河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀02民终431号
上诉人（原审被告）：谢恩方，职工。
委托代理人：高纯常，河北昊晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：遵化市海泉物业管理有限公司，住所地：河北省遵化市遵化镇教厂村。
法定代表人：宋连丰，该公司董事长。
委托代理人：赵春青，河北力工律师事务所律师。
上诉人谢恩方因物业服务合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2015）遵民初字第2960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告自2006年10月入住遵化市三间房小区A区，门牌号××，房屋面积140.1平方米，车库面积19.544平方米。2006年10月15日，原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。合同主要内容为：第一条、物业管理区域为三间房小区A区别墅、高层74栋至90栋、B区别墅。第四条、服务费用标准为多层住宅0.3元／月／平方米，别墅600元／年，车库0.3元月／平方米。第五条、业主应于购房之日起交纳服务费用。第九条、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区内物业共用部位和共用设施、设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第十七条、本合同期限自2006年10月15日至2016年10月15日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。被告自入住遵化市三间房小区A区后，已向原告交纳物业费至2010年。
一审法院认为，原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，依约对三间房小区A区进行了物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应承担合同约定的相应义务，向原告交纳物业管理费。被告抗辩主张并未与原告签订物业服务合同，其与原告没有物业服务合同关系，原告提供的其与遵化市城镇房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同系无效合同，并且该物业合同上明确规定了收费标准，原告却擅自提高收费标准，而提高收费后被告并未得到相应的服务，被告虽向本院提供了反应原告服务不到位的照片及部分业主的书面证明材料，但其提供的证据不能足以证实其主张，故被告该抗辩主张，理据不足，本院不予采信。审理中，被告主张，原告追缴物业费已超过诉讼时效，但原告向本院提供了证人出庭作证及书面证明材料，证明原告一直不间断的在向被告催收物业费，故被告该主张，理据不足，本院不予采信。被告主张其已交纳了2010年的物业费，并提供了原告出具的物业费收据予以证实，故被告该主张，本院予以采信。综上，原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但被告已交纳了2010年的物业费，故原告要求被告支付2010年至2015年的物业费5400元，理据不足，本院不予支持，被告应支付原告2011年至2015年的物业费4500元。遂判决：一、由被告谢恩方于本判决生效后10日内给付原告遵化市海泉物业管理有限公司物业服务费4500元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢恩方负担。
判后，谢恩方不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规，第二十四条为强制性规定，一审诉讼中被上诉人没有提交证据证明其经过招投标方式或者经过政府行政主管部门批准被选聘为物业服务企业，根据《合同法》第五十二条，前期物业管理合同是无效的，上诉人没有履行合同的义务。2.被上诉人与建设单位的前期物业管理合同约定的收费标准是0.3元／平米／月，按此计算上诉人的物业费加上车库应为426元／年，一审法院判决认定上诉人按900元／年交纳物业费是错误的。3.被上诉人提高物业费依据是《遵化市物价局关于三间房小区物业收费标准的批复》，该批复内容为“同意你公司物业收费标准执行业主委员会讨论结果”，不能证明遵化市物价局批复被上诉人按照0.5元／平米／月的标准收费。4.被上诉人承认2015年10月31日停止对三间房小区A区的所有服务，被上诉人诉请2015年物业费，按常理应当是2015年1月1日至2015年12月31日，被上诉人停止物业服务后仍要求上诉人交纳物业费实属荒谬。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司答辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案在一审庭审过程中，原被告双方进行了充分举证质证，尤其是上诉人将我国现行的从国务院到遵化市政府的相关法律法规均向法庭提供，在此情况下做出的一审判决，程序合法。2.被上诉人在遵化市人民法院就同类案件提起多起诉讼，提起诉讼后，部分业主履行了支付物业费的义务，因此由我方撤诉而结案，另有五案的业主没有履行支付物业费的业务，一审法院做出了五份判决，五份判决做出后有三位业主已经履行了判决，一审法院对我方起诉的这些业主认定的事实、法律关系、合同、诉讼主体、结果同一，请求二审法院维持原判。
本院二审查明：《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司在一审诉讼中提交了遵化市物价局（2008）批复第21号《三间房小区物业收费标准》的批复，后附《遵化市物业服务等级收费标准备档案表》，写明物业服务费收取标准按每平方米每月收取0.5元，车库每个月收取8元。2015年11月30日，被上诉人在一审庭审中明确其诉请物业服务费的起止时间为：2009年10月至2015年10月。上诉人谢恩方于2006年10月购买并入住遵化市三间房小区A区××室后，向被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司交纳了第一年的物业服务费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，《物业管理条例》第二十四条属于管理性强制规定而非效力性强制规定，故上诉人谢恩方主张遵化市城镇房地产开发有限公司与被上诉人遵化市海泉物业管理有限公司签订的《物业服务合同》因违反上述规定应属无效的上诉理据不足，本院不予支持。因被上诉人在一审诉讼中提交的遵化市物价局《三间房小区物业收费标准》的批复及《遵化市物业服务等级收费标准备档案表》写明物业服务费收取标准按每平方米每月收取0.5元，故上诉人主张遵化市物价局的批复中没有写明被上诉人按照0.5元／平米／月的标准收费，被上诉人不应按此标准向上诉人收取物业服务费的上诉理据不足，本院不予支持。因被上诉人在一审庭审中明确其诉请物业服务费的起止时间为2009年10月至2015年10月，故上诉人主张被上诉人于2015年10月31日停止对三间房小区A区的所有物业服务，被上诉人仍要求上诉人交纳2015年11月1日至2015年12月31日物业服务费实属荒谬的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谢恩方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘庆武
审 判 员 沈 军
代理审判员 高贺莉
二〇一六年四月十八日
书 记 员 王 玫