浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2560号
上诉人（原审被告）：黄艳。
委托代理人：曾永成。
被上诉人（原审原告）：浙江太子龙实业发展有限公司。
法定代表人：王培火。
委托代理人：严至国、吴玮杰。
上诉人黄艳因yi与被上诉人浙江太子龙实业发展有限公司（以下简称太子龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年3月5日，太子龙公司、黄艳签订房屋租赁合同，约定太子龙公司将位于浙江省临安市城中街610-638号商铺西厅108档口一楼约140平方米的营业房出租给黄艳使用。合同第三条对每年租金及支付方式作出了约定，其中2013年1月1日至2013年12月30日的房屋租金为363800元，黄艳应在2012年12月1日前支付。该条款同时约定太子龙公司应提前30天提醒黄艳交付租金，黄艳逾期不交，太子龙公司有权终止合同，在太子龙公司未提醒交款的情况下，允许黄艳逾期15天，15天后黄艳仍未交付租金，有权终止合同。合同第四条约定，黄艳在租赁期内向太子龙公司缴纳押金50000元，协议履行期满黄艳不续租，且合同履行期内未产生因故扣除或没收押金的情况，太子龙公司须全额返还押金，若黄艳在租期内未经太子龙公司同意转租或转让，或租期届满不及时将营业房退还给太子龙公司，押金将作为违约金全额扣除，不予返还。合同第九条约定，如因黄艳原因造成合同被太子龙公司单方解除，黄艳应赔偿太子龙公司二个月的房租。合同第十一条约定，太子龙公司应提供房屋所有权证明，及产权人同意由太子龙公司名义出租的相关证明。合同签订后，太子龙公司将案涉房屋交付黄艳使用，黄艳向太子龙公司缴纳了押金50000元，并按约支付了2012年12月30日之前的房屋租金。2013年1月28日，黄艳向太子龙公司支付了2013年房屋租金50000元。同年1月31日，太子龙公司向黄艳寄送律师催告函，要求黄艳于收函三日内支付2013年剩余房屋租金313800元，否则立即清空腾退房屋。黄艳至今未向太子龙公司支付案涉房屋2013年剩余租金。太子龙公司起诉请求判令：一、解除太子龙公司、黄艳于2011年3月5日签订的《房屋租赁合同》；二、黄艳立即腾空从太子龙公司处承租的浙江省临安市城中街610-638号商铺西厅108档口一楼的营业房，并交还给太子龙公司；三、确认黄艳的50000元押金归太子龙公司所有；四、黄艳向太子龙公司支付违约金60633元；五、黄艳向太子龙公司支付房屋租金30898元（按照年租金363800元的标准从2013年2月20日起暂计算至2013年3月22日，此后的占有使用费按合同约定的租金标准计算至判决确定的房屋腾退并交付之日止）；六、黄艳承担本案的全部诉讼费用。
原审法院另查明，黄艳于2013年6月8日从案涉租赁房屋中腾退，并将房屋钥匙交至案涉租赁房屋隔壁的太子龙公司营业门店。
原审法院认为：太子龙公司、黄艳于2011年3月5日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方应按合同约定履行合同义务。黄艳未按合同约定按时、足额支付房屋租金，太子龙公司要求解除合同，并要求黄艳支付违约金及合理的房屋租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。黄艳关于太子龙公司未按合同约定提供房屋所有权证明及产权人同意出租证明致使黄艳合同目的无法实现的抗辩依据不足，原审法院不予采纳。违约金按合同约定为两个月房租，即60633元（2013年租金363800元÷12个月×2个月）。房屋租金按合同约定的租金标准计算至黄艳腾退并交还房屋钥匙之日即2013年6月8日，故黄艳应支付太子龙公司2013年租金为159668元（363800元÷12个月×5个月＋363800元÷12个月÷30天×8天），扣除已支付的租金50000元，尚需支付109668元。黄艳要求按太子龙公司实际从房屋所有权人处承租的租金及黄艳承租的面积比例计算房屋租金的依据不足，原审法院不予采纳。对于太子龙公司要求黄艳立即腾空案涉房屋并交还太子龙公司的诉讼请求，因黄艳已从案涉房屋内自行腾退并交还房屋钥匙，已无支持必要，故该请求原审法院不予支持。关于太子龙公司要求确认黄艳的50000元押金归太子龙公司所有的诉讼请求，原审法院认为，根据合同约定，该50000元押金仅在黄艳未经太子龙公司同意转租或转让租赁房屋，或租期届满不及时归还房屋的情形下，才作为违约金由太子龙公司扣除不予返还，现并不存在上述情形，故对于太子龙公司该项诉讼请求，原审法院不予支持，该50000元押金在黄艳应支付太子龙公司的60633元违约金中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2013年7月5日判决：一、解除太子龙公司与黄艳于2011年3月5日签订的房屋租赁合同；二、黄艳在判决生效之日起十日内支付太子龙公司房屋租金109668元；三、黄艳支付太子龙公司违约金60633元，扣除押金50000元，尚需支付10633元，此款在判决生效之日起十日内付清；四、驳回太子龙公司的其余诉讼请求。如黄艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3706元，减半收取1853元，黄艳负担1353元，太子龙公司负担500元。
