福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第5706号
原告（反诉被告）许惠英，女，1947年6月26日出生，汉族，住福建省泉州市。
原告（反诉被告）林合散，男，1944年7月14日出生，汉族，住福建省泉州市。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人叶华强、辜志坚，福建闽华律师事务所律师。
被告（反诉原告）林谋南，男，1959年11月24日出生，汉族，住福建省南安市。
被告（反诉原告）的委托代理人洪荣强、张豪，福建志立律师事务所律师、实习律师。
原告许惠英、林合散诉被告林谋南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月25日立案受理后，于2013年3月14日作出（2012）鲤民初字第5149号民事判决书。原告许惠英、林合散不服上述判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2013年7月16日作出（2013）泉民终字第1425号民事裁定书，裁定撤销原判决、发回重审，本院依法另行组成合议庭进行审理。两原告在本院指定的举证期限内变更诉讼请求，被告林谋南提起反诉，本院依法对原告许惠英、林合散诉被告林谋南房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告林谋南诉反诉被告许惠英、林合散房屋买卖合同纠纷一案合并审理，并于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许惠英、林合散及其共同的委托代理人辜志坚、叶华强，被告（反诉原告）林谋南及其委托代理人洪荣强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许惠英、林合散诉称，两原告于1994年11月8日因居住房屋被政府拆迁，通过与海滨街道办事处、笋浯村委会签订《征迁房屋补偿安置协议书》，取得址在泉州市安置房一套及储藏间一间。1998年8月，两原告与被告林谋南口头达成房屋买卖意向，由两原告将讼争房屋及储藏间转让给被告林谋南，但双方未约定房屋价款。被告林谋南于2001年11月15日支付两原告订金人民币130000元，两原告将讼争房屋及储藏间交付被告林谋南使用。2005年8月9日，两原告取得讼争房屋的房屋所有权证后，多次通知被告林谋南签订房屋买卖合同，但被告林谋南却不予理会，一直使用房屋至今，双方至今仍未达成房屋买卖合同。既然双方未达成房屋买卖合同，而被告林谋南至今仍愿意购买讼争房屋，因此，被告林谋南应按讼争房屋目前的市场价值支付购房款。原告许惠英、林合散请求法院判令：1、被告林谋南立即支付原告许惠英、林合散址在泉州市房屋及储藏间的购房款人民币440887元（按评估价格570887元计算，扣除被告已支付的130000元），并支付自1998年8月至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2、被告林谋南承担本案的诉讼费用。
被告林谋南辩称，1、讼争房屋是两原告于1998年8月以130000元的价格出售给被告林谋南的，双方就房屋买卖达成口头协议，未签订书面的房屋买卖合同，被告林谋南已付清130000元购房款，原告也已于1998年8月将讼争房屋交付被告林谋南使用至今，原、被告买卖关系已确立并且合法有效；2、两原告要求被告林谋南以现在的市场价格扣除已支付的130000元再补差价无事实与法律依据，两原告既然认为房屋买卖合同现在成立，要求以现在的市场价格计算价款，又要求被告林谋南支付自1998年8月起至今的利息损失更加缺乏事实与法律依据，故请求法院驳回两原告的诉讼请求。
反诉原告林谋南诉称，1998年8月份，反诉被告许惠英、林合散与反诉原告林谋南达成口头协议，约定两反诉被告将址在泉州市房屋及储藏间出售给反诉原告林谋南，房产总价款为人民币130000元。反诉原告林谋南因经济困难，先支付两反诉被告人民币90000元，两反诉被告将讼争房产交付给反诉原告林谋南，反诉原告林谋南自行装修后入住讼争房屋至今。2001年，反诉原告林谋南付清了全部购房款，因当时讼争房产尚未登记在两反诉被告名下，故讼争房产权属也一直无法办理至反诉原告林谋南名下。现两反诉被告已于2005年取得该房产的房屋所有权证，但拒不配合反诉原告林谋南办理房产过户手续。反诉原告林谋南请求法院判令：1、反诉被告许惠英、林合散继续履行房屋买卖合同义务，协助反诉原告林谋南将址在泉州市房屋的房屋所有权及土地使用权变更登记至反诉原告林谋南名下；2、两反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告许惠英、林合散辩称，1、反诉原、被告双方的房屋买卖合同至今未成立，反诉被告无义务协助反诉原告林谋南办理房产过户登记手续；2、反诉原告林谋南未付清全部购房款，无权要求反诉被告协助其办理房产过户登记手续，故请求驳回反诉原告林谋南的诉讼请求。
