浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈周民初字第167号
原告：黄长顺。
委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。
被告：严均海。
原告黄长顺诉被告严均海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法由审判员徐坚锋适用简易程序进行审理。本院于2014年6月24日第一次公开开庭进行审理，原告黄长顺及其委托代理人陈迪、被告严均海到庭参加诉讼。本院于2014年7月10日第二次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决，原告黄长顺的委托代理人陈迪、被告严均海到庭参加诉讼。
原告黄长顺起诉称：2009年12月10日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定将原告坐落于慈溪市周巷镇城中村西黄103号的24间厂房及1间钢棚出租给被告，租期为2年，自2009年12月10日起至2011年12月9日止；每年的租金为100000元，按年一次性付清；租赁期满后如被告需续租，应于租赁期限截止日前30天向原告提出续租要求并提前支付租金；原、被告各用一份水表、电表。后原告将上述租赁房屋交付给被告租赁使用。期限届满后，原、被告又分别于2011年12月、2012年12月口头约定租赁期限延长至2013年12月9日止，年租金标准为110000元。2013年6月，原告通知被告房屋租赁期满后不再续租，并要求被告于2013年12月9日前搬离上述租赁房屋，但到期后被告未搬离。2013年12月10日，原告委托浙江宇邦律师事务所律师致函被告，要求被告于2013年12月20日前搬离上述租赁房屋，但被告至今仍未搬离，致酿成纠纷。现原告要求：1.被告立即腾空原告所有的位于慈溪市周巷镇城中村西黄103号的24间厂房及1间钢棚，并将上述厂房及钢棚返还给原告；2.被告支付自2013年12月10日起至实际腾空上述厂房及钢棚并将其返还给原告之日止、按年租金110000元计算的租金；3.被告按实支付至实际腾空上述厂房及钢棚并将其返还给原告之日止的水电费；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告支付自2014年1月15日起至实际腾空上述厂房及钢棚并将其返还给原告之日止、按年租金110000元计算的租金损失。
被告严均海未在法定期限内作书面答辩，在庭审中口头答辩称：对2009年12月10日双方签订协议的情况没有异议。该协议到期后被告要求再续签协议，但原告说仍按原协议履行，协议不用再签了，所以此后没再签协议；2012年度和2013年度双方约定的年租金仍为100000元，但该两年被告分别支付给原告103000元和110000元，103000元中的3000元是被告给原告买香烟吃的香烟钱，110000元中的10000元是预付给原告的水电费；2013年6月原告并没有通知被告于2013年12月9日搬离，而是同意被告继续租赁。
原告黄长顺为证明自己主张的事实成立，向本院提供了如下证据：
1.房屋租赁协议1份，证明2009年12月10日，原、被告签订房屋租赁协议，约定将原告坐落于慈溪市周巷镇城中村西黄103号的24间厂房及1间钢棚出租给被告并约定租期、租金等事项的事实。
2.国有土地使用权证、周巷镇人民政府关于同意慈溪市周巷镇长丰五金塑胶加工厂扩建厂房的批复、个体工商户营业执照、慈溪市国土局出具的情况说明各1份，证明原告系慈溪市周巷长丰五金塑胶加工厂业主，原告出租给被告的涉案厂房系原告合法所有，登记在慈溪市周巷长丰五金塑胶加工厂名下的事实。
3.农业银行电子回单复印件2份，证明2013年11月29日被告未与原告协商一致，通过慈溪市海凌电器厂（普通合伙）汇给原告一年租金110000元，原告于同年12月9日退回给慈溪市海凌电器厂（普通合伙）的事实。
4.律师函复印件、EMS快递详情单各1份，证明2013年12月10日，原告委托浙江宇邦律师事务所律师致函被告，要求被告于2013年12月20日前搬离涉案租赁房屋的事实。
被告严均海为证明自己主张的事实成立，向本院提供了如下证据：
1.收条复印件4份、房屋租赁协议复印件1份，证明被告多支付了原告租金23000元的事实。
2.照片打印件1份，证明被告租赁房屋一直漏水未修理的事实。
对原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1、2、3均无异议；对证据4律师函，被告表示记不起是否收到过。
