重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初1828号
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司，营业场所重庆市长寿区文苑大道5号，统一社会信用代码9150011567103894XW。
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人（特别授权）王春元，男，1987年1月13日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
委托代理人熊瑶，女，1988年12月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告陈琼，女，1973年3月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）与被告陈琼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由代理审判员喻霞适用简易程序，于2016年4月25日、2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业长寿分公司的委托代理人王春元、熊瑶，被告陈琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：被告陈琼系重庆市长寿区碧桂园清明上河坊一期X幢X号商铺的业主。我公司与重庆市碧桂园房地产开发有限公司及被告分别签订了前期物业服务协议，约定由我公司向被告提供物业服务，被告每月向我公司交纳物业服务费482.33元。合同签订后，我公司按约向被告提供了物业服务，被告未交纳2014年1月1日至2016年1月31日期间的物业服务费，经多次催收未果。请求法院判令被告向我公司支付2014年1月1日至2016年1月31日期间应交的物业服务费12058.25元及违约金（按每日千分之三的标准从2014年2月11日起计算至2016年2月4日止）。
被告陈琼辩称：我是清明上河坊X幢X号商铺的业主，但我已于2013年10月将商铺出租，按照租赁合同的约定，物业服务费应当由承租方交纳，我已将这一情况告知了原告，原告应当向租户主张欠费。其中，2014年1月至2015年12月期间的物业服务费应当由承租人李跃承担，2016年1月及之后的费用应当由新的租户交纳。我曾于2015年7月接到物业工作人员的催费电话，当时我就要求李跃去交费，但李跃不同意交，理由是物业服务不到位，如车辆乱停、垃圾未及时清理、环境不好，且商铺的经营状况也不好，其他很多租户都没有交费。我认为原告不应收取物业服务费，也不应主张违约金。
经审理查明：被告陈琼系重庆市长寿区文苑南路4号清明上河坊X幢X号商铺业主，房屋建筑面积为192.93平方米。
原告碧桂园物业长寿分公司原名广东碧桂园物业管理有限公司重庆长寿分公司，2015年12月29日办理了名称变更登记。2011年8月5日，原告与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市长寿区文苑南路4号清明上河坊商业街（一期）提供物业服务，内容包括对房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气等设施设备、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序的管理服务、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等；物业服务收费采用包干制，商铺按房屋建筑面积2.5元/平方米/月计收；物业服务费按月交纳，每月15日前交纳上月的费用；逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费的0.3%交纳违约金；合同期限为3年，从2011年8月5日起至2014年8月4日止，到期后双方若无异议则自动续约3年，但全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2011年11月24日，原、被告签订《长寿碧桂园商铺前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的清明上河坊X幢X号商铺提供物业服务，主要服务事项与上述合同一致；物业服务费采取包干制，按物业建筑面积6元/平方米/月计收，但享有以下优惠期：2012年10月1日至2013年9月30日期间按2.5元/平方米/月收取，2013年10月1日至2014年9月30日期间按3元/平方米/月收取，2014年10月1日至2015年9月30日期间按3.5元/平方米/月收取，2015年10月1日至2016年9月30日期间按4元/平方米/月收取，2016年10月1日起按6元/平方米/月收取；业主应自买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否使用，均应全额交纳物业服务费；原告采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，业主应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰交纳违约金等；该协议经双方签署后生效，至本商业区全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时自动终止。
2013年6月30日，被告在原告处办理了业主入住登记。2014年1月1日至2016年1月31日期间，被告未按约交纳物业服务费。原告于2015年12月5日向被告寄发催缴函，要求被告交纳2014年1月至2015年10月期间的物业服务费及违约金，被告仍未交纳。
审理中，原告就其请求的违约金部分，未在本院指定的期间内交纳诉讼费。
上述事实，有当事人的陈述、名称变更证明、长寿碧桂园前期物业服务合同、长寿碧桂园商铺前期物业服务协议、业主入住登记表、房产档案查询结果、催缴函、国内小包邮件详情单等证据在案证实，本院予以确认。原告提交的长寿碧桂园住宅小区的物业服务合同、被告提交的2016年5月拍摄的照片与本案不具关联性，本院不予采纳。原告提交的维修记录、被告提交的租赁合同的真实性无法确认，本院不予采信。
本院认为：原告碧桂园物业长寿分公司与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同及原告与被告陈琼签订的前期物业服务协议，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称前期物业服务协议上的签名非其本人所签，未举示相应的证据证明，且不能构成其拒交物业服务费的合法事由。被告辩称其已将涉案物业出租，物业服务费应由承租人负担，此不妨碍原告依据物业服务合同的约定向被告主张权利以及被告在必要时依据租赁合同的约定向承租人进行追偿。被告辩称原告未尽物业服务职责，未举示充分的证据加以证明，本院不予采信。原告为被告提供了物业服务，被告应当按约履行交纳物业服务费的义务。原告主张按2.5元/平方米/月的标准计算物业服务费，符合合同约定，本院予以确认。经核算，被告每月应交482.33元（2.5元/平方米×192.93平方米）。原告对被告2014年1月至2015年10月期间的欠费共计10611.26元（482.33元/月×22月）进行了书面催收，被告未予交纳，本院对原告请求的该部分费用予以支持。对被告2015年11月至2016年1月期间的欠费，原告未举示其向被告进行过书面催收的依据，本院不予主张。对原告请求的违约金，因其未交纳相应的诉讼费，本院视为其撤回该部分诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈琼在本判决生效后7日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司2014年1月1日至2015年10月31日期间应交的物业服务费10611.26元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司的其余诉讼请求。
如果被告陈琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102元，减半收取51元，由被告陈琼负担33元，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司负担18元（原告已预交102元，本院在本判决生效后退还84元，被告在本判决生效后向本院交纳33元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 喻 霞
二〇一六年五月三十日
书 记 员 姜志芳