广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第895号
上诉人（一审原告）广西富业某公司。住所地：广西南宁市青秀区桃源路**号信托大厦第***层。
法定代表人黄连胜，该公司董事长。
委托代理人黄策荣，广西智森律师事务所律师。
上诉人（一审被告）黄某甲。
上诉人（一审被告）郝某甲，系上诉人黄某甲的妻子。
委托代理人唐霭涛，广西龙翔律师事务所律师。
上诉人广西富业某公司、上诉人黄某甲、郝某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2015）东民二初字第121号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日召集上诉人广西富业某公司的委托代理人黄策荣，上诉人郝某甲及其与上诉人黄某甲共同委托代理人唐霭涛到庭进行举证、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年9月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，由被告黄某甲承租原告位于田东商都k栋5号一楼铺面。合同约定：租期为3年，即从2011年10月16日起至2014年10月15日止。合同签订后，双方已实际履行了合同。2014年10月10日，被告郝某甲将21万元转付到原告田东分公司账户。2014年10月20日，原告将田东商都k栋5号楼整栋转让给黄富权（案外人），黄富权将280万元房屋价款支付给原告。2015年1月7日原告在商铺门口张贴《关于商铺搬迁的通知》，该通知内容为：“尊敬的郝某甲租户，贵户租用我公司位于田东商都k5栋一层商铺，已于2014年10月15日期满，······请收到通知后3天内及时与我司进行结算（即1月7日至1月10日前），我司再给予贵户5天搬迁时间（即1月15日前搬离）。如贵户仍不搬离，我司将派人强行收回场地，······”。但被告不予理会。2015年1月16日，原告再次在商铺门口粘贴和《关于再次要求搬迁的通知》，要求被告郝某甲搬离商铺，但被告郝某甲仍拒之不理。2015年2月4日，原告派人将商铺内物品搬出门外，被告郝某甲报警，田东县公安局平马派出所组织原、被告进行调解，在调解过程中被告将已搬出的物品搬回商铺，商铺至今仍由被告占用。原告遂向本院提起诉讼。另查明，原告与黄富权于2015年3月9日签订《补充协议》协议约定因原告未能按时交付商铺，由原告向黄富权赔偿20万元。黄富权于2015年3月10日出具《收据》。庭审中，原告确认对于赔偿给黄富权的20万元为现金交付，无银行转账凭证或现金财会往来凭证证据证明。再查明，被告黄某甲与被告郝某甲为夫妻关系。
一审法院经审理认为，原告与被告黄某甲于2011年9月15日签订的《田东商都商铺租赁合同》，形式要件完备，意思的真实表示，内容合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。在该合同履行期满后，因原告拒绝续租并将该商铺出卖，从而引发纠纷。本案的争议焦点在于原、被告在《田东商都商铺租赁合同》期限届满后是否达成续租协议，被告未按该合同约定时间腾房交还商铺是否违约。本案中，原、被告未签订书面的续租合同，但被告于原租赁合同期满前，即2014年10月10日向原告支付了21万元房租。2015年1月7日，原告才以粘贴《关于商铺搬迁的通知》的方式提出异议。原告主张，原租赁合同期限届满后原告以电话、短信、面谈等方式表明该商铺因出售不再出租并要求被告前来结算拖欠电费后多还少补并腾出商铺。但原告未能提供任何证据证明，且原告要求被告进行电费结算的数额远小于被告支付的21万元租金。依法，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告之间的原租赁合同继续有效，但年租赁期限为不定期。被告应按照《田东商都商铺租赁合同》约定向原告支付从2014年10月16日起至2015年1月25日止共92天的房租，即4600元÷30天×92天＝14106.7元。