广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第188号
上诉人（原审被告）：林怡君。
委托代理人：黎志东，广东法泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：五华县大昌燃气有限公司。住所地：五华县水寨镇水寨大道***号。
法定代表人：张发巨，该公司总经理。
委托代理人：李旭强，广东汉诚律师事务所律师。
上诉人林怡君因与被上诉人五华县大昌燃气有限公司（下简称大昌燃气公司）租赁合同纠纷一案，不服五华县人民法院（2015）梅华法民二初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大昌燃气公司诉称：2013年8月8日，大昌燃气公司将其位于五华县水寨镇华兴南路大昌商务大楼（首层门面二间、三楼以上，约12000平方米）出租给林怡君用于经营酒店，约定年租金为60万元人民币，即月租金为5万元人民币；同时约定由林怡君支付30万元人民币给大昌燃气公司作租赁合同的押金。合同签订后，大昌燃气公司按合同的约定配合支持林怡君的酒店建设，但林怡君却没有按照合同的约定支付租金。此后才知道梅州市乐富豪酒店于2012年12月10日已经注销，林怡君在该酒店注销后，还以“梅州市乐富豪酒店”的名义与大昌燃气公司签订合同，应认定是林怡君的个人行为，由其个人承担一切责任。现依据双方签订的合同约定的条款，请求：1、解除双方于2013年8月8日签订的《大昌商务大楼租赁合同》；2、支付所欠2014年6月8日至2015年1月8日的租金共35万元人民币；3、林怡君支付给大昌燃气公司的30万元押金归大昌燃气公司所有；4、由林怡君承担本案的诉讼费用。
林怡君在答辩期内未提出答辩意见。
原审经审理查明：大昌燃气公司（甲方）于2013年8月8日与梅州市乐富豪酒店（乙方）签订《大昌商务大楼租赁合同》，合同的尾部大昌燃气公司加盖公章，法人代表处由张发巨签名，乙方梅州市乐富豪酒店加盖公章，法人代表处由林怡君签名，并注上各自的公民身份号码。合同约定：1、甲方位于五华县水寨镇华兴南路大昌商务大楼（首层门面二间、三楼以上，约12000平方米）出租给林怡君用于经营酒店；2、租期为15年，第一年免租金10个月，第二至四年租金为每年60万元（每月5万元），之后每三年租金递增5﹪；3、乙方在签订合同起三日内支付人民币30万元现金作押金，如乙方违反本合同约定条款，甲方无需将此押金退回给乙方；4、乙方有下列情况之一的甲方有权解除合同，收回房屋：乙方当月租金不足三分之二的或拖欠租金达两个月；5、合同签订后甲方给乙方10个月免租金装修期，即从2013年8月8日至2014年6月8日；6、本合同如发生纠纷，双方应通过友好协商解决，不能解决时任何一方可向五华县人民法院提起诉讼等。合同签订后，大昌燃气公司按约将位于五华县水寨镇华兴南路大昌商务大楼（首层门面二间、三楼以上，约12000平方米）交给林怡君经营。但林怡君从订合同起对租赁的大昌商务大楼进行装修、经营后至今，一直没有交租金给大昌燃气公司。2014年9月2日，大昌燃气公司法定代表人张发巨到大昌商务大楼林怡君经营的酒店催收租金时，仅见到林怡君酒店的代理人谢志国，由谢志国出具承诺一份给张发巨，载明：“本人谢志国代表乐富豪租金6月-11月份一次性付清。如不守信，自愿放弃酒店一切。一切由张老板作主处理。特立此据，承诺人谢志国，身份证441421197602274016，2014.9.2日至2014年11月2日”。但到2014年11月2日林怡君未能履约。2014年11月5日，大昌燃气公司法定代表人张发巨再次催收时见到了林怡君，林怡君在原谢志国出具的承诺书下面签上“11月20日前交清租金，林怡君”。至11月20日，林怡君对租赁金仍分文未付，此后，大昌燃气公司也找不到林怡君，该酒店的KTV仍在经营中，大昌燃气公司遂诉至原审法院，提出上述诉讼请求。
原审另查：梅州市乐富豪酒店于2009年8月10日在梅州市工商行政管理局梅江分局登记成立，经营者姓名：林怡君，是个体工商户。2012年12月10日，林怡君因经营需要，申请工商部门注销梅州市乐富豪酒店。
原审审理认为：本案是原、被告之间的租赁合同纠纷。2013年8月8日，大昌燃气公司与梅州市乐富豪酒店签订《大昌商务大楼租赁合同》时，作为梅州市乐富豪酒店的经营者林怡君，明知自己经营的“梅州市乐富豪酒店”已经注销登记，企业资格消亡，还以“梅州市乐富豪酒店”的名义与大昌燃气公司签订租赁合同，其行为后果应由行为人林怡君承担。随着“梅州市乐富豪酒店”的注销，其诉讼主体资格一并消亡，因此，该个体工商户的经营者林怡君作为本案的被告，主体适格。大昌燃气公司诉请解除2013年8月8日与梅州市乐富豪酒店签订的《大昌商务大楼租赁合同》，按照《大昌商务大楼租赁合同》“拖欠租金达两个月，甲方有权解除合同，收回房屋”的约定，大昌燃气公司诉请有理，应予以支持。大昌燃气公司诉请被告支付从2014年6月8日至2015年1月8日的租金共35万元人民币，符合《大昌商务大楼租赁合同》的约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因此，大昌燃气公司诉请被告支付租赁金35万元人民币，依法有据，应予以支持。