辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00720号
上诉人（原审被告）：大连友谊合升房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场B3区35-4号公建。
法定代表人：杜善津，该公司董事长。
委托代理人：由蕾，女。
委托代理人：张昌军，辽宁宏展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王庆林。
委托代理人：李慎高，辽宁大东律师事务所律师。
委托代理人：李福霞，辽宁大东律师事务所律师。
原审原告王庆林与原审被告大连友谊合升房地产开发有限公司（以下简称友谊合升公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年1月26日作出（2014）甘民初字第4819号民事判决，友谊合升公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人友谊合升公司的委托代理人张昌军，被上诉人王庆林的委托代理人李慎高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王庆林一审诉称：2011年6月8日，原告与被告签订合同编号为42520022号《商品房买卖合同》。原告购买位于甘井子区西南路（甘）50-4号（建筑面积为221.54平方米）非住宅公建一套，单价为24，300元每平方米，总房款为5，383，422元。双方约定交房时间为2011年12月31日，如果到期不能交房，按照已付房款日万分之一的标准支付违约金，如不足以弥补原告实际损失的，以实际损失为准。随后原告支付首付款3，383，422元，2011年9月29日，银行发放贷款200万元。合同签订后，被告交房后该房屋漏水严重，根本无法使用。经原告多次与被告协商，被告同意为原告更换一处新的公建。双方在2012年8月18日签订合同编号为44350003的《商品房买卖合同》，将原告购买的位于甘井子区西南路（甘）50-4号（建筑面积为221.54平方米）非住宅公建更换为西南路（甘）48-13号（建筑面积为224.72平方米）的公建。房屋单价增加到25，300元每平方米，总房款变更为5，685，416元。在合同签订后，原告一次性偿还了原购房合同的银行贷款，在购房合同贷款期间原告累计支付利息达141，574.91元。原告支付首付款3，387，360元，并且办理了新的贷款，贷款金额为230万元。银行于2012年10月16日发放该笔贷款。至此，在2011年6月8日签订的合同编号为42520022号《商品房买卖合同》履行过程中，因被告延迟交房以及房屋存在严重质量问题导致原告贷款利息损失141，574.91元，首付款3，383，422元的存款利息损失77，818元。在2011年11月16日原告支付暖气费7332.45元，且房屋增值损失人民币221，540元，上述合计448，264元的损失，依法均应由被告给予原告相应的赔偿。且原、被告双方合同约定的违约金远低于因被告违约给原告造成的实际损失，因此，被告应给予原告相当于实际损失的赔偿。在合同变更后，新购买的公建房屋虽然在合同签订后立即交付给了原告，但该公建一直没有供电，无法正常用于经营使用。原告多次找到被告协商，被告于2013年6月25日开始供电。至此，在2012年8月18日到2013年6月25日期间，因被告未能供电，致使原告无法开展经营，导致原告贷款利息损失为107，000元，首付款的存款利息损失81，202元，合计188，202元。该部分损失也应由被告予以赔偿。综上，因被告的连续违约行为，给原告造成损失合计636，466元。原告多次找被告协商无果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1.依法判令被告赔偿原告42520022号《商品房买卖合同》项下贷款利息损失141，574元，首付款存款利息损失77，818元，暖气费损失7332元，房屋增值损失221，540元。2.请求依法判令被告赔偿原告44350003号《商品房买卖合同》项下贷款利息损失107，000元，首付款存款利息损失81，202元。3.本案诉讼费用均由被告负担。
