广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第2463号
原告广东省乐昌林场，住所地：广东省乐昌市。
法定代表人朱光汉，场长。
委托代理人周学民，广东泰旭律师事务所律师。
委托代理人周修金，男，广东泰旭律师事务所辅助人员。
被告东莞市新鸿兴电子有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人赵林强。
委托代理人刘依朴，广东莞祥律师事务所律师。
原告广东省乐昌林场诉被告东莞市新鸿兴电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东省乐昌林场的委托代理人周学民，被告东莞市新鸿兴电子有限公司的委托代理人刘依朴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东省乐昌林场诉称，原、被告双方于2008年10月1日、2009年4月1日、2010年10月1日签订四份《厂房租赁合同》、2011年8月1日签订一份《套房租赁合同》，租赁合同约定的合同届满期限均为2012年12月31日，同时还约定：合同期满后，被告不能拆除水电设施，生产设施除外，并交还能正常使用及运转的变压器及设施，电梯、消防设施以及有关检验合格证；原厂房及配套设施被告在使用期间有变动、更改的，应复原交回原告，没破坏主体结构的室内装修可以不复原；合同期满，建筑物及配套设施被告对有损坏的不维修的，有更改不复原的，设备不能正常运转的，视为违约，原告不退还押金给被告，如果损失较大，超过押金，原告有权向被告索赔。此外，合同还约定对其他事项进行了约定。合同签订后，被告因经营需要将8、9号厂房之间的围墙、8、9号厂房内外墙、8、9号食堂内外墙、9号厂房大门、8、9号厂房一、二楼厕所进行了拆除、8号厂房高级员工宿舍二、三楼进行了更改，并在8、9号厂房宿舍修建8处铁皮房，同时8、9号宿舍后面修建猪圈等。合同到期后，被告拖延交付租赁财产，且对变动、更改的部分不复原，并拆除厂房及宿舍内的水电设施。原告认为，原、被告双方系租赁合同关系，在双方约定的合同期限届满后，被告应按约定对更改、变动的部分恢复原状并向原告返还租赁财产，因被告未交付租赁财产，故被告还应向原告交付使用期间的租金。被告未按约定履行修复义务，依约应承担责任，同时根据合同约定，水电设施归原告所有。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求依法判决：一、被告赔偿原告需修复被告已拆除的8、9号厂房一、二楼厕所（四套）所需的费用140000元，修复8号厂房高级员工宿舍二、三楼所需费用200000元，拆除并清理猪圈所需费用100000元，合计440000元；二、被告赔偿原告需拆除被告在租赁原告厂房内搭建的铁皮房并恢复原状所需要的费用200000元；三、被告向原告支付2013年1月1日至2013年1月31日期间的租金差额41478元及2013年2月1日至2013年2月28日期间的租金115668元（按现市场价每平方米9元的标准计算）；四、被告赔偿因拆除原告8、9号厂房及宿舍内的水电设施而给原告造成的损失200000元；五、被告向原告支付原告为被告垫付的2013年2月1日至2013年3月6日电费45292.99元；六、被告因违反以上约定而承担责任，所以原告收取被告的厂房押金143616元不予退还。以上合计1186054.99元；七、本案诉讼费由被告承担。
被告东莞市新鸿兴电子有限公司辩称，原告的诉讼请求没有法律以及事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告自东莞市塘厦镇横塘管理区处取得位于东莞市横塘128工业区10000平方米的工业用地使用权，并在该土地上先后兴建了8号厂房和9号厂房，其中9号厂房已于1999年9月补办了建设工程规划许可证，但8号厂房至本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或取得主管部门批准。
2008年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就8号厂房签订了一份《厂房租赁合同》，合同期限自2008年10月1日至2012年12月31日止，合同约定建筑面积6530平方米、租金每平方米6元、每月租金人民币39180元，合同还约定期满后建筑物及配套设施乙方对有损坏不维修的、有更改不复原的、设备不能正常运转的，视为违约，甲方不退回押金给乙方，如果损失较大，超过押金，甲方向乙方索赔等。2009年5月1日，双方针对8号厂房签订了一份《厂房租赁合同补充协议》，主要内容是将租金降为每平方米5元（期限从2009年5月1日至2010年4月30日止）。2010年10月1日，双方针对8号厂房又签订了一份《厂房租赁合同补充协议》，主要内容是将租金调整为每平方米6.5元，每月租金为43030元，其他条款以双方2008年10月1日签订的《厂房租赁合同》为准。
针对9号厂房，原告（甲方）与被告（乙方）先后签订了四份租赁合同，四份租赁合同约定的每月租金总额为31160元。双方先于2008年12月8日签订一份《厂房租赁合同》、建筑面积3328平方米，次于2009年4月1日签订一份《厂房租赁合同》、建筑面积1743平方米，后于2010年10月1日又签订一份《厂房租赁合同》、建筑面积为1029平方米，最后于2011年8月1日签订一份《套房租赁合同书》、建筑面积132平方米。其中，2008年12月8日、2010年10月1日、2011年8月1日签订的三份租赁合同均约定至2012年12月31日期满；2009年4月1日签订的租赁合同虽约定至2012年4月1日期满，但期满后双方实际继续履行。此外，合同还约定期满后建筑物及配套设施乙方对有损坏不维修的、有更改不复原的、设备不能正常运转的，视为违约，甲方不退回押金给乙方，如果损失较大，超过押金，甲方向乙方索赔等条款。
