陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第03363号
原告某资产运营有限公司。
法定代表人周某。
委托代理人孟某。
被告某国际大酒店有限公司。
法定代表人贺某。
原告某资产运营有限公司与被告某国际大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月23日、2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告某资产运营有限公司的委托代理人孟某，被告某国际大酒店有限公司的法定代表人贺某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告某资产运营有限公司诉称：2007年12月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同编号榆阳2007-12-001。合同约定：1、租赁标的物为原告综合商务大楼，该综合大楼地上七层，地下一层，建筑面积约为15527㎡。2、租赁期限为八年，从2008年5月1日起至2016年4月30日止。3、租金经公开竞价确定每年的租金为人民币431万元），八年租金共计人民币3448万元等事项。合同生效后双方均正常履行。2009年8月，被告又以装修期超出预计时间为由提出延长免租期的请求，经原告与被告协商于2009年8月5日又签订了补充协议，约定：装修期免租由原来的4个月再延长7个月共为11个月，即原合同租赁期限变更为2008年5月1日起至2016年11月30日止等事项。合同履行至2013年5月前均无异议，被告按期支付了五年的租金共计2155万元，即租金付至2013年4月30日。但此后被告就一直再未支付所欠租金，截止2015年5月1日实欠租金17个月共计610.58万元。为此，原告多次向被告催要并进行协调，可被告均以经营困难无法继续支付所欠租金为由，不予履行合同支付义务。故原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法确认原告与被告签订的房屋租赁合同有效并予以解除。2、依法判令被告立即支付所欠原告租金人民币6105800元（2013年5月1日起至2015年4月30日止，原、被告双方协商免除被告7个月装修期的租赁费，计17个月的租赁费）。3、依法判令被告承担本案诉讼费。
原告向法庭提交了以下证据：
租赁合同1份、租赁合同补充协议1份，用以证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，双方明确约定了租赁标的物的位置、用途、租赁期限、租金及租金交付方式、违约责任，免除被告装修期内7个月的租赁费的事实。
被告某国际大酒店有限公司辩称：2007年12月21日，原告与被告签订了租赁合同。2013年4月30日，被告能够按合同约定支付原告租赁费，2013年4月30日之后，由于被告因租赁物存在改建、210国道的改建影响酒店的出入、酒店的重新装璜等原因，致被告投入巨资且不能正常经营，经营没有收入不能按时交纳租金。2014年10月10日，被告向原告提出解除合同申请，原告与被告没有达成一致意见，现原告提起诉讼，被告请求法院依法判决。
被告向法庭提交了以下证据：
1、关于请求解决榆阳国际大酒店相关问题的报告1份、关于榆阳国际大酒店设置门厅的紧急情况汇报1份、榆住建户外广告字（2011）64号榆林市住房和城市建设局关于对榆阳国际大酒店实施门头的批复1份、榆林市榆阳区人民政府办公室榆区政办字（2011）5号关于榆阳国际大酒店需修门厅的请示1份、市政许字（2011年】第0032号门头牌匾设置许可证1份、榆阳区国有资产运营公司综合商务楼租赁合同补充协议1份，用以证明原告在向被告交付租赁物时存在部分单项未验收、门头不符合经营要求、水电空调设施无法使用等瑕疵，被告经多方协商，才将酒店门头改建成功，损失巨大，原告与被告虽然签订补充协议弥补被告损失，但以延长租赁期限的方式弥补显然无法履行的事实。
2、关于榆林市210国道道路施工对榆阳国际大酒店造成经济损失的有关情况汇报及相关报表1份、关于调降房租费的要求1份，用以证明在被告经营期间，因210国道的改建对原告造成约320万元的损失，被告转租的租赁户因经济下滑原因要求被告降低租赁费、被告经营困难的事实。
3、关于将榆阳国际大酒店三楼向榆阳区政府出租用于办公用房意向的报告1份、关于协商解除租赁合同意向的报告1份，用以证明被告于2014年6月向原告申请返租，原告不予同意，被告经济困难，被告于2014年10月明确向原告提出解除合同的要求，于2015年3月被告酒店停业，再次向原告提出解除合同的要求，被告明显表示不再履行合同的意思表示，解除合同的条件成立的事实。
4、通知1份、关于对榆阳国际大酒店租赁合同到期后收回房屋通知的回复1份、榆阳国际大酒店财产清查汇总表1份、榆阳国际大酒店财产明细表1组，用以证明原告与被告之间的租赁应当予以解除，被告资产状况足以折抵原告租赁费的事实。
5、榆阳国际大酒店财产清查汇总表1份，用以证明客房部、餐厅等财产折价为6038732元的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据质证为对证据的真实性及证明目的均无异议。原告对被告提交的证据1、2、3、4、5质证为对证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2、3、4的真实性无异议，证明目的有异议，不予认可；对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，认为折价偏高，应适当折价补偿。