阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初3515号
原告：阳江市和众投资管理有限公司，住所地：阳江市江城区东风三路61号丽湖雅庄K幢204房。
法定代表人：王左章，该公司董事长。
委托代理人：陈文华，广东迅恒律师事务所律师；
委托代理人：佘东杲，广东迅恒律师事务所实习律师；
被告：曾庆昌，男，，汉族，住阳江市海陵岛试验区。
委托代理人：蓝东艳，男，1979年12月10日生，汉族，住阳西县。
原告阳江市和众投资管理有限公司诉被告曾庆昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳江市和众投资管理有限公司的委托代理人陈文华、佘东杲以及被告曾庆昌的委托代理人蓝东艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳江市和众投资管理有限公司诉称：原、被告于2015年3月14日签订《商铺租赁合同》，约定原告将阳江市海陵岛闸坡镇海滨路38号啤酒街1号商铺租给被告经验，商铺计租面积467.03平方米，租赁期限6年，租金第一年为每平方米38元、第二年为每平方米43元、第三年为每平方米50元、第四年起逐年递增10%。第一年租金可由承租人选择按月支付、按半年支付、按年支付三种形式，第二年起租金按半年支付。租赁保证金4万元，装修免租期75天。合同签订后，被告缴纳了租赁保证金和预付了第一个月租金20000元，此后，虽经原告多次催缴，包括2016年5月9日委托广东迅恒律师事务所向被告发律师函催缴租金，但被告一直没履行支付租金的义务。2016年7月12日，在原告依照《商铺租赁合同》的约定停止给被告供水的情况下，被告才向原告交付租金80000元。至8月止，被告仍欠原告租金172025元。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求判令：1、被告支付所欠原告租金172025元及违约金32912.5元（租金计至2016年8月止，违约金按月2%计算）；2、被告支付原告因催收租金所支付的律师费20000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告曾庆昌辩称：一、双方签订的《商铺租赁合同》为无效合同。我方在海陵区相关部门了解到酒吧街建筑没有相关报建手续，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，订立的租赁合同一律无效”。二、不同意原告的诉请，该诉请缺乏理据，且原告没有履行相关义务。原告没有按照《商铺租赁合同》的约定履行完善供水、供电、环保、消防等基本设施的义务，后我方查实原告把酒吧街交付我方营业时并未通过消防验收，直到2016年1月14日才在网上进行公安消防备案。原告没有积极配合办理地税证、环保许可证、消防许可证等证照。我方在装修及营业期间多次遭到有关部门的整改通知，原告没有出面协调，导致我方被迫停工、更改施工方案而错失2015年的经营旺季。根据合同法解释二第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告没有履行完善供水、供电、环保、消防等基本设施的义务，我方有权拒绝其相应的履行要求。三、商铺租金应经双方约定，不得单方更改。原告多次更改交付租金的条款，导致我方未能按时交付租金。《商铺租赁合同》第三条第3.3款约定“起租日，以甲方书面通知的交付日为准”，但我方并没有收到原告的任何书面交付通知。2016年4月26日，我方收到《关于酒吧街商铺租金收取及其他工作的通知》，该通知确认了“2015年租金按一个月计算和2016年度租金计算办法”，但该通知的盖章和银行账户与原合同中法人名称和银行账户不一致，我方未核实清楚不敢转账。2016年5月11日至7月11日，双方达成和解，约定2015年租金按一个月计算，可从签订合同预交的租金20000元抵扣，于7月25日前支付2016年1月至6月租金108345元。后我方于2016年7月11日通过网银向原告指定的账户支付80000元，余额28345元我方一直催促原告收取，但未见回复。故我方在缴清剩余租金28345元后不存在违约行为，过错方为原告。
