广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初375号
原告：肇庆市城建投资开发集团有限公司，住所地广东省肇庆市端州区，统一社会信用代码91441200682421012Y。
法定代表人：邓强，该公司董事长。
委托代理人：陈淑欢、黄秋实，均系广东勤思进律师事务所律师。
被告：肇庆市丽美物业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代表人：伦国生，该公司总经理。
原告肇庆市城建投资开发集团有限公司诉被告肇庆市丽美物业有限公司租赁合同纠纷一案，本院2016年2月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈淑欢、黄秋实，被告法定代表人伦国生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告通过招投标程序与原告在2014年11月12日签订租赁期限为10年的《租赁合同》，承租肇庆市天宁北路1号“新城市广场’’首层共43卡商铺及25个地下停车位。根据合同约定，自2015年2月1日至2024年10月31日，被告应按每月86667元价格向原告支付租金。但自2015年7月起，被告一直未支付租金，计至2016年1月份，欠缴租金已达561937.6元。被告于2015年11月2日向原告提出《提前终止租赁合同的申请》，请求终止合同。其后，双方经过多次协商仍未能达成一致，2016年1月15日，原告向被告发出《告知函》确认与被告解除合同并要求被告与分租商户解除租赁关系并腾退商场，但自起诉之日，被告一直未有回应或行动。根据《租赁合同》第十一条第2款约定“乙方自本合同终止之日起20天内腾退该物业给予甲方。逾期腾退的，乙方应按本合同第四条约定租金标准向甲方支付该物业占用费……”，因此，合同终止后，被告有义务向原告腾退租赁物，至2016年1月15日发函告知被告合同解除至今，被告仍未向原告腾退租赁物，逾期腾退的，应按每日2849.3元（86667×12÷365）向原告支付占用费。另外，《租赁合同》第十条第2款约定，“乙方有下列情形之一的，可视为违约，如发生该违约行为的，乙方应当按照本条约约定向甲方支付违约金，如同时符合本条约约定解除条件的，甲方有权单方解除合同，自甲方发出解除通知书之日起合同终止履行，甲方收回该标的物，没收履约保证金，且甲方无需退还乙方投入改造款项……（2）乙方逾期支付租金的，应按照拖欠租金数额日2％的金额向甲方支付违约金。逾期超过1个月的，甲方有权单方解除本合同。”原告有权要求被告立即腾退标的物，支付从2015年7月1日至2016年1月15日欠付租金以及累计违约金1218258元，没收履约保证金30万元。被告的违约导致合同解除的行为对原告造成了严重的经济损失，这些经济损失是没收全部履约保证金也无法覆盖的：1．原告为维护权益提起本次民事诉讼产生的律师费2.5万元，公证费用l200元。2．根据《肇庆市属国有企业出租资产管理暂行办法》的规定，原告属于国有企业，其名下“新城市广场”43卡商铺及25个停车位的出租事宜，应按照以下程序重新进行招标竟价出租：准备先申报文件，以摇珠方式选出评估机构对拟出租资产进行评估，申报市国资委审批，批准后，以摇珠或招标方式选取招标代理机构，竞价招标完成后，上报相关材料，签订租赁合同。上述重新竟价出租程序至少需要3个月（按每月租金86667元计算空置期损失为260001元），而且，在此过程中必然产生一系列费用，包括评估费用约12000元，保安人员值班费用每人每月为3000元，该广场面积较大需6名保安，保安费用损失为54000元（3000元／月×6个×3个月）。3．重新与新承租人签订租赁合同后需要提供至少一个月的免租期，则产生86667元的租金损失。以上，因被告违约而导致原告已经产生或可以预计必然产生的损失已高达438868元，没收30万元履约保证金亦远不能覆盖原告的损失，加之双方约定的履约保证金并不是定金，系被告为其自身履约提供的担保，具有补偿性质，且实际上也不能完全补偿对原告造成的损失，因此，原告同时主张履约保证金与违约金并不违反法律规定，应当予以支持。为比，请求判令：1．确认原、被告2014年11月12日签订的《租赁合同》在2016年1月15日已经解除。2．被告支付其拖欠租金561937.6元，支付违约金l218258元（计至2016年1月15日）。3．原告没收被告履约保证金30万元整。4．被告自合同解除之日起20日内腾退43卡商铺及25个停车位，如未能按期腾退的，自第21日起（即2016年2月5日）按每日租金2849.3元支付占用费。5．由被告支付本案诉讼费以及保全费。
