湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03855号
原告刘菡。
委托代理人蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。
委托代理人尹婵，湖南路虎律师事务所律师。
原告范玉银。
委托代理人蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。
委托代理人尹婵，湖南路虎律师事务所律师。
被告朱斌。
委托代理人刘嘉，湖南三湘律师事务所律师。
委托代理人谭六容。
原告刘菡、范玉银诉被告朱斌（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐战胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘菡、范玉银的共同委托代理人尹婵，被告及其委托代理人刘嘉、谭六容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月4日，刘建国（系原告刘菡父亲，现已故）、范玉银与被告签订《房屋租赁合同》，约定刘建国、范玉银将在李莲卿（系刘建国母亲，签订合同时已故）名下的现已由原告刘菡合法继承的位于长沙市雨花区长岭上7号（该门牌号是根据2003年《长沙市人民政府办公厅关于重新编码更换城区门牌的通知》更改后的，原门牌号为长沙市南区长岭上206号）房屋中的一、二、三、四层房屋出租给被告作客房使用；租赁期限为5年，自2009年7月1日至2014年6月30日止；租金为82000元／年，另六楼仓库不得做客房使用，租金为400元／月。合同到期后，原告无意续租，多次要求被告腾退房屋，均遭被告拒绝，并经长岭社区、左家塘派出所调解未果。原、被告之间的租赁合同已经到期，双方的合同权利义务已经终止，在双方未达成续租合意的情况下，被告占用房屋不予返还的行为已构成侵权。诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同关系终止，被告立即将长沙市雨花区长岭上7号房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付返还房屋前的占用费（截止至2014年8月31日为14466元，并支付2014年9月1日至实际返还房屋之日的占用费，参照合同约定的租金计算，即7233元／月）；3、判令原告因主张权利所遭受的损失310元由被告承担；4、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、双方之间的房屋租赁合同并未到期，原告要求被告腾出房屋没有事实基础；二、原告要求被告支付房屋占用费的请求不应得到支持，相反原告应当赔偿被告的损失；三、诉争房屋内的家电、家具等物品均为被告添置，原告强行解除租赁关系，必须将上述家电、家具退还被告或支付相应对价；四、原告应将租赁房屋时的5000元押金退还被告。
经审理查明，2010年3月31日，案外人刘建国（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在长沙市雨花区长岭上街7号房屋中的一、二、三、四层出租给乙方作客房使用，该出租面积约为360平方米；租赁期限为5年，从2009年7月1日起至2014年6月30日止；房屋年租金为82000元，租金按半年一次性缴纳，合同签订时缴付半年租金41000元，乙方必须在每年6月30日和当年12月31日提前一个月缴付下半年租金，乙方不得以任何理由拖欠租金，否则甲方有权收回使用权，并要求乙方赔偿损失费用，六楼仓库每月400元，不准作客房用；乙方必须缴付房屋使用押金5000元（不计息），合同期满，如乙方无违约的情况，押金一次性退回；本合同到期，乙方若需续租，在同等条件下，乙方优先续租；双方还对合同其他相关事项进行了约定。案外人刘建国按约将上述房屋交付给被告使用，被告按约定支付了相应的租金和押金。合同期满后，原告多次要求被告退房，被告予以拒绝，双方协商未果，原告遂于2014年9月4日诉至本院，请求判如所诉。
另查明，位于长沙市雨花区长岭上街7号（原门牌号为长沙市南区长岭上206号，建筑面积为44.5平方米，产权证号为：长房私字第041976号）房屋登记在案外人李莲卿名下，案外人刘建国与原告范玉银于2008年将该房改建为六层砖混结构房屋，但未办理相关改建的审批手续，亦未取得房屋所有权证。案外人刘建国系李莲卿儿子，原告刘菡系案外人刘建国女儿。因案外人李莲卿、刘建国均已去世，2011年2月15日，经湖南省长沙市长沙公证处公证，案外人李莲卿的上述房产由原告刘菡一人继承。
本案经本院调解，双方当事人未能达成一致协议。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《公证书》、长沙市人民政府办公厅《关于重新编码更换城区门牌的通知》、证明、私有房屋所有权证、接处警事件登记表、发票、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案诉争房屋系在原面积44.5平方米的基础上改建，原告在法庭辩论终结前未能提供该房屋改建经过相关部门批准的合法手续，因此，案外人刘建国与被告签订的《房屋租赁合同》属无效合同。经公证部门公证，原告刘菡对上述房屋享有唯一继承权，故涉案房屋的权利义务由原告刘菡一人继承。原告范玉银未能提供证据证明其与涉案房屋存在共有关系，故原告范玉银不是本案适格主体。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对原告刘菡要求被告返还上述租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案《房屋租赁合同》虽为无效合同，但被告一直占有和使用上述租赁房屋，应当参照租金标准支付房屋占有使用费。被告自2014年7月1日起未再交纳房屋租金，故原告刘菡请求参照合同约定的租金标准即每月7233元支付自2014年7月至实际返还房屋期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。因没有证据证明被告对合同无效存在过错，故原告刘菡主张被告支付其310元的公证费的损失，于法无据，本院不予支持。被告辩称租赁合同未到期与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱斌于本判决生效之日起10日内将其租赁的位于长沙市雨花区长岭上街7号房屋（原门牌号为长沙市南区长岭上206号，产权证号为：长房私字第041976号）腾空并返还给原告刘菡；
二、被告朱斌于本判决生效之日起10日内支付给原告刘菡房屋占有使用费（以每月7233元为标准，自2014年7月1日起计算至其实际返还房屋之日止）；
三、驳回原告刘菡、范玉银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费329元，因适用简易程序减半收取164.5元，由被告朱斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐战胜
二〇一四年十一月三日
书记员 张 莎
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。