重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第01106号
原告（反诉被告）重庆佳乔物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区滩子口72号1-11-2号，组织机构代码06568242-8。
法定代表人徐华伟，重庆佳乔物业服务有限公司总经理。
委托代理人罗建中，重庆扬义律师事务所律师。
委托代理人文贤美，重庆扬义律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆昌庆物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道111号第1层，组织机构代码62201877-4。
法定代表人蓝华，重庆昌庆物业发展有限公司总经理。
委托代理人向芸，重庆百君律师事务所律师。
原告重庆佳乔物业服务有限公司（以下简称佳乔公司）与被告重庆昌庆物业发展有限公司（以下简称昌庆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与代理审判员唐姝、人民陪审员唐金玉组成合议庭，适用普通程序并于2014年3月20日、4月14日公开开庭进行了审理。后代理审判员唐姝因故不能继续参与审理，本案依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与审判员李勤、人民陪审员唐金玉组成合议庭，于2014年7月11日、7月23日公开开庭进行了审理。双方当事人申请庭外和解4个月。2014年11月20日，被告（反诉原告）昌庆公司向本院申请调取新的证据，本院决定延期审理一个月，并于2014年12月17日、12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳乔公司的法定代表人徐华伟及其委托代理人罗建中、文贤美，被告（反诉原告）昌庆公司的委托代理人向芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳乔公司诉称，原告与沙坪坝区某小区业主委员会于2013年10月30日签订物业管理服务合同，约定由原告对该小区提供物业管理服务，由业主按其拥有的建筑面积按照车库车位80元／个／月的标准缴纳物业服务费。原告从2013年11月开始对被告及其他所有业主提供物业服务至今，但被告拒不支付所有的物业服务费，经原告多次催收未果。现原告诉至本院要求判令被告：1、支付拖欠的物业服务费3360元（车库80元／车位／月×42个）；2、支付原告违约金，即以被告逾期未支付的物业服务费为基数，从2013年12月1日起，按每日千分之三计算至物业服务费付清之日止。
被告昌庆公司辩称，原告未按物业服务合同约定全面履行义务，其实际提供的物业服务水平与其收费标准不对等，理应调低收费标准。在原告未完全履行物业服务义务之前，被告享有同时履行抗辩权，有权不支付物业服务费。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。若法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，则被告认为物业服务合同约定的违约金标准为高，请求法院予以调整。
反诉原告昌庆公司诉称，自2013年11月反诉被告入驻该小区以来，以各种借口和理由拒不完全履行《某小区物业管理方案》和《物业管理服务合同》约定的清洁、维修、养护、管理和维护等义务，严重损害了小区业主的合法权益，理应承担合同约定的违约责任。要求反诉被告：1、继续履行《某小区物业管理方案》和《物业管理服务合同》第二条、第三条、第四条和第十条约定的清洁、维修、养护、管理和维护义务。2、赔偿反诉原告损失42461.62元。
反诉被告佳乔公司辩称，反诉原告陈述部分不实。反诉被告与某小区业主委员会签订物业服务合同后，依约履行了物业服务义务。反诉原告作为小区业主，享受了物业服务的成果，不但不支付物业费，反而要求反诉被告赔偿损失，没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，佳乔公司系资质等级为三级的物业服务企业。2013年9月30日，佳乔公司向沙坪坝区某小区业主委员会提交《某小区物业管理方案》一份，载明了对沙坪坝区该小区的物业管理服务思路、人员安排、工作安排、遗留事项处理及服务费用报价等事项。
