福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第368号
上诉人（原审原告）郑欣悦，女，1988年4月5日出生，汉族，无业。
委托代理人高继榕，福建双剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）武夷山金川投资开发有限公司。
法定代表人苍海军，总经理。
委托代理人孙步中，男，公司员工。
委托代理人武敏，女，公司员工。
上诉人郑欣悦、武夷山金川投资开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2014）武民初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑欣悦的委托代理人高继榕、上诉人武夷山金川投资开发有限公司（以下简称金川公司）的委托代理人孙步中、武敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郑欣悦原审请求判令：金川公司赔偿郑欣悦逾期交房违约金72148.92元。
原审法院查明，2011年1月13日，郑欣悦与金川公司签订《商品房买卖合同》及补充协议书，由郑欣悦向金川公司购买位于武夷山市仙店创业园6幢9单元902室房屋，建筑面积58.15平方米，单价3230.1元／平方米，总计房价款187830元，其中首付57830元，向银行贷款130000元。金川公司应于2011年3月31日前交付房屋，逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，郑欣悦、金川公司还签订补充协议一份，补充协议第四条第一款约定：本合同第八条约定的住宅／商业交付期限必须以买受人付清全部房款、办理产权手续所需契税等费用及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提。若买受人逾期支付前述款项，则出卖人交付该住宅的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延。合同签订后，郑欣悦依约支付了首付款57830元，后又分别于2011年1月21日、2012年11月21日付款40000元、90253元。金川公司于2013年1月向郑欣悦在合同中的通讯地址邮寄信件一份，但因原址查无此人被退回。另查明，本案所涉的武夷山市仙店综合住宅区B区6#楼于2010年4月4日取得商品房预售许可证，2012年4月9日在建设部门办理竣工验收备案，2012年11月6日消防部门出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2014年2月28日，金川公司向郑欣悦交付了讼争房屋。
原审法院认为，郑欣悦与金川公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。关于金川公司具备交房条件的时间，应结合《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》综合认定，竣工验收备案表载明建设局收讫竣工验收备案的时间是2012年4月9日，但该表格中“消防部门出具的认可文件或准许使用文件”一栏为空白，消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的时间为2012年11月6日。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，本案讼争商品房采取消防备案抽查制，故消防大队出具《受理凭证》的时间应视为房屋消防合格之日。因此，应以该时间作为具备交房条件的时间。金川公司辩称已于2013年1月向郑欣悦在购房合同中自留的通讯地址寄出交房通知书，但因原址查无此人信件被邮局退回，据此，金川公司已经履行了通知交房义务。原审法院认为，金川公司虽在2013年1月向郑欣悦留在《商品房买卖合同》中的地址向郑欣悦邮寄信件，但无法明确信件的内容，且金川公司没有提供通过电话等途径继续通知郑欣悦交房的证据，故不能以信件退回的时间作为交房的时间，对金川公司的这一辩解意见不予采纳。本案中郑欣悦确认的交房时间为2014年2月28日，故应以这一时间作为逾期交房违约金的截止时间。
