甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民二终字第153号
上诉人（原审被告）潘海亮。
�上诉人（原审原告）甘肃矿区和诚实业有限公司。住所地甘肃矿区建设路**号。
法定代表人孙方红，该公司总经理。
委托代理人许凯，该公司总经理助理。
上诉人潘海亮为与被上诉人甘肃矿区和诚实业有限公司（以下简称和诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服矿区人民法院（2014）矿民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘海亮，被上诉人和诚公司委托代理人许凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年6月11日，和诚公司与潘海亮签订了前期物业管理服务协议，和诚公司为潘海亮提供园内物业管理服务，收取物业费有合法依据。除去潘海亮母亲代其缴纳了部分费用外，潘海亮自2009年起至今欠缴物业费（2009年、2010年1-6月、2012年、2013年）895.3元、垃圾费48元、公摊电费100元，以上合计1043.3元。
原审法院认为：合法的合同关系应受法律保护。依据前期物业管理服务协议，业主接受了物业管理服务，就应当遵守协议缴纳物业费及相关费用。潘海亮对于和诚公司服务的瑕疵、物业资质、业主委员会等事宜有异议，以此为由拒缴物业费的理由不能成立。潘海亮辩称其已缴纳全部物业费用，应向法庭提供缴费凭据予以证明其抗辩主张的成立，但其未能向法庭提交相应证据予以证实，其辩解理由不能成立。和诚公司对潘海亮为按期缴纳物业等费用和催缴情况提供了相应的证据予以证实，其诉讼主张的事实清楚，证据充分，应予支持。和诚公司对潘海亮欠缴物业费要求潘海亮支付滞纳金的主张，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：（一）潘海亮于本判决生效�10日内，支付和诚公司物业费895.3元、垃圾费48元、公摊电费100元，合计1043.3元；（二）驳回和诚公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由潘海亮承担。
潘海亮不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）和诚公司的起诉是对潘海亮的报复行为，因为2008年和诚公司开除陈海英，潘海亮为其声张正义；（二）和诚公司起诉潘海亮要求交纳从2009年至2013年的物业费，时间长达5年。但潘海亮已足额交了物业费，仅因为其拿不出缴费收据，且和诚公司从未向潘海亮催缴过物业费。物业公司对业主主张物业费为普通债权，其诉讼时效应为两年，和诚公司长期以来未向潘海亮主张物业费，和诚公司已无权再向潘海亮�张前3年物业费；（三）和诚公司未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，和诚公司并未提供任何证据证明业主委员会督促潘海亮限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明潘海亮在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主�付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到潘海亮的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程中，和诚公司也没有证据证明通过直接送达等方式向潘海亮书面催缴了物业管理费用；（四）和诚公司并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。具体如下：1、和诚公司未尽到相应维修义务。潘海亮自2006年6月份，发现自家楼宇对讲机无法正常工作，给自己的生活带来了很大的不便，为此，潘海亮多次找到和诚公司，要求对方承担相应的维修义务。但物业方一直未予以修复。2、2014年7月12日早8点到13点22分停电没有提前提醒全体业主；（五）一审判决认为双方自愿签订的物业管理服务协议，不违反法律的强制性规定，合法有效，此认定严重违背事实，理由如下：1、潘海亮在物业合同上签字时，双方并不存在平等协商的交易条件，潘海亮签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈。当时开发商利用广大业主无地容身、急于收房的现实困境，强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，否则不予办理房屋交付手续。广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，接收对方在合同中设定�全部条件。2、和诚公司所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业。2005年1月，甘肃实施《甘肃市住宅物业服务检查规范》明确规定：利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的如停车费，进门费，广告费，要有相关业主、业主大会同意意见或协议。和诚公司自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公式其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。和诚公司未提供任何证据证明物业管理服务费是乙方（和诚公司）用于花园日常运作之费用，事实上，该费用大部分被和诚公司私吞。3、和诚公司在物业运作上有诸多问题。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由和诚公司负担。
