大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甘民初字第6179号
原告柯晶艳。
委托代理人许镇，系辽宁成蹊律师事务所律师。
被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）。
委托代理人赵莹莹，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人顾权，系辽宁智库律师事务所律师。
原告柯晶艳与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人许镇，被告大连安邦房地产开发有限公司的委托代理人赵莹莹、顾权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯晶艳诉称，2009年7月14日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的大连市甘井子区樱花北园X号房屋，被告在2010年8月3日前将商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定，该合同第15条第3款约定，“双方约定办理房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。”原告后按合同约定的办证时间到政府房屋管理部门办理产权登记，但因被告的原因，现原告仍无法办理房屋产权证。责任完全在被告。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付违约金53369元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1，原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第1款第3项明确约定了仅是因出卖人的责任导致原告逾期办理产权证书的，我公司才有义务向原告支付违约金，而案涉项目住宅小区买受人逾期不能办理产权证的原因是因政府部门的验收新政的实施及政府违约产生的，并非我公司的责任。2，案涉项目住宅小区逾期不能办理产权证是因为在此期间大连市政府出台了相关新的政策，并非我公司的责任和过错。原、被告双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2010年5月31日前，办理所有权登记的期限为交房后1年内，在此期间大连市政府出台了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂时办法》，并于2011年1月1日起施行。新办法和较旧办法增加了十余项竣工验收环节，导致各个行政部门需要重新制订工作流程、理顺关系，客观上延长了我公司办理案涉项目竣工验收备案手续的时间，直接导致办理案涉项目竣工验收备案手续时间的延长。3，原、被告双方商品房买卖合同签订在前，该《大连市房屋建筑工程竣竣工验收备案管理暂时办法》新办法施行在后，我公司在和原告签订合同时，根本无法预见政府部门会出台此新政，我公司也无法预见到该新政将导致办理产权证的期限延长，如按照旧办法，我公司在2010年12月之前就已经取得了案涉项目竣工验收备案所需的全部文件，正常情况下可在规定期限内达到办理房产证所需要的条件，由此可见，原告逾期不能办证的原因与我公司无关，其要求我公司承担违约责任，没有事实依据。4，案涉项目在办理产权证期间，大连市政府于2011年8月3日出台了《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》，大连市建委据此规定，案涉项目需要安装供热计量表，且依据办理函件方可办妥竣工手续，受该新政的影响，案涉项目竣工验收办理时间再次被延长，此情形也与我公司无关，我公司不应承担责任。5，2006年12月20日我公司中标取得案涉项目的地块使用权，后因大连石灰石矿的历史原因，大连市政府至今未完成该地块的动迁，致使我公司按规定应建设的配套幼儿园无法开工建设，导致案涉项目无法通过教育部门的验收，也致使买受人无法办理产权证，2013年2月5日，甘井子区政府召开了关于樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议，会议决议中明确了是因政府迟延推定动迁导致业主无法办理产权证，并同时协调城建、教育部门先行办理相关手续，解决逾期办证的问题。6，原、被告双方的商品房买卖合同已经明确约定如因出卖人的原因导致原告逾期办证的，违约金数额已经明确了是“已付房款的万分之一”，即便案涉房屋是因我公司的原因逾期不能办理产权证，原告主张的违约金数额也远远超出了双方合同约定的数额。7.原告主张已超过诉讼时效。原告至今未能办出产权证的原因系政府新政的实施和政府动迁的延误所致。另外，原、被告之间的房屋买卖合同约定的违约金为“万分之一”，而非“日万分之一”。
综上，原告的诉讼请求不符合双方的合同约定，也于法无据，其房屋产权证现不能办理的责任不在被告，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年7月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定：“买受人购买被告开发的甘井子区樱花北园X号房屋，建筑面积82.28平方米，单价5660元，总金额465705元。出卖人应当在2010年5月31日前将房屋交付买受人使用。该合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。合同约定，如双方发生争议，由双方协商解决，协商不成，由人民法院处理。”
2007年6月11日，鞍钢集团鞍山矿业公司大连石灰石矿向施工单位发出通知一份，内容为：矿北棚户区改造地块范围内含有我矿拥有使用权的土地，现大连市有关部门尚未与我矿办理土地使用权转移手续，土地使用权仍属我矿，限你方自今日起停止一切施工活动，待土地相关手续办结后开工。
