江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中商终字第0124号
上诉人（原审被告）朱荣新。
委托代理人徐卫琴，江苏智昇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海门市轻工建筑安装工程有限责任公司，住所地海门市海门街道丝绸路388号。
法定代表人陆善强，该公司董事长。
委托代理人施振祥，江苏东洲律师事务所律师。
原审第三人海门市四甲镇人民政府，住所地海门市四甲镇。
法定代表人冯斌，该镇镇长。
委托代理人成耀，海门市四甲法律服务所法律工作者。
上诉人朱荣新因与被上诉人海门市轻工建筑安装工程有限责任公司（以下简称轻工建安公司）、原审第三人海门市四甲镇人民政府（以下简称四甲镇政府）债权转让合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门商初字第00152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭审理了本案，上诉人朱荣新的委托代理人徐卫琴、被上诉人轻工建安公司的委托代理人施振祥、原审第三人四甲镇政府的委托代理人成耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
轻工建安公司一审诉称，朱荣新于2010年1月向四甲镇政府农民集聚区筹建办公室（以下简称集聚区筹建办）购买门面房若干，截止2014年4月，尚欠购房款484742元未付。2014年4月22日，集聚区筹建办将上述债权连同应得利息一并转让给其公司。其因此诉请要求朱荣新支付购房欠款484742元，并按同期银行贷款基准利率的2倍计付自2011年10月11日起至实际付款之日止的利息。
朱荣新一审辩称：1、欠四甲镇政府部分购房款属实，但对轻工建安公司主张的金额有异议；2、房屋存在质量问题，应在房款中扣减维修费用；3、由于四甲镇政府的原因，至今未能领取房屋所有权证，待办理完房屋产权登记后，其才支付所欠房款；4、轻工建安公司主张权利，已经超过法定的诉讼时效期间。
原审法院经审理查明，根据中共海门市委海委发（2007）13号文件精神，四甲镇政府于2008年1月提出“实施诗怡农民集中居住区规划”，获批准后，筹建四甲镇镇区新农村－诗怡花园，并设立专门工作机构－集聚区筹建办。诗怡花园工程项目交由轻工建安公司承建。
2009－2011年间，轻工建安公司陆续向朱荣新购买砂石料，累计结欠货款960554.59元未付。
2010年1月28日，集聚区筹建办与朱荣新订立《购房协议》一份，约定：朱荣新购买诗怡花园门面房8间（第2－9号）；总建筑面积1109.45平方米；房款200万元，代收费45296元（管线费40元／平方米、通水费500元／户，门牌号××元、有线电视初装费400元／户），朱荣新合计应付2045296元；钱款于2010年2月7日前支付100万元，余款于2010年12月31日前付清，迟延付款的每日支付违约金2000元；水电保修期半年，屋面保修期5年。
2010年6月，集聚区筹建办按约将房屋交付给朱荣新。朱荣新先后于2010年2月11日、2011年10月10日分别支付购房款40万元和20万元，并以砂石款960554.59元冲抵房款。
2013年8月27日，集聚区筹建办向朱荣新发出《催款通知书》，大意：朱荣新应付购房款2045296元，扣除其已付现金60万元和材料款960554元抵作房款外，尚欠房款484742元，要求朱荣新于当年9月30日前付清。朱荣新于2013年8月28日签收。
2014年4月22日，集聚区筹建办（甲方）与轻工建安公司（乙方）订立《债权转让协议书》一份，主要内容：甲方结欠乙方工程款60万元；朱荣新结欠甲方房款484742元，应自2011年10月11日按银行同期贷款利率2倍计付违约金；甲方将其对朱荣新的债权（包括房款及违约金）转让给乙方。协议书经四甲镇政府确认。
2014年4月28日，集聚区筹建办向朱荣新邮寄《债权转让通知》，内容明确朱荣新尚欠的房款484742元及违约金（债权），其已转让给轻工建安公司，请朱荣新直接向轻工建安公司履行。朱荣新于2014年5月1日签收该通知。
