河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第445号
原告开封振河置业有限公司。
组织机构代码：61475610-1。
住所地：开封市鼓楼区寺后街。
法定代表人黄国明，公司总经理。
委托代理人汪飞、张龙，公司法律顾问，代理权限为特别授权。
被告河南省全家来饮食有限公司。
组织机构代码：56371004-9。
住所地：开封市鼓楼区**号丽都大厦东门面房。
法定代表人高勇。
委托代理人刘志斌，男，汉族，34岁，代理权限为特别授权。
原告开封振河置业有限公司诉被告河南省全家来饮食有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪飞、张龙和被告委托代理人刘志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年11月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。原告将位于振河商业城的二、三区大堂及二区二层，建筑面积约2080平方米的区域租赁给被告用于经营连锁西餐厅经营至2012年11月18日。2005年7月18日被告擅自将租赁的部分房产改建为服装区造成原告损失。为此，双方于2005年10月签订《会议纪要》协商达成解决方案。2012年11月9日，原告与被告签订《协议书》确认租期延长至2013年2月28日。被告则承诺继续履行《会议纪要》的内容，并保证于2013年2月28日下午17点前将房产腾空返还。否则承担违约责任。《协议书》约定的租赁期限届满期后，被告仍拒不履行合同约定的腾房返还义务。2013年3月5日，原告向被告发《告知函》催促被告腾房，但截至起诉日，被告在既无事实根据又无法律依据的情况下，侵占原告房产拒不腾房。现原告诉至法院，要求：1、判令被告腾空租赁的全部房产并返还原告；2、被告承担全部诉讼费用。
被告辩称，原告诉状的诉讼请求与客观事实不符。原告称租赁的房屋是2080平方米，实际上一楼原来是原告的一个大门，只是作为电梯和消防通道使用，主要可用面积1700平方米在二楼，而且在和平街胡同里，并没有在鼓楼街正面大街上。早在2011年下半年，被告对租赁的房屋投入了五十多万元进行修缮、维护，谁知2012年因鼓楼复建工程开始破路施工，行人车辆都无法通行，店里面好几天都没有生意，每天都在赔房屋租金、工人工资、水电费，实在是困难极了，当时被告同原告协商希望能减免一些租金或者提前解除合同，要不生意实在是做不下去了，当时原告说：别提前解除合同了，你们先�持坚持，该交租金交租金，等合同该续约时给你们优惠的条件，不给你们长太多租金，等路修好了，你们的生意就会好多了。谁知道，现在路快修好了，眼看快能正常做生意了，原告提出了租金从原来的75万元涨到210万元的天价，最终目的是想把被告赶走，因为最困难的时候已经过去了，不再是修路的时候原告出租的商铺没有生意乱关门、没有人给被告交租金的时候了。因为原告的承诺，在修路期间，被告在严重亏损的情况下，一分未欠的给原告交了累计一百万元的租金，还有投入的五十万元的装修费，谁知原告竟然不顾原来的承诺，提出这样的条件，被告认为这是在欺骗，原告为啥在修路的时候不提出现在的续约条件，为啥不与被告解除合同，反而让原告坚持、坚持。同时原告既然提出租金要求，就代表原告要继续出租本案涉及的房产，况且，自原告给被告提出�210万元租金至今，被告从未收到原告就210万元租金已经有人同意条件准备使用询问被告是否愿意继续使用的通知，在无人应约的情况下，原告提出的这种毫无根据的天价租金是在制造被告的续约困难，侵犯了被告的优先续约权。此外，本案所涉房产在和平街，是在一条小胡同内，据原告讲这个位置要在两年内拆迁，现在原告对和平街本案涉及房产下的一楼所有租户都没有涨价就续签合同了，唯独对被告使用的二楼范围提出涨三倍租金，真是在逼迫被告放弃续签合同。希望原告能够体谅被告的困难，别让原告的一百多万损失无法挽回，双方能够协商，继续合作。合同期限届满前一年被告就积极与原告洽谈续约事宜，只是未达成一致意见，同时被告在协商期间也一直遵照《房屋租赁合同》按时向原告交纳房租等各种费用，至开庭时被告从未拖欠和逾期缴纳任何费用，�以不可能存在侵占之说。
经审理查明，2004年11月18日，原告与被告（签订合同时为开封市全家来饮食有限公司，河南省全家来饮食有限公司于2010年9月29日成立，河南省全家来饮食有限公司寺后街分公司于2010年12月15日成立。开封市全家来饮食有限公司于2013年1月27日注销）签订《房屋租赁合同》，原告将位于开封市寺后街振河商业城的二、三区大堂及二区二层区域，建筑面积约为2080平方米（含公共使用面积）的区域租赁给被告用于经营连锁西餐厅，租赁期限为八年（2004年11月19日至2012年11月18日），租金标准：自2004年11月19日至2007年11月18日，每月设施租赁费为36840元，自2007年11月19日至2009年11月18日，每月设施租赁费为38310元，自2009年11月19日至2011年11月18日，每月设施租赁费为39850元，自2011年11月19日至2012年11月18日，每月设施租赁费为41450元。合同约定：在�等条件下，被告有优先租赁权。2005年7月18日被告擅自将租赁的部分房产改建为服装区，为此，原、被告于2005年10月27日协商达成解决方案并签订《会议纪要》。被告向原告交纳保证金共计190265.52元。2012年6月6日被告向原告提出申请将房屋租赁合同延期至2013年3月1日，原、被告于2012年11月9日签订《协议书》确认租赁期限延长至2013年2月28日。合同到期后，因原、被告关于房屋租金价格未协商一致，原告分别于2013年3月5日、2013年3月23日、2013年4月25日向被告发出《告知函》，要求被告腾房，双方因此发生纠纷。2013年3月至庭审前，被告按月向原告交纳房屋租金，其中，2013年4月19日交纳66500元，2013年5月17日交纳66500元，2013年6月9日交纳66500元，2013年7月6日交纳66800元。庭审时，原告明确表示将房屋收回后继续租赁。另查明，2012年上半年，因开封市鼓楼复建工程及寺后街、鼓�街修建工程开始施工，道路禁止通行，确实对街道两旁商铺的生意造成影响，该路段工程于2013年10月16日完工并通车。
以上事实有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、平面图、产权证、被告工商登记资料、会议纪要、通知、协议书、告知函、律师函、缴纳租金和电费收据、收款收据等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案系房屋租赁合同纠纷，在租赁期限届满后，被告继续使用房屋并及时向原告缴纳租金，原、被告之间形成了事实上的不定期租赁关系。后来，因原、被告就新的房屋租赁价格未达成一致意见，原告坚决要求被告腾房，实际上是要求解除双方的不定期租赁合同，原告的请求符合法律规定，本院予以支持。返还房屋时，被告应当按照双方的合同约定将房屋恢复原状。另外，在被告返还原告房屋的同时，原告应当将收取被告的保证金190265.52元退还被告。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定判决如下：
本判决生效后三十日内，被告河南省全家来饮食有限公司将位于开封市寺后街振河商业城的二、三区大堂及二区二层区域建筑面积约为2080平方米（含公共使用面积）的房屋腾出并恢复原状后返还原告开封振河置业有限公司。同时，原告开封振河置业有限公司�收取的保证金190265.52元退还被告河南省全家来饮食有限公司。
案件受理费5200元，由被告河南省全家来饮食有限公司承担（原告已垫付，待原告退还被告保证金时予以扣除）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 陈志宽
审 判 员 李 敏
人民陪审员 张清良
二〇一三年十一月三日
书 记 员 霍 佳