浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第52号
上诉人（原审被告）：陈华苗。
委托代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：慈溪市公路运输有限公司。住所地：慈溪市浒山街道寺山路**号。
法定代表人：王树平，该公司总经理。
委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：秦伟强。
上诉人陈华苗因与被上诉人慈溪市公路运输有限公司（以下简称慈溪运输公司）、秦伟强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2014年10月17日作出的（2014）甬慈浒民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年9月11日，原、被告签订了租房协议书一份，该协议载明，被告因经营宾馆需要，向原告租赁位于浒山街道车站路高速候车室二楼至四楼（含底层店面房三间）。租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日。房屋租金支付方式为：每年租金30万元，每年租金需在当年上年度4月20日，下半年10月20日分两次支付给原告。在违约责任中，双方约定，任何一方违约，处2万元违约金，由违约方偿付守约方。2014年3月24日，原告发催款通知书给被告，催讨2012年10月20日、2013年4月20日、2013年10月20日分三期应支付的租金45万元，要求被告在2014年4月1日前付清。事后，被告向原告交付了租金15万元，2014年4月24日，原告向被告开具了发票一张，载明“房租费（2014年5月1日至2014年10月30日）”。
另查明，被告在2001年11月1日开始租赁原告的涉案房屋，且一直租赁至今。第三人秦伟强原系原告的法定代表人，2013年12月30日，原告法定代表人由秦伟强变更为王树平。被告陈华苗分别于2012年8月2日和同年9月10日转账存入第三人秦伟强账号为62×××08的账户20万元和30万元，合计50万元。
原审原告慈溪市公路运输有限公司于2014年6月10日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告陈华苗即时支付原审原告租金45万元，并支付违约金2万元；2.案件受理费由原审被告承担。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点在于被告陈华苗分别于2012年8月2日和同年9月10日转账存入第三人秦伟强账号为62×××08账户的20万元和30万元，合计50万元款项是否是被告支付给原告的双方于2012年9月11日签订的租房协议书项下的两年租金，即被告是否已经向原告履行了其诉讼请求下的相应支付租金的义务？是否因违约需要承担违约责任？原告认为，被告陈华苗转账存入第三人秦伟强的50万元款项，最多只能证明被告与第三人之间有经济往来，并不能证明该款项系其交付原告的租金，故被告应该履行交付租金的义务并承担违约责任。而被告认为，第三人秦伟强在其转账存入50万元款项时系原告的法定代表人，有权利收取被告交付的租金，其已经履行了交付租金的义务，没有违约，故不应承担相应法律责任。对此，该院认为，根据该院认定的有效证据和庭审中原、被告的陈述，无法认定被告交付第三人秦伟强的50万元款项系其交付原告的租金。首先，被告陈华苗先后两次即2012年8月2日和同年9月10日转账存入第三人秦伟强账户共计50万元，被告辩称该款项系第三人与其协商的两年租金金额，但转账存款的时间早于原、被告签订租房协议书的时间，协议书中明确载明，支付租金为每年30万元，于上半年4月20日和下半年10月20日分两次支付给原告。对于租金履行情况，已然是原、被告间设立房屋租赁合同关系的重要事项，若被告已经交付租金，完全有理由在签订合同时载明租金已经支付两年的情况，但被告在签订合同时未予以注明，且也从未对原告签订合同的人员或相关负责人员提起该事项，完全不符合被告作为完全民事行为能力人且多年租赁房屋经营宾馆生意的从业人员所应负有的谨慎义务。其次，按照被告陈华苗在庭审中的陈述，其从2001年11月1日开始租赁涉案房屋，以往的租金均按照合同约定每半年支付一次，由原告公司员工孙建裕（音）负责收取，并在两、三个月内向其开具发票。若被告辩称的被告交付第三人秦伟强的50万元款项系属其交付原告两年的租金，那么，按照惯例，其应该向原告催要发票。在本案中，被告陈述，其没有向原告财务负责人员催要发票，称只是在两、三个月内向第三人秦伟强催要过发票一次，因第三人当场发火，之后再无提起。若被告交付的确实为两年租金，其作为宾馆的负责人，宾馆的运作需要有健全的财务制度，按照惯例，让原告开具租金发票实属正常，但被告并未向原告按照惯例催要发票，与被告辩称的交付第三人50万元款项为租金的辩称不能印证。再则，第三人收取款项后，随即并无向被告出具任何说明，载明其收取的是原、被告之间租赁合同项下的租金。