连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初1213号原告曹卫华。原告陈洪凯。原告辛梓。原告陈书娟。原告邱杨。原告李洪全。原告朱培刚。原告朱永世。原告支树森。原告候希浦。原告朱桂琴。原告宋效凛。原告刘俊华。原告王松敖。原告金纯鑫。原告陈兴良。原告袁守才。原告赵淑兰。原告谢干。原告翟中军。原告冯喜珍。原告殷工利。原告董振良。原告王德厚。原告杨继生。原告夏振华。原告刘新渊。原告高冰玉。原告郝万红。原告薛玲花。原告郑广成。原告黄振富。原告黄艳，女，1974年1月27日生，居民身份证号码3207031974********，汉族，住本市连云区中华东路****号楼*单元***室。原告刘军。原告戴绍玉。原告戴晓红。原告邢传久。原告尹红川。原告孙上。原告倪家骏。原告徐姝。原告王寿伦。原告刘振莲。原告于解放。原告李振怀。原告王美芹。原告王保忠。原告朱炳江。48个原告共同委托代理人李玉清，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。诉讼代表人郑广成。48名原告共同委托代理人李玉清，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。被告中国化学工程连云港有限公司，住所地本市连云区四季花城豫盛国际大酒店25楼。法定代表人王银华，董事长。委托代理人陈国安，该公司办公室主任。委托代理人张随来，该公司法律顾问。原告曹卫华、陈洪凯、辛梓、陈书娟、邱杨、李洪全、朱培刚、朱永世、支树森、候希浦、朱桂琴、宋效凛、刘俊华、王松敖、金纯鑫、陈兴良、袁守才、赵淑兰、谢干、翟中军、冯喜珍、殷工利、董振良、王德厚、杨继生、夏振华、刘新渊、高冰玉、郝万红、薛玲花、郑广成、黄振富、黄艳、刘军、戴绍玉、戴晓红、邢传久、尹红川、孙上、倪家骏、徐姝、王寿伦、师天玉、于解放、李振怀、王美芹、王保忠、朱炳江与被告中国化学工程连云港有限公司（以下简称连云港化学工程公司）财产确权纠纷一案，本院于2015年6月15日作出（2014）港民初字第1180号民事判决。被告连云港化学工程公司不服该判决，向连云港市中级人民法院提起上诉。连云港市中级人民法院于2016年3月28日作出（2015）连民终字第2344号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。因原告师天玉死亡，其配偶刘振莲申请作为原告参加诉讼，原告郑广成等48户原告共同委托代理人李玉清及诉讼代表人郑广成以及被告连云港化学工程公司委托代理人陈国安、张随来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹卫华、陈洪凯、辛梓、陈书娟、邱杨、李洪全、朱培刚、朱永世、支树森、候希浦、朱桂琴、宋效凛、刘俊华、王松敖、金纯鑫、陈兴良、袁守才、赵淑兰、谢干、翟中军、冯喜珍、殷工利、董振良、王德厚、杨继生、夏振华、刘新渊、高冰玉、郝万红、薛玲花、郑广成、黄振富、黄艳、刘军、戴绍玉、戴晓红、邢传久、尹红川、孙上、倪家骏、徐姝、王寿伦、刘振莲、于解放、李振怀、王美芹、王保忠、朱炳江向本院提出诉讼请求：要求确认中国化学工程连云港有限公司中华东路23号家属院共有设施（含锅炉房、门卫室、配电室、活动室等）拆迁款共计1323636元归各原告所有，被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告在中华路23号共有两栋建筑，先后于1993年和1997年进行住房改革后归原告所有。对于共用部分按规定归业主所有。2013年被告以自己的名义和拆迁公司签订《拆迁安置补偿协议》，意图将该家属院属于原告所有的共有设施补偿款占为己有。按照有关规定，住宅小区配套设施属于小区所有业主共有，中华东路23号家属院共有设施拆迁款也应归原告共有。因双方无法就此达成一致意见，为了维护原告的合法权益，现诉至法院。