广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第2647号原告：马英杰，住广州市越秀区。委托代理人：王欢，广东岭南律师事务所律师。被告：广州城西房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：汤小晋，职务董事长。委托代理人：刘杨红、罗明霞，广东德能律师事务所律师。原告马英杰诉被告广州城西房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王欢、被告委托代理人刘杨红、罗明霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2010年12月22日签订《商品房预售合同》及其附件，约定原告向被告购买广州市越秀区中山一路61号（A栋）2902房，建筑面积124.27平方米，总价款3954005元；被告应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；逾期则从逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款3954005元，后由于实测面积仅为122.79平方米，被告退款47119元，实际支付的总价款为3906886元，被告向原告出具购房款发票并交纳相关房产契税。房屋建成后，合同虽然约定的收楼时间是2012年12月31日，但根据原告2013年10月26日支付的物业管理费，起算时间为2013年1月21日，因此本案的收楼时间应为2013年1月21日。原告收楼后，一直敦促被告尽快按约定办理房地产权证，根据合同约定，被告为原告办妥产权登记的期限至2013年11月27日满210个工作日，被告虽然于2014年1月16日给原告出具办理《房地产证》通知，要求原告在2014年1月27日前到被告处交办证资料，但被告直至2014年3月13日才向原告重新开具购房款全额发票，使得原告在2014年3月13日才具备交齐办证资料的条件。2014年5月16日，被告才再次通知原告提交资料办证，但由于各种原因，原告未能获知该通知，直至2015年11月10日才得以到被告处递交资料，被告直到2015年12月2日才将房地产证原件交付给原告。为此，起诉请求法院判令：被告承担迟延办理房地产契证的责任，立即向原告支付逾期办证违约金（自2013年11月28日起至2014年5月16日，以及2015年11月11日起至2015年12月1日止，每日按房价款3906886元的0.05%计付）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告实际收楼时间为2013年10月25日，根据买卖合同约定，计算被告依约办理涉讼房屋房产证的时间起算点应为2013年10月26日，即被告应于2014年8月27日前办妥房地产权证。二、原告逾期提交办证资料及办理房屋面积差退/补款事宜，直至2015年11月10日才向被告交齐办证资料。故2014年1月27日至2015年11月10日期间是因原告怠于履行义务造成的延误，被告有权顺延办理房产证时间。2015年12月2日被告将涉讼房屋的产权证交付给原告，不存在逾期办证的情况。三、本案逾期办证不是因为被告未履行相关义务所造成，被告已经按照合同约定及时向政府办证部门提出确权和缮证申请，故被告不承担非因被告原因导致的逾期办证违约责任。被告于2013年7月15日向广州市房地产交易登记中心提交了办理房地产权初始登记申请并受理，根据相关规定，本项目的房屋所有权初始登记最迟应在2013年8月26日办妥，但房管部门实际在2014年1月7日才核准初始登记，迟延91个工作日。被告在2014年1月7日取得房管部门发出的《广州市房地产初始登记告知书》后，于2014年3月5日办妥房地产权证。四、被告向交登中心申请办理涉讼楼宇房屋产权初始登记是2013年7月15日，虽交登中心称当日开具的收件收据不产生受理回执的法律效力，但交登中心依法应在五日内向被告发出受理回执或者补正要求，根据规定，凡逾期告知的，收到申请登记材料日即为受理日，所以7月15日就是受理日，而不是交登中心认为的8月8日。越秀区法院因另案诉讼需要，向交登中心发出《协助调查函》，2014年6月12日广州市房地产交易中心作出《关于[2014]穗越法民三初字第617-623号的复函》，从该复函中得知上述规定，即依法交登中心应在7月20日向被告发出受理回执或补正要求，但该中心实际在7月29日才向被告发出更正后的《收费明细表》（被告在8月6日完成缴费，历时8天），8月8日才发出受理回执，已经超过规定的告知时间，因此办理产权登记的受理时间按照规定仍应以7月15日为准。