海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民二终字第207号
上诉人（原审被告）：陈东升。
委托代理人：林如果。
委托代理人：林明宇。
被上诉人（原审原告）：庄兴珍。
委托代理人：霍明全。
上诉人陈东升因与被上诉人庄兴珍房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈东升及其委托代理人林如果、林明宇，被上诉人庄兴珍的委托代理人霍明全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：三亚市河东区东河西路住宅楼的权利人为郭惠宝。2011年12月16日，经郭惠宝同意，陈东升向郭惠宝的妻子即庄兴珍承租该住宅楼一、二层的房屋用于经营酒行。2012年1月16日，陈东升再次与庄兴珍签订《房屋租赁合同》，向庄兴珍承租该住宅楼四层及八层的两套房即涉诉房屋用于住宅和办公。合同约定租赁期限五年（2012年3月1日至2017年3月1日止）；租金为4.8万元／年，押金为1万元。付款方式为签订合同时陈东升一次性交清第一年房屋的租金4.8万元和押金1万元，其余每年的租金于当年3月1日支付。合同中还约定：“十、租赁期满后，陈东升将房屋保持原状转交庄兴珍，庄兴珍确认房屋没有损坏，水电费没有拖欠，押金1万元退还陈东升。……十二、陈东升保证按时缴纳费用。超过合同约定五天不缴纳费用，庄兴珍按每天500元加收费用。……十四、……陈东升保证在租赁期间不退租，不转租；陈东升如有违约，庄兴珍不退押金，并终止合同”等。签约后，庄兴珍将涉诉房屋交给陈东升使用，陈东升亦按约交付了1万元押金及2012年3月1日至2014年2月28日期间的租金。
庄兴珍认为，2014年3月1日起，陈东升未再按约支付过租金，截止至2014年5月15日（起诉之日），陈东升已拖欠租金共计1万元。根据合同第12条约定，陈东升应当支付2014年3月1日至2014年5月15日期间逾期支付租金违约金3.5万元（500元／天×70天）。2014年5月初，陈东升将房屋的物品搬走并拆除一楼酒行的广告牌，陈东升该行为明示退租，根据合同第14条的约定，陈东升单方解除合同的，原告不退还押金1万元，且陈东升应当将房屋保持原有状态归还给原告并交还房屋钥匙。请求原审法院判令：1、陈东升支付2014年3月1日至2014年5月15日（起诉之日）期间的租金及房屋占有使用费1万元；2、陈东升支付逾期支付租金违约金3.5万元；3、陈东升承担擅自退租的违约金1万元；4、陈东升恢复租赁房屋原貌并交还房屋钥匙。
陈东升辩称：一、租赁四楼和八楼是用于宿舍和办公，与一楼、二楼的酒行配套使用，两份租赁合同的解除时间是同一的，由于酒行经营不善，租赁合同都于2013年8月25日解除了，且8月29日已经搬离，没有再继续使用房屋，不应支付房屋占有使用费。二、合同第12条和14条均为违约金，同时计算两个条款的违约金高于其实际损失，应按照合同第14条计算违约金即可，违约金过高应予调整。
原审庭审中，陈东升主张因其酒行经营不善，于2013年8月25日要求与庄兴珍解除合同，并于2013年8月29日搬离涉诉房屋，由于庄兴珍拒收房屋钥匙，其搬离后将钥匙留置于涉诉房层，但庄兴珍对该事实不予认可。为此，陈东升申请其员工蔡胆出庭作证。证人蔡胆陈述，其本人系陈东升的司机，2013年8月25日至2013年8月29日期间，应陈东升要求参与酒行以及涉诉房屋物品的搬离工作。证人蔡胆还陈述，搬离物品期间，涉诉房屋的房东曾经在现场，但其亦表示并不认识房屋的房东。陈东升提交《公证书》及《合同解除通知书》，主张其于2013年11月28日通过公证向庄兴珍邮寄《合同解除通知书》，该通知中载明庄兴珍与陈东升于2011年12月16日签订的关于一、二楼房屋的租赁合同于2013年8月25日解除，并告知陈东升已搬离租赁房屋，请庄兴珍及时取回房屋钥匙。陈东升据以主张由于涉诉房屋是与一、二楼房屋配套使用，一二楼房屋租赁合同于2013年8月25日解除后，四楼及八楼的租赁合同也随之解除。庄兴珍表示未收到该通知，陈东升也未提供邮件投递记录证明该通知已送达陈东升。2014年1月8日，陈东升在《海南日报》刊登上述《合同解除通知书》，通知中还特别载明：“双方租赁合同已经登报解除”。庭审中，庄兴珍认为该解除通知书中并未提及涉诉房屋，即使原陈东升双方关于一、二楼房屋租赁合同已解除，也不能据以推定涉诉合同也解除，但鉴于陈东升于庭审中明确退租，庄兴珍同意涉诉合同自陈东升登报之日起解除，但认为陈东升一直未返还房屋，应当支付2014年3月1日至2014年5月15日期间的房屋占有使用费。
