广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠斗法横民初字第161号
原告（反诉被告）珠海市斗门区汇成服装有限公司，住所地；珠海市斗门区。
法定代表人周月光。
委托代理人黄伟胜，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人朱夏凌，广东莱特律师事务所律师。
被告（反诉原告）闫平，曾用名上田治代，女，汉族，住中山市坦洲镇。
委托代理人徐英华，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人钟卓宁，广东大公威德律师事务所律师。
原告（反诉被告）珠海市斗门区汇成服装有限公司诉被告（反诉原告）闫平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珠海市斗门区汇成服装有限公司（以下简称汇成公司）的委托代理人朱夏凌、黄伟胜，被告（反诉原告）闫平的委托代理人徐英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汇成公司诉称：2011年5月15日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于斗门区莲洲镇平房（含门卫室，合计面积约5410平方米）出租给被告作工厂使用，租赁期为七年，每月租金2.3万元，每月5日为交租日，2011年8月5日前为装修免租期，租金自2011年8月5日开始计算，若逾期交付租金，原告有权单方面按每日加收100元的滞纳金，按日累计。若被告违约，原告可终止其租赁合同，并没收其已支付的押金及追索余下租期租金作为补偿归原告所有。合同签订后，原告依约向被告交付该厂房，被告也向原告缴纳了2011年8月至12月的租金。但自2012年1月起至2012年4月，被告开始拖欠原告的租金9.2万元。2012年5月7日，原、被告达成《补充协议书》，约定：为解决被告的经营困难，从2012年5月起，租金调整为每月1.5万元，调整期为1年，期满恢复原合同约定月租2.3万元。调整租金后，被告保证每月5日前交清1.5万元厂租。若有拖欠，愿意接受处罚，并继续按2.3万元的月租计算。之后，被告交纳了2012年6月至12月的租金，仍拖欠2012年1月至5月及2013年1月至2013年8月的租金。原告多次向被告催讨，但被告仍拖欠租金29.9万元。为避免租金损失的扩大，原告于2013年7月31日向被告发出解约通知，解除双方的合同及补充协议，并于2013年8月13日在《珠海特区报》刊登公告，再次函告被告已解除合同。被告的行为违反了合同的约定，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决被告闫平向原告汇成公司支付拖欠的租金29.9万元及滞纳金55400元，滞纳金按照100元／天计算，从2012年1月5日计至被告实际付清租金之日止。本案的诉讼费、保全费由被告承担。
原告汇成公司对其主张提交如下证据：
1.《厂房租赁合同书》及《补充协议书》，证明：一、原告向被告出租的工业厂房租金为每月2.3万元，租期从2011年5月15日至2018年5月14日止，逾期交租，原告有权单方面每日加收100元的滞纳金，按日累计。若被告违约，原告有权终止租赁合同，并没收其已支付的押金及追索余下租期租金作为补偿归原告所有；二、因被告违约，原告有权继续按原合同约定的2.3万元／月的标准计算租金；
2.《房地产权证》，证明原告有出租厂房的资格，《厂房租赁合同书》及其《补充协议书》均有效；
3.已收租金的收款收据，证明被告拖欠2012年1月至5月、2013年1月至2013年8月合计13个月租金的事实；
4.2013年7月12日催告函及其退回邮件、2013年7月18日催告函及其粘贴照片，证明原告已通过邮寄或粘贴公示等方式向被告催收支付租金，另外，也说明了原告向被告主张拖欠租金的时间和金额；
5.2013年7月31日《关于解除﹤厂房租赁合同书﹥及﹤补充协议书﹥的通知》及其邮寄单及粘贴照片、公告报纸，证明原告已于2013年7月31日解除《厂房租赁合同书》及《补充协议书》。2013年8月31日，原告通过报纸公告向被告函告已解约的事实。
