浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸民初字第1255号
原告：徐平来，
委托代理人（特别授权）：何高峰、章炯。
被告：诸暨市暨阳街道郭家居民委员会。
负责人：王国文。
被告：诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社。
法定代表人：郦卫友。
两被告共同委托代理人（特别授权）：寿均华。
原告徐平来为与被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会、诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月3日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2013年7月16日第一次公开开庭进行了审理。原告徐平来及其委托代理人何高峰，被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会的负责人王国文，被告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社的法定代表人郦卫友，及两被告的共同委托代理人寿均华到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外调解三个月。因案情复杂，本案依法转普通程序进行审理，由审判员张晓华担任审判长，与助理审判员徐怡燕、人民陪审员周苗来组成合议庭，于2013年12月20日第二次公开开庭进行了审理。原告徐平来及其委托代理人章炯，被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会的负责人王国文，被告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社的法定代表人郦卫友，及两被告的共同委托代理人寿均华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐平来起诉称，2009年9月18日，原告与案外人杭州晟凯房地产开发有限公司（以下简称晟凯房产公司）签订一份《商品房预定（订）协议》。合同约定：原告购买晟凯房产公司开发的“郭家村综合楼”B－402的商品房及24号车库。房款一次性定价69万元。签订之日预付房款计人民币30万元；土地性质变更为出让后支付总房款的95%；余额5%在交付使用时一次性付清。原告所购买的商品房的产权证由晟凯房产公司全权办理，若晟凯房产公司不能将土地变更出让性质的，则承担违约责任。合同签订后，原告按约交付了部分房款计人民币30万元。后晟凯房产公司由于经营不善将其所开发的“郭家村综合楼”全权移交给两被告，即两被告承受原《商品房预订合同》约定的出卖人的权利、义务。据此，2012年2月12日，原告与两被告签署了一份《购房协议》。协议约定：原告向被告购买了位于诸暨市暨阳街道暨阳北路（郭家村）B幢402室的商品房及24号车库；房屋总价款为人民币69万元，在本协议签订之日前支付房款人民币30万元外，签订本协议之时支付人民币10万元，剩余房款人民币29万元在交房时支付。被告全权负责办理房屋土地使用权证（总证），交房时间最迟不超过2012年6月30日，逾期则承担违约责任。若被告不能按期保质要求交付房屋，延期超过6月30日的，从7月1日开始，甲方每日向乙方支付已付款2%的违约金；如延期超过十五日的，从7月16日开始，甲方每日向乙方支付已付款5%违约金；延期超过三十天的，从7月31日开始，甲方每日向乙方支付已付款8%违约金。协议签订后，原告按协议约定向两被告支付10万元房款。现合同约定的交房日期早已届至，但被告未能按约交付房屋，甚至尚未办妥土地出让手续，被告的行为严重损害了原告的合法权益，致原告的购房合同置于重大风险之中。另原告了解到“郭家村综合楼”，系两被告与晟凯房产公司合作建房，土地性质现尚为划拨用地。