北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终5457号
上诉人（原审被告）：敖涛，男，1978年1月18日出生。
委托诉讼代理人:康伟，北京市浩东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：代巍，女，1983年7月11日出生。
委托诉讼代理人:刘远飞（代巍之夫），1982年2月16日出生。
委托诉讼代理人:宋云峰，北京市雄志律师事务所律师。
原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。
原审被告：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号O-1703A、O-1705室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京中融信融资担保有限公司职员。
上诉人敖涛因与被上诉人代巍及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初34017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
敖涛上诉请求：撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初34017号民事判决，改判驳回代巍的全部诉讼请求或发回一审法院重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据审查不全面、不客观，适用法律不当，代巍未按合同约定以书面通知的方式解除合同，一审法院确认合同解除，显属错误，且双方网签合同系在2016年11月6日签订，一审判决却认定双方于2016年9月16日签订该合同，实属错误，望二审法院以事实为依据，以法律为准绳支持上诉人的上诉请求。
代巍辩称，同意一审判决，不同意敖涛的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
链家公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。
中融信公司述称，同链家公司意见。
代巍向一审法院起诉请求：1.判令代巍与敖涛于2016年8月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、2016年9月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（网签合同）于2017年3月17日解除；2.判令代巍与敖涛、北京链家房地产经纪有限公司于2016年8月14日签订《居间服务合同》、《补充协议》、2016年11月6日签订的《变更协议书》于2017年3月17日解除；3.判令代巍与敖涛、北京中融信融资担保有限公司于2016年8月14日签订的《房屋交易保障服务合同》于2017年3月17日解除；4.判令敖涛配合将位于北京市0408室房屋（以下简称涉诉房屋）过户至代巍名下；5.判令敖涛配合将房屋内的敖涛、敖家琪、敖家诺三人户籍迁出；6.判令敖涛赔偿代巍违约金32.2万元；7.判令本案诉讼费用及其他费用由敖涛承担。
一审法院认定事实：关于房屋买卖合同的相关情况：2016年8月14日，代巍、敖涛签订买卖合同，约定敖涛（买受人，下同）购买代巍（出卖人，下同）名下涉诉房屋，房屋建筑面积28.62平方米，房屋成交价格为220万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价25万元。第四条第（三）款约定，买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金5万元，支付方式为直接支付给出卖人。第四条第（四）款关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为154万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。合同第七条第（二）款逾期付款责任第2项约定，买受人未按补充协议约定的时间付款的，按下列方式处理：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起15日内按累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2016年8月14日，代巍、敖涛、链家公司签订补充协议，该协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、（1）乙方（敖涛，下同）于2016年8月14日将第一笔定金5万元自行支付给甲方（代巍，下同）。4、（1）乙方于银行下批贷函后十个工作日内将第一笔首付款85万元以理房通托管的方式支付给甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签完毕后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在首付款理房通监管完毕十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按本协议第五条约定承担违约责任。