上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初40898号
原告(反诉被告)：汤凤娟，女，1960年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘俊，男，1983年4月18日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。
第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市金陵东路***号***楼。
法定代表人：马力，主任。
委托诉讼代理人：郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金文哲，上海宏仑宇君律师事务所律师。
第三人：缪海燕，女，1982年4月20日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区惠南镇荡湾新村**幢**号***室，住上海市浦东新区泥城镇泥城路***弄***号***室。
原告(反诉被告)汤凤娟(以下简称原告)与被告(反诉原告)刘俊(以下简称被告)及第三人上海市公积金管理中心(以下简称公积金中心)、第三人缪海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，于同年6月26日、9月20日公开开庭进行了审理。原告汤凤娟及其委托诉讼代理人汤春林、李涛，第三人缪海燕到庭参加了二次庭审。被告刘俊的委托诉讼代理人王昊，第三人公积金中心的委托诉讼代理人郑铮到庭参加了第一次庭审。被告刘俊的委托诉讼代理人陈渊，第三人公积金中心的委托诉讼代理人金文哲到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告汤凤娟向本院提出诉讼请求：1.原告自愿代偿被告的贷款后第三人公积金中心配合涤除抵押权；2.第三人缪海燕涤除抵押权；3.抵押权涤除后被告协助原告将上海市浦东新区泥城镇泥城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；4.被告向原告支付自2017年4月16日起至系争房屋过户至原告名下之日止，以总房价款人民币(币种下同)120万元为基数，按每日万分之五的标准计算的迟延履行合同违约金。事实与理由：2017年3月2日，原、被告通过房屋中介签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《补充协议》，约定原告以120万元购买被告名下的系争房屋。《买卖合同》第六条约定双方应在2017年4月15日前办理产权转移登记手续，《买卖合同》附件三付款协议第2条约定被告应在办理产权过户手续之前完成还贷手续，并至房地产交易中心办理注销抵押。合同签订后，原告通过银行转账、支付宝转账、现金付款等方式支付被告房款110万元。原告按照约定履行了合同义务，但是被告收到房款后未按照合同约定涤除抵押，导致系争房屋至今未能过户到原告名下。原告多次与被告沟通继续交易事宜，均未果，现原告自愿替被告代偿公积金中心的贷款，以涤除其抵押。第三人缪海燕的抵押是为系争房屋顺利过户至原告名下设立，现第三人缪海燕同意涤除其抵押。系争房屋已完成交接，并于2017年5月8日返租给被告。被告的违约行为已严重违反了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告继续履行合同并追究被告的违约责任，故诉至法院。
被告刘俊辩称，不同意原告的诉讼请求，被告没有违约。第三人缪海燕的抵押是原告委托他人为保证系争房屋过户设置的，是因原告和第三人缪海燕导致房屋不能如约成交，违约责任不在被告。原告利用被告不知情的情况，用120万元的成交价购买2017年3月市场价在160万元左右的系争房屋，差价巨大。买卖合同签订后，被告于同年3月19日发现房屋差价问题，欲与原告协商调整房屋价格，遭原告拒绝。系争房屋是被告唯一住房，被告现租住在系争房屋内，不同意过户给原告。另原告主张的违约金也过高，需要调整。第三人公积金中心不是买卖关系相对人，作为本案第三人欠妥。第三人缪海燕是和原告之前存在利益关系，第三人缪海燕的抵押在本案中一直存在，即使违约，原告和第三人缪海燕也有过错。被告收到原告房款共计98万元，而非原告所述110万元。
第三人公积金中心述称，对于原、被告间的交易事项，由法院依法处理。被告于2016年办理纯公积金贷款，贷款金额60万元，期限15年，2016年6月15日发放的贷款，被告至今正常还款。截止2017年8月21日未偿贷款有560,389.44元，可由原告进行代偿。
第三人缪海燕述称，同意原告的诉请，同意涤除系争房屋抵押。
被告刘俊向本院提出反诉诉讼请求：撤销原、被告于2017年3月2日签订的关于系争房屋的《买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：被告是系争房屋的产权人，2017年3月2日，与原告签订了系争房屋的《买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价120万元，但房屋当时市场价约为160万元。被告因自身不了解市场行情导致系争房屋交易价格过低，构成重大误解。被告卖房时收到高利贷逼迫，第三人缪海燕是本案中介，又是原告亲戚，原被告双方在市场行情信息获取上不对等，导致《买卖合同》及《补充协议》约定的成交价和市场价差额高达30%多，已经构成显失公平，故被告依法提出撤销《买卖合同》及《补充协议》。
针对反诉，原告汤凤娟辩称，不认可反诉诉请。系争房屋成交价在签订《买卖合同》时是合理的，被告是完全民事行为能力人，又长期居住在系争房屋，且《买卖合同》是在中介介绍下双方自愿签订的，原告没有纠缠被告，被告亦没有对交易对象和标的存在重大误解。被告是否被案外人逼某，原告不清楚，但是本案买卖关系中，被告没有受到任何逼迫，被告所称高利贷与原告无关，且正好反证了被告当时需要钱款，急于出售房屋。系争房屋是通过中介成交，价格也是双方经过深思熟虑的结果，不存在显失公平的情况，且房屋本身就没有固定价格，房价本就是处于波动之中。《买卖合同》签订后，原告已经支付了被告110万元房款，履行了义务，被告完全可以去涤除房屋抵押，但被告未按约履行。原告替被告代偿贷款后，房屋尾款10万元在代偿款中一并予以扣除。
针对反诉，第三人公积金中心、缪海燕述称同本诉。
