江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3509号
上诉人（原审原告）厉建军，自由职业。
被上诉人（原审被告）广厦建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市玉古路166号。
法定代表人楼明，该公司董事长。
原审被告英奇置业（徐州）房地产有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路255号。
法定代表人洪祖海，该公司董事长。
上诉人厉建军因与被上诉人广厦建设集团有限公司（以下简称广厦公司）、原审被告英奇置业（徐州）房地产有限公司（以下简称英奇公司）商品房买卖纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第0723号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月12日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理本案。上诉人厉建军到庭参加诉讼，被上诉人广厦公司、原审被告英奇公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
厉建军原审诉称，其购买了英奇公司在徐州市淮海西路255号1-102门面房，面积为79.6平方米。2008年6月30日上房后，厉建军发现在1-102门面房左门口的排污口（长0.6米，宽0.3米）是整栋28层楼及地下室、变电所排放热量及有害气体的出口。针对以上情况，厉建军多次找到英奇公司，英奇公司辩称这是因为广厦公司在建设过程中偷工减料造成的，应该找广厦公司赔偿。在此期间，租房户看到后望而生畏，纷纷提出处理好后再说。（2008）泉民一初字第2990号案件判决后，二被告故意拒不履行判决书的义务，而且都在经营。厉建军为了减少损失，采取多种办法避免扩大损失。现请求法院判令赔偿2009年1月至2013年6月的租金损失200000元（实际损失151433元、恶意违约金48567元）。
英奇公司、广厦公司原审未到庭亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，厉建军于2008年10月31日诉至原审法院，诉称：厉建军购买了英奇公司位于徐州市淮海西路225号的商务楼1-102室，在2008年6月30日上房发现该房左门口处有一排污口（长0.6米，宽0.3米）。该排污口是整栋大楼及地下室、变电所排放热量及有害气体的出口。厉建军为消除该不利影响，曾多次与英奇公司和广厦公司交涉。但英奇公司声称此系广厦公司施工过程中偷工减料所致。双方多次交涉未果，涉案房屋一直未能如愿租出，由此给厉建军带来很大的经济损失。故请求法院判令英奇公司、广厦公司消除上述排污口，并赔偿经济损失30000元。
受理上述案件后，原审法院于2009年1月19日作出（2008）泉民一初字第2990号民事判决，该判决查明如下事实：厉建军购买了英奇公司开发的位于徐州市淮海西路225号的商务楼1-102室。该商务楼为广厦公司承建。2008年6月30日上房后，厉建军发现该房左门口处有一排污口（长0.6米，宽0.3米）。该排污口是整栋大楼及地下室、变电所排放热量及有害气体的出口，位于涉案房屋卷帘门正下方，所排出的废气可直接排入室内。涉案房屋与其上的1-202室、1-302室为整体门面房，另两室房屋所有权人为厉建军之子厉和。在案件审理过程中，厉建军向该院提交了徐州市房产管理局“徐房发（2008）18号”文件，欲证明徐州市区房屋租赁指导价格。同时提交了其与英奇公司签订的编号为0040966的商品房买卖合同一份，现场排污口照片一张及徐州市泉山区家和盛世超市和徐州宏都商贸有限公司向厉建军出具的承租该处房产的承租意向书各一份（意向书中载明了愿意承租该处房产的意向，承租价格以及租期。同时亦表明需消除排污口才可签订正式承租合同）。该判决认为：当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务，当事人一方履行义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；同时，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求出卖人赔偿损失。本案中，该排污口的存在给厉建军的房产带来一定的空气污染，足以影响该房的正常使用，客观上造成了原有承租意向的租房者延期租赁，这与厉建军的房产空置而致租金损失有一定的因果关系。同时，该排污口系供整栋大楼及变电所综合使用，仅凭厉建军一己之力无法消除该不利影响，故厉建军对该房一直空置，租金损失持续扩大并无过错。根据合同法的相关规定，消除排污口以及厉建军的租金损失应当由英奇公司承担。考虑到合同的相对性原理，广厦公司仅是承建方，并非厉建军购买涉案房产的合同相对人，因此其不直接对厉建军承担责任。厉建军要求排除排污口对其妨害的请求合法合理，予以支持。厉建军主张的30000元经济损失是空置期间的租金损失，系按照5000元／月，自2008年7月至12月共计算六个月而得。综合考虑涉案房屋所处位置并参考徐州市区房屋租赁价格，酌定支持18240元。英奇公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，自行承担相应的法律后果。遂判决：一、判决生效后十日内，英奇公司对该排污口进行改造，以排除对厉建军的妨害。二、判决生效后十日内，英奇公司赔偿厉建军租金损失18240元。三、驳回厉建军对广厦公司的诉讼请求。
厉建军不服上述判决，认为本案的过错是由施工单位即广厦公司造成的，应由其承担主要责任，根据《建筑法》的相关规定，因建筑工程质量不合格，责任者应当承担赔偿责任，且施工单位在建设工程保修范围和保修期间内应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，一审判决以合同的相对性原则驳回了其要求施工单位承担修复和赔偿责任的诉讼请求不当。厉建军购买的房屋因二被告的原因导致不能对外正常出租，二被告应当对他的损失承担全部赔偿责任，一审判决所认定的损失数额有误。厉建军遂上诉至本院。
