浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第1011号
原告瑞安市xxx有限公司。
法定代表人潘某。
委托代理人徐某。
委托代理人（特别授权代理）池仁秋。
被告瑞安xxx有限公司。
法定代表人谢某。
委托代理人相某。
委托代理人（特别授权代理）林正敏。
原告瑞安市xxx有限公司为与被告瑞安xxx有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月14日向本院提出起诉，本院于同日以简易程序受理后，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2014年10月10日转为普通程序，于2015年1月9日再次公开开庭审理了本案。原告瑞安市xxx有限公司的委托代理人徐某、池仁秋，被告瑞安xxx有限公司的委托代理人相某、林正敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞安市xxx有限公司诉称：原告同被告于2004年6月27日签订一份《厂房场地使用权租赁合同》，约定被告承租原告位于瑞安市安阳c区的厂房，从事汽车相关的服务销售经营；租赁期限为8年，即2004年6月27日至2012年6月26日；租金为每年10xx2元，其中厂房2992平方米×13元／月，年租金4xx2元；空地按6600平方米×7元／月，年租金5xx0元；被告于合同签订后15日内，向原告交纳1个季度的租金作为保证金，待租赁期满后或双方协议终止本合同，该保证金予以退还或者折抵租金；由于安阳厂房、土地出租价格经常变化，为了保证双方利益，每2周年后递增9%。合同第十条4款还特别约定：被告应按时交纳租金，先付后用，超过六个月未交租金，原告有权解除合同，收回土地，被告所交保证金不予退还。后于2006年10月20日，原、被告双方就前租赁合同达成补充协议，对部分约定作出如下变更：原告出租的厂房面积达2992平方米，空地面积为7482平方米；租赁期限为10年，即2004年6月27日至2014年6月26日为止。自前述合同签订后，原告就交付租赁厂房场地给被告并由其使用，被告仅支付2004年6月至2013年6月期间的租金，对于后续租金被告一直拒绝支付。鉴于上述事实，原告于2014年5月4日向被告寄送了《解除租赁合同通知书》，内容为：解除原、被告之间签订的上述租赁合同及补充协议，并要求被告于收到通知书5日内付清拖欠的租金。该通知书已于2014年5月7日由被告收执。但被告对拖欠租金的事宜未作任何答复或同原告进行协商处理。现诉请：1、判令被告支付租金1351767.23元及利息损失（自起诉之日算至判决确定履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。
2、工商登记基本情况表复印件一份，证明被告诉讼主体资格。
3、厂房场地使用权租赁合同及补充协议复印件一份，证明原被告之间的租赁关系。
4、解除租赁合同通知书复印件一份，快递投递回执单一份，证明原告解除租赁合同及补充协议、原告催告被告支付剩余租金的事实和被告已于2014年5月7日收到解除通知书的事实。
5、土地使用权证一份，证明原告的土地使用权所有情况。
6、照片三份，证明到开庭日为止，三家企业处于正常的生产经营状态的事实。
7、2013年1月到6月的租金的发票、网上银行转账凭证、电子转账专用完税证复印件各一份，证明原告方2013年1月到6月的租金的计算方式以及诉讼请求款项的来源的事实。
8、建设用地规划许可证一份，市政府的2014纪要、征用（收回）土地报表、瑞土让（1994）28号文件、公证书复印件各一份，证明原告方主体合法性，签订的合同合法有效，系双方真实的意思表示。
9、企业厂房拆除验收单两份，证明2014年6月27日拆迁完毕的事实。
10、拆除协议书一份、合作协议书复印件一份，证明原告拆迁的事实，且约定的最迟腾空之日为2013年12月31日。
被告瑞安xxx有限公司辩称：1、租赁合同无效。虽然原告在1994年进行了企业预登记，但有效期只有半年时间，且在预登记期间不得进行经营活动，2004年、2006年签订的租赁合同应实属无效；2、原告出租的厂房面积达2992平方米，空地面积为7482平方米，根据2014年6月3日的土地使用证，原告的真正空地只有300平方米，余十几亩空地无相应证据提供；3、瑞安市人民政府为打造安阳金融集聚区要求区内企业尽快搬迁，致使被告无法继续正常经营，故被告于2013年8月22日搬迁。综上，被告搬迁是因为情势变更，是符合原告的利益，应当没有造成损失，请法院免责或减轻被告的责任。
被告在本院指定的期限内提供了以下证据：
1、安阳c区控制性详细规划复印件一份，证明出租土地属规划的安阳金融集聚区范围。
2、《进村入企大走访：温州市领导走访重点项目》复印件一份，证明人大领导调研金融集聚区。
3、《瑞安市人民政府关于举行<；安阳金融集聚区房屋征收与补偿方案>；听证会的告示》复印件一份，证明听证会举行的事实。
4、《市金融办》复印件一份，证明职能部门表明加快金融集聚区建设的事实。
5、市政府关于瑞安未来规划第四篇：《加快构筑现代产业体系，增强经济综合实力》复印件一份，证明将安阳金融集聚区列为市十二大时期八大标志性服务业集聚区的事实。
6、《李无文同志在瑞安市质量强市建设推进会上的讲话》复印件一份，证明将安阳金融集聚区提升为城市综合体的事实。
