浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉盐民初字第768号
原告：张红燕。
委托代理人：马洪培、吴勇巍，浙江海赛律师事务所律师。
被告：陈金明。
委托代理人：张春峰，浙江万宝律师事务所律师。
原告张红燕与被告陈金明房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年3月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员甘琴飞独任审判，于2013年4月23日、同年5月28日公开开庭进行了审理，原告张红燕及其委托代理人吴勇巍，被告委托代理人张春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张红燕起诉称：被告系海盐县武原街道华星村村民，因武原街道农村住房置换新市镇光明社区公寓房而将获得海盐县武原街道光明景苑小区的三套公寓房（面积为100平方米一套和80平方米二套）。由此，原告于2010年12月27日与被告签订了一份《房产转让合同》。合同约定：被告同意将位于海盐县武原街道光明景苑小区的一套3-5层的房屋转让给原告，房屋面积为100平方米；购房总价款为450000元；付款方式为合同签订日预付购房定金100000元，余款在政府交房时支付300000元，过户时支付50000元；交房时间按政府交房时将房屋以及附属设施交付原告使用。鉴于原、被告在签约时所涉房产位置、交房时间等尚未确定，双方约定待被告以农村住房置换光明社区公寓房后由原告选房确定。原告按照合同约定，将购房定金100000元支付给被告。2013年1月10日，被告通知原告选房（光明景苑第一期选房），原告选取了武原街道光明景苑一期4幢301室的房屋（100平方米）。后经原告了解，鉴于相关单位无法一次性交付全部置换房屋（每户），故“光明景苑第一期选房”只可以选一套房，如果后二套房全部选在光明景苑二期的话，则在过渡期奖励标准每月1000元的基础上再增加500元。被告为了一己之私删改了原告所选房屋，选取了武原街道光明景苑一期4幢302室的房屋（78.50平方米），在“光明景苑第一、二期选房”时，被告也选择了光明景苑二期15幢501室（79.30平方米）以及16幢301室（98.92平方米）。经查明，光明景苑公寓房一期的交房时间为2013年4月30日前，二期的交房时间则延后到2014年6月30日前，而且上述被告因武原街道农村住房置换所得的公寓房的产权将登记在他人名下。另外，原、被告双方所约定的定金过高，应以合同总价的20%为宜。原告认为，被告为了一己之私不顾原告的合法权益实施了上述行为，如若继续履行合同，则将严重损害原告的合法权益，违背了公平交易的原则。原告诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的《房产转让合同》；2、被告返还购房预付款、双倍定金，合计190000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告陈金明答辩称：一、原、被告签订《房产转让合同》确属事实，且合同已经成立并生效。在该合同中，实际并没有约定被告必须给原告一期的房屋，合同的约定是只要在被告的安置房中给原告一套面积100平方米，且在3-5层的房屋即可，只要被告满足这二个条件，即符合了合同约定的履约条件。二、在本案一期的选房中，被告也要求原告一起过去选房，也是没有错误的，而且是一片好意。因为通知中告知在一期中可以选二套，故在选房过程中被告也想自己选一套，让原告也选一套，后来在选房过程中，被告选好后让原告再去选时，3-5层房屋已经没有了，所以只选到了一套，故原告的房屋后来没有选到。被告认为，无论原告在一期的这套房屋选到与否，被告都不存在任何的违约行为。被告通知原告第一期时一起去选房，只是体现了被告履约的积极性和善意，在第二轮选房中，第一期的房屋没有了，并不是被告想要发生的，实在是原告想要的房屋没有了。原告所谓的被告为了每个月多增加500元过渡费而选择二期的讲法更加不成立。原告喜欢三层房屋，故被告还是为原告选择了地理位置较好的16幢301室，显示了被告的诚意。被告没有违约行为，本案不符合合同解除条件，双方之间的合同应当继续履行，由于原告认为房价下跌故而提起本案诉讼，有违合同诚信，故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，举证如下：
