贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第25号
上诉人（原审第三人）盛治永，男，1970年4月2日生，汉族，贵州省黄平县人，个体工商户，住贵州省黄平县。
上诉人（原审第三人）张义满，女，1970年4月4日生，汉族，职业、住址同上。
委托代理人宋红光，施秉县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）贵州省黄平县工商行政管理局，住所地：贵州省黄平县新州镇五里桥。
法定代理人谢邦富，系该局局长。
原审被告谭余光，男，汉族，1951年5月4日生，黄平县人，职工，住贵州省黄平县。
上诉人盛治永、张义满因与被上诉人黄平县工商行政管理局侵权纠纷一案，不服黄平县人民法院（2013）黄民初字第207号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，黄平县工商行政管理局旧州工商所于1979年通过置换方式取得包括本案争议房屋（即旧州镇西上街旧州工商所老办公楼邻近第三人家通道的门面）在内的房屋作办公用房，黄平县人民政府于1989年4月15日向旧州工商所颁发了NO.0116316号《城镇公房管业证》，1990年旧州工商所对该房进行改扩建。2004年8月，黄平县人民政府对原《城镇公房管业证》进行换证时对黄平县工商行政管理局旧州工商所换发了黄房权证旧州镇第330043**号《房屋产权证》。因此，原告对争议房屋拥有完整的所有权和使用权。1999年4月，原告将争议房屋出租给被告直到2012年4月。期间，原、被告双方一直未签订有书面房屋租赁合同，房屋租金从之前的每年3000元调整到之后的每年租金2000.00元，被告将租金从1999年一直交到2011年，有房租收款收据为凭。2012年2月，在被告的租期还未届满时，被告擅自将门面的库存货物连同门面一起转给第三人盛治永、张义满夫妇。第三人从2012年2月搬进争议房屋，至今没有向原告交纳房租，并称该房屋为其所有拒不归还给原告。为此，原告诉至本院要求判决被告与第三人之间的门面转让协议无效，责令被告收回门面交还原告并支付第三人占有期间的房屋租金人民币2000.00元。庭审中，原告最后要求第三人应当从占有房屋时起至现在交纳房屋租金人民币3600.00元（一年零八个月）并返还争议房屋门面给原告。
原审法院认为，无处分权的人处分他人财产，未能获得权利人追认的，该行为无效。争议房屋属于原告的房产。被告并非争议房屋的所有权人，亦未征得房屋所有权人即出租人的同意，却擅自将争议房屋转让给第三人，现原告对此不予认可。第三人在取得争议房屋后强行占用该房屋，既不与原告签订房屋租赁合同、交纳房屋租金，也不将该门面交还原告。故原告要求确认被告与第三人之间的门面转让行为无效的诉讼请求于法有据，本院应予支持。合同无效后，因该行为取得的财产，应当予以返还。第三人自认实际占有并使用了争议房屋门面，故原告要求第三人迁出争议房屋将房屋返还给原告的诉讼请求应予支持。第三人从2012年2月起一直占有使用争议房屋至今，理应支付相应的房屋使用费即房屋租金。至于房屋使用费的标准，原告主张按其租给被告时的租金计算，要求给付租金2000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告在庭审辩论中要求将房屋租金增加到人民币3600.00元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，本院对变更的租金数额3600.00元不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，判决如下：一、被告谭余光与第三人盛治永、张义满之间的门面转让行为无效，第三人盛治永、张义满于本判决生效之日起十五日内迁出争议房屋门面（即旧州镇西上街旧州工商所老办公楼邻近第三人家通道的门面）。二、第三人盛治永、张义满于本判决生效之日起十五日内向原告黄平县工商行政管理局支付占用房屋期间的房屋使用费即租金人民币2000.00元。案件受理费50.00元，由第三人盛治永、张义满负担。
