上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1993号
原告上海张慕实业公司，注册地闵行区梅陇张慕村。
法定代表人朱国弟，总经理。
委托代理人袁夏天，上海市万方律师事务所律师。
被告上海闵升医疗科技有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人CHIENGPOONUNG（钱本文），董事长。
委托代理人张薇菁。
原告上海张慕实业公司与被告上海闵升医疗科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。经双方当事人合意延长简易程序适用期间一个月。原告上海张慕实业公司的委托代理人袁夏天，被告上海闵升医疗科技有限公司的委托代理人张薇菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海张慕实业公司诉称，2005年3月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告承租原告名下位于上海市闵行区春申路XXX号张慕工业基地内的厂房，即本案系争厂房。2013年7月3日，原、被告另行签订《附议》一份，将租赁厂房面积由4，180平方米调整为468平方米，同时，被告确认结欠原告自2010年1月1日起至2013年9月30日止的租金人民币1，482，859.75元。截至2014年8月31日，被告已经结欠原告租金人民币1，580，000余元，经原告多次催款，被告均不予理睬。因此，原告依据《厂房租赁合同》之约定，于2014年8月29日函告被告解除《厂房租赁合同》。现原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》与《附议》于2014年9月10日解除；2、被告即刻搬离原告名下的系争厂房，并将厂房返还给原告；3、被告向原告支付自2010年1月1日起至2014年9月10日止的租金；4、被告向原告支付自2014年9月11日起至本判决生效之日止的房屋使用费；5、判令被告向原告支付违约金人民币22，889.88元。
被告上海闵升医疗科技有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2003年，原告以系争厂房与所属土地折价美金800，000元作为出资，与案外人亚X创意有限公司（以下简称亚X公司）合作，成立了被告。直到2006年9月27日，被告取得独资企业资格的批复，成为了外资独资公司。因此，在2005年4月1日至2006年9月27日双方合作期间，系争厂房实际是被告资产，被告不需要支付租金。但实际上，被告也已经向原告支付了自2005年9月1日至2006年6月1日止的租金。
经审理查明，上海市闵行区春申路XXX号厂房的权利人为原告。
2003年10月11日，原告（甲方）与亚骨公司（乙方）签订《上海闵升医疗科技有限公司合资合同》（以下简称《合资合同》）一份，约定由甲、乙双方共同设立合资公司上海闵升医疗科技有限公司，即被告。合资公司组织形式为有限责任公司，甲、乙双方以认缴的投资额对合资公司的债务和亏损承担责任，并按其提供的合资条件分享利润。《合资合同》第十条约定，“双方合资条件：甲方出资80万美元，其中土地约3，500平方米，折价为12.64万美元及等值约67.36万美元的人民币（专用于建造的4，000平方米厂房〈依实际支出〉），占注册资本的34.78%，以土地和现汇投入；乙方出资150万美元，占注册资本的65.22%，以现汇及设备投入。以90万美金现汇及60万美金设备投入。”第五十条约定，“本合同及其章程，均须经闵行区人民政府批准，自批准之日起生效。”同日，甲、乙双方还订立《上海闵升医疗科技有限公司合资章程》（以下简称《合资章程》）一份，《合资章程》第十一条约定，“甲、乙双方投资及提供合资条件情况如下：甲方：提供3，500平方米土地使用权，折价为12.64万美元及等值为67.36万美元的4，000平方米厂房办公楼，合计80万美元，占注册资本的34.78%。乙方：投入150万美元现汇和设备，占注册资本的65.22%。”
