上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第38739号
原告（反诉被告）叶仁义，男，1983年5月13日生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人宋伟敏，上海市震旦律师事务所律师。
原告（反诉被告）龚雪，女，1982年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）黄勇，男，1969年4月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告叶仁义与被告黄勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法通知龚雪作为本案的共同原告参加诉讼，案件审理中，黄勇提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告叶仁义及其委托代理人宋伟敏、原告龚雪、被告黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶仁义诉称，原告叶仁义与龚雪为夫妻关系，双方感情出现问题，为改善夫妻感情，由此协商共同购买房屋一套。2015年7月19日，通过中介介绍，两原告有意购买被告所有的上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。2015年8月18日，原被告双方就系争房屋共同签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告以人民币310万元（以下币种相同）购买系争房屋。签订买卖合同后，原告如约支付包含之前定金20万元在内的首付款合计96万元；并预计将剩余216万元房款由原告夫妻通过按揭贷款方式支付被告，然而在办理贷款手续中，原告龚雪突然提出不参与贷款事宜，几经周折原告叶仁义办理了以一人作为贷款人的全额商业贷款手续。随后，在双方协商办理系争房屋产权过户手续时，原告龚雪又提出了要求先行解除婚姻关系的条件，在原告叶仁义多次劝说无果下，无奈只能放弃与被告的交易，并提出了解除买卖合同。之后原告叶仁义与被告数次就解除合同事宜进行洽谈，被告对解除合同也予以同意，并表示其另行购买房屋并未正式签署合同，不存在资金压力，也没有实际损失发生，原告适当对其补偿即可。然而，几日后被告忽然提出36万元的补偿金意见，原告无法接受，之后为尽快解决双方的事宜，原告提出愿意在10万元之内补偿被告的意见，被告又提出要求原告补偿20万元，并将剩余的76万元房款无偿给被告借用至2016年3月，原告无法接受被告的无理要求。最终鉴于被告并无诚意解决双方的合同事宜，原告正式发函要求解除买卖合同。原告叶仁义认为，原告叶仁义在整个合同履行中都是积极履约，因龚雪的原因被迫无法继续进行交易，在买卖合同实质无法履行下，被告也无解决双方争议的诚意，数次变卦提出不合理要求，扩大损失，由此提起诉讼：1、请求判令解除原、被告间就系争房屋签署的买卖合同；2、请求判令被告返还首期购房款96万元；3、诉讼费由被告承担。
原告龚雪诉称，两原告为夫妻关系，双方共同决定购买房屋，在购房过程中两人的关系恶化，因家庭内部矛盾问题导致买卖合同未再继续履行下去，不继续购买系争房屋是两原告共同的决定，原告龚雪就买卖合同的处理意见与原告叶仁义一致。
被告黄勇辩称，双方签约以及付款情况，原告陈述属实。被告同意解除双方间的买卖合同，但解除是因原告方违约，双方是履行到过户这一步时，中介告知被告，原告家庭存在矛盾，无法过户。目前原告单方提出解除合同，按照合同约定应承担房价款20%的违约金，扣除违约金后同意返还剩余房款。
反诉原告黄勇反诉称，根据双方买卖合同约定，房价款为310万元，2015年7月19日、7月20日反诉被告分两次向反诉原告支付定金20万元，2015年8月2日反诉被告再行向反诉原告支付76万元，合计96万元，达成三成首付款。双方约定2015年9月15日前完成产权过户交易，过户后2015年10月15日左右通过贷款再向反诉原告支付217万元，再进行房屋交接。然而，2015年9月19日反诉被告叶仁义向反诉原告黄勇提出单方面解除买卖合同，双方就违约金协商过两次，因反诉被告叶仁义拒绝支付违约金，反诉原告最终提出要求反诉被告按照定金数额补偿，并将剩余的房款无偿给反诉原告借用半年，但反诉被告无法接受，由此双方协商不成。反诉原告认为，出售系争房屋是为再购房，反诉被告的行为影响了反诉原告后续购房付款及过户。反诉原告目前提出反诉请求：1、要求反诉被告支付反诉原告解约违约金62万元（按照房价款310万元的20%计算）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告叶仁义对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告主张62万元的合同条款并不明确，同时20%所参照的基数在文字上描述也模糊，具有不确定性。同时，就该违约金金额本身，反诉被告也认为偏高，在双方无法继续交易的情况下，反诉被告及时与反诉原告进行了沟通，反诉原告也表示其没有大的损失，反诉被告在自愿给予10万元以下的补偿下，反诉原告不断提出不合理的请求，导致双方不能解决争议，根据高院相关规定，违约金是基于守约方的损失予以衡定，如法院处理违约金，希望法院依法进行调低。
反诉被告龚雪对反诉辩称，同意反诉被告叶仁义对反诉原告请求的辩称意见。
