广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初1016号
原告：杨某某,女，1986年4月30日出生,汉族
委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李惠萍，广东立邦律师事务所律师。
被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道63号。
法定代表人：苏某某。
委托诉讼代理人：吕某某，系该公司员工。
委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。
原告杨某某与被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人黄国庆、李惠萍、被告委托诉讼代理人吕某某、蓝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务。2、被告因逾期交房而向原告支付违约金25050元(从2016年6月1日暂计至2017年4月30日，全部违约金实际计至实际交房之日止)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2015年7月与被告草签了一份《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于XX花园XX楼，建筑面积86.75平方米，购房总金额为500000元，约定付款方式为按揭。原告在2015年7月13日、7月20日支付了定金及首付款合计200000元后，由于上述房屋被被告抵押，一直未解押，导致原告一直未能办理按揭手续，直至2016年4月办理解押手续，原告在2016年4月30与被告另行签订了正式的合同并网签备案，编号为：惠阳（2016）0000XXXX，原告已经按照合同履行了付款义务，付清了全部房款。按照合同第八条规定，被告应于2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5违约金，遂成讼。
被告惠州市太东实业投资有限公司答辩称，一、本案中商品房达到交付条件的时间为2016年12月21日。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条的约定，答辩人应在2016年5月31日前交付房屋给被答辩人，交房条件为该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月21日，答辩人名为XX花园（1-6号楼、地下室及裙楼）的工程通过了建设、监理、施工、勘察、设计部门的验收，获得了《建筑工程竣工验收报告》，即被答辩人购买的商品房在2016年12月21日达到了《合同》约定的交付条件。二、被答辩人计算违约金的基数错误，被答辩人在合同约定的交房日期（即2016年5月31日）前，仅支付了首付款即200000元，尾款300000元的支付日期为2016年7月1日。根据《合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第（2）项：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”本案中，被答辩人购房总价款为500000元，首付款200000元在合同签订之时已支付完毕，但尾款（即银行按揭贷款）300000元的支付日期是2016年7月1日，并未在合同约定的交房日期（2016年5月31日）前支付。而被答辩人却要求按照购房全款为基数计算违约金，不符合《合同》第九条的约定，也显失公平。因此，答辩人逾期交房违约金的计算应当分段计算，首付款200000元部分应从2016年6月1日起算，尾款300000元部分应从2016年7月2日起算。三、答辩人已履行了交房义务，且被答辩人计算违约金的截止日期错误。根据《合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”，2016年12月30日，答辩人在房屋符合合同约定交房条件后已正式书面通知被答辩人前来收房，即答辩人已经按照合同约定履行了交房义务，但被答辩人一直没有过来验收及办理交接手续，因此，自2016年12月31日之后，答辩人不存在逾期交房的违约责任，答辩人逾期交房的违约金至多计至2016年12月31日。四、请求法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之0.75计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条的规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。此外，对于延期交房所造成的损失，答辩人已通过减免物业管理费的形式给予了补偿，在计算上述违约金的同时应当考虑抵扣答辩人给予减免物业管理费的数额。综上，答辩人已履行了合同约定的交房义务，答辩人逾期交房违约金应当分段计算，首付款200000元部分应从2016年6月1日起算，尾款300000元部分应从2016年7月2日起算，违约金的截止日期至多计算至2016年12月31日，请求法院驳回被答辩人第一项诉讼请求，根据逾期交房的日期依法判决违约金数额，并判决诉讼费双方各自应承担的数额。
本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2016）0000XXXX］，约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水XX花园XX楼，房屋总价款500000元；付款方式为2015年7月20日付清首期房款（含定金）200000元，余款300000元办理银行按揭贷款。第八条交付期限：被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；第九条出卖人逾期交房的违约责任：……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告按约支付了首期房款200000元，2016年7月1日通过银行按揭付清购房余款300000元。2016年12月21日案涉商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月30日被告通过顺丰速运给原告邮寄入伙通知书，收件人姓名为原告杨某某，收件人地址及电话均是《商品房买卖合同》中载明的原告的地址和电话：某地，136XXXX****。在该邮单的收件人签收处载有手写签名。2017年4月27日被告通过南方都市报登报《入伙通知》，内容为：“尊敬的惠州市惠阳区XX花园（1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋）业主：我公司XX花园已具备入伙条件，入伙通知书之前已发出，请各业主尽快安排时间办理入伙。咨询电话:0752-376****,特此通知！惠州市太东实业投资有限公司2017年4月27日”。庭审时，被告认为《商品房买卖合同》约定的违约金过高，申请将违约金调低为按每日万分之零点七五计算。
另查明，被告提交的《公证书》证实2017年12月30日被告通过顺丰速运给原告邮寄入伙通知书的事实。
上述事实有《商品房买卖合同》、发票、付款凭证、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表、入伙通知书快递凭证、《公证书》及庭审陈述等为据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告未能按合同约定时间在2016年5月31日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉商品房于2016年12月21日具备交付条件，被告于2016年12月30日依据原告在《商品房买卖合同》中提供的地址及其他联系信息向原告邮寄《入伙通知书》，符合《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，故被告发出《入伙通知书》后即已完成合同规定的交房义务，原告应当在《入伙通知书》载明的期限内办理交房手续。由于原、被告均未能举证证明《入伙通知书》载明的具体办理交房手续的期限，原告收到《入伙通知书》后在客观上亦需时间准备收楼所需物件和资料，故本院酌定被告发出《入伙通知书》次日起七日即2017年1月6日视为被告实际交房之日，逾期交付涉案商品房的时间为220天（从2016年6月1日计至2017年1月6日止），因此被告应向原告支付逾期交付商品房的违约金15105元【首期房款违约金：200000元×220天×0.00015=6600元；按揭贷款违约金8505元（从实际付款第二日即2016年7月2日计至2017年1月6日止）：300000元×189天×0.00015=8505元，合计15105元】被告因自身原因未能如期交房，其主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任，但被告未提交证据证明涉案违约金过高的事实，故被告申请将违约金调低至按每日万分之零点七五进行计算理据不足，本院不予支持。至于原告的第一项诉讼请求，由于被告已经履行交房义务，原告的第一项诉讼请求已经实现，故本院依法对该项诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金15105元给原告杨某某。
二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费214元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 李杏连
审判员 李小芬
二〇一七年十二月二十一日
书记员 张秋慧