上述租赁合同签订后，原告已依约将涉案厂房交付被告使用。双方确认被告缴纳的8号厂房押金为78360元；此外，原告主张被告缴纳的总押金为143616元，扣除8号厂房押金后，9号厂房押金为65256元；被告对此提出异议，主张9号厂房的押金不止65256元，但双方均未能提供相应的押金收据为证。在合同履行过程中，被告因经营需要将8、9号厂房之间的围墙、8、9号厂房内外墙、8、9号食堂内外墙、9号厂房大门、8、9号厂房一、二楼厕所进行了拆除，对8号厂房高级员工宿舍二、三楼进行了更改，并在8、9号厂房宿舍修建8处铁皮房，另在8、9号宿舍后面修建猪圈等。
2012年6月19日，原告向被告发出《关于厂房租赁不再续约的通知》，决定双方所签的厂房租赁合同2012年12月31日期满后不再续签，要求被告必须在2012年12月31日前搬出；如逾期不搬，所造成的一切经济责任和法律责任由被告承担。2012年11月6日，原告向被告发出《搬迁意见》，主要内容为：1、要求被告按合同期2012年12月31日搬迁复原完毕；2、水电设施不得拆除；3、厂房、宿舍、食堂所有铁皮房、办公室装修及门窗防盗网，如不拆除，可以不复原；4、如被告坚持拆除第三项，必须复原：包括新旧厂之间围墙，新旧厂房里面内外墙，新旧厂食堂内外墙，旧大门，新旧厂一二楼厕所，新厂高级员工宿舍第二层办公室等及其他要求。
因被告迟延支付2012年11月份和12月份的租金，原告于2012年12月24日起诉至本院，本院依法作出（2013）东三法民一初字第235号民事判决，判令被告支付原告8号厂房2012年11月1日至2012年12月31日期间的房屋占有使用费86060元、9号厂房2012年11月1日至2012年12月31日期间的租金62320元、违约金93480元。被告不服一审判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，上诉过程中，二审法院查明被告于2013年2月4日支付了74190元的事实，并作出（2013）东中法民一终字第1099号民事判决维持了一审判决。另，上述一、二审民事判决均认定原、被告签订的关于8号厂房的租赁合同依法无效、关于9号厂房的租赁合同合法有效。
上述案件诉讼过程中，被告在未办理交接的情形下自行搬离了涉案厂房，搬离时被告未将其在租赁过程中对涉案厂房的拆除、更改、修建等部分进行恢复。被告主张据上述一、二审民事判决书可综合推断被告搬离涉案厂房交给原告的时间为2013年1月20日，但经审查，上述一、二审民事判决书均未认定被告交还涉案厂房的时间，此外，被告未能举证其他证据证实其交还涉案厂房的时间。原告则主张交还的时间应为原告委托公证收回涉案厂房的时间即2013年2月26日。据广东省东莞市东部公证书于2013年2月26日在涉案厂房内拍摄的照片来看：截止2013年2月26日，被告已搬离涉案厂房，涉案厂房内未有新的经营者进驻。原告于2013年3月25日缴纳了涉案厂房2013年2月1日至2月28日期间的电费共37958.02元、2013年3月1日至3月7日期间的电费共7334.97元。
原告主张其与案外人王百喜于2012年7月17日约定由案外人王百喜于2013年1月1日起按每平方米9元的标准承租涉案的8号、9号厂房的意向。对此主张，原告举证了一份《租赁厂房意向书》，被告对此意向书不予确认。另查明，2013年3月5日，原告与案外人王百喜就涉案的8号、9号厂房签订了一份《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2013年3月18日起至2019年9月30日止，约定装修期三个月，另加免租期三个月，约定每月租金为117711元。原告主张多加的三个月免租期是因为被告未恢复原状、王百喜根据其经营需要予以改造而产生。原告确认，除了被告在8、9号宿舍后面的修建猪圈王百喜不予利用外，被告对涉案厂房的其他改造、加建部分王百喜已按其生产经营需要予以利用。对于猪圈恢复的费用，本院拟定为15000元并于庭审中征求双方的意见，原、被告对此拟定金额未提出异议。
2013年4月23日，原告向本院提起本案诉讼。针对原告诉讼请求主张的拆除、修复费用及因拆除水电设施造成的损失，原告向本院申请进行司法鉴定。本院经征求原、被告双方的意见，依法定程序选定了东莞市建业工程造价咨询事务所有限公司对相关费用进行司法鉴定。后因原告未能按照鉴定机构的要求提供相应的资料致使司法鉴定无法进行，原告向本院撤回司法鉴定申请，本院已告知原告相应的不利后果。
以上事实，有厂房租赁合同、公证书、电费通知单、电费发票、《租赁厂房意向书》、报价表、（2013）东三法民一初字第235号民事判决书、（2013）东中法民一终字第1099号民事判决书等及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，已发生法律效力的本院（2013）东三法民一初字第235号民事判决及广东省东莞市中级人民法院（2013）东中法民一终字第1099号民事判决均认定原、被告签订的关于8号厂房的租赁合同依法无效、关于9号厂房的租赁合同合法有效，并判定被告应支付原告8号厂房的占有使用费及9号厂房的租金，对生效民事判决书的上述认定，本案予以承接，不再赘述。
原、被告签订的关于8号厂房的租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告所收取的8号厂房押金应退还给被告。因被告在本案中并未提起反诉要求原告退还8号厂房押金，本院在本案中不予处理，被告可另案主张。对原告主张无需退还8号厂房押金78360元的诉讼请求，本院予以驳回。
