浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第703号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈安。
被上诉人（原审被告、反诉原告）梅旭阳。
委托代理人（特别授权）俞宏平，浙江今日律师事务所律师。
上诉人陈安为与被上诉人梅旭阳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2015）金武王民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本诉原告陈安起诉称：2011年1月末，原告租赁了被告王宅双岩路205号店面两间，约定：店面租金30000元，二楼租金5000元，合计35000元/年；租期9年，每3年租金增加10%。并附条件约定，被告店里48000多元的尾货一并盘给原告。2013年元旦，被告以其小姨子要开店为由向原告要求收回二楼，原告也无条件同意被告收回。在2014年11月28日，原告的妻子按照合同约定向被告交纳2015年的店面租金33000元时，被告提出要涨价到60000元，并拒绝接受原告交纳的租金。此后的一个月时间内，原告多次向被告提出交租，但被告均以各种理由拒收。2015年1月4日，原告以地址汇款的方式将租金汇给原告，但被拒收。2015年1月7日上午，被告在地面打桩，将原告经营的店面上锁，导致原告无法经营。请求判令：1、被告梅旭阳继续履行合同，停止侵权行为，赔偿锁店门期间每天400元的损失；2、由被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，陈安当庭变更诉请，要求解除房屋租赁合同，并由被告赔偿其尾货损失、违约金、装修费、另租店面差价等合计136000元。
本诉被告梅旭阳答辩称：1、同意原告当庭变更诉请，并同意解除合同；2、因原告方违反了合同约定，导致合同解除，因此造成的损失应该由原告自行承担，原告提出要求被告赔偿损失无法律依据，应该予以驳回。
反诉原告梅旭阳起诉称：2011年11月，被反诉人向反诉人租赁房屋时，又向反诉人购买了价值83000元的货物，但被反诉人尚欠18000元货款未支付。根据租赁合同约定，被反诉人应该于2014年11月30日前支付2015年度的租金33000元，但被反诉人至今未付，被反诉人违反合同约定，反诉人有权单方解除合同并要求被反诉人支付违约金及相应的租金损失。请求判令：被反诉人1、支付货款18000元；2、支付违约金20000元；3、赔偿租金损失2803元（已计算到2015年1月31日止，以后按每日90.40元的标准计算到房屋交付之日止）。
反诉被告陈安答辩称：1、被反诉人已经支付全部货款。合同签订当天被反诉人即支付65000元，余款18000元，说好几日后支付，由被反诉人在盘货清单上签名交由反诉人保管。几日后，被反诉人即支付了尾款，反诉人将盘货清单原件归还被反诉人。本案中反诉人提交法庭的盘货清单系从被反诉人提交法庭的证据中复印，反诉人不能提交盘货清单原件。2、被反诉人无需支付违约金。2014年11月28日，被反诉人的妻子按照合同约定向反诉人交纳2015年度的店面租金33000元，但反诉人违反合同约定要求将租金涨到60000元，双方协商未果。此后，被反诉人多次找反诉人要求交纳租金，但反诉人以各种理由拒收。2015年1月4日，反诉人在店门口张贴腾房通知要求被反诉人腾房并承担逾期腾房的一切后果。当天，被反诉人即通过邮局以地址汇款的方式将租金汇给反诉人，但被拒收。1月7日，反诉人私自将店门锁死，致使被反诉人无法经营。综上，并非被反诉人不按期交纳租金，系反诉人无理拒收，故被反诉人不应该支付违约金。3、被反诉人不需要支付租金赔偿金。是反诉人违反合同约定要求涨租金，且无理拒收合同约定的租金，并非被反诉人的原因导致。另外，反诉人在双方的纠纷未经解决的情况下就擅自将被反诉人的店面上锁，导致被反诉人产生经济损失。所以反诉人无理违约且造成被反诉人损失还要求被反诉人支付租金赔偿金有违公序良俗原则。
