甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第643号
上诉人（原审被告反诉原告）ＸＸ治，男，汉族，1987年5月10日出生，个体工商户。住甘肃省庆阳市西峰区后官寨乡。
委托代理人李芳利（系ＸＸ治之妻），女，汉族，1987年3月16日出生，农民。住甘肃省庆阳市西峰区肖金镇。
被上诉人（原审原告反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区南大街**号。
法定代表人王鹏，该公司总经理。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
上诉人ＸＸ治因与被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ治的委托代理人李芳利与被上诉人恒隆公司的委托代理人周志璞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。恒隆公司开业后，ＸＸ治便在该商场四楼租赁场地进行经营活动，后ＸＸ治经营场地移至二楼。2014年4月2日，ＸＸ治与恒隆公司续签了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同约定：ＸＸ治承租恒隆公司二楼童装区15.2㎡场地经营“熊猫宝贝”品牌童装，租赁期限一年，即从2013年11月1日起至2014年10月31日止；场地租赁费每月2128元，减免后实际收取场地租赁费12530元后，每月分摊物业管理费152元，导购人员管理费每月50元。另外，恒隆公司还向ＸＸ治收取了经营权买断费8988元（分两年冲抵场地使用费，每年冲抵4494元）、合同保证金5000元，质量保证金3000元。合同签订后，ＸＸ治缴纳了4000元费用，加上经营买断费抵顶4494元租赁费外，ＸＸ治欠2013年11月1日至2014年10月31日止租金8530元、物业管理费1216元、导购管理费400元，合计10146元。2014年11月1日合同期满后，包括ＸＸ治在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，但恒隆公司未进行明确答复，此后，ＸＸ治和恒隆公司未再续签合同，也未缴纳相应的租赁费用。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了包括ＸＸ治在内与恒隆公司没有签订合同的部分商户的柜台。随后，恒隆公司向法院提起诉讼，要求ＸＸ治支付所欠的租赁费。又查，恒隆公司开业时，向ＸＸ治收取了赞助费3000元。庭审中，ＸＸ治提出曾与恒隆公司口头约定2012年8月8日正式开业并计算租金，但恒隆公司一直拖到2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，造成经济损失10000元；2014年3月份，恒隆公司对商场布局进行调整，将其经营的铺面换至二楼，致使铺面重新装修花费8000元；2015年4月29日，恒隆公司强行清场时对货柜等设施强行拆除，造成损失5000元；ＸＸ治以此为由提起反诉。ＸＸ治对自己的主张未提交证据。
原审法院审理认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2014年4月2日ＸＸ治与恒隆公司签订了租赁期限为一年的《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同履行过程中，ＸＸ治未按照合同约定足额缴纳租赁费、物业管理费和导购管理费用。合同期满后，ＸＸ治应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者解除合同并退还租赁物。但ＸＸ治在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地。故ＸＸ治与恒隆公司形成了不定期租赁关系。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了ＸＸ治的柜台，致使合同无法继续履行，双方不定期租赁合同关系终止。因为ＸＸ治拖欠恒隆公司租赁费等相关费用，现恒隆公司起诉理由正当，应予支持。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对ＸＸ治自2014年11月1日至2015年4月29日占用场地期间的租赁费应当按照原合同内容确定。关于ＸＸ治提出商场曾答应免收租赁费的问题，因没有证据印证，不予采信；关于ＸＸ治提出曾与恒隆商城口头协商于2012年8月8日开业，因为恒隆商城没有准时开业，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，现要求恒隆公司赔偿10000元损失的反诉请求，ＸＸ治未提交证据，无法确定其真实性；关于ＸＸ治提出楼层搬迁，二次装修，致使其重新装修支出5000元，要求恒隆公司予以赔偿的问题，庭审中，ＸＸ治也未提交证据，根据双方签订的协议内容，恒隆公司出租物是经营场地，至于各经营户是否进行装修，如何装修，应属于经营商户经营期间的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对ＸＸ治以上主张及反诉请求，不予支持。关于恒隆公司向ＸＸ治收取3000元赞助费问题，因为收取该笔费用没有合法根据，应该退还给ＸＸ治，ＸＸ治的该项反诉请求成立，予以支持；关于ＸＸ治提出恒隆公司强行清退商户，赔偿货柜损失的问题，与本案不属同一法律关系，双方可协商处理或另案主张权利。关于恒隆公司要求ＸＸ治自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决：一、由ＸＸ治向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年10月31日前拖欠的租赁费8530元、物业管理费1216元、导购管理费400元，合计10146元；二、由ＸＸ治向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月1日至2015年4月29日期间的场地租赁费12593.10元（140元／㎡×15.2㎡×12月÷365天×180天）、物业管理费899.51元（10元／月／㎡×15.2㎡×12月÷365天×180天）、导购管理费295.89元（50元／月×12月÷365×180天），合计13788.50元；三、庆阳恒隆商贸有限公司退还ＸＸ治缴纳的经营权买断费4494元（总计8988元，2014年度租赁费已冲抵4494元）、质量保证金3000元、合同保证金5000元、赞助费3000元，合计15494元；四、驳回庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回ＸＸ治的其他诉讼请求。案件受理费91元，反诉案件受理费125元，合计216元，由ＸＸ治负担150元，由恒隆公司负担66元。
