重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00300号
上诉人（原审被告）李学兵，男，1957年1月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
上诉人（原审被告）吴能秀（李学兵之妻），1957年12月27日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
二上诉人的共同委托代理人李川（李学兵、吴能秀之子），1984年1月26日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
二上诉人的共同委托代理人李光华，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王太禄，男，1932年6月20日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）罗永会（王太禄之妻），1932年6月12日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
王太禄、罗永会共同委托代理人王兴强（王太禄、罗永会之子），1960年6月7日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
王太禄、罗永会共同委托代理人李小华（王太禄、罗永会儿媳），1966年7月2日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审被告）王兴华，男，1970年11月18日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
上诉人李学兵、吴能秀因与被上诉人王太禄、罗永会、王兴华确认合同无效纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2014）南川法民初字第01222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员张胜仙、蔡伟组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：王太禄、罗永会系夫妻关系，王兴华系王太禄、罗永会的三儿子，李学兵与吴能秀系夫妻关系。王太禄、罗永会婚后共同修建了坐落于南川区某村某组的农村房屋一栋（该房屋用地面积175.91平方米，四间排面）。2008年11月29日，王兴华与李学兵签订了《房屋买卖协议》，双方就权利人为王太禄的坐落于南川区某村某组农村房屋其中两间以及房屋前的晒坝和猪圈（猪圈权属登记人为王太禄、罗永会的二儿子王兴强）出卖给李学兵，约定房屋价款为7万元；如卖出房屋存在产权纠纷，由王兴华承担全部责任。同时，《房屋买卖协议》对违约责任、办理过户手续等事宜进行了约定。《房屋买卖协议》由邹书勤执笔，卖方（甲方）王兴华与买方（乙方）李学兵签名捺印并由李学兵妻子吴能秀以及王兴华女儿王娜作为双方家属在《房屋买卖协议》上签名捺印。同时，王兴华同胞兄弟王兴强也在《房屋买卖协议》上作为在场人签字。李学兵于买房当日向王兴华支付了房款7万元，同时与王兴华签订了《协议》一份，约定王兴华将位于单弯的田一份，位于大地坝下面的土一份出租给李学兵长期使用。诉争房屋买卖之前由王兴华居住使用，房屋买卖之后李学兵将房屋的水、电户名变更为自己名下，进行了门牌登记，也交纳了水利粮。李学兵、吴能秀的儿子李川、女儿李娅曾与罗德容因健康权纠纷引起诉讼，该案由南川区人民法院进行审理，庭审中罗永会作为罗德容的证人进行了出庭作证，其当庭陈述“被告方（指李川、李娅）买了房子后要求一个人一半，我认为水沟是潘家自己修的”。
一审法院另查明：李学兵原系农村居民家庭户口，原住址为重庆市南川区某乡某村某组，现住址为重庆市南川区某村某组某号。本案诉争房屋门牌号亦为李学兵现住址。2005年8月19日，李学兵通过派出所内移居由某硫铁矿宿舍（城镇居民家庭户口）迁入某村某组（城镇居民家庭户口），2011年5月16日通过派出所内移居由迁入现地址（城镇居民家庭户口）。吴能秀居民身份证登记住址为重庆市南川区某乡某村某组。李学兵、王兴华签订《房屋买卖协议》之前，李学兵将购买房屋的情况告知了村民小组组长邓正禄，该村没有召开村民会议或村民代表大会讨论是否同意李学兵购买房屋，《房屋买卖协议》签订时没有村、村民小组干部在场。李学兵购买了诉争房屋后，该村没有调整承包地给李学兵。《房屋买卖协议》中涉及的猪圈系王太禄、罗永会修建，权属登记人为王太禄、罗永会的二儿子王兴强，王兴强称其不主张猪圈的权利，由王太禄、罗永会自行主张猪圈的权利。一审法院在审理中向王太禄、罗永会释明，如果合同确认无效，是否主张返还房屋，王兴川表示不在本案当中主张返还房屋；李学兵当庭表示如果合同确认无效，将另案起诉相关责任人赔偿损失。
王太禄、罗永会一审诉称：我们拥有坐落于南川区某村某组的宅基地房（砖混结构，一楼一底）两间，并将该两间房屋分给了儿子王兴华居住，由王兴华出租给了李学兵，2014年3月我们从城内返回大星村，发现李学兵擅自在院坝上砌围墙，于是当场对其进行了阻止。李学兵告知我们，其已于2008年11月29日与王兴华签订《房屋买卖协议》，将该房屋和院坝购买。李学兵购买的房屋系我们所有，李学兵、王兴华无权对我们所有的房屋进行买卖，而且我们房屋土地性质属于农村宅基地，李学兵原属南川某硫铁矿退休工人，系城镇居民，没有购买宅基地房屋以及晒坝的资格，也未及时进行房屋产权变更登记，现请求依法确认李学兵与王兴华于2008年11月29日签订的《房屋买卖协议》无效。
王兴华一审答辩称：我与李学兵签订《房屋买卖协议》之前，该房屋是租给别人的，房屋产权人为我的父母，我没有经过父母的同意，在我父母不知情的情况下把房屋卖给了李学兵，房屋出卖价款为7万元，并已由我个人花销。房屋买卖双方为我与李学兵，如果协议无效，我愿意承担相应的责任。
