山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第48号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冉亚春。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胜利油田长龙橡塑有限责任公司。住所地：东营市东营区北一路**号。
法定代表人：张凤文，董事长。
委托代理人：焦金声，胜利油田长龙橡塑有限责任公司法律顾问。
上诉人冉亚春因与被上诉人胜利油田长龙橡塑有限责任公司（以下简称长龙橡塑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2013）东民初字第1485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人冉亚春及被上诉人长龙橡塑公司的委托代理人焦金声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长龙橡塑公司向原审法院起诉称，2010年4月，原告所属长龙宾馆曾与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告所属长龙宾馆）将宾馆第一层建筑面积60平方米的附属房屋租赁给乙方（被告）经营快餐使用；租赁期限为壹年，自2010年4月15日至2011年4月16日止；房屋租金为每年26000元。合同签订生效后，原告所属长龙宾馆将房屋交付被告使用，被告向原告所属长龙宾馆交纳该年度房屋租金26000元。在被告承租的以上房屋租赁期限届满后，原告所属长龙宾馆要求与被告续签自2011年4月15日至2012年4月16日的年度房屋租赁合同时，被告称其已与原告所属长龙宾馆签订了自2010年4月15日至2013年4月16日的三年期房屋租赁合同，不需要再续签后两年度的房屋租赁合同。后经原告查实，当时原告所属长龙宾馆听信了被告关于工商登记机关要求其签订长期房屋租赁合同才获准其工商登记的谎言，因此又与被告重复签订了自2010年4月15日至2013年4月16日的三年期房屋租赁合同，该合同只签订一份，原告手中没有该三年期的房屋租赁合同，后经查询被告设立的雅香川菜园的工商登记资料，该三年期的房屋租赁合同并没有备案。自2011年4月15日至2012年4月16日的租赁期限内，被告已向原告所属长龙宾馆交纳房屋租金30000元。但在2012年4月15日至2013年4月16日租赁期限内，冲抵被告上一年度超付的房屋租金4000元，被告还应向原告所属长龙宾馆补交剩余房屋租金22000元。对被告拖欠的租金，原告多次催促，被告拒绝交纳。原告诉请判令被告立即向原告支付房屋租金22000元及逾期利息1350元，并承担案件诉讼费用。
冉亚春答辩及反诉称，本案涉及的房屋租赁合同租期为三年，租赁费共计78000元；被告租赁的60平方米附属房已于2011年5月扩建到111平方米。2011年3月，被告因租赁的附属房靠街太远，在征得原告同意后，被告在租赁房前空地自费搭建了51平方米的板房，原告将每年26000元的房租提高到30000元，包括26000元房租和4000元的地皮费；被告在自建房屋没有得到补偿的情况下，原告就私自将被告的租赁房60平方米和自建的51平方米共111平方米于2012年4月整体转租给凯莱大酒店。因转租的房屋中有被告自建房屋，被告要求补偿80000元，原告只答应补偿50000元，双方协商不成；2012年4月中旬，原告因装修整体大楼停掉被告租赁房的水、电，造成原告的快餐店因重新改建水路、电路及期间造成停业损失45000元，直到2012年12月，水、电才由凯莱大酒店接通。综上，2010年4月16日至2012年4月15日被告已将房屋租金按时支付给原告，因原告断水断电致使被告无法经营，且又将被告自建房未补偿的情况下私自转租给凯�大酒店。请求驳回原告的诉讼请求。被告以上述理由提起反诉，要求原告赔偿被告扩建房屋补偿费80000元及逾期利息；赔偿因原告断水断电造成的经济损失45000元，诉讼费用由原告承担。
