浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台仙民初字第795号
原告（反诉被告）：沈崇西。
委托代理人：郭锐。
被告（反诉原告）：崔新华。
原告沈崇西与被告崔新华为房屋租赁合同纠纷一案，原告沈崇西于2012年11月7日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭进行了审理。原告沈崇西的委托代理人郭锐、被告崔新华均到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经院长审批延长审结期限六个月。本案现已审理终结。
原告沈崇西起诉称：2006年10月9日，原告与被告崔新华就仙居宾馆房屋租赁事宜达成协议，双方在所签订的《房屋转租协议书》中约定：被告崔新华将从仙居宾馆承租的1号楼底层9间及西向灿头弄堂小屋、大门内西侧朝东屋底层5间、楼上南向1间，转租给原告沈崇西经营浴场、按摩等业务；租赁期限为六年，自2006年10月16日起至2012年10月15日止，年租金为88000元；如甲方违约须赔偿给乙方20万元，加赔装修设施费。上述内容的《房屋转租协议书》订立后，原告即筹资开办了“仙居县金百汇休闲浴场”，经营至2012年7月27日，突然接被告崔新华委托的浙江安州律师事务所的律师函，以原告超期租赁及拖欠租金已构成违约为由，威胁将于2012年8月3日实施所谓的“民事自助行为”。嗣后，被告崔新华即实施浙江安州律师事务所的律师函中所谓的“民事自助行为”于2012年8月3日将原告在承租房屋内的物品强行搬出屋外，并强行将原告承租的房屋上锁，致使原告无法继续使用承租房屋进行经营活动。综上所述，原告沈崇西认为，原、被告间订立的《房屋转租协议书》合法有效，受我国法律保护。被告崔新华在租赁期限尚未届满前即以原告超期租赁及拖欠房租已构成合同违约为由，实施所谓“民事自助行为”显属民事违约行为。原告为维护合法权益不受侵犯，制裁民事违约侵权行为，特向法院起诉，请求：一、判令被告崔新华立即赔偿原告经济损失108.1万元，其中中央空调一套（含安装费用）14.8万元，热水锅炉、水池、风机一套（含安装费用）11.6万元，浴区冲浪池一套（含安装费用）11万元，浴区、休息区、包箱设施一套（含沙发、电视、衣裤、洗浴用品、毛浴巾、冲浪床等）4.6万元，消防设施一套（含安装费用）8万元，木工装潢人工费、材料费3.5万元，泥水装潢人工费、材料费5.8万元，油漆装潢人工费、材料费1.8万费，二个半月停业损失费25万元，租赁押金2万元，违约金20万元。二、本案诉讼费由被告崔新华负担。对于被告崔新华的反诉，原告答辩认为1、被告崔新华从没有将其与仙居宾馆的租赁协议给原告看过，如果按被告与仙居宾馆的协议，那么与原告的转租协议租期应写5年7个月，而不应写6年，因此原告沈崇西有理由相信转租期是6年；2、被告实施所谓的民事自助行为，实际是对原告沈崇西的侵权行为。原告沈崇西请求法院驳回被告崔新华的反诉诉讼请求。
被告崔新华答辩称：一、原告主张被告崔新华违约事由根本不成立。1、而被告崔新华与仙居宾馆于2006年9月1日签订的租赁协议明确约定租期为2006年11月16日至2012年6月30日止。依据原、被告签订的《房屋转租协议书》第三条约定：租用时间为6年，从2006年10月16日起，第六个年度的租费按双方约定的标准，以实际使用时间计算与被告方向仙居宾馆租用时间同步到期。因此原、被告的转租协议租期至2012年6月30日到期。原告沈崇西在租赁期限到期后，拒不搬离承租的房屋，已构成违约，而被告崔新华根本不存在违约行为。2、原告沈崇西在经营期间，在租赁房屋内违法经营而被仙居县人民法院判刑，而其经营的浴场也被强制关闭停止营业。在租赁期限到期后，被告崔新华多次找原告家属，但原告的家属避而不见。原告承租房屋也早已大门紧锁。被告崔新华也已经以书面通知原告搬离房屋，但原告拒不搬离。被告崔新华为了避免损失扩大，保障自已的合法权益不受侵害，行使了民事自助行为。被告崔新华认为被告不存在违约情况。二、原告沈崇西要求被告崔新华赔偿经济损失108万元的主张不能成立。因被告崔新华不存在违约情况，因此也不存在原告的损失情况。而且原告也没有证据证明损失的存在，也没有证据证明该108万元是租赁房屋内的损失。原告沈崇西在合同期满后再行向被告主张装修方面的损失、停业损失、租赁押金、违约金等损失，无任何事实和法律依据，被告崔新华请求法院依法驳回原告沈崇西的本诉诉讼请求。同时，被告崔新华提出反诉，反诉理由如下：原告沈崇西与被告崔新华之间订立的《房屋转租协议书》是合法有效的，原告沈崇西应按照协议书履行。