广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初3404号
原告佛山市威琪物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区汾江中路2号三楼324#单元。
法定代表人林琪琪。
委托代理人陈兴国，男，汉族，1957年1月7日出生。
被告黄泽坚，男，汉族，1958年2月17日出生。
委托代理人焦文豪，男，汉族，1957年12月22日出生。
原告佛山市威琪物业管理有限公司诉被告黄泽坚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判,并于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈兴国、被告及其委托代理人焦文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:原告是鹤园大厦的物业管理公司，被告是涉案鹤园大厦11号1503房业主。被告从2009年9月开始未依约交纳物业管理费、公用电费、公共维修分摊费用，合计拖欠费用9262.42元。期间，原告向被告进行了多次催收工作，但均无果。被告的行为已侵犯了原告及涉案小区全体业主的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告缴纳2009年9月-2011年2月、2011年7月-2016年2月的物业管理费、公用电费、公共维修分摊费合计9262.42元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原、被告之间不存在任何法律关系，原告对涉案房屋不具有物业管理的法律权利，原告的行为直接影响了被告的正常生活，对被告的尊严和精神造成损害，请求法院驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照复印件、原告资质证书复印件、被告人口信息查询表。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。证明涉案房屋的产权人为被告。
3、《委托管理物业合约》。证明原告的前身城区置地物业管理公司曾经与佛山城区置地集团公司签订合同，约定由城区置地物业管理公司为涉案小区提供物业管理服务，经体制改革后，该物业管理公司变更为本案原告。
4、《关于调整鹤园大厦物业管理服务费的征询业主意见表》、《征询业主意见表》。证明原告变更了物业管理收费标准。
5、收款单。证明被告拖欠费用的具体情况。
6、《资产转让合同》。证明原告前身佛山市禅城区置地物业管理公司经资产转让体制改革后变为本案原告。
7、收费详情单、发票（两张）。证明涉案小区公摊电费的缴费情况，公摊电费包含抽水泵及电梯电费，是由原告向电网公司缴费后再向包含被告在内的鹤园街11号鹤园大厦C座的业主按户平摊。
8、收款单（涉案小区其他住户）。证明原告在涉案小区从2011年7月-2014年8月是按照0.60元/平方米/月的标准收取物业管理费，2014年9月至今是按照0.80元/平方米/月的标准收取物业管理费，2011年7月前的小区业主收款单因时间久远没有保存。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、《房地产买卖契约》、《购房补充协议书》、发票、收款专用凭证、收据、佛山纺织集团有限公司内部收据、《付款保证书》、土地转让金专用票据、《佛山市干部住房审批通知书》、《佛山市干部住房入住呈批表》、《佛山市房管局交易所交款通知书》、《佛山市国土局交款通知书》、广东省行政事业性收费统一收据、佛府国用（2000）字第06000212123号国有土地使用证、粤房地证字第××号房地产权证、《投诉》。证明被告所在单位购买涉案房屋后将该房屋分配给被告，现涉案房屋产权人为被告。
2、收据（电梯运费300元）、《鹤园大厦入住合约》。证明被告仅与原置地物业管理公司发生物业管理关系。
3、电话查询记录、证明。证明涉案大厦业主委员会已不存在，根据相关法律，只有在居委会监督下，原告才能进行物业管理活动。
4、视频、照片。证明涉案房屋无人管理，存在电梯故障、公用照明灯损坏等问题，长年无人管理。
本院认证：原告提交的证据1、2，被告均无异议，本院予以采信。原告提交的证据3，虽无原件核对，但可与其他证据相佐证，被告亦未提供相反证据予以反驳，故本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的证据4、6、8，有原件核对，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的证据5，系原告单方制作，本院将综合其他证据及认定事实待后认定。原告提交的证据7，有原件核对，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据2，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提交的证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据4，原告确认该组证据中的拍摄地点，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
1995年6月29日，佛山市城区置地集团公司（甲方）与佛山市城区置地物业管理公司（乙方）签订《委托管理物业合约》，主要内容为：“为明确甲、乙双方的权利义务，保障住宅物业的合理使用，创造良好的生活环境。甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方管理的物业事项达成如下协议：一、委托管理的物业甲方愿意将位于佛山市鹤园街11号十七层商住楼C座（总面积约13000㎡），全权委托乙方管理。二、委托期限自本合约签署之日起至2055年终止。三、义务和权利乙方：……2、乙方就上述物业进行下列事项的管理：（1）房屋的使用、维修、养护；（2）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、公用自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、进入小区内道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；……4、乙方对上述物业实施管理后，按政策法律及有关部门规定向住户收取管理费。管理费含卫生清洁、保安水电费收缴等费用。5、合约生效后，由乙方负责整座物业水电费的缴交工作，并提供开户银行、账号以便供电、水部门办理每月水电费缴交的托收手续，住户的水电费用由乙方负责收缴。……”。
