福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第1858号
原告：高琴，女，36岁，住福建省厦门市思明区。
原告：韩中振（又名韩宗振），男，42岁，住山东省嘉祥县梁宝寺镇。
原告：辛忠安，男，38岁，住福建省厦门市思明区。
原告：高成花，女，32岁，住山东省嘉祥县梁宝寺镇。
各原告共同委托代理人：林远强，福建金海湾律师事务所律师。
被告：李珊琼，女，36岁，住福建省安溪县官桥镇。
委托代理人：张志勇、李少仁，福建银江律师事务所律师。
原告高琴、韩中振、辛忠安、高成花与被告李珊琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员姚亮公开开庭进行了审理。原告高琴及各原告共同委托代理人林远强，被告李珊琼及其委托代理人张志勇、李少仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高琴、韩中振、辛忠安、高成花诉称：2004年2月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定各原告将位于厦门莱茵花园A座二层202、203室房屋及附属室外露台1**平方米的使用权出租给被告，租赁期限从2004年2月1日起至被告决定不办幼儿园为止，每月租金4500元，于每月25日支付，如被告将出租房用于非法活动，原告有权收回房屋并要求赔偿，双方如有违约，则违约方应支付10万元违约金，此外双方还就其他事项进行约定。签订合同后，原告方依约将上述房屋交付被告使用。2013年1月，原告接到房屋所在小区物业公司的通知，才知被告对租赁房屋进行二次装修时没有按规定向物业管理处报备，并将202、203室共用的消防大门拆掉，将202、203单元靠露台的外墙（承重墙）拆改为门并打空202室的厨房及卫生间。以上装修对房屋安全构成隐患。同时，被告在装修中导致露台严重漏水，影响其他业主的正常生活，引发楼下业主投诉。被告的上述行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告方现具状起诉，请求判决：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空租赁房屋并交还给原告方；3、被告支付违约金10万元；4、被告继续支付租金或占用费直至腾空租赁房屋交还原告方之日（从起诉之日起计至实际退还房屋之日，按合同租金标准4500元／月计算）；5、被告继续支付水电费、物业管理费直至腾空租赁房屋交还原告方之日。
被告李珊琼辩称：租赁房屋在出租给被告之前已用于开办幼儿园用途。《房屋租赁合同》和《真音幼儿园转让合同》系同一天签订的。按照约定，被告承诺经营期间努力完善办园条件。承租期间，从增加采光、充分利用空间及出入便利的考虑，被告将202室房屋厨房的两堵分隔墙拆除，将203室房屋厨房外墙窗改门。两套房屋均系框架结构，内外墙不是承重墙，拆除不影响建筑安全。在原告提出异议后，被告已将203室房屋厨房外墙恢复原状。事实上，原告高琴此前使用租赁房屋开办幼儿园期间也对房屋进行了改造。被告对租赁房屋的局部装修及改动系出于改善办园条件的需要，不构成违约，原告方要求解除《房屋租赁合同》缺乏依据。综上，恳请法院驳回原告方的全部诉讼请求。
经审理查明：位于厦门市湖里区金尚路258号202室房屋的登记权利人为高琴和韩中振，为共同共有。位于厦门市湖里区金尚路258号203室房屋的登记权利人为辛忠安和高成花，为共同共有。两套房屋均为钢混结构，房屋用途均为住宅。2004年1月20日前，高琴使用上述两套房屋开办厦门市湖里区真音民办幼儿园（下称真音幼儿园）。2004年1月19日，高琴与李珊琼签订《真音幼儿园转让合同》，约定高琴将其投资创办的真音幼儿园转让给李珊琼，转让费为10万元，2004年1月20日之后幼儿园的全部设备归李珊琼所有，高琴保证幼儿园自设立起至2004年2月1日前通过教育主管部门的年度审验，并在2005年第一季度年检前配合李珊琼办理幼儿园法定代表人的变更手续，李珊琼经营期间应努力完善办园条件，任何一方违约，应支付对方违约金10万元。签订合同当日，李珊琼向高琴支付了转让费10万元。同日，高琴、辛忠安作为出租人，与作为承租人的李珊琼签订《房屋租赁合同》，约定将上述两套房屋及附属室外露台出租给李珊琼，租赁期限从2004年2月1日起至李珊琼决定不办幼儿园时止；每月租金4500元，应于每月25日支付，租赁期间出租人不得以任何理由变更租金标准；如李珊琼将房屋用于非法活动或未按时交房租，则高琴、辛忠安有权收回房屋并要求赔偿；租赁期间，高琴、辛忠安不得将房屋及附属室外露台转租或出售，否则李珊琼有权要求赔偿损失；承租期间房屋的水电费、煤气费、物业管理费等日常费用由李珊琼承担；李珊琼如进行装修，应按照相关法律法规进行；任何一方违约，应支付对方违约金10万元。真音幼儿园系经登记的民办非企业法人，取得办学许可证，现法定代表人为李珊琼。截止法庭辩论终结前的房屋租金均已按时支付。
以上事实，有经庭审质证的《土地房屋权证》、《商品房购销合同》、《真音幼儿园转让合同》、《房屋租赁合同》、收条、厦湖教（2012）142号文、高琴身份信息变更情况以及当事人的陈述为证，足以认定。
