台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第924号
原告：绿城物业服务集团有限公司台州分公司，住所地台州市路桥区螺洋街道上保村绿城玫瑰园会所三楼。
负责人：周宏，总经理。
委托代理人：方大明，浙江东辰律师事务所律师。
被告：台州黄岩金岳置业有限公司。
法定代表人：金岳，总经理。
委托代理人：蔡旭燕，台州市东南法律服务所法律工作者。
委托代理人：杜金金，台州市东南法律服务所法律工作者。
原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司（以下简称绿城公司）与被告台州黄岩金岳置业有限公司（以下简称金岳公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于于2014年4月30日立案受理。依法由审判员牟宇立适用简易程序，于同年6月10日公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托代理人方大明、被告金岳公司的委托代理人蔡旭燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城公司起诉称：被告系黄岩凯亚城小区的建设单位。原告与黄岩区凯亚城业主委员会（以下简称业委会）于2012年、2013年分别签订了凯亚城项目的物业服务合同，约定原告为凯亚城小区提供物业管理服务。原告已按合同从事物业服务工作，而按合同被告应当承担的已竣工但未出售或未领取的房屋的物业服务费308315.20元却拖欠至今。据此，请求判令被告支付物业服务费308315.20元，并支付违约滞纳金111790.60元（自愿减少按每日千分之一计算，暂算至2014年4月20日，应计算至实际清偿之日）。
被告金岳公司答辩称：原、被告对被告物业服务费的计算标准约定为在用的高层、小高层住宅为1.80元／月•平方，在用的排房为2.80元／月•平方，在用的车库为50元／月，空置房、未用车库按上述标准50%计算。2011年度物业费按该标准已结清。2012年度由于原告未尽管理义务，物业费按该标准的6折计算也已结清。2013年度的标准与2011年度、2012年度相同。而且，原告在通知被告缴纳2013年度物业服务时也是按该标准计算的，共计费用为188892.40元，事实清楚。现原告要求被告支付物业服务费308315.20元无事实依据和法律依据。由于原告未履行约定的义务，被告依法可主张行使先履行抗辩权。原告在提供物业服务中存在严重瑕疵，未尽物业管理服务义务，导致小区环境恶劣，严重影响业主正常居住，并导致被告未售排房渗漏维修费用、小区路面维修费用损失298086元、弱电系统维修费用损失858065.32元，并直接导致被告房屋价值下降经济损失几千万。由于原告违约在前，被告拒绝支付物业费有合理理由。被告不存在违约，原告主张违约金不成立。双方约定物业费的支付均是在每年年终前结算，一直以来原被告均遵循该约定，而且2012年度之前的物业费双方一直按此结算，故根本不存在违约的事实。况且对于逾期交纳物业费双方也没有约定违约责任。原告基于与业委会签订的协议，要求被告支付违约金，我方认为，被告系建设单位，该协议对被告不具有约束力，且该协议约定的违约金过高、物业服务收费标准过高。2013年的物业费因原告未履行相应的管理义务，被告有先履行抗辩权、瑕疵履行抗辩权，不存在违约。原告在物业服务中存在严重瑕疵，导致被告未售排房渗漏维修、小区路面维修等经济损失298086元，该损失应在物业管理费中折抵，不足部分应由原告赔偿给被告。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，原告提供了以下证据：
1、二份凯亚城项目物业服务合同，证明原告与业委会签订了物业服务合同，原、被告双方存在物业服务关系，以及物业费的收费标准、收费时间、违约责任。被告对关联性提出了异议，认为被告是建设单位，并非业主，原告与业委会的合同对被告不具有约束力。本院对证据真实性予以认定，至于该二份合同对被告是否有约束力，本院在综合分析后认定。
2、律师函及邮寄凭证，证明原告于2014年3月11日向被告邮寄律师函，要求被告在五日内支付物业426189.1元（含2010年的物业费117873.9元，这部分未在本次诉讼内）。被告质证认为律师函系原告单方制作，不能证明2013年物业费应按30余万元计算。本院对证据真实性予以认定，至于被告应当支付的物业费金额，本院在综合分析后认定。
3、被告的回复函，证明被告于2014年3月14日作出回复，拒绝支付物业费的事实。被告对证据无异议，认为回复函中已经明确了没有支付物业费的理由是原告没有履行好相关义务。本院对证据真实性予以认定。
被告提供了以下证据：
1、二份关于凯亚城物业管理费结算函及物业费计算清单，证明原、被告约定物业费标准在用的高层、小高层住宅为1.80元／月•平方，在用的排房为2.80元／月•平方，在用的车库为50元／月，空置房、未用车库按上述标准50%计算，2011年度物业费按该标准已结清，2012年度物业费由于原告未尽管理义务按该标准的6折计算结清的事实。原告对证据无异议，但表示2012年度房号90-206、90-23a06、车位号a-31的物业服务费当时漏落了。本院对证据予以认定。
2、关于交纳物业服务费的通知及物业费计算清单，证明2013年10月14日，被告通知原告开始收缴2013年度的物业费，2013年度原告的物业费结算标准与2011年度、2012年度相同，应缴纳总金额为188892.4元的事实，并非原告主张的金额。原告对证据无异议，但表示催缴通知上的金额是对被告的优惠，而被告没有缴纳，现在应按合同计算物业费。本院对证据真实性予以认定，至于被告应当支付的物业费金额，本院在综合分析后认定。
3、小区违章事例图片、凯亚城未售排房渗漏水处理意见、凯亚城未售排房渗漏水返修方案及费用、凯亚城物业服务中心开发商需维修汇总清单、凯亚城维修通知回单、凯亚城道路地砖修理决算单、维修发票、原被告间备忘录、凯亚城消防、弱电系统检查报告、钱塘物业和绿城就凯亚城撤出遗留问题处理备忘录、原告管理期间遗留的违章建筑情况，证明原告在提供物业服务期间，未尽管理义务，导致被告重大损失，并直接导致被告房屋价值下降，未售房屋无人问津，经济损失巨大。原告未尽管理义务，违章、外立面破损、弱电系统维修等一系列问题延续至今没有解决，对于原告的请求被告有权行使抗辩权。原告表示违章存在是事实的，原告已经进行过劝止，也向有关部门报告过，原告没有执法权，已经是尽了最大努力的，至于维修问题，排屋等属于专有部位，原告没有维修的义务，地砖等的维修应使用专项维修基金，不应由原告承担，消防系统的更新问题在与钱塘物业交接时已交接好了，其他的已与业委会达成协议。本院对原告在管理期间凯亚城小区存在违章建筑现象、原告与钱塘物业交接时确认部分公用设施损坏的事实予以认定。
