北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02019号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京旭飞纺织服装有限责任公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇东芦垡村委会对面。
法定代表人温玉英，董事长。
委托代理人安新华，北京市忠慧律师事务所律师。
委托代理人陈琳，北京市忠慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市九州泰和科技发展有限公司，住所地北京市东城区东花市南里一区1号楼1层1单元102。
法定代表人邓硕，总经理。
委托代理人傅政军，男，1968年5月8日出生，北京市九州泰和科技发展有限公司经理。
上诉人北京旭飞纺织服装有限责任公司（以下简称旭飞纺织公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第03864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月，北京市九州泰和科技发展有限公司（以下简称九州泰和公司）起诉至原审法院称：2012年1月13日，我公司与旭飞纺织公司签订《合作合同书》，约定由旭飞纺织公司在其注册及经营地提供部分生产场地及相应的生活配套设施（以下简称涉案房屋），总面积共计1000平方米，供双方合作生产加工服装之用，合作期限为2年。合作期内，旭飞纺织公司提供厂房、相应服务、加工服装所需的原料采购及相应的销售，我公司�责抓好生产加工及内部各项管理工作。合同还约定了我公司每年将固定利润支付旭飞纺织公司等内容。2012年2月18日，我公司与旭飞纺织公司签订补充说明，约定旭飞纺织公司应积极配合我公司办理营业执照等相关事宜。合同签订后，我公司对厂房进行了必要的装修，共支出320942.6元，另向旭飞纺织公司支付了固定分红50000元，但旭飞纺织公司不能协助我公司办理营业执照，未提供相应服务，也未提供加工服装所需的原料采购及相应的销售服务，致使我公司无法取得营业执照，不能合法经营，双方之间的合作被迫停止。旭飞纺织公司除提供生产场地外，其他合同义务均未履行，造成我公司装修损失30余万元及其他经营损失，故诉至法院，请求判令：1、旭飞纺织公司赔偿经济损失321442.6元；2、旭飞纺织公司退还固定利润分红50000元；3、解除双方签订的合作合同书。案件审理过程中，九州泰和公司变更诉讼请求为：1、确认九州泰和公司与旭飞纺织公司签订的《合作合同书》（包含补充说明）无效；2、旭飞纺织公司赔偿经济损失296619元；3、旭飞纺织公司退还固定分红50000元。
旭飞纺织公司辩称：不同意九州泰和公司的诉讼请求。第一，我公司与九州泰和公司之间不存在联营合作关系，双方之间是房屋租赁关系。双方虽然签订了《合作合同书》，但该合同明确约定由九州泰和公司自主经营，我公司不参与经营，不分担成本，而是每年基于提供的厂房而收取固定比例的利润，符合租赁合同的法律特征，因此双方签订的合同为租赁合同，且合同有效。第二，我公司已履行完合同，九州泰和公司拖欠房租，经我公司多次催要，拒绝给付，故存在违约情形，根据合同约定，《合作合同书》在2012年5月底已经解除。第三，九州泰和公司一直使�的是其原有执照北京市至正泰和商贸有限公司的营业执照，并提出过如遇政府监管，由我公司提供营业执照予以配合，故不存在其所述我公司未协助其办理营业执照的相关事宜。第四，我公司虽同意九州泰和公司加盖房屋，但未同意负担加盖房屋的成本，其经济损失并不是我公司造成的，不应由我公司承担。
同时，旭飞纺织公司提起反诉称：2011年，我公司在互联网发布招租广告，准备出租部分生产车间和生活厂房，九州泰和公司找到我公司，双方就房屋租赁事宜达成一致意见，约定租期为2年。签订合同时，九州泰和公司提出因其公司经营范围没有服装加工一项，想利用我公司服装加工的执照以应对政府对服装加工的监管和检查，所以双方于2012年1月13日签订了《合作合同书》、《安全责任书》。虽然双方签订了《合作合同书》，但实际并没有合作关系，我公司仅提供厂房。九州泰和公司于2012年4月5日向我公司支付50000元整，之后一直未支付任何费用。我公司租赁的厂房自2012年1月至2013年1月一直被九州泰和公司占用，故提起反诉，请求判令：九州泰和公司支付2012年5月至2013年1月的房屋使用费55000元。
