湖北省建始县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂建始民初字第00744号
原告舒德清。
原告常伦珊。
委托代理人（特别授权）钟民森，建始县业州法律服务所法律工作者。
被告刘家福。
被告王吉红。
原告舒德清、常伦珊诉被告刘家福、王吉红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成由审判员刘振华担任审判长，审判员郑崇高、人民陪审员罗家华参加的合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告舒德清、常伦珊及二原告的委托代理人钟民森到庭参加诉讼，被告刘家福、王吉红经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告舒德清、常伦珊诉称，2004年2月19日，被告刘家福、王吉红夫妇将其所有的位于建始县业州镇学苑路（原四化路）卷烟调拨站宿舍三单元一楼二号住宅房1套作价68000.00元出售给原�夫妇，后经建始县公证处公证。原告在申请办理房屋产权变更登记时，发现被告已将该房屋在银行抵押贷款，原告只好代为将贷款还清，但二被告不与原告见面，致使无法办理过户手续。请求法院判令原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效，并由二被告协助原告办理房屋产权过户登记。
原告舒德清、常伦珊为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、二原告的《居民身份证》、《常住人口登记卡》、《结婚证》复印件（与原件核对无异）各1份。证明二原告的身份情况及二原告系夫妻关系。
证据二、建始县公安局业州城区派出所出具的被告刘家福的《户籍证明》以及被告王吉红的户籍信息。证明二被告的身份信息。
证据三、建始县公证处（2004）建证字第150号《公证书》复印件，公证书附随的证件资料有：《房屋买卖协议书》、刘家福出具的68000.00�收条、王吉红出具的16000.00元收条复印件；登记在刘家福名下的建始县房权证房改〈私〉字第014**号《房屋所有权证》复印件（以上复印件均与原件核对无异）；公证处谈话记录2份复印件（建始县公证处批注“复印属实”意见并加盖公章）。证明原、被告的房屋买卖协议的真实性，并且已全额付款。
证据四、2004年8月23日恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司建始公司出具的《房地产估价单》、评估费发票复印件；2004年8月23日建始县业州镇财政所给原告舒德清颁发的《契证》、原告舒德清缴纳契税的契税完税证、工本费收费票据复印件（以上复印件与原件核对无异）。证明原告于2004年为办理房屋产权过户登记支付了相关费用。
证据五、被告刘家福、王吉红于2001年7月12日向建始县农村信用社借款50000.00元的《借据正本》、原告舒德清于2009年4月14日代刘家福还借款本息13000.00元的《借款偿还凭证》复印件（以上复印件与原件核对无异）。证明房屋买卖后，因受让的房屋上尚有被告刘家福的抵押贷款借款本金12000.00元及利息未还，原告舒德清为了办理房屋产权过户登记，经与信用社协商，原告一共偿还本息13000.00元后将借据正本收回。
被告刘家福、王吉红未予答辩，亦未向本院提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据：
证据一、在建始县公证处调取的原告舒德清与被告刘家福、王吉红就房屋买卖进行公证的相关材料，包括：《公证书》、《房屋买卖协议书》、《公证申请表》、舒德清与王吉红的《居民身份证》复印件、建始县公安局业州城区派出所出具的刘家福的户籍证明复印件、刘家福的《房屋所有权证》、建房字014**号房屋产权产籍登记牌、《住房产权补购合同书》及《公证书》、公证处对舒德�、刘家福和王吉红的谈话记录各1份、送达公证书回证。
证据二、向建始县民政局调取的被告刘家福与王吉红的婚姻登记资料（未查询到离婚登记情况），包括：《结婚登记审查处理表》、《结婚申请书》、刘家福与王吉红原各自单位的《介绍信》。
经庭审质证，原告舒德清、常伦珊对本院调取的证据均无异议。
对上述证据，本院认证如下：原告提交的证据一、二，系证明原、被告的身份情况，本院予以采信；原告提交的证据三，与本院调取的证据一能相互印证，从签协议、付款、公证、房屋估价、缴纳契税、代为偿还抵押贷款一系列过程，形成一个完整的证据链，能足以证明被告刘家福、王吉红将本案涉诉房屋转让给原告舒德清、常伦珊的事实，本院予以采信；原告提交的证据四，系证明原告受让房屋后为办理产权过户登记缴纳相关费用的情况，客观真实，�本案待证事实具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据五，根据庭审中原告舒德清的陈述，结合原告持有的建始县房权证房改〈私〉字第014**号《房屋所有权证》上登记的情况，二被告以涉诉房屋抵押贷款下欠后由原告代为偿还的情况属实，本院予以采信；本院调取的证据系有关机关或中证机构保存的档案材料，来源真实合法，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院对本案事实作如下认定：
