湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初2936号
原告：恩施土家族苗族自治州商务技工学校，住所地：恩施市沙湾路18号。统一社会信用代码12422800421956457G。
法定代表人：周顺禄，该校校长。
委托诉讼代理人：王军，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：贺信，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：恩施市博文学校，住所地：恩施市沙湾路18号。统一社会信用代码：5242280130973167XM
法定代表人：向周国，该校校长。
委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：吴远佳，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校与被告恩施市博文学校租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用普通程序于2016年9月14日、10月12日两次公开开庭进行了审理。原告恩施市博文学校的委托诉讼代理人周斌、被告恩施土家族苗族自治州商务技工学校的委托诉讼代理人王军、贺信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，向原告支付房屋租金214万元，保证金50万元以及依照合同的约定承担违约责任；2.判令由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将诉讼请求中的违约责任明确为：按年租金总额414万元的10%支付违约金。事实和理由：2015年8月25日，原、被告签订《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，原告将教学楼、食堂、运动场等部分闲置固定资产出租给被告，双方约定租赁期限为2015年9月1日至2021年8月31日，年租金为414万元，第一年租金于2015年8月28日前到账200万元，剩余租金214万元须于2015年11月25日前全部付清，被告在2015年8月25日前缴纳租赁保证金50万元以及违约责任。合同签订后，被告于2015年8月27日缴纳租金200万元，原告将运动场外的其他场地交付给被告使用，2016年1月29日，原、被告及恩施嘉航陪练有限责任公司在交接单上签字盖章后，原告即将运动场交付给被告使用。原告履行了交付租赁物的义务，但被告未交纳剩余租金214万元以及保证金50万元，原告多次去函催促被告支付剩余租金及保证金，但被告至今未履行合同约定的义务。
原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求判准前述诉讼请求。
被告恩施市博文学校辩称，1.本案答辩前提是建立在之前确认合同无效一案中对合同效力尚未认定所作出的，因为博文学校是在解除该合同后发现该合同可能存在合同无效的情形；2.本案所涉合同已于2015年12月17日解除；3.本案诉讼费用不应由博文学校承担。请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，恩施土家族苗族自治州商务局书面请示恩施土家族苗族自治州人民政府，拟将原告闲置的场地、教室、设施设备对外租赁，并拟定了《恩施州商务技校对外租赁部分闲置固定资产方案》。2015年1月14日，恩施土家族苗族自治州人民政府原则同意原告在坚持办学性质不变的前提下对外租赁。2015年1月27日，原告再次书面请示恩施土家族苗族自治州财政局。2015年3月30日、5月18日，原告就出租事项两次书面请示恩施土家族苗族自治州商务局。2015年4月9日，恩施土家族苗族自治州商务局经局长办公会议决定同意原告对外招租。2015年5月22日，恩施土家族苗族自治州商务局为此书面请示恩施土家族苗族自治州财政局，同日，恩施土家族苗族自治州财政局书面批复同意原告就部分闲置房屋及场地等整体对外出租，低价为每年150万元，租期6年，并指定其持《批复书》到关谷产权交易中心公开挂牌竞价。
2015年6月，经恩施土家族苗族自治州财政局批准，原告委托武汉光谷联合产权交易所以网络竞价的方式对其拥有的部分闲置固定资产招租，《恩施州商务技工学校部分闲置固定资产招租竞租文件》对竞价标的、竞价须知等进行了明确的告知。后被告通过网络竞价的方式以年租金414万元中标。2015年6月25日，武汉光谷联合产权交易所恩施产权交易有限公司出具《承租确认书》予以确认。
2015年8月25日，原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校（甲方即出租方）与被告恩施市博文学校（乙方即承租方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，合同约定：1.甲方向乙方出租的教室、运动场地等资产位于恩施市沙湾路18号院内，出租的标的物为：新教学楼（1至6层计4800㎡）、老办公楼（1至5层计3534㎡）、学生食堂（1至2层计1480㎡）、运动场（7480㎡）、新教学楼前操场（1350㎡）、学生食堂前场地（450㎡）、教学设施设备（见资产交接明细表）等；2.出租期限为6年，即自2015年9月1日至2021年8月31日止；3.租金支付方式为先付租金后使用，租金为每年414万元，合同期内，每年租金乙方必须于当年的8月25日前全部付清（转至甲方或财政指定的银行账户内），从第四年起，每年租金递增5%，否则视为违约。由于甲方将大量废旧床铺架堆放在即将出租给乙方的场地上，因需要时间处理，经双方协商，乙方同意甲方在2015年11月25日前处理完毕，清空场地。第一年租金甲方同意乙方于2015年8月28日前到账200万元（合同签订3日内），剩余租金214万元乙方必须于2015年11月25日前全部付清，否则视为乙方违约；4.乙方必须于2015年8月25日前向甲方交纳租赁保证金50万元，转至甲方或财政指定的银行账户内，否则视为乙方违约；5.甲方于本合同签订生效、乙方支付租金之日起7日内，将所出租的房屋、场地、教学设施设备交付给乙方使用并办理有关交接手续（驾校作为特殊情况除外，甲方必须保证在较短的时间内解决驾校问题），否则视为违约；6.合同生效后，任何一方不得随意变更或解除；7.甲乙双方应全面履行本合同约定，若一方不履行或不完全履行，即为违约，另一方有权解除合同，违约方因按年租金总额的10%支付违约金。合同签订后，被告于2015年8月27日交纳了租金200万元，原告亦按合同约定将除运动场（7480㎡）外的其他租赁物移交给被告使用至今。期间，被告于2015年11月2日，去函催促原告于2015年11月10日前将所有场地交付其使用。2015年12月17日，被告书面通知原告解除双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》。2016年春季和秋季，被告仍在案涉租赁地点招生。
