上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）重字第14号
原告（反诉被告）张怡。
委托代理人许玉淼，上海天之健律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司。
法定代表人张考明。
委托代理人张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。
原告（反诉被告）张怡诉被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司（以下简称家晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，公开开庭进行了审理，并于2014年6月4日作出（2014）宝民三（民）初字第103号民事判决。原告张怡不服判决提起上诉。2014年9月26日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告张怡及其委托代理人许玉淼、被告家晟公司的委托代理人张嗣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张怡诉称，2013年1月7日，张怡、家晟公司签订《租赁合同》，家晟公司以房产权利人的身份将上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼102-1、103-1、103-2三套商铺（以下简称系争商铺）出租给张怡用作商业使用，合同期限自2013年5月1日至2019年4月30日。合同签订当日张怡交付1万元租赁意向金，2013年1月11日通过银行转账支付租金及押金333，440元，同时向家晟公司预交了进场装修所缴纳的各项费用2万元。此后，张怡开始请人对系争商铺进行设计，累计支付费用33，800元，张怡还特别支付了房屋门口上方的两个广告位费用14，400元。然而，在张怡支付了大量费用后，家晟公司却迟迟不予交房，致使双方的《租赁合同》目的无法实现。张怡在协商过程中得知，系争商铺的产权人系上海绿地康和置业有限公司，后经一系列转租，最后由家晟公司将系争商铺出租给张怡，并未获得系争商铺权利人及合法管理人的转租授权。而且，系争商铺的下水道在雨天竟出现严重的漏水，地面积水，根本无法使用。因此，张怡向法院起诉要求：1、解除双方就系争商铺签订的《租赁合同》；2、家晟公司返还租金及保证金人民币343，440元、装修物业杂费20，000元；3、家晟公司赔偿张怡为履行合同支付的设计费33，800元、广告位租赁费用14，400元、围栏及喷绘费用8，100元；4、家晟公司支付张怡以419，740元为本金、以人民银行商业一年期贷款利率6.0%计算自2013年1月12日至实际归还日止的利息。
被告家晟公司反诉并辩称，家晟公司已经适当履行合同约定的义务，按约向张怡交付了租赁商铺，张怡也已经对系争商铺进行前期的勘察以及装修入场工作，还向物业公司提供了装修设计方案等材料，故张怡所述家晟公司未履行交房义务并不符合事实，家晟公司不予认可。张怡所支付的租金截止于2014年1月底，此后三个月为免租期，故至2014年5月1日张怡应依照合同约定支付下一期租金，然张怡未履行付款义务，并超过了30日，故家晟公司有权行使单方解除权。在本案上诉审理期间，经法官询问，家晟公司明确作出了要求解除合同的意思表示，并在2014年8月18日办理了收回房屋的交接手续。据此，家晟公司反诉要求张怡按照月租金42，930元的标准，向家晟公司支付自2014年5月1日起至2014年8月18日止的租金153717.1元；根据合同8.2条规定，张怡向家晟公司承担相当于六个月租金的违约金255，780元（已收的保证金85，860元用以抵扣违约金）；张怡依照每日361.9元的标准，向家晟公司支付自2013年5月1日起至2014年8月18日止的管理费，共计171，540.6元。
原告张怡针对家晟公司的反诉请求辩称，家晟公司于2013年9月16日已向张怡发出解除合同的函件，对于提前终止合同张怡是同意的，但双方对返还多少租金存在争议，在无法协商的情况下，张怡于2014年1月向法院起诉。张怡坚持认为家晟公司自始没有履行交房义务，故不同意支付任何租金，如果法院认为家晟公司履行了上述义务，则根据家晟公司的通知函，双方的租赁合同也应于该份函件到达张怡处时终止履行，即相关的租赁费用应结算至该日，此后的租金与张怡无涉。根据上述分析，违约方应系家晟公司，故其无权要求张怡承担违约责任，至于管理费，该标准是认可的，合同履行期为2013年5月1日起至2013年9月17日，且家晟公司从未交付过商铺，张怡从未实际使用，故不存在管理的问题，因此张怡不同意支付管理费。
