南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民初字第3428号
原告（反诉被告）南京润特科技有限公司（以下简称润特公司），住所地南京市鼓楼区紫苑5幢203室。
法定代表人黄振，润特公司总经理。
委托代理人王海霞（润特公司于2015年8月13日撤销对其的委托），江苏杨传圣律师事务所律师。
委托代理人杨传圣、周丹丹，江苏杨传圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京荣耀干燥设备有限公司（以下简称荣耀公司，住所地南京市江宁区上坊科技园。
法定代表人陈礼荣，荣耀公司总经理。
委托代理人杨明途、任重，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。
第三人南京市江宁区人民政府东山街道办事处（以下简称东山街道办，住所地南京市江宁区东山街道上元大街229号。
法定代表人古德武，东山街道办主任。
委托代理人王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）润特公司与被告（反诉原告）荣耀公司、第三人东山街道办房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润特公司的委托代理人王海霞、杨传圣，被告荣耀公司（反诉原告）的法定代表人陈礼荣及其委托代理人杨明途、任重，第三人东山街道办的委托代理人王正伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润特公司诉称：2010年7月10日，其与被告荣耀公司签订房屋租赁合同一份，约定荣耀公司将位于南京市江宁区东山街道新润路106号的厂房（以下称涉案房屋）出租给其从事机械、电子、工业生产、经营等活动，出租房屋面积1200平方米，按年度支付租金，先付租金后使用，期限为3年。后2013年7月3日，其与荣耀公司又达成补充协议，双方约定将租赁期限延长至2014年9月9日。其在承租涉案房屋后即对房屋进行了装修，以达到其生产经营需要。因涉案房屋所处区域于2013年年初公告拆迁，使生产经营活动严重被干扰，之后其一直未能正常使用所租的涉案房屋。第三人为该拆迁区域的拆迁实施单位。现荣耀公司与第三人达成了拆迁补偿协议，其认为该涉案房屋因拆迁所获得的经营损失、搬迁补偿、装潢损失补偿等费用应为其所得，但荣耀公司拒绝将相关拆迁利益归于其，故其诉至法院，要求判令：1、荣耀公司支付其搬迁补偿费198048元，停产、停业损失补偿费123780元，装修及附属物补偿费198604元，设备设施及水电费押金10000元；2、荣耀公司返还房屋租金39600元（158400元÷12月×3月）；3、荣耀公司向其开具金额为633600元的房屋租赁费用发票（158400元／年×4年）；4、本案的诉讼费由荣耀公司负担。
被告荣耀公司辩称：1、原告润特公司向其主张搬迁等费用对象错误，其仅是被征收人，是受补偿的主体，而不具有法律规定或约定的向他人征收及补偿的义务，因此本诉原告有关征收补偿性质的诉请不应当向其主张。2、润特公司已经自认原、被告之间仅为房屋租赁关系，且租赁期限已经届满。3、润特公司已自认双方签订补充协议时润特公司已经知晓涉案房屋将要被征收的事实，房屋征收决定是在2013年6月5日公示，但是双方签订补充协议是在2013年7月3日。故润特公司对涉案房屋被征收一事可能造成的损失应当自行承担，在租赁期满后也应当自行迁出。4、润特公司在租赁合同约定的期限即将届满前提起诉讼的行为是故意用诉讼程序达到违反约定、拖延向被告返还租赁房屋，甚至意图达到不当目的的行为。5、押金应当在结清所欠费用的情况下退还。6、润特公司要求退还3个月房租没有约定依据，也没有法律规定和证据支持。综上，润特公司的本诉诉讼请求应当予以驳回。
第三人东山街道办述称：本案是房屋租赁合同纠纷，第三人既不是出租人，也不是承租人，也没有参与原、被告双方之间的租赁行为。其只是征收实施单位，不是征收主体，故润特公司将其列为第三人没有法律依据。请求法院依法判决。
