湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津民一初字第77号
原告董建荣，男，1958年12月16日出生。
委托代理人汪辉，湖南鼎鸣律师事务所律师。
被告吴泽年，男，1956年2月11日出生。
委托代理人熊云杰，湖南秦明律师事务所律师。
原告董建荣诉被告吴泽年房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月24日向本院提起诉讼。本院受理后依法由审判员李昌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董建荣及其委托代理人汪辉，被告吴泽年及其委托代理人熊云杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董建荣诉称，原、被告于2011年4月20日签订了门面租赁合同，双方约定：原告将津市市城隍庙步行街6号组团二楼和金都6126B号商铺出租给被告使用，由被告支付租金，租赁期限为4年，其中第一年为零租金，第二年租金为20000元，以后每年租金在第二年租金基础上递增2000元。被告在合同签订时向原告交纳了2000元保证金和10000元定金，并约定被告若不按时交纳租金则迟延一天需支付所欠租金总额3%的违约金，且原告有权解除合同收回房屋，所收款项不予退还。合同签订后，原告按合同约定将房屋租赁给被告使用，被告未按时交纳租金并于2013年3月14日给原告出具了尚欠租金10000元的欠条，经原告多次催讨被告至今未支付所欠租金。2013年9月13日，原告委托湖南秦明律师事务所向被告发出律师函，正式通知被告解除与被告签订的门面租赁合同并请求被告腾退房屋，被告至今未支付所欠租金亦未腾退房屋，原告认为被告的行为已构成违约。现原告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，要求被告支付所欠租金10000元及迟延履行金1400元。
原告董建荣就其诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、房产权证2份，拟证明原告对诉争的房屋享有出租权的事实。
2、门面租赁合同1份，拟证明原、被告双方存在租赁关系及双方对权利义务进行约定的事实。
3、欠条1份，拟证明被告逾期未偿还所欠原告租金10000元，已经构成违约的事实。
4、湖南秦明律师事务所律师函1份，拟证明因被告违约，原告已通知被告要求解除租赁合同的事实。
5、原告发送给被告手机信息3条、被告发送给原告手机信息1条，拟证明原告曾多次向被告追讨租金及被告要求延期支付租金的事实。
被告吴泽年辩称，被告在履行合同期间不存在违约行为，原、被告双方应当继续履行合同。
被告吴泽年就其抗辩主张向法院提交了如下证据：
1、证人胥前美、熊本杰的证人证言，拟证明被告于2013年3月14日向原告给付12000元租金并出具一张10000元租金欠条，且被告所欠原告租金10000元系指2013年4月20日至2014年4月20日止期间租金的事实。
2、证人易继武、路典兵的出庭证言，证明原告在2013年6月初原、被告因房屋维修费用的负担产生争议，原告拒绝收取被告交纳的租金10000元并称已将诉争房屋出卖的事实。
上述证据经庭审质证，当事人的质证意见及本院认证意见如下：
一、对原告提交的证据1、2，被告质证后无异议。经本院审查，该部分证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力。
二、对原告提交证据3，被告质证后对其真实性无异议，但认为出具欠条系错误意思表示，并非表明被告实际欠原告房屋租金。经本院审查，该证据形式与来源合法，且与本案有关联，本院对其真实性予以采信。
三、对原告提交的律师函，被告质证后认为至今未收到该律师函。经本院审查，原告未能举证证明被告确已收到了该份律师函，本院对其证明效力不予采信。
四、对原告提交的被告发送给原告的手机短信，被告质证后无异议。经本院审查，该证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力。对原告提交的原告发送给被告的手机信息，被告质证后有异议。经本院审查，该3条信息证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力。
五、对被告申请出庭作证的证人胥前美、熊本杰的证人证言，原告质证后无异议。经本院审查，证人胥前美、熊本杰的证言真实可信，且与本案有关联，本院依法予以采信其证明效力。
