广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1620号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周子涛，该司董事长。
委托代理人：何珍丽、于振，均系该司职员。
被告：刘惠聪，住广州市天河区。
被告：李先佑，住址同上。
原告广州侨鑫物业有限公司（下简称侨鑫物业公司）诉被告刘惠聪、李先佑物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人于振到庭参加诉讼；被告刘惠聪、李先佑经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2002年5月1日、2008年1月1日、2010年6月1日及2013年11月15日分四次与原告签订了汇景新城《前期物业服务合同》，服务期限从2002年5月1日至2018年12月31日。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2002年2月7日，被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇景新城棕榈园W1街区第1栋1002房，合同约定面积为171.06平方米（实测面积为172.95平方米），被告入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为2.6元／月／平方米；业主未能按时足额交纳费用的，每日按应付未付款总额的千分之一标准支付违约金。被告自2003年4月以来，虽然交了部分管理费，但仍有大部分至今未支付，经原告多次催收无果。此外，被告还应支付分摊电费及水费，被告亦拒绝支付。现被告拖欠管理费及水、电费用，已严重影响了原告的正常经营。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、二被告向原告支付2003年4月至6月、2010年1月至2014年4月30日所欠交共54个月的物业服务费，合计23845.48元，及因迟延缴纳上述物业服务费的违约金（以所欠的物业服务费为本金，自当月6日起计至被告实际支付之日止，按每日千分之一的标准计算）；二、二被告向原告支付公共分摊电费804.3元、水费5303.14元；三、二被告承担本案诉讼费。
被告刘惠聪、李先佑未到庭参加诉讼，但庭后提交书面答辩状称：一、被告购买了汇景新城棕榈一街一座1002单元，并于2002年11月9日入住。入住后发现房屋存在严重的质量问题，导致了被告共花费维修费用149300元。二、虽然原告和开发商广州侨鑫房地产开发有限公司是两个不同的法律主体，但从原告的行为来看，被告有理由相信原告与开发商是同属一个责任主体。三、原告没有尽到物业管理的义务，保安形同虚设、电梯管理混乱、小区卫生脏乱差等，而且原告未公布物业服务资金的收支情况等，亦未回复业主对物业服务资金及公共设施设备的水电费分摊问题所提出的异议。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。法律规定诉讼时效为两年，但原告的大部分诉讼请求都超过两年的诉讼时效，不能得到支持。五、原告提出的违约金过高。
经审理查明：侨鑫物业公司是于1996年9月5日被准予从事物业管理业务的，具有壹级物业管理资质的物业管理企业。
侨鑫集团有限公司是广州市天河区华南农业大学地段汇景新城（W2-B1、B2栋；W4-B1、B2栋）的开发公司；广州侨鑫房地产开发有限公司是汇景新城（自编C7、C8、C9街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L、M栋）汇景新城住宅楼10幢（自编C10街区A、B、C、D、E、F、G、H、J、K栋）等物业的开发公司。
刘惠聪、李先佑于2002年2月7日与案外人侨鑫集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘惠聪、李先佑向侨鑫集团有限公司购买广州市天河区华南农业大学地段汇景新城W1（即西一）A3座10层02号房（即1座10层02号房，下称案涉房屋），合同约定的建筑面积共171.06平方米。刘惠聪、李先佑于2002年11月9日接收案涉房屋。根据2014年7月30日的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋的地址为天河区汇景南路63号1002房，建筑面积为172.9464平方米。
2002年5月1日，侨鑫集团有限公司（甲方）与广州侨鑫汇景物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将汇景新城委托予乙方实行物业管理，委托管理期限为2002年5月1日起至2007年4月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅每月每平方米5元；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之0.5交纳滞纳金等。
2008年1月1日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月3元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4元／平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区每月4.5元／平方米，C7C8C9区及C10区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按�付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月15日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和�用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区为3元／月／平方米，C7C8C9区及C10区为4元／月／平方米，龙某E1E2区为4元／月／平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2C3区、C4C5区、C6区为4.5元／月／平方米，C7C8C9区及C10区、龙某E1E2区为4.9元／月／平方米、明月清泉别墅为8.5元／月／平方米、商业物业为8元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月26日，侨鑫物业公司向刘惠聪、李先佑发出《关于：催收欠款的法务公函》，要求刘惠聪、李先佑收到该函七天内交纳所欠2003年4月至2013年10月的管理费21147.52元、滞纳金52149.7元，2003年1月至2007年9月的水费5303.14元、滞纳金15239.15元，2004年1月至2004年8月的电费804.3元、滞纳金2620.41元，共计97264.22元。该函件通过快递邮寄至案涉房屋地址，该函件因收件人拒收而退件。
现侨鑫物业公司以刘惠聪、李先佑拖欠物业服务费为由，向本院提起诉讼。
本院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位先后签订的《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。刘惠聪、李先佑接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》的约定，刘惠聪、李先佑负有向某物业公司支付物业服务费的义务。但截至侨鑫物业公司提起本案诉讼之日止，刘惠聪、李先佑仍未向某物业公司支付物业服务费，已构成违约。现刘惠聪、李先佑提出侨鑫物业公司起诉要求支付物业服务费的诉讼请求超过诉讼请求，对此，本院认为，根据我国《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，根据《物业管理委托合同》、《汇景新城前期物业服务合同》的约定，每月的物业服务费应于当月5日前支付，故超过该日期后，侨鑫物业公司应该知道其权利受到侵害，应向刘惠聪、李先佑追讨。但侨鑫物业公司直至2013年11月26日才发函向刘惠聪、李先佑追讨拖欠的物业服务费，因此，侨鑫物业公司要求刘惠聪、李先佑支付2011年11月份及之前的物业服务费均超过了法律规定的诉讼时效，其已丧失了胜诉权，故侨鑫物业公司要求刘惠聪、李先佑支付2003年4-6月、2010年1月至2011年11月期间的物业服务费及违约金的诉讼请求本院不予支持。而对于侨鑫物业公司要求刘惠聪、李先佑支付2011年12月至2014年4月期间的物业服务费的诉讼请求，其有事实及�律依据，且未超过法定诉讼时效，本院予以支持。根据《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋的建筑面积为172.9464平方米，根据2.6元／平方米／月的标准计算，案涉房屋每月应支付的物业服务费为449.66元（172.9464平方米×2.6元／平方米），刘惠聪、李先佑拖欠2011年12月至2014年4月期间共计29个月的物业服务费为13040.14元（449.66元×29），其应向某物业公司支付该款项。另，刘惠聪、李先佑拖欠上述物业服务费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求刘惠聪、李先佑支付拖欠上述物业服务费的违约金（以各月所欠物业服务费为本金、自当月6日起计至清偿之日止）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持；但对于违约金标准问题，刘惠聪、李先佑提出每日千分之一的违约金标准过高，侨鑫物业公司未举证证明其实际损失，故本院酌情将该违约金标准调整为中国人民银行同�逾期贷款利率标准。
侨鑫物业公司要求刘惠聪、李先佑支付公共分摊电费804.3元、水费5303.14元，但未提供相关证据予以证明，故该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
刘惠聪、李先佑经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘惠聪、李先佑自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的天河区汇景南路63号1002房自2011年12月至2014年4月期间的物业服务费13040.14元；
二、被告刘惠聪、李先佑自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付迟延交�上述期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）；
三、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1580元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担1000元，被告刘惠聪、李先佑负担580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 吴旭英
二〇一五年七月二十日
书 记 员 何靖文
陈秋滢