广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第528号
上诉人（原审被告）：叶辉林，男，汉族，l969年1月16日出生。
委托代理人：秦华，广东新东方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳华奋，男，汉族，l982年8月19日出生。
被上诉人（原审原告）：易春兰，女，汉族，l983年3月22日出生。
两被上诉人的共同委托代理人：祖冲，广东广和律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：付永光，广东广和律师事务所实习律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：杨佳琳，女，汉族，1986年8月12日出生，该司员工。
上诉人叶辉林因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月23日，欧阳华奋、易春兰、叶辉林签订了一份《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、叶辉林将其所有的位于深圳市某区某镇某路某花园XX栋XX号房屋（房产证号：深房地字××号）转让给欧阳华奋、易春兰，转让成交价为1，160，000元；2、欧阳华奋、易春兰在签订本合同当日向叶辉林支付定金10，000元，欧阳华奋、易春兰在签订本合同之日起5日内（含当日）再向叶辉林支付定金20，000元。双方在合同的备注条款中又对定金进行了如下修改：定金为35，000元，其中定金5，000元由欧阳华奋、易春兰直接支付给叶辉林；3、欧阳华奋、易春兰应于2013年3月18日前支付首期房款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，叶辉林应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、在欧阳华奋、易春兰按照合同约定将楼款一次性支付至欧阳华奋、易春兰、叶辉林指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且叶辉林已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，欧阳华奋、易春兰、叶辉林须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；5、如叶辉林逾期履行义务超过五日，欧阳华奋、易春兰可以解除合同并要求叶辉林支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还欧阳华奋、易春兰已经支付的定金。
欧阳华奋、易春兰、叶辉林于2013年2月23日与中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）签订了《资金托管协议》，约定部分定金托管在中原地产公司处。欧阳华奋、易春兰、叶辉林于2013年3月11日与中国银行股份有限公司深圳龙华支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定欧阳华奋、易春兰、叶辉林将房产交易资金313，000元委托中国银行股份有限公司深圳龙华支行托管。3月12日，欧阳华奋、易春兰将313，000元打入双方指定的监管账户。3月26日，中国银行股份有限公司深圳龙华支行出具《个人二手房住房公积金组合贷款承诺书》，承诺分别向欧阳华奋、易春兰发放公积金贷款407，000元和商业贷款405，000元，该承诺书有效期为三个月，到期后承诺人有权终止履行承诺。叶辉林主张其于3月27日办理了赎楼手续，并于当日拿到了房产证原件，欧阳华奋、易春兰和中原地产公司主张对于叶辉林办理赎楼手续和拿到房产证原件的时间不清楚。
欧阳华奋、易春兰主张叶辉林拿到房产证原件后，拒不办理递件过户手续，叶辉林的行为已经构成违约，故主张解除合同并要求叶辉林按转让成交价百分之二十向其支付违约金。
另查，1、欧阳华奋、易春兰、叶辉林及中原地产公司在庭审中均确认：欧阳华奋、易春兰、叶辉林约定的定金为35，000元，其中欧阳华奋、易春兰直接交付给叶辉林5，000元，交由中原地产公司托管的定金为30，000元。中原地产公司已经将由其托管的定金25，000元支付给叶辉林，还有定金5，000元在中原地产公司处保管。2、叶辉林主张其并没有拒绝办理过户递件手续，而是一直在等待欧阳华奋、易春兰和中原地产公司通知；中原地产公司主张本来约定拿到房产证原件的当天办理过户递件手续，但是叶辉林拿到房产证之后就直接走了，并明确表示不愿意再交易，之后中原地产公司多次与叶辉林沟通，均遭到叶辉林的拒绝。3、叶辉林在庭审中表明，如果欧阳华奋、易春兰不撤诉，就不同意继续履行合同。4、欧阳华奋、易春兰将诉讼请求变更为请求解除《二手房买卖合同》后，原审法院2013年7月16日将欧阳华奋、易春兰的变更诉讼请求申请书送达给叶辉林。
