广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字2166号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丽洋，女，1968年11月4日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：陈霞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宝怡，女，1989年8月3日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：温绍生，广东金科律师事务所职员。
原审第三人：钟敏玲，女，1967年2月23日出生，汉族，住广州市花都区。
原审第三人：广州市花都区实验中学。住所地：。
法定代表人：梁汉强，校长。
委托代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：温绍生，广东金科律师事务所职员。
上诉人黄丽洋因与被上诉人张宝怡、原审第三人钟敏玲、广州市花都区实验中学（下简称花都实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房产（车位）位于广州市花都区新华街商业大道35号校园西街、广州市花都区实验中学运动场西面看台底下，土地性质为国有土地，土地使用者为花都实验中学。
2000年5月11日，黄丽洋与花都实验中学签订《租赁合同》，约定花都实验中学将位于运动场西面看台底下15-44号车位出租给黄丽洋，租期从2000年7月1日起至2012年6月30日止。合同期满后，花都实验中学没有与黄丽洋续签租赁合同，黄丽洋继续占有使用涉案车位，并向花都实验中学支付了2012年7月1日至2012年12月31日期间的占有使用费。
黄丽洋承租上述车位之后，将其中的第24号车位（涉案车位）转租给钟敏玲。钟敏玲在承租期间，与张宝怡签订《小家碧玉（2）店面转让合同》，约定钟敏玲将在涉案车位中经营的小家碧玉（2）鞋铺转让予张宝怡经营，张宝怡交付钟敏玲转让费2.5万元与店铺押金1.1万元。
2012年6月4日，张宝怡与黄丽洋签订《校园西街（24）号租赁合同》，约定：黄丽洋将校园西街24号车位出租给张宝怡，租期从2012年6月1日至2017年5月30日，租金每月600元，租金按月交纳，张宝怡须在每月25日前将下一个月的租金存入黄丽洋指定的银行账号并保留银行回执以备黄丽洋查证，如不按期交纳租金则每日按月租金的千分之一加收滞纳金。
2012年6月4日，张宝怡向钟敏玲支付了转让费25000元。同日，张宝怡通过钟敏玲向黄丽洋支付了1648元作为2012年6月30日前的租金，钟敏玲所出具的租金《收据》上注明：六月租金壹千陆佰肆拾捌元。庭审中张宝怡解释该1648元为三个月的租金总额；黄丽洋则解释该1648元为2012年6月5日至6月30日（6月份）的租金，6月份租金扣除4天之后为1648元，故每月租金标准为1900元。原审法院进一步询问黄丽洋为何双方合同上约定租金标准为每月600元时，黄丽洋解释月租金600元只是针对车位部分的租金，另外黄丽洋还投入资金对车位进行了改造，添附了其他附属物，该部分添附的租金标准是1300元／月，因此两份合同合计租金为每月1900元。但黄丽洋表示暂时无法提供每月1300元租金的该份合同。
合同签订后，张宝怡通过钟敏玲向黄丽洋支付了租赁定金11000元。
另查明，在花都实验中学诉黄丽洋租赁合同纠纷一案中【一审案号：（2012）穗花法民三初字第659号】，本院作出生效判决判令：一、维持黄丽洋于判决发生法律效力之日起三十日内向广州市花都区实验中学交还位于广州市花都区新华街商业大道35号校园西街、广州市花都区实验中学运动场西面看台底下15-44号车位的判决；二、黄丽洋�判决发生法律效力之日起三十日内，向广州市花都区实验中学支付占有使用费（占有使用费按每年64130元的标准，从2013年1月1日起计至黄丽洋将上述第一项判项中的物业交还给广州市花都区实验中学之日止）；三、驳回广州市花都区实验中学的其他诉讼请求。
张宝怡于2012年7月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认张宝怡与黄丽洋签订的《校园西街（24）号租赁合同》无效；2、黄丽洋向张宝怡赔偿损失30790元；3、黄丽洋向张宝怡返还定金11000元；4、诉讼费用由黄丽洋承担。
