贵州省金沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔金民初字第105号
原告龙远志，男，彝族，贵州省金沙县人，农民，初中文化。
委托代理人金枫（特别授权），贵州恒发律师事务所律师。
委托代理人袁泽勇（特别授权），贵州恒发律师事务所实习律师。
被告朱国坤，男，汉族，贵州省金沙县人，农民，初中文化。
第三人朱焌基，男�初中文化，族别、籍贯、职业、住址同上。系朱国坤之子。
委托代理人华朝珍（特别授权），金沙县中心法律服务所法律工作者。
第三人黄梅，女，汉族，贵州省金沙县人，农民，小学文化。系朱国坤之妻。
原告龙远志诉被告朱国坤、第三人朱焌基农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，依法由审判员方世祥独任审判，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。本院于2013年12月18日依被告朱国坤申请追加黄梅为本案第三人参与诉讼。原告龙远志于同月20日申请变更其诉讼请求。本案于2014年1月16日第二次公开开庭进行了审理。原告龙远志的委托代理人金枫、被告朱国坤、第三人朱焌基及其委托代理人华朝珍、第三人黄梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙远志诉称：2009年农历正月21日，被告朱国坤与我签订《购房契约》，将其位于金沙县平坝乡双兴村十组的一楼一底房屋一栋共七间（含猪圈）以56，800.00元的价格出卖给我。我分期将购房款付清后，被告以第三人朱焌基不同意卖房为由，拒不将诉争房屋交付给我。由此我与被告及第三人产生纠纷，经村、乡两级调解委员会调解未果，特诉请法院：判决我与被告朱国坤签订的《购房契约》合法有效；由被告朱国坤及第三人将诉争房屋交付我管理使用；诉讼费用由被告承担。
原告龙远志为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：
1、原、被告于2009年农历正月21日签订的《购房契约》一份，拟证明：被告朱国坤于当日将诉争房屋以56，800.00元的价格出卖给原告龙远志；
2、购房款给付清单一份，拟证明：原告已分期将上述《购房契约》约定的56，800.00元购房款付清；
3、被告朱国坤收原告购房款的收条七张，拟证明：原告已分期将诉争房屋价款付清。
经质证，对以上三份证据被告朱国坤无异议，第三人称不清楚情况，认为原告未按约定付款，已构成违约；
4、金沙县平坝乡双兴村委会证明一份，拟证明：诉争房屋中后面三间为钢混结构，修建于2004年；
5、金沙县平坝乡双兴村调解委员会证明一份，拟证明：该纠纷经有关调解组织调解未果；
经质证，对以上两份证据被告及第三人均无异议。
被告朱国坤辩称：原告所诉房屋买卖事实属实，是我一个人主张卖的，没有经第三人同意。第三人对诉争房屋享有部分产权，我无权变卖第三人的财产，且原告未按约定期限支付购房款，已违约。签订协议后，我并未将诉争之房交付给原告，不存在我向原告借房使用的问题。签订协议时，我们口头约定，待原告打工回来，要在诉争房屋上建房时，我再把房屋腾给原告。请求依法裁决。
被告朱国坤在举证期限内未提交证据。
�三人朱焌基述称：我父亲朱国坤便卖诉争之房时未经我同意，2004年修建该房屋后面三间时我是参与投资投劳的，应享有部分产权，我现在无房居住，属于我的部分我不同意出卖。原、被告签订协议后，原告未按协议约定支付购房款，已违约。诉争之房我们从未交付原告管理使用，被告只能出让属于他个人的部分，其行为违反法律规定，原、被告签订的协议属于部分无效协议。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人朱焌基为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：
1、持证人为朱国坤的《集体土地建设用地使用证》一份，拟证明：诉争房屋中的前面四间（含猪圈）修建于1996年，且办理了建设用地使用证；
经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，被告及第三人黄梅无异议；
2、原告龙远志写给被告朱国坤的欠条一张，拟证明：原告龙远志在与被告签订协议�天支付了购房款20，000.00元，并将下欠的36，800.00元写了欠条给朱国坤，并约定了欠款的给付期限，原告未按约定期限支付所欠购房款，已构成违约；
经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，被告及第三人黄梅无异议；
3、金沙县平坝乡双兴村委会证明一份，拟证明：原、被告签订《购房协议》后，被告及第三人一直未将房屋交付原告管理使用；
经质证，原告对真实性无异议，被告及第三人黄梅无异议；
4、证人田时建、成其春出庭作证的证言：拟证明第三人朱焌基参与了诉争房屋中的后面三间的修建；
经质证，原告对真实性无异议，被告及第三人黄梅无异议。
经过庭审质证和本院审查，对原告龙远志提交的第1-5号证据，因符合证据三性的基本特征，本院均予以认定；对第三人朱焌基提交的第1-3号证据及其申请出庭作证的证人田时建、成其春的证言均符合证据三性的基本特征，本院均予以认定。
