福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第207号
原告陈林艳，女，1990年10月14日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈爱芳，女，1967年12月8日出生，汉族，系原告的母亲。
被告周志凡，男，1976年11月30日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。
被告林慧娟，女，1979年7月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被告周志峰，男，1973年12月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告周建英，女，1953年9月11日出生，汉族，住福建省平和县。
被告周和杰，男，1951年5月23日出生，汉族，住址同上。
原告陈林艳与被告周志凡、林慧娟、周志峰、周建英、周和杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由审判员郑志勇担任审判长，与代理审判员杨丽芬、人民陪审员林翠荔组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈林艳及其委托代理人陈爱芳，被告周志凡、周志峰到庭参加诉讼。被告林慧娟、周建英、周和杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈林艳诉称，2010年3月26日，原告作为乙方与作为甲方的被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰在中介机构厦门市恒丰伟业地产代理有限公司促成下签订一份《房产买卖协议》，约定由原告向四被告购买位于厦门市新景中心2#地块C梯5跃6层C502室的房产，转让价格1987930元；支付方式为原告于2010年4月向甲方支付1043751元，之后分别在四被告补办完银行卡及四被告户口迁出交易完毕当日再各支付50000元，剩余的合同款为被告的贷款，由原告承担。由于当时讼争房屋尚未办理土地房屋权证，且四被告均未在厦门居住，故其委托被告周志峰办理讼争房屋一手产权登记及过户至原告名下的手续，后被告周志峰又转委托相关权利至案外人黄林晓，以上两次委托均办理了公证手续。合同签订后，原告均已依约按期足额支付了相应的合同款，然被告周志凡擅自前往贷款银行取走其与厦门新景集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及其他相关材料，致使原告无法向厦门房管局办理讼争房屋一手产权登记及过户手续；依据《房产买卖协议》第十二条的约定，若甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。综上，被告的行为导致原告无法办理一手产权及过户登记手续，造成原告无法获得讼争房屋所有权，被告行为属于严重违约，故原告诉请判令：1、五被告履行合同义务，协助原告将讼争房屋产权过户至原告名下；2、被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰向原告支付违约金（自起诉之日起计算至办理完讼争房屋产权过户至原告名下之日止，按合同价款的每日万分之五计算）；3、五被告承担本案全部诉讼费用。
被告周志凡辩称，原告未支付其应承担的844179元按揭款余款，从2012年开始，被告周志凡即开始向原告催讨，但原告一直不给。周志峰告知周志凡，讼争房屋于2010年5月即可办理一手产权，被告周志凡要买其他房产，但怕受限制，故曾要求原告尽快办理过户，但原告一直未办理。2013年4月，被告通过厦门市长信箱发出二次诉求，直到2013年6月份，被告周志凡才得知是因为原告将房子结构改变致使讼争房屋被查封所致，就以书面形式解除委托周志峰的合同。2013年12月5日，被告周志凡到房管局，了解到讼争房屋仍处于查封状态，故其到银行将房屋买卖合同原件取回。是原告构成了违约，影响了被告买房的权利，故被告不同意继续履行合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告周志峰辩称，其得知可以办理产权证后就曾多次发信息给原告，催告办理产权证。2010年5月催告时，原告告诉其房屋被城管查封，6、7月份，周志峰到城管部门、房管局了解情况，获知讼争房屋因被查封而无法办理一手产权。后其告知原告将房屋恢复原状，因周志凡在催，其就把这件事交给周志凡处理了。签约时约定按揭款在产权证可以办理的时候付清，当时开发商还没有说可以办理产权证。被告周志峰在签订合同时已经将办理产权证和过户的相关手续（购房合同复印件、购房发票原件等）交给原告了，让原告自己去办产权证。2013年6月，周志凡已经解除了对被告周志峰的委托，不同意再出售讼争房产，故被告周志峰也无权再代为履行合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告林慧娟、周建英、周和杰未作答辩。
