四川省营山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）营民初字第138号
原告：黄庆蓉。
委托代理人：冉斌，四川营欣律师事务所律师。
被告：郑三平。
委托代理人：黄致评，营山县司法局小桥法律服务所法律工作者。
被告：郑有志，系郑三平之父。
被告：任琼芳，系郑三平之母。
原告黄庆蓉与被告郑三平、郑有志、任琼芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理，于2014年1月8日由代理审判决员何宗芃适用简易程序第一次开庭审理后，经审判委员会讨论决定，追加郑有志、任琼芳为本案被告，本案由简易程序转为普通程序，由审判员吴波、代理审判员何宗芃、人民陪审员李国远组成合议庭，于2014年4月8日第二次开庭审理。原告黄庆蓉及其委托代理人冉斌、被告郑三平的委托代理人黄致评、被告郑有志、任琼芳到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。
原告黄庆蓉诉称：原告为购买被告位于营山县城南镇兴旺街的自建房屋第七层住房一套，于2010年11月17日同被告签订《购房合同书》。合同约定：“一、甲方出售给乙方的房屋为四室二厅一厨一卫，面积约116平方米，房屋总售价约定为160，000元出售给乙方。……。三、房屋设施由甲方提供水、电、气、闭路等管道安装到此住房楼下。甲方负责水、电、气、闭路分单户的办理手续，乙方承担全部费用。四、甲方负责为乙方办理房屋产权证和土地使用证，办理房屋产权证和土地使用证时所产生的费用由乙方承担。甲方出售房屋过户时若要收取甲方个人所得税由甲方承担。”原、被告签订合同后，原告按照合同约定即向被告支付购房款人民币140，000元整。2010年12月原告对该房屋进行了整体装修耗资80，000元，并于2011年9月入住。原告多次催促被告办理该房屋的权属证书，被告以各种理由为借口，至今未办理。特诉至人民法院，请求：一、判令或者调解被告为原告办理该房屋的权属证书并承担违约责任；二、本案所涉诉讼费用由被告依法承担。
被告郑三平辩称：1、原、被告签订的合同是事实，本房屋产权并非郑三平，是其父母的产权，合同无效。2、郑三平无违约行为，无违反合同约定的行为，原告未按照合同约定支付购房款，原告先违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告郑有志、任琼芳辩称：房子是我们两个的，房产证、土地使用证登记是我们的，我们没有卖，卖给原告我们没有签字，我们不认可。
原告为支持其主张，提供了以下证据：
1、身份证及户口登记卡复印件，欲证明原、被告的身份信息。
2、结婚证复印件，欲证明黄庆蓉与何五林系夫妻关系。
3、购房合同书一份，欲证明在2010年11月17日，原、被告签订了购房合同，约定房屋座落在营山县三星工业区兴旺街，房屋总售价160，000元，如一方违约按房屋总售价的40%承担违约责任。
4、收条、农业银行及农村信用社单据，欲证明被告郑三平收到的购房款两笔共计140，000元，是原告之夫何五林通过银行转账方式给付的。
5、照片10张，欲证明被告已经交付房屋，原告装修并入住该房。
6、（2010）营民初字第100号判决书。欲证明被告郑三平、罗小燕在离婚前出售的多套房屋中一套就是原告所购买的房屋。
7、营山县国土资源局（批复）、房屋拆迁协议书，欲证明被告郑三平与其父亲郑有志房屋拆迁补偿、安置用地是分开的。
8、房屋修建合同，欲证明被告将划拨土地承包给他人修建房屋的事实。
9、购房合同书6份，欲证明被告郑三平代表甲方与黄庆蓉、唐某某、李某某、黎某某、苏某某、黎某甲代表乙方分别签订《购房合同书》，郑三平以所有人身份出售房屋，郑三平先将房屋产权证登记在其父母郑有志、任琼芳名下后又过户到黎某甲等买方名下。
10、营山县房地产管理局产权登记信息，欲证明购房方黎某甲的房屋在办理产权证时，是先登记在被告郑三平的父母郑有志、任琼芳名下。
被告郑三平为支持其主张，提供了如下证据：
1、郑三平的身份证复印件。
2、购房合同书，欲证明被告至今并没有违反合同约定的违约行为。
3、房屋所有权证书。
4、国有土地使用证书。
证据3、4证明原告主张的房屋产权人和土地使用权人是被告的父亲郑有志、母亲任琼芳，被告无权处分。
被告郑有志、任琼芳没有向法庭提交证据。
被告郑三平对原告提交的证据质证认为：对证据的真实性均无异议，但认为证据2原告与谁结婚同本案无关联性；证据5照片反映的房屋和证据6判决书中说的房屋就是本案诉争的701号房屋，购房合同上没有郑三平的前妻罗小燕的签字，离婚前罗小燕是财产共有人，罗小燕没有签字合同无效；证据9是案外人的房屋买卖合同与本案无关；证据10说明房屋座落在城南镇朝阳七巷，登记产权人不是郑三平，被告无权出售。
被告郑有志、任琼芳对原告提交的证据的质证意见是：原告提供的所有证据没有我们签字，我们不质证，只对证据10营山县房地产管理局产权登记信息认可，其余的不认可。
原告对被告郑三平出示的证据无异议，但认为被告三年前将房屋卖给原告，在办理相关产权证书时又故意规避原告的权利，将产权登记在其父母郑有志、任琼芳名下是非法的侵权行为。