现原告起诉要求判令：一、被告将具备合同约定交房条件的“郭家村综合楼”B－402商品房及24号车库交付给原告；二、被告向原告支付违约金人民币280169元（按所付房款银行贷款利率的四倍暂计算至2013年3月25日止，之后利息以此标准计算至被告实际交房日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会、诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社共同答辩称，一、原告诉称2009年9月18日与案外人晟凯房产公司签订一份商品房预订协议，双方就郭家村综合楼B－402的商品房及24号车库购买的相关事宜作出约定，并已支付晟凯房产公司房款30万元的事实没有异议；二、原告与两被告于2012年1月或2月（具体时间不能确定）签订购房协议一份属实；三、两被告建设的郭家村综合楼其土地性质为国有划拨土地，在2006年被告郭家经济合作社与晟凯房产公司签订合作建房协议，双方约定被告郭家经济合作社提供建房的土地，晟凯房产公司负责综合楼的建设，并承担相应的费用。建成后，双方以分割房屋的形式来取得回报，其中原告从晟凯房产公司可分得的房屋中购买了B－402商品房及24号车库，并于2009年9月18日与晟凯房产公司签订商品房预订协议一份。两被告因晟凯房产公司无能力再完成项目的扫尾工程及处理原告等购房者，为解决遗留问题，于2012年1月18日接受了晟凯房产公司的委托，处理晟凯房产公司与购房者之间的事宜，因此，两被告与原告签订的协议虽以自己的名义签订，但实际是接受晟凯房产公司的委托，代表晟凯房产公司与原告签订，根据《合同法》第402条之规定，原告明知两被告是代表晟凯房产公司与其签订合同，该购房协议应当直接约束晟凯房产公司，两被告并非本案的适格被告主体；四、本案所涉房屋的相关协议，无论是原告方与晟凯房产公司签订的商品房预订协议还是与两被告签订的购房协议，因所涉房屋的土地为国有划拨土地，根据我国相关法律规定，划拨土地上所建房屋的出让或转让，应当经有批准权的政府批准后才有效。本案所涉房屋因其土地性质为国有划拨性质，且尚未取得政府有关部门的批准，因此相关的协议违反了国家法律法规的强制性规定，是无效协议；五、原告首付给晟凯房产公司30万元，在签订合同后，原告又支付给被告10万元。综合上述意见，两被告认为原告主张要求被告交付房屋并支付违约金的诉讼请求，是以购房协议合法有效为前提，鉴于本案原告与两被告签订的协议为无效协议，因此，原告要求被告交付房屋并支付违约金缺乏相应的法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告徐平来为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，两被告质证如下：
1、商品房预订协议一份，该协议由原告徐平来与晟凯房产公司于2009年9月18日签订，双方明确购房的标的、面积、价值、付款时间、逾期付款、逾期交房的违约责任，特别是约定如果不能将土地性质变更为出让性质，则应当将房屋交付给原告，原告不再支付房屋余款。两被告经质证，对该商品房预订协议的真实性没有异议，认为该份协议是无效协议，因土地性质为国有划拨土地；同时本案所涉房屋也不属于商品房，因此称为商品房预订协议也是不规范的；
2、购房协议一份，由原告与两被告于2012年2月12日签订，约定原晟凯房产公司与原告签订的购房协议的权利义务全部移交到两被告名下，同时两被告保证执行原告与晟凯房产公司购房协议中约定的条款，并同时约定了交房条件按原购买协议中所涉及的套房设计和国家及地方建筑施工规范要求的工程内容，交房时间最迟不超过2012年6月30日，同时双方明确合同签订之后有关房屋买卖的一切事宜由原、被告建立直接的法律责任关系，与晟凯房产公司无关。双方在协议中进一步明确两被告逾期交房的违约责任为从7月1日开始每天向被告支付已付款的2%的违约金，超过15天的，按5%支付，超过30天的，按8%支付等相关事宜。两被告经质证，对签订购房协议的真实性没有异议，认为（1）签订购房协议时两被告是受晟凯房产公司的委托与原告签订购房协议，并非作为房屋的出卖人与原告签订协议；（2）即使两被告是以房屋出卖人身份与原告签订购房协议，因房屋所涉土地为国有划拨土地，该购房协议也属无效协议；
3、授权委托移交书，该证据于2012年1月18日由被告与案外人晟凯房产公司签订，在该移交书中明确晟凯房产公司从签订生效时开始将附名单的购房户所有权利移交给被告的事实。两被告经质证，对证据的真实性没有异议，该授权委托移交书恰恰能够证明两被告是受晟凯房产公司的委托，作为晟凯房产的代理人，与原告签订购房协议并处理相关事宜。该证据能够印证原告与两被告签订的购房协议中两被告并非以房屋出卖人身份，而是以代理人身份与原告签订协议；
