江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0890号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡其才，男，1964年11月11日生，汉族。
委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）汤佳琦，男，1987年10月8日生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈伟，男，1987年12月12日生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）沈超，男，1987年6月29日生，汉族。
委托代理人竺凌，江苏柏庐律师事务所律师（代理上述三被上诉人）。
委托代理人�娟，江苏柏庐律师事务所律师（代理上述三被上诉人）。
上诉人胡其才与被上诉人汤佳琦、陈伟、沈超房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆民初字第2054号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月11日，出租方胡其才（甲方）与租赁方汤佳琦、陈伟、沈超（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：租赁标的物为昆山市后街308号、310号两门面；租赁物用途为商业经营；租赁期间为2011年6月11日至2017年6月10日止；乙方先行支付租赁保证金40000元，如乙方租赁期间不满六年退租的，该保证金由甲方没收，如甲方另有其他损失的，乙方应予以赔偿，租赁期届满时由乙方退还；乙方装修应经甲方同意，退租时不可移动的装修归甲方所有；双方不得中途违约�甲方违约的应支付乙方40000元赔偿金，并支付装修折旧损失，乙方违约的应支付甲方40000元赔偿金，并将房屋恢复原状；该合同还对其他事项作了约定。上述合同签订时，原审原告未将上述房屋产权证向原审被告方出示，合同签订后原审原告遂将上述房屋交付给三原审被告使用，并向三原审被告出示房屋产权证书。三原审被告向胡其才缴纳租赁保证金40000元。
2011年4月19日，汤佳琦与金建装饰工程有限公司签订装饰装修工程合同一份，约定由金建装饰工程有限公司为上述昆山市后街308号、310号两门面房进行装潢；工程期为45天，自2011年4月20日至2011年6月5日竣工；本合同总价为13万元。2011年4月20日，原审被告汤佳琦与金建装饰工程有限公司（以下简称金建公司）协议解除上述装饰装修合同，甲方（昆山市金建装饰设计工程有限公司），乙方（汤佳琦），载明：解除合同的原因：被装修的房屋（昆山市后街308号、310号两门面）发生租赁纠纷，无法继续承租，需终止装修；双方在签署本协议后，甲方同意乙方停止装修装潢，解除该合同，乙方就签署该合同时预交的五万元装修款与甲方进行如下结算：综上费用共计人民币49320元退乙方余款680元，在签订本协议时结清如上款项。
2011年6月8日，三原审被告委托江苏柏庐律师事务所向胡其才发律师函一份，载明因租赁房屋不能用于商业用途，导致双方合同目的不能实现，现要求与胡其才解除租赁合同，并要求返还租赁保证金40000元。次日胡其才签收上述函件。
2011年6月24日，三原审被告将租赁房屋钥匙两把寄还给胡其才，胡其才于次日签收，后胡其才将该房屋租赁给第三人使用。
2013年9月12日，合肥爆爆椒餐饮管理服务有限公司（以下简称爆爆椒公司）出具情况说明一份，载明：“2011年8�，由于加盟人沈超、汤佳琦、陈伟因其所租赁的房屋性质问题而导致无法合法办理相关营业证件，导致加盟合同无法履行，根据合同约定属于违约行为，先前沈超、汤佳琦、陈伟所提交的55000元加盟费，扣除在我公司在其加盟前期已发生的服务费，培训费以及加盟合约金合计15000元整，剩余加盟费40000元全部退还，至此解除合同，特此说明。”
另查明：1999年12月17日，昆山市建设委员会核发上述村镇房屋产权证书，载明该房屋坐落于昆山市城北镇同心村十二组，产权人为胡其才，所有权性质为私有，附记栏注明该房屋为自建房。
以上事实由胡其才提供的房屋租赁合同、（2011）昆民初字第2088号民事判决书、装修工程合同及解除合同协议书、原审被告提供的照片9张、解除合同的律师函及送达凭证、情况说明、产证复印件、（2012）苏中民终字第1342号判决书以及原原审被告庭审陈述为证。
