北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10974号
上诉人（原审被告）何敬然，男，1954年6月4日出生。
委托代理人何乙（何敬然之子），男，1986年1月3日出生。
委托代理人张书凤（何敬然之妻），女，1953年9月2日出生。
被上诉人（原审原告）北京市顺义区杨镇农业服务中心，住所地北京市顺义区杨镇府前街*号。
法定代表人董怀宇，经理。
委托代理人陈占林，男，1956年11月12日出生，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。
上诉人何敬然因排除妨害纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第00474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人何敬然的委托代理人何乙、张书凤，被上诉人北京市顺义区杨镇农业服务中心（以下简称农业服务中心）的委托代理人陈占林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业服务中心在原审法院诉称：2012年1月1日被告与原告签订《场地房屋租赁合同》，合同规定租期为2012年1月1日至2012年12月31日止，一年一签。租赁款为每年4万元，2012年度租赁款被告已经交纳。2013年初原告几次通知被告此场地及房屋不再租赁，政府有其他之用，也不与被告签订2013年租赁合同，但被告称自己投资政府应当给一定的经济补偿。2013年8月26日，原告用书面的形式通知被告要求被告在2013年10月1日前将属于自己的财物自行移走，恢复场地地容地貌。原告书面通知后，被告对原告之要求置之不理，至今仍占用属于原告场地。为维护原告之合法权益，故起诉要求被告腾退位于北京市顺义区杨镇地区小店村村委会南200米处原小店乡办猪场西院院落及房屋；被告返还原告双方于2012年1月1日签订的财产登记表中的物品；被告于判决生效后15日内自行将其所有的动产从涉诉场地内移走；被告自2013年1月1日开始至实际腾退涉诉房屋时止按照每月3333.33元赔偿原告损失；本案诉讼费由被告负担。
何敬然在原审法院辩称：被告自2000年开始到2012年一直承租涉诉场地用于奶牛养殖。签订合同当时也是为了响应国家政策，现在双方之间的合同确实已经到期，但是在被告使用场地过程中，投入了大量的机器设备，所以不同意腾退场地，要求继续养殖。
原审法院经审理查明：双方认可原告自1999年12月10日开始租赁涉诉场地用于养牛使用。2012年1月1日，双方就涉诉场地的租赁问题签订最后一份《场地房屋租赁合同》，合同甲方（发包方）为北京市顺义区杨镇畜牧养殖服务中心，乙方（承包方）为何敬然。合同内容为：“在平等互利的基础上，本着诚实信用，友好协商的原则，甲方将本单位所属猪场（原小店乡办猪场）西院的院落和房屋租赁给乙方用于饲养奶牛之用，经双方协商一致签订本合同，条款如下：一、甲方租赁给乙方的院落及房屋：东西长130米，南北长98米，共19亩。内有四栋双侧猪舍59间，1817平方米；路东两栋单侧猪舍34间，480平方米；生活用房39间；其他财产见附表。日常修理及看护费用由乙方负责。二、租赁期限：自2012年1月1日起至2012年12月31日止，共1年。三、租赁费及交付方式：年租赁费：肆万元。签字之日交清年租赁费。逾期一个月，乙方向甲方交纳所欠款额10%的违约金，如半年后再不能交租赁费，甲方有权单方解除合同，并收回场房和场地，其损失由乙方自负。四、甲方出租的场地内有机井一眼，50千伏安变压器一台，有乙方一半的使用权（另一半使用权归东院的猪场）。其使用的电费、变压器维修费、水费由乙方负责向收款部门交纳（乙方和东院猪场各自依表计价）。如乙方不按期交纳水电费所造成的损失由乙方负责赔偿。因与东院猪场共同使用机井及变压器，如有损坏，其修理费用由乙方和东院猪场双方各自出资50%。若机井报废，由甲方负责。五、合同期内：甲乙双方都不得私自转让第三者经营。场房前道路和排污道乙方有使用权。如有纠纷由甲方负责协调。乙方必须遵守国家的法律、法规，合法经营，对经营期间的安全、消防、绿化、防疫卫生、环保等事宜负责。乙方有权根据需要，在主体不动的情况下，对原厂房进行改造，但需经甲方同意。六、合同期满时，乙方投入建造的不动产资产，全部无偿归甲方所有。如甲方继续租赁，在同等条件下，乙方有优先权承租。七、违约责任：违约方将向对方支付违约金伍万元。八、由于不可抗力的原因及政策变更致使本合同不能履行，不视为任何一方违约，双方另行协商解决。协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼……。”