浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第987号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江保利房地产开发有限公司。
法定代表人：陈冬桔。
委托代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
委托代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人杨晓明因与被上诉人浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区区人民法院（2014）杭经开民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年1月16日，保利公司与杨晓明签订《浙江省商品房买卖合同》及�合同补充协议》一份，约定：杨晓明向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾17幢3单元1102室房屋一套，总价款为1568595元，杨晓明应于合同签订之日支付首期购房款318595元，剩余购房款1250000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求杨晓明按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。杨晓明于合同签订时支付了首付款318595元。2012年1月4日，保利公司向杨晓明发送律师函一份，告知现保利公司已经接到杨晓明办理按揭银行的通知，杨晓明不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促杨晓明在接函后按照合同约定，催促银行在20个工作日内发放贷款或者由杨晓明一次性付清余款。2012年4月30日，保利公司向杨晓明发送《告知书》一份，告知杨晓明其购买的房屋已具备交房条件，并催促杨晓明按照合同约定履行付款义务。2012年12月20日，保利公司又向杨晓明发送《告知书》一份，告知杨晓明其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促杨晓明按照合同约定履行付款义务。杨晓明至�未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。另查明，2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。杨晓明为温州市公安局龙湾区分局民警，年收入为120000元；其配偶王向红为温州龙湾农村商业银行股份有限公司员工，2013年工资收入为150000元。现保利公司起诉至原审法院，要求判令：一、杨晓明立即支付购房款1250000元；二、杨晓明支付逾期付款违约金343520元（暂自2011年1月16日起计算至2014年7月25日，要求计算至实际支付之日）；三、由杨晓明承担本案的诉讼费用。在本案一审开庭审理过程中，保利公司将第二项诉讼请求变更�：杨晓明按照年利率7.80%计算逾期支付购房款的违约金（自2014年8月12日起计算至实际支付之日止）。在一审诉讼过程中，杨晓明提起反诉，要求判令：一、解除杨晓明与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、保利公司退还杨晓明支付的购房款318595元并支付利息损失95526元；三、由保利公司承担本案的反诉费。
原审法院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应认定有效。保利公司、杨晓明均应按照约定全面履行自己的义务。现有证据显示，合同签订后，杨晓明未能获得贷款。根据《合同补充协议》第四条的约定，杨晓明应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使杨晓明确因受房产新政影响而无法获得按揭贷�，也并非保利公司的原因造成，且杨晓明也未提供证据证明其无履约能力，故保利公司依约可以要求杨晓明选择其认可的付款方式继续履行合同。在得悉杨晓明不符合银行放贷条件后，保利公司已于2012年1月4日以发送律师函的形式向杨晓明提出要求其继续履行合同义务的主张，至保利公司起诉前杨晓明仍未取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。杨晓明的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求杨晓明支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求杨晓明一次性支付剩余购房款，于法有据，原审法院予以支持。关于保利公司要求杨晓明自起诉日起按照年利率7.80%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，未超出法律规定及合同约定范围，原审法院也予以支持。杨晓明的反诉请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨晓明于判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付剩余房款1250000元及逾期付款违约金（自2014年8月12日起按年利率7.80%计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回杨晓明的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19142元，反诉案件受理费3756元，合计22898元，由杨晓明负担。浙江保利房地产开发有限公司于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；杨晓明于判决书生效之日�十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，杨晓明不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、原审法院未查清未能办理银行按揭手续的原因究竟是谁造成的。