福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1887号
上诉人（原审被告）陈星娇，女，1958年4月24日出生，汉族。
委托代理人薛小妹、刘行星，福建东岸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王利晃，男，1947年8月28日出生，汉族。
委托代理人王淡英，女，1975年3月9日出生，汉族，系被上诉人女儿。
原审第三人王娟英，女，1979年8月18日出生，汉族。
上诉人陈星娇因与被上诉人王利晃，原审第三人王娟英房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年6月5日，以原告王利晃为出租方（甲方），以被告陈星娇为承租方（乙方）双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方店面坐落于台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园。该店面用途为童装销售。租赁期限自2010年9月1日至2015年8月31日。该店面自2010年9月1日至2011年8月31日，月租金为人民币叁仟陆佰肆拾元整。自2011年9月1日至2013年8月31日，月租金为人民币肆仟元整，自2013年9月1日至2015年8月31日，月租金为人民币肆仟陆佰元整。乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金人民币壹万壹仟元整。租金按月结算，由乙方于每月的1日交付给甲方。合同签订后，被告陈星娇向原告缴纳了租赁保证金人民币11000元，原告亦将讼争店面交付被告使用，双方均依约履行。
2012年2月27日，以被告陈星娇和陈雪钗为出租方（甲方）、以第三人王娟英为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定甲乙双方就下列店面的租赁达成如下协议：甲方店面座落于台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园177#，该店面用途为销售服装（童装）。租赁期限自2012年3月1日至2015年8月30日止。该店面自2012年3月1日至2012年8月31日，月租金为人民币肆仟元整，自2012年9月1日至2013年8月31日，月租金为人民币肆仟肆佰元整。自2013年9月1日至2014年8月31日，月租金为人民币肆仟捌佰肆拾元整。自2014年9月1日至2015年8月31日，月租金为人民币伍仟叁佰贰拾元整。每个月的租金于1日交于陈星娇。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金人民币壹万壹仟元整。该合同签订后，被告陈星娇将讼争店面交付第三人王娟英使用，并按月向第三人王娟英收取租金。现讼争店面仍在第三人王娟英使用中。另查明，被告陈星娇和第三人王娟英2012年2月27日签订的《租赁合同》中，出租方（甲方）处有陈雪钗和被告陈星娇的签名。对此，原告和第三人王娟英认为被告陈星娇和陈雪钗是婆媳关系，被告陈星娇在庭审中承认是婆媳关系，庭后又改称为合伙人关系。诉讼中，被告陈星娇确认其向原告王利晃承租的店面与其租给王娟英的店面系同一间店面，即台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园177#店面。
原审法院认为，原告王利晃与被告陈星娇签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告陈星娇与第三人王娟英签订《租赁合同》后将店面转租给王娟英，而被告陈星娇并无证据表明原告王利晃同意其转租，且原告王利晃对被告陈星娇的转租行为并不认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，故被告陈星娇的转租行为未经出租人的书面同意，属违约行为。故对于原告王利晃要求解除其和被告陈星娇签订的《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。因原告王利晃和被告陈星娇签订的《租赁合同》已解除，故被告陈星娇和第三人王娟英签订的《租赁合同》则应予终止。因第三人王娟英确认讼争店面由其在使用，故被告陈星娇作为租赁合同相对人，第三人王娟英作为讼争店面的实际使用人，有共同义务将讼争店面腾空退还原告。对于被告陈星娇提出原告王利晃起诉的被告主体错误的辩解，原审法院认为，原告王利晃将讼争店面租赁给被告陈星娇，被告陈星娇又和第三人王娟英签订《租赁合同》，第三人王娟英确认现在仍在经营讼争店面，因此可以确认被告陈星娇将店面转租给第三人王娟英的事实，故对于被告陈星娇的上述辩解原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告王利晃与被告陈星娇于2010年6月5日就福州市台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园177#店面签订的《租赁合同》。二、被告陈星娇、第三人王娟英应于本判决生效之日起十日内将其使用的台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园177#店面腾空退还原告王利晃。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1080元，由被告陈星娇负担。
宣判后，原审被告陈星娇不服，向本院提起上诉。
上诉人陈星娇上诉称：一、一审时，经法院释明，被上诉人将“终止合同”的诉请变更为“解除合同”，未重新指定举证期限，也未对上诉人提交的证据进行认证即不予采纳，程序违法。二、一审未判决被上诉人应将押金返还上诉人，遗漏主要判决内容。三、一审未核对《租赁合同》原件，且上诉人不认可其真实性，且该合同也无法证明存在转租行为。一审未对林小爱进行调查核实，而采信王娟英的观点，是错误的。四、被上诉人未在解除合同之前通知上诉人，违反法律规定，且上诉人与被上诉人签订的合同中，无限制转租行为的条款。综上，请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王利晃答辩称：在2014年2月份，我与陈星娇说过不能这样转租，交涉很多次之后无果，才去台江法院起诉。我问过第三人王娟英，王娟英表示其与陈星娇租赁合同没解除前，还是租金汇给陈星娇，而陈星娇还是把租金汇给我们，我们都表示不和陈星娇租赁。
原审第三人王娟英陈述称：我方就是要求按照与陈星娇签订的租赁合同，租赁讼争店面到合同约定的2015年8月30日。
根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院依法确认一审认定主要事实清楚。
本院认为，“终止合同”属于解除合同关系所产生的法律效果，被上诉人王利晃以上诉人陈英娇未经同意，擅自转租的行为要求终止合同，实际上是行使租赁合同解除权的方式，而非变更诉讼请求。王利晃在一审时明确其诉请，未违反法律规定，上诉人主张应重新指定举证期限，于法无据，本院不予支持。对于上诉人一审时提交的《个体工商户登记材料》，原审已经组织各方质证，依法认定其证明效力，符合法律规定。仅依据《个体工商户登记材料》中显示的经营者并不能否定上诉人转租讼争店面的事实。
关于佣金11000元的问题。被上诉人在一审时未提出反诉，鉴于各方当事人均不愿意调解，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百八十四条之规定，上诉人陈星娇可另行主张权利。
关于被上诉人一审时提交的《租赁合同》能否作为证据予以采信的问题。上诉人的委托代理人薛小妹在一审时对被上诉人王利晃提交的各项证据真实性均无异议，且承认陈雪钗、陈星娇与王娟英于2012年2月27日签订的《租赁合同》中陈星娇的签名是上诉人陈星娇本人所签。同时结合王娟英的陈述，原审确认上诉人存在转租行为，认定事实清楚。上诉人陈星娇未经出租人同意转租讼争店面，出租人王利晃主张解除合同，收回店面，于法有据，应予以支持。
综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人陈星娇的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费、诉讼保全费按照一审判决执行；二审案件受理费1080元，由上诉人陈星娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 李文颖
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 陈秀瑜