河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
新中民五终字第390号
上诉人（原审被告）杜帅，男，汉族，1988年2月1日出生，住新乡市。
委托代理人邓琦，河南联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告�曹泽旭，男，汉族，1970年1月20日出生，住河南省。
被上诉人（原审原告）汤富梅，女，汉族，1972年8月7日出生，住河南省。
共同委托代理人杜欣，河南启轩律师事务所律师。
原审被告邢培志，男，汉族，1980年7月4日出生，住新乡市。
上诉人杜帅与被上诉人曹泽旭、被上诉人汤富梅、原审被告邢培志房屋买卖协议纠纷一案，曹泽旭、汤富梅于2014年11月4日提起诉讼，请求判决：1、确认邢培志与杜帅所签订的房屋买卖协议无效；2、房产归曹泽旭、汤富梅所有并由杜帅协助曹泽旭、汤富梅办理房产恢复登记手续；3、诉讼费由杜帅、邢培志承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年5月28日作出（2014）红民一初字第2220号民事判决。宣判后，杜帅不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审�了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月16日，曹泽旭、汤富梅与崔玉花签订房产抵押借款合同一份，合同约定：用曹泽旭、汤富梅所有的新乡市环城北街××（面积171.38平方米）的房产作为抵押担保向崔玉花借款30万元，利息为月息1.5%，期限自2013年5月16日起至2013年11月15日止。并在新乡市红旗区公证处办理了公正。同时，曹泽旭、汤富梅与崔玉花还签订房屋买卖合同一份，约定如果2013年11月15日曹泽旭、汤富梅未按期还款，则自愿将涉案房屋卖给崔玉花，约定成交价为30万元。同日，新乡市中兴投资有限公司向崔玉花出具承诺函，为崔玉花与曹泽旭、汤富梅之间的借款提供连带责任保证。2013年5月16日，曹泽旭、汤富梅与邢培志（新乡市中兴投资有限公司工作人员）签订委托书一份，委托邢培志将二人共同所有的位于新乡市环城北街××（面积171.38平方米）的房产出售，该委托书在新乡市红旗区公证处办理了公正。2013年12月30日，邢培志代表曹泽旭、汤富梅与杜帅签订房屋买卖契约，将涉案房产以23万元的价格出售给杜帅，并约定杜帅于2013年12月20日前一次性付清房款。对该合同，杜帅称该协议所显示的部分内容的虚假的，目的在于办理过户时逃避税款，因此向房产管理部门出具了虚假合同，不反应真实的意思表示。经查明，2014年1月7日，杜帅因购买该房屋向税务部门缴纳税款29408.81元（计税金额为：面积171.38平方米、单价2600元、金额为445588元）。曹泽旭、汤富梅提供的新乡市德诚房地产评估有限公司（2013-02-008号）评估报告称：涉案房产价值为50万元。庭审中，杜帅称双方约定房款为39万元，已经向曹泽旭、汤富梅支付34万元，由于二原告未按约定将房屋交付，因此剩余5万元未支付，支付给了邢培志直接冲抵了曹泽旭、汤富梅的欠款。对此曹泽旭、汤富梅称：未收到杜帅的房款。杜帅提供的2014年1月6日的收据上显示收款人为邢培志，数额为20万元。
原审法院认为：曹泽旭、汤富梅与崔玉花签订房产抵押借款合同的同日又签订房屋买卖合同，同一天又与邢培志（新乡市中兴投资有限公司员工）签订委托售房合同，且抵押借款合同与房屋买卖合同、委托售房合同中涉及的房产系同一房产。通过新乡市中兴投资有限公司向崔玉花出具的承诺函及双方陈述可以看出，本案系崔玉花通过新乡市中兴投资有限公司向曹泽旭、汤富梅出借款项，新乡市中兴投资有限公司承担连带责任保证，在曹泽旭、汤富梅到期不能及时还款时代其偿还崔玉花欠款，然后将涉案曹泽旭、汤富梅所抵押的房产出售抵偿借款，故本案中，曹泽旭、汤富梅与邢培志签订的委托售房合同中的委托售房行为系在债务履行期限届满前对抵押物进行处置的流质抵押条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故委托售房约定属于无效约定。对杜帅所辩该协议所显示的价格是虚假的，目的在于办理过户时逃避税款，因此向房产管理部门出具了虚假合同，不反应真实的意思表示的理由，杜帅在购买该房屋时向税务部门缴纳税款是按照评估价445588元缴纳的，并非按照合同成交价23万元缴纳，因此不能证明其目的是逃避税款，故其辩解理由不能成立，本院不予采信。曹泽旭、汤富梅要求确认房产归其所有并判令杜帅协助其办理房产恢复登记手续的诉讼请求没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》�六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认邢培志与杜帅于2013年12月30日签订的房屋买卖契约无效。二、驳回曹泽旭、汤富梅的其他诉讼请求。案件受理费4850元，由曹泽旭、汤富梅负担2425元，邢培志、杜帅负担2425元。
