湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第00206号
原告吴厉芳（反诉被告），武汉芳妮儿婚纱礼服有限公司总经理。
委托代理人聂世堂（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。
被告李海兰（反诉原告），武汉嘉迪设计装饰有限公司总经理。
委托代理人田杨红（特别授权代理），女，武汉海创电动傢俬制造有限公司总经理，住武汉市江岸区高雄路。
被告田杨红，武汉海创电动傢俬制造有限公司总经理。
委托代理人黄晨（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人廖芸（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
第三人何茂昌，武汉茂盛发物资调剂有限公司董事长。
原告吴厉芳诉被告李海兰、田杨红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员任频、人民陪审员杜松参加的合议庭。审理中，根据李海兰、田杨红提出的追加当事人的申请，本院依法追加案外人何茂昌为本案第三人参加诉讼。被告李海兰、田杨红提起反诉，本院对反诉一并审理。此后，被告田杨红向本院提出撤回其反诉的起诉的申请，本院依法予以准许。本院于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告吴厉芳及其委托代理人聂世堂，被告李海兰的委托代理人田杨红，被告田杨红及其委托代理人黄晨、廖芸均到庭参加了诉讼。第三人何茂昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，本院根据李海兰、田杨红提出的对位于武汉市江岸区汇通路义祥里12号的房屋的房屋改造和装修工程（包括水电部分）工程造价及装修残值进行鉴定申请，依法委托中国建设银行股份有限公司湖北省分行造价咨询中心进行司法鉴定。中国建设银行股份有限公司湖北省分行造价咨询中心经审查，以鉴定依据和资料不齐全，无法做出准确的鉴定为由退回对工程造价鉴定；以装修残值属于评估范围，应由另外评估机构进行评估为由，退回对装修残值鉴定。本院经与李海兰、田杨红联系对装修残值鉴定的事宜，李海兰、田杨红表示撤回对装修残值鉴定的申请。因该案案情复杂，经院长批准，依法延长审理期限6个月。本案现已审理终结。
原告吴厉芳诉称，2012年4月15日，田杨红、李海兰与吴厉芳签订房屋租赁合同一份。合同约定，吴厉芳（甲方）向田杨红、李海兰（乙方）出租位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号，房屋面积为430平方米的房屋。租赁期限为3年，从2012年4月15日起将符合使用需求的房屋交付乙方，至2015年4月14日止。租期内，双方未经协商一致，不得提前解约。租金为每月12，000元，合同按协议半年期支付72，000元，支付时间为：9月15日、3月15日。按期缴纳的租金的时间提前30天。押金12，000元。房屋租赁期间内，乙方经甲方同意，可以对房屋使用需要进行局部装修改造或增加设施。凡有固定设施，不得随意进行拆卸，伤及装饰基础外表，按甲方要求恢复原状，乙方未经甲方同意对房屋进行改造或添加设施自行承担改造或增加设施的一切费用，特别强调不得私自改造与折除房屋承重部位设施，如由此产生的安全后果将由乙方负完全责任。承租方未按时交付租金，滞纳金为租金总额3%／日，超过10天仍未缴纳租金的，合同自动终止，押金不予退还。本合同租金次年度按每平方米30元计算租金。第三年租金递增5%。合同还约定了其他内容。2012年5月1日，田杨红、李海兰与吴厉芳又签订房屋租赁合同一份。合同约定，吴厉芳（甲方）向田杨红、李海兰（乙方）出租位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼房屋两间，房屋面积为90平方米。租赁期限为3年，从2012年5月1日起将符合使用需求的房屋交付乙方，至2015年4月30日止。租期内，双方未经协商一致，不得提前解约。租金为每月2，500元，首期合同半年度支付共计15，000元，支付时间为：10月1日、4月1日。按期缴纳的租金的时间提前30天。押金2，500元。房屋租赁期间内，乙方经甲方同意，可以对房屋使用需要进行局部装修改造或增加设施。