陕西省靖边县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0824民初6100号
原告郭某（反诉被告），男，汉族，住靖边县。
原告王某（反诉被告），女，汉族，住靖边县。
二原告共同委托代理人田某，女，陕西秦靖律师事务所律师。
被告贺某（反诉原告），女，汉族，住靖边县。
被告谢某，男，汉族，住靖边县。
原告郭某、王某诉被告贺某、谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案受理后，被告贺某于2017年12月15日提出反诉。本院依法组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告郭某（反诉被告）、原告王某（反诉被告）及其共同委托代理人田某，被告贺某（反诉原告）、被告谢某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某、王某（反诉被告）诉称,2013年8月8日，二原告（系夫妻）与二被告签订《房屋租赁合同》，二原告将其所有的房屋租赁于二被告用于开办幼儿园，该合同约定原告将其位于靖边县关路畔西滩龙山路与长庆路东北角建筑面积1184平方米的院落一处租赁给二被告使用，租赁的房屋包括：坐南向北全现浇楼房一套、座西向东现浇二层楼一排、楼板南房一排以及除楼内天然气锅炉外所有设施一并出租，后被告开办幼儿园要求二原告将双方签订的上述《房屋租赁合同》予以公证。2014年9月12日，原告王某与被告贺某在靖边县公证处就《房屋租赁合同》进行了公证，上述合同同时约定：“租赁期限6年，即自2013年8月8日起至2019年8月8日止，每年租赁费为33万元，每年提前半年付清下一年度租金，即于下一年2月8日为支付租金日，如果一方不履行合同义务，将承担5万元的违约金”。合同签订后2013、2014年二被告尚且能够依约履行合同义务，向原告缴纳租赁费，但仍然拖欠3万元至今未予以支付。从2015年起至今便不在按时缴纳租赁费，现已拖欠33.5万元之多，构成根本违约，二原告多次向二被告索要合同约定的租赁费，二被告总以各种理由推诿。现原告为维护自身权益，依法提起诉讼，请求：1、请求法院依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并判令二被告立即清偿拖欠原告租赁费计33.5万元（即从实际欠款之日起至执行终结之日每月按照27500元计算）以及承担5万元的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告对被告贺某的反诉辩称，反诉请求依法不能成立，反诉被告未进行过任何的非法阻挡，亦不存在排除妨碍，因反诉原告与被告之间签订了房屋租赁合同，合同约定每年租赁费为33万元，每年租赁费提前每年的2月8日支付下一年度的房租，而反诉原告在合同期间内未按合同约定支付房租，并在经营期间因拖欠老师工资被迫关园，放假后对反诉被告出租给其的房屋不进行合理管理时，造成其门大开，任何人均可出入，周围其他孩子随便进入院内，在游乐设施进行玩耍，反诉被告作为其房东，出于安全考虑将房屋合理管理，并不存在强行关闭之说，因此反诉请求依法不能成立，应予驳回。
原告（反诉被告）郭某、王某就本诉及被告的反诉向法庭提交了以下证据：
第一组证据，房屋租赁合同2份（一份经过公证，一份未经公证）。证明原、被告于2013年8月8日从原告处租赁了该房屋，用于承办幼儿园，后在履行过程中于2014年9月12日因被告贺某办理幼儿园相关事宜又补签了一份房屋租赁合同并经公证处公证，两份合同约定该房屋每年租赁费为33万元，租赁期限为6年（自2013年8月8日起至2019年8月8日止），房租费提前半年即每年的2月8日为支付房租日，且由被告一次性支付。同时该合同第三条第5、6项约定租赁期满后或解除合同，乙方必须按时搬出全部物品，合同期满后5日内不搬出的视为放弃所有权，约定如一方未履行约定，支付违约费5万元。二被告未按期履约，应支付违约金。
第二组证据，靖边县张家畔镇学区出具的情况说明一份。证明春华幼儿园在办学期间于2017年6月9日、12日因提前放假被家长举报，学区及教育局相关人员进行了解，因幼儿园拖欠教师工资致幼儿提前放假不能管理，教育局相关人员进行协调，就2017年上半年幼儿上学勉强维持到接近放假。
