江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿城民初字第1876号
原告王聿振。
委托代理人王海峰，江苏苏扬律师事务所律师。
被告江苏项王故里景区旅游发展有限公司（以下简称项王景区旅游公司），住所地宿迁市宿城区宝龙城市广场2号楼25幢111号。
法定代表人力勇。
委托代理人张志强、周洲，江苏宏亮律师事务所律师。
原告王聿振诉被告项王景区旅游公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月17、2014年3月11日、2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告王聿振及委托代理人王海峰、被告项王景区旅游公司的委托代理人张志强、周洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王聿振诉称：2012年11月28日，原告王聿振与被告签订位于宿迁项王故里景区一期望淮楼二层三号房屋的房屋租赁合同。在签订合同同时，王聿振已经明确向被告表示租赁该房屋的用途及相关要求，即门前需要停车及展放车辆，被告对此也是知情的，故被告在2012年12月25日向原告王聿振出具承诺书一份，载明“承诺：租赁行小车营业时间可以在自己门前停车展放。因花轿租赁行（位于黄河路A栋三号房屋）与我公司有重要业务合作，我公司将补贴花轿租赁行壹仟捌佰元整。补贴金额将从2013年的年租金中抵除。特此证明！”。合同签订后，原告对租赁的房屋进行装潢，并且按合同支付租赁费用。从2013年4月起，被告曾承诺的给王聿振租赁车辆展放车辆的场地不让停车展放，有交警部门出具的违停告知书为证，导致原告租赁业务一落千丈。由于被告的违约行为已经严重损害原告的利益，2013年9月，原告就此事向被告发出律师函，但被告未给予理睬，故诉至法院要求：一、立即解除双方签订的房屋租赁合同；二、被告退还从2013年4月30日以后的房屋租金48000元；三、被告赔偿原告的经营损失90000元及赔偿房屋装潢损失53468元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告项王景区旅游公司辩称：被告不同意解除合同，被告认为没有出现原被告双方签署的房屋租赁合同第九条约定的解除情形。被告不存在违约行为，不应当退还原告已经支付的房屋租金及赔偿损失，被告作为物业管理机构，不仅授权对外出租房屋，还要管理公共物业，被告允许原告使用物业的公共部分不意味着原告有违法停车的权利，原告受处罚是因为其违章停车导致的。
原告提供的证据有：1、2012年11月28日房屋租赁合同一份；2、2012年12月25日承诺书一份；3、2013年9月10日江苏苏扬律师事务所律师函及申通快递单一份；4、2013年8月15日公安交通处罚决定书一份；5、照片6张；6、经营记账本一份；7、装潢明细及收条一份。
被告的质证意见：合同、承诺书真实性予以认可，但是我们认为这个不能达到原告证明的目的，首先房屋租赁合同签订日期是2012.11.28，原告对其所承租的房屋现状是了解的，而且从合同内容看，其承租的是房屋，不含摆放加长林肯的车位，合同中约定的营业范围只是原告的业务内容，不能表明被告对其有义务履行。原告没有证据证明其是在被告允许的范围内停车遭受处罚，从原告的陈述中可看出原告的损失是其违反交通法规导致的，原告不能将其经营风险转嫁给被告。快递单子上没有寄出日期和签收人，不认可。罚单复印件不认可，即使是真实的，也不能证明车辆是停放在被告允许的公共区域内。原告提供的明细和收条不能证明装潢的内容和装潢房屋的位置。由于照片没有注明拍摄时间及地点，而且从照片上很难看出具体的拍摄时间和地点。对这组照片与本案是否有关联性我们存有疑问。对记账本的真实性有异议，该份证据是由原告单方保存，而且还由于这个本子首页写着“孙槐”的名字，我们认为真实性、关联性均有问题。
被告提交的证据有：宿迁市公安局交警一大队于2014.3.5出具的关于项里景区黄河南路段停车泊位取消的情况说明一份，证明至少是在2013.4.28至2013.11在黄河南路段有泊位20余个，原告的车辆是完全有条件停放的。2013.11之后，原来慢车道上的泊位取消，改为自行车道，不允许停车了。无论是有无泊位，都是行政部门采取行政管理的行为，与我公司无关。
原告的质证意见：该情况说明只能证明慢车道停车位被取消，和给我们承诺的门前展示位置不同，与本案无关联性。我们在2013年8月被处罚时下面的泊车位就取消了。而且我们合同是和被告签订的，不是和交警大队签的，被告原来答应我们可以在自己门前停车的，我们损失就需要由被告进行赔偿。
经审理查明，2012年11月28日，原被告之间签订《房屋租赁合同》一份，约定被告（甲方）将位于宿迁项王故里景区一期望淮楼二层三号房屋租赁给原告（乙方）使用，租赁期限为2年，自2013年1月1日起至2015年1月1日，租赁物的用途：“乙方向甲方承诺租赁该房屋作为花轿与加长林肯配套出租、景观石展售使用”，租金按建筑面积1元／㎡／天计算，每年的房屋租金为72270元，乙方应于每年11月28日当天向甲方支付租金并且应于每年11月30日前向甲方支付水电气费、物业管理费。逾期支付的，则乙方须按日支付月租金的20%滞纳金。合同签订后，原告王聿振已向被告缴纳第一年房屋租金72270元。
2012年12月25日，被告向原告出具“承诺书”一份，载明“承诺：租赁行小车营业时间可以在自己门前停车展放。因花轿租赁行（位于黄河路A栋三号房屋）与我公司有重要业务合作，我公司将补贴花轿租赁行壹仟捌佰元整。补贴金额将从2013年的年租金中抵除。特此证明！”。
