天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第786号
上诉人（原审被告）刘忠义。
委托代理人丁振辉，天津津茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王意广。
委托代理人邓迪盛，天津荣邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王璐。
委托代理人邓迪盛，天津荣邦律师事务所律师。
原审被告马景泉。
委托代理人吕华楠。
上诉人刘忠义与被上诉人王意广、王璐、原审被告马景泉因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人刘忠义及其委托代理人丁振辉、被上诉人王意广及王璐委托代理人邓迪盛、原审被告马景泉委托代理人吕华楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年4月6日，王意广、王璐与刘忠义签订了《房屋租赁合同》，约定：“甲方（王意广、王璐）将坐落于河西区珠江道与白云路交口南侧溪水园8-底商3号部分（梧桐公寓）商铺出租给乙方（刘忠义）；租赁期限为10年，自2013年6月10日起至2023年6月9日止；租金及交纳方式为每年租金50000元，乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方按实欠租金的10%加收滞纳金，拖欠超过2个月后，甲方有权收回房屋，乙方当补齐拖欠款项；水费以表为准交纳，电费为乙方在楼上安装分表，以表为准交纳电费，楼下部分按实际使用甲乙双方分摊；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金10000元，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元。”合同签订后，双方并未实际履行，而是将该合同在天津市河西区地方税务局备案并缴纳了相关税费。2013年4月16日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（王意广、王璐）将坐落于河西区珠江道与白云路交口南侧溪水园8-底商3号（梧桐公寓）一楼局部，二楼全部租与乙方（刘忠义）；租赁期限为10年，自2013年6月20日起至2023年6月20日止；租金及交纳方式为第一年至第三年每年租金为150000元、第四年为160000元、第五年为170000元、第六年为180000元，第七年为190000元，第八年至合同期满年租金为200000元，乙方租金第一年首付80000元，以后租金按季度支付至合同期满。每期租金提前2个月时间，乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方按实欠租金的10%加收滞纳金。拖欠超过2个月后，甲方有权收回房屋，乙方当补齐拖欠款项；水费以表为准缴纳，电费为乙方在楼上安装分表，以表为准缴纳电费，楼下部分按实际使用甲乙双方分摊；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金50000元，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金50000元。”合同签订后，双方依约履行合同，刘忠义通过银行转账方式给付王意广、王璐第一年首付租金80000元。2013年12月14日，刘忠义向王意广交纳房租10000元。2013年12月20日，刘忠义与马景泉签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（刘忠义）将坐落于河西区珠江道与白云路交口南侧溪水园8号楼-
底商3号部分（梧桐公寓）租与乙方（马景泉）；租赁期限为一年，自2013年12月25日起至2014年12月25日止；租金及交纳方式为年租金150000元（不含税费，税费由乙方承担），租金每月为一期交纳，每期租金为12500元；乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方有权收回出租房屋；水费以水表为准交纳，电费以电表为准交纳，供暖按国家规定的基数交纳；违约金和违约责任为若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金40000元，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金40000元。”