广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初6813号
原告：伍健伟，男，1968年出生，汉族，住广州市海珠区。
原告：李伍香，女，1981年出生，汉族，住广州市海珠区。
两原告的共同委托代理人：王美舟、张丽，分别是广东广之洲律师事务所律师及实习律师。
被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。
法定代表人：关宝伟，职务总经理。
委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告员工，联系地址同被告地址。
原告伍健伟、李伍香诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年3月22日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海珠区富基南*街*号*房，被告应于2014年6月30日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交付给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之零点五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今未通知原告收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表、通邮等）。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。且合同约定被告应在原告结清所有相关费用之日起720个工作日将房地产权证交付原告，但被告至今未向原告交付房产证。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。故起诉要求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金（按房屋总价*元的每日万分之二的标准计算，从2016年11月30日起计算至被告具备约定的交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表且实际交付房屋给原告之日止，暂计为101569元。）；2、被告向原告支付延迟办证违约金（按每日万分之二的标准，以总房款的*元为本金，支付从2017年2月18日起至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计为15000元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，一、关于双方约定的交房条件。双方签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》（下称“该合同”）是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。该合同第六条约定的交房条件为“（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮。”在该合同及该合同条款未被判决无效和被撤销的情况下，双方必须遵守合同约定，按照合同约定履行义务。在本案发生纠纷前，原告从来未有向被告明确表示过不认可该合同的约定，也未就该问题而作出其他的意思表示。二、关于合同补充协议约定交房条件的相关法律规定及法律支持。1、交房条件的约定属于原告与被告双方之间的特别约定，该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，买卖双方有特别约定标准的，应从其约定。对于合同约定交房条件属于明确的标准，双方均无异议。2、我国的法律、行政法规中规定交付商品房所应具备的交房条件，属于法定条件，按照本案的纠纷，受合同法调整。合同法第279条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该规定明确了开发商为组织竣工验收和确认工程合格与否的主体。只要取得了《建筑工程竣工验收合格证》，就已经是满足了该法定条件的最基本要求之一。三、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是否是涉案房屋交付的法定必备条件。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条关于“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”、以及第六条第一款关于“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”的规定，是否能推定取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是涉案房屋交付的必备条件呢？我方认为：1、不管是《建设工程质量管理条例》还是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，均不是对民事法律关系进行规范的民事法律，其属于行政法规的范畴，调整的是行政法律关系而非民事法律关系，因此，不能以这些规定作为确定本案计算迟延交房违约金的截至时间。2、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，均不是对开发商向购房人交房条件的规范，而是对开发商对政府设定的行政性质的义务。备案是备案，规划验收是验收，备案与验收既不是同一个概念，也不是同一性质的法律行为，所以其不构成商品房买卖合同中的法定交房条件。3、《商品房预售合同》及其《补充协议》中，均未将取得或提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》约定为涉案房屋交付的条件。双方在《商品房预售合同》中约定，应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。同时，双方在《补充协议》中约定的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮。可见，取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非双方当事人约定的房屋交付条件。4、商品房交付的法定条件并不包括取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述规定，开发商向购房者交付的商品房的法定的强制条件是房屋必须“经验收合格”，而取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非法律规定的交付房屋的强制条件。需要指出的是，本案涉案房屋的建筑工程已经竣工，且已经取得了验收合格证。综上可见，取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》既不是双方当事人约定的交房条件，也不是法律规定的交房条件。既然如此，涉案房屋就应当以双方签订的购房合同所约定的交房条件为准。根据信守合同原则，只要合同是合法有效的，双方当事人均应当遵守，法院也必须依据合同的约定进行裁判，海珠法院已经有案例判决确认《商品房预售合同》及其《补充协议》合法有效。按照“有约定从约定”的合同法适用原则，涉案房屋的交付条件应当以双方签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》为准，关于违约金的截止时间的计算也应当如此。换言之，无论是《建设工程质量管理条例》还是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，均不能作为法院确定计算违约金截至时间的法律依据。四、我司履行合同约定的收楼条件及发出收楼通知手续情况。我司业已通过了建筑工程竣工合格验收，建设工程消防验收合格，建设工程规划验收合格，并已达到通水、通电、通煤气、通邮、通宽带、通有线电视、通电梯等正常生活条件。我司也向原告发出《商品房交付使用通知书》，但至今原告并没有收楼。五、关于我司是否构成迟延办理房屋产权登记违约的问题，作如下意见：1、双方当事人通过合意对涉案房屋的产权登记等事宜进行约定，法院应确认补充协议的合法性，维护契约信守的精神。（1）基于原告方对《商品房买卖合同》和《补充协议》的亲笔签名并无异议，关于产权登记的约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，故此买卖双方有特别约定标准的，应从其约定。法院应当尊重当事人对此所作的意思表示和处分的权利。从《补充协议》第十二条的约定，仅是就对主合同第二十一条产权登记的时间即：“双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”做出了另行约定：“甲方只协助乙方办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料。（二）甲方在合理时间内代乙方向办证部门申请办理房地产权证。（三）以乙方结清所有相关费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证；如乙方未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，甲方有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延”，补充协议在后且为特别约定，的确是双方对产权登记时间的最终意思表示。