河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1544号
上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族。
委托代理人：梁超，河南达兴律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告）：洛阳市泰益德房地产开发有限公司。
法定代表人：杨长志，该公司董事长。
委托代理人：方菁平、张爱峰，河南大进律师事务所律师，特别授权。
上诉人张涛与上诉人洛阳市泰益德房地产开发有限公司（以下简称泰益德公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张涛的委托代理人梁超，上诉人泰益德公司委托代理人方青平、张爱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月6日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，合同中约定：原告购买被告开发的紫金风景线1幢2单元2－3201号房产一套，建筑面积132.19平方米，单价为每平方米3120元，总价款412433元，原告已于2012年3月16日支付给被告。在双方签订的商品房预售合同第八条约定：被告应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。第九条还约定：除双方合同中第八条规定的特殊情况外，被告（出卖人）如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另查明，原告所购买的紫金风景线小区竣工验收日期为2013年5月28日。
原审法院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被告未在合同约定的期限内将商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任，故对原告诉求的违约金从合同约定最后交房期限的第二天2013年1月1日起按照已交付房价款412433元的日万分之二计算，因原告未提供证据证明被告的实际交房日期，故对其要求的违约金计算至竣工验收之日止，综上，被告共应支付原告违约金12208.01元。被告在签订合同后，未按照合同约定的交房时间及时完工并将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，被告的辩解理由并不能否认其逾期交房的事实，故对被告的辩解理由不予支持。根据《中�人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，并报该院审判委员会讨论，判决如下：一、被告洛阳市泰益德房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告违约金12208.01元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费155元，由被告承担。
张涛上诉称：一审判决对于泰益德公司逾期交房的违约时间计算有误。我国《建设工程质量管理条例》第49条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。《消防法》第13条规定，建筑工程必须经过消防验收合格之后，�可交付使用。结合相关部门出具的竣工验收备案表等材料，泰益德公司实际取得竣工验收备案表的时间为2013年11月27日。根据前述法律法规，上诉人认为：泰益德公司单方面的交房声明、通知中所记载的交房时间不应被认定为符合法律规定的交付房屋的时间。故一审判决中认定2013年05月28日作为房屋交付的时间错误，应当以泰益德公司取得《洛阳市建设工程竣工验收备案表》的时间，即2013年11月27日作为计算违约金的时间标准。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，改判泰益德公司支付逾期交房违约金14187.70元，本案诉讼费用由泰益德公司承担。
泰益德公司答辩称：双方签订的购房合同规定的交付日期标准为五方验收，张涛所提出的备案时间与双方合同约定的验收时间不同，因此造成对房屋交付日期认识不同。其余答辩意见同上诉状意见一致。
