广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民终字第60号
上诉人（一审被告）广西崇左市XX汽车销售有限公司（其他资料省略）。
法定代表人朱XX（其他资料省略）。
委托代理人李XX（其他资料省略）。
被上诉人（一审原告）陆XX（其他资料省略）。
委托代理人黄X（其他资料省略）。
上诉人广西崇左市XX汽车销售有限公司（以下简称XX公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁明县人民法院（2012）宁民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月14日受理后，依法组成由审判员黄飞担任审判长，审判员梁飞和代理审判员林文标参加的合议庭，于2013年4月16日公开开庭审理了本案。书记员姜小倩担任记录。上诉人XX公司的委托代理人李XX，被上诉人陆XX及其委托代理人黄X到庭参加诉讼。上诉人XX公司法定代表人朱XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年3月17日，出租人（甲方）陆XX与承租人（乙方）XX公司签订房屋租赁合同。合同约定：一、甲方出租房屋基本情况。甲方提供租赁的房屋位于宁明县汽车站对面新建楼房的一、二层租给乙方，租用面积360平米，另提供房后露天阳台35平米左右作为厨房之用（厨房建造费用由被告自行负责）。二、租赁期限和用途。1、租期自2011年4月1日至2014年3月31日，房租随行就市，一年一定。2、租赁期满前3个月，甲乙双方应就租赁期满后是否续租或解除租赁通知对方。3、该处房屋供经营使用，如果乙方要改变使用用途，需经得甲方同意。三、租金、保证金及支付方式。1、该房屋月租金为
3000元，按半年支付，乙方在上次所缴租金期满前5日向甲方支付下期租金；2、在合同签订之日，乙方应向甲方支付3000元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方。四、房屋安全管理。1、在租赁期内，除房屋结构包括墙、顶等大修项目由甲方负责外，其它如房屋门、窗、水电等附属设施及乙方装修装饰部分均由乙方负责维修，并由乙方自行承担修缮费用。……。3、乙方应合理使用其所承租的房屋及其屋内设备。如因使用不当造成房屋及设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。4、乙方对租赁房屋进行装修装饰的，必须提前与甲方协商，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿。五、权利与义务。……。4、合同终止后（含合同租赁期满或被解除等）10日内，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方。……。5、承租期间所发生的水电等费用以及营业税等均由乙方自行支付。六、违约责任。1、在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付一个月租金的违约金。2、在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还。3、乙方未按合同规定时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除合同。……。合同还约定了其他权利义务及违约责任条款。合同签订后，原告依约将楼房出租给被告使用，被告承租后依约定支付保证金3000元，并支付2011年10月至2012年3月租金18000元和2012年4、5月份租金7000元。2012年6月1日起，被告搬出租赁房屋，未与原告协商退租事宜和退还房屋钥匙。期间，被告也未支付租金给原告。2012年10月20日，被告将承租房屋的钥匙移交给原告。在出租楼房门口悬挂的“崇左市XX汽车宁明店”招牌被告已拆除。
一审法院审理认为，本案的争议焦点是：一、被告XX公司应否支付原告租金、水电费；二、被告XX公司应否给付原告违约金及滞纳金；三、被告XX公司应否支付原告陆XX的出租房屋经济损失。
一、关于被告XX公司应否支付原告陆XX租金、水电费的问题。原告与被告于2011年3月17日签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。租赁合同生效后，原、被告即受到该合同的约束，双方应按约定履行合同。双方在合同中约定：月租金为3000元，按半年支付，被告在上次所缴租金期满前5日向原告支付下期租金。被告承租房屋后，已向原告交纳租金至2012年5月31日止。之后，租金至今尚未支付，被告应按合同约定支付逾期租金及期间产生的水电费（2012年6月7日至2012年9月26日）给原告。因双方于2012年10月20日办理退租房屋手续，逾期为120天，租金为12000元，因被告支付给原告2012年4、5月份的租金7000元已超出双方约定的月租金数额，多交了租金1000元，该款项应作抵折支付逾期租金的数额，即被告付给原告逾期租金应为11000元。原告主张的水电费370元计算有误，应为356.05元（该款原告已代交），该款由被告给付原告。被告认为搬离出租屋已经与原告妻子商量过，其妻子已同意退租，但被告未提供相应证据证实，本院不予支持。
