山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终1282号
上诉人(原审被告)：王春燕。
委托诉讼代理人：林东，山东林索林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘海涛。
委托诉讼代理人：张向华，山东汇研律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丁丁，山东汇研律师事务所律师。
上诉人王春燕因与被上诉人刘海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春燕的委托诉讼代理人林东，被上诉人刘海涛及其委托诉讼代理人张向华、王丁丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王春燕上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用和保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，上诉人为被上诉人出具承诺书并退还30000元是双方协议合同继续履行，且该承诺书是被胁迫出具；2.一审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人的约定并没有违反不动产登记的相关规定，且双方买卖车库交付买受人使用即可，产权登记并非合同目的；本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被上诉人在法定期限内没有行使解除权，该解除权已消灭。
刘海涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.2016年1月4日上诉人与被上诉人出具承诺书，并退款30000元，该承诺书并非胁迫出具，说明双方对解除合同已达成合意，并部分履行；2.涉案车库已登记在第三人名下，无法单独办理产权变更手续，如果继续履行，被上诉人无法获得车库产权，不能实现合同目的。
刘海涛向一审法院起诉请求：1、解除刘海涛、王春燕签订的《车库买卖协议》；2、王春燕返还刘海涛车库款100000元，支付26000元违约金，并按年利率6%支付上述车库款的利息损失，暂计算至2016年5月23日为13077元；3、案件诉讼费用由王春燕承担。
一审法院认定事实：2014年4月4日，刘海涛与王春燕签订《车库买卖协议》，约定：王春燕将锦绣龙轩22号楼2单元附属的2-06车库出售给刘海涛，价格为130000元，协议签订当日支付70000元定金，协议签订后转为车库款；刘海涛若违约或毁约应按车库价款的20%支付违约金，王春燕若违约或毁约应向刘海涛支付26000元违约金；协议签订后60日内，刘海涛协助王春燕在产权登记机关办理车库权属登记变更手续，所需要的费用由王春燕负担；刘海涛于办理产权变更当日向王春燕支付剩余车库款60000元；王春燕保证第三人不得向乙方主张该车库的任何权利，由于王春燕的原因导致刘海涛无法取得或者丧失本房地产所用权或者所有权受到限制的，王春燕应当向刘海涛支付26000元违约金。协议签订前后，王春燕向刘海涛称曾成功办理过车库的单独产权过户登记，保证车库可以过户到刘海涛名下。协议签订当日，王春燕将车库交付给了刘海涛使用。协议签订后，刘海涛陆续支付了70000元车库款。2015年1月19日，刘海涛向王春燕支付车库余款60000元，刘海涛、王春燕到东营市房产交易中心办理车库产权过户登记，被明确告知车库无法单独办理产权登记。后双方多次协商协议履行事宜。2016年1月4日，刘海涛再次与王春燕协商协议履行事宜并提出如车库不能过户则解除车库买卖协议。同日，王春燕为刘海涛出具承诺书，承诺车库在2016年1月6日如不能过户给刘海涛名下，当日退款60000元。2016年1月7日，王春燕向刘海涛退还车库款30000元。
另查明，刘海涛于2016年2月29日向东营仲裁委员会提出仲裁申请，2016年4月8日，东营仲裁委员会作出[2016]东仲字第89号裁决书，裁决王春燕返还刘海涛车库价款130000元并支付违约金26000元；案件受理费、处理费6550元、保全费1360元由王春燕承担。王春燕在法律规定的期限内向山东省东营市中级人民法院提起诉讼，要求撤销上述裁决书，2016年5月12日，东营市中级人民法院作出（2016）鲁05民特21号民事裁定书，以刘海涛隐瞒了王春燕已返还30000元车库款的事实足以影响公正裁决，裁定撤销东营仲裁委员会作出的[2016]东仲字第89号裁决书。刘海涛为上述仲裁支出仲裁费6550元、财产保全费1360元、律师代理费9000元。
再查明，2015年1月13日，王春燕与黄颖签订《房屋买卖协议书》，约定王春燕将坐落在东营区庐山路933号（即锦绣龙轩）22号楼2单元501室房屋出售给黄颖。协议同时载明王春燕将车库单独出售给刘海涛，黄颖知情并同意。2015年2月13日，王春峰与宋星刚、黄颖签订协议书及《房屋买卖协议补充协议》，约定王春峰将上述房屋出售给宋星刚、黄颖，将房屋的附属车库自己保留，等符合过户条件时宋星刚、黄颖应配合将车库过户。
