河南省封丘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）封民再字第00008号
原审原告（反诉被告）：封丘县106急救门诊部。
法定代表人董和平，主任。
委托代理人：撒国亮，河南黄池律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：封丘县潘店镇人民政府。
法定代表人李安涛，任镇长。
委托代理人：范红艳，封丘县潘店镇司法所负责人。
委托代理人：刘建钊，封丘县潘店镇人民政府法律顾问。
原审第三人：陈立乾，男，汉族，1953年12月25日生。
原审第三人：陈立道，男，汉族，1942年3月12日生。
原告封丘县106急救门诊部诉被告封丘县潘店镇人民政府、第三人陈立乾、陈立道租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月10日作出（2011）封民初字第881号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年10月23日作出（2014）封民监字第007号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告封丘县106急救门诊部法定代表人董和平、委托代理人撒国亮、被告封丘县潘店镇人民政府的委托代理人范红艳、刘建钊到庭参加诉讼，第三人陈立乾、陈立道经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2011年5月10日原审原告诉称：2002年5月1日，原被告签订《房地产租赁协议》一份，双方约定将位于106国道西原乡敬老院平房10间及地皮租赁给原告，租赁期30年，（2002年5月至2032年5月1日），租金每年4000元。2008年6月，被告未经原告同意，擅自将原告租赁房屋卖掉，后第三人占有该房屋。2008年7月1日，第三人又将该房屋租给张成羽。由于被告的违约行为，造成原告门诊部无法正常营业，目前这种不法状态仍在继续当中。请求法院依法判令被告停止侵权，继续履行合同或作价赔偿，如果无法履行合同，被告支付原告违约金1万元，并赔偿因合同不能履行造成的损失，损失计算至侵权状态解除之日，并由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告辩称：一、原告要求违约金1万元于法无据；二、按原告起诉书中所述：“2008年6月，被告人未经原告同意……”，可见原告主张我方违约日期是2008年6月，而原告自2007年5月1日就拒交租赁费。我方是在原告违约一年后，方采取措施，也就是说原告承认自己先违约。据此，我方请求：1、原告按法律规定及合同约定支付违约金，违约金按同期银行贷款利率计算；2、撤销油坊乡人民政府与原告签订的《房地产租赁协议》；3、原告应向我方支付自2007年5月1日至今的租赁费16000元。
第三人陈立乾、陈立道未提供书面意见。
原审查明：2002年5月1日，原告与封丘县油坊乡人民政府签订《房地产租赁协议》一份，其主要内容为：甲方：封丘县油坊乡人民政府；乙方：封丘县106急救门诊部……。一、甲方原敬老院平房10间及地皮一块，以租金每年4000元租赁给乙方，租赁期30年，（从2002年5月1日至2032年5月1日）……三、租赁期内，双方均不能以任何理由终止协议，否则，所有损失均由违约方全部承担……。该协议没有约定租赁费的支付方式。后来，封丘县油坊乡人民政府撤销，并入潘店镇人民政府，油坊乡人民政府的权利义务由潘店镇人民政府承担。因被告在未经原告同意的情况下，终止了房屋租赁，原被告之间发生纠纷，以致形成诉讼。
原审认为：本案系租赁合同纠纷，应当按照相关法律规定来确定当事人应当承担的义务。
2002年5月1日，原告与封丘县油坊乡人民政府签订《房地产租赁协议》一份，系双方的真实意思表示，是合法有效合同。在租赁期内，被告在未经原告同意的情况下，擅自终止房屋租赁，该行为违反了协议约定，故原告要求被告停止侵权，继续履行合同的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
从庭审情况可以确认，原告已经缴纳了2007年5月1日之前的承包费。原告在2008年7月1日之前未缴纳本年度的承包费，被告以此为由，终止了原被告之间的《房地产租赁协议》。原被告之间签订的《房地产租赁协议》没有约定租赁费的支付方式，应视为约定不明，在缴费方式约定不明的情况下，原被告之间可以另行协商缴费方式，被告也可以请求人民法院对缴费方式予以明确。但是，被告单方终止《房地产租赁协议》，不符合法律规定。因原告没有缴纳2008年度租赁费，故被告要求原告补交2008年租赁费4000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告要求原告缴纳2007年至2011年租赁费共应交租赁费16000元，违约金按银行同期贷款利率计算的部分诉讼请求，因原告在2008年5月1日之后并未实际使用租赁物，故对该诉讼请求，本院不予支持。
作为可撤销合同，法律明确规定必须符合下列要件：（一）因重大误解订立的合同。（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因被告“撤销油坊乡人民政府与原告签订的《房地产租赁协议》”之诉讼请求，不符合上述规定，本院不予支持。