原判认定：2011年11月29日，梅旭阳（甲方）与陈安（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：梅旭阳将其所有的房屋（坐落于武义县王宅镇双岩路205号）出租给陈安；租赁期限为九年，自2012年1月1日起至2020年12月30日止；租金为35000元/年（一楼店面30000元，二楼5000元），租金前三年不变，第二个三年在原来的基础上递增10%，第三个三年在第二个三年的基础上递增10%，以此类推；租金每年交纳一次，需提前一个月以现金形式交纳，若无故拖欠给予七天宽限期，从第八天开始按照实欠租金的1%加收滞纳金。同时约定终止合同，收回房屋的条件为：擅自转租、转让或转借；利用承租房屋进行非法活动损害公共利益；拖欠租金累计达30天。双方在合同中还就房屋修缮、费用缴纳等做了约定。合同签订后，陈安按合同约定支付了至2014年12月30日止的租金。2014年11月，陈安向梅旭阳交纳2015年度的租金，但双方就租金数额产生分歧，且未能协商一致。2015年1月3日，梅旭阳在陈安经营的店面处张贴腾空店面通知书，告知因陈安未按约交纳租金，要求按照合同第一条约定解除合同并要求陈安在三日内腾空房屋。次日陈安通过邮政储蓄银行汇款方式将33000元款项汇给梅旭阳，但该款项梅旭阳未收取。
另查明：2011年陈安从梅旭阳处租赁房屋时购买了梅旭阳的尾货，货款金额为45000元。2015年1月7日至2015年1月28日，梅旭阳将承租给陈安经营的店面上锁。
原审法院认为：针对本诉部分陈安在庭审中当庭变更诉请要求解除房屋租赁合同，该诉请与梅旭阳的反诉请求一致，故原审法院对双方要求解除房屋租赁合同的诉请予以支持。对陈安要求梅旭阳支付因解除合同造成的损失的请求，原审法院认为，当事人对自己的主张应当提供证据证明，不能提供的应承担举证不能的后果。本案中陈安虽然提出要求梅旭阳承担租金差额、装修费等各项损失，但其均未提供证据予以证明，故对陈安的该诉请不予支持。对反诉部分，梅旭阳提出要求陈安支付尾货款18000元，原审法院认为，本案审理的系房屋租赁合同纠纷，梅旭阳要求陈安支付货款系买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理，梅旭阳可另行主张。对于梅旭阳要求陈安支付违约金的诉请。原审法院认为，虽然双方在合同中约定拖欠租金累计达三十天即可计算违约金，但根据双方的庭审陈述、质证，陈安曾在2014年11月份向梅旭阳提出要求交纳下一年租金，梅旭阳则要求在合同约定的数额上再上涨租金，双方未能协商一致，导致陈安未能按时交纳租金，梅旭阳自身对陈安迟延交纳租金存在过错，且庭审中梅旭阳也未能提供证据证明陈安迟延交纳租金的行为给其造成的损失情况，故对于梅旭阳要求陈安支付违约金的诉请不予支持。对梅旭阳要求陈安支付2015年1月1日起至腾房之日的租金的问题，原审法院认为，承租人使用租赁物理应支付租金，而本案中陈安只支付了至2014年12月底的租金，梅旭阳要求陈安支付2015年1月1日起的租金并无不当。但根据双方陈述2015年1月7日至2015年1月28日，梅旭阳在租赁合同尚未解除的情况下，单方将承租给陈安经营的店面上锁，致使陈安无法正常经营，故该时间段的租金应该予以扣减。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陈安与被告（反诉原告）梅旭阳于2011年11月29日签订的租赁合同；二、反诉被告陈安于判决生效后三十日内腾空王宅镇双岩路205号店面房并返还反诉原告梅旭阳；三、反诉被告陈安于判决生效后三十日内支付自2015年1月1日起至2015年1月6日止及2015年1月29日起至实际腾空之日止按年租金33000元的标准计算的店面租金；四、驳回原告陈安、反诉原告梅旭阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（减半收取），由被告梅旭阳负担，限于判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费400元（减半收取），由反诉原告梅旭阳负担372元（已交钠），由反诉被告陈安负担28元，限于判决生效后七日内交纳。
