北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第4617号
原告（反诉被告）段继东，男，1968年11月24日出生。
委托代理人胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人宫艳华（原告之妻），女，1974年10月20日出生。
被告（反诉原告）周中和，男，1968年5月10日出生。
委托代理人王金，北京市连纵律师事务所律师。
原告段继东诉被告周中和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告段继东及其委托代理人胡豫珍，被告周中和及其委托代理人王金到庭参加诉讼，被告周中和诉讼中另提起反诉，本院依法合并审理，现已审理终结。
原告诉称：北京市东城区方砖厂胡同×号房（以下简称涉案房屋）系原告产权房。2012年11月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租于被告，租期为2012年12月18日至2013年12月17日，年租金15万元，押金1万元。租赁合同到期后，双方未续约。2014年1月18日，原、被告就被告留在涉案房屋内的财产清点交接，被告口头承诺于1月31日前腾空涉案房屋，后被告未如期腾退涉案房屋，原告多次通知被告腾退，但被告置之不理。此外，被告还擅自改变了涉案房屋的排水系统，造成涉案房屋无法正常排水。原告认为被告的行为已经严重违约，故诉至法院，请求判令1、被告立即腾退涉案房屋；2、被告恢复涉案房屋的排水原状；3、被告按照月12500元的标准支付2013年12月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费。
被告辩称：被告在装修涉案房屋时是经过原告同意的，且并未改变涉案房屋原有的排水管道结构，即使涉案房屋存在排水问题，也可能是建筑本身质量问题，和被告无关。租赁合同到期后，被告应原告要求将经营设备放于涉案房屋内用于原告办理食品商店的营业执照，但原告在办理了新的营业执照后却不和被告续签合同，是原告的原因造成了被告实际占用房屋的事实，被告本身没有责任，故不同意原告诉讼请求。另，被告认为原告提供给被告使用的营业执照在2013年9月12日就到期了，后续原告未再提供新的营业执照，而被告的租金已经交至2013年12月17日，且被告对涉案房屋进行了装修，故被告提起反诉，请求判令：1、原告退还2013年9月13日至2013年12月17日期间的租金39041元；2、原告赔偿2013年9月13日至2013年12月17日期间不能经营的损失30000元；3、原告退还押金1万元；4、原告赔偿装修损失78123.69元；5、原告折价赔偿被告物品损失30000元。
原告针对被告的反诉辩称：2013年9月13日至2013年12月17日期间被告一直在正常营业，故原告无理由退还该段期间租金及赔偿经营损失；因为被告有违约行为，故押金不同意退还；租赁合同到期后，因被告的原因未再续签，故被告无权就装修部分要求赔偿；2014年1月18日，原、被告双方就被告留在涉案房屋内的物品进行了清点，但被告未及时腾退，原告于2014年4月1日提起本次诉讼，为避免损失的进一步扩大，原告将被告的物品变卖，共计得款1721元，故不同意被告反诉请求。
经审理查明：2012年11月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋租于被告，租期为2012年12月18日至2013年12月17日，实收年租金15万元，押金1万元；另约定房屋初次的整体装修及后续的装修整改必须经原告同意签字后生效，被告在经营过程中无条件免费使用原告的经营执照。合同签订后，原告将涉案房屋及个体工商户营业执照（字号：北京万方竹园小吃店，经营者姓名：段继东，经营范围制售小吃，执照有效期截至2013年9月12日）交付被告使用，被告于租期届满前向原告支付了租金15万元及1万元押金。
2012年12月，经原告同意，被告对涉案房屋进行了装修，并在涉案房屋实际经营。
2013年9月12日，工商部门预先核准个体工商户“北京万方竹园小吃店”名称变更为“北京菲茜绿购商店”，同时指出预先核准的个体工商户名称不得用于经营活动，经登记机关设立登记，颁发营业执照后个体工商户名称正式生效。
2013年12月17日，《房屋租赁合同》约定的租期届满，原、被告双方未续签。
2014年1月18日，原、被告双方就被告留在涉案房屋内的物品进行清点，双方确认“以上2页店内物品（暂放），清单已经甲乙双方验兑”。
2014年2月13日，“北京万方竹园小吃店”经工商部门核准正式名称变更为“北京菲茜绿购商店”，并于该日颁发了新个体工商户营业执照（字号：北京菲茜绿购商店，经营者姓名：段继东，经营范围零售预包装食品、乳制品）。
