广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民二终字第7号
上诉人（原审原告）：侯春华，男，1966年8月21日出生，汉族，住湛江市赤坎区瑞景路1号湛江市人民警察学校宿舍。身份证号码：3624281966********。
上诉人（原审原告）：陈杨，女，1966年10月5日出生，汉族，住湛江市赤坎区瑞景路1号湛江市人民警察学校宿舍。身份证号码：3603121966********。
上列两上诉人的共同委托代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湛江安康房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区金城路81－89号。
法定代表人：李志民，董事长。
委托代理人：李文，该公司法务专员。
上诉人侯春华、陈杨与上诉人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称安康公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服湛江市赤坎区人民法院（2012）湛赤法民一初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成由审判员陈志韧担任审判长，审判员梁旗、代理审判员吴春蕾参加的合议庭对本案进行了审理，书记员李军担任记录。上诉人侯春华、陈杨及其共同委托代理人莫奕钦，上诉人安康公司的委托代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月9日，侯春华、陈杨起诉至湛江市赤坎区人民法院称：2008年8月10日，我方与安康公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定由我方向安康公司购买位于湛江市赤坎区金城路81－89号金海湾商品住宅小区Ａ－Ａ幢1604房，房款222186元。《商品房买卖合同》第十五条约定安康公司须在商品房交付使用后360天内办理权属登记备案手续。我方已依约支付房款，但安康公司却不能按约定办理房产证。安康公司的行为违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，其应按上述条款每逾期一天按已付房款万分之二的约定承担违约责任。安康公司于2011年7月25日办理登记手续，逾期421天，违约金18708元。据此，为维护我方的合法权益，特向法院起诉：一、判令安康公司支付我方逾期办理房地产证违约金18708元；二、由安康公司承担本案诉讼费。
安康公司在原审时答辩称：1、根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，我司应履行的义务只是将办理权属登记需由我司提供的资料报产权登记机关备案，我司只有协助办证的义务，没有为侯春华、陈杨办证的义务也没有为侯春华、陈杨办证的权力。在2011年3月1日，我司已经将办理权属登记须由我司提供的资料报产权登记机关备案，已履行完《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。侯春华、陈杨诉称我司在2011年7月25日才办理登记手续，显然与事实不符。2、我司在2009年6月16日已将涉案商品房交付侯春华、陈杨使用，也就是说，该商品房的建设工程在此时间前已经全部完成，可以进入竣工备案阶段及办证阶段。但我司在办理消防工程项目备案验收时，消防部门却指出，新的《消防法》已施行（2009年5月1日施行），我司所施工的消防工程项目是按旧《消防法》及旧的消防施工规范施工的，必须按新的《消防法》及新的《建设工程消防验收评定规则》进行整改，否则不能办理备案验收。为此，我司只能根据消防主管部门的要求进行整改，由于整改涉及到设计的变更、消防器材的增减及项目的重新施工等等因素，导致2010年7月13日才通过消防备案验收，此时距离我司将涉案商品房交付侯春华、陈杨使用已经超过一年。由于涉案商品房涉及的报建手续是在2006年已完成，我司当时根本不能预见新的《消防法》会施行，也根本不能预见在办理消防工程项目备案验收时，消防主管部门会要求我司按新的《消防法》及新的《建设工程消防验收评定规则》进行整改，才能办理备案验收。由此可见，我司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由我司提供的资料报产权登记机关备案，完全是因我司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，根据广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见第3条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情况下，才能承担逾期办证的违约责任”的规定，我司理应免责。3、根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，违约金的起计时间为商品房实际交付使用后360日的第二天，违约金的截止时间为我司将备案资料报产权登记机关时止。我司于2009年6月16日将涉案房屋交付侯春华、陈杨使用，故违约金的起计时间应为商品房交付使用后360日的第二天即2010年6月12日。我司于2011年3月1日已将办理权属登记需由我司提供的资料报产权登记机关备案，已履行完《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。故违约金的截止时间应为2011年3月1日。因此，退一步说，即使我司不能免责，违约金的计算期间应为2010年6月12日至2011年3月1日共263天，违约金为11686.98元（222186元×0.2‰×263天），侯春华、陈杨主张421天的逾期办证违约金18708元，显然与事实和约定不符。