经审理查明：2015年3月14日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《商铺租赁合同》。主要约定：甲方将位于阳江市海陵岛试验区海滨路的酒吧街1号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用；该商铺的计租面积为465平方米；乙方承诺该该商铺之用途仅作为经营餐饮酒吧，不可只做餐饮，不可做大排档；租赁期限为6个租赁年度，租赁起始日以交付日为准（装修免租期包含在租赁期限内）；预计交付日：2015年3月18日，具体交付时间由甲方通知为准，甲方应在交付10日前书面通知乙方并确认乙方收到通知，物业交接日期以甲方通知的日期为交付日。如租赁标的实际交付日迟于约定日的，则租期、装修免租期及起租日相应顺延；起租日：以甲方书面通知的交付日为准；装修免租期75天，自交付日开始起算，约定开业日为免租期满后的10日内；甲方收取的基本租金（不含物业管理费及其他费用）按照商铺的计租面积465平方米计算，自第4年起逐年递增10%，直至租赁期满，租金计价如下：第1年：每月每平方米租金38元；第2年：每月每平方米租金43元；第3年：每月每平方米租金50元；第4年：每月每平方米租金55元；第5年：每月每平方米租金60.50元；第6年：每月每平方米租金66.55元；乙方须在签署本合同之日起10日内向甲方预付首月租金，本合同约定的装修免租期届满后，每月25日或之前，乙方向甲方预付下个月的基本租金。第一年优惠期满后，乙方须于计租日起3日内向甲方预付当年或下一年半年租金，此后每半年预付一次。该合同租赁保证金为4万元。乙方须在合同签订后3日内向甲方交纳租赁保证金；乙方须支付给甲方的费用存入以下银行账户或甲方指定账户，付款所产生的相关费用由乙方承担。户名：阳江市和众投资管理有限公司；开户行：中国银行股份有限公司阳江东风三路支行；账号：67×××64。甲方违约责任：由于甲方原因商铺未能按照本合同约定之交付日交付超过30天的，乙方可以在前述期限届满后10个工作日内选择解除合同，否则视为乙方接受甲方逾期交付的情况并同意不予追究甲方逾期交付的责任。乙方违约责任：在租赁期限内，乙方逾期交付租金、综合管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的百分之三支付滞纳金；若乙方拖欠全部或部分费用超过7日，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求甲方立即交付，如乙方收到甲方发出书面通知后3日内仍未缴付，甲方有权实施暂停水、电等催缴措施，并限制使用项目设备、公共设施，或于酒吧街告示栏张贴欠款信息等催缴措施，直至乙方付清所有费用时止。水、电重新接驳供应设施的费用及甲方为追讨欠款所支付费用（包括律师费）均由乙方承担。甲方采取的上述措施不应为乙方拖欠租金及综合管理费的理由。
合同签订后，被告缴纳了保证金40000元、预交了租金20000元。2016年4月26日，原告向被告发出了《关于酒吧街商铺租金收取及其他工作的通知》，通知内容如下：一、经我司与贵商铺测量确认，贵商铺实际租用面积为467.03平方米；二、2015年租金实行优惠，按1个月租金计算，即收取商铺在签订合同时预交的那个月租金即可；三、2016年1月至4月租金按照合同执行，但可以给予优惠，办法如下：2016年4月31日前至少一次性缴纳2016年1、2月两个月租金即35494元，剩下3、4月份租金分摊到2016年5月份至12月份每个月缴纳4436元。四、至2016年5月1日，贵商铺租期已满一年，按合同规定须按第二年租金计算，租金每半年预交一次，故5月份前贵商铺须一次性缴纳2016年5、6、7、8、9、10月共6个月的租金共计120493元，11月份前缴纳2016年11月、12月、2017年1、2、3、4月共6个月的租金共120493元。一次性缴纳一年可享9折优惠。五、今后租金及相关费用汇款到如下账号：户名：阳江市和众旅游开发有限公司；开户行：中国工商银行阳江海陵支行；账号：20×××72；六、不按规定缴纳租金的，我司停止供水供电，并根据合同按贵商铺违约处理，同时根据相关法律法规，我司按程序收回该商铺；七、贵商铺必须在2016年5月份前办理完善相关经营证照，我司可协助办理。2016年7月11日，被告交付了2016年1月至6月的租金80000元。
