湖南省湘潭市岳塘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）岳执异字第28号
异议人（案外人）崔海风，男，1981年1月4日出生。
委托代理人蒋盈，男，1983年4月26日出生。
申请执行人冯凤贤，女，汉族，1951年12月4日出生。
法定代理人张志林，男，汉族，1950年2月25日出生。
委托代理人邓智，女，汉族，1981年11月15日出生。
被执行人湘潭市华夏房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道39号日晟花园5-6号门面。
法定代表人邹网舟，系该公司董事长。
被执行人交通银行股份有限公司湘潭分行，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道1058号。
负责人张薇，系该行行长。
委托代理人：叶金华，湖南竞茂律师事务所律师。
被执行人盛锦文，男，汉族，1961年3月4日出生。
委托代理人刘顺希，男，汉族，1965年9月12日出生。
被执行人长沙楚都石材有限公司，住所地湖南省长沙县暮云镇牛角塘庙山塘组201号（中意二路337）。
法定代理人尹焕新，系该公司经理。
本院在执行申请执行人冯凤贤与被执行人湘潭市华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）、交通银行股份有限公司湘潭支行、盛锦文、长沙楚都石材有限公司生命权、健康权、身体权纠纷一案中，异议人崔海风于2015年8月7日向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人崔海风称：湘潭市岳塘区法院查封的房屋实属异议人所有，本案被执行人华夏公司在2005年11月9日就已经将房屋出售给异议人，异议人居住该房屋已有十年之久，故该房屋的所有权实属异议人，法院查封案外人的财产不当，应该予以解除.
申请执行人冯凤贤称：对买卖真实性有异议，房屋登记在被执行人华夏公司名下，并且在法院查封的时候，房屋没有人居住，法院查封的房屋是被执行人华夏公司的。
被执行人华夏公司、交通银行股份有限公司湘潭支行、盛锦文、长沙楚都石材有限公司均未到庭参加听证并陈述意见，亦未向本院提交证据。
异议人为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：
证据一、异议人及申请执行人和被执行人的身份信息资料，拟证明异议人及申请执行人和被执行人主体适格。
证据二、华夏公司商品房买卖合同一份，拟证明华夏公司于2005年11月已将其名下的房屋出售给异议人崔海风。
证据三、被执行人华夏公司出具的证明一份，拟证明被执行人华夏公司已收异议人崔海风购买涉案房屋的全部房款，并将该房屋已经移交给异议人崔海风居住。
证据四、由湘潭市物业专项维修资金管理中心出具的湖南省物业专项维修资金专用收据一份，编号为湘财通字（2012）No.0003353187，拟证明该房屋的实际产权人为崔海风和汪静宁。
证据五，由被执行人华厦公司和湘潭市宏泽置业有限公司小区物业部出具的物业管理费、水电费收据10份，拟证明从2008年起至今异议人崔海风一直在居住使用该房屋。
经审查查明：申请执行人冯凤贤与被执行人华夏公司、交通银行股份有限公司湘潭分行、盛锦文、长沙楚都石材有限公司生命权、健康权、身体权纠纷执行一案，本院于2013年9月30日作出（2013）岳执字第351号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人华夏公司、交通银行股份有限公司湘潭分行、盛锦文、长沙楚都石材有限公司银行存款，或查封、扣押其同等价值的财产。裁定下达后，被执行人交通银行股份有限公司湘潭分行、盛锦文已履行完毕，由于被执行人华夏公司没有可供执行的银行存款，本院查封了被执行人华夏公司名下的房屋一套。2015年8月7日，崔海风作为本案的案外人向本院提出执行异议，认为该套房屋早由被执行人华夏公司出售给异议人崔海风，法院查封异议人的房产不当，要求解除对该套房屋的查封。
另查明，2005年11月9日异议人崔海风与被执行人华夏公司签订了一份商品房买卖合同，由异议人崔海风购买了被执行人华夏公司名下的房屋一套，但因异议人服刑被关押至2014年底而未办理过户手续。2012年12月28日由湘潭市物业专项维修资金管理中心出具的湖南省物业专项维修资金专用收据一份，编号为湘财通字（2012）No.0003353187，证实了异议人崔海风购买该房屋后向湘潭市物业专项维修资金管理中心缴纳了涉案房屋的物业专项维修资金，听证会上申请执行人的委托代理人对该份收据亦表示已经查证核实并予以认可。异议人崔海风还提供了由被执行人华厦公司和湘潭市宏泽置业有限公司小区物业部出具了涉案房屋的物业管理费、水电费收据10份，缴款人是异议人崔海风。
本院认为，根据《物权法》第15条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条又规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。就本案而言，异议人与被执行人华夏公司的房屋买卖关系发生在本院查封之前，有购房合同和国家行政机关出具的缴纳了涉案房屋的物业专项维修资金收据证明，同时还有物业管理费、水电费收据以及被执行人华夏公司出具的证明被执行人华夏公司已收异议人崔海风购买涉案房屋的全部房款，并将该房屋已经移交给异议人崔海风居住的证据资料予以佐证，形成证据锁链，证实涉案房屋已由异议人善意购买，虽未办理过户手续，但非异议人的过错而未办理，且异议人现已实际占有和使用该房屋，故异议人认为本院查封涉案房屋不当，要求解除对该套房屋查封的异议主张成立，本院予以支持。另外，异议人是针对本院查封的房产提出异议，属于案外人对执行标的提出的异议，应当按照案外人异议的程序予以审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条（二）项、第二十八条之规定裁定如下：
中止对登记在被执行人湘潭市华夏房地产开发有限公司名下的房屋一套的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。逾期未向本院提起诉讼，本裁定书即发生法律效力。
审 判 长 杨 林
审 判 员 许艳红
人民陪审员 刘光明
二〇一五年九月十六日
代理书记员 李奕珂
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（法释（2008）13号）
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。