宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第1588号
原告郭亮，男，1986年4月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
被告宁夏天都房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区开发区。
法定代表人龚涛，该公司董事长。
委托代理人闫海滨，宁夏兴业律师事务所律师。
原告郭亮与被告宁夏天都房地产有限公司（以下简称天都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。2015年6月24日，原告书面请求变更诉讼请求，本院依法准许。依法由代理审判员吴娟适用简易程序于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告郭亮，被告天都公司的委托代理人闫海滨到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理，原告郭亮，被告天都公司的委托代理人闫海滨到庭参加诉讼。本案审理中，原、被告向本院申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告郭亮诉称，原告因看到被告“家在美林中，爱在阳光里”的售楼宣传彩页后，于2012年12月28日支付首付款，2013年1月7日与被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于银川市金风区黄河路以北的阳光美林花园一期某室建筑面积为111.94平方米的商品房。合同正本约定交房日期为2014年10月31日之前，并约定了交付房屋的条件。原告按照被告的要求于2012年12月28日向被告首付人民币197723元，其余房款29万元以按揭的形式支付。但是，签订购房合同后，被告屡次违反合同相关约定。首先，被告于2013年5月23日变更了供热方式，违法变更了阳台结构形式，并且均未履行告知义务，违反了合同第十一条的约定，原告有权退房。其次，原告2015年1月30日收到被告于2015年1月28日发出的办理收房通知，原告前往收房过程中，被告仅出示了《工程竣工验收备案表》的复印件，原告要求被告出示《工程竣工验收备案表》原件及合同第九条、第十二条约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告均未能出示，并找各种理由推诿。时至今日，由于被告的种种违法和违约行为，导致原告的利益受到巨大损失。原告与被告多次当面沟通，但是被告态度恶劣，拒不承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；判令被告退还原告支付的所有购房房款487723元；判令被告退还原告已支付的购房贷款的贷款利息30822.82元（计算起始日期为2013年8月12日，截止时间为2015年6月23日，权利要求到被告给付之日）；判令被告赔偿原告已支付房款及购房贷款利息的定期存款利息20966.6元（首付款计息起始时间为：2012年12月28日，提前还款10万元的计息起始时间为：2015年1月19日，月供的计息起始时间以还款日计；计算截止时间为2015年6月23日，权利要求到被告给付之日）；判令被告支付逾期交房违约金4877.23元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：
1、《银川市商品房买卖合同》一份、补充协议一份，据以证明合同对双方权利义务进行了约定。（1）合同第23页（正本最后一页），原告如约与被告于2013年1月7日签订了商品房买卖合同，被告的变更均晚于合同签订之日。（2）合同第九条约定的房屋交付日期为2014年10月31日。住宅交付条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。（3）合同第十条中约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金。（4）合同第十一条规划、设计变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下设计变更内容送达买受人：{1}该商品房结构形式、户型、朝向；{2}供热和采暖方式；{3}公共配套设施建设数量、位置；买受人有权在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复……，出卖人未履行告知义务或在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（5）合同第十二条的约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件（《银川市新建住宅配套设施交付使用证》），并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（6）本合同第二十六条，本合同一式四份，出卖人2份，买受人2份，但是实际情况是被告以备案为由根本就没给原告合同。（7）附件一房屋平面图：从图纸可以看出阳台原设计为半封闭阳台，被告将阳台进行了变更。（8）补充协议第四条关于“通知”的有关约定第2款要求买卖双方确认本协议中约定的所有通知均采用书面形式，双方为履行本协议而发出的所有文件的有效送达方式为《新消息报》报纸公告、直接送达或者特快专递方式……（9）补充协议第六条第三行：阳台栏杆和门窗的形式、楼体外立面装饰及色彩，均以交楼时状态为准，说明原设计阳台为半封闭（只有半封闭阳台才有栏杆）。（10）补充协议第七条第2款约定：买受人承诺不得擅自封闭该房屋的阳台、露台。实际情况是被告擅自封闭了阳台。（11）该合同为银川市房屋产权交易管理中心复印件，证明被告没有按照合同约定给原告提供合同。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，仅说明合同第十条对出卖人逾期交房的责任有约定，同时补充协议第二条第一项给予了被告延期交房有90天的免责期。第十一条并没有明确约定供暖方式为集中供暖，也没有约定阳台的形式。合同第十二条通知交接时被告已经具备了房屋交接的条件。如果存在延期交房的情形，被告愿依照合同来承担违约责任，但解除合同不具备条件。
