浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第238号
上诉人（原审被告）陈新贤。
上诉人（原审被告）方爱花。
上诉人（原审被告）陈婷婷。
三上诉人共同委托代理人王俊。
三上诉人共同委托代理人江云峰。
被上诉人（原审原告）何允虎。
委托代理人黄罡。
委托代理人吴方平。
上诉人陈新贤、方爱花、陈婷婷为与被上诉人何允虎房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民重字第3号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告何允虎起诉称，陈新贤、方爱花系夫妻关系。2002年7月8日，何允虎与陈新贤、方爱花签订《房屋绝卖契约》，约定陈新贤、方爱花将其位于义乌市草塘沿村占地面积96平方米的楼房一幢（连同此房基地）以140万元人民币的价格出卖给何允虎，并约定此房屋如因政府用地拆迁安置到新的地块，新地块的产权及使用权仍归何允虎所有，拆迁时政府赔偿金如在10万元内（含10万元），也归何允虎所有。原审被告陈婷婷系本案房屋买卖中的出卖方。同日，何允虎将140万元购房款一次性支付给陈婷婷。2004年3月12日，义乌国际商贸城建设指挥部与陈新贤签订房屋拆迁安置补偿协议，由义乌国际商贸城指挥部补偿陈新贤人民币129015元，其中房屋补偿费107195元。陈新贤、方爱花、陈婷婷至今未履行房屋买卖协议规定的义务，且其已自行在该房屋拆迁安置的地块上建房，严重违反了双方协议的约定。请求判令：一、解除双方签订的房屋买卖协议；二、陈新贤、方爱花、陈婷婷支付何允虎房屋补偿费100000元；三、陈新贤、方爱花、陈婷婷返还何允虎已支付的购房款1400000元及利息594351元（按银行同期贷款利息计算至实际履行之日，暂算至起诉之日140万元×5.252%÷12个月×97个月）；四、陈新贤、方爱花、陈婷婷赔偿何允虎经济损失共计人民币4067150元（讼争房地产评估价6080000元-何允虎支付的购房款1400000元-讼争房屋造价653230元＋何允虎支付的讼争房屋坐标联测费用800元＋讼争房屋评估费14580元＋讼争房屋造价鉴定费用25000元=4067150元）。后何允虎将诉讼请求变更为：一、确认双方签订的房屋绝卖契约无效；二、陈新贤、方爱花、陈婷婷赔偿何允虎房屋补偿费100000元；三、陈新贤、方爱花、陈婷婷返还何允虎已支付的购房款1400000元及利息594351元（按银行同期贷款利息计算至实际履行之日，暂算至起诉之日140万元×5.252%÷12个月×97个月）；四、陈新贤、方爱花、陈婷婷赔偿何允虎经济损失共计人民币4067150元（讼争房地产评估价6080000元-何允虎支付的购房款1400000元-讼争房屋造价653230元＋何允虎支付的讼争房屋坐标联测费用800元＋讼争房屋评估费14580元＋讼争房屋造价鉴定费用25000元=4067150元），如现有证据只能认定何允虎支付的购房款为700000元，本项目上增加诉请700000元。
原审被告陈新贤、方爱花、陈婷婷共同答辩称，2002年双方约定购房款为780000元，但按照何允虎要求写成1400000元，何允虎实际交付700000元。本案契约系变相的农村集体土地使用权买卖，应认定为无效。在房屋安置过程中，陈新贤、方爱花、陈婷婷通知何允虎对房屋进行安置，何允虎也参加了关于安置房店面的招标，但因未中标，何允虎放弃了后面的安置房，而契约也约定如其反悔，全部房款及地基归陈新贤、方爱花、陈婷婷所有，所以陈新贤、方爱花、陈婷婷无需支付何允虎任何补偿费，也无需返还购房款。何允虎要求陈新贤、方爱花、陈婷婷赔偿经济损失4067150元无事实与法律依据，因为讼争的房屋已经拆迁，何允虎依据6080000元评估价计算经济损失是错误的。在原庭审中，陈新贤、方爱花、陈婷婷明确拒绝由国信公司进行评估，其房屋总共有140多平方米安置面积，并非讼争房屋的安置面积，何允虎所依据的评估基础错误。综上，请求认定双方的买卖合同无效，并驳回何允虎的其他诉讼请求。
