海南省儋州市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）儋行初字第24号
原告：梁某芬，女，汉族，1950年10月7日出生，身份证号码：4600291950********，现住海南省xx市xx镇xx路xx街x巷**号。
委托代理人：袁日葵，男，1971年5月25日出生，汉族，住海南省儋州市xx镇xx委宿舍*幢***号。
被告：儋州市住房和城乡建设局。住所地：儋州市那大镇中兴大道新市委办公大楼*楼。
法定代表人：袁树柏，该局局长。
委托代理人：杨军，儋州市房产管理所所长助理。
第三人：李某进，男，汉族，1941年11月15日出生，广西壮族自治区容县人，身份证号4600291941********，现住海南省儋州市那大镇xx路xx街x巷**号。
委托代理人：张传任，海南林源律师事务所律师。
第三人：李某锐，男，汉族，1980年5月20日出生，广西壮族自治区容县人，身份证号码4509211980********，现住海南省儋州市那大镇xx路西xx街。
原告梁某芬诉被告儋州市住房和城乡建设局（以下简称儋州市住建局）及第三人李某进、李某锐房屋行政登记纠纷一案，于2014年5月19日向本院提起诉讼，本院于2014年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告梁某芬及其委托代理人袁日葵，被告儋州市住建局委托代理人杨军，第三人李某进及其委托代理人张传任，第三人李某锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
儋州市住建局于2011年11月16日向第三人李某锐颁发了儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》，该证记载：房屋所有权人为李某锐，房屋坐落于那大镇大兴街东巷13号，建筑面积54.00平方米，房屋性质私有，规划用途住宅，层数一层。
被告在法定期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据有：
1、《儋州市房屋登记申请审批表》，证明被告颁证程序合法。
2、《土地、房产转让税收完税证明》，证明诉争房屋已依法纳税。
3、《转让合同书》，证明诉争房屋所有权发生转移。
4、《无婚姻登记记录证明》，证明出让人李某进无配偶。
5、儋州房权证那大字第114**号《房屋所有权证》及儋国用（那大）第017307号《国有土地使用证》，证明出让人李某进合法拥有诉争房屋所有权及土地使用权。
6、李某进《身份证》和李坤、李某锐《身份证》及《结婚证》，证明诉争房屋买卖双方身份证明真实。
7、儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》及《房屋登记簿》，证明被告已将诉争房屋转移登记到受让人李某锐名下。
原告梁某芬诉称：1、原告梁某芬是那大镇大兴街东巷13号房屋的共有权人。原告与第三人李某进于1999年共同建起那大镇大兴街东巷13号房屋。同年8月27日，儋州市人民政府向李某进和梁某芬颁发了儋房那大共字第03736号《房屋共有权证》。原告梁某芬至今仍持有诉争房屋共有权证；2、儋州市人民政府于2006年9月19日向第三人李某进个人颁发的儋房权证那大字第114**号《房屋所有权证》错误，被告在没有征得原告同意的情况下，向第三人李某锐颁发被诉儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》错误。第三人李某进在原告不知情的情况下，以第03736号房屋共有权证丢失为由，要求儋州市房产管理局补办。该局没有调查核实，就报请儋州市人民政府将原告享有共有权的诉争房屋登记到李某进个人名下错误。原告据此向海南省第二中级人民法院提起行政诉讼，海南省第二中级人民法院于2013年9月22作出（2013）海南二中行初字第110号行政判决书，已经撤销了第11424号《房屋所有权证》，故被诉颁证行为违法；3、第三人李某锐不构成善意取得。2011年，李某进的侄孙即第三人李某锐从广西到儋州，住在诉争房屋内至2013年，对原告是诉争房屋的共有人是知情的。同年，第三人李某进、李某锐瞒着原告，采取欺骗手段，谎称将诉争房屋已转让给李某锐，向被告儋州市住建局申请办理了转移登记。李某锐支付给李某进的房款共14500元，按当时房地产市场价，诉争房屋不少于30万元，相差巨大，价款不合理，不符合善意取得的条件；4、原告梁某芬直至2014年2月23日在第三人李某锐向儋州法院起诉要求其搬出诉争房屋时，才知道被告儋州市住建局于2011年11月16日向第三人李某锐颁发被诉儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》，没有超过法定起诉期限。综上，被告颁发的第107204号《房屋所有权证》违法，侵害原告合法权益，诉请本院判决撤销。
原告在法定期限内向本院提供下列证据：
