上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7328号
上诉人(原审被告)：杭国霞，女，1984年5月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(原审原告)：李淑兰，女，1959年4月19日出生，汉族，住所地上海市静安区。委托诉讼代理人：华芝萃，上海市黄浦区淮海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴仁建，上海市黄浦区淮海法律服务所法律工作者。上诉人杭国霞因与被上诉人李淑兰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初11750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杭国霞上诉请求：1、李淑兰赔偿杭国霞对上海市租赁房屋(以下简称系争房屋)的装修费人民币15,000元(以下币种均为人民币)。2、李淑兰赔偿杭国霞因未提前通知终止合同产生的损失20,000元。事实和理由：杭国霞自2008年起承租系争房屋，合同一年一签。2012年其与李淑兰达成口头协议，主要内容为：李淑兰同意杭国霞自行装修系争房屋，但仍会根据市场情况适当调整租金；李淑兰承诺装修后杭国霞租用系争房屋至动迁为止，但杭国霞不享有动迁利益；杭国霞不得转租系争房屋。鉴于双方之间存在口头协议，李淑兰未提前通知突然收回房屋，导致杭国霞来不及处理货品造成损失。李淑兰辩称：不同意杭国霞的上诉请求。杭国霞主张的损失应当在一审审理时提出反诉或者另行诉讼处理。李淑兰与杭国霞之间不存在口头协议，没有对杭国霞作出居住时间的承诺。双方合同一年一签，对装修事宜约定由杭国霞自行装修。李淑兰请求维持原判。李淑兰向一审法院起诉请求：1、杭国霞携物品迁出本市黄浦区底层前客堂、底层后客堂；2、杭国霞支付自2016年2月18日起至迁出日止的房屋使用费(按照每月2,500元的标准)。一审法院认定事实：本市底层前客堂、底层后客堂的租赁户名为李淑兰。2015年6月13日，李淑兰(作为出租方甲方)与杭国霞(作为承租方乙方)签订《租赁协议》，约定：甲方将本市店面的房屋及设施出租给乙方使用，用途营业，租赁期限为1年，自2015年2月18日起至2016年2月17日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方如期交还，该房屋的月租金为2,500元，先付后租，租金以现金方式支付，双方议定首期6个月租金，押金1个月租金，合计15,000元，以后租金提前10天缴纳，乙方应不迟于租期终止日向甲方交还该房屋，租赁期到期之日乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，经甲方验收认可各种设施完好交还甲方，结清水、电、煤，在未续租的情况下，如有留置屋内任何物品，在未取得甲方谅解之下均视为放弃，甲方有权处置房内一切物品，乙方绝无异议和争议；乙方对租赁房屋添置的营业设备、用具、物品等装修费用均由乙方自行负担，租赁期满在不损坏墙面和结构的前提下，一切营业设备、用具、物品由乙方收回，其余装修部分均无偿归甲方所有，该店面不存在转让费及其他任何经济费用；第九条不可抗拒9-1因政策或市政动迁依法征用、城市建设需要列入房屋拆迁范围的、土地使用依法提前回收的、房屋毁损、灭失或鉴定为危险房屋的、自然灾害等不可抗拒因素而终止合同，甲乙双方不作违约处理，租金按实际租赁时间由甲方向乙方收取，乙方不享受动迁费、装潢费等任何经济费用，并不得以此作为理由强占该房屋，乙方必须服从国家政策等城市拆迁需要，无条件搬出该房屋。如乙方强占甲方的房屋，拒不配合国家政策动迁的，则甲乙双方约定，乙方同意甲方有权将乙方的物品丢弃门外，甲方不对此承担任何责任，乙方绝无异议和争议，配合政府动迁。合同另对双方其他的权利和义务、违约责任等作出了约定。补充条款约定：乙方在租赁前，甲方已对该房屋进行装修，店面设施、卷帘门、门面四扇、塑钢移门、2只水斗、龙头下水道、新装电动马桶、后新装抽水马桶、床、床架壹对、宗(棕)棚床加床架壹对、水电管道等墙面全新装修，甲乙双方约定如租赁期内如国家动迁等不可抗拒因素，按合同第九条款不可抗力执行，乙方所对该房添置的家俱及物品由乙方自行拆走等收回，甲方不承担任何经济费用。甲方提前一个月通知乙方，该店面不承担转让费，特别告知乙方经营店面，不得居住人员，在房内居住，如有现象立即整改、搬出居住，甲方无义务提供乙方所需要任何证件及手续，原2015年之前所签的合同及收条全部作废，以2015.2.18-2015.2.17(双方均认可2015.2.17为笔误，应为2016.2.17)为准。合同签订后，双方均按约履行合同，杭国霞已向李淑兰支付租金至2016年2月17日。2016年3月4日，杭国霞收到李淑兰委托上海市黄浦区淮海法律服务所向杭国霞、案外人李火星发出的通知，通知双方关于本市黄浦区底层前客堂、底层后客堂房屋的《租赁协议》在2016年2月17日已经终止，不再续约，并在收到通知五日内，携物品迁离本市黄浦区底层前客堂、底层后客堂房屋。另查明，杭国霞在李淑兰处有押金2,500元。一审法院认为，李淑兰、杭国霞之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守执行。李淑兰与杭国霞约定的租赁期限届满后，李淑兰有权收回系争房屋，且李淑兰于合同租赁期满后已通知杭国霞不再续租，杭国霞应于李淑兰通知的期限将房屋返还，杭国霞逾期未搬离，应按照合同约定向李淑兰支付房屋使用费。针对杭国霞关于李淑兰曾承诺其租赁至动迁时止故要求赔偿装修损失的辩称意见，以及杭国霞以李淑兰未赔偿其装修损失不同意搬离的抗辩，首先，双方在租赁合同中明确约定了一年的租赁期限；其次，双方在合同的补充条款中确认甲方即李淑兰对房屋进行装修，且杭国霞提供的装修清单为2012年，故杭国霞辩称房屋租赁期限至动迁时止以及房屋由其装修与2015年双方签订的租赁合同约定的租赁期限及由李淑兰装修的约定不符；再次，即使杭国霞对房屋进行装修，根据合同约定租赁期满后，除营业设备、用具、物品由杭国霞收回，其余装修部分均无偿归李淑兰所有。综上，杭国霞的辩称，一审法院不予采纳。李淑兰同意杭国霞支付的押金2,500元在结清费用后退还，一审法院予以准许。判决：一、杭国霞应于判决生效之日起十日内携自有物品搬离上海市黄浦区底层前客堂、底层后客堂，并保持房屋原状；二、杭国霞应于判决生效之日起十日内支付李淑兰自2016年2月18日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每月人民币2,500元的标准，并扣除杭国霞在李淑兰处的押金人民币2,500元)。一审案件受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，由杭国霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，杭国霞与李淑兰签订的房屋《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。《租赁协议》到期后，李淑兰要求收回系争房屋，杭国霞应当在合理期限后交还房屋，逾期交还房屋，应当按照原约定的租金标准支付房屋使用费。一审法院判决杭国霞搬离系争房屋并支付相应房屋使用费正确。杭国霞称李淑兰口头承诺其可在系争房屋内居住至动迁依据不足，本院不予采信。杭国霞上诉要求李淑兰赔偿系争房屋装修费以及要求杭国霞短期内搬离造成的损失，属于反诉范畴，一审中虽经法院释明但杭国霞未提出反诉，且明确此仅作为抗辩意见，故杭国霞该请求二审不予处理，杭国霞可以另行提出解决。综上所述，杭国霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人杭国霞负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 承怡文
审判员 王亚勤
二〇一六年十一月十日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……