河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第1277号
上诉人（原审被告、反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司。
法定代表人张文义，该公司董事长。
委托代理人张浩天、王志娟，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贾青，男，汉族，住大化街。
委托代理人黄凯，男，1980年7月10日出生，住沧州市。
上诉人河北沧州塑料集团股份有限公司与被上诉人贾青租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2013）运民二初字第1644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告（反诉被告）贾青与被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司于2011年3月25日签订场地租赁合同，约定租赁被告（反诉原告）厂房（君健羽毛球馆）门厅南侧场地经自行出资装修后用于体育用品经营，面积约90平方米，年租金35000元。合同第四条第5项约定：甲方不得再将其他场地出租他人用于从事乙方相同或相似的经营内容，但是甲方有权力自行建立一个商品经营场地，用于从事与乙方相同或相似的经营内容，但甲乙双方不得经营相同的品牌。第五条第8项约定：租赁期二年内经双方认可甲方因改善经营环境，扩大经营范围等原因，需乙方改变经营地点时，甲方负责提供乙方在球馆周围大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供乙方继续承租经营。第七条违约责任约定：合同生效后，未经双方协商，任何一方不能随意终止合同，否则，承担法律责任。单方随意解除合同应承担违约金叁万元。合同订立后，被告（反诉原告）依约将场地交付原告（反诉被告），原告（反诉被告）贾青聘请赵思如等人对场地进行了装修，包括装灯具、做隔断、广告牌大约花去装修费8000元，然后将该场地用于体育用品经营，包括服装、器械等，同时原告（反诉被告）亦将2011年3月至2012年3月的租金交付被告（反诉原告）。2012年3月，被告（反诉原告）对场地进行整体重新装修，经双方协商原告（反诉被告）将经营商品搬至羽毛球馆内东南角，期间原告（反诉被告）曾经进行甩货。体育馆整体装修完成后，被告（反诉原告）将协议场地租于饭店“川宴1974”、沧州君健体育文化产业有限公司使用，未向原告（反诉被告）提供其他新的场地，原告（反诉被告）以未提供协议约定的租赁场地为由停付租金至今。2013年7月，被告（反诉原告）书面催告原告（反诉被告）交付租金并通知解除合同。大约在2013年8月份，原告（反诉被告）因场地问题将部分体育商品甩货后搬走，不在被告（反诉原告）场地内继续经营。经双方协商未果，原告（反诉被告）贾青起诉至本院，要求被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司承担解除合同违约金30000元，赔偿装修损失8000元，并要求继续履行合同。被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司提起反诉，要求解除租赁合同，由原告（反诉被告）贾青支付租金53458.9元，违约金10000元。
原审认为，原告（反诉被告）贾青与被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司之间签订租赁合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，本院依法予以认定。租赁合同约定了双方的权利和义务，双方应遵守诚实信用原则自觉履行。本案中原、被告双方系因为合同履行而引起的纠纷，关于租赁合同的解除，经庭审核实被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司已无符合租赁合同中约定的同等条件的场地供原告（反诉被告）贾青承租，租赁合同已无继续履行的可能。且原告（反诉被告）贾青在甩货后搬走，不在被告（反诉原告）场地内继续经营，因此租赁合同继续履行已无可能，因此本院认定解除原、被告双方之间的场地租赁合同，对原告（反诉被告）贾青要求继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。根据双方租赁合同约定，被告（反诉原告）确实有权对场地进行重新装修，但前提是为原告（反诉被告）提供在球馆周围大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供乙方继续承租经营。庭审中对原告（反诉被告）因重新装修而更换场地的协商内容双方陈述不一致，原告（反诉被告）称重新装修后，原告（反诉被告）仍到原场地继续经营，被告（反诉原告）称当时协商就是在更换后的场地继续经营，没有答应原告（反诉被告）仍回原场地经营，已按合同提供了相应场地，原告（反诉被告）也已实际经营了一段期间，所以被告（反诉原告）没有违约，是原告（反诉被告）构成违约，故应支付未交纳租金53458.9元，并承担违约金10000元。对此，本院认为，原告（反诉被告）贾青所租用场地更换后位置的不同显而易见，而且直接影响商品经营，为此原告（反诉被告）提交了更换场地前后的照片，用以证明场地变化后原告（反诉被告）在球馆内经营不善，直至甩货后搬走，不再继续经营。因此，本院认为被告（反诉原告）称双方协商由贾青在更换后的场地继续经营不符合客观实际情况，本院对此意见辩称不予支持，被告（反诉原告）在重新装修后未能安排原告（反诉被告）贾青重回原场地继续经营，或者依合同约定安排大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供乙方继续承租经营，而是安排君健体育产业有限公司在原场地经营体育用品，因此，本院认定被告（反诉原告）构成违约，应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）在更换场地后因经营场地位置不理想影响销售，其不交租金系因被告（反诉原告）违约行为所至，因此反诉请求支付租金53458.9元及违约金10000元的请求本院不予支持。关于违约金承担，租赁合同约定违约金30000元，但因原、被告双方确实有协商更换场地的事实存在，且原告（反诉被告）已在更换后的场地经营了一段期间，因此本院酌定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付20000元违约金。关于原告（反诉被告）诉求的装修损失，原告（反诉被告）申请装修工人赵思如出庭作证，称装修费约8000元，被告当庭对此装修费用不认可，但对原告（反诉被告）的装修事实未予否认，由于相关场地已经由被告（反诉原告）重新装修，无法进行查勘评估，而原告（反诉被告）在原场地租赁合同期5年，已正常使用一年，有一定的折旧，故本院酌定被告赔偿原告装修费损失6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，遂判决：一、解除原告（反诉被告）贾青与被告（反诉原告）之间的场地租赁合同。二、被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司赔偿原告（反诉被告）贾青装修损失6000元，并支付违约金20000元。限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司的反诉请求。案件受理费750元，由原告（反诉被告）贾青承担240元，由被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司承担510元，反诉费693元，由被告（反诉原告）河北沧州塑料集团股份有限公司承担。
