江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟民初字第00201号
原告左翼。
被告胡志清。
委托代理人杨蓉，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人时雪峰，江苏少平律师事务所律师。
原告左翼诉被告胡志清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员刘丽杰适用简易程序，于2015年2月15日公开开庭进行审理。原告左翼、被告胡志清的委托代理人杨蓉到庭参加诉讼。后本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年7月6日再次公开开庭进行审理，原告左翼、被告胡志清的委托代理人杨蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左翼诉称：2012年3月12日原被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于虞山镇景龙村一层约500多平方米的标准厂房转租给被告，租赁期限三年，每年租金6万，并约定了租金支付日期及违约责任。被告支付2012年租金后，原告依约将房屋交付被告使用。2013年被告未按照合同约定如期支付租金，在原告的一再催讨下，被告向原告出示多张银行汇票表示自己的货款未收回，资金暂时紧张，承诺在本年内会分批次逐步支付，并表示为了生产经营在此也做了不少投入，愿意按合同约定支付违约金，希望原告不要终止合同。原告在谅解被告的基础上同意其请求，被告也陆续多次零星支付，但半年后仍未足额支付。原告同被告多次交涉，被告表示年底货款支付等导致资金紧张，他的其他客户在年底至次年初会回款。原告在最大谅解被告的基础上，于2014年1月14日再次催讨后，被告支付了2万元。之后原告先后两次发函要求被告支付拖欠的房租及违约金，期间经核对被告尚欠租金1万元，直至2014年3月被告付清2013年租金。2013年被告逾期缴纳租金，应支付违约金15900元。原告在2014年房租应缴纳期向被告提出，被告以生意需要周转为由请求再次延付，并且保证半年内其与其他客户承兑汇票等票据都能兑现，就立即支付原告租金及违约金，希望原告体谅，在未支付期间愿意承担违约金，原告再次谅解被告。2014年8月原告向被告主张2013年违约金，2014年租金及违约金，被告表示资金不足，不能全额支付，但先把2013年违约金支付原告，并按现在能力支付部分房租，余款下月支付。随后2014年8月7日被告支付原告2万元，原告见被告履行了部分给付义务并且兑现了2013年违约金，也就同意了。随后在2014年9月10日原告要求被告支付剩余租金及违约金，被告采取推脱等方式逃避，2014年11月原告再次要求，否则要终止合同，被告又支付了1万元，并承诺最迟在2014年12月31日前付清全部款项，但被告一直未兑现。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，要求：1、判令被告按租赁合同支付2014年度租金45900元。2、判令被告向原告支付2014年度租赁合同违约金17784元（计算至2015年1月19日）。3、判令因被告不履行合同给付义务违约，终止房屋租赁合同。4、判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告表示不再主张诉讼请求第3项，合同到期后，被告继续使用房屋，故增加诉请，要求：1、判令被告支付租赁合同到期后逾期占用房屋3个月的租金15000元；2、判令被告承担逾期占用承租房屋的违约金15000元（按房租总额的100%计算）。
被告胡志清辩称：1、我方结欠原告2014年度租金3万元，但之前原告未按时交付以及未配合我方申领执照，原告同意扣减1万元租金或者租赁期限延期2个月，故实际结欠原告租金2万元；2、我方不同意支付原告违约金，因为原告先未按合同履行前期义务，故被告延期支付租金，即便有违约金，原告的主张明显过高，我方也不同意解除租赁关系；3、关于逾期使用房屋，被告逾期使用两个月是由于原告的原因导致。被告于2015年6月下旬已经搬走，并通知原告收回钥匙，是原告自己的原因导致7月份拿钥匙；4、关于逾期占用违约金，原告主张过高，不应支持；5、合同上租赁面积为500平方米，实际测量后为450平方米，其中50平米的租金差额应当返还。
