安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00015号
上诉人（原审被告）：钟鲁。
委托代理人：韩丽，系钟鲁妻子。
被上诉人（原审原告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司。
负责人：吴樟林，经理。
委托代理人：方长云。
委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。
上诉人钟鲁因与被上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称宝业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：钟鲁系合肥市和平路宝业*城市绿苑西区16#201室的登记所有人，该套房屋的建筑面积为138.37平方米。2005年7月30日，宝业合肥分公司与钟鲁签订《宝业*城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，双方在服务协议中约定，前期物业管理是指：自房屋出售之日止至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。双方在合同中约定：物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安保，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化。物业管理服务费用为每半年预收一次，前期物业管理费暂定：高层、小高层按建筑面积0.95元／平方米*月收取（其中不包括电梯运行电费高层、小高层二次供水水泵运行电费）；多层公寓按建筑面积0.55元／平方米*月收取。钟鲁不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，宝业合肥分公司有权要求乙方补缴并从逾期之日起按照每天3%0支付违约金。2013年12月24日，经合肥市物价局批准，该小区物业服务费高层按照1.15元／平方米，月收取，多层按照0.65元／平方米*月收取，并在合肥市瑶海区物价局办理了登记。2014年5月18日，宝业合肥分公司对钟鲁20**年6月19日至2013年12月31日期间的物业费进行了催要。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宝业合肥分公司和钟鲁签订的前期物业管理服务协议系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方应按约定的内容履行相应义务。合同签订之后，宝业合肥分公司按约对宝业*城市绿苑小区提供物业
管理服务，钟鲁作为该小区业主应当按照双方约定和法律规定按时足额缴纳物业费。钟鲁主张宝业合肥分公司没有管理本案中小区的资质，但没有提供证据予以证实，且宝业合肥分公司也予以否认，故对其抗辩理由不予采信。钟鲁主张其居住的小区业委会已经成立，宝业合肥分公司没有和业委会签订物业管理协议，钟鲁没有提供业委会成立的证据，且从双方签订的前期物业管理协议中看，双方明确约定前期物业管理指的是自房屋出售之日止至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理，钟鲁也没有提供证据证明其居住的小区业委会和其他物业公司签订了合同，故对其该条抗辩理由不予采信，双方签订的前期物业管理服务协议应为继续有效。宝业合肥分公司要求钟鲁支付2007年6月19日至2013年12月31日期间的物业管理费10633.5元、能耗费180元，照明费198元的的诉讼请求，钟鲁主张宝业合肥分公司起诉的物业费2011年12月31日之前的物业费超过了诉讼时效，本院认为宝业合肥分公司没有证据证明其对2011年12月31日之前的物业费进行了催要，故本院对钟鲁的该条抗辩理由予以采信，即钟鲁应当向宝业合肥分公司支付2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费。从宝业合肥分公司提供的证据来看，物价局调整物业费为1.15元／平方米．月收取的核准时间为2013年12月24日，2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费仍应按照双方当初约定的0.95元／平方米*月收取，钟鲁应当向宝业合肥分公司交纳的物业费为3155元（138.37平方米×0.95元／平方米*月×24月）。宝业合肥分公司主张的能耗费180元、照明费198元，因没有提供有效证据证明予以证实，故不予支持。宝业合肥分公司要求钟鲁支付滞纳金50341.6元及后期滞纳金的诉讼请求。原审法院认为，宝业合肥分公司的该项诉讼请求实际上就是钟鲁逾期缴纳物业费所造成的宝业合肥分公司资金利息损失，宝业合肥分公司与钟鲁在住户手册中对逾期缴纳物业费应当支付违
约金有明确的约定，但宝业合肥分公司主张违约金按照日千分之三为标准计算不符合规定。原审法院认为，违约金的计算标准不应超过钟鲁逾期交付费用所造成宝业合肥分公司的利息损失，根据宝业合肥分公司与钟鲁双方的约定，钟鲁缴纳物业费应当每半年预交一次，故原审法院对宝业合肥分公司的该项诉讼请求予以部分支持，即自2012年1月1日起，以钟鲁应当缴纳的物业费为基数，分段计算，按照同期银行贷款利率4倍为标准，直至上述款项付清时止。钟鲁主张其不缴纳物业费是因为宝业合肥分公司提供的服务不符合约定，且其房屋质量有问题，但没有提供有效证据予以证实，且宝业合肥分公司也不予认可，故对钟鲁的该条抗辩理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告钟鲁于本判决生效之日起十日内给付原告绍兴市宝业物业管理有公司合肥分公司自2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费3155元，并支付逾期付款的违约金（自2012年1月1日起，以被告钟鲁应当缴纳的物业费为基数，分段计算，按照同期银行贷款利率4倍为标准，直至上述款项付清时止）；二、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，减半后收取530元，由被告钟鲁负担50元；原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担480元。
钟鲁上诉称：一、一审判令上诉人承担2012年1月1日至2013年12月31日之间的物业费3155元属认定事实不清，适用法律不当。