经审理查明，周和杰、周建英系夫妻关系；周志凡、周志峰均系周和杰、周建英之子；林慧娟系周志凡的妻子。2007年5月16日，被告周志凡、周建英与厦门新景地集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了位于厦门市新景中心2#地块C梯5跃6层C502室的房屋（即本案讼争房产），并于2007年5月30日办理了备案登记。2007年6月7日，被告周志凡、周建英与建设银行厦门分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以讼争房产为抵押申请按揭贷款；次日，该笔按揭贷款910000元通知放款，贷款期限为20年，每期应还本息为6582.68元。2007年6月29日，厦门新景地集团有限公司开具发票，确认收到周志凡、周建英的910000元购房款。
2008年3月3日，被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰共同以公证方式签署一份《委托书》，委托被告周志峰代为办理讼争房产的出售、出租的相关事宜，代理权限包括：代为偿还银行借款、办理解押手续、领取商品房买卖合同原件及相关资料、办理及领取产权证书；代为办理房产出售手续、商定交易价格、房款支付方式等合同条款、代为签署买卖合同、领取售房款；代为办理过户登记手续、缴纳税费；代为协助办理按揭贷款手续、收取按揭款；代为办理房屋交接事宜；代为出租、管理讼争房产；周志峰有转委托权。
2010年3月26日，被告周志峰代理被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰与原告陈林艳签订了本案讼争的《房产买卖协议》，约定由原告向被告购买讼争房产，总成交价1987930元；签约当天，原告应向被告支付购房定金80000元，总房款应分4次支付给被告，已支付的购房定金可冲抵首期房款，即原告于2010年4月向被告支付1043751元，于被告补办完银行卡向被告支付50000元，于被告的户口迁出，交易完毕当日，向被告支付50000元。讼争房产尚未办理土地房屋权证，双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同。被告应于收到原告首期款并公证完毕时将房产交付给原告使用。被告应于一手产权办理完毕3个月内将落户在该房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给被告。签订本协议后，双方不得悔约，若被告中途悔约，应以书面形式立即通知原告及中介方，并自悔约之日起三日内应以原告所付定金的双倍及原告已付的购房款（不计利息）返还给原告。若原告中途悔约，应以书面形式立即通知被告及中介方，被告应自原告悔约之日起三日内将原告的已付购房款（不计利息）返还给原告，但购房定金归被告所有。若原告不能按期支付房款或被告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。讼争房产为毛坯房。双方并补充约定：被告的一手产权税费由被告承担；公证当日，被告应将所有与购房有关的资料、钥匙交付与原告；被告银行按揭款余额844179元，由原告自行到银行付清该款项。
上述协议签订后，被告周志峰将讼争房产的委托公证书、购房合同复印件、银行借款合同复印件等材料交付给原告。原告依约向被告支付了购房定金80000元，并于2010年4月1日向周志峰转账支付了购房款963500元；同日周志峰出具收条，确认收到原告支付的购房款1043750元（含定金）。2010年5月8日，周志峰又出具收条，确认收到原告支付的银行卡押金50000元。自2010年4月起至今，讼争房产的按揭贷款均由原告通过每月转账至被告周志凡的尾号为“217946”的银行卡账户的方式支付。
另，2010年4月1日，被告周志峰将其所享有的代为出售、出租讼争房屋等相关事宜的全部权限转委托给案外人黄林晓。庭审中原告确认黄林晓为原告的亲戚。
庭审中，被告周志峰主张签约时约定讼争房产的按揭贷款应到产权证可以办理的时候付清；原告则主张按揭贷款约定由原告代还至办理过户时全部付清。
讼争房产交付原告使用后，因原告对房屋结构进行改造后出租，被城管部门查封，至2013年12月解除查封。2013年12月5日，被告周志凡到建设银行取走了讼争房产的商品房买卖合同原件。原告要求被告配合办理过户手续，但被告不同意办理，双方发生争议。2013年12月23日，原告提起本案诉讼。
