北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第25416号
原告（反诉被告）郑维君，男，1952年9月28日出生。
委托代理人邓心刚，北京市鉴杜律师事务所律师。
委托代理人郑镈轩（原告郑维君之子），1986年7月19日出生。
被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司，住所地北京市密云县鼓楼东大街3号山水大厦418室-31。
法定代表人赵继刚，董事长。
委托代理人韩家佳，北京市德贤律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑维君（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司（以下简称鼎昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郑维君的委托代理人邓心刚、郑镈轩，鼎昊公司的委托代理人韩家佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑维君诉称：我与鼎昊公司于2012年11月20日签订《房屋租赁合同》，约定鼎昊公司将拥有合法经营管理权的位于北京市朝阳区东三环中路（东环南路22号北侧）13号房第1305号（鼎昊公司言明为其自行编排）的房屋出租给我用于餐饮经营。合同约定租期三年，自2013年1月26日至2016年1月26日；租金支付方式年付，第一年租金为459900，我需另交纳租赁保证金76650元。合同签订之后，我依约交付了保证金和租金。经鼎昊公司同意，对该房屋进行了装修和试营业。之后我到环保、卫生、工商、消防、房管局等部门办理相关手续时，被告知房屋没有规划许可证和房屋所有权证书，该建筑系违章建筑。依据相关法律法规，没有房产证的房屋不能办理上述合法经营手续，我的餐厅被责令停业。我认为鼎昊公司隐瞒房屋没有房产证的事实，合同签订时提交的房产证是一楼房屋（一楼出租他人办超市）的房产证，我实际承租的第二层实际上没有房产证和相应规划许可证等合法手续。鼎昊公司将没有合法手续的房屋出租给我，违反了法律法规和诚实信用原则，应为无效合同，且导致合同无效的责任完全在鼎昊公司。现我起诉至法院要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效。2、鼎昊公司退还自2013年2月1日到2014年2月1日的房租459900元，租赁保证金76650元。3、根据鉴定结论主张赔偿装修损失468480元（包括2万元设计费）。4、赔偿试营业期间所有损失包括但不限于人员工资、水电、员工房租等损失为217596元。5、赔偿逾期利益损失96万元。
鼎昊公司答辩并反诉称：第一、房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应履行合同。出租房屋具有合法有效的房屋所有权证。房屋绝非加盖的违法建筑，而是对原有工业厂房内部进行改造，将一层隔成了两层；房屋的建设及改造年代是1987前后，这时候相关的规划法律法规还没有制定；房屋的内部装修改造是不需要规划审批也不涉及产权的变更。第二、我公司已向郑维君明示房号与房产证不符，不存在隐瞒和欺骗；房屋确实拥有合法的产权手续，因此不存在任何过错。根据房屋租赁合同第一条约定租赁前和交付期间对房屋的产权状况、现状还有权属状况和设备状况都对承租方进行了明示，其中出租方明确告知承租方房屋编号与房产证是存在差异属于历史问题，承租方同意不会因此提出任何索赔和其他形式要求。同时承租方承诺自行解决与营业相关的审批工作，不会因房屋无法办理上述手续为由解除合同，否则承担违约责任。郑维君现主张房屋合同无效是违反诚信原则。第三、承租方要求确认无效是在其试营业相当长时间后，可见房屋状况不影响房屋经营，我方了解是试营业期间经营不佳承租方无法承担经营损失才找出这样的理由。第四、承租方提出的装修损失、营业期间其他损失以及预期利益均没有相关证据证明，合同履行过程中出租人不存在任何过错，不需要对经营损失承担任何责任。郑维君个人签订租赁合同，约定用途为经营餐饮，理应获得相关部门的批准，获得卫生许可证、营业执照，方可进行营业，其至今未取得经营许可，不具备经营条件，是其自身商业运作失败导致的，因而也不存在经营利益。其主张的逾期利益损失无依据；开办费用属于正常的商业投入，包括筹办期间的人员、交通支出，理应由其自行承担。试营业本身就是非法的，不能证明逾期利益，所发生费用也应由其自行承担。我公司要求继续履行合同，并反诉郑维君支付2013年3月19日到2013年4月22日期间的水电费共计2129.90元；其中水费201.5元，电费1928.4元。
郑维君针对反诉请求辩称：我不同意反诉请求。水电费是另外的法律关系。水电费应该交给物业公司，不是给鼎昊公司。水电费具体数额数量应由物业公司与我方确认，不是鼎昊公司向我主张。房屋现状完全是鼎昊公司过错造成，我不同意承担水电费用。