反诉原告荣耀公司反诉称：2010年7月10日，双方签订《房屋租赁合同》，期限为3年。2013年7月3日，双方又签订补充协议一份，将房屋租赁期限延长至2014年9月9日。合同到期后，经其多次催促，润特公司在2014年9月22日才将主要的生产性物资搬离租赁的厂房。但润特公司已经超出合同约定的期限，且未恢复租赁房屋的原始状态，也未将涉案房屋交还给其，依据《房屋租赁合同》的约定，润特公司已经构成违约，影响了其对租赁物的使用，造成了其的损失。故其提起反诉，要求判令：1、润特公司给付逾期租金、违约滞纳金合计13019.10元（自2014年9月10日起暂计算至2014年9月21日，其中逾期租金4339.70元、违约滞纳金8679.40元，要求最终支付至实际返还房屋之日，日租金的标准为158400元／年÷365天）；2、润特公司支付2014年8月份水电费3528.55元（其中水费127.75元，电费3400.80元）；3、润特公司将涉案房屋恢复原状并归还涉案房屋及设备（设备为电控箱一台）。
反诉被告润特公司针对反诉辩称：1、如果荣耀公司能提供证据证明缴纳了2014年8月9日至2014年9月16日的水、电费，双方确认后，其愿意依法承担。2、其已经按约支付了合同约定期限内的租金，荣耀公司主张的后期租金，因当时其已无法正常使用租赁房屋，该租金其不予支付；并且该租金并非合同期限内的租金，故不应按照合同约定的标准计算滞纳金，所以荣耀公司主张的该部分租金和滞纳金没有依据，其不予支付。3、荣耀公司在2014年7月31日已经和相关部门签订了拆迁补偿协议，并已获得了包括润特公司应获得的所有补偿，荣耀公司要求其将房屋恢复原状没有法律依据，也没有实际履行的必要；租赁的房屋内也没有相关设备，所以其不能返还。
经审理查明：2010年7月10日，原告（反诉被告）润特公司（乙方）与被告（反诉原告）荣耀公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定荣耀公司将其所有的位于南京市江宁区东山街道新润路106号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给润特公司用作机械、电子、工业生产、经营等使用；面积为1200平方米，即厂区东南部位临马路侧的三层办公及装配车间的全部；租赁期限为36个月，自2010年8月10日起至2013年9月10日止，年租金为158400元。合同第五条约定，租赁期间，房屋和土地的产权税等由甲方（荣耀公司）依法交纳。第十一条约定，租赁期满后乙方（润特公司）应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十二条约定，因国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，各自向相关部门主张权利互不承担责任。合同签订后，荣耀公司向润特公司交付了上述涉案房屋，润特公司交纳了房屋押金10000元，润特公司对房屋进行了装修、使用。2013年7月3日，双方又签订补充协议1份，约定租赁期延续一年，合同其他内容不变，延续时间自2013年9月10日至2014年9月9日止，具体以付款为最后确定日期。补充协议签订后，润特公司继续使用该涉案房屋，润特公司已经交纳房屋租金至2014年9月9日。2014年9月22日，润特公司将涉案房屋内的全部设备搬离。
另查明，2013年6月5日，南京市江宁区人民政府作出江宁府征字（2013）第3号房屋征收决定，征收签约期限为自征收决定下达后的120天内。荣耀公司位于新润路106号的3幢房屋均被纳入征收范围，其中包括涉案房屋。2014年3月15日，征收单位对荣耀公司的全部厂房出具“非住宅房屋拆迁补偿概算表”。同年7月25日，江苏中大土地房地产评估有限公司出具编号为（江苏）中大（2013）（估）字第Z001NJ号的“江宁区房屋征收室内装饰装修补偿资金评估表”、“江宁区房屋征收假层及附属物补偿资金评估表”、“江宁区国有土地上非营业性房屋及工业、仓储房屋征收补偿金额分户评估汇总表”、“装饰、装修估价明细”、“构筑物及其他附属物评估明细表”，对荣耀公司位于新润路106号的全部3幢房屋的房屋、附属物、装修补偿等进行了评估。