广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2015）肇四法民一初字第165号原告李某芹，女，1985年出生，汉族，住四会市。委托代理人黄亮，广东君亮律师事务所律师。被告邱某琼，女，1970年出生，汉族，住四会市。上列原告与被告农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某芹及其委托代理人黄亮，被告邱某琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月17日，原、被告双方签订《土地承包合同》，被告将位于四会市商业大道旁的厚门村下塘（地名）约450平方米责任田出租给原告作商业经营，租赁期限10年，头4年租金为每年2.6万元，5至7年为3.6万元，8至10年为6万元。合同签订后，原告即将2.6万元租金及1万元押金支付予被告。原告在准备对租赁土地进行建设向国土部门进行查询时，发现该土地没有土地使用权证，后经向被告核实，被告出租给原告的土地为农村集体土地，仅有《农村集体土地承包经营权证书》，仅能作农业开发，原告无法按合同目的使用。本案所涉及农村集体用地发包方为东城陶塘厚门经济合作社，承包方为邓某珍、梁某明、梁某仔三人，第一次转包的承租方为本案的被告，第二次转包的承租方为本案的原告，两次的转包行为均违反了《农村土地承包法》及最高院的相关司法解释，所以两次的转包行为为无效的行为。原告认为，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项，《合同法》第五十二条第（五）项，《土地管理法》第八十条规定，《土地承包合同》为无效合同，故原告自2014年3月起一直要求被告解除合同，返还原告已支付的款项，但被告均不予理睬。据此，请求判令一、原、被告2014年2月17日签订的《土地承包合同》无效。二、被告即时退还已收取原告的36000元。三、本案诉讼费用被告承担。原告递交证据如下：1、2014年2月17日土地承包合同，证明原、被告之间的租赁事实。2、2014年2月17日收据，证明原告向被告支付了36000元，包括押金10000元，租金26000元。3、农村集体土地承包经营权证书，证明被告出租给原告的土地为农村集体承包土地，土地的用途为耕种。4、居民信息，证明被告身份情况。5、照片，证明诉争土地现实状况，租赁用途根本不可能是农业用途。6、个体工商户营业执照，证明原告及丈夫自2012年起一直在四会大道商铺经营天花装饰材料零售。7、房铺租赁合约，证明原告因原四会大道商铺租赁期限2014年12月31日到期，故同被告签订本案的讼争合同，承租被告土地用于继续经营天花装饰材料零售。8、结婚证，证明李某芹与辜某来是夫妻关系。9、通话记录，证明原、被告承认，本案合同承租土地用途是用于原告继续经营天花装饰材料零售，第一份录音时间是2014年10月1日之前，第一份录音是用原告手机录的，第二份录音时间是2014年10月1日之后，第二份录音是被告打去原告丈夫的电话，用原告的手机录音的。被告答辩称：被告所承租的土地是合法承租的，且与甲方梁某仔等签订《土地承包合同》，并向其支付了租金。与原告签订土地承包合同时，明确告知该土地为责任田，并未约定将该土地用作他用。自签订合同后至今，已将该土地交付原告使用，期间无出现任何争议。原告自2014年3月起至诉讼时止，从未向被告提出解除合同等事项，更无要求退回已支付的款项。被告认为本案诉争的《土地承包合同》是有效的。具体事实与依据如下：一、本案诉争合同的土地流转顺序：发包方（村小组集体）→承包方（村民梁某仔等）→转包方（被告邱某琼）→转包方即（原告李某芹）。二、承包方（梁某仔等）是通过发包方（村小组）根据国家政策“实行家庭联产承包责任制”中取得的土地。依照《中华人民共和国农村土地承包法》中第十五条“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”以及第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”因此，作为承包者的梁某仔等农户对其所承包的土地可依法进行转包或出租。三、承包方（梁某仔等）依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营是否流转和流转的方式。”经被告与承包方（梁某仔等）共同协商，允许被告在租赁期内可以直接转租他人。四、被告与原告是按照《中华人民共和国合同法》的相关规定和共同协商签订本案诉争的《土地承包合同》，且被告给予她15天免租考虑期，经原告方实地勘查、了解咨询、知晓情况，15天期满后认为无意见才开始计算租金，合同开始生效。综上所述，被告与原告签订的《土地承包合同》是依法、依规、自愿平等的，是完全有效的。请求驳回原告的诉讼请求。被告递交证据如下：1、土地承包合同。