浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉莼民三初字第76号
原告：傅岳波，农民。
委托代理人：叶善国。
被告：江金锵，农民。
被告：单芳玉，农民。
原告傅岳波为与被告江金锵、单芳玉房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告傅岳波及其委托代理人叶善国、被告江金锵到庭参加诉讼，被告单芳玉经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因原告申请变更诉讼请求，本院于2015年8月25日再次公开开庭进行了审理。原告傅岳波的委托代理人叶善国到庭参加诉讼，被告江金锵、单芳玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅岳波起诉称：原告与两被告于2014年1月12日签订房产转让协议，由奉化市家缘房产中介所为证，买卖位于奉化市香山美邸2幢1204室房屋，面积为126.36平方，总房价1100000元。协议第四条约定更户（或过户）时间为2014年3月15日之前，第五条约定付款方式为2014年1月12日乙方（即原告）付定金200000元，乙方在房产证做出日付房款200000元。原告按约定于2014年1月12日付给两被告定金200000元，而两被告未按约定履行给原告做房产证相关手续。事后，原告要求两被告按转让协议约定解除房产转让协议并返还定金200000元、支付违约金200000元及由此造成原告的经济损失9700元和相应利息。两被告要求延迟办理房产手续，双方于2014年3月16日签订了补充协议，协议约定被告方需于2014年4月30日前办理完房产证手续。此后，两被告不讲信用，未按期履行相应义务，故原告多次要求解除房产转让协议并退还定金、支付违约金及赔偿经济损失，但都未果。现原告起诉要求：1.解除原告与被告江金锵、单芳玉签订的房产转让协议；2.被告江金锵、单芳玉返还原告定金200000元；3.被告江金锵、单芳玉支付原告违约金200000元；4.被告江金锵和单芳玉赔偿原告损失9700元及相应利息。庭审中，原告明确相应利息为：以9700元为本金，按中国人民银行公布的同期同档次基准利率自2014年3月9日起计算至款清日止。审理中，原告变更诉讼请求如下：1.依法解除原告傅岳波与被告江金锵、单芳玉签订的房产转让协议；2.要求被告江金锵、单芳玉共同向原告傅岳波双倍返还定金共计400000元。
被告江金锵未提出书面答辩意见，庭审中口头答辩称：1.本案涉案房屋系案外人张善军向其抵债，后其又将该涉案房屋抵债给了被告单芳玉，故该涉案房屋实际上是由被告单芳玉出卖给原告的，且200000元定金最后也交付给了被告单芳玉。现其与被告单芳玉的债权债务关系已结清，故本案涉案房屋若最终出卖给了原告，则被告单芳玉应将该200000元定金向其返还，若最终没有出卖给原告，则该200000元定金与其无关；2.本案涉案房屋现正由奉化市人民法院处理中，因目前未处理完，其也是受害者，也因此无法履行相应义务；3.若本案最终能妥善处理，其愿意以8000元／平方米的价格出售给原告；4.该涉案房屋出售给原告时，原告已知该房屋已被法院查封，且也是以相对较低的价格出卖给原告的，原告应负相应的责任；5.香山美邸董事长张善军曾承诺涉案房屋的相关事宜能于2014年3月15日前处理好，但最终却未能处理妥善，故其与被告单芳玉也均系受害者。
被告单芳玉未作答辩。
原告傅岳波为证明上述事实，向法庭提供以下证据：
1.房产转让协议书一份。用以证明原告向两被告购买本案涉案房产并约定相应权利义务关系的事实。
2.定金收据一份。用以证明原告向两被告交付购房定金200000元且两被告已收到的事实。
3.室内设计委托合同及收据各一份。用以证明原告与两被告签订房产转让协议后原告与装饰公司签订了设计委托合同并支付了设计费9400元，两被告应依法向其赔偿该笔费用及相应利息的事实。
原告提供的上述证据，鉴于被告单芳玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为放弃当庭质证的权利。以上证据经庭审质证，对于证据1，被告江金锵表示认可，但认为其虽有在协议上签名，但应作为中间人认定，仅需承担一定责任的。本院认为，鉴于被告江金锵对其在协议上的签名并无异议，故本院对该房产转让协议予以认定。对于证据2，被告江金锵对收据上的签名无异议，但认为该定金最终交付于被告单芳玉，其并未拿到，本院认为，鉴于被告江金锵对收条上的签名并无异议，本院对原告向两被告交付该购房定金的事实予以认定。对于证据3，被告江金锵不予认可，认为涉案房屋的交房时间应是2014年3月15日，但原告于2015年3月9日就与装修公司达成装修协议，显属不合理，至少应要等到房屋交付后再装修设计。本院认为，鉴于被告江金锵对该证据的真实性未提出异议，故对该证据的真实性本院予以确认。
