新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新31民终341号
上诉人（原审原告）万丽娟，现住泽普县。
委托代理人郭开治，新疆昆鹰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司泽普支行，住所地泽普县西大街2号。
负责人张晓琳，该支行行长。
委托代理人严玉坤，中国工商银行泽普昆仑路支行行长。
上诉人万丽娟因与被上诉人中国工商银行股份有限公司泽普支行（以下简称工商银行）装饰装修合同纠纷一案，不服泽普县人民法院（2015）泽民初字第1443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万丽娟及其委托代理人郭开治，被上诉人工商银行的委托代理人严玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告万丽娟起诉称：2008年12月2日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于石油基地昆仑路49�商铺1间面积85平方米出租给原告用于经营服装生意，租赁期为2009年1月日至2010年12月31日。合同第十五条约定：租赁期满前60日内，双方如愿意延长租赁期应重新签订合同，在同等条件下，原告有优先续租权。原告承租商铺后，于2009年1日找到李友凯对所租商铺进行了装修，共花费装修费94000元。2009年1月1日至2010年12月31日租赁期满后，原告与被告又签订了《房屋租赁合同》，由原告继续承租被告的商铺，租赁期为2011年1月1日至2012年12月30日。第二个租赁期满后，原告要求继续与被告签订租赁合同，被告拒绝与原告签订合同，被告采用断电方式干扰原告继续正常经营，原告被迫停业关门。2014年7月被告强行将商铺店门打开，并另换门锁，原告当时向塔西南公安局东二踣派出所报警，原因是被告强行将商铺收回，不让原告经营。原告便离开石油基地回重庆。到了2014年10月�告从重庆回来找被告请求将店门打开继续经营，被告不理。过完春节后原告又回重庆，2015牟9月2日原告从重庆回来，发现被告将商店内原告价值37000元的衣物、柜子、空调、衣架、沙发等物品搬走，将商店租给他人经营。原告多次找被告协商赔偿损失事宜，被告不愿协商。现原告向本院起诉要求：1、被告赔偿房屋装修费94000元；2、承担本案诉讼费。
一审被告工商银行辩称：原、被告签订了2次《房屋租赁合同》，租赁期为2009年1月1日至2012年12月31日，原告用于航空售票，由于原告经营不善，于2011年7月，未经被告同意，将房屋转租给她人，2012年合同到期后，原告未向被告提出任何续租的口头或书面请求，也未提出交房租的请求，并以房屋中有货物为由，强行侵占该房屋使用权2年之久，在此期间，因该房屋存在纠纷，造成被告单位从2013年1月日至2015年9月未�房屋租金55000元。在此情况下，被告为避免损失进一步扩大，委托泽普县公证处对该房屋内的商品进行了公证，公证后另择他处封存存放。被告于2015年10月将房屋重新租于他人，根据租赁合同中第15条，同等条件下，承租人有优先权，但原告从租赁期满后自始自终未与被告续签合同，租赁合同中的第8条约定，租赁合同期满，租赁房屋的装修改善设施他物的处理，交由出租人处理。现被告提出保留对原告拖欠房租的诉权，并要求驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，原、被告于2008年12月22日签订了《房屋租赁合同》，被告将位于泽普县奎依巴格镇昆仑路49号即被告单位的营业室租赁给原告使用，约定：合同期为一年，即从2009年1月1日至2010年12月30日止。原告将被告房屋承租后，对该店铺进行了装修，产生的装修费用计94000元，从事代售机票、信息咨询等业务。2010年12月30日合同到期后，原告又与被告续签订了《房屋租赁合同》，租赁期为2011年1月1日至2012年12月30日止。该合同第八条约定：出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善曾设他物的范围是：仅限于对租赁房屋内部进行装修。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理交由出租人处理，合同的第十五条其他约定事项约定，本合同在规定的租赁期届满前六十日内，双方如愿意延长租赁期应重新签订合同，在同等条件下，承租人有优先续约权。在该合同期满后，原告未与被告签订房屋租赁合同，但一直占用着被告房屋，也未进行营业。2014年5月消防部门要对被告单位的消防安全设施进行全面检查，在消防大队工作人员的见证下，被告将原告承租的商铺打开，进行消防安全检查后，遂将商店门继续锁上。到2015年5月13日在泽普县司法局公证处公证人员监督下，被告将原告承租的商店内物品进行证据保全，并出具了（2015）泽证字第243号公证书，对原告店内物品进行清点，并制作了现场工作记录，录制了现场录像光碟。2015年10月被告将该房屋出租给了他人使用。现原告起诉要求被告赔偿装修费94000元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人便用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2011年1月1日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效的，本院予以确认。