北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第9724号
原告黄少斌，男，1947年10月19日出生。
委托代理人潘志东，北京泽盈律师事务所律师。
被告周兰英，女，1957年11月24日出生。
原告黄少斌与被告周兰英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄少斌、被告周兰英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄少斌诉称：被告系西城区××号的产权人。2009年3月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的上述房屋，租赁期限为2009年3月1日至2010年3月1日；该房屋每月租金为1000元，乙方以现金方式按季度支付甲方房租，甲方多收乙方一个月的房租作为房屋使用押金。租赁期满合同自然终止，同时退还押金1000元。2010年6月1日，原、被告再次签订租赁合同，租金仍为每月1000元，但未约定租期，为不定期合同。续签合同时，为了限制被告在一年内不涨房租，因此，合同落款处签约时间一栏填写了2010年6月1日，签约地点一栏填写了2011年5月30日，但这并非合同的期限。2011年6月1日之后，双方未再签订任何合同，但原告仍居住在涉案房屋内，按照每月1200元的租金向被告交纳房租。租赁期间，涉案房屋发生多次漏雨，原告曾多次向被告提出房屋修缮要求，被告置之不理，导致原告的床上用品、衣物、书籍等被浸泡，受到极大损失。无奈之下，原告自己花费300元对房屋进行修理，但修好之后被告却要求涨房租。原告要求被告先赔偿房屋漏雨造成的损失，否则不同意涨价，也不同意搬离。为此，双方找邻居进行调解，但是并未达成一致意见。2013年9月1日，被告趁原告外出的时候，擅自带人撬锁闯入原告承租的房屋内，单方撕毁合同，非法收回房屋，将原告的所有物品都扔到院子里，原告后来回到家里才得知此事，同时发现自己的大量物品丢失、损坏。对于当天的情况原告已经向厂桥派出所报警。另外，2013年8月27日，该房屋电费剩余8.78元，原告当天充值30元，由于2013年9月1日原告就被赶出，因此要求被告退还30元电费。综上，原告诉至法院，要求：1、判令被告返还原告房屋押金1000元；2、判令被告赔偿原告因非法腾退房屋造成的物品损坏的损失10000元及物品丢失的损失5250元；3、判令被告赔偿原告因房屋漏雨造成的物品损失6000元；4、判令被告返还原告多交电费30元。本案的诉讼费由被告承担。
被告周兰英辩称：被告系西城区××号的产权人。2009年3月1日，原（乙方）、被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的上述房屋，租赁期限为2009年3月1日至2010年3月1日，该房屋每月租金为1000元，甲方多收乙方1000元作为房屋使用押金。由于合同履行良好，合同到期后双方未及时续签合同。2010年6月1日，双方又签订了一年的租赁合同，租金不变，合同期限截止到2011年5月30日。之后双方未再续签合同，但是原告仍在涉案房屋中居住，按照每月1200元的标准按时向被告交纳房租。2013年6月，被告通知原告房租将涨到每月1500元，原告不同意。被告从2013年7月开始通过给原告打电话、在原告房门上贴通知及往居委会送通知等方式多次通知原告合同将于2013年9月1日到期，到期不再续租，要求原告于该日期之前搬走。原告表示既不同意涨房租，也不同意搬走。2013年8月31日晚上，被告亲自到原告所租房屋中当面告知原告明天必须搬走，原告拒绝协商，让被告找明白人说去。2013年9月1日上午，被告带其女儿、女婿和一个工人来收房，发现原告不在家，门上贴着条，写着该房屋有纠纷。于是被告拨打110报警，警察出警后说不能当着他们的面撬门，然后就离开了。被告给原告打电话，原告不接，无奈之下，被告只能把门锁撬开，将原告的物品搬出。搬完后，被告一直守在原地看着原告的物品，直到下午一点，看到原告的狗回来后，被告才离开。整个搬东西的过程都非常小心，并未造成原告任何物品的丢失。另外，原告尚欠被告100元水费未交、原告将被告的洗衣机损坏应赔偿300元，搬家请工人100元，以上500元要求从押金中扣除。综上，被告同意退还原告房屋押金500元；同意按照评估价格赔偿原告木柜、瓷碗、石雕件损失350元；同意返还原告剩余电费30元，不同意原告的其他的诉讼请求。
经审理查明：被告系西城区××号的产权人。2009年3月1日，原（乙方）、被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的上述房屋，租赁期限为2009年3月1日至2010年3月1日；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；该房屋每月租金为1000元，乙方以现金方式按季度支付甲方房租，甲方多收乙方一个月的房租作为房屋使用押金；乙方应按时交纳自行负担的费用（如水费、电费、卫生费等）；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满1个月前书面通知甲方；租赁期满合同自然终止，同时退还押金1000元。合同签订后，原告向被告交纳1000元押金。2010年6月1日，原、被告再次签订房屋租赁合同，租金仍为每月1000元，租赁期限一栏未填写，其他条款基本不变。合同落款处签约时间一栏填写了2010年6月1日，签约地点一栏填写了2011年5月30日。双方对该合同的期限持不同意见。之后，双方未再签订合同，原告仍居住在涉案房屋中，按照每月1200元的标准向被告交付房租。2013年6月4日，原告通过银行汇款的方式向被告交纳房租3600元，租金交至2013年8月31日。之后，被告要求涨房租，原告不同意，双方经过协商仍未达成一致意见，被告遂于2013年7月30日书面通知原告合同到期不再续约，要求原告于2013年9月1日前搬离。2013年8月31日晚，被告再次到原告房屋中当面告知次日必须搬离，否则将强制腾房，原告不同意。2013年9月1日，被告强行将原告屋内的物品搬出，将房屋收回。