被告江金锵为证明上述事实，向法庭提供房产转让协议书一份。用以证明本案房产系张善军同意其出售的事实。鉴于被告单芳玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为放弃当庭质证的权利。该证据经质证，原告傅岳波认为，张善军个人并不能代表香山美邸开发商的意志，其签名系其个人行为，而非公司行为。故被告江金锵出售本案房产系无权处分行为。本院认为，鉴于该协议上并无香山美邸项目部签章，故案外人张善军在房产转让协议书上签名同意出售该房屋仅代表其个人行为，故本院仅对案外人张善军同意被告出售本案房产的事实予以认定。
被告单芳玉未向法庭提供证据。
根据以上采信的证据并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年1月12日，原告傅岳波与被告江金锵、单芳玉签订一份房产转让协议。协议约定被告方将其向开发公司预订的坐落于奉化市香山美邸2幢1204室，面积为126.36平方米的房产转让给原告傅岳波。房款总额为1200000元，原告于2014年1月12日前向被告方交付定金200000元，待房产证做出日再交付200000元，余款等原告贷款到位日一次性付清。被告方需在2014年3月15日前办结房产更名（或过户）手续。原告如有违约，被告方有权不退还定金，即原告支付违约金200000元；被告如有违约，应向原告退还已付定金，并再支付违约金200000元。原被告双方在协议书上签名捺印，案外人郑焱亦作为见证人在协议书上签名捺印。2014年1月12日，原告傅岳波向被告江金锵、单芳玉交付定金200000元，并由两被告向原告出具定金收据予以确认。原告依约交付定金后，被告方至今未能办理房产转让（过户）手续。另查明，本案房产非两被告实际所有，房产转让协议签订后，香山美邸股东张善军为向被告江金锵偿还个人债务而签字确认同意出售本案房产，但无香山美邸开发商或项目部的签章追认。
本院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。本案被告江金锵、单芳玉在未取得本案房产所有权及处分权的情况下，与原告签订了房产转让协议，在原告依约向两被告交付200000元定金后，又无法按约为原告办结房屋权证过户手续，致使原告至今未能取得本案房产的所有权，故原告可依法要求解除与两被告之间的房产转让协议。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故对原告要求两被告返还定金的诉请，本院予以支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告要求两被告共同向原告双倍返还定金的诉请，亦予支持。被告江金锵和单芳玉均在房产转让协议书的出卖方处签字捺印，亦均在定金收据的收款人处签字捺印，故对被告江金锵主张本案房款及定金均由被告单芳玉单方收取，且本案房产亦由被告单芳玉单方向原告出卖的答辩意见，本院不予采纳。被告单芳玉经本院合法传唤，未参加庭审，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告傅岳波与被告江金锵、单芳玉签订的房产转让协议；
二、被告江金锵、单芳玉于本判决生效后十日内共同向原告傅岳波双倍返还定金共计400000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费7446元，由原告傅岳波负担146元，被告江金锵、单芳玉共同负担7300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 竺晴照
人民陪审员 谢再明
人民陪审员 庄冠冠
二〇一五年九月九日
书 记 员 周波娜
附：一、本判决所依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
3.《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。