广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民三终字第145号
上诉人（原审被告、反诉原告）广西美景房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇大成路郁江湾小区。
法定代表人黄祖永，该公司总经理。
委托代理人黄伟刚，广西至通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨小敏。
委托代理人薛亮，广西诚济律师事务所律师。
上诉人广西美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）因与被上诉人杨小敏商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2012）浔民初字第3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告杨小敏、案外人徐永阳与被告美景公司于2011年7月8日签订《郁江湾花园商品房认购书》，约定原告杨小敏、案外人徐永阳认购被告位于桂平市桂南路小阳区开发区旁的郁江湾花园小区3号楼2单元1303号商品房1间，以及商品房的面积、单价等事项。2011年8月27日，原告杨小敏、案外人徐永阳分别两次交付上述房屋的首付款50000元、80000元给被告，被告出具《专用收据》给原告收执。2011年10月14日，原告杨小敏与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于桂平市西山镇大起村一队的郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房一套，建筑面积81.92平方米；该商品房单价为每平方米3384.40元，总金额277250元；付款方式为分期付款，首期于签订《商品房买卖合同》时付款130000元，第二期于2011年10月31日前付款147250元。合同对买受人的违约责任约定为：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同对出卖人的违约责任约定为：交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付逾期已付房价款万分之三的违约金。对于商品房的交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出买人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告杨小敏于2011年10月29日分别交购房款90000元、57250元给被告，被告出具《专用收据》给原告收执。庭审中，原、被告均表示不清楚商品房是否符合约定的交房条件。原告至今未接收商品房，被告也没有通知原告接收商品房。
另查明，被告于2012年12月6日申请对讼争房屋租金收益进行评估，原审法院委托广西合生资产评估有限公司进行评估，该公司认为资料不齐全，无法进行价值评估，不能受理委托评估。庭后，案外人徐永阳（原告丈夫）追认其与原告于2011年8月7日所交付的首付款50000元，是原告杨小敏交付其向被告购买的桂平市西山镇大起一队的郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房的购房款。
一审法院认为，本案原、被告争议焦点问题，关健是原告杨小敏与案外人徐永阳于2011年8月7日交付的首付款50000元，是否属原告交付郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房的购房款问题。根据原告提供的《郁江湾花园商品房认购书》和《专用收据》及案外人徐永阳的追认等证据，足以认定此款是原告交付涉案房屋的购房款。根据被告提供的《专用收据》可证实原告于2011年10月29日止已交付的购房款为277250（50000＋80000＋90000＋57250）元，原告在约定期限内已交清了所有购房款，原告没有违约。被告至今未履行交付房屋给原告的义务，已构成违约，应承担违约责任，根据双方约定：从逾期交房之日（2012年1月1日）起按已交付房价款万分之三支付违约金给原告。被告以涉案房屋租金收益为损失主张违约金过高，没有充足的依据，该院不予采纳。被告申请重新评估，没有提供新的依据，该院认为没有必要重新评估。原告至今未能得到所购买的房屋，原、被告都有过错。首先，原告不及时、主动、积极配合被告，说明其与案外人所交付的首付款50000元属其所交的购房款，致使被告误认此款是原告与案外人徐永阳共有款、不是原告所交的购房款，造成被告在认识上的偏差即认为原告尚有购房款50000元未交。其次，被告发现《郁江湾花园商品房认购书》的认购人和交款人与《商品房买卖合同》的当事人不一致时，应及时、主动、有效地与原告沟通、解决，而被告没有履行自己应负的职责，采取一种消极态度处理此事，导致至今未交付房屋给原告。因双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，所以双方应按照约定全面履行自己的义务。被告构成违约，原告也有相应的过错，根据双方的过错程度，原告负次要责任，被告负主要责任，被告应承担造成产生违约金的60%责任。因原告在约定期限内交清了购房款，没有违约，被告反诉不成立，该院依法予以驳回。
综上，被告应从2012年1月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以交付房价款277250元按日万分之三的百分之六十支付违约金给原告。被告主张违约金过高，没有充足的依据，该院不予采纳。被告反诉的依据不足，理由不成立，该院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，该院判决：一、被告广西美景房地产开发有限公司应以已交付房价款277250元，从2012年1月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按日万分之三的百分之六十支付逾期交房违约金给原告杨小敏；二、驳回原告杨小敏的其他诉讼请求；三、驳回被告广西美景房地产开发有限公司的反诉请求。
本案受理费184元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），反诉受理费899元（被告已预交），原告杨小敏负担74元，被告广西美景房地产开发有限公司负担1009元。
美景公司不服一审判决，上诉称，购房首付款50000元是以被上诉人杨小敏及案外人徐永阳的名义共同缴付的款项，并不是以被上诉人个人名义所交的购房款，被上诉人尚有购房款50000元未交，已构成违约。为此请求撤销一审判决，并改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人杨小敏口头辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。另查明，被上诉人杨小敏于2011年10月29日缴付郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房二期房款147250元是通过徐永阳的银行卡支付，上诉人出具收到杨小敏交来郁江湾花园第3幢2单元1303号房款90000元、57250元两张《专用收据》给杨小敏。
本院认为，本案双方当事人于2011年10月14日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，对双方均有约束力。依合同约定，购买人须如期交付购房款给出卖人，出卖人在收到购买人房款后须将房屋如期交付给买受人，否则构成违约。本案中，被上诉人杨小敏已在签订《商品房买卖合同》前，即于2011年8月27日将其与案外人徐永阳两人名义在同年7月10日交付给上诉人的购房认购款50000元转为郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房的首付款，上诉人也出具收到杨小敏、徐永阳郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房的首付款50000元的收据给被上诉人杨小敏，同日，被上诉人杨小敏通过银行卡交付80000元给上诉人，上诉人也出具收到杨小敏郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房的首付款80000元的收据给被上诉人杨小敏，也就是说，上诉人出具给被上诉人杨小敏的收据行为已表明，上诉人认可被上诉人杨小敏在与上诉人签订《商品房买卖合同》前已全面履行了缴付该套商品房首期款13万元的义务。合同签订后至缴付房款期满前已缴付二期房款147250元。因此，被上诉人杨小敏已按照《商品房买卖合同》的约定付清了应当缴付给上诉人的郁江湾花园第3幢2单元1303号商品房的房价款277250元，已经全面履行了购房人的义务，并没有违约；上诉人在已经全额收到郁江湾花园第3幢2单元1303号的房款后，没有按约定将该房交付给被上诉人杨小敏已构成违约，应当承担违约责任。上诉人上诉主张被上诉人杨小敏没有交清郁江湾花园第3幢2单元1303号的购房款，至今尚欠5万元没有缴付没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费368元，由上诉人广西美景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨金伟
代理审判员 陆志然
代理审判员 陆丽映
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 黄延肖