浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建民初字第505号
原告范瑾。
委托代理人（特别授权）钱民，建德市联谊法律服务所法律工作者。
委托代理人（特别授权）张银根。
被告赛珍玉。
被告马强。
被告马明芳。
被告马小玉。
被告马小山。
被告马迎军。
被告马丽丽。
被告马慎达。
被告马玉梅。
第三人应春德。
委托代理人（特别授权）唐飞。
原告范瑾与被告赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅、第三人应春德房屋买卖合同纠纷一案，原告范瑾于2015年5月6日向本院起诉，本院同日立案受理后，依法由代理审判员蔡竞燕于2015年6月11日公开开庭进行了审理。后因该案需以另案的审理结果作为依据，本案中止审理。原告范瑾的委托代理人钱民、张银根，被告马强，第三人应春德及委托代理人唐飞到庭参加庭审，被告赛珍玉、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅经本院依法传票传唤无正当理由未庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范瑾诉称，2004年11月28日，原告与被告赛珍玉签订《房屋买卖合同》两份，约定被告赛珍玉将位于本市新安江街道沧滩路31号501室和江滨路43号302室两套住房转让给原告，价款分别为173000元和125700元，合计人民币299000元。合同还约定，该两套房屋在政府拆迁安置中发生的室内装修补偿费及安置房享有的相关政策性待遇由原告享受。被告马强作为被告赛珍玉代理人及子女代表在合同中签名。同年12月25日，原告向被告赛珍玉支付了房款299000元。2005年1月15日，被告赛珍玉、马强、马明芳为甲方，原告为乙方又签订《房地产买卖契约》一份，再次约定双方执行2004年11月28日签订的房屋买卖合同。此后，原告以上述两套房屋的被拆迁人身份与建德市城市防洪工程建设指挥部（以下简称城防指挥部）签订了两份《房屋拆迁产权调换协议》，约定由城防指挥部将上述房屋拆除，并向原告在本市新安江街道溪头“水韵天城”安置两套房屋，即127幢一单元501室（期房、建筑面积94.55平方米）及自行车车库一间、120幢二单元403室（期房、建筑面积77.96平方米）及自行车车库一间。2006年3月23日，被告马小玉、马小山、马迎军、马丽丽向建德法院起诉请求判决原告与被告赛珍玉签订的两份《房屋买卖合同》及原告与被告赛珍玉、马强、马明芳签订的《房地产买卖契约》无效。建德市人民法院对该案在判决驳回马小玉、马小山、马迎军、马丽丽要求确认合同无效请求的同时，判决该两份合同均不生效。之后，被告赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅起诉要求原告及案外人应春德向其返还原告以被拆迁人身份从城防指挥部因拆迁安置房屋取得的“水韵天城”的两套房屋。建德市人民法院于2009年10月10日作出（2008）建民一初字第1242号民事判决，判决原告及应春德各自向赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅返还上述两套房屋及自行车库一间。范瑾提出上诉，杭州市中级人民法院虽维持原判，但明确了赛珍玉等人负“合同、契约均不生效”的主要责任。现原告提起诉讼，要求：1、判令被告赛珍玉、马强、马明芳返还原告房屋买卖款人民币173300元。2、原告、第三人因共同返还被告房屋及车库造成损失778358元，由被告赛珍玉、马强、马明芳赔偿原告及第三人损失700522元。3、上述款项合计873822元直接支付给第三人，其中275000元为原告返还给第三人的购房款，余款为赔偿款。
被告马强共同辩称：对返还被告收到的173300元房款没有异议，但目前房屋仍由原告占有使用，如果要求赔偿损失，被告也要提起反诉要求原告赔偿因迟延退房给被告造成的损失。建德市人民法院（2006）建民一初字737号判决书与杭州市中级人民法院（2010）浙杭民终字第47号民事判决书均确定案涉的房屋买卖合同无效，被告承担的应该是原告实际发生的损失，应该是原告购买该两套房屋的价格与当时确认合同无效时房屋价格的差价，而不应是现在的市场价与原告购买该两套房屋的价格的差额。即使原告存在损失也是原告的过错，原告明知房屋不能过户，还恶意的转让给应春德，第三人的损失不应由被告来承担。原告在向第三人转让房屋时有获利，并无损失。综上，原告的第二、三项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