2、收款收据一份、个人一手住房贷款合同一份、中国银行借款借据一份、中国银行贷款已还款明细清单一份，据以证明（1）原告按照合同约定支付了首付款；（2）被告截止到现在还没给原告开具购房款的发票（如果开具发票，会收回收据）。（3）原告按规定履行合同并付清房款；（4）被告赔偿、退款的依据。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为根据合同第七条约定，原告的第二笔29万元款项应于2013年1月30日前以商业贷款的形式付清，同时第八条第二项约定如不能成功办理贷款的，付款方式变更为一次性付款。原告的第二笔付款在2013年8月12日，已经迟延付款，违反了合同约定，应当承担相关责任。
3、阳光美林入住通知书一份、阳光美林房屋交接代收取费用清单一份，据以证明被告在不满足交房条件的情况下就给原告发入住通知书是非常不诚信、不负责任的行为，带有严重的欺骗性。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为在被告发入住通知书时房屋已经竣工验收，办理了质量保证书及使用说明书，因新建配套设施交付使用证须由政府相关部门审批，又值春节放假期间，交付使用证在2015年3月9日办理完毕。
4、视频资料三份（宁夏公共平道法制视线报道、银川电视台生活帮报、银川电视台直播银川报道），据以证明宁夏电视台新时空栏目的法治视线栏目、银川电视台的直播银川栏目以及银川电视台的生活帮栏目分别对阳光美林的违约、逾期交房、变更设计等问题做了采访报道，报道中银川市住房和城乡建设局测绘审核科科长景海波明确阐述了该小区阳台发生了变更。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为这只是电视台的一档栏目而已，无法客观证实原告所要证明的目的，更无法证实被告存在上述违约行为并导致合同无法履行，达到解除合同的条件。
5、《关于“阳光美林花园”住宅小区申请变更供热方式的批复》一份，据以证明被告与原告签订购房合同之后进行了供热方式变更，银川市供热规划领导小组办公室的批复日期为2013年5月23日，远晚于签订购房合同日期。经质证，被告对该证据的真实性无异议。需要说明被告是在2013年1月就向主管部门提出了申请，原因是原暂定的利用吉运公司锅炉房集中供暖的方式客观上无法实现，并非被告违约造成的。
6、关于阳光美林小区阳台封闭变更事宜的答复（银规函（2015）45号）一份，据以证明阳光美林小区确实进行了阳台变更，但是原告所购买的住房不在变更之列，被告是擅自封闭，属于违法变更。经质证，被告对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告无法说明该证据的合法来源，被告也无法确定其真实性。答复是针对陈钢等用户，与本案原告所购的5号楼没有必然联系。
7、宁夏政风行风网的回复二份，据以证明原告曾通过合法途径维护自身的权益，并且相关部门对以上两个变更文件及开发商的违约行为也给出了明确的答复。经质证，被告对回复一的真实性无异议，认为相关部门给出的回复意见是阳光美林小区阳台及供热方式的改变不存在擅自变更的情形，变化是符合相关规定的。对回复二的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法确定该份回复的来源及真实性。如果被告存在违约行为，愿按合同约定承担相关责任，但现合同不具备解除的条件。
8、《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》一份，据以证明被告未取得《配套设施交付使用证》进行房屋交付使用是违法行为。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，被告没有权利评价政府相关部门审批所需用的时间，但房屋交接时办理了竣工验收以及质量保证书和使用说明书，同时补充协议给予了被告延期交房90天的免责期，解除合同不具备条件。
被告天都公司辩称，被告与原告签订商品房买卖合同及补充协议时未以任何形式承诺或明确供暖方式为集中供暖，阳光美林小区所处位置客观上无法采取集中供暖方式，被告按照相关主管部门的审批采取了壁挂取暖方式并不违反双方约定；考虑到银川市的天气特点以及小区业主的安全性及小区的整体规划，阳台的改变并不涉及房屋结构的改变；被告出售给业主郭亮的房屋具备入住条件，原告的入住权利完全能够实现；对于被告延期交房，双方所签补充协议给予了被告90天的免责期，因延期交房不产生解除合同的条件。综上，被告不同意解除合同，请求贵院依法查明事实，作出公正合理的裁判。
除上述答辩意见外，被告天都公司向法庭提交以下证据：
1、《商品房买卖合同及补充协议》一份，据以证明对于被告延期交房约定了90天的免责期，同时第十条约定如因延期交房解除合同，按买受人累计付款的1%承担违约责任，双方所签协议第十一条没有明确约定供暖方式为集中供暖，也没有约定房屋阳台为半封闭阳台。如买受人退房应按银行同期活期存款利率支付利息，双方应按合同约定行使权利，承担责任和义务。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，认为供热方式及阳台形式应在建设时就已确定，合同虽没有明确说明，但原告出示的证据中政府的审批文件中可以看出被告确实进行了变更，并且变更的日期是在双方签订商品房买卖合同之后，被告未履行告知义务。对于补充协议，签订合同时被告工作人员未出示补充协议第一页，原告是在签订主合同之后在无选择权之下在补充协议最后一页签字。第一页的签字由被告的工作人员代签。
2、住宅质量保证书、住宅使用说明书、银川市新建住宅配套设施交付使用证各一份，据以证明被告开发建设的阳光美林5号楼具备交付使用条件，可以办理交付手续，不影响原告入住权利的实现。合同解除的条件实际并不具备。经质证，原告对银川市新建住宅配套设施交付使用证的真实性无异议，但银川市新建住宅配套设施交付使用证期限是2015年3月9日，已经超出合同约定第九条之规定，被告确实晚交房。对银川住宅质量保证书、使用说明书的真实性有异议。银川住宅质量保证书、使用说明书有涂改的地方，同时证书是加盖被告自己的印章，日期可以自行填写。
