广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民三终字第58号
上诉人（一审被告）玉林市胜利路36号商住楼业主委员会。
负责人罗广才，主任。
上诉人（一审被告）罗广才。
上诉人（一审被告）陈辉。
上诉人（一审被告）石黄康。
上述四上诉人的共同委托代理人曾宇欣，广西业丰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）广西恒丰城市开发有限公司。
法定代表人唐俊民，董事长。
委托代理人覃健文，广西国锐律师事务所律师。
委托代理人黄小飞，广西国锐律师事务所实习律师。
上诉人玉林市胜利路36号商住楼业主委员会（以下简称业主委员会）、罗广才、陈辉、石黄康因与被上诉人广西恒丰城市开发有限公司（以下简称恒丰公司）车库纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康的共同委托代理人曾宇欣，被上诉人恒丰公司的委托代理人覃健文、黄小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：恒丰公司是经玉林市工商行政管理局核准登记依法成立的有限公司，并领取了《企业法人营业执照》，公司类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营（四级，凡涉及许可证的项目凭许可证在有效期限内经营）。业主委员会是经玉林市住房和城乡规划建设委员会核准登记备案的业主委员会，罗广才是该业主委员会主任，陈辉、石黄康是该业主委员会委员。2006年2月6日，恒丰公司依法取得玉林市城区胜利路南侧现玉林市胜利路36号的6#商住楼（以下简称胜利路6#商住楼）的国有土地使用权。恒丰公司座落于胜利路6#商住楼项目《总平面规划图》是由玉林市城乡规划设计院设计，并通过了玉林市规划管理局审批，在《总平面规划图》的主要技术指标表中，明确标明了地下室车位为30个。为此，恒丰公司向玉林市人民防空办公室支付“防空地下室易地建设费用”人民币289066.86元。2006年2月7日，恒丰公司取得了《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。恒丰公司在取得上述许可证后，按规划图纸和设计要求对胜利路6#商住楼进行施工。该工程竣工时，经有关部门验收合格后，恒丰公司于2007年12月将商住楼的商品房交付给包括罗广才、陈辉、石黄康等人在内的各户业主管理使用。另查明，恒丰公司在取得《商品房预售许可证》后，进行了商品房销售，并与包括罗广才、陈辉、石黄康等人在内的各户业主分别签订了《玉林市商品房买卖合同》。所有的合同就公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成问题，均在附件（二）中进行了约定：“一、共有建筑面积的内容：共有建筑面积的内容包括：楼梯间、设备间、地下室、值班室、管理用房、套与共有建筑之间的墙体水平投影的一半。外墙（包括山体）水平投影面积的一半。二、共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的共有建筑面积。……。”现胜利路6#商住楼地下室车位有30个，原由恒丰公司的下属单位玉林市城开物业管理有限公司管理和经营使用，收取地下室停车位费用，直至玉林市城开物业管理有限公司撤出物业管理之日止（即2011年5月15日止）。业主委员会成立于2011年1月8日，同年4月18日在玉林市住房和城乡规划建设委员会登记备案。业主委员会成立后，代替了玉林市城开物业管理有限公司，并接管了该小区的物业管理服务。由于双方对现胜利路6#商住楼地下室的30个车位权属问题发生争议，经有关部门进行调解，因双方意见分歧大，无法达成书面和解协议。2011年1月11日，玉林市至正房地产测绘有限公司就胜利路6#商住楼地下室车位权属问题，用书面形式答复恒丰公司，该答复函详细的内容为：“关于胜利6#楼的地下车库归属问题的答复。恒丰公司：2011年收到贵公司的申请，要求说明地下车库的权属。现已经查阅了贵公司2007年委托我公司所做的面积预测报告书。根据该面积预测报告书中的面积分摊计算表及明细表可知，地下车库是独立分摊计算，并未作为公摊面积计算到商品房的共用面积中。玉林市至正房地产测绘有限公司，2011年01月11日。”该答复函中还盖有“玉林市至正房地产测绘有限公司业务专用章”。2012年7月，罗广才、陈辉、石黄康以业主委员会的名义，将讼争商住楼的地下室车库接管并擅自给各业主使用。2013年4月，恒丰公司将讼争商住楼的地下室车库大门用锁锁起来，并在大门前用泥和大石头将门堵上，双方无法使用。
2013年6月24日，恒丰公司向一审法院提起民事诉讼，请求确认胜利路6#商住楼地下室车库为其所有，并要求业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康赔偿其经济损失173985元。
一审法院审理认为：一、关于双方讼争座落于胜利路6#商住楼地下室车库的权属归谁所有的问题。恒丰公司与包括罗广才、陈辉、石黄康等人在内的各户业主所签订的《玉林市商品房买卖合同》，是在平等、自愿、公平和诚实信用基础上订立的，体现了双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规和社会公德，没有扰乱社会经济秩序和社会公共利益。因此，恒丰公司与包括罗广才、陈辉、石黄康等人在内的各户业主所签订的《玉林市商品房买卖合同》成立且有效，对该合同依法予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，恒丰公司与胜利路6#商住楼的业主就公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成问题，在《玉林市商品房买卖合同》中附件（二）中进行了约定：“一、共有建筑面积的内容：共有建筑面积的内容包括：楼梯间、设备间、地下室、值班室、管理用房、套与共有建筑之间的墙体水平投影的一半。外墙（包括山体）水平投影面积的一半。二、共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的共有建筑面积。”