广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第178号
上诉人（原审被告）：卢锡洪，住江门市蓬江区。
委托代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莫江鸿，住江门市新会区。
委托代理人：李超源，广东南日律师事务所律师。
上诉人卢锡洪因与被上诉人莫江鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法双民初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年7月30日，莫江鸿向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、卢锡洪向莫江鸿支付违约金人民币100万元；卢锡洪向莫江鸿支付违约金利息（从2014年7月28日按约定月息3%计至清偿日止，暂从2014年7月28日计至2014年7月30日止，违约金为2000元）；2、卢锡洪承担一切诉讼费用。主要事实和理由是：经中介人莫宇星的介绍，莫江鸿与卢锡洪于2014年6月23日签订《商铺买卖合同》，约定由卢锡洪以人民币820万元正，购买莫江鸿所有的位于江门市新会区会城东庆北路7号5座119、120、121、122、123号商铺，签订合同十个工作日内卢锡洪向莫江鸿的账号支付定金50万元，逾期支付定金，卢锡洪需向莫江鸿支付违约金100万元。卢锡洪未能按时支付违约金，需按月息千分之三支付违约金利息。莫江鸿，卢锡洪及中介人莫宇星，于2014年7月1日就前述合同签订《补充协议》，约定违约金利息由每月千分之三更改为每月百分之三。合同成立并生效后，并经过合理的宽限期后，卢锡洪并没有依合同的约定向莫江鸿支付定金人民币50万元。莫江鸿于2014年7月2日向卢锡洪送达《违约告知确认书》，告知卢锡洪因没有依约支付定金50万元，已构成违约，决定解除《商铺买卖合同》，并保留追究违约金的权利等，卢锡洪签名予以确认。在合同的宽限期过后，卢锡洪并没有依合同约定向莫江鸿支付违约金人民币100万元及支付违约金利息。
卢锡洪答辩称：一、根据双方签订的商铺买卖合同第四点可见，本合同是为了规避税收问题所签订的阴阳合同，该合同是丙方草拟的，因此该合同对相关约定是已违反了相关的税收方面法律的强制性规定，属于无效合同。二、根据双方签订的商铺买卖合同第六条的约定，甲方保证上述房产无产权纠纷或权利限制，但根据卢锡洪提供的证据材料相关的房地产权证是设立了他项权，因此甲方是存在违约。三、莫江鸿请求的100万元违约金过高，根据合同法114条及合同法司法解释二第29条规定，当事人约定违约金超过实际损失的30%，是属于过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少，当事人主张违约金过高请求的，人民法院应当以实际损失为基础，和其他因素作出裁定。四、莫江鸿主张的100万元违约金是属于约定不清，根据双方签订的合同第九点，违约责任第一点规定，若乙方未能在约定期限内支付定金及余下购房款，就需要支付甲方违约金100万元，该条约定即乙方需具备未能支付定金及余下购房款，才需支付违约金100万元。该合同并没有约定不能支付定金的情况下所需支付的违约金，因为定金只是50万元，全部购房款是820万元，基于以哪个标准计算违约金是不清的，因此莫江鸿一律以100万元主张违约金是属于过高。五、违约金利息方面是属于重复计算。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年6月23日，以莫江鸿为甲方、卢锡洪为乙方与莫宇星为丙方，三方签订《商铺买卖合同》，该合同约定：卢锡洪以820万元的价格购买莫江鸿所有的位于江门市新会区会城东庆北路7号5座119、120号、121号、122号以及123号的商铺；在签订合同十个工作日内卢锡洪应向莫江鸿支付定金50万元；莫江鸿同意卢锡洪在办理该房产过户后十个工作日内付清所有购房款，若卢锡洪不能在约定期限内付清所有购房款，视为卢锡洪违约…；若卢锡洪未能在约定期限内支付定金及余下购房款，视为卢锡洪违约，卢锡洪需支付莫江鸿违约金人民币100万元，所交定金不予退还；卢锡洪若未能按时支付违约金，需按月息千分之三支付违约金利息。双方还约定莫江鸿保证上述房产没有产权纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即存在任何纠纷或权利障碍的，概由莫江鸿处理，并承担相应法律责任。