湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第771号
上诉人（原审原告）刘红日，男，1965年3月13日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，郴州市烟草公司干部。
委托代理人李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。
委托代理人罗世超，湖南锐鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄建敏，男，1958年8月23日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，郴州市劳教所干部。
被上诉人（原审被告）呙承建，女，1963年3月3日出生，汉族，湖南省邵东县人，郴州市委老干办干部。系黄建敏之妻。
两被上诉人委托代理人龙云飞，湖南五岭律师事务所律师。
上诉人刘红日因与被上诉人黄建敏、呙承建合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘红日及其委托代理人李智勇、罗世超，被上诉人黄建敏、呙承建的委托代理人龙云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年，郴州市劳动教养管理所（以下简称市劳教所）决定集资建房50套，市劳教所内部职工集资了40多套。刘红日从市劳教所副所长李耀斌处得知可以以市劳教所职工的名义集资，便请李耀斌帮忙，李耀斌找到没有集资的黄建敏，在征得黄建敏的同意后，以黄建敏的名义替刘红日集资了一套住房。后刘红日以黄建敏的名义于2004年10月20日向市劳教所交纳了建房集资款2000元，于2005年4月19日向市劳教所交纳了建房集资款20000元。2005年5月份，由于黄建敏的妻子呙承建所在单位也在集资建房，呙承建在其单位报了名。黄建敏担心市劳教所这边集资购房会影响呙承建所在单位的集资建房，便与李耀斌协商让他以其他人名义集资。于是，李耀斌又找到未集资购房的市劳教所退休职工辜少春，以辜少春的名义替刘红日于2005年6月20日、2005年9月8日、2005年11月3日和2005年12月6日四次向市劳教所交纳了建房集资款共计121000元。2006年11月，市劳教所开始分房，李耀斌考虑到黄建敏分房排名在前，就又以黄建敏的名义代刘红日在2006年12月1日交纳了隔热层处理费1066.69元、2009年8月28日交纳了车库款1569.20元、2010年12月22日交纳了房屋超面积补交款6800元。以上，刘红日以黄建敏名义集资交款31435.89元，以辜少春名义交款121000元，刘红日共交纳房款152435.89元。李耀斌代刘红日交款后将所有交款票据交给刘红日。后刘红日与李耀斌一起选定郴州市苏仙区青年大道石榴湾7号A栋1单元602房，刘红日并领取该房钥匙。
2012年8月30日，黄建敏（乙方购房人）与市劳教所（甲方住房出售单位）签订二份《经济适用住房买卖协议书》，约定：买卖房屋位于郴州市苏仙区青年大道石榴湾7号A栋1单元602号及A幢1单元111房，住房总建筑面积分别为225.99平方米和34.27平方米；乙方同意一次性付款；乙方一次付清购房款共计135557元，定于2012年8月30日付清给甲方，并同时获得该套住房的有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，乙方因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
2012年9月，市劳教所通知以第一次报名登记的人员名单统一办理房产证，黄建敏对李耀斌讲：2005年双方已终止指标转让，这个房屋不能转让，他要收回来。黄建敏于2012年10月13日给李耀斌账户内转入70000元和82437.89元，共计152437.89元。2013年3月14日，黄建敏又向市劳教所交纳了建房集资款5185.09元。2013年8月5日，石榴湾7号郴州劳动教养管理所住宅A栋1单元602号房屋的所有权人登记为黄建敏和呙承建，房屋性质为经济适用房。黄建敏领取了该房产证后，将该房产证复印件粘贴在602号房门口，并注明“我是房主黄建敏，任何人不得擅自进入此房”。为此，刘红日向法院提出诉讼，请求：一、确认刘红日与黄建敏、呙承建之间的集资建房指标转让口头协议有效；二、判令黄建敏、呙承建将位于石榴湾7号郴州市劳动教养管理所住宅A栋602号房屋过户给刘红日；三、案件受理费由黄建敏、呙承建负担。
原审法院认为，本案所涉房屋属于单位集资房，其性质是经济适用住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房指标即经济适用房购买权，因经济适用住房的购买资格具有专属性，所以经济适用住房指标是不能私下转让给无购买权人的。黄建敏、呙承建已取得诉争房屋的所有权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此，刘红日诉请确认双方之间的集资建房指标口头协议有效及判令黄建敏、呙承建将位于石榴湾7号郴州市劳动教养管理所住宅A栋602号房屋过户给刘红日没有事实依据和法律依据。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：“驳回原告刘红日的诉讼请求。本案案件受理费3448.71元，由原告刘红日负担。”
上诉人刘红日不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案诉争房产不符合《经济适用住房管理办法》的规定，不是经济适用房，不应适用相关的法律法规；二、上诉人刘红日仅以黄建敏的名义交纳了31435.89元购房款，以辜少春的名义交纳了121000元房款，被上诉人黄建敏、呙承建未支付购房款，不应获得房屋所有权；三、上诉人刘红日经李耀斌介绍，并征得被上诉人黄建敏的同意，以黄建敏的名义集资，双方达成集资建房指标转让协议，并支付了5000元的指标转让费，上诉人刘红日完成履行了义务，转让指标的口头协议有效；四、上诉人刘红日以黄建敏、辜少春的名义交纳购房款，市劳教所收取购房款，并将购房票据给了上诉人刘红日，市劳教所对集资指标转让协议予以了认可。综上，请求：一、撤销原判决，改判确认刘红日与黄建敏、呙承建之间的指标转让口头协议成立；二、判令黄建敏、呙承建将位于石榴湾7号郴州市劳动教养管理所住宅A栋602房过户给刘红日；三、案件受理费由黄建敏、呙承建负担。
