山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第548号
上诉人（原审原告）乔建设。
委托代理人张士浩，山东良捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中海地产（青岛）投资开发有限公司。
法定代表人张贵清，董事长。
委托代理人贾国栋，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王众，山东德衡律师事务所律师。
上诉人乔建设因与被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司（以下简称中海地产青岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并对本案进行了调查。上诉人乔建设的委托代理人张士浩，被上诉人中海地产青岛公司的委托代理人贾国栋、王众到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乔建设在一审中诉称，乔建设、中海地产青岛公司双方于2012年8月25日签订《中海地产（青岛）投资开发有限公司青岛中海紫御观邸项目商品房认购协议》，约定乔建设认购中海地产青岛公司在青岛中海紫御观邸项目的×栋×单元×层×号房，双方应于2012年9月1日前签订正式《商品房买卖合同》。乔建设于认购协议签订当日依约交付定金20万元，其后多次要求与中海地产青岛公司签订《商品房买卖合同》，并于2012年10月16日支付购房款921994元。然而，虽经多次催告，中海地产青岛公司却一直推脱，时至今日仍拒不履行认购协议约定的义务，并违法扣押乔建设已付定金及购房款拒不返还。另，乔建设、中海地产青岛公司双方于2012年8月31日签订《中海·紫御观邸地下车位认购协议书》，约定乔建设拟购买位于青岛市市北区延吉路76号内Z1198号地下车位使用权，双方应于2012年9月1日前签订《车位转让合同》。乔建设于协议书签订当日依约交付定金2万元，其后多次要求与中海地产青岛公司签订《车位转让合同》，并于2012年10月16日支付剩余车位价款23万元，然而，虽经多次催告，中海地产青岛公司却一再推脱，时至今日仍拒不履行协议书约定的义务，并违法扣押乔建设已付定金及车位款拒不返还。请求法院判令：1、中海地产青岛公司双倍返还乔建设购房定金40万元；2、中海地产青岛公司返还乔建设已付购房款921994元，并按照银行同期贷款利率支付自付款之日至判决生效之日期间的利息；3、中海地产青岛公司双倍返还乔建设购车位定金4万元；4、中海地产青岛公司返还乔建设已付车位款23万元，并按照银行同期贷款利率支付自付款之日至判决生效之日期间的利息；5、本案诉讼费由中海地产青岛公司承担。
中海地产青岛公司在一审中答辩称，1、本案的真实情况是，乔建设、中海地产青岛公司双方签订商品房认购协议之后，由于乔建设自己放弃了购买意向，才导致双方未能签署正式的《商品房买卖合同》，事实上，诉争房屋至今仍处于待售状态。2、中海地产青岛公司从来没有违法扣押乔建设已付的购房款拒不返还，事实上，中海地产青岛公司早就通知乔建设到中海地产青岛公司处办理已付款的退还手续，但是乔建设却要求将定金一并退还作为条件，否则拒绝配合办理退款手续，由于乔建设没有告知中海地产青岛公司退款的账户，因此中海地产青岛公司无法退款，只能将该笔款项暂留在自己的账户上，因此导致的相关利息损失应由乔建设自行承担，且在中海地产青岛公司收到诉状之前，乔建设从未主动向中海地产青岛公司主张过退款，根据基本的法理，债权利息应当自债权人主张债权而债务人怠于履行之日起计算，现乔建设才要求退款，而中海地产青岛公司也同意在合同期限内予以返还，因而不存在利息问题。
