广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第175号
上诉人（原审被告）：韶关市中艺投资管理有限公司。
法定代表人：张华，总经理。
委托代理人：曾彦杰，广东德良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴志强，男，1959年10月27日出生，汉族。
委托代理人：吴艺，女，1984年9月17日出生，汉族，系吴志强女儿。
委托代理人：唐犀，广东德赛律师事务所律师。
上诉人韶关市中艺投资管理有限公司（以下简称中艺公司）因与被上诉人吴志强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年9月6日，吴志强与案外人韶关市伟强置业有限公司（以下简称置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定由吴志强向置业公司购买位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号房屋（双方约定该房屋仅用作商业营业用房），房屋总价款为381535元，置业公司应当于2012年1月31日将经分期综合验收合格的房屋交付吴志强使用。上述《商品房买卖合同》第一页注明置业公司的委托代理机构为案外人韶关市中艺文化广告有限公司（以下简称广告公司），该司的法定代表人为张华。
另查明：吴志强与置业公司签订《商品房买卖合同》同日，吴志强（甲方）即与中艺公司（乙方）签订《尚水国际水会酒店物业租赁合同》（以下简称租赁合同）和《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》（以下简称委托协议）。租赁合同约定：第一条物业基本情况：甲方将位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号物业出租给乙方经营使用。……第二条租赁期间：租赁期限为15年，即从2012年3月6日至2027年3月5日。第三条租金的计收：租金以甲方全部缴清购房款（包括一次性购买或银行贷款）后第七个月开始计收。在本合同约定的第一至第十五年度，该物业的月租金为635.89元，每月租赁税为133.54元，每月实收租金502.35元。……第五条租金的支付方式：1、租金支付时间：每月支付一次，即在每月的31日前支付当月租金（遇到节假日则顺延）2、租金支付方式：转账支付（甲方将指定的账户存折复印件交乙方备案）……。第六条物业的交付及返还：1、交付：甲方在签订物业买卖合同之日起，应立即交付该物业钥匙给乙方进行装修……第十条违约责任：1、在本合同的履行期间，除经双方协商同意外，任何一方不得单方面无故解除本合同。……6、乙方应按时交纳租金，如有延迟，按每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之二的违约金。7、乙方逾期3个月未交付租金的，甲方有权选择解除合同，并按前款之规定，收取乙方违约金……”。委托协议约定：“第一条物业基本情况：甲方将位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号物业全权委托乙方经营管理……。第二条委托事项及期限：1、甲方全权委托乙方将该物业作为水会酒店进行经营管理。2、委托期限为15年，即自2012年3月6日至2027年3月5日。第三条经营收益：1、不管该物业是否经营，该物业前五年度的经营收益，乙方每年均以购房价总额的4%方式返还甲方，分十二个月支付，（购房价×4%）／12个月；第六～十年度，乙方每年均以购房价总额的5%方式返还甲方，分十二个月支付，（购房价×5%）／12个月；第十一～十五年度，乙方每年均以购房价总额的6%方式返还甲方，分十二个月支付，（购房价×6%）／12个月。经营收益支付周期：每月支付一次，即在每月31日前支付当月经营收益（遇节假日则顺延）。……第六条违约责任：1、乙方应按时将物业经营收益交付甲方，如延期交付，则按每延迟一日，计收迟延部分金额的千分之二的方式支付滞纳金给甲方……”租赁合同与委托协议签订后，中艺公司从2012年3月至2012年10月，每月支付租金502.35元及经营收益1271.78元给吴志强，之后，中艺公司未再支付租金及经营收益给吴志强。吴志强至今未取得韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号房屋的房地产权证，中艺公司亦未对涉案房屋进行装修。
