上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初23101号
原告(反诉被告)：上海黄浦区政政建材商店，住所地本市黄浦区。
经营者：饶加政。
委托诉讼代理人：叶烨，上海善法律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海良友(集团)有限公司，住所地本市浦东新区。
法定代表人：张华，董事长。
委托诉讼代理人：刘俊寅，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人：上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司，住所地本市黄浦区河南南路XXX号XXX室。
法定代表人：赵忠麟，董事长。
委托诉讼代理人：张海宝。
委托诉讼代理人：ＸＸ奇，上海市天一律师事务所律师。
原告上海黄浦区政政建材商店(以下简称：政政商店)诉被告上海良友(集团)有限公司(以下简称：良友集团)、第三人上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司(以下简称：征收事务所)房屋租赁合同纠纷一案，诉讼中良友集团于2016年11月24日向本院提出反诉诉请，本院予以受理，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告政政商店经营者饶加政、委托诉讼代理人叶烨；良友集团的委托诉讼代理人刘俊寅；第三人征收事务所的委托诉讼代理人张海宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告政政商店向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告补偿款3，453，296元(停产停业620，256元、装潢15万元、搬场10万元、搬迁奖励50万元、未登记建筑面积2，083，040元)；2、被告返还原告租赁保证金15，900元。事实和理由：原、被告于2013年6月28日签订房屋租赁合同，约定被告将其名下的本市肇周路XXX-
XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限自2013年7月1日到2015年6月30日止，每月租金5，300元，保证金为15，900元(三个月租金)，租赁期间，原告在承租房屋内根据经营需要作了合理搭建及装潢。2015年系争房屋被政府依法征收，同年5月14日被告与房屋征收单位(即第三人)达成征收补偿协议，得补偿款1，000多万元，其中涉及原告的补偿项目即为诉请1。为此，双方多次协商未果。原告认为房屋征收发生在租赁合同履行期间，其中补偿装潢、停产停业、搬迁等补助部分理应归原告所有，要求判如诉请。
被告良友集团辩称，不同意原告的第1项诉请，双方租赁合同补充协议27条，已对动迁补偿款的归属做了明确规定，属于被告所有，当事人已经就权利义务作出明确处分，原告的诉请不应获得支持。原、被告之间的租赁合同关系早在2015年6月30日就已到期，时隔一年半后的现在，房屋仍未动迁，原告仍然占用系争房屋，从这点来看原告主张动迁安置费用也无事实依据。对于第2项诉请，被告确认收到该笔保证金，同意在原告迁出系争房屋且支付占用期间实际使用费，结算应承担的费用后退还。
第三人征收事务所述称，原、被告之间的纠纷与第三人无关，不发表意见。2015年5月14日第三人与被告签订的征收协议，双方对补偿费用已经确认，因系争房屋目前仍未腾空，故补偿费用尚未结算支付。
反诉原告良友集团向本院提出诉讼请求：1、反诉被告从判决生效日起迁出系争房屋，将系争房屋交还反诉原告；2、反诉被告支付反诉原告自2015年7月1日至2016年10月31日的房屋使用费198，750元(合同7－1条约定标准，按照每日每平方米6.75元计算)。事实和理由：系争房屋权利人为良友集团，2013年6月28日与反诉被告签订房屋租赁协议，约定租赁期限自2013年7月1日到2015年6月30日止；除反诉原告同意续租外，反诉被告应在租赁期届满后2日内返还房屋，逾期返还的按每日平方米6.75元支付房屋使用费。双方合同到期后，反诉原告已通知反诉被告不再续租，但反诉被告在合同期满后至今未返还系争房屋，且拒绝支付房屋使用费。
反诉被告政政商店辩称，不同意反诉原告的第1项诉请，2015年4月15日反诉原告与征收部门达成协议后，系争房屋就不应该由反诉原告处分，既便反诉被告要交房也应向征收部门交付；不同意反诉原告的第2项诉请，2015年7月1日开始，法律意义上的房屋控制人是征收部门，反诉原告再主张费用没有依据，合同约定的逾期交房标准，是指在违约情况下，现在并非违约，而是双方就安置补偿发生争议。
经审理查明，一、系争房屋(房屋类型：店铺；建筑面积64.61平方米)权利人为良友集团。政政商店，类型个体工商户，经营场所本市黄浦区肇周路113－115号，经营者饶加政，经营范围为建筑装潢材料、五金及配件//零售。