双方附合同财产登记表显示在双方签订合同之时，属于甲方的财产包括：大办公桌1个、桌子6个、双屉桌2个、书柜2个、折叠椅1把、落地扇2个、单人床3个、床板3个、床头3个、冷库1座、破冰箱2个、碗橱1个、花架2个、电焊机1台、双轮车1辆、手推车6个、吹风机5个、塑料盆50个、破嗙1个、小柜1个、炉子9个、暖气1套、暖气片大21片、小1片。原告向法院出具2013年12月10日证明一份，证明中加盖北京市顺义区杨镇人民政府及原告公章，内容为：“北京市顺义区杨镇畜牧养殖服务中心2012年1月1日与杨镇地区一街村村民何敬然签订的场地房屋租赁合同，因顺义区全区机构改革，杨镇镇政府将杨镇畜牧养殖服务中心部门取消，合并到杨镇农业服务中心。原杨镇畜牧养殖服务中心的债权债务转并到北京市顺义区杨镇农业服务中心，特此证明”。
庭审中，双方认可就2012年度租金被告已经给付完毕。涉诉租赁场地内房屋为原告所建属实，现涉诉场地仍然由被告实际使用至今。原告主张自2013年3月口头通知原告腾退场地，2013年8月26日，原告向被告发出书面通知，内容为：“何敬然同志：你好。你与北京市顺义区杨镇农业服务中心签订的院落和房屋承租合同（用于饲养奶牛）于2012年12月31日到期，合同已经终止。经镇里决定，不再继续往外租赁，由本中心自主经营。但是已经过了近8个月的时间，奶牛场却未腾退交还给我方。按着上一年承租合同条款，我单位再给你一个月时间，请你在10月1日前清理走属于你的个人财物，恢复原场地地容地貌，否则视同放弃，特此通知”。被告否认曾于2013年3月接到原告要求其腾退的口头通知，表示在2013年3月，原告确曾找到被告，但是不是要求被告腾退，而是要求涨租金。被告当庭认可曾于2013年8月26日接到原告的书面通知。原告对于其于2013年3月口头通知要求被告腾退之主张没有提供证据予以证明。
经本院现场勘验，位于涉诉租赁院落内靠东侧南数第一排房屋内被告主张坑道、地面、隔断墙系其所作；靠东侧南数第二排房屋内被告主张井槽、地面、夹杠系其所作，在此房屋内另有被告主张其购置的挤奶机、制冷罐、奶槽、水槽、粉料机；靠东侧南数第一、二排房屋之间另有被告所作围栏；靠东侧南数第三排房屋内的地面、牛槽、夹杠被告主张均为其所作；被告主张靠东侧南数第二、三排房屋之间的围栏为其所作。院落内西侧南数第一排房屋西山墙南侧院墙为2014年新建；被告主张机井房内的机井设备系其重新更换；西侧南数第一排房屋西山墙北侧院墙为2014年新建。被告主张位于院落靠西侧南数第一排房屋以北的围栏、两个青储池均系其所作。被告主张东院墙系其新建，北院墙系其重新翻建，在涉诉院落内最北侧有房屋20间，被告主张此20间房屋内墙壁粉刷、吊顶均系其所作。
原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、场地房屋租赁合同、证明、通知、勘验笔录、现场照片及庭审笔录等。
原审法院认为：原告与被告于2012年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，本院应当予以确认。现双方租赁合同已经到期，虽然被告一方向法院明确表示希望继续承租涉诉场地房屋继续用于养殖使用，但原告明确表示不同意继续将涉诉场地租赁给被告使用，双方就继续租赁合同不能形成合意，也就不再具有由被告继续承租涉诉场地的基础，因此原告要求被告腾退租赁场地及房屋，返还双方共同确定的属于原告所有的物品的诉讼请求有事实以及法律依据，本院应当予以支持。
就原告所主张被告自2013年1月1日开始至实际腾退涉诉房屋时止按照每月3333.33元赔偿原告损失之诉请本院不能全部予以支持，理由如下：
首先，虽然双方之合同约定终止期限为2012年12月31日，但双方认可原告自1999年12月10日开始即在租赁使用涉诉场地用于养殖至今。在被告使用涉诉场地过程中，双方不止一次签订场地租赁协议，因此，在2012年12月31日之时，不能推定双方之合同当然无法继续履行。
其次，原告主张于2013年3月曾口头通知被告终止合同，腾退涉诉场地，但对此被告并不认可，原告对此亦没有证据向法院提交。
再次，从双方均认可的原告于2013年8月26日向被告发送的通知内容可见，原告曾表示要求被告于2013年10月1日之前清理属于被告个人财物，恢复原场地地容地貌。
综合上述理由，本院酌情确定，自2013年10月1日开始计算被告占用涉诉场地的使用费用至其实际腾退场地之日为止，参考双方合同约定及现实情况，本院酌情确定使用费标准按照每日100元计算为宜。
应当在判决中予以强调的问题是本案就双方当事人所签订之合同是否存在原告利用优势地位排除被告权利以致使合同显失公平的问题。本院经审理认为，就本案而言，双方所签订合同不存在显失公平问题，本院应当充分尊重双方当事人之意思自治。理由如下：
