广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1016号
原告金恒兵，男，汉族，住江西省丰城市。
委托代理人袁雄飞、梁彩凤，分别系广东熊何律师事务所律师及律师助理。
被告张有，男，汉族，住佛山市南海区。
委托代理人区丽容、高志富，均系广东煜日律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，分别于同年10月27日、同年11月21日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告金恒兵及其委托代理人袁雄飞、被告委托代理人区丽容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订房屋租赁协议书，约定被告将南海区＊＊56号房屋出租给原告开设旅馆住宿，使用期为2007年12月1日至2013年11月31日。原告为此交纳保证金12000元。因业务发展需要，原告于2011年5月至同年11月对租用房屋进行装修，被告同意。原告为此花费304207.69元。租期届满后，原告继续使用该房屋，被告没有提出异议。2014年8月8日，佛山市南海区邮政局发出通知，称因要对西樵邮政局危房进行改造，该工程计划将于9月开展，要求被告配偶于2014年8月15日前办理退租手续，并于同年9月8日前搬离租用场地。同年8月16日，原告收到被告通知“要求解除合同，并要求原告搬离”。租赁合同解除，原告有权要求被告退还保证金12000元，并由被告承担原告的装修残值损失。故诉讼请求：1、被告返还房屋保证金12000元；2、被告承担装饰装修残值损失120000元；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、双方租赁合同已转为不定期租赁合同。双方合同约定2012年11月31日到期，此后原告继续使用租赁物构成不定期租赁，被告可以随时解除合同。合同约定提前六个月通知对方解除合同是指提前解约，但本案合同已到期，不受上述六个月限制。按照双方补充约定，若被告能从业主邮政局处续租物业的，则转租给原告使用。该约定明显反映了双方均明知租赁期限为不定期，以被告能承租物业为前提条件，而被告与邮政局租赁合同于2013年12月31日到期，故邮政局可随时解除与被告的租赁合同，同样被告也可以随时解除与原告的租赁合同。二、被告已给予原告足够的搬迁时间。2013年底，被告知道邮政局不再与被告续租即告知原告，多次要求原告准备搬迁。邮政局也在大楼各层张贴告示，告知各租户由于三旧改造而将物业收回。原告明知上述情况，所以其于2014年9月16日签名同意于同年10月4日前搬出商铺。故被告给予原告搬迁时间合理。三、原告要求被告承担其装修残值损失没有事实和法律依据。租赁合同已到期，原告应把房屋返还给被告，把属于原告的物品搬离。根据双方约定，被告有权要求原告按原状恢复或交纳恢复工程所需费用。旅店装修大部分由被告原来经营时留下，原告从未依约征得被告同意而进行装修。即使原告对商铺进行过装修，因合同中已明确约定合同到期则原告要按房屋原状交还被告，即被告不接收原告装修装饰所增添的附属物。另外，本案物业整体即将进行三旧改造，拆除重建，即使房屋进行了装修，对房屋本身无增值可言。四、原告伪造证据，妨害司法公正。原告将《房屋租赁协议书》中使用期修改为“2008年12月1日至2014年11月31日”，将签名落款处“2007年11月23日”修改为“2008年11月23日”。五、同意退还保证金12000元予原告。请求驳回原告其他诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、身份证原件1份、个体工商户营业执照原件1份，证明原告诉讼主体资格。
2、人口信息查询表打印件1份，证明被告诉讼主体资格。
3、房屋租赁协议书原件1份、房屋租赁补充协议书原件1份、防火公约原件1份，证明原、被告双方之间存在租赁合同。被告违约解除合同。被告曾收取原告保证金12000元。
