安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第02651号
原告：马驹，男，1970年10月1日出生，汉族，合肥奥拓仪器仪表有限公司总经理，住安徽省六安市金安区。
委托代理人：樊家杰，安徽世邦律师事务所律师。
委托代理人：俞晓龙，安徽世邦律师事务所实习律师。
被告：周树虎，男，1974年10月5日出生，汉族，上虞丰汇堂药店业主，住浙江省绍兴市越城区。
委托代理人：刘海军，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：王福金，安徽皖大律师事务所实习律师。
原告马驹与被告周树虎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告马驹及其委托代理人樊家杰、俞晓龙，被告周树虎及其委托代理人刘海军、王福金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马驹诉称：原、被告于2013年3月21日签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：1、被告将其位于合肥市梅山路155号都市公馆1802室房屋出售给原告；2、该房的房地产权证号为蜀字第××号，建筑面积为112.94平米；3、房屋买卖价款为人民币900000元，其中定金为30000元（定金在合同生效之日直接支付给被告，合同履行后转为购房款），余款870000元共同委托房产局监管，并于交付定金当日将房产证交予丙方（中介公司）保管；4、在合同生效后的95日内，双方备齐资料和过户税、费共同区房产局办理过户手续，同时被告承诺在该期限届满前迁出户口，如一方逾期履行每天按总房款的0.05%承担违约金；5、原告应于房产过户前付清购房余款，逾期每天按总房款的0.05%承担违约金；6、双方应于房产过户后的三日内办理交房手续；7、合同自签字、盖章之日起生效。双方还对其他事项进行了具体约定。合同签订后，原告当即支付了购房定金30000元。为弥补被告2013年5月21日后到交房前的损失，原告同意续交租金7000元（2013年3月21日
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2013年5月20日租金已付）。实际履行过程中，被告要求原告绕过监管单位将房款支付给其个人。原告迫于无奈于2013年4月26日支付被告购房款170000元。2013年6月24日合同约定的过户期限届满，被告仍没有配合办理任何产权过户手续，并仍然坚持将剩余房款支付其个人。原告为促成合同的履行，不得不在2013年8月23日再次通过网银将250000元支付给被告，至此原告共支付被告购房款450000元。然被告不仅不愿意履行合同义务，还在2013年10月25日单方将房门换锁。原告多次通知被告履行合同义务，后经协商无效。虽然被告一再违约，但原告已支付了大部分购房款。根据诚实信用并积极履行合同原则，原告认为被告应继续履行合同，并应自符合交付条件第二天（2013年6月25日）起至实际交付房屋之日止，按日交付逾期交房违约金（暂计至起诉之日即2014年8月9日止共计逾期交付违约金411天＊450元=184950元）。原告愿意一次性支付被告剩余款项。为维护原告的合法权益，根据《民诉法》第119条规定，特向贵院提起诉讼。请求判令：一、被告继续履行其与原告2013年3月21日签订的存量房买卖合同，完成涉案房屋过户交接手续；二、被告按每日450元（900000＊0.05%=450）的标准，向原告支付自2013年6月25日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日411天＊450元=184950元）；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告马驹为支持自己的诉讼请求，向本院提供证据如下：1、原告身份证，证明原告适格；2、存量房买卖合同原件，证明原被告之间的房屋买卖合同关系及关于标的物、价款900000元的约定及约定合同签订日2013年3月21日向被告支付定金30000元，被告收取定金之日将房产证交与丙方（传奇房产）及双方关于违约金的约定、购房款的交付的约定、办理房屋交接手续的约定；3、房屋租赁合同原件及租赁费收条原件，证明原被告之间存在房屋租赁关系，原告为该房屋合法使用人及原告支付了房屋租赁费4000元；4、购房定金收条原件，证明原告按约于2013年3月21日向被告支付了购房定金30000元；5、购房款收条原件，证明原告于2013年4月26日支付了170000元购房款及被告要求将购房款支付给被告个人而非监管单位房管局，属于违约；6、网银转账记录原件，证明原告于2013年8月23日向被告支付了250000元购房款及被告一再要求将购房款转入其个人账户，再次违约；7、告知函原件，证明原告履行了催告义务了；8、附日历打印件，证明2013年3月21日至2013年6月24日以及违约至今的天数。
