上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第391号
原告广东恒茂实业投资有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人关凯旋，总经理。
委托代理人余新全，广东广能律师事务所律师。
被告上海金科林业有限公司，住所上海市。
法定代表人金燕，经理。
委托代理人朱咏梅，上海普世律师事务所律师。
委托代理人毛东涛，上海普世律师事务所律师。
原告广东恒茂实业投资有限公司诉上海金科林业有限公司租赁合同纠纷一案，本案于2015年3月2日立案受理后，先由审判员朱爱东独任审理，于2015年4月1日进行证据交换，2015年5月19日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理，原告广东恒茂实业投资有限公司的委托代理人余新权，被告上海金科林业有限公司的委托代理人朱咏梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告广东恒茂实业有限公司诉称：原告与被告于2013年12月18日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告出租的位于上海市长宁区安化路XXX弄XX号整栋别墅（以下简称“系争房屋”），租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月30日止，租赁用途为原告办公及员工休息之用，原告向被告支付租赁保证金70，000元，除此之外还进行了其他相应的约定。
合同签订后，原告如约履行了义务，但被告仅将别墅本身交付给了原告，而未将包括在整栋别墅内的相应的土地等交付给原告。就该情形原告自始自终都在和被告进行沟通，且还通过物业、中介等与被告进行过多次沟通，但被告只交付别墅本身。
原告为便于办公，改善员工办公环境、提升员工工作热情，才决定租用整栋别墅，并已经花巨资聘请美国设计公司就该整栋别墅进行了整体的装饰设计，但因被告拒不支付完整的整栋别墅，导致原告未能进行装修，别墅从租赁之日至今也一直未能使用，原告遭受了巨大损失。
原告认为，原、被告双方在签订上述合同时的意思表示是非常明确的，原告所租赁的标的物并非只有别墅本身，而是包括了上述位于上海市长宁区安化路XXX弄XX号之全部建筑物及所占用之土地，租金亦是按照整栋别墅的市场租金进行约定和支付的，但原告至今实际上未能使用别墅，租赁别墅之目的不能实现。因被告认为所出租之标的物仅为别墅本身，与原告之意思表示及原告之租赁实际需要并不符合。因此，为妥善处理原、被告双方上述租赁事宜，维护原告之合法权益，故原告诉至本院，请求判令1、请求判令被告返还原告支付的租金315，000元；2、请求判令被告返还原告支付的房屋使用权租金10，447.20元；3、请求判令被告返还原告支付的租赁保证金70，000元。
庭审中原告请求增加诉讼请求：要求原被告继续履行房屋租赁合同，并从交付之日重新起算租期。
被告上海金科林业有限公司辩称：被告按约交付了租赁物，租赁物是整幢别墅，337平方米，双方进行了交接，原告所指的两间小房子与系争房屋不相连，中间隔有公共通道，不在租赁范围内。原告未按约支付租金，原告在被告提起解约诉讼后提出交付不符合合同约定的诉讼，具有恶意，原告履行租赁合同支付的租金及公房租金不应返还，而基于原告违约导致合同解除，保证金也不予返还，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：系争房屋为公房，被告为公房承租人，全幢建筑面积337平方米，有独用园地。。
2013年12月18日，上海金科林业有限公司（甲方）与广东恒茂实业投资有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，上述合同约定：租赁物业位于上海市长宁区安化路XXX弄XX号整栋别墅，房屋建筑面积337平方米，该物业属于国家保护建筑，甲方向乙方出租该处物业时属三层楼老别墅，乙方未经该物业相关单位审核批准，不得损坏室内外的所有设备、装修，不得进行房屋改建或破坏房屋结构，并保持该物业的清洁，乙方表示同意；该物业租赁期为10年，自2004年1月1日起至2023年12月30日止，其中免租期自2014年1月1日起至2014年3月15日止；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还；该物业月租金为人民币3.5万元整（大写：人民币叁万五仟元整），年租金为人民币42万元整（大写：肆拾贰万元整）；该房屋的租金自本协议签订之日起3年内不变......