泰益德公司上诉称：一审法院认定事实严重错误。双方签订的《商品房预售合同》第八条虽然约定了房屋竣工交房日期，但是，双方又在合同补充协议（合同附件四）第三条、第五条对上诉人的交房义务（合同第八条）及被上诉人的其他先行义务进行了特别约定。因此，合同第八条应属于合同的一般性条款，补充协议第三、第五条属于对一般性条款执行的限定性条款，在双方合同履行过程中发生争议，应优先适用限定性条款的规定。一审法院故意规避合同补充协议的特别约定，以上诉人未按照商品房买卖合同第八条规定的期限履行交房义务为由认定上诉人违约，并判决上诉人承担逾期交房的违约责任，实属认定事实严重错误。特别提出的是：在本案一审的诉讼过程中，上诉人的主要抗辩理由为：被上诉人没有按照补充协议第三条、第五条的规定自行缴纳房屋维修基金，因此，�照补充协议约定上诉人具备履行交房的义务，不存在逾期交房的违约责任。遗憾的是，一审法院在判决书中只字不提补充协议的条款内容，完全不顾双方补充协议的特别约定，直接适用合同第八条的一般性规定认定上诉人违约，严重违背了案件的事实真相。二、上诉人不存在逾期交房违约行为。根据上诉人与被上诉人签订的合同补充协议（附件四）第三条、第五条的规定：上诉人、被上诉人各自主动向政府有关部门了解，并按政府有关部门规定和标准按时足额支付房价款、契税、维修基金等费用。因被上诉人逾期缴纳或拒绝交纳房价款、契税、维修基金等费用的，上诉人有权拒绝交房。上诉人拒绝交房的行为不应视为逾期交房，同时本合同第八条交房日期顺延至被上诉人支付全部房款、契税、维修基金等费用后的三十日内。同时，根据建设部、财政部《住宅专项�修资金管理办法》、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》及《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内（或办理房屋入住手续前）将维修资金存入住宅专项维修资金专户；商品住宅业主没有按照规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人。因此，在房屋交付前，住宅专项维修资金的缴纳不仅是被上诉人的合同约定义务，也是其法定义务。被上诉人没有按照协议约定及法律规定履行维修资金的缴纳义务，上诉人按约定或法律规定均不具备向被上诉人履行交房义务的条件。截止本案一审庭审结束，被上诉人仍然没有按照合同约定履行契税、维修资金的缴纳义务。根据合同补充协议第三、第五条的特别约定，以及对合同第八条的交房期限做了限定性规定的情况下，被上诉人未履行�议约定和法律规定的维修资金、契税的缴纳义务，上诉人履行交房义务的条件尚不具备，上诉人交房义务履行期限按约定应顺延至被上诉人履行完义务后的30日内，因此，上诉人不存在逾期交房的违约行为，也不应承担逾期交房的违约责任。综上所述，一审法院在已经查明案件全部事实的情况下，故意回避双方补充协议第三条、第五条的规定，片面使用合同第八条的规定认定上诉人存在违约行为，实属故意认定事实错误，并作出错误的判决，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
张涛答辩称：一、上诉人晚于双方所签购房合同约定的时间交付房屋，违约事实明确，应依合同约定承担违约责任。二、双方所签订的补充协议第三条、第五条属于格式条款，上诉人在签订合同时应履行提醒义务，否则不对答辩人产生约束力。三、免责的格式条款免除了上诉�责任，加重了答辩人的责任，根据《合同法》的规定，此类条款属无效条款。四、本案应优先适用《合同法》违约责任的规定。
经审理查明：张涛于2012年11月18日缴纳了购房契税，其余二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为：关于张涛称违约时间应计算至泰益德公司取得竣工验收备案表的时间即2013年11月27日。对此，本院认为，双方所签订的《商品房预售合同》中第八条约定，泰益德公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。因此一审法院将逾期交房违约时间计算至该商品房竣工验收日期即2013年5月28日并无不当。泰益德公司上诉称其不存在逾期交房的违约行为，主要理由是认为张涛未履行补充协议第三条、第五条所约定和法律规定的维修资金和契税缴纳义务，其交房期限应顺延至张涛履行缴纳契税、维修资金义务后的30日内。对此，本院认为，补充协议第三条、第五条并未明确约定张涛若不向相关部门缴纳维修资金和契税，泰益德公司可以拒绝交房或顺延交房日期。补充协议第三条、第五条是对预售合同中所约定的购房款作了进一步说明，以及约定双方应按规定向政府相关部门缴纳各自应承担的费用，并约定若张涛在未向泰益德公司付清全额购房款及未按合同约定向泰益德公司支付相关款项时，泰益德公司可以拒绝交房或顺延交房日期。本案中，张涛按约向泰益德公司支付了购房合同中约定的购房款及物业费，并不存在逾期付款和拒绝交纳相关款项的情形。而且泰益德公司并未在约定的交房日期前通知张涛，若其不缴纳维修资金，公司将拒绝交房或顺延交房日期。此外，本案所涉商品房在合同约定的交房期限内并未经竣工验收，泰益德公司在合同约�的期限内不具备将经验收合格的商品房交付张涛使用的条件。张涛也于合同约定的交房日期前已缴纳了契税。综上，泰益德公司认为其不存在逾期交房的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由张涛负担50元，由上诉人洛阳市泰益德房地产开发有限公司负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 周朝晖
审判员 邢玉玲
审判员 杨元卿
二〇一四年十月十八日
书记员 张丽梅