福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荔民初字第731号
原告林桂森，男，1953年12月1日出生，汉族，居民，住所地福建省三明市三元区。
原告林桂元，男，1955年12月4日出生，汉族，居民，住所地福建省福州市晋安区。
原告林桂明，男，1957年10月25日出生，汉族，居民，住所地福建省福州市晋安区。
原告林桂凤，男，1960年11月21日出生，汉族，居民，住所地福建省福州市鼓楼区。
上列四原告的委托代理人吴贞霞，福建壶兰律师事务所律师。
上列四原告的委托代理人朱琦菡，福建壶兰律师事务所实习律师。
被告林金荣，男，1950年10月9日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托代理人范培水，福建凌龙律师事务所律师。
委托代理人姚春兰，福建凌龙律师事务所律师。
被告彭阿秋，女，1933年9月16日出生，汉族，居民，住所地福建省福州市晋安区。
原告林桂森、林桂元、林桂明、林桂凤因与被告林金荣、彭阿秋确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告林桂森、林桂元、林桂明、林桂凤及其委托代理人吴贞霞、朱琦菡、被告林金荣及其委托代理人姚春兰、范培水到庭参加诉讼，被告彭阿秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四原告诉称：莆田市荔城区拱辰街道南郊社区宫兜11组祖宅所有权人系林某甲，有原告出具的一份《莆田县土地房产所有证第二联（县存）》为证。林某甲只育有一子，即四原告的父亲林某乙。林某甲和林某乙父子分别于解放前就到福州谋生，莆田祖宅一直空置着，后林某乙与被告彭阿秋结婚，并生育四原告。四原告均在福州出生，除大儿子林桂森在三明居住、工作外，其他三人一直在福州居住、工作至今。四原告每年冬至回莆田扫墓后就直接回福州，只是有听母亲彭阿秋提及过莆田老家有座祖宅，但一直空置着。林某乙于1987年2月27日因故去世。1997年8月8日，被告彭阿秋在未告知四原告的情况下，在中间人及被告林金荣诱导下将祖宅卖给被告林金荣。四原告于2012年冬至回家扫墓时，听说南郊村被划为拆迁范围，故问被告彭阿秋有无接到南郊村或拆迁指挥部的通知。后彭阿秋才告知四原告其于1997年8月8日将祖宅卖给被告林金荣。后四原告要求被告林金荣返还祖宅，并愿意依法返还“购房款”，但被告对原告的请求置之不理。根据《继承法》之规定，四原告与母亲彭阿秋作为第一顺序继承人，系本案诉争祖宅的共有权人，但彭阿秋在未告知其他共有权人的情况下，将祖宅卖给被告林金荣，严重侵犯了四原告的合法权益，故提起诉讼。请求判令：确认两被告于1997年8月8日签订的《立约》无效。
被告林金荣未作书面答辩，但在开庭时辩称：一、答辩人系善意的第三人，被告彭阿秋出卖讼争房产的行为构成表见代理，该出卖行为对四原告具有约束力，四原告认为《立约》无效，应不予支持。二、讼争房产出卖时系危房，被告林金荣购买后，对危房进行翻修，并一直居住至今。拆迁安置是对翻修后的房产进行补偿安置。三、本案已超过诉讼时效，应驳回四原告对被告林金荣的诉讼请求。四原告自认其每年冬至都会回莆田扫墓，而讼争房产系坐落在四原告去扫墓的必经之路上，被告林金荣与被告彭阿秋于1997年8月8日签订《立约》后，讼争房产已经被告林金荣翻修并居住，四原告回莆田扫墓时，如果对《立约》有异议，在当时就已经知道权利被侵害，四原告在时隔十六、七年，现才提出《立约》的效力，明显已超过诉讼时效。综上，讼争房产一直由被告彭阿秋在占用、管理、使用和处分，被告彭阿秋与被告林金荣签订《立约》的行为构成表见代理，对四原告具有法律约束力，被告林金荣购买房产后已进行翻修，拆迁安置是对翻修后的房进行补偿安。且四原告在《立约》签订十几年后才提出异议，已超过诉讼时效。综上，四原告诉求无理，应驳回四原告的诉讼请求。