2013年10月30日，佳乔公司（乙方）与沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对位于重庆市沙坪坝区凤天大道111号的某小区商住小区提供物业管理服务。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供如下服务：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条约定，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括：1、社区文化活动；2、房屋租售中介；3、其他服务。第四条约定，乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件四）。第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择以包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为0.90元／月·平方米，办公楼为2.50元／月·平方米，商业物业为3.00元／月·平方米。楼道、庭院、车库照明、公共绿化用水等由涉及区分所有产权人按照建筑面积前三个月据实公摊，第四个月开始实行包干价（具体价格取前三个月平均价格）。第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月15日前履行交纳义务。第九条约定，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位80元／个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十七条约定，化粪池每年清掏一次，费用由甲乙双方各自承担一半。第三十条约定，除甲方违约的情形外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按当月物业管理服务费每日千分之三的标准向甲方、业主支付违约金。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按当月物业管理服务费每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十五条约定，本合同期限自2013年10月31日起至2016年10月30日止。双方在附件四物业管理服务质量标准中，对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，公共绿化的养护和管理等事项进行了具体约定。
该合同附件四物业管理服务质量标准载明：“一、物业共用部位的维修、养护和管理：1、维修及时率达到100%；2、维修质量合格率达到95%以上；3、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；3、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；4、公共设备、设施完好率达到98%以上；5、房屋建筑完好率达到98%以上；二、物业共用部位和相关场地的环境卫生：1、小区公共清洁无盲点；2、生活垃圾每天清收两次；3、楼梯每天拖洗一次；4、排水沟、地漏流水畅通无堵塞现象；5、定期清掏化粪池。三、公共绿化的养护和管理：1、小区公共绿化苗木花红叶绿，生长良好；2、整型植物修剪及时，新长枝不超过20公分；3、绿化存活率达到98%以上；4、绿化完整率达到98%以上；5、无明显病虫害发生。四、公共秩序维护、安全防范、车辆停放等事项的管理：1、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安值班服务；2、管理服务范围内不发生因重大安全责任事故；3、管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；4、管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；五、物业档案资料管理：1档案归档率达到100%；2、完好率达到100%；六、商业物业服务内容及标准补充：（一）绿化维护、清洁卫生服务。