辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）古民一初字第00492号原告锦州xx有限公司，住所地锦州市xx区xx街x段5-75-76号xx室，组织机构代码证号567xx-7。法定代表人刘xx，系该公司总经理。委托代理人韩xx，系该公司职员。委托代理人高x，辽宁xx律师事务所律师。被告锦州市xx有限公司，住所地锦州市古塔区延xx路x段x号，组织机构代码证号661xx-3。委托代理人李xx，系该公司总经理。委托代理人王x，辽宁xx律师事务所律师。原告锦州x有限公司与被告锦州市x管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于20xx年xx月xx日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于20xx年x月xx日作出（20xx）古民一初字第00xx号民事判决书。原告锦州x有限公司不服该判决，向锦州市中级人民法院提起上诉。锦州市中级人民法院于20xx年x月xx日作出（20xx）锦民一终字第00xx号民事裁定书，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，于20xx年xx月xx日公开开庭进行了审理。原告锦州x有限公司的委托代理人韩xx、高x，被告锦州市x有限公司的委托代理人王x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州x限公司诉称，20xx年x月xx日，原告经锦州x限责任公司拍卖取得被告所有的坐落于锦州市xx区xx路x段x号的房屋及土地使用权，其中房屋面积5351.84平方米（另含无照面积约300平方米），土地面积约1800平方米。依据拍卖公告，被告应于20xx年x月xx日前将标的物的办公部分交付给原告，已出租部分继续执行原租赁协议。20xx年1xx月xx日，原告与锦州x有限公司（以下简称x公司）签订房屋租赁合同，约定原告将该房屋临锦x街一侧偏楼x-x层的建筑面积约1000平方米房屋租赁给该公司，租期自20xx年x月x日起至20xx年xx月xx日止，年租金50万元，原告收取了x光公司定金10万元。因原承租该楼一楼340平方米的案外人黎单到期（租期截止至2011年11月19日）拒不腾房，导致xx公司无法使用租赁物。经协商，原告与x公司解除租赁协议，原告双倍返还定金20万元。20xx年x月xx日，黎单腾出房屋，原、被告签订房屋交接协议，原告才正式接收拍卖标的物。由于被告逾期交付，导致原告无法行使所有权和使用权，给原告造成巨大经济损失。故请求法院判令被告1、赔偿原告返还x公司定金损失10万元；2、赔偿因延迟交付而造成的20xx年xx月xx日至20xx年x月xx日房屋租金损失15万元。3、承担本案诉讼费用。被告锦州市x有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于10万元违约金，原告没有提供相关票据证实，不同意赔偿。原告在购买房屋时，知道被告将房屋出租给多人的情况，也了解其他承租人变更了租赁协议，及黎单不配合的情况。黎单在原告竞买成功后诉至法院主张优先购买权之诉，原告作为第三人参加诉讼，对于该案完全知情。原告与x公司签订租赁协议时，此房屋在诉争中，原告没有实际占有和处分，所以该协议不符合常理。即使真的签订了合同，损失也应自行承担，被告没有过错。2、关于15万元房屋租金的问题。拍卖公告载明了房屋出租情况，也载明了标的物应以实际情况为准，拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。故因权利瑕疵导致的原告延迟收房不应由被告承担责任，不同意赔偿租金损失。经审理查明，锦州市xx区xx路x段x号房屋原为锦州x公司所有。20xx年x月，经锦州市政府批准，该房屋按国有资产处置程序进行公开拍卖，所得款项用于抵顶锦州市x有限公司债务和企业改制职工安置费用。20xx年x月x日，锦州x公司在锦州日报上刊登拍卖公告，定于20xx年x月xx日上午9时举办拍卖会，其中5号拍卖标的“房屋及土地，房屋面积5351.84平方米（另含无照面积约300平方米），土地面积约1800平方米，地址锦州市xx区xx路x段x号。本标的部分已出租，继续执行原租赁协议；本标的办公部分于2011年7月31日前交付给买受人。起拍价2276万元（保证金300万元）”。