辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第01266号
上诉人（原审原告）：潘国良，男，1960年1月5日出生，汉族，住址：辽宁省朝阳市双塔区。
上诉人（原审原告）：褚建华，男，1967年10月5日出生，汉族，住址：辽宁省朝阳市双塔区。
二上诉人共同的委托代理人：杜建平，男，1968年12月7日出生，汉族。
委托代理人：肖玉荣，辽宁东尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市人民政府招待所，住所地：沈阳市沈河区正阳街212号。
法定代表人：张巍虹，该公司总经理。
委托代理人：陈国兴，辽宁诚信为民律师事务所律师。
上诉人潘国良、褚建华与被上诉人沈阳市人民政府招待所因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第871号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
原审原告潘国良、褚建华诉称：1、2008年7月1日原告与被告之间签订一份房产租赁合同，合同约定：被告将其沈阳市人民政府招待所全部客房56间＋4楼会议室＋餐厅＋1楼前厅租给原告经营使用，年租金50万元，原告已于2008年6月25日将50万元交给被告，前期自2008年7月至11月30日为装修免租期，自2008年12月1日至2018年11月30日止，租期10年。被告保证原告在承租期间内正常经营的一切手续，使原告正常经营。2、2008年6月25日原告交完50万元租金，被告给原告开具了收据，2008年12月1日原告装修完毕后，被告阻止原告进入房间，被告也未能提供房产税发票等给原告办理经营手续，致使原告到现在都无法营业，原告的合同目的不能实现。2009年4月原告曾向法院起诉，请求判令解除原告、被告之间的租赁合同，返还已交纳给被告的50万元租金等。被告要求继续履行合同，结果（2009）沈河民二初字第502号民事判决书判决双方合同有效存续，驳回原告的诉讼请求。3、双方的合同租赁期限是到2018年11月30日止，按被告要求及法院判决，原告只能等待被告，先履行合同约定提供房产税发票等给原告办理经营手续。期间，2014年7月原告发现给房屋被重新装修，确认2014年6月被告又与沈阳市艺海酒店管理公司签订为期8年房屋使用合作合同。被告从未就此房屋被再次使用书面通知过原告。被告也从未就双方租赁合同的任何事宜书面提出任何异议。4、2014年9月原告又发现，2008年6月25日至2009年11月30日，被告交纳房产税合计3648.54元，按照相关法律规定，房产税租赁分产的按房租收入的12%计征房产税，被告根本没有交纳房产税，根本无法提供房产税发票。被告无视合同约定，一直在故意实施违约行为，致使原告根本就不可能实现租赁房屋经营目的，无视法律属合同欺诈，一直在违背合同法等规定。被告现法定代表人分别与原告、艺海签定合同做着让人发指的行为，现诉至贵院，请求判令解除原、被告之间的房产租赁合同，赔偿原告合同违约金5万元；请求判令被告立即返还全部租金50万元及4倍同期贷款利率；请求判令被告赔偿原告的一切经济损失（预期利益、装修费、（2009）沈河民二初字第502号案件的诉讼费及律师费等）；本案诉讼费由被告承担。
原审被告沈阳市人民政府招待所辩称：1、原告起诉是重复诉讼。2、原告起诉要求被告承担违约责任，已经超过诉讼时效。3、本案租赁合同中被告没有任何违约行为，原告起诉无事实和法律依据，因此请求法院驳回原告的诉讼请求或驳回原告起诉。4、被告同意解除合同。
原审法院查明：2008年7月1日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），签订《房产租赁合同》一份，约定被告将坐落于沈阳市沈河区正阳街212号沈阳市人民政府招待所出租给原告经营，其中包括客房56间、四楼会议室和一楼前厅（其中包括餐厅用于接待），年租金50万元，上打租，每年交付一次，按租期提前一个月交纳。租期10年，自2008年7月1日至2018年11月30日止，其中2008年7月1日至2008年11月30日为装修期，装修期间免收租金，装修费用由原告负责。并且合同第四章“甲方的权利与义务”约定被告负责招待所的执照年检、税款缴纳及协调对外一切事宜。原告经营发生的税款及一切费用，先缴纳被告后，由被告代办。被告保证原告在承租期内正常经营的一切手续，使原告正常经营。