广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第735号
原告（反诉被告）：王君，女，汉族，住成都市龙泉驿区龙泉，公民身份号码×××0345。
委托代理人：彭胡鑫，系四川广都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市鹏瑞利置业有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人：PuaSeckGuan。
委托代理人：朱天养，系广东泰扬律师事务所律师。
委托代理人：朱晓敏。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，被告在答辩期间提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭胡鑫、被告委托代理人朱天养到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告在佛山市南海区鹏瑞利广场签订了涉讼合同，约定原告向被告承租涉讼房屋，并约定了房屋交付日期、装修期间、租赁期间等。但因家庭出现重大变故，原告无法履行合同。在原告签字的合同返还被告过程中，原告就告知被告，称原告将无法履行合同。原告已向被告支付租金191771.13元及装修保证金68710.2元，合计260481.33元。原告分别于2015年5月15日、20日书面致函被告，表明原告立场，但被告迟迟不予答复。故诉讼请求：1、被告返还原告已支付的房屋装修保证金68710.2元及房屋租金191771.13元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告诉讼请求中的租金191771.13元实际为租赁保证金。二、双方租赁合同合法有效。被告已依约交付房屋、协助原告装修。原告因自身原因中途要求解除合同，应承担违约责任。依据租赁合同第8.2、9.1条约定，原告无权要求被告退还保证金。故原告诉讼请求无理据，应予驳回。
被告反诉称，双方于2015年4月26日签订合同，约定被告将涉讼商铺出租给原告经营品牌服饰，并约定交付日期、建筑面积、免租装修期、租金、物业管理费、推广费等。该合同第8.2条、第9.1条约定租赁房屋交付后，非合同规定的情况，原告擅自中途退租的，即构成严重违约，除保证金不予退还外，需按当年六个月租金和六个月物业管理费之和的金额支付违约金。该合同第23.4条约定，在原告租满规定的期限并遵守合同各项条款的前提下，被告同意给予自租赁房屋交付日起一定期限的免租装修期。签约后，被告依约履行了房屋交付、给予免租装修期等义务。现原告要求撤场退租，拒不履行合同，导致该合同无法继续履行，构成根本违约。故反诉请求：1、原告向被告支付从2015年6月29日起至2015年7月6日止的租金11003.2元、管理费3922.88元、市场推广费797.36元；2、原告向被告支付违约金361239.84元；3、原告向被告补交2015年4月29日至2015年6月28日装修期期间的租金93899.4元、管理费29911.96元、市场推广费5980元；4、诉讼费由原告承担。
原告针对被告反诉答辩称，一、对第1项反诉请求，认为涉讼商铺于2015年5月6日实际交付原告。不同意支付租金、管理费、市场推广费。二、对第2项反诉请求，认为涉讼合同中原告签订时间为同年5月14日。原告于同年5月15日告知被告要求撤销该合同，且违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，涉讼合同约定违约金过高，故请求法院予以调整。结合本案实际情况，原告自愿承担同年5月14日至6月14日一个月租金作为补偿，不同意支付管理费、市场推广费。三、对第3项反诉请求，不同意支付该费，认为同年5月15日原告已将涉讼商铺实际交还被告，同年7月4日被告函告原告已经收回商铺，但认为涉讼房屋一直在被告控制使用中。
庭审中，原告举证如下：
1.房屋租赁合同原件1份，用以证明原、被告的租赁合同关系，但签订日期不能确定。
2.收款收据原件5份。
3.发票原件1份。
证据2、3用以证明原告已向被告支付260481.33元。
4．函原件6份，用以证明双方就涉讼商铺进行磋商，原告因经济困难告知被告无法履行合同的原因，被告也在函中明确要求原告进场装修，说明涉讼商铺未交付予原告。
5.证明原件1份，用以证明原告确因经济困难而无法继续履行合同。
6.转款证明复印件2份、记账回执彩色打印件2份，用以证明原告已支付租金、装修保证金合计260481.33元。
