湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武经开民初字第01638号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：喻庆。
委托代理人：喻佑齐。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告喻庆物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏谨，被告喻庆的委托代理人被告喻佑齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与被告喻庆签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业对被告喻庆所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期18-3-602号商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，原告心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由原告心港物业承接。其后，原告心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。被告喻庆于2011年1月1日起开始拖欠物业管理费，原告心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、被告喻庆立即支付从2011年1月1日到2014年12月31日的物业管理费人民币6，883.68元以及逾期付款违约金人民币2，787.89元（违约金按日万分之五暂计算至2014年12月31日止，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由被告喻庆承担。
被告喻庆辩称：被告喻庆2004年12月收房，2005年3、4月份装修时发现房屋承重梁柱的钢筋裸露在外，即向物业公司反映。物业公司遂联系施工单位维修，维修单位用水泥将裸露的钢筋填埋，2005年底维修单位因与开发商的质保金纠纷退场，维修中断。2006年初到2010年，因房屋楼顶漏水导致被告喻庆家中渗漏，被告喻庆多次向物业公司反映，但是物业公司采取敷衍拖延的方式仅进行简单处理，没有任何效果，此后对报修再未予回复。而在此期间，被告喻庆一直在交纳物业管理费。2011年8月份，被告喻庆向市城建委等有关部门投诉，相关部门对开发商和物业下发了维修通知单，但是问题至今仍无回复也未解决。目前被告喻庆的房屋已发现多处马蜂窝空洞，主体结构钢筋腐烂，被告喻庆对于十年的维修已失去信心，要求原告心港物业筹集质量保证维修基金，由被告喻庆自行维修。此外，原告心港物业未登记被告喻庆房屋信息，造成被告喻庆无法对停车卡充值，拒收被告喻庆的包裹，拒绝被告喻庆享受业主领油福利。原告心港物业没有尽到物业管理服务的义务，无权收取物业费用。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2003年12月28日，新港物业与被告喻庆签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告喻庆位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期18-3-602号房屋（房屋面积为178.55平方米）提供前期物业管理服务；被告喻庆交纳物业管理费用时间按半年交纳；住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.80元；每次交纳费用时间为首月1-15日；如被告喻庆未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求被告喻庆补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业公司签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。被告喻庆2005年装修房屋时因室内承重梁柱钢筋外露向物业公司报修，物业公司联系开发商后，由施工单位维修处理。此后，被告喻庆房屋因楼顶积水池漏水，造成室内渗漏、墙体开裂、装修受损，被告喻庆向原告心港物业多次反映，维修无果。被告喻庆仍正常交纳物业服务费用至2010年12月31日。2011年，由于房屋问题未能解决，被告喻庆向市城建委等相关部门投诉，开发商派人维修，但问题至今未能解决。被告喻庆因房屋质量、外墙渗水以及不予办理停车卡充值服务、拒收被告喻庆邮件包裹等其他物业服务问题，未再交纳物业服务费。原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：被告喻庆的涉诉房屋为顶楼，房屋登记面积为179.26平方米。
以上事实，有庭审笔录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、催费通知单，被告喻庆提供的照片等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与被告喻庆签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告喻庆未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。原告心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务。同时，原告心港物业作为开发商指定从事物业服务的物业公司，对于质保期内出现的房屋质量问题，有义务协助业主与开发商协调解决；对于质保期外住宅共用部位需维修、更新、改造的项目，应及时积极履行物业服务职责。被告喻庆作为业主，享受了原告心港物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。被告喻庆关于房屋问题和其他物业服务问题的抗辩，因原告心港物业公司未提供反证，本院予以采信。综合本案物业公司、开发商对业主反映问题的处理方式、回复时间和维修效果，同时考虑到被告喻庆的受损程度以及对日常生活的影响程度，本院认为原告心港物业的服务工作仍存在不足之处，造成业主生活不便及财产损失，原告心港物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。据此，本院酌情认定被告喻庆按70%的比例支付2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，合计人民币4，818.56元。原告心港物业主张上述期间内的其他物业服务费本金及违约金，本院不予支持。被告喻庆要求原告心港物业就房屋问题启动质量保证维修基金的抗辩主张，因其抗辩的房屋质量问题在质保期内已经出现，相关赔偿问题因涉及开发商且与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，不宜并案处理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告喻庆于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币4，818.56元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告喻庆负担。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告喻庆将其应付款项人民币25元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一五年一月十二日
书记员 徐 盼
附：被告喻庆物业服务费欠款明细
欠费时间
合同约定应交
物业费本金（元）
判决应交
物业费金额（元）
2011.1.1-2011.6.30
860.45
602.32
2011.7.1-2011.12.31
860.45
602.32
2012.1.1-2012.6.30
860.45
602.32
2012.7.1-2012.12.31
860.45
602.32
2013.1.1-2013.6.30
860.45
602.32
2013.7.1-2013.12.31
860.45
602.32
2014.1.1-2014.6.30
860.45
602.32
2014.7.1-2014.12.31
860.45
602.32
合计