被上诉人黄建敏、呙承建答辩称：一、本案所涉房屋为经济适用房，经济适用房在五年之内转让应认定为无效；二、本案诉争房屋已经经过政府职能部门颁布的房屋产权证进行了确权，如上诉人刘红日有异议，应当提起行政诉讼；三、答辩人黄建敏与上诉人刘红日的指标转让行为在2005年已经终止，且2005年以后刘红日通过李耀斌是以辜少春的名义交纳的集资款；三、刘红日未给付指标款5000元给黄建敏，黄建敏亲自办理了该房屋的手续，并具有市劳教所的认可买房资格，而市劳教所不认可上诉人刘红日的买房资格。故上诉人刘红日的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：根据原审庭审中李耀斌的证人证言及原审庭审中黄建敏的陈述证实，2004年黄建敏同意将购房指标给刘红日集资购房；2005年底，李耀斌在其与黄建敏的办公室将刘红日的5000元转交给黄建敏。2012年9月，黄建敏向李耀斌表示要将诉争房产要回来，李耀斌告诉黄建敏，刘红日不肯退诉争房屋。黄建敏在市劳教所财务室查到购房款金额，并于2012年10月13日通过李耀斌在财务室公开的账号，将152437.89元转账给了李耀斌。本院二审查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：一、刘红日对本案诉争房屋的房屋产权登记有异议，是否应先提起行政诉讼的问题；二、黄建敏是否将集资房指标转让给了刘红日的问题；三、刘红日与黄建敏指标转让协议是否有效的问题。
关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。也即，当事人对物权的归属发生争议的，可以通过民事诉讼确认物权归属，根据生效民事判决书的结果申请变更物权登记。本案中，刘红日对诉争房屋的真实所有权有争议，并不是对行政机关颁发房屋产权证书的具体行政行为有异议，故不需要先提起行政诉讼。黄建敏、呙承建对本案诉争的房屋进行了登记，并拥有不动产权属证书，该不动产权属证书的效力只是在无相反证据的情况下，可以推定房屋归黄建敏、呙承建所有，并非行政机关对房屋所有权进行了确认。黄建敏、呙承建关于行政机关颁发了房屋产权证书，确认了本案诉争房屋归黄建敏、呙承建所有及刘红日对房屋产权有争议应先提起行政诉讼的抗辩理由，本院不予采纳。
关于焦点二。2004年，黄建敏同意将本案诉争房屋的集资房指标由李耀斌处理，李耀斌将黄建敏的建房指标给了刘红日，刘红日以黄建敏的名义向市劳教所交纳了20000元购房款。2005年，经双方协商，刘红日不再以黄建敏的名义交纳集资购房款，故刘红日以辜少春的名义向市劳教所交纳了121000元集资购房款。2005年底，刘红日通过李耀斌支付黄建敏5000元。2006年，市劳教所分房，刘红日与李耀斌一起选定本案诉争的房屋。2006年12月刘红日以黄建敏的名义向市劳教所交纳了隔热层处理费。2009，刘红日以黄建敏的名义交纳房屋超面积补交款。2012年，刘红日以黄建敏名义交纳车库款。黄建敏在2012年8月30日与市劳教所签订《经济适用住房买卖协议书》前，未向市劳教所交纳集资购房款。以上事实可以推定，2004年，黄建敏同意刘红日以其名义购买市劳教所的集资房；2005年，双方协商，刘红日不再以黄建敏的名义购买集资房；2005年底，黄建敏收取了刘红日通过李耀斌给付的5000元钱，将转让指标给了刘红日，理由如下：一、李耀斌证实，2005年底黄建敏收取了刘红日5000元；二、2012年8月签订《经济适用住房买卖协议书》之前，黄建敏未表示自己要购买市劳教所的购集房，也没有交纳过集资购房款；三、市劳教所的集资房于2006年交付给购房户，黄建敏作为市劳教所的干部应当知情，但黄建敏在2012年8月之前并未表示异议。故黄建敏、呙承建关于其2012年8月签订《经济适用住房买卖协议书》之前，不知集资购房指标被刘红日占用的抗辩理由，本院不予采纳。
关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局联合发布的建住房（2007）258号《经济适用住房管理办法》非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不能作为认定合同无效的依据。故被上诉人黄建敏、呙承建以本案所涉房屋为经济适用房，指标转让协议无效的抗辩理由，本院不予采纳。
2012年10月13日，黄建敏在市劳教所查到李耀斌的账户及集资购房款的金额152437.89元，并将152437.89元钱通过银行转账给李耀斌，未经过李耀斌或刘红日的同意，故被上诉人黄建敏、呙承建认为其已经交付购房款的抗辩理由，本院亦不予采纳。刘红日交纳了152435.89元购房款，有权获得本案诉争的房屋，黄建敏、呙承建应协助刘红日办理房屋产权登记过户手续。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第43号民事判决；
二、上诉人刘红日与被上诉人黄建敏、呙承建之间的指标转让协议有效；
三、被上诉人黄建敏、呙承建应于本判决书生效后三十日内协助上诉人刘红日办理位于石榴湾7号郴州市劳动教养管理所住宅A栋602号房屋的过户登记手续。
如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。
一审案件受理费3448.71元，二审案件受理费3449元，合计6897.71元，由被上诉人黄建敏、呙承建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 陈道勇
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十三条
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。