8、物业交割：甲乙双方应在交房日自行办理物业交割手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，乙方自行支付甲方。第五条违约责任第3款约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。约定本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本协议为准。2016年11月6日，代巍、敖涛、链家公司签订变更协议书，将上述2016年8月14日所签北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）约定的房屋成交价格由220万元变更为230万元；将房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价25万元变更为15万元；将拟贷款金额由154万元变更为161万元；将上述补充协议第一笔首付款85万元变更为78万元。并约定三方一致认可上述协议变更，其他事宜均按原协议约定继续履行。2016年9月16日，代巍、敖涛签订网签合同，约定敖涛购买代巍名下涉诉房屋，房款230万元。该合同第七条违约责任内容未做明确约定。代巍、敖涛均认可，敖涛已支付房款83万元（含定金5万元、首付款78万元）。约定贷款的161万元未支付。
关于贷款未果的情况：代巍表示，约定敖涛贷款支付的161万元至今未付款，2016年12月19日中介通知涉诉房屋被其他法院查封的情况，银行已停止向敖涛贷款。后我方书面通知敖涛要求其支付房屋余款未果。敖涛表示，合同约定贷款未批下来我可另行申请批贷，不认可代巍提出我付余款的要求。中融信公司表示，银行在2016年12月20日通知公司相关人员，涉诉房屋于12月19日被法院查封，银行不能放款。
关于法院查封的情况：2016年12月19日山东省烟台市福山区人民法院，因烟台润福融资担保有限责任公司诉莱阳市荣信达经贸有限公司、敖涛等追偿权纠纷一案，做出（2016）鲁0611民初字第1828-1号民事裁定书，查封敖涛名下本案涉诉房屋，查封期限自2016年12月19日至2019年12月19日。2017年1月24日山东省烟台市福山区人民法院，因烟台润福融资担保有限责任公司诉莱阳市荣信达经贸有限公司、莱阳三联家电有限公司、敖涛等追偿权纠纷一案，做出（2016）鲁0611民初字第1828-3号民事裁定书，查封敖涛名下本案涉诉房屋，查封期限自2017年1月24日至2020年1月24日。2016年12月22日，代巍向敖涛发送关于交付购房余款的通知，该通知载明：2016年11月21日，双方进行了权属变更登记，涉诉房屋被过户至你名下。自11月21日至12月19日抵押登记手续未办理完成。12月20日中介公司告知我涉诉房屋被法院查封，抵押贷款无法办理。经我本人查询涉诉房屋于2016年12月19日被烟台市福山区人民法院查封。此后，我与中介公司多次与你沟通，希望你直接给付购房余款161万元，或解除涉诉房屋的查封。但你均置之不理，不予见面详谈。因抵押贷款无法办理，你已构成根本违约。鉴于以上事实，我特通知你：请于2016年12月26日之前将余款161万元汇于我账户，房屋买卖合同继续履行。如你未在2016年12月26日之前将余款161万元汇入本人账户，本人将追究你的违约责任，包括解除合同，并要求你赔偿损失。针对该通知，敖涛表示，2016年12月22日收到该通知，但对代巍要求12月26日付款时间不认可，我需要时间凑钱。截至法院2017年3月17日开庭审理期间，敖涛仍未将除83万元以外的其他房款支付给代巍。
关于居间合同、交易保障合同的相关情况：2016年8月14日，代巍、敖涛、链家公司签订居间服务合同，就居间服务相关内容进行了约定。同日，代巍、敖涛、中融信公司签订房屋交易保障服务合同，就房屋交易保障进行了相关约定。
关于户籍情况：代巍提供人口信息查询打印表显示，敖涛、敖家琪、敖家诺三人户口现登记在涉诉房屋处。
一审法院认为，链家公司经法院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭应诉，视为其放弃相关答辩权利，法院依法对其缺席审理。关于买卖合同、补充协议、变更协议书、网签合同解除的问题。代巍、敖涛所签买卖合同、网签合同、代巍、敖涛、链家公司所签补充协议、变更协议书均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在法律规定其他无效情形，应属合法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。代巍主张解除相应合同应审查其是否享有相应解除权。买卖合同、补充协议、变更协议书、网签合同相互间具有约定内容的关联性，应作为整体予以审查。从买卖合同、补充协议约定内容看，该两份合同均对逾期付款责任进行了约定，但双方特别约定优先适用补充协议，法院对此不持异议。