云南省开远市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民二初字第224号
原告杨平飞，女，39岁，住开远市。
原告郭永清，男，43岁，住开远市。
原告郭丽琼，女，36岁，住开远市。
被告潘国恩，男，31岁，住蒙自市。
被告李星星，女，24岁，住蒙自市。
原告杨平飞、郭永清、郭丽琼与被告潘国恩、李星星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理。依法由审判员陆国论适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨平飞、郭永清、郭丽琼到庭参加了诉讼，被告潘国恩、李星星经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨平飞、郭永清、郭丽琼共同诉称：2011年10月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租期从2011年10月24日起至2014年11月7日止，半年租金为20400元。合同签订后，被告于2012年2月20日支付原告房租15000元，5月8日又支付房租20000元，被告并出具了结账清单，确认仍欠原告房租12700元，但被告违反其承诺，仅于2012年12月21日支付原告40000元房租后就不再支付，直到2013年6月1日和7月20日被告才又分别支付原告房租6000元和8000元。期间原告多次向被告催要房租，均被其拒绝。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定支付原告违约金2240元（扣除保证金10000元），被告腾退租赁房屋并维修租赁房屋损坏部分或支付费用由原告自行修复，判令被告支付从2013年11月7日起至2014年7月6日止的房租20400元，房租支付至被告腾退房屋之日止，判令被告支付从2012年5月9日起至2014年7月6日止的滞纳金68258元，滞纳金支付至被告履行之日止，本案的诉讼费由被告承担。
被告潘国恩、李星星未作答辩。
原告杨平飞、郭永清、郭丽琼为证明其主张向本院提交如下证据：商品房购销合同、房屋租赁合同、结账清单、欠条各一份。证明原告对出租房屋的合法所有权以及原、被告之间的房屋租赁关系。
被告潘国恩、李星星未向本院提供证据。
原告提供的证据，被告未到庭发表质证意见，自愿放弃了自己的诉讼权利，上述证据能够证明原告对出租房屋享有所有权的事实及原、被告之间的房屋租赁关系，本院对原告提供的证据的真实性和证明力予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：郭永清与杨平飞系夫妻关系，郭丽琼是郭永清的妹妹。李星星是开远市漂亮汽车服务中心的业主，潘国恩是李星星的姐夫，参与经营开远市漂亮汽车服务中心。2010年7月29日，杨平飞、郭永清与开远市房地产开发经营有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了开远市×××小区×幢×号房屋。潘国恩因经营需要欲承租房屋，2011年10月24日，杨平飞、郭丽琼与潘国恩签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方（杨平飞、郭丽琼）将×××小区×幢×、×号商铺（即×幢×号房屋）出租给乙方（潘国恩）使用，租期从2011年10月24日起至2014年11月7日止，月租金为3400元，每半年支付一次房租，先付后用；每逾期15天，甲方按月租金每日3%递增收取滞纳金，乙方向甲方缴纳租赁保证金10000元；租赁期间，乙方因特殊情况需要退房，须提前一个月通知甲方，并将租赁房屋腾空后交还甲方，房租算至腾空并恢复原样交付钥匙为止；乙方在租房合同未到期提前退租，按年租金30%收取违约金；乙方拖欠房租累计达一个月以上的，甲方有权终止租赁合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告潘国恩于2011年11月15日向原告交付了10000元的保证金，经郭永清、马林波等4户房东的同意，潘国恩拆除了×号至×号商铺之间的隔墙（×号至×号隔墙长12.9米、高3.1米、宽0.24米，×号、×号隔墙长12.5米、高3.1米、宽0.24米），在×号至×号商铺前搭建了车棚，拆除了×、×、×号的卷帘门（宽3.6米、高3.05米）和×、×号的电表箱。2012年5月8日，开远市漂亮汽车服务中心对2011年11月7日至2012年11月6日期间的房租和2012年2月7日至2012年5月8日期间的滞纳金向原告出具了结算清单，确认尚欠房租为12700元，从2012年5月9日起至本年度房租全部付清之日继续按合同追加滞纳金。2012年12月21日，开远市漂亮汽车服务中心再次出具欠条，确认欠5号、6号商铺房租13500元，滞纳金仍从2012年5月9日起计算。
另查明，潘国恩支付房租的情况为：2011年11月15日支付房租12200元（含10000元保证金），2012年2月20日支付房租15000元，2012年5月8日支付房租20000元，2012年12月21日支付房租40000元。2013年6月1日支付房租6000元，2013年7月20日支付房租8000元。现尚欠房租33500元（3400元×10个月（从2013年11月至2014年9月）-500元（8000元＋6000元-13500元）］。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合法的租赁关系受法律的保护，原告与被告潘国恩签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与被告潘国恩在合同中已经约定了支付房租的期限，被告潘国恩未按照合同约定的期限足额支付房租，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定以及租赁合同的约定，原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告与被告潘国恩在租赁合同中约定房租计算至承租人腾空并恢复房屋原状为止，但承租人腾空并恢复房屋原状是一个不确定的时间，为避免损失的不当扩大，本院酌定被告潘国恩应当向原告支付房租至2014年9月。租赁合同还约定承租人提前退租的，按年租金的30%支付违约金，被告潘国恩以停止营业、拒不支付房租等行为表示提前退租，亦构成违约，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告与被告潘国恩在租赁合同中已经约定了违约金的计算方法，即3400元×12个月×30%=12240元，约定的违约金数额相当于被告潘国恩三个半月的房租，因被告潘国恩至今未腾空恢复房屋原状，严重影响了原告另行出租，故该违约金数额与原告的损失大致相当，本院予以支持。被告潘国恩未按时支付原告房租，原告对此损失的仅是资金的占用利息，而租赁合同中对滞纳金按每日3%计收的约定，过分高于被告潘国恩给原告造成的损失，本院酌定被告潘国恩按中国人民银行一年期贷款基准利率支付原告资金占用利息，即34000元×6%=2040元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定和租赁合同的约定，被告潘国恩应当为原告恢复×××小区×、×号商铺的隔墙、卷帘门和电表箱，并拆除5、6号商铺前搭建的车棚。房屋租赁合同是原告与被告潘国恩所签订的，被告潘国恩承租房屋后用于经营开远市漂亮汽车服务中心，二被告之间的法律关系与本案审理的租赁合同不是同一法律关系，原告对被告李星星的诉请没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告与被告潘国恩签订的房屋租赁合同解除条件已经成就，应予解除，被告潘国恩违反合同约定应承担违约责任，并恢复房屋原状。本案事实清楚，证据充分，租赁合同关系明确，原告的主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨平飞、郭丽琼与被告潘国恩签订的房屋租赁合同。
二、被告潘国恩于本判决生效之日起三十日内支付原告杨平飞、郭永清、郭丽琼从2013年11月至2014年9月的房租33500元，支付原告杨平飞、郭永清违约金2240元（扣除10000元保证金后），支付原告杨平飞、郭永清拖欠房租的资金占用利息2040元。
三、被告潘国恩于本判决生效之日起三十日内腾空开远市×××小区×、×号商铺，恢复开远市×××小区×、×、×、×号商铺之间东西朝向的三堵隔墙（长12.9米、高3.1米、宽0.24米）、恢复×、×号商铺的二个卷帘门（宽3.6米、高3.05米）、二个电表箱，拆除5、6号商铺前搭建的车棚。
四、驳回原告杨平飞、郭永清、郭丽琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2072.00元，减半收取1036.00元，由被告潘国恩负担700元，原告杨平飞、郭永清、郭丽琼共同负担336元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 陆 国 论
二〇一四年九月十二日
书记员 孔令旭（兼）