2005年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区春申路XXX号张慕工业基地内约4，180平方米的厂房出租给乙方使用。租赁期限自2005年4月1日起至2025年3月31日止。租金先付后用，每三个月支付一次，支付首期租金时应多交一个月租金作为押金，以后每三个月的最后十天内全额支付下三个月的租金。第一轮租金自2005年4月1日起至2008年3月31日止，租金每天每平方米人民币0.50元，年租金人民币762，850元，每次应付租金人民币190，712.50元；第二轮租金自2008年4月1日起至2011年3月31日止，租金每天每平方米人民币0.55元，年租金人民币839，135元，每次应付租金人民币209，783.75元；第三轮租金自2011年4月1日至2014年3月31日止，租金每天每平方米人民币0.61元，年租金人民币930，677元，每次应付租金人民币232，669.25元；第四轮租金自2014年4月1日起至2017年3月31日止，租金每天每平方米人民币0.67元，年租金人民币1，022，219元，每次应付租金人民币255，554.75元……厂区内所有建筑物和甲方出资的配套设施属甲方所有，并保持完好。机械设备、办公用品、流动资金以及债权、债务属乙方所有。《厂房租赁合同》另约定，在乙方拖欠租金超过甲方规定期限的情况下，甲方可通知乙方解除协议，并由违约方向守约方支付年租金20%的违约金。
2006年5月18日，被告召开董事会，因原告投资回报期预计不足与亚X公司60万美元的设备投资2年之内暂不需要而一致同意：1、同意原告撤回厂房及土地使用权折价为80万美元的出资；2、同意亚X公司将设备投资60万美元更改为现汇投资；3、因本次变更所作的章程修正本（或重新修订章程）的内容，及时上报原审批机关核准。被告全体董事于落款处签章确认。同年5月20日，原告与亚X公司签订《终止合资合同协议》（以下简称《终止协议》）一份，载明，合资公司注册资本230万美元，投资总额460万美元，中方以实物（厂房、土地使用权）折价80万美元作为投资，外方以现汇90万美元及机器设备60万美元合计150万美元作为投资。合资公司于2003年12月24日成立。中方原告上海张慕实业公司觉得当初投资决定欠慎重，且实际至2005年年底中方的实物投资也确实没有到位，所以提请董事会要求终止合资合同。经全体董事表决后，一致同意中方的请求，拟定终止合同协议如下：1、同意中方的终止合资合同请求。双方只保留厂房租赁关系。2、公司性质由中外合资变更为外资独资，中方不再享有公司的经营管理权及收益分配权。3、原董事会中两名中方董事不再担任其职务。4、由原合资合同所产生的公司章程废止，双方权利、义务同时终止。5、本协议由双方的授权代表签字，报闵行区人民政府批准，自批准之日起生效。
2006年9月27日，闵行区人民政府发布《关于上海闵升医疗科技有限公司减资的批复》，批复同意：被告投资总额由460万美元减至210万美元，注册资本由230万美元减至150万元。公司投资者上海张慕实业公司收回折价的厂房与土地使用权，退出合资公司。被告企业性质变更为外商独资企业。经减资后，亚骨公司占注册资本的100%，计150万美元，以现汇投入。
2013年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《附议》一份，确认甲、乙双方自2005年4月1日开始合作，由于乙方生产经营出现困难，未能按租赁协议条款正常履行，经双方协商一致，同意甲方自2013年9月1日起向乙方收回约3712平方米厂房的经营管理权，且从2013年9月1日起，租金按实际使用面积468平方米结算，租赁协议其他条款不变。
2013年9月30日，原、被告确认，自2009年1月1日起至2013年9月30日止，被告共结欠原告租金人民币1，482，859.75元。
2014年8月29日，原告委托代理人向被告发送《律师函》，通知被告：1、2014年9月10日前结清拖欠的租金人民币1，582，647.10元；2、未能结清拖欠租金的，原告正式通知被告双方《厂房租赁合同》于2014年9月10日解除；3、原告将提起诉讼要求被告承担相应的责任。同年8月30日，被告收到上述《律师函》。
庭审中，经双方确认，被告已经向原告支付了自2005年4月1日起至2006年9月30日止的租金，共计人民币1，139，050元。其中，包含押金人民币62，700元。本案中，原告表示，对于被告自2005年3月23日起至2009年12月31日止的租金，不再主张相关权利，系对其权利的合法处分，本院予以准许。对于其中涉及的押金人民币62，700元，双方表示愿意先予抵扣被告应当支付的相关款项，系双方对其权利的合法处分，本院予以准许。