根据约定，敖涛应通过申请银行贷款的方式向代巍支付部分购房款161万元。补充协议约定，若因敖涛原因导致抵押登记办理迟延的，则敖涛需按补充协议第五条约定承担违约责任。根据上述查明的情况，涉诉房屋在银行发放贷款前，因敖涛方面的原因被法院查封，导致银行无法办理抵押登记并发放贷款。2016年12月19日查封至今敖涛始终未解决涉诉房屋查封问题并办理贷款，此种情况已符合合同约定的解除条件。不仅如此，贷款未果情况下，经催告敖涛亦未自行筹措资金向代巍支付相应房款，代巍的合同目的已无法实现。因此，代巍享有合同解除权。代巍要求解除合同的相应诉讼请求，法院予以支持。买卖合同、补充协议解除情况下，变更协议、网签合同应一并解除。敖涛相应抗辩意见，法院不予采纳。如上所述，敖涛相关行为已构成违约，代巍有权按照约定向敖涛主张违约金。代巍主张的违约金数额未超合同约定标准，且未超合理范围，法院予以支持。敖涛相应答辩意见，法院不予采纳。代巍主张解除的居间服务合同、房屋交易保障服务合同与本案审理的房屋买卖合同并非同一法律关系，代巍相应诉讼请求法院不予处理，代巍应另案起诉解决。根据上述查明的情况，涉诉房屋现处于法院查封状态，暂不具备办理过户的条件。对代巍要求敖涛配合将涉诉房屋过户至其名下的诉讼请求，法院不予支持。代巍可待相关障碍消除后另行起诉。户籍问题由公安机关管理，并非法院主管范围，代巍起诉要求户籍迁出的诉讼请求，法院不予处理。据此，一审法院判决如下：一、确认代巍与敖涛二零一六年八月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、二零一六年九月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（网签合同）于二零一七年三月十七日解除；二、确认代巍、敖涛、北京链家房地产经纪有限公司二零一六年八月十四日签订的《补充协议》、二零一六年十一月六日签订的《变更协议书》于二零一七年三月十七日解除；三、本判决生效后三日内，敖涛向代巍支付违约金三十二万二千元；四、驳回代巍的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的内容支付金钱，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
关于敖涛提出的网签合同认定日期有误一节，经本院询问，各方当事人均认可网签手续的办理日期2016年9月16日。
另查，本案一审、二审审理过程中，敖涛均未能说明导致涉诉房屋被查封的追偿权纠纷一案的纠纷成因及具体情况。二审中经本院反复询问，敖涛一方仍以诉讼代理人不知情、与本案无关为由拒不作出回答。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同履行义务。本案中，代巍与敖涛签订房屋买卖合同，约定由敖涛支付房屋价款，代巍履行房屋过户义务，其中部分购房款161万元应由敖涛通过申请银行贷款的方式向代巍予以支付，双方均应依约履行。但根据本案现已查明的事实，在涉诉房屋过户至敖涛名下后至银行贷款发放前，因敖涛方面的原因致使该房屋被查封，由此导致银行无法办理抵押登记并进一步发放贷款，且敖涛亦始终无法以其他方式向代巍支付房屋价款。须指出，买卖合同中，取得买受人支付的价款系出卖人最基本的合同目的。现因买受人敖涛的原因导致出卖人代巍的合同目的不能实现，敖涛的行为已构成根本违约，亦已经符合双方合同约定出卖人享有单方解除的条件。在此情况下，代巍依据法律规定与合同约定，均已享有合同解除权。
依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人行使约定解除权或法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，代巍于2017年3月17日一审开庭审理中，主张确认合同于当日解除，该意思表示已当庭到达敖涛，且根据本案现已查明的事实，代巍其时已经享有解除权。在此情况下，一审法院判决确定双方之间的房屋买卖合同于当日解除，处理正确，本院予以确认。关于敖涛上诉主张的合同解除通知未以书面形式作出，故一审法院处理错误一节，依据尚不充分，且即使该理由成立，双方之间关于解除通知形式的约定仅能拘束约定解除权，而难以影响代巍已经享有的法定解除权。本院对敖涛的该项上诉理由不予采信。至于敖涛主张的一审判决认定双方网签时间有误一节，经本院审查及各方当事人确认，该网签手续的办理时间确为2016年9月16日，故一审法院的此项认定并无错误，本院对敖涛的该项上诉理由不予采信。
现因敖涛的根本违约行为，不仅使代巍的合同目的无法实现，亦致使买卖标的物被查封而暂无法返还，敖涛应就此承担违约责任。一审判决以代巍主张的违约金未超过合同约定标准且未超合理范围，对代巍要求敖涛支付违约金的诉讼请求予以支持，本院不持异议。
综上所述，敖涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26400元，由敖涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一七年六月二十九日
书记员 胡 月