广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法民三初字第651号
原告罗德。
委托代理人王志强，广东卓建律师事务所律师。
被告深圳市信贤房地产开发有限公司。
法定代表人李清凉，总经理。
委托代理人郑茂举，广东深天正律师事务所律师。
原告罗德诉被告深圳市信贤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗德及其委托代理人王志强、被告委托代理人郑茂举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月14日，原告通过按揭方式认购被告位于深圳市龙岗区坂田街道五和大道与吉华路交汇处信义嘉御山X栋X层X号住宅房进行洽谈并签订了《临时定金协议》（编号：80505，以下简称“协议”）。协议签订前，被告售楼人员告诉原告，小区幼儿园在交房时就可以起用，并口头承诺赠送建筑面积20多平方米。考虑到方便小孩上学，且有面积赠送的实际优惠，原告在当天即支付临时定金人民100000元。协议约定，定金余额人民币100000元，认购方应于4天内即2014年4月18日18：00前交付发展商并签订认购书。协议签订后，原告于2014年4月18日依约到被告售楼处准备签订认购书及交付剩余定金时，就小区幼儿园何时起用、赠送面积及协议条款等事宜进行询问和协商。但根据被告售楼人员的再次介绍，原告了解到，幼儿园何时起用不能确定，赠送面积20多平米实际上为阳台的一半及花园面积（按规定这些本不能计入建筑面积，因此不能算作赠送）。另，被告出示的补充协议第二条约定，“如买方按揭不成时要求没收已支付定金及支付房价20%违约金，且买方继续通过其它方式支付剩余全部房款”。原告认为，虽然自己符合购房资格，但此条款及其它相关条款约定使双方权利义务极不平等，对买方极不公平，不合理加重了购房人按揭不成的法律风险。由于对于上述问题，被告售楼人员均不能作出合理解释，故原告要求被告公司经理出面协商，但被拒绝，最终导致双方对涉及买房的重要具体内容未能达成基本一致。因而在2014年4月18日，原告无法与被告签订认购书及支付剩余定金。此后，原告以电话及信函方式多次要求与被告就上述争议问题进行协商，并提出具体条件，但被告一直不予理睬。为此，原告不得不要求被告退还已支付的定金100000元，但被告至今未退还上述款项给原告。原告认为，被告的上述行为违反公平交易的原则。因此，为了维护原告的合法利益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方于2014年4月14日签订的《临时定金协议》；二、被告退还原告定金人民币100000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告与被告双方签订的临时定金协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有约束力；二、原告没有按约定的时间签订认购书及缴纳剩余定金，应属违约；三、被告没收原告已支付的定金既有协议约定也符合法律的规定。原告签订临时定金协议后，为了拿回定金，开始的时候是以自己的社保有问题而要求解除定金协议，在被告要求原告提供相关证据后，原告又以开办幼儿园的时间、赠送面积及补充条款不公平为由，拒绝继续履行协议，纯粹是为了单方解除协议而找借口。其中幼儿园只是该楼盘的周边配套设施，何时开办只能由政府安排，被告并没有承诺何时开学。关于赠送面积，被告售楼时也没有承诺赠送2403房之外的面积，只是在解释按照测绘的规则中，有一些是不计入面积或只计算一半，其中有空中花园及阳台，原告十分清楚该事实。在原告所提供的录音材料中，被告的售楼人员一再强调，因此被告并没有对原告作出任何承诺有另外的赠送行为。关于买卖合同的补充条款，因为该补充条款跟正式合同版本在公告栏中一起公示的，原告在买房之前也做了充分的了解，并不影响双方签订的临时定金协议的履行，更不能以此作为解除协议的法定理由。因此，原告单方中止协议是违约行为，被告有权没收已收定金，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年4月14日，原告（认购方）、被告（卖方）签订《临时定金协议》，约定原告愿意认购被告开发的深圳市龙岗区坂田街道五和大道与吉华路交汇处《信义嘉御山》X栋X层X室房屋，并交付临时定金人民币100000元；定金余额人民币100000元原告须于2014年4月18日18时交予被告并签订认购书，逾期不交或放弃认购，被告有权没收临时定金，原告对此无异议。协议备注：涉案房产认购价为人民币3534879元，付款方法为按揭。
当日，原告向被告支付了定金人民币100000元。同时，原告就涉案房产签署《延期申请》，内容为：由于本人资金周转问题，特申请延期于2014年5月13日之前交齐首付款并签署按揭合同和购房合同，并保留按时签约9.9折，2014年4月14日已交10万元定金，并于2014年4月18日交齐10万元定金，逾期未办理以上手续，开发商将不退定金。由于延期造成《商品房买卖合同》未及时签订及未及时备案的责任均由本人承担，且在《商品房买卖合同》未签订及未备案前由于政府购房政策变化、税费变化、备案要求变化等所有潜在风险及责任均由本人承担，本人同意已缴纳的所有款项被告将不予退还。
原告于2014年4月18日到被告处磋商签订认购书事宜，但双方未能达成一致意见。后原告没有再缴纳定金余额，双方亦未签订认购书。2014年4月25日，原告向被告寄送《关于认购“信义嘉御山”10栋2403号房的协商函》，就签订涉案房产合同条款与被告进行协商。2014年5月4日，原告向被告寄送《关于要求退还定金的函》。
另查，对于双方最终没有按约定签订认购书的原因与责任，原告主张是被告未就原告在购房过程中提出的疑问作出合理的解释，如能否将承诺的幼儿园使用时间、赠送的面积写入补充协议和认购书、能否就补充协议中按揭不成后的违约责任等条款双方进行协商，但被告态度强硬，拒绝协商和回复。被告主张是因原告认为房地产市场已经有降价的趋势害怕买房后有亏损，单方要求解除临时定金协议并要求返还定金。
本院认为，原、被告签订的《临时定金协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。相对商品房预售合同来说，临时定金协议的目的在于被告通过认购的方式向原告收受定金作为订立商品房买卖合同担保，临时定金协议将双方一致的意思表示先行固定下来，最终为订立正式的、条款完备的商品房预售合同创造条件。本案中，原、被告签订的《临时定金协议》仅就房产位置、销售金额及定金等基本事项进行约定，在进一步的磋商中，原告依约到被告处协商认购书内容无果，后原告向被告寄送《关于认购“信义嘉御山”10栋2403号房的协商函》，被告亦未及时进行书面回复，后双方未能就认购书主要内容达成一致意见，致双方不能继续磋商以签订认购书。被告当庭辩解收到协商函后致电给原告进行口头回复，但没有提供证据证明，本院对被告的该辩解不予采纳。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，因此，原告诉请解除双方签订的《临时定金协议》及被告返还原告定金人民币100000元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告罗德与被告深圳市信贤房地产开发有限公司于2014年4月14日签订的《临时定金协议》；
二、被告深圳市信贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告罗德返还定金人民币100000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1150元，由被告深圳市信贤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈传娇
二〇一四年八月六日
书记员 邱 萍