签订合同后，双方依约履行，马景泉向刘忠义交纳了2013年12月25日至2014年3月25日期间的房屋租金37500元，马景泉用所租房屋经营51财富金融超市。因租金、电费、采暖费及房屋转租问题，王意广、王璐与刘忠义多次发生争执。2014年3月8日，王意广、王璐向刘忠义发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方所签《房屋租赁合同》，同时要求对方支付拖欠的房屋租金、电费及采暖费。双方经协商，未果。王意广、王璐为此起诉来院，请求法院判令：1、双方之间《房屋租赁合同》于2014年3月8日解除；2、马景泉立即按现状交还占用原告的房屋；3、刘忠义支付违约金50000元；4、刘忠义支付截止合同解除日实欠租金17260.32元及10%的滞纳金1726元，共计18986.32元；5、刘忠义支付电费7374元、采暖费6237元，共计13611元；6、马景泉自2014年3月8日起至实际交房日止，比照合同日租金（410.96元）支付房屋占有使用费以及实际发生的水电费。
原审法院认为，王意广、王璐与刘忠义于2013年4月6日所签《房屋租赁合同》并未实际履行，双方只是依据该合同向税务机关缴纳了相关税费。实际履行的合同是双方于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》，且刘忠义于合同签订当日按照该合同的约定交付第一年首付房屋租金80000元，该合同内容并不违反法律规定，为有效合同。关于王意广、王璐请求判令其与刘忠义所签《房屋租赁合同》于2014年3月8日解除的诉讼请求问题。因刘忠义拖欠房屋租金超过2个月，违反了合同约定，刘忠义已构成违约，王意广、王璐依照合同约定有权收回租赁房屋，并有权解除双方所签《房屋租赁合同》。但其仅以向刘忠义发出的《解除房屋租赁合同通知书》为凭，在刘忠义并未同意解除合同的情况下单方确定合同解除的时间，其行为并不具备法律约束力。关于王意广、王璐请求判令马景泉立即按现状交还占用房屋的诉讼请求问题。因刘忠义将租赁房屋转租给马景泉，既未事先征得王意广、王璐同意，亦未得到事后追认，故刘忠义与马景泉于2013年12月20日所签《房屋租赁合同》应属无效，马景泉应将所占房屋予以交还。关于王意广、王璐请求判令刘忠义支付违约金50000元的诉讼请求问题。因双方于2013年4月16日所签《房屋租赁合同》中约定的违约责任条款并不明确，故原审法院对该项诉讼请求不予支持。关于王意广、王璐请求判令刘忠义支付2014年1月26日至2014年3月8日期间的房屋租金17260.32元、滞纳金（违约金）1726元，合计18986.32元的诉讼请求问题。因刘忠义违反合同约定，未能按时交付房屋租金，其行为已构成违约，应对此承担违约责任并支付违约金，故该项诉讼请求符合法律规定，原审法院依法予以支持。关于王意广、王璐请求判令刘忠义支付电费7374元、采暖费6237元，共计13611元的诉讼请求问题。关于电费问题，因王意广、王璐并未按照合同约定为刘忠义安装分表，电费数额只是单方计算得出，庭审中，双方对电费问题各持己见，王意广、王璐亦无确切证据证明刘忠义所欠电费数额，故原审法院对王意广、王璐要求刘忠义支付电费7374元的诉讼请求依法不予支持；关于采暖费问题，因王意广与刘忠义所签合同中对采暖费问题并无约定，刘忠义以此为由拒绝给付，故原审法院对王意广、王璐要求刘忠义支付采暖费6237元的诉讼请求依法不予支持。关于王意广、王璐请求判令马景泉自2014年3月8日起至实际交房日止，比照合同日租金（410.96元）支付房屋占有使用费以及实际发生的水电费的诉讼请求问题。因马景泉所签租赁合同的相对方为刘忠义，租赁期间，马景泉已将部分房屋租金交付给刘忠义，故王意广、王璐要求马景泉支付自2014年3月8日起开始向其支付房屋使用费的主张不妥，马景泉应在法院生效判决指定的期限内将所占原告房屋予以交还，逾期按王意广、王璐与刘忠义于2014年4月16日所签合同中约定的租金标准支付使用费及实际发生的水电费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除王意广、王璐与刘忠义于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、刘忠义于本判决生效之日起10日内，给付王意广、王璐2014年1月26日至2014年3月8日期间的房屋租金17260.32元、违约金1726元，合计18986.32元；三、马景泉于本判决生效之日起30日内，将天津市河西区珠江道与白云山路交口西南侧溪水园8-底商3号（二楼全部及一楼部分）腾空返还王意广、王璐，逾期按每日410.96元的标准支付房屋使用费及实际发生的水电费；四、驳回王意广、王璐的其他诉讼请求。案件受理费28597元，由王意广、王璐负担528.1元，由刘忠义负担28068.9元。