凡有固定设施，不得随意进行拆卸，伤及装饰基础外表，按甲方要求恢复原状，乙方未经甲方同意对房屋进行改造或添加设施自行承担改造或增加设施的一切费用，特别强调不得私自改造与折除房屋承重部位设施，如由此产生的安全后果将由乙方负完全责任。承租方未按时交付租金，滞纳金为租金总额3%／日，超过10天仍未缴纳租金的，合同自动终止，押金不予退还。本合同租金次年度按每平方米30元计算租金。第三年租金递增5%。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴厉芳向田杨红、李海兰交付了约定出租的房屋，田杨红、李海兰占有、使用上述房屋后，并未按合同约定支付租金，仅付了半年租金，尚欠位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号，房屋面积为430平方米的房屋的租金395，800元（从2012年10月15日起，至2014年5月14日止，按每月租金12，000元计算）；欠位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼房屋两间，房屋面积为90平方米的租金48，750元（从2012年11月1日起，至2014年5月14日止，按每月租金2，500元计算），两项合计444，500元。吴厉芳经多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、李海兰、田杨红向吴厉芳支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋从2012年10月15日起至2014年5月14日止的租金395，800元；支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋从2012年11月1日起，至2014年5月14日止的租金48，750元，两项合计444，500元；2、李海兰、田杨红向吴厉芳支付违约金1，646，550元（以田杨红累积所欠的租金为基数，自2012年10月15日起至2014年5月14日止，按每日3%进行计算）；3、本案诉讼费用由李海兰、田杨红承担。
原告吴厉芳为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、吴厉芳与李海兰、田杨红分别于2012年4月1日和2012年5月1日签订的房屋租赁合同各1份，证明吴厉芳与李海兰、田杨红分别于2012年4月1日和2012年5月1日签订房屋租赁合同各1份，双方建立租赁合同关系；
证据二、吴厉芳与武汉市江岸区汇通印刷厂（以下简称汇通印刷厂）分别于2012年2月1日和2014年2月1日签订的房屋租赁合同1份，证明吴厉芳与汇通印刷厂分别于2012年2月1日和2014年2月1日签订房屋租赁合同各1份，吴厉芳依法取得位于江岸区江岸区鑫成大厦还建楼1栋1层16室（面积为150平方米）的房屋的使用权、收益权；
证据三、吴厉芳与武汉乐泰房产经营发展有限公司（以下简称乐泰公司）分别于2011年12月和2014年元月签订的自营门点租赁协议2份，证明吴厉芳与乐泰公司签订的租赁协议，依法取得位于江岸区江岸区义祥里一楼面积为172平方米房屋的使用、收益权；
证据四、吴厉芳与全明道于2011年8月26日签订的房屋租赁合同1份，证明吴厉芳与全明道签订房屋租赁合同，依法取得位于武汉市江岸区义祥里（鑫成大厦还建楼）10单元1楼（面积约160平方米）房屋的使用、收益权；
证据五、芳妮儿公司的营业执照、章程及股东吴恒华出具的说明各1份，证明芳妮儿公司的股东为吴厉芳和吴恒华，吴恒华授权吴厉芳以其个人名义进行房屋出租。
被告李海兰、田杨红辩称，李海兰与田杨红是亲属关系。李海兰授权田杨红全权代表其与吴厉芳签订房屋租赁合同，并对承租的房屋进行经营，田杨红作为李海兰的委托代理人不应承担合同责任。对吴厉芳提出的诉讼请求，我们认为：1、吴厉芳将存在权利瑕疵的房屋出租给李海兰，致使李海兰不能对租赁房屋使用、收益，李海兰不应承担支付房屋租金的义务。李海兰依约向吴厉芳缴纳租金及租房押金后于2012年4月进场装修，但出现第三人何茂昌主张对吴厉芳出租的房屋享有权利的情况，并且何茂昌长期、多次地暴力干扰，使李海兰无法使用租赁房屋。为此，李海兰多次与吴厉芳沟通、协商，但吴厉芳一直未能解决。由于吴厉芳出租的房屋与第三人何茂昌存在权益争议，致使李海兰根本无法对租赁房屋使用、收益。根据《合同法》第二百二十八条的规定“因第三人主张权利，致使承租不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，故李海兰不应承担房屋租金；2、由于吴厉芳对其出租的房屋与第三人何茂昌存在权益争议，导致李海兰根本无法依约使用承租房屋，李海兰据此不支付租金的行为不是违约行为，不应支付违约金，且违约金过高。综上，吴厉芳违背诚信原则，在未告知李海兰涉案房屋与第三人何茂昌存在权益争议的情况下，仍与李海兰签订租赁合同，而何茂昌对该房屋主张权利，导致李海兰不能对房屋进行使用、收益，因此，李海兰不应支付租金，亦不应承担违约责任，请求驳回吴厉芳的全部诉讼请求。
