江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1803号上诉人（原审原告、反诉被告）：十六铺家居用品（江西）有限公司，住江西省高安市东方威尼斯八栋101室，组织机构代码：69371500-8。法定代表人：谭伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庆祥，广东品道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐桂香，女，汉族，1958年8月3日生，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：蔡青，江西方正律师事务所律师。原审反诉被告：南昌市十六铺家居有限公司，住所地：南昌市北京东路1588号。法定代表人：谭伟华，该公司总经理。原审第三人：ＸＸ，男，汉族，1966年8月17日生，住上海市浦东新区。原审第三人：殷桂英，女，汉族，1968年2月16日生，住上海市浦东新区。原审第三人：王奇，女，汉族，1969年9月13日生，住江西省南昌市东湖区。原审第三人：黄建新，男，汉族，1968年3月20日生，住江西省南昌市东湖区。上述四原审第三人共同委托诉讼代理人：蔡青，江西方正律师事务所律师。上诉人十六铺家居用品（江西）有限公司（以下简称江西十六铺）因与被上诉人徐桂香、原审反诉被告南昌市十六铺家居有限公司（以下简称南昌十六铺）、原审第三人ＸＸ、王奇、殷桂英、黄建新房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，上诉人江西十六铺的委托诉讼代理人黄庆祥、被上诉人徐桂香和原审第三人ＸＸ、王奇、殷桂英、黄建新的共同委托诉讼代理人蔡青到庭参加诉讼，原审反诉被告南昌市十六铺家居有限公司经本庭合法传唤未到庭，本案现已审理终结。江西十六铺的上诉请求为：1.撤销一审判决第三、四、五、六项，依法改判被上诉人徐桂香退回履约保证金50万元、支付违约金200万；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并无任何违反合同约定的行为，足额缴纳租金至2015年6月，无迟延或拒付租金行为，上诉人经营状况出现问题是被上诉人单方猜测，无实质证据，被上诉人无权解除合同，被上诉人主张上诉人承担违约责任无依据。2.被上诉人阻挠经营活动，上诉人是因其违约才提出解除合同并要求其承担违约责任。从2015年6月15日起，在没有通知上诉人的前提下，被上诉人采取围堵、锁门、停水停电等非法手段迫使上诉人退场，上诉人并非因经营状况而提出解除合同，经营状况与解除合同并无因果关系。2015年6月21日，上诉人根本无法经营，合同已无法继续履行，合同目的不能实现。徐桂香、ＸＸ、王奇、殷桂英、黄建新答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。江西十六铺向一审法院提起的诉请：1.请求确认江西十六铺与徐桂香于2009年签订《房屋租赁合同》已于2015年6月21日中止履行；2.请求判令解除双方于2009年签订《房屋租赁合同》；3.请求判令徐桂香退回履约保证金50万元、支付违约金200万元及赔偿损失350万元（实际以评估为准），暂计600万元；4.本案一切诉讼费用由徐桂香承担。徐桂香向一审法院提起的反诉请求为：1.江西十六铺支付违约金200万元，租赁房屋内的装修设施、设备及履约保证金50万元全部归徐桂香所有；２.反诉诉讼费用由江西十六铺承担。一审法院认定事实为：江西十六铺承租江西世纪风情实业有限公司所有的位于北京东路1588号世纪风情金融区一期8栋1—4楼房屋共计8824.6平方米。由江西世纪风情实业有限公司出售给了徐桂香，2009年9月23日江西十六铺与江西世纪风情实业有限公司及徐桂香三方签订协议，约定江西十六铺所承租的江西世纪风情实业有限公司8824.6平方米已出售给了徐桂香，在江西十六铺与江西世纪风情实业有限公司所签订的合同内容不变的基础上，仅将原租赁合同出租方更换为徐桂香，江西世纪风情实业有限公司所收取江西十六铺的50万元履约保证金转付给徐桂香，三方签字盖章后，江西十六铺与徐桂香重签《房屋租赁合同》后生效。江西十六铺与徐桂香于2009年9月重新签订《房屋租赁合同》面积为8824.6平方米，租赁期间为十年，自2009年9月25日至2019年9月24日。