江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6016号
上诉人（原审被告）李春霞，女，1972年2月27日生，汉族，无业。
委托代理人ＸＸ波，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高兴涛，男，1984年11月5日生，汉族，无业。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人李春霞因与被上诉人高兴涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高兴涛原审诉称，2013年7月30日，高兴涛与李春霞签订房屋租赁合同一份，约定李春霞将浦口区服装城9幢106号、107号门面房出租给高兴涛经营使用。合同期为2年，房屋押金6000元。租金第一年为60000元，第二年为66000元。2014年11月20日，高兴涛租赁的门面房被列为拆迁房屋范围。高兴涛、李春霞协商处理拆迁补偿事宜，但李春霞拒绝按照国家规定将高兴涛应得部分给予高兴涛作为补偿。为维护自身合法权益，高兴涛诉至法院，要求：1、拆迁房屋货币补偿因二层改为经营用房多补偿的费用120000元（按200000元／套计算，2套房屋合计400000元，主张其中30%）、装饰装修补偿130000元、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费1400元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元、提前搬家奖励费40000元、拆迁其他非住宅房屋设施搬运费150000元、拆迁营业用房的停业补偿费150000元，合计592310元；2、李春霞退还高兴涛房租27500元（自李春霞签订拆迁补偿协议之日起计算）、押金6000元；3、李春霞承担本案诉讼费及保全费。
李春霞原审辩称，一、拆迁并没有对高兴涛的经营造成影响，高兴涛无权要求相关拆迁补偿；二、政府发布拆迁公告后，高兴涛仍占有并使用该房屋，高兴涛要求退还租金无法律依据，且房屋押金应在合同解除时一并退还；三、高兴涛过高的诉讼费用及保全费用应由高兴涛承担。综上，请求驳回高兴涛的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年6月20日，高兴涛与案外人裴志波签订合伙协议，合伙经营餐馆。2013年7月7日，在高兴涛的见证下，裴志波与王龙签订转让协议，王龙将涉案房屋的承租权自2013年7月7日起转让给裴志波，并说明：所有装潢（除一楼地板）全部转让给裴志波，共计105000元；营业执照无偿给裴志波使用。2013年7月30日，高兴涛与李春霞签订《房屋租赁合同》，李春霞将位于本市浦口区顶山街道北圩商城9幢6号、7号（即拆迁补偿协议中的北圩商城9幢106室、107室）一至三楼共280平方米的房屋租赁给高兴涛，四楼及后厨不在出租范围，但高兴涛可以使用。租期从2013年8月18日到2015年8月17日，第一年租金为60000元／年，第二年租金为66000元／年，押金6000元。该合同还约定：“如遇政府拆迁，由乙方（高兴涛）与政府谈房屋装修赔偿费用，甲方并返还剩余房租”。合同签订以后，高兴涛按约支付李春霞租金及押金。在高兴涛承租李春霞房屋之前，李春霞确系将涉案房屋租赁给案外人王龙。
高兴涛在原审庭审中陈述其承租涉案房屋后并未对其进行装修，但已支付装修装饰转让费给案外人王龙；李春霞认为高兴涛没有对涉案房屋进行装修，不应享受该项补偿。高兴涛于2015年6月24日前往原审法院欲交还涉案房屋的钥匙给李春霞，但李春霞表示让高兴涛一直使用涉案房屋至租赁合同期满，拒绝领取钥匙。
原审另查明，2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月17日，李春霞作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了2份《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给李春霞的各项费用，具体到本案涉诉费用包括：（1）9幢106室：被拆迁房屋的货币补偿2437475元、装饰装修补偿78892元、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费800元、提前搬家奖励费47320元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费76324元、拆