山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并商终字第70号
上诉人（原审被告）太原市利康电梯销售有限公司，住所地太原市小店区学府街169号三层。
法定代表人年吉军，执行董事兼总经理。
委托代理人司岩，山西锋卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）太原升华物业公司，住所地太原市杏花岭区胜利街6号。
法定代表人裘劲松，董事长。
委托代理人辛雷，山西圣哲律师事务所律师。
上诉人太原市利康电梯销售有限公司（以下简称利康电梯销售公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2014）杏商初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人司岩，被上诉人太原升华物业公司（以下简称升华物业公司）的委托代理人辛雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月11日，太原市人民政府国有资产监督管理委员会向太原市国有资产经营公司发“关于将原太原第一毛纺织厂非经营性资产无偿划转至太原升华物业公司的批复”并国资产权（2010）238号文件，文件载明“同意将原太原第一毛纺织厂非经营性资产（含涉案房屋）依法依程序无偿划转至你公司直接管理的国有独资企业太原升华物业公司，并及时到账调整”。自此，升华物业公司成为涉案房屋的所有权人。
升华物业公司、利康电梯销售公司于2007年11月1日签订《房屋租赁契约》，合同约定：升华物业公司受太原第一毛纺厂的委托，在平等、自愿的前提下，与利康电梯销售公司达成此协议，协议约定：一、升华物业公司自愿将坐落在太原市杏花岭区胜利街6号的产权归太原第一毛纺厂的房屋（房屋建筑面积1600平方米）出租给利康电梯销售公司使用；二、租赁期限自2007年11月1日至2027年11月1日，共计20年，租金每年60万元，利康电梯销售公司每半年支付30万元，在每年元月一日、七月一日前支付；合同签订后前三个月为利康电梯销售公司的装修期间，升华物业公司不收取租金，五年后租金上涨，具体数额由双方协商确定；三、房屋租赁期间内，升华物业公司不得将房屋出卖或抵押，由此给利康电梯销售公司造成的损失由升华物业公司承担，升华物业公司保证水、电、暖正常供应；房屋租赁期间内利康电梯销售公司按照国家有关规定向升华物业公司缴纳税、电、暖等各项费用；四、任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家房屋租赁的相关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担；任何一方废止合同，应作违约处理，违约方向另一方赔偿对方直接经济损失。合同签订后，利康电梯销售公司依照合同承租上述房屋至今。2011年10月，双方签订《情况说明》，该说明约定：鉴于利康电梯销售公司租赁升华物业公司胜利街6号的高层底商商铺一事，因升华物业公司原因（商铺内消防前期未能验收；商铺未按时交付使用；商铺东面一侧围墙一直未拆除等问题），造成利康电梯销售公司不能正常出租使用房屋，给利康电梯销售公司造成了严重的经济损失，上述问题升华物业公司未能解决，故双方协定将房租减免2年，原定租金每年60万元减至每年45万元（该租金从2011年10月份开始执行，每半年支付一次，即22.5万元），直至商铺东面的围墙拆除后，双方根据市场行情另行制定租赁费。利康电梯销售公司承租涉案房屋之后，于2011年至2013年拖欠升华物业公司租金，截至2013年9月30日，利康电梯销售公司尚拖欠升华物业公司租金925000元。
