辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2698号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：杨瑛，女，1961年3月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：马扬，辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白建东，男，1959年6月4日出生，满族，住沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托诉讼代理人：佟韶辉，男，1983年1月27日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
上诉人曲贵田因与被上诉人杨瑛、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7538号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被上诉人的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，应当继续执行案涉房屋。杨瑛没有与联合公司签订合法有效的统一版本备案合同，合同也未标明日期，不能确定这份备案合同的真实性。被上诉人称是向韩德里购买的抵账房屋，被上诉人杨瑛并未证明就该房产实际支付过购房款项。杨瑛虽主张购房多年，但在此之前却从未以任何形式要求备案登记，对于该房屋未登记事实存在明显过错。杨瑛的异议不能满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。
杨瑛辩称，本案虽然涉及顶账情形，但是在顶账协议签署的当日联合公司就与杨瑛签订了商品房买卖合同，并开具了全款的收款收据，而后向杨瑛交付了房屋，办理了入住手续，收取了入住费用，提供了住宅质量及使用说明书，杨瑛系涉案房屋买受人的身份是为联合公司确认的。对于上诉状中提到的无备案合同、合同未签订日期我、无正式发票的问题并非本案特例，而是本起系列案中普遍存在的问题，且该问题系开发公司造成的。
联合公司述称同意杨瑛意见。
张志勇未提交书面意见。
杨瑛向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对原告购买的位于沈阳市苏家屯区银杏路28号26号楼XXX的房产的强制执行，排除强制执行的查封措施；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年7月31日，联合公司（发包人）与沈阳市苏家屯区第一建筑工程公司（承包人，以下简称“第一建公司”）签订《建设工程施工合同》一份，联合公司将苏家屯区银杏路北联合公园一期唯美尚品住宅小区7号、10号、11号等共24栋建筑的土建、装饰、给排水、采暖、电照工程发包给第一建公司施工。双方约定开工日期为2008年8月，竣工日期为2011年10月，工程价款为87,162,860元。2008年8月26日，双方又签订补充协议。2008年9月，第一建公司与韩德里签订《内部工程项目承包合同》。双方约定，第一建公司将上述工程中的27号、29号楼土建、水电施工工程分包给韩德里。乙方韩德里对单位工程实行全过程承包，包工包料，独立核算，自负盈亏。2009年10月21日，韩德里作为第一建公司第六项目部承包人（乙方）与被告联合公司（甲方）签订房屋抵账协议书。双方约定，联合公司同意将其开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路北唯美尚品小区26号楼XXX房屋作为抵账房抵账给乙方，该房暂定面积为133.68平方米（以测绘大队测绘面积为准），单价为3,500/平方米，以总房款为467,880元，乙方将所抵顶房屋确定产权人杨瑛，产权人将享有正常买卖商品房的权利与义务。2011年1月29日，原告杨瑛及白建东作为买受人与韩德里签订房屋买卖合同，双方商定韩德里以总价款380,000元价格将上述抵账房屋出售给原告杨瑛及白建东，双方并约定了付款时间等。截止至2011年7月29日，原告分多次共支付韩德里购房款380,000元，韩德里为原告出具了收据。对上述抵账及出售行为，被告联合公司以与原告杨瑛签订《商品房买卖合同》的形式予以确认。2011年7月25日，原告杨瑛办理上述房屋的入住手续。办理入住后，原告交纳了垃圾清运费、有线电视配套费及收视费、宽带网用户初装费及使用费、采暖费、停车费等。另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至一审法院。诉讼中，一审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合公司不服，向本院提出上诉。2016年9月12日，本院作出（2016）辽01民终7220号民事判决，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。后该案进入执行程序，本案原告杨瑛提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异35号执行裁定，驳回案外人杨瑛的异议。故原告诉至一审法院。再查明，被告联合公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向本院申请对公证债权文书强制执行。
一审法院认为：案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告杨瑛对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告杨瑛与联合公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，同时被告联合公司作为出卖人已认同以工程欠款折抵购房款，并按实际施工人韩德里的要求与买受人原告杨瑛签订《商品房买卖合同》、交付房屋。该合同上虽未载明订立日期，且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定原告杨瑛与被告联合公司达成合意、订立合同的真实性。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨瑛主张380,000元支付了全部购房款，并提交了联合公司与第一建公司签订《建设工程施工合同》及补充协议、第一建公司与韩德里签订《内部工程项目承包合同》、第一建公司第六项目部（承包人韩德里）与联合公司之间订立的房屋顶账协议书、原告与韩德里订立的房屋买卖合同、原告与联合公司之间的《商品房买卖合同》及联合公司出具的收款收据、韩德里出具的收条等为证，证明联合公司将涉案房屋以467,880元价格抵顶给实际施工人第一建公司第六项目部韩德里、韩德里又将该房屋以380,000元的价格出售给原告的事实。原告提供的上述系列证据能够形成完整的证据链，足以证明联合公司与第一建公司第六项目部韩德里、原告杨瑛与韩德里之间存在真实的债权债务关系，以案涉房屋折抵工程欠款以及该抵账房再次出售给原告为各方的真实意思表示，原告杨瑛已以现金支付的方式支付了案涉房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被原告合法占有的问题。诉讼中原告提交的水费收据、电费收据、有线电视专用发票、宽带网用户凭单、采暖费收据、停车费收据、预收水电采暖费收据等均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于原告杨瑛实际使用状态中。原告杨瑛基于其与联合公司签订的《商品房买卖合同》、联合公司与第一建公司第六项目部之间达成的房屋顶账协议书、原告与第一建公司第六项目部负责人韩德里订立的房屋买卖合同、韩德里出具的收条能够证明其对案涉房屋的占有为合法占有，原告杨瑛为实际权利人。
（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告联合公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而以房抵债的权利人韩德里将该房再次出售给原告杨瑛，原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：不得执行位于沈阳市苏家屯区银杏路28号26号楼4-3-2房屋。案件受理费8,318元，由被告曲贵田、联合公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，杨瑛提供的联合公司与第一建公司之间的《建设工程施工合同》、联合公司与第一建公司第六项目部签订的《房屋抵账协议书》及韩德里与杨瑛签订的房屋买卖合同能够证明联合公司将涉案房屋作为工程款抵顶给韩德里，韩德里又将此房屋出卖给杨瑛的事实。另据杨瑛提供的其与联合公司之间的《商品房买卖合同》及联合公司出具的收款收据能够认定杨瑛已经支付了案涉房屋全部价款。依据供暖公司出具的供暖费收费发票及沈阳传媒网络有限公司出具的有线电视收费发票、宽带用户凭单等证据，能够证明杨瑛于法院查封之前已合法占有涉案房屋的事实。从一审法院查明的联合公司将涉案唯美尚品开发项目设定工程抵押的事实，可以看出，涉案房屋未办理所有权转移登记系由于存在工程抵押的问题，无法认定因杨瑛自身原因未办理房屋所有权登记。综合以上，一审法院认定杨瑛就涉案房屋享有的权利足以排除强制执行并无不当。对曲贵田的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，曲贵田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8318元，由上诉人曲贵田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年四月十九日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。