贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第79号
上诉人（原审原告）敖朝银
被上诉人（原审被告）都匀市聚鑫商贸有限责任公司
被上诉人（原审第三人）都匀玛雅摄影店
上诉人敖朝银与被上诉人都匀市聚鑫商贸有限责任公司（以下简称聚鑫商贸公司）、都匀市玛雅摄影店租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年3月3日作出（2014）都民商初字第8号民事判决后，敖朝银不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月16日公开开庭对本案进行了审理，上诉人敖朝银及其委托代理人潘晓娟，二被上诉人的委托代理人班吉文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审审理查明：原告敖朝银与付某原系夫妻关系，2010年5月3日付某购买了都匀市民族路银河之都商铺，2012�7月23日付某与被告签订《商铺租赁合同》，约定付某将都匀市民族路银河之都商铺出租给被告，租期为八年，从2012年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金为人民币883.4元，租金按季度支付，每季度为2650.2元，租金的递增额在第一年租金基础上每年10%递增。合同约定出租方向承租方提供六个月的免租期。由承租方对租赁场地进行统一的规划、包装后自营或分租，打造为成熟的商业卖场，并实施卖场营销策划、业种规划、卖场管理等整套商业运作。合同还约定，承租方签订整层商铺面积为整层商铺面积85%以上时，视为合同生效。承租方拖欠租金累计达15天的，出租方有权收回商铺。合同签订后付某将商铺交被告管理使用。2013年1月13日被告（甲方）与第三人都匀玛雅摄影唐忠伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将都匀市民族路33号三楼的商业用房450平方米及临街广�位租给乙方使用，租金为每月18900元，租金按每年5%递增，租期从2013年1月25日至2018年1月24日止，合同尚有其它约定。被告于2013年1月21日支付租金7578.6元给付某，同年9月被告与付某联系支付第二次租金一事，付某告之被告暂缓打款，打款时间另行通知。
2013年10月9日，原告与付某协议离婚，约定商铺归原告所有。2013年12月17日，原告诉至一审法院。
一审另查明，都匀市民族路33号银河之都三楼建筑面积约3155平方米，81个商铺，73户业主，被告聚鑫商贸公司法人及股东均系该三楼商铺业主成员，被告按统一租金、统一年限的方式向商铺业主签订租赁合同。其中A座商铺按每平方米20元，C座商铺按每平方米18元租金计算。被告已与其中71户业主签订了租赁合同。合同签订后被告支付从2012年12月至2013年2月的租金，扣除六个月的免租期，第二次支付租金从2013年9月开始按季度�付，并同时支付保证金。
原审原告敖朝银一审诉称：原告与付某原系夫妻关系，2012年7月23日付某与被告签订《商铺租赁合同》，将夫妻共有财产位于都匀市民族路银河之都三楼AC栋43号商铺出租给被告，合同约定租金按季度支付，每季度人民币2650.2元，承租方拖欠租金累计达15天的，出租方有权收回商铺，承租方签订整层商铺面积达85%以上时，视为合同生效。合同签订后原告便将商铺交被告管理使用，被告即将商铺转租第三人都匀市玛雅摄影店，被告自2013年1月向原告支付该季度房租外，未支付过租金。2013年10月9日，原告与付某经都匀市人民法院主持达成离婚协议，该商铺归原告所有。现被告严重违反合同，拒不支付租金且将商铺转租，银河之都三楼的门面大部分目前仍未启用，被告也不能证明其已签订该层85%以上面积的商铺，被告的上述行为已严重损害原告的合法权益，提出请求：一、请求人民法院依法解除原、被告双方的《商铺租赁合同》；二、判令被告返还商铺、恢复原状，支付5300.4元租金；三、诉讼费由被告承担。
原审被告聚鑫商贸公司一审辩称：一、商铺租赁合同签订后，在2013年1月就支付了第一季度的房租2650.2元，在准备支付第二季度租金时，与付某电话联系确认打款金额及细节时，付某告之暂不打款（有付某签字证明为证），而不是未付租金。二、整层商铺未租满85%，视为合同不生效。已向法院提供证据，证实整层商铺签约合同已超过85%，合同生效。三、商铺租赁合同中第六条约定，承租方对租赁场地进行统一规划，包装后自营或分租，打造成成熟的商业卖场，以提升双方共同商业价值，而不是转租。被告未违约，也没有理由违约，要求原告尽快带有关证明到公司变更合同受益人，请求公正判决。