九州泰和公司针对旭飞纺织公司的反诉，辩称：旭飞纺织公司不是房屋的实际产权人，房屋是否有合法建设手续也不确定，合同约定旭飞纺织公司应积极配合我公司办理手续，但其亦未履行，属于违约。旭飞纺织公司隐瞒事实存在欺骗行为，未收到租金应由其自行承担后果，故请求法院依法驳回旭飞纺织公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：从九州泰和公司与旭飞纺织公司签订的《合作合同书》的内容来看，旭飞纺织公司不介入九州泰和公司生产加工的内部管理及经营，其获取报酬的方式为每年收取九州泰和公司支付的固定利润。据此，双方并没有合作的特征，上述合同名为合作，实为租赁，即旭飞纺织公司将涉案房屋出租给九州泰和公司，用于从事服装生产加工活动，双方约定的固定利润应视为旭飞纺织公司收取的租金。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。同时依据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条的规定，农村土地未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中，旭飞纺织公司出租的厂房所在的土地用途为养殖服务业，双方约定在该土地上加建车间、从事服装生产加工等内容，改变了土地的农业用途，亦未经相关行政部门依法批准。故该合同约定违反了我国法律的强制性规定，应属无效。据此，对于九州�和公司提出的要求确认《合作合同书》（包含补充说明）无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，旭飞纺织公司在明知九州泰和公司承租厂房用于非农建设的情况下，对厂房进行违法出租，并同意九州泰和公司在现有场地上进行装修加建，存在过错。九州泰和公司作为承租方，应当知晓该土地的用途，其违法承租，并进行加建与装修，亦存在过错，故双方因合同无效受到的损失，应由双方按照各自过错承担。关于九州泰和公司主张的装修损失金额，虽双方对安装工程的蒸汽管部分存在争议，但旭飞纺织公司明确表示以工程施工人员所述为准，故法院确认该蒸汽管为九州泰和公司新添附形成，认定九州泰和公司加建与装修的工程造价为296619元。据此，对于九州泰和公司主张的装修损失，具体数额由法院根据装修工程造价鉴定结果、双方过错比例及厂房实际使用情况予以酌定。九州泰和公司与旭飞纺织公司签订的《合作合同书》自2012年1月1日起至2013年12月31日止，但旭飞纺织公司认可其已于2013年年初将涉案房屋返还给案外人，故旭飞纺织公司因合同无效所受到的损失，实为其对涉案房屋享有的为期1年的占有使用利益。针对旭飞纺织公司的上述损失，法院参照双方在《合作合同书》中关于租金的约定，结合双方过错比例及九州泰和公司实际占有使用情况，酌定九州泰和公司承担42000元。因九州泰和公司已支付50000元，故应由旭飞纺织公司向九州泰和公司返还8000元。据此，原审法院于2013年11月判决：一、确认北京市九州泰和科�发展有限公司与北京旭飞纺织服装有限责任公司于二○一二年一月十三日签订的《合作合同书》（包含二○一二年二月十八日签订的补充说明）无效；二、北京旭飞纺织服装有限责任公司于判决生效之日起十日内给付北京市九州泰和科技发展有限公司十七万八千元；三、北京旭飞纺织服装有限责任公司于判决生效之日起十日内返还北京市九州泰和科技发展有限公司八千元；四、驳回北京市九州泰和科技发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京旭飞纺织服装有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，旭飞纺织公司不服，上诉至本院称：我公司在涉案房屋从事服装业生产经营是经过工商行政部门核准登记，故《合作合同书》应为有效；九州泰和公司主张的装修费用，我公司不是最终受益人，法院应当追加实际受益人为本案第三人；原审法院酌定的关于涉案房屋的租赁费用明显不公，故请求撤销原判，依法改判。九州泰和公司同意原判。
经审理查明：涉案房屋系旭飞纺织公司自案外人李璞志、李东明处承租。2012年1月13日，旭飞纺织公司作为甲方与乙方北京至正泰和商贸有限公司（以下简称至正泰和公司）签订《合作合同书》，约定：“双方生产服装的厂房由现甲方注册及经营地提供部分车间及相应的生活配套设施总面积共计1000平方米；合同期限为两年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止，届时若双方生产场地未发生被政府及开发商拆迁或征用的唯一条件下，双方的《合作合同书》将自动续约至2015年12月31日止；合作期内，甲方提供厂房、提供相应服务、提供加工服装所需的原料�购及相应的销售，不介入乙方生产加工的内部管理及经营，乙方负责抓好生产加工及内部各项管理工作；乙方每年将固定的利润支付甲方，具体利润缴纳额为2012年105000元，2013年128000元，若无极限情况需继续履行合同时，2014年为136000元，2015年为144000元，当年的11月15日将次年的利润一次性支付，2012年的利润可于2011年底前及2012年5月底分两次付清”。同日，为防火、防盗确保安全无事故，双方签订《安全责任书》，明确各自责任。
2012年2月18日，旭飞纺织公司作为甲方与乙方至正泰和公司签订《补充说明》，约定：在法律及相关政策允许的情况下，甲方应积极配合乙方办理营业执照的相关事宜，需甲方办理的由甲方办理；乙方已向甲方说明了具体的装修范围和具体的施工安排，甲方同意乙方在2012年2月至6月在甲方现有的场地上加建100平方米的车间和40平方米的洗漱洗�的房间。合同签订后，乙方对原有厂房进行了装修和加建。
