广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）钦民一终字第30号上诉人（一审被告）广西中恒兴投资发展有限公司，住所地：钦州市人民路38号翰林福第小区17栋二楼。法定代表人张树忠，董事长。委托代理人林志明，北京佳法律师事务所律师。被上诉人（一审原告）班华茂。委托代理人陆卫，广西海湾律师事务所律师。上诉人广西中恒兴投资发展有限公司与被上诉人班华茂因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第1518号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月6日立案受理后依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人广西中恒兴投资发展有限公司的委托代理人林志明、被上诉人班华茂的委托代理人陆卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2007年9月11日，原、被告签订《城市房屋拆迁补偿协议书》及《城市房屋拆迁补偿补充协议书》，协议约定对被拆迁房屋补偿、回建房差价及支付方式、选择回建房的基本情况、违约责任等作了明确规定，其中补充协议书第一条乙方选择回建房的基本情况的第（一）项约定原告（乙方）选择的回建房位于住宅小区第6栋2单元403号，楼房类型为多层，用途为住宅。协议附上了《6#楼标准层平面图》、《“翰林福第”回建住宅6#楼房号一览表》作为合同附件。一览表上标明该栋楼每单元的一层套房面积至六层套房面积均为相同。签订协议后，被告在未经原告及其他业主同意的情况下，擅自将该楼的第六层标准层设计改为跃层住宅（即楼中楼），2008年12月26日被告到钦州市建设规划委员会办理“翰林福第”住宅小区4#、8#商住楼及5#-7#住宅楼的《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证审批单》上注明4#、8#商住楼、5#-7#住宅楼的层数为6层（第六层、第七层为一套跃层住宅，层数按照一层计算）。2009年5月15日办理《建筑工程施工许可证》后进行施工建设，工程竣工后，2011年3月17日经钦州市住建委验收合格并交付原告使用。原告认为被告擅自改变设计，在原告回建房所在楼第六层之上加建了一个楼层（即第七层）作为商品房出售，被告的行为构成了违约，侵害了原告的合法权益。为此，原告向本院提起诉讼，遂提出被告赔偿30000元经济损失的诉讼请求。另查明，被告开发建设的翰林福第4#-8#楼，共有41套楼中楼，被告擅自改变设计，将第六层与第七层原应预留楼梯洞口用钢筋网封闭，在第七层楼层私自开设单独的用户出入门，涉嫌违法，被钦州市住建委立案查处。2013年6月24日钦州市住建委作出行政处罚决定，责令被告限期改正，恢复设计原貌。作出行政处罚决定时，被告已改正18套，尚有23套未进行整改。该院认为，原、被告在平等、自愿协商基础上签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》、《城市房屋拆迁补偿补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，该协议有效，对双方当事人均有法律约束力，应当按约定履行各自义务。本案中，从协议书附件“翰林福第”回建住宅6#楼房号一览表上可以看出该栋楼每单元的一层套房面积至六层套房面积均为相同，可见原、被告约定回建住宅是标准层住宅楼，而不是跃层住宅楼。原告主张被告在第六层之上加建一层的理由不成立。但被告在未经原告及其他业主同意的情况下，擅自改变原来约定，改为规划报建跃层住宅楼，被告的行为已构成了违约。由于被告的行为违约，造成了原告所在回建住宅楼高度增加，致使原告住宅通风、采光等受到了一定影响，特别是原告及其他业主占有住宅地面积相应减少，侵害了原告及其他业主的合法权益，被告的违约行为造成原告及其他业主住宅条件受到一定影响，应当承担违约责任，但原告请求被告赔偿经济损失30000元的证据不足，鉴于被告的行为确已违约，本院根据本案的实际情况综合考虑，酌情确定被告赔偿原告经济损失20000元。对于原告请求确认被告违约的诉讼请求，本院认为，原告请求确认被告违约的目的只是作为被告赔偿经济损失的理由，是否构成违约已在前述作了阐明，不应作为一项诉讼请求在判决主文中加以确认。被告辩称其所建回楼房为六层，属于双方约定多层住宅，并没有违反双方协议约定。本院认为，被告所建回楼房虽然仍是多层住宅，但其擅自改变了原来约定，将第六层改为跃层住宅，已构成了违约，因此，被告的抗辩理由不成立，该院不予采信。至于被告擅自改变设计后，将楼中楼第六层与第七层原应预留楼梯洞口用钢筋网封闭，在第七层楼层私自开设单独的用户出入门，属违法建设，钦州市住建委已作出了行政处罚，不属本案处理范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：被告广西中恒兴投资发展有限公司赔偿给原告班华茂经济损失20000元。案件受理费325元，由原告班华茂负担108元，被告广西中恒兴投资发展有限公司负担217元（原告已预交，被告在履行义务时一并付给原告）。上诉人中恒兴公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，根据上诉人与被上诉人签订的协议书第一条关于被上诉人选择回建房的基本情况与上诉人交付给被上诉人的房产情况相符合，是标准层住宅，并没有将被上诉人的房产改为跃层。其次，上诉人从办理《建设工程规划许可证》到钦州市建设规划委员会审批《建设工程》再到最后工程的《建设工程竣工验收合格单》，上诉人自始自终都是按照原来规划建设，6楼的跃层设计从规划报建开始就存在，并不是上诉人擅自改变规划报建。最后，上诉人与被上诉人签订合同约定的是单套房产，不是整栋房产，上诉人交付给被上诉人的房产符合双方协议约定，不构成违约，即使上诉人有改变六楼的结构也仅仅是对6楼的业主构成违约，对其他楼层的业主不构成违约，对通风、采光、土地占用面积的减少也是侵权行为，一审法院以违约之诉判决上诉人承担侵权造成的法律责任明显是适用法律错误；二、一审判决上诉人酌情赔偿被上诉人20000元经济损失证据不足，没有法律依据。