广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民三终字第117号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗传坚，系怀集县怀城镇新光陶瓷店的个体经营者。
委托代理人：徐凡，男，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：怀集县机电排灌站。
法定代表人：温剑飞，该站站长。
委托代理人：梁东枝，广东洊江律师事务所律师。
原审第三人：蔡祖教。
上诉人罗传坚因与被上诉人怀集县机电排灌站和原审第三人蔡祖教租赁合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2013）肇怀法民一初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月19日，怀集县机电排灌站与罗传坚经协商签订了《租厂、楼、地合同》，怀集县机电排灌站愿意将座落在县城河南幸福三路的厂、楼、地租赁给罗传坚，租赁合同四至为东至河流（大坝坑），西至大路，北至河南苗圃场用地（水沟边），南至林业局塑料厂用地（大桥队水田），总面积见附表（现怀集县机电排灌站的办公楼房除外），每年租金定为15000元，租期为15年（自2012年8月1日起至2027年7月30日）。该租赁合同未实行公开招租以及履行相关行政审批手续。双方签订租赁合同后，罗传坚则按合同约定于2012年6月20日向怀集县机电排灌站支付租金50000元，于2013年1月4日向怀集县机电排灌站支付租金35000元，于2013年1月10日向怀集县机电排灌站支付租金15000元，总共100000元。至怀集县机电排灌站起诉时止，怀集县机电排灌站移交租赁场地的具体情况是：怀集县机电排灌站大门口侧的两个铺位以及租赁物北面的厂房场地共700平方米，至今未移交；2013年5月1日移交租赁物北边的厂房场地，面积约800平方米；2012年9月1日移交租赁物南边的部分厂房场地，面积807.14平方米。
罗传坚系怀集县怀城镇新光陶瓷店的个体经营者，其租赁涉讼厂房场地目的是进行瓷片展览、销售、储存等经营活动。2012年9月6日，罗传坚在未征得怀集县机电排灌站同意的情况下，擅自与蔡祖教签订《租赁厂房场地合同》，把怀集县机电排灌站厂房场地总面积中的807.14平方米的厂房转租给蔡祖教。怀集县机电排灌站得知罗传坚未经其同意转租厂房的事实后，遂起诉至原审法院，要求解除怀集县机电排灌站、罗传坚双方签订的《租厂、楼、地合同》。罗传坚在应诉后，于2013年9月8日与蔡祖教签订了《租赁合同解除协议》，与蔡祖教解除了租赁关系。
怀集县机电排灌站前身是怀集县机电排灌管理总站，2008年6月在怀集县水利工程管理体制改革实施方案中，怀集县机电排灌管理总站改称为怀集县机电排灌管理站；2013年3月，在怀集县水务局所属事业单位分类改革方案中，怀集县机电排灌管理站更名为怀集县机电排灌站，属事业单位法人，主要任务是负责全县机电排灌系统工程技术指导、监督、维护，负责对排灌工程管理、维护、运行、安全监督和抗旱排涝工程进行技术指导、协调；负责做好文昌闸坝工程维护和运作管理等。怀集县机电排灌站用地性质为全民所有制。按怀集县财政局怀财国资办（2011）3号《关于印发〈怀集县国有资产出租管理暂行规定〉的通知》的规定，国有资产出租前，必须到县财政局办理国有资产租赁行政审批，并全面实行公开租赁等。但怀集县机电排灌站在与罗传坚签订《租厂、楼、地合同》时，未按该通知履行相应的行政审批以及公开招租等手续。
在怀集县水利工程管理工作体制改革实施方案中，怀集县机电排灌站核定事业编制6名，其他富余人员已按各种途径分流。分流出来的原机电排灌站职工一直依靠机电排灌站车间及设备从事自负盈亏的生产工作。怀集县机电排灌站与罗传坚签订租赁合同后，分流职工无法开展生产工作，造成分流职工生活困难并到县信访办、县纪委信访室等部门信访、投诉、请愿的局面。
上述事实有开庭笔录、《土地使用证》、《租厂、楼、地合同》、《租赁厂房场地合同》、《情况说明》、《关于县机电排灌站土地属国有资产的请示》、《关于印发〈怀集县水务局所属事业单位分类改革方案〉的通知》、《事业单位法人证书》、《关于印发怀集县水利工程管理体制改革实施方案的通知》、《关于县排灌站征地的批复》、《申请房屋基建表》、房租发票、《租赁合同解除协议》、现场勘验图、怀集县机电排灌站分流职工信访投诉材料等在案佐证。
2013年8月13日，怀集县机电排灌站向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除怀集县机电排灌站与罗传坚于2012年6月19日签订的《租厂、楼、地合同》，并判令罗传坚腾退合同载明的厂、楼、地返还给怀集县机电排灌站；2、本案的诉讼费由罗传坚承担。
罗传坚则于2013年9月23日提起反诉，请求法院判令：1、怀集县机电排灌站继续履行2012年6月19日其与怀集县怀城镇新光陶瓷店签订的《租厂、楼、地合同》，立即将该合同约定出租但未移交的部分厂房场地（700多平方米）给罗传坚；2、怀集县机电排灌站赔偿罗传坚因其未及时移交租赁场地而造成的经营损失共138000元（700多平方米，损失以每日人民币200元计算，从2012年8月1日计至将该700多平方米移交给罗传坚使用之日，2012年8月1日计至2013年9月1日共390日的损失已达78000元；部分厂房约800平方米，损失以每日人民币200元计算，从2012年8月1日计至2013年5月1日共270日，损失54000元；）。3、本案反诉受理费等费用由怀集县机电排灌站承担。
