北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13188号
上诉人（原审原告）王德增，男，1960年3月27日出生。
委托代理人周玉纯，北京誉通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张立祥，男，1977年7月8日出生。
上诉人（原审被告）北京莲香苑食品有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇姚辛庄村东。
法定代表人张立祥，总经理。
上诉人王德增、上诉人张立祥、北京莲香苑食品有限公司（以下简称莲香苑公司）均因排除妨害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第11790号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月，王德增起诉至原审法院称：我与张立祥、莲香苑公司系租赁关系，我系北京市通州区×村362号院房屋的出租人，张立祥、莲香苑公司系承租人。后因矛盾产生纠纷，法院判令解除双方之间的租赁关系。即（2012）通民初字第8069号民事判决书和（2013）三中民终字第362号民事判决书。然法院判决后，张立祥、莲香苑公司依旧占有使用原承租房屋，且占有使用我新建的1000平方米房屋作为厂房和库房至今，我多次要求张立祥、莲香苑公司腾退，未果。据此我诉至法院，请求法院判令：张立祥、莲香苑公司向我腾退位于北京市通州区×村362号院的房屋；张立祥、莲香苑公司向我支付房屋占用使用费自2013年7月1日至实际腾退之日暂计算至2014年6月30日为36万元；本案诉讼费用张立祥、莲香苑公司负担。
张立祥、莲香苑公司辩称：不同意王德增的诉讼请求。我方没有占用这么长时间，王德增建房没有安装窗和门，我方只能挡着，王德增提供的房屋不能使用，我方得安装门窗，×村土地使用是有增值，但是王德增主张使用费过高。
原审法院经审理查明：王德增从北京市通州区×庄村民委员会处承租一块场地，该场地占地面积2000平方米，建筑面积870平方米，该场地即涉诉的×村362号院。后2004年，王德增与张立祥经口头约定，王德增将该院落出租给张立祥使用，张立祥在该院落开办莲香苑公司进行食品加工。双方未签订书面的租赁合同。
后双方因租金交纳、合同解除等发生纠纷，王德增将张立祥和莲香苑公司起诉至法院，要求解除其与张立祥口头约定的租赁合同；主张张立祥支付2011年5月至2013年6月的租金共计151600元；支付2011年6月至2013年6月其新建房屋1000平米的使用费共计216000元，共计367600元，对此张立祥和莲香苑公司辩称不同意王德增的诉讼请求，并提出反诉，要求王德增赔偿其装修、添建损失共计150000元，经营损失200000元。后经法院审理，于2013年8月14日作出（2012）通民初字第8096号民事判决书，内容为1.解除张立祥与王德增于2004年口头约定的租赁关系；2.北京莲香苑食品有限公司支付王德增租金104167元，于判决生效之日起7日内执行清；3.驳回王德增的其他诉讼请求；4.驳回张立祥的反诉请求；5.驳回北京莲香苑食品有限公司的反诉请求。判决作出后张立祥与莲香苑公司不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，2013年12月20日，北京市第三中级人民法院作出（2013）三中民终字第00362号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述判决作出后，上述场地一直由莲香苑公司使用至今。
庭审中，王德增表示其后来建设的1000平方米场地也由莲香苑公司使用，对此莲香苑公司表示只使用了厂房的一层，第二层并未使用。经法院询问，双方均认可王德增与张立祥口头协议中的场地租赁范围包括×村362号院，该院落包括了起初的870平方米左右厂房和后来建设的1000平方米厂房。
原审法院经审理后认为：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据（2012）通民初字第08096号民事判决书和（2013）三中民终字第00362号民事判决书可以看出，双方对在张立祥承租后，莲香苑公司使用期间涉诉场地厂房张立祥、莲香苑公司是否装修和新建1000平方米厂房、是否与张立祥、莲香苑公司有关已经进行了处理，根据“一事不再理”原则，本案中不再涉及。因此，在合同解除之后，张立祥、莲香苑公司对涉诉场地的使用权基础已经丧失，故理应从涉诉场地腾退，对于腾退范围，因双方均认可王德增与张立祥口头协议中包含了362号院整个院落，故无论张立祥、莲香苑公司是否实际使用，其均应从该院落中腾退。