贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终166号
上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。
法定代表人：叶忠，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：黄义，男，1975年10月8日出生，汉族，居民，户籍所在地纳雍县，现住纳雍县。
被上诉人（原审原告）：田雪欣（黄义之妻），女，1984年1月20日出生，布依族，居民，户籍所在地纳雍县，现住纳雍县。
委托诉讼代理人：杨德伟、李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。
上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）与被上诉人黄义、田雪欣房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2016)黔0525民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人恒达公司法定代表人叶忠，被上诉人黄义、田雪欣的委托代理人李凌瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人恒达公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方在《商品房买卖合同》第十五条对未能按时提供办理产权登记所需资料的后果进行了约定，但一审无视该约定，断章取义，选择适用合同条款。二、一审适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项作为判决依据错误。导致上诉人不能按时办理产权证的原因，是原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，不是上诉人的原因，因此，不能适用该条进行判决。
被上诉人黄义、田雪欣答辩称：根据合同法第一百一十四条、合同法司法解释二第二十八条、第二十九条，商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条、第十八条第二款的规定，人民法院应当支持当事人请求调整违约金的主张。
原审原告黄义、田雪欣向一审法院起诉请求：1、确认被告违约;2、被告向二原告支付违约金暂定98921.16元（从违约之日起暂记到庭审之日），并按同期商业银行计收逾期贷款利息标准计算，计算到实际办证之日止;3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年1月26日，我们与被告签订商品房买卖合同，以总房款274781元购买被告修建的位于纳雍城南恒达·雍熙御园北园7栋4单元3楼1号房，2010年9月1日交付房屋，并约定被告应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并支付相应违约金。因被告私自更改规划，未通过消防及综合验收，不但不能按期为我们办理产权证，甚至造成安全隐患，2016年2月底，北8栋发生火灾，消防车不能进入小区灭火，严重威胁我们的生命财产安全。
一审法院认定事实，2007年，被告恒达公司通过“招、拍、挂”方式取得纳雍雍熙镇城南开发区宗地70782平方米（其中：南区32095平方米，北区38687平方米）的土地使用权。2008年9月23日，纳雍建设局为被告填发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》，用地项目名称为“恒达﹒雍熙御园”，同年11月10日，纳雍县人民政府作出“纳府批字【2008】75号”文件对纳雍建设局《关于报请批准实施纳雍雍熙镇城南片区局部地段（××××）修建性详细规划的请示》进行了批复，同意该地块的建设，规定容积率为2.5，建筑密度为36%，绿地率为33%。
2010年5月14日，被告向纳雍城乡规划局提交修建性详细规划容积率调整申请，在原规划方案布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，申请将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。纳雍城乡规划局组织专家对调整的必要性和方案进行了论证，并于2010年6月12日在纳雍县人民政府网站进行了公示。2010年8月10日，纳雍县城乡规划局向纳雍县人民政府提出《关于“恒达﹒雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》。2010年9月20日，纳雍县人民政府作出“纳府批字【2010】46号”文件对《关于“恒达﹒雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》进行了批复，同意该建议。
2010年1月26日，原告方为买受人与被告恒达公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，原告以价款274781元购买被告修建的位于纳雍城南恒达·雍熙御园北园7栋4单元3层1号商品房，用途为住宅，原告支付了首期房款55781元，余款21.9万元办理按揭贷款支付。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金;3、因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任。2010年9月1日，被告将验收合格的商品房交付原告使用。恒达·雍熙御园北园7栋商品房已于2012年6月29日通过消防验收。但至今为止被告仍未给原告办理产权证。