黄丽洋在原审中答辩称：请求驳回张宝怡的诉讼请求。
黄丽洋并反诉请求判令：1、张宝怡继续履行租赁合同，向黄丽洋缴纳租金5700元（自2012年7月1日起，按每月1900元的标准计算）及逾期缴纳租金的滞纳金300元（暂计）；2、张宝怡支付商铺使用期间拖欠的水电费900元（暂计）；3、黄丽洋没收张宝怡已缴纳的定金11000元；4、张宝怡赔偿因拆除装修损害商铺给黄丽洋造成的损失15000元；5、本案诉讼费用由张宝怡承担。后黄丽洋将第一项反诉请求变更为：判令张宝怡支付占用商铺期间的使用费，即自2012年7月1日起，按每月1900元的标准计算至张宝怡实际交还商铺之日止。
张宝怡对黄丽洋的反诉请求答辩称：黄丽洋的反诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。
钟敏玲在原审中述称：我之前租了校园西街24档给我女儿做生意，后来由于我女儿怀孕，故我提出转租。张宝怡当时是看了整条校园西街后才找到我要求承租的，我通知了黄丽洋，在得到黄丽洋同意后才将商铺转租给张宝怡。故我不存在欺诈及隐瞒事实情形。
花都实验中学在原审中述称：张宝怡的请求是合理的，应予以支持。
原审诉讼中，张宝怡主张要求黄丽洋赔偿其经济损失的30790元包括张宝怡支付给钟敏玲的转让费25000元及张宝怡已支付的租金，购买电器、装修材料的款项等，对此张宝怡提供了转让费及租金收据1张、美的专卖店销售凭证1张及购买装修材料收据4张，黄丽洋对此不予认可。
黄丽洋反诉要求张宝怡支付水电费900元及装修损失15000元，但没有提交证据证明。
黄丽洋提交2005年7月花都实验中学出具的《证明》一份，证明在黄丽洋与花都实验中学租赁合同存续期间，黄丽洋有权将15-44号车位进行转租，花都实验中学对此予以确认。
2013年8月14日，张宝怡与黄丽洋进行了交接，张宝怡将涉案车位交还给黄丽洋。
原审法院认为：黄丽洋与花都实验中学在《租赁合同》约定的租赁期限届满后双方并未续签租赁合同，因此黄丽洋与花都实验中学的租赁关系到2012年6月30日已终止。黄丽洋与张宝怡签订的《校园西街（24）号租赁合同》属于转租合同，�据黄丽洋与花都实验中学的约定，黄丽洋在其与实验中学租赁关系存续期间有权对涉案车位进行转租，因此张宝怡与黄丽洋签订的《校园西街（24）号租赁合同》从2012年6月1日至2012年6月30日期间是合法有效的；在2012年7月1日后黄丽洋对于涉案车位没有转租权，而黄丽洋仍将该车位转租给张宝怡，事后花都实验中学并未对该转租行为进行追认，因此张宝怡与黄丽洋签订的《校园西街（24）号租赁合同》约定2012年7月1日后的租期部分无效。因合同部分无效，根据合同无效处理原则，张宝怡请求黄丽洋返还定金11000元，合法有据，予以支持。
关于张宝怡请求黄丽洋赔偿其经济损失30790元，其中转让费25000元是张宝怡向钟敏玲支付的，张宝怡请求黄丽洋支付该转让费没有法律依据，不予支持。关于已支付的租金部分，属于张宝怡占有使用涉案车位期间的租金，张宝怡要求黄�洋赔偿该部分租金损失没有依据，不予支持。关于购买电器及购买装修材料的费用，张宝怡提供的收据无法证明与涉案车位有关，且黄丽洋不予确认，张宝怡要求黄丽洋赔偿该部分损失证据不足，亦不予支持。
虽然合同部分无效，但张宝怡已实际占有使用了涉案车位，且已生效判决认定了黄丽洋已向花都实验中学缴纳了2012年12月31日前车位租金的事实，并已判令黄丽洋应向花都实验中学缴纳自2013年1月1日起至黄丽洋将涉案车位交还给花都实验中学之日止的物业占有使用费，因此张宝怡亦应参照租金标准向黄丽洋缴纳2012年7月1日起至张宝怡将车位交还黄丽洋之日（2013年8月14日）止的物业占有使用费。关于租金标准，黄丽洋认为涉案车位每月租金标准为1900元，但未提供证据证明，因此租金标准应依据《校园西街（24）号租赁合同》约定的每月600元计算。因合同部分无�，黄丽洋要求张宝怡按《校园西街（24）号租赁合同》约定支付逾期缴纳租金的滞纳金及没收定金11000元没有法律依据，不予支持。
黄丽洋要求张宝怡支付水电费900元及因拆除装修损害商铺的损失150000元，均未提供证据证明，应承担举证不能的后果，对黄丽洋该两项主张不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月7日作出判决：一、张宝怡与黄丽洋于2012年6月4日签订的《校园西街（24）号租赁合同》在2012年7月1日后的期限部分无效；二、黄丽洋于判决发生法律效力之日起十日内返还定金11000元给张宝怡；三、张宝怡于判决发生法律效力之�起十日内按每月600元的标准向黄丽洋支付自2012年7月1日至2013年8月14日期间的车位占有使用费；四、驳回张宝怡的其他诉讼请求；五、驳回黄丽洋的其他反诉请求。本诉案件受理费844.76元，由张宝怡负担622元，黄丽洋负担222.76元。反诉案件受理费1829元，由黄丽洋负担1737元，张宝怡负担92元。
