新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民 事 判 决 书
（2015）新兵民提字第00001号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：吴华东，男，1964年9月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区石河子市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆通联物流有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区石河子市东一路29小区26号。
法定代表人：韩亚利，该公司董事长。
委托代理人：孙爱玲，系新疆通联物流有限责任公司退休职工，住新疆维吾尔自治区石河子市。
委托代理人：李山，新疆君正律师事务所律师。
申请再审人吴华东因与被申请人新疆通联物流有限责任公司（简称通联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2014）兵八民再字第4号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月9日作出（2014）新兵民申字第00181号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人吴华东，被申请人通联公司的委托代理人孙爱玲、李山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月31日，一审原告吴华东起诉至新疆维吾尔自治区石河子市人民法院称，其于1999年5月9日从通联公司处购买城区××××原22-89-12号）房屋，建筑面积28.23㎡，吴华东一次性付清房款67752元，当时公司售房员承诺三个月办房产证，三个月后吴华东要求公司与其签订书面合同，但通联公司均以各种理由一拖再拖。为此，吴华东诉至法院，请求：1、通联公司支付逾期办理房屋权属证书的赔偿金52169.04元；2、通联公司返还吴华东多算建筑面积款6600元；3、通联公司在三个月内协助吴华东办理位于石河子市城区××房屋的产权过户手续及承担过户的税费等费用；4、通联公司承担该案的诉讼费。
一审被告通联公司辩称，1、争议房屋的售房行为是1999年，通联公司在2004年8月才由兵团国资公司划归第八师石河子市管理，2005年至2009年期间进行改制、2007年因为欠款通联公司的土地和房产被高级法院扣押，所以房产证一直未能办理，通联公司主观无过错；2、房屋面积确实存在误差。解除扣押之后，重新测绘了房屋面积，通联公司才得知存在1.80㎡面积误差；3、吴华东引用2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》××以下简称《解释》）不当，因为通联公司不是房地产开发企业，当时获得的土地是国有划拨，建房目的是为了改善本企业的职工住房，仅有吴华东一户是本公司以外的人，通联公司同意协助吴华东办理房产证，但是吴华东要提供相关资料，相关办证费用应当由吴华东承担。
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院一审查明，1999年5月9日，吴华东向通联公司的前身新疆通联实业总公司缴纳房款67752元后购得争议房屋，双方未签订书面房屋买卖合同，该公司给吴华东出具的内部结算单上载明“商服房22-89-12，建筑面积28.23××㎡）”吴华东交清房款当日新疆通联实业总公司即将该房屋交付吴华东使用。吴华东承担了其使用该房屋期间的多个年度的暖气费、电费等，并于2005年11月8日取得该房屋的门牌证，门牌号码为××。在使用该房屋的过程中，吴华东因办理相关手续需要，要求新疆通联实业总公司下属的劳动生活服务公司出具了多份证明证实其购买该房屋的事实。2006年12月28日，通联公司向第八师市国资委提交一份请示报告，内容为：“1998年至2003年，我公司在本单位住宅区内自建了21栋住宅及底商房屋，并已出售给职工个人，极大地改善了职工的居住环境，缓解了公司的住房压力。但由于近年来公司效益不佳，加上公司正在改制过程中，房管科科长或退休或调离企业，未能及时给住户办理房屋产权证。为稳定社会秩序，避免住户大批上访，公司决定统一为住户办理房产证。