呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）回民再初字第00003号
一审原告林州市建筑工程九公司，住所地河南省安阳市林州市开元区。
法定代表人董家旺，公司董事长。
委托代理人王和平，北京市蓝鹏律师事务所律师。
委托代理人刘强，男，蒙古族，林州市建筑工程九公司驻呼项目部负责人，住呼和浩特市回民区。
一审被告邢科，男，汉族，个体工商户。
委托代理人邢淑丽，女，汉族，住内蒙古赤峰市林西县。
再审被告呼和浩特市北方盛世房地产开发有限公司（原内蒙古北方盛世房地产开发有限公司），住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人班利俊。
委托代理人王彩霞，内蒙古融兴律师事务所律师。
委托代理人刘岩，内蒙古融兴律师事务所律师。
一审原告林州市建筑工程九公司（以下简称林州九公司）与一审被告邢科商品房所有权转让合同纠纷一案，本院于2011年5月12日作出（2011）回民一初字第54号民事判决：一、林州市建筑工程九公司所属驻呼项目部与邢科所签订的商品房所有权转让合同为无效合同；二、邢科在本判决生效后五日内将坐落于呼和浩特市海西路159号阳光绿洲综合楼共计3230.64平方米房屋按原施工图纸恢复原状后，返还林州市建筑工程九公司。三、驳回林州市建筑工程九公司其他诉讼请求。宣判后，一审被告邢科不服，提出上诉，2011年8月15日，呼和浩特市中级人民法院作出（2011）呼法民一终字第936号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审被告邢科仍不服，向呼和浩特市中级人民法院申请再审，2013年5月10日，呼和浩特市中级人民法院作出（2013）呼民再字第1号民事判决：一、撤销本院（2011）呼法民一终字第936号民事判决书和呼和浩特市回民区人民法院（2011）回民一初字第54号民事判决书；二、驳回林州市建筑工程九公司的诉讼请求。一审原告林州九公司向内蒙古自治区人民检察院申诉，2013年11月6日，内蒙古自治区人民检察院作出内检民抗（2013）146号民事抗诉书抗诉。内蒙古自治区高级人民法院于2014年1月20日作出（2014）内立一监字第1号民事裁定，提审本案。2014年10月29日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2014）内民抗一字第67号民事裁定书，裁定：一、撤销呼和浩特市中级人民法院（2013）呼民再字1号民事判决和呼和浩特市中级人民法院（2011）呼法民一终字第936号民事判决及呼和浩特市回民区人民法院（2011）回民一初字第54号民事判决；二、发回呼和浩特市回民区人民法院重审；2015年4月21日本院立案，审理中，2015年5月20日，一审原告林州九公司申请追加呼和浩特市北方盛世房地产开发有限公司（以下简称北方盛世公司）为本案共同被告参加诉讼，2015年5月21日，我院依法通知北方盛世公司为本案共同被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，一审原告林州九公司的委托代理人王和平、刘强，一审被告邢科的委托代理人邢淑丽，再审被告北方盛世公司的委托代理人王彩霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审原告林州九公司再审诉称，2007年9月一审原告承建北方盛世公司的建安工程，完工后，因北方盛世公司不能按期支付工程款，经协商双方同意以北方盛世公司位于呼市海西路159号阳光绿洲综合楼c座由北向南一至二层商用房四套（建筑面积560平方米）以及该楼三至六层公寓房（建筑面积2670.64平方米）抵顶一审原告工程款。鉴于北方盛世公司的“五证”不全，所以，未办理房屋产权登记、过户手续。一审原告的下属单位驻呼项目部收到房产后，因急于变现还债，于2010年2月1日与一审被告签订《商品房所有权转让合同》。按照合同约定，一审原告将上述房产全部转让给一审被告，一审被告待北方盛世公司办理土地证等“五证”后付清房款。合同签订后一审原告于2010年4月20日将本合同项下全部房产交一审被告占有。2010年一审被告在装修房屋时，将一、二层内隔断墙第二次结构处拆除，导致房屋结构严重破坏，质检部门拒绝验收。北方盛世公司发现后，立即通知被告，要求尽快恢复原状，以顺利通过验收，并称，因故短期内难以办理“五证”，故尽快要收回房产，以现金方式给付拖欠我方的工程款。