还查明：与本案属于系列案的姜少清诉中艺公司的（2013）韶武法民一初字第706号案件的二审【案号：（2013）韶中法民一终字第1113号】调查询问时，中艺公司同意解除租赁合同及委托协议书。该案二审期间，本院向置业公司的法定代表人潘世强就该司与中艺公司之间的关系进行调查并制作笔录，在笔录中潘世强称，华润大厦的投资者为置业公司，华润大厦因房屋用途更改及部分建筑改建，故现不能通过竣工验收。2011年1月10日，置业公司（甲方）与广告公司（乙方）签订了《华润大厦委托策划、销售代理合同》，约定甲方委托乙方作为华润大厦项目的独家策划及销售代理机构。同日，双方（置业公司为甲方、广告公司为乙方）还签订了《华润大厦项目合作协议》，约定就华润大厦项目，双方初步构思为：首层商铺规划为购物商场打造商业氛围；二层裙楼作为餐饮和KTV（精品KTV）配套；三四层裙楼连五至十层公寓部分用作经营水疗馆作为项目配套；十一至二十层用作酒店经营或单身公寓；住宅部分直接销售或改公寓后销售（改公寓的费用由甲方承担）。甲方将该项目交由乙方全权管理和销售。潘世强同时向本院提供了《华润大厦委托策划、销售代理合同》和《华润大厦项目合作协议》的复印件。根据查询的工商登记资料显示：广告公司核准登记日期为2005年3月28日，住所地为韶关市武江区新华南路7号楼富康楼二层202房，法定代表人为张华，2009年7月14日，该公司变更股东情况为张华持股比例80%，张韶祥持股比例20%，2012年7月24日变更股东情况为张华持股比例为90%，张韶华持股比例为10%。中艺公司核准登记日期为2011年4月20日，住所地为韶关市武江区新华南路7号楼富康楼二层203室，法定代表人为张华，2013年4月1日前，其股东情况为张华持股比例为90%，骆徽持股比例10%。另外，该案二审期间本院还依法向韶关市住房和城乡建设局查询韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦的竣工验收情况，韶关市住房和城乡建设局回复：韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦未在该局建筑工程质量安全监督站办理竣工验收，也未在该局行政服务窗口办理相关的工程竣工验收备案手续。
2013年10月29日，吴志强向原审法院提起诉讼，诉称：2011年9月6日，吴志强与中艺公司签订租赁合同及委托协议。委托协议约定吴志强将其所有的位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦7层17号物业全权委托给中艺公司经营管理，无论该物业是否经营，中艺公司均应按照协议约定将租金按月支付给吴志强。委托协议第一条和租赁合同第三条明确约定前五年应当按月给付经营收益1271.78元、租金502.35元给吴志强。然而，自2012年11月起，中艺公司未再向吴志强支付上述款项，中艺公司的行为已经给吴志强的利益造成极大损害。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，中艺公司拖延给付租金的行为致使合同目的不能实现，已经构成根本违约。租赁合同第十条第7款也对可解除合同情形作出约定：“乙方逾期3个月未交付租金的，甲方有权选择解除合同，并按前款之规定，收取乙方违约金”。所以吴志强要求解除租赁合同与委托协议合法合理。另外，租赁合同第十条第6款和委托协议第六条第1款均对中艺公司延期给付应承担违约责任作出约定：“每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之二违约金”。上述合同条款是双方的真实意思表示，既然中艺公司存在延迟支付的违约行为，中艺公司就应向吴志强给付违约金。据此，吴志强请求原审法院判决：1、解除双方于2011年9月6日签订的租赁合同及委托协议。2、中艺公司支付从2012年11月至2013年9月的经营收益13989.62元、租金5525.85元，合计19515.47元给吴志强。3、中艺公司支付违约金7025.55元给吴志强（暂时计算至起诉之日，今后持续计算至付清之日）。4、案件诉讼费由中艺公司负担。
2011年间，包括本案当事人吴志强在内的多人分别与中艺公司签订租赁合同以及委托协议，将房屋交给中艺公司经营，其他与吴志强有相同经历的人士也因与吴志强同样的原因并以同样的理由向广东省韶关市武江区人民法院（以下简称武江法院）提起诉讼，武江法院也分别另案作出与本案原审判决结论完全一致的其他判决。其中姜少清起诉中艺公司的（2013）韶武法民一初字第706号案件的原审诉讼期间，中艺公司曾提交了韶关市住房和城乡建设局于2012年12月14日出具的《关于华润大厦有关情况的回复》，该回复称“该项目（韶关市武江区芙蓉北一路华润大厦）于2005年7月19日由建设单位韶关市伟强置业有限公司复工续建，目前尚未办理竣工验收手续和竣工验收备案手续”。此外，吴志强在原审时提交了华润大厦数份销售广告宣传单，当中该大厦被包装宣传为CBD产权式酒店-“尚水国际水会酒店”，该销售广告宣传单中注明“尚水国际水会酒店”的开发商为置业公司，投资商为中艺公司。
