浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第1049号
原告：诸暨市宝隆置业有限公司。住所地：诸暨市草塔镇智圣路**号。
法定代表人：赵汝芳，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：毛卫东、汤立挺，浙江振邦律师事务所律师。
被告：俞冬梅。
委托代理人（特别授权）：蔡水鑫，浙江博凡律师事务所律师。
原告诸暨市宝隆置业有限公司（以下至判决主文前简称宝隆公司）为与被告俞冬梅商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月17日向本院提出起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员魏岩岩独任审判，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告宝隆公司的委托代理人毛卫东、汤立挺，被告俞冬梅的委托代理人蔡水鑫到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年10月28日再次公开开庭进行了审理。原告宝隆公司的委托代理人毛卫东，被告俞冬梅的委托代理人蔡水鑫到庭参加诉讼。第一次开庭审理后，原、被告双方申请对本案进行庭外和解，至2015年10月20日，双方最终未能取得一致意见。本案现已审理终结。
原告宝隆公司诉称，原、被告双方曾于2014年3月2日签订了编号为5B6044740、5B6044742的浙江省商品房买卖合同以及补充协议各二份，合同约定由被告向原告购买位于诸暨市东一路70号文体大厦001101、001102、001103、001104商业办公楼，其中编号为5B6044740合同的总价款为6348470；编号为886044742合同的总价款为6322250元，总计为12670720元。合同第六条明确，被告采用该条的第三种方式付款，即在合同签署时同时支付部分首付款，剩余购房款通过银行贷款方式支付，同时在《补充协议》第二条第四款明确出卖人在商品房买卖合同签订之日起60天内未收到买受人通过银行代付的按揭贷款，则视作买受人逾期付款，按照合同的第七条处理，即买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除合同的，自本合同规定的应付期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。上述合同签订后，被告仅支付购房首付款620万元，购房余款6470720元及相应违约金至今未付。2014年9月9日、2014年10月8日、2014年11月8日，原告向被告寄送《函件》各一份，要求被告支付购房余款以及相应违约金，但被告一直未予答复。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未能按约支付购房款已属违约，应承担付清全部购房款及相应违约金的违约责任。现起诉要求被告立即支付原告购房款6470720元，并支付自2014年5月2日起至上述款项付清之日止按日万分之六计算的违约金。
被告俞冬梅辩称，原、被告之间订立的商品房买卖合同尚未生效，根据商品房买卖合同的约定，合同的相对方还包括了案外人王吉康（即被告的丈夫）。根据合同的约定，付款方式是银行贷款按揭的方式，必须要有合同相对人的签字确认，原、被告双方并没有完整的签署商品房买卖的相关手续。本案实际上系俞冬梅同案外人浙江文体袜业有限公司在2011年4月15日签订了一份投资协议书，该协议书才是双方权利、义务的真实反映。本案中620万元款项并没有按照合同约定转化为购房款，合同原件还在被告手上。故本案原告诉称的买卖合同关系并没有成立，更没有生效。即使按照买卖合同的约定，原告应当在2014年4月20日前把合同项下的相关文件交付给被告，但是原告从来没有履行过交房义务。所以即使合同成立、生效的话，原告也无权向被告主张剩余的房款，理由是原告应当先向被告出示符合合同第八条约定的交付条件的相关文件，但原告至今没有出示过。
原告宝隆公司为证实其主张的事实，向本院提供了编号为5B6044740的商品房买卖合同和编号为886044742的商品房买卖合同、催告被告俞冬梅支付剩余房款的函、入伙通知书、通知被告办理收房手续的函件、商品房预售证及竣工验收备案表等证据。对原告提供的上述证据被告经质证，除认为入伙通知书其没有收到之外，对其余证据的真实性均无异议，但认为其与原告之间的商品房买卖合同因其丈夫王吉康没有在买卖合同上签名导致合同尚未成立。
