江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰开民初字第00286号
原告江苏华能医疗器械有限公司，住所地泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧。
法定代表人蔡迪霞，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）赵海华，江苏碧泓律师事务所律师。
被告江苏百盛医疗用品有限公司，住所地泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧352号。
法定代表人李兵。
原告江苏华能医疗器械有限公司（以下简称华能公司）与被告江苏百盛医疗用品有限公司（以下简称百盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告华能公司的委托代理人赵海华到庭参加诉讼，被告百盛公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告华能公司诉称，被告百盛公司向原告租用座落于泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧352号房屋用于办公和仓储，双方在2010年10月11日签订合同1份，约定租赁房屋面积为34平方米，平台使用费与房屋租金每年合计42500元，宽带费包年费为600元，电话费按实际上交费，由原告与移动公司统一结算。合同还约定了租金给付方式、违约责任等条款。2013年7月31日合同期满后，被告公司未与原告续签合同，亦未返还房屋并将公司注册登记地从房屋内迁出，且至今未向原告给付各项费用。请求人民法院判决：1、解除原、被告间房屋租赁合同；2、被告限期腾退房屋并将注册登记地址从泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧352号迁出；3、被告向原告给付2010年10月11日至2014年7月31日间各项费用计121780元，及自2014年8月1日起至被告实际交还房屋之日止的各项费用；4、被告承担违约金36354元。
被告百盛公司未到庭答辩，亦未提交证据。
经审理查明，原告华能公司与被告百盛公司于2010年10月11日签订租赁合同书1份，约定：原告同意将座落于泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧352号租赁给被告，平台办公面积为34平方米，租赁期限自2010年10月11日起至2011年10月10日止；年租金为42500元；租金自本合同签订之日起计算，并在合同签订2个工作日内支付第一年度租金；被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，数额为：拖欠天数乘以应缴年租金总额的1%。被告百盛公司未交纳租金，且在合同届期后未腾退房屋。
原告华能公司与被告百盛公司于2012年8月1日又签订合同书1份，约定：原告同意将座落于泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧352号房屋作为平台出租给被告使用并提供其他有关服务事项，平台办公面积为34平方米，服务期限自2012年8月1日起至2013年7月31日止；平台服务费为每年10000元，房屋租金为每年2500元；宽带费包年费600元，电话费按实上缴给原告，由原告统一与移动公司结算；平台服务费和房租自本合同签订之日起计算，并在合同签订后双方协商一致期内支付第一年度平台服务费、房租、宽带费和押金；被告逾期支付平台服务费，应向原告支付按拖欠天数乘以应缴年平台服务费及房租总额1%的违约金；被告须按照主管部门核定的经营范围进行合法经营…原告仅为被告提供经药检部门验收合格的办公和仓储的场所…；被告在平台服务期满或合同提前终止时，应于平台服务期满之日或提前终止之日将房屋清扫干净，搬迁完毕，并将原告提供设施完好地交还，缴清承租期内应缴费用。上述合同届期后，被告公司依然未给付平台服务费、房屋租金，且至今仍未腾退房屋，涉讼。
