江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0637号
上诉人（原审原告）龚美华，女，1951年6月26日生，汉族。
上诉人（原审原告）诸琪，男，1964年4月9日生，汉族。
上诉人（原审原告）诸斌，男，1959年11月25日生，汉族。
委托代理人俞建平、肖珍（受龚美华、诸琪、诸斌的共同委托），上海安臻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡市锦华房屋咨询服务有限公司，住所地江苏省无锡市新区东风家园27号。
法定代表人席善政，该公司董事长。
委托代理人韩克鹏，江苏漫修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）季梅芬，女，1947年12月16日生，汉族。
委托代理人顾铭楠，江苏普信律师事务所律师。
上诉人龚美华、诸琪、诸斌因与被上诉人无锡市锦华房屋咨询服务有限公司（以下简称锦华公司）、季梅芬房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
龚美华、诸琪、诸斌原审诉称：龚土元（又名龚阿土）生育有三个子女，大女儿龚静华、小女儿龚美华、儿子龚世泉。诸琪、诸斌系龚静华的儿子，季梅芬系龚世泉的妻子。龚土元于1957年去世，去世前留有无锡市滨湖区xx镇xx村xxx祖房一套。龚静华于1997年2月去世，龚世泉于2007年9月去世。2008年2月，祖房动迁。同年3月，锦华公司与季梅芬在三原告不知情的情况下私自签订了《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》。祖宅系龚土元继承人共有，季梅芬一人无权代表其他继承人签订拆迁安置协议，事后未得到其他继承人的追认，该无权处分行为实属无效。祖宅相关宅基地登记卡显示宅基地总用地面积�108.8平方米，根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第三款之规定，房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算，现拆迁安置协议按照建筑面积68.64平方米来安置，明显损害了原告方的利益，两被告为尽快完成拆迁安置恶意串通，基于此两被告间的安置协议也应认定为无效。另外，即使在拆迁前季梅芬家对祖宅进行了修缮，也不改变祖宅的权属。基于以上理由，请求判令：1、《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》第NO.0013876号协议书无效；2、被告依据权证上的登记面积按照该地区在当时拆迁时平均值赔偿损失或者提供房源。
锦华公司原审辩称：1、锦华公司主体不适格。其受无锡市太湖新城建设指挥部办公室委托具体办理相关拆迁补偿安置事宜，受托人实施的民事法律行为，其法律效果归属委托人，法律责�由委托人承担。2、两被告之间签订的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》合法有效。涉诉房屋系由龚世泉、季梅芬家庭建造，房屋拆迁时龚世泉已去世，其有权选择季梅芬作为家庭代表签订协议。3、其按规定进行了拆迁的公告和通知，在此基础上与季梅芬达成协议；被拆迁房屋经评估机构现场勘测建筑面积为68.64平方米，在此基础上与季梅芬签订拆迁安置协议，安置90平方米的户型，并不损害季梅芬方的权益，更不损害第三人的利益；相关的宅基地登记卡、宅基地使用权证显示的是许可用地面积，而非被拆迁房屋的建筑面积，本案所涉拆迁为集体土地房屋拆迁，适用《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》，产权调换的面积是基于被拆迁房屋的合法建筑面积而非登记用地面积。因此，原告主张两被告恶意串通没有事实依据。4、拆迁安置的安置�为是行政行为，不属于法院民事案件处理范围，况且拆迁安置协议本身有效，原告方无权要求重新安置。综上，请求法院依法驳回各原告的诉讼请求。
季梅芬原审辩称：原告所诉争的无锡市xx区xx镇xx村xxx祖宅原本有前、中、后三造，因年久失修，前造、后造早已坍塌，2003年冬天大雪中，仅存的中造也全部坍塌。2004年4月，其与丈夫龚世泉以及两个儿子合力在祖宅宅基地上重新建造了68平方米左右的平房，以便在无锡有个根基，并用于祭奠祖辈灵位。新房建造时，重新开挖地基，实际占地面积也远小于老房。龚美华对新建房屋是知情并认可的。拆迁所涉房屋并非祖宅而是其新建房屋，其作为实际权利人，有权代表家庭与拆迁部门签订拆迁安置协议，相关的协议是双方在平等自愿的基础上签订的，合法有效。原告提交的宅基地使用权证只能证明土地使用情况，而不能�明房屋的权属情况。原告起诉锦华公司为本案被告，主体不适格。请求驳回各原告的诉讼请求。
