安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民一初字第00249号
原告（反诉被告）：刘葵，男，1969年12月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：刘奎胜。系刘葵弟弟。
委托代理人：陈学志。
被告（反诉原告）：程平，男，1972年4月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
被告（反诉原告）：王丽群，女，1974年5月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
上述两被告共同委托代理人：倪暘。
原告刘葵与被告程平、王丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月14日立案受理。诉讼中，程平、王丽群提起反诉，本院依法由审判员李笑枫适用简易程序，于2014年4月9日公开开庭进行了合并审理。原告刘葵的委托代理人陈学志、被告程平、王丽群的委托代理人倪暘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘葵诉称：2011年12月31日原告将池州市池阳路府儒学综合楼501室（面积为905.65平方米）房屋租给程平经营，并签订了房屋租赁合同。双方约定租赁期限为6年，总租金共计162.50万元。前三年租金为不含税人民币25万元。租金支付方式：租金第一年每半年支付，第二年至第六年按年租金支付，于每个年度租期（即12个月）的第11个月月底付清下一年度租金。
程平自2012年11月至今尚欠原告2013年度租金6.5万元及2014年2月底前的租金4.16万元未付，自2013年1月起所欠的水电费和物业费未付。
双方就合同的违约责任达成一致约定，如拖欠房租一个月以上应按总租金的10%向刘葵支付违约金，并另支付逾期日租金20%额度的滞纳金。
现程平未按合同约定支付租金，由于王丽群系程平妻子，应共同对上述请求承担共同义务。故具状法院，要求解除刘葵与程平于2011年12月31日签订的房屋租赁合同；程平立即将池州市池阳路府儒学综合楼501室房屋返还给刘葵；程平、王丽群给付刘葵尚欠的2014年2月止的租金10.66万元及自2014年3月起至交房时止的租金损失（按合同约定的标准予以计算），以及自2013年1月起至合同解除时止所欠的水电费、物业费、违约金及滞纳金。
程平、王丽群辩称并反诉称：合同签订时间并非2011年12月31日，而是2011年9月25日。水电费、物业费、违约金等刘葵应明确数额，应提供相应证据证明。合同已于2013年8月份解除了，当时水和电都已经停了。刘葵要求交付房屋，由于现在屋内还有程平的装修添附物，双方对此应达成补偿条件后方刘葵才能主张该项诉求。对于刘葵主张提出的租金以及水电费等损失应当计算至2013年8月份止。同时，合同约定的违约金过高，请求法院予以酌情减少。
2011年9月25日，刘葵将位于池州市池阳路府儒学综合楼501室出租给程平，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定该租赁房屋仅用于商业经营，同时刘葵向程平出具承诺书一份，承诺程平可以使用电梯，若程平无法使用，则刘葵承担因此造成的损失。然而，程平租赁房屋后，却迟迟无法正常使用。为继续经营，2012年1月20日，程平向原电梯使用权人支付11万元费用，取得了电梯的使用权，但不得借用原电梯使用权人的门面进出。无奈，程平又于2012年4月9日承租了该综合楼110室以获得必要的电梯通道入口，程平为此支付了租金、转让费及装修费用共计60万元。由于上述原因导致经营场所经常闭门装修，场所入口屡次变更，经营状态及市场竞争力每况愈下，2013年8月31日程平停止营业并通知刘葵解除双方签订的房屋租赁合同。刘葵明知程平租赁房屋用于商业经营，却无法兑现程平可以正常使用电梯的承诺。程平屡次就损失问题向刘葵主张赔偿时，均遭到拒绝。故提出反诉，要求判令双方于2011年9月25日签订的《房屋租赁合同》已于2013年8月解除；刘葵赔偿程平经济损失71万元。
反诉被告刘葵辩称：程平的反诉请求无事实和法律依据。程平仍然在使用电梯，至于在使用过程中产生的费用根据合同约定，应由程平承担。程平产生的装修费用与本案无关联性。租赁合同至今尚未解除，请求驳回程平的反诉请求。
刘葵提供以下证据以证明其主张：
1、《房屋租赁合同》一份，证明房屋租赁的时间、地点、租金、租赁期限及违约责任等。
