广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第366号
原告长兴电器（深圳）制造有限公司，住所地广东省深圳南头后海南油大道104厂房5楼，组织机构代码61880663-9。
法定代表人周国勇，董事长。
委托代理人万敏，广东文功律师事务所律师。
被告深圳市泰诚服装有限公司，住所地广东省深圳市南山区南油第一工业区104栋一楼、105栋A、B座一楼，组织机构代码66709210X。
法定代表人黄世弟，经理。
委托代理人徐峰，广东粤商律师事务所律师。
原告长兴电器（深圳）制造有限公司诉被告深圳市泰诚服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人万敏、被告的委托代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于深圳市南山区南油第一工业区104栋一楼、105栋一楼A、B座房屋租赁给被告做工厂使用，面积共计4100平方米，租金为每月每平方米45元（人民币，下同），每月租金共计184500元，另每月管理费为8200元，租期一年自2013年2月1日起至2014年1月31日止，并由被告缴纳押金492270元。合同期满后，原告因自己需使用房屋，要求被告腾退租赁房屋，但被告以种种理由拒不腾退返还房屋，强行使用至今。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即腾退南山区南油第一工业区104栋一楼、105栋一楼A、B座房屋，返还原告；2、被告给付原告自2014年2月1日至腾退房屋返还原告期间的房屋使用费（暂计至起诉之日止）239850元；3、原告不予退还被告押金492270元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、双方房屋租赁关系依然存在并未终止。按照双方惯例，《房屋租赁合同》期限届满后，无论是否签订书面合同，都相互承认租赁关系并按原合同约定执行直到签订新的书面合同止。这次如往常一样，合同期满后，被告继续使用房屋进行正常经营，并按时向原告缴纳了租金等相关费用，根据《合同法》等相关法律规定，双方之间的租赁关系成立。2、原告应与被告续订《房屋租赁合同》。首先，原《房屋租赁合同》约定的房屋优先承租权合法有效，对双方均有法律约束力。本案双方在《房屋租赁合同》中约定：在同等条件下，被告对租赁房屋有优先承租权，是双方意思自治的表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效并受法律保护。其次，原告曾承诺，只要被告愿意，可长期合作租用该房屋。被告基于对原告的信赖和对企业发展的预期，先是租用一栋一层，后租用二栋的一楼，最后租用两栋一、二楼，扩大经营规模，不断投入了大量的人力、物力、财力，几经多次内外装饰、装修房屋，提升品质，创建品牌。由于之前该区域是老工业区不是服装批发市场，房屋陈旧，道路狭窄，坑坑洼洼，根本没有人气，所以多年负债经营，投入尚未收回。但被告仍然严格履行合同，没有拖欠过原告的租金。第三，原告的房屋本来是用来出租的，被告的经营符合政府规划，双方续订合同合情合理合法。最后，只有双方继续合作，才能促成多方共赢，更有利于社会和谐稳定。被告从2007年企业成立初就租用原告房屋进行经营，如果双方不再续订合同，企业将关门，员工失业，近300商户将无法经营，后果严重，不是被告能控制和承受得了的。3、原告要求被告支付租金239850元及没收被告所交押金492270元，缺乏事实和法律依据，应驳回。被告已向原告交纳了2014年2月至4月的租金等费用，不存在欠原告的租金问题，故原告关于租金方面的诉请毫无根据。租赁期间，被告无违约违规行为，有关押金诉求更是无稽之谈。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于深圳市南山区南油内环路南油第一工业区104栋1-5层、105栋1层的房屋为原告所有，该房屋的土地性质为工业仓储用地。
2013年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区南油第一工业区104栋一楼和105栋一楼A、B座（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积4100平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月45元计算，月租金为184500元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2013年2月1日起至2014年1月31日止；租赁房屋用途为工厂；甲方收取的租赁保证金按原押金数目不变；甲方向乙方返还租赁保证金的条件是按时终止合同、完整交回厂房，同时结清由乙方所承担的一切费用；若乙方未按时终止合同、并未恢复厂房完整的，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方负责支付每月管理费8200元；合同终止后，乙方应于即日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；及其他内容。同日，原、被告签订上述租赁合同的《补充条款》，约定：租赁合同租约期满或因政府改造、厂房重建等，乙方在合同到期日或接到甲方发出的终止合约通知日起一个月内，乙方及所有分租户全部搬出并将场地交还甲方，乙方必须确保所有分租户第一时间知悉有关安排及其责任，确保甲方按时完全收回所有场地，如有违约，逾期在一个月内的乙方按原合同月租向甲方缴交租金，逾期超过一个月的按合同租金每月递增30%逐月缴交租金，同时逾期三个月后甲方有权将本合同所述面积内的任何物品作废弃处理，甲方不负任何责任；及其他内容。被告对上述租赁合同和补充条款的真实性予以认可，但认为补充条款约定的有些内容对被告不公平，应为无效条款。
庭审中，原告表示涉案房屋在被告使用期间存在消防安全隐患，导致政府消防部门对原告进行了处罚，在租赁合同到期后原告需收回涉案房屋进行整体装修及改造；对此，原告提交了董事会决议、行政处罚决定书、南山区非税收入罚款通知书、行政处罚告知笔录等予以证明。被告对上述行政处罚决定书、南山区非税收入罚款通知书、行政处罚告知笔录的真实性予以认可，但表示上述证据不能证明消防问题的责任在被告，且相关部门并未要求原告停业整改。
