黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1028号
上诉人（原审被告）哈尔滨室内装饰有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路232号。
法定代表人沙启胜，董事长。
委托代理人高瑛，黑龙江仁大律师事务所律师。
委托代理人崔丽晶，黑龙江仁大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴志，住哈尔滨市道里区。
委托代理人王东伟，黑龙江星河律师事务所律师�
被上诉人（原审原告）哈尔滨松江家具厂，住所地哈尔滨市道外区北树街*号。
法定代表人刘维顺，厂长。
委托代理人王占东，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
上诉人哈尔滨室内装饰有限责任公司（以下简称室内装饰公司）、上诉人吴志因与被上诉人哈尔滨松江家具厂（以下简称松江家具厂）物权保护纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人室内装饰公司的委托代理人高瑛，上诉人吴志及其委托代理人王东伟，被上诉人松江家具厂的委托代理人王占东、詹志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，1989年5月26日，哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1989）77号文件，即《关于启用哈尔滨家具装饰工业公司名称的批复》，哈尔滨松江家具总厂与哈尔滨家具装饰工业公司合并，合并后启用哈尔滨家具装饰工业公司的名称，同时，撤销哈尔滨松江家具总厂。1993年10月6日，哈尔滨市轻工业局下发哈轻（1993）249号文件，即《关于同意哈尔滨家具装饰工业公司变更企业名称的批复》，同意哈尔滨家具装饰工业公司名称变更为哈尔滨室内装饰总公司。1994年9月6日，哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1994）55号文件，即《关于变更松江家具厂隶属关系的批复》，将哈尔滨松江家具总厂从哈尔滨市轻工业局隶属的哈尔滨室内装饰总公司划出，移交黑龙江省残疾人联合会所属黑龙江省康龙福利贸易公司管理，划出后的企业名称变更为哈尔滨松江家具制造总厂。1994年5月17日，哈尔滨室内装饰总公司（甲方）与黑龙江省�龙福利贸易公司（乙方）签订交接合同，约定甲方同意将松江家具厂按现有实际状况整建制无偿移交给黑龙江省康龙福利贸易公司，合同第五条约定：“松江家具厂欠甲方15，000元和联社资金10万元，乙方和松江家具厂用道外承德街门市动迁手续及有关证件做抵押，在半年内松江家具厂还清此欠款后，甲方立即将250平方米的房屋使用权证明交给松江家具厂。否则，超过半年，松江家人厂还不上此欠款，从第七个月开始，按银行贷款利息付给甲方，或由甲方暂时使用，待还清欠款后再交还松江家具厂。”1995年8月8日，哈尔滨市经济体制改革委员会下发哈体改复（1995）35号文件，即《关于同意组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司的批复》，同意哈尔滨市长城木器厂、哈尔滨人造板厂整体进行股份改造，并将评估界定后的全部资产与哈尔滨轻工集团公司、吕建起、哈尔�室内装饰总公司职工持股会共同发起组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司。1997年5月16日，哈尔滨市道外区拆迁办异地安置哈尔滨松江家具总厂两套门市房，即位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市（建筑面积373.62平方米）以及206栋3号门市（建筑面积147.23平方米）。2001年4月4日，哈尔滨松江家具制造总厂变更名称为哈尔滨松江家具厂。2002年2月6日，经哈尔滨市工商行政管理局核准，哈尔滨室内装饰集团股份有限公司名称变更为哈尔滨室内装饰有限责任公司。2009年7月30日，室内装饰公司未经松江家具厂同意，向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提出申请，请求将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市承租人变更为室内装饰公司。2009年11月12日，室内装饰公司与吴志签订承租权转让协议书，将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市以55万元的价格转让�吴志，并将房屋交付给吴志，吴志用该房屋开办经营旅店至今。2010年5月19日，室内装饰公司向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提出申请，请求将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市转让给吴志。