2016年1月29日，原、被告及恩施嘉航陪练有限责任公司在《恩施州商务技校运动场交接单》上签字确认后，原告将案涉合同约定的运动场（7480㎡）交与被告管理使用至今，被告对此亦无异议。2015年12月16日、2016年2月26日、4月1日、5月23日，原告四次书面通知被告按合同约定缴纳租赁保证金50万元和剩余租金214万元，但被告至今仍未缴纳。
2016年7月25日，原告具状诉至本院，请求判准前述诉讼请求。
另查明，案涉土地使用权使用者为恩施州民族贸易技工学校[国有土地使用证号为恩市国用（1998）字第030839号]；案涉房屋所有权人为鄂西自治州民族贸易技工学校[房屋所有权证号为恩市字第1424号]。2006年11月26日，恩施土家族苗族自治州机构编制委员会同意“恩施土家族苗族自治州民族贸易技工学校”更名为“恩施土家族苗族自治州商务技工学校”。
本院认为，合同效力的认定应当严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有在具备该条规定的情形之一的前提下，人民法院方可确认合同无效。本案中，原告与被告于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》，经过了严格的行政审批程序，并经过网络公开招标竞标后签订，该合同内容系原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称案涉合同无效的理由不成立，本院不予采纳。
本案争议的焦点是：一、原、被告双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》是否已解除的问题；二、被告应不应就尚欠的租赁费214万元、保证金50万元等共计264万元向原告支付的问题；三、原告主张的违约责任应否支持的问题。本院结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，作如下评述：
一、关于原、被告双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》是否已解除的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研[2013]79号），当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。按照原、被告签订的合同之约定，被告应于2015年11月25日前向原告支付剩余租金214万元，原告应于合同签订生效、乙方支付租金之日起7日内，将所出租的房屋、场地、教学设施设备交付给乙方使用并办理有关交接手续（驾校作为特殊情况除外，甲方必须保证在较短的时间内解决驾校问题）。在合同履行过程中，被告虽于2015年12月17向原告发出了解除合同通知，但因双方未明确约定运动场（驾校）的交付期限，故不能认定原告有违约行为，被告通知解除合同不具备约定或者法定的解除合同条件，不能发生解除合同的法律效力。而且，在法律规定的异议期间内即2016年1月29日，原告将案涉合同约定的运动场（7480㎡）交与被告，被告无异议，并予以接收，后被告仍继续招生使用案涉租赁物至今，被告用自己的行为向原告表明了双方仍按原合同约定履行的意思，放弃了解除合同的权利。故，原、被告双方于2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》并未解除，仍在继续履行中。
二、关于被告应不应就尚欠的租赁费214万元、保证金50万元等共计264万元向原告支付的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。故，原告主张被告支付第一年度欠付租金214万元的请求，本院予以支持。对于原告主张的保证金50万元，原、被告双方在案涉合同中对交纳保证金的金额、时间有明确的约定，现原告主张支付，本院亦予以支持。
三、关于原告主张的违约责任应否支持的问题。根据审理查明的事实及诉辩双方的主张，本案原告主张判令被告按年租金总额414万元的10%支付违约金，实际上就是请求被告支付原告违约金41.4万元。从原、被告2015年8月25日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（场地）租赁合同》来看，案涉合同对交纳保证金和支付租赁费的金额、时间均有明确的约定，现被告未按合同约定向原告交纳保证金和全额支付租赁费，经原告催收后，被告至今仍未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告主张按年租金总额414万元的10%支付违约金41.4万元的请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告恩施市博文学校于本判决生效后十日内向原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校支付保证金50万元、2015年9月1日至2016年8月31日的租赁费214万元，共计264万元。
二、被告恩施市博文学校于本判决生效后十日内向原告恩施土家族苗族自治州商务技工学校支付违约金41.4万元。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年。申请执行期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费31232元，由被告恩施市博文学校负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 朱 晖
审判员 郭韶华
审判员 区海玲
二〇一七年一月二十三日
书记员 简 喆