苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第760号
原告苏州中润商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带西路111号。
法定代表人许承露，该公司董事长。
委托代理人周宁，江苏尚韬律师事务所律师。
被告上海大佬倌酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区东方路3601号2号楼6003室。
法定代表人秦岭。
被告苏州易食汇餐饮有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路399号中润中心商业房产地下负一层B110、B111号。
法定代表人张子刚。
原告苏州中润商业发展有限公司诉被告上海大佬倌酒店管理有限公司（以下简称上海大佬公司）、苏州易食汇餐饮有限公司（以下简称易食汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周宁到庭参加诉讼，被告上海大佬公司、易食汇公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州中润商业发展有限公司诉称，2012年6月25日，原告与被告上海大佬公司签订《中润﹒苏州中心房屋租赁合同》1份，约定：被告上海大佬公司租赁位于苏州市宝带东路399号的中润苏州中心商业房产负一层B110、B111号房屋，用于经营“易食汇”，租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日。合同还约定：如被告上海大佬公司逾期支付租金，逾期一日按逾期款项的0.1%支付违约金。如被告上海大佬公司逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款超过一个月的，原告有权解除合同，立即收回房屋并处置房屋内一切物品。同时，被告上海大佬公司已支付的租金及保证金均不予退还，被告上海大佬公司还应向原告支付三个月租金和三个月物业管理费总金额的违约金。2012年11月8日，两被告与原告签订转租协议，原告同意被告上海大佬公司将上述房屋转租给被告易食汇公司，用途不变，被告上海大佬公司仍应按照租赁合同约定履行支付租金等义务，并保证被告易食汇公司全面履行租赁合同约定，否则被告上海大佬公司承担相应的责任。上述租赁合同及转租协议签订后，两被告均未按约履行。截止2014年5月20日，被告已累计结欠租金、物业管理费、POS机租赁费、水费、电费共计1056225.69元。原告曾于2014年3月底发函要求两被告限期内付清欠款，但两被告拒绝履行。2014年5月7日，原告向两被告正式发函通知租赁合同自2014年5月9日解除，并要求两被告限期付清欠款、违约金，被告至今仍拒绝履行。故请求法院判令两被告立即支付1、至2014年5月9日所欠租金、物业管理费及POS机租赁费（至2014年4月30日）、水电费（至2014年5月20）共计1056225.69元；2、支付自2014年5月10日至5月20日的房屋使用费52380元（每天每平米7元）；3、两被告支付迟延支付租金的违约金暂计算至2014年5月31日为101624.93元（每日千分之一计算），实际应计算至两被告实际支付之日；4、支付解除合同的违约金340130元。审理中，原告表示上述POS机租赁费、水电费不予主张。另，明确上述第一项诉讼请求为：请求法院判令两被告支付自2013年7月1日至2014年5月9日所欠租金643152.71元（按每天每平方米4.32元计算）；支付2013年8月1日至2014年5月20日所欠物业管理费294267.31元。
被告上海大佬公司、易食汇公司均未作答辩。
经审理查明，2012年6月25日，原告（甲方）与被告上海大佬公司（乙方）签订《中润﹒苏州中心房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于苏州市宝带东路399号的中润苏州中心商业房产负一层B110、B111号房屋出租给乙方，用于经营“易食汇（美食苑）”，租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日，自房屋交付之日起75天为免租期；双方同意，该房屋用于计算租金（不包含物业管理费）及其他费用的租赁面积为680.26平方米。合同第四条约定：自装修期限届满的次日起，该房屋的租金（不包含物业管理费）按照下述规定计算：实行保底租金。保底租金按租赁面积计算，第1年按每平方米每天4元计算，从第2年起每年递增8%。合同第五条约定：乙方应于合同签订之时向甲方支付房屋保证金226754元；乙方应于租赁期内（不包括装修期）向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费。目前，该房屋物业管理费根据租赁面积按照每月每平方米45元收取，甲方有权根据实际经营情况对物业管理费的收费标准进行调整。租赁期和装修期内的水费、电费、煤气费、天然气费等各项费用均应由乙方承担。合同第八条约定：如乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权按12.3款规定，立刻收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，并按9.3条追究违约责任：……（7）逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款超过一个月的……。合同第九条第二项约定：如甲方按本合同的规定解除合同的，乙方已支付的所有租金及租赁保证金不予退还，同时，乙方还须向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间为三个月的租金和三个月的物业管理费总和，同时，乙方应赔偿因其违约而造成的甲方的损失；第三项约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。合同第十二条第一项约定：乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，乙方应按照每日每平方米7元的标准支付占用使用费……。2012年11月8日，原告（丙方）与被告上海大佬公司（甲方）、易食汇公司（乙方）又签订转租协议1份，约定：1、丙方同意，甲方将位于苏州市宝带东路399号的中润苏州中心商业房产负一层B110、B111号房屋转租给乙方使用，房产用途不变，仍用于经营“易食汇（美食苑）”；2、乙方对甲、丙双方签订的房屋租赁合同内容完全知晓并同意遵守房屋租赁合同规定的承租方的义务和责任。甲、乙双方关于转租租金等的具体约定，双方另行签署协议明确；3、甲方仍应完全遵守甲、丙签订的房屋租赁合同并履行相应的责任和义务（包括但不限于按时向丙方支付租金等），并保证乙方全面遵守该等约定，否则，视为甲方违约，应承担相应的违约责任。