经审理查明，讼争房屋址在泉州市住宅一套及储藏间一间，住宅面积为104.91平方米，储藏间面积为11.5平方米，该房屋系原告许惠英、林合散夫妻于1994年通过拆迁安置补偿获得。1994年11月8日，原告许惠英（乙方）与海滨街道办事处、海滨笋浯村委会（甲方）签订了一份《征迁房屋补偿安置协议书》，该协议书载明：甲方因建设需要征迁乙方址在笋浯村金山草田地段房屋壹幢，应补偿乙方新房屋建筑面积共计77.76平方米（住宅补偿63.71平方米、空地补偿14.05平方米）；如乙方被动迁后不需安置住房的，可直接领取房屋拆迁或征用土地补偿费，每平方米补偿费为1200元；以产权调换形式补偿的，补偿新房屋建筑面积超过应补偿面积5㎡以内的，超过的建筑面积按建筑安装造价结算；补偿建筑面积超过应补偿面积5㎡－10㎡以内的，超过的部分按商品房市场销售价格结算（价格可优惠20%）；甲方应为乙方配套、安排储藏间，但安排的储藏间应按70%的比例计算抵扣补偿的新房屋建筑面积；乙方选择安置泉州市住宅一套，建筑面积104.91㎡及编号B3的储藏间一间，建筑面积11.5㎡。该合同所附《动迁房屋、土地补偿清单》中“房屋建筑面积互换情况”体现：新房屋的单价为1600元／㎡，储藏间的单价为1120元／㎡；“备注”体现：两原告新安置的面积超过应补偿面积35.2㎡，经两原告与林合元协商，林合元同意以其动迁应补偿的建筑面积中的35.2㎡过户给两原告。后两原告以1200元／㎡的扩购价格共计支付了房屋扩购款人民币42240元。
1998年8月间，原告许惠英、林合散与被告林谋南就讼争房屋的买卖事宜进行协商，双方达成房屋买卖意向，但双方未签订书面的房屋买卖合同。被告林谋南于1998年8月间分两次先行支付两原告人民币90000元，两原告遂将讼争房屋交付被告林谋南使用。2001年11月15日，被告林谋南再次支付两原告人民币40000元，共计支付两原告人民币130000元。原告林合散于2001年11月15日书写收条两份，由原、被告各执一份，该收条载明：“兹收到林谋南订金人民币壹拾叁万元正。此据。”，原告许惠英与被告林谋南均在收条上签名及加盖手印予以确认。被告林谋南自1998年8月至今一直居住于讼争房屋，期间被告对房屋进行装修、参与自来水一户一表的改造、并参与其他业主共同分摊出资铺设安装公摊部分的石板材、楼梯扶手、台阶、墙壁、防盗门等。2005年8月9日，两原告取得讼争房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证载明房屋所有权人为原告许惠英，共有权人为原告林合散。讼争房屋的土地使用者登记为鲤城区海滨街道办事处。原、被告双方至今未办理产权过户手续。后原、被告双方就房屋买卖事宜发生纠纷，原告许惠英、林合散于2012年9月25日以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起本案诉讼。
根据原、被告的申请，本院先后委托泉州闽南资产评估有限责任公司、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州分公司对址在泉州市住宅及储藏间于1998年8月、2005年8月及2013年12月2日的市场价值进行评估。泉州闽南资产评估有限责任公司回函告知本院，因其公司没有评估所需的相关资料（比如1998年泉州市的房屋市场价值行情），因此无法接受委托。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州分公司回函告知本院，因估价时间点久远，相关基础数据的缺失，因此无法在相对应的时间点进行合理评估。后被告林谋南撤回对1998年8月讼争房屋的市场价值的评估申请。经原、被告同意，本院依法委托福建联合中和资产评估有限公司对讼争房屋于2005年8月9日及2014年1月26日的市场价值进行评估。该公司出具一份《房地产估价报告》，评估结果为：2005年8月9日，讼争房屋住宅部分的评估单价为3714元／㎡，总价为389636元，储藏间的评估单价为2600元／㎡，总价为29900元，二项合计为419536元；2014年1月26日，讼争房屋住宅部分的评估单价为5059元／㎡，总价为530740元，储藏间的评估单价为3491元／㎡，总价为40147元，二项合计为570887元。