欧阳华奋、易春兰诉讼请求：1、叶辉林继续履行合同；2、叶辉林支付合同违约金200，000元；3、叶辉林承担本案诉讼费用。在第二次庭审前，欧阳华奋、易春兰变更诉讼请求如下：1、解除二手房买卖合同；2、叶辉林支付合同违约金200，000元，并返还已收取的定金35，000元；3、叶辉林支付监管账号中313，000元的利息（从2013年6月14日起至取出之日止）；4、叶辉林承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案属于房地产买卖合同纠纷，欧阳华奋、易春兰、叶辉林签订《二手房买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，欧阳华奋、易春兰已经按照合同约定履行了支付定金、办理资金监管、支付首期款等相关义务，且中国银行股份有限公司深圳龙华支行也于3月26日出具了《个人二手房住房公积金组合贷款承诺书》，承诺分别向欧阳华奋、易春兰发放公积金贷款407，000元和商业贷款405，000元，叶辉林亦主张其于3月27日已经拿到房产证原件。按照双方签订的《二手房买卖合同》约定，在欧阳华奋、易春兰按照合同约定将楼款一次性支付至欧阳华奋、易春兰、叶辉林指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且叶辉林已经取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，欧阳华奋、易春兰、叶辉林需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。叶辉林作为房产证原件的取得人，应当在取得房产证之时及时告知欧阳华奋、易春兰，并主动与欧阳华奋、易春兰签署《深圳市二手房买卖合同》并共同办理递件过户手续，在无充分有效证据证明叶辉林履行了告知以及进行了进一步的履行行为的情况下，结合庭审中查明的事实、中原地产公司的相关主张，以及社会经济生活的客观规律，原审法院认定叶辉林未按合同约定履行相关义务，叶辉林的行为已经构成根本违约，故欧阳华奋、易春兰有权根据合同约定主张解除合同并要求叶辉林支付违约金。关于合同的解除时间，欧阳华奋、易春兰、叶辉林签订的《二手房买卖合同》应当自欧阳华奋、易春兰向叶辉林主张解除合同之日，即原审法院2013年7月16日将欧阳华奋、易春兰的变更诉讼请求申请书送达至叶辉林之日解除。关于违约金的标准，欧阳华奋、易春兰诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，叶辉林主张违约金过高，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为叶辉林应当按转让成交价百分之十支付违约金，即叶辉林应当向欧阳华奋、易春兰支付违约金116，000元（1，160，000×10%），欧阳华奋、易春兰的超额诉讼请求，原审法院不予支持。
因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且叶辉林的违约行为至今造成的欧阳华奋、易春兰支付监管资金的利息损失数额尚在原审法院支持的违约金数额范围内，故欧阳华奋、易春兰主张叶辉林应当承担欧阳华奋、易春兰支付监管资金产生的实际利息损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于欧阳华奋、易春兰主张的支付监管资金产生的预期利息损失部分，应在实际损失发生时，另循法律途径解决。
欧阳华奋、易春兰、叶辉林及中原地产公司在庭审中均确认：欧阳华奋、易春兰、叶辉林约定的定金为35，000元，其中欧阳华奋、易春兰直接交付给叶辉林5，000元，交由中原地产公司托管的定金为30，000元。中原地产公司已经将由其托管的定金25，000元支付给叶辉林，还有定金5，000元在中原地产公司处保管。涉案合同解除后，叶辉林和中原地产公司应当将定金返还给欧阳华奋、易春兰，故叶辉林应当向欧阳华奋、易春兰返还定金30，000元，中原地产公司应当向欧阳华奋、易春兰返还定金5，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认欧阳华奋、易春兰与叶辉林于2013年2月23日签订的《二手房买卖合同》已经于2013年7月16日解除；二、叶辉林应于判决发生法律效力之日起三日内向欧阳华奋、易春兰支付违约金116，000元、返还定金30，000元；三、中原地产代理（深圳）有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向欧阳华奋、易春兰返还定金5，000元；四、驳回欧阳华奋、易春兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17，040元，因欧阳华奋、易春兰变更诉讼请求，受理费变更为4，825元，由叶辉林负担3，320元，由欧阳华奋、易春兰负担1，505元，受理费欧阳华奋、易春兰已预交。
