广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第366号
原告（反诉被告，以下称原告）：东莞豪炜模具热能有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈贵兰，系该公司的总经理。
委托代理人：高占联，广东冠杰律师事务所律师。
委托代理人：陆丰，广东冠杰律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下称被告）：李成龙，男，汉族，1964年4月22日出生，广西北流市人，住广西北流市。
委托代理人：陈勤，广东莲馨律师事务所律师。
委托代理人：许嘉敏，广东莲馨律师事务所实习律师。
原告东莞豪炜模具热能有限公司（以下简称“豪炜公司”）诉被告李成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，被告李成龙提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法由审判员黄琪适用简易程序独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告豪炜公司的委托代理人陆丰，被告李成龙的委托代理人陈勤、许嘉敏到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告豪炜公司诉称：2008年4月24日，原、被告双方签订厂房租赁合同，约定“原告租赁被告厂房，租期10年，2013年至2018年期间租金为每月人民币37445.1元，在租期内，被告不得单方提前终止合同，否则支付原告三个月租金作为损失费用，原告可单方提前终止合同，但必须提前三个月通知被告，并在设备全部搬迁走之日起，补给被告三个月租金。”2015年1月26日，原告因调整工作项目整修内部，将厂房内部分设备搬走。原告还在正常经营，没有向被告提出解约。然而，被告无故无理要求原告必须向其支付其三个月租金作为押金，方能搬动属于原告及客户的货物。根据双方签订的租赁合同第1条约定：“如乙方（原告）中途须提前终止合同，必须提前三个月通知甲方，并在设备全部迁走之日起，补回三个月租金给甲方（被告）。租赁期内甲方不得终止合同。如甲方终止合同需支付乙方三个月租金作为损失费用。”现在并没有需要交付押金的事由出现，但被告于2015年1月26日，采取非法手段强行用电焊将涉案厂房大门固定，并在外围保安亭限制原告公司车辆、货物、机台等进出厂门，致使原告公司被迫停止运营，给原告公司造成重大损失，被告的违法行为已经构成违约。被告上述行为已经从事实上提前终止厂房租赁合同，构成根本违约。双方现在无法协商解决问题，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原被告双方租赁合同于2015年1月26日已经因被告行为违约而终止；2.被告支付提前终止合同的违约金人民币112335.3元；3.被告退回原告支付的厂房租赁押金人民币71324元；4.被告退还原告消防设备押金35000元；5.由被告承担本案的诉讼费。经本院释明，原告明确如果合同无效，其坚持不变更诉讼请求。
被告李成龙答辩称：对第1项诉请，违约方是原告，不是被告，其诉请没有法律依据；对第2项诉请，违约方是原告，被告无需向原告支付违约金；对第3项诉请，厂房租赁押金本质为履约保证金，原告没有按照合同约定履行，不应予以退还；对第4项诉请，案涉情况不符合退还消防设备押金的条件，不应予以退还。
被告李成龙反诉称：2008年4月24日，原告和被告签订了《厂房租赁合同》及《补充协议》，约定被告将位于东莞市长安镇厦边大板地二路横圳水库旁的厂房租赁给原告，租期为10年，2013年至2018年期间的租金为每月37445.1元，每月租金必须在15日前缴纳给被告，否则被告有权解除合同。另外，合同约定在租期内，若原告提前终止合同，必须提前三个月通知被告，并在设备全部迁走之日起，补给被告三个月的租金。原告须向被告缴纳押金71324元及消防设备部分分摊费用35000元，被告在合同期满后将押金及消防设备分摊费用退回给原告。若环保取得合格报告，原告支付15000元作为报告费用。2014年4月17日，原告向被告发出通知，欲提前终止合同，预计于2014年5月31日前完成所有设备的迁出作业。但因违约问题，双方不能够达到提前终止合同之合意。2015年1月份，原告以装修厂房为由，将厂房内的机器设备全部搬走，甚至将饭堂厨房及宿舍内外的油压机、油罐、床架等物资全部移走。原告的行为造成被告的不安，被告要求原告先缴纳112335元（相当于违约金）作为暂时押金。待原告正式开始装修之后，并且仍然是原告作为承租方的情况下，被告将会悉数退回所缴纳的暂时押金。但原告不同意向被告缴纳暂时违约金，之后也没有开始其所称的装修行为。2015年2月份开始，原告一直拖欠租金，经被告多次催告仍拒不缴纳。显然，原告是为了逃避支付违约金的义务，以装修为名义搬迁，以达到提前终止合同之目的。根据被告与原告在合同履行期间的习惯，每月1日由被告就案涉房屋统计当月应当缴纳的路口保安路灯道路卫生费、代收城监垃圾费以及上月发生的水费及电费（电费包括变损费用每月4600元），由原告通过银行转账支付给被告。2015年2月1日起，申请人按照以往的交易习惯统计出原告每月应交的费用，但原告拒不向被告支付相应的款项，损害了被告的合法权益。