福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初2321号原告：代成坤，男，1965年6月27日出生，汉族，住重庆市长寿区，委托诉讼代理人：潘孝明、罗锦文，福建顺隆律师事务所律师。被告：王玉雀，女，1977年11月10日出生，汉族，住永安市，委托诉讼代理人：范丁宝、林伟忠，福建永杭律师事务所律师。第三人：永安市第三中学，住所地：永安市燕南街道南坑路22号，组织机构代码：48919735-4。法定代表人：陈威，校长。委托诉讼代理人：林逵，福建旭尧律师事务所律师。原告代成坤与被告王玉雀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，因查明案情的需要，本院根据被告王玉雀的申请，依法追加永安市第三中学为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代成坤及其委托诉讼代理人潘孝明、罗锦文、被告王玉雀及其委托诉讼代理人林伟忠、第三人永安市第三中学的委托诉讼代理人林逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代成坤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告交付的租金4800元；3、判令被告赔偿原告损失共计79531元（详见计算清单）；4、判令被告支付装修费鉴定费2000元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月1日，原告因计划开重庆小吃店，与被告签订了《租赁合同》，被告将自己经营的店面分割出约30平方米租给原告，《租赁合同》作了如下约定：一、被告将永安市南坑路22号5幢一层6号店的第9直店面约30平方米租给原告使用；二、租期从2016年3月1日起至2018年11月1日止；三、租金2016年3月1日起至2016年12月30日，每月租金1600元；四、原告租用该店面的用途为重庆小吃店。《租赁合同》签订后，原告便按合同约定一次性预交三个月的租金4800元给被告，之后依法办理了工商执照，注册登记了名称为永安市八哥酸辣粉小面小吃店的个体工商户，缴纳了八哥酸辣粉小面小吃连锁店的加盟费用，并按小吃店的经营需要及加盟店面的装修标准将店面重新装饰一新，并购置了小吃店经营需要的冰柜、风扇、碗柜、锅碗瓢盆等大量必须用品。2016年4月初，原告在精心准备后开门营业，但开业不到两周，永安三中发通知要求被告关停小吃店，并于5月13日将店面强制收回。后原告才得知，被告租赁给原告的店面系被告向永安三中租赁的，永安三中在与被告签订的《租赁合同》中明确约定：未经永安三中书面同意，被告擅自将租赁资产分割、转租、转借、调换给其他方的，永安三中有权单方面解除合同，强制收回租赁资产。原告认为，被告与原告签订《租赁合同》时未告知相关事宜，也未取得永安三中书面同意，导致原告向被告租赁的店面被收回，因被告的过错导致无法履行合同，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，应依法赔偿。王玉雀辩称，一、原告在起诉状中陈述的部分事实与实际情况不符。原告陈述永安三中于5月13日将店面强制收回与实际情况不符，永安三中至今没有将其店面强制收回，原告是由于自己的原因自己关闭店面；原告陈述其在5月份后才得知纠纷店面系永安三中租赁给答辩人，并且未经出租人永安三中同意擅自转租，该陈述与实际情况不符，答辩人在与原告签订《租赁合同》前就已经告知相关情况，并且在原告办理营业执照时，答辩人还将与永安三中的租赁合同复印一份给原告，原告当时就知道承租房屋的情况，并且自愿承担风险。二、根据永安三中发出的通知可以看出，答辩人在转租前已经告知永安三中，永安三中也未提出异议，默许答辩人的转租行为。