上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1129号
原告上海金傅房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人金岳如，董事长。
委托代理人施励生，上海市天目律师事务所律师。
被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘刚。
被告上海穿越实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘刚。
被告上海刚顺果蔬专业合作社，住所地上海市浦东新区。
法定代表人刘刚。
被告刘刚，男，1977年11月23日出生，汉族，户籍所在地辽宁省海城市。
原告上海金傅房地产开发有限公司（以下简称金傅公司）与被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司（以下简称鑫莱源公司）、上海穿越实业有限公司（以下简称穿越公司）、上海刚顺果蔬专业合作社（以下简称刚顺合作社）、刘刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金傅公司的委托代理人施励生到庭参加诉讼，被告鑫莱源公司、穿越公司、刚顺合作社、刘刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金傅公司诉称，原告和被告鑫莱源公司于2013年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定由鑫莱源公司承租原告位于上海市四川北路XXX号三楼整层和四楼整层（以下简称系争房屋）经营饭店。合同签订后，原告全面履行了约定的义务，但鑫莱源公司经常拖欠租金，经原告多次催讨后，鑫莱源公司虽多次承诺支付，但届时仍失信。在鑫莱源公司一再要求下，为减轻其负担，原告和鑫莱源公司于2014年10月27日签订补充协议，约定在鑫莱源公司付清2014年6月19日至8月18日期间的租金104，400元的前提下，原告同意鑫莱源公司退租四楼，但鑫莱源公司仍未守约。2015年3月31日，鑫莱源公司提前解除合同，将人员撤出，但设施设备未搬离系争房屋。2015年4月16日，鑫莱源公司出具《确认及承诺书》，确认到2015年3月31日止共欠原告租金1，227，480元，并承诺付款及于2015年4月30日前迁出系争房屋、2015年5月15日前负责办理撤销该房屋的一切事宜。鑫莱源公司于2015年5月16日才将设备撤离，但未支付分文欠租，也未撤销其在该房屋的工商、税务等相关登记。原告认为，鑫莱源公司的违约行为给原告造成巨大损失，被告穿越公司、刚顺合作社、刘刚应按照合同的约定对鑫莱源公司的应付租金、使用费及违约金承担连带保证责任。故要求判令：1、原告和鑫莱源公司、穿越公司、刚顺合作社、刘刚签订的房屋租赁合同于2015年3月31日解除；2、原告和鑫莱源公司签订的补充协议于2015年3月31日解除；3、鑫莱源公司支付2015年3月31日前累计拖欠的房屋租金1，227，480元；4、鑫莱源公司支付2015年4月1日至2015年5月16日期间的房屋占有使用费348，600元（参照租金标准）；5、鑫莱源公司支付逾期支付房屋租金的违约金，以每期欠付的房屋租金额为本金，按照每日千分之五，自每期房屋租金最迟应支付之日的次日起分段计算至判决生效之日止；6、穿越公司、刚顺合作社、刘刚对鑫莱源公司应支付的上述房屋租金、房屋占有使用费及违约金承担连带担保清偿责任。审理中，原告称，因鑫莱源公司未办理撤销其在系争房屋的工商、税务等相关手续，按照合同的约定，鑫莱源公司应承担违约金，故鑫莱源公司已支付的房屋租赁保证金不应在欠租中抵扣。
被告鑫莱源公司、穿越公司、刚顺合作社、刘刚未作答辩。
经审理查明，系争房屋系原告金傅公司名下的房产。2013年5月15日，原告（出租方，甲方）与被告鑫莱源公司（承租方，乙方）、穿越公司（担保人）、刚顺合作社（担保人）、刘刚（担保人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋（建筑面积3280平方米）出租给乙方，作为乙方下属第一分公司用于开设经营饭店使用；双方确认甲方于2013年2月18日已向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2013年2月19日起至2018年2月18日止；月租金为266，044.45元，年租金为3，192，533.33元；月物业管理费为133，022.22元，年物业管理费为1，596，266.67元；乙方应当自2013年4月18日起向甲方支付租金，每期租金的支付时间为提前15日向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应当按照所欠租金的3%支付违约金。