安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00660号
上诉人（原审被告）：武莲，女，1965年1月15日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：滁州市种子管理站。
法定代表人：李宝松，该站站长。
委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人武莲因与被上诉人滁州市种子管理站房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2014年2月24日作出的（2014）琅民一初字第00202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人武莲，被上诉人滁州市种子管理站的委托代理人ＸＸ斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：滁州市天长东路125号建筑面积为1017.04㎡的综合楼的所有权属于滁州市种子公司，2007年，上述财产划入滁州市种子管理站管理和使用。
2011年4月1日，滁州市种子管理站将滁州市天长路127-131自东向西第六间门面房出租给武莲使用，双方签订了《商铺房租赁合同》，合同第二条第一款租赁期限约定：本合同壹年（2011年4月1日起至2012年3月31日）有效，到期自动终止废除。承租方于2012年3月31日按本合同有关条款，无条件地向出租方交回承租房；第四款特别提醒：由于租赁政策的变化，本届租赁期满，将严格按照“滁政办（2010）78号”文件执行；第四条保证金条款约定下列情况下，甲方将优先从保证金中支出：凡发生拖欠水电费、租赁费及其他费用超过15日时；合同终止后承租方没有自觉及时交出租赁房，给出租方造成损失及清场发生的费用时；下列情况发生后，保证金不再退还给乙方：乙方拖欠相关费用超出规定时间未能及时交齐时；合同终止，不能按时交出租赁房的；其他方面违反本合同条款的；第九条第一款违约责任约定：违约包括违反本合同任一条款。任何一方违约须向对方承担违约责任，并向对方支付违约金30000元。除追究违约责任外，所剩租金、所有的押金及保证金不再退还给乙方。合同签订后，滁州市种子管理站将房屋交付给武莲经营使用。2012年3月31日租赁期限届满后，双方没有续订租赁合同，滁州市种子管理站按照“滁政办（2010）78号”文件的规定给予武莲18个月的过渡期至2013年9月30日。过渡期内，武莲支付了全部租金。2013年8月1日，滁州市种子管理站委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对诉争的房屋租赁费进行了评估，结论为每月280元／㎡。2013年10月9日，滁州市种子管理站委托相关部门通过公开招租的方式将诉争的房屋面向市场公开招租，武莲参加了竞拍，但没有取得房屋的租赁权。他人取得该房屋租赁权，竞拍的租赁成交价格为387000元／年，该房屋的实际面积为50.79㎡。2013年10月20日，滁州市种子管理站书面通知武莲，要求其于2013年10月31日前腾空承租的房屋。2013年11月4日，安徽环滁律师事务所通过邮寄的方式通知武莲，要求其于接函后5日内将房屋腾空并让出，但武莲一直没有让出房屋，其自2013年10月1日起亦没有支付房屋使用费。
原审另查明：滁州市种子管理站在招租公告中载明：承租方签订《租赁合同》后，要预留给原承租户搬迁时间（此搬迁时间不算入租赁时间内，如原承租户中标，则不享受搬迁时间优惠）。
原审法院认为：滁州市种子管理站与武莲在平等自愿的基础上签订的《商铺房租赁合同》合法有效，双方理应严格按约履行。房屋租赁合同到期后，双方虽没有续订合同，但滁州市种子管理站给予武莲过渡期期间，双方已形成不定期租赁。2013年10月9日，他人通过公开招租的方式以387000元／年的价格取得诉争房屋的租赁权，滁州市种子管理站在竞拍成功后，于2013年11月4日向武莲发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，武莲理应积极将房屋腾空并返还给滁州市种子管理站，武莲接到通知后没有让房，已构成违约，其应当返还房屋并支付违约金30000元。滁州市种子管理站在招租公告中载明承租方签订《租赁合同》后要预留给原承租户搬迁时间（此搬迁时间不算入租赁时间内），此“租赁期”系新承租户的租赁期，而非老承租户的租赁期，故对武莲提出的政府文件和招标公告规定抛货时间不计入租赁期的辩驳意见，与事实不符，对此不予采信。
