沈阳市东陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第501号
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司，所在地沈阳市东陵区。
法定代表人魏增禄，经理。
委托代理人姜红，女，汉族，住吉林省大安市安广镇。
被告时代亮，男，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人高金，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人孟凡玲，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司与被告时代亮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法由代理审判员李岩峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜红，被告时代亮及委托代理人孟凡玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为沈阳奥林匹克花园x-x-
xxx号房屋业主，该房屋物业管理由原告负责。自2005年10月至2013年12月，被告欠交物业费15，924元。其间原告曾多次催缴，但被告拒绝交付。故诉请法院判令被告支付拖欠原告的物业费15，924元，并支付滞纳金；由被告承担本案诉讼费。
被告时代亮辩称，一、原告未尽物业管理义务，无权收取相应物业费，请贵院驳回其诉讼请求，同时答辩人请求法院判令原告履行物业服务合同将答辩人房屋屋顶进行修缮。二、原告起诉两年之前的物业费部分，已过诉讼时效，法律不应予以保护。
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司提交如下证据：
证据一，业主资料、商品房买卖合同各一份，可证明被告所购买房屋，系奥林匹克花园x-x-xxx号房屋业主。被告对此项证据无异议。
证据二，物业管理临时公约一份，可证明2004年9月8日沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与被告签订的此公约，其中对业主交纳物业费的价格及时间进行了约定，当时的物业公司为沈阳奥林匹克花园物业管理公司，以季度的第一个月前5号交费，约定每平米为1.3元。被告对此证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，临时公约是约束沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与被告之间的服务关系，与原告无关。
证据三、物业费缴费通知公告照片六张以及物业费催缴函1份，可证明物业公司向被告追缴物业费的情况，但业主仍未缴费。被告对此证据有异议，1、上述照片拍摄时间不详，不能反映何时拍摄，不足以证明原告已履行催收义务，其没有单位公章、没有法律效力；2、原告知晓被告电话，但被告从未接到任何电话通知；3、因被告房屋从接收之日起不具备居住条件，所以原告在明知被告不居住此小区的情况下张贴催告函，属于未履行催告义务。
证据四、债权转让协议书、物业移交书各两份、公告通知照片一份，可证明原告是通过正常合法手续，获得奥林匹克花园的物业管理权，并且有追缴业主欠交物业费的权利。被告对此证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告不仅承接债权，还要承担债务，但原告在承接物业时未履行前述两个物业公司对被告应承担的维修义务。
证据五、中标通知书、物业服务管理合同各一份，证明我公司依法获得奥林匹克花园物业管理资格。被告对此证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这份一、二期物业管理合同未约定违约金。
证据六、（2012）东陵民二初字第388号民事判决书、（2013）沈中民二终字第202号民事判决书各一份，证明同类案件已经过两级法院的处理，并确认我公司债权转让合法，我公司具有催缴物业费的资格。被告对此证据有异议，该两份判决书与被告无关，被告与判决书中的业主情况不同，没有可比性。
被告时代亮提交如下证据：
证据一，一、二期物业管理服务合同一份、原告与奥林匹克置业投资有限公司联合发出的对房屋问题如何修缮的通知、被告房屋屋顶漏水照片4张，证明原告应按约定和承诺对被告房屋屋顶所在的共用部位进行维修养护、管理，但因原告消极处理，造成被告屋顶大面积漏水，因此，原告在未尽到物业服务时，被告不应支付相应物业费。原告对一、二期服务合同真实性无异议，通知文件上没有公章，不能起到法律作用，对四张漏水的照片拍摄的时间、地点无法确认，关联性有异议。
证据二、2004年9月28日沈阳奥林匹克花园楼宇验收情况反馈表，证明原告从收房起，房屋屋顶就存在漏水，不具备居住条件。被告有理由在未居住的情况下，原告不应收取物业费。原告对此项证据的真实性无异议，关联性有异议。
证据三、沈阳市中级法院判决书一份，证明原告对园区内的除雪不及时，证明原告履行物业义务有瑕疵，被告享有先履行抗辩权，不应支付物业费。原告对此证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，园区内除雪不及时的相关证据没有看到。
经审理查明：被告系沈阳市东陵区奥园街6-1号沈阳奥林匹克花园x-x-
xxx号房屋业主，房屋面积为123.73平方米，2004年9月8日沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与被告时代亮签订的物业管理临时公约，其中约定物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.3元，以季度交费的方式，每季度前五日交费。被告所在奥林匹克花园小区（一、二期）2006年6月30日之前由沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司进行前期物业管理，2006年6月30日合同期满，沈阳奥体物业管理有限公司中标接管该小区前期物业管理，同时业主所欠缴的物业费也一并转让给沈阳奥体物业管理有限公司，2010年7月25日合同期满，原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司获得中标资格，接手该小区前期物业管理及业主所欠物业费债权。被告时代亮从2005年10月至2013年12月共欠交99个月的物业费15，924元。原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司多次催要未果后，诉至本院，要求被告支付物业费及滞纳金。
本院认为，根据原告提供的证据，可以认定原告与被告时代亮存在物业管理合同关系，且原告接收了前任物业公司的债权，原告要求被告支付所拖欠的从2005年10月至2013年12月期间的物业费有法律和事实依据，原告要求被告时代亮给付物业费15，924元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出沈阳奥体物业管理有限公司提供物业服务过程中存在除雪不及时现象的抗辩，被告提供了沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第1754号民事判决书作为佐证，该抗辩成立，上述判决对此类抗辩的支持方式是免除被告支付滞纳金，本案亦采取此方式支持被告的抗辩，对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。被告认为原告对被告房屋屋顶漏水有对房屋屋顶进行修缮的义务，以此作为拒交物业费的抗辩，因该问题系房屋质量问题，对房屋屋顶进行修缮并不属于物业公司的服务范围，故对被告的此项抗辩理由本院不予采信。关于被告主张原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，因被告拖欠2005年10月至2013年12月的物业费是连续的，且原告提供了自2007年以来逐年张贴于园区内的缴费通知证明曾经予以催缴，故对被告的此项抗辩理由，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告时代亮于本判决生效之日起七日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司2005年10月至2013年12月期间的物业费15，924元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费198元，由被告时代亮承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费198元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李岩峰
二〇一四年五月八日
书 记 员 关 月
本判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。