重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终183号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：重庆交院江南大学城置业有限公司，住所地重庆市南岸区土桥七公里村（重庆交通学院内），组织机构代码证号73396531-X。
法定代表人：李光敏，董事长。
委托诉讼代理人：马健，重庆中世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭闽，重庆中世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：王良琴。
委托诉讼代理人：杨展，重庆汇博律师事务所律师。
原审原告暨反诉被告：叶梓珺。
法定代理人：王良琴。
上诉人重庆交院江南大学城置业有限公司（以下简称“交院江南置业”）因与被上诉人王良琴、叶梓珺房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第10741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人交院江南置业上诉请求：撤销原判第二项、第三项，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求中的第二项、第三项诉讼请求。主要理由：1.上诉人并未在宣传资料中对赠送面积作出过任何承诺，被上诉人在一审中举示的“宣传资料”并非上诉人制作，“宣传资料”中的“装修示意图”是经过精细化装修后可形成的使用效果，并非出售时应具备的效果，并且所有“宣传资料”已明确表示本资料系邀约邀请，并非邀约。2.双方并未在合同中约定单方解除权，同时本案也不具备被上诉人单方解除合同的法定解除事由，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，对房屋的具体结构、赠送面积等合同必备要素均没有达成一致意见，被上诉人无权以任何一项未达成一致意见的必备要素主张上诉人具有违约行为，并以此解除合同。3.上诉人从未就诉争房屋的赠送面积进行任何承诺，被上诉人没有任何理由不签订买卖合同，已经构成违约，其在承诺书上明确不签订合同的原因是个人原因，同时承诺在2015年6月30日前与上诉人办理相关购房手续，结果被上诉人却于2015年6月29日无端要求解除双方签订的认购书，被上诉人存在违约行为，上诉人不应退还20万元定金。4.双方在合同中未对资金占用利息的计算标准和支付时间进行约定，一审判决也没有认定上诉人有违约行为，却最终判决上诉人支付资金占用利息，没有事实与法律依据。
王良琴辩称：1.上诉人向被上诉人出示的宣传资料对认购房屋以及确定房屋价格有重大影响，应视为邀约。2.上诉人的宣传与房屋的实际情况严重不符，致使被上诉人的合同目的不能实现，被上诉人有权解除认购协议。3.认购协议的解除主要是上诉人的责任，其应当承担法律责任。4.合同解除后，上诉人应当承担资金占用利息。
王良琴、叶梓珺一审请求：1、确认双方签订的《己吕阙认购书》、《车位提前认购协议书》已经解除；交院江南置业返还王良琴、叶梓珺支付的款项3704980元。2、交院江南置业从2014年11月18日起至款项实际返还之日至，以人民银行公布的同期贷款利率为标准，向王良琴、叶梓珺支付资金占用的利息损失，利随本清。3、判令交院江南置业向王良琴、叶梓珺双倍返还定金共计40万元。
交院江南置业一审反诉请求：1、确认交院江南置业与王良琴于2013年12月28日签订的《己吕阙认购书》已解除。2、确认交院江南置业不予退还王良琴、叶梓珺房屋定金1655040元。
一审查明，王良琴、叶梓珺是母子关系。叶梓珺尚幼，系无民事行为能力人。交院江南置业是（该小区包括项目的开发商。2013年12月，交院江南置业就该项目取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的渝国土房管（2013）预字第（1061）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》。在交院江南置业关于开发项目书面宣传资料载明：产权面积270-350平方米，三大超值赠送：1、室内2车库；2、室内空间210—600平方米；3、户外空间290—610平方米。交院江南置业同时在宣传中注明：本版所有涉及图文细节均以政府批准文件及双方签订商品房买卖合同为准，开发商保留对本资料修改的权利；同时宣传资料配图中有“”的文字。在宣传资料“装修示意图”中表明：本印刷品为邀约邀请，所有图片、文字、数据、装修布局等仅为参考，并不作为邀约及产品承诺；同时，“装修示意图”用白黄二色、文字对36、41、46、51、56栋房屋逐层进行了装修效果及房屋功能的描述。王良琴在听取被告销售人员介绍、参观样板房并阅读有关宣传资料后，于2013年12月28日与被告交院江南置业签订了《己吕阙认购书》。双方约定的主要内容为：1、王良琴认购物业（建筑面积270.33平方米，套内面积256.68平方米）；2、总房款892万元，优惠、打折后总房款为8275200元（含车位、车位合同另行签订）；3、认购定金20万元；4、在签订认购协议书后7个工作日内签订《重庆市商品房买卖合同》；5、如王良琴逾期未到交院江南置业销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》和《己吕阙业主（临时）规约》,则不能享受按时签约折扣优惠，亦视为王良琴已单方解除本认购协议书、放弃定金，交院江南置业有权另行出售物业。如交院江南置业违约，应当双倍返还王良琴所付定金；等等。认购书载明的“认购人”为王良琴，“认购方签署”处也仅有王良琴的签名。