经审理查明：2012年11月20日，郑维君作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的鼎昊公司签订《房屋租赁合同》，约定就甲方拥有经营管理权的房屋出租给乙方事宜订立合同。甲方出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区东三环中路（东环南路22号北侧）13号房第1305号房的二层房屋（以下简称涉案房屋）。甲乙双方认可该房屋的租用面积为180平方米，如该面积和房产证或其他相关证件标注的房屋面积不同，以该面积为准，并以该面积为基准缴纳租金。甲方保证，甲方拥有租赁房屋的合法出租权。甲方应向乙方出示甲方营业执照、授权委托书及房屋产权证等文件，乙方对相关情况均已知悉。乙方在此确认，其明白本合同所述的该房屋编号为甲方自行编排，并非完全按照产权证号排列，具体的排序方法由甲方自主决定。乙方不会因为该编排之楼栋号与公安行政管理部门审核的楼栋号或产权证编号之间有差异，而向甲方提出任何索赔或任何其它形式的要求。乙方应自行办理经营所需的工商、消防、环评、卫生等相关手续，乙方不得以该房产无法办理上述手续为由主张解除租赁合同，否则，视为乙方违约，应按本合同的约定承担违约责任。乙方承租此房屋用于餐饮经营。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁用途。该房屋租赁期限为叁个租约年，自2012年11月26日起至2016年1月25日止。2013年1月26日至2014年1月25日，房屋租金为7元／天／平米。即年租金459900元。租金支付方式为年付。免租期为贰个月，自2012年11月26日至2013年1月25日，乙方无需承担房屋租金及物业费，但是应当足额承担水、电、燃气等其他相关费用。租赁期间，该房屋的其他费用包括但不限于水费、电费、停车费，由乙方按国家规定计量付费（收费标准：水费：6.5元／吨；电费1.2元／度），乙方应在接到甲方付费通知后3日内付清。双方商定租赁保证金76650元，即两个月的房租租金。甲乙双方达成《补充协议》，约定将免租期延长7天，自2013年1月26日起至2013年2月1日止。
合同签订后，郑维君交纳押金76650元，房租459900元。2012年11月23日，鼎昊公司向郑维君交付涉案房屋，双方签订《房屋验收交接表》，交接表载明：水表读数97.7，电表读数15170，出租方代表处签字：丁欢…，承租方代表签字：郑镈轩。
庭审中，鼎昊公司提交其与北京我爱我家房地产经纪有限公司的租赁合同，以证明涉案房屋可以工商登记注册。鼎昊公司另提交朝集字第00248号房屋所有权证复印件。经询，郑维君表示该房产证复印件中平面图涉及涉案房屋登记地址和房产平面图均是平房。郑维君表示签订合同时鼎昊公司告知其涉案房屋有产权证，签订合同后鼎昊公司员工丁欢提供了房产证复印件；后环保局告知涉案房屋为违章建筑不予环评，其前往房地局查询房屋登记情况，核实该登记地址并无涉案房屋。另询，郑维君表示鼎昊公司以一层房产证隐瞒二层无房产证，涉案房屋实际无规划许可证和房屋所有权证，违反法律法规规定故诉请主张合同无效。
审理中，本院向北京市朝阳区房屋管理局调取了涉案房屋座落地址的房屋权属登记资料。郑维君对法院调取证据真实性认可，表示房产平面图和规划均是平房，无涉案房屋的权属登记。本院调取的《墙界表》载明：座落朝阳区东三环中路（东环南路22号北侧），登记申请人北京自动化仪表三厂，幢号1-14，房号1-28；查丈审核落款时间为1990年4月10日。《北京市房屋记表（平房）》内容有：幢号14，种类砖，结构混合，建成年代六八，间数3，有证房屋45.4，房基占地45.4平米；幢号15，种类瓦，结构砖木，建成年代八一，间数19，有证房屋410.6，房基占地410.6，原批286平米，超建124.6平米。《房产平面图》日期为1990年5月4日。经询，双方认可涉案房屋所在位置涉及平面图中幢号14、15部分。另询，鼎昊公司对涉案房屋编号和地址解释为：签订合同时已出示产权证复印件，并明确告知郑维君合同中房屋编号与房产证有不一致；因房产证登记在1990年代，后临街房屋因市政改造有调整变化，而房产证未再做登记和调整；鼎昊公司为出租方便对现有房屋进行了编号。审理中，本院要求鼎昊公司提供涉案房屋的规划许可证，鼎昊公司未提供。
庭审中，郑维君提交装修设计图、明细、施工合同，用以证明装修和设计费损失。郑维君提交员工册及工资、试营业流水单、电信业务受理单、水电燃气费收据、设备清单、公证费发票，用以证明发生工资、水电、员工房租等试营业期间损失217596元；按试营业估算一年盈利收入主张逾期利益损失96万元。
庭审中，郑维君提交（2013）京正阳内民证字第2241号公证书、《通知》复印件，用以证明在2014年4月3日通知鼎昊公司涉案房屋是违章建筑，要求鼎昊公司在清明节前收房并赔偿损失；并在4月9日对涉案房屋内装修及物品情况进行保全证据公证，以证明装修及损失。鼎昊公司对公证书真实性认可，对装修无异议，对证明损失的目的有异议；对《通知》真实性不认可，关联性有异议。
