浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第503号
原告绍兴市房地产管理处。
法定代表人许国权。
委托代理人（特别授权代理）朱春华、朱妙。
被告鲁伟。
委托代理人（特别授权代理）朱顺德、李羽圣。
第三人王琮发。
委托代理人（特别授权代理）杨越夫。
原告绍兴市房地产管理处（以下简称房管处）与被告鲁伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月30日立案受理。本案依法组成合议庭，于2012年2月16日、5月4日公开开庭进行了审理。诉讼中本院依职权追加王琮发为本案第三人后，又于2013年2月20日公开开庭进行了审理。原告房管处的委托代理人朱春华、被告鲁伟及其委托代理人李羽圣到庭参加诉讼，第三人王琮发的委托代理人杨越夫到庭参加第三次庭审。本案庭外和解时间四个月。本案现已审理终结。
原告诉称：绍兴市越城区水沟营28号营业房，系国家直管非住宅公房，由原告依法经营管理。原、被告于2004年4月6日签订《绍兴市区非住宅房屋租赁合同》，约定租赁期限为2004年4月1日至2009年5月1日，租金为每季度77500元，该租金不包括土地使用税和物业管理费，其中土地使用税每季度1019.27元由被告承担，在支付房租时一并支付给原告；每逾期一天按季度租金额1%收取滞纳金；被告应在租赁期届满时把承租房屋归还给原告。合同签订后，被告依约支付了租金和土地使用税。但合同到期后，原告多次催促被告按《绍兴市区公有房屋管理办法》规定，以房地产估价报告租金价格即每年105万元为依据，签订绍兴市区非住宅公房租赁合同。但被告至今未与原告签订租赁合同，也未支付租金和土地使用税。同时该处部分房屋由被告鲁伟转租给第三人王琮发，并由第三人王琮发使用。现原告诉至法院，请求判令：解除原告与被告鲁伟之间的房屋租赁合同，被告鲁伟、第三人王琮发立即归还原告座落在绍兴市越城区水沟营28号房屋；被告鲁伟向原告支付自2009年5月2日至2011年12月31日房屋占用费（租金）和土地使用税2810872.2元，支付自2012年1月1日起至归还房屋止房屋占用费（租金）和土地使用税（按1054077.08元／年计收），王琮发对上述房屋租金（占用费）和土地使用税承担连带责任；本案诉讼费用由被告承担。
被告鲁伟辩称：1、被告最初租赁该房屋是1998年6月25日，而当时的出租人是浙江茶叶进出口公司第二茶厂。后2000年的时候，该房租出租人变更为原告，被告为合理有效使用房屋，经出租人同意后，对房屋进行了大面积的改建扩建，被告承担了巨额的费用。双方虽没有书面约定，但原告一直都是认可该费用的，在签订租赁合同时，考虑到被告的扩建改建行为，原告对租赁费用进行了减免，仅以房屋原有的租金价值出租给被告。此种租赁关系，双方均默认且愿意遵守执行。2、因为双方签订的房屋租赁合同在2009年5月1日到期后，原告未对被告继续使用水沟营28号房屋提出异议，故原、被告2004年4月6日签订的房屋租赁合同在2009年5月2日至2011年12月31日间继续有效，该合同对双方仍然具有约束力，其中租金也应按照每季度77500元确定，不应当按照评估价格来确定。3、根据《中华人民共和国民法通则》的规定，租金的诉讼时效为1年，故2012年1月1日以前的房屋租金已经超过诉讼时效，不应得到支持。4、被告在租赁房屋期间，在经得出租人的同意后，多次对房屋进行了改建扩建，大大提升了房屋的价值；而该部分提升的价值也在原告的房地产估价报告中采用，因此该评估报告对被告是不公平的，被告认为如需评估也应按照水沟营28号房屋被告最初租赁的状态进行评估。同时原告应对被告租赁期限对房屋改建扩建的费用承担一定责任，如解除合同则原告应支付相应的改建扩建费用。同时改扩建的256.10平方米原、被告双方约定已由被告鲁伟永久性使用，即使解除合同，被告仍对该256.10平方米的房屋拥有使用权。5、目前部分房屋已转租给第三人王琮发，且该转租行为是经过原告书面许可的，而该转租期限尚未届满，且转租的租金也是根据原被告签订租赁合同的租金为基础确定的。此外根据原告庭审中提供的房屋价值评估报告可以看出2009年7月份原告评估时已经知道本案所涉房屋部分已经转租给房地产公司和教育培训中心，对此原告从未提出异议，故原告对所涉房屋转租给案外人也是许可的。截止目前，上述转租的房屋也仍在租赁期限内，因此原告要求解除合同是不切实际的。