关于郑欣悦诉请是否超过诉讼时效问题，金川公司认为合同约定的交房时间是2011年3月31日，郑欣悦应在2013年3月31日前主张逾期交房违约金，否则就超过2年的诉讼时效，郑欣悦则认为金川公司逾期交房的侵权行为处于持续状态，金川公司主张诉讼时效超过没有依据。原审法院认为，《商品房买卖合同》约定交房期限为2011年3月31日，且逾期交房违约金为按日计付，每日万分之五，故诉讼时效应从约定交房日期的次日起算。本案郑欣悦于2014年7月23日向原审法院提起诉讼，又未能提供证据证明其在起诉前有向金川公司主张逾期交房违约金，故郑欣悦主张的2012年7月23日之前的逾期交房违约金，应认为已超过诉讼时效。
关于金川公司交房期限能否顺延问题，金川公司方认为依照合同补充协议第四条第1款的约定，买受人逾期付款，出卖人交付房屋的期限可相应顺延，郑欣悦方则认为未能办理银行贷款责任在金川公司而不是郑欣悦，交房时间不能顺延。原审法院认为，根据《商品房买卖合同》及补充协议，卖方在郑欣悦逾期付清全部购房款时，交付住宅的期限可依买受人逾期付款的期限相应顺延，即卖方在郑欣悦未完成付款义务前可行使先履行抗辩权。郑欣悦付清购房余款的时间为2012年11月21日，故金川公司在2012年11月21日前不需承担逾期交房的违约责任。
关于金川公司提出的郑欣悦逾期付款问题，郑欣悦、金川公司对于究竟为哪方过错存在较大争议，金川公司又未在本案中提出反诉，对该问题金川公司可另行起诉，在本案中不予处理。
综上分析，金川公司应承担逾期交房违约责任的时间段为2012年11月21日至2014年2月28日共465天，依照《商品房买卖合同》约定的已付购房款日万分之五标准计付违约金，郑欣悦已交购房款为188083元，违约金计算为43729.30元。对于郑欣悦超出的诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、金川公司应于判决生效之日起十日内向郑欣悦支付逾期交房违约金43729.30元；二、驳回郑欣悦的其他诉讼请求。
上诉人郑欣悦上诉称，一、原判认定本案部份诉讼请求超过诉讼时效，没有事实及法律依据。原判认定诉讼时效应从约定交房日期的次日起算错误，法律规定诉讼时效的起算时间应为知道或应当知道权利受侵害之日，但侵害之日是以侵权行为的结束之日开始，原判却将侵权行为的开始曲解为侵权行为的结束。本案中，金川公司未按合同约定交房，只是其开始构成对郑欣悦的违约侵权行为，但此侵权行为持续到金川公司2014年2月28日正式交房才停止，从此时郑欣悦才知道或应当知道权利受侵害结束，才能计算出具体的违约损害，诉讼时效期间才开始计算，侵权行为持续期间诉讼时效当然中断，足见原判关于郑欣悦部份诉讼请求超过诉讼时效的认定没有事实及法律依据。二、原判以郑欣悦最后一次支付购房款日做为逾期交房期间的起算点亦错误。双方当事人在合同中明确约定郑欣悦以首付加按揭贷款的方式支付购房款，郑欣悦也依约全额支付了首付款，只是因金川公司未通知郑欣悦办理按揭贷款，才导致贷款一再拖延，最终才按金川公司的要求支付了按揭部份的购房款，责任在金川公司。而且，无论郑欣悦何时付款，均不影响金川公司延迟交房的事实。原判不按约定交房时间确定违约期间起算点，等于支持、纵容金川公司的违约行为，而且从郑欣悦最后支付购房款之日做为逾期交房的违约起算点也将导致郑欣悦之前所支付的首付款失去受法律保护的权利，也是错误的，应予纠正。综上，原判错误，请求撤销原判，改判支持郑欣悦全部诉讼请求。
上诉人金川公司答辩称，一、原判关于本案部份诉讼请求超过诉讼时效的认定具有法律依据，理由包括：1.法律规定的诉讼时效起算点应为当事人知道或者应当知道权利被侵害之日。双方在《商品房买卖合同》中明确约定交房时间为2011年3月31日，即从2011年3月31日起金川公司已明知其权利被侵害，从约定交房日的次日起诉讼时效即开始计算。但金川公司直至2014年7月23日方向原审法院提起一审诉讼，且未曾在起诉前向郑欣悦以各种形式主张逾期交房违约金，因此原审法院认定金川公司主张2012年7月23日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效具有法律依据。2.