西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一初字第00005号
原告陕西同锐置业有限公司，住所地西安市高新区高新一路7号高新风尚小区B号楼1单元11403室。
法定代表人赵同禄，该公司董事长。
委托代理人高易屏，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人高昂，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司，住所地西安市唐延路北段28号。
法定代表人周山广，该公司董事长。
委托代理人王建宏，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人景延东，陕西至正律师事务所实习律师。
原告陕西同锐置业有限公司（以下简称同锐公司）因与被告西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司（以下简称城建公司）委托代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告同锐公司的法定代表人赵同禄及其委托代理人高易屏、高昂；被告城建公司的委托代理人王建宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
同锐公司于2014年1月24日诉至法院称，2007年11月10日，其与城建公司经协商一致，签订了《房屋销售策划代理合同》，约定：由其向城建公司所建设的莲湖区李家庄村城中村改造安置项目，提供商品房销售代理服务。合同签订后其即开始全面履行合同义务，在2008年-2011期间，陆续完成了对项目楼盘的商品房策划、推广和销售（包括住宅、车库、办公用房、商业用房）。直至2011年4月30日，其协助城建公司完成了已售房屋的网签、协调业主付款以及办理交房手续等诸多事宜。该项目楼盘于2011年4月30日正式交房入住，其公司的销售代理工作已基本完成，剩余个别未销售的尾盘，因双方对销售价格未能协商一致而由城建公司自行处理。依据合同约定，城建公司应以其公司所销售房屋总金额的2.8%，向其支付销售代理佣金共计8962573元。该佣金至迟应在交房后两周内全部付清。但城建公司只向其公司支付了2500000元后就一再拖延付款。期间其公司多次与城建公司协商催要，但城建公司以各种理由推脱。无奈其诉至法院，请求：1、城建公司向其公司立即支付拖欠的销售代理佣金本金6462573元；2、城建公司向其公司支付拖欠佣金自2011年5月15日起至2014年1月22日的逾期付款利息损失1652991元及2014年1月23日至城建公司实际给付之日的付款利息；3、本案诉讼费用由城建公司承担。
被告城建公司辩称，1、其公司不是本案被告。本案《房屋销售策划代理合同》的甲方是李家庄村委会，另一方是同锐公司，其不是合同一方当事人，也不是李家庄村委会的权利、义务继受人，只是代行城改中的具体建设事务，同锐公司列其公司为被告错误。2、依据合同26条的规定，乙方（同锐公司）负责推广宣传、接洽客户、填写合同、办理购房相关手续，开发商的抵账房直接抵了建筑公司工程款；不需要同锐公司提供上述服务，抵账房的抵账行为与同锐公司无关，应当从同锐公司销售额中减掉，并同锐公司漏算的两户优惠房应当补上。住宅1#2#楼4-28层，同锐公司主张售楼数额394户中，应减掉抵账房10户，包括省二建公司抵账房6套3718655元；省基础公司抵账房4套2017409元。加上优惠房两户即110608任旭坤：392460元；110708辛科伟392460元，实际销售386户，销售额为175655346元。3、2008年4月16日，其与同锐公司第一次签订《补充协议》约定，1#2#楼4-28层（住宅）销售均价暂定为4440元／平方米；2009年3月25日双方第二次签订《补充协议》商定，住宅楼均价变更为4300元／平方米。因2009年3月25日的降价无朔及既往效力，并依据代理合同36条“最终价格确定权归甲方所有”的规定，住宅1#2#楼4-28层，降价前后销售均价分别是4450元／平方米和4300元／平方米，结算计价时应当分段计算。4、2009年3月25日，双方《补充协议》商定了住宅、商业、办公用房的销售均价。但是规划局、房管局批准的《李家庄村民安置楼总平面图》、规划公示、《预售许可证》及《测算报告》中，房屋用途只有“商业、住宅”两项，没有“办公及写字楼”这一项。依据上述批准文件，1#2#楼1-3层全部是商业用途，没有办公及写字楼，销售均价为7300元／平方米。如果同锐公司有异议，应当评估审计。5、制定销售均价的原因很多，主要是因为开发商没有精力监督每一单销售业务，销售工作全部交由同锐公司承担。