2、池州市供电公司的停电通知一份，证明程平承租的商业房所欠的电费及违约金，截止2013年12月31日累计数额为25184.80元。
3、电费单据，证明在租赁期内，刘葵替程平垫付了电费为21062.81元。
4、物业费收据，证明在租赁期内，刘葵替程平缴纳了物业费为17859.40元。
5、物业公司的收款证明材料，证明根据合同约定所产生的电梯使用费由程平承担，产生的费用是在程平租赁期间发生的，说明程平一直在使用电梯。
6、服务费用证明复印件一份，证明刘葵替程平所缴纳的水电、物业等费用。
程平、王丽群提供以下证据以证明其主张：
1、承诺书一份，证明刘葵承诺程平可以使用电梯，否则赔偿无法使用电梯造成的一切损失。
2、协议、收条，证明程平为购买电梯使用权与他人签订协议，约定的转让费为20万元，后实际支付11万元。
3、《商铺租赁合同》一份，证明程平为实际可以使用电梯，获得电梯入口，承租他人的一层商铺110室两年，租金33万元。
4、电费发票，证明程平最后一次缴纳电费为2013年6月份，后停止营业。
5、物业公司的证明材料，证明程平租用一层商铺是切实可以使用电梯的唯一方式。
6、催缴电费通知，证明程平已经停业不再经营并通知刘葵解除合同，双方合同已经解除的事实。
双方对证据的质证情况：
程平、王丽群对刘葵提供证据的质证情况：对证据1《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议。合同中约定的违约金过高，请求依法酌情减少。对证据2池州市供电公司的停电通知的真实性、合法性无异议，但合同已于2013年8月份就解除了，对于后续的费用不予承担，水电费用已经停了，所以我们才通知解除了合同。对证据3电费单据无异议。对证据4物业费收据有异议，缴款人既是刘葵代缴的，但缴款单位却是被告开设的公司单位。对证据5物业公司的收款证明材料的真实性无异议，材料上记载电梯使用是在2011年12月25日至27日仅有三天的时间，根据约定电梯应该一直在使用，而不是仅仅只有三天。对证据6服务费用证明复印件的真实性无法核实，合同已于2013年8月份就解除了，对于后续费用不予承担。
刘葵对程平、王丽群提供证据的质证情况：对证据1承诺书的真实性无异议，产生的电梯费用由承租人承担，刘葵只负责协调使用事项。该承诺是在2011年9月3日作出的，不是给本案的程平的，该承诺仅至2012年1月1日。对证据2协议、收条认为与本案无关联性。对证据3《商铺租赁合同》认为与本案无关联性。对证据4电费发票，根据合同约定该费用是由程平承担的。对证据5物业公司的证明材料真实性无异议，证明了刘葵缴纳物业费用是真实的。程平为经营需要另租一层商铺与本案无关联性。对证据6催缴电费通知无异议，不能证明租赁合同就解除了。
对证据的认证情况：
对刘葵提供的证据1《房屋租赁合同》、证据2池州市供电公司的停电通知、证据3电费单据、证据5物业公司的收款证明材料，程平、王丽群对其真实性均无异议，本院予以认可。对证据4物业费收据，程平、王丽群虽有异议，但该收据加盖了物业公司的印章，缴款单位注明为府儒学乐都会所（刘葵）的字样，可以认定该费用系刘葵缴纳。对证据6服务费用证明系复印件，本院不予认证。
对程平、王丽群提供的证据1承诺书、证据4电费发票、证据5物业公司的证明材料、证据6催缴电费通知刘葵对其真实性无异议，本院予以认可。对证据2协议、收条，该协议显示的双方系安徽亚坤建设集团有限公司与池州市锦程娱乐有限责任公司于2012年1月16日签订的，本院无法核实其真实性，不予采信。对证据3《商铺租赁合同》系程平与他人签订的，程平未提供其他证据予以佐证，不能认定与本案有关联性。
经庭审质证、认证，结合法庭调查，现查明以下事实：
2011年9月25日，刘葵与程平签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定刘葵将位于池州市池阳路府儒学综合楼501室房屋（建筑面积905.65平方米）出租给程平仅作商业经营；租赁期限为6年，自2011年12月31日起至2017年12月31日止；6年租金不含税总额为162.50万元，前三年租金每年租金为25万元，第一年租金每半年支付一次，第二年至第六年租金按年支付，于每个年度租期的第11个月月底付清下一年度全年租金；租赁期间的物业费、水电费等相关费用由程平承担；并约定程平拖欠房租达一个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，程平应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。
