黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终969号
上诉人（原审被告）：伊宝兰，女，1968年6月23日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇。
委托诉讼代理人：潘龙，黑龙江张艳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：腾跃启（系伊宝兰丈夫），住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇。
被上诉人（原审原告）：张淑枝，女，1962年8月12日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。
上诉人伊宝兰因与被上诉人张淑枝房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭审理了本案，上诉人伊宝兰的委托诉讼代理人潘龙、腾跃启，被上诉人张淑枝的委托诉讼代理人张凤锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人伊宝兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间不存在买卖合同。诉争房屋系上诉人拍卖取得，但并没有转让给被上诉人。实质上，上诉人与被上诉人根本不认识。被上诉人在原审中出示的证据只能证明其占有诉争房屋，而具体占有房屋的原因并没有实质证据证明。上诉人与被上诉人不存在买卖合同关系，被上诉人既未提供书面合同也未提供资金给付证明，而原审法院基于其个人陈述而认定双方之间存在买卖合同关系属认定事实错误。二、原审送达程序违法。原审法院在向上诉人送达传票时，上诉人因不了解情况，故表示不愿意接收传票，此时送达人员应向上诉人进行留置送达，即在受送达人拒绝签收时，送达人依法将诉讼文书、法律文书留放在受送达人住所的送达方式。而本案中，在受送达人表示拒收后，送达人随即将传票带走，并未留放在上诉人住所。故原审法院在上诉人未收到传票的情形下，开庭审理本案，属于程序错误。
被上诉人张淑枝辩称：双方口头达成的买卖合同是合法有效的，上诉人将其持有的拍卖成交确认书、往来结算票据及上诉人本人签名所写的同意此房转让的身份证复印件交付被上诉人，足以说明双方的买卖合同已经实际履行完毕，被上诉人取得上述材料后占有使用房屋至今，被上诉人认为一审送达程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张淑枝向一审法院起诉请求：判令被告协助原告办理帅千广场B栋2702-2802房屋过户等手续，并由被告承担此房过户费、诉讼费及一切所发生的费用。
一审法院认定事实：2007年9月7日，牡丹江市中级人民法院与牡丹江信诚拍卖有限责任公司(以下简称信诚公司)签订委托拍卖合同，委托信诚公司对包括本案诉争房屋在内的标的进行拍卖。2009年4月29日，信诚公司与被告伊宝兰签订拍卖成交确认书，被告伊宝兰以673289元的成交价取得帅千广场B幢北楼、产籍图号为380-485-3/X-X、房号为012X和0128XX、建筑面积分别为133.589平方米的房屋。信诚公司并于当日给被告出具收到拍卖成交款673289元的黑龙江省单位往来资金结算票据一份。2013年5月，被告将其拍卖取得的诉争房屋以666000元的价格转让给原告，原、被告双方并未签订书面的买卖合同，被告除将其持有的拍卖成交确认书及往来结算票据交付给原告外，同时给原告出具三份被告的身份证复印件，并在复印件上写明“此房同意转让2702-2802伊宝兰”，被告在其签名处捺印。原告于2013年5月13日向物业公司交纳相应费用后，占有使用诉争房屋至今。另外，原告虽然主张原、被告口头约定所有房屋过户费用均由被告负担，但原告对其该主张并未提供相应的证据予以支持。原告表示其当庭陈述真实，否则愿负法律责任。一审法院认为，原、被告虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但被告不仅将其所持有的拍卖成交确认书及往来结算票据交付给原告，并将诉争房屋实际交付原告占有使用，故原、被告之间的口头房屋买卖合同已经实际履行，买卖诉争房屋系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，合同双方应依法履行。诉争房屋系被告在拍卖会上竞买取得，至今未办理初始登记，办理房屋初始登记系被告的义务，办理初始登记的所有费用亦应由被告负担。另外，被告作为合同的出卖人除应交付房屋外，还有协助办理过户登记手续的义务，故被告在办理房屋初始登记后，还需再协助原告办理房屋过户手续。原告虽然主张原、被告口头约定由被告负担所有过户费用，但对其该主张并未提供相应的证据予以证实，故过户所需的相关费用应按法律规定由各自承担。综上所述，依照《中华人民共和民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张淑枝与被告伊宝兰的口头房屋买卖合同合法有效；二、被告伊宝兰办理帅千广场B幢北楼、产籍图号为380-485-3/X-X、房号为01X02和01XX02、建筑面积分别为133.589平方米房屋的初始登记，办证所发生的所有费用由被告伊宝兰负担，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告伊宝兰协助原告张淑枝办理帅千广场B幢北楼、产籍图号为380-485-3/X-X、房号为012X2和01XX02、建筑面积分别为133.589平方米房屋的过户手续，于本判决生效后三十日内履行完毕，过户发生的费用按国家规定由原、被告各自承担。