被告李海兰、田杨红就本诉提交证据如下：
证据一、吴厉芳与李海兰分别于2012年4月1日和2012年5月1日签订的房屋租赁合同各1份，证明吴厉芳与李海兰签订的房屋租赁合同关系合法有效，吴厉芳依法负有保证租赁房屋不存在任何争议，交由李海兰正常使用的义务；
证据二、武汉芳妮儿婚纱礼服有限公司出具的收据2张，证明李海兰已依约履行了押金及第一期租金的付款义务；
证据三、《接处警记录》1份，证明因吴厉芳出租的房屋与第三人何茂昌存在权益争议，何茂昌多次暴力干扰，造成李海兰无法正常使用租赁房屋。
证据四、武汉市江岸区公安分局大智派出所出具的关于暂缓受理“美年丽嘉”宾馆申办《特种行业许可证》的情况说明1份，证明吴厉芳出租给李海兰使用的房屋，因吴厉芳与何茂昌因该房屋存在纠纷，导致李海兰至今无法正常办理特种行业经营许可证，使得李海兰至今无法正常使用承租房屋进行经营，合同目的无法实现。
被告李海兰向本院提出反诉称，李海兰的代表田杨红分别于2012年4月15日和2012年5月1日与吴厉芳签订了房屋租赁合同两份，约定李海兰承租吴厉芳位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号，房屋面积为430平方米的房屋，以及位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼房屋两间，房屋面积为90平方米的房屋，作为经营用房，合同期限均为3年。李海兰依约向吴厉芳缴纳租金及租房押金进场装修后，因吴厉芳出租的房屋与第三人何茂昌存在权属争议，致使李海兰无法正常使用承租房屋，从2012年4月开始装修后多次被迫停工，直至2013年4月才完成装修工程。李海兰多次与吴厉芳沟通、协商，但吴厉芳一直未能解决此问题。此外，因承租房屋存在权属争议，造成李海兰无法正常办理特种行业经营许可证，致使李海兰至今无法正常使用承租房屋进行经营，合同目的无法实现。李海兰为使用该房屋进行酒店经营，已投入巨额资金进行房屋装修、改建和消防工程建设，因上述吴厉芳的原因造成李海兰的重大损失，现提出反诉，请求判令：1、解除吴厉芳与李海兰分别于2012年4月15日和2012年5月1日签订的房屋租赁合同各1份；2、吴厉芳退还给李海兰租房押金14，500元；3、吴厉芳赔偿给李海兰经济损失2，050，000元；4、吴厉芳负担反诉的诉讼费。
被告李海兰为支持其反诉的诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、武汉市家庭居室装饰装修合同1份、竣工验收单1份、美年丽嘉宾馆预（决）算表1份，收款收据4张、照片10张，证明因吴厉芳的原因，造成李海兰各项经济损失2，050，000元；
证据二、录音光盘1份，证明因吴厉芳出租的房屋与第三人何茂昌存在权属争议，造成李海兰无法正常办理特种行业经营许可证，至今无法正常使用承租房屋进行经营；
证据三、李海兰申请法院调查的《接处警一览表》和武汉市江岸区公安分局出具的《关于办理特种行业许可工作的通知》，证明李海兰在装修中经常受到何茂昌的干扰，为此多次报警；田杨红与何茂昌通过协商，何茂昌才没有闹事。此后，李海兰于2013年4月装修完后申请开业，到派出所申请特种许可证，派出所表示该房屋有争议，不给予办理特种许可证；
证据四、武汉市江岸区公安分局大智派出所出具的关于暂缓受理“美年丽嘉”宾馆申办《特种行业许可证》的情况说明1份，证明吴厉芳出租给李海兰使用的房屋，因吴厉芳与何茂昌因该房屋存在纠纷，导致李海兰至今无法正常办理特种行业经营许可证，使得李海兰至今无法正常使用承租房屋进行经营，合同目的无法实现。
原告吴厉芳就李海兰的反诉辩称，李海兰反诉中所述情况不是事实。吴厉芳出租的房屋的权属是明确的，不存在争议，李海兰以房屋的权属有争议致使其不能经营的理由不成立。李海兰称其投入了巨额资金对房屋进行装修，因装修公司系田杨红自已开办，清单也是其自己填写的，其投入资金进行装修是为了其经营需要，而不应将其装修费用作为损失，故李海兰要求吴厉芳赔偿没有法律依据；3、李海兰、田杨红租房应按合同约定支付房租。综上，李海兰的反诉诉请无事实及法律依据，应依法予以驳回。
