广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2071号
上诉人（原审原告、反诉被告）广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司，住所地。
法定代表人岑明忠，该司总经理。
委托代理人岑玉金，该司员工。
委托代理人颜亮，广东强邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市恒立冠投资有限公司，住所地。
法定代表人杨锡涌，董事长。
委托代理人周维明、肖红宇，广东深天成律师事务所律师。
上诉人广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司（以下简称十全十美公司）因与被上诉人深圳市恒立冠投资有限公司（以下简称恒立冠公司）租赁合同纠纷一案，�服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年9月29日，广州市中级人民法院作出（2003）穗中法执字第922-3号民事裁定书，裁定将被执行人广州增益纺纱厂所有的位于广州市白云区石井镇黄石路北面、马务村西面地段、面积61503平方米的土地使用权、厂房及纺纱厂的机器设备转给恒立冠公司（执照号：深福司字S04019）所有。
2007年7月20日，广州市国土资源和房屋管理局核发了《国有土地使用证》【穗府国用（2007）第01100082号】，土地使用权人为恒立冠公司、地块座落在白云区石井镇黄石路北面、马务村西面地段、地类（用途）为工矿仓储用地、使用权面积为60225㎡。双方确认土地使用证的地块与涉案的地块为同一地块。
2005年11�29日，广州市城市规划局白云区分局核发了涉案地块的《建设工程规划许可证》（穗白规（2005）267号），建设位置位于黄石西路北面，马务村西面地块；建设规模为12幢2层，总建筑面积：9595平方米，建设项目为临时建设，使用期二年。此证只作临时商铺建设使用，不能作为产权登记依据。
十全十美公司与恒立冠公司于2005年4月25日签订《租赁合同书》，约定恒立冠公司（甲方、出租方）将位于广东省广州市白云区黄石西路188号（原广州市增益纺纱厂），红线：36-34-10地块，土地红线面积为61503平方米租给十全十美公司（乙方、承租方）使用。租赁期限为五年，从2005年8月1日起至2010年7月31日止，租赁期满，甲方有权收回该地块及地上原建筑物，乙方所增建的部分物业，由乙方在租赁期满后两个月内清拆干净恢复原状。若租赁期满后甲方不开发房地产项目或�作其他用途，租赁期限自然顺延，至甲方需要开发使用（以甲方书面通知为准）。租金为每月615030元，每月10日前支付当月租金。合同签字盖章后七天内，乙方向甲方缴纳履约保证金1230060元。合同期届满后双方结清相关费用后，甲方将该保证金无息返还给乙方。双方因履行本合同的未尽事宜，应充分友好协商解决，并以被协议的形式加以说明，补充条款与本合同具有同等的法律效力，补充条款与本合同条款有抵触的以补充条款为准。等等。
合同签订后，十全十美公司向恒立冠公司交纳了履约保证金1230060元，并投入改建、添建成“广州十全十美国际装饰材料城”，分租予约300户租户经营使用。
2006年4月23日，恒立冠公司（甲方、出租方）与十全十美公司（乙方、承租方）签订了《租赁补充合同（一）》，约定在原双方于2005年4月25日签订的租赁合�基础上，达成如下补充合同条款：1、甲方同意将位于广东省广州市白云区黄石西路188号（原广州市增益纺纱厂），红线：36-34-10地块，土地红线面积为61503平方米（含地上原有的建筑物面积27000平方米），租给乙方使用。原租期为五年，从2005年8月1日起至2010年7月31日止。2、鉴于乙方对租赁物的临建报批手续不全，做成时间有所耽误，加上投资开发成本过高，经双方协商同意，原租赁合同期为五年，续期一年，即租期共为六年，从2005年8月1日起至2011年7月31日止。……计租金日期从2005年8月1日起，在续租期间，若甲方受到政府立令限期对该地块开发建设时，乙方无条件应立即全部清场搬出交回甲方。甲方无需作任何补偿，若租赁期满后甲方不开发房地产项目，租赁期限自然顺延，至甲方需要开发使用（以甲方书面通知为准），具体租赁条件双方另行协商并签订补充租�协议加以明确。等等。