2014年1月8日，王良琴与交院江南置业签订了《车位提前认购协》，其拟认购的车位为已购的相关配套车位，车位购价90万元。交院江南置业出具的收据表明：2013年12月28日王良琴交纳定金20万元；2014年1月9日，王良琴交纳车位定金20万元；同年1月16日，叶梓珺交纳楼款2004980元；同年4月30日，叶梓珺交纳楼款100万元；同年11月3日，叶梓珺交纳楼款20万元；同年11月17日，叶梓珺交纳楼款30万元；共计交纳定金及楼款共计3904980元。王良琴未在约定期间内与交院江南置业签订《重庆市商品房买卖合同》和《己吕阙业主（临时）规约》。2015年4月23日，交院江南置业对王良琴发出《合同催签函》。交院江南置业在函件中称：双方签订认购书后，王良琴支付了定金20万元，并陆续支付认购定金3704980元，但是并未在约定期间签订《重庆市商品房买卖合同》和《己吕阙业主（临时）规约》，构成违约。要求王良琴在收到函件后5个工作日之内签订前述协议，并完善相关购房手续。否则，交院江南置业将王良琴认购的房屋另行出售并不予退还定金。
2014年4月30日，王良琴在交院江南置业提供的《承诺书》上签字。《承诺书》的主要内容为：签订认购书后，已经向交院江南置业支付认购定金240万元。因本人原因未及时签订有关协议，如果由此导致无法办理备案登记、延迟或无法交房、迟延或无法办理房屋产权证书，由本人承担责任。承诺在2015年6月30日前（本人具备签约条件后）立即与交院江南置业完善相关购房手续。同日，交院江南置业销售部负责人张科在己吕阙供款时间表上注明：此为供款计划表，最终房款支付时间以交房时间为期限。在该表的“客户信息”栏中载明：客户姓名“叶梓珺”，证件号码亦是叶梓珺的身份证号码。经竣工验收的讼争房屋户外部分空间被封闭。与交院江南置业宣传资料中描述的物业相比，户外空间明显不足，存在明显差异。2015年6月28日，王良琴向交院江南置业发函称：交院江南置业的销售人员及宣传资料表示，讼争房屋具有大量赠送面积，整体折算，性价比相对合理，故签署了认购书和《车位提前认购协议书》。之后，向交院江南置业提出房屋存在严重的渗水问题,希望解决。现经实地查看，不仅渗水问题没有得到解决，原承诺的赠送面积用砖墙封闭，无法正常使用，原承诺的赠送面积事实上不复存在。这导致合同目的不能实现，故：解除认购协议和车位认购协议，并不再签署商品房买卖合同（含补充协议）和业主（临时）规约；交院江南置业在2015年7月10日前，退还本人已经缴纳的全部款项（含交款收据列为定金的款项），并按中国人民银行同期贷款利息支付资金占用损失费。王良琴在函件中表明，愿意与交院江南置业协商解决。2015年7月1日，交院江南置业对王良琴做出了书面回复称：公司于2015年6月29日收悉解除函，公司于签订认购协议时并未就是否存在赠送面积、赠送面积大小、赠送面积位置做任何承诺；存在质量问题。房屋认购面积、房屋质量应当以《重庆市商品房买卖合同》（含补充协议为准），等等。要求王良琴在收到本函之三日内与交院江南置业签订有关合同、完善手续。否则，不予退还定金，将另行出售讼争房屋等。王良琴、叶梓珺起诉后，向一审提交了该复函作为证据，庭审过程中，王良琴、叶梓珺否认收到此函件。双方未能就争议达成协议，王良琴、叶梓珺故起诉至一审法院。
一审认为，关于叶梓珺是否为适格原告的问题，《己吕阙认购书》和《车位提前认购协议》中载明的认购人均为王良琴，落款处也仅有王良琴的签名。因此，王良琴是上述两份协议的合同相对方。虽然交院江南置业在先后出具的四份收据中注明交款人是叶梓珺，在交院江南置业编制的供款时间表上注明：客户姓名“叶梓珺”，但仅此不能当然认定叶梓珺是合同相对方。同时，交院江南置业承认以叶梓珺名义所支付的款项系代王良琴支付，而叶梓珺尚系无民事行为能力人，无正常经济收入，其名下财产通常应属王良琴家庭共有之财产，王良琴系叶梓珺的监护人，即使排除叶梓珺的诉讼主体资格，亦不影响其家庭财产权益之最终归属。故交院江南置业关于叶梓珺诉讼主体不适格意见，一审予以支持。