根据被告林谋南的申请，本院依法向泉州市鲤城区海滨街道办事处调查其安置、出售泉州市鲤城区房屋的价格情况，该办事处回函答复本院：因年代久远，其单位没有查找到可以体现房屋出售价格的相关资料，故无法向本院提供上述价格情况。经本院向泉州市房地产档案馆调查取证，取得鲤城区海滨街道办事处售房合同书五份，上述合同书体现鲤城区海滨街道办事处于1995年及1997年间转售泉州市鲤城区房屋的价格基数为1400元／㎡，储藏间的价格按房屋转售价的75%收取。
上述事实，有两原告提供的泉房权证鲤城区（鲤）字第＊＊＊＊＊＊＊＊＊号房屋所有权证、泉国用（1999）字第100101号国有土地使用证、收条、《征迁房屋补偿安置协议书》各一份、福建省行政事业单位收款票据三份，被告林谋南提供的收条、安置证明、《征迁房屋补偿安置协议书》各一份、证明二份、中国邮政储蓄通用凭证六份，福建联合中和狮评字（2014）第013号《房地产估价报告》一份、泉州市鲤城区海滨街道办事处《关于1998年新华南路A、B两幢房屋出售价格调查情况答复的函》、本院依法调取的鲤城区海滨街道办事处售房合同书五份及原、被告的陈述为证，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否成立，何时成立？二、原、被告之间房屋买卖合同的房屋总价款如何认定，被告是否已付清全部的购房款？原告的诉讼请求是否应予支持？三、被告的反诉请求是否应予支持？
关于本案的第一个争议焦点，两原告认为，因双方一直未签订房屋买卖合同，合同并未成立，在本案诉讼过程中，两原告有出售房屋的意愿，被告也有购买房屋的意愿，故双方的房屋买卖合同至本案诉讼时才成立。被告林谋南辩称，原、被告双方已于1998年8月达成房屋买卖的口头协议，两原告以人民币130000元的价格将讼争房屋转让给被告，故双方的房屋买卖合同已于1998年8月成立且合法有效。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案原、被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但不排除双方可以通过口头或其他形式达成房屋买卖协议。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”。在房屋买卖合同中，出卖方的主要义务为交付房屋，买受方的主要义务为支付价款。纵观本案案情，原、被告于1998年8月对房屋买卖事宜进行协商，商定由两原告将讼争房屋转让给被告林谋南，由被告林谋南向两原告支付购房款，可以认定原、被告双方已于1998年8月达成房屋买卖的合意。事后双方也依该房屋买卖的合意实际履行，被告支付了两原告购房款130000元，两原告将讼争房屋交付被告使用至今，两原告作为出卖方的主要合同义务已于1998年8月履行完毕，因此，本案房屋买卖合同应认定于1998年8月成立。两原告主张房屋买卖合同至今才告成立的说法，于法无据，本院不予采信。
对于本案的第二个争议焦点，两原告主张由于双方的房屋买卖合同至今才成立，故讼争房屋的总价款应以其现在的市场价值人民币570887元计算。被告辩称经原、被告双方口头协商，讼争房屋的总价款为人民币130000元，且其已履行完毕。由于原、被告双方未签订书面的房屋买卖合同，导致房屋总价款无法确定而产生纠纷，双方对此均存在一定的责任，因此，对于讼争房屋的总价款本院综合考虑本案的实际情况及讼争房屋的市场价值予以认定。因原、被告双方的房屋买卖合同于1998年8月成立，应以1998年8月讼争房屋的市场价值作为认定讼争房屋总价款的依据。经被告申请对1998年8月讼争房屋的市场价值进行评估，但评估机构认为因缺乏当时房地产市场交易的价格资料，无法进行评估。经本院向鲤城区海滨街道办事处进行调查取证，该办事处也无法向本院提供当时相关的价格资料，故1998年8月讼争房屋的市场价值无法查实。被告辩称两原告在房屋拆迁安置时是以1200元／㎡的价格支付扩购款，讼争房屋的总价款130000元符合该价格标准。但两原告所扩购的部分是与林合元协商，由林合元从其应获得的补偿面积中转让给两原告，而拆迁户扩购新房屋可以享受20%的优惠，因此，不能以两原告扩购时所享受的优惠价1200元／㎡作为认定房屋市场价格的依据。根据两原告提供的《动迁房屋、土地补偿清单》体现“新房屋”的单价为1600元／㎡，储藏间的单价为1120元／㎡，该价格可认定为1994年11月讼争房屋的市场价格。根据本院调取的鲤城区海滨街道办事处的售房合同书体现，1995年至1997年间诉争房屋同址的其他房屋的出售价格没有变动，且价格低于1994年11月讼争房屋的市场价格1400元／㎡。因此，在无其他证据可以证明1998年8月讼争房屋市场价值的情况下，本院参照1994年11月讼争房屋的市场价格予以认定，住宅的单价以1600元／㎡计算，储藏间的单价以1120元／㎡计算。