绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第1334号
原告：华凤莲。
委托代理人：孙玉文。
被告：浙江骏浩房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区福全镇义道房村。
法定代表人：季明根，董事长。
委托代理人：叶一春、杨颖，浙江纳森律师事务所律师。
原告华凤莲诉被告浙江骏浩房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与审判员任莹、人民陪审员朱先淼组成合议庭，于2014年7月31日、2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告华凤莲的委托代理人孙玉文，被告浙江骏浩房地产开发有限公司的委托代理人叶一春到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告华凤莲诉称，2011年11月14日，原告向被告购买位于柯桥区福全镇世纪路骏浩华庭小区3幢1单元202室商品房一套，并同时购买骏浩华庭3幢2号地下自行车位，合同约定为车位7.71平方米，单价2200元／平方米，总价为16962元。然被告交付原告的地下自行车位只有3.84平方米，原告多次与被告交涉要求得到已购买的7.71平方米的自行车位，被告最后同意退还给原告1.93平方米的车位差价计4522元，其实被告把原告3.87平方米的面积挪用到建设地下汽车库去了。2013年11月16日晚上21：40分，《小强热线》采访并播报了骏浩华庭小区所涉及的地下自行车位面积严重缩水问题，同时小强热线记者咨询了有关律师。2013年12月2日，原告也咨询了柯桥区国土资源局相关人员。上述律师及相关人员均明确表示，地下储藏室、自行车位没有公摊，不能计入公摊面积。被告将原告缺少的地下室车位计算在公摊面积中，违背了我国的法律法规。原告认为，根据我国法律规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，明确诉讼请求为：判令被告因交付的地下自行车位面积不足双倍返还给原告16962元（7.71平方米×2200元／平方米）。
被告浙江骏浩房地产开发有限公司辩称，原告购买的自行车位面积不存在缺少，被告无需退还购房款，更不用双倍退还。理由如下：1.地下自行车位需分摊转为地下室功能区而建造的共有建筑面积。根据《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按套内建筑面积或建筑面积计价，而建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。根据双方所签订《商品房认购协议书》及《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，原告所购买的7.71平方米是建筑面积而非套内面积。作为独立使用空间使用销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公共建筑面积（这里的公共建筑面积是指整幢楼的公共建筑面积），即独立使用的地下室、车棚等面积不是整幢楼的公共建筑面积。但地下室除了独立使用的空间外，还有过道等共同使用的面积，对于这些共同使用的面积应属于地下室的公共建筑面积。根据《浙江房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定，住宅楼中，某一单元不同于其他单元，设有专用电梯、管道井、前室等，为该单元专设的共有建筑面积由该单元自行分摊。位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影的1／2等专为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊。因此，作为地下室专设的地下共有建筑虽不由整幢楼的进行分摊，但是需要地下室的各功能单位间进行分摊。2.因地下自行车位不能办理产权证，测绘部门不进行测绘。但根据被告自行测量，原告购买的3幢2号车位面积为7.68平方米（套内面积3.7184平方米，公摊面积3.96平方米）。现被告同意在计算分摊的共有建筑面积情况下，按照双方实地测量的面积来确定讼争自行车位的建筑面积。3.骏浩华庭地下室不属于人防工程，政府已经同意易地建设人防工程。4.被告已按约履行交房义务，并依约进行通知，至于原告未接受房屋，责任在于原告，应当承担相应的逾期接收房屋的责任。综上，被告认为，原告的起诉依据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向法院提供了以下证据：
证据1.《商品房认购协议书》及发票，用以证明原告向被告以16962元的价格购买骏浩华庭3幢2号建筑面积为7.71平方米的地下自行车位的事实。被告的质证意见是对该证据无异议，但该证据表明自行车位所载的是建筑面积而不是套内面积；
证据2.《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，用以证明原告向被告购买的自行车位具备人防功能。被告的质证意见是对该证据无异议，但当时人防工程是由政府进行认定的；
证据3.《骏浩华庭置业计划书》，用以证明原告向被告购房时相关情况的事实。被告的质证意见是对该证据无异议；
证据4.电话录音、中国移动通信客户详单，用以证明原告及案外人于文忠就自行车位面积是否需要公摊向三维测绘、工商所、小强热线、国土资源局进行咨询、被告知无需公摊的事实。被告的质证意见是对录音资料的真实性有异议，无法确定对方身份，且录音内容仅表示个人观点，是否公摊需要法院确定；对通讯客户详单真实性、关联性均有异议；
