安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第01171号
原告：安徽地球人物业服务有限公司。
法定代表人：梁兵，公司总经理。
委托代理人：石敬静，公司办公室主任。
委托代理人：高秀兵，安徽其力律师事务所律师。
委托代理人：高秀兵，安徽其力律师事务所律师。
被告：吕永兵，男，1980年7月10日出生，汉族，无固定职业，现住安徽省滁州市。
原告安徽地球人物业服务有限公司与被告吕永兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告安徽地球人物业服务有限公司的委托代理人石敬静、高秀兵，被告吕永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽地球人物业服务有限公司诉称：原告系裕坤丽景城原物业服务公司，被告吕永兵是13幢602室业主。原告据此负责该小区的物业管理，为小区业主提供保安、保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务，被告拖欠原告38个月物业管理费未付，经多次催要无果，现起诉要求：1、被告支付原告物业服务费1923元及损失5000元（损失自2010年11月1日起暂计至起诉之日，以后一直计至实际付清之日止），合计6923元，并承担本案诉讼费。
安徽地球人物业服务有限公司为支持的诉讼主张，向本院提交下列证据：
1、住户基本情况登记表，证明被告是裕坤丽景城13幢602室的业主，该房屋建筑面积为112.47平方；
2、前期物业服务合同，证明2008年11月1日至2013年12月31日原告为裕坤丽景城提供物业服务；
3、滁州市经济技术开发区建设局（市容局）滁开建（2014）4号文件，证明原告在裕坤丽景城服务期间履行了自己的义务，2013年原告物业服务综合评比得分90分，达到优秀的级别；
4、企业名称预先核准通知书一份，证明原告公司名称进行过变更；
5、滁价费（2010）97号，证明我公司收取的物业费是经物价局核准的，四级服务标准多层按0.45元／平方米收取。
吕永兵辩称：我是裕坤丽景城13幢602室的业主，我的房子是113平方米，我不交物业费是因为我家六楼漏水，墙壁发霉、地板被泡坏，可视电话从我入住就是坏的，多次向物业反映，都没有维修，是我自己维修的。小区里走道没人打扫，垃圾乱堆，大门口监控是坏的，也没人维修。原告公司管理不到位，我不同意交物业费。
吕永兵为支持自己的抗辩理由，向本院提交下列证据：
1、原告组织机构代码证、资质证书复印件各一份，证明与原告提供的前期物业服务合同的地址不是一个地址，并且资质等级一个是二级，一个是三级；
2、照片复印件15张，证明原告在服务期间没有履行服务义务，小区环境脏、乱、差；
3、票据复印件4张、订单复印件1张、照片复印件9张，证明由于墙体漏水导致我家墙体上霉，地板被泡；
4、业主委员会会议纪要2份、证明1份、相关附件4份，证明原告不作为。
经庭审举证、质证，吕永兵对安徽地球人物业服务有限公司提供的证据1无异议，对证据2、3、4、5的真实性和证明目的均有异议。安徽地球人物业服务有限公司认为吕永兵提供的证据1、3与本案无关联性，对证据2的真实性有异议，对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议。本院结合案情对证据综合予以认定。
经审理查明：2009年3月28日，常熟裕坤置业有限公司滁州分公司（甲方）与滁州市地球人物业安装保洁服务有限公司（乙方）签订前期物业管理服务合同，合同约定：“甲方将滁州市裕坤丽晶城整个小区委托乙方进行物业管理。服务费用：多层住宅暂定0.4元／月／平方米，具体以物价部门批准为准。委托管理期限为5年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止。”滁州市地球人物业安装保洁服务有限公司据此负责该小区的物业管理，为小区业主提供保安、保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务，吕永兵是该小区业主，住房面积112.47平方米，属多层建筑。吕永兵未支付2010年11月1日至2013年12月31日的物业服务费。2010年7月30日，经工商部门核准安徽地球人物业服务有限公司原名称为滁州市地球人物业安装保洁服务有限公司。原告在物业服务合同履行过程中曾与业主委员会就裕坤丽景城小区的保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务质量发生过争议，原告针对业主委员会提出的服务质量问题在一定程度上进行了整改。
另查明：在本案审理期间，安徽地球人物业服务有限公司变更诉讼请求，要求被告吕永兵按其住房面积每月每平方米支付0.4元物业管理费。
本案争议焦点：1、原告是否尽到物业合同约定的服务义务？物业服务的瑕疵是否构成业主拒付物业费的理由？2、原告按0.4元／平方米每月（多层）收取物业费是否合理？
本院认为：一、原告在物业服务合同履行过程中曾与业主就滁州市裕坤丽晶城小区的保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务质量发生过争议，原告针对业主提出的服务质量问题在一定程度上进行了整改，其基本履行了物业服务合同所确定的义务。不断地发现问题并适时整改解决物业服务存在的问题，以契合业主对生活环境改善的良好期待，是物业服务行业的特点，也是物业服务企业永恒的追求。故业主不能把物业服务过程中物业服务企业存在的服务瑕疵作为拒交物业费的理由。当然，对于长期存在问题且不加以整改的物业服务企业，业主可以通过业委会在遴选物业公司时按照程序予以调换。二、常熟裕坤置业有限公司滁州分公司在小区正在建设时，代表业主与滁州市地球人物业安装保洁服务有限公司签订的前期物业管理服务合同，内容不违反相关法律的禁止性规定，该合同成立并生效，对广大业主具有法律约束力。吕永兵应按合同约定的多层住宅每月每平方米0.4元的标准交纳物业服务费，2010年11月1日至2013年12月31日，共38个月。吕永兵应向原告支付的物业服务费为：1709.54元（112.47㎡×0.4元／月／㎡×38个月）。原、被告未对逾期支付物业费的违约责任进行约定，安徽地球人物业服务有限公司要求吕永兵支付损失费5000元，依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吕永兵于本判决生效后十日内支付原告安徽地球人物业服务有限公司物业管理费1709.54元；
二、驳回原告安徽地球人物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告安徽地球人物业服务有限公司负担25元，由被告吕永兵负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于
安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 许安源
代理审判员 明 敏
人民陪审员 宫恩祥
二〇一四年十二月三日
代理书记员 王梅影
附相关法条：
《民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。