滁州市种子管理站于2013年11月4日向武莲发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，武莲收到通知的时间为2013年11月5日，据此滁州市种子管理给予的搬迁期限为2013年11月10日止。武莲应当自2013年10月1日起至2013年11月10日止按每月280元／㎡×50.79㎡÷30日，即474元／日支付41日的房屋使用费19435.60元，自2013年11月11日起至返还房屋之日止，按387000元÷365天即每日1060.27元支付房屋使用费。其中2013年11月11日至2014年2月24日计106日的房屋使用费为112388.62元。综上，2014年2月24日之前的房屋使用费合计为131824.22元，武莲缴纳的26400元保证金可充抵房屋使用费。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告武莲于判决生效后十五日内将位于滁州市天长路127-131号中的自东向西第六间，面积50.79㎡壹间门面房返还给原告滁州市种子管理站，并支付违约金30000元；二、被告武莲于判决生效后十五日内给付原告滁州市种子管理站房屋使用费（其中2013年10月1日至2014年2月24日的房屋使用费131824.22元、自2014年2月25日起至房屋返还之日止按1060.27元／日计算）；三、驳回原告滁州市种子管理站的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告滁州市种子管理站负担150元，由被告武莲负担1200元。
武莲上诉称：原判认定租金计算标准错误。其是滁州市种子管理站房屋的老承租户，按时交纳房屋租金，合同到期后，双方系不定期租赁关系。2013年10月9日滁州市种子管理站要将房屋公开招租，根据国家法律规定应当给其一定时间的过渡期，现滁州市种子管理站没有给其时间，而按照招标后租金标准计算显然错误。因其没有违约，不存在违约金，且其交纳了26400元合同保证金。其对2013年11月11日之前的租金无异议。招标后滁州市种子管理站与中标人并未签订书面合同，不存在新的租金标准。其对房屋的装潢，滁州市种子管理站应该给予补偿，故请求判决：一、撤销原判，依法改判为房屋租金按原合同租金标准计算租金；二、其不承担违约金；三、本案诉讼费用由滁州市种子管理站承担。
滁州市种子管理站答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对武莲在原审中提出的合理要求均予以充分考虑；武莲与其签订的房屋租赁合同在到期后按照政府要求对外招标，给予了原租户一定的过渡期，是按照过渡期的标准对原合同进行了顺延，房屋继续在武莲处使用。新的承租人中标之后，其两次书面通知武莲让出房屋，武莲拒不让出，属于违约行为；占用房屋期间应该按照中标之后的价格计算原合同到期后的房租，故请求驳回武莲的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、武莲是否存在违约行为，是否应当返还房屋并支付违约金30000元；2、武莲应当按照何种标准支付自2013年11月11日起至让出房屋之日止的房屋占有使用费。
对于争议焦点一，滁州市种子管理站与武莲签订的《商铺房租赁合同》，系在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，武莲与滁州市种子管理站签订的租赁合同到期后，双方未续签书面合同，武莲仍继续使用租赁物，滁州市种子管理站亦未提出异议，双方存在不定期租赁合同，滁州市种子管理站可以随时要求解除合同并返还房屋。2013年11月4日，滁州市种子管理站向武莲发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，武莲接到通知后应积极腾空房屋并返还给滁州市种子管理站，其没有让房，已构成违约，武莲应当返还房屋并支付违约金30000元。武莲称其不存在违约行为不应当承担违约责任的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。
对于争议焦点二，双方签订的租赁合同期限已届满，亦未签订新的租赁合同，滁州市种子管理站于2013年11月4日向武莲发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，武莲收到通知的时间为2013年11月5日，据此滁州市种子管理给予的搬迁期限为2013年11月10日止。武莲收到滁州市种子管理站发出的通知后，不定期租赁合同终止。因武莲长期不返还房屋并占有使用租赁物，导致滁州市种子管理站无法履行与中标人签订租赁合同，从而造成滁州市种子管理站无法按照中标价收取租金，对该损失应由武莲承担，原审判令占有使用费的标准按中标价计算并无不当，本院予以支持。武莲辩称其应当按照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，武莲的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定案件的事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2399元，由上诉人武莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
审 判 员 孔德敬
代理审判员 付广永
二〇一四年七月十日
书 记 员 王 玥
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。