被告（反诉原告）闫平辩称：一、对原告主张的拖欠租金的数额不认可，从原告盖章确认的《协议书》中可以证实原告确认拖欠的租金并不包括2012年1月到5月的租金；二、原告主张的2012年9月至12月的租金，被告已经通过银行汇款的方式支付完毕，有银行凭证作为依据。被告实际拖欠的租金为2013年的1月至6月的租金；三、被告存在欠租行为，原告在行使法定解除权的时候，应当按照法律规定的程序对被告先行催告。但原告在2013年6月22日，没有履行上述程序的情况下，单方面解除租赁协议，锁住了被告的厂房，违反了法律程序，因此是原告违约而不是被告违约。原告应当按照合同约定支付被告违约金。
原、被告于2011年5月15日签订《厂房租赁合同书》后，因原告汇成公司的厂房年久失修，被告闫平投入35万元将厂房重新装修后投入使用。2011年12月30日，原告在厂房位置成立珠海市上田节能设备制造有限公司（以下简称上田公司，为自然人独资公司），公司主要从事太阳能热水器等产品的研发、生产和销售。被告闫平为投入生产购买设备及安装花费200余万元，并一直在租赁厂房内平稳生产和销售。依照合同约定“厂内种植的果木、场地由乙方（即被告）管理和利用”。2012年5月左右，原告汇成公司向被告提出将厂内的果木挖走，并使用厂房中间的空地用于种植，被告因暂时用不到上述场地而表示同意，双方签订补充协议将合同租金由每月23000元调整为每月15000元，此后，被告按照此标准支付租金。2013年2月，上田公司因贷款事宜被骗走百万余元，资金紧缺，但仍坚持生产。原告汇成公司知情后同意被告暂缓交纳租金。为解决资金困难的问题，被告拟用上田公司的机器设备向银行贷款。原告汇成公司知悉后，于2013年6月21日单方强迫被告签订解约《协议书》。在被告闫平不同意签署的情况下，2013年6月22日，原告汇成公司的法人周月光带同其他人来到厂房，将上田公司内上班的工人赶走，并将厂房内的办公室及仓库等上锁，不允许上田公司的工人回厂上班。被告单方解除租赁合同的行为不但导致上田公司的贷款计划流产，而且在被告封厂期间，上田公司的客户返修的保温水箱无法进厂，为履行合同，上田公司不得已另行采购水箱花费235080元。该客户已向上田公司发出索赔函。2013年9月13日，原告汇成公司在没有通知被告闫平的前提下，将上田公司内的技术、财务资料及机器设备等搬出，造成被告的巨大损失。被告闫平认为，被告延付租金有正当理由，且依照合同约定即使被告拖欠租金也只需支付每日100元的滞纳金，且被告依合同约定交纳10万元的履约押金给原告，至原告实际解除合同之日止该押金足以抵扣欠付租金及滞纳金。原告未依照法律规定履行合理催告义务的前提下擅自单方解除合同，属于违法解除。被告反诉请求法院判令：一、原告汇成公司返还被告闫平押金10万元；二、原告汇成公司依照合同约定赔偿被告闫平100万元；三、原告汇成公司返还租赁厂房内的全部技术、财务资料及机器设备。本案反诉费由原告汇成公司承担。
被告（反诉原告）闫平对其答辩意见及反诉主张提交如下证据：
1.厂房租赁合同书（复印件），证明原、被告签订合同的情况，合同原件被锁在上田公司的办公室内；
2.协议书，该协议是在2013年6月22日由原告汇成公司人员陈雄方拿给被告签名，但被告不同意。证明：一、欠租的时间是2012年的9月至12月，2013年1月至6月；二、原告在租赁合同签订时已经收取了被告10万元押金，也没有在解除合同之日返还给被告；三、协议书起草的时间是2013年6月21日，在6月22日陈雄方就带人来厂里换锁。原告仅给予被告一天的催告时间，明显违反了法律规定，应赔偿被告的损失；
3.吴玉环的信用卡、证明、存款回单，证明被告是通过吴玉环的信用卡向周月光的个人银行卡支付租金，存款回单可以证明被告已支付了2012年10至12月的租金。在6月合同实际解除后，被告无需再支付相应的房租；
4.珠海市上田节能设备制造公司机器设备清单，证明原告在没有催告的情况下解除合同，并搬离、损坏相关设备，造成了被告巨大的损失；
5.索赔金及相关发票（复印件），证明在原告违法解除租赁合同后，被告无法跟相对方履行合同，造成了相对方的损失。这些损失是原告的行为造成，应当由原告承担责任。