原审法院认为：吴志强与中艺公司签订的租赁合同及委托协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。对于吴志强要求中艺公司支付从2012年11月至2013年9月的经营收益13989.62元、租金5525.85元的诉讼请求。因租赁合同中约定中艺公司应当在吴志强缴清房款后第七个月开始计收租金，委托协议中约定不管该物业是否经营，中艺公司均应当支付经营收益。中艺公司支付租金及经营收益不以其是否经营为前提，故中艺公司仍应支付从2012年11月至2013年9月的租金5525.85元（502.35元／月×11个月）、经营性收益13989.58元（1271.78元／月×11个月）给吴志强。
对于吴志强要求中艺公司支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，因中艺公司未按约定支付租金及经营收益，故对吴志强要求支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。租赁合同约定中艺公司应按时交纳租金，如有延迟，按每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之二的违约金。委托协议约定中艺公司应按时将物业经营收益交付吴志强，如延期交付，则按每延迟一日，计收迟延部分金额的千分之二的方式支付滞纳金给吴志强。查明的事实表明，中艺公司已逾期支付租金及经营收益，故中艺公司应从2012年12月起至双方签订的租赁合同及委托协议解除之日止，按逾期每日以欠款金额的2‰计算违约金给吴志强。
对于吴志强要求解除双方于2011年9月6日签订的租赁合同及委托协议的诉讼请求。租赁合同约定中艺公司逾期3个月未交付租金的，吴志强有权选择解除合同。因此，该院对吴志强的该项诉求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2013年12月19日作出（2013）韶武法民一初字第1182号民事判决：一、解除吴志强与韶关市中艺投资管理有限公司于2011年9月6日签订的《尚水国际水会酒店物业租赁合同》及《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》。二、韶关市中艺投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2012年11月至2013年9月的租金5525.85元、经营性收益13989.58元给吴志强。三、韶关市中艺投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金及经营收益的违约金（从2012年12月起至双方签订的《物业租赁合同》及《委托经营管理协议书》解除之日止，按逾期每日以欠款金额的2‰计算）给吴志强。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取231.76元，由韶关市中艺投资管理有限公司负担。
中艺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、由于吴志强并未取得标的房产的所有权，标的物无法确定，因此双方签订的租赁合同及委托协议不符合法律规定的合同成立的要件，所以涉案合同未能成立。中艺公司先前支付的款项吴志强应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。也就是说，合同首先要成立，才有可能生效。合同的成立必须要符合三个要件，即确定的当事人、确定的标的物和确定的数量。这一观点原来还只是理论上的探讨，但是，自从《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》出台后，该观点便已在实践中得到确认。上述司法解释的第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。根据该规定，合同的成立必须要有确定的标的物。试想，如若连确定的标的物都没有，合同不可能成立。而在本案中，双方签订的合同中约定的标的物并不确定，因此，中艺公司认为双方签订的合同并未能成立，更谈不上生效的问题。而原审法院认定合同生效，属于适用法律错误。合同标的，就是指合同双方在合同中权利义务是合同当事人权利和义务共同指向的对象。而本案中，租赁合同及委托协议约定的合同当事人权利和义务共同指向的对象就是房产。