湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初3707号
原告:中国建设银行股份有限公司怀化市分行。
负责人:胡振华，该分行行长。
委托诉讼代理人:毛瑞忠，男，系该分行员工。
委托诉讼代理人:张美祖，湖南省淮新律师事务所律师。
被告：张忠伟，男。
被告：王智，女。
被告：怀化星旗房地产开发建设有限公司。
法定代表人：林梓领。
原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建设银行）与被告怀化星旗房地产开发建设有限公司（以下简称星旗公司）、张忠伟、王智金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，依法适用普通程序审理，并公开开庭进行了审理。建设银行的委托诉讼代理人毛瑞忠、张美祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行向本院提出以下诉讼请求：1.被告张忠伟、王智立即清偿原告贷款本金263309.33元及截止2016年10月28日拖欠的利息1074.98元（含罚息和复利），并按照合同约定（按中国人民银行公布施行的同期基准利率计算利息，按该同期基准利率的50%计算罚息）支付2016年10月28日后的利息，至借款还清之日止；2.星旗公司对上述借款本息承担连带偿还责任；3.确认原告对抵押物（即怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房）享有优先受偿权。事实和理由：2009年1月1日，原告与被告张忠伟、星旗公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定:被告张忠伟向原告借款35万元，借款期限240个月，用于购买星旗公司开发的怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房;每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；未按照合同约定的结息日（每月22日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法；上述借款以所购上述商品房作为抵押担保；星旗公司自愿为上述贷款提供连带责任保证；并约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2009年1月22日向被告张忠伟发放了贷款35万元。双方已办理怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房的抵押预告登记，贷款发放后，被告张忠伟、王智未按约定归还贷款本息，截止2016年10月28日，已拖欠分期还款本金1298.08元，拖欠利息1074.98元，并且之前由于被告张忠伟、王智未按照约定归还贷款，星旗公司已多次代偿贷款本息。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条、第17条约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。故原告诉至人民法院，恳请支持原告的诉讼请求。
张忠伟、王智、星旗公司均未作答辩。
建设银行提供《借款申请书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款担保书、贷款转存凭证、银行对账单、抵押承诺书复印件各一份。上述书证经本院当庭与原件核对无异，真实、合法，与待证明事实有关联性；故予以认定。
根据采信的证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实：
2009年1月1日，建设银行与张忠伟、星旗公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：张忠伟向建设银行借款35万元，借款期限240个月，用于购买星旗公司开发的怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房；贷款利率以中国人民银行公布施行同期基准利率为准，贷款逾期的罚息以贷款利率的50%计算；未按照合同约定的结息日（每月22日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法；如果借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、违约金；上述借款以张忠伟、王智所购怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房作为抵押担保；星旗公司自愿为上述贷款提供连带责任保证；等等。张忠伟作为借款人在合同落款处签名，且张忠伟与王智作为共同抵押人在合同落款处签名，星旗公司作为连带责任保证人在合同落款处签名盖章。合同签订后，建设银行于2009年1月22日向张忠伟发放了贷款35万元。双方已于2009年1月19日办理了怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房的抵押预告登记。张忠伟借款后，张忠伟于2015年6月22日前共偿还建设银行本息198805.10元，之后由于张忠伟未按约定归还贷款本息，建设银行从星旗公司保证金账户扣还本息58247.95元。至本案起诉日，张忠伟尚欠借款本金266309.33元及利息1074.98元（含罚息），本案起诉后，建设银行从星旗公司保证金账户扣还借款本息21371.52元。至2017年7月13日，张忠伟尚欠建设银行借款本金251433.96元及利息714.54元（含罚息）。
本院认为：建设银行与张忠伟订立的金融借款合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人应当按合同约定全面履行义务。建设银行履行了合同义务，但张忠伟长期未按合同约定偿还借款本息，构成根本违约，建设银行有权根据合同约定宣布全部借款立即到期及要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；故本院对建设银行要求张忠伟清偿贷款本金及按合同约定支付利息、罚息的诉请予以支持，但建设银行起诉后，星旗公司代张忠伟偿还部分，应予以扣减。
星旗公司与建设银行订立保证合同，为张忠伟所借建设银行债务提供连带责任保证，该保证合同合法有效，星旗公司依法应对张忠伟所欠建设银行借款债务承担连带偿还责任；故建设银行诉请星旗公司承担连带偿还责任的理由成立，本院予以支持。星旗公司代债务人张忠伟偿还建设银行借款后，有权根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，向张忠伟追偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”及该法第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物，……”规定，张忠伟、王智与建设银行订立抵押合同以其怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房设定抵押担保，虽然办理了抵押预告登记，但由于未办理抵押登记手续，因此，建设银行尚未取得上述商品房的抵押权。建设银行作为抵押预告登记权利人，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分。因此，本院对建设银行要求确认对怀化河西北侧“农副产品交易中心”13栋404号、405号商品房享有优先受偿权的诉请不予支持。
张忠伟向建设银行借款时，王智并不是共同借款人，建设银行也没有向本院举证证明张忠伟与王智系夫妻关系及本案涉及的债务系于夫妻关系存续期间发生；故本院对建设银行要求王智偿还借款的诉求不予支持。
综上所述，建设银行要求张忠伟偿还借款，并由星旗公司承担连带偿还责任的理由成立，予以支持；建设银行要求王智偿还上述债务及确认对抵押物享有优先受偿权的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告张忠伟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行借款本金251433.96元及其2017年7月13日之前的利息714.54元（含罚息），并自2017年7月14日起至借款还清时止，按中国人民银行公布施行的同期基准利率支付借款利息及按该同期基准利率的50%支付罚息；
二、被告怀化星旗房地产开发建设有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，被告怀化星旗房地产开发建设有限公司承担保证责任后，有权根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，向被告张忠伟追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5266元，由张忠伟、怀化星旗房地产开发建设有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 向和平
人民陪审员 王志双
人民陪审员 胡勉仲
二〇一七年七月十三日
代理书记员 张 茜