辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）辽审四民提字第1号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李桂莲，女，汉族，住大连经济技术开发区。
委托代理人：王英丽，辽宁恒睿律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘心刚，男，汉族，住大连经济技术开发区。
原审第三人：大杨集团有限责任公司，住所地：大连市杨树房经济开发区。
法定代表人：李桂莲，该公司董事长。
委托代理人：胡殿振，该公司职员。
再审申请人李桂莲与被申请人刘心刚及原审第三人大杨集团有限责任公司（以下简称大杨集团）返还原物纠纷一案，大连市经济技术开发区人民法院于2012年9月25日作出（2012）开民初字第2325号民事判决，刘心刚不服，提出上诉。大连市中级人民法院于2012年11月28日作出（2012）大民二终字第1170号民事裁定，李桂莲不服，向本院申请再审。本院于2013年11月18日作出（2013）辽审四民申字第1144号民事裁定，本案由本院提审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李桂莲的委托代理人王英丽，被申请人刘心刚、原审第三人大杨集团有限责任公司的委托代理人胡殿振到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审李桂莲诉称，刘心刚以曾是大连经济技术开发区兴华服装有限公司（大杨集团的关联企业）员工的身份，长期占住产权归李桂莲所有的位于大连经济技术开发区青松南里9栋2单元5楼2号房屋。虽经李桂莲多方面通知腾退房屋，但刘心刚仍然占住，至今已十余年，严重损害了李桂莲的财产利益。现要求刘心刚立即腾退占用的李桂莲房屋即大连经济技术开发区青松南里9栋2单元5楼2号（占房损失将另案追索），案件受理费由刘心刚承担。
刘心刚辩称，不同意李桂莲诉讼请求。一、本案应驳回起诉。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项之规定，本案属于单位内部分房、占房、腾房纠纷，人民法院应不予受理或驳回起诉。二、李桂莲作为原告主体不适格。刘心刚是2000年8月从大杨集团分配取得该住房，2010年8月25日书面通知刘心刚腾退房屋的也是大杨集团（改制后的名字），刘心刚居住的是大杨集团的房子，原告应是大杨集团，而不是李桂莲个人。刘心刚从来没有接到李桂莲个人要求腾退住房的通知，也从不知道李桂莲已经于2003年3月擅自违法取得了案涉房屋的产权证，直到2012年4月，刘心刚接到法院传票和李桂莲的起诉书及案涉房屋产权证等证据才知情。李桂莲擅自取得案涉房屋产权证是违法无效的，其行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条之规定。2000年8月，刘心刚从大杨集团取得分配的住房（案涉房屋）时，该公司曾在《住房合同书》中约定，将案涉房屋总造价55万元中的34万元由该公司负担，刘心刚只负担总造价款余下的21万元，每年交1万元，余下房款在刘心刚退休前一次交齐。也就是案涉房屋是由大杨集团和刘心刚双方共有的。2000年、2001年、2002年、2003年、2004年、2005年，刘心刚每年都向大杨集团缴纳购房款。三、李桂莲所诉标的物及其建筑面积与约定不符。四、李桂莲起诉状的签字有可能是冒名代签的。综上，请求驳回李桂莲的起诉。
