云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）曲中民终字第160号上诉人（原审原告）熊振杰，男，汉族，1980年10月7日生，湖北省天门市人，技术员，住曲靖市麒麟区。委托代理人马忠谷，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）代清强，男，汉族，1969年10月18日生，陕西省渭南市人，下岗职工，住曲靖市麒麟区。委托代理人杨崇玲，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人熊振杰因与被上诉人代清强房屋租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院(2013)麒民初字第2109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月14日公开开庭对本案进行了审理，上诉人熊振杰及其委托代理人马忠谷、被上诉人代清强及其委托代理人杨崇玲到庭参加诉讼。现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：曲靖市阳光花园金麟苑35幢73号商铺系昆明艺高电子公司所有。2011年2月底，被告代清强在曲靖市麒麟区点睛房屋咨询服务部看到该商铺转让信息，欲租赁该商铺与其妻子吕留芬经营房屋信息咨询服务。2011年3月6日，被告代清强与昆明艺高电子公司负责曲靖片区业务管理人员何宗航签订了租房协议书一份，载明：甲方艺高电子公司将金麟苑35幢73号商铺出租给乙方代清强作为中介公司及经商使用；租期四年，自2011年11月1日起至2015年10月31日止；租金第一年为13780元，以后每年递增6％，现金方式一次性支付；乙方付保证金2300元及双方应注意的事项等内容。在协议书第六条有关退租、转让条款第五项“乙方在使用过程中不得转让转租，如乙方擅自将所有权转让转租给他人的，甲方有权收回房屋，所产生的费用在保证金里足额扣除。”该项内容由何宗航注明已取消，时间为2011年3月6日。协议上签订日期为2011年10月30日，甲方系何宗航的签名及盖有昆明艺高电子技术有限公司的印章，乙方系代清强的签名。2011年3月6日被告代清强支付房租13780元，何宗航出具收条一份。2013年3月25日原、被告签订《铺面转让协议》一份，载明：甲方(代清强)在经得昆明艺高电子技术公司负责人何宗航同意下于2013年3月28日前将位于曲靖市商铺转让给乙方(熊振杰)使用；该铺面的产权人为昆明艺高电子技术公司，该公司与代清强签订了租房协议，租期到2015年10月30日止；租金(2012年10月31日至2013年10月30日)为14600元，以后每年递增6％，并收取甲方押金2300元；乙方在2013年3月25日一次性向甲方支付转让费40300元(包含押金2300元及代清强支付的2013年10月的房租费)；乙方在2015年10月30日前启用甲方代清强与昆明艺高电子技术公司负责人何宗航签订的租房协议书条款等内容。转让协议签订后，原告向被告支付转让费39300元、定金1000元。原告对该铺面进行装修准备使用，却被昆明艺高电子公司收回铺面并告之未同意代清强转让铺面，也未向任何人委托转让。现原告未能行使商铺的承租权且利益受损，遂提起诉讼。另查明，原被告在签订转让协议时，何宗航在场并对原、被告的转租房屋行为未提出异议。原审法院经审理认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案昆明艺高电子公司曲靖片区管理人员何宗航与被告代清强签订的房屋租赁合同系有效合同。该合同上盖有公司的印章并有何宗航本人的签名，何宗航系有权代理行为。根据何宗航收取代清强租金日期为2011年3月6日及2011年2月底与罗女士商谈商铺转让事项的事实，与被告辩称为了衔接罗女士合同到期日2011年10月30日，才在2011年3月6日的租赁合同上时间签为2011年10月30日的理由符合客观事实，本院予以采纳。据此，何宗航在租房协议中取消第六条退租、转让条款第5项内容系合同签订时作出的行为，系有效行为，本院予以确认。因被告与昆明艺高公司签订的租房协议中不得转租的条款已取消，且何宗航作为昆明艺高公司在曲靖片区执行公司具体事务的管理人员，原、被告签订转让合同时在场未提出异议，视为同意转让，该转让协议系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；…；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，原告主张被告采用欺诈手段订立的协议无效的意见本院不予支持。因转让协议有效，原告主张要求被告返还转让费、押金、定金、装修费的诉求本案不作处理，原告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告熊振杰的诉讼请求。案件受理费1303元减半征收651.5元由原告熊振杰承担。(已交纳)一审判决宣判后，熊振杰表示不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，予以改判。熊振杰的上诉理由为：原判认定事实错误。被上诉人无权转让铺面，何宗航无权修改其与被上诉人签订的《租房协议书》。争议商铺从2010年起至签订铺面转让协议时，承租人一直是被上诉人，罗星华不是此时期的承租人。被上诉人提交的证据是虚假证据，一审法院采纳证据错误。何宗航私自修改租房协议、取消合同条款没有加盖公司印章并未得到艺高公司授权，也没有被上诉人的签字，其行为为无效行为。被上诉人没有转租权，其转租行为无效。综上，被上诉人利用欺诈的手段使上诉人在违背真实意思的情况下签订了铺面转让协议，该协议无效。代清强进行了答辩，认为原判认定事实清楚、适用法律适当。签订合同时不存在欺诈行为，签订合同时也是征得艺高公司同意的。上诉人自愿放弃承租房屋的权利应该承担相应法律后果。被上诉人不存在过错。二审中，上诉人提举如下证据，证据1，曲靖瑞丰物业管理公司出具的《证明》1份，欲证实争议铺面是73号商铺而非37号商铺。代清强质证认为对证据真实性、关联性、合法性没有异议。证据2，云南融创电子工程有限责任公司出具的《证明》1份，欲证实何宗航更改协议是个人行为，不是公司行为。代清强质证认为不认可，艺高公司与周关桥和本案有利害关系。证据3，《租房协议书》1份，欲证实被上诉人一审提供的调查笔录和关于房屋转让的证明是虚假的，上诉人在承租的时候租赁人是代清强。代清强质证认为对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不存在欺诈行为，合同是我们签订的，但实际租房时间是2011年3月6日。证据4，韩兴良的证人证言，其陈述：“房子是我买的。我与双方当事人不认识，我要证明的问题是：“1、何宗航自己私自修改了合同，2、艺高公司不同意何宗航转租房子，3、争议的房子是73号房屋不是37号。”熊振杰质证认为没有意见。代清强质证认为不认可真实性，且与本案无关。本院认为，对证据1，被上诉人认可，该证据具备证据三性特征，本院予以采信；对证据2，何宗航作为艺高公司职工做出的行为属于代理行为，代理行为是否有效不应由艺高公司认定，无法证明其要证明的内容，本院不予采信；对证据3，上诉人要证明的内容与合同是否无效没有关联性，本院不予采信；对证据4，对韩兴良陈述争议房子是73号房屋不是37号，本院予以采信，其余陈述因其证言是评论性陈述，本院不予采信。经二审审理查明的事实和原审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”认定合同无效要具备法定事由，本案中，上诉人主张被上诉人使用欺诈手段订立合同，但未提交损害国家利益的相应依据，且不存在其他导致合同无效的情形，上诉人主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张合同无效不成立，其要求被上诉人返还转让费、押金、定金、装修费的诉求没有依据，可另案主张。上诉人认为原判认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1303元，由上诉人熊振杰承担。本判决为终审判决。审判长  迟少杰审判员  印加生审判员  朱福华二〇一四年四月一日书记员  朱 丹