山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字435号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵明立，个体业主。
被上诉人（原审被告、反诉原告）潍坊鸿基房地产开发有限公司。住所地：潍坊市奎文区文化路**号。
法定代表人陈益杰，董事长。
委托代理人马恒明，山东求是和信律师事务所律师。
委托代理人张雁举，山东求是和信律师事务所实习律师。
上诉人赵明立因与被上诉人潍坊鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2010）奎梨民一初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，赵明立与潍坊鸿基房地产开发有限公司于2006年8月14日签订《商品房买卖合同书》一份，约定由赵明立购买潍坊鸿基房地产开发有限公司建设的位于潍坊市奎文区北宫东街以南游麟路以西鸿豪花园6号楼3单元301号房产一套，房屋建筑面积共89.68平方米，每平方米价款2588元，总购房款232092元。
《商品房买卖合同书》另对以下问题进行了约定：第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算房价款（以房管局测绘面积为准）。第八条约定，潍坊鸿基房地产开发有限公司应当在2006年12月31日前交付经验收合格的房产。第九条约定，逾期不超过30日交付房屋的，应自2007年1月1日起向赵明立支付已交房款日万分之十的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，应书面通知赵明立办理交付手续，双方进行验收交接时，应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，赵明立有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由潍坊鸿基房地产开发有限公司承担。第十五条约定，潍坊鸿基房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后100日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因潍坊鸿基房地产开发有限公司的责任，导致赵明立不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如赵明立选择退房，则潍坊鸿基房地产开发有限公司在提出退房要求之日起30日内将房款退还，并按已付房款2%赔偿损失，如赵明立选择不退房，双方对违约金如何计算未作出约定。
上述合同签订后，赵明立于当日首付房款152090元，余款80000元通过银行按揭贷款支付。涉诉房产于2008年9月28日在房产管理部门进行备案登记，于2012年12月28日登记在赵明立名下，登记位置为潍坊市奎文区北宫东街6508号6号楼3单元301室，建筑面积为91.48平方米。涉诉房产应缴纳契税7221.91元，赵明立仅交付3541.08元，剩余3680.83元系潍坊鸿基房地产开发有限公司垫付。
就涉诉房产的交付时间及逾期交房违约金数额的确定。赵明立主张涉诉房产于2007年4月23日交付，并提供由潍坊鸿基房地产开发有限公司出具的收费收据两份，证明在交房时缴纳了垃圾清运费和代收电卡费，但赵明立同时认为对方在交房时未根据《山东省商品房销售管理条例》第四十条的规定提供交房的相关材料，故房屋交付不合法，要求按照双方约定，计算逾期交房违约金。潍坊鸿基房地产有限公司则主张于2007年1月23日在潍坊晚报上发布公告，通知业主接收房屋，且涉诉房产于2007年2月5日已经验收合格，符合交付条件，并提供鸿豪花园5#、6#通过五大责任主体验收合格的工程质量竣工验收记录一份予以证明；另主张双方约定的逾期交付违约金过高，应按照涉诉房产同时间的租金计算。赵明立质证称该工程质量竣工验收记录仅系单体的验收，并非综合验收，不予认可。
根据潍坊鸿基房地产有限公司的申请，原审法院依法委托潍坊三一资产评估土地房地产估价有限公司对涉诉房产在2006年12月至2007年4月间房屋月平均租金进行了评估，评估结果为月租金600元。潍坊鸿基房地产有限公司为此支付司法鉴定费2000元。赵明立主张对方委托代理人冒充法院人员送达相关评估文书，评估程序不合法，且评估价格过低，不予认可，对评估费要求由对方自行承担。潍坊鸿基房地产有限公司主张其委托代理人不存在所谓冒充行为，认为评估程序合法，对上述评估结果无异议，并要求对方承担司法鉴定费。
就涉诉房产逾期办理房产权属证书的赔偿损失问题。赵明立主张依据合同约定，对方应在涉诉房屋交付后的100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截止至2008年9月30日才履行完毕相关义务，应按照银行贷款利率0.0002025×380天×232091.84元计算支付逾期办理房产权属证据的损失；另主张双方签订的合同第十五条虽对逾期办证违约金未约定，但因该合同系格式合同，根据公平合理的原则，对方应予以赔偿。
潍坊鸿基房地产有限公司主张双方合同第十五条约定其仅负有将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务，且在对方选择不退房的情况下，双方选择删除违约金的约定，故其不应承担违约责任。
就涉诉房产房屋价款结算等问题。潍坊鸿基房地产有限公司主张涉诉房产实际登记面积为91.48平方米，与合同约定的面积相差1.8平方米，每平方米价款为2588元，房屋差价计款4658.4元。潍坊鸿基房地产有限公司另主张其与2008年12月9日向赵明立发出书面通知，赵明立应自2008年12月14日始按照合同约定承担日万分之三十的逾期付款违约金，现其自愿主张4658.4元。潍坊鸿基房地产有限公司另主张其为赵明立垫付契税3680.83元及登记费160元，并提供收款收据两份予以证明，要求予以返还并承担利息。潍坊鸿基房地产有限公司还主张赵明立未交纳2008年1月-6月份的物业管理费，每平方米0.35元，按照89.68平方米计算，涉诉房产共计188.3元。综上，要求赵明立给付各项费用共计13345.93元。
