上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第115号
原告张正武。
委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。
被告上海名利雅商贸总汇。
法定代表人王永生。
委托代理人朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所律师。
第三人蒋如兵。
原告张正武与被告上海名利雅商贸总汇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知蒋如兵作为本案第三人参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张正武的委托代理人袁守平，被告上海名利雅商贸总汇的法定代表人王永生及委托代理人朱惠亮，第三人蒋如兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张正武诉称，原告于2009年7月23日与被告上海名利雅商贸总汇签订了关于上海市唐山路XXX号底层五间门面房（以下简称唐山路五间门面房）租赁事宜的《协议书》，约定房屋租金每三个月一付为52，500元，被告保证合同期最少10年，如中途拆迁或其它原因使合同无法履行的，被告承诺每间门面房赔偿20万元。被告于2010年4月10日后强行将上述房屋出租给他人，构成违约，故现起诉要求被告赔偿原告违约金100万元。
被告上海名利雅商贸总汇辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告没有签订过系争《协议书》。从《协议书》形式看，不符合被告签订租赁合同的一般习惯，被告签订的租赁合同均由被告统一打印，并盖有印章和法定代表人王永生签名，而系争《协议书》与通常格式不一致，也没有王永生的签名。从《协议书》内容看，内容条款简单，且对被告极为苛刻，如被告保证至少10年的租赁期，租金不作调整，合同无法履行每间20万赔偿等内容，对被告显失公平，不可能是被告的意思表示。从《协议书》的履行情况看，该协议并未实际履行。被告曾将唐山路五间门面房出租给第三人蒋如兵，约定租期到2010年4月，实际履行过程中，第三人分别将唐山路五间门面房交由他人管理，由他人再和房屋实际使用人签订租赁合同，但被告与第三人的租赁关系未中断，从被告提交的账册记录看，租金支付方一直是第三人，没有证据表明第三人与被告的租赁合同解除，也无原告支付租金的记录。被告向第三人收取房租时，第三人曾要求被告财务人员携带印章前往，被告财务人员带印章到第三人处后，第三人称印泥在办公室，借故将印章拿走，被告失去对印章的控制，故被告推断《协议书》上的被告印章系原告与第三人私自加盖。在2010年4月，被告与第三人合同到期前，第三人要求被告继续出租房屋，被告不同意。原告曾出示一份空白协议书，盖有被告印章，手写内容未作填写，被告为此登报并且挂失了印章。即使法院认定《协议书》有效，但被告主张的违约条款不成立，该违约条款系手写，没有加盖被告印章，无法排除是签订合同后原告自行添加，而且违约条款的违约金额过高，要求法院依法调整。
第三人蒋如兵述称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。第三人在履行合同过程中，将其转租房屋收取的租金用于老家造房，故无力向被告支付租金，还让老乡垫付了房租，2010年4月至7月的租金也系原告垫付。第三人为改造门面房及打点关系花费不少，原告同意向第三人支付11万元，故第三人同意将房屋转由原告承租。被告开始不同意，后第三人请王永生吃饭、送红包，被告最终同意由原告作为承租人与被告建立租赁关系。原、被告与第三人约好于2009年7月23日在上海市许昌路XXX号四楼上海誉升投资管理有限公司处签订协议，该公司是老乡开的，第三人在那里为小区装修物业，当天有该公司的负责人、原告、王永生及第三人共四人在场，第三人已记不清王永生是否在协议上签名。第三人承租房屋期间分别以蒋彭祥、倪路圣、赵荣生、原告的名义将五间门面房转租给案外人。原、被告建立租赁关系后，房屋实际使用人是否与原告签订合同，第三人不知情。第三人承租期间，曾由老乡开的上海易祥物业管理有限公司代为支付租金。
经审理查明，2008年3月31日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，将唐山路五间门面房出租给第三人，约定：租赁期限自2008年4月10日至2010年4月10日；每季度租金为57，000元，按季度支付，付三个月押一个月，第三人应于每个季度的第一个月的10日前支付，先付后用；如第三人逾期支付租金，每逾期1日，则需按日向被告支付未付金额1%的违约金，如第三人逾期支付租金超过20天，则视为第三人自动退租，被告有权收回房屋，并收取至搬迁之日止的租金和其他费用；租赁期间，水和电要装表计费，电话、保洁等费用由第三人负担；第三人接受场地后，如要对门面或户外广告牌等进行装修或改动，需符合城建规范要求，征得被告同意，如要对房屋内部装修，费用自理，要改变结构，须经被告同意；租赁期限内，第三人不得将房屋转租或分租；房屋因社会公共利益被依法征用或因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围导致合同终止的，双方不承担责任；租赁期满后，被告有权收回房屋和设施，第三人应如期返还，第三人如需续租应提前二个月通知被告，经协商后另行签订房屋租赁合同；未经双方同意不得任意终止合同，违约方按季度租金的100%支付违约金。