原审判决宣判后，刘忠义不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。理由为：上诉人与被上诉人2013年4月6日签订的房屋租赁合同，租赁期10年，年租金5万元。因为租赁房屋没有出入门，上诉人需将窗户改成门，后因违法窗改门被市容委及河西区综合执法大队禁止。上诉人要求退房，经协商被上诉人将其自己使用的部分商铺给上诉人使用，就此双方在2013年4月16日签订房屋租赁合同，约定合同期10年，年租金15万元。此后经上诉人多方努力协调，将房屋窗改成门，被上诉人同意按照2013年4月6日签订的合同履行，并于2013年8月20日就该合同一同去税务部门缴纳了税金。而一审法院对此客观事实视而不见，主观推定双方履行的是2013年4月16日的合同，假如双方实际履行的该份合同，那按照税务机关的实际缴税情况来看，将涉及偷税漏税的严重犯罪行为，故请求二审法院判如所请。
被上诉人王意广、王璐答辩，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。理由为：第一，上诉人要求认定实际履行的是2013年4月6日合同，没有事实根据。2013年4月6日签订的合同年租金5万元，但是刘忠义提供的合同证据附图显示租赁面积一楼只有40平方米，双方在2013年4月16日签订的租赁合同，租赁面积是一楼的局部和二楼的全部，大概是150平方米，同时在合同附注，此前签订的合同作废，也就是说4月6日签订的合同已经作废。第二，双方履行了2013年4月16日的合同，合同签订当日，刘忠义按照合同的规定预付了租金8万元，2013年12月14日又交纳了1万元租金，上诉人其后没有再交纳租金，存在违约，被上诉人有权解除合同。
原审被告马景泉陈述，对于上诉人与被上诉人如何履行合同的问题不清楚，现同意按照原审判决内容腾交租赁房屋，听从二审法院判决意见。
本院审理期间，上诉人刘忠义主张，签订两份租赁合同系因为租赁房屋原没有独立的户门，后经其与相关部门协调将窗改造成门，故双方均同意按照2013年4月6日签订的年租金5万元的合同履行，并向税务部门交纳了相应税款。为此，上诉人提供照片证明窗改门的事实。被上诉人对窗改门的事实未表异议，但表示签订两份租赁合同与该事实无关，而系因租赁面积不同。上诉人刘忠义虽表示两份合同签订租赁面积一致，但未能提供证据予以证明。
二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，承租人未经出租人同意转租的，出租人享有解除权。本案中，上诉人刘忠义与被上诉人王意广、王璐系房屋租赁合同关系。现被上诉人王意广、王璐主张因上诉人刘忠义拖欠房租及未经同意转租的违约行为，要求解除双方于2013年4月16日签订的租赁合同。双方对是否实际履行2013年4月16日签订的租赁合同及应否解除租赁关系存有争议。对此，本院分析认为，上诉人与被上诉人虽就涉诉房屋分别于2013年4月6日、4月16日签订租金数额不同的两份房屋租赁合同，但结合两份合同租赁面积的约定及给付租金的履行情况，上诉人实际租赁使用房屋情况及履行给付租金的义务均与双方2013年4月16日签订的租赁合同内容相符。同时，从上诉人2013年底再次支付租金10000元的行为来分析，该给付行为也与其主张的年租金为5万元不符，上诉人虽主张此款10000元系水电费用，但未能提供证据证实，本院不予认定。关于上诉人主张双方于2013年8月以备案登记的方式变更合同，其仅提供证据证明双方曾就2013年4月6日签订的租赁合同到税务部门办理备案并交纳税款，无法直接证明双方对2013年4月16日签订的合同已经终止，结合上诉人年底再次给付租金的行为，上诉人此项主张，本院不予支持。据此，双方实际履行的应为2013年4月16日签订的房屋租赁合同。现上诉人未按该合同约定履行给付租金义务，经被上诉人催要后，仍未履行，被上诉人主张解除合同符合法律规定。原审法院判决双方解除合同，并由上诉人支付被上诉人拖欠租金，原审被告腾交涉诉房屋，并无不妥。综上，上诉人上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费275元，由上诉人刘忠义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李 茜
代理审判员 李宝罡
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 武 伟
速 录 员 周晓琳