原告的上述行为严重损害了被告的合法权益，为了维护被告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告与原告之间《厂房租赁合同》因原告违约而解除；2.原告向被告支付自2015年2月1日起至原告实际返还房屋之日止的租金，租金按照每月37445.1元计算，暂计至2015年3月20日为61603.23元；3.原告向被告支付违约金112335.3元；4.原告向被告支付自2015年2月1日至原告实际返还房屋之日止的路口保安路灯道路卫生费（卫生费以每月3893元计算，暂计至2015年4月30日为11679元）、代收城监垃圾费（垃圾费以每月450元计算，暂计至2015年4月30日为1350元）；5.原告向被告支付2015年1月1日至2015年3月31日的水费191元、电费17902元；6.本案诉讼费由原告承担。经本院释明，被告明确如果合同无效，被告要求将第二项诉讼请求变更为原告向被告支付自2015年2月1日起至原告实际返还房屋之日止的占有使用费，占有使用费按照每月37445.1元计算，暂计至2015年3月20日为61603.23元，其余诉讼请求不变更。
原告豪炜公司对被告李成龙反诉答辩称：第一，被告2015年1月26日将原告工厂大门封掉，已经违约在先，其反诉理由不成立；第二，2015年2月1日之后的卫生费、垃圾费等事项，原告已向法院主张双方之间的租赁合同因被告违约终止，因此，在违约之后的请求是不应该得到支持的；第三，如果合同无效，这个合同自始对双方没有约束力，2015年1月26日厂房大门给被告封死，原告无法使用案涉租赁物，不应支付2015年2月1日以后的房屋占有使用费。综上，原告坚持起诉意见，请法院驳回被告的诉讼请求，支持原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年4月24日，被告李成龙作为合同甲方，原告豪炜公司作为合同乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》及《补充协议》，约定豪炜公司向被告租赁位于东莞市长安镇厦边大板地二路横圳水库旁的房屋作开办厂房企业使用，包括面积2266平方米厂房、面积976平方米宿舍及配套附建筑物；租期为10年，在租期内，如豪炜公司中途提前终止合同，必须提前三个月通知李成龙，并在设备全部迁走之日起，补回三个月租金给李成龙；租赁期内李成龙不得终止合同，如李成龙终止合同需支付豪炜公司三个月租金作为损失费用；2013年至2018年，每月租金37445.1元，须在15日前缴交，如拖欠租金，李成龙有权采取措施，停止进出厂，收回工厂及合同，直到豪炜公司缴交完租金为止；李成龙按照供电公司的标准价格向豪炜公司收取电费；豪炜公司在缴交第一个月厂房租金时需缴纳2个月厂房押金71324元并支付李成龙35000元作为消防设备部分分摊，租赁期间满十年，李成龙同意退还豪炜公司35000元。
双方确认豪炜公司已向李成龙缴纳了71324元厂房租赁押金及35000元消防分摊费用。豪炜公司称其在2014年1月份向李成龙提交解约通知书，但没有收到李成龙同意解除合同的书面答复意见，且豪炜公司不同意另行缴纳3个月的押金给李成龙，故豪炜公司放弃解除案涉合同，后豪炜公司继续使用案涉租赁物，直到2015年1月均有按时交纳租金。豪炜公司称其因准备于案涉房屋增加自动化项目，故搬走部分设备进行装修，但李成龙于2015年1月26日焊封了案涉租赁场地的大门，豪炜公司无法进入及使用案涉租赁物，故豪炜公司起诉要求李成龙返还71324元厂房租赁押金及35000元消防设备押金，并支付三个月租金的违约金112335.3元。为此，豪炜公司提供通知、报警回执、来访人员登记表记录、公证书予以证明上述主张。
李成龙确认上述证据的真实性并确认其于2015年1月26日焊封了案涉租赁物的大门，李成龙亦确认豪炜公司在2014年1月份向李成龙提交解约通知书后，由于双方一直对于违约金没有协商一致，故双方未达成解除合同的合意，豪炜公司继续使用案涉租赁物，并按时交纳租金至2015年1月。但李成龙称是豪炜公司未提前三个月通知李成龙解除合同且未缴纳三个月的违约金的情况下，将机器设备搬离了案涉租赁场地，其撤离案涉租赁物的设备的行为已经构成预期违约，其违约性质与拖欠租金一致，故李成龙按合同第二条的约定，采取措施限制原告方进出厂，才焊封了大门，李成龙认为属于其自助行为。为此，李成龙提供豪炜公司于2014年4月17日出具的《通知》、照片、调查笔录予以证明，其中《通知》载明“本公司已于2014年2月18日口头通知李成龙终止该合同，本公司预计于2014年5月31日前完成所有设备迁出作业”，李成龙称从此通知可以看出豪炜公司有解除租赁合同的意图；照片显示案涉房屋大部分设备已经被搬走；调查笔录的调查对象是豪炜公司的保安张某某，其称2015年1月中旬，豪炜公司将部分机械设备搬走，豪炜公司大概搬到深圳观澜，员工也跟着过去了。豪炜公司确认《通知》及照片的真实性，但认为其实际上系在2014年1月份就提出解约，但未获李成龙答复；豪炜公司不确认调查笔录的真实性，并申请证人张某某出庭作证，张某某称厂区的大门被房东在1月26日焊死了，厂区目前还有部分设备，春节过后就没有员工工作了，只有保安值班。另，李成龙要求豪炜公司支付2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按37445.1元／月标准）、路口保安路灯道路卫生费（按3893元／月标准）、代收城监垃圾费（450元／月）以及2015年1月1日至2015年3月31日的水费191元、电费17902元，为此，李成龙提供收款收据、储蓄对账单予以证明，其2014年10月至2015年1月的收据显示路口保安路灯道路卫生费均按3893元／月标准交纳、代收城监垃圾费均按450元／月的标准交纳，豪炜公司确认2015年1月份的水电费4343元没有交纳；而李成龙提供的收款收据显示2015年1月的水费为82元、电费为6405元；2015年2月的水费20元、电费5407元；2015年3月水费89元、电费5040元。豪炜公司不确认上述证据的真实性，主张因李成龙于2015年1月26日焊封了案涉租赁物的大门，导致豪炜公司无法使用案涉租赁物，故2015年2月1日之后的占有使用费、卫生费、垃圾费、水电费豪炜公司无须支付。
