秦皇岛北戴河新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦新民初字第35号
原告张丽娟，农民。
委托代理人郭香龙，北京市同诺律师事务所律师。
委托代理人韦金莹，北京市同诺律师事务所律师。
被告韩国强。
被告李敏。
二被告的委托代理人谷秀梅，河北骊宁律师事务所律师。
原告张丽娟诉被告韩国强、李敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法由审判员李晓勇适用简易程序，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。并于2015年3月23日，转为普通程序进行审理。2015年1月7日原告张丽娟的委托代理人郭香龙、被告韩国强及二被告的委托代理人谷秀梅到庭参加诉讼；2015年3月23日，原告张丽娟的委托代理人郭香龙、韦金莹，被告韩国强及其与李敏的委托代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽娟诉称，2008年5月27日，原被告双方签订《房地产买卖契约》，约定两被告将其所有的位于南戴河鑫海苑小区11栋3单元102室商品房以17.7万元卖与原告，该价格为房产证和土地证交付的最终价格；被告承诺三年内办完房产证和土地证，迟延则构成违约，被告承诺双倍赔付原告购房款包括衍生利息（年息百分之十五）。2008年6月14日，原告将全部购房款足额支付给被告，被告为原告出具《收条》一份载明：今收到张丽娟南戴河鑫海苑11-3-102购房款壹拾柒万柒仟元整。被告于同日将房屋交付原告。此后，被告未能按照购房合同约定在三年内为原告办理房产证和土地证。此给原告的财产安全造成重大不利影响，同时，也使得原告流转房产的合同目的落空。原告因此多次催促被告尽快按照合同约定为原告办理房产证和土地证，但时至今日，被告仍未履行该合同义务，且看不到被告有履行该合同义务的任何意愿。原告至此购买涉案房产的合同目的已因被告严重违约而彻底落空。在此情况下，原告依法请求法院判决解除原被告于2008年5月27日签订的《房地产买卖契约》，由两被告立即向原告返还购房款17.7万元，并自2008年6月15日起至实际还款日止，按照年15%标准支付利息（截至起诉日暂计17.0362万元）。由两被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，一、原告提出被告没有履行《契约》第九条二款就是违约，不成立。事实是：原房主韩国强与现房主张丽娟于2008年6月13曰依据《契约》双方共同到原开发单位履行了更名手续，当时由于开发单位涉及有关事宜待办，经核实双方交易手续后，同意在原房主韩国强购房单据名头上加盖了公章，遂将单据交由原告张丽娟自行更名保存。并于2008年6月14日，双方进行了房产和相关手续的交割。可原告张丽娟在答辩中所提供的《书证》以没有将原房主韩国强的姓名更改为现房主张丽娟的姓名为由提起诉讼，诉被告没有按《契约》规定履行义务而违约。第一，在诉讼中所举《书证》为什么规避在房产交易过程中，共同到房产开发单位进行更改房主姓名的事实而不谈；第二，为什么在房产开发单位同意更名，并在原单据房主韩国强名头上加盖公章后，交由原告自行更名至今，原告仍未将原房主韩国强姓名改为现房主张丽娟的姓名；第三，双方《契约》在前，付款交割在后，如果被告没有按《契约》第九条二款履行，原告为什么同意如数交付了房产交易所应付的各种款项，并进行了房产及全部相关手续的交割，获取了房产使用权七年之久。因此不难看出，违约的不是被告，而是原告自己。二、原告提出，被告没有如期按《契约》的承诺履行义务既是违约的理由不成立。被告认为，任何依法建立的《契约》合同，都不能超出《合同法》所规定的法律范围。没有凌驾于法律之上和法律约束之外的任何个人行为。此款被告已在答辩状第二条二款中阐述的很清楚。三、原告一再强调，甲方的承诺是买售人双方约定的义务，没有兑现既是违约。此理由是对《合同法》和相关法律的重大误解。按照《中华人民共和国合同法》的规定，对权利和义务的理解应当是全面的，不能断章取义。对此，被告也已在答辩状第三条中阐述的很清楚了。