广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗萝法民三初字第391号
原告：胡小红，女，1977年5月14日出生，汉族，住成都市高新区。
原告：肖晓辉，男，1974年10月4日出生，汉族，住广东省增城市。
两原告共同委托代理人：朱圣涛，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：梁正坚，副总裁。
委托代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。
原告胡小红、肖晓辉诉被告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称“雅恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理，适用普通程序由合议庭公开开庭进行审理。原告胡小红、肖晓辉及其委托代理人朱圣涛、被告雅恒公司的委托代理人赵晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡小红、肖晓辉诉称：2013年7月26日，原被告双方签订《雅居乐富春居认购书》，（以下简称“认购书”），约定：原告认购被告开发之广州市萝岗区悦然一街9号2303房；认购总价为人民币4265474元；原告分四期向被告支付楼款；2014年8月21日前签署正式《商品房买卖合同》及有关文件；其他认购案涉房产相关事宜。
《认购书》签订后，原告按照约定履行了自身义务，于2013年7月26日向被告支付定金人民币100000元、于2013年7月26日向被告支付第一期楼款人民币1179642元、于2013年11月20日向被告支付第二期楼款人民币853095元。
被告在向原告销售案涉房产过程中存在严重的欺诈、违约情形，主要体现在：一、被告在原告认购案涉房产时向原告介绍案涉房产所在小区总体规划为“总居住户数为2666户、总户车比中一期车位比例为1：1.37”，但实际上被告于2012年底已经调整小区规划：居住户数由2666户调整为2854户、总栋数增加3栋、机动车位数由3669个调整为3443个。案涉房产所在小区居住人数大幅增加、车位却大幅减少，小区的宜居性明显变差。被告在明知小区规划已经变更的情况下，故意隐瞒该事实，向原告介绍提供更宜居、更吸引客户购买的原规划条件，致使原告在受欺瞒的前提下签约。被告存在重大欺诈行为。二、原告认购案涉房产后，被告在原告不知情的情况下于2013年11月再次调整小区规划：部分楼栋由25层调整为26层，居住户数由2854户调整为3168户、机动车位数由3306个调整为3404个。案涉房产所在小区居住人数进一步大幅增加、建筑物楼层增加、车位却进一步大幅减少。小区的宜居性明显变得更差。被告进一步损害原告居住条件和权益的规划调整，致使小区规划与被告认购时了解的情况完全不同，严重违反了认购时被告的承诺和双方约定，严重损害了原告权益。三、被告拒绝在案涉房产所在小区配置省一级名牌公立小学，欺诈小区业主，严重损害原告权益。原告认购案涉房产时，被告向原告承诺在小区配置省一级名牌公立小学且将于2014年9月开学。但现被告却告知小区业主：小区所配置学校并不是省一级名牌公立小学，2014年9月无法开学，学校是否公立小学还不确定。出于原告小孩上学考虑，小区内有省级名牌公立小学是原告购买案涉房产的主要原因。现被告明确拒绝配置该类小学，缺乏基本诚信，严重损害了原告权益。四、被告提供的买卖合同文本是限制和损害原告重大利益的格式文本，且被告拒绝修订，严重损害了原告权益。五、案涉房产所在小区现已交付业主使用，但小区迄今还是临水、临电，严重影响入住业主的正常居住。
综上所述，被告在案涉房产销售前后，存在严重的欺诈行为，以欺诈方式诱使原告认购，缺乏基本诚信，严重违反了双方约定，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，请求法院判令：1.解除原告与被告签订之《认购书》；2.被告向原告双倍返还定金共计人民币200000元；3.被告向原告返还原告已支付的楼款共计人民币2032737元；4.被告向原告支付利息（利息从原告付款之日起计至被告全额返还之日止，按人民银行同期逾期贷款利率即每日0.021%计算，利息暂计至2014年7月31日为人民币136735.46元，其中包括第一期楼款的利息人民币91410.4元，第二期楼款的人民币45324.94元）；5.被告承担本案全部诉讼费用。
原告在诉讼中进一步明确：1.其第一项诉讼请求的事实依据是双方签订认购书时被告存在明显欺诈行为，法律依据是合同法第五十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定；2.要求双倍返还定金的法律依据是担保法与合同法的相关规定；3.第三项诉讼请求不包含原告已支付的定金10万元；4.要求被告支付利息的依据是民法通则和合同法关于承担违约责任的相关规定。