7、《李无文同志在市政府第二次全体会议上的讲话》复印件一份，证明提出安阳金融集聚区开工建设的要求的事实。
8、《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市人民政府金融工作办公室主要职责内设机构和人员编制规定的通知》复印件一份，证明职能部门表明推进金融集聚区建设的事实。
9、《安阳金融集聚区安置地块设计预中标结果》复印件一份，证明2012年9月10日安阳金融集聚区完成项目设计招标的事实。
10、《我市多个项目赴京招商》复印件一份，证明安阳金融区作为政府招资引资项目赶赴各地招商的事实。
11、《安阳金融集聚商务综合体》复印件一份，证明安阳金融区作为政府招资引资项目赶赴各地招商的事实。
12、《瑞安安阳中心城区管委会<；市委、市政府2012年重要工作责任制>；完成情况工作报告》复印件一份，证明已经完成与各企业的协议拆迁意向书。
13、李无文市长于2013年1月9日在瑞安市第十五届人民代表大会第二次会议上所作《2012年度市政府工作报告》复印件一份，证明市政府再次强调对安阳金融集聚区要求进行开工建设的事实。
14、《瑞安安阳金融集聚区》复印件一份，证明安阳金融集聚区作为对外招商项目。
15、《瑞安安阳中心城区管委会2013年度工作会议》复印件一份，证明工作总结中再次要求进行开工建设安阳金融集聚区。
16、《创新求突破发展促跨越努力开创安阳中心城区开发建设工作新局面》复印件一份，证明做好安阳金融集聚区招商选资及尽快完成安置补偿协议签订工作的事实。
17、《市人大常委主任叶世林一行调研安阳金融集聚区项目建设工作》复印件一份，证明提出安阳金融集聚区放权企业成立联合体自行解决安置分配工作的事实。
18、安阳c区建设用地二次拆迁动员会召开，证明37家民营企业与3家国有企业拟组成共同开发联合体（即后来的瑞安市中兴置业发展有限公司），土地量化至股东个人名下的事实。
19、《瑞安市发展和改革委员会关于印发2013年重要工作责任制的通知》复印件一份，证明落实任务分配，确定领导个人责任制的事实。
20、《瑞安市人民政府关于印发2013年瑞安市重点计划的通知》复印件一份，证明安阳金融集聚区列为瑞安市人民政府重点开工重点建设项目的事实。
21、《关于瑞安市2012年国民经济和社会发展执行情况与2013国民经济和社会发展计划草案的报告》复印件一份，证明发改委半年度工作总结中再次提出安阳金融集聚区取得积极进展，并表示重点抓好安阳金融集聚区项目建设工作的事实。
22、原、被告间短信记录复印件一份，证明被告按原告要求于2013年8月8日开始搬迁的事实。
23、瑞安xxx有限公司的工作联系函复印件一份，证明被告按原告要求于2013年8月8日开始搬迁的事实。
24、原告的厂房于2013年10月23日所摄照片复印件二十六份，证明2013年10月23日时，因瑞安台风天气，原告将厂房临时租给保险公司用于停放被水淹的汽车的事实。
25、中兴置业发展有限公司工商登记信息及章程复印件各一份，证明原告成立联合体的事实。
26、客户变更用电（乙类）申请表、自来水有限公司业务变更登记表各一份，证明2013年10月份停水停电的事实。
27、2004年7月14日原告出具的收款收据、记账凭证、原告的转账通知各一份，证明被告已将保证金256548元打给原告的事实。
本院根据原告方的申请，依职权向林某、潘某调取了证人证言。证人林某证实2013年10月因强台风致受损车辆暴增，无法停放，故向原告方股东徐某联系停放在被告公司空置处，当时公司门口及展示厅已经腾空，但里面没有看到。潘某陈述如下：被告方没有将钥匙交付给我，2013年10月份，瑞安保险公司是直接同信维公司联系的，当时卖车的地方已经腾空，修车的厂房没有腾空。
上述证据经庭审质证，本院综合认证如下：
一、被告对原告提供的证据1-3无异议，本院依法予以采信。对原告提供的证据4，被告认为没有收到上述文件，快递签收人非公司员工；本院认为，原告现无证据证明签收人系被告方员工，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对证据5，被告对其真实性无异议，但认为原告没有产权证，应属违章建筑，出租房屋不应受到法律保护；本院认为，原告方的厂房虽无产权证，但地面建筑客观存在，应当具备使用价值，故对证据5本院予以采信。对证据6，被告认为与本案无关联性；本院认为，该证据尚不能证明被告方处于营业状态，故对证据6本院不予确认。对证据7、8、9、10的真实性无异议，本院依法予以采信。
二、对被告提供的证据1-21，原告认为安阳c区规划不到位，不能成为情势变更的依据；本院认为，被告提供的证据均能证明瑞安市人民政府为打造安阳c区金融集聚区要求对区内企业进行拆迁，原告方的企业亦在拆迁之列，应符合情势变更的条件，原告方提供的证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。对证据22-23，原告认为没有收到被告的短信及联系函；本院认为，被告无其他证据证明原告已收到上述信函，故对上述证据本院不作确认。对证据24，从照片中看不出停放的是保险公司的车辆，而是跟被告所营业的汽车较为符合；本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对证据25的真实性没有异议，本院予以采信。对证据26，原告认为被告对于电力的变更登记和自来水公司的变更登记均没有申请销户，证据的关联性有异议，无法证实被告主张的事实；本院认为，该证据可证实被告于2014年10月份已停电和停水。对证据27，原告认为据股东徐志远称2009年从其他股东受让股份，对于是否收到保证金当时没有衔接，而且环球电器公司的账户上并没有收到该笔保证金；本院认为，被告方提供的收款收据盖有原告方的公章，应当确认原告方已收取被告的保证金256548元。对潘某的陈述原告无异议，对林某的证言，原告认为林某并没有同徐某进行沟通；本院认为，潘某的陈述及证人林某的证言均符合证据的真实性、关联性、合法性，本院均予以采信。
