江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04211号
上诉人（原审被告）徐阿四。
上诉人（原审被告）徐永清。
委托代理人杨小飞，江苏兴苏律师事务所律师。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审原告）张根元。
被上诉人（原审原告）陆林珍。
委托代理人曹建新，江苏沉浮律师事务所律师。（代理上述两被上诉人）
原审第三人朱建明。
上诉人徐阿四、徐永清因与被上诉人张根元、陆林珍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2014）昆千民初字第0487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年徐阿四和徐桃娥向朱建明出具委托书一份，其中载明“委托人徐阿四、徐桃娥夫妇有拆迁安置房壹套及配套的阁楼车库，位于昆山市千灯镇怡景园新村3-18号506室（施工编号）一套及车库。现委托人徐阿四、徐桃娥夫妇全权委托受托人朱建明办理如下事项：待上述拆迁安置房怡景园新村3-18号楼506室一套及阁楼车库（均为施工编号）房屋竣工验收后，领取房产证、土地证、交纳相关费用、并进行出售过户，签订房地产买卖契约，办理所有权变更等相关手续（包括房产证、土地证过户等）。受托人在上述权限范围内所办手续及所签字，我们均予以认可”。2005年3月9日，朱建明与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，其中载明徐阿四房屋坐落在新潭村（来干桥），住宅安置地点为怡景园新村3-18号楼506室，建筑面积93.23㎡，徐阿四承担安置房资金合计114164元，其中住宅93.23㎡以1100元／㎡结算102553元，自行车库3-18#24号13.88㎡以720元／㎡结算9994元，产权交换最终结算为徐阿四购安置房1套，自行车车库1间，总额114164元，徐阿四应付给昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司结算差额114164元。2005年3月9日张根元、陆林珍与徐阿四和徐桃娥签订《房屋买卖预约协议书》，该协议书约定：徐阿四和徐桃娥将坐落在昆山市千灯镇怡景园新村3-18号楼506室（施工编号）拆迁安置房一套（建筑面积为93.23㎡）及配套自行车库一间（建筑面积为13.88㎡）预约出卖给张根元、陆林珍；预约出卖的上述房屋交易价格110170元，自行车库交易价格为9994元，合计120164元；房款分两次支付，合同签订之日张根元、陆林珍向徐阿四和徐桃娥支付陆仟元，余款114164元待徐阿四和徐桃娥提供拆迁补偿安置协议书及张根元、陆林珍要求的有关资料后由张根元、陆林珍向政府部门交纳；徐阿四和徐桃娥应于房屋竣工验收后直接将房屋移交给张根元、陆林珍，并在房屋所有权证办妥后一周内将土地证、房产证过户给张根元、陆林珍；交易过程中所需交纳的房产过户费、契税、评估费、印花税、营业税、公证税、产权证工本费等一切费用均由张根元、陆林珍承担。当日，徐阿四及徐永明出具收据一张，载明：“今收到张根元所支付的千灯镇安置房购买转让费人民币陆仟元，￥6000元。特立此据。”嗣后，张根元、陆林珍于2005年4月26日向昆山市创业开发置业有限公司交纳114164元。昆山市创业开发置业有限公司向张根元、陆林珍出具收据一张，其中载明收款单位为新潭村来干桥徐阿四。张根元、陆林珍提供昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司出具证明的一份，其中载明：美景园安置房屋的房款根据千灯镇政府安排由昆山市创业开发置业有限公司收取。2008年8月25日徐阿四、徐永清向张根元、陆林珍出具委托书一份，该委托书内容与徐阿四和徐桃娥出具给朱建明的委托书内容一致。2006年朱建明领取了涉案房屋及车库的钥匙，并转交张根元、陆林珍。涉案房屋及车库由张根元、陆林珍居住使用至今。因双方当事人就涉案房屋及车库过户事宜协商未果，引起本案纠纷。