另查明，朱荣新已将案涉部分房屋出租。
审理中，四甲镇政府明确案涉房屋系新农村建设房屋，不能领取房屋所有权证。并称，在向朱荣新出售房屋时，其已明确告知了朱荣新房屋性质。因房屋性质不同于普通商品房，故房屋的售价远低于同期商品房销售价。
轻工建安公司表示，如果朱荣新坚持要求领取房屋所有权证，因客观上无法领取，其愿意按房屋买卖合同无效处理，并愿意继受出让方的房屋买卖合同的权利和义务，即退房、还款。
朱荣新则称，购房时不知道该房屋不能领取房屋所有权证。现其不提出确认《购房协议》无效的要求，明确不同意退房。但又强调须待领取产权证后，才支付尚欠的房屋尾款。
原审法院认为，本案的争议焦点如下：
一、房屋是否存在质量问题。
朱荣新称，房屋存在质量问题，其曾向四甲镇政府反映，但迟迟未得到修缮。四甲镇政府称，其交付给朱荣新的房屋不存在质量问题，其从未收到过朱荣新关于房屋质量问题的反映。原审法院认为，就朱荣新提供的25张照片，其中无被摄房屋全貌，四甲镇政府又不认可照片摄自于争议房屋；落款朱荣新、落款日期为2011年9月15日的书面材料是朱荣新单方制作的书函，未经函告对象确认，其效力等同于当事人陈述。故仅凭上述证据，不能充分证明案涉房屋存在质量问题以及朱荣新向四甲镇政府反映质量问题的事实。
二、朱荣新尚结欠多少购房款。
朱荣新称：1、因房屋存在质量问题，其向四甲镇政府提出异议，但镇政府至今未维修，故其自行对房屋作了部分修缮，其估算房屋修缮费用为××0940元，该款应在房屋总价款中扣减；2、《购房协议》中代收费45296元，其中的管线费属非法费用，政府明令不予收取；通水费、门牌号费、有线电视初装费因实际未施工到位，不予计算，故在房款总价中还应扣除45296元。
轻工建安公司及四甲镇政府则称，房屋没有质量问题，所谓的修缮费用不应扣除；虽因保管不善无法提供证据证明代交相关费用，但朱荣新已实际使用房屋，且其事实上已经代缴，故协议书中约定的代收费，朱荣新应当如数支付。
原审法院认为，关于朱荣新提出的应扣费用中的第1项。首先，朱荣新提出房屋质量异议，但无充分证据证明；其次，即使房屋存在质量问题属实，因朱荣新没有提供实际发生或将来必然产生的维修费用的依据，其自行估算的维修费金额也不能作为认定依据，故朱荣新提出的应扣维修费××0940元的观点，法院不予采信。关于朱荣新提出的应扣费用第2项，《购房协议》约定代收费45296元，其中包括管线费40元／平方米、通水费500元／户、门牌号××元／户、有线电视初装费400元／户。朱荣新称其中的管线费是政府明令禁止收取的费用，对此，轻工建安公司及四甲镇政府予以否认，而朱荣新又未提供相关文件，故朱荣新提出的该观点，法院不予采信；朱荣新提出四甲镇政府实际未代为缴纳通水费、门牌号费、有线电视初装费，四甲镇政府未能提供证据证明其实际已代交，故朱荣新提出的本项费用应予扣除的观点，法院予以采信。综上，代收费中扣除7344（（500＋××＋400）×8）元。朱荣新尚应支付房款477397.41元（2045296元－600000元－960554.59元－7344元）。
三、轻工建安公司主张权利是否超过诉讼时效期间。
轻工建安公司称，其向朱荣新主张权利，在法定的诉讼时效期间内。朱荣新称，2011年10月10日，其和四甲镇政府就买卖房屋的房款、修缮等事宜达成口头的一致意见后，四甲镇政府从未向其催款，自该日起至轻工建安公司起诉日止已经超过两年，故其主张权利已超过诉讼时效期间。四甲镇政府称，其从未与朱荣新达成口头协议。
原审法院认为，《民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时，诉讼时效期间重新计算。”本案中，《购房协议》约定房款的最后支付期限是2010年12月31日，朱荣新实际最后一次以现金方式支付房款的时间在2011年10月10日，四甲镇政府于2013年8月27日向朱荣新发出《催款通知书》，后于2014年4月28日向朱荣新发出《债权转让通知》。轻工建安公司受让债权后于2014年5月16日提起诉讼，这一系列行为的时间节点间均未超过两年，现该司主张权利，没有超过《民法通则》第一百三十五条所规定的诉讼时效期间。
