江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0837号
上诉人（原审被告）符澄，男，1966年3月25日生，汉族。
委托代理人李泽民（受符澄的特别授权委托），男，1942年2月9日生，汉族。
委托代理人钟长德（受符澄的特别授权委托），男，1934年8月29日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司。
法定代表人钱宪良，无锡新江南物业管理有限公司董事长。
上诉人符澄因与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第29号民事判决，于2014年4月24日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，符澄系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）88号1602室（该房屋建筑面积为214.86平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定。2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。因新江南物业公司与符澄就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司于2013年12月诉讼至法院。
审理中，新江南物业公司变更诉讼请求为要求符澄支付物业服务费14503元（自2004年3月计算至2011年8月），电梯费240元（自2011年1月计算至2011年8月），共计14743元。
审理中，符澄认为其与新江南物业公司没有物业服务合同关系，且新江南物业公司的诉请已超过诉讼时效，也未按法定程序主张物业管理费。此外，新江南物业公司的收费标准也是违法的。
对于符澄的上述意见，新江南物业公司认为：新江南物业公司与业主之间自2006年3月起构成事实上的物业服务关系，其一直提供物业服务至2011年8月31日，该行为有延续性，故诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。新江南物业公司并提供催收函一份，称其除了上门催讨物业费外，还于2013年7月在小区将催收函予以张贴公示。
另查明，新江南物业公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的部分业主一直拒交物业服务费。
又查明，已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。
又查明，新江南物业公司于2012年11月至法院信访，要求就其与包括符澄在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费及电梯费。
审理中，法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，这些材料显示，有业主提出了新江南物业公司服务不到位的抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降，新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院陈述称，新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、房屋登记簿证明、关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复、催收函、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号民事判决书、（2012）南民初字第435号民事判决书、（2012）锡民终字第915号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为，虽然新江南花园业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，符澄认为物业管理费收费标准无依据并不符合事实，该抗辩意见不能成立。对于符澄提出的诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，新江南物业公司于2011年8月31日停止了对新江南花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，新江南物业公司于2012年11月至法院信访主张权利，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。对于符澄提出的新江南物业公司主张物业费不符合法定程序的问题，因业主委员会督促业主限期交纳物业费并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利，故对该主张不予支持。因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的情形，符澄拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。据此，原审法院依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：符澄于判决发生法律效力后十日内支付新江南物业公司物业服务费8701.8元，电梯费240元，共计8941.8元。一审诉讼费90元，减半收取为45元（已由新江南物业公司预交），由符澄负担27元，新江南物业公司负担18元。
符澄向本院提起上诉称：一、业主委员会系个别人非法组织的，业主委员会所签订的物业服务合同没有经业主大会同意，双方之间的物业服务合同违法，对全体业主不发生效力，其与新江南物业公司之间没有物业服务合同关系。二、关于诉讼时效问题，由于双方不存在依法签订的合同关系，因此只存在特殊的服务关系，该服务关系不具有物业服务合同的连续性。2004年3月，新江南物业公司即上门催收物业费，诉讼时效应从2004年3月起算，而不应从2011年8月31日新江南物业公司擅自撤走之日起算。新江南物业公司2013年12月23日才向法院起诉，向前推2年计算，其诉讼请求已超过诉讼时效。三、物价局文件中的有关收费标准是指导性的，可看作是对新江南物业公司和业主委员会之间往来的文书，不是确定收费等级的法律依据，一审法院按0.75元／平方米／月的标准判决没有法律依据。四、新江南物业公司未依照法律程序、未经业主委员会督促催告，即主张物业服务费，其请求应被驳回。五、新江南物业公司还存在擅自拆除消防监控系统、智能化监控系统，将业主共有的地下车库以长期出租形式非法出售，不公布辆车停放服务费收支情况等侵犯业主权益的行为，只有将上述三个问题交接清楚后，新江南物业公司才可以收取物业服务费。六、一审法院认定事实不清、适用实体法不当、庇护新江南物业公司。新江南物业公司和新江南业主委员会之间的纠纷，双方同时向一审法院起诉，但一审法院只受理了新江南物业公司起诉业主的案件，而对业主委员会的起诉状，不立不裁，明显袒护新江南物业公司。请求二审法院撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费全部由新江南物业公司承担。
新江南物业公司未作答辩。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，符澄与新江南物业公司之间确实不存在合法有效的物业服务合同关系，2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，该份合同的效力因新江南花园业主委员会的问题存在瑕疵，但并不能否定新江南物业公司按约提供物业服务的事实。合同期限届满后，双方虽未续签物业服务合同，但新江南物业公司仍向小区业主提供了物业服务，且并未出现专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主提出异议的事实，故新江南物业公司与符澄存在事实上的物业服务关系。符澄事实上长期接受着新江南物业公司提供的物业服务，其既然享受物业服务所带来的一定程度的生活便利，就理应支付物业服务费。符澄以其与新江南物业公司之间不存在合法有效的合同关系为由拒交物业服务费，与法不符，与理相悖，该上诉理由不能成立。
关于本案的诉讼时效问题，在物业服务一直处于持续履行的状态下，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，即新江南物业公司向业主主张物业服务费的诉讼时效期间应从2011年8月31日停止物业管理服务时起算2年，故本案新江南公司于2012年11月向法院信访并主张权利，没有超过诉讼时效，至于原审法院就本案进行立案审理的具体时间为2013年12月，并不能改变新江南公司在诉讼时效内已向法院请求保护其合法权益的事实。
关于物业服务收费标准的确定问题，新江南物业公司在履约过程中确实存在物业服务质量降低的事实，并引发部分业主拒交物业费，但物业服务瑕疵并不能成为业主拒交物业费的抗辩事由，事实上业主拒交物业费也一定程度上致使物业公司履行合同的能力下降。原审法院在无锡市物价局关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准批复的基础上，结合双方履约情况，酌情减少了符澄应交的物业服务费数额，已充分考虑符澄的利益，并无不妥。
关于符澄上诉称新江南物业公司在起诉前需先经业主委员会督促催告的问题，《物业管理条例》虽然规定了在业主委员会督促业主限期交纳物业费逾期仍不交纳的，物业服务企业可提起民事诉讼，但该条主要是对业主委员会设立的督促义务，并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利。且在双方之间就物业费交纳产生争议后，新江南物业公司已就物业费交纳问题以《告C区业主书》的形式与业主进行了沟通，在协商无果的情况下提起诉讼，合法合理，故符澄关于新江南物业公司必须在业主委员会督促催告后才能提起诉讼的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
新江南物业公司提供了物业服务，业主即应交纳物业服务费，如果业主认为新江南物业公司有违反物业服务合同的行为或其他侵犯业主合法权益的行为，可以另行依法自行或通过业主委员会向新江南物业公司主张权利，但不得以此拒交物业服务费。符澄关于物业公司存在擅自拆除消防监控系统等行为而认为其目前无须交纳物业服务费的上诉理由，也不能成立。
关于符澄提出的业主委员会起诉新江南物业公司案件的受理问题，不属本院对本案进行二审审理的范围，也非判断本案一审判决是否正确的相关因素，故本院二审对此不予理涉。
综上，符澄的上诉理由均不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由符澄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 王 倩
二〇一四年五月十五日
书 记 员 周喆菁