上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第549号
原告（反诉被告）董立平。
被告（反诉原告）杨小永。
原告董立平与被告杨小永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经双方当事人同意，本案适用简易程序，延长一个月审限。经本院对于合同应予解除予以释明，被告向本院就合同解除的后果提出反诉，本院于2014年5月12日立案受理。本案于2014年3月17日、5月6日、6月20日三次公开开庭审理。原告董立平、被告杨小勇到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。
原告董立平诉称：原告于2013年7月24日将位于上海市松江区沪亭北路618弄九城湖滨89号502室房屋（以下简称“涉案房屋”）以每月2，600元的标准租给被告。合同约定在租赁期内承租方不能在未经出租方同意的情况下对房屋结构改变或转租该房屋。但被告却将厨房改为卧室，同时将其他房间转租给四户，被告自己却并未住在里面。原告以被告违约要求其搬离，但被告不予同意。现原告起诉至本院要求判令：1、解除原、被告的租赁合同；2、被告搬离涉案房屋并将该房屋返还给原告；3、没收押金2，600元；4、被告支付从合同解除次日起至房屋返还之日止的房屋使用费，按照每月2，600元的标准计算。同时原告向本院表示被告自行将租金打入其银行卡，租金已付至2014年7月23日止，对于从合同解除日次日起至2014年7月23日的房屋租金愿意退还。
被告杨小永辩称：原告主张的解约理由不能成立。房屋结构没有改变，其租赁来的时候厅就已经隔好了，其只是在厨房间安装了木门，更换了卧室坏掉的门。房屋也没有被转租。鉴于合同没有到期，故不同意原告解除合同并搬离涉案房屋的请求，也不同意没收押金及计算租金、使用费的请求。
审理中，本院释明原告以被告存在转租解约的理由成立，合同应予解除，被告杨小永反诉称：被告在承租涉案房屋后对房屋进行了装修，具体为：铺设了复合地板，卫生间墙地面铺设了墙地砖，添置了窗帘、床、衣柜等物品，若原告要解除合同则需要赔偿上述装饰装修，故反诉请求原告赔偿装饰装修损失5万元。
原告董立平针对被告杨小永的反诉请求辩称：被告是为了转租而装修的，且本案合同解除系被告违约所致，故其不同意赔偿。
经审理查明：涉案房屋登记的权利人为原告及黄琴，建筑面积为86.77平方米，产权证号为沪房地松字2010第004904号。
2013年7月8日，原告作为出租方、被告作为承租方签订《租赁合同》一份，约定原告将其所有的涉案房屋出租给被告；房屋建筑面积为87平方米；被告租赁用作住宅使用；租赁期限为5年，自2013年7月24日至2018年7月23日；租金为每月2，600元，以现金方式支付；首期付三个月，另付2，600元押金，以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租；被告在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用应由被告承担；未经原告同意，被告不能改变所租赁房屋的结构、装修，被告不得将承租的房屋转租。合同第九条违约处理第一项约定：原、被告双方如特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约则向对方支付违约金人民币2，600元。若原告违约，除退还给被告押金外，还须支付给被告上述金额违约金，反之，若被告违约，则原告有权不退还押金。合同补充条款约定，前面两年价格不动，后三年根据市场作出调控。
合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用，被告支付租金至2014年7月23日及押金2，600元，其中租金由被告打入原告卡内。
审理中，被告就涉案房屋的居住情况陈述如下：涉案房屋内一共居住了五个人，主卧室住了两个人，夫妻二人系被告以前的同事，名字不清楚，没有签订合同，平摊房租约每月800元左右；次卧室为一男子，被告朋友，名字不清楚，有签订合同，平摊房租每月700元左右；客厅居住二人，一个系被告同学一个村庄的人叫沈娟，还有一个是沈娟的同学，没有与被告签订合同，平摊租金每月800元左右。
原告为证明被告存在转租行为向本院提供如下证据：一、2013年8月15日《租赁合同》一份，用于证明被告存在转租行为，该合同出租方为被告，承租方为倪世帅，租赁地址为涉案房屋，租期自2013年8月15日至2014年8月15日，租金为每月1，200元。该合同另对租金给付方式、双方权利义务等其他事项进行了约定。二、居委会登记材料，证明涉案房屋在居委会登记的居住人为倪世帅和秦晓，并非是被告。三、网页资料一份，证明被告系房产中介，在网上有自己的店铺，并发布转租信息。被告对于上述证据质证认为：对于证据一、二真实没有异议，租赁合同是签订过，倪世帅是其老乡，曾经和其合租涉案房屋，倪世帅和其老婆曾住在客厅，但现在因工作调动已经搬走了。对于证据三也属实，其去年是从事过房产中介的工作，在网上发布过房源，但现在刚从老家回来，暂无工作。
