河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民一终字第891号
上诉人（原审被告）：杨志强，农民。
委托代理人：杨云海，武安市中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘相如，个体户。
委托代理人：宋献红，河北崇州律师事务所律师。
上诉人杨志强因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2014）涉民初字第183号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2009年2月6日，原告刘相如与被告杨志强签订被告杨志强租赁原告刘相如涉县寨上桥头停车场租赁合同，双方在合同中约定：被告杨志强租赁原告刘相如大院，合计款275000元，合同约定租赁期限自2009年2月6日至2014年2月6日，期限5年；每年2月6日交一次；被告须在签订合同之日将租赁费一次交清，过期一天罚款100元；合同如发生违约，违约方赔偿对方违约金10000元。双方签订合同后，被告杨志强向原告刘相如支付了110000万元的租赁费，此场地开始由杨志强妻子靳翠梅经营，名称为涉县永盛汽车配件门市部（武安市永兴欧曼服务站涉县分站）使用。2011年2月5日，原告刘相如将涉县寨上桥头停车场内的房屋与杨为民签订租赁合同，约定杨为民承包涉县寨上桥头停车场院内房屋三十多间，合计款85000元；期限从2011年2月5日起至2014年2月4日止。2012年4月5日，杨为民作为原告，对被告武安市永兴汽车维修服务有限公司向涉县人民法院提起诉讼，要求武安市永兴汽车维修服务有限公司开走停放在涉县寨上桥头停车场内的冀D×××××面包车，并赔偿损失。2012年6月14日，涉县人民法院作出（2012）涉民初字第655号民事判决书，认为杨志强与涉县寨上桥头停车场签订的租赁合同尚在履行期限内，杨志强虽未按照约定交纳租赁费，但双方并未解除合同，故杨志强对该停车场仍享有使用权，判决驳回杨为民的诉讼请求。2014年2月20日，原告刘相如以被告杨志强欠租赁费为由诉至法院。
原审法院认为，原、被告之间存在租赁合同关系的事实有双
方签订的租赁合同予以佐证，法院予以认定。本案双方争议的焦点如下：
一、原告刘相如是否于2011年2月5日将停车场再次租赁给了杨为民的问题。
2009年2月6日，原告刘相如、被告杨志强在签订租赁合同时，双方在合同中明确约定，被告杨志强租赁的是原告刘相如涉县寨上桥头停车场大院，合同中没有约定有房屋租赁给被告杨志强使用。相反，在原告刘相如与杨为民签订的租赁合同中明确约定了杨为民租赁的是原告刘相如的房屋，故被告杨志强抗辩称，原告刘相如将涉县寨上桥头停车场转租给杨为民的理由，不能成立。
二、杨为民、曹彦文等与武安市永兴汽车维修服务有限公司的多次诉讼与本案是否有关。
从被告杨志强提交的多份判决书中可以看出，杨为民与武安市永兴汽车维修服务有限公司的诉讼为排除妨害，与本案原告刘相如的诉讼请求没有任何关联。武安市永兴汽车维修服务有限公司与曹彦文的诉讼系返还原物，也与本案原告的诉讼没有关联。被告杨志强以诉讼期间办案人员曾多次到涉县寨上桥头停车场调查了解情况，推定原、被告之间的租赁合同已终止履行，不应再给原告继续交付租金的理由不能成立。
三、关于原告请求的违约金问题。
原、被告在签订的合同中即约定了违约金也约定了罚款，与法律规定相悖，本案中原告刘相如没有具体的损失，其请求的罚款不予支持。
四、被告在答辩中称原告的诉讼请求已超诉讼时效的问题。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一起履行期限届满之日起计算的规定，原告的诉讼不超诉讼时效。
综上，被告杨志强的抗辩理由不足，法院不予采信。被告杨志强应给付下欠原告刘相如的三年租赁费，并承担违约金10000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨志强于本判决生效后10日内给付原告刘相如