被告周树虎辩称：依法解除双方买卖合同。本案原告违约在先，请求依法驳回其诉请。
被告周树虎为支持自己的诉讼请求，向本院提供证据如下：1、客户购房意向书复印件、收条（1万元）复印件、存量房买卖合同原件两份，证明原被告之间房屋买卖合同关系及双方权利义务关系的事实及20万元房款直接支付不经托管的事实及依据交房产局备案的合同被告有权解除合同；2、约定原件一份、收据原件一份、原告发给被告的函件复印件两份及被告回复原告的函件复印件两份、传奇房产提供情况说明原件壹份，证明原告一直以各种借口拒不履行合同义务，长期违约导致涉案房屋无法过户的事实；3、房屋租赁合同原件壹份，证明原被告存在房屋租关系；4、证人张某证言，证明房屋交易履行情况。
对上述证据本院审核认定如下：原告所举证据1、2、3、4、5、6，被告所举证据1、3、证据2中原告发给被告的函件复印件两份、情况说明具有真实性、合法性、关联性，其证明效力予以认定；原、被告所举其他证据因不同时具备证据的三性要求，证明效力不予认定。
依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：被告周树虎为合肥市梅山路155号都市公馆1802室房屋产权人。2013年3月17日，马驹与传奇房产工作人员张某签订《客户购房意向书》一份，约定马驹购买合肥市梅山路155号都市公馆1802室房屋，价款90万元，签订本协议时缴纳意向金10000元，约定马驹一次性付款，并承担中介费10000元，在签订合同后一个半月内先支付20万元（包含定金）给房主。当天，传奇房产工作人员张某收到了马驹支付的上述房屋的购买意向金10000元。2013年3月21日，周树虎（甲方）的委托代理人ＸＸ俊、马驹（乙方）、合肥传奇房地产投资咨询有限公司淠河路分公司（丙方）共同签订《存量房买卖合同》一份，主要内容为周树虎将名下合肥市梅山路155号都市公馆1802室房屋出售给马驹，价款90万元，合同生效时支付定金3万元，甲、乙双方应于本合同生效后95日内备齐相关资料及税费，甲方在产权过户前将户口迁出，然后共同向房产部门申请产权过户，如有一方逾期不履行，每天以总房款的0.05%向对方支付违约金，一方逾期超过10日，对方有权书面邮寄解除通知书以解除本合同，并追究违约方的违约责任。过户税费由乙方负担。乙方在房屋产权过户前支付购房款90万元整（包括已付购房定金）；如果乙方逾期支付上述款项，则每天以总房价的0.05%向甲方支付违约金，如乙方逾期超过10日，则甲方有权根据本合同上的地址邮寄解除通知以解除本合同，并追究乙方违约责任。甲、乙约定乙方支付上述购房款由甲乙共同委托房产局监管，甲方对于乙方支付的购房款，在房屋交接后，凭乙方签字确认该房屋交接完毕的交接单到监管单位领取。甲、乙在已过户的房产证下发后以及乙方支付完全部购房款后的三日内办理完房屋交接手续。甲方应在房屋交接期满前结清该房屋的相关费用，需要过户的附属设施包括水、电、气、物业过户费均由乙方承担。乙方自愿支付丙方交易佣金1万元。若地税局核价低于实际成交价，则乙方于过户前以现金方式将差额房款补给甲方；自2013年5月1日前，乙方应支付给甲方的购房款为20万元整（包括定金），剩余房款乙方等房产证满五年之日支付；甲方承诺夫妻名下在合肥仅有此一套住房，满五年后不存在个税，如存在甲方负担。合同还约定了其他事项。当日，周树虎收到马驹支付的合肥市梅山路155号都市公馆1802室购房定金3万元。2013年3月21日，原被告双方还签订另外一份《存量房买卖合同》一份，约定上述房屋的售价为90万元，合同第五条约定：双方确认，本合同签订之后95日内，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。合同第八条约定：马驹未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。周树虎未在本合同规定期限内交接存量房的，双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，周树虎应按日向马驹支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日的，周树虎应按日向马驹支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。马驹解除合同的，周树虎应自收到马驹解除合同通知到达之日起的十日内，退还全部已付款。如果周树虎愿意继续履行合同，经马驹同意，合同继续履行。合同第十二条规定双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成，依法向人民法院起诉。2013年3月21日，周树虎（甲方）的委托代理人ＸＸ俊、马驹（乙方）、合肥传奇房地产投资咨询有限公司淠河路分公司（丙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定将周树虎名下的合肥市梅山路155号都市公馆1802室房屋租赁给马驹作为办公使用，租赁期限为2个月，自2013年3月21日起至2013年5月20日止，月租金为2000元。