山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2755号
上诉人（原审被告）青岛中宇置业有限公司。
法定代表人王若蔚，董事长。
委托代理人盛雁，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人王靓，山东元鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛淼。
委托代理人于昊，山东万桥律师事务所律师。
委托代理人刘钊，山东万桥律师事务所律师。
原审被告海信集团财务有限公司。
法定代表人周厚健，董事长。
委托代理人李静，海信集团财务有限公司员工。
委托代理人王艳波，海信集团财务有限公司员工。
上诉人青岛中宇置业有限公司（以下简称中宇置业公司）因与被上诉人牛淼、原审被告海信集团财务有限公司（海信财务公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二商初字第372号民事判决，于2015年9月22日向本院提起上诉。本院于2015年11月4日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审、代理审判员孙琦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年11月30日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人中宇置业公司的委托代理人盛雁、王靓，被上诉人牛淼及其委托代理人于昊、刘钊，原审被告海信财务公司的委托代理人李静、王艳波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
牛淼在一审中起诉称，2014年7月26日，牛淼与中宇置业公司签订《认购协议》一份，约定牛淼购买中宇置业公司开发的海信依云小镇11号楼1户房屋，建筑面积342.77平方米，价款14156401元。当时中宇置业公司工作人员承诺该房屋于2014年8月开盘销售，2015年6月交付房屋。合同签订后，牛淼于2014年7月26日支付购房款300万元，于2014年8月17日支付购房款550万元，共计850万元，收款人系海信财务公司。但时至今日，中宇置业公司仍未取得商品房预售许可证明，无法开盘销售房屋，也无法在2015年6月交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，中宇置业公司未取得商品房预售许可证明，与牛淼签订的认购协议应当认定无效，中宇置业公司作为协议签订方，海信财务公司作为收款方，应当连带偿还牛淼支付的购房款及同期银行贷款利息。故牛淼诉至人民法院，请求判令：1、确认牛淼与中宇置业公司签订的认购协议无效；2、中宇置业公司、海信财务公司连带返还牛淼支付的购房款850万元，并连带承担该款自支付之日至返还之日的同期银行贷款利息（截止2015年2月28日为297500元）；3、中宇置业公司、海信财务公司承担本案诉讼费用。
中宇置业公司在一审中答辩称，牛淼与中宇置业公司签订的《认购协议》合法有效，中宇置业公司不存在违约行为。中宇置业公司已取得涉案房屋商品房预售许可证，具备商品房预售的全部要件，牛淼诉请理由不能成立。牛淼起诉单方要求解除《认购协议》，不在通知期限内签署商品房预售合同等行为构成违约，应当按照《认购协议》约定承担违约责任。
海信财务公司在一审中答辩称，海信财务公司不是收款方，仅是中宇置业公司的开户行，与本案不具有直接关系。牛淼的诉讼请求不成立，应驳回其诉讼请求。
一审法院经审理查明：
牛淼与中宇置业公司于2014年7月26日签订《认购协议》，约定牛淼预定中宇置业公司开发的“海信·依云小镇塞纳项目”11号楼1户房屋，房屋单价41300元／平方米，建筑暂测面积342.77平方米，房屋总价款14156401元，房屋面积以崂山区房地产交易中心认定的测绘机构出具的预测绘面积为准，房屋总价款多退少补。付款方式为一次性付款，牛淼于签署本协议之日支付诚意金300万元，于2014年8月18日前再支付诚意金11156401元，达到不低于该房屋总价款100%的比例。诚意金在双方签署《青岛市商品房预售合同》时抵做牛淼购房款。牛淼应在接到中宇置业公司发出的签署正式《青岛市商品房预售合同》及交款通知3日内，到中宇置业公司指定地点签署正式《青岛市商品房预售合同》及其补充协议，办理相关购房手续及缴纳房款。
牛淼分别于2014年7月26日、2014年8月17日通过银联POS机刷卡支付购房诚意金300万元、550万元，共计850万元，刷卡的商户名称为海信财务公司。庭审中，中宇置业公司认可收到850万元。
中宇置业公司于2015年5月14日取得涉案房屋商品房预售许可证。
海信财务公司于2010年8月23日取得非银行金融机构经营许可，经营范围包括为成员单位开立账户并吸收成员单位的存款、办理成员单位之间的内部转账结算及相应的结算、清算方案设计、协助成员单位实现交易款项的收付等。海信财务公司提交电子回单，证明收款方系中宇置业公司。中宇置业公司认可收到850万元。
一审法院认为：
综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、牛淼与中宇置业公司签订的《认购协议》是否应当认定为商品房买卖合同，进而认定为无效；二、中宇置业公司是否应当返还收取购房诚意金并支付利息；三、海信财务公司是否应当就本案承担责任。
关于第一个焦点问题，关于牛淼与中宇置业公司签订的《认购协议》是否应当认定为商品房买卖合同及无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，牛淼与中宇置业公司在《认购协议》中明确约定了当事人的住所、联系方式、商品房的坐落、建筑面积、单价、总价、付款时间、付款方式、面积差额处理方式等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且中宇置业公司按照约定收取牛淼高达850万元的购房款项，体现了双方进行商品房买卖的真实意思表示。因此，双方签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，中宇置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与牛淼签订合同对商品房进行预售，并收取购房款，违反了法律、行政法规的强制性规定。虽然，中宇置业公司已于2015年5月14日取得涉案房屋的商品房预售许可证，但牛淼早在2015年3月13日已向一审法院提起本案诉讼。因此，双方签订的《认购协议》应当认定为无效，对于牛淼要求确认《认购协议》无效的诉请一审法院予以支持。
