广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第71号
上诉人（原审原告）：吕孙满，性别：××，××族，××年××月××日出生，住所地：福建省××市诗××村××号，身份证号码：×××1353。
委托代理人：戴文升，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨莲，性别：××，××族，××年××月××日出生，住所地：广东省深圳市××爱华路××403，身份证号码：×××3842。
被上诉人（原审被告）：黄鹏，性别：××，××族，××年××月××日出生，住所地：广东省深圳市××小学××房，身份证号码：×××3819。
委托代理人：王楚风，广东××律师事务所律师。
上诉人吕孙满因案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）�福法民三初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年7月20日，就黄鹏与杨莲委托理财合同纠纷一案，原审法院作出（2010）××民二初字第××号民事判决，判令杨莲向黄鹏支付2552762.24元及利息。该判决发生法律效力后，因杨莲未履行该判决确定的义务，黄鹏向原审法院申请执行，原审法院立案执行，案件编号为（2011）××执字第××号。执行过程中，原审法院于2011年6月22日查封了登记在杨莲名下位于深圳市宝安区龙华镇和平东路南侧的金侨花园16栋6005房。2011年10月27日，原审法院在该房张贴公告，责令居住在该房的人员15日内迁出，逾期不迁出，将依法强制搬迁。2011年11月23日，吕孙满向原审法院提出执行异议，认为涉案房产属其所有，请求终止对涉案房产的执行。2012年2月23日，原审法院主持了执行听证。2012年3月31日，原审法院作出执行裁定书，认为吕孙满未支付全部房款，提交的证据不足以证明其占有使用了涉案房产，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，驳回了吕孙满的执行异议请求。
另查，本案审理过程中，吕孙满提交了一份《套房转让合同书》、两份收条、三份收据。《套房转让合同书》的内容为：1999年10月8日，经杨莲、吕孙满协商，杨莲将位于宝安区龙华镇金侨花园16栋C座6005房以55000元转让给吕孙满，杨乙提供合法、完整的房产证给吕孙满，房产证过户费用不包。吕孙满先付4万元给杨莲，套房钥匙就转让给吕孙满装修自住，余款15000元待杨莲办好房产证给吕孙满后付款。两份收条的内容为：吕孙满于1999年9月13日、11月11日分别支付房款5000元。三份收据的内容为：吕孙满于1999年9月26日支付购房款30000元，于1999年10月17日交纳水电管理费2400元，于2012年4月12日支付购房余款15000元。上述套房转让合同、收条和收据均有杨莲签名。庭审时，黄鹏虽不确认杨莲的签名，但在释明是否申请笔迹鉴定后，黄鹏未在指定的期限内申请鉴定。
本案审理过程中，金某花园管理处、龙华街道景龙社区工作站、龙华街道景华社区居委会均出具证明，证实讼争金某花园16栋6005房由吕孙满及其家人居住。
再查，金某花园16栋6005房由杨丙1992年6月21日以86916元的价格向深圳市宝东地产开发有限公司购买。2001年2月23日，深圳市房地产权登记中心将金侨花园16栋6005房核准登记在杨甲下，该房为商品房，建筑面积57.70平方米。金某花园16栋6005房尚未转移登记至吕孙满名下。
吕孙满向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销（2011）××执外异字第××号《执行裁定书》，�止在（2011）××执字第××号案对龙某某金某花园16栋6005房的执行；2、由杨莲、黄甲担本案诉讼费用。
