江西省分宜县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）分民一初字第8号
原告：袁鹏，男。
原告：袁玉珍，女。
两原告委托代理人：易学宁，江西钤阳律师事务所律师。
被告：林强文，男。
委托代理人：林善云（系被告林强文之父），男，汉族。
被告：李军，男。
第三人：刘连花，女。
第三人：郭云，女。
第三人：邓志艳，女。
第三人：夏咪，女。
第三人：张小艳，女。
第三人：罗艳平，女。
第三人：柯静，女。
第三人：周楚，女。
第三人：潘玉勤，女。
第三人：欧阳捷，女。
第三人：张玲，女。
原告袁鹏、袁玉珍诉被告林强文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理，因本案双方争议较大，本院于2015年2月11日依法裁定将本案转为适用普通程序审理。2015年4月14日本院依被告林强文的申请追加李军为共同被告。本院于2015年6月12日依职权通知刘连花、郭云、邓志艳、夏咪、张小艳、罗艳平、柯静、周楚、潘玉勤、欧阳捷、张玲作为第三人参加本案诉讼。2015年8月23日，经本院院长批准延长本案审理期限六个月。本院依法组成合议庭于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告袁鹏、袁玉珍共同委托代理人易学宁、被告林强文委托代理人林善云、第三人邓志艳、夏咪、柯静、潘玉勤、欧阳捷到庭参加了诉讼，被告李军经本院公告传唤未到庭参加诉讼，第三人刘连花、郭云、张小艳、罗艳平、周楚、张玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁鹏、袁玉珍诉称：位于分宜县分宜镇钤阳路（原动感足浴二楼）、原英雄电玩城一楼房屋系两原告所有，建筑面积约850平方米。2013年1月1日，原告袁鹏代表两原告将房屋出租给被告林强文，双方签订了租房协议书，合同约定：租赁期限为十年，自2013年1月1日至2023年1月1日止，年租金为15万元，被告享有独立转租转让权，租金按年结算，由被告在合同签订后每年的2月1日前缴付给原告。协议还约定了“任何一方未能履行契约规定的条款或者违反了国家、省、市房地产租赁管理法规的，另一方有权提前解除本契约”。合同签订后，原告将房屋交付给被告林强文使用，被告林强文则将房屋分隔转租给他人进行经营。第一年付款期满后，原告问被告收租金，被告林强文以房屋需分隔资金困难为由拖欠不付。第二年租金交付期满后，原告又去催讨租金，被告林强文以房屋转让给被告李军为由拒付。原告认为《租房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，现被告林强文分文不交租金致使原告的合同目的不能实现，故原告诉至法院，请求判令：1.依法解除原告袁鹏与被告林强文于2013年1月1日签订的租房协议；2.被告林强文支付拖欠的房屋租金28.33万元（自2013年1月1日至2014年11月20日止），并按实际占用房屋的时间支付租金（自2014年11月20日起算至搬出之日止，按每年15万元计算）。
被告林强文辩称：1.被告林强文同意解除双方签订的租房协议；2.原告主张的房屋租金金额有误，被告林强文已支付了第一年的租金15万元，但原告没有向被告出具收条，第二年的租金没有支付属实；3.本案房租的承担应由被告李军、林强文共同承担，被告林强文与被告李军系合伙关系，租赁原告房屋共同投资经营欧美街，被告李军占60%股份，被告林强文占40%的股份，所以被告李军应承担主要的交纳房屋租金的义务。
第三人邓志艳、夏咪、柯静、潘玉勤、欧阳捷均述称：第三人与被告林强文签订的合同期限至2016年4月22日止，因第三人均已向被告林强文交清了全部房屋租金，所以第三人要求按照与被告林强文签订的合同履行，让第三人经营至2016年4月22日止搬出。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1．租房协议书复印件，用以证明原告袁鹏与被告林强文之间签订了房屋租赁合同，合同期限为10年，租金每年15万元，截止2014年11月20日被告拖欠原告租金为28.33万元。