审理中，经郑维君申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称鉴定机构）对涉案房屋装饰装修及厨房设备的价值进行价格评估。2013年9月27日，鉴定机构出具《价格评估结论书》（以下简称评估报告），评估结论为：非争议部分建筑工程15621元，装饰工程251027元，电气照明工程41605元，通风、空调工程61260元，给排水、采暖、燃气工程22782元，合价392295元；争议部分装饰工程1707元，垃圾清运费500元，其它物品、电器及厨房设备53978元，合价56185元。郑维君支付评估费9880元。2013年11月14日，本院组织双方交接房屋。郑维君将评估报告争议部分中涉及评估金额为7095元的物品搬离，剩余物品设备经本院释明，郑维君表示作为损失主张。
审理中，鼎昊公司提交北京世和物业管理有限公司出具的《说明》，以证明涉案房屋可工商注册；该《说明》内容有：“…我公司向该小区入口处三环边上的门面房代收水电费。…2007年9月至2012年10月期间，我爱我家公司一直在门面房1305号房的二层正常办公经营，并按月向我公司交纳水电费。2012年10月我爱我家公司搬走后，1305号房新的承租人按月以“赤墨香锅”的名义交纳水电费，交款人名为郑镈轩”。经询，鼎昊公司反诉主张郑维君支付2013年3月19日至4月22日水费201.5元，电费1928.4元。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、收据、施工合同、公证书、收据、鉴定报告、发票、房屋所有权证、房屋登记表、平面图、勘验笔录、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案中，无证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，鼎盛公司对此亦未充分举证，故郑维君和鼎盛公司之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。鼎盛公司应当在扣除郑维君房屋使用费后，将剩余房租、保证金退还给郑维君，具体数额本院参照合同约定租金标准考虑房屋实际使用和交接情况予以确定。鼎盛公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给郑维君，对于合同无效的后果负有主要责任，郑维君在签订合同时未尽到全面审慎的审查义务，对于合同无效的后果亦有一定责任。故关于郑维君主张的装修损失，本院依照鉴定结论结合勘验交接情况并考虑双方的过错程度予以酌定。郑维君主张的试营业期间损失依据不足，本院不予支持；其主张的逾期利益损失于法无据，本院不予支持。关于水电费，因鼎盛公司未举证证明已实际交纳，其反诉主张郑维君给付依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑维君和被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司于二〇一二年十一月二十日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郑维君租赁保证金七万六千六百五十元、房屋租金九万九千六百四十五元。
三、被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）郑维君房屋装修损失三十万零六千四百六十五元。
四、驳回原告（反诉被告）郑维君其他的诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24261元，由原告（反诉被告）郑维君负担18909元（其中12591元已交纳，另6318元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司负担5352元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
案件鉴定费9880元，由原告（反诉被告）郑维君负担3417元（已交纳），由被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司负担6463元［原告（反诉被告）郑维君已交纳，被告（反诉原告）北京鼎昊投资咨询有限公司本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）郑维君］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈烜炜
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 李京华
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张玉倩