如果按金川公司的意见，侵权行为持续至2014年2月28日郑欣悦正式收房之日才开始计算诉讼时效，则郑欣悦明显存在故意逾期收房、放任金川公司逾期交房违约金损失扩大之嫌。二、原判以最后一次交房款日作为逾期交房期间起算点正确，其理由为：1.按照合同约定的期限和方式付清房款是郑欣悦的合同义务，不以金川公司通知付款为前提。《商品房买卖合同》第六条第3款，《附件六：合同补充协议》第三条第3、4、10款均明确约定，由郑欣悦自行向按揭银行提交贷款资料，如因未能及时、完整、真实提交按揭材料导致按揭贷款发放迟延或因其自身原因导致银行不受理或不批准贷款，郑欣悦应变更为一次性付款。2.根据《商品房买卖合同》及补充协议，在郑欣悦逾期支付购房款时，交房期限可依郑欣悦逾期付款的期限相应顺延，即在郑欣悦未完成付款义务前，金川公司可行使先履行抗辩权。因此，郑欣悦按照合同约定顺延交房时间不应承担逾期交房违约金，原判以郑欣悦最后一次支付购房款日作为逾期交房违约期间的起算点符合双方合同约定。综上，郑欣悦关于诉讼时效和逾期交房违约期间起算点的上诉理由均不能成立，请求驳回郑欣悦的诉讼请求。
上诉人金川公司上诉称，原判认定金川公司应承担的违约金之计算期间有误，应为2012年11月21日至2013年1月20日共计61日，金川公司应承担的违约金为5736.53元。具体理由为：金川公司提交的《交房通知书退件信函》可以证明，金川公司于2013年1月17日向郑欣悦在购房合同中所留的联系地址寄送了交房通知书，但因原址查无此人信件于2013年1月20日被邮局退回，据此金川公司已履行通知交房义务。因联系方式变更等原因造成未能及时收到交房通知的责任应由郑欣悦自行承担。对该证据，原判认为，真实性可确定，但不足以证明金川公司已履行了通知交房义务。金川公司认为原判对该证据证明力的认定不妥。其一，挂号信的信封上虽未写明邮寄材料的名称，但从退回的信件里取出的材料即《交房通知书》及附件，该通知书的落款时间与信件邮寄时间基本相符。其二，从信件发出时间看，金川公司已经取得了竣工验收备案表和消防备案受理凭证，郑欣悦也付清了全部购房款，在此情况下，郑欣悦向金川公司邮寄的材料只可能是《交房通知书》，且从常理分析，金川公司在已经完全具备交房条件的情况下，没有任何理由拒绝交房。其三，《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十条第3款约定，根据本协议发出的任何通知通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。因此，金川公司以挂号信方式书面通知交房符合合同约定。原判要求金川公司在信件被退回后，再通过电话等途径通知郑欣悦，为强加给金川公司合同约定以外的义务。而事实上，金川公司之前已电话联系但未能联系到郑欣悦。据此，金川公司已全面履行通知交房的义务。其四，郑欣悦在付清全部房款且已超过合同约定的交房时间的情况下，有义务再次向金川公司重新确认交房时间。否则郑欣悦也有故意放任交房时间延误的嫌疑。综上，金川公司已经履行了通知交房的义务，金川公司逾期交房期间应为自郑欣悦付清全部购房款之日至金川公司书面通知交房之日，即2012年11月21日至2013年1月20日。因此，请求撤销原判第一项，改判金川公司支付逾期交房违约金5736.53元。
上诉人郑欣悦答辩称，一、金川公司主张以郑欣悦最后一次付款时间作为其违约责任的起算时间缺乏法律依据，应不予采纳。双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定以2011年3月31日作为交房时间，因此，金川公司的违约期间应从此时起算。双方明确约定以按揭贷款方式付款，不是一次性付款，只是金川公司未与银行达成协议等原因导致郑欣悦无法办理按揭贷款，并在等待按揭贷款的过程中金川公司始终未通知郑欣悦付款，因此责任在金川公司自身，而不在于郑欣悦，金川公司不能据此要求按郑欣悦最后一次付款的时间为其违约期间的起算点。二、金川公司主张按信函通知交房的时间为违约责任的终止时间没有事实依据，应不予支持。