黑龙江省望奎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望商初字第96号
原告张亚辉，。
委托代理人周武义，男，农民，住庆安县。
委托代理人唐德明，男，黑龙江千叶律师事务所律师。
被告冯永和，男，1960年2月7日出生，汉族，无职业，住绥化市。
委托代理人冯春雨，男，无职业，住绥化市。
被告望奎宇涵房地产开发有限公司。
委托代理人王鼎一，男，该公司法律顾问。
委托代理人张树宝，男，该公司法律顾问。
原告张亚辉与被告冯永和、望奎宇涵房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告张亚辉的委托代理人周武义、唐德明、被告冯永和的委托代理人冯春雨、被告望奎宇涵房地产开发有限公司的委托代理人王鼎一、张树宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张亚辉诉称，被告冯永和以工程用钱为由分两次向原告借款。2014年4月30日，原、被告签订个人抵押借款合同，约定被告冯永和向原告借款125万元，借款期限自2014年4月30日至同年9月30日，逾期付息或还本，每日按未支付借款本息金额的万分之五支付利息，并向出借人支付全部借款金额百分之二十的违约金。原告给付被告冯永和借款后，被告冯永和为原告出具收据。原、被告又签订了商品房买卖合同，约定被告冯永和将座落在望奎县双龙社区东城小区1号楼商服4层1号882.01平方米房产以买卖形式抵押给原告做为该笔借款的担保，并在望奎县房产管理局办理了预购商品房预告登记。2014年7月22日，原、被告又签订借款合同，约定被告冯永和向原告借款53万元，借款期限自2014年7月22日至2015年1月21日，逾期付息或还本，每日按未支付借款本息金额的万分之五支付利息，并向出借人支付全部借款金额百分之二十的违约金。原告给付被告冯永和借款后，被告为原告出具借款欠据。原、被告双方又签订了商品房买卖合同，约定被告将座落在望奎县双龙社区东城小区2号楼6套车库以买卖形式抵押给原告做为该笔借款的担保，并在望奎县房产管理局办理了预购商品房预告登记。上述两笔借款到期后，被告冯永和均未还款。2015年5月6日，原告诉至法院，要求：一、被告冯永和偿还借款本息及违约金280.947万元；二、被告担保的房屋折价、拍卖、变卖的价款原告优先受偿；三、本案诉讼费用由被告承担。2015年5月18日原告向本院提出申请，要求追加望奎宇涵房地产开发有限公司为本案被告，要求被告望奎宇涵房地产开发有限公司以其担保的商品房承担担保责任。
被告冯永和辩称，被告冯永和挂靠在被告望奎县宇涵房地产开发有限公司，于2013年4月开发建设望奎县东城小区。因资金紧张，在原告处借款一事属实，但是2014年4月30日借款本金为100万元，出具125万元借款手续中包括25万元利息。2014年7月22日借款本金为40万元，出具53万元借款手续中包括13万元利息。2014年9月30日被告曾还款25万元。被告冯永和为原告开具房屋买卖合同并办理预购商品房预告登记是事实，但是认为贷款抵押应办理抵押登记手续，而不应办理房屋买卖手续，因此这种抵押无效，原告不应享有优先受偿的权利。现原告要求违约金及逾期利息，已超过法律规定，扣除被告冯永和已偿还原告25万元本息，现尚欠原告借款本金共计125万元，利息29.1万元，本息合计154.1万元。
被告望奎宇涵房地产开发有限公司辩称，被告冯永和与其是挂靠关系，被告望奎宇涵房地产开发有限公司没有参与该工程的资金筹措及销售等事项。原告与被告冯永和系民间借贷关系，虽然签订了商品房买卖合同，但实际是以买卖形式进行抵押，该抵押不符合法律规定。被告望奎宇涵房地产开发有限公司与本案无关。
经审理查明，2013年4月，被告冯永和借用被告望奎宇涵房地产开发有限公司开发资质，开发建设望奎县东城小区。工程建设期间，被告冯永和缺少资金，于2014年4月30日向原告借款125万元、2014年7月22日向原告借款53万元，上述两笔借款被告冯永和与原告签订了借款合同并为原告出具借据。为保证借款无风险，经原、被告协商，被告冯永和以其借用的望奎宇涵房地产开发有限公司资质，在望奎县开发建设的东城小区1号楼商服4层1号及2号楼6套车库，担保所借原告张亚辉借款。双方签订了商品房买卖合同并在望奎县房产管理局办理了预购商品房预告登记。借款到期后，被告冯永和未偿还借款，2015年5月6日原告向本院提起诉讼。
上述事实，有原告及二被告的当庭陈述，原告提供的借款合同、借款收据、预购商品房预告登记证，本院依职权调取的望奎宇涵房地产开发有限商品房预售许可证、房屋建设档案，经当庭质证，本院足以认定。
本院认为，被告冯永和因工程建设需要向原告张亚辉借款，与原告签订了借款合同并为原告出具借据。借款合同合法有效，原告按合同约定履行出借义务，被告冯永和应履行偿还借款的义务。对原告要求被告冯永和偿还借款的请求，本院予以支持。对原告要求被告冯永和给付违约金及逾期利息的请求，本院认为，原告既主张违约金又主张逾期利息，总计已超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，对超出部分，本院不予支持。原告为降低借款风险，保证其债权实现，与望奎宇涵房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。本院认为该商品房买卖合同是基于原、被告债权债务关系形成，原、被告签订的商品房买卖合同的真实目的是将该商品房买卖合同作为借款合同的担保。该商品房买卖合同的签订具有担保物权效力。此种担保是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规关于合同效力性的强制性规定，此种担保方式合法有效。按照相关法律规定，被告冯永和如不能履行还款义务，原告有权以双方约定的担保物，即望奎县东城小区1号楼4层1号商服及6套车库折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。庭审中，被告冯永和称原告张亚辉所述借款金额有误，本院认为被告冯永和并不否认借款合同、借据是其本人出具，且对于自己的抗辩理由亦未提出相应证据予以证明，故被告冯永和的主张缺乏事实依据，本院不予支持。对被告冯永和主张的曾偿还原告借款25万元，未提供证据予以证明，本院不予支持。另外，被告望奎宇涵房地产开发有限公司虽不是该民间借贷合同的义务人，但其与原告张亚辉签订了商品房买卖合同，并以该商品房担保原告张亚辉与被告冯永和的借款，因此，被告望奎宇涵房地产开发有限公司应对原告张亚辉承担担保责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条（二）、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、最高人民法院《关于审理借贷案件的若干意见》第六条、的规定，判决如下：
被告冯永和于本判决生效后十日内偿还原告张亚辉借款本金178万元及利息。（其中125万元自2014年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至本判决确定的履行期限止；53万元自2015年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至本判决确定的履行期限止）如被告冯永和不能按照指定期间向原告偿还借款本息，则原告张亚辉有权以被告望奎宇涵房地产开发有限公司担保的东城小区1号楼4层1号商服和2号楼6套车库（1号、2号、13号、14号、15号、16号）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29276元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。上述期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审 判 长 孙 河
代理审判员 周柏岩
人民陪审员 陈明君
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 范桂秋