2．分宜县房地产交易所出具的房产登记信息8份，用以证明本案租赁房屋所有权系原告袁鹏、袁玉珍所有，租赁房屋面积为761.88平方米，另加公用面积。
被告林强文为支持其辩解，向本院提交了如下证据：
1．欧美街股份协议书，用以证明被告林强文与被告李军签订了股份协议书，租赁原告房屋共同投资经营欧美街，被告李军占60%股份，被告林强文占40%股份，原告的租金应由两被告共同承担。
2．欧美街商户协议书10份，用以证明被告林强文、李军将房屋转租给他人经营，现有十余户商户仍在使用店铺无法撤出。
第三人邓志艳为支持其述称，向本院提交了欧美街商户协议书一份，用以证明其与被告林强文签订了转租合同，并已缴纳全部的租金。
第三人夏咪为支持其述称，向本院提交了欧美街商户协议书及郭小平书写的转租材料一份，用以证明案外人郭小平与被告林强文签订转租协议，后郭小平将房屋转给第三人夏咪经营，并已缴纳了全部租金。
第三人柯静为支持其述称，向本院提交了欧美街商户协议书、合同书、租金收据各一份，用以证明案外人黄虹与被告林强文签订转租协议，后黄虹将房屋转给第三人柯静经营，并已缴纳全部租金。
第三人潘玉勤为支持其述称，向本院提交了欧美街商户协议书，用以证明案外人周传花与被告林强文签订了合同，周传花将房屋转给第三人潘玉勤经营，并已缴纳全部租金。
第三人欧阳捷为支持其述称，向本院提交了欧美街商户协议书及店面租赁合同，用以证明案外人郭丽平与被告林强文签订了转租协议，郭丽平将房屋转给第三人欧阳捷经营，并已缴纳全部租金。
上述证据均经庭审质证，现本院围绕各方质证意见，综合评述如下：
（一）对原告袁鹏、袁玉珍提供的证据认定
1.对原告提供的第一组证据，被告林强文对真实性无异议，对证明目的有异议，其认为原告主张金额有误，被告林强文已交纳了第一年租金15万元。第三人均认为其不清楚。本院认为，该份证据系原告袁鹏与被告林强文之间签订的租赁协议，被告林强文对真实性无异议，本院对真实性予以采信，对于被告辩称其已支付了第一年租金15万元，应当提供证据予以支持其辩解。
2.对原告提供的第二组证据，被告林强文及第三人均无异议，本院予以认定。
（二）对被告林强文提供的证据认定
1.对被告林强文提供的第一组证据，原告对真实性、合法性无异议，但认为与原告没有关联性。第三人均对真实性无异议。本院认为，被告林强文提供的该份证据系原件，原告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以采信，可以证明被告林强文与被告李军合伙投资经营欧美街的事实。
2.对被告林强文提供的第二组证据，原告对真实性、合法性无异议，但认为与原告没有关联性。第三人均对真实性无异议。本院认为，该组证据系被告林强文与第三人签订的协议，系原件，原告及第三人均对真实性无异议，本院对真实性予以采信。
（三）对第三人邓志艳、夏咪、柯静、潘玉勤、欧阳捷证据的认定
对第三人邓志艳、夏咪、柯静、潘玉勤、欧阳捷提供的上述证据，原告对真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。被告林强文对第三人提供的证据均无异议。本院认为，原、被告对第三人提供的证据真实性均无异议，本院对第三人提供上述证据的真实性予以采信。
根据以上有效证据以及各方当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：
2013年1月1日，原告袁鹏代表两原告与被告林强文签订一租房协议书，约定将原告袁鹏及其与原告袁玉珍名下的位于分宜县钤阳东路北侧房屋（太平洋购物广场一、二楼），出租给被告林强文作商业使用，建筑面积约850平方米（房产登记建筑面积为761.88平方米），年租金为15万元，房屋租赁期限十年，自2013年1月1日至2023年1月1日止，在租赁期限内，作为乙方的被告林强文享有独立转租转让权。租金付款方式按年结算，由被告在此合同签订后的每年2月1日前缴付给原告；任何一方未能履行本契约规定的条款或者违反国家、省、市房地产租赁管理法规的，另一方有权提前解除本契约；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告即将房屋交付给被告林强文使用。