儋房那大共字第03736-1号《房屋所有权证》，证明原告是诉争房屋的合法共有权人。
2、（2013）海南二中行初字第110号行政判决书，证明儋州市人民政府给第三人李某进颁发的儋州房权证那大字第114**号《房屋所有权证》不合法，已被判决撤销。
3、儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》，证明被告作出被诉颁证具体行政行为。
被告儋州市住建局辩称：1、被告于2011年11月16日给第三人李某锐颁发第107204号《房屋所有权证》至今已有2年多时间，而且在给李某进补发儋州房权证那大字第114**号《房屋所有权证》时，原告梁某芬也是知情，原告梁某芬现提出起诉，已过法定起诉期限，依法应驳回其起诉。2、被告在接受李某进、李某锐双方房屋转移登记申请后，依据住建部房屋登记办法第33条的规定，认真审核申请人李某进、李某锐提交的申请材料，并对二申请人进行了必要询问和调查。虽然省二中院生效行政判决撤销了出让人李某进的第11424号《房屋所有权证》，但是在颁证之后才撤销的。故被告在给第三人李某锐颁发第107204号《房屋所有权证》时，已依法履行了审核义务，发证程序合法。至于是否善意取得，不属于被告的审查范围。综上，原告梁某芬诉请撤销第107204号《房屋所有权证》没有道理，请求法院予以维持。
第三人李某锐在法定期限内没有向本院提交证据。其诉讼意见是：2011年第三人李某进回广西容县老家时，拿出房产证说诉争房屋是他自己的，同意卖给其，并要求其把转让款交给他。其对原告陈述其于2011年至2013年曾在诉争房屋内居住过两年多的事实予以认可，但其当时并不知道原告是诉争房屋�共有权人。其他意见与被告答辩意见一致。
第三人李某进在法定期限内没有向本院提交证据。其诉讼意见是：1、由于法院生效判决已经撤销了儋州市政府于2007年7月18日颁发给第三人李某进的第11424号《房屋所有权证》，故诉争房屋回归到原来的权利状况，属于原告梁某芬和第三人李某进双方共同共有，被告给李某锐颁发被诉房屋所有权证的基础已经丧失；2、被告在审批过程中没有填写初审意见，程序违法；3、第三人李某锐2011年就入住诉争房屋了，在受让时知道原告是诉争房屋的共有人，而且仅以5万多元购买，按当时市场价格至少30万元，受让价格不合理，且李某锐至今没有支付转让费，只收取李某锐给的生活费13500元，不符合善意取得的构成要件。综上，诉争房屋属于共有财产，第三人李某进属于无权处分，而且李某锐不是善意第三人，请求法院依法撤销被告给第三人李某锐颁发的第107204号《房屋所有权证》。
经庭审质证，原告对被告提供的《转让合同书》有异议，认为该合同书是李某锐个人行为，李某进并不知情，是虚假的。经查，该合同书是申请人李某锐、李某进在办理诉争房屋转移登记时向被告提交的材料之一，第三人李某锐、李某进在庭审质证时均表示无异议，其来源及形式合法，是双方真实意思表示，本院予以采信。原告、被告提供的其他证据符合证据的关联性、合法性、真实性要求，本院将以采信。
本院根据以上有效证据认定以下事实：本案诉争的房屋位于儋州市那大镇大同路大兴街东巷13号，建筑面积54平方米。原告梁某芬与第三人李某进自1995年开始同居，1999年建起本案诉争房屋，同年8月27日，儋州市人民政府颁发儋房那大共字第03736号房屋共有权证，确认李某进和梁某芬是本案诉争房屋的共有权人。原告梁某芬至今仍持有诉争房屋共有权证。2006年，第三人李某进以诉争房屋共有权证丢失为由向儋州市房管所申请补办登记，儋州市人民政府于2007年7月18日颁发儋州房权证那大字第114**号房屋所有权证，确认诉争房屋为第三人李某进个人所有。2011年间，李某进的侄孙子李某锐搬进诉争房屋，与梁某芬和李某进共同居住。2011年3月7日，未征得原告梁某芬同意，第三人李某进、李某锐签订《转让合同书》，李某进以56000元价格将诉争房屋转让给李某锐。同年6月13日，李某锐按诉争房屋受让金额110111元申报纳税。2011年11月16日，被告儋州市住建局根据李某进、李某锐的申请，对申请人李某进、李某锐提交的《转让合同书》、第三人李某进个人持有的儋州房权证那大字第114**号《房屋所有权证》及房屋所有权转移登记申请书等相关材料进行了审核，并就房屋转移登记意思�示是否真实、材料是否合法有效、房屋是否共有等必要事项，对申请人李某进、李某锐进行了询问核实后，向第三人李某锐颁发了被诉儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》。
2013年6月3日，原告梁某芬向海南省第二中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销儋州市人民政府于2007年7月18日向第三人李某进颁发的儋州房权证那大字第114**号房屋所有权证。同年9月22日，海南省第二中级人民法院作出（2013）海南二中行初字第110号行政判决，撤销了第11424号《房屋所有权证》。该行政判决已发生法律效力。2014年5月19日，原告梁某芬向本院提起行政诉讼，请求撤销被告儋州市住建局于2011年11月16日颁发给第三人李某锐的儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》。
