四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0322民初1071号
原告李金家，男，1965年4月18日出生，务农，住四川省富顺县。
委托代理人杨元利，富顺商务法律服务所法律工作者。
原告钟代容，女，1963年11月18日出生，务农，住四川省富顺县。
委托代理人杨元利，富顺商务法律服务所法律工作者。
被告四川富康建工集团有限公司，住所地四川省自贡市富顺县。
法定代表人何渠，总经理。
委托代理人刘路生，四川科亿律师事务所律师。
原告李金家、钟代容诉被告四川富康建工集团有限公司（简称富康建工公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理。依法由审判员卢玉丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李金家、钟代容的委托代理人杨元利，被告富康建工公司的委托代理人刘路生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李金家、钟代容诉称：二原告于2011年8月4日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXXXX8），购买了被告开发的坐落于富顺县某某镇某某大道某某段某某号的“某某家园”某某号楼某某单元某某层3-1-1面积103.33平方米的商品房一套，并于2012年5月10日交付购房款252745元。被告交付房屋时间为2011年10月31日，原告于2014年8月21日取得房屋所有权证，2015年7月9日取得土地使用权证。被告并未在交房后360日内取得房屋所有权证书，已构成违约。应按《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项约定的情形支付违约金，即如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。现二原告请求被告支付违约金21757.47元。
被告富康建工公司辩称：对原告诉称的签订《商品房买卖合同》的时间、所购房屋情况、房款交付情况和房屋产权证明办理时间均无异议。但造成本案所涉商品房房屋产权证明迟办的原因是县某某部在转让“某某家园”项目土地过程中少转让了764.79平方米土地，经过多方协调，被告也及时完清该764.79平方米土地的相关手续，并办理房屋产权证明，被告无违约行为。加之二原告也未因房屋产权证明延迟办理遭受实际损失，因此，被告不应承担违约责任。此外，二原告所购房屋在《商品房销售合同》约定套内建筑面积为91.65平方米，后经实际测量，且房产证上确定的套内建筑面积为93.28平方米，即超出1.63平方米。按照合同购买单价每平方米2758元，二原告还应支付被告购房款4495.54元。考虑到原告没有按时收到房屋的权属证明，被告可以不再要求二原告再支付该超面积的购房款4495.54元。
二原告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：
1.二原告身份证复印件2份，拟证明二原告的基本情况；
2.四川富康建工集团有限公司网上登记信息1份，拟证明被告公司的基本情况；
3.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方应按照合同履行权利义务。被告违反《商品房买卖合同》第二十条的规定，应按照规定承担违约责任，支付违约金；
4.房屋产权证明和土地使用权证复印件各1份，拟证明被告逾期交付房屋权属证明的时间为861天，按照合同约定计算被告应支付违约金金额为21757.47元。
上述证据经被告质证后，对该四组证据的真实性、合法性无异议。但认为延迟办理房屋权属证明的原因不在被告，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。
本院对二原告提交的证据，被告质证后对证据的真实性、合法性均无异议，且经本院审查，证据间能形成证据链，证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》进行房屋买卖情况以及房屋产权证明办理的时间。本院对原告提交的四组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
被告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：
1.《商品房买卖合同备案表》、《商品房买卖合同》2份，拟证明二原告所购商品房基本情况和相关权利义务约定；
2.中国人民解放军四川省富顺县某某部出具的《说明》1份、富顺县人民政府某某局出具的《富顺县人民政府某某局来信处理笺》1份，富顺县人民政府某某室作出的《关于处置某某部某某老营院土地遗留问题的函》1份和富顺县国土资源局核发的《国有土地使用证》1份，拟证明被告开发的“某某家园”项目的土地，县某某部在土地转让中少转让了764.79平方米，导致不能按时办理房屋产权证明。后经部分买受人信访，县政府某某室协调后，于2013年12月25日行文准予被告补缴相应土地款项。被告于2014年4月2日取得该764.79平方米土地的国有土地使用权证；
