北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第08230号上诉人（原审被告）孙秀荣，女，1968年2月11日出生。委托代理人贾德普，北京市曙光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈越（曾用名陈月），男，1986年9月15日出生。委托代理人刘明生，北京市翔鹰律师事务所律师。上诉人孙秀荣因与被上诉人陈越排除妨害纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第04239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年7月，陈越起诉至原审法院称：2007年11月30日，孙秀荣之夫赵××将登记在孙秀荣名下的位于平谷区平谷镇××园×号楼×单元×号楼房以37万元的价格卖给了王×。2008年5月7日，孙秀荣将王×诉至法院要求确认该楼房归其所有，但该案审理期间王×于2008年11月5日将该楼房以34万元的价格卖给我，平谷区人民法院将我追加为第三人参加诉讼。2008年12月18日，平谷区人民法院（2008）平民初字第2858号民事判决书判决撤销王×与我之间的房屋买卖合同并判决我腾退房屋，后我提起上诉，北京市第二中级人民法院于2010年3月19日以（2009）二中民终字第19863号民事裁定书裁定撤销一审判决，发回平谷区人民法院重审。2011年12月8日，平谷区人民法院作出（2010）平民初字第04515号民事裁定书，以王×涉嫌经济犯罪不是人民法院受案范围为由驳回孙秀荣起诉。后公安机关经侦查作出撤销王×涉嫌经济犯罪案件决定，现诉争楼房仍被孙秀荣占有。我作为善意第三人支付了购房款并办理了房屋过户手续，取得了诉争楼房的所有权，孙秀荣继续占有没有法律依据。故起诉要求孙秀荣将诉争楼房腾空交付给我。孙秀荣辩称：我不同意陈越的诉讼请求，理由如下：1.陈越称赵××参与王×购房没有证据证实，赵××根本不存在参与卖房行为。2.陈越称公安机关经侦查后作出撤销王×涉嫌经济犯罪案件决定，我未接到通知不知情，即使属实，陈越诉求亦不能成立，一种情况是法院坚持原裁，向公安机关再次申明观点，二是恢复案件审理进入重审程序。3.陈越起诉是以排除妨害立案，排除妨害立案的前提条件是产权明晰没有争议，现在此条件并不具备。4.陈越称其善意取得诉争楼房所有权不成立。不动产的完全实现，是基于物权法的善意取得，”善意”为先，”取得”为后，不动产登记仅为一种行政手续，陈越虽然有涉案楼房登记证，至今不存在”取得”，而且陈越本身亦不存在善意。原审法院经审理查明：孙秀荣与其夫赵××于1990年11月结婚，婚后购买位于北京市平谷区平谷镇××园×号楼×单元×号楼房一套，双方于2004年12月16日办理了房产证，该楼房登记在孙秀荣名下。2007年11月下旬，赵××与王×协商将该楼房出售给王×，北京××馨居房地产公司（中介公司）经理陈×以孙秀荣名义在中国建设银行股份有限公司北京平谷支行办理了首付款转账存折。2007年11月29日，王×向该账户转入17万元，2007年11月30日赵××带一女子由该女子以孙秀荣的名义与王×签订了房屋买卖合同一份（合同记载楼房价款为13.6万元）。当日，王×交纳税款2040元，并办理了楼房过户手续。后孙秀荣到北京市平谷区建委查询，发现该楼房所有权人登记为王×。2008年5月7日，孙秀荣将王×作为被告诉至原审法院要求确认该楼房归其所有。该案原审法院调查核实时发现北京市平谷区建委留存的房屋买卖协议卖房人一方签名非孙秀荣本人所签、留存的孙秀荣身份证复印件上的头像与孙秀荣本人不符。孙秀荣与王×所有权确认纠纷一案原审法院因未能找到王×，公告送达进行审理，审理期间王×将诉争楼房卖予陈越（当时姓名为陈月，北京市平谷区建委于2008年11月6日为陈越发放房产证），原审法院遂将陈越追加为第三人参加诉讼。2008年12月18日，原审法院对该案作出（2008）平民初字第2858号民事判决书，判决：王×与孙秀荣订立的房屋买卖合同无效，撤销王×与陈越订立的房屋买卖合同，陈越将坐落于平谷区平谷镇××园小区×号楼×单元×号楼房返还给孙秀荣。该案判决后陈越上诉。2010年3月19日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第19863号民事裁定书，以原判认定事实不清，证据不足，且违反法定程序，可能影响案件正确判决，撤销原审判决，发回重审。