原审法院认为：蔡祖教经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。本案为租赁合同纠纷，怀集县机电排灌站、罗传坚经自愿协商签订的《租厂、楼、地合同》是双方真实意思表示，形式内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。怀集县机电排灌站、罗传坚双方应根据合同的约定，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。在合同履行过程中，罗传坚在未经怀集县机电排灌站同意的情况下，擅自将一部分场地转租给蔡祖教，其行为已违反了合同法关于转租的规定。虽然罗传坚已于应诉后与蔡祖教解除了转租关系，但不能否定罗传坚未经怀集县机电排灌站同意擅自转租的事实，按《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，怀集县机电排灌站请求解除其与罗传坚双方签订的《租厂、楼、地合同》的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持；同时该合同的标的物即怀集县机电排灌站的土地、车间和楼房属国有资产，在未审批申报主管部门和国有资产管理部门获得同意，又未实行公开招租形式，就由怀集县机电排灌站原领导采用协商形式将除办公楼二楼以外的物业整体出租给罗传坚，根据国有资产管理规定和怀财国资办（2011）3号《关于印发〈怀集县国有资产出租管理暂行规定〉的通知》，涉讼租赁合同因未按该通知的规定履行相关的行政审批手续以及实行公开租招等，该租赁合同具有一定的瑕疵。因此主管部门和怀集县机电排灌站单位干部职工知情后已向纪委等部门表达不满，并拒绝移交出租的门面、部分车间和场地予以抵制，双方形成的租赁关系已难以履行，原审法院应判决解除双方的租赁关系才有利于解决本案纠纷。根据怀集县机电排灌站、罗传坚双方已履行合同的相关事实，结合罗传坚提出的反诉内容，解除双方租赁合同后，怀集县机电排灌站应退还罗传坚已交付的租金及利息，罗传坚及蔡祖教应腾退承租的厂房、场地、车间给怀集县机电排灌站。罗传坚从承租时起至该判决生效时止应计算租金，因怀集县机电排灌站提出解除合同，罗传坚进场和撤离需要费用，原审法院确定已发生的租金作为弥补罗传坚的该项损失，不再作核算支付。对罗传坚提出反诉怀集县机电排灌站减少交付场地造成的损失，因罗传坚擅自转租，符合解除租赁合同的情形，其产生的损失应由其自行承担。
依照《中华人民共和国民合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除怀集县机电排灌站与罗传坚于2012年6月19日签订的《租厂、楼、地合同》，罗传坚及蔡祖教应于该判决发生法律效力之日起30日内腾退租赁合同载明的厂、楼、地返还给怀集县机电排灌站；二、怀集县机电排灌站自该判决书生效之日起30日内退还给罗传坚租金人民币100000元及利息（利息计算其中50000元自2012年6月20日起、另35000元自2013年1月4日起、另15000元自2013年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至原审法院确定还款日止）；三、驳回罗传坚的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费50元，反诉费1530元，合计1580元，由怀集县机电排灌站负担580元；由罗传坚负担1000元。
宣判后，上诉人罗传坚不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）2012年6月19日，罗传坚与怀集县机电排灌站经协商签订了《租厂、楼、地合同》，怀集县机电排灌站自愿将座落在县城河南幸福三路的厂、楼、地租赁给罗传坚，租赁合同四至为东至河流（大坝坑）、西至大路、北至河南苗圃用地（水沟边）、南至林业局塑料厂用地（大桥队水田），总面积约二千五百平方米（现怀集县机电排灌站的办公楼房除外），每年租金定为15000元，租期为15年（自2012年8月1日起至2027年7月30日）。双方签订租赁合同后，罗传坚则按合同约定分别于2012年6月20日、2013年1月4日、2013年1月10日向怀集县机电排灌站支付78个月的租金共计100000元。期间，罗传坚使用了大部分场地用作陶瓷片展览、销售储存等经营活动，并对该场地进行了装修，投入资金（约20万元）。（二）2012年9月6日，罗传坚将租赁但未使用部分场地约800平方米转胜给蔡祖教作碗筷卫生消毒使用，蔡祖教在该场地投入了生产线装修等约800万元资金，并且蔡祖教在使用该场地期间，怀集县机电排灌站的管理人员几乎天天都能看见蔡祖教经营使用租赁物。怀集县机电排灌站对罗传坚于2012年9月初，将一小部分厂房转租给蔡祖教经营使用的事情早已知道并且同意从未提出异议，且于2013年9月8日，罗传坚与蔡祖教解除租赁关系，改为合作关系。