北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第12311号
上诉人（原审原告）李彦峰，男。
委托代理人何贵富，北京何贵富律师事务所律师。
委托代理人刘桂兰（李彦峰之妻）。
被上诉人（原审被告）李彦华，女。
被上诉人（原审被告）北京西三旗高新建材城经营开发有限公司，住所地北京市海淀区西三旗东。
法定代表人常元红，总经理。
委托代理人张雷，北京市海斯律师事务所律师。
上诉人李彦峰因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第10908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李彦峰及其委托代理人何贵富、刘桂兰、被上诉人李彦华、被上诉人北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（以下简称西三旗公司）的委托代理人张雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李彦峰在一审法院诉称：1994年我位于XX滩宿舍平房两间拆迁，1996年我被安置于北京市海淀区XX楼X单元504号房屋居住至今。2010年11月，李彦华到法院起诉我要求腾退504号房屋后，我才知道李彦华与西三旗公司于1998年2月10日未经我的允许私自签订了房屋买卖合同，对我拆迁安置的504号房屋进行了买卖，李彦华取得了504号房屋房产证。因李彦华与西三旗公司所签订的房屋买卖合同，我并不知情，并违反了相关法律规定，侵犯了我的合法权益，故起诉至法院要求：1、依法确认李彦华与西三旗公司于1998年2月10日所签订房屋买卖合同无效；2、诉讼费由李彦华、西三旗公司承担。
李彦华在一审法院辩称：首先，房屋买卖合同有效。房屋买卖合同是我与拆迁公司签订，不是我与西三旗公司签订。我有504号房屋房本，房屋买卖合同不应无效。其次，XX滩平房是我父母留下的承租公房，我与父母户口在一起，李彦峰单独有户口，父母去世后，剩下我和李彦峰两个户口。1994年拆迁时，我与李彦峰都签订了拆迁协议。当年分得一居室两套，后落实为北京市海淀区XX楼X单元504号房屋和XX单元303号房屋。我将504号房屋家具家电配齐，并将钥匙给了李彦峰，故九几年李彦峰就住进504号房屋，303号房屋空置。2008年我居住于303号房屋。现不同意李彦峰的诉讼请求。
西三旗公司在一审法院辩称：李彦峰起诉主张权利已经超过两年诉讼时效。房改是公开行为，李彦峰多年未主张权益。李彦峰提供证据所证明的事实不清，房管局发证必然有审核程序。本案程序有问题，李彦华有504号房屋所有权证，故李彦峰应提起行政诉讼，确认房管局发证行为是否具有行政合法性。现不同意李彦峰的诉讼请求，本案所涉房屋买卖合同有效。
一审法院经审理查明：1994年4月6日，北京市通达房屋建设开发公司第五分公司（甲方、以下简称通达公司）作为拆迁人与被拆迁人李彦峰（乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：通达公司拆迁XX滩平房19-1号，拆迁范围内有正式住房2间，居住面积37平方米；有正式户口4人，应安置人口4人，分别为户主李彦峰、之妻马XX、之女李X、之妹李彦华。后李彦峰、李彦华被安置位于北京市海淀区XX楼X单元504号两居室住房一套（以下简称504号房屋）及XX元303号一居室住房一套（以下简称303号房屋）。其中，504号房屋登记在李彦华名下。1998年起，李彦峰居住于504号房屋。2008年起，李彦华居住于303号房屋。1998年2月10日，李彦华作为买方与卖方西三旗公司签订《房屋买卖契约》，约定：西三旗公司将北京市海淀区XX楼X单元504房屋、总建筑面积63.1平方米出售给李彦华，立契房价17504元。后李彦华办理了504号房屋的所有权证，现504房屋登记所有权人为李彦华。
就诉争的504号房屋，2011年李彦华曾以所有权纠纷为由将李彦峰诉至法院，要求李彦峰腾退504号房屋。法院于2011年5月4日，作出（2011）海民初字第7436号民事判决书，以李彦华作为504号房屋产权人，对504号房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，李彦华的诉请符合法律相关规定为由，判决李彦峰腾退504号房屋交付李彦华使用并搬至303号房屋内。后李彦峰不服一审判决上诉。李彦峰上诉事实及理由为：其一家三口原住在XX滩宿舍平房两间，李彦华只是户口在，本人并不在此居住。1994年左右拆迁时，根据拆迁协议分配给其一套两居室（504号），李彦华一套一居室（303号）。但在1998年办理房产本时，因其在闹离婚，故其与李彦华口头约定：两居室房暂时写李彦华名字，一居室写李彦峰名字，防止离婚房产被分，待日后再变更回来。自此后其一直在两居室居住，李彦华未提出过异议，故足以证明其才是两居室的实际所有人。经审理，北京市第一中级人民法院于2011年9月2日作出（2011）一中民终字第10246号民事判决书，以“李彦华持有504号房屋所有权证，为上述房产的合法所有权人，李彦华有权对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。