广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第862号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：程芬芳，住广州市。
委托代理人：黄洪，住址同上。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰广州分公司）诉被告程芬芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和丰广州分公司的委托代理人颜智鹏，被告程芬芳的委托代理人黄洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和丰广州分公司诉称：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）签订《前期物业服务合同》，并经过广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2013年3月22日，被告与合富公司签订《广州市商品房买卖合同》，向合富公司购买南沙创鸿嘉园自编6栋dd房，2014年8月6日，合富公司书面通知被告于2014年8月14日收楼，但被告一直未办理收楼手续，直至2015年1月30日才办理了收楼手续，且与原告签订了《前期物业服务协议》。《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》均约定原告对创鸿嘉园提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元/平方米，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务协议》第5.3条约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续，办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；《前期物业服务协议》第12.4条又约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳2014年8月14日至2015年8月31日的物业管理服务费和公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。故诉至法院，应届毕业生请求判令：一、被告向原告支付2014年8月14日至2015年8月31日的物业管理服务费3209.31元、2014年8月14日至2015年7月31日公摊费用和水费299.10元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向原告支付违约金直到还清欠款之日止。二、被告承担本案所有诉讼费用。
被告程芬芳辩称：一、原告物业管理十分混乱，电梯经常出现故障，长时间不能使用，小区存在很大的安全隐患，严重危害业主的生命财产安全。二、原告长期占用6栋2楼业主公共天台空间，自搭简易房间为原告自用，原告在公用地方进行违建，存在很大消防隐患。三、被告按时前往开发商处收楼，但发现房屋存在质量问题，故要求原告维修，原告一直没有回应，直到2015年1月30日修好被告才收楼。四，开发商合富公司同意赠送被告一年物管费，但至今没有兑现承诺。综上，原告严重违反合同约定，原告的诉讼请求无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月22日，合富公司与被告签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定：合富公司（甲方）委托和丰广州分公司（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为高层住宅物业每月每平方米2.1元。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴。合同签订后，原告对小区进行物业管理。
2015年1月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：5、物业管理服务费用：5.1本物业区域物业服务收费方式为酬金制；5.1.1甲方向乙方按其拥有物业的法定产权建筑面积预收物业服务费用（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房销售合同中约定的建筑面积为准）。住宅收费标准为2.1元/平方米/月。预收物业服务费按月交纳，乙方应在每月5日前交纳。5.2关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，公共水电费分摊按照广东省、广州市物价局相关文件执行。5.3因乙方原因而出现空置房（包括未按时办理交房手续、办理后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取。7、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，代收代缴费用甲方不提供发票给乙方，乙方可向委托代扣部门或单位索取发票。12.4乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金。
另查明：合富公司在2014年8月1日取得涉案楼盘的《工程竣工验收备案表》，合富公司于2014年8月6日向被告发出收楼通知书，通知被告在2014年8月14日收楼，被告确认在2014年8月6日收到《收楼通知书》。之后，被告在2015年1月30日才办理了收楼手续并签收了房屋钥匙。涉案房屋建筑面积为67.13平方米，每月的物业管理费为255.10元，其中，2014年8月14日至2014年8月31日的物业管理费为148.12元，物业管理费从2014年8月14日起至2015年8月31日止共计3209.31元；电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月14日起至2015年7月31日止共计299.10元,其中，从2014年6月29日至2014年12月31日止的公摊费用为154.90元，从2015年1月1日至2015年2月28日止的公摊费用为39.30元，从2015年3月1日至2015年3月31日止的公摊费用为17元，从2015年4月1日至2015年4月30日止的公摊费用为26.10元，从2015年5月1日至2015年5月31日止的公摊费用为17.10元，从2015年6月1日至2015年6月30日止的公摊费用为23.90元，从2015年7月1日至2015年7月31日止的公摊费用为20.80元。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同》、《南沙·创鸿嘉园交付使用通知书》、《EMS妥投证明》、《前期物业服务协议》、《收楼确认书》、《物业服务费和公摊费欠费清单》、《公摊费用交费通知》、《公摊电费发票》、以及当事人陈述予以证实。
本院认为：开发商合富公司与被告签订的《广州市商品房买卖合同》及原、被告签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，买卖合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于被告，故被告应按《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》的约定向原告支付物业管理费、公摊费用。关于如何确定交纳物业管理费的起算点问题，开发商合富公司在涉案房屋具备交楼条件后已履行通知被告应于2014年8月14日收楼的义务，被告理应在上述时间前往办理收楼手续，而被告直至2015年1月30日才办理收楼手续，没有及时收楼是由于被告自身原因造成，故物业管理费、公摊费用应从2014年8月14日起计算。《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》分别约定违约金按每日千分之三、每日千分之一的标准计算，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计付属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以采纳。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊费用，已构成违约，故原告要求被告支付从2014年8月14日起至2015年8月31日止的物业管理费3209.31元、2014年8月14日起至2015年7月31日止的公摊费用299.10元，合理有据，本院予以支持。物业管理费的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际还清欠款之日止。公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际还清欠款之日止。被告抗辩小区电梯经常出现故障，长时间不能使用，以及房屋存在质量问题，被告可申请开发商合富公司通过维修途径解决。关于原告私自在公用地方违法搭建房间使用的行为，小区业主可通过另案要求排除妨碍解决。关于是否扣减开发商合富公司承诺赠送被告一年物业管理费的问题，因与被告约定赠送物业管理费的主体是开发商合富公司，而向被告收取物业管理费的主体是原告，且原告不同意扣减开发商合富公司赠送的物业管理费，故在本案中不予扣减该笔赠送的物业管理费，被告可另案向开发商合富公司主张返还。故对被告认为其不应当交纳物业管理费等费用的理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告程芬芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付物业管理费3209.31元、公摊费用299.10元及违约金（物业管理费违约金的计算方法：2014年8月14日起至2014年8月31日止以148.12元为本金，从2014年9月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算；2014年9月1日起至2015年8月31止，各以每月应交纳物管费255.10元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。公摊费用违约金的计算方法：各以154.90元、39.30元、17元、26.10元、17.10元、23.90元、20.80元为本金，分别从2015年1月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月物业管理费、公摊费用的违约金总额不得超过当月物业管理费、公摊费用金额）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告程芬芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 何炎辉
二〇一五年十一月九日
书 记 员 张大会