内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民一终字第297号
上诉人（一审原告）姚雪义，男，1985年10月10日出生，汉族，系中国石油职工，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人耿桂香，内蒙古合志律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
法定代表人徐福权，职务董事长。
上诉人姚雪义因与被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院作出的（2013）锡民二初字第320号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年5月3日受理后依法组成合议庭，并于2015年8月5日公开开庭审理了本案，上诉人姚雪义及其委托代理人耿桂香到庭参加诉讼，被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年4月21日，原告与被告签订《商品房认购合同》，以281580元的价格购买了被告开发建设的宜居苑小区5#-2-302号楼房，双方合同约定：被告在2011年10月31日前将房屋交付原告使用；如逾期则按日支付原告已支付房价款万分之三的违约金。次日双方又签订了一份《商品房买卖合同》，以83524元的价格购得5#-1-116号车库，合同约定：被告应在2011年10月31日前将车库交付原告使用，如逾期则按日支付原告已付房款万分之三的违约金；被告在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋产权证件，如逾期办理被告按已付房款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务：2011年4月21日支付宜居苑小区5#-2-302房屋购房款86580元；2011年4月21日支付宜居苑小区5#-1-116号车库购房款41895元、2011年4月21日支付宜居苑小区5#-1-116号车库购房款41629元，合计支付83524元。2011年11月29日，被告将上述商品房交付原告，并让原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签了字，该领取单备注栏标明“本人放弃锡林浩特置力房地产开发有限公司逾期交房的违约责任”。被告至今未为原告办理上述房产的所有权属证书。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合同真实有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2011年11月29日向原告交付房屋，理应承担逾期交付房屋的违约责任。本案争议焦点：原告对《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注：“本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任”是否放弃违约责任？被告辩解原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签字，已自愿放弃了追究被告违约责任的权利，本案中，被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司订约前就已经预先制定出来免除其责任，而非在双方当事人之间协商的基础上制定出来，亦未尽到说明和告知对方的义务，如果原告主动放弃追究被告逾期违约责任，双方应当在交接房屋领取钥匙时，由原告自己亲笔在钥匙领取单上标明自己放弃追究被告违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定该条款无效。对于未办理权属登记证的事实，被告辩称因原告办理按揭贷款，房产证应交由银行保管，故权属登记证办理与否都未对原告造成任何损失，对其以上答辩意见，该院不予采纳，为原告办理房屋权属登记证是被告基于房屋买卖合同而产生的义务，即使原告办理按揭贷款权属登记证书应放在银行，也不能作为被告不履行该项义务的理由。原、被告双方合同中约定违约金为每日万分之三，符合法律规定，该院予以认可。综上，被告理应按照合同约定为原告办理房屋产权登记证书、承担逾期办理该证书的违约金并承担逾期交房的违约责任。对于原告合法诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条的规定，判决一、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告姚雪义支付宜居苑小区5#-2-302房屋逾期交付房屋的违约金86580×0.0003×28=727.3元（自2011年11月1日起至2011年11月29日止，按照已交付房屋总价款的每日万分之三计算）；向原告姚雪义支付5#-1-116号车库的逾期交付房屋的违约金83524×0.0003×28=701.6元（自2011年11月1日起至2011年11月29日止，按照已付房屋总价款的每日万分之三计算），合计支付逾期交付房屋违约金1428.9元；二、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内为原告姚雪义办理希办一棵树宜居苑小区5#-2-302号房屋和5#-1-116号车库的房产证件；三、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内给付原告姚雪义逾期办理宜居苑小区5#-1-116号车库的房屋产权证违约金835.2元（已交付购房款83524元的1%）；给付原告宜居苑小区5#-2-302号房屋逾期办理房屋所有权属证书的违约金（自2012年2月28日起至产权证书交付之日止，按已付房屋价款的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。如果未按照本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1016元，减半收取508元，由被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，一审原告姚雪义不服向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销（2013）锡民二初字第320号民事判决书第一、三项，并依法改判。二、两审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的上诉理由为：1、原审法院认定逾期交房及迟延办证违约金的基数错误，本案中上诉人的全部购房款已经于2011年10月31日前全部付清，故计算违约金的总房款基数应为83524＋281580＋5215-190乘以183天乘以万分之三=20320.08元。2、原审法院认定违约期间不正确，被上诉人并未在约定的2011年10月31日交付房屋。当时因上诉人在本地无住房，上诉人催促被上诉人交付房屋，被上诉人将钥匙交给了上诉人，但是当时房屋的水、电、暖全部未接通，房屋根本达不到交付条件，直到2012年5月1日，水、电、暖接通后，被上诉人才通知上诉人办理了入住手续，并在物业费票据上做了变更，因此被上诉人应支付上诉人2011年11月1日至2012年5月1日期间共计183天的逾期交房违约金。