二、关于被告XX公司应否给付原告违约金及滞纳金的问题。被告于2012年6月2日擅自搬离出租屋，又未与原告协商退租事宜，租金至今尚未支付，属于被告违约，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。原告要求被告支付的违约金3000元，因双方无约定，本院不予支持。至于原告主张的滞纳金实为拖欠租金的违约金，根据双方的约定：被告未按合同规定时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），被告应向原告支付滞纳金，滞纳金为：费用×1%×逾期天数，即12000元×1%×120天=14400元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告诉请的滞纳金为9000元，是当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以确认。对于在租赁期内，原告方收到的保证金3000元，因被告的行为违约，该款应作为违约金抵折数额。
三、关于被告XX公司应否支付原告陆XX的出租房屋经济损失的问题。因原告未能举证证明被告承租房屋期间对该房屋有损害的依据，对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，无法律事实依据，本院不予支持。
本案在庭审过程中，原、被告同意解除双方于2011年3月17日签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告陆XX与被告广西崇左市XX汽车销售有限公司于2011年3月17日签订的《房屋租赁合同》于2012年10月20日解除；二、被告广西崇左市XX汽车销售有限公司支付给原告租金11000元及水电费356.05元；三、被告广西崇左市XX汽车销售有限公司向原告陆XX支付违约金6000元；四、驳回原告陆XX的其他诉讼请求。案件受理费470元，减半收取235元，由被告广西崇左市XX汽车销售有限公司负担188元，原告陆XX负担47元。
上诉人XX公司不服一审判决，上诉称，一、一审法院错误地认定如下事实，导致作出错误的判决。1、一审判决认定上诉人违约是错误的。事实是，2012年2月底，被上诉人的妻子马冰梅要求将租金从每月3000元提高至35OO元，上诉人认为租金过高且出租房面积较小，便与马冰梅协商退租，但要再租几个月等找到合适的出租房后再搬走，马冰梅同意。因为平时关于租房的事宜均是马冰梅与上诉人交涉，上诉人有理由相信马冰梅有权变更房屋租赁合同。这一事实，有上诉人在第一年租期届满后即2012年4月13日所交的4、5两个月的租金每月35OO元及2012年3月9日与另一出租人宁明汽车总站和2012年5月20日与岑国飞分别签订租赁合同可以得到佐证。上诉人和被上诉人的房屋租赁合同已由原来的定期租赁变更为不定期的房屋租赁合同。依据我国《合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期房屋租赁合同，合同当事人可以随时通知对方解除合同。本案上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同业已经过上诉人的通知被合法解除，不存在上诉人违约的情况。2、一审判决关于上诉人和被上诉人交接出租房钥匙时间的认定有误。上诉人于2012年6月2日全部搬离被上诉人的出租房，同时打电话给被上诉人及马冰梅叫其二人到上诉人的店里取回房屋钥匙，被上诉人取回钥匙，开门进入出租房检查然后又将钥匙拿回上诉人店里，强行将钥匙放回给上诉人的员工。这一现象从2012年6月2日至2012年10月22日出现了多次，直至2012年10月20日在责令上诉人员工写了一份钥匙交接证明后，才将钥匙取回不再拿回给上诉人员工；二、一审判决由上诉人承担被上诉人故意放任的扩大的损失，有违公平原则，也违反了我国《合同法》的相关规定。假设上诉人违约，上诉人2012年6月2日已经搬到新的地点营业，所有员工也搬到新的出租房居住，上诉人以实际行为表明不再履行原房屋租赁合同，对于这一点，被上诉人是明了的，其有权追究上诉人的违约责任，同时也有义务采取必要的措施包括转租等防止损失的扩大。被上诉人没有履行防止损失的扩大的义务，甚至有故意放任损失扩大的表现，依据我国《合同法》第一百一十九条规定，被上诉人的租金损失不应转嫁给上诉人承担。另，上诉人全部搬离出租房，没有再实际使用房屋，如按照原合同约定的租金计付房租，违背了民事法律公平原则；三、一审判决上诉人支付2012年6月2日以后发生的水电费，没有事实与法律依据。被上诉人提交的水电费缴费票据显示，有部分的水电费是发生在上诉人搬离出租房之后的，这部分费用不应由上诉人承担。综上，一审判决事实认定错误，法律适用不当，请二审法院依法改判。
