河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2504号
上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳银鑫房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区凤化街银鑫锦绣港湾*号楼***号。
法定代表人：刘枫，该公司董事长。
委托代理人：王建军，该公司职员。
委托代理人：刘新生，河南焦点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张繁娃。
委托代理人：张俊峰。
上诉人洛阳银鑫房地产开发有限公司（以下简称银鑫公司）因与张繁娃拆迁安置纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人银鑫公司的委托代理人王建军、刘新生，被上诉人张繁娃的委托代理人张俊峰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月前，银鑫公司与张繁娃签订“洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书”一份，约定：银鑫公司将张繁娃位于雷家口街19号的三层住宅拆迁，公司为其在银鑫锦绣港湾提供安置房三套，分别是6号楼2单元502号、6号楼3单元502号、6号楼2单元302号，面积均为124.6平方米。并在第十条第一项约定，银鑫公司（甲方）对张繁娃（乙方）房屋的拆迁补偿款为339146.23元，用于冲抵乙方应支付的安置房价款563353.4元，冲抵后乙方应支付给甲方房屋差价款224207.17元；第十一条第四款约定，银鑫公司提供的安置房最迟应在2012年10月28日前交付张繁娃。如延期交房，银鑫公司应按有证面积每月14元／平方米的标准向张繁娃支付超期临时安置补助费。后银鑫公司将6号楼2单元502号、6号楼3单元502号两套房屋安置给张繁娃，6号楼2单元302号安置给了案外人闫春黎。2013年8月6日张繁娃向法院提起诉讼，要求银鑫公司将6号楼2单元302号房屋交付给其使用，并协助办理该房屋的房产证、土地使用证。该院作出（2013）老民初字第692号民事判决书，判决驳回张繁娃诉讼请求。该院审理中经该院调解，双方未能调整到合适的房屋。张繁娃随诉于该院。本案审理中，根据张繁娃的申请，该院委托洛阳市奇越房地产估价有限公司对6号楼2单元302号房屋的市场价值进行评估，在2015年5月22日价值时点的估价为550857元，张繁娃支付评估费5800元。原审法院另查明：1、张繁娃向该院提交申请减免差价款的复印件一份，认为其于2012年11月17日向银鑫公司提出申请，要求减免所有差价款，该申请经银鑫公司锦绣港湾项目部盖章确认。在（2013）老民初字第692号案件中，银鑫公司的质证意见为：此申请没盖银鑫公司的公章，是张繁娃逼迫着写的东西，无奈情况下，才写了一份，没盖公司公章，没法定代表人签字，盖的是拆迁项目部章，对此不认可，这个申请是复印件，不是原件，不起法律作用。2、张繁娃提交的字第58291号房屋所有权证载明：张繁娃位于郊区洛北乡工农村雷家口街的房屋的建筑面积为354.42平方米。
原审法院认为：银鑫公司与张繁娃签订的“洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书”，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。该协议签订后，银鑫公司应按照协议的约定将房屋交付给张繁娃，其将银鑫公司锦绣港湾6号楼2单元302号安置给案外人闫春黎，致使该房屋未能安置给张繁娃，属违约行为，应依法承担违约责任。本案在审理过程中，经鉴定该房屋的市场价值为550857元，且经调解，双方未能调整到合适的房屋，故银鑫公司应按照评估价值赔偿张繁娃。对于张繁娃要求支付违约金的请求，该院认为，该房屋在2015年5月22日的价值时点进行的评估，且双方签订的拆迁安置协议也没有违约金的相关约定，故对张繁娃要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于张繁娃要求支付超期临时安置补助费的请求，该院认为，银鑫公司未能在2012年10月28日交房，应当按照协议约定向张繁娃支付超期临时安置补助费，张繁娃提交的字第58291号房屋所有权证载明，张繁娃位于郊区洛北乡工农村雷家口街房屋的建筑面积为354.42平方米，故银鑫公司应按照（354.42-124.6）平方米×14元／平方米／月，即1473.08元／月的标准，自2012年11月1日起计算至本判决确定的履行期限止的超期临时安置补助费。银鑫公司反诉要求张繁娃支付差价款224207.17元，并支付违约金的请求，该院认为张繁娃提供的减免款项的申请虽然是复印件，但银鑫公司在（2013）老民初字第692号案件的审理过程中，认可该证据是银鑫公司项目部出具的，银鑫锦绣港湾项目部不具备法人资格，银鑫公司应当对外承担责任。其辩称是受张繁娃胁迫，但未提交相应的证据，故对银鑫公司要求支付差价补偿款及违约金的反诉请求，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、银鑫公司于本判决生效之日起十日内支付张繁娃房款550857元；二、银鑫公司于本判决生效之日起十日内支付张繁娃超期临时安置补助费（按照1473.08元／月的标准，自2012年11月1日起计算至本判决确定的履行期限止）；三、银鑫公司于本判决生效之日起十日内支付张繁娃鉴定费5800元；四、驳回张繁娃其他诉讼请求；五、驳回银鑫公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10552元，由张繁娃承担1152元，银鑫公司承担9400元；反诉受理费2330元，由银鑫公司承担。