本院认为：各共有人对共有财产均有管理的权利和义务。高琴、辛忠安分别作为两套房屋的共有人之一，将房屋出租收益系正当行使管理权，其他共有人对此并无提出异议，房屋也已出租多年，故高琴、辛忠安与李珊琼订立的《房屋租赁合同》对其他共有人有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《房屋租赁合同》约定租赁期限从2004年1月20日起至李珊琼决定不办幼儿园时止，系附终止期限的合同，但租赁期限最长不得超过二十年。届时如李珊琼仍需继续办幼儿园，应与出租人续订租赁合同。本案争议焦点在于：（一）李珊琼承租期间对租赁房屋做了哪些改动？（二）出租人能否据此行使合同解除权？高琴等人主张，李珊琼承租期间，对202、203室房屋的防火门进行改动，将消防通道改作办公用途，拆除202室房屋厨房和卫生间之间的两堵墙以及203室房屋厨房的外墙（承重墙），在室外露台搭建配餐室，并对房屋内的煤气、水电管道进行改动。为证明上述事实，高琴等人向本院提交了《通知书》、现场照片、对话录音、《责令改正违法行为通知书》予以佐证。李珊琼对现场照片、对话录音、《责令改正违法行为通知书》的真实性予以认可，对《通知书》的真实性和关联性有异议。李珊琼辩称，防火门没有拆除，拍照时恰好拆下喷漆，之后已重新安装；202室房屋厨房的两堵分隔墙不是承重墙，拆除仅为改善办园条件，不影响房屋使用安全；203室房屋厨房外墙被拆除的部分系窗户下的墙体，不是承重墙，已恢复原状；室外露台未作改动，露台上的配餐室系高琴当初办园时已搭建的，承租后仅更换木板；房屋内部的水电、煤气管道未作任何改动。为反驳高琴等人的主张，李珊琼提供了现场照片、对话录音、《房屋建筑学》教材及房屋平面图并申请证人程永清出庭作证，以证明：1）签订《房屋租赁合同》时房屋的状况、203室房屋厨房外墙被拆除的部分已恢复原状；2）202室房屋厨房和卫生间之间的两堵墙并非承重墙，拆除时间为2007年7、8月份，原告方早已知晓且未提出异议。高琴等人对现场照片及录音的真实性无异议，但认为照片只能反映房屋现状，不能说明出租前的情况，录音的对话中未提及李珊琼违规装修改造，不代表原告方对此无异议；对其他证据的真实性及证明对象均有异议。本院于2013年9月6日召集双方到现场勘验。从现场情况来看，203室房屋厨房外墙窗改门部分已恢复原状，202室房屋原厨房和卫生间之间的“┐”型分隔墙被拆除，202、203室房屋共用消防通道有安装木门，在通道楼梯出口处加设推拉铁闸门，室外露台设配餐室，露台上铺设海绵垫，并安装儿童游乐设施。本院认为，原、被告订立《房屋租赁合同》前，高琴已将房屋及附属露台作为开办真音幼儿园之用，后因幼儿园转让又整体出租予李珊琼，即李珊琼承租时，涉讼房屋及露台的用途已发生改变。因此，关于消防通道的铁闸门、露台的配餐室及儿童游乐设施是否李珊琼承租后加建和安装的事实争议，应由出租人即原告方举证。高琴等人提交的《通知书》和《责令改正违法行为通知书》的通知对象为房屋（或业主），没有指明二次装修或改建的时间，仅以通知落款日期并不足以证明二次装修或改建均系李珊琼所为。就现有证据，只能证明李珊琼承租期间将203室房屋厨房外墙窗改门，拆除了202室房屋厨房和卫生间之间的“┐”型室内分隔墙，并相应改造水电线路，同时更换露台配餐室的木板。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经征得出租人的同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《真音幼儿园转让合同》约定李珊琼经营期间应努力完善办园条件。在未特别说明的情况下，李珊琼认为此处的办园条件包括硬件条件即幼儿园办学场所的布局及环境，符合一般生活经验法则的通常理解。因此，李珊琼为满足房屋使用功能及改善办园条件的需要，在不变动建筑主体和承重结构的前提下，对房屋进行必要的装修作业，没有超出订立合同时当事人的本意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。依该条规定，即使承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人亦无权直接解除合同，只能要求承租人在合理期限内恢复原状，仅当承租人在合理期限内仍不恢复原状的，出租人方可行使解除权。涉讼202室房屋系钢混结构，被拆除的厨房和卫生间之间“┐”型室内隔墙从建筑学角度不属于房屋的承重结构，至于203室房屋厨房外墙窗改门部分，在高琴等人提出异议后已恢复原状，不具备法定和约定的合同解除条件。故高琴等人要求解除与李珊琼订立的《房屋租赁合同》，依据不足，本院不予支持。对返还房屋及支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。承租期间，李珊琼应按约定支付租金及相关费用。截止法庭辩论终结前，李珊琼并无拖欠租金或费用。高琴等人诉请李珊琼继续支付租金（房屋占用费）、水电费、物业管理费直至返还租赁房屋时止，系针对合同解除后续事宜的权利主张。在合同继续履行、承租人未有拖欠行为的情况下，法院不宜对尚未届期的金钱给付义务迳行判决。如今后李珊琼未按照约定履行合同义务，高琴等出租人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告高琴、韩中振、辛忠安、高成花的诉讼请求。
本案案件受理费1150元，由各原告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 姚亮
二〇一四年三月二十日
代书记员 郑杰
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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