广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终950号
上诉人（一审被告）：清远市中裕置业有限公司。
法定代表人：郑金树，该公司董事长。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈淑华，女，香港特别行政区居民。
上诉人清远市中裕置业有限公司（下称中裕公司）与被上诉人陈淑华因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2015）清城法民二重第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。中裕公司的委托代理人陈福到庭参加诉讼。陈淑华经本院合法送达，未到参加诉讼。本案现已审理终结。
中裕公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项；改判驳回陈淑华全部的诉讼请求；2、本案诉讼费由陈淑华负担。事实与理由：一、涉案合同对逾期办证违约责任有明确约定，应按合同约定处理，不得调整。涉案合同第十五条对于我方未履行协助办证义务，按已付房价款的0.1%支付违约金，且陈淑华不存在任何实际损失，也没有举证证明其有任何实际损失，应承担举证不能的责任。一审法院调整违约金，对我方造成巨大损失，显然不公平，且还会对剩余的几百户业主造成连锁反应，势必导致我方不堪重负宣告破产。二、逾期办证违约金诉讼时效起算时间不恰当，根据民法通则相关规定，诉讼时效的起算是从权利受到侵害之日起计算。具体到本案，既然一审法院认定的上诉人协助业主办证的义务应当在2012年1月1日办理，如果在这时间之前没有履行此义务，从2012年1月2日开始，其的权利就受到侵害，如此诉讼时效的起算就应当从2012年1月2日开始算。被上诉人于2014年8月5日提起了诉讼，已经超过了2年的诉讼时效。
陈淑华未到庭参加诉讼,亦未向本院提交书面意见。
陈淑华向一审法院起诉的请求：1、中裕公司立即提交陈淑华办理房产证所需的必要资料给房屋产权登记机关备案，协助陈淑华办理房产证。2、中裕公司向陈淑华支付逾期办证的违约金（违约金从2012年1月1日起以总购房款602084元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，至中裕公司将陈淑华办理房产证所需资料提交给产权登记机关备案之日止，违约金暂计至2014年4月30日约109579元）。3、中裕公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月12日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，约定中裕公司将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园一号楼15层01号商品房出售给陈淑华，建筑面积为121.23平方米，总房价款为602084元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，陈淑华依约向中裕公司付清房屋总价款602084元。2011年10月1日，中裕公司将商品房交付给陈淑华使用。因中裕公司一直未能办妥房屋产权证给陈淑华，陈淑华遂提起诉讼。诉讼中，陈淑华认为由于中裕公司的违约行为造成其损失主要表现为房屋变现的价值及派生权利及收益等。
另查明，2013年3月21日，涉案房屋办理了竣工验收备案手续。2015年2月5日，中裕公司向清远市住房和城乡建设局提交了办理房地产权证所需的资料。另外，中裕公司提交的《清远市房产初始登记告知书》显示，申请人清远市中裕置业有限公司坐落于清远市新城北江三路1号金鑫花园1、2、3号楼登记时间为2015年2月12日。中裕公司提交一份《清远市房产登记收件收据》，显示涉案房屋办证收件日期为2015年3月24日。
一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是中裕公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调整；二是逾期办证违约金的起止时间；三是原告主张违约金是否超诉讼时效。
对于中裕公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调整。本案中，陈淑华已按约定向中裕公司付清购房款，按约定中裕公司应于2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋到2013年3月21日才办理了建设工程竣工验收备案。故确认中裕公司迟延履行办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，致使陈淑华未能在约定期限内领取房地产权属权证，已构成违约。由于中裕公司上述违约行为持续时间较长且处于继续状态，而陈淑华不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五所约定的违约金的金额已不足以弥补陈淑华由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，陈淑华认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故对陈淑华主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持，违约金以总购房款602084元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准予以计算。
