湖北省建始县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂建始民初字第00478号
原告：姚敏，个体工商户。
委托代理人（特别授权）：陈千芝，建始县业州法律服务所法律工作者。
被告：吴阳军，医务工作者。
委托代理人（一般代理）：汪金国，建始县红岩法律服务所法律工作者。
原告姚敏诉被告吴阳军确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理。依法由审判员朱斌适用简易程序于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈千芝，被告及其委托代理人汪金国到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。
原告诉称，被告将从建始国有资产经营公司（注：以下简称建始国资公司）租得的门面房转租给原告，从中谋取高额不正当利益。建始国资公司下达关于清理经营性门面房非法转租通知后，原告曾向其如实反映被告转租问题。被告的转租行为违反了建始国有资产租赁合同第七条第五项之规定，故提出请求：1、确认原、被告间的房屋转租合同无效；2、被告返还原告支付的房屋租赁费4.5万元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
一、原告《居民身份证》、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》复印件各1份。证明原告从事个体经营，经销金丝猴喜糖和鲜花。
二、涉案门面房照片1张。证明被告将涉案门面房的一部分转租给了原告，另一部分门面房为案外人阎光波经营。
三、被告吴阳军与案外人阎光波签订的《合伙协议》1份。证明原、被告不是合伙关系。
四、被告2010年5月1日出具的收条1份，内容：今收到姚敏现金陆万贰仟元（62000.00元）（2010.5.1-2013.5.1）。证明被告收取原告2010年5月1日至2013年5月1日的房租费62000.00元。
五、被告之妻刘勇2013年5月12日出具的收条1份，内容：今收到姚敏现金捌万零玖佰柒拾肆元整（80974.00元）。证明被告收取原告2013年5月12日至2015年5月12日的房租费80974.00元。
六、建始国资公司《关于清理经营性门面房非法转租的通知》、原告向建始国资公司举报被告转租门面房的举报信以及建始国资公司给原告的回复复印件各1份。证明原告现经营的门面房是被告从建始国资公司租得后转租给原告的，该公司在调查被告是否存在转租门面房情况时，被告予以否认。
七、案外人何蓉与建始国资公司签订的《建始县国有资产租赁合同》1份。证明建始国资公司的门面房不得转租或者变相转租，被告的转租行为违背了建始国资公司租赁合同条款。
八、经原告申请，本院从建始国资公司调取的被告与建始国资公司的《建始县国有资产租赁合同》1份。证明被告从建始国资公司租赁门面房后将一部分门面房转租给了原告。
经庭审质证，被告对原告证据的质证意见：对证据一、二无异议；证据三、七与本案无关；对证据四、五的内容无异议，对原告的证明目的有异议，一是认为收条上载明的“现金”具有不确定性，不能唯一确定现金就是房屋转租费，二是主张“现金”系原告给本人的分红；对证据六、八的内容无异议，但认为不能据此认定原、被告系转租关系。
被告辩称，原、被告转租行为不成立，其要求退还支付的房屋租赁费无事实和法律依据。双方系合伙关系，双方的生意做不下去可以协商，不需要上法庭，更不能用其它方式胁迫。请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了以下证据：
一、《居民身份证》复印件，证明被告的身份。
二、收据2份。证明被告已经向建始国资公司交纳2013年5月1日至2015年4月30日的房租每年各25614.00元。
经庭审质证，原告对被告的证据无异议。
本院依职权调取的证据：
一、对建始国资公司职员向定峰的调查笔录1份。证明：1、建始国资公司出租的门面房，在国资公司集中管理之前，分属于各个机关单位管理和出租，国资公司集中管理后，门面房租金标准是以各个机关单位出租门面房时的租金标准为基础确定的，因此租金标准不是整数；2、以门面房的租金总额除以门面房的面积即得出国资公司出租的门面房租金标准；3、各个路段的租金标准上涨幅度不一样。
二、本院现场勘验笔录1份。证明原告经营的门面房面积为46.8088㎡。
经庭审质证，原、被告对本院调取的证据无异议。
本院对双方当事人均无异议的证据依法予以采信。对被告有异议的证据，综合当事人的质证意见以及庭审时的陈述，本院认为，原告的证据能够相互印证，已经形成证据链，能够证明其主张的事实，应予采信。被告既未举出相反证据推翻原告主张的事实，也未举出充分证据证明双方是合伙关系。据此，本院认定原告主张的事实成立，即认定被告将自己从建始国资公司租赁的门面房，部分转租给了原告。
经审理查明，2005年，被告从建始国资公司租得位于建始县住房和城乡建设局的门面房一间（业州大道自东向西第4间，编号4号，也即建始县业州大道60-6号门面房，面积85.7㎡）。2010年5月1日，被告将该门面房的一部分转租给原告从事金丝猴喜糖专卖和鲜花销售，收取原告2010年5月1日至2013年5月1日共三年的房租62000.00元，另一部分门面房现由案外人阎光波经营。2013年5月，建始国资公司发布清理门面房非法转租问题的通知，并公布投诉检举电话。2013年5月12日，被告之妻刘勇出具收条，收取原告2013年5月12日至2015年5月12日的房租80974.00元，每年40487.00元。原告因认为被告在费用收取上不合理，与被告发生矛盾，并于2013年7月向建始国资公司送交材料，反映被告转租门面房问题，建始国资公司回复原告，因被告否认转租门面房，建议原告通过司法途径主张权利。
另查明，被告已按与建始国资公司约定的房租标准25614.00元／年向建始国资公司交清2013年5月1日至2015年4月30日的房租51228.00元。诉讼中，原告于2014年7月25日撤回要求被告返还房租费的起诉，仅要求确认原、被告之间的房屋转租合同无效。本院口头裁定，准予其撤回要求被告返还房租费的起诉。
本院认为，原、被告间虽未签订书面合同，但原告所举证据相互印证，已经形成证据链，能够证明房屋转租的基本事实；被告既未举出相反证据推翻原告主张的事实，也未举出充分证据证明己方关于双方是合伙关系的主张，应当承担举证不能的法律后果。因此，本院认定原、被告系转租合同关系，即被告将自己从建始国资公司租赁的门面房，部分转租给了原告。涉案门面房存在两个租赁合同关系，即被告（承租人）与建始国资公司（出租人）的房屋租赁合同关系，被告（承租人）与原告（次承租人）的房屋转租合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金的合同。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以行使合同解除权，而非宣告转租合同无效。同时，该条也未规定承租人与次承租人之间的转租合同在未经出租人同意情况下的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条同样也未规定承租人与次承租人之间的转租合同在未经出租人同意情况下的效力问题。本案中，原、被告之间的转租协议是双方真实意思表示，也不存在合同无效情形，因此应当认定双方的转租合同有效。据此，原告的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告姚敏的诉讼请求。
本案受理费542.00元减半收取271.00元，由原告姚敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求额交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，将按自动撤回上诉处理）
审判员 朱斌
二〇一四年八月二十九日
书记员 魏玮