被告刘家福原系建始县雪茄烟厂职工，被告王吉红原系恩施市白杨坪供销合作社职工，二人于1986年10月登记结婚。在20世纪90年代住房制度改革过程中，被告刘家福、王吉红将位于业州镇原四化路建始卷烟调拨站宿舍楼三单元一层二号住房一套买断产权居住。2000年12月25日，被告刘家福在建始县房地产管理局办理了建始县房权证房改〈私〉字第014**号《房屋所有权证》，该证上记载建筑面积144.36平方米，房地产平面图显示房屋结构为三室两厅。2001年7月12日，被告刘家福、王吉红以该房为抵押，向建始县农村信用合作联社借款50000.00元，并办理了抵押登记。截止2002年8月28日，下欠借款本金12000.00元及利息。
2004年2月19日，被告刘家福、王吉红将上述房屋（含储物间）转让给原告舒德清，并与原告舒德清签订了《房屋买卖协议书》。协议的主要内容为：房屋作价68000.00元，过户费用由买方承担，卖方将房产证明、身份证复印件及相关手续交给买方，协议书留存公证处一份。原、被告口头约定，暂由原告舒德清付房款52000.00元，下余16000.00元待公证后给付。同年2月28日，原告舒德清给付房款52000.00元，被告刘家福给原告出具68000.00元收条1张（已包含下欠房款16000.00元）。3月23日，原告舒德清与�告刘家福、王吉红同到建始县公证处办理了房屋买卖公证，原告舒德清将余款16000.00元交付，由被告王吉红另行出具了收条，随后二被告将房屋交付原告舒德清。8月22日，原告舒德清为办理房屋产权过户登记，缴纳契税1360.00元。次日，原告舒德清就受让房屋在恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司建始公司进行了估价，并于当日在建始县业州镇财政所办领了《契证》。
2007年1月3日，因被告刘家福、王吉红未将抵押贷款还清，致使原告舒德清无法办理房屋产权过户登记。经协商，原告舒德清代被告刘家福将下欠借款12000.00元本息还清，被告刘家福将《房屋所有权证》交付原告舒德清，并协助办理过户登记。当日，被告刘家福将《房屋所有权证》交付。2009年4月14日，原告舒德清将被告刘家福、王吉红所欠抵押贷款12000.00元及利息还清，并代二被告抽回借据。后被告�家福、王吉红下落不明，原告舒德清、常伦珊遂向本院起诉，请求判令原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效，并由二被告协助原告办理房屋产权过户登记。
另查明，因行政规划变化，本案涉诉房屋坐落地址由原业州镇四化路卷烟调拨站宿舍变更为学苑路40号卷烟调拨站宿舍。原、被告签订的《房屋买卖协议书》中涉及的储物间未登记在被告刘家福的《房屋所有权证》上，原告舒德清、常伦珊表示对该储物间不要求过户。
本院认为，本案涉诉房屋来源合法，原告舒德清与被告刘家福、王吉红达成房屋买卖协议后在建始县公证处对签订的《房屋买卖协议书》进行了公证，足以证明房屋买卖是双方的真实意思表示，原告舒德清支付了相应对价，该房屋买卖行为合法有效。因原、被告签订的《房屋买卖协议书》中涉及的储物间未登记在被告刘家福的《房屋所有权证�上，亦无证据证明二被告对储物间享有权属，被告无权将其转让，故《房屋买卖协议书》中储物间转让的合同内容无效，其余内容合法有效。按照《中华人民共和国物权法》的规定，物权转让需办理过户登记。本案原告舒德清、常伦珊在合同生效后，已按合同约定全面履行了付清购房款及缴纳了契税等义务，二被告就应当全面履行合同义务，协助原告办理涉诉房屋的产权过户登记。原告常伦珊在房屋买卖过程中虽未直接经手办理相关手续，但与原告舒德清系夫妻关系，其财产权利应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告舒德清与被告刘家福、王吉红于2004年2月19日签订的《房屋买卖协议书》中，被告刘家福、王吉红将建始县房权证房改〈私〉字第014**号《房屋所有权证》上登记的房屋转让给原告舒德清的合同内容有效，将未登记的储物间转让给原告舒德清的合同内容无效；
二、被告刘家福、王吉红于本判决生效后十日内协助原告舒德清、常伦珊办理建始县房权证房改〈私〉字第014**号《房屋所有权证》上登记房屋的产权过户登记。
本案受理费80.00元，由原告舒德清、常伦珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判�刘振华
审 判 员 郑崇高
人民陪审员 罗家华
二〇一四年八月二十日
书 记 员 冯晓叶