六、对被告申请出庭作证的证人易继武、路典兵的证人证言，原告质证后有异议。经本院审查，证人易继武、路典兵的证言内容与原、被告在庭审陈述中关于“双方因房屋维修费用的负担产生争议”等内容能相互印证，能够证明其待证的事实，本院依法予以采信。
根据原、被告的举证及本院认证情况，结合当事人陈述，本院依法确认如下案件事实：
2011年4月20日原、被告签订了1份门面租赁合同，约定原告将津市市城隍庙步行街6号组团二楼和金都6126B号商铺出租给被告使用，租赁期限为四年，从2011年4月20日起至2015年4月20日止，其中第一年租金为零，第二年租金为20000元，后两年的租金在第二年的基础上每年递增2000元，并约定如被告不按时缴纳租金则迟延一天支付所欠租金总额3%的违约金，且甲方有权解除合同收回房屋，对所收款项不予退还。当日，被告按照合同约定向原告支付2000元保证金和10000元定金，并约定10000元定金到2012年4月20日时转租金，租金每年付，但对租金交纳时间并未进行约定。另合同上约定由被告自行承担租赁期间产生的税费（工商、税务、水电、卫生、电视、电话等），并由被告负责门面的日常维护，费用由被告负担。合同签订后，原告按约将出租房屋交给被告使用，2012年4月，被告向原告交纳租金20000元（其中包括签定合同当日交付的定金10000元转成的租金）作为第二年的房屋租金，2013年3月14日被告再次向原告交纳第三年的部分租金12000元，并于同日向原告出具一张欠条，欠条上载明“今欠到董老板房租款壹万元整三月底付清”，该欠款10000元系指第三年的租金。后双方协商该10000元租金欠款迟延3个月支付，由被告每月支付原告利息100元。2013年6月初，原告向被告追讨所欠租金，双方因租赁房屋漏水维修事宜产生争议引发矛盾，至今被告未交纳该10000元租金及利息。
另查明，原告未向诉争房屋物业服务企业交纳物业管理费，故物业服务企业不负责维修房屋漏水事宜，被告前后三次对房屋漏水问题进行维修。另外，原告于2013年6月初将诉争房屋转让并于2013年7月办理了所有权变更登记手续。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，为合法有效合同，依法应予保护。首先，关于被告应否支付租金及利息的问题。虽然双方在合同中对租金的支付时间未作具体约定，但在2013年被告向原告支付租金12000元并出具10000元租金欠条时约定了月底付清该年租金，此后双方在短信联系过程中对所欠租金延期还款日期达成一致，双方还约定了迟延付款的利息给付标准，即由被告于2013年6月30日前付清租金，每月支付利息100元。被告在约定期限内未履行还款义务，应依法承担相应的民事责任，故对原告要求被告支付所欠租金并支付相应利息的诉讼请求，本院依法予以支持。其次，关于被告是否构成违约及原告是否有权解除合同的问题。根据查明的案件事实，双方在履行合同的过程中，因房屋维修费用的负担问题产生争议，且此项争议至今未能解决，被告因此迟延支付租金的行为不宜认定为违约，原告无权单方面解除合同。另外，原告于2013年6月初即将涉诉房屋让与案外人并办理了所有权变更登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉诉房屋在转让后，原告在房屋租赁合同中享有的权利义务应由案外人概括承受，对被告及案外人具有约束力。原告因转让房屋已丧失涉诉房屋所有权人资格，其以被告在所有权转移前存在违约行为主张合同解除权亦没有法律依据，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求依法应予驳回，被告要求继续履行合同的抗辩主张予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告吴泽年于本判决生效之日起5日内向原告董建荣支付房屋租金10000元及利息1400元（利息按每月100元标准计算至2014年5月30日）；
二、驳回原告董建荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5000元，减半收取2500元，由原告董建荣负担2000元，被告吴泽年负担500元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 李 昌
二〇一四年六月十八日
书记员 刘津津
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。