宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第223号
上诉人（原审被告）宁夏华圣房地产开发有限公司，住所地宁夏吴忠市利通区吴灵路东塔第八小学西侧。
法定代表人杨成学，该公司董事长。
委托代理人马海麒，宁夏昊德律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）马学宝（曾用名马学保），男，1966年11月5日出生，回族，住宁夏吴忠市。
委托代理人杨学武，宁夏王万库律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）马小军，男，1980年2月9日出生，回族，住宁夏吴忠市。
上诉人宁夏华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣房产公司）因与被上诉人马学宝、马小军商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第2462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人华圣房产公司的委托代理人马海麒，被上诉人马学宝及其委托代理人杨学武，被上诉人马小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告华圣房产公司是吴忠市龙河唐都小区房屋的开发商，宁夏华圣建筑安装工程有限公司是吴忠市龙河唐都小区房屋的建筑商。被告马小军是该小区建设工程的实际施工人。2010年7月19日，被告马小军与被告华圣房产公司签订《商品房认购书》，约定：“被告马小军认购吴忠市龙河唐都小区1号楼1单元1601号房屋，面积约122.5平方米（最后以政府主管部门实测认定的面积为准），每平方米3780元，总价463050元”。在该认购书备注一栏中写明：“此房为顶账房，此认购书作证明”。2010年8月22日，被告马小军将该房以380000元卖给原告马学宝。2013年12月11日，被告马小军和宁夏华圣建筑安装工程有限公司签订《顶账协议》，协议主要内容为：“甲方（宁夏华圣建筑安装工程有限公司）将位于龙河唐都小区1号楼1单元1601号住房顶给乙方（马小军）龙河唐都工程款，原面积为122.5平方米，单价为3780元，现房管局实测面积为140.63平方米，面积差价为18.13平方米，单价3780元，金额为68531元，顶龙河唐都工程款”。2013年12月13日，被告华圣房产公司的法定代表人杨成学在《商品房认购书上》签字：同意转让给马学保签合同。2014年9月17日，宁夏华圣建筑安装工程有限公司会计郑彩虹在上述《顶账协议》上书写证明：因为此为（房）面积变大，金额多68531元，已扣马小军工程款，特此证明。至今，被告华圣房产公司未将房屋交付原告马学宝亦未办理房屋产权登记。
原审法院认为，被告马小军是吴忠市龙河唐都小区房屋的实际施工人，建筑商宁夏华圣建筑安装工程有限公司将涉案房屋抵顶被告马小军的工程款，开发商被告华圣房产公司也与被告马小军签订了商品房认购书，双方之间形成以房抵顶工程款的合同关系，被告马小军取得抵顶房屋的处分权。因此，被告马小军与原告达成的房屋买卖协议，属有效协议。2013年12月13日，被告华圣房产公司的法定代表人杨成学在《商品房认购书》上签字同意被告马小军将抵顶房屋转让给原告，并承诺签订合同，故被告华圣房产公司应当履行自己的义务。关于房屋面积增大后的房款问题，宁夏华圣建筑安装工程有限公司会计郑彩虹在《顶账协议》上书写的“证明”已清楚证明该公司与被告马小军之间就该抵顶房屋房款已结清，因此被告华圣房产公司针对房屋面积的抗辩理由，本院不予采纳；再者，即使两被告之间或被告马小军与宁夏华圣建筑安装工程有限公司之间的工程款未结算清，也不影响原告马学宝与被告马小军之间的房屋买卖合同关系和被告华圣房产公司作为开发商应当履行的交付房屋并办理房屋产权登记的法定义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：被告宁夏华圣房地产开发有限公司将位于吴忠市龙河唐都小区1号楼1单元1601号房屋交付原告马学宝，并协助原告马学宝办理房屋产权登记手续；办理房屋产权登记手续所产生的契税和其他费用按法律规定各自承担。案件受理费100元，由被告宁夏华圣房地产开发有限公司负担。
原审宣判后，原审被告华圣房产公司不服，向本院提起上诉，称原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误。主要上诉理由：1.被上诉人马学宝、马小军未按照《商品房认购书》的约定履行付款义务，故上诉人华圣房产公司没有办理房屋登记手续；2.上诉人华圣房产公司同意被上诉人马小军将抵顶的房屋转让给被上诉人马学宝，并在《商品房认购书》签字的行为是一种欢迎被上诉人马学宝购买房屋的行为，是一种权利义务的转换行为，是一种商品房预售的行为。但并不是免除被上诉人马学宝的付款义务，现被上诉人马学宝将购房款68531元支付给被上诉人马小军，未给上诉人华圣房产公司履行付款义务的事情清楚；3.原审法院错误认为被上诉人马学宝将购房款68531元支付给被上诉人马小军，被上诉人马小军又用工程款支付给宁夏华圣房建筑安装工程有限公司，从而认为上诉人华圣房产公司收到了房款，属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人马学宝答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人华圣房产公司的上诉请求，维持原判。