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据，被告无异议，能够证明原告与被告之间存在房屋租赁合同的事实，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据1、2、3、4、5，原告对真实性无异议，能够证明被告承租原告出租的租赁物后进行门厅建设、装璜、210国道的建设、被告请求解除合同的事实，对本案有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2007年12月21日，原告某资产运营有限公司（出租人、甲方）与被告某国际大酒店有限公司（承租人，乙方，原榆林市四海大酒店有限责任公司）签订租赁合同，约定：第一条、成交标的、用途及租赁房屋：1、成交标的。某资产运营有限公司综合商务大楼八年经营使用权。该综合大楼地面七层（局部八层），地下一层，建筑面积约为15527㎡。2、用途。三星级以上酒店，乙方不得将此楼用于与酒店无关的行业。3、租赁范围。甲方向乙方提供综合商务大楼及其所属的一切附属设备与资产设备。第二条、租赁期限。租赁期限为八年即从2008年5月1日起至2016年4月30日止。第三条、租金及支付方式。1、经公开竞价确定标的每一年租金为人民币431万元），八年租金共计人民币3448万元。3、每年度租赁期限届满之前，乙方须提前二个月交清下年度房租，甲方出据收款收据。第七条、其他约定事项。免租装修期限4个月。第八条、合同的生效、变更、解除和终止。3、由于不可抗力的原因，使合同无法履行或无法完全履行的，双方可以协商变更或解除合同。第十条、附则。2、本合同履行过程中发生的争议由甲乙双方协商解决，协商不能解决的，可向辖区人民法院提起诉讼。合同还约定其他事项。2009年8月5日，原告某资产运营有限公司（出租人、甲方）与被告某国际大酒店有限公司（承租人，乙方，原榆林市四海大酒店有限责任公司）签订综合商务楼租赁合同补充协议，约定：1、原租赁合同第七条约定免租装修期为4个月，现约定在免租装修期原来的基础上延长7个月，免租装修期变更为11个月。2、原租赁合同第二条约定，租赁期限从2008年5月1日起至2016年4月30日止，现变更为2008年5月1日起至2016年11月30日止。3、根据上述变更内容和原合同第三条约定（乙方须提前二个月缴清下年度房租），房租缴纳时间相应顺延7个月，于每年11月30日前两个月缴清下年房租。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告对所承租的房屋进行装璜，用于经营榆阳国际大酒店。2013年4月30日前，被告按合同约定缴纳租赁费，累计缴纳租赁费2155万元。从2013年5月1日起因门厅建设、装璜、210国道的建设不能按合同约定缴纳租赁费。致原告提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：原告与被告在合同期限未届满前确定于2014年12月31日之日起解除原告某资产运营有限公司与被告某国际大酒店有限公司签订的租赁合同及综合商务楼租赁合同补充协议。2013年5月1日起至2014年12月31日，共计20个月，装修期免租7个月，收取13个月租赁费，每年租赁费431万元，计租赁费人民币4669167元。水、电、暖气费不拖欠。被告同意向原告退还从2014年12月31日以后一楼门市租赁费964100元，原告将被告出租一楼的出租人均变更为原告。2015年10月29日，被告向原告支付租赁费人民币2000000元。榆阳国际大酒店内被告所有的现有财产折旧价为人民币3019366元。
本院认为，原告某资产运营有限公司与被告某国际大酒店有限公司签订的租赁合同及综合商务楼租赁合同补充协议均体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同。原告请求确认原告与被告签订的房屋租赁合同有效并予以解除及被告支付原告租金人民币6105800元的诉讼请求，经审查，2014年12月31日，原告与被告确定从该日起解除原告某资产运营有限公司与被告某国际大酒店有限公司签订的租赁合同及综合商务楼租赁合同补充协议，故原告诉请合同有效予以解除的诉讼请求系双方约定，亦不违反法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，本案中，被告应当在合同解除后将承租原告位于榆阳区榆兴路火车站北榆阳国际大酒店综合大楼地面七层（局部八层），地下一层，建筑面积约为15527㎡及附属设施全部返还于原告。同时，原告同意利用被告的装饰装修部分及其他财产，原告依法应当在利用价值范围内适当补偿被告，故原告应当补偿被告榆阳国际大酒店综合大楼现有财产折旧费人民币3019366元。截止解除合同之日被告拖欠原告租赁费为人民币4669167元，另被告同意向原告退还从2014年12月31日以后一楼门市租赁费964100元，共计人民币5633267元，扣除原告补偿被告榆阳国际大酒店综合大楼现有财产折旧费人民币3019366元及诉讼后被告又支付原告租赁费2000000元，共计5019366元，剩余租赁费613901元，被告未履行该租赁费已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告某资产运营有限公司与被告某国际大酒店有限公司签订的租赁合同及综合商务楼租赁合同补充协议有效，于2014年12月31日予以解除。
二、本判决生效后十五日内，由被告某国际大酒店有限公司将租赁原告某资产运营有限公司位于榆阳区榆兴路火车站北榆阳国际大酒店综合大楼地面七层（局部八层），地下一层及附属设施，建筑面积约为15527㎡返还于原告某资产运营有限公司管理。
三、本判决生效后十五日内，由被告某国际大酒店有限公司付给原告某资产运营有限公司租赁费人民币613901元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
缓交的案件受理费23348元，由被告某国际大酒店有限公司负担，在执行中支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李长鹏
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一五年十一月二日
书 记 员 张艳婷