关于大昌燃气公司诉请被告已交的押金30万元归其所有的请求，根据《大昌商务大楼租赁合同》的约定，“如乙方违反本合同约定条款，甲方无需将此押金退回给乙方”，从本案的租赁合同看，被告林怡君从租赁大昌商务大楼起就没有交过租赁金给大昌燃气公司，拖欠租金达一年之久，已经构成严重违约。因此，被告已交的30万元押金归大昌燃气公司所有，作为出租方房屋荒废的损失，符合租赁合同的约定，也没有违反法律禁止性规定，大昌燃气公司的此项请求，理由正当，应予以支持。虽然被告林怡君未到庭应诉，但原审已依法传唤，可视为其放弃对证据的抗辩，大昌燃气公司提供的以上证据足以证明双方之间的租赁事实关系以及租赁金的认定，租赁合同的形式和内容也没有违反法律禁止性规定，予以确认、采信。对于被告林怡君在该租赁房屋内添置的设备，大昌燃气公司认为对其无使用价值，且至今仍在经营当中，只能在判决生效后的一定时间内由被告林怡君自行清理、搬迁，将房屋腾退交回大昌燃气公司。此外，被告林怡君的住址虽然在梅县程江镇扶贵村，但按《大昌商务大楼租赁合同》约定：“本合同如发生纠纷，……任何一方可向五华县人民法院提起诉讼”，因此，原审对此租赁合同有管辖权。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2013年8月8日原告大昌燃气公司与梅州市乐富豪酒店签订的《大昌商务大楼租赁合同》；二、被告林怡君应在判决发生法律效力后三十日内将租赁房屋内自己添置的设备自行清理、搬迁；三、被告林怡君应在判决发生法律效力后三十日内将租赁房屋腾退，交回原告大昌燃气公司；四、被告林怡君应在判决发生法律效力后三十日内支付租赁金35万元人民币给原告大昌燃气公司；五、被告林怡君已交的押金30万元人民币归原告大昌燃气公司所有。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，参照中国人民银行同期贷款利率标准，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由被告林怡君负担。
宣判后，林怡君不服，向本院提出上诉称：一、本案诉讼争议的租赁合同是无效合同，一审判决解除合同不符合法律规定。从2013年8月8日《大昌商务大楼租赁合同》签订至今，被上诉人出租的房产八楼以上楼房一直没有取得房屋所有权证；整栋楼房没有消防验收报告。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）款、《中华人民共和国消防法》第十五条规定，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因违反法律的强制性规定，属于无效合同。被上诉人出租的房屋，没有建设主管部门颁发的《建设工程规划许可证》，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案合同为无效合同。本案租赁合同是梅州市乐富豪酒店与被上诉人所签订，因乐富豪酒店当时已被注销，不具备签订、履行的主体资格，故本案租赁合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，一审判决解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同违反了法律规定。二、一审判决如若履行，将造成上诉人近千万元的投资损失，原判显失公平，违反了法律规定。签订租赁合同后，上诉人即筹措巨资对商务大楼进行了装修和购置酒店生产经营所必须的设备、设施等，总共投入近千万元。在装修基本完工后，上诉人即要求被上诉人提供租赁房屋的《房产证》、《建设工程规划许可证》和大楼的消防设计及验收报告等资料用于办理消防、环保、治安和工商登记手续，但被上诉人却一直无法提供，从而造成上诉人无法办理酒店正常经营的行政许可手续，致使上诉人的投资近千万元面临“打水漂”的风险。于是，上诉人在一再催告被上诉人提供相关证照而未获得前提下，只得暂缓支付租金。可见，上诉人没按合同约定支付租金的原因是被上诉人不提供合法证照给上诉人办理酒店行政许可证手续，过错在于被上诉人。现原判以上诉人没交付35万元为由，判决上诉人自行搬迁、清理近千万投入，实质是为保护被上诉人的35万元租金，不惜牺牲上诉人近千万元的投资，该判决结果毫无公平、公正可言。依据合同法第58条的规定，上诉人未将大昌商务大楼用作酒店经营，对大楼进行了必要的装修和购置大批的配套设备、设施，但因为被上诉人无法提供合法的证照办理酒店经营许可手续无法达到经营的目的，遭受了巨大的经济损失。故被上诉人作为合同无效过错方理所当然赔偿上诉人的损失。因此，一审的判决结果明显违背了法律规定。三、一审判决租赁合同押金30万元归被上诉人所有，不符合法律规定。本案租赁合同约定的30万元押金实质上是约定的违约金。因是无效合同，合同自始无效，上诉人根本就不存在违约情形，当然也就不需要支付合同约定的押金。依据合同法第58条规定，合同无效后，被上诉人因该合同取得的财产（即押金30万元），应该无条件地偿还给上诉人。故一审对押金判归被上诉人所有是不合法的。据此，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回原审法院重新审理。
