浙江省平阳县人民法院
行 政 判 决 书
（2013）温平行初字第16号
原告顾志云。
委托代理人包崇安。
被告平阳县住房和城乡规划建设局。
法定代表人林声强。
委托代理人叶海青。
第三人罗世多。
第三人罗世听。
第三人杨采弟。
原告顾志云诉被告平阳县住房和城乡规划建设局及第三人罗世多、罗世听房屋行政登记一案，于2013年3月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本，并组成合议庭审理本案。2013年4月2日，本院依职权通知杨采弟作为第三人参加诉讼。2013年4月8日，本案第一次公开开庭审理。原告顾志云及委托代理人包崇安，被告委托代理人叶海青，第三人罗世多、罗世听到庭参加诉讼；第三人罗世听未经法庭许可中途退庭，第三人杨采弟经本院传票传唤无正当理由不到庭。2013年5月6日，原告诉请确认被诉房屋登记行为的基础民事行为无效并被受理，本案中止诉讼。2014年2月19日，本案恢复审理，并于2014年2月24日第二次公开开庭审理。原告委托代理人包崇安、被告委托代理人叶海青与第三人罗世多到庭参加诉讼。第三人罗世听、杨采弟经本院传票传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。
2006年5月16日，第三人罗世听、罗世听向平阳县房产管理局申请将坐落于平阳县萧江镇古院路的房屋从顾志云名下转移登记为罗世听、罗世听按份共有。同年5月18日，平阳县房产管理局核准登记，并颁发04a0068590房屋所有权证及04a0001040共有权证。
原告顾志云诉称，原告与第三人罗世多、罗世听系亲戚。2006年3月，因原告经营业务缺乏资金，向第三人罗世多借款529000元，并口头约定将顾志云、杨采弟夫妻共有的坐落于萧江镇古院路的房屋抵押给第三人罗世多、罗世听，但原告一家人仍旧居住在该房屋内。2013年2月，原告得知第三人仿冒原告及妻子杨采弟的签名，伪造房屋买卖合同，并于2006年5月向被告申请房屋权属转移登记。被告未经审查即核准登记，并为第三人罗世颁发了04a0068590房屋所有权证，为第三人罗世听颁发04a0001040房屋共有权证。综上所述，被告作出的转移登记缺乏事实和法律依据，且程序违法，应予以撤销。诉请撤销被告以04a0068590房屋所有权证和04a0001040房屋共有权证作出的房屋登记行为。
被告平阳县住房和城乡规划建设局辩称，第三人罗世多、罗世听于2006年5月向平阳县房产管理局申请房屋权属转移登记之时，按规定提供了该房屋的所有权证原件、房屋买卖契据、委托公证书、申请人的身份证明、委托代理人的身份证明等材料。该局受理后，经审核，申请符合法定条件，即通知买卖双方当事人或代理人到场签字捺印，办理了房屋权属转移登记。原告及杨采弟6年前即委托他人办理过户手续，现提起本案诉讼已超过法定起诉期限。请求驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。
第三人罗世多、罗世听述称，原告与第三人之间不存在借款。顾志云和杨采弟夫妻确把萧江镇古院路房屋卖给了两第三人。双方因系亲戚，故约定原告夫妻可以在合同签订起两年内把房子回赎。但原告夫妻到期无力回赎。现房屋买卖已成事实。原告和杨采弟办理了过户委托，又提起本案诉讼，有违情理。
第三人杨采弟未作述称。
被告在举证期限内提供了以下证据：1、平萧镇（乡）字00014979号房屋所有权登记申请书及收件收据，以证明被诉登记行为的申请、审批程序；2、《房屋抵押注销报告书》，以证明涉案房屋买卖之前已抵押给农业银行，登记房屋转移登记前办理了抵押注销登记；3、《委托书》、《公证书》，以证明原告与杨采弟委托吴元清办理还贷款、领取房屋权证、办理过户登记的事实；4、平阳县房地产交易所监制的《平阳县房地产卖契》，以证明买卖双方共同签属了房屋买卖合同；5、《出卖楼房契据》，以证明买卖双方在申请之前另行签订了房屋买卖合同；