原告吴厉芳未就反诉向本院提交证据。
第三人何茂昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既无诉讼意见，也未向本院提交证据。
经庭审质证，对吴厉芳就本诉提交的证据，田杨红均有异议；
李海兰除对证据一无异议外，对其他证据均有异议。其中，对证据一，田杨红认为，该证据的真实性无法判断；对证据二，李海兰认为，因汇通印刷厂已破产，原归该厂所有的房屋由江岸区国资委委托大智街办事处管业，汇通印刷厂无权出租该房屋；田杨红认为，该证据的真实性无法判断，且与本案无关；对证据三，李海兰、田杨红认为，该证据与本案无关；对证据四，李海兰认为，全明道存在一房二租的情况；田杨红认为，该证据的真实性无法判断，且与本案无关。其他意见同李海兰意见一致；对证据五，李海兰、田杨红认为，对营业执照无异议；因章程没有工商部门的盖章，故章程的真实性有异议；对情况说明的真实性无法判断。对李海兰、田杨红就本诉提交的证据，吴厉芳对证据一、证据二无异议；对其他证据均有异议。其中，对证据三即《接处警记录》1份，吴厉芳认为，对《接处警记录》的真实性无异议，但记录上记载很清楚，是市场的遗留问题，报警的原因并不是干扰，报警仅一次并不是多次；对证据四即江岸区公安分局大智派出所出具的情况说明1份，吴厉芳认为，1、该证据已经超过了举证期限；2、该情况说明虽是派出所出具，但派出所没有给李海兰办证，实际是行政不作为的行为，派出所只应审查对该房屋是否可以发放从事宾馆行业的证件，而不应该审查当事人双方是否存在租赁纠纷。对此，应由李海兰自己去追究行政责任，而不能以此作为其拒绝支付租金的理由。对李海兰就反诉提交的证据，吴厉芳均有异议。其中，对证据一，吴厉芳认为，该证据的真实性无法判断。装修合同中从施工方的所盖印章来看，施工方系一个分公司，而分公司是不具备独立法人资格的；因对合同有异议，故对竣工验收单、美年丽嘉宾馆预（决）算表有异议；收据不是正式收据，收款单位也是不具有法人资格的公司；照片反映装修情况不是事实；对证据二即录音光盘1份，吴厉芳认为，因录音中对话者的身份不明，录音资料不符合证据规则，故对该证据的真实性有异议；因办理特殊经营许可证是属于行政许可行为，李海兰可以通过行政诉讼解决，与本案无关联性；李海兰、田杨红拖欠房租尽两年时间，该证据的证明内容也不能作为我们赔偿的依据；对证据三即接处警一览表和报警记录，吴厉芳认为，对《办理特种行业许可工作的通知》与本案没有任何关系，吴厉芳已提供给李海兰、田杨红的相关证明材料，李海兰办不了特种行业许可证与吴厉芳无关；《接处警一览表》记载与本案无关；对证据四即江岸区公安分局大智派出所出具的情况说明1份（内容与李海兰就本诉提交的证据四相同），吴厉芳的质证意见与其对李海兰本诉提交的证据四的质证意见一致。
第三人何茂昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。
对上述有争议的证据，本院认为，关于吴厉芳就本诉提交的证据。对吴厉芳提交的证据一，因李海兰对该证据无异议；田杨红虽表示对该证据的真实性无法判断，但在审理中对双方当事人签订两份房屋租赁合同的事实亦予以认可；李海兰、田杨红就本诉提交的证据一即吴厉芳与李海兰签订的两份房屋租赁合同与吴厉芳提交的该证据的内容一致，故本院对该证据的真实性予以采信。其中，两份房屋租赁合同注明出租人为吴厉芳，承租人李海兰（田杨红代签），而未注明田杨红的名字，而在2012年4月15日签订房屋租赁合同中李海兰的签字处注明“田杨红代办”；李海兰、田杨红在审理中自认田杨红系李海兰的委托代理人的事实，故本院对两份房屋租赁合同中的出租人为吴厉芳，承租人李海兰，田杨红系李海兰的委托代理人的事实认定；对吴厉芳提交的证据二、证据三、证据四，系吴厉芳证明其享有出租房屋的使用、收益权的证据，分别有其与汇通印刷厂、乐泰公司、全明道签订的房屋租赁合同为凭，李海兰、田杨红虽持有异议，但未提交相反的证据证明其质证观点，也未证明上述房屋出租人或其他相关权属人就房屋使用权提出异议的事实，故本院对吴厉芳依约定取得其出租房屋的使用、收益权的事实予以认定；对吴厉芳提交的证据五，因营业执照、章程及股东吴恒华出具的说明形成证据链，能够证明吴厉芳主张的事实，故本院对该证据予以采信。关于李海兰、田杨红就本诉提交的证据。对李海兰、田杨红提交的证据三即《接处警记录》，载有“发案地址：汇通路新城还建大厦一楼；报警摘要：报警人称有一群歹徒捣乱。