河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民四终字第148号
上诉人（原审原告）李士增。
委托代理人陈军，河北博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地：邯郸市人民路149号东升饭店2楼。
法定代表人王金刚，该公司总经理。
委托代理人高世友，河北方信律师事务所律师。
上诉人李士增与被上诉人邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因上诉人李士增不服丛台区人民法院（2014）丛民初字第851号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，李士增委托代理人陈军，鸿基公司委托代理人高世友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2008年7月12日，李士增与鸿基公司签订了《东庄村民房屋拆迁产权调换协议书》（《下称产权调换协议书》）（编号为0000150），协议第一条约定：“开发商（鸿基公司）以分层多套的形式为被拆迁人提供符合国家质量安全标准且具备基本居住条件的房屋。房屋户型、面积按有关部门审批图纸和计算为标准”；第二条约定：“按照《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的内容要求：应回迁面积=宅基地面积×1.6，但是为了促进城中村改造的顺利进行，鼓励居民早日搬迁，开发商对先签订拆迁协议并且先拆迁房屋的居民进行奖励，具体内容如下……”；第四条约定：“乙方（李士增）应回迁面积为348.44平方米，住房（最终面积的确定以有关部门审批、测绘、计算为准）房屋差价款在产权调换房屋入住前结清”；合同另约定了其他有关内容。李士增确定房号后，为办理入住手续及房产证件需要，于2013年9月23日，李士增及其亲属与鸿基公司根据0000150号《产权调换协议书》，重新签订了四份《产权调换协议书》，编号为0000366的《产权调换协议书》第四条约定：“乙方应回迁面积为93.71平方米，选择93.71平方米左右的住房（最终面积的确定以有关部门审批、测绘、计算为准），房屋差价款在产权调换房屋入住前结清”；第八条约定：“实际回迁总面积大于应回迁总面积时，所产生的超过面积以5平方米为一单位分段进行计算……”。编号为0000367、0000368、0000369的《产权调换协议书》的第四条约定的乙方应回迁面积分别为95.44平方米、91.50平方米、93.71平方米，四份《产权调换协议书》的其他约定与0000100号《产权调换协议书》约定一致。《东庄村民每户回迁一览表》中记载：“应回迁面积合计374.36平方米，实际面积合计374.36平方米”，该一览表中有李士增的签名。双方对《产权调换协议书》中约定的回迁面积数额均无异议。李士增接房后，通过自己丈量其房屋套内居住面积，发现与应回迁面积不符，遂以回迁面积应按套内面积计算，不应包括公摊面积为由，诉至法院，请求返还相差的房屋安置面积77平方米。双方争议成讼。
原审认为，双方签订的《产权调换协议书》系双方自愿签订，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议应属合法、有效。关于双方争议的《产权调换协议书》中的应回迁面积是套内面积还是建筑面积问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，双方签订的《产权调换协议书》第一条约定“房屋户型、面积按有关部门审批图纸和计算为标准”；第二条约定“按照《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的内容要求：应回迁面积=宅基地面积×1.6，但是为了促进城中村改造的顺利进行，鼓励居民早日搬迁，开发商对先签订拆迁协议并且先拆迁房屋的居民进行奖励”。可见，对于《产权调换协议书》中的应回迁面积应该按照《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的有关规定理解并执行。《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》第8条规定：“拆迁住宅楼房按建筑面积1：1进行补偿安置，住宅平房按建筑面积1：1.6进行补偿安置，非住宅房屋按建筑面积1：1进行补偿安置”。第19条规定：“被拆迁的城中村村民（居民）房屋，有房屋所有权证的按照本规定第二章的有关规定执行，仅有土地使用权证没有房屋所有权证的补偿安置按宅基地使用证上载明的宅基地面积的1.6倍进行补偿安置”。可以看出，《产权调换协议书》第二条约定的“应回迁面积=宅基地面积×1.6”，正是《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》中规定的按建筑面积计算的补偿安置标准。故双方签订的《产权调换协议书》中的应回迁面积应按建筑面积计算。李士增主张回迁面积应按套内面积计算，并要求鸿基公司返还相差的房屋安置面积没有合同约定及相关法律依据，不予支持。李士增的房产证件虽未予发放，双方可根据《产权调换协议书》第一条、第四条约定的“房屋最终面积的确定以有关部门审批、测绘、计算为准”，可待有关部门确定本案所涉房屋的建筑面积后，如与《产权调换协议书》中的回迁面积不符，双方均可依法行使相关权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李士增的诉讼请求。案件受理费7653元，由原告李士增承担。
