江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澄滨民初字第1768号
原告江苏天水雅居餐饮管理有限公司，住所地江阴市大桥南路177号。组织机构代码75144257-1。
法定代表人吴文玉，该公司董事长。
委托代理人钱萌浩、马伟杰，江苏春申律师事务所律师。
被告常熟天水雅居餐饮管理有限公司，住所地常熟市海虞北路45号2楼。注册号320581000185797。
法定代表人丁艳，该公司董事长。
被告江苏卿恺贸易有限公司，住所地常熟市黄河路12号国际贸易中心A座5楼。注册号320581000093441。
法定代表人张继民，该公司董事长。
被告张继民，男，1970年7月8日生，汉族。
原告江苏天水雅居餐饮管理有限公司（以下简称江苏天水公司）与被告常熟天水雅居餐饮管理有限公司（以下简称常熟天水公司）、江苏卿恺贸易有限公司（以下简称贸易公司）、张继民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日由代理审判员刘谦、人民陪审员刘生贤、人民陪审员韩福海组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，于2014年5月16日由审判员唐宇英、人民陪审员刘生贤、人民陪审员韩福海组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏天水公司委托代理人钱萌浩、马伟杰到庭参加诉讼。被告常熟天水公司、被告贸易公司、被告张继民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏天水公司诉称：2012年12月，他公司将其投资经营的常熟天水公司通过股权转让的方式转让给了贸易公司。经房屋产权人唐石根同意，他公司将原承租的常熟市海虞北路45号贸易中心3楼301室房屋转租给了常熟天水公司。根据他公司与常熟天水公司在2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》，租期自2012年1月1日至2018年11月10日到期，每月租金66348元，每半年一付，先付后租，提前1个月支付，贸易公司、张继民为担保人。常熟天水公司在经营期间经常拖欠租金。2013年下半年的租金398088元拖欠至今多次催讨未付，常熟天水公司的行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，他公司已发函终止双方间的房屋租赁合同，由常熟天水公司承担违约责任，支付违约金1000000元及赔偿他公司的损失，贸易公司、张继民对上述租金、违约金、损失应承担连带赔偿责任。现起诉要求判令常熟天水公司退还租赁的房屋并支付2013年7月1日起至2013年10月30日的房租265392元，之后至实际退房之日止的房租继续计算；常熟天水公司赔偿损失796176元；常熟天水公司支付违约金1000000元；贸易公司、张继民对常熟天水公司应支付的租金、损失、违约金承担连带责任；诉讼费用由常熟天水公司、贸易公司、张继民负担。
被告常熟天水公司未作答辩。
被告贸易公司未作答辩。
被告张继民未作答辩。
经审理查明：常熟市海虞北路45号（常熟世界贸易中心）301室房屋产权证登记的使用权人为唐石根，共有情况为共同共有，建筑面积1283.12平方米。2009年12月23日，江苏天水公司与唐石根签订《房屋租赁合同》一份，约定唐石根将前述房屋租赁给江苏天水公司，租赁期限自2010年1月1日至2018年11月10日等内容。事后，江苏天水公司投资设立了常熟天水公司一人有限公司，经营场所即前述租赁的部分房屋内。2012年11月1日，常熟天水公司的股东经工商登记变更为贸易公司。
2012年11月20日，唐石根向江苏天水公司出具《确认书》一份，该确认书载明其租赁给江苏天水公司的房屋同意江苏天水公司转租给常熟天水公司，但其与江苏天水公司的权利义务仍按原《房屋租赁合同》履行等内容。
2012年11月23日，江苏天水公司与常熟天水公司签订《房屋租赁合同》一份，约定“江苏天水公司将向唐石根租赁的房屋出租给常熟天水公司。江苏天水公司同意常熟天水公司所租房为经营餐饮用（已是现房，具体位置见附图）。租赁期限自2010年1月1日至2018年11月10日。租金及其他费用：租金1.7元／天·平米，每月66348元，每半年一付，先付后租，提前1个月支付。租金为含税租金，江苏天水公司应出具发票。江苏天水公司按时向常熟天水公司收取租金并开具发票，在合同有效期内江苏天水公司向常熟天水公司收取的租金标准不变，江苏天水公司负责对出租房屋的维修（如属常熟天水公司使用不当造成需维修的项目，其发生的费用由常熟天水公司承担），确保用房的使用安全。经营过程中，常熟天水公司如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，须事先征得江苏天水公司书面同意，费用由常熟天水公司自负。江苏天水公司、常熟天水公司双方应全面履行本合同，如常熟天水公司违约，应承担100万元的违约责任，并承担另一方的所有损失，如常熟天水公司延误一个月以上支付租金及其他费用，江苏天水公司有权在合同期间单方终止本合同，常熟天水公司承担直接责任。本合同由贸易公司与张继民为常熟天水公司担保，并承担连带保证责任。江苏天水公司在出租方栏盖章，常熟天水公司在承租方栏盖章，贸易公司、张继民在担保方盖章、签字”等内容。
2013年8月15日，江苏天水公司委托江苏春申律师事务所通过特快邮政专递向常熟天水公司发《律师函》一份，载明：“常熟天水公司，2013年7月-12月的租金399088元，你公司经江苏天水公司多次催缴，一直未交，现请贵公司于2013年8月20日前足额交付，如逾期不支付，江苏天水公司将按《房屋租赁合同》约定解除与贵公司签订的合同，并要求承担违约责任100万元及赔偿江苏天水公司的所有损失。抄送贸易公司”等内容。
