广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法容民初字第1421号
原告周洁兰，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告关某。
两原告的共同委托代理人施梅，广东常道律师事务所律师。
被告潘锦辉，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黄家文，广东智田律师事务所律师。
原告周洁兰、关某诉被告潘锦辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由代理审判员樊二彦适用简易程序独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理，原告周洁兰、关某及其委托代理人施梅，被告潘锦辉及其委托代理人黄家文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告是母女关系，本案所涉位于佛山市顺德区容桂街道办事处的房产原本登记在关志流名下，关志流2008年6月去世后该房产过户到两原告名下。为清还关志流欠下的债务，两原告于2010年11月10日与被告签订《房地产买卖协议书》，将涉案房产以1350000元的价格转让给被告，双方还约定被告在签订协议之日支付转让定金150000元和首期转让款450000元，双方应于2011年8月底前共同到房地产管理部分办理过户手续，办理过户登记的所有税费由被告承担，被告违约的，其所交付的定金不予退还，两原告违约的需向被告双倍返还定金。协议签订后，被告交付了150000元定金，并支付了部分购房款。2011年7、8月间，两原告将该房产交付给被告，并催促被告办理过户登记手续，但被告接收房产后用于出租收益，并向银行贷款，要求两原告签名以涉案房产作为担保。现两原告作为涉案房产名义上的业主，在承担出租房屋的法律风险的同时，还要承担因被告可能无法依约还贷的信用风险，两原告多次要求被告办理该房产的过户手续，但被告拖延至今。截至起诉之日，被告已向原告支付1330000元（含定金150000元）。现两原告起诉请求法院判令:一、确认原被告双方于2010年11月10日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；二、被告继续履行《房地产买卖协议书》，立即协助办理房屋过户手续，并支付拖欠原告的购房款170000元；三、被告支付的150000元定金归两原告所有；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告潘锦辉辩称，因两原告急需资金，被告作为两原告的朋友向原告购买涉案房产，由于原告关某当时未满18周岁，暂时不能办理过户手续，致使购买房屋时未能办理过户。原告关某于2011年年满十八周岁，但由于限购政策，仍无法办理过户手续。2012年9月，被告急需资金，在征求两原告同意后以涉案房产提供抵押从银行贷款，并办理了抵押登记手续，致使至今未办理过户手续。被告已向原告支付大部分购房款，仅剩余20000元未支付，且被告将涉案房产出租给两原告使用，每月仅收取租金2000元。
两原告在诉讼中提交的证据及被告质证意见：
1.原被告的身份证，证明原被告的主体资格。
2.档案馆证明，证明涉案房产现登记于两原告名下。涉案房产在2012年10月8日抵押给平安银行佛山分行。
被告潘锦辉对上述证据无异议。
3.房屋买卖协议书、律师见证书、死亡证明书、受理公证申请通知书、户口本、房地产权共有（用）证，证明涉案房产原为两被告继承自关志流，后在继承过程中，与被告签订房屋买卖协议，将涉案房产以1350000元价格转让给被告，并约定办理房屋过户的费用由被告负担。房屋必须在2011年8月底前办理过户，若违约，所缴纳的定金150000元不予退还。
被告质证意见：对证据的真实性无异议，双方虽约定2011年8月办理过户与所缴纳定金150000元不予退还，并不出现在合同的同一条款内，原告的解读属于断章取义，双方的真实意思是，签字后，房屋买卖要进行，若被告违约不买，则定金不予退还。该定金的条款所针对的，并非是“2011年8月底前办理过户”这个事项。
被告在诉讼中提交的证据及两原告质证意见：
1.个人贷款结清证明、最高额抵押担保合同，证明涉案的贷款的事实，现涉案房产的贷款已结清。
