四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第85号
上诉人（原审原告、反诉被告）自贡昌利化肥实业有限公司，住所地自贡市大安区。
法定代表人王英，总经理。
委托代理人吴双，男，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人杨春林，四川平扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）自贡市国华轻化工设备有限公司，住所地自贡市大安区。
法定代表人古荣华，总经理。
委托代理人古静，女，汉族，生于1976年11月20日，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人倪建勇，四川宏宗律师事务所律师。
上诉人自贡昌利化肥实业有限公司（简称昌利化肥公司）与被上诉人自贡市国华轻化工设备有限公司（简称国华设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服自贡市大安区人民法院（2013）大民一初字第773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昌利化肥公司的委托代理人吴双、杨春林，被上诉人国华设备公司的委托代理人古静、倪建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告昌利化肥公司诉称，原、被告于2007年6月29日签订了一份租房协议，约定原告将所有的位于自贡市大安区凤凰乡济公村4组的办公楼一幢出租给被告使用做厂房使用，同时约定“因不可抗力原因使本合同不能继续履行和因此造成的损失，双方互不承担责任。”等条款。2012年9月，自贡市大安区人民政府根据自贡市国土资源局、自贡市发展和改革委员会及自贡市城乡规划建设和住房保障局批准，自贡市大安区人民政府因旧城改造于2012年10月29日出台了大征字2012第002号对大安区凤凰乡济公村包括原告所在地的地块和房屋进行征收，并限期原告和出租给被告的厂房搬迁。在此之前原告已多次将大安区政府的征收决定通知了被告，由于双方所签订的租房协议在履行过程中因不可抗力致使不能实现合同目的，该协议无法继续履行。经与被告多次协商解除房屋使用协议无果，故诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告于2007年6月29日签订的租房协议，被告立即搬出租赁原告的大安区凤凰乡济公村4组的办公楼；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为解除原、被告于2007年6月29日签订的租房协议。
反诉原告国华轻工设备公司诉称，反诉被告昌利化肥公司与反诉原告于2007年6月29日签订的房屋使用协议中约定的房屋租赁期限为8年，即从2010年7月1日至2017年7月31日。该协议还在合法履行期间，反诉被告单方解除协议，违反法律规定和协议约定，依法应当赔偿给反诉原告造成的损失。反诉被告所称的政府对租赁地块进行旧城改造进行征收的行为，不是不可抗力，是一种依法行政的行为。征收的前提条件是应当给与房屋所有权人和使用人给予补偿，实行先补偿后搬迁的原则。因此，对反诉被告单方解除合同而不支付给反诉原告造成的各项损失违反法律规定和合同约定。为保障反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1.反诉被告支付因解除合同给反诉原告造成的各项损失195250元（见损失明细）；2.如反诉被告不支付给反诉原告造成的各项损失，要求继续履行双方于2007年6月29日签订的房屋使用协议；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。本案在审理过程中，国华轻工设备公司增加了要求昌利化肥公司承担本案的评估费和保全费的诉讼请求。