判后，黄丽洋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对租金计算标准及商铺交还时间等事实认定有误。其一，一审法院在判决书中认定，对涉案商铺租金标准仅仅依据《校园西街（24）号租赁合同》约定的600元计算，然而事实上双方约定的租金为每月1900元（车位部分租金600元／月＋装修改造添附附属物租金1300元／月=总租金1900元／月），合同约定的600元只是车位部分的租金而己。对于此事实，张宝怡在一审中提交的钟敏玲于2012年6月4日出具的租金《收据》也可充分证�，《收据》上明确注明“六月租金壹仟陆百肆拾捌元”。张宝怡于2012年6月5日开始承租，六月份租金扣除4天后为1648元，故可明确得知月租金标准为1900元是事实，而非张宝怡代理人一审庭审过程中谎称的三个月租金1648元。其二，一审判决认为“2013年8月14日，张宝怡与黄丽洋进行交接，张宝怡将涉案车位交还给黄丽洋”，没有证据支持。事实上，张宝怡从未对合同中约定的校园西街24号商铺的具体地址进行确认，一直占有使用至今也未交还；二、一审法院对于张宝怡占有使用商铺期间必定产生水电费及未经黄丽洋同意擅自拆除装修造成商铺损害的事实不予认定，是错误的。合同签订之日黄丽洋便交付张宝怡商铺，而张宝怡一直占有使用该商铺至今不予交还。张宝怡只缴纳该商铺6月份（6月5日至6月30日）租金合计1648元，其后便不再向黄丽洋缴纳任何费用，且未经黄丽�同意擅自对商铺进行大面积装修拆除，使商铺受损严重。因此，黄丽洋有权没收定金11000元，张宝怡应当缴交水电费至实际交还商铺之日，且应当赔偿黄丽洋装修实际损失15000元。综上，黄丽洋上诉请求：1、撤销（2012）穗花法民三初字第660号民事判决第二、三项，改判黄丽洋无需返还11000定金予张宝怡，张宝怡按每月1900元的标准向黄丽洋支付自2012年7月1日至实际交还商铺之日的占有使用费；2、撤销（2012）穗花法民三初字第660号民事判决第五项，改判张宝怡向黄丽洋支付自2012年7月l日至实际交还商铺之日的水电费及装修损失15000元；3、判决一、二审及一审反诉诉讼费用全部由张宝怡承担。
被上诉人张宝怡答辩称：一审查明事实基本清楚，但一审法院在明知由于黄丽洋原因造成合同部分无效的情况下，没有判定黄丽洋承担相应的责任，因此一审判决不恰当，请求二审法院作出公正裁决。
原审第三人钟敏玲述称：与一审意见一致。
原审第三人花都实验中学述称：与一审意见一致。
二审中，黄丽洋向本院提交了以下证据：1、《合同补充协议》，拟证明：黄丽洋与张宝怡就租赁涉案商铺签订了两份合同，其中涉及车位部分的合同约定租金为每月600元，涉及黄丽洋对车位进行改造添附的其他附属物部分的合同约定租金为每月1300元，合计1900元；2、通知，拟证明：租赁纠纷的产生是花都实验中学导致的，至2014年3月11日花都实验中学仍出具通知证明其按照原来合同约定的期限与标准继续出租商铺。张宝怡对此发表如下意见：1、对于《合同补充协议》的三性不予确认，黄丽洋未在一审中提交，二审提交已经超过举证期限，黄丽洋未对此作出合理解释，张宝怡也没有看过这份证据；2、对《通知》的真实性没有异议，根据花都区政府的规定，所有商铺都曾张贴该通知，但随后张宝怡撕掉。钟敏玲表示对黄丽洋提交的证据不清楚。花都实验中学表示同意张宝怡的质证意见。
二审过程中，钟敏玲确认其曾与黄丽洋签订两份合同，按每月1900元的标准向黄丽洋交付租金，且其系以每月1900元的标准将涉案房屋转租给张宝怡。另黄丽洋确认涉案商铺的水电费系由承租户先向黄丽洋交纳，再由黄丽洋转交水电部门。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，2013年8月14日，原审法院通知双方当事人到现场办理交接手续，张宝怡表示，“虽然双方无法确认涉案商铺具体为哪一间，但不管是哪一间，我方均同意现在交还给被告（黄丽洋）使用，由黄丽洋自行处置”，黄丽洋则表示，“我方也同意从今天开始接收涉案商铺，虽然原告（张宝怡）没有交还钥匙，但我方可以自行处理”，原审法�已将此计入调查笔录，双方委托代理人并在该笔录上签名确认。原审诉讼中，黄丽洋明确其反诉要求张宝怡赔偿装修损失的理由是“黄丽洋自从签了合同之后，就没有再看过张宝怡，也没有去过现场，张宝怡拆除装修都是听钟敏玲的陈述”，而钟敏玲则陈述，“我只是向黄丽洋陈述张宝怡拆除了我原有的装修”。
