福建省明溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）明民初字第719号
原告三明市闽新集团房地产开发有限公司，住所地三明市三元区。
法定代表人郭联新，系该公司董事长。
委托代理人陈东，福建律慧律师事务所律师。
委托代理人张建凤，福建律慧律师事务所律师。
被告黄道发，男，户籍住址福建省明溪县，现住明溪县。
委托代理人陶文华，福建聚泰律师事务所律师。
第三人郭进彪，男，住山东省临沂市罗庄区。
第三人周能华，男，住三明市梅列区。
第三人陈全岱，男，户籍住址明溪县，现住明溪县。
原告三明市闽新集团房地产开发有限公司与被告黄道发、第三人郭进彪、周能华、陈全岱返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三明市闽新集团房地产开发有限公司委托代理人陈东、被告黄道发委托代理人陶文华到庭参加诉讼，第三人郭进彪、周能华、陈全岱经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告三明市闽新集团房地产开发有限公司诉称，2006年9月22日，原告参与公开挂牌竞买，取得宏冠大厦房地产项目的国有土地使用权，开发的宏冠大厦于2010年9月通过竣工验收并陆续交付使用。2010年5月，被告欲向原告购买宏冠大厦商品房，曾与原告工作人员协商购房事宜，双方达成买卖商品房预约，被告于2010年5月14日向原告支付购房定金10000元。之后，被告在未与原告就买卖商品房的相关事宜达成合意，双方未签订正式商品房买卖合同，且被告亦未支付任何购房款的情况下，于2010年5月29日通过物业公司取得宏冠大厦704室钥匙，强占原告开发建设的宏冠大厦704室用于居住。对此，原告曾多次委托律师催告被告与原告协商确定商品房价格，以签订商品房买卖合同；或立即停止侵占，将房屋返还原告，但被告均置之不理，持续强占原告房屋至今。为此，请求判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖预约，被告缴交的10000元购房定金归原告所有；2、被告立即停止侵占，限期搬出原告开发建设的位于明溪县雪峰镇东方军路9号宏冠大厦704室，并赔偿因侵占原告房屋期间给原告造成的租金损失72000元（该损失按每月2000元计算从2010年5月30日起至被告实际搬离之日止，暂计到2013年5月30日止，或损失金额以评估机构评定为准）；本案诉讼费由被告承担。
被告黄道发辩称，1、被告与原告有签订商品房买卖合同，并且支付了购房定金10000元、首付款130896元，而且原告已交付商品房给被告使用，也交付了商品住宅质量保证书和使用说明书；2、原告与被告的商品房买卖合同依法成立，原告不得擅自解除；3、原告要求被告立即停止，限期搬出涉案房屋并赔偿租金损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告占有涉案房屋系原告将涉案房屋交付给被告使用的性质，而非强行侵占。因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。此外，答辩人认为本案案由应定为商品房买卖合同纠纷比较合适。
第三人郭进彪、周能华、陈全岱未提出答辩意见。
在本案审理过程中，原告提供以下证据：
1、营业执照及组织机构代码证，证明原告的主体资格。
2、国有土地使用权证，证明原告依法取得宏冠大厦开发建设用地的事实。
3、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明原告获准开发建设宏冠大厦并获得销售许可，且原告是该商品房经行政许可的唯一开发、建设、销售主体的事实。
4、明房权证2011字第03**号房屋所有权证一份，证明本案涉诉房产属原告所有的事实。
5、收据一份，证明原、被告曾就涉诉房屋达成买卖预约，被告向原告缴纳1万元定金的事实。
6、通知书一份，证明原告曾于2011年6月30日发函通知被告就购房事项进行协商的事实。
7、前期物业管理委托合同及通知，证明原告与厦门邻邦物业管理有限公司建立物业管理服务合同关系，并于2010年1月30日书面通知物业公司，要求交房必须凭原告书面通知方可将钥匙交给业主的事实。
8、三明市中级人民法院（2012）三民终字第840号民事判决书复印件一份，证明在没有签订购房合同的情况下，意向购房人将该款项缴纳给本案第三人郭进彪，通过本案第三人郭进彪收取的款项没有被中级法院认定为是缴纳给原告的购房款的事实，在中院的这份判决书里面没有认定这笔款项属于缴纳给原告的。
原告提交的证据经被告质证认为，对证据1、2、3、4真实性没有异议。对证据5的真实性没有异议，证明的内容有异议，原、被告之间并不是商品房买卖预约关系；对证据6、7，因通知上没有载明是以何种形式送达给被告的，与本案无关；对证据8的真实性没有异议，但与本案无关，不能证明原告的主张。
被告为证明自己的主张，提供以下证据：