2010年1月9日，杨晓明与保利公司签订了购房意向协议，并支付了20000元定金，按照银行先行审查是否符合按揭贷款条件，经审查符合贷款条件后，双方当事人在2010年1月16日签订了正式的商品房买卖合同及补充协议。合同签订当日，杨晓明即支付了首付款，并向保利公司递交了银行按揭所需的全部资料。按照商品房的交易惯例，按揭银行都是由开发商提供，开发商并代为办理银行相关手续。自合同签订后至国家出台限购政策期间达3个月，杨晓明既没有收到银行或保利公司要求补交材料的通知，也没有收到不符合银行按揭贷款条件的通知。按照合同约定，应在合同签订后七天之内办理好�行贷款手续，之后保利公司销售人员通知杨晓明更换合作银行，要求杨晓明配合办理，但之后再无任何消息，直至2012年保利公司通知杨晓明因政策原因不能办理按揭贷款手续。如果保利公司在2010年4月17日国家出台限购政策之前为杨晓明办理了银行按揭，杨晓明的房屋按揭贷款就不会受到限购政策的影响，杨晓明就能够正常履约，不会存在违约行为。杨晓明不能办理银行按揭，不能履行合同的违约行为是由于保利公司的直接过错造成的，原审法院未查清该事实。2、原审法院未查清第一次办理按揭贷款手续的是哪一家银行，更换后的又是哪一家银行，银行无法办理按揭贷款手续的原因等本案基本事实均未查清，上述事实直接关系到保利公司是否在合理期限内通知了杨晓明变更付款方式。二、原审判决适用法律错误。1、根据前述分析，造成杨晓明无法继续履行合同的�因是因为保利公司没有在合理期限内为杨晓明办理银行按揭手续，导致限购政策出台后杨晓明受政策影响无法办理按揭，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的相关规定，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是在政府调控政策实施前订立的合同，因保利公司的直接原因导致杨晓明受到限购、禁购政策的影响而导致无法继续履行，当事人均可以要求解除合同，原审判决适用法律错误。2、保利公司没有在合理的期限内通知杨晓明变更付款方式，即债权人在合理期限内未要求履行，根据合同法的相关规定，保利公司丧失了要求杨晓明继续履行合同的权利。3、不能办理银行按揭手续后，杨晓明无能力继续履行合同。杨晓明目前房屋均是银行抵押，尚有高额外债无法归还，而杨晓明系一般工薪阶层，无能力继续履行合同。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回保利公司的诉讼请求，支持杨晓明的反诉请求。
被上诉人保利公司在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉商品房买卖合同签订于2010年1月16日，系在限购政策出台之前，而限购政策不具有追溯力，案涉合同并不受限购政策的影响。按揭贷款合同是杨晓明与贷款银行之间的合同，办理按揭贷款的义务人为杨晓明，现按揭贷款未办出的原因是杨晓明个人原因造成的，与保利公司无关。杨晓明上述称自己无继续履约能力，但未提供充分证据加以证明。综上，请求二审依法驳回杨晓明的上诉请求。
上诉人杨晓明在二审期间提交以下新的证据：1、中国农业银行关于印发《中国农业银行个人住房贷款管理办法》、《中国农业银行个人住房贷款主要业务�种操作指导》的通知、商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程，欲证明杨晓明办理贷款的前提条件是保利公司提供可办理贷款的银行。保利公司质证后认为该证据不属于二审新证据范畴，且真实性无法考证，对关联性亦提出异议。本院经审查后认为该证据无法得出保利公司必须为杨晓明提供办理按揭贷款手续银行的结论，故对该证据的证明目的，不予确认。2、语音通话记录，欲证明本案与限购限贷政策影响不大，而是因为保利公司2010年1-4月期间没有向杨晓明提供与其有合作关系的贷款银行。保利公司经质证后认为该证据不属于二审新证据范围，且真实性无法确认。本院经审查后认为该录音对象的身份无法确认，故对该证据的证明效力，不予确认。3、杨晓明温州住房贷款记录，欲证明杨晓明不具备一次性高额贷款的履约能力。保利公司经质证后对该证据的真实�、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据可以证明杨晓明尚有其他房产，具有较高的履约能力。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。
被上诉人保利公司在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点系双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》是否应当继续履行。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，办理银行按揭贷款手续的义务人系买受人即杨晓明，虽然在商品房销售过程中，买受人选择与开发商有合作关系的银行办理按揭贷款手续系常态，但并不排除买受人自行选择按揭贷款银行的权利，故杨晓明提出的其办理贷款的前提是保利公司提供与其有合作关系的可办理按揭贷款的银行的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于杨晓明提出保利公司存在更换按揭贷款合作银行的情形、且未在合理期限内通知其更换的合作银行的过错行为，导致其受限购政策影响而无法办理按揭贷款手续并最终影响到了案涉合同的实际履行的上诉理由，本院经审查后认为，杨晓明并未提供充分有效的证据证明保利公司曾存在更换合作银行的情形，而根据审理查明的事实，杨晓明系因自身原因而无法办出银行按揭贷款手续，故杨晓明的该上诉理由，本院不予采纳。现杨晓明就剩余购房款未办出银行按揭贷款手续以及未按《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定选择其他保利公司认可的付款方式付款的事实是清楚的，在杨晓明未提供充分有效的证据证明其实际已经丧失履约能力的情况下，保利公司选择要求杨晓明继续履行合同，并一次性支付剩余购房款，符合合同约定。杨晓明提出的解除案涉合同并要求返还首付款的相关诉讼�求，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16050元，由上诉人杨晓明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年六月十日
书 记 员 吴梦姣