河北省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀执异219号
异议人（案外人）：王领波，男，1987年2月23日出生，汉族，住河北省邯郸市鸡泽县。
保全申请人：江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所地江苏省海安县海安镇中坝南路18号25-27层。
法定代表人：笪鸿鹄，该公司董事长。
被申请人：邯郸市嘉烨房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸开发区文明路9号工商联会馆4号楼14层。
法定代表人：苏廷喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王海林，河北江正律师事务所律师。
本院在执行实施保全申请人江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设公司）与被申请人邯郸市嘉烨房地产开发有限公司（以下简称嘉烨房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案财产保全措施过程中，王领波向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人王领波称，其于2014年5月12日交付房款并订立了商品房预定协议，购买了“嘉烨豪庭”4号楼2单元504号房（以下简称涉案房产），该房产应属异议人财产，但却被本院以（2016）冀民初76号民事裁定、（2016）冀执保52号查封公告予以查封，请求本院立即解除查封。异议人向本院提交了下列证据：1、2014年5月12日李上元与嘉烨房地产公司签订的《嘉烨豪庭商品房预定协议》1份；加盖“邯郸市嘉烨房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据3份，用于证明其购买涉案房产并缴纳购房款的事实。2、本院（2017）冀执异218号执行裁定书1份，用于证明李上元曾对涉案房产提起过相同异议，但在本院异议审查过程中，李上元向本院提交申请称，涉案房产是李上元给王领波买的，并在开发商处办理了更名，王领波是房主，李上元不是房主，请求撤回执行异议，本院裁定准许李上元撤回执行异议申请。3、王领波与李瑞娜（身份证号）《结婚证》、李瑞娜身份证及王领波、李瑞娜、李上元户口页，用于证明王领波与李瑞娜系夫妻关系，李瑞娜系李上元之女，王领波系李上元女婿。
苏中建设公司辩称：案外人所提执行异议无法律依据，不能成立，请求依法驳回其执行异议申请。理由为：一、根据《物权法》第九条的规定，河北高院采取保全措施时，邯郸市永年区住房和城乡建设局显示，被查封的352套房屋系“未出售”状态，非“已售”状态，故河北高院将未出售房屋进行查封，系合法查封。二、案外人提供的部分《预定协议》或《预售合同》，其性质属于预约合同，非本约合同即《商品房买卖合同》，不具备正式的商品房买卖合同的法律效力。案外人因预约合同产生纠纷，只能适用定金规则处理，无权主张物权。三、部分案外人未在房管局办理商品房买卖合同网签和备案手续，不产生物权登记效力，不能对抗法院查封。四、案外人没有真实有效的银行付款凭证和嘉烨房地产公司入账证明，其提供的“收款收据”不是正式发票，很有可能是其与嘉烨房地产公司共同伪造的，无法证明其支付购房款的客观事实。五、案外人所提供收款收据中，有《嘉烨豪庭福利房补助款》，系嘉烨投资公司开具，不是嘉烨房地产公司实际收取的购房款；有“利息转本金”标注和或“债权转购房款”的收据，不是真实的购房款。
本院查明，本院在审理苏中建设公司诉嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，经苏中建设公司提出财产保全申请并提供担保，本院于2016年11月11日作出（2016）冀民初76号民事裁定书，裁定查封嘉烨房地产公司名下价值一亿元人民币的财产。2016年11月24日，本院作出（2016）冀执保52号协助执行通知书，同日送达协助执行人邯郸市永年区住房和城乡建设局（以下简称永年住建局），查封了嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目（位于永年县××路东、××北、××厂南路南，商品房预售许可证号：永房预售字第二○一四年○○七号）的206套房产，包括1号楼43套、2号楼57套、4号楼46套（含涉案房产）、5号楼30套、6号楼30套；轮候查封了146套房产，包括8号楼99套、10号楼13套、11号楼27套、12号楼7套。查封期限3年，自2016年11月24日至2019年11月23日止。查封期间，禁止对被查封的财产进行处分，不得办理上述房产的抵押、转让等手续。2016年12月5日张贴了查封公告。王领波对本院查封涉案房产不服，形成本次异议。
另查明：2014年5月12日王领波的岳父李上元与嘉烨房地产公司签订了《嘉烨豪庭商品房预定协议》，约定购买嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目涉案房产，房款总金额312919元，付款方式为分期付款，后经嘉烨房地产公司同意更名为王领波，王领波完全受让了该预定协议中李上元的权利义务。2014年5月5日李上元（更名为王领波）交付房款定金10000元，2014年5月12日李上元（更名为王领波）交付房款首付146460元，2016年10月21日王领波（原名李上元）交付房款89867元，王领波共交付房款246327元，已交付大部分购房款。
经本院到永年住建局核查查明，嘉烨房地产公司开发的“嘉烨豪庭”项目，于2014年9月29取得了永年住建局颁发的1-13号楼（3号楼除外）房产的《商品房预售许可证》，证号为永房预售字第二○一四年○○七号；涉案房产为住宅，现王领波名下在永年住建局无房产登记。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”；第五条规定，“商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，2014年5月12日王领波之岳父李上元与嘉烨房地产公司签订了《嘉烨豪庭商品房预定协议》，后经嘉烨房地产公司同意将李上元协议权利义务转让给王领波，购房人更名为王领波，王领波成为涉案房产权利人，嘉烨房地产公司于2014年9月29日取得涉案房产的《商品房预售许可证》，参照上述解释第二条的规定，该预定协议为有效协议。因该预定协议内容明确了当事人名称、商品房基本状况、交房期限、违约责任、价款与付款方式、预留期滞后约定、楼宇外墙、契税及维修基金、产权登记等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且嘉烨房地产公司已按协议约定收受了买受人王领波的房款，故该预定协议应当认定为商品房买卖合同。
在本院查封涉案房产前，王领波与嘉烨房地产公司存在有效的商品房预定协议，王领波按协议约定支付了大部分房款，涉案房产所在的永年住建局无王领波房产登记记录，王领波符合购房消费者的条件。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条、第二条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不能对抗交付全部或者大部分购房款项的房屋消费者。所以，即便苏中建设公司与嘉烨房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，苏中建设公司对其施工工程享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求成立，其权利也不能对抗购房消费者王领波。同时，王领波对涉案房产享有的实体权利亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，能够排除法院强制执行。
综上，王领波基于实体权利对本院财产保全的执行标的提出排除执行异议，法律地位为案外人，其异议请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第十六条第二款的规定，裁定如下：
中止对邯郸市嘉烨房地产开发有限公司开发的“嘉烨豪庭”项目4号楼2单元504号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向河北省高级人民法院提起诉讼。
审判长 刘立斌
审判员 解占林
审判员 刘顺林
二〇一七年六月十四日
书记员 崔彦茹