浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊甘民初字第61号
原告：屠章明。
委托代理人（特别授权代理）：商国东，浙江大丰律师事务所律师。
被告：王鱼中。
原告屠章明诉被告王鱼中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理，依法由代理审判员全周爽适用简易程序独任审判，后于2015年4月17日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人商国东到庭参加诉讼，被告王鱼中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告屠章明起诉称：2012年11月28日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将位于嵊州市剡湖街道沙园村禹溪的房屋及钢棚出租给被告使用，租赁期限为2013年3月1日至2032年3月1日，双方约定租金前两年每年140000元，第三年开始租金每年增加5000元，在当年度3月1日前交清，如不交清，原告有权终止合同，如被告转租须得到甲方认可等内容。2015年3月1日，被告未如约支付租金，后经原告多次催讨，被告均借故推脱拒绝支付。为维护原告的合法权益，原告诉请法院判令：一、解除原、被告间的房屋租赁合同关系；二、被告腾退位于嵊州市剡湖街道沙园村禹溪畈赵银相屋东（留路）至104国道线绿化带西中间的房屋及钢棚约1299平方米；三、被告支付原告垫付的水费、卫生费3900元及自2015年3月1日起至腾退日止的租金（按年租金145000元计算）。
原告屠章明为证明自己的主张，向院提交了以下证据材料：
1：嵊州市剡湖街道沙园村经济合作社与原告屠章明签订的土地使用权租赁合同一份，证明本案涉案房屋及钢棚系原告建造为原告所有的事实。
2：原告屠章明与被告王鱼中签订的租赁协议一份，证明原告将本案涉案房屋及钢棚租赁给被告使用，并就租赁期限及租金等进行了约定，同时原、被告双方约定，若被告未按时交付租金，原告有权终止合同。
3：收款收据复印件二份，证明原告为被告垫付水费3000元，卫生费900元。
被告王鱼中未作答辩，亦未向本院提供有关证据。
本院认证认为，证据材料1、2，可以证明原告与嵊州市剡湖街道沙园村经济合作社签订土地使用权租赁合同，原告在该土地上建造房屋及钢棚，后将该房屋及钢棚租用给被告使用的事实，对该部分内容的证明力，本院予以认定，至于租赁协议的效力问题，将在判决说理部分进行分析阐述。证据材料3，因原告未能提供原件，真实性无法分辨，且该两份收款收据注明客户是原告屠章明，收款收据上亦未能体现该两项费用应由被告王鱼中承担，故对该证据本院不予认定。
经审理查明：2007年9月10日，原告与嵊州市剡湖街道沙园村经济合作社签订土地使用权租赁合同一份，约定嵊州市剡湖街道沙园村经济合作社将座落于沙园村禹溪畈赵银相屋东（留路）至104国道线绿化带西中间的土地租用给原告屠章明使用。该土地性质为集体土地，原告在该土地上建造房屋及钢棚为生产经营所用，未经过合法审批。2012年11月28日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将位于嵊州市剡湖街道沙园村禹溪畈的房屋及钢棚出租给被告使用，租赁期限为2013年3月1日至2032年3月1日，双方约定，租金前两年每年140000元，第三年开始租金每年增加5000元，在当年度3月1日前交清，如不交清，原告有权终止合同。2015年3月1日，被告未如约支付租金。另，被告已向原告交纳了保证金20000元。
同时原告屠章明表示，如果租用协议被法院认定无效，原告仍要求被告腾退占有、使用的房屋及钢棚，并要求被告参照双方约定的年租金标准支付占有涉案房屋及钢棚期间的相应使用费，同时，被告向原告缴纳的保证金20000元可在被告需支付给原告的使用费、水费、卫生费中抵扣。
本院认为，原、被告之间签订的租赁协议标的物为原告向嵊州市剡湖街道沙园村经济合作社租赁的集体土地上所附着的屠章明自行建造的房屋和钢棚，因该土地为集体土地，根据我《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，可见，农村集体经济组织无权将农村土地使用权出租给第三方用于非农业建设。原告在该集体土地上建造房屋及钢棚用于生产经营，该行为显然使农村集体土地的用途发生了变化，应经过相关主管部门批准。因涉案房屋及钢棚未经过审批而建造，原告亦未在法庭辩论终结前获得主管部门批准建设，故原、被告之间的租赁合同无效。原告要求被告腾退占有、使用的涉案房屋及钢棚，本院予以支持。原告虽不能依据租赁协议要求被告支付租金，但自双方发生签订合同行为之后，被告即占有、使用涉案房屋及钢棚，获取了占有利益，被告应当支付占有涉案房屋及钢棚期间的相应占有使用费，原告主张被告已缴纳的保证金20000元在被告所欠的占有使用费中扣除，本院予以支持。原告其余诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、王鱼中于本决生效后十日内将2012年11月28日屠章明与王鱼中所签订的租赁协议项下位于嵊州市剡湖街道沙园村禹溪畈赵银相屋东（留路）至104国道线绿化带西中间占有、使用的房屋及钢棚予以腾退。
二、王鱼中于本决生效后十日内支付屠章明自2015年3月1日起至腾退日止按年租金145000元计算的占有使用费（扣除王鱼中已缴纳给屠章明的保证金20000元）；
三、驳回屠章明的其余诉讼请求。
案件受理费1148元，由屠章明负担50元，王鱼中负担1098元，款限本判决生效后十日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1148元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 全周爽
人民陪审员 周黎明
人民陪审员 张世祥
二〇一五年七月二十七日书记员应丽梅
附页：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第十一条第二款农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。