江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1498号
上诉人（原审被告）南京双宁投资管理有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路37号。
法定代表人张建宁，该公司总经理。
委托代理人刘震宁，江苏环太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京中电熊猫置业有限公司，住所地南京市栖霞区华电路1号。
法定代表人陈国方，该公司总经理。
委托代理人庄卓，江苏法德永恒律师事务所律师。
委托代理人杨焘，江苏法德永恒律师事务所律师。
原审被告江苏中捷能源发展有限公司，住所地南京市栖霞区疏港路1号龙潭物流基地A—259号。
法定代表人俞浩，该公司总经理。
原审第三人南京天美地商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路209号416室。
法定代表人雷秉根，该公司总经理。
上诉人南京双宁投资管理有限公司（以下简称双宁公司）因与被上诉人南京中电熊猫置业有限公司（以下简称中电熊猫公司）、原审被告江苏中捷能源发展有限公司（以下简称中捷公司）、原审第三人南京天美地商业管理有限公司（以下简称天美地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中电熊猫公司原审诉称，2012年9月，中电熊猫公司与双宁公司签订《房屋租赁合同》，中电熊猫公司将其位于南京市鼓楼区建宁路37号中电信息大厦中的一楼、二楼、三楼，合计建筑面积约7030平方米出租给双宁公司用于商场经营。2014年3月，中捷公司向中电熊猫公司出具《履约保函》，承诺对双宁公司的债务承担不可撤销的连带保证责任。因双宁公司长期拖欠租金，中电熊猫公司多次催缴无果，于2014年4月15日向双宁公司发送《解除合同通知书》，但双宁公司至今未向中电熊猫公司办理清算事宜。为维护中电熊猫公司的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、确认中电熊猫公司与双宁公司之间的关于本市鼓楼区建宁路37号房屋的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令双宁公司向中电熊猫公司支付租金596.5万元（2013年1月1日至2014年8月31日），并按欠款金额的每日万分之三支付违约金至实际给付之日止；3、中捷公司对上述欠款负连带责任。
双宁公司原审辩称，双宁公司与中电熊猫公司之间不存在合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》不是双方真实意思表示。双宁公司租赁涉案房屋系与案外人中国电子物资苏浙公司签订合同，中电熊猫公司不是租赁合同的相对方。双宁公司也不存在欠中电熊猫公司租金的情况。综上，请求法院驳回中电熊猫公司的起诉。
中捷公司原审未答辩，亦未提交证据。
天美地公司原审未答辩，亦未提交证据。
原审法院经审理查明，中电熊猫公司于2012年7月26日领取了南京市鼓楼区建宁路37号中电信息大厦的房屋所有权证，系涉案房屋的所有权人，涉案房屋所在的的一层建筑面积为2808.73平方米，二层建筑面积为3053.47平方米，三层建筑面积为3779.66平方米。
2012年9月1日，中电熊猫公司（甲方）与双宁公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于鼓楼区建宁路37号中电信息大厦中的一楼（约1000平方米）、二楼（约2730平方米）、三楼（约3300平方米），合计建筑面积约7030平方米出租给乙方用于办公、酒店、餐饮、休闲、商场经营，租赁期限自2012年9月1日至2025年8月31日；2012年9月1日至2013年8月31日，租金为292.5万元、场地费157.5万元，合计450万元；2013年9月1日至2014年8月31日，租金为368.225万元、场地费198.275万元，合计566.5万元；押金100万元；租金交纳按照先付后用的原则，乙方按季度支付租金及场地费，每季度支付当年租金和场地费的四分之一，支付时间为每季度起租日之后15个工作日内支付下一季度的租金及场地费用；乙方逾期支付，每逾期一日，应按全部应缴租金的万分之三向甲方支付逾期违约金；逾期60日乙方仍未付清应缴租金的，甲方有权解除合同等等。
