四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）资民终字第366号
上诉人（原审原告）四川合顺房地产营销管理有限公司。住所地成都市武侯区置信路*号*幢**号。
法定代表人丁浩宸，董事长。
委托代理人陈洪国，四川阳安律师事务所律师。
委托代理人魏玉玲，女，汉族，1978年7月15日生，四川合顺房地产营销管理有限公司股东，住四川省成都市锦江区。
上诉人（原审被告）四川良润房地产开发有限公司。住所地简阳市简城镇大古井街***号。
法定代表人胡连培，董事长。
委托代理人ＸＸ，四川中川大众律师事务所律师。
四川合顺房地产营销管理有限公司与四川良润房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方当事人不服四川省简阳市人民法院（2012）简阳民初字第1454号民事判决，向本院提出上诉。本院审理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川合顺房地产营销管理有限公司的法定代表人丁浩宸及其委托代理人陈红国、魏玉玲，上诉人四川良润房地产开发有限公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年5月25日，原、被告双方签订《四川良润房地产开发有限公司“沱江家园”项目销售代理合同》1份。合同约定：一、1：甲方（良润公司）委托乙方（合顺公司）代理销售位于简阳市五友路“沱江家园广场”住宅小区，销售面积为“住宅约35000㎡；1、2：本项目住宅销售均价为3400元/㎡；二、代理期限：本项目取得《商品房预售许可证》后一年陆个月以百分之九十销售清盘；合同还约定销售代理佣金住宅是销售总金额的1%，销售代理方提取溢价部分20%的分成，从销售之日起按照结算额度和结算金额标准每月30日至下月5日支付代理费及溢价分成；第七条“甲方逾期支付乙方销售佣金、溢价分成、客户违约金等应支付费用，自逾期之日起，每日按应支付款项的1%向乙方支付滞纳金。逾期支付达30日以上的，乙方有权解合同，甲方应继续给付包括违约金在内的所欠费用。”原、被告双方还就合同其他条款进行了约定。合同签订后，在履行过程中，2011年6月6日，原告制作了《沱江家园2011年5月到帐明细表》，该表有财务“胡波、蒋恩俊”、会计“张会琼”、总经理“胡连培”等人签字。此后，在原告制作的《沱江家园2011年6、7、8、9、10月到账明细》5份表中仅有制作人、会计“张会琼”的签字。2011年12月27日，原告又制作了《沱江家园2012年12月7日前到帐明细表》1份，该表也有财务“胡波”、会计“张会琼”、总经理“胡连培”等人签字，在该表中明确“已到款25353100”、“佣金253531”、“溢价159095”。为此，被告向原告支付250000元。随后，在原告制作的4份《沱江家园2012年1、2、3、4月到账明细》表，但表中仅有制作人、会计“张会琼”的签字，表中分别明确“已到款1019000、1000261、4143496、873513”，合计7036270元。此后，双方为合同的履行发生争议，经协商未果，原告于2012年5月23日向被告发出《律师函》，载明“1、解除贵公司与合顺公司于2011年5月25日签订《四川良润房地产开发有限公司“沱江家园”项目销售代理合同》；2、贵公司务必于2012年5月25日前向合顺公司支付1835349元（其中支付佣金、溢价分成445349元、滞纳金890000元及违约金500000元）；3、本律师函发出2个工作日办理交接手续”。被告在收到律师函后，双方仍未能协商一致，为此，原告单方退场并起诉至本院，请求判令如前所述。
原审认为，原、被告双方签订的《四川良润房地产开发有限公司“沱江家园”项目销售代理合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规规定，合同合法、有效。在合同履行期内，双方均应遵照诚实信用原则按照合同的约定享受各自的权利，承担相应的义务。一、关于对代理期限的理解。合同第二条约定“代理期限：本项目取得《商品房预售许可证》后一年陆个月以百分之九十销售清盘”，对此约定原、被告双方各持己见，该条中有两个关键点“一年陆个月”和“百分之九十”，如仅是销售代理期限的约定，则没有必要加上“百分之九十”的约定，故综合合同全文该条应理解为系对代理期限及代理期内销售任务的约定更符合本条原意。二、关于对销售额及溢价计提方式的确定。