辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1860号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈靓，女，满族，1979年4月15日出生，教师，住辽宁省抚顺市东洲区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人陈靓商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司委托诉讼代理人李弘熙、被上诉人陈靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆公司上诉请求：1、原审判决缺乏事实和法律依据，故请求撤销该判决，并请求依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、请求依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及违约金等款项；3、判令由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及违约金等款项缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；而上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年的租金已支付95%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。2、双方在合同第10条约定“被上诉人逾期支付房款的，应向上诉人按日支付未付房款的万分之0.5的违约金，合同继续履行。”上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人仅支付首付款158430元，余10万元经上诉人多次催讨未付，构成违约。虽然上诉人逾期交房，但合同约定仍继续履行，不存在解除合同事由，故被上诉人的主张无事实和法律依据，请求改判。
陈靓辩称，兴隆公司与我之间没有返租关系，兴隆公司未按合同约定时间交房，构成违约，买受人有权解除合同；2、兴隆公司一直占用我的首付款，应当支付违约金及利息。
陈靓向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》，合同编号R201400472092；2、被告返还原告向被告已付的房款158430元及利息（按人民银行同期贷款利率计算，至被告给付时止）；3、被告承担合同约定的违约责任，赔偿原告违约金；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月4日，原告陈靓与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同编号R201400472092，约定：“陈靓购买抚顺兴隆宝通置业有限公司开发的位于抚顺市顺城区，建筑面积19.85平方米，每平方米单价为13019.14元，总房款人民币258430元。付款方式：首付158430元，贷款100000元。交付期限2015年9月30日。买受人付款逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款0.5%向出卖人支付违约金。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……”，该合同由原、被告签字盖章。签订合同当日，原告向被告交付购房首付款158430元。银行贷款100000元因被告欠缺办理商铺银行贷款手续条件，致原告未能办理银行贷款。现原告来院告诉，请求人民法院支持其诉请。一审法院所确认的上述事实，有原告提交的《抚顺市商品房买卖合同》原件、身份证原件、房屋发票原件、商品房预售许可证原件并有当事人在庭审中的陈述、辩解笔录在卷，这些证明材料已经开庭对质和审查、采信。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人可以约定房屋购买价款、房屋交付期限及违约责任等。当事人一方不履行合同约定的义务，构成对另一方违约，违约方应按合同约定承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告与被告所签订的《抚顺市商品房买卖合同》对买卖房屋的位置、价款、交付期限、违约责任等事宜进行了约定，并且在合同中对出卖人逾期交房的违约责任及出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，进行了明确约定，由原告在合同上签字捺印，被告盖章确认，此合同是双方真实意思表示，合法有效。被告逾期向原告交付房屋，根据双方约定，属违约，应承担合同所约定的返还买受人已累计交付的购房款158430元、违约金792元即按买受人累计已付款的0.5%计算。原告提出违约金过低，应按提高违约金数额之主张，因合同中对买受人逾期付款承担违约金亦约定相同即0.5%，对双方均公平，故不予采信。被告兴隆公司提出原、被告对该房屋约定是被告租赁原告商铺，从原告购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金，双方形成事实上的房屋租赁合同关系，被告已承租原告购买的商铺，租赁合同已实际履行，不存在答辩人逾期交房的情况，原告无权请求解除商品房买卖合同之辩解，因本案被告逾期交房事实存在，违反了双方约定，原告行使合同解除权，于法有据，故对其辩解，不予支持。被告提出原告请求支付利息损失无法律依据，因被告不履约行为，占用原告资金，致原告发生利息损失，故对其辩解，于法无据，不予支持。被告提出的代办费用、信息费、广告费、预付款等费用主张不予赔偿之辩解，因原告未主张该部分费用，故本院不予处理。原告的诉讼请求，合理部分，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告陈靓与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》，合同编号R201400472092。二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司一次性返还原告陈靓购房款158430元。三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司一次性给付原告陈靓违约金792元。四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司一次性赔偿原告陈靓利息损失（以预交房款158430元为本金从2015年10月1日起至被告履行给付义务时止参照中国人民银行同期同类存款利率计算）。上述给付款项，在本判决生效后七日内履行。逾期未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3468元，已减半收取1734元，由被告负担。此款原告已预交，被告在履行判决义务时一并给付原告。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据予以佐证，当事人亦没有提出异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对双方签订的商品房买卖合同的效力没有异议，一审认定有效，于法有据，本院予以认可。本案争议焦点是：一、商品房买卖合同应否解除；二、如果合同解除，违约方应否负担另一方所支付购房款的违约金损失。
关于商品房买卖合同应否解除。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，兴隆公司约定于2015年9月30日交付房屋，出卖人未按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同的出卖人最主要义务，因此，陈靓主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形；且根据2014年8月4日签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付、逾期90日后买受人有权解除合同的约定内容，陈靓主张解除合同也符合双方的约定解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，陈靓享有实体的合同解除权。兴隆公司以其与陈靓之间存在返租合同关系，据此主张本案并不存在逾期交房的情形，因商品房买卖合同与其主张的返租协议约定的权利义务不同，不能相互替代，所以相关主张，不予支持。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案当事人没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案陈靓的合同解除权的行使也满足程序要求。
关于应否支付违约金及利息。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，根据陈靓关于支付已付购房款的利息的诉讼请求，一审判决兴隆公司支付相应违约金及利息，即符合上述规定。兴隆公司关于不应支付购房款及利息的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘军
审判员 潘力
审判员 王爽
二〇一六年十二月三十日
书记员 何贺