上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1157号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1157号
原告黄甲。
法定代理人沈某某。
委托代理人赵丹华，上海市大众律师事务所律师。
被告张某某。
委托代理人樊平，上海志道事务所律师。
第三人范某。
第三人王甲。
第三人王乙。
委托代理人王甲。
第三人陆甲。
第三人上海甲。
法定代表人唐某某。
委托代理人陆乙。
原告黄甲与被告张某某间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判。经原告申请，本院依法追加了范某、王甲、王乙、陆甲作为本案的第三人参与诉讼，并于2013年11月26日第一次公开开庭审理。原告法定代理人沈某某、委托代理人赵丹华、被告之委托代理人樊平、第三人王甲、第三人陆甲到庭参加了诉讼。之后，应原告之申请，本院再次追加上海甲（下称“旭双公司”）为本案第三人，并分别于2013年12月17日、2014年1月10日组织第二、第三次庭审，原告法定代理人沈某某、委托代理人赵丹华、被告之委托代理人樊平、第三人王甲、陆甲、范某以及旭双公司委托代理人陆乙均到庭参加第二次庭审；原告法定代理人沈某某、委托代理人赵丹华、被告之委托代理人樊平、第三人王甲、旭双公司委托代理人陆乙到庭参加第三次庭审，第三人陆甲、范某经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄甲诉称，第三人王甲系原告母亲沈某某的舅舅。2007年，王甲因生意借款所需，借用原告所有的位于嘉定区黄某某房屋（下称“系争房屋”）向银行申请抵押贷款，但因原告患有精神分裂症，银行不予贷款。其后，第三人范某称其能帮忙办理贷款，要求将原告的身份证及户口本、房产证等交于他。2007年3月，范某在原告不知情的情况下骗原告签下卖房委托书，之后被告张某某与范某恶意串通，以办理贷款为名将系争房屋过户至被告名下，被告与范某却未支付任何房款。原告母亲沈某某得知房屋过户后，要求被告及范某将系争房屋重新过户给原告，并告知房屋不能转让。范某称是为了办理贷款才过户，并称5年后会将房屋再转过户给原告，并将被告房产证交由原告保管。此后，为保住原告的房屋，第三人王甲一直在代被告偿还银行贷款。2009年12月被告与范某在原告不知情的情况下补办了产证，并与第三人陆甲共同以假买卖的形式再次将房屋过户给陆甲，陆甲从银行骗取了贷款后，仍然让王甲偿还贷款。直至2011年，陆甲至系争房屋要求原告搬离，原告才得知房屋已过户给陆甲一事。而自2009年12月起至2011年陆甲从未向原告主张房屋的所有权。2013年7月，陆甲在明知系争房屋已经涉诉的情况，又将房屋过户给第三人旭双公司，旭双公司也未向原告主张过房屋权利。原告认为，被告张某某以及第三人范某、陆甲、旭双公司存在恶意串通、共同欺骗原告的情节，其四人以及第三人王甲属共同侵权，故原告向法院提起诉讼，要求判令：1、确认原、被告间、被告与陆甲间以及陆甲与旭双公司间关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》均无效，并将房屋返还给原告；2、若不能判决返还房屋，则要求被告张某某以及第三人范某、陆甲、王甲以及旭双公司共同赔偿原告损失500000元。
被告张某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告间的买卖合同真实有效。买卖合同有原告本人以及其委托代理人范某的签字，且被告已向原告的代理人范某支付了全部房款300000元，范某已确认收到此款，故被告不存在过错。关于付款方式，107000元是现金、193000元是公积金贷款。关于贷款偿还，被告清偿了两、三期后，由范某安排人来还了，具体是谁还其也不清楚。二、被告与陆甲也是真实的房屋买卖关系，但是在该次房屋转让中，被告仅收到范某支付的11万元首付款，余款未收到也未向陆甲追讨过，被告只需确认在两次交易中没有损失即可。
第三人范某辩称，不同意原告的所有诉请，几次房屋买卖均为真实的买卖关系。一、其已经收取的被告支付的30万元房款，但该房款系原告同意作为偿还第三人王乙欠其的欠款。二、原告母亲得知房屋被过户给被告后，曾经找到其要求将房屋赎回去，其表示只要将30万元房款付掉或将王甲乡下的房子做抵押，其就同意替原告将房屋赎回去，但王甲、原告未能还款。三、认可曾收取过原告母亲支付的办理重新过户的税费4万元，并作了原告再次委托其重新办理过户的公证手续，但之后，因房屋贷款无人偿还，该4万元用来偿还贷款了，未办理过户。四、张某某为卖房找到其，其就找到陆甲来买房，陆甲表示钱不够，其出借了15万元给陆甲用来偿还银行的贷款，并代陆甲将买房首付款转交给了被告。
