延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第313号
上诉人（原审原告）：韩成全，男，1964年2月23日生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。
上诉人（原审原告）：韩成义，男，1966年10月6日生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。
上诉人（原审原告）：韩成莲，女，1969年3月18日生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。
上诉人（原审原告）：韩成利，女，1971年8月13日生，汉族，个体工商户，现住吉林省延吉市。
共同委托代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：修长荣，女，1958年2月28日生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：郭忠宝，男，1964年8月21日生，汉族，工人，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审第三人）：何庆禹，男，1981年12月6日生，满族，公务员，现住吉林省延吉市。
原审第三人：延吉市朝阳川镇勤劳村村民委员会，住所吉林省延吉市。
法定代表人：衣凤民，村主任。
上诉人韩成全、韩成义、韩成莲、韩成利因与被上诉人修长荣、郭忠宝、何庆禹，原审第三人延吉市朝阳川镇勤劳村村民委员会确认合同效力纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第2838号民事判决，于2014年7月28日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
韩成全、韩全义、韩成莲、韩成利在一审中诉称：四原告的父亲韩德山（已故）原系延吉市朝阳川镇勤劳村四组村民，分得宅基房屋一座（该房屋原产权证号为648，面积为2565平方米）。2003年10月30日，韩德山与被告修长荣签订了一份房屋买卖合同，约定，韩德山将该房屋以2万元的价格出售给被告修长荣。四原告对韩德山出售该房屋的事实并不知情。四原告主张：1.被告修长荣是城镇居民，其购买该房屋时不是该村村组织成员，依据1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条，国务院办公厅于2007年颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第八十七条，2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，被告修长荣不具有购房资格，韩德山与被告修长荣签订的房屋买卖合同无效；2.该房屋系韩德山与四原告母亲的共同财产，其母亲去世后，四原告基于继承权对该房屋拥有所有权。韩德山与被告修长荣签订该房屋买卖合同时，四原告并不知情，也未经四原告同意，韩德山仅以自己的名义对该房屋进行了处分的行为属无效行为。综上，四原告诉至本院，请求确认韩德山与被告修长荣之间签订的房屋买卖合同无效。
修长荣在一审中辩称：1.被告修长荣于2003年购买争议房屋的行为不违反相关法律规定；2.争议房屋是韩德山、案外人宋延梅、原告韩成利三人一起找到被告修长荣要求其购买的，且韩德山及原告韩成利均称原告韩成利可以代表出售该房屋，应视为韩德山出售争议房屋时具有完全的民事代理权。即使据原告称其不知道出售房屋的事实，韩德山出售房屋的行为也属于表见代理行为；3.原告的诉讼请求已过诉讼时效；4.韩德山对争议房屋享有处分权，四原告主体不适格。综上，请求驳回四原告的诉讼请求。
郭忠宝在一审中辩称：1.被告郭忠宝善意取得争议房屋；2.原告诉求已过诉讼时效；3.韩德山与被告修长荣签订争议房屋买卖合同的行为属于表见代理行为；4.因原告不是争议合同的合同相对人，故诉讼主体资格不适格；5.争议合同不违反相关法律规定。综上，请求驳回四原告的诉讼请求。
何庆禹在一审中述称：1.四原告主体不适格，申请追加第三人错误。依据《中华人民共和国合同法》规定，争议合同的合同相对人是韩德山与被告修长荣，而不是第三人；2.原告诉求已过诉讼时效；3.争议合同不存在违反法律规定的事由；4.第三人取得争议房屋系善意取得；5.第三人基于政府公信力办理了争议房屋的产权登记手续，现因原房屋已不存在，原告若主张争议合同无效，应起诉相关房产部门。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
延吉市朝阳川镇勤劳村村民委员会在一审中述称，本案与村委会无关。
一审法院经审理查明：韩德山（2008年10月21日死亡）原系吉林省延吉市朝阳川镇勤劳村四组村民，其名下原有房屋一座，该房屋坐落于延吉市勤劳村七村民小组，产权证号为吉房权龙朝字第648号，建筑面积为103平方米，土地使用权面积为2565平方米，共有权人为6人。韩成全、韩成义、韩成莲、韩成利系韩德山与王山凤（已故）的婚生子女。2000年9月14日，韩德山与案外人宋延梅登记结婚。
2003年5月，韩德山与修长荣口头达成协议，约定：韩德山将其名下的产权证号为吉房权龙朝字第648号的房屋以2万元的价格出卖给修长荣。同月，修长荣将2万元购房款给付韩成利后占有并使用了该房屋。
2003年10月30日，韩德山与修长荣补签了一份书面买卖合同，约定：韩德山以13390元的价格将该房屋出售给修长荣。同日，延吉市朝阳川镇勤劳村村民委员会向朝阳川镇房管所出具了一份介绍信，其内容为：该村已讨论同意修长荣来该村落户。韩德山与修长荣当日向龙井市朝阳川镇房管所提交了一份房屋买卖申请，请求将该房屋的房屋所有权变更至修长荣名下。双方提交申请后，龙井市人民政府向修长荣出具了该房屋的所有权证书，出具时间为2003年10月30日。
另查明，修长荣至今未在延吉市朝阳川镇勤劳村落户。韩德山在与修长荣签订该房屋的买卖合同时，王山凤已死亡。至韩成全、韩成义、韩成莲、韩成利起诉前，该房屋已进行了两次所有权变更登记，登记人分别为郭忠宝、何庆禹。现该房屋登记的所有权人为何庆禹，何庆禹取得房屋后，对房屋进行了翻盖。