第五章“乙方的权利与义务”约定原告应按合同规定如期支付租金及其它应向被告支付的费用，如原告不能按期缴纳租金，后果由原告负责。第八章“违约解决方式及生效日期”约定任何一方不履行合同条款视为违约，违约方应向对方赔偿一切损失。2008年6月25日，二原告向被告交纳房屋租金人民币500000元。2008年8月20日，二原告及案外人李超作为甲方，案外人卢某、吕某作为乙方，签订装修工程承包合同，约定将涉案房屋装修工程包给卢某、吕某施工。合同约定工程价款以500000元一次包死，付款方式为进入现场施工前，所需材料由乙方购买完到工地甲方验收后付给货款，第6天起甲方按工程造价与进度每天付4万元，共付11次。待工程全部竣工甲方验收后付给乙方扣除质保金壹万元后付给伍万元，半年后没有质量问题付清壹万元。后开始进行涉案房屋装修。2008年9月1日，二原告与案外人李超签订一份股东决议，约定股东于2008年7月1日与沈阳市人民政府招待所签订十年承包合同，按合同要求需要装修，目前我们三位股东：潘国良投入25万元；褚建华投入25万元；李超投入20万元（包括新骏捷轿车）；合计70万元。由于三人现有资金能力按装修风格与质量短缺50万元，我们三股东决定现吸收股东投入资金50万元进行装修，总计120万元，按投资比例决定股东权益。2008年9月5日，二原告及案外人李超又签订一份股东决议，决定吸收案外人贺丹为股东，贺丹投入10万元。短缺资金40万元继续吸收股东入股。2009年4月2日，二原告以沈阳市人民政府招待所为被告向我院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，主张被告以阻挠装修、断水断电等方式拒绝交付房屋，请求判令解除双方的租赁法律关系并返还原告交纳的租金50万元及同期贷款利率。我院依法组成合议庭，于2009年5月15日公开开庭进行了审理，被告沈阳市人民政府招待所辩称已将房屋交付二原告，并且二原告接收房屋后经营了两个月，之后进行了装修，不存在未交付房屋的违约情形，不同意解除合同及承担违约责任。庭审中，被告提供一份单据作为证据，证明2008年6月26日，二原告书面确认接收合同约定的租赁客房钥匙及配套设施、设备。二原告的质证意见为“没有异议”。被告还提供一张收条作为证据，证明原告接收房屋钥匙及相关设备，经营招待所到2008年8月9日。二原告的质证意见为“有异议，与本案无关。”但法庭进一步询问收条上签字的人员身份时，二原告承认均系其聘用的工作人员。被告提供原告与案外人签订的装修合同作为证据，证明将房屋交付二原告。二原告的质证意见为我们没有实际履行这个合同，我们没能实施装修的事。法庭询问二原告“装修费用谁出的”，二原告答“装修费用我们是没出钱。”庭审后，我院依法追加李超作为第三人参加诉讼，于2009年6月2日再次公开开庭进行了审理。李超述称系因二原告与其在合作经营问题上发生纠纷，导致没有按计划经营。法庭就房屋交付及装修费用问题再次询问二原告，二原告所述与第一次庭审一致。经审理后，我院于2009年6月10日作出（2009）沈河民二初字第502号民事判决书，认定双方签订的房屋租赁合同合法有效，沈阳市政府招待所已按合同约定将租赁客房及配套设施、设备交付二原告使用，系因合伙人之间发生经营权争议，致使二原告未能行使租赁房屋使用权，故判决驳回原告褚建华、潘国良的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未上诉或申请再审，该判决生效。2014年6月，被告沈阳市人民政府招待所与案外人沈阳市艺海酒店管理有限公司签订房屋使用合作合同，将坐落于沈阳市沈河区正阳街212号房屋2-6层客房部分租给案外人经营使用。租期自2014年9月30日起至2022年9月30日，免租期自2014年6月30日至9月29日，年租金250000元。
原审法院认为：二原告与被告于2008年7月1日签订的房产租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于本案中违约责任的认定问题。二原告主张被告存在不交付房屋、不配合原告办理经营手续等违约行为的问题，首先，在（2009）沈河民二初字第502号民事判决书中，认定被告已经依约履行了交付房屋的义务，该判决为生效判决，现二原告提供的报警记录等证据不足以推翻该判决认定的事实。其次，本次诉讼中，二原告提出被告负有为其办理经营手续的合同义务，而被告未履行该义务，致使其无法正常经营的主张，本院认为，依据双方签订的《房产租赁合同》的相关约定，二原告系以被告沈阳市人民政府招待所名义对外经营，现原告以被告未为其办理经营手续为由主张被告违约，不能成立。