上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1376号
上诉人（原审被告、反诉原告）任洁
委托代理人汤淡宁，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告�博莎国际贸易（上海）有限公司。
委托代理人黄欣，上海盛联律师事务所律师。
上诉人任洁因与被上诉人博莎国际贸易（上海）有限公司（以下简称博莎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第60号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日受理后依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理，上诉人任洁的委托代理人汤淡宁、被上诉人博莎公司的委托代理人黄欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年5月9日，任洁（出租方、签约甲方）与博莎公司（承租方、签约乙方）签订《物业正式租赁合同》，约定：甲方将位于房屋出租给乙方居住使用，房屋建筑面积为137平方米；租赁期限为三年，由2011年5月15日起至2014年5月14日止，最后一年2013年5月15日至2014年5月14日双方可以随时终止合同且不付（负）违约责任，但是要提前一个月通知对方终止合同；每月租金人民币（下同）一万元，乙方每月为一期支付一次，须于租赁期限内每月15号（包括15日）之前支付；乙方须支付甲方首期租金，即租赁期内2011年5月15日至2011年6月14日的租金共计一万元；水、电、煤气、宽带，收视费用由乙方每月按账单支付；于本合同签订之同时，乙方须以现金或划账方式支付甲方相当于二个月租金的保证金二万元；甲方于2011年5月15日或之前交房；乙方需按约定交付保证金，于租约期满时，甲乙双方不再续约，乙方在付清全部租金，水、电、煤气、宽带等所有乙方发生之费用后（以付款单为凭）房屋及屋内设施经甲方验收后，无人为损坏，甲方应在14天内退还乙方之保证金（不计利息），保证金不足以支付上述费用的，乙方须在退租前补足；租约期内，该物业内一切设备及固有装修�有因乙方使用不当而导致的损坏，乙方在经过甲方同意后，须负责修复或赔偿（修复或赔偿需与原品牌或装修风格保持一致）；租期内，乙方不得提前退租，如乙方提前退租，甲方有权扣除乙方之保证金；租赁期内，甲方不得无故终止合约，否则甲方须双倍返还乙方保证金以作赔偿等内容。合同签订后，任洁将系争房屋交付博莎公司使用，双方并办理了房屋交接手续，签署《物业内各项家具、设备及电器物品点收表》一份，载明客厅、主人房、餐厅及厨房、客卧内的物品，并确定水、电及煤气的读数，其中：水表读数为36、电表峰读数为1，086、电表谷读数为535、煤气表读数为563，任洁并交付系争房屋钥匙3把。同时，博莎公司向任洁交付系争房屋租赁押金2万元。
租赁合同履行过程中，博莎公司按约向任洁支付租金。2012年5月17日，博莎公司与任洁办理了系争房屋的退租手续，经双方确认，系争房屋内存在五项问题：床上五件套没有、少一个台灯、吸尘器不工作、二把椅子面子弄脏了、冰箱在报警。当日博莎公司将该房屋交还任洁，双方抄表确认煤气读数为1，498、水表读数为283、电表峰读数为9，966.70、电表谷读数为4，287.20。此后，关于列明的五项问题中除椅子问题外都已解决，双方因对此存在争议，任洁未能返还租赁保证金。
2013年12月27日，博莎公司诉诸原审法院，请求判令：1、任洁向博莎公司返还租赁保证金2万元；2、任洁以保证金2万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2013年5月16日起至判决生效之日止的利息；3、任洁返还博莎公司多支付的煤气费和电信费共1，449.20元。
任洁则原审反诉请求判令博莎公司赔偿损失2万元。
原审另查明，博莎公司入住系争房屋后，支付了自2011年6月至8月的燃气费，依据账单显示上期账单抄表数为40，此后博莎公司于搬离系争房屋前支付了至2013年4月的燃气费，依据账单显示抄表数为1，460。又博莎公司于搬离系争房屋前支付了至2013年3月的水费，依据账单显示抄表数为260；支付了至2013年4月的电费，依据账单显示抄表数峰值为9，725、谷值为4，205；支付了至2013年4月的宽带及通讯费用。博莎公司搬离后，双方未能对水、电、燃气及宽带通讯费用进行结算。
任洁于博莎公司归还房屋后收到2013年5月的宽带费账单并予以支付，因延迟偿付故支付部分违约金。
原审还查明，系争房屋中的餐桌及配套6把椅子，任洁于2006年9月购入。
原审认为，双方签订的《物业正式租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按该租赁协议履行各自义务。案件的争议焦点为合同提前终止的原因、水电及燃气和宽带费用如何结算�两把椅子弄污的赔偿数额。
关于争议焦点一，双方的租赁合同确已终止，博莎公司也将租赁房屋予以返还，但任洁认为系由博莎公司提出解除合同，又未能提前一个月通知，故按合同约定应没收保证金。而博莎公司则认为系由任洁提出解除合同后双方终止，并提交通话录音资料予以佐证。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，任洁对于其主张并未能提供证据予以证明。同时博莎公司的通话录音真实性任洁并未予以认可，且即使通话录音确为真实，内容中亦未直接反映出合同终止的原因。然从双方于房屋交接当日签署的书面材料来看，双方争议焦点集中为房屋内的五个问题，此后双方沟通的内容及任洁的答辩意见来看，未能返还保证金的原因为二把椅子的污损，故对于任洁要求没收保证金的主张法院不予采信。