根据上述证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：
被告系黄岩凯亚城小区的建设单位。凯亚城小区尚有部分商品房、车位未出售或空置。原告曾为凯亚城小区提供物业管理服务。2011年12月29日，原、被告就未出售或空置的商品房、车位的2011年度物业费进行了结算，总金额为172624.08元，具体的计算标准为在用的高层、小高层住宅为1.80元／月•平方，在用的排房为2.80元／月•平方，在用的车库为50元／月，空置房、未用车库按上述标准50%计算。被告已付清了该笔物业费。2013年3月5日，原、被告就未出售或空置的商品房、车位的2012年度物业费进行了结算，总金额为181131.90元，具体的计算标准为在用的高层、小高层住宅为1.80元／月•平方，在用的排房为2.80元／月•平方，在用的车库为50元／月，空置房、未用车库按上述标准50%计算。经双方协商，该笔物业费按六折收取，被告已经付清。2013年10月14日，原告向被告发出通知，要求被告交纳未出售或空置的商品房、车位的2013年度物业费总金额188892.40元（该金额包括了房号90-206、90-23a06、车位号a-31漏落的2012年度物业服务费），具体的计算标准为在用的高层、小高层住宅为1.80元／月•平方，在用的排房为2.80元／月•平方，在用的车库为50元／月，空置房、未用车库按上述标准50%计算。但被告至今未交纳。
原告与业委会分别于2012年3月12日、2013年1月16日签订了二份物业服务合同，约定的物业服务内容有物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、环境卫生、公共秩序维护、车辆停放管理、装饰装修管理、公共绿化等；物业服务费收费标准为高层、小高层住宅1.80元／月•平方、排房2.80元／月•平方、地下车位50元／月。另外，2012年3月12日物业服务合同约定物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；逾期支付的，按应付金额每日千分之二支付违约金；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者物业买受人因与建设单位房屋买卖合同纠纷等原因未领取的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。2013年1月16日物业服务合同约定物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月；逾期支付的，按应付金额每日千分之二支付违约金；物业管理范围内物业买受人因与建设单位房屋买卖合同纠纷等原因未领取的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳；物业管理范围内已竣工但尚未出售，或者建设单位已交付使用，但业主或物业使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地政府有关规定执行。
本院认为：本案的主要争议在于空置房、未用车库是否应当按物业费标准的50%计算。原告认为其与业委会的物业服务合同已经约定此类物业的物业服务费由建设单位全额交纳，被告应受该合同约束，虽然原告通知被告缴费时是按50%计算的，但这是当时给予被告的优惠，现在不再给予。被告认为自己是建设单位，并非业主，原告与业委会的合同不能约束被告，而且原、被告间一直是按50%计算此类物业服务费，原告应按双方的约定计算2013年度物业费。本院认为，原、被告在结算2011年度、2012年度物业服务费时对此类物业均按标准的50%结算，原告在向被告主张2013年度物业服务费时也是按照50%计算的，充分说明原、被告间确实存在对此类物业按50%计算物业服务费的约定。虽然原告与业委会签订的物业服务合同也对此类物业的收费作了约定，但在原、被告另有约定的情况下，应当按照原、被告间的约定来计算物业服务费。因此，被告应支付定的2013年度物业服务费以及漏落的2012年度服务费总金额应为188892.40元。被告提出原告在物业服务中存在严重瑕疵，导致被告未售排房渗漏维修、小区路面维修等经济损失298086元，并直接导致被告房屋价值下降，据此表示拒付物业服务费。本院认为，近些年，伴随着城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费……会导致恶性循环。结合本案，原告在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，这些瑕疵和不足需要完善和改进，但并未构成根本性的违约，被告拒付物业费，不利于小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。至于被告提出原告造成其未售排房渗漏维修、小区路面维修等经济损失，导致房屋价值下降，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，被告如认为原告存在违约行为造成其损失的，可以依照上述规定处理。综上，被告拒付物业费理由不能成立，本院不予采纳。鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵或不到位的现象，被告未支付2013年度物业费用也并非故意拖欠，2012年度的部分物业费系原告在结算时漏落，并非被告拒付，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告台州黄岩金岳置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司物业服务费188892.40元。
二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7602元，依法减半收取3801元，由原告绿城物业服务集团有限公司台州分公司负担2092元，被告台州黄岩金岳置业有限公司负担1709元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费7602元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院］
审 判 员 牟宇立
二〇一四年七月四日
代书记员 梁益玲