北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09697号
上诉人（原审被告）北京中矿联发企业管理顾问有限公司，住所地北京市海淀区万泉河路68号紫金庄园6号楼1102室。
法定代表人孙宇，总经理。
委托代理人霍志剑，北京市雨仁事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市轨道交通建设管理有限公司，住所地北京市西城区百万庄大街甲2号。
法定代表人吴宏建，董事长。
委托代理人贾敬伟，北京市善邦律师事务所律师。
委托代理人施晓群，北京市善邦律师事务所律师。
原审被告北京鸿德酒店管理有限公司，住所地北京市西城区百万庄路甲2号2号楼1-3层。
法定代表人孙宇，董事长。
委托代理人霍志剑，北京市雨仁事务所律师。
上诉人北京中矿联发企业管理顾问有限公司因返还原物纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第11574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，北京市轨道交通建设管理有限公司（下称轨道交通有限公司）起诉至原审法院称：位于北京市西城区1-3层房屋（下称涉案房屋）系我公司从北京市市政四建设工程有限责任公司（下称市政四公司）处购得，并于2012年3月20日取得涉案房屋的所有权证书。我公司购得涉案房屋后承继了市政四公司与北京中矿联发企业管理顾问有限公司（下称中矿联发有限公司）于2005年1月1日签订的房屋租赁协议，该协议约定中矿联发有限公司租赁涉案房屋至2013年12月31日止。但涉案房屋租赁期限到期后，中矿联发有限公司拒绝腾退涉案房屋，并由北京鸿德酒店管理有限公司（下称鸿德酒店）继续经营使用至今，经我公司多次催讨未果。现我公司诉至法院，要求：1、判令中矿联发有限公司、鸿德酒店腾退我公司所有的位于北京市西城区1-3层的房屋；2、判令中矿联发有限公司、鸿德酒店按照市场价格支付自2014年1月1日起至2014年4月30日的房屋使用费720360元，并支付2014年4月30日之后至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照面积900平方米乘以6.67元／日﹒平方米再乘以天数计算）；3、本案案件诉讼费用由中矿联发有限公司、鸿德酒店承担。
中矿联发有限公司辩称：我公司与市政四公司签订了租赁合同承租了涉案房屋，转租给鸿德酒店。我公司不同意轨道交通有限公司的诉讼请求，理由如下：一、房屋原所有权人与我公司对租赁期间延长至2024年。按照房屋原所有权人与我公司双方在2005年1月1日的合同约定房屋租赁至2013年12月底到期，但双方分别于2005年9月及2009年7月会议纪要中确定要将租期延长至2024年，因价格问题未形成书面协议。二、根据买卖不破租赁，轨道交通有限公司作为新的所有权人不能赶走我公司。三、涉案房屋由我公司无偿提供给鸿德酒店经营。
鸿德酒店辩称：同意中矿联发有限公司的意见。我公司与中矿联发有限公司是合作单位，中矿联发有限公司将涉案房屋无偿提供给我公司经营，我公司如果搬走，有二十多员工面临失业。
原审法院经审理确认：无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。本案中，轨道交通有限公司于2012年3月20日取得包括涉案房屋在内的北京市西城区6幢房屋的所有权。涉案房屋原产权人北京市市政四建设工程有限责任公司与中矿联发有限公司签订《租赁协议》约定房屋租期截止日期为2013年12月31日，中矿联发有限公司将涉案房屋无偿交给鸿德酒店经营，至2013年12月31日租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案房屋的承租人中矿联发有限公司以及实际使用人鸿德酒店均未与现产权人轨道交通有限公司达成新的租赁协议，故中矿联发有限公司与鸿德酒店无权继续占有使用涉案房屋。中矿联发有限公司与鸿德酒店虽提交了市政四公司出具的相关文件以及企业场所营业证明等，用以证明市政四公司曾承诺将涉案房屋租赁期限延长至2024年7月。