之所以产生今天的纠纷是因为原告经营的是川味食品，产生的油烟气味刺激性大，在经营过程中又没有按《饮食业环境保护技术规范》和《饮食业油烟排放标准》的要求采取油烟净化的环境保护措施，从现场照片看，原告在厨房中使用的是一台家用抽油烟机和二台小排气扇且排气管道细小又弯弯曲曲，这必然导致排烟气不畅，产生的刺激性油烟影响楼上住户导致楼上住户投诉，因此永安三中对其提出整改要求，与答辩人的转租行为无关。三、原告的诉讼请求并没有任何合同和法律依据。答辩人在履行《租赁合同》过程中无任何违法、违约行为，原告无权要求解除合同、返还租金和赔偿损失。相反原告提出解除合同却一直占用争议店面，自2016年6月至11月已有6个月未按时缴纳租金和水电费，租金合计9600元，根据《租赁合同》的约定原告应向答辩人补交租金并支付违约金。如法院认为答辩人应当赔偿原告相应损失，也应当将原告应付的租金和违约金与赔偿款相抵扣。四、答辩人对原告提供的收条、收据、销货清单、进货清单、托运单、收款收据的真实性有异议，原告是否确实购买了这些原材料，其所提供的证据不足以证明其所主张的损失。而且这些原辅材料在原告不想开店的情况下完全可以将其转售给其他同类经营者，原告不转让而产生损失系原告的行为所造成，应当由原告自行承担责任。对于装修部分，其中一些设备仍可以继续使用，完全不应成为损失的一部分，这些设备不应计算成损失。综上所述，永安三中要求原告的店面进行整改是因为原告自身装修不善致油烟排放不符合要求，从而影响楼上住户导致住户投诉，与答辩人的转租行为无关，且店面也未被强制收回，原告主张的损失并不存在或者是由于自身原因造成，原告提供的证据也不足以证明其损失，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。永安市第三中学述称，与被告签订的合同是合法有效的，租赁用途为经营文具店。第七条第三项中约定未经第三人书面同意不得转租，同时第九条中约定如果被告违背合同的约定第三人有权收回。原告和被告签订次转租合同中，原、被告双方已经明知第三人和被告签订合同有禁转租条款，损害了第三人的利益。第三人多次要求原、被告整改，原告的损失与第三人无关。代成坤围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）：1、原告身份证；2、租赁合同；3、营业执照；4、通知；5、收条、收据、销货清单；6、收条、收据、进货清单、托运单；7、收款收据；8、被告身份证；9、鉴定费发票。王玉雀的质证意见：证据1、3、8无异议；证据2、4、5、9的真实性无异议，对原告要证明的事项有异议；证据6真实性有异议，无法确定是否都是原告购买的，是否是店铺需要的，这些配料不开店是可以转让的，造成的损失是原告的原因，不应当有被告承担；证据7真实性有异议，不是正式发票，也没有加盟公司的盖章，无法证明有委托。永安市第三中学的质证意见：对证据1、3、4的“三性”无异议；证据2不知情无法判断，证明内容有异议；证据5真实性有异议，签字印章无法核实，也没有提供正式发票；证据6-8质证意见与被告一致；证据9真实性无异议，是否采纳由法庭认定。王玉雀向本院提交如下证据：1、原告店内排油烟设施照片（6张，证明原告排油烟设施不符合要求）；2、对比照片（该店铺就在原告店铺下面第三间，对方的排油烟设备与原告不同，原告不能开店原因是原告自己造成的）。代成坤的质证意见：证据1、2在法律上与本案没有因果关系，不予质证。永安市第三中学的质证意见：对证据1、2的真实性及证明内容无异议。永安市第三中学向本院提交如下证据：1、租赁合同（证明租赁用途约定的是开文具店，有禁转租条款）；2、整改报告（证明转租店铺从事川味小吃，辛辣味很重，严重影响住户的事实）；3、通知（证明第三人多次书面、口头要求被告整改，第三人并未强制关闭出租店面，只是要求被告整改完善再经营。第三人暂停被告的营业期间是2016.5.23到2016.6.3，钥匙也交给被告，从未对原告经营的店铺进行关闭）。