河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第1954号
上诉人（原审被告）王向东，男，1985年8月9日出生，汉族，农民，任丘市北辛庄乡司马前庄村人，现住任丘市中华路办事处徐庄村。
委托代理人温红，河北宪泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李金舵，男，1967年8月26日出生，汉族，农民，住任丘市中华路办事处徐庄村。
委托代理人边泊杰，河北金胜律师事务所律师。
上诉人王向东因与被上诉人李金舵买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2013）任民初字第752号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李金舵原审诉称，2005年12月7日，李金舵在未与妻子协商的情况下与王向东签订协议书，约定将位于任丘市中华路办事处徐庄村的房屋一处卖给王向东。达成协议后，李金舵将房屋交给王向东使用至今。由于王向东不是任丘市徐庄村村民，无权购买李金舵的宅基地，所以双方签订的协议书属无效协议。现请求法院依法确认双方签订的协议书无效，判令王向东返还李金舵房屋。
王向东原审辩称，李金舵诉状中的陈述不是事实。李金舵的妻子知道李金舵将房屋卖给王向东。王向东确实不是徐庄村村民，是北辛庄乡司马前庄村村民，系农业户口，法律没有强制性规定王向东不能买卖李金舵的房屋。双方签订的协议书已经履行完毕，且王向东已经办理集体土地使用权证，对该房屋的所有权属于善意取得。
李金舵为支持自己的主张提供了如下证据：一、李金舵身份证；二、徐庄村委会证明。主要内容为“王向东不是徐庄村人，户口未在徐庄。庞保六徐庄村委会2013年5月10日”；三、协议书。主要内容为“1、砖房四间（地皮在内）配房一间，门洞一间，屋内水暖、电灯、电扇，浴盆、隔断一并在内……4、甲方将宅基证交给乙方，并愿意协助乙方办理过户手续，花费款项乙方负责。”徐庄村委会证明与协议书，证明双方签订的协议书中不仅约定买卖李金舵的房屋，而且还包括买卖房屋所在的宅基地。李金舵的宅基地属于徐庄村民集体所有，不能进行买卖，王向东不是徐庄村村民，无权购买李金舵的宅基地。
王向东针对李金舵提交的证据质证认为，对李金舵身份证的真实性、合法性、关联性没有异议；对协议书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该协议书约定双方买卖的标的物是砖房四间，不是宅基地。对徐庄村委会证明的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，王向东的户籍不影响双方买卖行为的效力。
王向东为支持自己的主张提供了如下证据：一、任宅集用（2006更）第01-10-0001号集体土地使用权证，证明王向东已经办理集体土地使用权证，李金舵无权要求王向东返还房屋。二、王向东常住人口登记卡，证明王向东是北辛庄乡司马前庄村村民，系农业户口，王向东有权购买李金舵的房屋；三、证人孙某出庭作证，证明李金舵的妻子对李金舵将房屋卖给王向东的行为是知情的。
李金舵针对王向东提交的证据质证认为，对任宅集用（2006更）第01-10-0001号集体土地使用权证的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议；集体土地使用权证本身是真实的，但不合法，该集体土地所有权是徐庄村农民集体，王向东不是徐庄村村民，不应取得集体土地使用权。对王向东常住人口登记卡的真实性、合法性、关联性没有异议；该证据只能证实王向东是农业户口，但不能证实王向东系徐庄村村民，其无权购买徐庄村农民集体的宅基地。对证人孙某的证言中关于双方签订协议书的证言的真实性没有异议，对其他证言的真实性、合法性、关联性有异议；证人孙某的证言不能证明李金舵的妻子参与双方签订协议书的过程，也不能证实王向东有权利购买李金舵的房屋。