1、收据、收条各一份，证明原告与被告达成商品房预售合同，被告于2010年5月14日向原告缴纳了购房定金10000元，又于2010年5月26日向原告的代表人和宏冠大厦的实际投资人即本案第三人郭进彪支付了购房首付款130896元的事实。
2、福建省新建商品住宅使用说明书一份、福建省新建商品住宅质量保证书一份、宏冠大厦小区业主接收材料清单一份、物业服务合同一份、物业管理费发票三张，证明原告与被告形成了商品房销售合同关系，并于2010年5月29日实际履行了将商品房交付给被告的义务，被告并不属于强行占有该房屋的事实。
3、祥盛开发项目承包协议书、宏冠大厦房产开发合作协议各一份，证明宏冠大厦的实际投资人是本案的三个第三人，原告只是被挂名的单位并不是真正的投资人。本案第三人郭进彪既是原告公司的竞标人又是实际投资人，因此可以认为被告交给他的首付款就是交给原告公司的钱，至于他是否有将该笔款项交给公司那是原告公司内部的事情。
4、商品房买卖合同三份，主要证明类似本案涉诉同幢的604室、804室、1004室房屋，被告当时购买的单价是符合当时的售房行情的。
被告提交的证据经原告质证认为，对证据1的收据真实性没有异议，对证据1的收条真实性有异议，该份收条没有经郭进彪认可，是否由郭进彪向被告出具的我们无法确认，且也不能表明该笔款项是我公司委托郭进彪收取的，我公司实际也没有收到该款项，与本案没有关系；对证据2的福建省新建商品住宅使用说明书真实性没有异议，对证据2的福建省新建商品房住宅质量保证书真实性有异议，该两书是我公司填写完后放在物业公司，物业公司凭我公司的通知才能交付给业主，且该两书只是记载商品房的质量，并没有标注使用人和购房人是本案被告黄道发，因此被告取得两书的途径是不合法的；对证据2中的宏冠大厦小区业主接收材料清单、物业服务合同、物业管理费发票有异议，这三份证据并不能证明原告合法的将房屋转移给被告使用，与本案无关；对证据3，原告认为该份证据是复印件，根据法律规定不能作为证据使用，且协议书内容表明第三人陈全岱、周能华与原告只是承包关系，不能证明第三人有权代表原告销售房屋，与本案无关；对证据4，认为与本案无关，原告将开发的商品房以什么样的价格出售，这存在协商等因素并不能证明被告提出的主张。
本院依职权调取了本院（2012）明民初字第160号、161号卷宗材料，从中复制以下证据：1、陈汉辉的询问笔录一份，主要证实：①其于2006年底受聘于周能华、陈全岱、郭进彪，负责三明市闽新房地产开发有限公司开发的“宏冠大厦”从事办公室文字工作；②“宏冠大厦”的开发、建设、销售均是周能华、陈全岱、郭进彪负责；③2007年“宏冠大厦”的销售聘请了厦门一家公司，2009年初该公司撤走后，未销售的商品房和商铺由周能华、陈全岱、郭进彪按出资份额进行分配，负责销售；④“宏冠大厦商住楼”所销售的房产均有签订合同，但合同签订后，需到原告住所地三明市盖章；⑤“宏冠大厦”聘请了厦门邻邦物业有限公司，原告将住房和商铺的钥匙交由该公司，该公司根据原告的交房通知单向业主交付房子钥匙；⑥部分购房户支付了购房款，但没有签订合同，物业公司就把钥匙交给购房户的事实。
2、原伟平的询问笔录一份，主要证实：①2008年4月其受雇于厦门一售楼公司，从事原告开发的宏冠大厦售楼部售楼工作，2009年厦门售楼公司撤走后，原告继续聘用其为售楼员；②周能华、陈全岱、郭进彪是宏冠大厦的股东，厦门公司撤走后，未销售的房产分别分配给周能华、陈全岱、郭进彪三人，在此之后销售的房产分别要征得周能华、陈全岱、郭进彪三人的同意；③原告未参与宏冠大厦的管理，宏冠大厦的开发、建设、销售均由周能华、陈全岱、郭进彪负责管理的事实。
3、李光华（系厦门市邻邦物业管理有限公司员工）的调查笔录，主要证实：①2009年6月20日，原告与公司签订了“宏冠大厦”的物业管理合同，2010年4月该公司正式接手物业管理；②业主交房需由闽新公司或周能华、陈全岱和郭进彪的通知。
4、厦门市邻邦物业管理有限公司提供的领条4张、欠条一张和通知一张，证明宏冠大厦各业主交房，部分是经过陈全岱、周能华、郭进彪担保向物业公司领取钥匙，部分是通过交房通知领取钥匙的事实。
5、厦门市邻邦物业管理有限公司提供的前期物业管理委托合同，证明2009年6月28日原告与厦门市邻邦物业管理有限公司签订了“宏冠大厦”物业管理合同，郭进彪作为原告的代表人在合同上签字的事实。
6、宏冠大厦房产开发合作协议、祥盛开发项目承包协议书各一份，证明周能华、陈全岱、郭进彪为宏冠大厦项目股东之一，对这个项目有经营管理的权利，负责销售工作。郭进彪等三人开发的宏冠大厦实际是挂靠在原告名下，原告只是协助办理相关手续的事实。
上述证据经原、被告质证，原告认为法院依职权调取的上述证据均与本案无关，不能证明相关事实；被告无异议。
第三人郭进彪、周能华、陈全岱未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。
对原、被告提供的证据和本院依职权调取的证据，本院分析认证如下：
上述原、被告提供的证据材料，经原、被告质证，双方无异议部分，本院将作为定案的依据予以采纳。原告提供的证据1、2、3、4，可以证明原告开发的“宏冠大厦”已经取得了商品房销售所具备的条件。原告提供的证据5和被告提供的证据1、2以及本院调取的证据5，可以证明2010年5月14日被告向原告缴纳了10000元购房定金，2010年5月29日被告取得“宏冠大厦”1幢704室房屋钥匙，并取得商品房住宅质量保证书和使用说明书，同时与物业公司签订了物业管理合同。
