四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川10民终632号上诉人（一审被告）：钟霞，女，汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人：姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。被上诉人（一审原告）：内江市爱购商业管理有限公司，住所地四川省内江市。法定代表人刘懿，经理。委托诉讼代理人：张红，女，汉族，内江市东兴区人，内江市爱购商业管理有限公司员工，住四川省内江市。上诉人钟霞因与被上诉人内江市爱购商业管理有限公司（以下简称爱购有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人钟霞委托代理人姚永红、被上诉人爱购有限公司委托代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟霞不服一审判决，向本院提起上诉:1.依法撤销四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2540号民事判决第二项；2.依法改判钟霞不向爱购有限公司支付物业管管理费1860元、公摊电费1188.14元、公摊水费228.44元、公摊空调费931.23元，共计4207.81元；3.改判钟霞向爱购有限公司支付租金12,000元；4.诉讼费由爱购有限公司承担。其主要理由是：1.爱购有限公司没有物业管理的资质证书，不能向租户收取物业管理费；2.《租赁合同》的第三条没有约定公摊空调费，公摊电费和公摊水费没有提供缴纳依据和计算公式；3.欠缴租金应当计算至2015年7月5日，即3个月的租金4000元/月×3月=12,000元。一审判决钟霞给付9个多月的租金37,000元不正确。钟霞已经交纳了2014年12月6日至2015年4月5日的租金2万元；爱购有限公司在2015年7月初将钟霞的商铺强行锁门，还搬走两箱衣物，导致钟霞无法经营，经济损失2000元。因此，2015年7月初锁门后的租金不应再收取。被上诉人爱购有限公司辩称：1.《租赁合同》中已约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，租户应当向爱购有限公司缴纳物业服务费；2.《租赁合同》对公摊电费、水费等都有约定，公共区域的水、电费由各租户分摊，所谓的公摊空调费实际上是公摊空调使用的电费；3.钟霞只交了3个月租金，第一批部分商铺2015年11月5日签订了退铺协议，但钟霞拒绝签字，且钟霞拒绝交纳水电费，欠费情况特别严重。请求维持原判。爱购有限公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年11月18日签订的租赁合同；2钟霞归还综合市场的铺位给爱购有限公司；3.钟霞支付欠缴租金依约支付12个月的垃圾清运费240元、物业费1860元、电费1565.60元、三项费用的滞纳金8635.20元、11个月的公摊水费383.60元、11个月的公摊电费1510.10元、5个月的公摊空调费1231.70元、公摊滞纳金5822元，2015年4月6日计算至2016年3月16日的租金45,400元，违约金2520元，总金额为69,168.20元；4.两个月的租金损失8400元。一审法院认定事实：2014年4月，爱购有限公司取得了内江市某综合市场的管理使用权后，改名为爱购潮流广场，并发出招商邀请。2014年8月12日，爱购有限公司对爱购潮流广场向消防部门申请验收。2014年11月18日，爱购有限公司、钟霞签订租赁合同。合同约定：爱购有限公司将位于内江市的铺位出租给钟霞从事服装经营，期限为2014年11月18日至2016年11月30日，每月租金4200元，每三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月20日前钟霞向爱购有限公司一次性足额支付下个缴租期租金；其他费用（水、电、气、物管、垃圾清运费及其他公摊费用）钟霞应在每月的1-3日一次性支付，每逾期一天，爱购有限公司有权收取该缴费时段总额的1%作为滞纳金；在合同有效期内，钟霞三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，爱购有限公司有权立即解除合同，因此发生的损失由钟霞负担等。合同签订当天，钟霞向爱购有限公司缴纳了履约保证金24,000元，2014年12月6日至2015年2月28日的租金12,000元。2014年12月6日，钟霞正式入场经营。租金到期后，钟霞又缴纳了一个月租金，租金期限至2015年4月5日。钟霞一直未支付物管费、垃圾清运费、水费、电费等费用。2015年7月7日，内江市市中区公安消防大队对爱购潮流广场验收合格。2015年7月31日，爱购有限公司以钟霞未按合同约定缴纳相关费用属违约行为为由向一审法院提起诉讼。一审法院于2015年8月6日立案受理。钟霞认为爱购有限公司的爱购潮流广场未经过消防验收不具备开业条件、没有完全履行开业承诺、管理不到位等属违约行为为由，同其他商户一起于2015年8月7日、8月8日围堵爱购潮流广场大门，造成商场停止经营。爱购有限公司将钟霞所租赁的商铺锁门两个月。以上事实,有租赁合同、责令限期拆除违法建设决定书、爱购有限公司工商登记信息、市中区消防大队建设工程消防验收意见书、银行流水明细账、缴费票据，爱购有限公司提供的房屋所有权证、证明、交款收据、照片等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。