原审法院根据双方当事人的举证、质证，以及当庭陈述，对双方提供的证据综合分析判定如下：李金舵提供的身份证，王向东对其真实性、合法性、关联性没有异议，原审法院予以确认。李金舵提供的协议书，王向东对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，王向东认为该协议买卖的标的物为砖房四间；协议书第1项约定：“砖房四间（地皮在内）配房一间，门洞一间，屋内水暖、电灯、电扇，浴盆、隔断一并在内。”第4项约定：“甲方将宅基证交给乙方，并愿意协助乙方办理过户手续，花费款项乙方负责。”显然，该协议书中双方不仅买卖房屋，且买卖房屋所在的宅基地使用权。故对该协议本身的真实性、关联性，予以确认，合法性，不予确认。李金舵提供的徐庄村村委会证明，王向东对其真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为李金舵的户籍不影响双方买卖行为的效力；双方诉争的宅基地属于徐庄村村民集体所有，王向东是否是徐庄村村民与本案有利害关系，故对徐庄村村民委员会证明的真实性、合法性、关联性，予以确认。王向东提供的任宅集用（2006更）第01-10-0001号集体土地使用权证，李金舵对其真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议；李金舵认为集体土地使用权证不合法，该集体土地所有权是徐庄村村民集体，王向东不是徐庄村村民，不应取得集体土地使用权。集体土地使用权证系任丘市国土资源局颁发，真实性予以确认；但集体土地使用权证不能证实双方之间买卖宅基地的行为是合法有效的，故对其合法性、关联性，不予确认。王向东提供的其常住人口登记卡，李金舵对其真实性、合法性、关联性没有异议，原审法院对王向东常住人口登记卡的真实性、合法性、关联性，予以确认。王向东申请证人孙某出庭作证，李金舵对孙某证人证言的真实性、合法性、关联性有异议，认为孙某不能证实他的妻子参与双方签订协议书的过程，不能证实王向东有权利购买他的房屋。证人孙某系双方签订协议书的中间人，其见证了双方签订协议书的过程，故对其证言中关于双方签订协议书过程的部分证言的真实性、合法性、关联性，予以确认。
根据综合分析上述证据与双方当事人的陈述，原审法院查明以下法律事实：2005年12月7日，李金舵与王向东签订协议书，李金舵将位于任丘市徐庄村的砖房四间（地皮在内）、配房一间、门洞一间，屋内水暖、电灯、电扇，浴盆、隔断以120000元的价格出售给王向东，房屋具体四至为：东至街、西至张安平、南至李永建、北至李章峰。王向东当天给付李金舵房屋价款，李金舵将房屋和该房屋的集体土地使用证交付给了王向东。2006年10月20日，王向东将该集体土地使用权证办理过户，土地使用权人一栏为王向东，王向东在该房屋居住至今。王向东系任丘市北辛庄乡司马前庄村村民。
原审法院认为，农村房屋买卖涉及到宅基地使用权的转让，农村宅基地属村集体所有，具有居民身份性。李金舵与王向东协商购买的房屋坐落于任丘市中华路办事处徐庄村，但王向东系任丘市北辛庄乡司马前庄村村民，不符合取得房屋所占宅基地的条件，双方买卖房屋的行为及签订的协议损害了村集体经济组织的利益，应为无效。虽然王向东将该集体使用权证办理过户，但不影响房屋买卖协议无效的法律性质。对于因协议无效后，李金舵返还房款等相关事宜，原审法院对双方当事人进行了释明，王向东表示在本案中不主张权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条的规定，原审法院判决：一、原告李金舵与被告王向东于2005年12月7日签订的协议书无效。二、被告王向东于本判决生效后十日内将位于任丘市徐庄村的砖房四间、配房一间、门洞一间（四至为：东至街、西至张安平、南至李永建、北至李章峰）及宅基地返还给原告李金舵。案件受理费2700元，由被告王向东负担。
原审法院宣判后，上诉人王向东不服提起上诉的主要理由：一审判决认定买卖合同无效不成立。首先，合同没有因违法无效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定是“违反法律、行政法规的强制性规定”。我们国家的房地产交易，是房地一体主义。在本案中，我们首先要明确的是上诉人之间买卖的是房屋，因买卖房屋导致土地使用权的转移，而不是买卖宅基地。目前，我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权，只是在一些行政规章中对农村房屋问题做了规定。同时《中华人民共和国物权法》第155条规定：已经登记的宅基地使用权转让后消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续，该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述条款中可以看出，我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。