被上诉人大昌燃气公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，上诉人的上诉无依据，依法应予驳回。
本院对原审查明的部分事实予以确认。
本院另查：一审庭审中，大昌燃气公司要求林怡君自行清理、搬迁租赁财物，将房屋腾退交回大昌燃气公司。建字第A2011013号《建设工程规划许可证》显示：建设单位：大昌燃气公司；建设项目名称：商场、宾馆；建设位置：华兴南路；建设规模：7376.5平方米【八层、局部二层】。大昌商务大楼第九至十二层至今未办理“建设工程规划许可证”。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。从当事人上诉及答辩理由看，本案二审争议焦点是：《大昌商务大楼租赁合同》是否有效，大昌燃气公司是否应全额退回押金30万元以及林怡君应否交付租金（场地使用费）。林怡君上诉称，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）款、《中华人民共和国消防法》第十五条及最高人民法院有关司法解释的规定，双方签订的租赁合同应为无效，大昌燃气公司应将30万元押金全部退回给林怡君。经查，梅州市乐富豪酒店是林怡君开办的个体工商户，已于2012年12月10日被工商部门注销，注销后该个体工商户已经无民事主体资格与无民事行为能力。2013年8月8日，林怡君仍以“梅州市乐富豪酒店”名义与大昌燃气公司签订《大昌商务大楼租赁合同》。因签订《大昌商务大楼租赁合同》所产生的义务依法应由林怡君承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项的规定，应认定《大昌商务大楼租赁合同》无效。原审判决解除双方签订的《大昌商务大楼租赁合同》不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，作为梅州市乐富豪酒店业主的林怡君，在明知梅州市乐富豪酒店已于2012年12月10日被工商部门注销情况下，仍以“梅州市乐富豪酒店”名义与大昌燃气公司签订《大昌商务大楼租赁合同》，违反诚实信用原则，对《大昌商务大楼租赁合同》无效造成的损失应承担主要过错责任。大昌燃气公司在签订《大昌商务大楼租赁合同》时，未履行审慎注意义务审查梅州市乐富豪酒店的合法性，且其至今未办理大昌商务大楼第九至十二层的“建设工程规划许可证”，存在过错行为，应承担相应责任。林怡君在2013年6月8日至2015年1月8日实际使用了租赁合同约定的大昌燃气公司的上述场地，应对大昌燃气公司进行补偿。在确定返还押金数额和场地占用费时均应按双方的过错责任大小进行，根据双方的过错程度，认定林怡君应承担60%的过错责任，大昌燃气公司承担40%的过错责任。据此，大昌燃气公司应退回12万元押金给林怡君，林怡君应补偿2013年6月8日至2015年1月8日期间的场地占用费21万元给大昌燃气公司。
另外，对于林怡君主张其筹措巨资对大昌商务大楼进行了装修和购置酒店生产经营所必须的设备、设施等，无法办理有关证照不能开业经营造成其损失应由大昌燃气公司承担问题，因原审时林怡君未对此提出反诉，二审不予审查，由双方另行解决。因此，原审判令林怡君应将租赁房屋内添置的设备自行清理、搬迁不当，应予纠正。
综上，上诉人林怡君的上诉部分有理，予以支持。原判认定事实错误，处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销五华县人民法院（2015）梅华法民二初字第38号民事判决；
二、确认2013年8月8日大昌燃气公司与梅州市乐富豪酒店签订的《大昌商务大楼租赁合同》无效；
三、林怡君应在本判决发生法律效力后三十日内将租赁房屋腾退交回大昌燃气公司；
四、大昌燃气公司应退回12万元押金给林怡君；
五、林怡君应支付场地占用费21万元给大昌燃气公司；
六、驳回大昌燃气公司的其他诉讼请求。
上述第四、五项相抵，林怡君仍应支付给大昌燃气公司9万元，此款限于本判决发生法律效力后三十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10300元，由大昌燃气公司负担4120元，林怡君负担6180元（此款由林怡君向一审法院缴交）。二审案件受理费10300元，由大昌燃气公司负担4120元，林怡君负担6180元。大昌燃气公司未交纳的二审案件受理费4120元，限于收到本判决书之日起七日内向本院缴交。林怡君多预交的二审案件受理费4120元由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
代理审判员 曾柳青
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 朱 棋