如果乙方超过30天不支付甲方租金的，则甲方可以提前解除合同，乙方要将房屋恢复到出租前的原状，否则，乙方对系争房屋的装潢归甲方无偿所有；每期支付两个月的租金；乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即798，133.34元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同期间，因使用系争房屋所发生的实际水、电、煤气、通讯等向其他单位交付的费用由乙方按照实际金额结算；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期限届满后的7日内返还系争房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋占有使用费；当乙方发生违约行为，经甲方催告乙方进行整改，而乙方在规定的整改期限内未按照要求进行整改的，甲方可书面通知乙方解除本合同，对解除合同负有责任的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；甲乙双方合同到期或者提前终止、解除本合同的，乙方应在退租的30日内办理完毕在工商、税务、卫生等政府部门留存的与系争房屋有关信息的变更、注销手续，逾期未办理完毕变更、注销手续的，则乙方按本合同约定的租金标准向甲方支付违约金；本合同系对2013年1月30日原告与穿越公司之间签订的《房屋租赁合同》及2013年2月1日原告与刚顺合作社之间签订的《房屋租赁合同》的承继（注：上述两个合同中涉及的租赁房屋与本合同的标的房屋为同一处房产），待本合同签字生效后，上述两个合同自行作废，一切以本合同的约定为最终约定。上述两个合同中的承租方穿越公司、刚顺合作社及鑫莱源公司的法定代表人刘刚作为本合同的保证人，对本合同的履行承担担保责任。双方并对租赁期内房屋租金及物业管理费月支付标准以及支付方式作了补充约定。
合同签订后，鑫莱源公司向原告支付了租赁保证金798，133.34元。鑫莱源公司下属第一分公司以系争房屋为地址注册了营业执照。
之后，因鑫莱源公司拖欠租金，原告于2014年10月9日致函鑫莱源公司称，2014年10月12日鑫莱源公司如不将约定的部分拖欠租金234，400元支付完毕，即视为终止合同，即日（10月12日）起原告将停止供水供电。
2014年10月13日，鑫莱源公司向原告出具《承诺书》，承诺截止2014年10月15日将部分拖欠的租金184，400元先付清，若做不到，其愿意解除合同、自动退出，并同意原告停水停电。
2014年10月16日，鑫莱源公司向原告出具《补充承诺书》称：原来承诺的2014年10月15日支付部分拖欠租金184，400元事宜未能兑现，现再次承诺保证拖欠部分于2014年10月19日支付完成。若再次做不到的话，鑫莱源公司愿意解除合同自动退出，并同意原告停电停水。
2014年10月27日，原告（出租方，甲方）与鑫莱源公司（承租方，乙方）签订《补充协议》，言明因乙方自2014年8月至今租金未付，根据租赁合同，乙方已经严重违约，现经甲乙双方友好协商，为了减轻乙方的经济压力，甲方同意就乙方租赁甲方的系争房屋今后的租金数额、租金支付、押金等事宜订立补充协议：1、在乙方付清2014年6月19日至8月18日租金104，400元前提下（同租赁期的水电费、物业管理费尚未付清），甲方同意乙方退租原租赁的系争房屋四楼整层，以减轻乙方的经济压力；2、经双方友好商定，三、四楼拆分后的年租金分别为2，788，800元、200万元；3、退租四楼截止日期为2014年10月18日；4、继续租赁的三楼月租金为232，400元，每两个月提前15天支付一次，金额为464，800元；5、退租的四楼押金用于抵扣2014年8月19日至10月18日的租金，即2014年8月19日至10月18日的租金为798，133.34元，四楼押金为333，333.34元，抵扣后的租金为464，800元；6、乙方所拖欠的2014年8月19日至10月18日的租金464，800元以及同期所欠的水电物业管理费43万元，乙方承诺将在2014年11月付清。2014年10月19日至12月18日的租金及相关水电管理费，截止12月底付清；7、本协议为甲乙双方房屋租赁合同的补充协议，本协议未涉及之内容以原房屋租赁合同为准；8、本协议如与甲乙双方的原租赁合同有冲突的，以本协议为准；9、本协议一式二份，甲乙双方各执一份；10、本协议自双方签字盖章之日起生效。
2015年1月6日，鑫莱源公司出具《承诺书》，承诺于2015年1月8日付款40万元。
2015年2月5日，原告致函鑫莱源公司称，截止到2015年2月18日，鑫莱源公司已经累计拖欠原告租金、物业管理费等1，065，223元，原告要求鑫莱源公司截止2015年2月10日前必须先行支付50万元，如若不付，则视作鑫莱源公司同意解除合同，原告将在2015年2月11日起停止水电供给，并依法、依合同追究鑫莱源公司的违约责任，以及清偿追索前期所欠原告的全部租金和物业管理费等。
2015年4月16日，鑫莱源公司向原告出具《确认及承诺书》，确认：截止到2015年3月31日，鑫莱源公司欠原告租金1，227，480元，另鑫莱源公司支付了原告464，800元保证金；承诺：1、于2015年5月20日支付192，680元，于2015年6月20日、2015年7月20日、2015年8月20日各支付19万元，于2015年8月21日支付464，800元（此笔款项用已付的保证金抵扣）；2、鑫莱源公司于2015年4月30日前迁出；3、鑫莱源公司于2015年5月15日前负责办理撤销该租赁房屋的一切注册事宜，若鑫莱源公司未办理相关手续造成原告房屋无法再租，鑫莱源公司将按合同约定承担违约及赔偿责任。之后，鑫莱源公司搬离了系争房屋，但未按约支付上述欠租，也未注销和迁移第一分公司的营业执照。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、函件、承诺书三份、对账单、确认及承诺书、鑫莱源公司第一分公司的工商信息以及原告的陈述等证据为证。