2009年5月5日，被告与第三人签订《房屋租赁补充协议》，约定由于受金融危机影响，第三人提出租金每月每间门面房减少300元，每季度总计减少4，500元，经协商被告同意第三人要求，期限自2009年7月10日至2010年4月10日止，原合同其他内容不变。协议签订后，租金金额按该协议收取。上述合同履行期间，第三人分别将五间门面房以他人名义转租，其中一间系以原告为出租方与实际使用人签订合同。第三人曾以现金、支票或通过他人账户转账的方式向被告支付租金，被告方工作人员出具收条，收条载明收到唐山路XXX号房屋租金。其中，收款日期为2009年7月23日的收条上盖有被告印章，收取的租金期间为2009年7月10日至10月10日。被告与第三人的租赁合同到期后，唐山路五间门面房由被告收回并另行出租。
2010年期间，原告向被告出示《协议书》一份，该协议书打印部分记载：“经甲乙双方协商一致，甲方同意将上海市虹口区唐山路XXX号底层五间门面，房租金定为每叁个月一付人民币大写：伍万贰仟伍佰元整（小写人民币52500元）不调整，到乙方不租为止，以本协议为准，其它协议无效。乙方转租时必须负责店里安全（如：防火、治安、灭火器有效期检查）乙方可以转租，一旦发生由乙方负责处理。本协议共两份，甲乙双方各一份，甲乙双方签字或盖章后立即生效。补充条款（凡补充条款与本协议条款有冲突的以补充条款为准）”。该协议抬头甲方处填写“上海名利雅商贸总汇”字样，乙方填写“张正武”字样。补充条款下填写有：“甲方保证合同期最少拾年，如中途拆迁或其它原因，使本合同无法履行的，甲方承诺最少赔偿每间门面人民币贰拾万元给乙方”。协议落款处，甲方处盖有被告印章，落款日期填写为“2009年7月23日”，乙方处有原告签名，落款日期填写为“2009年7月23日”。
2010年4月21日，原告在《文汇报》刊登遗失声明：上海名利雅商贸总汇的印章遗失，原印章声明作废。
2010年5月，被告张贴告示，表明其与第三人就唐山路五间门面房签订的租赁合同已到期，被告未再向第三人继续出租房屋，并将收回房屋，有承租意向者应与被告签订合同。
2010年6月，被告对原告向本院提起诉讼，以被告未曾签署《协议书》，且协议内容违背被告真实意思为由，要求法院确认《协议书》无效。该案审理中，被告于2010年9月申请撤回起诉获准。2010年11月，被告对原告向本院再次提起诉讼，以被告未曾签署《协议书》，且协议内容显失公平为由，要求撤销《协议书》。2011年1月18日，本院以（2010）虹民三（民）初字第1851号民事判决书，判决对被告的诉讼请求不予支持。被告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2011年5月16日裁定撤销（2010）虹民三（民）初字第1851号民事判决，发回本院重审。重审中，被告申请撤回起诉获准。2012年6月，原告对被告向本院提起诉讼，以被告违反《协议书》约定将唐山路五间门面房出租他人为由，要求被告赔偿损失100万元。该案审理中，原告表示《协议书》系由原告打印，除甲方处落款日期外，其余手写内容均系原告所写；当时考虑到每间门面房出租获利每年在20万元左右，故约定每间门面房的违约金为20万元；原、被告签订《协议书》后，原告也与第三人一样将其中四间门面房交由蒋彭祥、倪路圣、赵荣生管理，分别以他们各自的名义出租，还有一间门面房由原告与他人直接签订租赁合同。该案审理中，原告于2012年11月申请撤回起诉获准。
审理中，原告提供了蒋彭祥、倪路圣、赵荣生以及原告在2009年至2010年期间向案外人出租唐山路五间门面房而签订的《委托经营协议》及《非居住房租赁合同》，共计5份，上述协议和合同均为格式条款，文本内容基本一致，分别就房屋情况、租赁期限及续签要求、租金及支付方式、保证金、其他费用和一切手续、房屋使用要求和维修责任、解除条件及违约责任等内容进行了详细约定。被告提供了2010年被告向案外人出租唐山路五间门面房中的三间而签订的《房屋租赁合同》3份，合同的格式文本与被告及第三人签订的《房屋租赁合同》基本一致。
审理中，原、被告双方申请分别对原告及被告法定代表人王永生就《协议书》上盖有的被告印章系王永生加盖还是原告私自加盖进行测谎检验，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行测谎，后因检验过程中发生自身难以解决的技术问题，鉴定中心决定终止测谎。
