浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙湖民终字第453号
上诉人（原审原告，反诉被告）德清县XX乐器制造有限公司。
法定代理人王XX。
委托代理人丁和章。
上诉人（原审被告，反诉原告）德清XX塑业有限公司。
法定代表人杨XX。
委托代理人刘德美。
上诉人德清县XX乐器制造有限公司（以下简称XX乐器公司）、上诉人德清XX塑业有限公司（以下简称XX塑业公司）房屋租赁合同纠纷一案，浙江省德清县人民法院于2013年8月29日作出（2013）湖德武民初字第95号民事判决，XX乐器公司、XX塑业公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于同年12月31日公开开庭审理了本案。上诉人XX乐器公司的法定代表人王XX及其委托代理人丁和章、上诉人XX塑业公司的委托代理人刘德美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定事实如下：2011年10月10日，XX乐器公司与XX塑业公司签订了《租赁协议》一份。双方约定：XX乐器公司将位于德清县武康镇环城北路180号的厂房、办公室、传达室出租给XX塑业公司，面积按实际测量为准，即办公楼727.04平方米、车间一面积2385.72平方米、车间二1040.14平方米、车间三1005平方米，合计5157.9平方米；租赁期限为五年，自2011年10月10日至2016年10月9日；租金为：2011年10月10日至2013年10月9日按每月每平方米9.8元计算，2013年10月10日至2015年10月9日按每月每平方米12元计算，2015年10月10日至2016年10月9日按每月每平方米14元计算；租金支付方式为：一年一付，每年应一次性付清，在合同签订之日支付第一年租金，自第二年起在每年的9月10日前支付来年的租金；XX乐器公司应开具租赁发票给XX塑业公司，开发票所产生的租赁税由XX塑业公司承担，其他有关房产和土地所涉及的税费（包括但不限于房产税、土地使用税）由XX乐器公司承担；保证金：XX乐器公司向XX塑业公司收取人民币80000元的保证金，合同期满归还；违约责任：XX塑业公司违约，XX乐器公司没收其保证金，XX乐器公司违约，XX乐器公司向XX塑业公司双倍支付保证金。租赁协议签订后，XX塑业公司于2011年10月11日向XX乐器公司支付了80000元保证金和第一年（2011年10月10日至2012年10月9日）的租金606500元。同时，XX乐器公司也向XX塑业公司交付了租赁物，但有部分车间及办公室未交付，而是以面积相当的简易房进行替代交付给XX塑业公司使用，XX塑业公司虽有异议，但事实上接收并使用了该简易房。
2012年9月17日，XX塑业公司交付XX乐器公司第二年度租金350000元（自2012年10月10日约至2013年5月10日），但未完全交付该年度的约定租金。2013年1月18日，XX乐器公司向XX塑业公司催讨未付清的租金，XX塑业公司则要求XX乐器公司开具租赁发票后再予付清，双方发生争执，XX乐器公司人员将XX塑业公司房屋的一块窗户玻璃、一张塑料办公桌桌角、两张凳子砸坏。2013年1月20日，XX塑业公司向XX乐器公司的法定代表人王XX发出《解除租赁合同通知书》要求解除合同，王XX拒收该通知书。
原审法院另查明，因XX乐器公司一直未向XX塑业公司开具租赁发票，XX塑业公司自行开具了122320.46元的发票，并为此支付房产税14678.46元、印花税122.3元。XX塑业公司于2013年4月搬出该租赁场地。因双方对本案租赁物的实际交付，租金的支付及租赁发票的开具等事宜产生争议，从而纠纷成讼。
