上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民二（商）重字第2号
原告（反诉被告）缪维敏。
委托代理人江宪，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人高珏敏，上海市联合律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐磊。
委托代理人江宪，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人高珏敏，上海市联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）王永花。
委托代理人张海军，上海市诺迪律师事务所律师。
原告缪维敏、原告徐磊诉被告王永花企业租赁经营合同纠纷一案（审理期间被告提出反诉），本院于2012年11月26日立案受理后，于2013年4月19日作出（2012）静民二（商）初字第1246号民事判决。被告不服判决，提出上诉，上海市第二中�人民法院于2013年12月12日以（2013）沪二中民四（商）终字第561号民事裁定，撤销本院（2012）静民二（商）初字第1246号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2013年12月31日立案后，依法组成合议庭，于2014年3月10日、7月17日公开开庭进行了审理（审理期间，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行工程造价评估，该公司于2014年6月11日出具工程造价司法鉴定意见书），原告委托代理人江宪、高珏敏，被告王永花及委托代理人张海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2011年8月11日，原告与被告就上海市静安区新闸路XXX弄XXX号1A、2A、2D、2B及上海市静安区慈溪路XXX号酒店租赁经营签订了《租赁经营意向书》，约定每月租金人民币（下同）50，000元，期限8年，自2011年9月1日起计算，第三年每年租金递增5%，原告给予被告三个月的装修免租期，被告同意以300，000元作为抵押金，并当场支付原告20，000元。次日，双方正式签订《租赁经营合同》，约定租金每月50，000元，采取先付后用、押一付三的方式；被告支付原告变更法定代表人押金300，000元，违约金为300，000元。后因被告资金困难，双方经协商，原告同意被告先支付一个月租金50，000元，余款430，000元在2011年10月12日支付。同年8月13日，原告将租赁房屋移交被告使用。嗣后，原告按照约定，多次催促被告办理工商营业执照、法人变更及其他资料手续的移交，但被告一直不配合办理，并拒绝付款。原告无奈于2012年1月向法院起诉，要求被告支付租金，并解除合同。在诉讼期间原告多次通知被告要求办理移交手续，被告以案件尚未生效为由拒绝。在判决生效后，原告两次发函要求被告办理法人代表的变更及资料的移交，但被告拒绝，原告只得发函解除合同。原告故起诉�法院，请求判令：1、确认原、被告间《房屋租赁经营合同》于2012年11月8日解除；2、被告支付原告租金661，666.90元（从2011年12月1日至2013年1月7日止）；3、被告支付原告违约金300，000元；4、被告支付2011年9月至2012年12月的煤气费5，500元、水费970.30元；5、诉讼费由被告承担。
原告提供证据：
1、《租赁经营合同》和补充协议，证明原、被告间租赁经营关系，被告在2012年10月12日应付原告430，000元，但被告至今未付。
2、上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民四（商）终字第741号民事判决书，证明原、被告间租赁纠纷经法院判决维持双方合同的履行；二审已经确定原告不存在违约行为。
3、履约催促函，证明原告在法院生效判决后，发函给被告要求办理工商执照等资料移交，但被告未在约定时间办理。
4、再次履约催促函，证明原告在2012年11月2日再次发函给被告要求办理工商执照等资料移交和法人变更手续，被告仍未在约定时间办理，也未联系原告。
5、通知函，证明原告在被告多次拒绝办理移交手续后，于2012年11月7日发函给被告指出被告的违约行为，并要求被告返还租赁的房屋。
6、2013年1月7日房屋交接时水、电、煤清单，证明被告占用房屋期间水、电、煤费用的依据。
7、缴纳的水费单据，证明原告已代为支付水费。
8、照片六张，证明2013年1月7日房屋交接时的状况；被告未对房屋进行改造，房屋到处堆放垃圾，未进行清洁，说明被告无意经营饭店。
9、处罚决定书，证明被告重新装修未向环保部门备案。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告要求确认《房屋租赁经营合同》于2012年11月8日解除的行为无效；本案因为原告的原因导致被告不能经营，原告存在违约行为，原告应对被告承担违约责任。
被告提供�据：
