广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第339号上诉人（原审被告）林佩英，女，汉族，1958年11月24�出生。委托代理人张海波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市南海区大沥镇太平村石步一股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区大沥镇太平村。负责人刘定江，该社社长。委托代理人张晓雯，广东南天明律师事务所律师。上诉人林佩英因与被上诉人佛山市南海区大沥镇太平村石步一股份合作经济社（以下简称石步一经济社）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国村民委员会组织法�试行）》第十条、第十一条第二款的规定，作出如下判决：一、确认南海县大沥镇太平村石步经济合作社与林佩英于1989年2月4日签订的《土地转让合约》无效；二、林佩英应于判决发生法律效力之日起十日内向石步一经济社返还涉案土地及集体土地建设用地使用证（证号：南府集建总字第*号、南府集建字*第*号、地籍号：*）；三、林佩英应于判决发生法律效力之日起十日内将地上附属物自行拆除或搬迁完毕。案件受理费100元，由林佩英负担。上诉人林佩英提出上诉称：一、一审判决认定事实不清。一审判决认为《土地转让合约》实质为土地买卖的合同，从而认定合同违反《中华人民共和国土地管理法》关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，因而无效。这是完全错误的。《土地转让合约》明确约定林佩英购买的是土地使用权，而不是土地所有权。虽然没有约定年限，但是到现在为止并没有超过法律规定的最高年限，也没有任何法律规定没有约定使用年限的集体土地使用权转让合同就是土地买卖合同。一审判决不顾合约写明的转让土地使用权的内容，认定该合约为土地买卖合同，没有事实和法律依据，明显是认定事实不清。1988年4月12日通过的《中华人民共和国宪法修正案》第二条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”1988年12月29日通过的《关于修改的决定》规定：“国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”1987年1月1日施行的《广东省土地管理实施办法》第五条第二款规定：“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。”由此可见，集体土地的使用权是可以依法转让的，本案的《土地转让合约》合法有效。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为《土地转让合约》未经《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》规定的民主议定程序，应当认定无效。这是适用法律错误。首先，《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》通篇都没有规定集体土地使用权转让必须经过民主议定程序。《广东省集体土地建设用地使用权流转管理办法》第七条规定：“出让、转让和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。”但是，该办法是2005年10月1日才实施的，显然不能约束本案1989年签订的《土地转让合约》。其次，现行法律对合同无效的认定有严格的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二�第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此可见，认定合同无效必须具备两个条件：第一，违反法律、行政法规的强制性规定；第二，违反的强制性规定是效力性强制性规定。没有任何法律或行政法规规定，没有经过民主议定程序的合同就是无效的。最后，退一步说，石步一经济社也没有任何证据证明合约没有经过民主议定程序，这只是石步一经济社的一面之词。是否经过民主议定程序，林佩英不知情，也不可能知情，更没有举证证明的义务。因为石步一经济社及其所在村委会均在合约上加盖了公章，村集体对外所签合同是从村集体盖章时成立并生效，而不是多数村民签名后才有效。再说，涉案土地就在村庄附近，林佩英已经使用了二十多年，在上面盖房种树，进行多年的生产经营活动，从来没有村民提出异议，即使当时没有经过民主议定，村民对土地使用权的转让也是默许、认可的，现在要征收了才说没有经过民主议定程序，显然是没有道理的。据此，林佩英提出如下上诉请求：1.撤销一审判决；2.认定林佩英与石步一经济社签订的《土地转让合约》有效；3.本案一、二审全部诉讼费用由石步一经济社负担。被上诉人石步一经济社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，应予维持。一、涉案《土地转让合约》虽然有“使用权”的字眼，但不应顾名思义、断章取义地理解为转让土地使用权，应该整体理解合约的真实含义。从“……该款一次过付给石步一经济社，今后�鸽场内的使用权属林佩英”的约定内容，可见当时双方的真实意思表示就是林佩英一次性付款以后，涉案土地归属林佩英，包含长期、永久的意思，与使用权流转的约定期限、收益递增、促进经济持续发展等目的和性质不相符，而且结合林佩英当年付款后一直占有使用并持有土地证权属证原件的实际行为，可见《土地转让合约》实质是买卖土地。二、《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十九条规定，集体建设用地使用权转让、转租的，当事人应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县级人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。本案中，林佩英只是一直持有土地权属证原件，并无办理任何变更登记或注销记录，至今涉案土地登记使用权权属人仍为石步一经济社，涉案土地的使用权从未变更。退一步讲，即使本案是转让土地使用权行为，依据上述规定，也并非是合法的转让土地使用权行为。三、一审判决适用法律正确。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地。《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第十一条规定，村民委员会向村民会议负责并报告工作。涉及全村村民利益的问题，村民委员会必�提请村民会议讨论决定。第十二条规定，村民委员会决定问题的时候，采取少数服从多数的原则。本案转让土地涉及全村村民利益，必须经民主议定程序决定。综上，请求二审法院依法驳回林佩英的上诉，维持原判。本案双方当事人二审期间均没有提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是涉案《土地转让合约》的效力问题。首先，关于《土地转让合约》的性质问题。本案双方当事人对此各执一词，林佩英上诉称是土地使用权转让合同，石步一经济社抗辩称是土地买卖合同。本院认为，确定合同当事人之间的法律关系应当从当事人签订合同的真实意思表示以及合同所约定的双方权利义务关系内容判断，而不应限定于合同表面形式。涉案《土地转让合约》载明“今后……使用权属林佩英”，并未载明土地使用权的使用年限。按照文义解释方法，在没有约定土地使用期限的情况下，上述约定内容表明签订《土地转让合约》之后，土地使用权永久归属于林佩英。而土地使用年限是土地使用权出让、转让合同的重要条款，理应具体、明确且必不可少，原审法院据此认定《土地转让合约》实质是买卖土地合同并无不当，林佩英认为该《土地转让合约》属于土地使用权转让合同的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。其次，根据当时有效的《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第十一条的规定，涉及全村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，林佩英并不能证明当时石步一经济社签订涉案《土地转让合约》时经过了村民会议的集体讨论决定。综合上述理由，原审法院认为林佩英与石步一经济社签订的《土地转让合约》因违反了法律的强制性规定而无效，进而判决林佩英立即将涉案土地（自行拆除或搬迁地上附属物）及土地使用证返还给石步一经济社并无不当，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林佩英负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 维审 判 员  吴绮擎代理审判员  陈星星二〇一四年四月四日书 记 员  卢文慧