山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威环民初字第966号
原告邵新玉，女，汉族，1964年11月14日出生�
委托代理人谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。
被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司。
法定代表人郝凡森，董事长。
委托代理人宋修友，系被告经理。
第三人威海市盛元房地产开发有限公司。
法定代表人王建华，董事长。
委托代理人成杰，该公司法务。
原告邵新玉与被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司、第三人威海市盛元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵新玉之委托代理人谷雨虹，被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司之委托代理人宋修友，第三人威海市盛元房地产开发有限公司之委托代理人成杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵新玉诉称，被告与第三人于2011年8月11日签订了商品房预售合同，约定第三人将位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号1906室出售给被告，后原、被告于2012年6月4日签订了房产转让合同书，约定上述房屋转让给原告。原告按合同约定全额支付了购房款655707元。但被告、第三人至今未能协助原告办理过户手续，故原告诉至法院，要求被告、第三人将位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号楼1906室（接通水电）交付原告；在该房屋综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续。
被告威海市环翠区银通小额贷款有限公司辩称，对原告的诉讼请求，被告均无异议。
第三人威海市盛元房地产开发有限公司述称，第三人与被告之间系借款担保合同关系，被告无权私自处分诉争房屋，第三人在诉讼过程中已向威海市中级人民法院提起侵权诉讼，要求被告返还用于借款担保的房屋，因此本案应以该案件审理结果为依据而中止审理；另外被告以明显低价出售诉争房屋不符合�理，第三人有理由认为原、被告之间恶意串通损害第三人利益，且原告与第三人之间并无合同关系，所以第三人没有义务向原告交付房屋并办理相关手续。
经审理查明，位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园房地产项目系第三人开发建设，已经建成的时间超过一年以上，部分房屋已经对外预售或出售，但尚未办理综合验收手续。2011年8月11日，被告与第三人签订了65份商品房预售合同，约定被告购买第三人位于该项目中的65套楼房，上述商品房预售合同均于2011年8月16日经威海市住房保障和房产管理局登记备案。关于本案诉争的房屋之预售合同约定，第三人（出卖人）将位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号1906室房屋（商品房预售许可证号为威房预售证第2007-029号）出售给被告（买受人），房屋价款为45万元，在签订合同时，被告（买受人）一次性付款；第三人（出卖人）应当在2011年12月30日前将经单体竣工验收合格的商品房交付被告（买受人）使用；第三人（出卖人）应在商品房综合验收合格之日起90日内协助被告（买受人）办理房屋产权转移登记手续。该商品房预售合同也办理了登记备案手续。此后，被告（协议“乙方”）与第三人（协议“甲方”）另签订了补充协议书一份，约定甲、乙双方于2011年8月11日签订《商品房预售合同》，乙方购买甲方预售位于威海高区仁泰旅游度假花园的65套房产（详见附件）；根据预售合同之约定，乙方已向甲方支付购房款总计2500万元，双方同意在自2011年8月11日至2012年2月10日的期限内房屋产权证办理并交付前，甲方向乙方退还已付全部房款及利息（按甲方实际占用乙方房款时间，以月利率3%计息），甲方有权解除预售合同；合同履行期届满，甲方未依约支付解除预售合同款�乙方有权处置合同项下的预售商品房。该协议书后所附附件中载明的65套房产即包括诉争房屋（位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号1906室）。2012年5月8日，第三人向被告出具承诺书一份，载明“根据2011年8月11日与贵公司签订的《商品房预售合同》及补充协议书的约定，我公司已收到被告的购房款2500万元，但截至现在因资金链断裂我公司未能按约定退还贵公司支付的全部房款及利息，按照合同约定，贵公司有权处置《商品房预售合同》约定的预售商品房。鉴于这样会给我公司造成较大的损失以及来自各方的压力，故希望你公司能将退还全部房款及利息的日期宽限至2012年5月30日，为此我公司作出如下承诺：1、我公司保证在2012年5月30日退还全部房款及利息；2、如不能如前款约定还款，我公司将在2012年5月31日后无条件配合贵公司处置房产，包括变更预售合同的买受人，开具收据、办理按揭贷款、综合验收后出具发票、办理产权证等；3、贵公司可以在所售房产处设立售楼处，房产价格我公司不得干预；4、我公司愿意支付应退全部房款及利息20%的违约金。”。第三人主张上述承诺函系被迫出具的，排除了第三人的合法权益，应属无效，但对于受胁迫出具上述承诺函并未提供证据。
后因第三人未能按约返还房款及利息，被告将65份预售合同约定的房屋对外转让，其中原告与被告于2012年6月4日签订房产转让合同书一份，约定被告将其向第三人购买的位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号1906室转让给原告，房屋价款为4300元／平方米，共计655707元；在签订合同当日，原告将转让价款直接支付给被告，原告支付被告款项15日内，被告将房产交付给原告使用；合同签订后，被告应在45日内撤销与第三人的商品房预售合同，并协助原告与第三人另行签订房产买卖合同，变更预售合同买受人；房屋综合验收后90日内，被告协助原告办理房屋产权证。被告于2012年6月4日向原告出具收款收据一份，载明收取原告仁泰花园3#1906室购房款655707元。