被告闫平申请证人余英豪、黄永乐、吴玉环出庭作证。余英豪陈述，其在上田公司担任总经理职务，因公司经济困难，欠缴2013年1月至6月的租金。2013年4月，原告汇成公司派人将催交厂房租金通知书送到证人手中，事后证人曾向闫平汇报过催租的事情。证人黄永乐陈述，证人在上田公司担任电工一职。2013年6月20日左右，具体日期记不清楚，原告汇成公司的陈总带人把上田公司的办公室上锁。几天后，陈总把卷闸门的锁都更换了，工人们都无法回厂上班。证人吴玉环陈述，证人在上田公司从事财务工作，2012年5月至10月，在上田公司总经理余英豪的授意下，被告闫平将厂房租金以现金的方式交付给证人，由证人通过其私人银行账户汇入原告汇成公司法人周月光的账户。证人2012年5月才进入上田公司工作，不清楚2012年5月前的厂房租金是否已缴纳。
原告（反诉被告）汇成公司辩称：一、被告闫平违约在先，原告汇成公司有权依据租赁合同约定终止合同并没收押金10万元。其次，原告汇成公司并未违约，被告闫平诉请补偿100万元没有任何事实依据，反诉请求应予驳回。（一）被告闫平长期拖欠租金，明显构成根本违约；（二）原告汇成公司有权依据《厂房租赁合同书》第四条第5项约定以及《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定终止租赁合同，没收押金及追索余下租期租金。被告适用《厂房租赁合同》第四条第5项约定主张100万元的补偿，无任何事实依据；（三）被告闫平称其“斥巨资对租赁厂房进行装修”，也是子虚乌有，毫无依据；（四）原告汇成公司仅是正常的上门催收，从未有被告闫平所称的“单方胁迫签署解约《协议书》”及“赶走上田公司的工人”的行为。如前所述，被告生产经营一直十分困难，厂房基本上处于停工状态，因被告拖欠租金多时，经其自己申请和要求，双方达成一致意见并同意终止租赁合同，解约《协议书》就是以双方的合意草拟而成，但被告却事后反悔，一方面以各种理由和借口拒不盖章确认《协议书》的内容并拒不出面沟通联系，另一方面又继续占用厂房而拒不交租。二、如前所述，原告汇成公司因被告闫平的违约行为及无法联系的情况下，不得已才锁门，且被告闫平所称的损失不仅毫无依据，也与锁门的事实没有任何关联。被告拖欠租金多月，在其反悔拒不在解约《协议书》上盖章确认之后，原告负责人周月光发现被告的手机也停机（直至7月份仍然是停机），上门（包括到其经营的寿司店）也无法找到她本人，这才采取了锁门的措施。即便原告锁门，但被告诉称造成的损失与原告也没有任何关系。被告主张的索赔函要求索赔的对象是上田节能设备制造有限公司，并非被告本人，该索赔函与本案没有任何关联。此外，被告没有其他证据证明其主张的损失。即便海南光谱公司确实曾送回返修货物，但原告对此并不知情，且被告完全可以自行开门或者与原告取得联系后开门。同时，从该《索赔函》的内容可见，海南光谱公司于2013年6月22日仅仅系从其公司工地运至海口，正在安排发货，并未运出海南省，更未运送至反诉原告的工厂。即便法院认为此事属实，而此时，被告却选择的是“告知海南光谱公司工厂被封，无法按照之前的约定对水箱进行维修”，而不去联系原告进行沟通，因此，被告主张的损失因其自身原因造成，与原告无关。三、原告解除合同已履行合理催告义务，被告所称没有任何依据。如前所述，原告解除合同前，已采取电话、上门、书面邮寄等多种方式催告，在被告不予理睬的情况下，原告依照合同约定解除合同收回厂房。四、被告长期拖欠租金，早已停产，根本不存在其所称的“坚持生产”，而贷款更是子虚乌有，不仅无依据，也不存在因锁门而导致贷款计划流产的事实，原告多次催款无果后不得已解除合同收回厂房根本不违反合同约定。五、被告应当支付租金而未付且违约在先，原告为维护其合法权益，已依法向人民法院申请诉讼财产保全，将租赁厂房内的机器设备查封，在被告向原告清偿全部债务前，暂不能返还给被告。对于租赁厂房内的技术、财务资料一直由被告自行保管，被告也从未交付给原告，原告无法返还。同时，被告并未注明诉请原告返还的是什么技术、财务资料以及具体什么机器设备，该反诉请求不明确，理应予以驳回。
综上，被告无故拖欠租金，存在违约行为，请求法院依法驳回其全部的反诉请求。
原告汇成公司对其反诉的答辩意见提交如下证据：
1.2013年4月13日面议事宜，证明：（1）被告闫平拖欠2012年1-4月租金的事实；（2）被告闫平在租赁合同签订后不久即无法正常开展生产经营活动，租金下调至1.5万元是被告由于生产经营困难而主动提出的；
2.被告闫平于2011年11月10日签署的书面保证书，证明被告在合同签订后不久即面临生产经营困难并开始拖欠租金的事实；
