吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2084号上诉人（原审被告）：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所：长春市二道区经纬南路709万科上东区21号楼101室。法定代表人：龙宝峰，该公司经理。委托诉讼代理人：李嫦艳，吉林迪锐律师事务所律师。上诉人（原审原告）:莫春晖，男，1967年6月28日生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗书男，吉林敦宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省万信房地产开发有限公司，住所：长春市二道区阜丰路633号。法定代表人：张冰，该公司经理。委托诉讼代理人：李玉珍，吉林实正律师事务所律师。吉林省龙宸房地产经纪有限公司（以下简称龙宸公司）、莫春晖因与吉林省万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。龙宸公司的法定代表人龙宝峰及委托诉讼代理人李嫦艳、莫春晖的委托诉讼代理人罗书男，万信公司的委托诉讼代理人李玉珍到庭参加诉讼。现已审理终结。莫春晖一审诉称：2012年12月9日，莫春晖就购买位于长春市东盛大街与荣光路城市公馆住宅楼贰栋伍层0517号、0518号及0519号房屋事宜与龙宸公司签订了二份《委托代建认购协议书》和一份《职工内部认购协议书》。协议约定，叁套房屋总价款719100元，同日莫春晖交付了全部购房款。根据莫春晖与龙宸公司签订的认购协议第五条、第七条、第九条之规定，龙宸公司应于2013年12月31日前交付诉争房屋，若逾期交房需每日按总房款的万分之一向莫春晖支付逾期交付房屋期间的违约金。同时约定，莫春晖自交付房款起6个月以上至签订《商品房买卖合同》前有权退房，龙宸公司应无条件全额返还房款。合同签订后，莫春晖依约履行了付款义务，而龙宸公司及万信公司却未按合同约定时间交付房屋。故诉请判令解除莫春晖与龙宸公司于2012年12月9日签订的《委托代建认购协议书》二份和《职工内部认购协议书》一份；判令万信公司返还莫春晖已付购房款共计719100元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年12月9日起支付至实际给付日）、违约金；龙宸公司对上述款项承担连带责任；诉讼费用由龙宸公司、万信公司负担。万信公司一审辩称，本案与其无关。龙宸公司一审辩称，其与万信公司系委托销售代理行为，且莫春晖与其签订《委托代建认购协议书》后，万信公司于2014年9月份通知莫春晖签署认购协议，该协议变更了购买房屋的标的，并确认了交款数额，所以莫春晖与其签订的《委托代建认购协议书》已解除，其不应承担责任。一审法院经审理查明：2012年10月15日，万信公司与龙宸公司签订《万信·城市公馆项目销售代理意向书》一份，约定龙宸公司与万信公司就万信公司开发经营或拥有的万信·城市公馆项目的销售代理服务事宜达成意向协议。项目名称为万信·城市公馆，具体以政府核准名为准。项目地址位于长春市二道区东盛大街与荣光路交汇。销售款项的支付方式为未经万信公司授权龙宸公司工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由万信公司指派的财务人员收取，并由万信公司出具收据或正式的商品房销售专用发票。合同期限为合同签订之日起至合同约定的项目取得商品房预售许可证后12个月止。2012年12月9日，莫春晖与龙宸公司签订《委托代建认购协议书》二份及《职工内部认购协议书》一份，约定，莫春晖购买龙宸公司的员工福利房城市公馆项目贰栋伍层0517、0518、0519室三套房屋，三套房屋房款均为239700元，共计719100元。交房时间为2013年12月31日之前，如龙宸公司逾期交付使用房屋，需向莫春晖支付违约金，龙宸公司按莫春晖所代建房屋总房款的日万分之一向莫春晖支付逾期期间内的违约金。同日即2012年12月9日，莫春晖向龙宸公司支付购房款共计719100元，龙宸公司出具收据三张，分别载明“今收到莫春晖220103196706283712认购贰栋伍层0517室房款金额贰拾叁万玖仟柒佰元整”、“今收到莫春晖220103196706283712认购贰栋伍层0518室房款金额贰拾叁万玖仟柒佰元整”、“今收到莫春晖220103196706283712认购贰栋伍层0519室房款金额贰拾叁万玖仟柒佰元整”，三张收据上均加盖有龙宸公司现金收讫章。龙宸公司认可收到了莫春晖向其支付的购房款719100元。一审法院认为：1.关于解除合同的诉求。莫春晖诉请解除与龙宸公司于2012年12月9日签订的《委托代建认购协议书》二份和《职工内部认购协议书》一份。龙宸公司针对解除合同的诉请本身并无异议，且上述三份合同均已无法继续履行，莫春晖诉请解除合同有事实及法律依据，本院予以支持。2.关于由万信公司及龙宸公司共同返还购房款719100元的诉求。首先，莫春晖将上述购房款交予龙宸公司，龙宸公司对此予以认可，莫春晖与万信公司之间并不存在任何合同关系或与本案房屋有关的钱款往来。一审庭审中龙宸公司辩称“我公司与万信公司结算时也就是在2014年6月19日前万信公司向莫春晖出具带有公章的收据的时候，我公司已将代收款转交给了万信公司，具体给付情况代理人不清楚，有可能抹账或转款。我公司确实收到了莫春辉陆续向我公司所转的购房款”，但龙宸公司并未就其辩驳提供证据予以佐证，无法证实莫春晖向龙宸公司交付的购房款已交接给万信公司，故龙宸公司的该项抗辩没有事实及法律依据，不予支持。