江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1275号
上诉人（原审被告）江苏海尔斯老龄产业发展有限公司，住所地江苏省南京市玄武区龙蟠路153号某幢102室。
法定代表人马士军，该公司董事长。
委托代理人任文举，江苏普善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗云莉，女，1971年7月8日生，汉族，南京市某有限公司股东。
委托代理人潘登辉（系罗云莉的儿子），男，1993年4月25日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）潘登辉，男，1993年4月25日生，汉族，无业。
上诉人江苏海尔斯老龄产业发展有限公司（以下简称海尔斯公司）与被上诉人罗云莉、潘登辉合同纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2013年12月12日作出了（2013）玄锁民初字第486号民事判决，海尔斯公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海尔斯公司的委托代理人任文举，上诉人潘登辉并作为被上诉人罗云莉的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
罗云莉、潘登辉原审诉称，2009年罗云莉、潘登辉购买由海尔斯公司开发的南京市玄武区龙蟠路153号御湖国际公寓某幢703室房屋及704室房屋（以下简称御湖国际703室、御湖国际704室）。2011年海尔斯公司违反设计，在御湖国际公寓1幢裙楼修建违章建筑，影响罗云莉、潘登辉购买房屋的景观、通风、采光，使得该房屋失去景观房的功能。2012年1月18日，罗云莉、潘登辉与海尔斯公司签订了关于御湖国际703室房屋及704室房屋的赔偿协议，该协议约定按合同面积以每平方米2800元赔偿罗云莉、潘登辉损失，共计344792元，并约定逾期支付应按日千分之五承担违约金。海尔斯公司至今未履行赔偿协议，故请求判令海尔斯公司支付赔偿款344792元，并按日万分之五计算自2012年12月1日起至付清之日止的违约金。
海尔斯公司原审辩称，海尔斯公司与罗云莉、潘登辉签订的赔偿协议是在侵权事实并未出现的情况下签订的，系附生效要件的合同，只有在御湖国际703室、御湖国际704室房屋的景观、通风、采光受到实际性影响时，该赔偿协议方能生效。现今海尔斯公司并不存在对裙楼加层或增加层高的侵权行为，涉案房屋的现状及层高均符合相关部门批复，亦不存在影响御湖国际703室、御湖国际704室房屋景观、通风、采光的侵权事实，故罗云莉、潘登辉要求海尔斯公司承担侵权责任没有事实依据。同时，该赔偿协议也明确约定，如果改建拆除或恢复原状后，协议终止，由此可见该赔偿协议是以海尔斯公司构成实际侵权事实作为合同生效条件，而海尔斯公司未改建裙楼，侵权事实未实际发生，故合同未生效。综上，请求依法驳回罗云莉、潘登辉诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年12月11日，罗云莉、潘登辉与江苏明城房地产开发有限公司（以下简称明城公司）签订《南京市商品房预售合同》二份，罗云莉、潘登辉购买南京市玄武区龙蟠路153号御湖国际公寓B幢703室房屋（建筑面积60.95平方米）、B幢704室房屋（建筑面积61.87平方米）。2011年3月22日，罗云莉、潘登辉取得了上述预售商品房的房屋所有权，该房屋分别登记为南京市玄武区龙蟠路153号某幢703室房屋所有权（建筑面积登记为61.09平方米）、某幢704室房屋所有权（建筑面积登记为62.05平方米）。
2012年1月18日，御湖国际某幢703室、704室罗云莉、潘登辉（乙方）与明城公司（甲方）签订《赔偿协议书》，该协议书载明：“因甲方在位于南京市玄武区龙蟠路153号御湖国际1幢裙楼进行改建，该改建工程已经严重影响乙方景观和采光，就此事双方经多次协商达成以下赔偿协议：1、甲方同（意）一次性赔偿给乙方人民币每平方米贰仟捌佰元（2800元／㎡）、按合同面积计算。2、甲方在改建外墙装修完毕（脚手架拆除为准）后，乙方函告甲方付款，函告到达甲方起三个月内，甲方一次性付清上述约定款项。逾期不支付按每日千分之五计算违约金。3、乙方在协议签定（订）后，不再投诉；在得到赔偿后，将不再追究甲方相关责任。4、如果改建拆除并恢复原状后，协议将自动终止，不承担相关责任。……”
