江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨太民初字第00470号
原告吴晓明。
委托代理人王建平，江苏倍思特律师事务所律师。
委托代理人蒋祖明，特别授权。
被告无锡市汇丰房产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路。
法定代表人谈鹏飞。
委托代理人吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。
第三人中国建设银行有限公司无锡蠡湖支行，住所无锡市滨湖区湖滨路162号。
负责人冯锡东，该支行行长。
委托代理人张文、吕平，江苏创凯律师事务所律师。
第三人施煜华。
委托代理人吴蔚、何晶晶，江苏景丰律师事务所律师。
原告吴晓明诉被告无锡市汇丰房产开发有限公司（发下简称汇丰公司）、第三人中国建设银行有限公司无锡蠡湖支行（以下简称建行蠡湖支行）、第三人施煜华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理；原告吴晓明的委托代理人王建平、被告汇丰公司的委托代理人吴文俊、第三人建行蠡湖支行委托代理人吕平、第三人施煜华委托代理人吴蔚到庭参加诉讼。经审判委员会讨论决定，本案现审理终结。
原告吴晓明诉称：2008年3月5日，吴晓明与汇丰公司签订《商品房买卖合同》，购买汇丰公司开发的江南景园45号别墅（现编号为45-68号），双方约定价款为人民币300万元，交付时间2009年6月30日。合同签订后吴晓明支付房款277.5808万元。该房屋于2012年5月31日通过综合验收，汇丰公司一直未交付房屋。2014年6月9日经律师调查，发现汇丰公司在2012年8月、11月已经两次将该商品房抵押给第三人建行和施煜华。故诉至法院，要求判决汇丰公司继续履行商品房买卖合同，并办理房产过户手续。
被告汇丰公司辩称：因涉案房屋设定抵押600万元，公司无力偿还，无法解除抵押；涉案房屋因为有抵押所有没有交付吴晓明，故无法办理该房屋的过户手续。且在2013年4月，吴晓明与汇丰公司与宜兴市嘉诚石材有限公司（以下简称嘉诚公司）签订了二份三方协议约定，由汇丰公司回购吴晓明的涉案房屋，同时嘉诚公司将聆湖美墅5栋9单元出售给吴晓明（该三方协议未履行），款项由汇丰公司支付给嘉诚公司；由此说明吴晓明与汇丰公司签订的《商品房买卖合同》没有必要再履行。
第三人建行蠡湖支行述称：抵押权是法定优先权，坚持要求维护建行蠡湖支行的抵押权。建行蠡湖支行不放弃抵押权。
第三人施煜华述称：施煜华享有抵押权合法有效；吴晓明所主张的请求因为其合同未经登记公示，标的物不明确；且与汇丰公司之间已经实际解除合同，无法继续履行；吴晓明的诉请不应得到支持。
经审理查明：吴晓明与汇丰公司于2008年3月5日签订《商品房买卖合同》一份，由吴晓明购买汇丰公司开发的坐落在无锡市滨湖区南泉镇兴隆路东侧江南景园45号别墅（现登记为68号），房屋价款300万元；合同约定分期付款：合同签订前预付房款150万元、签订合同三天内付房款120万元、待房屋竣工后付房款20万元、余款在房屋交付时一次性付清；合同约定房屋交付时间为2009年6月30日。该合同未进行登记备案。2008年2月5日至3月5日，吴晓明先后支付房款计270万元。2012年5月31日，无锡市建设局锡建开（2012）24号文件，出具《江南景园通过竣工综合验收备案的通知》：（涉案房屋所在工程）建设项目已全面竣工，该小区竣工综合验收备案资料齐全，达到交付使用条件。因汇丰公司一直未能交付房屋，吴晓明遂成诉，诉请如前。
另查明：2009年12月29日，汇丰公司作为甲方与吴晓明作为乙方签订《协议书一份》，约定，就吴晓明购买的江南景园45号房屋中的铝合金门窗及车库卷帘门制作、安装事宜由乙方自行安装及制作，费用（合计75808元）按甲方认可的由甲方承担，上述费用在乙方购房尾款中扣除…。该协议汇丰公司加盖了公章并由经办人的签字，乙方吴晓明未签字，但吴晓明庭审中对此予以确认，并称在其主张的诉称的已付房款2775808元中包含该应由汇丰公司承担的75808元。