6、平阳县房地产交易评估表，以证明涉案房屋交易时评估价为550000元；7、《协议书》，以证明两第三人各享有买受房屋的50%产权；8、顾志云户籍证明，杨采弟、顾志云、吴元清、罗世多、罗世听身份证，以证明登记当事人及受委托人身份；9、契税完税证，以证明涉案房屋转移登记前，已按规定交纳契税；10、房屋平面图，以证明登记房屋的面积、门牌等信息；11、平萧字第00314919号所有权证，以证明申请人提供了房屋原所有权证原件；12、发票两张，以证明涉案房屋转移登记时交纳了交易手续费1687元及房产评估费1925元。
被告另提供了《城市房地产管理法》（1994年修正）第六十条第三款、《城市房地产转让管理规定》（2001年修正）、《城市房屋权属登记管理办法》，以作为被诉登记行为的法律依据。
原告在举证期限内提供了以下证据：1、原告身份证，以证明原告身份；2、00936558《房屋权属登记信息查询证明》及00936559《房屋权属登记信息查询证明》，以证明原告诉讼主体及被诉具体行政行为内容；3、《平阳县房地产卖契》，以证明原告及第三人杨采弟未在卖契上签字的事实；4、罗世多、罗世听的户籍证明，以证明第三人身份；5、电费电量通知单、送缴电费通知单、信用社缴款单，以证明原告一直居住在古院路房屋之内的事实；6、平房字（1999）31号《关于严格审核房产当事人所提供的材料效力的通知》，以证明被告有对申请材料的来源予以核实的职责；7、平房字（2002）45号《关于简化房产交易办事程序的通知》，以证明设定抵押登记的房屋需要办理注销抵押登记手续，才可以办理过户登记；8、平房字（2002）45号《关于启用〈平阳县房屋交易权属登记申请书〉及有关事项的通知》，以证明规范的交易权属申请书样式，但被告没有启用。
第三人罗世多提供了（2013）温平鳌民初字第186号（2013）浙温民终字第1877民事判决书，以证明顾志云夫妻与两第三人之间签订的《出卖楼房契据》合法有效。
第三人罗世听、杨采弟未提供证据。
经庭审质证，原告认为：证据1确在登记中形成，但内容不真实、不合法，有变造可能；证据2不真实，“顾志云”非原告所签；证据3的真实性没有异议，但原告未委托吴元清代为签订房屋买卖合同；证据4的真实性、合法性均有异议，顾志云、杨采弟名字不是本人所签，吴元清即使有权代签，也应该签受托人吴元清本人的名字；证据5不真实，原告未在契据上签字，不知“杨采弟”三字是否本人所签；证据6的真实性、合法性均有异议，估价远低于市场值；证据7的真实性有异议，该证据未列入《收件收据》；证据8的真实性无异议；证据9－12无异议；规范性文件的真实性无异议；两份判决书无异议。被告质证认为：原告出具的证据1－2无异议；证据3真实性无异议，确系代理人代为签名；证据4真实性无异议；证据5真实性无异议，但不能证明原告夫妻仍居住登记房屋之内的事实；证据6－8真实，能否适用要看是否与上位法冲突；两份判决书无异议。第三人罗世多质证认为：被告提供的证据均无异议；申请时，第三人罗世多、罗世听均本人到场，罗世多、罗世听在申请书之上按指纹，在《协议书》之上签名并按指纹，在登记人员出具的《房地产买卖契约》之上签名；相关材料的填写和提交均按照登记人员的要求去做，提供材料全部真实；《楼房买卖契据》之上的签名是吴元清以“顾志云”名义代写，但杨采弟的名字是本人所写；原告提供的证据1－4无异议；证据5与本案无关联，仅能证明房屋的水电户名还没转移；证据6－8及被告提供的法律法规，看不懂。第三人罗世听未经法庭许可在质证前退庭及在第二次庭审中经本院传票传唤无正当理由不到庭，视为放弃质证。第三人杨采弟经本院传票传唤无正当理由退庭视为放弃质证。