2012年8月1日10时51分41秒；处警结果：报警人田杨红，对方何茂昌，因汇通路旧货市场遗留问题引起纠纷”的内容，结合吴厉芳关于市场的遗留问题的陈述，能够证明何茂昌因与吴厉芳市场遗留问题发生纠纷，并干扰了承租人李海兰经营，致使承租人李海兰的代表田杨红报警。但仅凭一次报警行为并不足以证明何茂昌多次暴力干扰，并造成李海兰无法正常使用租赁房屋的事实，也不能证明吴厉芳与何茂昌之间发生的纠纷系因房屋权益争议纠纷的事实；对李海兰、田杨红提交的证据四，大智派出所出具的关于暂缓受理“美年丽嘉”宾馆申办《特种行业许可证》的情况说明载明有“武汉市江岸区美年丽嘉宾馆：根据你单位2013年2月提交申办武汉市江岸区南京路180号鑫成大厦1楼16室美年丽嘉宾馆《特种行业许可证》的报告后，我所高度重视，并派员对报告所述情况进行了调查和上门勘验，通过调查，我所发现你单位用于开设美年丽嘉宾馆的房屋存在租赁及财产纠纷，至今尚未得到妥善解决。为保障各方合法权益，根据相关法律法规规定，我所作出暂缓受理美年丽嘉宾馆申办《特种行业许可证》的决定，待纠纷解除后我所再予以受理”的内容，因该情况说明盖有大智派出所的公章，故本院对该证据的真实性予以认定。但该情况说明仅表述“存在租赁及财产纠纷”，而未说明发生纠纷的主体、原因、性质及纠纷的程度大小，根据该情况说明无法判断纠纷究竟是吴厉芳与何茂昌之间的纠纷，还是吴厉芳与李海兰、田杨红之间的纠纷，或者是何茂昌与李海兰、田杨红之间的纠纷，故无法判断纠纷的原因、性质及相关责任；大智派出所受理办理《特种行业许可证》系行政许可行为，其目的在于确定李海兰、田杨红承租的房屋能否作宾馆使用，故不能以大智派出所暂缓受理办证的行为来推断吴厉芳有过错及存在违约行为，更不能以此证明因吴厉芳的违约行为致使李海兰无法正常使用承租房屋的事实。李海兰、田杨红提交的证据三、证据四，系证明因吴厉芳出租的房屋与第三人何茂昌存在权属争议，致使李海兰无法办理特种行业经营许可证及正常经营使用租赁房屋的证据，本院结合案情、各方当事人陈述及其他其他证据综合评判。关于李海兰就反诉提交的证据。对证据一，武汉市家庭居室装饰装修合同注明工程地点为武汉市江岸区汇通路义祥里4号，装饰装修面积为520平方米，工程款为2，052，381元，开工时间为2012年5月1日，竣工时间为2012年12月31日的内容，并有田杨红签字及福建警声建设集团湖北分公司的盖章，故本院对该合同的真实性予以认定。但因田杨红仅系李海兰授权签订房屋租赁合同代表，其还应提交证据证明李海兰授权田杨红装修房屋，该装修与承租人李海兰有关；美年丽嘉宾馆预（决）算表有福建警声建设集团湖北分公司的盖章；竣工验收单（未注明竣工验收时间）仅有田杨红个人签字，而无李海兰及施工方及技术权威机构签字或盖章，故竣工验收单为单方证据，且不能证明与李海兰有关；收款收据，分别载有“2012年5月2日，美年丽嘉宾馆装修款首期款615，714元”、“2012年7月12日，美年丽嘉宾馆装修款二期款820，952元”、“2012年11月29日，美年丽嘉宾馆装修款三期款513，095元”、“2012年11月29日，美年丽嘉宾馆装修款尾款102，619元”的内容，并盖有福建警声建设集团湖北分公司财务章，但上述收款收据不是正规发票。此外，田杨红对房屋进行装修系为李海兰正常经营的行为，田杨红因装修发生的费用不能视为李海兰发生的经济损失，更不能证明因吴厉芳的违约行为而造成李海兰各项经济损失2，050，000元的事实；对证据二即录音光盘1份，仅凭录音内容不能达到其证明目的；对证据三，因接处警一览表中无相关记载，故不能证明李海兰在装修中经常受到何茂昌的干扰，为此多次报警的事实；办理特种行业许可工作的通知系武汉市江岸区公安分局对治安大队、各所的通知，及对办理特种行业许可流程说明，不能达到其证明目的。关于李海兰、田杨红主张证明的因吴厉芳出租的房屋与第三人何茂昌存在权属争议，致使李海兰无法正常经营使用租赁房屋的事实。因李海兰、田杨红本诉中提交的证据三证明田杨红于2012年8月1日因何茂昌干扰而报警一次；李海兰、田杨红本诉中提交的证据四证明大智派出所出具证明证明“租赁房屋存在租赁及财产纠纷”；李海兰、田杨红反诉中证据的装修合同中注明有“开工时间为2012年5月1日，竣工时间为2012年12月31日”的内容；收款收据中有分别载有“2012年5月2日，美年丽嘉宾馆装修款首期款615，714元”、“2012年7月12日，美年丽嘉宾馆装修款二期款820，952元”、“2012年11月29日，美年丽嘉宾馆装修款三期款513，095元”、“2012年11月29日，美年丽嘉宾馆装修款尾款102，619元”的内容，佐证了其约定装修时间为2012年5月1日至2012年12月31日，及按工程进度付款的情况；李海兰、田杨红在审理中自认何茂昌的干扰的情形已得到排除，故本院对李海兰因何茂昌的干扰，致使李海兰正常经营使用租赁房屋受到一定程度的影响的事实予以认定及对影响程度进行判断，并在处分双方租赁关系时给予酌情考虑。