2011年12月8日，原审法院经重新审理作出（2010）平民初字第04515号民事裁定书，以王×涉嫌经济犯罪不是人民法院受案范围为由裁定驳回孙秀荣起诉。该案审结后，原审法院建议北京市公安局平谷分局对王×以涉嫌合同诈骗立案侦查。此后，北京市公安局平谷分局侦查查明：2007年11月间，王×自其叔叔王×1处知悉，赵××欲出售××园×号楼×单元×号的楼房，用于还账。王×经王×1介绍，找到赵××要求购买此房。王×与赵××经协商后，与赵××介绍系自己妻子孙秀荣的女子（此前王×不认识孙秀荣）签订了房屋买卖合同，王×从赵××处以30万元价格购得此房并过户到自己名下。另，王×因购房资金不足，经王×1介绍，到北京××馨居房地产公司（系中介公司）申请借款，该公司的负责人陈×证实，依相关规定，赵××偕自称是自己妻子孙秀荣的一名女子及王×到建行办理了二手房贷款的手续。没有证据证实王×获取了孙秀荣夫妇的证件，从而制作虚假的房屋买卖合同及假冒孙秀荣的身份证系王×提供；没有证据证实王×未支付房款。北京市公安局平谷分局于2013年6月3日以王×没有犯罪事实撤销王×涉嫌合同诈骗案。为此，陈越持诉求诉至原审法院。孙秀荣持答辩理由不同意陈越的诉讼请求。另查1：孙秀荣、赵××于婚后感情较好，赵××平时素有赌博恶习。孙秀荣、赵××陈述：2007年10月前，赵××表示想用楼房抵押贷款购买基金，孙秀荣予以拒绝，赵××因中介公司办理抵押需要交纳手续费而未再提起此事。不久赵××通过一起打牌的朋友秦建立得知王×1办理贷款不需预交手续费，遂联系王×1，将房产证、户口本、夫妻二人的身份证、结婚证交付给王×1。2007年10月，孙秀荣发现户口本等相关材料不见，遂询问赵××，赵××称托人办理房屋抵押贷款，孙秀荣当即要求赵××将材料要回。赵××向王×1索要时，王×1称将相关材料已交到银行办理贷款。王×1将户口本、身份证和结婚证原件交给赵××时，称房产证在银行。过段时间后，王×1交给赵××一本假房产证，告知赵××真房产证仍留在银行用于办理贷款。赵××将假房产证交给孙秀荣，隐瞒了房产证为假的事实。后二人共同到建委查询时，才得知房屋过户到王×名下。另查2：法院向北京××馨居房地产公司经理陈×调查，陈×称：北京××馨居房地产公司负责办理二手房贷款，王×与卖方办好首付款支付及过户手续后，持首付款凭条和相关证件到其公司，其在当天或者第二天带买卖夫妻双方到银行办理了贷款手续，此后的银行评估其未参与。其对孙秀荣本人、平谷区建委备案的假的孙秀荣身份证上的头像无印象。其代办存折，系因该公司具有代理开办首付款存折的业务，有金卡不用排队。代办开户是该公司的一种服务，没有制度性的规定。其只在银行贷款签字时见过'孙秀荣'一次，代办存折应该是王×委托办理的，其他情况想不起来了。另查3：王×将出售楼房的信息登记在北京××世纪经纪有限公司，陈越购买诉争楼房系经该公司店长李×经手。陈越与李×是同村人，陈越打算买房，王×在该公司登记出售楼房后，李×联系二人看房，与王×、陈越到达楼房后，由王×用钥匙开门，陈越看房后决定购买诉争楼房。因王×在外地，且该房屋有抵押，王×与李×在北京市公明公证处进行公证，公证委托李×代理卖房和收款，陈越将贷款和王×的欠款偿还后，余款交给王×，房款付清后诉争楼房过户到陈越名下。另查4：2007年12月17日，王×以诉争楼房作抵押向中国建设银行股份有限公司北京平谷支行办理了20万元的二手房买卖贷款，当日银行即向孙秀荣首付款账户打入20万元，该笔款于次日转入王×账户。2008年9月，王×在北京××世纪房地产经纪有限公司登记出售诉争楼房。2008年10月，陈越在王×带领看房后，二人确定价款34万元，2008年11月5日，二人签订房屋买卖合同。同日，王×在北京市公明公证处公证委托北京××世纪房地产经纪有限公司员工李×办理出售楼房相关事宜。同日，陈越为王×偿还在中国建设银行股份有限公司北京平谷支行的贷款本息21.458007万元以对楼房解押。2008年11月6日，北京市平谷区建委为陈越发放房屋所有权证。11月7日，李×代王×书写收到陈越全部购房款34万元的收条。另查5：2010年9月26日9时许，于××向北京市公安局平谷分局报案称：2009年12月23日从赵××手中购买本案诉争楼房，价格50万元，双方签订买卖协议，于××先给付赵××25万元（包括此前赵××欠其欠款13.8万元，后于××之子于洋又从自己的账户中转账11.21万元给赵××，赵××出具了收条），此后联系不到赵××，认为被骗报案。在原审法院审理赵××合同诈骗罪一案中，赵××退赔于××款11.21万元，原审法院于2014年2月21日作出（2014）平刑初字第24号刑事判决书，判处赵××有期徒刑3年，缓刑3年，罚金0.6万元，赵××非法所得11.21万元退赔于××。