目前，市房产局已开始办理，房产证书正在打印之中。由于2002年9月公司改制后，名称由新疆通联实业总公司更名为新疆通联物流有限责任公司，市房产局要求我们先从新疆通联实业总公司过户至新疆通联物流有限责任公司，并出具国资委同意出售的批复，才能办理相关手续。为此，我们恳请上级给予协调，并一次性直接过户给购房者个人”。石河子市房产局于2009年4月14日给双方争议房屋出具房产证，争议房屋产权登记在通联公司名下，房屋性质为商业用房，产别为股份制。2010年，通联公司整理出一份“22小区、7小区剩余公房证统计表”，在对应吴华东的备注一栏载有“有契税，欠维修基金、服务费、工本费”字样，吴华东于2010年8月9日在该统计表上签字领走了登记在通联公司名下的公房产权证书，该房产证书上记载的房屋建筑面积为26.43㎡，比原内部结算单记载的面积少了1.80㎡，通联公司在庭审中对此予以认可，并且同意按照购房时的单价退还吴华东，对将房屋出售给吴华东后应积极协助吴华东办理产权过户手续表示认同，但其认为未能及时给吴华东办理房产证的原因是之前通联公司直属于兵团交通局而不属于第八师，协调起来不顺利，后来公司经历改制和土地被新疆维吾尔自治区高级法院扣押等种种原因形成。通联公司提供一份2012年3月7日新疆维吾尔自治区高级人民法院下达的××2011）新执恢字第3-1号裁定书予以证实。
该法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但由被告出具的内部结算单载明了房屋买卖合同的主要内容，原告交清房款后被告亦将该房屋交付原告使用至今，双方达成的口头房屋买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行合同。在原告履行给付购房款义务后，被告应尽协助办证义务，但其至今未全面履行，当属违约，应承担相应的违约责任。原告合法受让该房屋且支付了相应对价，其要求被告协助办理房屋产权过户手续的请求符合法律规定，予以支持。对于过户产生的费用，因双方并未签订详细的书面合同，虽然被告作为房屋出售方在可以签订书面合同的情形下未与原告签订，存在不当之处，但双方在没有约定的情形下应当按照法律规定各自承担应缴纳的税费，过户所产生的税费有营业税、城建税、契税、印花税、工本费、维修基金、房地产转让手续费，因房产证办理下来后由原告所持有，原告作为权利所有人应承担办理证书所需的工本费和房地产转让手续费。契税原告已经缴纳，维修基金是为保障房屋正常使用维修需要而设立的备用基金，直接受益人是买受方，理应由原告缴纳。《中华人民共和国印花税暂行条例》明确规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。”因此，印花税应由原、被告承担各自应缴纳的部分。法律明确规定营业税、城建税应当由出售方即被告缴纳，故除工本费、房地产转让手续费、维修基金及依法应由原告缴纳的部分印花税外，其余所有税费均应由被告承担；被告虽辩称其不是房地产开发企业，在该案中不适用《解释》的相关规定，但依照《解释》第二十八条之规定，本案所涉及房屋买卖行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后，而该法适用范围既包括房地产开发亦包括房地产交易，即房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等行为，且出售给原告的房屋性质明确登记为商业用房，被告亦认可出售时该房屋是按照门面房的价格计算的，故该案可以参照适用《解释》进行处理。按照《解释》第十四条、第十八条的规定，原告要求被告支付因逾期办理房屋权属证书的赔偿金、返还原告多计算的房款的诉讼请求及计算方式，符合法律规定，对此两项诉请均予以支持。2011年4月27日被告的土地财产被查封是客观事实，但该情形的出现是因被告自身原因所引起，与原告无关，且该事实是在原告购买房屋多年以后才发生的。