内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终1196号
上诉人（原审原告）郭光明，男，1960年6月22日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区开鲁县。
委托代理人郭光辉，男，1955年12月10日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区开鲁县。（系郭光明之兄）
被上诉人（原审被告）开鲁县房产管理局，住所地内蒙古自治区开鲁县。
法定代表人王金忠，职务局长。
委托代理人孙博，男，1982年3月28日出生，汉族，开鲁县房产管理局科员，现住内蒙古自治区开鲁县。
被上诉人（原审被告）开鲁县长城房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区开鲁县。
法定代表人赵德峰，职务经理。
被上诉人（原审被告）贾树军，男，汉族，1961年2月2日出生，工人，现住内蒙古自治区开鲁县。
委托代理人秦嘉利，内蒙古辉东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾晓伟，男，满族，1968年2月5日出生，现住内蒙古自治区开鲁县。
上诉人郭光明因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区开鲁县人民法院（2015）开民初字第2984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，被告开鲁县长城房地产开发有限责任公司对开鲁县某某街某某小区开发，拟建项目名称：某某某苑，建商品楼及住宅楼，原告住宅在拆迁范围内。2011年3月4日，开鲁县房产管理局（甲方）与原告郭光明（乙方）协商达成《房屋动迁安置补偿协议》，其主要内容为：被动迁户房屋现状，乙方在拆迁范围内有主房建筑面积
--平方米，有附房（檐高在2.2米以上）建筑面积--
平方米；甲方负责开发单位对被拆迁房屋的产权人按以下方式进行补偿：1、作价补偿(住房按房屋产权证标明的建筑面积乘以被拆迁房屋同等地段新建商品住宅楼的平均售价确定拆迁补偿价格；(附房补偿
--元，装饰装修--元，搬家费及临时安置补偿费--
元。2、甲方负责开发单位在乙方回迁收到钥匙后，一个月内为乙方办理合法房屋产权证。被动迁户签订协议户数达到80％以后，此动迁协议变为拆迁协议，政府才能确定开发单位，房产局撤出。开发单位十日之内拿出效果图和平面图以供被动迁户选择楼层及单元号等。甲方负责开发单位在实施拆迁完毕后，半个月之内开工，8个月内交付使用（冬季不能施工时间除外）。补偿原告郭光明一套一、二层营业房，建筑面积120㎡，在二号楼补偿给75㎡-80㎡三层住宅楼，补偿一套车库，住宅楼不要靠边的，多出面积不添钱，不带地下室。2011年6月被告贾树军、贾晓伟借用开鲁县长城房地产开发有限责任公司资质对该地块进行了开发，2012年11月10日验收竣工。原告认为被告开发商补偿给的南侧临街营业房120㎡（一、二楼连体不带地下室），结构布局不合理，2013年1月12日，在被告开鲁县房产管理局有关人员协调下，贾树军与郭光明达成房屋置换协议，即将补偿给原告南侧的120㎡营业房改为西侧3号厢房楼6号屋，3号楼6号屋地下室定价9万元，南、西楼每平米差价500.00元，贾树军应给付原告60000元，地下室每平米1500元（按60平米计算），计90000元，最后找差原告给付被告贾树军30000元。竣工后，被告开发商通知住户交纳各项入住费用，2013年5月17日，原告郭光明交纳入住通知单中的五项费用2700.00元。另2013年5月19日原告西侧3号厢房楼已产生水费，说明已经入住使用。
原审认为，根据《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条二款的规定，房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行指导、监督和检查，并对其在委托范围内的行为后果承担法律责任。被告开鲁县房产管理局作为政府授权的房屋管理部门，与原告2011年3月4日签订了《房屋动迁安置补偿协议》，应对其行为负责，为本案适格被告。本案2013年7月前原告已向奈曼旗人民法院提起行政诉讼主张权利，被告提供证据证明2015年5月17日交纳完毕入住费用，5月19日已经产生水费，说明原告已经入住，但证明不了原告已经知道所主张的权利被侵犯，故本案不超诉讼时效。