二、2013年6月28日，政政商店的经营者饶加政(乙方)与良友集团(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定第一条：甲方将系争房屋出租给原告，该房屋实测面积64.61平方米；第二条：乙方作五金店使用；第三条：租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日止；第四条：租金为每日每平方米建筑面积2.70元，月租金为5，300元，乙方每季度22日(每逢3、6、9、12月份支付)前向甲方支付后三个月租金，支付方法为现金；第五条：乙方向甲方支付保证金15，900元(三个月租金)，租赁关系终止后保证金除抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方承担使用期间的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、有偿服务等费用；第六条：除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定；第七条：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满后的2日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6.75元/平方米向甲方支付房屋占用期间的使用费；第九条：甲、乙双方同意在租赁期间内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的……等。该合同补充条款第十四条：乙方需增设附属设施和设备，须经甲方同意，费用及日后维修由乙方承担。合同届满时，若乙方需拆除已增设的附属设施和设备，而在拆除增设附属设施、设备时有损坏或改变房屋原结构、设施或装修的，乙方应恢复房屋原状；第十五条：乙方逾期返还房屋超过30天，应按日租金13.50元/平方米向甲方支付违约金，乙方逾期返还房屋超过60天，应按日租金27元/平方米向甲方支付违约金；第二十七条：因不可抗力或该房屋被动迁而引起的损失均由乙方承担，甲方概不负责。因动迁而取得的所有补偿费均归甲方所有。合同附件三交房标准1、墙面：涂料；2、门：卷帘门二扇；3、卫生：水槽壹个。该合同另对其他事项予以约定。
2015年4月7日，被告向饶加政寄送通知，称“贵方租赁我公司名下的肇周路113－115号，……合同将于2015年6月30日到期。由于该房屋已被纳入动迁范围，故合同到期后，我公司不再与贵方签订租赁合同，请贵方于2015年6月30日前在结清一切应付款项后，将房屋归还我公司”。同年10月20日被告向饶加政寄送律师函，要求饶加政接函后二日内向被告返还房屋，并支付非法占有期间的房屋使用费。
诉讼中，原告陈述其自2007年7月始就系争房屋的承租与被告下属房产经营管理分公司建立租赁合同(提供合同)，并于2011年6月向被告支付押金5，000元，2013年6月补付被告押金900元，合计已付押金5900元；并按合同约定支付合同期内租金；承租期间原告对系争房屋室内进行搭建。被告对原告自2007年承租系争房屋事实不持异议，提出签约主体不同；原告所谓搭建实质为木质货架(出示2016年11月9月拍摄的照片)，对其他事实予以认可。
三、2015年1月20日，上海市黄浦区人民政府作出《房屋征收决定》(编号：黄府征【2015】2号)，将包括系争房屋在内的房屋列入《老西门新苑1-4、1-4地块旧城区改建》项目。同年5月14日，被告(乙方)与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局的房屋征收实施单位征收事务所(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(征收编号：单征非-18号)。该协议约定，系争房屋类型店铺，房屋性质系统，房屋用途营业；房屋为非居底层，建筑面积64.61平方米，未登记建筑面积45.48平方米；市场评估单价9.6元万/平方米；补偿款为6，202，560元；停产停业损失补偿620，256元；装潢补偿款15万元。其他补贴奖励100万元(房屋搬场补贴10万元、非居搬迁奖励费50万元、非居房屋无搭建补贴10万元、签约奖励费30万元)；补偿方法货币补偿，合计补偿款7，972，816元。该协议第九条：征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人(公有房屋承租人)签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可以用于房屋租赁关系的处理；第十条：乙方应当在本协议生效后7日内将被征收房屋的《公房非居住房屋租房合同》或《房地产权证》及相关权属证明材料(原件)交甲方报有关部门办理注销手续；第十一条：乙方应当在本协议生效后30日内搬离原址，并负责房屋内租赁户的清退及房屋内集体宿舍、暂住户、户口迁移等历史遗留问题的处理，……如未完成上述事宜，视为乙方未履行搬迁义务，乙方承担未按期搬迁的责任；第十三条：本协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方应向乙方支付7，972，816元；第十七条：本协议经甲乙双方签字或盖章后生效。本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。