一审法院认为：韩德山与被告修长荣之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同已实际履行完毕，被告修长荣已经取得合同约定房屋的房屋所有权证。本案争议房屋的所有权已经经过物权变更登记，物权变更登记的行为即已发生法律效力，被告修长荣即已取得该房屋产权，后该房屋又进行了两次物权变更登记，原房屋经翻建已不存在，且四原告自2003年韩德山出让房屋时至起诉前，均未提出异议，故对四原告主张该合同因违反法律、行政法规的强制性规定请求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持；对四原告主张因韩德山与被告修长荣签订该房屋买卖合同时，四原告不知情，也未经四原告同意，要求确认争议合同无效的诉讼请求，本院认为，争议房屋原登记在韩德山名下，四原告也未举证证明被告修长荣受让争议房屋时存在恶意的事由，故依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”的规定，对四原告主张因韩德山与被告修长荣签订该房屋买卖合同时四原告不知情，也未经四原告同意，要求确认争议合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：驳回原告韩成全、韩成义、韩成莲、韩成利的诉讼请求。案件受理费1300元，公告费300元，其他费用80元，共计1680元，由四原告共同负担。
宣判后，韩成全、韩成义、韩成莲、韩成利不服上述判决向本院提起上诉称：《房屋登记办法》第87条明确规定受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员申请农村住房所有权转移登记的，房屋登记机构不予受理。该规定虽然是在2008年7月1日开始实施的，但说明关于农村房屋买卖中非本集体经济组织成员的人不具备购买的资格。被上诉人修长荣自购房至今并没有将户口转入勤劳村，其本身为州蔬菜公司的职工，现已退休。按照该登记办法，被上诉人修长荣不具备购买农房的主体资格。1999年国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定城镇居民不得购买农村住房，北京市法院审理的“画家村”一案正是基于该规定才判决房屋买卖无效的。同时何庆禹在办理土地使用权变更时也没有上诉人父亲韩德山的签字，该变更是无效的。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉请。
被上诉人修长荣二审辩称：诉争房屋是上诉人韩成利主动找到答辩人协商买卖的，房屋已经过户，双方合同合法有效。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
被上诉人何庆禹二审辩称：国务院的通知不是行政法规，不具有强制效力，而且按照该通知的精神严禁城镇居民购买农村房屋也是在2008年后开始施行的。当年是上诉人主动找到被上诉人修长荣订立的房屋买卖合同，原产权证上虽然记载共有人为6人，但房照的名字是韩德山，房屋已经办理过户，答辩人有理由相信韩德山有权处分诉争房屋。答辩人在房屋买卖过程中是善意的，即使合同无效，因已产权变更，答辩人同样构成善意取得。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
被上诉人郭忠宝二审未到庭亦未提交答辩意见。
原审第三人延吉市朝阳川镇勤劳村村民委员会二审陈述意见同一审一致。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
根据各方当事人争议的焦点，本院综合评判如下：
（一）韩德山的行为是否构成表见代理
所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中韩德山作为“一家之主”及原房屋产权证上的“显名”所有权人，自与被上诉人修长荣订立房屋买卖合同至办理诉争房屋产权变更手续，其他共有人均未提出异议，作为购房人的修长荣有理由相信韩德山已征得其他共有人的同意，韩德山的行为已构成表见代理。且通过庭审查明，被上诉人修长荣已将房款2万元交由本案上诉人之一韩成利，而上诉人韩成利等人多年来并未与其父韩德山间断往来，自述因韩德山生病一直未间断照顾至其2008年病故，故上诉人韩成利等人主张不知晓父亲韩德山处分诉争房屋有违常理，不予支持。
（二）被上诉人修长荣与韩德山订立的房屋买卖合同是否有效
虽然国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及2007年颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中均有禁止城镇居民购买农村住宅的规定，此前亦有北京市第二中级人民法院判决确认马海涛与李玉兰农村房屋买卖无效的案例（即所谓“画家村”房屋买卖案），但上述两份通知及“画家村”一案中（该案中集体土地使用权没有变更至买受人李玉兰名下），均没有对已经办理房屋产权变更，特别是集体土地使用权业已变更的农村房屋买卖合同的效力作出相应的规定或确认，而2008年实施的《房屋登记办法》也只是对城镇居民申请变更农村住宅所有权转移登记作出不予受理的规定，对于已经变更产权的农村房屋买卖合同的效力同样没有作出相应的评判。一审结合上述规定及本案实际情况，未予确认韩德山与被上诉人修长荣所订立的房屋买卖合同无效并无不当，应予维持。至于上诉人所主张的被上诉人何庆禹在办理土地使用权变更过程中存在的一系列问题，系行政机关在行政管理中应当解决的事项，本案不予评判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人韩成全、韩成义、韩成莲、韩成利负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 全智光
审判员 刘晓娟
二〇一四年八月二十八日
书记员 尹光熹
《合同法》第44条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《合同法》第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《合同法》第130条：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《物权法》第9条第1款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《买卖合同解释》第3条第1款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《证据规则》第2条第2款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法律规定详见《合同法》第49条