2008年8月26日，恒立冠公司（甲方、出租方）与十全十美公司（乙方、承租方）签订了《租赁补充合同（二）》，约定甲方预计在租赁期满后开始组织广州市白云区黄石西路188号36-34-10地块的开发建设工作。为了确保在2011年7月31日甲乙双方签订的租赁合同期满后乙方能顺利清场将土地交还甲方，不影响甲方的开发建设，甲乙双方经友好协商，在原双方于2005年4月25日和2006年4月23日签订的租赁合同条款基础上，特制订如下补充协议，以资双方共同信守：……2、在租赁期满，甲方于2011年7月31日正式组织该地块的开发建设工作（此协议视为甲方书面通知，甲方无须另行通知），乙方必须将地面出租物业的所有租户全部清场搬出，在两个月内自行清拆干净自建临建，恢复原状地面后将交回甲方。甲方无需向乙方作任何补偿。3、乙方在将地面�业再出租后，在与租户签订租赁合同时，租赁期不得超过乙方与甲方签订的土地租赁期2011年7月31日，如乙方与租户的租赁合同期超过此时间，使得甲方不能按时收地，所造成的一切损失均由乙方承担。甲方有权没收履约保证金，且乙方必须赔偿甲方开发建设延误损失费，损失费按每天每平方用地5万元标准计取。……6、如有未尽事宜，甲乙双方再另行协商。本补充合同与此前双方签订的租赁合同具有同等法律效力，在补充协议与此前签订的《租赁合同书》及《租赁补充合同（一）》不一致的，按本补充协议执行。等等。
2011年7月31日后，十全十美公司仍继续使用涉案场地及租赁物，并按每月100万元的标准向恒立冠公司交纳租金至今。
2012年11月6日，恒立冠公司向十全十美公司发出《解除租赁关系的通知》，内容主要为：2011年7月31日双方租赁期限�届满；双方经协商后，租金从2012年8月1日起为每月120万，截至2012年10月31日，十全十美公司还欠租金1202250元。自2011年8月1日双方的租赁关系为不定期租赁，恒立冠公司有权随时解除合同，并通知十全十美公司双方的租赁关系即日解除，十全十美公司应在两个月内将租赁标的交还恒立冠公司；并支付拖欠的租金1202250元，否则其将收取每日千分之三的滞纳金和逾期付款违约金。另，还需支付2012年11月1日至租赁物返还之日的租金。
2013年1月14日，恒立冠公司在涉案场地向场地的实际使用人发出公告，告知各商户涉案场地的业主为恒立冠公司，其与十全十美公司的租赁合同已于2011年7月31日到期，并于2012年11月6日通知十全十美公司解除租赁关系、在2013年1月6日交还场地；为保障各商户的合法权利，恒立冠公司决定与各商户签订租赁合同、使商户可持续经营，并请商户在2013年1月14日至25日办理签约手续。等等。十全十美公司对此认为恒立冠公司收回场地并非为开发建设，而是为继续经营十全十美公司之前的业务；恒立冠公司辩称该公告是应政府关于维稳要求安抚各商户，其没有继续经营十全十美公司业务的意向。
2013年2月20日，恒立冠公司通过EMS分别向十全十美公司发出《关于返还租赁物及支付租赁物占有使用费的通知》，认为：双方自2011年8月1日起形成不定期租赁合同关系；恒立冠公司已于2012年11月6日通知十全十美公司解除不定期租金合同关系，故双方间已不存在租赁合同关系，十全十美公司应立即向恒立冠公司交还租赁物并支付租赁物使用费至返还之日止。等等。
恒立冠公司提交了以下证据，拟证明恒立冠公司正对涉案地块进行开发建设：
1、2010年7月28日，恒立冠公司向广州市三旧改造工作办公室提交的《关于申请把自有用地实施“三旧”改造的报告》：申请对十全十美装饰建材城组织开展“三旧”改造的实施。
2、2010年8月16日，恒立冠公司向广州市白云区城改办提交的《关于申请把自有用地实施“三旧”改造的报告》：申请对十全十美装饰材料城组织开展“三旧”改造的实施。
3、2010年10月26日，广州市白云区城市更新改造工作办公室函复恒立冠公司《关于深圳市恒立冠投资有限公司“三旧”改造有关意见的复函》（云城改函（2010）98号）：二、我办原则同意你司的改造申请。请按照《旧厂房改造方案编制指引立案标准》向市“三旧”办提出改造申请。
4、2011年8月4日，广州市规划局白云分局向广州市白云区人民政府报送的《关于送审﹤关于增益纺纱厂地块规划调整问题的函（代拟稿）的请示﹥》（穗云规报（2011）96�），主要内容为拟请区政府向市规划局申请规划调整涉案地块。
5、2011年8月10日，广州市白云区人民政府向市规划局报送的《关于白云区黄石西路增益纺纱厂地块规划调整问题的函》（云府函（2011）212号），调整涉案地块容积率为4.0-4.5，并提出规划调整建议。
6、2012年4月27日，广州市规划局函复恒立冠公司《关于广州市十全十美装饰材料城地块规划调整意见的复函》（穗规（2012）808号）：……就你司提出，规划管理单元区域内总量控制不变，通过调配区域内其它地块建设量的调整方式，将涉及单元内其他地块相关利益人的权益。建议你司充分考虑项目建设量调整的必要性，充分兼顾所在单元其他地块的需要，提出更优化的设计方案。等等。
一审诉讼中，十全十美公司称涉案场地已转租给300户租户经营使用至今；十全十美公司与该300�租户签订的租赁合同约定，待恒立冠公司开发房地产时，双方合同终止收回房屋；现恒立冠公司反诉要求收回涉案场地，涉及实际使用人的利益，故申请追加其为第三人参加诉讼。恒立冠公司表示：实际使用人与其公司不存在租赁关系，十全十美公司与实际使用人之间的租赁关系应由十全十美公司自行处理，在本案中不向实际使用人提出腾空的要求，若十全十美公司不履行合同义务，其公司会与政府、有关部门、牵涉此事的人员共同协商解决，如十全十美公司返还租赁物时没有清拆的话，其公司可以自行拆除，拆迁过程可以与政府各部门沟通，故恒立冠公司认为无需在本案中追加实际使用人为本案的当事人参加诉讼及处理其他的拆除事宜。