2012年9月2日，潘登辉及案外人梁卫民、孙友富共同出具了一份《关于御湖国际补偿协议的催告函》，主要内容为函告明城公司在收到函后三个月内一次性支付约定的补偿款。因明城公司未能按时付款，罗云莉、潘登辉遂以诉称理由于2013年6月4日诉至原审法院，要求明城公司承担赔偿责任。
另查明，2011年8月2日，明城公司变更登记为海尔斯公司。
本案主要争议焦点为《赔偿协议书》第四条的约定条件是否成就，即海尔斯公司是否应按协议约定承担赔偿责任？
罗云莉、潘登辉认为：1、海尔斯公司虽于2011年8月2日变更登记企业名称，但原明城公司的印章没有经过法定程序作废，明城公司与罗云莉、潘登辉签订的《赔偿协议书》合法有效，海尔斯公司应承担法律责任；2、明城公司在赔偿协议中明确侵权事实存在，而罗云莉、潘登辉提供了南京市城市建设部门依法核准的建筑图纸，并拍摄了照片，通过对比可以看出裙楼改建后，并没有恢复原状，海尔斯公司没有任何证据证明裙楼已经恢复原状，改建情况依然存在，故海尔斯公司应履行协议，向罗云莉、潘登辉支付赔偿款，并以实际投递时间往后延迟三个月为起算点计算违约金；因双方约定违约金按日千分之五计算超过法律规定，罗云莉、潘登辉现要求按日万分之五计算违约金。
罗云莉、潘登辉为证明自己的主张提供了以下证据：1、照片6张，证明海尔斯公司对楼层改建，明显加高加宽了裙楼，且改建未获得有关部门批准，属于违建，侵害了罗云莉、潘登辉权益；2、竣工图纸，证明海尔斯公司对裙楼进行改建，违反了规划批准；3、催告函及申通快递详情单（结账联），证明罗云莉、潘登辉将催告函邮寄给海尔斯公司。海尔斯公司对证据1真实性无异议，从照片上反映双方签订协议时裙楼存在外立面改造，不涉及高度的增加，照片恰恰证明海尔斯公司没有对罗云莉、潘登辉侵权；对证据2真实性、合法性无异议，但图纸不能反映海尔斯公司对裙楼进行加层；对证据3无法核实真实性，海尔斯公司也未实际收到该邮件。
海尔斯公司则认为：1、明城公司与罗云莉、潘登辉签订的赔偿协议时，明城公司已变更登记为海尔斯公司，明城公司无权签订赔偿协议。2、根据罗云莉、潘登辉提供的证据及案件事实，可以看出双方在侵权没有实际发生的情况下订立了赔偿协议，该协议签订的目的是针对罗云莉、潘登辉的采光、景观等受到了实际影响后而进行赔偿；3、罗云莉、潘登辉提供的图纸和规划图纸均与诉争房屋现状基本一致，没有改建加高的情形，约定的侵权事实并未出现，从这个角度看赔偿协议并未生效；4、协议第四条明确约定了协议终止条件为改建拆除并恢复原状，而罗云莉、潘登辉所称海尔斯公司违建事实没有得到有关部门的认定，故该协议约定的终止条件成就，协议未生效。因此海尔斯公司不同意赔偿罗云莉、潘登辉，也不同意支付违约金，同时罗云莉、潘登辉请求的违约金过高，应按日万分之二计算违约金。
海尔斯公司为证明自己的主张提供了南京市工商管理局变更登记书、营业执照、组织机构代码证，证明明城公司于2011年8月2日变更为海尔斯公司，之后以明城公司名义签订的合同均是无效的，必须得到海尔斯公司的认可方为有效。罗云莉、潘登辉对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为明城公司虽于2011年8月2日注销，但原公章并非当然作废，以明城公司名义对外签订的协议仍然有效。
原审法院认为，明城公司于2011年8月2日变更登记为海尔斯公司，因此明城公司签订的合同权利义务依法由海尔斯公司承担。《赔偿协议书》系罗云莉、潘登辉与明城公司就裙楼改建工程对罗云莉、潘登辉造成影响而签订的合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同有效。从《赔偿协议书》内容看，双方已经明确明城公司的改建工程严重影响了御湖国际703室、704室的景观和采光。双方同时在协议第四条约定了改建拆除并恢复原状后，协议自动终止，该条款系合同当事人对终止条件的约定，因此《赔偿协议书》为附终止条件的合同。