五、按照规定，交登中心7月15日受理产权登记申请后，应在30个工作日内完成登记手续，即最迟应在2013年8月26日完成登记。期间，确因被告补正资料导致延误办证时间38天，即使属于被告原因，其余延迟时间则属于交登中心办理延迟，不属于被告原因，按照房屋买卖合同约定，被告无需就此承担逾期办证违约责任。根据相关规定，交登中心实际在2014年1月7日核准初始登记，已逾期67个工作日。六、被告从房管部门核准初始登记到房产证办出，前后时间为25个工作日，本案中如果不是因为房管部门延迟核准初始登记，从7月15日交登中心受理至10月3日完成登记，再增加25个工作日缮证时间，被告也完全可以在2013年11月7日为原告办妥房产证，而抛开原告自身延误的原因，根据买卖合同约定，被告应在2014年8月27日前为原告办妥房产证，故本案确非因被告未履行相关义务导致逾期办证。七、退一步来说，即使按照交登中心复函所认的2013年8月8日为受理被告产权登记日期，逾期办证主要也不是被告原因所致。交登中心两次发出《补正资料通知》，但显然违反了规定的一次性告知的要求，第二次补正内容为非产权登记法定要求的交登中心与政府其他机构间的发函沟通，不属于法定的可不计算在登记期限内的时间，故被告只认可首次补正资料时间（38天）为被告原因。即使房管部门要求被告补充办证资料，在补充资料期间不计入办证期限，在被告按规定补充资料户，其余延迟时间属于交登中心办理延迟，不属于被告原因，根据合同约定被告无需就此承担逾期办证违约责任。八、由于政府部门逾期确权原因导致办证延误，已完全超出被告可以预见的时间，亦根本超越被告能力控制范围，属于法律规定及双方合同约定的“不可抗力”的范畴，被告应依法免除承担违约责任。九、本案合同所约定的逾期违约金标准明显高于原告的实际损失，应予以合理调整为同期同类贷款利率。经审理查明：2010年12月22日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区共和路68号编号为56、58的土地上甲方投资建设的东山领汇广场商业住宅综合楼第61号幢29层2902房，房屋地址为越秀区中山一路61号（A栋）2902房，建筑面积共124.27平方米，其中套内建筑面积99.02平方米，共有分摊面积约25.25平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米39931.38元，总金额共3954005元；付款方式为按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起1日内，支付全部房价款的55.24%，金额2184005元，除首期款外，剩余房款金额1770000元须于2010年12月9日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能在上述约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同附件七为补充协议，双方约定：甲乙双方相互之间送达与本协议有关文件的地址以甲方的注册地址及乙方在本合同所留地址作为通信地址，从一方寄发之日（邮戳为准）起5天内（专人送达签收除外），视为另一方（收件人）已收妥所寄发文件，乙方如有更改联系地址或电话，应立即通知甲方。如乙方未按照合同及本补充协议约定支付房价款及相关费用，甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且被视为乙方原因未能按期交付；如因乙方原因造成的延期交楼及产权登记，甲方无需书面告知乙方。如遇特殊原因，甲方可以延期交楼：1、遭遇不可抗力；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3政府部门对验收及市政配套、安装之延误（须由有关职能部门确认）。双方同意合同及其附件、本协议中的“不可抗力”是指由于人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于下列情形：（1）异常天气、异常地质状况或自然灾害，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、雪灾、暴风雨、发现文物遗址等；（2）发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或其他传染病等；（3）为遵守、配合法律、法规、技术规范、标准或政策的变化和要求而引致的延误；（4）政府规划变更、征收、征用等行政强制行为、相关主管部门、公用事业企业单位原因导致的延误、误差等非甲方所能预见、控制并可避免的事件；甲方因不可抗力影响义务履行，并在不可抗力情形结束后180天内通知乙方的，甲方有权根据受不可抗力影响的期间相应顺延相应义务履行期限。