经审理查明，系争商铺产权人系上海绿地康和置业有限公司，上海绿地康和置业有限公司委托上海耀申资产管理有限公司办理包括系争商铺在内的相关租赁管理等业务。2011年11月4日，上海耀申资产管理有限公司将包括系争商铺在内的多套商铺出租给上海誉绚贸易有限公司。嗣后，家晟公司与上海耀申资产管理有限公司、上海誉绚贸易有限公司签订三方协议，约定由家晟公司受让上海誉绚贸易有限公司与上海耀申资产管理有限公司签订的租赁合同项下的上海誉绚贸易有限公司的全部权利和义务。
2013年1月7日，张怡、家晟公司就系争房屋签订《租赁合同》。合同附表四约定：租赁期（包含免租装修期）为期六年，自2013年5月1日至2019年4月30日；承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同；具体交付日即合同起始日；承租方预计开始营业时间为2013年3月31日（以前）。附表六约定：租金，（1）租赁期第一年：2013年5月1日至2014年4月30日止人民币42，930元／月；（2）租赁期第二年：2014年5月1日至2015年4月30日止人民币42，930元／月……；出租方与承租方确认该房屋出租面积为361.9平方米，无论面积增减双方对房屋租金不作调整。免租期及相关费用（a）免租期共计六个月（自2013年5月1日至2013年7月31日为一期免租期，自2014年2月1日至2014年4月30日为二期免租期）。（b）在此期间承租方无需支付租金，但需支付物业管理费、政府有关税费及其他相关费用。（i）免租及装修期内承租方应每月支付物业管理费。（ii）免租及装修期内承租方应支付垃圾清运费、临时水、电费、工程变更费及其他相关费用。（c）出租方可向承租方提供60千瓦的电量。履约保证金：承租方应根据本合同第三章提供履约保证金：人民币85，860元（总计相当于二个月租金），并在签订本合同同时支付保证金。附表七第3条约定：租赁期内，管理费押金为11，000元（总计相当于1个月之管理费），管理费按3个月为一期支付；承租方应付管理费人民币：1元／天／平方米，无论面积增减双方对管理费不作调整，管理费的支付日为每期第一个月的1日前。合同4.27条规定，出租方须于本合同规定的免租装修期内完成该房屋的内部装修并于本合同附表四约定之开业日开始营业，若承租方未能于该日在该房屋正式对外营业，在不影响本合同项下出租方其他权利的前提下，承租方除按本合同的规定按时支付本合同项下的租金及其他管理费外，另须每天向出租方缴纳金额相当于日租金两倍的违约金直至承租方实际正式对外营业之日止，如逾期超过十四天仍未开业，出租方有权书面通知承租方单方面终止合同。第8.1条规定，在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或者任何部分，本合同立即自行终止，在此情况下，出租方无需对承租方承担任何装修添附、设备添加的补偿，包括出租方发现承租方未经相关政府部门批准，有超越营业范围经营或其他违法经营活动，或于本合同规定之开始营业日后14日内仍未营业，或未经出租方书面同意而连续停业超过7天或累计停业超过14天。当发生8.1条情况时，承租方已支付的保证金不予退还，并且，承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。
合同签订后，张怡支付了6个月租金257，580元、保证金85，860元、2万元的装修管理杂费（施工管理费5，400元、垃圾清运费7，200元、临时用电3，700元、临时用水50元、装修还原押金3，650元），并向物业公司提交了装修图纸。
2013年9月16日，家晟公司向张怡发出通知，告知张怡因其未按照《租赁合同》第4.27、8.1条履行合同，已构成违约，家晟公司依照上述条款收回房屋，租赁合同立即终止，根据甲乙双方的租赁合同8.2条，张怡所支付的租赁保证金不予退还，同时张怡还须向家晟公司支付至租赁期满应付而未付的租金总和的违约金及已享受的装修期间及免租期间的租金，家晟公司将在通知发出15天后终止与张怡签订的《租赁合同》。该份函件于次日向张怡送达。
以上事实，有《租赁合同》、委托协议、租赁合同补充协议、收据、银行转账凭证、情况说明、装修审批表、通知函、《商铺租赁合同》、房地产登记信息、工作笔录、装修图纸及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
