北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第11135号
原告何伟群，女，1973年10月14日出生。
委托代理人张晓元，北京市奥东律师事务所律师。
被告李静娴，女，1931年4月4日出生。
委托代理人武家林（被告李静娴之侄），男，1950年11月24日出生。
被告姜婉容，女，1932年12月18日出生。
被告李丰（被告姜婉容之子，兼被告姜婉容委托代理人），男，1965年1月9日出生。
原告何伟群诉被告李静娴、姜婉容、李丰共有物分割纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何伟群的委托代理人张晓元，被告李静娴的委托代理人武家林，被告李丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何伟群诉称，位于北京市东城区×胡同×号×幢等5幢（以下简称涉案房屋）原是案外人李书耕、李静娴、李静琪三人按份共有的财产，后李书耕、李静琪去世。李书耕的房产分割由被告利丰、姜婉容继承；李静琪的房产份额由原告何伟群继承。2012年，当事人办理了房产证，确认原告及三被告均占有涉案房屋四分之一房产份额。现原告未占有使用涉案房屋。原告认为，根据法律的相关规定，原告作为按份共有人有权随时要求分割按份共有财产，故起诉要求分得涉案房屋中×、×号房西数第一、二间，被告姜婉容、李丰分得涉案房屋中×、×、×号房屋，被告李静娴分得涉案房屋中×、×号房东数第一间，原告按照各当事人所占房产份额比例及房产价值评估结论向三被告支付房屋差价款。
被告姜婉容、李丰辩称，同意原告的分割方案，姜婉容与李丰不要求分割，二被告仍要求共有所占涉案房屋房产中的×、×、×号房，二被告各占二分之一房产份额。
被告李静娴辩称，同意被告姜婉容、李丰共有涉案房产中×、×、×号房。本案虽名为共有物分割纠纷，实际涉及遗产继承问题。涉案房屋原由原、被告长辈李吉均、李吉禄共有。李吉均、李吉禄去世后，第一顺位继承人有包括李书耕、李静娴、李静琪等八人。因落实私房政策时房产继承人仅以使用房屋为目的考虑发还房屋登记问题，故涉案房产登记在李书耕、李静娴、李静琪名下。被告认为，李静琪仅应得到涉案房产八分之一房产份额，进而原告在李静琪去世后也只能继承涉案房产八分之一份额。被告李静娴同意原告分得涉案房产中×、×号西数第一间，并按照所占涉案房产八分之一份额向被告李静娴支付房屋差价款427083元；西数第二、三间虽登记在被告李静娴名下，但李静娴同意出售上述房产后将其所占八分之一房产份额外的房价款补偿给其他五位继承人平均分配。
经审理查明，位于北京市东城区×胡同×号×幢等5幢登记在原告何伟群、被告姜婉容、李丰、李静娴名下，四共有人按份共有涉案房产，每人占四分之一房产份额。涉案房产建筑面积112.5平方米。×号房系南瓦房一间，建筑面积14.8平方米；×号房系南瓦房两间，建筑面积26.8平方米；×号房系西瓦房一间，建筑面积16.9平方米；×号房系北瓦房3间，建筑面积38.2平方米；×号房系北灰房，建筑面积15.8平方米。×、×号房南北毗连，×号房无户门，需经×号房中、东两扇房门出入。×号房内由两面墙分割为三间房，双方当事人均认可三间房面积等大。本院询问北京市东城区房屋管理局测绘所工作人员涉案房屋×号房能否分割为三间，该工作人员答复可由×号房内两面分割墙向南延伸，将×号房分割为三间，从而将×、×号房作为整体分割为南北向三间。根据现场勘验，涉案房屋中×、×、×号房现由被告姜婉容、李丰占有使用；×、×号房现由被告李静娴委托代理人武家林及案外人武家骥占有使用。
原告出示《房产共有执照》以及房屋产权证，证明涉案房屋共有情况。经质证，三被告认可上述证据的真实性。
被告姜婉容、李丰出示如下证据：1、《关于×胡同×号房产归属情况》、公证书两份，证明涉案房产继承情况及李书耕、李静娴、李静琪曾对涉案房产如何分配达成过协议。经质证，原告否认《关于×胡同×号房产归属情况》的真实性，认为李静琪的人名章非本人亲自加盖，并出示李书耕、李静娴、李静琪的往来信件予以佐证；原告虽认可公证书的真实性，但是否认关联性。2、《落实私房政策经济结算产权人补交欠款协议书》、发票、税款收据、房屋使用费收据、判决书、委托合同，证明涉案房产由李书耕购买并管理。经质证，原告认可上述证据的真实性，但否认证明目的。被告李静娴认可上述证据的真实性。
