上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第20166号
原告上海联源物业发展有限公司。
法定代表人耿海宁。
委托代理人刘斌，上海市XX律师事务所律师。
被告潘易。
委托代理人孙新育。
原告上海联源物业发展有限公司（以下至判决主文前简称联源物业公司）诉被告潘易物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。后本案依法转为适用普通程序，由审判员孙正新、人民陪审员吴凤鸣、杨德新组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告联源物业公司的委托代理人刘斌、被告潘易的委托代理人孙新育到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告联源物业公司诉称，原告在2013年6月与上海市浦东新区XX大道XXXX弄XXX花园小区业主大会签订《物业服务合同》，为XXX小区提供物业管理服务。原告在进入该小区提供物业管理服务过程中，发现被告所拥有的XXX号房屋在改建中占用小区绿地来建造建筑物。被告的房屋为三层楼独栋别墅，产证总建筑面积为365平方米。从2013年6月15日原告开始管理小区时，就发现XXX号房屋已经在施工了。原房屋的出入是从房屋东面进出的，房屋为三开间朝南。车库位于房屋东南面，为地下车库，车库上面原来是没有建筑的，地下室外侧也没有采光井。房屋的东南面车库原先是敞开没有墙面的，现被告改建成了房屋。另在房屋的西南面，原告增建了一个车库，就是将原先东南侧的车库改建到了西南侧。房屋的西面，原为公共绿地，被告挖掉了部分绿地，且在地下室室外改建成了采光房，占地为62平方米。根据原告与业主大会签订的《物业服务合同》，合同第二章第二条约定了管理范围，原告负责绿化、景观养护。小区业主委员会与原告多次劝阻被告停止建造违法的建筑物，而被告置之不理。后原告将被告的违规行为通报小区业主委员会和浦东新区建交委，建交委于在2014年7月4日下发了违法建筑的房屋认定书，认定被告在公共绿地上建有违法建筑物，是对公共绿地的侵占。基于上述几点，原告依法提起诉讼，要求被告停止侵占小区公共绿地，并恢复原状；要求被告对底层西侧增加一个采光井部分恢复原状；对该房屋东侧地下车库位置改建的两层房屋33.6平方米予以拆除，并恢复原状。
被告潘易辩称，原告主体不适格，住宅小区的违法建筑，应由政府牵头、由城管等部门协同处理，且应当先由有关部门认定建筑为违法建筑。在没有认定前，原告就称被告占用绿地、建造违法建筑是不成立的。同时被告直到庭审当下都没有收到建交委的违章通知，因原告没有尽到告知义务，被告申诉的权利也没有得到行使，故该认定书属于尚未生效的行政认定。被告认为浦东新区建交委作出的违章认定是违法的，而原告也只有通知、劝告的职能。现被告确认原告有维护和管理的职责，但是物业服务合同第2条第5款的约定并不明确。同时，原告管理该小区只有一年，对物业服务合同被告不知晓。被告没有参加业委会，原告也没有向被告送达物业管理合同和管理规约。另被告是通过买卖受让了系争房屋，被告取得房屋时已经是现在的状况。被告购买时车库的加层已经建造好，外侧的采光井也已存在，被告是直接接手的。车库和采光井面积同原告所述，房屋里面没有装修。被告仅对采光井做了加固维护。对于车库在东侧位置无异议，改建到了西侧不是事实。同时，被告认为原告诉称内容事实不清，每户住宅门口的绿地不属于公共绿地，属于个人绿地。原告也没有向被告方告知被告存在占用绿地、搭建违法建筑的情况。被告现在是对房屋内部结构和外立面进行装修，并没有侵犯其他业主的权利，也没有影响到与其他小区业主共同使用的绿地。被告认为该小区其他住户亦存在这类问题，原告应予以公正、公平一并处理，不能单独针对被告。故被告请求依法驳回原告各项诉请。
经审理查明，原告联源物业公司于2013年6月6日与上海市浦东新区XXX花园小区业主大会签订了《物业服务合同》，同时签订有管理规约。原告受托管理该小区，约定物业服务期限为2013年6月16日起至2015年6月15日止。根据《物业服务合同》第二章第二条约定，“乙方（指原告）为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：……（五）物业管理区域内的绿化养护和管理；……（十）物业使用禁止性行为的管理；……”。根据《管理规约》第六条约定，“业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质……”；第七条约定，“各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。”被告潘易为上海市浦东新区XX大道XXXX弄XXX花园小区XXX号房屋权利人。被告系从案外人汪某某处购买该房屋，并于2013年1月21日进行房地产权登记。房屋为三层楼独栋别墅，产证登记总建筑面积为365平方米。原房屋结构为三开间朝南，车库位于房屋东首地下，进出口在南端，斜坡进入地下，车库入口斜坡上方原本没有建筑，地下室外侧没有采光井。现车库被改建成了房屋，增建为地上二层，总面积为33.6平方米。另于房屋的西南侧增建了一个车库。原房屋的西侧，原为公共绿地，已被挖去部分改建成了采光井，占地约为62平方米。现该房屋已被上海市浦东新区建设和交通委员会认定为附有违法建筑的房屋。
上述事实，有原告提供的物业服务合同、管理规约、房地产登记簿、平面图和照片、由浦东新区建设和交通委员会作出的附有违法建筑的房屋认定书，被告提供的案外人汪某某提供的情况证明及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与XXX花园小区业主大会签订物业服务合同，原告根据合同约定为XXX花园小区提供物业管理服务。被告作为该小区的业主，应当依据物业服务合同以及管理规约的约定使用物业。原告依据物业服务合同的约定对被告侵占绿地、违章搭建的情况有管理权限。且根据管理规约，被告有义务不做出违章搭建建筑物的行为。现被告擅自改建车库、增建二层房屋并占用绿地建造采光井，系违反约定改变了物业原有用途以及违章搭建的行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。因此，本院对于被告认为原告主体不适格的主张不予采纳，现原告要求被告停止侵占小区公共绿地、拆除违章搭建的建筑物并恢复原状的请求，本院予以支持。根据《物权法》的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，且被告无法证明涉案绿地属于其专有部分，因此对于被告主张的自家门口的绿地属于个人绿地不予采纳。被告为XXX花园小区XXX号房屋的所有权人，对该受让房屋享有权利且承担义务，故对于被告主张其购买房屋时已经存在上述违章情况而拒绝承担责任的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
被告潘易于本判决生效之日起三十日内停止侵占小区公共绿地，拆除上海市浦东新区XX大道XXXX弄XXX号房屋的车库部位改建的房屋及房屋西侧加建的采光井，并根据原建筑设计恢复房屋结构原状。
案件受理费人民币80元，由被告潘易负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 孙正新
人民陪审员 吴凤鸣
人民陪审员 杨德新
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 陆元君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
……
业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
……
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。