另查，第三人于2011年8月11日向被告出具收据一份，载明收交款单位为被告的仁泰旅游花园3号楼13层—21层部分房款1200万元；于2011年8月17日又向被告出具收据一份，载明收交款单位为被告的仁泰旅游花园3号楼13层—21层部分房款1300万元。
庭审中，第三人主张其与被告实际系借款担保合同关系，并非房屋买卖合同关系，对此提供银行转款凭证及被告咨询业务收费凭证一宗，证实被告实际通过银行转账的方式支付了款项共计2425万元，剩余75万元亦作为利息预扣，被告则自2011年8月起至2012年3月收取第三人及张洁、常明、何经军等多个自然人利息。原告对上�证据真实性不予确认，认为与原告无关，且无法证实第三人的主张；被告主张上述证据与本案无关，第三人所提供上述证据无法证实其与被告存在借款担保合同关系，对于第三人提供的收费凭证中借款单位为张洁等自然人所载明的款项，系支付的双方按照补充协议书所约定的利息，被告则系根据第三人要求出具了涉及上述自然人的收费凭证，但被告与上述自然人并不存在借款关系。
另外，第三人主张被告以明显低于市场价格转让诉争房产，对此提供本院执行公告一份，载明威海市环翠区人民法院委托山东百盛房地产估价有限公司对仁泰旅游度假花园2号楼1606室进行房产价格评估，评估价为1066118元。原告质证称，该证据与本案不具有关联性，该评估价格不能代表涉案房屋的市场价格；被告亦质证称，上述证据与本案不具有关联性，且被告一次性购买65套房屋相对优�，购买房屋时第三人资金紧张，急于出售，因此相对价格偏低，符合法律规定，不能证实双方所签订合同中约定的价格并非双方真实的意思表示。
又查，诉争房屋已通过单体竣工验收，具备通水、通电的条件，但第三人认为上述房屋并未实际出售，亦未对他人交付，出于安全考虑未予接通水、电。诉争房屋仍在第三人实际控制之下，但诉争房屋尚未通过综合验收。
第三人主张其与被告系借款担保关系，要求被告返还用于借款担保的房屋，已向威海市中级人民法院提起诉讼，该案尚在审理过程中。
再查，被告将65套房屋中的3号楼1601室转让给案外人陈洪刚，陈洪刚于2012年6月起诉本案的被告与第三人，要求被告及第三人交付房屋并协助办理产权转移登记手续，本院依法判决支持了陈洪刚的诉讼请求，第三人不服上诉，威海市中级法院二审判决驳回上诉维持原判。
以上事实，有商品房预售合同、补充协议书、承诺书、房产转让合同、收款收据等有关书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，被告与第三人签订65份包括本案诉争房屋在内的商品房预售合同，均登记备案，后又另行签订补充协议书作为前述65份合同的补充。根据双方所签订书面的商品房预售合同及补充协议书的形式及其中约定的内容看，被告及第三人仅系对双方所签订的商品房预售合同另行约定了附条件解除的条款。根据被告与第三人所约定的解除条件成就的期限届满后第三人向被告出具的单方承诺书所载明的内容看，第三人明确承诺在解除条件成就的期限延展后仍未能成就双方商品房预售合同的解除条件的，则被告有权对外处分商品房预售合同项下的房屋，第三人无条件配合办理包括变更商品房预售合同的买受人、开具收据、办理按揭贷款、综合验收后�具发票、办理产权证等手续，上述承诺亦未违反法律、行政法规的强制性规定，对第三人理应具有约束力。第三人虽主张该承诺书系被迫出具，但对此并未提供证据，被告亦不予以认可，且原告等购房人根据被告与第三人所签订商品房预售合同、补充协议书所约定内容及第三人对其所作承诺均有理由相信被告对涉案房屋具有处分权，并出于善意与被告签订房产转让合同书，依法有偿受让了被告就其基于与第三人所签订商品房预售合同、补充协议书及第三人对其所作承诺而对第三人享有的取得房屋的权利，且因第三人已经承诺同意被告对外转让其享有的预售合同中取得房屋的权利，故原、被告间转让行为对第三人具有约束力，第三人在知悉原告起诉主张权利后仍未履行约定的义务明显违背其承诺，而其所主张的其与被告之间实际所形成的法律关系与形式上并不相符的抗辩理由则不应对抗原告作为善意购房人所应享有的权利。且原告等众多购房户的权利能否得到保护，关系到社会秩序的基本稳定和交易安全，而第三人拒绝履行其承诺明显有违诚实信用原则。因此对于原告要求被告、第三人履行交付诉争房屋的诉讼请求，因该交付义务系原告受让被告、第三人之间的商品房预售合同之权利后第三人作为出卖人对买受人所负义务，故该义务的履行主体应为第三人。诉争房屋已通过单体竣工验收合格即已具备合同约定的交付条件，且诉争房屋已具备通水、通电的条件，现仅系第三人未履行接通义务，该义务亦属于第三人作为出卖人履行房屋交付义务中的附随义务，即应当交付具备居住使用条件的房屋，故原告作为受让诉争房屋的买受人权利的主体要求第三人履行交付房屋的义务，理由正当，本院依法予以支持。
对于原告要求被告�第三人协助办理诉争房屋产权登记手续，因被告与第三人所签订的商品房预售合同中约定的办理房屋产权登记手续的期限为诉争商品房综合验收合格之日起90日内协助办理房屋产权转移登记手续，且原、被告所签订的转让合同中亦存在上述约定，虽然现诉争房屋尚未通过综合验收，目前不具备办理所有权证的条件，为了减少诉累，可以判令被告、第三人于诉争商品房综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋产权转移登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第六十五条、第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告、第三人于本判决生效后十日内将位于威海高技术产业开发区仁泰旅游度假花园3号1906室（接通水电）交付给原告；
二、被告、第三人于本案诉争房屋综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续。
案件受理费10357元，由第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙博碕
人民陪审员 卢传明
人民陪审员 黄爱琴
二〇一三年八月七日
书 记 员 王少锋