依法，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原、被告的续租合同为不定期，原告随时可以解除合同，故原告诉请被告退还商铺，依法有据，予以支持。《田东商都商铺租赁合同》第六条乙方（被告黄某甲）义务中第1项“······乙方经甲方许可在租赁商铺内添加的建筑物、装修物及附加物（含增设的线路、开关等固定设备），租赁期满后无偿归甲方所有，乙方不得拆除。······”但本案受理前，合同所涉商铺中的装修物及附加物已被损坏，不存在，且原告对所诉请的装修物及附加物未能提供具体范围，故对该诉讼请求不予支持。原告诉请的被告支付68418.67元电费，法院认为，原告对于该主张仅提供《2015年1月12日改造k栋商都业主电量信息》为证，该信息单上无制作人签字亦无制作单位的盖章，故对该证据不予认可，且至庭审时，原告并未确定被告所欠付的电费数额，故对于该请求不予支持。对于原告诉请被告支付逾期腾房的违约金27600元和占有费用70500元。法院认为，在原租赁合同期满后，原、被告之间成立了不定期的续租合同关系，被告不存在逾期腾房的违约行为，且被告应向原告支付租金。故原告要求被告支付逾期腾房违约金和商铺占有使用费，不予支持。原告主张未能按期交付商铺而向黄富权支付了损失赔偿金20万元，这是由被告未按照租赁合同约定按期退还商铺而导致的，被告应对此承担赔偿责任。原告虽然提供《补充协议》、《收条》证明因被告拒绝腾房导致原告无法将该商铺交付给买受人的而支付了损失赔偿金20万元，但20万元作为大笔的资金，原告只提供现金收据，而未能提供相应的转账记录或现金财会往来的证明，故不予支持。被告主张原、被告在2014年10月10日已口头达成续租的协议，续租协议的租期为三年，被告才将21万元租金转入原告田东分公司账户，并提交被告郝某甲与网名为“山涧清泉”的聊天记录和21万元银行汇款凭证予以证明。法院认为，qq网络聊天记录属于证据种类中的电子数据，其具有虚拟性和可修改性，被告未能提供证据的原始载体并证明“山涧清泉”的网络账号使用者的真实身份和ip地址的情况。且依法，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故被告主张其与原告就续租问题达成三年租期协议的抗辩，不予采纳。对于被告汇入原告账户的21万元款项不属于本案审理范围，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告黄某甲、郝某甲于本判决生效之日起十五日内向原告广西富业某公司退还位于广西田东县东宁路田东商都k栋5号楼一层商铺；二、被告黄某甲、郝某甲向原告广西富业某公司支付商铺租金14106.7元；三、驳回原告广西富业某公司的其他诉讼请求。
上诉人广西富业某公司不服一审判决，提出上诉称，一、一审认定2011年9月15日《商铺租赁合同》到期后双方成立了不定期的续租合同关系依据不足，合同到期后双方就没有成立新的租赁关系。被上诉人所支付的21万元是利用知悉上诉人公司的账号的情况下擅自支付。其次，合同到期后，上诉人多次要求被上诉人退场，最后双方就退场一事洽谈无果。被上诉人在经营期间尚有将近10万元电费未到供电局缴纳，而该用电是以上诉人的名义在供电局开户，如果被上诉人不缴纳电费，供电局追缴的责任主体仍是上诉人，因此，上诉人多次要求被上诉人前来结算后再退款是合情合理的。二、即使按照一审所认定2011年9月15日《商铺租赁合同》到期后双方成立了不定期的续租合同关系，一审仅判决被上诉人支付2014年10月16日至2015年1月25日期间的租金14106.7元错误。即使双方合同期满后因上诉人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁为不定期，此情形下，上诉人提出解除合同，被上诉人依法也应在约定期限返还商铺，否则构成违约，应当按照合同约定及法律规定承担27600元的违约责任。