四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川18民终330号上诉人（原审被告）芦山森威房地产开发有限公司，住所地四川省芦山县城南路106号。法定代表人俞裕华，该公司董事长。委托代理人乐天康，四川青衣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨绍琼，女，1969年2月19日出生，住四川省芦山县。委托代理人王维昌，男，1943年12月25日出生，住四川省芦山县。上诉人芦山森威房地产开发有限公司（以下简称芦山森威公司）因与被上诉人杨绍琼商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年2月17日，杨绍琼与芦山森威公司签订了编号为337号的《商品房买卖合同》和补充协议，杨绍琼购买芦山森威公司开发的“玉溪花园”房屋，其中套内建筑面积150.50平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.48平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2330.56元，总价款350750元。芦山森威公司应当在2013年3月30日前向杨绍琼交付该商品房。第十五条约定：交接手续第（三）款双方同意按照下列第2和3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第（2）契税、（3）第二十三条约定的物业服务费用、（4）办理该房屋权属转移登记所需的其它费用；并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照（3）买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》补充协议2.1、约定：买受人采取一次性付款，按照套内面积计算，该商品房单价为2330.56元∕平方米，总价350850元，买受人须于签订《合同》单日内付清全部房款。8、对合同第20条的补充约定：买受人须在接到出卖人通知之日起30天内协助出卖人办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。16.1、约定：本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有抵触的，应以本补充协议的约定为准。杨绍琼按照合同约定，已付清了购房款。“4.20”芦山地震后，2013年5月8日，四川省建筑科学研究院对玉溪花园X幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算。后7幢楼于2014年8月11日完成维修加固，并已验收合格。芦山森威公司于2013年7月向杨绍琼交付所购房屋。因芦山森威公司未为杨绍琼办理房屋权属证书，杨绍琼诉至原审法院，请求判决：1.芦山森威公司在判决生效十日内为杨绍琼办理所购房屋的房产证和国有土地使用权证；2.芦山森威公司逾期办理“两证”的违约金67670元（按银行正常利率7.205%的基础上再加收30%，即年利率9.365%计算）3.诉讼费用由芦山森威公司承担。原审法院认为：杨绍琼、芦山森威公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”芦山森威公司作为产权转移登记的相对方，杨绍琼已履行了买受人支付全额价款义务，芦山森威公司应当履行将房屋交付并为杨绍琼办理产权转移登记手续。杨绍琼要求芦山森威公司办理所购房屋的房产证和国有土地使用权证的请求，符合双方约定，应予支持。芦山森威公司未履行为杨绍琼办理产权证义务的行为已经构成违约，应当承担违约责任。杨绍琼、芦山森威公司双方在补充协议中只约定杨绍琼须在接到芦山森威公司通知之日起30天内协助芦山森威公司办理房产权属登记手续并缴纳有关税费，未约定芦山森威公司办证期限和逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”芦山森威公司至今尚未为杨绍琼办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。根据该解释第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”芦山森威公司于2013年7月向杨绍琼交付房屋，该房屋于2014年8月11日完成维修加固，芦山森威公司应当在该房屋完成维修加固后90日内为杨绍琼办理房屋权属证书。至迟应当于2014年11月11日为杨绍琼办理产权证书。芦山森威公司逾期期间应从2013年11月12日计算。原审法院参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率水平加收30%的标准计算违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、芦山森威公司在判决生效之日起90日内为杨绍琼办理芦山县“玉溪花园”X幢第X层X单元X号房屋所有权证和国有土地使用权证；二、芦山森威公司在判决生效之日起五日内以杨绍琼购房总价款350750元基数，按中国人民银行贷款基准利率再加收30%的标准，支付杨绍琼自2014年11月12日起至判决确定的生效之日止的违约金；三、驳回杨绍琼的其他诉讼请求。案件受理费1492元，由芦山森威公司负担。宣判后，芦山森威公司不服，向本院提起上诉称：一、杨绍琼的诉讼请求是判决芦山森威公司给付违约金，而原审法院在杨绍琼没有变更诉讼请求的情况下判决芦山森威公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦山森威公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦山森威公司为杨绍琼办理相关权属登记已属适用法律错误。三、根据本案《商品房买卖合同》的约定，应由购房者自行办理房屋权属证书，芦山森威公司仅有协助义务，原判决显然与双方约定相悖。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二项，并将本案发回重审；2.由被上诉人杨绍琼承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人杨绍琼答辩称：一、无论是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定还是双方所签补充协议第8条的约定，芦山森威公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出杨绍琼的诉讼请求。二、办理房屋所有权证书及土地使用权证书只须提供购房合同、身份证明、结婚证明、完税手续和测绘部门出具的“红线本（图）”即可，其并不受地震及房屋加固维修的影响，本案中芦山森威公司逾期办理相关权属证书并无免责事由；相反，导致讼争房屋迟迟不能办理权属登记的原因在于芦山森威公司拖欠应缴税款和测绘费用，致使杨绍琼无法办理完税手续和取得测绘部门的“红线本（图）”。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人芦山森威公司未提交新的证据，被上诉人杨绍琼向本院提交了以下证据材料：1.2009年7月20日芦山森威公司与李某1所签《商品房买卖合同》1份，拟证明办理房屋所有权证书和土地使用权证书是出卖方芦山森威公司的义务，如逾期办理芦山森威公司还将承担违约责任；2.2011年12月9日案外人李某2书写的民事诉状1份，拟证明芦山森威公司在其他类似案件中因逾期办理房屋所有权证书和土地使用权证书而被法院判决承担了违约责任。上诉人芦山森威公司对上述两份证据材料的真实性有异议，并认为其不属于二审中新的证据，也与本案不具有关联性，本院认为，杨绍琼提交的证据1系芦山森威公司与案外人所签，证据2也系案外人书写，两份证据材料与本案均无直接关联，故本院对其均不予采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，杨绍琼与芦山森威公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方(杨绍琼)须在接到甲方（芦山森威公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”本院认为，本案中杨绍琼与芦山森威公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对于芦山森威公司是否应当为杨绍琼办理讼争房屋的权属证书，双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由杨绍琼自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在补充协议中又约定杨绍琼协助芦山森威公司办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定芦山森威公司有义务为杨绍琼办理房产权属登记手续，而买受人杨绍琼对此仅负有协助义务，因此原审法院判令芦山森威公司为杨绍琼办理讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证符合法律规定和双方约定。对于本案中芦山森威公司是否应当承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中杨绍琼所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦山森威公司目前尚未依约为杨绍琼办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年11月12日为违约金起算之日，进而判决芦山森威公司按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准给付杨绍琼违约金，该处理旨在追究芦山森威公司的违约责任和赔偿杨绍琼损失，故并无不当。综上所述，上诉人芦山森威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6561元，由上诉人芦山森威房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  郭康燕审 判 员  邢 毅代理审判员  李晓文二〇一六年五月九日书 记 员  程 娟