但是，这个房产到今天为止仍然还不确定。从法律上来说，由于吴志强并未取得标的房产的房产证，因此并不是标的房产所有权的所有权人。而且，该房产到现在为止还未在房管局有所有权登记，其能否登记仍存在疑问，由此可见，标的房产并不确定。即使不以房产证为准，在现实生活当中，吴志强所诉称的标的房产也很难确定。因为华润大厦到目前为止还是处于在建状态，其大厦内部仍还是框架结构，开发商并未将其分割、编号，按现有状态，根本无法区分那个房子是哪人的，就算吴志强自己走入华润大厦也无法指出哪个房子是涉案标的。所以，无论是从法律上还是现实中，双方的合同所认为的标的物并不存在，因此，双方所签合同并未成立，中艺公司先前支付的租金及经营性收益，吴志强应予以返还。
二、中艺公司并不存在违约行为，无需支付逾期支付租金及经营性收益的违约金。首先，两份合同都因为标的物不确定而不符合合同的成立要件，因此，合同并未成立，更谈不上生效，吴志强也不可能违约。其次，即使法院认为租赁合同有效，中艺公司的行为也不是违约行为，而是在依法行使同时履行抗辩权。根据租赁合同第六条物业的交付及返还第一项的约定“交付：甲方应在签订物业买卖合同之日起，应立即交付该物业的钥匙给乙方进行装修”。但是，至今为止，吴志强并未履行该义务，也就是说物业并未交付给中艺公司。可见，违约的并不是中艺公司，而是吴志强。由于吴志强未履行上述义务，中艺公司当然有权依照《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，拒绝其履行义务的要求。由此可见，中艺公司并没有违约。再次，即使法院认为委托协议有效，中艺公司的行为也没有违约。根据双方签订的委托协议约定，无论中艺公司是否经营，都需支付经营性收益。先不去评论这个协议是否公平，单就委托协议的内容来说，中艺公司也没有违约。关于违约的问题，首先要弄清楚这个协议的性质。委托是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同，并由被委托人行使的全部职责，但责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。本案中，吴志强委托中艺公司经营，并约定无论是否经营都需支付经营性收益，但实际的情况是由于吴志强一直未能取得房产证，导致中艺公司想经营的项目无法登记、注册，更无法经营。也就是说，现在不是中艺公司不去经营，而是由于吴志强未能取得房屋的产权证而无法经营。由于委托协议的本质是委托受托人去代为处理相关事务，但是，现在是因吴志强自己的原因使得委托事务无法处理，而中艺公司对无法经营的问题并不存在任何责任。因此，这委托事务无法处理的结果应该由吴志强承担，而不能由中艺公司承担，吴志强要求中艺公司支付经营性收益与违约金的请求于法无据。据此，中艺公司请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回吴志强的诉讼请求。2、案件全部诉讼费用由吴志强负担。
吴志强答辩称：一、中艺公司与吴志强签订的租赁合同及委托协议既符合合同的成立要件，也符合合同的生效要件，合同已经成立并且生效。1、对于中艺公司所称因标的物无法确定导致合同未能成立的问题，吴志强认为中艺公司的观点既没有法律的依据，也没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。但此法条并未规定合同的成立要件。合同的成立要件在理论上一直没有定论，合同成立需有确定的当事人、标的物和数量这一说法仅仅是众多学说的一种。根据吴志强所举出的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这条除外的规定恰好说明若当事人另有约定，则法院不应按照该条款所列要素进行判断合同是否成立。综上所述，中艺公司所认为合同成立需要确定标的物的观点既没有理论支持，也没有法条支持，不能成立。2、退一步说，即便合同的成立需要明确标的物，本案中租赁合同及委托协议中所涉及的标的物房产也是确定存在，经过政府部门认可的，合同已经成立。该房产本身是预售房产，购买房屋签订的买卖合同上已有房屋的平面图及分割图。涉案物业是租赁合同及委托协议的标的物，也是吴志强在与开发商置业公司签订《商品房买卖合同》的标的物。置业公司是具有四级资质的房地产开发商，且在与吴志强签订《商品房买卖合同》之前，已经取得了韶预许证11021号预售证。而吴志强在与开发商签订《商品房买卖合同》的当天，已经在韶关市住房与城乡建设局中办理预售合同登记手续，并且韶关市住房与城乡建设局的官方网站中也清楚地明示涉案物业的状态。华润大厦内部目前并非框架结构，房屋正在进行装修，标的物己经明确。因此，双方签订的租赁合同及委托协议己经成立。