安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亳民一终字第00446号
上诉人（原审被告）：孙辉，男，1981年10月1日出生，汉族，住利辛县。
委托代理人：宋辉，安徽公德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈良英，女，1975年2月15日出生，汉族，住利辛县。
委托代理人：樊万强，安徽和协律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯长林，男，1976年5月26日出生，汉族，住利辛县。
上诉人孙辉因与被上诉人冯长林、沈良英确认合同无效纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2013）利民一初字第02963号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孙辉及委托代理人宋辉，被上诉人沈良英的委托代理人樊万强到庭参加诉讼，被上诉人冯长林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告沈良英与被告冯长林于1992年1月举行结婚仪式，未办理结婚登记。婚后生育三个子女，长子“冯佳明”生于1992年11月18日，次子“冯家乐”生于2000年11月11日。原告沈良英与被告冯长林同居期间于2001年1月3日购买利辛县工商局开发的位于利辛县五一广场北侧的商铺二间（楼上楼下四间）。未办理房产登记。2010年11月27日，在原告沈良英不知情的情况下，被告冯长林与被告孙辉签订《门面房转让协议书》一份，协议约定楼上楼下四间约120平方米，价750000元，并注明没有房产证手续。协议签订后，被告孙辉付给冯长林500000元，被告冯长林出具了收条。该房屋由被告孙辉出租，现该房屋闲置。为此原告沈良英要求确认被告孙辉和被告冯长林于2010年l1月27日签订的《门面房转让协议书》无效。
原审法院审理认为，原告沈良英和被告冯长林于1992年1月同居，未办理结婚登记，依据《中华人民共和国婚姻法》第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第五条（二）项之规定，原告沈良英在1994年2月1日未满20周岁，原告沈良英和被告冯长林系同居关系。《根据最高人民法院关于人民法院审理未办理登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定，被告冯长林于2001年1月3日购买的利辛县工商局开发的位于利辛县五一广场北侧的商铺二间（楼上楼下四间），应属于原告沈良英和被告冯长林一般共有财产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，房地产转让、抵押，当事人应当依据本法第五章的规定办理权属登记、第三十八条（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让；第（六）项规定，未经依法登记领取权属证书的，不得转让。本案中被告冯长林与被告孙辉签订的《门面房转让协议书》并没有共有产权人沈良英的书面同意意见书，亦未办理产权登记，被告冯长林与被告孙辉于2010年11月27日签订的《门面房转让协议书》违反上述法律规定，应属无效。被告孙辉支付给被告冯长林的房款，因被告孙辉未提出反诉，本案不予处理，被告孙辉可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：被告孙辉与被告冯长林2010年11月27日签订的《门面房转让协议无效》，本案诉讼费80元，由被告冯长林负担。
宣判后，孙辉不服，向本院提起上诉称，一审适用《最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定，但此条规定被后司法解释取代。现行的《婚姻法解释二》第1条规定：解除同居关系法院不予受理，据此精神不应再适用《若干意见》第10条有关“解除非法同居关系”的规定。一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定认定涉案的房屋不允许转让，从而认定转让协议无效。但根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律问题的指导意见》二、关于城镇“二手房”买卖合同纠纷第9条规定房地产管理法第38条不属于“效力性强制规范”以此请求确认合同无效的不予支持。本案被上诉人冯长林属有权处分，其与上诉人之间的签订的买卖协议属有效；即使存在被上诉人冯长林处理的是共有财产，上诉人属善意取得，同时涉案协议依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定同样有效。被上诉人沈良英没有提供其与冯长林共有房屋的证据，同居并不财产一定共有，该举证责任在被上诉人沈良英。涉案的房屋根据“工商局出具的收据”证明系登记在被上诉人冯长林一人名下（上诉人完全有理由相信被上诉人冯长林有处分权）。上诉人与被上诉人冯长林签订的房屋转让协议是符合交易惯例，上诉人支付合理公平价款，不存在恶意串通之嫌。被上诉人已经实际向孙辉交付房屋，孙辉已经实际占有并出租该房。上诉人孙辉在购买时根本不可能知道该房存在被上诉人沈良英共有的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第l款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋转让是2010年11月27日，被上诉人沈良英从未提出过异议，现主张权利早已超过时效。请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈良英答辩称，本案属于财产纠纷，婚姻或同居关系不属本案争议焦点。诉争房产属于被上诉人冯长林和沈良英共有财产，这一点确定无疑。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（以下简称指导意见）第九条规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法冻结登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。”其含义是仅以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项为由请求确认合同无效的，不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的……”本案诉争的房产同时属于该条第五项第六项之规定，不适用《指导意见》第九条，诉争房产应当属于不得转让的房产。上诉人在签订房屋买卖合同时知晓该房屋权属可能有争议，尽管当时被上诉人冯长林作出虚假表示，极力主张房屋系其父亲所有，但此时上诉人应当知道诉争房产是有争议的，争议主体是谁不重要。上诉人明知诉争房产有争议仍然购买，属于恶意侵犯他人财产权利。诉争房屋从未进行产权登记，上诉人买受诉争房产的行为不构成善意取得。本案属于物权请求范畴，不适用诉讼时效。
被上诉人冯长林未答辩。
根据上诉人的上诉请求及理由和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人孙辉与被上诉人冯长林签订的门面房转让协议是否有效？
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2010年11月27日，冯长林、孙辉签订门面房转让协议书，该协议自签订时生效。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律问题的指导意见》第9条规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。因此，一审法院以该争议房屋未办理登记手续，确认房屋转让协议无效不妥。原审认定沈良英和冯长林于1992年1月同居，未办理结婚登记，冯长林于2001年1月3日购买的利辛县工商局开发的位于利辛县五一广场北侧的商铺二间（楼上楼下四间）应属于沈良英和冯长林一般共有财产，只是沈良英、冯长林两人之间的财产关系，对外不能对抗买受人。由于该争议房产未进行登记，无法确定有无房产共有人，被上诉人沈良英无权妨碍冯长林与孙辉在签订合同时表达自己的意思。孙辉有理由相信冯长林对其财产有处置权。因此，沈良英以出卖房屋时没有征得其同意，要求确认门面房转让协议无效的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销安徽省利辛县人民法院（2013）利民一初字第02963号民事判决。
二、驳回沈良英的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由冯长林负担。二审案件受理费80元，由上诉人孙辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏维丽
代理审判员 陈 芹
代理审判员 许 林
二〇一四年七月二日
书 记 员 赵昱昱