1、每天清扫商铺临街道路垃圾，不定时保洁，确保无卫生死角；2、定期清掏外围化粪池；3、对商铺外绿化进行日常维护管理工作，商铺外围花池绿化苗木花红叶绿，生长良好；整型植物修剪及时，新长枝不超过20公分；绿化存活率达到98%以上，绿化完整率达到98%以上；无明显病虫害发生。（二）商铺外围公共秩序维护、安全防范协助：1、全天不定时对商铺临街道路进行保安巡逻，管理服务范围内不发生重大安全责任事故；2、夜间对商业物业实行不定时巡逻签到，确保能及时发现不安全因素，发现安全问题及时报警；（三）商业物业共用部位（专属部分除外）的房屋建筑、消防设施、排水等设施设备的维修、养护和管理：1、公共设施设备维修及时率达到100%；2、维修质量合格率达到95%以上；3、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；4、公共设备、设施完好率达到98%以上；5、房屋建筑完好率达到98%以上。（四）协助相关市政单位对水电气管网进行日常巡视，业主利益”。
该《物业管理服务合同》在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。
2012年8月16日，昌庆公司取得房地产权证两份，其中104房地证2012字第27070号房地产权证载明：“权利人：重庆昌庆物业发展有限公司，坐落：沙坪坝区凤天大道＊＊＊、＊＊＊车库，房屋建筑面积：1561.45平方米”，104房地证2012字第26980号载明：“权利人：重庆昌庆物业发展有限公司，坐落：沙坪坝区凤天大道＊＊＊、＊＊＊车库，房屋建筑面积：859.23平方米”。2005年6月10日，昌庆公司取得104房地证2005字第008162号房地产权证，载明：“权利人：重庆昌庆物业发展有限公司，坐落：沙坪坝区凤天大道＊＊＊车库，建筑面积：639.06平方米”。庭审中，双方当事人确认，昌庆公司现有沙坪坝区凤天大道＊＊＊、＊＊＊、＊＊＊车库停车位共计80个。
昌庆公司从2013年11月1日起未支付佳乔公司上述车库的物业服务费。
2013年11月25日，佳乔公司某小区客服中心在该小区地下车库张贴《温馨提示》一份，载明：因该小区＊＊＊幢＊单元、＊单元的负一楼梯间安全通道与地下车库无任何安全防护设施。地下车库并未完全实施封闭状态，且无人员看守，外来人员可随意由小区外公路进入车库，为了避免安全隐患的发生，经管理处与业委会协商，将对＊＊＊幢＊、＊单元地下车库楼梯间安全通道口安装防护铁门并上锁实施24小时封闭。
2013年12月1日，佳乔公司某小区客服中心发出《通告》一份，载明：佳乔公司对小区地下车库提供收取车位物业服务费、公共区域报事保修等客户事务服务、保洁服务、公共秩序维护和消防、给排水、照明、监控系统等工程维护。并载明，某小区地下车库车位产权属发展商所有，发展商撤出地下车库车位管理后，地下车库车位的管理责任与佳乔公司无关，佳乔公司只负责地下车库的日常物业服务工作。
2013年12月6日，昌庆公司以快递方式向佳乔公司发出《关于某小区地下停车库管理移交的函》一份，载明：“我公司已于2013年11月29日向你公司告之了我公司从2013年12月1日中午12时起停止对＊＊＊栋、＊＊＊栋、＊＊＊栋地下停车库的管理服务工作的决定，同时又于2013年12月4日在有区房管局、覃家岗街道、凤天路社区领导以及某小区业委会人员在场的会议上再次重申了我公司已停止对上述车库的管理服务工作的决定。为此，希望你公司切实承担起停车库的管理责任，由于你公司放弃管理责任而造成的一切经济损失和法律后果，将由你公司全部承担。”
2013年12月23日，佳乔物业向昌庆公司书面发函催告2013年11月1日至12月31日期间欠交的物管费、水电公摊费及违约金。
2014年2月12日，昌庆公司再次以快递方式向佳乔公司发出《函告》一份，载明：“一、如果你公司仍不向A、B、C栋地下车库派出值班人员对地下车库物业实施有效的管理，由此产生的一切后果概由你公司承担全部责任；二、你公司必须在2014年2月28日前向昌庆公司付清2013年8月-2014年2月28日期间由昌庆公司垫付的该小区公共用电电费，否则我公司将停止向电力局支付该部分电费，由此造成的小区公共用电停电的责任概由你公司自行承担”。
2014年7月3日，佳乔公司退出了对该小区的物业服务。