2012年4月5日，旭飞纺织公司出具收据1份，载明收到至正泰和公司2012年部分固定利润分配款50000元。
另查，2013年1月24日，经北京市工商行政管理局东城分局核准，至正泰和公司名称变更为本案九州泰和公司。
再查，涉案房屋位于北京市大兴区魏善庄镇东芦垡村委会对面，现门牌号为魏善庄镇东芦垡村北街临13号。经原审法院依职权调查，该处土地为集体土地，土地用途为养殖服务业。
原审法院审理中，经九州泰和公司申请，原审法院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对九州泰和公司在涉案房屋内装修的工程造价进行鉴定，鉴定报告载明：九州泰和公司与旭飞纺织公司对工程造价无争议，予以确定的金额为291241.18元，其中建筑工程82750.92元、装饰工程170420.68元，安装工程38069.58元；无法确定金额为5377.82元。九州泰和公司支付鉴定费15000元。无法确定金额部分为蒸汽管的费用，九州泰和公司称该蒸汽管是由其购买，旭飞纺织公司称原有厂房中即存有蒸汽管，九州泰和公司是否使用旧存的蒸汽管其无从知晓，需询问装修时管道部分的施工人员。现场勘查时，九州泰和公司与旭飞纺织公司均认可案外人孙保田为九州泰和公司对厂房进行装修时管道部分的施工人员，孙保田陈述其在施工时没有用过之前的蒸汽管，现有的蒸汽管均是新加的。另，九州泰和公司和旭飞纺织公司均认可九州泰和公司人员于2012年4月从涉案房屋撤离，但物品仍留在原地。旭飞纺织公司称其已于2013年年初将涉案房屋退还给案外人李璞志、李东明。
上述事实，有双方当事人陈述及《合作合同书》、《补充说明》、工商名称变更通知、收据、鉴定报告、集体土地使用证等证据材料在案佐证。
本�认为：根据本案查明事实，九州泰和公司与旭飞纺织公司所签合同虽名为《合作合同书》，但从合同内容来看，仅是旭飞纺织公司提供涉案房屋等给九州泰和公司，并不介入九州泰和公司生产加工的内部管理与经营，由九州泰和公司定期将固定利润支付给旭飞纺织公司，故双方并未有联营、合作，上述合同实质为租赁合同，由旭飞纺织公司出租涉案房屋，九州泰和公司支付租金。
合同内容违反法律、行政法规的强制性规定的，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋所在地土地性质为集体土地，土地用途为养殖服务业。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》之规定，农村土地未经依法批准不得将承包地用于非农建设，现旭飞纺织公司将涉案房屋出租给九州泰和公司作为生产服装的厂房、车间，从事服装生产加工，显然违反了我国法律的强制性规定，故双方签订的《合作合同书》及《补充说明》应属无效。旭飞纺织公司上诉主张《合作合同书》有效，缺乏法律依据，本院不予支持。旭飞纺织公司在明知九州泰和公司承租涉案房屋用于生产经营的情况下，违法出租，并同意九州泰和公司在现有场地上进行装修加建，应承担主要责任。九州泰和公司作为承租方，亦存在一定过错，故双方因合同无效受到的损失，应由双方按照各自过错承担。关于旭飞纺织公司上诉主张应追加涉案房屋装修的实际受益人为第三人的主张，本院认为，旭飞纺织公司知晓并同意九州泰和公司的加建与装修行为，旭飞纺织公司作为《合作合同书》及《补充说明》的合同相对方，应当承担因其过错导致《合作合同书》及《补充说明》无效而给九州泰和公司造成的装修损失。原审法院参考装修工程造价鉴定结果、涉案房屋的实际使用情况及双方过错比例，酌定了旭飞纺织公司应当赔偿的装修损失，并无不当。旭飞纺织公司与其所称装修实际受益人的纠纷可另行解决。故对其该项上诉请求，本院不予支持。至于旭飞纺织公司上诉提出的涉案房屋使用费问题，原审法院参照双方在《合作合同书》中关于租金的约定，结合双方的过错比例及九州泰和公司的实际占有使用情况，酌定了九州泰和公司应当承担的费用，并不不当，本院予以维持。综上，旭飞纺织公司的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项�规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费15000元，由北京市九州泰和科技发展有限公司负担6000元（已交纳），由北京旭飞纺织服装有限责任公司负担9000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费6499元，由北京市九州泰和科技发展有限公司负担3012元（已交纳），由北京旭飞纺织服装有限责任公司负担3487元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费1175元，由北京市九州泰和科技发展有限公司负担470元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京旭飞纺织服装有限责任公司负担705元（已交纳）。二审案件受理费4020元，由北京旭飞纺织服装有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一四年三月十七日
书 记 员 房依彤