庭审中，原告变更诉讼请求：要求确认中国化学工程连云港有限公司中华东路23号家属院共有设施（含锅炉房、门卫室、配电室、活动室等）拆迁款共计1395094.16元由各原告按面积比例享有。被告连云港化学工程公司辩称，一、关于涉案土地、房屋的原始取得，涉案争议房屋位于连云区马路街，该地块及地上建筑原为原连云区墟沟镇墟沟大队开设的东街旅社。为建设连云港碱厂，原化学工业部设立江苏连云港碱厂建设工程指挥部（简称碱厂指挥部），同时筹建答辩人公司，两单位均属原化学工业部下属单位。1984年7月20日，碱厂指挥部与原墟沟大队订立协议，“将现有东街旅社整个院落等建筑设施完整的转卖给甲方碱厂”，“四至范围北从东屋北头东侧水沟中心向西到西屋后小路中心长52m，西北角从电杆到南小楼后沟中心长58.5m，计3042平方，合地4.56亩，内共有建筑设施：二层小楼15间（三层基础），东屋平顶10间（二层基础），厨房饭堂9间，南屋6间，西屋11间，厕所2间，计51间（以大间计算）1425平方米面积，包括这个范围内的围墙，水泥地坪，水、电、通讯线路，电话机一部，安全卫生固定建筑设施及绿化树木等等，全部在内以人民币689800元转卖给甲方”，“所属房屋一九八四年七月三十一日前全部交付甲方使用，不得以任何理由拖延时间。”原墟沟镇人民政府作为鉴证方在鉴证机关处加盖公章。二、答辩人依法取得涉案土地使用权、房屋产权，答辩人公司前身为中国化学工程总公司连云港分公司（简称中化分公司）成立于1984年9月12日，于2008年9月变更登记为现名称。1987年8月26日中化分公司与连云港碱厂订立《关于转让房产的协议》，中化分公司以723825.88元从碱厂购得“原东街旅社，包括一栋二层建筑物51间，建筑面积1425㎡，占地面积3042㎡（4.56亩）的院落及设施”。1986年答辩人将院落中间及西侧的原建筑物拆除，建起两栋家属楼，1987年公司出资将东侧南北走向一排平房南侧两间厕所拆除后建成锅炉房、配电室，其余部分答辩人将外面贴瓷砖、铺设水泥地坪或铺设花岗石地面一直保留。三、涉案土地、房产拆迁补偿明细，涉案院落共有土地3042㎡（4.56亩），1993年、1997年两栋家属楼出售给职工后，66户业主共分割了1634.4平方米，余1407.6㎡收归国有土地，因3042㎡土地为国有划拨，征用时所有土地补偿为零。涉案拆迁房屋除66户业主的房屋以外共拆迁房屋483.99㎡，按照征收二组的《房屋平面示意图》编号为（8）的11.84㎡，系李福河个人搭建，该部分由李福河直接与征收组订立征收协议；编号为（7）的86.57㎡，因李福河一直使用15年，并有添加，因此有四分之一即21.645㎡归李福河所有；编号（6）属李成兵利用答辩人两面墙搭建形成，有7㎡归李成兵所有，该三部分共40.485㎡，因此，最终确权补偿原告的面积为443.505（483.99-40.485），补偿款为1756900元。该443.505㎡构成为（征收组房屋平面示意图）：编号为（1）的门卫室12.3㎡；编号为（2）（3）的原家电维修部27.45㎡；编号为（4）的公司职工食堂兼会议室，1991年后改为退休职工活动室182.6㎡；编号为（5）的单身职工宿舍47.09㎡；编号为（6）的李成兵搭建的13.93㎡中的6.93㎡；编号为（7）的单身职工宿舍86.57㎡中的3/4，即64.925㎡。以上建筑除李成兵搭建部分，其余均为原东街旅社房屋，系答辩人购买所得。编号为（9）（10）（11）的锅炉及配电室102.19㎡系原东街旅社两间厕所，1987年厕所拆除后公司出资翻建。当时是先建锅炉房后建配电室，供暖锅炉因不符合标准，2000年被市安监局勒令报废，自此，不存在维修保养。从以上房产原始取得及各时期用途可以清楚地看出，涉案房产为答辩人资产，不属于原告的附属设施。原告的附属设施为水电设施及地下管线，该部分补偿款20万元已悉数补偿给原告。四、已售公房等级规定《连云港市市区出售共有住房实施细则》规定：实际售价=【成本价基价*（1-成新折扣率*已使用年限）*（1+-地段增减率+-朝向增减率+-层次增减率）-（成本价基价*现住房折扣率）-（年工龄折扣率*夫妇双方建立公积金前的工龄和）】*建筑面积*（1-一次性付款19%的折扣）。