贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第115号
上诉人（原审被告）松桃华寓房地产开发有限责任公司。
法定代表人黄浪华，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）戴红英，女，1985年9月10日出生，汉族，农民。
委托代理人胡兰芳，锦江河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）松桃苗族自治县农村信用合作联社孟溪信用社。
负责人杨龙，孟溪信用社主任。
上诉人松桃华寓房地产开发有限责任公司（以下简称华寓公司）为与被上诉人戴红英、松桃苗族自治县农村信用合作联社孟溪信用社（以下简称孟溪信用社）商品房预售合同合同纠纷一案，不服松桃苗族自治县人民法院（2015）松民初字第012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月3日，原告与被告华寓公司签订了格式《商品房买卖合同》及补充协议，被告华寓公司以206908元价格（1854.66元／平米）将位于松桃县（孟溪）火车站广场×××××××122.6平方米商品房出售给原告，合同第六条约定：“买受人签订本合同时支付62980.00元，余款144000.00元在2013年9月15日前以按揭贷款方式支付给出卖人。”合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遭遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为；3、买受人未按照合同第六条之相关规定支付房款的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按下列第一种方式处理：逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告华寓公司支付了62980元首付款，2013年9月5日原告与被告孟溪信用社签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（编号2013孟590号），并支付了360元贷款手续费，于2014年3月28日将按揭款144000元交付给被告华寓公司。由于被告华寓公司未按约定交房，原告于2014年12月23日诉至法院，请求：1、解除原告与被告华寓公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，返还原告已支付的首付购房款206980元；2、被告华寓公司赔偿原告已付首付款62980的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率标准从2013年9月3日起计算至被告退还全部购房款止，暂计算至2014年12月20日止共计473天，为4570元）；3、被告华寓公司赔偿原告因购房按揭款所产生的利息损失9194.05元；4、被告华寓公司支付原告违约金6209.4元；5、被告华寓公司赔偿原告为购房所支付的为办理贷款产生的相关费用360元；6、解除原告与被告孟溪信用社签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》。
原审法院认为，原告与被告华寓公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系依法成立的有效合同，应受法律保护。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告依约向被告华寓公司支付了首付款62980元，并通过与被告孟溪信用社签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（编号2013孟590号）取得144000元按揭贷款支付给被告华寓公司，被告华寓公司至今未将验收合格的商品房交付给被告，其行为违反了《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用”，《商品房买卖合同》第九条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”现原告请求解除与被告华寓公司的《商品房买卖合同》及补充协议，返还原告购房款206980元，支付违约金6209.4元（206980×3%=6209.4）予以支持。对原告请求被告华寓公司支付其已付首付款的利息损失4570元、按揭款利息损失9194.05元及返还办理贷款时产生的360元手续费，因《商品房买卖合同》对利息损失和其他损失未有明确约定，故不予支持。对原告请求解除与被告孟溪信用社的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，因原告未能证明被告孟溪信用社有违约行为，且该合同能够继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”，故对该请求不予支持。对于被告华寓公司辩称逾期交房系2014年年初连续下雨半年，影响施工进度，市政供电不稳定等原因所致系《商品房买卖合同》第八条约定的不可抗力和政府行为，因其未能提供证据加以证明，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实……有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故对该辩解意见不予采信。对被告华寓公司辩称“原告未能按约定将按揭款于2014年6月30日前支付，原告违约在先。”