被上诉人马小军答辩称，同意被上诉人马学宝的答辩意见。
二审期间，上诉人华圣房产公司向本院提供三组证据材料：
证据一，宁夏华圣建筑安装工程有限公司的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明及法人身份证（均为复印件），证明：1.证明宁夏华圣建筑安装工程有限公司是独立的法人；2.上诉人华圣房产公司没有授权过宁夏华圣建筑安装工程有限公司收取房款；
证据二，吴忠市房地产测量中心出具图表一张（复印件），证明涉案房屋最终实测面积是140.63平米；
证据三，被上诉人马小军在李园中心村和龙和唐都中的工程账目明细（复印件），证明宁夏华圣建筑安装工程有限公司与被上诉人马小军进行过结算，但是从账面反映被上诉人马小军在李园中心村的工程中已超付了5781134元，在龙和唐都工程中已超付了1230652元，两项共计超付了7011786元，因为超付的原因被上诉人马小军没有实际向宁夏华圣建筑安装工程有限公司支付房屋增加面积的差额68531元，也没有向上诉人华圣房产公司支付差额款。
被上诉人马学宝经质证认为，对上诉人华圣房产公司提供的证据一“三性”均无异议，但对证明目的有异议，上诉人华圣房产公司与宁夏华圣建筑安装工程有限公司办公场所为一处办公场所，所使用人员都是一套人员，就是说这两个公司挂两个牌子一套人员，另外上诉人华圣房产公司实际上作为涉案房产的开发商也直接与被上诉人马小军签订了商品房认购书，目的是抵顶被上诉人马小军的工程款；对证据二“三性”及证明目的均有异议，与本案没有关联性，其形式为复印件，涉案房屋多出的面积应当由上诉人华圣房产公司与被上诉人马小军进行结算，被上诉人马学宝购买被上诉人马小军涉案房屋是以套购买，是针对整套涉案房屋价格约定为380000元，且被上诉人马小军与宁夏华圣建筑安装工程有限公司就房屋增大面积部分房款已经在应付工程款中予以扣除；对证据三“三性”及证明目的均有异议，其形式为复印件，且明细账没有被上诉人马小军本人签字确认，是上诉人华圣房产公司单方出具的，与本案房屋销售没有关联性。
被上诉人马小军经质证认为，对于上诉人华圣房产公司二审提供的三组证据的质证意见同意被上诉人马学宝的质证意见。
被上诉人马学宝、马小军在二审均未提供新证据。
经本院二审审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点是：1.上诉人华圣房产公司上诉要求被上诉人马学宝、马小军支付涉案房屋实测后面积增加部分的房款68531元的请求及理由是否能够成立；2.上诉人华圣房产公司是否应向被上诉人马学宝交付涉案房屋并办理过户手续。根据被上诉人马学宝一审提供的有效证据及上诉人华圣房产公司在一、二审庭审中的陈述，能够证实被上诉人马小军是吴忠市龙河唐都小区涉案房屋的实际施工人，建筑商宁夏华圣建筑安装工程有限公司将涉案房屋抵顶了被上诉人马小军的工程款，开发商上诉人华圣房产公司也与被上诉人马小军签订了商品房认购书，上诉人华圣房产公司的法定代表人杨成学在《商品房认购书》上签字同意被上诉人马小军将抵顶工程款的涉案房屋转让给被上诉人马学宝，双方当事人对该事实不表异议，本院予以确认。以上事实足以证明上诉人华圣房产公司对于用涉案房屋顶账的方式支付欠被上诉人马小军的工程款是明知的、同意的，被上诉人马小军因此取得了涉案房屋的处分权，被上诉人马小军与被上诉人马学宝签订的房屋买卖合同合法、有效，该交易行为应受法律保护。上诉人华圣房产公司上诉要求被上诉人马学宝、马小军支付涉案房屋实测后面积增加部分的房款68531元，根据被上诉人马学宝提供的《顶账协议》能够证实，上诉人华圣房产公司的法定代表人杨成学在《商品房认购书》上签字同意之前，关于涉案房屋实测后面积增加部分的房款68531元已经从被上诉人马小军的工程款中扣除的事实是知情的，能够证明宁夏华圣建筑安装工程有限公司与被上诉人马小军之间就该抵顶房屋房款已结清，上诉人华圣房产公司无权再要求被上诉人马学宝及马小军支付争议的涉案房款68531元。故根据法律规定，上诉人华圣房产公司应当向被上诉人马学宝履行交付涉案房屋并办理过户的义务。上诉人华圣房产公司在二审提供的证据依法不属于二审新证据，且并不能有效证实被上诉人马小军未支付存有争议的涉案房款68531元，不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人马学宝、马小军的抗辩理由成立，本院予以采信。经核，上诉人华圣房产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，证据采信准确，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏华圣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马克军
代理审判员 马 媛
代理审判员 杨璐璐
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 马 瑾
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。