开盘时，同锐公司为了打广告、拓展市场，往往低价销售，市场打开后就会逐步提高价格，对此，开发商并不好控制。只有确定一个销售平均价，低于均价部分由同锐公司补齐，高于均价部分同锐公司提成，既方便同锐公司灵活销售，又可以防止同锐公司暗箱操作损害开发商利益。这是售楼代理合同的通常做法，已经形成行业惯例，同锐公司在对账中也予以认可。本案中，同锐公司售楼款低于均价的差额为7065753元，同锐公司应当向开发商补交。6、依据代理合同的规定，同锐公司每月应当向开发商报销售报表，代理佣金每月结算一次。由于同锐公司未按月报销售报表，销售资料欠缺，导致无法按月结算；其公司曾多次口头通知同锐公司对账结算，但是同锐公司一直反应不积极。责任在同锐公司一方，同锐公司无权要求其支付利息损失。
本院经审理查明，2006年10月15日，西安市莲湖区李家庄村村民委员会（以下简称村委会）及该村党支部根据西安市莲湖区政府《莲湖区城中村改造工作实施方案》、莲湖区农村工作局《莲湖区农村集体资产清产核资工作实施办法》等文件，一致同意设立城建公司。2006年10月30日村委会向西安市工商行政管理局申请设立“西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司”，同年11月16日该公司成立，经营范围：房地产开发、经营；房屋租赁；物业管理；房屋拆除。法定代表人周山广（亦系村委会主任）。
2007年11月10日，村委会（甲方）与同锐公司（乙方）签订《房屋销售策划代理合同》，约定：同锐公司为西安市莲湖区李家庄村城中村改造安置项目，提供全程策划、营销推广、商品房销售代理服务。同锐公司负责与客户的接待和洽谈，填写《商品房买卖合同》，由村委会核查后签字，并客户（购房者）到村委会处办理相关的财务手续后，《商品房买卖合同》方可生效。销售价格的确定经双方协商，根据市场调研结果及政府现行的价格政策确定销售价格。在实际销售过程中，因市场供求关系的变化，双方应及时协商对销售价格作相应的调整，重新确定销售价格，最终价格确定权归村委会所有。合同期限直到完成李家庄村城中村改造安置项目应销售面积的95%。佣金以项目销售额计算，同锐公司提取销售额的2.8%，即服务佣金＝项目合同销售总额×2.8%。村委员会在正式房屋销售合同签订并收到50%房款后，同锐公司对销售合同中指定房屋的代理销售即告完成。即可获得约定的该房屋销售的代理佣金。如果客户付款额低于50%，则按实际交款额比例计提佣金。代理佣金每月（30天）为一结算周期。对于实际销售价格高出双方约定的销售价格差额部分，双方按7：3的比例分成，甲方取7、乙方取3。同锐公司协助村委会办理完业主交房手续后一周内，双方结算项目服务佣金总额，结算完成后一周内村委会向同锐公司付清服务佣金的全部余额。
2008年4月16日，村委会与同锐公司签订《房屋销售策划代理合同补充协议》，将1#2#楼对外销售均价暂定为4450元／平方米，且看房车与存取款车由同锐公司购买提供，并承担一切费用。
2009年3月25日，村委会与同锐公司又签订《房屋销售策划代理合同补充协议》，约定：一、原2008年4月16日签订的《补充协议》1#2#楼对外销售均价由原暂定的4450元／平方米变更为4300元／平方米其他条款仍按合同和原协议执行不变。二、1、住宅之外的商业销售均价暂定为7300元／平方米；2、办公销售均价暂定为4500元／平方米；3、车库销售均价为90000元／个。三、房地产市场价格变化时，售价重新商定。
2010年11月15日城建公司向同锐公司发《通知》，要求同锐公司1、接此通知后即刻暂停对剩余房屋的销售。2、已经销售的房屋（以签订的《商品房买卖合同》为准），请携带有关销售的全部资料到我公司进行核对，结算销售款项。3、对剩余房屋的恢复销售我公司另行通知。
2010年11月16日同锐公司出具《关于“通知”的回复》，告知城建公司：房地产项目的宣传、接待、讲解、成交、转账、合同签订需要一段时间和过程，因此，在双方对账结算之前，还需一段时间解决以前遗留的问题。具体结束和对账时间可定在本周五（19日）以后，之前除停止销售外，其他业务照常进行。
2010年12月9日，城建公司（甲方）与同锐公司（乙方）签订的《补充协议》显示：双方于2007年11月10日和2009年3月25日分别签订了《房屋销售策划代理合同》、《房屋销售策划代理合同补充协议》，因乙方在销售过程中发生了一些不利于甲方的问题，现根据工作需要，经双方商定，另作如下补充：由双方对销售情况进行盘点，盘点后剩余房屋每套由城建公司确认定价后才能销售，否则视为无效。自本合同签订之日起，由同锐公司负责处理因城建公司变更供暖方式、逾期交房存在的一切问题，所产生的索赔及所有费用均由同锐公司承担。城建公司交房条件以网签合同及《购房补充协议》为准。2011年4月30日之后如交房日期违约与同锐公司无关。自本协议签订之日起，城建公司不再追究同锐公司在此之前销售中存在的问题。