被告友谊合升公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：1.原告是基于两份商品房买卖合同以及两个不同的案涉房屋向被告主张权利，被告认为，原告所主张的请求系基于不同的法律关系，法院不能在同一件诉讼案件中一并审理，需要原告明确本次庭审所主张的法律关系，究竟是依据第一次所签订的合同编号为42520022号的商品房买卖合同，还是依据其后签订的合同编号为44350003号的商品房买卖合同。2.如果原告是按照第一份商品房买卖合同主张权利，根据原、被告双方于2012年8月4日所签订的名称为关于调换房屋的协议书第10条的约定，“甲乙双方确认关于原房屋买卖合同解除及调换房屋事宜以本协议书约定为准，双方均应按本协议履行各自义务，除本协议约定以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或者赔偿金。”该份协议书是对原、被告双方关于房屋调换的相关事宜所作出的明确约定，是双方的真实意思表示，双方均已按照该协议书的约定内容履行了各自的义务。因此，原告无权就原合同向被告主张权利。3.关于原告所主张的暖气费损失，案涉房屋的暖气费是由被告支付的，相关的缴费凭证和发票联的原件后由原告方取走，原告于2014年7月11日在被告自存的暖气费复印件上签署的“原件已取走”的文字证明了原告将缴费凭证原件取走的事实。因此，原告无权向被告主张暖气费损失。4.原告所主张的损失，均为贷款利息损失，而贷款利息的支出是原告作为民事主体办理银行贷款所应履行的还款义务，与本案并没有关联性，原告的利息损失并没有任何事实和法律依据，不应得到法律保护。
一审法院审理查明：2011年6月8日，原、被告签订合同编号为42520022号《商品房买卖合同》。该合同约定：“原告购买位于甘井子区西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号（建筑面积为221.54平方米）非住宅公建一套，单价为24，300元每平方米，总房款为5，383，422元。双方约定交房时间为2011年12月31日，如果到期不能交房，按照已付房款日万分之一的标准支付违约金。”随后原告支付首付款3，383，422元，2011年9月29日，银行发放贷款200万元。在该购房合同所涉贷款合同签订后，原告于2012年9月7日一次性付清了银行贷款本金，原告累计支付利息141，574.91元、罚息5.94元、复息8.17元。合同签订后，原告称“被告所交房屋漏水严重，根本无法使用”，经原告多次与被告协商，被告同意为原告更换一处新的公建。
原、被告双方于2012年8月4日签订关于调换房屋的协议书一份，约定：“甲方为大连公司，乙方为王庆林、刘良禹，鉴于甲乙双方于2011年6月7日签订的关于乙方购买甘井子区西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号、甘井子区西南路（甘）50-5号第1-b-1-1-5号公建房屋现调换为甘井子区西南路（甘）48-13号第12-1-1跃3-6号、甘井子区西南路（甘）48-13号第12-1-1跃3-5号公建房屋。第10条约定，现甲乙双方确认关于甘井子区西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号、甘井子区西南路（甘）50-5号第1-b-1-1-5号公建房屋的买卖合同的解除及调换房屋事宜以本协议书的约定为准，双方均应按本协议书履行各自义务，除本协议约定的以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。”乙方处刘良禹签了字，该处“王庆林”三字系刘良禹代签。王庆林系刘良禹之母。
2012年8月18日，原、被告签订合同编号为44350003的《商品房买卖合同》，将原告购买的位于甘井子区西南路（甘）50-4号（建筑面积为221.54平方米）非住宅公建更换为甘井子区西南路（甘）48-13号第12-1-1跃3-6号（建筑面积为224.72平方米）的公建。房屋单价增加到25，300元每平方米，总房款变更为5，685，416元。但双方约定的交房时间却为2012年6月30日。后原告支付首付款3，387，360元，并且于2012年10月16日办理了新的贷款，贷款金额为230万元。贷款银行于2012年10月16日发放了该笔贷款。2011年11月16日，原告支付暖气费7332.45元。
