上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第904号
原告瞿怡菁。
委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。
被告高黄艳。
委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。
被告瞿如明。
被告上海宝房友宜物业管理有限公司。
法定代表人杨柳彬。
委托代理人李爱明。
被告上海宝房（集团）有限公司。
法定代表人史学林。
委托代理人李爱明。
原告瞿怡菁与被告高黄艳、瞿如明、上海宝房友宜物业管理有限公司（以下简称友宜物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，追加上海宝房（集团）有限公司（以下简称宝房公司）作为被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告瞿怡菁及其委托代理人李威杰、郑健，被告高黄艳的委托代理人张旭，被告瞿如明，被告友宜物业公司及宝房公司的共同委托代理人李爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿怡菁诉称，瞿怡菁系瞿如明之子，两人共同居住在上海市宝山区密山二村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）内。2013年年初，瞿如明冒用瞿怡菁的名义与友宜物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，将系争房屋产权登记在瞿如明一人名下。2014年3月，瞿如明与高黄艳恶意串通，在瞿怡菁不知情的情况下签订了《上海市房地产买卖合同》，并将系争房屋过户至高黄艳名下。故瞿怡菁起诉要求确认友宜物业公司与瞿如明间就系争房屋签订的公有住房出售合同无效，瞿如明与高黄艳间就系争房屋签订的房地产买卖合同无效，将系争房屋恢复至原有公房承租状态。
被告高黄艳辩称，高黄艳没有与瞿如明恶意串通、损害瞿怡菁的利益，高黄艳支付了等价房款后依法取得了系争房屋，故不同意瞿怡菁的诉讼请求。
被告瞿如明辩称，瞿如明隐瞒瞿怡菁购买系争房屋的产权，且瞿如明并未与高黄艳签订过买卖合同，同意瞿怡菁的诉讼请求。
被告友宜物业公司及宝房公司辩称，友宜物业公司在办理公有住房出售合同时按规定操作，合同合法有效，不同意瞿怡菁的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月1日，瞿如明作为承租人签订《职工家庭购买公有住房协议书》，确认系争房屋的承租人为瞿如明，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，房屋确定为瞿如明所有。审理中。瞿如明与瞿怡菁一致确认，该协议书上同住成年人处“瞿怡菁”的签字系瞿如明未经瞿怡菁同意擅自代签。2013年2月1日，瞿如明（乙方，购房人）与友宜物业公司（甲方或其代理人，出售人）签订《上海市公有住房出售合同》，约定乙方自愿购买甲方的系争房屋。审理中，友宜物业公司与宝房公司一致确认，友宜物业公司作为宝房公司的代理人与瞿如明签订公有住房出售合同。后，瞿如明经登记为系争房屋的房地产权利人。
另查明，2013年6月24日，瞿如明作为委托人出具委托书，主要内容为，瞿如明因故无法亲自办理系争房屋的相关事宜，特委托金敏跃为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第1-13项事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所签署的相关文件、所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2013年8月24日至2014年8月23日止。附录：一、代为签订定金协议／买卖合同。二、代为办理房地产转转移登记、过户手续；代为签署相关文件。三、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码凭证、他项权证。四、代为领取房价款。五、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事宜（包括公证、保险、缴税等）。六、代为交楼、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续。七、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用（包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用）。八、代为办理抵押登记及抵押登记注销手续。九、代为办理还贷、退保、领取保险金。十、代为偿还银行贷款。十一、代为办理所售房屋的房产证遗失的补办手续。十二、代为办理所售房屋的密码遗失的补办手续。十三、代为办理上述房屋为本人或第三方借款提供抵押，代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为签订借款抵押合同，（含办理银行放贷的储蓄卡、补办还贷卡修改密码）办理相关公证手续。2013年6月26日，上海市黄浦公证处对上述委托书进行公证。
