北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6392号
上诉人（原审原告）：刘洪梅，女，1969年5月1日出生。
被上诉人（原审被告）：胡开勇，男，1974年4月20日出生。
上诉人刘洪梅因与被上诉人胡开勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘洪梅上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，改判胡开勇返还我2017年12月6日至2018年1月3日期间的房租4386.66元及押金4700元，向我支付违约金4700元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定我违约系认定事实不清。双方所签《北京市房屋租赁合同》终止后，未续签合同，对租期未明确约定，属于不定期租赁；《北京市房屋租赁合同》是通过中介公司达成的，中介公司指定的服务人员系秦旭，我于2017年11月9日通过秦旭告知胡开勇不再续租，秦旭查看房屋后拿走了钥匙，我并未违约。2.一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，我有权随时解除合同；依照我国民法的基本精神，秦旭作为接受胡开勇委托的中介公司指定的服务人员，其代理行为的法律后果应当由胡开勇承担。胡开勇在明知我已搬走的情况下，非法要求我维修房屋，拒不返还多收的房屋租金及保证金，属违约行为。
胡开勇辩称，刘洪梅至今未返还钥匙、门禁、水电卡，一审判决未予处理，且我口述的一些损失未得到赔偿，我认为不合理，但我未上诉。其他意见同一审辩称意见。
刘洪梅向一审法院起诉请求判令：1.胡开勇退还2017年12月3日至2018年1月4日的房屋租金4850元并给付利息；2.胡开勇退还押金4700元并给付利息；3.胡开勇支付违约金4700元及利息；4.胡开勇退还水、电、燃气费差价116元并给付利息。
一审法院认定事实：2016年7月3日，胡开勇作为出租方（甲方）与承租方（乙方）刘洪梅及居间人（丙方）北京�家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，合同主要内容为：租赁房屋坐落于北京市丰台区×××2-303（以下简称涉案房屋）；租赁期自2016年7月5日至2017年7月4日，共计12个月；租金每月4700元，押1付6；房屋租赁押金为4700元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方应退还未发生的租金。上述合同签订后，双方如约履行。该合同履行期限届满后，刘洪梅与胡开勇口头约定续租1年，刘洪梅向胡开勇支付了自2017年7月5日起至2018年1月4日止的半年期间的租金。
一审审理中，双方均明确表示，《北京市房屋租赁合同�期满，双方续租后按照原合同条款履行各自的权利义务。
刘洪梅主张其与胡开勇约定如自家老人身体不好可以提前退租，胡开勇对此不予认可，刘洪梅也未提交相关证据佐证。刘洪梅主张其于2017年11月9日告知中介人员退租，并于2017年12月3日搬离涉案房屋，故合同应于2017年12月3日解除。胡开勇则主张其并未委托中介办理相关事项，也不知刘洪梅何时搬离，且刘洪梅至今未将涉案房屋钥匙、门禁卡、水卡、电卡等物品交还，其已于2017年12月22日查验了水电、燃气费用，更换了涉案房屋门锁，但认为合同应于2018年1月3日解除。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘洪梅与胡开勇在《北京市房屋租赁合同》到期后口头约定续租1年，并认可相关权利义务按照上述合同履行，该口头协议系双方真实意思表示，且不违反法�、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。庭审中，双方均认可2017年12月22日双方对水、电、燃气费差价进行了计算，胡开勇于当日将门锁更换，故应认定合同于当日解除。合同解除后，胡开勇应退还刘洪梅剩余租金，刘洪梅主张的超出部分法院不予支持。按照约定，若承租人提前退租的，应提前30日通知出租人，并按月租金的100%支付违约金。刘洪梅在租赁期满前退租，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。胡开勇主张应以押金抵扣违约金的抗辩意见，符合双方约定，法院予以采纳。刘洪梅要求胡开勇支付违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。胡开勇同意退还刘洪梅水、电、燃气费差价116元，法院对此不持异议。刘洪梅要求胡开勇给付利息，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、胡开勇于判决生效之日起七日内退还�洪梅租金二千一百九十三元；二、胡开勇于判决生效之日起七日内退还刘洪梅水、电、燃气费差价一百一十六元；三、驳回刘洪梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方对于一审判决已经认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。刘洪梅坚持认为中介公司员工秦旭系代表胡开勇接受了涉案房屋钥匙、水电卡等；但胡开勇对此不予认可，并主张其并未委托秦旭办理涉案房屋交接手续，且认为其通过中介公司与刘洪梅签订的《北京市房屋租赁合同》期满后，其与刘洪梅口头约定续签合同，就已将中介公司排除在合同主体之外。刘洪梅并未提供其已将提前解除合同一事直接告知胡开勇的证据，也未提供证据证明秦旭系接受胡开勇委托而代理胡开勇与其办理涉案房屋的交接手续。
本院认为，双方对于一审判决第二项胡开勇返还刘洪梅水、电、燃气费差价116元均无异议，本院对此不再赘述，本院仅就刘洪梅是否应当承担违约责任，未发生的租金期间何时起算及胡开勇是否应当承担违约责任进行论述。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘洪梅与胡开勇一致确认，双方在《北京市房屋租赁合同》履行期限届满后，口头约定续租1年，并认可相关权利义务按照原合同履行，该口头协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《北京市房屋租赁合同》，刘洪梅作为承租人如提前退租，应提前30日通知胡开勇，并按月租金的100%向胡开勇支付违约金；至于押金，双方约定租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由刘洪梅承担的费用、租金以及应当承担的违约赔偿外，胡开勇应将剩余部分如数返还。现刘洪梅提前退租，构成违约，故胡开勇主张应以押金抵扣刘洪梅应支付的违约金的抗辩意见，符合双方约定，本院予以采纳。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘洪梅坚持认为双方续签合同后，其可以随时解除合同而无需承担违约责任，显然无事实及法律依据，其以此为由坚持认为一审判决错误，没有道理。有关未发生的租金期间的起算时间一节，因合同具有相对性，刘洪梅与胡开勇口头续签《北京市房屋租赁合同》后，合同主体仅为其二人，其理应向胡开勇告知提前解约并与胡开勇办理房屋交接手续，现其�张案外人秦旭系接受胡开勇的委托而代理胡开勇与其办理了涉案房屋交接手续，胡开勇并不认可，刘洪梅也未就此提供证据，本院对此亦不予采信，刘洪梅应自行承担不利的后果。故一审判决未采信刘洪梅自述的其搬离涉案房屋或向秦旭交还涉案房屋钥匙的时间作为合同解除时间，而是将胡开勇换锁时间作为合同解除时间，并无不当。刘洪梅坚持认为胡开勇应退还其2017年12月6日至2018年1月3日期间的租金，显然依据不足，本院难以支持。关于刘洪梅主张的违约金，因刘洪梅并未举证证明胡开勇实施了双方合同约定的应当承担违约责任的行为，故其此项主张既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。
综上所述，刘洪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费144元，由刘洪梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年六月二十一日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 陈 雪
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