苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江震民初字第0857号
原告朱卫男。
委托代理人吴如江，江苏赛杰律师事务所律师。
委托代理人严建坤，江苏赛杰律师事务所律师。
被告苏州顺利房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）。
法定代表人谢时顺，董事长。
委托代理人吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。
委托代理人周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。
第三人查桂生。
原告朱卫男与被告苏州顺利房地产开发有限公司（以下简称顺利房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法由代理审判员陆菊文独任审理，于2013年9月17日公开开庭进行了审理，原告朱卫男的委托代理人吴如江、被告顺利房产的委托代理人周景锋到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭进行审理。审理中，本院依法追加第三人查桂生参加诉讼，并于2014年8月18日公开开庭进行了审理，原告朱卫男的委托代理人吴如江、被告顺利房产的委托代理人吴卫到庭参加诉讼，第三人查桂生经本院公告送达参加诉讼通知书、起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱卫男诉称：被告的关联公司顺利集团有限公司（以下简称顺利集团）结欠查桂生施工的物流仓库项目（位于盛泽西环路188号）9#-13、4#-8、16#-22车间建筑工程款，与查桂生于2011年5月13日达成购房协议，将被告开发的坐落于苏州市吴江区桃源镇铜罗府前路“同盛世家”的3幢1单元501室、502室住宅折抵工程款243万元。因查桂生欠原告款，经被告同意，查桂生将该两套房产的权利转让给原告。故原、被告于2011年8月28日签订《商品房买卖合同》，被告将两套房屋交付给了原告，合同第六条表述已“一次性付清房款”。其后，原告向被告交付了房屋登记费用要求办证，但被告只将其中的一套登记给原告，涉诉房屋502室至今拒不办证。综上所述，诉请判令：1、被告将位于苏州市吴江区桃源镇铜罗府前路同盛世家3幢502室房屋登记过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
被告顺利房产辩称：1、原、被告均非本案适格主体，原告的起诉应予以驳回。本案所涉以房抵债约定的主体是顺利集团、江苏顺利投资有限公司（以下简称顺利投资）与查桂生，根据协议的约定，原告只是查桂生的代理人，原告不是权利人，而被告同样不是义务人，因此，本案原、被告的诉讼主体资格均不适格，原告的起诉不能成立。2、本案所涉以房抵债协议中的502室房屋经法院判决后已无需继续履行，本案权利人主张实体权利已无事实依据，本案所涉原告主张房屋已无需办理过户转让。第一，因顺利集团、顺利投资与查桂生之间施工合同的履行而于2011年5月13日签订购房协议；第二，2012年8月10日，协议双方经过另行整体结算，就2011年5月13日购房协议所涉房屋的处分重新达成了约定，即原折价为120万元的同盛世家3幢1单元502室房屋由查桂生选择是否退还，如查桂生继续购买该套房屋，则查桂生需要支付顺利公司805815.20元，如不再购房屋买，则顺利公司支付查桂生工程款余款394181.20元；第三，鉴于双方于2012年8月10日签订对账单，故在2012年10月23日，由朱卫男向被告出具房屋变更协议，就查桂生与顺利公司没有异议的501室房屋调整为504室，并办理相关过户手续，而对于查桂生尚未确认是否继续购买的502室房屋在该协议中暂未予明确；第四，2013年7月19日，苏州市吴江区人民法院就刘进诉查桂生、顺利集团、顺利投资承揽合同纠纷一案作出（2013）吴江民初字第0135号民事判决，在该案中，法院认定了2012年8月10日查桂生与顺利集团、顺利投资签署的对账单系真实的，同时认为以房抵款所涉502号房屋并未实际履行，并以此认定顺利集团、顺利投资应当向查桂生支付工程款，且该支付款项中应当扣除502室房屋抵付款120万元，据此，法院的判决行为已确认了本案所涉502室房屋已经不属于以房抵款的范畴，且不需要再行履行；第五，原告主张的502室房屋的价款同样没有支付，2012年8月10日结算对账已证明房款未予支付。3、2011年5月13日的购房协议其本质是以物抵债，在物权没有发生变动之前，该协议应属无效。综上，请求法院驳回原告的起诉或者诉讼请求。
第三人查桂生未作述称。
经审理查明：顺利集团、顺利投资与被告顺利房产系关联企业，公司法定代表人均为同一人即谢时顺。2011年5月13日，顺利集团、顺利投资（甲方）与查桂生、江苏兴夏建筑安装有限公司（乙方）签订购房协议1份，该协议主要内容为：乙方承建甲方开发的9#-13、4#-8、16#-22车间及附属工程项目，甲方尚余部分工程款未付给乙方，经双方友好协商，现已达成以下协议：甲方向乙方出售“同盛世家”两套房产的方式充抵工程款，同盛世家3幢1单元501室，面积为274.2平方米，总价为123万元整，3幢1单元502室，面积为267.29平方米，总价为120万元整，合计总金额为243万元，乙方委托朱卫男办理相关的房产手续，甲方予以配合，甲方提供两套房子的钥匙一套给乙方，便于乙方看房，此协议一式三份，甲方两份，乙方一份，双方签字盖章后生效。
同日，第三人查桂生在其所持有的购房协议下方手写如下内容：“2011年5月13号查桂生以把同盛世家房产以卖给朱卫男，价格唯243万元正，以付清。2011年5月13号，查桂生”。
2012年10月23日，原、被告协议将上述购房协议中的3幢501室更换为3幢504室，并已将该房屋过户登记给原告。
2011年8月28日，原、被告签订商品房买卖合同1份，被告将同盛世家3幢502室出售给原告，房屋总金额为120万元，该合同第六条约定付款方式为一次性付清房款。庭审中双方确认，原告实际并未向被告支付购房款。
2012年8月10日，第三人查桂生与顺利集团、顺利投资签订了结算协议，主要内容为16#-22#车间的对账结果：结算价9926940元-已付工程款9138600元-税金794155.20元-维修金300000元-质保金500000元=倒欠805815.20元。已付工程款中包含同盛世家3幢502室房屋抵付工程款120万元，结算结果为查桂生倒欠顺利集团、顺利投资805815.20元。（2013）苏中民终字第2315号生效民事判决认定，顺利集团、顺利投资与查桂生约定以顺利房产名下的房产抵付工程款，但该房产仍在顺利房产名下，未过户到查桂生名下，以房抵债实际并未履行，故以房抵付的工程款120万元不能扣除。
以上事实，有购房协议、房屋变更协议、商品房买卖合同、对账单、（2013）苏中民终字第2315号民事判决书以及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。第一，原、被告虽签订了商品房买卖合同，但原告实际并未向被告支付购房款120万元，因此原告基于房屋买卖合同关系而要求被告协助办理过户登记，本院不予支持；第二，根据原告的庭审陈述，查桂生因结欠原告水泥款及借款300多万元，而将顺利集团、顺利投资抵给其的房产再抵给原告，故原告和查桂生之间所达成的系以物抵债协议，而以物抵债系以他种给付代替原定给付，为要物合同、实践合同，除当事人意思表示一致外，还需办理物权转移手续后以物抵债方能成立。现本案所涉的房产同盛世家3幢502室未过户登记至查桂生名下，也未过户登记至原告名下，应视为以物抵债行为并未成立，原告据此诉请被告协助办理过户，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告朱卫男的诉讼请求。
案件受理费80元、公告费560元，合计640元，由原告朱卫男负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 韩长安
代理审判员 陆菊文
人民陪审员 李圣楹
二〇一四年九月十五日
书 记 员 薄菲菲
书 记 员 吴斯源