3、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的租赁合同及委托协议是吴志强及中艺公司之间真实意思表示，无法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在本案中，中艺公司作为涉案物业的投资商，通过尚水国际水会酒店宣传广告、华润大厦认购须知、投资手册等宣传资料，与置业公司共同向吴志强发出要约邀请，明确说明吴志强在与置业公司签订《商品房买卖合同》的同时，必须与中艺公司签订租赁合同及委托协议并交给中艺公司经营管理。而吴志强也正是由于这些宣传广告和资料中对于指定交给中艺公司经营管理的说明，才会决定与置业公司签订《商品房买卖合同》，并同时签订租赁合同及委托协议并交给中艺公司经营管理。因此，尚水国际水会酒店宣传广告、华润大厦认购须知、投资手册等宣传资料中对于要求吴志强与中艺公司签订租赁合同及委托协议并交给中艺公司经营管理的说明，既是要约，也是中艺公司方面的真实意思表示。而吴志强与中艺公司于2011年9月6日签订的租赁合同及委托协议则是吴志强的真实意思表示。换言之，双方己经就租赁合同及委托协议达成合意，两份合同并没有出现没有违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立且有效。4、中艺公司作为涉案物业的投资商，在签订租赁合同及委托协议之前己经清楚知悉涉案物业的具体情况。中艺公司作为涉案物业的承租人，也是涉案物业的投资商。从尚水国际水会酒店整个项目的运作来看，《商品房买卖合同》与租赁合同及委托协议于同一天签订，具有紧密而不可分割的联系。中艺公司在与吴志强签订租赁合同及委托协议之前，己经完全清楚知悉涉案物业的具体情况，包括其内部的修建基础、修建进度、装修情况等。
二、中艺公司存在明显违约行为，应支付逾期支付租金及经营性收益的违约金。1、合同成立有效的前提下，吴志强已经履行了合同的义务，中艺公司已经领取涉案物业的钥匙，并实际占有涉案物业，涉案物业已经交付给中艺公司。根据本案的租赁合同第六条第1款，吴志强在与置业公司签订《商品房买卖合同》时，已经将涉案物业的钥匙交给了中艺公司，以便中艺公司对涉案物业进行装修。双方已经明确了涉案物业的交付事实。由于中艺公司是涉案物业的投资商，在当时与置业公司之间具有合作关系，并且租赁合同及委托协议是与《商品房买卖合同》同时签订的。因此，涉案物业的钥匙是吴志强通过置业公司交付给中艺公司的。而在领取了涉案物业的钥匙后，中艺公司开始了对涉案物业实际占有的状态。如果中艺公司并没有领取涉案物业的钥匙，则中艺公司应当在合同约定的钥匙交付之日起的两年内向吴志强主张。然而，截止至2013年9月6日，中艺公司一直未对吴志强主张涉案物业的钥匙交付问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，己超过两年的诉讼时效。中艺公司还通过向吴志强支付7个月的租金及经营性收益再次确认了其已经实际占有涉案物业的事实。从中艺公司的履约情况来看，其从2012年3月至2012年10月向吴志强支付了涉案物业的合共7个月的租金及经营收益，履行合同义务。本案的租赁合同、委托协议以及《商品房买卖合同》于2011年9月6日签订的，如果中艺公司没有实际占有涉案物业，则不会在合同签订的半年后，开始向吴志强支付合同约定的租金和经营性收益，因为这样明显有悖常理。因此，吴志强认为，租赁合同以及中艺公司的一系列行为己经形成了一个具有高度盖然性的证据链，足以证明中艺公司承认吴志强己经向其交付了涉案物业的钥匙，中艺公司己对涉案物业形成实际占有，涉案物业己以当时状况完成交付。2、中艺公司违约行为事实清楚，不存在先履行抗辩权的情况。如前所述，本案的租赁合同、委托协议是合法有效的合同，对合同双方当事人均具有约束力。而中艺公司己经领受涉案物业的钥匙，并实际占有涉案物业。则吴志强认为，根据租赁合同第十条第6，7款，以及委托协议第六条第1款，中艺公司的违约行为事实清楚，不存在先履行抗辩权的情况。