被告赛珍玉、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。
第三人应春德答辩称，当时与原告签订买卖合同时并不知道被告无权卖房的事实，第三人有理由相信房屋是原告的，所以我们没有过错。第三人与被告马家没有任何关系。杭州市中级人民法院（2010）浙杭民终字第47号民事判决书判决第三人与原告共同返还房屋给被告，第三人造成的损失应由原告赔偿。
原告在审理中提供以下证据：
1、（2006）建民一初字第337号民事判决书一份（复印件），证明被告赛珍玉、马强、马明芳隐瞒家庭成员与原告签订案涉的房屋买卖合同，该合同被法院判决不生效，虽然原告未尽其善意审查义务存在过错，被告的过错更加明显，被告赛珍玉、马强、马明芳应承担90%的赔偿损失责任。
2、（2008）建民一初字第1242号民事判决书一份（复印件），证明原告和第三人应春德在该案中作为共同被告被起诉。
3、（2010）浙杭民终字第47号民事判决书一份（复印件），证明赛珍玉、马强、马明芳作为部分共有人隐瞒真实情况处分财产应承担合同不发生法律效力的主要责任，该判决书明确了范瑾、应春德因合同效力瑕疵返还房屋而产生的房屋价款返还和损失赔偿可另行解决的事实。
4、委托书（原件）、收款收据（复印件）各一份，证明被告赛珍玉委托范瑾办理拆迁手续，赛珍玉收到原告支付的款项299000元的事实。
5、遗嘱一份（复印件），证明范瑾与赛珍玉之间的买卖关系是成立的。
被告马强在审理中提供以下证据：手稿一份，证明原告代理人张银根曾向被告马强确认房屋的价格的事实。
被告赛珍玉、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：
一、原告提供的证据1、2、3，被告马强无异议。第三人应春德无异议。本院经审查后认为符合证据要件，予以认定。
二、原告提供的证据4、5，被告马强对证据4无异议，对证据5有异议，认为遗嘱上所列的家庭成员情况与实际不相符。第三人应春德有异议，认为不清楚当时的具体情况。本院经审查，证据4中被告赛珍玉向范瑾出具的委托书，载明沧滩路31号501室和江滨路43号302室的两套房产已经出售给范瑾，关于拆迁补偿事项由范瑾办理相关手续，收据载明赛珍玉已经收到范瑾支付的沧滩路31号501室和江滨路43号302室的两套房产的房款共计299000元。证据5为一份遗嘱的复印件。本院认为关于沧滩路31号501室和江滨路43号302室的两套房产的交易情况及相应的合同效力已经有生效的法律文书予以确认，本案不做分析。
三、被告马强提供的证据，原告对真实性无异议，第三人表示不清楚。本院经审查后认为，被告说明该份手稿出自原告代理人张银根之手，张银根对该手稿的真实性予以认定，本院对其真实性予以认定。
综上，本院查明如下事实：
2004年11月28日，原告与被告赛珍玉签订了两份《房屋买卖合同》，约定将两套房屋以人民币299000元（其中，沧滩路31号501室173300元、江滨路43号302室125700元）的价款转让给原告。2004年12月25日，原告向被告赛珍玉支付了房款299000元，被告赛珍玉、马强、马明芳将该两套房屋的产权证、土地使用权证、契证交付给了原告。2005年1月15日，被告赛珍玉、马强、马明芳与原告签订《房地产买卖契约》一份，约定双方执行《房屋买卖合同》。2005年7月8日，原告以“范瑾（马雨亭）为被拆迁人名义与拆迁人城防指挥部签订《产权调换协议》两份，约定上述两套房屋由城防指挥部拆除（已于2005年下半年拆除），并由城防指挥部将本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车车库（建筑面积9.39平方米）和120幢二单元403室（建筑面积77.96平方米）及自行车车库（建筑面积7.41平方米），安置给原告及马雨亭。2005年9月，原告实际取得了该两套房屋，但未办理过户登记。2005年11月20日，原告将其中的“水韵天城”127幢一单元501室及自行车车库以人民币295000元转让给了第三人应春德。2006年3月23日，被告马小玉、马小山、马迎军、马丽丽向本院提起诉讼，请求确认原告与被告赛珍玉签订的两份《房屋买卖合同》及原告与被告赛珍玉、马强、马明芳签订的《房地产买卖契约》无效。审理中，本院依法追加被告马慎达、马玉梅为案件第三人参加诉讼，并于2007年3月15日作出（2006）建民一初字第337号民事判决：一、驳回马小玉、马小山、马迎军、马丽丽的诉讼请求；二、赛珍玉与范瑾2004年11月28日签订的两份《房屋买卖合同》及赛珍玉、马强、马明芳与范瑾签订的《房地产买卖契约》均不生效。该判决经杭州市中级人民法院二审维持原判决。