2013年9月4日，升华物业公司就利康电梯销售公司所拖欠的水电费进行对账，对账结果显示截止到2013年7月，利康电梯销售公司尚欠升华物业公司水电费207167.38元，利康电梯销售公司以太原利康电梯安装工程有限公司盖章予以确认。2013年10月4日升华物业公司向涉案房屋各承租户发出通知，通知载明因利康电梯销售公司长期拖欠升华物业公司租金及水电费，升华物业公司欲与利康电梯销售公司解除租赁合同，因涉及各承租户的合同利益，特通知各承租户前往升华物业公司处进行登记。2013年11月27日针对升华物业公司2013年10月4日向各承租户发出的通知，利康电梯销售销售公司向升华物业公司发出通知，通知载明利康电梯公司认为升华物业公司诽谤利康电梯销售公司故意拖欠租金及水电费，升华物业公司的行为给利康电梯销售公司造成了779850元的损失，利康电梯销售公司要求升华物业公司立即纠正其错误，并要求从利康电梯销售公司交给升华物业公司的租金及水电费中抵扣该损失；该通知的落款及盖章均为太原利康电梯安装工程有限公司。此外，2013年11月4日，升华物业公司向利康电梯销售公司送达催收函，对利康电梯销售公司所拖欠租金及水电费进行催收，催收函载明截至2013年9月30日，利康电梯销售公司尚拖欠升华物业公司租金925000元，水电费222812.98元，若利康电梯销售公司不在收到函后30日内交清上述款项，升华物业公司将依法解除租赁合同及补充情况说明；对于该催收函利康电梯销售公司拒收，升华物业公司将其张贴留置送于利康电梯销售公司处。另查明，利康电梯销售公司于2013年2月21日因未年检被吊销营业执照。上述事实，有升华物业公司营业执照、组织机构代码证、利康电梯销售公司企业档案信息卡、《房屋租赁契约》、情况说明、催收函，升华物业公司向利康电梯销售公司送达催收函的录像、照片、太原国资委文件、通知、对账单及庭审笔录等在卷佐证。
原审判决认为，双方签订的《房屋租赁契约》及补充合同“情况说明”系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均负有诚实履行合同的义务。在升华物业公司向利康电梯销售公司交付合同项下房屋由利康电梯销售公司进行使用后，利康电梯销售公司应当依照合同约定如期向升华物业公司缴纳房屋租金及水电费。利康电梯销售公司迟延履行主要债务向升华物业公司缴纳租金及水电费，经催告后在合理期间内仍未履行，符合可以解除合同的法定情形，升华物业公司解除《房屋租赁契约》及补充合同“情况说明”的请求，予以支持。依法主合同解除后，双方之间的租赁契约终止履行，对于已经履行的租赁期间内升华物业公司应收的租金及水电费，利康电梯销售公司应当缴清。此外，利康电梯销售公司虽于2013年2月21日因未年检被吊销营业执照，然根据利康电梯销售公司与升华物业公司对账单上的盖章、利康电梯销售公司针对升华物业公司的通知复函升华物业公司的通知上的盖章及对涉案房屋进行占有使用对外分租的实际主体上来看，原审法院认定利康电梯销售公司被吊销营业执照后，主体资格仍然存在。太原利康电梯安装工程有限公司代其行使权利，太原利康电梯安装工程有限公司的行为，应视为利康电梯销售公司的行为。利康电梯销售公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响原审法院依据查明的事实，依法裁判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告太原升华物业公司与被告太原市利康电梯销售有限公司签订的《房屋租赁契约》及补充合同“情况说明”；二、被告太原市利康电梯销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原升华物业公司租金人民币925000元、水电费人民币215969元，合计1140969元；三、被告太原市利康电梯销售有限公司于本判决生效之日起三十日之内将坐落于太原市胜利街6号1-2层的房屋返还原告太原升华物业公司。
原审判决后，利康电梯销售公司不服，向本院提起上诉。诉称，原审法院审理程序违法，没有给上诉人送达起诉状和开庭传票，而进行开庭审理，作出了判决。原审判决认定事实错误，缺乏依据，上诉人从未收到过被上诉人送达的催收函，原审判决根据被上诉人的陈述错误认定上诉人收到了催收函，而解除双方的《房屋租赁契约》及补充合同“情况说明”，明显错误。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人升华物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。1、利康电梯销售公司的实际经营场所是在太原市杏花岭区胜利街6号高层一楼中户，这是无可辩驳的事实。自2008年初，上诉人就搬到此处办公，上诉人租赁我公司的1600平米门面房，水、电、暖气、物业等需要每月抄表、核对、交费，双方长期进行业务往来，上诉人在此办公是事实。在太原市杏花岭区胜利街6号高层一楼中户门口悬挂“太原利康电梯安装工程有限公司”，在室内有“利康电梯”的大背景墙。