第三人王甲辩称，同意原告诉请的确认三个买卖合同均无效，以及返还房屋的诉讼请求，但不同意一并赔偿50万元。一、原、被告间以及被告与第三人间并非真实的房屋买卖关系。其是打算通过范某以系争房屋来办理贷款用于超市经营周转，并非想要卖房，但范某与张某某串通将房屋过户后，并未给付过任何钱款。二、其未与任何人串通侵害原告的利益，相反，为保住原告的房屋，长期代为偿还贷款，故不应承担共同赔偿的责任。
第三人王乙辩称，同第三人王甲的辩称意见。不认可范某所述的30万元房款系用于偿还王乙欠范某的借款，王乙与范某间的债权债务关系与本案无关。其也未与任何人串通侵害原告的利益，故不同意共同赔偿。
第三人陆甲辩称，不同意原告的所有诉讼请求。其与被告之间以及与第三人旭双公司之间的两次房屋买卖关系均真实有效。在购买张某某的房屋的时候，不清楚原告与张某某间的事情，其已全额支付张某某房款，旭双公司也已经全额支付了其房价款。
第三人旭双公司辩称，不同意原告的诉讼请求。其不清楚原告与其他当事人之间的纠葛及权属争议，对原、被告间以及被告与陆甲之间的房屋买卖关系不清楚。其购买系争房屋时察看过房屋，也查看的产权登记状况，并无不能交易的情形存在，其与陆甲间的房屋买卖关系真实合法，其系善意且向陆甲支付了全额房款，并未与任何人串通侵害原告的利益。故不同意确认其买卖合同无效，并要求原告交付房屋。
经审理查明，第三人王甲系原告母亲沈某某的舅舅。2007年，王甲因生意借款所需，欲借用原告所有的系争房屋向银行申请贷款，后王甲联系了第三人范某帮忙办理贷款事宜。2007年2月27日，原告黄甲出具《委托书》，委托范某出售系争房屋，并代为签订房地产买卖合同、代为办理过户手续、代为收取售房款等。2007年3月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将系争房屋出售给被告，房屋建筑面积83.86平方米，转让价300000元；原告应于2007年3月31日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；付款方式：2007年1月25日前支付首付款107000元，2007年4月15日前支付193000元。该合同甲方一栏中原告本人及代理人范某均署名。之后。系争房屋过户至被告名下。对于300000元房款，原告称其从未收到。被告称其分两次支付给了范某，范某确认其已收到300000元，且未转交原告，因原告同意将该款用来偿还王乙欠其的借款。对此，原告不予认可。之后，原告母亲得知房屋被过户后，要求范某将房屋重新过户至原告名下，并支付范某重新过户税费40000元，范某将被告的房地产权证原件交付原告保管，但房屋并未重新过户至原告名下。2009年12月10日，被告与第三人陆甲在范某的介绍下，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以600000元的转让价将房屋出售给陆甲，甲方于2010年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；付款方式：2009年11月29日前支付180000元，2010年1月31日前支付420000元。被告通过补办产证的方式，协助陆甲办理了房屋的产权过户登记手续，并协助陆甲向中国邮政储蓄银行有限责任公司上海嘉定支行贷款420000元，该款直接发放至户名为被告张某某的银行帐户。庭审中，张某某否认其收取过该420000元房款，并称其银行卡系由中介保管，但未提供证据证明。另张某某确认仅收到范某代陆甲支付的首付款110000元，余款张某某称其均未收到、亦未追讨。此后，陆甲以系争房屋作抵押向案外人黄乙借款200000元，并作了抵押登记。
2012年9月10日，原告母亲沈某某至上海市公安局嘉定分局报案称，2007年，其舅舅王甲向其借用系争房屋的房产证贷款15万元，后发现王甲擅自通过范某将房子过户给张某某，张某某又将房屋过户给陆甲。嘉定公安分局未予立案。2013年3月，原告向嘉定区人民法院提起诉讼，要求被告支付购房款300000元。该案审理过程中，本院经原告申请，追加了范某、王甲、王乙为本案的第三人，之后，原告于2013年8月撤诉。
在原告第一次诉讼期间，第三人陆甲在上海乙（下称“炬通公司”）的居间介绍下，于2013年7月10日与案外人蒋某某达成买卖系争房屋的初步意向，蒋某某分别于2013年7月9日支付陆甲25000元、7月10日支付陆甲180000元，上述款项中的200000元系由炬通公司法定代表人陆乙、旭双公司的投资人沈伟明出借。另陆乙系旭双公司的实际控制人。届时，系争房屋登记有中国邮政储蓄银行有限责任公司上海嘉定区支行的抵押贷款420000元、黄乙的抵押债权200000元。2013年7月20日，陆甲向黄乙还款202000元，并将相应的抵押涤除。此后，因蒋某某表示不愿购买系争房屋，2013年7月27日，第三人旭双公司与陆甲签订《上海市房地产买卖合同》，约定陆甲将系争房屋以600000元的价格出售给旭双公司。旭双公司以转账汇款的方式支付陆甲600000元，陆甲将其中约20万元偿还蒋某某后，用余款偿还了系争房屋所欠的银行抵押贷款，之后，蒋某某又将20万元返还给了出借人。2013年8月14日，系争房屋登记至旭双公司名下。2013年9月，原告再次提起诉讼。
