山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1263号
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人梁志军，总经理。
委托代理人王志强，山东嘉孚律师事务所律师。
委托代理人孙芳，女，1972年10月15日生，汉族，该公司职工，住济南市。
被告刘峰，男，1963年9月26日生，济南市历下区烟草专卖局职工，住济南市。
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司与被告刘峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王延庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司济南分公司代表人梁志军的委托代理人王志强、孙芳，被告刘峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业济南分公司）诉称：2011年1月1日，山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对鲁能亘富公司开发建设的鲁能领秀城F区实施物业服务，物业服务费按1.2元∕平方米∕月的标准收取（该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行的电费），且水、电费由长城物业济南分公司代为收取。此后，在原告按合同约定履行了物业服务义务的情形下，被告无故拖延向原告支付物业服务费，经原告多次催收，被告均拒绝履行，累计拖欠物业费1106.64元。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告支付物业费1106.64元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告刘峰辩称：1、本案原告不是F区适格物业服务主体，其无权利向我主张前期物业服务费。2、即使原告具备F区前期物业服务的要求和条件，其也未按照前期物业服务合同的约定履行职责，其提供的服务水平与其主张的1.2元每月每平方的收费标准严重不符，其要求物业费的主张不应支持。3、即使原告享有收取2012年上半年物业费的权利，根据合同法第9条及约定，其应于2011年12月底前收取物业费，截止原告提起诉讼已超两年诉讼时效。根据法律规定，法院应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月1日，案外人鲁能亘富公司与原告长城物业济南分公司签订关于鲁能领秀城A1、B、C1、E、F地块《前期物业服务合同》一份，合同中约定由原告长城物业济南分公司为其开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.2元∕平方米∕月（按建筑面积计算）的标准收取，该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行电费，交费方式为按季度或半年预收，对于新入住的业主，先行预收一年的物业服务费，以后再按半年或季度收取。合同落款处加盖了鲁能亘富公司的合同专用章及原告长城物业济南分公司的公章。合同到期前，于2011年12月，双方又签订《补充协议》一份，约定将合同期限延长至2012年6月30日，同时鲁能亘富公司每月按照16万元的标准给原告长城物业济南分公司5个月的费用支持。原告长城物业济南分公司在鲁能领秀城F区实际服务至2012年6月30日。被告所居住的F区包括在该合同约定的服务范围之内，其所居住的F区2号楼2单元201室房屋的建筑面积为153.7平方米，自2012年1月1日起至2012年6月30日止，被告未向原告长城物业济南分公司交纳物业服务费共计1106.64元（1.2元×153.7平方米×6个月＝1106.64元），现原告长城物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告刘峰支付拖欠的物业服务费1106.64元。
诉讼中，被告刘峰提交济南深长城物业管理有限公司2008年12月鲁能领秀城F区入住通知书，并辩称其入住时的物业服务公司是济南深长城物业管理有限公司，与原告长城物业济南分公司名称不符，原告不是F区适格物业服务主体。
以上事实，有前期物业服务合同、补充协议、入住通知书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”关于被告刘峰辩称的原告不是F区适格物业服务主体问题，本院认为，原告长城物业济南分公司与鲁能亘富公司签订了《前期物业服务合同》及《补充协议》，且实际为鲁能领秀城小区F区实际提供了物业服务。被告刘峰关于原告不是F区适格物业服务主体抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告长城物业济南分公司与鲁能亘富公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。关于被告辩称的原告的物业服务合同未经中标、备案程序的抗辩意见，本院认为，物业服务的招投标程序和备案程序是物业行业管理的程序性规定，并非物业服务合同生效的要件，我国现行的法律、行政法规亦未规定物业服务合同应当办理批准、登记等手续生效。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同生效”；第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。被告关于该物业服务合同未经招投标程序及备案程序的意见，本院不予采纳。《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2012年1月1日至2012年6月30日，原告为被告所居住的鲁能领秀城F区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。关于诉讼时效，本院认为，物业服务具有连续性、整体性，物业费的交纳是个整体，而业主的分期交纳是对整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”。原告于2012年6月30日从F区撤出，于2014年5月12日向本院提起诉讼，不超法律规定的诉讼时效，故对于被告已超诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。综上，对原告长城物业济南分公司要求被告刘峰支付2012年1月1日至2012年6月30日的物业费1106.64元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第四十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告刘峰于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司济南分公司2012年1月1日至2012年6月30日的物业服务费1106.64元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告刘峰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 王延庆
二〇一四年八月六日
代理书记员 王 麒