上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初1793号
原告：王某1，男，1944年11月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：沈立安，上海永乐律师事务所律师。
被告：王某2，男，1935年7月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：计某某，女，1938年1月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被告共同委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告：王某3，男，1961年11月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：王某4，女，1963年1月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：王5，男，1989年6月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三被告共同委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告：王某6，女，1936年12月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：王某7，女，1952年1月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告王某1与被告王某2、计某某、王某3、王某4、王5、王某6、王某7分家析产纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，于同年3月12日公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托诉讼代理人沈立安，被告王某2、计某某的委托诉讼代理人施煜，被告王某3、王某4、王5的委托诉讼代理人吴骏，被告王某6、王某7到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某1向本院提出诉讼请求：判决确认坐落于上海市浦东新区康桥镇花园街XXX弄XXX号4间平房(包括房屋所有权和土地使用权)归原告王某1、被告王某2各半所有，即面东平房中的南面1间、中间客堂的南半间和面南平房中的东面1间归王某1所有，面东平房中的北面1间、中间客堂的北半间和面南房屋中的西面1间归王某2所有。事实和理由：1、王某2、王某1的母亲顾秀珠于1976年出资人民币2,400元向案外人顾兴华购买了坐落于上海市浦东新区康桥镇花园街XXX弄XXX号(原南汇县横沔乡沔青村9组横沔老镇东首)的平房4间(包括面东的正房2间及其附带的2间正房之间的1间客堂、面南的灶间2间，实际为5间平房)。由于顾秀珠想为二个儿子多留点财产，故以二个儿子的名义购买。按照顾秀珠的安排，正房及客堂系其代王某2、王某1购买，灶间系为自己购买，王某1、王某2应当各支付其购房款1,000元。王某1付款后得到正房的南面1间及客堂的南半间，但王某2以其在新场镇工作、生活而不需要在横沔老镇购买房屋为由拒绝付款，故顾秀珠实际出资1,400元得到其余房屋。因此，王某2虽为房屋买卖契约列明的买受人之一，但实际买受人为顾秀珠、王某1。1985年，王某1为了建造新房而以原价1,000元出卖上述正房的南面1间及客堂的南半间，考虑到出卖给外人影响不好且将客堂对半隔开不符风俗等因素而准备出卖给王某2，但王某2仍以其在新场镇工作、生活为由不愿购买。在此情况下，为方便生活、子女看望，顾秀珠付款1,100元(其中的100元系其认为卖价便宜而多付)以王某2的名义向王某1购买了房屋。因此，王某2虽为房屋转让协议列明的受让人，但实际受让人为顾秀珠。上述全部房屋在1991年农村宅基地使用权确权时虽登记在王某2户(王某2、计某某、王某3、王某4、王5)名下，但由于房屋的实际购买人、居住人、管控人均为顾秀珠，故属于顾秀珠所有的财产。2、1997年，上述房屋的所有权人顾秀珠立下遗嘱性质的《房屋确权书》，明确上述房屋中的正房的南面1间及客堂的南半间、东面灶间归王某1所有，正房的北面1间及客堂的北半间、西面灶间归王某2所有，王某1、王某2和顾秀珠的女儿王某6、王某7对上述确权内容均无异议并均在确权书上签名。顾秀珠去世后，王某1、王某2按照上述确权书分别接管了各自的房屋，于2004年各半出资共同翻建了灶间、修建了客堂并将其一隔为二，在之后分别将自己的房屋对外出租并各自收取自己房屋所对应的租金，王某2在《房屋租赁治安责任书》上签名确认其所有的房屋为3间而非全部房屋。因此，上述房屋已经在王某1、王某2之间实际确权完毕。据上，由于上述房屋的农村宅基地使用权登记在王某2户名下，故王某1提起诉讼，请求确权。