代成坤、王玉雀对第三人所提交证据的“三性”无异议。本院认证如下：代成坤所提交的证据1、2、3、4、8、9具备证据“三性”，予以采信。证据5、6、7的真实性无法确定，不予采信；王玉雀、永安市第三中学所提交的证据具备证据“三性”，予以采信。根据代成坤的申请，本院委托三明中信房地产土地资产评估有限公司对代成坤涉讼小吃店的装修资产进行评估，2016年8月8日，该公司出具《评估报告》，评估值为29083元。代成坤、王玉雀对评估结论无意见，永安市第三中学认为与其无关。本院对《评估报告》予以采信。本院认定事实如下：2015年11月5日，永安市第三中学与王玉雀签订《租赁合同》一份，依据该合同，永安市第三中学将永安市南坑路22号5幢一层6号店租赁给王玉雀，用途为经营文具店，租赁期限从2015年11月5日起至2018年11月5日止。《租赁合同》还规定，如果未经永安市第三中学书面同意，王玉雀擅自变更租赁资产约定用途或擅自将租赁资产分割、转租、转借、调换给其他方，永安市第三中学有权单方面解除《租赁合同》，强制收回租赁资产。2016年3月1日，王玉雀与代成坤又签订一份《租赁合同》，将其原租赁经营的永安市南坑路22号5幢一层6号店的第9直店面约30平方米经营场所转租给代成坤使用，该合同明确约定，代成坤租用该店面的用途为经营重庆小吃店。该合同还约定，2016年3月1日至2016年12月30日，每月租金为1600元，代成坤预交了三个月的租金共4800元。2016年3月14日，代成坤办理了营业执照，注册登记了名称为永安市八哥酸辣粉小面小吃店的个体工商户，并进行装修、购买经营所需物品等开业准备，2016年4月初，该店对外营业。2016年4月21日，永安市第三中学向王玉雀发出书面通知，该通知能反映以下事实：1、王玉雀为减轻店租压力，曾打电话请求永安市第三中学允许其将所租店面隔一间给亲戚开奶茶店，但转租场所并非开奶茶店，而是经营酸辣粉，因气味浓烈，楼上居民投诉强烈；2、永安市第三中学对开店的前提条件是不能经营有油烟的餐饮业及有噪音的扰民行业，为此，永安市第三中学责令王玉雀对转租经营重庆酸辣粉的店在4月30日前完成整改，整改方案有二条：王玉雀将转租店面关闭收回，继续经营文具店，或改成经营其他不会影响楼上居民正常生活的其他行业；3、若不整改，永安市第三中学将根据《租赁合同》第九条解除合同、收回店面。2016年5月6日，永安市第三中学再次书面责令王玉雀整改。2016年5月9日，王玉雀向永安市第三中学书面报告整改情况，主要措施是“严禁商户在店内加工酸辣粉等一些原材料；严格管控店内的油烟机的使用，做到油烟一律往下水道排，不影响楼上住户等”。2016年6月3日，永安市第三中学再发通知给王玉雀，该通知除了再次责令王玉雀整改外，还载明：永安市第三中学于5月23日上午，在王玉雀在场时关闭了文具店及八哥酸辣粉小面小吃店，在未达成一致意见前暂不营业；永安市第三中学还于5月27日、5月31日口头通知王玉雀在不影响他人生活的前提下可以取回锁匙开门经营；此前书面告知与本告知内容相悖的，以本告知为准。本院认为，本案争议的焦点在于王玉雀与代成坤签订的《租赁合同》是否有效及双方责任承担、损失赔偿等问题。根据永安市第三中学向王玉雀所发出的《通知》记载的内容，王玉雀向永安市第三中学申请转租的用途是给亲戚开奶茶店，而永安市第三中学同意其转租的前提条件是不能经营有油烟的餐饮业及有噪音的扰民行业，且永安市第三中学在知道王玉雀的转租行为六个月内即责令王玉雀整改，要求王玉雀将转租店面关闭收回，继续经营文具店，或改成经营其他不会影响楼上居民正常生活的其他行业。同时，永安市第三中学与王玉雀签订的《租赁合同》亦规定，王玉雀若变更租赁资产约定用途或将租赁资产转租等，应经永安市第三中学书面同意，但王玉雀未提供相关证据（即永安市第三中学不设前提条件、同意王玉雀转租租赁资产的书面答复或其他证据）。