本院审理后认为，本案争议的焦点是：一、广厦公司应否向厉建军承担相应的排污口改造及赔偿损失的责任。二、一审认定的赔偿数额是否有误。关于焦点一，厉建军与英奇公司之间形成的是商品房买卖合同关系，而英奇公司与广厦公司之间形成的是建设工程施工合同关系，合同性质及合同主体均不相同，厉建军主张其所购买的商品房存有瑕疵应当向合同相对人即英奇公司主张权利，而不应向广厦公司主张。且厉建军没有证据证明广厦公司所承建的包括涉案房屋在内的工程项目质量不合格或者施工内容与图纸不符，故一审判决驳回厉建军对广厦公司的诉讼请求是正确的。关于焦点二，一审法院认定厉建军所购买的房屋因排污口问题影响对外正常出租，相应租金损失的产生应归责于英奇公司，在此前提下，一审法院参照徐州市相同地段的商业用房市场租赁价格所确定的厉建军的租金损失是符合相关法律规定的，并不存在数额认定有误问题。本院遂于2009年9月30日作出（2009）徐民三终字第40号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。
2013年2月26日，厉建军以诉称理由向原审法院提起诉讼。
另查明，徐州市淮海西路255#公交商贸大厦1-102室建筑面积为79.64平方米。
庭审中，厉建军为证实其租金损失，向原审法院提供了其与其子厉和与案外人赵四方于2009年3月13日签订的《房屋租赁合同》一份，该合同载明所出租的房屋为位于徐州市淮海西路255号1-102、202、302室，租期为六年，租金为前四年每年50000元，后两年双方在60000元-70000元之间另行协商调整。后双方终止履行合同，厉建军与其子厉和又与案外人于清海于2010年11月18日签订《租房合同》一份，该合同载明的出租房屋也为徐州市淮海西路255号1-102、202、302室，租期为五年，租金为前两年每年60000元，第三年每年70000元，第四年每年80000元，第五年每年90000元。另厉建军提供徐州市泉山区家和盛世超市出具的《意向书》一份，内容为：我超市承诺租用厉建军同志公交大厦1至3层门面房，建筑面积260平方米。年租金120000元，租期10年不变。处理好污口和三楼漏水后，双方再定书面合同。据此，厉建军认为，根据该份《意向书》可证明从2009年1月1日至2009年12月31日房屋租金为120000元，以后每年租金在此基础上上浮10%，即2010年开始每年租金132000元，2011年每年租金145200元，2012年每年租金159720元，2013年元月1日至6月30日实际半年应收入87846元，以上应收入为644766元，现其实际收到房屋租金数额为238333元，故本案涉案房屋的实际总损失为406433元，现其主张实际损失151433元，另主张恶意违约金48567元，合计为200000元。
原审法院认为，该院于2009年1月19日作出的（2008）泉民一初字第2990号民事判决经徐州市中级人民法院（2009）徐民三终字第40号民事判决维持，已发生法律效力，上述判决认定应由英奇公司向厉建军承担排除妨碍、赔偿损失的民事责任，并驳回厉建军对广厦公司的诉讼请求，故本案中厉建军要求广厦公司承担赔偿责任的诉讼请求已不能成立，应予驳回。英奇公司未履行生效判决确定的义务，使妨碍存续至今，其应就因此给厉建军带来的租金损失承担赔偿责任。厉建军陈述其与其子在2009年1月至2013年6月收取238333元的房屋租金，法院结合厉建军提交的《意向书》、《房屋租赁合同》及《租房合同》，再结合（2008）泉民一初字第2990号民事判决的租金计算方式、徐州市同期相同地段的商业用房市场租赁价格，酌定支持厉建军涉案房屋自2009年1月至2013年6月的租金损失150000元。厉建军对其关于恶意违约金的诉请未予举证，不予支持。遂判决：一、自判决生效后十日内，英奇公司赔偿厉建军自2009年1月至2013年6月的租金损失150000元。二、驳回厉建军的其他诉讼请求。
上诉人厉建军不服上述判决，向本院提起上诉称：本案诉讼已长达七年，被上诉人承担责任有事实和法律依据。一、在一审中，上诉人举证该排污口是由被上诉人偷工减料造成的，被上诉人也愿意承担责任。在第一次诉讼中，徐州市中级人民法院也特别强调该证据问题。二、根据最高院关于审理建设工程施工合同的司法解释第12条、关于审理商品房买卖合同的司法解释第12条、13条，根据民法通则“过错”原则及减少诉累，被上诉人亦应承担责任。综上，该问题不解决，造成长期诉讼，而且双方损失都将继续扩大，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人广厦公司、原审被告英奇公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
本案争议焦点：本案中被上诉人广厦公司是否应当承担租金损失赔偿责任。
二审期间，上诉人向法庭提供2013年11月18日提前解除租房合同书和2014年8月2日租房合同，证明涉案房屋的租金损失仍在进一步扩大，其已经尽到减少损失扩大的义务。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，上诉人厉建军与原审被告英奇公司之间系商品房买卖合同关系，而原审被告英奇公司与被上诉人广厦公司之间是建设工程施工合同关系，上述不同的法律关系所对应的权利义务分别约束不同的当事人。厉建军主张其所购买的商品房存有瑕疵而造成其租金损失应当基于其与英奇公司之间签订的商品房买卖合同向合同相对人英奇公司主张权利，其主张广厦公司亦应承担责任没有法律依据。同时，（2008）泉民一初字第2990号民事判决及（2009）徐民三终字第40号民事判决均已发生法律效力，该判决确认了上诉人所购买的商品房存在瑕疵，判令由英奇公司对其因此而受到的损失承担责任，并驳回了其对广厦公司的诉讼请求。因此，上诉人厉建军的上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 程 叶
二〇一五年一月二十日
书 记 员 宗 正