一审法院认为，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三款“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，爱购有限公司将未经公安消防机构验收合格的爱购潮流广场商铺租赁给钟霞使用而签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，原告钟霞于2015年8月7日与其他商户一起围堵广场大门后就停止经营，事实上本案涉及的租赁合同已不能履行。故爱购有限公司提出的解除《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。爱购有限公司按照约定将爱购潮流广场的商铺交与钟霞经营使用，其已完成了交付租赁物的义务，钟霞应当按照约定支付租金和其他相关费用。钟霞未按约向爱购有限公司交纳水电费、物管费等相关费用，也未支付自2015年4月起的租金，且于2015年8月7日与其他租赁户一起围堵广场大门造成广场无法经营，属违约行为。爱购有限公司将爱购潮流广场的商铺交与钟霞经营使用前后，未尽到相应的管理之责，属违约行为。爱购有限公司要求钟霞支付自2015年4月6日至2016年3月15日的租金的诉讼请求，一审法院予以支持，但应扣除爱购有限公司锁门的两个月的租金。钟霞应支付爱购有限公司的租金37,000元，爱购有限公司请求的超出部分，一审法院不予支持。钟霞所欠爱购有限公司的物业管理费、电费、电损费按其实际占用商铺时间计算，即12个月的物业管理费1860元、12个月电费1565.55元。钟霞自2015年8月7日起停止经营，应承担经营期间即自2014年12月6日至2015年8月7日止的垃圾清运费、公摊水费、公摊电费、公摊空调费等公摊费用，其费用分别为：垃圾清运费163.87元、公摊水费228.44元，公摊电费1188.14元，公摊空调费931.23元。爱购有限公司请求的超出部分，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，爱购有限公司提出要求钟霞承担违约金、滞纳金和租金损失等诉讼请求因双方均有违约行为，一审法院不予支持。钟霞提出的不承担责任的辩称，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告内江市爱购商业管理有限公司与被告钟霞签订的《租赁合同》;二、钟霞于本判决生效后十日内向内江市爱购商业管理有限公司支付租金37,000元、垃圾清运费163.87元、物业管理费1860元、电费1565.55元、公摊水费228.44元，公摊电费1188.14元，公摊空调费931.23元，合计42,937.23元；三、驳回原告内江市爱购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告钟霞未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1739元，原告内江市爱购商业管理有限公司负担656元，被告钟霞负担1083元。本院二审期间,双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实相同，本院予以确认。另查明，当事人诉争的公摊空调费为使用空调所用电费。钟霞于2016年3月15日在一审法院主持下退还了租赁铺位。本院认为，本案的争议焦点是：钟霞是否应当向爱购有限公司支付物业管理费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费，及钟霞是否应承担2015年7月至2016年3月15日的租金。钟霞与爱购有限公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应合法有效。根据该合同约定，钟霞应当向爱购有限公司缴纳物业管理费、公摊电费、公摊水费；公摊空调费虽然未在合同中列明，但该公摊空调费实为公摊空调电费，应属于公摊电费的一部分。钟霞认为爱购有限公司没有物业管理的资质证书，亦没有公摊电费和公摊水费的缴纳依据及计算公式，因此不应向其缴纳物业管理费、公摊电费和公摊水费。但钟霞与爱购有限公司签订的《租赁合同》约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，并对物业管理费用的收取也有约定；爱购有限公司是否具有物业管理的资质证书并不影响爱购有限公司提供物业服务，钟霞应当按照合同约定缴纳物业管理费；公摊电费和公摊水费是根据电表、水表显示的使用数计算的，且《租赁合同》中也载明公共区域水电费按其所在区域的计租面积分摊。因此，对钟霞的该主张本院不予支持。至于钟霞是否应承担2015年7月至2016年3月15日租金的问题，因钟霞有欠缴租金、并与其他租户一起围堵广场大门的违约行为，爱购有限公司亦有未尽到相应管理责任、并锁门等违约行为，鉴于本案实际情况，一审法院以扣除两个月租金的方式对爱购有限公司违约行为予以了处理，并从2015年7月起至2016年3月15日计算租金并无不妥，钟霞提出该上诉主张及理由并无新证据证明，因此，钟霞的该主张本院不予支持。综上所述，上诉人钟霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费530元，由上诉人钟霞负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄砾平审判员  夏 飞审判员  马晋川二〇一六年九月十四日书记员  赖思源