江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5319号
上诉人（原审被告）：南京路加化工有限责任公司，住所地南京市建邺区云锦�58号1幢917室。
法定代表人：陈正伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘雯，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董彤，男，1972年2月8日生，汉族。
原审被告：吴小能，男，1974年11月1日生，汉族。
委托诉讼代理人：潘雯，江苏致邦律师事务所律师。
原审第三人：蒋秋萌，女，1970年9月29日生，汉族。
原审第三人：莫二明，男，1966年9月8日生，汉族。
上诉人南京路加化工有限责任公司（以下简称路加化工公司）因与被上诉人董彤、原审第三人蒋秋萌、原审第三人莫二明房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人没有提出新的事实，故本院不开�进行了审理。本案现已审理终结。
路加化工公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请。2、一审、二审诉讼费、保全及评估费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人董彤与原审第三人蒋秋萌之间是借款担保关系，在董彤无法清偿相关欠款后，双方达成了以其房屋抵偿部分欠款的合意，所以董彤与其妻子王榕共同出具《授权委托书》委托吴小能代为办理房屋过户手续。不能仅凭鉴定的房屋价格与当时的成交价格有差距，就推断出吴小能的代理行为超越了代理权限。董彤在办理授权委托时，就明确表示以房抵债的意思，吴小能正是依照董彤的授意办理的过户手续。所以，吴小能受托与上诉人签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》真实有效，且对被上诉发生法律效力的。
被上诉人董彤辩称，董彤和路加化工公司没有任何关系，路加化工公司无权取得董彤房产，董彤没有和任何人达成以房抵债协议。吴小能应该按照委托事项和规定去办理委托事务，但是吴小能在卖房时，事先没有请示，在董彤不知情的情况下，和上诉人签订了房屋买卖协议，而且价格明显偏低，并且办理了过户手续，路加化工公司也没有付房款，所以吴小能的行为严重违反了法律，给董彤造成了很大的损失，吴小能和路加化工公司签订的卖房协议，应属无效。
原审被告吴小能述称，吴小能接受董彤的委托，并不是通常理解的委托售房手续，在蒋秋萌与董彤达成以房抵债的合议、并办理委托手续后，吴小能办理了相关的房屋过户手续，由于被上诉人已经将房屋抵偿给了债权人，所以并未给其造成任何损失，并且办理的手续也是依照委托人的委托，所以吴小能认为过户手续是合法有效的。
原审第三人蒋秋萌述称，被上诉人是在欠款未还的情况下，与蒋秋萌达成了以其所有的房屋抵偿相关欠款的合议，并在当时委托蒋秋萌的朋友吴小能办理相关的房产过户手续，办理了授权委托之后，依照双方的约定办理了过户手续，所以路加化工公司无论是否支付房款均不影响被上诉人以房抵债的事实。
原审第三人莫二明述称，20l0年起，莫二明因生意需要向蒋秋萌借款，董彤介绍双方认识。当时应蒋秋萌的要求出具借条，实际上董彤并未经手任何款项，钱款往来都是在莫二明和蒋秋萌之间发生的，董彤并不知情。目前莫二明和蒋秋萌之间的账目不清，双方对借条上的数额有异议，莫二明已用现金归还部分借款，又用自己的一套住房抵债，莫二明测算已还清欠款。在借款已经还清的情况下，蒋秋萌再卖董彤的房子抵债就没有道理了。吴小能在董彤不知情的情况下把房子卖给路加化工公司，房价远远低于当时的市场价，已经损害了董彤的合法权益，且路加化工公司不是借款的当事人，也没有支付房款，它没有任何理由取得董彤房子。
董彤向一审法院起诉请求：1、确认吴小能与路加化工公司就诉争房屋签订的房地产买卖契约对董彤不发生法律效力，吴小能与路加化工公司将该房屋产权恢复登记至董彤名下。2、本案诉讼费由吴小能、路加化工公司承担。
一审法院认定事实：自2010年起，董彤及莫二明陆续向蒋秋萌借款。2010年8月11日，董彤出具向蒋秋萌借款150万元的借条，莫二明作为担保人在该借条上签字。2010年9月6日，董彤出具向蒋秋萌借款50万元的借条。2011年1月7日，董军（莫二明妻子）、莫二明出具向蒋秋萌借款100万元的借条。2011年5月23日，莫二明出具向蒋秋萌借款150万元的借条，董彤作为担保人在该�条上签字。后经蒋秋萌主张，董彤及莫二明未能归还借款。2012年3月20日，董彤与王榕（董彤妻子）出具《授权委托书》，委托吴小能作为代理人办理有关出售诉争房屋的相关事宜。委托权限包括：1、办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；2、签署买卖合同；3、办理上述房屋所有权的转移登记手续；4、办理存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件；5、收取售房款（包括买方的银行贷款），指定收款账户；6、协助买方办理贷款手续及领取新的产权证和土地证；7、办理相关公证手续；8、交付房屋，办理物业交接手续；9、缴纳各类税、费，领取退税或补贴；10、办理与出售上述房屋有关的其他事宜。委托期限自2012年3月20日至2013年3月19日。前述董彤与王榕出具《授权委托书》的行为在江苏省南京市南京公证处办理了公证。
