广东省开平市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0783执异35号
异议人（利害关系人）：开平润发大成纺织染整有限公司，住所地：广东省开平市三埠街道办事处长沙港口路12号，注册号：440700400011397。
法定代表人：吴荣熹，公司董事长。
委托代理人：杨志勇，广东风采新纪元律师事务所律师。
委托代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。
申请执行人：胡振富，男，汉族，1975年6月27日出生，住广东省开平市。
被执行人：开平市针织厂，住所地：广东省开平市三埠街道办事处长沙港口路12号之17
法定代表人：刘月明（已故，工商登记没有变更）。
委托代理人：关德明，是该厂留守员工。
本院在执行（2015）江开法执恢字第55号申请执行人胡振富与被执行人开平市针织厂借款合同纠纷一案中，异议人（利害关系人）开平润发大成纺织染整有限公司（以下简称润发大成公司）对本院查封开平市针织厂名下的座落于开平市长沙港口路12号之2、8、9、11、14、15不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人润发大成公司称：根据被异议人的执行申请［案号（2015）江开法执恢字第55号］，法院在2015年查封了异议人受让和占有使用的开平市长沙港口路针织厂12号之2、8、9、11、14、15房产。异议人认为，异议人是该涉案房产的买受人，权利真实合法，能够依法排除对被异议人的执行，应当依法予以解封。一、涉案房产在法院查封前已经由异议人通过公开挂牌拍卖受让取得。涉案房产权属人原为被执行人开平市针织厂，但由于被执行人开平市针织厂资不抵债，其被开平市工业资产经营公司接管。为偿还债务，上述涉案房产被依法公开挂牌转让。2007年8月7日，异议人通过拍卖依法受让了上述涉案房产，具体见2007年国第12、13、14、15号《开平市产权交易鉴证确认表》，其中12号的成交价款为人民币250万元，对应涉案房产中的12号之2、9、14；13-15号成交价款为人民币18万元，对应涉案房产中的12号之8、11、15，合计成交价款为人民币268万元，以上交易均经开平市资产管理委员会确认同意。二、异议人在法院查封前已经支付转让的全部对价。2007年4月至7月期间，异议人根据拍卖成交的要求将上述房产转让的对价合计人民币268万元分别转账支付给开平市工业资产经营公司和开平市产权交易服务中心，其中250万元是通过借款给开平市工业资产经营公司抵消成交价款的方式支付，18万元是通过支付竟投保证金扣减交易服务费和退回竟投保证金的方式支付，即竟投保证金268000-服务费9750-退回竟投保证金78250=180000。三、异议人在法院查封前已经合法占有和使用涉案房产。异议人受让涉案房产后，被执行人开平市针织厂便将上述房产交给异议人占有和使用，目前涉案房产被异议人用于宿舍、机房和仓库等，而且全部涉案房产均座落在异议人所有的土地上。四、涉案房产迟迟未能过户到异议人名下的原因不在异议人。鉴于上述房产属于国有资产，异议人拍卖受让涉案房产后，曾多次要求开平市工业资产经营公司协助办理相关的过户手续，但由于行政审批等原因，上述房产迟迟未能过户到异议人名下。综上，异议人是涉案房产的真实权利人。因此，请求撤销对开平市长沙港口路针织厂12号之2、8、9、11、14、15号房产查封。
申请执行人胡振富称：一、涉案房产仍登记在开平市针织厂名下。根据《物权法》第九条、第十七条的规定，开平市针织厂仍为涉案房产的所有权人，被答辩人无论是否支付对价或占有房产，不能说明房屋权属发生变动。法院查封涉案房产具有程序正当性和合法性。二、被答辩人支付对价对象并非开平市针织厂。涉案房产中的12号之8、11、15的转让人是开平市针织厂，涉案房产中的12号之2、9、14的转让方是开平市工业资产经营公司，被答辩人支付对价款250万元的对象亦是开平市工业资产经营公司，但该房产的权属登记人并非开平市工业资产经营公司。因此，被答辩人未有足够证据证明其已向开平市针织厂支付足够对价。三、被答辩人无证据证明其在办理过户过程不存在任何过错。被答辩人称2007年受让涉案房产，至今已近10年，被答辩人应提供过户申请、资产办批文等相关文件证明不是被答辩人的过错导致未能办理过户手续。四、被答辩人对涉案房产的权利性质为债权。被答辩人是基于拍卖行为取得对涉案房产的债权请求权，该权利性质仍然属于债权范畴，产生的是债法上的效果，尚未达到《物权法》所确立的不动产物权变动的要件，即使被答辩人支付了全部价款，在未完成登记之前，尚不能够发生《物权法》上的变动效果。本案中，答辩人与被答辩人的权利同为债权权利，是平等的，不具有排他性和法定优先权。五、被答辩人应提交证据证明其通过何方式取得涉案房产的土地使用权。根据被答辩人提交的《开平市产权交易鉴证确认表》，其受让的标的物仅是建筑物，不含土地使用权，且涉案房产仍登记在开平市针织厂的情况下，被答辩人应提交证据证明其是通过支付对价等方式取得涉案房产座落的土地使用权。综上，答辩人认为被答辩人对涉案房产的权利未能足够排除答辩人对涉案房产的强制执行，请求驳回被答辩人的异议请求。
本院查明：本院在执行（2015）江开法执恢字第55号申请执行人胡振富与被执行人开平市针织厂借款合同纠纷一案中，于2015年4日20日查封了被执行人开平市针织厂名下的座落于开平市长沙港口路12号之2、8、9、11、14、15房产。
由于被执行人开平市针织厂经营不善，于2007年7月31日经开平市产权交易服务中心拍卖上述涉案房产中的12号之8、11、15，并由异议人润发大成公司以18万元竞得该三套房产。异议人润发大成公司在参与竞投期间，于2007年7月26日转账支付了竞投保证金268000元给开平市产权交易服务中心。异议人润发大成公司在竞得上述房产后，从该竞投保证金268000元中全额付清了成交金额18万元。此外，由于被执行人开平市针织厂的职工安置需要资金，由开平市工业资产经营公司与异议人润发大成公司于2007年4月26日签订《借款协议书》，约定由异议人润发大成公司借款250万元给开平市工业资产经营公司予以解决被执行人开平市针织厂的职工安置资金，并约定用被执行人开平市针织厂抵押给开平市工业资产经营公司的建筑物等以评估价折价偿还上述借款。2007年8月7日，经开平市产权交易服务中心和开平市资产管理委员会确认，上述涉案座落于开平市长沙港口路12号之2、8、9、11、14、15的房产由异议人润发大成公司受让所得。异议人润发大成公司受让上述涉案房产后，经多次交涉办理房产过户手续，但因行政审批等原因，致使上述涉案房产至今未办理房产过户登记手续。
本院认为，本案是案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人润发大成公司在本院查封前已经通过竞投方式善意取得并实际占有座落于开平市长沙港口路12号之2、8、9、11、14、15的房产，该涉案房产的实际所有权人是异议人润发大成公司，而不是被执行人开平市针织厂，且上述涉案房产至今未办理房产过户登记手续非因买受人自身原因。因此，请求撤销对开平市长沙港口路针织厂12号之2、8、9、11、14、15号房产查封的理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对被执行人开平市针织厂名下座落于开平市长沙港口路12号之2、8、9、11、14、15房产的执行。
当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼，本院将裁定解除已经采取的查封执行措施。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 戚锦洪
审 判 员 张永进
代理审判员 黄婷婷
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 高万丽
戚晓红
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