因此可以认为法律是允许农村房屋买卖的。上诉人王向东属于农村居民，不属于限制购买的范围。另外，合同没有侵犯村集体利益，一审判决认识错误。本案转让房屋所有权人为李金舵，原宅基地使用权人为李金舵，转让房屋造成宅基地使用权的附随转移，地随房走，房地一体，是房屋转让的一个原则。就此转让，李金舵是没有异议的。作为村委会也没有异议。证据就是上诉人在村委会的批准下办理了土地使用权变更，能够办理土地使用权变更本身就说明被上诉人土地使用权的合法性，合同的合法性，证明了村集体对该行为的认可，人民法院认为转让行为侵犯了村集体利益，没有任何证据。即便是行为侵犯了村集体利益，鉴于村委会的自愿性，人民法院都不能作为认定合同无效的理由。一审法院认定房屋买卖侵犯了村集体利益，使用《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条，既没有事实根据，又适用法律错误。
其次，一审法院判决返还违法。上诉人王向东已经取得了建设用地使用权证，土地使用权证的变更也代表着房屋所有权的变更。土地使用权证，无论被上诉人如何主张该证无效，在该证未经行政程序依法撤销之前，都是合法有效的。被上诉人诉讼请求返还原物，是基于物权的请求。而被上诉人对该房屋已经没有合法的物权，所以不应得到支持。
第三，被上诉人李金舵的妻子对整个交易过程是明知的。证人孙某证明其作为中间人，在买卖房屋时，被上诉人夫妻二人在场，商量价格的时候，被上诉人夫妻二人在场。退一步讲，既使认为被上诉人之妻不知情，被上诉人没有处分权。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。综上，请求法院驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李金舵辩称：一、被上诉人认为双方签订的买卖协议书无效。理由是上诉人不是徐庄村村民，无权购买被上诉人合法使用的宅基地。农村宅基地属于本村集体所有，具有村民身份性。只有本村村民才能够享有，在徐庄村土地日益减少的今天，尤其明显。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，上诉人与被上诉人的土地买卖行为明显侵害了徐庄村的利益应属违法的。二、虽然上诉人与被上诉人签订的买卖协议有房屋的买卖，但是其内容约定了包括宅基地的买卖。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《中华人民共和国土地管理法》是明确禁止农民宅基地进行买卖交易，出租转让的，更何况上诉人不是徐庄村集体经济组织成员。《河北省土地管理条例》第五十六条：农村村民一户一处之外的宅基地，由村集体经济组织或者村民委员会提出申请，经乡级人民政府审核，报市、县人民政府批准后，予以收回，统一安排使用。原有宅基地超过规定标准的，超标部分可以实行有偿使用，具体办法由省人民政府制定。多余宅基地上的房屋损坏不能利用的，必须退出其宅基地。鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋。农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十二条的规定办理宅基地审批手续。而本条例第五十四条规定符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）农村村民因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（二）处来人口落户本村，没有宅基地的；（三）因自然灾害或者因实施村庄和集镇规划，需要搬迁的。该条第二款明确规定了外来人口落户本村的、没有宅基地的可以买卖房屋、然而上诉人自今天开庭时也不是本村的村民，户口根本没有在本村。因此上诉人与被上诉人的买卖协议根本无效。三、在签订买卖协议书时被上诉人的妻子根本不知情，也不知道房屋买卖一事。因此被上诉人认为上诉人与被上诉人签订的买卖协议书无效，上诉人应退还给被上诉人所购买的房屋。
二审法院查明的事实除与一审查明事实一致外，另查明，王向东与李金舵所签订的协议书中写明：甲方：李金舵；乙方：王向东；甲方宅基一处，经中间人说合卖给乙方长久使用，订此协议……。