但庭审中，轨道交通有限公司作为涉案房屋产权人仅对2005年1月1日市政四公司与中矿联发有限公司签订的《租赁协议》表示认可，并不认可市政四公司关于延长租期的意思表示，中矿联发有限公司与鸿德酒店亦未提交证据证明市政四公司具备将涉案房屋自2013年12月31日租赁期届满后仍可延长租期权利，且双方亦未签订书面协议，故租期届满后，轨道交通有限公司作为产权人要求中矿联发有限公司与鸿德酒店腾退北京市西城区1-3层的房屋，于法有据，法院予以支持。对于轨道交通有限公司要求中矿联发有限公司与鸿德酒店支付房屋使用费的诉讼请求，因原租赁合同对承租人和新房主继续有效，市政四公司与中矿联发有限公司在《租赁协议》中，已经明确约定逾期未腾空支付房屋占用费由中矿联发有限公司支付，故房屋占用费应当由中矿联发有限公司承担，对于轨道交通有限公司要求鸿德酒店支付房屋占用费的请求法院不予支持。原租赁合同中明确约定房屋占用费的标准，法院对轨道交通有限公司要求该项诉讼请求的数额予以调整。据此，原审法院于2015年6月判决：一、自判决生效之日起十日内，北京中矿联发企业管理顾问有限公司、北京鸿德酒店管理有限公司腾退北京市西城区一层至三层的房屋，交还北京市轨道交通建设管理有限公司；二、判决生效之日起十日内，北京中矿联发企业管理顾问有限公司支付北京市轨道交通建设管理有限公司自二〇一四年一月一日至二〇一四年四月三十日的房屋使用费二十一万；自二〇一四年五月一日至实际腾房之日止的房屋使用费，北京中矿联发企业管理顾问有限公司按照每日每建筑平方米二元标准向北京市轨道交通建设管理有限公司支付；三、驳回北京市轨道交通建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果北京中矿联发企业管理顾问有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中矿联发有限公司不服上诉至本院，仍坚持原审意见，不同意腾退房屋，同意支付房屋使用费，要求撤销原判第一项，驳回轨道交通有限公司的该项诉讼请求。轨道交通有限公司同意原判。鸿德酒店对原判有异议但未上诉。
经审理查明：北京市西城区甲2号原为北京市第四市政工程公司所有。1999年11月16日，北京市西城区甲2号划转变更至北京市市政工程总公司（下称市政总公司）名下。2005年8月5日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会（下称北京市国资委）出具《关于北京市市政工程总公司资产无偿划转的批复》，其中写明原则同意将市政总公司位于西城区甲2号院整宗房地产无偿划转给轨道交通有限公司。2006年7月11日，北京市国资委出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市市政工程总公司与北京市公路桥梁建设公司重组的通知》，写明将北京市公路桥梁建设公司的国有资产无偿划转给市政总公司。市政总公司改制为国有独资公司，并更名为北京市路政桥建设控股（集团）有限公司。2012年3月13日，北京市路政桥建设控股（集团）有限公司出具《情况说明》，申请以其公司作为西城区甲2号的房产权利人，将上述房产转移至轨道交通有限公司名下。2012年3月20日，北京市西城区甲2号院1号楼等6幢（包含涉案房屋）房屋登记于轨道交通有限公司名下。
2005年1月1日，市政四公司作为甲方与乙方中矿联发有限公司签订《租赁协议》，约定将位于北京市西城区甲2号房屋西食堂第1-3层房屋建筑面积900平方米由中矿联发有限公司承租使用，约定该房屋的租赁期限为自本协议生效之日起至2013年12月31日，并约定乙方应在租赁期届满后立即腾空该房屋并结清相关费用；逾期未腾空的，乙方应按照每日每建筑平方米2元人民币向甲方支付房屋占用费。双方约定如乙方需延长租赁期，应于租赁期满之日一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，另行签订书面协议予以确定；同等条件下，乙方享有优先承租权。有关使用该房屋而产生的费用，包括但不限于物业管理费、水电气费用、通讯费、装修、改建改造、设施添加和维修保养、该房屋维修费用等，均由乙方承担，与甲方无关。双方约定在任何情况下，乙方无权向甲方主张以下损失的赔偿或补偿，包括但不限于改扩建西食堂的任何收入、西食堂的装修使用投入、设备的添加和改造、任何预期收益等。中矿联发有限公司将涉案房屋提供给鸿德酒店无偿经营使用。