（三）原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定判决解除合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人或承租人知道转租，但在六个月内未提出异议的，对提出解除合同，人民法院不予支持。由此得出，原审法院作出的（2013）肇怀法民一初字第227号民事判决书是断章取义，偏袒怀集县机电排灌站。怀集县机电排灌站起诉请求解除租赁合同的根本原因是其更换单位的负责人。怀集县机电排灌站上述场地在租给罗传坚之前，也是将场地长期租赁给他人使用。怀集县机电排灌站租赁该场地收取租金的目的是为了解决分流职工的社保和遣散费等问题。据此，罗传坚请求本院撤销原判，驳回怀集县机电排灌站的诉讼请求。另，罗传坚在二审诉讼期间补充如下：一、原审法院对本案事实认定不清，适用法律不当，实体判决错误，请求撤销原判，依法改判；二、原审法院以一审被告罗传坚在合同履行过程中，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，判决解除双方租赁的合同，理据不足，存在疑点；三、2012年6月19日签订的《租厂、楼、地合同》是经双方协商一致而签订，是双方的真实意思表示，应确认为有效并应继续履行。据此，罗传坚上诉补充请求：1、撤销原判，依法改判；2、确认罗传坚与怀集县机电排灌站于2012年6月19日签订的《租厂、楼、地合同》合法有效并应继续履行合同的约定；3、本案一审、二审的诉讼费用应由怀集县机电排灌站承担。
怀集县机电排灌站答辩称：（一）怀集县机电排灌站在知道罗传坚非法转租后一个月内已提出异议，经协商未果后已提起诉讼，不存在六个月内未提出异议的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，承租人对外一直宣称洗碗工场是罗传坚自己经营，出租人怀集县机电排灌站在2013年8月咨询律师时，并由律师到当地的县工商行政管理局对出租的经营场所进行调查时才发现罗传坚存在转租的情形，洗碗工场的实际承租经营者蔡祖教才讲述，蔡祖教经营的场所是由罗传坚转租的事实。此时怀集县机电排灌站才知道罗传坚所说是自行经营洗碗工场的谎言并取得该事实的证据，怀集县机电排灌站在得知罗传坚非法转租不到一个月已提起诉讼，因而不存在自知道罗传坚非法转租之日起六个月内未提出异议的事实。（二）罗传坚非法转租的事实清楚，罗传坚对租赁合同的履行负有过错，应由其承担过错责任。（三）罗传坚称其已于2013年9月8日与蔡祖教解除租赁关系，改为合作关系。罗传坚非法转租的事实已发生，且证据确凿，一审判决认定事实清楚，于法有据。蔡祖教提供的证据进一步证明，罗传坚所称解除租赁合同转为合作关系实为应对诉讼，证明至今罗传坚仍存在非法转租的事实。（四）罗传坚低价承租怀集县机电排灌站的厂房场地，其租价与同一地段租价相去甚远，显失公平，造成巨额国有资产收益流失。罗传坚承租价仅为每平米每年6元，与同一地段承租价为84元相比达14倍。（五）罗传坚非法转租牟取暴利，仅其转租一年就获取非法所得52000元，请求法院予以收缴。（六）以怀集县机电排灌站为主力是广宁县、四会市和怀集县等地唯一具备水力发电机组维修的技术力量，曾代表中国援助伊拉克、非洲、尼泊尔等。由于罗传坚擅自转租，导致怀集县机电排灌站水电车间停止经营，厂停人散，工人失业，出现工人与承租人之间极大矛盾，引致工人不断上访，给社会造成极大的不稳定因素。综上所述，怀集县机电排灌站认为一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉和维持原判，并收缴罗传坚非法所得。
蔡祖教没有参加二审诉讼，也没有提交书面答辩意见。
二审诉讼期间，各方当事人均没有新证据提交。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审法院对此定性正确，应予以维持。双方签订的《租厂、楼、地合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和效力性规定，应认定为有效。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：双方签订的《租厂、楼、地合同》应否予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在本案中，罗传坚未经怀集县机电排灌站同意擅自将承租的场地转租给蔡祖教，构成根本性违约。根据上述法律的规定，怀集县机电排灌站请求解除其与罗传坚签订的《租厂、楼、地合同》的事实清楚，亦于法有据，其请求合理合法，应予以支持。原审法院据以查明的事实和所作的判决正确，应予维持。罗传坚上诉请求《租厂、楼、地合同》由双方继续履行的请求于法无据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1050元，由罗传坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐俭玲
审判员 李升文
审判员 梁新敏
二〇一四年六月十七日
书记员 陈智君