广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2718号
上诉人（原审被告）涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶亲琼，男，1972年7月6日出生，汉族，住广东省化州市。
委托代理人朱帆，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人熊蕾，广东华之杰律师事务所实习律师。
原审被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地。
法定代表人涂国钧。
委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人涂国钧因与被上诉人叶亲琼、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月29日，万城公司代涂国钧（出卖人）与叶亲琼（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层173号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为52万元（第三条）；付款方式为一次性付款：2011年1月13日前支付26万元，余下房价款26万元在二期出售方出示广州市房管交易中心收件收据五天内支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。
叶亲琼共向万城公司支付了房款26万元、税费16696元。涂国钧确认万城公司已将上述房款和税费转交给涂国钧。
诉讼中，双方当事人均确认：1、合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月6日；2、叶亲琼与涂国钧、万城公司之前没有就涉案买卖合同的有关事宜向原审法院提起诉讼；3、涉案房屋的现址为海珠区南珠路2号2173。另，涂国钧、万城公司认为《商铺买卖合同》约定由涂国钧、万城公司办理过户手续，故叶亲琼应当委托授权涂国钧、万城公司办理过户手续。叶亲琼认为合同中没有约定叶亲琼必须委托涂国钧、万城公司办理委托过户公证手续的，如果有需要，其是同意委托涂国钧、万城公司办理过户手续的，但涂国钧、万城公司没有向其发出过相关通知。
涂国钧、万城公司为证明其抗辩意见，还向原审法院提交了以下证据：1、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》；2、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；3、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万城商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；4、广东恒生律师事务所向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华科律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关手续的还有万城公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华科律师事务所的公章。
经质证，叶亲琼对上述证据1的真实性不予确认，认为该证据仅是普通的印刷件，没有加盖相关部门的印章；对证据2的真实性不予确认，该证据不能证明涂国钧、万城公司已将办理房产证及办理按揭手续的通知送达给叶亲琼，叶亲琼也没有收到过该材料，涂国钧、万城公司也没有提交妥投证明；对证据3、4的真实性也不予确认。该证据属于证人证言的范畴，至今也没有相关部门到庭核实和确认，而叶亲琼在现场也没有见过自称律师的工作人员。
另查，原审法院在审理（2012）穗海法民三初字第1325号等案件中，曾于2012年8月24日向广州市海珠区凤阳街道办事处（以下简称为凤阳街办事处）调查，并制作了《现场调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。据凤阳街办事处信访室相关人员反映：2011年9月17日，广州市万城商业经营管理有限公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调广州市万城商业经营管理有限公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但广州市万城商业经营管理有限公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；广州市万城商业经营管理有限公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。
根据该案的实际情况，原审法院于2012年12月3日再次向凤阳街办事处调查有关情况，并制作了《调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。凤阳街办事处信访室相关人员表示：2012年8月24日，贵院来我街了解有关2011年9月至10月期间在我街辖区内万城小商品交易中心所发生的纠纷事件，并做了一份《现场调查笔录》；对于笔录中贵院问“万城公司有没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续或进行协调？”的问题，你们的记录与我当时实际意思表达不一致，我当时意思是：在2011年9月中旬，很多小业主在万城小商品中心现场聚集，要求退钱期间，我街道派工作人员到现场维持秩序，我除看到很多小业主聚集外，还看到有万城公司的工作人员（他们具体在万城公司担任什么职务、他们的姓名本人不知道）在现场，但至于他们有否与小业主谈话、如何与小业主谈话、具体与哪位小业主谈、谈什么内容就不清楚了。
叶亲琼对上述调查笔录的真实性和内容没有异议，并表示其在2011年9月17日至9月底随其他小业主到销售中心要求解决问题和提出解除合同，但没有书面证据证实其于2011年9月向涂国钧、万城公司主张过解除合同的权利。
涂国钧、万城公司对上述调查笔录的真实性没有异议，但认为凤阳街道办事处的工作人员只在9月21日、22日在现场负责协调业主要求退款的问题，而涂国钧、万城公司通知业主到交易现场是在9月16日至10月10日期间，第一份笔录不能证明该期间的全部情况；从第二份笔录可证明万城的工作人员有在现场配合业主办理相关手续，而叶亲琼并没有到现场办理相关手续，也没提交证据证实其向万城公司的工作人员提出过解除合同的要求，故该笔录与本案不具有直接关联性。
