广东省湛江市坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0804民初1208号
原告：伍基，男，汉族，1961年5月15日出生，身份证住址：广东省廉江市，现住湛江市，
委托诉讼代理人：吴晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师，特别授权。
被告：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区沟尾村。
法定代表人：ＸＸ明，职务：总经理。
委托诉讼代理人：黄碧波，男，该公司员工，身份证住址：广东省遂溪县，
原告伍基诉被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍基及其委托诉讼代理人吴晓玲和被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄碧波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍基向本院提出诉讼请求：一、判令海港新城花园1区30幢住宅楼02号别墅确权到原告名下；二、判令被告立即为原告办理房地产权证；三、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金389249.4元（自2016年10月1日起暂计至2017年11月7日共402天，按日万分之三计算）；四、判令本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的商品房买卖合同合法有效。
事实与理由：原告于2015年5月12日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区30幢住宅楼02号房一套，建筑面积为645.52平方米，房屋总价款为3227607元。合同签订后，原告依约缴付了全部房款，并于2015年10月5日收楼。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应于房屋交付后360天内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之3的违约金，合同继续履行。被告至今未能将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房产证，被告未按合同约定履行义务，已经构成违约。被告应向原告支付逾期违约金389249.4元（3227607元×0.03%×402天，自2016年10月1日起暂计至2017年11月7日，应计至被告实际办理完成之日止），并及时为原告办理房产权证。原告为维护自身权益，遂起诉至法院。
被告琼宇公司答辩称，因公司现办理房产证的手续还不完善，无法办理房产证，原被告双方已经签订买卖合同，但是还没有办理网签，违约金方面过高，请求酌情减免。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供了如下证据：一、商品房买卖合同；二、物业费收据；三、收据；四、业主收楼流转表；五、伍基身份证复印件；六、个人待付款证明；七、李巧身份证复印件；八、《存款历史交易明细清单》、《中国银行收款凭证》、《中国银行跨行人民币汇款凭证》；九、《不动产权属信息查询加过证明》；十、《中国银行跨行人民币汇款凭证》。被告对原告提交的证据均没有异议，且被告没有证据向本院提交。原告提交的证据均客观真实，不违反法律的规定，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定的事实如下：2015年3月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订湛房商NO:20150327《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。《商品房买卖合同》约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房，建筑面积645.52平方米（其中套内建筑面积621.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.84平方米），按套内建筑面积每平方米5191.75元计算，总房款为3227607元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。原告实际已经于2015年10月5日与被告办理收楼手续。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，原告在签订合同后已经支付完毕购房款3227607元。由于被告的原因，至今未能办理该房屋交付手续。
本院认为，本案是原告以被告未能按照合同约定条件办理权属证书为由，起诉请求被告承担违约责任而引起的商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容，没有违反法律法规，故《商品房买卖合同》属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”原告诉讼请求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。被告琼宇公司未能按照《商品房买卖合同》第十五条的约定为原告办理权属证书，被告琼宇公司已经构成违约。关于琼宇公司应支付给伍基的逾期办证的违约金如何确定的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，被告抗辩请求将违约金调整为日万分之一，本院不予采纳。原告诉讼请求原告支付逾期办证约金389249.4元（3227607元×0.03%×402天，自2016年10月1日起暂计至2017年11月7日），未超过已交购房款的30%，本院予以支持。原告诉讼请求判令被告立即为原告办理房地产权证，根据涉案合同的约定，被告琼宇公司应当履行合同义务，提供其合法手续协助原告伍基办理房产权证。由于目前原告无法提供涉案商品房竣工验收合格备案表，有关手续不具备办理该房产权证的客观原因，待原因消除后，原告可以另案主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，本院对原告的该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原被告双方签订的湛房商NO:20150327《广东省商品房买卖合同》合法有效；
二、限被告湛江琼宇建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告伍基逾期办证违约金389249.4元（自2016年10月1日起计至2017年11月7日）；
二、驳回原告伍基的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7139元，由被告湛江琼宇建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 吴 文 毅
审 判 员 林 丽 雀
人民陪审员 庞 永 前
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 李家沛（代）
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。