安徽省繁昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）繁民一初字第00675号原告：曹小妹，女，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托代理人：王树斌，安徽繁阳律师事务所律师。被告：芜湖市永佳涂料厂，住所地安徽省芜湖市繁昌县。法定代表人：吴祥高。原告曹小妹诉被告芜湖市永佳涂料厂（以下简称永佳涂料厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理，由代理审判员叶进财于2014年6月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹小妹的委托代理人王树斌到庭参加诉讼，被告永佳涂料厂经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹小妹诉称：2011年11月28日原告曹小妹与被告永佳涂料厂签订了《租赁协议》，双方约定将其200平方米房屋出租给被告永佳涂料厂使用，被告永佳涂料厂每年付给原告租金5000元，租期为5年，每年11月28日付第二年租金，延期付款，每月加100元租金。协议签订后，原告出租屋交给被告永佳涂料厂使用至今，但被告永佳涂料厂一直未交租金，原告多次催要，被告以种种理由敷衍，致使原告至今未收到一分钱租金。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原告曹小妹与被告永佳涂料厂之间的房屋租赁关系；2、被告永佳涂料厂给付原告房租18600元；3、判令被告永佳涂料厂向原告支付违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告曹小妹为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、被告营业执照复印件、组织机构代码复印件各一份，证明被告主体资格情况；3、租赁协议一份，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系；4、函、国内快件专递详情单，证明原告曾书面通知被告，要求解除其与原告之间的房屋租赁合同关系并立即支付所欠租金和违约金。被告永佳涂料厂未到庭参加诉讼，其法定代表人吴祥高于2014年7月17日向本院提交书面答辩状一份及证据两份。被告永佳涂料厂的法定代表人在书面答辩状中辩称：1、原告曹小妹提交的《租赁协议》是伪造的，我对于该协议并不知情，从2007年开始一直到2013年5月份之间，公司公章一直由原告曹小妹的丈夫鲁某某保管，2013年5月份开始公章才到我手上，并且《租赁协议》中“吴祥高”三个字不是我本人签名。2、《租赁协议》中涉及的厂房是厂里的，该厂房是以厂里的名义申请建造的，资金是鲁某某出的，要求原告提交厂房建设的批文。3、2013年2月14日，我就将永佳涂料厂的经营权、债权、债务一并转让给了鲁某某，原告曹小妹现在起诉永佳涂料厂没有法律依据。被告为证明其主张，提交了以下证据材料：1、转让协议复印件一份，证明吴祥高于2013年2月14日就将永佳涂料厂的营业执照（包括经营权、资产、债务等一切）转让给了鲁某某，永佳涂料厂的一切事务与吴祥高再无关联；2、欠条复印件一张，证明鲁某某欠转让费的事实。本案经当庭举证、质证，对原告提交的证据材料1、2、4，被告无异议，本院予以认可。对各方当事人各自提供的，对方有异议的，本院逐一予以认证。一、对原告提供的证据材料3即《租赁协议》，被告认为“《租赁协议》系伪造，‘吴祥高’的签名不是其本人签名，以及涂料厂公章在2013年5月之前一直由原告曹小妹的丈夫保管，对该协议不予认可。”本院认为被告所辩称该《租赁协议》系伪造，未提供相应证据，“吴祥高”不是其本人签名也未向本院申请笔迹鉴定，对于该《租赁协议》的真实性本院予以认可；至于该公章的保管问题，吴祥高为永佳涂料厂的法定代表人，其具有保管涂料厂印章的义务，交由他人保管而使用该公章的，对外具有代表被告永佳涂料厂的法律效果；因此本院对该证据材料予以认可。