原审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。本案中，黄鹏虽对吕孙满提交的套房转让合同、收条和收据上杨莲签名的真实性提出异议，但没有在释明后、指定的期限内提出鉴定申请，致使无法通过鉴定结论对争议套房转让合同、收条和收据上杨莲签名的真实性予以认定，应承担举证不能的法律后果。对吕孙满提交的套房转让合同、收条和收据的真实性，原审法院予以采信。对吕孙满据此主张的杨丙1999年10月8日将金某花园16栋6005房以55000元转让给吕孙满，吕孙满已按约在过户前支付4万元房款，并于2012年4月12日付清余款15000元的事实，原审法院予以采信。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定了人民法院不得查封、扣押、冻结需要办理过户登记的财产的情形应具备四个构成要件：（1）被执行人已将需要办理过户登记的财产出卖给第三人；（2）第三人已经支付全部价款；（3）需要办理过户登记的财产已经由第三人占有使用；（4）第三人对未办理过户登记没有过错。立法目的在于防止债务人转移财产，逃避债务，�避执行。因此，上述要件应严格认定。本案的争议焦点在于：第一、吕孙满虽支付了全部价款，但能否对抗作为申请执行人的黄鹏？第二、吕孙满对金某花园16栋6005房在2011年6月22日被查封前没有办理过户登记手续是否具有过错？原审法院认为，吕孙满虽支付了全部价款，但不能对抗作为申请执行人的黄鹏。吕孙满对金某花园16栋6005房没有办理过户登记手续具有过错，其请求（2011）××执字第××号案停止对金某花园16栋6005房的执行，依据不足，原审法院不予支持。理由如下：（1）最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的除外情形“第三人已经支付全部价款”，其付款时间指的是第三人在人民法院查封之前，而不是在人民法院查封之后。本案中，吕孙满向杨莲支付剩余房款15000元是在原审法院查封讼争房屋之后。（2）在二手房买卖合同关系中，卖房人的主要义务是交付房产和将房屋的所有权移转给购房人。购房人按约支付房款后，如卖房人不交付房屋或协助办理过户手续，致使购房人的权利受到侵害的，购房人应积极注意卖房人履约的能力，要求卖房人按约履行义务，包括通过向法院起诉的方式请求卖房人履行义务，从而救济自己受侵害的权利。本案中，套房转让合同明确约定，杨乙办理金某花园16栋6005房的房地产证并过户给吕孙满。因此，吕孙满知道或者应当知道过户是其权利的保障。金某花园16栋6005房在2001年2月23日办理了杨甲下的房地产证，在2011年6月22日因杨莲未向黄鹏清偿债务而被查封执行时，仍登记在杨甲下。在长达10年的期间里，金某花园16栋6005房未能办理过户登记手续，转移登记至吕孙满名下。吕孙满没有提交充分的证据证明，在长达10年的期间里，其积极关注杨莲履约的能力，如金某花园16栋6005房是否已登记在杨甲下，其向杨莲请求办理过户手续遭到拒绝，其通过提起诉讼的方式请求法院判令杨莲协助办理过户手续，或其主张权利受到了无法克服的障碍。因此，吕孙满存在怠于行使权利或行使权利不充分的过错，不能对抗作为申请执行人的黄鹏。
吕孙满虽不能请求停止对金某花园16栋6005房的执行，但杨莲的行为已造成吕孙满将遭受重大损失，吕孙满可另循法律途径向杨莲主张赔偿损失。
原审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条、《最高人民�院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定判决：驳回吕孙满的诉讼请求。案件受理费100元（已由吕孙满预交），由吕孙满负担。
上诉人吕孙满不服一审判决，向本院提起上诉，称：1999年10月8日，吕孙满与杨莲签署了《套房转让合同书》约定：房款总价人民币5万5千元，吕孙满先付4万元，杨莲将该房钥匙转交吕孙满，吕孙满装修自住，余额1万5千元待杨莲办理房产证并过户后，吕孙满付清。于是，吕孙满分别于1999年9月13日、9月26日、11月11日三次共支付房款4万元，并在10月27日支付水电费2400元。杨莲在收到上述房款及水电费后，将该房钥匙交给了吕孙满。吕孙满在该房装修完工后，一家人在此居住。公安部门景龙警务室也对吕孙满一家人的人口状况进行登记，在景龙警务室的《辖区人口互联网申报登记系统》中，显示房屋情况90平方米，业�为黄乙晓吕孙满（其为夫妻关系），房屋类型为自购房。金某花园管理处、景华社区居委会、龙华街道景龙社区工作站，均出具证明证实：吕孙满及家人在该房居住的情况。
2012年4月12日，吕孙满支付了购房余款1．5万元给杨莲，并请求杨莲办理房屋过户手续，由于该房被查封而未果。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣f甲、冻结财产的规定》第17条规定：“第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
