重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第04703号
原告王中平，男，1969年10月12日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告粟林，女，1968年11月16日出生，汉族，住重庆市合川区。
二原告委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。
被告重庆市建通房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区太和镇接龙街133号，组织机构代码69122231-4。
法定代表人阙冬阳，董事长。
委托�理人黄云友，重庆市合川区太和法律服务所法律工作者。
原告王中平、粟林与被告重庆建通房地产开发有限公司（以下简称建通公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶斌于2014年8月5日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王中平、粟林及其委托代理人王权、罗杰，被告建通公司委托代理人左清春、黄云友到庭参加诉讼；2015年3月4日，本院依法由审判员叶斌担任审判长，与代理审判员张帅、代理审判员陈红馀组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了第二次审理。原告王中平、粟林及其委托代理人王权，被告建通公司委托代理人黄云友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王中平、粟林诉称，原、被告于2010年9月1日签订房屋拆迁安置协议书，约定原告将位于重庆市合川区太和镇渔湾院子房屋所属用地交由被告统一建设，待�设完毕后，被告还拆建建设用地上所建的商品房一套，建筑面积约95-105平方米，门市2个约80-90平方米。被告取得还迁房建设用地后，在一年内将住房和门市交原告使用。超期一个月为违约，由被告付违约金5万元。2011年10月，被告取得还迁房建设用地。2013年4月，原告通过抓阄方式，确定安置的房屋位于重庆市合川区太和镇阳光街155号学府阳光1幢3层4号，建筑面积为95.94平方米。安置的门市为合川区太和镇阳光街155号学府阳光1幢12号、13号，建筑面积为66.48平方米。由于被告迟延交房且还房面积不足，双方于2013年4月17日签订了补充协议书。其中第三条约定：门市以85平方米，住房以100平方米计算补款，门市每平方米单价5500元，住房应按每平方米单价2800元；第四条约定，补款时间，以测绘结果出来为准，不超过交房前，被告一次性付清住房、门市补款给原告，不得违约。如果一方违约必须支付另一方违约金伍万元；第五条约定，原告不得追究双方于2010年9月18日签订拆迁安置协议中被告延期交房和还房面积不足的违约责任。2014年6月3日，被告通知原告交房，但拒付安置房屋面积不足的补款113228元。被告的行为已违约，故请求依法判决被告向原告给付安置房屋面积不足的补款113228元，并判决被告向原告支付违约金50000元，本案诉讼费由被告承担。
被告建通公司辩称，1、房屋要进行综合验收之后才满足交付条件，被告在实际交付房屋给原告时，综合验收并未完结。且补充协议已经对违约责任进行了变更，加之原告提出的安置房屋不足部分的补偿请求，应当以实际测绘的面积为准，但现在测绘部门只是根据图纸进行了预测，最终测绘结果并没有出来，故被告也没有履行补款的义务。被告承诺于2014年6月24日补偿原告也是本着和谐的因素作出的，被告愿意按照补充协议进行补偿，但要求原告交回补充协议，原告不予配合，故被告没有实际给付房屋补款。综上，被告并无违约行为，不应当支付违约金。2、即使被告违约，违约金明显过高，要求调整违约金。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2010年9月1日，原告王中平作为乙方，与作为甲方的被告签订房屋拆迁安置协议书，约定王中平将位于重庆市合川区太和镇渔湾院子的旧房拆迁，该房所属建设用地交由被告统一建设，待建设完毕后，被告还拆建建设用地上所建的商品房1套，建筑面积约95-105平方米，门市2个月80-90平方米偿还给王中平。面积增减部分，住房按1680元／平方米，门市2480元／平方米找补王中平。被告取得还迁房建设用地后，在一年内将住房和门市交王中平使用。超期一个月为违约，由被告付违约金5万元。2013年4月17日，建通公司作为甲方�与作为乙方的王中平、粟林签订补充协议书，约定：“一、以测绘实际面积为依据补款；二、乙方现抓阄为住房1号楼3-2，面积约91M2；门市12、13号，面积约60M2；三、甲方必须以门市85M2，住房以100M2计算补款（门市应按5500元／M2计价，住房应按2800元／M2）；补款时间，以测绘结果出来为准，不超过交房之前，甲方一次性付清门市补款给乙方。不得违约，如果乙方违约必须支付另一方违约金伍万元。