江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）饶中民一终字第740号
上诉人（原审被告）婺源县安泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人汪大忠。
委托代理人程桂林，特别授权。
被上诉人（原审原告）林细海。
上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰公司）因与被上诉人林细海商品房销售合同纠纷一案，不服江西省弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年1月16日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买的商品房为“人和家园”5#楼3单元501号房，用途为住宅，框架结构，建筑面积143.10平方米，房屋单价为1，910元每平方米，总房款为273，321元。付款方式为首付加银行按揭，其中首付款为103，321元，按揭170，000元。交房期限为2012年7月30日之前，即被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2012年7月30日之前交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款项的，或买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的；（3）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决其他非出卖人所能控制的因素。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同双方约定交接之日起，免费代管一个月，超过一个月的，从第二天起按日收取房款万分之三的代管费，满90天仍未能办理交接的，出卖人有权单方面解除合同。原告于2011年12月2日向被告支付了定金30，000元和首付款73，321元，共计103，321元，剩余房款170，000元由被告代为办理银行按揭贷款。2013年8月9日，建设银行弋阳支行将原告的房屋按揭贷款（剩余房款）170，000元直接交付给被告。2013年9月9日起，原告开始偿还银行的购房按揭贷款。2013年10月，被告通知原告验收房屋，因被告未出具房屋的验收合格手续，原告拒绝收取房屋，双方因此发生矛盾，原告诉至法院，请求判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》并支付逾期交房违约金79，673.07元（2012年7月31日到2014年3月5日止），并按合同约定计算到实际交付为止，本案诉讼费由被告承担。至本案法庭辩论终结时（2014年4月24日），被告未向该院提交诉争房屋的验收合格手续。另查明，2010年12月19日，国土资源部发布了国土资发（2010）204号文件，即关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知，该通知规定住宅用地容积率小于1等违反规定出让的，应责令立即终止出让行为。2011年3月27日国家发改委发布的第9号文件规定，自2011年6月1日起限制别墅类房地产开发项目的用地。2012年5月29日，经弋阳县人民政府常务会议研究决定，同意“人和家园”的规划条件予以变更，部分用地性质由原来的别墅住宅用地变更为多层住宅用地，容积率由原来的小于0.8变更为小于等于1.6。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应遵守履行。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告按合同约定向被告支付了购房款（首付款及银行按揭贷款），而被告未能按合同约定的期限向原告交付经验收合格的房屋，被告的行为构成违约。被告辩称延期交房是因国家政策调整所致，属于不可抗力，应当予以免责。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国土资源部和国家发改委的政策在原、被告签订合同之前就已经出台，被告作为房地产开发商对相关政策应当及时了解并掌握，且预见自身开发项目的规划与国家政策有悖需进行修改而可能导致工期的延长，甚至影响交房的期限，签订合同时被告可以通过约定更长的交房期限来避免逾期交房的情况发生，因此国家政策的调整对被告逾期交房的违约行为不构成不可抗力，同时被告也未提供证据证明施工过程中遇到其不能及时解决的异常困难及重大技术问题及其他不能控制的因素。被告称双方约定的违约金计算标准日万分之五是其工作人员的笔误所致，但没有向法院提供证据予以证明，因此被告的主张不予支持。被告称原告主张的违约金过高，但未提供证据证明原告实际损失是多少，因此，该院无法认定双方约定的违约金是否过分高于造成的损失。被告称原告主张的违约金应参照同地段、同类型的房屋租金计算，该意见于法无据，不予支持。综上所述，对被告的反驳意见，该院不予采纳，被告应当按合同的约定承担违约责任。因房屋验收由建设行政主管等部门进行，具体验收合格的时间尚不能确定，即实际交房时间目前不能确定，故违约金暂计算至一审法庭辩论终结之日止即2014年4月24日。原告付款方式是首付加按揭贷款，根据合同第八条第二款第二项的约定，买受人（原告）的按揭贷款未转入出卖人（被告）银行账户的，出卖人可据实予以延期，故违约金应当以实际支付房价款的时间分段计算：（1）2012年7月31日至2013年8月9日，原告向被告只支付了首付款103，321元，因此该时间段的违约金应按103，321元购房款计算，共19，372.7元=103，321元×0.0005／天×375天；（2）2013年8月9日（银行按揭贷款放款之日）银行代原告向被告支付了剩余的购房款170，000元，即自2013年8月10日起原告付清了全部购房款273，321元，故违约金应按全部房价款计算至2014年4月24日，共35，258.4元=273，321元×0.0005／天×258天，上述违约金共计54，631.1元。原告要求被告继续履行合同，符合法律规定及双方的约定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司继续履行2012年1月16日与原告林细海签订的《商品房买卖合同》；二、被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起七日内向原告林细海支付违约金54，631.1元；三、驳回原告林细海的其他诉讼请求。案件受理费5，400元，由被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司负担。