租金为2009年９月25日起至2011年9月24日止为每月72556.86元，2011年9月25日起至2012年9月24日止为每月79812.55元，2012年9月25日起至2013年9月24日止为每月152369.41元，2013年9月25日起至2015年9月24日止为每月159987.88元，2015年9月25日起至2017年9月24日止为每月167987.27元，2017年9月25日起至2019年9月24日止为每月176386.64元及物业管理费收费情况等。合同第3－４条款及7－５条款约定，按照先付租金后使用的原则，江西十六铺应在每个季度25号前将下季度三个月租金支付徐桂香所提供的帐户，江西十六铺如擅自解除合同，徐桂香没收其履约保证金50万元，租赁物装修等无偿归出租方所有（含电梯、空调等），并支付出租方违约金200万元整。2013年７月31日，在租赁房屋所在地南昌十六铺成立，南昌十六铺成立后，江西十六铺与徐桂香签订的租赁合同实际由南昌十六铺经营、管理、招聘员工和支付租金，至2015年6月11日，因经营状况南昌十六铺每天在转移、变卖货品、拆搬货架，双方当事人经多次协商及函件方式无法达成一致意见，南昌十六铺开始对租赁房屋内物品进行清场，6月19日警方接到报警称，有人恶意用沙堵门，经民警现场查勘，确实有沙堆堵到消防通道口，及不让南昌十六铺一辆装满货架的车辆出行，经民警调解未果，7月7日徐桂香在南昌十六铺一直未经营的情况下，由当地镇政府，社区，物管，派出所等部门人员见证下采取全程摄像的方式，对南昌十六铺的剩余物品进行转移保存清场。为了存放十六铺遗留在涉案店铺的物品，徐桂香租仓库每月花费租金6420元，到本案开庭时为止存放8个月，徐桂香为处理十六铺公司涉案店铺的物品及恢复十六铺拆除墙体的共计费用98989.4元。另查明，江西十六铺于2015年7月7日申请对租赁物建筑面积8824.6平方米装修和附属设施的市场价格进行评估，对申请人赔偿客人所产生的损失进行评估，本院受理后，依法委托江西万隆中审工程咨询有限公司进行评估，因申请人在评估机构多次催缴鉴定费限定时未交纳，故评估机关退还本院。江西十六铺与徐桂香所签订的租赁物于2014年7月18日由徐桂香转让给了殷桂英、王建新、王奇、ＸＸ，对江西十六铺与徐桂香所签订的《房屋租赁合同》继续有效，租金在租赁期内由徐桂香继续收取。江西十六铺与徐桂香所签订的租赁物原面积由8824.6平方米，减至8292.35平方米，徐桂香已补现金70000元给了江西十六铺。反诉原告徐桂香未请求反诉被告南昌十六铺承担责任。一审法院认为：江西十六铺与徐桂香所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应严格按照约定履行自己的权利和义务，江西十六铺在租赁期间因经营原因提前解除合同，双方协商未果，江西十六铺作为违约一方应当承担合同违约责任，诉请要求请求判令解除及中止双方于2009年签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持，请求判令徐桂香退回履约保证金50万元、支付违约金200万元及赔偿损失350万元（实际以评估为准），暂计600万元，一审法院均不予支持。鉴于此，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方当事人在合同中约定了200万的违约金，故徐桂香反诉要求江西十六铺支付200万元的违约金，一审法院酌情予以支持，对履约保证金与违约金应择一处理，因履约保证金已在徐桂香处，故在违约金中予以扣减。对徐桂香的诉请租赁房屋内的装修设施、设备归其所有的诉请一审法院予以支持。对徐桂香提出的租赁仓库存放物品拆除墙体等费用，一审法院不予支持。因徐桂香与江西十六铺签订的《房屋租赁合同》后将租赁物转让殷桂英、王建新、王奇、ＸＸ，受让人殷桂英、王建新、王奇、ＸＸ明确表示租赁期的权益和义务由徐桂香享有；江西十六铺与南昌十六铺法定代表人虽系同一人，但是系两个独立的法人企业，2009年9月本案签订租赁合同系江西十六铺，2013年7月成立南昌十六铺，南昌十六铺成立后一直由其负责本合同的实施。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、自2015年6月21日起中止十六铺家居用品（江西）有限公司与徐桂香于2009年签订的《房屋租赁合同》；二、解除十六铺家居用品（江西）有限公司与徐桂香于2009年签订的《房屋租赁合同》；三、十六铺家居用品（江西）有限公司已支付给徐桂香履约保证金50万元归徐桂香所有；四、十六铺家居用品（江西）有限公司租赁房屋内的所有装修设施、设备全部归徐桂香所有；五、十六铺家居用品（江西）有限公司支付徐桂香违约金140万元,扣除其已支付给徐桂香的50万元履约保证金外，在本判决生效之日起十日内再一次性向徐桂香支付违约金90万元；六、驳回十六铺家居用品（江西）有限公司的其他诉讼请求；七、驳回徐桂香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费53800元（江西十六铺已预付），反诉受理费13400元（徐桂香已预付），由十六铺家居用品（江西）有限公司承担67200元。