被告彭阿秋无作答辩。
四原告为证实自己的主张，除在法庭上陈述外，还向本院提供以下证据予以证明：第一组证据，《莆田县土地房产所有证第二联（现存）》一份，证明本案诉争房屋的所有权人系林某甲。第二组证据，莆田市荔城区拱辰街道南郊社区居民委员会于2011年12月26日出具的《证明》一份、福州市公安局南街派出所于2013年11月4日出具的《证明》一份，证明四原告的爷爷系林某甲，父亲系林某乙，母亲系被告彭阿秋。第三组证据，《立约》复印件一份，证明被告彭阿秋于1997年8月8日私自将诉争祖宅转卖给被告林金荣。第四组证据，三明市三元区城关街道新龙社区居委会出具的《证明》一份、原告林桂森的常住人口户主登记表一份、《明房权证字0263**号》房产证一份、《工人登记表》一份、《上山下乡人员登记表》一份、福建省三钢（集团）有限责任公司出具的《证明》一份；被告彭阿秋与原告林桂元的户口簿一份、《福建省197地质大队证明信》一份、福州市鼓楼区茶会社区居委会出具的《常住证明》一份、原告林桂元的房产证一份；原告林桂明的户口簿一份、晋安区岳峰镇康山社区出具的《证明》一份、房产证一份、福州橡胶厂出具的《证明》一份；原告林桂凤的户籍一份、福州鼓楼区鼓东街道观风亭社区居民委员会出具的《证明》一份、原告林桂凤的房产证一份、福建省糖酒副食品有限公司出具的《证明》一份、福州市公安局鼓东派出所出具的《证明》一份，综合证明四原告自出生后一直在福州工作、生活，对两被告之间签订的《立约》不知情。
被告林金荣经当庭质证认为：对第一组证据的真实性无异议，但证明内容有异议，该组无法证明与《立约》中的房产是同一块房产。对第二组证据无异议。对第三组证据《立约》的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告彭阿秋并非私自处分讼争的房屋，其出卖讼争房产的行为构成表见代理，对四原告具有约束力。对第四组证据真实性无异议，但对证明内容有异议，该组证据只能证明四原告居住、工作在福州，但不能证明其不知道房产出卖的，本案的讼争房屋在每年扫墓的必经之路上，可见四原告是知道讼争房产出卖的事实。
本院经审查作如下认证：被告林金荣对第二组证据没有异议，本院予以确认。对第一组证据，案外人林某甲享有《莆田县土地房产所有证第二联（现存）》中记载的房屋所有权是客观事实，对该证据的真实性、合法性，院予以确认，被告林金荣认为《立约》中的房屋与第一组证据中的房屋不是同一块房产，但未提供证据予以证实，同时，结合第二组证据，可以证明《立约》中的房屋就是第一组证据中的房屋，对该证据的关联性，本院予以认定。被告林金荣对第三组证据的真实性没有异议，本院予以确认。对第四组证据，四原告在莆田以外的地方生活、工作是客观事实，对该证据的真实性，本院予以确认。
被告林金荣为证实自己的主张，除在法庭上陈述外，还向本院提供以下证据予以证明：证据一，身份证复印件一份，证明被告林金荣诉讼主体适格。证据二，调查笔录一份，证明被告林金荣向被告彭吓秋购买祖厝时，该已经是危房，且5000元符合当时的市场价格，不存在诱导的行为；祖厝是四原告去扫墓的必经之路，祖厝在1997年转让后，1999年由被告林金荣重新建房，四原告未提出异议，已超过诉讼时效。证据三，照片二张，证明祖厝是四原告去扫墓的必经之路，祖厝离墓地只有50米左右。
四原告经当庭质证认为：对证据一无异议。对证据二的真实性、合法性及证明对象均有异议。该证据系被告律师单方找被调查人所作的调查笔录，其内容真实性无法认定；仅有被调查人林金同在调查笔录中所称的“祖厝彻底倒塌以及原告离祖厝只有50米左右，祖厝是四原告扫墓的必经之路”，这并不是事实；而且该笔录上的内容前后有矛盾之处，前面笔录称房子后来由林金荣住，后面的笔录却称“从来没看到有人在祖厝上居住”，故在没有其他证据相印证的情况下，对该证据的真实性、合法性应不予采信。对证据三的真实性以及证明对象均有异议。照片上没有体现拍照时间，故形成的时间无法认定；从照片上也根本无法看清祖厝的具体位置在哪，故无法证明祖厝是四原告扫墓必经之路的事实。
