广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2185号原告李伟，男，汉族，1973年9月10日出生，住址深圳市宝安区22区。原告戴连娇，女，汉族，1975年8月3日出生，住址深圳市宝安区22区。两原告共同委托代理人李汉华、黄亚洲，广东硕法律师事务所律师。被告深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道22区。法定代表人罗向民，总经理。被告深圳市勤诚达物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉镇中心区。法定代表人廖新源。两被告共同委托代理人周玲英，广东中熙律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其代理人李汉华、黄亚洲，被告代理人周玲英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年，原告到被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）“勤诚达·和园”售楼处看房，现场演示沙盘及收楼广告宣传单显示涉案物业为一套，原告在瑞恒公司销售人员带领下，参观现房，现房与公告宣传单相符，该物业仅有一个入户门。见原告有意购买，瑞恒公司销售人员称该房屋为合拼户型，按一套销售，并拿出认购书让原告签署。2013年1月21日，原告与瑞恒公司签署“勤诚达·和园”项目3号楼B座601房和602房两套双拼户型的购房合同及补充协议。购房合同约定：601房建筑面积78.9平方米，购房总价1654855元，602房面积是77.73平方米，购房款总价1630315元。瑞恒公司必须在2013年12月31日前将验收合格的房产交付原告，小区的公共设施和设备必须与房产一起验收合格交付业主使用，否则，逾期90天以内，开发商将每天承担合同购房款总额万分之三计算延期交房违约金，逾期90天以上，每天承担合同购房款总额万分之四计算延期交房违约金。被告深圳市勤诚达物业管理有限公司（以下简称勤诚达公司）为本小区的前期物业管理公司。合同补充协议五第十条约定：相邻两套房产的购房合同必须同时生效、解除或终止，以保证双拼户型的使用。原告又在瑞恒公司售楼人员的安排下签署了《房屋施工委托协议》，瑞恒公司的收款员收取了原告2000元委托施工费。《房屋施工委托协议》第五条将其与购房合同进行了捆绑，约定与购房合同同时生效、解除或终止。合同签署之后，原告依约支付了购房款，但瑞恒公司违约延期交房。一、2013年12月31日之前交付钥匙的行为，不符合双方约定及法律强制性规定，属无效民事法律行为。涉案楼盘的楼书、沙盘演示均显示双方交易的标的物是一套房屋，购房合同也约定了相邻两套房产的购房合同必须捆绑，同时生效、解除或终止，房屋施工委托协议也约定其与购房合同同时生效、解除或终止。已完工投入使用的小区信箱标识、每一层楼的消防疏散示意图均显示的是一套物业。故无论从双方合同签署的背景、各协议及文件的关联，还是从合同的履行来看，交付一套房屋是双方的真实意思表示，是合同的真正目的。正是基于此，被告瑞恒公司才安排标准统一的房型、燃气、水电等改造，才于2013年12月30日交付一套钥匙，而非两套房屋的两套钥匙。但该交付并未发生法律效力。瑞恒公司按两套房验收取得了备案回执，但却按一套房交付，又因交付时户内仍是未改造的两套，其交付并不符合双方的合同目的，故其交付是不合格的。签署入伙交接单时，原告按瑞恒公司的要求在格式交接单上签字，但钥匙根本没有实际交付给原告，而是收回用于改造施工。瑞恒公司还在物业《承接查验移交单》上宣称已取得《规划验收合格证》。根据民法通则第五十八条的规定，因其以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下误以为一套已达交付条件而在签收单上签字的民事行为无效。由于交付一套钥匙时并没有取得《规划验收合格证》，其交付也违反了《城乡规划法》第四十五条的规定：未取得政府规划验收合格证，不得交付使用，不得通水、电、燃气，不得组织竣工验收，也违反了《深圳规划条例》等相关法律的强制性规定，其交付行为无效。二、2014年7月瑞恒公司进行了双拼房的正式交付，但交付不合格。经瑞恒公司统一安排改造，2014年7月双拼房才完工交付，但瑞恒公司并没有出具政府对改造工程的竣工验收合格文件。2014年8月，业主因大量工程质量问题上街游行抗议；2014年10月底，因燃气管道违法改造未通过政府验收，燃气仍不能开通，电梯仍未取得政府验收文件，业主再次上街游行集体维权；排水管网和门禁智能系统等公共设施、设备没有实际完工，导致交付给原告的房产长期不能正常使用。