广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1776号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭永锋。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州富翔商场经营管理有限公司。
法定代表人：陈佩霞，该公司经理。
委托代理人：潘培豪，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：李小平，广东科德律师事务所律师。
上诉人谭永锋因与被上诉人广州富翔商场经营管理有限公司（以下简称富翔公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州地铁商业发展有限公司与广州市逸雅居物业管理有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由广州地铁商业发展有限公司将坐落在荔湾区广州地铁一号线芳村站商业街的房地产（建筑面积10000平方米）出租给广州市逸雅居物业管理有限公司作商业用途使用，等等。2010年4月9日，上述该合同经广州市国土资源和房屋管理局以穗租备2010D0000000578号予以登记备案2010年8月13日，富翔公司（丙方）与广州地铁商业发展有限公司（甲方）、广州市逸雅居物业管理有限公司（乙方）签订《﹤广州市房屋租赁合同﹥、﹤广州地铁车站商业街物业租赁补充协议书﹥合同主体变更协议﹥》，约定：从2010年9月1日起，乙方将双方签订的上述《广州市房屋租赁合同》中尚未实施部分的权利和义务全部转让给丙方，自《租赁合同》主体变更之日起，丙方即作为《租赁合同》的承租方与甲方履行《租赁合同》中的权利义务；等等。
2010年7月1日，富翔公司（甲方）与谭永锋（乙方）签订合同编号：WL-Z0012《芳村·万象商铺租赁合同》，双方约定：甲方同意将位于广州地铁一号线芳村站内D出口的商业街“芳村·万象”自编B10、B11号商铺出租给乙方作商业经营使用，建筑面积约为82平方米，租赁期限共计三年。租赁期自2010年9月1日起至2013年8月31日止，每月的第25日至当月最后一日为缴费期，乙方应在此期间向甲方和物业管理公司缴交下月租金、综合管理费等应付费用。第一年租金每月12300元，第二年租金每月13530元，第三年租金每月14883元。乙方须向甲方一次性缴纳租赁保证金人民币34440元及壹个月租金人民币12300元和管理费，租赁保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约向甲方交还该商铺，并缴清全部租金和其他费用，且向甲方提供该商铺证照注销证明文件之日起三十天内由甲方将保证金凭原开具的票据不计利息退还乙方（本合同约定不予退还的情形除外）。合同期届满前，在无违约的情况下，乙方如提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，经甲方同意后乙方可撤场，但保证金不予退还，且乙方应按未完租期租金50%的标准对甲方进行赔偿。合同期限届满或解除时，乙方逾期不撤出商铺的，应按此前一个月的租金及综合管理费2倍的标准向甲方交纳场地占用费，乙方行为视为违约，甲方有权不予退还乙方已交纳的租赁保证金等一切费用。乙方须在合同期满或解除合同之日将承租商铺全部空出，将该商铺大门和其它所有钥匙交回甲方。乙方拆卸加设于该商铺内之固定装置、装修时，须经甲方或管理公司书面同意；对未获书面同意拆除的固定装置、装修，乙方不得拆除；对甲方或管理公司书面要求拆除的固定装置、装修，乙方必须自费拆除，由管理公司拆除，费用由乙方承担。甲方对乙方用于商铺装修的投资不予补偿，装修不予承让。除合同另有约定外，乙方未在合同终止之日撤出的物件，视为乙方的抛弃物，甲方将予以处理，乙方自行承担此后果；等等。
合同签订后，谭永锋依约向富翔公司交纳保证金34440元，富翔公司将涉案商铺交给谭永锋使用，谭永锋在涉案商铺安装（规格：800公斤电机，加大加厚六寸轴）电动拉闸门。