双方合意改变“产权登记的时间”，应视为当事人对自身权利的一种处分。（2）上述补充协议对办证期限的特别约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定。也就是说：只要双方当事人对办理房屋产权证书期间有特殊约定的，应当适用特殊约定。2、合同约定对我司履行办证义务的时间是存有前提条件的。主合同第二十一条是对产权登记的完整约定，除了产权登记的时间外，关于该条其他事宜约定是没有变更。那么就是讲《商品房买卖合同》第二十一条产权登记约定的“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记”；“在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。……单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。”上述约定是仍然适用的。合同对我司办理商品房项目的房地产初始登记的时间没有变更，我司仍需要按照该约定去履行办理房产产权初始登记，并不是没有限制我司的办证义务的时间。前提条件就是：取得《建设工程规划验收合格证》之日起申请该商品房项目的房地产初始登记，而我司于2017年1月24日才取得该合格证并办理了初始登记的申请。3、根据补充协议的特别约定，涉案房屋完成产权登记的办理需要诸多前置手续。
涉案房屋并没有完成办理产权登记的前置手续，故还未能办理《不动产权证》。4、《补充协议》约定的720个工作日办证期限的起算点。根据合同约定，我司己于2017年2月21日向广州市房地产测绘院申请B1、B2栋楼宇房屋面积的初始测绘，因该楼盘楼体大，超过2万平方米，目前尚在测绘面积的政府办理流程中。5、根据合同补充协议第十三条约定，因我司的原因未能在第十二条约定的时间内协助原告办妥房地产权证的，我司才承担迟延办理产权登记的违约金的责任。涉案房屋目前还未符合合同约定的办理条件，未能开始计算办理产权登记的起算时间。综上所述，我司认为：基于达到合同约定的交房条件，我司书面通知原告收楼，已经履行了合同约定的相关义务。但是原告至今迟迟不收楼，也没有任何事实与理由对合法收楼的通知进行抗辩，很明显在我司发出收楼通知书后的逾期交楼的责任并不在我司，而在原告方。根据合同及补充协议的约定，我司并未超出办理房产证件的期限，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年3月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，订明乙方以*元向甲方购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢28层*号房；（第十二条）交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，甲方向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，等；（第二十一条）产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条：乙方须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因乙方未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，乙方应在《合同》签订之日起3日内书面告知甲方，并在15日内一次性向甲方付清全部房款，否则视为乙方逾期付款，乙方应每日按累计应付款万分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期付款超过15日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按累计应付款的30%的标准向甲方支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；第十二条：关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：甲方只协助乙方办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料。（二）甲方在合理时间内代乙方向办证部门申请办理房地产权证。（三）以乙方结清所有相关费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证；如乙方未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，甲方有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因甲方任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，甲方不承担任何责任。第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因甲方的原因未能在上述时间内协助乙方办妥房地产权证的，合同继续履行，但甲方应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向乙方承担迟延办证的违约责任；等。
合同签订后，原告依约付清全部购房款*元给被告。
原、被告曾因上述《商品房预售合同》发生的迟延交房问题纠纷而向本院起诉。诉讼中，双方达成调解协议，确定被告应支付的迟延交房违约金的标准为每日按已付房价款的万分之二计算，迟交楼违约金计至2016年11月29日。
2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程*幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。
原告于2017年8月1日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示尚未取得涉案工程竣工验收备案表。
本院认为：本案中原、被告争议的焦点之一是涉案房屋是否符合交付标准。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然原、被告双方在补充协议中对交楼条件进行了约定，但该约定明显低于法定条件。现被告尚不具备上述法定交楼条件，故即使被告向原告发出收楼通知，原告也有权拒绝收楼。因此，被告超过合同约定的时间而未交楼，已构成违约，原告要求被告每日按已付房价款的万分之二计付自2016年11月30日起的迟延交楼违约金合法有理，本院予以支持。由于被告何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定业主收楼的时间，基于公平原则，本院认为违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如被告仍有违约行为，原告可以另循法律途径解决。
原、被告曾因上述合同发生纠纷，双方已对被告迟延交楼违约金的标准进行认定，在此不再赘述。被告关于不予调整违约金的抗辩无理，本院不予采纳。
其次，关于原告主张被告承担迟延办理产权登记的违约责任问题。《商品房预售合同》第二十一条约定被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“被告只协助原告办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料。（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证。（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于原告已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，原告经被告通知后提交相关办证资料之日开始计算”。而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，本院依法认定该《补充协议》第十二条为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院确定被告的办证义务期限应为房屋交付之日起210个工作日内。由于原告还未办理收楼手续，被告何时办妥产权登记的时间尚不确定，被告至今不构成违约，故原告要求被告支付迟延办证违约金理由不充分，本院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2016年11月30日起至本判决生效之日止，每日按*元的万分之二的标准计算，违约金累计总额以本金为限）给原告伍健伟、李伍香；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2631元，由原告负担338元，被告负担2293元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 黄学文
人民陪审员 王君碧
人民陪审员 梁浩荣
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 蔡文棋
陈秋贻