4、收据原件100份、送货单原件24份、收款收据原件28份、发票原件6份、东成广告单原件1份、订货专用单原件1份、销售单原件1份、调拨单原件1份、工程单原件1份、订货合同单原件2份、进仓单原件1份、代收据原件2份、投保凭证原件1份、保修凭据原件1份、凯莉莎制服布草原件2份，证明原告花费装修费用总额为397489.19元。
5、通知复印件1份，证明被告违约解除合同。
6、收款收据（0045583）原件1份，证明原告向被告交纳保证金12000元。
经质证，被告对原告出示的证据1、2、6无异议。对证据3中房屋租赁协议书的真实性有异议，因内容已被修改；对其他证据真实性无异议，认为该组证据不能证明被告违约解除合同。对证据4的真实性、关联性均有异议，认为单据中大部分无收货单位，收款对象不明确；原告西樵樵兴旅馆于2011年12月21日领取营业执照，而单据中较多为该日期前发生；单据上列明的樵兴旅馆并非原告经营的旅馆；另部分单据仅反映餐费。对证据5真实性无异议，证明被告已多次告知原告搬迁。
诉讼中，被告举证如下：
1、房屋租赁协议书原件1份、房屋租赁补充协议书原件1份，证明被告与周连云所签订的租赁合同租赁期限为2007年12月1日至2012年11月31日，其中陆年是笔误，实际上是五年期限。原告于2008年5月20日与被告签订了上述合同，约定被告如日后能与物业主续签合同的才出租给原告使用。
2、租户承诺退租书原件4份，证明租赁江浦西路56号的租户承诺于2014年10月4日搬出租赁铺位，原告当时也签名同意。其他租户得到了合理的通知时间，能合理地进行搬离活动。
3、个体工商户注销资料打印件1份，证明原告所租赁的租赁物曾由被告经营，其中较多装修物是被告经营时所留。
4、房屋所有权证复印件2份，证明西樵镇江浦西路56号物业权属情况，涉讼合同合法有效。
5、证明原件1份。
6、关于落实危房改造的函复印件1份。
7、佛山市房屋安全鉴定报告复印件1份。
证据5-7证明涉讼房屋为危房。被告有权出租。邮政局通知搬离。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为其只能证明合同期限是2007年12月1日至2013年11月31日。原告于2008年5月20日与被告签订了房屋租赁合同，并且在补充协议12条中约定甲方与业主每年签订租赁合同，以一年期为准。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为注销日期是2001年11月30日，被告经营、装修残值已可忽略，证明原告所经营的房屋资产部分由被告所有。对证据4无异议，认为涉讼租赁物对应该两证项下房屋。对证据5真实性无异议，对其证明内容有异议，认为其仅能证明邮政局于2014年8月8日正式通知搬离，且发送对象为被告。被告应当向原告告知或提前解除合同。对证据6真实性不予确认。对证据7真实性无异议，认为其证明涉讼房屋二层部分需要拆除重建，并非整栋房屋为危房。
经审核，原告出示的证据1-2、5-6、被告出示的证据1-5、7来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据3中房屋租赁协议书有改动，对此被告异议成立，故本院对其改动内容不予采信，应以被告出示的证据1为准；其余证据被告无异议，故本院确认其真实性。原告出示的证据4中发票为通用票据原件，被告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性；对于其余单据，被告异议成立，故本院不予采信。被告出示的证据6为行政机构出具的材料，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合双方陈述，本院确认以下事实：
2007年11月23日，原、被告签订《房屋租赁协议书》（下称涉讼合同一），约定：被告将南海区＊＊56号（不包地铺）三层（下称涉讼房屋）出租给原告使用；使用期从2007年12月1日至2012年11月31日，共陆年（暂定）；原告在签约之日向被告交纳12000元作为对房屋及其设施的保证金，租赁期满后，原告遵守本协议，房屋及其设施无损坏，租金、水电费结算完毕，该保证金如数退还原告，如原告中途毁约，保证金不予退回；每月租金2000元，每月5日前缴纳；原告不得随意更改建筑间隔、增开门窗及改变原建筑房屋的使用功能；原告可根据日常业务实际情况安装符合生产安全、消防安全标准的消防设施和电源设备，包括用电保护开关、照明电路设备等；原告因业务发展而需增加设施的须经被告同意后才能施工；双方若提前解除租约，需提前六个月通知对方以协商处理有关事宜（该物业在租赁期内被政府征用除外）。
