云南南方机电昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初字第437号原告：云南春城财富物业服务有限公司(原名称：云南春城财富物业管理有限公司)。住所：云南省昆明市呈贡区新城昆洛路春城财富中心。法定代表人：任怀灿。委托代理人：吴清华，女，汉族，1987年4月5日出生，身份登记住址：云南省昆明市五华区学府路2号，原告公司工作人员。委托代理人：李亚秋，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明优盛投资有限公司。组织机构代码：59932653-2。法定代表人：刘刚。住所：云南省昆明市经开区委托代理人：徐世芬，女，汉族，1964年7月17日出生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区，身份证码：513122196407170525，一般诉讼代理。被告：姜万丽，女，汉族，1987年1月9日出生，身份登记住址：云南省昆明市盘龙区新迎小区伟龙花园11栋1单元101号。委托代理人：徐世芬，女，汉族，1964年7月17日出生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区，身份证码：513122196407170525，一般诉讼代理。原告云南春城财富物业服务有限公司诉被告姜万丽、被告昆明优盛投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李亚秋，两被告共同的委托代理人徐世芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南春城财富物业服务有限公司诉称：原告和被告姜万丽于2012年4月1日订立《前期物业服务合同》，约定原告对南亚风情第一城C4-1-1705号物业实施物业服务，建筑面积为104.25平方米，物业费按房屋产权面积每月每平方米6元收取。自2012年6月1日起计收，按年度（12个月）交纳。被告姜万丽或物业使用人应在上一年度物业费用期满前30日内交纳下一年度的物业费。该物业现由被告昆明优盛投资有限公司实际使用。合同订立后，原告按约履行物业服务，二被告却未按约支付物业服务费。故原告提起诉讼，请求判令：一、由两被告支付2013年6月1日至2015年12月31日日期间的物业服务费共计19390.5元。二、本案诉讼费由两被告承担。被告姜万丽、被告昆明优盛投资有限公司辩称：被告还未对房屋面积进行核对，物业服务费金额尚不能确定。本案房屋由被告昆明优盛投资有限公司使用，因屋顶漏水导致房屋无法出租，给被告昆明优盛投资有限公司造成巨大的经济损失。在本案庭审中，原告提交了下列证据：1、被告姜万丽的身份证复印件、被告昆明优盛投资有限公司的工商登记信息。证明两被告的主体资格。两被告对证据无异议。2、前期物业合同。证明原告和被告姜万丽订立前期物业合同及双方的权利义务约定。两被告认可合同是被告姜万丽签订，房屋由其购买。房屋因屋顶漏水无法使用，给被告昆明优盛投资有限公司造成700多万元的损失，远远高于物业费。3、律师函、照片、催缴单签收表。证明两被告拖欠2013年6月1日至2015年12月31日的物业服务费，原告多次催缴，被告仍不交纳。两被告认为，2013年签收表中的签字人不是被告昆明优盛投资有限公司的工作人员，2014年、2015年签收表中的签字人与被告昆明优盛投资有限公司的员工同名，但无法确定是否是其本人签字，照片上的女士是被告昆明优盛投资有限公司员工。4、确认函、物业交付工作流程单。证明原告联系房产开发商，通知北京立高防水工程有限公司云南分公司对楼顶防水重新处理，经测试没有发现渗漏，而交房时也没有漏水情况。两被告对证据真实性无法确定。两被告没有提交证据。本院认为：原告证据1，两被告对真实性无异议，本院予以确认。原告证据2是原件，被告姜万丽认可购买房屋，订立前期物业合同的事实，本院予以确认。原告证据3中的2014年、2015年签收表是原件，被告昆明优盛投资有限公司虽然无法确认签字人是否是其员工亲笔签字但也没有证据反驳，原告提交的照片也能够证明原告向被告昆明优盛投资有限公司送达文件材料。上述证据可以证明原告2014年、2015年向被告昆明优盛投资有限公司催收物业服务费的事实，本院予以确认。原告证据4中的工作流程单与本案没有关联性，不予确认。确认函由案外人北京立高防水工程有限公司云南分公司、云南春城财富置业工程有限公司和原告出具，内容为北京立高防水工程有限公司云南分公司于2014年9月22日至10月31日期间对南亚风情第一城C座屋面渗漏进行整改维修。两被告虽不认可但没有证据反驳，真实性予以确认。两被告认可，被告姜万丽将本案房屋出租给被告昆明优盛投资有限公司，约定物业费由被告昆明优盛投资有限公司交纳，本院予以确认。被告昆明优盛投资有限公司陈述，其于2012年12月装修，2013年6月开始使用，入住后没有支付物业服务费。原告陈述，2012年6月1日至2013年5月31日期间的物业费，由被告姜万丽在购房时支付，两被告拖欠2013年6月1日以后的物业服务费。原告和被告昆明优盛投资有限公司对物业服务费支付情况的陈述印证，本院确认两被告没有支付2013年6月1日以后的物业服务费。被告昆明优盛投资有限公司陈述，其使用的房屋位于顶楼，入住使用1个月左右出现屋面漏水，导致房屋无法出租，给其造成巨大经济损失，但现在无法看出是否漏水，要到下雨时才会发现。原告陈述，漏水出现在2013年底，只是部分屋面漏水。原告联系了房屋开发商，由屋面防水的施工方北京立高防水工程有限公司云南分公司对楼顶防水重新处理，防水测试过程中没有发现漏水情况。原告多次实地查看，认为屋面漏水是被告占用公共过道装修处理不当所致，但原告还是联系施工方按被告提出的赔偿金额支付了损失赔偿款17万余元。