庭审中，针对退还1000元押金的主张，原告提交押金条一张。被告认可收到1000元押金，但要求将其代原告缴纳的100元水费、300元洗衣机损失、100元搬家工人费从中扣除。对此，被告提交其代为缴纳的自来水缴费单两张，显示2013年7月水费64元，2013年9月水费36元。原告不同意扣除相关费用。
针对强行腾房造成的损失，原告提供照片3张，证明被告损坏的物品包括金代玉质皇冠一个、民国黄花梨柜子一个、明清花碗一只，价值10000元。被告不认可上述物品的价值。本院调取了北京市公安局西城分局厂桥派出所的询问笔录及厂桥派出所委托北京市国宏信价格评估有限公司对上述三件物品的价格评估结论书，该结论为石雕件价格50元、木柜价格200元、瓷碗价格100元，总计350元。经庭审询问，被告同意按照350元的评估价格对原告的物品损失进行赔偿。原告对其主张的物品丢失未提交任何证据。
针对房屋漏雨造成的损失，原告提供房屋墙壁、地面、长筒靴、书籍、播放器被浸泡的照片12张，证明其损失为6000元，并称曾自行修缮房屋花费300元，但对此并未提供任何证据。被告认可房屋漏雨的事实，但表示首次漏雨是相邻的西四中学食堂修缮所致，且经过被告协调，西四中学已经对房屋进行了维修。之后再次发生漏雨时，被告一接到原告的电话后立即找人进行了维修。被告认为自己作为房东已经尽到了积极维修义务，原告并未有何损失，但表示为了尽快解决纠纷，同意补偿原告400元损失。
庭审中，被告提供2013年7月30日的《不再续租通知书》一份，证明从2013年7月开始被告多次通知原告搬离房屋。该通知载明”黄先生，您好！本房屋于2013年9月1日到期，到期后将不再与你续约，我已先后多次口头要求你在合同期满后搬离，请于到期日9月1日前搬离，并保证原房屋的家具完好，恢复至承租前的状态。本通知书一式三份，一份贴于租赁房屋大门处，一份交居委会保存，一份我自己保留。房主2013-07-30”。原告认可看到了被告贴在其屋门上的通知书，也认可被告曾于2013年8月31日亲自到家里要求搬离，但由于被告未赔偿房屋漏雨给自己造成的损失，自己不同意搬走。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、押金条、照片、工商银行汇款明细、电费发票、水费单、不再续租通知书、厂桥派出所询问笔录及评估报告等相关证据在案佐证。
本院认为：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，又无法协商确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同解除，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告于2010年6月1日签订的房屋租赁合同中并未对租赁期限进行明确约定，应视为不定期租赁，被告于2013年7月30日通过张贴《不再续租通知书》的方式通知原告合同于2013年9月1日到期，且在2013年8月31日亲自到原告家中要求其搬离，原告亦表示收到了被告要求搬离的通知，应当认定被告在合理期限之前履行了通知义务，有权解除合同，原告应当及时返还租赁房屋。本案中，尽管被告履行了提前通知的义务，但其在原告不在场的情况下强行将原告房屋内物品搬出，且未与原告当面交接，确属不当，故对腾房过程中造成的原告物品丢失及损坏应该承担责任。原告主张其价值5250元的物品丢失，但并未提供任何证据，本院不予支持。原告主张其价值10000元的物品有损坏，但未提供证据证明物品价值，亦明确表示不再申请鉴定，本院将参考公安机关委托的评估机构的评估价格予以确认。庭审中，被告表示同意按照评估价格进行赔偿，本院不持异议。
租赁合同解除，押金在扣除承租人应负担的费用后应予以返还。根据租赁合同的约定，租赁期间的水费、电费应由原告负担，被告代为缴纳了2013年7月的水费64元，应在押金中予以扣除。被告主张扣除的2013年9月的水费、洗衣机损失及工人搬家费无法律依据，本院不予支持。关于原告主张退还多交的30元电费一节，被告同意返还，本院不持异议。
关于原告主张的房屋漏雨损失一节，原告仅提供了部分书籍、鞋子、播放器的照片，并未提供充分证据证明具体损失数额，也无法证明上述物品浸泡后完全丧失使用价值，故本院对原告主张的损失数额不予支持。原告主张其自行修缮花费300元，亦未提交相关证据，本院不予采信。庭审中，被告表示为了尽快解决纠纷，同意对原告的该项损失适当补偿，本院不持异议。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告周兰英于本判决生效之日起十日内退还原告黄少斌房屋押金九百三十六元。
二、被告周兰英于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄少斌因搬家过程中造成物品损坏的损失三百五十元。
三、被告周兰英于本判决生效之日起十日内给付原告黄少斌因房屋漏雨造成的损失四百元。
四、被告周兰英于本判决生效之日起十日内给付原告黄少斌电费三十元。
五、驳回原告黄少斌的其他诉讼请求。
如果被告周兰英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百五十七元，由原告黄少斌负担三百零七元（已交纳），被告周兰英负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 蕾
审 判 员 田志鹏
人民陪审员 杨永军
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张必义
书 记 员 苏相中