辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终966号
上诉人（原审被告）：辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司，住所地法库县大孤家子镇大孤家子村。
法定代表人：何树连，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张娇，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔健全，男，1991年11月8日出生，汉族，无职业，户籍所在地辽宁省康平县，经常居住地沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：于浩，辽宁东来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海涛，辽宁东来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张明，女，1989年12月24日出生，汉族，无职业，户籍所在地沈阳市铁西区，经常居住地沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：于浩，系辽宁东来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海涛，系辽宁东来律师事务所律师。
上诉人辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司（以下简称“亿瀛房产公司”）因与被上诉人乔健全、张明商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
亿瀛房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉合同不是上诉人自行拟定的，而是工商行政管理局和建设厅共同监制的合同版本，所以不是格式合同，故一审法院认定该合同是格式合同和格式条款是错误的；2.案涉合同应为合法、有效，而合同中关于产权登记的相关约定亦合法有效。现因政府原因导致综合验收尚未完成，上诉人无任何违约情形，不应承担给付违约金的责任；3.本案按照专属管辖的规定，应在铁西区法院受理，而一审法院受理本案违反专属管辖的相关规定。
乔健全、张明辩称，1.双方签订的合同第十五条关于产权登记约定的条款属于格式条款，故该约定条款无效；2.上诉人没有在房屋交付后180日内办理权属登记的备案手续，已构成违约，其应承担违约责任；3.造成本案所涉房产不能综合验收，不能办理产权登记的原因对于上诉人不属于不可抗力；4.一审法院对本案享有管辖权，上诉人的该项理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
乔健全、张明向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告协助原告办理房屋权属证书；3.被告向原告支付延迟办理房产证违约金24,420元（自2015年9月29日起至2017年9月29日止）；4.被告向原告支付延迟办理房产证违约金（自2017年9月30日起至被告办理房产证之日止）；5.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年年末，被告为其开发建设的商品房住宅府兴雅园楼盘办理了沈房预售第08427号《商品房预售许可证》。
2013年12月26日，沈房解遗[2013]38号《关于准予“府兴雅园”项目办理房屋权属登记的通知》：准予市房地产交易权属中心对“府兴雅园”项目房屋办理房屋产权登记，对项目中未售的房屋，暂不予办理。
2014年10月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发建设的坐落于沈阳市铁西区北-
西路27号府兴雅园住宅小区1-8-3楼房，建筑面积74.25平方米，购房总价款371,250元出售给二原告。
同日，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告未告知二原告沈房解遗[2013]38号《关于准予“府兴雅园”项目办理房屋权属登记的通知》的相关事宜。
《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后综合验收后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金，合同继续履行。”
同日，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告未采取合理的方式提请二原告注意免除或者限制其责任的《商品房买卖合同》第十五条约定予以说明。
2014年11月22日，被告给二原告开具的销售不动产统一发票（自开）发票联载明：“付款方名称：乔健全张明；收款方名称：辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司；不动产项目名称：府兴雅园住宅小区；销售的不动产楼牌号：沈阳市铁西区北-
西路27号1-8-3；建筑面积：74.25平方米；单价：5,000元/平方米；全额：371250元；购房款：371,250元。开票单位辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司签章。”
同日，被告给二原告开具的销售不动产统一发票（自开）办证联载明内容与上述销售不动产统一发票（自开）发票联载明内容一致。
2015年4月2日，被告给二原告出具的《入住通知书》载明：“尊敬的业主乔健全、张明先生/女士，您所购买的府兴雅园铁西区北-
西路27号1单元8层3房号，面积74.25平方米，总房款为371,250元，付款方式为其它方式，现已全款到账。准时通知您办理入住手续！业主确认：乔健全、张明签字。开发商确认：辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司签章。”
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定诚信全面履行各自的义务。二原告已按合同约定全部付清购房款。
原、被告双方在履行《商品房买卖合同》过程中发生的涉案争议焦点如下：
一、关于《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定是否属于格式条款的问题。
合同法第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”
被告在出售给二原告位于沈阳市铁西区北-
西路27号府兴雅园1-8-3商品房住宅时，为了重复使用而预先拟定《商品房买卖合同》，在与二原告签订合同时未与二原告协商第十五条关于产权登记的约定条款。
《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后综合验收后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金，合同继续履行。”
原、被告在签订《商品房买卖合同》时，提供《商品房买卖合同》的被告一方未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。
《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定两个前提条件，既约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内”；又约定：“出卖人应当在综合验收后180日内”，而且“综合验收后”是被告在“商品房交付使用后”单方叠加的前提条件，属于被告单方控制限制其责任条款，如果被告不积极履行义务，免除其承担违约责任，将导致二原告无限期取得房屋权属证书，明显排除了二原告要求被告支付违约金的权利。
据此确认，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定条款符合格式条款法定情形，该条款属于格式条款。
因此，二原告主张《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定条款属于格式条款于法有据，事由充分，本院予以支持。
二、关于被告能否协助二原告办理房屋产权登记的问题。
合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
2013年12月26日，沈房解遗[2013]38号《关于准予“府兴雅园”项目办理房屋权属登记的通知》：准予市房地产交易权属中心对“府兴雅园”项目房屋办理房屋产权登记，对项目中未售的房屋，暂不予办理。
2014年10月24日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，属于上述沈房解遗[2013]38号《关于准予“府兴雅园”项目办理房屋权属登记的通知》“府兴雅园”项目中未售房屋范畴。据此，二原告购买涉案房暂时不符合办理房屋产权登记条件，被告暂时不能协助二原告办理房屋产权登记。待二原告购买涉案房业已符合办理房屋产权登记条件时，可以另行主张权利解决。
因此，二原告请求被告协助办理房屋权属证书，暂不符合办理房屋产权登记条件，依据上述合同法规定，本院不予以支持。
