浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第873号
上诉人（原审被告）：宁波佳德表业有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道潘火桥村。
法定代表人：陈彬，该公司总经理。
委托代理人：王闽，浙江红邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑祥诺，宁波市鄞州享诺建材贸易有限公司法定代表人。
委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：袁逐，浙江甬望律师事务所律师。
上诉人宁波佳德表业有限公司因与被上诉人郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年10月19日作出的（2015）甬鄞民初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年6月13日，被告（甲方）与原告、案外人李新海（乙方）共同签订《租赁合同》（以下称《厂房租赁合同》）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给乙方，租赁期间自2009年8月7日起至2019年8月6日止；如受到国家或政府部门规划需要拆迁的，承租方要无条件搬离，本合同终止履行，拆迁单位补偿的装修费、搬迁费、误工费归乙方所有，其他归甲方所有。
2010年1月15日，原告以其与李新海的名义（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》（以下称《临时厂房租赁合同》）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的临时厂房（甲方在空地上搭建的建筑物）共计3894.26平方米出租给乙方，租赁期限自2010年1月15日起；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行；如甲方在租赁的3年内需要拆迁，甲方补偿乙方2956.21平方米的搬迁费，搬迁费按每平方米60元计算，其他费用甲方概不补偿，如租赁满3年后，甲方不补偿乙方搬迁费及其他任何费用，本合同终止履行。
2010年6月15日，被告（甲方）与案外人李新海（乙方）签订《简易棚租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的面积为731.39平方米的河边简易棚租赁给乙方用于堆放轻便物品，租赁期限自2010年6月15日起；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行。
2011年12月4日，被告（甲方）与案外人宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下称《店面租赁合同》）一份，约定：甲方将位于宁波市宁横路1489号一楼前面483.60平方米、一楼后面560平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2011年12月15日至2017年2月14日止；承租期间如遇有关部门征用拆迁或旧城改造需要拆迁，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，乙方同意甲方在有关部门通知拆迁十日后无条件停电、停水，并在收到拆迁通知后十日内完成搬离，双方同意有关拆迁赔偿及补偿费，装修、搬迁赔偿或补偿费归乙方所有，其他赔偿或补偿费归甲方所有，甲方收到政府赔偿或补偿款后五天内将乙方应得部分转交给乙方。被告作为乙方代表签字并加盖阿诺公司公章。同年12月8日，被告在乙方落款旁注明“本人同意对本合同乙方承担完全履行担保责任”并签字。
上述四份合同签订后，被告按约将租赁物交付给承租人使用。2012年7月11日，由于承租人之间达成内部协议，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合同主体变更协议书》一份，约定：双方同意将甲方与乙方和李新海于2009年6月13日签订的《厂房租赁合同》、2010年1月15日签订的《临时厂房租赁合同》以及甲方与李新海于2010年6月15日签订的《简易棚租赁合同》之承租方变更为本协议的乙方，除本协议约定情形外，原合同其他内容不变，由乙方单独承担原租赁合同的全部权利和责任，乙方与李新海之间因原合同权利义务转移产生的一切问题与甲方无关；原三份合同的租赁期限均同意到2019年8月6日为止，租金按原合同约定计算。
2014年2月18日，被告向原告发送通知一份，告知原告因被告与中河街道拆迁办在2014年1月28日签订征用厂房协议书，要求原告在2014年6月30日前予以搬迁。此后，原、被告就拆迁补偿问题未能协商一致，原告未支付后续租金亦未搬离涉案房屋。2015年4月3日，被告以原告未支付租金为由起诉，要求解除双方签订的四份房屋租赁合同、原告腾退涉案房屋并支付租金、违约金、律师费等。
另查明：位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的两幢厂房原登记在被告名下，临时厂房、简易棚及宁横路1489号房屋均无产权证，亦无建设工程规划许可证。2014年1月28日，被告（乙方）与中河街道拆迁办（甲方）签订《征收补偿协议》一份，约定：乙方位于中河街道潘火桥村的被征收土地面积为22314.1㎡，被征收房屋实际丈量面积为26595.38㎡、棚房2044.07㎡，甲方支付乙方室内外装修、棚房及附属设施补偿价8897055元；因征收带来的设备搬迁、停工停产等损失，甲方按合法建筑面积给予乙方一次性经济补偿3359397元；乙方在规定时间内签订征收协议并如约搬迁完毕的，甲方按有证土地面积给予乙方奖励费4462820元；甲方按照相关政策给予乙方六个月的临时安置补偿费1612515元；乙方将土地证房产证交由甲方处理，并在2014年6月30日前搬迁腾空完毕，按评估后补偿的动产、不动产等均作甲方处理，乙方不得自行处理。
经宁波荣业房地产估价有限公司评估，上述室内外装修补偿价中，合法建筑1号、2号陶瓷城室内装修价格为4383107元，无证建筑4号仓库棚房、5号房、6号房等室内装修价格为1300493元。此外，原告主张室外附属设施价格测算表中第15至21项24只卫生间缸砖、花砖、蹲坑、小便斗、厕所隔断、陶瓷洗脸盆、大理石台板共计107712元系原告装修。