原审法院查明：2012年8月25日，乔建设与中海地产青岛公司签订了《中海地产（青岛）投资开发有限公司青岛中海紫御观邸项目商品房认购协议》，约定乔建设自愿认购中海地产青岛公司的青岛中海紫御观邸项目的×栋×单元×层×号房屋，建筑面积301.98平方米，总成交价6183832元。该协议约定，签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金20万元，签署正式《青岛市商品房预售合同》时，买方须持本协议书、交款收据及本人身份证到本项目销售中心，合同签订当日买方须缴纳全部房款或首付款及办理按揭的相关手续、费用，买方已付定金自动转为购房款或其他应缴付款项的一部分。该协议特别提示第3项载明：买方承诺，其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息和资料，并保证所提供信息、资料的真实性和准确性。如因买方不符合国家及地方关于购房条件的要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同签约手续（包括网上签约手续）的，视为买方违约，买方应承担所有相关责任且卖方有权解除本认购协议，卖方据此解除本认购协议的，卖方有权不予返还买方所付的全部定金，买方无任何异议。该协议第七条约定，自签订本认购协议之日起7日内，即2012年9月1日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并按约定之流程结清剩余款项，办妥相关手续。该条还约定，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方另行出售该商品房，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。协议签订当日，乔建设向中海地产青岛公司支付了20万元购房定金。2012年10月16日，乔建设又向中海地产青岛公司支付了预收购房款921994元。
乔建设称上述商品房认购协议签订时，其已告知中海地产青岛公司自己名下已经有两套房屋，根据青岛市的限购政策其不符合购房条件，但中海地产青岛公司的销售人员承诺可以帮助解决这个问题，乔建设又称其开始认购的是×号房屋，后来中海地产青岛公司给调换成16×号房屋，但中海地产青岛公司却将16×号房屋出售给他人。为此，乔建设申请了证人邢某出庭作证，邢某称因其侄子也购买中海地产青岛公司所开发的紫御观邸项目的房屋，所以邢某就和乔建设认识了，自己曾和乔建设一起到紫御观邸项目售楼处，当时乔建设告诉中海地产青岛公司的售楼人员王飞其名下已有两套房屋，属于限购，王飞说他们可以解决。证人邢某还称，乔建设开始认购的是×号房屋，后来证人建议乔建设16×号房屋光线更好，王飞当场就给乔建设换成16×号房屋了。
2012年8月31日，乔建设、中海地产青岛公司双方签订了《中海·紫御观邸地下车位认购协议书》，约定乔建设拟购买位于青岛市市北区延吉路76号内Z1198号地下车位的使用权，该车位使用权价款为25万元，乔建设应于本协议签订之日向中海地产青岛公司支付2万元作为定金，并承诺于2012年9月1日前持本认购书、定金收据与中海地产青岛公司签订《车位转让合同》，若乔建设未在约定期限内与中海地产青岛公司签订《车位转让合同》，中海地产青岛公司无需通知乔建设即有权另行处分该车位，且乔建设已支付的定金不予返还。协议书签订当日，乔建设向中海地产青岛公司支付了购车位定金2万元。2012年10月16日，乔建设又向中海地产青岛公司支付了预收车位款23万元。
原审庭审中，乔建设称由于中海地产青岛公司违反上述商品房认购协议及地下车位认购协议，在长达2年的时间内拒绝与其签订商品房买卖合同及车位转让合同，导致乔建设的合同目的无法实现，因此乔建设于庭审当日即2014年11月17日要求与中海地产青岛公司解除上述二份认购协议。中海地产青岛公司称是乔建设未按认购协议约定与其签订商品房买卖合同和车位转让合同，事实上诉争房屋及车位始终处于待售状态，随时可以与乔建设签约，但乔建设起诉的行为已经表明其不愿再继续履行双方签订的两份认购协议了，因此中海地产青岛公司同意当庭解除该两份认购协议。
原审另查明，位于青岛市崂山区香港东路85-1号2号楼2单元501户和青岛市崂山区香港东路85-1号2号楼2单元502户的两套房屋的产权均登记在乔建设名下，登记时间为2011年3月28日。