2010年6月11日，哈尔滨拓展物业管理有限责任公司与吴志签订了位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市房国有住宅（非住宅）房屋租赁合同。因位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市的承租权发生变更，松江家具厂副厂长王占东向哈尔滨市公安局道外分局经济侦查大队报案，2013年8月8日，哈尔滨市公安局道外分局批准对室内装饰公司法定代表人沙启胜以合同诈骗罪进行立案侦查。该案侦查过程中，经哈尔滨市公安局道外分局经济犯罪侦查大队委托，黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司于2014年7月9日作出（2014）司评鉴字第006号关于大方里208栋6号门市房产2009年市值估价司法鉴定意见书，鉴定意见为：该门市房2009年评估总价为2，159，524元。该鉴定意见书有效期为一年，自2014年7月9日至2015年7月8日。松江家具厂在起诉状上加盖的公章与在工商档案上留存印鉴的公章不一致。庭审时，松江家具厂出示了在工商档案上留存印鉴的公章，并在起诉状上重新加盖了该公章。现松江家具厂同意立即支付给室内装饰公司115，000元。
松江家具厂诉称，1994年5月17日，松江家具厂的原上级主管部门黑龙江省康龙福利贸易公司与室内装饰公司更名前的哈尔滨室内装饰总公司签订了交接合同。1997年5月16日，道外区拆迁办为松江家具厂异地安置了位于道外区大方里小区206栋3号，建筑面积147.23平方米门市一处，以及位于道外区大方里小区208栋6号，建筑面积373.62平方米门市一处。交接合同第五条约定，因松江家具厂欠哈尔滨室内装饰�公司15，000元和联社资金10万元，待此款由松江家具厂向哈尔滨室内装饰总公司还清后，哈尔滨室内装饰总公司才有返还松江家具厂两处门市房的义务。据此，道外区拆迁办为松江家具厂异地安置的两处门市房在交付之后就一直由哈尔滨室内装饰总公司实际使用。2013年5月，松江家具厂向更名后的室内装饰公司还款时，才知道室内装饰公司于2009年7月通知向哈尔滨拓展物业管理有限责任公司提供虚假材料的方法，将原两处门市房的承租权过户登记于自己名下，并于2009年11月12日将208栋6号、建筑面积373.62平方米门市房的承租权以55万元（经黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司评估，该门市房2009年评估总价为2，159，524元）的低价出卖给吴志。2010年6月11日，吴志与哈尔滨拓展物业管理有限责任公司签订了国有住宅（非住宅）房屋租赁合同，承租人由室内装饰公司转移登�为吴志。室内装饰公司对松江家具厂享有承租权的门市房无权处分，吴志以明显低于市场价格受让门市房的承租权不符合善意取得的条件。请求：1、吴志将位于哈尔滨道外区大方里小区208栋6号1－2层、建筑面积373.62平方米的公产门市房返还给松江家具厂；2、吴志、室内装饰公司协助松江家具厂将哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号1－2层、建筑面积373.62平方米的公产门市房的承租权过户至松江家具厂名下；3、室内装饰公司赔偿自2013年5月起至本案判决生效时止的门市房租金损失，按每年10万元的标准计算。
室内装饰公司辩称，一、松江家具厂提供的起诉状中加盖的“公章”与松江家具厂2014年工商档案材料留存的公章不符，不能证实本次诉讼系松江家具厂的真实意思表示。经调取松江家具厂的工商档案，2014年变更材料中盖有该企业公章，该公司系松江家具�目前的合法有效印鉴。经对比，工商登记档案中“松江家具厂”的公章大小、字体样式、字体大小都不相符，不能确认起诉状中盖有的松江家具厂的真实合法印鉴，诉讼请求无法确定是松江家具厂的真实意思表示。另外，室内装饰公司曾多次找寻松江家具厂及其厂长刘维顺，但一直未找到。此次室内装饰公司再次前往松江家具厂营业执照中写明的地址哈尔滨市道外区北树街8号，经多处打听，在三棵街后面的一个未挂任何厂名的院内门卫和多名院内人员介绍该地址原为松江家具厂，但多年前就转为牌匾生产企业，早已不是松江家具厂。鉴于上述事实，室内装饰公司认为，在松江家具厂登记住所地查无该企业，起诉状中盖有的公章与工商档案留存的企业公章明显不符的情形下，无法确认此次诉讼是代表松江家具厂全体职工及企业的真实意思表示，不能确认诉讼主体或授权的委托代理人身份的真实性。如松江家具厂不能证实公章的合法性，则法院应以主体不能确定合法性为由驳回松江家具厂的起诉。二、本案案由为物权保护纠纷，室内装饰公司认为不符合法律规定。