4、晟凯房产公司与被告签订的合作建房的协议，证明晟凯房产公司与被告明确了各自的职责，对房屋进行了分配，晟凯房产公司将分得的房产可以出售的事实。两被告经质证，对合作建房协议的真实性没有异议，但认为合作建房所涉土地为国有划拨土地，该合作建房协议属于无效协议；
5、收据二份，证明原告已经支付房款40万元的事实。两被告经质证无异议；
6、土地使用权证复印件一份，证明所涉房屋的土地到目前性质仍为划拨性质的事实。两被告经质证无异议。
被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会、诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社为证实其辩述意见，向本院提供下列证据，原告质证如下：
7、诸暨市发展和改革局诸发改投（2006）16号关于下达郭家村保留用地项目建设计划的通知及诸暨市人民政府诸政土补（2007）第100号关于划拨国有土地使用权的批复各一份，证明本案所涉项目的土地性质为国有划拨土地，该项目属于村综合楼的事实。原告经质证，对证据的真实性无异议，也可以说明涉案的土地性质为划拨土地，按照合同规定，需要补充土地出让金，使土地性质变更为出让用地；
8、建设工程竣工验收综合意见一份，证明本案所涉工程于2012年9月7日经规划、环保、城建等部门同意竣工验收的事实。原告经质证，认为该材料只反映出主楼验收的时间，但室内的分户建筑尚未完成，两被告到2012年12月底才通知交房；
9、涉案房屋的土地使用权证及房产所有权证（总证），证明本案所涉房屋于2012年12月已办理土地使用权登记及房屋所有权登记的事实。原告经质证无异议；
10、律师函一份，证明2013年3月12日被告向原告催告办理交房手续的事实。另补充说明，在发该律师函前，2013年1月，被告已书面通知原告办理交房手续，未保留送达存根。原告经质证，认为未收到该律师函，但确认被告方于2012年12月底电话通知交房的事实。
上述证据，经庭出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下：
原告提供的证据6，两被告经质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据1－5，两被告对证据的真实性无异议，本院对证据本身载明的内容予以确认，对双方关于合同效力、合同主体的争议综合认定。被告方提供的证据7、8、9，原告经质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据10，被告未提供该函已送达到原告的证据予以印证，本院对证据的证明力不予确认。庭审中，双方当事人对两被告于2012年12月底以电话方式通知原告交房的事实陈述一致，本院对该事实予以确认。
综合上述认定的证据并结合原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2006年1月26日，诸暨市发展和改革局下发《关于下达郭家村保留用地项目建设计划的通知》文件，同意诸暨市暨阳街道郭家村经济合作社在村保留用地上建造综合楼的新建项目，核定建筑面积5071平方米，后调整至6620平方米。2007年3月28日，诸暨市人民政府下发诸政土补（2007）第100号《关于划拨国有土地使用权的批复》文件，将征收和农用地转用的3955平方米中3497平方米国有土地使用权划拨给诸暨市暨阳街道郭家村经济合作社，规定土地用途为办公楼用地，其余土地为公共用地。诸暨市暨阳街道郭家村经济合作社于2007年4月23日进行土地使用权登记。后诸暨市暨阳街道郭家居民委员会与晟凯房产公司签订关于合作建房的《协议》一份，约定由晟凯房产公司负责商业办公楼的建造及承担建造费用，按施工图标明的1至18轴一楼店面房及1至10轴二楼办公用房归诸暨市暨阳街道郭家居民委员会所有。其余房屋（包括其余调整面积）均归晟凯房产公司所有。约定工程施工建设工期为12个月，工程于2009年1月30日前竣工交付。2009年9月18日，原告徐平来与晟凯房产公司签订《商品房预订协议》一份，约定原告向晟凯房产公司购买商品房，房屋坐落位置为诸暨市暨阳街道郭家村，住宅B－402，面积154.06平方米、单价4050元／㎡，24号车库19.26平方米、单价5000元／㎡，总金额720020元，一次性定价690000元；签订之日预付总房款的50%计人民币300000元；房屋交付期限确定为2010年1月30日前。