北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11807号
原告白树兰，女。
原告韩雪莲，女。
二原告共同委托代理人樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。
被告张玉英，女。
被告骆宝宏，男。
被告张玉珍，女。
被告张玉荣，女。
被告张玉秀，女。
被告张玉生，男。
被告张玉成，男。
委托代理人宋振峰，北�市亿达律师事务所律师。（补充授权委托书）
被告北京颐泉房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北坞村东500米平房。
注册证号：11010801×××2577
法定代表人范龙，总经理。
委托代理人赵世博，北京市则度律师事务所律师。
原告白树兰、韩雪莲与被告骆宝宏、张玉生、北京颐泉房地产开发有限公司（以下简称颐泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于×××4年1月16日作出一审判决。白树兰、韩雪莲不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于×××4年12月11日裁定撤销北京市海淀区人民法院（×××2）海民初字第11551号民事判决书，发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白树兰、韩雪莲及共同委托代理人樊丽霞、被告骆宝宏、张玉英及其与张玉珍、张玉荣、张�秀、张玉生、张玉成之共同委托代理人宋振峰，被告颐泉公司之委托代理人赵世博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白树兰、韩雪莲诉称，2000年3月30日，骆宝宏、张玉生作为卖房人与韩燕青签订《买卖双方协议》，约定卖房人张玉生将其自有的坐落于北京市海淀区四季青乡舍茶棚×××号院（以下简称×××号院）及院内所有房屋卖与韩燕青，售房款32万元。同时双方约定如果有国家占地、乡规划或舍茶棚村征用，国家、乡、北坞村将房屋折价多少或折物全部归买房人所有，卖房人不得反悔。协议签订后，韩燕青一家即搬到×××号院居住。2009年8月13日，因北坞地区拆迁，白树兰与颐泉公司签订《北坞村腾退补偿安置协议书》，约定白树兰腾退×××号房屋，并给予安置房屋二套，补偿、补助及奖励费抵扣房款后余款为651110.6元。白树兰签约后按时腾退房屋，颐泉公司已将涉案房屋拆除，目前拆迁补偿费仍由颐泉公司保管，安置房屋尚未交付。×××0年9月13日海淀法院作出一审判决，认定上述《买卖双方协议》无效，但未对合同无效后的权利义务分配原则作出认定，骆宝宏、张玉生出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。现诉至法院，请求：1、依法分割北京市海淀区四季青舍茶棚×××号院在拆迁腾退中应得的补偿利益，具体为北坞嘉园22号楼1单元×××号和28号楼1单元×××号两套房屋判归二原告所有，二原告给付被告房屋评估价值的20%的补偿。房屋价款按照一审确定的每平方米27945元计算。2、请求判决搬迁腾退中获得的补助奖励等651110.6元补偿款归二原告所有，判决第三人颐泉房地产公司直接将房屋及补偿款交付给二原告。
被告骆宝宏、张玉珍、张玉荣、张玉秀�张玉英、张玉生、张玉成辩称，1、经法院两审终审，双方签订的《买卖双方协议》无效。根据合同规定，双方房屋买卖的行为从2000年3月30日签订时就不受法律保护。2、原被告双方在房屋买卖合同纠纷审理过程中，2009年8月13日二原告与颐泉公司签订了《北坞村腾退补偿安置协议书》，后经法院（×××1）海民初字第19957号判决为无效。3、本案涉及买卖农民宅基地房屋行为，该行为已被人民法院的生效判决确认为无效。从而进一步明确了农村宅基地及房屋不能买卖与非农村经济组织成员的法律规定，北京市四季青舍茶棚×××号房屋的所有权及宅基地使用权是被告的，该案宅基地使用权人是特定的，不能以任何方式转让或变相转让给非该农村经济组织成员之外的人员。至于房屋买卖行为无效后责任承担，应根据法律、以及双方过错责任在被告房屋拆迁腾退及补偿而获得�益的范围内进行裁决，不应该涉及用该宅基地转换的房屋。故二原告诉请无法律上的依据，被告不同意二原告的诉讼请求。
被告颐泉公司辩称，涉诉房屋补偿安置协议、房屋安置情况和拆迁补偿款数额都符合北坞村腾退补偿政策，由于原、被告私下买卖导致协议无效，与我公司无关，具体房屋拆迁以及利益如何分配、归谁所有，服从法院判决。