现原告沈崇西在租赁到期后拒不支付租金并拒不搬离房屋，其行为属于违约。由于原告沈崇西的违约行为，造成被告崔新华对仙居宾馆违约而支付了违约金，造成被告崔新华的经济损失，原告沈崇西理应赔偿。被告崔新华的反诉请求1、判令原告沈崇西立即支付给被告崔新华租金42333元（2011年10月16日至2012年6月30日租金62333元，减去押金20000元）；2、判令原告沈崇西赔偿被告崔新华经济损失共计37249元（包括被告崔新华支付给仙居宾馆的违约金31249元及物品保管费6000元，物品保管费暂计算至2012年11月底）；3、判令原告沈崇西立即赔偿给被告崔新华违约金20万元；4、反诉案件受理费由原告沈崇西负担。
本院经审理查明：2006年9月1日，张光火（仙居宾馆）与被告崔新华签订了一份《房屋租赁协议》，张光火为甲方、出租方，被告崔新华为乙方、承租方，约定甲方将从仙居宾馆获得的仙居宾馆内朝南第一座楼房（含二楼东侧卫生间）及大门内西侧朝东二层楼（其中二楼2间及1号楼底层东侧第一间留归甲方使用）租赁给乙方，协议第一条对租期约定为五年又七个月，自2006年11月16日起至2012年6月30日止，租金每年118000元。2006年10月9日，原告沈崇西与被告崔新华签订了《房屋转租协议书》，崔新华为出租方、甲方，沈崇西为承租方、乙方，甲方将其从仙居宾馆承租来的部分房屋转租给乙方，双方达成的第一条租赁物范围：仙居宾馆内的1号楼底层9间（其中半间楼梯间除外）及西向灿头弄堂小屋（由乙方自行修复）、大门内西侧朝东屋底层5间、楼上南向1间。协议书第二条约定乙方承租的房屋仅用于浴场、按摩等休闲经营业务；协议书第三条约定：租用时间为6年从2006年10月16日起。（第六个年度的租费按双方约定的标准，以实际使用时间计算与甲方向仙居宾馆租用时间同步到期）。协议书第四条对租金数额及租房押金作了约定：每周年租金88000元，在每年的10月15日前交付，乙方交给甲方租房押金2万元（不计息），押金在协议到期后一次性全额返还给乙方。协议书第六条对提前终止协议的经济补偿问题及优先续租权问题作出约定；协议书第七条对违约责任作了约定：双方不得单方中断本协议的履行，如乙方违约的须赔偿给甲方损失费20万元，如甲方违约须赔偿给乙方20万元加赔装修设施费。《房屋转租协议书》签订后，原告沈崇西支付给被告崔新华押金2万元，并筹资对承租的房屋进行装修，开办了“仙居县金百汇休闲浴场”。被告崔新华在其余未出租给沈崇西的房屋开办了网吧。原告沈崇西在经营浴场过程中，于2010年9月1日至9月2日有容留妇女卖淫行为，2010年9月3日被仙居县公安局刑事拘留。2011年1月6日，本院作出（2010）台仙刑初字第527号刑事判决书，判处原告沈崇西有期徒刑五年六个月。原告沈崇西被刑事拘留及被判刑后，其浴场由其合伙人等人继续经营，并支付租金给被告至2011年10月15日。因被告崔新华与张光火签订的《房屋租赁协议》的承租期限于2012年6月30日到期，2012年7月27日，被告崔新华以原告沈崇西拖欠租金和已超期经营27天构成合同违约为由，在仙居县金百汇休闲浴场门口张贴了律师函，要求原告沈崇西在2012年8月2日前搬出承租的房屋、并付清拖欠的租金及赔偿经济损失35000元。否则，被告崔新华将采取民事自助行为。因原告沈崇西在2012年8月2日前没有搬出承租房屋，被告崔新华于2012年8月3日采取了其所谓的民事自助行为，将“仙居县金百汇休闲浴场”的饮水机、消毒柜、冰箱、冲浪床、擦背床、洗衣机、沙发、休息床、麻将桌、吧台柜、床头柜、茶几、花瓶、电视机、被、毛巾、床单、锅炉等物品搬出，收回出租的房屋。被告崔新华在搬出原告浴场物品过程中，没有对浴场原状进行录像等证据固定，也没有制作物品清单。原告沈崇西为此向本院起诉，提出上述诉讼请求。审理中，被告崔新华提出反诉。
诉讼中，原告沈崇西向本院申请司法鉴定，要求对原告沈崇西安装承租房屋内的洗浴设施的价值进行司法鉴定。因该浴场已不复存在，本院决定准予参照同等规模、同等档次的浴场设施进行价值鉴定。经浙江省台州市中级人民法院选取台州天一资产评估有限公司进行司法鉴定。台州天一资产评估有限公司在司法鉴定过程中，要求对中央空调、热水锅炉、风机、冲浪池、沙发、电视等应列明品名、规格、数量、启用时间、金额等情况，要求对消防设施、木工装潢、泥水装潢、油漆装潢的人工费、材料费提供施工图纸及预决算报表；对停业损失无法进行评估。本院要求申请方即原告沈崇西补充提交上述司法鉴定所需的材料，但原告沈崇西以没有上述材料以及提交上述司法鉴定材料的责任不在原告沈崇方为由，没有提交鉴定部门要求的鉴定材料。台州天一资产评估有限公司为此以无法鉴定为由终止鉴定。原告沈崇西也向本院书面表示不再要求委托其他鉴定机构鉴定。
