上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1864号
上诉人（原审被告）上海瑞鑫饺子馆。
投资人王洪瑞。
委托代理人彭筱剑，上海市中大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）俞美萍。
原审第三人上海乾中实业公司。
法定代表人冯俭。
委托代理人宓静毅，上海市江南律师事务所律师。
上诉人上海瑞鑫饺子馆（以下简称瑞鑫饺子馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年12月15日，俞美萍（甲方）与瑞鑫饺子馆（乙方）签订场地租赁协议，约定，甲方将位于上海市宝山区沪太支路XXX号3#内场地（南北4米，东西8.66米，约35平方米，以下简称系争场地）出租给乙方使用，租赁期限自2004年12月15日起至2013年6月30日止，年租金为人民币（以下币种均为人民币）7，000元，每半年支付3，500元，先付后用。若乙方逾期十日不支付租金，此租赁协议自然终止，甲方有权无偿收回场地。案外人王某某代瑞鑫饺子馆支付租金至2013年6月30日，最后一次租金按总租赁面积229平方米，半年租金2.9万元的标准计算。此后瑞鑫饺子馆未向俞美萍支付租金。
2014年4月，俞美萍向原审法院提起诉讼，称瑞鑫饺子馆在合同到期后使用系争场地至今，租金金支付至2013年6月30日，故请求判令终止合同，瑞鑫饺子馆返还系争场地，并支付2013年7月1日至实际交付日止的租金（按总面积229平方米半年租金2.9万元的标准计算）。
原审法院另查明，2003年6月16日，上海乾中实业公司（甲方，以下简称乾中公司）与俞美萍（乙方）签订租赁协议，约定，乙方承租甲方沪太支路XXX号3#内房屋840平方米，场地900平方米；租期从2003年7月1日起至2013年6月30日止，全年租金12万元。2013年11月19日，乾中公司（甲方）与俞美萍（乙方）签订《关于俞美萍租赁期满后的补充协议》，主要内容为，甲乙方于2003年6月16日签订的租赁协议已于2013年6月30日届满，租赁期满后，乙方并未按原合同约定搬离，仍继续使用原租赁场地，双方经协商达成合意：乙方原则上可继续使用原租赁场地至2013年12月，使用期满后，乙方需立即归还该场地；乙方需按原协议支付2013年7月到2013年12月的占有使用费6万元；使用期满后，乙方应交还租赁物。目前，俞美萍尚未向乾中公司交还承租的房屋及场地。
原审法院再查明，2012年6月20日，乾中公司（甲方）与瑞鑫饺子馆（乙方）签订租赁合同，约定由乙方承租甲方的位于宝山区沪太支路XXX号（沪太支路XXX号）共2层，总面积为379平方米，其中房屋建筑面积为379平方米，场地面积为0平方米，租期1年，自2012年7月1日起至2013年6月30日止，年租金为9万元。2013年7月1日，乾中公司与瑞鑫饺子馆再次签订租赁合同，租赁标的物、面积及年租金与2012年租赁合同一致，租期为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。乾中公司表示，上述两份租赁合同中涉及的租赁面积不包括35平方米的系争场地，乾中公司并未将系争场地出租给瑞鑫饺子馆，而是出租给了俞美萍，系争场地包含在俞美萍与乾中公司签订的租赁协议中。瑞鑫饺子馆表示，系争场地虽未包含在租赁合同中，但该场地是乾中公司承诺给瑞鑫饺子馆的通道，只是目前没有书面证据证明。