现李彦峰占用李彦华所有的504号房屋，无法律依据。李彦华要求李彦峰腾退上述房屋，符合法律规定，原审法院判决支持李彦华的诉讼请求，并无不当。李彦峰上诉称在拆迁时，实际分配给李彦峰的是504号房屋，给李彦华的是303号房屋。李彦峰的上述主张，与房产登记情况不符，且李彦峰未提供证据予以证明，本院不予采信”为由驳回李彦峰上诉。另，李彦华称1994年分房时给他们的是两个一居室，因其帮通达公司办事，故通达公司将其中的一个一居室调换成两居室给了她，但李彦华就此未提供证据。西三旗公司对此表示，当时该公司委托通达公司拆迁，拆迁后，依据拆迁情况分配了504号房屋、303号房屋给李彦峰、李彦华，这两套房屋在他们两人之间如何分配，是李彦峰、李彦华之间的问题，该公司对此不清楚。同时认为，根据已生效的（2011）一中民终字第10246号民事判决可以认定，504号房屋产权办到李彦华名下李彦峰是知情的。
审理中，李彦峰表示，其诉请确认李彦华与西三旗公司于1998年2月10日签订的《房屋买卖契约》无效的依据为：1998年2月10日，李彦华与西三旗公司签订《房屋买卖契约》时，西三旗公司没有取得房屋所有权证；未取得房屋权属证书的，严禁买卖，而违反法律规定的合同应认定无效。另查，1997年9月30日，西三旗公司取得北京市海淀区X号楼、XX号楼房屋所有权证。
一审法院判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李彦峰以西三旗公司与李彦华签订《房屋买卖契约》时未取得504房屋所有权为由，诉请要求确认李彦华与西三旗公司所签订《房屋买卖契约》无效。现根据查明的事实足以认定，西三旗公司在与李彦华签订《房屋买卖契约》前业已取得北京市海淀区X号楼、XX号楼房屋所有权登记，故李彦峰诉请要求确认李彦华与西三旗公司于1998年2月10日所签订之《房屋买卖契约》无效，无事实依据，法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回李彦峰的全部诉讼请求。
李彦峰不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决，依法改判确认李彦华与西三旗公司于1998年2月10日所签订房屋买卖合同无效。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，证据不足；适用法律错误。二被上诉人签订的合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第四项、《房屋登记办法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，根据以上三条规定，本案合同是无效的。
李彦华、西三旗公司均同意一审判决，不同意上诉人李彦峰的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、房屋所有权证、《房屋买卖契约》、北京市房屋登记表（楼房）、（2011）海民初字第7436号民事判决书、（2011）一中民终字第10246号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：首先，一审法院查明事实清楚。根据拆迁安置协议中应安置人口可以看出，李彦峰、李彦华均为应安置人口；504室和303室均为安置的房屋。至于李彦峰与李彦华谁得303室，谁应得504室，应由双方协商，拆迁单位并不干预。1998年2月，产权单位即西三旗公司根据政策将安置的房屋出售时，并未有违反法律规定的情形。李彦峰虽称当时是暂时将504室登记在李彦华名下，但未提交证据，但能够表明其是知道李彦华与西三旗公司签订买卖合同。
其次，一审法院适用法律亦无不当。上诉人提出的《城市房地产管理法》第三十八条第四项是对出卖人的规定，并非对买受人的规定。故上诉人引用该条规定缺乏与本案的关联性；上诉人提出的《房屋登记办法》第十三条是对所有权为共有人登记的要求，与本案买卖合同效力争议缺乏关联性。上诉人提出的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条是对拆迁人将安置补偿给被拆迁人的房屋另行出卖给被拆迁人以外的第三人的规定，本案李彦华并非该条所说的第三人而是被安置人之一。因此，上诉人引用该条规定缺乏关联性，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李彦峰之上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由李彦峰负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李彦峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 张 磊
代理审判员 赵 蕾
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 王 梦