上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9183号
上诉人（原审原告、反诉被告)：俞国兴，男，1961年8月6日出生，汉族，住上海市闵行区莘庄工业区。委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：刘孝坤，男，1954年7月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周知明，上海市申达律师事务所律师。委托诉讼代理人：高睿静，上海市申达律师事务所律师。上诉人俞国兴因与被上诉人刘孝坤房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人俞国兴上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、房屋买卖合同系要式合同，其交易行为需要订立合法有效的书面合同来约定交易双方的权利义务关系。上诉人与被上诉人仅就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)的买卖初步达成口头约定，并未就合同中的必要条款进一步约定，属于未全面达成一致性意见，且在之后长达10余年间双方也没有进一步履行初步达成的口头协议，因此应认定合同没有成立且无效。2、被上诉人在10余年前占有使用涉案房屋而未付清全部购房款，客观上造成上诉人的损失，一审未考虑上述情况，判决有失公平公正。被上诉人刘孝坤辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。双方就涉案房屋买卖之合意在1999年达成，且实际履行了口头买卖合同中的主要义务，合同成立且有效。俞国兴向一审法院起诉请求：1、确认俞国兴、刘孝坤于1999年1月达成的涉案房屋的口头买卖合同无效；2、刘孝坤迁出涉案房屋，将涉案房屋返还俞国兴；3、刘孝坤支付自2016年4月1日起至实际返还房屋之日为止，按1,500元（人民币，下同）/月计算的房屋使用费。刘孝坤向一审法院反诉请求：1、俞国兴、刘孝坤就涉案房屋所达成的买卖协议继续履行，俞国兴协助刘孝坤将上述房屋产权过户登记至刘孝坤名下；2、在办理产权过户登记手续中所应缴纳的交易税费，由俞国兴、刘孝坤各自负担。一审法院认定事实：涉案房屋登记产权人为俞国兴，产权登记日期为1999年11月5日，在产权证的附记中注明“动迁安置”，系俞国兴因动迁安置而取得的产权房。1999年1月，俞国兴作为出售方、刘孝坤作为受让方，双方达成协议，俞国兴以10万元的价格将涉案房屋转让给刘孝坤。同月，俞国兴将涉案房屋交付给了刘孝坤，刘孝坤接收后使用至今。刘孝坤曾于2015年4月向一审法院提起诉讼，要求俞国兴办理过户手续。后刘孝坤撤回了该案诉讼。刘孝坤向一审法院提供一份落款时间为“1999年元月20日”的《协议》，内容是：甲方：俞国兴，乙方：刘孝坤；主文：因各自需要，甲方将XX村XX号XX室住房转让给乙方，双方达成如下协议：1、拟定价为人民币壹拾万元整，交房日付清；2、因动迁房甲方未取得房地产证（绿证），故未能当即交易，在甲方取得产证后，协助乙方办理产证；3、该房以前债权债务乙方概不负责；4、在办证时所需费用均由乙方负责；5、该协议自双方签名起生效。在甲、乙双方落款处分别签署“俞国兴”、“刘孝坤”的名字。俞国兴对此表示，其未签署过该协议。俞国兴、刘孝坤之间仅存在口头买卖合同关系。一审庭审中，刘孝坤表示，其已付清了全部的10万元购房款，在付清全部房款后，俞国兴才交付房屋。俞国兴将产权证交给其保管也证明俞国兴已收到了全部购房款。俞国兴则表示，刘孝坤仅支付了7万元购房款，双方约定剩余3万元应在办理产权过户时支付，刘孝坤至今仍未支付剩余3万元购房款。一审法院认为：本案的争议焦点在于，双方是否签署了关于涉案房屋买卖的要式合同；如果不存在要式合同，则双方达成的口头合同是否有效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。此法条说明买卖合同既有要式合同，也有不要式合同。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十一条针对房地产转让的形式要件亦规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。由此证明，房地产转让需要采用要式合同。房地产交易采用要式合同的原因在于，不动产权利转让应当登记，交易双方需要向不动产登记机关提出申请，而登记机关对不动产登记的申请及相关材料需要进行必要的审核，况且不动产交易作为重要的经济活动应当审慎，履行过程需要一定的周期，不可能即时结清，为避免交易双方对合同内容产生不必要的分歧，故涉及不动产的交易需要采用要式合同。未采用要式合同，而是采用口头合同形式的房地产买卖是否有效？《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。按现有不动产登记的相关要求，不动产交易双方必须提供符合要求的书面合同，否则登记机关不会受理不动产登记申请。但是，如果交易双方对于如合同主体、合同标的、交易价格、标的物的交付等交易的主要条款约定明确，则即使双方采用了口头形式，且当事人已支付对价、交接了不动产，履行了主要合同义务，则基于自愿原则，从促进交易、保护交易安全的角度考量，应认定双方的口头合同有效，交易双方可以继续履行合同。本案中，对于刘孝坤提供的落款时间为“1999年元月20日”的《协议》，俞国兴否认该协议甲方落款处的“俞国兴”系其本人签名，对此刘孝坤负有举证责任以进一步证明该《协议》的真实性、合法性。