广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1024号
上诉人（原审被告）：余勇权，住广州市越秀区。
委托代理人：李书华。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：曾健庆。
委托代理人：徐虹。
上诉人余勇权因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称房管一所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月30日，房管一所（为甲方）与余勇权（为乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区环市中路288号301部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积34.95平方米，租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为148.85元，租金按月结算。第二十条：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。该合同租期届满后，双方没有续签租赁合同。余勇权按148.85元／月的标准支付租金至2014年12月31日。
2014年5月13日，房管一所向余勇权发出《关于收回房屋的通知》，内容为决定自通知送达之日起终止租赁关系，并要求余勇权于2014年5月23日前将涉案房屋交回，否则自通知送达之日起按2013年广州市房屋租金参考价的标准收取房屋使用费。余勇权确认房管一所张贴过该通知。
据广州市房地产档案馆于2014年8月4日出具的《房地产登记簿查册表》载明，越秀区环市中路290号603房的产权人为江某、余勇权和余某甲，该屋建筑面积为42.95平方米，土地用途为住宅，所有权来历为交换、继承；越秀区环市中路290号604房的产权人为江某、余勇权和余某甲，该屋建筑面积为48平方米，土地用途为住宅，所有权来历为交换、继承。另，据《房地产登记簿查册表》载明，走马岗路中心巷151号201房的原产权人为余勇权，所有权来历：购买，交易日期：2008年5月8日，该屋于2014年6月30日转移登记至余某丙名下，所有权取得方式为购买，该屋建筑面积67.1557平方米，使用性质为居住用房。
房管一所于2014年6月12日向原审法院提起诉讼，以余勇权已有自有房屋，按照《广州市直管房公租合同》应该解除合同并将房屋交还给房管一所，但是余勇权拒绝交还为由，请求：1、确认房管一所、余勇权之间的租赁关系已于2014年5月13日解除以及余勇权户及其同住人员立即将越秀区环市中路288号301房（使用面积34.95平方米）腾空交还房管一所。2、余勇权按照广州市房屋租金参考价的标准缴交2014年6月1日起至腾空上述房屋之日止的房屋使用费（每月按31元／平方米×使用面积34.95平方米＝1083.34元／月标准计算，其中2014年6月1日至12月31日要求按1083.34元／月-148.85元／月标准计算）。余勇权原审答辩称：不同意房管一所的诉讼请求，我原是产权拆迁户，根据回迁安置协议书，超出原产权面积按市房管局有关规定办理公房租赁手续，现我居住的301房是属于超出原产权面积承租的公房。我没有其他房屋搬迁居住，故不同意迁出房屋。对于租金，我方只同意按照原租金标准即148.85元／月支付租金，不同意房管一所主张的租金标准。
在本案原审审理过程中，余勇权称现涉案房屋由其本人和妻子梁某、女儿余某乙和余某丙一家四口居住使用；其中白云区走马岗路中心巷151号201房由其女儿余某丙使用，该房屋已经登记在余某丙名下；越秀区环市中路290号603、604房只是由余勇权占部分产权，并没有实际使用。为证明涉案的301房是属于超出原产权面积承租的公房，余勇权提交了余祥、余志成（为乙方）与广州市住宅建设公司（为甲方）于1993年6月27日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定甲方拆除小北路田心前15号房屋建筑面积76平方米，并于1996年3月31日在小北路田心回迁楼A幢B梯604房、B幢A梯301房、B幢B梯603房、604房部分产权属于乙方的房屋中安排建筑面积165平方米给乙方回迁居住；其他事项：1、乙方原产权面积以市房管局确定为准，甲方安置乙方165平方米建筑面积超出乙方原产权部分按市房管局有关规定办理公房租赁手续；2、其中A幢B梯604房建筑面积50平方米，B幢A梯301房建筑面积39平方米，B幢B梯603房建筑面积37平方米，B幢B梯604房建筑面积39平方米。余勇权称签订协议的余某丁是其父亲，余某戊是其大伯。房管一所质证称对上述协议的真实性无异议，但认为该协议是余勇权与拆迁单位签订的，与房管一所无关。
原审法院认为：房管一所与余勇权签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但余勇权在租期届满后继续使用涉案房屋并向房管一所交租，故房管一所与余勇权形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，房管一所可随时要求解除租赁关系。根据合同约定，余勇权或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回。根据《房地产登记簿查册表》记载，余勇权曾于2008年5月8日购得走马岗路中心巷151号201房，在其购买该房屋时理应知悉租赁合同中关于获得自有产权房屋之日起三个月内应将房屋交回的约定，但余勇权没有及时按约交回房屋给房管一所，已构成违约。余勇权在房管一所发出《关于收回房屋的通知》和房管一所提起本案诉讼之后将走马岗路中心巷151号201房产权转移登记至其女儿余某丙名下，该行为不能对抗其违约事实，房管一所现要求解除双方的租赁关系以及要求余勇权户及同住人员腾空交回涉案房屋，符合合同约定，予以支持。虽房管一所曾于2014年5月13日向余勇权送达收回房屋的通知，但由于房管一所此后继续收取租金至2014年12月31日，故房管一所要求确认双方的租赁关系已于2014年5月13日解除的主张不予支持。鉴于房管一所已收取余勇权租金至2014年12月，故余勇权应在已付租金对应的期限届满之后搬迁。