三、本案中中艺公司是涉案物业的投资商，其不具有物业管理资质，却通过虚假宜传的方式，欺骗和误导吴志强及其他业主与其签订租赁合同及委托协议，在本案中存在过错。1、中艺公司并非单纯的承租人，更是涉案物业的投资商。吴志强提交的证据及补充证据等大量资料和网页证据，均清楚地显示出尚水国际水会酒店，即涉案物业所在的华润大厦，其开发商为置业公司，投资商为中艺公司。其中包括尚水国际水会酒店的宣传广告在内的多份资料均写明：“尚水国际水会酒店位于韶关市武江区芙蓉北一路6号即原华润大厦，是由中艺公司投资1.6亿元，尚水国际（深圳）会所策划管理机构全程策划的尚水国际水会酒店项目。”而在吴志强提交的补充证据中，更是详细地显示了中艺公司通过与尚水国际（深圳）会所策划管理机构之间的合作，在韶关市引入尚水国际项目的全过程。另外，中艺公司更以其关联公司广告公司作为承销方介入该项目。并且，根据尚水国际水会酒店的宣传广告以及华润大厦认购须知，中艺公司为尚水国际水会酒店指定的经营管理公司，在吴志强与开发商置业公司签订《商品房买卖合同》时，须同时签署租赁合同及委托协议，给作为投资商的中艺公司用于经营。因此，吴志强认为，中艺公司身份并非只是涉案房屋的承租方，还担任涉案房屋的投资商角色。2、中艺公司不具有物业管理资质，且通过虚假宣传的方式，欺骗和误导吴志强及其他业主，在本案中存在过错。根据韶关市住房与城乡建设局公布的韶关市123间物业管理企业清单，中艺公司并不具备经该局认可的物业管理企业资质。然而，中艺公司却通过发布大量的宣传广告和资料，对外承诺其对尚水国际项目投资1.6亿元，诱导业主与其签订租赁合同及委托协议，而在原审庭审中，中艺公司承认自身仅投资100余万元。中艺公司不具有物业管理企业资格，却虚假宣传自身实力及管理水平，使吴志强及其他业主的合法权益受到极大的损害，明显违反严重违反《中华人民共和国广告法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）、（三）款的规定，在本案中明显存在过错。
四、由中艺公司投资，置业公司开发的尚水国际水会酒店侵犯包括吴志强在内的大量群众权益，如不进行公正判决，根本无法弘扬法律的公平和正义。韶关市有关政府部门及信访机构己经就涉案房屋的问题多次召集协商，电视台也进行多次报道，但一直未能得到有效的解决。中艺公司投资，置业公司开发的尚水国际水会酒店在宣传资料中进行虚假宣传，吸引大量不知情的公众购房并签订租赁合同及委托议，却未能在房地产开发项目中投入足额资金，不支付租金，侵犯了大量群众业主的权益。因此，包括吴志强在内的广大业主们，急切盼望得到法院的公正判决，否则不利于社会主义和谐社会，也无法弘扬法律的公平和正义。据此，吴志强认为原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回中艺公司的上诉请求，维持原判。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院对本案的法律关系性质认定正确，本院亦予认同。由于本案只有中艺公司提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本院只围绕中艺公司的上诉请求进行审理，对中艺公司上诉请求没有涉及的原审判决审理查明事实及其他判项不予审查。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、吴志强与中艺公司签订的租赁合同及委托协议的法律效力。二、吴志强要求解除租赁合同及委托协议的诉讼请求应否支持。二、中艺公司应否向吴志强支付2012年11月至2013年9月的租金和经营收益及相应的违约金。
一、关于吴志强与中艺公司签订的租赁合同及委托协议的法律效力问题。经查，涉案租赁合同及委托协议签订时，没有证据显示存在一方欺诈或胁迫另一方以及双方恶意串通等行为，租赁合同及委托协议的内容也没有损害国家、集体或者第三人的利益，没有损害社会公共利益，没有违反缔约时及现行的法律、行政法规的强制性规定，缔约后双方亦按租赁合同及委托协议的约定履行各自的权利义务接近1年而无争议，因此，订立两份合同并据此履行应为缔约双方的真实意思表示，故吴志强与中艺公司签订的租赁合同及委托协议合法有效，对合同当事人具有法律约束力。至于涉案租赁物是否存在瑕疵，以及该租赁物在建设过程中是否违反建筑方面的法律法规与租赁合同及委托协议效力之间的法律关联问题，虽然吴志强至今仍未领到涉案房屋的权属证书，但承租人对租赁物在实际生活中的占有使用并不以出租人是否领取该租赁物的权属证书为前提，故涉案租赁物没有权属证书的瑕疵并不能成为否定租赁合同及委托协议效力的理由。另外，由于本案案由定为房屋租赁合同纠纷而非建设工程合同纠纷，则案件的审理方向及审查重点应放在涉案租赁合同的效力、租赁合同能否解除以及解除后应如何处理等问题上，而不应将焦点过多集中于涉案工程身上。因为虽然华润大厦商住楼工程是引发本案纠纷的源头，但作为华润大厦业主之一的吴志强，其提起本案诉讼的目的只是要求法院帮助其解除与中艺公司签订的两份合同以及向中艺公司追讨被拖欠的租金和经营收益问题，并不涉及例如华润大厦商住楼项目的工程质量、工程款支付、竣工验收等与工程建设密切相关的其他问题，故涉案租赁物在建设过程中是否违反建筑方面的法律法规问题不属于本案的审理范围，该问题也不应成为否定租赁合同及委托协议效力的法律依据。