上述事实，有原告沈崇西提交的《房屋转租协议书》一份、律师函一份、被告崔新华提交的张光火与崔新华签订的《房屋租赁协议》一份，以及原、被告当庭陈述所证实，
本院认为：一、原告沈崇西与被告崔新华于2006年10月9日签订的《房屋转租协议书》合法有效；从该协议书第三条约定的租期看，双方的租赁截止期限为被告崔新华与仙居宾馆租用时间同步到期，而被告崔新华与张光火（仙居宾馆）的《房屋租赁协议》约定的租期至2012年6月30日止，因此原、被告的租期应当于2012年6月30日止。原告沈崇西认为租期是六周年即至2012年10月15日止，是对租期的误解。尽管被告崔新华没有证据证明，已将崔新华与张光火的《房屋租赁协议书》出示给原告或已告知原告租期，但不构成根本性违约。因此原告沈崇西要求被告崔新华支付违约金20万元和二个半月停业损失25万元的本诉诉讼请求，本院不予支持。二、根据原、被告签订的《房屋转租协议书》第四条的约定，租房押金2万元在协议到期后一次性全额返还给承租方，因此原告沈崇西要求被告崔新华返还租房押金2万元的本诉诉讼请求，本院予以支持。三、从原、被告签订的《房屋转租协议书》第七条对违约责任的约定看，一方违约的，应赔偿对方因违约造成的损失20万元，并不是赔偿违约金20万元。因此被告崔新华要求原告支付租金（包括超期租金）后，再要求原告沈崇西赔偿违约金20万元的反诉诉讼请求，本院不予支持；四、从现有关于租赁合同的法律规定来看，在承租方违约情形下，法律并未赋予出租人有强行收回租赁物的权利，而应通过协商或法律途径解决。而且，原、被告的《房屋转租协议书》中并没有约定在承租方违约情形下，出租方可以强制收回其出租的房屋。在原、被告对租期理解不一致情形下，任何一方均可申请仲裁或提起诉讼，而被告崔新华即采取所谓的民事自助行为，强制收回其出租的房屋，既无法律规定也无合同约定，是对原告沈崇西权益的侵权，为此造成原告沈崇西合理的损失，应承担赔偿责任。鉴于原告沈崇西拖欠租金违约在先，本院酌情确定由被告崔新华赔偿给原告沈崇西浴场设备设施损失20万元，原告沈崇西的其余损失自负。由被告崔新华搬出的物品归被告崔新华所有。五、被告崔新华反诉要求原告沈崇西支付拖欠的租金（包括超期经营的租金），本院依法予以支持，但超期租金的计算标准应按每年88000元标准计算，原、被告的租赁期限至2012年6月30日结束，2012年7月1日至2012年8月2日属超期经营，原告沈崇西从2011年10月16日起拖欠租金，至2012年8月2日共计291天，按每年租金88000元和每年365天计算，原告沈崇西应支付给被告崔新华租金70159元。被告崔新华对超期租金，要求原告按被告崔新华支付给张光火的数额支付，本院不予支持；六、被告崔新华采取所谓的民事自助行为强制收回出租房屋，由此产生对原告沈崇西财物保管费用应由被告崔新华负担，被告崔新华要求原告沈崇西负担保管费用6000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，原、被告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条的规定，判决如下：
一、被告崔新华赔偿给原告沈崇西浴场设备设施损失人民币200000元、返还给原告沈崇西押金20000元，共计220000元。
二、反诉被告沈崇西支付给反诉原告崔新华租金70159元。
三、驳回本诉原告沈崇西的其余诉讼请求。
四、驳回反诉原告崔新华的其余反诉诉讼请求。
本判决主文第一、二项相抵后，由被告崔新华在本判决生效之日起十日内支付给原告沈崇西人民币149841元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13610元，由原告沈崇西负担10838元，由被告崔新华负担2772元。
反诉案件受理费2750元，由反诉原告崔新华负担2060元，由反诉被告沈崇西负担690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费16360元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001。）
审 判 长 吴国斌
人民陪审员 陈建平
人民陪审员 蒋朝旺
二〇一四年四月二十六日
代理书记员 吕美萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。