ＸＸ治不服，上诉称：2014年11月1日之后恒隆商城没有继续履行导购管理的职责，一审判处其支付导购管理费没有事实依据；2014年10月30日合同期满后，包括其在内的部分商户因租赁费过高准备撤出商场，为留住商户，商场的姚主管口头承诺将租金调整为80元每平方米，一审判决没有查清案件事实，以每平方米140元的价格计算2014年10月30日以后的租金明显错误；恒隆商场因迟延开业，导致其因季节变化货物滞销带来的损失可以根据日常生活经验法则予以认定，一审判决以其未提交证据为由判处恒隆公司不承担赔偿责任明显偏袒被上诉人一方；2015年4月29日，恒隆公司私自毁坏其货架展柜，将其强行清理出场，应赔偿其货柜损失，一审判决不予支持其该项反诉请求明显错误；一审判决存在严重的程序问题，恒隆公司起诉请求其清偿租金等费用共计为11632元，但一审判决其支付各项费用共计23934.5元，明显超出恒隆公司的诉讼请求，违反了民事诉讼法不告不理的原则。请求依法撤销一审判决，驳回恒隆公司的各项诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由恒隆公司负担。
被上诉人恒隆公司答辩称：双方合同中明确约定了导购管理费，该项费用属导购服务费，并非单纯指对导购人员的培训，商场每天安排导购管理人员进行值班，对营业人员的仪容仪表进行指导、对出勤情况进行考核监管等，该项费用收取是合理合法的，ＸＸ治应当按照合同约定予以支付；恒隆公司从未以任何形式向上诉人承诺过降低租金，2014年10月底合同期满后，恒隆公司通过口头、电话等多种方式催缴租金，上诉人既不缴纳租金，也拒绝搬离货柜，无奈之下恒隆公司依照合同约定，强行清退了上诉人的货柜，合同期满后上诉人应当按照原合同的约定支付延期交房的费用；关于货柜损失问题，上诉人没有提供证据予以证实，即使存在损失，按照双方合同约定，损失应由上诉人自行负担；恒隆公司不存在推迟开业的情况，上诉人主张推迟开业损失没有事实依据。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处结果适当，请求驳回上诉，维持原判。
一审据以认定事实的证据有：当事人双方陈述，《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，ＸＸ治提交的收款收据等。
以上证据均经过一审举证和质证，来源合法，客观真实，本院予以确认。二审中双方当事人未提交新的证据。
二审经审理查明：ＸＸ治系2013年4月3日从别人手中转租恒隆商城四楼场地经营童装“熊猫宝贝”，其余查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、ＸＸ治是否应向恒隆公司支付2014年11月1日至2015年4月29日期间的导购管理费及上述期间租赁费如何计算的问题；2、恒隆公司应否赔偿因迟延开业造成的货物滞销损失及强行清退造成的货柜损失问题；3、本案一审判决是否存在超出诉讼请求裁判的问题。
关于ＸＸ治是否应向恒隆公司支付2014年11月1日至2015年4月29日期间的导购管理费及上述期间租赁费用如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”经审查，2014年10月31日合同期满后双方再未续签租赁合同，ＸＸ治自2014年11月1日至2015年4月29日合同解除之前继续占用租赁物，上述期间双方形成不定期租赁关系，双方的权利义务应按照原合同约定的内容履行。一审判决依据原合同约定的租金标准及导购管理费用收取标准判处ＸＸ治向恒隆公司支付延期占用租金及导购管理费用并无不妥，ＸＸ治上诉主张2014年11月1日后恒隆公司未对导购人员进行培训及恒隆公司曾口头承诺降低租金，认为其不应该支付2014年11月1日后的导购管理费，且该期间租金应当降低标准计算，但均未提供证据予以证实，本院不予支持。
关于恒隆公司应否赔偿因迟延开业造成的货物滞销损失及强行清退造成的货柜损失问题。经审查，恒隆公司2012年开业，ＸＸ治系2013年4月3日从别人手中转租恒隆商城四楼场地经营，故不存在因恒隆公司迟延开业导致其货物因滞销存在损失的问题，ＸＸ治也未提供证据证实该项损失的存在及损失的数额，且迟延开业导致货物滞销损失并非《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的免于举证的情形，一审判决以证据不足为由不予支持符合相关法律规定，ＸＸ治认为其该项请求无需举证的主张不成立，本院不予支持；关于强行清退致货柜损失的问题，一审判决已告知，ＸＸ治可另行主张。
关于本案一审判决是否存在超出诉讼请求裁判的问题。经审查，本案一审中恒隆公司请求ＸＸ治支付的租金等各项费用共计24126元，冲抵买断费、保证金后为11632元，一审判决ＸＸ治向恒隆公司支付租金等各项费用共计23934.5元，冲抵买断费、保证金后为8440.5元，故一审判决并未超出恒隆公司的诉讼请求数额，不存在超越诉讼请求裁判的问题，ＸＸ治的该项主张本院不予支持。
综上，一审判决在认定本案事实上虽存在部分瑕疵，但认定本案基本事实清楚，审判程序合法，判处结果并无不当，
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费216元，由上诉人ＸＸ治负担。
本判决为终审判决。
审判长 张彦高
审判员 郭立品
审判员 常雪峰
二〇一五年十一月二十五日
书记员 张 丽