广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂市民四终字第517号上诉人（一审被告，反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。法定代表人高忠鹏，总经理。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）申益香。委托代理人陶政清，桂林市安泰法律事务所法律工作者。上诉人桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）因与被上诉人申益香商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2012）秀民初字第365号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和代理审判员杨曦参加的合议庭，于2014年11月25日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任法庭记录。上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的委托代理人谢继香，被上诉人申益香的委托代理人陶政清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年8月1日，申益香作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区第5幢1单元11、12层2号房房屋一套，房屋总金额为793725元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3．其他方式：银行按揭付款，买受人于2009年7月1日签合同时付首付款人民币贰拾肆万柒佰贰拾伍元整（￥：243725.-）含定金，剩余房款人民币伍拾伍万元整（￥：550000.-）于2009年8月10日前办妥银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5．该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3．雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4．在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5．签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖入按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／平方米、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／平方米计14963.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336．一元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500．一元（按政府有关部门规定收取，多退少补）等等。申益香于2009年7月1日支付了首付款人民币243725元。2009年8月11日，广源公司将经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》交付中国工商银行股份有限公司桂林市平山支行。2011年1月17日，申益香到广源公司领取了经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》，并支付给广源公司8万元。申益香于2011年4月1日通过银行按揭贷款支付房款人民币47万元。2011年5月28日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区5#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2011年6月21日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区5#楼已达到交房条件，定于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续。申益香于2013年1月16日到广源公司收房，但广源公司未交付房屋。申益香于2014年4月10日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2010年12月17日，桂林市公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，该凭证载明（节录）：桂林市广源房地产开发有限公司：你单位刘捷于2010年12月17日经网上备案受理系统进行了广源国际社区一期5#、6#、7#、8榉、9#、10#、11社、17#楼工程竣工验收消防备案。备案号：450000WYS100016044根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。2011年12月28日，桂林市环境保护局出具了关于广源国际社区建设项目一期5#土建工程竣工环境保护现场核查意见，该意见载明：广源国际社区建设项目一期5#土建工程按环评报告书批复意见落实相关环境保护措施，基本达到环境保护“三同时”要求。申益香与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。遂向该院提起判令：“1、广源公司支付申益香逾期交房违约金52341.75元；2、本案诉讼费由广源公司负担。”的诉讼请求。一审法院审理认为，申益香与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、广源公司是否应支付申益香逾期交房违约金；二、申益香是否应支付广源公司逾期收房违约金；三、申益香是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金；四、申益香是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。一、关于广源公司是否应支付申益香逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。'根据《商品房买卖合同》第六条：“买受人于2009年7月1日签合同时付首付款人民币贰拾肆万柒佰贰拾伍元整（￥：243725.-）含定金，剩余房款人民币伍拾伍万元整（￥：550000.-）于2009年8月10日前办妥银行按揭”以及第八条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的'的约定，申益香于2011年4月1日才将购房款付清，未能在约定的交房日期（即2010年3月31日）前付清房款，在申益香未付清房款的情况下，广源公司可顺延交付房屋，广源公司房屋交付日期应顺延至2011年4月1日申益香付清全部房款后，广源公司在该日后未交付房屋即属违约，依照合同约定应当承担相应违约责任。直至2011年6月21日，广源公司才通知广源·国际社区5#楼已达到交房条件，定于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续，故申益香要求广源公司支付至2011年6月21日逾期交房违约金符合法律规定，该院予以支持。申益香在自已购房款未付清的情况下，未扣除合同约定的未付清全部应付款项导致房屋顺延交付等广源公司先履行抗，仍要求广源公司按照房屋总价款支付约定交房日后的违约金，无合同依据也无法律依据，超出合理请求部分，不予支持。从申益香付清购房款之日后即2011年4月2日至2011年6月21日天数为81天，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金6429.17元（793725元×0.1‰／天×81天）。二、申益香是否应支付广源公司逾期收房违约金的问题。