湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初853号原告：陈磊，女，1969年3月4日出生，汉族，住武汉市汉口江岸区。委托诉讼代理人：辛阳，北京（大成）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张建伟，北京（大成）律师事务所律师。特别授权代理。被告：湖北广宏置业有限公司。住所地：武汉市江夏经济开发区民营工业园区**层。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：方琴，湖北中和信律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：郭健，湖北中和信律师事务所律师。一般授权代理。原告陈磊与被告湖北广宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈磊的委托代理人辛阳、张建伟，被告湖北广宏置业有限公司的委托代理人方琴、郭健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金94300元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2015年4月25日算起至提起诉讼之日即2016年11月21日，逾期交房违约金剩余部分自提起诉讼的次日算起，至具备交房条件并交付原告时止；2、判令被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2700元(已支付购房款×0.5%)并在原告收房后10日内协助原告办理房地产权属证书；3、判令被告承担交房前的物业费；4、判令被告依约承担的保修责任自原告实际收房之日起开始计算；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告拒绝交房，应承担逾期交房的违约责任。2013年，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买洪山区芷岸龙庭小区6栋2单元1202号房，房屋总价款为544686元。原告已经按照合同约定支付全部购房款。2014年7月，被告在明知房屋尚未完成规划、燃气、园林绿化等专项验收及竣工交付备案手续，配套工程尚未全部完成的情况下，强行向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》要求原告收房，原、被告就合同履行问题发生争议，原告于2015年向法院起诉维权。案件经生效判决确认，被告应承担逾期交房责任至2014年12月4日。判决生效后，原告要求被告交房，被告无合法理由明确拒绝交房，致使原告无法收房，被告应承担逾期交房的责任。二、被告违反合同产权登记约定，应承担逾期办理房产证权属证书违约金。根据合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理即：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”事实上，被告并未依约履行办理房地产初始登记义务，且因出卖人直至2014年12月方完成规划验收及竣工交付备案等办理初始登记前置程序，因此被告不可能在2014年10月30日前完成初始登记。经法院生效判决确认，被告在2015年4月15日方完成小区房屋的初始登记。被告应在2014年7月31日前完成交房，初始登记应于2014年10月30日前完成，且无法交房以及完成初始登记的责任完全在被告。被告应当承担逾期办证的违约责任并协助原告办证。根据合同约定，被告应协助原告办理房地产权属证书，提供办理权属证书时应当由开发商提供的所有资料。三、被告应承担未交房期间的物业费。根据合同附件五的前期物业费项目及价格约定“房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付”，该条还明确了物业费的收费标准。事实上，被告在2014年7月31日前拟交付的房屋并未达到交付条件，原告依法、依约拒收房屋，法院生效判决确认被告构成逾期交房后，被告拒绝交付房屋。因此，涉案房屋一直由被告实际占有，依据购房合同约定原告收房前的物业费应当由被告承担。四、被告的保修责任应当自原告收房时起算。根据合同第十七条约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”事实上，被告在2014年7月31日前房屋并不具备交付条件，且原告未收房的责任在于被告，因此，原告的房屋保修期限应自原告实际收房之日起算。综上，被告的行为已经严重违反了合同的约定，并致使原告无法依约实现房屋的使用价值，给原告造成了重大损失，被告应当承担违约责任。原告为维护合法利益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告湖北广宏置业有限公司辩称，一、被答辩人诉求逾期交房违约金，违反了民事诉讼法一事不再理原则，构成重复起诉，应依法予以驳回。