广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2882号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁巧燕，女，1980年8月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：申文厚，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志辉，广东海联泰达律师事务所律师助理。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人梁巧燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。相关法律、法规规定，建设工程经验收合格即可交付使用。本案双方当事人在合同中已明确约定以涉案商品房经建设工程质量验收自检合格为交付标准。双方的上述约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。通大公司提交的《竣工验收备案表》显示涉案商品房所在建设工程已于2010年10月5日经五方验收合格，即涉案房屋于该日已达到交付标准。一审法院认定涉案房屋于2010年10月5日仍未达到交付标准，不符合法律规定及客观事实。二、涉案商品房达到约定的交付标准后，通大公司已通知买受人办理收楼手续，至此，通大公司已完成合同约定的交楼义务。三、一审法院对逾期交楼违约金诉讼时效的法律适用有误。即使通大公司存在逾期交楼的问题，买受人亦应自知道权利被侵害之日（2010年10月31日）起两年内（2012年10月31日前）主张权利，故买受人提起本案诉讼已超过诉讼时效。四、一审法院认定通大公司逾期递件的起算时间有误。根据双方签订的合同第十四条的约定，通大公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认定双方约定的“商品房交付使用”之日为合同约定的交房之日，歪曲了双方合同约定的内容。通大公司认为应自买受人实际办理收楼手续之日作为上述“商品房交付使用”之日。五、一审判决存在履行不能的情况。涉案商品房备案登记所需相关资料需由各承建单位分别向政府相关部门进行提交，待各承建方取得相关部门出具的相应文件资料后，通大公司才能将相关资料一并递交之房地产权属登记管理部门办理备案手续。梁巧燕辩称，一审判决正确，应予以维持。通大公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。梁巧燕向一审法院起诉请求：1.通大公司为梁巧燕办理房地产权证并交给梁巧燕；2.通大公司向梁巧燕支付逾期交房违约金4585.12元（从2010年11月1日起以总房款254729元为基数按每日万分之二计算至梁巧燕收房之日2011年1月29日止）；3.通大公司向梁巧燕支付逾期办证违约金[从2013年12月1日起以总房款254729元为基数按每日万分之二计算至梁巧燕收到被告交付的房地产权属证时止，至起诉时的违约金为28274.91元]。一审法院认定事实：2009年11月1日，梁巧燕与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：梁巧燕购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭16幢1105房，房价款为254729元；现金付款51729元约定付款时间为2009年11月1日，商业贷款203000元约定付款时间为2009年12月1日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，梁巧燕向通大公司支付了房价款254729元，并由通大公司向梁巧燕出具购房发票。梁巧燕称通大公司于2011年1月29日将上述商品房交付其使用，提交盖有“中山市通大物业服务有限公司旭日御华庭客户服务中心”印章的接管验收记录证明，该记录载明验收时间为2011年1月29日以及“业主意见：厕所沉箱下水管边有加厚防水材料，小阳台玻璃门锁有松动，大厅位置有装修材料”，印章处写有“请工程部尽快安排处理完毕后业主收楼”。梁巧燕提供的收据显示，其于2011年8月11日交纳了2010年11月1日至2011年7月31日期间的物业服务费、办证杂费、资料费、维修资金。通大公司称梁巧燕实际收楼时间为2011年8月11日，提供了入户大门钥匙领用登记表证明。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后梁巧燕以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，梁巧燕诉至一审法院，提出前述诉求。通大公司提交的竣工验收备案表显示，出具时间为2010年10月5日，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意涉案商品房验收；提交的电梯监督检验报告显示，出具时间为2010年12月8日，由广东省中山市特种设计检验所盖章确认涉案商品房的电梯检验合格；提交的生活饮用水给水工程卫生学评价报告显示，出具时间为2011年5月5日，××预防控制中心盖章确认涉案商品房生活饮用水给水工程经评估基本符合国家相关卫生要求；提交的客户工程竣工查验报告单显示，出具时间为2009年11月24日，由广东电网有限责任公司中山三角供电分局盖章确认旭日御华庭专用电房变配电安装工程检验合格；提交的建设工程消防验收意见书显示，出具时间为2011年8月9日，由中山市三角公安消防大队盖章确认旭日御华庭住宅小区经综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于梁巧燕请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行合同义务，其行为已构成违约。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对梁巧燕应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定涉案商品房的交房标准为自检合格，应当理解为涉案商品房除由建设、施工、监理、勘察、设计单位共同出具工程竣工验收报告确认同意竣工验收外，同时必须满足电梯、水电、煤气、消防的正常使用。通大公司提交的证据已证明涉案商品房于2010年10月5日已取得工程竣工验收报告，即该日已达到合同约定的交付条件。而涉案商品房的电梯、水电、煤气、消防中最后一项完成验收合格的是消防，完成验收合格的时间为2011年8月9日。为此，涉案商品房于2011年8月9日才达到合同约定的交房标准，并满足基本的安全条件和居住要求。商品房买卖合同第八条约定通大公司应于2010年10月31日前向梁巧燕交房，故一审法院认定通大公司未按约定时间向梁巧燕交付符合交付条件的商品房。本案中，梁巧燕于2011年8月11日交纳了2010年11月1日至2011年7月31日期间的物业服务费、办证杂费、资料费、维修资金，并收取涉案商品房的钥匙，依照商品房行业惯例，物业服务费从收楼之日起交纳，故一审法院认定梁巧燕实际收楼时间为2011年8月11日。因通大公司已逾期交付超过120日，根据商品房买卖合同第九条的约定，未按本合同规定的期限将该商品房交付逾期超过120日后，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之二计算至实际交付之日止。2011年8月11日为双方实际交房之日，梁巧燕主张计算至2011年1月29日，与法不悖，故通大公司应支付梁巧燕从2010年11月1日起至2011年1月29日期间的逾期交房违约金为4585.12元（254729元×90天×2/10000）。关于通大公司主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，若出卖人逾期交房，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案逾期交房违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。