贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民终字第358号
上诉人（原审被告）贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。
法定代表人易江萍，系该公司董事长。
委托代理人付光禄，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）孙士蕖。
被上诉人（原审原告）丁薇薇。
上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称为安达公司）与被上诉人孙士蕖、丁薇薇商品房预售合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2015年2月11日作出（2014）黔义民初字第3151号民事判决。宣判后，上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院二审审理查明：2009年5月20日，孙士蕖、丁薇薇与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称为“安达公司”）签订《商品房买卖合同》，购买安达公司开发的位于兴义市蓝天花园楼盘某栋某号商品房一套。该套商品房建筑面积约171.36平方米，按建筑面积2236.50元／平方米计算房屋价款，孙士蕖、丁薇薇已按约定支付了房屋价款383247元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应于2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起到实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价万分之八的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方协商解决，如因买受人原因造成未能按时产权登记的，出卖人不承担相关责任。”安达公司于2011年7月27日在房屋未经验收合格的情况下将涉案商品房交付给孙士蕖、丁薇薇使用。同日，孙士蕖、丁薇薇向安达公司支付了勘丈费、维修基金、房产证工本费合计8023元，并补交了房屋面积误差差价6352元。
另查明，涉案楼盘于2013年4月19日经验收合格取得《竣工验收备案表》，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记。
一审原告孙士蕖、丁薇薇诉称：2009年5月20日，孙士蕖、丁薇薇与安达公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：孙士蕖、丁薇薇购买安达公司开发的位于兴义市蓝天花园小区某园某栋商品房1套，建筑面积约171.36平方米，每平方米单价为2236.50元。安达公司应在2010年6月30日前将经验收合格的商品房交付孙士蕖、丁薇薇使用，并在商品房交付使用后90日内为孙士蕖、丁薇薇办理房屋产权证。合同签订后，孙士蕖、丁薇薇按约向安达公司付清购房总款389599元（77247＋306000＋补差6352），2011年7月27日，安达公司将未经验收合格的房屋交付孙士蕖、丁薇薇使用，交房时孙士蕖、丁薇薇向安达公司交付了房屋维修基金、房产证工本费等费用，但安达公司未在约定的时间为孙士蕖、丁薇薇办理房屋所有权证书，双方经交涉至今未果。综上，安达公司收取孙士蕖、丁薇薇的购房款后未依约在房屋交付后90日内为孙士蕖、丁薇薇办理房屋所有权证书，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，安达公司逾期办证的行为明显违约。为此，诉至法院，1、请求判令安达公司于判决生效后30日内为孙士蕖、丁薇薇办妥房屋所有权证书；2、请求判令安达公司承担迟延办理房屋所有权证书的违约金（从2010年10月1日起按已付购房款总额389599元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率9.225%计算至房屋所有权证书办妥之日止，至起诉日的违约金为146755元）；3、本案全部诉讼费用由安达公司承担。
被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司答辩称：第一、对于延期交房的事实已经构成违约没有意见，但是延期办证的起算时间应当从2013年7月19日至2013年10月8日止。理由是：该房屋双方约定交付房屋时应当取得综合验收备案文件，孙士蕖、丁薇薇所购买房屋2013年4月19日经过验收取得《建筑工程验收备案表》，此时才符合合同约定和法律规定的交房条件。合同也约定，出卖人在交付使用后90日内报管理机关备案，从2013年4月19日之后才是违约金的起算时间；第二、若按孙士蕖、丁薇薇诉称，2011年7月27日，孙士蕖、丁薇薇已实际接收安达公司交房，双方已经完成实际交验房手续，延期办证的时间应从孙士蕖、丁薇薇接受交房之日即2011年7月27日后延90日为计算延期办证违约金的起算时间。
一审认为：安达房开公司在取得《商品房预售许可证》后与孙士蕖、丁薇薇所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。孙士蕖、丁薇薇已按合同约定履行了付款义务，安达公司未按合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案进行初始登记，导致孙士蕖、丁薇薇未能在合同约定的期限内取得权属证书，安达公司已经构成违约，依法应当承担违约责任。