2014年4月1日，因被告物品一直放置于涉案房屋内，故原告提起本次诉讼。5月17日，原告先行将部分被告物品变卖，共计得款1721元，被告对变卖款有异议，但未申请价格评估。另经评估鉴定，被告为涉案房屋装修工程的总造价为78123.69元。
另查，北京市东城区方砖厂胡同83号院1号平房的产权建筑面积为25.7平方米，原告于2012年在未取得建设工程规划许可的情况下将该房整体翻建为涉案房屋，涉案房屋现实际面积约70平方米。被告已于2014年12月6日将涉案房屋按现状腾退交还原告。
上述事实，有租赁合同，工程造价鉴定意见书及原、被告的当庭陈述在案为证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的涉案房屋在翻建前未取得建设工程规划许可证，故原、被告所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对于合同无效的法律后果均负有不可推卸的责任，在原、被告双方均未证实对方存在主要过错的情况下，本院酌定双方责任均等。
关于原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，因双方已经完成交接，故不再重复处理。至于原告所述的涉案房屋排水问题，因双方在签订租赁合同交接涉案房屋时对此无明确约定，现无法确定涉案房屋是否真实存在排水问题，亦无法确定确系被告装修原因所致，故原告要求被告恢复涉案房屋排水原状的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告按照月12500元的标准支付2013年12月18日起至实际腾退之日止房屋占用费的诉请，本院确定由双方各自按照导致合同无效的过错予以分担。
至于被告要求原告退还2013年9月13日至2013年12月17日期间的租金39041元并赔偿经营损失30000元的反诉请求，因原告提供给被告用于商业经营的个体工商户营业执照有效期已于2013年9月12日截止，故原告应退还2013年9月13日至2013年12月17日期间的部分租金，具体的退还数额，本院亦将按照双方各自导致合同无效的过错予以确定；至于被告诉请30000元的经营损失，因缺乏依据，本院不予支持。至于被告要求原告退还押金1万元的反诉请求，理由正当，本院予以支持。至于其要求原告赔偿装修损失78123.69元的反诉请求，应该部分装饰装修物已形成附合，故本院确定由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失，原告在分担相应损失后，该部分装饰装修物归原告所有。至于被告另要求原告折价赔偿物品损失30000元的反诉请求，因被告庭审中未准确提供所涉及物品的实际购买价格，且未就此申请价格评估，故本院对原告的变卖价予以认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周中和支付原告（反诉被告）段继东二Ｏ一三年十二月十八日起至二Ｏ一四年十二月六日期间的房屋占用费七万二千五百元（于本判决生效后七日内履行）；
二、原告（反诉被告）段继东退还被告（反诉原告）周中和二Ｏ一三年九月十三日至二Ｏ一三年十二月十七日期间的部分租金一万九千五百二十元（于本判决生效后七日内履行）；
三、原告（反诉被告）段继东退还被告（反诉原告）周中和押金一万元（于本判决生效后七日内履行）；
四、原告（反诉被告）段继东赔偿被告（反诉原告）周中和装修损失三万九千零六十二元（于本判决生效后七日内履行）；
五、原告（反诉被告）段继东退还被告（反诉原告）周中和物品变卖款一千七百二十一元（于本判决生效后七日内履行）；
六、驳回原告（反诉被告）段继东其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）周中和其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1320元，由段继东负担660元，周中和负担660元（段继东已交纳，周中和于判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费4042元，由段继东负担2021元，周中和负担2021（均于判决生效后七日内交纳）；
鉴定费8000元，由段继东负担4000元，周中和负担4000元（周中和已交纳，段继东于判决生效后七日内交纳）；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李成博
代理审判员 李双庆
人民陪审员 杨 芸
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 闫 薇