上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21606号
原告上海市金辉工业房地产发展公司。
法定代表人常振华。
委托代理人俞忠，上海金沁律师事务所律师。
委托代理人刘潇，上海金沁律师事务所律师。
被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司。
法定代表人张亚敏。
委托代理人程涛。
委托代理人刘晨露。
原告上海市金辉工业房地产发展公司诉被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海市金辉工业房地产发展公司的委托代理人俞忠、刘潇、被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司的委托代理人程涛、刘晨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市金辉工业房地产发展公司诉称，2013年3月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市浦东新区世纪大道1168号东方金融广场A栋办公楼7层（名义层）01、02、03、04室房屋（以下简称系争房屋）。合同约定了租赁期限、房屋租金、水电煤承担、房屋返还、租金的支付、违约责任等。合同签订后，被告至今未向原告支付2014年4月的租金和管理费，2014年4月22日原告委托律师向被告发出律师函，被告于2014年4月28日将系争房屋钥匙交至物业公司并表示放弃该房屋内尚留的办公家具等全部财物。2014年5月6日，原告又向被告发出催款函，要求其全面履行上述合同项下的全部义务（包括但不仅限于立即支付2014年4月5日应付的租金、管理费及滞纳金、相当于该房屋三个月租金和管理费的违约金、补交相当于三个月装修期的租金、承担该房屋相当于三个月租金和管理费的恢复原状的费用、被告使用产生的未缴纳的水、电等费用，但被告至今置若罔闻。至此，被告尚欠原告2014年4月租金和物业管理费人民币（以下币种同）527，843.75元、装修期租金1，347，293.49元、相当于三个月租金和物业管理费的违约金1，583，531.25元、房屋恢复原状费用50万元、电费14，321.66元，扣除被告支付的租金保证金后，尚欠原告2，389，458.90元。故原告起诉，要求：1、判令解除原、被告之间于2013年3月签订的上海市房屋租赁合同；2、判令被告支付原告2，389，458.90元（包括欠付的2014年4月租金、物业管理费527，843.75元、装修期租金1，347，293.49元、相当于三个月租金和物业管理费的违约金1，583，531.25元、系争房屋恢复原状费用50万元、电费14，321.66元，以上合计3，972，990.15元，扣除被告向原告支付的租赁保证金1，583，531.25元），并支付以2，389，458.90元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的，自2014年5月6日起至实际付款之日止的逾期利息；3、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付利息的请求。
被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司辩称，同意第一项诉请，解除原被告之间租赁合同。对于原告要求被告支付欠付的2014年4月租金、物业管理费527，843.75元无异议；对于原告要求被告支付装修期租金1，347，293.49元，合同确实约定了如果因被告原因提前解除合同，被告应承担，但是实际房屋租赁过程中，是因为原告在8楼装修导致7楼的系争房屋有开裂等质量问题，因此解除合同不是被告单方造成的，因此不同意由被告承担；对于原告要求被告支付相当于三个月租金和物业管理费的违约金1，583，531.25元，虽然合同确实是这样约定的，原告据合同主张的，但被告认为合同约定的违约金标准及金额过高，被告认为要求的违约金超过了给原告造成的实际损失30%，原告现在并未举证证明其实际损失，故原告实际损失没有违约金这么高，原告在扣除被告缴纳的保证金后就足以弥补其损失；根据合同约定，合同解除后，被告返还房屋，确实应该将房屋恢复原状返还，如果原告对于系争房屋目前没有变动过，那么同意由原告自行将房屋恢复原状，被告同意承担这部分费用，这部分费用应以原告实际支出为准，现原告要求被告支付系争房屋恢复原状费用50万元，被告不认可；被告愿意支付电费，但被告未支付的是2014年3月1日至2014年4月18日期间的电费，对这个期间的电费，被告愿意支付给原告，对于原告要求被告支付的电费14，321.66元不认可。