根据物权法第二条关于“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”的规定，本案诉争房屋是不具有所有权的公产房屋，该公产房承租权利即非所有权，也不是法律规定的用益物权和担保物权，故室内装饰公司认为本案案由为物权保护不符合法律规定。三、根据哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件，室内装饰公司与松江家具厂二者合为一体。诉争房产涉及的所有费用一直都是室内装饰公司在交纳，室内装饰公司实际成为诉争房屋的承租人。松江家具厂对诉争房产从未使用更未交纳过任何费用，也从未�出过任何主张。根据哈尔滨市轻工业局哈轻（1989）77号文件，将哈尔滨家具装饰工业公司与哈尔滨松江家具总厂合为一体，同时撤销哈尔滨松江家具总厂。自松江家具厂原房屋异地回迁安置为本案诉争房屋后，松江家具厂就从未使用过该房产，更没有履行任何交费义务。事实上是室内装饰公司一直在履行交付诉争房产的包烧费、使用费和卫生费等费用，全部费用已交至2014年年底。依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的相关规定，承租人租用的公有用房，无正当理由空闲三个月以上者，由产权单位收回。松江家具厂对诉争的道外区大方里小区208栋6号的房产从未进行使用，更没有履行交纳承租房的任何费用，实际上是室内装饰公司一直在履行承租人的缴费义务和进行管理，否则诉争房产早已被产权单位依法收回，而在连续交费近15年中，松江家具厂也从未向室内�饰公司或产权单位提出任何异议或主张任何权利。诉争房产所处的道外区大方里小区交通不便，设施陈旧，地理位置并不繁华，是在小区包围的楼群中的院内，不论是使用或是出租均受限。但室内装饰公司又要以每年几万元持续交纳各项费用来维持承租关系，加之企业本身比较困难，确实难以承受，所以室内装饰公司经领导班子决定和主管单位批准，拟处置该房产以解决困难职工。2009年，产权单位哈尔滨市拓展物业管理有限责任公司依据室内装饰公司提供的文件及交费事实，变更诉争房产承租人为室内装饰公司。四、黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书的有效期限已于2015年1月8日截止，该司法鉴定意见书不具有证明效力。根据松江家具厂提供的黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书，显示此份鉴定报告的有效期截止至2015年1月8日，所以�能以此份已不具有法律效力的鉴定意见书作为认定本案的依据。同时，室内装饰公司并非低价处置诉争房产，事实是，经过问询多个房屋中介的报价后，与受让人协商确定了55万元的承租权交易价格，而并非是低价转让。松江家具厂要求赔偿自2013年5月起至本案判决生效时止的门市房的租金损失，无事实及法律依据。室内装饰公司管理诉争房屋过程中，多次试图找到松江家具厂未果。2013年，名叫王占东的人来室内装饰公司处，声称是松江家具厂的，要与室内装饰公司谈承租房事宜。室内装饰公司要求其提供相关手续证实其身份，王占东无法提供任何介绍信或委托书等证实其与松江家具厂之间关系的书面材料，并且在室内装饰公司坚持要求出示后就离开室内装饰公司，没有再来过。王占东在室内装饰公司处停留期间，只字未提关于任何还款的事宜。此后，就没有任何�证实与松江家具厂有关系的人向室内装饰公司再提出任何主张，所以，松江家具厂在诉状中提出的“2013年5月松江家具厂向更名后的室内装饰公司还款”的主张根本不存在。同时，松江家具厂从未履行承租房的缴费义务，更没有使用和管理诉争房产，租金损失不存在。故松江家具厂诉请要求自2013年5月计付房屋的租金损失没有任何事实及法律依据。室内装饰公司认为，松江家具厂存在虚假诉讼情形，起诉状中所盖公章与松江家具厂留存于工商档案中现行合法有效的企业公章不符，不能证实松江家具厂及代理人身份。同时，室内装饰公司申请变更诉争房产的承租人，是基于室内装饰公司事实上已作为承租人身份，持续缴纳承租房屋各项费用和上级主管单位的有效文件，产权单位变更合法有据。松江家具厂不论从主体或是诉讼请求都不符合法律规定，法院应依法驳回松�家具厂的诉讼，维护室内装饰公司的合法权益。
吴志辩称，2009的8月，一个姓马的人通过房屋中介要卖诉争房产，出价65万元。因该房产是公产房不能贷款，所以吴志借款65万元买了该房，通过哈尔滨公证处对室内装饰公司将房屋卖给吴志这一事实进行公证，手续齐全后吴志到哈尔滨市拓展物业管理有限责任公司过户，支付过户费12万元。对松江家具厂所述房屋2009年价值215万多元有异议，当时房屋比较破旧，由吴志进行了装修。不同意松江家具厂的诉讼请求。