审理中，本院询问原告是否符合购房条件，告知不实陈述的后果，原告明确表示无限购情况，并愿意承担相应法律责任。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《买卖合同》及其《补充协议》、收据及转账回单等、房屋交接书、《租赁合同》、上海农商银行交易明细查询单及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院确认双方无争议的如下事实：被告是系争房屋的产权人，2017年3月2日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《买卖合同》和《补充协议》，约定了房屋的总价款为120万元，约定了房款支付方式，约定10万元尾款于不动产登记中心出具原告为权利人的收件收据的当日支付被告。《买卖合同》第六条约定：“甲、乙双方确认，在2017年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，《买卖合同》补充条款(一)约定：“若房屋存在抵押，则甲方应于办理产权过户手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料……甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行”。《买卖合同》附件三约定：“甲方应于双方办理产权过户手续前办理完成还贷手续，并至房地产交易中心办理注销抵押。若甲方逾期注销抵押则按照本合同第十条约定承担违约责任”，《买卖合同》第十条约定详件补充条款(一)。系争房屋上有第三人公积金中心的抵押贷款和第三人缪海燕40万元的抵押权。对于双方有争议的房款支付情况，原告提交了转账记录、收据等证据证明支付了110万元，被告对于其中12万元有异议，但却未能提供证据反驳，本院不予采信。原告提交房屋交接书和租赁合同证明2017年3月4日，双方对系争房屋进行交接，2017年5月8日，原告将系争房屋返祖给被告，被告认可房屋交接书和租赁合同的真实性，但认为被告当时精神状态不佳，签订了多份材料，被告没有意识到房屋已经交接和返祖情况，被告该意见没有证据支撑也不符合常理，本院不予采信。至于被告所称高利贷逼某情况既无证据证明也与本案无关联性。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间买卖合同效力的问题；二、原告能否直接向被告主张过户的问题；三、被告是否应承担违约责任的问题。
关于争议焦点一，本院认为，其一，所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。其二，所谓显失公平，是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。本案中，《买卖合同》和《补充协议》中所涉系争房屋总价款是合同的主要条款，且通过《补充协议》方式进一步约定了付款时间，应当是经合同双方当事人审慎协商而得。合同签订后，原告履行了付款的主要合同义务，被告接收了房款并将房屋交付给原告，且又与原告签订合同返祖系争房屋。可见，被告对该买卖关系的法律后果应当明知。房屋实际成交价是合同当事人协商一致的结果，未必与变动中的房屋市场价完全一致，且被告也可通过公开渠道了解房屋的市场价格，被告未提供足够证据证明系争房屋存在明显低价，也未能证明原告利用优势使双方的权利义务失衡，故被告以重大误解、显失公平为由请求撤销买卖合同的反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，依法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于争议焦点二，本院认为，因系争房屋已在被告向第三人公积金中心借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，原告表示愿替被告还清贷款，涤除系争房屋上的抵押权，第三人公积金中心作为抵押权人也表示同意。第三人缪海燕亦同意涤除系争房屋的抵押权。故原告请求在抵押权涤除后，被告协助办理将系争房屋过户至原告名下的手续的主张，于法有据，本院予以支持。因原告尚有尾款10万元未支付，为避免讼累，本院在本案中一并处理。因原告代被告结清贷款的金额超过10万元，因此无须再向被告支付尾款，至于超过10万元的部分，原告可以另行向被告追偿。
关于争议焦点三，本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按照约定协助原告办理系争房屋过户手续，显属违约，原告要求被告承担违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出双方约定的违约金过高，要求法院调整，本院认为，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的实际损失等综合因素考虑，双方合同约定的违约金确属过高，本院酌情调整为按每日万分之二标准计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)汤凤娟于本判决生效后十日内，向第三人上海市公积金管理中心还清被告(反诉原告)刘俊所欠的借款本息，具体本息金额以当日的借款流水帐目为准；
二、第三人上海市公积金管理中心于上述贷款清偿之日起十日内，涤除上海市浦东新区泥城镇泥城路XXX弄XXX号XXX室房屋设立的抵押权；
三、第三人缪海燕于本判决生效后十日内，涤除上海市浦东新区泥城镇泥城路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权；
四、被告(反诉原告)刘俊于上述抵押权涤除后十日内，协助原告(反诉被告)汤凤娟办理将上海市浦东新区泥城镇泥城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告(反诉被告)汤凤娟名下的手续；
五、被告(反诉原告)刘俊于本判决生效后十日内，支付原告(反诉被告)汤凤娟迟延履行违约金(计算方式：以120万元为基数，自2017年4月16日起至上述第四项判决内容履行之日止，按每日万分之二的标准计算)；
六、驳回被告(反诉原告)刘俊的反诉诉讼请求。
负有金钱给付以外的其他义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费15,782元，减半收取计7,891元，财产保全费5,000元，合计12,891元(原刘凤娟已预交)，由原告汤凤娟负担891元，被告刘俊负担12,000元，被告负担之款于本判决生效后七日内交纳本院；反诉案件受理费7,891元，由反诉原告刘俊负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一七年九月二十日
书记员 郭 丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。