云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2015)景民二初字第191号原告:曹忠，男，1966年4月16日出生，哈尼族，身份证住址云南省普洱市墨江县。委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师，特别授权代理。被告：付灿明，男，1967年8月23日出生，佤族，现住景洪市。被告：玉香索，女，1969年10月20日出生，傣族，现住景洪市。委托诉讼代理人：谈永泽，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。原告曹忠与被告付灿明、玉香索房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹忠及其委托代理人付云，被告付灿明、被告玉香索及其委托代理人谈永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹忠诉称，2011年8月原告曹忠因做生意需要向被告付灿明租赁了景洪至勐罕路公里处的房屋。该房屋原为被告玉香索（付云贵妻子）、付云贵（已死亡）所有。一直由被告付灿明（付云贵的弟弟）代为租赁。原告曹忠当时看过房屋后经双方协商以41000元的价格向被告付灿明租赁该房屋，租期为20年，同时约定双方在租赁期内，如出现国家征收，被告按照征用所得资金30％支付给原告，双方并于2011年8月18日签订了租赁协议，协议签订后原告曹忠全额支付了租金并使用了2年的房屋，可是万事难料，2014年因国家开发需要征收了该房屋。可是一直到国家补偿了被告，被告都不肯将该租金和补偿款支付原告曹忠，为此原告多次找被告付灿明协议，被告付灿明都避而不见，原告曹忠为其合法权益特向人民法院提起诉讼，请求1、判令被告支付原告租赁租赁物补偿款69838.5元和剩余租金36900元，共计106738.5元。2、被告承担本案的一切诉讼费用。被告付灿明答辩称，我与原告签订协议时就已经约定将租金返给原告，并没有不同意退回剩余租金；关于补偿款的30％，我并非房屋的合法受益人，补偿款并非由我合法享有，签订租房合同时我就已经向原告说明了，因此现在我无法支付给原告该笔费用。被告玉香索答辩称，该块土地一直是被告付灿明强行占有、使用和经营，我并无使用和控制，其并不清楚被告付灿明已将该土地出租给原告曹忠。我与原告曹忠之间不存在任何合同上的法律关系，不应承担任何合同义务或者责任。物权上的法律关系不能等同于合同上的法律关系，该块土地以及临时建筑，经国土管理部门的查实，我是其中一位使用人对我进行了补偿，并且也由于实际上的占有和使用对原告曹忠进行了补偿，原告的诉请是基于租凭合同的法律关系来主张的，与物权法上的法律关系无关，因此我不应承担任何合同上约定的法律义务或者责任。原告曹忠已经得到了国土部门7万多元的赔偿，对原告曹忠的损失的补偿是全面的，不仅包括临时建筑物，还包括土地上的种植物，不应该重复主张。原告曹忠为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、租房协议书原件，欲证明双方的权利义务，被告应当退回剩余租金36900元和支付国家补偿金的30%即69838.5元给原告。证据2、收条原件，欲证明原告已经按照约定全额支付了租金，被告应当将未使用期间的租金36900元退回原告。证据3、澜沧江国际风情园建设项目地上附着物补偿协议书复印件、澜沧江国际风情园建设项目地上附着物补偿明细表、房屋情况测绘表、澜沧江国际风情园建设项目地上附着物征地拆迁实物调查表，欲证明被告获得了232795元的地上附着物补偿款，被告应当支付30%的地上附着物补偿款69838.5元给原告，原告只使用了2年的房屋。经质证，被告付灿明对原告曹忠提交的证据1的真实性认可；对证据2的真实性认可；对证据3真实性、合法性认可，但是不认可原告的证明观点，我并非该房屋的合法受益人，因此我并没有拿到补偿款。经质证，被告玉香索对原告曹忠提交的证据1、2认为其并非合同当事人，故无法核实租房协议及收条的真实性；对证据3的真实性、合法性、关联性认可，不认可原告的证明观点。被告付灿明未向本院举证。被告玉香索向本院举证如下：证据1、景洪至勐宽二级公路地上附着物补偿协议复印件，欲证明原告曹忠已经得到了国土部门的补偿7万多元。证据2、收据原件，欲证明被告玉香索得到的补偿款已经支付给被告付灿明五万多元。证据3、死亡证明复印件，欲证明被告玉香索丈夫付贵云于2007年12月死亡。经质证，原告曹忠认为被告玉香索的举证超出举证期限，故对被告玉香索提交的证据不予质证。经质证，被告付灿明对被告玉香索提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性认可，也认可其证明观点。