云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5302民初49号
原告（反诉被告）：林泳耀，男，汉族，1989年5月25日出生，住广东省高州市。
被告（反诉原告）：周文胜，男，汉族，1968年1月14日出生，住云浮市云城区。
原告林泳耀诉被告周文胜租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法由审判员林燕适用简易程序独任审理，被告周文胜提起了反诉，本案予以合并审理，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告林泳耀的委托代理人钟卓科、被告周文胜及其委托代理人罗泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林泳耀诉称：原告与被告于2015年8月23日签订了《房地产租赁合同》，合同对相关事项作了约定。原告由于自身经营原因，难以支付租金。经过协商，被告口头愿意每月租金减少到3300元，后来被告反悔，原告实难再经营下去。按照合同第五项第三款：乙方如因特殊情况需提前退租，应提前两个月通知甲方。原告于2016年9月2日委托广东百誉律师事务所发出一份律师函给被告，明确提出被告收到律师函之日起两个月后，双方签订的《房地产租赁合同》即解除。2016年9月3日，被告收到律师函，但明确表示不愿意解除合同。原告认为，按照合同条款，原告因自身经营原因无法承受原来的租金，经协商不成，提前两个月通知被告解除合同，因此，该合同已于2016年11月4日解除。但是，当原告通知被告收楼时，被告却不肯接收，坚持要求原告继续履行合同。因此，原告请求：1、判决原告与被告签订的《房地产租赁合同》于2016年11月4日解除；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告周文胜答辩并反诉称：2015年8月18日，林泳耀就租赁位于云浮市云城区浩林东路云景花园A幢100号房屋的相关事宜向周文胜支付了5000元履约保证金，并由周文胜开具《收据》交林泳耀收执。《收据》上明确履约保证金5000元整，剩余5000元在2015年11月18日前付清。2015年8月23日，林泳耀（乙方、承租方）就上述租赁事宜与周文胜（甲方、出租方）签订了《房地产租赁合同》。合同第二条约定：甲乙双方议定的上述房地产月租金2015年9月1日至2016年8月31日为每月3500元，第二、第三年租金分别按上一年租金递增百分之十。租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日止。租金按月结算，由乙方在每月的最后三日内预交下月的租金给甲方。在签订合同时，乙方向甲方交付10000元作履约保证金。……。如乙方违约，则甲方有权没收乙方的履约保证金。第四条约定：2、乙方应按时交付房租。第五条约定：违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，对所造成的损失由责任方承担。……。乙方如因特殊情况需提前退租，应提前贰个月通知甲方并赔偿甲方违约金。
合同签订后，反诉原告将租赁标的物交付给反诉被告使用。反诉被告亦按照合同约定支付了2015年9月至12月每月3500元的租金。但之后，反诉被告便以“下月补交、经营好转时再予以补足”等理由从2016年1月至2016年9月每月只支付3000租金。因此，反诉原告在开具收据时注明了“〈部分〉”，以此证明每月3000元只是反诉被告支付部分月租金，并非3000元是月租金总额。2016年9月2日，反诉被告委托广东百誉律师事务所向反诉原告发出《律师函》，2016年10月27日，反诉原告向广东百誉律师事务所进行了《答复》，答复如下：1、我方没有愿意将林泳耀每一个月的租金减少到3000元；2、我方自签订合同以来，一直履行该合同规定的条款，没有违反合同；3、林泳耀自签订合同以来，拖欠我方的履约保证金和租金，是违约方。按照合同的规定，林泳耀应承担违约对我方造成的损失；4、我方不同意解除《房地产租赁合同》，并要求林泳耀尊重合同，切实履行该合同规定的条款。之后，反诉被告按以往一样向反诉原告支付了2016年10月至2017年3月每月3000元的租金，反诉原告在开具《收据》时同样标识了“部分”两字。
本案中，反诉原告与反诉被告所签订的租赁合同合法有效，双方应依约遵守，但在该合同的履行过程中，反诉被告单方面变更租金的行为未经双方一致同意应认定为无效；反诉被告以因经营困难难以履行合同为由属于正常的经营风险，不属于合同第五项第三款的约定可解除的情形，同时亦不利于合同履行的稳定性及不符合法定解除的情形。另外，虽然反诉被告在2016年9月2日向反诉原告发出《律师函》，但反诉被告却没有再与反诉原告协商赔偿事宜，而且解除合同需经反诉原告的同意。
为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，在作出驳回本诉原告提出的所有诉讼请求的同时，支持反诉原告提出的反诉请求：1、判令反诉被告支付拖欠反诉原告的履约保证金5000元；2、判决反诉被告向反诉原告支付拖欠租金及逾期付款利息（其中2016年1月至2017年3月少支付的租金合共9950元，逾期付款利息以拖欠的租金9950元为基数从2017年3月1日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至还清款项时止；之后，反诉被告应按合同约定支付租金，从拖欠租金的下一个月1日起以拖欠的租金金额为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算逾期付款利息直至付清款项时止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告林泳辉辩称：1、原告由于没法经营已委托律师事务所于2016年9月28日发函给被告要求解除合同，按照合同约定两个月后可解除合同，因此租金只交到2016年10月30日，之后的租金并不是林泳耀所交；2、按照周文胜提供的证据证明自从林泳耀不交租金后，其依然继续收取租金，并没有造成损失；3、因周文胜将店铺出租他人，从事实上和行为上已解除了合同；4、由于周文胜之后所收取的租金均是3000元，证明对林泳耀口头承诺3000元租金的事实。