当天，周树虎收到马驹支付的上述房屋的两个月（3.21-5.20）租金4000元。2013年4月26日，周树虎收到原告支付的合肥市梅山路155号都市公馆1802室房款17万元。2013年8月23日，马驹转账支付周树虎购房款25万元。2013年11月2日，马驹通过房产中介张某向周树虎发函一份，主要内容为：马驹已经与周树虎就合肥市梅山路155号都市公馆1802室签订了买卖合同并已经支付购房款45万元，周树虎已经将此房屋给马驹使用，但周树虎于2013年10月25日擅自将上述房屋的门锁换掉，致使马驹方人员无法进入该房，要求周树虎接函后安排时间到合肥传奇房地产投资咨询有限公司淠河路分公司面谈，尽快妥善解决房子问题。2013年1月4日，马驹再次就上述房屋买卖事宜发函于周树虎，周树虎收到上述两份函件后，要求原告马驹支付房屋租金和按照总房款的日万分之五支付违约金后再谈房屋后续问题。合肥传奇房地产投资咨询有限公司淠河路分公司以及张某出具《情况说明》一份，其内容为：“今有周树虎和马驹在我传奇房产签订了关于梅山路155号星海都市公馆1802室房屋的买卖合同，合同是2013年3誉为21日签的，当时付了3万元定金，同时签订了租房协议，支付了2个月的房租4000元，以租赁的形式提前拿到房子居住和使用。合同约定房产证满五年过户（2013年6月18日满五年），在签订合同后一个半月内马驹再付给周树虎17万元，实际上马驹在2013年4月26日时支付了17万元。满五年时，周树虎要求过户，马驹因注册公司，资金被占用，暂时拿不出来。至8月23日，双方协商好了，马驹愿出7000元作为延期过户的补偿（违约金5000元和房租2000元），同时以现金方式另行转账给周树虎25万元，并约定9月1日前一定要过户（周树虎自8月25日至8月30日与其老婆一起回合肥，要求办理过户），后因马驹在外承包工程，不能及时回来，过户没能进行。10月23日，周树虎回合肥，打电话要求马驹过来处理一下，马驹不在合肥过不来，说资金11月份就齐了，后来双方谈不拢，周树虎在我中介方在场见证下将门锁更换，10月25日马驹回来了，要面谈，但周树虎已离开合肥，没能面谈成。11月2日、马驹发函给周树虎，11月4日再次发函给周树虎，周树虎两次也有回函，意思就是让马驹将延期的违约金和未交的房租付清后再谈过胡德相关后续手续。没能协商好，之后事情就一直搁在那里。2014年3月份的时候，马驹要求周树虎回来面谈再协商下，面谈时因为违约金的标准和多少的问题没能谈好。后期此事一直搁置。以上就是整个事情的经过，是本人亲自经手的。说明人：合肥传奇房地产投资咨询有限公司（盖章）张某（签字）2014.9.16”。张某出庭作证证实上述情况。2014年8月18日，原告诉至法院。在诉讼中，原告马驹已将剩余的购房款45万元整于2014年12月11日支付至合肥市蜀山区人民法院账户。
本院认为：马驹、周树虎签订的存量房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行相应的义务。在合同签订后原告支付了购房款45万元，在诉讼中，原告又将剩余购房款45万元支付至法院账户，至此原告已经履行了支付全部购房款的义务，原告要求被告继续履行双方于2013年3月21日签订的存量房买卖合同，完成涉案房屋的过户手续，本院予以支持；根据合同约定，原告应承担过户的全部费用；关于房屋交接手续，根据原、被告在合同中的约定，被告应在已过户的房产证下发后以及原告支付完全部购房款后的三日内办理房屋交接手续，故对此本院予以支持；因被告交付房屋的条件至今未成就，故原告要求被告按每日450元的标准，向原告支付自2013年6月25日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告于2014年10月11日庭审时才答辩合同解除，因在此之前被告从未向原告表达过解除合同的意思表示，现被告的该抗辩，本院不予采纳。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周树虎继续履行其与马驹签订的《存量房买卖合同》约定的义务，即周树虎在本判决生效之日起十日内协助马驹办理合肥市梅山路155号都市公馆1802室房屋过户登记手续，过户费用由原告马驹负担；周树虎在已过户的房产证下发后的三日内将上述房屋交接给原告马驹；
二、驳回原告马驹的其他诉讼请求。
案件受理费14645元，由原告马驹承担10000元，由被告周树虎承担4645元，保全费5000元，由原告马驹负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王新月
代理审判员 徐巧珍
人民陪审员 窦中山
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 彭昌华
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。