2014年12月至2015年1月，小区排水管网发生严重堵塞。经查，房屋塔楼与裙楼之间的排水管网根本没有接通，甚至没有连接市政排水管网接口。到2015年2月春节假期，小区门禁智能系统仍不能交付使用，给业主造成安全隐患。2013年12月31日的交付，是瑞恒公司以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下所为，不符合双方的真实合同目的，不符合法律强制性规定，交付行为无效。瑞恒公司虽于2014年7月31日将改造完工的双拼房交付原告，但小区燃气、电梯等对业主生活及人身安全产生重大影响的公共设施、设备没有实际完工验收合格，导致交付原告的房产长期不能正常使用，构成延期交房，应承担违约责任。三、被告勤诚达公司应对被告瑞恒公司的延期交房行为承担连带责任。2013年12月31日入伙期间，办理入伙业务的勤诚达公司向原告出示了《物业移交验收表》，该表明确标注开发商取得了《工程规划验收合格证明》，两被告的交接时间为2013年12月17日，与深圳市规划局公示的2014年3月28日的发证事实不符。依照住房城乡建设部《物业承接查验办法》第四十条的规定，建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。综上，原告请求法院判令：1、被告瑞恒公司支付延期交房违约金479634元（自2014年1月1日计至2015年1月1日止，按合同约定的购房价日万分之四计算）；2、被告勤诚达公司对被告瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；3、两被告承担诉讼费。被告瑞恒公司答辩称：一、瑞恒公司在2013年12月31日前向原告交付两套分户的房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定，原告主张瑞恒公司应在2013年12月31日前交付已将01、02号户型合拼的房屋没有合同依据。理由如下：（一）广告宣传册上的01和02号户型合拼为一套的结构，只是给购房者的装修建议，并非合同依据，也非合同要约，双方关于房屋交付的约定应当依据双方签订的《商品房买卖合同》确定。虽然瑞恒公司在进行广告宣传时，将涉案勤诚达和园3号楼A座、B座的01和02号户型合拼为一套户型进行宣传，但是广告宣传页面上明确注明合拼的装修户型为“装修建议平面图”。因此，广告宣传页上的户型图是给购房者的装修建议，并不是交付房屋的户型标准。而且原告与瑞恒公司签订的《商品房买卖合同》附件五《买卖双方补充约定》第八条明确约定，“买卖双方的权利义务以本合同及本补充约定载明的条款为唯一依据，出卖人任何用于宣传、展示的售楼广告、售楼书、模型等宣传资料以及实物均为一般性概念说明，不构成要约，也不作为本合同或者本补充协议约定的组成部分及双方交易的依据。”因此，原告与瑞恒公司关于房屋交付的约定，应当依据双方签订的《商品房买卖合同》确定。根据《商品房买卖合同》附件《楼层平面图》、《分户平面图》，瑞恒公司应当在2013年12月31日前向原告交付分户的两套01、02号房屋。（二）原告在购买房屋时，瑞恒公司售楼人员已经明确告知3#楼A座、B座01、02号为合拼房屋，需要在交房后委托案外人进行施工改造，为此原告在签订购房合同时与案外人签订了《房屋委托施工协议》，协议约定完成施工改造（即合拼）后房屋的交付时间是2014年7月31日前。原告参观样板房屋时，销售人员已经明确告知样板房屋为合拼户型，为两套并一套（详见原告民事起诉状事实与理由部分第一段），需要在交房后进行装修施工改造才能合拼成广告宣传和样板房的户型。正是基于上述明确告知及认可、同意，原告才与瑞恒公司签订《商品房买卖合同》，同时与案外人深圳市信莱德信息咨询有限公司（以下简称信莱德公司）签订了两份《房屋委托施工协议》。根据协议约定，信莱德公司受原告委托，完成施工改造后房屋的交付时间是2014年7月31日前。原告在上述协议上签字确认，表示其同意由其委托的第三人对房屋进行改造，并在2014年7月31日前交付改造完善后的房屋。二、原告在2013年12月31日前办理入伙手续时及在验收房屋时，对交付的房屋为买卖合同约定的两套房屋没有提出任何异议，已经认可了瑞恒公司交付的房屋符合约定。三、勤诚达和园项目在2013年12月31日前已经取得主体工程、消防工程、燃气工程及电梯工程的竣工验收合格证明，且已经取得《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》，涉案房屋在交付时已完全具备法定和约定交付条件。