另，2014年6月19日，原审法院与庄兴珍、陈东升双方共同到涉诉房屋进行现场勘查。涉诉两套房屋大门被锁上，但屋内属于陈东升的物品基本已搬离。庄兴珍同时亦确认陈东升未对涉诉房屋进行装修改造。还查，2014年6月20日，庄兴珍已将涉诉房屋收回，并将该房屋出租给他人使用。
原审认定的以上事实，有三土房（2001）字第0568号《土地房屋权证》、常住人口登记卡、《房屋租赁合同》、《合同解除通知书》、（2013）三证内字第11628号《公证书》、《海南日报》、邮寄单、照片、勘验笔录以及当事人陈述等证据予以证明。
原审法院认为：庄兴珍、陈东升于2012年1月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应恪约履行。陈东升主张其于2013年8月29日搬离涉诉房屋，双方的租赁合同已于2013年8月25日解除，但根据陈东升提供的邮寄单，无法证明陈东升邮寄的《解除合同通知书》已经为庄兴珍签收，亦无法证明庄兴珍已于2013年8月底将涉诉房屋收回，故对陈东升的主张不予采纳。另外，从解除通知书的内容来看，该通知中也未涉及涉诉房屋及租赁合同的解除问题，因此即使《解除合同通知书》已送达庄兴珍，在庄兴珍不予认可的情况下，也无法据以认定涉诉合同已于2013年8月25日解除。陈东升于2014年1月8日在《海南日报》上发布了《解除合同通知书》，庄兴珍同意涉诉租赁合同自该日起解除，因此应当认定双方的租赁合同自2014年1月8日起解除。虽然涉诉合同于2014年1月8日已解除，但陈东升未能证明合同解除后已经向庄兴珍交还房屋或庄兴珍拒收房屋，故庄兴珍诉求陈东升参照租金标准支付2014年3月1日至2014年5月15日期间的房屋占有使用费1万元（4.8万元／年÷12个月×2.5个月）有事实根据及法律依据，予以支持。
关于逾期支付租金及单方退租的违约金问题。涉诉合同于2014年1月8日解除，但由于陈东升于2013年3月已预付租金至2014年2月28日，故合同履行期间，陈东升不存在逾期支付租金的情形，庄兴珍诉求陈东升支付2014年3月1日至2014年5月15日期间逾期支付租金的违约金缺乏事实根据及法律依据，不予支持。根据合同第十四条的约定，陈东升在租赁期间不退租，不转租；陈东升如有违约，庄兴珍不退押金，并终止合同，该条实质系关于陈东升擅自退租或转租的违约金条款。本案中，双方合同系因陈东升单方原因提前解除，庄兴珍据以要求陈东升承担违约金有事实根据及法律依据，应予以支持。从合同的约定来看，陈东升提前退租的违约金是按已交押金的金额计取，这说明押金既具有担保金的性质，又有违约金的性质。由于押金是已预交的固定金额，且陈东升对不予退还押金的前提及后果是明知的，不宜将该押金作为违约金的金额进行调整。陈东升请求对庄兴珍主张的1万元押金进行调整理由不成立，不予采纳。庄兴珍主张以押金抵销陈东升擅自退租的违约金，不予退还1万元押金有事实根据及法律依据，予以采纳。
关于恢复房屋原貌并交还房屋钥匙的问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，由于陈东升并未对涉诉房屋进行装修改造，故庄兴珍诉求陈东升将房屋恢复原状没有事实根据及法律依据，不予支持。陈东升未能提供证据证明合同解除后已经将涉诉房屋返还给陈东升，故庄兴珍有权要求陈东升返还房屋，但由于庄兴珍于诉讼中已经将涉诉房屋收回并另行出租，故庄兴珍诉求陈东升恢复房屋原貌后返还房屋没有事实根据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈东升自判决生效之日起十五日内向庄兴珍支付2014年3月1日至2014年5月15日期间的房屋占有使用费1万元；二、庄兴珍不予退还陈东升押金1万元；三、驳回庄兴珍的其他诉讼请求。原审案件受理费1175元（原告已预交587元），减半收取，由庄兴珍负担374元，陈东升负担213元。