大杨集团称，刘心刚曾是大连经济技术开发区兴华服装有限公司的员工，双方于2000年10月1日签订了劳动合同，后借调到大杨集团处任总裁助理，因不能胜任工作，2006年5月通知其自找出路另找工作，找到工作后办理离职手续。刘心刚于2007年到大连华瑞国际经济技术有限公司工作至今，双方之间成立事实劳动关系。当大杨集团得知刘心刚已找到工作后，于2010年8月25日向刘心刚送达了《终止劳动合同通知》（劳动合同至2010年9月30日期满），刘心刚在该通知上签署了“不同意”的意见，但未在法定期限内提出劳动仲裁申请，表明刘心刚同意兴华公司对他的处理的认可。刘心刚找到工作后即宣告其与大连经济技术开发区兴华服装有限公司的劳动关系终止，事实上刘心刚已经认可了大连经济技术开发区兴华服装有限公司终止与其之间的劳动合同。大杨集团为刘心刚安排住房是基于刘心刚与大连经济技术开发区兴华服装有限公司的劳动关系，该房屋的居住权和产权是附加条件的，根据双方之间签订的《住房合同书》第3条的约定，刘心刚在大杨集团处工作到退休前，由于自动离职、辞职、被甲方辞退、开除或违法触犯刑律，甲方有权收回房屋产权和使用权。假如房屋归大杨集团所有，刘心刚也应当腾退该房屋。实际上该房屋是李桂莲将个人房屋暂借给刘心刚居住，待大杨集团重新为刘心刚安排住房予以置换，依《住房合同书》收取刘心刚的部分房款不是真正意义上的购房款。上述刘心刚与大杨集团、大连经济技术开发区兴华服装有限公司之间的劳动纠纷依法可另行处理。
一审查明，2000年8月28日，刘心刚（合同乙方）与大杨集团（合同甲方）签订《住房合同书》，约定：1、为方便乙方生活，甲方于2000年8月28日为乙方安排住房一栋，房址位于大连开发区青松南里9栋（注：刘心刚提供的合同标明的房号为2单元5层2号，其中2号中的2有修改的痕迹；大杨集团提供的合同标明房号为2单元5层1号，其中2单元中的2有修改的痕迹），建筑面积223.75平方米，房屋总造价550000元，其中甲方负担房款340000元，乙方自费房款金额210000元，从签字年度起，每年6月末以前交房款10000元，房款余额在退休时一次性交足。2、乙方在大杨集团工作退休之前，房屋产权归甲方所有；到符合条件退休时，办理产权转让手续，产权归乙方所有。根据有关规定，乙方可以转让或继承。3．乙方在大杨集团工作退休之前，由于自动离职、辞职、被甲方辞退、开除或违法触犯刑律，甲方有权收回房屋产权和使用权。乙方自离开甲方之日起，退还所占房屋，甲方按每年24000元标准，收取历年住房租金后，房款自费部分余额退还乙方。4．房屋产权转让给乙方之前，乙方对房屋的改造和装修费用，在退房时一律不予结算。……。《住房合同书》签订后，刘心刚实际进驻了大连经济技术开发区青松南里9栋2-5-2号房屋，刘心刚也于2001年6月5日、2002年4月14日、2003年5月7日、2005年6月26日分别向大杨集团交纳房款4474.44元、12847.84元、11400元、29377.76元，四次合计交款58400元。实际使用过程中，刘心刚交纳了有线电视使用费、物业费。
李桂莲于2003年3月14日取得了大连经济技术开发区青松南里9栋2-5-2号的房屋产权证，刘心刚始终实际居住使用的也是该处房屋。档案资料显示李桂莲于2003年3月12日与大连经济技术开发区众益房地产开发有限公司（该公司于2004年6月15日更名为大连神洲众益集团有限公司）签订了《商品房销售合同》并经房产部门登记备案，合同约定的房屋建筑面积为199.24平方米，总房款为557872元。李桂莲在登记时所持购房发票联的开具时间为1994年12月31日，该栋楼2-5-1号（建筑面积185.55平方米）和2-5-2号共同开具一张发票，购房单位由“大发房地产股份公司”划除后变更为“（李桂莲）”，变更部分由大连经济技术开发区众益房地产开发有限公司盖章确认。庭审中，刘心刚提供的取自大连神洲众益集团有限公司的商品房销售发票存根联，该联上的购房单位为“大发房地产股份公司”，且无“9栋2-5-1号、185.55平方米，”及”9栋2-5-2号、199．24平方米”的记载。事后，大连神洲众益集团有限公司证实由于历史太长、企业人员更换，对于更名事宜已无法核实。李桂莲本人曾经也是大连大发房地产开发有限公司的法定代表人，该公司系1992年6月26日成立的合资有限责任公司（台港澳与境内合资），其中境内出资人为本案的大杨集团。公司成立后因无力经营，该公司董事会决定提前终止经营决议解散，该公司于2007年2月12日注销登记。