另查，原审审理中，轨道交通有限公司提供发送给中矿联发有限公司、鸿德酒店的律师函以及快递凭证，证明其向中矿联发有限公司、鸿德酒店主张涉案房屋权利；中矿联发有限公司、鸿德酒店公司均称未收到上述律师函件。另，轨道交通有限公司提交《竞争性谈判公开报价表》以及《成交通知书》，证明涉案房屋的出租市场价格；中矿联发有限公司、鸿德酒店对真实性认可，称鸿德酒店虽参与竞标，但认为招投标存在违规问题，对中标的合法性有异议。
审理中，中矿联发有限公司提交市政四公司出具的《关于处理北楼西食堂4-5层搬迁问题的会议纪要》，证明2004年3月2日北京市市政四建设工程有限责任公司与中矿联发有限公司召开会议，同意2013年合同到期后，再行续租给中矿联发有限公司十年；轨道交通有限公司对上述会议纪要后期加盖公章行为不认可，且对内容真实性不予确认。另，中矿联发有限公司提交《情况说明》、《证明》，证明市政四公司与中矿联发有限公司对原租赁协议的租赁期限进行了重新约定，将租期延长至2024年7月；轨道交通有限公司对证据的真实性认可，但不认可其证明目的，认为市政四公司与中矿联发有限公司并未签订新的租赁合同，且1999年产权人已经变更为他人，市政四公司无权作出延长租期的承诺。鸿德酒店对中矿联发有限公司提交的上述证据真实性认可。
另，中矿联发有限公司与鸿德酒店提交企业住所（经营场所）证明、验资报告以及房屋产权证明，证明2009年7月市政四公司出具证明同意鸿德酒店以租赁方式使用房屋，使用期限为15年；轨道交通有限公司认可该份证据的真实性，但认为该份证明并非租赁合同，不认可其证明目的。
经询，轨道交通有限公司认可2005年1月1日市政四公司与中矿联发有限公司所签订的《租赁协议》有效，但其对市政四公司在签订租赁协议后所做的证明不予认可。
上述事实，有各方当事人陈述、《租赁协议》、《房屋产权证明书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《关于北京市市政工程总公司资产无偿划转的批复》、《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市市政工程总公司与北京市公路桥梁建设公司重组的通知》等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，涉案房屋产权于1999年划转变更至市政总公司名下。2005年8月，北京市国资委作出批复同意将涉案房屋划转给轨道交通有限公司。2005年1月1日，中矿联发有限公司与市政四公司签订《租赁协议》承租涉案房屋，并将涉案房屋提供给鸿德酒店经营使用。现轨道交通有限公司对该《租赁协议》予以认可，故该《租赁协议》应属合法有效，双方均应依约履行。现《租赁协议》约定的租赁期限届满，中矿联发有限公司及鸿德酒店均未与涉案房屋的现产权人轨道交通有限公司达成新的租赁协议。故轨道交通公司要求中矿联发有限公司、鸿德酒店腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。中矿联发有限公司上诉主张其与市政四公司已协商一致将涉案房屋的租赁期限延长至2024年，故不同意腾退涉案房屋。但应当指出，中矿联发有限公司提交的市政四公司2004年3月2日的会议纪要系后期加盖的公章，且该会议纪要早于双方《租赁协议》的签订时间，双方对于涉案房屋的权利义务应依照《租赁协议》约定的内容予以确定。中矿联发有限公司提交的《情况说明》系市政四公司在诉讼中出具的，其中市政四公司虽认可其与中矿联发有限公司在2005年9月、2009年7月达成延长租赁期限的约定，但双方并未就此签订新的租赁合同或对原《租赁协议》予以变更。且涉案房屋的产权于1999年已划转变更至市政总公司名下，市政四公司已非涉案房屋的所有权人，中矿联发有限公司亦未提交充足的证据证明市政四公司仍有权与其达成延长租赁期限的约定。故中矿联发有限公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11004元，由北京市轨道交通建设管理有限公司负担6554元（已交纳），由北京中矿联发企业管理顾问有限公司4450元（于本判决生效之日起10日内交纳）；二审案件受理费11004元，由北京中矿联发企业管理顾问有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 杜传金
二〇一五年十月二十日
书 记 员 孙辰姝