2016年3月，武汉市中级人民法院就本案涉案商品房买卖合同纠纷作出民事判决书（简称：原判决），判决涉案商品房于2014年12月4日符合交付条件，答辩人支付逾期交房违约金（自2014年8月1日起至2014年12月4日止），该判决已生效。本案，被答辩人再次以答辩人逾期交房为由提起诉讼，虽本案的诉讼请求与原判决诉求并不完全相同，但被答辩人欲以本案诉讼否定原判决的判决结果，已构成了实质上的同一。因此，被答辩人就已经提起诉讼的事项在裁判生效后再次起诉，已构成重复起诉，应依法予以驳回。二、被答辩人主张答辩人拒绝交房，并承担逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。首先，2014年7月，答辩人已依约履行交付房屋的通知义务，该通知明确告知了被答辩人涉案商品房交付的时间和地点。后武汉中级人民法院认定2014年12月4日为被答辩人应收房之日，被答辩人也已明知应收房日期。据此，答辩人的通知义务已经依约履行完毕，无需再次承担通知义务。第二，原判决明确告知了答辩人、被答辩人2014年12月4日为涉案商品房的收房日。被答辩人应于认定的收房日前往办理收房手续，但被答辩人却未按期收房。答辩人为配合被答辩人收房，提供并配备了人员、场地，被答辩人不及时履行收房义务，已给答辩人造成损失，应依据合同约定承担逾期收房违约责任。第三，被答辩人主张原判决书生效后，其要求交房被拒不符合客观事实，且也未能提供合法有效证据证明，应依法承担举证不能的不利后果。三、被答辩人要求答辩人承担逾期办理房地产权属证书违约金缺乏事实和法律依据。第一，正如前述，答辩人未拒绝交房，不存在逾期交付案涉商品房违约行为，不应当承担逾期交房违约责任。第二，根据《武汉市商品房买卖合同》十六条约定，答辩人于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，并没约定为被答辩人办理房地产权属证书。被答辩人诉求缺乏合同依据。第三，根据《武汉市商品房买卖合同》约定，答辩人已于2015年3月完成房屋初始登记，既已履行完毕合同约定的产权登记义务。被答辩人2016年12月方办理房屋交付手续，其诉求逾期办理房地产权属证书违约金，显然缺乏合同依据，不符合客观事实。第四，2013年12月，武汉市住房保障和房屋管理局根据举报联名购房的请示，要求农科院核查购房人员资格，期间停止办理项目房产手续。根据《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定，因答辩人配合洪山区房管局等相关行政部门工作进行核查，无法依约办理商品房初始登记是答辩人不能够控制的原因，答辩人依约不应承担逾期办理初始登记的责任。四、被答辩人诉求答辩人承担交房前的物业费缺乏事实和法律依据。第一，物业费系被答辩人与物业管理单位之间的法律关系，与答辩人无关，答辩人非该诉求的适格被告。第二，被答辩人于2016年12月办理收房时并没有交纳收房前的物业费用，其诉求答辩人承担交房前的物业费不符合客观事实，于法无据。五、被答辩人诉求答辩人依约承担的保修责任自实际收房之日起开始计算亦缺乏事实和法律依据。按照《武汉市商品房买卖合同》第十七条约定，答辩人应自商品房交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺承担保修责任。若被答辩人逾期收房，自房屋交付之日起开始起算保修期。本案，被答辩人明知应收房之日为2014年12月4日，却迟迟不办理收房手续，依约应自交付之日起算保修期。六、应被答辩人重复诉讼、恶意延期收房，增加了答辩人诉累，造成答辩人经济损失，浪费司法资源，本案诉讼费用及与案件相关的所有费用应由被答辩人承担。综上所述，被答辩人的各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请依法予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2013年4月9日，原告(买受人）与被告（出卖人）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：原告出资购买被告投资建设的位于武汉市洪山区狮子山壕沟的芷岸龙庭第6栋2单元12层2号商品房一套，建筑面积118.41平方米，单价4600元/平方米，折合价款544686元；付款方式及期限为原告于2013年4月9日前付清首付款294686元，余款250000元申请银行贷款；交房期限为2014年7月31日前，逾期交房，原告要求继续履行合同，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金;商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告；被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，原告可退房，被告按已付房价的0.5%向原告支付违约金；为配合政府部门的行为及非被告能够控制的原因而导致逾期办理房地产权属登记的，被告不承担违约责任。