因第三人不是涉诉协议的主体，故原告起诉第三人，要求其承担相应责任的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、被告封丘县潘店镇人民政府在本判决生效之日起五日内将《房地产租赁协议》约定的租赁物交付给原告封丘县106急救门诊部使用。二、原告封丘县106急救门诊部在本判决生效之日起五日内支付给被告封丘县潘店镇人民政府2008年租赁费4000元。三、驳回原告封丘县106急救门诊部的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告封丘县潘店镇人民政府的反诉请求。
本院再审过程中，原审原告诉称：要求被告继续履行合同，如果无法履行，要求解除合同，则损失部分为：前面涉案房屋按违约金1万元，即得利益损失计算至不法状态解除，即按4000元／年计算，从2008年6月份计算至判决之日，涉案房屋后面的房屋评估作价227325元，应由被告赔偿原告。
原审被告答辩称：1、原告在建房之处没有通知我方，因此其通行的权利我方不清楚；2、原告的建房程序手续是否合法，我方不清楚，请求法院予以查明；3、国家保护的是当事人的合法利益，如果原告的建房手续不全，不应当由我方承担其任何损失。
再审时，原审原告封丘县106急救门诊部向本院提供的证据有：（1）、2002年5月1日《房地产租赁协议》一份；（2）、2008年7月1日，陈立道、陈立乾与张成羽签订的《协议书》一份；（3）、照片一组，共计6张。以证明被告擅自违反协议，在未经原告同意的情况下，将房屋卖给他人，给原告的生产及经营造成了很大损失，同时也侵犯了原告的优先购买权。（4）、2007年4月1日，原告106急救门诊部与油坊乡卫生院签订的房屋租赁协议书，以证明封丘县106急救中心已经以每年租金4万元租给了油坊乡卫生院，后来因为被告违约行为，导致合同无法履行，因此造成了每年4万元的损失；（5）2015年1月6日，新乡市西力价格评估咨询有限公司出具的评估报告一份，以证明涉案房屋后面的房屋价值227325元；（6）、评估费票据一份，以证明评估费4000元。（7）、2002年6月20日，原告同原油坊乡陈占村委会签订的《土地租赁协议》一份，以证明原告在后面所建房屋是经原乡政府批准所建，同时陈占村村委会大力支持，当时作为出租土地方还明确保证施工的顺利进行，乡政府还是监证机关，同时还证明这些房屋的添附不仅得到了被告的允许，而且还大力支持。
原审被告封丘县潘店镇人民政府向本院提供的证据有：（1）、2015年4月16日，代理人刘建钊调查孙某某笔录，以证明后面的房屋属于耕地上的违法建筑，在106卫生院与孙某某签订协议后，每年都按时给孙某某支付了租金，却不支付我方的租金，属于原告违约在先；（2）、2015年4月16日，代理人刘建钊调查李某某笔录，以证明案涉房屋在闲置一年后才转租给他人，并不存在出卖的行为，也证明我方向原告催要房租的情况。（3）2006年7月17日收据一份。以证明原告自2007年5月1日起，就拒交租赁费，违约是事实。故原告应补交租赁费每年4000元，从2007年到2011年，其应交租赁费16000元，违约金按银行同期贷款利率计算。另要求撤销油坊乡人民政府与原告签订的《房地产租赁协议》。
经庭审质证，被告封丘县潘店镇人民政府对原告封丘县106急救门诊部的证据（1）真实性无异议，认为其租赁期限违反法律规定；对证据（2）有异议，认为应提供原件。对证据（3）有异议，认为该份证据真实性无法确定，该协议并未经我方认可；对证据（5）本身无异议，但对证明问题有异议，认为对所评估的标的物属谁所有，原告应当提供证据证明其是该标的物的所有人，如果提供不出相应的证据，本案也只能审理前方的该案房屋。对证据（6）无异议。对证据（7）真实性无异议，对证明目的有异议，认为（一）此份协议并不是其建房的合法手续，协议上并未说明租赁土地的合理用途；（二）油坊乡人民政府仅是监证机关，并不是原告所说的大力支持，乡政府也仅是租赁协议本身的监证，并不是对具体的施工建设的监证，租赁协议没有约定房屋怎么建；（三）原告所添附房屋违法，建房应出具合法手续；（四）本块土地的实际承包人是孙某某，此份协议与孙某某之间有无关系不清楚。
原告封丘县106急救门诊部对被告封丘县潘店镇人民政府提供的证据（1）、（2）、（3）有异议，对证据（1）、（2）认为作为证人，应当出庭接受质询，孙某某、李某某无理由不出庭作证，该二份调查笔录不应采信。对证据（3），质证意见为：（一）该证据恰能证明原告按照协议认真履行，该交租赁费交租赁费。（二）、被告依此证据证明原告自2007年5月1日起就拒交租赁费，这个观点不成立。首先本协议没有约定租赁费的交付日期，2007年5月1日以后交租赁费也可以，所以原告并不是必然违约。（三）、被告说至今未交租赁费就是违约，原告认为，还没有等我们交费，被告就违反协议，擅自将租赁物出售。（四）、对于自己的主张有举证义务，被告认为多次催要，原告拒交应当有相关证据支持，事实上是没有到交费日期，乡政府也没有催要。（五）、原告租赁期间租赁费已经交清，被告将房屋出售他人后，又向原告主张租赁费16000元，没有法律依据。（六）、被告要求撤销合同，原告认为，依法成立的合同受法律保护，要求继续履行合同，如果无法履行合同，要求解除合同，其损失部分应由被告支付原告。