一审法院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订的商品房买卖合同有效，双方均应按合同的约定履行义务。虽该建设项目规划容积率经多次调整，并非被告私自更改规划，而系被告按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府批复，但被告未按约定期限将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未办理产权证，系被告建设项目的消防安全工程未通过综合验收所致，北园7栋虽已通过消防验收，但被告仍未给原告办理产权证，属被告责任，不属于合同约定因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的情形，被告已经构成违约，应向原告承担违约责任。关于违约金的支付请求权是否已过诉讼时效的问题，该请求权应为债权请求权，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行，故被告抗辩原告的请求超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的认定，原、被告双方在《商品房买卖合同》中已作了明确约定，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同的约定，并非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，故原告请求按同期商业银行贷款利率计算违约金的主张，本院不予支持。被告应支付原告违约金为274781元×0.01%=27.48元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：
一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告黄义、田雪欣违约金人民币27.48元;
二、驳回原告黄义、田雪欣的其他诉讼请求。
案件受理费2274元，适用简易程序审理减半收取1137元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。
二审中上诉人恒达公司提供纳雍县人民政府纳府发[2009]56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》、纳府发[2014]80号《纳雍县人民政府关于印发经四路三标段（张维路）项目国有土地上房屋征收补偿实施方案的通知》、纳府发[2014]84号《纳雍县人民政府关于经四路三标段（张维路）建设项目使用土地的批复》文件及纳国用（2014）第0222号土地使用权证、1329563号建设用地规划许可证，证明逾期办证责任不在恒达公司，其不应承担违约责任。上诉人质证认为对上述证据的真实性不持异议，但认为被上诉人在一审中并未申请调取该证据，不属于新证据。本院认为上诉人二审提供的上述证据，不属于政府调整商品房相关政策的范畴，与本案不具有关联性，本院不予采信作为认定本案事实的依据。
二审另查明，双方于2010年1月26日签订的《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条约定出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算。办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，出卖人不承担任何非因出卖人原因造成的时间延误，并不承担任何违约责任。一审庭审中，恒达公司认可收取黄义、田雪欣办理产权证的费用。
除二审另查明的事实外，对一审认定的事实予以确认。
二审双方当事人的争议焦点为：上诉人主张涉案房产证未办理原因符合合同第十五条约定，其不应承担责任理由是否成立。
本院认为：关于上诉人恒达公司主张涉案房产证未办理原因符合合同第十五条约定，其不应承担责任理由是否成立的认定。恒达公司上诉主张其未能按照合同第十五条的约定期限为购房者黄义、田雪欣办理案涉房屋产权登记的原因系原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，符合合同第十五条第3项因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任。本院认为该主张不成立，应予驳回。理由是，《商品房买卖合同》第十五条第3项因政府对商品房相关政策调整，此处商品房相关政策调整的具体内容是什么，合同并未作出明确约定，此系合同约定内容不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，结合该《商品房买卖合同》与此有关的条款即第十条关于规划调整对所购买房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向产生影响和《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条非因上诉人原因造成的办理产权证时间延误约定的内容，从上诉人诉讼中提供的关于案涉房屋所在小区规划方案的调整，消防验收规范调整、市政道路改造等证据，也无法得出上述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造属于合同约定的商品房政策调整的范畴。因此，对恒达公司以此作为不承担未办理涉案房产证免责的理由，本院不予支持。一审认定恒达公司未给购房者办理产权证，已经构成违约并应承担违约责任正确，应予维持。
关于一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决是否属适用法律错误的分析，该条文的表述是“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”前面已经论述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于商品房政策调整的范畴，即规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于《商品房买卖合同》第十五条第3项约定的内容，既然不属于合同约定内容，对双方当事人不具有法律约束力；既然对合同当事人不具有约束力，显然恒达公司就不能以此作为理由抗辩购房者主张的逾期办证违约金。同时，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，恒达公司负有为购房者办理产权证的义务，其没有履行该义务，原因在于恒达公司，不管该原因系何种因素引起，只要不是购房者的原因引起，基于合同相对性原则，恒达公司均应对购房者承担逾期办证违约责任。因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决不属于适用法律错误，对恒达公司的该上诉理由，本院不予支持。综上，恒达公司的上诉无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2274元由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 徐 洪
审判员 陈红梅
二〇一七年四月十日
书记员 詹 淼