长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第434号
原告：汝宏丽，住长春市。
委托代理人韩锐，长春市南关区常春法律服务所法律工作者。
被告：董国敏，1955年1月20日出生，住长春市绿园区。
原告汝宏丽与被告董国敏合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汝宏丽及其委托代理人韩锐、被告董国敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告配偶和被告于2013年11月6日签订了房屋买卖合同，合同约定房屋成交价为65万元，原告以银行按揭形式购买，于签约当日�付被告4000元作为定金。其后原告通过中介方做此房屋正常银行按揭手续。2013年11月12日将贷款购房所需手续报送邮政银行。2013年11月30日银行通知到银行面签。面签后被告因听说年底邮政银行出政策停止发放贷款为由拒绝继续在邮政银行申请购房贷款。在被告一再要求下改去工商银行做贷款手续。原告申请贷款48万元，审批后工商银行要求首付款中要体现原告付给被告首付房款21万元（首付款应是17万元）。原告与被告协商，被告在其工商银行卡上收到21万元首付款后立即归还多付的房款4万元和返还定金4000元。在被告收到首付款后，未退还房屋定金4000元及贷款差额4万元（成交价65万元，首付17万元，实际支付21万元，差额4万元）。后经协商，待被告收到房屋尾款后再给付原告。被告于2014年2月7日收到房屋尾款后，一再拒接原告电话，以各种理由推脱交接房屋和退还�告房款问题，后来原告与被告多次交涉，被告于2014年2月19日归还原告2万元后，拒交房屋及清算水电、物业等各项费用，至今无果。此行为给原告家庭、经济、精神造成严重伤害，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：一、被告归还原告房款24000元；二、被告清查所拖欠的水电、煤气、有线电视、供暖、物业等各项费用，进行房屋交接；三、被告赔偿拖欠原告房款引起的经济及精神损失2万元；四、被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、咨询及请律师费等。
被告辩称：原先在原告的起诉材料，我认为是中介和原告在穿一条裤子，他们的所作所为是欺诈和谎言，我保留对中介公司起诉的权利，中介在做假证，在搞欺诈。关于房屋交接，原告于2014年2月7日给我打电话，说房屋的尾款已经打到我的账户上了。我当时在北京，我买了18日的火车票往长春赶，于2月19日进行房屋交接，我们和原告、中介公司的郭经理一起到房屋那里进行交接。当时查的水表为331个字，电表是6622.63个字，当时我还让原告给电业局的抄表员打电话，抄表员说现在不欠费。煤气不用查，是买字的。物业费我负责交，而且已经交完了。有线电视不欠费，我还多存100元。门钥匙一把，我给原告，原告不接，我就给中介了。原告给我出了个验收房屋的条，当时因为与原告发生矛盾，就去东盛派出所了。东盛派出所说先把验收房屋的条先放派出所，日后三方去取再给，现在这个条还在东盛派出所。现在这个房屋的水电费、煤气费、采暖费、有线电视费用、物业费我一分不欠，是原告现在欠我的费用，我多交了。原告在2月份已经搬过去住了，到现在还说我没交房。原告已经进行了装修，把暖气都改为地热了。怎么还能说我是拒交房屋。原告要求我返还房款2.4万元，因为原告存在违约行为，是我扣除原告的违约金，并且这2.4万元不是全部违约金，我保留起诉原告要求继续给付违约金的权利，我认为应驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告汝宏丽针对自己的主张提供如下证据：
1、原、被告及中介机构三方签订的《房屋买卖合同》，证明房屋成交价格为65万元，原告缴纳定金4000元，约定2013年11月12日办理房屋贷款审批手续，并约定在银行政策不变的前提下，45个工作日内贷款办理完毕。被告质证称，对真实性和证明问题均没有异议。本院对该份证据予以采信。
2、原、被告签订的补充协议，证明原告以购房当事人的名义，与被告签订补充协议，直接证明原告已经成为本交易的主体。被告质证称，对真实性和证明问题均没有异议。本院对该份证据予以采信。
3、被告签收的首�款收条，证明被告已经收到原告给付的房屋首付款21万元，同时证明根据约定，房屋买卖实际价格的首付款应为17万元，实际原告多付被告4万元整。被告质证称，对真实性和证明问题均没有异议。本院对该份证据予以采信。