被告王某2、计某某共同辩称，系争房屋由王某2、王某1在1976年共同购买，购房款2,400元由双方各半支付，顾秀珠未出资。王某1在1985年已经将其所购房屋转让给王某2，顾秀珠不是受让人、出资人。系争房屋系农村宅基地使用权房屋，在1991年已经由政府确权登记在王某2户名下，应当归王某2户所有。王某1在他处登记有农村宅基地使用权房屋，王某1对系争房屋不享有所有权。顾秀珠不是系争房屋的权利人，无权处分系争房屋，且涉案《房屋确权书》不是顾秀珠的自书遗嘱，也不符合代书遗嘱的法定成立要件，故顾秀珠的确权行为无效。王某2虽在《房屋确权书》上签名，但该行为是为了迎合患有老年痴呆症的顾秀珠，且该行为未征得系争房屋的其他所有权人即计某某、王某3、王某4、王5的同意，故上述签名不能作为确权的有效依据。由于王某2户工作、生活在新场镇，王某1居住在系争房屋附近，故王某2委托王某1出面翻建、管理系争房屋。由于王某1受托管理系争房屋，故王某2同意王某1可分得一半租金，王某1才在房屋翻建、维修中出资一半。王某2未在《房屋租赁治安责任书》上签名。因王某1及其儿子王建军出面经办系争房屋的用水用电等手续，故相关户名为该二人。王某7所述王某2曾在1993年要求其转付顾秀珠2,000元以归还顾秀珠购房款的事实不存在。因此，请求驳回王某1的诉讼请求。
被告王某3、王某4、王5共同辩称，系争房屋系农村宅基地使用权房屋，应当以农村宅基地使用证为依据确定权利人。顾秀珠不是系争房屋的权利人，无权处分系争房屋，且王某3、王某4、王5直至本案诉讼才知道存在涉案《房屋确权书》，故该《房屋确权书》无效，王某1不能依据该《房屋确权书》取得系争房屋的所有权。其余答辩意见与王某2、计某某的答辩意见相同。因此，请求驳回王某1的诉讼请求。
被告王某6辩称，系争房屋属于顾秀珠的遗产，顾秀珠在生前已经将系争房屋分给王某1、王某2。王某1主张的事实属实、理由成立，同意王某1的诉讼请求。
被告王某7辩称，王某2曾在1993年向其支付2,000元，要求其将该款转付顾秀珠，作为归还顾秀珠当时购买房屋的钱，但其没有接受该委托。系争房屋属于顾秀珠的遗产，顾秀珠在生前已经将系争房屋分给王某1、王某2。王某1主张的事实属实、理由成立，同意王某1的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：王引林、顾秀珠夫妇生有四个子女即儿子被告王某2、原告王某1和女儿被告王某6、王某7。王引林已于1987年2月6日死亡，顾秀珠已于2001年12月10日死亡。王某2、被告计某某系夫妻，被告王某3系王某2、计某某的儿子。王某3、被告王某4系夫妻，被告王5系王某3、王某4的儿子。
1976年1月31日，王某2、王某1(共同买受方)与顾兴华(出卖方)签订《卖房地产杜绝文契》一份。该文契明确王某2、王某1以2,400元价款购买顾兴华的四间房屋等。上述购买的房屋即本案系争房屋坐落于上海市浦东新区康桥镇花园街XXX弄XXX号(原南汇县横沔乡沔青村9组横沔老镇东首)，由面东的2间平房、2间平房中间的1间客堂和面南的2间灶间组成。
1985年10月15日，王某2、王某1签订《横沔乡居民社员转让房屋协议书》一份。该协议书明确王某1将系争房屋中的一间半平房(其中半间客堂)以1,000元价款转让给王某2。系争房屋所在地的生产队、村民委员会、乡政府均在上述协议书上盖章确认。同年11月2日，王某1、王某2在原南汇县横沔乡法律事务所主持下签订《协议书》一份。该协议书明确经乡基办批准，王某1以1,000元价款将系争房屋中的一间半(其中半间客堂)的产权并给王某2，王某2在1986年5月1日前付清该款，王某1已于11月2日搬迁。1986年2月10日，王某1在上述协议书上签名确认实收1,100元。