一审�院认为：付某是《商铺租赁合同》的一方当事人，被告将租金交付给付某的行为并无不当。在支付第二次租金时，是付某告之暂不支付，其它商铺的租金，被告均已支付，故原告诉被告未付租金违约的理由不成立；根据双方签订的租赁合同约定由承租方对租赁场地进行统一的规划、包装后自营或分租，打造为成熟的商业卖场，并实施卖场营销策划、卖场管理等整套商业运作，这一约定是提升整个商铺的商业价值，对双方都是有利的，商铺从租不出去到商家入住的事实来看，商铺的商业价值得到了体现，“分租”是双方的约定，故原告认为被告转租商铺侵害其利益的理由不成立；被告已提供证据证实三楼商铺签约合同已超过85%，达到合同生效的条件，虽然有许多商铺尚未使用，但被告仍按约定支付租金，并未违约，故原告认为租赁合同未生效的诉讼理由不能成立。�上，原告敖朝银要求解除付某与被告聚鑫商贸公司签订的《商铺租赁合同》的理由不充分，不予支持。鉴于原告已与付某离婚，商铺归原告所有的事实，被告应从2013年9月份起向原告支付商铺租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、付某与被告聚鑫商贸公司签订的《商铺租赁合同》有效，应继续履行；被告聚鑫商贸公司于判决生效之日起十日内支付原告敖朝银房屋租金从2013年9月份起按每季度2650.20元，每年递增10%计算；二、驳回原告敖朝银的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告敖朝银负担15元，被告聚鑫商贸公司负担10元。
一审判决宣判后，敖朝银不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。其上诉主要理由为：一审认定事实不清，适用法律错误。一审认定，二被上诉人之间的租赁行为系分租而非转租是错误的。首先，就分租与转租而言，最本质的区别就是，承租人是否参与次承租人的经营和管理，次承租人所经营的项目是否承租人的业务组成部分，还是单纯以房租的差价来获取利润。根据双方签订的租赁合同约定，由被上诉人聚鑫商贸公司对租赁场地进行统一的规划、包装后自营或分租，打造成为成熟的商业卖场，并实施卖场营销策划、卖场管理等整套商业运作。但从现租赁场地的实际情况看，被上诉人聚鑫商贸公司非但没有将租赁场地有效利用，更谈不上建立成熟的商业卖场，租赁场地目前仍一片狼藉，而从其工商登�的业务范围也可看出，玛雅婚纱摄影店所经营的摄影服务项目也不是其业务经营范围，聚鑫商贸公司更不可能参与玛雅婚纱摄影的经营管理。聚鑫商贸公司将部分商铺已转租给玛雅婚纱摄影和泰康人寿保险公司使用，很显然，这些业务不可能属于聚鑫商贸的业务范围，更有悖于打造成熟商业卖场的合同宗旨，是明显的转租行为。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被上诉人未经上诉人同意将商铺转租，上诉人有权解除合同。综上所述，一审人民法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人聚鑫商贸公司答辩称：一审判决认定事实证据充分，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，于情无理，请二审依法驳回其上诉，�持原判。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院另查明：聚鑫商贸公司承租敖朝银的商铺建筑面积为44.17平方米。聚鑫商贸公司在承租该商铺后，又将该商铺连同其他多个商铺（面积共计450平方米）一同租给了都匀玛雅摄影店。聚鑫商贸公司经核准的经营项目中含有房屋中介及房屋出租。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案的二审争议焦点主要是：一、聚鑫商贸公司将本案商铺租给都匀玛雅摄影店的性质及是否违反合同约定；二、上诉人请求解除合同是否有法律和事实依据。
本院认为：付某在与上诉人敖朝银夫妻关系存续期间，与被上诉人聚鑫商贸公司签订《商铺租赁合同》，将原夫妻共同财产（都匀市民族路银河之都三楼AC栋43号商铺）出租给聚鑫商贸公司使用，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。付某与敖朝银经法院调解离婚达成协议后，该商铺的所有权由敖朝银所享有，该租赁合同的效力仍及于敖朝银，合同双方均应恪守履行。根据《商铺租赁合同》第六条关于“承租方对租赁场地进行统一的规划、包装后自营或分租，打造为成熟的商业卖场，并实施卖场营销策划、卖场管理等整套商业运作，以期提升双方共同的商业价值”的约定，聚鑫商贸公司有权将租赁商铺进行分租。因双方对分租的内涵并未约定，故本院结合本案商铺从租不出到商家入住、聚鑫商贸公司经营行为使该商铺的商业价值得到提升等合同订立目的、案件事实、维持交易安全方面的因素，认为分租包含了出租人同意聚鑫商贸公司可再次租赁的意思表示，本案合同约定的分租与转租没有可识别的本质区别，故聚鑫商贸公司将本案商铺租给都匀玛雅摄影店并不违反�案合同约定。敖朝银上诉关于合同中分租含义的解释，没有事实依据，本院不予采信。敖朝银在一审时还以聚鑫商贸公司不支付租金、未达到签订该层85%以上面积的商铺等违约行为，请求解除本案合同，经一审判决后，敖朝银上诉仅主张聚鑫商贸公司未经其同意转租房屋而诉请解除合同，理由同样不能成立，本院不予支持。
此外，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，合同一方可以依法变更或者撤销合同。因此，如敖朝银认为本案合同存有重大误解、显失公平等情形的，也可以据此另行主张解决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人敖朝银所持上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人敖朝银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
审 判 员 王 锦
代理审判员 王开恒
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 黄 杰