龙宸公司应当向莫春晖返还购房款719100元。3.关于利息及违约金的诉求。由于莫春晖与龙宸公司之间签订的协议书中已经明确约定了违约条款，即如果龙宸公司逾期交付房屋，应当按照莫春晖所交纳的总房款的日万分之一向莫春晖支付逾期期间内的违约金，莫春晖诉请自2014年1月1日起至起诉之日止按总房款的日万分之一支付违约金，有事实及法律依据，予以支持。由于双方已经在协议中约定违约条款，故莫春晖诉请在约定的违约责任外给付购房款利息没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决解除莫春晖与龙宸公司于2012年12月9日签订的二份《委托代建认购协议书》及一份《职工内部认购协议书》（房号分别为城市公馆贰栋伍层0517、0518、0519号）；龙宸公司于判决生效后立即返还莫春晖购房款719100元，并支付违约金（违约金以719100元为基数，按日万分之一计算自2014年1月1日起至2018年1月17日止）；驳回莫春晖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12041元，减半收取计6020.5元，由龙宸公司负担。龙宸公司上诉称：1.案涉房屋是龙宸公司代理万信公司销售，龙宸公司已将收取的购房款交予万信公司，且与莫春晖签署的认购协议记载了如想退房，开发单位承诺全额返还所缴纳的本金，此处的开发单位理应为万信公司，故莫春晖要求返还购房款不应向龙宸公司主张。2.认购协议书中关于违约金的约定有两种情况，一种为逾期交房时，支付逾期交房违约金，一种为退房时，全额返还本金而无任何违约金，现莫春晖主张退房，故依照约定无需支付违约金。莫春晖答辩称：1.万信公司应与龙辰公司承担连带返还责任。2.违约金与利息均应保护。莫春晖上诉称：1.案涉房屋为万信公司开发建设，龙宸公司代理万信公司向莫春晖销售房屋及收取房款的后果应直接约束万信公司；认购协议虽为龙宸公司和莫春晖签订，但该协议是经万信公司确认，委托龙宸公司所为，万信公司实为一方合同主体；万信公司与龙宸公司就合同签订、收款权限等事项的约定与实际履行情形不符，属于授权不明，双方均有过错，故应共同向莫春晖返还房款。2.其一审诉请的违约金是基于合同而主张，诉请的利息是基于孶息主张，二者并不重复，原判仅保护违约金而未保护利息不当。龙辰公司答辩称：其不应承担返还购房款的责任，亦不应承担违约金及利息。万信公司对龙辰公司及莫春晖的上诉理由答辩称：原判正确，应予维持。经二审审理查明的事实除与一审相同外，另查明：1.认购协议第七条关于延期交房约定“如甲方逾期交付使用房屋，需按乙方所代建房屋总房款的日万分之一向乙方支付违约金”，第九条关于退款约定“乙方从交款日期起，六个月以上至签订《商品房买卖合同》前如不想继续购买此次委托建房的房源，开发单位承诺，甲方在乙方申请退房一个月内无条件全额返还乙方所缴纳的本金（无任何违约金）”。2.龙宸公司二审提供银行转款凭条、收据及万信公司实际控制人尹彤出具的说明，证实经尹彤确认，龙宸公司将代理销售的房款均转给万信公司，共计970万元。经龙宸公司申请，证人才某（2013年-2016年万信公司法定代表人）二审出庭作证，证实龙宸公司共交付给万信公司970万元，其中就包括收取的莫春晖的房款。万信公司对上述书证及证人证言均不予认可，认为真实性无法核实，但未提供相反证据予以否定。本院认为：1.负有返还购房款义务的主体应为万信公司。莫春晖将购房款交予龙宸公司属实，但龙宸公司提供转款收据及尹彤出具的证明等书证，欲证实龙宸公司已将所有代为销售的房屋款项转付万信公司（其中包含莫春晖交纳的房款），此节得到了万信公司原法定代表人才某的确认，故现有证据可以证实莫春晖的购房款已被万信公司实际取得，因此余款的返还义务应由万信公司继续履行。2.万信公司应按同期银行贷款利率标准支付莫春晖资金占用期间的利息。原判参照认购协议约定的日万分之一的标准认定了违约金，但该违约金的适用的前提是延期交房，而本案属于未能交房，另外认购协议第九条约定的不支付违约金的前提是购房人原因不购买房屋，亦与本案实际情况不符；鉴于万信公司与龙宸公司之间存在代理关系，且万信公司已实际收到款项，故自2012年12月9日莫春晖交房款之日起的利息损失应由万信公司负担，约定的违约金条款则不适用本案。综上，原判认定部分事实不清，龙宸公司的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初197号民事判决；二、解除莫春晖与龙宸公司于2012年12月9日签订的二份《委托代建认购协议书》及一份《职工内部认购协议书》（房号分别为城市公馆贰栋伍层0517、0518、0519号）；三、吉林省万信房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还莫春晖购房款719100元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2012年12月9日起计算至实际支付之日止）；四、驳回莫春晖的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。莫春晖预缴的一审案件受理费12041元，减半收取计6020.5元及莫春晖预缴的二审案件受理费10991元、吉林省龙宸房地产经纪有限公司预缴的二审案件受理费12041元，均由吉林省万信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  贺银婷代理审判员  李东鹤二〇一八年六月二十一日书 记 员  丁 宁