我方无奈，通知一审被告停止侵害，恢复原状，赔偿损失，交回房产。但一审被告一意孤行，强行施工。一审原告在出卖房屋时无房产所有权，当时一审原、被告双方虽然得到北方盛世公司的承诺，可以办理“五证”，但从现在情况看，北方盛世公司根本办不了“五证”，因此，一审原、被告的房屋买卖合同是无效的。在此合同中，北方盛世公司不能办理“五证”那么一审被告依约拒付一审原告房款，我方若不能将房产返还北方盛世公司，北方盛世公司也拒付我方的工程款。特请法院：1、确认一审原、被告间商品房所有权转让合同无效；2、判令一审被告返还一审原告房产共计3230.64平方米；3、判令一审被告对破坏了的房屋结构予以恢复原状，对无法恢复部分予以赔偿损失50万元；4、一审被告承担全部诉讼费用。
一审原告林州九公司再审时向法庭出示的证据有：
第一组：营业执照、组织机构代码证、公证授权委托、刘强身份证及户籍证明、法定代表人证明。
证明一审原告资格合法，刘强为一审原告经营代理。
第二组：工程协议书。
证明一审原告林州九公司和北方盛世公司存在建安承包关系，建安协议约定以房抵工程款。
第三组：商品房所有权转让合同。
证明开发商（北方盛世公司）、建筑商（林州九公司）、邢科（购买人）三方签订协议，约定一审被告邢科购买涉案房产。
第四组：证明、通知、情况说明、通知。
证明一审被告邢科曾经交给刘强500万元，通知说明以房抵工程款约定无法实现，情况说明和通知说明邢科接受涉案房产后有改变布局结构的事实，导致将来难以验收。
第五组：商品房协议书、收据。
证明邢科和北方盛世公司就本案房屋签订过买卖协议，北方盛世公司给邢科出据收1200万元的收据，但事实上并没有收过邢科的购房款，只是为了将来办房本故意所为。
对于一审原告林州九公司向法庭出示的证据，一审被告邢科发表以下质证意见：
没有意见，5组证据真实性无异议，观点不认可。
对于一审原告林州九公司向法庭出示的证据，再审被告北方盛世公司发表以下质证意见：
第一组：真实性、合法性和关联性不予认可，受托人没有出庭不认可，我们认为一审原告的主体资格不适格。
第二组：真实性认可，关联性不认可，所要证明的问题与本案没有关系。
第三组：一审原告把房子卖给邢科是事实，北方盛世公司不是本案的适格主体，即使盖章了也说明不了问题。
第四组：第一份证明真实性认可，合法性、关联性不认可，开的是订金500万元，证明的问题曾经交给刘强500万元，与房款无关，第二份说明2011年北方盛世公司就告知办理不了五证，还自愿抵顶。第三份真实性认可，合法性，关联性认可，正是由于它们两家，该房屋五证办不了。
第五组：真实性认可，证明的问题不认可，北方盛世公司给邢科出具的收据，是抵顶工程款。把收据和商品房买卖协议改成邢科是一审原告要求的。4份协议书有公章的认可，没公章的不认可，证明的问题不认可，与诉讼请求相矛盾。
一审被告邢科再审辩称，1、北方盛世公司与邢科签订《以房抵付工程款协议书》约定阳光绿洲C座作价抵顶工程款符合法律规定，该抵帐行为的效力不受北方盛世公司有无商品房预售许可证的限制。2、林州九公司将该涉案房屋出售给邢科，系将北方盛世公司作价抵偿工程款的房屋变现行为，该行为不属《解释》第二条的限制。林州九公司不是《解释》所规定的出卖人，其出售给邢科的也不是《解释》中规定的商品房，而是在建工程，故林州九公司将阳光绿洲出售给邢科不受北方盛公司有无商品房预售许可证的限制。3、邢科已将基于对北方盛世公司买卖阳光绿洲A座的合同所发生的债权转让给陈敬，阳光绿洲C座由邢科作价抵顶阳光绿洲A座的购房款，现阳光绿洲C座是由北方盛世公司返还或是作价补偿，目前尚无任何司法判决或者仲裁裁决，林州九公司主张邢科返还阳光绿洲C座损害陈敬的利益，故本案人民法院应当追加陈敬为第三人，参加诉讼。
一审被告邢科再审时向法庭出示的证据有：
第一组：工程协议书。
证明林州九公司为北方盛世公司施工，以阳光绿洲C座作价抵顶所欠施工款。这与林州九公司诉状所说取得该工程的事实相印证。
第二组：商品房转让合同。
证明双方转让的是北方盛世公司顶账给林州九公司的在建工程。
第三组：商品房抵购房首付款合同。
证明邢科已将阳光绿洲C座处置，出售给北方盛世公司。
第四组：呼和浩特市仲裁委（2014）呼仲裁字第37号仲裁书。
证明阳光绿洲C座现仍由北方盛世公司占有，且至今未有生效判决或裁决令北方盛世公司返还给邢科。
第五组：债权债务处理协议书、补充协议、债权转让通知、交付陈敬通知。
证明陈敬作为邢科对北方盛世公司合同债权受让人，对北方盛世公司享有请求返还C座或作价补偿的权利。阳光绿洲C座已不可能再被邢科返还给林州九公司。