合同签订后，中电熊猫公司按照约定将涉案房屋及场地交付双宁公司，双宁公司向中电熊猫公司支付押金100万元。双宁公司租赁涉案房屋后开设南京双宁（海宁）皮草城，将涉案房屋分割成单个商铺转租给近百个商户进行经营，后委托原审第三人天美地公司对皮草城进行管理。
因双宁公司拖欠租金，中电熊猫公司于2013年12月12日向双宁公司发出催告函，要求双宁公司支付租金。双宁公司于2013年12月27日、2014年1月3日、2014年3月19日向中电熊猫公司出具付款承诺书，承诺尽快支付欠缴租金。2014年3月19日，中捷公司向中电熊猫公司出具《履约担保函》，承诺对双宁公司履行与中电熊猫公司租赁合同承担不可撤销的连带保证责任。
2014年4月15日，中电熊猫公司向双宁公司发出《解除合同通知书》，解除双方签订的租赁合同，解除通知书于2014年4月16送达给双宁公司。
因双宁公司拖欠租金，中电熊猫公司多次催要无果后，诉至法院，请求判如所请。
原审审理中，中电熊猫公司认可双宁公司于2014年1月13日支付200万租金、2014年1月31日支付50万租金、2014年3月19日支付20万租金。中电熊猫公司自愿将收取双宁公司的押金100万元折抵双宁公司欠付的租金。双宁公司辩称其与案外人中国电子物资苏浙公司（以下简称苏浙公司）签订了涉案房屋及场地的租赁合同，其已经向苏浙公司缴清租金，并不欠中电熊猫公司租金。为此，双宁公司提交其与苏浙公司签订的租赁合同复印件，但中电熊猫公司认为该份证据系复印件，不予认可，双宁公司对此未再提供其他证据。
因双方分歧较大，致使本案原审调解未果。
原审法院认为，中电熊猫公司、双宁公司之间签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中电熊猫公司按照约定向双宁公司交付租赁物，双宁公司理应按照合同约定支付租金，故对中电熊猫公司要求双宁公司支付租金的诉讼请求，原审法院予以支持。双宁公司在中电熊猫公司催告后，逾期超过60日未付清应缴租金，中电熊猫公司按照合同约定向双宁公司送达解除合同通知书，双宁公司于2014年4月16日收到该通知，故双方的租赁合同于解除通知书送达之日生效，对中电熊猫公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，原审法院予以支持。租赁合同解除后，双宁公司继续占用租赁物，应当支付房屋使用费。双宁公司虽否认与中电熊猫公司之间不存在房屋租赁合同关系，双方签订的租赁合同不是双方真实意思表示，但对其该项抗辩意见仅提交了其与苏浙公司合同复印件，而中电熊猫公司对该复印件不予认可，双宁公司对此争议事实又无其他证据证明，故对双宁公司的该项辩解意见，原审法院不予采信。双宁公司应当按照合同约定支付租金，并应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。中电熊猫公司自愿将收取双宁公司的押金100万元折抵双宁公司欠付的租金，故双宁公司尚欠中电熊猫公司2013年1月1日至2014年4月16日止的租金及2014年4月17日至2014年8月31日期间的房屋使用费共计496.5万元（450÷12×8＋566.50-270-100=496.5）。双宁公司逾期支付房租，按照合同约定应承担欠付租金的违约金，中电熊猫公司自愿将违约金计算标准降至每日万分之二，符合法律规定，原审法院予以支持。中电熊猫公司参照该标准主张有关房屋占有使用费，原审法院予以准许。中捷公司承诺对双宁公司履行与中电熊猫公司租赁合同承担不可撤销的连带保证责任，故中捷公司应对被告双宁公司上述债务承担连带责任。中捷公司、第三人天美地公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的诉讼权利，应自行承担不利后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、南京中电熊猫置业有限公司与南京双宁投资管理有限公司签订的关于本市鼓楼区建宁路37号的《房屋租赁合同》于2014年4月16日解除。二、南京双宁投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京中电熊猫置业有限公司租金及房屋使用费共计4965000元。