福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第655号
上诉人（原审原告）陈芸，女，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人吴欣轩，男，汉族，住厦门市湖里区。
被上诉人（原审被告）施恒温，男，汉族，香港特别行政区居民。
上诉人陈芸因与被上诉人施恒温返还原物纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第12532号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈芸向原审法院起诉，请求判令：施恒温立即将厦门市思明区同安路2号天鹭大厦10B单元房屋交付给陈芸，赔偿逾期交付房屋给陈芸造成的损失（暂按房屋市场租金标准每月5000元，以评估价为准，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止，暂计至2014年8月31日为40000元。
原审判决查明，1998年10月22日，施恒温与厦门普达房地产建设发展有限公司（下称普达公司）签订编号为NO.0015896《商品房预售合同》，由施恒温向普达公司购买厦门市思明区同安路2号天鹭大厦10B单元房屋。之后，施恒温付清全部购房款。2012年5月17日，陈芸与施恒温签订一份《房屋买卖协议》，施恒温将其向普达公司所购的讼争房产即厦门市思明区同安路2号天鹭大厦10B单元房产以142万元的价格转让给陈芸，陈芸于签订合同且施恒温办妥公证委托手续后15日内支付15万元定金；于房屋交付陈芸使用且房屋产权过户至陈芸名下后3日内支付92万元；于房屋产权过户至陈芸名下后一年期限届满之日起3日内支付20万元；于房屋产权过户至陈芸名下后二年期限届满之日起3日内支付15万元。双方同意于上述房屋产权过户至原告名下后七日内（若产权过户手续在2013年12月31日前办妥，则交房时间顺延到2014年1月1日），办理讼争房产的移交手续。双方签署本协议，已充分考虑到上述房屋复杂的权属状况，存在各种法律纠纷及成本，考虑到天鹭大厦项目暂不具备办理产权证的条件等诸多不确定性因素，故双方就本协议所作约定，是自愿、公平、合理的，任何一方据此放弃申请撤销、变更本协议的权利。合同签订后，陈芸根据协议的约定向施恒温支付了15万元定金。2012年11月18日，陈芸、施恒温与普达公司签署了一份《协议书》，内容为施恒温将其在《商品房预售合同》项下买方的权利义务概括转让给陈芸。普达公司同意配合陈芸办理讼争房屋的购买手续，并协助将讼争房产直接过户至陈芸名下。后因普达公司未配合办理过户手续，2013年3月12日，陈芸向原审法院起诉普达公司，要求其办理讼争房产的过户手续，原审法院作出（2013）思民初字第3787号民事判决，判决普达公司协助陈芸办理讼争房屋过户手续。之后陈芸向原审法院申请强制执行。2013年9月26日，厦门市房地产交易权籍中心向陈芸发出通知，其内容为：依据生效法律文书已办理讼争房屋合同登记。但至今讼争房产未过户至陈芸名下。
以上事实，有商品房预售合同、证明、收据、声明确认书、房屋买卖协议、付款凭证、协议书、（2013）思民初字第3787号民事判决书、（2013）思执行字第2400号执行裁定书、通知以及庭审笔录予以佐证。
原审法院认为，陈芸、施恒温签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行。协议明确约定：双方已充分考虑到天鹭大厦项目暂不具备办理产权证的条件等诸多不确定因素，任何一方据此放弃申请撤销、变更本协议的权利，施恒温交付讼争房屋应在产权过户至陈芸名下后七日内履行。上述约定是双方充分考虑讼争房屋暂不具备办理产权证等客观情况，而将施恒温交付房屋时间限定在陈芸取得产权后七日内，并特别约定双方放弃申请撤销、变更本协议的权利。因此，陈芸只有在产权过户至其名下后，才有权向施恒温主张交付房屋，亦符合双方签订协议时真实意思。陈芸起诉要求案外人普达公司协助办理讼争房屋的过户手续，原审判决予以支持。该判决生效进入执行程序，但房产部分仅办理合同备案登记，讼争房屋至今未过户至陈芸名下。原审法院判决普达公司协助陈芸过户以及房产部门的备案登记通知，不能视为陈芸取得讼争房屋所有权，并已过户至陈芸名下，故合同约定施恒温履行交付房屋的条件尚未成就，陈芸主张施恒温交付讼争房屋及租金损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回陈芸的诉讼请求。