二、对被告提供的证据材料1、2，原告对其真实性均予以认可，但认为“永佳涂料厂为合伙企业，不是独资企业，《转让协议》没有另一合伙人签字，吴祥高无权将永佳涂料厂直接转让给鲁某某，因此《转让协议》无效，欠条中的欠款鲁某某无需支付”。本院对该证据材料的真实性予以认可；因被告永佳涂料厂系合伙企业，其中吴祥高占30%份额，李某某占70%份额，《转让协议》约定将永佳涂料厂的营业执照、经营权、资产、债务全部转让鲁某某，该协议及欠条均属永佳涂料厂合伙人之间内部关系，对外不具有效力。经审理查明：2008年，鲁某某向新港镇人民政府申请新建芜湖市永佳涂料厂的厂房，在鲁某某家庭自有承包滩地及征地基础上建设了被告永佳涂料厂的厂房。该厂房建设的资金系由鲁某某承担。2011年11月28日，原告曹小妹与被告永佳涂料厂签订《租赁协议》一份，约定原告将该厂房200平方米的房屋租赁给乙方使用，租期五年，租金每年5000元，租赁期内被告永佳涂料厂不得将房屋转为他用，原告不得以任何理由终止租赁，双方如有违约，一次性补偿对方一万元补偿费等。2013年2月14日，被告永佳涂料厂的法定代表人吴祥高与鲁某某签订《转让协议》，约定将永佳涂料厂的营业执照（包括经营权、资产、债务等一切）全部转让给鲁某某，今后永佳涂料厂与吴祥高无关；鲁某某于当日向吴祥高出具欠条一张，载明：“今欠到吴祥高七万元整，事由芜湖市永佳涂料厂转让费，2013年底前付清，具条人鲁某某，2013年2月14日”。另查明，原告曹小妹与鲁某某系夫妻关系，二人于1999年登记结婚。被告永佳涂料厂为普通合伙企业，登记资本为10万元，现登记股东为：吴祥高出资3万，占30%股份，且为企业法定代表人；李某某出资7万，占70%股份。本院认为：一、对于原告曹小妹要求解除其与被告永佳涂料厂之间的《租赁协议》的主张。本院认为对于合伙企业的债务的承担，首先应当以企业的全部财产承担责任，不足的由出资人承担无限连带责任；本案中吴祥高虽然与原告的丈夫鲁某某签订《转让协议》，约定将被告永佳涂料厂的营业执照（经营权、资产、债务等一切）转让给鲁某某，但由于被告永佳涂料厂为普通合伙企业，合伙人分别为吴祥高和李某某，《转让协议》上只有吴祥高的签字，而没有合伙人李某某的签字，被告永佳涂料厂的登记资料显示，仍为吴祥高与李某某合伙，因此原告曹小妹主张解除与被告永佳涂料厂之间的《租赁协议》在法律上不存在身份上的混同。解除《租赁协议》更主要是对未来租赁利益的保护，减少未来损失。虽然《租赁协议》约定“甲方（曹小妹）不得以任何理由终止租赁，”但自2011年11月28日签订《租赁协议》以后，被告永佳涂料厂未支付租金，迟延履行主要债务，并经原告向被告法定代表人发出了律师函，被告仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的（三）的规定，本院对原告要求解除《租赁协议》的主张予以认可。二、对于租金支付及违约金主张。根据《租赁协议》的规定，每年租金5000元，每年11月28日付第二年的租金，迟延付款，每月另加100元租金，因此自2011年11月28日起至原告起诉之日即2014年5月13日的租金为12500元。迟延付款租金分别为：2011年11月28日的迟延付款30个月，另加租金3000元；2012年11月28日的迟延付款18个月，另加租金1800元；2013年11月28日的迟延付款6个月，另加租金600元，因此另加租金总额为5400元。因此租金共计人民币17900元。对于违约金主张，根据《租赁协议》一方有违约，另一方支付对方一万元违约金，由于被告永佳涂料厂不履行给付租金义务，构成根本违约，应当承担违约金10000元。综上，为保障当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曹小妹与被告芜湖市永佳涂料厂之间于2011年11月28日签订的《租赁协议》；二、被告芜湖市永佳涂料厂于本判决生效之日起十日内向原告曹小妹给付租金人民币17900元、违约金10000元，合计27900元；三、驳回原告曹小妹的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币298元（原告预交），由被告芜湖市永佳涂料厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。代理审判员  叶进财二〇一四年七月二十九日书 记 员  朱 虹