河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第1106号
原告（反诉被告）唐山万科房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区吉祥路中段南刘屯村委会院内。
法定代表人毛大庆，职务总经理。
委托代理人房志新，该公司职员。
委托代理人黄祖立，该公司职员。
被告（反诉原告）陈建国，男，1971年9月21日生，汉族，无业，住唐山市路南区万达广场D区-21-702。
被告（反诉原告）高来娟，女，1975年8月18日生，汉族，无业，住唐山市路南区万达广场D区-21-702。
二被告（反诉原告）委托代理人张福兴，河北卓远律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐山万科房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈建国、高来娟商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人房志新、黄祖立，被告（反诉原告）高来娟及二被告委托代理人张福兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年2月28日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，由二被告购买原告开发的万科红郡项目E11-103号楼103房屋，面积252.43平方米，总价4302112元。根据合同约定，被告应于2011年2月28日向原告支付首付款2151056元，余款按照合同约定方式和期限向原告支付，被告未按约定支付购房款的，每逾期一日，应按照总房款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过60日的，原告有权解除合同。合同签订后，被告按约定支付了首付款，但其余房款至今未予支付，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：一、二被告向原告支付应付购房款860422元；二、二被告2011年11月1日起至2013年9月30日止向原告支付逾期付款违约金；三、诉讼费由二被告承担。
被告（反诉原告）陈建国、高来娟辩称，不同意原告的诉讼请求，我方已经提出反诉。
二反诉原告（被告）陈建国、高来娟诉称，反诉人与被反诉人于2011年2月25日签订了《商品房买卖合同》，反诉人购买被反诉人开发的南湖别墅一期的商品房一套，房号为E11-03号楼3单元3号，总房款为4302112元。根据合同分期付款的约定，反诉人已经交纳房款3441690元。合同规定，被反诉人的房屋交付时间为2011年12月31日前。另根据该合同的补充条款，出卖人未按约定期限和条件将商品房交付买受人，逾期60日后，买受人有权解除合同。事实上，在2011年12月31日交房截止日反诉人办理交房手续时，却发现该房根本不具备交付条件，有诸多瑕疵，且被反诉人正在对房屋进行修补，房屋地面已被刨成大坑。所以，因被反诉人原因，双方无法在合同约定日进行交房。反诉人只得催促并等待，可直至2013年6月该房仍未修好。反诉人期间多次向被反诉人提出退房，但被反诉人没有答复。反诉人认为，被反诉人不能按期交付合格房屋，且逾期时间过长，根据法律规定和双方约定，已经具备解除合同的条件。故此提出反诉，请求法院判决解除反诉人于被反诉人之间的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）。
反诉被告（原告）辩称，不认可反诉人提出的诉讼请求及事实与理由。付款义务在前，交房在后，在交房之前进行的修缮并不能视为房屋不能交付。万科公司在2011年12月26日已经取得了竣工验收备案表，证明该房屋已经符合法定及合同约定的交付条件。
原告（反诉被告）为证明其主张，提交了如下证据材料：证据一、商品房买卖合同、补充协议及发票两张，证明双方存在商品房买卖合同关系；证据二、唐山市房地产开发项目竣工联合验收意见书复印件，证明万科交付的房屋符合相关验收的条件；证据三、竣工验收备案表，证明万科已经取得了竣工验收的政府备案，房屋具备法定的交付条件；证据四、催要函四份及快递送达回执六份，证明万科已经向被告送达催款函。
被告（反诉原告）陈建国、高来娟对原告（反诉被告）所举证据的质证意见是：对证据一，无异议；对证据二，是复印件需要与原件核对，否则不予认可，而且验收时间早于竣工时间；对证据三，真实性无异议，对证明目的有异议，而且验收时间早于竣工时间；对证据四，不是被告本人亲自签收，2011年时被告已经搬家，除了2011年的被告都没有收到。
被告（反诉原告）陈建国、高来娟为支持其主张，提交了如下证据材料：证据一、证人高敏君出庭作证证实：2012年7月底，高来娟给我打电话，让我和她出去办点事，我和她到万科售楼处后高来娟说房子有点问题，高来娟给了万科一个解除合同通知书。今年8月底我们在一起聊天，我问高来娟房子怎么样了，她说还没退，挺麻烦，需要走法律程序，我们去看了一下房子，房子反潮还在维修；证人王冠敏出庭作证证实：我也是万科的业主，万科是2011年11月交房之后，发现房屋有问题，一直在交涉，2012年3月写了一份通知，交到了万科的前台。证据二、退房通知两份，证明我方向万科正式提出了退房解除合同通知，并且与证人证言是互相印证的；证据三、高来娟与万科销售人员韩满元的电话单，证明2013年5月到6月韩满元代表万科找过高来娟，就房屋有关事宜进行催要，随后起诉；证据四、照片18张及光盘一张，证明2012年3月30日至2013年8月底诉争房产一直处于不能入住的状态，达不到交房的条件；证据五、购房合同、补充协议及发票，证明万科已经收取了绝大部分房款，但是万科不能交房。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）陈建国、高来娟提交证据的质证意见是：对证据一，证人证言的真实性、关联性不予认可：对证据二，关联性有异议；对证据三，关联性有异议，体现不出来通话的内容；对证据四，真实性不予认可；对证据五，无异议。
