号楼位于该院东南部，建筑面积约2800平方米，为四层框架结构，×号楼位于该院西南部，建筑面积月4060平方米，为六层框架结构。租期为2003年12月1日至2013年11月30日，租金依次递增，其中2011年1月1日至2013年12月31日期间的租金为年335万元，被告采取押二付一的方式支付租金，被告交纳10万元保证金，合同到期后保证金退还被告；合同还约定被告不得擅自转租、转包他人，否则视为违约；合同另约定合同终止后，被告必须保证楼房完好无损交给原告，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整；合同还约定双方必须严格遵守合同条款，否则按违约处理，违约方应接受对方按年租金总额的15%罚款。对于10万元保证金，原告称合同签订后，被告并未交纳，被告经核实后表示未查到是否交纳过该笔款项。
2005年8月30日，原、被告签署《补充合同》，约定原告将光明西路×号院内原告传达室东侧一间14.6平米平房及东侧围墙内租给被告使用，租期为2005年9月1日至2013年12月31日，原2005年4月1日起至2006年3月31日租赁传达室北侧一间9.15平米平房的合同自2005年8月31日废止。
2007年7月2日，原、被告签订《补充协议》，约定被告于1999年在涉案房屋中的×号楼6层上方投资改造增建的酒店7层产权归原告所有，原告不另收租金，归被告自行经营和管理，租期以主合同为准，此补充协议作为主合同的附件。
2007年9月25日，原、被告签署《租赁补充协议》，约定原告将自己的临建房交予被告用作办公用房，期限暂定2007年10月1日至2010年9月30日。
2011年初，被告与案外人汉庭酒店签署《合作协议》，约定被告将涉案房屋中约5500平米的面积房屋与汉庭酒店合作进行酒店经营，合作期为8年，始于2011年1月20日，免租期为3.5个月。后，汉庭酒店分公司于2011年4月在涉案房屋登记注册成立，并在此经营汉庭连锁酒店。
2013年8月，原告将被告起诉至本院要求判令被告支付2012年2月1日至2013年6月30日期间拖欠的房租4745800元，解除原、被告签订于2003年12月30日的租赁合同，并要求被告腾空承租房屋返还给原告。本院经审理认为2011年11月22日，北京显像管总厂曾起诉至本院，称北京龙湖温泉酒店有限公司（后更名为北京龙湖酒店管理有限公司）拖欠房租且未经其同意将房屋转租给汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司，要求判令：1、判决被告龙湖温泉酒店将5500平米房屋转租给被告汉庭酒店光明西路分公司使用的行为无效；2、判决被告龙湖温泉酒店向原告支付拖欠的房屋租金人民币118万元；3、判决被告龙湖温泉酒店向原告支付违约金人民币50.25万元，被告汉庭酒店光明西路分公司和被告汉庭酒店承担连带责任；4、解除原告与被告龙湖温泉酒店于2003年12月30日签订的《租赁合同》，被告龙湖温泉酒店将光明西街×号租赁房屋腾空，恢复原状后交还原告，被告汉庭酒店光明西路分公司和被告汉庭酒店将其在光明西街×号使用的房屋恢复原状后交还原告；5、判决被告龙湖温泉酒店向原告支付自2012年1月1日起至房屋完全腾退返还原告之日止的租金及滞纳金，并支付违约金25.125万元，被告汉庭酒店光明西路分公司和被告汉庭酒店承担连带责任；6、诉讼费由三被告承担。因该案涉嫌犯罪，本院于2012年12月19日作出（2012）东民初字第00750号民事裁定书，裁定驳回了原告的起诉，并将案件移送公安机关处理。原告不服上述裁定，提起上诉后，北京市第二中级人民法院维持了上述裁定。现北京显像管总厂以与（2012）东民初字第00750号案件相同的理由提起诉讼，其主张的所有诉讼请求均与（2012）东民初字第00750号案件的诉讼请求相同或包含在该案的诉讼请求中，而前一案件已由生效的民事裁定书驳回起诉并移送公安机关处理，其此次起诉不符合法律规定。据此，本院于2013年12月12日作出（2013）东民初字第11731号民事裁定：驳回北京显像管总厂的起诉。裁定后，原告不服提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原审裁定。原告不服向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审，北京市第二中级人民法院经再审裁定撤销本院原一审裁定及原二审裁定，并指令本院重审，即本案。
另查，2013年12月1日，原告与案外人汉庭酒店签订《房屋租赁合同》约定原告将坐落于北京市东城区光明西路×号部分房屋按现有状况租赁给汉庭酒店使用。租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日。该合同附件一平面图中对具体承租范围、位置及四至进行了约定。
又查，2014年原告曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告至本院，要求：1、确认龙湖酒店公司向第三人及其分公司转租的行为是严重违约；2、龙湖酒店公司支付拖欠租金118万（截止2010年12月31日）；3、龙湖酒店公司支付因拖欠118万元租金及违法转租而产生的违约金502500元；4、龙湖酒店公司支付2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金1675000元，并支付滞纳金243880元、违约金251250元。5、确认双方之间的合同关系在2013年11月30日到期终止。诉讼中，龙湖酒店公司提起反诉，要求：1、判令显像管总厂赔偿龙湖酒店公司损失384万元；2、显像管厂赔偿龙湖酒店公司新建房屋损失200万元。