本院认为，被告提供的证据1－12系登记程序中获取或制作，证据符合形式要件，证据2及证据5中的署名“顾志云”及证据4中的署名“顾志云、杨采弟”系吴元清代签，其他内容与文字表述一致，本院予以采信；原告提供的证据1－5形式合法，内容真实，均予以采信；但证据5不能直接证明涉案登记房屋的使用状况；原告提供的证据6－8系平阳县房产管理局制作，真实性已得到被告的确认，且被告不否认其实施期间覆盖被诉登记行为作出之时，故本院确认证据6－8在不违背上位法律法规的前提下对被诉登记行为的适用效力；第三人提供的两份判决书，本院予以采信。被告提供的规范性文件，其效力及于被诉登记行为作出期间，可以适用于本案，本院予以确认。
根据到庭当事人的陈述及上述采信的证据，本院对本案事实认定如下：
原告顾志云和第三人杨采弟为夫妻。坐落于平阳县萧江镇古院路的房屋于2001年2月1日登记在顾志云名下。2006年4月7日，顾志云与杨采弟在平阳县公证处办理了委托公证，内容：因委托人工作繁忙，不能亲自前往办理，特全权委托吴元清为委托代理人，到银行办理更换交房款存折和贷款结算及领取上述房屋的产权证、土地证以及在上述房屋没有设立抵押后办理该房的买卖过户登记等相关手续；受托人所签署上述相关文件、协议等，委托人均予以承认，并愿意承担受托人签字后的相应法律责任；委托权限到上述手续办理完毕为止。2006年4月25日，第三人罗世多、罗世听与杨采弟、顾志云签订了《出卖楼房契据》，约定古院路作价550000元卖给罗世多、罗世听。罗世多、罗世听、杨采弟在卖契上签名，吴元清在卖契上签署“顾志云”。2006年5月16日，吴元清代顾志云申请注销古院路39－3号房屋的抵押登记。同日，第三人罗世多、罗世听共同申请将古院路房屋的权属转移登记至两人名下，并提供了《房屋所有权证书》、《出卖楼房契据》、《公证书》、《委托书》等材料。同年5月18日，吴元清作为受委托人在房地产交易中心监制的《房地产交易卖契》之上的出售人一栏签署“顾志云、杨采弟”。同日，平阳县房产管理局核准登记，并颁发了04a0068590房屋所有权证和04a0001040房屋共有权证。2011年12月13日，平阳县房产管理局被撤销，其职权职责被平阳县住房和城乡规划建设局继受。2013年3月4日，原告向我院提起行政诉讼，要求撤销平阳县房地产管理局以平04a0068590房屋所有权证和04a0001040房屋共有权证作出的房屋登记行为。审理中，顾志云诉请确认《出卖楼房契据》无效，被平阳县人民法院驳回诉讼请求。顾志云及杨采弟不服上诉，温州市中级人民法院二审维持原判。
本院认为，按照《城市房地产管理法》（1994年修正）第六十条第三款及《城市房地产转让管理规定》（2001年修正）第四条第二款的规定，平阳县房产管理局作为县级房产管理部门，有权对本行政区域内的房屋登记申请作出处理。原告顾志云虽于2006年即委托吴元清代为办理涉案房屋的转移登记手续，但不能推定其自委托之时即得知被诉具体行政行为的内容。故原告提起本案诉讼未超过法定起诉期限。第三人罗世多、罗世听申请房屋权属转移登记时，所提交的登记材料已足以证明登记房屋的原产权归属及顾志云、杨采弟夫妻将登记房屋出卖给罗世多、罗世听的事实；双方签订的《出卖楼房契据》亦被法院确认合法有效；审查中，房屋买卖双方均到场签名确认；故，该登记申请资料齐全，登记房屋产权来源明确、权属清楚、程序正当，平阳县房产管理局准予登记合法。据此，本院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：
驳回原告顾志云的诉讼请求。
本案诉讼费50元，由顾志云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费50元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结处户，开户行：中国农业股份有限公司银行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
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审 判 长 谢夏芬
审 判 员 谢海清
人民陪审员 裴同君
二〇一四年二月二十四日
代书 记员 张荷荷