湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第215号
上诉人（原审原告）刘长庚，男，1964年11月6日出生，汉族。
委托代理人徐创华，湘阴文星镇法律服务所法律工作者。
委托代理人陈运科，湖南立华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）长沙通程控股股份有限公司。
法定代表人周兆达，该公司董事长。
委托代理人胡卫平，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人祝青春，男，长沙通程控股股份有限公司员工。
上诉人刘长庚、长沙通程控股股份有限公司（以下简称通程公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省湘阴县人民法院（2014）湘民一初字第6号民事判决，分别于2014年5月26日、27日向本院提起上诉。本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审查明，刘长庚通过与徐芳、徐得姣签订《商铺委托租赁合同书》的形式取得位于湘阴县文星镇江东路长银大厦01栋一楼114号和115号商铺从2006年12月1日至2021年11月30日的出租权。刘长庚于2008年购买了长银大厦01栋二楼201号商品房，并于2008年3月5日办理了产权证。案外人湘阴县房地产开发公司长银大厦项目部（出租方简称甲方）与通程公司（承租方简称乙方）于2006年11月27日签订了《湘阴县长银大厦租赁合同》。该租赁合同第一条约定甲方根据合同条款将位于湘阴县江东路长银大厦部分物业出租给乙方作为商业用途。该房屋租赁面积约1720平方米，其中：一楼为84平方米，二楼为1636平方米（最终精确面积由双方共同确认，见附件4-1）。第十六条第二款约定在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止，即为违约。违约方需向对方支付20万元的违约金及致使对方受到的实际损失。2009年，刘长庚作为甲方，通程公司作为乙方，湖南省湘阴县房地产开发公司长银大厦项目部作为丙方，签订了一份《补充协议》。在该补充协议中，第一条约定甲方对丙方与乙方于2006年11月27日签署的《湘阴县长银大厦租赁合同》项下乙、丙双方权利义务已有充分完全的了解，愿意接受丙方在《湘阴县长银大厦租赁合同》项下全部权利和义务的概括转让。作为原合同的继受人，甲方享有丙方在原合同中的一切权利，承担丙方在合同中的一切义务。第二条约定乙方同意丙方将合同项下全部权利义务一并转让给甲方。2012年9月19日，刘长庚作为甲方，通程公司作为乙方，签订了《补充协议（2）》。《补充协议（2）》第三条约定合同期限内，乙方如需对租赁场地进行装修，需提前知会甲方，并提供一份装修方案及图纸给甲方，且乙方保证在装修时不对房屋的固有结构作任何改动。2013年9月，通程公司对其租赁的长银大厦一楼进行了装修。装修的项目有：粉刷墙壁，增加用电线路，换新柜台，改装门头，房顶大梁打12号螺丝孔5个。刘长庚认为通程公司的行为违反了《补充协议（2）》第三条的约定，擅自对长银大厦一楼进行了装修，要求其承担违约责任。双方对此未能协商一致，遂引起纠纷。
原审认为，本案的争议焦点为：一、通程公司的行为是否违约？二、违约金该如何认定？一、2009年，湘阴县房地产开发公司长银大厦项目部、通程公司、刘长庚三方签订了一份《补充协议》。在该补充协议中，湘阴县房地产开发公司长银大厦项目部经长沙通程控股股份有限公司同意，将自己在《湘阴县长银大厦租赁合同》中的全部权利和义务一并转让给刘长庚。该补充协议是各方当事人真实意思的表示，合法有效。2012年9月19日，刘长庚（甲方）与通程公司（乙方）签订了《补充协议（2）》。《补充协议（2）》第三条约定：“合同期限内，乙方如需对租赁场地进行装修，需提前知会甲方，并提供一份装修方案及图纸给甲方，且乙方保证在装修时不对房屋的固有结构作任何改动。”2013年9月，通程公司在未向刘长庚提供装修方案及图纸的情况下对其租赁的长银大厦一楼进行了装修。虽然通程公司辩称仅是由内部人员进行了柜台调整，并未对一楼进行装修且已提前知会了相关人员，但未提供相应的证据予以证实，故对此不予采信。因此，通程公司的行为违反了《补充协议（2）》第三条的约定，属于违约行为。二、刘长庚依据2006年11月27日签订的《湘阴县长银大厦租赁合同》第十六条第二款的约定请求法院判令通程公司向其支付20万元违约金。