根据我国合同法的相关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，被告的抗辩主张无事实和法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、第二十八条，《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条，《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条之规定，该法院于2013年2月26日作出××2012）石民初字第1886号民事判决：一、被告新疆通联物流有限责任公司赔偿原告吴华东逾期办理房屋权属证书的赔偿金52169.04元；二、被告新疆通联物流有限责任公司返还原告吴华东建筑面积多算款6600元；以上两项合计58769.04元，被告新疆通联物流有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告吴华东；三、被告新疆通联物流有限责任公司于判决生效之日起三个月内协助原告吴华东办理位于石河子市城区××房屋的产权过户手续，过户所产生的税费除工本费、房地产转让手续费、维修基金及依法应由原告缴纳的部分印花税外，其余税费均由被告新疆通联物流有限责任公司承担；四、驳回原告吴华东其他诉讼请求。一审案件受理费1269元，邮寄送达费用90元，合计1359元××原告已预交），由被告新疆通联物流有限责任公司负担。
上诉人通联公司不服一审判决，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为发生在1999年，上诉人没有及时为被上诉人办理房产证，一方面是由于公司划转、改制和高级法院扣押房产等不可抗力，另一方面是被上诉人不同意承担办理房产证产生的营业税、维修基金等相关费用；2、上诉人销售给被上诉人的企业自建门面房不是商品房，上诉人不是房地产开发企业，原审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》和《解释》认定争议房屋是商品房不当；3、被上诉人自1999年交付购房款后即取得争议房屋并使用至今，上诉人未及时办理房屋权属证书没有给被上诉人造成经济损失，被上诉人主张未办理房屋权属证书的赔偿金等损失没有事实和法律依据。请求：1、撤销原判第一、二、三项，依法改判，上诉人只同意按原价退还被上诉人多算1.80㎡房屋面积的购房款4320元，并协助被上诉人办理房产证，但不同意承担任何办证税费。2、驳回被上诉人吴华东的其他诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人吴华东答辩称，因上诉人给被上诉人出具的内部结算单上载明“商服房22-89-12，面积28.23㎡”，有关部门收取争议房屋的电费和水费后给被上诉人出具的发票均注明是“商服用电”和“商水”，通联公司名下的公房房产证注明争议房屋为“商业用房”、“建筑面积26.43㎡”，上诉人出售给被上诉人的门面房的房屋面积比实际面积少1.80㎡，且上诉人是按照市场价收取被上诉人的购房款，同期或之后他人购买同地段门面房的单价与被上诉人的购房单价均不一致，因此，上诉人出售给被上诉人的是商品房。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院二审查明，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，予以确认。另查明，2005年11月，吴华东取得争议房屋的20583号门牌证，门牌号码为××石河子北五路）184-13。通联公司名下的第00××58号房屋权属证书××地址：城区××房屋）的“房屋性质”栏为空白，“规划用途”栏注明“商业用房”，“建筑面积”为“26.43㎡”，“土地使用权取得方式”栏为空白，该证书的附记中载明“换证分割”、“自建”等内容。二审期间，吴华东提供了如下新证据：一、吴华东为争议房屋交纳水费和电费的部分票证和门牌证的复印件，证实其给争议房屋交纳的是“商服用电”、“商水”；二、通联公司名下争议房屋的公房产权证和新疆通联实业总公司下属劳动服务公司给工商部门出具的三份书证的复印件，证实吴华东购买的是商业用途的门面房；三、俞素萍、张全龙和张凤超购买同地段门面房的内部结算单或发票复印件，证实通联公司在不同时期出售同地段门面房的单价前后不一致。以上证据当庭质证时，通联公司对书证的真实性没有异议，但不认可吴华东所要证明的争议房屋为商品房的事实。根据双方的质证意见和证据规则，对以上证据的真实性予以确认，认定争议房屋是商业用途的门面房，但不能认定争议房屋的性质是商品房。
该法院二审认为，本案的争议焦点为上诉人通联公司出售给被上诉人吴华东的城区××房屋是否属于商品房，以及双方之间办理房产过户的营业税和城建税由谁承担。