因刘孝坤未能针对性的补强证据，故一审对《协议》真实性无法认可，据此，刘孝坤主张的双方就涉案房屋签订了此份要式合同，不予采信。俞国兴与刘孝坤就涉案房屋明确约定了交易价格为10万元，交易金额确定无误；双方已实际交付了涉案房屋，即实体权利已交接；从双方的庭审陈述证实，双方明确约定在俞国兴取得房屋产权后，办理转移过户手续。因此，双方就上述内容达成一致，已具备了买卖合同的基本的主要要件，并且双方已履行了合同的主要义务。一审法院认为，双方就涉案房屋交易而达成的口头合同有效。俞国兴要求确认双方的口头合同无效的诉讼请求，法院不予支持。根据诚实信用原则，俞国兴应当继续履行双方的口头合同，协助刘孝坤办理涉案房地产的过户手续。虽然双方未签订书面合同，但如果俞国兴主动协助刘孝坤办理产权过户手续，不动产所在地的房地产交易中心可以提供为办理产权过户所需的网络版示范文本《上海市房地产买卖合同》的相关服务，由双方签署后申请过户。故刘孝坤要求俞国兴办理过户手续，于法有据，法院予以支持。从双方当事人的庭审陈述证实，双方未能办理产权过户手续的原因在于双方对交易税费的负担存在分歧，俞国兴认为全部的交易税费由刘孝坤承担，而刘孝坤认为交易税费应由双方各自承担。对此，一审法院认为，现无证据证明双方对交易税费的负担存在明确的约定，因此按正常的不动产交易之相关规定，应当由交易双方各自承担相关税费。然而，刘孝坤向法院提供的《协议》中却又记载了“在办证时所需费用均由乙方（刘孝坤）负责”，虽然法院并未认可《协议》的效力，但鉴于此证据系由刘孝坤提供，则应视为其接受《协议》中对其自身不利的条款的约定，故一审法院认定，涉案房屋交易所应缴纳的全部税费均由刘孝坤负担。关于涉案房屋的转让价款是否已全部结清的问题，根据谁主张谁举证的基本民事诉讼证据规则，刘孝坤表示其已付清了全部房款，其应向法院提供付款依据或俞国兴的收款凭证，但其未能提供确凿证据予以佐证，因此，一审法院结合双方的陈述，确认刘孝坤支付了7万元购房款，余款3万元未付。该余款应当由刘孝坤支付给俞国兴。一审法院审理后作出判决：一、俞国兴与刘孝坤就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖而达成的口头合同继续履行；二、俞国兴于判决生效之日起十日内协助刘孝坤办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至刘孝坤名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由刘孝坤负担；三、刘孝坤于办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续当日支付俞国兴购房款人民币3万元；四、驳回俞国兴的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,300元，减半收取计1,150元，由俞国兴负担。反诉案件受理费减半收取计1,150元，由俞国兴负担。经二审审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本案争议焦点在于：上诉人俞国兴与被上诉人刘孝坤之间采用口头约定方式达成的涉案房屋买卖就主要条款是否全部协商一致，上诉人主张双方之间的口头买卖合同未成立且无效能否采信？本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人并未否认与被上诉人就出售涉案房屋进行协商的事实，在本案审理中，双方也对房屋买卖成交价为10万元不持异议，基于买受人的主要合同义务为支付价款，按照通常的交易惯例，只有在买受人支付房款情况下出卖人才可能将涉案房屋交付给买受人，因此，上诉人作为涉案房屋的产权人对涉案房屋进行的处分、以及将涉案房屋交付给被上诉人使用等行为，可以认定上诉人与被上诉人之间就房屋买卖合同主要内容协商并达成一致意见，基于上诉人履行了合同主要义务，故双方之间达成的口头买卖合同成立且有效。由于涉案房屋具备继续履行交易的相关要件，故一审法院判令双方继续履行合同，并无不当。本院注意到，双方之所以未办妥产权转移过户手续，主要原因在于双方对交易税费的承担问题存有争议，但税费承担问题即便在双方口头买卖合同协商期间未涉及到，仍不影响口头合同的成立及履行，因为税费的承担主体已由相关法律作出规定，在双方未约定或者约定不明情况下，可以参照相关法律规定确定交纳主体。上诉人以税费承担未进行过协商为由主张口头合同未成立且无效，本院不予采纳。一审法院依据被上诉人接受《协议》内容之理由认定涉案房屋交易相关税费由被上诉人承担，亦无不当。关于上诉人以被上诉人未付清房款之理由主张口头合同未成立及无效，对此，本院认为，买卖双方原系邻居关系，在口头买卖成立前双方已经熟识，因此存在已付房款而未出具收据的可能性，但此为一种推断，房屋买卖作为一项重大的民事活动，买卖双方理应订立书面的合同并对房款支付情况出具书面收据等，避免之后可能发生的不必要的争议。本案中，上诉人提出尚有3万元尾款未支付，虽然被上诉人表述已付清房款，但未能提交上诉人出具的收款收据等加以佐证，一审法院依据双方的陈述结合举证责任分配的相关规定，采信上诉人的主张，据此认定被上诉人需向上诉人支付3万元，尚无不妥。综上所述，上诉人俞国兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,600元，由上诉人俞国兴负担。本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十一月十六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……