原审法院查明，2007年6月29日，原告（反诉被告）昌利化肥公司与被告（反诉原告）国华设备公司签订了一份租房协议，约定将昌利化肥公司所有的位于自贡市大安区凤凰乡济公村4组的办公楼一幢出租给国华设备公司使用，租期自2007年7月1日至2017年7月31日，每年租金为5000.00元，每年8月5日前缴付一年房租；第三条其他约定事项第5项还约定因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；第6项因国家政策需要拆除或改造已使用的房屋，按政府相关规定解决等内容。合同签订后，国华设备公司使用了该租赁房屋，并缴纳了房屋租金至2013年7月31日。2012年9月，根据自贡市国土资源局、自贡市发展和改革委员会及自贡市城乡规划建设和住房保障局的批复，因大安区马桑沟片区的旧城改造，自贡市大安区人民政府于2012年10月29日决定对大安区凤凰乡马桑沟片区城镇房屋进行征收，征收范围包括昌利化肥公司所有的坐落于大安区凤凰乡济公村4组的房屋。此后，昌利化肥公司与自贡市大安区国有土地上房屋征收与补偿中心达成了拆迁补偿协议，要求昌利化肥公司限期腾空房屋完成搬迁。昌利化肥公司于2012年12月向国华设备公司发出了解除房屋租赁合同的通知，并要求其在2013年1月31日前自行搬迁。2013年1月6日，国华设备公司以自贡市大安区人民政府及昌利化肥公司均未与其协商房屋拆迁补助费，不能履行昌利化肥公司的通知为由回复了昌利化肥公司。因国华轻工设备公司未履行搬迁义务，昌利化肥公司以因不可抗力致使合同无法继续履行为由，于2013年4月19日诉至本院，要求解除双方签订的租房协议，并要求国华设备公司立即搬出租赁房屋。2013年4月27日，国华设备公司提起反诉，认为昌利化肥公司单方解除合同而不支付给其造成的各项损失违反法律规定和合同约定，要求判令昌利化肥公司支付因解除合同给国华设备公司造成的各项损失195250.00元等。2013年5月8日，国华设备公司向本院提出对其附属物、构筑物及物资搬迁损失进行评估鉴定申请。2014年7月18日，经本院委托四川协合资产评估有限公司评估鉴定，鉴定结论为国华设备公司的不可搬迁资产价值163779.00元、可搬迁资产的搬迁费用125672.70元、临时安置补助费及停产停业补助费132770.00元，评估后价值合计422221.70元。
另查明，因四川协合资产评估有限公司是对国华轻工设备公司的全部损失进行的评估，其中包括四川省自贡冠叶农资有限公司租赁给国华设备公司的厂房拆迁损失费用（另案处理），经双方同意本案的损失补偿按评估价值的25%计算，即105555.42元。
原审法院认为，原告（反诉被告）昌利化肥公司与被告（反诉原告）国华设备公司签订的的房屋租赁合同有效。双方在租赁合同履行过程中，因自贡市大安区人民政府决定昌利化肥公司出租给国华设备公司的房屋进行征收，致使双方合同不能继续履行，故双方所签订的租赁合同应当予以解除。但对解除合同所造成的损失，按照双方合同第三条第6项“因国家政策需要拆除或改造已使用的房屋，按政府相关规定解决。”的约定，自贡市大安区人民政府也对属于承租人国华设备公司附着物、构筑物及物资搬迁等进行了评估，并支付给了昌利化肥公司该笔补偿费用。因此，昌利化肥公司应当按照合同约定和法律规定履行补偿义务。昌利化肥公司反诉辩称的属于不可抗力的原因，不承担赔偿责任的理由，由于双方在合同中并未约定政府拆迁属于不可抗力，而且政府拆迁属于行政征收行为，不属于不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，故昌利化肥公司免除责任的理由不能成立，本院不予支持；对昌利化肥公司反诉辩称的四川协合资产评估有限公司的评估鉴定程序违法、计算不可搬迁资产损失的成新率过高、重置单价不客观等理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于国华设备公司所主张的不可搬迁资产、可搬迁资产的搬迁费用、临时安置补助费及停产停业补助费等各项损失，经本院委托四川协合资产评估有限公司评估鉴定，并经双方同意按比例折算为105555.42元，昌利化肥公司应当予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决一、解除原告自贡昌利化肥实业有限公司与被告自贡市国华轻工设备有限公司于2007年6月29日签订的租房协议；二、反诉被告自贡昌利化肥实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告自贡市国华轻工设备有限公司不可搬迁资产、可搬迁资产的搬迁费用、临时安置补助费及停产停业补助费等各项损失105555.42元；三、驳回反诉原告自贡市国华轻工设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为200.00元，由被告自贡市国华轻工设备有限公司承担。反诉诉讼费3583.00元（其中受理费减半收取为2013.00元，保全费1570.00元），由反诉原告自贡市国华轻工设备有限公司承担1648.00元，反诉被告自贡昌利化肥实业有限公司承担1935.00元；反诉鉴定费553.50元，由反诉被告自贡昌利化肥实业有限公司承担。