经质证，被告对原告出示的证据1，认为仅是样板，应以双方签字、盖章的文件为准。对证据2、3的真实性无异议，但认为涉讼商铺交付后，已办理了装修出入手续。对证据4的真实性无异议，但认为其中2015年7月4日交回商铺的回函提及内容不属实，确认于7月6日收到该函后被告当日便收回了涉讼商铺。对证据5的真实性不予确认，因无相关证据印证。对证据6的真实性无异议。
庭审中，被告举证如下：
1．房屋租赁合同原件1份，用以证明双方的租赁合同关系，并约定单方解约的违约责任。
2．房地产权证原件1份，用以证明被告是涉讼商铺产权人。
3．鹏瑞利季华广场交房通知原件1份。
4．租户商铺移交接收记录原件1份。
证据3、4用以证明被告已依约将涉讼商铺交付给原告。
5．鹏瑞利季华广场缴费通知单原件1份，用以证明原告接收租赁商铺后，被告通知其交纳租赁保证金。
6．装修施工许可证原件1份。
7．装修工作申请表原件1份。
8．装修承办商授权负责人登记表原件1份。
9．装修承办商授权负责人罗预加身份证复印件1份。
证据6-9用以证明原告接收涉讼商铺后已办理了相关的装修施工手续并进场准备施工装修。
10．告知函2份（落款人为原告的一份为原件、其他为彩色打印件），用以证明原告因自身原因要求解除合同，被告不予同意。
11．保安消防管理服务合同原件1份。
12.保洁服务合同原件1份。
13.发票原件4份。
证据11-13用以证明被告委托案外人为涉讼商铺所在的商场提供相应的物业服务。
经质证，原告对被告出示的证据1，确认原告签名为其本人所签，但日期并非原告填写，不予确认。对证据2无异议，确认涉讼商铺在该房产证项下房屋范围内。对证据3-5、10无异议。对证据6-9真实性均不确认，认为王君签名均非原告本人所签。对证据11-12均不确认，认为其与本案无关，且并非针对涉讼商铺。对证据13的真实性无异议，但认为与本案无关。
本院经审查认为，原告出示的证据2-4、6及被告出示的证据2-5、10、13来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性无异议，故本院均予采信。原告出示的证据1无卖方签名或盖章，本院不予采信。原告出示的证据5为案外人出具的材料，被告异议成立，故本院不予采信。被告出示的证据1、6-9、11-12为原件或与其他材料相互印证的证据，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2015年4月26日，原、被告签订房屋租赁合同（下称涉讼合同），约定原告向被告承租怡翠世嘉购物中心（鹏瑞利季华广场）L1-41店铺（下称涉讼商铺）；建筑面积460平方米（实用299平方米）；租期自2015年6月29日起至2017年6月28日止；交付日期为2015年4月29日；装修期从2015年4月29日起至2015年6月28日止；2015年6月29日至2016年6月28日期间每月租金41835.08元（每天每平方米2.99元），物业管理费14915.12元（每天每平方米1.066元），市场推广费按每月每平方米6.5元计算；保证金包括：（1）租赁保证金191771.13元，（2）装修保证金59740.2元，（3）预付租金59740.2元；原告应于每月25日前向被告提前付清下一个月的租金，应于收到被告付款通知书后当月25日前向被告或管理公司提前付清下一个月的物业管理费及市场推广费；该房屋交付后，非本合同规定的情况，原告擅自中途退租的，即构成原告严重违约，被告可经书面通知原告而解除本合同，原告需向被告支付当年六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金，同时，对于原告交付的承租保证金不予退还，前述原告承担的金额不足以弥补被告损失的，原告应补足被告的损失额，且被告保留解除本合同的权利；原告未按合同规定支付租金或保证金的，每逾期一天则应按拖欠金额的0.1%支付违约金；在原告租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，被告同意在租赁期内给予原告自该房屋交付日一定期限的免租装修期。
行政部门已核发房地产权证，登记包括涉讼商铺在内的怡翠事嘉购物商场首层商业权属人为被告。
2015年5月6日，原告向被告接收涉讼商铺。
同年5月4日，原告向被告支付租赁保证金191771.13元。
同年5月12日，原告向被告支付装修保证金59740.2元、公用事业保证金5980元、装修管理费2990元，合共68710.2元。被告提供的缴费通知单注明：上列装修保证金是指防止商铺装修期间发生违规装修导致商场利益受损而收取的款项，装修完、审核后可退还；公用事业保证金属于水电费保证金，是指商铺在正常运营期间在未能按期向商场缴交水电费情况下从此保证金中扣除来确保供水供电的正常；装修管理费不可退还，是指商铺装修期间商场给予提供的管理服务而收取之费用。
同年5月15日，原告致函被告，提出退场申请。同日，被告回函告知原告不同意撤场。