对于逾期办证违约金的起止时间的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条款中的“商品房交付使用”几个汉字内容清晰明确、文义清楚，按照通常含义理解，该几个文字表达的意思应该是商品房实际交付使用。如果按照“商品房约定交付使用”进行理解，则在逾期交楼的情况下将导致在某个时段内买受人可以主张获得逾期交房违约金以及逾期办证违约金双重违约金难免加重一方当事人的义务。此外，按照商品房实际交付使用进行理解，则在逾期交楼的情况下买受人可以主张获得至房屋实际交付使用之日止的逾期交房违约金，在实际交付使用之日起加算协助办证期限则可以主张逾期办证违约金，按此理解则不会出现前述问题。因此，对于合同第十五条“商品房交付使用”的理解，确定为商品房的实际交付使用。故对于逾期办证违约金的起算时间，从双方实际交楼之日2011年10月1日起计算90日后的次日即从2012年1月1日起计算。对于截止时间，中裕公司提供的收件收据、登记告知书等证据只能证明中裕公司办理了涉案房屋的初始登记。按照《房屋登记办法》第十二条第一款“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”以及第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”的规定，房屋的转移登记需双方当事人双方各自提供相关资料才能办理。诉讼中，根据中裕公司提供的《清远市房产登记收件收据》显示涉案房屋办证收件日期为2015年3月24日，至此中裕公司才完成办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故违约金应计算至2015年3月24日。陈淑华要求中裕公司提供资料报产权登记机关备案协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因中裕公司已履行了该义务，已无需处理。
对于陈淑华主张违约金是否超诉讼时效，按照合同约定，中裕公司应于2012年1月1日前协助陈淑华办理房屋权属登记，由于中裕公司至2013年3月21日才完成建设工程竣工验收备案手续，在此之前的违约行为一直为持续状态，且完成建设工程竣工验收备案手续是办理房屋权属登记的前提条件，故逾期办证违约金诉讼时效的起算点应从2013年3月21日之次日起计算2年时间。陈淑华起诉之日为2014年8月5日，故陈淑华要求中裕公司承担给付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。中裕公司抗辩每一日的违约金属于独立的“个体违约金债权”应从陈淑华起诉主张之日向前推算两年的诉讼期间的主张，缺乏依据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2015年12月25日判决如下：一、中裕公司于本判决生效之日起10日内向陈淑华支付违约金（违约金从2012年1月1日起以总购房款602084元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算至2015年3月24日）；二、驳回陈淑华的其他诉讼请求。本案受理费2592元，由陈淑华负担592元，由中裕公司负担2000元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，结合中裕公司的上诉请求与陈淑华的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、逾期办证违约金标准应如何确定；二、陈淑华主张逾期办证违约金的时间已否超过诉讼时效的问题。
关于争议一。从合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在中裕公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，陈淑华已经依约足额支付了全部购房款，而中裕公司却未依约履行协助办证义务，导致陈淑华长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。陈淑华以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于陈淑华在本案中并未举证证明其实际损失，一审法院调整违约金为以已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金，实体处理欠妥。本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。因此，中裕公司应从2012年1月1日起以已付购房款602084元为基数按每年1%的标准向陈淑华支付违约金至2015年3月24日止。
关于争议二。按照双方签订的《商品房买卖合同》对交付条件的约定，须经建设局工程竣工验收备案登记。涉案商品房直至2013年3月21日才完成建设工程竣工验收备案手续，因此一审判决从2013年3月21日次日起算2年并无不当，而陈淑华主张逾期办证时间为2014年8月5日，因此陈淑华的起诉未超过法律规定的诉讼时效。
综上所述，中裕公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清城区人民法院（2015）清城法民二重字第10号民事判决第二项；
二、变更广东省清远市清城区人民法院（2015）清城法民二重字第10号民事判决第一项为：限清远市中裕置业有限公司于收到本民事判决书之日起十日内向陈淑华支付违约金（违约金按已付购房款602084元的每年1%的标准计算，从2013年4月1日起至2015年3月24日止）。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费2592元，由上诉人清远市中裕置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖惠文
审判员 禹 莉
审判员 王 凯
二〇一六年十二月二十八日
书记员 何 叶
书记员 邓海欣
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。