由于被告华寓公司未主张其约定的权利，故不予采信。对于被告华寓公司辩称“《商品房买卖合同》的补充协议约定买受人未按约定付清房款，则免除出卖人有关延期交房和逾期办理产权证等条款所有约定及赔偿责任”，由于该合同系格式合同，被告华寓公司未能举证证明其尽到提示和说明义务，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方……，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明”，故对该辩解意见不予采信。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、解除原告戴红英与被告松桃华寓房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议。二、被告松桃华寓房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内返还原告戴红英购房首付款62980元、按揭款144000元，共计人民币206980元。三、被告松桃华寓房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内赔偿原告戴红英违约金人民币6209.4元。四、驳回原告戴红英其他诉讼请求。案件受理费2348.00元（已减半收取），原告戴红英承担348.00元，被告松桃华寓房地产开发有限责任公司承担2000元。
华寓公司不服上述民事判决，提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人戴红英的诉讼请求。其上诉理由：一、一审判决解除合同的理由不能成立。根据本案合同第六条、第八条的约定，被上诉人未按约定期限支付144000元余款，上诉人可据实延期交房。被上诉人诉请解除合同的条件不成立。二、一审判决支付违约金的理由不能成立。由于被上诉人未按合同约定付清房款，上诉人不应支付违约金。
戴红英二审答辩理由：原审判决解除合同合理、合法。一、答辩人于2013年9月5日与上诉人华寓公司签订《商品房买卖合同》，2013年9月5日与信用社签订《按揭借款合同》，签订144000元按揭贷款，答辩人取得按揭贷款的时间应以信用社签订时间为准，被上诉人华寓公司不存在予以延期的情形。二、原审判决华寓公司支付违约金的理由成立。上诉人以补充协议约定认为其不应支付违约金，答辩人不存在未按合同约定付清房款的情形。其提供的《商品房买卖合同》系格式合同，没有尽到注意或说明义务。该补充协议应认定无效。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明事实与一审认定事实一致，予以确认。
另查明，戴红英支付的办理贷款的相关费用360元由华寓公司向戴红英收取。《合同补充协议》系《商品房买卖合同》的附件四。
本院认为，本案争议焦点是：一、本案所涉《商品房买卖合同》是否具备解除条件；二、戴红英是否按约定履行了付款义务，华寓公司2014年3月28日才取得信用社的按揭贷款，戴红英是否承担逾期付款的违约责任；三华寓公司逾期交房是否构成违约，应否承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人华寓公司应于2014年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人戴红英，逾期超过90日后，戴红英有权解除合同，出卖人华寓公司应当返还戴红英已付房款，并向戴红英支付已付款30%的违约金。华寓公司至今没有向戴红英交付房屋，已构成违约，戴红英于2014年10月14日书面通知华寓公司解除合同，符合双方约定的合同解除条件，一审判决解除合同正确。华寓公司上诉提出其逾期交房系因不可抗力及戴红英未按约定按期支付购房余款的上诉理由。合同约定，在遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或者买受人未按照合同第六条之相关规定支付房款的情况下，华寓公司可以延期交房。华寓公司没有提交合同履行中遭遇不可抗力并已告知戴红英的相关证据，一审对其该主张不予采信正确。2013年9月3日，戴红英与华寓公司签订《商品房买卖合同》后，同年9月5日，戴红英即与孟溪信用社签订了《个人住房（商品房）按揭借款合同》，华寓公司于同日向戴红英收取了360元办理按揭的相关费用。孟溪信用社于2014年3月28日将贷款支付给戴红英，戴红英于当日即将该贷款支付给华寓公司。双方合同约定“余款144000.00元在2013年9月15日前以按揭贷款方式支付给出卖人。”戴红英已于2013年9月5日履行了办理按揭贷款的合同义务，华寓公司未能在2013年9月15日前获得按揭贷款不能归责于戴红英，戴红英对此不构成违约。《补充协议》系以《商品房买卖合同》附件四的形式签订，该《补充协议》并非华寓公司与戴红英双方协商的条款，应属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》关于“买受人未按合同约定付清房款，则免除出卖人有关延期交房和逾期办理产权证等条款所有约定及赔偿责任。”的约定，属于免除华寓公司责任的格式条款，应依法认定无效。华寓公司逾期交房构成违约，应当按照合同约定向戴红英支付违约金，华寓公司以《补充协议》的约定提出其不应承担违约责任的抗辩理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4696元，由松桃华寓房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 全
审判员 柳文辉
审判员 熊亚飞
二〇一五年七月六日
书记员 李正雷