山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱城民初字第3005号
原告：李健，待业。
委托代理人：袁书朋，山东圣宏律师事务所律师。
委托代理人：张强，山东圣宏律师事务所实习律师。
被告：孙立富，钢城区审计局职工。
委托代理人：高龙国，山东鲁中宏正律师事务所律师。
原告李健与被告孙立富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告李健及其委托代理人袁书朋和张强、被告孙立富及其委托代理人高龙国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李健诉称，原告通过房屋中介于2015年11月2日购买被告位于莱芜市莱城区方圆明珠4号楼东三单元202室楼房一套，原、被告签订了《房屋买卖合同书》一份、《定金合同》一份。原告按合同约定支付了购房款9万元及定金1万元，但被告却违反合同约定一房两卖，双方签订的《房屋买卖合同书》第七条第（二）款约定“因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起60天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日其三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金”，现因被告（甲方）违约，应支付原告违约金18000元（90000元×20%）。原、被告双方及房屋中介方签订的《定金合同》第七条约定“甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约。如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额100%的违约金”。《房屋买卖合同书》第七条第（三）款约定“违约方支付已交房款的一倍的违约金”。现因被告违约，应向原告支付违约金10000元。后原告多次向被告催要，被告将购房款9万元及定金1万元退还给原告，但违约金却拒不支付。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令解除《房屋买卖合同书》并判令被告支付原告违约金及损失28000元，诉讼费由被告承担。
被告孙立富辩称，原告诉讼请求不应得到支持，请求法院驳回其诉讼请求。首先，双方在签订《定金合同》及《房屋买卖合同书》前，原告已经明知该房屋已经出卖给案外人吕恒新，并且被告也进行了提示，如果与吕恒新签订的房屋买卖合同不能解除，那么原告所交的款项退还给原告，并不能要求被告承担违约责任。双方签订的《房屋买卖合同书》属于附条件生效合同，条件未生效，合同也应归于无效。当时所签的《房屋买卖合同书》作为非正式的买卖合同，只是双方的意向，待原告交齐全款后再签订正式合同。在这一前提下，被告才在合同书上签字，并且原告在场也表示同意。但是原告在2015年11月2日与被告签订合同后，又于当日向法院提起诉讼，从事实及形式上来看，明显存在恶意行为，违反诚实信用原则，双方约定的条件也没有成就，况且被告按照双方口头约定将原告所付款项在相隔三天后全部返还原告，原告不存在任何损失。其次，关于定金问题，被告未收取定金，双方签订的《定金合同》只是一种意向，该定金属于意向金的性质，因为中介公司并未将定金交付给被告，其按照约定要求承担违约金的事实不应得到支持。最后，关于违约金问题，双方约定的违约金明显高于原告的损失，其违约数额也不应得到法律支持，并且原告在明知房屋已经出售的情况下，还与被告签订合同，其主观存在恶意。综上，希望法院依法驳回原告的诉讼请求，维护良好的社会秩序，维护被告的合法权益。
经审理查明，2015年11月2日，原告（乙方）、被告（甲方）、房产中介方三方共同签订《定金合同》一份，该合同具体约定如下：一、甲方所售房屋位于莱芜市莱城区方圆明珠小区4号楼东三单元202室，附属设施为装修、挂衣橱、一台柜机空调、一台挂机、太阳能、橱柜、烟机、炉灶、洗面盆；二、甲方所售房屋总金额为（人民币）伍拾叁万伍仟元整（含附属设施费用）；三、甲、乙双方约定于2015年11月30日之前签订正式买卖合同，签订地点为天天房产，除不可抗力因素外，如甲、乙双方未按约定时间签订正式合同，则视为违约处理；四、乙方于2015年11月2日向甲方支付此房屋定金1万元整，此定金是甲方为乙方保留此房屋的定金，此房屋保留到2015年11月30日，定金由丙方代为保管；五、甲、乙双方商定于2015年11月30日之前乙方须向甲方支付首付款叁拾捌万元，并签订正式房屋买卖合同，此定金转为购房款；六、甲、乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视为违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金。七、本合同经甲、乙、丙三方签字后即产生法律效力。《定金合同》还约定了其他事项。《定金合同》签订后，原告李健支付定金1万元，由房产中介方代为保管。2015年11月7日，原、被告达成口头协议：若被告孙立富与吕恒新签订的房屋买卖合同解除，原、被告签订的房屋买卖合同才生效。原、被告达成该口头协议之后，原告（乙方）、被告（甲方）、房产中介方三方同日签订书面的《房屋买卖合同书》，该合同具体约定如下：一、经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。甲方所售房屋位于莱芜市莱城区方圆明珠小区4号楼东三单元202室，甲方所售房屋总金额为（人民币）伍拾叁万伍仟元整（含附属设施费用），甲方所售房屋附属设施为装修、挂衣橱、一台柜机空调、一台挂机、太阳能、橱柜、烟机、炉灶、洗面盆；二、付款方式双方约定乙方自本合同签订之日向甲方一次性支付房款9万元整，剩余房款44.5万元待过户后一次性付清；三、违约责任：（一）甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户超期的，每逾期一日，违约方应向对方支付1万元违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起60天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。（二）本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金；四、中介服务费按房屋成交总价1%收取5350元，由乙方承担；五、本合同自三方签字或盖章之日起生效。《房屋买卖合同书》还约定了其他事项。《房屋买卖合同书》签订之前，原告已通过银行转账的方式将9万元购房款打入被告账户，被告于2015年11月8日为原告出具收到条。
另查明，2015年10月12日，原告、吕恒新与居间方莱芜市智通房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定原告将位于莱芜市高新区汶河大道118-1号（即方圆明珠花园）4号楼东3单元202室房产出售给吕恒新，房屋交易价格为46.5万元。涉案房产现已经过户给吕恒新。
原、被告就本次房屋买卖合同纠纷进行过协商，被告于2015年11月11日将原告支付的购房款9万元交付给房产中介方，房产中介方于2015年11月13日将该购房款9万元和定金1万元退还给原告。
以上事实，由《定金合同》、《房屋买卖合同书》、收到条、《房屋买卖居间合同》、视听资料及庭审笔录中当事人陈述等在案佐证。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原、被告及房产中介方签订的《定金合同》自当事人签字、盖章时成立并生效，被告按照《定金合同》的约定于2015年11月7日与原告签订了正式的买卖合同，被告并没有违反《定金合同》的约定，不存在违约行为。原、被告与房产中介方于2015年11月7日签订《房屋买卖合同书》之前，原、被告双方均口头约定了《房屋买卖合同书》生效的条件，即被告与吕恒新签订的《房屋买卖居间合同》解除了之后，原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》才生效。虽然《房屋买卖合同书》中书面约定该合同自当事人签字或盖章之日起生效，由于该条款系格式条款，原、被告口头对合同的生效附条件，应当优先适用当事人达成的口头协议，因被告与吕恒新的买卖合同未解除，条件未成就，原、被告签订的《房屋买卖合同书》便未生效。因此，原告请求依法判令解除《房屋买卖合同书》并判令被告支付原告违约金及损失28000元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十一条、第四十四条和第四十五条的规定，判决如下：
驳回原告李健的诉讼请求。
案件受理费减半收取250元，由原告李健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
代理审判员 刘伟
二〇一五年十二月九日
书 记 员 陈静
相关法律法规条文附后：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。