广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终199号
上诉人（原审被告）：陈蔚，住广州市天河区。
委托代理人：张舰，广东合成泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
上诉人陈蔚因物业服务合同�纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月23日，广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）与陈蔚签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定：合富公司（甲方）委托广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰广州分公司）（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。合同第二十一条（一）物业服务费约定物业管理服务费收取标准为高层住宅物业每月每平方米2.1元。合同第二十一条（四）空置房物业服务费：纳入物业管理范围的已竣�但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。第二十一条（八）本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等等。合同签订后，和丰广州分公司对小区进行物业管理。
原审另查明：合富公司在2014年8月1日取得涉案楼盘的《工程竣工验收备案表》，合富公司于2014年8月6日向陈蔚发出收楼通知书，通知陈蔚在2014年8月10日收楼，陈蔚在2014年8月7日收到《收楼通知书》。目前，陈蔚尚未办理了收楼手续。涉案房屋建筑面积为118.51平方米，每月的物�管理费为248.87元，其中，2014年8月10日至2014年8月31日的物业管理费为176.62元，物业管理费从2014年8月10日起至2015年8月31日止共计3163.06元；电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月10日起至2015年7月31日止共计404.60元，其中，从2014年6月29日至2014年12月31日止的公摊费用为190.20元，从2015年1月1日至2015年2月28日止的公摊费用为73.10元，从2015年3月1日至2015年3月31日止的公摊费用为6元，从2015年4月1日至2015年4月30日止的公摊费用为56.20元，从2015年5月1日至2015年5月31日止的公摊费用为6.90元，从2015年6月1日至2015年6月30日止的公摊费用为63.90元，从2015年7月1日至2015年7月31日止的公摊费用为8.30元。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同》、《南沙·创鸿嘉园交付使用通知书》、《EMS妥投证明》、《物业服务费和公摊费欠费清单》、《公摊费用交费通知》、《公摊电费发票》、以及当事人陈述予以证实。
2015年9月11日，和丰广州分公司以陈蔚拒绝缴纳物业管理服务费和公摊费用为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈蔚向和丰广州分公司支付2014年8月10日至2015年8月31日的物业管理服务费3163.06元、2014年8月10日至2015年7月31日公摊费用404.60元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向和丰广州分公司支付违约金直到还清欠款之日止；2、陈蔚承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为：开发商合富公司与陈蔚签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于陈蔚，故陈蔚应按《前期物业服务合同》的约定向和丰广州分公司支付物业管理费及公摊费用。关于如何确定交纳物业管理费的起算点问题，开发商合富公司在涉案房屋具备交楼条件后已履行通知陈蔚应于2014年8月10日收楼的义务，陈蔚理应在上述时间前往办理收楼手续，而陈蔚直至2015年7月6日才办理收楼手续，没有及时收楼是由于陈蔚自身原因造成，故物业管理费及公摊费用应从2014年8月10日起计算。《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三的标准计算，现和丰广州分公司要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计付属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，原审法院予以采纳。陈蔚未按合同约定交纳物业管理费、公摊费用，已构成违约，故和丰广州分公司要求陈蔚支付从2014年8月10日起至2015年8月31日止的物业管理费3163.06元、2014年8月10日起至2015年7月31日止的公摊费用404.60元，合理有据，原审法院予以支持。物业管理费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准从当月6日起计至实际还清欠款之日止。公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准从当月6日起计至实际还清欠款之日止。另陈蔚认为和丰广州分公司未按合同要求提供交楼资料，且和丰广州分公司对小区物业管理服务差，导致小区存在安全隐患，故不应当交纳物业管理费等费用的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年11月9日作出如下判决：被告陈蔚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付物业管理费3163.06元、公摊费用404.60元及违约金（物业管理费违约金的计算方法：2014年8月10日起至2014年8月31日止以176.62元为本金，从2014年9月6日起计至实际�偿之日止，按每日万分之五的标准计算；2014年9月1日起至2015年8月31止，各以每月应交纳物管费248.87元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。公摊费用违约金的计算方法：各以190.20元、73.10元、6元、56.20元、6.90元、63.90元、8.30元为本金，分别从2015年1月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月物业管理费、公摊费用的违约金总额不得超过当月物业管理费、公摊费用金额）。本案一审受理费25元，由被告陈蔚负担。
判后，上诉人陈蔚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。（一）一审法院漏查重要事实。上诉人在一审时明确提出由于合富公司未按照《广州市商品房买卖合同》第十五条规定向上诉人提供交楼资料，上诉人有权拒绝收楼，由此产生逾期交付责任由合富公司承担。一审法院应当对上诉人提出上述重要主张及证据进行审查，但一审法院并未审查，属于漏查了重要事实。同时，被上诉人在开庭时承认2014年8月未办妥《建设工程竣工验收报告》等八项资料，且开发商至今未办齐《广州市商品房买卖合同》约定的交楼的全部手续，这些事实的审查且确认直接关系到本案双方争议的焦点，一审法院故意漏查，显系重大谬误。（二）一审法院错查重要事实。一审判决认定上诉人于2015年7月6日办理收楼手续属于错误认定，整个庭审过程中被上诉人未提供上诉人收楼证据，上诉人至今没有收楼。这些简单事实都被一审法院错查，可见一审法院的审理之草率。二、一审判决适用法律错误。由于合富公司未备齐《广州市商品房买卖合同》第十五条列举八项资料，涉案的商品房不具备交楼条件，上�人有权拒绝收楼，由此产生的责任应由合富公司承担，而不应由上诉人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，合富公司承担上诉人的损失，包括物业管理费、公摊费及违约金。根据《前期物业服务合同》第二十一条第（四）项规定，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修资金）由甲方全额交纳。因此，被上诉人应当向合富公司要求支付物业管理费、公摊费及违约金，而不是向上诉人要求支付。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉�（一审原告）的全部诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费。
被上诉人和丰广州分公司答辩同意原审判决，不同意上诉人陈蔚的上诉请求。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，被上诉人和丰广州分公司与合富公司签订的《前期物业服务合同》以及合富公司与上诉人陈蔚签订的《广州市商品房买卖合同》，均是合同双方真实意思表示，合法有效，应予切实履行。虽然上述两合同签订主体不同，但《前期物业服务合同》作为《广州市商品房买卖合同》附件，已由买卖双方确认为双方合同内容，该《前期物业服务合同》权利义务约定适用于上诉人。由于上诉人与合富公司作为买卖双方对于涉案房屋的交付存在争议，引起本案纠纷的焦点集中在上诉人交付物业管理费的起算时间的确定。应当指出，被上诉人作为服�管理合同的服务提供方，在无充分证据证实其违约的情况下，基于已为涉案物业业主提供物业管理服务而提出的权益主张应予支持。至于上诉人以买卖合同一方未尽义务作为物业管理服务合同接受方拒付物业管理费的抗辩，从物业管理合同关系的角度审视理据并不充分。原审对于上诉人陈蔚2015年7月6日办理收楼手续的事实认定确存在疏漏，应予纠正，但原审判决基于前期物业管理合同效力及于上诉人，判定上诉人对于涉案物业管理费予以承担，并无明显不当，至于开发商合富公司是否履行买卖合同义务，当另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈蔚负担。
本判决�终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李 杨