原审审理中，张怡表示，与家晟公司签订租赁合同后，张怡与案外人签订了《订购服务协议合同》《哈发专业沙龙设计委托合同》《广告位租赁协议》，花费设计费33，800元、广告位租赁费14，400元。此外，还花费了围栏及喷绘费用8，100元，只是没有签订书面合同。上述费用，是通过张怡妻子的帐户支付，无法提供相应的支付凭证。张怡到系争商铺查看，发现有管道漏水的情况，张怡反映后并未得到解决。为证明漏水情况，张怡向法院提供了两张照片。关于管理费，张怡认为应当支付给物业公司，而不是家晟公司。
家晟公司表示其有权将系争商铺对外转租，并提供了上海耀申资产管理有限公司同意转租的情况说明。关于张怡所说的漏水问题，张怡从未到家晟公司或物业部门进行报修，家晟公司收到张怡的起诉材料后，对系争房屋进行核查，确认系争房屋没有漏水情况，对照片的真实性不予认可。关于系争商铺是否交付的问题，家晟公司表示系争商铺是开放式的框架结构，只有对面积进行确定后，才能确定费用。在签订合同当日，双方到现场确定了系争商铺的区域范围，家晟公司将系争商铺交付给了张怡，张怡拿到系争商铺后向物业中心提供了装修图纸和装修申请审批表，并在系争商铺外围设立了围板。关于物业管理费，家晟公司表示其就承租的两层商铺整体与上海永绿置业有限公司签订物业服务合同，由家晟公司向物业公司支付物业管理费。张怡应当按照与家晟公司之间的合同，向家晟公司支付物业管理费。为证明家晟公司的主张，家晟公司向法院提供了上海永绿置业有限公司派驻系争商铺所在“风尚天地”项目的负责人王仲毅的笔录。王仲毅在笔录中表示，物业费由家晟公司向转租商户收取，无论是否收到，家晟公司都按双方约定的标准支付给上海永绿置业有限公司，张怡于2013年2月份提交了《装修申请审批表》，并在外围树了装修围栏围板，装修押金、垃圾清运费一共交了2万元，是通过家晟公司交的。同时，上海永绿置业有限公司出具情况说明，表示收到系争商铺装修图纸，经审核同意进场装修，并收取装修管理费2万元。张怡对于上海永绿置业有限公司出具的情况说明真实性无异议，但当时张怡仅仅是准备进场，因为家晟公司未交付系争商铺所以实际上没有进场。对于王仲毅的笔录，张怡无法确认其身份，而且笔录中没有说明家晟公司已经将系争商铺交房给张怡，内容的真实性无法认可。
原审审理中，承办人到系争商铺现场查看，其外围有一层装修围板，围板内为没有门的开放式商铺。
重审审理中，关于家晟公司发给张怡的通知函，家晟公司表示该通知函并非解除合同的意思表示，只是催告张怡尽快开业，通知函中指的违约是指张怡未按期开业，张怡并无足以构成解除合同的违约行为，而且家晟公司在15日之后也没有做出解除合同的表示。张怡表示，在接到上述函件后，张怡认为家晟公司未完成交房义务、且房屋内存在漏水现象，据此也同意解除合同，但要求家晟公司返还已付款项，家晟公司开始同意返还四个月租金，张怡不认可，最多同意扣除一个月租金，双方继续协商，最终家晟公司不同意返还租金，故张怡无奈向法院起诉。对此，家晟公司表示，在张怡收到函件后的确来找过家晟公司，称原先营业的美容美发可能无法顺利开业，张怡想转换营业范围做足疗，需要办理一系列变更的手续，故开业时间需要延展，家晟公司对此也同意，直至2013年11月，张怡称无法继续开展经营并提出要求解除合同，家晟公司同意解除合同但表示不返还收取的全部租金等费用，故双方协商不成。张怡对家晟公司的陈述不予认可，并表示2014年8月18日并非解除合同的日期，双方的租赁合同应于2013年9月17日终止履行。家晟公司还称，因张怡在系争房屋内存有部分物品，故家晟公司无法在发函后自行收回商铺，张怡的确没有营业过，2014年8月18日双方实际办理交接手续的日期即为合同终止日。
本院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应遵循诚实信用的基本原则。首先针对本案的争议焦点之一，即家晟公司是否将系争商铺实际交付给张怡的问题。本案中，张怡在签订租赁合同后聘请设计公司对系争商铺进行了室内设计，将设计图纸提供给了物业公司，并缴纳了2万元的装修管理费用。根据常理，对商铺进行室内设计，必然要对商铺内部进行测量和勘查，若家晟公司未将系争房屋交付给张怡，张怡则无法进行上述工作。此外，张怡表示系争商铺有漏水问题，并提供了两张系争商铺内部的照片，也反应张怡可以自由进入系争商铺。根据法院原审中至现场查看的情况，结合张怡诉请中主张的围栏费用，可以认定围板系张怡设立。