1、原、被告于2010年12月27日签订的《房产转让合同》一份，用以证明原、被告双方签订房屋买卖合同的事实；
2、收条二份，用以证明原告向被告支付100000元的事实；
3、华星村土地整治项目第一轮公寓房置换选房办法一份，用以证明“光明景苑第一期选房”只可以选一套房以及如后二套房屋全部选在二期则增加过渡期奖励标准的事实；
4、《房屋置换合同》一份，用以证明被告选取的房屋及交房时间的事实；
5、武原街道农村住房置换新市镇光明社区公寓房申请表一份，用以证明被告选取的公寓房的产权将登记在被告妻子名下的事实�
6、电话录音及书面整理材料各一份，用以证明被告为了一己之私删改了原告所选房屋的事实。
被告质证意见：对证据1的真实性没有异议，该合同也证明了被告只需向原告提供一套3-5层100平方米的房屋即满足了被告履约的义务。对证据2，对被告收到100000元定金的事实没有异议。对证据3本身没有异议，但对原告要证明的目的有异议，该证据并不是说被告只可以选择一套房屋，而是第一轮只允许挑选一期一套房屋，第二轮允许挑选剩余房源，即第二轮选取时，一期也可以再选一套，或者二期多选一套也是可以的，所谓增加过渡期奖励的事实与本案没有关系。对证据4的真实性没有异议。对证据5，系复印件，对其三性均有异议，即使该证据真实，也不能证明被告存在违约行为，因为这只是一个申请表，只能写在自己家庭成员的名下，并不能证明办房产证时就不能办在�告名下，故该证据与今后可不可以办理在原告名下没有实质性关联。对证据6，原、被告双方打过比较多的电话，时间长了，该次通话是不是当初原、被告之间的，被告现在也不是完全能确定，因为当初原告也没有讲在录音，故被告也没有在意。被告认为，该份录音不能作为定案依据，就算在有效的情况下，只能作为一个辅证。该录音中原告都有一些误导性的语言，原告所讲的话都是“你叫我先选的啊”，被告告诉原告其也不清楚的情况下，原告说“这个是你儿子说的”，原告想利用被告及被告儿子在信息方面没有沟通过，或者不了解，让被告作出对自己不利的回答。从该份录音中，也可以体现一点，第一次选房时，如果选一套，肯定是先归被告的，被告也表达得很清楚，有二套的话，原告一套，被告一套，如果只有一套，原告就选二期好了，这个是没有问题的。�此，原告在录音中一直加入主观性和误导性语言，录音具有偏向性，不具有证据效力，不能采信。对于录音的书面整理资料，在记录时也有一定的问题。
被告未予举证。
综上，经本院审查后认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认；对证据5，虽然系复印件，但该证据上显示的置换房屋信息与被告所签的《房屋置换合同》上被告所选置换房屋信息一致，故对其三性予以确认；对证据6，虽然被告并没有直接承认录音中的通话人身份，但原告提供了原始的录音，符合证据的形式要件，且从整个通话录音来看，双方所谈问题及交涉方式真实、自然，清晰地体现了本案双方纠纷所在，故对该份录音的真实性、合法性及关联性予以确认。
据此，本院查明案件事实如下：
被告系海盐县武原街道华星村村民，因武原街道农村住房置换新市镇�明社区公寓房而将获得海盐县武原街道光明景苑的三套公寓房（100平方米户型一套和80平方米户型二套）。为此，原、被告于2010年12月27日签订《房产转让合同》一份，合同约定：被告同意将位于海盐县武原街道光明景苑的一套3-5层的房屋转让给原告，建筑面积为100平方米；购房总价款为450000元；付款方式为合同签订之日支付购房定金100000元，余款在政府交房前支付300000元，在房产过户前支付50000元；交房时间为按政府交房时将房屋以及附属设施交付原告使用。合同签订后，原告依约履行了支付100000元的义务。