合同并约定租赁期间因程平责任导致退租的，刘葵有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归刘葵所有。2、要求程平恢复原状。3、向程平收取恢复工程实际发生的费用。
合同签订后，程平按约支付了2012年度的房屋租金，对2013年度的房屋租金尚欠6.5万元及2014年至今的租金未付。
另查：刘葵于2014年1月4日为程平代缴了自2013年6月1日至2013年12月3日的电费21061.39元；为程平缴纳了自2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费用17859.54元。
再查明：在双方签订《房屋租赁合同》之前，刘葵曾于2011年9月3日出具过承诺书一份。该承诺书记载：根据双方房屋租赁合同，甲方负责协调，确保乙方2012年1月1日之前使用电梯，其电梯所产生的费用由乙方承担（如电费、年检费、维修费等，其中所产生的费用由物业公司确定）。如一至四层房主不给乙方使用电梯，甲方应赔偿乙方所造成的损失（如其他原因，甲方概不负责）。本承诺与合同具有同等法律效力，如甲方交付给乙方使用后本承诺作废。
本院认为：刘葵与程平之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，真实有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。现程平未按合同约定全额支付2013年度的房屋租金6.5万元、2014年应支付的租金及应由程平缴纳的水电物业费用，已构成违约，应承担违约责任。故对原告要求被告解除合同，返还房屋、支付租金及水电费和物业费，并承担违约金的诉求，本院予以支持。但刘葵代缴的物业服务费至2014年6月30日，由于原告现要求解除合同，本院酌定扣除两个月的物业服务费用1984元。刘葵要求程平、王丽群按总租金162万元的10%支付违约金明显过高，程平对此项诉求抗辩理由正当，本院予以采纳。本院酌定违约金为3万元。由于程平、王丽群系夫妻关系，应共同承担还款责任。对刘葵主张的滞纳金属于其损失的范畴，由于本院已支持其违约金的诉求，故对滞纳金的诉求，本院不再支持。
程平反诉称《房屋租赁合同》已于2013年8月份解除，刘葵对此未予认可，且程平未提供任何证据予以证明。故对其要求判令《房屋租赁合同》于2013年8月份解除的诉求，本院不予支持。
程平依据刘葵出具的承诺书，要求其赔偿经济损失。本院认为，该承诺系刘葵于2011年9月3日出具的，而《房屋租赁合同》签订时间为2011年9月25日，时间上明显不符。且承诺书内容中不能反映承诺的相对方系程平，故程平依据该承诺书主张权利缺乏事实依据，本院不予支持。况且，即使承诺书是刘葵向程平作出的，根据承诺书的内容，在刘葵将电梯交付给程平使用后承诺作废。而程平在2011年11月份已使用电梯，依据该内容，程平亦不能依据承诺书向刘葵主张权利，故对程平、王丽群要求刘葵赔偿经济损失的诉求，本院亦不予支持。程平、王丽群辩称租赁房屋现有其装修添附物，双方对此应达成补偿条件后方可返还房屋，该抗辩理由不符合合同的约定，故对该项抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除刘葵与程平于2011年9月25日签订的《房屋租赁合同》；程平于本判决生效后三十日内将位于池州市池阳路府儒学综合楼501室房屋腾空并返还给原告。
二、程平、王丽群于本判决生效后十日内向刘葵支付尚欠的2013年度的租金6.5万元、2014年1月1日至本判决确定的履行期限届满时止的租金按每月22917元计算。
三、程平、王丽群于本判决生效后十日内向刘葵支付代缴的电费21062.81元、物业服务费17859.40元，共计38922.21元。
四、程平、王丽群于本判决生效后十日内向刘葵支付违约金3万元。
五、驳回刘葵的其他诉讼请求。
六、驳回程平、王丽群的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2432元，减半收取1216元，反诉案件受理费5450元，共计6666元，由程平、王丽群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 李笑枫
二〇一四年五月二十日
书记员 余秀芳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。