双方均应当严格按照合同约定履行权利和义务，不得擅自解除和变更合同，依法成立合同应受法律保护。原、被告双方签订的租赁合同于2012年12月30日期满，原告未与被告续签合同，原告称其多次与被告协商续签租赁合同，后被告强行断电致使原告无法经营，但原告未提供相关的证据予以证实，应视为原告自愿放弃优先续约权的权利。另，原、被告双方签订的租赁合同中针对租赁房屋的装修进行了明确约定，“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理交由出租人处理”，且该租赁房屋于2009年装修使用，现原告要求被告承担装修费用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持，原告应承担对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，﹤最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定﹥第二条、第六十三条、第七十六条之规定判决如下：一、驳回原告万丽娟对被告中国工商银行股份有限公司泽普支行的诉讼请求。案件受理2176元，因适用简易程序减半收取1088元，由原告万丽娟负担。
宣判后，上诉人万丽娟不服此判，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，本案基本事实是，在合同即将到期时，上诉人多次找被上诉人工商银行协商，要求续签房屋租赁合同，但是被上诉人一直不予理睬；同时被上诉人也未经上诉人同意，强行收回房屋，因此上诉人对房屋的装修部分也被被上诉人工商银行占有，故上诉人有权要求被上诉人赔偿装修损失。同时本案中双方的租赁合同约定了上诉人拥有优先续约权，所谓的租赁合同履行期限届满应当在上诉人行使优先续约权后才能算履行期限届满，本案中上诉人要求行使优先续约权，但是被上诉人一直没有履行，因此被上诉人违约，应当承担相应的责任。综上请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人工商银行�对上诉人的上诉答辩称：一审法院认定事实清楚，处理正确。本案中，在租赁合同到期后，上诉人未到被上诉人处要求重新签订房屋租赁合同，同时双方合同已经明确约定上诉人在承租房屋后，未经允许不得转租，而上诉人在合同履行期内已经将房屋转租给案外人，故被上诉人有权不再与上诉人签订合同并收回房屋。且租赁合同中已经明确约定租赁合同期满，房屋装修、改善等设施交由出租人处理，因此上诉人要求被上诉人赔偿装修损失没有任何事实及法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为，上诉人万丽娟要求被上诉人工商银行赔偿装修损失94000元，有何事实及法律依据。
上诉人万丽娟与被上诉人工商银行于2011年1月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。因合同中约定的租赁期限截止日期为2012年12月31日，故在2012年12月31日，双方的租赁合同已经履行完毕，被上诉人工商银行有权按照合同的约定收回房屋。上诉人万丽娟提出，其在合同到期前已经向被上诉人工商银行提出，要求续签租赁合同，为此在二审诉讼过程中提交了由其自行书写的房屋租赁合同及证人证言，用以证实协商过程。被上诉人对此不予认可，提出从未见过证人，也未接到上诉人任何要求续签合同的要求，同时说明因房屋属于工商银行，所有的房屋租赁合同均由工商银行提供。经本院综合全案证据审查认为，上诉人虽称在合同到期前要求继续签订租赁合同，但为此并未能提供有效证据予以证实，且结合上诉人在2013年至2015�仍然占有房屋，未与被上诉人工商银行协商签订租赁合同、也未交纳房屋租金等事项，本院对上诉人提出的其已经提出续签合同要求的上诉理由，不予采纳。对于上诉人万丽娟提出的优先续约权问题，本院认为，优先续约权属于民事优先权，民事优先权是指根据法律规定和当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利人优先于其他民事权利人实现的民事权利；而优先续约权是指根据当事人约定，特种债权的债权人在同等条件下，享有优先于不特定第三方而与债务人继续签订合同的权利。本案中，涉案房屋的所有权属于被上诉人工商银行，工商银行对房屋享有处置权，其可以应上诉人的要求与上诉人签订租赁合同，也可以在租赁合同到期后另行处置房屋。上诉人优先续约权的行使前提是，被上诉人工商银行继续出租房屋，在与案外人同等出价条�下，上诉人才享有优先续约权。依据本案查明的事实，上诉人未在合理期限内，也未在占有房屋的期间内要求与被上诉人工商银行签订合同，而双方就合同事宜也无法达成一致意见，故本院对上诉人提出的依据优先续约权应认定被上诉人违约的理由，亦不予采纳。同时双方生效的租赁合同也已经明确约定，“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理交由出租人处理”，因此，上诉人要求被上诉人工商银行赔偿装修损失，既无事实依据，也无法律依据。
综上所述，上诉人万丽娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由上诉人万丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 红
代理审判员 何春璐
代理审判员 吴炳坤
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 张墨川