办理房产证前，乙方有义务主动提供全部购房发票及税务发票，并付清所需的各项费用，若因乙方提供资料不及时或者提供资料不齐全的，责任由乙方承担等。合同签订后，原告已向被告支付了合同约定的购房款3954005元。2013年7月15日，被告向广州市房地产交易登记中心缴交资料，申请办理广州市越秀区中山一路59、61、63号房屋的初始登记（合共325宗）。广州市房地产交易登记中心向被告开具《收件收据》，并注明该收据仅为以预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力等。2014年1月7日，广州市房地产交易登记中心向被告发出《广州市房地产初始登记告知书》，内容为被告申请的位于广州市越秀区中山一路59、61号房屋的初始登记，经审核，根据相关规定，已核准登记等。2014年3月13日，被告向原告开具发票，证明已收取原告支付的全额购房款3906886元。2015年11月10日，广州市越秀区地方税务局向原告开具《税收缴款书》，证明已收取原告支付的买卖涉讼房屋的契税117206.58元。同日，被告向原告开具《收取东山领汇广场业主办证资料回执》，内容为：我司于2015年11月10日收到阁下交来的办理东山领汇广场61号2902单元房地产权属证明的相关资料，经审查，阁下仍欠缺下列资料：《商品房预告登记证明》原件；《抵押权预告登记证明》原件。在本院此前已审结的另案中，就被告认为是房管部门的原因导致其迟延办证的问题，本院曾致函广州市房地产交易登记中心予以协助调查。该中心向本院复函称：被告于2013年7月15日申办初始登记，因属批量案件（共300多宗），我中心出具了《收件收据》，并注明此收据仅为预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力；预处理期间，因项目测绘数据有误，由被告向有关部门调整完善测绘数据；7月29日，我中心向被告发出登记费《收费明细表》；8月6日，被告完成登记费缴费程序；8月8日，我中心以13登记01435123-01435436、01435521-01435534号案立案受理并出具《受理回执》，该批案件的登记申请事项自始正式受理；我中心经审核发现该批案件存在如下问题：一是61号7-20、22-35层03房入户花园斜线部分超出竣工图范围1.3413平方米；二是缺少总平面图和《项目情况对照表》；因此我中心于9月3日向被告出具《补正资料通知书》，要求在10个工作日内补充资料。10月11日，被告补充相关资料，并以《具结书》说明对上述超出竣工图范围的部分入户花园（建筑面积共18.7782平方米）暂不申请办理产权登记，我中心随即启动该批案件的登记审核程序。鉴于超出竣工图部分面积较少，从对申请人负责、避免产生后续小业主购房合同纠纷的角度考虑，我中心决定发函征询规划部门意见。在此期间，被告代理人要求先与市规划局协调后再由我中心发函征询。11月19日，我中心就上述事项再次向被告出具《补正资料通知书》，被告代理人于11月20日签收。12月27日，市规划局越秀分局通过文件交换方式，以《关于中山一路61号地段商业住宅综合楼规划意见的复函》函复我中心明确，该综合楼“实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米……你中心可按《房屋面积测量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续。”我中心据此再次启动该批案件的审核程序。2014年1月7日，我中心核准该批案件的初始登记。综上，我中心依法办理越秀区中山一路59、61、63号初始登记案，不存在被告所指延迟91个工作日的情形等。该复函附件4为广州市规划局越秀分局于2013年12月27日作出的《关于中山一路61号地段商业住宅综合楼规划意见的复函》，主要内容为据广州市房地产测绘院《房屋面积测量成果报告书》，建设单位在规划验收后该工程商业住宅综合楼第7至20层、第22至35层的A栋A3单元原报建审批花池自行调整为入户花园，实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米；鉴于上述自行调整部分与整体外立面相协调，对城市规划没有影响，你中心可按《房屋面积测量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续等。