经审理查明，2011年2月25日，二被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订商品房买卖合同，购买坐落于唐山市路南区南湖别墅一期第E11-03楼3单元3号房。合同约定房屋建筑面积为252.43平方米，层高3.3米，建筑层数地上3层，地下1层。房屋总价款为4302112元，双方约定买受人分期付款。买受人于合同签署前支付首期房价款人民币2151056元，2011年5月1日前支付第二笔房价款不少于1290634元，2011年10月30日前支付剩余房价款860422元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2011年2月28日，原、被告签订的补充协议二第三条对于房屋交接做出补充约定，其中第三款约定买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。合同签订后，二被告（反诉原告）分两次共支付房款3441690元，剩余房款860422元未付。2011年12月21日，住建、规划、消防、环保、人防等部门组成的联合验收组对被告开发的上述项目出具了唐山市房地产开发项目竣工联合验收意见书，验收结论为“验收组各成员单位依据各自职能，通过审查相关资料、现场勘验，一致同意该项目通过竣工联合验收”。2011年12月26日向唐山市住房和城乡建设局进行竣工验收备案，取得了竣工验收备案证明书。2011年11月22日、2012年2月1日、2012年5月24日、2012年6月20日原告（反诉被告）以付款催告函、关于履行付款义务的催告函、委托律师催告等形式通知二被告（反诉原告）交纳剩余房款860422元。原告（反诉被告）在约定交房日期2011年12月31日前通知二被告（反诉原告）收房，因当时该房存在墙皮脱落问题，二被告（反诉原告）认为房屋根本不具备交房条件，未接收该房屋。2012年3月及7月被告（反诉原告）两次向原告提出解除合同的要求，至今被告（反诉原告）未接收该房屋。原告（反诉被告）后对该房进行过修复。
以上事实有商品房买卖合同、销售不动产发票、唐山市房地产开发项目竣工联合验收意见书、河北省建设工程竣工验收备案证明书、当事人当庭陈述等证据在案予以证实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方应严格遵守，并按照约定履行义务。原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）所签商品房买卖合同，系当事人意思自治的表示，内容未违反法律规定和社会公共利益，该合同合法有效。二被告（反诉原告）应当按照合同约定向原告（反诉被告）支付剩余房款，故原告（反诉被告）请求二被告（反诉原告）购房款860422元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）自2011年11月1日起至2013年9月30日止支付逾期付款违约金，因该房确实存在墙皮脱落问题，二被告迟延付款属于行使抗辩权的行为，故原告（反诉被告）的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未能交付合格房屋，且逾期时间超过合同约定60日为由请求解除合同，因原告（反诉被告）的房屋已经通过竣工联合验收并取得竣工验收备案证明书，能够证实其提供了合格房屋。根据双方当事人补充协议二的约定，原告（反诉被告）应对非地基基础和主体结构质量及装修问题承担保修义务，但无需承担逾期交房责任。综上，原告（反诉被告）交付的房屋符合国家竣工验收合格标准，按照双方约定也不属于逾期交房，双方的合同既未达到法定解除条件，亦无约定解除理由，故对二被告（反诉原告）解除合同的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，判决如下：
一、二被告（反诉原告）陈建国、高来娟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）唐山万科房地产开发有限公司应付购房款860422元。
二、驳回原告（反诉被告）唐山万科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回二被告（反诉原告）陈建国、高来娟的反诉请求。
如未按本判决确定的期间履行给付价款的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费12404元，反诉费80元，由二被告（反诉原告）陈建国、高来娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 马元庆
代理审判员 王瑞华
代理审判员 赵忠凯
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 赵 伟