湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终705号
上诉人（原审被告）谭淑蓉，农民。
委托代理人（一般代理）高文书，湖北必胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭志刚，农民。
上诉人谭淑蓉因与被上诉人谭志刚租赁合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2015）鄂巴东民初字第00744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成由审判员王朝友担任审判长，审判员侯著韬、李志华参加的合议庭，于2016年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人谭淑蓉的委托代理人高文书，被上诉人谭志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭志刚一审诉称，其与谭淑蓉于2013年8月8日签订《房屋租赁合同》，主要内容为：谭志刚将其位于巴东县溪丘湾乡平阳坝村6组的房屋出租给谭淑蓉开办制衣厂，约定租期为5年，租金为18000元／年，付款方式为一年一付。2013年12月10日，谭淑蓉未向谭志刚支付第一年租金，随即给谭志刚出具了一张欠条，载明了欠款事由、金额以及还款时间。自2013年至2014年间，谭志刚多次向谭淑蓉讨要，谭淑蓉至今未偿还欠款及租金。谭志刚为维护自身合法权益，请求判令终止房屋租赁合同，并判处谭淑蓉支付谭志刚租金。
谭淑蓉一审辩称：1.谭志刚诉求终止合同，按照合同法的规定，应当先向谭淑蓉发出通知。谭志刚直接起诉要求终止合同程序存在瑕疵。2.谭志刚起诉书中所述事实是属实的。3.谭淑蓉是湖北曼丽服饰有限公司（以下简称曼丽公司）的股东，其行为是履行职务的行为，相关法律后果应由曼丽公司承担。
原审查明，2012年3月22日，谭淑蓉与谭海波在巴东县茶店子集镇成立曼丽公司，从事服装加工。2013年，谭海波在谭志刚位于巴东县溪丘湾乡平阳坝村6组家中开办制衣厂，该制衣厂未办理工商注册登记，亦未在厂区悬挂曼丽公司标识。2013年8月8日，谭志刚与谭海波签订房屋租赁合同，对谭海波承租谭志刚的房屋位置、租金、租期等内容进行了约定。后因谭海波经营不善，谭淑蓉遂决定从谭海波手中接手继续经营。谭淑蓉承担下谭海波经营制衣厂期间的财产及债务。2013年12月10日，谭淑蓉继续经营制衣厂后，在谭志刚与谭海波所签房屋租赁合同基础上，与谭志刚签订了房屋租赁合同。合同约定：1、谭志刚将其位于巴东县溪丘湾乡平阳坝村6组面积为806㎡的房屋出租给谭淑蓉；2、租期为5年，自2013年8月8日至2018年8月8日；3、租金为18000元／年；4、付款方式为一年一付，先付款，后使用，另付押金5000元；5、谭淑蓉无故拖欠房屋租金达20天，谭志刚可以终止合同。该合同由谭志刚和谭淑蓉签名盖章确认，落款日期仍为2013年8月8日。合同签订后，谭淑蓉给付谭志刚押金5000元。2013年12月10日，谭淑蓉因未向谭志刚支付租金，遂向谭志刚出具了欠条，载明：“今欠到巴东县溪丘湾乡平阳坝村六组谭志刚房租款壹万捌仟元整（￥18000.00元），限于2014年元月20日前付清。欠款人谭淑蓉，2013年12月10日。”后因双方发生纠纷，制衣厂于2013年12月底关闭。谭淑蓉至今未给付租金，亦占用该房屋。谭淑蓉在经营期间，亦未悬挂曼丽公司标识。2015年5月11日，谭志刚向法院起诉。一审诉讼中，谭志刚表示租金27000元的金额是从签订合同之日起计算至起诉之日止。
原审认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所争议的合同系谭志刚与谭淑蓉签订，谭淑蓉在与谭志刚签订合同时，并未表明其行为属职务行为，因此本案合同主体应为谭志刚与谭淑蓉。根据合同相对性原则，该合同对双方具有约束力。谭志刚按合同约定将房屋交付给谭淑蓉使用，谭淑蓉应当按照合同约定支付房屋的租赁费用。谭淑蓉至今未给付房屋租金，其行为属违约行为，谭志刚要求解除合同的诉讼请求符合合同约定，谭志刚依照合同约定享有解除合同的权利。故对谭志刚要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。同时，谭淑蓉还应承担继续履行合同的违约责任。谭淑蓉抗辩其行为系职务行为，应由曼丽公司承担。本案所涉制衣厂既非曼丽公司开设的分厂，谭淑蓉及谭海波亦未以曼丽公司名义生产经营，即使谭淑蓉将房屋承租后交与曼丽公司使用，并不影响谭淑蓉在本案中应承担的责任，故谭淑蓉的抗辩理由不成立。谭淑蓉应依照合同约定支付租赁费，故对谭志刚要求谭淑蓉支付自合同签订之日起至起诉时止的房屋租赁费27000元的诉讼请求，予以支持。因本案判决解除合同，谭淑蓉所交押金5000元应冲抵其所欠租赁费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除谭志刚与谭淑蓉所签订的房屋租赁合同；二、限谭淑蓉于本判决生效后30日内给付谭志刚房屋租赁费27000元（谭淑蓉已给付谭志刚押金5000元，执行时予以扣除）。案件受理费576元，由谭淑蓉负担。
