上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2311号
上诉人（原审被告）林秀梅。
委托代理人陈秀国，上海市东策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海品岑实业有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
上诉人林秀梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人林秀梅的委托代理人陈秀国，被上诉人上海品岑实业有限公司（以下简称品岑公司）的委托代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海航天控制工程研究所系上海市徐汇区田林路＊＊房屋的所有权人，田林路130号75幢、11幢、12幢后另编门牌号为田林路132号。上海航天控制工程研究所与上海西门町服装有限公司（品岑公司原名）签订租赁合同，将上海市徐汇区田林路130号房屋及周边场地出租，出租人同意转租房屋，租期自2009年4月1日起至2012年12月31日止，后租期延长至2015年12月31日止。2011年12月28日，品岑公司、林秀梅签订《房屋转租合同》，品岑公司将其承租的上海市田林路132号-18二楼部分建筑面积625平方米房屋（以下简称系争房屋）出租林秀梅，租期自2012年1月1日至2015年12月31日止，月租金人民币（下同）57，031元，租金每月支付一次，林秀梅应在每月的26日之前付清下一期的租金，林秀梅应向品岑公司支付履约保证金171，093元；该房产物业管理费为每月4，375元，由林秀梅自行承担，物业管理费每月支付一次，与租金同时支付；林秀梅应按约及时、足额向品岑公司支付各种费用，林秀梅确认品岑公司有权采用如下措施催收款项：林秀梅应自付款期限届满之日起至结清款项之日止，按照应付款的千分之五／日的标准支付滞纳金；有下列情形之一的，品岑公司有权提起终止本合同：林秀梅逾期支付租金、水电费、物业管理费达15日。合同签订后，品岑公司于2012年1月1日将系争房屋交付林秀梅。林秀梅进行了装修，并以上海丰郁餐饮有限公司（以下简称丰郁公司）名义对外经营烧烤。林秀梅未支付自2013年9月1日起的租金和物业管理费，及2013年8月1日至2013年10月31日期间的水、电费13，659元。2013年9月10日，消防部门在对系争房屋例行检查时发现有1、厨房间内液化气钢瓶和炭火源同时存在；2、厨房内无消防烟感；3、消防疏散指示标志不亮；4、消防通道内堆放经营的货物，员工更衣室设置在消防通道内；5、乙级防火门防烟膨胀条损坏、部分未设置闭门器等违反消防法的行为，存在消防隐患，遂要求丰郁公司整改。2013年9月30日，消防部门上门复检发现丰郁公司未能全部整改，仍有闭门器、膨胀条、厨房烟感、货物堆放于消防通道等问题继续存在，消防部门遂当即在配电间门上贴了封条，林秀梅遂停止了经营。2013年10月1日，消防部门派员上门撕掉了封条。消防部门称：已当场通知了店长及物业人员，当时在场的还有丰郁公司的几名店员（注：林秀梅否认接到消防部门的通知）。同日，物业通知林秀梅方可继续经营，但林秀梅未恢复经营，系争房屋停业至今。
2013年12月，品岑公司向法院提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《房屋转租合同》；2、判令林秀梅支付自2013年9月1日至2013年11月30日期间的租金171，093元；3、判令林秀梅支付2013年9月1日至2013年11月30日期间的物业管理费13，125元；4、判令林秀梅支付2013年8月1日至2013年10月31日期间的水、电费13，659元；5、判令林秀梅支付逾期支付租金、物业管理费滞纳金，自2013年8月27日起至实际付款之日止，按日千分之五计算。
原审审理中，品岑公司称因其仅主张了2013年9月1日至11月30日的租金，其后租金未主张，故不要求法院处理林秀梅支付的履约保证金171，093元。
原审认为，品岑公司、林秀梅签订的转租合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，当属有效，双方应恪守履行。林秀梅辩称品岑公司指使他人无偿使用其通风设备、利用消防部门伺机报复，均缺乏事实依据，不予采信。消防部门的检查、责令整改、查封、解封均系其职务行为，消防部门处罚也是因林秀梅自身违反消防法的行为所致，与品岑公司无关，因此林秀梅拒付租金、物业管理费及水电费无正当理由，已构成严重违约，品岑公司据此要求解除合同、支付相应款项及滞纳金的请求，均依法有据，法院予以支持。但品岑公司滞纳金的计算方式与合同约定不完全符合，故法院予以调整。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，于二〇一四年七月二十八日作出判决：判决如下：一、解除上海品岑实业有限公司与林秀梅就上海市田林路132号-18二楼房屋签订的《房屋转租合同》；二、林秀梅于判决生效后十日内支付上海品岑实业有限公司自2013年9月1日至2013年11月30日期间的租金171，093元、物业管理费13，125元；三、林秀梅于判决生效后十日内支付上海品岑实业有限公司自2013年8月1日至2013年10月31日期间的水、电费13，659元；四、林秀梅于判决生效后十日内支付上海品岑实业有限公司逾期付款滞纳金，滞纳金以61，406元为基数，分别自2013年8月27日、9月27日、10月27日起计算至实际付款之日止，按日千分之五计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，988元，由林秀梅负担。
原审判决后，林秀梅不服，上诉于本院，诉称：被上诉人起诉前还和上诉人协商赔偿事宜，后突然提起诉讼显然违背诚信。被上诉人自身恶意违约并与消防部门相互勾结，消防部门查封店面仅有通知，查封次日即解封、封条被撕掉，有恶意违法嫌疑。此外，系争房屋防火门防烟膨胀条损坏，被上诉人未能提供合格的租赁物以致消防部门作出处罚，系违约在先，故上诉人不支付租金系行使同时履行抗辩权。另外，滞纳金标准过高，有失公平合理。据此，请求二审法院撤销原审判决第二、四项，改判驳回被上诉人要求支付租金及滞纳金的诉讼请求。
被上诉人品岑公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人林秀梅未按约支付租金，本案的焦点在于其关于被上诉人品岑公司违约在先且与消防部门恶意串通的抗辩理由能否成立。依据最高人民法院的证据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从本案的证据情况来看，并不能证明上诉人关于被上诉人与消防部门恶意串通的抗辩主张，且关于消防部门的执法行为，原审法院已作相应调查，反映出上诉人自身确实存在违反消防法的不当行为。至于上诉人抗辩称防火门防烟膨胀条损坏系上诉人提供的租赁物存在问题且未予维修，上诉人不支付租金系行使同时履行抗辩权。对此本院认为，防火门防烟膨胀条损坏应属被上诉人或上诉人的责任尚不明确，尤其是此一问题仅为消防例行检查的问题之一，相对轻微且可整改解决，而支付租金则为承租人最基本、最主要的合同义务，两者轻重明显不对等，上诉人以此为由拒付租金，其抗辩理由显然不能成立。关于滞纳金标准，系双方当事人的真实意思表示，上诉人亦未提出正当合理的调整原因及依据，故本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实、适用法律均无不当，林秀梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，988元，由上诉人林秀梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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