原审法院认为：本案诉争楼房系孙秀荣与赵××共有，赵××利用她人以孙秀荣名义与王×签订房屋买卖合同并已出售给王×。现没有证据证实王×获取了孙秀荣夫妇的证件从而制作虚假的房屋买卖合同及假冒孙秀荣的身份证系王×提供，亦没有证据证实王×未支付房款，因此公安机关基于上述理由对王×撤销涉嫌合同诈骗的指控。赵××利用她人假冒孙秀荣与王×签订的房屋买卖合同虽不是孙秀荣的意思表示，依法属于无效合同。但现有证据不能确定王×取得诉争楼房非善意取得。即使王×非善意取得诉争楼房，陈越不清楚王×取得诉争楼房孙秀荣不知情，且以34万元价款从王×处购买诉争楼房价款亦属合理，现在诉争楼房又已经过户到陈越名下，陈越取得诉争楼房属于善意取得。依《中华人民共和国物权法》关于善意取得的特别规定，陈越依法享有诉争楼房的所有权。陈越享有诉争楼房的所有权后，依该法的相关规定，孙秀荣享有的权利只是要求无处分权人给予赔偿的权利，而不再享有收回诉争楼房的权利。孙秀荣对于诉争楼房享有的求偿权依法不能对抗陈越对于诉争楼房享有的所有权。现陈越要求孙秀荣将诉争楼房腾退给其依法有据，法院予以支持。孙秀荣称赵××未参与卖房，没有事实依据，法院不予采纳。孙秀荣以北京市公安局平谷分局作出撤销王×涉嫌合同诈骗犯罪决定未通知其，作为对抗陈越主张权利的理由，没有法律依据，法院不予采纳。孙秀荣以产权不清晰存在争议为由拒绝腾退诉争楼房没有道理，法院不予采纳。孙秀荣以陈越未实际占有诉争楼房拒绝腾退诉争楼房，没有法律依据，法院不予采纳。孙秀荣以陈越非善意取得诉争楼房所有权拒绝腾退诉争楼房，没有事实依据，法院亦不予采纳。据此，2014年4月原审法院判决：孙秀荣于判决生效后三十日内将位于北京市平谷区平谷镇××园×号楼×单元×号楼房内的物品拉走，将楼房交付给陈越。判决后，孙秀荣不服原审判决，上诉至本院称：一、原审判决在审判程序上存在问题，本案是排除妨害之诉，而排除妨害之诉的前提条件是产权明晰，现在房屋一直在孙秀荣手中使用，所以本案应先进行所有权确认，再进行排除妨害。二、原审判决在事实查证和认定方面有误，原审我们要求从公安局调取王×案的材料，原审不让看，陈越是从王×手中买的房，公安局并没有将相关情况通知我们。三、陈越不符合善意取得条件。陈越同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述；陈越提供的房产证、陈越与王×签订的房屋买卖合同、北京××世纪房地产经纪有限公司提供的陈越购房情况证明、北京市公明公证处出具的公证书、李×代王×书写收到陈越购房款34万元的收条；孙秀荣提供的假房产证；法院调取的平谷区建委留存的以孙秀荣名义与王×所签房屋买卖协议、留存的假的孙秀荣身份证复印件，法院向陈×、李×所做的调查笔录，北京市平谷区人民法院（2008）平民初字第2858号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第19863号民事裁定书，北京市平谷区人民法院（2010）平民初字第04515号民事裁定书，北京市公安局平谷分局关于王×涉嫌合同诈骗所做调查笔录、调查结果，北京市平谷区人民法院（2014）平刑初字第24号刑事判决书等证据在案证实。本院认为：本案为排除妨害纠纷，因此，陈越是否有权要求孙秀荣腾退涉案房屋为双方争议焦点。孙秀荣与赵××在婚姻关系存续期间购买涉案房屋，属夫妻共同财产，夫妻一方处理该房屋，需经另一方同意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据上述规定，陈越以合理价格自王×处购买涉案房屋，支付了房屋的全部价款，并办理了房屋所有权登记过户手续。因此，虽孙秀荣主张赵××未经其同意出售涉案房屋，但孙秀荣并不能证明陈越属恶意购买涉案房屋，陈越购买涉案房屋符合善意取得的条件，属善意取得，孙秀荣无权持该理由对抗善意取得人陈越要求其腾退涉案房屋的主张，陈越作为产权人有权要求孙秀荣腾退涉案房屋。综上，孙秀荣的上诉主张并无事实及法律依据，本院对其上诉主张不予支持，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由孙秀荣负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由孙秀荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  高 贵代理审判员  江锦莲二〇一四年八月十五日书 记 员  卢园园