被告雅恒公司答辩称：一、被告不存在签约时故意隐瞒涉案房屋所在建设项目于2012年调整用地规划方案的事实。该规划的调整也对原告签订《认购书》无直接联系。1.涉案房屋所在的建设项目于2012年调整用地规划的内容和手续齐全、合法，没有对物业的整体使用产生原告诉称的严重影响。因用地规划需部分调整，经广州瀚华建设设计有限公司编制调整用地规划方案，报广州开发区规划局，并于2012年11月19日至2012年11月28日期间进行了《建设项目申请调整前公示》，于2012年12月24日得到广州开发区规划和国土资源管理局的批复（穗规开发复（2012）376号）。调整的范围也仅仅是部分微量调整，如居住户数因大户型调小户型，由原2666户调整为2854户（增加188户，约为7.05%）；机动车位数原3669个调整为3443个（减少266个，约为6.16%，仍然满足规划条件要求的户均泊位数量）；项目容积率未变。该调整对建设项目内物业的使用，影响微乎其微。2.被告在与原告签订《认购书》的时间是2013年7月26日，被告在售楼现场均公示有涉案房屋的预售、规划、销控等方面的资料，被告不可能、也没有必要去隐瞒。3.原告起诉状中所称的第二次规划调整，因未通过审批，并没有实施。该用地规划调整，被告按照规定进行了编制调整用地规划方案，报广州开发区规划局，并于2013年11月5日至2013年11月14日进行了《建设项目申请调整前公示》。公示期间，因部分业主反对，故该次规划调整未通过公示，被告停止了调整申请，仍按照原批准规划执行。
二、被告并未在宣传资料或认购书中承诺涉案房屋所在小区配置所谓的“省一级名牌公立小学”，且按照广州市政府的规定该学校应移交给教育部门统筹办学。1.被告的宣传资料标注涉案房屋所在小区附近是“公立小学”、“名牌小学”、“重点小学”，并非向原告所称是“省一级名牌公立小学”，更没有表述过配套小学是华师附小。2.涉案房屋所在小区的小学已于2014年初到达政府要求办学的条件，目前正在按照《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》【穗府办（2010）15号】的规定，将小学项目移交萝岗区教育局，由萝岗区教育局统筹办学。经被告与萝岗区教育局一直在积极推进小学开学事宜，已确定在2015年9月正式开学。
三、原告诉称被告提供的买卖合同文本是限制和损害原告重大利益的格式合同，被告拒绝修改的说法无任何依据。被告公示的买卖合同，是按照广州市房管局公布的购房合同格式为方便签约而提供的参考文本并在售楼现场进行了公示，在内容上遵循了公平、合理原则来约定了买卖双方权利义务，没有排除原告方的主要权利、加重原告的责任、或免除被告的责任等违反《中华人民共和国合同法》的情形。被告认为，该买卖合同的内容合法、有效。原告在签订认购书之前，就已经在售楼现场对买卖合同的文本进行过了解和确认，故双方才会在认购书中确认原告同意买卖合同的内容。
四、原告当初向被告购买房屋并签订认购书的目的，就是为炒房转售牟利，原告的行为已经严重违约。1.原告在与被告签订《认购书》的时间是2013年7月26日，但却约定在2014年8月21日前到售楼部签署《商品房买卖合同》；并约定认购方签署认购书后与出售方签署《商品房买卖合同》前，认购方可向出售方申请将认购书中的权益转让给认购方的父母、配偶、子女或变更所购物业单元。通过该条款的约定，可以明显看出，原告基于当时房地产市场的火爆，希望通过炒房达到牟利的目的，故与被告要求在1年的时间办理签约或转名；不料进入2014年后，房地产市场进入调整，房价有所下降，原告牟利的目的落空。于是原告就借口以“隐瞒规划变更、虚假宣传”等理由来达到解除认购书的目的。2.双方在《认购书》中第二条约定，认购方须于2014年8月21日前到售楼部签署《商品房买卖合同》；如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，本认购书解除，认购方所交纳定金不予退还。但时至今日，原告方都未与被告来售楼部签署《商品房买卖合同》，原告的行为已经构成严重违约。
综上所述，原告提出种种单方解除认购书的事实不成立，原告在约定期限内未来签订《商品房买卖合同》并单方提出解除合同，属于严重违约行为。因此，被告有权按照协议约定没收原告定金、并要求原告赔偿所造成的经济损失。
经审理查明：原告胡小红、肖晓辉之间是夫妻关系。2013年7月26日，两原告作为认购方与作为出售方的被告签订认购书，约定：原告认购萝岗区悦然一街9号（自编H-6栋）2303房，用途为住宅，售价为4823198元，认购价为人民币4265474元，于2015年3月20日前交付使用。
