辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第3003号
上诉人（原审被告）：赵娜，女，1981年11月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：刘永生，辽宁东尧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路118号。
法定代表人：孟庆魁，该公司经理。
委托代理人：张立茹，女，1962年2月5日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：朱宁，男，1978年9月12日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人赵娜与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第03622号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年12月9日开庭公开审理了本案，上诉人赵娜及其委托代理人刘永生，被上诉人恒泰物业的委托代理人张立茹、朱宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告恒泰物业诉称，原告按合同约定进行了物业服务工作，被告所居住的房屋建筑面积为69.85平方米，但被告却拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费2444元、滞纳金7809元及本案诉讼费用。
一审被告赵娜辩称，欠费时间、数额属实，但我没有交纳物业费是有原因的，原告违返了物业合同约定的义务，室内墙体长毛，多次找物业公司，一直未给维修，公共设施损坏，物业将公共用房私自租给别人谋取利益，损害了广大业主的权利。2012年1月1日起业主委员会与原告解除合同，原告没有权利再向业主收取物业费，请法院驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：原告恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2009年10月28日，被告赵娜签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张。但原告实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。被告赵娜系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为69.85平方米。
一审法院另查：被告拖欠原告从2011年1月1日至2013年12月31日的物业费2444元（69.85平方米×1元／平方米／月×35月），2012年6月5日至2012年7月5日的物业费已扣除。
一审法院再查：2012年3月3日，原告张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”
2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。
通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。
通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。
2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”
2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”
2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。
在庭审中，原告明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。另外，关于原告的服务期限问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定原告为该园区提供物业服务至2013年12月31日。关于被告提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告赵娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2011年1月1日至2013年12月31日的物业费2444元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
宣判后，赵娜不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、对一审法院作出的判决予以改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、原审法院认定事实不清。上诉人于2009年10月28日与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》，被上诉人在进行物业管理活动中，由于没有履行协议规定的管理义务，经业主大会决定从2012年1月31日与被上诉人解除《物业管理服务协议》，按照法律规定，合同解除后双方的权利、义务终止，原审法院认定被上诉人提供物业服务至2013年12月31日是错误的认定。二、适用法律错误。首先，此次纠纷是物业服务合同纠纷，法院就应当适用《物业管理条例》等规定，而原审法院的判决没有采用此法律作为判决的根据。其次，原审法院认定于洪区北陵街道办事处的通告“一、二、三”及于洪区北陵街道办事处七彩阳光社区的通告合法是错误的，按照国务院《物业管理条例》《沈阳市物业管理条例》等规定“选聘和解聘物业服务企业是业主大会的权力”其他人无此权利，被上诉人已经被业主大会解聘，也就是被上诉人已经不被全体业主信任，于洪区北陵街道七彩阳光社区还聘请被上诉人为业主服务，是违反全体业主的一直，根据《物业管理条例》七彩阳光社区的决定是无效的决定。再次，按照沈阳市政府令，第44号《沈阳市住宅管理规定》第31条“住宅区物业管理合同提前解除时，应当由街道办事处对住宅区内的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理的住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业”的规定，即使收费也应按照以上的规定收取，而不应按《前期物业管理服务协议》收费。
被上诉人恒泰物业答辩称：请求维持一审判决。
上述事实，有前期物业管理服务协议、通告等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人赵娜与被上诉人恒泰物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。协议签订后，被上诉人恒泰物业公司对上诉人所在小区进行了实际的物业管理服务，上诉人赵娜亦享受了被上诉人提供的物业服务，被上诉人有权要求上诉人支付相应的物业管理费，故原审法院判决上诉人支付被上诉人拖欠的物业管理费是正确的。
关于上诉人所提房屋内墙长毛，被上诉人未履行服务义务之主张，本院认为，在本院庭审中，上诉人自认其主张长毛的内墙属于其房屋的个人区域，不属于房屋公共区域，也不属于双方所签订《前期物业管理服务协议》中约定被上诉人应承担的合同义务。上诉人所提出的房屋内墙长毛问题系房屋质量问题，属于开发商的维修范畴，上诉人应当向房屋开发单位主张相应权利，与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，故对于上诉人以此为由拒交物业费的主张，本院不予支持。
关于上诉人所提其2012年1月31日以后其不应交纳物业费之主张，本院认为，2012年7月6日，上诉人所在园区所属的社区及街道办事处张贴通告决定由恒泰物业公司继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定被上诉人恒泰物业公司为该园区提供物业服务至2013年12月31日，故对上诉人该项上诉主张，本院不予支持；
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十二月十日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；