安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亳民一终字第00525号
上诉人（原审被告）：杨美玲，女，1979年4月8日出生，汉族。
委托代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：支龙华，男，1977年10月28日出生，汉族。
委托代理人：孟广华。
被上诉人（原审被告）：陈敬国，男，1977年9月6日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：闫朝会，男，1943年6月18日出生，汉族。
原审被告：亳州市盖世房产中介有限公司。
法定代表人：杨美玲，公司执行董事。
原审第三人：王凤立，男，1970年2月12日出生，汉族。
上诉人杨美玲与被上诉人支龙华、陈敬国、闫朝会、原审被告亳州市盖世房产中介有限公司、原审第三人王凤立房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：陈敬国与杨美玲于2010年9月3日办理结婚登记手续，系夫妻关系。陈敬国与第三人王凤立，于2011年4月6日签订房屋买卖合同，第三人王凤立自愿以320000元的价格将位于亳州市经济技术开发区闫庄（C）小区49号第二轮拆迁还原房屋一套（面积100平方米）卖给陈敬国等内容，第三人王凤立收到陈敬国购房款70000元，借条10000元。2011年6月21日，支龙华与陈敬国签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同约定：陈敬国自愿以330000元的价格将位于亳州市经济技术开发区闫庄（C）小区49号第二轮拆迁还原房屋一套（面积100平方米）卖给支龙华等内容。由闫朝会担保。合同签订后，支龙华已将主给付义务购房款250000元支付给陈敬国。收条上加盖有亳州市盖世房产中介有限公司的印章（其中，通过中国农业银行汇款230000元，收款的银行卡户名为杨美玲）。杨美玲于2012年6月20日向该院起诉与陈敬国离婚纠纷案。2012年8月，陈敬国将其在亳州市盖世房产中介有限公司50%的股权转让给杨美玲。后陈敬国的母亲起诉陈敬国与杨美玲的公司股权转让纠纷案，陈敬国的母亲申请对陈敬国是否患有精神病进行的司法鉴定，因鉴定材料不充分等原因，合肥市精神病医院司法鉴定所未予受理。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案陈敬国与支龙华之间签订的房屋买卖合同及陈敬国与第三人王凤立之间签订的房屋买卖合同，至本案一审法庭辩论终结前陈敬国、第三人王凤立仍未取得所卖房屋的登记等手续的所有权，亦未得到房主继承人的认可或追认，故该合同未生效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中陈敬国与支龙华之间签订房屋买卖合同时，均知道所买卖的房屋尚不属于陈敬国，对于所签合同的未生效均存在过错；陈敬国对其所受支龙华的购房款250000元应予返还。夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。本案中，杨美玲对其丈夫陈敬国在夫妻关系存续期间，共同生活所负的债务，应当共同偿还。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案闫朝会在保证时，对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿。王凤立至本案一审辩论终结前，尚未取得所卖房屋的所有权，故王凤立应承担返还责任，返还其所收陈敬国的购房款70000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案支龙华诉请赔偿其经济损失50000元，因其未能提交出合法、有效的证据，证明其损失的数额，该院不予支持。亳州市盖世房产中介有限公司在该房屋买卖合同的中介公司处加盖印章，支龙华给付购房款250000元时，通过中国农业银行汇款230000元，收款的银行卡户名为杨美玲，陈敬国尽管在收条上加盖亳州市盖世房产中介有限公司的印章，亳州市盖世房产中介有限公司仅承担房屋中介的责任，而房屋买卖合同中未约定，中介公司承担返还房款的责任，故本案中亳州市盖世房产中介有限公司不应承担返还房款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈敬国、杨美玲于本判决生效之日起七日内，返还支龙华购房款250000元。二、闫朝会对上述款项承担连带返还责任。闫朝会承担保证责任后，有权向陈敬国、杨美玲追偿。三、第三人王凤立对上述款中的70000元，承担连带返还责任。四、驳回支龙华对亳州市盖世房产中介有限公司的诉讼请求。五、驳回支龙华的其他诉讼请求。案件受理费5880元，由陈敬国、杨美玲负担。
