北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第4482号
原告袁恒林，男。
原告曾雪丽，女。
二原告委托代理人闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京路劲隽御房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇人民政府院内306室。
法定代表人刁露，执行董事。
委托代理人周静，北京大成律师事务所律师。
原告袁恒林、曾雪丽与被告北京路劲隽御房地产开发有限公司（以下简称路劲隽御公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁恒林及二原告的委托代理人闫拥军，被告路劲隽御公司的委托代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁恒林、曾雪丽诉称：路劲隽御公司开发建设路劲家园，2013年11月公开对外预售。袁恒林、曾雪丽购买路劲家园×号住宅楼×单元×室，双方签订了《北京市商品房预售合同》，袁恒林、曾雪丽向路劲隽御公司支付了购房款。此外，路劲隽御公司向袁恒林、曾雪丽宣传新风空气过滤系统，根据其要求，袁恒林预付了33万元的施工改造款。袁恒林、曾雪丽要求签订协议，路劲隽御公司告知另行通知时间签署改造协议，后袁恒林、曾雪丽多次提出签署协议之事，路劲隽御公司以各种理由予以推脱。在袁恒林、曾雪丽多次强烈要求下，双方开始协商协议具体条款，但对协议中的部分重要条款，双方没有达成一致意见，未能签协议。据此，袁恒林、曾雪丽要求路劲隽御公司返还已支付的施工改造款，路劲隽御公司予以拒绝。综上所述，双方达成口头协议，路劲隽御公司收取施工改造款后，双方签订正式的施工改造协议。但因双方未就施工改造协议达成一致意见，导致改造协议未能订立，路劲隽御公司应当将预付款返还。后路劲隽御公司通知袁恒林、曾雪丽收房，收房时，袁恒林、曾雪丽提出要求按照《北京市商品房预售合同》约定的标准交付商品房，双方产生争议，至今未能交房，故诉至法院，请求法院判令：1、路劲隽御公司返还预付的施工改造费33万元；2、路劲隽御公司以房屋总价款1717169元为基数按照日万分之0.5的标准支付自2015年2月1日起至路劲隽御公司按《北京市商品房预售合同》第十二条约定的条件实际交付房屋之日止的违约金；3、本案诉讼费用由路劲隽御公司承担。
被告路劲隽御公司辩称：不同意袁恒林、曾雪丽的诉讼请求。第一，袁恒林、曾雪丽认购房屋时向路劲隽御公司交纳了施工改造协议款，双方对款项性质有书面文件予以确认，袁恒林、曾雪丽未在施工改造协议书中签字，但其后袁恒林、曾雪丽就购买房屋与路劲隽御公司达成了一致意见。根据合同法的相关规定，当事人未采用书面形式的，但已经以实际行动履行的，合同成立。因此路劲隽御公司与袁恒林、曾雪丽就施工改造和新风空气过滤系统的协议是成立的。第二，袁恒林、曾雪丽购买房屋前，双方合意房屋以及施工改造工程是一体的交易，不单独出售，因此如果撤销或解除其一，则须一并撤销或解除。第三，袁恒林、曾雪丽购买房屋的时间在2013年11月至2014年3月期间，该期间路劲隽御公司在各公开售楼主流网站媒体公示了路劲家园的售楼价格，均是包含施工改造费的价格，也就是说袁恒林、曾雪丽购买房屋前对于房屋及施工改造工程费平均到每平方米的价格是明知的。当时同期路劲隽御公司开盘的其他楼盘价格也是在23000元至28000元区间，从整体交易来看不存在价格过高或者显失公平的情况。第四，路劲隽御公司已经按照预售合同约定向袁恒林、曾雪丽发出入住通知书，袁恒林在通知的时间也到现场办理过房屋交接手续，查验房屋过程中其把验房单据带走了。因此路劲隽御公司已经完成交房义务，房屋事实上也是受袁恒林、曾雪丽控制，故不同意支付其逾期交付房屋的违约金。
经审理查明：2013年11月，路劲隽御公司开始公开对外发售其所开发的路劲家园项目商品房。袁恒林、曾雪丽至路劲隽御公司购买房屋时，路劲隽御公司向袁恒林、曾雪丽说明其所售卖的房屋将统一进行施工改造安装新风空气过滤系统，如买受人不同意申请进行施工改造安装新风空气过滤系统、支付相应施工改造费，则不同意向其出售房屋。2013年12月31日，袁恒林向路劲隽御公司交纳29万元施工改造费。2014年1月3日，袁恒林向路劲隽御公司交纳4万元施工改造费余款。双方当时未签订施工改造协议书。2014年1月18日，袁恒林、曾雪丽（买受人）与路劲隽御公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：买受人向出卖人购买位于昌平区南邵镇×号住宅楼×层×单元×号的商品房；预测建筑面积84.35平方米，其中套内建筑面积65.19平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米26340.99元，总价款1717169元；第十二条约定，出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。合同签订后，袁恒林、曾雪丽支付了房屋总价款。2014年12月22日，上述房屋所在住宅楼办理完毕工程竣工验收备案等，具备交付条件。2014年12月23日，路劲隽御公司向袁恒林、曾雪丽邮寄入住通知书，通知袁恒林、曾雪丽于2014年12月31日办理收房入住手续。2015年1月3日，袁恒林、曾雪丽至路劲隽御公司办理入住手续，办理了签署前期物业服务合同、交纳款项差额等部分手续，但因对签订施工改造协议有异议，故未办理验房及钥匙领取手续。