本院认为，原告曹忠提交的证据1系原告曹忠与被告付灿明签订的租房协议，虽然本合同没有经该房屋的合法使用人玉香索同意，但该房屋合法使用人付云贵死后一直由被告付灿明占有使用，致使相对人原告曹忠有理由相信行为人被告付灿明有代理权，故本院认为该合同内容真实，来源合法，本院予以采信。证据2，内容真实，来源合法，本院予以采纳。证据3，内容真实，来源合法，能证实景洪市国土资源局对玉香索进行补偿的情况，本院予以采纳。被告玉香索提交的证据1，内容真实，来源合法，能证实景洪市国土资源局对曹忠补偿了71994.5元的情况，本院予以采纳。证据2，内容真实，来源合法，能证实被告玉香索将得到的补偿款51397元给被告付灿明的情况，本院予以采纳。证据3，内容真实，来源合法，能证实付云贵已于2007年12月死亡的情况，本院予以采纳。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：被告付灿明系付云贵（已死亡）的弟弟，被告玉香索系付云贵的妻子。被告玉香索与付云贵获得位于橄榄坝老路10公里神秘谷与阿克老寨之间00103013号地块的临时使用权，后建盖房屋用来经营餐厅，2007年12月份付云贵因交通事故死亡后，该房屋由付云贵的弟弟被告付灿明占有使用。2011年8月18日被告付灿明未经被告玉香索同意的情况下，与原告曹忠签订《租房协议》，该协议约定，被告付灿明将景洪至勐罕路公里处原付云贵的房子整套代租给原告曹忠，使用期20年，期限为2011年8月18日至2031年8月18日，租金一次性付清给被告付灿明41000元。被告付灿明与原告曹忠双方在协议租期内，如被告付灿明有家庭纠纷，被告付灿明收起原告曹忠已租年租，剩余租金退还原告曹忠。被告付灿明与原告曹忠双方在协议租期内，如出现国家征用，被告付灿明按征用所得的资金，被告付灿明按30％给原告曹忠。原告曹忠于2011年11月23日支付36000元、2012年8月1日支付5200元给被告付灿明。2014年8月23日景洪市国土资源局与玉香索签订《澜沧江国际风情园建设项目地上附着物补偿协议书》，协议约定被告玉香索同意景洪市国土资源局征收于橄榄坝老路10公里神秘谷与阿克老寨之间00103013号地块的房屋及附属建筑物，用于澜沧江国际风情园建设项目。景洪市国土资源局以货币形式给予被告玉香索房屋及附属建筑物补偿费232795元。2014年7月2日景洪市国土资源局与曹忠签订《景洪至勐宽二级公路正线外建设项目地上附着物补偿协议书》，协议约定，原告曹忠同意景洪市国土资源局征收位于橄榄坝老路10公里神秘谷与阿克老寨之间00103013号地块的房屋及附属建筑，用于景洪至勐宽二级公路建设。景洪市国土资源局以货币形式给予原告曹忠地上附着物、房屋及附属建筑补偿费共计71994.5元，其中地上附着物补偿56120元，房屋附属建筑补偿15874.5元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中被告玉香索与丈夫付云贵享有涉案的位于橄榄坝老路10公里神秘谷与阿克老寨之间00103013号地块临时使用权，在付云贵死亡后该地块及以上的房屋被付云贵的弟弟被告付灿明一直占有使用，致使合同的相对人原告曹忠有理由相信行为人被告付灿明有代理权，本院认为被告付灿明与原告曹忠签订的《租房协议》合法有效，因政府对景洪至勐宽二级公路项目建设，征收涉案地块致使被告付灿明与原告曹忠签订的《租房协议》被解除。本案中被告付灿明与原告曹忠签订的合同使用期2011年8月18日至2031年8月18日，租金41000元，原告曹忠自签订合同之日至解除合同之日已使用该房屋2年，剩余期限的租金被告付灿明应当返还给原告曹忠即（41000元-41000元÷20年×2年）=36900元，故原告曹忠诉请要求被告付灿明返还剩余租金36900元的诉请本院予以支持。因原告曹忠作为00103013号地块上房屋的承租人，景洪市国土资源局也给付了原告曹忠地上附着物补偿费56120元，房屋附属建筑补偿费15874.5元，让被告付灿明、玉香索按征用所得的资金30％给付原告曹忠不符合法律规定及公平公正的原则，故原告曹忠诉请要求被告付灿明、玉香索支付原告租赁物补偿款69838.5元的诉请本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告付灿明自本判决生效之日起十日内向原告曹忠返还剩余租金36900元。二、驳回原告曹忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2435元，减半收取1218元，由被告付灿明负担1000元。由原告曹忠负担217元。原告预交的案件受理费本院不再另行清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  黄绍晨二〇一七年四月二十日书记员  杨秀芳