上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2212号
上诉人（原审被告）卢永年。
被上诉人（原审原告）黄文文。
被上诉人（原审原告）刘克清。
上诉人卢永年因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市闸北区青云路XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋）原产权人系陆建堂。
2012年7月，黄文文、刘克清与卢永年就系争房屋签订《租赁合同》，约定卢永年将系争房屋出租给黄文文、刘克清使用，租期自2012年7月15日起至2013年7月14日止，每月租金人民币（以下币种均为人民币）1，950元，黄文文、刘克清应向卢永年支付保证金1，950元，待租赁期满黄文文、刘克清迁空交还房屋并结清租金、水电煤等费用后三天内无息返还黄文文、刘克清等。签约后，黄文文、刘克清向卢永年支付了租赁保证金1，950元。该合同租期届满后，双方进行了续签，约定租期为2013年7月15日起至2014年7月14日止，月租金1，950元，并延用原合同押金1，950元等。
2013年12月4日，原产权人陆建堂与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，出售系争房屋。
2013年12月17日，卢永年以欠款人的身份向黄文文、刘克清出具《欠条》，大致内容为：今由系争房屋已出售，应退租金2，000元、押金2，000元、违约金2，000元、维修费200元，共计6，200元。决定在2013年12月18日上午付清。后因卢永年迟迟未将上述款项支付给黄文文、刘克清，黄文文、刘克清诉至法院要求判令：卢永年向黄文文、刘克清退还租金2，000元、违约金2，000元、押金2，000元、维修费200元，共计6，200元。
租赁期间，黄文文、刘克清支付的租赁保证金及租金均由卢永年收取，且租金已付至2014年1月15日。
因卢永年未与黄文文、刘克清结清《欠条》中所载金额，黄文文、刘克清一直未向卢永年归还系争房屋的钥匙。
原审法院审理中，卢永年提供了一份与张秀珍签订的《房屋租赁协议》，该协议约定由卢永年向张秀珍承租系争房屋，租期自2012年7月10日起，月租金为1，900元。租期内张秀珍不得无故收回房屋，除出售外，同意第三方同购房者继续履行租赁合同，不需赔违约金。张秀珍同意卢永年转租、代收租金，屋内维修费一类由实际居住人自付，张秀珍与卢永年不需要支付维修费，第一次由张秀珍修理完好等。对此卢永年称张秀珍系陆建堂之前妻，卢永年受张秀珍委托代其对外出租房屋，每月只收取50元的管理费，且卢永年将收取黄文文、刘克清的租金、押金在扣除管理费后均交给了张秀珍，但张秀珍未向卢永年出具相应欠条，故卢永年无权代张秀珍处理赔偿等事宜。黄文文、刘克清则表示对于上述租赁协议的真实性无法确认，卢永年是以房东身份向黄文文、刘克清出租房屋、收取房租，故黄文文、刘克清最初并不清楚产权人身份情况，是后来才知道房东姓张。
卢永年分别提供了署名“张秀珍”、“青云路XXX号XXX室新产权人”及“天景房产业务员刘欢”的《证明》三份，反映张秀珍同意黄文文、刘克清住至租金、押金用完，以及黄文文、刘克清至今未交还系争房屋钥匙等情况。对此黄文文、刘克清称上述《证明》的真实性均无法确认。
关于退房经过及卢永年《欠条》的出具背景。黄文文、刘克清称，因房东欲出售系争房屋，经张姓房东、卢永年与黄文文、刘克清共同协商，黄文文、刘克清同意提前搬离，而房东与卢永年则答应退还1个月的房租及押金、赔偿1个月的房租作为违约金，并同意支付黄文文、刘克清为维修屋内物品而花费的维修费。黄文文、刘克清在自行找到房源后曾电话告诉卢永年将于2013年12月15日搬走，并要求卢永年当天前来结算费用。12月15日黄文文、刘克清搬家当天，卢永年称自己没空，故约在17日前来结算。17日晚卢永年称自己的钱包被盗无法结账，黄文文、刘克清起疑并拨打了110，警察到场后进行取证，卢永年当场出具了《欠条》。至于《欠条》上的金额因均系卢永年自行书写，故黄文文、刘克清也没有注意与实际金额有出入。