辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民六终字第610号
上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区白塔街道塔南街。
负责人：王铁兵，该办事处主任。
委托代理人：孙晓菊，辽宁国奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐素环，女，1943年3月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。
上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处与被上诉人唐素环房屋拆迁安置�偿合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第431号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭，公开审理了本案。
一审原告唐素环诉称：原告是居住在沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，2011年因村屯改造、建设需要，要对原告的宅基地和房屋进行动迁。经协商，原、被告于2011年6月28日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：被告对原告的宅基地和地上的房屋进行动迁，采取产权调换方式补偿，将位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）的期房调换给原告，建筑面积为170平方米。协议签订后，原、被告于2013年3月26日在白塔镇高山家回迁处进行选房活动，经选定位于该回迁区的45号楼1-7-3室、建筑面积为76.39平方米的房屋和43号楼1-6-1室、建筑面积�91.96平方米的房屋，当日并由沈阳市东陵区公证处对选房活动进行了全程公证。但2013年10月份后，被告按新规定不再将上述选定的房屋交付给原告。故原告诉至法院，请求法院依法判决被告履行房屋拆迁补偿安置协议（产权调换），将原告选定的位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）小区的45号楼1-7-3室、建筑面积为76.39平方米的房屋和43号楼1-6-1室、建筑面积为91.96平方米的房屋交付给原告。
一审被告沈阳市浑南区白塔街道办事处辩称：原告的诉讼请求既无事实基础也无法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。一、原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》因违反国家法律强制性规定应认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。依�辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》第三十二条的规定符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）农村村民户无宅基地的；（二）农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的；（三）回乡落户的复退军人和回乡定居的华侨以及港、澳、台同胞，需要建住宅而无宅基地的；（四）宅基地影响村镇建设规划被收回的。法律明确规定了宅基地的取得应以户为基本单位。本案原告唐素环与苏占君原系夫妻关系，户籍均在苏家岗村，依据土地管理法及辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》的规定二人基于婚姻关系取得一户，只能享有一块宅基地，宅基地的使用权应以户为基础，原告依据《房屋拆迁补偿安置协议》认定回迁安置房屋的前提，是基于《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，但�案《房屋拆迁补偿安置协议》应认定无效，理由是，该《房屋拆迁补偿安置协议》是将原告唐素环与苏占君在同一户同一处宅基地作为二块宅基地进行分配，该分配行为明显违反国家土地管理法的规定，应认定为无效，《房屋拆迁补偿安置协议》无效，那么选定的回迁安置房屋的行为也应认定无效，故原告的诉讼请求不应得到支持。二、《房屋拆迁补偿安置协议》的签订违反拆迁政策，应认定为无效。依据2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定“关于离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的政策界定办法”。离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的，宅基地认证按每户不大于该村原一户审批面积的50%执行。离婚前夫妻双方财产分割有约定的，按照约定执行，但二人补偿的总面积不能超过该村一户的审批面积。原告唐素环与苏占君离婚前对宅基地并没有约定，二人补偿的总面积不能超过该村一户300平方米的审批面积，唐素环与苏占君作为一户分别审批300平方米宅基地的行为明显违反拆迁政策的规定，该审批行为无效，故回迁安置协议也应认定无效。原告以夫妻名义在同一户籍地、同一块宅基上进行二处宅基地分配，在答辩人处并非个案，是群体性问题，答辩人按照2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定，统一对此违规问题进行了整改，广大动迁户均按整改和拆迁政策履行，并将违法违规的拆迁协议认定无效。认定原告《房屋拆迁补偿安置协议》无效在答辩人处具有广泛性和群体性，其他拆迁户对此拆迁政策予以认可并执行，足以证明该政策符合法律、法规和公平原则，应严�执行，对此群体性问题应统一一致，故原告的主张不应得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，在下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”本案合同应认定无效，同时回迁宅基的面积审批行为违反拆迁政策，也应认定无效。