十全十美公司于2012年12月21日向原审法院提起诉讼称：2005年4月25日，我司与恒立冠公司双方签订《租赁合同书》，约定我司承租恒立冠公司位于广州市白云区黄石西路188号土地及地上建筑物，租期5年，从2005年8月1日起至2010年7月31日。租赁期满，恒立冠公司有权收回地块及地上建筑物，我司增建的部分，由我司在租期满后两个月内自行清拆恢复原状。若租赁期满后恒立冠公司不开发房地产项目或者不做其他用途，租赁期限自然顺延，至恒立冠公司需要开发使用（以书面通知为准）。此后，双方又于2006年4月23日签订《租赁补充合同（一）》在原租赁期限上续期一年，即2011年7月31日，并约定若租赁期满恒立冠公司不开发房地产项目，租赁期限自然顺延，至恒立冠公司需要开发使用（以书面通知为准）。后，我司按约定及时交纳租金并正常使用至2011年7月31日。因恒立冠公司不开发房地产项目，双方按合同约定租赁期限自然顺延至恒立冠公司开发房地项目止，租金每月100万元，双方继�顺延履约租赁合同并按时交租。2012年11月6日，恒立冠公司突然向我司发送《解除租赁关系的通知》，通知我司双方租赁关系为不定期租赁并即日起解除，要我司两个月内将租赁物交还，从2012年8月1日起租金为120万元。我司认为2011年7月31日后，双方租赁关系不是不定期租赁关系，而是原租赁关系的顺延，如要解除也是有明确约定条件的，恒立冠公司在条件未成就时要求解除租赁关系违反了合同的约定。从2012年8月1日起租赁为120万元更是无任何依据，故现请求法院确认恒立冠公司基于2005年4月25日签订的《租赁合同书》及2006年4月23日签订的《租赁补充合同（一）》于2012年11月6日向我司发出《解除租赁关系的通知》不具有法律效力，双方的租赁关系继续合法有效，本案诉讼费由恒立冠公司负担。我司不同意恒立冠公司的反诉请求，有以下四点意见：一、我司认为恒立冠�司反诉要求返还租赁物的请求含糊不清而且没有依据。虽然恒立冠公司是土地的所有权人，但是双方间的租赁关系解除或终止的条件尚未满足，恒立冠公司无权要求返还。即使合同解除或终止，按约定，我司也是要将添附物拆除恢复原状后再交还场地。二、我司认为2011年7月31日后双方的租赁关系并非不定期租赁关系。双方的租赁合同已经明确约定了顺延和解除的条件，在解除条件尚未成就且我司没有违约的情况下，恒立冠公司无权要求解除合同。1、双方在《租赁合同》及《租赁补充合同（一）》中约定了固定的租赁期间上又明确了顺延和届满的条件。我司并未收到恒立冠公司开发建设的通知或是政府开发的通知，恒立冠公司无权解除合同。2、《租赁补充合同（二）》的适用条件是恒立冠公司被勒令开发建设或者在固定租赁期限届满后自行开发建设，实际上，2011�7月31日至今，恒立冠公司并未组织开发建设，因此该合同没有实际履行，对双方没有约束力。且我司认为开发使用必须满足房地产开发的条件、改变土地的用地性质（由工业用地变为商用住宅用地）、广州市规划局的规划许可等条件。3、在2011年7月31日后，在恒立冠公司未开发房地产的情况下，双方仍受《租赁补充合同（一）》的约束。三、我司认为恒立冠公司的增加的反诉请求已超过期限，而且也缺乏事实和法律依据。我司自2011年7月31日起，一直按双方约定的每月租金100万元履行至今，未有拖欠。恒立冠公司诉称我司迟延交还场地及要求按200万支付使用费、没收保证金没有依据。相反，这是恒立冠公司单方要求解除租赁合同。总之，双方约定的租赁合同解除或终止条件未成就，我司仍享有合法租赁使用权，请求予以驳回恒立冠公司的反诉请求。
恒立冠公司向原审法院辩称并反诉称，不同意十全十美公司的诉讼请求。双方先后于2005年4月25日、2006年4月23日、2008年8月26日签订了《租赁合同》、《租赁补充合同（一）》、《租赁补充合同（二）》。按约定，双方间的租赁期限至2011年7月31日止，期满后我司将收回租赁物自行开发建设。租赁届满后，因十全十美公司自愿提高每月租金标准以继续使用，故自2011年8月1日起双方间形成不定期租赁关系。2012年11月6日，我司向十全十美公司发出书面通知解除不定期租赁关系。故，我司认为双方间的租赁关系是不定期租赁关系，并已有效解除，无需继续履行。退一步说，开发使用是指我司决定对涉案地块作开发建设，这已足以阻断双方的租赁关系，补充合同二也约定了2011年7月31日恒立冠公司将组织开发建设，现正处于政府部门审核批准中，并非要等到施工进场才是开发建设。综�，我司认为双方间的租赁关系已经有效解除。我司反诉认为，自2011年8月1日起双方的租赁关系为不定期租赁关系。