本院认为：一、关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民�和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。被告仅主张原告的起诉超过起诉期限，但没有在法定举证期限内向本院提交证明原告的起诉超过起诉期限的相应证据材料，第三人李某锐也没有在本院指定的举证期限内提交相应的证据材料。就本案的具体情况而言，被告向第三人李某锐颁发被诉房屋所有权证，没有也不可能告知原告此项房屋转移登记行为。原告主张其于2014年2月23日第三人李某锐向本院起诉要求其搬出诉争房屋时，才知道被告于2011年11月16日向第三人李某锐颁发被诉儋州市房权证那大字第1072**号《房�所有权证》，至2014年5月19日提起本案诉讼，没有超过法定起诉期限。被告及第三人李某锐主张原告的起诉超过起诉期限，没有事实及法律依据，本院不予采纳。二、关于被告儋州市住建局是否尽到了审慎合理的审查职责的问题。被告在办理被诉房屋所有权转移登记时，查验了申请人李某进、李某锐提交的房屋所有权转移登记申请书、登记在第三人李某进个人名下的儋州房权证那大字第114**号房屋所有权证及转让合同书等相关材料，并就房屋转移登记意思表示是否真实、材料是否合法有效、房屋是否共有等必要事项，对申请人李某进、李某锐进行了询问核实，履行了建设部《房屋登记办法》第十八条规定的审核职责，已经尽到了审慎合理的审查职责。三、关于登记结果是否正确的问题。根据本案现已查明的事实，被诉登记行为据以登记的主要证明材料，即登记在第三人李某进个人名下的儋州房权证那大字第114**号房屋所有权证，已经被生效的（2013）海南二中行初字第110号行政判决予以撤销，至此，没有证据证明第三人李某进个人对诉争房屋合法享有完全所有权。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第（四）项的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。据此，在原告合法持有儋房那大共字第03736-1号《房屋共有权证》，对诉争房屋仍享有共有权且未经原告同意的情况下，被告将诉争房屋所有权转移登记到第三人李某锐的名下，主要证据不足，登记结果错误。四、关于第三人李某锐是否构成善意取得的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须同时具备以下条件：一是受让人需是善意的，不知道出让人是无处分权人；二是受让人支付了合理的价款；三是转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已交付给受让人。现已查明，首先，李某锐在受让诉争房屋前，与原告梁某芬和第三人李某进一同居住在诉争房屋内，且诉争房屋已经登记办理了房屋共有权证，李某锐应当知道原告梁某芬对诉争房屋享有共有权；其次，《转让合同书》约定诉争房屋的房地产转让费共计56000元，而李某锐申报纳税的金额共计110111元，说明李某锐对诉争房屋在转让时的市场价格为110111元是认可的，与其受让价格56000元相差近一倍。据此，可以认定李某锐受让诉争房屋价格不合理，且没有证据证明李某锐已将诉争房屋转让费支付给出让人李某进。因此，第三人李某锐不构成善意取得。
综上，虽然被告儋州市住建局在办理被诉房屋转移登记时已经尽到了审慎合理的审查职责，但由于据以登记的主要证明材料已经法院生效判决撤销，被诉房屋转移登记行�所依据的主要证据不足，登记结果错误，且第三人李某锐不构成善意取得，故依法应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
撤销被告儋州市住房和城乡建设局于2011年11月16日颁发给第三人李某锐的儋州市房权证那大字第1072**号《房屋所有权证》。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 王清华
审 判 员 廖家雄
人民陪审员 唐晋成
二〇一四年七月××日
书 记 员 李凌颖
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，�合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的；
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
审核：王清华撰稿：廖家雄校对：李凌颖
海南省儋州市人民法院2014年8月8日印制
（共印20份）