4、《房屋买卖居间合同》及被告在邮政储蓄银行开户的存折复印件，证明2013年11月26日，原、被告共同到邮政储蓄银行办理贷款业务的事实，由于被告变更了贷款银行，该合同没有实际履行。被告质证称，对真实性没有异议，但是对证明问题有异议，我在2013年11月26日没有变更贷款银行，就是去银行办理业务。我们合同约定，在2013年11月12日16时前，原、被告共同到银行办理贷款审批手续，具体付款方式以银行流程办理，但是在11月12日16时之前原告没有拿材料去银行办理银行贷款手续，原因是原告在2013年11月15日才办理离婚，原告之前有�房，如不办理离婚，就不能享受首套房贷款。本院对该份证据的真实性予以确认。
5、中国工商银行个人结算账户明细，证明原告通过该行向被告支付48万元整，付款日期为2014年2月7日，银行转款加前期首付共计69万元，比成交价格多4万元。被告质证称，对真实性没有异议，对证明问题有异议，这4万元已经返还2万元，剩余的2万元及4000元定金是因原告违约，我扣的违约金。本院对该份证据的真实性予以确认。
6、中介方长春易家房地产代理有限公司出具的情况说明，证明被告收到房屋首付款21万元及后续的尾款48万元，拒不归还差价款4.4万元，被告要求更换银行，延误贷款时间，在邮政银行和工商银行面签时，被告配偶以在北京工作忙为由，未能如约时间面签。被告质证称，对真实性有异议，是原告提出要求更换银行的，是原告怕我追究她违约的�任，说换个银行也可以，工商银行快。2013年11月12日之前我爱人已经回来了，2013年11月12日16时前，我和我爱人去中介公司等原告拿材料一同去邮政银行办理贷款，结果原告没来。工商行贷款是2013年12月2日面签，我爱人是2013年12月1日就回来了。因该份证据盖有长春易家房地产代理有限公司印章，本院对其真实性予以确认。
7、证人王某某出庭证明，我是长春易家房地产代理有限公司的工作人员，原、被告是我们的客户，在我公司办理房屋买卖和按揭贷款，我是信贷专员，负责原、被告之间房屋买卖、银行按揭贷款的业务，原、被告双方在我公司办理房屋贷款，都是按照在我公司签订的房屋买卖合同流程办理的，原告已经按期如时提供相关手续，没有延误被告时间，期间有变更银行的情况，是因为卖方提出的要求，希望按照被告提供的银行办理贷款，被告认�他所提供的银行办理速度快于邮政银行，按照合同约定，贷款期限是45个工作日内贷款完毕，不管在任何一家银行都能办下来，因为到年底了，银行资金短缺，不能保证手续办完马上放款，所以被告提出到工商银行办理贷款，工商银行也是一月办理，二月放款。被告质证称，对证人证言有异议，证人说在2013年11月12日之前将材料都送给证人了，这是不真实的，实际上原、被告双方都没有送材料，2013年11月26日进行面签，根本就没有这事，我们没有约定2013年11月26日进行面签，原告在2013年11月12日之前送材料是不可能的，那时候原告还没有离婚，原告是2013年11月15日离的婚。因证人王某某系中介公司负责办理原、被告间房屋买卖及银行贷款业务的专员，故本院对其证言予以采信。
庭审中，被告董国敏针对自己的主张提供如下证据：
1、《房屋买卖合同》，证明在合同第三款中，明确约定了双方贷款时间、流程、方式，原告没有按照合同约定进行办理，构成违约。原告质证称，对真实性没有异议，但是在2013年11月12日16时之前没有办理贷款，是因为被告爱人没有回到长春，没有条件进行面签。本院对该份证据的真实性予以确认，
2、情况说明，证明被告已按合同条款于2013年11月12日16时，将身份证、户口本、房产证、房产档案、结婚证送到房地产中介公司，收件人处有中介公司经理签字。原告质证称，对真实性有异议，该证据中最后一段，董国敏和韩桦一同送件的字体与其他字体明显不一样。因该份证据未加盖中介方长春易家房地产代理有限公司印章，且收件人未出庭作证，故本院对其真实性不予采信。
3、结婚证复印件两份，证明被告及其爱人在2013年11月12日共同前往中介公司送件。原告质证称，对真实性没有异议，但是不能证明被告想要证明的问题。本院对该份证据的真实性予以确认。
4、婚姻登记记录证明，证明因为结婚证有误，必须夫妻双方本人持身份证、户口本、结婚证到婚姻登记处办理证明，被告与爱人韩桦于2013年11月13日一起去婚姻登记管理处办理证明。原告质证称，对该份证据的真实性有异议，即便是真实的，只要被告提供韩桦的身份证号，就能检索出来。本院对该份证据的真实性予以确认。