该案是房屋拆迁补偿，采用的是产权互换方式补偿，所签定的《房屋动迁安置补偿协议》中回迁给原告的一二层营业房120㎡及后买的地下室，原告与被告开发商贾树军已经重新达成产权互换协议，互找差价，已实际履行，应于认可，故缺少面积赔偿的请求不予支持。原告请求被告赔偿逾期交房及房屋所有权证费用，被告提供有效证据证明原告未能及时交纳各项入住费用，责任在原告，故此项请求不予支持。被告所辩，原告利用200平米国有划拨土地换取门市楼200多平米，属国有空闲土地应收回，不属民事调整范畴。依据《中华人民共和国合同法》七十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、第一百三十五条，《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条二款、第二十条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告郭光明的诉讼请求。案件受理费5884.00元，减半收取2942.00元，鉴定费1500.00元，由原告郭光明负担。
一审宣判后，原告郭光明不服，以一审判决认定事实错误，判决理由错误，适用法律不当，且与判决结果相互矛盾为由向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人各项经济赔偿请求，并判决被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人开鲁县房产管理局答辩服从一审判决。
被上诉人开鲁县长城房地产开发有限责任公司未答辩。
被上诉人贾树军答辩服从一审判决。
被上诉人贾晓伟答辩服从一审判决。
二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
二审期间，上诉人郭光明申请证人祖某某出庭作证，证明房管局协调房屋互换是等面积互换，而且因位置不同有差价补偿。被上诉人开鲁县房产管理局质证认为，证人证言能够证明双方当事人已经达成协议，且履行完毕，对于相同平米互换的问题不予质证。被上诉人开鲁县长城房地产开发责任有限公司未质证。被上诉人贾树军对证人的身份及证言均有异议，证人是另一利益相关案件单某某的妻子，类似本案当事人，不能以证人身份作证，且其证言内容虚假，被上诉人不予认可。被上诉人贾晓伟对证人证言有异议，其说的不属实，证人与案件有利害关系，对证人有异议。因证人祖某某系上诉人郭光明亲属，与上诉人郭光明存在利害关系，故对其证言不予采信。
本院认为，根据《合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，上诉人郭光明在被上诉人贾树军通知其入住回迁房屋后，主动提出将回迁房屋中的无地下室的南侧营业房更换为带有地下室的西侧营业房，且上诉人郭光明在实地查看后，与被上诉人贾树军、贾晓伟就更换房屋、补交地下室购房款等事宜达成一致，并于2013年1月12日交款后实际入住西侧营业房。原审认定上诉人郭光明与被上诉人贾树军、贾晓伟已就变更双方达成的房屋动迁安置补偿协议书及购买地下室的问题达成一致且履行完毕符合法律规定。上诉人郭光明以四被上诉人交付的营业房和地下室的面积小于约定面积，及被上诉人开鲁县房产管理局协调房屋互换是等面积互换，而且因位置不同有差价补偿为由提出的要求四被上诉人赔偿其经济损失的主张，缺少事实和法律依据，不予采纳。上诉人郭光明以四被上诉人违法变更住宅楼位置为由提出的要求四被上诉人给予其经济补偿17000元的主张，证据不足，不予采纳。根据《房屋动迁安置补偿协议书》的约定，四被上诉人负责在实施拆迁完结后，半个月之内开工，八个月内交付使用（冬季不能施工时间除外）。因双方当事人对房屋交付日期约定不明，上诉人郭光明提出的要求四被上诉人承担逾期交房违约金的主张，证据不足，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未在法定或约定期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。本案中，上诉人郭光明未能提交证据证明其未取得房屋权属证书系因出卖人的原因所致，故其提出的要求四被上诉人向其支付迟延办证违约金的主张，证据不足，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5884元，由上诉人郭光明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景国
审判员 郑旭然
审判员 王琳琳
二〇一六年八月三十日
书记员 金 玲