该预订协议签订后，原告徐平来向晟凯房产公司支付约定房款300000元，晟凯房产公司未能按约履行交房义务。约定交房时原告无法联系到晟凯房产公司的负责人。2012年1月18日，晟凯房产公司向诸暨市暨阳街道郭家村居委会出具授权委托移交书一份，载明内容为：“授权委托诸暨市暨阳街道郭家村居委会为我单位（晟凯房产公司）合法代理人，全权代表本公司开发的郭家村综合楼部分住户（附名单）的合法权益，本公司从签字生效起放弃附名单部分购户的所有权益，同意移交与我公司签署的综合楼部分住户（附名单）的购房协议，并由诸暨市暨阳街道郭家村居委会确保杭州晟凯房地产开发有限公司与综合楼部分住户（附名单）所签订协议的一切权益。由诸暨市暨阳街道郭家村居委会对购房户已交购房首付款认可”。嗣后，以被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会、被告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社为甲方，与作为乙方的被告徐平来签订《购房协议》一份，其中约定：一、原晟凯房产公司（法定代表人：赵友均）所开发的“郭家村综合楼”，于2012年1月18日全权移交到诸暨市暨阳街道郭家居委会（经济合作社）全权负责处理购房、交房及办证手续等一切工作事项，甲方保证执行买方（原购房户）与晟凯房产公司购房中约定的条款（除不能办理房屋三证及违约责任等之外）；二、房屋座落地址：诸暨市暨阳街道暨阳北路（郭家村），B幢402室、房屋面积154.06平方米、单价每平方米4050元，车库24号、面积19.26平方米、单价每平方米5000元，总计购房款690000元，前已预付赵友均房款300000元，今已付居委会房款100000元，剩余房款290000元；三、交房时间：最迟不超过2012年6月30日；四、乙方认可2012年1月18日晟凯房产公司与诸暨市暨阳街道郭家居委会的移交手续，双方一致认为今后有关该房屋买卖的一切事宜由诸暨市暨阳街道郭家居委会（及经济合作社）与购房户双方建立直接法律责任关系，同晟凯房产公司无关；五、在2009年度之前所付的购房预付款的基础上，在2012年2月20日前，余款超过肆拾万元的支付甲方人民币壹拾伍万元，余款低于肆拾万元付甲方人民币伍至壹拾万元，在甲方交付房屋钥匙的当天，乙方一次性付清余款的100%。（乙方先交款，后甲方交钥匙。乙方如不交款，甲方不交房）；六、甲方在签订此协议后，应认真落实执行甲方所应负的各项工作，若不能按期保质要求交付房屋，延期超过6月30日的，从7月1日开始，甲方每日向乙方支付已付款2%的违约金；如延期超过十五天的，从7月16日开始，甲方每日向乙方支付已付款5%违约金；延期超过三十天的，从7月31日开始，甲方每日向乙方支付已付款8%违约金。2012年2月13日，原告向诸暨市暨阳街道郭家居民委员会交纳房款100000元。2012年9月，郭家村综合楼A、B栋经本市规划、环保、城建档案馆等部门竣工验收，于2012年11月26日进行土地使用权登记，2012年12月12日进行房屋所有权登记。2012年12月底，两被告以电话方式通知原告交房，原告以逾期交房纠纷未解决为由未接收涉案房屋，亦未支付剩余房款290000元。现原告起诉来院，要求两被告交付所购房屋并承担逾期交房的违约责任。
本院认为，本案双方当事人主要存在以下争议：
一、两被告是否是购房协议的合同主体。两被告主张，其与原告签订的购房协议虽以自己的名义签订，但实际是接受晟凯房产公司的委托，代表晟凯房产公司与原告签订，该购房协议应当直接约束晟凯房产公司，两被告并非本案的适格被告主体。本院认为，合同应以意思表示为基础。首先，从本案两被告与原告签订的购房协议载明内容看，两被告是以卖方的名义与原告签订协议；双方约定两被告保证执行原告与晟凯房产公司购房中约定的除不能办理房屋三证及违约责任等之外的条款；并约定双方一致认为今后有关该房屋买卖的一切事宜由两被告与购房户建立直接法律责任关系，同晟凯房产公司无关；并重新约定了房款交付方式、违约责任承担方式等条款；其次，原告第二次支付的购房款100000元由被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会收受；再次，两被告在庭审中陈述，因晟凯房产公司在合作建房的中途违约，工程于2011年8月停工，且相关负责人无法联系到，两被告在诸暨日报上发出两则公告，一则是要求晟凯房产公司的法定代表人赵友均在规定时间与两被告联系；另一则公告是要求购房户携带相关材料到两被告处登记。