在签订本案车库买卖协议时，涉案车库随其附属的东营区庐山路933号2幢2单元501室房屋登记在王春峰名下，编号为2-06，面积32.14平方米。王春峰与王春燕为兄妹关系。现涉案车库以储藏室06号的形式登记于宋星刚、黄颖名下。
一审法院认为，刘海涛与王春燕签订的《车库买卖协议》，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。协议第八条约定“办理车库的权属登记变更手续”，该约定因违反物权登记相关规定事实上不能履行。自签订涉案车库买卖协议至今已两年时间，刘海涛购买涉案车库的目的已无法实现，根据法律规定，刘海涛有权要求解除双方签订的车库买卖协议。王春燕主张刘海涛未在一年内行使合同解除权，解除权已消灭。根据合同法规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，权利消灭。根据查明的事实，双方并未约定解除权行使期限。本案并非商品房买卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。且王春燕于2016年1月14日为刘海涛出具承诺书，承诺书内容可以证实刘海涛在当时提出了解除合同的要求。综上，王春燕关于刘海涛丧失合同解除权的主张，没有事实和法律依据，不予支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，涉案车库买卖协议解除后，王春燕应返还刘海涛剩余的100000元车库款。对于协议事实上履行不能，双方均有过错，双方对车库能否单独办理权属变更登记均存在认知上的错误。但王春燕作为出卖人明知涉案车库按照附属物形式登记于该房屋的产权证书上，多次向刘海涛承诺曾成功办理过车库的单独权属登记手续、涉案车库可以办理单独权属登记，王春燕的过错明显大于刘海涛。至庭审日刘海涛因支付车库款按年利率6%计算产生的利息损失为14390元，结合刘海涛、王春燕的过错程度，刘海涛要求的损失赔偿，予以支持10730元。涉案车库未能办理权属登记变更手续是受物权登记相关规定限制，而非王春燕违约，刘海涛要求王春燕支付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除刘海涛与王春燕于2014年4月4日签订的《车库买卖协议》；二、王春燕于判决生效之日起十日内返还刘海涛车库款100000元并赔偿损失10730元；三、驳回刘海涛其他诉讼请求。案件受理费3082元，减半收取1541元，由刘海涛负担314元，王春燕负担1227元，保全费1220元，由王春燕负担。
二审中，王春燕提交证据一，接处警证明一份。拟证明2016年1月6日因为车库发生纠纷，由王成东报警，证明承诺书不是双方当事人真实意思的表示，双方未协议解除。证据二，东营市国土资源局不动产登记业务指南八国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记一份。拟证明办理产权转移登记的依据为《中国人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范》。证据三，中国新闻网网页截图一份（内容为济南地税局地下室可单独办房产证）、济南住宅与房地产信息网网页截图两份（内容为一、合同成交35为储藏室、37为车库；二、储藏室的合同信息）。拟证明上诉人与被上诉人的约定没有违反物权登记的相关规定。证据四，上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二民终第1320号民事判决书一份，《中国民事审判前沿》一本。拟证明房屋买卖合同纠纷的合同解除权也应参照使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律的相关解释》。
刘海涛质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。上诉人给被上诉人出具承诺书的时间为2016年1月4日，在承诺书当中上诉人承诺如1月6日不能过户给被上诉人，当日退款6万元。2016年1月6日，被上诉人到上诉人处要求上诉人支付承诺的6万元，为此发生争议，该证明不能溯及2016年1月4日时上诉人给被上诉人写承诺书的情况，不能证明被上诉人采取了胁迫等行为。况且，在2016年1月7日，上诉人通过向被上诉人支付3万元车库款的行为已明确表示了自愿履行2016年1月4日的承诺，证明双方已就涉案车库买卖合同的解除达成一致并部分履行。该证据也证实了上诉人与被上诉人之间在达成合意之后就退款事宜进行了多次磋商，也可反映出在双方已达成合意的前提下上诉人一方却采取各种措施拒不履行双方之间的约定，违反了诚实信用原则。