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：原告系沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，该村对村民的房产及宅基地使用情况未进行整体的台账登记。2007年1月16日原告与前夫苏占君经民政机关登记离婚，双方对共有财产进行了分割，分给原告108平方米房产。2007年5月11日原告将其户口分开独立成户。2010年苏家岗村整体动迁。2011年6月28日原告与被告白塔街道办签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号：苏0**）一份，协议约定：原告房屋坐落于�家岗村，土地实占面积为300平方米，户口人数1人；被告以土地使用权50%部分作为房屋的货币补偿金额为412，500元（300平方米×50%×2，750元／平方米）；被告将座落在浑南新城回迁楼（高三家子）的房屋作为产权调换房屋，房屋设计用途为住宅，产权调换的期房建筑面积为168平方米（其中90平方米1套；78平方米1套）；产权调换房屋的价款总额为462，000元（168平方米×2，750元／平方米），房屋差价款49，500元由原告在进住时向被告结清；被告保证在2013年6月28日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。在协议履行过程中，于2013年3月26日及27日原告通过被告组织并经公证的选房摇号程序，分别选定位于沈阳市东陵区高三家子地块回迁安置点45号楼1-7-3室、建筑面积为76.39平方米和43号楼1-6-1室、建筑面积为91.96平方米回迁安置房屋各一套。因被告未能�付回迁安置房屋，故原告诉至本院。
一审法院另查明：2011年5月，经原告所在村、被告白塔街道办及土地、户籍主管部门对原告的宅基地使用权进行了分户、土地认证。
一审法院认为：原、被告于2011年6月28日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号：苏0**），该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效。双方均应按合同约定诚实守信的履行各自的权利和义务。现双方约定的回迁安置房屋的交付期限已满，被告并已通过公证选房程序由原告选定位于沈阳市东陵区高三家子地块的具体回迁安置房屋45号楼1-7-3室、建筑面积为76.39平方米和43号楼1-6-1室、建筑面积为91.96平方米的房屋各一套，而同地块其他回迁安置房屋业已办理了房屋交付，本案亦应具备房屋交付条件，故被告应向原告交付�定的回迁安置房屋并办理入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。同时，因原告选定的房屋实际建筑面积与约定的建筑面积不符，其面积差额部分若发生争议，双方应按协议约定解决。关于被告提出双方所签协议因违反土地管理法一户一宅的规定应为无效的抗辩，因原告早于2007年即已离婚并将户口分出，动迁时相关单位基于各自管理权限对原告宅基地使用权进行了分户、土地认证，客观上系对原告宅基地使用权的确认，对其所作分户行为并无不当，又无证据证明原告在分户过程中存在违法行为或被追究相关法律责任。而被告基于确认原告享有的土地使用权而给予其房屋补偿安置，符合本地对被拆迁人财产进行补偿的拆迁政策，而单纯宅基地审批问题系属管理性规范范畴，不能作为合同无效的认定依据，故被告的本项抗辩，本院不予采纳。关于被告提出对原�的分户补偿违反政策的问题，因合同效力的认定标准系以法律及行政法规为适用依据，故被告的本项抗辩，于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求，本院应予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，一审法院判决如下：被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效之日起十五日内向原告唐素环交付位于沈阳市浑南区白塔街道高三家子回迁安置地块45号楼1-7-3室、建筑面积为76.39平方米和43号楼1-6-1室、建筑面积为91.96平方米的回迁安置房屋各一套（房屋具体地址以摇号选定的房源所在地为准），并办理回迁安置房屋的入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。案件受�费8230元，由被告沈阳市东陵区白塔街道办事处承担。
宣判后，沈阳市浑南区白塔街道办事处不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决书。二、请求驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要上诉理由：一、一审认定“单纯宅基地审批问题系属管理性规范范畴，不能作为合同无效的认定依据，故被告的本项抗辩，本院不予采纳，”无任何事实及法律依据，被上诉人享有宅基地的使有权是获得以宅基地使用权面积为基准进行补偿的前提。1、权利人权利遭受损害，才有权获得相应补偿。《房屋拆迁补偿安置协议》是政府在处收土地的过程中与被征收人签订的是对其享有的房产所有权、宅基地使用权遭受的损害给予一定补偿的结果，即哪项权利遭受损害，就应当针对哪项权利获得补偿�本案中，被上诉人在土地征收之时，并没有获得宅基地使用权，其宅基地使用权并未遭受损害，无权获得按照宅基地使用权为基础的补偿。2、权利人“合法”权益被征收，才有权获得相应补偿。依据我国《物权法》第四十二条第三款规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。上诉人在征收的过程中应当维护被征收人的是“合法权益”，因被上诉人违反国家强制法获得宅基地使用权，一审法院对此认为不属于法院审查范围明显错误，因本案涉案的宅基地是被上诉人据以进行产权置换的基础，若在征收补偿时没有对宅基地进行重新审查批准，何来产权置换房屋的存在，本案上诉人与被上诉人无产权置换的基础，《房屋拆迁补偿安置协议》产权置换的内容并非被上诉人的“合法”权益，而是对苏家岗村集体利益的向被上诉人个人补偿，该补偿行为违法。