1992年1月，经宅基地申报、调查、张榜公布无异议及审查等程序，原南汇县人民政府向王某2户颁发了系争房屋的上海市农村宅基地使用证，登记平房占地面积117平方米，该户人员为王某2、计某某、王某3、王某4、王5。同期，王某1户在原南汇县横沔乡沔青村9组建造的房屋也登记了宅基地使用权。
1997年1月1日，他人执笔书写了一份《房屋确权书》。该确权书载明“今天在我的子女参加下，向大家讲明，我正式自愿将我的房屋分给我的儿子：南间的产权归王某1所有，北间产权归王某2所有，中间客堂间王某2、王某1各有一半产权，两间灶偏间，西间归王某2所有，东间归王某1所有，庭院为王某2、王某1共有。上述房屋产权归属以此据为准”。顾秀珠在上述文字的下方“确权人母亲顾秀珠”签名、署期位置处捺了手指印并加盖了姓名章。在上述文字、指印及印章的下方处载明“王某2、王某1、王某6、王某7对母亲顾秀珠的房屋确权，一致同意”。王某2、王某1、王某6、王某7在上述文字的下方处签名，签名处的上方载明“确权时在场子女”。
2000年，原南汇县康桥镇沔青村民委员会收取王某1交纳的系争房屋的自来水改装费。2001年，王某1的儿子王建军办理系争房屋的用电手续。2004年，王某1出面对系争房屋中的客堂、2间灶间进行翻建、维修，支出费用13,090.10元，王某2签名确认由其承担其中的6,600元，并于同年9月支付王某14,000元。2007年，王某1出面对系争房屋处的天井围墙进行维修，支出费用700元，王某2在之后支付王某1350元。2004年9月起，王某1出面将系争房屋对外出租并负责收取租金。王某1对多年来的租金收付情况作了记录，其中列明了“花园街XXX弄XXX号三间”项下的“王某2老房北间、老厢西间、客堂北间”的租金收付情况。王某2在2004年至2017年8月前多次在上述租金记录材料上签名，并收取了上述“花园街XXX弄XXX号三间”或者“老房北间、老厢西间、客堂北间”项下的租金，王某3也多次收取上述项下的租金。2005年4月，王某1、王某2在上述租金记录材料上签名确认王某2用“客北”项下的应得租金2,200元和现金400元向王某1结清了维修费余额2,600元。王某1举证的2008年5月的《房屋租赁治安责任书》载明出租户王某2、花园街XXX弄XXX号房屋三间，落款为“王某2”。2009年，王某1出面对系争房屋中的客堂进行维修，王某2在之后承担了一半维修费用。2013年，王某1支付系争房屋的财产保险费120元，王某2在之后支付王某160元。2017年8月7日，王某1对其与计某某之间的电话通话内容进行了录音。王某1在通话中表示其身体不好，询问三间房屋的房租在今后仍由其收取还是由王某3来收取，并称该三间房屋是“原来老房子里的三间房子，就是阿妈分给你们的三间房子”、“三间房子，在哥哥名下的”、“花园街XXX弄XXX号的三间房子”。计某某在通话中对王某1关于三间房屋的表述未提出异议，并表示今后由王某3来收取房租。2017年8月起，王某1、王某3分别收取租金。2017年12月时的系争房屋处的有线电视户名为王某1、用电户名为王建军。
以上事实，由当事人陈述，由当事人以及相关已经死亡人员的户籍材料，上海市浦东新区康桥镇沔青村民委员会出具的《身份关系证明》和《名字勘误》材料，涉案《卖房地产杜绝文契》、《横沔乡居民社员转让房屋协议书》、《协议书》、《房屋确权书》，涉案农村宅基地使用证、宅基地调查表、农民宅基地使用权审查表，与涉案房屋的翻建、维修、出租、租金以及保险费、水、电、有线电视等相关的记录材料、付款凭证、《房屋租赁治安责任书》、《房屋租赁协议书》，涉案通话录音光盘及其文字整理材料等证据证实。
本院认为，农村宅基地使用权房屋所有权的确定应当以宅基地使用证、宅基地使用权审查表等确权登记材料为基本依据。系争房屋系农村宅基地使用权房屋，房屋、宅基地使用权在1992年由县级人民政府核准登记在王某2户名下。该登记具有系争房屋由王某1、王某2在1976年共同买受取得，王某1在1985年将其所有的南面正房1间、半间客堂转让给王某2的事实依据。该登记具有当事人申报和政府调查、张榜公布、审查通过的程序依据以及王某1户另行登记了房屋和宅基地使用权的依据。该登记未被撤销、变更或者宣告无效，至今有效。因此，本院认定，在1985年的受让、1992年的确权登记后，系争房屋已经全部归王某2户所有(即房屋建筑物归王某2户所有、宅基地使用权归王某2户享有)。需要指出，1985年的转让协议虽仅明确转让1间正房和半间客堂，但因王某1对2间灶间均登记在王某2户名下并无异议，故转让协议未明确灶间一并转让不影响系争房屋归王某2户所有的认定；顾秀珠并非涉案《卖房地产杜绝文契》的买受人、《横沔乡居民社员转让房屋协议书》的受让人、《协议书》的当事人，无证据证明其是隐名的实际买受人或者受让人，无证据证明其在1976年的购房或者1985年的受让中出资，即使出资，在当事人没有对该出资行为的后果作出顾秀珠是实际买受人、王某2是名义买受人等方面的明确约定的情况下，该出资应当视为对王某2购买系争房屋的资助，故顾秀珠不是系争房屋的所有权人。