2013年1月1日被告林强文与被告李军签订欧美街股份协议书，协议约定：被告林强文、李军双方共同合作投资分宜县钤阳路太平洋购物广场欧美街项目，由林强文为代表签署租赁合同，甲方李军占出资总额的60%，乙方林强文占出资总额的40%；共同投资人按其出资总额的比例分享共同投资的利润，分担共同投资的亏损等。另查明，被告林强文租赁房屋后将房屋分隔成若干店铺转租给第三人邓志艳等人进行经营，并以其注册的分宜县钤阳中路欧美街服装广场名义为甲方与第三人等人签订了欧美街商户协议书，协议约定甲方将商铺分隔后承包给第三人等人经营，合同履行期限为三年，一次性付二年承包金免后一年承包金，还约定了承包金等其他内容。协议签订后第三人等人依约向被告林强文交付了转租期限内的所有租赁费用，现均未到期。截止2015年8月7日，本案第三人郭云、邓志艳、夏咪、张小艳、罗艳平、柯静、周楚、潘玉勤、欧阳捷、张玲仍在继续经营，其余商户已自行撤离。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原告袁鹏代表两原告与被告林强文所签订的租房协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，对合同双方均有约束力，双方应依约履行。原告交付房屋后，被告林强文未支付租赁费用，原告主张解除双方签订的租房协议符合法律规定，且被告林强文对提前解除该协议无异议，故本院对原告的该诉请予以支持。本案的争议焦点为：1.被告拖欠房屋租金具体金额多少；2.本案原告的租金是否应由林强文及李军共同承担。
一、关于被告拖欠房屋租金的金额问题
原告袁鹏与被告林强文签订的租房协议书约定每年租金为15万元，原告主张自2013年1月1日至2014年11月20日止租金28.33万元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。对于被告林强文辩称其已支付了一年租金15万元，因原告不予认可，被告林强文亦未提供任何证据予以佐证其辩解，故本院不予采信。对原告主张的自2014年11月20日至搬出之日的租金问题，虽然被告林强文同意解除合同，但次承租人即本案的第三人截止2015年8月7日仍在使用该房屋并已向被告林强文交纳了为期三年的租赁费用，因此第三人未搬离前的房屋租金需由被告林强文承担。本院对原告主张自2014年11月21日至搬出之日按每年15万计算租金的诉请，予以支持。
二、关于原告的租金是否应由被告林强文及李军共同承担问题
本案原告袁鹏、袁玉珍要求被告林强文一人支付其房租，理由为原告袁鹏仅与被告林强文签订合同。本院认为，本案原告与被告林强文签订租房协议书，根据合同相对性原则，两原告要求被告林强文一人支付其房租符合法律规定，本院予以支持。同时，两原告在知晓被告林强文与被告李军之间存在股份协议书的情况下仍明确表明仅向被告林强文主张权利，属于两原告自行处分其诉讼权利的行为，本院予以尊重。对被告林强文提出的其与被告李军是合伙关系，应共同承担房租的意见，本院认为，根据法律规定，合伙人对外债务承担连带偿还责任，被告林强文在向两原告支付房租后，就超出其应当承担的房租数额部分，可依法另行提起诉讼，向其他合伙人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告袁鹏与被告林强文于2013年1月1日签订的租房协议；
二、被告林强文于本判决书生效之日起十日内支付原告袁鹏、袁玉珍房屋租金28.33万元；
三、被告林强文支付原告袁鹏、袁玉珍自2014年11月21日起至被告林强文全部搬出涉诉房屋之日止按每年15万元计算的租金，此款于全部搬出涉诉房屋之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5648元（原告袁鹏、袁玉珍已预交）及公告费560元（被告林强文已预交）共计6208元，由被告林强文承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 林小霞
审 判 员 潘冰心
人民陪审员 袁红梅
二〇一六年一月十八日
书 记 员 任丽萍