经审理查明：系争房屋登记在原告名下。2013年3月，原、被告签订《上海市房屋租赁（商品房出租）合同》，约定被告向原告承租系争房屋。合同第三条约定，原告于2013年4月1日前向被告交付系争房屋，房屋租赁期限自2013年7月1日起至2017年6月30日止。第四条约定，系争房屋月租金总计为449，097.83元，该租金四年内不变，自第五年起，双方可协商对租金进行调整；被告应于每月第5日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金0.5%支付违约金。第五条约定，被告应向原告支付三个月租金及物业管理费的房屋租赁保证金即1，583，531.25元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以充抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，合同期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由被告负担。第6-1条约定，合同期间，被告发现系争房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的三日内进行维修，逾期不修的，被告可代为维修，费用由原告承担。第6-3条约定，合同期间，被告保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，被告对系争房屋进行检查、养护，应提前三日通知原告。第7-2条约定，被告返还系争房屋应当恢复原状或原告同意状态，返还时应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第9-2条约定，原、被告同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）原告未按时交付系争房屋，经被告催告后30日内仍未交付的；（二）原告交付的系争房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或原告交付的房屋存在缺陷，危及被告安全的……（六）被告逾期不支付租金累计超过一个月（30天）。第10-5条约定，合同期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，原告可没收被告的保证金，保证金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同补充条款中，第12-15条约定，对本合同第9-2条作如下补充：1、在不影响原告根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，原告有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时被告应向原告支付相当于系争房屋届时三个月租金和管理费的违约金，且视为被告自始不享有装修期（如有）及／或免租期（如有），被告须立即向原告补交该等期间的所有租金：（1）被告未能按照合同规定，在必须支付租金、管理费、其他费用的日期后30天内支付该租金、管理费、其他费用（无论原告有否向被告作出任何形式的催讨）……第12-16条约定，对本合同第10-5条的补充：若被告未经原告事先书面认可擅自提前终止本合同的，则被告必须向原告支付其实际使用系争房屋期间根据合同应付而未付的一切款项和相当于系争房屋届时三个月租金和管理费的违约金，并赔偿原告因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费用、诉讼费用及系争房屋空置期间原告根据合同的规定本可收取的租金，原告除可通过没收全部保证金及被告根据合同向原告预先支付的租金抵充上述违约金及损失外，还可就不足之部分（如有）向被告进行追偿。合同附表一第一部分中约定：交付日为2013年4月1日；装修期自2013年4月1日至2013年6月30日；始交租金日为2013年7月1日；租赁期自2013年7月1日至2017年6月30日；免租期自2014年6月1日至2014年6月30日；自2015年6月1日至2015年6月30日；自2016年6月1日至2016年6月30日；合同期包括装修期及租赁期，即自2013年4月1日至2017年6月30日。合同签订后，原告依约将系争房屋交付被告，被告亦依约向原告支付相当于三个月租金和物业管理费的保证金1，583，531.25元。2013年3月26日，被告提交申请书，表示需将正对电梯的地方拆除原有墙体，改装为在电梯位置加装玻璃门，并拆除内部隔断墙，详细情形参见图纸并表示离开时会按照租赁合同条款要求进行复原。2014年4月21日，原告向被告发送律师函，要求被告在收到函后7日内支付2014年4月5日应付的租金、管理费等，否则将在2014年5月5日后立即通过诉讼解决问题。2014年4月28日，被告方由程涛签名向原告提交申请书，上明确，被告因经营困难原因，申请提前终止双方关于系争房屋的《上海市房屋租赁合同》，确认系争房屋于2014年4月28日退回原告，退房时被告未将房屋恢复原状，放弃遗留在系争房屋内的全部物资，同时放弃存留于原告处相当于三个月租金和物业管理费的保证金。后被告于同日将系争房屋钥匙交至物业处。2014年5月6日，原告向被告发送催款函，表示被告至今未向原告支付应当于2014年4月5日支付的租金及管理费等，被告在收到函后7天内支付2014年4月5日应当支付的租金、管理费及滞纳金、相当于系争房屋三个月租金和管理费的违约金、补交装修期（相当于三个月）的租金、承担系争房屋相当于三个月租金和管理费的恢复原状的费用、未缴的水、电费等）。2014年5月19日，原告向被告发送通知，通知被告在原告向被告发出通知之日七天内自行搬空遗留在系争房屋内的全部物品，同时在搬空全部物品时应当按照物业管理公司的要求办理相关手续，否则将遗留物视为废弃物进行处置，处置过程中产生的费用（若有）由被告负担。