原审判决认为，公产房的承租人在法律允许的范围内，对公产房享有占用、使用、收益、处分的权利，公产房承租权具有用益物权的属性。1994年9月6日，哈尔滨市经济体制改革委员会哈体改复（1994）55号文件，将哈尔滨松江家具总厂从哈尔滨室内装饰总公司划出，划出后名称变更为哈尔滨松�家具制造总厂。1997年5月16日，哈尔滨市道外区拆迁办异地安置哈尔滨松江家具总厂两套门市房，即位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市以及206栋3号门市。2001年4月4日，哈尔滨松江家具制造总厂变更名称为松江家具厂。因此松江家具厂是该两处公产房的合法承租人。室内装饰公司基于1994年5月17日原哈尔滨室内装饰总公司与黑龙江省康龙福利贸易公司签订的交接合同，有权占有、使用该两处公产房，但无权处分，根据交接合同的约定，室内装饰公司有权使用该两处公产房至松江家具厂偿还全部欠款之时。室内装饰公司明知其不是诉争房屋的承租人，未征得承租权人松江家具厂同意，于2009年7月30日采取欺骗的手段，利用已经失效的哈尔滨市轻工业局（1989）77号文件，与公产房管理部门签订诉争房屋租赁合同，室内装饰公司不能合法取得诉争房屋的承租权。室内装饰公司在未合法取得诉争房屋的承租权的情况下，以明显低于市场价格与吴志签订承租权转让协议书，松江家具厂有权追回诉争房屋的承租权。松江家具厂诉请吴志、室内装饰公司协助将诉争房屋承租权变更为松江家具厂的理由成立，予以支持。关于松江家具厂诉请吴志返还诉争房屋，因松江家具厂尚欠室内装饰公司115，000元，室内装饰公司有权根据交接合同的约定继续占有、使用诉争房屋，只有当松江家具厂将115，000元返还给室内装饰公司之时，松江家具厂才有权要求室内装饰公司返还诉争房屋，现松江家具厂同意将115，000元返还给室内装饰公司，故对该项请求予以支持。吴志与室内装饰公司因诉争房屋退还给松江家具厂之后产生的纠纷，吴志与室内装饰公司可另行解决。关于松江家具厂诉请室内装饰公司赔偿自2013年5月起至判决生效时止的门市房租金损失，因松江家具厂在法院指定的期限内不缴纳诉讼费，按松江家具厂自动撤回该项诉请处理。室内装饰公司主张，“不能证实本诉系松江家具厂的真实意思表示，不能确认诉讼主体和授权的委托代理人身份的真实性”，因松江家具厂的法定代表人刘维顺到庭参加诉讼，且庭审时松江家具厂出示了在工商档案上留存印鉴的公章，并在起诉状上重新加盖了该公章，足以确认本次诉讼是松江家具厂的真实意思表示以及委托代理人的真实性，故对室内装饰公司的该项主张不予采纳。室内装饰公司主张，“诉争房产涉及的所有费用一直都是室内装饰公司在交纳，室内装饰公司实际成为诉争房屋的承租人”，因室内装饰公司根据交接合同的约定占有、使用诉争房屋，占有、使用房屋期间的各项费用应当由使用人室内装饰公司支付，室内装饰公司主张基于交纳房屋各项费用而成为诉争�屋的承租人，无法律依据，不予采纳。室内装饰公司主张，“黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书的有效期限已于2015年1月8日截止，该意见书不具有证明效力，不能以此鉴定报告作为认定本案的依据”，因黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司已经对（2014）司评鉴字第006号司法鉴定意见书的有效期进行了确认，该鉴定意见书有效期为一年，自2014年7月9日至2015年7月8日，故对室内装饰公司的该项主张不予采纳。室内装饰公司主张，“室内装饰公司并非低价处置诉争房产，是经过问询多个房屋中介的报价后，与受让人协商确定了55万元的承租权交易价格。”诉争房屋2009年的市值估价，应当由权力机关依法委托，由具有鉴定资质的鉴定机构依法作出，中介机构的报价以及室内装饰公司与吴志之间的商定价格不具有法律效力，故对室内装饰公司的该项主张，不予采纳。吴志主张其以65万元购买了诉争房屋，证据不足，不予采纳。吴志主张“对诉争房屋2009年价值2，159，524元有异议，不同意松江家具厂的诉讼请求”，无事实根据和法律依据，不予采纳。判决：一、待判决发生法律效力之日起十日内，吴志将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市房交付给哈尔滨松江家具厂，同时哈尔滨松江家具厂返还给哈尔滨室内装饰有限责任公司欠款115，000元；二、待判决发生法律效力之日起十日内，吴志、哈尔滨室内装饰有限责任公司协助哈尔滨松江家具厂将位于哈尔滨市道外区大方里小区208栋6号门市房的承租权变更为哈尔滨松江家具厂；三、驳回哈尔滨松江家具厂的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，�尔滨松江家具厂已预交，由哈尔滨室内装饰有限责任公司、吴志负担，此款哈尔滨室内装饰有限责任公司、吴志于判决生效之日起十日内给付哈尔滨松江具家厂。
室内装饰公司和吴志不服原审判决，向本院提起上诉。