和诚公司针对潘海亮的上诉请求及理由答辩称：潘海亮系和诚公司所管理的枫林园的业主，该小区于2006年4月由中核四○四总公司委托和诚公司进行全面物业管理。潘海亮购得四○四生活区枫林园FC3-3栋601号房，于2006年年底入住。2009年潘海亮以与和诚公司有纠纷为由拒交物业费，2011年服务处管理员电话联系潘海亮交纳物业费，遭到潘海亮谩骂，拒不交纳，事后管理人员联系潘海亮母亲，说明情况，其母亲为其交纳2011年物业费。2012年服务处电话联系潘海亮催交物业费，潘海亮不接电话，联系其母亲，其母亲表示不能替潘海亮交物业费，因为其母亲替潘海亮交了2011年的物业费之后，遭到潘海亮的无端指责，不许母亲为其交费，因此潘海亮拒交2009年、2010年1-6月、2012年、2013年物业费，合计895.3元，垃圾费合计48元，公摊电费100元。几经协商，不能解决，和诚公司不得已于2014年3月13日起诉至甘肃矿区法院。矿区法院判处潘海亮于判决书生效后10�内支付和诚公司1043.3元费用。和诚公司认为潘海亮的上诉理由不能成立。（一）潘海亮称是和诚公司对其的报复行为毫无根据，不予辩论；（二）潘海亮称物业公司对业主主张的物业费为普通债权，且和诚公司违反了民法关于诉讼时效的规定是不成立的。1、在《物业服务收费办法》、《物业管理条例》等法律条文中对物业公司收取物业费都有明确规定。根据《物业管理条例》第七条及《物业服务收费办法》第十五条的相关规定，潘海亮拒不交纳物业费的行为违反了有关法律法规的规定。2、所谓诉讼时效的前提是权利人的民事权利受到侵害，潘海亮不交物业费侵害了和诚公司的合法权益，所以和诚公司有权对其进行起诉。因此，潘海亮的该项理由不成立；（三）潘海亮称和诚公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费的理由不成立。根据《物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，和诚公司程序符合法律规定。在2009年至2013年，和诚公司曾通过打电话、发送催缴通知书等方式多次进行催交，均无效果。本着物业公司与业主和谐相处的的原则，并未想过用法律途径来解决此事，所以一直未对潘海亮提起诉讼。直到2014年潘海亮仍然拒交物业费，甚至不承认这件事，出于无奈和诚公司只有通过法律途径要求潘海亮交纳所欠物业费，以维护该公司的正当权益不受侵害；（四）潘海亮称和诚公司未尽应承担的义务，违背法律依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费�物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，潘海亮的上诉理由不成立；（五）潘海亮称一审判决严重违背事实无根据。对于潘海亮拒交物业费一事，和诚公司为缓解物业与业主之间的矛盾，减少双方的冲突，所以对于一审判决中未要求潘海亮交纳滞纳金并未进行上诉。根据前期物业管理服务协议第十一条的约定，现和诚公司请求法院判决潘海亮依法交纳滞纳金。综上请求驳回潘海亮的上诉请求，并请求判令潘海亮支付滞纳金。
本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。对原审判决认定的事实，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：潘海亮是否交纳了物业服务费；和诚公司是否向潘海�书面催交物业服务费。
关于潘海亮是否交纳了物业服务费的问题。潘海亮与和诚公司签订的前期物业管理服务协议，不违反法律、行政法规及禁止性规定，为有效协议。潘海亮认为其签订该服务协议时并非自愿，是开发商利用广大业主无地容身、急于收房的现实困境，强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，但并不能举证证明签订本服务协议时和诚公司采取胁迫手段或存有乘人之危的情形，“无地容身、急于收房”的理由尚不能构成民法意义上的胁迫或乘人之危，且未以此提出撤销之诉，故潘海亮的该项上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据合法有效的前期物业管理服务协议，潘海亮和和诚公司之间形成了物业服务合同关系，双方均应按协议内容履行各自相应的义务。和诚公司对枫林小区实行物业管理，在已提供物业管理服务后，享有按有关规定收取物业服务费用的权利，潘海亮作为该小区业主，已实际接受了和诚公司的物业服务，有按期交纳物业服务费的义务。潘海亮认为其已交纳物业服务费但未能提供相应证据予以证明，潘海亮的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于潘海亮认为和诚公司在小区管理、服务过程中存有对楼宇对讲机未及时维修、停电未及时通知业主等瑕疵，但上述理由均不能构成其不交纳物业管理费的抗辩理由，对此潘海亮可通过协商或要求物业公司承担违约责任等方式予以解决处理，作为物业公司应对潘海亮提出其管理服务不到位的问题认真对待，确有上述服务瑕疵，应积极予以改进。
关于和诚公司是否向潘海亮书面催交物业服务费的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝�纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，物业公司主张物业费需书面催交。该解释将书面催交作为物业公司主张物业费的前提条件，意在提醒确因合理原因未能缴费的业主及时、自觉补缴物业费用，亦可为业主提供与物业公司沟通的机会，以减少诉讼。本案中，和诚公司出具书面欠费催缴通知，证明其2009年至今曾多次向潘海亮书面催交物业服务费，潘海亮上诉认为其并未实际收到书面催缴通知而拒绝交纳物业服务费。本案中潘海亮作为业主理应知晓其需按期交纳物业费用，但经查，潘海亮2009年、2010年1—6月、2012年至今长期未交纳物业费用，在物业公司提起诉讼期间其提出已交纳物业服务费及和诚公司未尽维修和通知等义务的抗辩理由，却无证据支持。这与该解释所重在保护善意业主的平等利益不相符。结合本案客观事实综合考量，和诚公司出具的催缴通知书在形式上足以证明对潘海亮已进行了书面催收，潘海亮应按双方服务协议约定按期交纳物业服务费。故潘海亮该项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于潘海亮认为物业公司对其主张物业服务费已超过诉讼时效的问题，因潘海亮一审审理期间未向原审法院提出，就此二审法院当庭已释明，本院不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人潘海亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军瑞
代理审判员 任建伟
代理审判员 白 莉
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 王红娟