另查明，李成龙确认案涉租赁房屋未经产权登记或办理建设工程规划许可证，李成龙提供一份由长安镇补办产权手续办公室于2009年8月3日向长安水利所出具的《东莞市已建房屋登记备案回执》，主张案涉房屋已经进行登记备案手续，是可以补办房地产权手续，但至今仍未办理房地产权证。李成龙称案涉房屋于2007年6月开始建设，是其向长安水利所承租的。
以上事实，有厂房租赁合同及补充协议、查询结果、收款收据、证人证言、来访人员登记表、报警回执、照片、公证书、通知、东莞市已建房屋登记备案回执、调查笔录、工资条、收据、储蓄对账单以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同效力如何，双方是否需支付违约金；二、豪炜公司诉请李成龙返还厂房租赁押金及消防设备分摊费用是否有事实和法律依据；三、李成龙要求豪炜公司支付占有使用费、卫生费、垃圾费、水电费是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点，李成龙虽提交《东莞市已建房屋登记备案回执》拟证明案涉房屋系合法建筑可办理房地产权证，但目前为止，李成龙确认案涉房屋未办理房地产权证，也未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉《厂房租赁合同》及《补充协议》应属无效，故豪炜公司主张上述合同及协议因李成龙的违约行为而终止、李成龙主张因豪炜公司的违约行为而解除，于法无据，本院不予支持。至于违约金，因案涉租赁合同无效，故双方诉请对方支付违约金，于法无据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还¨¨¨”的规定，豪炜公司向李成龙支付的厂房租赁押金71324元及消防分摊费用35000元，李成龙应返还给豪炜公司。豪炜公司诉请合法有据，本院予以支持。
关于第三个争议焦点，李成龙称其是由于豪炜公司未提前三个月通知李成龙解除合同且未缴纳三个月的违约金的情况下，将机器设备搬离了案涉租赁场地，豪炜公司撤离案涉租赁物的设备的行为已经构成预期违约，违约性质与拖欠租金一致，故李成龙按合同第二条的约定，采取措施限制原告方进出厂，才于2015年1月26日焊封了案涉租赁房屋的大门。但从本案查明的事实，豪炜公司按时交纳租金到2015年1月，其如何利用案涉租赁物是豪炜公司的权利，豪炜公司将机器设备搬离案涉租赁场地并不构成李成龙所主张可以采取措施，限制进出厂的条件，而李成龙于2015年1月26日焊封了案涉租赁房屋的大门，客观上导致豪炜公司无法继续正常使用案涉租赁物，故李成龙诉请豪炜公司支付2015年2月1日之后的占有使用费、路口保安路灯道路卫生费、代收城监垃圾费无事实和法律依据，本院不予支持。
至于2015年1月1日至3月31日的水电费，李成龙提供的水电费收款收据为其单方制作，且豪炜公司不予确认，李成龙无法提供有效的证据证明豪炜公司在此期间水电费支出的数额以及李成龙已代豪炜公司付款的事实，本院对李成龙的主张不予采信，故李成龙主张豪炜公司支付2015年2月至3月的水电费本院不予支持。至于2015年1月份的水电费，豪炜公司确认没有交纳2015年1月份水电费4343元，且2015年1月份豪炜公司确实使用案涉租赁物，相应的水电费应由豪炜公司承担，故豪炜公司应向李成龙支付2015年1月份水电费4343元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告李成龙于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告东莞豪炜模具热能有限公司厂房租赁押金71324元
二、限被告李成龙于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告东莞豪炜模具热能有限公司消防分摊费用35000元。
三、限原告东莞豪炜模具热能有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告李成龙支付2015年1月份水电费4343元。
四、驳回原告东莞豪炜模具热能有限公司其他诉讼请求。
五、驳回被告李成龙的其他诉讼请求。
如果双方未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2290元，由原告东莞豪炜模具热能有限公司负担1176元，被告李成龙负担1114元。反诉受理费2188元，由原告东莞豪炜模具热能有限公司负担55元，被告李成龙负担2133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄 琪
二〇一五年五月四日
书记员 邓秀琳
黄文杰