原审另查明：涉案房屋位于昆山市千灯镇美景园3号楼506室，建筑面积为93.46平方米。涉案车库位于昆山市千灯镇美景园3号楼024号车库，建筑面积为13.88平方米。涉案房屋及车库于2013年3月26日登记于徐永清名下。徐阿四的妻子徐桃娥于2005年4月13日至2005年4月27日因乳癌晚期在昆山市石浦卫生院住院治疗，于2006年2月23日死亡。2012年10月18日，徐阿四、徐永明、徐永清、徐永妹因继承被继承人徐桃娥的遗产，向江苏省昆山市国信公证处申请办理继承公证。2012年11月1日该处出具公证书载明：徐阿四、徐永明、徐永清、徐永妹申请继承登记在被继承人徐桃娥和徐阿四名下的坐落在昆山市石浦镇新来村十四组的房屋，《村镇房屋所有权证》编号为昆浦房字第××号。2004年上述房屋被拆迁，现安置有昆山市千灯镇美景园3号楼506室、34号楼604室（带阁楼）住房及3号楼024室、34号楼010室车库（为部分地区安置房）。上述房产为被继承人徐桃娥和其配偶徐阿四的夫妻共同财产；现徐阿四、徐永明、徐永妹均表示自愿放弃继承被继承人徐桃娥的上述遗产并承诺决不反悔；上述被继承人徐桃娥死亡时遗留的上述夫妻财产的一半为其遗产，被继承人的上述遗产应由其配偶、子女和父母亲共同继承，因徐桃娥的父母亲均先于其死亡，又徐阿四、徐永明、徐永妹表示放弃被继承人的上述遗产的继承权，因此被继承人徐桃娥的上述遗产由其儿子徐永清一人继承。
以上事实，由产权置换通知单2份、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书1份、房屋买卖预约协议书1份、收据2份、户口注销证明1份、委托书2份、房屋产权登记基本信息2份、证明1份、公安施工编号对照表1份、公证书1份、住院资料1份、证人证言、原审法某
原审原告张根元、陆林珍的诉讼请求为，请求判令：1、徐阿四、徐永清协助张根元、陆林珍办理昆山市千灯镇美景园3号楼506室及昆山市千灯镇美景园3号楼024号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。2、徐阿四、徐永清承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：张根元、陆林珍与徐阿四和徐桃娥签订的房屋买卖预约协议书，虽然名为预约协议书，但该协议明确约定了房屋及车库的位置、面积、价款、价款的支付方式、交房条件以及产权过户等，具备正式房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，且张根元、陆林珍已实际履行付款义务，涉案房屋及车库亦由张根元、陆林珍居住使用至今，双方之间成立事实本约关系。徐阿四称因其与徐桃娥不识字，没有阅读能力而对房屋买卖协议书的内容不清楚，以及徐桃娥身患重病，住院治疗意识不清，故该房屋买卖预约协议书并非徐阿四与徐桃娥的真实意思表示。原审法院认为徐阿四与徐桃娥系完全民事行为能力人，其应当知道签署房屋买卖预约协议书的法律后果，且徐桃娥住院治疗是在签订房屋买卖预约协议书之后，徐桃娥的住院资料也没有关于徐桃娥意识不清的记载，故对该抗辩意见原审法院不予采信。徐阿四、徐永清另称未收到任何购房款，并且于2013年3月份办理房屋产权证时方得知涉案房屋及车库的存在。对此，原审法院认为，徐阿四作为完全民事行为能力人，其在6000元收据上签字的行为应当认定为已经收到该6000元购房款，徐阿四、徐永清以徐阿四不识字为由否定收据的证明效力，显属依据不足。并且，公证书载明徐阿四、徐永清将涉案房屋及车库作为徐桃娥的遗产申请办理继承公证的时间为2012年10月份，与徐阿四、徐永清的上述陈述存在矛盾。徐永清办理公证时明知存在涉案房屋及车库，徐阿四、徐永明在收据上签字，也可证实其他继承人对涉案房屋及车库的交易事实是明知的，故对徐阿四、徐永清的上述抗辩意见原审法院亦不予采信。房屋买卖预约协议书系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。徐桃娥死亡后，涉案房屋及车库作为其与徐阿四的夫妻共同财产，其中一半由徐永清继承。徐永清应当在其继承遗产限额内清偿徐桃娥的债务，继续履行房屋买卖预约协议书。张根元、陆林珍向徐阿四支付6000元及向昆山市创业开发置业有限公司交纳114164元，应当认定为张根元、陆林珍已经依约履行了付款义务。现涉案房屋及车库已具备办理过户条件，徐阿四、徐永清不协助张根元、陆林珍办理产权过户手续，已经构成违约，责任在徐阿四、徐永清，故张根元、陆林珍要求徐阿四、徐永清协助办理涉案房屋及车库的产权过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决：徐阿四、徐永清于判决生效后十日内协助张根元、陆林珍办理位于昆山市千灯镇美景园3号楼506室房屋及昆山市千灯镇美景园3号楼024号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。案件受理费2584元，减半收取1292元，财产保全费2520元，合计3812元由徐阿四、徐永清负担。