合同解除之后被上诉人应当根据合同约定腾出房屋返还商铺，被上诉人继续占用商铺已经丧失合同根据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释{2009}11号）第18条之规定，被上诉人逾期腾房应支付占有使用费。因双方合同已经终止且占有使用费并非租金，故占有使用费不能按照合同约定的租金标准计算，应当根据同地段同类型物业的市场租金水平计算，上诉人在一审已充分举证证实涉案商铺在该地区域租金水平为每月每平方米150元，因被上诉人至今仍在占用商铺，故被上诉人应当从2015年1月26日开始，按照每月每平方米150元标准计算占有使用费给上诉人，直至被上诉人实际返还商铺之日。本案中，上诉人已经将商铺转让给黄富权，黄富权已经支付了280万元的转让价款，上诉人已经根据约定应在2015年1月10日前将商铺交付给黄富权，但因被上诉人非法占用该商铺导致上诉人无法将交付给黄富权，为此，被上诉人依法应赔偿因其拒绝腾房导致上诉人无法将房屋交付买受人黄富权的损失赔偿金20万元。综上，1、请求维持田东县人民法院（2015）东民二初字第121号民事判决书第一项；2、撤销田东县人民法院（2015）东民二初字第121号民事判决书第二项、第三项的诉讼请求，支持上诉人在一审诉请第二、三、四、五项；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人黄某甲、郝某甲承担。
上诉人黄某甲、郝某甲答辩称，一、上诉人广西富业资产投资开发有限公司要求维持一审判决第一项有误。双方签订的《商铺租赁合同》，租期于2014年10月15日到期。租期届满前，上诉人于2014年10月10日与广西富业公司田东分公司经理卢少波就续租事宜进行协商，达成续租协议三年，上诉人并在合同上签字。二、上诉人广西富业公司认为合同期满后双方没有成立新的不定期租赁关系，其上诉理由不成立。富业公司主张发给上诉人搬出商铺的通知，上诉人没有收到，也没见到。现在上诉人一直追富业公司的合同，富业所称张贴的通知是没有事实依据的。三、富业公司主张上诉人黄某甲、郝某甲支付逾期占有商铺费用14106元，黄某甲、郝某甲没有在新的约定期限返还商铺属违约的理由不成立，其要求按市场的租金水平计算明显不当。四、富业公司主张未能按期交付商铺而向黄富权支付了损失赔偿金20万元，要求黄尚用对此承担赔偿责任的请求错误。庭审补充：1、上诉人富业公司认为黄某甲支付的21万元是其擅自支付的理由不成立，如果没有富业公司的同意，黄某甲是不会支付21万元年租金给富业公司。2、如果没有富业公司的承诺，黄某甲也不会支付21万元。3、富业公司以电费问题向上诉人起诉是不成立的，电费是由我们到供电公司交付，不是由公司来缴纳。4、富业公司要求上诉人支付2014年10月16日到2015年1月25日的租金、支付占有商铺使用费是错误的。关于占有房屋的问题，商铺的钥匙有两把，一把在上诉人手上，另一把在富业公司，所以上诉人并没有占有使用房屋。综上，一审判决正确。
上诉人黄某甲、郝某甲不服一审判决，提出上诉称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，第二项、第三项判决适当、正确，但第一项判决不当。上诉人与被上诉人广西富业某公司的房屋租赁一案，上诉人虽然仅提供单方签字的书面续租合同，但双方口头约定属实，被上诉人并告知上诉人汇付第一年租金21万元，并在收到续租租金后三个月内也没有退还给上诉人，因此续租行为证明是双方的真实意思表示，所以一审应当判决续租期为一年，但一审却判决上诉人退还房屋，不判决被上诉人广西富业某公司向上诉人退回21万元，明显不当。综上，一、请求依法维持一审判决第二项、第三项，撤销第一项；二、改判续租期限为一年或改判被上诉人向上诉人退还不当收取上诉人汇入的21万元（第一年续租期的租金）；三、本案一、二审诉讼费用由被上担诉人承。
