贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初2693号原告：贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交中心1楼，统一社会信用代码：915201156801920332。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托代理人：朱雄，男，汉族，1991年7月28日生，住所地贵州省安顺市西秀区，该公司员工。委托代理人：王镇，男，汉族，1979年6月28日，住所地贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。被告：徐邦静，男，汉族，1965年9月16日生，住所地贵州省凤冈县。原告贵阳金融控股有限公司（原名：中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司，以下简称金融控股公司）与被告徐邦静商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王镇到庭参加诉讼。被告徐邦静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融控股公司向本院提出诉讼请求：请求判决：1、解除原、被告双方于2015年3月27日签订的编号为“A90251”的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金102000元；3、请求法院依法判令合同解除后，原告可单方申请办理观山湖区林城路中天·会展城第A9组团15栋5单元3层1号房屋的商品房现售合同备案登记（登记号：X15062680）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月27日，原告与被告签订编号为“东二323”的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，由被告购买原告开发的中天·会展城第A9组团15栋5单元3层1号商品房，房屋建筑面积269.99平方米，总房款为1458585元。被告于当日向原告支付了购房首付款438585元，剩余尾款1020000元通过银行按揭贷款方式向原告支付。后因被告自身原因，未获得银行贷款，原告多次通过电话向其催收要求其补齐购房尾款，其未予以理会。2016年3月17日，原告向其发送《告知函》催促其履行合同义务；2016年4月7日，原告又委托贵州公达律师事务所向其发送《律师函》要求其全面履行合同约定的付款义务，但被告至今未履行前述义务。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条第3款约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起60日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同……”《补充协议》第三条明确约定：“双方同意本合同第八条补充如下……2、如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费……”综上，被告未能按照合同约定向原告支付购房尾款的行为已严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼请求如前所述。被告徐邦静经本院合法传唤未到庭参加诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月27日，原告金融控股公司作为出卖人与被告徐邦静（买受人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告徐邦静购买原告中天城投公司开发的位于贵阳市××林城路中天·会展城第A9组团15栋5单元3层1号房屋，房屋建筑面积269.99平方米，总房款为1458585元，合同另有如下主要约定：1、第八条付款方式及期限。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计438585元，余款1020000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；2、第十条逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付款；3、补充协议第三条对合同第八条补充如下：关于银行按揭付款方式的约定。（1）买受人必须在本合同约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实材料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任。如买受人选择自办贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知之日起三个日历日内领取本合同（逾期视为已领取，以出卖人办理预告登记时间作为领取合同之日），在领取本合同之日起60个工作日内办理完贷款手续，并将房屋余款全额划到出卖人账上（不限于以贷款方式或自筹资金的方式支付），逾期视为违约。如买受人在上述时间不能将房屋余款全额支付至出卖人账户的，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。（2）买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后60日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后填报了《贵阳市商品房现售合同备案登记表》（现售合同登记号为X15062680）。合同签订当日，被告徐邦静向原告金融控股公司支付了诉争房屋首付款438585元。在办理诉争房屋的银行按揭贷款支付余款过程中，因银行审批未通过，银行按揭贷款手续一直未能办理。2016年3月17日，原告曾向被告按照合同中被告指定的地址向其邮寄了《告知函》，2016年4月7日，原告曾按照合同中被告指定的地址向其邮寄了《律师函》，内容为告知被告其未按约支付购房款，已构成违约，催告被告主动向原告提交办理银行按揭材料并到银行办理按揭贷款手续，并从逾期之日起支付违约金至全款付清。若被告在接到本函后5日内仍拒绝或怠于履行支付余款，原告将解除与被告签订的合同，并追究违约责任。后银行仍未审批通过被告的银行按揭贷款手续，也未履行支付购房余款与违约金，原告遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中被告未能按照合同约定办理购房款余款的银行按揭贷款手续，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，现原告诉请解除合同，符合上述法律规定，对原告提出的解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉请，本院予以支持。原告要求被告承担违约金102000元，系依据双方所欠合同第十条逾期付款责任及补充协议中所约定的情形，即买受人未办理完毕银行贷款，差额部分无法补足而致使合同解除的，买受人按逾期未付款的10%向出卖人支付违约金。但根据庭审查明，被告选择银行按揭贷款方式支付余款，而据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，选择担保贷款方式支付购房款余款的，商品房担保贷款合同未能订立的原因分为归责于当事人一方原因和不可归责于当事人双方的事由两种，本案中，原告未举证证明银行未能办理购房款余款的银行按揭贷款手续的具体原因，无法判断不能办理该房的银行按揭贷款手续系当事人一方原因还是不可归责于双方当事人的事由，现原告将不能办理银行按揭贷款手续的原因完全归责于被告个人显然不妥。此外，双方在补充协议中虽约定了若买受人未办理完毕银行贷款，买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，但上述条款系原告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与被告协商，具有格式条款性质，在被告选择以担保贷款的方式支付购房款尾款的情况下，银行获批的按揭贷款额低于买受人的申请金额，买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金显然加大了买受人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该约定对被告无效，故原告要求被告承担违约金102000元的主张，本院不予采纳；但从本案的具体情况来看，被告在知晓银行按揭贷款手续不能办理之后，经原告催促，未积极配合处理善后事宜，其自身存在一定过错，应承担相应责任，基于此，本院酌情确定被告向原告支付违约金10200元。原告要求可单方申请办理观山湖区林城路中天·会展城第A9组团15栋5单元3层1号房屋的商品房现售合同备案登记（登记号：X15062680）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用的诉请，因原告或其他任何人均可向备案登记行政单位申请办理注销手续，但申请办理的结果应依据相关备案登记行政单位的具体规定而确定，故原告该项诉请不具体。本案系商品房预售合同纠纷，根据商品房预售的相关规定及原、被告合同中约定，预售商品房所办理的备案、预告登记等手续，合同解除后应予注销，被告应当配合，对原告的该项诉请，本院以被告配合原告办理诉争房屋的商品房预售合同备案登记的注销手续及的预告登记注销手续并承担全部办理注销手续费用予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告贵阳金融控股有限公司与被告徐邦静于2015年3月27日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（现售合同登记号为X15062680）；被告徐邦静于本判决生效之日起三日内支付原告贵阳金融控股有限公司违约金10200元；被告徐邦静于本判决生效之日起十日内配合原告贵阳金融控股有限公司办理位于贵阳市观山湖区中天·会展城第A9组团15栋5单元3层1号房屋的商品房现售合同备案登记的注销手续并承担全部办理注销手续费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1170元（原告已预交1170元），由被告徐邦静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  魏荣宇二〇一六年十二月三日书记员  王胜楠