3.余英豪签署的催款通知书，证明原告汇成公司已于2013年4月28日通过书面催告的方式向被告催收租金，并要求被告在2013年5月30日前付清租金，否则原告有权终止租赁合同，对此，被告也已经收到该函件并知悉不付清租金的后果。余英豪是被告公司的经理；
4.欠款通知书（复印件），证明（1）上田公司雇请的工人不足10人，车间员工更是只有5人左右，根本未正式投入生产，经营一直十分困难；（2）上田公司生产经营存在严重问题，不仅拖欠租金，还拖欠工人工资达数月之久，达到10万多元。
原、被告提交的证据经过庭审质证及辩证，本院认为，原告为证明其本诉提交的证据及针对被告反诉提交的证据1、2、3，被告提交的证据3来源合法、内容真实且与本案存在关联性，本院予以确认。
经审理查明：2011年5月15日，原告汇成公司与被告闫平（又名上田治代）签订一份《厂房租赁合同书》，约定原告汇成公司将位于斗门区莲洲镇平房出租给被告闫平作工厂使用，出租厂房面积约5410平方米，其中主厂房约3900平方米、仓库约860平方米、盖瓦平房约650平方米。租金为每月23000元，每月的5日为交租日，逾期交租，原告有权按每日加收100元的滞纳金。租赁期为七年，由2011年5月15日起至2018年5月14日止，其中2011年7月15日前为被告进场装修期，装修期间免收租金。租金从2011年8月5日起计算。合同的租赁押金为10万元，合同期满不续租时，原告在7天内不计息一次性退回给被告。如被告未满期而要求提前终止合同时，押金不予退付。在租赁期间原告不得无故将厂房收回，如有特殊情况应与被告协商。如原告违约，则退还押金及当月余下的租金给被告，并补偿人民币100万元整给被告。被告违约，原告可终止其租赁合同，并没收其已支付的押金及追索余下租期租金作为补偿归原告所有等。原告汇成公司依约于2011年5月15日将厂房交付给被告闫平使用。被告闫平按照合同约定从2011年8月开始支付租金23000元／月至2011年12月。2011年12月30日，被告闫平在租赁厂房上成立上田节能设备有限公司，被告闫平是公司的法定代表人。2012年5月7日，因被告闫平拖欠租金，原、被告经协商签订一份《补充协议书》，被告闫平承认拖欠租金92000元，保证于2012年5月8日前支付23000元，余下69000元保证在8月底前偿还完毕。另外，为解决被告闫平的经营困难，原告同意由2012年5月开始，租金调整为每月15000元，调整期为一年，由2012年5月1日起至2013年4月底，期满后恢复原合同约定的月租23000元。租金调整后，被告保证每月5号前将厂租15000元交清，如有拖欠，愿意接受处罚，并继续按23000元的月租计算等。被告闫平依照《补充协议书》的约定向原告交纳了2012年6月至12月的租金。从2013年1月起，被告闫平没有依约支付租金，经原告汇成公司催讨未果，2013年4月28日，原告汇成公司将催交厂房租金通知书送达给上田节能设备有限公司的经理余英豪，告知被告闫平已拖欠8个月（2012年1月至4月、2013年1月至4月）的租金152000元，要求被告闫平在2013年5月30日前交清租金，否则按照双方约定，原告汇成公司可单方终止租赁合同及追究被告闫平的违约责任等。2013年6月22日，原告汇成公司仍未收到被告闫平拖欠的租金，故派人到租赁厂房将厂房上锁。直至原告起诉之日，被告闫平尚未将厂房移交给原告汇成公司。
原告汇成公司起诉后，向本院申请对被告闫平的财产进行保全。经审查，本院作出民事裁定书，裁定对租赁厂房内的机器设备进行查封。
本院认为：关于合同解除的问题。原告汇成公司是涉案厂房的产权人，其与被告闫平签订的《厂房租赁合同书》及《补充协议书》是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制规定，是合法、有效的合同。原告汇成公司依约将厂房交由被告闫平使用，被告闫平应按照合同约定支付租金。被告闫平拖欠2012年1月至5月、2013年1月至2013年6月的租金，原告以口头及书面催交的方式多次向被告闫平追讨租金未果，期间双方经协商，原告体谅被告存在经营困难，自愿将租金由23000元／月降至15000元／月，但被告仍未遵守协议按时交租。原告在被告闫平存在严重违约行为的情形下，依照租赁合同第五条第5点的约定，有权单方解除租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告解除合同的行为符合上述规定，2013年6月22日，原告汇成公司派人将租赁厂房上锁，不同意继续由被告闫平使用厂房，该日为原告单方解除合同的日期，原、被告的租赁合同于该日终止。原、被告双方对解除租赁合同均不持异议。
