北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04509号
上诉人（原审被告）曹秀芹，女，1958年9月18日出生。
委托代理人黄子丰，北京市地平线律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社，住所地北京市朝阳区东坝乡西北门村。
法定代表人马卫武，副社长。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
委托代理人杨晓莉，北京雷石律师事务所实习律师。
上诉人曹秀芹因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第02863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社（以下简称经济合作社）在原审法院诉称：北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场系我社的下属单位，尚未办理营业执照。2009年7月8日，北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场与曹秀芹签订了《承租合同书》，约定将三个鱼塘及附属设施出租给曹秀芹，双方在合同中亦约定，如遇国家及本乡区域内的规划用地，曹秀芹应当无条件服从，曹秀芹所建的建筑物亦无条件拆除，所租用的鱼塘在渔场的规定期限内无条件腾退，合同终止。2013年1月5日，北京市朝阳区人民政府下达了文件，改变东坝乡西北门大队渔场所在的环铁内土地性质为绿化用地，东坝乡西北门大队渔场租赁户经做工作均已经全部搬离。我社也已经将该情况及时告知曹秀芹，但曹秀芹提出高额补偿问题，我社无法满足，现我社诉至法院，请求判决：1.解除我社与曹秀芹于2009年7月8日签订的《承租合同书》；2.曹秀芹将三个鱼塘以及附属设施返还给我社；3.曹秀芹按照每月1815元的租金标准支付自2013年7月9日至实际腾退之日止的使用费。
曹秀芹辩称：我不同意经济合作社的全部诉讼请求。第一，经济合作社的主体不适格。我从来没有和经济合作社签订过租赁合同，双方之间不存在租赁合同关系。经济合作社以出租方的名义起诉，违反了合同相对性的原则。故请求法院驳回经济合作社的起诉。第二，我自1997年以来一直与东坝乡西北门大队渔场租赁涉案的鱼塘和周边场地，合同也一直由渔场签署，租金也是由渔场收取，到经济合作社起诉之日，我才知道渔场没有根据我国民法和公司法的规定办理营业执照，故应当认定为无民事主体资格。在这种情况下，租赁合同不应当认定成立，经济合作社依据双方尚未成立的租赁合同来主张权利，也是错误的。第三，即便双方合同成立，但我一直确信东坝乡西北门大队渔场是一个独立的民事主体或法人主体，现在看，这一确信是错误的。经济合作社用一个根本没有成立的主体和我签约，带有明显的民事欺诈，渔场盖的章是没有经过备案的假章，用这种方式使我这些年来造成误解引起了目前我这一被动局面。这种误解系因经济合作社引起，依据我国合同法的规定，我申请撤销本合同，并要求因合同撤销给我带来各种损失的赔偿。第四，合同中关于我方无条件腾退，全部损失自负的约定，我认为属于显失公平。承租人是用益物权人，根据物权法的相关规定，我有权获得相应的补偿。本案系朝阳区政府将我承租的场地性质变更为绿化用地，政府征收导致我无法继续履行涉案的合同，我应依法获得地上物的补偿。第五，我到现在也没有收到政府或出租方提供的关于本案涉案场地被征用的正式行政决定，即使本案的合同解除，我亦应当获得公平的补偿。
原审法院经审理查明：2009年7月8日，北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场与曹秀芹签订了一份《承租合同书》，该合同约定由曹秀芹承租北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场出租的三个鱼塘，合同约定出租方在尽可能的条件下提供水源和电源。承租期限自2009年7月8日至2017年7月8日。承租期前三年租金每年18000元，从第四年开始每年租金增加百分之十。该合同第十二条约定：”在履行合同过程中，如遇国家及本乡区域内规划用地，乙方（曹秀芹）要无条件服从，乙方所建的建筑物要无条件拆除（注：合同未到期）所租用的鱼塘，在甲方（北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场）规定的期限内，无条件腾出，全部损失由乙方自负，甲方不给予任何经济补偿，同时合同终止。”该合同有北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场的签章和曹秀芹的签字，同时有甲方的上级主管，即经济合作社的签章。合同签订后，曹秀芹从2013年7月9日开始就未再向经济合作社支付租金。案件审理过程中，经济合作社向法院提交了一份北京市朝阳区万亩造林工程建设指挥部于2013年1月15日颁发的《东坝乡落实万亩造林工程建设工作任务书》的复印件，该任务书确定在东坝乡大环内西北门地块1374.4亩属于绿化造林用地，经济合作社承租的鱼塘在该范围内。原审庭审中，曹秀芹对该文件的真实性提出异议，法院到北京市朝阳区东坝乡人民政府进行调查，该政府工作人员向法院出具了该文件的原件，经法院核实，该原件与经济合作社提交的复印件一致。