经审理查明，2015年8月18日，黄勇作为卖售人（甲方）与叶仁义、龚雪作为买受人（乙方）签订买卖合同，约定甲方以309万元出售系争房屋给乙方，待甲、乙双方签订本合同当日内，乙方直接支付给甲方首期房价款93万元，包含乙方已经支付给甲方的定金20万元转为首期房价款，甲方同意乙方通过向贷款银行申请216万元贷款形式支付第二期房价款，乙方应于2015年8月8日之前向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用，若乙方贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲、乙双方亲自赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后七日内，双方应对房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；第六条约定，甲乙双方确认，在2015年9月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照未付款的日万分之五计算，……逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起柒日向甲方支付；在补充条款（一）中第2条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任；……。2015年7月19日及7月20日，黄勇出具收款收据，确认收到房屋定金合计20万元。2015年8月2日，黄勇再行出具收款收据两张，分别表示收到房款73万元及3万元。之后买卖双方确定于2015年9月19日办理系争房屋过户手续。但此时，购买人之一龚雪提出要求先行解除与叶仁义间的婚姻关系后再配合办理过户，叶仁义要求先行办理过户手续，因龚雪与叶仁义就上述问题无法协调，故导致系争房屋届时未予办理过户手续。就此，买卖双方对无法继续履行买卖合同进行了协商，因双方的意见差距较大，协商无果。2015年9月底叶仁义发函黄勇，表示由于本人家庭发生重大变故，导致本人贷款不成，解除房屋买卖合同属不受本人控制的结果，因此在2015年9月19日房屋交易当日要求黄勇解除买卖合同并及时返还已付的房屋首付款96万元，对房屋交易没有造成黄勇经济损失和长时间的拖延，本着双方诚意和解的态度，愿意出10万元以内现金给予黄勇作为解除合同的补偿。因黄勇方并未回复，故叶仁义于2015年10月向本院提起诉讼，诉如所请。
另查，2015年9月底，龚雪向上海市虹口区人民法院向叶仁义提起了离婚诉讼。系争房屋的权利于2015年7月9日核准登记至黄勇名下。
以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、函件、诉状、传票及应诉、举证通知书等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。叶仁义与龚雪作为共同的购买人，应当共同遵守买卖合同的约定，并依照约定予以履行。然而因叶仁义与龚雪家庭内部的问题，导致在办理系争房屋产权过户时，产生了不同的意见，致使不能依照约定办理房屋过户手续，责任在于购房方。现叶仁义与龚雪提出解除双方间就系争房屋的买卖合同，黄勇并无异议，并无不可，因而对双方就系争房屋的买卖合同予以解除，本院予以准许。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，叶仁义及龚雪要求将已行支付的房款96万元予以返还，于法有据，本院予以支持。但导致买卖合同无法继续履行的责任在于购房人，叶仁义及龚雪作为购房一方应就其行为对出售方黄勇承担相应的责任。黄勇提出要求叶仁义及龚雪按照买卖合同第九条第三项向其支付总价款20%的违约金，叶仁义及龚雪不予认可，对此本院认为，该条所约束的行为及适用具有一定的条件，双方履行至房屋过户时因购房方的原因致使无法继续履行，客观上会造成黄勇不能依照合同如期收到剩余房款，购房方虽先行提出要求解除买卖合同，但其并不具备约定或法定解除权，黄勇在案件审理中提出反诉，反诉中明确要求解除买卖合同，视为行使了约定解除权，由此现要求按照该条款主张违约金，符合合同约定，至于合同中“总价款的20%”，根据文意及常理理解，均应为买卖合同中约定的总房价款309万元的20%即61.80万元。叶仁义及龚雪提出该违约金金额过高的意见，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，买卖合同履行至过户前予以终止，除购房方已支付首付款并做了相关房款的准备外，出售方尚未行使房屋权利交付及实体交付的主要合同义务，同时考虑就购房方的96万元房款自2015年8月由黄勇持有至今，在双方合同解除下，要由购房方承担60万余元的违约金确实显属过高，黄勇虽提出另行购房及限购情况，存有损失，对此本院认为，根据黄勇提供的购房合同早于双方买卖合同订立时间近四个月，且该购房合同履行状况目前尚不明确，并不能体现因系争房屋买卖不成给出售方带来的实际损失和限制购买的约束，何况根据黄勇表述即使购买房屋成功，其所购买的期房也至明年6月予以过户交付，黄勇有足够的时间在双方共同确认解除后另行处分系争房屋，因而本院现将依据被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）叶仁义、龚雪与被告（反诉原告）黄勇于2015年8月18日就上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》予以解除；
二、被告（反诉原告）黄勇应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）叶仁义、龚雪返还购房款96万元；
三、原告（反诉被告）叶仁义、龚雪应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄勇支付违约金20万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13，400元，减半收取计6，700元，由被告（反诉原告）黄勇负担；反诉案件受理费5，000元，由原告（反诉被告）叶仁义、龚雪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 盈
二〇一五年十二月二十一日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。