该细则附表二乙级为“由房改办评估确定，部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。水、电、厨房、卫生设施齐全、室内装饰较好且具有以下条件4个（含4个）以上的成套住房：管道、煤气、暖气、铝合金窗、1986年后建造、纱门窗齐全、浴缸、坐便器、盥洗盆、壁橱。”附表三中二类地区为“一类地区外，新浦区界址以内，经济技术开发区、海州办事处、幸福路办事处、猴嘴镇、墟沟镇、连云港镇、陶庵办事处辖区内。”根据该细则和实际情况，已拆迁房屋定为一等丙级，以上规定也可以看出，有无锅炉房与评定为一等丙级无关。五、在订立公有住房买卖契约时，因契约上的“随房附属设备、设施”根本不存在，所以该栏为空白，并非未作约定。诚东资产管理中心系中国化学工程股份有限公司下设的国有资产管理机构。在本案诉讼前，该中心已经界定涉案资产为国有资产，中心负责人多次到连云港与原告代表协商、洽谈，为防止国有资产流失做了大量细致工作，诚东资产管理中心的界定符合实际情况。况且，直到征用时锅炉房、门卫室、单身宿舍等房房产证一直登记在原告名下，产权是非常清晰的，原告共有的部分应为建筑物的基本构造部分，如支柱、楼顶；建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、走廊等。该土地上的建筑物从历史沿革来看，应完全区分于房地产开发的成片小区。综上，原告所主张的补偿款所涉及的房产产权明晰，从原始取得就归答辩人所有，从来没有进行过变更登记，该部分资产为国有资产，原告认为属于住宅小区的配套设施归小区业主共有没有事实依据，原告主张补偿款归原告所有也没有法律依据，因此，原告的起诉无事实和法律依据，请求人民法院查明事实，依法维护国有资产的合法权益，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、房屋平面示意图、房屋所有权存根、连云港市房地产分户平面图,证明中国化学工程总公司连云港分公司是被告的前身，被告于1987年在连云区墟沟镇马路街也就是现在的中华东路23号建造6、7层两幢宿舍楼，同时新建了锅炉房、门卫室、配电室等公用设施，后又对原有旧房改造成文艺活动室。证据二、优惠出售公有住房买卖契约93.12平方米（郑广成户原件与法庭核对后收回）、职工房屋改购公有住房审批表97.4平方米（原件与法庭核对后收回）、标准价与成本价格房政策衔接审批表97.4平方米（原件与法庭核对后收回），证明：1、被告于1992年将上述自建两栋楼房，房改出售给原告；2、原、被告双方约定共有部分按有关规定共有，未尽事宜双方愿意按国家有关规定办理，根据物权法和物权管理条例、最高院的司法解释其共有设施、设备属业主共有。故该宿舍大院内的门卫室、配电室、锅炉房、文艺室等应由原告共有。3、1998年经市房改办审批确定中华西路23号大院两栋楼房全部出售给66户职工即原告成为原告私有财产，其公共设施、设备也随其财产所有权的转移而转移于原告。证据三、单位住房基金明细表，证明原告按照规定交了维修基金，被告从售房款中提取了维修基金，被告专项用于住宅共有部位，共有设施、设备的维修。证据四、房屋征收补偿安置协议书，证明被告于2013年10月18日背着原告私自与连云区房屋征收局签订协议书，意图占有原告住宅共有设施设备、补偿款侵占原告的合法权益。证据五、1394922元（1820559元+奖励45514元）/66户总面积4588.83平方米*48户总面积3430.7平方米=1394922元）补偿款来历表，证明依据66户业主附属设施获取的1820559元及奖励45514元，按48户业主房屋面积计算，赢得补偿款为1410017元。证据六、信访材料：1、告知书，证明业主告知拆迁部门，要求其明确23号大院的附属设施等权属问题，体现业主对其附属设施予以维权。2、来访事项转送单，证明要求市信访局对23号大院附属设施等给予妥善处理，明确其权属。