室内装饰公司上诉称，一、根据室内装饰公司举示的哈尔滨市物业供热集团道里第二公司拓展分公司出具的《证明》，能够证实诉争房屋不拖欠任何费用，所涉及的热费、租金、卫生费已全部交至2014年12月。而松江家具厂对诉争房屋自回迁后一直是室内装饰公司管理使用的事实无异议，室内装饰公司持有的缴费票据及产权单位出具的证明均能够证明，诉争房屋的所有费用均是作为持续管理人的室内装饰公司交纳的，一审对该证据不予采信，对该事实不予认定错误。二、原审中，室内装饰公司和松江家具厂对（1989）77号文件无异议，�文件系松江家具厂合并至室内装饰公司的依据，室内装饰除此之外别无其他能够证明双方关系发生任何改变的书面材料，而诉争房屋自室内装饰公司接手后，就一直由室内装饰公司管理并持续向产权单位交纳有关房屋相关的各种费用，依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的相关规定，承租人租用的公有用房，无正当理由空闲三个月以上的，由产权单位收回。松江家具厂对于诉争房屋从未进行使用，更没有履行交纳承租房的任何费用，实际上是室内装饰公司一直在履行承租人的缴费义务和进行管理，否则，诉争房产早被产权单位收回。而在连续交费近15年中，松江家具厂从未向室内装饰公司或产权单位提出任何异议或主张任何权利。室内装饰公司向哈尔滨市拓展物业管理有限责任公司申请变更承租权，是基于（1989）77号文件内容及室内装饰公司的缴费管理事实和相关法律依据，同时，产权单位对该事实予以认可，故不存在室内装饰公司采取欺骗手段签订房屋租赁合同情况。室内装饰公司变更诉争房产的承租人是基于其事实上已作为承租人身份持续缴纳承租房屋各项费用和上级主管单位的有效文件，产权单位变更合法有据。而一审不顾室内装饰公司管理和交费的事实，错误认定室内装饰公司未征得松江家具厂同意，采取欺骗的手段，利用已失效的文件，与公产房管理部门签订房屋租赁合同。三、原审中，室内装饰公司根据松江家具厂登记的地址多次寻找松江家具厂，但均未找到，现该地址为其他单位，而据其他单位工作人员介绍，松江家具厂早已不在此处办公。另外，松江家具厂的一些老职工也介绍该企业已改制，由集体所有制企业变更为民营企业，企业改制接管的资产中并不包括诉争房产。由于松江家具厂已进行改制，�果对诉争房产主张权利，也应由改制后接管的民营企业作为主体主张。请求：撤销一审判决，驳回松江家具厂的诉讼请求。
吴志不服原审判决，向本院提起上诉称，一、吴志取得了涉案房屋所有权人颁发的承租证，是诉争房屋的合法承租人，而松江家具厂既不是诉争房屋的所有权人，也不是承租权人，其无权要求吴志返还诉争之房。二、原审没有认定吴志与室内装饰公司之间的买卖合同无效并解除，也没有解除吴志与房屋所有权人之间的承租关系，因此，吴志仍然是诉争房屋的合法承租人，原审判决吴志将诉争之房返还给松江家具厂，无事实和法律依据。三、吴志是基于与室内装饰公司之间的买卖关系并征得房屋所有权人的同意承租诉争之房的，该承租关系合法有效。吴志在整个买卖过程中无过错，如果原审认定承租关系无效并判令吴志将诉争之房返还给松江家具厂，也应在先解除吴志与室内装饰公司之间的买卖关系并判令室内装饰公司给付吴志购房款并赔偿损失的前提下，再判决吴志将诉争房屋返还给松江家具厂，否则，该判决对吴志不公平，也无法执行。原审判决认为吴志与室内装饰公司因诉争房屋退还给松江家具厂后产生的纠纷另行解决，无法律依据。退一步讲，即使吴志与室内装饰公司之间的买卖关系另案解决，本案也应中止审理，待吴志另案解决后再行判决。四、黑龙江利瑾海纳资产评估有了责任公司出具的（2014）司评鉴字第006号《关于大方里208栋6号门市房产2009年市值估价司法鉴定意见书》，不是法院依职权调取的，而是松江家具厂提交的。众所周知，该鉴定意见书属于公安机关保管的涉密材料，不能对外提供和使用，松江家具厂取得该鉴定意见书是非法的。该鉴定意见书是公安机关在侦查室内装饰公司法定代表人沙启胜涉嫌合同诈骗过程中委托鉴定机构作出的，其鉴定结论只能用于公安机关侦查的案件，不能用于民事案件，且公安机关对于沙启胜涉嫌合同诈骗一案并未侦查终结。故该鉴定意见书来源不合法，原审予以采纳没有法律依据。请求撤销原审判决，驳回松江家具厂的诉讼请求。
松江家具厂对室内装饰公司和吴志的上诉答辩称，一、由于松江家具厂有两枚公章，造成了起诉状上的公章与工商备案的公章不符的情况。原审中，松江家具厂的法定代表人已出庭证明起诉是单位的真实意思表示，同时，在起诉状上加盖了工商备案的公章，本次诉讼是松江家具厂的真实意思表示。二、原审判决认为公产房承租权具有用益物权的属性适用法律正确。首先，根据《哈尔滨城市公有住宅使用权有限转让管理办法》第三条关于本法所称公有住宅使用权有�转让，是指公有住宅承租人，经产权单位同意，按照规定程序，将其承租的公有住宅使用权有偿转让给他人承租使用，由受让人对转让人给予经济补偿的行为。显然，公房的承租权是可以有偿转让的。其次，《城市公有房屋管理规定第二十八条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。从该规定中也可以看出，公房使用权是可以继承的。再次，从拆迁补偿的角度看，公有住房动迁时需对承租人进行安置补偿。如果在公有住房动迁期间原承租代表人死亡，与其共同居住的子女以其自己名义取得回迁房产权或货币安置款而引起的继续和析产问题，根据公房使用权的性质，其他继续人有权主张财产权利。