浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2173号
上诉人（原审原告、反诉被告）：慈溪市华侨搪瓷厂。住所地：慈溪市庵东镇镇南村。
法定代表人：王军华，该厂厂长。
委托诉讼代理人：王爱萍，该厂工作人员。
委托诉讼代理人：李建树，浙江之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建业，男，1952年3月7日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林鑫，浙江煜华律师事务所律师。
上诉人慈溪市华侨搪瓷厂（以下简称华侨搪瓷厂）因与被上诉人陈建业返还原物、房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2015）甬慈民初字第2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人华侨搪瓷厂的法定代表人王军华及其委托诉讼代理人王爱萍、李建树、被上诉人陈建业及其委托诉讼代理人叶建荣到庭参加诉讼。经本院院长批准，延长审限一个月。本案现已审理终结。
华侨搪瓷厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持华侨搪瓷厂的本诉请求，并驳回陈建业的反诉请求。事实和理由：一、华侨搪瓷厂并未与陈建业签订过房屋买卖合同。华侨搪瓷厂与慈溪市归国华侨联合会系两个不同的主体，独立行使法人职责，不能凭盖有慈溪市归国华侨联合会的公章就推定房屋绝卖文契成立。尽管陈建业曾在华侨搪瓷厂任兼职会计，但却是唯一的会计，有使用和接触公章的便利条件，如房屋绝卖文契中无法定代表人王军华签字，则不能说明公章是法定代表人所盖，也不能说明房屋买卖是华侨搪瓷厂的真实意思。二、陈建业没有交付购房款。涉案房屋价值巨大，但陈建业至今未提供支付房款的依据，其身为会计，比常人更加清楚房款收据的重要性，结合房屋绝卖文契上没有王军华的签字，说明不存在房屋买卖的事实。三、一审法院适用法律错误，涉案房屋不能买卖和过户。涉案房屋是工业厂房，土地性质是工业用地，工业用地上的工业厂房不能过户给自然人。
陈建业辩称，房屋绝卖文契是真实有效的，华侨搪瓷厂主张公章是偷盖的缺乏证据证明，上面还盖有华侨搪瓷厂法人股东的公章并签署同意字样。陈建业已支付�购房款，并占有使用二十年，华侨搪瓷厂从未向陈建业主张过购房款，如果未付购房款，华侨搪瓷厂不可能这么长时间不主张，并且房屋产权证已在1996年过户，1997年1月王军华又向陈建业借款52000元，也可印证购房款早已付清。如果陈建业可偷盖公章，也完全可以伪造收款收据，没有收款收据并不能说明未付购房款。陈建业也向相关行政部门咨询过，涉案房屋是可以过户的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华侨搪瓷厂向一审法院起诉请求：1.陈建业腾退华侨搪瓷厂所有的慈溪市庵东镇人和街461弄44号（原为人和街442弄38号）三间二层厂房；2.陈建业向华侨搪瓷厂支付自1996年8月至实际腾退房屋之日期间以每年16320元计算的房屋使用费；3.诉讼费由陈建业承担。
陈建业向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于1996年10月10日签订的房屋绝卖文契有效；2.判令华侨搪瓷厂协助陈建业将位于慈溪市庵东镇人和街461弄38号西首三间二层房屋的房屋所有权证和土地使用权证变更登记至陈建业名下；3.本案诉讼费由华侨搪瓷厂承担。
一审法院认定事实：1996年8月，华侨搪瓷厂从慈溪市联丰工艺编织厂（以下简称联丰编织厂）处购得厂房，涉案三间房屋所在的七间二层房屋位于该处厂房范围内，并办理了庵字1××0号房产证，其中载明的涉案房屋面积为236.23平方米。陈建业在1991年至1999年间任华侨搪瓷厂的兼职会计。1996年10月，双方签订房屋绝卖文契一份，将华侨搪瓷厂所有的三间二层涉案房屋绝卖给陈建业，约定：房屋价格28000元；款于立契并办好所有权转让手续后一次性付清，付款后，华侨搪瓷厂出具收款收据，产权归陈建业所有，今后凭陈建业自由居住，自行翻建、改造、出让转卖，华侨搪瓷厂无权干涉。