深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第350号原告黄迎晓。委托代理人赵琼，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告深圳市大永盛房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区布心金稻田路阳光明居售楼处内侧。法定代表人曾文寮，该公司董事长。委托代理人杨德炎，系该公司经理。被告李文坤。上列原告诉两被告所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法追加李文坤为本案被告参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵琼、被告深圳市大永盛房地产开发有限公司（以下简称大永盛公司）委托代理人杨德炎到庭参加了诉讼，被告李文坤经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称，2007年12月21日，原告与被告大永盛公司签订购房协议，协议约定原告购买被告大永盛公司开发的位于深圳市罗湖区布心金稻田路阳光明居戊栋B座703房，总房价745200元，协议签订当日，原告支付了首期款377500元，办理了入住手续，随后付清余款367700元，至今原告与家人一直居住在该房屋内。在购房协议签订之后，被告大永盛公司迟迟没有与原告签订正式的《房屋买卖合同》，以致无法为原告办理涉案房产的《房地产证》，在原告一再要求下，被告大永盛公司于2008年3月10日回复，称涉案房产在出售给原告前，在国土部门存在一个预售登记权利人（即本案被告李文坤），只有解除原预售权利登记手续，才能与原告签订正式的《房地产买卖合同》和办理《房地产证》，由于被告大永盛公司一直未联系上被告李文坤（原预登记权利人），被告大永盛公司正尽力联系被告李文坤，在联系到被告李文坤会尽快前往国土部门办理解除预售登记手续。随后，被告大永盛公司联系到被告李文坤，被告李文坤同意配合被告大永盛公司解除原预售权利登记，配合原告办理涉案房产的房地产证。因此，2010年1月19日，被告李文坤办理了公证委托，委托受托人以其名义全权办理涉案房产在国土部门的相关手续，当原告与被告大永盛公司、李文坤及贷款银行协商办理解除涉案房产抵押登记时，发现涉案房产因被告大永盛公司的其他债务纠纷原因被深圳市中级人民法院查封。因此，涉案房产解除原预售权利登记手续等事宜暂停，原告作为涉案房产的实际购买人向深圳市中级人民法院提出了案外人异议，深圳市中级人民法院经审理查明涉案房产虽登记在被告李文坤名下，但实属被告大永盛公司所有，被告大永盛公司将涉案房产出售给原告，原告支付了购房款并实际入住、使用，虽没有办理房地产证，但并非原告的过错。因此，深圳市中级人民法院依法作出中止执行的裁定（裁定书案号：（2011）深中法执异字第137号），该执行裁定书已生效，深圳市中级人民法院解除了涉案房产查封。当原告再次要求被告大永盛公司继续履行购房协议的约定时，被告李文坤失去了联系，至今联系不上，以致被告大永盛公司无法解除涉案房产的原预售权利登记，也无法与原告签订正式的《房地产买卖合同》，无法为原告办理《房地产证》。根据上述事实，原告认为原告与大永盛公司签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告大永盛公司收取了原告的全部购房款，并将涉案房产交付原告使用。原告使用房产至今，但因两被告的原因一直未解除涉案房产的原预售权利登记，也一直未能取得房地产证，而没有取得房地产证是由于被告的原因造成的，原告没有过错。原告作为涉案房产的实际购买人和占有使用人，两被告有义务协助原告解除涉案房产的原预售权利登记、将房产过户至原告名下。