3、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件各一份，据以证明因客观原因导致原来暂定的集中供暖只能采用壁挂式供暖方式，天都公司是在2013年1月18日就已经提出了申请。相关主管部门也批复同意，这行为并非违约行为，也并不导致原告入住权利不能实现，进而引起合同解除条件的成就。经质证，原告对政府的批示无异议，认为该批示的时间可以证明被告确实是在原告签订合同后作出供热方式的变更，违反了合同约定，原告有权解除购房合同。申请上只有被告的印章，日期的真实性无法证实。同时，不论被告什么时候申请，日期应以政府审批的日期为准，只有政府相关部门审批通过之后被告才有权利进行变更。
经审理查明，2013年1月7日，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的银川市金凤区黄河路以北阳光美林花园一期某房屋，建筑面积为111.94平方米，房价为487723元。交房时间为2014年10月31日前，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告付清全部房款之后，被告向原告寄送特快专递或报纸公告规定的交付房屋时间届满三日后即视为交付。原、被告双方签订的商品房买卖合同附补充协议一份，约定原告同意被告逾期交房及延期办理产权证免责期限为90日。原告2012年12月28日向被告首付房款197723元，合同签订后于2013年8月12日办理房屋贷款29万元。原告自2013年8月至2015年11月偿还贷款利息共计34803.12元。2015年3月9日，涉案房屋取得《银川市新建住宅交付使用证》。因被告至今未向原告交付房屋，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，原告认可其于2015年1月30日收到被告发出的收房入住通知书，但涉案房屋至今尚未交付使用。被告陈述其2015年1月28日发出的收房入住通知书，原告没有办理交接手续，现在涉案房屋仍未交付。
以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的《银川市商品房买卖合同》、补充协议、收款收据、个人一手住房贷款合同、中国银行借款借据、中国银行贷款已还款明细清单、阳光美林入住通知书、阳光美林房屋交接代收取费用清单、视频资料、《关于“阳光美林花园”住宅小区申请变更供热方式的批复》、答复、宁夏政风行风网的回复、《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》，被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、住宅质量保证书、住宅使用说明书、银川市新建住宅配套设施交付使用证、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件等在卷为凭，予以证实。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法、有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告未按合同约定于2014年10月31日前将房屋交付原告，被告构成违约。根据合同约定，被告交付涉案房屋应取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告于2015年3月9日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，达到交付房屋条件，但在符合交付房屋条件后，并未通知原告，故逾期交付房屋超过已90日，原告依据合同约定请求解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，并要求被告退还购房款487723元并支付违约金4877.23元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告因自身的原因违约，未按约向原告履行交付房屋的义务，应承担违约责任并赔偿给原告造成的损失。原被告约定的违约金过低，不足以弥补原告造成的损失，且原告主张了利息损失，依法予以相应调整，原告于2012年12月28日向被告支付首付款197723元，故自2012年12月29日至2015年5月8日（起诉之日）按照中国人民银行同期贷款利率6.15%计算利息为28650.88元（197723元×6.15%÷365天×860天），2015年5月8日之后的利息，以197723元为基数按6.15%利率计算至生效判决确定的给付期限止。原告自2013年8月至2015年11月偿还公积金贷款利息为34803.12元，利息合计63454元。被告关于解除合同条件未成就，不同意解除合同的辩解，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告郭亮与被告宁夏天都房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；
二、被告宁夏天都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭亮购房款人民币487723元，支付违约金人民币4877.23元、利息损失人民币63454元（2015年5月8日之后的利息以人民币197723元为基数，按中国人民银行贷款利率6.15%计算至生效判决确定的给付之日止。）；
三、驳回原告郭亮其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9244元，由被告宁夏天都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 吴 娟
人民陪审员 李彩虹
人民陪审员 汪淑庆
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 汪 娟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。