第三组证据，电费收据1支，天然气收费票据3支，王某的聊天记录。证明2016年8月份至2017年3月期间，二被告在经营春华幼儿园期间拖欠水电费、天燃气费等事实。
第四组证据，王某与贺某的聊天记录，证明贺某拖欠租赁费的事实。
第五组证据，证人王世改证言。证明1、春华幼儿园在2017年上半年因拖欠老师工资而提前放假并向教育局投诉的事实；2、幼儿园放假后门经常大开，原告作为房东对幼儿园进行管理。
证人常体忠证言。证明1、谢某将房屋转租给常体忠，未变更合同；2、放假后幼儿园门大开，无人管理，房东进行了管理。
被告贺某答辩及反诉称，一、原告诉被告解除合同缺乏法律依据和事实依据，被告贺某与原告于2014年9月12日在公证处公证《房屋租赁合同》、租赁期限为6年，租赁费用为每年33万元，每年2月8日为付租金日。合同签订后，被告将该租赁房屋用于开办幼儿园，并一直管理使用，而且每年都按合同的约定按期支付租赁费用。2015年下半年答辩人与原告协商房屋租赁费降至每年20万元，并于每学期开学后由收来的学费支付房租。在2017年8月23日，原告突然通知被告要求与其解除房屋租赁合同，且距离开学仅剩6天，因被告经营的是学校，合同约定的期限没有届满，而且解除合同对被告造成的损失将相当巨大。故在此期间被告多次找到原告要求支付租赁费用，但原告却拒绝收取费用。后经双方协商就原告因其单方解除合同的违约行为赔偿被告损失等事宜未能达成一致，被告拒绝与原告解除租赁合同。在此之前，原告早于2017年6月期间，以被告幼儿园经常出入人，幼儿园内有小朋友玩耍为由，将被告正在管理，经营的幼儿园大门更换锁具锁住，导致被告后期多次交房租无果的情况下，于2017年8月28日未能正常招生。二、《房屋租赁合同》的第一项第五条约定：在租赁期内甲方必须确保乙方正常使用，不得将房屋转租或让给第三者，或在租赁期未满乱涨房租。第三项第二条约定：合同期内，在乙方正常履行合同义务的前提下甲方不得提前终止合同。第三项第六条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方若违反本合同规定向另一方支付违约金五万元。且合同内没有明确约定未经一方同意，另一方可以单方面强行终止合同。被告多此主动要求支付租赁费，但原告拒绝收取，所以被告没有迟延履行给付租赁费的行为。后双方协商约定租金降至20万元，支付方式为每学期开学，且有理有据。是原告未经被告同意且前期没有与被告协商，更换锁具后也未告知被告也未将更换锁具后的钥匙交给被告，令被告2017年8月28日未能正常开门招生，导致不能实现合同，故被告认为，原告单方解除合同的行为没有法律依据，也就不存在违约行为。三、原告与被告签订《房屋租赁合同》时约定的租赁费用是每年33万元，但后经被告与原告协商于2015年后半年每年的房租费用降至20万元，并交回部分房屋租赁权，且这部分房屋租赁事宜也由租赁者与房东协商。2017年上半年开学前本案另一被告谢某给原告交付房租16.8万元，2017年后半年谢某给原告交付房租10万元被其退回。虽然双方没有变更合同，但被告在每年向原告交付租赁费用时，履行了口头约定，故形成了事实。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告贺某反诉称，反诉原告与反诉被告于2013年8月8日签订《房屋租赁合同》，租赁期为6年。租赁费每年的33万元，经双方协商后于2015年变更为每年20万元，在合同期限未满的情况下，反诉被告于2017年7月将反诉原告经营的幼儿园强行关闭，致反诉原告2017年8月28日未能正常招生，给原告造成了严重的经济损失。反诉原告诉请：1、依法判令反诉被告停止对反诉原告经营的幼儿园的阻挡。2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失50万元。3、本案诉讼费由反诉被告承担。
第一组证据照片5张（三日之内向法庭提供，否则视为未提交证据）。证明设施设备、装修的前期投资，损失金额50万元、后期的收入损失。