1、在合同履行过程中，被告的法定代表人胡连培在《沱江家园2012年12月7日前到帐明细表》中已对2011年5月25日前认购的多套房屋予以签字确认，虽然在合同中双方并未对2011年5月25日前认购房的房屋是否应纳入本合同进行约定，但被告的法定代表人胡连培的签字行为应视为对合同的补充，故对被告辩称应将2011年5月25日前认购房的房屋予以扣除的反驳主张，本院不予支持；2、在该表中被告的法定代表人胡连培对每套超过3400元／平方米的房屋计算溢价款也予以确认，故对被告辩称应在完成销售任务后，以销售总额除以销售总面积的价格来确定是否计算溢价款的反驳主张，本院也不予支持，即应按每套的单价来确定是否计算溢价款；同时，在双方已签字确认的《沱江家园2012年12月7日前到帐明细表》中，双方也仅就每套单价超过3400元/㎡并且全额付款的房屋方可计算溢价款的行为（如序号94、96、63、77的4套房屋单价均已超过3400元/㎡，但因未全额付款均未计算溢价），表明双方对溢价款的计提方式进行了确认，即每套单价超过3400元/㎡并且全额付款的房屋方可计算溢价款，对此本院予以确认。3、2011年12月7日前，双方已就在此之前的“已到款25353100”、“佣金253531”、“溢价159095”进行了结算，本院予以确认。2011年12月后，双方虽未结算，但根据原告提供的有会计“张会琼”签字《沱江家园2012年1、2、3、4月到账明细》表也可确认相应的销售金额为7036270元。按合同约定，佣金为7036270元为×1%＝70363元。由于原告提交的《沱江家园2012年1、2、3、4月到账明细》中仅有《沱江家园2012年1月到账明细》中序号2、3、4的购房户、《沱江家园2012年3月到账明细》中序号4—20的购房户已全额支付房款并且单价超过3400元/㎡符合计算溢价条件，则溢价款为77824元，其余购房户因不符合溢价款支付条件，故对原告请求按签约总额支付该部分购房户溢价款的主张，本院不予支持。上述款项分别合计为：销售金额25353100元＋7036270元＝32389370元、佣金为253531元＋70363元＝323894元、溢价款为159095元＋77824元＝236919元。据此，被告总应支付原告佣金323894元、溢价款236919元，合计560813元。现因双方签订的合同已解除，迭除已支付250000元，被告还应支付310813元，故对原告的此项请求，本院部分予以支持。三、关于违约问题。本案合同在履行过程中，原告的代理销售行为确未达到合同的预期目的，到原告提出解除合同为止，远未达到合同约定的销售31500㎡任务，故被告根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定中止履行给付义务并不违约，故对原告请求判令被告支付逾期佣金、溢价分成的滞纳金及违约金500000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告四川良润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川合顺房地产营销管理有限公司佣金、溢价款310813元。二、驳回原告四川合顺房地产营销管理有限公司的其他诉讼请求。
四川合顺房地产销售管理有限公司不服判决，向本院上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、当事人双方之间于2011年5月25日签订的《销售代理合同》约定，由被上诉人委托上诉人销售“沱江家园广场”住宅小区，销售代理佣金为销售总金额的1%，超过执行单价的溢价部分由上诉人分得20%及其他权利义务。二、一审法院认定被上诉人中止履行给付义务并不构成违约，是对法律错误适用。双方签订的《销售代理合同》第三条第六款关于代理费用、溢价收益的结算方式和支付进度的约定，“被上诉人应从销售之日起按照结算额度和结算金额标准每月底30号至下月5号前为结算日”以及第七条关于违约责任的约定，“被上诉人逾期支付代理佣金和溢价分成等费用，每日按照应付款项1%支付滞纳金；逾期超过30日，上诉人有权解除合同”，结合一审法院查明的，被上诉人拖欠上诉人代理费用、溢价分成已远远超过30天的事实，上诉人依合同行使解除权并追究被上诉人的违约责任，符合《合同法》第九十三条第二款以及第一百一十四条的规定。因而，上诉人针对被上诉人的违约行为享有依法、依约主张违约金的权利，一审法院认定被上诉人拖欠款项的违约行为与最终认定被上诉人的行为不构成违约自相矛盾，完全是对法律的错误适用。三、一审法院对上诉人在代理销售过程中实际的销售总金额以及溢价部分的金额并没有依法查明。一审法院查明的事实与上诉人主张的金额存在差异，在上诉人已经提交相应的财务资料予以佐证的前提下，并未对此进行说明和查明。其次，上诉人在一审中多次要求一审法院对被上诉人关于“沱江家园”销售金额进账情况进行依法调查，但一审法院一直没有依法行使调查权，致使对本案的实际销售金额和溢价金额的事实没有查清，导致一审认定的事实不清。综上，请求二审法院判令撤销四川省简阳市人民法院作出的（2012）简阳民初字第1454号民事判决；判令被上诉人四川良润房地产开发有限公司向上诉人支付销售佣金及溢价共计475349元及滞纳金和违约金50万元。