原审原告胡其才诉称：2011年4月11日，双方签订房屋租赁合同，约定三原审被告向胡其才租赁房屋，租期六年，三被告支付保证金40000元，如租期不满六年退租的保证金胡其才没收，另支付胡其才40000元赔偿金，并将房屋恢复原状，2011年6月23日三原审被告违约解除合同，故胡其才诉至法院，请求判令：1、三原审被告支付违约赔偿金40000元；2、三原审被告支付恢复房屋原状建设费100000元；3、诉讼费用由三原审被告负担。
反诉原告汤佳琦、陈伟、沈超诉称：2011年4月11日，汤佳琦、陈伟、沈超与胡其才签订房屋租赁合同，约定胡其才将房屋出租于汤佳琦、陈伟、沈超用于商业经营，汤佳琦、陈伟、沈超支付保证金40000元，合同约定胡其才应及时配合汤佳琦、陈伟、沈超办理经营中应由胡其才配合的事务，胡其才的房屋性质属于自建房，无法办理营业�照，但胡其才也没有根据相应规定变更房屋性质，使得房屋能合法办理营业执照，因为胡其才的违约行为，使得合同目的无法达到，合同无法继续履行，汤佳琦、陈伟、沈超依法解除合同，所以胡其才应当支付汤佳琦、陈伟、沈超40000元违约赔偿金，退回保证金40000元，赔偿装修及爆爆椒加盟违约等损失，故汤佳琦、陈伟、沈超诉至法院，请求判令1、胡其才支付违约赔偿金40000元；2、胡其才支付因其违约导致的装修等损失费64320元；3、胡其才承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：双方当事人于2011年4月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，原审法院予以认定。根据合同约定，房屋租赁用途为商业经营，原审被告承租后，领取相应的经营证照，为合法经营的前提条件，而本案租赁房屋的性质为自建房，该房屋性质必然对原审被告申领相关证照产生障碍，故原审被告以合同目的无法实现为由解除合同并不存在违约，胡其才要求原审被告承担违约金没有依据，原审法院不予支持。
本案的争议焦点为签订合同过程中所存在的过错在胡其才还在原审被告，原审法院认为，从双方当事人签订的房屋租赁合同内容可知胡其才在与原审被告签订该房屋租赁合同时应该知道原审被告承租房屋用于商业经营，但在签订合同时胡其才却未主动对该房屋为自建房并非商业用房的情况向原审被告进行说明，存在过错，而原审被告作为承租人，在签订合同时应该将承租房屋的目的更为详实地告知胡其才，并对房屋的产权性质进行审核，其在未认真审核、也未能领取营业执照的情况下，即进行装修、支付加盟费，对导致自身的损失亦有一定过错。综上，原审法院认为，双方当事人在签订合同过程中均有过错，故对于合同解�造成各自的损失应该各自承担相应的责任。
据此，原审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告胡其才的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告汤佳琦、陈伟、沈超的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费3900元，公告费300元，共计4200元，由原告胡其才负担。一审反诉案件受理费2208元，由反诉原告汤佳琦、陈伟、沈超负担。
上诉人胡其才不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人解除合同有过错，上诉人并无过错。一审法院认定租赁房屋不能作为商业用途缺乏事实依据，自建房是可以用作商业用途的，因为存在同地段上同样性质的房屋大量用于开店的商业用途的情况。2、租赁合同约定房屋用于商业用途，但是并没有明确约定用于餐饮业，租赁合同也并未保证承租人可以开餐饮店。商业用途是十分广泛的，办公楼也是商业用途，本案系争房屋可以符合该用途。3、被上诉人没有向工商部门申请营业执照，也没有提供其申请遭工商部门拒绝颁发执照的证据。该房屋的性质同房产证的登记，属于农村集体土地上的自建房，就这一性质胡其才已在出租该房屋时向汤佳琦、陈伟、沈超告知，汤佳琦、陈伟、沈超是在看过房产证以后才支付40000元保证金的。据此，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人汤佳琦、陈伟、沈超答辩称：1、被上诉人在签订协议前没有看到房产证，上诉人在签合同前本来说好要给房产证看的，但是签协议时，上诉人说房产证忘记车上，基于双方信任就先签订了合同，而�支付保证金。