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十五条规定，“房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。”《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十五条规定，“房屋建筑工程竣工验收依法实行备案制度。建设单位应当在工程竣工验收以及燃气、消防、电梯专项验收全部合格之日起15日内，向主管部门提交下列材料，办理备案手续”，第十六条规定，“主管部门应在收齐备案材料当日出具收文回执，并将有关工程备案信息通过深圳建设信息网向社会公布。”根据上述规定，瑞恒公司只要在建筑工程取得主体工程竣工验收以及消防、燃气、电梯专项验收合格并报深圳市建设局备案取得《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案（回执）》后，就可以将房屋交付原告使用。而根据原告与瑞恒公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定，涉案房屋的交付条件为“交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》”。瑞恒公司在2013年12月31日前将涉案两套房屋交付给原告使用时已经取得《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案回执》，房屋的交付符合上述法定和约定条件。四、涉案房屋《建设工程规划验收合格证》于2014年3月28日取得，但建设工程规划验收只是对建筑物是否符合规划设计进行查验，合格证并非房屋交付的必备条件，不影响原告对房屋的实际使用，而且取得合格证的时间也在《委托施工协议》约定的完成施工合拼交房时间2014年7月31日之前。原告在实际使用房屋长达近2年后，以未取得《建设工程规划验收合格证》为由要求被告承担延期交房违约金，违背公平诚信原则。五、燃气管道改造及开通问题，并非瑞恒公司的原因造成，该事实已有生效判决书作出认定。在（2015）深宝法民三初字第34号案件中，瑞恒公司提交了深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司出具的《告知函》、违章搭建业主出具的《委托书》、深圳市宝安区规划土地监察大队作出的《停止违法行为通知书》，同时宝安区人民法院发函给深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司，得到的明确回复为，涉案3号楼未供气原因在于业主私自加建，燃气管线包封未整改完毕存在严重安全隐患。法院依据上述证据材料认定燃气未开通不能归责于瑞恒公司，该案件已经生效。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条的规定，除非有相反证据推翻，否则该判决书认定的上述事实应当予以认定，且瑞恒公司无须举证证明。六、电梯工程在房屋交付前已经取得竣工验收合格证明，原告主张未通过政府验收不符合事实。包括涉案3号楼6台电梯在内的整个勤诚达和园A区22台电梯全部在2013年11月之前由深圳市特种设备安全检验研究院完成安装监督检验，检验结果全部合格，瑞恒公司提交的《深圳市电梯（自动扶梯）安装监督检验结果通知单》及《电梯监督检验报告》足以证明。综上所述，瑞恒公司严格按照合同约定向原告交付符合法定和合同约定的房屋，不存在逾期交房违约行为，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告勤诚达公司答辩称：勤诚达公司不是买卖合同的主体，无需向原告承担违约责任。原告诉请延期交房违约责任，并非损失赔偿责任，原告依据物业承接查验办法主张勤诚达公司承担连带责任，不能成立。而且，勤诚达公司也没有原告诉称的与建设单位串通、侵害原告利益的行为，因此，请求人民法院驳回原告对勤诚达公司的诉讼请求。经审理查明，2012年12月27日，原告与被告瑞恒公司签订《勤诚达和园购房风险提示》，原告知道营销中心展示的模型、样板房仅供参考，并非最终交房标准，原告购买的户型结构图纸最终以双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售/现售）》及补充协议为准。当天，原告出具《声明》，同意与其相邻楼层的业主可对其双层高度的阳台、天井等空间及物业共有部分进行改造，接受其他业主因改造对物业共有部分造成的影响。