经甲、乙双方确认的《黄浦区老西门新苑1-4、1-5地块(单位)结算单》，第一部分：协议书应付7，972，816元；第二部分：本结算单额外增加发放费用：1、未登记建筑面积补贴2，083，040元(已扣非居房屋无搭建补贴10万元)；2、协议生效计息奖励费90，535.76元，计2，173，575.76元。二项合计甲方支付乙方10，146，391.76元。
根据《黄浦区老西门新苑1-4、1-5地块旧城区改建房屋征收项目告单位书(三)》记载，停产停业损失补偿按被征收房屋市场评估价的10%确定；征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人(公有房屋承租人)签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容；搬场补贴以核定的非居住建筑面积24元/平方米计算，每户低于10万元的，按10万元发放(已包括电话、管道煤气、热水器、空调、有线电视、宽带、电表等设施移装费用)；室内装饰装修补贴按核定的非居建筑面积1，500元/平方米，每低于15万元的，按15万元发放；设备设施搬迁补贴，机器设备、物资搬迁及安装费用等按实结算。
《黄浦区老西门新苑1-4、1-5地块(单位)房屋征收认定建筑面积外使用面积审核表》所示，系争房屋调查情况，建筑面积64.61平方米，前间搭建阁40.80平方米(高度1.7米以上)、后间搭建阁9.36平方米(高度1.2-1.7米)。
黄浦区住房保障和房屋管理局于2015年3月12日出具《公告》：黄浦区老西门1-4、1-5地块房屋征收方案征询工作，截止3月12日，本地块居民房屋征收补偿协议(附生效条件)签约率已超过85%。根据《上海市国有工地上房屋征收与补偿实施细则》，即上海市人民政府第71号令的规定，黄浦区老西门1-4、1-5地块所签订的房屋征收补偿协议正式生效。
以上事实，由政政商店提供、出示《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、支付租金及押金凭证、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《结算单》、良友集团寄送的通知；良友集团提供出示的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、通知及律师函、现场照片若干；第三人征收事务所提供、出示《黄浦区老西门新苑1-4、1-5地块旧城区改建房屋征收项目告单位书(三)》、《黄浦区老西门新苑1-4、1-5地块(单位)房屋征收认定建筑面积外使用面积审核表》、《公告》。以上证据及当事人的陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议：一、原、被告双方对租赁合同第二十七条约定，有不同理解；二、反诉原告主张房屋使用费是否具有法律依据。
一、租赁合同补充条款第二十七条约定，因不可抗力或该房屋被动迁而引起的损失均乙方承担，甲方概不负责。因动迁而取得的所有补偿费均归甲方所有。原告认为，系争房屋征收事实发生在原、被告合同期内，且被告与征收单位于2015年5月14日签订征收补偿协议，故原、被告租赁合同于该日解除。根据征收公告及补偿协议约定，停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为房屋租赁关系处理的内容。虽双方合同中约定因动迁而取得的所有补偿费均归甲方所有，但该部分指向为被征收房屋本身价值部分，而原告主张与房屋价值补偿无涉，系与经营有关即被告所得补偿。被告认为，当事人在合同中明确约定，补偿款应属被告所有，双方合同早在2015年6月30日已到期，且系争房屋仍然由原告占有，故原告主张无依据。本院认为，根据原、被告租赁合同第九条约定，1、该房屋占有范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法纳入房屋拆迁许可范围的，租赁合同终止。又根据被告与第三人在征收补偿协议中约定，补偿协议生效有二个条件，1、协议双方签字盖章生效；2、基地采用征询制，当房屋征收决定范围内签约户数达到被征收户数85%，协议生效。现有证据证明，在早于被告与第三人签订征收协议前，即2015年3月12日签约户数达到被征收户数85%，故被告与第三人签订征收补偿协议之日即2015年5月14日协议生效。据此，原、被告租赁合同因房屋被征收而于2015年5月14日提前解除。
