北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01170号
原告北京陶然康宁物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区槐柏树后街2号楼地下室1门01号。
法定代表人宋祥国，总经理。
委托代理人王卫国，北京市瑞得律师事务所律师。
委托代理人贾丽萍，1966年5月1日出生，北京陶然康宁物业管理有限责任公司职员。
被告北京市西城区人民政府白纸坊街道办事处，住所地北京市西城区樱桃二条8号。
法定代表人袁世良，主任。
委托代理人刘玉晶，北京市金石律师事务所律师。
委托代理人代洪强，北京市金石律师事务所律师。
原告北京陶然康宁物业管理有限责任公司（以下简称陶然康宁物业公司）与被告北京市西城区人民政府白纸坊街道办事处（以下简称白纸坊街道办）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人贾丽萍、王卫国、被告的委托代理人刘玉晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陶然康宁物业公司诉称，原、被告于2008年12月28日签订了《物业管理服务协议》，约定了原告委托管理的服务事项，双方如约履行协议。被告自2010年起以种种理由没有按时交纳物业服务费。2012年2月9日，原告委托律师向被告送达了律师函，要求被告及时交费，但是被告至今没有履行，因此原告诉至法院要求被告支付2010年、2011年、2012年、2013年度的物业服务费共计609417.6元；由被告承担本案诉讼费用。
被告白纸坊街道办辩称：1、双方不存在物业服务合同关系，原告未向被告提供事实物业服务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。双方原物业服务合同到期后没有续订合同，原告此后也未向被告提供物业服务，双方无事实物业服务关系，被告的办公用房与原告管理的小区分处不同区域，被告所属区域的绿化、电梯维保、保安门卫等物业服务均由其他物业公司提供，所以没有义务向原告支付费用；2、原告管理缺失，导致被告正常办公受到影响，且原告拒绝履行、配合维修义务，原告无权向被告收取物业服务费。原告管理的小区内电信管井、暖气井长期积水并渗入地下，造成被告所属地下一层健身中心漏水。2012年的大暴雨使健身中心楼外立面漏水更加严重，相应活动只得另租场地安排，为此支出了大量经费，且事发后原告拒绝对健身中心维修，原告责任心不强、管理不到位，无权要求被告支付物业费。原告疏于对其管理的输电设施、设备日常维护、保养。2010年至2012年每到夏季用电高峰均会出现掉闸、断电故障，仅2012年夏季就出现了五六次断电事故。同年11月28日11点45分，输电线路再次发生故障，给被告造成严重损失。2013年12月底，断电事故再次发生。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年，原告（甲方）与被告（乙方）就物业管理服务签订《物业管理服务协议》，协议约定被告的房屋位于本区樱桃园小区3号楼，建筑面积5413.09平方米（不含顶层餐厅面积）；“委托管理的事项：第四条、房屋建筑公共部位的维修、养护和管理。公共部位是指房屋主体承重部位（包括：基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、室外墙体、楼梯间、走廊通道等。第五条、公用设施设备的运行维护和管理。公用设施设备是指公用的上下水管、排水管、公共供电线路、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟、井和公共设施设备使用的房屋等。第六条、园艺及环境卫生。一、小区公共绿地的管理和养护（不含保修、保养期内小区公共绿化的养护）；二、甲方仅提供小区内公共环境的卫生清洁、房屋公共部位的清洁卫生服务，乙方围墙内的清洁卫生由乙方自行管理，包括生活垃圾的收集、清运等。第七条、安全和消防。一、配合、协助公安部门对本小区进行安全监控和巡视，维护本小区内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任），乙方围墙内的治安、安全维护由乙方自行负责。二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，做好消防安全的防范工作……”；该协议期限自2009年元月1日起至2009年12月31日止；物业管理费每月每建筑平方米1元，包括消防系统、供配电设备系统、给排水系统的日常运行维护费、公共绿化养护费、法定税费等，乙方围墙以内的设备设施及房屋的维修由乙方自行负责；首次交纳自入住之日起一年的物业管理服务费，每年的1月31日前交纳本年度1至12月的物业管理服务费用。合同签订后，原告为被告提供了物业服务。被告向原告支付了截至2009年度的物业费（其中2009年度物业服务费64957.08元）。此后双方未续签《物业管理服务协议》。被告主张原告在《物业管理服务协议》到期后未提供物业服务，原告的管理存在缺失、不到位的情形，导致其办公受到影响，向本院提交物业管理委托合同、保安服务合同、检查报告、照片等证据，用以说明被告使用区域内的环保、保安服务已委托其他物业公司进行管理，以及漏水、场地浸泡等情况。原告对上述证据均不认可，强调其负责的是公共区域的物业服务，而且照片无法说明漏水的水源以及是由于何种原因造成的。现原告起诉要求被告支付2010年至2013年度的物业服务费，被告不同意其诉讼请求。关于原告主张物业服务费的标准，原告称是适用《北京市物业收费管理办法》中关于“本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价”的规定，结合北京物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本的说明进行核算。被告则认为本案争议的区域不属于普通商品住宅，故不能适用，行业协会出具的说明，也不具有法律上的强制性。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理服务协议、记账单、进账单、物业管理委托合同、保安服务合同、检查报告、照片、普通商品住宅物业服务成本的说明等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间签署的《物业管理服务协议》到期后，双方未解除合同，原告继续为被告提供物业服务，应视为双方的《物业管理服务协议》自动延续。庭审中，被告既主张原告在《物业管理服务协议》到期后未提供物业服务，又主张原告的管理存在问题，其所述相互矛盾，且通过被告曾向原告交纳物业服务费的事实，表明原告确实向被告提供物业服务，故本院对被告称原告未向其提供事实物业服务的抗辩不予采信。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案中，原告向被告提供物业服务，被告理应向原告支付相应物业服务费。但关于支付的数额，虽然原告称系按照北京物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本的说明进行核算，但核算后的数额未与被告确认，且该说明并非是由有关部门出具的具有强制执行效力的法律文件，因此不足以构成原告提高物业费的依据。故本院只能参照2009年度的物业费标准，对原告主张被告物业服务费中合理的部分予以支持。被告主张原告提供的物业服务存在问题，向本院提供照片等证据材料，但仅凭上述证据不能充分证明被告的事实主张，故本院对被告所述理由难以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京市西城区人民政府白纸坊街道办事处向原告北京陶然康宁物业管理有限责任公司支付二〇一〇年度至二〇一三年度的物业服务费二十五万九千八百二十八元三角二分。
二、驳回原告北京陶然康宁物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告北京市西城区人民政府白纸坊街道办事处未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千八百九十四元，由原告北京陶然康宁物业管理有限责任公司负担五千六百七十六元（已交纳四千九百七十四元；余款七百零二元，自本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京市西城区人民政府白纸坊街道办事处负担四千二百一十八元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 晗
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 佟凤华
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 甘雯稳