关于争议焦点二，博莎公司作为承租方，应依据双方租赁合同的约定，结清其承租期间的水、电、燃气及宽带通讯费用。对于水费，博莎公司最后一次支付时抄表数为260，搬离时抄表数为283，即其使用的23吨（283-260）水费未能结清，结合收费标准，博莎公司还应向任洁支付水费64.40元。关于电费，博莎公司最后一次支付时抄表数为峰值9，725、谷值4，205，搬离时抄表数为峰值9，966.70、谷值4，287.20，结合收费标准，博莎公司还应向任洁支付电费174.37元。关于燃气费，博莎公司于租赁期间共支付了1，420立方米（1，460-40）的燃气费，但其实际使用了935立方米（1，498-563）的燃气费，对于博莎公司多支付的485立方米（1，420-935）的燃气费，结合收费标准为1，212.50元，任洁应予以返还。关于宽带费，现博莎公司剩余一个月未能支付，任洁主张此月的�带费及逾期付款滞纳金金均应由博莎公司支付，博莎公司认为其支付的每月224元的宽带费中其使用的部分为199元，而25元的通讯费系由任洁使用产生不应由其支付。博莎公司于2013年5月17日已搬离了系争房屋，该账单其已无法收取，延期付款滞纳金并非由其延迟支付造成，故对于任洁的该主张法院不予采信。而博莎公司主张的25元的通讯费系由任洁使用产生亦未能向法院提交证明予以作证，法院亦难以采信，故博莎公司还需向任洁支付宽带费224元。
关于争议焦点三，双方均向法院提交照片以证明椅子的污损情况，但任洁提交的照片系立案后拍摄，并不能反映出交房当时的情况，而博莎公司提交照片系交房当日拍摄，从照片所见椅子面边缘被弄脏。对于该污损的赔偿，双方于办理房屋交还手续时已载明椅子的污损问题，博莎公司应对其不当使用产生损失予以赔偿，关�赔偿数额，法院认为，首先对于该桌椅的价格任洁并未能提交发票原件予以证明，即使其陈述的购买价格61，816元属实，也是餐桌加六把椅子的价格；其次任洁于2006年购买桌椅，于2011年将其交付博莎公司使用，交付时桌椅并非全新已有折旧；再次椅子面污损并未导致椅子的使用价值完全灭失，任洁主张2万元的赔偿数额明显过高。现该污损情况并非十分严重，为避免当事人的讼累，法院结合桌椅的使用情况、椅面的污损情况，酌定博莎公司向任洁支付赔偿款2，000元。
任洁应于与博莎公司结清上述款项后，将租赁保证金予以返还。至于博莎公司提出的逾期返还利息损失，法院认为双方因对费用及椅子赔偿数额存在争议故未能按时结清，且依据双方合同约定租赁保证金应在结清费用后返还，故对于博莎公司的该诉讼请求不予支持。
故原审法院依据《中华人民共和国�同法》第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年四月二十二日判决：一、博莎国际贸易（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向任洁支付水费64.40元、电费174.37元及宽带费224元；二、博莎国际贸易（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向任洁支付赔偿款2，000元；三、任洁于判决生效之日起十日内向博莎国际贸易（上海）有限公司返还燃气费1，212.50元；四、任洁于判决生效之日起十日内向博莎国际贸易（上海）有限公司返还租赁保证金20，000元；五、驳回博莎国际贸易（上海）有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。原审案件受理费减半收取计157.50元，反诉案件受理费减半收取计150元，二项合计307.50元，由博莎国际贸易（上海）有限公司负担153.75元，任洁负担153.75元。
判决后，任洁不服，上诉称，原审认定错误，本案租约提前解除系由被上诉人博莎公司形成，其构成违约，实际也造成上诉人在剩余合同租期内实际未出租，形成损失，故其应承担违约责任。另椅面赔偿2，000元过低，应予增加。故上诉请求撤销原判第四项，改判不需返还2万元租赁保证金。
被上诉人博莎公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，不同意上诉请求。
本院经审理查明，2013年5月17日，博莎公司与任洁办理了系争房屋的退租手续。
原审其余查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人任洁与被上诉人博莎公司签订的《物业正式租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属合法、有效。
有效合同约束双方全面履行。本案上诉争议焦点为合同解除是否存在过错责任。根据查明事实，本案系合同期限届满前提前解约，双方尽管存在设备使用等争议，但于2013年5月17日正常办理了退租手续。按上述租约约定，“最后一年2013年5月15日至2014年5月14日双方可以随时终止合同且不付（负）违约责任”，应该认为，双方合同解除符合合同该约定情况，按约均不负担违约责任。上诉人主张博莎公司支付履行保证金的前提是后者存在违约情况，根据现有证据，显然并无事实及法律依据，本院不能采信。
另关于椅面赔偿金额问题，本为原审法院根据现有证据酌情确定，上诉人主张金额过低但未提供任何证据佐证，本院难以采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人�洁的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人任洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 郑岚晞
代理审判员 许 京
二〇一四年八月十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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