广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第770号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马柯。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人马柯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人荣盛公司的委托代理人谭海玲，被上诉人马柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年2月25日，马柯与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201200928）。合同第三条约定，马柯购买荣盛公司位于湛江市麻章区xx路56号1007房；第四条约定总房价为561547元；第八条约定，荣盛公司应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付马柯使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，出卖人按买受人留下的地址邮寄送达入住通知书，买受人在出卖人发出入住通知或电话（短信）告知之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，马柯依约支付了全部房款给荣盛公司，荣盛公司却不能在约定交付商品房的期限内交付房屋。荣盛公司对逾期交房的事实没有异议，但认为违约金应计算至2014年2月27日止，理由是荣盛公司于2014年2月27日办理了竣工验收备案。2014年5月10日，荣盛公司通过邮寄方式向马柯发出《催促交房通知书》，马柯于同年同月12日收到该通知书。在庭审中，马柯认为其按荣盛公司的通知于同年5月18日去收房，发现房屋有一处渗水，马柯问物业公司何时收房，物业公司说可以现在收也可以维修后收，马柯决定维修后才收房。房屋渗水问题至马柯收房时仍未解决，马柯于7月14日为了办理车辆出入证才同意收房，但马柯对此未能举证证实。
另查明：2014年6月18日，马柯诉至原审法院，请求判令：1、荣盛公司向马柯支付逾期交房382天的违约金21451.0954元（暂计算至2014年6月16日，违约金实际计算至房屋交付之日止）；2、荣盛公司向马柯支付逾期办证的违约金5615.47元；3、荣盛公司继续履行与马柯签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201200928）；4、荣盛公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。马柯与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。马柯主张继续履行合同，荣盛公司对继续履行亦无异议，故双方应当继续履行合同。
合同约定荣盛公司应于2013年5月30日前将商品房交付给马柯，但荣盛公司未能依约交付，显然构成违约，应当承担违约责任。涉案的商品房已于2014年2月27日办理了竣工验收备案，但荣盛公司并未在竣工之日实际履行交房义务，故荣盛公司主张违约金计算至备案之日的理由不成立。马柯于2014年5月11日收到荣盛公司于2014年5月10日发出的《催促交房通知书》，马柯称其于2014年5月18日前往收楼，但因涉案房屋渗水问题，物业公司提出可以在维修好涉案房屋后才收房。虽然涉案房屋的渗水问题未解决，但马柯于2014年7月14日为了能够办理车辆出入证，同意办理收房手续。对此，马柯未能提供证据证实，故不予采纳。涉案商品房已办理竣工备案，应当视为涉案商品房符合交付条件。马柯应当在接到通知后如期收房。荣盛公司在涉案商品房符合交付条件的情况下，通知马柯收房。至于马柯是否在通知的期限内收房。至于马柯是否在通知的期限内收房，荣盛公司未能举证证实。在合同中，双方约定马柯自荣盛公司发出通知之日起15日内到荣盛公司指定地点办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付，故依约应视为马柯于2014年5月28日已收房。据此，违约金应以总房款561547元为计算基数，按每日万分之一计算，从2013年5月31日起计算至2014年5月28日止，共363日，违约金金额为20384.16元，荣盛公司应予以支付给马柯。对于马柯超过部分的主张，应不予支持。
对于马柯主张荣盛公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金5615.47元的问题。合同约定荣盛公司应在商品房交付使用之日起360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。原审法院已认定马柯于2014年5月28日收房，故荣盛公司依约应在2015年5月23日前履行办理涉案商品房产权登记备案的义务。虽荣盛公司现没有提交报送资料的相关手续，但约定的期限现未届满，故不能认定荣盛公司违反该约定构成违约。因此，马柯的该诉请缺乏事实依据，理由不成立，应予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、马柯与荣盛广东房地产开发有限公司于2012年2月25日签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201200928）继续履行；二、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金20384.16元给马柯。如果荣盛广东房地产开发有限公司不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给马柯；三、驳回马柯的其他诉讼请求。案件受理费477元，由马柯负担167元，荣盛公司负担310元。
荣盛公司不服原审判决，向本院上诉称：一、荣盛公司于2014年2月27日已取得《竣工验收备案表》，故违约金只能计算至备案之日止，原审判决认定荣盛公司承担违约金的期限从2013年5月31日起至2014年5月28日不符合事实；二、马柯无任何实际损失，应依法减少违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，合同约定的违约金数额过高，马柯也无证据证明实际遭受的损失，故其违约金应按《湛江市房屋租赁市场指导性租金》标准计算。综上所述，请求二审法院依法进行改判。
被上诉人马柯答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对荣盛公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据荣盛公司的上诉理由和马柯的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否有效，应否继续履行的问题。荣盛公司与马柯签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，而且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。由于荣盛公司逾期交房超过30日，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的规定，马柯有权解除合同，也可以要求继续履行合同。原审法院根据马柯的诉讼请求，判决双方继续履行合同是正确的，本院予以维持。
关于荣盛公司逾期交房的违约金应计算到何时的问题。马柯与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条第1款第（2）项规定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，马柯依约支付了全部房款，但荣盛公司却没有按照合同约定在2013年5月30日前将验收合格的商品房交付马柯。虽然后来荣盛公司于2014年2月27日取得了商品房的《竣工验收备案表》，但荣盛公司直到2014年5月10日才向马柯发出《催促交房通知书》。按照《广东省商品房买卖合同》合同第十一条的约定，马柯应在荣盛公司发出《催促交房通知书》之日起十五天内办理房屋交接手续，逾期三天后，视为马柯已接收房屋。因此，原审法院认定马柯于2014年5月28日接收房屋，并判决荣盛公司从2013年5月31日起按日向马柯支付已交付房价款561547元的万分之一的违约金到2014年5月28日止并无不当，本院予以维持。荣盛公司关于逾期交房的违约金应计至商品房竣工验收备案之日止的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于原审判决确定的逾期交房的违约金是否过高而应按照房屋租赁市场指导性租金计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”显然，双方约定的逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一并不过高，原审判决荣盛公司按照以上约定支付违约金并无不当，本院予以维持。荣盛公司上诉认为逾期交房没有造成马柯任何实际损失，应该减少违约金数额，按照《湛江市房屋租赁市场指导性租金》标准确定违约金数额。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”从以上司法解释的内容可以看出，只有合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》已经对违约金数额进行了明确的约定，因此，荣盛房地产公司关于逾期交房的违约金过高，应该按照《湛江市房屋租赁市场指导性租金》标准予以确定的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。荣盛公司的上诉无理，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 李尚文
审判员 王 瑾
二〇一四年十二月二日
书记员 邵 婕
附：相关法律条文及司法解释
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。