江苏省射阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）射商特字第00005号
申请人中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住所地江苏省射阳县城人民路160号。
负责人颜欢，该支行行长。
委托代理人戴洪、刘士红，该支行工作人员。
被申请人王登亚，职业不详。
被申请人安长梅，职业不详。
申请人中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下简称农行射阳支行）于2015年1月23日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人农行射阳支行称：2009年11月13日，被申请人王登亚因购买射阳县城虹亚新城9幢106室的房屋需要，向申请人申请住房按揭贷款36.5万元，利率执行同期基准利率下浮30%，两被申请人以上述房屋作抵押担保。2011年6月24日，被申请人王登亚因购买射阳县城虹亚新城13幢101、102号商铺需要，向申请人申请商用房按揭贷款120万元，利率执行同期基准利率上浮10%，两被申请人以上述房屋作抵押担保。申请人按约发放两笔贷款。被申请人从2014年6月起已连续5个月未按约归还贷款本息，经申请人多次催缴后仍未能履行义务。请求法院依法裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的射阳县城虹亚新城9幢106室的房屋，申请人以拍卖或变卖抵押物所得价款优先受偿其贷款本金310160.10元及利息6036.17元，并自2014年10月13日起至偿清之日止，以310160.10元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%的执行利率支付利息，并以每月未归还本金为基数，按照执行利率上浮50%支付罚息，以每月未归还利息为基数，按照执行利率上浮50%支付复利；裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的射阳县城虹亚新城13幢101、102号商铺，申请人以拍卖或变卖抵押物所得价款优先受偿其贷款本金941963.36元及利息27854.48元，并自2014年9月24日起至偿清之日止，以941963.36元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的执行利率支付利息，并以每月未归还本金为基数，按照执行利率上浮50%支付罚息，以每月未归还利息为基数，按照执行利率上浮50%支付复利；申请费用由被申请人承担。
被申请人王登亚、安长梅未作辩称。
经审查：2009年11月13日，被申请人王登亚为购买射阳县城虹亚新城9幢106室的房屋，与申请人农行射阳支行及被申请人安长梅（抵押人）签订了《个人购房担保借款合同》一份，载明：借款金额为36.5万元，借款期限自2009年11月13日起至2029年11月12日止，共计240个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%下浮30%，执行年利率4.158%，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借期内产生的应付未付利息，在借期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还款方式为等额本息还款法；担保方式为阶段性保证担保＋抵押；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等费用；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发借款，有权提前行使担保权等内容。当日，申请人农行射阳支行依约向被申请人王登亚发放贷款36.5万元，被申请人王登亚出具了个人借款凭证。
2011年5月1日，申请人与两被申请人对射阳县城虹亚新城9幢106室的房屋（射房权证合城字第号）办理了抵押登记，债权数额登记为36.5万元，他项权证号为射房他证合城字第201107**号。
2011年6月13日，被申请人王登亚为购买射阳县城虹亚新城13幢101、102号的门市，与申请人农行射阳支行及被申请人安长梅（抵押人）签订了《个人购房担保借款合同》一份，载明：借款金额为120万元，借款期限自2011年6月13日起至2021年6月12日止，共计120个月；借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮10%；借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借期内产生的应付未付利息，在借期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还款方式为等额本息还款法；担保方式为阶段性保证担保＋抵押，抵押财产为射阳县城虹亚新城13幢101、102号的门市；抵押人与抵押共有人同意以抵押财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费�律师费等费用；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发借款，有权提前行使担保权等内容。2011年6月24日，申请人农行射阳支行依约向被申请人王登亚发放贷款120万元，被申请人王登亚出具了个人借款凭证，并载明执行利率为7.48%，逾期利率为11.22%。
2012年8月16日，申请人与两被申请人对射阳县城虹亚新城13幢101门市（射房权证合城字第号）办理了抵押登记，债权数额登记为64.2万元，他项权证号为射房他证合城字第201217**号；对射阳县城虹亚新城13幢102门市（射房权证合城字第号）办理了抵押登记，债权数额登记为55.8万元，他项权证号为射房他证合城字第201217**号。
被申请人王登亚自2014年5月起不再向申请人按期偿还上上述两笔贷款。关于36.5万元的贷款，截止2014年10月12日，被申请人王登亚差欠申请人贷款本金310160.1元及利息6036.17元。关于120万元的贷款，截至2014年9月23日，被申请人王登亚差欠申请人贷款本金941963.36元及利息27854.48元。经申请人多次催要，被申请人均未履行还款义务，申请人农行射阳支行诉至本院。
本院认为：申请人农行射阳支行与被申请人王登亚之间的金融借款合同，及与被申请人王登亚、安长梅之间的抵押合同不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。申请人已经按约向被申请人王登亚发放了贷款，现被申请人王登亚未按期偿还借款本息，申请人有权根据合同约定提前收回已发放借款。双方对抵押房屋办理了抵押登记，申请人依法享有抵押权。合同中约定借款人违约的，贷款人有权提前行使担保权，故申请人对抵押物实现优先受偿权的条件已经成就，申请人�请求符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百七十一条、第三百七十二条第（一）项、第三百七十四条之规定，裁定如下：
一、准予对被申请人王登亚、安长梅所有的位于射阳县城虹亚新城9幢106室的房屋（房屋所有权证号为：射房权证合城字第号，他项权证号为：射房他证合城字第201107**号）采取拍卖、变卖等方式依法变价；申请人中国农业银行股份有限公司射阳支行对变价后所得价款，在贷款本金310160.10元及利息6036.17元，并自2014年10月13日起至偿清之日止，以310160.10元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%的执行利率支付利息，并以每月未归还本金为基数，按照执行利率上浮50%支付罚息，以每月未归还利息为基数，按照执行利率上浮50%支付复利的范围内，在不超过抵押登记的36.5万元范围内优先受偿。
二、准予对被申请人王登亚、安长梅所有的位于射阳县城虹亚新城13幢101、102门市（房屋所有权证号为：射房权证合城字第号、第号，他项权证号为：射房他证合城字第201217**号、第20121713号）采取拍卖、变卖等方式依法变价；申请人中国农业银行股份有限公司射阳支行对变价后所得价款，在贷款本金941963.36元及利息27854.48元，并自2014年9月24日起至偿清之日止，以941963.36元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的执行利率支付利息，并以每月未归还本金为基数，按照执行利率上浮50%支付�息，以每月未归还利息为基数，按照执行利率上浮50%支付复利的范围内，在不超过抵押登记的120万元范围内优先受偿。
申请费16374元，由被申请人王登亚、安长梅负担。
当事人对本裁定有异议的，应当自收到裁定书之日起十五日内向本院提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内向本院提出。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张玲玲
人民陪审员 周军国
人民陪审员 韩天祥
二〇一五年八月七日
书 记 员 张为伟
附录法律条文
1．《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当�道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议�分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。