租赁费165000元及违约金10000元；二、驳回原告刘相如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告杨志强负担。
宣判后，上诉人杨志强不服，提起上诉，主要事实与理由：
一、一审法院认定本案事实错误
一审法院既认定了上诉人于2009年2月6日与被上诉人签订的涉县寨上桥头停车场租赁合同，也认定了被上诉人于2011年2月5日与杨为民签订的涉县寨上桥头停车场租赁合同。根据上诉人与被上诉人签订的合同约定的租赁费为一年一交，上诉人先交给被上诉人的11万元租赁费的时间为二年，期限为2009年2月6日至2011年2月5日，从时间上推断，两份租赁合同应该为同一租赁物，并不矛盾。但一审法院错误认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同的租赁物是涉县寨上桥头停车场内的大院，而被上诉人与杨为民签订的租赁合同是涉县寨上桥头停车场内的房屋，显然与事实不符，属认定事实错误。
二、一审法院认定本案事实不清
1、上诉人承租涉县寨上桥头停车场后，由靳翠梅经营涉县永盛汽车配件门市部和武安市永兴欧曼服务站涉县分站，汽车配件门市部需要有办公场所、营业场所、配件仓库、取工宿舍，而欧曼服务站经营的是汽车保养和维修，不但需要办公场所、营业场所、配件仓库、职工宿舍，还需要保养和维修汽车场地。如果按一审法院认定的上诉人与被上诉人签订的租赁物是大院，那么汽车配件门市部和欧曼服务站涉县分站在什么场所经营、办公、住宿，这一事实一审法院没有查清。
2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同第八条明确约定了该租赁合同包括房屋，而被上诉人与杨为民签订的租赁合同第十条也明确约定该租赁合同包括大院，这些事实一审法院没有进一步查清。
3、如果按一审法院认定的两份租赁合同不是同一租赁物，那么2009年2月6日至2011年2月5日，涉县寨上桥头停车场的房屋由谁承租，经营状况是什么，2010年10月份，靳翠梅将汽车配件门市和欧曼服务站涉县分站转让给孙国明，一直到2011年2月5日上诉人交的两年租金至期后，明确不再经营汽车配件门市部和欧曼服务站涉县分站，直至2014年2月5日期间，涉县寨上桥头停车场大院由谁承租，经营状况如何，一审法院也没有查清。
三、一审法院审判程序违法
1、本案涉及利害关系多人，为查清本案事实，一审法院应当通知第三人参加诉讼。
（1）、被上诉人不是涉县寨上桥头停车场的所有权人，与该停车场是承租关系，本案与该停车场所有权人有利害关系。
（2）、靳翠梅经营涉县永盛汽车配件门市部和欧曼服务站涉县分站，应该清楚租赁合同中的的租赁物和经营状况，与本案有利害关系。
（3）、2010年10月份，靳翠梅将涉县永盛汽车配件门市部和欧曼服务站涉县分站转让给孙国明经营，孙国明又与曹彦文合伙经营，孙国明与曹彦文应该清楚经营期间的租赁物等有关事实，所以与本案有利害。一审期间，上诉人申请人追加孙国明为被告（第三人），一审法院没有作出裁定。
（4）、2011年2月5日，被上诉人与杨为民签订租赁合同后，杨为民应该清楚签订合同后，该停车场的经营状况，与本案存在利害关系。
上列利害关系人一审法院均未通知参加诉讼或作相应调查。
2、一审法院质证程序违反法律规定
一审期间，上诉人申请孙国明、靳江平、刘全恒、靳翠梅、白盛戒出庭作证，但一审法院未通知证人出庭，证人孙国明出据了书面证言，但一审法院没有对孙国明的书面证言进行质证，违反法律规定。
四、一审法院在证据采信上，偏袒被上诉人一方