本院认为，鑫莱源公司向原告出具《确认及承诺书》，确认欠款数额并承诺按计划还款，鑫莱源公司应履行承诺。根据《确认及承诺书》，双方对欠租结算至2015年3月31日，鑫莱源公司应于2015年4月30日前迁出系争房屋。原告主张因双方商定2015年3月31日解除租赁合同，故对欠租结算至2015年3月31日，该意见具有合理性，本院予以采纳。原告要求确认租赁合同及补充协议于2015年3月31日解除，依据充分，本院予以支持。
鑫莱源公司违背承诺，逾期未支付欠租，现原告主张其支付，理由充分，但《确认及承诺书》明确最后一笔464，800元的欠租用鑫莱源公司已支付的保证金抵扣，原告要求鑫莱源公司一并支付，不符合《确认及承诺书》的约定，故鑫莱源公司须支付的欠租金额应为762，680元。原告就鑫莱源公司未办理撤销其在系争房屋的一切注册事宜而应承担的违约赔偿责任，因未在本案中作为诉请提出主张，如有纠纷，原告可另行解决。
鑫莱源公司承诺于2015年4月30日前迁出系争房屋，鉴于双方对欠租结算至2015年3月31日，并于该日解除租赁合同，原告亦无异议，故2015年4月1日至2015年4月30日的时间段，应视为原告给予鑫莱源公司的合理搬迁时间且无须支付房屋占有使用费。对鑫莱源公司未按约付清欠租的情况下，在该合理搬迁时间段内是否应计收房屋占有使用费，双方并未作出明确的约定，现原告主张收取该时间段内的房屋占有使用费，缺乏依据，故本院不予支持。对之后的房屋占有使用费，原告主张鑫莱源公司参照租金标准支付，依据充分，本院予以支持。
鑫莱源公司违背《确认及承诺书》的约定不支付欠租，原告主张其支付违约金，符合租赁合同的约定。现原告自愿调低违约金计算标准，与法不悖，本院予以支持。
租赁合同约定，穿越公司、刚顺合作社及刘刚对租赁合同的履行承担担保责任。穿越公司、刚顺合作社、刘刚与鑫莱源公司之间对保证方式没有作出约定，故穿越公司、刚顺合作社、刘刚对鑫莱源公司的债务应按照连带责任保证承担保证责任。穿越公司、刚顺合作社及刘刚承担保证责任后，有权向鑫莱源公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款，第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条第一款、第二款、第二十六条第一款、第三十一条，《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第十九条第一款，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海金傅房地产开发有限公司与被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司及被告上海穿越实业有限公司、被告上海刚顺果蔬专业合作社、被告刘刚签订的《房屋租赁合同》于2015年3月31日解除；
二、原告上海金傅房地产开发有限公司与被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司签订的《补充协议》于2015年3月31日解除；
三、被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司应支付原告上海金傅房地产开发有限公司2015年5月31日前累积拖欠的房屋租金762，680元；
四、被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司应支付原告上海金傅房地产开发有限公司2015年5月1日至2015年5月16日期间的房屋占有使用费119，948.39元；
五、被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司应支付原告上海金傅房地产开发有限公司违约金，以192，680元为本金，按照每日千分之五，自2015年5月21日起计算至判决生效之日止；以19万元为本金，按照每日千分之五，分别自2015年6月21日、2015年7月21日、2015年8月21日起计算至判决生效之日止；
上述第三款至第五款所述款项，被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；
六、被告上海穿越实业有限公司、被告上海刚顺果蔬专业合作社、被告刘刚对被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司的上述房屋租金、房屋占有使用费及违约金的支付承担连带清偿责任；
七、驳回原告上海金傅房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24，986.24元，由原告上海金傅房地产开发有限公司负担10，976.27元，被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司、上海穿越实业有限公司、上海刚顺果蔬专业合作社、刘刚负担14，009.97元；公告费600元，由被告上海鑫莱源餐饮管理有限公司、上海穿越实业有限公司、上海刚顺果蔬专业合作社、刘刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 张俊彪
二〇一六年一月五日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
……
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第十九条两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。
……
四、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。