对证据二的真实性无异议，但与本案无关联性，本案所涉车库买卖系锦绣龙轩小区22号楼2单元501室的附属物，该车库已作为501室的附属物登记于产权登记簿内，不能办理过户的原因系因为该附属物不能与501室进行分离，所以上诉人提交的该证据可以适用于501室的产权登记转移手续，但无法适用于单独的附属物登记管理。对证据三的真实性不予认可，同时三截图均具有地方性特点，从内容上并非适用于济南所有房屋的登记或买卖业务，对本案无参考意义。对证据四的真实性无异议，上诉人提交的并非证据，只能是一种理论观点，该观点不适用于本案，本案的具体情况与判决书中和理论文章中所举案例均不相同，如按上诉人所述在2015年1月上诉人于车库正房的买受人宋星刚、黄颖签订501室买卖合同时办理该501室产权登记就应当将该车库分离出来，而不是作为501室的附属物一并变更至宋星刚、黄颖名下。
本院认为，对证据一，该证据系接处警证明，来源合法，且王春燕与刘海涛对其真实性均无异议，本院予以确认，但该证据只能证明双方发生纠纷而报警，并不能证明王春燕签订承诺书的行为是受胁迫，不能实现其证明目的。对证据二、三、四，因缺乏与本案的关联性，本院依法不予采信。
刘海涛提交证据一，刘海涛于2016年1月7日向王春燕出具的收条一份。拟证明王春燕出具的2016年1月4日的承诺书并非刘海涛胁迫所出，且已部分履行。证据二，王春燕与刘海涛于2016年3月7日通话录音一份。拟证明双方达成解除合同的合意后，因王春燕迟迟未按约定退款，王春燕向刘海涛索要账号，准备将剩余款项支付给刘海涛。
王春燕质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。从仲裁审理到中院撤销仲裁，上诉人一直主张合同继续履行，从没有达成解除合同的协议，且该收条在仲裁阶段被上诉人刻意隐瞒了该证据。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据形成时间2016年3月7日，而被上诉人在2016年2月29日已向东营仲裁委提交了仲裁申请，且其内容王春燕明确说明别让老头老太太再……，结合该证据，其写承诺书就是刘海涛携带其父母到上诉人家中闹事并胁迫说如不退钱，就要住到上诉人家中，所以，上诉人因为害怕而不得不这样说。
本院认为，上诉人对证据一、证据二的真实性无异议，且来源合法，与本案有关联，依法予以采信。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。
二审争议焦点问题为：一、原审判决上诉人与被上诉人所签车库买卖协议解除是否正确。二、上诉人是否应当返还被上诉人所购车库款10万元并赔偿相应损失。
本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。王春燕与刘海涛于2014年4月4日签订《车库买卖协议》，明确约定协议签订后60日内在产权登记机关办理车库权属登记变更手续；2016年1月4日王春燕再次书面承诺于2016年1月6日如不能过户给刘海涛名下，应退还60000元。虽然王春燕主张该承诺书是被胁迫出具，但其提供的证据并未达到最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款所规定的证明标准，无法证实受胁迫行为存在高度可能性，可以认定王春燕承诺的行为是其真实意思表示。而至二审开庭时王春燕仍未按照双方协议和其承诺履行办理车库权属变更登记手续，王春燕的行为已构成迟延履行，刘海涛依法享有合同解除权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案车库作为不动产，已随房屋登记至第三人名下，虽然王春燕与第三人约定该车库出卖给刘海涛，但自本案法庭辩论终结时，王春燕仍未能提供证据证明，涉案车库的产权能变更至买受人名下，因受相关不动产登记制度约束，如无法过户登记在买受人刘海涛名下，该涉案车库不能发生物权的效力，买受人刘海涛对该车库只能行使占有、使用、收益的权能，而不能合法处分，其不具备所有权的全部权能，因而也不能实现买受人的目的，一审判决王春燕、刘海涛解除车库买卖协议并无不当。
关于争议焦点二，涉案车库买卖协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘海涛已支付给王春燕购买车库剩余款100000元，应由王春燕返还刘海涛。至一审庭审日，刘海涛因支付车库款按年利率6%计算产生的利息损失为14390元，一审法院结合刘海涛、王春燕的过错程度，酌定予以支持10730元并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费233元，由上诉人王涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洪江
审 判 员 张江涛
代理审判员 王继印
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 苟炳燕