另查，1、2012年7月31日，原告经上海市精神卫生中心诊断为精神分裂症。2、截至本案开庭日，系争房屋仍处于原告实际控制之下，房屋并未实际交付过被告或任何第三人；3、系争房屋几次过户期间，房屋所欠贷款长期由王甲代为偿还。4、庭审中，原告以及王乙、王甲对于范某所述的30万购房款系原告同意代王乙偿还欠范某的借款一节不予认可，并称王乙与范某间的债务关系与原告无关。对此，范某未举证。
以上事实有《上海市房地产买卖合同》3份、《个人购房借款及担保合同》、委托书、诊疗记录、上海市公安局案（事）件接报回执单、银行卡转账记录、银行交易明细账、收条、还款凭单、上海市房地产登记簿等书证，以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，证据充分，依法予以认定。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是原、被告以及第三人间先后签订的三份《上海市房地产买卖合同》效力如何；二是系争房屋是否应当返还，若不能返还，则赔偿责任如何确定。
针对焦点一，一是原、被告间的房屋买卖合同效力。本院认为，原告黄甲、王甲表示其真实目的为获取银行贷款并非卖房，且从房款的支付情况看，仅有范某确认收取了30万元，但范某未返还原告，且张某某并未偿还贷款、贷款长期由王甲代为偿还，以及房屋并未实际交付被告，可以认定，该房屋买卖合同系双方当事人为套取银行贷款而签订的虚假合同，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应属无效。二是被告与第三人陆甲间的房屋买卖合同效力。张某某在明知原、被告间系虚假买卖的情况下，通过补办产证的方式将房屋再次转移，且在收取部分房款后未追索余款，存在过错；而陆甲系经范某居间介绍而来，从陆甲无法解释房款的支付、收取细节、房屋过户后几乎未偿还过贷款而由王甲代为偿还，且系争房屋从未实际交付过陆甲的情况，可以推定陆甲系与张某某恶意串通，将原告房屋转移损害原告的利益，合同应为无效。三是陆甲与旭双公司间的房屋买卖合同效力。从合同的签订及履行情况看，合同签订前旭双公司对房屋进行了实地察看、了解了房屋的产权状况，系争房屋并不存在查封等限制交易的情形。合同签订后，旭双公司按约支付了全部房款、协助陆甲涤除了抵押，并办理了产权过户手续，原告并无证据证明旭双公司存在串通、欺诈等影响合同效力的情形存在，且原告表示60万元的交易价格亦符合市场行情，故该合同应属合法有效。
针对焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。现因陆甲已将房屋过户至第三人旭双公司名下，房屋实际已无法返还，故相关过错方应当承担赔偿责任。对于因房屋无法返还导致原告损失的赔偿责任，本院认为，第三人范某明知原、被告间系虚假买卖，其作为原告之受托人在收取30万元钱款后未返还原告，其也无证据证明该钱款系原告同意代王乙偿还的欠款，故范某应对损失30万元部分承担赔偿责任。被告张某某明知原、被告间系虚假买卖，其无权处分原告之房产，仍在范某的介绍下，与陆甲恶意串通将房屋再次过户，而陆甲在明知房屋权属不明的情况下，再次将房屋转让给第三人旭双公司，导致房屋不能返还，故张某某、陆甲存在共同侵权之故意，应当就原告损失扩大部分承担赔偿责任。现原告确认房屋市场价约60万元，其仅主张损失50万元，故被告张某某应赔偿原告损失20万元，第三人陆甲应对被告的赔偿责任承担连带赔偿之责任。第三人王乙、王甲、旭双公司，因无证据证明其存在故意侵害原告权利的故意，故其不应承担赔偿责任。旭双公司要求原告交付房屋，系属另一法律关系调整的范围，本案不予处理，旭双公司可另行主张。第三人陆甲、范某经合法传唤，无正当理由未到庭，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄甲损失200000元；
二、第三人陆甲应对上述第一项被告张某某的赔偿义务承担连带责任。
三、第三人范某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄甲损失300000元；
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8800元，减半收取4400元，由被告张某某负担1760元，由第三人范某负担2640元，第三人陆甲对被告应负的受理费承担连带责任。（被告、第三人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年六月三日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一四年六月六日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。