北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第19755号
原告李扬朝（反诉被告），男，1987年2月8日出生北京市丰台区方仕国际商贸城A区***号（单位宿舍）。
委托代理人王妍，女，1973年5月18日出生。
委托代理人卜春雨，北京市雨仁律师事务所律师。
被告徐连生（反诉原告），男，1951年7月25日出生。
委托代理人徐洋（系徐连生之女），1979年12月30日出生。
原告李扬朝诉被告徐连生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李扬朝的委托代理人王妍、卜春雨，被告徐连生及其委托代理人徐洋到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院受理了徐连生提出的反诉请求。本案现已审理终结。
原告李扬朝诉称：我自2013年3月25日至2014年3月24日承租被告徐连生在北京市丰台区和义西里×区7号楼2单元601号（以下简称601号）房屋，月租金6500元，押金6500元，双方签订有房屋租赁协议，并约定我将租金存入被告之女徐洋的中信银行卡中。之后，该房作为我所在的北京华人杰商贸有限公司（已更名为华人杰（北京）国际商贸有限公司，以下简称华人杰公司）的员工宿舍，有时还暂时存放货物。2014年3月，双方商定在租期满后不再续租，但被告于3月23日突然到601号房屋，在无任何人在场的情况下，强行更换了锁芯，并将存放在房内价值6854元的货物（服装拉链、纽扣等）转移，至今未还。事后，我多次联系被告，要求退还押金和货物，被被告拒绝。诉请人民法院判决：1、被告退还押金6500元；2、被告赔偿其强行清退原告时造成货物丢失损失6854元。
被告徐连生辩称：我收取原告李扬朝支付的押金6500元是作为其将房屋转租、转借他人使用应承担的违约金，原告租房后擅自将房屋转租他方，并将房屋使用性质变更为库房，违反合同约定，我有权扣收其支付的押金。租赁合同到期后，因原告迟迟未交房，我回家时发现房屋门锁已被其私自更换，我只好于2014年3月25日联系110报警，并由110指定的开锁公司开锁，进屋后并未看见任何属于原告的物品及货物，原告称我强行清退其存放在房屋内价值6854元货物，并无任何证据证明，属于捏造事实的行为。我不同意原告提出的诉讼请求。
徐连生反诉称：李扬朝在租用我的房屋期间造成房屋木地板多处划伤，我到红星美凯龙商场询问后得知更换木地板需要花费13900元；我在租期满后无法联系到反诉被告李扬朝，造成我额外支付换锁费946元，并代其支付水费200元。故反诉要求李扬朝赔偿我木地板损失13900元、换锁费946元，支付我垫付的水费200元。
李扬朝对徐连生提出的反诉答辩称：反诉原告徐连生无证据证明我租用房屋期间造成木地板损坏，我不同意其要求我赔偿损失的请求；我在租房期间已经交纳了水电费，只是我没有要收条，不认可其代我交纳过水费；我不同意承担徐连生私自进入我租用的房屋所产生的换锁费。
经审理查明，徐连生（甲方）与李扬朝（乙方）于2013年3月签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将601号房屋（3室2厅3卫，建筑面积179.1㎡，精装修）在房屋及设施良好可租赁的状态下租给乙方居住使用；租期12个月，自2013年3月25日起至2014年3月24日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如要求续租，须在租赁期满前不少于一个月向甲方提出续租，经双方协商一致，可重新签订租赁协议；月租金为6500元，为确保出租房屋及设施完好及租赁期内相关费用如期结算，乙方应向甲方交纳相当于一个月房租6500元作为押金，租期满时乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约项下所有应交纳费用后，甲方应将押金全额无息退还乙方；甲方指定收款账号为徐洋名下中信银行国际大厦支行账号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊5118；乙方首次付款时间为2013年3月23日，付款金额26000元，其中押金6500元，其余租金每3个月支付一次；租期内的物业费、供暖费由甲方承担，水、电、天然气消耗按每月查表数由乙方交付；乙方在为违反本租约的前提下，有权优先续租房屋，如要续租，须在本协议期满前不少于1个月向甲方提出书面申请，再由双方另行商议续租事宜；如乙方存在未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用，或未经甲方书面同意，常住人员超过8人等情形的，甲方有权终止协议，收回房屋，乙方应按协议约定一个月租金的金额向甲方支付违约金，且押金不退，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方每逾期一日交房则应按原日租金的二倍向甲方支付滞纳金，还应承担因逾期给甲方造成的损失；本协议签订时，乙方应出示入住本协议租赁房屋的所有居住人员的居民身份证原件，并提供复印件供甲方留存，甲方应出示本协议租赁服务的房产证原件及产权人的居民身份证原件，并提供复印件供乙方留存；本协议自2013年3月23日起生效，双方均不得反悔，补充规定与本协议具有同等法律效力。该合同后附有水、电、气、有线电视、家用电器、家具及其他物品交接单。
