江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）启吕民初字第00564号
原告徐田洪。
委托代理人季军，启东市吕四法律服务所法律工作者。
被告朱炳月，1957年11月21日。
委托代理人周辉、江苓华，江苏禾东律师事务所律师。
原告徐田洪与被告朱炳月确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员吴新峰于2014年8月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序继续审理，并依法组成合议庭分别于2014年11月4日、12月1日公开开庭进行了审理。原告徐田洪的委托代理人季军、被告朱炳月的委托代理人周辉、江苓华到庭参加了诉讼，其中周辉参加了第一、三次庭审，江苓华参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告徐田洪诉称，2003年原告将其位于本市吕四港镇袁家灶村的房屋（三间二层老式楼房）出卖给被告，而其现在无法申请到新的宅基地，因涉案房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，应属无效，故诉至法院要求确认原、被告于2003年12月21日签订的《购房协议书》无效，并由被告返还涉案房屋。
被告朱炳月辩称，1.涉案房屋买卖合同合法有效。该合同系原、被告双方的真实意思表示，原告按约交付了涉案房屋及宅基证，被告亦付清购房款，当地村委会及镇政府也书面认可该合同效力。2.原告主张合同无效的法律依据不足。因涉案房屋系私人财产，涉案纠纷应适用《物权法》及《合同法》。法律规定没有禁止农村房屋买卖，而《土地管理法》仅是规定了“一户一宅”，并非禁止农村房屋出售。3.原告因另购新居而出售涉案房屋，而被告购得该房后全家人已在内居住生活十多年，并对房屋装修、改造等添附，该房屋系被告全家目前唯一居所和基本生活保障，法院应从维护社会稳定和保护诚信原则角度来处理本案。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，原、被告均系本市吕四港镇吕滨村村民。1988年6月，原告经审批获建了位于本市吕四港镇袁家灶村四组三间二层楼房，并于1989年12月取得该房屋的宅基地使用权证。后原告因在吕四港镇另行购置商品房而将上述房屋出售给被告。2003年12月21日，由原告作为售房方（甲方），被告作为购房方（乙方），双方签订购房协议书一份，该协议约定“甲方因已在吕四港镇内购置了新居，故打算将原三间二层砖木结构老楼房出售，乙方因原住房破旧打算向甲方购买老楼房，经双方协商达成如下协议：一、甲方老楼房地址在吕四港镇袁家灶村第四村民组，砖木结构三间二层老式楼房按现状出售，乙方看样认购。二、房子总售价为肆万元整。款项一次性付清。签字之日钱货两讫。三、甲方原建房证及钥匙当交乙方。……。”协议签订后，被告依约向原告交付了上述房屋及原宅基地使用证。被告全家入住后居住生活至今，期间被告还对该房屋屋顶、阳台等进行了修缮。
另查明，2011年5月3日，本市吕四港镇人民政府（以下简称吕四港镇政府）在被告持有的涉案购房协议书上批注并加盖政府公章，载明“因污水管网顶管施工从朱炳月后墙角下通过，根据本户要求把原购徐田洪楼房进行过户，为确保工程顺利进行，经研究同意过户认可”。同年5月5日，启东市国土资源局吕四港国土资源所在上述协议上批注并加盖该部门公章，载明“此房子翻建是执行有关文件精神”。2011年4月28日，吕四港镇政府与吕四港镇袁家灶村村委会共同出具一份承诺书，该承诺书载明“吕四港镇政府及袁家灶村村委会认可吕四港镇吕滨村村民徐田洪与吕滨村村民朱炳月关于原徐田洪座落于袁家灶村一处宅基房产的买卖关系，承认该处宅基房产权为朱炳月所有……。”
又查明，被告在吕四港镇吕滨村及袁家灶村均无宅基地登记；原告于2003年出卖上述涉案房屋时已在他处购得商品房并居住至今。
上述事实，有原告提供的宅基地勘查登记表、土地使用权证、购房协议书，由被告提供的购房协议书、宅基证等，由本院调取常住人口基本信息表、对证人袁某、尹玲香调查笔录、勘查笔录及房屋照片等证据在卷佐证，应予认定。
根据原、被告双方的诉辩主张及庭审情况，本院将本案争议焦点归纳如下：1.涉案购房协议书是否有效。2.如果该购房协议书无效，则被告是否需要返还原告涉案房屋。
对第一个争议焦点，本院分析认定意见如下：
本院认为，当事人订立、履行合同，应当符合法律法规。原告虽系吕四港镇吕滨村村民，但其经合法审批手续自建了涉案房屋，并未违反法律禁止性规定，该房屋系原告的合法财产，受法律保护。依据相关法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，享有宅基地使用权必须具备集体经济组织成员身份，农民之间关于宅基地上的房屋转让应当限定于本集体经济组织内部，即使内部成员之间的房屋转让也应当经过法定审批机关批准后方能有效。被告并非涉案房屋所属的村集体经济组织成员，不符合买受该房屋的法定条件，涉案购房协议违反了法律的强制性规定，当属无效。被告虽然提供了载有当地镇政府同意房屋过户文字批注的购房协议书以及镇政府与村委会共同出具的相关承诺书，但因镇政府和村委会并非农村房屋及土地权属的法定审批机关，故上述批注及承诺不能改变该协议因违法而无效的事实。综上，原告要求确认涉案购房协议书无效的诉请，于法有据，本院予以支持。
对第二个争议焦点，本院分析认定意见如下：
原告已拥有城镇住房多年，不涉及基本权利保障问题，其订立涉案购房协议书时意思表示真实，也依约交付了涉案房屋，而被告全家已在涉案房屋内居住生活多年，与该房屋已建立了紧密稳定的生活联系，并且对房屋进行了修缮添附，原告尚无确切证据证实被告除该房屋以外其尚有其他居所，为此本院本着“尊重历史、照顾现实”原则之精神，从有利于维护交易诚信原则，有利于保障当事人基本生存权利，有利于维护农村生产生活秩序稳定等角度综合衡平考量后认为，尽管涉案房屋买卖合同无效，但从原、被告双方现实情况出发，双方讼争的涉案房屋并无返还之必要，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐田洪与被告朱炳月于2003年12月21日签订《购房协议书》无效。
二、驳回原告徐田洪的其他诉讼请求。
本案受理费80元（原告已预交），由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：84×××01）。
审 判 长 张红丽
代理审判员 吴新峰
人民陪审员 庄勇刚
二〇一五年一月八日
书 记 员 黄晓赛
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。