经庭审质证，本院确认原告提供的证据（1）、（3）、（5）、（6）、（7），被告提供的证据（3），符合有效证据的“三性”特征，可以作为有效证据予以使用。原告提供的证据（2）、（4）与本案事实缺乏关联性，故本院不予采信。被告提供的证据（1）、（2），因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五十五条之规定，证人没有出庭接受质询，故本院不予采信。
本院再审查明：2002年4月16日，原油坊乡人民政府租赁陈占村委会土地2.1亩盖房10间。2002年5月1日，原告封丘县106急救门诊部与原告油坊乡人民政府签订《房地产租赁协议》一份，油坊乡人民政府将位于106国道原乡敬老院平房10间及地皮租赁给原告，租金每年4000元，租期30年。原告交纳了自2002年至2006年4年的租金，共计16000元，该协议没有约定以后的租金交付方式。2002年6月20日，原告为了扩大营业范围，又和陈占村委会签订了一份《土地租赁协议书》，在租赁油坊乡人民政府房地产的西侧添附房屋16间。后油坊乡人民政府撤销，并入潘店镇人民政府，原油坊乡人民政府的权利义务由潘店镇人民政府承担。2008年，被告潘店镇人民政府以原告没有缴纳2007年5月1日前的租赁费为由，在未经原告同意的情况下，将原告租赁的房屋10间及地皮，以2万元的价格卖给了孙廷记、孙有权。2008年7月，孙廷记、孙有权又以4万元的价格卖给了本案的第三人陈立乾、陈立道。现在这10间房屋的实际所有人仍为本案的第三人，涉案争议的房屋及地皮从2008年5月被告就对该房屋丧失了所有权。由于被告终止履行原被告之间签订的《房地产租赁协议》，导致原告后面添附的房屋无法正常使用，原被告之间发生纠纷，以致形成诉讼。2014年12月11日，原告向本院提出申请，要求对坐落在106国道路西10间平房装修费及修建的6间北屋、10间西屋、2间厨房、大门、大门侧一间平房、仓库、厕所、院墙案涉等房屋价格进行评估鉴定，经我院委托新乡市西力价格评估咨询有限公司评估，评估结论为227325元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行。本案原告封丘县106急救门诊部与原封丘县油坊乡人民政府签订的《房地产租赁协议》，系双方的真实意思表示，但依照法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。在租赁期内，被告虽然在未经原告同意的情况下，将租赁物出售他人，依照合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故对原告要求停止侵权，继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。本案中，反诉原告封丘县潘店镇人民政府要求反诉被告封丘县106急救门诊部支付2008年7月1日之前的承包费，因该协议中没有约定租赁费的支付方式，双方也未进行协议补充，属约定不明确。依照合同法第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百二十六条之规定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间1年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，故对反诉原告要求反诉被告补交2008年租赁费4000元的反诉请求，本院予以支持。对反诉原告封丘县潘店镇人民政府要求反诉被告封丘县106急救门诊部缴纳从2007年到2011年共应交租赁费16000元，违约金按银行同期贷款利率计算的反诉请求，因原告在2008年5月1日之后并未实际使用租赁物，故对该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百十一二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
撤销本院（2011）封民初字第881号民事判决书。
第三人陈立乾、陈立道代被告封丘县潘店镇人民政府履行与原告封丘县106急救门诊部签订的《房地产租赁协议》至2022年5月1日。
第三人陈立乾、陈立道及被告潘店镇人民政府在本判决生效后十五日内将《房地产租赁协议》约定的租赁物交付给原告封丘县106急救门诊部使用。
原告封丘县106急救门诊部在本判决生效后十五日内支付给被告封丘县潘店镇人民政府2008年租赁费4000元。
原告封丘县106急救门诊部从租赁物交付之日起每年向第三人缴纳租赁费4000元。
驳回原告封丘县106急救门诊部的其他诉讼请求。
驳回反诉原告封丘县潘店镇人民政府的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4709.5元，由被告封丘县潘店镇人民政府负担4589.5元，原告封丘县106急救门诊部负担120元；反诉案件受理费300元，鉴定费4000元，由反诉原告封丘县潘店镇人民政府负担300元，由原告封丘县106急救门诊部负担4000元。
审判长 李艳芹
审判员 朱广颜
审判员 吕寒春
二〇一五年六月三日
书记员 孙玲玲