1、邮件查询单两份、照片一张，证明：1、两次邮件收到时间分别为2012年11月2日和11月4日下午15：11；2、静安区工商局内时钟的照片，显示时间是2012年11月5日13：57，说明被告到场，原告未到场。
2、手机照片、上海移动打印单，证明：1、被告在等待时多次给原告打电话；2、说明被告该通话记录真实。
3、工商部门证明、申请表，证明原告存在超面积、超范围经营的情况。
4、调查笔录两份，证明原告提供的经营场所不符合开设饭店的要求。
5、答复函、邮寄凭证，6、通知函、邮寄凭证，7、录音，证明被告于2012年11月30日、12月25日通知原告移交钥匙、系争房屋；电话通知移交钥匙。
被告对原告提供的证据真实性无异议，但不同意原告证明内容。
原告对被告提供的证据1、2、5、6、7真实性、关联性有异议；对证据3、4真实性无异议，关联性有异议。
反诉原告反诉称，双方签订《租赁经营合同》后，反诉被告未按照合同约定履行向反诉原告履行交付企业证照等合同义务，构成违约。（2012）静民二（商）初字第110号民事判决生效后，反诉原告催促反诉被告履行合同义务，但反诉被告置之不理，反诉原告遂于2012年11月25日向反诉被告发函解除合同。反诉原告认为，是反诉被告的违约行为导致合同解除，遂向法院提出反诉，请求判令：1、确认原、被告间合同于2012年11月26日解除；2、反诉被告返还反诉原告意向金20，000元及押金50，000元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失356，514.40（损失项目包括装修款、店招设计费、设备款、监控系统工程款、员工工资等）；4、反诉被告支付反诉原告违约金300，000元；5、反诉诉讼费由被告承担。
反诉原告提供证据：
1、（2012）静民二（商）初字第110号民事判决书，证明反诉被告违约在先，�诉原告有先履行抗辩权，反诉原告已支付70，000意向金及押金。
2、催告函，3、查询单，证明反诉原告于2012年11月4日催告反诉被告履行合同义务；证明反诉原告于2012年11月22日通知反诉被告解除合同。
4、营业执照，5、餐饮许可证，6、公共卫生许可证，7、酒类商品零售许可证，8、消防审核意见书和验收意见书，证明经营范围不包括熟食卤味，核准经营的地址为一个，合同约定的地址为两个。
9、图纸两张，10、反诉被告发给反诉原告的函，11、反诉被告其他案件的代理词，证明反诉被告要求反诉原告按图施工，且称项目符合规定，应由反诉被告承担责任。
12、施工合同以及结算单，13、三份收据，14、装修款收据，15、2011年9月1日收条，16、工程合同及收据，17、供货协议、造价单、收条、身份证复印件等，18、八个员工的劳动合同及工资收条，证明反诉原告装修损失，及为店面开张而花费的工资费用。
19、答复函，20、通知函一份，证明反诉原告于2012年11月30日书面要求及以后多次要求反诉被告接收房屋。
21、房产登记信息，证明原告消防材料显示的面积与合同约定不符。
22、邮件查询单两份，证明反诉原告2012年11月20日、25日两次通知反诉被告取钥匙交房。
23、收据两张，证明反诉原告支付看房员工工资。
24、发票，证明监控系统工程款税金。
25、罚款材料，证明因为反诉被告不移交证照，导致反诉原告无法申报装修，导致罚款500元。
26、收据两张，证明菜单制作、设计费用。
27、证人邹某某证言，证明其于2011年8月开始在反诉原告的慈溪路店工作，做厨师长；因装修未完成，未实际开始厨师工作，直到2011年10月底，2011年11月因不开业，劳动合同终止。开张前其工资减半5，000元，三金约定营业后再交；因未营业赔偿30�000元违约金，加上三个月工资共计45，000元。当时在装修，其负责招聘员工工作，招聘了7、8个员工，劳动合同从9月1日开始，都在2011年10月底终止劳动合同，均收到了反诉原告所付工资。对反诉原告主张的员工工资损失143，400元无异议。
28、29、工商局的录像两份（时长10秒、31秒），证明2012年11月5日，反诉原告未见到反诉被告在工商局的一楼大厅。
30、餐饮软件合同、收据，31、合同，证明反诉原告购买餐饮软件支付25，200元；反诉原告支付排风设备支付8，300元。
反诉被告辨称，反诉原告解除租赁经营合同的理由不成立；反诉原告向法庭提交的2012年11月4日的催告函内容与其寄给反诉被告的催告函内容不一致，显示出反诉原告欲通过伪造材料作假，掩盖其不愿履约的真实心理；反诉原告在占据租赁房屋长达一年多的时间内，根本没有准备开业经营之行为，也没有支付租金给反诉被告，可见反诉原告完全没有真实履约意愿。
反诉被告提供证据：
1、催告函，证明2012年11月4日反诉原告发给反诉被告的催告函内容与反诉原告当庭提供的不一致。
2、协助餐饮卫生检查通知，证明反诉被告要求反诉原告配合2012年11月27日卫生大检查。
3、整改通知，证明反诉被告于2012年12月18日要求反诉原告整改，但反诉原告未整改，说明反诉原告无履约诚意。