本案争议焦点主要是涉案1997年的《房屋确权书》的签订及其后发生的翻建、维修、出租、租金归属等相关事实行为是否已经有效变更了1992年确权登记所确定的权利。对此争议，本院认为，《房屋确权书》的基本内容是顾秀珠将系争房屋分给王某2、王某1并明确了各自分得的房屋，王某2、王某1同意该处分。虽然顾秀珠不是系争房屋的所有权人，无权处分系争房屋，但由于王某2为系争房屋的所有权人之一，其明确同意上述处分，故《房屋确权书》的实质是一份赠与合同，即赠与人王某2以母亲分家析产的形式表示将其户所有的系争房屋中的南面1间平房、南半间客堂、东面1间灶间给予受赠人王某1，王某1表示接受上述赠与。由于《房屋确权书》签订后，王某1对该确权书所明确的归其所有的房屋实际行使了占有、使用、收益等权利，王某2在长达20年左右的时间内对王某1翻建、维修、出租房屋并收取租金等接受赠与的行为从未提出任何异议，且系争房屋的用电、有线电视等户名在王某1一方名下，翻建、维修的费用由王某1、王某2各半负担，南面1间平房、南半间客堂、东面1间灶间的租金由王某1取得，故可认定王某2已经实际赠与、王某1已经实际接受赠与，该赠与合同已经实际履行完毕。虽然王某2仅是系争房屋的一户多名所有权人之一，对系争房屋不拥有完全的处分权，但由于该户其他成员对王某1出资翻建、维修房屋以及收取相应房屋租金等与房屋权利状况可能发生了重大变更的事实在长达20年左右的时间内从未提出任何异议，且王某3多次参与收取相应租金、计某某直至本案诉讼前不久对王某1关于三间房屋的相关表述未持异议，故结合社会生活常理，考虑本地区农村家庭户主在该户对外民事活动中具有一定的主体资格方面的代表性、家事行为代理性等因素，可认定该户其他成员知道王某2的上述赠与并在事后已经实际认可该赠与的成立、生效和履行完毕。因此，本院认定，系争房屋中的南面1间平房、南半间客堂、东面1间灶间已经归王某1所有。
应当指出，根据土地管理法等法律、法规，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权的转移必须经政府土地管理机关依法办理变更登记手续后才生效。王某2户虽然已经将相关房屋实际赠与王某1，但由于王某1在其他地方已经登记了宅基地使用权，该赠与未在相关政府部门、村民委员会、村集体经济组织办理批准、备案、见证等方面的任何手续，系争房屋处的宅基地使用权至今未作任何变更登记，故应当认定上述受赠房屋处的宅基地使用权从未发生转移。因此，本院认定的上述“南面1间平房、南半间客堂、东面1间灶间已经归王某1所有”所指向的所有权标的物仅是指房屋建筑物本身，上述受赠房屋处的宅基地使用权仍应当归王某2户享有。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款的规定，判决如下：
一、确认坐落于上海市浦东新区康桥镇花园街XXX弄XXX号房屋中的面东平房南面1间、面东客堂的南面半间、面南平房东面1间归原告王某1所有，原告王某1享有的上述房屋的所有权不包括上述房屋处的宅基地使用权在内；
二、驳回原告王某1的其余诉讼请求。
案件受理费2,227元(原告王某1已预交)，减半收取计1,113.50元，由原告王某1负担556.75元，由被告王某2、计某某、王某3、王某4、王5负担556.75元，五被告应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 许根华
二〇一八年四月二十三日
书记员 岑诗韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
三、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
……
四、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
……