迁营业用房的停业补偿费152648元；（2）9幢107室：被拆迁房屋的货币补偿2437475元、装饰装修补偿78892元、空调拆装补助费800元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元、提前搬家奖励费47320元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费76324元、拆迁营业用房的停业补偿费152648元，两房屋合计：被拆迁房屋的货币补偿4874950元、装饰装修补偿157784元、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费1600元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元、提前搬家奖励费94640元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费152648元、拆迁营业用房的停业补偿费305296元。另李春霞在该协议中承诺：9幢106室于2015年1月2日将房屋腾空，交由拆迁办拆除；9幢107室于2015年1月1日将房屋腾空，交由拆迁办拆除。
原审庭审中李春霞认可高兴涛在涉案房屋中有电话一部，至于空调、电热水器、宽带，李春霞认为均系其所有。高兴涛在庭审中提交电信业务登记单以证明其在涉案房屋中装有电话及宽带。根据《浦口区房屋拆迁补偿协议》，李春霞的9幢106室、107室房屋拆迁面积总共为278.28平方米，其中住宅面积为94.64平方米，非住宅部分为183.64平方米。涉案房屋的附属设施有：电话1部、有线电视1部、空调8台、电热水器1台、宽带网1部。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。
本案中主要涉及到两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。
一、关于房屋租赁合同关系。高兴涛与李春霞对合同的签订、履行以及房租、押金交纳等事实均无异议，事实上房屋租赁合同关系已经解除，双方的争议焦点在于租金计算至何日。高兴涛主张计算到李春霞签订拆迁补偿协议之日即2014年12月17日，据此认为应退还27500元；李春霞则认为同意高兴涛使用涉案房屋至合同期满，不应退还房租。原审法院认为，租金应据实计算，高兴涛于起诉后于2015年6月24日欲交还李春霞涉案房屋钥匙，李春霞拒绝受领，应视为高兴涛已履行交房义务，高兴涛不应承担此后的房屋使用费。因此，李春霞应退还高兴涛租金9945.2元（66000元／年÷365天×55天）、押金6000元，合计15945.2元。
二、关于承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。基于房屋租赁合同关系，高兴涛作为承租人主张在拆迁中的如下损失：1、拆迁房屋货币补偿因二层改为经营用房多补偿的费用120000元（按200000元／套计算，2套房屋合计400000元，主张其中30%）。原审法院认为，高兴涛承租涉案房屋后，并未实际领取营业执照，而是沿用王龙的营业执照，因此，其主张的该项费用，于法无据，原审法院不予支持。2、装饰装修补偿130000元。高兴涛认可其没有对涉案房屋进行装修，案外人转让时，装修部分已作价支付转让费，而李春霞则认为高兴涛未对涉案房屋进行装修，不应获得相应补偿。原审法院认为，高兴涛虽未对涉案房屋进行装修，但李春霞亦没有证据证明该装修系其所装修，因此，此项诉请，原审法院酌定70000元。3、拆移电话补助费310元、空调拆装补助费1400元、宽带网拆除补助费500元、电热水器拆装补助费100元。庭审中李春霞认可高兴涛在涉案房屋中有电话一部，至于空调、电热水器、宽带，李春霞认为均系其所有。原审法院认为，根据拆迁补偿协议涉案房屋认定的附属设施有：电话1部、有线电视1部、空调8台、电热水器1台、宽带网1部。高兴涛在庭审中提交电信业务登记单以证明其在涉案房屋中装有电话及宽带，对于其主张的拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费500元，原审法院予以支持。至于空调、电热水器，高兴涛没有证据证明涉案房屋中的空调系其所有，也没有证据证明涉案房屋中的空调系案外人王龙所有以及属于王龙转让给高兴涛的物品，因此，对于高兴涛主张的空调及电热水器的拆装费用，原审法院不予支持。4、提前搬家奖励费40000元。原审法院认为，根据《浦口区房屋拆迁补偿协议》，李春霞承诺：9幢106室于2015年1月2日将房屋腾空，交由拆迁办拆除；9幢107室于2015年1月1日将房屋腾空，交由拆迁办拆除。