原审法院审理认为，XX乐器公司与XX塑业公司签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。结合庭审查明的事实，本案的主要争议焦点有以下几个方面：一、XX乐器公司交付的租赁物是否完全符合合同约定，交付是否完全？房屋所有权证载明的面积合计为4152.9平方米，且存在部分车间、办公室、楼道等没有交付。但根据庭审查明的事实，车间三（实际面积1005平方米，无房产证）和简易房的部分均已交付给XX塑业公司实际使用，XX乐器公司交付的租赁物未完全符合合同约定，存在一定瑕疵，但实际交付的面积与合同约定的面积相当。二、在本案中双方是否均存在违约行为？租赁合同是否应解除？1、XX塑业公司未按租赁合同约定时间向XX乐器公司支付第二年的全额租金，属违约。2、XX乐器公司交付的租赁物未完全符合合同约定，存在一定瑕疵，属违约。3、XX乐器公司未按照租赁合同的约定开具发票给XX塑业公司，也未按照租赁合同的约定承担因开具发票所产生的房产和土地所涉及的税费，属违约。4、XX乐器公司在向XX塑业公司催讨租金时，采用不当手段将XX塑业公司的部分物品砸坏，致使双方矛盾激化。综上双方的违约行为，结合XX塑业公司目前已搬出该租赁场地的事实，该院认为双方的租赁合同目的已不能实现，租赁合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”XX塑业公司作为承租人未按合同约定时间支付租金，属违约，其应当承担违约责任。XX乐器公司要求XX塑业公司支付租金的诉请合法，本院予以支持，但实际应付至租赁合同解除之日止；根据租赁合同约定，XX乐器公司应当开具租赁发票给XX塑业公司，开发票所产生的租赁税由XX塑业公司承担，有关房产和土地涉及的税费（包括但不限于房产税、土地使用税）应由XX乐器公司承担；XX乐器公司未开具发票给XX塑业公司亦构成违约，XX塑业公司为XX乐器公司垫付的房产税14678.46元，XX乐器公司应当支付给XX塑业公司，并应当开具剩余的834179.54元的发票给XX塑业公司；因双方均存在违约行为，故保证金不应予以没收或双倍支付；租赁合同解除后，XX乐器公司实际存在其另觅承租人还需要一定时间，该院酌定为五个月，此期间内的租金损失由XX乐器公司自行承担二个月，XX塑业公司承担三个月。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、德清县XX乐器制造有限公司与德清XX塑业有限公司于2011年10月10日签订的租赁协议于2013年8月29日解除。二、德清XX塑业有限公司于该判决生效后十日内返还德清县XX乐器制造有限公司的租赁房产。三、德清XX塑业有限公司支付德清县XX乐器制造有限公司租金108433.9元［自2012年10月10日至2013年8月29日为538433.9元（5157.9平方米×每月9.8元／平方米×12个月÷365天×324天＝538433.9元），扣除已支付的350000元，尚应支付188433.9元，扣除保证金80000元，余108433.9元］，限于该判决生效后十日内履行。四、德清县XX乐器制造有限公司开具834179.54元的发票给德清XX塑业有限公司［开发票所产生的租赁税由德清XX塑业有限公司承担，其他有关房产和土地所涉及的税费由德清县XX乐器制造有限公司承担］，限于该判决生效后十日内履行。五、德清县XX乐器制造有限公司支付德清XX塑业有限公司垫付的税费14678.46元，限于该判决生效后十日内履行。六、德清XX塑业有限公司支付德清县XX乐器制造有限公司三个月租金损失151642.3元（5157.9平方米×每月9.8元／平方米×3个月＝151642.3元），限于该判决生效后十日内履行。七、驳回德清县XX乐器制造有限公司的本诉其他诉讼请求。八、驳回德清XX塑业有限公司的反诉其他诉讼请求。若未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6349元，由德清县XX乐器制造有限公司承担2794元，德清XX塑业有限公司承担3555元。反诉案件受理费3794元，由德清XX塑业有限公司承担1738元，德清县XX乐器制造有限公司承担2056元。