5、证明一份，证明2013年11月13日，房地产中介公司贷款部杜美玲收到被告送来的结婚证有误处的证明，韩桦也一同来送件。原告质证称，对真实性有异议，无法证实是否是杜美玲本人签字。因杜美玲本人未出庭作证，故本院对该份证据的真实性不予确认。
6、收条一份，证明被告与原告已经于2014年2月19日交接房屋。原告质�称，对真实性没有异议，但是内容证明不了已经交接完毕。本院对该份证据的真实性予以确认。
7、水、电、煤气、物业、有线电视缴费凭证，证明各项费用已交齐，现在原告欠被告钱。原告质证称，对真实性认可。本院对该份证据的真实性予以确认。
8、补充协议，证明被告与原告于2013年11月27日才正式签订房屋买卖协议，因此在2013年11月26日到银行签订的面签是假合同。原告质证称，对真实性没有异议，但是该协议是补充协议，只证明原合同继续有效。本院对该份证据的真实性予以确认。
9、工商银行存折，证明开户时间为2013年12月2日，原告应于2013年12月2日交首付款21万元，但是原告是2013年12月12日才交付首付款，原告拖延贷款的首付款的时间。原告质证称，对真实性没有异议，合同上并没有约定什么时候交首付款，说明不了任何问题。本院对该份证据的真实性予以确认。
10、《长春市房屋转让合同》，证明原告必须首先交付被告21万元首付款，其余款项48万于2014年1月30日前付清，原告是2014年2月7日付清的。原告质证称，对真实性没有异议，但是是银行放贷放晚的原因，与我方无关，房屋转让合同中第五条规定的房屋交付，甲乙双方约定于2014年1月30日前甲方将上述房屋交付乙方，被告并没有按照约定时间交付房屋，直到2014年2月19日才将房屋钥匙交付给中介，且并没有办理交接手续。本院对该份证据的真实性予以确认。
11、公证书，证明2013年12日2日原告不交首付款，下一步银行贷款无法进行，所以原告出钱做这个委托公证。原告质证称，对真实性没有异议，被告爱人回来一次，但是又着急回北京所以下次需要他爱人签字时，被告爱人无法到场，因为我着急买房子所以不想因为公证费耽误我的事情，所以出钱做的这个公证。本院对该份证据的真实性予以确认。
12、电话记录单，证明中介根本没有给我打过电话询问我爱人是否到场。原告质证称，对真实性没有异议，证明不了中介没有给被告打电话。本院对该份证据的真实性予以确认。
根据以上确认和采信的证据及原、被告的当庭陈述，认定事实如下：原告汝宏丽与案外人宋振伟系夫妻关系，2013年11月15日依法登记离婚。2013年11月6日，被告董国敏（甲方）与宋振伟（乙方）及案外人长春易家房地产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下位于长春市二道区东环城路与公平路交汇处松苑小区18幢104号私有产权住房转让给乙方，价格人民币65万元，在此合同签订前乙方交甲方定金4000元（已实际支付），在2013年11月12日16时前甲乙双方共同到银行办�贷款审批交件手续，具体付款方式和交割过程按银行的流程办理。甲方在取得全部房款时将房交付乙方，甲方在未取得全部房款时不将房交付乙方，并乙方不得入住。甲乙双方保证贷款所需手续齐全、真实有效。此房的产权证更名的全部税费乙方承担，贷款所需费用乙方承担。此房的各项费用（煤气、水、电、供暖、卫生、有线、物业等）如存在陈欠或剩余费用，陈欠甲方补齐，剩余乙方返还。费用在交接物业前结清（2013—2014年供暖费20%交纳各承担50%）。如全款交纳按房屋交割日起计算供暖费用，多退少补。丙方负责协助甲乙双方办理贷款，并保证在手续齐全、合格之日起，甲乙双方积极配合、银行政策不变的情况下45个工作日内贷款办理完毕。三方任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均视为违约，另一方有权解除合同，违约或欺诈方将付房款百分之十的罚金给对方，且负担对方由此而引起的损失和费用……等。上述房屋买卖合同签订后，为从银行贷款48万元，按照银行要求在首付款中要体现原告给付被告首付款21万元，故原、被告2013年11月26日到邮政银行办理贷款手续时另外签写《房屋买卖居间合同（按揭）》一份，载明被告将位于长春市东环城路松苑小区18栋104室房屋出售给原告，房屋成交价格69万元……等。2013年11月27日，原、被告签订《补充协议》，约定双方签订的原购房合同继续有效，如不能交全额房款（陆拾伍万元），原告负责把此房产权再过户到被告名下。上述合同及协议签订后，因贷款银行发生变更，原、被告于2013年12月2日再次签写《长春市房屋转让合同》一份，载明被告将位于二道区东环城路与公平路交汇处松苑小区18栋104室房屋转让给原告，转让价格69万元，首付款21万元，余款于2014年1�30日前付清……等。