以上标的状况以现场展示为准，竞买人应详细查验拍卖标的的实际状况；拍卖人、委托人不承担任何瑕疵担保责任……”锦州市xx区xx路x段x号房屋西侧一楼门市房（约340平方米）由锦州市x公司作为甲方与案外人黎x作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方于2006年将该房屋出租给乙方，租期自20xx年xx月xx日起算，租期5年……如甲方在乙方承租期间出卖此房屋，应在出卖前合理时间（一般为2个月以上）通知乙方，在同等条件下，承租人对此房屋享有优先购买权，合同期满后有优先承租权。2011年2月11日，锦州x公司找到案外人黎x告知其锦州市xx区xx路x段x号房屋将整体出售，黎x认为锦州x总公司没有按照合同约定和法律规定提前通知其房屋出售，未到场参加竞拍。x月xx日，原告以2400万元购得该房屋，并签订拍卖成交确认书。2011年7月1日，案外人黎x以房屋优先购买权纠纷将锦州x公司诉至本院。20xx年x月x日，本院依法追加本案原告为第三人参加诉讼。20xx年x月x日，经本院组织调解，双方当事人自愿达成协议，约定终止黎x与锦州市x公司签订的房屋租赁合同，黎x于20xx年x月xx日前从承租的房屋中迁出，锦州市x司在黎x迁出的同时给付其补偿费15万元。20xx年x月xx日，黎x迁出，原、被告签订了房屋交接协议，锦州市xx区xx路x段x号房屋交付完毕。在庭审中，原告提供了其于20xx年xx月xx日与锦州市x有限公司签订的租赁合同，证实其将含有黎x诉争房屋在内的锦州市xx区xx路x段x号临锦西街一侧偏楼x-x层房屋租赁给x司并收取了10万元现金作为定金，租赁期限五年，租期自20xx年x月x日至20xx年xx月xx日，年租金50万元。因房屋未能按时交付，于20xx年x月xx日向x公司返还双倍定金20万元。本院所确认的上述事实，有原告提交的收款收据、拍卖成交确认书、房权证、房屋交接协议、收条、房屋租赁协议，被告提供的拍卖公告、委托拍卖合同、债权转让合同、执行裁定书、锦x贸［20xx］x号文件、锦x财［20xx］xx号文件，原、被告双方提供的（20xx）古民一初字第xx号民事调解书及双方当事人的陈述笔录等证明材料在案为凭，上述材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，原告通过拍卖方式取得坐落于锦州市xx区xx路x段x号房屋，被告作为出售方负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。因案外人黎x向被告主张优先购买权之诉，未按时交付房屋，无论被告是否存在过错，均应按照合同法的规定承担瑕疵担保责任，对原告的合理损失承担赔偿责任，被告主张其不应承担瑕疵担保责任的抗辩无法律依据，不予采纳。关于原告要求被告赔偿其10万元违约金的诉讼请求，原告主张案外人黎x的租期截止至20xx年xx月xx日，原告与x公司签订合同的日期是201xx年xx月xx日，并且原告已于20xx年x月被追加为第三人参加黎x提起的优先权之诉，即原告在明知没有实际占有争议房屋的情况下，与第三方签订租赁协议，主观上存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故因定金罚则导致原告双倍返还xx公司定金系原告自身原因造成，损失应由原告自行承担。关于原告主张的房屋损失15万元的诉讼请求。因被告与案外人之间的诉讼导致延迟交付房屋而造成原告的损失，被告应当承担赔偿责任。因黎x所承租部分为该大楼一层，对于整体出租具有较重要的影响，故原告要求按照1000平方米赔偿的主张，应当予以保护。租金损失，自20xx年xx月xx日至20xx年x月xx日（共xx日），按原告与xx公司所签订的租赁合同中约定的年租金50万元计算。被告虽对该份合同不予认可，但没有相反证据证实，对租金损失亦不要求鉴定，故对其抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：被告锦州市x有限公司于本判决生效后10日内给付原告经济损失119178.08万元；驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告x限公司负担2407元，被告锦州市x有限公司负担2643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  蒋森馥人民陪审员  徐婷婷人民陪审员  闫 霞二〇一四年四月二十四日书 记 员  何 冰计算明细：500000÷365×87天=119178.08元