湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初3010号
原告：谭发冬，女，1969年11月12日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。
委托诉讼代理人：谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。
被告：恩施州松润实业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。组织机构代码：68846481-4。
法定代表人：母克松，公司总经理。
委托诉讼代理人：宋国福，湖北利佳律师事务所律师。
原告谭发冬与被告恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称恩施松润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭发冬的委托诉讼代理人向文杰、被告恩施松润公司的委托诉讼代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭发冬向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为ES1405194），退还购房款并支付购房款的利息；2、判令被告支付违约金56145.29元。事实和理由：2014年8月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告恩施松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款260535元。合同约定被告应当于2014年12月31日前交付房屋；若逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但被告未按约向原告交付房屋。
被告辩称，1、被告延期交房，具有不可归责的理由。因为恩施市规划局下令通知原告停工，事实上被告不存在违法施工的行为。造成延期交房，被告主观上没有过错。2、被告已通过电话、报纸公告等合同附件四第五条约定的方式，通知了原告延期交房和具体交房的日期，被告履行了告知义务；原告亦未请求被告交付并验收房屋。3、涉案房屋不存在质量问题。故，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，均系书证，具备合法性、客观性、关联性，本院均予以采信。
根据庭审举证质证、法庭调查，本院认定事实如下：
被告恩施松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2014年8月26日与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号为ES1405194），主要内容有：买受人所购“松润·书苑新城”第5号楼1单元15层1501号商品房，总金额260535元（第四条）；出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了如下约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。
2014年3月14日，恩施市城市规划管理局以完善山体开挖修复方案并征得主管部门同意后再继续施工为由，向被告恩施松润公司送达《关于停止开挖山体的通知》。2014年12月25日，被告恩施松润公司在《恩施晚报》上登载公告，告知了停工事项。2014年5月20日，涉案商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等部门和单位进行了主体分部工程质量验收，并形成《主体分部工程质量验收记录》。2015年1月24日，被告恩施松润公司再次在《恩施晚报》登载了内容为“松润·书苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日—2015年2月25日进行分户验收”的公告。2015年5月15日，恩施州颐方苑物业管理有限公司出具证明，证明该公司与恩施松润公司签订了书苑新城小区的物业管理合同，并于2014年12月派遣工作人员到该小区开展工作。现有数百户含商铺领取了住房钥匙，尚无在该公司物业管理服务处未领到商品房钥匙的情况。
审理中，被告恩施松润公司对原告已按约定支付了购房款的事实未提出异议。被告恩施松润公司认可至法庭辩论终结前涉案商品房未办理竣工验收。
本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房。原告按约履行了支付购房款的义务，被告应当按约履行交付商品房的义务，包括合同约定的交付使用条件和交付期限。合同第八条约定的交付使用条件为“该商品房经验收合格”，交付期限为“2014年12月31日前”。涉案商品房是否符合交付使用条件，即为本案的争议焦点。对此，本院作如下评述：
关于涉案商品房是否具备交付使用的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律规定，合同约定的“商品房经验收合格”应当是指商品房竣工后，由相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收，如合格，则予以竣工验收，方可向买受人进行交付。即具备交付条件的商品房才能向买受人进行交付，如果不具备交付条件，买受人可以拒绝接收其交付。对涉案房屋是否已经竣工验收，被告未提供确实的证据予以证实，并认可涉案房屋至法庭辩论终结前尚未进行竣工验收，有的商品房的水电立户安装还未完成。故，涉案商品房不具备合同约定的和法律规定的交付使用条件。
关于被告提出的其他抗辩意见：1、被告恩施松润公司称其已经进行了主体分部工程质量验收，已经具备了交付条件。从《主体分部工程质量验收记录》中记载的验收内容明显可以看出其并非工程质量竣工验收；2、被告认为现已有买受人接收房屋并入住小区，商品房已经可以向买受人进行交付。在商品房还未具备交付条件的情形下，有的买受人自愿接收其房屋，是双方对交付条件的变更，也是买受人对合同权利的处分，不能据此证明涉案商品房具备了交付使用的条件。因此，不影响原告依据合同主张权利；3、被告提出因建设消防通道进行山体开挖而被行政规划部门责令停工，从而延误了工期。一是其开挖山体是否符合商品房原规划设计，即商品房原规划设计即需要开挖山体并取得规划部门许可，尔后在建设中才被规划部门责令停工，被告未对此提出证据证明其开挖山体的正当性、合法性。二是被告对规划部门的行政行为的合法性未提出异议亦未提出行政诉讼主张，可以视为被告认可该行政行为的合法性。现被告以此主张工期延误的正当性，理由不充分。即使因行政行为原因致工期延误了76天，而至法庭辩论终结，被告仍未进行涉案商品房的竣工验收，亦不影响被告违约行为的构成；4、被告依据涉案合同第九条认为交付应当由原告首先提出请求的意见，明显与该条约定的内容不相符，且通知交房是在商品房竣工验收后被告应当履行的合同义务。在涉案商品房不具备交付条件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的义务，也是不符合合同约定的。5、被告认为已公告通知原告接房。通过审查其提交的公告的内容，一是公告其延期原因，二是公告其进行分户验收的工程进展，并无通知交接房屋的意思表示。被告的以上抗辩意见均不能成立，本院均不予采纳。
因涉案商品房不具备交付条件，尚不能向原告进行交付使用，且其不具备交付条件无正当理由，被告恩施松润公司的逾期行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金”的约定，及《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告已向本院提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，即视为通知对方解除合同。自被告收到本院送达的民事起诉状副本之日，视为解除合同的通知到达之日。现经分析认定，原告提出的解除合同的理由符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院于2016年9月13日向被告送达民事起诉状副本，该日期即为合同解除之日。
关于原告提出的退还购房款及支付违约金的诉讼请求。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，原告的该诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。在庭审中，被告对约定违约金标准的合同第九条及原告已支付购房款260535元的事实无异议，按约定违约金为52107元，原告的计算有误，本院予以更正，被告应当予以退还和承担。对超出部分的违约金，本院不予支持。
关于原告提出的要求被告承担已支付的购房款的利息的诉讼请求。因该请求与违约金的诉讼请求不应重复计算，亦不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，涉案合同明确约定了涉案商品房的交付条件和交付期限，现因房屋不具备交付条件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行为已经构成违约，且达到了合同约定的解除条件，涉案合同应当解除。如果不予解除，原告订立合同的目的会长期处于得不到实现的状态，这种状态的存续将会给原告造成心理上的不安定和更大的经济损失，对原告则极为不公平。故，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告谭发冬与被告恩施州松润实业发展有限责任公司于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ES1405194）于2016年9月13日解除。
二、被告恩施州松润实业发展有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告谭发冬退还购房款260535元，并支付违约金52107元，共计312642元。
三、驳回原告谭发冬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5990元，由被告恩施州松润实业发展有限责任公司负担5890元，原告谭发冬负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 于永国
审判员 郭韶华
审判员 张 勇
二〇一六年十月十日
书记员 罗 毅