徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初911号
原告徐州某某物业管理有限公司。
法定代表人沈洪某。
委托代理人霍某。
被告李某。
原告徐州某某物业管理有限公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托代理人霍某、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州某某物业管理有限公司诉称：原告与徐州市鼓楼区某某小区的业主签订了《徐州某某物业管理服务合同》，约定了双方的权利、物业义务及小区物业服务收费标准及收费办法、违约责任等。被告购买该小区房屋（房号：7-2-202，面积124.28平方米）。原告依约履行物业服务义务，但被告未能及时支付物业费，自2012年10月3日至2015年12月31日拖欠物业费及滞纳金共计5764元。经多次催要，仍无理由拒不缴纳，严重影响原告的经营利益及其他缴费业主的合法权益，且依据合同约定被告作为业主逾期缴费应缴纳每日千分之三的滞纳金。为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，请求判令被告支付原告物业费2904元及滞纳金2860元，共计5764元；诉讼费用由被告承担。
被告李某辩称，涉案房屋是我的，房屋面积124.28平米，我没缴纳2012年10月3日-2015年12月31日的物业费。对于物业费的收费标准我不太清楚。房屋上房的时候窗户漏雨，到现在没修，太阳能是坏的。原告在楼上盖的阳光房，流下来脏水都积到地下水，并且产生阵阵恶臭。道路管理也是乱七八糟的。2011年我上房时第一年交过物业费。我是2012年9月搬进去的。我第一年没住，但是我物业费是全额缴纳的。原告把我的问题全部解决，我就缴纳物业费。综上，请求依法判决。
经审理查明：原告徐州某某物业管理有限公司与徐州市恒嘉置业有限公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为某某生态园B地块提供前期物业管理服务，其中合同第六条约定“本物业管理区域物业收费选择以下方式：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元/月?平方米；高层住宅：0.9元/月?平方米；其它物业：3元/月?平方米。……”。该合同还约定了其他事项。
2011年10月3日，被告李某（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定由原告为某某小区提供物业服务，其中第一条双方的权利义务中约定“一、甲方的权利和义务1、对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序防范、交通等项目进行维修、修缮、管理与服务······8、向乙方提供房屋自用部分、自用设施、设备维修养护等特约有偿服务，并合理收费。”第六条违约责任第四项约定“乙方违反协议，不按照约定标准和时间缴纳物业服务费的，每逾期一天甲方有权按应缴额×3‰/天的标准向乙方加收滞纳金；乙方拒不缴纳物业管理服务费的，甲方有权采取必要的措施或依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。”该协议还约定了其他事项。
另查明，被告李某系徐州市鼓楼区某某小区7号楼2单元202室的业主，房屋建筑面积为124.28平方米。2012年10月3日-2015年12月31日，被告未向原告缴纳物业费用。
以上事实有原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务协议予以证明。结合当事人无争议的陈述，本院对上述事实予以认定。
本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与徐州市鼓楼区某某小区建设单位徐州市恒嘉置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》未约定服务期限，但是被告仍然为涉案小区提供物业服务，故原被告之间的物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应管理费的义务。另外，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。
关于原告请求的物业服务费问题。原告提供了物业服务，被告应缴纳相应的物业费用。虽然涉案的合同及协议中并未约定缴纳物业的期限，但根据常理及行业的一般规定，可以认定物业费为一年一缴。被告辩称原告未完全履行道路管理、涉案房屋漏雨而给予维修帮助等物业服务义务，且占用房屋的共用部分建阳光房，因原告亦未能提供证据证明其完全按照合同约定履行服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院对原告的物业管理费进行酌减，即按照原物业管理费的80%缴纳。1、关于2013物业年度（2012年10月3日-2013年10月2日）的物业费，经核算，物业费应为716元（124.28平方米×0.6元/月/平方米×12月×80%）；2、关于2014物业年度（2013年10月3日-2014年10月2日）的物业费，经核算，物业费应为716元（124.28平方米×0.6元/月/平方米×12月×80%）；3、关于2015物业年度（2014年10月3日-2015年10月2日）的物业费，经核算，物业费应为716元（124.28平方米×0.6元/月/平方米×12月×80%）；4、关于2015年10月3日-2015年12月31日期间的物业费，因该期间属于2016年物业年度（2015年10月3日-2016年10月2日），尚未到期，本院对该期间的物业费不予支持。综上，本院依法支持原告物业服务费2148元。
关于原告请求的滞纳金问题。本案中物业服务费可以认定为一年一缴，逾期不缴应承担相应的违约责任，涉案协议中约定滞纳金标准为每日3‰，根据相关法律规范文件的规定，本院依法参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。1、关于2013物业年度（2012年10月3日-2013年10月2日）的滞纳金问题，本院依法以本金716元，自2013年10月3日起至2015年12月31日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。2、关于2014物业年度（2013年10月3日-2014年10月2日）的滞纳金问题，本院依法以本金716元，自2014年10月3日起至2015年12月31日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。3、关于关于2015物业年度（2014年10月3日-2015年10月2日）的滞纳金问题，本院依法以本金716元，自2015年10月3日起至2015年12月31日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费2148元及滞纳金（1、以本金716元，自2013年10月3日起至2015年12月31日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。2、以本金716元，自2014年10月3日起至2015年12月31日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。3、以本金716元，自2015年10月3日起至2015年12月31日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金。上述滞纳金总额以2860元为限）。
二、驳回原告徐州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告李某负担（与上述款项一并给付原告）。
本判决为终审判决。
审 判 员 王某某
二〇一六年五月九日
见习书记员 刘某某