该案审理中，被告另提供一份落款时间为2004年10月12日的《协议书》一份，协议约定原告同意被告在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由被告负责，所建房屋使用年限与被告酒店租用年限同步，不再发生房租费用，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，被告应将新建房屋完好无损的交给原告。经审理，本院于2016年1月13日作出（2014）东民初字第11855号民事判决书，判决：1、确认显像管厂和龙湖酒店公司之间的租赁合同关系已于2013年11月30日终止；2、龙湖酒店公司于判决生效后10日内支付显像管厂2010年12月31日之前拖欠的租金118万元；3、龙湖酒店公司于判决生效后10日内支付显像管厂2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金167.5万元；4、龙湖酒店公司于判决生效后30日内支付显像管厂违约金76万元；5.驳回显像管厂其他诉讼请求；6、驳回龙湖酒店公司所有反诉请求。后，龙湖酒店公司不服提起上诉，2016年7月26日北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终3399号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
再查，北京市东城区人民法院于2016年11月30日依法受理被告北京龙湖酒店管理有限公司破产一案。2016年12月12日，北京市东城区人民法院作出（2016）京0101破1号之一决定书，指定北京市鑫诺律师事务所担任被告的破产管理人。原告对本案中涉案房屋的租金及使用费已申报债权。
本案审理中，经本院现场勘验，被告承租的×号楼实为《房地平面图》中的×号楼，原×号楼位于×号楼与×号楼之间，建筑面积93.7平米，现已改为电梯间，由案外人汉庭酒店使用。×号楼一层为金手勺、998歌厅，×号楼一层东数第一间为龙湖烟酒超市，西数第一间为龙湖饺子城，西数第二间为龙湖茶艺馆。×号楼二层北侧西数第一间由龙湖饺子城使用，×号楼二层其他房间及1号楼二层均由998歌厅使用，×号楼七层现由案外人使用，原告及被告管理人对该案外人名称均不知情，但对于上述房屋，原、被告均认可系被告承租房屋。另，×号楼北侧由东向西为被告自行加盖的房屋（已与×号楼形成附和）、被告承租原告的附属用房（该附属用房西侧一间由原告自用）。×号楼、×号楼北侧，×号楼东侧为被告自行加盖的房屋（与×号楼、×号楼、×号楼形成附和）。×号楼西侧为被告承租原告的临建房。×号楼、×号楼西侧原告临建房中，西侧南数第一间、第二间由被告承租。
关于原告主张的占有使用费一节，庭审中，原告表示对被告于2013年12月1日至2016年11月30日期间的占用使用费，同意按照被告计算方式计算单价及被告实际使用面积，扣减后被告实际使用面积为2182.69平米。
本院认为：原告和被告签署的《租赁合同》及后续签订的几份补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的协议，各方均应秉着诚实信用原则，忠实履行各自权利义务。原告要求被告支付2012年7月1日至2013年11月30日期间4745800元的租金，符合合同约定。鉴于被告已进入破产程序，故原告要求确认其对被告欠付的2012年7月1日至2013年11月30日的房屋租金享有债权4745800元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。鉴于双方的租赁合同关系已于2013年11月30日到期终止，被告仍占有使用原告部分房屋未予腾退，故原告要求被告支付其占有使用部分面积的房屋使用费，亦符合法律规定。故原告要求确认其对被告于2013年12月1日至2016年11月30日占有使用原告房屋的占有使用费享有债权的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于该债权的具体数额，本院将根据双方均认可的计算方式依法予以确定。关于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，鉴于双方的租赁合同关系已于2013年11月30日到期终止，被告现仍占有使用×号楼一层西数第一间、第二间、东数第一间及二层、×号楼一层、二层，×号楼北侧原告附属用房、×号楼西侧临建房、×号楼西侧临建房南数第一间、第二间，缺乏事实和法律依据，被告应将上述房屋腾退并返还原告；合同亦约定合同终止后，被告必须保证楼房完好无损交给原告，不准拆卸与楼体连接的附着物，鉴于被告在×号楼和×号楼北侧自行加盖的房屋及在×号楼楼顶加建的酒店七层已与×号楼、×号楼形成附和，故原告要求被告腾退并返还上述房屋亦依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第二十条之规定，判决如下：
一、确认原告北京显像管总厂对被告北京龙湖酒店管理有限公司欠付的2012年7月1日至2013年11月30日的房屋租金享有债权4745800元；
二、确认原告北京显像管总厂对被告北京龙湖酒店管理有限公司于2013年12月1日至2016年11月30日期间的占有使用费享有债权2966453.61元；
三、被告北京龙湖酒店管理有限公司于判决生效后七日内将北京市东城区光明西街×号的×号楼一层西数第一间、第二间、东数第一间、二层、七层、×号楼一层、二层及×号楼和×号楼北侧的被告自行加盖的房屋、一号楼北侧被告占用的原告附属用房及×号楼西侧临建房、×号楼西侧临建房南数第一间、第二间腾退交还原告；
四、驳回原告北京显像管总厂其他诉讼请求。
案件受理费44766元，由北京显像管总厂负担7388元（已交纳），北京龙湖酒店管理有限公司负担37378元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 李晓彤
人民陪审员 韩 更
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 李 晔