3、申述函，证明要求被告的主管部门对23号大院的附属设施给予科学、合理、合法划分和处理。4、情况反映，证明原告将23号大院附属于设施权属及相关情况反映给上级主管部门，主张其权益。以上提供的证据除证据二外均是复印件。被告质证认为：证据一、真实性无异议，该证据从2013年拆迁部门提供的房屋平面示意图和1991年连云港市房产局所绘制的房地产分户平面图可以看出拆迁部门拆迁的房屋涉及本案和91年房产部门的平面图是一致的，足以证明在91年的时候该房屋已经确权登记在被告名下，原告提供的房产证复印件也足以证明涉及本案的房屋是经过产权登记的，产权是清楚的。房屋所有权存根真实性无异议，但对其证明目的有异议，连云港市房地产分户平面图无异议，该证据能够证明1991年就登记在被告名下。证据二、真实性无异议，该衔接审批表是衔接的1992年第一次房改，当时连云港市房改房的标准价是280元/平方米，产权比例是个人百分之七十，单位百分之三十，而且相关规定平房是不准许参加房改的，根据原告举证不能达到原告的证明目的，原告提供的郑广成的房屋建筑面积是66.75平方米，而补偿的也是按照66.75平方米进行补偿的，并不包括其他的建筑。证据三、该证据没有任何人签字盖章也不是个完整的证据，不能作为证据使用。证据四、真实性无异议。证据五、原告单方面制作不具备证据三性。证据六、信访的相关事项本案正在处理，因此我们不发表意见，有法庭裁决。本院认为:被告对原告所举证据一、二、四真实性无异议，本院予以确认，但对其证明目的不予确认。对于证据三、五系原告单面提供，不具备证据三性，本院不予确认。证据六与本案无关联性，本院不予确认。被告举证如下：证据一、公证书及附件、拆迁安置协议、房屋平面示意图、房屋价格表、补偿明细等，证明目的：1、拆迁房屋及补偿情况；2、房屋平面示意图反映出1991年8月31日市房产局测绘图与拆迁部门的测绘图是一致的，证明传达室、职工食堂、单身职工宿舍、锅炉房、配电室是登记在被告名下的。证据二、东街旅社转让协议，证明目的：1984年7月20日连云港碱厂建设工程指挥部从墟沟镇墟沟村购买涉案的原东街旅社。证据三、关于转让房产的协议，证明目的：1987年8月26日，原告取得原东街旅社的院落及设施的所有权，包括建筑物51间1425㎡，土地3042㎡，证明涉及本案拆迁的房屋在1987年8月26日被告通过购买取得所有权。证据四、记账凭证、进账单、住房基金使用审批表，证明目的：原告被拆迁房屋住房维修基金使用情况。证据五、记账凭证、发票，证明目的：被告出资维修锅炉的事实。证据六、记账凭证、工程决算书、发票证明目的：被告出资安装电表的事实。证据七、工程竣工验收证明、工程概况表、工程预（决）算书，证明目的：涉案生活区锅炉房及室外工程由被告出资建设。证据八、单位共有住房出售评估定级表，证明目的：原告购买公房定为一等丙级，根据连云港市市区出售公有住房结构等级及成本价标准表，一等丙级房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，房屋设备及室内装修为水、电、厨房、卫生设施齐全室内装饰较好的成套住房，足以说明评定为一等丙级并不包含其他附属物。证据九、2007年4月1日房屋租赁协议，证明2007年4月1日被告将涉案家属区原公司食堂租赁给顺德家具沙发厂，也说明职工食堂（即原告主张的活动室）并非归原告所有。证据十、连云港工商行政管理局行政处罚决定书2003第030268号处罚对象是连云港中化劳动服务公司中化餐厅，处罚时间是2003年12月11日，证明目的：在处罚时涉案的房屋仍归被告所有。证据十一、连云港工商行政管理局行政处罚决定书2003第030269号处罚对象是连云港中化劳动服务公司家电服务部（即中化餐厅），处罚时间是2003年12月11日，证明目的：在处罚时涉案的房屋仍归被告所有。原告质证认为：证据一、公证书及附件（拆迁安置协议、房屋平面示意图、房屋价格表、补偿明细等）真实性无异议，公证书公证的内容对原锅炉房及配套设施愿所有权属于被告属实，但房改后附属设施所有权也转给业主了。