该合同签订后，莫江鸿、卢锡洪以及中介人莫宇星，三方于2014年7月1日就前述合同签订《补充协议》，约定违约金利息由每月千分之三更改为每月百分之三。《商铺买卖合同》以及《补充协议》签订后，卢锡洪没有按照合同约定的期限支付定金50万元给莫江鸿。后来，经莫江鸿与卢锡洪沟通，卢锡洪要求莫江鸿给予一定的支付定金的宽限期，莫江鸿同意。但经过莫江鸿给予的宽限期后，卢锡洪仍没有向莫江鸿支付定金50万元。2014年7月22日，莫江鸿向卢锡洪发出《违约告知确认书》，告知卢锡洪因没有依约支付50万元，已构成违约，决定按合同约定终止与卢锡洪有关商铺的交易，保留追究卢锡洪违约金的权利。对该《违约告知确认书》的内容，卢锡洪签名予以确认并同意按合同约定终止交易。莫江鸿认为卢锡洪违约，应支付违约金100万元，遂向原审法院提起诉讼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、关于《商铺买卖合同》的效力问题。卢锡洪认为该合同“是为了规避税收问题所签订的阴阳合同，该合同是丙方草拟的，因此该合同对相关约定是已违反了相关的税收方面法律的强制性规定，属于无效合同。”（原文），但对此卢锡洪并没有提供相应的证据予以证实。经审查，认为该合同是由莫江鸿、卢锡洪以及中介方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，合同约定了各方的权利义务，是合同各方当事人的真实意思表示，合同内容并无违反法律法规的强制性规定，该合同是有效合同。
二、关于莫江鸿主张要求卢锡洪支付违约金100万元以及违约金利息的问题。《商铺买卖合同》签订后，卢锡洪并没有按照合同的约定向莫江鸿支付定金，在经莫江鸿同意给予宽限期后，仍没有支付定金给莫江鸿，这是卢锡洪违约。卢锡洪在莫江鸿向其发出的《违约告知确认书》中也表示同意终止交易并确认自己违约。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，卢锡洪应承担相应的违约责任。莫江鸿和卢锡洪双方当事人在《商铺买卖合同》第九条关于违约责任的第1项约定了若卢锡洪未能在约定期限内支付定金及余下购房款，视为卢锡洪违约，卢锡洪需支付莫江鸿违约金人民币100万元，所交定金不予退还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，卢锡洪应支付相应的违约金给莫江鸿。但卢锡洪认为违约金约定不清，且100万元的违约金过高，应予减少。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原审法院认为违约金的数额应综合考虑双方的约定、卢锡洪违约的程度、因卢锡洪违约而对没有违约行为的一方即莫江鸿造成的影响等因素而定，因此，原审法院认为莫江鸿主张的违约金100万元过高，应予调整。原审法院参考双方订立的定金金额，结合违约金具有一定惩罚性的性质，保护没有违约的当事人的合法权益等，认为卢锡洪应支付违约金50万元给莫江鸿为宜。至于莫江鸿主张的违约金利息，该主张没有法律依据，不予支持。
三、关于卢锡洪提出莫江鸿违反《商铺买卖合同》第六条的约定，其出让给卢锡洪的房产存在权利限制，莫江鸿存在违约的问题。涉案房产虽然已经办理他项权，但该《商铺买卖合同》第六条约定：若发生买卖前即存在任何纠纷或权利障碍的，概由莫江鸿处理，并承担相应法律责任。因此，涉案房产是否有权利障碍并不影响合同的效力，根据约定，若卢锡洪购买该房产，相关的他项权问题也是由莫江鸿负责处理并承担责任，并未对卢锡洪的权益产生实际影响，故对卢锡洪该抗辩，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月18日作出如下判决：一、卢锡洪应于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金500000元给莫江鸿；二、驳回莫江鸿的其他诉讼请求。若卢锡洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6925元（已减半计算），财产保全费5000元，合共11925元，由莫江鸿负担3450元，由卢锡洪负担8475元。卢锡洪应负担的8475元，莫江鸿在起诉时已经垫付，由卢锡洪在履行本判决时一并支付给莫江鸿。
当事人二审的意见