因此，为了维护原告的合法权益，请求判令：1、原告与被告大永盛公司签订的深圳市罗湖区布心金稻田路阳光明居戊栋B座703房产购房协议合法有效；2、深圳市罗湖区布心金稻田路阳光明居戊栋B座703房归原告所有；3、解除深圳市罗湖区布心金稻田路阳光明居戊栋B座703房原预售权利登记；4、两被告协助原告将深圳市罗湖区布心金稻田路阳光明居戊栋B座703房登记至原告名下；5、本案诉讼费由两被告承担。被告大永盛公司答辩称，1、我方出售涉案房产属于是合理合法的。位于深圳市罗湖区布心金稻田路阳光明居戊栋B座703房，2004年6月21日被告李文坤向我方认购，并进行了买卖（预售）合同权利登记，随后被告李文坤未履行合同约定，并同意解除合同和撤销预售登记。2007年12月21日，我方就房产出售事宜与原告签订购房协议，在收取原告的购房款后，我方将涉案房产交付原告使用至今。2、原告未取得房产证过错在被告李文坤。我方将涉案房产卖给原告后，直到2010年1月19日寻找到被告李文坤办理了公证委托，委托受托人以其名义全权在国土部门办理解除涉案房产预售登记手续。当我方与原告以及被告李文坤受托人及贷款银行共同协商办理解除涉案房产抵押登记时，发现涉案房产因其他债务纠纷原因被深圳市中级人民法院查封，无法办理解除涉案房产原预售合同权利登记等手续。后来，原告对深圳市中级人民法院查封提出案外人异议，并最终获得解封，但因被告李文坤公证委托书已超期失效，与李文坤又失去了联系，以致无法解除涉案房产预售登记。因此，我方认为，因被告李文坤有协助我方解除原预售权利登记，将涉案房产过户至原告名下义务，被告李文坤既已不存在房产购买事实，又不解除原预购权利登记，侵害了涉案房产实际买受人之原告权利。因我方未与原告签订正式的《房地产买卖合同》和未办理《房地产证》并不是我方的过错，其过错责任完全是在被告李文坤，故我方不应承担原告诉讼费用的连带责任。3、涉案房产所有权应归属于原告。涉案房产在国土部门只有2004年预购权利（预购合同）的登记，至今没有产权转让及产权权利人的登记。因被告李文坤未实际购买涉案房产，又未解除预购权利登记，妨碍了实际购买人的原告取得房地产证，以致涉案房产在国土部门产权登记上一直为空。由于被告李文坤不存在有购买事实，并同意解除原预买合同及其登记，我方才将涉案房产出售交付给原告，多年以来被告李文坤未向谁主张过预购权利，已不应享有涉案房产任何权利。因被告李文坤的原因使原告未能取得房地产证，并不等于原告不应享有房产的所有权。因被告李文坤与我方有协助原告办理房产过户即办理房地产证的义务，对于原告的诉讼请求第一项至第四项，无权提出异议。被告李文坤未提交答辩意见，并放弃举证及质证。本院经审理查明：（一）2007年12月21日，被告大永盛公司（甲方）与原告黄迎晓（乙方）签订了一份《购房协议》，约定乙方同意购买阳光明居戊栋B座703房，建筑面积为74.52平方米，单价人民币10000元，总房价人民币745200元，其中首期款为人民币377500元，尾款人民币367700元；乙方熟知该房产的实际情况且愿意购买，（该房号）已经抵押，并且已经协议公证解除原房地产买卖合同，如有未告知事项或存在其它问题而导致该房产不能出售，甲方承担全部责任；付清首期款后，甲方即同意乙方入住，但乙方须办理入住的相关手续；乙方在签订本协议3个月内，甲方为乙方签订正式的《房地产买卖合同》，同时乙方向甲方支付该房产的尾款。（二）《购房协议》签署当日，原告向被告大永盛公司支付首期款人民币377500元，被告大永盛公司开具收款收据，注明“首期款（注：抵设计费）”。被告大永盛公司同时向阳光明居管理处出具《阳光明居入住证明》，表示原告认购的涉案房产，已缴清入住应交款，具备入住资格。原告对涉案房产办理了入住验房手续，缴纳了管理费、水电押金等费用。2008年2月28日，原告向被告大永盛公司交清了余款人民币367700元，被告大永盛公司开具收款收据。2011年7月5日，深圳市聚祥和物业管理有限公司阳光明居管理处出具《证明》，证明黄迎晓于2007年12月份购买罗湖区金稻田路1048号阳光明居荟明轩（戊栋）B座703房居住并已办理了入住手续，并与家人从购买之日起一直在此居住，罗湖区东晓街道办事处东晓社区工作站在该份证明上盖章确认“情况属实”。