3.房屋所有权证（商品房大证）1份，拟证明因为处理少转让764.79平方米土地的相关事宜耽误了时间，才导致未按时取得商品房产权证明。被告也一直都在尽全力配合，及时办理房屋产权证明，因此被告无违约行为；
4.房屋所有权证、领取房屋所有权证记录、国有土地使用证3份，拟证明房屋权属证明办理、交付的情况和被告一直都在按程序抓紧办证，并无违约行为。
上述证据经原告方质证后，对该四组证据的真实性、合法性无异议，但原告方认为被告提出的延迟办证的原因与本案无关，只要存在延迟办证就应承担违约责任，支付违约金。
本院对被告提供的证据，原告方质证后，对上述四组证据的真实性、合法性无异议，本院对该四组证据的真实性、合法性予以确认。该四组证据也能够形成完整的证据链证明由于在土地拍卖环节，经办人员误将764.79平方米土地作了重复扣除，导致被告开发“某某家园”项目的土地存在瑕疵，无法为购房户完善产权办理。在政府出台解决办法后，被告积极配合政府相关部门，抓紧时间完清手续，办理房屋产权证明，并已将房屋产权证明交付原告。本院对被告提供的四组证据的证明力予以确认。
经审理查明：被告原自贡市富康工程有限责任公司于2014年10月10日由于升级需要向富顺县工商行政管理局申请了名称变更，由自贡市富康工程有限责任公司变更为四川富康建工集团有限公司，其他情况无变化。二原告于2011年8月4日与原自贡市富康工程有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXXXX8），以单价每平方米2758元，购买了坐落于富顺县某某镇某某大道某某段某某号的“某某家园”某某号楼某某单元某某层3-1-1面积103.33平方米的商品房一套，房屋产权证明确定的该房屋的准确地址为某某镇某某大道某某段某某号某某栋某某单元某某号。二原告于2012年5月10日交付购房款252745元，被告也在《商品房买卖合同》约定交房时间2011年10月31日将房屋交付给二原告，二原告已实际装修入住该房屋。在《商品房买卖合同》中，原、被告双方约定应当取得房屋所有权证书的时间为在合同约定的商品房交付之日起360日内，即2012年10月26日。实际取得房屋所有权证书的时间为2014年9月21日，实际延迟了695天。在被告提供的富顺县人民政府某某室作出的《关于处置某某部某某老营院土地遗留问题的函》中明确载明，造成房屋产权证明延迟办理的原因在于被告开发“某某家园”项目的土地，在土地拍卖时经办人员误将764.79平方米土地作了重复扣除，在办理房屋权属证明过程中，必须完清该764.79平方米土地的相关手续，才能完善产权办理。原、被告因迟延交付房屋产权证问题协商未果，从而引起诉争。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承当赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。违约金有两种：一是惩罚性违约金；二是填补损失违约金。结合本案的具体情况，本案被告的行为不具有欺诈性，显然不适用惩罚性违约金。按照原、被告双方当事人于2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》的约定，被告的行为是否构成违约是双方争议的焦点。原告认为，被告迟延办理房屋产权证交付原告，不符合合同约定，构成违约，应承当违约责任。被告认为迟延办理房屋产权证的责任不在被告，并提供证据证明了延迟办理房屋权属证明的原因在于出让土地时在拍卖过程中其经办人员的失误造成开发“某某家园”的土地出让存在瑕疵。按照合同约定，该情况的出现，是原、被告双方均不能预见、并不能克服的客观情况，属于不可抗力。况且被告按照合同约定的期限按时将房屋交付给原告，没有影响原告对房屋的正常使用，也一直积极协调、配合相关部门，及时办理了房屋权属证明，现已交付原告。故被告的行为不构成违约。原告主张被告应当支付其违约金21757.47元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告并没有向本院提供证据证明其因此受到了多大损失，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。在诉讼过程中，被告主动提出，虽然迟延办理房屋产权证的责任不在被告，但考虑到原告没能按时接收到房屋权属证明，被告放弃要求原告向其支付购房超面积补差款4495.54元，以此作为补偿。被告的行为是对自己民事权利的依法处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告李金家、钟代容的诉讼请求。
案件受理费减半收取为172元，由原告李金家、钟代容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于自贡市中级人民法院。
审判员 卢玉丹
二〇一六年五月二十四日
书记员 李雪冬
附件—法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.《中华人民共和国民法通则》
第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。