该份文契上盖有绝卖人华侨搪瓷厂公章及其法定代表人私章、受买人陈建业私章、介绍人俞永森、陈某私章、西邻施伯（佰）建私章，在签证单位处写有同意字样、盖有华侨搪瓷厂的唯一法人股东慈溪市归国华侨联合会公章。陈建业买入涉案房屋后对房屋进行了翻建改造，办了上梁酒席，时庵东房管站工作人员到现场勘测涉案房屋界址，慈溪市人民政府于1996年11月8日向陈建业颁发庵字第1××9号房产证，将庵字1××0号房产证项下的面积为236.23平方米的房屋所有权从华侨搪瓷厂名下转移登记到陈建业名下，载明建筑面积为257.85平方米。房屋翻建完毕后，陈建业在涉案房屋居住至今。2014年，双方因涉案房屋的产权归属产生纠纷。华侨搪瓷厂于2015年3月17日向一审法院起诉案外人慈溪市人民政府，要求撤销庵字第1××9号房产证项下的房屋登记行为，经报请宁波市中级人民法院指�余姚市人民法院审理该案，该院经审理认定：1996年11月8日，慈溪市人民政府（市房屋核准登记机关）根据陈建业提出的房屋登记申请，以及提供的房地产买卖契约、房屋绝卖文契等申请登记资料，将华侨搪瓷厂所有的庵字1××0号房屋所有权证项下面积为236.23平方米的房屋（房屋用途为厂房）核准登记在陈建业名下，并颁发了庵字第1××9号房屋所有权证，同时对庵字1××0号房屋所有权证的对应项进行了注销；2014年7月11日，华侨搪瓷厂经向宁波杭州湾新区房地产管理中心查询后得知上述事实，遂起诉要求撤销慈溪市人民政府庵字第1××9号房产证项下的房屋所有权登记行为。一审法院另查明，庵字1××0号房产证一直由华侨搪瓷厂保管。涉案房屋于1996年8月起由陈建业居住至今。该院认为，华侨搪瓷厂长期保管相关登记项下盖有注销印章的庵字1××0号房屋所有权证，并不�当然推定其知晓陈建业作出的被诉转移登记行为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，华侨搪瓷厂的起诉没有超过起诉期限。慈溪市人民政府作为当时的房屋登记颁证机关，应依法正确行使职权，对符合法定条件的房屋办理权属登记。但办理房屋权属登记必须依照法定程序进行。依照当时合法有效的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第七条、第八条、《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）项、《城镇房屋所有权登记暂行办法》第五条、第七条的规定，房屋转让时，买卖双方当事人均应亲自或委托他人（必须持有委托书）到房屋所在地的房地产登记机关办理手续，同时须提交当事人的合法证明。本案慈溪市人民政府和陈建业均没有充足的证据能证明华侨搪瓷厂的法定代表人或其委托人去房地产交易所办理手续。因此慈溪市人民�府在颁发庵字第1××9号房屋所有权证时违反法定程序，该登记行为依法应予撤销。据此判决：撤销慈溪市人民政府作出的将位于慈溪市庵东镇人和街442弄38号（西）的房屋登记给陈建业所有，并核发庵字第1××9号房产证的行为。该案陈建业不服上诉到宁波市中级人民法院后，宁波市中级人民法院经审理认定事实与一审法院认定的事实一致。该院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》规定的起诉期限起算日为公民、法人或其他组织知道或应当知道行政行为作出之日，知道或应当知道行政行为是指知道或应当知道被诉行政行为的主要内容。房屋转移登记行为内容有权利人、用途、面积、性质、四至等事项；根据《城市房地产转让管理规定》的相关规定，房屋转移登记程序包括当事人的申请、房地产管理部门审查文件受理申请、现场勘查和评估、核发房地产权属证书、注�原房屋登记等环节。庵字1××0号房屋所有权证记载“236.23平方米”栏处加盖“本栏注销”印章表明的仅是其中的注销环节，华侨搪瓷厂保管庵字1××0号房屋所有权证的事实尚不足以认定其应当知道被诉房屋转移登记的主要内容。华侨搪瓷厂于2014年7月14日经向宁波杭州湾新区房地产管理中心查询知道被诉房屋转移登记行为后向法院提起行政诉讼，其起诉没有超过法定的起诉期限。陈建业、慈溪市人民政府关于华侨搪瓷厂的起诉超过法定起诉期限的主张，不能成立，不予采纳。《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）项规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产价值大，其转移应当审慎，上述规定中的当事人指的应为双�当事人。