广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9196号
上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托诉讼代理人：罗夏芬，公司员工。
委托诉讼代理人：符策程，公司员工。
被上诉人（原审被告）：李大劲，男，汉族，1979年11月5日出生。
委托诉讼代理人：罗振辉，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘洁玲，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：肖爱云，女，汉族，1983年1月13日出生。
委托诉讼代理人：彭秋宋，国信信扬（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丹霞，国信信扬（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）与被上诉人李大劲、肖爱云居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中原地产公司委托诉讼代理人罗夏芬、符策程、被上诉人李大劲及委托诉讼代理人罗振辉、潘洁玲、被上诉人肖爱云委托诉讼代理人彭秋宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中原地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法支持中原地产公司的一审诉讼请求；2、由李大劲与肖爱云承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。1、2015年7月25日李大劲和肖爱云签订的《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议补充协议》，是由李大劲提交的证据，上面有明显的“作废”二字，然而一审法院却在判决书中对此关键信息却并未提及。2、在庭审过程中，肖爱云表示是由于买方的个人经济问题从而提出解除合同，而非一审法院所称的“不管原因如何”。
二、一审判决认定部分存在明显错误。原审判决认定：根据李大劲与肖爱云签订的《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议》和《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议补充协议》及李大劲与肖爱云在庭审中的陈述，李大劲与肖爱云明确双方系协商一致解除合同，并不存在违约情形，且李大劲与肖爱云协商一致解除《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，系其意思自治，未违反法律法规，并无过错而言，故中原地产公司以李大劲与肖爱云在《佣金支付承诺书》中的承诺要求李大劲与肖爱云支付违约金，于法无据，不予支持，驳回中原地产公司全部诉讼请求。中原地产公司认为：1、中原地产公司作为居间方切实履行了居间义务，并无过错，涉案买卖合同无法履行是由于李大劲个人经济问题单方面违约不买，李大劲与肖爱云在双方签订的《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议》明确说明是“因为买方个人原因，导致此次物业交易不成功”，且庭审过程中肖爱云明确表示此处买方的个人原因是指买方的个人经济问题。李大劲的行为已经构成根本违约，其为逃避承担违约责任，私下肖爱云提出解除合同，与肖爱云达成解除协议，但该行为不能抹灭李大劲的违约事实。买卖双方私下签署解除协议是中原地产公司无法从客观上去控制的，倘若只要买卖双方私下签署了解除协议就认定为“系其意思自治，未违反法律法规，并无过错而言”，从而抹灭事实存在的违约方及违约行为，那中原地产公司为这次交易前前后后奔波的所有业务员的付出该如何得到保护。2、《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议补充协议》由李大劲自行提交，上面明确显示“作废”，且在庭审过程中中原地产公司对此份证据的三性均不予认可，一审法院却依然以此作为认定李大劲与肖爱云均不存在任何过错的依据，而完全罔顾中原地产公司提交的且由三方确认其真实性的《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议补充协议》以及肖爱云庭审过程中“此次物业交易不成功是由于买方的个人经济问题导致”的明确表述。综上，原审判决严重侵犯了中原地产公司的合法权益，中原地产公司为维护自身正当权益，特向二审法院提出该上诉请求。请二审法院依法查明事实，依法主持正义，支持中原地产公司的上诉请求。
二审中，中原地产公司补充上诉意见为，一审判决犯了逻辑错误，其认为买卖双方私下解除买卖合同即不存在违约方，而无需对居间合同项下付佣义务承担责任，然而此案中，解除协议“因买方个人原因导致此物业交易不成功”，明确了解除原因承责主体，至于卖方放弃追究买方在买卖合同中的违约责任，并不能因此代居间方放弃居间合同项下的违约责任。这里体现买卖合同居间合同的相对独立性，买方不买的违约行为或过错行为导致买卖合同不能履行，此为本案的原因行为，导致居间方应收佣金而未能收取的损失，这一结果行为，此处体现居间合同为买卖合同的附属性，根据合同第四百二十四条，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，并非居间合同成功的成就要件，是中原地产公司对支付佣金的约定而已。
李大劲答辩称，一、《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议补充协议》，补充协议上“作废”二字不是针对该协议的法律效力，而是针对买卖双方间定金数额。首先，补充协议失去法律效力，应当是协议到期或者协议双方协商一致解除，“作废”二字不能说明协议双方已经进行了充分的协商后解除协议。二、根据解除协议和补充协议的约定，李大劲和肖爱云是协商一致解除《二手房买卖合同》，并非由于一方违约导致合同的解除，签署《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议》的同日即2015年7月26日，李大劲和肖爱云即签订了签署协议的补充协议，根据补充协议的约定，在解除协议中关于买方违约的原因是买卖双方约定好的表述，不构成事实上的违约。三、中原地产公司在居间活动过程中违背诚信原则，存在吃差价的行为，导致买卖双方均对中原地产公司不信任，从而最后导致买卖双方协商解除《二手房买卖合同》。四、中原地产公司提出的李大劲与肖爱云私下解除合同，不存在违约方，无须承担违约责任，李大劲认为，买卖双方解除《二手房买卖合同》是意思自治的效果。
肖爱云答辩称，同意李大劲的答辩意见，补充一点：无论中原地产公司在一审起诉状和二审上诉状中，没有体现肖爱云有任何过错，中原地产公司要求肖爱云承担居间费用，在事实和法律上均没有依据。请求二审法院驳回中原地产公司的上诉请求。