因此，讼争房屋住宅的价格应为人民币104.91㎡×1600元／㎡＝167856元，储藏间的价格应为11.5㎡×1120元／㎡＝12880元，讼争房产总价款为人民币180736元。被告辩称其已付清全部的购房款，并提供收条一份予以证明。但收条上只记载收取订金130000元，而未写明全部购房款已付清，且被告本人在该收条上签名予以确认，故该收条不能证明被告的辩解，被告林谋南尚应支付两原告购房款人民币50736元（180736元-13000元＝50736元）。因被告林谋南自2001年11月15日后未再支付两原告购房款，两原告主张被告林谋南应支付逾期付款利息，本院予以支持。但本案的逾期付款利息应自2001年11月15日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。两原告的其他诉讼请求，本院不予支持。
对于本案的第三个争议焦点，协助办理过户手续是房屋买卖合同中出卖方的附随义务，两原告已于2005年取得讼争房屋的房屋所有权证，具备协助被告林谋南过户的条件，应协助被告林谋南办理过户手续。但被告林谋南对两原告亦负有支付价款的义务，现被告林谋南未支付完全部的购房款，亦应付清两原告款项，因此，原、被告互负义务，应同时履行，原告许惠英、林合散应自被告林谋南付清全部款项之日的十日内协助被告林谋南将房屋所有权过户至其名下。因讼争房屋的土地使用者为鲤城区海滨街道办事处，而非原告许惠英、林合散，故被告林谋南关于原告许惠英、林合散应协助其将讼争房屋的土地使用权变更登记至被告林谋南名下的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，本案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论后认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系于1998年8月成立，该房屋买卖合同关系系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应确认合法有效。由于双方对讼争房屋的总价款约定不明而存在争议，本院综合现有证据及案件的具体情况认定讼争房产的总价款为人民币180736元，扣除被告林谋南已支付的购房款人民币130000元，被告林谋南尚欠两原告购房款人民币50736元。因被告自2001年11月15日起未再支付两原告购房款，应支付自2001年11月15日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。由于协助办理过户手续是出卖人的附随义务，两原告应当协助被告林谋南办理过户手续。但被告林谋南亦负有付清两原告全部购房款的义务，双方负有相互履行的责任，应同时履行，故原告许惠英、林合散应在被告林谋南付清全部款项之日起十日内协助被告林谋南将讼争房屋的产权变更登记至被告林谋南名下。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）林谋南应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许惠英、林合散尚欠的购房款人民币50736元，并支付自2001年11月15日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
二、原告（反诉被告）许惠英、林合散应于被告（反诉原告）林谋南付清上述款项之日起十日内协助被告（反诉原告）林谋南将址在泉州市房屋产权变更登记至被告（反诉原告）林谋南名下；
三、驳回原告（反诉被告）许惠英、林合散的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）林谋南的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7913元，由原告许惠英、林合散负担7000元，由被告林谋南负担913元；反诉受理费3957元，由反诉原告负担1957元，由反诉被告许惠英、林合散负担2000元；评估费8000元，由原告许惠英、林合散负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 林 舒 岚
代理审判员 杨佩芳人民陪审员吴淑华
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 吴 丹 婷
本判决书所引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十六条当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。