另查明，对于宿迁项里景区黄河南路段，在2013年4月28日前在涉案房屋的门前及慢车道上车辆可以停放。2013年4月28日之后，宿迁市公安局交通巡逻警察支队在黄河南路段规划了20个机动车泊车位，景区门口不允许随意停放车辆。2013年11月，市政府规划将黄河南路段两侧原慢车道上的所有停车位全部取消并规定为非机动车通行道。
诉讼中，原告出示了一份向被告发出律师函，显示日期为2013年9月10日，内容为要求解除合同并要求被告赔偿损失，但并未证据证明该律师函已经送达被告。
再查明，原告至今仍在使用涉案租赁房屋并将其中一间房屋用于经营酒业。在本案审理过程中，因原被告双方对涉案房屋的装潢剩余价值未能达成一致意见，双方一致同意对该项费用进行司法鉴定，并由原告提出鉴定申请。本院于2014年4月9日委托建业恒安工程管理有限公司进行鉴定，该公司于2014年7月29日出具鉴定报告，鉴定结果为“对宿迁项王故里景区一期望淮楼栋二层三号房屋装饰工程总造价为53468.24元”。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同一份、承诺一份、江苏苏扬律师事务所律师函及快递单一份，被告提供的宿迁市公安局交通巡逻警察支队一大队的情况说明一份，鉴定报告一份及当事人陈述在卷佐证。
经原被告双方一致确认，本案争议焦点为：一、原告所提交的2012年12月25日被告公司出具的“承诺”是否构成双方于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》的补充条款；二、被告就本案是否存在违约行为；如果存在，是否构成原告解除房屋租赁合同的依据；三、原告主张退还租金48000元、经营损失90000元及赔偿房屋装潢损失53469元有无法律依据。
对于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原被告双方于2012年11月28日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告在2012年12月25日出具的承诺书构成对房屋租赁合同第二条中关于租赁物的用途的一种补充约定并且对2013年度的房屋租金也进行了变更，该承诺书构成2012年11月28日房屋租赁合同的补充协议。
对于争议焦点二，原告以无法在租赁房屋门前停放车辆为由主张被告违约并要求解除房屋租赁合同，本院认为该理由不能成立，理由有：合同解除权是指合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，该权利的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。依合同解除权产生的条件不同，可以分别约定解除权和法定解除权。
根据本案原被告之间签订的房屋租赁合同第九条第9.2款在被告有以下情形时原告可行使解除权并要求被告承担相应的违约责任，即“（一）甲方交付的房屋不符合本合同规定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，足以危及乙方人身、财产安全的。”，本案中原被告之间系房屋租赁合同关系，双方租赁合同的标的是房屋，被告已经按照约定将租赁房屋交付给原告且原告可以正常使用和经营，被告提供的房屋并不存在缺陷或足以危及原告人身、财产安全的情形，被告虽向原告出具了可以停放车辆的承诺，但该承诺仅是被告在与原告订立房屋租赁合同之后向原告承诺给予的一种配套优惠，是对原租赁合同的补充，但该承诺的内容并不构成对房屋租赁合同内容的根本性变更，原告承租的标的仍是房屋，根据现场勘验，涉案房屋是完全能够停放加长林肯轿车，在租赁房屋的附近也有专门可以停放车辆的区域，门前是否有停车位并非是影响原告合同目的实现的根本性因素。故原告以此款约定为依据主张解除房屋租赁合同，理由和证据都不足。另外，本案也不存在第9.3款约定的情形。
根据合同法第九十四条的规定，在以下五种情形下当事人可行使法定解除权：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。首先本案中不存在不可抗力的情形。对于第（二）种至第（五）种情形，就本案房屋租赁合同而言，被告作为出租方其主要的债务就是向原告交付应符合租赁合同约定的房屋，能否提供停车位并不是被告的主要债务，被告向原告承诺允许其可以在自己门前停放车辆，这仅是被告在双方租赁合同关系存续期间提供给原告的一种便利，这种便利并不构成房被告的主要债务，故被告在房屋租赁合同期限内并没有迟延履行主要债务或明确表示或以自己行为表明不履行主要债务的行为。同上述理由，本案中被告并不存在迟延履行债务或其他的违约行为，并进而致原告不能实现合同目的。综上，本案中，不论是约定解除权还是法定解除权的构成要件都不成立，原告单方行使解除房屋租赁合同无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求退还租金并主张营运损失和装潢损失的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，本案经本院审判委员会研究认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：
驳回原告王聿振的诉讼请求。
案件受理费4129元、鉴定费3000元，合计7129元，由原告王聿振负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 丁爱华
人民陪审员 赵 冰
人民陪审员 周 宁
二〇一四年九月三十日
书 记 员 范皓月
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