另查明，刘心刚与大连经济技术开发区兴华服装有限公司曾签订《劳动合同书》，双方约定的合同期限为2000年10月1日至2010年9月30日。大连经济技术开发区兴华服装有限公司系大杨集团的所属关联企业，在上述劳动合同履行期间，刘心刚被实际借调到大杨集团处任总裁助理，大连经济技术开发区兴华服装有限公司向刘心刚发放工资并交纳住房公积金至合同期满。2010年8月24日，大连经济技术开发区兴华服装有限公司以合同期满、不再续签合同为由向刘心刚送达了《终止劳动合同通知》，刘心刚在该通知上签署了“不同意”的意见，但未向相关劳动争议仲裁部门提起仲裁申请。2010年8月25日，大杨集团基于同样理由书面通知刘心刚腾退大杨集团安排的福利住房。
又查明，刘心刚自2007年起到大连华瑞国际经济技术有限公司工作，刘心刚通过该公司交纳个人所得税，税务部门于2012年3月22日证实刘心刚自2007年-2011年有纳税记录。对此离职另找工作的事实，刘心刚解释为大连经济技术开发区兴华服装有限公司所开工资不能维持正常生活，大杨集团解释为刘心刚不能胜任集团所安排的工作。
一审认为，物权的权利人对特定的物具有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本案中，刘心刚于2000年8月28日起占有、使用大连经济技术开发区青松南里9栋2-5-2号（建筑面积为199.24平方米）房屋，刘心刚取得相应权利的直接依据是其与大杨集团于2000年8月28日签订《住房合同书），该合同书签订的双方为刘心刚和大杨集团。本案的争议焦点在于刘心刚是否可依该合同享有大连经济技术开发区青松南里9栋2-5-2号房屋有关的物权权益。从权利的取得看，李桂莲于2003年3月14日取得了大连经济技术开发区青松南里9栋2-5-2号的房屋产权证，办理该房屋所备案的购房发票为开发商于1994年12月31日出具，该发票与开发商留存的底联有修正的部分，事后该开发商也出具了说明。在无相反证据的情况下，对用于办理产权的发票的真实性应予以确认。事后李桂莲已经办理了案涉房屋的产权登记，取得了产权证，故李桂莲是大连经济技术开发区青松南里9栋2-5-2号的房屋的权利人，其享有的不动产物权是一种绝对权。相反，刘心刚实际上是与大连经济技术开发区兴华服装有限公司曾签订《劳动合同书》，合同期限为2000年10月1日至2010年9月30日。大连经济技术开发区兴华服装有限公司实际上已向刘心刚发放工资并交纳住房公积金至合同期满。刘心刚入住案涉房屋的权利的取得是基于2000年8月28日刘心刚与大杨集团所签订《住房合同书》，在该合同中大杨集团处分了李桂莲的物权权益，在无合法理由证明大杨集团享有处分权和刘心刚有其他合理理由一直占有、使用案涉房屋的情况下，应视为该合同的签订直接侵犯了李桂莲的合法权益，该部分约定当属无效。李桂莲是大杨集团的法定代表人，但该公司的性质决定了公司财产与李桂莲的个人财产有着严格的界限。可见，刘心刚继续占据案涉房屋没有正当的法律依据。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。李桂莲要求刘心刚腾退占用的大连经济技术开发区青松南里9栋2单元5楼2号房屋于法有据，但应当给予刘心刚合理的腾退时间，确定以30日为限。刘心刚的辩解理由不能成立，其因《住房合同书》与大杨集团之间所产生的法律关系与本案李桂莲所主张的物权权益不属于同一法律关系，刘心刚可另行解决，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：于判决生效后30日内，刘心刚将占用的大连经济技术开发区青松南里9栋2单元5楼2号房屋腾退给李桂莲。案件受理费50元，由刘心刚承担。