上诉人在与我公司无数次的业务往来中，一会用上诉人公司的名义，一会用“太原利康电梯安装工程有限公司”的名义，对我公司称两个公司完全是一回事，是一个单位。学府街169号上诉人登记的住所地，也是“太原利康电梯安装工程有限公司”登记的住所地。实际上该场所自2008年开始就是创维电视使用至今，上诉人早已不在此经营。原审判决后，上诉人的人员到我公司无理取闹，我公司报警后，派出所调查中他们的人员也明确认可是上诉人的人员，公司就在胜利街6号高层一楼中户。2、原审审理程序合法。原审法官到胜利街6号高层一楼中户向上诉人送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，因上诉人的工作人员拒绝签收，法官采取拍照方式记录送达过程，程序完全合法。上诉人无正当理由不到庭，法院依法缺席审理符合法律规定。本案原审判决书也是送达到该地址，也是留置送达的方式，上诉人收到了，且在上诉期限内提起了上诉，证明送达起诉状、开庭传票等文书的程序合法。3、我公司向上诉人送达催收函、合理合法。我公司向上诉人送达催收函要求其在30日内交清欠款，否则解除租赁合同，送达过程全程录像，因上诉人的人员不签收，我公司将催收函张贴到公司大门口。4、上诉人长期不支付房租和水电等费用，我公司催告后，在合理期限内仍未支付，租赁合同依法应当解除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审应予维持。
二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。二审庭审中，上诉人无新证据提交。被上诉人提交一份2013年9月9日太原利康电梯安装工程有限公司向被上诉人支付5万元的支票，因填写错误被退票，证明太原利康电梯安装工程有限公司与上诉人实际是同一企业，在涉案房屋租赁过程中，上诉人多次使用其名义，故两公司混同。上诉人对此证据质证认为与本案无关。庭审中，上诉人称曾转帐给被上诉人交过5万元水电费，被上诉人称该5万元与退票是一回事，故该款实际未付。上诉人对所欠被上诉人的租金、水电费的金额未提出异议。
另查明，从企业登记信息卡显示，上诉人利康电梯销售公司成立于2002年9月11日，登记的住所地为太原市小店区学府街169号三层，法定代表人为年吉军，股东为年吉军认缴395万元占股比98.75％，刘兰运认缴5万元，占股比1.25％。太原利康电梯安装工程有限公司成立于2007年1月30日，登记的住所地为太原市小店区学府街169号，法定代表人为刘永强，股东为刘永强认缴270万元占股比90.2％，年廷波认缴29.4万元占股比9.8％。本案双方当事人于2007年11月1日签订《房屋租赁契约》，约定上诉人租用被上诉人位于太原市胜利街6号1-2层的房屋，上诉人利康电梯销售公司的委托代理人年廷波在该契约上签名。
本院认为，一、关于原审审理程序问题，上诉人称在原审中未给其送达起诉状和开庭传票，程序违法。经查阅本案原审法院的案卷，原审法院在受理案件后向上诉人登记注册的地址太原市小店区学府街169号送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票等诉讼材料但被退回，后又向上诉人租赁使用的太原市杏花岭区胜利街6号送达。原审法院在送达起诉状等起诉材料和开庭传票与送达原审民事判决书均是太原市杏花岭区胜利街6号高层一楼中户同一地址，正门对面墙上写有“利康电梯公司”，且因此地人员拒收，原审法院审判人员留置送达并将送达过程拍照入卷。上诉人不仅收到原审判决书且在法定期限内提起上诉，现上诉人未有新的证据证明其主张，故原审法院审理程序合法。二、关于上诉人是否收到被上诉人发给其的催收函的问题，被上诉人在送达该催收函时因上诉人的人员拒收将送达过程进行全程录像拍照，送达地址仍是太原市杏花岭区胜利街6号高层一楼中户。故上诉人的上诉理由，证据不足，本院不予支持。经本院审判委员会研究决定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费54787元，由上诉人太原市利康电梯销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张俊红
审 判 员 曹轶群
代理审判员 唐 璐
二〇一四年十月十一日
书 记 员 李晔君