（三）因涉案房产被深圳市中级人民法院预查封，本案原告黄迎晓提出执行异议，主张其为涉案房产的所有人。深圳市中级人民法院经审查，作出了（2011）深中法执异字第137号执行裁定书，查明的内容还有：2008年4月2日，李文坤向深圳市中级人民法院出具《证明》，称涉案房产系大永盛公司以李文坤名义向银行办理按揭贷款的房产，其所有权归大永盛公司所有，李文坤同意深圳市中级人民法院将该房产拍卖，以归还大永盛公司所欠泛华公司深圳分公司之工程款；2008年5月22日，深圳市中级人民法院作出（2008）深中法执字第317-3民事裁定书，表明在执行过程中，经申请执行人申请，深圳市中级人民法院于2008年4月28日向案外人李文坤进行调查，案外人李文坤表示位于罗湖区布心金稻田路阳光明居戊栋B703房产虽然登记在他名下，但房产实际上属于被执行人大永盛公司所有，且对法院处分上述房产无异议，故裁定查封登记在案外人李文坤名下的实际上属于被执行人大永盛公司所有的罗湖区布心金稻田路布心阳光明居戊栋B703房产。上述裁定书认为，在执行过程中李文坤书面确认大永盛公司对涉案房产享有所有权，在该房产被查封前，大永盛公司将其实际所有的涉案房产售于黄迎晓，黄迎晓支付了全部购房款，并实际入住使用，因涉案房产登记在案外人李文坤名下，无法办理过户登记手续，并非黄迎晓的过错，遂裁定中止对涉案房产的执行。该裁定书已经生效，并且已经解除了对涉案房产的查封。（四）因涉案房产抵押给了深圳农村商业银行，深圳农村商业银行诉至本院，本院经审理作出了（2008）深罗法民三初字第2137号民事判决书。在执行过程中因被执行人履行了上述判决书所确定的义务，本院解除了对涉案房产的预查封，涉案房产的抵押也于2012年7月9日注销。以上事实，有《购房协议》、收款收据、《阳光明居入住证明》、管理处证明、（2011）深中法执异字第137号执行裁定书查明及认定的事实、结案通知书、房地产权抵押登记查询表（注销抵押）、深圳市房地产权登记中心房地产查封备案表（解封）以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告和被告大永盛公司签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告大永盛公司支付了全部的购房款，被告大永盛公司亦向原告交付了房产，原告入住至今。但被告大永盛公司一直未能协助原告办理涉案房产的房地产证的原因为涉案房产备案登记在被告李文坤名下。从被告李文坤在深圳市中级人民法院审查执行异议出具的证明以及陈述的意见，可以看出被告李文坤和被告大永盛公司实际上已经解除了双方的房产买卖关系，被告李文坤亦认可涉案房产属于被告大永盛公司所有。原告作为购房者，支付了相应的对价，并使用涉案房产至今，原告按照合同约定履行了原告应承担的各项合同义务，因此原告请求确认涉案房产归其所有，理由成立，本院予以支持。原告没有取得房产证是由于两被告的原因造成的，因此两被告有义务协助原告将涉案房产转移登记至原告名下。涉案房产在房地产权登记机关的原预售权利登记在被告李文坤名下，被告李文坤及被告大永盛公司应当协助办理撤销在房产产权登记部门的预售备案登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、确认位于深圳市罗湖区金稻田路布心阳光明居戊栋B座703号房产属于原告黄迎晓所有。二、被告深圳市大永盛房地产开发有限公司、被告李文坤应于本判决生效之日起十五日内办理撤销涉案房产预售备案在被告李文坤名下的登记，并协助原告黄迎晓办理涉案房产的转移登记手续。本案受理费人民币11250元，由被告深圳市大永盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王志刚人民陪审员  许小莉人民陪审员  谌小英二〇一二年八月二十一日李文萍书 记 员     李晓婷