《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2011年5月28日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收申益香所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。广源公司于2011年6月21日登报通知申益香于2011年6月21日至2011年6月27日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而申益香未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故广源公司要求申益香支付逾期收房违约金，本院予以支持。广源公司发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2011年7月12日，从2011年7月13日至申益香到广源公司收房之日2013年1月16日天数为554天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向广源公司总房款万分之一的违约金43972.37元（793725元×0.1‰／天×554天）。申益香辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，该院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，申益香请求对逾期收房违约金予以减少，该院予以支持，该院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。三、申益香是否应支付广源公司逾期支付购房款违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目钧和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，申益香与广源公司双方在《商品房买卖合同》中约定第二笔房款是以银行按揭方式支付，在申益香办理按揭贷款的过程中，广源公司有收转材料、向银行提供担保等协助办理贷款义务，若广源公司未完成上述协助义务，申益香亦无法办妥银行按揭。至于银行未在《商品房买卖合同》约定的付款期限前批准按揭贷款的原因既包括银行认为申请人本身资信状况和提交的资料问题，还包括合同尚未备案和出卖方未向银行提供担保的因素以及贷款的金额、银行对贷款风险、申请人资信状况的评价等因素。虽然贷款行将47万元贷款转账支付给广源公司的时间（2011年4月1日）超过了申益香与广源公司签订的《商品房买卖合同》中约定办妥银行按揭的时间（2009年8月10日），但庭审中广源公司未能举证证明其已完成收转材料、向银行提供担保等协助办理贷款义务，亦未能举证证明系因申益香本身资信状况、贷款申请材料不合规才导致付款迟延，故申益香不应承担逾期办妥银行按揭的违约责任。申益香主张其行使不安抗辩权，并与广源公司协商后才延期付款，但未能提供证据证实，该院不予采信。四、申益香是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。申益香与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。申益香于2014年4月10日收房，按照双方的约定，申益香应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但申益香至今未支付此项费用，现广源公司要求申益香支付此项费用，符合法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）申益香逾期交房违约金6429.17元；二、原告（反诉被告）申益香支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；三、原告（反诉被告）申益香支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；四、驳回原告（反诉被告）申益香的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费1109元，因本案适用简易程序减半收取为555元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）申益香负担487元，被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担68元。反诉受理费1301元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）申益香负担54元，被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担1247元。上诉人桂林市广源房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定的逾期收房违约金比例相比逾期交房违约金比例并非过高；二、一审法院判决上诉人需支付被上诉人81天逾期交房违约金6429.17元，而被上诉人逾期554天收房，仅需支付上诉人违约金3000元，显然违反公平原则和诚实信用原则；三、违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，一审法院对逾期收房违约金不论违约天数，计算违约金高于3000元的统一按3000元计算，即逾期几十天与逾期几年的违约成本是一样的，显然违反了违约金具有赔偿性和惩罚性的本质，对合同违约人起不到制约作用，也显失公平；四、被上诉人应向上诉人支付逾期支付购房款违约金91449元。因此，请求二审法院判决：一、撤销一审判决第二、五项，改判第二项为被上诉人申益香支付上诉人逾期收房违约金43972.37元及逾期支付购房款违约金91449元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人申益香答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：被上诉人申益香是否应支付上诉人桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金43972.37元及逾期支付购房款违约金91449元并承担一、二审诉讼费。上诉人桂林市广源房地产开发有限公司对争议事实未提供新的证据。被上诉人申益香对争议事实也未提供新的证据。本院对当事人争议事实的分析和认定：本院经过审查一审卷宗材料和开庭询问双方当事人，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，申益香与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。一审法院根据双方履行《商品房买卖合同》过程中均有违约的情况和《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对被上诉人申益香逾期收房554天酌情判决其支付3000元违约金给上诉人广源公司，并无不当，上诉人广源公司请求判决被上诉人申益香向其支付逾期收房违约金43972.37元过高，理由不能成立，本院不予支持；虽然贷款行于2011年4月1日才将被上诉人申益香47万元的贷款转账支付给广源公司，超过了申益香与广源公司签订的《商品房买卖合同》中约定办妥银行按揭的时间2009年8月10日，但一审庭审和本院二审中广源公司均未能举证证明其已完成收转材料、向银行提供担保等协助办理贷款义务，亦未能举证证明系因申益香本身资信状况、贷款申请材料不合规才导致付款迟延，故申益香不应承担逾期办妥银行按揭的违约责任，因此，上诉人广源公司主张被上诉人申益香应向其支付逾期支付购房款违约金91449元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律作出的判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1504元，由上诉人桂林市广源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陆建华审 判 员  胡卫新代理审判员  杨 曦二〇一四年十二月十日书 记 员  申峰峰