袁恒林、曾雪丽认为路劲隽御公司收取的施工改造费明显高于市场价，显失公平，其受到欺诈等为由，要求路劲隽御公司退还施工改造费，并按照《北京市商品房预售合同》中约定的标准交付房屋。路劲隽御公司表示房屋符合合同约定的交付条件，现随时可以办理剩余交房手续。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、发票、收款单、收据、工程质量验收记录表、工程竣工验收备案表、入住通知书、路劲家园前期物业服务合同、公证书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据双方签订《北京市商品房预售合同》的过程来看，路劲隽御公司向袁恒林、曾雪丽表明如不同意申请进行施工改造安装新风空气过滤系统、支付相应施工改造费，则不同意向其出售房屋，之后袁恒林交纳了全部施工改造费，然后双方才签订《北京市商品房预售合同》，故本院认为双方实际就施工改造、安装新风空气过滤系统已经达成一致，合同已经成立。
袁恒林、曾雪丽认为路劲隽御公司收取的施工改造费明显高于市场价，显失公平，其受到欺诈等为由，要求路劲隽御公司退还施工改造费。对此，本院认为，袁恒林、曾雪丽作为完全民事行为能力人，在路劲隽御公司向袁恒林、曾雪丽表明如不同意申请进行施工改造安装新风空气过滤系统、支付相应施工改造费，则不同意向其出售房屋的情况下，袁恒林先向路劲隽御公司交纳全额施工改造费，之后再同曾雪丽与路劲隽御公司签订《北京市商品房预售合同》，期间有一定时间间隔，说明其对于此次交易的内容是明确理解并经深思熟虑的。按照一般常识，商品房的价值较高，对于一个普通家庭来说在做出决定前，购买人会对相同地段、品质相近房屋的价格进行充分的比较，谨慎做出选择。涉案房屋并非垄断性商品，与本案房屋相同或相近地段有多个商品房项目在售，袁恒林、曾雪丽可在多个商品房项目中进行选择。故本院认为袁恒林、曾雪丽未能提供相应证据证明其在交纳施工改造费及签订《北京市商品房预售合同》时受到了欺诈、胁迫或存在重大误解。其次，本案所涉商品房与相关施工改造安装新风空气过滤系统属整体销售，施工改造费不仅限于新风系统的价格，还包括因安装新风系统进行施工改造的相应费用。从前述交易过程来看，袁恒林、曾雪丽在交纳施工改造费及签订《北京市商品房预售合同》时对这一交易行为应属明知，因此不能通过单一新风系统的价格衡量合同是否公平，综合全案情况，本院认为不存在显失公平的情节。同时，在本院释明的情况下，袁恒林、曾雪丽明确表示认可《北京市商品房预售合同》，只主张退还施工改造费。根据合同约定及市场习惯，施工改造工程与商品房为一体，施工改造费与《北京市商品房预售合同》相互关联，不能仅要求退还施工改造费而单只履行《北京市商品房预售合同》。故对于袁恒林、曾雪丽要求退还施工改造费的请求，本院不予支持。
路劲隽御公司在《北京市商品房预售合同》约定的交房时间2015年1月31日前通知袁恒林、曾雪丽办理入住手续，袁恒林、曾雪丽在2015年1月3日前去办理入住手续，袁恒林、曾雪丽因对施工改造协议签订事宜有异议未能办理完毕交房手续。但在2015年1月3日时房屋已经具备《北京市商品房预售合同》所约定的交房条件，且双方就施工改造事宜的合同事实上已经成立，是否签订书面形式合同不成为袁恒林、曾雪丽拒绝收房的理由。而且，根据本院前述认定，双方交易标的即是含经施工改造后安装了新风空气过滤系统的商品房，故袁恒林、曾雪丽称房屋现状不符合合同约定的意见不能成立。因此，路劲隽御公司在约定的交房时间前向袁恒林、曾雪丽交付房屋，袁恒林、曾雪丽拒绝收房的理由不能成立，故袁恒林、曾雪丽要求路劲隽御公司支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
应当指出，本案的判决不影响行政机关依据法律法规对违法行为进行处理或处罚。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告袁恒林、曾雪丽的诉讼请求。
案件受理费六千五百七十七元，由原告袁恒林、曾雪丽负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈文洁
代理审判员 邓徐娟
人民陪审员 任宝玲
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 张 欣