上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2780号
上诉人（原审被告）葛建英。
委托代理人朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张华。
委托代理人张某某（系张华父亲）。
委托代理人康慧军，上海闵卫平律师事务所律师。
上诉人葛建英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第18040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人葛建英及其委托代理人朱方官，被上诉人张华的委托代理人张某某、康慧军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�审认定，张某某与张华系父子关系。2012年3月19日，张华出具委托书，委托张某某代其办理买卖某小区安置房屋事宜。经案外人刘某某介绍，同年3月22日，葛建英作为卖方（甲方）、张某某作为买方（乙方）签订《房地产指标转让合同》（以下简称《转让合同》）：“甲方因拆迁，按甲镇政府拆迁的有关规定，还可以小议价购一套80平方米左右的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，截止日为2012年1月12日，过期作为自动放弃处理。甲方根据实际情况，全家反复商定，不再购买房子。乙方因儿子在参军，已到成家年龄，尚需准备房子，待儿子复员回家居住。……经过友好协商，……订立本合同，以资共同遵守。一、甲方自愿将购房指标有偿转让给乙方，转让费为65，000元。二、……乙方于2013年3月22日前支付，壹次性付清。三、甲方负责协助乙方领取抽签号，由乙方�与政府规定的抽签活动，确定房号、位址及房子的面积。四、甲方负责协助乙方办理抽签确定的房号的房地产权证及以后的过户手续（第一次办到甲方名下的权证，第二次过户到乙方名下的权证）。办理权证及过户的税、费由乙方承担。……五、乙方自愿受让以上购房指标，并同意参加抽签及承担抽签确定的房号、位址及房子的面积所产生的购买费和办理权证及过户的税、费。……”
合同签订当日，张某某参加抽签，抽取了＊＊＊＊房屋（以下简称“系争房屋”）；葛建英就系争房屋与上海乙经济发展有限公司签订《上海市商品房出售合同》，房屋建筑面积为103.19平方米、单价为人民币2，087.31元（以下币种均为人民币），总房价款为215，389.27元。同日，张某某转账支付葛建英379，061.89元，由葛建英转给相关单位购买系争房屋；支付葛建英指标购买费61，000元。嗣后，张某某办理了系争房屋进户手续，并取得了系争房屋购房发票、出售合同、新建住宅说明书、新建住宅质量保证书以及葛建英签署的物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议等材料。2012年8月3日，张华与上海丙供排水发展有限公司签订系争房屋《居民供用水合同》。张华缴纳了自2012年4月起至2014年12月31日止的物业管理费。
2013年9月25日，系争房屋核准登记于葛建英名下。
对余款4，000元的支付情况，张华提供了刘某某于2013年12月20日签名的收条：“收到张某某购房屋指标（按转让合同）65，000元正（整）。（其中有一张4，000元的欠条暂未找到，待找到后退给张某某）。至此葛建英与张某某的《房地产指标转让合同》约定的65，000元已付清。此据（其中61，000元在签订合同时已付清）”。葛建英提供了刘某某于2014年4月30日签名的欠条：“2012年3月22日张某某向葛建英购买安置房应付陆万伍仟元，其中肆仟元至今未付清。”葛建英申请刘某某作为证人出庭作证。
刘某某到庭作证内容如下：张某某打电话问其还有没有房子，其介绍了葛建英的房子。张某某和葛建英自己谈了，房子100平方米，一共是65，000元。2012年3月22日买的房子，其不识字的，对合同内容不清楚。2012年3月26日其拿了张某某61，000元，给了葛建英51，000元，因为当时说好中介费10，000元。2013年12月拿了张某某4，000元，没有给葛建英。其不清楚该4，000元是给其的劳务费还是给葛建英的，其也没有问过张某某，张某某对其说是欠了葛建英4，000元。其将4，000元还给张某某，但张某某不要。收条（2013年12月20日）上的签名系其签署，签字时清楚收条内容。但其不清楚4，000元是否属于中介费，所以又在欠条（2014年4月30日）上签字了。�除介绍买卖双方认识外没有提供其他服务；当时说好的中介费10，000元，其只在2013年底收了4，000元。
张华对此解释：当时刘某某为张华垫付了转让款4，000元给葛建英，故张华向刘某某出具了欠条，所以本案中4，000元欠条是给刘某某的欠条，所以刘某某不愿意将该4，000元给葛建英。葛建英则表示葛建英委托刘某某代收转让款，刘某某只转交了51，000元，当时说好买卖双方各支付中介费10，000元；葛建英在空白的《上海市商品房出售合同》上签字后，再由出售方根据抽签结果填写内容，所以不知道张某某抽中的是100多平方米的房屋；2013年9月，葛建英哥哥帮葛建英办出产权证后，告诉葛建英还有4，000元未付，且此时葛建英方知系争房屋面积，葛建英与张华方协商多次，内容除张华方少付4，000元外未涉及其他事项。
原审法院另查明，系争房屋所涉�拆迁协议于2004年6月28日签订，大产证于2009年6月17日取得。
原审审理中，张华起诉请求判令：葛建英将系争房屋产权过户给张华；本案诉讼费由葛建英承担。葛建英辩称：诉争合同系张某某与葛建英订立，根据合同相对性原则，张华不是合同一方当事人不具备诉讼主体资格。若张华要继续履行合同，除应按现时总房价的20%承担违约责任外，还应补偿葛建英超出面积的差价款，否则葛建英要求解除合同，葛建英愿意返还张华房款并支付一定的利息。