上诉人徐阿四、徐永清不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决既然认定《房屋买卖预约协议书》合同有效，根据该协议书第四条约定：“……如果甲方不重新签订房地产买卖契约，致使乙方不能及时办理房屋过户手续的，甲方应当退还给乙方全部的交易房款，并一次性支付给乙方违约金人民币壹拾贰万元，乙方应在收到甲方退还全部交易房款和违约金后，在十五天内将房屋腾空后退还给甲方”，上诉人可以不重新签订房地产买卖契约。本案中双方仅仅签订《房屋买卖预约协议书》，并未签订正式房地产买卖契约，而且也约定了上诉人有权不重新签订房地产买卖契约，上诉人愿意退还房款和支付违约金。上诉人不同意过户并主张收回房屋符合合同约定，原审判决违背了合同当事人意思自治原则。上诉人徐永清并非房屋买卖预约协议书中的相对人，可不受该协议书约束，作为继承人无义务履行被继承人生前的合同义务。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人张根元、陆林珍辩称：根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则根据合同目的履行协助义务。合同法第一百零七条也规定了一方不履行合同义务的，应当首先承担继续履行的责任。本案当事人签约的目的就是买卖房屋，而上诉人又具备履行转让房屋义务的条件，故应当履行房屋买卖义务，办理过户手续。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人朱建明未作述称。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，关于张根元、陆林珍与徐阿四、徐桃娥签订房屋买卖预约协议书的性质，该协议书已经具备房屋买卖合同的主要内容包括房屋位置、面积、价款、价款的支付方式、交房条件以及产权过户等，协议书也不存在预约合同中的缺失条款和不确定条款，其履行更无事实上和法律上的障碍，而且张根元、陆林珍已经按照协议书约定支付了全部价款并自2006年起实际居住使用至今，因此房屋买卖预约协议书名为预约协议，实为房屋买卖合同。徐阿四、徐永清认为并未签订正式房地产买卖合同的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信，原审法院对协议书性质的认定符合法律规定，本院予以确认。徐阿四、徐永清以房屋买卖预约协议书有约定为由，认为可以不重新签订房地产买卖契约，因房屋买卖预约协议书性质为房屋买卖合同，已无另行签订房屋买卖合同之必要，徐阿四、徐永清的该项上诉主张难以成立，本院不予采信。张根元、陆林珍与徐阿四、徐桃娥签订的房屋买卖预约协议书合法有效，当事人自应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。张根元、陆林珍已经依协议约定履行了自己的义务且已实际使用涉案房屋多年，徐阿四、徐永清再以退还房款和违约金收回房屋的主张有违诚信，本院不予支持。徐永清上诉认为其非房屋买卖预约协议书中的相对人，可不受该协议书约束，但因徐永清明确表示不放弃徐桃娥遗产的继承权，按照法律规定应在其继承遗产限额内清偿徐桃娥的债务，徐永清的该项上诉请求于法有悖，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐阿四、徐永清的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2584元，由上诉人徐阿四、徐永清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年十二月八日
书 记 员 黄源榕