卢锡洪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回莫江鸿全部请求；2、本案一、二审诉讼费用由莫江鸿承担。主要事实和理由是：一、本次交易中，莫江鸿的违约行为在先。根据《商铺买卖合同》第六条约定，讼争商铺不应存在任何产权纠纷或权利限制。但根据卢锡洪提供的证据-
讼争商铺的房地产权证可见，讼争商铺已设立了他项权，因此，莫江鸿违约在先，卢锡洪不付定金在后，莫江鸿无权要求卢锡洪承担违约责任。二、莫江鸿主张的违约金100万元过高，且属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二款和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第29条规定，莫江鸿没有任何证据证明其实际损失是多少，一审法院也没有查明莫江鸿因卢锡洪的违约行为所造成的实际损失。另外，根据双方签订的《商铺买卖合同》第九条第1款约定，双方只约定卢锡洪未能在约定期限内支付定金及余下购房款需支付违约金100万元，但并未约定单纯未支付定金或者单纯未支付余下购房款需要支付的违约金数。莫江鸿一律以100万元主张违约金实属过高，而且没有任何证据证明其实际损失。一审法院在莫江鸿主张100万元的基础上酌情认定50万元同样没有任何充分的依据。综上所述，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。
莫江鸿答辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，卢锡洪的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。
双方在二审期间均没有提供的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。《商铺买卖合同》是签订合同的各方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、卢锡洪以涉案房屋存在抵押作为其不负违约责任的抗辩，依据是否充分。2、若莫江鸿的抗辩理由不成立，则应如何承担违约责任。
关于第一个争议焦点。卢锡洪主张涉案房屋存在权利障碍，莫江鸿违约在先，故卢锡洪无需承担违约责任。经审查，莫江鸿、卢锡洪和莫宇星于2014年6月23日签订《商铺买卖合同》，该合同第三条、第四条和第六条约定，卢锡洪应在合同签订后十个工作日内支付定金50万元，于同年7月15日办理房屋过户手续，并由卢锡洪在办理房屋过户后十个工作日内付清所有购房款；莫江鸿保证涉案房屋没有产权纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即存在任何纠纷或权利障碍的，概由莫江鸿处理，并承担相应法律责任。卢锡洪称因其在合同订立后认为交易价格约定过高，犹豫是否进行交易，且涉案房屋设立抵押权故未交付定金。但根据上述约定，交付定金的期限早于过户期限，且卢锡洪亦未提供证据证明莫江鸿事实上无法消除该权利限制，故莫江鸿在卢锡洪未交付定金的情况下继续维持原有权利限制不构成违约。从卢锡洪的上述陈述可知，其未交付定金的主要原因在于对交易价格的考量，结合莫江鸿于7月22日发出《违约告知确认书》，以卢锡洪逾期付款为由要求中止交易，卢锡洪亦签名确认同意按合同约定中止交易的事实，足以证明卢锡洪的行为属于悔约，应承担违约责任。
关于第二个争议焦点。《商铺买卖合同》第九条关于违约责任的第1项约定，若卢锡洪未能在约定期限内支付定金及余下购房款，视为卢锡洪违约，卢锡洪需向莫江鸿支付违约金人民币100万元，所交定金不予退还。该条款属双方对买方违约责任的约定。本案中，因卢锡洪悔约，拒绝履行合同义务，属于合同中“未能在约定期限内支付定金及余下购房款”的违约情形，卢锡洪依约应向莫江鸿支付违约金100万元。对此，卢锡洪提出约定违约金过高的主张，请求予以减少。依据我国《合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，约定违约金是否过高应以违约造成的损失作为考量依据，而在卢锡洪未提供证据证明违约造成莫江鸿具体损失数额的情况下，原审法院经综合考虑双方的约定、合同履行情况，参考合同约定的定金数额，结合违约金具有一定惩罚性的性质，保护守约方合法权益等因素考虑，调整违约金数额为50万元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13850元，由卢锡洪承担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年五月十日
书记员 梁淑珍