第二组证据录音的碟片一份（三日之内向法庭提供，否则视为未提交证据），证明房租费降低为20万元。
第三组证据，证人证言，证明2017年后半年的房租费我们交付，被告（反诉原告）没收。
被告谢某辩称，二原告于2013年8月8日，将位于靖边县关路畔西滩龙山路与长城路东北角的房屋租赁给被告谢某和被告贺某。双方当时约定租赁期限为六年，每年租赁费用33万元，且双方当时该签订了《房屋租赁合同》，并经公证处公证。合同签订后，被告谢某每年如期给二原告支付房屋租赁费用。直至2015年1月份，经双方再次协商，将每年的房租费用降低至20万元（有录音证据为凭），支付方式为两次付清（半年一付）。2013年至2014年的房租费由贺某支付，由二原告给贺某打下的条据。2015年至2016年两年被告按照双方重新议定的租赁费数额共给原告支付了40万元，该两年的款因租赁时间已过，被告就没有在意，也就没有让二原告打收条。2017年3月份，被告再次给二原告支付房租费10万元时，遭到二原告的拒绝，声称现在被告开办的幼儿园经营利润良好，就反悔将房租费又上涨到33万元，让被告每年向其支付房租费33万元。当时被告拒绝后，二原告就强行将被告所经营的幼儿园大门锁换掉，阻止被告开办、经营，导致被告的幼儿园从2017年上学期至今无法继续经营，给被告造成了严重的经济损失。二原告在与被告协商索要房租费用时，被告为了证明真相、事实，有视频为证，证明二原告与2015年开始已经自愿将每年房租费用降至20万元。综上，被告不欠原告的租赁费。2017年的租赁费按照双方约定的20万元如数支付给原告直至期满日。
被告谢某未向法庭提交证据。
经庭审质证，
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所提交证据第一组证据：1、对第一组证据2份合同都签过，以公证的为主；2、合同内约定租赁费33万元，2015年下半年与原告口头约定房费降为20万元，支付方式为每学期开学交房租；3、房租交过，原告拒收，而且我不存在违约；4、租赁期未满，解除合同不能单方面解除，因此，不能单方处置我的财产。对第二组证据的真实性有异议，如果提前放假，教育局为何不把幼儿遣散到其他幼儿园。我当时办学资质未被取消，不构成关门的事实。拖欠工资的说法不是事实，我已经通过红包转账全部支付。对第三组证据的真实性无异议，当时我不在，房东交了，但是2013年至今全园房租都由我交付，房东未替我交过。第四组：2017年上半年交了房租16.8万元，房东已经收了，房租并不拖欠。对第五组证据不认可。
被告谢某对原告所举第一组证据两份合同无异议，而且被告也交过房租。对第二组证据基本同意贺某质证的意见，对证据的真实性不认可。对第三组证据不了解。对第四组证据不知道。对第五组证据不认可。
原告（反诉被告）王某、郭某对被告（反诉原告）贺某所提交的第一、二组证据的真实性和证明目的均不认可，从照片无法证明其装修了100多万元的事实，录音碟片也不能证明房租降为20万的事实。对第三组证据有异议，证人出庭不符合证人出庭的合法性要求，因为在原告诉被告租赁合同纠纷一案中，证人旁听参加了整个庭审过程，故对其不予认可，而且依据证言只能说明反诉原告曾找过反诉被告要求继续租赁房屋，并不能证明其实际给付房子租赁费的事实。
被告谢某对被告贺某所举所举的第一、二、三组证据的真实性均无异议。
本院对原、被告所举证据作如下认证：
对原告（反诉被告）王某、郭某所举第一、三、四、五组证据，因该四组证据与本案具有关联性，且证据间能够相互印证，故本院对其真实性予以确认。对原告（反诉被告）王某、郭某所举第二组证据因无其他证据加以印证，故对该证据的证明目的不予采信。
对被告（反诉原告）贺某所举第一、二组证据因该两组证据并不能反应原告的证明目的，故对其真实性不予采信。对被告（反诉原告）贺某所举第三组证据因被告未在庭前书面申请或开庭前口头申请法庭有证人出庭作证，而证人旁听了整个庭审过程，故对其证言不予采信。
