安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民一初字第01190号
原告：吴皿，男，1964年10月1日出生。
被告：洪银枝，女，1954年3月18日出生。
被告：尹易文，男，汉族，1982年8月18日出生。
被告：尹丽娟，女，汉族，1980年8月19日出生。
被告：尹易君，女，汉族，1990年7月27日出生。
四被告共同委托代理人：汪彪，安徽徽仁律师事务所律师。
四被告共同委托代理人：戴国庆，安徽徽仁律师事务所律师。
原告吴皿诉被告洪银枝、尹易文、尹丽娟、尹易君房屋买卖合同纠纷一案，2008年元月，原告诉至本院要求被告交付房屋，本院以（2008）镜民一初字第00192号判决驳回了原告诉讼请求。案件生效后，因原告吴皿不服判决申请再审，芜湖市中级人民法院以（2012）芜中民再终字第00023号民事裁定书，裁定撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2008）镜民一初字第00192号民事判决，发回重审，重审期间，原告撤回起诉，本院裁定予以准许。2014年5月7日，原告吴皿重新起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告吴皿，被告洪银枝、尹易文、尹丽娟、尹易君的委托代理人汪彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴皿诉称：2002年9月原告与被告洪银枝的丈夫尹迎春签订了一份售房协议，尹迎春将新宇花苑门面房二楼及楼下部分约50平方米售与原告，经数次协商以75000元成交。为使原告放心，被告夫妻提供与新宇开发商签订的将该楼4间，一拖二楼上下86平方米门面房作为该楼施工工程款的公证处证明，证明该房来源合法，尹迎春为该房的合法持有人，原告向尹迎春提供67000元的购房款，加上其他纠纷款14000元总计达80000余元。尹迎春收到钱款后以种种理由不愿交房，并将该房出租他人，现该房其他继承人未登记份额，房屋登记于尹易君、尹丽娟名下，各占50%份额，房屋对外出租谋利。基于上述事实，原告认为被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院要求判令：1、2003年3月28日尹迎春与吴皿关于芜湖市新宇花苑门面房2楼及楼下部分约50平方米住房买卖协议有效，被告继续履行合同；2、被告协助将原告享有的49.8平方米产权过户至原告名下。
被告洪银枝、尹易文、尹丽娟、尹易君辩称：尹迎春与原告签订的房屋买卖协议无效。尹迎春生前所占用讼争房，是基于建设单位拖欠其工程款而依法行使留置权，尹迎春作为留置权人只享有优先受偿权，而不能在未经房屋建设单位许可的情况下，将讼争房出售给原告。根据我国《担保法》第82条的规定，尹迎春作为留置权人只享有“将该财产折价或拍卖、变卖该财产的优先受偿权”，因此尹迎春是留置权人而非所有权人，不能对所留置房产以其个人名义进行处分。后由于新宇公司未能将拖欠尹迎春的120万元工程款支付，尹迎春起诉至中级人民法院，现本案正在强制执行。尹迎春对讼争房进行买卖，违反我国法律的禁止性规定，我国《城市房地产管理法》第37条规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。尹迎春作为留置权人，所留置的房产所有权依然属于建设单位即芜湖市新宇房地产开发公司。尹迎春将未经变更到其名下的房产转让给原告，其转让行为当属无效。
