四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第74号
上诉人（原审原告）张雍。
委托代理人胡兴山，渠县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）重庆继善房地产开发有限公司。
法定代表人牟兰，董事长。
委托代理人兰艳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人张雍因与被上诉人重庆继善房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2013）达渠民初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张雍的委托代理人胡兴山，被上诉人重庆继善房地产开发有限公司的委托代理人兰艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月，原告张雍与被告继善公司就渠县东城半岛项目御风庭YF55－1－5、YF55－2－（1－2）、YF6S－2－3商铺的租赁达成口头协议，原告为此向被告预付了一年的租金323538元。2011年5月16日，原、被告双方签订书面《房屋（商铺）租赁合同》，约定被告向原告提供的租赁商铺的面积约1078.46平方米，租期为5年（即2011年5月26日至2016年5月25日止），每年租金为194536元，原告除交纳每年租金外，每年还须交纳物业管理费64708元，公共设备设施维护费85000元，即原告使用被告商铺，每年须承担的费用为323538元，原告须于每年租期末月25日至30日之前一次性支付给被告下年度的租金及费用；合同还对双方的其它权利和义务作了约定。合同签订后的第二天，原告又向渠县继善物业管理有限公司交纳了物管费20706元，同时还交纳了装修垃圾清运费3775元。原告租赁被告商铺装修后与他人合伙经营“尚品宅配”。在合同的履行过程中，因租赁物漏水，原、被告发生纠纷，原告未在2012年5月向被告交纳2012年5月至2013年5月租赁物使用费。2013年4月28日，被告向原告发出律师函，要求原告须于收到函件后3日内向被告交纳拖欠的租金及相关费用，逾期再不交纳将解除合同。原告便于收到函件后的2013年5月16日向法院提起诉讼，认为被告收取的物业管理费64708元、公共设备设施维护费85000元没有事实和法律依据，应予返还。
原审法院认为，原告与被告是在就租赁商铺的位置、面积、租金基本达成一致意见并先交一年度租金323538元的情况下才正式签定的租赁合同，虽然双方签定的书面合同上将租金写成每年194536元，但也明确约定原告要使用租赁物还须另交纳物管费64708元和公共设施设备维护费85000元，即原告要使用租赁商铺每年要支付323538元的对价，原告是明知并签名同意的，而该对价被分解成几项和称为什么名目并不影响双方对总金额的约定，也不侵害原告利益。同时作为合同副件的“御风庭5号楼2楼出租明细”标明：租赁商铺的面积为1078.46平方，每平方月租金为25元，年租金总额为323538元，这也与原告在合同订立前所预付租金数额相同。因此，原、被告约定的商铺租赁费用实际是323538元，而非只有194536元。争议《房屋（商铺）租赁合同》是双方的真实意思表示，合同并不违背法律、法规的禁止性规定，应受法律保护，双方当事人均应严格遵守。虽然合同中将租金分解为“租金、物管费、公共设施设备维护费”不当（有逃税之嫌疑），但其并不能成为原告要求退还所谓多交“租金”的理由。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案被告是按与原告协商一致签定的《房屋（商铺）租赁合同》收取的租赁物使用费用，该费用金额系双方自愿协商而成，故被告应按约定履行。既然原、被告双方在合同中明确约定，原告交纳的323538元租赁物使用费內含有向物管公司交纳的物管费，那么就应当理解为原告使用租赁物就不应再向物管公司交纳物管费，被告应积极与物管公司交涉物管费的交纳，现因被告不积极履行这一义务，造成原告又向渠县继善物业管理有限公司交纳了物管费20706元，被告存在过错，应承担相应民事责任。为倡导诚实守信的社会准则，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决：被告重庆继善房地产开发有限公司应于本判决生效后十日內返还原告张雍另向渠县继善物业管理有限公司缴纳的物管费20706元。驳回原告张雍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3190元，减半收取1595元，由原告张雍负担1350元，被告重庆继善房地产开发有限公司负担245元。
