广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法石民初字第1493号
原告孙某。
委托代理人。
委托代理人。
被告邓某。
委托代理人。
原告孙某诉被告邓某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月12日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托代理人张东玲，被告邓某的委托代理人孙继刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某诉称：2013年9月2日，原被告双方通过广州市某置业有限公司的介绍，签订了《存量房买卖合同》。合同约定：被告把位于广州市番禺区迎宾路201号星河湾星座园一幢四座某房，建筑面积为301.3平方米，套内面积267.2平方米，以总金额4214000元整出售给原告，双方确认，除楼款外，原告向被告支付3106000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，且上述附属补偿款项与房地产价款为不可分割（故总价额共计7320000元）。原告向被告支付200000元整作为购房定金，并由被告去银行办理涂销抵押手续；于2013年10月31日前由某置业有限公司协助原被告双方办理产权转移登记手续。如被告未按照合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用。合同签订后，原告依约履行合同义务支付200000元整作为购房定金，由被告出具了收款收据。事后，被告并未按照约定办理涂销抵押手续，致使合同无法继续履行；经原告多次催促，被告依然置之不理，致使原告的合法权益受到损害。综上，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求如下：1、原、被告解除合同；2、被告向原告支付违约金732000元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。另补充：2013年11月15日，被告已通过银行转账的方式向原告退还定金20万元，现原告已收到被告退回的定金20万元，故原告申请撤回在立案时要求被告退还定金20万元的诉讼请求。
被告邓某辩称：1、原告请求判令解除合同没有依据。本案《存量房买卖合同》并未约定合同解除的条件，其次，本案也不符合法定解除的条件，原告要求解除合同没有依据，若原告一定要解除合同的，双方是可以协商解除的；2、原告在本案立案时曾要求被告退还定金20万元，但是我方实际上已于2013年11月15日通过银行转账的方式向原告退还了20万元定金，我们在退还定金给原告时，并不知道原告已经起诉到法院，而且当时讲好是被告退还定金后双方互不追究对方的责任，后来我们在收到法院的起诉材料的时候才知道原告又将被告起诉到法院；3、原告要求被告支付违约金是毫无依据的。本案中，被告要求原告继续履行合同并要求被告支付房款给被告，原告无法按照合同要求支付房款，原告也不愿意继续履行合同，在原告不愿意购买被告房屋的情况下原告要求被告退还定金20万元，现被告已经退回，故即使承担违约责任也是原告承担，而不应是被告承担。被告已经按照合同的约定申请了提前还款手续，不存在被告不愿意卖房或不能卖房的情形，原告要求被告承担违约责任没有事实与法律依据。综上，原告未按合同约定支付房款，也不愿意继续履行合同，反而称被告不愿意卖房，原告要求被告退还定金并解除合同没有事实与法律依据，请贵院驳回原告的诉讼请求。
针对被告邓某的辩解，原告孙某回应称：双方于2013年9月2日签定的《存量房买卖合同》是双方真实意思的表示，合同是有效的，合同中也约定原告在支付定金20万元后即由被告办理涂销抵押，但原告支付定金20万元后，被告并没有办理涂销抵押手续。由于被告的原因至今都没有办理涂销抵押，原告与中介公司多次催促被告办理涂销抵押，因被告的现金问题导致不能办理，双方协商退还定金20万元以及赔偿违约金30万元，但由于违约金部份协商不成，所以原告起诉到法院。本案立案后三天，被告才向原告退还定金20万元，原告因此就撤回了要求被告返还定金的诉讼请求。双方在合同第九条约定，被告需要支付总房价10%的违约金并退还定金，故原告的诉讼请求是有法律依据的。
本院经审理查明：坐落于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园1栋4座某号（以下简称“涉案房产”）系被告邓某名下的房产，该涉案房产建筑、住宅面积为301.29平方米，共用地面积为13.77.80平方米，层数XX，抵押权人为中国银行股份有限公司广州番禺支行，权利范围为全部，权利价值为5667000元，办理抵押登记时间为2008年7月14日。