经审理查明，吴厉芳根据其与汇通印刷厂、乐泰公司、全明道签订的房屋租赁合同等取得位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号，房屋面积为430平方米的房屋和位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼房屋两间，房屋面积为90平方米房屋的经营、使用权。
2012年4月1日，田杨红代表李海兰与吴厉芳签订房屋租赁合同一份。合同约定，吴厉芳（甲方）向李海兰（乙方）出租位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号，房屋面积为430平方米的房屋。租赁期限为3年，从2012年4月15日起将符合使用需求的房屋交付乙方，至2015年4月14日止。租期内，双方未经协商一致，不得提前解约。租金为每月12，000元，合同按协议半年期支付72，000元，支付时间为：9月15日、3月15日。按期缴纳的租金的时间提前30天。如续租本合同租金按每年度逐年递增5%。押金12，000元。承租方未按时交付租金，滞纳金为租金总额3%／日，超过10天仍未缴纳租金的，合同自动终止，押金不予退还。本合同租金次年度按每平方米30元计算租金。第三年租金递增5%。如续期租金递增为5%，支付方式皆为年付（2015年4月1日后续签）。合同还约定了其他内容。2012年5月1日，田杨红代表李海兰与吴厉芳又签订房屋租赁合同一份。合同约定，吴厉芳（甲方）向李海兰（乙方）出租位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼房屋两间，房屋面积为90平方米。租赁期限为3年，从2012年5月1日起将符合使用需求的房屋交付乙方，至2015年4月30日止。租期内，双方未经协商一致，不得提前解约。租金为每月2，500元，首期合同半年度支付共计15，000元，如续租本合同租金按每年度逐年递增5%。支付时间为：10月1日、4月1日。按期缴纳的租金的时间提前30天。押金2，500元。承租方未按时交付租金，滞纳金为租金总额3%／日，超过10天仍未缴纳租金的，合同自动终止，押金不予退还。合同还约定了其他内容。上述两份合同签订后，吴厉芳向李海兰交付了约定出租的房屋。李海兰占有、使用上述房屋后，因何茂昌与吴厉芳就汇通路旧货市场遗留问题发生纠纷，何茂昌于2012年8月起在李海兰经营使用的房屋处进行干扰，致使李海兰正常经营使用该房屋受到一定程度的影响。此后，何茂昌干扰的情形已得到排除，但李海兰仍未按合同约定支付租金。李海兰除支付半年租金外，尚欠吴厉芳位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋自2012年10月15日起至今的租金及位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋自2012年11月1日起至今的租金未予支付。吴厉芳经多次催要未果，故诉至法院。审理中，被告李海兰、田杨红提起反诉，本院对反诉一并审理。此后，被告田杨红向本院提出撤回其反诉的起诉的申请，本院依法予以准许。
本院认为，田杨红代表李海兰与吴厉芳签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。吴厉芳依合同履行交付房屋的义务，但李海兰未按合同约定履行支付租金的义务。李海兰未按合同约定交纳租金，其行为已构成违约，吴厉芳有权要求李海兰履行支付租金的义务。