被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司未做书面答辩。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
另查明，一审被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于一审判决宣判后向本院提起上诉，后上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于2015年6月10日向本院申请撤回上诉，本院依法作出（2015）锡民一终字第297-1号民事裁定书，准予上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司撤回上诉，该裁定已发生法律效力。
再查明，上诉人姚雪义于2011年7月20日向锡林郭勒盟住房公积金管理中心申请190000万元的职工个人住房公积金贷款，并于当日办理抵押贷款合同。2011年10月31日上诉人姚雪义向被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司交付补平米款5215元，收取被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司退车库款190元。
上述事实，有上诉人的陈述，《职工个人住房公积金担保贷款合同》、《收款收据》等证据在案为凭，并经庭审举证、质证，具有证明效力。
本院认为，本案的争议焦点为（一）上诉人姚雪义实际支付的购买房屋款项及车库款项应如何认定的问题。（二）被上诉人延期交付房屋的起止日期应如何认定的问题。
对于上诉人姚雪义实际支付购房款及车库款数额的问题，上诉人姚雪义于2011年4月21日与被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司签订《商品房认购合同》，合同约定所售商品房的总价款为281580元。2011年4月22日双方又就车库购买事宜签订《商品房买卖合同》一份，合同约定收受车库的总价款为83524元。上诉人姚雪义于《商品房认购合同》签订当日缴纳商品房首付款86580元，并在二审庭审中出示《职工个人住房公积金担保贷款合同》及《收款收据》，证明其于2011年7月20日因涉案房屋向锡林郭勒盟住房公积金管理中心申请190000万元的职工个人住房公积金贷款，并于当日办理抵押贷款合同，2011年10月31日上诉人姚雪义向被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司交付补平米款5215元，收取被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司退车库款190元，上述事实属实，本院予以确认。故上诉人姚雪义向被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司实际缴纳的购买商品房总价款应认定为86580元＋190000元＋5215元=281795元。上诉人姚雪义向被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司实际缴纳的车库款项为83524元-190元=83334元，且逾期办理车库产权证书的违约责任为已付购房款总额的3%而非1%。原审判决认定的商品房已付款项及车库已付款项的数额及计算方式错误，本院予以相应变更，上诉人姚雪义的该项上诉主张，本院予以支持。
对于被上诉人延期交付房屋的起止日期应如何认定的问题。上诉人姚雪义于2011年4月21日与被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司所签订的《商品房认购合同》中，第六条交付期限中约定所售商品房应于2011年10月31日前交付上诉人姚雪义，但被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司未能按期交付已构成违约。后于2011年11月29日，上诉人姚雪义在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签字，领取了所购商品房及车库钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，上诉人姚雪义于2011年11月29日签字及领取商品房及车库钥匙的行为，系上诉人与被上诉人对房屋的转移占有，当日应视为涉案房屋及车库的交付使用日期。故上诉人姚雪义上诉主张的虽领取了房屋钥匙，但所售房屋未达到交付条件，实际交付日期应认定为2012年5月1日的上诉理由，因于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第320号民事判决第二项。
二、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第320号民事判决第一项为被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向上诉人姚雪义支付宜居苑小区5#-2-302房屋逾期交付房屋的违约金（86580＋190000＋5215）×0.0003×28=2367.078元（自2011年11月1日起至2011年11月29日止，按照已交付房屋总价款的每日万分之三计算）；向上诉人姚雪义支付5#-1-116号车库的逾期交付房屋的违约金83524-190×0.0003×28=700元（自2011年11月1日起至2011年11月29日止，按照已付房屋总价款的每日万分之三计算），合计支付逾期交付房屋违约金3067.078元；
三、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第320号民事判决第三项为被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内给付上诉人姚雪义逾期办理宜居苑小区5#-1-116号车库的房屋产权证违约金2500元（已交付购房款83524-190=833.34元的3%）；给付原告宜居苑小区5#-2-302号房屋逾期办理房屋所有权属证书的违约金（自2012年2月28日起至产权证书交付之日止，按已付房屋价款281795元的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
如未按判决所指定的期间履行给付金钱义务的。应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1016.元，由被上诉人锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 涛
审判员 张 慧 玲
审判员 锡林塔娜
二〇一五年八月十二日
书记员 杜 慧 梅