三、南京双宁投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付南京中电熊猫置业有限公司违约金等损失583193.5元（2012年9月22日至2014年8月31日）；南京双宁投资管理有限公司按照4965000元每日万分之二的标准给付南京中电熊猫置业有限公司自2014年9月1日至判决确定的给付之日的损失；四、江苏中捷能源发展有限公司对上述债务承担连带责任，江苏中捷能源发展有限公司在清偿上述债务后可向南京双宁投资管理有限公司追偿。如果南京双宁投资管理有限公司、江苏中捷能源发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费56558元，减半收取28279元，由南京双宁投资管理有限公司负担（此款中电熊猫公司已预交，在给付上述款项时加付此款）。
双宁公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定的涉案房屋的房屋租金标准存在错误。2010年9月1日，双宁公司与案外人苏浙公司签订的《租赁合同》约定租赁涉案房屋用于经营。上诉人一直按期向苏浙公司支付房屋租金，包括租金和场地费。2012年8月，中电熊猫公司称苏浙公司是股东，要求重新签订《房屋租赁合同》，该合同的核心条款与原《租赁合同》基本一致。因此，上诉人认为《房屋租赁合同》是《租赁合同》的延续。苏浙公司、中电熊猫公司向上诉人提供的发票显示有场地租金和房屋租金。上诉人认为房屋租金是指涉案7030平方米房屋的租金，场地使用费是指上诉人使用案涉房屋所在的中电信息大厦四周场地所应支付的使用费，而中电信息大厦四周场地一直由苏浙公司、中电熊猫公司管理和使用，上诉人认为被上诉人无权向上诉人收取场地费，上诉人仅需向被上诉人支付房屋租金中的租金部分。二、原审法院对上诉人欠缴租金的事实认定错误。根据两份租赁合同中租金的约定，2012年9月1日至2013年8月31日，上诉人需向被上诉人中电熊猫公司支付房屋租金292.5万元、场地费157.5万元，合计450万元；2013年9月1日至2014年4月16日，双宁公司需向中电熊猫公司支付房屋租金为229万元、场地费124万元，合计803万元。而自2010年9月以来，双宁公司共向苏浙公司支付了租金1307.5万元（含保证金100万元）。双宁公司曾于2014年1月13日、2014年3月19日向中电熊猫公司支付租金270万元。综上，2010年9月1日至今双宁公司已付租金784.875万元、场地费422.625万元，由于被上诉人至今没有按照合同约定履行移交场地义务，故被上诉人应将多收取的场地费422.625万元冲抵房租。自2010年9月上诉人应交租金1035.3万元，实际截止2014年4月16日已交租金1307.5万元，因此上诉人已多交租金272.2万元。原审法院认定2013年1月1日至2014年4月16日止双宁公司欠被上诉人的租金与事实不符。三、原审法院确认《房屋租赁合同》已于2014年4月16日解除缺乏事实依据。由于双宁公司不存在欠缴租金的事实，因此，被上诉人以双宁公司欠缴租金为由，主张解除双方签订的《房屋租赁合同》缺乏法律和合同约定。四、原审法院对双宁公司未能按期向中电熊猫公司支付租金的原因未予查明，认定事实不清。双宁公司租赁案涉房屋，用于经营海宁皮革城，双宁公司将房屋转租给租户收取租金。自2014年4月起，中电熊猫公司多次向租户发函阻止租户向双宁公司支付租金，使得双宁公司不能按期取得租金收入，导致双宁公司无法按期向中电熊猫公司支付租金。2013年以来，中电熊猫公司管理的案涉房屋四楼严重漏水，导致双宁公司遭受损失达数百万元，但中电熊猫公司与双宁公司就排除事宜一直未能达成一致。上诉人无法赔偿遭受损失的租户，租户进而拒付租金。双宁公司无法按期向中电熊猫公司支付相应的租金。被上诉人长期停电达2个月，给商户造成重大损失。综上，1、请求二审法院撤销原判，驳回上诉人原审全部诉讼请求。2、被上诉人承担诉讼费用。