2013年1月30日，谭永锋书面向富翔公司提出自2013年2月1日起不再租赁涉案B10、B11号商铺，将涉案B10、B11号商铺交还给富翔公司，并申请富翔公司退还租赁保证金34440元。该报告书中没有说明不再租赁的原因。2013年1月31日富翔公司书面回复接受富翔公司提前解约的申请，双方于2010年7月1日签订的《芳村·万象商铺租赁合同》（租赁期为2010年9月1日起至2013年8月31日）于2013年2月1日起提前终止，并要求谭永锋在合同终止日办理完毕有关的撤场手续。对于谭永锋的提前解约，按合同约定富翔公司将不退还保证金给谭永锋。谭永锋收到富翔公司书面回复后，再次要求富翔公司退回涉案商铺的保证金。
双方协调未果，富翔公司于2013年2月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谭永锋立即与富翔公司办理位于广州市地铁一号线芳村站D出口的商业街“芳村·万象”自编B10、B11号商铺交铺手续，归还电卡、锁匙，提交注销工商证照、国税、地税的证明；2、谭永锋自2013年2月1日起按每月29766元向富翔公司支付商铺占用费至正式交还商铺之日止（暂计至2013年3月20日商铺占有费为51026元）；3、谭永锋缴纳的租赁保证金人民币34440元归富翔公司所有；4、谭永锋因提前解除《商铺租赁合同》依约赔偿富翔公司人民币52091元。谭永锋反诉请求法院判令：富翔公司退回广州市地铁一号线芳村站D出口的商业街“芳村·万象”自编B10、B11号商铺的电动拉闸（规格：800公斤电机，加大加厚六寸轴）给谭永锋。
2013年3月22日谭永锋书面要求富翔公司安排拆卸涉案商铺电动闸门，同日富翔公司作出书面回复按租赁合同约定谭永锋须在合同期满或解除合同之日将该涉案商铺的门和其他所有锁匙交回富翔公司，及铺内固定装置谭永锋不得拆除，电动闸门属于固定物，不同意谭永锋拆除。
原审在庭审过程中，富翔公司确认于2013年3月20日收回涉案B10、B11号商铺使用；并撤回要求谭永锋将涉案B10、B11号商铺的电卡、锁匙交回给富翔公司的诉讼请求，另外明确诉请谭永锋支付自2013年2月1日起至2013年3月20日期间的商铺占用费只要求按51026元计算；只是谭永锋表示因与富翔公司协商拆卸电动闸门未果，故一直没有将该商铺大门和其它所有钥匙交回富翔公司。
原审法院认为，富翔公司与谭永锋签订的合同编号：WL-Z0012《芳村·万象商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应自觉履行契约。
在合同履行期间，谭永锋向富翔公司提出不再承租讼争商铺，其实质就是要求解除合同，富翔公司收到函件后答复同意解除合同，双方已达成解除合同的合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定合同已于2013年2月1日解除。
谭永锋于2013年1月30日向富翔公司书面提出退铺后，并没有依约同时将该商铺大门和其它所有钥匙交回甲方，不能视为涉案商铺已经交还给富翔公司，谭永锋行为已经构成违约。现富翔公司要求谭永锋按合同约定支付自2013年2月1日起至2013年3月20日止逾期交还商铺的占用费51026元的诉讼请求，原审法院予以支持。
对富翔公司要求谭永锋缴纳的租赁保证金人民币34440元归富翔公司所有及要求谭永锋支付因提前解除合同需赔偿富翔公司人民币52091元的诉讼请求。由于合同中对提前解约既约定违约金，又约定定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原审法院当庭向富翔公司晰明，富翔公司选择适用保证金条款，谭永锋缴纳的租赁保证金人民币34440元归富翔公司所有，原审法院予以支持。对于富翔公司要求谭永锋因提前解除合同依约赔偿富翔公司人民币52091元的诉讼请求，原审法院不予支持。由于涉案商铺已经由富翔公司自行使用，原审法院对此不再处理。富翔公司当庭撤回要求谭永锋归还涉案B10、B11号商铺电卡及锁匙的诉讼请求，是其自行处分诉讼权利，原审法院予以准许。对于富翔公司要求谭永锋提交讼争商铺注销工商证照、国税、地税证明的诉讼请求，因合同并无约定该事项，故原审法院予以驳回。