杜帅上诉称：曹泽旭、汤富梅与邢培志签订的委托售房合同的委托售房行为不属于流质抵押条款。本案的债权人是案外人崔玉花，崔玉花也是抵押权人，委托售房合同中未约定债务人到期不履行时抵押财产归债权人所有，即使有流质抵押的约定，也只是流质抵押条款无效，并非整个委托售房合同无效。案涉房产由曹泽旭、汤富梅委托邢培志办理解压手续、代收房款。曹泽旭、汤富梅的欠款到期后，由邢培志先办理了解压手续，然后在房产信息部挂名出售，杜帅在看到房产信息部的售房信息后，通过中介方千万间房产信息部与曹泽旭、汤富梅的委托代理人邢培志签订的房屋买卖合同，之后到房管部门办理了过户手续。请求二审法院撤销原判，改判驳回曹泽旭、汤富梅的诉讼请求。
曹泽旭、汤富梅答辩称：杜帅称其通过中介机构购买房屋不属实，若通过中介机构购买房屋则须签订三方协议，而本案是杜帅与邢培志双方进行的房屋买卖。案涉房屋的解押手续和过户手续是同时办理的。杜帅明知其购买案涉房屋的价格明显低于市场价格，不属于善意。杜帅与邢培志直接办理过户手续的房产有好几套。曹泽旭、汤富梅委托邢培志卖房的委托书仅仅是委托邢培志将案涉房屋卖给崔玉花，并不是卖给杜帅，邢培志也未向曹泽旭、汤富梅交付分文房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邢培志经本院合法传唤未到庭参加二审诉讼，亦未提交书面意见。
二审查明的�实与原审认定一致。
本院认为：杜帅上诉称曹泽旭、汤富梅与邢培志签订委托售房协议不属于流质抵押条款，不应被认定无效。流质抵押条款是指抵押权人在债务履行期限届满之前与抵押人约定如不能履行到期债务，则抵押财产归债权人所有的条款。本案中，邢培志、杜帅都不是抵押权人，曹泽旭、汤富梅虽对案外人崔玉花负有债务，但是对杜帅并不负有债务，故案涉委托售房协议并不属于流质抵押条款。原审判决将曹泽旭、汤富梅与邢培志签订的委托售房合同中的委托售房行为认定为在债务履行期限届满前对抵押物进行处置的流质抵押条款错误，应予纠正。曹泽旭、汤富梅与邢培志签订的委托售房协议也不存在法律规定的其他无效情形，案涉委托售房协议合法有效。曹泽旭、汤富梅与邢培志于2013年5月16日签订委托书，并经过公证，邢培志依据该委托�议取得委托授权。曹泽旭、汤富梅辩称案涉协议并非是邢培志、杜帅与中介三方签订的协议，而是邢培志与杜帅两方签订的协议。曹泽旭、汤富梅委托邢培志代为出售案涉房屋，邢培志取得对案涉房产进行签订买卖协议、办理产权登记手续、代收房款等委托授权，邢培志基于该项委托授权签订了案涉房屋的买卖协议、收取房款并办理过户手续。曹泽旭、汤富梅称杜帅明知案涉房屋价格低于市场价格，不属于善意受让人。曹泽旭、汤富梅在原审诉讼中的第一项诉讼请求为：确认邢培志与杜帅所签订的房屋买卖协议无效。而其据以主张无效的理由是邢培志与杜帅恶意串通房屋交易价格过低，而房屋价交易价格过低而导致合同显失公平属于可撤销合同的范畴。本院向曹泽旭、汤富梅释明之后，曹泽旭、汤富梅未申请变更诉讼请求。因此，曹泽旭汤富梅关于案涉房屋交易价格过低的理由与要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求不相符。曹泽旭、汤富梅认为邢培志与杜帅恶意串通，其应对此负举证责任，曹泽旭汤富梅提供的现有证据，不能证明邢培志与杜帅存在恶意串通的行为，曹泽旭、汤富梅关于邢培志与杜帅恶意串通的理由证据不足，本院不予采纳。曹泽旭、汤富梅称邢培志未将案涉房屋的房款交给其二人。关于曹泽旭、汤富梅所称的邢培志出售案涉房屋价格过低给其造成经济损失及未收到房款的问题，曹泽旭、汤富梅应基于其与邢培志的委托合同关系向邢培志另行主张权利。曹泽旭、汤富梅以此情形为由认为邢培志代其与杜帅签订的合同无效，没有法律上的依据。综上，原审判决欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销河南省新乡市红旗区人�法院（2014）红民一初字第2220号民事判决；
二、驳回曹泽旭、汤富梅的诉讼请求。
一审案件受理费4850元，由曹泽旭、汤富梅负担。二审案件受理费4750元，由曹泽旭、汤富梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈兴祥
代理审判员 王 华
代理审判员 贾 威
二〇一六年一月二十日
代理书记员 刘 冬