浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第3875号
原�瑞安市时代大厦业主委员会，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道968号。
负责人徐节，该委员会主任。
委托代理人（特别授权）包建荣、张玲玲，浙江人民联合律师事务所律师。
被告浙江康都控股有限公司，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道时代大厦C-301-302室。
法定代表人蔡长顺，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人（特别授权）姜正、张也，浙江合一律师事务所律师。
第三人昆山润华商业有限公司瑞安分公司，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道968号。
负责人胡荣法，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）张政，上海申达律师事务所律师。
原告瑞安市时代大厦业主委员会（以下简称时代业委会）为与被告浙江康都控股有限公司（以下简称康都公司）合同纠纷一案，于2015年9月21日向本院起诉。本院于同日立案受理后，适用简易程序依法由审判员黄益强独任审理，并于2015年10月26日第一次公开开庭进行了审理。原告时代业委会的委托代理人包建荣、张玲玲，被告康都公司的委托代理人姜正均到庭参加诉讼。2015年12月21日，原告时代业委会向本院申请追加昆山润华商业有限公司瑞安分公司（以下简称昆山润华公司）为第三人，本院依法予以准许。因案情复杂，本案于2015年12月21日转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年1月25日第二次公开开庭进行了审理。原告时代业委会的委托代理人包建荣、张玲玲，被告康都公司的委托代理人姜正，第三人昆山润华公司的委托代理人张政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代业委会起诉称：瑞安市时代大厦B、C二幢房屋由被告康都公司开发建设。商品房销售时，被告提供的格式文本《商品房买卖合同》第十八条就明确约定：该商品房所在楼宇的外墙使用权归全体业主，楼宇的屋面使用权归全体业主。为此，原告与被告于2010年11月26日签订协议，协议书第二条约定：被告于每年6月30日前支付给原告“大润发广告位收益及周边场地临时使用综合费”60万元，于2010年1月1日起开始执行，至2012年12月31日，若无异议顺延。合同签订后，被告仅支付了2012年12月31日以前的费用，2013年之后的广告位收益及周边场地临时使用综合费共计180万元未付。原告认为，原告与被告订立的协议书系双方真实的意思表示，协议书合法有效。被告长期拖欠广告位收益及周边场地使用综合费，其行为违反协议，构成违约。由于被告的违约行为致使原告不能实现合同的目的，根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同，收回广告位及周边场地使用权，并要求被告支付拖欠�款项。故原告起诉请求判令：一、解除原告瑞安市时代大厦业主委员会与被告浙江康都控股有限公司于2010年11月26日签订的《协议书》第二条约定的内容，准予原告收回大润发广告位及周边场地使用权；二、被告浙江康都控股有限公司立即支付原告瑞安市时代大厦业主委员会2013年至2015年期间的“大润发广告位收益及周边场地临时使用综合费”共计180万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告康都公司答辩称：一、原告提出解除原告与被告于2010年11月26日签订的《协议书》第二条约定的内容，缺乏事实和法律依据。首先，被告是代理第三人昆山润华公司与原告签订协议书，该事实原告在上个案件的庭审中也是承认的，现在却出尔反尔。其次，虽然被告代理第三人与原告签订了协议书，但是由于第三人对于委托代理的事实一直予以否认，且事后亦不予以追认。因此，该协议书第二条的内容因未经授权且事后未被追认而无效。既然无效，那么就不存在解除的问题。再者，即便协议书第二条约定的条款有效，也因为合同约定的期限届满而终止。合同约定“至2012年12月31日止，若无异议顺延”，被告在2012年12月31日之后已经以拒付租金表达异议，故该合同条款已经终止。二、原告提出要求被告支付2013年至2015年期间的场地临时使用费缺乏事实和法律依据。首先，无论双方签订的《协议书》第二条约定的条款是否无效，还是有效已经终止，被告均无须再向原告支付2013年至2015年期间的场地临时使用费。其次，被告并没有使用过原告的外墙和屋面的广告位，实际使用者系第三人昆山润华公司，原告应该向第三人主张权利，与被告无涉。
第三人昆山润华公司答辩称：原告要求收回大润发广告位及周边场地使用权，没有法律依据，因为大润发取得广告位及周边场地使用权是基于第三人与被告于2003年签订的租赁合同，那个时候时代大厦业主委员会还没有成立。虽然后来被告将部分房屋出售给了业主，但根据买卖不破租赁原则，并不影响大润发的广告位及周边场地使用权。对于原告要求解除《协议书》第二条约定的内容，以及要求被告支付使用综合费，因第三人并非协议书的签约方，与第三人无关。
原告时代业委会在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
证据一、原告备案通知书及委托书各一份，证明原告诉讼主体身份；
证据二、工商登记信息两份，证明被告及第三人诉讼主体身份；
证据三、协议书一份，证明被告拖欠原告租金的事实；
证据四、商品房买卖合同一份，证明楼宇的外墙使用权和屋面使用权属于全体业主；
证据五、收款收据四份、明细清单三份，证明被告依约支付2010年至2013年12月31日以前租金的事实；
证据六、律师函、快递单、物流查询单各一份，证明原告已经向被告发律师函催要租金，并已送达被告的事实。
被告康都公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