对谭永锋反诉要求富翔公司退回讼争商铺商铺的电动拉闸的诉讼请求，因合同已经有约定，谭永锋主张是富翔公司首先违约，但没有提供相关证据证实，故对富翔公司的该主张原审法院不予支持，而且富翔公司对谭永锋用于商铺装修的投资不予补偿，装修不予承让。据此，谭永锋的反诉请求，原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十六条的规定，原审法院于2014年1月15日作出如下判决：一、谭永锋向广州富翔商场经营管理有限公司缴纳的商铺租赁保证金人民币34440元归广州富翔商场经营管理有限公司所有；二、谭永锋自本判决发生法律效力之日起十日内，支付自2013年2月1日起至2013年3月20日止逾期交还商铺的占用费51026元给广州富翔商场经营管理有限公司；三、驳回广州富翔商场经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回谭永锋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3150元，由广州富翔商场经营管理有限公司负担2020元，谭永锋负担1130元；反诉受理费25元，由谭永锋负担。
判后，上诉人谭永锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审依据事实错误。由于富翔公司存在擅自改变经营环境，实际经营铺位面积与租赁合同标识的建筑面积不相符以及将公共分摊用地用于二次租赁，消防安全，拒开发票等不合理行为和违反《商场租赁合同》的情况下，对谭永锋的经营造成影响。谭永锋于2013年1月30日正式致函富翔公司，自2013年2月1日将租赁的B10、B11商铺交还给富翔公司，不再租赁，并申请退还保证金34440元。事实上，谭永锋确实于1月31日撤场清空后把商铺交还给了富翔公司，并且当时口头要求取回自己安装在铺位门上的电动拉闸。2月1日后富翔公司即对B10、B11商铺进行停电处理（没电源拉闸无法启动），造成谭永锋无法把拉闸拆卸，谭永锋要求富翔公司把电动拉闸退还或启动拆卸，富翔公司一直不予回复，这期间谭永锋根本没阻挠富翔公司开门的招租行为，更没有占用其商铺。富翔公司在2月1日开始多次打开B10、B11商铺，带客户查看铺位招商，均证实商铺已由富翔公司实际控制占有并进行了招商经营行为，也说明了富翔公司默认了谭永锋已经完成撤场并交还了商铺的事实。2月22日富翔公司开门带人测量店铺，双方因为拉闸问题发生争吵而富翔公司报警，谭永锋通知业主，有图片及录像为证。另外，谭永锋申请二审有条件要求富翔公司出示此商铺现履行的二次租赁合同佐证上述事实。原审判决谭永锋支付商铺占有费51026元，于法无据。二、原审适用法律不当。原审判决既没收保证金又额外计算占用费，是定金和违约金的同时适用，违反《合同法》第一百一十六条的规定。保证金的形式是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的金钱，因为保证金条款对履行合同的义务起保证作用，保证金数额相当于债务额，当违约情况出现时，保证金可用来冲抵价款，不应作为定金履行的定金罚则或违约金给予没收原则，更不具备合同解除代价功能没收。在富翔公司也存在违约情况下，保证金可用来冲抵富翔公司的损失部分，剩余部分保证金应退还给谭永锋。《商铺租赁合同》约定本合同履行期间，若乙方违反本合同或“芳村·万象”相关管理规定，甲方及管理公司有权以书面形式通知乙方从其已支付的保证金（含租赁／管理费保证金，水电保证金）中抵扣有关欠费、滞纳金、违约金及赔偿金的部分或全部，乙方必须在甲方或管理公司发出抵扣通知之日起5日内补足被抵扣部分的金额。因此由于富翔公司拒开发票等等违法行为和违反《商场租赁合同》的情况下，对谭永锋的经营造成实际影响，原审判决谭永锋缴纳的全部租赁保证金34440元归富翔公司所有，不合理不合法。三、请求判令富翔公司返还谭永锋的个人私有财产电动拉闸。根据《中华人民共和国物权法》第四条规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。铺位电动拉闸是谭永锋在租赁经营期间个人安装的，谭永锋有安装拉闸的充足证据，属谭永锋私有财产，不属于富翔公司。一审采信富翔公司主张的“铺内固定装置乙方不得拆除，卷闸门属于固定物，所以我司将按双方签定合同内规定执行”，不应成立。四、富翔公司未将涉案商铺租赁进行合法的登记备案，原审未对此进行审查。这涉及涉案合同合法性、有效性的认定。谭永锋对富翔公司是否享有合法出租权，涉案合同的合法性等相关合法权益提出质疑，二审法院对富翔公司的合法性应给予综合考量。如果合同无效，则双方违约责任的约定无效。五、富翔公司违反《合同法》总则第一条、第三条的规定，本案诉讼费理应由富翔公司承担。综上所述，上诉人谭永锋上诉请求撤消一审判决，改判驳回富翔公司原审全部诉请，支持谭永锋的反诉请求。
