重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5729号原告（反诉被告）：侯建国，男，汉族，1976年8月10日出生，住四川省资阳市安岳县。被告（反诉原告）：何花，女，汉族，1981年1月7日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，重庆远博律师事务所律师。原告（反诉被告）侯建国与被告（反诉原告）何花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法由审判员潘寒冰适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员罗难担任法庭记录。原告侯建国，被告何花及其委托诉讼代理人丁华强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯建国向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告涉案房屋楼下6-6房屋的衣柜维修费2600元、房屋维修（补漆及人工费）1600元；2.被告支付原告涉案房屋7-6房屋2017.2.25至2017.8.25期间的租金损失8400元（1400元/月×6个月）、物业费507.6元（84.6元/月×6个月）、房屋维修及家具维修费19892.4元；被告承担诉讼费。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告签订《租房合同》，约定在租赁期限内因管理不善发生的经济损失由被告承担。被告（反诉原告）何花辩称，被告使用7-6房屋长达四年，房屋有磨损系正常的，且原告装修不合格，未经过验收，被告均是正常使用，也在交房前对涉案房屋进行了修复，2017.2.24被告通知原告验收，原告也实际接收涉案房屋，更换了门锁，原告自愿放弃7-6房屋的出租是其对房屋使用权的处置，租金损失及物业费不应由被告承担，且未实际发生。地板、家具维修的人工材料费用不应由被告承担且这些维修费用未实际产生，7-6房屋系被告正常使用后的状态，原告收取了四年的租金，房屋现在的状态不可能与四年前一致，被告在租赁期间已对相应部位进行修复，对房屋交付后的状态被告无法控制，故不应以现有的状态作为认定案件事实的依据。6-6房屋业主未起诉，也不属于原告房屋的损失范围，6-6是否受损及受损原因不明。被告（反诉原告）何花向本院提出反诉请求：1.原告退还被告房屋租赁押金2000元；2.原告返还被告多支付的房屋租金1800元；3.原告支付被告垫付的房屋维修费4146元；4.原告赔偿被告经济损失2054元；反诉受理费由原告承担。事实和理由：退房时，被告已经结清了水电气费及物管费，原告应返还收取的押金。租金每三个月支付一次，合同到期后被告又继续租赁了18个月，租金分6次支付，被告疏忽每次多支付了300元，原告应返还多收取的租金。原告开车将被告幼儿园大门堵塞且用锁锁上，导致学生无法正常入园，原告开锁及停课损失估算为1470元，双方争吵导致被告产生医疗费584元，故原告给被告造成经济损失共计2054元。原告侯建国辩称，1.被告未结清房屋修复、水电费等故押金不予退还；2.续租的18个月双方口头明确约定了租金的支付方式和金额，不存在多支付；3.被告称房屋装修不合格无事实依据，被告在租赁期间未通知原告房屋存在质量问题，在此情况下产生的维修费用与原告无关；4.被告主张的经济损失无事实依据；5.被告称房屋损坏系正常磨损无事实依据；6.双方发生纠纷后，被告房屋不能继续出租，故存在租金损失。故应驳回被告的反诉请求。经审理查明：2013年8月25日，李群兰（侯建国配偶）为甲方、汪先雄（何花配偶）为乙方签订了《房屋租赁合同》，甲方将位于某小区房屋出租给乙方，租金为每月1100元，租赁期限为2013年8月26日至2014年8月25日，在该合同上，李小成代甲方签字。该合同到期后，李小成为甲方、汪先雄为乙方于2014年8月19日，再次签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于某小区房屋出租给乙方用作教师宿舍，租金1300元/月，租赁期限为2014年8月26日至2015年8月26日，按季支付租金。合同第2条约定，乙方向甲方交纳押金2000元，在退房时乙方付清费用后（水电气费、物业费及产生的一切费用）原数退还，押金不冲抵房租。合同第3条约定，房屋内一切设施，装修、家具因乙方保管不当或不合理使用致房屋及附属设施损坏或故障的，乙方负责维修或承担照价赔偿的责任。合同第7条约定，房屋内物品：沙发、茶几、电视柜、餐桌、椅、硬板床两套、热水器、燃气灶、抽油烟机、可视电话、门磁、鞋柜、酒柜、储物柜、两间卧室的壁柜、厕所洗手盆、厕所门、厨房门、两个卧室门、防盗门，可变式遥控灯及房内一切设施为全新装修交付乙方使用，退房时应完好无损。合同还就其他事项进行了约定。庭审中，原被告均认可侯建国与何花是该合同的相对方，侯建国为出租方、何花为承租方。第二份租赁合同到期后，何花继续租赁该房屋，并按照1400元/月的标准，按季向侯建国支付了2015年8月27日至2017年2月26日期间的租金共计25200元。2017年2月20日至2017年2月25日期间，何花为将房屋恢复原状支付修复费4146元。庭审中，双方均认可租赁关系于2017年2月26日解除；何花于2017年3月9日将涉案房屋交还侯建国。何花陈述，2017年2月24日将房屋修复完毕后通知了侯建国收房，侯建国因其自身原因于2017年3月9日才收房；侯建国陈述，何花于2017年2月25日通知其收房，其收房时发现房屋破损严重，故要求何花修复，故直至2017年3月9日何花才将房屋交还。2017年3月8日至9日，侯建国在涉案房屋拍摄照片22张，该照片显示涉案房屋的墙面存在反硝；木地板有被水浸泡后的痕迹及破损；面盆有裂缝；衣柜、门框有脱漆；酒柜、餐椅表面有破损。重庆市宝山物业管理服务有限公司出具的收据载明，何花已付清2017年2月28日前的物业费、公摊费。