被告辩称：被告是由香港人陈达安开办的公司，伦国生只是代表香港人陈达安管理而已。公司取得“新城市广场”使用权后，按陈达安的指示在2014年11、l2月对“新城市广场”进行了全面装修及消防验收，物业经验收合格后开始对外进行招租。由于这两年经济下行，受市场环境的影响，电商对实体店的冲击，大环境对整个物业租赁行业冲击很大，物业对外出租不理想，经营出现困难，半年多时间都租不出去，导致连交纳原告的租金都维持不了，公司经营出现困局。目前尚欠装修工程款约l20万元，天福广场和新城市广场的商场工人工资约14万元，伦国生向亲戚朋友借款为陈达安实际控制的被告公司垫付各种费用300多万元。同意原告关于《租赁合同》在2016年1月15日已经解除和共拖欠租金561937.6元，但违约金计算过高及不同意没收保证金。
经审理查明：肇庆市端州区天宁北路1号“新城市广场’’首层共43卡商铺及25个地下停车位为原告之物业。
被告通过招投标程序取得了原告名下肇庆市端州区天宁北路1号“新城市广场’’首层共43卡商铺及25个地下停车位物业的租赁权。2014年11月12日，原告为甲方、被告为乙方就上述物业租赁权签订了租赁期限为10年的《租赁合同》一份，合同在“租赁期限”约定：自2015年2月1日至2024年10月31日。合同在第四条约定：被告在第一年至第二年应按每月86667元价格向原告支付租金，从第三年开始每2年按上年租金基础上递增5%，在每月5日前缴交当月租金。在第五条“履约保证金”上约定：“乙方须向甲方交纳履约保证金30万元”；在第十条“违约责任及合同解除”上约定：“乙方有下列情形之一的，可视为违约，如发生该违约行为的，乙方应当按照本条约约定向甲方支付违约金，如同时符合本条约约定解除条件的，甲方有权单方解除合同，自甲方发出解除通知书之日起合同终止履行，甲方收回该标的物，没收履约保证金，且甲方无需退还乙方投入改造款项”，如“乙方逾期支付租金的，应按照拖欠租金数额日2％的金额向甲方支付违约金。逾期超过1个月的，甲方有权单方解除本合同”，同时还约定：“本条约定的解除合同通知均自解除合同通知到达对方之日生效。如另一方对解除合同有异议的，应自收到解除合同通知之日起三十天内向法律提起诉讼。”在第十一条“合同终止后的处理”上约定：“乙方自本合同终止之日起20天内腾退该物业给予甲方。逾期腾退的，乙方应按本合同第四条约定租金标准向甲方支付该物业占用费”、“本合同终止后，乙方腾退该物业应当符合正常使用状态，应经甲方验收认可”。合同有原、被告盖公章予以确认。
合同签订后，原告依合同的约定，将合同约定的43卡商铺及25个地下停车位交付给被告使用。被告也对租赁之铺位车位分租给各经营户。
租赁开始后，被告尚能按时向原告缴交租金，但从2015年7月起开始欠交租金。为此，原告于2015年9月25日向被告发出“催缴通知书”，要求被告在收到通知书后三天内缴交7-9月租金260001元，“否则，按照合同相关规定，我司将采取法律途径解决欠租问题。”但被告仍未依通知向原告缴交租金。2015年11月2日，被告向原告提交了“提前终止租赁合同的申请”，申请认为“由于社会经济大环境下滑，行业萧条所迫，尽管付出了很多努力，但仍不尽人意，现在，我司已负债累累，确实再无能力支撑和维持现状了”，向原告要求“终止租赁合同及免收所欠租金”。在收到被告的“提前终止租赁合同的申请”后，原告于2016年1月15日向被告发出“告知函”，主要内容有：一、确认自2016年1月15日起正式解除《租赁合同》，至解除之日仍欠租金606669元。二、在2016年1月20日前承租方与全部分租方解除租赁合同和现有租户完成搬迁，将腾退完毕的新城市广场首层共43卡商铺及25个地下停车位按完好状态交付给甲方。但被告未能依原告的要求处理好分租事宜和依合同的约定将43卡商铺及25个地下停车交回原告。双方协商无果，遂成讼。
在诉讼中，原、被告确认从2015年7月起开始欠交租金，至今仍欠租金561937.6元、确认《租赁合同》在2016年1月15日已经解除。
上述事实，有《租赁合同》、“催缴通知书”、“提前终止租赁合同的申请”、“告知函”、房地产权证等证据材料和当事人陈述等在案佐证。