李学兵、吴能秀一审辩称：王太禄虽没有在《房屋买卖协议》上签字，但是签订《房屋买卖协议》时，罗永会以及王太禄、罗永会的大儿子王兴龙、二儿子王兴强、三儿子王兴华及其女儿王娜均在场，而且当时罗永会也说房屋已经分给了王兴华。《房屋买卖协议》签订后，李学兵一次性支付了房屋价款7万元，罗永会及其家人对房屋价款7万元进行了现场分割。王太禄对于房屋买卖是知情的，王兴华在《房屋买卖协议》上签字是一种代理行为。李学兵与王兴华签订合同时，还向村民小组组长邓正禄请示，邓正禄没有对李学兵与王兴华之间的房屋买卖行为进行明确反对。李学兵购买该房屋时就是某村某组居民，购买了诉争房屋后又于2011年5月16日将户口迁至现地址，即购买房屋所在的村民小组。李学兵与王太禄、罗永会之间的房屋买卖是符合相关法律规定的，双方之间的买卖行为应当受到法律保护。2008年11月29日，房屋买卖交易完成后，李学兵已经实际取得了房屋所有权，买受时，房屋是一间半，其中半间是石头墙和瓦盖，也是平房，另外一间是砖混结构平房，协议上载明的一楼一底属于笔误。李学兵取得房屋权利后对房屋进行了改建，建成了砖混结构的一楼一底两间排面，同时还建了层高1.6米的假三楼。李学兵改建房屋共花费约28万元，并且对院坝外的猪圈进行了重新修建，也产生了一定的费用。虽然宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，城镇居民不得购置宅基地，但城镇居民依法将户口迁入该集体经济组织的应该除外，应当确认本案的《房屋买卖协议》有效。
一审法院认为，王兴华与李学兵所买卖的房屋占用的土地为宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分”的规定，王兴华与李学兵所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村集体土地属于农村集体组织所有，《房屋买卖协议》中诉争房屋的宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，晒坝和猪圈所占用的土地也属于农村集体组织所有，李学兵在与王兴华签订《房屋买卖协议》之前就已经属于城镇家庭居民，签订《房屋买卖协议》之后虽将户口迁移到诉争房屋所在村民小组，但其仍属城镇家庭居民，其本人或者其妻子也未取得诉争房屋所在集体经济组织成员资格，诉争房屋的权属登记至今仍未依法变更在李学兵名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”王兴华与李学兵签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应予认定无效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、王兴华与李学兵于2008年11月29日签订的《房屋买卖协议》无效。二、一审案件受理费80元，由王兴华负担。
李学兵、吴能秀不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判李学兵与王兴华于2008年11月29日签订的《房屋买卖协议》有效。事实和理由为：1、本案讼争房屋买卖发生于2008年11月29日，王太禄、罗永会现在才提起诉讼，超过了诉讼时效。2、王太禄与罗永会对我购买其房屋的事情一直知情，本案讼争房屋亦是王兴华遗赠所得，王兴华与李学兵签订《房屋买卖协议》合法。3、我们在购买本案讼争房屋后，将户口迁入了诉争房屋所在地，应属于该房屋所在地的集体经济组织成员，故本案《房屋买卖协议》应为有效。
王太禄、罗永会、王兴华答辩称：1、王太禄和罗永会对王兴华出售房屋一直不知情，故本案没有超过诉讼时效。2、本案诉争房屋的所有权人王太禄、罗用会未在《房屋买卖协议》上签字，王兴华无权出售该房屋。3、按照法律规定，只有农村户口的村民才能买卖集体土地的房屋，李学兵系城镇户口，且领取退休工资，不能购买本案讼争房屋，请求驳回李学兵、吴能秀的上诉请求，维持原判。
本院二审查明：李学兵原系某硫铁矿退休职工，每月领取2000余元退休养老金。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案当事人争议的焦点为：
一、本案是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》规定，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效一般为两年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。但该规定的两年诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权。王太禄、罗永会请求确认合同无效的诉讼请求属于形成权之诉，不应受两年诉讼时效的限制，故王太禄、罗永会提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
二、王太禄、罗永会对王兴华出售本案诉争房屋是否知情。王太禄、罗永会称其对王兴华出售本案诉争房屋一直不知情，故王兴华无权出售本案诉争房屋。本院认为，李学兵与王兴华于2008年11月29日签订《房屋买卖协议》，李学兵一家随之搬入该房屋居住至今达六年余，王太禄、罗永会所称其对该房屋的买卖不知情不符合常理。此外，罗永会在罗德容健康权纠纷案中亦出庭陈述其知晓李学兵一家买房，故王太禄、罗永会称其对王兴华出售本案诉争房屋不知情的理由不能成立。
三、王兴华与李学兵于2008年11月29日签订的《房屋买卖协议》是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，农村宅基地房屋使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，不得向非同一农村集体经济组织成员转让。同时，由于我国实行房地一体原则，房屋的转让意味着该房屋所在的土地使用权一并转让，故农村宅基地上的房屋亦不得向非同一集体经济组织的成员转让。本案中，李学兵在签订《房屋买卖协议》时系城镇户口，其虽在签订《房屋买卖协议》后将其户口迁入了讼争房屋所在地，但户口性质仍属城镇居民，其主要生活来源亦非务农所得，故李学兵并未取得该集体经济组织成员资格，其与王兴华签订的《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故王兴华与李学兵于2008年11月29日签订的《房屋买卖协议》无效。对于合同无效后返还财产及赔偿损失的法律后果，当事人可另案予以主张。
综上所述，李学兵、吴能秀关于本案所涉《房屋买卖协议》有效的上诉理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李学兵、吴能秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 张胜仙
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 余婷婷