卢永年则称买家当时并不急于入住，故张秀珍曾答应黄文文、刘克清在用完租金、押金后再搬离，水电煤气费也免除，但从未答应赔偿违约金。直至2013年12月13、14日左右，黄文文、刘克清打电话给卢永年称要搬家，但卢永年要求其联系张秀珍，其后黄文文、刘克清不断电话骚扰卢永年，2013年12月17日晚更以不让卢永年离开的方式胁迫卢永年，为此双方都报了警，在警察在场的情况下卢永年才在系争房屋内写下了上述《欠条》，其上所载金额均高于实际金额，均系应黄文文、刘克清的要求而写。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。黄文文、刘克清与卢永年就系争房屋签订了《租赁合同》，合同履行过程中亦一直由卢永年向黄文文、刘克清收取租金及租赁保证金。即便如卢永年所称其系受张秀珍的委托代为出租系争房屋，而仅以自己名义对外签订合同，但在无证据表明卢永年于签订合同时曾向黄文文、刘克清完整、全面地披露过该节信息，且系争房屋的产权人事实上亦非张秀珍本人的情况下，黄文文、刘克清以卢永年作为合同相对方进而主张权益，于法有据，法院可予支持。且卢永年对因合同提前解除而应对黄文文、刘克清负有的合同义务，以用个人名义出具《欠条》的形式进行了确认，黄文文、刘克清有权据此要求卢永年履行相应的支付义务。卢永年称《欠条》系受黄文文、刘克清胁迫的情况下出具，但未就此提供证据加以证明，故法院难以采信。结合卢永年对书写该《欠条》时警察亦在场的自述，卢永年的上述抗辩更显无力，故黄文文、刘克清依此要求卢永年支付该费用，于法有据，法院可予支持。但鉴于《欠条》中卢永年承诺退还的租金、押金与实际发生的金额确有出入，根据公平、合理原则，法院认为就上述两项款项仍应按实际发生的金额进行退还。另外，虽然黄文文、刘克清至今未向卢永年交还房屋钥匙，但卢永年未能就《欠条》出具时及其后黄文文、刘克清仍继续占用房屋的事实进行举证，且从卢永年出具《欠条》的地点及其内容表述上来看，应视为卢永年认可当时房屋已符合交付条件。在卢永年未能向黄文文、刘克清结清相应款项的情况下，基于同时履行抗辩权的行使，黄文文、刘克清有权拒绝交还钥匙，此亦不能构成卢永年拒绝支付款项的理由。
原审法院据此判决如下：卢永年应于判决生效之日起三日内向黄文文、刘克清支付6，100元。
原审法院判决后，卢永年不服提出上诉称，上诉人要求增加第三人，法院未予采纳；让上诉人在第二次开庭时补签传票，系程序违法。上诉人只是代理产权人出租房屋，无权作出退还租金、保证金、维修费的承诺。上诉人在受胁迫的情况下写了《欠条》，依法无效。被上诉人实际占用了房屋，应按合同约定支付租金，上诉人无须退还租金。要求本院撤销原判，驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人黄文文、刘克清辩称，被上诉人与上诉人约定2013年12月17日交接房屋，上诉人退还押金。在交接时双方产生纠纷，被上诉人拨打110报警电话。在被上诉人搬离的情况下，上诉人出具了《欠条》。但之后卢永年以各种理由拒付款项。原审法院判决正确，要求本院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人以自己的名义与被上诉人签订《租赁合同》，即便上诉人之后披露了其系受产权人委托，但在上诉人或其委托人不履行义务时，被上诉人仍可以选定合同相对人。现被上诉人以上诉人为被告，要求其履行合同义务，符合法律规定。上诉人称其是受胁迫才写《欠条》，但没有相关证据佐证，法院不予采纳。被上诉人称是在交接房屋后，上诉人才出具《欠条》，更符合常理。上诉人应当按《欠条》履行其义务，原审法院根据公平合理原则，判令上诉人比照《租赁合同》约定退还租金、押金，按其在《欠条》中的承诺支付违约金、维修费，本院予以认同。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人卢永年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年三月六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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