2013年9月13日，江苏天水公司以邮政特快专递的形式向常熟天水公司发《函》一份，载明：“常熟天水公司，贵公司未按期支付房租，根据合同约定，我公司致函贵公司终止合同履行，并要求贵公司承担违约责任，赔偿相应的损失”等内容。该《函》于2013年9月14日由常熟天水公司签收。
2013年11月11日，江苏天水公司具状诉讼来院，要求解除与常熟天水公司签订的《房屋租赁合同》等。
上述事实，有江苏天水公司提供的《苏州市常熟工商行政管理局公司准予变更登记通知书》、常熟天水公司工商登记资料、《房屋产权证》、《房屋租赁合同》、《确认书》、《律师函》、《函》、邮寄凭证、邮寄凭证回执及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为：江苏天水公司与常熟天水公司签订的《房屋租赁合同》及与贸易公司、张继民签订的担保合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他的法定无效情形，应认定为合法有效。
合同有效成立后，双方当事人均应按合同的约定全面履行合同的义务。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》中约定：“如常熟天水公司延误一个月以上支付租金及其他费用，江苏天水公司有权在合同期间单方终止本合同，常熟天水公司承担直接责任。”“租金每月66348元，每半年一付，先付后租，提前1个月支付”。根据合同约定，2013年7月-12月的租金常熟天水公司应在2013年7月前一个月交付给江苏天水公司，而常熟天水公司未按时按约给付，已构成违约，经权利人江苏天水公司催告后仍未及时给付，使合同中约定的江苏天水公司行使合同解除权的条件成就。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，江苏天水公司在合同约定的解除条件成就后，依《合同法》的规定向常熟天水公司发出了解除双方间的《房屋租赁合同》的《函》，该《函》于2013年9月14日由常熟天水公司签收，依据《合同法》第九十六条的规定，双方之间签订的《房屋租赁合同》依法于2013年9月14日解除。
《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，视履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。至2013年9月14日合同解除时，常熟天水公司结欠江苏天水公司的租金应为163658.4元，江苏天水公司要求常熟天水公司返还租赁房屋、支付至合同解除之日止常熟天水公司结欠的租金及至常熟天水公司返还租赁房屋期间按合同约定的租金标准计算的占有费用的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。
关于江苏天水公司要求常熟天水公司支付违约金1000000元、赔偿损失796176元的诉讼请求，常熟天水公司虽未答辩，也未提出该违约金过高要求本院酌情减少的抗辩，因江苏天水公司对因常熟天水公司违约导致合同解除造成他公司的具体损失未有直接证据证明，本院认为江苏天水公司要求的违约金过高，酌情确定以1个月的租金计算为准，对江苏天水公司要求赔偿损失的请求依法不予支持。
江苏天水公司与常熟天水公司、贸易公司、张继民在合同中约定由贸易公司、张继民为常熟天水公司提供连带责任担保，故贸易公司、张继民依法应对常熟天水公司向江苏天水公司应负的给付义务承担连带给付责任。
综上，江苏天水公司的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。常熟天水公司、贸易公司、张继民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、江苏天水雅居餐饮管理有限公司与常熟天水雅居餐饮管理有限公司于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月14日予以解除。
二、常熟天水雅居餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还江苏天水雅居餐饮管理有限公司所租赁的房屋，同时支付江苏天水雅居餐饮管理有限公司租金163658.4元，支付自2013年9月15日起至实际返还租赁房屋之日止按每月66348元计算的占用房屋期间的费用。
三、常熟天水雅居餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付江苏天水雅居餐饮管理有限公司违约金66348元。
四、江苏卿恺贸易有限公司、张继民对常熟天水雅居餐饮管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。
五、驳回江苏天水雅居餐饮管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元、诉讼保全费5000元，合计27800元（江苏天水雅居餐饮管理有限公司已预交），由江苏天水雅居餐饮管理有限公司负担16600元，由常熟天水雅居餐饮管理有限公司、江苏卿恺贸易有限公司、张继民负担11200元（江苏天水雅居餐饮管理有限公司同意其预交案件受理费、诉讼保全费中常熟天水雅居餐饮管理有限公司、江苏卿恺贸易有限公司、张继民应负担的部分由常熟天水雅居餐饮管理有限公司、江苏卿恺贸易有限公司、张继民向其直接支付，本院不再退还），于本判决生效之日起10日内直接给付江苏天水雅居餐饮管理有限公司。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 唐宇英
人民陪审员 刘生贤
人民陪审员 韩福海
二〇一四年五月十六日
书 记 员 顾成竹
援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。