被告俞冬梅为证实其抗辩的主张向本院提供了投资协议一份和收据三份，用以证实被告原与案外人浙江文体袜业有限公司在2011年4月15日订立过投资协议，由被告自愿在案外人浙江文体袜业有限公司投资620万元，购买案外人浙江文体袜业有限公司开发建造的浙江文体大厦标号为第12层的办公楼，单价为9500元／平方米，面积初步估算为1309平方米，总价暂定为12435500元（最终的面积以房管会核准为准，单价不变）。因案外人浙江文体袜业有限公司本身不是房地产开发企业，故另设房地产开发企业为开发单位。在开发单位开盘后，案外人浙江文体袜业有限公司通知被告到开发单位办理房屋销售手续，按规定向银行办理按揭或付清全部购房款，并将被告投资的620万元人民币转到办公楼销售单位，首付不足部分由被告自行补足。协议订立后，被告已经按约支付投资款620万元。对投资协议和收据，原告经质证无异议，认为按照该投资协议的约定，其已经收到案外人浙江文体袜业有限公司转付的涉案商品房的首付款620万元，根据投资协议与商品房买卖合同前后的延续性，被告的该组证据恰好可以印证原告主张的商品房买卖合同的相对方为被告俞冬梅的观点。
根据前述原、被告各自的举证、质证意见以及各自所持的观点，本案双方的争议焦点在于涉案的两份商品房买卖合同有否成立。本院认为，依据我国合同法的规定，合同是否成立应以缔约的当事人是否就合同的主要条款达成合意作为判断标准。商品房买卖合同作为不动产买卖合同之一，其达成合意的外化表现应当是缔约双方当事人订立书面的商品房买卖合同，形式要求为出卖人和买受人均在合同中签名或盖章。本案中，原告提供的两份商品房买卖合同中均明确了出卖人和买受人的名称、商品房的基本状况、价款的确定方式、付款方式和时间、交付使用条件和时间、产权归属、面积确认及面积差异处理、办理产权登记的有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容，在合同的出卖人签章处加盖有原告单位的公章、法定代表人赵汝芳的私章，在买受人签章处有被告俞冬梅的亲笔签名。因此，从合同的外在形式上看，该两份商品房买卖合同已经成立。对于被告提出的合同买受人一栏为被告俞冬梅及其丈夫王吉康两人，故相对于原告宝隆公司的买受人应为“俞冬梅、王吉康”，现合同最终只有被告俞冬梅一人在买受人签章处签名，全部的买受人并没有形成一致的意思表示，即出卖人和买受人之间双方未能形成合意，因此该两份商品房买卖合同并不能判定为合同已经成立。对此，本院认为，首先根据被告提供的投资协议，在该协议中约定被告与浙江文体大厦的开发单位待涉案商品房所在的楼盘开盘后，应当由被告到开发单位办理销售手续。因此，被告与涉案商品房的开发单位在条件成就后订立商品房买卖合同是被告在订立投资协议时就已经具备的意思表示。现涉案商品房所在的楼盘浙江文体大厦的开发单位为原告宝隆公司，其已在2012年10月31日办理商品房预售证，可以按照投资协议的约定办理商品房销售手续。故被告与原告在2014年3月2日订立商品房买卖合同是对原投资协议中约定的权利义务的实际履行，该民事行为与在此之前已经发生的订立投资协议、缴纳投资款620万元的行为存在着意思表示上的关联性和延续性。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，涉案的两份商品房买卖合同中的买受人一栏“俞冬梅、王吉康”均为打印字体，买受人签章处仅有俞冬梅个人的签名，而商品房买卖合同为格式文本合同，鉴于俞冬梅与王吉康之间系夫妻关系，而且俞冬梅在投资协议中对所购楼盘在条件成就后办理销售手续早有约定，故原告认为其仅仅与在格式合同上签名的俞冬梅之间发生商品房买卖关系、未与王吉康之间发生买卖关系并无不当。综上，纵观双方缔约的整个过程，应当认定原告与被告订立的两份商品房买卖合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。并且合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。故本院对原告提供的入伙通知书（因原告无其他证据印证被告本人确已收到该通知书）不予认定外，对其余证据均予以认定。对被告提供的证据，可以证实原、被告订立商品房买卖合同的缘由，本院亦予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
被告俞冬梅曾于2011年4月15日与案外人浙江文体袜业有限公司订立投资协议一份，约定由被告自愿在浙江文体袜业有限公司投资620万元，购买浙江文体袜业有限公司开发建造的浙江文体大厦标号为第12层的办公楼，单价为9500元／平方米，面积初步估算为1309平方米，总价暂定为12435500元（最终的面积以房管会核准为准，单价不变）。因浙江文体袜业有限公司本身不是房地产开发企业，故另设房地产开发企业“诸暨市宝隆置业有限公司”即本案原告为开发单位。在开发单位开盘后，浙江文体袜业有限公司通知被告到开发单位办理房屋销售手续，按规定向银行办理按揭或付清全部购房款，并将被告投资的620万元人民币转到办公楼销售单位，首付不足部分由被告自行补足。协议订立后，至2011年5月26日被告已经按约向浙江文体袜业有限公司支付投资款620万元。2012年10月31日，原告宝隆公司取得涉案商品房所在楼盘的商品房预售证。