综上所述，我司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由我司提供的资料报产权登记机关备案，完全是因我司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，而且在不可抗力的客观情况消除后，我司在2011年3月1日已履行完《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，理应免责，请法院依法驳回侯春华、陈杨的诉讼请求。
湛江市赤坎区人民法院经审理查明：2008年8月10日，侯春华、陈杨与安康公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：“侯春华、陈杨向安康公司购买其位于湛江市赤坎区金城路81－89号金海湾商品住宅小区（一期）Ａ－A幢1604房，建筑面积为59.04平方米，套内面积为45.08平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为13.96平方米，单价为4928.70元，总价款为222186元。”该合同第八条订明：“出卖人应当在2009年5月30日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。”第十五条又订明：“关于产权登记的约定：‘出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金）。……’”上述合同签订后，侯春华、陈杨依约支付总房款222186元及其它应缴费用。2009年6月16日，安康公司通知侯春华、陈杨收楼，侯春华、陈杨在业主领取钥匙签收表中签名予以确认。此后，双方因逾期办证违约金的赔偿问题发生意见分歧，侯春华、陈杨经与安康公司协商无果，遂于2012年4月9日提起诉讼。
另查明：2011年3月1日，湛江市房地产管理局（以下简称湛江房管局）向安康公司出具了确权的《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年3月15日安康公司将办理确权登记需由其提供的资料（1、竣工验收备案表，2、代理人身份证复印件，3、白蚂防治合同书，4、商品房预售许可证复印件，5、房地产登记申请书，6、资质证书，7、委托书原件，8、组织机构代码证，9、建设工程规划许可证，10、房产测绘报告书，11、营业执照复印件，12、申请人身份证明复印件，13、国有土地使用证，14、施工许可证，15、法定代表人身份证明书复印件），16、竣工核实意见原件）报产权登记机关备案。2011年6月15日，湛江房管局向安康公司出具了《房地产交易登记申请交件证据》，要求提交金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢1604房的交验资料：1、组织机构代码证，2、房产测绘报告书，3、商品房权属证明书，4、单位、个人申请析产证明原件，5、委托书原件，6、法定代表人证明书复印件，7、房地产登记申请书，8、营业执照复印件，9、代理人身份复印件。2011年6月21日，安康公司取得了湛江房管局颁发的金海湾商品住宅小区（一期）A-A幢1604房《商品房产权权属证明书》。2011年7月25日，1604房屋登记在房地产权属人陈杨名下（证号为粤房地权证湛江CQ字第01000480**号），侯春华、陈杨共同共有。
又查明：2010年6月25日，安康公司向湛江市消防局提交建设工程消防验收申报表，要求对金海湾住宅小区（一期）AA幢、AB幢、AE幢、地下室的土建工程、消防水源、室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、防烟排烟系统、灭火器验收；2010年6月30日湛江市消防局受理该验收申请；2010年7月8日湛江市消防局派员进行检查验收，2010年7月13日作出验收合格的意见。
再查明：2013年6月27日，安康公司发函给湛江市公安消防局要求核对金海湾住宅小区（一期）消防有关问题，2013年6月30日，湛江市公安消防局复函安康公司第（三）意见提到：广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》（DBJ／T15-77-2010）于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核你公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电气火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对你公司提出增设电气火灾监控系统的要求。经你公司申请我局于2013年6月29日派人现场核查，金海湾住宅小区（一期）A-B、A-C、A-E栋地下室总表房、10KV金海湾#1住宅电房及10KV金海湾#2住宅电房增设了电气火灾监控系统。