杨美玲上诉称：一审认定事实错误，杨美玲与陈敬国系夫妻关系，但陈敬国与支龙华签订房屋买卖合同杨美玲不知情，也没有参与。认定购房款汇入杨美玲银行卡系夫妻共同债务无依据，杨美玲的银行卡平时放在家里，陈敬国知道卡号和秘密，杨美玲未到银行办理过购房款的汇款手续，一审以购房款户名为杨美玲认定共同债务错误，该案系陈敬国个人行为，与杨美玲不具有关联性。2012年8月，陈敬国将亳州市盖世房产中介有限公司过给杨美玲时，协议约定的很清楚，陈敬国股份转让前的债务与杨美玲无关，支龙华与陈敬国的合同在此之前，与杨美玲无关。陈敬国与支龙华签订的房屋买卖合同，也是陈敬国收的房款，杨美玲未参与，杨美玲与陈敬国一直闹离婚，并不知道此事，不是共同债务，应由陈敬国个人承担。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
支龙华辩称：杨美玲与陈敬国是夫妻关系，按照婚姻法的规定，应共同承担责任。在银行转账时，杨美玲也在现场，不能以不知情推脱。陈敬国将股份转让给杨美玲的协议，是转移财产，推脱责任。杨美玲称购房款不是夫妻共同债务与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。
陈敬国辩称：房屋买卖合同是陈敬国用婚前财产购买，合同是和王凤立签订的，与杨美玲无关。卖房是杨美玲卖的，房款是杨美玲收的，支龙华把25万元现金转给杨美玲名下，与陈敬国无关。支龙华的购房款应由杨美玲一人承担，杨美玲让陈敬国与支龙华签订的合同，写的收条，支龙华也认定房款是杨美玲一人在银行打到杨美玲名下，责任也完全由杨美玲一人承担。
闫朝会辩称：陈敬国与杨美玲让其到亳州市盖世房产中介有限公司帮忙，2011年6月支龙华去公司购买还原房，暂付25万元由陈敬国收下并签订协议，陈敬国打了收条。当时陈敬国介绍其有还原房四套，陈敬国、杨美玲是用欺骗手段让闫朝会签担保人。
亳州市盖世房产中介有限公司述称：买卖合同是在公司签订的，但是陈敬国经营的，债权债务与杨美玲无关，杨美玲只负责其经营时的债权债务。
王凤立述称：陈敬国与王凤立签订的买卖合同，后来陈敬国卖给支龙华王凤立不知情，一审判决王凤立承担70000元连带责任不正确。
对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：杨美玲应否对购房款承担偿还责任。
陈敬国从王凤立处购买房屋时，买房系陈敬国个人签字。陈敬国将该房屋出卖给支龙华时，协议落款处卖方系陈敬国个人签字，同时下方家属签字处，亦为陈敬国个人签字，且均签名“陈敬国”。作为合同相对方的买房人支龙华应当注意到卖方与家属均为陈敬国一人签字，故知道或应当知道该买卖行为系陈敬国的个人行为而不是陈敬国的夫妻共同行为。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。故因该房屋买卖合同产生的债务，应由陈敬国个人承担。支龙华提供的中国农业银行银行卡取款业务回单，户名系支龙华，交易类型为转账取款90000元和现金取款140000元，并不能反映出杨美玲知道该款实际转入了杨美玲银行卡账户。因此支龙华提供的证据不能证明杨美玲实际取得了该笔购房款，故对其要求杨美玲承担还款责任的请求不予支持。本案买卖的标的物房屋虽未登记取得房屋权利证书，但并无法律或行政法规规定房屋买卖合同必须办理批准、登记等手续后生效，故本案的房屋买卖合同有效。一审认定合同未生效不当，应予纠正。虽合同有效，因房屋未登记取得权利证书，房屋的所有权不能发生物权变动的效力，故对支龙华要求解除合同的请求应予支持。合同解除后，陈敬国、闫朝会应承担相应的责任。因陈敬国、闫朝会对一审判决其承担还款责任部分未提起上诉，故对其承担责任部分不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条之规定，判决如下：
一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01290号民事判决的第（一）项、第（二）项中陈敬国承担责任部分和第（三）项、第（四）项，即“被告陈敬国于本判决生效之日起七日内，返还原告支龙华购房款250000元”、“被告闫朝会对上述款项承担连带返还责任。被告闫朝会承担保证责任后，有权向被告陈敬国追偿”、“第三人王凤立对上述款中的70000元，承担连带返还责任”、“驳回原告支龙华对被告亳州市盖世房产中介有限公司的诉讼请求”；
二、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01290号民事判决的第（一）项、第（二）项中杨美玲承担责任部分和第（五）项，即“被告杨美玲于本判决生效之日起七日内，返还原告支龙华购房款250000元”、“被告闫朝会承担保证责任后，有权向被告杨美玲追偿”、“驳回原告支龙华的其他诉讼请求”；
三、驳回支龙华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5880元，由陈敬国负担，二审案件受理费5050元，由支龙华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 亮
代理审判员 许 林
代理审判员 陈 芹
二〇一四年八月八日
书 记 员 赵昱昱