证据二、东街旅社转让协议，对该证据的真实性合法性无异议，证明目的无异议，但与本案没有关联。证据三、关于转让房产的协议，真实性无异议，证明目的无异议，但与本案没有关联。证据四、记账凭证、进账单、住房基金使用审批表，真实性无异议，但对维修基金的具体使用有异议，提取基金是110794元，但是被告并没有说明该基金的去向，在原审一审庭审中我们要求被告向法院提出请求要求被告出示，被告并没有说明25129.34元的去向，我们认为该款项用于附属设施维修上去了，对剩余90000余元基金用于我们房屋维修无异议，但是我们也认为维修了附属设施。证据五、证据六、证据七：真实性无异议，对其证明目的有异议，因为被告已经从相关部门提取了维修基金，然后被告才对两栋楼房及该院的附属设施进行维修，资金不是被告出资，应该是从房屋维修基金中支取。证据八、单位共有住房出售评估定级表无异议证据九、证据十、证据十一：2007年4月1日房屋租赁协议真实性无异议，但证明目的有异议，被告侵犯了我们业主的权利，也不能达到其证明目的。本院认为：被告所举证据一至十一具备证据三性，本院予以确认，在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告连云港化学工程公司在本市连云区中华路23号原有职工宿舍2幢（共66户，其中包括本案48户原告）以及配套的锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施。1993年按当时房改政策规定，被告与居住在上述2幢宿舍楼上的66户职工签订了《优惠出售公有住房买卖契约》，该契约除约定了房屋的成交价格外，还约定了“公用部分情况为按有关规定共有；住房公用部分维修经费不足部分由买方分摊”等内容，对该契约上“随房附属设备、设施”一栏未作约定。该66户按照契约的约定缴纳了购房款。根据政策规定所有优惠购房均按统一标准价280元/平米为基准结合相关政策计算房价，职工优惠购房后取得所购房屋部分产权。1997年，根据新的房改政策《连云港市市区出售公有住房实施细则规定》：一等丙级房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，房屋设备及室内装修为水、电、厨房、卫生设施齐全室内装修较好的成套住房相关规定，该66户原房改房被评定为一等丙级，成本价定为526元/平方米，原告和被告签订了《连云港市市区标准价与成本价售房政策衔接审批表》，按照成本价526元/平方米与标准价280元/平方米的价格差补交了1993年购房差价，获得所购房改房的全部产权。2013年因为海滨大道两侧项目建设需要，该66户（其中包括本案48户）就自已产权内的房屋分别与连云区房屋征收局签订《房屋政收补兴安置协议书》。2013年10月18日，被告就上述锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施与连云区房屋征收局签订了《房屋征收补偿安置协议书》，安置价款为人民币1820559元及奖励45514元。该66套房屋的产权人中的48户认为上述锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施的拆迁款应当归全体业主共有，因而诉至本院。原审诉讼期间，本院刊登公告，通知其他业主如果主张权利，在公告刊登之日起一个月内至本院申请，但未有其他业主向本院提出申请。本院认为，当事人有义务对自已的主张向法院提供证据加以证明。48户原告主张涉案锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施的产权归其所有应承担举证责任。被告与居住在上述2幢宿舍楼上的48户原告签订《优惠出售公有住房买卖契约》，该契约上“随房附属设备、设施”一栏未作约定。48户原告并未通过购买方式取得锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施的产权。