2013年12月10日，被告出具收条一份，内容为：今收到首付款贰拾壹万元整。2013年12月20日，上述房屋更名至原告汝宏丽名下。2013年12月25日，原告汝宏丽（借款人）与中国工商银行股份有限公司长春南大街支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房贷款48万元，用于购买坐落于东环城路与公平路交汇处松苑小区18幢104号房屋，借款人授权贷款人向董国敏个人账户发放贷款……等。2014年2月7日，中国工商银行股份有限公司长春南大街支行将48万元贷款发放至被告账户。2014年2月19日，被告返还原告首付款2万元，并将房屋钥匙交给中介长春易家房地产代理有限公司。
本院认为，被告将其名下位于长春市二道区东环城路与公平路交汇处松苑小区18幢104号房屋转让给原告（转让前原�交付定金4000元），实际转让价格65万元，首付款17万元，余款48万元申请银行贷款。为申请到48万元银行贷款（银行要求在首付款中体现原告给付被告21万元），原告向被告支付首付款21万元。被告收到21万元首付款及48万元银行贷款后，将多收取的4万元首付款中的2万元返还原告，剩余2万元及定金4000元未予返还。因庭审中原、被告对上述事实均予以认可，故对于本案中有关松苑小区18幢104号房屋的四份买卖合同及协议，本院依法确认2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》及2013年11月27日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示、内容未违反法律法规强制性规定、依法成立、合法有效。对于原告要求被告返还多付的首付款2万元及定金4000元的诉讼请求，被告抗辩主张根据2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》第三条，在2013年11月12日16时前原、被告双方共同到银行办理贷款审批交件手续，但原告没有按照合同约定进行办理，构成违约。根据前述对原、被告提供证据的确认和采信情况，证人王某某出庭证明原、被告双方在我公司（长春易家房地产代理有限公司）办理房屋贷款，都是按照在我公司签订的房屋买卖合同流程办理的，原告已经按期如时提供相关手续，没有延误被告时间。因被告未提供有效的反驳证据，故本院对其抗辩主张依法不予支持。另外，对于被告认为原告拖延首付款交付时间，且根据2013年12月2日签订《长春市房屋转让合同》，余款48万应于2014年1月30日前付清，原告是2014年2月7日付清的抗辩主张，因2013年11月6日签订的《房屋买卖合同》系原、被告之间真实有效的房屋买卖合同，该合同并未约定首付款交付时间，故原告不存在拖延支付首付款的违约行为；根据该合同第三条之约定，2013年11月12日16时前双方共同到银�办理贷款审批交件手续，具体付款方式和交割过程按银行的流程办理。故被告2014年2月7日收到银行贷款48万元的事实不能证明原告存在违约行为。因此，被告提供的证据不足以证明原告存在违约行为，本院对被告认为原告违约并扣留其24000元作为违约金的抗辩主张不予支持，被告依法应返还原告房款2万元、定金4000元。对于原告要求被告清查所拖欠的水电、煤气、有线电视、供暖、物业等各项费用，进行房屋交接的诉讼请求，因2014年2月19日被告已将房屋钥匙交给中介长春易家房地产代理有限公司，且被告提供水、电、煤气、物业、有线电视缴费凭证证明各项费用已交齐，原告未提供证据证明被告拖欠水电、煤气等费用，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。对于原告要求被告赔偿因拖欠房款引起的经济及精神损失2万元的诉讼请求，因本案系合同纠纷，故本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告董国敏于本判决生效之后立即返还原告汝宏丽房款2万元、定金4000元；
二、驳回原告汝宏丽的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由被告董国敏负担491元，由原告汝宏丽负担409元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中�人民法院。
审 判 长 葛平
人民陪审员 郑蕾
人民陪审员 张微
二〇一四年十二月十日
书 记 员 梁翀