原审法院认为，乔建设、中海地产青岛公司双方签订的《中海地产（青岛）投资开发有限公司青岛中海紫御观邸项目商品房认购协议》及《中海·紫御观邸地下车位认购协议书》均是其真实意思的表示，该两份认购协议合法有效，对双方均有法律约束力。原审庭审中，乔建设、中海地产青岛公司双方对当庭解除上述两份认购协议均无异议，原审对此也予以确认，即上述两份认购协议已于2014年11月17日解除，据此，中海地产青岛公司应依法向乔建设返还其预收的购房款921994元及预收的购车位款23万元。
本案中，乔建设、中海地产青岛公司双方争议的焦点问题是双方未能最终签订商品房买卖合同的责任问题。对此原审认为，从庭审查明的事实来看，导致双方最终未能签订商品房买卖合同的原因之一是乔建设在签订商品房认购协议时不符合青岛市的购房政策，乔建设虽称中海地产青岛公司的售楼人员曾答应过可以为其解决，但中海地产青岛公司对此并不认可，且证人邢某的证言也不足以证明中海地产青岛公司承诺过对要乔建设的购房资格问题承担责任，而根据双方签订的商品房认购协议，乔建设已承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，如因其购房资格问题导致无法办理商品房买卖合同签约手续的，其应承担相关责任且中海地产青岛公司有权据此解除合同并不返还定金；导致双方最终未能签订商品房买卖合同的另一个原因是乔建设称中海地产青岛公司为其调换了所认购的房屋，又将调换后的房屋出售给他人，中海地产青岛公司对此并不认可，乔建设也未就此提供有效证据，故对乔建设的该主张不予采纳。此外，乔建设未向法庭提交证据证明是因中海地产青岛公司原因导致最终未能签订车位转让合同，根据双方签订的车位认购协议，如乔建设未在约定期限内与中海地产青岛公司签订车位转让合同，其已向中海地产青岛公司支付的定金不予返还。综上，结合原审庭审中中海地产青岛公司表示诉争房屋和车位始终处于待售状态，随时可与乔建设签订商品房买卖合同和车位转让合同，而乔建设却明确表示不再继续履行认购协议的事实，原审认为，乔建设主张中海地产青岛公司违反认购协议不与其签订商品房买卖合同和车位转让合同不能成立，其要求中海地产青岛公司双倍返还购房定金和购车位定金并支付已付购房款利息和已付车位款利息的诉讼请求无事实及法律依据，原审不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、中海地产青岛公司于判决生效之日起十日内向乔建设返还已付购房款人民币921994元。二、中海地产青岛公司于本判决生效之日起十日内向乔建设返还已付购车位款人民币230000元。三、驳回乔建设的其他诉讼请求。案件受理费人民币19128元，减半收取人民币9564元，由乔建设负担人民币2643元，由中海地产青岛公司负担人民币6921元。
宣判后，乔建设不服原审判决，上诉至本院。
上诉人乔建设上诉称，一、本案商品房买卖合同无法签订的根本原因是中海地产青岛公司拒不签订，一审判决认定未能签订商品房买卖合同的责任在乔建设系事实认定错误。认购协议签订后，乔建设多次到中海地产青岛公司要求签订商品房买卖合同，并向中海地产青岛公司支付商品房首付款921994元。依据常理，如果乔建设没有签订商品房买卖合同的意向，则不会在未签合同的情况下先支付金额不小的一笔首付款。而中海地产青岛公司拒绝签订合同的理由是乔建设不符合限购政策，但限购政策并不影响商品房买卖合同的签订，只影响网签备案和房产过户登记等手续的办理，因此不能构成中海地产青岛公司拒签合同的理由。乔建设与中海地产青岛公司尚未签订商品房买卖合同，何谈办理签约手续？中海地产青岛公司并未解除认购协议，何谈不予返还全部定金？二、中海地产青岛公司在售房过程中恶意磋商，期诈消费者，导致乔建设无法签订商品房买卖合同，中海地产青岛公司存在明显过错，一审判决不予认定系认定事实不清。根据一审庭审中刑国珍证言，中海地产青岛公司在乔建设签订认购协议之前，并未向乔建设如实告知青岛市限购政策，在乔建设向中海地产青岛公司如实告知住房情况后，中海地产青岛公司明知乔建设不符合限购政策，却向乔建设虚假承诺负责办理限购问题，使乔建设误以为可以签订正式房屋买卖合同，并支付了定金、房款和车位款。