对于腾退主体，因涉诉院落由莲香苑公司实际使用，而张立祥作为公司法定代表人和场地实际承租人，腾退主体包含了原合同的义务人和实际使用人，故应由张立祥和莲香苑公司从涉诉院落腾退。在合同解除后，张立祥、莲香苑公司对涉诉场地仍然占有使用，应给付相应的使用费用，关于王德增主张的使用费问题，经法院询问和对（2012）通民初字第08096号民事判决书、（2013）三中民终字第00362号民事判决书的理解，因上述判决并未列明租赁合同解除时间，故法院认为，应以判决书生效日期为合同解除日期，即2013年12月20日，在此日期之前的仍为租赁费用，在此日期之后的费用为使用费，现王德增仅仅主张了使用费，故法院仅对合同解除后的使用费进行处理。关于使用费的范围和数额认定，法院认为，因双方均认可王德增与张立祥的口头协议包含了362号院，故无论该院落内厂房由谁修建，张立祥、莲香苑公司是否实际使用，均应给付整个362号院的使用费用，而关于费用标准，王德增主张依据现有的市场价值进行确定，对此，法院认为因市场中的租赁费用不存在固定的价值，而且人为因素等较多，差距较大，不宜作为本案参考依据，故法院认为应根据双方原租赁合同中约定的租金计算使用费对双方更为公平，而该租金经法院询问和根据（2012）通民初字第08096号民事判决书、（2013）三中民终字第00362号民事判决书判断，为每年5万元，故法院根据该标准予以计算使用费。关于给付主体，因张立祥为承租人，莲香苑公司为实际使用人，故应由张立祥、莲香苑公司承担连带给付义务。
据此，原审法院于2014年8月判决如下：一、张立祥和莲香苑公司于判决生效之日起二十日之内从北京市通州区×村三百六十二号院中腾退，将北京市通州区×村三百六十二号院交付给王德增；二、张立祥和莲香苑公司于判决生效之日起十五日之内连带给付王德增自二零一三年十二月二十一日至实际腾退之日的场地使用费，该费用按照每天人民币一百三十六元九角八分标准予以计算；三、驳回王德增的其他诉讼请求。
判决后，王德增与张立祥、莲香苑公司均不服原审判决，上诉至本院。王德增称，张立祥、莲香苑公司自我新建362号1000平米后一直占有使用，其应当根据市场价值支付我自2013年7月1日至实际支付之日止的362号院的租金，故请求撤销原审判决第二项，依法改判。张立祥、莲香苑公司称，因在涉案院落内已实际经营10年之久，请求撤销原审判决，依法改判延长腾退时间。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有土地租赁合同、租赁合同、（2012）通民初字第08096号民事判决书、（2013）三中民终字第00362号民事判决书、照片及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是：1.租赁合同解除的时间；2.租赁合同解除后房屋使用费标准问题。
对于第一个争议焦点，根据已生效判决所确认的事实，2012年王德增诉张立祥、莲香苑公司租赁合同纠纷一案中，王德增在起诉前未通知张立祥，而是迳行向法院起诉要求解除其与张立祥口头约定的租赁合同，在此情况下原审法院确认双方租赁合同的解除时间为该判决生效时间是正确的。双方的租赁合同应于2013年12月20日解除。
对于第二个争议焦点，本院认为租赁合同关系解除后，张立祥、莲香苑公司对于涉诉场地仍然占有使用，应给付王德增相应的使用费用。对于使用费的标准，原审法院综合本案的具体情况考虑到市场中租赁费用不存在固定价值，人为因素较多情况，参照原租赁合同中约定的租金标准作为确定依据并无不当，本院应予维持。
对于张立祥、莲香苑公司提出要求延长腾退时间的主张，双方的租赁合同已于2013年12月20日被生效判决确认解除，此后张立祥、莲香苑公司应积极履行合同解除后的腾退义务，但其占用至今，实属不妥。原审法院在判决中确定的腾退时间已考虑到本案的实际情况，莲香苑公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。需要说明的是对于2013年7月1日至2013年12月20日期间的租金，王德增可另行主张。
综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3350元，由张立祥和北京莲香苑食品有限公司连带负担525元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院），由王德增负担2825元（已交纳）；二审案件受理费9525元，由张立祥和北京莲香苑食品有限公司连带负担6700元（已交纳），由王德增负担2825元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 鲁燕萍