湖南省汨罗市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0681民初2060号
原告（反诉被告）：汨罗市影剧院。
住所地：汨罗市归义镇高泉南路*号。
法定代表人：任红，该单位经理。
委托诉讼代理人：黄端雄，男，汉族，该公司副经理。特别授权。
委托诉讼代理人：李朝晖，湖南卓夫律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）：汨罗市鑫开园商贸有限公司。
住所地：汨罗市高泉南路帝豪国际*楼。
法定代表人：何正，该公司经理。
被告：何正，男，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市罗城社区。
以上两被告委托诉讼代理人：杨宏伟，湖南卓夫律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）汨罗市影剧院诉被�（反诉原告）汨罗市鑫开园商贸有限公司、何正租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理;2016年12月18日被告汨罗市鑫开园商贸有限公司（以下简称鑫开园公司）提起反诉;2017年1月5日本案开庭进行了审理，原告（反诉被告）汨罗市鑫开园商贸有限公司的委托诉讼代理人黄端雄、李朝晖，被告(反诉原告)鑫开园公司、被告何正的共同委托诉讼代理人杨宏伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汨罗市影剧院请求本院判令：1、确认汨罗市影剧院与鑫开园公司2016年8月22日的解除租赁关系行为合法有效，由鑫开园公司返还租赁物；2、被告补交解除合同前的租金及滞纳金22万元，并承担至交付房屋止的损失；3、被告承担合同违约金20万元。
被告（反诉原告）�开园公司及被告何正答辩要点：所欠租金属实，但汨罗市影剧院与鑫开园公司欠款和押金，可以抵消，不同意解除租赁合同。
反诉原告（本诉被告）鑫开园公司请求本院判令：1、汨罗市影剧院返还定金20万元及利息；2、汨罗市影剧院偿还欠款86万元及利息；3、汨罗市影剧院偿还借款9.7万元及利息。
反诉被告（本诉原告）汨罗市影剧院答辩要点：押金属实，解除合同时同意返还；2、86万元欠款及利息，双方没有对此的债务关系；3、借款属实，但不应当承担利息。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
双方当事人无争议的事实
2007年4月28日，原汨罗市鑫园房地产开发有限公司与汨罗市影剧院签订汨罗市“时代文化广场”综合大楼工程建设开发合同，2007年12月1日，双方再次签订《租赁合同》，约定汨罗市影剧院将位于汨罗市高泉南路4号“时代文化广场”（现帝豪国际）内共计3370平方米的所属房地产及配套设施出租给汨罗市鑫园房地产开发有限公司用于商业、服务经营，租赁期限20年（2009年10月1日至2029年9月30日）。租金第一年为54万元，以后年度租金每年递增3000元。同时约定由承租方在2008年1月前向出租方交付定金20万元，约定定金在租赁期前五年逐年退还。2014年11月28日，汨罗市鑫园房地产开发有限公司进行了公司变更登记，公司更名为汨罗市鑫开园商贸有限公司，原公司权利义务由鑫开园公司享有并承担。2016年8月5日，汨罗市影剧院向鑫开园公司发出催缴通知，要求其交付拖欠的租金，2016年8月18日，汨罗市影剧院向鑫开园公司发出通知�，以鑫开园公司收到催缴通知后未及时支付租金为由，解除双方的租赁合同关系。2016年8月24日，鑫开园公司对汨罗市影剧院的通知进行了回函，认为汨罗市影剧院对其另负有债务，可以予以抵付。截止到2016年11月10日，鑫开园公司尚欠汨罗市影剧院租金31万元。
另，2007年12月29日汨罗市鑫园房地产开发有限公司向汨罗市影剧院支付了定金20万元，2007年9月24日至2009年元月13日，汨罗市影剧院分5次共计向汨罗市鑫园房地产开发有限公司借款97000元，但未约定利息。
双方当事人争议的事实
1、汨罗市影剧院2016年8月22日发出的解除租赁合同的通知是否有效。汨罗市影剧院认为，该通知有效，鑫开园公司拖欠租金属实，且经过催讨后并未及时给付，故应解除租赁合同关系，且鑫开园公司收到通知后并未依法在15日之内向法院起诉确认，故汨罗市影剧院发出的解除《租赁合同》通知书有效，双方的租赁合同关系应当解除，应当由鑫开园公司返还租赁物。鑫开园公司认为，所欠汨罗市影剧院租金虽然属实，但汨罗市影剧院亦对其负有债务，且其同意用债务抵付所欠租金，故双方的租赁合同不应予以解除。本院认为，虽然汨罗市影剧院向鑫开园公司发出了解除合同通知，但双方对租赁合同的解除并未达成一致，且汨罗市影剧院对鑫开园公司亦负有一定债务，鑫开园公司也同意以该债务抵付租金，故鑫开园公司也未构成根本违约，故汨罗市影剧院发出的解除租赁合同通知书无效；
2、鑫开园公司是否应当交付所欠租金并承担滞纳金及违约金。汨罗市影剧院认为，鑫开园公司拖欠其租金应当予以支付，并应当承担滞纳金和违约金。鑫开园公司认为，其并未违约，双方互负债务，可以抵付。本院认为，经双方确认，截止到2016年11月10日，鑫开园公司尚欠汨罗市影剧院租金31万元，鑫开园公司对所欠租金，应予支付，但因汨罗市影剧院对鑫开园公司亦负有债务，且鑫开园公司同意以其抵付租金，只是在具体抵付方式及金额上未能达成一致，故鑫开园公司不构成违约，不应承担滞纳金及违约金；