关于定金的问题，己吕阙认购书中明确载明“认购定金20万元”；而车位提前认购协议中，并无定金约定；在交院江南置业其后出具的6份收据中，仅有一份注明是房屋定金20万元，一份为车位定金20万元，其余均为“楼款”。2015年4月23日，交院江南置业在《合同催签函》单方将王良琴支付之款3704980元的性质定为“认购定金”。2014年4月30日，王良琴在交院江南置业提供的《承诺书》上签字。其中表明：签订认购书后，已经向交院江南置业支付“认购定金”240万元。一审认为，首先，王良琴“已向交院江南置业支付认购定金240万元”与双方实际履行不符；同时，王良琴签署《承诺书》的表述重点为承诺在一定时间之内完善购房手续，非为对已付楼款性质的正式变更，且变更的所谓定金数额较大，超过了法律规定的上限。故交院江南置业关于定金数额为240万元的意见，一审不予采纳。
关于交院江南置业宣传资料是否构成“要约”的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案审理中，王良琴向一审提交了交院江南置业开发项目的宣传资料，将宣传资料与交院江南置业开发项目的规划及竣工资料相对比，能够清晰地反映宣传资料中存在大量的对房屋实际可利用面积的宣传；因此一审认为，交院江南置业在向王良琴推销涉案房屋过程中，对王良琴作出过房屋有相当可观的赠送面积的宣传。尽管交院江南置业在其宣传资料中表明：本版所有涉及图文细节均以政府批准文件及双方签订商品房买卖合同为准，开发商保留对本资料修改的权利。在宣传资料“装修示意图”中表明：本印刷品为要约邀请，所有图片、文字、数据、装修布局等仅为参考，并不作为要约及产品承诺。但是，交院江南置业在宣传资料中就出售标的“三大超值赠送”所作的说明和图释反映，该涉案房屋有赠送面积是“具体确定”的，对王良琴签订认购书及对房屋价格的认知、判断，客观上产生了重大影响。尽管交院江南置业在宣传资料中有宣传资料内容不是要约表述，但仍旧不能改变其“要约”的实质。故交院江南置业的关于宣传资料不构成“要约”的意见，一审不予支持。交院江南置业竣工后的实际房屋与宣传资料描述房屋相差过大，同时其宣传资料所反映的赠送区域进行了实际填埋，导致王良琴就赠送面积的功能和合法性产生质疑，而交院江南置业未对此作出合理的解释，王良琴进而作出不签订商品房买卖合同并解除《己吕阙认购书》的意思表示合法；同时，因车位系涉案房屋的配套车库，王良琴不再购买涉案房屋后，车位认购协议亦应解除。关于审理中双方争议的王良琴是否收到交院江南置业2015年7月1日的复函，一审认为，王良琴否认收到该复函系在庭审中作出的陈述，而在庭审前其又向本院提交了该复函作为证据，因此，一审对该复函真实性予以认定，同时认定王良琴收到了该复函。该函中，交院江南置业自述于2015年6月29日收到王良琴的解除函，故一审认定两认购协议于2015年6月29日解除。同时，因两认购协议已经确认解除，交院江南置业反诉请求要求确认己吕阙认购书已解除之请求亦已得一审支持。关于王良琴请求交院江南置业双倍返还定金，交院江南置业要求定金不予退还的诉讼请求。一审认为，由于王良琴与交院江南置业所签订的两份协议均为预约合同，在合同中对以何种形式完成面积、车位赠送未作出相应约定，导致其后王良琴因质疑赠送面积功能和合法性而作出解除认购协议的意思表示，同时商品房买卖合同亦未正式签订。该商品房买卖合同的未能签订系预约合同中对影响合同订立的相关重大事项未作出明确约定所致，不能归责于任一当事人一方，故交院江南置业应将王良琴所主张的定金额返还王良琴。同时应将王良琴所付其他款额返还王良琴，并承担资金占用利息的支付责任。对交院江南置业要求不予退还定金之请求一审不予支持。综上，王良琴与交院江南置业因不可归于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，王良琴有权解除有关认购协议。交院江南置业取得的王良琴房款应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决：一、确认王良琴于2013年12月28日与重庆交院江南大学城置业有限公司签订的《己吕阙认购书》、王良琴于2014年1月8日与交院江南置业重庆交院江南大学城置业有限公司《车位提前认购协议书》已解除。二、重庆交院江南大学城置业有限公司在本判决书生效后10日内返还王良琴定金20万元。三、重庆交院江南大学城置业有限公司在本判决书生效后10日内返还王良琴购房款项3704980元及资金占用损失（以3704980元为基数，按人民银行同期贷款利率为计算标准，从2014年11月18日起至实际支付为止）。四、驳回叶梓珺的起诉。五、驳回王良琴的其他诉讼请求。六、驳回重庆交院江南大学城置业有限公司的反诉请求。案件受理费40726元、诉讼保全费5000元，合计45726元，由重庆交院江南大学城置业有限公司承担。反诉诉讼费9848元由重庆交院江南大学城置业有限公司承担。