中电熊猫公司答辩称，上诉人和被上诉人就案涉房屋签订的租赁合同合法有效，上诉人欠房屋租金截至到2014年8月31日已高达496.5万元，经被上诉人的多次催交，且上诉人多次出具付款承诺书，但上诉人均未履行其约定，已构成根本违约，所以被上诉人行使合同解除权符合约定。上诉人认为合同并非其真实意思表示，仅是其与苏浙公司所签署租赁合同的延续的意见不能成立。因为2012年7月份被上诉人取得案涉房屋的产权之后，在征求上诉人同意之后，双方经协商一致，重新签署租赁合同。缔约双方理应按照现行租赁合同履行，上诉人违约的行为应当按照现行租赁合同来追究违约责任。关于租赁合同中租金的构成包括房屋的租金和场地使用费，这仅仅是双方约定的一种租金支付方式，根本目的是为了合理的减免税费，所以其在上诉状称原审法院对于租金计算方式不当不能成立。综上，被上诉人请求二审法院维持原判，驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审中，上诉人提供如下证据：1、2010年9月2日，苏浙公司和上诉人签订的《租赁合同》、补充协议及发票一组，证明除了合同约定标的物还有场地的使用是属于双方合同约定的配套。2、双宁公司的法定代表人张建宁和江苏丽莎商贸发展有限公司签订的《借款协议书》、南京永信资产评估事务所于2010年9月8日出具的南京“海宁皮革城”装饰及设施项目资产评估报告书，南京市下关区公安消防大队于2010年12月15日出具的消防安全检查合格证，证明上诉人在涉案承租房屋里面投资了将近1400万元，如果合同终止或者解除，对于装修损失被上诉人应当适当补偿。
被上诉人质证后认为：1、对合同真实性无法确认。对上诉人提供的票据真性认可，但认为和本案没有关联性，认为出租的房屋不应当包括室外场地。2、对《借款协议书》真实性无法确认，认为与本案没有关联性。对审计报告、消防合格证真实性认可，但认为这两个证据和本案无关。
本院认为，中电熊猫公司与双宁公司于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同约定，中电熊猫公司将其位于南京市鼓楼区建宁路37号中电信息大厦中的一楼（约1000平方米）、二楼（约2730平方米）、三楼（约3300平方米），合计建筑面积约7030平方米，出租给双宁公司用于经营。由于双方合同并未约定电信息大厦四周场地由上诉人承租使用并支付使用费，故合同约定的场地使用费和租金所指向的标的均是诉争7030平方米房屋。因此，上诉人称房屋租金是指涉案7030平方米房屋的租金，场地使用费是指上诉人使用案涉房屋所在的中电信息大厦四周场地所应支付的使用费，认为原审法院认定的涉案房屋的房屋租金标准存在错误的上诉意见，缺乏合同依据，本院不予支持。
由于双方合同对租金标准和支付期限均作了明确约定，上诉人双宁公司应按照合同约定履行按期缴纳租金的义务。现上诉人提供证据证明其于2014年1月13日向被上诉人支付200万元租金、2014年1月31日支付50万元租金、2014年3月19日支付20万元租金，理当向被上诉人支付其余租金。上诉人以其自2010年9月以来，向案外人苏浙公司支付租金1307.5万元，认为已向被上诉人支付租金1307.5万元，但上诉人向案外人苏浙公司支付的租金不能认定为向被上诉人支付的租金，且上诉人多次向被上诉人出具的承诺亦佐证上诉人欠付被上诉人租金的事实。因此，上诉人认为原审法院认定双宁公司欠缴租金错误的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为因被上诉人向租户发函阻止租户向双宁公司支付租金，导致双宁公司无法按期支付租金，缺乏证据证明，本院不予支持。上诉人认为被上诉人管理的大厦四楼漏水及被上诉人停电，导致其遭受重大损失，导致其无法按期向中电熊猫公司支付相应的租金，由于双宁公司原审中并未以此为由抗辩亦无证据支撑，本院不予采信，关于漏水损失及停电损失，上诉人原审中未以此为由提起反诉，二审中上诉人提出该意见，本院不予处理。
因双方合同约定逾期60日，双宁公司仍未付清应缴租金的，中电熊猫公司有权解除合同。因双宁公司拖欠租金，中电熊猫公司于2013年12月12日向双宁公司发出催告函，要求双宁公司支付租金。双宁公司于2013年12月27日、2014年1月3日、2014年3月19日向中电熊猫公司出具付款承诺书承诺尽快支付欠缴租金，但由于双宁公司并未按约履行，中电熊猫公司按约向双宁公司送达解除通知书，故原审法院认定双宁公司于2014年4月16日收到解除通知书之日为双方解除合同之日，符合合同约定，依法应予维持。上诉人称原审法院认定《房屋租赁合同》已于2014年4月16日解除缺乏事实依据的上诉意见，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56558元，由上诉人南京双宁投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月四日
书 记 员 郭婷婷