河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第215号
上诉人（原审被告）张社英，女，41岁，汉族。
委托代理人姬战士，安阳市殷都区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李洁茹，女，34岁，汉族。
被上诉人（原审原告）马永龙，男，47岁，汉族。
委托代理人李洁茹（系马永龙之妻），女。
被上诉人（原审第三人）职全民，男，42岁，汉族。
上诉人张社英因与被上诉人李洁茹、马永龙、职全民房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市殷都区人民法院（2014）殷民二初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明�2011年10月1日张社英（甲方）与李洁茹、马永龙（李洁茹与马永龙为乙方）签订《二手房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方将位于安阳市殷都区文峰大道3号楼房屋出售与乙方，乙方将购房款15万元人民币一次性支付给甲方，甲方提供收款收据，甲方将该房屋的所有权证书原件交给乙方。第四条：a、甲方必须在12个月（即2012年10月1日为交房日）内将该套房屋的所有权和其他附属设施交乙方拥有，并无条件的配合乙方在15个工作日内将该房屋所有权手续过户到乙方名下；b、如甲方因故拒绝交房或终止本协议的履行时，那么甲方必须在三日内将乙方所交纳的房款15万元及时退还乙方，乙方收到全部房款后，乙方将房屋所有权证书原件归还甲方后，本协议自动解除，如甲方退还乙方房款超过三日，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方的房产已经归属于乙方拥有，乙方可以强制性入住。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方未按本合同第四条a条规定将房屋及时交付乙方使用，每逾期一日，按照购房款总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方向乙方支付房价10%的违约金。2013年4月28日张社英与李洁茹、马永龙双方协商将交房时间延长至2013年6月1日之前。2011年10月1日张社英出具收据，该收据载明“今收到李洁茹、马永龙交来购房款壹拾伍万元整（人民币）￥150000元人民币”。
另查明，安阳市殷都区文峰大道3号楼房屋购买于2005年10月26日，房屋所有权证于2005年11月16日办理，房屋所有权人登记为张社英。张社英与申某安于1997年12月10日登记结婚。
原审判决认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处�权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案安阳市殷都区文峰大道3号楼房屋购买于2005年10月26日，张社英与申某安于1997年12月登记结婚，该房屋系夫妻关系存续期间购买，依法应为张社英与申某安夫妻共同财产。被告张社英与原告李洁茹、马永龙签订的二手房屋买卖合同无申趁安签字，张社英也无申某安授权委托，事后申某安也未进行追认，因此被告张社英系在未征得其丈夫申某安同意的情况下擅自处分共有财产。本案诉争房屋房产证所有人登记为张社英，原告李洁茹、马永龙有理由相信张社英对诉争房屋有处分权，但原告为此支付了15万元购房款，结合涉案房屋所处地理位置及面积121.38平方米，本院认为原告所支付的15万元明显低于市场价值，且本案房屋并未在买卖后进行登记及交付，因此对于原告要求确认2011年10月1日原、被告签房屋买卖合同有效，安阳市殷都区文峰大道3号楼房屋归其所有，由被告协助其办理过户手续，并支付违约金9000元的诉讼请求不予支持。鉴于被告张社英收到原告15万元购房款，事实清楚，证据充分，被告张社英现主张二手房买卖合同无效则应返还原告购房款15万元，故对于原告要求被告返还房款15万元的诉讼请求予以支持。利息和违约金二者类属不同性质，可以同时约定和主张，但利息和违约金的合并主张不得超出银行同期贷款利率的四倍，超出部分不受保护。本案《二手房屋买卖合同》中虽约定张社英未在交房到期后三日内返还房款应每日支付2‰的违约金，但原告诉求主张的违约金为2.4万元，鉴于2013年4月28日张社英与李洁茹、马永龙将交房时间延迟至2013年6月1日，故违约金的计算时间应从2013年6月4日起算，结合违约金的起算时间，原告诉求的2.4万元违约金并未超出中国人民银行同期贷款利率的四倍，且2.4万元的违约金诉求与原告同时主张的利息一并考虑，该2.4万元违约金与原告诉求的利息（中国人民银行同期贷款利率从2013年7月1日起算）合并主张亦不超出银行同期贷款利率的四倍，故对于原告诉求的2.4万元违约金和利息（中国人民银行同期贷款利率从2013年7月1日起算）的诉讼请求予以支持。被告张社英和第三人职全民均辩称本案是以房屋买卖之名行借款抵押之实，是张社英用自己的房屋为职全民向原告的借款提供的抵押担保，原告主张的款项应由实际借款人职全民偿还，但被告与第三人均未提供确实有效证据证明该款项系第三人借款并实际收取，结合该15万元由被告张社英出具收款收据，据此本院对被告张社英和第三人职全民的辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条之规定，判决如下：
一、限被告张社英于本判决生效后十日内返还原告李洁茹、马永龙购房款15万元并给付原告李洁茹、马永龙违约金2.4万元和利息�按照中国人民银行同期贷款利率从2013年7月1日起算至判决限定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告李洁茹、马永龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元、保全费1270元，由被告张社英承担。
张社英上诉称：一、一审判决认定事实错误，本案名为房屋买卖合同纠纷实为借款担保纠纷，依法应当查明事实后根据真实的法律关系判决事实借款人职全民返还借款。一审认定房屋买卖合同无效，但却回避和掩盖了职全民为借款人和实际用款人的事实，判决上诉人退还房款并承担违约金及利息与事实不符。二、一审违反证据规则的规定，对上诉人提交的合法的录音资料不予采信，掩盖被上诉人职全民为实际借款人和一直支付利�的事实，从而否认案件为借贷的真实法律关系和借款双方当事人为被上诉人的事实。三、在本案中上诉人、被上诉人职全民、马永龙、李洁茹均为案件的当事人，直接判决上诉人返还被上诉人马永龙房款和违约金、利息，不阐明上诉人和被上诉人职全民之间的担保关系另案处理。这一判决生效后，将直接导致上诉人的追偿权消灭。请求依法撤销一审判决，改判为被上诉人职全民返还被上诉人马永龙、李洁茹借款15万元及利息。
被上诉人李洁茹、马永龙答辩称：一、在一审中其方已经阐述过这是一份二手房屋买卖合同，而不是什么担保抵押合同。该合同是在被上诉人和上诉人平等自愿协商一致的情况下签订的，意思表示真实。二、上诉人和职全民提交的录音，并不能证明本案为借款和抵押关系，被上诉人的直接证据是房屋买卖合同和上诉人张社英出具的房款收款条�第三、职全民不符合追加第三人的条件，其方不予认可。一审庭审过程明晰，查证各项证据清楚，适用法律正确，故一审判决合法有效。上诉人将房屋买卖合同当做抵押担保合同，明显是在偷换概念，推拖责任。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人职全民答辩称：认同上诉人提出的上诉请求，实际借款人是其，当时是拿房子做抵押的。
经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为，上诉人张社英上诉称本案是以房屋买卖之名行借款抵押之实，是张社英用自己的房屋为职全民向被上诉人李洁茹、马永龙的借款提供的抵押担保，应由实际借款人职全民偿还，但其所提供证据不足以对抗被上诉人李洁茹、马永龙提供的《二手房屋买卖合同》、收款收据等证据，故对其主张不予支持。原审结合15万元由张社英出具收款收据的情形对上诉人张社英和第三人职全民的辩解意见不予采纳，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人张社英负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁小昆
审判员 武丽霞
审判员 常 青
二〇一五年三月二十三日
书记员 王永兴