再查，原审法院受理的王征普诉广州市国土资源和房屋管理局（以下简称房管局）、涂国钧要求撤证一案中，该案经审理查明，王征普与涂国钧签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）二层299铺；等。该案经审理认为，涂国钧原购买的房屋是按单元进行登记，登记后涂国钧将房屋以图纸分间出售，并向房管局申请办理房屋转移登记。房管局没有对申请人提交的相关资料进行实质性审查，而涂国钧申请转移登记时，该涉案房屋只在平面图上作出分间，实际的房屋没有分间，不具备登记条件。故原审法院作出（2012）穗海法行初字第100号行政判决书，判决撤销房管局向王征普核发的《房地产权证》。判后，房管局不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理认为，分割登记行为与转移登记行为属于不同的法律关系……故该案只需审查房管局作出房屋转移登记行为的合法性……；等。并作出（2013）穗中法行终字第364号行政判决书，判决撤销原审法院（2012）穗海法行初字第100号行政判决。该判决已生效。
房管部门核发了登记时间为2011年9月6日、房屋地址为海珠区南珠路2号2173的房屋产权证给涂国钧。据查册时间为2014年2月17日的《房地产登记簿查册表》记载，上述房屋目前被广州市白云区人民法院查封，查封时效为2013年11月25日至2015年11月24日；等。涂国钧、万城公司确认涉案房屋仍登记在涂国钧名下。涂国钧在原审法院限期内未能解除涉案房屋的查封。
叶亲琼于2014年1月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除万城公司代涂国钧与叶亲琼于2011年1月29日签订的《商铺买卖合同》；2、涂国钧向叶亲琼返还购房款26万元；3、涂国钧向叶亲琼支付违约金52000元（按总房价款520000元的10%的标准计算）及退回税费16696元；4、涂国钧向叶亲琼支付购房款的利息（以已付款26万元为本金，从起诉之日起计至清偿全部退款之日止，按同期贷款利率的标准计算）；5、万城公司对第2、3、4项诉讼请求的款项承担连带责任；6、判令涂国钧、万城公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与叶亲琼签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对叶亲琼和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故叶亲琼要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，原审法院不予支持。
上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月6日，故原审法院对此予以认定。
涂国钧、万城公司就叶亲琼没有在其通知的时间内办理按揭手续和委托过户公证手续的主张，提交了万城公司于2011年9月5日向叶亲琼发出的《关于办理房产证相关手续的通知》为证。对此，原审法院认为，关于2011年9月5日的通知问题。该通知的内容为办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，叶亲琼与涂国钧、万城公司也确认合同中没有约定涂国钧、万城公司必须委托叶亲琼办理委托过户公证手续，因此，涂国钧、万城公司要求叶亲琼办理该手续没有合同依据，且涂国钧、万城公司也没有提交证据证实叶亲琼已签收该通知，叶亲琼对此也不予确认，故对涂国钧、万城公司的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
据此，涂国钧的行为已构成违约，叶亲琼有权单方提出和决定解除涉案合同。虽叶亲琼于2014年1月6日才提起本案诉讼，但鉴于涉案房屋现已被查封，涂国钧未能在原审法院限期内解除对涉案房屋的查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，叶亲琼要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。
关于叶亲琼要求涂国钧按同期银行贷款利率支付已付款的利息请求，鉴于合同对此没有约定，且叶亲琼也没有提交证据证实其损失高于约定的违约金，故原审法院对叶亲琼的该诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年4月2日作出判决：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代涂国钧与叶亲琼于2011年1月29日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款260000元、税费16696元给叶亲琼；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金52000元给叶亲琼；四、驳回叶亲琼的其余诉讼请求。本案受理费3165元，由涂国钧负担。
判后，涂国钧不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对叶亲琼主张有权拒绝办理委托过户手续和委托书公证手续予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明部分被上诉人对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理。（一）2011年9月5号的通知内容实际上包括交纳过户办证资料。《关于办理房产证相关手续的通知》这一页内容中，有“请阁下于2011年9月22日至9月25日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。（二）委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万城小商品交易中心认购须知》第3条、《万城小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条约定。（三）根据《房屋登记办法》第15条、《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。