经审理查明：2012年3月12日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于虞山镇景龙村一层的标准厂房（通润机电南侧），建筑面积约500平方米，位于房屋东侧，具体质量、面积以现状为准；租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金按年支付，每年6万元，先付后用，具体支付时间为：第一年租金于2012年3月12日前支付，第二年租金于2013年3月1日前支付，第三年租金于2014年3月1日前支付。租赁履约保证金5000元，于2012年3月12日前一并支付；履约保证金是对水电费等相关费用的保证和履约的保证；租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租期结束后租赁履约保证金原告须全额退还被告；原告于2012年3月15日前将房屋交付被告使用。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家、省、市房地产租赁管理的规定，另一方有权提前解除本合同；被告逾期交纳租金，每逾期1日，由原告按应缴金额的0.1%收违约金，逾期超过一个月，原告有权终止本合同并无条件收回房产；租赁期届满，甲乙双方未续订租赁合同或者解除合同的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方有权按占用期间月租总金额100%收取违约金。附：土地证复印件、身份证复印件、建设工程设计消防备案抽查合格告知书、常熟市建设工程规划验收合格证、原租赁合同复印件。原告表示附注的材料签署合同时已交给被告，被告表示不清楚。房屋租赁合同签订后不久（2012年4月1日前），原告即将钥匙交付被告。
另查明：被告租赁房屋用于经营常熟市凌恒纸箱包装有限公司。房屋租赁合同到期后，被告继续占有使用租赁房屋，之后被告于2015年6月份搬走。双方一致确认房屋交接时间为2015年6月26日。
又查明：2012年4月1日前，被告支付原告第一年的租金6万元及租赁履约保证金5000元。关于租赁履约保证金5000元，双方一致确认是对水电费的保证，由双方结算水电费后自行处理，不要求在本案中处理。
2013年8月16日，被告通过转账支付原告11300元，其中租金1万元、水电费1300元；2013年9月17日，被告通过转账支付原告10500元，其中租金1万元、水电费500元；2013年10月21日，被告通过转账支付原告租金1万元；2014年1月14日，被告通过转账支付原告20600元，其中租金2万元、水电费600元；2014年3月19日，被告通过转账支付原告租金1万元；2014年8月7日，被告通过转账支付原告2万元；2014年11月5日，被告通过转账支付原告租金1万元。
又查明：涉案租赁厂房座落于常熟市虞山镇兴景路200号2幢，规划用途为工业，其房屋所有权人为常熟市培宗建设机械有限公司，系原告左翼向常熟市培宗建设机械有限公司承租后将一楼部分厂房转租给被告胡志清。
审理中，原被告一致确认房屋租赁合同已到期自动终止。
原告左翼在审理中陈述，1、签订合同时被告提出要装卷帘门，原告也给予被告半个月的时间，所以合同上是从4月1日开始计算房租的，不存在被告所讲的租期延长两个月或者扣减1万元租金的事情。2、签协议的时候，原告已经将已有的文件提供给被告，当时被告并没有要求房产证，后来办理公司登记的时候向原告要房产证，原告也约了房主与被告就何时提供房产证协商过，房主同意在办理房产证之后直接交给被告。3、租赁厂房一楼租给了被告和另一家公司，当时另一家公司先租的，签合同时被告找了中介，当时中介和被告一起测量的，租赁合同上的约500平米，是原被告共同确认的。4、租赁期限内，原告多次发函要求被告支付租金及违约金，被告为了不解除租赁合同，也是同意的。2014年8月7日的2万元中包括上一年的违约金及部分租金。5、租赁合同到期后，要求被告按照之前的标准支付房屋占用使用费及合同约定违约金，要求计算到2015年6月26日。为证明自己的主张，原告提交以下证据：
1、《要求因拖欠租金违约而应付所欠租金和违约金通知函》，内容为被告未按约定在2013年3月1日支付租金，至2014年1月14日，被告尚拖欠租金2万元，并由于逾期320日交纳租金构成的违约金为19200元，要求被告在收到函件后7日内支付上述款项。原告表示该函于2014年1月19日邮寄，但邮寄凭证现在没有了。被告表示没收到。
2、《通知书》、邮寄凭证及查单，内容为原告于2014年1月20日通过邮政挂号信，向被告发出因拖欠租金违约而应付所欠租金和违约金通知函，并经邮政查询，被告于1月21日收到该通知，但被告未在合理期限内缴纳所欠租金和因逾期缴纳租金所产生的违约金，且未提出正当理由，现要求被告立即支付上述款项，否则原告将追究违约责任。原告表示该通知书于2014年2月25日邮寄，地址为被告身份证地址，信件未被退回。被告表示其地址确为身份证地址，但未收到。
3、《通知书》、邮寄凭证及查单，内容为经原告查账核对，至今被告拖欠2014年度租金45900元，由此逾期应承担违约金17784元。今年以来，原告多次与被告交涉、催讨，被告以资金周转困难、客户拖欠、承兑汇票未到期为理由，要求予以宽限，在被告表示愿意承担违约金，并承诺在2014年12月31日前全部结清的前提下，原告已予以了最大谅解，但被告不但未兑现，近日采取电话不接回避等方式耍赖，故最后一次通知被告立即支付上述款项。原告表示该通知书2015年1月14日邮寄，地址为被告身份证地址，查单显示被告凭身份证签收。被告表示未收到，查单上没有显示是本人签收。