二审期间，上诉人伊宝兰为支持其主张，举证如下：
证据一，置换协议一份、结婚证复印件一份。证明：本案上诉人与案外人卢豪亮签订诉争房屋置换协议，但该协议卢豪亮并未实际履行，该房屋应归上诉人所有。
被上诉人张淑枝质证称，对腾跃启与上诉人是夫妻关系没有异议，对置换协议有异议。我方认为置换协议是后补的，不是2013年5月10日形成的；该协议是否履行与上诉人和被上诉人之间的买卖合同没有关系，该证据不能证明目前争议的房屋是伊宝兰所有；签字是否是卢豪亮本人无法确认，上诉人也没有提供甲方公司相关营业手续。
本院认为，对腾跃启与本案上诉人系夫妻关系的事实予以确认；置换协议体现甲方为牡丹江市明亮电线有限责任公司，卢豪亮在置换协议的甲方处签字，但卢豪亮未出庭证实该置换协议的相关情况，上诉人亦未出示其他证据证实置换协议的真实性及履行情况，故对上诉人意在证明的问题不予确认。
被上诉人张淑枝为支持其主张，举证如下：
证据一，2009年4月29日上诉人拍卖取得房屋的资金结算票据一份，2013年3月5日黑龙江省第一建筑工程公司牡丹江市帅千广场工程总承包项目部出具的入户通知单一份、2013年5月13日牡丹江帅千物业管理有限公司与被上诉人签订的帅千广场前期物业管理服务协议一份，业主基本情况一览表一份，统计表一份。证明：上诉人经拍卖取得争议房屋后，2013年3月5日建设单位通知物业公司该房屋可以办理入住手续；如果上诉人没有与被上诉人达成买卖合同，没有实际履行，帅千广场物业公司不会与被上诉人签订物业管理协议，也不会将业主基本情况一览表、业主姓名一栏变更为被上诉人，该公司证明物业费由被上诉人交纳至今，上诉人在将房屋出售后是经过其允许，物业公司才会将实际业主变更为被上诉人。
上诉人伊宝兰质证称，真实性没有异议，依据民诉法的规定法人应当由其经手人签字，该组证据可证明由上诉人原始取得，并且上诉人不知晓被上诉人与物业公司于什么时间签订的物业服务协议，上诉人没有同意过物业公司关于业主基本情况一览表中变更的情况。
本院认为，上诉人对该组证据的形式要件没有异议，对形式要件予以确认；该组证据可证实被上诉人张淑枝与帅千物业管理有限公司签订物业管理服务协议，并缴纳物业费的事实，对该事实予以确认。
通过双方当事人陈述、举证、质证、法庭调查、辩论及查阅一审卷宗材料，对原审认定的“2013年5月，被告将其拍卖取得的诉争房屋以666000元的价格转让给原告”的事实，因缺乏充分证据证实，本院暂不予认定，对其他事实予以确认。
本院认为，关于原审是否违反法定程序的问题。上诉人伊宝兰在上诉状中称一审法院向其送达传票时，其因不了解情况而拒绝签收。上诉人的该行为应视为其放弃相应的权利，上诉人未能证实一审法院在向其送达传票时存在违反法定程序的情形，故其主张一审法院违反法定程序的理由不成立。另，被上诉人张淑枝在一审起诉时的诉讼请求为判令伊宝兰协助其办理诉争房屋的过户手续并承担房屋过户费用，未请求确认房屋买卖合同的效力。一审法院判决“原告张淑枝与被告伊宝兰的口头房屋买卖合同合法有效”超出了被上诉人张淑枝的诉讼请求范围，本院对该项判决予以撤销。
关于上诉人伊宝兰是否负有协助被上诉人张淑枝办理诉争房屋产权变更登记的义务。本院认为，诉争房屋系上诉人伊宝兰通过拍卖方式取得，被上诉人张淑枝持有买受人为伊宝兰的拍卖成交确认书及往来资金结算票据的原件，并且持有伊宝兰本人签字捺印的此房同意转让的伊宝兰的身份证复印件。被上诉人张淑枝于2013年5月13日以业主的身份与诉争房屋所在小区的物业公司签订物业管理服务协议，占有、使用本案诉争房屋，并交纳诉争房屋的物业费、供热费、电费等费用。被上诉人张淑枝已实际占有使用诉争房屋三年之久，在此期间，上诉人对于本案诉争房屋从未向被上诉人主张过任何权利，亦未出示证据证实被上诉人就本案诉争房屋与他人存在任何纠纷，故应认定被上诉人实际取得了转让的诉争房屋，据此，上诉人伊宝兰负有协助被上诉人张淑枝办理产权变更登记的义务。如上诉人认为其对于本案诉争房屋享有其他的权利，可另行主张权利。原审判决上诉人协助被上诉人办理诉争房屋的产权变更登记手续并无不当，上诉人伊宝兰的该项上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百七十条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初517号民事判决第二项、第三项；
二、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初517号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人张淑芝的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人伊宝兰的上诉请求。
一审案件受理费10533元，减半收取5266.50元，由上诉人伊宝兰负担；二审案件受理费10533元，由上诉人伊宝兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 毕 旭
审判员 李冬梅
二〇一六年十月二十八日
书记员 李维嘉