四川良润房地产开发有限公司不服判决，向本院上诉称，一、被上诉人完成的销售总金额只有8707724.00元，被上诉人提交的证据不能证明其销售金额达到36681798.00元。一审关于销售金额及溢价计提方式的确定是错误的。上诉人与被上诉人在2011年5月25日签订的《销售代理合同》，之前销售的房屋不能列入被上诉人的销售业绩。被上诉人提供的到账明细没有出纳和总经理的签字，不应当认可其证明效力。二、上诉人认为被上诉人不应该收取溢价款，被上诉人代理销售房屋应该收取的代理费，及佣金，溢价款是基于被上诉人销售房屋情况良好给予的奖励，被上诉人销售房屋状况相当差，不应该给付溢价款。三、未到账的款项不应当收取佣金及溢价款，合同第三条第7款第3项约定：尾款到账后计提。终上所述，请求二审法院撤销四川省简阳市人民法院（2012）简阳民初字第1454号民事判决第一项；依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。
二审在一审查明的事实基础上，另查明，四川合顺房地产销售管理有限公司2011年5月销售住房面积4893.65平方米，销售金额17306902元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于6月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金173069.02元，溢价分成款133698.4元，合计金额为306767.42元。四川合顺房地产销售管理有限公司2011年6月销售住房面积1778.07平方米，销售金额6289928元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于7月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金62899.28元，溢价分成款48898元，合计金额为111797.28元。四川合顺房地产销售管理有限公司2011年7月销售住房面积716.12平方米，销售金额2662614元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于8月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金26626.14元，溢价分成款45561.2元，合计金额为72187.34元。四川合顺房地产销售管理有限公司2011年8月销售住房面积457.09平方米，销售金额1619242元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于9月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金16192.42元，溢价分成款13027.2元，合计金额为29219.62元。四川合顺房地产销售管理有限公司2011年9月销售住房面积192.15平方米，销售金额647523元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于10月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金6475.23元，溢价分成款1157.4元，合计金额为7632.63元。四川合顺房地产销售管理有限公司2011年10月销售住房面积386.97平方米，销售金额1462867元；；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于11月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金14628.67元，溢价分成款29433.8元，合计金额为44062.47元。四川合顺房地产销售管理有限公司2011年11月销售住房面积179.33平方米，销售金额667494元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于12月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金6674.94元，溢价分成款11554.4元，合计金额为18229.34元。四川合顺房地产销售管理有限公司2012年1月销售住房面积208.37平方米，销售金额738508元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于2月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金7385.08元，溢价分成款6010元，合计金额为13395.08元。