云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第525号
上诉人（原审被告）李永萍，女，1977年10月15日生，哈尼族。
委托代理人李兴文，易门县龙泉镇法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）易门天汇电气有限责任公司。
法定代表人马立志，董事长。
委托代理人罗跃平、周楠，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李永萍与被上诉人易门天汇电气有限责任公司（以下简称天汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，易门县人民法院作出（2014）易民一初字第224号民事判决，李永萍不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李永萍及其委托代理人李兴文、被上诉人天汇公司的委托代理人周楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定的案件事实如下：2012年10月23日，天汇公司作为甲方与乙方李永萍签订小龙口美食城租赁经营合同（附财产清单），约定天汇公司将位于易门县龙泉镇西环路与文昌路交叉口占地8315平方米的小龙口美食城（包含场地内所有建筑及配套设施）整体出租给李永萍用于餐饮及其他经营。其中约定：“租期五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。租金第一年为300000元，从第二年起每年以前一年租金额为基数递增5%，乙方自合同签订之日五个工作日内向甲方支付履约保证金50000元，于2012年11月30日前付清第一年租金300000元，于2013年11月30日前付清第二年租金315000元。甲方于2012年11月1日把小龙口美食城交付乙方管理经营，含相关证照。租赁期间因乙方违约导致合同解除，对租赁期内乙方新建房屋和新增设施，乙方不得拆除，甲方对乙方不给予补偿。因一方严重违约，另一方有权解除合同。”合同签订后，李永萍向天汇公司支付50000元履约保证金。同年10月27日至10月31日，天汇公司将小龙口美食城内所有建筑、构筑物以及所有配套设施、设备全部移交（详见资产移交清单）给李永萍，小龙口美食城即由李永萍管理和使用。2013年1月14日，天汇公司将个体工商营业执照、税务登记证书等相关证照交付李永萍。李永萍承租后，在承租场地内增建了水疗馆、对KTV重新装修，对餐厅、客厅等场所进行部分粉刷。2013年，为响应县政府“拆墙透绿”工程，天汇公司将小龙口美食城内紧邻文昌路一侧的三个简易洗车房及二间简易办公室拆除（长22.20米，宽6.52米）。经天汇公司班子成员讨论决定，以减免李永萍第一年租金50000元的形式予以补偿。后李永萍未支付房屋租金，经天汇公司多次书面催讨，李永萍仍未履行支付租金的义务。
2014年6月18日，天汇公司向一审法院起诉称，其与李永萍签订租赁经营合同后，已按约将租赁标的物交付李永萍经营使用，李永萍除支付50000元履约保证金外，一直未按约支付租金，致合同目的不能实现，李永萍的行为已构成根本性违约，严重损害了其公司的合法权益，故请求判令：1、解除天汇公司与李永萍签订的《小龙口美食城租赁经营合同》；2、由李永萍立即腾退租赁房屋、场地及返还配套设施和相关物品；3、由李永萍支付天汇公司拖欠房屋租金565000元；4、诉讼费由李永萍负担。
诉讼中，天汇公司表示因租赁期内拆除了李永萍承租的洗车房，愿意减免第一年租金5万元，故将请求支付的租金由565000元变更为515000元。
一审法院认为，李永萍与天汇公司签订的租赁经营合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，该租赁经营合同合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定，遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务。天汇公司将小龙口美食城交付李永萍管理、使用后，李永萍应按合同约定及时履行支付租金的义务，现李永萍拖欠租金已长达一年零十一个月，致使天汇公司签订租赁合同以收取租金获利的合同目的无法实现。对李永萍辩称拖欠租金未达到严重情形，不应当解除合同的辩解意见不予采纳。为维护天汇公司的合法权益，应判决解除双方签订的租赁经营合同，由李永萍清退承租房屋归还天汇公司。李永萍辩称租赁场地后，遇国家政策对消费市场的限制，属不能预见、不能避免的不可抗力的影响。因商业经营本身就具有各种不可预知的商业风险，李永萍作为经营者，在投资经营时就应对可能遇到的困难和问题有充足的准备和应对措施，因此李永萍的上述辩解理由不成立。关于洗车房的问题，由于双方对拆除洗车房的补偿问题未达成一致意见，李永萍亦未提供证据证实天汇公司同意减免租金的数额，现天汇公司同意因拆除洗车房扣减李永萍租金5万元，应予认可。李永萍辩称拆除洗车房给其造成15万元的经济损失和停车场被天汇公司用于停车造成损失，因未提供证据证实，不予支持。对于租金的计算，合同约定租金第一年为300000元，第二年为315000元，根据实际使用时间计算至2014年10月31日为11个月，合计288750元，两年租金共计588750元，扣减李永萍交付的50000元履约保证金及拆除洗车房减免的租金50000元，还应支付租金488750元。据此判决：“一、自2014年10月31日起解除原告易门天汇电气有限责任公司与被告李永萍于2012年10月23日签订的《小龙口美食城租赁经营合同》；二、由被告李永萍自本判决生效之日起十五日内将承租的位于龙泉镇西环路的小龙口美食城的所有房屋及设施清理、腾退后，按照移交清单显示的资产全部归还原告易门天汇电气有限责任公司；三、由被告李永萍于本判决生效之日起十五日内支付原告易门天汇电气有限责任公司2012年11月1日至2014年10月30日止的房屋租金合计488750元。”