对原告出示的证据和被告郑三平提交的证据，来源合法，客观真实，具有关联性，本院予以采信。
审理查明：2010年11月17日，原告黄庆蓉代表乙方与被告郑三平代表甲方签订《购房合同书》。合同约定：“甲方将座落在营山县三星工业区兴旺街第七层出售给乙方。一、甲方出售给乙方的房屋为四室二厅一厨一卫，面积约116平方米，经双方协商，房屋总售价约定为160，000元出售给乙方。……，三、房屋设施由甲方提供水、电、气、闭路等管道安装到此住房楼下。甲方负责水、电、气、闭路分单户的办理手续，乙方承担全部费用。四、甲方负责为乙方办理房屋产权证和土地使用证，办理房屋产权证和土地使用证时所产生的费用由乙方承担。甲方出售房屋过户时若要收取甲方个人所得税由甲方承担。……。七、甲乙双方均应信守合同，如一方违约，按房屋总售价的40%承担违约责任。”合同签订后，原告黄庆蓉于2010年12月27日、2011年1月6日两次用其夫何五林的账户，以银行转账方式给付被告郑三平购房款共计140，000元。2010年12月，原告黄庆蓉对该房屋进行了整体装修，于2011年9月入住至今。
同时查明，原、被告在《购房合同书》中约定的营山县三星工业区兴旺街第七层房屋，产权登记为营山县城南镇朝阳七巷，在2013年6月将该房屋产权证和土地使用证登记在郑三平的父母郑有志、任琼芳名下，房权证载明：房屋面积113.79㎡，按购房合同价160，000元，原告还应补房价款20，000元。土地使用面积15.29㎡。
还查明，相关部门统一划拨给被告家的一块土地201.6㎡，因解决其它纠纷的需要，在法院调解下将划拨给被告家的整块土地201.6㎡进行了平均分割，郑有志100.8㎡，郑三平100.8㎡，并由营山县国土资源局以营国土资用地（2010）01号（批复）确认。
另查明，在拆迁补偿过程中，相关部门按照被告一户全家五口人（三被告、郑三平的前妻、郑三平的妹妹）标准，统一划拨一块土地201.6㎡，取得划拨土地后，被告郑有志、任琼芳领取全部拆迁资金，在该划拨土地上修建了一栋七层住宅14套住房。14套房屋被告郑有志夫妇留下4套住房自己使用外，其余10套住房以郑三平的名义签订合同出卖给他人，在出卖的住房中有4套没有办理产权登记过户手续，其中包括本案原告黄庆蓉买的这套住房，已经办理过户手续的住房在过户之前登记在被告郑有志、任琼芳名下。
本院认为：本案争议的焦点有二：一是黄庆蓉与郑三平签订的《购房合同书》是否合法有效。二是被告是否应承担违约责任。
一、关于黄庆蓉与郑三平签订的《购房合同书》的效力问题。
首先，被告郑有志、任琼芳与被告郑三平系父母子女关系，被告郑三平与原告黄庆蓉签订合同的时间是2010年11月17日，次月，原告黄庆蓉对涉案房屋进行了整体装修，2011年9月入住，作为与家庭成员的被告郑有志、任琼芳对被告郑三平处理共同修建的房屋知晓且未提出异议，应视为对郑三平的无权处分行为的追认。
其次，被告郑三平与被告郑有志、任琼芳共同出资在划拨安置的土地上修建房屋后，被告之间没有区分那几套是郑三平的，那几套是郑有志、任琼芳的，虽然在2013年将房屋产权登记为被告郑有志、任琼芳，但所建房屋在修建过程中出售均是被告郑三平在签订合同，被告郑有志、任琼芳均未提出异议。
第三、原告黄庆蓉给付合理对价购买本案讼争的房屋，郑三平作为同住的家庭共有财产权人与原告黄庆蓉签订房屋买卖合同，原告有理由相信被告郑三平的签约行为是代理全家包括被告郑有志、任琼芳进行意思表示的表见代理行为，不能因被告内部家庭成员有异议而对抗善意合同受让人，郑三平与黄庆蓉签订的购房合同对被告一家原五口人均有法律约束力。
综上，原告黄庆蓉与被告郑三平所签订的购房合同合法有效，原被告应继续履行合同。原告黄庆蓉按《购房合同书》履行了绝大部分购房款的给付义务，按合同约定，原告要求被告履行办理房屋买卖过户手续协助义务的理由成立，本院予以支持；同时，原告黄庆蓉应按照合同的约定，给付下欠的20，000元购房款予被告。
二、关于被告有无违约行为，是否承担违约责任问题。原、被告在《购房合同书》中约定了违约责任，双方在办理房屋买卖过户手续时意见不统一，被告在签订合同后的合理期间已经交付房屋给原告，原告一直在居住使用。原告没有提供被告违约、造成损害的证据，且原告也没有按《购房合同书》的约定完全履行价款的给付义务，被告的行为不构成根本违约，因此，原告请求被告承担违约责任，证据不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑三平、郑有志、任琼芳在本判决发生法律效力后30日内协助原告黄庆蓉办理买卖的房屋的房屋产权证和土地使用证的过户手续，办理房屋产权证和土地使用证的费用由原告黄庆蓉承担。在办理房屋产权过户手续的同时，原告黄庆蓉给付下欠被告郑三平、郑有志、任琼芳的购房款20，000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费500元，由原告黄庆蓉、被告郑三平各承担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 吴 波
代理审判员 何宗芃
人民陪审员 李国远
二〇一四年五月八日
书 记 员 宋元洪