2014年3月2日，原、被告签订编号为5B6044740的浙江省商品房买卖合同以及补充协议一份，约定由被告向原告购买位于诸暨市东一路70号文体大厦的001101、001102号商品房，合同的总价款为6348470元；还签订编号为886044742的浙江省商品房买卖合同以及补充协议一份，约定由被告向原告购买位于诸暨市东一路70号文体大厦的001103、001104号商品房，合同的总价款为6322250元。两份合同的购房款合计为12670720元。两份合同的第六条“付款方式及期限”均明确，买受人采用该条的第三种方式付款，即在合同签署时支付部分首付款，剩余购房款将在所购房屋达到银行按揭房款条件后通过银行贷款的方式予以支付。同时在合同的附件“补充协议”第二条第四款中明确出卖人在商品房买卖合同签订之日起60天内未收到买受人通过银行代付的按揭贷款，则视作买受人逾期付款，按照合同的第七条约定处理，即买受人逾期付款不超过60日，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。上述合同签订后，浙江文体袜业有限公司将被告俞冬梅支付的投资款620万元作为两份商品房买卖合同的首付款转付给原告宝隆公司。但对剩余的购房款6470720元，被告未能在合同约定的期限内付清。2014年9月9日、10月8日、11月8日，原告宝隆公司向被告俞冬梅邮寄催告函各一份，要求被告支付剩余的购房款以及相应的违约金，但被告俞冬梅一直未予答复。现原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，被告俞冬梅未能按约支付购房款已属违约，应承担付清全部购房款以及相应违约金的民事责任，故起诉要求被告俞冬梅立即支付剩余的购房款6470720元，并支付自2014年5月2日起至上述款项付清之日止按日万分之六计算的违约金。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原告宝隆公司与被告俞冬梅之间关于商品房的买卖，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定的应当采用书面形式订立合同的范畴。因此，原、被告以订立商品房买卖合同的形式确立双方之间的商品房买卖合同关系，在形式上符合法律规定。其次，被告俞冬梅在与原告订立商品房买卖合同之前，已与案外人浙江文体袜业有限公司就涉案商品房如何买卖、如何与开发单位即本案原告办理房屋销售手续、如何支付款项等相关问题达成过投资协议，本案原、被告双方签订商品房买卖合同是对原投资协议的进一步履行，意思表示存在前后的延续性和关联性，应当认定为真实。同时，原告具备商品房销售资格，被告具有完全民事行为能力，双方均在合同中签名或盖章，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案的商品房买卖合同应依法成立并生效。合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告未能按照合同的约定按期付款，已经构成违约。原告选择继续履行合同，则被告应当支付剩余的款项并承担违约责任。现原告要求被告支付剩余的购房款并支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告俞冬梅关于合同尚未成立的辩解意见，与事实和法律规定相悖，本院不予采信。对于原告在本案中是否存在逾期交房的问题，因双方在庭审中均同意另案处理，故不在本案中加以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告俞冬梅应支付原告诸暨市宝隆置业有限公司购房款计人民币6470720元，并支付该款自2014年5月2日起至判决确定之日止按日万分之六计算的违约金，限于本判决生效之日起十五日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费65248元，由被告俞冬梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费65248元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，并注明上诉费。逾期则按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 魏岩岩
代理审判员 徐怡燕
人民陪审员 杨科晔
二〇一六年三月三日
书 记 员 杨 琼