案经调解无果。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》，以及事后“提前终止租赁合同的申请”、“告知函”等文件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，各方应按照合同的约定享有权利和承担义务。在诉讼中，对于双方认可的仍欠租金561937.6元、确认《租赁合同》在2016年1月15日已经解除的事实，予以认定。针对原、被告在本案中的争议，本院评述如下：（一）关于违约金问题。被告逾期未向原告缴交租金的行为构成违约，依合同的约定“应按照拖欠租金数额日2％的金额向甲方支付违约金”，被告应当向原告支付违约金。被告认为违约金的计算比率过高的抗辩理由成立，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案约定的违约金日2％的确过高，依法应予调整，可调整为应交租金日之次日起按拖欠租金数额以中国人民银行一至六个月期贷款利率的1.3倍计算至付清租金止。具体计算方法如下：⑴2015年7月租金86667元从同年7月6日起；⑵2015年8月租金86667元从同年8月6日起；⑶2015年9月租金86667元从同年9月6日起；⑷2015年10月租金86667元从同年10月6日起；⑸2015年11月租金86667元从同年11月6日起；⑹2015年12月租金86667元从同年12月6日起；⑺2016年1月租金41935.6元从同年1月6日起。（二）关于合同履约保证金30万元的处理问题。《租赁合同》约定：若被告违约的，则“合同终止履行，甲方收回该标的物，没收履约保证金”。这是双方对违约处理的约定，虽然合同上采用“没收”字句，但结合合同的前后文意实际上是赔偿损失之意思。虽然被告违约，确给原告造成一定的经济损失，保证金用作赔偿损失也是恰当的，但原告并未举证证明其在被告违约后造成具体的经济损失，无事实依据，此请求本院难以支持。（三）关于合同解除后未退租赁物的占用费问题。《租赁合同》第十一条约定，“乙方自本合同终止之日起20天内腾退该物业给予甲方。逾期腾退的，乙方应按本合同第四条约定租金标准向甲方支付该物业占用费”。双方均认可合同在2016年1月15日已经解除，但被告并未依合同约定在“20天内腾退该物业”给原告，直至本案辩论终结前仍未将铺位和车位交回给原告，其行为属“逾期腾退”，依合同约定应向原告“支付该物业占用费”，本院从合同该约定，应当支付物业占用费。对于“占用费”的计算，合同约定按“第四条约定租金标准”支付，原告认为依合同约定被告应“自本合同终止之日起20天内腾退该物业”交回给原告，故从2016年2月5日开始计算“占用费”及日“占用费”为2849.3元（86667元／12个月／365日）的诉讼请求，符合合同的约定，也符合法律的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
确认已于2016年1月15日解除原告肇庆市城建投资开发集团有限公司与被告肇庆市丽美物业有限公司于2014年11月12日签订的《租赁合同》。
被告肇庆市丽美物业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市城建投资开发集团有限公司支付租金561937.6元及违约金（违约金计算方法如下：⑴2015年7月租金86667元从同年7月6日起；⑵2015年8月租金86667元从同年8月6日起；⑶2015年9月租金86667元从同年9月6日起；⑷2015年10月租金86667元从同年10月6日起；⑸2015年11月租金86667元从同年11月6日起；⑹2015年12月租金86667元从同年12月6日起；⑺2016年1月租金41935.6元从同年1月6日起。均按拖欠租金数额以中国人民银行一至六个月期贷款利率的1.3倍计算至付清时止）。
被告肇庆市丽美物业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市城建投资开发集团有限公司腾退肇庆市端州区天宁北路1号新城市广场首层共43卡商铺及25个地下停车位；并从2016年2月5日起按每日2849.3元的标准向原告肇庆市城建投资开发集团有限公司支付占用费至商铺车位交回原告时止。
驳回原告肇庆市城建投资开发集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23442元、财产保全费5000元，共28442元（已由原告交纳），由原告负担10000元，被告负担18442元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧凯华
审 判 员 杜宁光
人民陪审员 邓亚珍
二〇一六年六月十七日
书 记 员 钱颖连
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