湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第02633号
原告（反诉被告）武汉桥隧精轧螺纹钢有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园现代城113-1-1302。
法定代表人彭明兰，董事长。
委托代理人王世杰（特别授权代理），武汉桥隧精轧螺纹钢有限公司员工。
被告（反诉原告）武汉市新荣超凡物流有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭新荣村。
法定代表人刘建君，董事长。
委托代理人何彩练（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
原告武汉桥隧精轧螺纹钢有限公司（以下简称桥隧公司）诉被告武汉市新荣超凡物流有限公司（以下简称新荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成由代理审判员赵星担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭进行审理。审理中，新荣公司提出反诉，本院依法予以受理与本诉合并审理。本案于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桥隧公司的委托代理人王世杰，被告（反诉原告）新荣公司的委托代理人何彩练到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）桥隧公司诉称，2012年6月6日，我公司与新荣公司续签了场地租赁合同，租赁其在新荣公司的室内仓库。双方在履行合同过程中，我公司根据合同的约定，已经履行了支付租金的义务，但因新荣公司场地上面为简易顶棚，年久失修，多处存在漏雨，我公司曾多次告知新荣公司对场地漏雨进行维修，直到我公司搬离该场地，该场地仍没有修理好。因场地漏雨，导致我公司部分存放于室内仓库的钢筋生锈，给我公司造成除锈加工劳务费、运费、加工损耗费等巨大经济损失。为维护我公司的合法权益，诉至法院，请求判令：1、新荣公司赔偿因仓库漏雨给我公司造成的损失（除锈加工劳务费22，400元、运费146，330.40元、加工损耗费1，500元，共计170，230.40元）；2、新荣公司立即向我公司开具自2012年6月至2013年11月电费及卫生费共计20，149.60元的发票；3、本案诉讼费用由新荣公司负担。
原告（反诉被告）桥隧公司为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一：《场地及起重设备使用合同书》、银行进账单、收据、退租申请、中国工商银行业务回单，拟证明双方存在事实租赁关系，桥隧公司已履行全部付款义务，并办理退库；
证据二：《函（回执联）》、《函》、《通知》、照片一组，拟证明因新荣公司库房漏雨，造成桥隧公司货物多次严重锈蚀，桥隧公司曾推迟付租抗辩，直至退库问题仍未解决；
证据三、与武汉联众齐跃商贸有限公司相关文件一组、与湖北尚佳金属材料有限公司相关文件一组、损失计算明细表一份、证人证言，拟证明严重锈蚀的货物给桥隧公司造成了巨大经济损失，该损失最终是由新荣公司库房漏雨造成的，因此要求新荣公司赔偿由此带来的全部损失；
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，本院通知证人于向杰到庭接受质询。
证人于向杰陈述，2013年6月份，桥隧公司从黑龙江拉回来钢筋，让我们除锈，工作量很大，这个活做完后，我自己都赔钱了。因为这个货物没有除锈，对方是不要的，我参与了除锈、打包等一系列程序。
证据四：收据，拟证明桥隧公司依约支付了电费、卫生费，但新荣公司至今仍未开具相关发票。
被告（反诉原告）新荣公司辩称并反诉称：2012年5月10日，双方签订《场地及起重设备使用合同书》。合同签订后，我公司向桥隧公司交付了合同项下的场地及起重设施。合同期满后，双方又续签了三个月的合同。合同履行期间，桥隧公司没有严格遵守按时支付场地租赁费的约定，多次逾期支付租金。按照合同约定，桥隧公司应向我公司支付逾期违约金。桥隧公司称我公司的库房漏雨造成其货物损失，但我们双方之间合同约定明确，桥隧公司使用的是空厂房，厂房的维护是由桥隧承担，不由我公司承担直接或间接的责任；合同约定库房的使用全部责任由桥隧公司承担，我公司没有任何责任；桥隧公司没有提交证据证明漏雨造成其损失与我公司有直接的因果关系；对于卫生费及电费的发票，按常理这个发票不应由我公司出具；综上所述，要求法院驳回桥隧公司的诉讼请求。我公司同时提起反诉，反诉请求判令：1、桥隧公司支付违约金55，212元；2、诉讼费用由桥隧公司承担。