宣判后，XX乐器公司、XX塑业公司均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。XX乐器公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.原审认定XX塑业公司于2013年1月20日将《解除租赁合同通知书》交寄给王XX，王XX拒收与事实不符。XX塑业公司将该通知书寄往王XX个人住所，而XX塑业公司是明知王XX住在公司里的。再说王XX本人也没有见过这样的快递，更不存在拒收这一事实。2.原审判决认定2013年1月18日XX乐器公司去讨要租金时是XX塑业公司要求XX乐器公司开具发票后再付清的事实也不存在。1月18日的谈话录音证实要开多少发票是等XX塑业公司的回音，根本不涉及先开票再付清的事实。二、原审判决错误。协议规定，房产税、土地使用税由甲方承担，但需开发票产生的租赁税应由乙方即XX塑业公司承担。而判决书则要求XX乐器公司支付14678.46的税费是错误的。XX乐器公司需要每年正常支付3‰的房产、土地使用税。房屋出租开具发票需支付12%的房屋租赁税，故一审判决的14678.46元房屋租赁税应由XX塑业公司承担。三、本案房屋租赁期限为五年，一审判决于2013年8月29日解除，但解除合同后的后果却只字不提，如电力减容、租赁物恢复原状等等，严重损害了XX乐器公司的利益。综上，请求二审撤销原判第五项，依法改判。
XX塑业公司答辩称，1.王XX拒收的事实是成立的，当时送达的地址就是XX乐器公司工商登记的地址。XX乐器公司是将整个公司全部出租给XX塑业公司的，王XX也是知道解除租赁通知这一事实的。2.关于发票，尽管没有约定发票的开具时间，但XX塑业公司的租金已经支付一年多了，所以没有开具发票的责任在于XX乐器公司。3.至于税的缴纳应当按照协议的约定来。3.关于变压器、租金损失，原审法院经过释明，XX乐器公司未作相应的请求。综上，请求二审驳回XX乐器公司的上诉。
XX塑业公司上诉称，一、原审判决关于解除租赁合同的时间不当，判决XX塑业公司支付租金损失缺乏依据。首先，XX塑业公司将解除租赁合同的通知交XX乐器公司，XX乐器公司拒收，XX塑业公司也收到拒收回执，该事实一审法院已作认定。其次，XX塑业公司于2013年3月26日提起反诉，请求解除租赁合同是反诉请求之一。第三，XX乐器公司在一审中也没有租金损失这一项。根据上述事实，XX乐器公司拒收不等于不知道XX塑业公司要求解除合同的事实。退一步讲，在XX塑业公司提起反诉后，鲁宾斯坦完全知道XX塑业公司要求解除合同，且也是有预期、有准备的。所以，解除租赁合同的时间应为2013年的1月20日，至迟也应在2013年的4月份之前。XX乐器公司完全可以在这3个月之内另觅承租人，因此不存在租金损失的问题。二、XX乐器公司违约在先，且一直违约，原审法院把合理的履行抗辩权的行为当成违约行为，属认定事实错误。XX塑业公司从2011年开始支付租金，但XX乐器公司至今未开具发票，既违反合同的约定，又违反国家税收法律规定，七彩公司完全有权拒绝XX乐器公司要求支付全年租金的要求。所以XX塑业公司先支付了2013年部分租金，余额在XX乐器公司补开发票后支付。原审法院把XX塑业公司的这种行为当成违约行为，属定性错误。2.原审法院认定XX乐器公司交付的租赁物与约定不符，存在瑕疵，但认为实际交付的面积与合同约定的面积相当，是自相矛盾的。事实上，XX塑业公司除了要求XX乐器公司补开发票外，还要求其全面交付租赁物，故XX塑业公司才支付了部分租金，余额在XX乐器公司交付全部租赁物之后支付，但一审法院把这种行为当成了违约行为，事实认定错误。三、XX塑业公司被迫解除租赁合同，XX乐器公司应当双倍返还保证金。表面上XX塑业公司违约了，但在这种违约也是XX乐器公司所致。XX乐器公司不开发票，不全面交付租赁物，所以XX塑业公司才支付了2013年部分租金。XX乐器公司不但不履行合同义务，反而多次以暴力威胁XX塑业公司履行。因此，XX塑业公司被迫解除租赁合同不存在违约行为，XX乐器公司应当双倍返还保证金。退一步说，及时XX塑业公司存在违约行为，顶多没收8万元而已，但一审判决却要XX塑业公司承担34万余元，显然违背了合同意思自治原则。综上，请求二审撤销原审判决第一、三、六、八项，查清后改判，一、二审案件受理费由XX乐器公司负担。
XX乐器公司答辩称：对于王XX的住址，王XX原先的住房已经卖掉了，厂房盖好之后就搬到厂房住了好多年了，所以XX塑业公司邮寄的地址是根本寄不到的。一审期间XX乐器公司也是要求XX塑业公司继续履行合同的，所以XX塑业公司应当在期限内付清第二年的租金。XX塑业公司没有付清租金，是违约在先。到1月18日之前的一年XX塑业公司都没有提到要求XX乐器公司开具多少发票，双方发生纠纷后也没有说一定要先开具发票再付租金的。综上，请求二审驳回XX塑业公司的上诉请求。