经审理查明：诉争之房屋位于金沙县平坝乡双兴村十组，前面三间及猪圈系被告朱国坤与第三人黄梅于1996年修建；后面三间系被告朱国坤、第三人黄梅、第三人朱俊基（时年17周岁，参与了部分建房劳动）于2004年修建。2009年农历正月21日，被告朱国坤经谯显均在证，与原告龙远志签订《购房契约》，将诉争之房以56，800.00元的价格出卖给原告龙远志，约定该房前面院坝及进出过道原、被告共同拥有。原告当日付款2万元，下欠3.68万元，约定在2009年2月21日付1万、2010年正月21日付2.68万元。双方口头约定待原告打工回来，在诉争房屋上建房时，被告再将所购房屋交付原告管理使用。此后，原告于2009年2月25日付款1万元、2009年10月19日付款5，000.00元、2010年正月24日付款7，000.00元、2010年9月23日付款5，000.00元、2011年2月4日付款5，000.00元、同年又付款2，000.00元、2013年3月11日付款2，000.00元、2013年7月28日付款800.00元（至此房屋价款已全部付清）。2013年7月28日，被告与原告之父龙升德经结算，被告出具了付款清单给原告。同年8月，原告准备在诉争房屋上建房，要求被告交付房屋，被告以第三人不同意卖房为由拒不腾房交付原告。双方为此产生纠纷，经乡、村调解委员会调解未果，原告诉至本院请求裁决。
另查明，本案诉争之房，未办理产权登记手续。原、被告签订协议时，第三人朱焌基、黄梅均在家，原告龙远志提出要被告朱国坤通知其他家庭成员参加协议，但被告朱国坤坚持其作主，其说了算，致第三人朱焌基、黄梅未在《购房协议》上签字。
综合各方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案争议的焦点为：原告龙远志主张的原、被告签订的购房协议有效，由被告及第三人将诉争房屋交付原告管理使用的理由是否成立。
本院认为：首先就合同效力问题，《中人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原、被告系完全民事行为能力人，第三人朱焌基、黄梅虽未在协议上签字，但签订协议当天，朱焌基、黄梅均在家，且签订协议的地点与第三人的住所仅一墙之隔，协议签订至今已逾四年，此间，第三人未提出任何异议，应认定第三人对诉争房屋的便卖是明知并同意的。双方经证人在场协商，达成平等、自愿、等价、有偿的《购房契约》。不具有《中华人们共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（�）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，导致合同无效的情形。原、被告签订的《购房协议》自双方签字时成立，本案诉争房屋未办理产权登记，是否办理产权变更登记不是协议生效的必备要件，双方签订的协议成立即生效。故原、被告签订的协议合法有效。原告请求确认原、被告签订的《购房契约》合法有效的理由成立。
其次，《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。本案中，原、被告口头约定，诉争房屋暂由被告使用，待原告打工回来，在其所购房屋上建房时，被告再腾房交付原告管理使用。2013年7月28日原告将购房款付清后，同年8月原告准备建房，通知被告交付房屋时，被告以第三人不同意卖房为由拒不交房，被告朱国坤及第三人朱焌基、黄梅的行为违反了以上法律条款的规定，应承担将诉争房屋交付原告龙远志管理使用的民事责任。原告请求将诉争房屋交付其管理使用的理由成立。
综上，因双方签订的《购房契约》合法有效，原告要求被告及第三人将诉争房屋交付原告管理使用的理由成立，其请求应予支持。被告关于其卖房时未经第三人同意，其出卖第三人的财产部分当属无效的抗辩意见，因卖房时未经第三人同意的事实不客观，故被告的该意见本院不予采纳；对被告关于原告未按约定期限支付购房款，已违约的抗辩意见，因原告未按协议给付购房款属实，但原告在2013年7月28日支付最后所欠800.00元购房款时，被告并未要求原告承担违约责任，应视为被告放弃了要求原告承担违约责任的权利。对第三人朱焌基、黄梅关于被告朱国坤便卖诉争之房时未经其同意，被告朱国坤只能出让属于他个人的部分，其行为违反法律规定，原、被告签订的协议属于部分无效协议，请求驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，因原、被告签订协议时第三人朱焌基、黄梅均在家，对被告朱国坤便卖诉争之房的行为是明知的，不存在朱国坤未经其同意处分其财产的事实，故第三人的该抗辩意见，本院亦不予采纳。为此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人们共和国合同法》第五十二条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、原告龙远志与被告朱国坤于2009年农历正月21日签订的《购房协议》合法有效；
二、由被告朱国坤及第三人朱焌基、黄梅在本判决生效后十五日内将本案诉争房屋交付原告龙远志管理使用。
案件受理费人民币100.00元，减半收取50.00元�由被告朱国坤、第三人朱焌基、黄梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。
审判员 方世祥
二〇一四年一月十六日
书记员 张 珺