山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第345号
上诉人（原审原告）：刘明超，男，汉族，居民。
委托代理人：朱正顺，山东隆泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：临沂市兰山区方城供销合作社。
法定代表人：姚某某，主任。
委托代理人：孙士洪，男，1963年4月9日出生，汉族，居民。
委托代理人：王建恩，男，1962年3月10日出生，汉族。
上诉人刘明超、临沂市兰山区方城供销合作社（以下简称方城供销社）因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告为租赁被告房屋，于2006年7月8日向被告交纳房租押金4000元。2006年10月15日，原告刘明超与被告方城供销社签订租赁合同书一份，合同约定，原告租赁被告营业室八间，配房一间，租赁期限为10年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止，租赁费为每年9600元，原告交纳的4000元定金在第一年、第二年收取承包费中各扣除2000元，原告对租赁物享有使用权和转租权，并负责所有经营设施的管理与维修，未经同意，不得自行改建经营设施，租赁期内，如因房屋拆迁等原因造成原告损失，由被告承担一定经济损失，所租赁八间房屋后空地南北8米，由原告自由无偿使用。合同签订后，被告因故未将租赁房屋交付原告。2007年6月26日，经山东省费县人民法院审理，判决被告将房屋交付原告刘明超，并赔偿损失9600元。后被告将房屋交付原告经营使用，原告对租赁房屋进行了装饰，并在租赁房屋后建筑216.9平方米的房屋，从事超市经营。2010年12月，原告以38000元的价格将其经营的超市转租给方城镇前街村二组村民王京才。2012年3月10日，被告方城供销社为进行整体开发，将原告租赁的房屋及其自建房予以拆除，酿成纠纷，原告于2012年3月15日诉至法院。
另查明，被告对原告提交的由临沂金桥通达资产评估事务所出具的资产评估报告有异议，并申请重新评估。经法院委托，临沂市正鼎价格评估有限公司对原告刘明超因拆迁所致损失及残值进行了重新评估。经评估，认定刘明超租赁房屋装饰费用损失为17280元，自建房屋价值损失47718元，自建房屋装饰费用损失15183元及广告牌损失6651.6元，共计损失价值为86832.6元。（1728047718151836651.6=86832.6）。残值包括：房屋装修残值包括钢化门窗、卷帘防盗门窗，价值6012元；自建房残值包括槽钢柃条、彩钢铁皮，价值为17352元，共计23364元。被告支付评估费3000元。
再查明，原告房屋等残值包括钢化门窗、卷帘防盗门窗、槽钢柃条、彩钢铁皮，被告称均已被原告方自行处理，原告予以否认，被告亦未提供有效证据予以证实。
原审法院认为，原告刘明超与被告方城供销社签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且符合法律规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期内，被告方城供销社擅自将原告租赁的房屋及自建房屋拆除，构成违约，因此给原告造成的财产损失和所产生的可得利益损失，均应予以赔偿。本案中，原告刘明超财产损失为租赁房租装饰费用、自建房屋价值、自建房屋装饰费用及广告牌的损失价值110196.6元（含残值）。而其主张的可得利益损失，未提供充分证据予以证实，法院不予支持。原告要求被告返还剩余租金，未提供证据证实，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告方城供销社于判决生效后五日内赔偿原告刘明超经济损失110196.6元；二、驳回原告刘明超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6784元，评估费3000元，由原告刘明超负担5781元，由被告方城供销社负担4003元。
刘明超上诉称：一审判决部分与已经查明认定的事实互相矛盾，具体如下：一、刘明超的可得利益损失数额及依据，事实清楚，证据充分。一审查明，刘明超将所租赁房屋以每年38000元的价格转租给王京才，在方城供销社违约将房屋拆除后，剩余转租期限共计66个月，对应租金156200元，因为租赁标的已经不复存在，因此，刘明超无法要求次承租人王京才继续支付租金。因此，刘明超的可得利益损失数额及依据，事实清楚，证据充分。二、方城供销社应当赔偿刘明超全部损失，包括可得利益损失。《合同法》第113条，确定了损失完全赔偿原则并对可得利益损失进行了明确的规定。要求二审法院查明事实真相，支持刘明超的全部诉讼请求，并判决诉讼费用由方城供销社承担。