原审法院认为，受托人张某某接受张华委托后，以自己的名义与葛建英订立诉争《转让合同》，目前并无证据证明葛建英于订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，故张某某的代理行为符合隐名代理的特征。葛建英已于庭审中明确不存在如果当时知道是张华购房就不会订立该合同的情形，故当葛建英不履行义务时，张华依法可以行使受托人对葛建英的权利，张华的诉讼主体适格。根据《转让合同》的约定，以及葛建英收取转让款、张某某参加房屋抽签并办理入住手续等事实，可以认定作为动拆迁安置对象的葛建英将议价购买配套商品房的权益转让给了张华，而该购买权过期作废。现葛建英不办理房产过户手续的原因有二：一是转让款尚有4，000元未付，二是房屋面积超出合同约定的80平方米左右、损害了其他权利人的利益。但按当时介绍人兼具转让款代收人刘某某所述，其于2013年12月20日收取了张某某4，000元但未交给葛建英，虽然刘某某称自己不清楚该4，000元的性质，但综合刘某某在收条上签字以及当庭所作的陈述，可以认定该款即为张华支付的转让价款。至于刘某某有没有转交葛建英，鉴于其为葛建英转让款代收人的身份，不影响张华已支付该款的事实，65，000元转让款张华已经付清。同时，刘某某表示当时知道房屋面积100平方米，且葛建英签订的《上海市商品房出售合同》也载明了购买房屋的面积等基本信息，葛建英称因该合同先签字后填写内容故不知房屋面积，缺乏证据证明，原审不予采信。葛建英亦在庭审中明确表示房产证办出后仅向张某某催讨4，000元，而当时葛建英应已知道房屋面积，却并未提出异议，也进一步佐证了葛建英认可张华购买房屋的面积。目前为止，尚无葛建英所称的权益受损者主张权利，而张华当时通过葛建英按103.19平方米向相关部门支付了购房款，故应当确认葛建英以65，000元将议价购房权益转让于张华、而所购房屋以抽签结果为准，65，000元转让款不以抽中房屋面积大小而变动的事实。鉴于葛建英的抗辩理由均不成立，现系争房屋又已符合办理过户登记的条件，故张华的诉讼请求依法应予支持。
原审法院审理后于二〇一四年九月九日作出判决：葛建英于判决生效之日起十日内协助张华办理将上海市某区甲镇某街某弄89号202室房屋产权过户登记至张华名下的手续。案件受理费人民币7，960元，减半收取计3，980元，由葛建英负担。
判决后，葛建英不服，上诉于本院称：双方订立的转让合同中，明确约定转让的系以小议价价格购买动迁房的指标，并非平价价格，而系争房屋是按照平价价格购买的，与转让合同中约定的并不一致，即系争房屋并非转让合同中约定的房屋。就系争房屋，被安置人口应为葛建英及其儿子周某，故转让购房指标应征得周某之同意，现周某并未在转让合同上签字确认，该转让行为依法应被认定为无效，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回张华在原审中的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人张华辩称：不同意葛建英的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，葛建英与张某某签订的转让合同约定，葛建英因拆迁，按甲镇政府拆迁的有关规定，还可以小议价购买一套80平方米左右的房屋。但该转让合同中明确转让的标的物系购房指标，并且明确葛建英负责协助张某某领取抽签号，由张某某参与政府规定的抽签活动，确定房号、住址及房子的面积。从上述约定看，葛建英仅是将购房指标转让，房屋之具体面积等还需根据抽签结果决定。张某某抽得系争房屋后，葛建英已签订《上海市商品房出售合同》，该合同对系争房屋的面积作出了明确约定，且张某某支付的379，061.89元款项，也是葛建英转交相关单位用以购买系争房屋的，即葛�英对张某某的抽签结果予以确认，并履行了转让合同之约定，葛建英关于其对《上海市商品房出售合同》的内容并不清楚的抗辩意见，缺乏证据支持，本院不予采信。本院认为，葛建英转让购房指标并以此确定最终抽得之房屋，构成了双方买卖合同之内容，葛建英关于转让合同约定的房屋并非系争房屋之抗辩意见，本院亦不予采纳。
张某某经案外人居间介绍得知葛建英欲转让涉案购房指标，此时系争房屋并未实际取得，亦未登记在拆迁安置补偿协议上，此后张某某经葛建英之协助，利用葛建英的购房指标抽得系争房屋。张某某办理了进户手续，并取得了系争房屋的购房发票、出售合同、新建住宅说明书、新建住宅质量保证书以及葛建英签署的物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议等材料，并由张某某等实际占用系争房屋至今，并无证据证明有案外人对张某某等取得系争房屋提出异议，且系争房屋的产权证亦于2013年9月25日登记至葛建英名下，故张某某完全有理由相信葛建英对购房指标及系争房屋享有完整之处分权。即便有其他被安置人主张系争房屋之权利，亦应认定被安置人间作出了将系争房屋产权登记于葛建英名下之约定，至于被安置人之间有无其他内部约定，不足以对抗对外的第三人，如其他被安置人认为葛建英处分购房指标及系争房屋的行为损害了其利益，可另行向葛建英主张。葛建英关于转让行为无效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。现系争房屋已具备过户条件，且双方对是否继续履行买卖合同产生争议，为避免当事人累诉，原审判决葛建英协助张华将系争房屋过户至张华名下，亦无不当。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7，960元，由上诉人葛建英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……