审判后，陈芸不服，向本院提起上诉。
上诉人陈芸上诉称，一、原审判决事实查明部分存在不准确的表述。对一审判决查明事实部分，上诉人对其他事项没有异议，但对“但至今讼争房产未过户至陈芸名下”的认定有异议，认为应该是“但至今讼争房产的产权证尚未办理。”二、原审判决片面理解了讼争协议的有关条款，导致作出有误的判决。讼争协议约定“双方签署本协议，已充分考虑到上述房屋复杂的权属状况，存在各种法律纠纷及成本，考虑到天鹭大厦项目暂不具备办理产权证的条件等诸多不确定性因素，故双方就本协议所作约定，是自愿、公平、合理的，任何一方据此放弃申请撤销、变更本协议的权利。”上诉人在本案中提起诉讼，并非要求撤销或变更讼争协议；前述条款是对双方交易背景的描述，针对的是协议所作的特殊安排，特别是有关付款的分期安排和复杂操作，并非说房屋可以迟迟甚至永久不交付；天鹭大厦项目暂不具备办理产权证是客观事实，非双方所能控制，但办理产权证与房屋过户非相同概念。三、本案讼争协议有关交房条件的约定已具备，被上诉人应履行交房义务。讼争协议第6条约定：“双方同意于上述房屋的产权过户至乙方（即上诉人）名下后七日内（若产权过户手续在2013年12月31日前办妥，则交房时间顺延至2014年1月1日），办理上述房屋的移交手续［移交前因房屋的使用而产生的所有税费由甲方（即被上诉人）承担，之后的由乙方承担］。所谓产权过户至乙方名下，即乙方取得讼争房屋的所有权，而不动产所有权的取得以登记为一般原则，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原审判决实际上以上诉人未取得产权证为由，认为上诉人主张房屋交付的前提条件不具备，即是因为前述规定。但是，《中华人民共和国物权法》第二十八条又规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，不动产物权的设立、变更、转让也因相关法律文书的生效而发生效力。依据原审法院已生效的（2013）思民初字第3787号《民事判决书》、（2013）思执行字第2400号《执行裁定书》，人民法院的生效法律文书已明确为上诉人办理讼争房产的过户手续，自2013年9月2日《执行裁定书》生效时起，讼争房产的所有权即发生了变更、转让。至于厦门市房地产交易权籍登记中心的通知，只是行政部门的所谓合同登记手续而已，不影响前述生效法律文书的认定及效力。四、从协议的有关条款、合同双方的合同目的来看，认定讼争房屋的产权已过户至上诉人名下，才符合当事人的真实意思表示，才能使讼争协议得以早日顺利履行。从讼争协议的约定来看，上诉人的合同目的是为了取得讼争房屋的所有权，行使占有、使用、收益、处分的权利；被上诉人的合同目的是为了取得售房价款。因此，对讼争协议相关条款的解释，应结合双方的合同目的进行。由于讼争房屋原是被上诉人购自开发商的房产，因开发商已将讼争房屋抵押给银行，导致当时的买卖合同始终未办理备案登记手续；故实际上被上诉人当时签署讼争协议，处分的是一项合同权益。为了保障上诉人的合同目的实现，讼争协议约定了分期付款条款，不计其他付给银行的补偿金及其他成本、税费，上诉人总应付给被上诉人142万元，讼争协议签署后支付15万元，产权过户、房屋交付后再付92万元，产权过户一年后再付20万元，产权过户二年后支付余款15万元。到目前为止，由于房屋尚未交付，被上诉人只收到上诉人支付的15万元定金。因此，产权过户这一条件的认定，主要应考虑上诉人的意见，因为这是上诉人的合同目的，如果以产权证办理为标准，则双方的合同目的暂难以实现，讼争协议势必进入冻结的状态，短期内无法履行。从被上诉人合同目的来看，一是要收取售房价款，一是在一定期内（即2014年1月1日前）能继续使用房屋；而产权过户的条件具备，在被上诉人于2014年1月1日实际交付房屋后，即触发上诉人支付第二笔购房款92万元的条件，并使尾款的支付期限开始起算，从而使被上诉人的合同目的也能得以实现，最终推动合同得以顺利履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”基于前述情况，上诉人认为，一审判决片面地理解了法律有关不动产所有权的取得、变动原则，未合理地解释合同条款，未准确认定双方的意思表示，导致作出了有误的判决，这不仅将严重损害上诉人的合法权益，也对被上诉人无任何益处。