2013年12月12日就佣金结算问题，城建公司与同锐公司协商形成《会议纪要》，显示城建公司对同锐公司提出的车库、3#4#楼18层的佣金及提成无异议，双方未达成一致意见的，同意再研究后另行择日会议讨论。嗣后，双方对争议问题协商不成，同锐公司提起本案诉讼。
另查明，2010年10月12日西安市房管局向城建公司建设的项目牡丹庄园1#2#楼下发《商品房预售许可证》，该项目楼盘于2011年4月30日正式交房入住。城建公司从2009年至2010年5月分五次向同锐公司转账支付佣金2724614元，同锐公司认可属实。
经对诉辩双方的主张核对，双方争议如下：
一、住宅1#2#楼4-28层的销售，同锐公司主张：签约394户；面积40664.57平方米；销售均价4300元／平方米、销售额180908148元。城建公司抗辩认为：签约386户（减抵账房10户、加优惠房2户）；2009年3月25日降价前销售均价4450元／平方米、降价后销售均价4300元／平方米。双方产生签约差额8户、销售价格异议。
审理中，城建公司认可同锐公司出具的基础公司两套抵账房的证明。
二、住宅3#4#楼18层签约户、面积和实销数额；已销车位数量、实销数额，双方无异议，但城建公司认为房屋应销与实销数额差异1307385元；车位应销与实销数额差异41000元。
经核查，住宅3#4#楼的销售双方无协议约定，但2013年12月12日《会议纪要》，显示城建公司对同锐公司提出的车库、3#4#楼18层的佣金及提成无异议。
三、商业1#2#楼，同锐公司主张销售商铺均价7300元／平方米、办公房均价4500元／平方米，面积共8510.46平方米。城建公司认可销售面积，但认为无办公用房均是商铺，销售均价应为7300元／平方米，其应收金额差异3253208元。
据2009年3月25日《房屋销售策划代理合同补充协议》的约定：1、住宅之外的商业销售均价暂定为7300元／平方米；2、办公销售均价暂定为4500元／平方米，房地产市场价格变化时，售价重新商定。庭审中，城建公司举证2010年规划局批准文件，将物业用房由原面积2210.82平方米变更为312平方米。同锐公司针对城建公司所举证据，认为牡丹庄园1#2#楼的设计及2007年报批时的商业面积6854.34平方米、物业办公用房2210.82平方米。变更事宜均由李家庄建设公司办理，其并不知情，而且，此时办公用房已经销售。
经审查，牡丹庄园报批项目，规划局批准为商业用房，无商铺和办公之分，城建公司未将此情况告知同锐公司。
上述事实有以下证据在卷佐证：
1、西安市莲湖区政府《莲湖区城中村改造工作实施方案》；
2、莲湖区农村工作局《莲湖区农村集体资产清产核资工作实施办法》；
3、2006年10月15日李家庄村党支部和村委会《关于设立“西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司”的决议》；
4、西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司的工商登记档案；
5、2007年11月10日村委会与同锐公司签订的《房屋销售策划代理合同》；
6、2008年4月16日村委会与同锐公司签订的《房屋销售策划代理合同补充协议》；
7、2009年3月25日村委会与同锐公司签订的《房屋销售策划代理合同补充协议》；
8、2010年11月15日李家庄建设公司向同锐公司发出的《通知》；
9、2010年11月16日同锐公司出具《关于“通知”的回复》；
10、2010年12月9日，李家庄建设公司与同锐公司签订的《补充协议》；
11、2013年12月12日李家庄建设公司与同锐公司协商形成的《会议纪要》；
12、2010年10月12日西安市房管局向李家庄建设公司建设的项目牡丹庄园1、2楼下发的《商品房预售许可证》；
13、庭审笔录和当事人陈述等。