对晟凯房产公司一房多卖的不予受理，对一房一卖的两被告予以接收。综上，两被告以房屋出卖人身份与原告建立房屋买卖关系系两被告的真实意思表示。其与晟凯房产公司签订的授权委托移交书一方面对原告不具有约束力，另一方面该授权委托移交书明确晟凯房产公司放弃附名单部分购房户的所有权益。故两被告提出其仅受晟凯房产公司的委托与原告签订购房协议，并非本案适格被告主体的辩述意见，缺乏事实依据，本院不予采信。
二、双方当事人签订的购房协议是否有效。两被告主张，因所涉房屋的土地为国有划拨土地，根据我国相关法律规定，划拨土地上所建房屋的出让或转让，应当经有批准权的政府批准后才有效。因尚未取得政府有关部门的批准，因此相关的协议违反了国家法律法规的强制性规定，是无效协议。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。涉案房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。且两被告就涉案房屋审批立项时为综合楼，不排除居住使用的功能，两被告转让房屋不改变土地使用性质，原告仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益。综上，原、被告签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告关于合同无效的辩述意见，本院不予采纳。
三、两被告是否应当承担逾期交房的违约责任。双方在购房协议中约定，交房时间最迟不超过2012年6月30日，延期超过三十天的，从7月31日开始，两被告每日向原告支付已付款8%的违约金。事实上，两被告于2012年12月12日办理房屋产权登记，至12月底通知原告交房，显然已经逾期，应当承担逾期交房的违约责任。两被告以逾期原因系工程验收程序繁琐，其主观上并无过错为由，认为不应当承担违约责任。本院认为，两被告提出的事由仅仅作为考量违约责任大小的因素，而不能作为违约责任有无的抗辩依据。两被告于2012年12月底通知原告交房时房屋已符合约定交房条件，原告未及时接收，通知到达之后的逾期期间不应向被告主张违约责任。并且，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案，在晟凯房产公司无法完成工程竣工的情况下，两被告为降低自己及其他购房户的损失，承担起继续施工，达到交付合格商品房的结果。两被告并非专业的房产开发单位，对相关竣工验收所需期间不能客观预见，也是导致逾期的因素之一，其主观过错程度较轻。原告方所购房屋未办理土地出让手续致不能办理产权分户登记及购房后长时间未能取得房屋使用权，该损失主要由晟凯房产公司违约所致，也不在两被告的预见范围内。综合上述因素，并考虑逾期期间、合同约定情况，双方约定违约金过高，本院予以调整，酌情支持原告逾期交房违约金25000元。
本案原、被告签订的购房协议约定，买方先交款，后卖方交钥匙，买方如不交款，卖方不交房。现原告尚未交清房款，其诉请两被告交付房屋条件尚未成就，对该诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会、诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社应支付原告徐平来逾期交房违约金25000元，限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告徐平来的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费5582元，由原告徐平来负担4000元，被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会、诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社负担1582元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 张晓华
代理审判员 徐怡燕
人民陪审员 周苗来
二〇一四年五月十二日
书 记 员 杨 琼