当天，原告与信莱德公司签订《房屋委托施工协议》，约定信莱德公司为原告向瑞恒公司购买的房产进行施工，信莱德公司应于2014年7月31日前将施工完成后的房产交付原告，若原告与瑞恒公司签订的房地产买卖合同无效、被撤销或终止，该协议也同时无效、解除或终止，施工平面图显示施工内容为两套房屋打通、改造成一套房屋。2013年1月16日、1月21日，原告戴连娇、李伟作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方分别签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定李伟购买位于深圳市宝安区新安街道勤诚达和园第3#楼B座6层601号房，戴连娇购买第3#楼B座6层602号房；卖方应当在2013年12月31日前将房产交付买方，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，买方对交付的房产无异议，同意收楼的，应对卖方交付的房产钥匙出具收条，收条视为房产实际交付，卖方书面通知买方交付后，买方验收同意收楼的，房产交付时间为卖方交付房产钥匙之日，买方无正当理由拒绝验收或拖延验收的，房产交付时间为卖方《入伙通知书》中的交付期限届满之日；卖方在房产交付时应提供深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、深圳市建设工程竣工验收备案（回执）、房地产（住宅）质量保证书、房地产（住宅）使用说明书、收楼意见书、业主临时公约、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单，上述七项文件不全的，视为不符合交付标准；买方应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》对房产验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出，逾期不提出异议，视为同意接收房产，卖方收到异议后，15日内没有答复及处理的，视为房产未交付；房产交付时，附件二中的共用设施及附属配套项目应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。合同附件二约定，共用设施和附属配套项目建成并验收合格的时间，按照宝安区政府的相关审定意见及深圳市规划和国土资源委员会的相关复函及深圳市土地使用权出让补充合同书的要求执行。附件五约定，买方应在《入伙通知书》通知的入伙日起5日内前来验收房产并办理入伙手续，逾期视为房产自通知入伙日起交付买方；买卖双方同时签订了位于同一楼层直接相邻的两套房产的买卖合同，任何一套房产的买卖合同解除、终止或无效，另一套房产的买卖合同亦同时解除、终止或无效。2013年12月6日，被告瑞恒公司取得深圳市宝安区建设局出具的关于勤诚达和园3#商住楼项目的《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年12月17日,被告瑞恒公司与被告勤诚达公司办理了勤诚达物业和园服务中心的移交验收。2013年12月15日、20日，瑞恒公司向原告发出入伙通知书，通知原告于2013年12月25日上午办理房产交付手续。12月25日，瑞恒公司向原告交付了涉案601、602号房产的入户大门正式钥匙一套和入户大门装修钥匙一套，以及买卖合同约定的房产交付时卖方应当提供的七项文件，原告在收条和收楼意见书上签字。2014年3月28日，被告瑞恒公司取得勤诚达和园项目的工程规划验收合格证。2014年8月14日，行政部门向原告戴连娇颁发了涉案602房产的产权证。2014年11月4日，行政部门向原告李伟颁发了涉案601房的产权证。2014年10月23日，深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司向勤诚达和园管理处及业主发出《关于私自圈占、包封公共燃气管道存在严重安全隐患必须整改的函》，称业主在入住装修时，私自违建改变房屋使用功能搭建楼板，造成燃气中压立管被圈占、包封，今后无法对管道进行正常维修和抢修，同时管道浇筑在水泥板中，极易造成管道锈蚀、锈穿，上述行为严重违反《城镇燃气设计规范》和《深圳市燃气条例》，要求管理处对私自搭建的行为予以制止，已经搭建的业主立即整改。另查，《勤诚达22世纪户型鉴赏》平面图中，涉案两套房产连为一体，平面图下方使用黑色加粗字体注明“装修建议平面图”。在已生效的（2015）深宝法民三初字第34号案件中，本院向深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司发函，询问涉案小区当时未开通燃气的原因，该公司回函称，涉案小区燃气工程已经取得竣工验收，3号楼至2015年1月14日未供气的原因在于业主私自加建，燃气管线包封未整改完毕存在严重安全隐患。