我司可以随时解除，故双方的租赁关系于2012年11月我司发出解除通知书之日起已经实际解除。我司已向十全十美公司发出通知，要求其于两个月内将租赁物交还，但在2013年1月5日，十全十美公司仍拒不交还。我司一直对十全十美公司按每月100万元标准交纳租金是有异议的，根据十全十美公司与其他租户签订的租赁合同，每月租金标准为75元／平方米或100元／平方米，故我司认为现十全十美公司迟延交还场地，应按每月200万元的标准向我司支付占用使用费，现我司反诉要求：1、十全十美公司按租赁合同约定将租赁物恢复原状交还我司。2、十全十美公司在迟延交还租赁物期间（即从2013年1月起）按每月200万元的标准向我司支付使用费至实际返还之日止。3、�收十全十美公司的履约保证金1230060元、4、十全十美公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，十全十美公司与恒立冠公司签订的《租赁合同书》、《租赁补充合同（一）》、《租赁补充合同（二）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。补充合同二对租赁合同及补充合同一关于合同履行期限作出了变更，约定恒立冠公司于2011年7月31日组织涉案地块的开发使用，十全十美公司需交还场地，且此合同视为恒立冠公司书面通知，无须另行通知。从2011年8月1日起至今，十全十美公司仍继续使用涉案地块，且双方无续签新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。既然双方间的租赁关系为不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，恒立冠公司可随时提出解除合同。故，原、恒立冠公司间的租赁合同关系已在恒立冠公司于2012年11月6日向十全十美公司发出《解除租赁关系的通知》要求解除合同，十全十美公司于两个月内交还场地时已实际解除。至于开发使用条件是否成就的问题。原审法院认为，恒立冠公司提出开发使用以其通知为准，应以具备实际开发使用的客观条件为标准。根据恒立冠公司提交的证据反映，自2010年起恒立冠公司已向有关部门提出三旧改造的申请，进入开发的准备工作。至今，虽然规划部门批复恒立冠公司需优化设计方案但亦表明已进入地块规划的阶段，是开发建设的主要进程。因十全十美公司现将涉案场地转租予300余户商户使用，在收回场地时易与小租户发生纠纷，令场地难以顺利交还�故，恒立冠公司主张需在作开发使用的准备工作前，而非取得规划许可、准备进场施工时才要求收回场地也是合理的。据此，可认定恒立冠公司已符合开发使用的条件。
综上所述，十全十美公司要求确认恒立冠公司解除合同的要求无效及双方租赁关系继续合法有效的诉讼请求，原审法院当予驳回。对恒立冠公司要求十全十美公司将涉案场地按约定交还的请求，原审法院予以支持。对于恒立冠公司要求十全十美公司恢复原状返还租赁物的诉请，因诉讼中恒立冠公司明确表示在本案中不向实际使用人提出腾空的要求及十全十美公司返还租赁物时没有清拆的建筑物，其可以自行清拆及处理，表明恒立冠公司无需原审法院于本案中处理实际使用人腾空及清拆十全十美公司增建的临时建筑物的问题，其实质是要求先由十全十美公司自行清退租户、清拆建筑物，如十�十美公司不自觉履行则由恒立冠公司收回十全十美公司对涉案场地的占有使用权，再另外自行处理场地清退、清拆问题，该诉请可行，原审法院予以支持。故在本案中不针对实际使用人处理其如何退场的问题，也不在本案中处理涉案场地的实际恢复原状问题。虽然在本案中判定恒立冠公司可收回十全十美公司对场地的占有使用权，而这只是基于法律关系的相对性而解决的，十全十美公司与该场地上的小租户之间的法律关系仍未清结。因此，恒立冠公司应该慎重与十全十美公司继续诚信地解决合同终止后场地的后续处理（包括是否按约定由十全十美公司自行拆除添建建筑和恢复原状）问题。
关于迟延交还涉案地块的占用使用费问题。因双方对不定期租赁合同关系期间的租金标准无明确约定，十全十美公司仍按每月100万的标准向恒立冠公司支付租金（使用费）至今，且恒立冠公司未能举证证实其对2011年7月31日后十全十美公司以每月100万元的标准交纳租金有异议，故其主张十全十美公司按每月200万元支付占有使用费的标准无事实和法律依据。原审法院对恒立冠公司要求十全十美公司自2013年1月起至实际返还涉案场地之日止，按每月200万元的标准支付使用费的诉讼请求不予支持。使用费标准可参照不定期租赁关系期间每月100万元的租金标准支付，即十全十美公司应按每月100万的标准向恒立冠公司支付场地使用费至涉案地块及租赁物实际返还之日止。
