宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第1256号
原告：曹力恒，宁波广播电视集团新闻综合频道工作。
被告：宁波甬越投资咨询有限公司。住所地：宁波市海曙区东渡路**号5-100。
法定代表人：金效刚，该公司董事长。
委托代理人：郑杰，该公司股东。
原告曹力恒为与被告宁波甬越投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月17日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转换普通程序，组成合议庭，分别于2015年2月5日、3月5日公开开庭进行了审理。原告曹力恒到庭参加了诉讼，被告宁波甬越投资咨询有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹力恒起诉称：2013年10月16日，原、被告签订《颐高世贸广场定位协议书》，约定原告承租被告处铺位面积为45平米的1f（编号为1f-01见定位协议定位附图），租金为23元／平方米。协议第四条第二款约定任何一方如违反本意向书约定内容，一方应对他方因此所造成的经济损失负损害赔偿责任。原告按协议约定履行了各项义务，但被告未按约定交付租赁房屋。同年，双方又签订了《商铺租赁合同》，该份合同明确被告具有原告承租房屋的合法产权，约定合同期限为2013年12月31日起至2016年12月31日止。同时约定原告承租该铺位的用途为经营连锁饮食品牌newyorkfries。原告因加入该品牌连锁经营，支付品牌授权使用费150000元和货品保证金300000元。2014年8月25日，被告单方向原告发出《告知函》，告知原告所租的铺位为违章建筑，要求原告2014年8月25日起停止营业。原告因为被告的违约行为，导致了巨大经济损失，该损失应由被告承担。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告和被告签订的租赁合同及定位协议；二、被告支付原告因被告违约导致原告直接损失的品牌授权使用费150000元；三、被告支付原告因被告违约导致原告直接损失的货品保证金300000元；四、被告返还原告已经支付的2014年8月25日起未使用租期部分的租金140692.50元以及利息17796.90元；五、被告支付原告延期交房的补偿款120000元及利息15240元；六、被告支付原告装修的损失190000元；七、被告支付原告购置在标的承租房内整体装修的设备损失404487.51元（具体明细为：电动卷帘门13000元、空调8000元、油烟净化管道及不锈钢水槽货架48700元、装修设计费40000元、艺康公司消杀毒4096元、灯具498.19元、监控4000元及收银4200元、消毒柜灭蚊灯260元、密封条66.80元、广告伞1375元、开关186.52元、户外座椅3075元、led电视2150元、制冷机9800元、面包机4700元、电炸炉暖餐柜肠仔机229000元、微波炉6280元）；八、被告支付原告违约导致员工失业的赔偿金损失33760元；九、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令原、被告之间签订的定位协议及租赁合同无效；二、判令被告向原告赔偿因合同无效给原告造成的损失1070000元。
被告宁波甬越投资咨询有限公司未作答辩。
原告曹力恒为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据：
证1.颐高世贸广场定位协议书一份，拟证明原告向被告承租了颐高世贸广场编号为1f-01a铺位一个，并约定了租金计算标准等事实。
证2.商铺租赁合同一份，拟证明原、被告约定租赁期限为三年的事实。
证3.证明函、建设银行转账凭条、网上银行查询单各一份、收据二份，拟证明原告已向被告支付了三个月的房租94443.75元作为保证金，并另行支付了三个月房租94443.75元以及72900元房租的事实。
证4.损失补偿协议一份，拟证明：1、起租日从2014年5月1日计算；2、原告已经支付房租至2015年1月31日；3、被告为补偿原告的损失同意减免2015年的房租120000元的事实。
证5.电子邮件三封、汇丰银行交易确认通知、有关付款的方法各一份，拟证明原告为开店向力事达饮食集团支付开店费150000元，货品保证金300000元，设计费40000元的事实。
证6.装饰工程施工合同、设计图、变更联系单各一份、付款凭证一组，拟证明原告为承租的店面支出装修费190000元的事实。
证7.电动卷帘门协议书、承诺书、销售合同（传真件）各一份、付款凭证、订单信息各一组，拟证明除装修以外其他的设施设备支出费用的事实。
证8.劳动合同、解除劳动关系协议、身份证复印件一组，拟证明原告为开店招聘劳动者，并因被告的过错导致原告向劳动者支付提前解除劳动关系赔偿金的事实。
证9.告知函、责令限期改正通知书各一份，拟证明被告收到宁波市海曙区城市管理行政执法局的通知，告知原告承租的店铺是违法建设，要求被告在2014年8月22日前整改，故被告于同年8月25日发函给原告，要求原告于同日停止营业的事实。
证10.照片一组，拟证明店铺装修的状况。
证11.翁余阮律师行出具的证明书一份，拟证明原告向力事达饮食集团支付的开店费150000元以及货品保证金300000元是原告实际损失的事实。
证12.赔偿协议一份，拟证明原告与被告已经就店铺调整的经济赔偿达成一致，被告认可原告的损失为1070000元的事实。
证13.证明一份，拟证明原、被告之间达成的以免租形式补偿方式在客观上无法实现的事实。
被告宁波甬越投资咨询有限公司未到庭，应视为其放弃质证的权利。经审核，原告提供的上述证据均系原件，来源真实、合法，且与本案具有关联性，故本院对上述证据予以认定。
被告未向本院提供相应的证据。
综合分析上述证据及原告的陈述，本院认定如下事实：