二审中，XX乐器公司向本院提交如下证据：1.厂房租赁合同书一份，拟证明XX乐器公司出租给XX塑业公司的厂房租金低于同区域的出租价格，所以租赁税应由XX塑业公司负担。2.电子缴税付款凭证一份，拟证明XX乐器公司每年按照规定缴纳房产、地产税，也就是即使房屋不出租的话也要按照规定缴纳房产、地产税，如果房屋另行出租的话还要额外缴纳。
XX塑业公司质证认为，XX乐器公司提供的两份证据均与本案无关，且都是复印件。即使是原件，对其真实性也有异议。房屋出租的价格是每年递增的，所以不具有参考价值。
本院经审查认为，对厂房租赁合同书，是湖州神华高分子材料有限公司与浙江新远见实业有限公司签订的厂房租赁合同，与本案XX乐器公司与XX塑业公司之间的厂房租赁合同并不具有可比性。究竟由哪一方来缴纳按国家税收法律、法规规定应当缴纳的税款是取决于双方的约定，而非本案房屋租赁价格的高低。因此不能以此来证明XX乐器公司与XX塑业公司之间的厂房租赁价格比较低，从而应由XX塑业公司来承担需要租赁税费的事实，故不予确认。对于电子缴税付款凭证，只能证明XX乐器公司已缴纳了应缴税款，但至于该税款应由哪一方负担，同样尚需根据双方所签租赁合同的协议来认定，对该份证据亦不予确认。
本院二审另查明，原审判决认定XX乐器公司的法定代表人王XX拒收XX塑业公司的解除租赁合同通知书的事实依据是一张邮寄地址为德清县武康镇私营城宏基路158号的EMS国内特快专递详情单，但王XX对此予以否认，称XX塑业公司所邮寄的地址几年前就已搬离，已非其本人现在的住所，故不是其本人拒收。对此本院认为，在无其他证据相印证的情况下，仅凭该详情单尚不足以证明王XX拒收通知书的事实。在XX乐器公司对XX塑业公司解除租赁合同持有异议的情况下，即使XX塑业公司的解除租赁合同通知书送达给了王XX也不能当然就产生租赁合同被解除的法律效力。至于双方争议的有无XX塑业公司要求XX乐器公司先开发票的事实，从一审中提交的录音文字记载可以认定，双方确实就开发票事宜进行过商讨，但XX乐器公司确实存在在收到XX塑业公司的一年多租金后仍未开具发票给XX塑业公司的事实。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，故本院予以确认。
综合XX乐器公司和XX塑业公司各自的上诉理由和答辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为：1.原审判决分别以XX塑业公司未按约支付租金和XX乐器公司未开具发票给XX塑业公司从而认定双方都有违约行为是否正确，XX乐器公司是否需要向XX塑业公司双倍返还保证金；2.双方租赁协议中约定的开具发票所产生的租赁税应由哪一方承担；3.原审判令XX塑业公司向XX乐器公司支付租金损失是否正确；4.原审未判令XX塑业公司在解除合同后恢复原状是否正确。
关于争议焦点1，关于XX乐器公司和XX塑业公司在本案中是否都存在违约行为及XX乐器公司是否应双倍返还保证金的问题。本院认为，根据双方签订的《租赁协议》第四条约定，XX塑业公司应自第二年起每年9月10日前支付来年租金。《租赁协议》第五条又约定，XX乐器公司开具租赁发票给XX塑业公司。因此，XX塑业公司和XX乐器公司各负有支付全部租金和开具发票的合同义务，双方均应当按照所签订的租赁协议来履行。但XX塑业公司只支付了第二年的部分租金，由于双方并未约定XX乐器公司开具发票给XX塑业公司是XX塑业公司支付来年全部租金的前提，XX乐器公司拒开发票不是XX塑业公司少交来年租金的依据，XX塑业公司对于XX乐器公司拒开租赁发票的行为可以通过行政或者司法途径解决，故原审判决认定XX塑业公司违约是正确的。根据双方的约定，XX乐器公司应当开具租赁发票给XX塑业公司，故XX乐器公司在收到XX塑业公司的第一年租金后亦应按约履行。虽然XX乐器公司辩称开多少发票要等XX塑业公司的回音，未开发票的责任不在该公司，但XX塑业公司对此予以否认。在无其他证据予以证实的情况下，XX乐器公司应当对未开租赁发票的违约行为承担责任。原审法院认定双方均存在违约行为有相应的事实和法律依据，应各自承担相应的违约责任，故XX塑业公司要求双倍返还保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。