同年5月21日，原告致函被告，要求解除合同，并称自愿承担两个月租金127847.42元。
同日，被告向原告发出催告函，要求原告加快进场施工进度。
同年5月23日，原告再次致函被告要求解除合同。同年5月25日，被告复函，不同意解除合同。
同年7月3日，被告向原告发出《关于交还租赁房屋的通知》，通知原告3日内办理房屋交还手续，逾期被告将自行接收该房屋。原告复函称完全同意被告自行接收涉讼商铺。被告确认其于同年7月6日收到该复函并于同日收回涉讼商铺。
本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。
原告单方退租、不履行合同，已构成违约，应承担相应违约责任。原告已付的191771.13元，其数额与合同约定租赁保证金一致，故本院采信被告主张认定该款为租赁保证金，对原告主张该款为2015年6月29日起三个月的租金不予采纳。合同约定原告擅自中途退租的，其所交上述保证金不予退还，故原告有关退还191771.13元的请求依据不足，本院不予支持。
有关装修保证金问题。因双方庭审中确认原告未对涉讼租赁物进行装修、添附或变更，事实上并未产生装修管理事项，且被告亦无证据证明原告占有、使用涉讼租赁物致被告存在装修损失或水电费损失，故原告请求被告退还装修保证金共68710.2元理据充足，本院予以支持。
有关租金、管理费、市场推广费问题。一、原告已分别于2015年5月15日、21日、23日多次向被告提出退场及解除合同，虽然双方未办理场地交还手续，但从被告自认已于同年7月6日自行收回涉讼商铺来看，其收回涉讼商铺并不需要被告配合或存在收回障碍，则被告对迟延收回商铺所致扩大损失应承担相应责任。二、解除合同因原告单方退租的违约行为引起，故原告对引起双方争议及在争议期间涉讼商铺处于双方均主张对方控制商铺的不稳定状态、形成相应经济损失应承担相应过错责任。事实上，原告在诉讼中亦同意承担一个月租金作为补偿。三、虽然涉讼合同约定被告同意给予原告免租装修期的前提为原告租满合同规定的租赁期，但鉴于双方实际交收涉讼商铺的时间后于免租期起始时间，交收该商铺后不久原告即多次通知被告退场及解除合同，且双方已约定所交较大数额的租赁保证金不予退还作为原告违约应承担的责任，故被告请求被告按约定足额补缴两个月免租期费用有失公平。根据以上论析，本院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑原告实际进场时间、双方对退场及解除合同的交涉情况、被告实际收回商铺的时间，酌定原告应向被告支付一个月的费用，包括租金41262元（按2.99×460×30计）、管理费14710.8元（按1.066×460×30计）、市场推广费2990元（按6.5×460计）。被告第1、3项反诉请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
有关违约金361239.84元问题。虽然涉讼合同约定原告擅自中途退租的违约责任包括需付当年六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金，且承租保证金不予退还，但综合考虑原告违约程度、被告损失范围、双方约定的租金等款项标准、违约金标准及被告向原告收取租金、租赁保证金等款项的情况，双方约定的违约金明显高于被告实际损失。本院基于公平合理、诚实信用原则，综合本案实际情况，酌定被告已主张不予退还的保证金及其已收取的租金等款项足以弥补其损失，故其另行主张原告支付违约金361239.84元，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，本案判决如下：
一、被告佛山市鹏瑞利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修保证金68710.2元予原告王君；
二、原告王君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金41262元、管理费14710.8元、市场推广费2990元予被告佛山市鹏瑞利置业有限公司；
三、驳回原告王君的其他诉讼请求；
四、驳回被告佛山市鹏瑞利置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，本案受理费减半收取2603.61元（原告已预交），由原告负担1844.73元，被告负担758.88元。反诉费4257.73元（被告已预交），由原告负担637.04元，被告负担3620.69元。经抵扣，被告负担的份额121.84元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年八月七日
书记员 叶芳晖