2014年8月19日，辽宁省电力有限公司大连甘井子供电分公司出具证明，内容为“大连友谊合升房地产开发有限公司开发的壹品天成小区公建（甘井子区西南路（甘）48-13号与甘井子区西南路（甘）48-14号）送电时间为2013年6月21日。”
一审法院认为：2011年6月8日，原告与被告签订合同编号为42520022号的《商品房买卖合同》一份。原告购买了位于甘井子区西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号（建筑面积为221.54平方米）非住宅公建，后原告王庆林与被告于2012年8月4日签订关于调换房屋的协议书一份，将甘井子区西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号公建房屋现调换为甘井子区西南路（甘）48-13号第12-1-1跃3-6号公建房屋。为此，原告王庆林与被告于2012年8月18日签订了合同编号为44350003的《商品房买卖合同》。该诸节事实，原、被告双方均无异议。
关于原告请求依法判令被告赔偿原告编号42520022号的《商品房买卖合同》项下贷款利息损失141，574元、首付款存款利息损失77，818元、暖气费损失7332元、房屋增值损失221，540元（即第一项诉讼请求）一节。鉴于原告王庆林与被告双方于2012年8月4日签订的关于调换房屋的协议书第10条约定了“甲乙双方确认关于甘井子区西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号、甘井子区西南路（甘）50-5号第1-b-1-1-5号公建房屋的买卖合同的解除及调换房屋事宜以本协议书的约定为准，双方均应按本协议书履行各自义务，除本协议约定的以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。”虽该调换房屋协议书上“王庆林”三字系其子刘良禹代签，但原告王庆林应当知道刘良禹代签的事实，且后来被告也按照该调换房屋协议书的约定为原告调换了房屋，被告有理由相信刘良禹有权代理原告王庆林签署该调换房屋协议书。故原告该节诉讼请求，因原告之子在与被告签订调换房屋协议时书面放弃了索要赔偿金或违约金的权利。故原告的第一项诉讼请求，依法不予支持。即使2011年11月16日的暖气费7332.45元系原告实际支付，原告基于其放弃行为也无权再行主张。
关于原告请求依法判令被告赔偿原告编号为44350003号的《商品房买卖合同》项下贷款利息损失107，000元，首付款存款利息损失81，202元一节。对于原告主张应由被告赔偿上述损失188，202元的请求，原告称“贷款利息损失指的是已支付的贷款利息部分，只主张了107，000元。首付款存款利息损失81，202元来源于交纳的首付款3，387，360元并按日万分之一计算所得”。鉴于商品房买卖合同系买受人负有按约支付房款、出卖人负有按约交付房屋的双务合同，本案中原告支付房款采取了抵押贷款的方式付款，系原告自愿选择的付款方式，原告支付的贷款利息系原告使用银行贷款所应支付的成本代价，与被告按时或逾期交房无关。故原告请求被告赔偿贷款利息损失107，000元，依法不予支持。同理，原告请求被告赔偿首付款存款利息损失81，202元，一审法院依法也不予支持。
庭审中，被告称原告系2013年3月28日接收了案涉房屋，原告称案涉房屋系2013年6月21日正式供电，被告称之前具备临时用电、不影响业主正常用电。鉴于被告负有将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人的义务，商品房的交付条件包括法定交付使用条件和约定交付使用条件，一般包括水、电、燃气、暖气、道路、绿化等基础设施、公共配套的正常运行，对于用电，应纳入城市供电网络、不使用临时用电和其他不符合要求的用电。且即使被告提供了临时用电，鉴于该用电不符合合同约定“房屋的使用条件”，不符合正常的交易目的，应视为被告违约交房。故被告存在逾期交房行为，依法应承担合同约定的违约责任。依据原告与被告签订的案涉商品房买卖合同第九条的约定，被告依法应支付原告逾期交房违约金（自2012年8月19日至2013年6月20日止按已付房款的日万分之一计）5，685，416元×303天×0.1‰=172，268.10元。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，作出如下判决：一、被告大连友谊合升房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王庆林逾期交房违约金172，268.10元；二、驳回原告王庆林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10，160元及其他诉讼费用50元，由原告王庆林负担6000元，由被告大连友谊合升房地产开发有限公司负担4210元。