虽然上诉人通联公司和被上诉人吴华东之间没有签订书面的房屋买卖合同，但被上诉人吴华东自愿购买上诉人通联公司销售的企业自建房，且上诉人通联公司收取了被上诉人吴华东相应的购房款后，给其交付了企业自建房，双方之间房屋买卖的行为不违反我国法律、法规的禁止性规定，该房屋买卖行为合法有效，合法的房屋买卖行为受法律保护。《解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业××以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第二十八条规定：“本解释自2003年6月1日起施行”。因为上诉人通联公司及其前身新疆通联实业总公司均不是房地产开发企业，争议房屋的公房产权证中房屋性质和土地使用权取得方式栏均为空白，仅注明房屋用途为“商业用房”、“自建房”。上诉人通联公司不是房地产开发企业，没有销售商品房的资格。即上诉人通联公司出售给被上诉人吴华东的企业自建房不属于商品房。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二条之规定，被上诉人吴华东关于给争议房屋交纳“商服用电”、“商水”，以及上诉人通联公司为争议房屋办理的公房产权证中注明的“商业用房”的抗辩不能充分证实争议房屋的性质为商品房。因此，被上诉人吴华东应当承担举证不能的后果。上诉人通联公司关于争议房屋不是商品房的上诉理由于法有据，予以采信。上诉人通联公司请求不支付被上诉人吴华东逾期办理房屋权属证书和超面积两倍购房款的上诉请求成立，予以支持。被上诉人吴华东没有充分的证据证实争议房屋为商品房，原审法院适用《解释》的相关规定，判决上诉人通联公司给被上诉人吴华东支付逾期办理房屋权属证书的赔偿金和房屋超面积部分两倍的购房款不当，应予纠正。由于被上诉人吴华东没有提供上诉人通联公司逾期办理房屋权属证书和未退还多付1.80㎡购房款给其造成损失的证据，酌情参照银行同期贷款利率计算1.80㎡购房款相应期限的损失。
关于营业税和城建税问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条之规定，上诉人通联公司在给被上诉人吴华东交付争议房屋后，还应当履行协助被上诉人吴华东办理争议房屋产权过户的义务。由于上诉人通联公司出售给被上诉人吴华东的房屋系企业自建房，上诉人通联公司关于其只协助被上诉人吴华东办理房产证，不同意承担争议房屋产权过户的营业税和城建税等税费的上诉请求缺乏事实和法律依据，对此不予支持。原审法院判决被上诉人吴华东承担争议房屋产权过户所产生的工本费、房地产转让手续费、维修基金及其应当缴纳的部分印花税，判决上诉人通联公司承担争议房屋产权过户的营业税和城建税等税费，并无不当，应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。经第八师中级人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第××一）项、第××二）项之规定，该法院于2013年6月19日作出××2013）兵八民一终字第200号民事判决：一、维持新疆维吾尔自治区石河子市人民法院××2012）石民初字第1886号民事判决的第三项，即被告新疆通联物流有限责任公司于判决生效之日起三个月内协助原告吴华东办理位于石河子市城区××房屋的产权过户手续，过户所产生的税费除工本费、房地产转让手续费、维修基金及依法应由原告缴纳的部分印花税外，其余税费均由被告通联物流有限责任公司承担；二、撤销新疆维吾尔自治区石河子市人民法院××2012）石民初字第1886号民事判决的第一项、第二项和第四项，即被告新疆通联物流有限责任公司赔偿原告吴华东逾期办理房屋权属证书的赔偿金52169.04元，被告新疆通联物流有限责任公司返还原告吴华东建筑面积多算款6600元，驳回原告吴华东的其他诉讼请求；三、上诉人新疆通联物流有限责任公司于本判决生效后十日内返还被上诉人吴华东购房款4320元和相应损失3370元；四、驳回被上诉人吴华东的其他诉讼请求。一、二审诉讼费共计2628元，由上诉人新疆通联物流有限责任公司负担690元，被上诉人吴华东负担1938元。
吴华东不服二审判决，向本院申请再审，其再审主张的理由和请求与原审一致。本院经审查后，认为原判决适用法律确有错误，依法指令新疆生产建设兵团第八师中级人民法院再审。