本院认为：本案的争议焦点有四：其一，黄丽洋与张宝怡约定的租金标准如何认定；其二，涉案商铺的交还时间如何认定；其三，黄丽洋所主张的水电费及装修损失如何处理；其四，张宝怡交纳的定金11000元如何处理。
关于黄丽洋与张宝怡约定的租金标准的确定问题。黄丽洋主张双方约定的租金标准是每月1900元，张宝怡则主张是每月600元。对此，本院认为，其一，涉案房屋原由钟敏玲向黄丽洋承租，而钟敏玲确认其系以每月1900元的标准向黄丽洋交付租金，之后亦系以每月1900元的标准与张宝怡协商转租涉案商铺；其二，钟敏玲向张宝怡出具的《收据》已明确载明张宝怡于2012年6月4日通过钟敏玲向黄丽洋支付的1648元系六月租金。张宝怡认为该1648元系三个月的租金总额，但无法对按每月600元的标准如何计算得出该1648元的结果做出合理解释，相反，张宝怡所主张的按每月1900元的标准计算得出2012年6月5日至6月30日期间的租金金额与1648元完全吻合，亦与张宝怡所确认的其自2012年6月5日开始实际接受涉案商铺的事实相对应；其三，黄丽洋在二审中提交了《合同补充协议》证明其与张宝怡曾另行约定每月1300元的租金标准，张宝怡虽对该《合同补充协议》的真实性不予确认，但未提供相反证据予以反驳，且钟敏玲亦确认其曾与黄丽洋签订两份租赁合同。综上，黄丽洋上诉认为双方约定的租金标准为每月1900元理据充分，本院予�采纳，原审法院仅依据双方签订的《校园西街（24）号租赁合同》的约定认定租金标准为每月600元有误，本院予以纠正。
关于涉案商铺交付时间的确定问题。依据原审法院于2013年8月14日出具的调查笔录，黄丽洋在其中明确表示同意自该日起接收涉案商铺，故黄丽洋上诉否认双方于2013年8月14日进行交接，与事实不符，本院不予采纳。
关于黄丽洋所主张的水电费及装修损失的处理问题。黄丽洋确认涉案商铺的水电费交纳方式系先由承租户向其交纳后，再由黄丽洋转交水电部门，故黄丽洋应当持有涉案商铺的水电费交纳凭证。黄丽洋反诉请求张宝怡支付拖欠的水电费，但在具备举证能力的情况下却未充分举证证明水电费的具体数额。另黄丽洋亦未举证证明张宝怡曾拆除其所有的装修及导致其遭受损失的事实，且依据黄丽洋在原审中的陈述，其反诉请求张宝怡赔偿装修�失的依据是钟敏玲陈述，而钟敏玲并未陈述张宝怡拆除了黄丽洋的装修。因此，原审判决驳回黄丽洋要求张宝怡支付水电费及装修损失的反诉请求并无不当，应予维持。
关于张宝怡交纳的11000元定金的处理问题。依据已查明的事实，涉案商铺系由黄丽洋从花都实验中学承租后再转租给张宝怡，因黄丽洋与花都实验中学约定的租赁期限至2012年6月30日已届满，且双方之后未再续签合同，而黄丽洋与张宝怡约定的转租期限系2012年6月1日至2017年5月30日，故黄丽洋与张宝怡约定的转租期限的绝大部分因超出黄丽洋与花都实验中学约定的租赁期限而无效。在此情况下，原审判决黄丽洋向张宝怡返还定金11000元合理合法，应予维持。
综上，黄丽洋的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决除租金标准认定不当应予纠正之外，其他处理并无不当，本院予以维持。依据�最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第660号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第660号民事判决第三项为：被上诉人张宝怡于本判决生效之日起十日内按每月1900元的标准向上诉人黄丽洋支付自2012年7月1日至2013年8月14日期间的车位占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费844.76元，由张宝怡负担622元，黄丽洋负担222.76元；反诉受理费561元，由张宝怡负担221元，黄丽洋负担340元。二审受理费919元，由张宝�负担239元，黄丽洋负担680元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年七月三十日
书记员 杨银桃