上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1977号
上诉人（原审被告）陆俊，＊生，汉族。
委托代理人吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）裘英俊，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人陆俊因定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第15556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，坐落上海市浦东新区A路25弄14号601，601A室房屋（以下简称系争房屋）权利人登记为陆俊、吕胜英、陆昕瞳。经中世公司居间介绍，裘英俊与陆俊于2013年12月14日签订《居间协议》。陆俊出具承诺书“本人陆俊，身份证号码……，系上海市浦东新区A路25弄14号601、601A室产权人的代理人。上述房地产的产权人为吕胜英、陆俊、陆昕瞳，因事无法亲自处理该房地产的前期买卖事宜，因此委托本人代为处理签署居间协议等相关事项。本人确认，尽管本人无公证委托书，但确为产权人的代理人，且已将上述房地产的交易情况告知产权人，产权人同意并委托本人代为签署《房地产买卖居间协议》。若上述情况不属实，本人愿意承担由此引发的相关后果与责任。”《居间协议》约定陆俊将系争房屋以人民币（以下币种相同）280万元的价格出售给裘英俊，房屋设有抵押，贷款余额约191万元；首付款84.50万元于签订《上海市房地产买卖合同》之日支付。裘英俊为表示购买诚意，向中介方支付意向金2万元；陆俊签订本协议，则意向金转为定金。陆俊承诺在2014年2月15日以前自己准备资金偿还镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司100万元借款，并取得撤销抵押登记后，裘英俊支付首付款85万元。陆俊在收到裘英俊首付款当时进行撤销中国银行上海市宝山支付51万元借款以及赵羽40万元借款，取得撤销抵押权登记后，第一时间进行交易手续。双方无论任何一方未按照本协议条款履行合同，则双倍赔偿。同日，裘英俊与陆俊与中介公司代表还签订了补充协议：1、陆俊必须在签订上海市买卖合同之前还清该房屋抵押给小额贷款公司的欠款100万元，如果逾期未归还，则裘英俊有权撤销此次买卖合同，陆俊需支付双倍定金作为违约金赔偿给乙方。2、陆俊将此房屋的查封全部解封之后，中介方通知双方于2014年2月15日前签订上海市房地产买卖合同。3、裘英俊需在签订买卖合同之前支付首付款84.50万元给陆俊，但陆俊必须先还清小额贷款公司的全部贷款，如未还清，裘英俊有权不支付首付款。……陆俊于2013年12月14日出具收取裘英俊定金2万元的收款收据。因陆俊未按约履行清偿债务的义务，裘英俊、陆俊与中介公司代表于2014年3月22日再次签订补充协议：1、……由于陆俊没有在协议的时间内还清小额贷款公司的欠款，而导致本应该在2014年2月15日签订的买卖合同不能正常履行，现经双方协商，陆俊必须在2014年4月10日前还清该房屋抵押给小额贷款公司的欠款100万元整并且将此房屋在拍卖行的登记撤销且解除法院查封。2、如未在2014年4月10日前履行该协议内容，则视为陆俊违约，并且陆俊要将之前收取裘英俊的定金2万元退还以及另支付给裘英俊违约金2万元。3、如果陆俊在2014年4月10日前还清该房屋抵押给小额贷款公司的欠款100万元整，且陆俊将此房屋的查封全部解封之后，则双方另行约定时间签订此房屋的买卖合同。4、此协议作为2013年12月14日签订补充协议的延续，原2013年12月14日签订补充协议的1.3.4条在2014年4月10日前仍然有效，三方经过认真协商，完全同意以上协议内容。因陆俊至今仍未履行约定的清偿借款、撤销抵押权登记并解除司法查封的义务，裘英俊诉至原审法院，要求陆俊双倍返还定金4万元并支付利息损失700元（按银行贷款利率，自2014年2月15日起计算至2014年8月15日），本案诉讼费由陆俊承担。系争房屋目前设有抵押权登记三个，登记的债权数额总计191万元；法院司法查封三个。
原审认为，裘英俊与陆俊签订的《居间协议》及补充协议系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。协议明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对双方签订本约即房屋买卖合同的时间进行了预先安排，主要预约内容完整，从法律性质而言，该《居间协议》是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖系争房屋的预约合同，对签约双方均具约束力。现双方未能按约如期签订《上海市房地产买卖合同》，该预约合同关系应予解除。至于《居间协议》所涉裘英俊与陆俊与居间方的权利义务关系，则不属本案处理范围。买卖合同未能签订的原因，系陆俊没有履行协议约定的自筹资金清偿贷款的义务，故陆俊应对其违约行为承担双倍返还定金的责任。陆俊称其擅自处分共有财产导致《居间协议》无效，该观点有悖于最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原审法院难以采纳。况且，按陆俊出具的承诺书，若其无权处分系争房屋，也应由陆俊对裘英俊承担相应的责任。故裘英俊要求陆俊双倍返还定金的诉讼请求，依法应予支持。鉴于双方于2014年3月22日签订的补充协议对返还期限未作约定，故裘英俊要求陆俊支付利息700元的诉讼请求，难以支持。
原审法院审理后于二○一四年六月二十三日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，作出判决：一、解除裘英俊与陆俊于2013年12月14日就上海市浦东新区A路25弄14号601，601A室房屋签订的《房地产买卖居间协议》的房屋买卖预约合同关系；二、陆俊于判决生效之日起十日内向裘英俊双倍返还定金4万元；三、驳回裘英俊的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币817元，减半收取人民币408.50元，由陆俊负担。
判决后陆俊不服，向本院提起上诉称，1、系争房屋产权人为上诉人、吕胜英、陆昕瞳共同所有，上诉人在没有征得其他共有人同意和授权的情况下，擅自处分共有财产的行为无效，因此2013年12月14日签订的《居间协议》应当被认定为无效协议。上诉人出具的承诺书也以擅自处分共有财产为前提，故也不具有相应的法律效力。2、系争房屋上存在抵押登记和法院司法查封，是法律明确规定不能进行房屋买卖的情况，被上诉人在签订《居间协议》的时候也完全知晓该情况，故被上诉人自身也存在过错，无权要求双倍返还定金。原审法院审理本案事实认定错误，导致判决显失公平。为此，提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人上诉请求。
被上诉人裘英俊辩称，2013年12月14日签订的《居间协议》是双方真实意思表示，合法有效，并不违反法律的禁止性规定。最终双方买卖合同未能签订的原因是上诉人未能凑齐100万元的还贷款，故应当根据协议承担违约责任，双倍返还定金。上诉人提出的上诉请求没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等的法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《居间协议》及补充条款是双方真实意思表示，合法有效。双方应当遵守协议的有关约定，履行各自的义务。该《居间协议》是双方为买卖系争房屋而签订的预约合同，上诉人作为系争房屋的产权人之一，即使其他产权人不同意出售系争房屋，该协议对上诉人也具有法律上的约束力，其应当履行合同义务。且，上诉人出具的承诺书也明确载明若其无权处分系争房屋则需承担相应的责任。而房屋买卖合同最终无法签订是由于上诉人未能按约清偿贷款，故上诉人明显违约，应该承担相应的违约责任，按约双倍返还被上诉人定金。上诉人认为《居间协议》违反法律禁止性规定的意见，于法无据，本院不予采纳。综上，本院认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币800元，由上诉人陆俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年八月六日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……