2008年1月9日，原、被告签订《房屋租赁补充协议书》（以下简称涉讼合同二），约定：原告不得随意改变房屋结构和设施，如需改变房屋内部结构和装修或者设置对房屋结构有影响的设备，需征得被告书面同意，有关费用原告自理；退租时除另有约定外，被告有权要求原告按原状恢复或原告交纳恢复工程所需费用；因涉讼房屋业主与被告每年签定为期一年（租赁合同），实际上原、被告双方都以涉讼房屋业主、租期为准，原则上业主能租给被告使用的，被告无条件租给原告使用。
针对涉讼房屋已办妥房屋所有权登记，其登记所有权人为原南海市邮政局西樵分局（以下简称邮政局）。
2012年5月8日，行政部门通知邮政局涉讼房屋存在安全隐患，要求邮政局在两个月内将现经营租户搬迁。该邮政局于2014年10月27日出具《证明》，确认因涉讼房屋被西樵镇政府定为危房，要求改造，故邮政局于同年8月8日正式通知各租户办理退租手续，要求同年9月8日前交还出租物。
2014年9月16日，原告在《租户承诺退租书》中签名确认“为配合邮政局旧局房改造升级，本人承诺于同年10月4日前搬出涉讼房屋”。
本院认为，涉讼合同一、二为双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。但无论按照合同里面的租赁期间（至2012年11月31日止）还是按照“陆年”的约定，2013年12月1日以后上述合同期限已届满，而双方此后并未签订合同，故形成不定期租赁合同关系。原告起诉状中确认邮政局、被告已于2014年8月通知原告搬离，且原告已于《租户承诺退租书》中签名确认其于同年10月4日前搬离，故双方已合意终止上述不定期租赁合同关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
有关保证金12000元问题，因被告同意返还，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。
有关残值损失120000元问题，本院分析如下：一、涉讼合同一、二明确约定租期，原告对于期满交回租赁物已有所预期，故其在租赁期间对租赁物如何投入及期满后如何回收属其自主控制范围，并应由其自负其责。二、涉讼合同一、二虽约定“若提前解除租约，需提前六个月通知对方以协商处理有关事宜（该物业在租赁期内被政府征用除外）”，但其一，该合同同时约定“因涉讼房屋业主与被告每年签定为期一年（租赁合同），实际上原、被告双方都以涉讼房屋业主、租期为准”，故原告对于被告提供租赁物予原告需以业主邮政局与被告续租为前提亦已知悉，故本案中因邮政局通知承租人搬离致涉讼合同一、二不能继续履行，原告应有所预期，不能据此归咎于被告；其二，如前所述，涉讼合同一、二期限已届满，不再适用上述提前六个月通知的约定，而双方形成不定期租赁合同关系，双方均可随时终止履行该合同。因此，原告以被告未提前足够时间通知解约为由请求被告承担残值损失理据不足。三、双方约定“原告如需改变房屋内部结构和装修或者设置对房屋结构有影响的设备，需征得被告书面同意”，但原告无足够证据证明其主张残值损失的投入经被告书面同意。同时，被告不同意接收原告对房屋的添附物，故被告不因得益而需补偿原告。另外，原告亦无足够证据证明被告阻碍原告拆除或回收其对涉讼房屋的添附物，不足以证明被告对原告构成侵权而需赔偿。综上，原告上述残值损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告张有应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金12000元予原告金恒兵。
二、驳回原告金恒兵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1470元（原告已预交），由原告负担1420元，被告负担50元。被告负担的份额，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一四年十二月二日
书记员 叶芳晖