谭淑蓉不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、本案的关键在于承租人是谁。谭淑蓉与谭海波成立了曼丽公司，谭海波为曼丽公司的法定代表人，谭淑蓉是曼丽公司股东之一。后谭海波经营不善，由谭淑蓉接手继续经营，只是对平阳坝制衣厂的管理人员更换为谭淑蓉，并未改变制衣厂的所有权人和具体承租人；二、2013年12月10日，谭淑蓉与谭志刚签订房屋租赁合同时，将落款时间提前至2013年8月8日，并出具欠条，证明谭淑蓉是对谭海波所签合同的完善和对房屋租金的结算确认，并不是谭淑蓉与谭志刚重新建立新的房屋租赁合同关系；三、曼丽公司在一审中明确说明了房屋是由公司租用，责任应由曼丽公司承担，与谭淑蓉无关；四、谭志刚起诉的租金金额为27000元，是从签订合同之日起计算至起诉之日，即2015年5月11日。但双方约定的年租金为18000元，即月租金为1500元。从合同签订之日2013年12月10日起算至2015年5月11日，总共只有17个月，租金金额为25500元。综上，谭淑蓉不是房屋的承租人，不应由谭淑蓉个人承担支付租金的责任，故请求：撤销原审判决，改判驳回谭志刚的原审诉讼请求。
谭志刚在二审中答辩称：一、2013年8月8日，谭志刚与谭淑蓉之兄谭海波签订了房屋租赁合同，承租人为谭海波个人。谭淑蓉承继经营谭海波开办的制衣厂后，于同年12月10日，在谭海波与谭志刚的租赁合同基础上，与谭志刚签订了房屋租赁合同，承租方为谭淑蓉个人。无论谭海波以及谭淑蓉是否是曼丽公司的股东，均与本案无关；二、谭淑蓉与谭志刚签订房屋租赁合同，是其自愿承担谭海波经营制衣厂期间的债务，并以个人名义给谭志刚出具了欠条，是对所有租赁期间房屋租金的承担。综上，谭淑蓉的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回谭淑蓉的上诉，维持原判。
当事人双方在二审期间均未提交新的证据。
经二审审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合谭淑蓉的上诉理由，谭志刚的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：一、谭淑蓉与谭志刚签订《房屋租赁合同》的行为是个人行为还是代表曼丽公司的职务行为；二、尚欠租金的计算期间。对此分析评判如下：
一、谭淑蓉与谭志刚签订《房屋租赁合同》的行为是个人行为还是代表曼丽公司的职务行为
谭淑蓉上诉称其于2013年12月10日与谭志刚签订《房屋租赁合同》的行为不是其个人行为，而是代表曼丽公司的职务行为，故房屋租金应由曼丽公司支付，但在《房屋租赁合同》的首部承租方处载明为谭淑蓉，尾部承租方处由谭淑蓉签字。《房屋租赁合同》中并无任何信息表明谭淑蓉的行为系代表曼丽公司的职务行为。2013年12月10日，谭淑蓉向谭志刚出具欠条，载明其欠谭志刚租金18000元，欠款人处由谭淑蓉签字并加盖了谭淑蓉的私章。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在本案一、二审中，谭淑蓉虽主张其签订《房屋租赁合同》的行为是代表曼丽公司的职务行为，但其并未提供充分有效的证据予以证实，故其应承担举证不力的法律后果。谭淑蓉与谭志刚签订的《房屋租赁合同》的双方主体为谭淑蓉与谭志刚，根据合同相对性原则，该合同对双方具有约束力。合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
二、尚欠租金的计算期间
谭淑蓉于2013年12月10日与谭志刚签订《房屋租赁合同》时，双方将《房屋租赁合同》的落款时间提前至2013年8月8日，该行为系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，根据《房屋租赁合同》第二条第1项“租用期限”的约定，租赁期限为自2013年8月8日起至2018年8月8日。谭淑蓉在上诉中称该合同是谭淑蓉对谭海波所签合同的完善和对房屋租金的结算确认，并不是谭淑蓉与谭志刚重新建立新的房屋租赁合同关系，故谭淑蓉与谭志刚签订的《房屋租赁合同》是在谭海波与谭志刚所签租赁合同的基础上签订，房屋的实际承租时间应从谭海波承租房屋时间起算。故欠付的房屋租金应从合同约定的租赁时间和实际承租时间即2013年8月8日起算，谭淑蓉称房屋租金应从2013年12月10日起算的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，谭淑蓉的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费475元，由上诉人谭淑蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 侯著韬
审判员 李志华
二〇一六年七月二十五日
书记员 何奕娥