贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第662号上诉人（原审被告）榕江县万顺房地产开发有限公司地址：贵州省榕江县商贸城。
法定代表人叶园园，男，系该公司经理。
委托代理人龙铁，贵州贵信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴赟，1973年11月6日生，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县XXX。
委托代理人龙胜培，男，榕江县中心法律服务所法律工作者。
上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司与被上诉人吴赟商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2015）榕民初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年06月16日受理立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：被告通过出让方式取得位于榕江县滨江大道内侧9-2号地块，经批准，被告在该地块建设商品房，建�项目名称为中央9号，被告办理预售许可证公开向社会销售。2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告向被告购买商品房1套，总面积为113.49平方米，总价款为384765元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部房价款。2014年6月30日，被告曾向广大业主发布《交房公告》，通知业主集中办理交房手续，此时被告尚未进行竣工验收备案。2014年8月12日，中央9号部分业主向榕江县住房和城乡建设局申请要求查处被告违规交房的行为。2014年8月19日，榕江县住房和城乡建设局向被告下发了《关于停止交付商品房的通知》，责令被告立即停止其交房行为，并要求被告及时完善工程竣工备案资料。2014年8月27日，榕江县住房和城乡建设局向中央9号业主作出《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，内容如下：……三、经调查，该房开公司目前仅在我局办理了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，还未能提供测绘单位出具的房屋面积测绘成果，未办理《建设工程竣工验收备案证书》，因此还不具备交房条件。2014年10月20日，中央9号工程在榕江县住房和城乡建设局获准进行竣工验收备案。因被告违约逾期交房，原告曾多次找被告协商未果。2015年3月25日，原告向本院提起诉讼，请求依法判决被告支付给原告从2014年4月1日至2014年10月20日的违约金23430元。案经调解未果。
原审认为：原、被告双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，且没有法定无效合同的情形，故双方签订的合同合法有效。本案中，原告已依约履行了支付全部购房款的义务，而被告逾期交房事实存在，被告亦予以认可，故被告应当依约承担违约责任。关于被告实际交房给原告的时间问题，根据双方所签合同第十一条的约定，交付商品房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件等材料，因被告于2014年10月20日才在榕江县住房和城乡建设局获准竣工验收备案，视为此时工程具备交付条件，实际交付时间应为2014年10月20日。对被告于2014年6月30日发布的交房公告，因此时工程未具备合同约�的交付条件，故视为交付条件未成就，不应认定为交付完成。对于原告方要求被告支付违约金23430元的诉讼请求，根据双方所签合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。故被告逾期交房的天数为从2014年4月1日起至2014年10月20日止共计200天，被告应向原告支付违约金23086元（384765元×0.3‰×200天=23086元）。对被告提出减少违约金的辩解意见，因双方所签合同为被告提供的格式合同，被告处于主动地位，根据诚实信用原则，双方应严格依照双方签订合同的条款履行，且被告没有提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、�一百一十四条第一款的规定，判决：由被告榕江县万顺房地产开发有限公司支付原告吴赟违约金人民币23086元，该款限于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，减半收取193元，由被告榕江县万顺房地产开发有限公司负担。
原审判决后，榕江县万顺房地产开发有限公司以如下理由上诉：1、原审在没有查清上诉人取得建筑工程竣工合格证的时间情况下，就认定上诉人违约203天，实属认定事实不清，据此判决错误；2、在本案中，上诉人不能如期交付商品房的客观情况是：其一政府的行政行为，其二榕江县2013年至2014年度连续长时间降雨的特殊天气，而这两个因素确属不可抗力因素；3、原审随意剥夺上诉人要求鉴定被上诉人实际损失的权利，上诉人无法信服，且村本案中确实存在违约金高于实际损失的事实，要求撤销原判，发回重审。
二审举证期限内榕江县万顺房地产开发有限公司未提供新的证据。
吴赟答辩的理由：原审认定事实清楚，双方签定的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人逾期交房，应按合同约定支付违约金，原审判决正确，上诉人的请求无理，要求二审驳回上诉人的请求。
二审举证期限内吴赟也未提供新的证据。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为：上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司与被上诉人俞德祖签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同合法有效，本院予以确认。协议签订后，双方按协议约定履行各自的义务。上诉人万顺房开公司未按合同约定的时间履行交房给被上诉人吴赟，已构成违约，应按双方约定的违约金承担赔偿责任。上诉人万顺房开公司称其未按合同约定交房给被上诉人吴赟，不是自己的行为所造成，而是不可抗力的因素不能履行交房，其应免除其责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。根据该条的规定，上诉人万顺房开公司因不能按时履行交房给被上诉人吴赟，应及时通知吴赟，以减轻吴的损失，但上诉人万顺房开公司未在双方约定的时间交房给吴赟，应及时告知吴赟并在期限内提供证明不能交房的合理事由，其提出不应承担其逾期赔偿吴赟损失23086元的赔偿责任的理由无事实和法律依据。上诉人万顺房开公司上诉称双方约定的违约金过高，应减少双方约定的违约金，因双方所签合同为上诉人提供的格式合同，上诉人万顺房开公司更应严格履行合同约定的义务，按时交房和承担逾期约定的违约责任，不能以约定的违约金过高而不承担赔偿责任。上诉人要求签定被上诉人吴赟的实际损失无具体的签定内容，本院不予支持，故其上诉理由不予采纳。原审判决万顺房开公司支付被上诉人吴赟违约金23086元并无不当。据此，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果得当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司公司承担。
本判决为终审判决。审判长余万灵审判员龙七奇审判员王大梅二O一五年八月二十七日书记员郑华品