被告（反诉原告）新荣公司为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交证据如下：
证据一：银行卡交易记录，拟证明新荣公司收取房租的时间是2012年5月25日，合同约定是2012年5月6日，违约时间20天，违约金9，504元；
证据二：华夏银行付款单2张，拟证明新荣公司收取房租时间是2013年1月4日，合同约定是2012年11月6日，违约时间59天，违约金28，036.8元；
证据三：银行凭证，拟证明新荣公司收取房租时间是2013年6月9日，合同约定是2013年5月6日，违约时间34天，违约金8，583.30元；
证据四：银行凭证，拟证明新荣公司收取房租时间是2013年9月27日，合同约定是2013年8月6日，违约时间54天，违约金9，088.20元。
原告（反诉被告）桥隧公司针对反诉辩称：新荣公司的反诉请求与事实严重不符，我公司按时交纳租赁费，因新荣公司提供的场地有严重的漏雨，我公司要求其维修，造成我公司货物多次严重锈蚀，我公司曾推迟付租抗辩；合同中约定全部是我公司的责任，未约定新荣公司的责任，合同中的条款明显不对等，按照合同法规定，该条款不应支持；我公司在退库后已全部履行了合同义务，但却遭新荣公司强行扣取保证金，违约退款，我方保留追究新荣公司强行扣减保证金，以及逾期退还保证金等违约责任的权利。综上所述，新荣公司的反诉请求，与事实不符，请求驳回其反诉请求。
原告（反诉被告）桥隧公司针对反诉提交的证据同本诉证据。
经庭审质证，新荣公司对桥隧公司提交的证据质证意见如下：对证据一没有异议，但桥隧公司支付租金有延迟；对证据二，认为照片与本案没有关联性，函、回执函不能证明新荣公司有维修的义务，合同约定新荣公司没有维修的义务，2012年12月25日新荣公司发出的函是针对不特定商户的，并不是针对桥隧公司，所以与本案无关。函我公司收到了，但是我公司认为合同维修责任在桥隧公司，发函时间早于漏水时间，与本案无关联性；桥隧公司的通知是其单方行为，我公司不予认可；对证据三，认为与本案无关，且证人与桥隧公司有过多次合作，除锈不能说明是钢材的生锈，可能是自身加工的一个程序，对证人证言的真实性有异议，证人自身的话语有矛盾，特别是收取费用上；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，电费由供电局开具，我公司没有义务开具。
桥隧公司对新荣公司提交的证据质证意见如下：对证据一，合同签订时间是2012年6月6日，我公司是先支付租金，后租房，不存在违约；对证据二、三、四的付款时间均认可，但我公司是在行使抗辩权。
本院经认证认为，原告（反诉被告）桥隧公司提交的证据三与本案不具有关联性，无法证明待证事实，本院不予认可。其余证据能够证明本案事实，本院依法予以采信。被告（反诉原告）新荣公司提交的所有证据，桥隧公司对真实性均没有异议，能够证明本案事实，本院依法予以确认。
经审理查明，2012年5月，甲方新荣公司与乙方桥隧公司签订《场地及起重设备使用合同书》，约定：甲方将位于武汉市江岸区新荣超凡的场地给乙方使用，使用场地面积经甲乙双方认可确定为990平方米；使用场地为空场地，上面搭建简易顶棚，乙方对使用范围内空场地现状充分了解，并同意按场地及设施的现状使用；场地用途为堆放、储存钢材；乙方对所使用的场地范围自行管理；期限为壹年，即从2012年6月6日起至2013年6月5日止；本合同签订之日起乙方此前租赁的保证金叁万元自动转入本合同作为安全保证金和押金；费用按装卸费用支付每月每平方米16元，每半年支付一次，每次支付金额为95，040元，下半年房租应提前30日支付，如乙方延迟缴付，则按5‰日息向甲方缴纳滞纳金，乙方同意甲方可从房屋保证金中直接扣除；乙方对使用场地附属设施负有妥善使用及维护责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。合同还对双方权利义务、装修、违约责任等作出约定。合同签订后，桥隧公司于2012年5月25日支付租金95，040元。
2012年12月14日，新荣公司向桥隧公司发《函》，载明：“按贵我双方于2012年6月6日签订的《场地及起重设备使用合同书》中第三条第二款之约定应于2012年12月前缴纳（2012年12月6日-2013年6月5日）半年房租95，040元……”。嗣后，桥隧公司在该《函》回执中注明：“感谢贵公司这几年对我公司工作的支持，但我公司非故拖延租金，因仓库漏水情况给我公司带来一定损失，望尽快维修，待完好之后即刻付款。”2012年12月25日，新荣公司向场地内各商户发《函》，载明：“为及时解决各位商户屋面漏水问题，我司特委托梁中峰进行屋面防水维修，凡屋面漏水需维修的商户请联系梁中峰，24小时内安排维修和回复，……”。2013年1月4日，桥隧公司向新荣公司支付2012年12月6日-2013年6月5日半年房租95，040元。