诉讼中，本院委托杜鸣房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2015年9月21日，评估机构作出《评估报告书》，评估结论为涉案房屋市场交易价值为1229万元，其中×号房总价162万元、×号房总价293万元、×号房总价185万元、×、×号房总价589万元。同时，评估报告载明“本次依土地使用权类型为划拨进行评估。根据相关规定，划拨土地上的房产转让须补交政府土地出让收益，目前通行做法是整院的转让涉及现状补出让，在缴清政府收益后办理相关的过户手续……为便于结果的使用，鉴定机构将政府收益单独列示……”，因此得出涉案房屋扣除应交款项后的市场价值。经质证，原、被告均认可上述评估结论。
另查，2011年8月，原告曾以分家析产纠纷为由起诉三被告，后原告撤回起诉。2012年6月，原告与三被告办理涉案房屋产权证。
以上事实，有当事人陈述，房产证、《房产共有执照》、《关于×胡同×号房产归属情况》、公证书、《评估报告书》等证据在案佐证。
本院认为，根据法律规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，原、被告均系涉案房产的按份共有人，每人占四分之一房产份额，因此原告起诉要求按照份额分割共有的涉案房产，理由正当。被告李静娴辩称分割涉案房产应属遗产继承，原告应分得八分之一的意见，根据被告提交公证书及前次诉讼情况显示，涉案房屋作为遗产已完成继承程序，现涉案房产登记于原、被告名下，属共有房产，因此被告李静娴的上述意见理由不足，本院不予采信。现原、被告均同意由被告姜婉容、李丰分得涉案房产中×、×、×号房并维持按份共有状态，本院不持异议。根据房产证记载的原、被告间所占房产份额、原告与被告李静娴现居住地情况及涉案房屋×、×号房现有状况（西数第一间无户门），本院认为将×、×号房中东数第一间分给原告为宜。本院将依据双方所占房产份额及涉案房产市场价值评估结果对当事人应得房产份额与实得房产份额价格补差进行酌定。因涉案房屋现不涉及房产转让，因此考虑房产份额价格补差时不适用《评估报告》中“扣除应交款项后的市场价值”，若日后涉案房屋出现转让产生补交政府土地出让收益问题时，原、被告四人应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：
一、原告何伟群分得位于北京市东城区×胡同×号×幢等五幢中第×、×号房东数第一间；
二、被告姜婉容、被告李丰分得位于北京市东城区×胡同×号×幢等五幢中第×、×、×号房，被告姜婉容、被告李丰各占上述房产二分之一房产份额；
三、被告李静娴分得位于北京市东城区×胡同×号×幢等五幢中第×、×号房西数第一、二间；
四、原告何伟群、被告姜婉容、被告李丰、被告李静娴于本判决生效后三十日内办理房产测绘、登记手续（办理测绘、登记手续所产生税、费由原告何伟群按四分之一比例承担，被告姜婉容、被告李丰按二分之一比例承担，被告李静娴按四分之一比例承担）；
五、被告姜婉容、被告李丰于原、被告办理房产过户手续当日向原告何伟群支付款项二十五万五千元；
六、被告李静娴于原、被告办理房产登记手续当日向原告何伟群支付款项八十五万四千一百七十元；
七、原告何伟群、被告李静娴于本判决生效后十五日内将位于北京市东城区×胡同×号×幢等五幢中×号房砌分割墙，砌墙费用由原告何伟群与被告李静娴各按二分之一比例负担；
八、驳回原告何伟群其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35元，由原告何伟群负担9元（已交纳），被告姜婉容、李丰负担17元（于本判决生效后七日内交纳），被告李静娴负担9元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费25650元，由原告何伟群负担6412.5元（已交纳），被告姜婉容、李丰负担12825元（于本判决生效后七日内交纳），被告李静娴负担6412.5元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅冰
代理审判员 龙 琨
人民陪审员 臧 焰
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 耿晓丹