上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第7515号
中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
（2014）浦民一（民）初字第7515号
原告高光弟。
委托代理人王祥鹏，浙江平宇律师事务所律师。
委托代理人程鹏，浙江平宇律师事务所律师。
被告百思美净化技术（上海）有限公司。
法定代表人吴华军。
委托代理人蒋志杰。
委托代理人丁小龙，上海市广益律师事务所律师。
原告高光弟与被告百思美净化技术（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王祥鹏、被告委托代理人蒋志杰、丁小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高光弟诉称，2012年6月1日，被告委托其员工蒋志杰全权处理上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的租赁事宜。同日，蒋志杰与原告委托代理人陈加汉签订《房屋租赁合同》一份，合同约定系争房屋的月租金为人民币（以下币种相同）9，570元，租金付叁押叁，承租人应提前两天向出租人支付租金。2013年12月4日，被告仅向原告支付2013年12月至2014年2月的租金15，770元，2013年12月至2014年2月租金本应为28，710元，扣除一部分家具置备的费用，被告仅支付了二个月的租金，尚有一个月租金未付。2014年1月16日，由于被告逾期不付租金累计超过30个工作日，故原告向被告发出了解除租赁合同的律师函。2014年1月18日，被告收到解除通知，但被告仍拒不腾空系争房屋，故原告诉至法院，要求解除原、被告于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾空系争房屋，被告支付原告违约金114，840元和逾期腾房的占有使用费（暂算至2014年2月18日，占有使用费为9，570元），诉讼费由被告承担。庭审中，原告将违约金金额变更为73，190元。
被告百思美净化技术（上海）有限公司辩称，双方签订的租赁合同租期为5年。2013年6月，因市场租金上涨，原告代理人提出租赁合同无效，要求终止合同，被告认为合同有效，未予同意；2013年6月19日，原告找了案外人到系争房屋撬锁，故被告依据租赁合同约定有权延付租金；之后，被告亦与原告指定的联系人陈丹就此事邮件往来，故不同意原告全部诉请。
经审理查明，原告系系争房屋产权人。2012年6月1日，原告列为出租方（甲方）、被告列为承租方（乙方），原告代理人陈加汉与被告代理人蒋志杰签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁用途为居住。租赁合同第三条约定，甲方于2012年6月3日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2012年6月3日起至2017年6月2日止，共计60个月。甲方同意每年的6月3日至每年的6月13日为乙方无偿使用（准备入住期）。租赁合同第四条约定，房屋租金付叁押叁，月租金为9，570元（每年的无偿使用期除外）；乙方应提前贰天向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付违约金。甲、乙双方同意，甲方在收到租金后的15天内需提供当月房屋租金收条给乙方，如甲方未能在此期间提供当月租金收据，乙方有权拒付或延付下个月的租金，直到收到甲方提供的收据为止，同时乙方不承担任何违约责任（注：收据可以以传真或email形式）。甲方指定支付租金账户为户名陈丹的银行账号。租赁合同第九条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的12倍付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期不支付租金累计超过30个工作日的……。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告支付每月租金。
2013年6月19日，陈加汉拨打蒋志杰电话，双方通话内容中，陈加汉提到：“我跟你说哦，我肯定要你搬出去……你这个合同是作废的……这个合同是无效的……我们自己买的房子，当然想拿回来就拿回来……。”