宣判后，河北沧州塑料集团股份有限公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：一、上诉人不存在违约行为。1、2011年3月22日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，依据《租赁合同》第五条第八项约定：租赁期二年内经双方认可，甲方因改善经营环境，扩大经营范围等原因，需乙方改变经营地点时，甲方负责提供乙方在球馆周围大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供乙方继续承租经营。2012年6月，上诉人因改善经营环境，扩大经营范围需要重新装修，与被上诉人协商后，为被上诉人提供了符合合同约定的新的经营场地，被上诉人没有提出异议。原审法院判决上诉人违约缺乏事实和法律依据。2．《租赁合同》第四条第五项约定：甲方不得再将其他场地出租他人用于从事乙方相同或相似的经营内容但是甲方有权利自行建立一个商品经营场地，用于从事与乙方相同或相似的经营内容，但甲乙双方不得经营相同的品牌。球馆内经营的体育用品是上诉人公司自营的，在场地内经营与被上诉人不同品牌的体育用品，符合合同约定，不构成违约。二、原审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金20000元没有事实和法律依据。依据《租赁合同》第七条约定，承担违约金30000元的前提条件是未经双方协商，单方随意解除合同。本案中，2012年3月25日后被上诉人一直未交付租金，并且在新的场地进行经营。2013年7月19日上诉人向被上诉人下达催款通知，要求被上诉人交纳租金，否则终止租赁合同，这完全符合双方合同第六条的约定，根本不存在单方解除合同的情形，更不符合支付违约金的条件。原审法院依据合同约定判决上诉人承担支付违约金没有任何依据。三、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修费6000元没有事实和法律依据。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中合同解除的原因是被上诉人违约，上诉人不应当向被上诉人赔偿装修损失。被上诉人原审时为了证明自己装修花费8000元，仅提供了赵思如的证言，赵思如与被上诉人之间既无装修合同，也无任何购买装修材料的发票，以及支付款项的收据等予以佐证，仅凭借赵思如的证言无法证实证人赵思如确实给被上诉人进行了装修，更无法证实装修花费的费用。且证人赵思如在作证时对装修花费的费用数额并不明确，称费用大约8000元，在没有其他证据佐证的情况下，原审酌情确定装修损失6000元明显缺乏依据。四、被上诉人应当支付上诉人租金53458.9元并支付违约金10000元。依据双方合同约定，租金每年一支付，合同签订后被上诉人仅支付了第一年租金，自2012年3月25日之后至今未支付租金。上诉人在给被上诉人提供新的经营场地后，被上诉人继续经营，依据合同约定应当支付租金。被上诉人没有按期交纳租金的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，原审判决事实不清，判决有误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人贾青辩称：原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，请求依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，被上诉人贾青与上诉人河北沧州塑料集团股份有限公司之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定了双方的权利和义务，双方应遵守诚实信用原则自觉履行。
本案中，根据双方租赁合同约定，上诉人对场地重新装修，应当为被上诉人提供在球馆周围大约相同面积、设施条件和位置优势的场地供其继续承租经营。庭审中双方对因重新装修而更换场地的协商内容陈述不一致，被上诉人称上诉人承诺重新装修后让其回到原场地继续经营，而上诉人称当时协商就是在更换后的场地继续经营，其已按合同提供了相应场地，且被上诉人也已实际经营了一段期间，故其没有违约，是被上诉人构成违约，应向上诉人支付未交纳租金53458.9元，并承担违约金10000元，双方对自己的陈述均未提供证据予以证实。对此，被上诉人提交了更换场地前后的照片，用以证明场地变化后其在球馆内经营不善，直至甩货后搬走，不能再继续经营。本院认为，被上诉人所租用场地更换后位置的不同显而易见，而且直接影响商品经营。上诉人在重新装修后未能安排被上诉人重回原场地继续经营，又未按合同约定的条件提供新的场地供其继续承租经营，而是安排君健体育产业有限公司在原场地经营体育用品，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同约定违约金30000元，因被上诉人已在更换后的场地经营了一段期间，原审酌定上诉人向被上诉人支付20000元违约金并无不妥。被上诉人在更换场地后因经营场地位置不理想而影响销售，其不交纳租金系因上诉人违约行为所至，故原审驳回上诉人请求支付租金53458.9元及违约金10000元的反诉请求正确。
关于被上诉人装修费问题，被上诉人在原审庭审中申请装修工人赵思如出庭作证，证实装修大约花费8000元，上诉人虽对装修费不予认可，但对被上诉人装修事实未予否认，现上诉人对相关场地已经重新装修，无法再进行勘查评估，故原审考虑被上诉人装修后已正常使用一年，酌定上诉人赔偿被上诉人装修损失6000元并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人河北沧州塑料集团股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 位海珍
审 判 员 王济长
代理审判员 陈 华
二〇一四年五月二十日
书 记 员 米 兰