2014年3月22日，“瞿如明”（出售方，甲方）、颜柳青（买受方，乙方）与上海佳俊房地产经纪事务所第一分所（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，内容为，乙方愿意委托丙方购买甲方的系争房屋，房屋总价款80万元，随同转让的设备：空调一台、淋浴器、油烟机。乙方为表示对丙方居间提供的房地产购买诚意向丙方支付意向金5万元。第三条房价款付款方式约定，乙方应在交易过户当日支付甲方73万元。剩余2万元尾款待甲方将房屋内户口迁出时乙方再支付给甲方，甲方承诺房屋内户口于交易过户后三十天内迁出该房屋。如逾期一日迁出，甲方应按照该房地产转让价的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时为止。第五条约定，甲乙双方约定交付时间为：交易过户当日交房。第七条约定，如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金转为定金。第九条约定，甲乙双方同意在甲方签署本协议后十五日内共赴丙方处签订《上海市房地产买卖合同》即付清首期房价款。乙方之前所支付给甲方的定金全部转为首期房价款。第十条约定，在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的买受人；且乙方之前所已经履行的条款视为增加、减少、变更后的买受人同时也已经履行。同日，“瞿如明”出具收款收据，确认收到颜柳青购买系争房屋的定金5万元。审理中，瞿如明表示，上述房地产买卖居间协议及收款收据均不是瞿如明本人所签。高黄艳表示，颜柳青是高黄艳的哥哥高黄杰的朋友，起初是高黄杰想购买系争房屋，因高黄杰限购，故此后由高黄艳购买。房地产买卖居间协议及收款收据上“瞿如明”的签字均为瞿如明本人所签，当时瞿如明本人在场，但是该签字与瞿如明平时的签字确实存在字迹不一致；鉴于无论该签字是瞿如明或是金敏跃签字，由于该两人均有权签字，故本案中不要求对签字进行鉴定。
2014年3月24日，金敏跃代瞿如明（卖售人，甲方）与高黄艳（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，内容为，甲乙双方通过上海佳俊房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积51.47平方米，房地产转让价款人民币80万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于_年_月_日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后_为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认，在2014年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）约定，具体条款以三方签订的房地产买卖居间协议为准。该房屋内所有户口于交易当日起30天内迁出。附件三付款协议约定，第一期房价款：乙方于2014年3月20日前支付甲方定金5万元。第二期房价款：乙方于2014年4月8日前支付甲方首付款73万元。第二期房价款：余款2万元于该房屋所有户口迁出当天付清。
2014年3月31日，颜柳青向金敏跃银行账户转账70万元。同日，金敏跃出具收款收据，确认收到高黄艳购买系争房屋的房价款70万元。同日，金敏跃出具收据，内容为：今收到高黄艳购买系争房屋的购房款1万元，交钥匙时，又收到2万元。同日，金敏跃代瞿如明与高黄艳向泛地产交易中心申请对系争房屋进行过户。2014年4月11日，高黄艳经登记为系争房屋的房地产权利人。
又查明，系争房屋目前仍由瞿如明、瞿怡菁及瞿如明的前妻陈月妹共同居住。2014年5月13日，因高黄艳的哥哥高黄杰至系争房屋内要求瞿怡菁交房，高黄杰与瞿怡菁发生肢体冲突，造成瞿怡菁面部多处软组织挫伤及抓伤，后经司法鉴定中心鉴定瞿怡菁构成轻微伤。2014年5月14日，高黄杰（甲方）与瞿怡菁、陈月妹（乙方）签订《自行调解协议书》，主要内容为：1、高黄杰向瞿怡菁赔礼道歉并一次性赔偿瞿怡菁5，000元；瞿怡菁并不要求公安机关对此事进行处理。2、高黄杰取得瞿怡菁谅解，并答应给予瞿怡菁六个月暂住于密山二村XXX号XXX室内的时间（至2014年11月底）。若乙方瞿怡菁在2014年11月底前未搬离，甲方有权将房屋内任何物品（瞿怡菁及其母亲陈月妹的生活物品）搬离。3、此事双方做一次性调解，双方签字生效，现金当场结清，今后双方无涉。当日，高黄杰支付瞿怡菁5，000元。审理中，瞿怡菁表示，调解协议书是在宝山公安局友谊路派出所签的，当时是考虑要打官司、拖延一点时间，所以同意调解，说好高黄杰允许其再住6个月，但6个月后怎么样也没有说，瞿怡菁没有对调解协议书进行留份，协议中的约定也没有看到过。