以上事实，有户型鉴赏图、勤诚达和园购房风险提示、房屋委托施工协议、房地产买卖合同、房建工程项目竣工验收备案收文回执、入伙通知书、收楼意见书、声明、承诺书、物业移交验收表、房产证、深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司发出的整改函、（2015）深宝法民三初字第34号民事判决书及庭审笔录附卷为证。本院认为，原告与被告瑞恒公司签订的房屋买卖合同合法有效，没有违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力，当事人均应当遵守。买卖合同第九条至第十一条、第十三条关于交付房产的条款，具体明确，对双方权利义务的约定公平合理，被告瑞恒公司是否存在违约交房的行为，应以此条款作为认定依据。被告按照约定，在2013年12月6日取得了房建工程项目验收备案收文回执，在12月15日、20日向原告发出入伙通知书，在12月25日向原告交付了房产钥匙及相关文件，原告并没有在收楼意见书中提出异议，房产交付已经完成，被告不存在违反约定延期交房的行为，相关答辩意见予以采纳。原告主张除买卖合同之外，户型鉴赏图对双方也有约束力。本院认为，户型图的下方有加粗字体标明“装修建议平面图”，不论是该文字的位置，还是字体大小、颜色深浅，都非常明显和醒目，不可能被阅读者忽略，原告应当知晓购买的是两套房产，需要进行改造才能打通成为一套房。而且，原告签订的购房风险提示载明，户型结构图纸以买卖合同为准，买卖合同也明确约定双方权利义务以合同条款为唯一依据。户型鉴赏图不是买卖合同组成部分，原告此理由不能成立。原告主张2013年12月31日前在收条和收楼意见书上签字时，瑞恒公司尚未取得规划验收合格证，故签字行为因受欺诈而无效，同时，瑞恒公司的交付违反《城乡规划法》的强制性规定。本院认为，合同并未约定取得建设工程规划验收合格证是房产交付的条件，而且瑞恒公司已于2014年3月28日取得建设工程规划验收合格证，原告以此为由主张收楼行为无效、延期交房，不予支持。原告主张入伙交接的钥匙被收回用于施工改造，瑞恒公司直至2014年7月才将改造完工后的双拼房交付，而且进行施工改造的信莱德公司与瑞恒公司均属勤诚达集团下属企业，法人人格混同。本院认为，原告早在2012年12月27日就与信莱德公司签订了两套房打通改造为一套房的委托施工协议，原告清楚无误地知道改造完工后的房产交付时间是2014年7月31日前，而不是2013年12月31日前，瑞恒公司对此没有欺诈、隐瞒。至于瑞恒公司与信莱德公司是否混同，不影响委托施工协议的效力。原告主张小区的燃气工程没有办理法定的验收、移交手续，电梯没有同时取得准用证、维保标志、保险标志，排水管网和门禁系统等公共设施设备长期不能正常使用，构成延期交房。本院认为，瑞恒公司已于2013年11月8日取得燃气工程竣工验收报告，而且燃气集团回函明确，正是业主的私自加建，燃气管线包封未整改完毕，存在严重安全隐患，才导致3号楼至2015年1月14日仍未能供气。即使业主私自加建与两房改一房有关，也是原告委托施工的原因导致燃气迟延开通，是双拼房改造的结果，原告应当承担此后果。涉案电梯在2013年12月31日前取得深圳市特种设备安全检验研究院出具的安装监督检验结果通知单，检验结果全部合格；主体、消防等单项工程均已在2013年12月31日前验收合格，合同没有约定排水管网或门禁系统存在故障属于房产交付不合格，该理由不能成立。原告称排水管堵塞造成装修好的房产被污水浸泡、门禁系统无法关闭存在安全隐患，可另行主张权利。综上，原告明知购买的是两套未打通的房产，改造成一套房产后的交付时间是2014年7月31日之前，瑞恒公司在2013年12月31日前交房时已按照约定取得深圳市建设工程竣工验收备案（回执），原告签字收楼无异议，现主张瑞恒公司交房不符合合同约定，主张延期交房违约金，以及勤诚达公司承担连带责任，缺乏事实依据，对其诉求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李伟、戴连娇的诉讼请求。本案案件受理费4247元，由原告李伟、戴连娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 龙   倩   虹二〇一五年十二月三十日书记员 张晶晶书记员刘佳鹏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共16页