另查明，沙坪坝区某小区原物业服务企业为重庆昌庆物业管理有限公司。2013年2月，重庆昌庆物业管理有限公司因故请求撤场。8月6日，重庆昌庆物业管理有限公司与沙坪坝区某小区业主委员会对该小区水电费进行了清点。2013年11月2日，在重庆市沙坪坝区凤天路社区居民委员会监督下，重庆昌庆物业管理有限公司移交了业主名册、建施图、管网图、物业质量保修文件、物业使用说明书、大修基金的使用情况等物业资料，游泳池、网球场、视频、儿童滑梯、休闲桌椅、中庭水景、健身器材等设施设备以及2013年8月6日水电起止确认记录，退出对该小区的物业服务。重庆市沙坪坝区凤天路社区居民委员会与重庆昌庆物业管理有限公司在《（某小区）移交清单》上签字。
2014年3月29日，昌庆公司将物业用房移交给某小区委员会，业主委员会随后将物业用房移交给佳乔公司。
还查明，2014年1月6日，沙坪坝区某小区业主委员会出具《证明》一份，载明：“我业主委员会与重庆佳乔物业服务有限公司于2013年10月30日签订物业管理服务合同，佳乔物业10月31日进驻某小区履行物业管理服务。经组织业委会和业主代表考核，佳乔物业2013年11月、12月按照合同约定完成了物业服务内容和物业服务质量。重庆昌庆物业发展有限公司、文悉尼和兰景雅均为某小区业主，从佳乔物业进驻至今，该三位业主均未缴纳物业管理服务费和水电公摊费。我委员会多次与佳乔物业一道将重庆昌庆物业发展有限公司、文悉尼和兰景雅的物业管理服务费欠费催款单送达，但三位业主拒不签收，也不缴纳物业管理相关欠费”。
2014年7月4日，沙坪坝区某小区业主委员会出具《考核通报》一份，载明：“重庆佳乔物业服务有限公司：因某小区部分产权人不履行缴费义务，贵司已于2014年7月3日退出了本小区的物业服务。依据某小区《物业服务合同》约定，我委员会组织业委会成员、业主代表对贵司自2013年11月1日至2014年7月3日之间的服务进行了考核。考核结果认定贵司提供的物业服务完全符合某小区《物业服务合同》约定的内容和质量”。
现佳乔公司现诉至本院，要求如所请。昌庆公司在法定期限内提出反诉，要求佳乔公司1、继续履行《该小区物业管理方案》和《物业管理服务合同》第二条、第三条、第四条和第十条约定的清洁、维修、养护、管理和维护义务。2、赔偿反诉原告损失42461.62元。
审理过程中，昌庆公司于2014年6月20日向佳乔公司发出《函告》一份，载明由于佳乔公司未完全履行《物业管理方案》和《物业管理服务合同》约定的义务，昌庆公司出于无奈代其履行了相关清洁、维修、管理和维护等义务，给昌庆公司造成较大经济损失，并严重损害了其作为部分车库产权人的利益。为此，昌庆公司将拒付车库产权的物业服务费，直至佳乔公司赔偿损失，提供与收费标准适应的服务内容，并认真履行约定的服务义务。
庭审中，佳乔公司变更诉讼请求为：1、判决昌庆公司支付拖欠的物业服务费44800元（即车库：按每个车位80元／月的标准，计算2013年11月1日至2014年5月31日期间80个车位的物业服务费）。2、判决昌庆公司支付佳乔公司违约金4032元（即以昌庆公司逾期未支付的物业服务费为基数，从逾期之日起，按每日千分之三计算至2014年5月31日止（若计算公式与主张金额不一致，则以主张金额为准）。
佳乔公司为证明其按约履行了物业服务义务，除举示《物业服务企业资质证书》、《物业管理服务合同》、《物业服务合同备案证明》、房屋档案资料、催告函及快递存根、张贴催告函的照片外，对双方有争议的事项，还举示了如下证据：
1、沙坪坝区某小区业主委员会出具的《证明》、《考核通报》，证明佳乔公司履行了物业服务义务。
2、2014年1月31日至6月30日期间垃圾清运费收据，证明其雇请案外人清运小区生活垃圾。
3、证人王＊＊（佳乔公司维修工）证言，证明其于2013年11月1日起到佳乔公司上班后，该小区大门外餐馆旁的化粪池下水道发生过堵塞，经餐馆的人通知，佳乔公司请专门疏通化粪池的人进行了两次大疏通，并在平时长期疏浚下水道。
4、证人吴＊＊（佳乔公司绿化工人）证言，证明其于2014年1月到佳乔公司工作，负责清除该小区内外的杂草。
此外，佳乔公司还陈述，其入驻龙该小区后，按照合同约定以及物业服务方案履行了清洁、绿化、安全秩序、车辆管理、消防、工程维修、客户资料保管等合同义务，并保留有部分物业服务工作记录，但佳乔公司未能举示其物业服务工作记录。佳乔公司还主张，其从2013年11月1日起对公共区域的专用水电表作抄写记录后，将公摊水电费代为支付给了某小区业主委员会，但未举示证据证明。
昌庆公司对佳乔公司举示的上述证据质证认为，沙坪坝区某小区业主委员会与昌庆公司之间存在激烈矛盾，该业委会作出的《证明》、《考核通报》不真实，不应作为证据采信。垃圾清运费收据并非发票，对其真实性无法确认。两位证人只能证明其各自入职后的情况，上述证据均不能证明佳乔公司全面履行了物业服务合同义务。
