湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00677号
上诉人（原审被告）湖南宇凯房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方西Z层。
法定代表人杨建春，董事长。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴同鳌。
委托代理人肖卓民，湖南骄阳律师事务所律师。
委托代理人邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。
上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司（以下简称宇凯公司）与被上诉人吴同鳌商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2014年11月19日作出（2014）雨民初字第02073号民事判决。宇凯公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年10月16日，双方当事人签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宇凯公司将位于长沙市雨花区韶山南路香颂国际商厦的11层11034号房屋出卖给吴同鳌。合同中还约定：房屋面积为39.88平方米，每平方米4220.01元，房屋价款总金额为168294元，吴同鳌一次性付款；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；合同约定面积（包括套内建筑面积和分摊面积）与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并以产权登记面积乘以每平方米合同单价的方式确定买受人所购上述商品房的实际总价款，多退少补。合同第十八条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因出卖人原因，造成商品房不能按照约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；自合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可以单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办理好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或第2项处理。其后的第2项约定：买受人不解除合同，自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同第十一条“房屋交接及违约责任”中约定，由于宇凯公司的原因，未按期交付房屋，逾期未超过60日的，宇凯公司应按日支付吴同鳌已付房款万分之三的违约金；逾期超过60日的，吴同鳌有权解除合同并要求宇凯公司支付已付房款5%的违约金或要求继续履行，宇凯公司按日支付吴同鳌已付房款万分之五的违约金。
吴同鳌于2008年10月12日支付房款10000元，合同签订当日支付了158294元，共计支付购房款168294元。宇凯公司后于2009年9月3日向吴同鳌交付了本案房屋。
2011年4月8日，宇凯公司为吴同鳌代缴了物业维修基金。2011年4月12日，双方当事人另行签订补充协议，约定吴同鳌购买的本案房屋经长沙市房地产测绘队实测核定，实际面积为42.13平方米，实测后的房价为177789元，经双方友好协商，同意按实测面积及房价办理产权，面积差额部分按商品房买卖合同办理，交易税费由宇凯公司代为交纳至长沙住房和城乡建设委员会，吴同鳌同意按相关票据据实结算。2011年4月13日，宇凯公司开具了销售不动产发票，载明收到面积差额部分的房款9495元。
2011年6月28日，宇凯公司代吴同鳌向税务行政机关补交了面积差契税190元。2012年6月11日，本案房屋登记了房屋所有权证，国有土地使用权证至今未完成办理。
吴同鳌于2014年5月5日诉至法院。在本案的审理过程中，吴同鳌主张宇凯公司办理初始登记的时间为2011年3月28日，宇凯公司不认可该初始登记时间，但未提供相反证据。
原审法院认为：一、双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宇凯公司对逾期办证的违约事实予以认可，对此依法予以确认，宇凯公司据此应承担合同约定的违约责任。双方合同中约定，宇凯公司逾期办证应“按日向买受人支付万分之一的违约金”，该万分之一的计算基数应为吴同鳌已支付购房款，该标准不存在明显过高情形，应予以确认。宇凯公司的相关辩称，不予采纳。
二、关于吴同鳌诉称的宇凯公司逾期办理初始登记的违约责任。宇凯公司于2009年9月3日向吴同鳌交付了本案房屋，宇凯公司应在此后的365日内，即2010年9月3日前完成该幢商品房的初始登记。吴同鳌主张宇凯公司办理完成初始登记的时间为2011年3月28日，宇凯公司虽予以否认，但未提出相反证据，故采信吴同鳌主张的初始登记时间。因此，宇凯公司逾期办理初始登记的期间为2010年9月3日至2011年3月28日，共计为207日。因吴同鳌未提供证据证实存在诉讼时效中断或中止的情形，吴同鳌应自2011年3月28日后的两年提出诉讼，要求宇凯公司支付该部分逾期违约金，现吴同鳌提出该诉讼主张确已超出诉讼时效，故吴同鳌的该项诉讼请求，不予支持。
三、关于吴同鳌诉称的宇凯公司逾期办理房屋产权登记的违约责任。双方合同约定，宇凯公司应在初始登记后365日内办妥吴同鳌的房屋所有权证，但宇凯公司另于2011年4月12日签订协议确定本案房屋实测面积与双方合同约定存在差额，需补交契税等税费；补交相关税费是办理房屋产权证的必要前提，宇凯公司办理房屋产权证的365日的起算时间应为双方协议税费交纳事宜的次日，即2011年4月13日。因此，宇凯公司应自2012年4月12日前办妥房屋产权登记。宇凯公司实际办理房屋产权登记的时间为2012年6月11日，故应向吴同鳌支付2012年4月13日至2012年6月11日期间的逾期办理房屋产权登记的违约金。另宇凯公司于2011年4月13日开具了购房款发票，载明收到吴同鳌面积差额部分的房款9495元，故吴同鳌此时的已付房款应认定为177789元（168294元＋9495元），宇凯公司应支付吴同鳌逾期办理房屋产权证的违约金为1066.73元（177789元×60日×0.01%／日），吴同鳌诉请的超出部分，不予支持。
四、关于吴同鳌诉称的宇凯公司逾期办理国有土地使用权证的违约责任。合同约定宇凯公司在“办妥房屋所有权证后365日内办理好土地使用权证”，故宇凯公司应在2013年6月12日前办妥国有土地使用权证。宇凯公司未举证证明逾期办证的正当理由，且至今未办妥国有土地使用权证，应依约承担违约责任。宇凯公司应以吴同鳌已支付房款177789元为基数，按日万分之一的标准向吴同鳌支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。
原审法院据此依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：（一）湖南宇凯房地产开发有限公司于判决生效之日起3日内支付吴同鳌逾期办理房屋产权登记的违约金1066.73元；（二）湖南宇凯房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内为吴同鳌办妥位于长沙市雨花区韶山南路香颂国际商厦11034号房屋（房屋产权证号为：长房权证雨花字第××号）的国有土地使用权证，并按吴同鳌已付的177789元房款的日万分之一的标准支付自2013年6月12日起至实际办妥国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金；（三）驳回吴同鳌的其他诉讼请求。
本案受理费148元，由吴同鳌负担48元，湖南宇凯房地产开发有限公司负担100元。
宇凯公司不服，上诉称：1、因房屋实测面积大于合同约定面积，上诉人拒不依约补交购房款、契税和物业维修基金，直至2011年4月12日才达成协议，导致被上诉人未能与其他业主一样在2011年4月12日前取得房屋产权证；2、长沙市国土资源局公布的政策性法规导致上诉人逾期办理土地使用权证，系不可抗力，上诉人并无责任；3、被上诉人未受任何直接经济损失，且未提交证据证明其损失大小，请酌情核减违约金。请求撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人要求支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，将逾期办理土地使用权证违约金核减至20%，或者发回重审。
吴同鳌辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：根据合同约定，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。双方并未约定房屋差价款的支付时间，且在房屋产权证未办理好之前买受人亦无法确认产权登记面积并补交房屋差价款、契税及维修基金，故上诉人主张逾期办理房屋产权证系被上诉人迟延补交房屋差价款造成的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人未能依约办理土地使用权证，系其未按国土管理部门的要求缴纳相关费用造成的，并非不可抗力，原判判令其依约承担违约责任亦无不当。根据合同约定，每日按已交房款的万分之一支付逾期办证违约金，该标准并非过高，上诉人要求核减的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费148元，由上诉人湖南宇凯房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年四月二日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。