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院再审查明，申请再审人吴华东，被申请人通联公司对二审查明的事实无异议，予以确认。通联公司将争议房屋交付吴华东后，吴华东将该房屋出租，承租人用于修理电机、理发等商业活动。
再审中，吴华东为了证明争议房屋是商品房以及因通联公司未及时办理房产证给其造成的损失，向法庭提供如下证据：通联公司与张全龙签订的《底商楼交接协议书》、空白的《通联公司经济适用房购房协议》、通联公司与张全龙签订的《石河子市房地产转让合同书》、通联公司一方签字盖章的《石河子市房屋转让合同书》、载明184-1××号房屋的规划用途为“商业用房”的查档证明二份、录音光盘一张、沙朝红与蔡晓红签订的《房地产转让合同书》及二人的完税证、出租方为蔡正义、承租方为曾帅的房屋出租协议一份、吴华东自己书写的购房咨询记录、吴华东还贷款银行卡及凭证、争议房屋租房合同十三份、十三人签字争议房屋是商品房的证明一份、《新疆通联物流有限责任公司股东会决议》一份、《新疆通联物流有限责任公司职工私有房产清理明细表》一份、张全龙办理私有房屋产权证申请表一份、通联公司出具的张全龙购买的商服房被高院查封无法办理房产证的证明一份、张全龙购买的184-14号房产分户平面图一份、《新疆辖区投资者教育与保护宣传材料汇编》一本、摘自《法制经纬》的《开发商无证卖房买主获双倍赔偿》的报纸复印件一份。通联公司经质证认为上述证据与本案无关，不予认可。通联公司向法庭提供石河子市建设委员会石建规字××1998）035号《关于新疆通联公司修建集资住宅楼定点的批复》，该批复中载明“新疆通联公司：你公司关于修建集资住宅楼的问题，现根据师市计基发××98）10号计划安排和98规081规划图，经研究批复如下：一、同意在22#小区修建住宅楼三幢××其中一幢为底商住宅楼）……”用以证明通联公司修建的争议房屋是单位自建房，且建设委员会批复通联公司修建的三幢住宅楼中的一幢为底商住宅楼。吴华东对该证据不认可。
该法院再审认为，本案争议焦点是通联公司出售给吴华东的房屋是否属于商品房。虽然通联公司与吴华东之间没有签订书面的房屋买卖合同，但通联公司给吴华东出具的内部结算单中已经载明了房屋买卖合同的主要内容，吴华东自愿购买该房屋，通联公司收取了购房款，并将该房屋交付吴华东使用，双方之间的口头房屋买卖合同成立并合法有效，应受法律保护。
关于争议房屋的性质。首先，《解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业××以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。通联公司及其前身新疆通联实业总公司均不是房地产开发企业，所以通联公司所建造的房屋不具有商品房的性质。其次，通联发（2006）56号《关于给已出售房产办理过户的请示》和石河子市建设委员会石建规字××1998）035号《关于新疆通联公司修建集资住宅楼定点的批复》两份文件，清楚写明通联公司自建了包括争议房屋在内的住宅楼，该楼房是为了解决通联公司企业职工的住房压力，其中一幢楼房根据石河子市建设委员会的批复建成底商住宅楼。上述二文件与争议房屋的公房产权证中房屋用途为“商业用房”的内容相符，进一步证明争议房屋的性质是企业自建房，而非商品房。第三，吴华东购买的房屋承租给他人进行商业经营，水电部门收取“商水”、“商服用电”的费用是由该房屋的使用性质所决定，故其提交的该争议房屋的水电费票据不能证实该房屋是商品房。吴华东关于争议房屋是商品房的理由不能成立，二审对争议房屋的定性正确，予以维持。
再审中吴华东提交的证据与本案不具有关联性，且未再提供通联公司逾期办理房屋权属证书给其造成损失的直接证据，故对吴华东要求通联公司赔偿其逾期办理房屋权属证书赔偿金的请求，二审不予支持正确，予以维持。
再审中，吴华东要求通联公司赔偿其多交的暖气费369元，以及通联公司延迟办理房产证给其新增加部分税费的诉讼请求，系再审中新增加的诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》的规定，当事人超出原审范围增加诉讼请求的，不属于再审审理范围，故对吴华东的该二项请求，不予审理。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经第八师中级人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第××一）项、第二百零七条第一款之规定，该法院于2014年3月19日作出××2014）兵八民再字第4号民事判决：维持××2013）兵八民一终字第200号民事判决。