审理中，昌庆公司放弃了要求佳乔公司继续履行《某小区物业管理方案》和《物业管理服务合同》第二条、第三条、第四条和第十条约定的清洁、维修、养护、管理和维护义务的诉讼请求，并变更诉讼请求为要求佳乔公司赔偿损失46314.13元，即保洁费15200元、维护维修费3040.2元、车库管理费2840元、道闸安装费10832元、公摊电费14401.93元。
昌庆公司认为，《某小区物业管理方案》未经业主委员会公示，昌庆公司系通过社区居民委员会取得该管理方案。方案中未涉及商业和车库的物业服务。佳乔公司未接手该小区商业、车库以及写字楼的物业管理。佳乔公司虽接手了商业的物业资料，但并未实际对商业提供物业服务。下水道和化粪池堵塞发生后，也是昌庆公司向其履行的通知义务，且佳乔公司均表示无人或无维修、清掏能力，未履行公共设施设备的维修养护义务。佳乔公司作为物业服务企业，巡视公共设施设备运行情况，并就发现的问题及时处理是其应尽的义务。若将严格举证责任全部加诸于业主，是不合理的。佳乔公司未按约定尽到商业物业保洁、环境服务、设施维修、养护和管理、安全管理、车库管理、公共秩序维护的义务，昌庆公司据此行使同时履行抗辩权未支付物业服务费，符合法律规定。且佳乔公司未依法取得物价部门收费许可证，昌庆公司有权拒绝交费。若法院认为昌庆公司应当支付物业服务费，则佳乔公司提供的服务水平与其收费标准不相适应，应比照住宅部分的物业服务费调低其商业部分（含写字楼）和车库的物业收费。佳乔公司未完全履行《物业服务合同》约定的义务，还应向昌庆公司因此产生的损失。此外，因该小区供电未实行一户一表，昌庆公司向供电部门支付了该小区2013年8月起的所有电费（含公摊电费），佳乔公司向小区业主收取公摊电费后未支付给昌庆公司，要求佳乔公司支付公摊电费。
昌庆公司为证明佳乔公司未完全履行物业服务义务，以及昌庆公司因此产生的损失和垫付的公摊电费，除举示房地产权证、《物业管理服务合同》、《龙洞湾小区物业管理方案》外，对双方有争议的事项，还举示了如下证据：
1、《（某小区）移交清单》，证明重庆昌庆物业管理有限公司于2013年11月3日退出小区时已移交全部物业资料、设备设施。
2、视频资料、照片、佳乔公司签到表以及证人李＊＊、熊＊＊、王＊＊、洪＊＊、文＊＊、颜＊＊、梁＊＊证言，证明佳乔公司未完全履行清洁、安全巡查、安保、车库和车辆停放管理、车库清洁等物业服务义务。2013年12月3日、12月24日、2014年1月27日小区排污管道、化粪池三次堵塞、2013年12月16日车库水管爆裂后，佳乔公司均未清掏和维修维护，都由昌庆公司员工实施了清掏和维修，2014年3月昌庆公司又派员工管理车库一个月。
3、《通告》、《温馨提示》，证明佳乔公司不履行对车库和车辆停放的管理义务，且为减少其安保义务而擅自封锁小区楼栋的车库出入口。
4、《关于某小区地下停车库管理移交的函》、《函告》，证明昌庆公司多次致函佳乔公司，要求其履行物业服务义务。
5、李＊＊、熊＊＊、王＊＊、梁＊＊的工资发放表、道闸安装费发票、报销单、收据、加班工资表，证明昌庆公司承担了该小区的商业、写字楼公共区域的清洁，公共设施的维修、维护，管理车库、安装道闸等工作及费用。
6、电表照片、昌庆公司2013年8月至2014年7月期间交纳电费发票、情况说明，证明昌庆公司足额支付了2013年8月至2014年6月该小区公摊电费，而佳乔公司未将其向业主收取的公摊电费支付给实际缴费人昌庆公司，造成昌庆公司损失。
7、沙坪坝区物价局向重庆昌庆物业管理有限公司发出的《关于某小区物业管理服务收费标准的通知》，证明物价局批准该小区商业门面公共服务费标准为1.2元／平方米。
8、《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》，证明物业公司应提供质价相符的服务，取得收费许可证并亮证收费，否则业主有权拒交物业服务费。