上诉人广西富业某公司答辩称，一、两上诉人主张续租一年的理由不成立，合同期满后双方没有续租，也没有达成任何的协议和签订任何的商铺租赁合同。二、双方之前签订的合同在2014年就届满，两上诉人在期满后继续使用商铺，富业公司没有马上提出异议，但两上诉人再继续使用商铺是形成不定期的租赁关系，在不定期的租赁，富业公司有权随时解除合同，原合同也因富业公司在2015年1月以书面提出终止而终止。三、两上诉人上诉主张退回21万元的租金费用没有法律依据，两上诉人在一审没有提出该项诉请，本案不能对诉请进行审理，故两上诉人的该主张违反了不告不理的规定。
上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司对一审查明的事实无异议，但认为一审遗漏查明富业公司举证2014年10月开始同地段同物业的租金水平。
上诉人黄某甲、郝某甲对一审查明的事实有下列异议：1、对一审查明的“2015年1月7日原告在商铺门口张贴《关于商铺搬迁的通知》，该通知内容为：“尊敬的郝某甲租户，贵户租用我公司位于田东商都k5栋一层商铺，已于2014年10月15日期满，……请收到通知后3天内及时与我司进行计算……”。但被告不予理会。”事实有异议，上诉人广西富业某公司张贴《关于商铺搬迁的通知》，郝某甲对该事情不知情，不存在不予理会；2、对一审查明的“2015年2月4日，原告派人将商铺内物品搬出门外”事实有异议，富业公司不是将商铺物品搬出门外，而是将物品打坏；3、对一审查明的“商铺至今仍由被告占用”有异议，这个不符合事实，商铺有两把钥匙，另一把钥匙在富业公司，上诉人并没有占用商铺。
在二审期间，上诉人广西富业某公司没有新证据向法庭提供。上诉人黄某甲、郝某甲向法庭提供两张收据，证明双方没有解除合同，仍继续履行合同。
上诉人广西富业某公司对上诉人黄某甲、郝某甲提供的证据质证认为：1、对2008年9月24日黄某甲向富业公司交付5000元履约保证金的真实性没有异议，但收费单位是物业管理公司，不是富业公司，且与本案没有关联。2、对2012年1月19日黄某甲向富业公司交付5000元履约保证金5000元的真实性没有异议，对关联性有异议，双方于9月15日签订的合同到期之后，黄某甲擅自将21万元转入富业公司账户，富业公司也曾多次通知要求黄某甲到公司结算，多退少补，但黄某甲一直没有过来计算。因此两上诉人不能以此主张与富业公司形成新的租赁关系。
对上诉人黄某甲、郝某甲提供的证据，本院认为，只凭上诉人提供的两张收据不能直接证明没有解除本案合同，合同的解除是有约定和法定，故对该证据的证明目的，本院不予采信。
本院对当事人争议事实的分析和认定：1、关于一审是否遗漏查明“富业公司举证2014年10月开始同地段同物业的租金水平”事实问题。由于富业公司也没有主张从2014年10月开始的租金按同地段同物业的租金水平支付本案房租费，故上述事实与本案当事人的请求无关，一审没有遗漏查明上述事实。2、关于一审查明“2015年1月7日原告在商铺门口张贴《关于商铺搬迁的通知》，该通知内容为：“尊敬的郝某甲租户，贵户租用我公司位于田东商都k5栋一层商铺，已于2014年10月15日期满，……请收到通知后3天内及时与我司进行计算……”事实是否属实的问题。由于上述事实有富业公司现场拍照及公安调解事实证实，郝某甲对该事情不知情，并不影响该事实认定。3、关于一审查明“2015年2月4日，原告派人将商铺内物品搬出门外”事实是否属实的问题。上诉人郝某甲主张不是富业公司将商铺内物品搬出门外，而是打砸。但其在本案中没有提供充分证据加以证实，本院不予采信；4、关于一审查明“商铺至今仍由被告占用”事实是否属实的问题。由于上诉人富业公司曾收回郝某甲租赁房屋产生争议（冲突），公安机关对此争议调解后，在本案中没有证据证实对租赁房屋暂由哪一方占用管理；且此后上诉人郝某甲也没有在该商铺经营，在没有证据明确证明该事实前，不排除双方产生争议（冲突）后，双方共同保持现状。故一审查明上述事实，是没有充分证据证实的。