赵明立认可房屋面积差额，但主张因潍坊鸿基房地产有限公司对涉诉房产进行了外墙保温，外墙保温已收取了费用，故对房屋面积差价其不应承担。对于契税3680.83元无异议，但认为对方违约在先，其不应承担利息，对两份收款收据无异议，但主张上述160元登记费其已缴纳，并提供由对方出具的收款收据一份予以证明。赵明立另主张对方曾因停电原因，自行在小区发布通知，免除2008年1月-6月的物业管理费，故不应再缴纳。
以上事实，有商品房买卖合同、契税完税发票、查档证明及双方当庭陈述在案为证。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同书》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
一、关于涉诉房产的交付时间及逾期交房违约金数额的确定。
潍坊鸿基房地产有限公司未能在合同约定于2006年12月31日前交付涉诉房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。关于交房时间，潍坊鸿基房地产有限公司虽辩称已于2007年1月23日在潍坊晚报发布交房公告，但根据其提供的工程质量竣工验收记录，涉诉房产主体验收在2007年2月5日，其主张的交付之日涉案房屋并未竣工验收，依法不予采信；而赵明立自认涉诉房产系于2007年4月23日交付，并提供了对方收取垃圾清理费和代收电卡费的收据等证据予以佐证。赵明立提供证据的证明力明显大于对方提供证据的证明力，故认定赵明立于2007年4月23日接收涉诉房产，逾期交房时间达113天。
合同虽对逾期交房违约金做了约定，但潍坊鸿基房地产有限公司认为该违约金约定过高，并请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，酌情按照涉诉房产在逾期交付期间的租金标准上浮30%，作为调整违约金的依据。经评估的租金标准为600元，延迟交房时间为113天，潍坊鸿基房地产有限公司应给付赵明立逾期交房违约金600元/30天×113天×130%=2938元。
二、关于涉诉房产的逾期办理房产权属证书赔偿损失问题。
双方在合同中明确约定，如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房产权属证的，双方同意按退房处理，如果赵明立选择不退房，对逾期违约金的承担双方选择删除，上述约定不违反法律法规的强制性规定，双方应依约履行。本案中，潍坊鸿基房地产有限公司未依约向房产管理部门进行备案登记，属于违约，但赵明立自愿选择不退房，在其未提供证据证明其因逾期办证产生实际损失的情况下，对赵明立要求赔偿损失的主张，依法不予支持。
三、关于诉房产房屋价款结算等问题。
涉诉房产合同约定的面积于比产权登记部门的登记面积小1.8平方米，双方约定据实结算，按照每平方米2588元的购房价，赵明立应支付房屋差价4658.4元。因双方未对补交房屋差价的时间做出约定，故潍坊鸿基房地产有限公司要求赵明立支付违约金的理由，依法不予支持。
双方均认可赵明立应给付契税3680.83元，依法予以确认。潍坊鸿基房地产有限公司要求赵明立给付利息的主张，于法无据，依法不予支持。
赵明立提供的证据证明其已交纳登记费160元，潍坊鸿基房地产有限公司再次要求交纳，无事实依据，依法不予支持。
对于潍坊鸿基房地产有限公司主张的物业管理费，赵明立不予认可，且非本案审查处理范围，本案不予处理。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款及有关法律法规之规定，判决如下：一、潍坊鸿基房地产开发有限公司付给赵明立逾期交房违约金2938元。二、赵明立给付潍坊鸿基房地产开发有限公司房屋差价款4658.4元、契税3680.83元，共计8339.23元。三、驳回赵明立的其他诉讼请求。四、驳回潍坊鸿基房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述第一项、第二项于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，由赵明立负担718元，由潍坊鸿基房地产有限公司负担50元；评估费2000元，由潍坊鸿基房地产有限公司负担；反诉案件受理费134元，减半收取67元，由赵明立负担33.5元，由潍坊鸿基房地产有限公司负担33.5元。
宣判后，赵明立不服，上诉称：涉案房屋的交付日期应以被上诉人到潍坊市建设工程竣工验收备案办公室备案的日期为准，并以此计算逾期交付违约金数额。被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金，逾期期间的具体计算应为自被上诉人为涉案房屋办理初始登记（涉案房屋的竣工备案后的3个月）之日，计算至上诉人实际取得房产证之日，按照银行同期贷款利率计算。请求依法改判或发回重审。
被上诉人潍坊鸿基房地产开发有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，关于逾期交房违约金如何计算起始日期的问题。上诉人虽主张涉案商品房的交付日期应以到相关部门办理竣工验收备案的日期为准，但双方在合同中约定涉案房屋的交付条件为该商品房经验收合格，上诉人的主张与双方的约定不符，本院不予采信。综合被上诉人提供的2007年2月5日加盖相关单位公章的竣工验收记录以及上诉人自认于2007年4月23日接受房产的陈述，应认定上诉人实际接受房屋时双方约定的交付条件已经达成，故原审法院以2007年4月23日为涉案房屋交付之日并据此计算违约金，并无不当，对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。
关于逾期办证违约责任如何认定的问题。上诉人虽主张被上诉人未按约定履行办理产权登记的义务应承担相应责任，但双方在涉案合同中明确约定，在上诉人选择不退房的情况下，被上诉人无需支付逾期办证的违约金，且上诉人亦未能提供证据证明因逾期办证所遭受的实际损失，故上诉人的该项上诉主张，证据不足，本院不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由赵明立承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 栾桂秀
代理审判员 宫 磊
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 王新艳