证据5.被告与案外人签订的《骏浩华庭地下自行车位使用权补充协议书》复印件，用以证明被告因交付的自行车位面积短缺与案外人另行签订补充协议、予以现金补偿的事实。被告的质证意见为该证据系复印件，对真实性有异议；
证据6.骏浩华庭小区业主催促浙江骏浩房地产开发有限公司交房信函复印件，用以证明原告曾于2014年3月2日发函要求被告交房的事实。被告的质证意见是该证据系复印件，不予质证；
证据7.视频光盘、《自行车库使用面积、公摊面积明细及公摊面积处理方案》照片复印件、孟志萍书写的说明材料（无孟志萍签字），用以证明原告所拍摄的被告向购买自行车位的业主就自行车库面积问题出具处理方案、根据上述方案，被告售楼顾问孟志萍计算应由被告返还原告4522元的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性有异议，该证据系偷拍，对视频光盘作为证据的合法性有异议，虽孟志萍是被告员工，但其并没有签字，且上述方案是庭外的处理，不代表在本次诉讼中原告能享受此政策；
证据8.绍兴县房屋建筑工程竣工验收备案表，用以证明被告开发的骏浩华庭小区工程竣工验收备案表上所载的骏浩华庭小区建筑面积为4297.66平方米，与被告提交的只有4297.62平方米情况不符，被告在面积上存在欺诈行为的事实。被告的质证意见是对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明原告所要证明的地下车位面积无需公摊的事实，至于面积以测绘部门测绘为准。
被告为证明其主张，向法院提交了以下证据：
证据9.浙江骏浩房地产开发有限公司骏浩华庭3#楼建筑面积计算书、3#楼建筑面积分间（套）明细表，用以证明经测绘部门测绘得出骏浩华庭3#楼地下室面积为328.34平方米的事实。原告的质证意见是该证据系自行测绘，对数据的准确性不予认可；
证据10.3#楼半地下室自行车库面积计算明细表，用以证明因测绘部门对不办理权属证书的地下自行车位面积不进行测绘，故被告自行对自行车位面积进行测绘，经测绘原告的2号车位面积为7.68平方米的事实。原告的质证意见是该证据系自行测绘，对数据不予认可；
证据11.地下自行车位示意图，用以证明原告购买的自行车位的位置分布及地下室存在大面积的过道、前室等公共建筑面积的事实。原告的质证意见是该证据在原、被告签订《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》时并没有看到，是被告到了法庭才提供的，因此对该证据有异议；
证据12.人防工程易地建设审批申报表，用以证明人防部门同意骏浩华庭项目人防工程易地建设，讼争的地下室不属于人防工程的事实。原告的质证意见是该审批表上的时间有疑问，存在欺诈，因此对其真实性有异议，且双方签订的协议中曾约定地下自行车位有人防功能。
经当事人申请，本院于2015年2月11日前往绍兴市福全镇骏浩华庭3#楼，对讼争2号自行车位进行实地测量，取得了证据13.骏浩华庭3#楼2号车位测量尺寸示意图，用以证明讼争2号自行车位套内实测尺寸的事实。原告的质证意见是该证据经原、被告共同测量，对此测量结果无异议，根据该尺寸计算，2号自行车位的实测面积为3.70平方米。被告的质证意见是对该证据所载的尺寸没有异议，但根据该尺寸所计算的面积是套内面积，而建筑面积应是套内面积加上公摊面积。
本院认为，证据1、2、3，原、被告均无异议，且能够证明待证事实，本院对其证明力予以认定。证据4，虽被告对真实性持有异议，但该组证据间时间上可以相互印证，故本院对其真实性予以认定，但该组证据系原告从其他渠道咨询有关人员关于地下室是否计入公摊的意见，不能直接作为本案的定案依据，故本院的对该组证据的证明力不予认定。证据5，该证据系复印件，被告不予认可，且该证据仅表明被告与案外人之间就自行车位面积进行处理的方案，与本案缺乏关联性，本院对其证明力不予认定。证据6，因该证据系复印件，被告不予认可，且该证据与本案无关，本院对其不予审查。证据7，该组证据系复印件，被告不予认可，且该证据仅是被告诉讼外所采取的处理方案，无法证明原告所要证明的目的，本院对其证明力不予认定。证据8，被告对真实性没有异议，虽该证据并不能证明原告所购买的地下自行车位面积是否需要公摊，且与本案无关，本院对其不予审查。证据9，原告认为该证据所涉及的面积测量计算系被告方自行委托测绘，但该证据所涉及的是3#楼面积，与本案讼争自行车位没有直接关联，本院对其不予审查。证据10.因该证据系被告自行测量，原告对此不予认可，故本院对其证明力不予认定，具体数据以双方实测为准。证据11，虽原告表示之前未看到过，不予认可，但该证据能反映出骏浩华庭3号楼地下室分布情况，且与本院实地勘察情况相符，故本院对其证明力予以认定。证据12，该证据由相关部门盖章签字确认，且能够证明被告所要证明的事实，本院对其证明力予以认定。证据13，经双方当事人一致认可，本院对其证明力予以认定。
经过当事人的举证、质证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2011年11月14日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房认购协议书》一份，约定：乙方认购甲方所开发的骏浩华庭3幢1单元2层3-0202号房，该房屋建筑面积为86.19平方米；储藏室为3幢2号，建筑面积为7.71平方米，以上面积均为预测面积，最终面积以政府相关部分实测为准；乙方认购上述储藏室单价为2200元／平方米，总计16962元等。嗣后，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，约定：本协议标的物系骏浩华庭3幢2号地下自行车位，该地下自行车位兼有人防工程功能。如因国家人防需要需使用该地下自行车位的，乙方必须无条件让出，供免费使用；乙方受让的地下自行车位使用权面积为7.71平方米，总价款为16962元；使用权期与所购商品房的使用期限相同，但标的物不能办理权属证书等。2011年11月15日，原告向被告支付16962元，被告开具销售不动产统一发票为凭。嗣后，被告向原告交付讼争自行车位，但原告经自行测量，发现面积不足7.71平方米。
