浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建寿商初字第284号
原告叶正芳。
原告付秀花。
两原告共同委托代理人（特别授权）叶宜生。
被告谭桂芳。
被告周秀琴。
被告周秀梅。
被告周秀娟。
被告周秀英。
被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英共同委托代理人（特别授权）卢新才。
原告叶正芳、付秀花与被告谭桂芳、周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，由代理审判员翁婷适用简易程序审理，因被告周秀娟、周秀英去向不明，于2014年10月23日裁定本案转入普通程序审理。本院依法适用普通程序并组成合议庭于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告叶正芳及两原告的委托代理人叶宜生，被告谭桂芳及被告谭桂芳、周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英的委托代理人卢新才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶正芳、付秀花诉称：两原告系夫妻，1973年共同在建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号建造土木结构房屋四间，1990年政府向原告方核发了（90）1102060号的土地使用权证。1998年8月2日，原告方与被告签订“售房协议书”，约定将坐落于建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号建造土木结构房屋四间以人民币5000元的价格转让给被告谭桂芳。协议签订后，被告谭桂芳按约交付了购房款，原告方也将房屋及土地使用权证交付被告谭桂芳。2008年11月26日，被告谭桂芳又将该房屋转让给被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英四姐妹，现该房屋由该四姐妹居住。然而，因原、被告双方文化程度不高，缺乏法律只是，不知非集体成员之间无法自由转让房屋，导致签订的“售房协议书”违反法律法规的强制性规定，且损害了原告方所在村集体的利益，实属无效。另被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英与原告亦属非同集体组织成员，故两被告之间签订的售房协议也无效。综上，为纠正错误，原告诉至法院要求判令：1、确认原告叶正芳与被告谭桂芳于1998年8月2日签订的售房协议书无效；2、确认被告谭桂芳与被告被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英于2008年11月26日签订的售房协议书无效；3、被告谭桂芳、周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英将位于建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号的房屋腾退给原告，原告将人民币5000元购房款返还给被告谭桂芳、周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英。
原告为证明其主张的事实，当庭向本院提交了以下证据材料：
证据1、土地登记结果查询证明复印件（加盖建德市寿昌国土资源所公章）一份，用于证明位于建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号的房屋在1990年确权发证给原告叶正芳，诉争房屋系原告所有的事实；
证据2、建德市寿昌镇大塘边村村民委员会出具的证明原件一份，用于证明原告叶正芳、付秀花在1961年10月按农村习俗举行婚礼，未办理结婚登记手续，系事实婚姻，该诉争房屋是两原告共同财产的事实；
证据3、原告付秀花户籍证明原件一份，用于证明原告二现仍是寿昌镇大塘边村村民的事实；
证据4、售房协议书原件一份，用于证明原告叶正芳在1998年8月2日将房屋转让给被告谭桂芳的事实；
证据5、售房协议书复印件一份，用于证明被告谭桂芳于2008年11月26日将房屋转卖给被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英的事实；
证据6、被告谭桂芳户籍证明原件一份，用于证明被告谭桂芳与原告叶正芳、付秀花并非同一村集体成员的事实；
证据7、户籍证明原件三份及常住人口基本信息打印件一份，用于证明被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英与原告并非同一村集体成员的事实。
被告谭桂芳辩称：1998年8月2日我以人民币5000元的价格向原告购买了位于建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号的房屋属实，购买该房屋后，我曾花费1500元对房屋进行了修葺。2008年11月26日，我以人民币4500元的价格将房屋转让给被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英亦属实。现在原告想要回房屋没有道理，原告之所以起诉要回房屋，是因为根据政府“下山脱贫”的政策，原告可通过拆除原宅基地上的房屋而享受村里安排在大塘边村公路旁的新的宅基地，且有60000元的补偿。且1998年至今收入及物价水平已发生巨大变化。原告叶正芳现属非农业户口，原告付秀花虽系农村户口，但土地证上并未将其姓名载入。故我认为我与原告签订的售房协议及2008年我与被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英签订的售房协议均有效。
被告谭桂芳未向本院提交证据材料。
被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英辩称：一、原告与被告谭桂芳签订售房协议的时间为1998年8月2日，在1999年之前我国并无法律禁止买卖农村的房屋，本案两原告均是完全民事行为能力人，对于将本案所涉房屋出售给被告谭桂芳系出于真实意思表示。二、2008年被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英考虑到父母居住在非常不便的高山上，且原先的房屋已倒塌，系出于孝心向被告谭桂芳购买了本案所涉房屋，且购房至今已花费近十万元对房屋进行了维修。三、自1998年原告将房屋出售后至今均未出现纠纷，现在由于大塘边村和经济合作社改造的政策，原告是看到原房屋有利可图，故违背诚实信用原告，破坏了交易次序，而提起本诉。四、被告谭桂芳向原告购买的仅系房屋，而非土地，当时购买该房屋也已经村里同意，也已向村里交纳了相应的土地使用费。综上，原告与被告谭桂芳以及被告谭桂芳与被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英签订的房屋买卖协议均合法有效，并未违背相应的法律法规的强制性规定，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英为证明其主张，当庭向本院提交了以下证据材料：
证据1、建德市农村合作经济组织统一收款收据复印件（与原件核对无异）一份，用于证明被告谭桂芳在1998年经寿昌镇大塘边村村民委员会同意与原告签订售房协议后购得该房屋，并由大塘边村村民委员会向被告谭桂芳收取房屋转让使用费人民币400元的事实；
