北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第6743号
上诉人（原审原告）李海，男，1959年4月7日出生。
委托代理人梁月英，李海之妻，1962年4月4日出生。
委托代理人陆玉红，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京未来科技城开发建设有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇人民政府院内113室。
法定代表人董贵蛟，董事长。
委托代理人景潇，女，1983年8月22日出生，该公司法律顾问。
委托代理人刘晟昱，女，1985年5月17日出生，该公司法律顾问。
上诉人李海因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第8054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
李海在原审法院诉称：2009年11月我与北京未来科技城开发建设有限公司（以下简称未来科技城）达成农村房屋拆迁安置协议，按《未来科技城北区（小汤山镇土沟村）定向安置房认购实施细则》，安置房类型为多层混合结构，设计层高为3米。2012年10月入住房屋后，发现实际层高2.8米。我在小汤山镇土沟新村共买安置房屋3套。由于未来科技城的违规及违约行为给我造成了损失，故此发生争议。基于上述事由，故请求昌平区人民法院依法判令：1、未来科技城赔偿经济损失20万元；2、本案诉讼费用由未来科技城负担。
未来科技城在原审法院辩称：一、未来科技城与李海签订的《土沟村定向安置房认购书》（以下简称：《安置房认购书》）中从未承诺过交付的房屋层高需达到3米。未来科技城建设的回迁安置房并未违反双方约定。《实施细则》并未作为《安置房认购书》的附件存在，不能作为安置房交房条件的依据。《实施细则》于2009年10月18日发出，由于其内容会受到该区域的规划条件等诸多因素的制约，因此，《实施细则》描述的内容仅能作为参考，具体的交房条件应以李海与未来科技城签署的《安置房认购书》为准，后签订的《安置房认购书》可以对先发布的《实施细则》进行修正。2009年12月18日，李海作为土沟村的被拆迁人与未来科技城签订了《安置房认购书》，《安置房认购书》中未来科技城与李海对安置房的位置、结构、面积、价格等安置房的相关信息进行了约定，约定中并未对设计层高做出任何限制，同时，未来科技城建设的安置房的层高符合国家的强制性法律规范，因此，李海要求未来科技城赔偿经济损失20万元既没有合同依据，亦没有法律依据。二、《北京市规划委员会建设项目规划条件（授权供地）》（2010规（昌）条授字0009号）（以下简称《规划条件》）明确要求土沟村定向安置房居住用地的限高为18米，受此条件制约，《实施细则》中描述的设计层高3米的内容实际无法实现。2010年10月29日，北京市规划委员会昌平分局向未来科技城下发了关于土沟村定向安置房的《规划条件》，《规划条件》中明确要求居住用地的限高为18米，未来科技城作为定向安置房的建设单位，其对安置房的层高设计必须符合《规划条件》限高的要求。土沟回迁房设计为6层，去底去顶后，每层的层高客观上无法达到3米，可见，退一步讲，即使将《实施细则》作为合同履行依据，关于层高3米的内容也属客观上履行不能，同时未来科技城也因为此原因，在《安置房认购书》中并未对层高进行约定。三、未来科技城建设的定向安置房符合《住宅设计规范》及《建筑规范》关于卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米的强制性要求。《住宅设计规范》（GB50096-1999）3.6.2条、《住宅设计规范》（GB50096-2011）5.5.2条及《住宅设计规范》（GB50368-2005）5.1.6条均规定“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m”未来科技城建成的定向安置房的室内净高完全符合国家的上述强制性要求。四、李海在签署《土沟村定向安置房选房确认协议》及《土沟村定向安置房房屋产权确认协议》时并未对层高问题提出任何异议，说明李海对安置房的层高予以认可。土沟村回迁工作启动后，李海如约按照未来科技城发放的选房通知书上记载的时间（2012年10月27日）前来选房并签订了《土沟村定向安置房选房确认协议》。2012年11月10日，李海又与未来科技城签订了《土沟村定向安置房房屋产权确认协议》，对三套回迁房的产权人进行了确认，在整个回迁过程中，李海并未向未来科技城书面提出关于层高的任何异议，李海以自己的行为表明其认可回迁房的层高。