；该物业采取租金先支付后使用的支付方法，乙方应于合同期内，每三个月支付一次租金，乙方需提前10日以现金或转账方式支付下期租金；首期租金自本合同签订当日支付，租金汇入以下指定帐户：谢爱芳，开户银行：民生银行古北支行，帐号：XXXXXXXXXXXX，汇款时当天通知甲方；租赁合同签订当日，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金人民币7万元（大写：人民币柒万元整）；当乙方有任何拖欠前款所述应付款项的，乙方按拖欠费用总额的5%／日支付滞纳金，拖欠达到10日时，甲方有权收回该物业；乙方应以房屋交接时的现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，但不得破环原物业结构、窗户、外墙和屋顶等，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理结构）办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行。若因乙方未办妥有关手续造成合同终止或解除的，甲方不对装修费进行补偿；租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，费用由乙方承担；乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一日，由乙方按月租金的5%向甲方支付违约金；逾期超过10日的，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方可单方面终止本合同并不再退还已收取的保证金，如给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿甲方的损失；租赁期间，未经甲方同意，乙方擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行的，甲方不退还已收取的租金和保证金，若给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿；租赁期间，出现本合同第5.2条、第5.3条规定情形的，则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止本合同并不再退还已收取的租金和保证金，如给甲方造成损失的，乙方应负赔偿甲方的损失；乙方进行装修的，装修平面图、水管道、热气管道以及电路等隐蔽工程的施工图，需经甲方确认后方可执行，乙方保证按照甲方签字确认的装修平面图，水管道、燃气管道以及电路等隐蔽工程的施工图进行施工，否则，甲方有权终止本协议，同时保证金及已付租金不予退还。
2013年12月27日，上海金科林业有限公司与广东恒茂实业投资有限公司签订《房屋交接确认书》。原被告双方确认老别墅交接当天，原告已检查了老别墅的建筑质量和装修情况，双方一致认为该物业可正常交接使用，双方对交接房屋无争议。交接书上同时有中介及物业人员的签名。
原告支付了被告租赁保证金7万元，至2014年12月15日止的租金315，000元，公房租金10，447.20元。
原告在被告交付系争房屋后，开始装修，在装修过程中拆除了一~三层部分墙体，同时采用钢结构进行加固，但之后一直处于停工状态。
系争房屋为独幢房屋，南面有一花园，花园边界有封闭的围墙。系争房屋入户门在北面，入户门外为小区公共走道，被告所指的两间小房子与系争房屋之间隔着一条走道。
另查明，被告因系争房屋的租赁合同，另案向原告提起诉讼，要求解除合同，并支付租金等诉讼请求。
在另案审理中，被告原提出要求原告履行恢复租赁房屋原状的义务，并向法院申请对系争房屋的恢复该案进行司法鉴定，本院委托了上海房屋质量检测站进行鉴定。2015年6月24日，上海房屋质量检测站出具了《司法鉴定意见书》，出具了修复方案。
上述事实，由房屋租赁合同、房屋交接确认书、付款回单、照片、上海房屋质量检测站司法鉴定意见书及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为，租赁凭证载明安化路XXX弄XX号全幢建筑面积337平方米，有独用园地，是带园地的独栋建筑。原、被告在房屋租赁合同中约定租赁标的物也表述为安化路XXX弄XX号整栋别墅，房屋建筑面积为337平方米。上述租赁凭证和合同均未表述在租赁范围还有其他房屋，而原告所称的两间小房子与系争房屋之间隔着公共通道，与系争房屋并非是一个整体结构，且2013年12月17日，原被告签订了房屋交接确认协议，在交接过程中，原告对租赁标的物未提出任何异议，之后也有支付租金的履约行为，被告已依合同约定完成了房屋交付。因此，原告要求在交付两间小房子，重新起算租期的前提下继续履行合同的诉讼请求，不予支持。
原告基于合同继续履行提出的返还租金、保证金的诉讼请求，不予支持。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十六条之规定，判决如下：
驳回原告广东恒茂实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币7，231.70元，由原告广东恒茂实业有限公司负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。