原审法院查明：龚土元（又名龚阿土）原籍在无锡市滨湖区华庄镇，早年至上海工作、生活，后全家定居于上海。龚土元妻子为张翠娣，俩人生育有子女三人，即女儿龚静华、龚美华以及儿子龚世泉。龚静华、诸绍良夫妇生育有诸斌、诸琪俩儿子。龚世泉、季梅芬夫妻生育有龚玮豪、龚玮斌俩儿子。龚土元于1957年7月去世，张翠娣于1991年9月去世，龚静华于1997年2月去世，龚世泉于2007年9月去世。龚土元原在无锡市xx区xx镇xx村xxx留有一处祖宅，1991年8月，土地管理部门在登记相关宅基地时，将宅基地使用权仍登记于龚阿土名下，宅基地登记卡登记宅基地总面积为108.8平方米（包括建筑占场89.6平方米、场地19.2平方米），在其后的宅基地使用权证登记的用地面积、建筑占地均�89.6平方米。
2007年9月，因建设具区路项目，涉案房屋进入拆迁。2008年3月10日，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司在实地勘测的基础上出具涉案房屋评估报告，评估结果涉案房屋建筑面积为68.64平方米，价值为27193元。2008年3月14日，锦华公司与季梅芬签订了《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定甲方（拆迁人或委托代理人）为锦华公司，乙方（被拆迁人）为龚阿土（已故），确定房屋建筑面积、评估价同前，由无锡市滨湖区华庄街道向乙方提供产权调换房，户型为90平方米，另行给付奖励、搬迁补贴等合计9686元。季梅芬在该协议书代理人处签字。2011年2月18日，季梅芬经安置取得无锡市xx区xxxx区xx门xxx室房屋一套，面积为92.21平方米。
原审另查明：2007年9月26日，无锡市人民政府拆迁管理办公室向无锡市太湖新城建设指挥部办公室颁发了锡政�通（2007）第74号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》，载明：“因建设具区路项目需要，根据有关法律、法规、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的有关规定，经审查，同意该项目的房屋拆迁补偿安置实施方案。拆迁实施单位：江房拆迁公司、锦华拆迁公司、无锡市正大拆迁公司、惠山捷威拆迁公司。评估机构：正大评估公司、恒茂评估公司、宏业评估公司。”无锡市太湖新城建设指挥部办公室又与锦华公司签订了拆迁实施委托合同，委托锦华公司具体办理具区路工程建设涉及房屋拆迁补偿安置的相关事务。涉案房屋在上述拆迁通知范围内。
原审又查明：为证明涉诉房屋的重新建造情况，季梅芬向法院提交下列证据：1、落款为2012年1月的《情况说明》一份，主要内容为原xx村xxxxx号西旁是祖辈留下来并且多年失修的老宅基，有前、中、后三造。因长期居住于上海，老屋无人照看、修理；2003年冬天下大雪，仅存的中造最后几架屋全部倒塌，沦为平地。考虑父母生前遗嘱、无锡祖辈灵位及根基，经与两个儿子商量，在龚世泉身体欠佳的情况下，全家齐心协力，委托龚国平一起帮忙，由龚国兴具体施工，在2004年新建了68平方米的平房。该《情况说明》以季梅芬名义出具，由季梅芬要求房屋所在村委、乡邻作证，并承诺如有虚构，愿负法律责任。该《情况说明》由龚国平、龚云华、朱凤、华寿芬等近40人签名，无锡市滨湖区华庄街道太湖社区居民委员会签署“情况确实”，并加盖了公章。2、证人龚炳兴、龚建庭的出庭证言。龚炳兴证言的主要内容为：其是村上的泥水匠，大概八、九、十来年前，季梅芬与丈夫一起找到其，要其去龚阿土的老宅处查看现场，商量造房子的事；新房建造前老房已经坍塌，由其作为召集人，七八个人大概造了一个月，重新开挖地基造了很窄的一间平房，工钱是点工，由季梅芬向其结算。龚建庭证言的主要内容是：其与龚炳兴同村，平时帮忙做小工；涉案房屋新建前，老房已经坍塌，只剩一堆瓦片；新房建造时，在原有的地基上缩进了一段，因为隔壁邻居不同意借搭山墙，地基重新开挖了；总共建造两个小平房、一个天井和一个过道，造完房屋后面有空余地基。
诉讼中，龚美华确认，其在1997年回无锡老家上坟时看到过祖宅，并拍照留念，但之后再未回过无锡；2003年、2004年期间，哥哥龚世泉曾向其说起，祖宅快塌了，要修一下，其交代简单修一下即可，出多少钱都可以，其从未听说新造房屋一事。庭审中，诸琪提交相关照片，照片显示房屋前造已完全坍塌，中造屋顶有部分坍塌。
以上事实，有《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》、土地宅基地登记卡、集体土地宅基地使用权证、情况说明、上海市公安局户籍证明、上海市普陀区长寿路户口登记表及户籍摘录、常住人口历史基本信息、身份信息表、上海市公证处公证书、具区路项目拆迁安置搬家费结算单、具区路项目拆迁安置过渡费支付单、拆迁户公寓房安置单、恒茂拆迁评估现场勘测表、无锡市恒茂房地产土地评估有限公司的评估报告、无锡市滨湖区华庄街道太湖社区及村民的情况说明、《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》、拆迁实施委托合同、证人证言等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证，法院予以确认。