1、被上诉人自2007年起至其起诉前，没有任何催要物业费的行为，其于2014年6月27日的起诉，算是唯一的一次书面催要，但该催要物业费的行为，一审法院在上诉人主张诉讼时效时，物业费的计算时间有误，具体理由如下：依据物业服务合同第四条之规定，物业费系每半年缴纳一次，且为预交，具体缴费时间为该半年的第一个月的上旬。上诉人系2006年10月27日入驻该小区，并缴纳了相应的物业费。之后按照合同约定，每年的1月上旬及7月上旬为应当缴费的时间。被上诉人起诉时间为2014年6月27日，那么对应的两年诉讼时效为2012年6月27日之后的物业费，显然该年上半年的物业费己将超过诉讼时效。2、一审法院认定上诉人主张2011年12月31日之前的物业费超过诉讼时效没有任何依据，完全曲解了上诉人的意思表示。上诉人在答辩及质证中，均表示被上诉人的主张绝大部分超过诉讼时效，并没有明确系2011年12月31日之前，更没有认可2012年1月1日之后没有超过诉讼时效。鉴于上述理由，一审法院判令上诉人承担2012年1月1日至2013年12月31日之间的物业费3155元显属不当。
二、一审法院判令上诉人承担逾期付款违约金，属于认定事实不清，适用法律不当。1、根据物业服务合同第一条双方的权利和义务中，关于被上诉人的义务明确确定：对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；针对第二条中关于共用部位也有明确确定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外设施、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、一审中，上诉人提供的安徽省建筑工程质量第二监督检测站的答复函明确上诉人的房屋有严重质量问题。而上诉人就房屋存在质量问题，多次向物业公司即被上诉人及房屋开发商反映并要求修缮，但均无果。通过答复函的内容可以看出，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对包括上诉人的房屋在内的整栋楼房进行了检测，发现多处公共部分存在质量问题（整栋建筑物从一层到十一层角部墙、梁、和楼板均产生结构性裂缝，对结构的整体性及刚度有影响；上诉人房屋的东南角及东北角均存在上述质量问题至今未修复，同时整栋房屋东南角、东北角、西南角、西北角的构造柱剪力墙底部出现疏松，露筋等发现结构外观质量严重缺陷，其中东北角剪力墙内部混凝土的强度只占到设计值得57%，为内部混凝土严重质量缺陷，至今未加加固维修。按照上述物业服务合同的约定，被上诉人应当承担修缮义务，但直至目前，上述房屋存在的质量问题仍未修缮。即被上诉人按照物业服务合同的约定，其违约在先，被上诉人拒交物业服务费的行为，完全是履行正当的抗辩权利。
房屋自建成近10年安全隐患始终得不到排除，致使合肥宝业城市绿苑西区16号楼（包括上诉人）业主居住在危楼中，一旦发生地震等天灾，16号楼业主将处在安全隐患担惊受怕之中，这个责任谁来承担？是人民法院还是房屋开发商、物业服务公司？2014年4月4日浙江奉化市一幢才居住20年的楼房突然倒塌的事故教训应该要引起领导的重视，我们业主为了自己的生命安全不得不抗争到底。3、关于被上诉人与房屋开发商之间的利益输送问题及在提供物业服务期间的严重违约行为，上诉人保留追究其责任的权利，但上诉人必须说明以下问题：被上诉人与房屋开发商合肥宝业房地产有限公司系隶属宝业集团所辖，基本上是一套人马，两个班子。被上诉人在接受合肥宝业房地产有限公司委托，作为前期物业服务企业，在办理房屋交接时，其经办人系“陆海军”，但合肥宝业房地产有限公司提供的合肥市商品住宅质量保证书中的单位联系人也为“陆海军”，上诉人完全有理由相信，被上诉人的所谓物业管理人员与合肥宝业房地产有限公司完全是同一批人员，这样的人员根本不具有履行物业服务合同的能力，其提供的物业服务质量严重不符合合同约定，系严重的违约行为。
综上所述，本案被上诉人的诉请绝大部分超过诉讼时效，且存在严重的违约行为，一审法院的判决存在认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以撤销并改判。上诉请求：一、依法撤销合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01673号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
宝业合肥分公司辩称：一审认定事实清楚，是对方拖欠物业费，我方通过多种方式催缴物业费，对方对此不理，我方才提起诉讼，房屋的质量问题应当找开发商，不是我方的管理范围。
二审期间，钟鲁提交质保书、质检报告、收楼确认书。证明被上诉人违约在先，房屋出现质量问题。
宝业合肥分公司质证认为：对质保书真实性没有异议，对证明目的有异议，且已经超过了质保期，只能证明是交付的手续，如果房子出现质量问题应当找开发商。
本院对钟鲁提交的证据证明房屋出现质量问题而与宝业合肥分公司主张物业服务费是二个不同的法律关系，在本案中不予确认。二审查明的事实与原审一致。
本院认为：上诉人钟鲁与被上诉人宝业合肥分公司之间存在物业服务合同关系且合法有效。钟鲁作为业主接受了宝业合肥分公司提供的服务，应按约交纳物业费。钟鲁自2007年6月19日起欠交物业费，宝业合肥分公司虽主张以口头和邮寄方式催收物业费，但不能证明业主钟鲁是否实际接到通知及具体时间，故宝业合肥分公司及时主张物业服务费的证据不足。宝业合肥分公司起诉时间为2014年6月27日，按照普通债权2年诉讼时效的规定，宝业合肥分公司的物业服务费应自2012年6月27日起依法予以支持，原审自2012年1月1日起计算钟鲁欠缴物业费时间不当，本院予以调整。钟鲁应当立即给付宝业合肥分公司物业服务费2384元，并承担自2014年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率标准4倍计算至给付之日止的违约金。钟鲁以房屋质量问题对抗交纳物业服务费没有法律依据，宝业合肥分公司是基于物业服务合同收取物业服务费，其没有义务对房屋质量问题负责，钟鲁可另行主张。综上，钟鲁上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01673号民事判决；
二、钟鲁于本判决生效之日起十日内给付绍兴市宝业物业管理有公司合肥分公司自2012年6月27日至2013年12月31日期间的物业费2384元，并支付逾期付款的违约金（以2384元为基数，自2012年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至给付之日止）；
三、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1060元，减半后收取530元，由原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担490元，钟鲁负担40元；二审案件受理费1060元，由钟鲁负担800元，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担260元。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 程亚娟
审判员 胡 娟
二〇一五年一月二十六日
书记员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。