2、工商部门未出具拒绝颁发营业执照的凭据，一审法官依职权向住建局调取证据也未果。3、本案系争房屋道路的两边都有类似性质的房子，其中一边的房子都可以办理营业执照，当事人一边的是自建房，根据当时规定是可以申请工商登记的，但是手续繁琐。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人胡其才向本院提交以下证据：1、昆山市玉山镇上海捷强昆山第四百便利店《个体工商户营业执照》一份，其载明的经营场所为玉山镇城北花园路市后街321号；2、与该便利店经营地址对应的房产证，其载明的所有权人为张莉英，房屋性质为私有，房屋坐落于城北镇同心村十二组；3、昆山市公安局同心派出所出具的《证明》，证明产权证上载明的房屋公安编号为昆山市市后街312号。证据1、2、3共同证明本案系争的房屋具有用作商业用途经的条件。因为，�莉英的房屋和上诉人出租的房屋是同一地段、同样性质的自建房。2008年时，即可办理营业执照。因此，上诉人和被上诉人双方就租赁合同约定商业用途的条件成就，上诉人没有违约。4、《昆山市房屋租赁合同书》，系上诉人和案外人张二峰签署的，租赁期限为2011年10月1日到2016年9月30日，已开始履行。该合同约定了本案系争房屋可以用于餐饮经营，实际上也正用于餐饮经营，用于佐证上诉人关于系争房屋可以办理营业执照的观点。
被上诉人汤佳琦、陈伟、沈超发表质证意见认为：1、对证据1、2、3，被上诉人不否认该房屋可以办理包括某些营业执照，但被上诉人希望办理的餐饮店的营业执照无法办理，导致被上诉人一方的合同目的不能实现。根据张莉英房屋的房产证，营业执照上载明的房屋并非本案系争的房屋，因此与本案无关联性。2、房屋租赁合同上虽然提到了“餐券”、“火锅店”等餐饮用途的信息，但是上诉人并未提供工商部门颁发的经营餐饮的许可证，可见营业执照无法办理。换言之，尽管合同上约定了用于餐饮经营，但是不清楚事实上是不是用于此用途。被上诉人认为，唯在和本案所涉合同和所涉房屋在完全相同的因素下，成功办理的营业执照，才具有证明力。目前看来，不相符的因素有：1、房屋不同；2、对方提交证明载明的营业执照是一个小超市，和被上诉人的经营范围不同；3、政策发生了变化。2014年3月起，市场准入放宽，原本要求地址符合经营范围，现在，经营地址只是联络地址。待营业执照办出后，经营人可以另择合适的场所用于经营。虽有此政策，但经代理人电话咨询工商局，目前江苏省对自建房用作某些商业用途仍有限制的。4、证据四的租赁合同载明的承租人和目前营业执照上的经营者陈雪芬并非同一人。因此不能证明本案系争房屋在当时能够办理被上诉人一方意欲经营餐饮的执照。
二审查明的其它事实与原审查明事实一致。
本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》于2011年4月11日由出租方（甲方）胡其才和租赁方（乙方）汤佳琦、陈伟、沈超签订，其第二条明确约定租赁该房屋的用途为“商业经营”。租赁合同对租赁房屋用于何种具体的商业用途没有明确约定。根据通常的文义理解，餐饮业的经营属于商业经营的范畴，故承租人汤佳琦、陈伟、沈超将房屋用作经营餐饮店符合租赁合同第二条的约定。
已经生效的（2011）昆民初字第2088号民事判决和（2012）苏中民终字第1342号民事判决均根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除本案所涉房屋租赁合同，并根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，判决合同解除之日即为承租人�出租人发出通知之日。基于生效裁判文书的既判力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项确立的“一事不再理”原则，本案诉讼的标的并非本案所涉《房屋租赁合同》的效力，而是双方在履行该合同的过程中有无违约行为，以及在合同解除后，双方是否应当根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定各自承担相应的违约责任。