证据七、（2014）温瑞民初字第4095号案件民事起诉状、庭审笔录、民事判决书各一份，证明原告在该案中承认被告康都公司系接受第三人昆山润华公司的委托与原告时代业委会签订有关广告位使用合同的事实；
证据八、公证书、商业用房租赁合同各一份，证明浙江瑞安市长宏房地产开发有限公司（被告康都公司曾用名）将地下一层至地上二层出租于第三人昆山润华公司，并未参与实际经营，广告位等实际使用者是第三人昆山润华公司的事实。
第三人昆山润华�司提供了如下证据：
证据九、商业用房租赁合同一份，证明被告和第三人于2003年签署租赁合同时就已经将广告位作为租赁标的物的一部分出租给第三人，租赁合同才是第三人获得广告位和附属场地的基础，而不是本案涉及的《协议书》。
三方提供的上述证据经庭审出示质证，被告康都公司的质证意见如下：对证据一、二、四没有异议；对证据三，真实性没有异议，但不能证明原告主张的待证事实，被告已经以拒付租金的方式提出异议，该协议没有得到顺延，而且被告是代理第三人与原告签订协议，被告事后予以否认，因此该协议无效；对证据五，真实性有异议，但是对于被告已经代第三人向原告支付2012年12月31日之前的租金没有异议；对证据六，没有异议，但是需要指出的是律师函的内容不符合客观事实；对证据九，真实性没有异议，但是不�证明第三人主张的待证事实，被告并没有将外墙或公共部分出租给第三人，如果广告位属于原告，第三人还需要和原告另外签订合同。原告时代业委会的质证意见如下：对证据七，真实性没有异议，但不能证明被告主张的待证事实。被告称系受第三人委托与原告签订协议书，但未能提供其接受委托的相应证据。而（2014）温瑞民初字第4095号判决书已经认定原告和第三人之间并不存在合同关系，原告要求第三人承担合同责任属于认识错误；对证据八，不能证明被告主张的待证事实，即使能够证明被告的主张也不影响原告基于协议书的内容向被告主张租金；对证据九，对真实性无异议，但是该租赁合同并不影响原告基于协议书内容向被告主张权利。
本院认为，上述证据一、二、四、六符合证据的真实性、合法性、关联性，具有证明力，本院均予以采信。对证�三，该协议书系原、被告双方签订，内容真实，来源合法，本院予以采信，有关理由在说理部分具体阐述。对证据五，结合原、被告双方的陈述，能够证明被告尚未支付2013年（含）以后租金的事实，本院予以采信。对证据七，生效的（2014）温瑞民初字第4095号判决书否定了被告与第三人之间存在委托关系，故该组证据不能证明被告主张的待证事实。对证据八、九，系相同的证据，结合被告和第三人的陈述，该租赁合同能够证明被告与第三人之间存在租赁合同关系，及第三人实际使用广告位和周边场地的事实。
经审理，本院认定事实如下：瑞安市时代大厦B、C二幢房屋由被告康都公司开发建设。2003年5月31日，被告与昆山润华商业有限公司签订《商业用房租赁合同》，约定被告康都公司将其拥有的瑞安市火车站南路与塘河南路交汇处的地块（即时代大厦地块）上的建造面积约20114平方米的商业用房（含附属场地、设施）出租给第三人使用，该商业用房的分层面积包括地下一层、地上一层、二层，租赁期从商场对外营业日起计算为20年。2004年，时代大厦经许可对外预售。2007年9月，第三人的“大润发”超市门店开始对外营业。2010年11月26日，被告康都公司作为甲方，原告时代业委会作为乙方，签订一份《协议书》，该协议书第二条约定：大润发广告位收益及周边场地临时使用综合费，自2010年1月1日起约定每年为60万元人民币，由甲方于每年6月30日前支付给乙方；上述款项由本大厦B、C幢四楼以上住户共同享有；本条款至2012年12月31日止，若无异议顺延。协议签订后，被告支付了2012年12月31日以前的广告位收益和周边场地使用综合费。2015年9月11日，原告向被告发律师函，要求被告在收到律师函后三日内支付2013年至2015年三年�广告位收益和周边场地使用综合费180万元，仍不支付的视为自动解除合同。
本院认为，原告与被告签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。被告辩称系接受第三人委托与原告签订协议，但未提供证据予以证明，且第三人亦予以否认，故本院不予采纳。2012年12月31日，协议条款届期，被告并未明确表示异议，故该协议条款顺延。被告辩称其已经以拒付租金的方式表示异议，本院不予采纳，因拒付租金并不能作为异议的意思表示。根据《合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告拒不履行支付租金的主要义务，经原告发律师函催告后仍不履行，原告本可以据此解除合同，但由于第三人作为次承租人有权提出代被告支付所欠租金以抗辩原告的合同解除权，而原告并未向第三人送达该律师函以告知合同解除事宜，故合同不能自动解除。现原告在诉讼中申请追加昆山润华公司作为第三人，而第三人并未提出代被告支付所欠租金以抗辩原告的合同解除权，故原告方有权要求解除合同。合同解除后，对于广告位和周边场地，原告应向实际占有使用人主张返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告瑞安市时代�厦业主委员会与被告浙江康都控股有限公司于2010年11月26日签订的《协议书》第二条中关于广告位和周边场地的租赁合同；
二、被告浙江康都控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瑞安市时代大厦业主委员会2013年至2015年三年的广告位收益和周边场地使用综合费1800000元；
三、驳回原告瑞安市时代大厦业主委员会的其他诉讼请求。
本案受理费21000元，由被告浙江康都控股有限公司负担（定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告于本判决生效之日起十五日内到本院退回预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费21000元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期按自动撤回上诉处理]。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 黄益强
人民 陪 审员 王 肖
人民 陪 审员 谢海丽
二〇一六年三月二十一日
（代）书记员 叶远乐