通程公司辩称其行为未对刘长庚造成损失，约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院对违约金予以减少到为零。鉴于刘长庚未提供有关实际损失的任何证据，但通程公司确实存在违约行为，故对通程公司的这一抗辩主张部分予以采信。综合考虑本案实际情况、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情调整违约金为20000元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、由通程公司于判决生效之日起十日内向刘长庚支付违约金20000元；二、驳回刘长庚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由刘长庚负担3870元，通程公司负担430元。
上诉人刘长庚对原审判决不服，向本院提起上诉称：通程公司违约的事实清楚，合同也约定了20万元的惩罚性违约金，原审法院调整双方约定的惩罚性违约金数额没有法律依据，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，支持原审原告的诉讼请求并由通程公司承担本案诉讼费用。
上诉人通程公司口头辩称，1、刘长庚对惩罚性违约金与赔偿性违约金的理解错误，赔偿应以实际损失为限；2、刘长庚没有提供任何证据证明自己的实际损失；3、合同约定的实际含义是只有一方违约导致合同被解除时才适用20万元的违约金，请求二审驳回刘长庚的上诉。
上诉人通程公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、原审被告对柜台的调整是正常的经营行为，不是装修，因此没有违约；2、刘长庚没有提供证据证明自己的实际损失，原审判决原审被告支付2万元的违约金过高，请求二审法院驳回原审原告的诉讼请求并由原审原告承担本案全部诉讼费用。
上诉人刘长庚口头辩称，原审被告对门面的装修并不是对柜台的简单调整，而是在顶梁上打孔，对房屋主体结构造成了不能挽回的后果，应当按照合同约定完全承担违约责任。
双方在二审期间均未提供新的证据。
经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案争议的焦点是通程公司是否违约，如果违约应如何承担责任。
根据刘长庚（合同甲方）与通程公司（合同乙方）签订的《补充协议（2）》第三条的约定：“合同期限内，乙方如需对租赁场地进行装修，需提前知会甲方，并提供一份装修方案及图纸给甲方，且乙方保证在装修时不对房屋的固有结构作任何改动。”2013年9月，通程公司在未向刘长庚提供装修方案及图纸的情况下对其租赁的长银大厦一楼进行了装修。通程公司认为只是就柜台进行了调整，未对一楼进行装修，但明显与事实不符，且其未提供证据证实已提前知会了出租人，故本院对其主张不予支持，原审认定通程公司的装修属于违约行为是正确的。
刘长庚根据《湘阴县长银大厦租赁合同》第十六条第二款“在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止，即为违约。违约方需向对方支付20万元的违约金”的约定，要求通程公司按照合同约定支付20万元的惩罚性违约金。通程公司则主张该条约定实际是指一方违约并造成合同被解除时才适用。本院认为，我国合同法规定，违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少。综合合同全文，该条款规定的20万元违约金也应该是在一方违约并造成合同被解除或终止等根本违约时才适用，故对于刘长庚要求通程公司按照该条款支付20万元违约金的主张不能全部支持。但通程公司违约事实存在，根据本案实际情况，原审酌情判令其承担2万元违约金过少，应调整至5万元为宜。
综上，本案一审判决认定事实正确，但处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘阴县人民法院（2014）湘民一初字第6号民事判决；
二、由上诉人长沙通程控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人刘长庚支付违约金50000元；
三、驳回上诉人刘长庚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，二审案件受理费4200元，合计8500元，由刘长庚负担6500元，长沙通程控股股份有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 邓 乐