慈溪市人民政府、陈建业提供的证据均不能证明华侨搪瓷厂申请或委托他人申请办理过被诉房屋转移登记，慈溪市人民政府在此情形下作出的被诉房屋转移登记行为，程序违法，应当予以撤销，判决驳回上诉，维持原判。陈建业因不服宁波市中级人民法院前述判决向浙江省高级人民法院申请再审，该院经审查认为：在涉案房屋买卖合同未经确认合法有效的情况下，仅凭华侨搪瓷厂长期保管相关登记项下盖有“注销”印章的庵字1××0号房屋所有权证的事实不足以推定华侨搪瓷厂应当知晓被诉房屋已经转移登记至陈建业名下。故一、二审法院根据现有证据认定华侨搪瓷厂的起诉没有超过法定起诉期限，并无不当。陈建业在二审及再审复查期间提供的证据不属于新的证据，陈建业据此认定华侨搪瓷厂知晓被诉的房屋登记行为及二审法院对其提交的新证据不予认定错误的再审申请理由不能成立。根据被诉房屋登记时合法有效的《城市房地产转让管理规定》第七条、《浙江省城镇私有房屋管理办法》第九条等规定，房屋转移登记需要双方当事人共同提出登记申请。慈溪市人民政府及陈建业一审提供的证据均不能证明华侨搪瓷厂申请或委托他人申请办理过被诉房屋转移登记，故一、二审法院以转移登记程序违法，撤销被诉转移登记，并无不当。本案的判决并不是基于涉案房屋买卖行为是否成立而作出的，故慈溪市人民政府认为本案应当民事先行的申辩理由不能成立，同时本案一审法院于2015年4月17日立案，新修改的行政诉讼法并未实施，故本案以慈溪市人民政府为被告并无不当。据此，陈建业的再审申请理由不能成立，法院不予支持，据此判决驳回陈建业的再审申请。庵字第1××9号房产证被判决撤销后，华侨搪瓷厂于2015年12月11�重新办理了杭州湾新区房权证Ｈ2015字第××号房屋所有权证，涉案房屋现登记在该证项下，该证载明的房屋坐落位置为慈溪市庵东镇人和街461弄44号。
一审法院认为，本案争议焦点在于：双方有无发生过买卖涉案房屋的事实？1.双方有无达成过房屋买卖的一致意思？证人许某看房的时候，华侨搪瓷厂法定代表人王军华及陈建业均向其明确传达了涉案房屋已卖给陈建业的信息，冯水万去催款的时候王军华称其将涉案房屋卖给陈建业而陈建业尚有房款未付，陈某更是明确提出涉案房屋不能赠与必须买卖，间接参与了双方的房屋买卖意向达成，系房屋买卖的介绍人并盖章确认，其后更是涉案房屋的翻修人，证人施某从王军华那里得到的信息是王军华已答应陈建业将涉案房屋卖给陈建业，他的西邻变成了陈建业，证人吴某则从房屋翻修、围墙开门、陈建业在当初与其协商开门请求过程、陈建业办过上梁酒席及其与双方已做了近二十年邻居等认定双方之间存在房屋买卖事实，这些证言中的大量事实可以印证双方之间确有房屋买卖的事实和一致意思存在。
2.双方有无签订过房屋买卖合同。一审法院认为，该份房屋绝卖文契上盖章的介绍人陈某、西邻施某均已到庭作证，说明其是为双方的房屋交易行为见证盖章的，对双方买卖事实、盖章情形都有较为详尽的描述，均能印证双方之间存在房屋买卖合意并签署合同的事实。从举证责任角度来说，房屋绝卖文契上盖有华侨搪瓷厂公章和王军华私章，印章与签字一样具有当事人确认的效力，本案房屋绝卖文契上还盖有华侨搪瓷厂的唯一法人股东慈溪市归国华侨联合会的印章，该份证据已足以证明签约事实的存在，华侨搪瓷厂要否认签订过文契或主张其上的盖章系陈建业偷盖，应由其负举证责任，但华侨搪瓷厂未能就该事实举证证明，双方就华侨搪瓷厂公章及王军华私章是否由陈建业保管的陈述不一，且均未能就该项事实举证，结合陈建业曾在华侨搪瓷厂所任职务为兼职会计而非专职会计，应由华侨搪瓷厂承担不利的证明责任后果。综上，应当认定房屋绝卖文契签约事实成立。
3.涉案房屋有无翻修、勘测过？一审法院认为，房屋翻修情况有证人施某、陈某、吴某、叶某等人的证言可以证实，陈建业在反诉时提出过翻修的事实，而华侨搪瓷厂在第一次开庭时称房屋开门状况是历史就有的，并不是陈建业开的门，与本案查明事实不符。经现场勘查，陈建业所住的涉案房屋西三间与华侨搪瓷厂所住的东四间之间是用下面严实上面有水泥竖条的围墙给完全隔开的，中间有一个铁门，水泥竖条有一些被敲掉了，华侨搪瓷厂所称的房屋历史情况即为如此，与勘查中看到的房屋状况不符，陈建业提供的照片和房屋现状的对比也可以看出房屋是经过了翻修。因涉案房屋系部分转让，涉及到房子的界址关系，房管所工作人员叶某等对分割后的界址进行勘测并形成了勘丈调查记录表，这一事实有证人叶某、吴某证言及证据勘丈调查记录表及慈溪市房屋四至墙界申报表予以印证。
