上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12467号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。
上诉人（原审被告）：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：翁桂松，女，1964年12月25日出生，汉族，住浙江省温州市泰顺县。
上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）、上海春申汽配市场有限公司（以下简称春申公司）因与被上诉人翁桂松房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初19232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司、春申公司之共同委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。被上诉人翁桂松经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人金盛公司、春申公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判上诉人无需支付房屋使用费，上诉人仅对2016年12月31日前的租金债务承担一般保证责任。
事实和理由：上诉人在2017年1月后就没有再实际控制房屋，其无需再承担2017年1月后的房屋使用费，被上诉人应当向实际经营者主张使用费。关于保证责任范围的问题，春申公司的承诺函中的保证范围仅针对2016年12月31日之前的租金债务，不应包括2017年的使用费债务。
被上诉人翁桂松书面答辩，一审判决正确，要求维持原判。
翁桂松向一审法院起诉请求：1、金盛公司支付翁桂松2016年1月1日至2016年12月31日的商铺租金人民币36,031元（以下币种相同）；2、金盛公司支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的房屋占用费9,007.75元；3、金盛公司向翁桂松支付违约金7万元。4、春申公司对上述债务承担连带偿还之责。
一审法院认定事实：翁桂松系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室28商铺的产权人。
2010年4月15日，翁桂松（出租方，签约甲方）与金盛公司（承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：MB31-102-28），约定甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室28商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2014年1月1日至2016年12月31日期间的年租金为36,031元。每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金。租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金的应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票。合同第八条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按（空白）倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费；乙方返还商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。另，合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同履行过程中，金盛公司将租金代扣税金后向翁桂松付清了至2015年12月31日止的租金，自2016年1月1日起至2016年12月31日的商铺租赁费36,031元未给付翁桂松。翁桂松曾多次就租金事宜向金盛公司沟通、催讨，但金盛公司总以各种理由推诿。2016年6月15日，金盛公司和春申公司共同向翁桂松等业主出具支付欠租承诺担保书，言明将在租赁合同到期的2016年12月31日之前付清所有合同期内的租金并以春申公司的资产作担保。
一审法院认为：翁桂松与金盛公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，金盛公司承租商铺，应按时向翁桂松支付租金，一审法院对于翁桂松要求金盛公司支付租金元36,031元（含税）的诉讼请求予以支持。
一审庭审中，金盛公司虽认为其已经以张贴公告的方式告知翁桂松按期办理手续、收回涉案商铺并以张贴公告方式告知翁桂松其已经不再使用涉案商铺，但一审法院认为，双方在《商铺租赁合同》中对于合同期满后的交接明确约定“返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用”，故一审法院认为金盛公司自行张贴的两份《公告》不能视为其已经完成了涉案商铺的交接。故对于翁桂松主张的使用费，一审法院亦予以支持。
在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。翁桂松虽已自愿调低违约金金额至7万元，但主张金额仍明显偏高，金盛公司也要求降低，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，一审法院综合考虑金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对翁桂松造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将翁桂松主张的违约金金额调整至2万元。春申公司出具书面文书同意为金盛公司在履行合同过程中所产生的相关债务承担一般保证责任，现翁桂松要求春申公司承担连带保证责任的请求，一审法院不予支持，春申公司应当向翁桂松承担一般保证责任。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第二十一条之规定，于二〇一七年八月十七日作出判决：一、金盛公司于判决生效之日起十五日内支付翁桂松自2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金36,031元；二、金盛公司于判决生效之日起十五日内支付翁桂松违约金20,000元。三、金盛公司于判决生效之日起十五日内支付翁桂松自2017年1月1日起至2017年3月31日止的使用费9,007.75元；四、春申公司就金盛公司的上述第一、第二、第三项之债务承担一般保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币1,300.39元，由翁桂松负担587.39元，由金盛公司与春申公司共同负担713元。
二审中，当事人没有提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。关于上诉人主张的使用费问题，上诉人亦认可实际经营人返还房屋的时间是在2017年4月。根据合同相对性原则，被上诉人主张上诉人承担之前期间的使用费并无不当。
关于春申公司的保证责任范围问题，根据春申公司出具的承诺函件记载，其承诺保证的债务范围系针对2016年12月31日之前产生的租金债务，而并未保证金盛公司在合同期满后及时交还房屋，也不存在对因迟延交还房屋产生的使用费债务承担保证责任的意思表示。故春申公司主张将其保证责任限定在2016年12月31日之前的相关租金债务范围内，与其承诺相符，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初19232号民事判决第一、二、三项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初19232号民事判决第四项为：上海春申汽配市场有限公司就上海金盛家居市场经营管理有限公司的上述第一、第二项债务承担一般保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币1,300.39元，由翁桂松负担587.39元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司与上海春申汽配市场有限公司共同负担713元。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一七年十月二十六日
书记员 刘晓静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。