又查明：2013年4月23日，由甲方ＸＸ培（吴晓明的父亲）和吴晓明、乙方谈余生、丙方宜兴嘉诚石材有限公司（以下简称嘉诚公司）签订《三方协议》约定：乙方自愿回购江南景园45号房屋，回购价500万元；甲方欲购买丙方聆湖美墅5栋9单元房产（简称美墅），乙方将回购款直接支付给丙方作为甲方支付丙方美墅房产的购房款，付款方式由乙方和丙方另行约定……。该协议由ＸＸ培、汇丰公司、嘉诚公司分别签字与盖章，但吴晓明未签字，且未予认可。汇丰公司确认该协议并未履行。
庭审中，汇丰公司称涉案房屋一直未能交付吴晓明，钥匙也没有交付。吴晓明未提出异议，但称房屋确实没有办理正式的交付手续；可装修门窗是吴晓明自己做的，没有钥匙无法做门窗。吴晓明未提供汇丰公司交付钥匙的相应证据。吴晓明提供了于2014年5月23日向汇丰公司及谈余生发出的律师函，该函中称：吴晓明向汇丰公司购买涉案房屋后，汇丰公司即未办理销售备案，也未交付房屋，并要求汇丰公司立即交付房屋或按承诺退款，并承担相应法律责任。另，吴晓明确认尚有房款224192元未予支付，并确认其自愿于汇丰公司办理过户手续时支付给汇丰公司。
再查明：2012年8月15日，汇丰公司为贷款，将涉案房屋与建行蠡湖支行办理了“最高额抵押”，债权数额305万元，债务履行期间2012年8月15日至2015年8月14日；并办理了抵押登记。2012年11月1日，汇丰公司因向施煜华借款，又将涉案房屋与权利人施煜华办理了“最高额抵押”，债权数额300万元，债务履行期间2012年11月1日至2015年12月31日；并办理了抵押登记。2014年9月，施煜华向无锡市北塘区法院起诉汇丰公司，要求归还借款，并要求就抵押的房屋优先受偿。
以上事实，有2008年3月5日的《商品房买卖合同》，付款270万元的凭证，并于门窗75808元承担的协议书，无锡市商品房信息发布平台网页载明房屋销售许可的相关资料，及房屋现状的相关材料，房屋登记证明及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护；汇丰公司与吴晓明签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应受法律保护。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，双方签订的该房屋买卖合同未备案，主要原因应在汇丰公司；且对此，汇丰公司未能证明吴晓明有过错；吴晓明已按合同约定支付了大部分房款2775808元，汇丰公司应按合同给定按时交付房屋。汇丰公司未按约定交房及办理过户手续，汇丰公司违约，应承担相应的法律责任。吴晓明要求汇丰公司交付房屋办理房屋的房屋登记过户的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持；吴晓明自愿于汇丰公司办理房屋过户手续时支付尚欠房屋余款224192元，符合双方合同约定，本院确认。第三人建行蠡湖支行和施煜华虽就汇丰公司的债权办理了抵押担保，但其优先受偿权不得对抗吴晓明。第三人可通过法律途径另行主张相关权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百零七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、被告无锡市汇丰房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴晓明交付坐落在无锡市滨湖区兴隆路东侧江南景园68号房屋并办理过户手续。
二、原告吴晓明同时向被告无锡市汇丰房产开发有限公司交付房屋余款224192元。
三、驳回原告吴晓明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当以借款本金元为基数，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51000元、财产保全费5000元，合计56000元，由汇丰公司负担35800元，由吴晓明负担20200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 吴 英
人民陪审员 苏卓华
人民陪审员 肖锦秀
二〇一五年七月七日
书 记 员 冯立奋
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。