原审原告郑祥诺于2015年7月13日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告按照合同约定向原审原告支付租赁房屋及附属设施装修费5683600元；2.原审被告向原审原告支付6个月临时安置补偿费1915200元；3.原审被告向原审原告支付一次性经济补偿金3990000元；4.原审被告向原审原告支付提前搬迁奖励金2230000元。
原审法院认为：2009年6月13日《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。2010年1月15日《临时厂房租赁合同》、2010年6月15日《简易棚租赁合同》、2011年12月4日《店面租赁合同》，租赁房屋既无产权证又无建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，应属无效。本案主要争议焦点为原告主体是否适格、被告所得的拆迁补偿款的归属，并分析认定如下：
一、原告主体是否适格。
被告认为双方签订的《合同主体变更协议书》未经李新海签字确认，处于效力待定状态，店面租赁合同系阿诺公司签订，原告主体不适格。对此，（2015）甬鄞民初字第640号案件中，被告以原告系四份租赁合同的承租人为由，向原告主张房屋租金及使用费等，已明确认可原告为四份租赁合同的实际承租人，现被告又对原告的主体资格持异议，有违诚实信用原则，故对被告的该项抗辩意见，不予采纳。根据原、被告在（2015）甬鄞民初字第640号案件中的一致陈述，认定原告系涉案四份租赁合同的承租人，由其享有和承担合同权利义务，故本案原告主体适格。
二、拆迁补偿款的归属。
1．装修费。原告依据四份租赁合同的约定向被告主张中河街道拆迁办补偿的装修费，被告抗辩认为其与中河街道拆迁办的约定与原告无关，原告主张装修费的，应先行举证装修系原告完成。对此，双方有约定的，从其约定；无约定的，根据相关法律规定处理。首先，经原、被告一致同意，涉案房屋的装饰装修价值按宁波荣业房地产估价有限公司作出的评估报告为准。其次，2009年6月13日《厂房租赁合同》合法有效并约定拆迁单位补偿的装修费归承租人所有，故该合同所涉房屋的装修费应归原告所有，共计4383107元。再次，《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁合同》均无效，双方对于装修费归属的约定亦属无效，涉案房屋内的装饰装修应按法律规定处理。现原告主张的装饰装修补偿均系中河街道拆迁办评估后补偿给被告的项目，所涉装饰装修物均应由被告移交给中河街道拆迁办处理，原告不得再行拆除，故被告应按评估报告补偿原告的装饰装修，计1300493元。对于原告主张由其完成的卫生间缸砖等项目，属于室外附属设施，不属于装饰装修，原告主张由其完成的，应承担相应的举证责任，但原告未能举证，故不予采信。
综上，被告应支付原告装饰装修补偿款5683600元，但该款项所对应的装饰装修物应由原告完整地移交给被告，原告不能对该装饰装修物再作拆除。
2．六个月临时安置补偿费、一次性经济补偿、搬迁奖励费。根据2009年6月13日《厂房租赁合同》的约定，拆迁补偿的装修费、搬迁费、误工费归承租人所有，《征收补偿协议》亦明确约定一次性经济补偿是对房屋征收带来的设备搬迁、停工停产等损失的补偿，已包括搬迁费与误工费，故被告应将其取得的一次性经济补偿支付给原告，计3359397元。原告主张被告支付六个月临时安置补偿费、提前搬迁奖励金，并认为双方约定的误工费就是临时安置补偿费，缺乏依据，不予支持。
综上，装修款、一次性经济补偿金均系涉案房屋拆迁所产生的补偿，原告作为承租人，在主张拆迁补偿的同时应履行搬迁义务，并将装饰装修物完整地移交给被告，但被告应支付原告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，作出如下判决：一、被告宁波佳德表业有限公司支付原告郑祥诺装修费5683600元，限于判决生效后45日内履行完毕；二、被告宁波加德表业有限公司支付原告郑祥诺一次性经济补偿金3359397元，限于判决生效后45日内履行完毕；三、驳回原告郑祥诺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费104”713元，财产保全费5000元，合计诉讼费109713元，由原告郑祥诺负担29612元，被告宁波佳德表业有限公司负担80101元。
宣判后，原审被告宁波佳德表业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、在涉案房屋整体出租给被上诉人之前，上诉人已经对房屋进行了装修，这些装修后来与被上诉人的装修（实质是次承租人所装修）混同一起。因此，被上诉人要主张装修费用，根据谁主张谁举证的规则，必须提供相应的证据予以证明。在被上诉人未提供任何证据的情况下，一审法院根据上诉人与拆迁办签订的拆迁安置合同中的装修费补偿金额，来作为上诉人需支付的装修费用，明显违反了民事诉讼证据规则。二、根据《宁波市鄞州区国有土地上房屋征收补偿若干规定》，一次性经济补偿包括停产停业损失及搬迁损失等费用。故一审法院根据上诉人与拆迁办签订的拆迁安置合同中一次性补偿金额，来确定上诉人需支付给被上诉人的金额，违反了公平合理原则。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人郑祥诺答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案的《厂房租赁合同》合法有效，该合同约定拆迁单位补偿的装修费归承租人所有，故原审法院采纳拆迁评估机构的评估意见，认定该合同项下厂房的装修费4383107元归被上诉人所有于法有据，并无不当。该合同约定拆迁补偿的搬迁费、误工费归承租人所有，双方当事人均认可误工费即为停产停业损失，故原审法院参照上诉人与拆迁部门签订的《征收补偿协议》所约定的包括停产停业损失和搬迁等费用在内的一次性经济补偿金额，认定该款项归被上诉人所有，也无不当。涉案的《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁合同》因相应的建筑物未取得建设工程规划许可证而无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因上诉人与拆迁部门签订的《征收补偿协议》，约定对上述三份合同项下房屋的装饰装修进行补偿，对此可视为上诉人同意利用这些装饰装修，故原审法院采纳拆迁评估机构的评估意见，认定该三份合同项下房屋的装修费1300493元归被上诉人所有，也无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75101元，由上诉人宁波佳德表业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年二月二十二日
代书记员 潘芬芬