原审法院认为，锦华公司受无锡市太湖新城建设指挥部办公室的委托办理房屋拆迁安置补偿的相关事务，并据此以自己名义与被拆迁方签订安置协议，在请求确认拆迁安置�议无效的诉讼中，原告方有权选择锦华公司作为被告提起诉讼，因此锦华公司是本案适格被告。
关于2008年拆迁时所涉房屋是否为新建房屋。季梅芬主张房屋系其家庭在2004年重新开挖地基新建、祖宅在此前已坍塌，该主张虽然没有建造审批手续佐证，但有房屋所在地近40名村民签字确认，有建造参与人到庭陈述，并由所在地的村委会的盖章确认，新建后房屋的情况与拆迁时评估机构的测量结果相印证。而且，龚美华庭审中关于2003年、2004年间龚世泉告知其祖宅快要坍塌的陈述也能印证该事实。虽然龚美华、诸斌、诸琪反驳认为，季梅芬家庭进行的是维修而非新建，但对该主张其并未提交任何证据予以证明。综合以上理由，法院对房屋新建的事实予以确认。在涉诉房屋系新建的情况下，季梅芬作为建造方代表与拆迁方签订拆迁安置协议，并非无权处分。原告主张季梅�属无权处分因而拆迁安置协议无效的诉讼请求事实依据不足，法院不予支持。至于新建房屋使用龚土元名下宅基地、建造人是否因此而需对其他继承人进行补偿的问题，则不在本案拆迁安置协议效力诉讼的处理范围，可由当事人另行处理。
涉诉房屋系集体土地房屋，按照《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的相关规定，产权调换的面积以实际被拆迁住宅房屋合法建筑面积为基础，按最接近的户型进行产权调换。本案中涉诉房屋的建筑面积经评估机构现场勘测为68.64平方米，房屋及附属设施造价为27193元，在此基础上季梅芬与锦华公司签订安置协议，获得90平方米户型安置，并进行了结算。无证据显示，两被告的安置行为损害了第三方的的合法利益，更无证据证明两被告存在恶意串通，因此，原告方据此主张拆迁安置协议无效，法院不予支持。
原审法院依照�中华人民共和国合同法》第八条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回龚美华、诸琪、诸斌的诉讼请求。案件受理费730元，由龚美华、诸琪、诸斌承担。
龚美华、诸琪、诸斌不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为系争被拆迁房屋为季梅芬新建，季梅芬有权进行处分签订安置协议，及认为涉诉房屋的建筑面积经评估机构现场勘测为68.64平方米，以此为基数进行产权调置并未损害第三人合法利益，均属事实认定不清，要求二审法院依法查明事实，依法改判。
锦华公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
季梅芬辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法�已查明的事实一致。
另查明，2008年2月20日锦华公司发出《告住户书》，该通知书第五条规定，住宅房屋拆迁补偿安置方式实行房屋产权调换补偿安置或货币补偿安置两种。第六条规定，被拆迁房屋的合法依据以房屋权属证书、土地权属证书或取得合法建房手续为准。被拆迁房屋的建筑面积，以房屋权属证书或合法建房手续载明的面积为准。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。龚阿土在无锡市xx区xx镇xx村xxx留有一处祖宅，其名下宅基地总面积为108.8平方米，建筑占场89.6平方米，场地19.2平方米。由于该房屋年久失修，存在坍塌情况，2004年龚世泉在该处房屋所有权利人没有协商一致及得到当地政府批准的情况下，重新建房。因市政建设需要，2008年3月锦华公司与该被拆迁房屋的实际建房人龚世泉的家庭代表季梅芬签订房屋拆迁安置补偿协议，程�上并不违反法律及行政法规的强制性规定。考虑到宅基地登记在龚阿土名下，锦华公司在与被拆迁人签订房屋安置补偿协议时，已明确乙方（被拆迁人）龚阿土（已故），在协议的落款处，季梅芬也是在乙方的代理人身份处签字盖手印。由于现有房屋与1991年登记情况不符，双方通过第三方现场勘测，测得建筑面积68.64平方米，现安置92.21平方米，无论从安置补偿的程序，还是具体实体上，该协议没有侵害该房屋其他所有权人的合法权益，应认定合法有效。龚美华、诸琪、诸斌认为锦华公司与季梅芬签订的房屋拆迁安置补偿程序违法，侵害其他房屋所有权人的合法权益，无事实和法律依据，该上诉请求不予支持。由于季梅芬是被拆迁房屋的代理人，原审法院认为，至于新建房屋使用龚土元名下宅基地，建造人是否因此而需对其他继承人进行补偿的问题，则不在本案拆迁安置协议效力诉讼的处理范围，可由当事人另行处理，该处理意见并无不当。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费730元，由龚美华、诸琪、诸斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年六月十日
书 记 员 唐广征