经审理查明，1992年，经北京市海淀区四季青乡人民政府批准，张福明获准在北京市海淀区四季青乡舍茶棚村×××号建房4间。2000年3月30日，骆宝宏（张福明之女婿）、张玉生（张福明之子）（卖房人）与韩燕青（买房人）签订《买卖双方协议》，约定：“立卖房人张玉生，原将其自有北房四间（楼板型、门窗俱全，包括院墙）卖与韩燕青永远为业，该房座落在北京市海淀区四季青乡舍茶棚村×××号院内。�双方同意计售人民币参拾贰万元整，其款笔下交清并无短少，该房并无其它纠葛及争论，如有争论均由卖房人负责，空口无凭，立字为证。因房屋无法变更，如果有国家占地、乡规划或舍茶棚村征用，国家乡与北坞村将房折钱多与少，或折物全部归买房人所有，卖房人不得反悔，如与国家、乡或舍茶棚村有争议，卖房人必须出面协助买房人解决。特立字为证”。上述协议签订后，韩燕青支付了骆宝宏、张玉生购房款项，骆宝宏、张玉生交付了房屋，韩燕青一家人搬入×××号院内居住。2007年3月22日，韩燕青因病去世。白树兰系韩燕青之妻，韩雪莲系韩燕青与白树兰之女。
因房屋买卖纠纷，2009年，骆宝宏、张玉生将白树兰、韩雪莲诉至本院。×××0年9月13日，本院依法作出（2009）海民初字第10217号民事判决书，判决骆宝宏、张玉生与韩燕青于2000年3月30日签�的《买卖双方协议》无效。白树兰、韩雪莲对判决不服提起上诉，后撤回上诉。在一审诉讼期间，颐泉公司与白树兰于2009年8月13日就×××号院房屋及相应宅基地签订《北坞村腾退补偿安置协议书》。白树兰作为被腾退人将其居住使用的×××号院房屋交付颐泉公司拆除，白树兰置换、购买北坞嘉园22号楼1单元×××号、北坞嘉园28号楼1单元×××号房屋二套，建筑面积均为94.21平方米；置换后，安置楼房面积超过合法有效宅基地面积6.42平方米，应补交购房款28890元。被腾退人在合法有效宅基地范围内的房屋建筑面积为194.54平方米，经北京海基伟业房地产评估事务所评估，给予评估作价款253321元；依据腾退改造方案，结合本户实际情况，应得各项补偿、补助、奖励共计426679.6元，其中包括支持工程建设奖100000元、搬家补助费7781.6元、装修补助费37684元、空调有线电视固定电�迁移补助费2075元，其他补助279139元；补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款为651110.60元。现上述房屋二套及拆迁款均在颐泉公司处，未明确所有权。
×××1年，骆宝宏、张玉生将白树兰、颐泉公司诉至本院，要求确认白树兰与颐泉公司签订的《北坞村腾退补偿安置协议书》无效。×××1年10月19日，本院作出（×××1）海民初字第19957号民事判决，确认白树兰与颐泉公司签订的《北坞村腾退补偿安置协议书》无效。现该判决已生效。
另查，张福明与妻费淑兰生育六子女，为张玉珍、张玉荣、张玉秀、张玉英、张玉生、张玉成。骆宝宏系张玉英之夫。张福明于1999年1月6日去世；费淑兰于2004年12月18日去世。诉讼中，七被告表示，对于争议房屋享有的份额，归七被告共有。
二原告要求争议的两套房屋均归二原告所有，提供了《房地产估价报告》两份，该两份评估报告系在（×××2）海民初字第11551号案中本院委托北京华信房地产评估有限公司对两套房屋在×××2年12月7日至×××3年1月21日期间的房地产价格进行评估：其中北坞嘉园28号楼1单元×××号在估价时点×××2年12月7日的估价结果为2708700元，房地产单价为27945元每平方米。报告应用的有效期自报告提交日×××3年1月21日起壹年。上述评估报告估价对象房屋性质为按经济适用房产权管理，土地性质为划拨的市场价格，根据相关部门规定：如房产为非对社会公开销售经济适用住房，需按完税房价的3%缴纳土地出让金。本次评估估价结果已扣减估价对象上市交易需缴纳的土地出让金。补缴地价款总额=2792500乘以3%=83800元。22号楼1单元×××号房地产总价为2684100元。补缴地价款总额=2767100乘以3%=83000元。七被告对于上述评估报告持有异议，认为法院指定评估�未考虑农民宅基地问题，不能按照商品房评估作价。七被告提交了2009年本院委托评估报告，结果为北京市海淀区四季青舍茶棚村×××号房地产价值总额877322元，其中宅基地价值677608元、原建房屋建筑物价值153344元、续建房屋建筑物价值46370元。二原告亦持有异议，主张该报告期限是一年，已超期；且报告内容有多处失误。此案审理期间，经询问，双方均不同意再对争议房屋进行评估。
原审诉讼期间，经白树兰、韩雪莲申请，本院查封、冻结在颐泉公司处的本案争议二套房屋的相关过户、抵押等登记手续及冻结折迁补偿款651110.6元。