关于没收履约保证金的问题。十全十美公司认为按三份租赁合同的约定应于恒立冠公司告知涉案场地符合开发建设条件时，合同方可解除；恒立冠公司认为双方间的租赁关系为不定期租赁关系，恒立冠公司可随时提出解除，由此可见，双方对合同解除条件所持观点各�。现恒立冠公司向十全十美公司发出解除合同的通知均以不定期租赁合同关系可随时解除为由提出，而在2011年8月1日起至本案审理前恒立冠公司一直未告知十全十美公司其已实际进入开发建设准备阶段，故不能将逾期交还场地的责任归责于十全十美公司。因此，对恒立冠公司主张不予退还十全十美公司1230060元保证金的诉讼请求原审法院不予支持。至于该保证金的返还问题，因十全十美公司未向原审法院主张返还，故可另循法律途径解决，本案中不就返还问题进行处理。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。恒立冠公司增加的反诉请求在举证期限内提出，未超过期限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款，原审法院于2014年1月16日作出判决：一、在判决生效之日起三十日内，广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司将位于广州市白云区黄石西路188号（原广州市增益纺纱厂），红线：36-34-10地块，土地红线面积为61503平方米（穗府国用（2007）第01100082号《国有土地使用证》载明土地使用权面积为60225㎡）的地块及地上建筑物先自行进行清退实际使用人及清拆恢复原状后交还深圳市恒立冠投资有限公司；逾期履行，则由深圳市恒立冠投资有限公司收回该地块及建筑物场地的占有使用权，另作自行清退及处理地上建筑物。二、驳回广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司的诉讼请求。三、驳回深圳市恒立冠投资有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司负担。反诉受理费20370元，由广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司负担50元，深圳市恒立冠投资有限公司负担20320元。
判后，十全十美公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）《租赁补充合同（二）》并未对《租赁合同书》及《租赁补充合同（一）》关于合同履行的期限作出变更，从2011年8月1日至今，恒立冠公司仍不具备解除租赁关系的权利，十全十美公司与恒立冠公司之间就涉案物业并不构成不定期租赁关系，应认定双方构成附解除条件租赁合同关系。1、《租赁合同书》及两份《租赁补充合同》均为附解除条件的租赁合同，《租赁补充合同（二）》正文起始第一行表示“甲方预计在租赁期满后开始组织广州市白云区黄石西路188号36-34-10地块的开发建设工作”，该约定使�了“预计”字样，汉语对“预计”的通常解释为“事先估计或计算”。本份补充合同的签订日期为2008年8月26日，距租赁期限届满的2011年7月31日尚有近三年的时间，恒立冠公司能否在租赁期限届满后正式组织房地产开发建设存在较多不确定因素。十全十美公司与恒立冠公司在合同中使用该词，表明对2011年7月31日涉案标的能否正式进入开发建设阶段仍不确定。租赁期满后恒立冠公司可能正式组织开发建设，也可能不会开发建设，《租赁补充合同（二）》）第2条约定“在租赁期满，甲方于2011年7月31日正式组织该地块的开发建设工作（此协议视为甲方书面通知，甲方无须另行通知），乙方必须将地面出租物业的所有租户全部清场搬出，在两个月内自行清拆干净自建临建，恢复原状地面后将交回甲方，甲方无须对乙方作任何补偿”。根据以上论述，在恒立冠公司对于租赁�满后是否正式组织房地产开发建设工作仍不确定的情况下，恒立冠公司与十全十美公司作第2条的约定，实际只是针对如果恒立冠公司租赁期满正式组织开发建设工作这一种情形，对于租赁期满如果不开发的情形则未作明确约定。既然存在开发和不开发两种可能，则本合同第2条的约定实际是以一种较为隐晦的方式再次确认十全十美公司与恒立冠公司在租赁期满后就租赁物业形成附解除条件的租赁关系。如果租赁关系届满，恒立冠公司正式组织开发建设工作，则恒立冠公司自动享有解除合同的权利，如恒立冠公司不具备正式组织开发建设工作的条件，即便租赁期限届满，恒立冠公司仍不具有解除租赁关系的权利，租赁期限应自动顺延。从第2条约定的文字构成来看，“乙方必须将地面出租物业……恢复原状地面后将交回甲方”实际是解除十全十美公司与恒立冠公司就�案物业的租赁关系，而“租赁期满，甲方从2011年7月31日正式组织该地块的开发建设工作”是解除租赁关系的前提条件。相对于《租赁合同书》及《租赁补充合同（一）》，《补充合同二》对合同解除条件又作了变更，将解除条件中“甲方开发房地产项目”变更为“甲方正式组织开发建设工作”，这一变更实际是对恒立冠公司开发房地产项目的标准和条件作出设定。