2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，系关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要，内容为：“2013年2月5日，区政府召开办公会议，专门研究安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜，会议听取了关于该小区产权证无法办理调查情况的报告，经调查，安邦北湾樱花园小区棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5月陆续交付使用，该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建局、教育部门按程序不予出示竣工验收手续，导致该小区业主至今不能办理产权证。会议指出，鞍钢石灰石矿搬迁问题属于历史遗留问题，区政府相关部门要从维护稳定大局和群众利益的高度妥善处理此事，会议议定：1、针对该小区入住情况，区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，解决该小区居民合理诉求。2、红旗街道作为矿北棚户区动迁改造工作的主体，负责幼儿园地块的搬迁跟踪工作，区教育局负责该小区配套幼儿园的建设的监督工作。3、安邦公司要按照本次会议精神，全力做好本小区居民的安抚工作，相关手续齐备后，立即为居民办理房产证，另外待幼儿园地块搬迁后，尽快建设配套幼儿园。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的商品房买卖合同、销售商品房收款发票、业主确认函和房屋交接单、证明、情况说明、致业主的一封信、对最近案涉小区发生的一些问题的说明、民心网投诉材料、通知，被告大连安邦房地产开发有限公司提供的商品房买卖合同及补充协议、大连市城乡建设系统信访办公室函件、大连市甘井子区人民政府办公会议纪要、工程竣工报告、勘察工程质量检查报告、设计工程质量检查报告、建筑工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量评估报告、环保部门认可文件、规划分段核实证明等证据及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点是被告是否应对原告至今未能办理案涉房屋所有权证书的后果承担支付其所主张的违约金的违约责任。
鉴于原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，应为有效，故该合同系有效合同，对原、被告依法具有法律约束力，原、被告依法应依据该合同约定享有权利并履行义务。该合同第15条关于产权登记的约定为，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即为，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金约定。……”该约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，应为有效约定，被告是否承担向原告支付违约金的违约责任应当按照该条款的约定处理。该条款明确约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书，出卖人应当承担的相应的违约责任。
对于原告主张被告存在违约行为、被告提供的商品房买卖合同系格式条款、依法应由被告以日万分之一的标准向原告支付违约金一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……”。而本案通过被告提供的证据可以认定，案涉楼盘原是棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5、6月陆续交付使用，该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建部门、教育部门按程序不予出示竣工验收手续，导致该小区业主至今不能办理产权证。故因鞍钢石灰石矿尚未搬迁、幼儿园无法开工建设，故而安邦公司未能建设配套幼儿园，而甘井子区教育部门依法不予出具竣工验收手续，导致目前业主无法办理产权证。加之大连市于2010年11月23日出台了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行，该办法较以前的相应法规增加了多项验收环节，新增的验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。原告称“新规”较“旧规”多了3项验收项目，被告称多了10余项验收项目。事实上验收项目的增加，这是事实。鉴于双方约定办理房产证的时间为交房之日起1年。而验收新政的施行也系自2011年1月1日起执行。以上事实，可以认定案涉小区业主至今不能办理房屋权属证书的原因是政府推动鞍钢石灰石矿的搬迁迟延、致原规划的配套幼儿园等未能如期开工建设所引发的。故被告对其应提供的办理产权证所需资料逾期未能提供没有过错和责任。故被告对原告至今不能办理产权证的违约行为依法应免除其责任。
对于原告请求判令被告支付违约金一节。如前所述之事由，被告对原告至今未能办理案涉房屋权属证书不存在过错和责任，原告主张的违约金无合同的约定依据，也无相应的法律依据。故对原告主张由被告给付其所主张的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，鉴于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：
驳回原告柯晶艳的诉讼请求。
案件受理费人民币1130元，减半收取，及其他诉讼费50.00元，均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 董允瑞
二〇一四年十二月二日
书记员 梁 红