而高兴涛于2015年6月仍未交还房屋，因此，对于高兴涛的该项诉请，原审法院不予支持。5、拆迁其他非住宅房屋设施搬运费150000元、拆迁营业用房的停业补偿费150000元。原审法院认为，李春霞作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与李春霞签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有高兴涛参加，但高兴涛作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有6个月以上的时间，征收拆迁同样会影响到高兴涛的相关合法利益，因此高兴涛有权在李春霞获得的补偿款中得到相应的补偿，故对于拆迁营业用房的停业补偿费用305296元，原审法院酌定高兴涛享有50%的份额，高兴涛主张拆迁营业用房的停业补偿费150000元，原审法院予以支持。为协助李春霞履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，高兴涛有义务及时对租赁房屋的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，高兴涛腾空房屋，配合拆迁，且李春霞并无证据证明其有协助、配合高兴涛进行设施搬迁的行为。既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋的设施搬运的当事人，因此，高兴涛主张拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费150000元，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审判决：一、李春霞于判决书生效之日起五日内退还高兴涛房租及押金15945.2元，支付高兴涛装饰装修补偿70000元、拆移电话补助费310元、宽带网拆除补助费500元、拆迁营业用房的停业补偿费用150000元、非住宅房屋的设施搬运费用150000元，合计386755.2元。二、驳回高兴涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10135元，保全费3020元，合计13155元，由高兴涛负担5025元，李春霞负担8130元。
李春霞不服原审判决，向原审法院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人李春霞虽然与拆迁单位签署过《房屋拆迁补偿协议》，但该协议至今实际并未履行过，上诉人从没有获取过任何拆迁补偿钱款，原审却判决上诉人反过来支付被上诉人高兴涛拆迁补偿款，是错误的侵权逻辑。上诉人与拆迁单位签订过两份附交房时间条件的《房屋拆迁补偿协议》，分别约定于2015年1月1日和2日把房屋交付拆迁单位拆迁后，拆迁单位才会支付相应的拆迁补偿费。但为了保护被上诉人的合法租赁权，至今并未将房屋交付拆迁单位，案涉房屋一直都由被上诉人占有和使用，《房屋拆迁补偿协议》早已过期，从未实际履行过。二、上诉人与被上诉人的房屋租赁关系直到租赁合同期满，双方并未合意解除过，都在受法律保护。原审却认定被上诉人单方向法院交钥匙就视为租赁关系终止。原审法院认为被上诉人于本案诉讼中的2015年6月4日将钥匙交到法院视为己履行交房义务是错误的。三、原审在认定的装修事实错误。上诉人是房主、是出租方，被上诉人是承租方，上诉人的房屋本来就是带有装修出租的，依据举证规则，被上诉人如在租赁期间进行任何添附与装修应负有举证责任，拿出相应合法证据予以证明。上诉人与被上诉人签订的合同明确注明装修设施全部归上诉人所有，拆迁部门出具的明细表也注明拆迁补偿项目应当归上诉人所有，且被上诉人没有任何证据证明在租赁期间进行过任何装修。四、原审认定被上诉人营业损失15万是错误的。被上诉人在租赁期间没有营业执照，属于非法经营，按照拆迁相关规定非法经营收入不受法律保护，即使该非法经营要判决给被上诉人的话也应当按照比例来计算，因为在租赁期间上诉人与拆迁部门签订补偿协议以后被上诉人并没有按照日期将房屋腾空交给上诉人交付拆迁，而是一直用于经营，直到经营期结束才将房屋交给上诉人，实际上被上诉没有实际的停业期限，也就没有实际停业损失。即使按照原审法院认为其在6月24日将钥匙交到法院视为已交付，那么6月24日到合同期满只有53天时间，所以按照比例来算应当在53天范围内有停业，所以费用应当为31116元。五、原审认定发生非住宅房屋的设施搬运费15万元是错误的。