二、关于吴志强要求解除租赁合同及委托协议应否支持的问题。本案中，双方当事人均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订涉案租赁合同及委托协议是双方真实意思表示，也未违反法律、法规的禁止性规定，因此，租赁合同及委托协议在双方签订之日起即已依法成立。且双方未对合同的生效附加条件或约定期限，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，涉案租赁合同及委托协议自成立之日起生效。租赁合同及委托协议生效后，中艺公司也曾依照合同约定从2012年3月至2012年10月，每月支付租金502.35元及经营收益1271.78元给吴志强，但从2012年11月起至吴志强于2013年10月提起本案诉讼时止，中艺公司未再向吴志强支付任何款项，本院二审审理期间，中艺公司也没有作出愿意继续履行租赁合同及委托协议的意思表示，故中艺公司该行为已构成违约，且违约时间已远超租赁合同所约定的3个月合同解除选择权的起始期限，故吴志强按该约定选择解除租赁合同具有合同基础和法律依据，本院予以支持。既然中艺公司占有使用租赁物所依附的最主要的合同基础已不存在，则委托协议也必然一并解除。所以，本院确认吴志强与中艺公司于2011年9月6日签订的租赁合同及委托协议依法解除。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方尚未履行的合同部分，终止履行。且因双方在诉讼过程中，未就合同履行情况要求恢复原状、采取其他补救措施及赔偿损失，根据民事诉讼当事人意思自治原则，故本院对双方合同解除后的相关事宜不作处理。双方当事人可另循合法途径解决。
三、关于中艺公司应否向吴志强支付2012年11月至2013年9月的租金和经营收益及相应的违约金的问题。如前所述，涉案租赁合同及委托协议在依法解除前，依然具有法律效力，对吴志强与中艺公司仍具有法律约束力，中艺公司应按合同约定向吴志强支付租金及经营收益。中艺公司自2012年11月起未向吴志强支付租金及经营收益违反合同约定，其应承担合同约定的支付违约金的责任。中艺公司上诉提出，因吴志强未履行交付涉案房屋的义务，中艺公司可拒付租金及经营收益，原审法院判令中艺公司支付租金及经营性收益给吴志强错误。对此，本院认为，虽然涉案租赁合同及委托协议是中艺公司与吴志强签订，中艺公司与广告公司为不同法律主体，但从工商登记资料可以看出，广告公司与置业公司签订的《华润大厦委托策划、销售代理合同》和《华润大厦项目合作协议》时，中艺公司及广告公司的法定代表人均是张华，张华当时也持有上述两公司的大部分股权，中艺公司租赁吴志强的房屋开发“尚水国际水会酒店”也与广告公司和置业公司约定的华润大厦建设项目相吻合，中艺公司租赁涉案房屋正是为了建设广告公司经营管理的华润大厦项目，两公司之间就华润大厦建设项目应存在信息共享的密切合作关系。而从广告公司与涉案房屋的开发商置业公司签订的《华润大厦委托策划、销售代理合同》和《华润大厦项目合作协议》内容可以看出，广告公司独家代理销售华润大厦的房屋并由其经营管理华润大厦建设项目，其应知晓华润大厦未能通过竣工验收，不能交付给业主等相关情况。即可知在中艺公司与吴志强签订租赁合同和委托协议时，中艺公司已清楚知道吴志强不可能按合同约定的签订物业合同之日起交付涉案房屋。该事实也与双方委托协议约定“不管该物业是否经营”的事实相互印证。因此，吴志强收取租金及经营性收益不以交付涉案房屋及中艺公司经营为前提应是双方的真实意思表示。现中艺公司以吴志强未交付涉案房屋为由拒付租金和经营性收益，与其签订合同时的真实意思相违背，其行为违反诚实信用的法律原则，本院不予支持。故原审法院认定中艺公司应向吴志强支付2012年11月至2013年9月的租金和经营收益及相应的违约金并无不当，本院予以维持。至于中艺公司所称吴志强与置业公司之间的房屋买卖合同关系，因与本案的房屋租赁关系分别为不同法律关系，亦不在本案争议范围内，置业公司也未列为本案当事人，故本院不宜在本案中一并处理，相关当事人可就该纠纷另循合法途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。中艺公司上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费463.52元，由韶关市中艺投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 江晓华
审 判 员 何伟军
代理审判员 邓荣斌
二〇一四年四月十五日
书 记 员 卢慧华
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