关于孙士蕖、丁薇薇要求安达房开公司为其办妥房屋所有权证书的问题。双方在《商品房买卖合同》对权属登记方面约定安达公司的义务是将办理权属登记需要由安达公司提供的资料报产权登记机关备案，而不是为孙士蕖、丁薇薇办妥产权证书，故二人要求安达公司为其办妥房屋所有权证书的主张不符合合同的约定，且办理产权证书是以产权登记机关为主体的登记行为，并非安达公司独立能够完成，故对办妥房屋所有权证书的诉讼请求不予支持。
关于孙士蕖、丁薇薇未在合同约定期限内取得权属证书违约金的起算日期问题。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2010年6月30日，同时约定安达公司应在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。安达公司未在约定期限内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故本案应以双方《商品房买卖合同》约定的交房时间经过90日之次日为逾期办证违约金的起算日期，对孙士蕖、丁薇薇主张从2010年10月1日为违约金的起算日期应予支持，但补面积误差差价6352元部分应从实际支付日起计算。
关于孙士蕖、丁薇薇未按期取得权属证书违约金的止算日期问题。双方在《商品房买卖合同》中约定安达公司在权属登记方面的义务是：“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”安达公司未举证证明其履行了“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的合同义务的具体时间，按“谁主张，谁举证”的一般民事诉讼举证规则，不能认定安达公司履行该合同义务的具体时间，但鉴于涉案楼盘已于2013年10月8日获经初始登记，推定获得初始登记日为被告已履行完资料报产权登记机关备案之日，以此时间作为《商品房买卖合同》未如期取得权属证书的违约金止算日为宜。
关于孙士蕖、丁薇薇未按期取得权属证书违约金的计算标准问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条中对买受人未在期限内取得权属证书违约责任的约定为“协商解决”，但双方未能协商解决，应视为双方对违约责任约定不明。对违约责任及违约金的确定应遵循“有约定从约定，无约定从法定”的契约精神。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，并同时考虑孙士蕖、丁薇薇所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制及本案违约金计算的时间长、安达公司在逾期办理权属证书中的违约程度等本案的实际情况，本案以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率作为违约金的计算标准为宜。据此，参照中国人民银行公布的金融机构贷款基准年利率，对安达公司应支付孙士蕖、丁薇薇未按期取得房屋权属证书产生的违约金计算为：
1、约定房屋总价计算的违约金71161.09元（383247元×6.15%（基准年利率）÷365天×1102天（从2010年10月1日至2013年10月8日扣减90日的约定期限后的期间）］；
2、补面积误差差价部分的违约金860.50元（6352元×6.15%（基准年利率）÷365天×804天（从2011年7月27日至2013年10月8日扣减90日的约定期限后的期间）］。
以上1-2项共计72021.59元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、限被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙士蕖、丁薇薇违约金共计72021.59元；二、驳回原告孙士蕖、丁薇薇的其余诉讼请求。案件受理费3236元，减半收取为1618元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担1118元，原告孙士蕖、丁薇薇承担500元。
一审宣判后，上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司不服该判决，以一审判决认定事实错误为由提起上诉，请求二审撤销原判，依法公正判决。上诉理由为：1、一审认定的安达公司承担延期提交办证资料违约责任起算时间错误。2013年10月8日，涉诉房屋获经兴义市房地产管理部门初始登记，具备办理房屋权属证书的条件。据此，安达公司应承担的延期提供办证资料违约责任起算时间应自2013年4月19日往后推90日，即自2013年7月19日开始计算。退一步看，孙士蕖、丁薇薇已于2011年7月27日接受涉案商品房，即2011年7月27日安达公司已经完成房屋交付义务，根据双方合同约定，安达公司承担逾期办证违约责任的时间应当自2011年7月27日经过90日起算。一审以双方签订《商品房买卖合同》约定的交房时间往后推90日为本案违约责任的起算时间，认定事实错误。2、一审判决安达公司承担的逾期办证违约金数额过高。违约金分为赔偿性违约金和惩罚性违约金，而本案孙士蕖、丁薇薇所诉逾期办证违约金应属赔偿性违约金，原因是安达公司在房屋验收合格后，已积极将办证相关资料提交房地产主管部门，虽在办理权属证书的时间上有所拖延，但是其中也有政府部门延期审查资料的原因。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，赔偿性违约金数额应与实际造成的损失数额相当，违约金过高或过低时均允许适当调整。本案中，孙士蕖、丁薇薇未按期取得房产证，对其并未造成任何损失，一审判决安达公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金72021.59，明显显失公平。