根据以上证据及双方当事人的陈述，经本院审理认定的事实如下：原、被告于2004年6月27日签订一份《厂房场地使用权租赁合同》，约定被告承租原告位于瑞安市安阳c区的厂房，从事汽车相关的服务销售经营；租赁期限为8年，即2004年6月27日至2012年6月26日；租金为每年10xx2元，其中厂房2992平方米×13元／月，年租金4xx2元；空地按6600平方米×7元／月，年租金5xx0元；被告于合同签订后15日内，向原告交纳1个季度的租金作为保证金，待租赁期满后或双方协议终止本合同，该保证金予以退还或者抵租金；由于安阳厂房、土地出租价格经常变化，为了保证双方利益，每2周年后递增9%。合同第十条4款还特别约定：被告应按时交纳租金，先付后用，超过六个月未交租金，原告有权解除合同，收回土地，被告所交保证金不予退还。2006年10月20日，原、被告双方就前租赁合同达成补充协议，对部分约定作出如下变更：原告出租的厂房面积达2992平方米，空地面积为7482平方米；租赁期限为10年，即2004年6月27日至2014年6月26日为止。上述两份合同签订后，原告交付租赁厂房场地给被告并由其使用，被告于2004年7月14日交付原告保证金256548元，并支付2004年6月至2013年6月期间的租金。
另查：2013年5月，瑞安市人民政府颁发了2013年瑞安市重点建设计划，将安阳金融集聚区列为2013年重点建设项目，建设内容为：占地233亩，区块内集聚金融服务功能，发展金融商务楼宇建设。被告向原告承租的厂房亦在上述金融集聚区内。同月，原告及其它37家民营企业与3家国有企业拟组成共同开发联合体，并签订合作协议书，对搬迁腾空时间作了约定，其最后的搬迁时间为2013年12月31日。2013年10月，因遭受强台风侵袭，被告将已腾空的部分场地交由瑞安市人民保险公司停放受损车辆，并于同月申报停水、停电。
本院认为：原、被告于2004年6月27日、2006年10月20日签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关行政法规及法律的规定，依法有效。合同签订后，双方均依约履行了义务，被告并向原告缴纳了2004年6月至2013年6月的租金。现本案双方争议的焦点在于被告方提前搬迁是否属于法定的情势变更的事由及搬迁的时间应当如何确定。现本院综合分析如下：
一、被告提前搬迁是否符合情势变更的条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案中因瑞安市人民政府于2013年要对被告承租的原告方厂房进行拆迁以打造瑞安市安阳金融集聚区，该事由系原、被告于2004年签订合同时所无法预见，且该事由亦发生在原、被告租赁合同中止之前，故应属法定的情势变更事由，被告在搬迁之后已不能实现合同的目的，其租赁合同应从搬迁之日予以解除，搬迁之后的租金应当予以免除，原告方收取的保证金应当予以返还。
二、被告方搬迁的时间应当如何确定。被告虽然已于2013年10月申报停水、停电，同时亦将腾空的部分场地交付保险公司停放受损车辆，但尚无证据证明将承租的厂房腾空完毕交付原告，故被告主张于2013年8月22日已交付本院不予支持。被告方系销售丰田汽车的4s公司，其在停水停电的情况下继续经营至2014年6月亦与客观事实不符，结合原告方提供的合作协议书，其约定的最后搬迁时间为2013年12月31日，故本院酌定上述日期作为被告腾空完毕交付给原告的时间。因此，被告应给付原告的租金从2013年6月27日计至2013年12月31日共计188天×1448554／365=746105元，扣除原告应返还被告的保证金256548元，被告应支付原告489557元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告瑞安xxx有限公司应于本判决生效后15日内支付原告瑞安市xxx有限公司租金489557元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费16966元，由原告瑞安市xxx有限公司负担10822元，被告瑞安xxx有限公司负担6144元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费16966元［（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192xxx0013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 邢 建
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 戈金华
二〇一五年一月十日
代书 记员 陈媛媛