9、沙坪坝区某小区业主委员会于2014年10月30日出具的《关于某小区2013年11月-2014年7月3日期间物业管理情况的补充证明》一份，载明：“沙坪坝区人民法院：2013年10月30日至2014年7月3日期间，重庆佳乔物业服务有限公司很好地履行了对该小区住宅业主的服务工作，对此，我们已在2014年1月6日及2014年7月4日向贵院提供了证明。按照重庆佳乔物业服务有限公司与我委签订的物业服务合同的相关条款，我们确认佳乔物业服务有限公司对重庆昌庆物业发展有限公司及兰景雅、文悉尼业主的服务实际情况如下：1、重庆佳乔物业服务有限公司对重庆昌庆物业发展有限公司所拥有的C栋车库未派人安全值班，未提供维修服务，未提供清洁服务；2、对重庆昌庆物业发展有限公司及文悉尼、兰景雅等产权人所拥有的A、B栋地下车库仅提供了清洁服务，未派人安全值班，且车库的水、电及费用都是产权人提供，车库道闸也是产权人安装；3、对兰景雅、文悉尼二位产权人所拥有的商业产权提供了外围清扫服务，未提供公共门厅、公共通道的保洁服务，未负责收集垃圾，未进行安全巡查，未提供维修服务等；4、对兰景雅、文悉尼二位产权人所拥有的办公楼（写字楼）的公共楼道及公共卫生间仅提供了一个月的清洁服务。5、该小区的公共排位管道及生化池在重庆佳乔物业服务有限公司服务期间发生过几次堵塞和外溢及生化池排污管道堵塞，均是由重庆昌庆物业发展有限公司组织人员疏通、清掏、施工。6、重庆昌庆物业发展有限公司要求我委支付2013年8月至2014年6月的小区公共用电电费17052.74元，但这些费用我委已委托重庆佳乔物业服务有限公司向业主代收，至于此款重庆佳乔物业服务有限公司是否付给重庆昌庆物业发展有限公司，我委不清楚”。昌庆公司认为，该《补充证明》证明了佳乔公司未按约履行全部的物业服务义务，该小区业主委员会出具的《证明》、《考核通报》只能证明佳乔公司完成了住宅房屋部分的物业服务义务。
10、昌庆公司与案外人刘＊＊、鲍＊＊签订的《停车位租赁协议书》、某小区车位收费表、案外人李文友向佳乔公司交纳物业服务费、公摊电费等费用的收据、佳乔公司2013年11月30日《通知》。其中《通知》载明：佳乔公司从未委托任何单位收取车库车位物管费，要求车主向佳乔公司交纳车位物管费，并对一次性交纳前三个月车位费的按50元／车位／月给予优惠。昌庆公司认为，上述证据证明佳乔公司入驻该小区后向租赁昌庆公司、案外人兰景雅、兰悉尼车位等88位业主收取了物业服务费，标准为50元／月。
11、重庆市房产面积算报告书，证明该小区商业部分的公摊部位及面积为393.54平方米。
佳乔公司对昌庆公司举示的上述证据质证认为，对《（某小区）移交清单》真实性认可，但认为与本案无关；对《通告》、《温馨提示》真实性无异议，但不同意昌庆公司证明目的；该小区业主委员会出具的《补充证明》与其出具的《证明》、《考核通报》的内容前后矛盾，该《补充证明》不应被采信；对佳乔公司2013年11月30日《通知》、案外人李＊＊交纳物业服务费等费用收据的真实性无异议，但认为只能证明佳乔公司收取了李＊＊3个月的物业服务费，不能证明佳乔公司收取了车位物业服务费；不认可其他证据的真实性和证明目的。
根据昌庆公司的申请，本院分别走访了重庆市沙坪坝区凤天路社区居民委员会及重庆市沙坪坝区房屋管理局物业管理科。重庆市沙坪坝区凤天路社区居民委员会工作人员介绍，2013年夏季，经昌庆公司反映，该居民委员会组织了对昌庆公司和佳乔公司的协调会，也建议佳乔公司提供具体的物业服务方案，但不清楚双方最后的协商结果；除昌庆公司外，该居民委员会未接到过其他该小区业主的投诉，也不清楚佳乔公司具体的物业服务情况。重庆市沙坪坝区房屋管理局物业管理科工作人员介绍，经覃家岗街道办事处牵头，该科室派员参加了对佳乔公司和该小区大业主的协调会，并建议佳乔公司提供具体的物业服务方案。后因佳乔公司提起了诉讼，其未继续对双方进行协调。对佳乔公司提供的物业服务情况，重庆市沙坪坝区房屋管理局物业管理科工作人员表示，其仅了解到小区车库实际由昌庆公司管理，其不知道佳乔公司入驻时车库是否移交给了佳乔公司，也不清楚佳乔公司提供物业服务的具体情况。
上述事实，有佳乔公司提交的物业服务企业资质证书、《物业管理服务合同》、《物业服务合同备案证明》、房地产档案资料、催告函、快递存根、照片、《证明》、《考核通报》、证人王＊＊、吴＊＊证言，昌庆公司提交的房地产权证、《（该小区）移交清单》、《该小区物业管理方案》、《通告》、《通知》、《温馨提示》、《函告》、《关于该小区地下停车库管理移交的函》、视频资料、照片、佳乔公司签到表、证人李＊＊、熊＊＊、王＊＊、洪＊＊、文＊＊、颜＊＊、梁＊＊证言、《关于该小区2013年11月-2014年7月3日期间物业管理情况的补充证明》、重庆市房产面积算报告书，本院工作联系记录、调查笔录等书证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。佳乔公司与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。昌庆公司作为该小区业主，依法受《物业管理服务合同》的约束。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