2008年7月10日，被告赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽向本院提起诉讼，要求原告范瑾返还位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车车库（建筑面积9.39平方米）和120幢二单元403室（建筑面积77.96平方米）及自行车车库（建筑面积7.41平方米）的房屋。审理中，本院通知马慎达、马玉梅为共同原告，通知应春德为共同被告参加诉讼，于2009年10月10日作出（2008）建民一初字第1242号民事判决：一、范瑾、应春德于本判决生效后三个月内将位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车车库（建筑面积9.39平方米）返还给赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅；二、范瑾于本判决生效后三个月内将位于本市新安江街道溪头“水韵天城”120幢二单元403室（建筑面积77.96平方米）及自行车车库（建筑面积7.41平方米）返还给赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅。该判决经杭州市中级人民法院二审维持原判。
另查明，第三人应春德于2015年5月11日向本院提起诉讼，案号为（2015）杭建民初字第345号，要求解除其与原告范瑾签订的房屋买卖合同，并要求原告范瑾赔偿其损失。该案现已审理终结，本院判决如下：解除应春德与范瑾于2005年11月20日签订的房屋买卖合同。范瑾向应春德返还房屋买卖款人民币275000元。应春德因返还位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室及自行车车库而造成损失人民币681569元，由被告范瑾赔偿613412元。该案已经履行完毕。
本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，首先，被告赛珍玉与原告范瑾2004年11月28日签订的两份《房屋买卖合同》及被告赛珍玉、马强、马明芳与原告范瑾签订的《房地产买卖契约》，已被生效的民事判决确认均不生效，已经产生了与合同无效相同的法律后果。其次，本院（2008）建民一初字第1242号民事判决书已经判决原告向九被告返还位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢1单元501室及自行车车库，该判决也已经发生法律效力。据此，被告赛珍玉依据不生效的合同收取的房款应予返还，原告因返还房屋造成的经济损失，应当由过错方根据过错责任分担。被告赛珍玉、马强、马明芳明知自己无权处分属于九被告共有房屋，而仍与原告签订房屋买卖合同及房地产买卖契约的行为具有过错。原告在受让房屋时，未尽充分的善意审查义务，对造成所签合同不生效具有一定过错。被告马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅在房屋买卖过程中无过错行为，可不负赔偿责任。根据（2015）杭建民初字第345号民事判决书，原告范瑾因第三人应春德返还“水韵天城”127幢1单元501室及自行车车库而赔偿应春德的损失数额为613412元，根据原告与被告赛珍玉、马强、马明芳的过错程度，本院酌情确定原告因返还“水韵天城”127幢1单元501室及自行车车库房屋造成的损失由被告赛珍玉、马强、马明芳赔偿损失350000元。原告范瑾要求将被告方应退回的房款与赔偿款直接支付给第三人应春德，因第三人应春德未提出收取该款项的主张，原告范瑾该项主张不符合法律规定，本院不予支持。被告马强提出原告未实际返还房屋，给被告方造成迟延退房的损失，且原告范瑾将房屋转让给第三人时已经获利，故原告并无损失。本院认为，原告负有与第三人一起返还建德市“水韵天城”127幢1单元501室及自行车车库房屋的责任已经被生效判决书确定，且原告因履行返还房屋的判决义务所造成经济损失是客观事实且损失数额可以确定，被告该项意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赛珍玉于本判决生效后十日内向原告范瑾返还房屋买卖款人民币173300元。
二、由被告赛珍玉、马强、马明芳于本判决生效后十日内赔偿原告范瑾返还房产及自行车车库而造成损失人民币350000元。
三、驳回原告范瑾的其它诉讼请求。
本案案件受理费减半收取人民币6269元，由原告负担1753元，被告赛珍玉、马强、马明芳负担4516元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 蔡竞燕
二〇一五年十二月二日
书记员 刘爱萍