2014年3月25日20时36分，徐连生之女徐洋向北京公安局和义派出所报警称601号房屋门锁被堵，该所民警通知开锁公司开锁工到场将门锁打开，并按徐洋要求更换门锁，开锁及换锁费用合计946元（246＋700），徐连生自此收回601号房屋。同月27日，自来水公司向徐连生发出自来水缴费通知单，通知其支付601号房屋2014年3月的自来水费200元。
2014年5月13日，本院受理华人杰公司诉徐连生房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2014）丰民初字第09072号。该案庭审中，徐连生提出其与华人杰公司之间无租赁关系，601号房屋的承租人系李扬朝，华人杰公司作为原告起诉系主体错误。华人杰公司于同年7月22日撤回起诉。
2014年11月14日，李扬朝向本院提起本案诉讼。本案诉讼过程中，徐连生提出反诉，本院一并进行了审理。庭审中，李扬朝称601号房屋实际作为华人杰公司员工宿舍，租房期间其与同事数人在此居住，有时还将少量货物存在此，2014年3月22日该房内存放有价值6854元的货物（服装拉链、纽扣等），之后徐连生强行换锁，且未将该批货物返还，也未退还押金6500元。徐连生认可收到了押金和全部房屋租金，称其换锁系因合同到期后无法联系到李扬朝，只得报警开锁、换锁，开门进屋后并未发现李扬朝所称服装拉链、纽扣等物品，但发现屋内木地板被多处划伤，其还代交了李扬朝欠付的水费200元，其未退还李扬朝押金的原因是李扬朝将房屋转租。
上述事实，有房屋租赁协议、华人杰公司发货单、招商银行个人银行转账汇款单笔对账单、（2014）丰民初字第09072号案件庭审笔录、110接处警记录、风火轮（北京）开锁服务有限公司开换锁单、自来水交费通知单、照片，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：李扬朝与徐连生签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。
合同签订后，徐连生将601号房屋交给李扬朝使用，李扬朝按约支付了房屋押金和租金，双方均履行了租赁合同的主要义务。合同约定的租期届满前，李扬朝未向徐连生提出续租申请，该房屋租赁协议按约应于2014年3月24日到期，李扬朝在租期届满后未及时向徐连生交还房屋，亦无证据证明不能交房的责任应由徐连生承担，故李扬朝应对纠纷的发生承担主要责任，其所称徐连生强行开换锁导致其价值6854元货物丢失，徐连生对此不予认可，李扬朝提供的其所在的华人杰公司发货单并不能证明所记载的货物去向，不能证明损失的发生且该损失应由徐连生承担赔偿责任，本院对李扬朝要求徐连生赔偿货物丢失损失6854元的请求不予支持。
徐连生在租期届满后收回出租的房屋本无不当，但其在行使权利时亦应采取适当的方式，以避免不必要的损失发生或扩大，双方签订的房屋租赁协议已经对承租方在租期届满后逾期未交还房屋所应承担的责任作出约定，徐连生可据此向李扬朝提出主张，不必在期满次日即报警开锁换锁进入房屋，以致发生开换锁费用，本院对徐连生要求李扬朝支付开换锁费用946元的请求不予支持。徐连生称李扬朝在租用房屋期间致屋内木地板受损，李扬朝对此不予认可，徐连生提供的照片不能证明其将601号房屋出租给李扬朝使用时的状况，亦不能证明木地板上的划痕系李扬朝所为，本院对徐连生要求李扬朝赔偿木地板损失13900元的请求不予支持。徐连生提交的自来水交费通知单显示的出票时间为2014年3月27日，应认定该200元水费发生的时间系在此日前，徐连生收回601号房屋的时间为同月25日，徐连生认为该费用应由李扬朝承担的理由成立，本院予以支持。
根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，李扬朝向徐连生交纳押金6500元系为确保出租房屋及设施完好及租赁期内相关费用如期结算，租期满时双方共同清点室内设施，李扬朝付清所有应交纳费用后，徐连生应将押金全额无息退还李扬朝。本案中，徐连生认可已经收到李扬朝支付的押金及全部租金，现无证据表明601号房屋及屋内设施在李扬朝租用期间受损，除尚欠2014年3月27日出票的自来水费200元外无其他拖欠费用，故徐连生应将扣除自来水费200元后剩余的押金6300元退还给李扬朝。徐连生认为李扬朝转租房屋，李扬朝对此不予认可，房屋租赁协议中对于出租人在何种情形下有权不退押金的内容以及关于承租人何种行为构成违约的内容，均表明徐连生应知李扬朝并非一人在此居住，双方对常住人员的人数限制为8人，故李扬朝所在公司员工数人亦在该房内居住的事实不能构成转租的认定，徐连生据此主张不予退还押金的理由不能成立。
综上所述，双方当事人的诉讼请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、徐连生于本判决生效后七日内向李扬朝退还扣除自来水费二百元后剩余的租房押金六千三百元；
二、驳回李扬朝的其他诉讼请求；
三、驳回徐连生的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百三十四元，由李扬朝负担六十四元（已交纳），由徐连生负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一百七十六元，由徐连生负担一百七十四元（已交纳），由李扬朝负担二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈映红
人民陪审员 刘秀娥
人民陪审员 吴桂欣
二〇一五年五月十四日
书 记 员 李 颖