综合永安市第三中学同意王玉雀转租所设定的前提条件及转租后永安市第三中学的态度，可以认定永安市第三中学不同意王玉雀的涉案转租行为，因此，王玉雀与代成坤签订的《租赁合同》为无效合同。王玉雀向永安市第三中学申请转租的理由是为了减轻店租压力，转租店面的用途是给亲戚开奶茶店，但在与代成坤签订的《租赁合同》第五条中却约定，转租店面的用途是开重庆小吃店，即王玉雀在与代成坤签订《租赁合同》前，已明知该转租行为违背其向永安市第三中学作出的承诺及违反永安市第三中学同意其转租的前提条件。因此，其行为是导致与代成坤签订的《租赁合同》无效的主要原因，对由此产生的损害后果，其应承担主要赔偿责任。王玉雀提出签订转租合同前已将与永安市第三中学签订的租赁合同复印给代成坤，代成坤当时就知道承租房屋的情况，并且自愿承担风险，是代成坤在经营过程中没有恰当使用设施设备，才产生大量油烟及刺激气味，导致所租店面被关停，该后果与其无关的辩解，证据不足，理由不充分。但是，代成坤在签订合同时，未尽审慎审查的义务，对合同的无效及损害后果的发生应承担次要责任。承租人转租租赁物，依然是租赁合同，适用法律、司法解释等对租赁合同的规定。代成坤所主张的赔偿项目包括1、装修费33004.5元（经评估现值为29083元）；2、购买设备及配料的费用27421元；3、加盟费20000元；4、误工费3027元；5、鉴定费2000元等5项。其中对第1项装饰装修物，从其形态、用途、拆除的耗损等方面综合考虑，可认定为是形成附合的装饰装修物；第2项证据不足，且应认定为是未形成附合的装饰装修物；第3项证据不足，若真实存在，根据收款收据的内容，该费用属于“加盟技术传授费”，受益人是代成坤，应比照第2项认定处理；第4项不属于直接损失，主张赔偿没有依据。根据《最高人民法院》第九条规定,“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。王玉雀将其原经营文具店的部分店面转租给代成坤经营重庆小吃店，应视为其同意代成坤对原店面进行装饰装修。经本院询问王玉雀，其表示对代成坤的装饰装修物不予利用。因此，对代成坤所主张的第1项损失，王玉雀应赔偿20358.1元（评估现值29083元的70%），代成坤自行承担8724.9元（评估现值29083元的30%）；对代成坤所主张的第2、3、4项损失不予赔偿，涉及物品属代成坤所有，可由其自行拆除。对代成坤要求王玉雀返还租金4800的请求，本院认为，因双方签订的《租赁合同》无效，王玉雀应当返还租金，但应合理扣除代成坤占用转租租赁物期间的使用费。由于各方当事人均不能充分证明代成坤有效占用转租租赁物的期间，本院酌定王玉雀、代成坤签订《租赁合同》的时间（2016年3月1日）至永安市××中学第一次发出整改通知的时间（2016年4月21日）为代成坤有效占用转租租赁物的期间。故代成坤应承当使用费2720元（1600元/月÷30天×51天），王玉雀应返还多收的租金2080元。关于代成坤缴纳的鉴定费2000元，按过错比例，由代成坤自行承担600元，王玉雀承担1400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第九条的规定，判决如下：被告王玉雀应于本判决生效后十日内，返还原告代成坤租金2080元。被告王玉雀应于本判决生效后十日内，赔偿原告代成坤20358.1元。被告王玉雀应于本判决生效后十日内，向原告代成坤支付鉴定费1400元。驳回原告代成坤的其他诉讼请求。若被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元，减半收取1003元，由原告代成坤负担723元，被告王玉雀负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  陈斌二〇一七年七月六日书记员  陈颖附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。