江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终15号
上诉人（原审被告）谢金莲，女，1977年10月27日生，汉族。
委托代理人陈海行，中国国籍。
被上诉人（原审原告）江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通市南通经济技术开发区上海路。
法定代表人金钟仁，该公司董事长。
委托代理人李方方，该公司法务。
委托代理人丁青青，该公司法务。
上诉人谢金莲因与被上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乐天玛特公司原审诉称：2005年2月5日起，乐天玛特公司将位于南京市鼓楼区中央路331号乐天玛特南京店一楼场地出租给谢金莲设立的扬州市广陵区福氏炖品店（以下简称扬州福氏炖品店），租期到2014年12月31日届满，租金前两年为每月18525元，从2007年1月1日起，每年递增5%，2014年月租金为27370元。签约后，乐天玛特公司依约将场地交付给谢金莲经营使用。2014年12月31日，谢金莲撤场，但尚欠租金109480元，水电费21186元，排污费10282元，以上共计140948元，扣除履约保证金后，谢金莲仍拖欠乐天玛特公司103898元。谢金莲的行为已构成违约，应当按照合同约定向乐天玛特公司支付违约金。故乐天玛特公司诉至法院，请求判令谢金莲：1、支付拖欠的2014年9月至12月的租金72430元（已扣除履约保证金）；2、支付拖欠的2014年9月至12月的水电费21186元；3、支付拖欠的2014年度的排污费10282元；4、支付逾期支付租金的违约金（每逾期一日，按月租金的0.5%支付）；5、支付拖欠水电费、排污费而产生的利息损失（从2015年1月1日起按中国人民同期贷款利率计算至谢金莲实际付款之日止）；6、承担本案诉讼费。
2015年7月17日的原审庭审中，谢金莲辩称：1、谢金莲拖欠的租金在用履约保证金抵扣完毕后，仅拖欠两个月的租金，且已足额支付2014年9月至11月份的水电费及排污费；2、谢金莲承租房屋期间，乐天玛特公司多次停电给谢金莲造成损失，乐天玛特公司未进行赔偿，因此，谢金莲无需支付拖欠租金的违约金以及水电费、排污费的利息。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区中央路331号房屋系南京汽车集团有限公司所有，后由其子公司东华汽车实业有限公司将上述房屋转租给江苏时代超市有限公司（以下简称时代超市）。2004年，时代超市（甲方）将上述房屋的一楼A63房屋（建筑面积为174平方米，以下简称涉案房屋）出租给扬州福氏炖品店（乙方）。双方签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定租期为十年，从2005年2月5日至2014年12月31日止，其中2004年10月25日至2005年2月4日为乙方的免租装修期；每月场地固定租金为6175元，每月物业管理费为6175元，每月设备分摊费为6175元，每月租金合计18525元；每一个月支付一次，先付租金后使用，乙方应于每期前一个月的二十日之前向甲方支付下期的租金；每逾期一日，乙方需按月租金的0.5%支付给甲方滞纳金；租金递增：此租金两年不变，自第三年开始（2007年1月1日起），每一年递增一次，递增额为在前一期的基础上递增5%；乙方于本合同签订三日内，向甲方支付合同保证金，保证金为二个月租金，即37050元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分根据约定时间无息归还乙方；租赁期间该租赁场地所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、城市管理、税务、工商、卫生防疫检查检测、治安、环保排污等费用由乙方承担；乙方装修施工时间为自2004年10月25日起至2004年12月31日止；乙方自行建造油水分离井，该油水分离井的日常疏通、打捞、清洁及紧急故障时的维修、疏通由乙方负责并承担相关费用等内容。
上述合同签订后，时代超市依约将房屋交付扬州福氏炖品店使用，并提供相应的物业服务。扬州福氏炖品店按照合同约定缴纳了保证金及房屋租金。
2006年8月3日，时代超市（甲方）与扬州福氏炖品店（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲方出资建成污水二级生化处理设施；甲方按乙方用水量的比例分摊收取设施维保费；室内主管道仍由乙方自行清理；甲方将定期会同维保单位对各商户环保达标状况进行例行检查，如有不符合环保排放要求的，甲方将出具整改通知书，要求限期整改。
2009年9月1日，南京市鼓楼区福氏炖品餐饮店（以下简称南京福氏炖品店）注册成立，经营者为谢金莲。扬州福氏炖品店将与时代超市签订的上述房屋租赁合同中的权利和义务转让给南京福氏炖品店，时代超市对此不持异议。2010年9月21日，时代超市变更名称为“江苏乐天玛特商业有限公司”，即本案乐天玛特公司。2015年5月13日，南京福氏炖品店注销。
原审审理中，乐天玛特公司称南京福氏炖品店每月通过银行转账方式支付房屋租金及相关水电等费用，但仍拖欠2014年9月至12月的租金109480元（2014年每月租金已递增为27370元）、排污费10282元及水电费21186元。乐天玛特公司提交2014年10月至2015年1月份水电费明细表以及垫交2014年9月至2014年12月期间的水电费票据予以证明。