被上诉人陆XX未作书面答辩，在二审庭审中口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人将承租房的钥匙移交给被上诉人的时间。
上诉人XX公司对争议事实的意见是一审法院认定“2012年10月20日，被告将承租房屋的钥匙移交给原告”没有事实依据。上诉人对此主张没有提供新的证据予以佐证。
被上诉人陆XX对争议事实的意见是同意一审法院认定的事实，即2012年10月20日，上诉人将承租房屋的钥匙移交给被上诉人。
本院对当事人争议事实的分析和认定：我国民诉法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人上诉否定一审法院认定“2012年10月20日，被告将承租房屋的钥匙移交给原告”的事实，而在一、二审诉讼中，上诉人未能提供出任何证据予以佐证，对其主张本院不予采信；一审法院根据1份“大门钥匙交接证明”确认“2012年10月20日，被告将承租房屋的钥匙移交给原告。”正确，本院予以采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩意见，本案争议的焦点为：1、上诉人有无违约行为；2、被上诉人有无放任损失的扩大；3、2012年6月1日上诉人搬出租赁房到2012年10月20日交出承租房钥匙止，这期间的水电费该否由上诉人承担。
根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。换言之，依法成立的合同生效后，在合同期满前，合同当事人一方或双方要求变更或者解除合同的，必须达成一致意见；在变更或者解除合同达成一致意见之前，原合同依然合法有效。该合同在依法变更或者解除（终止）之前，即合同有效期限内对合同的当事人具有法律约束力：当事人享有并行使合同约定的权利的同时，必须全面履行合同约定的自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，虽然上诉人于2012年6月1日搬出承租房，其行为表明要解除本案租赁合同，但没有与被上诉人达成一致的口头或书面协议。被上诉人知道上诉人搬出承租房后，自2012年6月8日起至2012年9月5日止，一直短信联系、催促上诉人来人协商出租房事宜。上诉人因为业务繁忙而未派人去协商处理。为此，被上诉人于2012年9月10日向上诉人发出《告知书》，要求上诉人派人来协商处理有关出租房事宜。2012年10月19日，被上诉人委托广西花山律师事务所向上诉人发出《律师催告函》，要求解除本案租赁合同。上诉人对《告知书》和《律师催告函》的内容知晓但仍未派人去协商处理。直到2012年10月20日上诉人才将出租房的大门钥匙交给被上诉人。事实表明，上诉人于2012年6月1日搬出承租房后，自2012年6月8日起至2012年10月19日止，被上诉人一直要求上诉人派人来协商变更或者解除出租房合同事宜，但是上诉人对此未予理睬，上诉人对本案合同未得到及时的变更或者解除负有主要过错责任。因此，上诉人与被上诉人于2011年3月17日签订的本案《房屋租赁合同》合法有效，作为承租人，上诉人在本案合同生效后变更或者解除之前，有按该合同约定的时间交付租金的义务。对于租金及其支付方式，该合同约定“月租金为3000元，按半年支付，乙方（上诉人，下同）在上次所缴租金期满前5日向甲方（被上诉人，下同）支付下期租金”。上诉人支付的2011年10月至2012年3月租金18000元，符合合同约定。对于下期租金（2012年4—9月），上诉人依约理应在2012年的3月下旬一次性付清却只支付了4—5月份的租金，属于履行合同义务不符合约定，依法应认定为违约行为。按照约定，“2011年4月1日至2014年3月31日”是本案合同的有效期，在本案合同依法变更或者解除之前，在这期间内，原合同对上诉人和被上诉人仍然具有约束力。鉴于上诉人自2012年6月1日起搬出租赁房后未与被上诉人协商退租事宜的事实，根据本案合同“承租期间所发生的水电等费用以及营业税等均由乙方自行支付”的约定，到2012年10月20日上诉人交出承租房钥匙止，这期间的水电费由上诉人负担符合本案事实和上述法律规定。事实表明，上诉人主张被上诉人有放任损失扩大的事实不存在。
综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费470元，由上诉人广西崇左市XX汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 飞
审判员 梁 飞
审判员 林文标
二〇一三年六月八日
书记员 姜小倩