2、十全十美公司与恒立冠公司签订涉案《租赁合同书》、《租赁补充合同（一）》、《租赁补充合同（二）》时的真实意思表示就是缔结附解除条件的租赁合同．十全十美公司与恒立冠公司基于形成租赁关系时涉案租赁物业实际情况、十全十美公司对涉案租赁物业的巨大投入以及建立成熟稳定专业市场需要的漫长时间，订立了《租赁合同书》及两份补充合同，确定了双方之间存在附解除条件的租赁合同关�，为使所附解除条件更明确，双方在第二份补充合同中将解除条件变更为“正式组织房地产开发建设工作”。应当基于涉案租赁合同约定的条款，并结合合同的延续性以及缔约过程中的实际背景情况和双方的真实意思角度来认定涉案租赁合同性质。3、原审判决对租赁合同相关约定及有关事实认定错误。（1）《租赁补充合同（二）》并未对《租赁合同书》及《租赁补充合同（一）》）关于合同履行期限作出变更。（2）原审判决认定原租赁合同中的租赁期限为不定期明显错误，十全十美公司与恒立冠公司自始至终就涉案物业存在附解除条件的租赁关系。（二）现有证据充分证明恒立冠公司至今未正式组织对涉案物业进行房地产开发建设工作，原审判决认定事实错误。1、原审判决完全忽视了《租赁补充合同（二）》对《租赁合同书》《租赁补充合同（一）》关于“房�产开发建设工作”的变更，错误认定恒立冠公司已进入正式的房地产开发建设工作，2、恒立冠公司于涉案物业处张贴和向现有承租经营户派发的《公告》充分证明恒立冠公司并非将涉案租赁物业用于正式的房地产开发建设工作，原审判决完全忽视此份《公告》证明的关键事实。3、恒立冠公司提交的关于三旧改造申请以及规划部门批复等证据不能证明恒立冠公司已进入正式的房地产开发建设阶段。4、原审判决认定恒立冠公司向相关部门提出了三旧改造的申请，进入了开发准备工作，退一步讲，即便可以认定恒立冠公司进入了房地产开发建设准备阶段，也不符合《租赁补充合同（二）》所约定的正式进入房地产开发建设的标准和条件。5、根据《租赁补充合同（二）》约定的开发建设时间以及恒立冠公司提出三旧改造申请的时间，同时原审判决也认定从2011年8月1起至�案审理前恒立冠公司一直未告知十全十美公司对涉案物业其已进入正式开发建设阶段，因此可以认定恒立冠公司自己也不确认2010年提出三旧改造申请即已进入正式的房地产开发阶段，二、原审判决对相关案件事实认定错误，导致错误适用法律规定，应予纠正。（一）原审判决错误认定租赁期限届满后，十全十美公司与恒立冠公司构成不定期租赁关系，从而判令恒立冠公司有权随时解除租赁合同是适用法律错误。（二）本案中，十全十美公司与恒立冠公司就涉案租赁物仍构成附解除条件租赁合同关系，在所附解除条件成就之前，租赁合同应当自然顺延。三、原审判决适用程序存在错误。原审法院在一审时未依法追加与涉案物业及本案判决结果有直接、密切利害关系的实际承租户为第三人属于程序违法。据此请求：一、撤销原审判决第一、二项；二、改判驳回恒立冠公司的反诉请求，确认恒立冠公司于2012年11月6日向十全十美公司发出的《解除租赁关系的通知》不具有法律效力，双方的租赁关系继续合法有效存续；三、本案一审、二审诉讼费用由恒立冠公司承担。
恒立冠公司答辩称：一、双方合同已到期，我方在2012年11月发出解除合同通知书，本案合同已解除，对方应返还租金。二、我方已在进行开发改造程序过程中，根据合同约定2012年7月31日租约期满，并不以开发改造进程为条件，所以开发改造进展并不影响合同租期。三、十全十美公司分租给各租户的合同也是有期限，希望法庭查明事实。四、2013年到2014年期间，对方多次违反原来租金支付的方式，2013年9月租金没有支付，2014年4月租金没有付清，5、6月租金没有支付，即使对方认为没有解除，现在也应解除。
恒立冠公司不服原审判决，向本院提起上诉�：一、原审判决驳回恒立冠公司提出的判决十全十美公司在迟延交还租赁物期间（自2013年1月6日起至实际返还时止）按每月200万元标准支付租赁物占有使用费的反诉请求，认定事实与适用法律存在错误，判决主文与说理内容相互矛盾，结果明显错误。（一）原审判决认定“2011年7月31日后，原告仍继续使用涉案场地及租赁物，并按照每月100万元的标准向被告交纳租金至今”，并认定“被告未能举证证实其对2011年7月31日后原告以每月1OO万元的标准交纳租金有异议”，违背了原审判决采信的证据证明的事实，属于认定事实错误。（l）十全十美公司一审提供的付款凭证仅证明其按照100万元标准支付租金至2013年4月，在原审判决未认定“至今”的具体时间点的前提下，认定十全十美公司按照每月100万元的标准向恒立冠公司交纳租金至今是没有根据的。（2）恒立冠公司一审提供证据《解除租赁关系的通知》能够证明恒立冠公司对十全十美公司自2012年8月1日起仍按每月100万元标准支付租金是有异议的，恒立冠公司确定的租金标准是每月120万元。（3）恒立冠公司一审提供证据《关于返还租赁物及支付租赁物占有使用费的通知》以及恒立冠公司一审反诉请求，均表明恒立冠公司要求十全十美公司在迟延交还租赁物期间支付的费用性质是租赁物占有使用费而非租金，付费标准不能按照原租金。