根据涉县人民法院（2012）涉民初字第655号民事判决书查明的事实，该决书争议焦点是上诉人与被上诉人签订的租赁合同和被上诉人与杨为民签订的租赁合同的效力问题，并未争议两份租赁合同中不是同一租赁物。该判决书认为“2009年2月6日，上诉人与被上诉人签订的租赁合同未约定合同的解除条件，当时尚在履行期内，杨志强未按照约定交纳租赁费，但双方末解除合同，故杨志强对该停车场仍享有使用权，其经营的永兴公司所有的冀D×××××面包车，停放在其租赁的停车场内，不构成侵权”。该判决书又认定“因原告（杨为民）与涉县寨上桥头停车场签订了合同协议，被告（杨志强）车辆停放地点在原告（杨为民）的承租范围内，故原告有理由提起诉。这一陈述既认定了上诉人对该停车场院子有使用权，又认定杨为民对该停车场有使用权，这一认定，进一步证明两份租赁合同是同一租赁物。但一审法院错误认定为这两份租赁合同不是同一租赁物，实际是偏袒了被上诉人一方。上诉人在一审期间所举的其它证据与本案具有关联性，但均没有被采信，
五、一审法院判决违反法律规定
2010年10月，靳翠梅将汽车配件门市部和欧曼汽车服务站涉县分站转让给孙国明后，连续发生上诉人的冀D×××××面包车、冀D×××××丰田小型客车被曹彦文扣押在该停车场，后经公安机关处理和人民法院诉讼。一直到2013年12月结案，这一众所周知的事实，被上诉人没理由不知道。2011年2月5日，上诉人交的租金到期后，上诉人已经不再与被上诉人继续履行合同，这一事实被上诉人也没有理由不知道，况且被上诉人已将该停车场又出租给杨为民经营，这与上诉人不再履行合同并不矛盾。但是，从2011年2月5日至2014年2月5日长达三年之久，被上诉人既没有向上诉人表示继续履行合同或催要租金，也没有向人民法院主张权利，即使有损失，也是被上诉人一方未采取适当措施而造成，无权要求赔偿，对被上诉人的诉讼请求应依法驳回，所以，一审法院所作判决违反了法律规定。
综上，一审法院在审理本案中，认定事实不清，证据不足，程序违法，证据采信上偏袒于被上诉人一方，所作判决违反法律规定。因此，上诉人不服，提起上诉，请求：一、依法撤销一审法院错误判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
二中杨志强提供了一份证据：杨志强与臧如兵的租房协议书，证明杨志强租赁了刘相如的房屋及院子。
被上诉人刘相如答辩称：一审判决正确，应予维持，对于杨志强提供的租房协议书不予认可。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，杨志强与刘相如签订的租赁协议上没有明确约定租赁房屋，只约定了租赁刘相如的院子，因此，双方应当严格按照合同约定履行，按照合同约定租期5年，租金共计275000元，每年为55000元，杨志强交付了两年的租金110000元，剩余三年的租金165000元没有交付，构成违约，一审法院判决杨志强给付刘相如剩余三年时间的租金165000元及违约金10000元并没有超出租赁协议的约定及法律的规定，该判决并无不妥。杨志强上诉称其与刘相如签订的租赁协议中租赁物包括房屋，但该合同中没有明确约定租赁房屋，而是明确约定了杨志强租赁刘相如的大院；结合刘相如与杨为民签订的租赁合同，该合同明确约定杨为民租赁刘相如房屋三十多间，而没有约定租赁大院，因此，杨志强提供的租赁刘相如房屋的证据不足，该上诉理由不能成立，本院不予支持。案外人杨为民、孙国明等与本案上诉人、被上诉人双方争议的诉讼标的无直接牵连，不能作为本案第三人参加诉讼，一审法院没有追加案外人杨为民、孙国明等为第三人参加诉讼，程序合法，杨志强上诉称一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。从本案当事人提供的两份租赁合同分析，两个合同约定的内容各自明确，应为两个不同的合同，一审法院认定是两个不同的合同，并不违反法律规定，杨志强上诉称一审认定事实违反法律规定的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人杨志强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建英
代理审判员 冯 雪
代理审判员 张增民
二〇一五年一月六日
书 记 员 常新蕊