对于一审被告邢科向法庭出示的证据，一审原告林州九公司发表以下质证意见：
第一组：和我方提交的证据一样，不能证明问题，签订协议的时候没有房。
第二组：和我方提交的证据一样。
第三组：邢科将阳光绿洲C座抵顶购买A座的工程款，是不合法的，是无效的。2012年房屋不归邢科，这时正处于回民区法院和呼和浩特市中级法院审理阶段。
第四组：与本案没有关联性。
第五组：没有关联性。
对于一审被告邢科向法庭出示的证据，再审被告北方盛世公司发表以下质证意见：
第一组：对真实性认可，与本案的关联性不认可，一审原告为北方盛世公司施工，我方与本案没有关系。
第二组：对真实性不持异议，对证明的问题不持异议。
第三组：真实性认可，证明的问题不准确。
第四组：真实性认可，对证明的问题不认可。
第五组：真实性、合法性、关联性均不认可，与本案没有任何关系。通知我们没有收到。
再审被告北方盛世公司辩称，北方盛世公司不是适格主体，不应追加为被告，是商品房买卖纠纷。一审原告没有要求北方盛世公司承担任何责任。一审原告与北方盛世公司工程款，与本案没有关系，不应参加本案答辩。房产已由邢科处置，工程队管理，他怎么处理和北方盛世公司没有关系。
再审被告北方盛世公司再审时向法庭出示的证据有：证明。
对于再审被告北方盛世公司向法庭出示的证据，一审原告林州九公司及一审被告邢科发表以下相同质证意见：认可。
再审审理查明，一审原告林州九公司所属驻呼和浩特项目部承建再审被告北方盛世公司开发的位于呼和浩特市海西路159号的项目“阳光绿洲综合楼”施工任务。
2008年7月16日，一审原告林州九公司所属驻呼项目部与再审被告北方盛世公司签订“以房抵付工程款协议书”，再审被告北方盛世公司将一审原告所属驻呼项目部为其施工承建的呼市海西路159号阳光绿洲综合楼C座由北向南一至二层连体商户四套、C座三层、四层、五层、六层部分房屋抵顶给一审原告所属驻呼项目部。
2010年2月1日，一审原告所属驻呼项目部与一审被告邢科签订“商品房所有权转让合同”，合同约定将一审原告所属驻呼项目部从再审被告北方盛世公司以施工款抵顶得到的呼市海西路159号阳光绿洲综合楼C座由北向南一至二层连体底商四套（建筑面积共560平方米框架结构）和该楼楼上三层、四层、五层、六层公寓楼（建筑面积2670.64平方米框架结构）的商品房所有权转让给一审被告邢科。转让价格整体为1200万元。转让合同注明：该商品房无房地产开发企业资质证书；无国有出让土地使用权证；无建设工程规划许可证；无建设工程施工许可证；无商品房预售许可证。转让合同第三条约定，一审原告所属驻呼项目部从再审被告北方盛世公司售楼部将商品房买卖合同直接签订到一审被告邢科名下，并出具收款收据。邢科在取得北方盛世公司的商品房买卖合同及交款收据后，支付一审原告所属驻呼项目部商品房转让款现金人民币500万元。还约定，北方盛世公司在取得房地产开发企业资质证书；国有出让土地使用权证书后，邢科支付一审原告所属驻呼项目部商品房转让款现金人民币100万元。在北方盛世公司取得房地产开发企业资质证书；国有出让土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证后，邢科支付一审原告所属驻呼项目部商品房转让款现金人民币300万元。在邢科可以办理商品房所有权证，邢科取得北方盛世公司开出的商品房购房发票时，邢科支付一审原告所属驻呼项目部商品房转让款现金人民币300万元，所有款项付清。转让协议第四条约定，一审原告所属驻呼项目部于2010年4月20日将所有转让房产交给一审被告邢科；第五条约定一审被告邢科未按合同付款每日按逾期金额的2.5%计算违约金。逾期超过30天时，一审原告所属驻呼项目部（出卖人）有权解除本合同。该合同由一审原告的公章及代理人刘强的签名；有一审被告邢科的签名；有再审被告北方盛世公司的公章及其法定代理人班利俊的签名；有证明人范军的签名。
2010年2月1日，一审原告所属驻呼项目部与一审被告邢科签订商品房所有权转让合同的同时，依据该商品房所有权转让合同第三条的约定，再审被告北方盛世公司（甲方）与一审被告邢科（乙方）签订多份《商品房协议》，将再审被告北方盛世公司抵顶给一审原告林州九公司的房屋直接以合同的形式签订到一审被告邢科名下。该多份商品房协议书特别注明该协议书所涉房屋由一审原告所属驻呼项目部刘强转售。按照约定，一审被告邢科向一审原告驻呼项目部支付首批房款500万元。一审原告所属驻呼项目部依约将房屋交付一审被告邢科。一审被告邢科对该房屋进行装修改造。至今，再审被告北方盛世公司未取得相关建房证书及手续，一审被告邢科也未再向一审原告所属驻呼项目部交纳房款。