另查明，上述涉案房屋所有权人为苏州中润置业有限公司，授权原告对外出租。
再，2014年3月25日，原告委托江苏尚韬律师事务所向被告易食汇公司、上海大佬公司送达律师函，要求两被告支付截止2014年3月的租金699688.23元、物业管理费367340.4元、水费8806元、电费102098.88元、POS机具租赁费1650元，共计1179586.51元，否则将解除合同。同年5月8日，原告向两被告送达解除函，明确租赁合同于2014年5月9日解除，要求两被告于2014年5月9日当天将租赁房屋归还原告并支付相应的款项。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、转租协议、律师函、解除函、邮寄凭证、房产证、土地证及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告称被告上海大佬公司承租涉案房屋后即转租给了被告易食汇公司，合同实际由被告易食汇公司履行；现涉案房屋已由原告接管；其收到被告上海大佬公司支付的保证金226754元，该保证金在因被告原因解除合同的情况下，按约应不予退还。另，关于租金，原告称两被告足额支付至2013年6月30日，之后的租金每月有的只支付部分，有的全部不付；关于物业费，其明确主张的期间为自2013年8月1日至2014年5月9日；关于解除合同的违约金，其称其自愿作出调整，仅主张269836元。
本院认为，因一方当事人违约导致合同解除的，另一方当事人有权要求其履行相应的义务并承担违约责任。本案中，原告与被告上海大佬公司以及与两被告签订的转租协议均合法有效，当事人应当按约履行相应的义务。根据上述转租协议内容，可确认虽被告上海大佬公司将涉案房屋转租给被告易食汇公司实际使用，但还应承担原房屋租赁合同中的义务，同时被告易食汇公司也同意遵守原告与被告上海大佬公司签订的房屋租赁合同中承租方的义务，故应视为两被告对原告均有上述租赁合同中的义务。现原告主张两被告未按约足额支付2013年7月之后的租金，截至2014年5月9日尚欠643152.71元，因两被告均未到庭提出异议，且上述租金在以合同约定的计费标准计算的范围内，故本院对上述事实予以确认。两被告应支付原告截止2014年5月9日的租金643152.71元。原告向两被告催讨租金后，两被告在合理期限内未支付租金，故原告于2014年5月9日向两被告送达解除函，明确要求解除合同。对此，两被告亦未在合理期限内提出异议，故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2014年5月9日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告，逾期未返还的应支付相应的房屋使用费。对此，原告向两被告主张自2014年5月10日至20日的房屋使用费，因两被告未到庭提出异议，故本院对上述期间内两被告继续使用涉案房屋的事实予以确认。因房屋租赁合同中明确约定承租方逾期交还房屋的房屋使用费计算方式，故两被告应按约向原告支付房屋使用费，按每天每平方米7元计算，为47618.2元。关于物业费，原告主张的费用期间为2013月8月1日至2014年5月9日，对此两被告均未到庭提出异议，故本院对两被告未支付上述期间的物业费的事实予以确认。关于物业费标准，合同约定为每月每平方米45元，经核算为284688.81元。关于逾期支付租金的违约金，因原、被告的合同于2014年5月9日解除，故原告依据合同主张逾期付款违约金应截止2014年5月9日。另，因原告陈述被告在2013年6月30日后每月有的只支付部分租金，有的全部不付，但就各月租金的支付情况未向法庭详细说明，本院无法计算相应的逾期付款违约金，故原告的该诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于合同解除的违约金，房屋租赁合同第九条第二项中，明确系以三个月的租金和三个月的物业管理费总和，经核算应为356320.19元，现原告自愿调整为269836元，本院予以支持。以上各项费用共计1245295.72元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告上海大佬倌酒店管理有限公司、苏州易食汇餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司截至2014年5月9日的租金643152.71元，自2013年8月1日至2014年5月9日的物业管理费284688.81元，自2014年5月10日至同年5月20日的房屋使用费47618.2元，违约金269836元，以上共计人民币1245295.72元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24150元、公告费600元，合计人民币24750元，由原告苏州中润商业发展有限公司负担11750元，被告上海大佬倌酒店管理有限公司、苏州易食汇餐饮有限公司负担13000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 鲁 超
人民陪审员 杨思吉
人民陪审员 王晓明
二〇一四年十二月五日
书 记 员 赵怡然