案件在审理过程中，2013年8月14日侯春华、陈杨提供2013年3月29日湛江市公安消防局向湛江市中级人民法院复函，内容如下：“1、安康公司于2010年6月30日向我局申报了金海湾住宅小区一期第A-A、A-B、A-E幢建设工程消防验收，我局于2010年6月30日派员进行检查验收并综合评定该工程消防验收合格。2、我局于2010年7月13日制发了《关于湛江安康房地产开发有限公司金海湾住宅小区一期第A-A、A-B、A-E幢建设工程消防验收合格的意见》。3、消防验收指南申报资料中未要求建设单位申报消防竣工验收时必须安装城市远程监控系统和电气火灾监控系统。”
湛江市赤坎区人民法院经审理认为：侯春华、陈杨与安康公司签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律的保护，双方当事人均应严格履行各自的义务。其中《商品房买卖合同》第十五条，是双方对产权登记时间的约定，合同当事人如违反该项规定，将承担逾期登记的违约责任。因此，本案争议焦点为安康公司是否存在逾期办证这一事实进行审理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，安康公司应当按照合同约定的商品房交付使用（2009年5月30日）后的360日内（即2010年5月24日前）将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但安康公司却在2011年6月15日（受理日）才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，存在逾期办证的违约责任。对安康公司提出消防局验收前口头要求增设火灾监控系统问题，在消防局给安康公司复函中已有反映，应予采信，由此客观上可能会对约定的交房期限造成一定影响，从而可能存在延误办证申报备案时间的情况。虽然增设项目属当时临时要求增加，不作为正式项目列入消防局申报资料，但主要是出于防火安全考虑，业主亦从中受益。综上，从公平原则考虑，安康公司可适当免责，但仍应承担70%的逾期办证的主要责任。即安康公司应当支付自2010年5月24日起至2011年6月15日共计388天的70%违约金为12069.15元（已付购房款222186元×每日万分之二×388天×70%）。
综上所述，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，判决：限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内赔偿逾期办证违约金12069.15元给侯春华、陈杨。如果湛江安康房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元，由侯春华、陈杨负担40元，湛江安康房地产开发有限公司负担93元。
侯春华、陈杨不服湛江市赤坎区人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、我方与安康公司于2008年8月10日签订《商品房买卖合同》，购买安康公司开发的位于湛江市赤坎区金城路81-99号金海湾商品住宅小区A-
A幢1603房，房款222186元。《商品房买卖合同》第十五条约定安康公司须在商品房交付使用后360天内办理房产权属登记备案手续。我方已依约支付房款，但安康公司却不能按约定办理房产证。安康公司的行为违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，其应按上述条款每逾期一天按已付房款计算万分之二的约定承担违约责任。安康公司于2011年6月15日才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，逾期388天，违约金17241元。
二、原审按70%判决安康公司承担违法金，没有法律依据，与公平合理的原则相违背。我方已按约定履行了自己的义务，但安康公司仍违反约定，构成违约，应按约定承担全部违约金。
三、原审明显偏袒安康公司。原审法院受理类似我方的案件多宗，但所有案件都是久拖不决，故意延长时间，为开发商开脱责任。
综上，原审判决认定事实不清，程序违法，判决不公，恳请二审依法撤销原审判决，改判安康公司支付我方逾期办理房地产证违约金17241元，并由安康公司承担本案诉讼费。
安康公司不服湛江市赤坎区人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、2008年8月10日，我司与侯春华、陈杨签订了《商品房买卖合同》，约定侯春华、陈杨购买我司开发的位于湛江市赤坎区金城路81－99号金海湾商品住宅小区A－A幢1604房。2009年6月16日，我司将涉案商品房交付侯春华、陈杨使用。但我司在办理消防工程项目备案验收时，消防部门却提出增设电器火灾监控系统，否则不能办理备案验收。由于我司于2008年2月向消防部门提交并通过审核的金海湾住宅小区（一期）的建设工程设计图时并不需要设计安装电器火灾监控系统，工程竣工后再增设该消防系统，不仅涉及到消防设计的变更、消防器材的采购、安装、调试等各方面工作，而且必定需要一定的工期，进而必然导致延迟通过消防备案验收。由此可见，造成我司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由我司提供的资料报产权登记机关备案，不是由于我司自身的原因导致，完全是因我司不能预见、不能避免且不能克服的客观情况造成的，我司并不存在过错。对此，2013年6月30日湛江市公安消防局对我司的复函中证实：“广东省标准《电器火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核你公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电器火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对你公司提出增设电器火灾监控系统”，并确认金海湾住宅小区（一期）现已增设了电器火灾监控系统。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款和广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，我司无需承担逾期办证违约责任。