为证明涉案租赁合同到期前后原告已多次通知被告不再续签并要求被告返还涉案房屋，原告提交了其分别于2013年10月11日、10月16日、10月29日、11月15日、2014年3月6日做出的律师函（五份），以及原告于2013年10月22日出具的《通告》、照片和2013年11月5日刊登在深圳特区报的《通知》。其中《通告》载明：“致泰诚服装城一、二楼各租户：我司与深圳市泰诚服装有限公司（以下简称泰诚服装公司）签订的租赁合同即将到期，我司作为出租方已书面通知泰诚服装公司租赁期满后不再续签；我司将在租赁期满之日收回租赁房屋。……”。《通知》载明：“深圳市南山区南油第一工业区104栋、105栋一、二楼租期于2014年1月到期，之后不再续签合同，收回整改。”被告对上述律师函的真实性不予认可，并表示被告未收到这些函件；对上述《通告》和《通知》的内容不予认可，认为该证据不能证明原告已尽到了通知义务。
被告表示，原、被告双方已形成长期的租赁关系，根据双方的交易习惯，合同到期后若不调整租金就按原租赁合同继续履行，被告有优先承租权，而且原告曾答应与被告保持长期的租赁关系。对此，被告提交了其于2013年12月出具的租赁合同续订申请书、房地产租赁合同书三份（其中一份合同的租赁期限为2007年9月13日至2009年9月13日，另二份合同的租赁期限为2010年5月1日至2011年4月30）、证人证言予以证明，被告并申请了证人黄某1、黄某2出庭作证。原告表示其未收到被告的书面续订申请书，不过被告曾口头向原告申请续签合同，但原告并未同意；对于证人证言的真实性原告不予认可；对于三份房地产租赁合同书的真实性原告予以认可，但原告表示原、被告之间若有续租行为一定会签订书面的租赁合同。
另查，被告以转账方式向原告支付了2014年2月至4月的涉案房屋的租金共计668100元、2014年5月的租金222700元，共计890800元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房地产权证、照片、证人证言、律师函、《通知》、《通告》、银行转账记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。
本案原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2013年2月1日起至2014年1月31日止，该租赁合同到期后，原、被告双方未签订新的租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故被告应将涉案房屋返还原告。被告主张其已向原告提出续签合同的申请，被告对涉案房屋有优先承租权，且原告曾承诺由被告长期租用涉案房屋。对此，本院认为，首先，被告虽表示原告已同意其续租的申请，但庭审中原告表示其并未同意由被告续租，且从原告提交的律师函、通告及照片等证据来看，原告在租赁合同到期前已明确表示不再与被告续签租赁合同，且双方也并未另行签订新的租赁合同，故被告的该主张没有事实依据。其次，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。本案原、被告在租赁合同中虽约定被告对涉案房屋享有优先承租权，但该权利行使的前提是房屋所有人继续出租涉案房屋，并可能与第三人签订租赁合同时，原承租人才可行使该项权利。而本案中原告明确表示其不再继续出租涉案房屋，而是要收回房屋进行整改，故被告主张的优先承租权的行使条件未成就。最后，被告主张原告曾承诺其可长期租赁涉案房屋，对此，被告仅提交了其员工黄某1、黄某2的证人证言予以证明，该证人系与被告有利害关系，且无其他证据相印证，故本院对证人证言不予采信。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。
对于原告要求被告支付自2014年2月1日起至腾退涉案房屋期间的房屋使用费的诉讼请求。合同到期后，被告未返还涉案房屋，继续占有使用，应向原告支付相应的使用费。对于使用费的计算标准，原、被告签订的租赁合同的《补充条款》第九条约定，被告在合同期满后应按时向原告返还涉案房屋，如有违约，逾期在一个月内的按原合同月租向原告缴交租金，逾期超过一个月的按合同租金每月递增30%逐月缴交租金。庭审中，原告明确表示其系按照月租金184500元加收30%，即每月租金239850元的标准要求被告支付使用费，此系原告对其自身权利的处分，本院对此予以照准，而且《补充条款》第九条约定的使用费按月租金递增30%计算的标准过高，故本院认为，被告应按每月239850元的标准向原告支付自2014年2月1日起至本院确定的返还房屋之日止的使用费。因截至庭审时，被告已向原告支付了2014年2月至5月的使用费共计890800元，故扣除被告已支付的使用费，被告还应向原告支付2014年2月至5月使用费68600元（239850元×4个月－890800元）；2014年6月之后的使用费按照每月239850元的标准，付至本院确定的返还涉案房屋之日止。
对于原告要求没收被告已支付的押金492270元的诉讼请求。按照原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，原告向被告返还租赁保证金，即押金的条件是被告按时终止合同、完整交回涉案房屋。本案被告在合同到期后未按时将涉案房屋交还原告，原告有权没收被告已支付的押金，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告深圳市泰诚服装有限公司自本判决生效之日起十日内向原告长兴电器（深圳）制造有限公司返还位于深圳市南山区南油内环路南油第一工业区104栋一层、105栋一层A、B座的房屋；
二、被告深圳市泰诚服装有限公司自本判决生效之日起十日内向原告长兴电器（深圳）制造有限公司支付2014年2月1日至2014年5月31日期间的房屋使用费68600元和自2014年6月1日起至本判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费（按每月239850元计算）；
三、原告长兴电器（深圳）制造有限公司没收被告深圳市泰诚服装有限公司已支付的押金492270元；
四、驳回原告长兴电器（深圳）制造有限公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5560.6元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一四年七月二日
书书记员洪靖敏