中原地产公司向一审法院起诉请求：1、判令李大劲与肖爱云连带支付违约金250,000元；2、李大劲与肖爱云承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定：1、2015年6月1日，经中原地产公司居间，李大劲（买方）与肖爱云（买方）签订《二手房买卖合同》（№：201737），约定买方购买卖方名下位于深圳市宝安区新安街道甲岸路及海秀路交汇处XXX花园(NX区)X栋X座XX的房产，价格为980万元。李大劲向中原地产公司出具《佣金支付承诺书（买方）》，承诺基于中原地产公司在促成买卖双方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供的积极服务，自愿在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金50,000元，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。肖爱云也向中原地产公司出具《佣金支付承诺书（卖方）》，承诺基于中原地产公司在促成买卖双方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供的积极服务，自愿在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金200,000元，如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。同日，中原地产公司（丙方）与李大劲（买方，乙方）、肖爱云（买方，甲方）签订《资金托管协议》，约定基于甲乙签订的《二手房买卖合同》（№：201737），甲乙双方同意将定金49万元、交楼押金5万元由丙方进行托管。
2、2015年7月25日，李大劲（甲方）与肖爱云（乙方）签订《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议》，约定因买方个人原因导致房产交易不成功，甲方自愿放弃购买涉案房产，乙方不承担任何违约责任；自协议签署之日起，各方终止履行《二手房买卖合同》（№：201737），双方确认甲方已支付定金49万元，乙方已收到44万元，剩余5万元托管于中原地产代理(深圳)有限公司；乙方收到的44万元直接返还给甲方，托管于中原地产代理(深圳)有限公司的5万元，由托管方直接返还于买方。同日，双方签订《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议补充协议》，约定原协议中之买方违约原因为双方约定好之表述，并不构成事实性违约，双方一致同意解除《二手房买卖合同》（№：201737），甲方应在协议签订之日三十日内退回乙方所交定金40万元，另4万元于同日支付，前述款项结清后，双方债权债务终结；如产生佣金及其他费用，买卖双方各付一半，平均分担。
3、庭审中，中原地产公司明确其主张的系违约金，认为李大劲的违约行为体现在由于李大劲资金状况导致办理首期款只打入了一部分，后期没有补足，另外，从李大劲与肖爱云的解除协议可以看出双方均认可是由于李大劲的过错导致合同无法继续履行。
4、肖爱云称，解除合同的提出方是李大劲，解除协议里不管原因如何，最终解除是双方协商解除的，因此在买卖合同的范围内而言，不存在任何一方违约。
一审法院认为，本案中，中原地产公司明确其主张的系违约金，依据是李大劲与肖爱云在《佣金支付承诺书》中承诺如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。对此，一审法院认为，根据李大劲与肖爱云的上述承诺，李大劲与肖爱云承担违约金的前提是李大劲与肖爱云有过错或违约行为，致使双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》。此处“违约”中的“约”，应当是指李大劲与肖爱云签订的《二手房买卖合同》（№：201737）及《资金托管协议》等与双方买卖涉案房产中的约定。根据李大劲与肖爱云签订的《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议》和《<二手房买卖合同>及<资金托管协议>解除协议补充协议》及李大劲与肖爱云在庭审中的陈述，李大劲与肖爱云明确双方系协商一致解除合同，并不存在违约情形，且李大劲与肖爱云协商一致解除《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，系其意思自治，未违反法律法规，并无过错可言，故中原地产公司以李大劲与肖爱云在《佣金支付承诺书》中的承诺要求李大劲与肖爱云支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回中原地产公司的全部诉讼请求。案件受理费2,525元，由中原地产公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中原地产公司提供了居间服务，促使李大劲与肖爱云买卖双方签订了买卖合同，有权利收取居间服务费。李大劲与肖爱云签订佣金支付承诺书，该承诺书系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。该承诺书确认了应付佣金金额及支付条件。李大劲与肖爱云虽经协商一致，自愿解除了二手房买卖合同，但该情形并不影响之前中原地产公司促成双方签订二手房买卖合同的事实。而在佣金支付承诺书中约定，若李大劲或肖爱云本人过错或违约，仍需向中原地产公司支付相当于买卖双方中佣金金额的违约金。此处过错或违约应当是相对中原地产公司而言，而非相对于李大劲与肖爱云之间，违约金的含义即是佣金。因此，李大劲与肖爱云应当按照佣金支付承诺书约定的金额分别向中原地产公司支付5万元及20万元。中原公司上诉请求李大劲与肖爱云支付违约金有事实与法律依据，但其请求李大劲与肖爱云对应当支付的违约金承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3271号民事判决；
二、李大劲于本判决生效之日起十日内向中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金5万元；
三、肖爱云于本判决生效之日起十日内向中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金20万元；
上述二、三项如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回中原地产代理（深圳）有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费2525元，由李大劲负担505元，肖爱云负担2020元；二审案件受理费5050元，由李大劲负担1010元，肖爱云负担4040元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=427e528c-8143-4735-8b66-a834012b649c&imgId=NDI3ZTUyOGMtODE0My00NzM1LThiNjYtYTgzNDAxMmI2NDljMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一七年九月六日
书记员 李开宇（兼）
附：《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。