认购书第一条“付款办法约定”：“定金100000元于签署本认购书时已付清；第一期楼款1179642元须于2013年7月28日前付清，第二期楼款853095元须于2013年11月21日前付清，第三期楼款853095元须于2014年7月21日前付清，第四期楼款1279642元须于2015年1月21日前付清……”。
认购书第二条“认购条款约定”：“1.认购方须于2014年8月21日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件……7.认购方对出售方于销售现场公示的关于雅居乐富春居的文件内容已完全理解，无异议，愿意遵守，公示文件如下：《商品房买卖合同》及补充协议、《各项收费标准》、《装修标准》、《银行按揭须知》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。双方同意完全按公示的合同内容及条款签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款。8.如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；认购书所交纳定金不予退还……”。
原告按照约定于签订认购书当天向被告支付定金人民币100000元，于2013年7月26日向被告支付第一期楼款人民币1179642元，于2013年11月20日向被告支付第二期楼款人民币853095元。因发生本案纠纷，原告未向被告支付第三期、第四期楼款。
2012年11月19日至2012年11月28日，广州开发区规划局就被告对案涉房产所在建设项目申请调整进行了批前公示，公示说明为：“居住户数原2666户调整为2854户（调小户型）；总栋数增加3栋，个别栋数位置略有调整；机动车位数原3669个调整为3443个（仍满足规划条件要求的户均泊位数量）；计算容积率建筑面积保持不变；容积率保持2.0不变。以上所有技术经济指标均符合原规划设计条件……”。双方在诉讼中确认，该次调整已于原被告签订案涉认购书前通过审批。
2013年11月15日至2013年11月14日，广州开发区规划局就被告对案涉房产所在建设项目申请单体报建进行了批前公示，公示说明中备注：“居住户数原2854户调整为3168户地下停车位由原3306个调整为3404个，其他技术经济指标也符合原规划条件和修建性详细规划要求……”。双方在诉讼中确认，该次调整由于公示期间遭业主的反对而未通过审批。
另查明，在被告销售案涉房屋所在项目的宣传资料上有相关内容记载如下：“社区内自设中英双语国际幼儿园及重点小学，以CEO的智慧培育下一代精英”、“富春山居私属教育配套：10000㎡名牌小学、5000㎡名牌幼儿园，满足周边CEO对下一代的优质教育需求。富春山居周边：市二中（市重点、省一级），九十一中学（省一级）、一一七中学（区一级），中山大学国际附属幼儿园，政府还将投资4亿元兴建国际学校”、“除周边享有丰富的教育资源外，项目内也配备有名牌小学与国际幼儿园”。同时宣传资料上载明：“本内容仅为要约邀请，图中所示户型面积等相关资料、数据仅供参考，最终以双方签订的《商品房买卖合同》为准，最终解释权归发展商所有”。
关于是否愿意继续履行认购书，原告在诉讼中坚持认为其提出的解除事由成立，已失去继续履行的基础条件，并明确即便其解除事由不成立也坚持不再继续履行；被告在诉讼中明确，如原告坚决要求解除合同，被告同意解除，但该解除不符合法定解除或约定解除，是原告违约解除，同时表示如果原告愿意继续履行认购书，其同意在保留追究原告相关责任的权利的前提下继续履行认购书。
以上事实有雅居乐富春居认购书、结婚证、收款收据、宣传资料、建设项目申请调整批前公示、建设项目申请单体报建批前公示。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。
本院认为，原告与被告为在将来买卖案涉房屋，在签订正式的《商品房买卖合同》前，就案涉房屋的相关认购事宜签订的《雅居乐富春居认购书》，已成立将来签订案涉房屋《商品房买卖合同》的预约合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告在本案中主张解除合同，应举证证明存在法定解除、约定解除或协商解除的情形。原告在诉讼中主张双方签订认购书时被告存在明显欺诈行为，并依据合同法第五十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定主张解除认购书，不符合相关法律关于解除合同的规定，亦不符合双方的约定，缺乏法律依据，本院不予支持。