综上所述，首先《实施细则》并非合同附件，且层高3米的内容已经通过后签署的认购书进行了修订；其次，即使《实施细则》作为附件，其中层高3米的内容由于受到规划条件的制约，客观上无法实现；最后，根据李海签署的《土沟村定向安置房选房确认协议》及《土沟村定向安置房房屋产权确认协议》表明其认可回迁房的层高，李海要求未来科技城赔偿经济损失20万元的主张没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院经审理查明：李海系北京市昌平区土沟村被拆迁安置人口，未来科技城系土沟村拆迁单位。2009年10月，未来科技城发布《实施细则》，其中内容包含“土沟村定向安置房类型为多层混合结构，设计层高3米”。2009年12月，李海与未来科技城签订《安置房认购书》，对定向安置房的面积和价款做了明确约定，但对定向安置房的层高问题并未作出明确约定。未来科技城建设完成定向安置房后，与李海办理相关交房手续，李海现已实际入住定向安置房。在本案审理过程中，未来科技城出示北京市规划委员会制作的《规划条件》一份，该文件记载昌平区小汤山镇规划建设的定向安置房（居住用地）限高18米（局部24米）。未来科技城根据该规定在限高范围内建设了定向安置房，定向安置房施工完毕后，通过相关部门的竣工验收。
上述事实，有《未来科技城北区（小汤山镇土沟村）定向安置房认购实施细则》、《土沟村定向安置房认购书》、《北京市规划委员会建设项目规划条件（授权供地）》（2010规（昌）条授字0009号）及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：李海以未来科技城建设的定向安置房层高不足3米为由，要求未来科技城赔偿相关损失20万元，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：一、安置房系专门为安置被拆迁人口所建设的，有别于一般的商品房，故安置房源的信息发布、安置房的选购、合同的签订应区别于一般的商品房买卖合同。虽李海认为，未来科技城发布的《实施细则》明确记载了房高，但《实施细则》有别于房产信息广告，并不具有要约的法律性质。二、从《实施细则》文本内容看，未来科技城于2009年发布的《实施细则》中层高仅仅系未来科技城对安置房的构想，房屋的位置、高度等具体信息，要依照相关部门审批结果予以确定，根据法院所查明的事实，本案诉争房屋的规划审批手续系2010年由相关部门做出的，审批手续中对本案诉争房屋楼宇的高度进行了明确限制，结合未来科技城发布《实施细则》的时间和规划审批的时间，未来科技城不可能预见审批的具体内容。三、未来科技城建设定向安置房取得了相关审批手续，在定向安置房施工完毕后，亦通过主管部门的验收，故该工程符合国家规划设计标准。四、未来科技城建设的定向安置房达到了入住的标准，层高并不影响李海的实际居住使用。结合上述分析，未来科技城所建设的回迁房符合交付条件，李海以未来科技城违约为由，要求未来科技城赔偿损失，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李海的诉讼请求。
李海不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院判决，改判支持其全部诉讼请求。李海的上诉理由是原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决违反公平原则。原审判决认为安置房以安置为目的，应有别于一般商品房，该认定不符合法律的规定，未维护农民利益。二、原审判决证据不充分。原审判决使用的房屋规划手续没有经有关部门盖章。三、《实施细则》应该是《安置房认购书》的组成部分。
未来科技城同意原审法院的判决，不同意李海的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是《实施细则》中层高三米的约定能否视为要约，即《安置房认购书》的组成部分。
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然未来科技城向李海交付了层高2.8米的房屋，未交付层高三米房屋，但二者差距很小，不能认定该差距对房屋价格构成重大影响。且本案属拆迁安置补偿合同纠纷，不同于商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同中，买受人对于开发商开发的楼盘具有选择权，开发商对房屋及相关设施所作的说明是影响买受人是否签订购房合同的依据；而拆迁安置补偿合同中，被拆迁人对于开发商开发的楼盘并无选择权。开发商对房屋层高三米的说明并非影响买受人是否签订拆迁安置合同的依据。由此，《实施细则》中层高三米的约定不能认定是《安置房认购书》的组成部分。《安置房认购书》中对于房屋层高并无特别约定。李海以未来科技城未提供层高三米房屋为由要求支付违约金，李海的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千一百五十元，由李海负担（已交纳）。
二审案件受理费四千三百元，由李海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
代理审判员 夏根辉
代理审判员 范 磊
二〇一四年九月二日
书 记 员 赵 彤