上诉人王向东庭审中提供如下证据：1、宅基地变更土地登记申请表一份（该表中主要载明：申请人姓名王向东；原使用权人李金舵；变更后使用权人姓名王向东；在村委会意见处由村长签名并加盖村委会公章；在乡政府及县意见栏中均加盖公章并签字。）及任丘市宅基地登记表一份（该表中载明：户主姓名李金舵；发证时间户主签字李金舵；加盖任丘市新华路街道办事处公章。），用以证实宅基地变更是经过了村委会同意，并经当时的村长签字，作为土地所有权人徐庄村委会已经同意并且对权利依法进行处分，不存在一审法院所称损害村集体利益的情形。2、（2011）任民初字第815号民事判决以及（2010）沧民终字第1919号民事判决，该判决书中对与本案相同的房屋买卖行为予以认可。（2011）任民再字第2号判决，该判决是以再审的形式对与本案相同的另外一个房屋买卖行为予以认可。
被上诉人李金舵对以上证据发表如下质证意见：1、宅基地变更土地登记申请表及任丘市宅基地登记表，不具有真实性、合法性。理由是证据中原使用权人李金舵不是本人签字及按压的手印，要求进行司法鉴定，另外该宅基地变更登记没有向村民发布变更登记公告、召开村委会会议并经三人以上代表同意；村主任签字盖章是其个人行为并不能代表广大村民的意志。2、（2010）任民初字第815号民事判决等与本案没有关联性。
本院对以上证据作如下分析认定：1、宅基地变更土地登记申请表及任丘市宅基地登记表，可以证实王向东在购买争议房屋后向徐庄村委会提出申请，并经相关部门同意将争议房屋坐落的宅基地使用权变更到王向东名下。2、对三份判决书的真实性予以认可，但与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人要求关于宅基地变更土地登记申请表中原使用权人李金舵并不是本人签字，要求进行司法鉴定，因是否属于李金舵本人签字，并不影响本案的审理结果，本院不予准许。
本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人李金舵的妻子对房屋买卖知情与否，能否导致诉争买卖合同无效；二、本案诉争买卖合同是否违反了相关法律规定，而导致合同无效。
关于焦点问题一：被上诉人李金舵的妻子对房屋买卖知情与否，能否导致诉争买卖合同无效。王向东与李金舵签订买卖合同日期是2005年12月7日，王向东当天给付李金舵价款，李金舵将房屋和该房屋的集体土地使用证交付给了王向东。买卖房屋后李金舵一直在诉争房屋所在村居住，时至李金舵起诉之日已七年之久，从日常生活经验结合一审证人证言可判定李金舵的妻子对于王向东与李金舵的买卖行为是知晓的。另外，虽然婚姻法规定了夫妻共同财产制，但也规定了夫妻分别财产制。李金舵夫妻关系的存在并不能当然认定房屋为共同财产。同时，该争议房屋坐落的宅基地登记在李金舵名下，王向东作为善意第三人没有义务核实该房屋是否还有共有人。因此，即使李金舵的妻子当时不知晓买卖行为，也不影响诉争合同的效力。综上，无论李金舵的妻子对诉争买卖行为是否知情，均不能导致本案买卖合同无效。
关于焦点问题二：本案诉争买卖合同是否因违反了相关法律规定而导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方当事人在买卖协议中约定的买卖内容包括宅基地及房屋，同时房屋的买卖也必然涉及到宅基地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据以上规定，农村宅基地属于村集体所有，具有村民身份性。本案争议房屋坐落在任丘市中华路办事处徐庄村，只有徐庄村集体经济组织成员才享有该村集体所有宅基地的使用权，而王向东是任丘市北辛庄乡司马前庄村人，不是诉争房屋宅基地坐落村村民，不具有取得房屋所占宅基地的条件。因此双方当事人之间的买卖合同损害了村集体经济组织的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人王向东应将诉争房屋返还给李金舵。
另外，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。据此，买卖、确认合同效力等民事法律关系是房屋登记行为的基础，因此，诉争宅基地使用权已经登记在王向东名下，并不影响李金舵以民事诉讼确认合同无效并要求返还房屋的民事权利。
综上，原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2700元，由王向东承担；二审案件受理费2700元，由王向东承担。
本判决为终审判决。
审判长 关志萍
审判员 于长江
审判员 张 梅
二〇一四年九月二十六日
书记员 王圆圆