侯建国垫付了2017年3月的电费19.29元、水费24.5元，共计43.79元；侯建国在交电费时还交纳了1元的电费违约金。天然气单价为1.72元/立方米，何花退房时剩余了25.63立方米的天然气未使用，其在庭审中称，剩余的天然气无法搬走，价值44.08元（1.72元/立方米×25.63立方米），足以冲抵侯建国垫付的电费和水费。2017年3月25日，何花在第三军医大学西南医院进行声带息肉术后复查，支付了医疗费584元。上述事实，有《房屋门面租赁合同》、银行付款回单、原被告陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，首先，侯建国与何花签订的《房屋门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于6-6房屋的衣柜维修费、房屋维修（补漆及人工费）。侯建国未举示证据证明6-6房屋受损，也未举示证据证明6-6房屋的受损原因，其主张的6-6房屋衣柜维修费、房屋维修（补漆及人工费）也尚未实际产生，故其要求何花支付6-6房屋衣柜维修费2600元、房屋维修（补漆及人工费）1600元，无事实依据，本院不予支持。关于7-6房屋2017.2.25至2017.8.25期间的租金损失。本案中，第二份租赁合同到期前，何花均是按照1300元/月的标准支付租金，而到期后均是按照1400元/月的标准支付租金，且先后支付租金6次，其称因疏忽每次均多支付了300元，不符合常理。再者，原被告共签订过两份书面租赁合同，第二份租赁合同较第一份租赁合同租上涨了200元/月，在第二份租赁合同到期后的续租期间，租金上涨100元/月，符合市场规律。结合侯建国陈述，本院合理采信2015年8月26日后的租金为1400元/月，何花要求侯建国返还多支付的房屋租金，无事实依据，本院不予支持。何花按照1400元/月的标准，已按季向侯建国支付了2015年8月27日至2017年2月26日期间的租金共计25200元，显然何花已将2017年2月25日至26日的租金支付完毕，侯建国要求何花再行支付2017年2月25日至26日的租金，无事实依据，本院不予支持。按照租赁协议的约定，何花退房时房屋内物品应完好无损，何花称2017年2月24日已经将房屋修复完毕，该陈述与其举示的2017年2月25日为修复房屋购买厨房灯的收据相矛盾，结合侯建国陈述，本院合理采信2017年3月9日前何花在对房屋进行修复，修复期间侯建国无法出租房屋，故其向侯建国支付2017年2月27日至2017年3月9日期间的租金损失513元（1400元/月÷30天×11天）。何花于2017年3月9日交还房屋后，侯建国诉称房屋无法另行出租，但未举示证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果；况且，即使何花未履行完修复房屋的义务存在违约，侯建国收回房屋后也可自行修复房屋并另行出租，综上其要求何花支付房屋交还后的租金损失，无事实依据，本院不予支持。物业费系物业公司依据物业服务合同收取的费用，侯建国未举示证据证明曾替何花垫付过物业费，故其要求何花向其支付物业费，无事实依据，本院不予支持。关于7-6房屋维修及家具维修费。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。租赁合同第2条约定，房屋内一切设施，装修，家具因何花保管不善或不合理使用致房屋及附属品设施损坏或故障的，何花应负责维修或承担照价赔偿的责任。本案中，侯建国未举示证据证明未修复的房屋及家具破损均系何花保管不当或不合理使用造成，要求何花支付的7-6房屋维修及家具维修费也均未实际产生，且故其要求何花支付7-6维修费19892.4元，无事实依据，本院不予支持。其次，关于房屋租赁押金。虽然侯建国支付了1元的电费违约金，但因何花退房时尚未到3月份电费的交纳时间，故该1元电费的违约金不应由何花承担。租赁合同第2条约定何花付清费用后原数退还。本案中，侯建国虽然垫付了共计43.79元的水电费，但何花退房时房屋中剩余了价值44.08元的天然气，故何花辩称剩余的天然气足以冲抵侯建国垫付的水电费成立，本院予以采信。侯建国也未举示证据证明何花尚有欠费未付清，故押金2000元，侯建国应退还给何花。关于房屋维修费4146元。按照租赁合同约定，房屋内一切设施，装修、家具因乙方保管不当或不合理使用致房屋及附属设施损坏或故障的，乙方负责维修或承担照价赔偿的责任。何花辩称涉案房屋及设施出现破损系装修不合格造成的，但未举示证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，本院合理采信何花在退房前修复房屋设施是其履行租赁合同约定的义务，其故其要求侯建国承担该部分维修费，无事实依据，本院不予支持。关于经济损失2054元。何花主张的开锁及停课损失1470元，未举示证据证明，医疗费584元系其进行声带息肉术后复查产生，故其要求侯建国支付前述费用共计2054元，无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何花限本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）侯建国支付2017年2月27日至2017年3月9日期间的租金损失513元。二、原告（反诉被告）侯建国限本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）何花押金2000元。三、驳回原告（反诉被告）侯建国的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）何花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元减半收取315元，由被告（反诉原告）何花负担。反诉受理费50元减半收取25元，由原告（反诉被告）侯建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  潘寒冰二〇一七年五月三十一日书记员  罗 难