系争商铺为开放式商铺，无需交付钥匙，而且，张怡主张家晟公司未交付系争商铺，却无法证明从双方签订合同至张怡起诉的近一年时间里曾催告过家晟公司交付系争商铺，明显不符合常理。综上，张怡关于家晟公司未交付商铺的观点，本院难以采信。故可以认定家晟公司事实上已经将系争商铺交付给了张怡，且家晟公司的转租获得了产权人的授权。关于张怡提供的两张漏水的照片，无法确认是系争商铺的真实状况，即便存在漏水情况，张怡可以向家晟公司主张予以修复，但不足以依此要求解除合同。因此，张怡基于上述理由要求解除双方的租赁合同、家晟公司返还已付费用并赔偿损失等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于双方租赁合同是否已提前终止履行的问题。根据家晟公司于2013年9月16日发函，其中明确表示鉴于张怡未按照《租赁合同》第4.27、8.1条履行，已构成违约，家晟公司依照上述条款收回房屋，租赁合同立即终止。该份函件于次日向张怡送达。根据双方的合同约定，张怡应于2013年3月31日开业，直至家晟公司发函日，距离应开业日已超过近六个月，故家晟公司依照合同约定即若张怡超过十四天仍未正常开业而行使单方解除权，具有事实和合同依据，本院对此予以确认。该解除权自通知到达违约方即生效，即2013年9月17日合同终止履行。家晟公司称该份函件并非行使解除权的意思表示，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照法律规定，合同终止后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。据此，家晟公司应在解除通知到达张怡后的合理期限内，收回房屋并与张怡据实结算有关费用及主张相关损失赔付的要求。然家晟公司未能积极采取行动及时解决合同终止后的各项事宜，对因此所扩大的损失应承担相应责任。鉴于张怡于2014年1月7日向本院起诉，本院酌情确认系争商铺风险转移的日期为2014年1月31日止，此后相关费用与张怡无关，双方应据此结算有关租金及物业费用。故家晟公司反诉要求张怡支付2014年5月1日至2014年8月18日止的租金，于法无据，本院不予准许。关于管理费，张怡认为应当支付给物业公司，家晟公司无权主张，但张怡从未与物业公司签订过物业服务合同，而是在张怡、家晟公司签订的《租赁合同》中对管理费进行了约定。而且张怡支付的装修管理费2万元也是向家晟公司支付的，结合上海永绿置业有限公司的情况说明，可以认定张怡支付管理费及押金的对象是家晟公司。根据双方的《租赁合同》约定，管理费标准为1元／天／平方米（系争商铺出租面积为361.9平方米）。因此，家晟公司反诉要求张怡支付自2013年5月1日起的管理费的反诉请求，本院予以准许。同理，家晟公司所主张的2014年1月31日之后的管理费，不予支持。依照合同约定，若张怡违约，其还应承担已享受的免租期间的租金，故张怡还应承担相当于3个月租金的违约金，家晟公司要求用保证金抵扣违约金的意见，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张怡与被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼102-1、103-1、103-2商铺签订的《租赁合同》于2013年9月17日终止履行；
二、原告（反诉被告）张怡于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司支付违约金128，790元（已收的保证金85，860元用以抵扣该违约金）；
三、原告（反诉被告）张怡于本判决生效之日起十日内，依照每日361.9元的标准，向被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司支付自2013年5月1日起至2014年1月31日止的管理费；
四、原告（反诉被告）张怡的全部诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海家晟商业发展有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费7，973元，反诉费4，363元，保全费2，820元，由原告（反诉被告）张怡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一五年一月二十日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。