依据上述授权�托书，2013年3月12日，吴小能代表董彤与路加化工公司签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定董彤以87万元的价格将诉争房屋出售给路加化工公司。房价款支付方式和支付时间为：现金。2013年3月18日，路加化工公司领取了诉争房屋的所有权证。本案一审诉讼中，吴小能陈述签订《南京市江宁区房地产买卖契约》前，曾将诉争房屋交易的相关事宜告知董彤，但未提供证据证实。
2015年1月13日，蒋秋萌与南京市紫金科技小额贷款有限公司（以下简称紫金小贷公司）签订《借款合同》，向紫金小贷公司借款300万元。路加化工公司以诉争房屋设定抵押，为该借款提供担保，担保金额为200万元。本案判决时，该借款已经偿还。
上述《南京市江宁区房地产买卖契约》签订后，路加化工公司并未支付购房款，诉争房屋亦一直由董彤居住使用。
关�诉争房屋在2013年3月的市场成交价，路加化工公司、蒋秋萌均称就是87万元。董彤不予认可，并申请评估。一审法院委托后，北京东华天业房地产评估有限公司于2016年2月23日出具估价报告，估价结果显示：诉争房屋在2013年3月的价值为141万元。
一审法院另查明，在另案诉讼中，路加化工公司陈述，蒋秋萌系路加化工公司的实际控制人。路加化工公司在本案中陈述，其法定代表人是蒋秋萌丈夫的表哥。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
2012年3月20日，董彤与王榕出具《授权委托书》委托吴小能代为出售诉争房屋，并办理了公证，应当认定董彤与吴小能之间的委托合同关系成立并生效。依据法律规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。本案中，吴小能接受董彤与王榕的委托出售诉争房屋，其并无证据证明在售房之前或售房之时就房屋出售价格得到了董彤的同意或认可，而经司法评估确认诉争房屋在2013年3月时价值达141万元，远高于吴小能与路加化工公司签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》所约定的房价，吴小能行使代理权的行为显然损害了董彤的利益。应当认定吴小能以87万元的价格出售诉争房屋的行为系超越代理权限的代理行为，该代理行为事后未经董彤追认，依据法律规定，吴小能以董彤名义与路加化工公司签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》对董彤不发生法律效力。另外，吴小能以董彤名义与路加化工公司就诉争房屋签订《南京市江宁区房地产买卖契约》后，路加化工公司并未支付购房款，且路加化工公司以诉争房屋设定抵押为蒋秋萌的借款提供担保，可以认定该房屋买卖应属虚假，路加化工公司并非善意购房人。综上，董彤的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、吴小能与南京路加化工有限责任公司签订的关于南京市江宁区东山街道宏运大道4599号景祥佳园8幢302室房屋的《南京市江宁区房地产买卖契约》对董彤不发生法律效力。二、南京路加化工有限责任公司于判决生效之日起十日内协助董彤将南京市江宁区东山街道宏运大道4599号景祥佳园8幢302室房屋过户至董彤名下。一审案件受理费12500元，保全费5000元，评估费9700元，合计27200元，由吴小能、南京路加化工有限责任公司负担。
本院二审查明事实与一审查明的一致。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：吴小能与路加化工公司签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》对董彤是否发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理问题事务。第四百零一条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。本案中，吴小能受董彤、王榕委托出售诉争房屋，系有权代理，但并无证据表明吴小能在出售涉案房屋之前或之时就房屋价款得到董彤、王榕的同意，合同签订后，房屋产权人董彤、王榕亦未追认，且经过原审法院司法评估确认案涉房屋在2013年3月的价值达141万元，与吴小能同路加化工公司之间约定的房价87万元比较，吴小能行使代理权的行为明显损害了委托人董彤、王榕的合法权益，而路加化工公司并未实际支付该87万元房款，因此，一审法院依法认定吴小能出售诉争房屋的行为系超越代理权限的代理行为，对委托人董彤不发生法律效力依据充分，依法应予维持。案涉房屋交易价格明显低于市场价，且路加化工公司亦未给付房款，故路加化工公司不构成善意，因此，上诉人路加化工公司称其与吴小能签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》对董彤发生法律效力的意见不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12500元，由南京路加化工有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理审判员 吴勇
代理审判员 付双
二〇一六年八月十二日
书 记 员 王慧