经审理查明：洪银枝、尹易文、尹丽娟、尹易君分别是尹迎春的妻子及子女。尹迎春于2006年12月15日因病死亡。尹迎春生前系芜湖广达建筑安装工程有限公司工程项目经理。2000年尹迎春与该公司签订《建筑工程施工合同》，由尹迎春承建芜湖新宇房地产开发公司开发的新宇花苑的土建工程。在工程施工期间，尹迎春与芜湖广达建筑安装工程有限公司就尹迎春所垫付工程款的收回有关事宜于2001年2月18日达成协议，约定：1、芜湖广达建筑安装工程有限公司所承建新宇花苑工程款均由尹迎春垫付。芜湖广达建筑安装工程有限公司对承建工程负有监督管理之责；2、为确保尹迎春所投资金回笼，经芜湖广达建筑安装工程有限公司授权委托，尹迎春可按芜湖广达建筑安装工程有限公司和芜湖新宇房地产开发公司所签协议直接与新宇房地产开发公司结算工程款，并由尹迎春与芜湖市新宇房地产开发公司签订商品房购销合同及办理房屋在建房抵押权登记。抵押权人为尹迎春。若新宇房地产开发公司不能按约支付工程款，则尹迎春有权按芜湖市广达建筑安装工程有限公司与新宇房地产开发公司所签《施工补充协议》的约定处分所抵押房产以实现债权。该协议由芜湖新宇房地产开发公司签字并盖章确认，并于2001年11月14日在芜湖市公证处公证。后由于尹迎春垫资的土建工程主体工程已完工，尹迎春依据上述协议直接与芜湖新宇房地产开发公司结算工程款，经确认共计欠尹迎春120万元。2003年10月因芜湖新宇房地产开发公司没有按协议支付上述工程款，尹迎春将芜湖新宇房地产开发公司诉至法院，双方在芜湖市中级人民法院自行和解并达成协议：芜湖新宇房地产开发公司欠尹迎春工程款数额为120万元自签收调解书之日起十日内付清。
原告吴皿的父亲吴翰原承租上二街的房屋，属被拆迁范围。2001年7月吴翰与芜湖新宇房地产开发公司签订《承诺书》一份，约定新宇公司将新宇花苑门面房给吴翰之子吴皿作为安置房。2002年9月30日尹迎春持上述2001年2月18日与芜湖市广达建筑安装工程有限公司签订的协议书及公证书与吴皿签订协议一份，约定将新宇花园门面房二楼约49.8平方米售给吴皿，款为75000元整（暂收40000元），下欠35000元。2003年3月28日尹迎春与吴皿就上述讼争房再次签订协议：尹迎春售给吴皿新宇花苑门面房二楼约49.8平方米，款为75000元，吴皿已付款61000元，下欠房款14000元整（如违约愿按1：3罚款）。协议签订后，该房并没有交付给原告。
另查明：上述争议房屋在尹迎春去世后，芜湖市中级人民法院裁定由尹易春的继承人尹易文所有，办理了产权过户登记手续。尹易文将房屋转让给了尹易君、尹丽娟名下，尹易君、尹丽娟各占50%份额，对外出租至今。现房屋在中国工商银行股份有限公司芜湖分行办理了贷款80万元并办理了抵押物登记。
上述事实，有尹迎春与吴皿的两份协议、尹迎春与芜湖广达建筑安装工程有限公司签订的协议书及公证书、芜湖市中级人民法院的民事判决书及调解书和双方当事人的陈述可以证实，本院予以确认。
本院认为：2003年3月28日，尹迎春与原告吴皿就新宇花园门面房所签订的《协议》是当时双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，现协议所约定的房屋已由尹迎春的继承人享有完全所有权，故尹迎春与原告吴皿签订的协议有效，故对原告诉求确认上述协议有效，本院予以支持。尹迎春的继承人有义务在继承遗产的范围内履行尹迎春生前的债务。具体来说，其继承人应按其父与原告吴皿签订的售房协议的约定向吴皿交付房屋。由于诉争房屋已由登记权利人办理了抵押登记，无法办理产权过户登记手续，故对原告诉求继续履行合同，协助办理产权变更登记手续，本院暂不予支持。原告可另行主张或主张被告赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认2003年3月28日，尹迎春（已死亡，继承人为本案被告洪银枝、尹易文、尹丽娟、尹易君）与原告吴皿就新宇花园门面房所签订的《协议》有效；
二、驳回原告吴皿的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由被告洪银枝、尹易文、尹丽娟、尹易君承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 张斗胜
代理审判员 丁玉婷
人民陪审员 许云峰
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 王 蓓
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。