本院根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述、举证、质证以及法庭认证查明以下事实：2013年8月8日，二原告（系夫妻）与二被告签订《房屋租赁合同》，二原告将其所有的位于靖边县关路畔西滩龙山路与长庆路东北角建筑面积1184㎡，总共27间房屋，内院744㎡及楼内除天然气锅炉外、所有附属设施（原告所开办的幼儿园）租赁给二被告用于开办幼儿园。租赁期限6年，即自2013年8月8日起至2019年8月8日止，每年租赁费为33万元，第一年的8月8日一次性付清一年租金，之后每年提前半年付清全年租金（即每年2月8日为付租金日）。2014年9月12日，原告王某与被告贺某在靖边县公证处就《房屋租赁合同》又重新进行了公证，合同约定：“租赁期限6年，即自2013年8月8日起至2019年8月8日止，每年租赁费为33万元，每年提前半年付清下一年全年租金（即每年2月8日为支付租金日）。合同还约定，合同期内，在乙方（被告贺某）正常履行合同义务的前提下甲方（原告方）不得提前终止合同。租赁期内，任何一方若违反合同，另一方承担违约金50000元”。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。二被告将2013年8月8日至2014年8月8日的租赁费给原告付了30万元，欠3万元；2014年8月8日至2015年8月8日的租赁费给付了32万元，欠1万元；2015年8月8日至2016年2月18日的租赁费给付了16.5万元。2016年2月12日，原、被告口头协商年租金由33万元降为20万元。2016年2月18日至2017年2月18日的租赁费给付了20万元；2017年2月18日至2017年8月18日的租赁费10万元未交；2017年8月18日至今房租未交。二原告以二被告违约未能按时交纳房租费，涉诉本院。
另查明，2017年暑假期间，原告将幼儿园大门锁更换，二被告在未招收幼儿园。被告（反诉原告）贺某在提出反诉后，法庭书面告知被告于2017年12月20日前交纳反诉费4300元。庭审中，被告又将诉讼请求由20万元增加到50万元，法庭明确告知被告在庭审后3日内交纳反诉费，被告一直未交。
本院认为，本案争议焦点为：一、原告郭某、王某（反诉被告）与被告（反诉原告）贺某及被告谢某所签《房屋租赁合同》在履行过程中原、被告是否有违约行为，合同是否应当解除。二、二被告是否欠二原告租赁费，欠多少。二原告与二被告所签两份《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，且合同内容并不违反法律法规的规定，合同应当有效。原、被告双方应依照合同约定全面履行合同内容。而二被告未能按约交清所租房屋租赁费，至2017年8月份，累计共欠房租费14万元。故二原告要求解除原、被告所签两份《房屋租赁合同》以及由二被告支付原告租赁费的理由成立，对其诉讼请求依法予以支持。二被告不能按合同约定履行给付房租费，已构成违约理应承担违约责任，具体数额以合同约定5万元较妥。对原告要求被告承担逾期利息，因双方已约定违约金，故对其利息的请求本院不予支持。2017年暑假期间，原告将幼儿园大门门锁更换后，被告也再未招收学生，故之后的房屋应视为不再租赁，原告已收回。二被告称租赁费已交清，但未能举证证明已交清的事实，应承担举证不能的责任。被告贺某向本院提出反诉称，由于原告将幼儿园大门门锁更换，致原告2017年后半年不能正常招收幼儿损失严重，要求二原告赔偿损失50万元。但被告未能缴纳反诉费，故被告的反诉请求本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条第一款、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下。
一、解除原告郭某、王某与被告谢某、贺某所签两份《房屋租赁合同》。
二、由被告谢某、贺某支付拖欠原告郭某、王某房屋租赁费14万元。
三、由被告谢某、贺某承担不能按合同约定给付租赁费的违约金5万元。
四、驳回原告郭某、王某的其他诉讼请求。
五、驳回被告贺某的反诉。
案件受理费7075元，由被告贺某、谢某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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审判长 崔光全
审判员 黄 勃
审判员 周永东
二〇一八年四月二十五日
书记员 高树娟