上述事实，由原告提供的原、被告于2005年3月23日签订的《厂房租赁合同》，原、被告于2013年7月3日签订的《附议》，被告于2013年9月30日出具的租金付款情况表，原告于2014年8月29日向被告发送《律师函》及送达凭证，《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2006）第060806号），原告与案外人亚X公司于2006年5月20日签订的《终止协议》；被告提供的原告与案外人亚X公司于2003年10月11日签订的《合资合同》、以及《合资章程》，被告于2006年5月18日形成的《上海闵升医疗科技有限公司董事会决议》，闵行区人民政府于2006年9月27日发布的《关于上海闵升医疗科技有限公司减资的批复》（闵外经发（2006）XXX号），被告向原告支付租金的付款凭证，被告出具的签约过程说明与医疗器械经营许可证，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原告上海张慕实业公司与被告上海闵升医疗科技有限公司之间签订的《厂房租赁合同》与《附议》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告作为出租方，应当提供符合双方约定的租赁厂房；被告作为承租人，依法依约使用系争厂房并按时支付租金系其主要合同义务。在原告依照《厂房租赁合同》已经提供了符合合同约定的系争厂房，且被告接收系争厂房并实际使用的情况下，被告理应按约支付相应的租金。在被告已确认，截止至2013年9月30日共结欠原告租金人民币1，482，859.75元的情况下，其又不再支付以后各期的租金，显已构成违约。因此，原告基于被告迟延支付租金之违约行为，要求解除《厂房租赁合同》与《附议》之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租赁合同解除的具体时间，原告于2014年8月29日向被告发送《律师函》，要求被告在限定期限内缴付租金，若期限届满不能缴付，则主张合同于2014年9月10日为解除日期。现在被告未于限定期限届满前缴付租金的情况下，原告于2014年9月2日向本院提起诉讼，要求确认双方租赁合同于2014年9月10日解除。本院依法向被告送达起诉书副本等诉讼材料，被告于2014年9月3日签收确认，并依开庭传票通知时间到庭参加诉讼，可视为原告之书面解除通知已经送达被告。因此，双方《厂房租赁合同》与《附议》于原告通知主张之2014年9月10日解除。
原、被告之间的《厂房租赁合同》与《附议》解除后，原告要求被告立即搬离并返还本案系争厂房，于法有据，本院予以支持。鉴于双方已确认，原告于2013年9月1日起收回约3，712平方米的厂房，故被告应向原告实际返还上海市闵行区春申路XXX号张慕工业基地内约468平方米的厂房。
原、被告之间的租赁关系自成立生效至2014年9月10日解除期间，作为承租人的被告应当依约按时支付租金。鉴于：第一，双方于2013年9月30日确认，被告结欠原告自2010年1月1日至2013年9月30日的租金人民币1，482，859.75元；第二，被告未向原告支付自2013年10月1日起至2014年9月3日的租金，而被告实际租赁的厂房面积约468平方米。故被告应向原告支付：自2010年1月1日至2013年9月30日止的租金，双方结算确认人民币1，482，859.75元；自2013年10月1日起至2014年3月31日止的租金，依据双方合同约定，自2011年4月1日至2014年3月31日止的租金的标准，按每天每平方米人民币0.61元计算，实际租用468平方米厂房，应付租金人民币51，957.36元（人民币0.61元／天／平方米×468平方米=人民币285.48元／天，人民币285.48元／天×182天=人民币51，957.36元）；自2014年4月1日起至2014年9月10日止的租金，依据双方合同约定，自2011年4月1日至2017年3月31日止的租金标准，按每天每平方米人民币0.67元计算，实际租用468平方米厂房，应付租金人民币51，110.28元（人民币0.67元／天／平方米×468平方米=人民币313.56元／天，人民币313.56元／天×163天=人民币51，110.28元）；即被告应向原告支付自2010年1月1日起至2014年9月10日止的租金，共计人民币1，585，927.39元（人民币1，482，859.75元＋人民币51，957.36元＋人民币51，110.28元=人民币1，585，927.39元）。