2013年6月20日，被告代理人蒋志杰（电子邮箱xx）向陈丹（电子邮箱xx）发送电子邮件，内容为：“昨天下午4：45分左右，有一位姓李的小姐带着开锁的人来撬xxx的门，房间里当时刚好有我们公司的人在屋内，李小姐说是你父亲陈加汉先生叫他过来撬门开锁的，李小姐说陈加汉告诉他该房屋里面租客已经搬走了，所以让她来撬锁……因为陈加汉先生擅自叫他朋友李小姐过来撬锁，我们的人身和财产安全非常没有保障，公司考虑，不排除将从今天开始停止支付该房屋的租金，直至我们收到陈加汉书面道歉为止。”2013年8月24日，蒋志杰再次向陈丹发送电子邮件，内容为：“现次卧和书房的空调不制冷，今天让师傅上门来维修了，一台是没有制冷液，还有一台是电容器烧坏，也没有制冷液，2台共计修了300元（有维修公司的收据）。另外，今年6月19日下午，陈先生叫别人过来撬门的事情，到现在还没有收到陈先生的书面道歉。对于陈先生的行为，我们有权扣除期间的租金，我们初步决定在年底前后扣除。”2013年11月28日，蒋志杰向陈丹发送电子邮件，内容为因维修工人称热水器无维修必要，故被告决定新买一个热水器，费用由被告先出，询问原告可否等内容。2013年12月4日，原告指定收款人陈丹收到被告银行转账15，770元。当日，陈丹向蒋志杰发送电子邮件，内容为：“蒋先生，你原来的手机已停机，请告知现在号码。另这次收到房租15，770元，少了12，940元，请告知具体扣款事项。”当日，蒋志杰向陈丹回复电子邮件，内容为：“昨日已经将2013年12月3日至2014年3月2日的房租支付到您的账户。其中扣除1、煤气热水器超过使用年限（10年）老化不出热水，故重新购买新的热水器2，800元，安装配件费174元；2、更换浴室取暖灯4个96元；3、空调维修费300元（2013年8月24日）；4、陈加汉先生怂恿他朋友来该房屋强行撬门换锁的事实，至今尚未得到陈先生的任何道歉。按合同，对于陈先生的行为，我们有权利扣除期间的租金，故公司决定先扣除一个月的租金（2013年6月20日、2013年8月24日已经发送过邮件）。以上前3项都事先跟你们书面沟通过，且都有相应的票据，可以随时提供给你们。”2014年1月16日，原告向被告发出《律师函》，内容为：因2013年12月4日，被告仅支付2013年12月至2014年2月的租金15，770元；而此期间应付租金为28，710元，扣除一部分家具置备费用，被告仅支付了二个月的租金，尚有一个月租金未付，且逾期支付已累计超过30个工作日；故原告通知被告解除租赁合同，被告在收到通知后三日内腾空系争房屋等。2014年1月18日，被告收到上述《律师函》。2014年1月23日，被告向原告指定银行账户汇入租金12，940元。2014年2月26日，原告诉至本院，诉请如前。2014年3月2日，被告向原告指定银行账户汇入租金28，710元。
以上事实，由《房屋租赁合同》、委托书、房地产权证、银行汇款凭证、律师函、EMS邮寄凭证、电子邮件及录音公证书等及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现原告以被告逾期未付2013年12月至2014年2月期间的一个月房屋租金为由主张租赁合同解除，本院认为，原告解除合同，应具备合同约定或法律规定的解除权，否则不发生合同解除的效力。本案中，被告应付2013年12月至2014年2月租金金额为28，710元，现被告于2013年12月4日支付了15，770元，在收到原告律师函后又于2014年1月23日补付了剩余租金12，940元。对此付款事实，是否构成被告逾期系本案争议焦点。现根据本案庭审及被告举证查明，被告在此段租金付款日到期前多次向原告指定收款人主张两项事由：一为房屋内设备的维修费用；二为2013年6月19日案外人撬锁行为的处理方式。对第一项维修费用的抵扣，根据原告诉状陈述，已得到原告认可；而对被告主张的第二项事由，虽原告庭审中否认该事实的发生，但在2013年6月19日，被告代理人确曾向原告主张过要求原告搬出、租赁合同无效等，表明双方确于当日为合同是否履行发生过争议，而原告亦未提供证据证明其向被告明确否认撬锁行为的发生，故被告以此为由暂扣一个月房租，理由正当，并不构成拒付租金，且被告在收到原告律师函后已补付了租金，表明其继续履行租赁合同的诚意。故本院认为，被告之行为并不构成违约，原告以此为由解除合同于法无据，原告之全部诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十一条之规定，判决如下：
驳回原告高光弟的全部诉讼请求。
案件受理费2，788元，减半收取计1，394元，由原告高光弟负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。