中海地产青岛公司未告知乔建设限购政策，未审查乔建设购房资格，对乔建设虚假承诺和进行误导销售，导致乔建设在签订商品房认购协议后无法签订正式房屋买卖合同，中海地产青岛公司应当承担相应的违约责任，双倍返还乔建设支付的定金。三、乔建设已购16×号房屋已售出。一审判决认定诉争房屋处于待告状态系事实认定错误。依据刑国珍证言，乔建设与中海地产青岛公司已将房屋调换为16×，由中海地产青岛公司工作人员王飞予以办理。根据乔建设在青岛网上房地产查询结果，16×房屋已售出并办理登记。据此，商品房认购协议已无法实际履行，中海地产青岛公司未经乔建设同意将乔建设认购房屋售与他人，严重违反了商品房认购协议的约定，依据认购协议第七条第四款约定，中海地产青岛公司应双倍返还乔建设已付定金。四、商品房认购协议第一页第三条约定免除卖方责任，加重买方责任，排除买方权利，系无效的格式条款，一审判决予以支持系适用法律错误。五、中海地产青岛公司恶意磋商导致乔建设签订商品房买卖合同，中海地产青岛公司非法占有乔建设一百余万元购房款、车位款达两年之久，经乔建设多次催告均不予返还，乔建设应当支付上述款项的相应利息。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决第三项，改判支持乔建设的全部诉讼请求；二、中海地产青岛公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人中海地产青岛公司答辩称，一、本案的争议焦点是双方未能签订商品房买卖合同的原因及责任承担问题。经一审审理查明，导致商品房买卖合同未能签订的原因是乔建设单方毁约，相应责任也应由乔建设承担。理由如下：1、一审查明的一个基本的事实是，系争房屋始终处于待售状态，随时可以签约，中海地产青岛公司自始至终都没有拒绝签约，反而是十分渴望与乔建设签约。中海地产青岛公司作为一家房地产开发商，在近两年市场低迷的状态下，没有任何理由不希望与乔建设签订合同，将房屋售出。在一审审理过程中，中海地产青岛公司多次表示愿意签订合同，而乔建设却明确表示拒绝签订。可见，导致商品房买卖合同未签订的真实原因并不是乔建设所称的中海地产青岛公司拒不签约。恰恰相反，真实原因系乔建设在发现房市下行之后，单方毁约放弃了购买意愿。2、限购政策并不是导致本案中双方无法签订购房合同的原因。正如乔建设自己在上诉状中所说的那样，限购政策并不影响商品房买卖合同的签订，只影响网签备案和房产过户等手续的办理。双方签订的商品房认购协议是一种预约合同，其目的是约定双方在某个时间前来签约。就该目的而言，限购政策并不构成障碍，即便乔建设属于限购，双方也完全可以签订正式的商品房买卖合同，这在实践中是一种很普遍的做法。在签订商品房买卖合同之后，若在双方约定的时间内限购政策没有取消，导致房屋最终无法完成过户，则双方可以依合同目的不能实现为由解除合同。无论如何，限购政策只是一种可能对商品房买卖合同即本约合同的履行造成障碍的事由，而不是一种对认购协议的履行构成障碍的事由。乔建设应当按照认购协议的约定前来签订合同，而不能以存在限购政策为由拒不签订合同。二、涉案房屋是×号楼×单元×户，而不是16×户，16×户是否已经售出与本案无关。中海地产青岛公司从来没有做出将房屋调换的意思表示，双方也从未签订过新的认购协议，或变更原认购协议的内容。乔建设所称的证人证言不足以认定双方就更换房屋达成过一致的意思表示。三、双方之间的认购协议系因乔建设的过错解除，中海地产青岛公司仅负有返还购房款本金的义务，乔建设应自己承担利息的损失。乔建设主张的利息赔偿缺乏依据，不应予以支持。
本院经审理查明，二审审理中，乔建设提交姓名为王飞的手机缴费发票、通话记录及乔建设与王飞的通话录音。乔建设据此主张：商品房认购协议签订时，中海地产青岛公司对于乔建设限购的情况是明知的，承诺为乔建设解决限购问题；商品房买卖合同未能按时在约定时间内签订的原因是中海地产青岛公司承诺的限购问题没能解决，责任在于中海地产青岛公司；乔建设认购的×户房屋后期调换成16×的事实属实；乔建设在商品房认购协议书约定的期限到售楼处主动要求签订商品房买卖合同属实。