2、如前所述，由于我司在2008年2月向消防部门提交并通过审核的金海湾住宅小区（一期）的建设工程设计图时并不需要设计安装电器火灾监控系统，因此当时我司并没有将安装电器火灾监控系统的费用计入成本，换言之，侯春华、陈杨支付的房款并不包括安装电器火灾监控系统。后我司根据消防部门的要求增设了电器火灾监控系统，完全是为业主的财产生命安全考虑，该费用也全部由我司独自承担，业主无需支付任何费用，但包括侯春华、陈杨在内的全体业主才是增设电器火灾监控系统的真正受益者，因此判决我司承担70％的逾期办证违约责任显失公平。
综上所述，原审判决在认定事实、适用法律及实体处理方面均存在错误或有违公平，请求二审依法予以撤销并改判，由侯春华、陈杨承担本案诉讼费。
针对侯春华、陈杨的上诉请求及理由，安康公司答辩称：本案侯春华、陈杨上诉请求没有事实和法律根据。逾期办证责任不在我公司，逾期办证的原因是消防验收过程中消防部门要求增加电气火灾监控系统，设计、购买、安装该系统导致验收时间推迟，完全是消防部门造成的违约，不是我公司造成的违约。请求二审驳回侯春华、陈杨的上诉请求。
针对安康公司的上诉请求及理由，侯春华、陈杨答辩称：1、安康公司以增设消防系统为由抗辩是说不过去的。双方在签订合同时对时间已经做出明确约定，消防方面是安康公司与消防部门行政管理关系，本案是商品房买卖合同关系。2、增设消防系统不管我方是否受益者，此方面是安康公司签订合同并且在合同履行后再向消防部门申请的，在合同中没有约定的，双方只能按合同约定来履行。请求二审驳回安康公司的上诉请求。
二审诉讼期间，当事人均没有提供新证据。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案是侯春华、陈杨与安康公司因逾期办证违约金而引发的纠纷，争议的焦点问题：安康公司应否承担逾期办证的违约金。
在本案中，根据湛江市公安消防局给本院的复函显示，当时验收时并未要求安康公司安装电气火灾监控系统。且消防最后验收合格的时间是2010年7月13日，而广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日才实施，消防部门验收时也不可能按照尚未实施的标准进行验收，故消防验收应不包含电气火灾监控系统，这与湛江市公安消防局的复函内容相一致。安康公司称因增设电气火灾监控系统，导致消防逾期验收最终造成逾期办证与事实不符。因此，增设电气火灾监控系统与逾期办证没有因果关系，安康公司逾期才将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，安康公司依法应承担相应的违约责任。
由于侯春华、陈杨与安康公司在合同中约定商品房交付日期为2009年5月30日前，而安康公司则迟于2011年6月15日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，已超过合同约定的360天（即2010年5月24日前安康公司应将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案），故安康公司应当按合同约定向侯春华、陈杨支付从2010年5月24日至2011年6月15日共计388天的逾期办证违约金17241.63元（即已付购房款222186元×0.2‰×388天）。至于安康公司称其免费增设电气火灾监控系统而让业主受益可免责的问题。如果安康公司认为业主因增设电气火灾监控系统而受益，可通过其他途径另行向业主主张相应的权利，而不应将其作为逾期办证的免责理由。安康公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。侯春华、陈杨的上诉有理，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律和实体处理不当，本院予以改判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，判决如下：
撤销湛江市赤坎区人民法院（2012）湛赤法民一初字第185号民事判决。
二、限上诉人湛江安康房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿逾期办证违约金17241.63元给上诉人侯春华、陈杨。
一审案件受理费133元、二审案件受理费133元，均由上诉人湛江安康房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈志韧
审 判 员 梁 旗
代理审判员 吴春蕾
二〇一四年二月十四日
书 记 员 李 军
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
﹤最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》﹥第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
……