江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第1054号
上诉人（原审被告）谷向远，建湖县农商银行职员。
委托代理人顾鲲，建湖县双湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）建湖县百佳物业管理有限公司，住所地建湖县近湖街道汇文西路279号。
法定代表人李汝凡，该公司经理。
委托代理人符超，该公司员工。
上诉人谷向远因与被上诉人建湖县百佳物业管理有限公司（以下简称“百佳公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建民初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
百佳公司原审诉称：谷向远系建湖县登达花苑的住户，百佳公司系该住宅小区从事物业管理的服务单位，2008年10月13日、2013年1月19日和2014年1月10日，百佳公司与谷向远所居住小区的业主委员会分别签订《物业管理合同》一份。而谷向远拒交物管费，从2010年1月1日起至2014年7月31日止累计欠百佳公司物管费2145元。百佳公司多次追要未果，诉至法院，请求判决谷向远立即支付所欠物管费2145元，并承担本案诉讼费用。
谷向远原审辩称：对百佳公司主张的物业费的计算时间无异议，但对收费标准有异议，因我居住的45号楼位于登达花苑的西门外，百佳公司不能提供与其他的住户相同的服务，而且该楼层下水道长期不通，在夏季暴雨季节车库漏水给我造成财产损失，故不应当支付百佳公司物业费。百佳公司主张的物业费计算起始时间是2010年1月1日，已超出法定的诉讼时效，请求法院驳回百佳公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2008年10月13日，谷向远所居住小区的业主委员会即建湖县登达花苑北区业主委员会作为甲方与百佳公司（乙方）签订《登达花苑北区物业管理服务合同书》一份，协议约定：“……四、物业服务收费标准与方法。本物业管理区域普通住宅楼和商业门市房物业服务费，由业主按拥有物业的建筑面积，按下列方式交纳：1、为了调动欠交费用业主主动到物业办公室交费的积极性，乙方在清收2007年1月至2008年12月前物管费用过程中，推行激励机制：如果有关欠费的业主能在本合同签订之日起二十日内，主动向乙方交费，一次性交清所欠乙方2007年1月至2008年12月期间的物业费用的，乙方给予优惠和奖励：普通住宅楼按0.2元／㎡的标准予以收取，商业门市房按0.4元／㎡的标准收取，由甲、乙双方联合公告后，不能阻碍本合同规定的期限内交清所欠费用，经乙方多次上门催交后，仍不履行交费义务的，则不享受乙方的优惠和奖励。普通住宅楼则按0.24元／㎡的标准交纳，商业门市用房则按0.48元／㎡的标准交纳。……本合同有效期：从合同签订之日起至2009年2月，2009年2月后，如双方未签订新合同，仍按本合同约定的收费标准执行。”。2013年1月19日，建湖县登达花苑北区业主委员会作为甲方与百佳公司（乙方）又签订《登达花苑北区物业管理服务合同书》一份，协议约定：“……第三、物业服务收费标准与方法。为进一步规范物业服务行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立公开、合理、质价相符的物业服务收费机制。本物业管理区域普通住宅楼和商业门市房物业服务费，由业主按拥有物业的建筑面积，按盐城市物业服务二级标准收取（住宅楼按0.3元／月／㎡）。门面房0.5元／月／㎡，交费地点，登达花苑北大门。经多次登门催缴，仍不履行交费义务的，收费标准将上浮20%，对无任何理由不交物业费的业主，也可以通过法律途径，坚决不允许搞人情收费。……本合同有效期：2013年元月1日至2013年12月31日止。”。2014年1月10日，建湖县登达花苑北区业主委员会作为甲方与百佳公司（乙方）再次签订《登达花苑北区物业管理服务合同书》一份，协议约定：“……第三、物业服务收费标准与方法。为进一步规范物业服务行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立公开、合理、质价相符的物业服务收费机制。本物业管理区域普通住宅楼和商业门市房物业服务费，由业主按拥有物业的建筑面积，按盐城市物业服务二级标准收取（住宅楼按0.3元／月／㎡）。门面房0.5元／月／㎡，交费地点，登达花苑北大门。经多次登门催缴，仍不履行交费义务的，收费标准将上浮20%，对无任何理由不交物业费的业主，也可以通过法律途径，坚决不允许搞人情收费。……本合同有效期：2014年元月1日至2014年12月底31日止。”协议签订后，百佳公司为该小区提供了相应的物业服务。后百佳公司多次向谷向远催交从2010年1月1日起至2014年7月31止期间的物业管理费未果，于2014年7月31日向谷向远发出书面催交物业管理费通知书后，谷向远仍未履行交纳义务，于2014年8月6日在征求建湖县登达花苑北区业主委员会的书面意见的情况下提起诉讼。
原审法院另查明，谷向远所居住小区的业主委员会即建湖县登达花苑北区业主委员会于2007年6月8日成立。
原审法院还查明，谷向远所有的位于建湖县近湖街道登达花苑45号楼404室的房屋面积为138.65平方米。按上述标准，截止2014年7月31日，被告累计欠物业管理费2145元［138.65㎡×36个月×0.24元／月／㎡＋138.65㎡×19个月×0.3元／月／㎡=2145元（分别取个位整数）］。
