襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城民三初字第00444号
原告武明全，
原告武澳，
原告武艳芳，
三原告的共同委托代理人刘林森、朱永峰，均系湖北联帮律师事务所律师。
被告姚光余，
被告吴艳霞，
两被告共同委托代理人高玉章，湖北凡成律师事务所律师。
第三人冯玉琴，
原告武明全、武澳、武艳芳与被告姚光余、吴艳霞，第三人冯玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理，依法适用简易程序审理，由代理审判员宋十军独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告武明全、武澳、武艳芳的共同委托代理人刘林森，被告姚光余及被告姚光余、吴艳霞的共同委托代理人高玉章，第三人冯玉琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告武明全、武澳、武艳芳诉称：原告祖居襄阳市樊城区牛首镇熊营村七组，在村组规划的宅基地上建有房屋一栋及老房子若干。2000年间，土地部门对原告使用的宅基地进行登记，宗地号为02-02-07-413。2010年，户籍在外地的被告夫妇找到原告武明全之妻冯玉琴，要以70800元的价格购买该房宅基地及其屋后及门前土地，并拟定了《房屋买卖协议》，冯玉琴在未征得原告同意的情况下在协议上签字。原告得知后多次要求与被告解除该合同，退还房屋及土地，但被告拒不同意，更在未经原告同意的情况下，拆除原告房屋旁的老房子，违法新建房屋一栋。被告所谓的购房协议实际上是宅基地转让协议，该转让行为严重违反法律规定，不仅导致原告无房居住，还侵犯村集体利益。故诉至法院请求判令：1、确认2010年4月16日原告、第三人与被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告返还原告房屋及宅基地（登记在原告武明全名下，地号为02-02-07-413土地及房屋），并赔偿原告老房子损失3万元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告姚光余、吴艳霞辩称：一、两被告与原告武明全、武澳、武艳芳及第三人冯玉琴于2010年4月16日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。（1）原告及第三人对外多次表示要将本案争议的房屋出售，后经他人介绍，双方在中间人武光朝、王大炮的见证下于2010年4月16日签订《房屋买卖协议》，约定被告以70800元的价格购买了原告所有的本案争议的房屋。被告将70800元支付给了原告及第三人，原告及第三人将房屋及该房屋的土地使用证交给了两被告。武光朝是熊营村7组组长，其在合同上签字应视为是村组同意原、被告买卖该房屋。购买房屋后，被告对该房屋进行装修，对门前路面进行硬化。房屋交付给被告长达四年之久，武明全不可能不知道该房屋卖给被告的事实。（2）双方签订的《房屋买卖协议》不违反法律禁止性规定，因为确定合同无效的法律是以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据的，而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准，可见《中华人民共和国土地管理法》并未禁止出卖、出租住房。二、如果原告毁约，按《房屋买卖协议》约定，原告及第三人应当赔偿被告五倍的购房款。三、被告履行协议约定交款义务，原告交付给被告土地使用面积与集体土地建设用地使用证登记的四至范围不符合。同时，原告的老房子属危房，已自行灭失，与被告无关。请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年4月16日，冯玉琴代表武明全、武澳、武艳芳、冯玉琴为甲方与姚光余、吴艳霞为乙方签订《房屋买卖协议》，约定将樊城区牛首镇熊营村七（1）组一栋两层楼房出售给姚光余、吴艳霞。该房屋土地使用权登记在武明全名下，土地使用证记载的内容为：宗地号为413号、图号为02－02－07号，用地面积200平米，其中建筑面积108.08平米，四至为“东至空地、南至禾场、西至空地、北至空地”，本宗土地此次调查面积为259.76平方米，多占的59.76平方米做超占处理.该屋售价为70800元，姚光余、吴艳霞一次性付清购房款。该房屋只有集体土地使用证，暂无法过户，今后需要办理房屋证、土地证时，甲方武明全必须无条件配合办理，今后该房屋不管是增值或贬值均与甲方无关。钱付清后，双方均不可反悔，如反悔向对方赔偿该房屋5倍的购房款。甲、乙方对以上的条件无异议，双方意见一致，此协议生效。该房屋的屋后和门前的空地、厨房、树全部包含在70800元的房款中。该协议署名处，冯玉琴在“甲方”后代三原告签名并按印，在“中间人”后签“武光朝、王大炮”姓名并按印；姚光余、吴艳霞作为乙方签名。合同签订后，2010年4月17日，姚光余、吴艳霞向武澳、冯玉琴支付了购房款70800元；武澳、冯玉琴向姚光余、吴艳霞出具收条。冯玉琴将合同约定的房屋和该房屋的土地使用权证及房屋周围的宅基地交付给姚光余、吴艳霞。姚光余、吴艳霞对该房屋进行装修及门前路面硬化。2013年下半年，姚光余、吴艳霞将该房屋对面三间老房子及猪圈拆除，在此处新建一栋三层楼房。建此楼时，姚光余、吴艳霞未通知三原告及冯玉琴。2014年4月，武澳回家发现姚光余、吴艳霞将其家老房子拆除并在该址建起了新房，因认为老房子没有卖给姚光余、吴艳霞，遂引起纠纷。
另查明：冯玉琴卖房时，武明全在外打工，武艳芳在外工作。武艳芳上学时于2005年将其户口迁至武汉，至今未迁回。武澳成家后，未与其父母分家，在樊城区牛首镇熊营村七（1）组未另行分得宅基地。吴艳霞是武汉市人，属城镇户口，姚光余是湖北房县人，属农村户口。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，冯玉琴以武明全、武澳、武艳芳、冯玉琴为甲方与姚光余、吴艳霞为乙方签订的《房屋买卖协议》，实质上是将武明全、冯玉琴、武澳一家所有的房屋连同该房屋所占用的农村宅基地一并转让，该协议还约定将该房屋的屋后和门前的空地、厨房一并转让，也是对宅基地的转让，且武明全、武澳、武艳芳、冯玉琴与姚光余、吴艳霞不是同一基层组织村民。所以，该《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，属于无效合同。故原告请求确认《房屋买卖协议》无效，并相互返还因合同取得财产的诉讼请求成立，本院予以支持。但是，姚光余、吴艳霞因该《房屋买卖协议》取得的财产已发生变化，客观上已无法按原状返还，经本院向原告及第三人释明，原告及第三人同意按财产现状（房屋及宅基地）返还，对此，本院予以确认。关于因合同无效引起的双方赔偿问题由双方另行主张权利。综上，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、、第三人冯玉琴以冯玉琴、武明全、武澳、武艳芳的名义与被告姚光余、吴艳霞于2010年4月16日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、原告武明全、武澳、武艳芳、第三人冯玉琴于本判决生效后十日内将购房款70800元返还给被告姚光余、吴艳霞，被告姚光余、吴艳霞同时将因《房屋买卖协议》取得的房屋及宅基地（按财产现状），和该房屋的土地使用权证返还给原告武明全、武澳、武艳芳、第三人冯玉琴；
三、驳回原告武明全、武澳、武艳芳其他的诉讼请求。
逾期履行上述义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费减半收取863.5元，由原告武明全、武澳、武艳芳、第三人冯玉琴负担431.75元，被告姚光余、吴艳霞负担431.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 宋十军
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 刘俊亨