2013年9月2日原、被告及中介方广东某置业有限公司三方经协商就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了合同号为xxx的《存量房买卖合同》。该存量房买卖合同第一条第8款（1）项约定涉案房产不带家私家电售予原告。第二条约定涉案房产按整套出售并计价，总金额为4214000元整。第四条第2款约定由中介方协助办理产权转移登记手续，中介方应当于2013年10月31日前到房地产登记机构协助原被告双方办妥产权转移登记手续，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。第八条约定各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律承担相应的违约责任。第九条约定被告不按本合同约定将涉案房产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告方已付的全部费用；原告不按本合同约定买入涉案房产的，应当向被告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十三条约定原告或被告行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十八条约定本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十九条第1款约定买卖双方确认除楼款外，买方向卖方一次性支付3106000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2013年10月31日（不迟于递件当天）付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购。第十九条第3款约定此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款均视为对全部合同和关联文件的违约。《附件》付款方式约定原被告双方选定涂销抵押后一次性付款、自行交割房款。《附件》付款方式第D条第1款约定定金20万元在签署本合同同时自行交付给被告。《附件》付款方式第D条第4款第（一）项“卖方自行赎契”约定被告收取定金后三日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；被告同意由银行接受还贷申请之日起三日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后三日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；首期楼款（不含定金）80万元应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天交付给被告。上述《存量房买卖合同》及附件还对其他事项进行了相关约定。
在原告与被告签订上述《存量房买卖合同》当日，原告即向被告支付了20万元定金。后因双方在履行合同之中产生纠纷，原告遂于2013年11月12日将被告诉至本院，要求被告退还定金20万元，再由被告支付违约金732000元，并由被告承担全部诉讼费用。在本案中审理过程中，原告称被告已于2013年11月15日通过银行转账的方式向原告返还了20万元定金，故原告申请撤回其要求被告退还定金的诉讼请求。
被告到庭应诉，被告辩称其并未违约，反而本案系原告方违约未按合同要求支付房款给被告。被告还在庭审中辩称其于2013年11月15日退还定金给原告时双方已讲好退还定金后双方互不追究对方责任。被告为证明其上述辩解提供了以下证据：涉案房产的《房地产权证》、申请日期为2013年7月15日的《提前还款申请书》复印件、原告已收到被告退还20万元定金的《收款收据》、国内特快专递邮件详情单及被告于2013年12月13日出具的《要求支付合同价款并承担违约责任的函》。对于被告提供的上述证据，原告的质证意见为：1、对涉案房产的《房地产权证》没有意见，被告提供的涉案房产的房地产权证可以反映出我方提供的涉案房产的《房地产权情况证明》的真实性没有问题，而且房产确实是属于被告所有，同时也证明涉案房产还未办理涂销抵押手续，还在抵押中；2、对《提前还款申请书》的真实性、关联性不予确认，原告认为被告提供的该项证据是复印件，不是原件，且被告的申请日期是2013年7月15日，而原被告双方是9月2日签定的合同；3、对《收款收据》的真实性、合法性、关联性予以确认；4、《要求支付合同价款并承担违约责任的函》是被告在2013年12月13日才发出函的，原告也是在2013年12月17日开庭前一天才收到，原告认为函上的内容及关联性、合法性不予认可，但对函的真实性没有异议。
本案中虽然被告主张原告违约，但被告未在本案中提起反诉。
在本案庭审中，被告确认至法庭辩论终结前仍未办理好涉案房产的涂销还贷手续，被告并向法庭表示“应该在一个月之内可以办好。”在本案庭审中，本院询问原告方主张的违约金是如何计算的，原告回答：“按照合同约定按照房屋总价款即（4214000元＋3106000元）×10%=732000元。”被告对此表示：“原告主张明显不符合合同约定的条件，当时签定买卖合同时是为了减低或者逃避税收才将房价约定为4214000元，而另行约定房屋装修及家电补偿款3106000元是不合法的，合同本身约定就有问题，退一万步讲，即便被告违约，我方对违约金的计算方法有异议，因为房价约定只有4214000元。”本院询问原告：“原告，你方因本案产生的损失有哪些？”，原告回答：“我方的损失主要有：1、我方向中介公司支付10万元中介费；2、由于本案交易不成导致原告产生交通费；3、在另外的地方重新购房的中介费用等损失。”原告对其主张的上述损失未提供证据证明。被告在本案庭审中另辩称原告主张的违约金过高，应当由法院予以调整。