房屋租赁合同签订后，根据该合同第五条的约定，承租人汤佳琦、陈伟、沈超向出租人胡其才交纳租赁保证金4万元。2011年4月19日，承租人之一的汤佳琦与案外人金建装饰工程有限公司签订《装饰装修合同》一份，合同约定的工程名称为“爆爆椒干锅店面”。次日，双方即达成《解除合同协议书》，协议解除该合同。汤佳琦、陈伟、沈超一方向金建公司说明的解除合同理由是出租人胡其才与承租人汤佳琦、�伟、沈超之间就本案所涉《房屋租赁合同》的履行发生纠纷，故后者无法继续承租。2011年6月9日，汤佳琦、陈伟、沈超委托律师向出租人胡其才发函，以合同不符合商业用途为由要求解除该合同，并主张返还保证金4万元和支付违约赔偿金4万元。2011年6月24日，承租人将本案系争房屋的钥匙寄给出租人，出租人胡其才签收且未在合理期限内向承租人提出异议。
承租人汤佳琦、陈伟、沈超在签订租赁合同后及时向出租人交纳保证金；在租赁合同签订一周后即与专业装饰公司签订装饰装修合同；在租赁合同发生纠纷后，立即与装饰公司协议解除该装饰装修合同，并因解除该合同先行自行承担了合计达49320元的损失。根据案外人爆爆椒公司出具的《情况说明》，汤佳琦、陈伟、沈超因为所租赁的房屋性质问题无法办理相关证照致使其与爆爆椒公司之间的加盟合同无法履行�导致汤佳琦、陈伟、沈超对加盟合同违约。汤佳琦、陈伟、沈超因此承担了服务费、培训费和加盟合约违约金合计15000元的损失。综观汤佳琦、陈伟、沈超的上述履约行为和与各案外人签订和解除与将本案系争房屋用作开设餐饮店用途有关的装修合同和加盟合同并承担相应违约金共计64000余元的情况，承租人汤佳琦、陈伟、沈超将承租房屋用作餐饮用途的意愿十分明显，其履行《房屋租赁合同》的行为亦属诚实、善意。汤佳琦、陈伟、沈超就其曾赴工商行政管理机关申领营业执照但因为本案系争房屋系农村自建房的性质而未能成功办理的情况，尽管缺乏直接证据予以证实，但是通过《情况说明》、《解除合同协议书》等间接证据，其相关陈述可以得到佐证。
胡其才在二审期间提供的证据可以证明同样地段、同样性质的房屋可以用作开设便利店，也可以证明胡其才后来就本案系争房屋与案外人签订了开设餐饮店的合同。但是，其不能直接证明本案系争房屋在2011年4月到6月间能够通过合法途径成功办理用于开设餐饮店的工商登记。双方当事人都没有就本案所涉房屋办理营业执照的经过提供直接证据，胡其才提供的上述间接证据也不足以反驳《情况说明》、《解除合同协议书》等能够证明汤佳琦、陈伟、沈超在租赁合同签订后曾设法办理相关营业执照而但因为涉案房屋的自建房性质而未得到有关部门许可的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，本院认可《情况说明》、《解除合同协议书》等间接证据的证明力。出租人提供的房屋因其自建房的性质在本案所涉房屋租赁合同签订当时和签订后的合理期限内，其用作餐饮用途有法律和政策上的障碍。因此，出租人胡其才具有违反《中华人�共和国合同法》第二百一十六条关于出租人应当保证租赁物在租赁期间符合租赁合同约定之用途的规定，因而就本案所涉房屋租赁合同构成违约行为。
一方面，并无证据证明，出租人胡其才在房屋租赁合同签署前和签署时将本案系争房屋系自建房及因此可能存在的该房屋用于某些商业用途上的法律和政策性障碍明确告知各承租人，根据《中华人民共和国合同法》第六条确立的合同诚信原则，出租人之未对承租人尽到必要的告知义务，显有不妥。另一方面，承租人既选择以经营餐饮业为房屋租赁合同第二条约定之商业用途，则其应当对与办理相关行政手续有关的法律、法规和政策有必要的了解和认识。因此，对本案所涉房屋因其性质在2011年4月到6月间不能成功办理餐饮工商登记而导致合同约定的“商业用途”不能实现，双方都有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同第五条、第十条关于没收保证金和恢复原状的违约责任的约定，是以某一方违约解除合同为前提的，不适用于本案双方违约的情形。原审判决在综合考量双方当事人违约责任的基础上，作出了双方就各自的损失自行承担责任的判决，驳回原审本诉请求和反诉请求，并无不当；一审判决结果也符合《中华人民共和国合同法》第五条确立的公平原则。因此，对上诉人胡其才上诉要求支持其没收保证金4万元、恢复原状损失10万元等上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人胡其才的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人胡其才负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 顾 平
代理审判员 赵东代理审判员姚望
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陈 闵 悦