《场地及起重设备使用合同书》到期后，双方于2013年6月9日达成协议，约定：经双方协商合同租赁期延续至2013年9月5日止；库房租赁价格为17元／㎡×990㎡，金额为50，490元，一次性付清。当日，桥隧公司向新荣公司支付2013年6月6日-2013年9月5日期间的租金50，490元。2013年9月6日，甲方新荣公司与乙方桥隧公司再次达成《补充协议》，约定：合同租赁时间从2013年9月6日延续至2013年11月5日止；乙方一次性向甲方支付全部的房租本协议生效，房屋租金33，660元；甲乙双方共同达成一致共识，2013年11月6日后乙方不再承租甲方库房并按协议约定腾退库房；如乙方不能按协议约定时间及原合同要求按时腾退库房则乙方同意按2，000元／天的违约金支付给甲方，并乙方承诺同意甲方可从乙方库房保证金中直接扣除。2013年9月27日，桥隧公司向新荣公司支付租金33，660元。合同到期后，桥隧公司未再续租，并于2013年11月10日退出租赁场地。新荣公司在扣除违约金10，000元、行车维修费4，500元及2013年11月电费、卫生费638元后，于2013年11月25日退还桥隧公司保证金14，862元。
另查明，从2012年6月至2013年11月，桥隧公司共向新荣公司支付电费18，350元及卫生费1，800元，新荣公司均按月向桥隧公司出具《收据》。2013年12月16日，桥隧公司以在租赁期间房顶漏雨，导致其库存钢筋生锈为由，向新荣公司发出《通知》，要求新荣公司赔偿往来运费、除锈费、材料损耗及吊装费共计170，230.40元，但新荣公司未予理会，桥隧公司遂诉至本院。
本院认为，新荣公司与桥隧公司签订的《场地及起重设备使用合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同约定，桥隧公司对使用场地附属设施负有妥善使用及维护责任，但该约定只是约定桥隧公司对附属设施负有维护责任，并未明确约定桥隧公司对场地顶棚的维修义务。场地顶棚属主体结构，在双方对顶棚的维修义务没有明确约定的情况下，该维修义务应由出租方即新荣公司承担。桥隧公司向新荣公司主张因钢材生锈产生的除锈加工劳务费、运费、加工损耗费等损失，但钢材生锈的原因是多方面的，有可能是钢材本身的质量问题，也有可能是在运输途中保护不当导致生锈。桥隧公司提交的证据不能证明钢材是在租赁场地内生锈，也不能证明钢材生锈与顶棚漏雨之间的因果关系，故对桥隧公司要求新荣公司赔偿除锈加工劳务费22，400元、运费146，330.40元、加工损耗费1，500元，共计170，230.40元损失的诉讼请求，本院不予支持。桥隧公司按月向新荣公司支付电费及卫生费，新荣公司仅是代收代缴且已向桥隧公司出具收据，双方合同中并没有约定新荣公司需向桥隧公司开具电费及卫生费发票，新荣公司也没有义务开具。故对桥隧公司要求新荣公司开具自2012年6月至2013年11月电费及卫生费发票的诉讼请求，本院不予支持。新荣公司反诉主张逾期付款违约金，但双方合同对首次付款和两次续租的租金支付时间均没有约定，且桥隧公司均在合理期限内支付，不存在违约情形。合同约定“下半年房租应提前30日支付”，即桥隧公司最迟应于2012年11月6日支付2012年11月6日-2013年6月5日期间的租金，故桥隧公司于2013年1月4日支付租金构成违约。但在2012年底，桥隧公司因场地顶棚漏雨要求新荣公司进行维修，在新荣公司进行维修后及时将租金补交，且新荣公司在桥隧公司退租后，从桥隧公司保证金中扣减10，000元违约金，足以弥补其损失。故对新荣公司要求桥隧公司支付违约金55，212元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）武汉桥隧精轧螺纹钢有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）武汉市新荣超凡物流有限公司的反诉请求。
案件本诉受理费3，705元、邮寄费20元，共计3，725元由原告（反诉被告）武汉桥隧精轧螺纹钢有限公司负担。反诉受理费590元（已减半），由被告（反诉原告）武汉市新荣超凡物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 赵 星
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 周玲莉
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 杨敬文