叶辉林不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回欧阳华奋、易春兰的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由欧阳华奋、易春兰承担。上诉理由：一、一审判决程序错误，且超出诉讼请求作出裁判，在程序的适用上对叶辉林严重不公正。欧阳华奋、易春兰起诉后第一次庭审的诉讼请求为：1、继续履行合同；2、叶辉林支付违约金20万元。二次庭审前变更后的诉讼请求为：1、解除二手房买卖合同；2、叶辉林支付违约金20万元；3、叶辉林支付监管账号中31.3万元的利息。两次的诉讼请求中均没有‘叶辉林返还定金3.5万元的请求’。第二次庭审中，欧阳华奋、易春兰当庭要求增加该项诉讼请求，承办法官也当庭予以驳回。根据不告不理的原则，一审判决作出‘返还定金’的判决，超出了欧阳华奋、易春兰的诉讼请求范围，属于严重的错误。另外，因叶辉林与欧阳华奋、易春兰之间的房产交易是转按揭的形式，法律上并不能强制继续履行，第一次庭审中，承办法官当庭两次以上行使释明权，询问欧阳华奋、易春兰是否具备现金全款付房款的交易能力，欧阳华奋、易春兰明确予以拒绝现金交易，也没要求变更诉讼请求。叶辉林认为，在法官两次行使释明权后，欧阳华奋、易春兰没有表示变更诉讼请求，法院不应再批准欧阳华奋、易春兰的变更请求，且相关司法解释明确规定，变更诉讼请求应当在举证期内提出，因此，一审判决本应驳回欧阳华奋、易春兰要求继续履行的诉求，告知其如果要解除合同，应当另行重新起诉。二、一审判决认定事实不清，判决依据毫无证据支持。合同约定的义务是双方的义务，并不是叶辉林单方的义务，欧阳华奋、易春兰与叶辉林均有举证的义务，证明未能履行合同义务的责任在于对方。在一审中，欧阳华奋、易春兰仅仅提供了录音的书面文字材料，一直没有提供录音载体，法院也没有向叶辉林送达录音载体，叶辉林对录音的书面文字材料真实性没有确认，两次开庭都没有组织录音的播放和质证。一审判决是完全按照欧阳华奋、易春兰的陈述作为裁判依据，在认定叶辉林是否违约方面，可以说是“零证据”。同时，叶辉林在庭审中一直坚持并同意继续合同，并且表示在叶辉林没有违约的情形下，欧阳华奋、易春兰无理挑起讼争，所以要求“同意继续履行合同，欧阳华奋、易春兰撤回起诉以便合同继续履行”，而一审判决竟然偷换叶辉林的说法，变为“欧阳华奋、易春兰不撤诉，就不同意继续履行合同”。三、一审判决的违约金畸高，既不公平也不合理。欧阳华奋、易春兰为本合同既未支出任何额外费用，也未产生任何损失，在这种情况下，法院判决叶辉林支付如此之高的违约金，不公平也不合理。综上，一审判决认定事实不清且严重错误，适用程序错误且严重不公，请二审法院予以改判，以支持叶辉林的全部上诉请求。
欧阳华奋、易春兰答辩称：一、合同签订的过程中，叶辉林违背了诚实信用原则，房子涨价涨了一倍，叶辉林没有继续履行，是根本违约，违约责任应由叶辉林承担。二、一审的程序符合法律规定，要求法院维持一审判决。三、案件判决之后，35万元的监管资金一直存放银行，当事人要求银行支付，叶辉林每次都要求银行不得支付，整个合同过程中，叶辉林都违背了合同的诚信精神，请求二审法院对35万元的首期监管资金进行支付的说明。
中原地产公司口头答辩称：叶辉林向欧阳华奋、易春兰出售涉案物业，并就合同转让价款、付款方式、过户时间、违约责任等条件进行约定，中原地产公司在本次交易中已妥善履行了第三方的居间义务。根据三方签署的资金托管协议，仍有托管的5，000元定金在中原地产公司处，中原地产公司将根据法院或欧阳华奋、易春兰、叶辉林指定的收款人予以放款。
本院经审理查明：在一审欧阳华奋、易春兰提交的录音材料中，叶辉林明确表示不再出卖涉案房产，该录音证据当庭播放，叶辉林也发表了质证意见。欧阳华奋、易春兰当庭增加了要求叶辉林返还35000元定金的诉讼请求。原审查明的其他内容属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据叶辉林的上诉请求，本案的争议焦点为：1、一审是否严重违反法定程序；2、合同不能履行的责任；3、一审认定的违约金是否过高。
关于第一个争议焦点，本院认为，欧阳华奋、易春兰与叶辉林签订的买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，各方均应切实严格履行。经查，欧阳华奋、易春兰在一审当庭提出返还定金35000元诉讼请求后，一审法院没有给予叶辉林答辩期，而是直接由叶辉林进行质证，存在程序不完善的情况，但欧阳华奋、易春兰提出的该项诉讼请求只是合同解除后的定金返还问题，一审在叶辉林质证后本着减少诉累的原则对该请求进行处理，没有对叶辉林的实体权利造成影响，因此，虽然本案一审程序存在瑕疵，但尚不足以达到发回重审的程度，叶辉林发回重审的请求本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，合同签订后，双方均履行了部分合同义务，交易在签订正式的买卖合同、办理过户手续时停止。关于停止的原因，双方各执一词。从一审的录音证据及中原地产公司的陈述看，交易不能进行的原因是由于叶辉林在赎楼后不再出卖涉案房产导致的，因此，叶辉林应承担违约责任。原审对此认定准确，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，合同约定的违约金是交易金额的20%，原审根据本案的实际情况，将违约金调整到交易金额的10%正确，本院对此予以维持。
综上，叶辉林的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3320元，由叶辉林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年五月六日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。