从以上陈述看，被告昆明优盛投资有限公司使用的C4幢顶层房屋出现屋面漏水，本院予以确认。被告昆明优盛投资有限公司称漏水从2013年7月开始，原告称出现于2013年12月，双方的陈述都没有直接证据证明，本院确认漏水时间最迟出现于2013年12月。屋面漏水原因是房屋质量问题所致还是被告昆明优盛投资有限公司装修不当所致没有相关证据证明，本案中不予确认。经审理，本院确认下列事实：原告是具有物业服务资质的物业服务企业，对南亚风情第一城C4幢提供物业服务。被告姜万丽购买南亚风情第一城C4-1-1705号房屋，于2012年4月1日和原告订立《前期业务服务合同》。约定被告姜万丽委托原告对南亚风情第一城C4-1-1705号房屋实行物业管理服务，物业服务期限从2012年4月1日至2014年3月31日。在合同期限内，由业主委员会代表全体业主或经业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。若本合同到期，被告姜万丽或业主委员会没有和第三方订立本项目的物业服务合同，则原告继续履行本合同。房屋建筑面积为104.25平方米，物业服务费每月每平方米6元，按房屋产权面积从2012年6月1日起计收。被告姜万丽或物业使用人应在上一年度物业费用期满前30日内交纳下一年度的物业费。被告姜万丽将该房屋出租给被告昆明优盛投资有限公司，约定物业服务费由被告昆明优盛投资有限公司交纳。该房屋位于C4幢房屋顶楼，被告昆明优盛投资有限公司于2013年6月入住使用。顶楼房屋最迟于2013年12月出现屋面漏水情况。原告联系北京立高防水工程有限公司云南分公司，于2014年9月22日至10月31日期间对南亚风情第一城C座屋面渗漏进行维修处理。两被告没有支付2013年6月1日以后的物业服务费，原告于2014年、2015年向被告昆明优盛投资有限公司催收交纳物业服务费。本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告是物业服务企业，对南亚风情第一城C4幢提供前期物业服务。被告姜万丽购房后和原告订立的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。《前期物业服务合同》约定的服务期限为2012年4月1日至2014年3月31日。但合同特别约定，若本合同到期，被告姜万丽或业主委员会没有和第三方订立本项目的物业服务合同，则原告继续履行本合同。原告持续对C4幢房屋提供物业服务，没有前期物业合同终止或另行选聘物业企业的情形，2014年4月1日至今，《前期物业服务合同》仍然具有法律效力。C4-1-1705号房屋的建筑面积为104.25平方米，物业服务费每月每平方米6元，按房屋产权面积从2012年6月1日起计收。两被告没有证据表明C4-1-1705号房屋登记的建筑面积小于104.25平方米，本案物业服务费按合同约定的104.25平方米计算，每月物业服务费为625.5元。两被告没有支付2013年6月1日以后的物业服务费，原告主张两被告支付2013年6月1日至2015年12月31日的物业服务费19390.5元。被告昆明优盛投资有限公司认为，因其承租的包括C4-1-1705号房屋在内的顶层房屋屋面渗漏，房屋无法出租导致巨大经济损失，远远高于物业服务费。物业服务是物业服务企业或其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务企业对整个物业服务区域提供环境卫生、保安、设施维护维修等服务工作，并非针对某一个特定业主或物业使用人，物业服务企业不能因为部分业主或物业使用人不支付物业服务费而停止物业服务。由于物业服务针对物业服务区域内的全体业主或物业使用人，物业服务和特定业主支付物业服务费之间并非对待给付关系，某一具体物业服务瑕疵不能当然成为业主或物业使用人拒交物业服务费的合法抗辩事由。就本案具体事实而言，被告昆明优盛投资有限公司使用的房屋屋面漏水。如果系房屋质量问题所致，原告作为物业服务企业对建筑物专有部分以外的共有部分负有维修、管理义务，而非承担房屋质量瑕疵担保责任。原告已经在2014年安排施工单位对屋面渗漏问题进行了维修处理，并无不履行维护、维修义务的情形。如果屋面漏水系装修问题所致更不能归责于原告。现屋面漏水原因尚不明确的情况下，被告昆明优盛投资有限公司拒交物业服务费的抗辩理由没有事实和法律依据，不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告2014年、2015年均向被告昆明优盛投资有限公司催缴物业服务费，原告有权主张2013年6月1日至2015年12月31日的物业服务费19390.5元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。被告姜万丽作为本案房屋业主，被告昆明优盛投资有限公司作为房屋的实际使用人，原告要求两被告连带支付物业费具有法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，《物业管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：由被告姜万丽、被告昆明优盛投资有限公司于判决生效后十日内支付原告云南春城财富物业服务有限公司2013年6月1日至2015年12月31日的物业服务费19390.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费285元（原告已预交），减半收取，退还原告142.5元，剩余142.5元由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审判员  武云二〇一六年四月八日书记员  高楠