中海地产青岛公司质证称：中海地产青岛公司曾经有一名叫王飞的员工，但王飞在一审诉讼之前2014年11月份之前就已经离职，至于通话录音中的王飞是谁，中海地产青岛公司不清楚；乔建设提交的证据不足以证明该王飞是中海地产青岛公司的员工王飞，也无法确认当时接听电话的为王飞本人；乔建设的证据及性质为证人证言，证人依法应当出庭作证，否则不应被采纳。另。中海地产青岛公司与乔建设双方均认可中海地产青岛公司于2014年12月18日已退购房款及车位款。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、中海地产青岛公司是否应双倍返还乔建设购房定金；二、中海地产青岛公司是否应向乔建设支付已付购房款的利息。
关于焦点问题一，中海地产青岛公司是否应双倍返还乔建设购房定金取决于双方未能签订商品房买卖合同的责任认定。乔建设主张未能签订商品房买卖合同的原因系中海地产青岛公司未能为其解决限购问题，而且中海地产青岛公司将调换后的房屋出售给他人。对此，本院认为，根据双方签订的商品房认购协议，乔建设承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，如因其购房资格问题导致无法办理商品房买卖合同签约手续（包括网上签约手续）的，其应承担相关责任且中海地产青岛公司有权解除认购协议并不返还定金。乔建设虽称中海地产青岛公司的售楼人员曾答应过为其解决限购问题，但中海地产青岛公司对此并不认可，乔建设提交的证据不足以证明该事实，本院对乔建设的该主张不予采纳。对乔建设所称的中海地产青岛公司将调换后的房屋出售给他人的问题，中海地产青岛公司对此不认可，乔建设提交的证据不足以证明该事实，故对乔建设的该主张亦不予采纳。另，乔建设未提交证据证明是因中海地产青岛公司原因导致最终未能签订车位转让合同。综上，乔建设主张中海地产青岛公司违反认购协议不与其签订商品房买卖合同和车位转让合同不能成立，其要求中海地产青岛公司双倍返还购房定金和购车位定金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
关于焦点问题二，中海地产青岛公司与乔建设签订的《中海地产（青岛）投资开发有限公司青岛中海紫御观邸项目商品房认购协议》、《中海·紫御观邸地下车位认购协议书》均约定双方与2012年9月1日前签订正式的《商品房买卖合同》并缴清剩余款项。根据本案查明的事实，双方并没有按约定时间签订正式的《商品房买卖合同》，中海地产青岛公司却于2012年10月16日收取了乔建设购房款及车位款共计1151994元，中海地产青岛公司于2014年12月18日将该笔款项退还给乔建设。本院认为，中海地产青岛公司在与乔建设没有签订《商品房买卖合同》的情况下收取购房款及车位款的行为没有事实和法律依据，中海地产青岛公司应当向乔建设支付占用购房款及车位款期间的利息损失，结合本案案情，本院认为利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算为宜。
综上，上诉人乔建设的上诉请求，部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4373号民事判决第一、二项；
二、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4373号民事判决第三项；
三、中海地产（青岛）投资开发有限公司于本判决生效后十日内以1151994元为基数支付给乔建设2012年10月17日至2014年12月18日期间的利息损失（利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；
四、驳回乔建设的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19128元，减半收取9564元，二审案件受理费7900元，共计17464元，由上诉人乔建设负担6593元，被上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司负担10871元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 于国英