2013年10月16日，原、被告签订《颐高世贸广场定位协议书》一份，约定：被告出租编号为1f-01a铺位一个给原告，面积约45平方米；在双方签订正式铺位租赁合同前，被告同意为原告保留铺位至2013年10月16日，如原告未于保留期限前与被告签订正式铺位租赁合同，则被告有权将铺位出租给第三方；租金暂定为每月每平方米23元，支付方式依双方签订的正式铺位租赁合同的约定；原告同意于签订本协议书的同时以现金或即时支票的形式向被告支付94443.75元作为履约保证金；双方签订本协议后，除非征得被告书面同意，否则其所预定铺位营销产品仅限于newyorkfries品牌等。该协议签订的当日，原告向被告支付了三个月的房租94443.75元及押金94443.75元。后为办理营业执照，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告是东渡路29号颐高世贸广场f1-01a号铺的合法产权人，将该商铺出租给原告；使用面积为45平米；承租商铺用于经营newyorkfries，原告不得随意更改商铺的租赁用途；租期为三年，自2013年12月31日起至2016年12月31日止；原告支付租金以保底租金或营业额提成两者取其高方式收取；本合同仅限于申请办理营业执照使用，不能作为其它任何合同使用，办理完毕后，此合同失效，换取新的合同等。原告承租店铺后用于经营newyorkfries品牌餐饮，并向该品牌公司nextsteplimited支付了开店费用150000元，货品保证金300000元，设计费40000元，同日与该公司约定：上述分店如未能经营满一年（直至2014年12月31日），开店费用、保证金将不获退还。2013年12月，原告开始对承租的商铺进行装修，向案外人宁波海曙尚高装饰设计工程有限公司支出装修费190000元，并支出电动卷帘门13000元、中央空调安装费8000元、灯片制作费3800元、玻璃轨道费6500元、开关186.52元、灯具498.19元、密封条66.80元、艺康公司消杀毒4096元、油烟净化管道及不锈钢水槽货架48700元、监控设备4000元及收银机4200元、消毒柜灭蚊灯260元、广告伞1375元、户外座椅3075元、led电视2150元、制冷机9800元、面包机4700元、电炸炉暖餐柜肠仔机229000元、微波炉6280元。由于被告延期交付店铺，双方于2014年1月26日签订《损失补偿协议》一份，约定为补偿被告原因造成原告的损失，双方达成以下协议：房租起租日从2014年5月1日起计算，若之前某日的任意一天的营业额达到4700元，则从该日起算起租日；第二年从2015年5月1日起保底房租为每平方米每天18元；从2015年1月1日至2015年12月31日，每月房租直接减免10000元，共计减免120000元；房租付三个月等同于六个月，付房租至2015年1月31日，已付2014年5月、6月、7月，再付三个月抵8月至次年1月的房租等。次日，原告又向被告支付了租金72900元。原告于2014年2月4日开始试营业。2014年8月15日，宁波市海曙区城市管理行政执法局向被告发出《责令限期改正通知书》一份，告知其封闭大楼一楼走廊属于违法建设，责令于同年8月22日前改正上述违法行为。同年8月25日，被告向原告发出《告知函》一份，告知原告租赁的铺位为违章建筑，要求原告于同日停止营业并明示停业拆除，赔偿事宜与被告股东会协商。原告于同日停止了经营。原告于同年8月31日向该店所聘用的员工苑纪武等5人共支付解除劳动合同的补偿金33760元。后原告承租店铺的装修被相关部门拆除。2014年11月8日，原、被告就赔偿一事进行协商，达成赔偿协议一份，载明：因被告在店面调整过程中给原告造成了一定经济损失，经双方友好协商，确定以下方式予以赔偿：双方确认，这次调整中共造成原告经济损失1070000元；对于给原告造成的损失，被告以店面免租形式给予赔偿；被告以颐高世贸广场一楼车轿街沿街店铺目前汤岛涮右侧68平方米铺位为赔偿铺位，赔偿原告免租金使用四年，即2014年11月8日至2018年11月7日止等。
另查明，被告是从案外人宁波颐高物业服务有限公司承租了宁波世贸中心大厦的部分面积。案外人宁波颐高物业服务有限公司告知原告：因被告拖欠租金，已向法院提起诉讼，且该公司已于2014年11月28日在法制日报刊登公告解除与被告之间的合同，故该公司对于赔偿协议中以店铺免租补偿不认可。故原告未实际取得赔偿协议约定的店铺。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告出租给原告的商铺已经宁波市海曙区城市管理行政执法局认定为违法建设，故原、被告签订的《颐高世贸广场定位协议书》及《商铺租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在《颐高世贸广场定位协议书》及《商铺租赁合同》均约定了原告承租商铺是用于经营newyorkfries餐饮品牌，被告作为出租人应当交付给原告能够实现合同目的的房屋，被告交付给原告的商铺系违章建筑，导致原告的合同目的不能实现并给原告造成了实际损失，对此被告应当予以赔偿。2014年11月8日原、被告达成的《赔偿协议》系双方真实意思表示，该协议是原、被告就损失金额与赔偿方式达成的协议。该协议中被告认可其在店面调整过程中给原告造成经济损失为1070000元。虽然双方在该协议中约定以其他店铺免租方式实现，但被告系向案外人宁波颐高物业服务有限公司承租店铺，该公司与被告之间就房屋租赁一事已发生纠纷，且该公司明确表示不同意原告使用协议约定的店铺，故客观上原告无法以免租方式获得赔偿。虽然赔偿方式无法实现，但被告对损失金额的确认对其仍具有约束力。原告要求被告按其在《赔偿协议》中认可的1070000元金额，赔偿原告因合同无效所造成的损失，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、六十条第一款、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告之间签订的《颐高世贸广场定位协议书》及《商铺租赁合同》无效；
二、被告宁波甬越投资咨询有限公司向原告曹力恒赔偿损失1070000元，该款被告宁波甬越投资咨询有限公司于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费14430元，由被告宁波甬越投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
代理审判员 何解放
人民陪审员 俞美仕
二〇一五年三月十三日
代书 记员 闻婉冬
本判决书所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。