在二审中，双方当事人未举示新的证据，但王良琴提出其并未收到交院江南置业2015年4月23日邮寄的《合同催签函》。同时，王良琴明确放弃向交院江南置业主张2015年6月29日前的资金占用损失。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，交院江南置业与王良琴签订的《己吕阙认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。按照该《认购书》约定，王良琴认购了交院江南置业开发的“”房屋，并约定在签订认购书后7个工作日内签订《重庆市商品房买卖合同》和《已吕阙业主（临时）规约》。同时双方在《认购书》中确认，对双方拟签署的《重庆市商品房买卖合同》（含补充协议）、《已吕阙业主（临时）规约》等法律文件的内容已完全理解且无任何异议，王良琴还承诺在《重庆市商品房买卖合同》时不得要求增加、减少或者变更任何内容或条款。之后，双方并未按照《认购书》的约定，在7个工作日内签订《重庆市商品房买卖合同》，并通过由王良琴签署《承诺书》的方式将签订《重庆市商品房买卖合同》的时间顺延至2015年6月30日前。但在签订《重庆市商品房买卖合同》前，双方就合同中是否应将宣传资料提到的赠送面积作为约定内容以及实现赠送面积的具体方式发生分歧，导致王良琴于2015年6月29日向交院江南置业提出解除《认购书》及配套的《车位提前认购协议书》，本院认为，上述事实表明双方对将要签署的合同的主要内容不能协商一致，已不能完成要约、承诺，《认购书》的目的不能实现，王良琴解除《已吕阙认购书》及《车位提前认购协议书》，符合法律规定。
对交院江南置业提出“宣传资料”不构成“要约”，仅是“要约邀请”的上诉意见，因双方均未举示《认购书》约定的将要签署的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的文件原件，难以认定“宣传资料”中的内容是否已构成要约，但从“宣传资料”中“装修示意图”以及赠送面积表述并结合本地房地产市场的正常交易状况看，本案证据中显示的赠送面积的数量及实现方式对本案合同的签订及价格确定有重大影响，双方在这方面的争议也正好反映出双方当事人对涉及合同标的等重大事项并未达成一致意见，故双方对合同未能签订均无过错，因而导致《认购书》的目的不能实现，最终予以解除，双方对此均无过错。
对于交院江南置业提出王良琴未在《认购书》约定的期限内签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，并最终无端解除《认购书》，存在违约行为，不应退还购房定金的上诉意见，经查，虽然王良琴没有在《认购书》约定的期限内签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，但交院江南置业也自认王良琴系其老客户，在签订正式合同的过程中并未对其时间要求过多，结合王良琴多次向交院江南置业支付购房款并出具《承诺书》，交院江南置业对此均予以接受等情况，可以认定双方在履行《认购书》的过程中对签订正式的《重庆市商品房买卖合同》及《已吕阙业主（临时）规约》的时间予以变更为2015年6月30日前，王良琴在签约时间上并未违约。至于王良琴是否有权解除《认购书》，已在前文论述，本院认为王良琴在该过程中并无违约行为，解除《已吕阙认购书》及《车位提前认购协议书》系双方就合同主要内容未能达成一致意见所致，双方均无过错，不宜适用定金罚则，对交院江南置业的这一上诉意见，本院不予支持。
对于交院江南置业提出双方未约定资金占用利息的计算标准以及支付时间，被上诉人要求其承担资金占用损失无事实和法律依据的上诉意见，因双方签订的《认购书》及《车位提前认购协议书》于2015年6月29日解除，从解除之日，交院江南置业应当将基于该两份合同取得的财产返还王良琴，不能及时返还的还应承担资金占用损失。现王良琴明确放弃2015年6月29日前的资金占用损失，交院江南置业还应承担3704980元在2015年6月29日后的资金占用损失，即以3704980元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付2015年6月29日至款项付清之日的利息，对交院江南置业的这一上诉理由，部分予以支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，因王良琴放弃部分诉讼请求，本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第10741号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、变更重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第10741号民事判决第三项为“重庆交院江南大学城置业有限公司在本判决书生效后10日内返还王良琴购房款项3704980元及资金占用损失（以3704980元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，从2015年6月29日起至实际支付为止）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费、保全费负担不变，本案二审案件受理费40726元，由重庆交院江南大学城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 科
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一七年三月十六日
书 记 员 汪腊梅