在处理上，应首先确定与父母共同居住的子女是否拥有承租使用权，是否构成对使用权的共有，如构成共有，则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继续处理。如果其中一个子女已经取得了回迁房屋的产权，则不应再将该房屋作为“遗产”进行分割，而应在确定原使用权房屋的价值后，由其对其他继承人给予补偿。从以上种种公有住房与私有房屋在承租权上的不同，完全可以得出公房承租权具有用益物权性质的结论。三、原审判决返还房屋及公房承租权适用法律正确。首先，室内装饰公司利用已经失效的文件，在松江家具厂不知情的情况下，与哈尔滨拓展物业管理有限责任公司签订了涉案房屋的公房租赁合同，将承租人由松江家具厂变更为室内装饰公司，室内装饰公司以其多年来交付涉案房屋费用为由，认为承租权已发生转移的上诉理由没有法律根据。室内装饰公司占有和使用涉案房屋是依据《交接合同》，因此，在其使用期间�纳各项费用是其应尽的合同义务，而不能因此变更公房的承租权。其次，室内装饰公司以隐瞒事实真相的方法取得涉案房屋承租权之后，便以明显低于市场的价格出售给吴志。虽然室内装饰公司和吴志在一、二审均对公安机关委托评估公司作出的黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号及所附《司法鉴定技术报告》有异议，但均没有提出重新鉴定的申请。松江家具厂认为，黑利瑾海纳（2014）司评鉴字第006号及所附《司法鉴定技术报告》具有民事诉讼证据的三性，属于有效证据。按照谁主张谁举证的原则，室内装饰公司和吴志应承担举证不能的不利诉讼后果。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”据此，一审判决室内装饰公司、吴志将涉案房屋的承租权变更给松江家具厂正确。按照《交接合同》的约定，松江家具厂付清欠款后，室内装饰公司有返还争议之房的合同义务。综上，一审判决正确，请求二审予以维持。
二审中，吴志举示了以下证据：
证据1、室内装饰公司2010年5月27日出具的收到吴志55万元涉案房屋转让费的收据。
证据2、马全惠2009年11月1日出具的收到吴志10万元涉案房屋转让费的收据。
以上2份证据拟证明：吴志实际支付涉案房屋转让费65万元。
证据3、《黑龙江省服务业统一发票》。拟证明：哈尔滨市鑫远物业管理公司收取吴志12万元涉案房屋转让费。
证据4、《黑龙江省行政事业单位经营性收费统一发票》。拟证明：哈尔滨市哈尔滨公证处2009年11月12日收取吴志2200元公证费。
证据5、哈尔滨市鑫远物业管理公司2010年6月9日的《置换通知书》。拟证明：吴志是涉案房屋的合法承租人。
证据6、哈尔滨市鑫远物业管理公司与吴志签订的《国有非住宅房屋租赁合同》。拟证明：吴志是涉案房屋的实际承租人。
证据7、《营业执照》。拟证明：涉案房屋开办旅店的实际经营人是陈桂芬，而不是一审认定的吴志。
证据8、室内装饰公司出具的《委托书》（复印件）。拟证明：马全惠是代表室内装饰公司收取10万元转让费。
室内装饰公司质证认为，吴志二审举示的证据不属于法律规定的新证据。对证据1的真实性无异议，室内装饰公司按照双方约定收取的诉争房屋转让费与票据相符。对证据2的真实性和证明内容均有异议，出具人马全惠不是室内装饰公司员工，该收据与室内装饰公司无关。对证据3的真实性无异议，但收取方是物业公司，与室内装饰公司无关。对证据4的真实性无异议，但收取方也不是室内装饰公司，与室内装饰公司无关。对证据5的真实性无异议。对证据6的真实性和证明内容均无异议。对证据7的真实性没有异议。对证据8的真实性和证明内容有异议，该证据不属新证据，且为复印件，该委托书中的权限并没有委托马全惠代表室内装饰公司收取房款，一审举示的《卖房协议》中约定卖价为55万元，该委托书不能证明马全惠有权代收房款，更不能证明室内装饰公司收取了65万元房款。
松江家具厂质证认为，吴志举示的证据不能证明吴志是合法取得了争议房屋。虽然其取得了国有非住宅房屋租赁证，但此租赁证是在室内装饰公司无权转让的情况下受让的，而且所支付的价格也不是合理的对价，因此，不适用善意取得。在一、二审诉讼中，吴志均强调其向室内装饰公司交了65万元购房款，其在一审中没有拿出证据，如果认为马全惠是代表室内装饰公司的，是室内装饰�司的工作人员，显然存在受贿和行贿的问题。吴志私自给马全惠10万元，显然对低价购买房屋主观上是明知的。对证据8的真实性没有异议，但该证据恰恰能证明吴志在2009年11月12日与室内装饰公司签订了经过公证的租赁房屋转让合同，明确约定了转让价格是55万元，但是吴志却在11月1日交给马全惠10万元，证明吴志主观上是恶意的，请求将本案的这一部分按照经济犯罪移送公安机关。
本院认证认为，证据1、证据3—证据7真实，可予认定。因马全惠未到庭，室内装饰公司对证据2和证据8的真实性有异议，本院对证据2、证据8不予采信；松江家具厂对这两份证据的异议可自行请求有关机关处理。
二审对一审查明的案件事实予以认定。