宣判后，友谊合升公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回王庆林的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一审判决超出王庆林的诉讼请求范围。王庆林以购买的公建未按期交房和调换的公建没有及时供电为由，要求友谊合升公司承担其购买公建的利息损失、暖气费损失和房屋增值损失，一审判文对这些请求进行了论述和批驳，没有支持王庆林的这些请求。在王庆林没有请求友谊合升公司承担逾期交房违约金的情况下，一审法院却判令友谊合升公司承担逾期交房违约金172，268.10元，超出了当事人的诉讼请求范围。二、友谊合升公司已全面合法地履行了自己义务，不应再承担任何给付义务。1.王庆林购买的公建和后来为其调换的公建是同时开工、同时建成和同时供电的，两套公建的交付条件和供电没有先后之分。王庆林与友谊合升公司协商调换公建时，王庆林对要调换的公建是明知的，其愿意按公建的现状接受，即之前购买的公建与之后调换的公建当时都没有接上正式电，都是使用建设工程时所用的临时电，这从双方签订的关于调换房屋的协议书第一条可以体现。2.根据调换房屋的协议书约定的内容可知，调换协议是双方履行各自义务的依据，调换后所签订的买卖合同不是双方履行买卖标的的依据，而只是为房屋登记和抵押贷款等使用。该协议书第三条约定，房屋交付时间据实调整，即使按一审思路把调换公建之后签订的合同看作是双方依约履行的依据，也不能认定签订合同后第二天友谊合升公司就违约交房了，故一审自调换公建之后签订合同的第二日就计算逾期交房违约金是错误的。3.调换房屋的协议书约定，双方除本协议约定的以外，不得向对方索要任何违约金或赔偿金。该约定也说明王庆林对调换的公建充分了解，知晓公建只有临时电，愿意按现状接受房屋，是放弃除本协议约定外任何违约金和赔偿金的。一审法院认为调换公建后签订合同当天就是友谊合升公司履行交房日，并从签订合同第二日认定友谊合升公司违约交房逻辑混乱。友谊合升公司按调换房屋的协议书约定据实调整交房时间，不存在任何违约行为。4.王庆林与友谊合升公司前后签订的两次买卖合同并非两次买卖行为，而是一个整体。调换后所签订的合同只是为了撤销原合同的商品房预告登记和合同备案登记，方便王庆林办理房屋抵押贷款，是为了办理调换手续的需要才签署的调换后的合同，故不应当按照调换后所签订的合同来衡量友谊合升公司的履行行为是否符合合同约定。三、如抛开房屋调换协议，按调换公建房后签署的合同，友谊合升公司也不存在违约行为，不应承担赔偿责任。调换后双方签订的买卖合同第八条约定，市政配套设施接通迟延等非出卖人的原因造成延期，出卖人可以据实予以延期交付。依据此款，供电局未按时供电，友谊合升公司可以延期交付，何况合同签订的交付日期在合同签订日之前，友谊合升公司只能据实交付。该合同第十四条规定，供电入住时接通，如入住时未接通，友谊合升公司可以继续办理90日，90日仍没接通，才承担违约责任。调换后公建房的交付时间为2013年4月1日，而友谊合升公司供电时间为2013年6月21日，并没有超过90日，故友谊合升公司不应承担违约责任。