另，原、被告均在庭审结束后向本院提交了《代理词》，被告在其提交《代理词》的同时，还提交了中国银行《新线存款历史交易明细清单》复印件一份，拟证明“被告完全有能力提交还贷，并且已经做好了准备。”
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。原、被告及中介方三方签订《存量房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
一、关于原、被告哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为原、被告哪方违约的问题。原告主张系被告未按合同约定办理涂销抵押手续，致使合同无法继续履行；被告则主张系原告未按合同约定支付房款，且被告退还定金后双方曾约定互不追究对方责任。因被告未有证据证明双方签订合同后三日内向抵押银行办理申请提前还贷手续，且原、被告双方的证据均证实被告至今仍未办理好涉案房产的涂销抵押手续，故被告违约的事实是显而易见的；而被告为证实其主张除口头辩解外，所提供的涉案房产的《房地产权证》反而证明了原告主张涉案房产至今未办妥提前还贷手续的事实，被告另提供的《提前还款申请书》显示的申请日期为双方签订合同前的2013年7月15日，且该申请书为复印件，原告对被告提供的该项证据也不予认可，故被告提供的该项证据依法不应予以采信。被告的辩解无证据支持，缺乏事实和法律依据，亦与常理不符。另从被告庭后提交的中国银行《新线存款历史交易明细清单》来看，被告时至今日仍然只是“做好了准备”，并未有实际按合同履行义务，早已远远的超出了合同约定的履行期限。再有，在被告迟迟未有办妥涂销抵押手续的情况下，原告作为守约方享有先履行抗辩权，被告主张原告还应按合同约定支付房款没有法律依据，也不符合常理，本院对被告的此项辩解也不予支持。综上，本院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合原、被告双方所提交的证据、庭审诉辩等情况，本案应系被告违约。
二、关于房屋买卖合同解除的问题。因被告的违约导致双方交易至今未能成功，原告无法实现其合同目的，现原告作为守约方要求解除合同，本院理应予以支持。另从被告述称其于2013年11月15日退还定金给原告时双方已讲好退还定金后双方互不追究对方责任的情况来看，被告已以实际行动表示解除双方之间的房屋买卖合同，即被告也曾是同意解除房屋买卖合同的，现被告在本案中又主张继续履行合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于违约责任的承担问题。根据被告提供的《房地产权证》显示涉案房产在2008年7月14日办理抵押登记时的权利价值为5667000元，而原被告双方在2013年9月2日签订买卖合同时约定的房地产成交价为4214000元，显然原被告双方在订立合同时有规避交易税费之嫌。而根据合同条款的顺序来看，合同第九条约定的房地产成交价应是针对合同第二条约定的房屋总价4214000元。本院认为被告承担违约金既有惩罚性，也有补偿性。由于本案中原告对其因被告违约所致具体损失证据不足，且被告也主张约定的违约金过高，故本院从公平合理原则考量，酌定被告应当按合同第二条约定的房屋出售总金额4214000元计算违约金，即被告应向原告支付违约金4214000元＊10%=421400元。
另，原告在本案审理过程中主张被告已向其退还定金，故原告申请撤回要求被告返还定金的诉讼请求，应是原告真实意思的表示，是原告对自己民事权利的处分行为，本院应予准许。
综上所述，驳回原告孙某的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第六十九条第（四）项、第七十三条、第七十六条的规定，判决如下：
一、原告孙某与被告邓某于2013年9月2日就广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园1栋4座某房屋买卖所签订的《存量房买卖合同》予以解除。
二、被告邓某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙某支付违约金421400元。
三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
本案受理费6560元，由原告孙某负担2749元，被告邓某负担3811元。
如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡 林
二〇一四年一月七日
书记员 李永宜