2、原审判决以不定期租赁关系期间每月100万元租金标准为依据，认定十全十美公司自2013年1月起至租赁物实际返还日止向恒立冠公司支付占用使用费的标准是每月100万元，属于认定事实错误。（1）恒立冠公司与十全十美公司在不定期租赁关系存续期间确定的租金标准，无论具体金额如何认定，该租金标准在恒立冠公司行使法定任意解除权解除不定期租赁�同后已经不再具有约束力。十全十美公司逾期返还租赁物期间应向恒立冠公司支付的租赁物占用使用费，具有损失赔偿金性质，该损失赔偿金应以恒立冠公司因十全十美公司逾期返还租赁物而受到的最直接损失即租赁物进入租赁市场后可获得的租金收益确定。根据恒立冠公司一审提供两份十全十美公司与商户签订的《广州十全十美国际装饰材料交易市场有限公司商铺租赁合同》，即使不算十全十美公司自建临时建筑物占用范围内的恒立冠公司土地使用权单独对外出租所能产生的收益，仅属于恒立冠公司原有的27000平方米建筑物作为商铺对外租赁，就能获得每月2025000元或者2883060元的租金收益。（3）在恒立冠公司有证据证明本案租赁物进入租赁市场后的租金收益标准高于每月100万元的情况下，原审判决仍以不定期租赁关系存续期间每月100万元租金标准认定十全十美公�迟延返还租赁物期间支付占用使用费的标准，认定事实明显错误。（二）适用法律存在错误、判决主文与说理内容相互矛盾的表现。恒立冠公司与十全十美公司之间的不定期租赁合同解除后，十全十美公司不及时返还租赁物的行为属于违约行为。根据《合同法》第一百一十三条规定，恒立冠公司因十全十美公司迟延返还租赁物而遭受的损失明显存在，主张十全十美公司按照每月200万元的标准支付租赁物占用使用费的证据确实、充分，原审判决否定十全十美公司应承担法律规定的赔偿责任，驳回恒立冠公司的反诉请求，适用法律错误。原审判决的说理内容虽然存在认定十全十美公司迟延返还租赁物期间支付占用使用费标准过低的问题，但至少认定十全十美公司有责任自2013年1月起至实际返还租赁物之日止向恒立冠公司支付租赁物的占用使用费。但是，在十全十美公司实际返还租赁物的时间仍遥遥无期，且没有任何证据能够证明十全十美公司已足额支付了过去及未来应该支付的租赁物占用使用费的情况下，原审判决主文第三项竟然驳回了恒立冠公司提出的要求十全十美公司支付迟延返还期间租赁物占用使用费的反诉请求。二、原审判决驳回恒立冠公司提出的判决没收十全十美公司履约保证金人民币1230060元的反诉请求，在认定事实与适用法律方面也同时存在错误。（一）原审判决认定恒立冠公司有在2011年8月1日起至本案审理前这一特定期间告知十全十美公司自己已实际进入开发建设准备阶段的义务，但原审判决采信的证据《租赁合同书》、《租赁补充合同（一）》、《租赁补充合同（二）》表明恒立冠公司在前述特定期间没有这一告知义务。（二）判决主文前引用的法律条文中，将《合同法》第二百三十二条错引成与本案毫无关联的第三百三十二条，属适用法律错误。十全十美公司未在恒立冠公司通知要求的长达两个月期限内返还租赁物，且声称无返还的理由是与300多户商户签订的租赁合同期限长于2011年7月31日，显然违反《租赁补充合同（二）》第3条的约定，依法、依约均应承担逾期返还的责任，恒立冠公司亦有权依约没收十全十美公司缴纳的履约保证金。据此请求：一、撤销原审判决第三项；二、改判十全十美公司在迟延交还租赁物期间（自2013年1月6日起至实际返还时止）按每月200万元的标准向恒立冠公司支付租赁物占用使用费；三、改判恒立冠公司没收十全十美公司履约保证金人民币1230060元；四、改判十全十美公司承担本案所涉全部诉讼费用。
十全十美公司答辩称：一、恒立冠公司于2013年1月3日提出反诉，自提出反诉之日起应在30天内增加反诉请求，但恒立冠公司在2013�4月6日增加反诉请求，故恒立冠公司要求十全十美公司按每月200万元支付租赁物使用费以及要求没收履约保证金已超出举证期限。二、恒立冠公司在2012年3月7日后以解除租赁合同相威胁，强迫十全十美公司按每月100万元标准交付租金，十全十美公司为避免双方发生纠纷，违背自己的真实意愿，按照每月100万元的标准缴纳租金，十全十美公司保留要求恒立冠公司退还多收租金的权利。三、十全十美公司严格按照租赁合同及补充合同约定履行相关义务，但是恒立冠公司在不具备解除租赁合同条件之下，单方面解除与十全十美公司签订的租赁合同，十全十美公司为自身合法权益向法院提出诉讼，不存在恒立冠公司所说的故意食言交还租赁物的行为，因此，恒立冠公司要求十全十美公司按照每月200万元支付所谓租赁物占用使用费，没有任何法律依据。四、原审法院查明恒立冠公司从2011年8月1日起至一审审理之前都没有告知十全十美公司对涉案地块进行房地产开发，一直接受十全十美公司交付的租金，且没有提出任何异议，十全十美公司对于合同履行不存在任何违约行为及过错，恒立冠公司没收保证金的请求没有事实和法律依据。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，十全十美公司提交《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，拟证明涉案地块直到目前为止没有进行房地产开发。恒立冠公司称：我方现在没有正式提交规划报建资料，因为政府规划刚刚确定，是和政府协商前期工作。
