昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第470号原告薛花，女，汉族，1958年1月15日生，云南省文山县人，住文山县。委托代理人杨丽红，女，汉族，1969年1月2日生，住昆明市呈贡区。特别授权代理。原告杜雪瑾，女，汉族，1983年6月28日生，昆明市五华区人，住昆明市五华区。委托代理人薛欢，云南国平律师事务所律师。特别授权代理。被告李斌，男，汉族，1970年10月25日生，住昆明市五华区。被告湛江市建筑工程集团公司云南分公司（原名称为：广东湛江市建筑工程集团公司云南分公司）。机构代码证号：99211168-5。住所：昆明市广福路和陆家路红星宜居广场紫郡******。负责人张道业，系该公司经理。原告薛花、杜雪瑾与被告李斌、湛江市建筑工程集团公司云南分公司（以下简称湛江建筑公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员普熙独任审判，在审理过程中发现存在不适用小额诉讼程序审理的情形依法裁定按照普通程序进行审理，由审判员彭俊、普熙和人民陪审员李江丽组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告薛花的委托代理人杨丽红、原告杜雪瑾到庭参加诉讼，被告李斌、湛江建筑公司，经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，现已审理终结。原告薛花、杜雪瑾诉称：二原告系母女关系，2010年8月20日，薛花经杜雪瑾委托与被告李斌签订房屋租赁合同，期限为2010年9月1日至2013年8月31日，合同签订时被告李斌即明确表示其所租房屋作为公司办公使用，并且在租赁期间除第一次房租由李斌以现金支付外，其余均由第二被告湛江建筑公司经转账支付至指定账户，在合同存续期间一直由第二被告交纳房租。但2013年8月，租赁合同即将到期，我们就是否续租一事多次与第二被告联系，其一直未作明确表示。2013年8月30日，租期界满，被告拒绝腾房。在我们多次催促后，与第二被告代表人协商一致，同意第二被告以1300元/月再续租，但双方未签订书面租赁合同。2013年8月30日，第二被告将该月房租转账至我方账户。此后，就不曾交纳任何其他费用。综上所述，在原房屋租赁合同结束后，原、被告之间形成不定期的租赁关系，但被告方仅支付过一个月的房租，此后就未再履行过支付义务，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。现根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决：一、解除原、被告之间的租赁关系；二、被告搬离其所占房屋；三、被告支付原告租金6500元（自2013年10月1日起的租金6500元，暂计算至2014年3月1日，实际要求计算至被告腾还房屋之日）以及自2013年1月1日起的物业管理费1820元（每月130元），暂计算至2014年3月1日，实际要求计算至被告腾退房屋之日；四、诉讼费由被告承担。被告李斌、湛江建筑公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，也未提交任何口头或书面答辩。原告薛花、杜雪瑾针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、《房屋租赁合同》，欲证明被告李斌于2010年8月20日与原告方签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2010年9月1日至2013年8月30日。二、建设银行活期存款明细账单，欲证明被告湛江建筑公司，自2011年9月2日起，按《租赁合同》的约定向原告支付房租。三、原、被告之间短信联系内容截图、建设银行活期存款明细账单，欲证明在本案《房屋租赁合同》到期后被告公司代表冯伟与原告达成口头续租协议，并按1300元/月给原告支付了一个月的租金。四、房产证复印件，欲证明本案租赁房屋的产权人是杜雪瑾，其有权利作为原告要求被告支付拖欠租金，并腾还房屋。本院认为：原告提交的证据一、二真实、合法，与本案关联，本院予以采信，证据三中短信截图并无原件予以核对，也不能核实其真实性，但是该组证据中的建设银行活期存款明细账单能够证实其证明观点，本院予以采信，证据四真实、合法，与本案关联，本院予以采信。经审理，本院确认以下法律事实：被告李斌于2010年8月20日与薛花签订《房屋租赁合同》，租赁房屋为昆明市呈贡区米兰园小区B3幢1单元102室，期限为2010年9月1日至2013年8月30日，租赁房屋由被告湛江建筑公司使用。该房屋的业主是杜雪瑾，薛花与杜雪瑾系母女关系，房屋租赁合同系杜雪瑾授权薛花与湛江建筑公司签订。租赁期限届满后，被告湛江建筑公司又与原告薛花达成口头协议，由该公司继续租赁该房屋，租金为每月1300元，并支付了第一个月（2013年8月30日至2013年9月30日）的租金，之后就未支付过租金，但被告湛江建筑公司仍然占用该租赁房屋至今。2014年7月31日，原“广东湛江市建筑工程集团公司云南分公司”变更名称为“湛江市建筑工程集团公司云南分公司”。本院认为：李斌与薛花于2010年8月20日签订的《房屋租赁合同》合法、有效并已经实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合租赁合同约定，租赁期间的物业管理费、租金由被告承担，在租赁期限内，租赁的房屋一直由被告湛江建筑公司使用，被告李斌虽未实际使用房屋但是作为合同一方应当与湛江建筑公司一起承担此期间所产生的租金和物业管理费，租金已经结清，但尚欠物业管理费910元（2013年1月15日至2013年8月30日，每月130元），所欠物业管理费由被告李斌以及湛江建筑公司承担连带还款责任。租赁期限届满后，双方并未签订续租合同，但是被告湛江建筑公司继续占用租赁房屋，并按照每月1300元的租金支付了第一个月的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故，被告湛江建筑公司与原告已经达成了续租的合意，除租金变更为每月1300元以外，原、被告双方仍然受原租赁合同的约束，但被告湛江建筑公司违反约定，仅支付了一个月的租金后就未继续支付租金，并占用房屋，拒不搬离，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告要求解除与被告的租赁关系，本院予以支持，被告湛江建筑公司应当腾还租赁房屋，并承担续租期间至实际腾还房屋之日止所产生的租金和物业管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告薛花、杜雪瑾与被告湛江市建筑工程集团公司云南分公司之间的房屋续租合同；二、被告湛江市建筑工程集团公司云南分公司在本判决生效后十日内将租赁房屋昆明市呈贡区米兰园小区B3幢1单元102室腾还原告薛花、杜雪瑾；三、被告李斌、湛江市建筑工程集团公司云南分公司在本判决生效后十日内连带向原告薛花、杜雪瑾支付租赁房屋物业管理费910元；四、被告湛江市建筑工程集团公司云南分公司在本判决生效后十日内向原告薛花、杜雪瑾支付从2013年10月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，租赁房屋的物业管理费（按照每月130元计算）以及房屋租金（按照每月1300元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、公告费560元，由被告李斌、湛江市建筑工程集团公司云南分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 彭        俊审判员 普熙人民陪审员李江丽二〇一四年十月九日书记员 牟    志    涛