宣判后李士增不服，向本院提起上诉，理由：一、一审认定事实不清。李士增被拆迁房屋为三层独立楼房，鸿基公司在拆迁中对房屋公摊系数未做测量，故以套内面积就地安置同等相互的套内面积是双方真实的意思表示。二、一审适用法律不当。《产权调换协议书》为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条鸿基公司作为开发单位，明知合同中应含套内面积、建筑面积、公摊面积，在口头协议中明确双方互换都不存在公摊，但事后违反诚实信用原则，擅自改变合同，故一审法院明显适用法律不当。请求撤销（2014）丛民初字第851号民事判决收，依法改判或发还重审。一、二审诉讼费由鸿基公司承担。
鸿基公司答辩称，一、双方签订的《回迁协议》是双方协议一致自愿签订的，不属于格式条款。二、双方约定的回迁面积，应按照建筑面积予以计算。李士增称应采用套内面积计算没有事实根据和法律依据。三、《回迁协议》中规定的具体回迁面积，均是按建筑面积计算，亦得到上诉人的确认。四、李士增称，拆迁时是按照房屋套内墙体丈量，不是事实，均是按照协议约定的宅基地面积进行测量。
李士增二审申请证人贾某、余某出庭，并提交了二人书面证言。证人贾某、余某到庭。贾某系李士增战友，证明内容如下：李士增家为三层封闭楼房。2008年7月拆迁丈量时我在场，目睹了拆迁的全过程，开发商负责丈量人员对李士增的居住楼房，按楼房的底层外墙丈量，像滴水、出路宅基地的其它部分都没有丈量，当时要求他们丈量时，他们说拆迁是房子换房子，拆你多少平方米，回迁就给你多少平方米，不含公摊面积。
余某系李士增朋友，证明内容如下：李士增家是三层封闭式楼房，2008年7月拆迁丈量我在场，亲眼目睹了丈量的全过程，开发商有关负责人、丈量人员对居住楼房按楼房的底层外墙进行丈量的，滴水、出路宅基地其它部分都没有丈量，当时李士增要求他们丈量，他们说拆迁是房子换房子，拆你多少平方米，回迁就给你多少平方米，房子不含公摊面积。
鸿基公司二审提交二份书证。一份是《鸿基大厦鸿基花苑》拆迁清单报告，该报告记载“丈量面积㎡”一栏为“162.11”，“应回迁面积㎡”一栏为“324.22”，”差异面积㎡”一栏为“14.22”及其他内容。该清单报告有李士增签字。一份是东庄回迁居民办房证确认明细表一份，该明细表“应回迁建筑面积㎡”一栏中记载为“348.44＋25.92”，“实际回迁建筑面积㎡”一栏中记载为“374.36”，及其他内容，该明细表有李士增签字。
对于李士增的二审新证据，鸿基公司质证意见为，第一，证人证明是丈量情况属实，是按照房屋外墙体测量，因房屋占满宅基，因此丈量面积也是宅基地面积。第二，证人陈述拆多少补多少不属实。第三，协议书确定的回迁标准高于邯郸市规定，与证人陈述不一致。第四、协议书是双方自愿签订的，证人证言不能证明为格式合同。
对于鸿基公司的二审新证据，李士增质证意见为，第一，对于确认表真实性无异议，但在合同之后，且只是指办房证，与本案没有关联性。第二，对于清单报告真实性无异议，但与协议有争议，与本案无关联。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，双方自愿签订的《产权调换协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方亦不持异议，属合法、有效。本案争议焦点为：双方在签订《产权调换协议书》时对应回迁面积约定的真实意思是否为套内面积及原审对应回迁面积解释为建筑面积是否正确。首先，双方所签《产权调换协议书》中没有关于应回迁面积为套内面积的明确约定，李士增提出在鸿基公司告知其回迁面积就是按套内面积进行计算时，李士增才签的字，对此李士增没有提交证据证明，本院不予支持。其次，在对应回迁面积理解上，原审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，从双方所签合同整体出发对争议问题解释的原则正确。双方在所签协议第二条中第一次使用“应回迁面积”一词，且在该条中明确了对《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的适用，依据该规定回迁是补偿安置方式之一，回迁房属于房屋分类方式的一种，由于规定中没有关于对回迁房面积的特别规定，且从该规定条款整体看房屋面积是指建筑面积，同时房屋面积理解为建筑面积也符合常理，另结合原审分析，本院认为原审判决正确，李士增提出的其不具备专业知识，对建筑面积、套内面积、回迁面积等概念弄不懂，涉案合同属于格式条款，以及原审法院程序违法等因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7650元，由上诉人李士增负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张颖
代理审判员 宦伟
代理审判员 谢珂
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 贾欢