十全十美公司向本院申请追加涉案场地承租人作为第三人参加诉讼。
恒立冠公司表示：我司第一项反诉请求是判决十全十美公司将租赁物交还给我司，没有其他附加条件和要求。由于租赁物�有权一直属于我司，权利证书也一直在我司保管之中，不存在交付或交还的问题。租赁物是土地使用权和地上建筑物，其交还不需要办理实际上的交付手续，只要十全十美公司撤出现场、将现场交由我司控制和管理即可。因此我司请求的不是实际交付行为，而是十全十美公司撤出现场、交还对租赁物的管理权和控制权。同时，我司在本案中没有请求追加租赁物上的实际使用人为第三人，也没有对实际使用人提出任何要求，因此，在本案中我司不要求实际使用人搬离。
本院认为，关于恒立冠公司于2012年11月6日发出的《解除租赁关系的通知》的法律效力，双方通过《租赁合同书》和《租赁补充合同（一）》约定租期届满之后，若恒立冠公司不开发房地产项目，则租期顺延至恒立冠公司需要开发使用（以恒立冠公司书面通知为准），然而双方签订的《租赁补充合同（二）》又约定租赁合同期满，恒立冠公司于2011年7月31日正式组织该地块的开发建设工作（此协议视为恒立冠公司书面通知，恒立冠公司无须另行通知），十全十美公司必须将地面出租物业的所有租户全部清场搬出，在两个月内自行清拆干净自建临建，恢复原状地面后将交回甲方。因此，双方当事人在租赁合同于2011年7月31日期满之后构成不定期租赁关系，恒立冠公司有权随时解除合同。原审法院认定双方租赁关系在恒立冠公司于2012年11月6日向十全十美公司发出《解除租赁关系的通知》时已实际解除，并无不当。十全十美公司上诉主张恒立冠公司须以开发涉案地块为条件才能解除合同，与《租赁补充合同（二）》约定不符，不能成立。
关于应否追加实际使用人作为第三人参加诉讼，由于恒立冠公司明确表示不在本案中向实际使用人提出交还场地的要�，因此，原审法院未追加实际使用人作为第三人参加诉讼，依据合同相对性原则径行判决，并无不当。十全十美公司二审期间申请追加实际使用人作为第三人参加诉讼，本院不予准许。
关于恒立冠公司请求判决十全十美公司交还租赁物，恒立冠公司在二审期间明确表示仅在本案中主张收回涉案地块和地上建筑物的管理权和控制权，合法有据，本院予以准许，对于原审判决第一项相应予以变更。
关于恒立冠公司请求判令十全十美公司按照每月200万元标准支付使用费，十全十美公司在合同期满后直至本案一审期间均按每月100万元标准向恒立冠公司交付租金，恒立冠公司请求判令十全十美公司按照每月200万元标准支付使用费，依据不足，本院不予支持。
关于恒立冠公司请求判令没收保证金，《租赁补充合同（二）》约定，乙方在将地面物业再出租后，在与租户签订租赁合同时，租赁期不得超过乙方与甲方签订的土地租赁期2011年7月31日，如乙方与租户的租赁合同期超过此时间，使得甲方不能按时收地，所造成的一切损失均由乙方承担。甲方有权没收履约保证金。然而，双方租期于2011年7月31日届满之后，双方继续维持不定期租赁关系，故恒立冠公司以上述约定为由主张没收履约保证金，据理不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，基于恒立冠公司在二审期间的表示，本院对于原审判决第一项予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1号民事判决第二、三项；
二、变更广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1号民事判决第一项为，广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司自判决生效之日起三十日内，将位于广州市白云区黄石西路188号（原广州市增益纺纱厂），红线：36-34-10地块，土地红线面积为61503平方米（穗府国用（2007）第01100082号《国有土地使用证》载明土地使用权面积为60225平方米）的地块及地上建筑物的经营管理权交还深圳市恒立冠投资有限公司。
一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费20470元，由上诉人广州十全十美国际装饰材料城交易市场有限公司负担150元，由上诉人深圳市恒立冠投资有限公司负担20320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年九月十五日
书�记员郝烨