谢金莲称因乐天玛特公司管理不善，多次造成谢金莲在经营过程中发生被盗、房屋漏水、停电的状况，给谢金莲造成严重的经营损失。为此，谢金莲曾与乐天玛特协商赔偿事宜，乐天玛特公司同意赔偿，但一直未予履行。谢金莲为此提交拍摄于2004至2013年期间的照片9张、损失清单以及两名原南京福氏炖品店员工的当庭证言予以证明。两名证人陈述南京福氏炖品店承租涉案房屋经营期间，多次发生失窃、漏水以及因排水不畅导致餐厅漫水事件。但乐天玛特公司对此不予认可，并称公司定期安排南京青宁环保工程有限公司对设备进行维护，并提交2013年6月26日、2014年6月19日与南京青宁环保工程有限公司签订的《乐天玛特南京店二级深化处理设备维保合同》以及2014年1月至6月的排污费明细予以证明，但未提交设备维护保修记录。
因乐天玛特公司、谢金莲双方分歧较大，致调解不成。
原审法院认为，乐天玛特公司、谢金莲之间签订的房屋租赁合同书是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
乐天玛特公司依约将涉案房屋交付谢金莲经营使用，谢金莲则应当履行支付租金以及其他费用的合同义务。但谢金莲拖欠2014年9月至12月期间的租金、水电费以及2014年度的排污费，该情形构成违约，谢金莲应当承担相应的违约责任。
关于谢金莲应当向乐天玛特公司支付拖欠租金具体数额的问题。原审法院认为乐天玛特公司作为出租人，应当履行租赁物的维修义务，如因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。谢金莲提交照片虽然拍摄于2004年至2013年期间，但综合本案案情，谢金莲在租赁涉案房屋经营期间，确实曾出现漏水、因排水不畅导致漫水等影响其经营的情形，且乐天玛特公司未能提交对设备定期维护保修的记录。因此，原审法院酌定减免谢金莲一个月的租金27370元，谢金莲还应当向乐天玛特公司支付2014年9月至12月期间的租金45060元（已抵扣履约保证金）。
关于水电费及排污费的问题，因谢金莲未能提交证据证明其已经向乐天玛特公司交纳了2014年9月至12月的水电费及2014年度的排污费，应当承担举证不能的不利后果。故谢金莲应当向乐天玛特公司支付2014年9月至12月的水电费21186元以及2014年度的排污费10282元。
关于谢金莲拖欠租金应承担的违约金标准。合同约定的欠缴租金的违约金标准为每日按月租金的0.5%计算，谢金莲认为该标准过高。原审法院认为，乐天玛特公司的实际损失为谢金莲所拖欠的租金，因此，合同约定的违约金标准确实过高，应当调整为以实际欠付租金为基数，按照同期银行贷款利率的1.3倍自2015年1月1日计算至实际支付之日止。
关于水电费、排污费利息的问题。由于利息属于法定孳息，谢金莲拖欠该两项费用，客观上给乐天玛特公司造成损失，因此，乐天玛特公司据此主张利息损失，符合法律规定，原审法院予以支持。
原审法院组成合议庭审理过程中，谢金莲经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、谢金莲于判决生效之日起十五日内一次性支付乐天玛特公司2014年9月至2014年12月期间的租金45060元（已抵扣履约保证金）及相应的违约金（以45060元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2015年1月1日计算至判决确定给付之日止）；二、谢金莲于判决生效之日起十五日内一次性支付乐天玛特公司2014年9月至12月期间的水电费21186元以及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月1日起计算至判决确定给付之日止）；三、谢金莲于判决生效之日起十五日内一次性支付乐天玛特公司2014年度排污费10282元以及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月1日起计算至判决确定给付之日止）；四、驳回乐天玛特公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3710元，保全费1371.5元，合计5081.5元，由乐天玛特公司负担484元，谢金莲负担4597.5元（此款乐天玛特公司已预付，谢金莲在给付上述款项时加付此款）。
上诉人谢金莲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：上诉人曾多次口头和书面要求被上诉人开具租金发票，但被上诉人一直找各种理由拒开发票。合同履行期间，被上诉人管理混乱，经常出现排水不畅影响上诉人经营，并给上诉人造成很大损失。上诉人已支付过2014年9月至12月期间的大部分水电费。房屋淹水是被上诉人的责任造成的，所以排污费上诉人不应当支付。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人乐天玛特公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院二审另查明，扬州福氏炖品店的经营者为谢金莲，于2006年11月6日注销。
本院认为，谢金莲作为个体工商户扬州福氏炖品店、南京福氏炖品店的经营者，应当对扬州福氏炖品店、南京福氏炖品店经营期间的民事行为承担相应的责任。谢金莲在经营使用涉案房屋的过程中，拖欠租金构成违约。原审法院考虑到经营过程中的实际情况，酌情减免一个月租金，保护了谢金莲的利益。谢金莲称已支付过2014年9月至12月期间的大部分水电费，但未提供证据证实，本院不予采信。双方之间的《大型项目、餐饮类租赁合同》明确约定排污费用由扬州福氏炖品店承担，故谢金莲主张排污费不应当由其支付的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3710元，由上诉人谢金莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 朱亚芳