南昌铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁中民终字第10号
上诉人（原审被告）：黄建文，男，1968年1月4日出生，汉族，住江西省上饶市横峰县。
上诉人（原审被告）：横峰县横峰宾馆实业有限公司，住所地：江西省上饶市横峰县。
法定代表人：黄建文，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：江西铁路实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区。
法定代表人：熊坚坚，该公司总经理。
委托代理人：黎雪明，江西商海律师事务所律师。
上诉人黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司因与被上诉人江西铁路实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌铁路运输法院（2014）南铁民初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日受理，依法组成合议庭，并于2015年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人横峰县横峰宾馆实业有限公司法定代表人黄建文、被上诉人委托代理人黎雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年7月27日，被告黄建文与上饶铁路运贸实业开发总公司签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定黄建文承租位于横峰县解放西路208号横峰车站综合大楼用于经营宾馆，租赁期限为15年（自2004年11月1日起至2019年10月31日止）。2012年5月，南昌铁路局将横峰车站综合大楼资产划转给原告江西铁路实业发展有限公司。2013年4月9日原告与被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司签订《合同变更协议书》，将出租方变更为原告。同时，该协议书约定：2012年11月1日至2014年10月31日，租金为每年600000元，定于每年10月15日前一次性交清下一年的租金，即先交付租金后使用；如拖欠租金3个月以内的，按欠款每日千分之一支付违约金，拖欠租金超过3个月的，按欠款每日千分之二支付违约金；如拖欠租金超过6个月的，原告有权单方面解除合同；且被告应于2013年5月1日前支付2012年11月1日至2013年10月31日的租金600000元，2013年10月15日前支付下一年的房屋租金。
协议书签订后，两被告未能按约履行付款义务，拖欠时间已超过6个月。2013年8月13日，被告黄建文承诺2013年9月20日前支付2012年11月1日至2013年10月31日的租金600000元及约定的违约金。2014年2月17日，被告黄建文再次出具《承诺书》一份，承诺于2014年3月1日前支付2013年的租金600000元及违约金180000元，2014年4月1日前支付2014年的租金600000元及违约金183600元，否则，视为其”本人自行终止合同”。但两被告仅于2014年7月支付20000元。截至2014年7月15日，两被告实际欠付租金1005000元及违约金747000元。因协商无果，原告遂诉诸法院，请求判令解除与两被告之间的《房屋租赁合同》，两被告交还租赁房屋及附属设备设施；两被告支付拖欠的租金1005000元及违约金747000元；本案诉讼费由两被告承担。
另查明，2006年5月14日，被告黄建文于书面确认收到原告交付的中央空调、电梯、自动消防系统、闭路监视系统、锅炉各一套。
再查明，2010年1月21日，被告横峰县横峰宾馆实业有限公司由江西建元旅业有限公司出资设立，法定代表人为被告黄建文。江西建元旅业有限公司由被告黄建文一人出资设立。横峰县横峰宾馆实业有限公司至今使用涉案租赁房屋营业。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，上饶铁路运贸实业开发总公司与被告黄建文签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均为双方真实意思表示，合法有效。后因上级主管单位将租赁物交于本案原告管理，原告与被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司签订的《合同变更协议书》亦为有效协议，两被告应当按照约定向原告履行支付房屋租金的义务，但两被告除交纳20000元后，剩余部分至今仍未履行，其行为已经构成重大违约，是造成本案纠纷的根本原因，应承担违约责任。在租赁期内，被告横峰县横峰宾馆实业有限公司于2010年1月21日起使用该租赁房屋用于经营宾馆，原告亦予以认同，但作为租赁物的实际使用人，也未履行交纳房屋租金的义务，故原告请求解除《房屋租赁合同》、《合同变更协议书》及收回房屋及附属设备的诉讼请求，应予以支持；原告请求两被告支付2012年11月1日至2014年7月15日的房屋租金1005000元与现已查明两被告截至2014年7月15日欠付原告租金1005000元的事实一致，故对该诉讼请求予以支持；2014年7月16日起至今，两被告仍使用租赁房屋，故对原告要求两被告支付交房之日止的房屋使用费予以支持，标准应参照原租金标准进行计算；因被告违约且《房屋租赁合同》及《合同变更协议书》中均约定了违约金的计算标准，被告也书面承诺支付违约金，故对该请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经原审审判委员会讨论决定，判决：一、解除《房屋租赁合同》及《合同变更协议书》，被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内，自行将腾空的房屋及附属设备归还原告江西铁路实业发展有限公司；二、被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告江西铁路实业发展有限公司支付2012年11月1日起至2014年7月15日止的房屋租金1005000元；三、被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告江西铁路实业发展有限公司支付2014年7月16日至实际交付租赁房屋时止的使用费，该使用费应按照《合同变更协议书》中每年600000元的租金标准执行；四、被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告江西铁路实业发展有限公司支付欠付租金的违约金，违约金应当按照《合同变更协议书》约定的计算方式，分别从2013年5月2日和2013年10月16日起计算至实际支付租金完毕时止；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费