吴华东对第八师中级人民法院作出的××2014）兵八民再字第4号民事判决不服，向本院申请再审称，通联公司出售给吴华东的房屋是商品房，由于通联公司的原因致房屋一直未过户至吴华东名下，导致吴华东无法销售该争议房屋或者进行其他盈利性活动，给吴华东造成了损失，故原生效判决认定事实及适用法律错误，请求改判：1、通联公司赔偿吴华东逾期办理房屋权属证书的赔偿金52169.04元；2、通联公司返还吴华东购房款及相应损失共计7690元；3、通联公司在三个月内协助吴华东办理石河子市城区××房产证，办房产证的税费由通联公司承担；4、通联公司赔偿吴华东多交的暖气费369元。5、通联公司退还因二审算错，吴华东多交的诉讼费111元；6、通联公司承担一审、二审的诉讼费、送达费及再审产生的诉讼费、交通、食宿费、邮寄费等。
被申请人通联公司辩称，第一、通联公司是因不可抗力而不能履行合同，主观上不存在恶意。第二、吴华东购买的争议房屋不是商品房。理由：1、通联公司不是房地产开发企业；2、当时获得土地是国有划拨的土地，一楼房屋依照城市建筑要求只能建为门面房，建房目的是为了改善本企业的职工住房；3、吴华东购买的是通联公司富余的最后一套房屋，房屋价格等同于通联公司内部职工的购买价格，该价格明显低于当年同地段的商品房价格。第三、吴华东购买的房屋已于付款当日交付其使用，即产生了标的物的转移，没有办理房产证的行为并没有影响吴华东实质意义上对争议房屋的占有、使用、收益。通联公司同意协助吴华东办理房产证事宜，但办理房产证的相关税费应由购房者自行承担。
本院再审查明的事实除与二审查明的事实基本一致外，另查明，吴华东为了证明通联公司未及时办理房产证给其造成的损失，向法庭提供以下三份证据：1、吴华东的A股和B股证券账户卡各一份；2、吴华东从2010年1月19日至2015年5月27日的B股账户对账单××7页）；3、《新疆辖区投资者教育与保护宣传材料汇编》129页。以上三份证据通联公司经质证认为，吴华东提供的三份证据真实性无法确认，且与本案无关联性，不予认可。
2006年12月28日通联公司向师市国有资产管理委员会上报《关于给已出售房产办理过户的请示》后，2007年开始陆续补签《石河子市房地产转让合同书》，单位职工住户陆续拿到住宅房产证。通联公司是先办理个人住房手续，涉案的该批24户门面房是放在最后办理的。第一批门面房的公房证是在2009年4月14日办理，公房证的所有权人是通联公司。到目前为止，该批房屋没有土地使用证，只有房产证。2013年7月10日，被申请人通联公司履行第八师中级人民法院××2013）兵八民一终字第200号民事判决第三项，将1.80㎡面积差的赔偿金、损失费、诉讼费合计7000元给付吴华东。2013年8月15日通联公司为履行该生效判决第一项，将部分办证材料交付吴华东，已履行其协助办理房产过户手续的义务，但吴华东提出要将房屋产权证的房屋性质写明“商品房”且明确违约条款后才补签合同，双方发生争议，故该房屋至今未办理过户手续。
本院再审认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定：“当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。”据此，本案应在原审范围内，对裁判结果是否正确予以审理。对于吴华东超出原审范围，增加要求通联公司赔偿其多交的暖气费369元的诉讼请求，因不属于再审范围，本院不予审理。吴华东对原审判决已支持的第二、三、五项请求再次申请再审，不符合法律规定，本院不再重复审理。本案双方当事人的争议焦点是：一、通联公司出售给吴华东的房屋是否属于商品房，本案是否可以参照适用《解释》的规定；二、通联公司未及时办理房产证是否给吴华东造成了损失，损失数额是多少。
一、关于通联公司出售给吴华东的房屋是否属于商品房的问题。