被告胡志清在审理中陈述，1、签订合同的时候，被告说要做厂房用，要拆除大门装卷帘门，否则被告的机器不能进厂，当时原告也承诺同意的。但是后来房主不同意拆门，直到2012年5月底，在被告承诺房主恢复原状的情况下，房主才同意装卷帘门，原告对此不闻不问，没有履行承诺。当时双方协商，原告同意租期延期两个月或者抵扣1万元租金。2、当时被告注册公司，要求原告提供房产证，原告对此不闻不问。3、签订租赁合同时没有仔细考虑过面积的问题，原告起诉之后去测量，发现少了50平米，原告应返还租金差额。4、2014年8月7日的2万元为租金。当时双方协议过不再计算违约金，如果2014年8月7日支付的2万元中包含违约金，也应当在当时算清楚了被告再支付，不可能以整数的形式支付的。
以上事实，有房屋租赁合同、分户账明细清单打印、民事判决书及本院庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据房屋租赁合同约定，被告应在2013年3月1日、2014年3月1日前分别支付第二年、第三年的租金各6万元，而被告实际并未按照约定时间支付相应租金，应承担违约责任。原告主张每日按应缴租金金额的0.1%分段计算租金违约金，被告抗辩违约金过高。本院认为，原告主张违约金的计算标准过高，应予以调整，违约金以结欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自违约之日起开始计算。至2014年3月19日止，被告已经陆续支付原告第二年租金合计6万元，根据被告支付租金的时间与金额，从2013年3月2日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍分段计算第二年逾期支付租金的违约金合计为10339.45元。原告要求在2014年8月7日被告支付的2万元中优先扣除上述违约金，不违反法律规定，本院予以准许，则2014年8月7日被告支付的2万元中扣除第二年的逾期违约金10339.45元后，被告支付的租金应为9660.55元，该租金为第三年的租金。按照合同约定，第三年租金为6万元，被告已支付19660.55元，还应支付租金40339.45元。第三年租金被告逾期支付，应当支付违约金，自2014年3月2日起至2015年1月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍分段计算违约金合计为10842.96元。原告要求被告支付第三年的租金45900元及违约金17784元，本院予以部分支持。被告抗辩由于原告未按时交付租赁房屋，原告同意扣减租金1万元或者租赁期限延期两个月，未提供证据，且被告不予认可，本院不予采信。被告抗辩租赁房屋面积差距50平方米，租金差额应返还，首先，双方房屋租赁合同中约定面积约500平方米，并非确定数额；其次，被告租赁时对租赁场所、位置及范围都是确定的，且在合同期限内从未提出面积的异议，故对被告该抗辩，本院亦不予采信。
租赁合同到期后，租赁房屋继续由被告占有使用，原告有权要求被告支付实际占用期间的租赁房屋使用费，现原告要求按照5000元／月的标准计算使用费，本院予以支持，被告应支付原告2015年4月1日至6月26日占用期间的使用费为14333.33元（5000＊（2＋26／30）］。关于违约金，原告要求被告按照合同约定支付自2015年4月1日起至6月26日止按租金总额100%计算的违约金，被告抗辩违约金过高。本院认为，租赁合同对占用期间违约金的约定计算标准过高，本院予以调整，违约金以结欠的租金14333.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍从2014年4月1日起计算至6月26日止，为722.55元。原告要求被告支付实际占用期间的租金15000元及违约金15000元，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告胡志清支付原告左翼租金40339.45元及违约金10842.96元、占用期间使用费14333.33元及违约金722.55元，合计人民币66238.29元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告左翼指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告左翼的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2142元，保全费720元，合计诉讼费2862元，由原告左翼负担667元，被告胡志清负担2195元（原告同意其预交的诉讼费剩余部分2195元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 刘丽杰
人民陪审员 金林恺
人民陪审员 张琦祯
二〇一五年七月十八日
书 记 员 黄佳惠