20568元、财产保全申请费5000元，原告均已预交，案件受理费减半收取计10284元，上述两项共计15284元，由被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司负担，被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司应在履行金钱给付义务时一并支付给原告江西铁路实业发展有限公司。
上诉人黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司均不服上述判决，向本院提起上诉称：一、按《房屋租赁合同》只能计算6个月的违约金，原审判决违约金超过6个月，属认定事实不清。二、原审判决违约金数额明显过高，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金数额明显高于造成的损失，当事人可以请求人民法院减少。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人江西铁路实业发展有限公司辩称，原审法院按照《合同变更协议书》判定两上诉人支付违约金正确。1、《合同变更协议书》是签约方真实意思表示，不违反法律规定，且黄建文在2013年8月13日及2014年2月17日出具《承诺书》，承诺按约支付违约金。2、两上诉人一审未到庭，未提出减少违约金的请求，放弃了对违约金抗辩的权利。3、《合同变更协议书》变更了《房屋租赁合同》中的违约责任条款，两上诉人以原《房屋租赁合同》条款主张不应支付超过六个月的违约金与事实不符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，三方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审一致。
综合诉辩各方陈述的事实与理由，本案争议焦点是：一、原审判决违约金超过6个月是否正确？二、原审判决违约金是否过高，是否应予调整？
关于争议焦点一。本院认为，本案双方当事人已通过签订《合同变更协议书》，变更了原《房屋租赁合同》的相关内容。《合同变更协议书》第5条约定：”乙方（本案上诉人）拖欠租金3个月以内的，按欠款的每日千分之一支付违约金；拖欠租金超过3个月的，按欠款的每日千分之二支付违约金。如拖欠租金超过6个月的，甲方（本案被上诉人）有权单方解除合同。”该条款以拖欠租金时间为序，分段对违约方拖欠租金3个月之内和超过3个月，应承担违约责任的比例，及守约方单方解除合同应满足的条件进行了约定。该条款内容清晰、明确，不存在应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定当事人真实意思的情形。上诉人以双方约定的出租人行使合同解除权条件中所附期限的”6个月”，作为支付违约金的期限，没有事实和法律依据，相关上诉请求本院不予支持。
关于争议焦点二。本院认为，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但约定的违约金应该以实际损失为基础，约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少。兼顾本案合同标的物为租赁物；被上诉人预期利益实现方式为承租人分月或按年交纳房屋租赁费，实际损失实质为两上诉人逾期支付房屋租赁费产生的损失；原审已判决两上诉人支付房屋租赁费至实际交付之日止等综合因素，并根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，原审依据当事人对拖欠租金按”每日千分之一”和”每日千分之二”的约定，计算并判决违约金不当，应予以纠正。应两上诉人的请求，本院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算本案的违约金。
综上，两上诉人关于原审判决违约金过高的上诉理由成立，本院予以支持，并作相应调整；关于原审判决扩大对《房屋租赁合同》的解释，认定事实不清，判决违约金超过6个月的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决除违约金数额认定外，其他事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南昌铁路运输法院（2014）南铁民初字第54号民事判决第一、二、三项；
二、变更南昌铁路运输法院（2014）南铁民初字第54号民事判决第四项为：被告黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告江西铁路实业发展有限公司支付违约金（其中2013年5月2日至2013年10月15日期间，以年租金600000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算违约金；2013年10月16日起，以1200000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算至实际支付租金完毕之日止）。
一审案件受理费、财产保全申请费按原判负担；二审案件受理费11270元（两上诉人已预交20568元），由上诉人黄建文、横峰县横峰宾馆实业有限公司负担，多预交部分，本院予以清退。
本判决为终审判决。
审 判 长 帅晨薇
审 判 员 涂湘荣
审 判 员 刘 巍
二〇一五年五月八日
代书记员 罗洁儒