又根据1995年《连云港市市区出售公有住房实施细则规定》：向职工出售公住房实行成本价，新房成本价由征地和拆补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等因素组成。1995年度向职工出售公有住房的成本价：砖混一等甲级平均为每平方米建筑面积616元，砖混一等乙级和砖混一等丙级由市房改办现场评估确定。公有住房的出售价，应根据住房所处地段，结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素进行合理调整。48户原告按照成本价购买公有住房，成本价基价是由市房改办评估确定，本市在当时的房改文件以及之后的房改文件对确定房改成本价基价是否包含非营业性配套公建费并没有特别规定，但根据评定细则一等丙类房改房标准并不包含锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施，且同系一等丙类公有房小区并非都有锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施，而成本价均由房改办统一定价526元/平方米。故本院认定本案中所涉及的66户购房者按成本价购买住房时涉案的锅炉房、门卫室、游戏室、变电站等公建费并未计入成本，且涉案锅炉房、门卫室、游戏室、变电站等设施的产权在折迁前仍属于被告所有，故48位原告主张涉案锅炉房、门卫室、配电室、活动室等设施折迁补偿款归其所有无事实及法律依据，故本院对48户原告要求确认中国化学工程连云港有限公司中华东路23号家属院共有设施（含锅炉房、门卫室、配电室、活动室等）拆迁款共计1395094.16元由各原告按面积比例享有的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曹卫华、陈洪凯、辛梓、陈书娟、邱杨、李洪全、朱培刚、朱永世、支树森、候希浦、朱桂琴、宋效凛、刘俊华、王松敖、金纯鑫、陈兴良、袁守才、赵淑兰、谢干、翟中军、冯喜珍、殷工利、董振良、王德厚、杨继生、夏振华、刘新渊、高冰玉、郝万红、薛玲花、郑广成、黄振富、黄艳、刘军、戴绍玉、戴晓红、邢传久、尹红川、孙上、倪家骏、徐姝、王寿伦、刘振莲、于解放、李振怀、王美芹、王保忠、朱炳江要求确认被告中国化学工程连云港有限公司中华东路23号家属院共有设施（含锅炉房、门卫室、配电室、活动室等）拆迁款共计1395094.16元由各原告按面积比例享有的诉讼请求。案件受理费16710元，由原告曹卫华、陈洪凯、辛梓、陈书娟、邱杨、李洪全、朱培刚、朱永世、支树森、候希浦、朱桂琴、宋效凛、刘俊华、王松敖、金纯鑫、陈兴良、袁守才、赵淑兰、谢干、翟中军、冯喜珍、殷工利、董振良、王德厚、杨继生、夏振华、刘新渊、高冰玉、郝万红、薛玲花、郑广成、黄振富、黄艳、刘军、戴绍玉、戴晓红、邢传久、尹红川、孙上、倪家骏、徐姝、王寿伦、刘振莲、于解放、李振怀、王美芹、王保忠、朱炳江共同承担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费16710元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。审 判 长  何宝国代理审判员  张西灵人民陪审员  龚丹丹二〇一六年十月十日书 记 员  张成帅法律条文及上诉须知附录一、法律条文国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)四、稳步出售公有住房（二）向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征在和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、货款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获得批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。