2014年4月26日，本院至涉案房屋进行现场勘查并拍摄了相关照片，涉案房屋内有两个房间有人居住。东南面的卧室现居住一男一女，两人陈述涉案房屋系从他人处租赁来，并向本院提供落款时间为2013年12月7日《租赁合同》一份，合同约定，出租方为刘建淦，承租方为年楚一；租赁地址为涉案房屋主卧；租期为2013年12月7日至2014年12月6日；租金每月900元。合同另对租金给付、双方权利义务等进行了约定。客厅分割的房间内居住一男子，其称向被告租赁了该间房屋，但拒绝提供相关材料。
双方当事人对于本院现场勘查的内容及拍摄的照片均无异议。被告称刘建淦系其朋友，代其管理涉案房屋。
2014年5月6日第二次庭审中，本院根据查明的事实、现有的证据及现场勘查的情况向当事人释明，确认被告存在转租行为，违反了合同的约定及法律的规定，原告的解约理由成立，合同应予解除。本院释明后，被告向本院提出要求被告赔偿装修损失的反诉请求。
审理中，原告向本院表示，对于目前居住在涉案房屋内的人员没有搬离及返还房屋的主张，也不追加他们参加本案诉讼，若执行中遇到障碍，其会自行协商处理，协商不成另案诉讼。
以上事实，有《租赁合同》、照片、居住登记信息、网络资料、询问笔录、庭审笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间于2013年7月8日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为，被告是否未经出租人同意对涉案房屋进行转租？根据本院查明事实，原告提供的证据及本院现场勘查，可以确认被告的确存在转租行为且未经出租人同意，被告的行为已经违反了合同的约定，也已符合法律规定的解除条件，故原告有权依法解除合同。至于被告所提的系分租并非转租，首先被告本人并未在涉案房屋内居住，其次被告或其委托管理人与实际使用人签订的均是《租赁合同》，最后结合本院现场勘查时实际使用人的陈述，完全可以确认被告存在转租行为，故被告的抗辩意见本院不予采纳。鉴于上述理由，本院确认原、被告之间的租赁合同于被告收到本案诉状副本送达之日即2014年3月17日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当搬离涉案房屋并将房屋返还给原告。另外，被告应参照合同约定的租金标准支付原告自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的使用费。同时，对于合同解除之日前多收的房租原告同意返还，本院予以确认，返还的金额应为10，987元（2014年3月17日至2014年7月23日，按照每月2，600元标准计算）。关于押金，因被告系违约方，故按照合同约定原告有权不予退还，原告要求没收押金的请求，本院予以支持。
关于被告主张的装修损失赔偿，一则被告就主张的损失并未提供证据；二则因被告系违约方，本案合同解除归责于被告。故就此项请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）董立平与被告（反诉原告）杨小永于2013年7月8日签订的《租赁合同》于2014年3月17日解除；
二、被告（反诉原告）杨小永于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）董立平位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
三、被告（反诉原告）杨小永于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）董立平房屋使用费（自2014年3月17日至上述房屋实际返还之日止，按照每月2，600元的标准计算）；
四、原告（反诉被告）董立平于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杨小永2014年3月17日至2014年7月23日止的租金10，987元；
五、原告（反诉被告）董立平没收被告（反诉原告）杨小永租房押金2，600元；
六、驳回被告（反诉原告）杨小永的反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理525元，合计诉讼费675元，由被告（反诉原告）杨小永负担（已付525元，余款150元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。