四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3388号
上诉人（原审原告）刘坚，男，1971年7月16日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
委托代理人陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。
委托代理人林勇，四川聚沙律师事务所律师。
上诉人（原审原告）吴敏，女，1973年1月3日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
委托代理人陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。
委托代理人林勇，四川聚沙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都众锦置业有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区。
法定代表人曾俊，总经理。
委托代理人王兵，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
委托代理人陈文丽，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
上诉人刘坚、吴敏因与被上诉人成都众锦置业有限责任公司（以下简称众锦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第2060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日在本院第八法庭公开对本案进行了审理，上诉人刘坚、吴敏的委托代理人林勇，被上诉人众锦公司的委托代理人王兵、陈文丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，刘坚、吴敏系夫妻关系，2010年4月24日，刘坚、吴敏与众锦公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定众锦公司将位于龙泉街办公园路一段189号（锦上城二期）5幢1单元21层2104号房屋出售给刘坚、吴敏（按揭），合同约定房屋总价款为433490元，众锦公司应在2012年1月31日前向刘坚、吴敏交付房屋。合同约定，如因众锦公司原因，刘坚、吴敏未能在房屋交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，刘坚、吴敏有权退房，刘坚、吴敏不退房的，自刘坚、吴敏应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，众锦公司按日计算向刘坚、吴敏支付全部已付款万分之一的违约金，并于刘坚、吴敏实际取得房屋所有权证书之日起10内支付给刘坚、吴敏。合同签订后，刘坚、吴敏支付了全部购房款429888元，众锦公司于2012年1月31日前向刘坚、吴敏交付了房屋。刘坚、吴敏按要求将办理房屋权属证书所需的资料交给众锦公司。但众锦公司未按合同约定为刘坚、吴敏办理好权属证书。刘坚、吴敏于2013年6月17日取得了案涉房屋的房产证，案涉房屋的国土使用权证至今未取得。
刘坚、吴敏的一审诉讼请求是判令众锦公司向刘坚、吴敏支付违约金52365.5元，并承担诉讼费用。
原审认定上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的合同及补充协议、交款发票、房产证等证据在案佐证。
原审法院认为，刘坚、吴敏与众锦公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，众锦公司负有在商品房交付后将办理房屋权属证书所需的资料和应当由众锦公司承担的费用交相关部门，协助刘坚、吴敏办理所购房屋权属转移登记的义务；根据双方的约定，如因众锦公司原因导致刘坚、吴敏不能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，众锦公司承担相应的违约责任。案涉房屋的交付时间为2012年1月31日，刘坚、吴敏于2013年6月17日取得案涉房屋所有权证，已经超过双方合同约定期限。根据合同约定，如因众锦公司原因导致刘坚、吴敏不能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，众锦公司承担相应的违约责任。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。房屋产权登记包含房屋所有权登记和土地使用权登记。故众锦公司应承担迟延取得房屋权属证书的违约金。
迟延取得房屋所有权证的违约金，应自2012年12月28日起计算至2013年6月16日止，逾期天数为147天；迟延取得国土使用权证的违约金，自2012年12月28日起算至宣判之日（2014年12月8日）止，按已付房款万分之一／日计算。
刘坚、吴敏未能提交证据证明其具体损失数额，众锦公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。原审法院根据合同履行情况、刘坚、吴敏预期利益及众锦公司过错程度等综合因素，依法将迟延取得房屋所有权证、国土使用权证的违约金调整为2500元。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、众锦公司于判决生效后10日内向刘坚、吴敏支付迟延给付房屋产权证、国土使用证的违约金2500元；二、驳回刘坚、吴敏的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由众锦公司负担。
宣判后，原审原告刘坚、吴敏不服向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。理由是：一、一审法院认定事实不清，只认定了众锦公司迟延办理涉案房屋权属证书的事实，没有认定众锦公司迟延办理房屋所在楼栋的权属证明的事实，且在计算迟延办理涉案房屋权属证书违约天数时认定错误。另外，本案只涉及办理房屋所在龙都权属证明和房屋权属证明的情形，并没有涉及到房屋的国土使用权证办理的情况。二、一审判决适用法律过于机械，且在对违约金的调整上自由裁量时没能平衡双方的利益，滥用自由裁量权、显示公平。