而且二原告亦未提供证据证明被告在该期间内没有经营手续或不具备经营条件，不能保证二原告正常经营。综上，二原告主张因被告违约行为致使合同目的无法实现，没有事实及法律依据。而二原告在合同履行过程中，仅于2008年6月向被告交纳了第一年即2008至2009年度的房屋租金。在合同仍有效存续的情形下，二原告既不实际经营亦不交纳房屋租金，已经构成违约。而且根据（2009）沈河民二初字第502号民事判决书查明的事实，二原告未能经营系与其他投资者之间发生矛盾所致，因此，二原告与被告签订的《房产租赁合同》未能继续履行，系二原告违约所致。虽然被告在合同未解除的情形下，于2014年6月与案外人签订了房屋租赁合同，其行为有不妥之处，但被告是基于二原告五年期间不履行合同的情况下作出的处分，且事实上并未损害二原告的权益。二、关于二原告与被告签订的《房产租赁合同》解除的相关问题，首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”现二原告在房屋租赁合同履行期限届满前，不交纳房屋租金，以其行为表明不履行合同，符合合同解除的要件，故对二原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。其次，关于租赁合同解除后，二原告主张返还装修费用人民币1200000是否应予支持的问题，一方面，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”故，本案中，二原告即便主张返还剩余租期内的装修残值，亦不能得到支持，更何况二原告主张被告返还全部装修费用；另一方面，二原告提供的证据不足以证明装修费用为人民1200000元，而且依据（2009）沈河民二初字第502号一案中两次庭审笔录的记载，二原告明确表示其二人没有支付任何装修费用。综上，二原告主张被告返还装修费用人民币1200000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。三、关于二原告主张被告承担违约金、预期利益等各项违约责任的问题，因违约责任是合同当事人不履行合同约定义务而依法应承担的法律责任，如前所述，本案中，被告不存在违约行为，因此无须承担原告主张的各项违约责任。而且，二原告主张的各项违约责任亦没有事实依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告潘国良、褚建华与被告沈阳市人民政府招待所于2008年7月1日签订的《房产租赁合同》；二、驳回原告潘国良、褚建华的其他诉讼请求。案件受理费人民币1050元，由原告潘国良、褚建华负担。
宣判后，潘国良、褚建华不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人在租赁涉案房屋前已经有成立公司的意思表示并进行了准备工作，上诉人系准备以成立公司的形式进行经营，而非以被上诉人的名义对外经营，原审法院认定上诉人系以被上诉人的名义对外经营是错误的，现被上诉人没有为上诉人提供必要的经营手续，违反了合同的约定，本案与沈河区人民法院（2009）沈河民二初字第502号民事判决没有联系，法院两次审理认为合同合法有效，按合同约定应是上诉人合法的取得独立经营手续，原审法院漏判诉讼请求，使用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳市人民政府招待所辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：原审法院认定事实存在如下问题。沈阳市沈河区人民法院（2009）沈河民二初字第502号民事判决已驳回上诉人要求解除涉案合同的诉讼请求，但该判决送达时间为2009年6月11日，该时间点合同并未履行完毕。原审法院应就自2009年6月11日起涉案合同是否具备法的解除条件进行审查，据以判决应否支持本案上诉人的原审诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第871号民事判决；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王可一
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。