请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人施恒温答辩称，上诉人代理人本来是被上诉人聘请的律师，是要处理被上诉人与开发商的纠纷。他本不应该向被上诉人购买房子。但是其因私利，看出被上诉人的弱点，故向被上诉人购买房子。被上诉人担心和开发商之间的纠纷他会阻扰，所以不得不答应。因为被上诉人是香港居民，所以房屋买卖都是需要公证的。但是买卖协议不能公证，他欺骗被上诉人说已经公证好了，说要转款给被上诉人，骗被上诉人签了很多字。故这个买卖协议是完全不能成立的，是不合法的。其取得转名的事情也是不合法的。其提到的其他成本，都是他和有权机关的交易。思明区法院也应该是知道的。他才支付5万元，结果他现在主张每个月5000元的租金，比高利贷还恐怖。
经审理查明，上诉人对于原审判决查明的事实提出异议，认为讼争房产未过户至陈芸名下的说法有误，应表示为产权证尚未办理。被上诉人亦提出异议，认为当时没有办理公证委托，讼争买卖协议不能成立。审理过程中，被上诉人提交（2013）思民初字第3787号民事判决书、（2013）思执行字第2400号民事裁定书、厦门市房地产交易权籍登记中心的通知、司法部文件、（2013）思民初字第13257号、（2014）思民初字第6066号传票各一份，证明讼争房屋买卖协议不能成立，房产过户是非法的。
另查明，经申请执行人陈芸申请，原审法院于2013年9月2日作出（2013）思执行字第2400号《执行裁定书》，裁定如下：解除对厦门市同安路2号天鹭大厦A座10B单元房屋的查封、冻结，并为申请执行人陈芸办理该房产的过户手续。
另查明，施恒温于2013年10月向原审法院起诉陈芸，诉请判令施恒温与陈芸签署的《房屋买卖协议》无效，原审法院作出（2013）思民初字第13257号《民事判决书》，驳回了施恒温的诉求。施恒温不服该判决，认为合同未进行公证故无效，上诉至本院，本院（2014）厦民终字第1774号《民事判决书》驳回施恒温的上诉，维持原判。
本院认为，根据施恒温与陈芸签署的《房屋买卖协议》，施恒温作为讼争房屋的转让方，负有协助配合将讼争房屋过户至陈芸名下的义务，双方约定讼争房屋过户至陈芸名下，不仅是施恒温交付讼争房屋的条件，也是陈芸向施恒温支付后续127万元的条件之一，对于该条件是否已具备，应结合讼争协议实际履行情况来分析认定。由于陈芸、施恒温与普达公司于2012年11月18日签署协议，施恒温将其在《商品房预售合同》项下买方的权利义务概括转让给陈芸，由普达公司直接配合陈芸办理讼争房屋的过户手续。陈芸与施恒温实际变更了施恒温在《房屋买卖协议》项下协助配合将讼争房屋产权过户至陈芸名下的合同义务，施恒温的该项义务已由普达公司代为履行。根据厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第3787号民事判决，普达公司应协助陈芸办理讼争房屋过户手续，该判决已生效，当事人也已申请强制执行，法院裁定为陈芸办理该房产的过户手续。现陈芸主张生效法律文书的作出应视为讼争房屋已过户至其名下，实际上放宽了施恒温的在先义务的履行标准，且陈芸在上诉状中亦表明愿以该标准作为履行后续付款义务的条件。故本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在办理讼争房屋产权过户不再是施恒温合同义务的情况下，陈芸的前述主张符合当事人在订立合同时的意思表示，有利于推动合同的顺利履行，本院予以支持。被上诉人认为合同无效的主张已被本院（2014）厦民终字第1774号《民事判决书》驳回，本院不予支持。就陈芸主张要求施恒温赔偿损失的诉求，因陈芸尚未向施恒温付清转让价款，根据公平原则，对其该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第12532号民事判决；
二、施恒温应于本判决生效后三十日内将厦门市思明区同安路2号天鹭大厦10B单元房屋交付给陈芸；
三、驳回陈芸的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各800元，由陈芸各负担700元，由施恒温各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年四月十三日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。