2014年6月3日，被告通知原告接房，出具学府阳光接房单两份，一份载明：“王中平、粟林业主，你购买的物业位于合川区太和镇阳光街155号《学府阳光》1幢12、13号门市，建筑面积为66.48M2，已到的交付条件，特意交房”，财务签字：杨思容；另一份载明：“王中平、粟林业主，你购买的物业位于合川区太和镇阳光街155号《学府阳光》1幢3层号房，建筑面积为95.94M2，已到的交付条件，特意交房”，财务签字：杨思容；同日被告出具承诺书一份，承诺在2014年6月24号前对还房户，王中富、王中平两户必须结清，按补充协议兑现。2014年6月24日，被告制作的《学府阳光1号楼还房结算清单》（以下简称《结算清单》）载明：“门市预测面积85M2，还房面积66.48M2，误差面积18.52M2，单价5500，结算找补101860元。门市配套费结算：房屋大修基金由还房户王中平自行负责，66.48×60=3988.80元；住房预测面积100M2，还房面积95.94M2，，误差4.06M2，单价2800，结果找补11368元，房屋大修基金由还房户王中平自行负责，95.94×60=5756.4元。”《结算清单》另手写字体载明：“以上清算后应补金额99182元，住房、门市已收房屋大修金。杨思容。”还房户签名为二原告。因该《结算清单》并未实际履行，被告将该清单作作废处理。其后，二原告与被告协商补款事宜未果，遂起�来院，诉请如前。
上述事实，有二原告提供的户籍证明、结婚证、房屋拆迁安置协议书、补充协议书、接房单、承诺书，被告举示的学府阳光1号楼还房结算清单、接房单等书证，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，合法的民事法律行为受法律保护。本案中，原告王中平与被告于2010年9月1日签订的《房屋拆迁安置协议书》及二原告于2013年4月17日与被告签订的《补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故两份协议合法有效。二原告系夫妻关系，二人将其所有的房屋拆迁后交由被告修建房屋后还房，应当得到相应补偿。二原告及被告均同意适用《补充协议书》第三条约定的标准计算还房面积不足补款，本院予以认可。
关于二原告与被告有争议的结算清单中的房屋大修基金及天然气费应否从还房面积不足补款中予以扣除的问题。本院认为，尽管《结算清单》载明了房屋大修基金及天然气补款具体金额，但该结算清单并未实际履行，并已由被告作作废处理。且被告并非房屋大修基金及天然气费法定收取主体，也无其他证据证明二原告及被告对大修基金及天然气费收取主体予以另行约定，故该两项费用不宜从还房面积不足补款中扣除。
关于被告是否违约，应否支付违约金的问题。本院认为，二原告与被告签订的《补充协议书》，对还房面积不足部分的补款时间进行了约定，即“补款时间，以测绘结果出来为准，不超过交房前，被告一次性付清住房、门市补款给原告，不得违约。”被告在2014年6月3日出具的承诺书中承诺在2014年6月24日前对还房户王中富、王中平两户必须清算，按补充协议兑现。同�由被告出具的接房单上也载明还房“已到的交付条件，特意交房”。接房单及承诺书是被告真实意思表示，可视为对补款时间的确认；被告举示的《结算清单》更进一步明确了门市及住房的预测面积、还房面积及误差面积。而二原告及被告均对还房于2014年6月24日前已实际交付二原告使用的事实并无异议。由此可见，被告对二原告的还房已有了预测面积，并已实际将还房交付二原告占有使用，补款时间应当为2014年6月24日。被告以并无最终测绘结果为由称其并未违约的抗辩理由本院不予认可。被告辩称2014年6月24日当天要求二原告交出《拆迁安置协议书》及《补充协议》，二原告并未交出，故未实际履行给付房屋补款的抗辩理由并无法律依据，本院亦不予认可。综上，被告已违反与二原告合同约定，应当承担逾期给付还房面积不足补款的违约责任。
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条和第二十九条的规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案被告承诺给付二原告的房屋差面积补款金额总计为113228元，原告按照《补充协议》的约定诉请被告给付5万元违约金明显偏高，被告请求调整的理由成立，本院酌情调整违约金为10000元。原告的过高要求部分本�不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市建通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告王中平、粟林还房面积不足补款113228元。
二、由被告重庆市建通房地产开发有限公司给付原告王中平、粟林迟延支付还房面积不足补款违约金10000元。
三、驳回原告王中平、粟林的其他诉讼请求。
案件受理费3564元，由原告王中平、粟林承担1092元（已缴纳1782元），被告重庆市建通房地产开发有限公司承担2472元。被告应承担的诉讼费由原告先行垫付的部分，由被告给付标的款时一并给付原告。
如果未�本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决即发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 叶 斌
代理审判员 张 帅
代理审判员 陈红馀
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 银 华