关于逾期递件办证违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2010年10月31日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2013年9月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向梁巧燕承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，由于梁巧燕已实际使用涉案商品房，实现了商品房的基本价值，且未能提供证据证明其损失，加上通大公司递件之日亦无法确定，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向梁巧燕支付逾期递件办证违约金25000元。关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按梁巧燕已付房价款的每日万分之二计算违约金给梁巧燕。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。综上，梁巧燕诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内将办理位于中山市旭日御华庭16幢1105房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向梁巧燕支付逾期交房违约金4585.12元、逾期递件办证违约金25000元；三、驳回梁巧燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，减半收取311元，由通大公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：梁巧燕与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人承诺商品房交付使用之日，与商品房正常使用直接关系的供水、供电、电梯等设施可正常使用；若上述设施在规定日期内未达到使用条件，双方可协商延期收楼，经买受人同意可先行收楼，出卖人承诺在买受人收楼后60天内完成上述设施。一审庭审时，通大公司确认涉案商品房的房产证尚未办理，其尚未向产权登记机关提交涉案商品房的相关资料进行登记备案；通大公司主张梁巧燕收楼时间为2011年8月11日，梁巧燕主张其收楼时间为2011年1月29日。二审庭审时，梁巧燕确认涉案房产的房产证已办妥，但通大公司尚未交付买受人。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，通大公司与梁巧燕均对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，梁巧燕亦未对一审判决确定通大公司应向其支付的逾期交房违约金及逾期办证违约金提起上诉，故本案二审争议焦点有三：一是通大公司是否已按合同约定履行交楼的义务；二是买受人主张的逾期交楼违约金是否经过诉讼时效；三是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误。关于争议焦点一，即通大公司是否已按合同约定履行交楼义务的问题。虽然双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付标准为房屋经建设工程质量验收自检合格，且通大公司提交的竣工验收备案表亦显示涉案商品房所在建设工程已于2010年10月5日经建设、勘查、设计、施工及监理单位办理竣工验收。但根据双方在合同第十三条的约定，通大公司向买受人交付使用之商品房，除应具备经验收合格的条件外，为保障买受人对该房屋之日常使用，与该商品房之使用有密切联系之供水、供电系统及电梯等设施亦应能够正常使用。现通大公司提供的证据显示涉案商品房所在之供水系统及电梯、消防设施的验收合格时间均在2010年10月5日之后，其中消防设施验收合格时间最晚，完成验收合格时间为2011年8月9日。故一审法院认定涉案商品房于2011年8月9日才达到交付的标准，并无不当，本院予以确认。此外，虽然双方当事人对于通大公司交楼时间有不同意见，但通大公司自认买受人收楼的时间为2011年8月11日，亦超过双方约定的交楼时间（2010年10月31日前）。因此，通大公司主张其已按合同约定履行交房义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，即买受人主张的逾期交楼违约金是否经过诉讼时效的问题。买受人向通大公司主张之逾期交楼违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期交楼行为的持续而延续，因通大公司履行交楼义务而完成。双方当事人虽然对于实际收楼时间有不同意见，通大公司主张买受人于2011年8月11日收楼，买受人则主张其在2011年1月29日收楼。但即使按通大公司主张的收楼时间计算，买受人自收楼之日（2011年8月11日）通大公司应支付的逾期交房违约金作为一整体债权已完成，买受人亦应知晓其按时收楼的权利被侵害。根据规定，其应在收楼后两年内（2013年8月11日前）向通大公司主张逾期交楼违约金。现买受人于2015年才提起本案诉讼向通大公司主张逾期交楼违约金，其该诉求已经过两年的诉讼时效期间。因此，虽然通大公司确实存在逾期交楼的违约行为，但因买受人主张逾期交楼违约金已超过法定时效期间，故本院不予支持。关于争议焦点三，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交房之日加上720个工作日起算，通大公司则认为应从实际交房之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2010年10月31日）是双方所共同预期，而开发商逾期交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2010年10月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2013年9月12日前办理递件手续。通大公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。至于通大公司所称，办理商品房权属登记所需之部分资料应先由施工单位向其提交，其再向相关部门递交的问题。因通大公司与施工单位关于涉案商品房所在建设工程的资料转递问题属其内部法律关系，通大公司不能以此对抗其与买受人的约定。此外，通大公司也未能提供证据证实施工单位未如期向其递交相关资料，致使其未能及时到产权登记机关办理登记备案手续。故本院对通大公司的该项辩解亦不予支持。此外，梁巧燕在二审期间确认涉案房产的房产证已办妥。梁巧燕确认的上述事实有利于通大公司，本院予以确认。因涉案房产的房产证已办妥，故应认定通大公司已履行到产权登记机关办理登记备案手续的义务，一审判决中关于判令通大公司履行涉案房产的递件义务的判项已无必要，本院予以纠正。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。综上，通大公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。原审认定事实清楚，处理并无不当，但由于梁巧燕二审时确认了新的事实，故本院根据新查证的事实依法对原审查明事实予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第576号民事判决；二、中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向梁巧燕支付逾期递件办证违约金25000元；三、驳回梁巧燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费622元，减半收取为311元，由中山市通大房地产有限公司负担；二审案件受理费540元（中山市通大房地产有限公司已预交622元），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一六年十一月二十八日书 记 员 易嘉璇