依照双方签订的租赁合同明确注明住宅类装饰装修设施都为上诉人所有，被上诉人在房屋里并没有任何设施，所以不存在设施搬运费的问题。合同到期以后，被上诉人并没有任何搬运行为，被上诉人在房屋的生活用品还是上诉人通过报警的方式清理出去的，所以被上诉人对设施既无所有权，也没有对设施进行搬运。关于押金，依照双方协议押金是保证行为，是在双方合同终止以后进行交接过程中扣除相关损失水电费后剩余部分才存在返还，但是在合同期满后被上诉人并没有进行房屋交接，在上诉人收到房子后发生了水费196元、电费1136.61元，门窗短缺数个被扣款4000元等，应当将这部分扣除后再把剩余部分的押金返还。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人高兴涛辩称，一、上诉人称没有领取过拆迁补偿款，就不应当支付被上诉人的补偿费用，理由不成立。既然上诉人与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，在签订拆迁补偿协议以后上诉人就有权向拆迁部门领取拆迁补偿款。上诉人基于自身的原因不愿意去拆迁部门领取拆迁补偿款，而且表示要被上诉人将合同履行满，没有法律和事实依据。拆迁补偿款是否领取与被上诉人是否享受拆迁补偿的相关费用没有直接关系。二、双方租赁合同期满之前政府依法拆迁，依照最高院及省高院相关指导意见的规定，双方租赁合同已自动终止，不存在还需要双方协商解除的问题。三、上诉人称至今未将该房屋交给拆迁部门，这与被上诉人无关。拆迁事实发生以后被上诉人就多次与上诉人协商补偿事宜要求交付钥匙，上诉人认为如果双方合同期满后就不需要向承租人支付补偿款，一直拒不领取钥匙，迫于无奈被上诉人在诉讼过程中将该房屋钥匙交至法院，法院已多次通知上诉人领取钥匙，上诉人仍然拒绝。因此2015年6月24日被上诉人将餐厅钥匙交付给法院是迫不得已的，也是因为上诉人一直不拿钥匙才导致直到2015年6月份才将钥匙交给法院，其中的责任应该由上诉人自行承担。四、关于装修款补偿的问题，上诉人仅铺设了地板以及老吊顶，但是租赁房屋内其他装修，包括饭店包间装修、全面的装修、扶梯、门窗等均是由被上诉人之前的承租人王龙所装修的，案外人王龙将该房屋转租给被上诉人时，被上诉人支付的105000元转让费包括了王龙装修的费用，王龙也作了说明，并且房屋租赁合同第六条也明确约定如果遇政府拆迁由高兴涛与政府谈装修赔偿费用，该条款直接说明被上诉人承租房屋时的转让费用是包含了装修的，否则不需要做特别的约定。从租赁合同可以看出，除了地板、吊顶以外其他装修是案外人王龙实施，被上诉人已经支付了装修对价，因此原审法院酌定7万元装修补偿给被上诉人，并无不当。五、关于营业损失，被上诉人与案外人王龙的转让协议已经明确案外人将其营业执照交由被上诉人使用，被上诉人就没有再花费精力和金钱去变更，但并非是无营业执照。而且被上诉人一直都是以案外人名义按时纳税，作为承租人在该房屋内经营饭店，是实际经营权人，在该房屋拆迁时应当享有营业损失。至于直到2015年6月交付钥匙也是因为上诉人不愿意收钥匙，而且在拆迁以后案涉房屋地段的环境已经不适合继续经营，虽然到2015年6月才交付钥匙，但是在此之前被上诉人是不可能像未拆迁之前一样正常经营，事实上被上诉人也没有进行实际经营。六、对于非住宅房屋内设施搬运费，承租人是实际经营人，也是搬迁行为的实际实施人，开设饭店需要很多的设施设备，并非像上诉人所称没有任何的设施需要搬运，因此设施搬运费应归承租人所有。七、对于上诉人所称的房屋内损失的问题，在原审法院通知上诉人领取钥匙以后发生的损失，与被上诉人无关。对于其所称的该房屋内有水电费的问题，上诉人可以另案起诉。八、对于保证金是否退还的问题，被上诉人作为承租人并无任何违约之处，押金应当全额退还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，上诉人李春霞与被上诉人高兴涛于2013年7月30日签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“甲方房屋门窗地面瓷砖、吊顶等一切房屋设施交给乙方，经乙方确认使用。在房租到期后乙方如不续租一切设施完好交由甲方，如有损坏按市场价赔偿，必须结清应缴水电费及房屋钥匙。”