基于庭审中原、被告确认，被告已经支付的押金人民币62，700元可用于冲抵因双方租赁关系而产生的相关费用，系双方对其权利的合法处分，本院予以准许。故押金冲抵被告应付租金后，被告仍应向原告支付自2010年1月1日起至2014年9月10日止的租金，共计人民币1，523，227.39元（人民币1，585，927.39元-人民币62，700元=人民币1，523，227.39元）。关于被告提出，原告与亚X公司合资成立了被告，系争厂房及其所属土地系原告的出资，故被告无须支付截止至原告撤资获批之日止的相应租金，该部分已付租金人民币1，076，350元（人民币1，139，050元-人民币62，700元=人民币1，076，350元）应用以冲抵被告的后续应付租金的抗辩理由，鉴于：第一，上述被告已付款项系被告基于原、被告之间的《厂房租赁合同》而支付的租金，对应期限内被告实际占有使用系争厂房；第二，原、被告达成撤资协议时，明确双方继续保留厂房租赁关系，被告未对之前已经存有的租赁关系以及已付的租金提出异议；第三，2013年9月30日，原、被告再次对欠付租金的具体金额进行了确认，在此过程中，被告亦未对2005年至2006年期间租赁事宜与相应租金提出异议，第四，2006年原告撤资过程中，被告之董事会决议与《终止协议》已确认原告并未实际进行实物出资，且明确了原、被告之间的租赁关系。故被告上述抗辩理由，于法无据，本院不予支持。双方租赁关系于2014年9月10日解除后，被告仍然继续占有使用系争厂房，被告亦应支付相应的房屋实际使用费。故原告要求被告支付自2014年9月11日起至本判决生效之日止，参照年租金人民币114，449.40元（人民币0.67元／天／平方米×468平方米×365天=人民币114，449.40元／年）的标准计算的房屋实际使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告迟延付款之行为构成显已构成违约，现原告要求依据双方约定，由被告支付按年租金之20%标准计算的违约金人民币22，889.88元（人民币0.67元／天／平方米×468平方米×365天=人民币114，449.40元／年，人民币114，449.40元／年×20%=人民币22，889.88元），于法有据，本院予以支持。此外，被告所提及，原告与亚X公司之合作事宜，以及被告与其股东之间的出资事宜，与本案所涉之法律关系并非同一法律关系，可由各方另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海张慕实业公司与被告上海闵升医疗科技有限公司2005年3月23日签订的《厂房租赁合同》与2013年7月3日签订的《附议》于2014年9月10日解除；
二、被告上海闵升医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离原告上海张慕实业公司名下位于上海市闵行区春申路XXX号张慕工业基地内面积约468平方米的厂房，并将上述厂房返还给原告上海张慕实业公司；
三、被告上海闵升医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海张慕实业公司支付自2010年1月1日起至2014年9月10日止的租金人民币1，523，227.39元（已冲抵被告上海闵升医疗科技有限公司向原告上海张慕实业公司支付的押金人民币62，700元）；
四、被告上海闵升医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海张慕实业公司支付自2014年9月11日起至本判决生效之日止，按每年人民币114，449.40元的标准计算的房屋实际使用费；
五、被告上海闵升医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海张慕实业公司支付违约金人民币22，889.88元。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19，249.83元，减半收取计人民币9，624.91元，由被告上海闵升医疗科技有限公司负担；财产保全费人民币5，000元，由被告上海闵升医疗科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。