原审判决宣判后，上诉人安泰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原审判决，驳回林细海的全部诉讼请求，林细海承担本案一、二审诉讼费用。主要上诉理由为：（一）安泰公司逾期交房是国家政策原因造成的，无需承担违约责任。安泰公司在施工过程中，国土资源部对住宅用地的容积率进行调整，国家发改委对别墅用地予以限制，安泰公司因此变更规划，需要补交土地出让金、补办规划、施工许可、预售许可等手续，各行政职能部门都有自身的操作规范与流程，安泰公司没有能力、也不可能组织协调各行政职能部门为安泰公司一条龙服务。供水供电是个系统工程，有其具体的安全技术规范，需要整个小区统一开通，这也是延期交房的原因之一。（二）原审判决违约金过高，没有法律依据。原审判决以已付房款日万分之五计算的违约金过分高于林细海的实际损失，违反法律规定。以2014年央行整存整取存款基准年利率3%计算，林细海的实际损失为8，978.81元=103，321元×3%×1.027年＋273，321元×3%×0.7068年。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，按不超过实际损失30%的标准确定，林细海的违约金最高限额应为11，672.45元=8，978.81元×（1＋30%）。（三）原审判决结果计算到原审法庭辩论终结之日止，按原审判决逻辑，安泰公司不仅要送一套商品房给林细海，可能还要贴钱。
被上诉人林细海辩称：（一）安泰公司以国家政策变动为由主张免责不符合法律规定，双方合同签订时间晚于安泰公司认为可以免责的国家政策修改时间，因此国家政策变动不能成为安泰公司逾期交房的免责理由。且安泰公司变更规划的楼栋为二期工程，而林细海购买的商品房为一期工程，二期规划变更不能作为一期商品房延期交房的理由。（二）安泰公司主张违约金过高没有证据支持。合同中双方关于违约金的约定是对等的，且合同是安泰公司提供的格式合同，合同内容并不违反法律规定。林细海的损失不能以存款利率计算，贷款利率高于存款利率，其不仅要承担按揭贷款利息损失，还存在租房费、小孩读书借读费、装修价格上涨等等损失。原审判决安泰公司按合同约定支付违约金，适用法律正确。（三）安泰公司不履行合同，并一再拖延诉讼，林细海请求违约金计算至二审终结之日止。
二审时安泰公司向本院提供了“人和家园”5#楼工程竣工验收报告，证明诉争商品房2013年9月验收合格，符合交付条件。本院认为，该竣工验收报告无行政机关的备案证明，也一直没有向林细海出示，无法确定真伪，本院不予采信。二审时，林细海没有向本院提供新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案国家政策变动在前，双方合同签订在后，安泰公司应该预知国家政策变动对交房时间是否产生影响，在商品房预售时应该合理确定交房时间，以便买受人权衡是否购买，安泰公司没有合理计划交房时间，以在前变动的国家政策主张免责没有法律依据，本院不予支持。安泰公司主张以2014年央行公布的整存整取存款基准利率计算林细海的损失没有法律依据，本院不予支持。但是双方合同第八条约定，买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的，出卖人可以据实延期交房，因此在林细海的按揭贷款发放之前安泰公司无需承担违约责任，原审判决安泰公司2012年7月31日至2013年8月9日承担违约责任不妥。原审判决双方合同继续履行、安泰公司承担2013年8月10日至2014年4月24日的逾期交房违约金35，258.4元，符合法律规定，本院予以确认。关于本案违约金计算至何时止，应以一审法庭辩论终结之日为节点，其后的违约行为可以另行起诉。
综上所述，原审判决认定违约的起算时间错误，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决第一项，即上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司继续履行2012年1月16日与被上诉人林细海签订的《商品房买卖合同》。
二、维持江西省弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决第三项，即驳回被上诉人林细海的其他诉讼请求。
三、撤销江西省弋阳县人民法院（2014）弋民初字第182号民事判决第二项，即上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起七日内向被上诉人林细海支付违约金54，631.1元。
四、上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付被上诉人林细海违约金35，258.4元。
五、驳回上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5，400元，二审案件受理费1，166元，案件受理费共计6，566元，由上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司负担3，142元，由被上诉人林细海负担3，424元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈水娣
代理审判员 雷朝长
代理审判员 徐 蕾
二〇一四年十二月九日
书 记 员 余 越