现吴厉芳提出的李海兰支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋从2012年10月15日起至2014年5月14日止的租金，以及支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋从2012年11月1日起至2014年5月14日止的租金的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但吴厉芳计算位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋从2012年10月15日起至2014年5月14日止的租金为395，800元；位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋从2012年11月1日起至2014年5月14日止的租金48，750元，两项合计444，500元的金额有误，实际计算应为：位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋租金：2012年10月15日至2013年4月14日的租金为72，000元；2013年4月15日至2013年10月14日的租金为77，400元；2013年10月15日至2014年4月14日的租金为77，400元；2014年4月15日至2014年5月14日的租金为13，545元，共计240，345元；位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋租金：2012年11月1日至2013年4月30日的租金为15，000元；2013年5月1日至2013年11月30日的租金为15，750元；2013年12月1日至2014年5月14日的租金为15，750元，共计46，500元。两项合计286，845元。因吴厉芳与何茂昌就汇通路旧货市场遗留问题发生纠纷，何茂昌曾在李海兰经营使用的房屋处进行干扰，致使李海兰正常经营使用该房屋受到一定程度的影响，故李海兰有权要求吴厉芳适当减少租金。本院根据何茂昌在李海兰经营使用的房屋处进行干扰的具体情形，酌定李海兰向吴厉芳减少支付2012年8月后的3个月的租金。其中，李海兰向吴厉芳减少支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋租金36，000元（12，000元×3个月）；减少支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋租金7，500元（2，500元×3个月）。上述应减少支付的租金从李海兰应支付给吴厉芳的租金中扣除。对吴厉芳提出的李海兰以其累积所欠的租金为基数，按每日3%，支付违约金的诉请，因合同约定“承租方未按时交付租金，滞纳金为租金总额3%／日”，对该约定的滞纳金双方当事人均认同系违约金，应按合同约定的违约金处理；李海兰未按合同约定交纳租金，其行为已构成违约，应当向吴厉芳支付违约金，故本院对吴厉芳提出的李海兰应支付违约金的诉请予以支持。但因合同约定的违约金明显超过实际损失即因李海兰拖欠租金而发生的利息损失，且李海兰、田杨红提出“违约金过高”的意见，该违约金应予以调整，故本院确定李海兰按吴厉芳利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算）的130%来计算违约金。对吴厉芳提出的田杨红支付租金、违约金的诉请部分，因田杨红不是合同相对方，而是接受李海兰的委托，代表李海兰签订房屋租赁合同，及对承租的房屋进行经营活动，因房屋租货合同关系产生的民事法律责任应由李海兰承担，田杨红不承担责任，故本院对吴厉芳提出的该诉请部分不予以支持。审理中，李海兰以吴厉芳与何茂昌对租赁房屋存在权属争议，何茂昌长期、多次地进行暴力干扰；因该房屋存在财产及租赁纠纷，致使李海兰无法办理特种行业经营许可证，至今无法正常进行经营，合同目的无法实现为由，提出吴厉芳将存在权利瑕疵的房屋出租给李海兰，构成违约，故李海兰不应支付租金，并应由吴厉芳承担违约的赔偿责任的抗辩意见。对该抗辩观点，本院认为，其一，本案中李海兰主张的是吴厉芳基于出租人的权利瑕疵担保的违约而拒绝支付租金，并要求吴厉芳承担违约的赔偿责任，而不是主张第三人何茂昌的侵权损害赔偿，故首先应审查认定吴厉芳是否有违约行为和事实。吴厉芳根据其与汇通印刷厂、乐泰公司、全明道签订的房屋租赁合同等取得租赁房屋的经营、使用权，上述各方并未向李海兰主张权利；李海兰、田杨红提交的证据也不足以证明其主张的吴厉芳与何茂昌存在房屋权属争议；《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，系对承租人在出现第三人主张权利而不能实现合同目的的情形下，可以要求减少租金或者不支付租金的法律规定，而不是规定发生了上述情形后必然导致出租人违约，故吴厉芳在没有出现新的违约事实的情况下，不应对该房屋的使用承担瑕疵担保责任；其二、对于李海兰提出的公安部门暂缓受理美年丽嘉宾馆申办《特种行业许可证》，并事实上导致李海兰开办的美年丽嘉宾馆不能正常经营的问题。