二审中，上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司未提交新的证据。
被上诉人孙士蕖、丁薇薇答辩称：1、迟延办理产权证是因安达公司原因造成，安达公司违反双方合同中关于交房时间及协助办理产权证的期限约定，依法应承担违约责任。2、一审适用法律正确，孙士蕖、丁薇薇在一审中请求按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算本案违约金，一审经审理后依法对安达公司应承担的违约金做出了客观公正的调减，此系一审合理合法的行使了自由裁量权，依法应予维持。
二审中，被上诉人孙士蕖、丁薇薇未提交新的证据。
综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1、原判认定安达公司逾期提交办证资料违约责任的起算时间是否正确；2、原判对逾期办证违约金的计算标准是否适当。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条分别对逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约责任进行了规定，由此可知，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质，在逾期交房和逾期办证的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。本案中，安达公司与孙士蕖、丁薇薇签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。因双方《商品房买卖合同》第八条、第十五条就安达公司交付房屋以及办理提交办证资料的时间均作了明确约定，现安达公司未按照合同约定的期限将办理房屋权属证书需要由安达公司提交的资料报产权登记机关备案，导致孙士蕖、丁薇薇不能按期取得房产证，安达公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任。
关于原判认定安达公司逾期提交办证资料违约责任的起算时间是否正确的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》，安达公司在该合同中承诺在2010年6月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后90日内将办理产权登记需要由安达公司提交的资料报产权登记机关备案，据此，安达公司应在2010年9月30日前即履行提供办证资料报产权登记机关备案的义务，逾期，则应从该期限届满之次日（10月1日）起承担违约责任。对于安达公司关于涉案房屋在2013年4月19日前未经验收合格，未达到法定交付条件，故延期提交办证资料违约责任应在2013年4月19日房屋达到交付条件经过90日后开始计算或应以孙士蕖、丁薇薇实际接收房屋之日即2011年7月27日经过90日开始计算的上诉理由。根据《建筑法》第六十一条“…建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”的规定，商品房法定最低交付标准应是取得《建筑工程竣工验收备案表》。本案中，依据双方合同，安达公司应在2010年6月30日前交付房屋，其迟延至2013年4月19日才取得法定的房屋交付条件，已构成逾期交房，而安达公司在2011年7月27日将涉案商品房交付孙士蕖、丁薇薇，因此时该商品房尚未达到法定交付条件，安达公司并未完成法定交房义务，即使买受人孙士蕖、丁薇薇此时实际接收了商品房，亦不能免除安达公司的逾期交房责任。正如前述分析，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质，逾期交房不能成为逾期办证违约责任的法定免责事由。据此，一审依据双方签订的《商品房买卖合同》，按合同约定的交房时间经过90日期间之次日为安达公司逾期提交办证资料违约责任起算日期，并无不当。对安达公司该项上诉理由不予支持。
关于原判对本案逾期办证违约金的计算标准是否适当的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审结合本案实际，区分采用按揭方式购房等因素，酌情按照已付购房款总额参照中国人民银行公布的金融机构存贷款基准年利率计算违约金，属已据实调减出卖人承担逾期办证法定违约金的数额，故安达公司上诉称一审对违约金的计算标准适用法律错误一节不能成立。结合贵州省内同类纠纷的处理情况及鉴于此类案件数量较大、业主人数众多，从平衡出卖人和买受人双方利益考虑，本院对一审认定的逾期办证违约金标准予以维持。
关于安达公司上诉主张未按期办理房产证对孙士蕖、丁薇薇并未造成损失，本案违约金过高，请求予以调减的上诉理由。首先，违约责任的承担并不以存在损失为前提。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中关于违约金过高或过低可以请求人民法院予以调减的规定仅适用于双方在合同中对违约金有约定的情形。再次，本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对逾期提交办证资料违约金的约定为“双方协商解决”，但双方未能协商解决，应视为双方对违约金约定不明。据此，安达公司该项请求调减违约金的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3236元，由上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹慧兰
审 判 员 付 君
代理审判员 刘金洲
二〇一五年六月十六日
书 记 员 罗 倩