在本案中，吕孙满签署了购房合同，支付了全部价款，且长期在该房居住，并实际使用、占有了涉案房产。且由于杨莲长期下落不明，才拖延了办理房产过户手续，杨莲应承担全部过错责任。杨莲欠被上诉人黄鹏200余万元巨款，也因杨莲长期下落不明�黄鹏无法追讨，诉讼也只能公告送达，缺席判决。
因此，在履行购房合同及办理房产过户手续，吕孙满作为善意购房人无任何过错，其合法权益理应得到社会的尊重和法律的保护。
据此，吕孙满上诉请求：1、判令撤销（2012）××民三初字第××号《民事判决书》，撤销（2011）××执外异字第××号《执行裁定书》；2、判令中止在（2011）××执字第××号执行案中，对吕孙满的龙某某金某花园16栋6005号房产的执行；3、判令杨莲、黄甲担本案诉讼费。
被上诉人黄鹏答辩称：我方认为吕孙满提出的上诉理由不能成立，理由是：1、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当自登记在不动产登记簿时发生效力，涉案龙某某金某花园16栋C座6005号房产目前仍然登记在杨甲下，并没有过户到吕孙满名下，杨莲依旧是拥有该房产的所有权，由�杨莲是已经发生法律效力的（2011）××民二初字第××号民事判决书所确认的被执行人，因此法院查封该房产是正确的。2、依照商品房买卖合同所产生的法律关系是一个债权债务关系，我方认为吕孙满和杨莲就这个房产作订立的商品房买卖合同时合同产生的效力只是一种债权法上的权利，这种权利是相对权，不具有排他权，不动产只有在登记后才产生效力。3、我方认为吕孙满在该房产一直没有办理过户手续的问题上存在重大过错。根据吕孙满提供的证据，吕孙满说他曾和杨莲在套房转让合同书中约定由吕孙满支付杨莲4万元，余款15000元待杨莲办好房产证给吕孙满过户好再付款，根据我方提供的证据显示，杨莲早就在2001年2月23日取得了商品房的房产证，直到这个房产在2011年被查封前的十年期间吕孙满也没有与杨莲办理过户手续，吕孙满也没有支付余款15000元给杨莲�也就是说双方之间的合同没有履行，商品房的所有权更谈不上转移，这个事实也说明了吕孙满在这个房产一直没有办理过户手续的问题上存在重大过错。4、吕孙满在申请执行异议时一直说是因为找不到被执行人杨莲，所以没有办理房产过户手续，奇怪的是在执行异议诉讼期间吕孙满突然又提供了一张日期为2012年4月12日的有杨莲签字签收余款15000元的收条，吕孙满提供该证据是想证明已经将全部款项支付给了被执行人杨莲，我方认为如果说这张收条是真实的，那杨莲出具该收条的行为证明了吕孙满和杨莲之间有相互串通，转移财产躲避执行的故意，因为吕孙满和杨莲曾经约定余款15000元待杨莲办好房产证给吕孙满过户好之后再付款，现在双方在没有办理好过户，而且房产还在查封的状态下私下交接余款15000元的行为，我方认为是不能够对抗的。
被上诉人杨莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关权利。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，吕孙满与杨丙1999年10月签订《套房转让合同书》，2001年2月23日涉案房产取得房产证，但双方一直未办理房产过户手续，吕孙满亦未提供证据证明其向杨莲主张过相关权利。本院认为，�孙满在已支付合同约定价款的情况下，本应积极向合同相对方杨莲主张权利，督促其履行合同义务，但却在10多年时间里怠于行使权利，对涉案房屋未办理过户手续存在过错，不属于前述不得查封、扣押、冻结的情况。原审法院认定事实清楚，本院予以确认。吕孙满虽主张未能过户的原因在于杨莲长期下落不明，但却提供杨丙2012年4月12日出具的收据证明其已交清全部购房款，与其陈述自相矛盾，故对其上诉理由，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人吕孙满负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年四月二十四日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提�上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。