审理中，原告明确其于2014年5月7日从物业处取回系争房屋钥匙。原告所主张的电费系2014年1月至2014年4月期间电费，其中1月19日至2月18日电费4，717.64元，2月19日至3月18日电费5，097.60元，3月19日至4月18日电费4，126.46元，4月19日至4月28日电费379.96元，原告已代付2月19日至4月18日期间电费9，224.06元并提供相关的付款凭证及发票。同时原告明确其认为双方租赁合同已于2014年5月7日解除，要求法院确认合同已解除事实。被告表示愿意支付3月19日至4月28日期间电费4，506.42元给原告，其余部分电费其已支付并提供了1月19日至2月18日电费4，717.64元发票。被告表示其签名的2014年4月28日的申请书仅代表收到，并不代表对内容的确认，上述内容均系原告打印。
上述事实，由上海市房屋租赁（商品房出租）合同、上海市房地产权证、催款函、律师函、申请书、通知、付款凭证及发票等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方签订合同后，原告依约交付房屋，被告理应依约支付相应的租金、管理费等费用。被告虽称因房屋裂缝等原因才导致不付租金并提前终止合同，但其未提供证据证明承租的房屋存在的问题已严重影响到正常的经营使用，也未提供证据证明在其提出相应问题后原告拒绝维修，故对该抗辩本院难以采信。被告称2014年4月28日的申请书系原告打印，程涛签名仅代表收到该材料，但根据该材料内容反映申请书系被告向原告递交，被告的解释不符常理，故本院认为被告未按合同约定支付房租、且在合同履行过程中提出提前终止合同，原告在接到被告申请书并从物业处取回系争房屋钥匙后，双方租赁合同即已解除，故原告要求确认双方租赁合同于2014年5月7日解除并无不当，本院予以准许。原告要求被告支付相关的租金及物业管理费，被告对此并无异议，本院予以准许；原告依据合同约定要求被告支付装修期的租金并承担相当于三个月租金和物业管理费的违约金，系双方合同约定，被告虽提出违约金过高，但结合被告在本案中的过错程度、原告的实际损失等，本院认为该违约金尚属合理。对于原告主张的房屋恢复原状费用，被告虽同意承担相应的恢复费用，但认为应以原告实际支出为准，本院认为原告主张的50万元尚未实际发生，且原告也无其他证据证明恢复费用的金额，故对原告该主张本案中难以支持。对于原告主张的电费，原告已实际代被告支付2014年2月19日至4月18日的费用，被告亦同意将4月19日至4月28日期间的电费支付给原告；但原告主张的1月19日至2月18日期间的电费，原告并未实际代为支付且被告亦提供了相关的证据证明其已支付该期间的电费，故对于原告主张的电费，本院据实支持9，604.02元。原告主张收取的租赁保证金抵扣被告应支付的相关费用，并无不当，本院予以准许。审理中原告自愿撤回利息部分的请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海市金辉工业房地产发展公司与被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司于2013年3月就上海市浦东新区世纪大道1168号东方金融广场A栋办公楼7层（名义层）01、02、03和04室房屋签订的《上海市房屋租赁（商品房出租）合同》于2014年5月7日解除；
二、被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市金辉工业房地产发展公司2014年4月租金及物业管理费527，843.75元；
三、被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市金辉工业房地产发展公司装修期（2013年4月1日至2014年6月30日）租金1，347，293.49元；
四、被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市金辉工业房地产发展公司违约金1，583，531.25元；
五、被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市金辉工业房地产发展公司电费9，604.02元（2014年2月19日至2014年4月28日）；
（上述第二项至第五项共计3，468，272.51元，执行时应扣除被告支付的租赁保证金1，583，531.25元。）
六、驳回原告上海市金辉工业房地产发展公司其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25，915元，由原告上海市金辉工业房地产发展公司负担5，474元，被告上海海博鑫惠国际贸易有限公司负担20，441元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 周 婉
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。