上诉人银鑫公司上诉称：一、按照双方签订的房屋补偿安置协议书第十条的约定，张繁娃应向上诉人先行支付差价款22万余元，张繁娃没有支付，违约在先，对此事实判决未予认定。二、一审判决书为了否认张繁娃先行违约的事实，将张繁娃在另一案件中的庭审笔录，在法庭没有质证的情况下，直接引用，违反了法律的规定，不能作为证据使用。三、上诉人为了证明张繁娃拆迁房屋的实际面积，向法庭提交了由双方签字认可的拆迁房屋登记表，一审判决书不顾这一事实，以没有法律效力的房产证对房屋面积做出了错误的认定。四、对房屋的评估报告价格过分高于市场价格，应当予以重新鉴定。综上，请求二审法院判决：撤销原判决，改判驳回张繁娃的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。
被上诉人张繁娃辩称：银鑫公司在与答辩人签订拆迁协议前，就已经与他人签订过协议了，该公司欺骗答辩人在先。房产登记表和房产证均可以证明答辩人家原来的实有面积。评估鉴定是双方共同选定的评估机构。
本院除与原审查明事实一致外，另查明：1、二审庭审中，张繁娃向法庭出具洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第692号案件的庭审笔录，该笔录记载：（1）银鑫公司出庭人员为该公司当时的法定代表人刘跃钦，委托代理人王建军、刘新生；（2）该笔录第五页显示的银鑫公司对2012年11月17日“申请”复印件的质证意见是：此申请没盖银鑫公司公章，此申请是张繁娃逼迫书写的东西，无奈情况下，才写了一份，没盖公司章，没法人签字。盖的是拆迁项目部章。对此申请没盖公司章，没法人签字不认可。这个申请是复印件，不是原件不起法律作用。2、一审卷宗第二十九页2012年11月17日“申请”复印件内容为：我叫张繁娃雷家口街19号，现因房子拆迁，因家庭生活困难，难以付清应交款项，根据当前协议第十条差价支付申请减免所有款项。该申请上有张繁娃签名，加盖有银鑫公司“银鑫锦绣港湾项目部”的印章及“同意减免”的字样。3、银鑫公司与张繁娃签订的“洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书”第二条显示：张繁娃位于雷家口街19号房屋的建筑面积为234.8平方米。
本院认为：2012年11月17日的申请系张繁娃为了减免224207.17元房屋差价款，而向银鑫公司递交，张繁娃向法庭递交的虽然是该申请的复印件，但根据老城区人民法院（2013）老民初字第692号案件庭审笔录记载的内容可知，该申请真实存在，且原件应该保存在申请批准方银鑫公司。该申请上虽然只加盖了银鑫公司“银鑫锦绣港湾项目部”的印章，但因该项目部是银鑫公司为了开发“银鑫锦绣港湾项目”而设立，加之，张繁娃反迁的小区就是银鑫公司开发的“银鑫锦绣港湾”，因此，“银鑫锦绣港湾项目部”在张繁娃申请上加盖公章并签署“同意减免”意见合情合理，对该申请的有效性本院予以确认。银鑫公司上诉要求张繁娃向其支付22万元差价款的请求于理无据，本院不予支持。对于银鑫公司上诉的临时安置费问题。本院认为，银鑫公司与张繁娃签订的“洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书”是双方真实意思表示，因此，该协议应为本案唯一可以确定张繁娃拆迁房屋面积的证据。银鑫公司在合理期限内，已经向张繁娃安置了超出拆迁房屋面积的回迁房，依约履行了合同义务。所以，银鑫公司不存在再向张繁娃支付超期临时安置补助费的问题，本院对银鑫公司该上诉理由予以支持，并对一审该项判决予以撤销。对于银鑫公司应向张繁娃赔偿反迁房的价款问题。本院认为，洛阳市奇越房地产估价有限公司按照法院的委托，对“银鑫锦绣港湾”6号楼2单元302号房屋进行的市场价格评估，程序合法。银鑫公司虽然上诉认为该鉴定报告书对争议房屋的估价过高，但其并没有提交证据证明该鉴定报告存在违法性和不合理性，所以，其上诉申请对“银鑫锦绣港湾”6号楼2单元302号房屋进行价格重新鉴定的申请，本院不予支持，对其该上诉观点，本院也不予支持。综上，原审法院适用法律正确，但部分事实认定错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第1310号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
撤销洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第1310号民事判决第二项。
一审案件受理费10552元，由张繁娃负担2600元，由洛阳银鑫房地产开发有限公司负担7952元；二审案件受理费14030元，由张繁娃负担3500元，由洛阳银鑫房地产开发有限公司负担10530元。
本判决为终审判决。
审判长 周艺军
审判员 肖秋宣
审判员 耿源泓
二〇一五年十二月十七日
书记员 张艳君