原审法院还认为，朱荣新与四甲镇政府间存在房屋买卖合同关系，四甲镇政府将约定房屋交付后，朱荣新作为买受人应当按照合同约定期限支付房款。在《购房协议》中，只明确了分期付款的期限，而没有将领取房屋所有权证作为支付房款的前提和条件。特别是在本案审理中，四甲镇政府明确表示涉案房屋无法领取产权证，并坚持要求继续履行合同后，朱荣新明确不同意退房，并要求在办理房屋权属证书后支付尚欠的尾款。由此表明，《购房协议》买卖双方一致同意不返还房屋。虽《购房协议》违反法律、法规的禁止性规定，应认定无效，但结合朱荣新已将案涉房屋出租，为避免当事人讼累，司法更好地维护乡村社会的和谐稳定出发，按照诚实信用原则，为平衡各方利益，切实解决纠纷，法院衡情决定朱荣新可不予返还房屋，但应支付所欠的房款。
根据我国《合同法》的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给他人；债权人转让权利的，应当通知债务人；债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，四甲镇政府的下属部门集聚区筹建办将其对朱荣新的债权通过签订协议书的形式转让给轻工建安公司，并通知了债务人朱荣新，故朱荣新应将因房屋买卖而形成的债务向轻工建安公司偿付。据此，轻工建安公司要求朱荣新支付所欠房款的诉讼请求合理，法院予以支持。至于轻工建安公司提出的要求朱荣新支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院衡情不予支持。至于朱荣新对四甲镇政府提出的房屋质量问题的抗辩，无充分证据证据，不予采信。朱荣新对四甲镇人民政府提出的扣减管线费的抗辩，缺乏依据，亦不予采信。朱荣新对四甲镇政府提出的扣减通水费、门牌号费、有线电视初装费的抗辩，予以采信。综上，原审法院依照《中华人民合同法》第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第八十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，作出如下判决：一、朱荣新于本判决生效之日起十日内支付轻工建安公司477397.41元。二、驳回轻工建安公司的其他诉讼请求。如果朱荣新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10152元，由轻工建安公司负担152元，由朱荣新负担10000元。
上诉人朱荣新不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院未查清四甲镇政府征用土地的手续是否合法，也没有查清为何涉案房屋不能办理房产证、土地使用证。2008年1月1日以后我国已取消小产权房，而涉案争议房屋于2010年1月28日签订《购买协议》，应当能办理房产证和土地证。2、一审未依法认定《购买协议》的效力，在没有确定基础债权合法的情况下，即认定债权转让合同有效是没有依据的。同时，一审判决超出法律的规定，仅以案涉房屋出租、避免当事人讼累等理由作出判决，也是违法的。3、一审法院未要求四甲镇政府出具证明房屋质量完好的设计图纸、竣工验收报告，也未到现场实地查看，未能查明房屋存在质量问题的事实。要求对涉案房屋是否存在质量问题、以及需要维修部分的费用进行鉴定。4、四甲镇政府未出具房款发票，如果被上诉人轻工建安公司要求上诉人朱荣新支付房款，则应将整个房款的发票开具给上诉人。请求改判驳回被上诉人轻工建安公司的诉讼请求。
上诉人朱荣新未向本院提交新的证据。
被上诉人轻工建安公司答辩称，一审查明事实和适用法律均正确。上诉人付清款项后，可以向其开具相应的发票。请求判决驳回上诉，维持原判。
为支持其诉讼主张，被上诉人轻工建安公司向本院申请证人蔡某出庭作证。蔡某述称，其于2011年7月花费204万元向朱荣新购买了涉案房屋，后租赁给他人开设诗怡托老院。购房时房屋状态为空关的新房，当时并未提及竣工报告、图纸等事宜。对于其购房之前朱荣新是否对房屋进行过维修，其表示并不清楚。房屋出租后，其本人因房屋漏水而进行维修，计花费16000元，该款项由蔡某自行承担。