原审法院认定，2002年7月8日，陈新贤、方爱花、陈婷婷与何允虎签订《房屋绝卖契约》，约定由其将坐落于义乌市草塘沿村东靠公路、南靠路、西靠方文龙户、北靠出路，占地面积96平方米的楼房一幢（连同此楼房地基）作价140万元绝卖给何允虎。双方约定协议签字生效后，上述房屋的一切所有权和使用权归何允虎所有，房屋所有证件归何允虎保管，如因政府用地拆迁安置到新的地块，新地块的房地产权与使用权仍归何允虎所有。房屋如拆迁，在政府赔偿土地时，如超过96平方米，超过部分土地仍归陈新贤、方爱花、陈婷婷所有，但价格按以后市场价格给付，如少于96平方米，少于部分土地由其补足给何允虎，拆迁时政府赔偿金如在100000元（含100000元）全部归何允虎所有，如超过100000元，超过部分归陈新贤、方爱花、陈婷婷所有。后何允虎支付了购房款700000元。2004年3月12日，陈新贤与中国义乌国际商贸城建设指挥部签订房屋拆迁安置补偿协议，协议明确陈新贤户拆迁房屋142.12平方米，安置142.12平方米，房屋补偿费107195元。2006年11月2日，经义乌市人民政府审批，陈新贤户的建筑面积为142.12平方米。2010年，陈新贤户拆迁安置于义乌市诚信一区68幢3号，建筑面积为92.4平方米，其余面积至今未落实建造，该房屋一直由陈新贤、方爱花、陈婷婷实际管业，土地性质为国有划拨，至今未办理土地使用权证。2011年4月7日，经浙江国信房地产土地估价咨询有限公司鉴定，涉案房屋估价值为6080000元，何允虎支付了鉴定费14580元。2011年11月3日，经浙ＸＸ耀建设咨询有限公司鉴定，涉案房屋造价为712567元，何允虎支付了鉴定费25000元。另，在（2010）金义民初字第740号、（2010）金义民初字第2618号案件中，陈新贤、方爱花陈述房屋拆迁按一比一补偿。何允虎与陈新贤、方爱花均陈述在《房屋绝卖契约》签订之时，所涉的房屋已经拆除。
原审法院认为，何允虎和陈新贤、方爱花、陈婷婷签订的《房屋绝卖契约》，名为房屋买卖实为购买宅基地使用权，内容违反了有关法律的强制性规定，虽然现在的安置房土地性质为国有划拨，但何允虎主张房屋买卖契约无效，系何允虎的选择权，且陈新贤、方爱花、陈婷婷亦无异议，应确认无效。协议被确认为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。何允虎实际支付的购房款700000元，陈新贤、方爱花、陈婷婷应当予以返还，至于何允虎主张的购房款的利息，因与经济损失重复，本院不予支持。因《房屋绝卖契约》无效，故何允虎依照协议约定要求陈新贤、方爱花、陈婷婷赔偿房屋补偿费100000元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于何允虎所受的损失问题，经本院委托评估，讼争房地产评估价为6080000元，造价为712567元，何允虎为此预付的讼争房屋评估鉴定费为14080元＋500元＋25000元=39580元。因此，讼争房屋实际产生的溢价损失为：房地产评估价6080000元-何允虎预付购房款700000元-房屋造价712567元=4667433元。该笔损失综合考虑双方的过错程度，本院酌定由何允虎负担20%即4667433元×20%=933486.6元，陈新贤、方爱花、陈婷婷负担80%即4667433元×80%=3733946.4元。综上，何允虎诉请合理合法的部分，本院予以支持。陈新贤、方爱花、陈婷婷辩称系何允虎违约放弃安置房，但未提供证据证明，原审法院不予采信。