关于中宇置业公司是否应当返还收取购房款项并支付利息的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。中宇置业公司未取得商品房预售许可证明进行商品房预售，并且收取牛淼巨额购房款项，违反法律、行政法规的强制性规定，导致《认购协议》无效，应当返还购房款项。中宇置业公司对于合同无效存在过错，其长期占用牛淼的巨额资金导致牛淼遭受损失，应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向牛淼支付利息。对于牛淼返还850万元及利息的诉请一审法院予以支持。
关于海信财务公司是否应当就本案承担责任的问题，一审法院认为，海信财务公司具有非银行金融机构的经营资质，可以为成员单位办理款项收付等业务，本案收款方为中宇置业公司，海信财务公司仅系开户行，其并非商品房买卖合同的相对方，牛淼要求其承担责任，于法无据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：牛淼与青岛中宇置业有限公司2014年7月26日签订的《认购协议》无效；青岛中宇置业有限公司于判决生效之日起十日内向牛淼返还购房款本金850万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以300万元为本金，自2014年7月26日起计算至判决生效之日止；以550万元为本金，自2014年8月17日起计算至判决生效之日止）；三、驳回牛淼对海信集团财务有限公司的诉讼请求；如果中宇置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费73383元，由中宇置业公司承担。
宣判后，上诉人中宇置业公司不服一审判决上诉至本院。
上诉人中宇置业公司上诉请求，撤销一审判决书第一、二项，依法改判或将案件发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人牛淼负担。其上诉理由主要为：1、中宇置业公司与牛淼签订的《认购协议》合法有效，中宇置业公司不存在违约行为。双方签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均有约束力，牛淼交纳的850万元仅是“认购诚意金”，非实际购房款。2、签订《认购协议》作为先于预售的一个阶段，在性质上属于对将来订立《商品房预售合同》的预约，是否取得《商品房预售许可证》对《认购协议》的效力没有实质性影响。双方签订的《认购协议》中仅约定了预定房屋的位置、价款、付款方式、通知方式、违约责任，根本未具备商品房合同的主要内容。《认购协议》中对所售楼盘的开盘销售时间、房屋交付时间、房屋交付条件、权属登记等作为购房合同的必备条款均未约定。3、双方在《认购协议》中确认：“自乙方接到甲方发出的通知之后，双方签署正式《青岛市商品房预售合同》”，牛淼明知双方所签订的合同非正式商品房买卖合同。4、根据司法解释的规定，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准、登记等手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。在诉讼过程中，中宇置业公司于2015年5月14日已经取得商品房预售许可证，即使双方之间的《认购协议》效力受是否取得商品房预售许可证的影响，因为中宇置业公司在法庭辩论终结前已经取得商品房预售许可证，双方之间的《认购协议》也应当认定为有效。5、牛淼在楼市下滑的情况下，单方要求确认《认购协议》无效，其行为明显不符合善意交易原则，构成违约，应当承担违约责任。
被上诉人牛淼辩称：双方签订的协议对当事人名称、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及付款时间、付款方式、面积差异处理方式等商品房买卖合同的主要内容进行了明确的约定。双方签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订该《认购协议》，直至牛淼起诉时，中宇置业公司未取得商品房预售许可证，根据法律及司法解释的规定，双方之间的《认购协议》应当认定为无效。中宇置业公司作为房地产开发企业，明知未取得商品房预售许可证，仍然违法行事，收取牛淼的购房款，对双方之间协议无效具有明显过错，其获取了资金使用收益，应当承担返还购房款并赔偿利息损失的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告海信财务公司对中宇置业公司的上诉未发表意见。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：牛淼与中宇置业公司签订的《认购协议》是否有效。
第一、牛淼与中宇置业公司2014年7月26日签订的《认购协议》中明确约定了当事人的姓名、住所、联系方式、商品房的坐落、建筑面积、单价、总价、付款时间、付款方式、面积差额处理方式、违约责任等内容，该《认购协议》的内容具备了商品房预售合同的主要内容，且中宇置业公司已经按照约定收取牛淼8500000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，牛淼与中宇置业公司就预定涉案房屋签订的《认购协议》应当认定为双方之间的商品房预售合同。第二、根据商品房买卖司法解释第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案，直至双方产生纠纷，牛淼起诉之日，中宇置业公司未取得涉案房屋的预售许可证明，牛淼、中宇置业公司之间签订的《认购协议》应当认定为无效商品房预售合同。第三、根据商品房买卖司法解释第九条的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，中宇置业公司作为从事房地产开发的市场主体，需要遵守国家房屋预售许可制度，销售房屋时应当取得并向房屋购买人提供商品房预售许可证明，其在未取得商品房预售许可证明时即对外销售房屋，且诉讼过程中未提交证据证明签署前述《认购协议》时已告知牛淼未取得商品房预售许可证明的事实，中宇置业公司的行为应当认定为在签订商品房预售合同过程中故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，中宇置业公司应当返还牛淼已支付的购房款及相应利息。综上，一审法院判决涉案《认购协议》无效，判决中宇置业公司返还牛淼已支付的购房款850万元，并承担相应利息，符合本案事实与法律规定，并无不当。
综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人中宇置业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71300元，由上诉人青岛中宇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 孙 琦
代理审判员 甘玉军
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 吴苗苗