原、被告签订的关于9号厂房的租赁合同合法有效，双方应依约履行。合同约定期满后建筑物及配套设施被告对有更改不复原的，视为违约，原告不退回押金给被告。本案中，被告因经营需要在8、9号宿舍后面修建猪圈等，但在搬离时并未进行复原。被告的行为已经构成违约，依约原告无需退还被告9号厂房押金。关于9号厂房的押金金额，原告主张为65256元，被告主张不止65256元，而无论9号厂房押金的金额具体为多少，原告均无需退还给被告。对原告主张无需退还被告9号厂房押金65256元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告搬离涉案厂房移交原告的时间。被告主张据已发生法律效力的本院（2013）东三法民一初字第235号民事判决及广东省东莞市中级人民法院（2013）东中法民一终字第1099号民事判决可综合推断被告搬离的时间为2013年1月20日。但经审查，上述一、二审民事判决书均未认定被告交还涉案厂房的时间，此外，被告未能举证其他证据证实其交还涉案厂房的时间，故对被告的此主张，本院不予采信。结合广东省东莞市东部公证书于2013年2月26日对涉案厂房内状况所进行的公证内容，本院采信原告的主张，认定原告收回涉案厂房的时间为2013年2月26日。综上，本院认定2013年2月25日之前涉案厂房仍为被告占有使用，期间产生的房租、电费等费用应由被告承担，2013年2月26日之后涉案厂房产生的费用不应由被告承担。
承上所述，原告代被告缴纳了涉案厂房2013年2月1日至2月28日期间的电费共37958.02元，故2013年2月1日至2月25日期间的电费应为33891.09元（37958.02元÷28天×25天），此款被告应返还给原告，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。另，关于2013年1月1日至2013年2月25日期间涉案8号厂房的占有使用费及9号厂房的房租。原告主张按其与案外人王百喜约定的9元／平方米的标准计算，无法律依据，本院不予支持，本院参照双方签订的租赁合同，认定被告应按43030元／月的标准支付原告8号厂房此期间的占有使用费、按31160元／月的标准支付原告9号厂房此期间的租金。经计算，2013年1月1日至2013年2月25日期间被告应支付的占有使用费及房租共计140431.07元［（43030＋31160）元／月×（1＋25÷28）个月］，扣除被告于2013年2月4日支付的74190元，被告还应支付原告66241.07元。原告诉讼请求超出部分，本院也不予支持。
被告因经营需要将8、9号厂房之间的围墙、8、9号厂房内外墙、8、9号食堂内外墙、9号厂房大门、8、9号厂房一、二楼厕所进行拆除，对8号厂房高级员工宿舍二、三楼进行更改，并在8、9号厂房宿舍修建8处铁皮房，且在搬离时未恢复原状。上述事实，原、被告均予以确认，原告据此要求被告赔偿恢复上述改动设施的费用及损失。对原告的此项主张，本院认为，首先，原告主张的恢复费用及损失金额，并无相应证据证实，且因原告的原因致使无法通过司法鉴定进行认定，原告应承担举证不利的后果；其次，被告的上述改动，在案外人王百喜承租涉案厂房后已为王百喜实际改造利用，原告对王百喜的改造利用行为也未提出异议，可见实际上原告也未对涉案厂房进行恢复，所以并未产生恢复费用及损失。综上，对原告要求被告赔偿恢复费用及损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告修建的猪圈，原告及王百喜对此猪圈并未利用，被告应承担拆除猪圈的相应费用。关于该费用，本院拟定为15000元并于庭审中征求原、被告的意见，双方对此拟定金额未提出异议，故本院酌定拆除猪圈的费用为15000元，此款被告应支付给原告。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告东莞市新鸿兴电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告广东省乐昌林场垫付的电费33891.09元；
二、被告东莞市新鸿兴电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告广东省乐昌林场2013年1月1日至2013年2月25日期间的占有使用费及房租差额66241.07元；
三、被告东莞市新鸿兴电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告广东省乐昌林场拆除猪圈的费用15000元；
四、原告广东省乐昌林场无需退还被告东莞市新鸿兴电子有限公司9号厂房押金65256元；
五、驳回原告广东省乐昌林场的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15474元，由原告广东省乐昌林场负担11566元，由被告东莞市新鸿兴电子有限公司负担3908元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 张利宝
代理审判员 韦枝展
人民陪审员 张丽芬
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 黎杰安
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定律；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。