以上事实有原告提供的原告营业执照、被告身份证、营业执照、商铺租赁合同、物业租赁合同、阳江市海陵岛经济开发试验区管理委员会工作会议纪要、《关于酒吧街商铺租金缴交及其他工作的通知》、通知送达回执、《律师函》被告提供的身份证、闸坡港湾1号装修设计合同、工程结算书、工程承包方工商执照、各商户联名信访办的文件、和众公司对酒吧街的招商规划广告、建设工程竣工验收消防备案办理凭证、责令限期改正违法行为通知书、楼梯公共区域的装修费分摊、律师函、起诉状、民事裁定、《关于酒吧街商铺租金收取及其他工作的通知》、8万元收据、自购发电机机组收据、电闸照片、发送撤诉书短信微信、提醒和众收取租金的短信微信、移动通讯记录以及本案的庭审笔录等为证。经综合分析，本院予以认定。
本院认为：原告阳江市和众投资管理有限公司与被告曾庆昌在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。被告主张双方签订的《商铺租赁合同》为无效合同，但没有提供证据予以证明，理据不足，本院不予支持。2016年4月26日，原告向被告发出了《关于酒吧街商铺租金收取及其他工作的通知》，对租金的收取办法给予了被告优惠，该通知合法有效，本院予以认定。按照该通知的内容，2015年的租金按一个月计算，为17747.14元（38元/㎡×467.03㎡）。2016年1至4月份的租金为（17747.14元/月×4月）=70988.56元。原告请求租金计至2016年8月份止，2016年5至8月份的租金为80329.16（43元/㎡×467.03㎡×4）。合同签订后，被告预交了租金20000元，2016年7月11日，被告交付了租金80000元。故计至2016年8月份止，被告尚欠原告租金为：（17747.14元+70988.56元+80329.16元）-（20000元+80000元）=69064.86元。原告请求被告支付计至2016年8月所欠的租金172025元，理据不足，本院不予支持。计至2016年8月，原告尚欠的租金应为69064.86元。关于原告请求被告支付逾期支付租金的违约金问题，根据《关于酒吧街商铺租金收取及其他工作的通知》的内容，2016年1、2月的租金35494元在2016年4月31日前缴纳，被告在2016年7月11日缴纳了租金80000元，故2016年1、2月租金的违约时间为71天。《商铺租赁合同》约定按日百分之三收取违约金过高，本院不予支持，本院酌定为按日万分之五收取违约金。故2016年1、2月逾期支付租金的违约金计算方法为：35494×71×0.0005=1260.04元。2016年3、4月份的租金分摊到2016年5至12月，每月4436元，2016年5、6、7、8月份的租金80329.16元，故2016年5月1日前应缴纳的租金共98073.16元（4426元×4+80329.16元）。故2016年3、4月和2016年5、6、7、8月逾期支付租金的违约金计算方法为：2016年5月1日至2016年7月11日，逾期支付租金70天，逾期支付租金金额98073.16元，违约金为3432.56元（98073.16元×0.0005×70天）；2016年7月11日至2016年8月31日，逾期支付租金51天，逾期支付租金金额53567.16元【98073.16元-（80000元-35494元）】，违约金为1366元（53567.16元×0.0005×51天）。违约金合计6058.6元（1260.04元+3432.56元+1366元）。原告请求被告支付因催收租金所支付的律师费20000元，但原告提供的“广东增值税发票”显示的律师费为15000元，故被告承担的律师费应为15000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十六、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、限被告曾庆昌在本判决生效之日起十五日内支付尚欠租金69064.86元（租金计至2016年8月份）给原告阳江市和众投资管理有限公司；
二、限被告曾庆昌在本判决生效之日起十五日内支付违约金6058.6元给原告阳江市和众投资管理有限公司；
三、限被告曾庆昌在本判决生效之日起十五日内支付律师费15000元给原告阳江市和众投资管理有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2337元，由原告阳江市和众投资管理有限公司负担1337元，被告曾庆昌负担1000元（本案受理费原告已预交，本院不作退还，待被告履行上述款项时径付给原告1000元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 敖国德
二〇一六年十一月十七日
书记员 谭开胜