两原告质证意见：对证据的真实性无异议，但是被告以原告的房屋进行抵押，并未告知原告，也未将与贷款相关的资料提交给原告，导致原告并不知道自身所承担的风险，故原告认为，在原告多次催促之下，被告仍不配合办理过户手续，被告的行为已构成违约。
2.收据复印件，证明被告在2012年10月时仅欠购房款50000元，至2014年12月时仅欠购房款20000元未付。
两原告质证意见：原告确认该收据中的签名为原告本人所写，但是被告所清偿的款项，均是在原告的多次催促后才偿还的，被告没有按照双方的协议约定的期限付款，一再拖延，大部分款项是在被告办理了抵押之后才支付的。
经庭审质证辩证，原被告对与对方提供的证据的真实性均无异议，本院对原被告提供证据的真实性均予以采信。
经审理查明，本案涉及的位于佛山市顺德区容桂街道的房产（房地产权证号：03××48、03××49）系两原告从关志流处继承所得，目前登记在两原告名下。原被告于2010年11月10日在广东容桂律师事务所律师见证下签订《房屋买卖协议书》，约定如下事项：两原告将位于佛山市顺德区容桂街道的房产以1350000元的价格转让给被告潘锦辉，办理房屋过户手续所应缴纳的税费均由被告负担；被告应于协议签字生效之日一次性向两原告支付转让定金150000元及首期转让款450000元，被告于双方到房地产登记管理部门办理过户手续之日再向两原告支付转让款400000元，剩余款项于办理过户手续之日起三个月一次性付清；由于关某尚未年满十八周岁，因此原被告双方约定待关某年满18周岁后共同到房地产管理部门办理过户手续；合同签字生效后，双方均不得反悔，否则视为违约，关某在年满十八周岁后不愿意签字的，视为原告违约，被告违约的，所交付的定金不予退还，原告违约的须向被告双倍返还定金。
上述协议签订后，被告已依约向两原告支付订金150000元及首期款450000元，此后被告分多次向两原告支付款项，截至庭审之日尚有20000元未支付。
另查明，由于关某2011年8月年满十八周岁之后，佛山市实施商品房限购政策，原被告仍无法办理涉案房产的过户手续；被告以涉案房产作为抵押向平安银行贷款1160000元，该款项已于2015年7月7日结清全部本息，但截至开庭之日仍未注销抵押登记。
本院认为，原被告签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。庭审中，原被告均确认被告潘锦辉尚欠原告购房款20000元未支付，且双方均愿意继续履行《房屋买卖协议书》，因此潘锦辉应当向两原告支付购房款20000元。被告潘锦辉以涉案房产作为抵押向银行贷款1160000元，由于该款项已清还完毕，被告潘锦辉应当积极协助两原告办理涉案房屋的过户手续，并在三个月内完成过户手续，办理过户所应缴纳税费均由被告潘锦辉承担。
被告潘锦辉已向原告支付1330000元购房款，仅剩余20000元未支付，被告已履行合同项下主要义务；由于涉案房产办理过户手续需待关某年满十八周岁，2011年8月关某年满十八周岁之后，佛山市已实施商品房限购政策，该限购政策至2015年终止实施，因此涉案房产未按照合同约定的时间办理过户手续并非被告潘锦辉的过错造成。两原告诉称被告潘锦辉未按合同约定的期限付款，拖延付款时间，以涉案房产为抵押向银行贷款，增加了两原告的风险，被告潘锦辉的上述行为已构成违约，两原告有权没收被告支付的定金150000元，但是两原告在此期间并未对被告延迟付款的行为提出异议，应当视为两原告接受被告的付款方式，且被告向银行贷款时两原告作为抵押人在《最高额抵押担保合同》上签字确认，因此两原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告潘锦辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周洁兰、关某支付购房款20000元；
二、被告潘锦辉应于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告周洁兰、关某将位于佛山市顺德区容桂街道的房产（房地产权证号：03××48、03××49）过户到被告潘锦辉名下；
三、驳回原告周洁兰、关某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费收取减半收取3050元（原告已预交），由原告周洁兰、关某负担1525元、由被告潘锦辉负担1525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 樊二彦
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 洪 玲