——湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初3724号原告吴运富。委托诉讼代理人张彩霞，湖北楚义君律师事务所律师。委托诉讼代理人孙小才，湖北楚义君律师事务所律师。被告李小汉。委托诉讼代理人颜凯，湖北谦顺律师事务所律师被告王迎春。委托诉讼代理人颜凯，湖北谦顺律师事务所律师原告吴运富诉被告李小汉、被告王迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员贾继祠独任审判，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告吴运富及其委托代理人张彩霞、被告李小汉及被告李小汉、被告王迎春共同委托诉讼代理人颜凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴运富向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告吴运富与被告李小汉签订的房屋买卖合同；2、判令两被告共同返还原告购房款及定金360,000元，赔偿公证费3,000元，共计363,000元及利息（截止到2017年8月28日已产生利息38,287元，自2017年8月29日起，按月利率2%计算至清偿时止）；3、判令本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2017年2月18日，原告与被告李小汉签订房屋买卖合同，约定被告李小汉将位于武汉市东西湖区机场二通道还建房四期X栋X单元X号的房屋卖给原告。原告如约履行合同，向被告李小汉支付购房款440,000元，后被告李小汉拒绝卖房。2017年3月27日，被告李小汉向原告出具借条，载明在2017年4月10日前退还购房款463,000元（440,000元购房款、20,000元定金及3,000元公证费），同时承诺逾期不还，按月利率2%向原告支付利息。后被告李小汉委托他人向原告支付100,000元，但一直未支付剩余款项。经查两被告系夫妻关系，被告王迎春应当与被告李小汉共同承担责任。审理中，原告吴运富自愿撤回了第1项诉讼请求。被告李小汉、被告王迎春辩称：1、原告与被告李小汉之间系房屋买卖合同关系，并不存在真实的借贷法律关系；2、被告并未承诺过向原告按照每月2%的标准支付利息，在李小汉向原告出具的借条中约定的“过期按2%收取利息”并不是月息；3、原告在与被告协商解除房屋买卖关系过程中，双方没有就定金的支付达成一致，被告未承诺向其双倍返还定金；4、原告与被告李小汉，案外人武汉柏润房地产有限责任公司于2017年5月19日签订一份委托付款书，约定由案外人代替李小汉向原告支付相应款项，三方对此均予以认可，委托付款书签订后案外人也实际进行了部分履行；5、被告王迎春与本案没有任何关系。原告吴运富、被告李小汉、被告王迎春围绕诉讼请求与辩称意见依法提交了证据，原告吴运富还申请证人高某出庭作证，高某陈述原、被告解除房屋买卖合同的原因系被告不想卖房，借条上“胡总”的签字系由其代签，借条上写的按2%收取利息系指的月息。经证据交换和庭审质证，对当事人无异议的证据，即原告吴运富提交的两被告结婚证、武汉天河机场第二通道（东西湖段）房屋征收产权调换安置协议书、还建房居间（买卖）合同、收条两张、借条一张、购房协议，被告李小汉、被告王迎春提交的银行交易明细予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据即委托付款书，本院对其真实性予以确认，证人高某的证言，本院对其形式上的真实性予以确认，至于是否能够达到各方主张的证明目的，本院将结合全案事实综合认定。结合有效证据及当事人的陈述，本院查明案件主要事实如下：被告李小汉与被告王迎春于2005年6月22日登记结婚。2012年8月14日，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处（甲方）与被告王迎春（乙方）签订武汉天河机场第二通道（东西湖段）房屋征收产权调换安置协议书，约定根据东政征决字（2011）第2号《东西湖区人民政府房屋征收决定书》批准，东西湖区国土资源和规划局全权委托东西湖区人民政府将军路街道办事处，对将军路街姑李路区域内的房屋实施征收。乙方房屋在征收范围，依据国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《武汉天河机场第二通道（东西湖段）房屋征收补偿安置方案》，甲、乙双方就房屋征收达成乙方同意按产权调换方式进行补偿，乙方自愿选择“将军路街将军新村还建小区第四期”的安置房进行产权调换安置，房号、面积如下：面积部分：X号楼X单元X层X室103.33m2，X号楼X单元X层X室103.33m2，安置房总面积206.66m2为主要内容的协议。2017年2月18日，被告李小汉（卖方、甲方）与原告吴运富（买方、乙方）、案外人高某（介绍方、丙方）签订还建房居间（买卖）合同，约定：“第一条甲方所在的房屋座落于东西湖区机场二通道还建房四期X栋X单元X号，建筑面积103.5平方米，按单价7200元/㎡，共计人民币（大写：柒拾肆万伍仟贰佰元整）（小写：￥745200.00元）出售给乙方。第二条付款方式约定签定本合同乙方付定金贰万元整（小写￥20000.00元）给甲方，本月24号第二次付款肆拾万元整给甲方，甲乙双方进行房屋公证完成后，乙方第三次付款叁拾万元整给甲方（3月3日公证），剩下余款乙方拿到房屋随即付清。（公证费由乙方自付）如不能公证，甲方退还所有付款给乙方。第三条甲方必须协助乙方进行房屋公证和办理各项房屋移交手续。以上协议，甲乙双方共同遵守，如乙方违约不买房2万元订金归甲方，如甲方不协助或不卖房必须退给乙方4万元。”