关于被告闫平拖欠租金的问题。原、被告的租赁合同终止后，被告闫平仍应承担支付租金的违约责任。被告闫平拖欠2012年1月至5月、2013年1月至2013年6月的租金，拖欠租金为253000元（23000元／月×11个月），被告闫平应支付给原告汇成公司。虽然原告同意从2012年5月开始租金降至15000元／月，但被告闫平未按约定支付租金，故租金计算标准仍按23000元／月计算。原告主张按照23000元／月的标准计算租金11个月，本院予以采纳。双方的租赁合同终止后，被告闫平在2013年7月及8月仍实际占用厂房，并未移交给原告汇成公司，故应按照合同约定的租金标准支付占用期间的租金。原告主张2013年7月、8月的租金，本院予以支持。被告闫平共应向原告汇成公司支付租金299000元（253000元＋46000元）。被告闫平辩称其已以现金的方式支付2012年1月至5月的租金，但未向本院提交支付租金的证据，无法证实被告闫平的主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告闫平承担举证不能的不利后果，本院对被告闫平的答辩意见不予采纳。
关于滞纳金的问题。原、被告在《厂房租赁合同书》第三条第2点约定：被告应依时交付租金，逾期交付租金，出租方有权单方面按每日加收100元的滞纳金，按日累计。双方关于逾期支付租金的滞纳金达成合意，被告闫平违约后，原告主张滞纳金有合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告闫平反诉原告汇成公司退回押金10万元及赔偿100万元的问题。原、被告的合同第五条第5点明确约定，如被告违约，原告可终止其租赁合同，并没收其已支付的押金等。被告闫平拖欠租金，经原告汇成公司多次催讨仍未能支付，存在严重违约的行为。原告依据合同约定，没收押金，符合双方约定。故被告闫平反诉要求原告汇成公司退还押金10万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，依据合同第五条第5点约定，如原告违反合同约定，中途收回租赁厂房，需赔偿被告100万元。而在本案中，因为被告违反合同约定未按时交租，导致原告单方终止合同，原告本身并不存在违约行为，故被告反诉主张原告赔偿100万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告要求原告返还机器设备等的问题。被告闫平在租赁厂房上成立上田公司，被告闫平提交的证据也说明其要求原告汇成公司返还的机器设备是上田公司所有，并非其个人所有。依据租赁合同的相对性，原告汇成公司与被告闫平是租赁合同的当事人，与上田公司没有关联，被告闫平无权请求原告汇成公司返还上田公司的财产。故被告闫平并非上田公司机器设备的产权人，不具备该请求的主体资格，本院对其主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）闫平于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）珠海市斗门区汇成服装有限公司租金299000元；
二、被告（反诉原告）闫平于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）珠海市斗门区汇成服装有限公司逾期支付租金的滞纳金，滞纳金按照100元／天计算，从2012年1月5日起计至本院确定被告（反诉原告）闫平付清租金之日止；
三、驳回被告（反诉原告）闫平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6616元，保全费2292元，反诉费14700元，合计23608元，由被告闫平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 杨 瑛
人民陪审员 李根朋
人民陪审员 杨美娥
二〇一四年二月二十日
书 记 员 邹健辉