被上诉人富翔公司答辩称：不同意谭永锋的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。谭永锋主张其在2月1日将商铺交还给富翔公司，但未能提供充分证据证明，一审法院认定的交铺时间是正确的。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另外，被上诉人富翔公司二审期间提出财产保全申请，要求冻结谭永锋价值51026元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产，并向本院提供了等额存款担保。本院于2014年5月15日作出民事裁定书，裁定：一、冻结富翔公司51026元的银行存款【开户行：中国农业银行广州海安路支行；户名：广州富翔商场经营管理有限公司；账号：44×××76】；二、冻结谭永锋价值51026元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。富翔公司为此预交诉讼保全申请费530元。
本院认为，原审对谭永锋与富翔公司签订《芳村·万象商铺租赁合同》的效力及双方权利义务的认定，论述清晰，处理并无不当，不作赘述。针对谭永锋的上诉主张，认定如下：
一、谭永锋主张富翔公司返还商铺租赁保证金人民币34440元的问题。因双方租赁合同第八条约定“合同期届满前，在无违约的情况下，乙方如提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，经甲方同意后乙方可撤场，但保证金不予退还，且乙方应按未完租期租金50%的标准对甲方进行赔偿”的约定，谭永锋函告富翔公司提前解约，依照约定其理应承担相应后果，无权要求退还保证金。谭永锋主张因富翔公司存在擅自改变经营环境，实际经营铺位面积与租赁合同标识的建筑面积不相符以及将公共分摊用地用于二次租赁及拒开发票等不合理的违约行为，导致其提前解除合同，因谭永锋并未提供充分证据予以佐证，本院不予采纳。另外，至于谭永锋提出涉案租赁合同未经备案应认定无效的问题，因合同备案属行政管理部门审查的职责，合同备案对合同效力认定并无影响。谭永锋以合同未备案主张合同无效，于法无据，不予支持。
二、谭永锋主张涉案商铺于2013年2月1日已由富翔公司实际控制并占用的问题。因谭永锋于2013年1月30日致函富翔公司只是单方面的意思表示，双方并未对涉案商铺进行交接。谭永锋提供的证据并不能证明富翔公司带人测量店铺及招商使用等，更无法证实谭永锋于2013年2月1日将涉案商铺交还给富翔公司实际控制并占用。因此，谭永锋的该项上诉主张，本院不予支持。
三、关于谭永锋上诉主张保证金可用作抵扣使用费的问题，因谭永锋提前单方解除合同，违反约定无权要求富翔公司退还保证金，同时基于其无证据证明其在合同解除后将商铺交还给富翔公司，理应支持使用费，两者不属于同时适用定金和违约金，不存在违反法律的情形。谭永锋主张以保证金抵扣使用费，依约应是在其无违约行为的前提下先予以保证金抵扣欠款同时限期内仍需要补足保证金的情况。谭永锋该项主张与本案事实不符，不予采纳。
四、对于富翔公司是否应退还谭永锋投资安装的电动闸门问题，因合同已经有约定，谭永锋主张是富翔公司首先违约，但没有提供相关证据证实，故对富翔公司的该项主张原审法院不予支持，而且富翔公司对谭永锋用于商铺装修的投资不予补偿，装修不予承让。原审对该问题的处理并无不妥，本院予以维持。
另外，关于诉讼费承担的问题。《国务院诉讼费用交纳办法》第六条规定“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费”、第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。据此，原审结合双方过错程度对一审案件受理费的负担作出认定，并无不妥。至于本案二审案件受理费及诉讼保全申请费，依上述规定亦理应由上诉人谭永锋负担。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人谭永锋的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1936元、诉讼保全费530元，均由上诉人谭永锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十月十五日
书 记 员 杨仁义