湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第4453号
原告刘某某，男，1955年X月X日出生，汉族。
委托代理人周某，湖南湘军律师事务所律师。
委托代理人周某某，湖南湘军律师事务所律师。
被告张某某，女，1940年X月X日出生，汉族。
委托代理人谢某某（张某某的丈夫），男，1935年X月X日出生，汉族。
原告刘某某因与被告张某某发生排除妨害纠纷，于2014年12月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员钟建林担任审判长，人民陪审员曹群辉、余晓琴参加评议的合议庭，于2015年1月29日、2015年4月21日、2015年6月15日三次公开开庭审理本案。书记员谷玲担任庭审记录。原告刘某某的委托代理人周某某，被告张某某及其委托代理人谢某某等到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告刘某某诉称：2006年6月20日，刘某某从湖南新富城房地产开发有限公司（以下简称新富城公司）购买了位于长沙市芙蓉区韭菜园28号中座1410号房屋（以下简称新富城中座1410号房），双方签订了《商品房买卖合同》。2007年3月16日，刘某某依法办理了该房屋的产权手续，成为该房屋的所有权人，权证号为00590583。然而刘某某在接收新富城中座1410房时发现房屋已被张某某强行占用，虽多次与其交涉要求搬离，但张某某根本不予理睬，仍旧继续霸占上述房屋。张某某的侵权行为导致刘某某无法使用房屋，其合法权益受到严重妨碍。为维护合法权益，特诉至法院请求判令张某某立即腾空、搬离新富城中座1410房。
张某某辩称：新富城中座1410房是张某某自己从新富城公司购买的。具体购买过程：1998年3月30日，张某某与新富城公司签订《新富城苑楼寓买卖合同》，购买了新富城公司开发的新富城两套房屋，当时的房号为新富城14、15-8、9号，每平方米3538元，一次性付款，1999年7月、11月分别拿到两套房屋的钥匙，之后一套房屋自住，一套房屋用于出租。办理房产权证时，新富城14、15-8号房屋的产权证登记房号为新富城中座1409号，因此原来一起买的新富城14、15-9号房的登记房号也就应该是新富城中座1410房。所以现在刘某某产权登记的新富城中座1410房实际上也就是张某某原来购买的新富城14、15-9号房屋。新富城中座1410房自1999年11月收房以来的物业费都是张某某交纳的。综上，刘某某要求张某某腾空并搬离新富城中座1410房没有理由和依据，张某某不同意将新富城中座1410房给付刘某某。
经审理查明：1998年3月30日，张某某代理案外人黄穗生与新富城公司与黄穗生签订了一份《新富城苑楼寓买卖合同》，约定黄穗生购买新富城公司开发的“长沙市韭菜园55号新富城大厦中座复式商住楼第十四、十五层第8、9号房屋”（以下简称新富城中座8号房、新富城中座9号房），建筑面积约280.85平方米，单价每平方米3538元，总价款993600元，付款期限及方式为1998年4月15日前一次性付清；1998年11月30日前房屋交付使用。合同签订后，黄穗生按约于1998年4月15前付清了993600元的全部购房款，其中1万元系现金交付，新富城公司收款后于1998年3月31日出具加盖新富城公司“新富城公司发票专用章”的《收款凭证》，记载内容为“今收到黄穗生交来楼款（现金）款项1万元”；余款983600元系银行转账支付，新富城公司于1998年4月14日出具了加盖“新富城公司发票专用章”的《收款凭证》，记载内容为“今收到黄穗生交来楼款（转账）款项983600元”。此后新富城公司没有按照约定的期限在1998年11月30日前交付房屋，而是新富城中座8号房到了1999年7月交付使用，新富城中座9号房到1999年11月才交付使用。2001年9月，黄穗生向新富城公司出具书面函，表示愿意将其购买的该两套房屋无偿赠与张某某。2003年3月，新富城公司与张某某重新签订了新富城中座8、9号房的《新富城苑楼寓买卖合同》，将购买新富城中座8、9号房的购买人由黄穗生更名为张某某，并确定新富城中座9号房的建筑面积为136.17平方米。2003年3月1日，新富城公司收到张某某交纳的“新富城综合楼1409、1410号房屋更名费”1000元后出具了《收款收据》。2003年3月15日，黄穗生在新富城公司的函头纸上书写《委托书》一份，表示自愿委托新富城公司将黄穗购买的新富城中座9号房的产权过户登记到张某某名下。之后因新富城公司经营不善的原因，该新富城中座9号房的房屋所有权一直未能办理到张某某名下。
2006年6月20日，刘某某与新富城公司签订了两份《商品房买卖合同》，均约定刘某某购买新富城公司开发的位于长沙市芙蓉区韭菜园新富城苑中座1410号房（以下简称新富城中座1410房），面积均为136.17平方米，只是一份合同约定购买单价为每平方米1900元，另一份合同约定购买单价为2880元。刘某某于2007年3月16日取得了新富城中座1410房的房屋产权证，登记新富城中座1410房的权利人为刘某某，权证号码为00590583，坐落描述为“韭菜园28号（原55号）新富城综合楼1410房”，房产档案中保存的《商品房买卖合同》是单价为每平方米1900元的那一份，该合同中没有关于新富城公司交付房屋的期限、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等内容的约定。上述合同签订当日，新富城公司向刘某某出具《收据》，加盖了新富城公司的“财务专用章”，记载内容为“今收到刘某某交来1410房款共计人民币392169元整”。该购房款金额系根据刘某某与新富城公司签订的另一份没有提交房产管理部门备案的《商品房买卖合同》中约定的单价每平方米2880元计算而来。
