浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第23号
原告：杜喜忠。
委托代理人：徐路宁。
委托代理人：楼国华。
被告：杭州西溪山庄房地产开发有限公司。
法定代表人：叶达夫。
委托代理人：张林利。
原告杜喜忠诉被告杭州西溪山庄房地产开发有限公司（下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月28日受理后，依法由审判员谈建明独任审判。本案于2013年1月22日公开开庭进行了审理。原告杜喜忠的委托代理人徐路宁、被告的委托代理人张林利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜喜忠起诉称：2010年4月10日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的西溪山庄沁兰苑37幢37-5室排屋一套，其中建筑面积287.21平方米，套内面积275.58平方米，分摊共有建筑面11.63平方米，并在附件三中约定附送162平方米花园，以上合同价款为596.7万元。合同签订后，原告依约支付被告全部购房款（其中首付款179.7万元，银行按揭417万元）。2012年6月底，原告至被告处履行收房手续时发现合同附件中约定附带的162平方米花园，仅有100平方米左右，故向被告出具一张《退房告知单》。合同附件三中明确约定“如交付减少的面积超……进行补偿”且在补充协议第九条第二款也明确“买受人知晓出卖人分隔给买受人的绿化面积（附带庭院）的大小作为环境因素体现在房屋价款中”。故原告认为被告应在结合总房价的基础上补偿原告实际损失。此后，原告一直与被告就庭院面积缩水事宜进行交涉，但被告至今未作出合理的补偿。故为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：被告补偿原告经济损失100万元。本案诉讼费由被告负担。
为证明自己的主张，原告杜喜忠向本院提交如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买其开发的西溪山庄37幢5室排屋而签订了合同，其中附件三约定了附带庭院面积大小为162平方米及未达到此面积相应的补偿条款，且在补充条款中也确认花园价值已体现于房屋总价款中的相关事实。
2、销售不动产统一发票三份（复印）、个人贷款支付凭证一份（复印），证明原告依约支付了全部购房款项的事实。
3、退房告知单一份及照片一组（打印），证明原告在收房时发现被告交付的附带庭院面积未达到合同约定标准，大幅缩水后，原告向被告出具了退房告知单。
4、西溪山庄“沁兰苑”价格表（北区）节选部分一份（打印），证明原告依据被告在销售中心公示的销售价目表（房号、户型、主体面积、花园面积），作为庭院面积缩水计算补偿损失的依据。
被告答辩如下：一、原告诉求的补偿金额过高。原告所购房屋的建筑面积287.21平方米，单价20775.74元，总价596.7万元，其中庭院系免费赠送。现原告以免费赠送的庭院面积缩小为由要求被告补偿100万元，显然缺乏依据。二、我国现行的政策规定《商品房买卖合同》必须备案，备案后的合同从系统打印再交由买卖双方签字盖章，因此，备案合同是约束双方的标准合同。依据备案合同附件三第一款第四条约定“双方同意，出卖人在开发建设过程中可根据小区环境、道路、公建等需要对庭院的面积作适当调整。如交付时庭院面积大于本协议所约定的面积，不另外增加费用；如交付时庭院面积小于上述约定的面积，在2%以内部分不作补偿，减少的面积超过2%部分每平方米按房款总价的万分之一进行补偿”。也就是说双方对于庭院出现变化约定了处理方式。三、原告诉称补充协议中明确出卖人分隔给买受人的绿化面积（附带庭院）的大小已作为环境因素体现在房屋价款中，故要求在结合总房价的基础上给予补偿。但所购排屋价格构成体系是一个价格基数结合综合系数，包括边套系数、景观系数、户型系数、风景系数、环境影响系数、地势系数、联排系数、地下室价格参考系数等等，而附带庭院只是环境影响系数中的一个部分，它对整个排屋的价格形成的影响微乎其微。被告在合同约定时对于庭院面积差额的处理方式已经是出于照顾购房者利益考虑。四、原告在诉状采取模糊的概念描述实际庭院面积，缺乏事实依据，必须有明确的具体面积差。综上，不同意原告的诉讼请求。
为证明其答辩事实，被告向本院提供如下证据：
一、《浙江省商品房买卖合同》合同附件三（网上下载打印），证明附件中第一款第四条约定双方同意，出卖人在开发建设过程中可根据小区环境、道路、公建等需要对庭院的面积作适当调整。如交付时庭院面积大于本协议所约定的面积，不另外增加费用；如交付时庭院面积小于上述约定的面积，在2%以内部分不作补偿，减少的面积超过2%部分每平方米按房款总价的万分之一进行补偿。
二、当庭演示通过余杭透明售房网打印合同编号为2010预93351的《浙江省商品房买卖合同》，证明原告提供的《浙江省商品房买卖合同》是通过余杭透明售房网打印出来的备案合同，备案合同内容完整，打印出来出现内容缺失，系房管局官网的系统原因所致。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
被告对原告提供证据的质证意见：对证据1的形式真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该合同的内容有缺失，应以房管部门的备案的合同为准。对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议。证据3的系单方制作，退房告知单与本案无关，另照片根据拍摄角度、地点不同，显示背景也不同，不予认可。对证据4的真实性、合法性均有异议，与本案无关。本院对上述证据1、2确认具有证明力，证据3的真实性予以确认，对证据4，不符合证据的形式要件，不予确认。
原告对被告提供证据的质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性有异议。对证据2有异议，开发商持有登陆密码，可以自己更改内容，显示的网址与书面合同上载明网址不同。对上述证据1、2，本院结合庭审作综合认定。
根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2010年4月10日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同主要约定，由原告向被告购买西溪山庄沁兰苑37幢37-5室房屋一套，建筑面积共287.21平方米，其中套内面积275.58平方米，分摊共有建筑面11.63平方米，以上合同总价款596.7万元，同时在合同附件中约定房屋附带约162平方米庭院面积，不办理产权，不再另外单独计价，如交付时庭院面积小于上述约定的面积，在2%以内部分不作补偿，减少的面积超…进行补偿；另载明买受人知晓出卖人分隔给买受人的绿化面积（附带庭院）的大小作为环境因素体现在房屋价款中。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。2012年6月底，原告在履行收房手续时，发现合同附件中约定附带庭院面积与约定明显不符。随后，对于减少的庭院面积，原告要求被告在结合总房价的基础上补偿原告的实际损失未果。另审理中，经双方确认，被告已向原告交付西溪山庄沁兰苑37幢37-5室的庭院面积实际为120.50平方米，比合同约定的减少了41.50平方米。
本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，是双方当事人自愿真实的意思表示，其内容不违反法律及法规禁止性规定，应属有效，双方应按约严格履行。被告交付原告西溪山庄沁兰苑37幢37-5室房屋中的附带庭院部分，虽不办理产权及单独计价，但该交付内容系被告履行的合同义务，是不可分割的整体，附带庭院的价值体现在总房屋价款中，因此交付的庭院面积比合同约定的面积减少额度远超2%标准，造成原告的利益受损，被告应当承担相应的民事责任。至于被告应向原告承担损失的额度，因双方签订的合同没有明确约定计算标准，而以被告提供的备案合同中补偿标准也缺乏依据，对此本院根据实际减少的面积，结合庭院价值、房屋总价等相关因素酌情确定为人民币25万元；原告主张的过高部分请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州西溪山庄房地产开发有限公司给付原告杜喜忠损失人民币25万元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告杜喜忠其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告杭州西溪山庄房地产开发有限公司负担1900元，原告杜喜忠负担5000元，于本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 谈建明
二〇一三年五月十七日
书记员 杜 洁