另认定，骏浩华庭小区地下室原设计具备人防功能，后因地质原因，在该处无法修建人防地下室，经人防部门审查，同意骏浩华庭项目人防工程易地建设。
2015年2月11日，经本院实地勘察，由原、被告对讼争2号自行车位具体尺寸进行实地测量，并达成一致。根据该测量结果，按照墙体中对中标准计算，讼争2号自行车位使用面积为（0.125＋2.03＋0.05）×（0.05＋1.505＋0.125）=3.7044平方米。原告以被告交付的自行车位使用面积与合同约定不符，遂起诉来院，酿成本案纠纷。
本院认为，原、被告签订《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，约定被告将讼争骏浩华庭3#楼地下室2号自行车位使用权转让给原告使用，此系双方的真实意思表示，该协议合法有效，应受法律保护。根据双方实地测量的结果，本案讼争自行车位实际使用面积为3.70平方米（省略到小数点后两位）。双方当事人的争议焦点主要是《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》约定的讼争自行车位使用面积是否需要公摊？原告认为，其向被告购买的自行车位，其合同约定使用面积为7.71平方米，但事实上被告交付的自行车位经测量仅有3.70平方米，面积上存在严重短缺，缺少的4.01平方米的面积不能进行公摊。被告认为，地下自行车位需分摊转为地下室功能区而建造的共有建筑面积，因此，被告交付的自行车位虽约定面积为7.71平方米，但该7.71平方米包含了套内面积和公摊面积，因此并不存在原告主张的面积缺少现象。本院认为，根据原、被告签订的《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，讼争自行车位无法办理产权登记手续，且双方明确约定该地下自行车位使用权面积为7.71平方米。因此，被告辩称讼争自行车位的7.71平方米系套内面积与公摊面积之和，显然与合同约定不符。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。根据我国合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本院实地测量，并按照双方的意见实测尺寸计算讼争自行车位的使用面积来看，被告交付原告的自行车位的实际使用面积为3.70平方米，较合同约定缺少4.01平方米，显然不符合合同约定，构成违约。根据本案实际情形，因要求被告承担继续履行或采取补救措施，显然不符合实际，因此，根据对价原则，原告要求被告返还给原告不足部分面积的价款，理由正当，本院予以支持。结合合同约定单价2200元／平方米，故被告应返还原告不足面积的差价即8822元。
针对原告要求双倍返还差价部分的诉求，本院认为，原告主张被告双倍返还不足部分面积的价款，基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。依据上述司法解释之规定，原告认为，被告交付的自行车位其实际面积小于合同约定面积，且面积误差比远远超过3%以上，应当由被告对面积不足部分的房价款予以双倍返还。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。现双方协议约定的转让标的是讼争2号自行车位的使用权，该车位也不具备办理产权的条件，故双方就讼争自行车位所签订的合同并非上述司法解释所涉的商品房之范畴。因此，原告要求按照上述司法解释的规定，由被告向其双倍返还面积误差比超过3%以上的房价款，理据不足，本院不予支持。原告另主张，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。依据上述法律规定，因被告交付的自行车位面积短缺，存在欺诈行为，原告要求被告进行双倍赔偿。本院认为，上述法律规定了消费者在相关情形下的惩罚性赔偿权利，但本案实系车位使用权转让引发的合同纠纷，并不适用消费者权益保护法。因此，原告基于上述法律规定要求被告双倍赔偿，本院亦不予支持。
综上，本院对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙江骏浩房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告华凤莲车位使用权转让价款差价8822元；
二、驳回原告华凤莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费224元，由原告华凤莲负担107元，由被告浙江骏浩房地产开发有限公司负担117元，被告浙江骏浩房地产开发有限公司应负担部分，限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费224元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
审 判 员 任 莹
人民陪审员 朱先淼
二〇一五年三月十六日
书 记 员 徐 芳