讼争房屋的面积为92.4平方米，少于双方约定的购买面积96平方米，陈新贤、方爱花、陈婷婷虽另有49.72平方米尚未落实，但无证据证明该面积系安置给何允虎，何允虎按照92.4平方米面积主张损失，并未加重其的义务，对其提出的何允虎主张的损失无依据的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、确认原告何允虎与被告陈新贤、方爱花、陈婷婷于2002年7月8日签订的《房屋绝卖契约》无效；二、被告陈新贤、方爱花、陈婷婷于本判决生效之日起十五日内返还原告何允虎购房款人民币700000元；三、被告陈新贤、方爱花、陈婷婷于本判决生效之日起十五日内赔偿原告何允虎损失人民币3733946.4元；四、驳回原告何允虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54930.6元，由原告何允虎负担15401.6元，由被告陈新贤、方爱花、陈婷婷负担39529元。鉴定费39580元，由原告何允虎负担11122元，由被告陈新贤、方爱花、陈婷婷负担28458元。
陈新贤、方爱花、陈婷婷不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误，被上诉人清楚知道房屋的拆迁和安置，其自己放弃先安置的权利，三上诉人没有过错；2、原审法院以被上诉人现在居住的房屋进行评估来认定被上诉人的损失是错误的，浙江国信公司出具的地产报告写明有效期为一年，该报告已有有效期，故已无效，且被上诉人居住房屋面积不是被上诉人安置建筑面积；3、原审法院运用法律错误，本案应当由被上诉人承担举证证明三被上诉人居住房屋的建筑面积92.4平方米就是被上诉人应当安置的面积，原审法院倒置本案的举证责任没有相关法律依据。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人何允虎辩称：2008年下半年草塘沿村进行旧村改造，因为被上诉人并非草塘沿村集体组织人员，没有资格参加投标。2009年上半年上诉人得到了拆迁安置，但并未通知被上诉人，被上诉人多次要求上诉人履行绝卖契约，但是上诉人均未履行。上诉人说被上诉人自己放弃安置权利的说法是不能成立的，被上诉人是守约方，上诉人是违约方，是完全过错方。房地产报告书是一审法院委托国信公司对义乌市诚信一区68幢3号房屋进行了价值评估，且上诉人在收到该房地产评估报告书后，也未提出重新评估，因此具有法律效力，讼争房屋是92.4平方米，少于双方约定的购房面积96平方米，上诉人认为尚有92平方未安置，但无证据证明未安置。被上诉人按照92.4平方面积主张损失是合理的。综上，请求二审法院依法维持原判。
二审中，上诉人提供拆迁安置抽签定位工作时间通知一份，公告一份，招标公告一份，村委会出具的证明一份。四份证据共同证明草塘沿村关于旧村改造安置是公开进行的，且所有公告都上墙进行公示。对于上述四份证据，被上诉人发表意见认为其是不知情的，上诉人并未通知被上诉人。对于上述证据，本院认为，上述证据不属于二审中的新证据，本院不予认证。
经审理，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人之间签订《房屋绝卖契约》，名为买卖是为购买宅基地使用权，内容违反相关法律规定，双方均为明知，应认定为行为双方均有过错。后上诉人与被上诉人双方均同意确认买卖契约无效，系双方当事人的真实意思表示，故依法可以确认契约无效。契约无效后，上诉人因该契约取得的财产依法应予返还，因此造成的损失，应视过错方的过错程度承担相应的责任。本案中双方均有过错，原审结合各地实际情况，由上诉人承担80%的责任并无不当。至于赔偿损失的依据问题，原审以其委托评估的价格作为依据，符合当时的实际行情，同时被上诉人约定购买面积96平方米，现以92.4平方米主张损失，并未加重上诉人的责任。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理得当。上诉人的上诉理由依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15377元，由上诉人陈新贤、方爱花、陈婷婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 黄良飞
审 判 员 徐 晋
二〇一三年四月十七日
代书记员 管 盼