合同法第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。原被告双方签订的认购书是《商品房买卖合同》的预约合同，其存在的最终目的是引导原被告在将来签订正式的《商品房买卖合同》，从而在原被告之间形成商品房买卖关系。原告在诉讼中坚持认为其提出的解除事由成立，并提出双方已失去继续履行的基础条件，同时明确即便其主张的解除事由不成立也坚持不再继续履行认购书，即不再继续签订正式的《商品房买卖合同》，因此该认购书已失去自愿履行的基础。根据上述合同法第四条及第九十四条的规定，在原告已明确表示不愿继续签订《商品房买卖合同》并要求解除认购书的情况下，结合被告在诉讼中对该问题的意见，本院确认原被告双方签订的认购书因原告明确表示不履行签订《商品房买卖合同》的主要债务而解除。
《中华人民共和国担保法》（以下简称“担保法”）第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；合同法第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原告在签订认购书后向被告支付定金100000元，属于其履行认购书约定债务的担保，原被告双方应按照认购书的规定履行债务，签订《商品房买卖合同》。由于原告在诉讼中明确表示即便其主张的解除事由不成立，其亦不在履行履行认购书，并最终导致认购书因失去自愿履行的基础而解除，《商品房买卖合同》亦因此无法最终签订定，原告应对此承担相应责任，根据上述担保法第八十九条及合同法第一百一十五条的规定，原告无权要求被告返还定金，亦无权要求被告双倍返还定金。据此，本院对原告要求被告双倍返还定金的主张不予支持。
合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于案涉认购书已由本院确认解除，双方失去根据认购书签订《商品房买卖合同》建立商品房买卖关系的基础，被告失去继续占有原告支付的购房款的依据，根据认购书的性质，被告应向原告返还已付房款。原告要求被告返还购房款2032737元依法有据，本院予以支持。
合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告在诉讼中明确其要求被告支付利息的依据是民法通则和合同法关于承担违约责任的相关规定，并认为被告的违约行为有：一、没有兑现配置名牌小学、重点小学或广州市十大重点小学或省一级资质学校；二、学校的设施、设备配置进度违约；三、在被告对原告关于小学的硬件在2014年初已达到政府办学的一切条件的陈述存在明显欺骗行为和违约；四、被告擅自变更双方确定的规划。对此本院认为：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，结合被告销售案涉房屋所在项目宣传资料上有相关内容的记载，以下内容应视为双方将要签订的《商品房买卖合同》的内容：1.社区内自设中英双语国际幼儿园及小学；2.小学面积达到10000㎡，幼儿园面积达到5000㎡名牌幼儿园。由于宣传资料上所用“名牌”、“重点”等词语所表达的意思在客观上不具体、缺乏确定性，不应成为合同的内容。因此，原告认为被告没有兑现配置名牌小学、重点小学或广州市十大重点小学或省一级资质学校构成违约缺乏合同依据。二、没有证据显示原被告双方在认购书中或签订认购书过程中约定了学校的设施、设备配置的进度要求，因此原告主张被告在学校的设施、设备的配置进度上存在违约缺乏合同依据。三、没有证据证明被告关于“小学的硬件在2014年初已达到政府办学的一切条件的陈述”属于双方在认购书中约定的内容，原告据此主张被告违约缺乏依据。四、根据本院查明的事实，被告在签订案涉认购书前完成的规划调整已依法经过公示程序，签订案涉认购书后的规划调整因业主的反对而未通过审批，因此不存在擅自变更双方确定的规划的情形。据此，原告主张被告存在违约行为缺乏依据，本院不予确认。对原告要求被告承担支付利息的违约责任的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十三条、九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起，原告胡小红、肖晓辉与被告广州雅恒房地产开发有限公司签订的“NO.GZ10164071”号《雅居乐富春居认购书》予以解除；
二、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡小红、肖晓辉返还购房款2032737元；
三、驳回原告胡小红、肖晓辉的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25756元，由原告胡小红、肖晓辉负担2411元，被告广州雅恒房地产开发有限公司负担23345元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓毅君
代理审判员 王 梦
人民陪审员 黎锦华
二〇一四年十二月二日
书 记 员 丁 慧
倪淑如