方城供销社答辩称，按照双方订立的合同约定，刘明超未经方城供销社同意不准随意扩建，由此造成的损失由刘明超承担，故刘明超自行搭建的简易房在拆迁当中其损失不应由方城供销社承担，残值也不应由方城供销社承担。刘明超2007年7月1日向方城供销社只交纳了24000元的承包费，并未缴纳2010年以后的承包费，构成违约。方城供销社无任何违约责任，故一审法院判决错误，请求二审法院驳回刘明超的上诉请求，对（2012）临兰商初字第787号判决予以撤销。
上诉人方城供销社上诉称，原审法院认定事实不清，判决错误。一、2006年10月15日，刘明超与方城供销社签订的合同为无效合同。因为涉案八间房屋是由方城供销社职工孙士红承包了东边三间，职工徐庆刚承包了西边五间，两承包户均有和方城供销社签订的合同，承包时间为2006年12月，刘明超和二职工转包又如何转包给王京才，方城供销社并不知情，刘明超所持有的合同签订时间为2006年10月15日是错误的，故刘明超无诉权，原审法院应依法驳回刘明超诉讼请求。二、刘明超自2007年7月至2010年12月缴纳过承包费，之后的承包费并未缴纳，构成违约，符合中止和解除合同的约定条款，也是其无法确定取得可得利益的原因。三、刘明超未按合同约定，未经方城供销社允许的情况下，私自搭建活动板房，属于违约在先，故评估认定的损失价值86832.60元，不应支持。四、在拆迁完毕后，活动板房钢化门窗、卷帘活动门窗、槽钢、彩钢铁皮被刘明超父亲自行运走，故该部分残值23364元不应作为赔偿标的。五、刘明超只是凭自己私自的转包合同及王京才的收据，作为证据向法庭提交，方城供销社在一审开庭时已向法庭提出该证据系伪造证据，且王京才并未到庭，故一审判决驳回刘明超可得利益是正确的，请求二审法院判决方城供销社不承担任何赔偿责任。
刘明超答辩称：一、方城供销社的上诉已经超过上诉期限，请求法院根据一审判决书向其送达及其递交上诉状和缴纳上诉费的时间来确定。二、方城供销社的五点上诉理由相互矛盾，既陈述合同无效又陈述合同应当解除，其事实与理由均不成立，应当驳回其上诉。三、双方的合同已被（2007）费民初字第1736号民事判决书确认，该合同合法有效。四、刘明超按约履行合同，及时足额交纳承包费，无任何违约行为，一审庭审中，前几次的方城供销社的答辩意见也从未提到刘明超违约的事实。五、合同第四条第七款明确约定所租赁房屋后空地南北8米由承包方自由无偿使用，刘明超的自建简易房屋便建设在该自由使用的土地上，并不违反合同约定，同时自合同履行之时，承包人便建设了该自建房屋，方城供销社并没有提出异议，视为对该建设行为的认可。六、刘明超所租赁房屋及所建自建房均是被方城供销社强行拆除搬走，刘明超并不知情。这一事实由拆迁方是供销社，便自然可以得出这一结论。一审中方城供销社的证人与供销社有重大利害关系，且其陈述事实前后矛盾，依法不应采信。七、合同未到期，方城供销社强行拆除租赁物，并中止租赁合同，致使承包人刘明超的可得利益无法实现，原一审已经查明，方城供销社在拆除该出租房及简易房时其实际经营者并非刘明超，而是转租的次承包人。
二审法庭调查时，方城供销社向法庭提交证据一份，即刘明超所开办的万福龙超市所交的2007年7月至2010年12月承包费24000元。证明刘明超自2010年12月以后的承包费至今未交。
刘明超质证称：一、该份证据不属于新证据，其并非产生于一审诉讼之后或一审诉讼之后才得以发现，应依法不予采信。二、该份证据只能证明刘明超2007年7月至2010年12月交纳租赁费的事实，不能证明方城供销社所主张的2010年12月之后没有交纳承包费。
本院经审理查明，临沂市兰山区方城供销合作社原名费县方城供销合作社，后因行政区划变更，更名为临沂市兰山区方城供销合作社。
因方城供销社未按约交付涉案房产，被刘明超起诉至费县人民法院，费县人民法院于2007年6月26日作出（2007）费民初字第1736号民事判决，判决“一、被告费县方城供销合作社将房屋（营业室八间、仓库一间、配房一间）交付原告刘明超。二、被告费县方城供销合作社赔偿原告刘明超损失9600元。”
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，方城供销社与刘明超于2006年10月15日签订的租赁合同书，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。方城供销社主张，该合同为无效合同，但在二审法庭调查过程中，方城供销社认可该合同上的签章属实，并承认已收到刘明超2007年7月至2010年12月交纳的租赁费。故对方城供销社称该合同为无效合同的诉讼请求，本院不予支持。