一审宣判后，胜治永、张义满不服，向本院提起上诉，其上诉理由及请求为：原判认定事实不清、适用法律错误，应查清事实后依法改判；请求依照相邻关系的规定，给上诉人留出通道。一、认定房屋土地使用权和原房屋（建房前的房屋）属于被上诉人的事实不清，原判争议房依据被上诉人第6号证据所调换的房屋及地基不在争议地点，而属于另一个《公房管业证》的范围；第7号证据认定原弹花社属于公房（现争议地）错误；如按照第0116316号《城镇公房管业证》的四抵范围认定，那么上诉人的房屋就完全没有了，更不符合事实。二、原判决认定被上诉人对原房屋改扩建后进行换证的事实不清，被上诉人现在持有的“黄房权证旧州镇第330043**号《房屋产权证》不是原第01163**号《城镇公房管业证》的换证，原第0116316号《城镇公房管业证》建筑面积324.66平方米，现《房屋产权证》建筑面积610.53平方米。该争议地的土地使用权属没有查清，且被上诉人无《土地使用权证》。三、被上诉人赶走第三人是维权的结果。不需要征得他人同意。四、原判决适用法律错误，剥夺上诉人说理的机会。
被上诉人黄平县工商行政管理局答辩称，一审认定事实清楚，判决依法有据，应予维持。
本院经审理查明，黄平县工商行政管理局旧州工商所于1979年通过置换方式取得包括本案争议房屋（即旧州镇西上街旧州工商所老办公楼邻近第三人家通道的门面）在内的房屋作办公用房，黄平县人民政府于1989年4月15日向黄平县工商行政管理局旧州工商所颁发了NO.0116316号《城镇公房管业证》，1990年黄平县工商行政管理局旧州工商所对该房屋进行改扩建。2004年8月，黄平县人民政府对原《城镇公房管业证》进行换证时，对黄平县工商行政管理局旧州工商所换发了黄房权证旧州镇第330043**号《房屋产权证》。因此，黄平县工商局对争议房屋拥有完整的所有权和使用权。1999年4月，黄平县工商局将争议房屋出租给谭余光，但与谭余光一直未签订书面房屋租赁合同，仅约定至2012年4月租赁期满，房屋租金从之前的每年3000元调整到之后的每年租金2000.00元，谭余光遂将租金从1999年一直交到2011年，有房租收款收据为凭。2012年2月，在黄平县工商局与谭余光所约定的房屋租期内，盛治永、张义满夫妇以争议房屋系被上诉人强占自家房屋及宅基地后建造，应当返还上诉人房屋及宅基地的理由，采用将门面内库存货物全部收购的方式占用争议房屋，并自认其强行占有争议房屋的行为与谭余光无关，亦没有与谭余光签订任何门面转让协议或合同。盛治永、张义满夫妇从2012年2月占用争议房屋至今，以被上诉人应当返还上诉人房屋及宅基地的理由，拒不将争议房屋归还给被上诉人，且没有向被上诉人缴纳房屋占用期间的使用费。黄平县工商局则以谭余光与盛治永、张义满夫妇之间在没有经过其同意的情况下，擅自订立了争议房屋的转租赁合同为理由提起诉讼，要求判决谭余光与盛治永、张义满夫妇之间的门面租赁协议无效，责令谭余光收回门面交还给被上诉人，并支付上诉人占有期间的房屋租金人民币2000.00元。庭审中，被上诉人最后要求上诉人应当从占有房屋时起至现在交纳房屋租金人民币3600.00元（一年零八个月），并返还争议房屋门面给被上诉人。
本院认为，根据黄平县工商行政管理局旧州工商所于1979年通过置换方式取得包括本案争议房屋在内的房屋做办公用房。1989年4月15日，黄平县人民政府向黄平县工商行政管理局旧州工商所颁发了NO.0116316号《城镇公房管业证》。1990年黄平县工商行政管理局旧州工商所对该房屋进行改扩建。2004年8月，黄平县人民政府根据原《城镇公房管业证》向黄平县工商行政管理局旧州工商所换发了黄房权证旧州镇第330043**号《房屋产权证》，该证系黄平县工商行政管理局对争议房屋享有所有权的标志，非经过法定程序撤销或变更，具有法律效力，争议房屋属于黄平县工商行政管理局管理范围内的国有资产，被上诉人对争议房屋拥有所有权。