恒丰公司在开发和建设胜利路6#商住楼过程中，根据《建设工程规划许可证》和《总平面规划图》，胜利路6#商住楼的配套设施没有规划和设计有地面停车场，只设计有地下室车位30个，而地下室这30个车位是独立分摊计算，并未作为公摊面积计算到商品房的共用面积中，在玉林市至正房地产测绘有限公司所做的“关于胜利路6#楼的地下车库归属问题的答复”已得到证实。此外，在开发和建设玉林市胜利路36号6#商住楼中，恒丰公司向玉林市人民防空办公室支付了“防空地下室易地建设费用”人民币289066.86元，亦没有未作为公摊面积计算到商品房的共用面积中，恒丰公司与业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康之讼争，事实清楚，证据充分，恒丰公司主张座落于胜利路6#商住楼地下室车库的所有权属其所有合理合法，依法予以支持。业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康抗辩座落于胜利路6#商住楼地下室车库的所有权属其所有，没有证据证实胜利路6#商住楼地下室车库的30个车位已出售、附赠给业主，依法不予采纳。二、关于业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康的行为对恒丰公司的财产是否构成侵权行为的问题。被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。本案中，业主委员会、罗广才、陈辉和石黄康未经恒丰公司同意，将讼争商住楼的地下室车库接管并擅自给各业主使用，其行为已经构成了侵权行为，应当承担侵权责任，赔偿因其侵权造成恒丰公司的经济损失。由于罗广才、陈辉和石黄康在该案发生的整个过程中，其行为均以业主委员会的名义履行工作职责，所以罗广才、陈辉和石黄康的侵权行为给恒丰公司造成的经济损失，应由业主委员会承担侵权赔偿责任。故恒丰公司主张业主委员会、罗广才、陈辉和石黄康的行为构成侵权行为，共同承担侵权赔偿责任，依法不予采纳，应由业主委员会承担侵权赔偿责任。三、关于业主委员会、罗广才、陈辉和石黄康应否赔偿恒业公司经济损失173985元的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。恒丰公司主张业主委员会赔偿因侵权行为造成其经济损失173985元，既不提供有效的收费依据，也不提供有效的损失票据，又不申请法院委托司法鉴定，因此，恒丰公司应承担举证不能的后果。故恒丰公司主张业主委员会赔偿因侵权行为造成其经济损失173985元证据不足，依法不予采信，应予以驳回。恒丰公司可以通过其他途径解决其经济损失。综上所述，一审判决：一、座落于胜利路6#商住楼地下室车库的所有权属恒丰公司所有；二、驳回恒丰公司的其他诉讼请求。案件受理费24992元，由恒丰公司负担1912元，业主委员会负担23080元。
上诉人业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康不服一审判决，上诉称：1、根据玉林市玉州区公安消防大队作出的玉州公消（建验）字（2008）第54号建筑工程消防验收意见书和玉林市城乡规划设计院2005（住）025号设计图纸及购房合同附件（二）第一条均已表明地下车库30个车位包含在胜利路6#商住楼的建筑总面积之内，根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，胜利路6#商住楼地下室车库属于业主所有，且玉林市城开物业管理有限公司给上诉人业主委员会的“函”中，明确退出胜利路6#商住楼地下室车库管理，将管理权交还给上诉人业主委员会。因此一审判决认定事实不清，证据不足；2、胜利路6#商住楼地下室车库的权属尚未确定，被上诉人恒丰公司没有提供任何证据证实上诉人业主委员会擅自将地下室车库给业主使用，根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定，被上诉人恒丰公司应承担举证不能的不利后果。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人恒丰公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；2、上诉人主张涉案的车位属于业主共有没有事实和法律依据，且上诉人事实上构成侵权。
本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《建设工程规划许可证》和《总平面规划图》，恒丰公司在开发和建设胜利路6#商住楼的配套设施中没有规划和设计有地面停车场，只设计有地下室车位30个。恒丰公司与包括罗广才、陈辉、石黄康在内的胜利路6#商住楼业主签订的《玉林市商品房买卖合同》中附件（二）中约定“二、共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的共有建筑面积”。上述合同条款已明确地下室的30个车位是独立分摊计算，并未作为公摊面积计算到商品房公共面积，且恒丰公司向玉林市人民防空办公室支付了防空地下室易地建设费用289066.86元，亦没有作为公摊面积计算到商品房的共用面积。因此，业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康上诉提出胜利路6#商住楼地下室车库属于业主所有的主张没有事实依据和法律依据，本院依法不予采信。一审法院确认胜利路6#楼商住楼地下室车库的所有权属恒丰公司所有与本案事实相符，本院依法予以确认。业主委员会未经恒丰公司同意，擅自将胜利路6#商住楼地下室车库交给各业主使用，其行为侵害了恒丰公司的合法权益，应承担停止侵害、赔偿损失的法律责任，一审以恒丰公司举证不能为由不予判决不妥，但恒丰公司服判而不提起上诉，是恒丰公司对其诉讼权利的处分，本院不再处理。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体判决正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19492元（经上诉人申请，本院已批准缓交），由上诉人玉林市胜利路36号商住楼业主委员会负担，限玉林市胜利路36号商住楼业主委员会于本判决书送达之日起十日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 雄
审 判 员 罗耕思
代理审判员 黎振球
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 韦以欣