双方合同补充条款第二十七条，因动迁而取得的所有补偿费均归甲方所有。但合同约定的动迁与现在的房屋征收二者性质不同，故对被告将房屋征收事实等同于动迁事实的观点，本院不予采纳。作为非居房屋动迁或征收补偿款均涉及对房屋价值补偿、经营者补偿及其他奖励等内容。如被告未将系争房屋出租的，上述各项补偿款项均归权利人所有，但被告在房屋征收之前用合同的形式将该房屋出租给原告，用于五金店的经营和设立个体工商营业执照，该事实证明被告同意将该房屋的经营权让渡给原告。征收公告及补偿协议均明确，出租人所得停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为房屋租赁关系的处理，其实质系考虑到房屋承租人因房屋被征收导致租赁合同被提前解除，对因此遭受的损失予以补偿。据此，故征收协议中除房屋价值补偿外的经营损失补偿应归实际经营者所有。原告所主张停产停业损失补偿、房屋搬场被贴，均为其实际损失，故对此诉请，本院予以支持。但征收协议中搬场补贴包括房屋搬场补贴10万元与非居搬迁奖励费50万元，而非居搬迁奖励费系对房屋权利人之奖励，故原告主张非居搬迁奖励费50万元之诉请，本院不予支持。关于原告主张装饰装修损失、未登记面积补赔的诉请，虽被告交付房屋标准1、墙面：涂料；2、门：卷帘门2扇；3、卫生：水槽一个，但根据征收公告，装修补偿作托底补偿，既便原告不作任何装饰，被告仍可获得补偿，故对此费用本院酌情判定；双方合同约定被告出租房屋面积为64.61平方米，无搭建物。但征收单位核定的系争房屋内存有阁楼搭建，并作实际测量、审核。诉讼中被告未能举证证明，其实际出资搭建事实，故根据谁出资谁得益原则，以及考虑到原告之搭建依附在承租房屋基础上，故该部分之补偿款，本院酌情判定。
二、根据被告与第三人签订的征收补偿协议第七条约定，乙方应当在本协议生效后7日内将被征收房屋的《公房非居住房屋租房合同》或《房地产权证》及相关权属证明材料(原件)交甲方报有关部门办理注销手续。据此，被告于2015年5月21日起已丧失对该房屋拥有的权利，结合原、被告租赁合同的有关合同解除的约定，对反诉原告依据合同约定要求反诉被告返还系争房屋的诉请，本院予以支持。但对反诉原告提出要求反诉被告承担自2015年7月1日起至2016年10月31日止的房屋使用费诉请，无合同约定，本院不予支持。至于反诉被告至今未实际迁出系争房屋，可能造成反诉原告延期向第三人交付房屋及会承担相应违约责任的情形，因该事实至今尚未发生，故反诉原告在确认损失基础上，可另行主张权利。
虽然本案诉讼中，原告与被告对租赁合同提前解除或终止有不同理解，但根据合同约定和法律规定，原告均应及时腾退房屋，并与被告结算承担租赁期间承租人应该承担的费用；被告应退还履约保证金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海黄浦区政政建材商店与被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司于2013年6月28日签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年5月14日解除；
二、原告(反诉被告)上海黄浦区政政建材商店应于本判决生效之日起十日内将本市肇周路XXX-XXX号房屋交还被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司(含物品)；
三、原告(反诉被告)上海黄浦区政政建材商店与被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内结算租赁期间费用后，由被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司返还原告(反诉被告)上海黄浦区政政建材商店房屋保证金15，900元；
四、被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司自收到第三人上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司支付本市肇周路XXX-
XXX号房屋征收补偿款后三日内支付原告(反诉被告)上海黄浦区政政建材商店补偿款2，220，256元(停产停业损失补偿620，256元、装饰装修补贴5万、房屋搬场补贴10万、未登记建筑面积145万元)；
五、原告(反诉被告)上海黄浦区政政建材商店要求被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司给付非居搬迁奖励费50万元之诉请，不予支持；
六、反诉原告(被告)上海良友(集团)有限公司要求反诉被告(原告)上海黄浦区政政建材商店支付自2015年7月1日到2016年10月31日的房屋使用费之诉请，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34，426.37元，适用简易程序减半收取计17，213.18元，反诉案件受理费2，138元，由原告(反诉被告)上海黄浦区政政建材商店负担4，893.18元，由被告上海良友(集团)有限公司负担14，458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 茅德成
二〇一七年一月六日
书记员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。