余勇权作为涉案房屋的使用人，负有支付使用房屋期间的租金（使用费）的义务，余勇权至今未交还涉案房屋，理应向房管一所支付使用房屋期间的租金（使用费）。在双方的租赁关系解除前，租赁合同对双方仍有约束力，故余勇权在租赁关系解除前应按原租赁合同约定的租金标准向房管一所交纳租金；自租赁关系解除之日起，余勇权应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向房管一所交纳房屋使用费。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，于2014年12月4日作出如下判决：一、广州市越秀区第一土地房屋管理所和余勇权关于广州市越秀区环市中路288号301房的租赁关系于判决发生法律效力之日解除；二、余勇权户及同住人员应于判决发生法律效力之日起两个月内，将广州市越秀区环市中路288号301房腾空交回给广州市越秀区第一土地房屋管理所；三、余勇权应于判决发生法律效力之日起十日内，将其迁出上址房屋之日前的房屋使用费（判决发生法律效力之日前的房屋使用费按每月148.85元标准计；判决发生法律效力之次日起至迁出之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准计，扣减余勇权已付的租金结算）支付给广州市越秀区第一土地房屋管理所；四、驳回广州市越秀区第一土地房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由广州市越秀区第一土地房屋管理所负担50元，由余勇权负担100元。
判后，上诉人余勇权不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院审理程序违法。房管一所的第一项诉讼请求是确认双方之间的租赁关系已于2014年5月13日解除，即确认之诉，但一审法院判决为租赁关系于本判决发生法律效力之日解除，即变更之诉，可见一审法院违反了不告不理原则；二、一审法院认定事实错误。1.双方签订合同的时间是2013年1月30日，但合同履行期间为2012年7月1日至2014年6月30日，即倒签合同。余勇权于2008年5月8日曾购买过房屋，并不属于双方签订租赁合同后购买的房屋。对此，房管一所也没有尽到审查义务。2.余勇权腾空交回房屋的前提是租赁合同被解除，而事实上双方直到2014年12月份还在按原合同履行，一审法院对此也予以认可。3.一审法院判决发生法律效力之次日起至迁出之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金考价计算是错误的，因房管一所并没有要求解除合同。三、一审法院采信证据错误。关于房管一所列举的房屋，并非余勇权实际居住的房屋，一审法院据此解除租赁合同错误。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回房管一所的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费由房管一所承担。
被上诉人房管一所答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。我方查到余勇权名下有自有产权房屋3套，涉案房屋是住建公司拆迁我方公房补偿的房屋，并非余勇权所陈述购买的增加面积而承租的。
房管一所与余勇权对原审法院查明事实没有异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点为房管一所要求解除双方的租赁关系及余勇权交还涉案公房的主张能否成立。房管一所与余勇权签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租期届满后，双方并未续签书面租赁合同，故原审法院认定房管一所、余勇权双方形成不定期的租赁关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此房管一所可随时主张收回涉案公房。而且，《广东省公有房产管理条例》明确规定：“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。”目前余勇权名下拥有多套房产，已不符合公房分配的条件。故原审判令解除双方的租赁关系及余勇权向房管一所腾空交还房屋及支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。
关于余勇权提出其并没有实际使用其名下房产因此不应搬离涉案公房，本院认为，双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定解除的条件是余勇权拥有自有产权的房屋，故余勇权以没有实际居住其名下房产为由拒绝腾空并交还涉案公房缺乏依据，本院对此不予采纳。
综上所述，余勇权的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人余勇权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年五月七日
书 记 员 原 炜