吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白山民二终字第173号
上诉人（原审原告）：山秀贵，男，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
被上诉人（原审被告）：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区浑江大街***号。
法定代表人张丽红，总经理。
委托代理人张兰，吉林诚元律师事务所律师。
上诉人山秀贵因买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
山秀贵原审诉称：白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）系广泽国际购物中心开发建设单位。2012年9月29日，山秀贵、广泽公司签订《商铺内部认购协议书》，约定山秀贵购买广泽公司开发的广泽国际购物中心南11号门市，该商铺建筑面积345.89平方米，山秀贵于当日交纳部分购房款386万元。2014年5月8日，山秀贵发现购买的商铺面积误差比绝对值超出3%，提出解除合同。经多次与广泽公司进行交涉，广泽公司于2014年10月24日承诺2014年11月30日前将购房款386万元退回，逾期退款按日千分之十支付利息。广泽公司于2014年12月2日将购房款386万元退还给山秀贵，已逾期退款2天，广泽公司应承担违约责任。且当事人双方未对2012年9月29日起至2014年11月30日止广泽公司占用购房款期间的利息问题进行处理。综上，广泽公司虽将购房款386万元退回，但未支付占用期间利息且逾期退款，其行为已构成违约，给山秀贵造成极大的财产损失。诉讼请求：1、广泽公司赔偿占用山秀贵已支付房款386万元期间的利息505660元（按同期银行贷款利率自2012年9月29日起计算至2014年11月30日止）；2、广泽公司支付逾期退还房款的利息7，72万元（386万元×10‰／日×2天）。
广泽公司原审辩称：广泽公司无任何违约行为，山秀贵要求退房无依据，广泽公司不应赔偿收取房款期间的利息。2012年9月29日，当事人双方签订《商铺内部认购协议书》约定：山秀贵购买的商铺为国际购物中心11号商铺，该商铺建筑面积共345.89平方米，总金额为772万元，该商铺面积以房产局等专业机构最终测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补；签订合同及相关补充协议的时间以广泽公司电话通知或媒体公告为准，在通知发出后一周内山秀贵必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间广泽公司有权将所认购的商铺重新销售，并收取山秀贵所认购商铺总价的10%的违约金；拟定交付时间为2014年12月31日前，最终实际交付时间以双方最终签署的商品房买卖合同约定时间为准。双方签订上述认购协议书后，广泽公司严格按照约定履行认购协议，无任何违约行为。然而，2014年5月14日至2014年10月24日期间，山秀贵多次以商铺面积误差比［（实际面积-
合同约定面积）／合同约定面积］绝对值超出3%为由，提出解除合同。事实上，山秀贵提出的“商铺面积误差比绝对值超出3%”，是依据《商铺内部认购协议书》暂定的商铺面积和实测面积计算得出的，这种计算方法不正确，也不符合法律规定。我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款是这样规定的“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。”本案中，山秀贵提出退房时，涉案商铺既没有交付使用，双方也没有签订商品房买卖合同，根本谈不上“交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符”，更不存在导致商铺“商铺面积误差比绝对值超出3%”的后果。即然广泽公司不存在上述违约行为，当然就不承担解除合同、返还已付房款及利息的责任及义务。山秀贵提出退房属于单方违约，广泽公司虽然将房款退回，不代表有违约行为。山秀贵违约在先，现起诉侵犯了广泽公司的合法权益。二、山秀贵提出逾期退款的违约金过高，应当予以驳回。山秀贵多次向广泽公司提出退房，2014年10月24日双方达成《退房协议》，约定2014年11月30日前退还房屋386万元，若到期未付清，自12月1日起未退回部分按日千分之十的利息补偿。由于广泽公司属于正规公司，最后退款日2014年11月30日是周日，银行对公业务窗口关闭，不能办理业务，故最后还款日应顺延到12月1日，广泽公司12月2日就将房款全额退还给山秀贵，如果严格按照《退房协议》履行，广泽公司只迟延一日。不仅如此，双方约定的违约金过分高于山秀贵的损失，广泽公司请求减少。依照相关法律规定，本案中，山秀贵迟延一日收到房款的损失，就是386万元一天银行同期贷款利息，即600元，违约金减少至600元＋600元×30%=780元，这也充分体现了上述法律的立法精神，以实际损失为原则。
原审法院审理查明：2012年9月29日，山秀贵作为乙方、广泽公司作为甲方签订《商铺内部认购协议书》，约定：第一条：山秀贵购买的商铺为广泽国际购物中心11号商铺。该商铺建筑面积共345.89平方米（一层100.03平、二层245.86平）。第二条：山秀贵、广泽公司双方约定按建筑面积计算，该商铺单价为一层37988.60元／平、二层15944.03元／平，总金额为人民币772万元。第三条：山秀贵、广泽公司双方约定该商铺面积以房产局等专业机构最终测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补。第四条：按揭付款，山秀贵于2012年9月29日前支付商铺的首付款386万元，贷款金额386万元…第七条：签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以广泽公司电话通知或媒体公告为准，在通知发出后一周内山秀贵必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间广泽公司有权将山秀贵所认购的商铺重新销售，并收取山秀贵所认购商铺总价的10%的违约金。