合同还对交房条件、保修责任、前期物业管理等事项均作了具体约定。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款544686元。被告于交房前向原告发出了《芷岸龙庭交付通知书》，通知原告于2014年7月25日上午办理交房手续。但在交房过程中，原告认为被告交付的房屋不符合合同约定的交房条件，故拒绝收房。2015年5月，原告以被告逾期交房构成违约为由向本院起诉，要求判令：1.确认被告2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效；2.被告向原告支付逾期交房违约金43629.35元（从2014年8月1日起至2015年4月24日止）；3.被告承担全部诉讼费用。该案经本院审理认为，被告在合同约定的交房期限前，虽通过原告所在单位向原告送达《芷岸龙庭交付通知书》，通知原告于2014年7月25日上午办理交房手续，履行了通知收房义务，但其通知原告收房时，芷岸龙庭建设工程仅完成单体工程质量、消防、人防、供水设施的验收，尚未完成规划、燃气、配套设施、市政工程、及园林绿化工程验收，供电设施未经有关行业单位认可达到使用条件，因此涉案房屋在2014年7月31日前不符合合同约定的交房条件。2014年10月24日，被告办理了工程规划验收手续，该时间认定为诉争房屋已符合合同约定的交房条件。据此认定，被告在诉争房屋不符合交房条件时，即使向原告送达了房屋交付通知书，原告有权拒绝收房，被告的行为已构成逾期交房，应承担交房的违约责任。被告应从2014年8月1日起至2014年10月24日止，按每日万分之三标准向原告支付违约金。据此，本院作出（2015）鄂洪山民初字第00376号民事判决，判决:一、被告湖北广宏置业有限公司向原告陈磊支付逾期交房违约金13889.49元(已支付的购房款544686元为基数，按日万分之三从2014年8月1日起至2014年10月24日止)；二、驳回陈磊的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均不服判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院经审理认为，2014年12月4日，被告才办理完毕诉争房屋建设工程竣工验收备案手续，取得了《竣工验收备案表》，根据公平原则认定，2014年12月4日为原告应收房之日，故被告逾期交房的期限，应从2014年8月1日起计算至2014年12月4日止。一审判决将逾期交房时间计算至2014年10月24日不当，应予纠正。2016年3月17日，武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终168号民事判决。判决:一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第00376号民事判决第二项；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第00376号民事判决第一项为：湖北广宏置业有限公司向陈磊支付逾期交房违约金20589元（已支付的购房款544686元为基数，按日万分之三从2014年8月1日起至2014年12月4日止）。该案判决生效后，被告未向原告交付诉争房屋。2016年3月31日，原告等买受人前往被告设置的交房点办理房屋的交接手续遭到拒绝。2016年4月24日，原告等人以书面形式通过市长信箱反映“芷岸龙庭”项目开发企业房屋交付相关问题。同年6月23日，武汉市住房保障和房屋管理局出具了《关于肖达人反映“芷岸龙庭”项目开发企业房屋交付相关问题的答复意见书》。该意见书载明:“被告湖北广宏置业有限公司所开发建设的项目“芷岸龙庭”为“双竞双限”房，定向销售于湖北省农业科学院职工。现该项目已具备交付条件，但该开发企业未将房屋交付相关业主。针对该问题，我局洽谈了该开发企业相关负责人，该开发企业于2016年5月13日向我局提交书面情况说明称，造成延期交付的原因是以农科院为拆迁责任主体的一栋三层楼房，经多次协商，补偿标准未达成一致，影响规划验收。该开发企业表示尽快为相关业主办理房屋交付手续。我局督促该开发企业应按照合同条款约定，尽快将房屋交付给相关业主，承担相应的延期交付赔付责任，并妥善解决相关业主的诉求”。嗣后，被告于2016年12月30日将诉争房屋交付原告。2017年1月19日，原告以被告拒绝交房，应承担逾期交房、逾期办理房地产权权属证书违约责任为由起诉来院，要求判如所请。另查明，2015年4月15日，被告在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理了诉争房屋的初始登记，取得了《武汉市房屋初始登记证明》。2017年1月3日，原告从被告处领取了办理房屋产权证书所需的办证资料。