审理中，原告表示《协议书》上甲方落款处的日期系被告法定代表人王永生所写，被告予以否认，并申请对《协议书》上甲方落款处的“XXXXXXX”字迹是否为王永生所写进行笔迹鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为该字迹不是王永生所写。鉴定意见书向原告送达后，原告变更之前的陈述，表示甲方落款处的日期系原告所填写。
上述事实，有原告提供的《协议书》、租金收条、告示、《委托经营协议》、《非居住房租赁合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，被告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、调查笔录、庭审笔录、记账凭证、《鉴定意见书》，本院调取的庭审笔录、谈话笔录、（2010）虹民三（民）初字第1851号民事判决书以及原、被告的陈述等证据为证。
本院认为，原告向被告主张违约金的依据系其所持的《协议书》，而被告则否认曾签订该《协议书》，故本案争议焦点在于，该《协议书》是否成立，即当事人是否就合同内容达成一致意思表示。
从《协议书》的签订来看，原告曾明确表示《协议书》所载的填写内容除甲方落款日期系被告法定代表人王永生本人填写外，其余均由原告填写。经鉴定，《协议书》上甲方落款日期“XXXXXXX”字迹并非王永生所写，与原告所述不符。鉴定意见出具后，原告又变更了此前几次诉讼中的陈述，表示甲方落款日期系原告本人填写，显然存在矛盾。被告对《协议书》加盖的印章真实性不持异议，但认为被告工作人员曾应第三人要求携带印章前往收取租金，印章曾于当日由第三人短暂控制，造成印章被擅自加盖于《协议书》。结合原告出具的租金收据，2009年7月23日收据上确盖有被告印章，并有被告工作人员签名，而其他租金收据上则无被告印章。
从《协议书》内容来看，主要内容为：租金三个月一付52，500元不予调整，到原告不租为止；以本协议为准、其他协议无效；原告有权转租，转租时负责安全；被告保证合同期最少10年，如中途拆迁或其它原因，使合同无法履行的，被告承诺最少每间门面赔偿20万元给原告。首先，《协议书》的格式文本均较为简单。房屋租赁合同一般包括租赁房屋的用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。原、被告均有租赁房屋的相关经验，根据双方就租赁唐山路五间门面房所分别提供的合同，双方各自拟定的合同文本均形成了相对固定的格式和内容，合同用语较为规范严谨，合同对租赁房屋的用途、租赁期限、续租、租金及其支付期限和方式、逾期未支付租金的违约责任、保证金、房屋使用要求及维修、合同终止及解除的条件、违约责任等内容进行了详细约定。而本案中，针对这份租期至少10年以上，违约金高达100万元的租赁合同，双方本应更为审慎的签订，权利义务的约定应当更为详尽，但《协议书》却采取了如此简单的文本及格式，一般租赁合同应具备的主要内容均缺乏相关约定，实属有违常理。其次，从《协议书》约定的双方具体权利义务来看，对被告的违约责任约定了高达100万元的违约金，而针对原告义务的条款，除约定了原告负责转租安全外，租金的支付时间，逾期支付租金的违约责任，擅自退租的违约责任，均未进行约定，双方权利义务显不对等，亦不符市场一般交易规律。且将被告与第三人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》与《协议书》相比较可见，租金金额相同，原合同约定租期2年，而《协议书》约定租期10年以上；原合同约定因拆迁导致合同终止，双方互不承担违约责任，而《协议书》约定因拆迁等原因无法履行合同的，被告方承担的违约金为100万元；原合同对承租方义务进行了诸多约定，而《协议书》却缺少对承租方义务的约定。在此情况下，被告同意与第三人解除租赁关系不追究其任何违约责任，而同意与原告达成这样一份对被告义务约定更为严苛的《协议书》，显属有违常理。
从《协议书》的履行情况来看，如确如原告与第三人所述，三方经协商，于2009年7月23日起由原告与被告建立租赁关系，第三人与被告租赁关系解除，则关于第三人与被告租赁关系的解除以及押金、租金如何结算均无相关书面约定，不符合常理。2009年7月23日后，也未见相关证据能反映承租人已变更为原告，房屋实际使用人签订合同、租金支付以及被告收取租金的情况，均维持第三人租赁房屋时的原状。
综上，虽《协议书》上盖有被告印章，但《协议书》的签订过程、内容均存在显然有违常理之处，亦无履行《协议书》的相关证据，仅凭《协议书》盖有被告印章一节，本院难以认定《协议书》系被告真实意思表示，故本院采信被告主张，对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十三条之规定，判决如下：
对原告张正武要求被告上海名利雅商贸总汇赔偿违约金100万元的诉讼请求不予支持。
本案受理费13，800元，鉴定费5，000元，由原告张正武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 陈惠娟
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。