即使上诉人有违约行为，但是双方签订的协议没有相关约定，被上诉人也应当按承担举证证明上诉人的违约行为造成其经济损失的责任。一审法院在被上诉人没有任何证据的情况下判决上诉人赔偿被上诉人经济损失20000元，而且在该批案件赔偿标准，一审法院认定都是酌情判决造成的经济损失20000元不是按照证据及事实判决，该批案件中，被上诉人拆迁补偿的房产面积、楼层、价值各不同，如果有造成损失的话，也是不相同。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判决撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人班华茂向本院提交答辩状，答辩称，一、答辩人认为，原一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律完全正确。根据上诉人与被上诉人签订的《协议书》第一条第（一）项明确约定被上诉人所选回建房的“楼房类型为多层”（即六层），且补充协议书的附件二中的楼房号一览表表头明确注明”多层住宅，底层架空，1-6层为住宅'，表中1-6层同一序号的各套住宅面积相同，表中既没有跃层的房号和面积，也没有第七层的房号和面积。而上诉人在第六层以上擅自增建了一个楼层，实际建成的楼房却共有七层，明显违反了协议“多层住宅”的约定，违约事实清楚。上诉人称，6楼的跃层设计从规划报建开始就存在，并不是上诉人擅自改变规划报建。但是上诉人在改变设计前没有与被上诉人作过任何协商，擅自向建设部门报批在第六层之上建设“跃层”，而钦州市房产管理部门核发给该号楼相关业主的《房屋所有权证》上明确标明被上诉人所在楼房总层数为7层，充分证明了上诉人所建成的回建住宅楼为七层楼房，而不是协议约定的多层楼房。钦州市住房和城乡建设委员会、钦州市城建部门均对上诉人的行为认定为违法建设行为并进行了行政处罚。上诉人的行为违反了合同约定的行为，不属于侵权行为。二、一审判决上诉人酌情赔偿被上诉人20000元经济损失，事实清楚，证据确实充分，适用法律完全正确。由于上诉人的违约行为，造成被上诉人人均占有的土地使用面积、公共用地、绿地面积、回建房住户无偿提供的摩托车停车位和600平方米的免费公共停车场面积均减少、通风、采光受到严重影响，致使居住环境条件变差，房屋价值下降，而上诉人以违约损害被上诉人的合法利益为代价获取了较大的经济利益。根据合同公平原则，其违约所得，理应全部用于赔偿被上诉人的损失，方能体现公平。而一审判决上诉人仅向被上诉人酌情赔偿经济损失20000元并无不当。被上诉人认为，上诉人中恒兴公司提出的上诉请求没有事实根据和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。在二审审理过程中，上诉人向本院提交涉案房屋所在楼层及房屋设计图纸，拟证明上诉人在建房过程中是按照设计图纸建设，没有擅自改变设计，不存在违约行为。被上诉人班华茂质证认为，对于设计图的真实性没有异议，但是上诉人与被上诉人签订协议时，上诉人并没有向被上诉人出示过设计图纸，而且在向被上诉人出示的房屋一览表上也没有六、七层为跃层设计的说明，因此，不能证明上诉人没有违约行为的事实。本院认为，被上诉人对设计图纸的真实性没有异议，对其真实性，本院予以确认。被上诉人未向本院提交新的证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人中恒兴公司在履行与被上诉人签订的协议书过程中，是否存在违约行为，应否承担违约责任。本院对本案的综合评判如下：本院认为，上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》以及《城市房屋拆迁补偿补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，双方当事人应当按照合同约定诚实履行合同约定。根据协议书的约定，上诉人应当将被上诉人购买的多层住宅楼房的房屋交付给被上诉人。上诉人主张其所交付的房屋面积、楼层等均符合合同的约定，在建设过程中，上诉人完全按照设计图纸建设，不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人认为上诉人交付的房屋不符合合同约定，合同约定为六层，上诉人擅自加建第七层并且第六、第七层的实际建房结构与设计图纸不符，上诉人的行为已构成了违约。本院认为，上诉人与被上诉人签订的协议书中，约定了房屋的基本情况，对于楼房的楼层数没有做出明确的约定。合同附件中注明的“1-6层为住宅”，仅能证明被上诉人可以在1-6层的范围内选择回建的房屋，并没有对上诉人所建房屋的楼层作出限制。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被上诉人提供的证据未能证明其在与上诉人在签订协议时，双方明确约定上诉人所建房屋楼层数。因此，被上诉人主张上诉人建造七层房屋违反合同约定没有法律事实依据，本院不予支持。上诉人建设过程中未能严格按照设计图纸建设施工而是将第六层与第七层原应预留楼梯洞口用钢筋网进行了封闭，改变了设计图纸中六、七层为跃层的设计，但钦州市住房和城乡建设委员会已于2012年11月12日对此作出了处罚，上诉人的上述行为已经经过有关行政部门的处罚，被上诉人不能以此为由行使其追究上诉人合同违约的相关权利。因此，上诉人交付的房屋符合上诉人与被上诉人之间签订的协议约定的房屋基本情况，上诉人在履行合同过程中，没有违反合同约定，不构成违约，不应承担违约责任。另外，被上诉人请求上诉人赔偿经济损失3万元，亦未能提供证据证实因上诉人的行为实际造成其经济损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，因此被上诉人请求上诉人赔偿经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院适用法律，认定责任及判决不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第1518号民事判决；二、驳回被上诉人班华茂的诉讼请求。一审案件受理费325元，二审案件受理费650元，合计975元，由被上诉人班华茂负担。审 判 长  李碧珊代理审判员  李夏冰代理审判员  何 海二〇一四年三月十九日书 记 员  苏 芸