长龙橡塑公司针对冉亚春的反诉辩称，关于被告主张的扩建房屋补偿费，被告的反诉与本诉不属于同一法律关系，不能合并审理；被告的反诉请求，无事实和合同依据，根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告在装修和扩建时，曾与原告进行过协商。当时原告同意被告装修，对承租房的装修物按合同约定处理。但原告不同意被告对承租房进行违章扩建，并声明不负责对扩建物的补偿，后来被告仍擅自扩建。双方的租赁合同到期，被告拖欠租金，违反诚实信用原则。现被告对其装修和扩建的该房屋，仍然行使占有、使用和收益的权利，不存在原告补偿其经济损失的问题。关于被告反�要求原告赔偿其断水断电造成的经济损失，因原、被告在租赁合同中没有原告为被告提供水、电、气的约定，故被告要求原告承担该项损失无合同依据；被告经营的酒店属用水、电大户，而被告承租的是宾馆单元房，其容量设计，根本不能满足被告用水、电需求，如果原告开办的酒店另设水、电线路，则必然投入大量资金。经双方充分协商，被告开办的酒店用水、用电，由被告自行解决。2012年4月至11月期间，西四路改造，被告对自用的水电分支线路改造，系道路施工和自身的需要。被告主张原告对其断水断电并赔偿损失，证据不足，不应支持。综上，应驳回被告的反诉请求。
原审法院查明，2010年4月16日，原告开办的长龙橡塑公司长龙宾馆与被告冉亚春签订房屋租赁合同，约定坐落于东营区西四路418号，第一层建筑面积60平方米附属房（该附属房未取得建设工程规划许可证），出租给被告用于快餐店经营，租赁期限自2010年4月16日至2013年4月15日止，租赁费共计78000元。合同生效日前被告一次交齐租金。长龙橡塑公司长龙宾馆在出租方处加盖印章，代理人韩月东签字，被告冉亚春签字捺印。合同签订后，被告支付第一年度房屋租金26000元。2011年3月6日，被告在涉案出租房屋的南面扩建板房，该扩建的板房未取得建设工程规划许可证。2011年6月28日，被告支付房屋租金30000元，原告所属长龙宾馆出具收据，载明收到冉亚春房费30000元，剩余房屋租金未付。
2012年5月23日，原告（甲方）与陈某某（乙方）签订租赁合同，约定陈某某承租原告所属长龙宾馆（土地使用权证号为“东国用2007第647号”）租赁期限自2012年6月1日起至2024年11月30日止。该租赁合同的附件二《房屋交接书》其他说明栏载明：甲、乙双方共同努力争取一楼外侧饭店租�对面干锅居饭店，以便于该饭店早日迁出，如经努力，该饭店至2012年9月10日前迁出，则租赁终止日期同上，原租金不变；如至2012年9月10日该饭店仍未迁出，双方同意楼外东侧一层平房交付日期延至2013年4月20日，租赁期限同样至2024年12月10日终止，甲方同意将乙方第一年度租金减免30000元。东营区凯莱大酒店陈某某出具的关于第一、二季度租金缴纳情况的说明中载明：因一楼外侧小饭店原因，同意一次性减免30000元，从首期租金中扣除。2013年4月15日，被告冉亚春与东营区凯莱大酒店签订房屋租赁合同，约定租赁房屋位于西四路636号，东营区凯莱大酒店楼外东侧一层平房约110平方米，租赁期限自2013年4月20日起至2014年4月19日止，年租金70000元。
2013年6月4日，长龙橡塑公司长龙宾馆被东营市工商行政管理局东营分局吊销营业执照，原长龙橡塑公司长龙宾馆的债权、债务�其开办单位原告长龙橡塑公司承继。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。原告开办的长龙宾馆与被告签订的房屋租赁合同因违反上述规定而无效，但原告请求被告按照合同约定的租金标准支付房屋租金22000元，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。关于原告主张的逾期付款利息，不违反法律规定，原审法院予以支持。
关于被告冉亚春反诉要求原告负担房屋扩建造价费，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。被告主张其扩建行为经原告同意并提交2011年6月28日原告收取房屋租赁费30000元的收据以证实其扩建经原告同意且原告收取地皮费4000元，原告不予认可，原审法院认为，因原、被告签订的三年期房屋租赁合同约定房屋租赁费的交付方式为一次性交清，被告在无其他证据相佐证的情况下仅以此主张其扩建行为经原告同意，证据不足，原审法院不予支持。关于被告反诉主张的因原告断水、断电给其造成损失，证据不足，原审法院不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告冉亚春于判决生效之日起十日内支付原告长龙橡塑公司房屋租赁费22000元及逾期利息1350元；二、驳回被告冉亚春的反诉请求。本诉案件受理费384元，由被告负担；反诉案件受理费1400元，由被告负担。