新富城公司于1998年3月30日与黄穗生签订的《新富城苑楼寓买卖合同》、于2003年3月与张某某签订的《新富城苑楼寓买卖合同》所指称的标的房屋——新富城中座9号房，在合同所附新富城中座楼层平面图中的位置，和新富城公司于2006年6月20日与刘某某签订的《商品房买卖合同》所指称的标的房屋——新富城中座1410房，在房屋产权管理部门备案的新富城中座楼层平面图中的位置一致，均标记在楼层平面图的西南角位置，面积也均为136.17平方米，亦即前后合同分别指称的新富城中座9号房和新富城中座1410号房实际上系同一套房屋。
经现场查勘，张某某自1999年11月开始收房使用至今的新富城中座9号房的房门上方没有“1410”门牌号，而只有“14-9”号的门牌标识，而其相邻的门牌号则为14-8号和14-10号。有关物业公司出具的物业费交纳凭证中，均记载张某某交纳物业费的房号为“中-1409”号。
另查明：2010年5月10日，张某某以新富城公司及刘某某为共同被告向本院提起诉讼，请求：判决新富城公司与刘某某于2006年6月20日签订的《商品房买卖合同》无效。本院审理后，以张某某未提供充分的证据证明《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房与《商品房买卖合同》中所载新富城中座1410房系同一套房屋，以及新富城公司与刘某某存在“恶意串通，损害第三人（张某某）利益”的行为为由，于2011年2月20日作出（2010）芙民初字第1222号民事判决，判决驳回张某某的诉讼请求。张某某不服该判决，提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院二审后，以同样的理由于2013年2月21日作出（2012）长中民三终字第0115号民事判决，驳回张某某的上诉，维持原判。
再查明：本院就《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房与《商品房买卖合同》中所载的新富城中座1410房是否系同一套房屋，如果不是同一套房屋，那么《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房在新富城建设项目中应该如何准确描述其位置等事宜，向长沙市房屋产权管理部门起草了《询证函》进行咨询。该部门业务窗口工作人员口头答复称，在房产部门管理的房屋档案资料中，只保管有由开发商提供的用于办理房屋所有权证的房屋买卖合同、房屋平面图等资料。就本案所涉新富城楼盘而言，就只有新富城中座1410房的相关档案资料，亦即只有新富城公司与刘某某签订的《商品房买卖合同》及所附平面图，而没有张某某与新富城公司签订的《新富城苑楼寓买卖合同》及所附平面图，故对法院询证的两套房屋是否为同一套房屋，如不是同一套房屋则《新富城苑楼寓买卖合同》所载的新富城中座9号房位置如何确定这两个问题不予答复。
上述事实，有房屋所有权证、房屋分层平面图、民事判决书、《新富城苑楼寓买卖合同》、《商品房买卖合同》、物业费交纳凭据及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
本院认为：本案争议焦点有三：一是刘某某从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张某某从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房是否为同一房屋？二是如果刘某某从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张某某从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房系同一房屋，即发生新富城公司“一房两卖”的问题，那么该房屋的实际所有权应当归谁？三是张某某拒绝向刘某某腾空刘某某主张的新富城中座1410房是否构成对刘某某物权的妨害？
关于第一个争议焦点
刘某某起诉要求张某某腾空刘某某已经获得产权登记的新富城中座1410房，张某某则主张自己与新富城公司所签《新富城苑楼寓买卖合同》中指称的标的房屋为新富城中座9号房，二者看似非为同一套房屋，但本院对此认为，其一，张某某自己曾经主张过其从新富城公司购买的新富城中座9号房就是刘某某已经获得产权登记的新富城中座1410房，并且认为造成这一结果的原因是刘某某与新富城公司恶意串通签订合同，将本应过户给张某某的新富城中座9号房变更房号后过户给了刘某某，也因此向本院提起了（2010）芙民初字第1222号确认合同无效之诉。虽然该案中张某某因举证不能而最终败诉，但该案的案情足以表明张某某自己也认为张某某从新富城公司购买的新富城中座9号房与刘某某从新富城公司获得产权过户的新富城中座1410房是同一套房屋；其二，张某某为购买新富城中座9号房与新富城公司所签订的《新富城苑楼寓买卖合同》中关于新富城中座9号房的平面图位置，与刘某某从新富城公司过户产权的新富城中座1410房的平面图位置完全一致，据此也足以认定双方当事人各自所签合同指称的标的房屋实为同一套房屋。综上，本院认定刘某某从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张某某从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房为同一套房屋。
关于第二个争议焦点