XX塑业公司上诉称，XX乐器公司交付的租赁物与约定的不符，但XX塑业公司在接受与约定不符的承租房屋之后一直未提出异议，事实上接受并使用长达一年多，应视为认可鲁宾斯坦交付的租赁房屋。现XX塑业公司提出XX乐器公司交付的租赁房屋与约定的不符属违约的理由，依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点2，根据双方所签《租赁协议》第五条的约定，甲方（即XX乐器公司）开具租赁发票给乙方（即XX塑业公司），开发票所产生的租赁税由乙方承担，其他有关房产和土地所涉及的税费（包括但不限于房产税、土地使用税）则由甲方承担。现双方对应由哪一方负担《租赁协议》中作指的“租赁税”产生争议。根据我国《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对此本院认为，本协议中开发票所产生的租赁税所指的就是XX乐器公司因为开具租赁发票给XX塑业公司，而根据我国税收法律、法规的相关规定要向国家缴纳的房产税、土地使用税、营业税等由税收征管部门核定的各种税款。而我国现行的税收法律、法规中并无“租赁税”这一税种，因此，双方所签协议中的租赁税指向的应是因租赁行为而根据国家收法律、法规规定所应当缴纳的营业税、房产税、土地使用税、印花税等各种税款，即因租赁产生之税。租赁协议中所指的“其他有关房产和土地所涉及的税费”指的是XX乐器公司作为出租房屋的所有权人按照税收法律、法规的规定应向国家缴纳的税费。故本案中XX塑业公司已经支付的房产税14678.46元应由该公司自行负担，原审判决由XX乐器公司支付给XX塑业公司垫付的14678.46元不当。XX乐器公司就此提出的上诉理由成立，本院予以支持。
关于争议焦点3，原审判决XX塑业公司向XX乐器公司支付租金损失是否正确。经查，XX乐器公司在原审中的诉请为要求判令XX塑业公司支付租金、违约的保证金以及承担本案的诉讼费用，且XX乐器公司在原审法院的审理过程中明确表示要继续履行合同，不同意XX塑业公司的解除合同的诉请，故并未主张因XX塑业公司违约所致的租金损失。因此，原审法院经审理既然认为双方的租赁合同目的已不能实现，租赁合同应予解除同时，又认定租赁合同解除后XX乐器公司另觅承租人需要一定时间，此期间的损失确实存在的情况下，亦应向XX乐器公司释明。原审法院在未释明的情况下判令XX塑业公司向XX乐器公司支付租金损失，超出了XX乐器公司原审中的诉讼请求范围，应予纠正。XX塑业公司就此提出的上诉理由成立，本院予以支持。
关于争议焦点4，原审判决未判令XX塑业公司在解除合同后恢复原状是否正确。根据双方签订的《租赁协议》第八条的约定，乙方因生产经营所需新增电力容量租赁结束后电力减容，甲方给予配合，所需费用由乙方负担。因此，确实存在租赁合同解除后XX塑业公司需将电力减容，恢复租赁物原状。但XX乐器公司未在一审中提出相关诉请，故原审判决未作判决并无不当。XX乐器公司可就要求恢复原状的诉请另案解决，故其提出的原审判决未对该部分处理不当的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，对XX乐器公司和XX塑业公司的部分上诉请求，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持德清县人民法院（2013）湖德民初字第95号民事判决第一、二、三、七、八项；
二、撤销德清县人民法院（2013）湖德民初字第95号民事判决第四、五、六项；
三、德清县XX乐器公司在本判决送达之日起十日内开具834179.54元发票给德清XX塑业有限公司（根据国家税收法律、法规的规定因开具发票所应缴纳的相应税费由德清XX塑业有限公司承担，其他因XX乐器公司作为出租房屋的所有人和土地的使用权人所应缴纳的税费由德清县XX乐器公司自行负担。）
一审本诉案件受理费6349元，由XX乐器公司负担2794元，XX塑业公司负担3555元，反诉案件受理费3794元，由XX塑业公司负担1738元，XX乐器公司负担2056元。二审案件受理费10143元，由XX乐器公司、XX塑业公司各负担5071元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 沈国祥
代理审判员 沈 杰
代理审判员 陈晓宇
二〇一四年一月十七日
书 记 员 谢敏飞