瞿怡菁表示，根据网络查询的房屋价格，系争房屋的市场价应该在122万元以上，系争房屋成交价为80万元，不属于合理对价。此外，如果公有住房出售合同被确认无效，但高黄艳与瞿如明的房地产买卖合同未能确定无效，在本案中不要求处理瞿如明赔偿瞿怡菁的相关事宜。高黄艳表示，不认可瞿怡菁所述的市场价。高黄艳通过房产中介看到系争房屋挂牌，后在房产中介的陪同下上门看过系争房屋，当时瞿怡菁的母亲在家，但她没有提出过异议。瞿如明表示，2013年6月，瞿如明因需要借钱，经人介绍认识了一个姓陈的、一个姓葛的，他们将瞿如明带到静安寺附近的一幢楼，让他签了一堆材料。签完之后，向瞿如明的账户上转账支付了40万元，当时说好借4个月，月息按7%计算。此后，瞿如明做生意，把40万元都亏没了。2013年9月，姓陈的和姓葛的要求还钱，瞿如明就表示可以把房子卖掉之后还钱。等2014年过年的时候，姓陈的和姓葛的说等过完年再说，但是没有想到之后他们就自行把房子处理掉了，瞿如明并不认识金敏跃。
审理中，本院向颜柳青及上海佳俊房产经纪事务所第一份所的员工潘尚荣进行调查。颜柳青表示，颜柳青与高黄杰是朋友关系。一开始是高黄杰要买房子，颜柳青去佳俊房产登记并询问有无房子在卖。中介陪同高黄杰、颜柳青去看了系争房屋，当时瞿怡菁的母亲在场，她表示自己是租客、系争房屋的确在出售。支付定金的时候，瞿如明和金敏跃都在场，由于定金是颜柳青支付的，所有居间协议及收款收据写的都是颜柳青的名字。此后支付的73万元也均由颜柳青支付，算是高黄杰向颜柳青的借款。之后由于高黄杰限购，故系争房屋买在了高黄艳的名下。由于系争房屋要求现金付款，所以房价的确便宜点。潘尚荣表示，上海佳俊房产经纪事务所第一分所是上海佳俊房地产经纪事务所的分公司，第一分所因没有打印正式买卖合同的秘钥，故打印买卖合同都是去总公司打的。瞿如明和金敏跃之前到房产中介挂牌，说着急换房子，所以房子低于市场价格，但要一次性付清房款。潘尚荣与颜柳青联系后，瞿如明、金敏跃就带着潘尚荣、颜柳青、高黄杰前去看房。前去看房时，有个女的在里面，其表示是租客、系争房屋的确在卖。看房当天，就签了居间合同，记得居间协议及定金的收款收据均是瞿如明本人签字。瞿如明收取了定金5万元之后转交给了金敏跃。之后因为高黄杰限购，就以高黄艳的名义买了。说好中介费是1万元，高黄杰已付了5千元，还有5千元说好交房的时候再付。因系争房屋不满五年，且是六楼，所以市场价在90万元左右，由于说好不贷款、现金支付，故成交价低于市场价。瞿怡菁、瞿如明对颜柳青及潘尚荣的陈述不予认可；高黄艳对颜柳青及潘尚荣的陈述予以认可。
审理中，高黄艳提供瞿如明及其身份证的照片，证明签订居间协议当天，瞿如明本人在房产中介。瞿怡菁对照片真实性不予认可。瞿如明表示不清楚照片的情况，其从未去过房产中介。
以上事实，有原告瞿怡菁提供的职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、公证委托书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、登记申请书等，被告高黄艳提供的收款收据、银行卡取款业务回单、收据、自行调解协议书、收条、照片等，本院向颜柳青及潘尚荣调查所做的谈话笔录等，及各方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，瞿如明未经同住人瞿怡菁的同意，擅自购买系争房屋的产权，侵害了瞿怡菁的合法权益，瞿如明要求确认《上海市公有住房买卖合同》无效，符合法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点在于系争房屋现已经登记在高黄艳名下，瞿怡菁是否有权要求将系争房屋恢复至原有租赁状态。系争房屋的房地产权人原登记为瞿如明，瞿如明通过公证委托书全权委托金敏跃代为办理签订房屋买卖合同、办理房地产转移登记、代收房款等手续，高黄艳作为购房人，有理由相信产权登记及公证委托书的公示性。高黄艳已按合同约定向瞿如明的公证委托代理人支付了房款，并经登记成为了系争房屋的房地产权利人。此外，瞿怡菁曾于2014年5月14日签订调解协议书，确认高黄杰给予瞿怡菁六个月暂住于系争房屋的时间，若瞿怡菁在2014年11月底前未搬离，高黄杰有权将房屋内任何物品搬离，该份调解协议书也表明瞿怡菁已知晓并认可系争房屋被出售，且同意在约定期限内搬离。故瞿怡菁要求确认瞿如明与高黄艳间的买卖合同无效，要求将房屋恢复为原公有住房状态，缺乏事实与法律依据，本院难以准许。至于瞿如明未经瞿怡菁同意，擅自购买系争房屋的产权给瞿怡菁造成的损害赔偿，鉴于瞿怡菁并不要求在本案中处理，本案中不作处理，各方当事人可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告瞿如明与被告上海宝房（集团）有限公司就上海市宝山区密山二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；
二、原告瞿怡菁的其余诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取73.5元，由被告瞿如明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。