3、汨罗市影剧院是否应当向鑫开园公司返还定金20万元及利息，偿还86万元欠款及利息，偿还9.7万元借款及利息。鑫开园公司认为，汨罗市影剧院所欠款项属实，应当承担偿还责任并承担利息。汨罗市影剧院认为，定金属实，但因双方在合作合同履行过程中因鑫园公司未提供抵押保证，故定金变成了保证金，不能抵付租金，86万元系拆迁补偿款，且汨罗市影剧院只收到了696000元拆迁补偿款，应当由拆迁�返还汨罗市影剧院后再交鑫开园公司；所欠9.7万元欠款属实，但不应当承担利息。本院认为，对于定金，双方合同约定在2008年元月1日前交纳，并在租赁期前五年内逐年返还，现定金已经按约交付，但自2009年10月1日租赁合同履行开始，时至今日定金并未依约返还，故汨罗市影剧院应当依合同约定返还定金，但双方合同中对逾期返还定金是否承担利息并未约定，故对鑫开园公司要求承担定金利息的诉讼请求不予支持；对于86万元款项，来由系双方在汨罗市“时代文化广场”综合大楼项目开发中拆迁所致，且时至今日双方对项目并未结算，对款项金额并未能达成一致，故本案不做处理，双方可在项目结算完毕后，再提起诉讼；汨罗市影剧院所借9.7万元款项属实，汨罗市影剧院应负偿还责任，但借条中并未约定利息，故对利息请求不予支持。
4、�告何正是否承担相应支付义务。汨罗市影剧院认为，何正系鑫开园公司自然人独资股东，故应当对鑫开园公司的债务承担连带责任。本院认为，鑫开园公司系本案诉争合同的相对方，是独立承担民事责任的主体，何正虽然是鑫开园公司的自然人独资股东，但汨罗市影剧院并无证据证明双方有财产混同，故依照合同相对性原则，何正对鑫开园公司所付债务不应当承担连带责任。
判决的理由与结果
汨罗市影剧院与汨罗市鑫园房地产开发有限公司签订租赁合同，并对租赁期限、租金等做了相关约定，依法形成房屋租赁合同关系，对此本院予以认定；汨罗市鑫园房地产开发有限公司变更为汨罗市鑫开园商贸有限公司，原公司的权利义务由鑫开园公司享有并承担，鑫开园公司是本案的适格主体；经结算，鑫开园公司虽然尚欠汨罗市影剧院租金31万元，但其亦负有对鑫开园公司返还定金20万元及欠款9.7万元共计29.7万元的支付义务，鑫开园公司同意以此抵付租金，故鑫开园公司尚欠汨罗市影剧院租金13000元，对此本院予以认定，对于后段租金，因双方合同并未解除，鑫开园公司应按合同约定，向汨罗市影剧院支付租金；鑫开园公司拖欠租金属实，但不构成根本违约，且双方对合同解除也并未达成一致，故汨罗市影剧院发出的解除《租赁合同》通知书无效，对汨罗市影剧院要求确认该通知有效，鑫开园公司返还租赁物的诉讼请求，应予驳回；对鑫开园公司要求汨罗市影剧院偿还86万元欠款及利息，因双方项目工程并未结算，对款项金额并未能达成一致，故本案不做处理，双方可在项目结算完毕后，另行处理；汨罗市影剧院要求被告何正对鑫开园公司承担的支付义务承担连带清偿责任，本院认�，何正虽然是鑫开园公司的自然人独资股东，但汨罗市影剧院并无证据证明双方有财产混同，故依照合同相对性原则，何正对鑫开园公司所付债务不应当承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和合同法》第九十条、第九十六条、第一百九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
由被告（反诉原告）汨罗市鑫开园商贸有限公司支付所欠原告（反诉被告）汨罗市影剧院租金31万元（计算至2016年11月10日）；
由原告（反诉被告）汨罗市影剧院返还被告（反诉原告）汨罗市鑫开园商贸有限公司定金20万元；
由原告（反诉被告）汨罗市影剧院偿还被告（反诉原告）汨罗市鑫开园商贸有限公司借款9.7万元；
以上一、二、三项抵付后，由被告（反诉原告）汨罗市鑫开园商贸有限公司自本判决生效后10日内支付所欠原告（反诉被告）汨罗市影剧租金13000元；
驳回原告（反诉被告）汨罗市影剧院的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）汨罗市鑫开园商贸有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉诉讼费8100元，反诉诉讼费7606元，共计15706元，由原告（反诉被告）汨罗市影剧院承担6706元，被告（反诉原告）汨罗市鑫开园商贸有限公司承担9000元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 巢 烨
人民陪审员 伏艳霞
人民陪审员 黄 菲
二〇一七年三月十六日
书 记 员 徐蓝红
附引用法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民
法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合
同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付
租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。