又查，2013年6月15日，被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰公证解除了对被告周志峰的委托。
庭审中，原告确认：2012年底，被告周志峰发短信给原告，要求原告将款项支付给周志峰，由周志峰去办理一手产权证，原告并未同意；2013年5月份，被告周志峰曾发短信告知原告说可办理一手产权，并让原告尽快办理；原告于2013年12月3日将讼争房产已被解除查封一事通知被告，其后被告就将购房合同原件取走并拒绝与原告办理过户手续。
讼争房产现仍未办理一手产权登记。
又，2014年8月26日，原告提交一份《个人贷款结清证明》，主张其已将周志凡名下全部按揭贷款余额一次性还清，银行出具该按揭贷款（总额910000元）已全部结清的证明。2014年9月30日被告周志凡得知后，仍表示其拒绝将讼争房产继续出售给原告。
以上事实，有原告提供的《房产买卖协议》、《转账凭证》、《银行流水单》、《收条》、《贷款发放通知书》、《按揭借款合同》、《公证书》、《个人贷款结清证明》、被告举证的解除委托通知、本院的电话追记笔录及双方庭审陈述为证，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，被告周建英、周和杰、林慧娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应视为其自动放弃相应的诉讼抗辩权利。代理人在代理期限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。被告周志峰在其代理期限和权限内以被告周志凡、周建英等四被告的名义与原告签订讼争合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，对被代理人发生法律效力，双方均应依约履行。按照讼争合同的补充约定和房产交易的习惯，应当认为双方约定的是合同签订后的按揭贷款余额由原告负责偿还，并最终在办理房屋产权变更登记前付清。讼争房产已经具备办理一手产权登记的条件，其查封也已解除，依据合同约定，被告应当配合原告办理将讼争房产过户登记至原告名下的相关手续，包括配合办理银行按揭贷款解押的相关手续。原告应在办理解押手续之前付清按揭贷款余额；剩余购房款50000元应在双方办理完过户手续且被告户口迁出讼争房产当天支付。原告擅自改动讼争房产内部结构导致讼争房产被城管部门查封至2013年12月，其违法行为直接导致讼争房产在解除查封前不具备办理过户登记手续的条件。现讼争房产已解除查封后，原告也已支付了全部的按揭贷款，原告以起诉的形式要求被告配合办理房产过户手续并主张违约金，被告明确表示拒绝履行配合过户义务；讼争合同约定的违约金按成交价款日万分之五的利率并未超过法定标准，原告起诉时尚未偿还全部按揭贷款，其主张按揭贷款全部偿还完毕之前的违约金缺乏依据，本院不予支持；被告得知原告偿还全部按揭贷款后仍明确拒绝履行合同，已构成违约，应自其明确表示违约之日（2014年9月30日）起按合同成交价的日万分之五（即1987930元×0.05%=993.96元）向原告计算支付至被告实际履行过户手续之日止的违约金。被告周志峰系被告周志凡、周建英、周和杰、林慧娟的委托代理人，其代理行为的后果由被告周志凡、周建英、周和杰、林慧娟承担，周志峰无需向原告履行合同义务及承担合同违约责任。原告对于被告周志峰的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰应于本判决生效之日起十日内协助原告陈林艳办理将位于厦门市新景中心2#地块C梯5跃6层C502室的房屋过户至原告陈林艳名下的相关手续；
二、被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰应于本判决生效之日起十日内向原告陈林艳支付违约金（按每日993.96元的标准自2014年9月30日起计算至被告完成协助将位于厦门市新景中心2#地块C梯5跃6层C502室的房屋过户至原告名下的相关手续之日止）；
三、驳回原告陈林艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，由被告周志凡、林慧娟、周建英、周和杰负担；上述款项被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 郑志勇
代理审判员 杨丽芬
人民陪审员 林翠荔
二〇一四年九月三十日
代书 记员 薛佳希
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。