刘明超承租上述房产后，以费县方城镇万福龙购物中心（原万福龙服饰广场）的名义与王京才签订的房屋转租合同，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，亦符合方城供销社与刘明超对租赁物可以转租的约定，为有效合同，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、涉案房产被拆除后，方城供销社是否应当赔偿刘明超可得利益损失共计66个月的租金156200元；二、涉案房产拆除后，刘明超搭建的活动板房评估认定的损失价值86832.60元及在拆迁后活动板房钢化门窗、卷帘活动门窗、槽钢、彩钢铁皮等部分23364元的残值是否应由方城供销社承担。
关于焦点一，在合同履行期内，方城供销社因涉及乡镇规划和旧社改造，将刘明超租赁的房屋及自建房屋予以拆除，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，方城供销社对因违约给刘明超造成的损失应予赔偿。该损失包括刘明超为签订、履行租赁合同而投入的信赖利益的损失及履行合同可以获得的可得利益的损失。本案中，刘明超基于对其签订的租赁合同的信赖，为租赁房产进行了装修，并添附了活动板房，该部分财产因拆除所造成的直接损失经原审法院委托评估价值为86832.6元，拆除物的残值为23364元，共计110196.6元。同时刘明超该部分信赖利益损失亦为履行其与王京才签订的转租合同必要的交易成本，故计算刘明超因转租合同可能获得的可得利益时，应予扣除。
方城供销社与刘明超签订的合同明确约定租赁期限至2016年12月31日，因方城供销社迟延交付涉案房产被刘明超诉至费县人民法院，费县人民法院于2007年6月26日作出的（2007）费民初字第1736号民事判决已对方城供销社延期交付租赁房产承担赔偿责任，但并未确认租赁期限相应延长，故对刘明超诉称，因方城供销社延期交付涉案房产，故租期相应延长的诉求，本院不予支持。因涉案房产被拆除的时间为2012年3月10日，距合同约定终止之日2016年12月31日，仍有57个月零21天的合同期限并未履行。结合刘明超与王京才订立的转租合同约定的租金为38000元／年，刘明超向方城供销社缴纳的租金为9600元／年，据此推算刘明超因履行转租合同每月的收益为2367元【（38000元-9600元）／12月=2367元／月】，因方城供销社违约，致使刘明超57个月零21天收益的损失共计136497元，扣除必要的交易成本110196.6元，本院据此认定刘明超履行合同的可得利益为26300.4元（136497元-110196.6元=26300.4元）。
关于焦点二，租赁合同履行过程中，因乡镇规划和方城供销社旧社改造建设需要，方城供销社将涉案房产及刘明超自建房产予以拆除，构成违约。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“…（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，应对刘明超的剩余租赁期内装饰装修残值损失予以赔偿。方城供销社自认涉案房产系其自行拆迁，称拆迁后活动板房钢化门窗、卷帘活动门窗、槽钢、彩钢铁皮等残值部分为刘明超父亲拉走处置。鉴于拆迁系方城供销社的单方行为，且刘明超对其父亲拉走拆迁残值部分予以否认，方城供销社提请的证人孙士洪亦是其单位职工，与其具有利害关系，对其证言，方城供销社亦未提供其他证据加以印证，本院不予采信。对方城供销社称拆迁残值部分已被刘明超父亲处置，其不应承担该部分损失的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第787号民事判决；
二、上诉人临沂市兰山区方城供销合作社于收到本判决五日内支付上诉人刘明超履行合同可得利益26300.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费各6784元，由上诉人刘明超各负担
4749元，上诉人临沂市兰山区方城供销合作社各负担2035元。评估费3000元，由上诉人临沂市兰山区方城供销合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年六月四日
书记员 张 晓