经审理查明：2015年8月18日，原告林泳耀就租赁位于云浮市云城区浩林东路云景花园A幢100号房屋的相关事宜向被告周文胜支付履约保证金5000元，并由被告周文胜开具《收据》交由原告林泳耀收执，《收据》载明被告周文胜收到原告林泳耀支付的履约保证金5000元，剩余5000元在2015年11月18日前付清。2015年8月23日，原告林泳耀（承租方、乙方）与被告周文胜（出租方、甲方）签订一份《房地产租赁合同》，合同约定：一、甲方自愿将坐落云浮市云城区浩林东路云景花园A幢100号房屋约32㎡出租给乙方使用。二、月租金从2015年9月1日至2016年8月31日为每月3500元，第二年、第三年的租金分别按上一年租金递增百分之十收取。租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日止。租金按月结算，由乙方在每月的最后3日内预交下月的租金给甲方。在签订租赁合同时，乙方向甲方交付现金1万元作履约保证金。租赁期满如乙方没有违反合同中的任一条款，则履约保证金如数退回乙方；如乙方违约，则甲方有权没收乙方的履约保证金。五、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，对所造成的损失由责任方承担。甲方如因特殊情况需提前收回上述房地产，应提前2个月通知乙方。乙方如因特殊情况需提前退租，应提前2个月通知甲方。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定。双方分别在合同上签名确认。
合同签订后，原告林泳耀如约取得租赁房屋并用于经营摄影等，原告林泳耀按约定付清了2015年9月至同年12月的租金，从2016年1月起每月支付租金3000元，被告周文胜在收据中均注明收到该月“部分”租金。被告周文胜认为原告林泳耀从2016年1月起按每月3000元支付租金至2017年3月止；原告林泳耀主张从2016年1月起按每月3000元支付租金至2016年10月止，否认2016年11月至2017年3月期间的租金由其缴交。2016年9月2日，原告林泳耀委托广东百誉律师事务所向被告周文胜发出《律师函》，告知被告周文胜由于其难以继续经营店铺，要求按照《房地产租赁合同》第五项第三款约定正式提出解除合同，自该律师函送达之次日起，两个月后即解除合同。2016年9月3日，被告周文胜收到上述《律师函》，并于2016年10月27日作出《关于对广东百誉律师事务所律师函的答复》，答复不同意解除合同。原告林泳耀主张从2016年11月起已不再经营店铺，但屋内物品尚未搬走。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告林泳耀与被告周文胜于2015年8月23日签订的《房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的合同第五条约定，原告林泳耀如因特殊情况需提前退租，应提前2个月通知被告周文胜。现原告林泳耀由于经营不善已无法继续履行合同，其已于2016年9月2日向被告周文胜发出《律师函》，要求按照上述约定解除合同。被告周文胜亦已于2016年9月3日收到该函，按照双方约定，2个月后合同应解除。故原告林泳耀请求确认双方签订的《房地产租赁合同》已于2016年11月4日解除，合理合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，当事人可以根据履行情况采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同既已解除，被告周文胜继续反诉请求原告林泳耀支付履约保证金5000元，理由不成立，本院不予支持。但合同虽然已解除，由于原告林泳耀仍未将其屋内物品搬走，故其占用期间应当参照合同约定的租金支付占用费给被告周文胜。按照合同第二条约定，月租金从2015年9月1日至2016年8月31日每月3500元，第二、第三年的租金分别按上一年租金递增百分之十收取，原告林泳耀应于每月最后3日内预交下月的租金，如原告林泳耀违约，被告周文胜有权没收原告林泳耀支付的履约保证金。因此，2016年9月1日至2017年8月31日的每月租金应为3850元，2017年9月1日至2018年8月31日的每月租金应为4235元。原告林泳耀主张从2016年1月起月租金已变更为3000元，且之后每月缴纳租金均为3000元，对于租金的变更被告周文胜予以否认，且被告周文胜每月出具的收据均载明是收到“部分”租金，故原告林泳耀关于租金变更的主张理由不成立，本院不予采纳。由于原告林泳耀从2016年1月起拖欠租金，该行为已构成违约，按照上述约定，被告周文胜有权没收其支付的履约保证金5000元。从2016年1月起至2016年8月止，原告林泳耀每月拖欠租金500元；从2016年9月起至2017年3月止，原告林泳耀每月拖欠租金850元，合共拖欠租金9950元（500元/月×8个月+850元/月×7个月）,故被告周文胜反诉请求原告林泳耀支付上述拖欠租金及之后占用的费用，理由成立，本院予以支持。由于原告林泳耀逾期支付租金的行为，已构成违约，故被告周文胜反诉请求原告林泳耀从2017年3月1日起至付清款日止以9950元为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息、从2017年4月1日起在每月的1日至付清款日止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》（法释[2000]34号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）林泳耀与被告（反诉原告）周文胜于2015年8月23日签订的《房地产租赁合同》于2016年11月4日解除。
二、原告（反诉被告）林泳耀应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（租金计至2017年3月止为9950元，从2017年4月起至林泳耀搬离租赁房屋之日止按3850元/月计算）给被告（反诉原告）周文胜。
三、原告（反诉被告）林泳耀应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期利息（利息从2017年3月1日起至付清款日止以9950元为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，从2017年4月1日起在每月的1日至付清款日止以拖欠当月租金为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）给被告（反诉原告）周文胜。
四、驳回被告（反诉原告）周文胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元（该款原告林泳耀已预交），由被告周文胜负担；反诉受理费87元（该款被告周文胜已预交），由原告林泳耀负担57元，被告周文胜负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 林 燕
二〇一七年四月四日
书记员 黄雅欣