在合同纠纷案件中，主张合同关系终止的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，海尔斯公司抗辩《赔偿协议书》第四条即终止条件已经成就，对此海尔斯公司应负举证责任，但海尔斯公司所举证据并不能证明改建已经拆除并恢复原状，故海尔斯公司应承担举证不能的法律后果。综上，对罗云莉、潘登辉要求海尔斯公司按《赔偿协议书》约定支付赔偿金的诉讼请求，予以支持。《南京市商品房预售合同》中约定御湖国际703室、御湖国际704室房屋建筑面积共计为122.82平方米，按每平方米2800元计算，赔偿金为343896元。
关于违约金承担问题。海尔斯公司抗辩未收到潘登辉及案外人孙友富、梁卫民邮寄的催告函，罗云莉、潘登辉提供的证据亦无法证明海尔斯实际收到函件，因此原审法院结合案件实际情况，确定海尔斯公司自罗云莉、潘登辉起诉之日起，即2013年6月4日起支付违约金。因罗云莉、潘登辉主张按日万分之五计算违约金，符合法律规定，对海尔斯公司抗辩认为罗云莉、潘登辉主张的违约金计算标准过高的意见，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：江苏海尔斯老龄产业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付罗云莉、潘登辉赔偿款343896元，并承担违约金（按日万之五计算自2013年6月4日起至判决确定的履行期限的最后一日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6785元，由罗云莉、潘登辉负担185元，由海尔斯公司负担6600元（此款罗云莉、潘登辉已预交，海尔斯公司在支付上述判决款项时加付给罗云莉、潘登辉）。
海尔斯公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，违反法律程序。一、原审对《赔偿协议书》的效力认定错误。上诉人海尔斯公司与被上诉人罗云莉、潘登辉签订的《赔偿协议书》是在工程尚未进行、侵权事实并未出现的情况下签订的，故此合同为附生效要件的合同，即在御湖景观房屋的景观、采光受到实际影响时，该协议方生效。现涉案房屋的现状和层高均符合相关部门的批复、房屋的景观、采光亦未受到影响，并不存在侵权的事实，因侵权事实未实际发生，故合同未生效。二、原审法院违反法定程序。根据民事诉讼法第六十八条规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。原审法院对于被上诉人提供的勘验笔录未经上诉人质证，违反法律规定。三、被上诉人起诉的事实不存在。实际上，本案所涉房屋根本不存在影响被上诉人景观和采光的有关问题，上诉人不需要承担相关赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人罗云莉、潘登辉原审辩称，上诉人海尔斯公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，明城公司与被上诉人罗云莉、潘登辉签订的《赔偿协议书》明确载明案涉的改建工程已经严重影响了被上诉人的景观和采光，并未将涉案房屋的景观、采光受到实际影响设定为生效条件，故该协议书签订之后即发生法律效力，当事人均应按约履行合同约定的义务。因明城公司已通过工商登记变更为海尔斯公司，海尔斯公司依法应当承继上述协议的权利和义务。现上诉人海尔斯公司上诉主张赔偿协议书系附生效条件的合同且并未生效，无事实和法律依据，本院不予采纳。被上诉人依据上述协议要求上诉人承担赔偿责任，具有事实依据。上诉人上诉主张侵权事实并不存在，但未提供证据证实，故对上诉人此项主张，本院不予采纳。原审勘验笔录未质证，但原审法院并未作为证据使用，故上诉人主张原审程序违法，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3985元，由上诉人海尔斯公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 沈萍儿
审判员 夏海南
二〇一四年五月十五日
书记员 朱亚芳