首先，双方认可被告从1999年12月开始实际租赁使用涉诉场地至今，且租赁涉诉场地一直用于养殖使用。综合养殖业的实际情况，被告已经度过了需要单纯投入的产业时期，步入正常经营的正轨。
其次，双方并非第一次签订以一年为期的租赁合同，作为完全民事行为能力人且具有租赁经营经验的个体，被告应当完全能够预见到签订此类租赁合同对其所产生的影响，同样也完全能够预见到签订此类合同应当承担的责任。
再次，从法律的立法精神的角度看，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同自愿原则表现为合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，双方当事人在订立合同时处于意志自由状态，合同也不存在无效的情况，合同条款亦非格式条款，不需要提请一方当事人特别注意；按照合同严守的原则，法律优先考虑在最大限度范围内维持原有的合同关系，法院在审理民事案件时，避免擅自改变当事人在民事活动中的约定，充分尊重当事人的意思自治，鼓励当事人诚实、守信、履行承诺，发挥司法裁判的引导作用。
综上所述，2015年6月17日，原审法院判决：一、被告何敬然于判决生效之日起十五日内腾退租赁原告北京市顺义区杨镇农业服务中心的位于北京市顺义区杨镇地区小店村（原小店乡办猪场）西院院落及房屋；并将双方于二○一二年一月一日签订的场地房屋租赁合同附表即财产登记表中所列物品返还原告北京市顺义区杨镇农业服务中心；属于被告何敬然之动产由其个人带走；二、被告何敬然给付原告北京市顺义区杨镇农业服务中心自二○一三年十月一日起至被告何敬然实际腾退涉诉场地房屋之日止的场地使用费，标准按照每天一百元标准计算；三、驳回原告北京市顺义区杨镇农业服务中心的其他诉讼请求。
何敬然不服判决，上诉请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回对方的诉讼请求。上诉理由为原审认定事实虽清楚，但当事人订立的租赁合同期限过短、不合理，不利于养殖经营。原审法院依照租赁合同的期限要求承租人履行腾退返还义务属适用法律错误。
被上诉人农业服务中心认可原审判决，不同意对方的上诉请求。
当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：原北京市顺义区杨镇畜牧养殖服务中心作为出租方，与作为承租方的自然人何敬然，自1999年始即订立有租赁合同或存在租赁关系并延续。2012年1月，双方又订立了期限至同年12月31日届满的租赁合同。涉案租赁合同是当事人双方的真实意思表示，双方均应诚实履行合同，接受合同义务约束。因杨镇畜牧养殖服务中心部门被取消，合并到农业服务中心，涉案合同约定的出租方权利义务应由农业服务中心暨被上诉人承受。依照原审查明的事实，2012年12月底当事人订立的租赁合同届满后，承租方未及时返还租赁物构成违约。2013年8月下旬，出租权利人通知承租人限期返还租赁物。逾期后，何敬然不履行相应义务，仍然占有租赁物拒绝返还，可视为对租赁物的管理者构成妨害。农业服务中心请求排除妨害，有事实依据，人民法院应予支持。本纠纷经原审判决后，何敬然以当事人订立的租赁合同期限过短、不合理，不利于其养殖经营的理由提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回对方的诉讼请求。应指出，从畜类养殖从业者角度考虑，单独订立期限为一年的租赁饲养场地的合同，或许确存不合理或不经济的因素。但本案当事人双方因养殖订立的租赁合同始自1999年。涉案合同仅为当事人订立的后份合同，双方因养殖订立租赁合同长达十余年。况何敬然作为完全民事行为能力人对该合同期限对养殖产生的影响后果明知或有客观预估，且合同期限届满后出租方未立即主张权利，迟至2013年底才提起诉讼。上诉人主张租赁合同期限过短、不合理等抗辩，无事实依据。当事人双方原存租赁合同终止后，何敬然仍占有涉案租赁物，对被上诉人确构成妨害，应予排除。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现上诉人何敬然的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京市顺义区杨镇农业服务中心负担35元（已交纳）；由何敬然负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由何敬然负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张荣华