对被告提供证据，原告的质证意见为：对证据1中的房屋租赁协议及收条的真实性没有异议，也认可2014年3月15日已收到被告支付的10000元，但对原告所主张的待证事实有异议，认为该份证据中出具时间为2011年12月5日、2012年12月9日的收条恰恰证明了双方约定的2012年、2013年的租金与原告主张的一致；对证据2，原告认为该证据与本案无关联性，且原告已没有再租房给被告，房屋是否漏水与被告无关。
对原、被告提供的证据，本院的认证意见如下：对原告提供的证据1、2、3，被告均无异议，本院予以确认；对原告提供的证据4，被告在庭审中陈述收到过该信件，故对该证据本院予以确认；对被告提供的证据1中的房屋租赁协议，原告无异议，本院予以确认；对被告提供的证据1中的收条，对出具时间为2014年3月15日的收条原告无异议，本院予以确认，而出具时间为2010年12月5日、2011年12月5日、2012年12月9日的收条均明确载明所收款项为房屋租金或房屋租赁费，故该三份收条均不能证明被告所主张的事实，本院据此认定，原、被告约定的2012年度、2013年度的年租金分别为103000元、110000元，2014年3月15日被告已向原告支付10000元；对被告提供的证据2，本院认为该证据与本案的实体处理无关，故本院不作认定。
根据本院确认的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2009年12月10日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将坐落于慈溪市周巷镇城中村西黄103号的24间厂房及1间钢棚出租给被告，租期自2009年12月10日起至2011年12月9日止；每年的租金为100000元，按年一次性付清；租赁期满后如被告需续租，应于租赁期限截止日前30天向原告提出续租要求并提前30天支付租金。后原告将上述租赁房屋交付给被告租赁使用，被告依约支付了租金。租赁期满后，双方未再签订书面协议，被告于2011年12月5日向原告支付2012年度的租金103000元，于2012年12月9日向原告支付2013年度的租金110000元，双方口头约定由被告继续租赁房屋至2013年12月9日。2013年12月10日原告委托浙江宇邦律师事务所律师致函被告，要求被告于2013年12月20日前搬离涉案租赁房屋。后被告一直未予搬离，致纠纷酿成。现原告诉至本院要求解决。
另查明，2014年3月15日被告已支付原告租金损失10000元，原、被告在庭审中均同意将该款冲抵2013年12月10日至2014年1月14日止被告应支付原告的租金损失。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同成立且有效，依法应予保护，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原、被告约定的房屋租赁期限至2013年12月9日，期满后，被告应当返还承租房屋，现被告未予返还，属违约，应承担违约责任。故原告要求被告立即腾退承租房屋并支付自2014年1月15日起至实际腾退日止按年租金110000元计算的租金损失的诉请合法，本院予以支持。原告要求被告按实支付至实际腾空并返还承租房屋日止的水电费的诉请，因原告未提供证据证明被告所欠水电费的金额，故本院不予支持。被告关于双方约定的2012年度、2013年度的年租金仍为100000元及原告同意被告2013年12月9日以后继续承租的辩称，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告严均海于本判决生效之日起十日内将承租的坐落于慈溪市周巷镇城中村西黄103号的24间厂房及1间钢棚腾退给原告黄长顺；
二、被告严均海于本判决生效之日起十日内支付原告黄长顺自2014年1月15日起至腾退日止按年租金110000元计算的租金损失；
三、驳回原告黄长顺的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费945元，本院依法收取472.50元，由被告严均海负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 徐坚锋
二〇一四年七月十日
代书记员 冯维亚
附：本判决书所适用的相关法律
一、相关法律
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。