（四）叶亲琼拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其“负责”办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、原审法院认为涂国钧在2011年9月份发给叶亲琼的通知中不涉及按揭内容，该认定不但无对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据相矛盾，涂国钧提交的大量证据充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，原审判决理由因欠缺证据与事实不符而不能成立。1、涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，明确发出按揭通知；2、邮件内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》），并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，层次递进，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知叶亲琼办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要叶亲琼积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华科律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万城的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案（已定于2013年7月5日开庭）业主徐裴玲、梁敏瑜向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》；3、业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由叶亲琼承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万城小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万城小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。五、随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万城小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。六、六、解除合同并未给叶亲琼带来损失，叶亲琼没有按合同约定交付全部款项，存在违约。双方签订的合同中第6条约定返租期，所有收益归涂国钧，即使没有将涉案房屋归还给叶亲琼，也未造成其损失，应以实际缴纳购房款的10%作为计算违约金的标准。据此请求：一、撤销原审判决第三项，驳回叶亲琼要求涂国钧支付违约金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由叶亲琼负担。
叶亲琼辩称：一、原审法院认定事实清楚，法律适用正确。涂国钧没有在合同约定的期限内为叶亲琼办理过户手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。（一）2011年9月5日《关于办理房产证相关手续的通知》不包括交纳过户办证资料；（二）《认购须知》只是双方交易谈判的意向书，双方的真实意思表示应以《商铺买卖合同》为准；（三）涂国钧称公证是“政府要求”没有任何依据；（四）叶亲琼已提供必要文件配合过户，而涂国钧却迟迟不为叶亲琼办理过户手续。二、涂国钧认为其已履行通知业主办理按揭义务，并无证据证明，原审法院也已查明。三、2011年9月万城小商品交易中心现场发生群体性事件时并无证据证明现场具备办理交易过户和按揭手续的条件。四、涂国钧与叶亲琼关于违约金的约定合理合法。综上所述，涂国钧的上诉事实和理由不成立，原审法院判决合理合法，请求驳回涂国钧的上诉请求，维持原判。
万城公司称，同意涂国钧的意见。
各方当事人对于原审判决查明事实不持异议，本院予以确认
本院认为：万城公司受涂国钧委托，以涂国钧的名义与叶亲琼签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
双方签订的《商铺买卖合同》并未约定必须由叶亲琼公证委托涂国钧办理涉案商铺过户手续，涂国钧提交《办理房产证相关手续的通知》主张已通知叶亲琼办理委托过户公证手续，但该交易方式没有合同依据。至于《认购书》和《认购须知》，并非合同约定的内容，当事人的权利义务应以《商铺买卖合同》所载明的内容为准，因此，涂国钧上诉主张叶亲琼拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧的责任，理据不足，不能成立。
涂国钧发出的《办理房产证相关手续的通知》载明有“详见附件”，但该通知内容是办理委托过户公证手续，并未提及办理按揭手续，且通知上没有载明附件是随同此次通知一并邮寄，亦未列明附件文件的名称，故不足以证实涂国钧所主张的该通知有附件，且附件文件与办理按揭有关联。至于涂国钧认为在寄给同楼盘其他业主的邮件中可以证明有相关按揭资料的附件，但是并未能提供证据证实向叶亲琼所发的邮件中附件，而叶亲琼否认其收到的邮件中有附件。原判据此认定涂国钧并未向叶亲琼发出办理按揭手续通知，并无不当，涂国钧以叶亲琼不配合办理相关按揭手续为由主张其有权迟延办理涉案商铺交易过户手续，理据不足，本院不予支持。
由于涂国钧未在合同约定期限内办理过户手续，现涉案商铺已被查封，涂国钧的行为已构成违约，原审法院依据合同约定判令涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金，并无不当。关于违约金是否过高的问题，涂国钧在一审期间并未作此抗辩，二审期间亦未举证证明合同约定的违约金标准过分高于叶亲琼因合同解除所受损失，故其关于违约金过高的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，涂国钧的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年九月一日
书 记 员 郝 烨