浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢民初字第152号
原告：徐卸延。
委托代理人：章丽鸿，浙江浙西律师事务所律师。
被告：衢州市衢江区浙汇商贸有限公司，住所地：衢州市衢江区浙汇农城。
法定代表人：戴怡川，总经理。
委托代理人：陈爱萍。
原告徐卸延与被告衢州市衢江区浙汇商贸有限公司（以下简称浙汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告徐卸延2014年2月26日诉至本院，本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员郑荣祥独任审判，于2014年4月2日公开开庭进行了审理，原告徐卸延及其特别授权委托代理人章丽鸿、被告浙汇公司特别授权委托代理人陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐卸延诉称：2010年，原告通过衢州市房博会及各种宣传资料获悉，被告在衢州市衢江区徐家坞开发建设集市场、超市、银行、邮局、写字楼、餐饮、海产品省际边贸采购中心、农特产省际采购中心为一体的综合性大型商业市场，在这种情况下，原、被告于2010年10月30日订立房屋租赁合同，约定原告承租浙汇农城d幢二层210号房屋，租期20年，自2010年12月18日起至2030年12月17日止，总租金149280元，原告于2010年11月4日全额交清款项。同时双方订立补充协议，约定被告返租三年，第一年返租租金每月680元，第二、三年每月租金782元，于每月10日前支付，三年后如原告自愿提前解除租赁合同，应在返租期后一个月内提出，被告接受提前解除合同后，将未到期的租金全额返还原告。然而，被告在返租期内多次拖欠返租租金，故双方于2013年9月27日就三年返租期满后提前解除租赁合同形成会议纪要，被告承诺最迟于2013年12月30日前全额支付拖欠原告的返租租金及退还房款，若逾期则按日千分之六计付违约金，若2014年1月31日前仍未支付的则按日1%计付逾期违约金及损失。但至今被告仍未支付，故请求：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、责令被告支付尚欠返租租金1128元；3、责令被告退回房款149280元，承担自2014年1月1日至2014年2月28日止的逾期付款损失5971元，并按银行同期贷款利率的四倍承担自2014年3月1日至付款之日止的逾期付款损失。庭审中，原告将第3项请求变更为：责令被告退回房款126888元，承担自2014年1月1日至31日按日千分之六及自2014年2月1日至付款之日按日百分之一的违约金。
原告徐卸延为证明其主张，提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》和《合同补充协议》各一份，证明双方于2010年10月30日签订合同，约定了房屋租赁期限、租金以及返租三年、返租租金、提前解除合同等条款；
2、收款收据一份，证明原告于2010年11月4日交纳给被告租金149280元；
3、2013年9月27日会议纪要一份，证明被告承诺2013年10月30日前一次性支付所拖欠的返租租金，2013年12月30日前一次性支付所有返租客户应退房款（剩余租金），若逾期则按日千分之六计算违约金，如2014年1月31日前还未支付相关款项及违约金，则违约金按日百分之一计算，会议纪要作为已签字客户的退租申请，该会议纪要原告已签字。
被告浙汇公司辩称：对剩余租期未退租金126888元及应付返租租金1128元无异议。但我们不同意解除租赁合同，如果法院判决解除，同意退还剩余租金，但违约金约定过高，请求依法降低违约金。
被告浙汇公司未提供证据。
经庭审举证、质证，被告浙汇公司对原告所举的上述证据均无异议。本院认为原告所举的证据均符合证据的合法性、真实性、关联性，本院均予以认定。
经审理查明：2010年，原告通过衢州市房博会及各种宣传资料获悉，被告在衢州市衢江区徐家坞开发建设集市场、超市、银行、邮局、写字楼、餐饮、海产品省际边贸采购中心、农特产省际采购中心为一体的综合性大型商业市场，便与被告于2010年10月30日签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告开发的浙汇农城d幢第二层210号房屋，建筑面积约25.66平方米；租期20年，即自2010年12月18日起至2030年12月17日止；总租金149280元，原告于2010年11月5日一次性付清。同日，原、被告又签订《合同补充协议》，约定：原告所承租的本间营业房自交房之日起由被告返租，返租期限三年；第一年返租租金每月680元，第二、三年每月租金782元，于每月10日前支付；返租期间的水电、电话、物业等费用均由被告承担；三年后如原告自愿提前解除租赁合同，应在返租期后的一个月内提出，被告接受提前解除合同后，将未到期的租金全额返还原告，但不计利息，也不作其他任何补偿。2010年11月4日原告按照《房屋租赁合同》约定支付被告20年租金149280元；房屋交付使用后，2011年3月浙汇农城市场开业，此后虽经被告以各种形式进行招商，但整个市场经营户稀少，原告所租房屋也处于空闲状态。被告按照《合同补充协议》约定支付原告大部分返租租金，经结算，三年返租期尚欠1128元返租租金未支付。由于拖欠返租租金及市场不旺，经集体交涉、协商，被告与原告于2013年9月27日形成会议纪要，被告承诺2013年12月30日前一次性支付拖欠原告的返租租金及应退房款（实为后17年的租金，庭审中双方确认为149280元×17／20=126888元），被告若逾期则按日千分之六计付违约金，若2014年1月31日前仍未支付，则按日百分之一支付违约金。原、被告均在书面会议纪要上签字、盖章，但被告至今未支付前三年尚欠的返租租金1128元及后十七年应退租金126888元（合计128016元）。双方自签订租赁合同至今，房屋一直由被告占用。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，被告理应按照《合同补充协议》的约定支付原告前三年的返租租金，原告现诉请被告支付尚欠返租租金1128元，符合约定，本院予以支持。2013年9月27日《会议纪要》为双方达成口头协议的书面记载，原、被告签字、盖章确认，符合合同成立、生效的法定要件，合法部分双方也应遵照履行。《会议纪要》约定剩余十七年的租金被告于2013年12月30日前一次性支付，显然双方已约定解除房屋租赁合同，同时也符合补充协议所作的“三年后”的解除期限，现原告请求根据《会议纪要》的约定解除双方的房屋租赁合同并要求被告返还剩余十七年租金126888元，理由正当，本院予以支持。《会议纪要》对被告不履行付款义务需承担违约金作出约定，但按日千分之六（年息219%，月息18.25%）、按日百分之一（年息365%，月息30.42%）计付违约金，均远远超出银行同期贷款利率的四倍，故被告主张违约金约定过高请求降低，于法有据，本院予以采纳，违约金数额本院酌定按照中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，鉴于被告的付款最后期限为2013年12月30日，故违约金起算日为2013年12月31日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告徐卸延与被告衢州市衢江区浙汇商贸有限公司2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》自2013年12月30日起解除。
二、由被告衢州市衢江区浙汇商贸有限公司支付、返还原告徐卸延返租租金、剩余租金共计128016元及自2013年12月31日至判决确定履行之日按照中国人民银行同期贷款利率四倍（以本金128016元）计算的违约金。限本判决生效后十日内履行。
如被告衢州市衢江区浙汇商贸有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1714元，由被告衢州市衢江区浙汇商贸有限公司负担，限本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 郑荣祥
二〇一四年四月二十一日
书记员 周超嫦
申请执行期限二年