宣判后，刘心刚不服，提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回李桂莲的诉讼请求。其主要上诉理由为：1．原审判决认定事实错误。（1）因李桂莲办理案涉房屋产权证所依据的发票是经过涂改的，与该发票的存根联不符，该发票应为无效，根据该发票取得的产权证亦应无效。（2）刘心刚与大杨集团于2000年8月签订了“住房合同书”，该合同书已约定刘心刚对案涉房屋具有“准产权”及使用权，且刘心刚已交纳了部分房款。李桂莲于2003年3月与大杨集团串通取得案涉房屋的产权证，侵害了刘心刚的权益，该行为无效。2.原审判决适用法律错误。《物权法》是2007年10月1日开始实施的，不应适用于本案。且李桂莲持有的案涉房屋的产权证是无效的，其不是案涉房屋的合法所有人、权利人，无权依据《物权法》的规定向刘心刚主张权利。3．原审法院程序违法。本案案情复杂，原审却用简易程序审理，在刘心刚提出异议后仍未更改。另外，在原审最后一次庭审时，刘心刚向法庭递交了“举报控告信”，举报李桂莲涉嫌利用职务之便，将单位财产占为己有，构成职务侵占罪，请求原审法院中止审理，但原审未予理睬。
李桂莲、大杨集团均表示服从一审法院的判决。
二审认为，从已查明的事实可以看出，2000年8月28日，刘心刚与大杨集团签订了《住房合同书》，随后大杨集团将案涉房屋交由刘心刚居住。在该《住房合同书》中，已约定案涉房屋系大杨集团基于工作需要安排给刘心刚的住房，合同中对双方的权利、义务及将来房屋的产权归属均作出明确规定。此后，刘心刚按照合同的要求分四次向大杨集团交纳房款58400元。可见，案涉房屋系大杨集团为刘心刚分配所得。后李桂莲于2003年3月取得案涉房屋的产权证，但刘心刚始终居住在案涉房屋内。现李桂莲称案涉房屋系大杨集团于1994年即分配给李桂莲，但从现有的证据分析，1994年的发票上原记载的购房单位是大发房地产股份公司，后更改为李桂莲，而该发票的存根联上并未更改。且案涉房屋交纳电费的户名仍为“大发房”。综合以上情况分析，案涉房屋原系登记在大发房地产公司名下，后由大杨集团分配给刘心刚或李桂莲。现李桂莲提出早在1994年即由大杨集团分配给其个人，但从现有的证据显示，李桂莲2003年才取得产权，此前房屋仍登记在大发房地产公司名下。而刘心刚系2000年与大杨集团签订的《住房合同书》，继而刘心刚实际占有使用了该房屋。无论大杨集团先将案涉房屋分配给了谁，此案均是属于单位内部分房、占房、腾房纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因为单位内部建房、分房引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。故李桂莲的起诉不属于人民法院受案范围，应驳回起诉。原审法院予以受理进行实体审查并作出判决有误，应予纠正。鉴于原审判决适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若千问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2012）开民初字第2325号民事判决；二、驳回李桂莲的起诉。一审案件受理费50元（李桂莲已预交），二审案件受理费50元（刘心刚已预交），均予以退回。