宣判后，陈安不服，向本院提出上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、一审中陈安提交的电话录音、通话记录清单、短信截图能够相互印证，证明梅旭阳有预谋以未按期交租金为由解除合同。2、一审认定“陈安曾在2014年11月份向梅旭阳提出要求交纳下一年租金，梅旭阳则要求在合同约定的数额上再上涨租金，双方未能协商一致，导致陈安未能按时交纳租金，梅旭阳自身对陈安迟延交纳租金存在过错”，本人认为该过错是故意的有预谋的，充分证明梅旭阳已明确表示不履行合同义务了。3、梅旭阳在合同未解除的情况下，将涉案店面上锁导致陈安无法正常经营，针对该违约行为，一审仅判决扣减租金而不用梅旭阳承担任何责任，一审判决错误。二、一审法院适用法律错误。一审判决引用的法条适用于承租人迟延支付租金被解除合同的情况，这与实际情况不符。事情的起因是梅旭阳擅自要求上涨租金，双方协商不成，梅旭阳进而拒收租金，导致陈安未能按时交纳租金，究其过错在于梅旭阳。陈安要求解除租赁合同也非出于本意，因梅旭阳威胁扬言要拆掉厨房隔间给其用，逼迫陈安就范，陈安担心继续履行合同会面临各种捣乱导致无法正常经营，故在一审开庭时临时变更诉请为解除合同、赔偿损失。综上，请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由梅旭阳承担。
梅旭阳二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审中陈安的诉讼请求有两个：第一是要求解除合同，我方也要求解除合同，双方对解除合同意思表示一致，故一审法院判决解除合同是正确的；第二，陈安提出赔偿请求，法律明确规定谁主张谁举证，但在一审期间陈安未提供任何证据证明其经济损失情况，一审判决驳回其赔偿请求是正确的。请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，陈安向本院提供了：1、另外承租的店面租赁合同复印件一份（原件经核对后退回）。证明：本人租金损失10万元。2、涉案店面装修费用收据复印件一份（原件经核对后退回）。证明：涉案店面的装修投入为9600元。店面装修投入按9年计算，若能履行满9年，装修投入无需梅旭阳赔偿，但现在刚过了3年梅旭阳就要求解除合同，故要求赔偿装修残值。3、涉案店面厨房照片复印件两张。证明：梅旭阳扬言把厨房拆掉，给梅旭阳用，这会导致陈安无法正常经营。
针对二审中陈安提供的证据，梅旭阳质证认为，对证据1真实性有异议。证据1是一审判决之后发生的事实，如果陈安遭受损失，不能在本案中提出，应该另案起诉。据我方了解，证据1所涉的房屋是危房，不可能作为经营使用，且该合同反映的是陈安与案外第三人的租赁关系，并不能证明陈安在本案中遭受的经济损失。对证据2真实性有异议。装修费用应该有具体的金额和详细清单以及其他证据证明，且装修是为了陈安自己经营所需，并不能证明其遭受的经济损失。对证据3，一审已对该事实作出认定，由于陈安未按时交纳租金，梅旭阳书面通知以后，要求陈安停业，陈安不停业，所以梅旭阳将门锁掉了。
针对二审中陈安提供的证据，本院认为，针对证据1，租赁关系应有租赁合同、房产证明等为证，租赁合同单独不能证明租赁关系，且证据1中的店面与本案店面所处位置不同，不具有可比性，无法证明陈安在本案中的租金损失，故对该证据的证明力不予认定。针对证据2，装修费用应有相应的清单和正规票据进行证明，证据2没有其他证据佐证不能单独证明装修费用，故对该证据的证明力不予认定。证据3系复印件，真实性无法认定，且无法达到陈安的证明目的，对其证明力不予认定。
二审期间，梅旭阳向本院提供了照片复印件两张。证明：陈安另外承租的房子是危房，不可能作为经营用房，我方怀疑陈安提供的出租合同是虚假的。
针对二审中梅旭阳提供的证据，陈安质证认为，对该照片的真实性有异议，本人新承租的店面不是照片中所显示的店面，本人在新承租的店面里签订新租赁合同，该店面完全不是梅旭阳提交的照片中显示的房子，有必要的话请房东当证人。
