江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0364号
上诉人（原审被�）连云港凯捷利房地产有限公司，住所地连云港经济开发区昌意路1号。
法定代表人陈志强，该公司董事长。
委托代理人田步亮，该公司销售经理。
委托代理人朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪洲霞，连云港电线电缆总厂退休职工。
委托代理人朱健、桑真真，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人连云港凯捷利房地产开发有限公司（以下简称凯捷利公司）因被上诉人汪洲霞商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第2012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭审理了本案。上诉人凯捷利公司委托代理人朱贵珊、田步亮、被上诉人汪洲霞及委托代理人朱健、桑真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，汪洲霞、凯捷利公司双方于2011年4月1日签订商品房买卖合同，合同约定：汪洲霞购买凯捷利公司开发的位于开发区昌意路1-19号楼1502室住宅一套，建筑面积共65.84平方米，总价款为205833元；付款方式和期限为：“买受人于2011年4月1日已付清房款”；交付期限为：“出卖人应当在2011-06-01前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经验收合格是指依法组织验收完成并获得竣工”；合同约定的出卖人逾期交房的违约责任内容为：“……逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金”；合同约定房屋交接的内容为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。合同签订后，汪洲霞按照合同约定支付了全部房款。经汪洲霞、凯捷利公司双方确认本案房屋的成交价格变更为212617元。凯捷利公司未向汪洲霞发出书面的交房通知，双方于2013年9月12日办理完毕本案房屋的交接手续。在办理交接手续之前，双方就本案房屋质量问题多次协商，凯捷利公司曾为汪洲霞进行房屋的维修工作。后双方就逾期交房违约金问题未能达成一致意见，汪洲霞遂诉至法院。
以上事实有汪洲霞提供的商品房买卖合同、购房发票、房产验收确认书、照片；凯捷利公司提供的商品房买卖合同、建设工程质量监督报告、竣工验收备案表、城建档案预验收证明在案佐证，依法予以确认。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方签订的商品房买卖合同依法成立，合�有效。双方当事人应当严格按约定履行自己的义务。汪洲霞在签订合同后，按合同约定交清了双方变更后的购房价款，并无违约行为。而凯捷利公司未能按合同约定的时间书面通知汪洲霞交房，应当承担合同约定的逾期交房违约金。关于凯捷利公司提出的，双方在签订合同时本案房屋就是现房，且汪洲霞明知凯捷利公司有向其交房的意思，所以不需要书面通知汪洲霞交房的辩解意见，因于法无据，且不符合双方合同中的约定，故不予支持。关于凯捷利公司提出的，汪洲霞购买的本案房屋和陈龙所购房屋是上下层，是一个整体，应当一起交接，但因陈龙所购房屋的问题才迟延交付，凯捷利公司方没有责任的观点，因本案房屋是汪洲霞、凯捷利公司依法签订商品房买卖合同，具有独立的房屋产权，在法律上与陈龙购买的在其下一层的房屋并无关联性，所以对凯捷利公司的这一观点不予支持。关于凯捷利公司提出的，汪洲霞不能以房屋质量有问题不接收房屋，不符合双方合同中的约定，属违约行为的主张，因凯捷利公司证据不足，故不予支持。据此，凯捷利公司应自合同约定的交房日期的第二天起（2011年6月2日）至实际交房之日（2013年9月12日），以汪洲霞、凯捷利公司双方确认的汪洲霞已交房款212617元为基数，按每日万分之三计算逾期交房违约金并支付给汪洲霞，即212617元×万分之三×834天=53196.77元。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：凯捷利公司于判决生效之日起十日内给付汪洲霞53196.77元逾期交房违约金，案件受理费用1090元由凯捷利公司承担。
上诉人凯捷利公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一�一审法院认定事实错误，判决不公。1、涉案房屋于另案购置的房屋是一体的，一个门，一套房屋，因为建筑设计结构等原因分为两个房号。陈龙与汪洲霞同时购买，陈龙履行手续受领房屋。一审中汪洲霞确认陈龙履行房屋买卖合同行为视为其行为，客观上因为是一套房屋不可能分开受领和交付，因购房款不足需要贷款，出现两人名义购买。2、陈龙迟至2011年才交清房款，房款交清时，被上诉人认为房屋质量问题，而没有受领房屋，被上诉人明知可以受领房屋而不受领，构成违约；通知只是让对方知道的一个方式，不是结果。二、被上诉人违背诚信、恶意诉讼。1、涉案房屋经过设计单位、政府质检机构等部门量和进行验收的质量合格的房屋，不存在不能交房。2、如果存在质量问题也属于维修范畴，购买人不能拒绝受领房屋。3、被上诉人购买涉案房屋，其中一部分�贷款支付房款，在没有银行认可贷款条件下，上诉人的销售人员帮助完成贷款，上诉人没有追究迟延支付房款，而被上诉人却要求上诉人承担违约责任，其诉非善意。请求二审法院撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人汪洲霞答辩称：上诉人所称不成立，购房时房屋已经建成，但是否符合交接条件被上诉人不知道，如果是现房现交接，就没有必要确定交付时间定为6月1日和7月1日，无需合同再约定交付时间。合同约定的交付时间比签订合同推迟了2到3个月，且合同约定了书面通知交付，上诉人没有按照合同约定履行。即使有争议也应作出对合同提供方不利解释。上诉人从来没有通知过被上诉人，一审法院的判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院查明的事实与该部分事实相同，原审判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，本院依法予以确认。在本院审理期间，凯捷利公司、陈龙均未提交新的证据。
本院认为，上诉人凯捷利公司与被上诉人汪洲霞于2011年4月1日签订了《商品房买卖合同》，双方应当按照合同约定履行义务。《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。凯捷利公司将整套房屋分割为两套房屋买卖给汪洲霞及其子陈龙违反上述规定，汪洲霞在签订合同后，按合同约定交清了购房款，并无违约行为。而凯捷利公司未能按合同约定的时间书面通知汪洲霞交房，应当承担合同约定的逾期交房违约金，上诉人凯捷利公司称汪洲霞违约及涉案房屋就是现房不需要书面通知的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予�支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1090元（连云港凯捷利房地产开发有限公司已预交），由连云港凯捷利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童衡
审 判 员 赵玫
代理审判员 李季
二〇一四年十一月十日
书 记 员 张奇
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；