4.陈建业有无办过上梁酒席？证人陈某、施某、吴某证言都提到了陈建业家办上梁酒席的情况，陈某、吴某还看到了王军华妻子王爱萍去帮忙的。一审法院认为，在本地社会风俗里，上梁酒席是在新建或购入住宅后邀请亲友参加的比较隆重的酒席，具有公示的效果。陈建业如果仅是暂住却在他人的房屋里办上梁酒席的情况是不可想象的。
综上，一审法院认为华侨搪瓷厂与陈建业之间的涉案房屋买卖合同系双方当事人真�意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，成立且有效，依法应予保护。陈建业依合同自1996年居住至今，系合法使用，华侨搪瓷厂要求其腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持；陈建业关于涉案房屋系合法购买并已居住多年的辩称意见及要求确认双方买卖合同有效并要求华侨搪瓷厂协助办理房产过户登记手续的反诉请求，有充分的证据证实，法院予以采信并支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回华侨搪瓷厂的诉讼请求；二、华侨搪瓷厂与陈建业于1996年10月10日签订的《房屋绝卖文契》有效，华侨搪瓷厂于判�生效之日起七日内协助陈建业将杭州湾新区房权证Ｈ2015字第××号房屋所有权证项下的坐落于慈溪市庵东镇人和街461弄44号的七间二层房屋中的西首三间二层房屋过户登记至陈建业名下。本案本诉案件受理费2976元，反诉案件受理费100元，均由华侨搪瓷厂负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是华侨搪瓷厂是否与陈建业签订过房屋绝卖文契。根据华侨搪瓷厂在一审中提供的证据，房屋绝卖文契中有华侨搪瓷厂的公章及法定代表人王军华的私章，还有华侨搪瓷厂的唯一法人股东慈溪市归国华侨联合会的公章及签署的“同意”字样，文契中除写明买卖双方外，还写明有介绍人：俞永森、陈志胜，西邻：施某。陈建业在一审中申请房屋绝卖文契中有签章的介绍人陈某�胜）、施某，及联丰编织厂负责人冯水万、与涉案房屋相邻的住户吴某等人出庭作证，均一致陈述华侨搪瓷厂将涉案房屋卖给陈建业，陈建业进行了翻建，并办了上梁酒的事实。原庵东房管站工作人员叶某也出庭作证，陈述华侨搪瓷厂将涉案房屋卖给陈建业后，因为系房屋的部分转让，重新办证需要确定界址，其曾到现场丈量，双方当事人都在场。上述证据与其他证据可相互印证，并且结合陈建业一直占有使用涉案房屋多年的事实，一审法院认为双方签订过房屋绝卖文契，并无不当。虽然华侨搪瓷厂于2015年提起行政诉讼，申请撤销了涉案房屋1996年过户到陈建业名下后所办的庵字第1××9号房产证，但法院认定的撤销理由是没有证据证明华侨搪瓷厂的法定代表人王军华或其委托人去办理了房屋过户登记手续，违反了法定程序，该案并未否认双方之间存在房屋买卖关系。华侨搪瓷厂认为其只是因历史原因挂靠在慈溪市归国华侨联合会名下经营，慈溪市归国华侨联合会并未投资，且王军华本人没有签字，公章是偷盖的，并否认签订过房屋绝卖文契，也否认曾将涉案房屋卖给陈建业，显然依据不足，本院不予支持。华侨搪瓷厂主张陈建业没有提供交付购房款的收款收据，亦不能否认房屋买卖事实的存在，并且根据双方当事人的陈述，1997年1月王军华还曾向陈建业借款。据此，双方签订的房屋绝卖文契不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，陈建业合法占有、使用涉案房屋，华侨搪瓷厂诉请陈建业腾退涉案房屋，并支付房屋使用费，缺乏事实及法律依据。一审法院对于陈建业要求华侨搪瓷厂协助办理过户登记手续的诉请予以支持，亦不违反法律规定。综上，华侨搪瓷厂的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。依�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费687.50元，由上诉人慈溪市华侨搪瓷厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 倪春艳
审判员 王 慧
二〇一七年九月三十日
书记员 沈 妍