众锦公司答辩认为：1．一审法院认定事实清楚，只是违约天数的计算有误，实际对刘坚、吴敏的权利不会产生实际的影响，逾期的天数并不是计算损失的唯一标准；2．众锦公司认为一审法院对土地使用权的违约认定并无不当，众锦公司和刘坚、吴敏的合同约定并未将国土证和房产证分开；3．刘坚、吴敏并未提交证据证明其具体损失，一审法院对违约金的调整是公正的。
经审理查明，2010年4月24日，刘坚、吴敏作为买受人与作为出卖人的众锦公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定刘坚、吴敏购买众锦公司开发的位于龙泉街办公园路一段189号（锦上城二期）5幢1单元21层2104号房屋一套，总价款433490元，建筑面积105.45平方米。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”约定：（一）初始登记：出卖人应当在2012年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第1种方式处理：1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。（二）转移登记：…2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。《商品房买卖合同补充协议》第七条第2款约定：买受人如委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在房屋交付的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办证所需的各项资料和相关费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如因买受人原因导致未在上述期限内向出卖人支付上述费用或不能提交完整资料，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的违约责任。合同签订后，刘坚、吴敏向众锦公司支付了全部购房款433490元（后因房屋面积差异结算，刘坚、吴敏实际支付了429888元），涉案房屋已于2012年1月31日交付刘坚、吴敏。众锦公司于2013年3月25日取得涉案房屋楼栋权属证书，刘坚、吴敏于2013年6月17日取得了涉案房屋的权属证书。
本院认为，本案二审争议的焦点是：1．众锦公司应当向刘坚、吴敏承担何种违约责任；2．本案违约金数额应当如何确定。现就争议焦点分析如下：
一、关于众锦公司应当向刘坚、吴敏承担何种违约责任的问题。根据双方合同约定，众锦公司应于2012年4月30日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证书、应于2012年11月26日前（从2012年1月31日起300日内）取得涉案房屋的权属证书，而众锦公司实际分别于2013年3月25日、2013年6月17日才取得涉案房屋楼栋权属证书和涉案房屋的权属证书，显属违约，理应按照合同约定承担相应违约责任，即众锦公司应当承担逾期取得涉案房屋所在楼栋的权属证书的违约责任和逾期取得涉案房屋权属证书的违约责任。在刘坚、吴敏未就国有土地使用权证办理的相关事实向原审法院提起诉讼的前提下，原审判决众锦公司承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任违反了“不告不理”的诉讼原则，本院予以纠正。
二、关于本案违约金数额应当如何确定的问题。按照《商品房买卖合同》的约定，众锦公司应从2012年5月1日（应当取得涉案房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日）起至2013年3月25日（实际取得涉案房屋所在楼栋权属证明之日）止，按日计算向刘坚、吴敏支付全部已付款万分之三的违约金；众锦公司还应从2012年11月27日（刘坚、吴敏应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日）起至2013年6月17日（刘坚、吴敏实际取得房屋所有权证书之日）止，按日计算向刘坚、吴敏支付全部已付款万分之一的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因刘坚、吴敏未能提交证据证明其具体损失数额，众锦公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。根据合同履行情况、刘坚和吴敏预期利益以及众锦公司过错程度等综合因素，本院依法将众锦公司迟延取得涉案房屋所在楼栋权属证明应承担的违约金调整为2000元，将众锦公司迟延协助刘坚、吴敏办理涉案房屋所有权证书应承担的违约金调整为2500元。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第2060号民事判决；
二、成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘坚、吴敏支付因迟延取得位于龙泉街办公园路一段189号（锦上城二期）5幢1单元21层2104号房屋所在楼栋权属证明的违约金2000元；
三、成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘坚、吴敏支付因迟延协助办理位于龙泉街办公园路一段189号（锦上城二期）5幢1单元21层2104号房屋权属证明的违约金2500元；
四、驳回刘坚、吴敏的其他诉讼请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费554元，由成都众锦置业有限责任公司负担；二审案件受理费1108元，由成都众锦置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一五年七月七日
书 记 员 罗晓都