成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第2873号
原告宋玺，男，1982年8月28日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人高攀恒，国浩律师（成都）事务所律师。
被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。
委托代理人杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人王宇，男，住成都市青羊区，成都融创置地有限公司员工。
原告宋玺与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法由代理审判员徐俊杰适用简易程序独任审判，于2015年5月12日、2015年6月2日公开开庭进行审理。原告宋玺的委托代理人高攀恒，被告成都融创置地有限公司的委托代理人杨雅婷、王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋玺诉称，2010年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，由原告向被告以519532元的价格购买蓝谷地·天域9栋2单元20层02号房屋。根据约定，被告应当在2011年12月31日前交付房屋，并且在交付房屋之日起450天内办理房屋的产权登记。如果逾期办理房屋产权登记，则被告按日向原告支付全部已付款的万分之一违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告直到2015年2月15日才办理了房屋产权登记手续，逾期长达690天，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金35847元（庭审中明确为逾期办理房屋所有权转移登记的违约金：房屋总价款519532元×自2013年3月31日至2014年2月15日违约天数690天×万分之一）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告成都融创置地有限公司辩称，原告于2015年4月27日向法院提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。原告提出的违约金没有相关证据证明其实际遭受的损失，应当依法予以驳回。若被告需要支付违约金，计算违约金的截止时间应当是2014年7月29日，被告已于当日向成都市城乡房产管理局提交了房屋所有权转移登记的申请书，从2014年7月29日起被告已无违约行为，不应再承担违约责任。同时，依据合同法及相关司法解释的规定，请求对原告主张的违约金予以调低。
经审理查明，2010年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋2单元20层02号房屋，房屋总价款519532元，采取贷款方式付款。房屋交付时间为2011年12月31日前，房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。
2014年7月29日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月19日取得案涉房屋所有权转移登记。
庭审中，原、被告对案涉房屋实际交房时间为2011年12月31日，陈述一致。
以上事实的认定，有原、被告的当庭陈述和原告提交的《商品房买卖合同》、房屋所有权证以及被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。对原、被告争议的问题，本院作以下论述：
一、关于诉讼时效。根据原、被告《商品房买卖合同》约定，被告交付房屋后，应协助原告在房屋交付使用之日起450日内即2013年3月24日前办理房屋所有权证，即房屋所有权转移登记。若被告逾期办理房屋所有权转移登记，应于原告实际取得房屋所有权证之日起30日内向原告支付违约金。因本案原告于2014年9月19日取得房屋所有权转移登记，30日后被告仍未按约支付违约金，原告才可能知道其要求支付违约金的权利受到侵害，其诉讼时效方能起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”之规定，原告于2015年4月27日向本院提起诉讼，未超过2年诉讼时效期间。本院对被告辩称原告的请求超过诉讼时效的意见，不予采纳。
二、关于违约金。根据原、被告双方《商品房买卖合同》约定，被告交付房屋后，应协助原告在房屋交付使用之日（即2011年12月31日）起450日内（即2013年3月24日）前办理房屋所有权登记。由于被告的原因，直至2014年9月19日原告才取得该房屋所有权转移登记，从而构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告未按约办理案涉房屋所有权转移登记，应当向原告支付相应违约金。庭审中，被告辩称从2014年7月29日起向成都市城乡房产管理局提交房屋所有权转移登记申请后，其已无违约行为，违约金计算的截止日期应为2014年7月29日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。被告向成都市城乡房地产管理局递交房屋所有权转移登记申请后，因行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，并非出卖人即本案被告的原因所造成。因此，本案违约金的计算截止时间应以2014年7月29日为准。
关于违约金的具体数额，被告认为约定过高，请求予以裁减。根据双方合同约定，如因被告的责任，原告未能在房屋交付使用之日起450日内取得房屋所有权证书的，自期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。被告已于2014年7月29日履行了房屋所有权转移登记义务，实际逾期491天（2013年3月25日至2014年7月29日）。因我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以降低，并且原告也未充分举证证明其因被告逾期办理房屋所有权转移登记而造成的实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、被告的违约程度等因素，本院酌情确定被告应支付逾期取得房屋所有权转移登记的违约金为9200元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告宋玺支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金9200元。
二、驳回原告宋玺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费348元，由被告成都融创置地有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 徐俊杰
二〇一五年六月十八日
书 记 员 陈冠宇
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。