宣判后，张雍不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，租赁合同对租金和物业管理费、公共设施维护费分别进行了约定，原审判决将物业管理费和设施维护费认定为上诉人使用租赁物应承担费用错误；将上诉人预付租金行为认定双方合意行为并将预交租金认定为上诉人应当缴纳的等价费用错误；原审法院审理中超出了上诉人即原审原告的请求范围，原告请求是退还多收取的租金，被告辩解原告还应支付物业管理费和公共设施费，但并未提起反诉，原审判决直接认定应当支付物业管理费和公共设备费，扩大民事审判权错误。2、原审判决适用法律错误，租赁合同中关于物业管理费和公共设施维护费用的约定违反《物业管理条例》的相关规定是无效的，原审认定有效错误。请求撤销原审判决，支持上诉人在原审中的诉讼请求。
重庆继善房地产开发有限公司答辩称：上诉人张雍与被上诉人重庆继善房地产开发有限公司签订的租赁合同系双方在平等，协商基础上自愿达成，是双方真实意思表示，合同不违反法律、法规强制性规定，不损害社会公共利益和他人利益，该租赁合同合法有效；租赁合同中关于物业管理费、设备设施维护费的约定是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的；《物业管理条例》等相关规定均不是效力性强制性规定。原审法院判决被上诉人返还20706元的物管费无事实和法律依据，上诉人应当向被上诉人支付欠付租金费、年物管费、滞纳金及违约金，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审查明，上诉人与被上诉人签订书面《房屋（商铺）租赁合同》第四条关于租金费用计算及缴纳方式约定：1、“乙方（张雍）租赁甲方（重庆继善房地产开发有限公司）商业用房以清水房承租，年租金为每年人民币194536元整”；2、“乙方租赁甲方本合同第一条第1款约定的商业用房，按合同规定租赁期限内乙方除按本合同第四条第1款规定交纳租金外，还需同时向物业公司交纳物业管理费，每年陆万肆仟柒佰零捌元整；交纳公共设施管理费（不含乙方所租房屋屋内的维修维护）每年捌万伍仟元整”。3、“乙方租金及费用按每年交纳一次方式支付。本着先交费后使用原则，在租赁内必须在对应的每年租期末月25日-30日之前一次性支付给甲方一年的租金及费用，租金及费用的计算标准按照本合同第四条第1、2款之内容执行”。
二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，被上诉人重庆继善房地产开发有限公司将所有的商铺租赁给上诉人张雍使用，双方经协商签订了商铺租赁合同；合同签订后，被上诉人按合同约定将商铺交由上诉人使用，上诉人亦按合同约定交付了租金，合同已实际履行。该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。合同第四条关于租金费用计算及缴纳方式约定：1、“乙方（张雍）租赁甲方（重庆继善房地产开发有限公司）商业用房以清水房承租，年租金为每年人民币194536元整”；2、“乙方租赁甲方本合同第一条第1款约定的商业用房，按合同规定租赁期限内乙方除按本合同第四条第1款规定交纳租金外，还需同时向物业公司交纳物业管理费，每年陆万肆仟柒佰零捌元整；交纳公共设施管理费（不含乙方所租房屋屋内的维修维护）每年捌万伍仟元整”。3、“乙方租金及费用按每年交纳一次方式支付。本着先交费后使用原则，在租赁内必须在对应的每年租期末月25日-30日之前一次性支付给甲方一年的租金及费用，租金及费用的计算标准按照本合同第四条第1、2款之内容执行”。合同附件《御风庭5号楼二楼出租明细》载明：年租金323538元，年物管费20706元，年总费用344244元。合同对上诉人租赁被上诉人商铺应承担的租赁费用是明确的；上诉人也实际交纳了年租金323538元，年物管费20706元。上诉人对其应承担的租赁费用亦是明知的。合同中虽然将上诉人租赁被上诉人的租赁费用分别列项为租金、物业管理费和设备设施维护费不当，涉嫌逃税；其行为应由税收法律关系予以调整。按合同约定不存在上诉人承租被上诉人商铺多交了租金及费用的事实。上诉人主张被上诉人返还多收取租金的请求，无事实法律依据，上诉人的上诉理由和请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3190元，由上诉人张雍负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一四年一月二十九日
书记员 王春燕