李桂莲向本院申请再审称：争议房屋位于大连市经济技术开发区青松南里9号楼2-5-2号，是李桂莲于1994年依据政府奖励政策，从大发公司取得，并于2003年办理了李桂莲个人产权。而刘心刚于2000年与大杨集团签定的《住房合同书》的房屋位于大连经济技术开发区青松南里9号楼2-5-1号，二者不是同一房屋。刘心刚入住争议房屋，是李桂莲做为大杨集团的法定代表人，在刘心刚与大杨集团签订的《住房合同书》项下的房屋已被别人占用的情况下，将争议房屋暂借给刘心刚居住的。李桂莲对于争议房屋的取得与刘心刚主张的通过与大杨集团签订《住房合同书》取得争议房屋不是同一法律关系，刘心刚占有争议房屋的理由不能对抗做为产权持有者李桂莲对房屋的所有权。二审法院将本案定性为企业内部分房、占房纠纷，认为不属人民法院民事案件受案范围，认定事实及适用法律不当。请求再审，支持李桂莲要求刘心刚返还争议房屋的诉讼请求。
刘心刚辩称：二审认定本案属于企业内部分房、占房纠纷，裁定驳回李桂莲的起诉，认定事实及适用法律正确。李桂莲所称依据政府奖励取得争议房屋及将该房屋借给刘心刚居住无事实依据，其就争议房屋办理产权证是违法的。刘心刚与大杨集团签订的《住房合同书》是附条件的购房合同，虽未办理产权证，但刘心刚已善意的取得了该房屋的所有权。故李桂莲的再审申请无事实及法律依据，请求驳回其再审申请。
大杨集团称：大杨集团为刘心刚安排住房是基于刘心刚与大连经济技术开发区兴华服装有限公司的劳动关系，该房屋的居住权和产权是附加条件的，根据双方之间签订的《住房合同书》第3条的约定，刘心刚在大杨集团处工作到退休前，由于自动离职、辞职、被甲方辞退、开除或违法触犯刑律，甲方有权收回房屋产权和使用权。据此，假如房屋归大杨集团所有，刘心刚也应当腾退该房屋。实际上，该房屋是李桂莲的个人房屋，暂借给刘心刚居住，待大杨集团重新为刘心刚安排住房予以置换。因此，刘心刚应将争议房屋腾退给李桂莲。大杨集团依《住房合同书》收取刘心刚的部分房款不是真正意义上的购房款，该纠纷可通过刘心刚与大杨集团、大连经济技术开发区兴华服装有限公司之间的劳动纠纷另行处理。
本院认为，本案中，李桂莲主张争议房屋归其所有依据的是政府奖励及1994年众益公司开具的发票、2003年与众益公司签订商品房买卖合同后取得的房屋产权证，并未主张从大杨集团分配取得。对此，1994年12月31日的购房发票购房单位由“大发房地产股份公司”划除后变更为“李桂莲”，变更部分由发票开具者大连经济技术开发区众益房地产开发有限公司盖章确认，李桂莲于2003年依据该发票在房屋管理机关办理产权证，因此，李桂莲是从大发公司或众益公司取得的争议房屋，与大杨集团无关，二审将李桂莲取得争议房屋认定为是由大杨集团分配，证据不足。
刘心刚主张其取得争议房屋的依据是其与大杨集团签定的《住房合同书》，而从该《住房合同书》约定的主要内容“大杨集团有条件的安排给刘心刚一套住房，大杨集团承担一部分房款，刘心刚承担一部分房款，刘心刚承担的房款从其工资中逐年扣除，该房在刘心刚退休前归大杨公司所有，房款于退休前交齐后，退休后该房归刘心刚所有。在工作期间，刘心刚若提前离职、辞退、触犯刑律等，大杨集团提前收回房屋，收取使用租金，退还所交房款”看，该《住房合同书》为附条件的买卖关系，亦不属于内部分房性质，对此，刘心刚亦予认可。故二审将其认定为内部分房，适用法律不当。综上，二审以本案是大杨集团内部分房、占房纠纷为由，认为本案不属人民法院受案范围，认定事实及适用法律不当。
本案李桂莲以房屋所有者名义要求刘心刚返还涉案房屋，刘心刚以其与大杨集团签定的《住房合同书》进行抗辩。由于李桂莲办理涉案房屋登记手续时，刘心刚已实际占有使用涉案房屋，大杨集团和刘心刚是否侵犯了李桂莲的物权权益，一审判决未予查清。
综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2012）大民二终字第1170号民事裁定及大连市经济技术开发区人民法院（2012）开民初字第2325号民事判决；
二、本案发回大连市经济技术开发区人民法院重审。
审 判 长 宋 华
代理审判员 高山丹
代理审判员 刘丙江
二〇一四年六月三日
书 记 员 侯立文