在本案庭审过程中，原、被告双方确认被告实际于2013年10月25日将涉讼房屋交付给原告，并于2015年12月2日将登记于原告名下的涉讼房屋的房地产权证交付给原告。原告称由于房屋装修存在质量问题，故其在等待被告修复房屋后才于2013年10月25日实际收楼，但原告实际从2013年1月21日起已支付涉讼房屋的物业管理费等相关费用，故主张在法律层面上应视交付房屋的时间为2013年1月21日，为此并提供了北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司于2013年10月26日向原告开具的发票两张，载明已收取原告自2013年1月21日至2013年12月31日的物业管理费及2013年1月21日至2013年8月31日的公摊电费。被告认为管理费并非由被告收取，故实际收楼时间应以收楼确认书记载的2013年10月25日为准，从该日起计算210个工作日，故合同约定的交付房地产证的期限应为2014年8月27日前。被告为证明已多次通知原告提交办理房地产证的相关资料，向本院出示如下证据：1、被告于2014年1月17日向原告寄送的《关于面积差异处理的函》及《办理通知》，其中，《关于面积差异处理的函》的内容为：您购买我司中山一路61号2902单元，签约时预售合同建筑面积124.27平方米，套内面积99.02平方米，房价为3954005元，现经测绘后建筑面积为122.79平方米，套内面积97.84平方米，房价为3906886元，阁下须领取房价为47119元。另《办理通知》中要求原告在2014年1月27日之前将办证所需资料及其他办证相关费用（详见附件），包括：第一步：办理房屋面积补差（若已办理补差或无需补差的客户无需此步骤），第二步：缴纳契税（办理地点：广州市珠江新城华就路31号市房地产交易登记中心二楼54号-62窗口），第三步：提交办理房产证资料（详见附件）等。2、原告于2014年3月13日向被告提交的《东山领汇广场退款申请表》，证明原告于该日向被告申请退回面积差购房款47119元。3、被告于2015年5月16日向原告寄送的《关于催缴办理资料的函》，要求原告尽快办理房屋面积补差、缴纳契税、提交办证资料的事宜。原告对上述证据的真实性没有异议，但称由于原告在该段期间并不居住在《商品房预售合同》中记载的原告地址广州市番禺区洛溪新城洛湖居13-3-402房，因此都是在上述函件寄送后很久才收到。而且被告迟至2013年3月13日才向原告开具购房款发票，即在该日之前原告不具备可以缴交相关办证资料的可能性。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房预售合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记，本案中，被告实际于2013年10月25日将涉讼房屋交付给原告，故逾期办证违约金的起算时间应为涉讼房屋实际交付之日起210个工作日后，即自2014年8月27日起算。原告主张应以其支付涉讼房屋的物业管理费之日（即2013年1月21日）视为实际交付之日，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告已分别于2014年1月、2015年5月按照合同约定的形式通知原告领取面积差购房款、缴纳契税、交齐办证相关资料等，但原告迟至2015年11月10日才向税务部门缴纳涉讼房屋的交易契税并向被告交付办证所需资料，期间原告延期收到被告寄送的相关函件，原因在于原告未及时通知被告通信地址变更，根据补充协议的约定，相应的法律后果应由原告自行承担。另补充协议约定，办理房产证前，原告有义务主动提供全部购房发票及税务发票，并付清所需的各项费用，若因原告提供资料不及时或者提供资料不齐全的，责任由原告承担。故自2014年1月至2015年11月期间的逾期办证违约责任，应由原告自行承担。其后，被告于2015年12月2日向原告交付涉讼房屋的房地产权证，没有超过合同约定的办证期限，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：1、驳回原告马英杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6779元，由原告马英杰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁艳华人民陪审员  陈文平人民陪审员  黎冬梅二〇一六年三月十五日书 记 员  徐浩龙