宣判后，上诉人昌利化肥公司不服，向本院提起上诉，要求撤销自贡市大安区人民法院（2013）大民一初字第773号民事判决书的第二条，即“反诉被告自贡昌利化肥实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告自贡市国华轻工设备有限公司不可搬迁资产、可搬迁资产的搬迁费用、临时安置补助费及停产停业补助费等各项损失105555.42元”。其主要理由为，一、上诉人与被上诉人的纠纷是基于政府行为的不可抗力而产生，与上诉人无关；二、本案在诉讼过程中上诉人已在自贡市翔实房地产评估有限公司的评估报告对被上诉人足额支付了拆迁补偿款210058.40元；三、四川协和资产评估有限公司对资产的重新评估，上诉人有异议，在庭审质证中评估方只有一人出庭作证，且对我方的异议解释不明，违反了民事诉讼法第78条的规定，一审法院引用四川协和资产评估有限公司对资产的重新评估，作出的判决违背事实，适用法律错误。综上，被上诉人已领取了足额的拆迁补偿，上诉人不再支付被上诉人各项拆迁损失105555.42元。
被上诉人国华设备公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人认为是基于政府拆迁不可抗力产生的损失是错误的，政府的拆迁是行政行为，不属于不可抗力；上诉人认为即便有损失，我们只能向政府部门索赔是错误的，政府补偿的对象是房屋所有权人而不是租赁人，我们和上诉人产生纠纷要求赔偿，是基于双方的租赁合同。上诉人认为在诉讼过程中，上诉人已经按照翔实公司的评估报告足额支付了搬迁补偿费是错误的，翔实公司的评估报告说明已经说明了评估结果不含搬迁补偿等费用，翔实的报告有漏评的项目。翔实的评估并不是双方共同委托的，被上诉人对评估报告不知情，这份评估报告对于本案纠纷的解决不能作为定案依据。后面的评估报告是按照法院的程序委托的，这份报告才能作为定案依据。在评估过程中，上诉人认为有人没有出庭，评估没有做折旧考虑，理由也不成立。法律并没有规定所有评估人都要出庭，有一个评估人已经到庭。评估依据是按照相关文件来进行了，上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉请求，维持一审判决。
原判查明的事实与本院二审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人昌利化肥公司与被上诉人国华设备公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方在履行过程中，自贡市大安区人民政府决定将本案租赁房屋进行征收，致使双方签订的房屋租赁合同不能继续履行。根据合同约定双方所签订的租赁合同应当解除，因解除合同所造成的损失，经自贡市大安区人民法院的委托，四川协合资产评估有限公司出具的川协合资评（2014）Z030号评估报告书，对国华轻工设备公司的不可搬迁资产价值、可搬迁资产的搬迁费用、临时安置补助费及停产停业损失价值评估为422221.70元。经双方同意本案的损失补偿按评估价值的25%计算，即105555.42元。自贡市大安区人民政府依照四川协合资产评估有限公司的评估报告对属于承租人国华设备公司的附着物、构筑物以及物资搬迁等的补偿费用支付给了房屋所有权人昌利化肥公司，昌利化肥公司领取后应将国华设备公司所得部分予以支付。上诉人昌利化肥公司以政府拆迁属不可抗力的原因，不承担赔偿责任的理由不成立。上诉人昌利化肥公司称四川协合资产评估有限公司的评估报告只有一人出庭作证，对评估报告的解释不具体、不真实，一审判决以该评估报告作为赔偿依据错误，要求撤销原审判决书第二条，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2411.00元，由自贡昌利化肥实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁万雄
审判员 曾伟贤
审判员 李 彬
二〇一五年十一月二日
书记员 曾 静