证据2、建德市寿昌镇南浦村村委会证明原件、照片六张、申请书原件两份及关于要求享受下山移民补助请示一组，村委会出具的证明用于证明被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英父母的房屋在2009年房屋倒塌，2008年向被告谭桂芳购买本案所涉房屋；照片用于证明被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英父母亲原先居住的房屋已倒塌的事实；申请书及请示用于证明被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英父母亲原先居住在寿昌镇桐源口村的深山坞里，由于交通不便，自2007起便要求政府在山下安排宅基地未果，故向被告谭桂芳购买本案所诉房屋的事实。
对原告提供的上述证据，被告谭桂芳经质证后对证据1、2、3、4、5、6、7均无异议，但认为房屋不再属于两原告的夫妻共同财产；被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英经质证后对证据1的真实性无异议，但认为该房屋在1998年8月2日前属于原告，现房屋应属于被告，对证据2、3、4、5、6、7均无异议，本院经审查后认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定。
对被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英提供的证据1，原告经质证后对其关联性有异议，认为收款收据产生的时间早于原告与被告谭桂芳签订售房协议时间，故与本案无关。对证据2，原告经质证后对其关联性有异议，认为被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英的父母原本的住处、房屋是否倒塌以及是否向政府部门申请过特别安置均与本案无关。被告谭桂芳经质证后对证据1、2均无异议。本院经审查后认为，被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英提供的证据1收款收据出具的时间为1995年1月8日，而原告与被告谭桂芳签订售房协议的时间为1998年8月2日，故该份证据与本案缺乏关联性，不予认定。对证据2，因本案诉争的是原告与被告谭桂芳、被告谭桂芳与被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英签订的售房协议的效力问题，虽证据2能够证明被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英父母原居住房屋偏远并曾向政府部门申请特别安置，但与本案缺乏关联性，故不予认定。
根据本院认定的有效证据及到庭当事人庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
原告叶正芳、付秀花是夫妻关系，于1973年在建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号建造土木结构房屋四间，土地使用权证号为“建集建（1990）第1102060号”，土地性质为集体土地。1998年8月2日，原告叶正芳与被告谭桂芳签订“售房协议书”一份，由原告将坐落于建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号的四间平房包括室内装饰以人民币5000元的价格出售给被告，协议签订后，被告谭桂芳按照协议交付了购房款，原告依约将房屋交付给被告谭桂芳使用。2008年11月26日，被告谭桂芳与被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英签订“售房协议书”一份，由被告谭桂芳将上述房屋以人民币4500元的价格出售给被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英。协议签订后，双方均已依约履行了各自的义务。另查明，原告叶正芳为非农业户口，原告付秀花为大塘边村村民，被告谭桂芳、周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英均非大塘边村村民。2014年8月28日，原告叶正芳、付秀花诉至本院要求判决确认两份售房协议无效并要求被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英腾退房屋。本案在审理过程中，本院曾主持原、被告调解，因双方各持已见，未能达成协议。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号房产系原告叶正芳、付秀花在婚姻关系存续期间共同建造，属两原告的夫妻共同财产。被告谭桂芳与原告付秀花非同一集体经济组织成员，根据国家政策，被告谭桂芳不得购买其它集体经济组织的集体土地上的房屋，故原告叶正芳与被告谭桂芳于1998年8月2日签订售房协议书无效。另，非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。本案中，被告谭桂芳并未因与原告签订售房协议而取得房屋所有权，根据现有法规政策也无法实现案涉房产所有权的变更登记，其与被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英之间就案涉房屋的买卖关系应予以废除，且被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英非寿昌镇大塘边村村民，故被告谭桂芳与被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英于2008年11月26日签订的售房协议亦属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，被告谭桂芳应当返还案涉房屋，原告亦应返还因售房合同取得的售房款。现因案涉房屋由被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英的家人使用，故原告的要求被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告谭桂芳、周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英因合同被确认无效而导致的损失，可通过协商或其它方式另行处理。被告谭桂芳、周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英称案涉两份售房协议有效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条之规定，判决如下：
一、原告叶正芳与被告谭桂芳于1998年8月2日签订的《售房协议书》无效；
二、被告谭桂芳与被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英于2008年11月26日签订的《售房协议书》无效；
三、原告叶正芳、付秀花于本判决生效后十日内返还被告谭桂芳售房款人民币5000元。
四、被告周秀琴、周秀梅、周秀娟、周秀英于本判决生效后三个月内腾空座落于建德市寿昌镇大塘边村东山脚68号的房屋，并将该房屋交付给原告叶正芳、付秀花。
本案案件受理费人民币80元，公告费人民币300元，由被告谭桂芳负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 翁 婷
人民陪审员 商月芬
人民陪审员 包向玲
二〇一五年二月十二日
书 记 员 马文超