被上诉人王庆林二审答辩认为：1.王庆林原审诉讼请求第二项要求友谊合升公司承担延迟交付合同编号为44350003号房屋买卖合同项下的房屋违约责任，是王庆林认为因合同约定的违约金标准过低，故应按照王庆林的实际损失即贷款损失和本金利息损失计算。一审法院认可王庆林的诉讼请求，认为友谊合升公司构成违约，但认为王庆林计算违约金的标准和方式不妥，而按照合同约定的日万分之一的违约金标准计算。原审判决没有超出王庆林的主张范围，计算的总金额也低于王庆林的诉讼主张金额，不属于超范围裁判。2.调换后双方签订房屋买卖合同的时间是2012年8月18日，而该合同约定的交房时间是2012年6月30日，故房屋实际上是在双方签订新的房屋买卖合同时交付的，并非友谊合升公司所主张的交付时间。调换后的房屋没有供电，无法正常使用，请求法院维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。本案中，从王庆林原审提交的起诉状和庭审表述来看，王庆林的诉讼请求主要包含两项，一是要求友谊合升公司赔偿其42520022号商品房买卖合同项下的贷款利息损失141，574元，首付款存款利息损失77，818元，暖气费损失7332元，房屋增值损失221，540元；二是要求友谊合升公司赔偿其44350003号商品房买卖合同项下贷款利息损失107，000元，首付款存款利息损失81，202元。王庆林二审中称其第二项诉讼请求就是主张逾期交付44350003号房屋买卖合同项下的房屋违约责任，只是因合同约定的违约金标准过低，故按其实际损失即贷款损失和本金利息损失主张的。对此，本院认为，逾期交付房屋所应承担的违约责任与当事人因购买房屋支付的首付款存款利息及贷款利息并无任何关联性。因购房人作为房屋买卖合同的相对方，只要其购房行为持续，即房屋买卖合同仍处于履行状态，其在得到房屋的同时即应履行支付购房款的义务，这也是作为购房人的基本合同义务。至于购房人以何种方式支付房款，现金抑或是贷款，是购房人自行选择的结果，因此产生的贷款利息亦是购房人作为付款方在得到银行贷款时附随的义务，与房屋能否按期交付不发生任何关系。至于购房人如认为合同的相对方逾期交房，其可以要求给付逾期交房的违约金或要求赔偿损失。而王庆林现主张的是贷款利息及首付款存款利息损失，该项主张既与房屋是否能够及时交付无关，又与房屋即使迟延交付造成的损失无关，一审法院在王庆林未明确要求按合同约定给付违约金的情况下，却按合同约定的支付违约金标准判令友谊合升公司承担逾期交房违约金，确属超出王庆林诉请范围，显系不当，本院对此判项予以撤销。
至于王庆林在本案中提出的第一项诉讼请求，涉及的是王庆林与友谊合升公司原签订的42520022号商品房买卖合同项下的甘井子西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号公建的首付款和贷款利息、暖气费及调换房屋前后的增值损失。对此，双方在2012年8月4日签订的关于调换房屋的协议书中明确约定，双方确认关于甘井子区西南路（甘）50-4号第1-b-1-1-6号公建房屋买卖合同的解除及调换房屋事宜以本协议书的约定为准，双方均应按本协议书履行各自义务，除本协议约定的以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。根据该条款约定，即便王庆林因调换房屋而解除42520022号商品房买卖合同产生损失，其也放弃了向友谊合升公司要求赔偿的权利。故王庆林的第一项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于王庆林在本案中提出的第二项诉讼请求，是王庆林就调换后的公建所发生的贷款利息和首付款存款利息。如前所述，王庆林对调换后的公建采取按揭贷款方式支付房款，是其自身对购房款支付方式的选择。在王庆林和友谊合升公司并未解除调换后的公建买卖合同时，购买该公建所发生的首付款、贷款以及相应的利息，系王庆林基于买卖合同以及相应的贷款合同所应履行的合同义务。至于王庆林提及的友谊合升公司迟延交付调换后的公建房屋及公建房屋没有供电问题，与调换后的公建所发生的首付款和贷款并不存在关联，王庆林以此为由要求友谊合升公司赔偿调换后公建的首付款存款利息和贷款利息损失，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。对于王庆林的上述两项诉讼请求，在一审判决裁判理由的论述中，实际上已进行了分析和阐述，只是在判决主文中未明确体现。对此，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4819号民事判决；
二、驳回王庆林的诉讼请求。
一审案件受理费10，160元，其他诉讼费50元，二审案件受理费10，160元（上诉人预交），合计20，370元，由王庆林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 亮