山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第1063号
上诉人（原审原告）王振华，男，1984年6月30日出生，汉族，中华维力饮料总公司济南分公司职工，住山东省海阳市。
委托代理人孙浩，山东海蔚律师事务所律师。
委托代理人汤国相，山东海蔚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨婷婷，女，1986年3月28日出生，汉族，居民，住山东省济南市。
上诉人王振华因与被上诉人杨婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人王振华的委托代理人孙浩到庭参加诉讼，被上诉人杨婷婷经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原审法院认定：2012年11月17日，王振华（合同乙方）与杨婷婷（合同甲方）经哈考特不动产建设路加盟店（合同丙方，盖章为市中区科威房产信息咨询部）居间签订房屋买卖合同1份。该合同内容主要有：第一条、甲方同意将济南市房产（以下简称涉案房产）按整套出售给乙方（按套计算），建筑面积89.61平方米。第二条、乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协商此房屋实际成交价为：人民币74万元，此价格包含签订此合同时，乙方向甲方支付人民币4万元整，作为购房定金……第四条、甲方保证此房屋一切情况介绍属实，无任何隐瞒，承诺并保证此房屋权属无任何问题和瑕疵，经济纠纷等，同户籍及相关亲属同意出售等…第八条、以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法为：1、若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金，同时需要支付乙方付给丙方的中介服务佣金；2、若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金，同时需要支付给甲方付给丙方的中介服务佣金…第十二条、中介服务佣金支付方式：1、乙方支付服务佣金为人民币15000元，并在签订本合同时支付…第十四条、其他补充条款：1、甲方保证此房无任何纠纷，可以正常过户。2、乙方保证自身资信良好，无不良记录。3、银行审批通过后3日内，乙方给予甲方首付款并到相应房产部门办理房产转移手续。4、甲方保证2013年5月1日前给乙方交房。2012年11月17日，王振华分别向杨婷婷交付了定金4万元、向中介交付了中介服务佣金1万元。王振华提交了定金收据及中介费收据证实，被告杨婷婷未到庭质证，视为其放弃质证及答辩权利，原审法院予以采信。王振华除向杨婷婷支付了定金4万元，尚未支付首付款，亦未向银行申请办理贷款。杨婷婷未返还该定金。
根据2013年4月15日济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息等材料，涉案房屋分别于2012年2月10日被济南市槐荫区人民法院以（2012）槐民初字第183-1号民事裁定书（以靳某、杨婷婷为被告的民间借贷纠纷案件）予以查封，查封期限自2012年2月10日起至2014年2月9日止；于2012年3月7日被泰安市泰山区人民法院以（2012）泰山民初字第668-1号民事裁定书（以杨婷婷等四人为被告的交通事故纠纷案件）予以查封，查封期限自2012年3月7日起至2014年3月6日止。现涉案房屋仍登记在开发商名下，并由杨婷婷实际居住使用。
原审法院认为：王振华与杨婷婷之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，属合法有效。双方当事人均应履行合同义务，如当事人一方完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定，则属于违约。王振华以涉案房屋被法院司法查封不能办理过户以及杨婷婷未按合同约定期限交房为由，主张杨婷婷存在违约行为。原审法院认为，根据房屋买卖合同第二条的约定，王振华系对涉案房屋状况进行充分了解后与杨婷婷达成的房屋买卖合同，而涉案房产被司法查封以及杨婷婷尚未取得涉案房屋权属证书的情况均系在房屋买卖合同签订之前，故王振华不能因涉案房屋被司法查封主张杨婷婷存在违约行为。关于杨婷婷未在房屋买卖合同约定期限内向王振华交付涉案房屋，因王振华未履行向杨婷婷支付首付款的先履行义务，故杨婷婷不负按约定期限向其交付涉案房屋的合同义务。综上，因涉案房屋杨婷婷尚未取得权属证书，且被人民法院司法查封，不得进行买卖、赠与、过户等；杨婷婷亦未能提供担保解除对涉案房屋的查封。现王振华以涉案房屋被司法查封，导致房屋买卖合同目的无法实现为由，要求解除双方之间的房屋买卖合同，于法有据，应予支持。杨婷婷应返还王振华已经支付的定金4万元；王振华主张被告杨婷婷存在违约行为不能成立，故关于违约赔偿金，原审法院不予支持。关于中介服务佣金1万元，王振华并未按照合同约定足额支付中介服务佣金，而且其提交证据为收据并非正式发票，不能作为最终结算的依据，对该项诉讼请求，原审法院不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、2012年11月17日原告王振华与被告杨婷婷签订的房屋买卖合同于本判决生效之日起解除。二、被告杨婷婷于本判决生效之日起10日内返还原告王振华定金4万元。三、驳回原告王振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，由原告王振华负担3360元，被告杨婷婷负担1000元。
上诉人王振华不服原审判决上诉称：一、本案双方签订房屋买卖合同第二条约定的“对房产状况作了充分了解”是指对于房屋坐落、面积等房产状况的了解，并非指对房屋存在查封的情况进行了解。对于房产是否存在查封，普通公民无法知晓。而杨婷婷在明知房屋已经被查封的情况下仍与上诉人签订房屋买卖合同，其在签订合同之初就有违约的故意。一审法院对合同约定的“对房产状况作了充分了解”进行扩大解释，认定杨婷婷不存在违约，属于认定事实错误。二、一审认为上诉人未支付首付款。故杨婷婷不负有交付房屋的义务，该认定与事实不符。合同中对于首付款的支付具体时间并未明确约定，而是约定在房屋交易中心办理相关手续同时支付。事实是上诉人交了定金后，欲到银行办理按揭手续，杨婷婷拒绝配合，之后便联系不上，上诉人不得已委托代理人查询涉案房产情况，得知房屋被查封，无法买卖。上诉人已经按照合同约定履行了自己的义务，杨婷婷严重违约导致双方合同无法履行，对于上诉人的损失杨婷婷应当赔偿。综上，请求撤销原审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金14.8万元，支付中介费1万元。将本案发回重审或依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨婷婷未进行答辩。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另，王振华于二审中提交中介费发票一张，证实为本案房产交易支付中介费1万元。
本院认为：本案杨婷婷与王振华签订房屋买卖合同之前，涉案房屋已被法院采取强制措施予以查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。因此，本案双方当事人签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定，应为无效。杨婷婷向王振华收取的定金应予返还。杨婷婷在涉案房屋已被法院查封的情况下仍予以出售，存在过错，应当赔偿因此给王振华造成的损失，故王振华要求杨婷婷赔偿中介费1万元的诉讼请求，本院予以支持。由于双方签订的房屋买卖合同无效，王振华主张违约金没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1222号民事判决第二项；
二、撤销济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1222号民事判决第一项、第三项以及诉讼费负担部分；
三、被上诉人杨婷婷于本判决生效之日起10日内向上诉人王振华赔偿中介费损失1万元；
四、驳回上诉人王振华要求解除与被上诉人杨婷婷签订房屋买卖合同的诉讼请求；
五、驳回上诉人王振华要求被上诉人杨婷婷支付违约金的诉讼请求。
一审案件受理费4360元，二审案件受理费4360元，均由被上诉人杨婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一四年七月九日
书 记 员 孙培培