2011年1月8日，再审被告北方盛世公司向一审原告所属驻呼项目部发出通知，内容为我公司承诺办理海西路阳光绿洲综合楼“五证”手续因故暂进无法办理。因此，早日以房抵工程款的承诺也无法兑现。
2008年8月2日，一审原告与刘强（曾用名刘润有）签订公证授权委托书，该委托书的内容为，刘强（曾用名刘润有）为我公司的代理人，全权代表林州市建筑工程九公司主持呼市项目部阳光绿洲综合楼工程项目一切日常工作，经济性质独立，承担阳光绿洲综合楼工程项目经营管理，工程验收，工程结算，并承担本项目的一切债权债务。
另查明，原内蒙古北方盛世房地产开发有限公司现更名为呼和浩特市北方盛世房地产开发有限公司，法定代表人班利俊。
认定上述事实的证据有：
商品房所有权转让合同，商品房协议书，收条、通知、证明及庭审笔录在案予以佐证。
上述证据经当庭出示、质证，能客观反映案件事实，予以确认。
本院认为，本案系商品房所有权转让合同纠纷。争议焦点为：一审原告林州九公司与一审被告邢科签订的商品房所有权转让合同是否有效及再审被告北方盛世公司与一审被告邢科签订的商品房协议书是否有效。
针对争议焦点，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”建设部《商品房销售管理办法》第七条规定“商品房现售，应当符合以下条件……（二）取得土地使用权证书或者使用土地批准文件……”。通过庭审查明可知，一审原告所属驻呼项目部与一审被告签订了《商品房所有权转让合同》，对该转让合同再审被告北方盛世公司又以《商品房协议书》的形式予以确认。但再审被告北方盛世公司就其所开发建设的涉案所转让的房屋至今未取得国有出让土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，土地使用的相关文件等相关建房手续。据此可知，再审被告北方盛世公司开发的阳光绿洲综合楼尚不具备出售的条件，一审原告所属驻呼项目部与一审被告邢科签订的商品房所在权转让合同及再审被告北方盛世公司与一审被告邢科签订的商品房协议书均属于无效合同。对于无效合同，双方应当互相返还，故一审被告邢科应当恢复房屋原状并将该房屋返还一审原告林州九公司驻呼项目部；同时，一审原告林州九公司驻呼项目部应将购房款返还一审被告邢科。对于一审原告请求无法恢复的部分房屋赔偿50万元的损失，因其未向法庭提交证据，本院不予支持。对于被告辩称，北方盛世公司与邢科签订《以房抵付工程款协议书》系抵顶工程款，该行为不受北方盛世公司有无商品房预售许可证的限制及林州九公司将该涉案房屋出售给邢科，系抵顶的工程款变现行为，不属《解释》第二条的限制。本院认为，本案涉案房屋的所有权人系北方盛世公司，现因北方盛世公司相关建房手续不全，尚不具备处分的权利，故北方盛世公司以房抵顶施工费及出售的行为均不合法，故对于一审被告的此答辩意见不予采纳；对于一审被告辩称的已将涉案房屋处分并应当追加第三人的答辩意见，因其向法庭提交的证据不足，不予采纳。对于再审被告北方盛世公司辩称其不是适格主体意见，本院认为，涉案房屋的所有权人系北方盛世公司，一审原告林州九公司与一审被告邢科签订的商品房所有权转让合同有北方盛世公司的签章，同时北方盛世公司与邢科又签订了商品房协议书，故其应当属于本案适格主体，其辩称的意见不予采纳。经本院审判委员会研究决定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、一审原告林州市建筑工程九公司驻呼项目部与一审被告邢科所签订的《商品房所有权转让合同》无效。
二、在本判决生效后三十日内，一审被告邢科将坐落于呼和浩特市海西路159号阳光绿洲综合楼共计3230.64平方米房屋恢复原状并返还一审原告林州市建筑工程九公司；同时一审原告林州市建筑工程九公司将购房款人民币500万元返还一审被告邢科。
上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回一审原告林州市建筑工程九公司其他诉讼请求。
案件受理费30800元由一审原告林州市建筑工程九公司负担15400元，一审被告邢科负担15400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
（本页无正文）
审判长 段 文
审判员 张 颖
审判员 王丽丽
二〇一五年十二月七日
书记员 莎日娜
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……