同时，根据《民诉法》相关法律规定，由于主客体的变更，权利和义务也随之转移。按照《契约》规定，立约人双方在房产交易过程中，已完成了房产和相关手续及款项的交割。这就说明原告已成为该房产的权属所有人。同时也是表明，原告对被告履行《契约》义务的认可。但由于在房产交易过程中，双方当事人买售关系的建立，卖售人对有关未尽事宜有协助办理的义务，但不是承担法律责任的当事人。因此原告指控被告违约的理由不成立。四、关于双方依法调解的意见。1、原告撤回诉讼，维持双方原房产交易现状，甲方依然协助乙方办理有关在交易过程中未尽事宜。但没有承担任何法律责任的义务。2、如果原告不同意撤诉，维持该房产交易现状。被告请求法庭按前被告答辩状第三条答辩理由，对双方签订的《房地产买卖契约》予以撤销。赔偿被告七年房产使用权所造成的经济损失及衍生利息。被告原房产建筑面积为58平米（包括下房5平米），地处旅游中心地段。如开办家庭旅馆，可改建两个标准间。七年预计收入为102.83万元，其中旺季预计收入75.6万元（旺季每间每天300元，期限180天，七年）；淡季预计收入3.5万元（淡季能租每半年5000元，七年）；七年衍生利息预计收入23.73万元（79.3年为平均年限）。综上所述：原告以《房地产买卖契约》为由提起诉讼，指控被告违约提出赔偿是没有法律依据的，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2008年5月27日，原被告双方签订《房地产买卖契约》，约定两被告将其所有的位于南戴河鑫海苑小区11栋3单元102室商品房以17.7万元卖与原告，该价格为房产证和土地证交付的最终价格；被告承诺三年内办完房产证和土地证，迟延则构成违约，被告承诺双倍赔付原告购房款包括衍生利息（年息百分之十五）。2008年6月14日，原告将全部购房款足额支付给被告，被告为原告出具《收条》一份载明：今收到张丽娟南戴河鑫海苑11-3-102购房款壹拾柒万柒仟元整。被告于同日将房屋交付原告。此后，被告未能按照购房合同约定在三年内为原告办理房产证和土地证。
另查明，原被告买卖的抚宁县南戴河鑫海苑小区11栋三单元102室坐落的土地属南戴河村集体所有，该土地未征收。
以上有原告提供的的房地产买卖契约、收条、结婚证、抚宁县国土资源局关于南戴河鑫海苑小区11栋三单元102室土地所有权权属问题的复函（主要内容：该地块属南戴河村集体所有）、抚宁县国土资源局证明（主要内容：该室的土地未征收）及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，在合同纠纷案件中，主张法律关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，原告认为合同有效，应对合同有效提供证据予以证明，现原告未能提供证据予以证明。而抚宁县国土资源局证明原被告双方买卖的南戴河鑫海苑小区11栋三单元102室房产坐落的土地属集体所有、未被征收。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，故原被告双方订立的《房地产买卖契约》违反法律、行政法规的强制性，应属无效合同。本案在审理过程中，本院向原告释明是否对诉讼请求进行变更，但原告不对诉讼请求进行变更，并且认为：被告是卖方，在被告没有提供证据的情况下，不足以证明合同无效。故原告以合同有效为由并向本院提出“解除原被告于2008年5月27日签订的《房地产买卖契约》，由两被告立即向原告返还购房款17.7万元，并自2008年6月15日起至实际还款日止，按照年15%标准支付利息（截至起诉日暂计17.0362万元）”的诉讼请求没有法律依据。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
驳回原告张丽娟的诉讼请求。
案件受理费6510元，由原告张丽娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 李晓勇
人民陪审员 李柏成
人民陪审员 骆晓芳
二〇一五年九月二十四日
代书 记员 李 靓
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。