北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第05569号
原告罗凌，女，1980年2月2日出生，自由职业。
被告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人曹付强，男，1983年8月3日出生。
原告罗凌与被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭云进独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗凌，被告合生北方房地产公司的委托代理人曹付强到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告罗凌诉称：我于2010年10月31日与被告合生北方房地产公司签订《北京市商品房买卖合同》及《补偿协议》，约定由我购买被告公司位于北京市通州区马驹桥镇环景路xx号院xxH2#商务楼4层xx室的精装修房屋一套，该房屋建筑面积为102.47平方米。根据该协议约定，被告公司应在2012年8月31日之前交付房屋。协议生效后，我按照协议约定履行了支付款项的义务，向被告公司支付了全部房款1905942元。但直至今日，涉案房屋仍未通过消防竣工验收，不具备交付条件，且该房内部存在大量装修不合格问题，例如卫生间泡水、地板泡水、厨房顶层破漏等状况。经我与被告公司多次沟通后，上述情况部分仍未解决。因此我特别向贵院申请进行租赁价值鉴定，对我不能使用房产的实际损失作出鉴定。合生北北房地产公司出具同意对逾期交楼责任进行补偿并承诺2013年4月25日前完成维修。2014年12月房屋仍未完成维修，破损严重。合生北方房地产公司应在2012年8月31日之前交付房屋，截止至今房屋仍不能居住，在此期间法院判决合生北方房地产公司尽快维修房屋，1年时间仍未解决。2015年3月2日，合生北方房地产公司仍要求按2013年6月27日交房日至2015年底物业费10200元，才可以收房，这属于不合理收费。现要求合生北方房地产公司归还支付逾期付款违约金10824.87元，支付逾期交房违约金48735元，支付在外租房赔偿金10000元，并承担本案诉讼费用。
被告合生北方房地产公司辩称：不同意原告罗凌的诉讼请求，其要求的第2、3项诉讼请求已在（2014）通民初字第01627号民事判决书中做出了裁判，驳回了其诉讼请求，本案罗凌再次起诉，没有法律依据。罗凌存在逾期交款的行为，我方根据合同约定收取违约金有合同依据。罗凌说合同存在格式条款，我方认为合同中的所有条款并没有排除对方的权利，罗凌说标准不一样，是因为基数不一样。关于罗凌所说的诉讼时效问题，即使逾期交房违约金超过诉讼时效，罗凌已支付了违约金又反悔，不应支持。合同中是写错了，但依据房屋面积和单价也能算出总房款，且根据常识也能想到房款不可能是20多万。合同写明了，罗凌每期应该支付的房款，也能计算出总房款，即便合同存在小的瑕疵，没有影响罗凌履行付款的义务。综上，罗凌的所有诉讼请求缺乏法律及合同依据，且涉案纠纷已做出了生效判决，希望法院查清事实的基础上驳回罗凌的诉讼请求。
经审理查明：2010年10月31日，原告罗凌与被告合生北方房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），约定罗凌购买合生北方房地产公司开发的坐落于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H2#商务楼4层xx号房屋，约定房屋总价款为190594元（后双方又于2013年2月6日签订补充协议对此处的金额进行更正，房屋总价款为1905942元），原告罗凌采取商业贷款的方式支付购房款。合同第十一条约定的交付条件为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。商品房为住宅的出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条约定了逾期交房责任：逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条约定了交接手续：该商品房已具有第十一条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，并买受人按本合同约定付清本合同所约定的所有房款的情况下，如买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。第十七条约定了住宅保修责任：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。在保修范围和保修期内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同附件六约定了装饰和设备标准，并注明该附件为毛坯楼交楼合同附件。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，双方按约履行合同，现罗凌已支付首付款，但未按合同约定时间支付。
2015年3月2日，罗凌（甲方）与合生北方房地产公司（乙方）签订协议书，约定该商品房于2013年6月27日符合交付条件，甲方同意就该商品房逾期交房事宜给予乙方补偿，乙方逾期付款违约金为10824.87元，两项折抵后甲方给予乙方27828.39元补偿。双方确认，本协议约定的补偿为甲方对该商品房逾期交房的全部补偿，乙方同意不再就该商品房逾期交房事宜向甲方要求其他任何赔偿或补偿。该协议签订后，甲方代乙方向政府部门代缴该商品房契税品税27828.39元。
再查，罗凌曾将合生北方房地产公司诉至本院，要求合生北方房地产公司赔偿逾期交房违约金，支付租赁房屋代替使用费用并赔偿房屋维修款项。2014年12月30日，本院作出（2014）通民初字01627号民事判决书，判决合生北方房地产公司对罗凌购买的房屋内存在的损坏问题进行修复，并驳回其他诉讼请求，现该判决生已发生法律效力。
庭审中，罗凌主张合生北方房地产公司收取的逾期付款违约金不应收取，已超过诉讼时效，故要求退回。合生北方房地产公司对此不予认可，辩称逾期交款违约金已按协议支付，不应反悔。罗凌主张合生北方房地产公司逾期交房，故要求合生北方公司支付逾期交房违约金。合生北方房地产公司对此不予认可，辩称双方已按协议约定逾期交房违约金数额，且合生北方公司已将支付的逾期交房违约金代罗凌支付了商品房契税。为证明其主张，合生北方房地产公司提交协议书予以证明。罗凌对此不予认可，辩称当时不签该协议书，合生北方公司便不给钥匙，故该协议书应为无效。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、补充协议、发票、业主签字表、（2014）通民初字第01627号民事判决书、照片、光盘、协议书及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力。根据本案查明的事实，原告罗凌与被告合生北方房地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》及《协议书》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。双方于2015年3月2日签订的协议书中，已对双方应支付的逾期交房违约金及逾期付款违约金数额及支付方式进行了约定，且合生北方房地产公司已按协议书约定代替罗凌支付相应商品房契税。罗凌虽主张不签订该协议书，合生北方房地产公司不交钥匙，故该协议书无效，但罗凌以上述理由主张该协议书无效理由不充分，本院无法采信，故双方应按协议书履行相关权利义务。因此，罗凌要求合生北方房地产公司退还逾期交款违约金并支付逾期交房违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。罗凌要求合生北方房地产公司支付在外租房赔偿金的诉讼请求，（2014）通民初字第01627号民事判决书已以罗凌未举证证明房屋存在问题导致其无法正常使用为由判决判回其要求租房损失的诉讼请求，本案罗凌亦未提交相关证据，故本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告罗凌的全部诉讼请求。
案件受理费六百四十五元，由原告罗凌负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭云进
二〇一五年六月十日
书 记 员 郝东爽