江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01059号
上诉人（原审被告）扬州金三叶置业有限公司，住扬州市邗江区江阳工业园朱塘村综合楼。
法定代表人周恩，经理。
委托代理人吴华主，系公司员工。
委托代理人沈志军，江苏锦登律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢东玥。
被上诉人（原审原告）潘伟进。
委托代理人谢东玥，系其丈夫。
上诉人扬州金三叶置业有限公司（以下简称金三叶公司）因与被上诉人谢东玥、潘伟进商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2015）仪民初字第00163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2013年4月21日，以谢东玥、潘伟进为买受人、金三叶公司为出卖人双方签订商品房买卖合同1份，约定谢东玥、潘伟进购买金三叶公司开发的房屋及车库（储藏室），其中房屋建筑面积共119.57平方米，范围总金额为1226788元；车库建筑面积9.41平方米，总价为39522元。物业维修基金5381元，由谢东玥、潘伟进于交房时付清。该商品房总价款合计为1271691元。房屋用途为住宅使用。合同第八条载明交付期限为：“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、取得建筑工程规划许可证；2、取得工程竣工验收备案证明；3、取得商品房交付使用备案证明（2008年12月31日前已取得工程竣工验收备案证明的除外）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出现勘测部门未发现的复杂地理情况；3、非出卖人原因的政府行为或足以致使工程受损、延误的其他客观情况。”合同第九条约定金三叶公司逾期交付的违约责任为，除合同第八条特殊原因外，金三叶公司如未按合同规定的期限将该商品房交付给谢东玥、潘伟进使用，谢东玥、潘伟进不退房，合同继续履行，金三叶公司按谢东玥、潘伟进已付房价款的万分之一向谢东玥、潘伟进支付逾期交房的违约金。合同第十一条对房屋交接约定为，商品房达到交付使用条件后，金三叶公司应当书面通知谢东玥、潘伟进办理交付手续。双方进行验收交接时，金三叶公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，金三叶公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金三叶公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，谢东玥、潘伟进有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金三叶公司承担。该合同还对房屋面积确认及面积差异处理、付款方式和期限、逾期付款违约责任、产权登记等进行了约定。合同签订后，谢东玥、潘伟进向金三叶公司缴纳购房款1264053元。2013年11月29日，金三叶公司向谢东玥、潘伟进开具销售不动产统一发票（自开）载明销售的不动产为：1、建筑面积119.35㎡，单价10260元／㎡，金额为1224531元；2、储藏室，金额为39522元。合计金额为1264053元。2014年6月7日，谢东玥填写业主入住登记表。登记表载明，收楼日期为2014年6月7日，家庭常住人口为谢东玥、潘伟进，备注接收物品清单为钥匙、（临时）管理公约、住户手册、装修管理规定、装修施工责任书。
现谢东玥、潘伟进认为，金三叶公司至今未依约取得竣工验收备案证明，也未交付取得商品房交付使用备案证明的房屋，应当承担违约责任，故诉至法院请求判令：金三叶公司赔偿其延期交房违约金（以支付的购房款1264053元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年12月1日开始计算至金三叶公司实际取得诉争房屋的工程竣工验收备案证明及商品方交付使用备案证明止），并由金三叶公司承担本案的诉讼费用。
原审认为：金三叶公司与谢东玥、潘伟进签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，金三叶公司应当在2013年11月30日前向谢东玥、潘伟进交付商品房，其未能依约交付涉案房屋，应当承担违约责任。谢东玥、潘伟进要求金三叶公司赔偿延期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。对于逾期交房违约金的金额。谢东玥、潘伟进认为双方约定的违约金远低于实际损失，要求予以调整，以其支付的购房款1264053元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年12月1日开始计算至金三叶公司实际取得诉争房屋的工程竣工验收备案证明及商品方交付使用备案证明止。原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。逾期交付使用房屋的，可参照逾期交付房屋期内同地段同类房屋租金标准确定。本案金三叶公司与谢东玥、潘伟进虽然约定了逾期交房违约金，但约定违约金数额126.41元（1264053元×1‰）明显过低。谢东玥、潘伟进要求调整，原审法院予以支持。参照涉案房屋所在地段同类房屋的租金标准，兼顾合同的履行情况等综合因素，违约金调整为按每月2400元计算为宜。2014年6月7日，谢东玥、潘伟进填写业主入住登记表，接收涉案房屋，应认定涉案房屋于当日已由其转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，应视为涉案房屋已于该日交付谢东玥、潘伟进使用。同时，根据双方合同约定，金三叶公司不出示涉案房屋取得工程竣工验收备案及商品房交付使用备案证明等文件或出示证明文件不齐全，谢东玥、潘伟进有权拒绝交接并要求金三叶公司承担逾期交房责任，但谢东玥、潘伟进仍同意接收房屋并进行装修，亦应视为其已放弃向金三叶公司追究房屋实际交付后的逾期交房违约责任。故逾期交房违约金的计算期间为2013年12月1日至2014年6月6日。综上，金三叶公司应当给付谢东玥、潘伟进的违约金为15040元（2400元／月÷30天×188天）。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、扬州金三叶置业有限公司于判决生效之日起15日内给付谢东玥、潘伟进逾期交房违约金15040元；二、驳回谢东玥、潘伟进其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费805元，依法减半收取402.5元，由谢东玥、潘伟进负担251.9元，扬州金三叶置业有限公司负担150.6元。
判决后，金三叶公司不服，向本院提起上诉称：讼争所涉商品房买卖合同第九条明确约定，逾期交房，按已付房款的万分之一支付违约金，故本案的违约金应按约定的万分之一支付。且谢东玥、潘伟进自购房直至收房，均居住于自有房屋内，未产生所谓租金损失，原审法院以2400元标准调整违约金，无事实和法律依据。综上请求：撤销原审判决，改判给付谢东玥、潘伟进违约金126.41元；依法判决案件诉讼费用的承担。
谢东玥、潘伟进答辩称：1、金三叶公司所谓我方没有损失是可笑的，如果按照金三叶公司的主张，迟延交付六个多月没有损失，是不是意味着迟延六十多年都没有损失？2、关于损失的计算方法，金三叶公司迟延交付六个多月实际上意味着其无偿占有我方126万余元的资金。所以我们认为，我方的损失应以126万元乘以中国人民银行的贷款利率计算，原审法院酌定的损失实际偏低。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：原审法院依据每月2400元租金标准计算违约金，是否妥当？
本院认为，原审法院依据每月2400元租金标准计算违约金，并无不当。理由：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。逾期交付使用房屋的，可参照逾期交付房屋期内同地段同类房屋租金标准确定。本案中，虽金三叶公司与谢东玥、潘伟进签订的商品房销售合同第九条约定的逾期交房违约金标准为，谢东玥、潘伟进已付房价款的万分之一；但该约定明显有违公平原则且低于购房人逾期收房的实际损失，谢东玥、潘伟进主张约定的违约金标准远低于其实际损失要求调整，故原审法院依据上述规定以租金标准调整违约金，有法律依据。现金三叶公司上诉认为，应以合同的该条约定为依据判决逾期交房违约金，不符合法律规定，依法不予支持。至于金三叶公司认为，谢东玥、潘伟进一直有房居住未产生实际损失，本院认为，购房人有自住房居住并不意味着开发商逾期交房未对其产生实际损失，金三叶公司此项上诉理由亦无事实和法律依据，依法不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人金三叶公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费805元，由上诉人扬州金三叶置业有限公司承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王 媛
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。