2013年1月10日，光明景苑公寓房进行第一轮选房，原告得知信息后即电话联系被告欲参加选房（即选取自己将购买之房屋），被告为此承诺由原告先选。第一轮选房当日，被告抽中选房顺序号为5号，原告意欲选择光明景苑一期4幢301室的房屋（面积约100平方米），但因“华星村土地整治项目第一轮公寓房置换选房办法”规定，第一轮选房只允许挑选一套一期房源，第二轮允许挑选剩余房源，第二轮选房时须在二期中至少挑选一套房源。后第一轮选房被告最终选取的房屋为一期4幢302室（建筑面积78.50平方米）。2013年1月15日，光明景苑公寓房进行第二轮选房时，被告选取的房屋为二期15幢501室（建筑面积79.30平方米）和二期16幢301室（建筑面积98.92平方米）。
上述房屋选取后，被告作为户主于2013年1月15日与海盐县武原新市镇发展投资有限公司、海盐县武原新农村建设投资有限公司签订《房屋置换合同》一份，合同中载明了被告所选取的上述三套房屋，并约定光明景苑公寓房一期房屋的交付时间为2013年4月30日前，二期房屋的交付时间为2014年6月30日前。另查明，庭审中，被告确认在其第一轮选房时光明景苑公寓房一期3-5层100平方米的房源存在。
本院认为，原、被告之间的《房产转让合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为在该合同的履行过程中，被告是否存在违约行为以及如存在违约行为，该违约行为是否足构成原告可以解除合同的理由。由于原、被告双方在签订转让合同时光明景苑公寓房尚未进行选房，被告也仅是申报置换了房屋的数量及基本户型（即100平方米户型一套和80平方米户型二套），因此，双方所签订的《房产转让合同》必然无法对合同标的物及交付时间作出明确约定，也正因为此，该合同的切实履行，需要双方随着光明景苑的建造及选房时进一步予以明确。庭审中，虽然被告一直否认在第一轮选房时承诺由原告先选的事实，但根据原告提供的电话录音，并结合庭审中原、被告对案件事实的陈述，可以证明被告当时同意由原告先挑选房屋的事实；况且，被告当时所抽到的选房顺序号为5号，庭审中，被告亦确认在其第一轮选房时一期3-5层100平方米的房源存在，故被告也同时具备交付一期3-5层100平方米房屋的条件。因此，在第一轮选房时，在原告选取光明景苑一期4幢301室的房屋（面积约100平方米）后，根据双方之前签订的买卖一套3-5层面积100平方米房屋的合同约定，双方对于转让该套房屋应视为已经达成合意且能够履行，而根据被告所签订的《房屋置换合同》的约定，光明景苑公寓房一期的交付时间为2013年4月30日，故房屋的交付时间也应当能够明确。现被告最终在第一轮选房时放弃了一期4幢301室，转而选择了一期4幢302室（建筑面积78.50平方米），应视为在履行期限届满之前，被告以自己的行为表明不履行合同主要义务，故被告已经构成违约，原告据此要求解除合同并要求被告承担定金责任，合法有据，本院予以支持。至于被告辩称合同中并未约定被告必须给原告一期的房屋，只需交付一套3-5层100平方米的房屋即可的意见，因光明景苑公寓房二期房屋的交付时间在2014年6月30日前，而在第一轮选房时被告同意由原告先选房且能够交付相应房屋的情况下，如此将对原告之期待利益产生重大影响，而被告即使其因当时选房政策变化而不得已为之，对于原告而言，亦有违合同法的诚实信用原则。因此，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然合同约定原告交付的100000元作为购房定金，但定金数额的约定不得超过主合同标的20%，故本院确认定金数额为90000元，并由被告双倍返还原告180000元，余款10000元作为购房预付款由被告一并返还。综�，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张红燕与被告陈金明于2010年12月27日签订的《房产转让合同》；
二、被告返还原告购房预付款10000元、双倍返还原告定金180000元，合计190000元，于本判决生效之日起二十日内清结；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2050元，由被告陈金明负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 甘琴飞
二〇一三年六月十三日
书记员 沈叶利
（附页）