针对二审中梅旭阳提供的证据，本院认为，该证据系复印件，真实性无法认定，且无法达到梅旭阳的证明目的，对其证明力不予认定。
二审庭审中，梅旭阳陈述涉案店面租金现在市场价为4万元。原判认定的其余事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、合同是否应解除。一审中陈安变更诉请要求解除房屋租赁合同，梅旭阳反诉要求解除房屋租赁合同，但双方均认为己方不存在违约、对方存在违约，故不构成协商一致解除。本案也不存在约定解除、法定解除的情形，但基于双方均要求不再继续履行，结合本案案情，本院依职权对涉案合同予以解除。二、双方是否应承担违约责任。1、关于陈安是否应承担违约责任。一审中，梅旭阳提起反诉认为陈安迟延交纳租金，要求陈安支付违约金及租金损失。根据在卷证据及一、二审查明的事实，陈安依约曾于2014年11月向梅旭阳交纳下一年度租金，嗣后以提存方式将租金汇给梅旭阳，在合同的履行上陈安不构成违约，故原审对梅旭阳主张违约金的诉请不予支持正确。2、关于梅旭阳是否应承担违约责任。在租赁合同尚未解除的情况下，梅旭阳单方将承租给陈安经营的店面上锁致使陈安无法正常经营构成违约。现合同提前解除，陈安有权要求梅旭阳赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。（1）关于合同履行后可以获得的利益。梅旭阳二审中陈述涉案店面租金现在市场价为4万元，该金额与租赁合同约定的2015年租金33000元之间的差额7000元属于合同履行后2015年陈安可以获得的利益，依法应纳入陈安的损失范围，且该损失赔偿额并未超过梅旭阳订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本案合同有关租金的约定和履行情况，结合社会经济发展及物价因素，本院酌定合同履行后陈安可以获得的利益为35000元。（2）关于店面被锁期间的租金损失。2015年1月7日至2015年1月28日因梅旭阳将店面上锁致使陈安无法正常经营，该时间段的租金应由梅旭阳自行承担。（3）关于陈安主张的装修费损失、尾货损失。陈安未提供有效证据证明其装修费损失、尾货损失，故对该诉请不予支持。（4）关于陈安主张的另租店面差价。违约损害赔偿的主旨在于补偿受害人的损失，本院已对合同履行后陈安可以获得的利益予以支持，且陈安未提供有效证据证明另租店面差价，故对该诉请不予支持。三、陈安是否应返还房屋、支付租金。合同解除后，承租人应当返还租赁物，原审判决陈安腾空并返还店面并无不当。承租人使用租赁物应当支付租金，根据双方履约情况，原审判决陈安支付相应租金并无不当。综上，陈安的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求，本院予以支持。原判认定的部分事实不清，实体处理欠当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省武义县人民法院（2015）金武王民初字第27号民事判决；
二、解除陈安与梅旭阳于2011年11月29日签订的租赁合同；
三、陈安于本判决生效后二十日内腾空王宅镇双岩路205号店面房并返还给梅旭阳；
四、陈安于本判决生效后二十日内支付自2015年1月1日起至2015年1月6日止及2015年1月29日起至实际腾空之日止按合同约定的租金标准计算的店面租金；
五、梅旭阳于本判决生效后二十日内支付陈安违约损害赔偿金35000元；
六、驳回陈安、梅旭阳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费25元（减半收取），由梅旭阳负担；反诉案件受理费400元（减半收取），由梅旭阳负担372元（已交纳），陈安负担28元。二审案件受理费1073元，由梅旭阳负担675元，陈安负担398元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 胡 照
审 判 员 叶金龙
二〇一五年七月二十日
代书记员 何晓慧