重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第00896号
原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司，住所地重庆市长寿区桃花新城阳光世纪城B区，组织机构代码：78747506-8。
负责人何长君，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）颜艳，女，1981年8月8日出生，汉族，系该公司职员，住重庆市长寿区。
被告ＸＸ英，女，1976年12月21日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司（以下简称洋世达物业长寿分公司）诉被告ＸＸ英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理，依法由审判员陈刚适用简易（小额）诉讼程序公开开庭进行了审理。原告洋世达物业长寿分公司委托代理人颜艳、被告ＸＸ英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洋世达物业长寿分公司诉称，我公司根据与重庆凯宜实业有限公司（以下简称重庆凯宜公司）签订的《前期物业管理服务合同》，自2009年12月起对重庆凯宜公司开发的洋世达·圣天湖物业东区提供物业服务，被告系该物业小区房屋的业主，其房屋面积为143.69平方米，物业服务费为1.10元／平方米，每月应交纳物业服务费158.10元，但被告未交纳2010年12至2011年5月和2012年5月至9月期间的物业服务费。我公司以电话、短信、上门张贴催收单和邮寄律师函等方式催收，被告均拒绝交费，被告的行为构成违约，应承担违约责任。现我公司要求被告支付2010年12至2011年5月、2012年5月至9月期间的物业服务费1733.10元及2012年10月前的违约金5823.60元。
被告ＸＸ英辩称，原告所述我家房屋面积、每月应交的物业服务费标准和欠交费期间属实。我的邻居在其卫生间外墙安装了强排热水器，邻居安装时原告未予以制止，属于不作为。邻居每天晚上12时之后使用热水器，热水器发出的噪声，影响我的休息。我向原告反映很久后，原告才来调解，邻居才更换了热水器。原告的管理人员口头承诺2010年12至2011年5月期间的物业费免收。我家书房天花板出现一条裂纹，我向原告反映后有人来进行了处理。原告管理人员口头承诺2012年5月至9月期间的物业费免收。2012年9月前，原告电话催收过物业费，之后就没有再催收了。我没有看见过门上张贴的催收单，也没有收到过律师函。原告的管理人员承诺免收上述两个时段的物业费，我既不应该交纳该时段的物业服务费，也不构成违约，且原告主张的违约金标准过高，应依法调低，原告的起诉超过诉讼时效。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年1月2日，原告洋世达物业长寿分公司与重庆凯宜实业有限公司签订《洋世达·圣天湖前期物业管理服务合同》。该合同约定，重庆凯宜公司选聘原告公司为洋世达·圣天湖提供前期物业管理服务，物业服务费按月计收，花园洋房1.10元／平方米／月，业主或物业使用人应在每月10日前履行物业服务费的交纳义务，如逾期交费按每日千分之三支付违约金；合同期限为5年，自2008年10月1日起至2013年9月30日止等内容。合同签订后，原告为洋世达·圣天湖物业小区提供物业服务。2013年8月20日，重庆凯宜实业有限公司与洋世达物业长寿分公司签订《洋世达·圣天湖物业管理服务合同补充协议》，约定由洋世达物业长寿分公司继续为小区提供物业管理服务，直至小区业主大会成立作出选聘物业服务企业决定并签订新的《洋世达·圣天湖物业管理服务合同》为止等内容。
2009年3月15日，以重庆凯宜公司（甲方）、被告ＸＸ英（乙方）签订《商品房买卖合同》。该合同约定，重庆凯宜公司将其开发的位于重庆市长寿区渡舟街道桃源北一路1号（洋世达·圣天湖物业小区）住宅房屋出售给被告，属花园洋房，建筑面积142.07平方米。该合同附件五第8条约定，根据国家物业管理相关规定，甲方（重庆凯宜公司）在售房时已将该项目的《前期物业服务合同》和《业主临时管理公约》予以公示，乙方（被告）在签订本合同时对《前期物业服务合同》和《业主临时管理公约》的内容已充分了解并同意遵守其相关内容。被告在入住后，交纳了2010年11月之前的物业服务费，未交纳2010年12至2011年5月和2012年5月至9月期间的物业服务费。
2012年9月前，原告电话向被告催收物业服务费，但被告未交纳。重庆巨力律师事务所律师郑磊律师受原告委托，分别于2014年1月23日、5月16日、10月24日，以挂号信函向被告三次发出律师函：要求被告在收到函件三日内缴清2010年12至2011年5月和2012年5月至9月期间的物业服务费及违约金，被告仍未履行。
上述事实，有《洋世达·圣天湖前期物业管理服务合同》、、《洋世达·圣天湖物业管理服务合同补充协议》、《商品房买卖合同》、律师函和当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告洋世达物业长寿分公司与重庆凯宜公司签订的《洋世达·圣天湖前期物业管理服务合同》及其《补充协议》对该小区业主具有约束力。被告系该小区的物业业主，其接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定标准和时间向原告交纳物业服务费。经书面催收后，被告仍未交纳物业服务费，其行为违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认可2012年9月前，原告电话向其催收物业服务费，此后原告在2014年1月23日、5月16日、10月24日三次向其发出律师函催收，故原告起诉未超过诉讼时效。被告邻居热水器发出的噪声影响其休息和其书房天花板出现一条裂纹，原告给予了调解和处理，被告关于原告不作为的抗辩理由不成立。被告亦未举证证明原告工作人员同意免收其物业服务费的事实。被告房屋建筑面积142.07平方米，按照每平方米1.10元物业服务费标准计算，每月应交纳的物业服务费为156.28元，被告共计欠交11个月的物业服务费应为1719.08元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告要完成合同义务，需支付员工工资等相关费用，故本院确定因被告未按时足额交纳物业服务费，给原告造成的实际损失为资金占用损失，即银行贷款利息损失。本案中，双方在合同中约定的每日千分之三的违约金标准，明显过高，被告提出违约金约定过高并要求调低，符合上述规定，对其违约金降低的抗辩主张应予以支持，本院按照银行基准贷款利率的130%为计算违约金的标准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ英在本判决生效后5日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司2010年12至2011年5月、2012年5月至9月期间的物业服务费1719.08元；
二、被告ＸＸ英在本判决生效后5日内，向原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司支付2010年12至2011年5月、2012年5月至9月期间，因未按时交纳物业服务费的违约金（自每个欠费当月11日起，以当月应交纳物业服务费156.28元为计算基数，按2010年12至2011年5月、2012年5月至9月期间中国人民银行规定的贷款基准利率的130%计算至2012年10月31日止）；
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（由被告ＸＸ英负担，限被告ＸＸ英于本判决生效后七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审判员 陈刚
二〇一五年三月二十七日
书记员 罗琳