宣判后，黄艳不服，向本院提起上诉称：一、太子龙公司擅自与黄艳签订《房屋租赁合同》将本案涉案房屋转租给黄艳，该《房屋租赁合同》应当确认为无效，即使不能确认为无效的，其也是效力待定的合同，太子龙公司以此向黄艳主张权利，无事实和法律依据。本案黄艳与太子龙公司签订《房屋租赁合同》系转租合同，该合同有效的前提条件是太子龙公司依法取得本案案涉房屋的承租权且房屋产权人同意太子龙公司的转租行为。而太子龙公司与房屋产权人签订的《临安城中街商业城商铺租赁合同书》中已经明确了“不得擅自将商铺转租、转借给其他人”，且太子龙公司在一审过程中从未提供过房屋产权人同意转租的证明，故该《房屋租赁合同》应当被确认为无效，即使不能确认无效的，其合同效力应当是待定的。太子龙公司无权以该《房屋租赁合同》向黄艳主张权利，无权要求黄艳支付租金及承担违约责任。二、退一步讲，即使《房屋租赁合同》有效，但太子龙公司未能履行《房屋租赁合同》义务，并致使黄艳签订合同的根本目的无法实现，而黄艳的行为系合同履行中的一种抗辩，是法律意义上的自我保护行为，其行为不构成违约。1、太子龙公司未按合同约定提供房屋所有权证明以及产权人同意出租的证明。本案涉案房屋系营业房，黄艳与太子龙公司签订《房屋租赁合同》承租本案涉案房屋的根本目的是为了营业。在《房屋租赁合同》中第十一条明确要求太子龙公司应当提供房屋所有权证明以及产权人同意太子龙公司出租的相关证明，但是经黄艳多次要求，太子龙公司也从未提供该两项证明，其直接致使黄艳的营业执照一直未能办理，使得黄艳合同根本目的无法实现。黄艳为了维护自身的合法权益，无奈之下只能延迟支付租金。另外需要特别说明的是，提供该两项证明是太子龙公司的义务，应当由太子龙公司举证证明其已经履行了该项义务，但是在一审中太子龙公司并未履行该项义务。但是一审法院对该实质性问题却不予审查。黄艳在多次要求未果的情况下延迟支付租金，正是由于太子龙公司一直未能提供该两项证明，使得黄艳不能正常经营，而采取的一种自救行为，该行为不构成违约。2、太子龙公司自合同签订至今从未开具正规发票。黄艳自2011年3月5日承租本案涉案房屋，一直在按时支付房屋租金，截止本案起诉时，黄艳已经支付租金60万余元，但是经黄艳多次要求，太子龙公司却从未开具正式发票。黄艳无奈之下只能延迟支付租金进行抗辩，该行为并不构成违约。原合同约定“开票的费用由乙方承担”中指的是因开具发票所产生的车旅费等费用，并不包括税金，合同所确定的租金中也并未包含税金。对于本案太子龙公司可能存在的偷税漏税行为，一审法院既没有依法移送有关机关，也没有依法予以释明，反而经行判决，变相支持或者放任这种行为的发生。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回太子龙公司的诉讼请求或者将本案发回重审，并由太子龙公司承担一审、二审的全部诉讼费用。
针对黄艳的上诉，太子龙公司答辩称：一、本案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形，是合法有效的合同。不存在黄艳所称的无效和效力待定的情形。二、关于提供房屋所有权证明和产权人同意出租证明的问题。1、签订合同时是提供过的。退一步讲即使没有提供，也并没有影响到双方租赁合同的履行以及黄艳对租赁房屋占有使用。而且在太子龙公司一审起诉前，涉案租赁合同已履行了两年多时间，在这两年多合同履行过程中黄艳从没有就此提出异议。2、导致案涉租赁合同解除的原因是黄艳的违约行为，根据双方签订的租赁合同，太子龙公司关于要求解除租赁合同以及要求黄艳承担违约责任主张是合法有据的。三、关于发票问题。1、黄艳从来没有要求太子龙公司开具发票。2、是否开具发票并不影响租赁合同的履行。3、太子龙公司可以向黄艳开具发票，但是按照合同第三条第三点的约定相应的开发票费用应由黄艳承担。综上，请求维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交二审新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，黄艳上诉认为案涉《房屋租赁合同》因太子龙公司擅自转租而无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故而，即使存在黄艳所认为的擅自转租问题，因现有证据并不能证实案涉房屋所有权人在其应当知道转租之日起六个月内提出异议，故原审法院认定案涉《房屋租赁合同》有效并无不当，本院予以维持。黄艳上诉称太子龙公司未履行《房屋租赁合同》义务导致合同的根本目的无法实现。本院认为，案涉合同签订于2011年3月5日，截止双方产生争议的2013年1月，双方已经实际履行长达近两年，黄艳也自认多次缴纳租金，故原审法院对该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。至于黄艳上诉所称其延迟支付租金系对太子龙未开具正规发票进行抗辩，本院认为，双方在案涉《房屋租赁合同》中约定，“付款后，甲方开具收据，若乙方需要开具正规发票，则开票费用由乙方承担”。本案中，黄艳并未提交有效证据证实其要求太子龙公司开具正规发票而太子龙公司拒绝开具，故对其该项主张，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2706元，由上诉人黄艳负担。黄艳已预交案件受理费3706元，还应退还1000元，于本判决生效之日起十五日内到本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 陈 斌