3、无法获得宅基地使用权，就无法获得相应补偿。被上诉人在本次征收过程中存在对原“一户一宅”进行人为拆分变成“二户二宅”的违法行为，在征收时被上诉人并无可供征收补偿的宅基地使用权存在，而是在征收时进行了重新办理审批的宅基地，其与苏占君在征收时享有一户一宅，其在与苏占君离婚后，直至征收时被上诉人并没有获得宅基地使用权，故被上诉人不能够获得按照宅基地使用权为基础的补偿。二、一审认定“原、被告签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号：苏0**）该协议书系双方当事人真实意思表示，违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效”，认定事实不清，适用法律错误，该协议应认定为无效。1、依据我国《合同法》第52条规定，被上诉人因无法取得合同约定的宅基地使用权，《房屋拆迁补偿安置协议》应被认定无效。理由如下：（1）被上诉人无法通过“新批”方式获得宅基地使用权（“新批”方式即正常审批）。被上诉人与苏占君基于夫妻关系，在苏家岗村仅享有一处宅基的审批权，在苏占君案中也作此认定，故被上诉人与苏占君原宅基地的审批权己获得，被上诉人与苏占君若想以宅基地使用权作为产权置换基础，按法律规定只有二人在离婚后，能够办理二处宅基地并取得权属证书，方可认定补偿协议合法有效。而非对本案进行重新审批，若新批即已违反了一户一宅的规定，应认定为无效。（2）本案产权置换协议并非以被拆除的房产进行的产权置换，而是对苏家岗村集体土地使用权重新申请审批的宅基地使用权作为产权调换的基础，一审法院认定以拆除房屋进行补偿无事实证据证明，同时在庭审过程中，对于被上诉人无房产事实已进行�认定，一审法院既然认定了涉案协议真实有效，那么，即认定了涉案协议是以宅基地使用权进行的产权调换，而对于调换基础一审法院却以不属于法院受案范围不予审理，这一认定明显错误，请二审予以纠正。2、《房屋拆迁补偿安置协议》因违反国家法律强制性规定应认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》三十二条之规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案被上诉人唐素环与苏占君原系夫妻关系，户籍均在苏家岗村，依据土地管理法及辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》的规定二人基于婚姻关系取得一户，只能享有一块宅基地，宅基地的使用权应以户为基础，被上诉人依据《房屋拆迁补偿安置协议》认定回迁安置房屋的前提，�基于《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，但本案《房屋拆迁补偿安置协议》应认定无效，理由是，该《房屋拆迁补偿安置协议》是将被上诉入唐素环与苏占君在同一户同一处宅基地作为二块宅基地进行分配，该分配行为明显违反国家土地管理法的规定，应认定为无效，《房屋拆迁补偿安置协议》无效，那么选定的回迁安置房屋的行为也应认定无效，故被上诉人的诉讼请求不应得到支持。3、《房屋拆迁补偿安置协议》的签订违反拆迁政策，应认定为无效。依据2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定“关于离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的政策界定办法”。离婚村民要求分别按独应自然户参与补偿的，宅基地认证按每户不大于该村原一户审批面积的50﹪执行。离婚前夫妻双方财产分割有约定的，按照约定执行，但二人补偿的总面积不能超过该村一户的审批面积。被上诉人唐素环与苏占君离婚前对宅基地并没有约定，二人补偿的总面积不能超过该村一户300平方米的审批面积，唐素环与苏占君作为一户分别审批300平方米宅基地的行为明显违反拆迁政策的规定，该审批行为无效，故回迁安置协议也应认定无效。在上诉人征收过程中，部分村民与被上诉人存在相同的情况，均以夫妻名义在同一户籍地、同一块宅基地上进行二处宅基地分配，上诉人按照2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定，统一对此违规问题进行了整改，广大动迁户均按整改和拆迁政策履行，并将违法违规的拆迁协议认定无效。认定被上诉人《房屋拆迁补偿安置协议》无效在上诉人处具有广泛性和群体性，其他拆迁�对此拆迁政策予以认可并执行，足以证明该政策符合法律、法规和公平原则，应严格执行，对此群体性问题应统一一致，故被上诉人的主张不应得到支持，而法院的民事判决忽视了土地征收的征政属性，将广大拆迁户的整体拆迁政策个案化，造成了前期已整改的被拆迁户的群体反应，造成后续信访事件可能集中发生。
被上诉人唐素环答辩称：2011年9月，我与拆迁部门签订拆迁安置协议，当时的拆迁政策是：本村社员，宅基地面积有300平方米一户，只要达到400平方米，超过100平方米可以再开一户，2平方米面积兑换1平方米面积置换房屋，我家宅基地面积是883平方米，与苏占君各自签订协议，当时规定夫妻离婚3年以上，可以另行开户，子女满18周岁可以另开一户。我女儿已经满18周岁，但是没有使用我女儿的户头分户，将女儿的户头借给了其他亲属，2年后拆�办说离婚不生效，但是女儿的户头不能归还，造成经济损失。
本院经审查认为，本案的主要争议焦点为上诉人与被上诉人所签订的产权置换协议是否违反法律、行政法规的强制性规定。原审法院认定置换协议的效力时，未审查土地管理法第六十二条规定的“一户一宅”是否是效力性规定，置换协议是否违反上述规定，重审时应着重审查，进而确定置换协议的效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第431号民事判决；
二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。
审判长 刘 冬
审判员 郑竹玉
审判员 相 蒙
二〇一五年十一月十八日
书记员 那萌萌
本案裁定所依据的相关�律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；