同年7月31日，被征收人荣耀公司（乙方）和征收部门南京市江宁区房屋征收管理办公室（甲方，以下简称房屋征收办）、征收实施单位东山街道办（丙方）签订了《南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《征收与补偿协议》）1份，约定荣耀公司获得征收补偿款33453923元，其中房屋补偿款为16517052元（其中涉案房屋补偿单价为2021.74元／平方米），附属物及装饰、装修补偿款为5902563元，搬迁补偿费为1741327元（标准为房地货币补偿金额的8%），停产、停业损失补偿费为1088330元（标准为房地货币补偿金额的5%），奖励为330341元，工业用地价格及补助为7874310元（其中工业用地价格5249540元）。该协议附件4中还约定：1、2014年8月12日之前支付1000万元后合同生效；2、2015年2月22日之前付清余款；3、乙方（荣耀公司）需在2015年3月1日前搬清交钥匙；4、丙方（东山街道办）协助乙方承租户解除厂房租赁合同和搬迁事宜；5、丙方负责向乙方提供政府搬迁文件、合同及相关证明；6、乙方提前搬空交钥匙，丙方相应提前付清余款。现该涉案房屋已经被拆除，征收补偿款也已全部支付给荣耀公司。
还查明，2014年9月16日，荣耀公司切断涉案房屋的水电供应，并与润特公司的工作人员产生冲突，上坊派出所的民警接到润特公司的报警后赶赴现场处理。接处警记录上载明“2014年9月16日09时许上坊派出所接指挥中心警情称‘新润路106号有纠纷’。……民警至现场时有一工人正拿工具切断黄振厂房的水管，随同该工人一起的是房东一方的人员胡继龙，双方现场发生争议。经民警调解，黄振称会在一个月内搬离，并可书面承诺。胡继龙称与公司领导商量后回复黄振，纠纷暂平息，双方离开。”次日，润特公司再次报警称房东叫了挖机将其承租的厂房门窗等物品弄坏，润特公司并对现场进行了拍照，照片显示涉案房屋的部分门窗被损坏。荣耀公司称玻璃在双方争执过程中可能碰坏了，但是玻璃是其公司的玻璃，其公司也没有叫挖机到现场将案涉房屋的门窗损坏。
再查明，润特公司在2014年9月22日搬离涉案房屋时没有与荣耀公司进行交接手续。润特公司在厂区内两次张贴公告，告知员工因工厂搬迁，开通了来往新旧厂址的班车。另，双方就争议的水、电费用没有进行交接、核算，荣耀公司陈述代润特公司缴纳了电费3400.8元，并提供了荣耀公司出具的水电缴费通知单1张、金额为3400.80元的电费发票（名称为润特公司，开票日期为2014年9月28日）原件1张、总电费发票复印件1张、照片2张予以证明，并自愿放弃主张水费的诉讼请求。润特公司愿意承担电费，但认为电费数额应当得到确认，其只认可电费发票数额的80%，且荣耀公司需将发票提供给其以便其记账。
庭审中，润特公司先提交《2014年润特公司厂房内现有装修明细表》1份，主张案涉房屋内现有装修包括：铝合金卷帘门4个，面积50.4平方米；电动防盗钢卷帘门1个，面积12.6平方米；玻璃防盗大门1个；不锈钢管防盗门4个，面积13.2平方米；不锈钢管防盗窗12个，面积49.22平方米；钢筋防盗网10.32平方米；塑钢门窗及隔断126.4平方米；铝合金门窗及隔断46.08平方米；石膏板隔墙243.9平方米；木制防盗门4个（1.9米×0.9米）；布制卷帘窗帘32个；木制组合隔断1组，5.1平方米；环氧树脂地面800平方米；组合办公家具1组。润特公司后又提交《装修及附属物补偿清单》1份，并明确以该份清单为准，主张涉案房屋内应补偿的附属物包含电话2个、空调4台、宽带1组，应补偿的室内装修有：铝合金卷帘门50.4平方米；电动防盗钢卷帘门12.6平方米；玻璃防盗大门4.8平方米；不锈钢管防盗门13.2平方米；不锈钢管防盗窗49.22平方米；钢筋防盗网7.7平方米；塑钢门窗及隔断126.4平方米；铝合金门窗及隔断46.08平方米；石膏板隔墙243.9平方米；木制防盗门2扇；环氧树脂地面800平方米。荣耀公司对润特公司先提交的《2014年润特公司厂房内现有装修明细表》中除组合家具以外的其他项目的装修类别、规格、数量均予以认可。审理中，本院向江苏中大土地房地产评估有限公司总经理周树林进行调查，周树林称“装饰、装修估价明细”中包含了荣耀公司被征收的3幢房屋内的装饰、装修项目。润特公司对本院调查笔录无异议。荣耀公司对调查笔录的真实性无异议，但认为周树林并非当时征收补偿评估项目的评估人员，故该调查笔录不能作为定案依据。