另查明，哈尔滨室内装饰总公司与黑龙江省康龙福利贸易公司于1994年5月17日签订的《交接合同》约定：二、原“松江家具厂”的七名领导，由原主管部门负责安置工作。承德街门市动迁工作由哈尔滨室内装饰总公司负责继续与动迁部门谈判，动迁所补偿的使用面积250平方米门市房，使用权归属“松江家具厂”，但动迁各项补偿费归哈尔滨室内装饰总公司所有，作为领导干部的安置补偿费。三、松江家具厂改变隶属关系后，实行独立核算，自负盈亏。
2009年7月16日，室内装饰公司向哈尔滨拓展物业公司出具《更正申请》，主要内容为：室内装饰公司在贵公司管辖的大方里小区208栋06号有门市房一处，建筑面积373.62平方米。动迁时，房产底案记载，此房承租单位为哈尔滨松江家具总厂。实际情况是，该企业于1989年经上级主管部门批准，已与我公司合并为一体，哈轻（1989）77号文件同时撤销了哈尔滨松江家具总厂，资产划归我公司所有。我公司当时的企业名称是哈尔滨�具装饰工业公司，现已更名为哈尔滨室内装饰有限责任公司。后附哈轻（1993）249号、哈体改（1995）35号、哈工商局（2002）第02061000文件。为此，申请更正现房证和房产底案，请贵公司予以协助。
本院认为，关于松江家具厂是否具有诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”松江家具厂是依法登记注册的合法民事主体，具有合法的诉讼主体资格。民事主体资格不因登记地址是否正确而丧失。室内装饰公司关于在松江家具厂登记地址未找到该厂，松江家具厂已不存在，不具备诉讼主体资格的主张，没有法律根据，不成立。室内装饰公司关于松江家具厂已进行企业改制，改制企业的资产中不包括涉案房屋的主张，未举示相应证据予以证明，不能认定。
关于室内装饰公司是否合法享有涉案公有房屋的承租权及处分权的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”室内装饰公司的前身哈尔滨室内装饰总公司与黑龙江省康龙福利贸易公司于1994年5月17日签订的《交接合同》有效。按《交接合同》的约定，涉案房屋的使用权归松江家具厂所有，室内装饰公司基于与松江家具厂的债权债务关系，在松江家具厂偿还欠款之前，对涉案公有房屋享有占有、使用的权利。室内装饰公司系根据与松江家具厂的《交接合同》的约定取得涉案公有房屋的占有、使用权，并不是松江家具厂无正当理由空闲、弃置涉案公有房屋。室内装饰公司提出的《黑龙江省城镇公有房产管理条例》关于承租人租用的公有用房，无正当理由空闲三个月以上的，由产权单位收回的规定，与本案事实不合，不能适用于本案。室内装饰公司系按照与松江家具厂《交接合同》的约定占有、使用涉案房屋，其基于占有、使用涉案房屋交纳涉案房屋的相关费用，并不能因此否定和夺取松江家具厂的权利，成为涉案公有房屋的承租人及取得处分权。室内装饰公司关于变更涉案房屋的承租人是基于其事实上已作为承租人持续缴纳承租房屋各项费用的主张，等于承认其取得涉案房屋承租权没有合法根据。
关于室内装饰公司变更涉案公有房屋承租人及订立涉案公有房屋租赁合同的效力问题。2009年7月30日，室内装饰公司未经松江家具厂同意，利用已被哈尔滨市轻工业局1993年10月6日的哈轻（1993）249号《关于同意哈尔滨家具装饰工业公司变更企业名称的批复》、哈尔滨市经济体制改革委员会1994年9月6日的哈体改复（1994）55号《关于变更松江家具厂隶属关系的批复》、哈尔滨市经济体制改革委员会1995年8月8日的哈体改复（1995）35号《关于同意组建哈尔滨室内装饰集团股份有限公司的批复》等文件取代的哈尔滨市轻工业局1989年5月26日的（1989）77号《关于启用哈尔滨家具装饰工业公司名称的批复》，使涉案公有房屋管理部门错误地认为室内装饰公司与松江家具厂已合并、涉案房产已划归室内装饰公司，从而将涉案公有房屋的承租人变更为室内装饰公司，与其签订涉案公有房屋租赁合同。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（五）违反法律或者社�公共利益的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”室内装饰公司以欺诈手段获取涉案公有房屋的承租权和涉案公有房屋租赁合同，损害国家和松江家具厂利益，其变更涉案公有房屋承租人的行为和签订的涉案公有房屋租赁合同自始无效。室内装饰公司关于变更涉案房屋的承租人是基于上级主管单位文件的主张，等于承认其系以欺诈手段恶意违法取得涉案房屋承租权，承认侵权，承认其变更涉案公有房屋承租人的行为和签订的涉案公有房屋租赁合同无效。