综上分析，一审认定的事实除“商铺至今仍由被告占用”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案主要的争议焦点是：1、本案的租赁合同期限为不定期还是另行约定租期为1年；2、本案是否有违约行为，应否承担违约责任；3、上诉人富业公司请求上诉人黄某甲、郝某甲返还本案争议商铺装修物及附加物是否有事实和法律依据；4、上诉人富业公司请求上诉人黄某甲、郝某甲支付电费、占用争议商铺使用费、赔偿损失是否有事实和法律依据；5、上诉人黄某甲、郝某甲请求续租1年或由上诉人富业公司退回21万元是否有事实和法律依据。
关于本案的租赁合同期限为不定期还是另行约定租期为1年的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本案两上诉人签订的《田东商都商铺合同》租赁期间已届满后，上诉人郝某甲继续承租该房屋，上诉人富业公司也未提出异议，原《田东商都商铺合同》继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人黄某甲、郝某甲主张租赁期间届满前双方当事人另行约定租期为1年，由于上诉人富业公司对双方另行约定租期为1年的事实不认可；且上诉人提供的证据不足以认定其主张的上述事实。故本案的租赁合同期限为不定期合同，对上诉人黄某甲、郝某甲的该主张本院不予采信。关于本案是否有违约行为，应否承担违约责任的问题。上诉人富业公司主张上诉人黄某甲、郝某甲在履行本案合同时违约（没有及时返还争议商铺），造成其损失，应当承担违约责任和赔偿损失。由于本案是不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，但有义务通知对方。上诉人富业公司主张解除该合同，但没有举证证实其已经尽到通知对方的义务。且上诉人黄某甲、郝某甲否认收到解除合同的通知，故对上诉人富业公司主张上诉人黄某甲、郝某甲违约的事实，本院不予采信。关于上诉人富业公司请求上诉人黄某甲、郝某甲返还本案争议商铺装修物及附加物是否有事实和法律依据的问题。商铺装修物及附加物为本案争议商铺不可分割的部分，一审判决退还本案争议商铺也包含了商铺装修物及附加物，上诉人富业公司请求上诉人黄某甲、郝某甲返还本案争议商铺装修物及附加物没有实际意义，不予再作判决。关于上诉人富业公司请求上诉人黄某甲、郝某甲支付电费、占用争议商铺使用费、赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。上诉人富业公司请求上诉人黄某甲、郝某甲支付电费，由于没有提供证据证实上诉人黄某甲、郝某甲欠多少电费，并且上诉人富业公司已经代为支付的事实，故上诉人富业公司提供的证据不充分，对其主张的事实，本院不予采信。关于请求支付占用争议商铺使用费的问题。由于上诉人富业公司在收回本案争议商铺时与上诉人黄某甲、郝某甲产生纠纷（冲突），并经公安机关调解后，各方都不能使用该争议商铺，属于双方自行处理（保持现状），上诉人富业公司请求上诉人黄某甲、郝某甲承担该占用争议商铺使用费明显与法律相悖。关于赔偿损失的问题。上诉人富业公司提供其有20万元的损失也是单一的证据，且没有证据证实上诉人黄某甲、郝某甲在本案中构成违约，故其20万元的损失与上诉人黄某甲、郝某甲无关。关于上诉人黄某甲、郝某甲请求续租1年或由上诉人富业公司退回21万元是否有事实和法律依据的问题。上诉人黄某甲、郝某甲主张续订《租赁合同》1年，租金21万元，但提供的证据不足以证实该事实。本案为不定期租赁合同，上诉人富业公司主张解除合同，该合同即解除，上诉人黄某甲、郝某甲请求续租1年没有事实和理由。关于上诉人黄某甲、郝某甲主张上诉人富业公司退回21万元的问题。该问题不是本案《商铺租赁合同》约定的权利和义务，不受本案法律调整，对方又对此问题不同意在本案调解。故一审法院让上诉人黄某甲、郝某甲另行主张权利是正确的。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11248元，由上诉人广西富业某公司负担6798元（已预交）；由上诉人黄某甲、郝某甲负担4450元（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 彭宝刚
二〇一五年十月二十三日
书记员 蒙烁羽