如前所述，刘某某从新富城公司购买并已获产权登记的新富城中座1410房与张某某从新富城公司购买并已交付但未获产权登记的新富城中座9号房为同一房屋，该房屋的所有权已经登记到刘某某名下，但被张某某基于在先的买卖合同约定而一直实际占有使用着。该房屋到底应当归谁所有？对此本院认为：一方面，对不动产而言，虽然根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，必须以登记为物权变动的必要条件，但在没有进行不动产物权登记的情况下，要注意保护占有人（买受人，本案中即指张某某）的合法权益。在城市房屋买卖中，由于多方面的原因，房屋已经交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋占有使用却未办理不动产所有权登记的事实是大量存在的。如果绝对地认为登记才是不动产所有权变动生效的依据，那么在占有已移转之后，至登记完成之前，不动产转让方（出卖人，本案中即指新富城公司）仍可以物权人身份向他人移转该物之所有权，则对之前的买受人而言实属显失公正。买卖合同当事人之间转移房屋占有（交付）的行为足以彰显当事人就移转房屋所有权的内心真意，这种交付行为属于法律行为之一，理应产生相应的法律效果，亦即有权占有的法律效果。另一方面，民事诉讼的认证规则是优势证据规则。本案中，张某某支付了讼争房屋的全部购房款，有新富城公司开具的加盖了“新富城公司发票专用章”的《收款凭证》为证，足以证明张某某系全额有偿购买取得讼争房屋，且张某某早已实际占有、出租使用讼争房屋至今。目前张某某未获讼争房屋的所有权登记，并非由张某某能控制的原因所造成。相应地，刘某某虽然取得了房屋所有权证，但刘某某在购买该房时就应当明知该房屋已由张某某因购买而实际占有，如此情况下极有可能发生新富城公司不能实际交付房屋的风险，但刘某某还是坚持购买，因此刘某某不能仅以房屋所有权证对抗张某某对讼争房屋应有的权利，而必须就实质性的法律关系是否正确进行举证。本案中，刘某某为证明其对讼争房屋所有权的真实合法性，提供了《商品房买卖合同》及《收据》作为证据，但该《商品房买卖合同》竟然连交付房屋的期限、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等重要内容都没有约定，而且还有除了单价不同但其他内容均相同的另一份《商品房买卖合同》，而两份合同的购房单价，一份为每平方米1900元，一份为每平方米2880元，均远远低于八年前张某某购房时的单价每平方米3538元；加之刘某某所提供的付款凭据《收据》只是加盖了“新富城公司财务专用章”，而没有注明付款方式是现金还是转账。而张某某所交款项的《收款凭证》上则加盖的是“新富城公司发票专用章”，且注明了付款方式，1万元是现金，983600元是转账。如此两相比较之下，足以令人怀疑刘某某从新富城公司购买讼争房屋的真实性与合法性。因此本案应当确认讼争房屋实际的所有权归张某某所有。至于张某某如何取得所有权登记，此系张某某另行向新富城公司主张权利的问题，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审理，当事人可另循他径解决。
关于第三个争议焦点
刘某某认为张某某拒绝腾空刘某某已经取得房屋所有权登记的讼争房屋构成对刘某某物权的侵犯，起诉要求张某某腾空讼争房屋。张某某则辩称其系占有使用自己从新富城公司购买的讼争房屋，不存在侵害刘某某的物权的问题，不同意刘某某的相应诉讼请求。对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，张某某根据黄穗生与新富城公司于1998年3月30日签订的《新富城苑楼寓买卖合同》及2003年3月张某某与新富城公司签订更换购房人名义的《新富城苑楼寓买卖合同》，于1999年11月25日受领房屋后，一直占有、使用、收益讼争的新富城中座1410号房，因此张某某对讼争房屋的占有系有权占有。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，虽然张某某与新富城公司签订的《新富城苑楼寓买卖合同》因没有办理标的房屋的产权证到张某某名下而尚未全面履行，但该合同依然有效，张某某依照该合同的约定有权继续占有标的房屋，同时还有权要求新富城公司继续履约，直至将标的房屋的所有权登记至张某某的名下为止，因为出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，应受法律保护。2007年3月16日新富城中座1410号房的所有权因故登记至刘某某名下后，张某某继续占有新富城中座1410号房仍然是基于张某某与新富城公司之间《新富城苑楼寓买卖合同》的约定而行使的有权占有，该占有行为对刘某某而言并不构成恶意占有，故不存在侵权责任法意义上的过错。因此根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，张某某没有因过错而侵犯刘某某的物权，无需对刘某某承担基于物权保护的民事侵权责任。
综上所述，刘某某起诉要求张某某腾空新富城中座1410号房没有法律依据，依法应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款的规定，判决如下：
驳回刘某某要求腾空、搬离长沙市芙蓉区韭菜园28号（原55号）新富城综合楼第1410号房屋的诉讼请求。
本案受理费80元，由刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 钟建林
人民陪审员 余晓琴
人民陪审员 李美华
二〇一五年六月十九日
书 记 员 谷 玲
附：本判决援引法律条文原文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。