关于《黑龙江利瑾海纳资产评估有限公司关于大方里208栋6号门市房产2009年市值估价司法鉴定意见书》的证据效力问题。《最高人民法院关于适用〈中�人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条第二款规定：“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据”；第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”松江家具厂举示的哈尔滨市公安局道外分局经侦大队在侦办涉嫌合同诈骗案过程中委托黑龙江利瑾海纳资产评估有限责任公司作出的《黑龙江利瑾海纳资产评估有限公司关于大方里208栋6号门市房产2009年市值估价司法鉴定意见书》，经庭审质证，真实、合法，与待证事实存在关联性，其中关于“本鉴定结论仅为案件承办单位办理本案件提供价值参考，不应作为处置涉案房产可实现价格的保证，案件承办单位应在鉴定结论的基础上，结合处置时的房屋状况和市场状况等因素进行合理决策”的表述，不影响其证据效力，一审采信该证据，符合法律规定。吴志没有举示反证，其关于该鉴定意见书属于公安机关保管的涉密材料，不能对外提供和使用，只能用于公安机关侦查的案件，且并未侦查终结，不能用于民事案件，松江家具厂取得该鉴定意见书非法等抗辩主张，没有事实根据和法律根据，不成立。
关于室内装饰公司将涉案公有房屋承租权转让给吴志的行为及合同效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法�七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”涉案房屋2009年的市值评估为总价2，159，524元，单价为5，780元／平方米·建筑面积，而吴志无论以55万元还是65万元的价格购买涉案房屋的承租权，均明显低于涉案房屋当时的市值，不能认定室内装饰公司与吴志系以合理的价格转让涉案公有房屋的承租权。室内装饰公司以欺诈手段骗取涉案公有房屋的承租权，以明显不合理的低价出让给吴志，恶意损害国家和松江家具厂的利益；吴志以明�不合理的低价受让涉案公有房屋承租权，不构成善意取得，且恶意损害国家和松江家具厂的利益。吴志关于其在整个买卖过程中无过错的主张，不符合事实，不成立。室内装饰公司与吴志的行为均属违反法律规定的自始无效的行为；双方签订的涉案公有房屋承租权转让协议书，属恶意串通、损害国家和松江家具厂利益的无效合同。吴志据此取得的涉案公有房屋承租权及办理的《国有非住宅房屋租赁合同》等手续均无效。吴志为证明涉案房屋2009年的市值为65万元在一审中举示的证人证言，无其他可靠、确实的证据佐证，且证人未出庭作证，一审对其举示的证言不予采信，对其主张不予采纳，符合证据规则和法律规定。
《中华人民共和国物权法》第三章第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”；第三十四条规定：�无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。本案系因涉案公有房屋承租权归属引发的纠纷，一审将本案确定为物权保护纠纷，判决吴志将涉案房屋交付给松江家具厂，吴志、室内装饰公司协助松江家具厂将涉案房屋承租权变更为松江家具厂正确。并且，无论本案案由是否为物权保护纠纷，均不能改变室内装饰公司以欺诈手段骗取涉案公有房屋的承租权，恶意损害国家和松江家具厂的利益，以及吴志以明显不合理的低价受让涉案公有房屋承租权，不构成善意取得，且恶意损害国家和松江家具厂的利益，室内装饰公司与吴志的行为均属违反法律规定的自始无效的行为，双方签订的涉案公有房屋承租权转让协议书，属恶意串通、损害国家和松江家具�利益的无效合同的本案基本性质和结论。
关于吴志与室内装饰公司因诉争之房产生的纠纷是否一并处理问题。本案系因室内装饰公司与吴志侵害松江家具厂的权利引起，松江家具厂诉请吴志返还涉案公有房屋，吴志、室内装饰公司协助松江家具厂将涉案公有房屋的承租权过户至松江家具厂名下等，没有诉请对室内装饰公司与吴志签订的承租权转让协议书无效的后果作出处理。松江家具厂不是室内装饰公司与吴志签订的承租权转让协议书的当事人，不对室内装饰公司与吴志的承租权转让协议书无效的后果承担责任。故吴志与室内装饰公司承租权转让协议书无效的后果，不属本案审理范围，亦不影响本案的审理结论，且室内装饰公司、吴志在一审中也没有提出相应的诉讼主张，吴志关于其与室内装饰公司之间的合同责任问题应当在本案中一并处理，以及其关�本案应中止审理，待吴志与室内装饰公司之间的合同责任问题解决后再行判决的上诉主张，违背“不告不理”等审判规则，没有法律依据，不应支持。一审告知室内装饰公司、吴志因诉争房屋退还松江家具厂之后产生的纠纷可另行解决正确。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。室内装饰公司、吴志的上诉主张不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴志、哈尔滨室内装饰有限责任公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 文华英
审 判 员 龙 敏
代理审判员 闫建筑
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王春贺