。2017年2月24日、3月17日，原告吴运富之妻李望珍向被告李小汉分别付款400,000元和20,000元，被告李小汉向原告吴运富开具收条。2017年3月27日，被告李小汉向原告吴运富出具内容为“今借到吴运富现金肆拾陆万叁仟元整￥463000元整借款人李小汉此款下周内一次性还清，过期按2%收取利息。”的借条一张。该借条上还有证明人高某签名及高某代一胡姓人员作为证明人的签名。本案审理中，原、被告均认可还建房居间（买卖）合同已解除，原告陈述解除的原因为被告表示不卖房屋了，原告表示可以额外补偿被告30,000元，被告仍然不同意卖房，经协商，被告向原告出具借条以示解除，借条上金额组成为签合同时付20,000元现金作为定金，被告拒不履行合同应退还40,000元，420,000元为转账的购房款，3,000元为公证费，原、被告双方除房屋买卖合同关系外无其他经济往来；被告陈述解除的原因系出卖的价格过低，两被告商量后应该按8,000元每平方米出售房屋，和原告协商要涨价，原告要求去公证继续按7,200元每平方米履行合同，就协议解除了，被告仅收到原告支付的购房款420,000元，原告确系交了3,000元公证费，但没有去办理，被告并未收到原告交付的定金即20,000元现金，原、被告双方除房屋买卖合同关系外无其他经济往来。2017年5月19日，被告李小汉（委托人）与原告吴运富（接受人）签订委托付款书，约定“本人李小汉全权委托武汉柏润房地产有限责任公司支付给吴运富指定账号：62×××52，姓名：李望珍，建行江汉支行，金额：人民币叁拾捌万叁仟元整，此款在15个工作日内全部付清。此委托付款书由吴运福同意接受武汉柏润房地产有限责任公司支付。”。2017年6月27日，武汉柏润房地产有限责任公司向原告吴运富付款100,000元。另查明，本案中，原告吴运富与被告李小汉还草拟过一份落款时间为2017年3月18日的购房协议，该协议约定3月3日房产更名当天乙方一次性付清745,200元，协议上被告李小汉还注明收到定金20,000元整。原告吴运富解释落款时间为2017年3月18日系笔误。原告吴运富于2017年9月6日诉至本院，要求如诉称，在审理中，原、被告均坚持诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告吴运富与被告李小汉就还建房居间（买卖）合同的解除达成了合意，故还建房居间（买卖）合同已解除，从被告的陈述可知，被告明确要求涨价，即不按还建房居间（买卖）合同约定的价格出卖房屋，属违约方，故借条应为原、被告就违约方应承担的赔偿责任达成的合意，原、被告之间并不存在真实的借贷关系，从形式上看，该违约责任的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，且未被撤销，合法、有效；从具体金额组成来看，原告为履行合同已付金额包括420,000元已付购房款和3,000元公证费，虽然被告不认可收到原告的20,000元定金，但原告吴运富与被告李小汉形成的草拟的购房协议明确注明了被告收到了原告定金20,000元，在被告李小汉未否定该协议上签名的真实性的情况下，本院认为被告收到原告的20,000元定金，此款项双倍返还有《中华人民共和国合同法》第一百一十五条作为依据，故本院对欠条上载明的被告应向原告履行的债务463,000元予以确认。虽然原告吴运富与被告李小汉于2017年5月19日签订委托付款书，原告吴运富同意被告李小汉委托案外人武汉柏润房地产有限责任公司向其支付上述债务中的383,000元，且武汉柏润房地产有限责任公司已向原告吴运富付款100,000元，但该委托付款书从内容上看并不构成债务的转移，故上述债务的债务人仍然是被告李小汉，只是债务金额减为363,000元。在本案中，虽然所有证据中均无被告李小汉之妻被告王迎春的签名，但从庭审中被告陈述的夫妻商量涨价等内容可知，被告王迎春对上述房屋买卖合同关系是明知的，被告李小汉作出的民事行为系其与被告王迎春共同商议的结果，故本院认定上述债务应为两被告的夫妻共同债务。现借条注明的履行期限已届满，两被告应立即向原告支付赔偿款363,000元并承担逾期支付赔偿款的违约金。借条上约定逾期支付赔偿款的违约金为2%，并未注明是日利率、月利率还是年利率，本院认为此系双方当事人法律意识较低导致，在按日利率计算畸高、按年利率计算畸低的情况下，本院认定应为月利率2%计算，在此情况下年利率为36%，明显过高，在被告对此标准有异议的情况下，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条本院将此标准调整至应付款项的24%每年，故两被告还应以363,000元为本金，从2017年4月10日起，按每年24%的标准向原告支付逾期支付赔偿款的违约金，至付清之日止。本院对原告的诉讼请求在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。两被告的其他辩称意见无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李小汉、被告王迎春于本判决书生效后十日内向原告吴运富支付解约赔偿款363,000元及逾期支付赔偿款的违约金（以363,000元为本金，从2017年4月10日起，按每年24%的标准计算至付清之日止）；二、驳回原告吴运富其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,660元（已减半收取），保全费2,526元，由被告李小汉、被告王迎春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  贾继祠二〇一八年三月六日书记员  俞越鹏