润特公司主张自2014年6月9日至同年9月9日，因拆迁断水断电以及拆迁产生的灰尘导致其公司产品无法达到规格，故荣耀公司应当返还其该期间的租金，但未提供证据予以证明。荣耀公司对此不予认可，并认为根据电费发票反映2014年6-8月润特公司电力用量很高，可以证明润特公司是正常经营的。
上述事实，有《房屋租赁合同》及补充协议、押金收据、南京市江宁区人民政府房屋征收决定、江苏省增值专用发票（NO.17646494）、水电费缴费通知单、公告、接处警记录、《南京荣耀干燥设备有限公司设备厂区设计方案》、《征收与补偿协议》、《非住宅房屋拆迁补偿概算表》、江苏中大土地房地产评估有限公司编号为（江苏）中大（2013）（估）字第Z001NJ号的《江宁区房屋征收室内装饰装修补偿资金评估表》、《江宁区房屋征收假层及附属物补偿资金评估表》、《江宁区国有土地上非营业性房屋及工业、仓储房屋征收补偿金额分户评估汇总表》、《装饰、装修估价明细》、《构筑物及其他附属物评估明细表》、调查笔录及双方当事人陈述等证据材料予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）润特公司与被告（反诉原告）荣耀公司于2010年7月10日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思之表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。2013年6月5日，南京市江宁区人民政府作出房屋征收决定，涉案房屋纳入被征收范围，故双方于2010年7月10日签订的房屋租赁合同应当于2013年6月5日终止履行。此后，润特公司与荣耀公司于2013年7月3日签订补充协议约定将租赁期限延续一年，违反了法律的强制性规定，故双方于2013年7月3日所签订的房屋租赁合同补充协议为无效合同。根据规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，润特公司在一直使用涉案房屋，故应当参照2010年7月10日房屋租赁合同约定的标准支付房屋占有使用费。润特公司主张其公司自2014年6月9日至9月9日计3个月无法正常经营，但未提供证据予以证明，荣耀公司也不予认可，应当由润特公司承担举证不能的后果，故对润特公司关于其在上述3个月期间无法正常经营的主张，本院不予采信。因此，润特公司要求荣耀公司退还其上述3个月的租金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
因南京市江宁区人民政府作出房屋征收决定时，润特公司与荣耀公司之间的房屋租赁合同尚未到期，荣耀公司与房屋征收办所签订的《征收与补偿协议》中也包含了涉案房屋的停产、停业损失补偿费及搬迁补偿费，而润特公司作为承租人系搬家行为的实施主体，故对于润特公司按照《征收与补偿协议》约定的标准主张搬迁补偿费的诉讼请求，本院予以支持。润特公司按照房屋补偿金额的8%主张搬迁补偿费，不超过《征收与补偿协议》约定的标准，本院予以支持，经计算，搬迁补偿费应为194087元（1200平方米×2021.74元／平方米×8%）。对于停产、停业损失补偿费，因征收对于出租人和承租人均会造成停产、停业损失，结合剩余租赁期限长短，本院酌定润特公司分得涉案房屋30%的停产、停业损失补偿费，经计算为36391.32元（1200平方米×2021.74元／平方米×5%×30%）。对于装修及附属物补偿费，荣耀公司辩称《征收与补偿协议》约定的补偿款并未包含涉案房屋的装修及附属物补偿费，与本院向评估机构调查情况不符，本院不予采信。根据双方认可润特公司厂房内现有装修明细表以及本院调取的《装饰、装修估价明细》计算，本院认定荣耀公司支付润特公司装饰装修补偿费176791元。对于润特公司主张的电话、宽带、空调补偿费用计1916元，因润特公司未提供证据证明其安装了上述设备并且上述设备已经纳入补偿范围，故对润特公司主张的该三项补偿费用本院不予支持。对于润特公司交付的押金10000元，荣耀公司应当予以退还，荣耀公司也愿意在结清费用的情况下予以退还，故对润特公司要求荣耀公司返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。