二审中，上诉人李春霞认可其已经领取拆迁补偿款390余万元，尚有50万元未领；李春霞自述其于2015年9月8日通过报警的方式把门锁砸开，对方还有些服装、瓶子放在屋内，其将东西扔掉后将房屋交给了拆迁办。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人李春霞与被上诉人高兴涛签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方在合同中约定，如遇政府拆迁，由高兴涛与政府谈房屋装修赔偿费用，李春霞并返还剩余房租。现双方当事人在承租期内遇政府拆迁，租赁合同应当终止履行，双方合同中对拆迁补偿只约定了由高兴涛商谈装修费用，应当视为双方对拆迁时如何补偿约定不明。双方因拆迁所受到的损失已经在拆迁安置补偿协议中予以补偿，承租人有权就其应得部分向出租人主张。
上诉人李春霞认为其未实际领取拆迁补偿款就不应当向被上诉人高兴涛支付，现其在原审宣判后已经领取了绝大部分补偿款，其此项上诉理由已不成立；且即使其未实际领取拆迁补偿款，如系其自身原因所致，亦不影响被上诉人向其主张相应的补偿费用，故李春霞此项上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。
上诉人李春霞认为其与被上诉人高兴涛的租赁关系持续至租赁合同期满，被上诉人将房屋钥匙交至法院不能视为履行交房义务。对此本院认为，双方的租赁合同关系因拆迁而终止，被上诉人在诉讼中将房屋钥匙交至法院，系明确表示交付房屋的意思表示，但上诉人经法院释明后明确表示要继续履行合同，不同意接收房屋钥匙。上诉人在租赁合同终止后仍要求被上诉人继续履行合同，无合同和法律依据，其拒绝受领房屋应当视为被上诉人已经履行交房义务，此后所产生的损失应由上诉人自行承担。故上诉人认为其未在租赁期间因拆迁而终止履行合同，就应当视为合同履行期满的上诉意见，本院不予采纳，原审法院据此计算上诉人应当退还被上诉人的房屋租金，符合法律规定，本院予以确认。
上诉人李春霞认为根据租赁合同第三条的约定，房屋内的一切设施均应归其所有，其房屋本就是带装修出租，原审认定上诉人承担装修的举证责任，不符合法律规定。对此本院认为，案涉房屋虽由被上诉人高兴涛与上诉人签订租赁合同，但案涉店铺系高兴涛与案外人裴志波合伙经营，而裴志波在受让该店铺时向原经营人王龙支付的转让费用中包含了案涉房屋的装修装饰。上诉人虽不认可该转让协议，并认为高兴涛并不是转让协议的受让人，但结合双方在《房屋租赁合同》第六条中关于“在遇政府拆迁时由被上诉人与政府协商装修赔偿费用”的约定，可见双方在签订合同时也是认可房屋内有部分装修应归被上诉人所有。因上诉人抗辩其系带装修出租，原审法院要求其对装修事实承担举证责任，符合法律规定；在上诉人不能充分举证的情况下，原审法院结合案件实际情况，综合酌定案涉房屋装修补偿130000元中的70000元归被上诉人所有并无不当。
上诉人李春霞认为案涉房屋内的设施所有权归其所有，原审不应认定设施搬运费15万元归被上诉人所有。对此本院认为，设施搬运费应当归实际搬运人所有，上诉人虽主张房屋内的设施归其所有，但从《房屋租赁合同》的约定来看，上诉人所有的设施应指地面瓷砖及吊顶等装饰装修，而该补偿已经在装修补偿项目中予以补偿；原审认定应归上诉人所有的空调等设施，在拆迁补偿协议中已经单列了补偿费用，与此项设施搬运费并非同一费用，而被上诉人作为案涉房屋的实际经营人，其餐饮经营设施客观上存在搬运的费用，上诉人并未提供证据证明该搬迁行为系其实施，故上诉人认为此部分补偿费用应归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人李春霞认为被上诉人系无照违法经营，不应获得停业损失补偿，且即便按原审认定的2015年6月24日为交接时间，此时距离合同期满也只有一个多月，被上诉人没有15万元的停业损失。对此本院认为，拆迁人补偿的停业损失并不是房屋本身的损失，亦非经营人的实际经营损失，而系针对经营的事实按一定比例估算的补偿费用。被上诉人借用案外人的营业执照进行经营确有不当，但并不影响对被上诉人在案涉房屋内实际经营的事实认定，而拆迁行为势必对被上诉人的经营产生影响，故拆迁补偿中的停业损失补偿应当包含对被上诉人的停业补偿，原审据此判决上诉人支付停业补偿费用的一半给被上诉人并无不当，本院予以确认。
上诉人李春霞还认为押金应当在房屋交接时扣除相关损失和水电费用，剩余部分的押金才应当返还，但此部分费用发生在原审判决之后，并未经过一审程序审理，若上诉人认为该费用系被上诉人在使用房屋期间所造成的损失或发生的费用，可另行诉讼解决。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李春霞的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10135元，由上诉人李春霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 罗程允