另查，北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场并未经过工商行政登记，不具备法人主体资格。
原审法院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场并非为独立的法人单位，在其与曹秀芹签订本案中的《承租合同书》时，亦明确该渔场的上级单位为经济合作社，故北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场与曹秀芹签订的上述合同的法律后果应当由经济合作社承受。对于曹秀芹提出的经济合作社不具备主体资格的答辩意见，法院不予采信。本案中，北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场与曹秀芹签订的《承租合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故经济合作社与曹秀芹双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在曹秀芹承租的场地涉及到土地使用性质变更，已由相关部门明确作出书面文件后，经济合作社与曹秀芹双方应当按照双方合同第十二条的约定履行，即解除合同，曹秀芹向经济合作社腾退场地。因曹秀芹从2013年7月9日开始未支付租金，故经济合作社要求曹秀芹按照原合同约定的租金标准要求曹秀芹支付合同解除后的使用费的诉讼请求，亦具有事实和法律依据，法院予以支持。
综上，原审法院判决如下：一、解除北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社与曹秀芹于二〇〇九年七月八日签订的《承租合同书》；二、曹秀芹于本判决生效之日起十五日内将承租北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社的位于北京市朝阳区东坝乡西北门村的三个鱼塘，计三十亩及附属设施返还北京市朝阳区东坝乡西北门村经济合作社；三、曹秀芹于履行上述第二项判决义务完毕之日起七日内按照每月一千八百一十五元的标准支付自二〇一三年七月九日开始至实际腾退之日止的使用费。
判决后，曹秀芹不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为：一、一审判决解除租赁合同的依据不足，事实认定错误。北京市朝阳区东坝乡西北门大队渔场（甲方）与曹秀芹（乙方）签订的《承租合同书》第十二条约定：”在履行合同过程中，如遇国家及本行政区域规划用地，乙方要无条件服从......在甲方规定的期限内，无条件腾出......同时合同终止。”本条约定合同终止的条件是”规划用地”，腾出的条件是出租方应事先通知并规定合理期限。但是经济合作社只提供了北京市朝阳区万亩大造林工程建设指挥部（以下简称”工程建设指挥部”）颁发的《东坝乡落实万亩大造林工程建设任务书》（以下简称”建设任务书”）。该文件并非出自规划部门，不具有规划行政功能，其出具的文件不能起到”规划用地”的效力，此其一。其二，工程建设指挥部只是一个临时机构，不是政府常设行政部门，其出具的建设任务书也不是规划意见或规划批文，内容上也不具备”规划用地”的特征。既然经济合作社所依据的并非规划文件，不具有规划用地效力，则本案不能依据合同第十二条解除双方租赁关系。即使据此解除合同，因出租方没有事先将上述建设任务书送达给曹秀芹，没有通知曹秀芹存在规划用地事宜，也没有通知曹秀芹搬迁，突然提出起诉，程序上亦不符合合同约定。二、一审法院遗漏对”经济合作社擅自断水导致曹秀芹不能正常经营”的事实认定与责任判定，进而错误判定曹秀芹承担实际腾退之前的使用费。曹秀芹一审中反复强调，经济合作社自2013年4月初起擅自中断多年来曹秀芹一直使用的鱼塘供水，致使曹秀芹无法正常营业至今，造成重大损失。
经济合作社同意原判。
本院在审理过程中双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
以上事实，有《承租合同书》、《东坝乡落实万亩造林工程建设工作任务书》及当事人及诉讼代理人的庭审陈述在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。现曹秀芹租赁的土地即将实施造林工程，致使曹秀芹与经济合作社的土地租赁合同的履行在事实上不可能，经济合作社可以要求解除与曹秀芹的土地租赁合同。原审法院判令合同解除正确，本院予以维持，其判令解除的依据不当，本院予以更正。曹秀芹在土地租赁合同解除前应当履行交纳租金的义务，其在土地租赁合同解除后、实际返还土地前，应当返还经济合作社实际占用土地的不当得利，即比照租金计算的土地使用费。综上，原审法院根据本案相关证据认定事实清楚，适用法律正确，本院对于原审法院所作判决予以维持。曹秀芹的上诉理由于法无据，本院不予采信，其所称损失可在本案判决生效后另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由曹秀芹负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由曹秀芹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一四年四月十七日
书记员 王玮玮