本院经审查作如下认证：四原告对证据一没有异议，本院予以确认。对证据二，该调查笔录实质上的证人证言，证人林金同系被告林金荣的兄弟，且证言中存在矛盾的地方，对该证据的真实性，本院不予确认。对证据三，从照片上无法认定祖厝是四原告的扫墓的必经之路，对该证据的关联系，本院不予确认。
经审理查明：案外人林某甲是案外人林某乙的父亲，林某乙是被告彭阿秋的丈夫，是原告林桂森、林桂元、林桂明、林桂凤的父亲，案外人邱某某是原告林桂元的岳父。四原告长期在福州、三明生活，被告彭阿秋在福州与原告林桂元生活在一起。林某甲享有莆田县土地房产所有证第二联（现存）》中登记的土地的使用权，林某甲于年去世，生前未进行分家析产，林某乙于1987年2月27日去世，生前未进行分家析产。1997年8月8日被告林金荣与被告彭阿秋订立房屋买卖《立约》，《立约》主文为：“彭吓秋由祖遗一座古厝56平方米，座落東边靠林金堂、西边靠林金荣，南靠吓廉、泉林、文辉，北后靠一块埕。彭吓秋願意卖给林金荣，价伍仟元正。恐今后无慿，特立此为约”。立约人处有被告林金荣与被告彭阿秋的亲笔签名，见证人处有案外人邱某某的亲笔签名。被告林金荣购得讼争房屋后，对其进行翻盖，并于2011年1月31日跟莆田市荔城区南郊濠浦片区改造工程指挥部签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，讼争房屋已经不存在。
上述事实，有原告的陈述及原告提供的《莆田县土地房产所有证第二联（现存）》一份、莆田市荔城区拱辰街道南郊社区居民委员会于2011年12月26日出具的《证明》一份、福州市公安局南街派出所于2013年11月4日出具的《证明》一份、《立约》一份、三明市三元区城关街道新龙社区居委会出具的《证明》一份、原告林桂森的常住人口户主登记表一份、《明房权证字0263**号》房产证一份、《工人登记表》一份、《上山下乡人员登记表》一份、福建省三钢（集团）有限责任公司出具的《证明》一份、被告彭阿秋与原告林桂元的户口簿一份、《福建省197地质大队证明信》一份、福州市鼓楼区茶会社区居委会出具的《常住证明》一份、原告林桂元的房产证一份、原告林桂明的户口簿一份、晋安区岳峰镇康山社区出具的《证明》一份、房产证一份、福州橡胶厂出具的《证明》一份、原告林桂凤的户籍一份、福州鼓楼区鼓东街道观风亭社区居民委员会出具的《证明》一份、原告林桂凤的房产证一份、福建省糖酒副食品有限公司出具的《证明》一份、福州市公安局鼓东派出所出具的《证明》一份；被告的陈述及被告提供的被告身份证复印件一份等证据予以证实。上述证据来源合法，证明事实确实充分，本院予以确认。
本院认为：原告林桂森、林桂元、林桂明、林桂凤与被告彭阿秋通过继承取得讼争房屋的产权，被告彭阿秋对自己享有的份额有权处分，未经四原告同意前，被告彭阿秋对四原告享有的份额无权处分。四原告与被告彭阿秋是母子关系，被告彭阿秋长期与原告林桂元一起生活，被告彭阿秋与被告林金荣签订房屋买卖合同时，被告林金荣有足够的理由相信被告彭阿秋有权处分该讼争房屋，被告彭阿秋的行为构成表见代理和有权处分的竞合。根据《中华人民法共和国合同法》第四十九条之规定，被告彭阿秋处分四原告享有的房屋份额的行为是有效的，故两被告间签订的《立约》符合合同有效的法律要件，四原告请求确认两被告于1997年8月8日签订的《立约》无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，判决如下：
驳回原告林桂森、林桂元、林桂明、林桂凤的诉讼请求。
本案案件受理费人民币100元，由原告林桂森、林桂元、林桂明、林桂凤负担。
代理审判员 李明亮
二〇一四年四月××日
书 记 员 徐素红
附注法律条文
《中华人民法共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。