上诉人冉亚春不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定上诉人支付被上诉人剩余房屋租金22000元与事实、证据不符，被上诉人应退还上诉人已付租金6673元。二、上诉人自建房屋由被上诉人收回并转租，应当认定上诉人在承租的附属房上的扩建行为是经被上诉人同意的。三、原审对上诉人主张的因被上诉人断水、断电给其造成的经济损失，以证据不足予以驳回，有悖于合同约定和事实基础。四、上诉人在原审提交了被上诉人于2012年3月16日开具的8000元水、电收据（编号为0267499），被上诉人以未盖章否认其供水、电，上诉人申请二审法院调取收据存根。综上，请求撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人长龙橡塑公司辩称，原�认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。理由如下：一、自2011年4月16日至2013年4月15日两个年度的房屋租金应为52000元，上诉人已支付30000元，剩余22000元租金上诉人未向被上诉人支付。二、上诉人曾与被上诉人协商过承租房的装修和扩建问题，上诉人仅同意其装修，不同意其违章扩建，并声明否则由上诉人承担有关行政主管部门对违章扩建的处罚，并不负责扩建物的补偿，被上诉人出租给案外人陈某某开办凯莱大酒店的房屋也不包括上诉人自建的51平方米。三、上诉人主张被上诉人对其断水断电没有事实依据，原审以证据不足对其损失主张不予支持是正确的。
二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。
鉴于被上诉人长龙橡塑公司在原审提交陈某某出具的证明所证实的其承租被上诉人�东侧附属房的面积，与上诉人冉亚春原审提交的其与陈某某开办的凯莱大酒店签订的房屋租赁合同约定的房屋面积不一致，本院就其原因向陈某某作了调查。陈某某称证明系长龙橡塑公司打印好内容后让其签名摁的手印，其承租的主要是主楼，长龙橡塑公司与其签合同时说他们的建筑物都归其所用，其知道东侧有一个小饭店，但不知道面积是多少，也不知道有冉亚春搭建的部分，以为全是长龙橡塑公司的，长龙橡塑公司开始说把这都拆了，让其重新规划，因看冉亚春经营多年，没地方去挺可怜，就与冉亚春签订了租赁合同让冉亚春继续经营，租给冉亚春的房屋面积其也不清楚，是酒店的吴存焕与冉亚春丈量的，年租金7万元。
上诉人冉亚春对陈某某陈述的其与东营区凯莱大酒店签订合同的过程没有异议，称其当时告诉吴存焕靠里边的60平方米是长龙橡塑公司，外边的50平方米是其搭建。
被上诉人长龙橡塑公司对陈某某陈述的证明出具过程没有异议，称该证明只是说交了附属房60平方米，不包括其他，至于凯莱大酒店租给冉亚春110平方米被上诉人不清楚。
二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、上诉人已交付被上诉人的租金数额，原审认定上诉人继续支付被上诉人租金22000元是否正确；二、被上诉人应否赔偿上诉人主张的因断水、断电遭受的损失4.5万元；三、上诉人扩建房屋是否经被上诉人同意，被上诉人是否转租了上诉人扩建的房屋，应否对上诉人进行补偿。关于第一个焦点问题，上诉人与被上诉人对原审认定的双方之间的房屋租赁合同的效力均未提出异议，本院依法予以确认。房屋租赁合同虽被确认无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体�用法律若干问题的解释》第五条的规定，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。上诉人提供的其与被上诉人之间的房屋租赁合同约定租赁期限为三年，租金78000元，上诉人在一、二审庭审中均认可其交纳租金56000元，故上诉人仍应当按照合同约定的租金标准支付被上诉人房屋使用费22000元。关于第二个焦点问题，上诉人既未提供有效证据证明被上诉人对其实施了断水、断电行为，也未提供有效证据证明其主张的损失数额，原审法院驳回上诉人的该项反诉请求并无不当。关于第三个焦点问题，上诉人未提供有效证据证明其扩建行为经被上诉人同意，且上诉人一直占有使用其扩建部分，在租期届满后又与凯莱大酒店另行签订租赁合同继续使用，从未向被上诉人交付其扩建部分，上诉人也没有证据证明被上诉人从其扩建部分受益，原审对上诉人的�项反诉请求未予认定亦无不当。综上，上诉人冉亚春的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1784元，由上诉人冉亚春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 许晓芳
代理审判员 孙延斌
二〇一四年四月十六日
书 记 员 邢春艳