对于润特公司主张要求荣耀公司开具金额为633600元的房屋租金发票的诉讼请求，双方合同约定“租赁期间，房屋和土地的产权税等由甲方依法交纳”，且依法纳税是纳税人的法定义务，荣耀公司认为双方约定的租金为不含税价，无事实与法律依据，故对润特公司要求荣耀公司开具金额为633600元的房屋租金发票的诉讼请求，本院予以支持。
对荣耀公司反诉主张润特公司给付自2014年9月10日起至2014年9月21日止的逾期租金的诉讼请求，因荣耀公司已于2014年9月16日中断涉案房屋的水电，此后润特公司已无法正常使用房屋，且荣耀公司也已与房屋征收管理办公室签订了《房屋征收与补偿协议》，故对荣耀公司主张的自2014年9月16日起的租金，本院不予支持。自2014年9月10日至9月15日期间，润特公司仍正常使用案涉房屋，故应当支付荣耀公司该期间的房屋使用费，该使用费参照原租金标准计算为2640元。对于荣耀公司主张的逾期返还房屋滞纳金，因双方于2013年7月3日签订的房屋租赁合同补充协议系无效合同，故荣耀公司主张逾期交房的滞纳金无法律依据，本院不予支持。关于荣耀公司主张3400.80元的代缴电费，荣耀公司提供了电费发票予以证明，虽然润特公司只认可发票金额的80%，但是润特公司搬离涉案房屋时并未就电表读数与荣耀公司交接，润特公司也无证据证明其实际使用的电量，故对荣耀公司主张的电费3400.80元，本院予以确认。荣耀公司自愿放弃要求润特公司支付水费127.75元的诉讼请求，系其自由处分民事权利的行为，本院予以准许。因荣耀公司已经与房屋征收办就包含涉案房屋在内的房屋征收补偿事宜签订了《房屋征收与补偿协议》，荣耀公司已收到了《房屋征收与补偿协议》约定的全部征收补偿款，涉案房屋也已被拆除，故荣耀公司反诉主张润特公司恢复房屋原状并返还涉案房屋及设备的诉讼请求，已无法履行，且无履行的必要，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京荣耀干燥设备有限公司给付原告（反诉被告）南京润特科技有限公司搬迁补偿费194087元，停产、停业损失补偿费36391.32元，装修补偿费176791元，返还南京润特科技有限公司押金10000元，合计417269.32元。
二、原告（反诉被告）南京润特科技有限公司给付被告（反诉原告）南京荣耀干燥设备有限公司房屋使用费2640元、电费3400.80元，合计6040.80元。
上述一、二项相互抵消后，被告（反诉原告）南京荣耀干燥设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日给付原告（反诉被告）南京润特科技有限公司411228.52元。
三、被告（反诉原告）南京荣耀干燥设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日向原告（反诉被告）南京润特科技有限公司开具金额为633600元的房屋租金发票。
四、驳回原告（反诉被告）南京润特科技有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）南京荣耀干燥设备有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉应收案件受理费9500元，财产保全费3370元，合计12870元，由原告南京润特科技有限公司负担3449元，由被告南京荣耀干燥设备有限公司负担9421元。本案反诉应收案件受理费147元，由反诉原告南京荣耀干燥设备有限公司负担97元，由反诉被告南京润特科技有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行鼓楼支行，账号10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 张映秋
人民陪审员 吕 敏
人民陪审员 徐庆玲
二〇一五年九月十五日
书 记 员 葛云云