合同签订当日，山秀贵交纳房款386万元。广泽公司为山秀贵出具386万元交款收据一份。
2014年8月9日，山秀贵填写《广泽国际购物中心项目退房退款（符合条件）审批单》，退房／退款原因说明处填写：“原面积345.89平方米，现面积359.21平方米，因内部认购面积与测绘面积不符，导致客户产生退房。”落款处山秀贵签名。
2014年10月24日，山秀贵、广泽公司签订《退房协议》，约定：业主山秀贵，于2012年9月29日认购广泽国际中心南11号门市，因面积超出3%，现提出退房申请。该门市已交款386万元，现承诺业主，在2014年11月30日前将已交房款386万元全部退回，若到期未付清，我公司将未退部分按逾期天数进行10‰／日的利息补偿，即自12月1日起按10‰补偿，1月1日起按15‰补偿，每延迟一个月补偿比例提高5‰。
2014年12月2日，广泽公司将房款386万元退还山秀贵。
原审法院认为：山秀贵与广泽公司签订《商铺内部认购协议书》，并支付房款386万元，但双方因商铺测绘面积与《商铺内部认购协议书》约定的面积不符，双方签订了《退房协议》。该《退房协议》中对山秀贵诉讼请求广泽公司给付的自2012年9月29日起计算至2014年11月30日止广泽公司占用山秀贵已支付房款386万元期间的利息没有约定；且山秀贵主张系因商铺测绘面积与《商铺内部认购协议书》约定的面积误差比绝对值超出3%，故山秀贵提出解除合同，山秀贵认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，但山秀贵与广泽公司签订的《商铺内部认购协议书》中已约定“该商铺面积以房产局等专业机构最终测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补”，双方亦未签订正式的《商品房买卖合同》也未实际交付商铺，山秀贵该诉讼请求，不予支持。
山秀贵诉讼请求广泽公司支付逾期退还房款的利息772万元，因双方签订的《退房协议》中约定的“10‰／日的利息补偿”现广泽公司逾期两天，如按协议约定计算违约金为772万元，但山秀贵的实际损失应为772万元两天的同期银行贷款利率（6%）计算的利息，即每日634元，两日合计1268元，违约金772万元明显高于山秀贵的实际损失。且广泽公司对此亦提出了异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，广泽公司给付山秀贵违约金1640元为宜。
广泽公司主张由于最后退款日2014年11月30日是周日，银行对公业务窗口关闭，不能办理业务，广泽公司只迟延一日退还房款。因双方约定在2014年11月30日前将386万元退回，并非约定在2014年11月30日退款，履行时间为10月24日至11月30日，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第一百九九条：“按照日、月、年计算期间，当事人对起算时间有约定的，按约定办。”的规定。广泽公司未按该期限履行构成违约，故广泽公司该主张不成立。原审法院判决：“一、白山市广泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付山秀贵违约金1640元。二、驳回山秀贵其他诉讼请求。”
山秀贵上诉理由为：原判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、原审法院认定双方当事人未签订正式的商品房买卖合同这一事实错误；二、原审法院对面积误差比的认定没有法律依据，认购协议书第三条系房款结算条款，即房款以实测面积为结算依据而非按约定面积结算，当事人双方签订的合同是格式合同，该合同中约定的面积条款与结算确认面积条款不一致时，应当作出有利于非格式合同制作方的判决，不能免除广泽公司房屋面积误差比大于3%的违约责任。三、广泽公司逾期退款已经违反退房协议，构成违约，应支付逾期返还房款的补偿金772万元。
广泽公司答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。一、广泽公司无任何违约行为，山秀贵要求退房无依据，原审法院驳回山秀贵请求已付房款利息的请求合理合法。二、广泽公司与山秀贵约定的违约金过高，原审法院减少违约金数额恰当、与法有据。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，白山市广泽房地产开发有限公司与山秀贵签订的《商铺内部认购协议书》符合商品房买卖合同要件，本院予以认定。
根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”之规定，白山市广泽房地产开发有限公司与山秀贵签订的《商铺内部认购协议书》中第三条约定的“商铺面积以房产局等专业机构最终测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补。”通常理解为：房屋最终测绘面积与约定面积有增减的，按照最终房屋测绘面积为准，以约定单价对增减面积在约定房屋总价的基础上实行多退少补。此外无其他通常理解方式，故山秀贵请求应当作出有利于非格式合同制作方解释的主张无法律依据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”之规定，白山市广泽房地产开发有限公司原审以约定的违约金过高为由请求减少符合法律规定，原审法院对于白山市广泽房地产开发有限公司迟延返还山秀贵购房款的违约金计算方式并无不当，本院予以认定。综上，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，628.00元，由上诉人山秀贵承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 杨鸿宇
代理审判员 郭惠靖
二〇一五年八月七日
书 记 员 李 勇