三、关于被告应否支付二原告延迟办理房屋产权登记违约金的问题。
合同法第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告未采取合理的方式提请二原告注意免除或者限制其责任的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定予以说明。
合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”
《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定两个前提条件，既约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内”；又约定：“出卖人应当在综合验收后180日内”，而且“综合验收后”是被告在“商品房交付使用后”单方叠加的前提条件。
据此确认，依据上述合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款被告一方的解释，即应当依法剔除上述“综合验收后”被告单方叠加的前提条件，亦符合对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释的法律规定。
因此，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定应当解释为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”
合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”
原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告未遵循诚实信用原则，告知二原告沈房解遗[2013]38号《关于准予“府兴雅园”项目办理房屋权属登记的通知》的相关事宜，对此应当承担相应的民事责任。
根据解释后的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定应为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金，合同继续履行。”
据此确认，按照上述解释后的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任，按日向二原告支付已付房价款万分之一违约金。
2015年4月2日被告交付二原告涉案房,起算日应为被告交付二原告涉案房次日2015年4月3日，2015年4月3日至2015年9月30日期间为180日。被告支付二原告延迟办理房屋权属证书违约金起算日应为2015年10月1日，2015年10月1日至2017年9月30日期间为730日（365日/年×2年）。被告应当支付二原告延迟办理房屋权属证书违约金27,101.25元(371,250元×1/10,000×730日)。
鉴于二原告请求被告支付延迟办理房屋权属证书违约金标的24420元低于27,101.25元，本院应当予以确认，期间应调整为2015年10月1日至2017年9月30日。
二原告请求被告支付迟办理房屋权属证书违约金起算日应调整为2017年10月1日。因此，被告应当按日支付二原告已付房款371,250元万分之一违约金（自2017年10月1日起至二原告取得涉案房屋权属证书之日止）。
被告反驳二原告诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告未能提供证据证明签订《商品房买卖合同》时告知二原告沈房解遗[2013]38号《关于准予“府兴雅园”项目办理房屋权属登记的通知》的相关事宜；亦未能提供证据证明签订《商品房买卖合同》时其采取合理的方式提请二原告注意免除或者限制其责任的第十五条关于产权登记的约定予以说明，由负有举证证明责任的被告承担不利后果。
被告抗辩主张涉案房综合验收尚未完毕，不符合《商品房买卖合同》第十五条约定办理产权登记的条件，更不存在因未办理产权证存在违约行为，因此不应向二原告支付违约金。针对被告的抗辩主张，因被告抗辩主张缺乏法律依据和事实根据，故本院对被告的抗辩事由不予采纳；对被告的抗辩主张不予支持。
综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、确认原告乔健全、张明与被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司双方于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司按日支付原告乔健全、张明已付房款371,250元万分之一违约金24,420元（2015年10月1日至2017年9月30日）；三、被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司按日支付原告乔健全、张明已付房款371,250元万分之一违约金（自2017年10月1日起至二原告取得涉案房屋权属证书之日止）；四、驳回原告乔健全、张明要求被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求；
五、驳回原告乔健全、张明的其他诉讼请求。上述给付款项，于本判决发生法律效力后15日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,868元，减半收取3,434元，由被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后综合验收后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金，合同继续履行。现通过本案庭审调查可知，案涉房屋虽于2015年4月2日已完成交付，但该房屋所在项目至今并未通过综合验收，故乔健全、张明主张逾期办证违约金的条件并未成就，其主张的该项请求无法予以支持，一审判决对此认定有误，应予纠正。
关于亿瀛房产公司提出的一审法院认定案涉合同是格式合同和格式条款是错误的上诉主张，本院认为，格式合同，又称标准合同、定型化合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。而格式条款又称为标准条款，是指当事人为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。一方面，本案中，虽亿瀛房产公司向包括乔健全、张明在内的房屋买受人提供了其重复使用而预先拟定的合同文本，但并不能证明亿瀛房产公司在签订合同时没有与对方协商合同条款。且作为房屋买受人的乔健全、张明具有完全民事行为能力，在签订合同前应当对合同的相关内容及条款进行阅读及了解，亦应对合同签订后的法律后果予以知悉；另一方面，庭审中，乔健全、张明亦未提供证据证明案涉合同为格式合同或格式条款，其应承担举证不能的法律后果。鉴于此，本院认为，仅凭本案现有证据，无法认定案涉合同为格式合同或存在格式条款等情形。本院对亿瀛房产公司的该项上诉主张予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124民初2478号民事判决第一项、第四项，即“一、确认原告乔健全、张明与被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司双方于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》有效；四、驳回原告乔健全、张明要求被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求”；
二、撤销辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124民初2478号民事判决第二、三、五项，即“二、被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司按日支付原告乔健全、张明已付房款371,250元万分之一违约金24,420元（2015年10月1日至2017年9月30日）；三、被告辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司按日支付原告乔健全、张明已付房款371,250元万分之一违约金（自2017年10月1日起至二原告取得涉案房屋权属证书之日止）；五、驳回原告乔健全、张明的其他诉讼请求”；
三、驳回乔健全、张明关于要求辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司支付延迟办证违约金的诉讼请求；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费6,868元，减半收取3,434元，由被上诉人乔健全、张明承担；二审案件受理费6,868元，由上诉人辽宁建设实业集团亿瀛房地产开发有限责任公司负担3,434元,由被上诉人乔健全、张明负担3,434元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年四月十九日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。