根据《物业管理服务合同》约定，佳乔公司对物业共用部位负有维修、养护、管理和清洁卫生等物业服务义务。佳乔公司要求昌庆公司支付2013年11月1日至2014年5月31日期间物业服务费，则负有举示证据证明其在诉请期间全面履行了《物业管理服务合同》约定的物业服务义务的举证责任。佳乔公司举示的龙洞湾花园业主委员会出具的《证明》、《考核通报》，与昌庆公司举示的同为该小区业主委员会出具的《补充证明》，对佳乔公司向住宅房屋按约提供了物业服务外，存在矛盾之处。因此，上述三份证据，均不能单独作为认定佳乔公司按约履行了，或者未按约履行除住宅以外物业部分物业服务费的依据。佳乔公司应当进一步举示证据证明其完全履行了物业服务义务。佳乔公司举示的证人证言，因证人与佳乔公司之间均存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。佳乔公司举示的垃圾清运费收据，只能证明佳乔公司2014年1月31日至6月30日期间其雇请案外人清运小区生活垃圾，同样不足以证明佳乔公司履行了全部物业服务义务。
昌庆公司主张佳乔公司未完全履行物业服务义务，其举示的《该小区物业管理方案》，未经业主委员会向小区业主公示，不产生法律效力，不能作为评判佳乔公司履行物业服务义务的依据。举示的《温馨提示》，其内容系佳乔公司对小区车库履行安保职责，不能证明昌庆公司的主张。举示的证人证言，因证人与昌庆公司之间均存在利害关系，其证言亦不能单独作为认定案件事实的依据。但昌庆公司举示的《函告》、《关于该小区地下停车库管理移交的函》、视频资料、照片等书证，以及本院与重庆市沙坪坝区房屋管理局物业管理科的工作联系记录，能够与证人证言相互印证，证明佳乔公司未完全履行物业服务义务，主要是对小区车库公共部分未完全按《物业服务合同》约定提供物业服务的事实。
昌庆公司接受了佳乔公司提供的物业服务，现佳乔公司已退出对该小区的物业服务，昌庆公司应当支付佳乔公司物业服务期间物业服务费。根据本院查明的事实，佳乔公司对车位提供的物业服务存在明显瑕疵，比照《物业服务合同》约定，本院酌定昌庆公司应支付佳乔公司车位物业服务费30元／个／月。则昌庆公司应支付2013年11月1日至2014年5月31日期间的物业服务费16800元（30元／个／月×80个×7个月）。
因佳乔公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其要求昌庆公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
昌庆公司要求佳乔公司支付其保洁费、维护费维修费、车库管理费、道闸安装费、公摊电费等损失，未举示充分证据证明，本院对昌庆公司的诉讼请求，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆昌庆物业发展有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆佳乔物业服务有限公司2013年11月1日起至2014年5月31日期间的物业服务费16800元。
二、驳回原告重庆佳乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告重庆昌庆物业发展有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1021元（佳乔公司已预交），由被告重庆昌庆物业发展有限公司负担80元，由原告重庆佳乔物业服务有限公司负担941元。被告重庆昌庆物业发展有限公司负担部分限于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆佳乔物业服务有限公司80元。原告重庆佳乔物业服务有限公司负担部分限于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。
反诉案件受理费957.85元（昌庆公司已预交），由反诉原告重庆昌庆物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谢凤鸣
审 判 员 李 勤
人民陪审员 唐金玉
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 张玲玲