原审法院认为，依法成立的业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。百佳公司与谷向远所居住小区的业主委员会签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性的规定，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定的内容全面、适当履行自己的义务。百佳公司在为该小区所有业主提供物业管理服务后，有权要求谷向远支付物业服务费2145元。谷向远辩称其居住的45号楼位于登达花苑的西门外，百佳公司不能提供与其他的住户相同的服务，且车库漏水造成财产损失，故其不应当支付物业费的辨称，未能提交充分的证据予以证明，对其辩称理由原审法院不予采纳。谷向远认为百佳公司主张的物业费计算起始时间是2010年1月1日，已超出法定的诉讼时效，请求法院驳回百佳公司诉讼请求的辩称，经查，建湖县登达花苑北区业主委员会在百佳公司提供的征求意见书中书面证明百佳公司已向被告多次催缴物业费，符合法律规定的诉讼时效发生中断的情形，故谷向远的该项辩称，无事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条和第一百零八条、《物业管理条例》第十五条第二款、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，原审判决：一、被告谷向远在本判决发生法律效力后十日内支付原告建湖县百佳物业管理有限公司物业服务费2145元。二、驳回原告建湖县百佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谷向远负担。
上诉人谷向远不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1.百佳公司的物业收费标准不合法；2.百佳公司未能按盐城市物业服务标准履职，上诉人所住的45号楼位于登达花苑小区之外，且下水管道不畅，雨季雨水常倒灌车库；3.业主委员会出具的证明不能证明百佳公司催缴的情况，不能证明本案诉讼时效中断。综上，请求二审法院对此予以处理。
上诉人谷向远为支持其上诉请求，二审中提交了以下新证据：照片5张，证明谷向远的房屋的地理位置在小区封闭区域之外。
被上诉人百佳公司辩称：1.谷向远对百佳公司的物业服务提出异议，没有依据；2.百佳公司按照物业服务合同的约定履行了服务义务，得到了该小区业主委员会的认可；3.原审法院已经确认了物业管理收费的合法性，请求二审驳回上诉，维持原判。
百佳公司对谷向远举证的照片质证认为，照片中楼房的地理位置不错，但谷向远住在哪里该公司不清楚。
本院对谷向远举证的照片的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院查明的事实与原审认定的事实无异，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，自2010年1月1日起止2012年12月31日谷向远欠交物业管理费计138.65㎡×36个月×0.24元／月／㎡=1198元，自2013年1月1日起至2014年7月31日，谷向远欠交物业管理费计138.65㎡×19个月×0.3元／月／㎡=790元。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中，建湖县登达花苑北区业主委员会与百佳公司签订的三份物业服务合同，合法有效，对业主谷向远具有法律约束力。百佳公司履行了物业服务义务，谷向远事实上接受了百佳公司的物业服务，应当按照物业服务合同的约定支付相应的物业服务费。
1.关于百佳公司物业服务收费标准的问题。经查，建湖县登达花苑北区业主委员会与百佳公司签订的三份物业管理服务合同中对收费标准均有明确约定，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。故谷向远提出物业收费标准不合法的上诉理由没有依据，本院不予采信。2.关于百佳公司提供的物业服务是否符合相关标准的问题。关于谷向远提出雨季常出现雨水倒灌车库致其车库无法使用的问题，经查，谷向远在原审中提交的照片不足以证明其主张，其在二审中亦未提交足以证明其权益受损的证据，本院对此不予采信。另，谷向远所有的房屋虽在小区大门之外，但该幢楼亦是登达花苑小区的一部分，谷向远未能提供证据证明小区大门内外存在差别化服务的情况。谷向远所住之楼在登达花苑小区大门之外不能成为其拒不支付物业费的理由。故谷向远提出未享受到百佳公司合格的物业服务的上诉理由不成立，本院不予支持。3.关于本案诉讼时效的问题。经查，双方的物业服务合同尚处于履行状态，且百佳物业公司有过多次催缴行为，存在诉讼时效中断的情形，故本案中百佳公司向谷向远主张物业费并未超过诉讼时效。谷向远提出本案已超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。
原审法院判令谷向远支付给百佳公司物业费2145元，其中根据合同约定，物业费为1988元，另有157元系按照物业合同约定自2013年1月1日起至2014年7月31日期间，物业费上浮20%计算得出，该上浮的物业费应认定为违约金性质。在本院审理期间，百佳公司于2015年4月16日向本院书面说明，只要求谷向远支付合同约定的基本物业费1988元，不要求谷向远承担2013年1月至2014年7月期间物业费上浮20%的157元，并同意在执行中予以扣减。百佳公司意思表示真实，本院照准。
综上，上诉人谷向远的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谷向远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 程 菲