本案的焦点问题:一、生效判决确定了诉争房屋的交付时间，但被告拒绝交房是否构成违约，是否还应承担逾期交房的违约责任；二、原告曾就被告逾期交房主张过违约金，在本案中再行就逾期交房主张权利是否构成重复起诉；三、被告未在约定时间办理房地产权属证书是否应承担逾期办证的违约责任；针对上述焦点问题，本院认为，一，武汉市中级人民法院(2016)鄂01民终168号民事判决中认定，诉争房屋于2014年12月4日取得了《竣工验收备案表》，符合交付使用条件，为原告应收房之日。原告的收房行为必须建立在被告的交付基础之上，被告的交付是原告收房的前提条件，没有被告的交付行为，原告的收房不可能完成。原、被告向本院提交的证据可以认定，二审判决生效后，被告未书面通知原告收房，当原告本人及媒体、相关职能部门要求被告交付诉争房屋时，被告仍不交付。被告没有因原告的诉讼行为和人民法院的裁判行为而停止违约行为。违约行为持续进行，不能因为被告在本院审理的(2015)鄂洪山民初字第00376号案件中承担逾期交房的违约责任，而放任其违约行为的发生，不承担违约责任不符合立法本意，故被告在本案中也应承担逾期交房的违约责任。二、依照《最高人民法院关于适用解释》第二百四十七条的规定，当事人就已提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效前再次起诉，同时符合下列条件，构成重复起诉:(一)本诉与前诉的当事人相同；(二)本诉与前诉的诉讼标的相同；(三)本诉与前诉的诉讼请求相同或者本诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案被告在本院审理的(2015)鄂洪山民初字第00376号案中就逾期交房主张过违约金，违约金计算期限是从2014年8月1日起至2015年4月24日，而本案违约金计算期限是从2015年4月25日起至实际交房之日止，两案的当事人虽然相同，但诉讼标的、诉讼请求均不同，该项诉讼请求也不能否定(2015)鄂洪山民初字第00376号案的裁判结果，两案系同一法律事实产生的法律关系，但不构成重复起诉。三、原、被告在合同中约定的交房时间为2014年7月31日前，并应在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，即被告应当在2014年10月29日前办理完诉争房屋的初始登记，而被告未在合同约定的期限内办理诉争房屋的初始登记。被告的违约行为导致了逾期交房、逾期办证的法律后果，但被告已对其违约行为承担了逾期交房的违约责任，同一违约行为同时承担两种违约责任，加重了被告的违约责任，与法律精神相悖。结合本案的实际情况，办理房屋初始登记的时间应为原告实际收房之日即2016年12月30日起90日内，而被告已于2015年4月15日办理了房屋初始登记，不构成逾期办证，在本案中不应承担逾期办理房产权属证书的违约责任。综上所述，本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人协商一致的真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同应为有效合同，双方当事人应信守合同，全面履行约定义务。但被告在二审判决生效后，仍不履行交房义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。根据现有证据并参照涉案合同约定的逾期交付违约金计算标准，计算的起止日期为2016年3月31日至2016年12月29日,共计274天，被告应向原告支付违约金44773元。被告已对其违约行为承担了相应的违约责任，不构成逾期办理房地产权属证书，原告要求被告承担逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持；原告已从被告处领取了办证所需的资料，被告协助办理房地产权属证书的义务已履行完毕，其要求被告协助办理房地产权属证书的诉讼请求，本院不予采信。原告要求被告承担交房前的物业费及保修责任从其实际收房之日起开始计算的诉讼请求，没有给付内容，属于确认之诉的范畴，而本案系商品房销售合同纠纷，不属本案审理的范围，应另案主张权利。被告在庭审中辩称原告主张逾期交房违约金按日万分之三的计算标准过高，要求进行调整，综合考虑被告的过错程度及给原告造成的实际损失等因素，本院不予照准。被告要求驳回原告全部诉讼请求的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北广宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈磊支付逾期交房违约金44773元(以支付的购房款544686为基数，按日万分之三从2016年3月31日起至2016年12月29日止)；二、驳回原告陈磊的其它诉讼请求。案件受理费1113元，由原告陈磊负担556.5元，被告湖北广宏置业有限公司负担556.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉费人民币1113元。收款单位全称:湖北省武汉市民航东路支路。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤诉处理。审判员 :余翠兰二〇一七年六月二十八日书记员 : 倪 旷