4、证人马某某证言，证明其在反诉被告转让店面前，是反诉被告原来经营店面的工作人员；2012年11月5日，其与反诉被告徐磊在下午1：30前开车到达静安区工商局一楼办证大厅，带了工商营业执照等移交所需资料，因为停车困难，徐磊未下车，其带着资料到工商局等王永花，当时工商局还未上班，上班后，王永花未到，两次打电话给王永花，无人接听。等到下午2点左右，都没有在静安区工�局见到王永花，就离开了；其一直在营业大厅，没有看到有人拍照、摄像。
反诉被告对反诉原告提供的证据1-11、19、21、22、25无异议；但证据2的内容与其寄给反诉被告的催告函内容不一致，证据11、25关联性不认可；证据12-18、20、23、24、26-31真实性不认可。
反诉原告对反诉被告提供的证据质证后认为：证据1应当以反诉原告提供的由其签字的为准；证据2、3卫生部门未通知检查；证据4证人并非中介机构，且反诉原告有证据证明证人未到工商所。
上海大华工程造价咨询有限公司造价鉴定意见书：本案所涉标的物“上海市静安区新闸路XXX弄XXX号1A、2A、2D、2B室和上海市静安区慈溪路XXX号的室内装修”的工程总造价为85，527元（不含争议部分11，207元：1、原有的固定装修以及物业维修的保修部分，非被告施工，计4，461元；2、被告主张通风机的型号不同，应增加的造价为6，746元）。
原、被告对造价鉴定意见书无异议。
被告提供的证据29中的书面证据部分与本案缺乏关联性，本院不予采纳，当事人提供的其他证据及造价鉴定意见书真实合法，可以证明本案的事实，本院予以确认。
经审理查明，上海水渔乐餐饮有限公司是自然人独资的一人有限责任公司，法定代表人为原告徐磊，注册资本300，000元，经营范围是中型饭店，住所地为上海市静安区新闸路XXX弄XXX号1A、2A、2D室。该公司经营由上海市静安区慈溪路XXX号房屋进出，但该处房屋未被登记在营业执照及其他证照中。上海市静安区新闸路XXX弄XXX号1A、2A、2D室及上海市静安区慈溪路XXX号房屋系两原告共同共有的商业用房，上海市新闸路XXX弄XXX号2层B室的房屋系两原告共同共有的办公用房。该公司在本案租赁合同签订前的经营项目是“上岛咖啡”。
2011年8月11日，两原告与被告签�《租赁经营意向书》约定，被告向原告租赁上海市静安区新闸路XXX弄XXX号1A、2A、2D、2B室和上海市静安区慈溪路XXX号房屋和酒店经营权；月租金50，000元，期限8年，自2011年9月1日起算，第三年起每年递增5%，原告给予被告三个月的装修免租期；被告同意以300，000元作为租赁经营抵押金；意向书签订后，被告支付原告20，000元意向金，双方必须在7日内签订正式合同等。同日，被告支付原告意向金20，000元。
2011年8月12日，两原告与被告签订《租赁经营合同》约定，原告将位于上海市静安区新闸路XXX弄XXX号1A、2A、2D、2B室和上海市静安区慈溪路XXX号的店铺提供给被告租赁经营；在本合同签订时，原告必须提供被告有效证件（营业执照、卫生许可证等各项相关规定的证件），如有虚假，责任由原告自负，同时被告有权单方面终止本合同，并追讨相应的违约金；企业相关工商�照及手续全部由原告办理，合同签署后双方互相配合尽快办理法定代表人变更手续；原告在交接时应当将公章及企业设立的批准文件（如卫生、消防、环境）及各种餐饮业许可证书交给被告，被告在9月1日接手后由被告负责；合同有效期自2011年9月1日至2019年8月31日止；租赁金每月50，000元，采取先付后用、押一付三的方式，一般于付款月27日付下三个月的租赁金，第三年按上一年度租金递增5%，押金为一个月租金，合同期满后原告无息退还；合同签定之日起支付原告50，000元押金，支付变更企业法定代表人300，000元押金；原告给予被告三个月的装修免租期；被告租赁经营期间所产生的水、电、煤费及税费与原告无关；原告为被告提供的工商及各行政部门审批文件全部为合法有效的证件，保证被告经营餐饮获得合法许可；因经营需要对场地设施进行改造或重新装修等，由被告负责，原告应协助；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付300，000元违约金。
2011年8月12日，原告缪维敏、被告签订《关于租赁押金和第一期租金支付补充协议》，约定原告同意被告于2011年8月13日支付50，000元，2011年10月12日支付430，000元。同日，被告支付原告50，000元。
嗣后，原告于2011年8月13日将房屋交付被告，被告开始对房屋进行装修。原告未按照合同约定将公章、营业执照及经营饭店所需的各项批准文件等交付被告，被告亦未按照约定的2011年10月12日支付原告款项430，000元。双方因纠纷，原告遂起诉，要求解除合同、被告支付租金、违约金等；被告亦提出反诉，要求解除合同、原告返还70，000元并赔偿损失等，本院于2012年5月22日作出（2012）静民二（商）初字第110号民事判决，驳回双方以对方违约为由所提出的解除合同请求。