经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
2006年9月22日，原告经过公开拍卖，取得了明溪县祥盛地块的国有土地使用权，进行祥盛小高层房地产开发项目。2006年9月26日，原告和第三人周能华、陈全岱签订了“祥盛开发项目承包协议书”，协议书主要约定：原告对祥盛项目进行限额投资、收取固定收益，第三人周能华、陈全岱进行具体操作经营、自担风险、自负盈亏，同时约定该项目的开发、建设、销售均由第三人周能华、陈全岱负责。2006年11月20日周能华、郭进彪、陈全岱签订了“宏冠大厦房产开发合作协议”，协议主要约定；周能华、郭进彪、陈全岱合作承包祥盛小高层房地产开发，并约定了资金运用、股份处理和利润分配，以及各方的权利和义务，并约定了违约责任的分担。2010年5月，被告前往原告设立的“宏冠大厦”售楼部，购买1幢704室房屋，经与售楼部营销人员洽谈，双方达成买卖商品房之预约，被告于2010年5月14日向原告支付了购房定金10000元，原告收取被告款项后，向被告出具了收据一张。2010年5月26日，被告支付郭进彪购房款130896元。2010年5月29日被告通过原告委托的厦门市邻邦物业管理有限公司取得704室房屋钥匙，并取得了原告给付的商品房住宅质量保证书和使用说明书，同时与物业公司签订了物业管理合同，缴纳物业管理费等，同时进行了装修、使用。现原告认为，被告购买的商品房不符合公司的规定，至引起本案纠纷。
本院认为，原告的目的是销售已开发的“宏冠大厦”商品房，被告的目的是购买商品房，且被告实际于2010年5月14日向原告支付了购房定金10000元，于2010年5月26日向第三人郭进彪支付了“宏冠大厦”704室房屋购房首付款130896元，原、被告之间的买卖商品房预约成立。2010年5月29日被告又通过原告委托的厦门市邻邦物业管理有限公司取得房屋钥匙，并取得了商品房住宅质量保证书和使用说明书，也与物业公司签订了物业服务合同。原、被告一系列的行为，表明双方有订立合同的意愿，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案被告在向原告缴交10000元购房定金后，向本案第三人之一的郭进彪缴交了购房款130896元，但该款是否应做为购房款应做为另一法律关系由当事人另行主张，在此暂不予认定。被告取得诉争房屋的钥匙，是基于原告委托的物业公司交付的，而物业公司向被告交付钥匙必须是有原告或第三人周能华、陈全岱、郭进彪中的某一主体通知方能交付，明溪县宏冠大厦704室钥匙可推定是某一主体已通知物业公司交付的，当事人之间均有意愿将该商品房买卖预约转化为商品房买卖本约。因此，被告在之后与物业公司签订管理合同，缴纳物业费，并装修入住的行为应予以认可。同时，被告也应积极主动协助原告办理完善的商品房买卖合同，并依据合同约定支付购房款，以解决本案纷争。据此，原告要求解除双方之间的商品房买卖预约、被告缴交的10000元购房定金归原告所有及要求被告立即停止侵占，限期搬出原告开发建设的位于明溪县雪峰镇东方军路9号宏冠大厦704室，并赔偿因侵占原告房屋期间给原告造成的租金损失至被告实际搬离之日止的诉讼请求不合理，本院庭审中也依法对原告是否变更诉讼请求进行释明，但原告表示不变更诉讼请求，故对原告的上述诉讼请求依法不予支持。关于本案案由是否为返还原物纠纷的问题，本院认为，本案的“宏冠大厦”商品房的所有权为原告三明市闽新集团房地产开发有限公司有原告提供的房权证2011字第03**号房屋所有权证为据，物权人是没有争议的，而返还原物是基于物权发生纠纷采取的一种保护方式，且原告诉求的核心是解除商品房买卖预约，原、被告争议的焦点也是围绕商品房买卖关系是否成立，因此本案案由应定为商品房预售合同纠纷为宜。第三人郭进彪、周能华、陈全岱经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。根据《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告三明市闽新集团房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1850元，公告费500元，合计2350元，由原告三明市闽新集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 吴荣清
审 判 员 苏清丽
人民陪审员 杨永明
二〇一四年二月十九日
书 记 员 阮美清
附：（2013）明民初字第719号民事判决书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
二、《中华人民共和国合同法司法解释（二）》
第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。