原审法院经审理后认为，俞美萍、瑞鑫饺子馆签订的场地租赁协议系双方真实意思表示，双方均应恪守。瑞鑫饺子馆认为，虽然至今一直在使用系争场地，但俞美萍、瑞鑫饺子馆的合同于2013年6月30日到期，自2013年7月1日起，瑞鑫饺子馆向乾中公司承租系争场地，对此，乾中公司予以否认，并表示系争场地是出租给俞美萍的，从未出租给瑞鑫饺子馆，也未承诺瑞鑫饺子馆作为通道使用。结合瑞鑫饺子馆提供的两份与乾中公司之间的租赁合同，如果照瑞鑫饺子馆所述，2013年7月前，瑞鑫饺子馆是向俞美萍承租系争场地，之后，是向乾中公司承租，则两份合同的租赁面积理应不同，而事实上，两份合同的租赁标的、面积及租金完全一致，租赁标的中也没有场地面积。综上，瑞鑫饺子馆的抗辩意见，法院难以采信。俞美萍与瑞鑫饺子馆之间的场地租赁协议已经于2013年6月30日到期，此后双方并未续签协议，瑞鑫饺子馆继续使用系争场地，原租赁协议继续有效，视为不定期租赁。现俞美萍通过诉讼要求解除合同、瑞鑫饺子馆返还场地，于法不悖，可予准许。合同解除后，瑞鑫饺子馆应将系争场地返还给俞美萍。双方一致确认瑞鑫饺子馆支付租金至2013年6月30日，租金标准按总租赁面积229平方米，年租金5.8万元的标准计算，故瑞鑫饺子馆还应按此标准，向俞美萍支付自2013年7月1日起至实际返还之日止的租金。
原审法院据此作出判决：一、解除俞美萍与上海瑞鑫饺子馆于2004年12月15日就上海市宝山区沪太支路XXX号3#内场地（35平方米）签订的场地租赁协议；二、上海瑞鑫饺子馆于判决生效之日起十日内，搬离上述场地，将上述场地返还给俞美萍；三、上海瑞鑫饺子馆于判决生效之日起十日内，按年租金8，865元标准计算，向俞美萍支付自2013年7月1日起至实际返还日止的租金。
原审判决后，上诉人瑞鑫饺子馆不服，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误，俞美萍与乾中公司的租赁协议已到期，故俞美萍已无向瑞鑫饺子馆主张2013年12月31日之后权利的依据。此外，相关租金标准应按原合同约定的每年7，000元的标准计算。故请求撤销原判，改判瑞鑫饺子馆向俞美萍支付2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金3，500元。
被上诉人俞美萍辩称：俞美萍有向乾中公司继续承租的权利，瑞鑫饺子馆的上诉请求没有依据，故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人乾中公司表示同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：在另案审理中，案外人王某某表示系争场地的租金原由其支付，系争场地及另两案租赁房屋及场地总计229平方米，之前总计为48，000元，2012年6月后调整为58，000元。王某某称该金额还包含其他口头约定租赁部位的租金，支付方式为每季度按总额支付。
本案审理期间，乾中公司表示其已向俞美萍表示要求返还租赁房屋，目前仍在协商中，尚未诉讼。
本院认为，根据查明的事实，瑞鑫饺子馆在其与俞美萍之间的合同终止后，并未向俞美萍返还系争场地，瑞鑫饺子馆也未直接从乾中公司处获得系争场地的承租权，故根据合同相对性的原则，俞美萍有权向瑞鑫饺子馆主张返还及相应租金。此外，鉴于乾中公司在其与俞美萍的租赁合同到期后，就返还事宜进行过协商，且在原审期间乾中公司亦表示系争场地包含在其与俞美萍之间的租赁关系中，故在乾中公司尚未通过诉讼等方式要求俞美萍返还租赁房屋及场地，以及乾中公司也未直接向瑞鑫饺子馆主张系争场地权益的情况下，原审法院支持俞美萍的相关诉讼请求，并无不妥，瑞鑫饺子馆应当向俞美萍返还系争场地并支付相应租金。至于租金标准问题，本案租金确系包含在年租金58，000元中一并支付，系案外人王某某经营瑞鑫饺子馆期间就相关租金形成的实际支付方式。根据查明的事实，该租金包含合同约定的租赁面积总共为229平方米，现瑞鑫饺子馆也未能提供依据证明上述58，000元中包含229平方米之外租赁面积的租金或其他费用，故原审法院以此作为租金计算标准，并无明显不妥之处，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海瑞鑫饺子馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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