原审第三人四甲镇政府述称，同意被上诉人轻工建安公司的意见。请求维持原判。
原审第三人四甲镇政府未向本院提交新的证据。
对蔡某的证人证言，上诉人朱荣新发表质证意见如下：对涉案房屋已卖给蔡某不持异议，但并未办理过户手续；蔡某的陈述存在不真实之处，其表示对房屋相关情况不清楚，不合常理。被上诉人轻工建安公司、原审第三人四甲镇政府对蔡某证言的真实性予以确认。
本院认证认为，对于蔡某陈述的涉案房屋已由其购买之事实，朱荣新不持异议，本院予以确认。关于涉案房屋是否存在质量问题及与本案的关联性，将综合予以认定。
本院经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，朱荣新购买涉案房屋后，于2011年7月又转卖给案外人蔡某，并收取购房款204万元。蔡某后将涉案房屋租赁给他人开办诗怡托老院。
综合双方的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉购房协议及债权转让协议的效力应当如何认定；二、朱荣新是否可以涉案房屋未办理房产证、土地使用证为由拒付房款；三、案涉房屋是否存在质量问题，朱荣新是否因此而得减少付款义务；四、朱荣新是否可以涉案房屋未开具发票为由而拒付房款。
本院认为，依照我国《土地管理法》第四十三条第一款的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”可见，我国现行法律对农村集体建设用地使用权的流转持否定态度，农村集体建设用地使用权并不能如同国有建设用地使用权一样进入一级市场自由流转。2007年12月30日，国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）中也已明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，集聚区筹建办与朱荣新签订的购房协议标的为农民集中居住区内房屋。依照前述规定及相关文件精神，农民集居区建设的房屋产权，属于集体土地性质的，不得擅自出售、转让和上市交易。因此，涉案购房协议应属无效。朱荣新作为购房人，对于所购房屋的性质应有明确的认知，作为公民也应对国家相关法律、政策的规定有相应的了解，其现以出售方是政府为由主张其相信可以办到相关的房屋、土地权证而未得，要求置换可以办理产权证的房屋，显然缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然购房协议应属无效，但考虑到涉案房屋已由朱荣新转售给蔡某，蔡某支付了全部房款，并已将房屋出租给他人开设养老机构，为维护交易秩序的安全和稳定，本院认为涉案房屋不应再次第返还。朱荣新取得了涉案交易房屋，应为此支付相应的对价，出卖人因此而对朱荣新享有请求支付相应房款的债权。现集聚区筹建办将追索房款的权利转让给轻工建安公司，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，四甲镇政府对此亦予认可，其效力应予确认。
关于房屋是否存在质量问题，朱荣新提交的照片无法确定其拍摄时间，且现房屋占有人蔡某在庭审中否认房屋存在严重的质量问题，并表示已由其本人承担相关维修费用，而朱荣新又未能提交相关证据证明其修理涉案房屋所支出的实际费用，故本院对朱荣新要求抵扣修房款之主张不予支持，对其相关鉴定之申请亦不予同意。
关于购房款开票问题，轻工建安公司同意在朱荣新付清房款后向其开具发票，符合通行的交易习惯。上诉人朱荣新要求轻工建安公司就其已支付的房款先行开具发票，缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人朱荣新之上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10152元，由上诉人朱荣新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琰
代理审判员 陈 卓
代理审判员 蒋ＸＸ
二〇一五年四月十七日
书 记 员 倪佩佳
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。