另查明，泰州华盛投资开发有限公司（以下简称华盛公司）领取了泰房权证开发字第××号房屋所有权证，取得座落于泰州市药城大道一号7幢三层房屋的所有权。2010年6月24日，华盛公司与原告华能公司签订租赁合同书，约定华盛公司将座落于泰州市药城大道一号7幢3楼西侧1586平方米的厂房出租给原告公司作生产、销售之用；租赁期限为10年，自2010年8月20日至2020年8月20日。2010年9月28日，华盛公司向泰州市工商局出具情况说明：为促进泰州医药高新区集约式发展，提高资源利用率，经泰州医药高新技术产业园区管委会与华能公司约定，由该公司租赁华盛公司座落于泰州市药城大道一号7幢3楼西侧（厂房），建成符合要求的医疗器械经营共享平台，向入驻园区的医疗器械经营公司提供入库验收、在库养护、出库复核等规范服务，入驻公司与华能公司签订办公、仓储租赁协议。特此说明，请同意该地址为入驻公司的注册地址。2015年6月8日，华盛公司再出具情况说明，同意原告华能公司在租赁期内将上述房屋转租给其他相关医疗公司使用。同日，泰州市食品药品监督管理局出具情况说明：华能公司位于泰州市药城大道一号7幢3楼西侧，根据江苏省食品药品监管局相关规范要求，办公与仓储条件经验收合格，依法取得《医疗器械经营许可证》。根据医药高新区相关政策、该公司与平台入驻企业签订的租赁合同及质量保证协议，华能公司为平台入驻企业提供如下服务：1、为平台入驻企业提供办公场所、仓储设施等硬件设施租赁服务；2、为平台入驻企业提供医疗器械办公、仓储设施和环境的维护服务；3、为平台入驻企业提供医疗器械贮存保管服务，包括各企业在其物品入库验收、在库养护、出库复核时提供的协同服务；4、平台入驻企业办理《医疗器械经营许可证》时，为其接受监管部门检查验收提供协同配合服务。
再查明，被告百盛公司取得医疗器械经营企业许可，许可有效期自2013年9月18日至2017年11月5日，注册地址为泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧352室，仓库地址为泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧标准仓库。
以上事实，有原、被告间租赁合同书、合同书、华盛公司与原告公司间租赁合同书、房屋所有权证、情况说明、医疗器械经营企业许可证数据查询单、原告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
审理中，原告公司认为按照合同书约定的违约金计算方式，违约金数额明显过高，故要求按照被告公司欠付金额的30%作以核减。
本院认为，原、被告间先后签订的租赁合同书、合同书均系双方真实合意，且不违反国家强制性法律、行政法规之规定，应为合法、有效。针对原告公司的诉讼主张，本院分述本案的处理意见如下：
一、关于解除合同的主张。租赁合同书、合同书约定的租赁期限、平台服务期限分别为自2010年10月11日起至2011年10月10日止、自2012年8月1日起至2013年7月31日止，故原告公司起诉时两份合同均届期。原、被告未以书面或实际履行等形式存续双方间合同关系，故上述已经届期的合同对原、被告并无拘束力，合同欠缺解除之基础。双方于2012年8月1日签订的合同书届期后，被告公司未依照合同之约定腾退房屋，现原告公司要求被告公司腾退、交还房屋之主张，本院予以支持。
二、关于要求被告公司限期将注册登记地址从租赁房屋座落地迁出的主张。在被告公司腾退涉案租赁房屋后，其工商注册登记地与租赁房屋座落地已无实际联系，原告公司将涉案房屋出租给第三人不应存在客观障碍。因工商变更登记中迁出注册登记地需登记人提供迁入场所，故以迁出行为为内容的给付欠缺强制履行的可能性。因此，关于原告公司该项主张，本院不予支持。
三、关于各项费用及违约金的主张
1、关于2010年租赁合同书项下的租金及该合同届期后的费用。合同应当及时、全面履行，根据租赁合同书之约定，被告公司应于合同签订后2个工作日内给付租金，但其至今未予清偿，应属违约。原告公司要求被告公司清偿2010年10月11日至2011年10月10日期间房屋租金42500元并承担违约责任之主张，依法应予支持。至于上述合同届期后，被告公司未及时迁出，应参照年租金42500元之标准承担2011年10月11日至2012年7月31日（原、被告签订2012年合同书的前日）期间的房屋占有使用费约34236元；原告公司认为该期间原、被告双方成立不定期租赁关系，因其未提供证据证明被告公司除客观占有房屋外，尚有积极使用房屋之事实。结合原告公司陈述的被告公司对租赁房屋的占有使用情况，不宜认定原、被告间成立不定期租赁关系。
2、关于2012年合同书项下的平台服务费、租金及该合同届期后的费用。合同书约定被告公司负有平台服务费、房屋租金两项金钱给付义务，被告公司未按合同约定在合同届期前清偿，亦属违约。原告公司要求被告公司给付2012年8月1日至2013年7月31日期间平台服务费10000元、房屋租金2500元并承担违约责任之主张，具有事实和法律依据，依法应予支持。