虽然，被告辩称，其交付第三人款项时，第三人秦伟强系原告的法定代表人，但是，被告转账存入50万款项，转账存入的账号系第三人个人账号，且数额巨大，被告理应让第三人出具收条，以便说明款项性质。即使在2014年4月26日，第三人向被告出具的书证中，也仅载明“陈华苗欠运输公司的肆拾伍万元钱由我来归还公司，归还日期2014年5月20日”，该书证中，也未明确收取款项的任何性质，最多只是第三人对被告的单方承诺，承诺来履行被告欠原告的45万元租金，并不能推测出第三人秦伟强收取的是租房协议书项下的租金。最后，从被告在庭审中的陈述看，其认为第三人收取的50万元款项系两年租金，但没有向原告的任何负责人员提起过其租金已经交付第三人秦伟强的情况。50万元款项数额巨大，在被告没有任何由第三人出具收条等凭证载明租金已经交纳的证据的前提下，被告不向原告反馈租金已经交纳的情况，违背生活常理。
综上，该院认为，原、被告之间签订的租房协议书系双方真实意思表示，依法成立且合法有效。原、被告应按照约定全面履行各自义务。原告交付被告房屋后，被告应依约支付租金。现被告未按合同约定支付租金显属违约，原告诉请要求被告按约支付租金并支付违约金的请求，合理合法，应予支持。被告辩称，其已经将涉案房屋租赁合同项下的两年租金交纳给第三人秦伟强，该辩称无有效证据证明，不予采纳。至于被告和第三人之间若因该款项而产生的争议，双方可另行理直。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：被告陈华苗应于本判决生效后七日内支付原告慈溪市公路运输有限公司房屋租金45万元，并支付违约金2万元，合计47万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8”350元，由被告陈华苗负担。
宣判后，原审被告陈华苗不服，上诉至本院，称：1.根据租房协议书的约定，租金应于上半年4月20日前和下半年10月20日前支付，上诉人提前交租并未违反协议书的约定，而是对被上诉人慈溪运输公司的帮助。况且，上诉人于2001年开始与被上诉人慈溪运输公司签订租房协议书，涉案租房协议书系对前二份协议书租期的延长，上诉人基于对被上诉人秦伟强作为被上诉人慈溪运输公司法定代表人这一特殊身份的信任，除了修改租期外，对其他条款均无修改和补充，符合情理，并非如原审法院认定的未尽谨慎义务。2.租金发票应由被上诉人慈溪运输公司出具给上诉人，而不是由上诉人主动索要。况且，上诉人曾在两、三个月内向被上诉人秦伟强催要发票，因其当场发火只能作罢。基于上诉人的弱势地位，上诉人未再索要发票也属正常。原审法院认为上诉人在支付租金后理应索要发票，因其未索要发票，故认定上诉人支付的款项性质并非租金的推论依据不足。3.根据多份控告书、举报书以及陆义锬出具的证明，被上诉人秦伟强在任被上诉人慈溪运输公司法定代表人期间，有利用职权获取资金之嫌，其未出具涉案50万元租金的书面凭证，是为了逃避刑事责任的追究。综上，原审认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人慈溪运输公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人秦伟强未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。
二审审理期间，上诉人陈华苗向本院提交由被上诉人秦伟强签字的企业询证函一份，拟证明被上诉人秦伟强确认上诉人欠被上诉人慈溪运输公司的45万元租金由被上诉人秦伟强支付，也表明被上诉人秦伟强代表被上诉人慈溪运输公司收取了上诉人租金。
被上诉人慈溪运输公司经质证认为，企业询证函系复印件，对被上诉人秦伟强的书写内容也难以确认真伪，故对证据的真实性、合法性、关联性均不予认定。
本院经审查认为，企业询证函系复印件，且被上诉人秦伟强的承诺并不能证明其收受上诉人的款项系涉案房屋的租金，故本院对该份证据不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人陈华苗从2001年11月1日开始承租被上诉人慈溪运输公司的房屋。2012年8月2日、9月10日，上诉人应被上诉人秦伟强要求，分别向被上诉人秦伟强的个人账户转账30万元、20万元。此后，上诉人与被上诉人慈溪运输公司签订了新一期的租房协议。上诉人支付给被上诉人秦伟强的款项与此后订立的租房协议中的租金金额相佐，上诉人又未将已付租金情况在租房协议中予以明确，以上事实与常理不符。且上诉人在被上诉人慈溪运输公司催交租金后，又向被上诉人慈溪运输公司支付了部分租金，故上诉人主张其已向被上诉人慈溪运输公司法定代表人秦伟强支付租金，依据不足，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8350元，由上诉人陈华苗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 钟康树
代理审判员 张颖璐
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 李春燕