宣判后，李永萍不服，向本院提起上诉称，天汇公司于2013年1月14日才交付相关经营证照，致使其迟延44天才能合法经营，天汇公司违约在先；天汇公司将租赁范围内的洗车房拆除后作为停车场使用，其实际租赁范围与租赁合同不符，双方对被拆洗车房损失及减少租金问题进行协商但一直未确定租金，其也无法交付，对此天汇公司也存在违约行为；合同签订后，其投资2000000元对租赁标的进行增建、改造，计划在五年的合同期内见成效，但其经营不到两年就解除合同，且一审法院对其投资损失未予处理不当；合同约定租期自2012年12月1日起算，一审法院自2012年11月1日开始计算租金多计算一个月，且天汇公司延迟44天交付经营证照，故第一年租金只为300000元÷365天×321天=263835.60元，扣减洗车房租金50000元后为213835.60元；第二年租金自2013年12月1日至2014年10月30日租期11个月，租金为288750元，扣减洗车房租金50000元后为238750元。两年租金452585.6元扣减已交保证金50000元，应为402585.60元，一审判决由其支付租金488750元错误。综上，请求撤销原判，改判继续履行租赁合同，由其支付天汇公司2012年12月1日至2014年10月30日的房屋租金合计402585.60元。
被上诉人天汇公司答辩同意原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经二审审理，查明的案件事实与原审认定的事实一致，应予确认。
另查明，2014年2月13日，天汇公司向李永萍本人送达了《催款通知书》。同年6月13日，天汇公司又向李永萍送达《催款函》，李永萍认可该函系易门县龙泉小龙口美食娱乐城员工李云聪签收并电话向其作了告知。
二审诉讼中，李永萍提出，如果法院认为合同应当解除，要求天汇公司赔偿其投资损失1300000元。
本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，二审争议的焦点是：一、双方签订的《小龙口美食城租赁经营合同》应否解除；二、自2012年12月1日起至2014年10月31日止，李永萍应支付的租金如何确定；三、李永萍二审要求天汇公司赔偿投资损失的主张是否成立。关于争议焦点一，双方签订的《小龙口美食城租赁经营合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方签订租赁经营合同后，天汇公司已依约将租赁建筑物、构筑物及配套设施移交李永萍，虽2013年1月14日才移交相关证照，迟于合同约定的移交时间2012年11月1日，但李永萍未提出异议并接受，且正常管理、使用租赁标的物，该交付行为未影响合同的履行，应视为李永萍以实际行为同意对合同约定交付证照的时间作了变更，天汇公司不构成违约；合同履行过程中，因政府行为导致租赁范围内的洗车房被拆，对此天汇公司无过错，不存在违约行为。因此，李永萍应按约于2012年11月30日前支付第一年租金300000元，2013年11月30日前支付第二年租金315000元。但李永萍一直未履行支付租金的义务，且经天汇公司2014年2月13日、6月13日两次书面通知后仍未支付租金，至天汇公司起诉时已超过约定支付期限一年半多的时间，李永萍未提供证据证实不支付租金具有正当理由，其行为已构成严重违约，天汇公司要求解除租赁经营合同于法有据，原审法院判决2014年10月31日解除双方签订的租赁经营合同并由李永萍将租赁房屋、设备按照移交清单返还天汇公司正确，李永萍上诉主张天汇公司违约，合同不应解除的理由不成立，不予支持。关于焦点二，李永萍上诉主张原审从2012年11月1日起算租期，多计算了一个月租金。经审查，合同约定租期自2012年12月1日开始计算，第一年租金为300000元，第二年租金为315000元，租金应计算至解除合同之日，即2012年12月1日至2013年11月31日租期一年，租金为30万元；2013年12月1日至2014年10月31日租期11个月，按年租金315000元计算租金为288750元，共计为588750元，扣减天汇公司同意减免的租金50000元及李永萍交付的履约保证金50000元，实际应支付的租金为488750元，故一审判决说理部分确认的租期、租金及判决主文确定的租金均正确，且原审判决第三项将租期表述为“2012年11月1日至2014年10月30日”已经一审法院（2014）易民一初字第224-1号补正裁定予以更正，李永萍上诉主张原审多计算一个月租金的理由不成立，不予支持。关于焦点三，李永萍二审主张如法院判决解除租赁经营合同，则要求天汇公司赔偿其投资损失1300000元，因其一审未提起反诉，经二审法院主持调解，双方不能达成一致意见，在本案中不作处理。综上，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1954元，由上诉人李永萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄延林
审判员 龚 辉
审判员 吴析咛
二〇一五年三月十三日
书记员 张 敏