二审中，徐桂香向法院提交了一份新证据，2017年9月30日的《催告函》，证明上诉人拖欠水电费、物业费，突然有计划搬店，存在提前解约行为，要求承担责任；上诉人货品（包括自动扶梯）是自己放弃，导致发生新的仓储费、保管费；2017年10月30日之前再不搬离物品，物业公司将自行处置，一切责任由上诉人自行承担。被上诉人质证认为，对该份证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，该函所涉及的内容并非本案所处理的范围，双方一审也确认了2015年6月21日中止履行合同，并且对方在反诉时也请求租赁房屋内的装修设施归其所有，因此对方提出该要求是自相矛盾的。经庭审举证、质证，本院认证如下，徐桂香提交的该份证据与二审审理的上诉请求并无关联，本院对其关联性不予确认。本院另查明，南昌十六铺于2015年6月17日向徐桂香、章俊发出《工作联系函》，该函载明：“关于十六铺南昌店因店业绩不前，考虑作两种可能的改变，具体如下：1.改作家具市场，召合不同品牌提供协同效应，仍以旧十六铺公司与贵司继续租约至2019年……2.我司停止经营，取消租约，贵司交还我司按金并补贴一点搬迁费/前期装修投入费，我司交还场地……”。徐桂香于2015年6月18日函复：“……在没与我司达成共识的前提下，贵司从6月14日开始就对外清仓甩货，并遣散全部员工，造成员工罢工抗议，甚至还擅自转移仓库货物……没有阻止贵司对外清货行为，但并不表示我司放弃追究贵司违约应承担的贰佰万元违约金责任。现我方慎重函告：贵司提前终止租赁合同，按双方约定，除了履约保证金及租赁场所装修现状全部归甲方所有外，还必须承担贰佰万元人民币的违约金……”。二审庭审中，双方均确认涉案房屋已经另行出租，上诉人不清楚另行出租时间，被上诉人主张系在一审法院确认不对涉案房屋进行评估后大概于2016年7、8月左右另行出租。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于江西十六铺与徐桂香房屋租赁合同的履约过程中是谁存在违约行为，徐桂香应否返还履约保证金50万并支付200万元违约金。上诉人一审起诉时请求确认合同于2015年6月21日中止履行，同时请求解除合同，二审庭审中，上诉人表示中止履行是事实上无法继续履行合同，与解除是一个意思，被上诉人主张在上诉人承担违约金后才同意解除合同，本院认为，“中止”和“解除”是两个法律概念，双方均确认上诉人于2015年6月底撤场，现涉案房屋也已经出租给案外人经营，双方于2009年签订的《房屋租赁合同》已实际未再履行，一审法院认定解除合同，本院予以维持，一审法院确认双方合同于2015年6月21日中止履行，没有事实和法律依据，本院予以撤销。上诉人未按照合同约定的2015年6月25日前支付下一季度租金，且在未与被上诉人协商一致的情况下，自行撤场，已经构成违约，上诉人主张系因被上诉人停水、停电、围堵造成其无法经营没有事实和法律依据，本院不予采信，一审法院综合本案双方履约情况，酌定被上诉人承担的违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人江西十六铺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：一、维持江西省南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第182号民事判决第二、三、四、五、六、七项；二、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2015）湖民三初字第182号民事判决第一项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决履行，二审案件受理费26800元，由上诉人十六铺家居用品（江西）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十月二十七日书记员  万志新