本院认为，2006年10月15日李家庄村党支部和村委会关于设立“西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司”的决议表明：该村委会和党支部共同同意设立城建公司，并主要针对城中村改造中涉及到的房地产建设、安置等问题。城建公司的工商登记资料显示：城建公司是李家庄村城中村改造项目的实施主体。根据城建公司出具的2010年规划局批准的牡丹庄园项目文件，说明城建公司是“牡丹庄园”的建设主体。另依据2010年11月15日城建公司向同锐公司发出的《通知》及城建公司庭审中陈述，并同锐公司认可自2009年至2010年5月分五次向同锐公司转账支付2724614元佣金的事实及2010年12月9日城建公司作为相对一方与同锐公司签订的《补充协议》，足以证明：本案合同在履行期间，涉及的权利、义务均由城建公司承继，而且，城建公司实际履行了价格协商、确认和支付佣金等行为，李家庄村委会并未参与。因此，城建公司是本案的适格被告，城建公司抗辩其不是本案被告的理由，依法不能成立。涉案的《房屋销售策划代理合同》及《补充协议》，均系当事人真实意思的表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同和协议，对双方均有约束力。涉案10套抵账房屋，用于抵销工程欠款。根据《房屋销售策划代理合同》第四十一条：甲方内部分配部分不计入代理销售范围，不计提代理佣金的约定和城建公司曾向同锐公司所作抵账房按同锐公司与客户协商的价格计算佣金的承诺，该10套抵账房不属于甲方内部分配，应当计入同锐公司的销售范围。两套优惠房屋，是城建公司于2011年7月30日销售的，而在2010年11月城建公司就已通知同锐公司停止销售剩余房屋，所以，该两套房屋，属于城建公司自行销售，不应计入同锐公司的销售范围。2008年4月16日《房屋销售策划代理合同补充协议》，将1#2#楼的售价暂定为4450元／平方米，但2009年3月25日，双方又签订《房屋销售策划代理合同补充协议》约定：原2008年4月16日签订的《补充协议》1#2#楼对外销售均价由原暂定的4450元／平方米变更为4300元／平方米。该协议是在履行过程中对2008年4月16日补充协议的变更，所以，同锐公司主张394户按均价4300元／平方米的销售计提佣金，符合合同约定和法律规定，其理由正当，应予采信。住宅3#4#楼18层房屋的销售和价格，双方没有协议约定，同锐公司以每3700元／平方米予以销售，城建公司并无异议。2009年3月25日《房屋销售策划代理合同补充协议》还约定：车库销售均价为90000元／个。庭审中，城建公司认可已销车位数量和实销数额，但认为同锐公司少卖41000元。经审查，按合同约定的价格，同锐公司实际销售差额41000元属实。但在2013年12月12日就佣金结算时，城建公司对同锐公司提出的车库、3#4#楼18层的佣金及提成无异议，因此，城建公司对车库、3#4#楼18层销售差额的抗辩，有悖诚信原则，依法不予采信。关于商业1#2#楼的销售一节，经审查，2009年3月25日《房屋销售策划代理合同补充协议》，双方对住宅之外的商业、办公销售均价进行了约定。但2010年经规划局批准，牡丹庄园项目为商业用房，无商铺和办公之分。审批、变更事宜均由城建公司办理，同锐公司并不知情，变更事宜城建公司亦未告知，而且，2009年办公用房已经销售，故同锐公司主张商铺销售均价7300元／平方米、办公房销售均价4500元／平方米的理由成立，城建公司抗辩其应收金额差异3253208元的理由，依法不予支持。牡丹庄园项目楼盘于2011年4月30日正式交房入住，2010年5月之后，城建公司再未支付佣金。2013年12月12日双方虽协商达成部分一致意见，但嗣后，双方对争议问题仍协商不成。根据《房屋销售策划代理合同》第四十五条的约定，在交房后两周内城建公司应向同锐公司付清佣金的全部余额。城建公司未履行给付义务，违反合同约定，据此，同锐公司主张城建公司按同期银行贷款利率承担自2011年5月15日至2014年1月22日拖欠佣金的逾期付款利息；2014年1月23日至城建公司实际给付之日的付款利息，有事实根据和法律依据。庭审中双方认可城建公司已付佣金2724614元，依法予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司向陕西同锐置业有限公司支付代理佣金6237959元；
二、本判决生效之日起十五日内由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司按同期银行贷款利率向陕西同锐置业有限公司支付自2011年5月15日至2014年1月22日拖欠佣金的逾期利息；
三、本判决生效之日起十五日内由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司按同期银行贷款利率向陕西同锐置业有限公司支付自2014年1月23日至实际给付之日拖欠佣金的逾期利息。
案件受理费68608元，由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司负担60000元、陕西同锐置业有限公司负担8608元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 李 玲
审 判 员 李 刚
代理审判员 刘 旭
二〇一五年三月三十日
书 记 员 樊佩瑶