首先，从商品房销售的主体资格看。根据《解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，《解释》将适用范围明确为由房地产开发企业建造并向社会公开出售的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。本案中，通联公司不是房地产开发企业，与商品房的主体条件不符，这就首先否定了该公司建设、出售的房屋具有商品房性质。其次，从争议房屋的审批程序来看，《关于给已出售房产办理过户的请示》和《关于新疆通联公司修建集资住宅楼定点的批复》，该两份书证的内容能够客观反映争议房屋是根据石河子市建设委员会的批复建造的，以通联公司拥有的划拨土地建设出售给内部职工的房屋。石河子市建设委员会石建规字××1998）035号文件《关于新疆通联公司修建集资住宅楼定点的批复》中明确写明“同意在22#小区修建住宅楼三幢××其中一幢为底商住宅楼），……其中底商面积为540平方米……”该内容与一审中吴华东提交的《房屋所有权证》，内容：“‘房屋用途’为‘商业用房’，换证分割，自建”的内容相互印证，故可以证明该争议房屋不是商品房。第三、从建造房屋的目的来看，商品房是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋，非此目的而建造的房屋不属于商品房。本案的争议房屋是经石河子市建设委员会同意而修建的职工集资住宅，石河子市土地管理局石国用××93）字第0058号国有土地使用证显示该土地的使用权类型是划拨。从以上证据可以看出，该批房屋的建设、出售等都受政府调控，修建房屋其目的是为了解决内部职工的住房问题，并非为了进入商品流通领域而获取利润，因此，涉案房屋不属于商品房。第四，从争议房屋的性质来看。商品房与商业服务用房有本质的区别。商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋；而商业服务用房是指各类商店、饮食店、理发店等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。本案吴华东购买的房屋，其开发主体不是房地产开发经营公司，吴华东在购买房屋后出租给他人进行经营，故水电部门收取“商水”、“商电”，是根据房屋的使用性质来决定的。以上事实与吴华东在一审提交的证据“内部结算单”上载明的“商服房22-89-12”相印证。因此，该房屋属于商业服务用房，而不是商品房。
二、关于本案是否可以参照适用《解释》的问题。
参照适用司法解释有一定的范围，应当满足两个基本条件：第一，查明事实与参照适用的法律所规定的条件相吻合；第二，查明事实与参照适用的法律的不符合之处，不足以排斥或推翻参照法律的适用范围。本案的通联公司主体不符合《解释》规定的条件，涉案房屋的建造和审批手续也与商品房有巨大差异。因此，涉案房屋与商品房从主体、审批程序、目的、性质等方面存在巨大差别，故本案在适用法律上不能参照《解释》来适用。
三、关于通联公司未及时办理房产证是否给吴华东造成损失及损失数额的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案通联公司与吴华东之间达成的口头房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护。在吴华东按约定履行支付67752元房款义务后，通联公司一直未履行协助办证的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。至于通联公司的违约行为是否给吴华东造成损失的问题。第一，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案通联公司逾期办理房屋权属证书的损失，申请再审人吴华东负有举证义务，但在历次诉讼过程中，吴华东虽然提交了有关证据，但与本案并无直接的关联性，换言之，吴华东没有证据证实由于该房屋没有房产证给其造成了直接损失。据此，吴华东应当承担举证不能的责任。第二，1999年5月9日付清房款当日，通联公司即将房屋交付给吴华东占有、使用、收益至今，吴华东举证认为如果办理房产证，其可获得更高收益。这里的“更高收益”并不是实际发生的逾期损失，而是其主观的、推测的损失，于法无据，不应支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第××一）项之规定，判决如下：
维持新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2014）兵八民再字第4号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪晓兰
代理审判员 杨正远
代理审判员 黄婷婷
二〇一五年十一月二日
书 记 员 赵 静