被告不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2012年10月10日作出（2012）沪二中民四（商）终字第741号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院（2012）静民二（商）初字第110号民事判决生效后，原告于2012年10月30日发函给被告，要求被告本人带身份证亲自于2012年11月1日下午1：30到上海市静安区胶州路XXX号一楼上海市工商行政管理局静安分局，以办理证照移交和变更法定代表人手续，该函因故晚于约定时间在2日送达被告，被告收函后于2012年11月4日复函原告，要求原告交付“符合合同要求和合同目的的所有相关文件、公章”。2012年11月2日，原告再次发函给被告，要求被告于2012年11月5日下午1：30到胶州路XXX号一楼上海市工商行政管理局静安分局办理证照移交和变更法定代表人手续，该函于2012年11月4日送达被告后，被告�人未于约定时间在约定地点出现。2012年11月7日，原告发函给被告，指出被告违约并要求被告将房屋交还原告。2012年11月22日，被告发函给原告，以原告未按被告2012年11月4日所发函的要求履行义务为由，通知原告解除合同。
审理中，被告于2013年1月7日向原告移交了租赁经营场地。另上海市静安区新闸路XXX弄XXX号1A、2A、2D、2B室和上海市静安区慈溪路XXX号的室内装修造价为85，527元。
以上事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告间签订的租赁经营合同，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应予恪守。根据已生效的本院（2012）静民二（商）初字第110号民事判决及上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民四（商）终字第741号民事判决确定，双方应当继续履行合同。原告应当履行移交证照的合同义务，被告亦应予以配合�对于相关营业执照、餐饮服务许可证等证件存在的瑕疵，原、被告通过补办或重新申请予以弥补。现原、被告双方均无继续履行合同的愿望和要求，分别提出解除合同的诉讼请求，故本院准许系争合同解除。系争合同的解除主要是原告租赁给被告上海市静安区慈溪路XXX号的经营不在营业执照登记范围内，也未取得环保部门的环境审批，不能按合同规定交付“符合合同要求和合同目的的所有相关文件、公章”，导致了合同目的无法实现，原告的行为构成违约，应当承担违约的民事责任。被告占用了经营场地并进行装修，因原告的原因未开始营业，原告应当承担租金、装修及水费、煤气费等经济损失。被告所支付的70，000元，合同解除后原告应返还被告。原、被告在合同中约定“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约�违约方应向守约方支付300，000元违约金”。显而易见，违约金300，000元是在一方终止合同时，由违约方应向守约方支付。综合本案情况，原、被告均未提出终止合同的要求，不符合合同规定的情形，故被告要求原告支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。被告于2012年11月22日发函通知原告解除合同，理应及时将租赁经营场地退还给原告，以防止损失的进一步扩大，被告实际于2013年1月7日向原告移交了租赁经营场地，故对此期间租赁经营场地的占用，可参照每月租赁金50，000元标准按比例支付，即2012年11月22日至2013年1月7日，计1个月又15天，计价75，000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第一百一十九条第一款的规定，判决如下：
一、原告缪维敏、原告徐磊与被告王永花间的《租赁经营合同》于2012年11月8日解除；
二、被告王永花应于本判决生效后十日内支付原告缪维敏、徐磊租金人民币75，000元；
三、原告缪维敏、徐磊应于本判决生效后十日内返还被告王永花人民币70，000元；
四、原告缪维敏、徐磊应于本判决生效后十日内支付赔偿被告王永花装修损失人民币85，527元；
五、原告缪维敏、原告徐磊的其他诉讼请求，不予支持；
六、被告王永花的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币12，800元，由原告缪维敏、原告徐磊负担人民币12，750元，由被告王永花负担人民币50元；反诉受理费人民币5，533元，由原告缪维敏、徐磊负担人民币1，705元，被告王永花负担人民币3，828元。工程审�评估费人民币6，000元（被告垫付），由原告缪维敏、徐磊和被告王永花各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张志良
代理审判员 胡晓艺
人民陪审员 陈荣芬
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李正赟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百一十四条当事�可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……