上述事实，有双方当事人陈述、《买卖双方协议》、《北坞村腾退补偿安置协议书》、（2009）海民初字第10217号民事判决书、（×××0）一中民终字第19065号民事裁定书、安置房协议、（×××1）海民初字第19957号民事判决、（×××3）华信评字第（司）0007号、0008号房地产评估报告等证据材料在案佐证。
本院认为，已生效判决确定骆宝宏、张玉生与韩燕青签订的房屋买卖协议无效、并基于此判决确认白树兰与颐泉公司签订的腾退搬迁补偿协议无效。依据法律规定，合同被确认为无效后，当事人因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因骆宝宏、张玉生无法证明其二人有出卖审批给张福明的北京市海淀区四季青乡舍茶棚村×××号房屋的权利，且二人出卖上述房屋及院落，一并处分了房屋所属宅基地，而宅基地系农村集体土地，双方的上述房屋买卖行为亦对集体土地进行了处分，违反了法律、行政法规的强制性规定。由此导致双方�屋合同无效，骆宝宏、张玉生负有主要过错；且七被告在双方房屋买卖合同实际履行了长达十年之久的时间才提起房屋买卖合同无效的诉讼，显属对其权益疏于管理；因此，七被告作为卖方应当承担较大责任。韩燕青作为买受方，未遵守当时土地政策，对于合同的无效亦应承担一定责任。故本院确定双方承担责任的比例为二原告30%、七被告70%。现因原房屋已经在房屋买卖协议被确认为无效之前即被拆除而无法返还，原房屋及宅基地已转化为现有的腾退搬迁利益，且上述转化的利益已经固定，因此本院在考虑双方对合同无效应当承担的责任的基础上，处理腾退搬迁所得补偿、安置利益。
现查明×××号院及房屋已获得补偿利益，其中分为以宅基地面积1：1置换购买的安置楼房，地上房屋的评估作价的价值、对于被腾退人另行给予各项补偿、补助、奖励�。鉴于白树兰一家自购买上述院落及房屋后一直使用房屋直至搬迁工程开始，其应作为实际被腾退人获得腾退搬迁补偿协议上给与被腾退人的“应得各项补偿、补助、奖励”。原本骆宝宏、张玉生应在买卖合同被确认为无效后获得原房屋并向韩燕青家人返还购房款，并就韩燕青家人对房屋的翻建费用等进行赔偿，现因房屋院落已灭失无法返还给白树兰、韩雪莲，故对于腾退搬迁补偿协议上对于韩燕青翻建后的地上物房屋的作价补偿，应归白树兰等人所有。同时，骆宝宏、张玉生亦无需再向白树兰返还原房屋购房款。故对于腾退搬迁协议上载明的已由白树兰、韩雪莲一家领取的乙方应得补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款应归白树兰、韩雪莲一家所有。
对于二套安置楼房的处分，考虑到白树兰、韩雪莲一家在十几年一直在×××号院居住，现无证据显示二人另外有其他住房，而七被告在出售房屋后多年未索回，应视为其享有居住条件，故综合以上因素考虑，置换的房屋应归白树兰、韩雪莲所有为宜，依据安置房屋的评估价值给予七被告一定的经济补偿。七被告对于白树兰、韩雪莲主张的评估价格虽然持有异议，但并未申请评估，故本院按照白树兰、韩雪莲提供的评估结果确定折算价。诉讼中，七被告表示取得的利益归被告共有，本院不持异议。颐泉公司应配合白树兰、韩雪莲办理安置房屋的入住、登记等手续。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条之规定，判决如下：
一、位于北京市海淀区北坞嘉园二十八号楼一单元×××号房屋、二十二号楼一单元×××号房屋的相关权利归白树兰、韩雪莲享有；北京颐泉房地产开发有限公司于本判决生效后七日内配合白树兰、韩雪莲办理相关入住、登记手续；
二、白树兰、韩雪莲于本判决生效后七日内给付骆宝宏、张玉珍、张玉荣、张玉秀、张玉英、张玉生、张玉成房屋折价款人民币一百五十二万五千七百九十七元；
三、北京颐泉房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付白树兰、韩雪莲拆迁补偿款人民币六十五万一千一百一十元零六角。
鉴定费一万八千四百八十元，由白树兰、韩雪莲负担九千二百四十元，于本判决生效后七日内交纳；由骆宝宏、张玉珍、张玉荣、张玉秀、张玉英、张玉生、张玉成负担九千二百四十元，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费七十元，由白树兰、韩雪莲负担三十五元，已交纳；由骆宝宏、张玉珍、张玉荣、张玉秀、张玉英、张玉生、张玉成负担三十五元，于本判�生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝 蓬
人民陪审员 王小微
人民陪审员 党淑平
二〇一五年六月十九日
书 记 员 颜 君