金川公司主张其于2013年1月20日向郑欣悦寄出的挂号信即交房通知，难以成立：其一，郑欣悦未收到该份挂号信，也未接到任何电话通知；其二，金川公司称地址是源于合同约定，但双方并未于《附件六：合同补充协议》第十条第3项中对地址作出重新确认，仅凭原合同显失公平，且金川公司曾因原股东资金链断裂处于失控状态，郑欣悦无法联系其主要管理人员，无法通知地址变更等情况，责任在于金川公司；其三，挂号信信封上未注明所寄内容，无法证明所寄材料即为“交房通知”；第四，该信件与金川公司通知其他购房户的交房时间是有冲突的。综上，金川公司的上诉请求及事实理由不能成立，请求驳回其上诉。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，双方当事人庭审中确认于合同附件《附件六：合同补充协议》第三条第3款约定，买受人同意于签订本协议后7日内向按揭银行提交完整真实有效的按揭贷款资料；第4款约定，若由于买受人自身方面原因导致银行不受理或不批准按揭贷款，买受人同意变更为一次性付款方式的，成交总价不变，双方签订的本合同继续有效，买受人同意在银行确认不批准之日起30日内付清房款总额；第10款约定，按揭款到位的最长期限为自本补充协议签订之日起60日内，如果因买受人的原因导致按揭款无法在最长期限内到位，则买受人必须主动一次性付清全部房款，并自第61天起按本补充协议的约定承担逾期付款违约责任。
本院认为，郑欣悦与金川公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。根据合同约定，金川公司应于2011年3月31日前交付商品房。但事实上，金川公司于2014年2月28日方将涉讼商品房交付郑欣悦。对此，郑欣悦主张金川公司构成违约，逾期交房1064天，应承担相应的逾期交房违约金。金川公司则提出两项抗辩：其一，因郑欣悦支付购房款迟延，金川公司亦有权相应推延交房时间；其二，金川公司于2013年1月向郑欣悦邮寄通知交房信函一封，已履行了交房义务。关于金川公司是否有权根据郑欣悦付清全部购房款的时间顺延交房期限的问题。《附件六：合同补充协议》第四条第1款约定，金川公司交付房屋以郑欣悦支付全部购房款等费用为前提，如郑欣悦逾期支付，则金川公司交付商品房的期限可随之顺延。对购房款的支付，《商品房买卖合同》第六条约定，郑欣悦于签订合同之日支付购房款57830元，余款130000元以按揭贷款方式支付。郑欣悦依约支付了首付款57830元，但对130000元则未以按揭贷款方式支付，而变更为现金方式支付，其付清全部购房款的时间为2012年11月21日。郑欣悦认为，郑欣悦未能成功申请按揭贷款系金川公司未能及时通知郑欣悦办理按揭贷款手续等原因所致，郑欣悦于2012年11月21日方付清全部购房款的责任应由金川公司承担。根据《附件六：合同补充协议》第三条第3款的约定，郑欣悦应于签订协议后七日内向按揭银行提交完整真实有效的按揭贷款资料，由此可见按揭贷款手续应由郑欣悦自行向银行申请办理，金川公司则承担相应的配合义务。但郑欣悦并未能提交证据证明其于上述补充协议约定的期限内向银行提交了必要的按揭贷款资料，其主张按揭贷款手续未能成功办理应由金川公司承担责任，不能成立。故金川公司关于有权按照郑欣悦付清购房款的时间推延交房的主张，理据充分，本院予以支持。
关于金川公司是否于2013年1月履行了通知郑欣悦交房义务的问题。金川公司提交了2013年1月向郑欣悦寄发的信函以兹证明其履行了通知交房的义务。但首先该信函的封面上并未注明内附具体材料的名称；其次，金川公司不能提交其他证据佐证该信函寄送的即为交房通知书。因此，金川公司主张其于2013年1月履行了通知交房的义务缺乏事实依据，其关于逾期交房期间应截止于2013年1月20日的上诉理由，不能成立，亦不予支持。原判认定金川公司逾期交房期间为2012年11月21日至2014年2月28日，并无不当。此外，原判关于诉讼时效的认定并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3208元，由上诉人郑欣悦负担1604元，由上诉人武夷山金川投资开发有限公司负担1604元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 刘冬龙
二〇一五年四月三十日
书 记 员 张素珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。