虽然吴厉芳与李海兰的租赁合同中约定，吴厉芳提供房屋租给李海兰使用，但该房屋是否作宾馆经营使用，如何使用，双方在房屋租赁合同中并未作限制约定，也并未以此作为一方对另一方的违约条件。李海兰在承租该房屋时，应当充分考虑租赁房屋能否作为宾馆经营使用的风险性因素，公安部门作出的是暂缓受理办证的决定，并不排除办证的可能，因此，李海兰将公安部门暂缓受理办证的决定，致使其不能经营的后果归责于吴厉芳的违约，没有事实依据和合同依据。综上，本院对李海兰提出的因何茂昌的阻扰和吴厉芳提供租赁的房屋存在权利瑕疵，致使承租人无法办理特种行业经营许可证，不能正常使用房屋，应由吴厉芳承担违约责任的诉讼观点不予采纳。关于李海兰提出的反诉的诉请。一、对李海兰提出解除合同的诉请，因李海兰已明确表示不履行合同主要义务即支付租金，且经吴厉芳催告后仍未履行，现李海兰主张解除合同，符合合同解除条件，应当予以解除合同。但现两份合同的租赁期间均已届满，解除合同已无必要，故本院对两份合同已终止的事实予以认定；二、对李海兰提出退还租房押金14，500元的诉请，因双方签订的房屋租货合同约定，“承租方未按时交付租金，超过10天仍未缴纳租金的，押金不予退还”，故本院对李海兰提出的退还租房押金14，500元的诉请不予以支持；三、对李海兰提出赔偿经济损失2，050，000元的诉请，因李海兰提供的证据不能证明其具体的损失情况，且李海兰提出的对房屋改造和装修工程工程造价及装修残值进行鉴定申请，已由鉴定机构以鉴定依据和资料不齐全，无法做出准确的鉴定为由退回及李海兰撤回对装修残值鉴定的申请；李海兰提供的证据不能证明吴厉芳违反合同主要义务，致使合同目的不能实现；现两份合同因租赁期间均已届满而终止，故本院对李海兰提出的赔偿损失2，050，000元的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李海兰于本判决生效之日起十日内向原告吴厉芳支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋从2012年10月15日起至2014年5月14日止的租金204，345元；
二、被告李海兰于本判决生效之日起十日内向原告吴厉芳支付位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋的租金39，000元；
三、被告李海兰于本判决生效之日起十日内向原告吴厉芳支付违约金。其中，位于武汉市江岸区汇通路义祥里4号的房屋，以李海兰所欠2012年10月15日应付的3个月租金36，000元（扣除另3个月的租金36，000元）为本金，自2012年10月15日起至2014年5月14日止；以李海兰所欠2013年4月15日应付3个月租金77，400元为本金，自2013年4月15日起至2014年5月14日止；以李海兰所欠2013年10月15日应付半年租金77，400元为本金，自2013年10月15日起至2014年5月14日止；以李海兰所欠2014年4月15日至2014年5月14日应付租金13，545元为本金，自2014年4月15日起至2014年5月14日止，上述部分均按中国人民银行同期贷款利率标准的130%来计算违约金；位于武汉市江岸区汇通路义祥里一楼两间房屋，以李海兰所欠2012年11月1日应付的3个月租金7，500元为本金（扣除另3个月租金7，500元），自2012年11月1日起至2014年5月14日止；以李海兰所欠2013年5月1日应付的半年租金15，750元为本金，自2013年5月1日起至2014年5月14日止；以李海兰所欠2013年12月1日应付的半年租金15，750元为本金，自2013年12月1日起至2014年5月14日止，上述部分均按中国人民银行同期贷款利率标准的130%来计算违约金；
四、驳回原告吴厉芳的其他诉讼请求；
五、驳回被告李海兰提出反诉的诉讼请求。
被告李海兰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，480元，由被告李海兰负担1，905元，原告吴厉芳负担1，575元。反诉的案件受理费11，658元，由被告李海兰负担。因案件受理费3，480元已由原告吴厉芳预交，故被告李海兰在支付上述款项时，将受理费1，905元一并支付给原告吴厉芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王雪涛
人民陪审员 任 频
人民陪审员 杜 松
二〇一五年五月十一日
书 记 员 宋琼韬