上诉人陈东升上诉称：一、庄兴珍居住的房屋与陈东升承租的房屋是同一栋楼，庄兴珍每天出行都是要经过陈东升的一、二楼的铺面门前，对于陈东升2013年8月29日搬离一、二楼铺面的事实，庄兴珍是知情的，也没有反对陈东升搬出。2013年11月28日，陈东升是通过公证邮寄送达的方式向庄兴珍的住所邮寄《合同解除通知书》，是庄兴珍拒绝签收才退回陈东升。庄兴珍对退租知悉且没有提出异议，根据《民法通则》司法解释第66条规定，应视为双方已同意解除合同。二、关于租金损失扩大的部分，即2013年8月之后的租金，即房屋占用使用费，陈东升不应承担。以陈东升协商退租未果之后搬离房屋、公证邮寄送达《合同解除通知书》、公告解除合同等一系列行为中可以看出陈东升解除合同的意思表示是明确的，庄兴珍对此没有提出异议，也没有防止损失扩大，应自行承担后果。三、违约金计算过高。同时根据合同第十二条和第十四条计算两种违约金，属违约金过分高于造成的损失，应只按照合同第十四条计算即可。请求二审法院：撤销原审判决，改判驳回庄兴珍的一审诉讼请求或者发回重审。
被上诉人庄兴珍辩称：一、陈东升无证据证明合同于2013年8月25日已经解除，陈东升于2014年1月8日在海南日报上登报解除合同，庄兴珍才同意于登报之日解除。二、合同解除后，陈东升未将钥匙归还给庄兴珍，应承担房屋的占有使用费。三、合同约定了两种违约金，一是逾期支付租金的违约金，二是单方擅自解除合同的违约金。两种违约责任陈东升都应承担。
经审理查明：本院查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明：陈东升承租的房屋位于三亚市港门村社区居委会临春河路179号，与庄兴珍居住的房屋系同一栋楼。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、合同解除时间是2013年11月28日还是2014年1月8日；二、占有使用费以及违约金的计算是否正确。
（一）合同解除时间的问题
陈东升主张其在《合同解除通知书》上载明租赁合同于2013年8月25日解除，并于2013年11月28日公证邮寄送达庄兴珍，故合同应最迟于2013年11月28日解除。但该《合同解除通知书》的邮寄单被退回至陈东升，未送达到庄兴珍，不能证明双方于2013年11月28日解除合同。陈东升又于2014年1月8日在《海南日报》上刊登《合同解除通知书》载明“双方租赁合同已经登报解除”，庄兴珍予以认可，故应认定双方合同解除时间为2014年1月8日。
（二）占有使用费以及违约金的计算问题
关于占有使用费计算问题。陈东升在登报中已载明“庄兴珍女士：本人已将租赁房屋内本人的所有物品搬出租赁房屋，并将房屋交付于你”，并因庄兴珍不接收钥匙，其将钥匙留置在租赁房屋内。庄兴珍认可该登报解除，且其在原审起诉状自认2014年1月曾向陈东升催缴租金，可见双方对退租事宜存在过沟通，况且庄兴珍居住的房屋是与陈东升承租房屋在同一栋楼，其对陈东升搬出房屋的情况是知悉的。占有使用费是基于陈东升在解除合同后继续占用使用租赁房屋而产生的费用。合同解除后，陈东升并未继续占用租赁房屋，故不应支付庄兴珍房屋占有使用费。且双方对房屋占有使用费的标准没有约定，庄兴珍诉求占有使用费没有事实依据。原审认定陈东升支付占有使用费有误，应予纠正。
关于违约金计算问题。根据《房屋租赁合同》第十四条约定，“陈东升保证在租赁期间不退租，不转租；如有违约，不退押金”。该约定明确了双方对提前退租的违约金按照已交押金的数额计取，该押金性质实质属于为违约金。陈东升提前解除合同，应承担相应的违约责任，即1万元押金不予退还陈东升。陈东升主张按照合同第十四条约定计算违约金，本院予以准许。原审对该违约金的处理正确，应予维持。另本案的租金已及时足额缴纳，不适用合同第十二条约定的逾期交租违约金，原审对此处理正确，亦予以维持。
综上，上诉人陈东升主张合同解除后不应支付占有使用费具有事实和法律依据，予以支持。原审判决适用法律正确，但对占有使用费的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第354号民事判决第二项、第三项。
二、撤销三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第354号民事判决第一项。
本案一审案件受理费1175元（庄兴珍已预缴587元），减半收取587元，由庄兴珍负担480元，陈东升负担107元；二审案件受理费300元（陈东升已预缴），由陈东升负担150元，庄兴珍负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 泽
审 判 员 李柔翰
代理审判员 王晓艳
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李德玲
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。