（2013）黔东行终字第55号行政裁定书针对上诉人要求撤销黄平县人民政府颁发给被上诉人房屋所有权证的诉讼请求，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项：“以超出法定期限且无正当理由”的规定，裁定不予受理。根据《民事诉讼法》第六十七条“法律事实和文书，人民法院应当作为认定案件事实的根据”的规定，已经生效的（2013）黔东行终字第55号行政裁定书应当做为判定本案争议房屋建筑范围内的土地使用权属的证据。黄平县工商行政管理局拥有本案争议房屋建筑范围内的土地使用权。同时，上诉人在一审审理期间没有提出依照相邻关系的规定，给上诉人留出通道的诉讼请求。综上，故对于上诉人提出的，一审判决认定被上诉人对原房屋改扩建后进行换证的事实不清，被上诉人无《土地使用权证》，该争议房屋建筑范围内的土地使用权属没有查清；请求依照相邻关系的规定，给上诉人留出通道的上诉理由不予支持。
根据谭余光“是盛治永、张义满夫妇强行收购了自己的货物后占有房屋，也不与自己签订任何租赁协议”的陈述；盛治永、张义满夫妇在一审答辩状、上诉状中自认其强行占有争议房屋的行为与谭余光无关，采取强行收购房屋内货物的方式赶走原房屋租赁人谭余光，亦没有与谭余光签订任何门面租赁或转让的协议的陈述；和一审庭审笔录中本案三方当事人均认可的，谭余光对争议房屋的租赁期限至2012年4月份止，而上诉人于2012年2月份就强行让谭余光搬走的事实等相互佐证，足以认定谭余光在本案中不存在未经被上诉人同意，擅自转让门面的行为。故谭余光不应当承担其与盛治永、张义满夫妇之间的门面转让行为无效的不利法律后果。盛治永、张义满非法占有并使用该争议房屋，侵犯了房屋所有权人的合法权益，故本案应当认定为侵权纠纷，而不属于房屋租赁合同纠纷的审理范畴。
根据上诉人盛治永、张义满夫妇以该争议房屋系被上诉人强占自家房屋及宅基地后建造，被上诉人应当返还上诉人房屋及宅基地的理由，在没有征得被上诉人同意使用争议房屋的情况下，采用将原房屋租赁人库存于门面内的货物强行收购的方式占用争议房屋，且从2012年2月强行搬进争议房屋至今，没有向被上诉人缴纳房屋占用期间的使用费的整个案件事实来看，足以认定上诉人以不正当的方式强行赶走原房屋租赁人，非法占有并使用争议房屋，其行为违反了法律规定，为争议房屋的恶意占有人，侵犯了被上诉人对争议房屋的所有权和使用权，被上诉人的合法物权应依法得到保护，故上诉人应当负有立即停止侵权、赔偿损失，返还争议房屋给被上诉人的义务。
上诉人盛治永、张义满夫妇从2012年2月采用非法手段强行占有并使用争议房屋起，至今仍不与被上诉人磋商该争议房屋的合理使用事宜，以弥补己方过错，除立即停止侵权行为，返还其占用的争议房屋给被上诉人外，还应当以支付非法占有期间的房屋使用费的形式向被上诉人赔偿损失。关于房屋使用费的赔偿标准，可以参照被上诉人与原房屋租赁人谭余光签订的房屋租赁合同所约定的年租金2000.00元的租赁标准；但鉴于被上诉人已服从一审判决，故赔偿数额仍然按照2000元计算为宜。
综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。但一审判决认定事实不清，适用法律和判决结果不当，为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，改判如下：
一、撤销贵州省黄平县人民法院（2013）黄民初字第207号民事判决；
二、上诉人盛治永、张义满于本判决生效之日起十日内迁出争议房屋门面（即旧州镇西上街旧州工商所老办公楼邻近上诉人家通道的门面）。
三、上诉人盛治永、张义满于本判决生效之日起十日内向被上诉人黄平县工商行政管理局支付占用房屋期间的房屋使用费2000.00元。
四、驳回黄平县工商行政管理局的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人胜治永、张义满共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 南 楠
审 判 员 杨 德 丽
代理审判员 李 月 领
二〇一四年三月十二日
书 记 员 王山地（代）