现原告公司还要求被告公司按合同约定给付合同届期后，自2013年8月1日起至被告实际交还房屋之日止的各项费用，应首先厘清上述金钱给付义务的对待给付内容。关于房屋租金，固为对房屋占有使用利益之对价；关于平台服务费，对合同书作文义解释，应系原告公司为被告公司提供仓储及平台服务之对价，故被告公司是否实际享受了仓储与平台服务，是否应给付平台服务费，原则上应由原告公司承担证明责任。但从华盛公司向泰州市工商局出具的情况说明以及泰州市食品药品监督管理局出具的情况说明可以进一步看出，被告订立合同书之根本目的并不在于取得房屋之占有、使用利益，而系基于平台提供的仓储条件及相应的协同服务，实现（满足）并维持经营医疗器械所必须的行政许可条件（资格），从而借助该平台开展经营活动；该目的使得涉案租赁关系明显区别于普通的租赁关系。因此，被告公司是否实际享受仓储与平台服务，不应作为平台服务费的给付前提；但被告公司若能举证证明其已向原告公司表示主动放弃或客观上无法通过借用该平台以实现上述条件（资格）进行经营的，可不支付平台服务费。现原告公司陈述被告时有工作人员到租赁场所办公，并配合有关部门检查，而在被告百盛公司取得的医疗器械经营企业许可的有效期间内，其仍应受有平台利益。现被告公司未作答辩，亦未提交证据，故应承担相应的不利后果。综上，原告公司要求被告公司参照合同书关于平台服务费、房屋租金价款之约定给付自2013年8月1日起至被告实际交还房屋之日止的平台服务费、房屋占有使用费，符合等价有偿原则，本院予以支持。
3、关于宽带费的主张。根据合同书约定，宽带费系由原告公司与电信服务商结算。原告公司未举证证明宽带费用已实际发生，故其要求被告公司给付该费用的主张，本院不予支持。
4、关于违约金的主张。如上所述，被告公司未按照租赁合同书及合同书之约定及时给付房屋租金、平台服务费等费用，应当依约承担违约责任。现原告认为上述合同约定的违约金数额较高，主动请求本院按照欠付金额的30%予以核减，系其自行处分民事权利的行为，并未侵害他人合法权益，本院予以确认。因原、被告间租赁合同书及合同书在届期后对双方不再具有拘束力，故原告公司要求被告公司就欠付合同届期后的各项费用支付违约金之主张，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
被告百盛公司未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏百盛医疗用品有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏华能医疗器械有限公司腾退、交还承租的座落于泰州医药高新区药城大道一号7幢3楼西侧352号的房屋。
二、被告江苏百盛医疗用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏华能医疗器械有限公司2010年10月11日至2011年10月10日期间的房屋租金42500元，并支付迟延给付违约金12750元。
三、被告江苏百盛医疗用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏华能医疗器械有限公司2011年10月11日至2012年7月31日期间的房屋占有使用费34236元。
四、被告江苏百盛医疗用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏华能医疗器械有限公司2012年8月1日至2013年7月31日期间的平台服务费10000元及房屋租金2500元，并支付迟延给付违约金3750元。
五、被告江苏百盛医疗用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏华能医疗器械有限公司平台服务费及房屋占有使用费（平台服务费按10000元／年，房屋占有使用费按2500元／年；自2013年8月1日起计算至被告江苏百盛医疗用品有限公司实际腾退、交还承租房屋之日止）。
六、驳回原告江苏华能医疗器械有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3466元，由原告负担987元（已预交），由被告负担2479元（被告在履行本判决确定的给付义务时迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费3466元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001）。
审 判 长 李剑峰
人民陪审员 殷进明
人民陪审员 乔丽琴
二〇一五年六月十五日
书 记 员 俞 洋
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。