湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00400号
上诉人（原审原告）：武汉江南实业集团物业管理有限公司。
法定代表人：胡家胜，该公司经理。
委托代理人：晏贤舜，湖北浩泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：游莎莎。
上诉人武汉江南实业集团物业管理有限公司为与被上诉人游莎莎物业服务合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人武汉江南实业集团物业管理有限公司的委托代理人晏贤舜到庭参加诉讼，被上诉人游莎莎经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，游莎莎系武汉市武昌区余家头铁机路x号某某小区1号楼xxxx号（房屋面积：92.22平方米）业主。2007年12月7日，游莎莎与武汉江南实业集团物业管理有限公司签订了《武汉市前期物业管理服务协议》，协议约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，协议还对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、维修基金的管理与使用等内容进行了约定。游莎莎自该协议签订之日起，一直按照协议约定交纳物业管理服务费直至2009年12月。2010年1月至今，游莎莎没有再交纳过物业管理服务费。
原审另查明，自上述协议签订之日起，游莎莎所居住的小区一直没有成立业主委员会，也没有选聘新的物业管理企业，武汉江南实业集团物业管理有限公司一直为该小区实际的物业管理企业。2013年1月24日，武汉江南实业集团物业管理有限公司向游莎莎邮寄了律师函，催缴自2010年1月至2012年12月的物业管理服务费，但游莎莎并未交纳。现武汉江南实业集团物业管理有限公司诉至法院，请求判令游莎莎向其交纳2010年1月至2012年12月的物业服务费共计3984元，支付自2013年1月24日起至实际交清之日止的违约金，并由其承担案件诉讼费用。
原审认为，游莎莎与武汉江南实业集团物业管理有限公司签订的《武汉市前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，该协议合法、有效。依据协议的约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，故在没有成立业主委员会并选聘新的物业服务企业的情况下，该协议对游莎莎与武汉江南实业集团物业管理有限公司仍然具有约束力。根据该协议第二条第一项的约定，对房屋的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位的维护和管理，是物业管理服务的内容之一，是武汉江南实业集团物业管理有限公司应当承担的约定义务。游莎莎家中屋顶存在漏水的情况，虽然导致漏水的原因不明，但是根据双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》的约定，在出现漏水情况后，武汉江南实业集团物业管理有限公司有义务积极的对发生漏水的屋顶部位进行维护和管理，但游莎莎家中的房屋屋顶漏水问题并没有得到有效解决，故武汉江南实业集团物业管理有限公司的物业管理服务存在瑕疵。按照物业收费应与服务水平相适应的规定，武汉江南实业集团物业管理有限公司应当降低物业服务费的收费标准，酌定按照每月每平方米1元标准收取物业服务费。鉴于对房屋共用部位的维护和管理只是众多物业管理服务内容中的一项，且游莎莎在庭审中没有提供证据证明武汉江南实业集团物业管理有限公司存在其他违约行为，故对游莎莎提出的因武汉江南实业集团物业管理有限公司违约在先，自己不应该交纳全部物业服务费的答辩意见不予采纳。此外，考虑游莎莎并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，故对于武汉江南实业集团物业管理有限公司要求游莎莎支付违约金的诉讼请求法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：一、游莎莎于判决生效之日起十日内向武汉江南实业集团物业管理有限公司支付物业服务费3320元（92.22平方米×1元／平方米／月×36个月）；二、驳回武汉江南实业集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由游莎莎负担。
宣判后，上诉人武汉江南实业集团物业管理有限公司不服，向本院提起上诉，认为：1、一审判决认定事实错误。游莎莎家中屋顶漏水，该漏水部位为房屋共用部位。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条第一项的约定，武汉江南实业集团物业管理有限公司为房屋共用部位，仅承担日常维护和管理，如房屋在保修期内应由开发建设单位或施工单位承担维修义务，超过保修期应由业主申请住宅专项维修基金进行维修，故武汉江南实业集团物业管理有限公司对游莎莎家屋顶漏水不承担维修义务。根据双方《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理服务费的约定，武汉江南实业集团物业管理有限公司收取的物业服务费不包括共用部位的大中修、更新、改造的费用，故游莎莎家中屋顶漏水所产生的维修费用不在物业服务合同约定的物业服务费范围之内。游莎莎家中屋顶漏水后，武汉江南实业集团物业管理有限公司自备资金对漏水部位进行了多次维修，之后游莎莎再未向武汉江南实业集团物业管理有限公司反映其屋顶仍存在漏水。由此可见，游莎莎家屋顶漏水不属于武汉江南实业集团物业管理有限公司物业服务职责范围，一审判决认定武汉江南实业集团物业管理有限公司未对游莎莎家屋顶漏水承担维修义务，并存在物业管理服务瑕疵，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决确认双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方具有约束力。基于上述理由，没有事实和法律依据认定武汉江南实业集团物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，一审判决将双方约定的收费标准由每平方米1.2元降低为1元，并对违约金不予支持属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，将案件发回重审或查清事实后依法改判。
被上诉人游莎莎提交书面答辩称：我家中屋顶漏水，并造成屋内大面积装修损害，多次向武汉江南实业集团物业管理有限公司反映，但他们逃避责任，互相推诿。物业公司虽上门查看，但没有具体的维修计划，没有组织维修，至今屋顶漏水问题仍未得到解决。武汉江南实业集团物业管理有限公司未能履行物业服务合同义务，所以才停交物业费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原判决认定的事实相一致。
本院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，武汉江南实业集团物业管理有限公司对小区物业的公共部位负有维修、养护和管理的义务，亦有对业主反映的问题积极采取相应措施提供相应的服务。游莎莎所居住的房屋在顶层，现屋顶部位存在漏水问题，经维修后仍未得到有效解决，应视为武汉江南实业集团物业管理有限公司未按合同约定完成应尽的服务义务，物业服务存在瑕疵。故一审法院降低了物业服务费的收费标准，酌定按照每月每平方米1元标准收取物业服务费并无不当，本院予以确认。对于武汉江南实业集团物业管理有限公司称要求游莎莎支付违约金的上诉请求，因武汉江南实业集团物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，游莎莎并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，故对违约金本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由武汉江南实业集团物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文
代理审判员 刘阳
代理审判员 叶欣
二〇一四年六月十八日
书 记 员 赵琳