2、农村集体土地承包经营权证书（编号：4050XX）。3、农村集体土地承包经营权证书（编号：4050XX）。4、农村集体土地承包经营权证书（编号：4050XX）；上述证据证明土地的来源合法。5、补充协议，证明土地承包方同意转租人对土地进行转租。6、居民身份证，证明梁某仔、梁某明、邓某珍的身份情况。经审理查明：2013年10月30日，被告（乙方）与梁某仔、梁某明、邓某珍（甲方）签订了《土地承包合同》，约定甲方将位于四会市商业大道旁即陶塘村委会厚门村下塘（地名）的责任田约450平方米租给乙方使用，承包期限为12年即从2013年11月1日起至2025年10月31日等内容。2014年1月21日双方又签订了《补充协议》，约定在租赁期内乙方可以直接转租他人。上述土地的发包方为四会市东城陶塘村委会厚门经济合作社，梁某仔、梁某明、邓某珍（均为各自的承包户主）取得了《农村集体土地承包经营权证书》。2014年2月17日，原、被告签订《土地承包合同》，约定被告将位于四会市商业大道旁的厚门村下塘（地名）责任田约450平方米承包给原告，承包时间从2014年3月1日起至2024年3月1日，实行先交款后使用，头4年的承包款每年为26000元...，押金10000元等内容。当时租地时原告去看时是铺了水泥地。当日，原告交付租金26000元、押金10000元给被告。庭审中，原告认为主张合同无效的理由：土地的性质是农村承包责任田，只能用于耕种，原被告签订合同时被告没有告知原告土地的性质，且被告知道原告租地是用于商业开发的，现场还有搭过铁棚的痕迹，农村承包责任田是不能改变土地的用途，且被告不是东城经济合作社的社员，所以被告要转租涉案土地要经合作社超过三分之二的社员同意，并报东城街道批准，所以原、被告签订的土地合同违反法律的强制规定，是无效的。经释明，原告表示若法院认为合同有效，因合同的目的已经不能实现，要求解除合同，其他的诉求不变。梁某仔、梁某明、邓某珍对被告将上述土地转租给原告没有异议。原告提供两份录音不能证实双方约定承租土地用途是用于原告继续经营天花装饰材料零售。本院认为：关于合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定的合同无效的事由有五项，其中第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。首先，从法律层面分析。《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第十五条“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”第十六条“承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；”第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”其次，从中央政策、部委规章的有关规定层面分析。中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》三、（五）“鼓励创新土地流转形式。鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让或者入股等方式流转承包地。...”（六）“严格规范土地流转行为。土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。...”《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》第十四条第一款“承包期内，承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，不须办理农村土地承包经营权证变更。”由此可见，梁某仔、梁某明、邓某珍有权将上述土地出租给被告，且对被告又转租给原告没有异议，原、被告双方签订的《土地承包合同》是有效合同，故原告认为要经合作社超过三分之二的社员同意，并报东城街道批准，合同无效的意见，本院不予采纳。原、被告签订的《土地承包合同》载明承包给原告的是责任田，从现有证据不能证实双方约定承包的土地是作商业经营，原告认为合同的目的已经不能实现，要求解除合同，不符合双方合同的约定及法律规定，该诉求本院不予以支持。同样，原告主张被告退还已收取的36000元，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第十五条、第十六条第（一）项、第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：驳回原告李某芹的诉讼请求。本案受理费350元由原告李某芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邱 毅二〇一五年四月十三日书记员 张可立