2005年2月28日，佛山市禅城区置地物业管理公司与原告签订《资产转让合同》，约定由原告接收佛山市禅城区置地物业管理公司的部分资产及负债项目，并由原告承接佛山市禅城区置地物业管理公司的物业管理资质，延续该公司物业管理的业务，进行改革经营。上述合同由佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司、佛山市禅城区置地集团公司见证并盖章。
2011年5月6日、2014年7月9日，原告分别就调整物业管理费收费标准向涉案鹤园大厦业主发出《征询业主意见表》，请求将物业管理费标准从0.40元/月/平方米调整至0.60元/月/平方米、从0.60元/月/平方米调整至0.80元/月/平方米。
诉讼中，原告提交广东电网有限责任公司佛山禅城供电局出具的电费详情单，该详情单载明用电地址为佛山市禅城区鹤园街11号鹤园大厦C座，电费月份为2006年1月-2016年5月，客户名称为佛山市威琪物业管理有限公司（水泵）。另，原告提交三份欠费明细，分别载明：2009年9月-2011年2月物业费1122.48元、公共分摊费用511.8元；2011年3月-2014年8月物业费3554.9元、公共分摊费用1240.2元；2014年9月-2016年2月物业费2245.14元、公共分摊费用587.9元。
诉讼中，原告陈述：除涉案合同外，原告未与涉案小区业委会、业主大会或业主本人签订书面物业管理服务合同，但涉案小区至今都是原告在管理。原告曾将变更物业管理费收费标准的相关公示资料张贴在公示栏上，但现在已没有保存，仅留存业主征询表，也未就上述事宜向居委会及政府部门进行备案。涉案小区的物业管理费收费标准为：2011年6月（含当月）前0.40元/月/平方米，2011年7月-2014年8月0.60元/月/平方米，2014年9月至今0.80元/月/平方米。原告已向被告以口头方式催收欠费。被告陈述：被告自1999年起入住涉案房屋居住。涉案小区现无人管理，没有见到保安看守，没有清洁人员，长期无人打扫卫生，如果有被告也不认识。因被告认为与原告没有任何法律关系，故被告在原告主张的期间内没有缴纳过相关费用，原告也未向被告催收过欠费。
另查明一，涉案佛山市禅城区鹤园街11号1503房，建筑面积146.46平方米，由被告单独所有。
另查明二，原告系具有叁级资质的物业服务企业。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市城区置地集团公司与佛山市城区置地物业管理公司签订的《委托管理物业合约》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对涉案小区全体业主均具有约束力。后原告经与佛山市禅城区置地物业管理公司签订《资产转让合同》承接佛山市禅城区置地物业管理公司的物业管理业务，原告虽未与佛山市禅城区置地集团公司或涉案小区业主委员会、业主签订书面物业服务合同，但结合佛山禅城供电局出具的电费详情单及涉案小区其他部分住户费用收款单，可证实涉案小区在原告主张的被告欠费期间内确由原告提供物业管理服务，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系。依据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告应按时足额缴纳物业服务费用。被告以涉案小区未成立业主委员会为由抗辩主张其与原告不存在任何法律关系无法律依据，本院不予采纳。另，被告抗辩认为涉案小区长年无人管理，但并未提供有效证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对被告的该抗辩意见亦不予采纳。
关于原告主张两被告支付物业服务费、公摊电费、公共维修分摊费用的诉请。诉讼中，原告主张被告拖欠2009年9月-2011年2月、2011年7月-2016年2月的物业服务费、公摊电费、公共维修分摊费用，被告亦确认在上述期间内未缴纳相关费用，故原告的上述主张有事实依据，本院予以确认。至于物业服务费的收费标准，本案中，原告主张涉案小区的物业服务费收费标准进行两次调整表更，具体调整情况如下：
①2011年6月（含当月）：按0.40元/月/平方米计收；
②2011年7月-2014年8月：按0.60元/月/平方米计收；
③2014年9月：按0.80元/月/平方米计收。
上述各期间物业服务费收费标准有业主征询表及其他住户收款单等证据予以证实，被告亦未提供相反证据予以反驳，则被告应支付的物业服务费明细如下：
①2009年2月-2011年2月物业服务费为1464.60元（0.40元/平方米/月×146.46平方米×25个月）；
②2011年7月-2014年8月物业服务费为3339.29元（0.60元/平方米/月×146.46平方米×38个月）；
③2014年9月-2016年2月物业服务费为2109.02元（0.80元/平方米/月×146.46平方米×18个月）。
上述物业服务费合计6912.91元。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的公摊电费及公共维修分摊费用，原告已提交证据证明其已代垫2009年9月-2011年2月、2011年7月-2016年2月涉案小区公摊电费，并按户数分摊后向涉案小区全体业主收取公摊电费及公共维修分摊费用，故依据公平原则，被告应向原告交纳上述公摊费用及公共维修费用。根据原告提供的收款单及欠费明细，被告应向原告支付2009年9月-2011年2月、2011年7月-2016年2月的公摊电费及公共维修分摊费用合计2339.90元（511.80元+1240.20元+587.90元）。原告的该诉请有事实依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告黄泽坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市威琪物业管理有限公司支付2009年9月-2011年2月、2011年7月-2016年2月的物业服务费合计6912.91元；
被告黄泽坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市威琪物业管理有限公司支付2009年9月-2011年2月、2011年7月-2016年2月的公摊电费及公共维修分摊费用合计2339.90元；
驳回原告佛山市威琪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告黄泽坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一六年五月二十六日
书记员 江幼钿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。