四川合顺房地产销售管理有限公司2012年2月销售住房面积356.62平方米，销售金额1372145元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于3月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金13721.45元，溢价分成款31927.4元，合计金额为45648.85元。四川合顺房地产销售管理有限公司2012年3月销售住房面积479.8平方米，销售金额1777808元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于4月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金17778.08元，溢价分成款29297.6元，合计金额为47075.68元。四川合顺房地产销售管理有限公司2012年4月销售住房面积182.05平方米，销售金额704618元；按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于5月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金7046.18元，溢价分成款17129.6元，合计金额为24175.78元。四川合顺房地产销售管理有限公司2012年5月23日前的5月份销售住房面积130.58平方米，销售金额470000元。按照合同约定，四川良润房地产开发有限公司应于6月5日前支付四川合顺房地产销售管理有限公司销售代理佣金4700元，溢价分成款5205.6元，合计金额为9905.6元。四川合顺房地产营销管理有限公司从2011年5月25日起至2012年5月23日解除合同之日止的佣金和溢价款共计730097.09元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《四川良润房地产开发有限公司“沱江家园”项目销售代理合同》约定销售代理佣金住宅是销售总金额的1%，销售代理方提取溢价部分20%的分成，从销售之日起按照结算额度和结算金额标准每月30日至下月5日支付代理费及溢价分成；第七条“甲方逾期支付乙方销售佣金、溢价分成、客户违约金等应支付费用，自逾期之日起，每日按应支付款项的1%向乙方支付滞纳金。逾期支付达30日以上的，乙方有权解合同，甲方应继续给付包括违约金在内的所欠费用。”房屋的销售依据是合同的签订，合同签订之日方可认定为房屋销售时间，2011年5月25日签订的房屋销售合同所销售的房屋应当认定是四川合顺房地产营销管理有限公司与四川良润房地产开发有限公司签订的《四川良润房地产开发有限公司“沱江家园”项目销售代理合同》所约定的范围内的销售房屋，依据合同应当给四川合顺房地产营销管理有限公司计算佣金和溢价款。四川良润房地产开发有限公司认为在2011年5月25日签订的《销售代理合同》中销售的此时间之前已经销售的房屋不能列入被上诉人的销售业绩的上诉请求本院不予支持。四川良润房地产开发有限公司上诉认为“溢价款是基于被上诉人销售房屋情况良好给予的奖励，被上诉人销售房屋状况相当差，不应该给付溢价款”的观点明显与双方签订的合同约定的“执行单价超出销售均价的溢价部分由甲、乙双方按8:2的比例分配，即甲80%，乙20%。”不一致，溢价款的提取和支付理应按照合同约定办理，故其该上诉请求本院本院支持。销售房屋的收入是进入四川良润房地产开发有限公司的账户，房屋销售款到账的情况应当由四川良润房地产开发有限公司提供证据证实，其未提供证据证明资金未到账的情况，应当视为其认可所有销售的房屋资金已经到账，其就应当按照合同约定支付相应的费用。四川合顺房地产营销管理有限公司所销售的房屋按合同约定应当收取的佣金和溢价款共计为730097.09元，四川良润房地产开发有限公司实际支付25万元，四川合顺房地产营销管理有限公司要求四川良润房地产开发有限公司支付逾期的款项的上诉请求，本院依法予以支持。据此，原审认定事实错误，依法应予改判。本案当事人双方在履行合同的过程中均存在过失，因此对四川合顺房地产营销管理有限公司提出的要求四川良润房地产开发有限公司承担违约金的上诉理由不成立，其该上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省简阳市人民法院（2012）简阳民初字第1454号民事判决；
二、四川良润房地产开发有限公司给付四川合顺房地产营销管理有限公司为其销售房屋所拖欠的佣金及溢价款475349元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费13554元，二审案件诉讼费13554元，合计27108元，由四川良润房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄革委
审判员 姜 兵
审判员 苏振宇
二〇一四年一月十日
书记员 凌 英