第三人王琮发辩称：对第三人王琮发使用房屋的事实不表示异议，但第三人系合法使用，第三人与被告鲁伟之间订立的房屋租赁合同是自2009年7月1日起至2014年6月31日止，目前该租赁合同期尚未届满，且该租赁合同是经原告确认过的，应为合法有效。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，原告与第三人之间不存在房屋租赁合同关系，原告也不能依据其与被告之间的租赁合同要求第三人归还房屋，故第三人不同意腾退房屋。本案第三人王琮发不是原告与被告之间租赁合同的当事人，被告拖欠原告租金、土地使用税均与第三人无关，故第三人也不应对被告鲁伟所欠的租金和土地税费承担连带责任。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、证明1份，要求证明被告租用的水沟营28号房屋系国家直管公房，产权归国家所有。经质证，被告对证据真实性无异议，第三人请求由法院审核其真实性和合法性。本院对该证据的真实性予以确认。
2、直管公房租赁合同1份，要求证明原被告双方于2004年4月6日双方签订租赁合同1份，租赁期限为2004年4月1日至2009年5月1日止，双方约定了相关权利义务。经质证，被告对证据真实性无异议，第三人对证据真实性没有异议，认为虽然合同约定不得转租等，但第三人与被告之间签订的租赁合同已经原告同意并认可，故该转租合同应为合法有效。本院对该证据的真实性予以确认。
3、发票2份、现金缴款单1份，要求证明经原告催讨后，被告已经缴清至2009年4月合同租赁期限内的租金。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为是被告主动去缴纳租金的，而非原告催讨；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。
4、2005年7月29日市政府令复印件1份，要求证明因本案房屋系公有非住宅房屋，故租金标准从2005年开始应当执行市场标准。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为该政府令没有强制性，租金应当按照我国相关法律法规的规定处理；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对该证据真实性予以确认。
5、房地产估价报告1份，要求证明本案讼争房屋经评估，其年租金价格是105万元。经质证，被告对该证据本身无异议，但认为该评估报告是按照现状来评估的，如进行评估也应当以房屋翻建扩建前的状况进行评估；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对该证据的真实性予以确认。
6、通知复印件2份和挂号信函收据2份，要求证明双方合同到期后，2009年、2011年原告通过挂号信通知被告房屋租金需执行市场租金，租金价格为105万元，并要求重新签订合同的事实。经质证，被告认为只收到过2011年12月15日的通知，2009年9月29日的通知没有收到过；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院认为，原告未有证据证明2009年9月29日的通知已送达被告，故对2009年的通知和挂号信函收据不予认定，对2011年的通知和挂号信函收据予以认定。
7、绍兴中兴会计师事务所基本建设工程决算审计报告复印件1份，补充协议复印件1份、原告支付维修费14万的发票复印件1份、支票存根复印件1份，要求证明诉争房屋翻造的价格已经审计，且根据原被告签订翻建房屋的补充协议，原告承担14万的翻建费用已经履行完毕。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为原告支付的维修费用只涵盖了诉争房屋其中一幢的费用；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
8、1998年6月25日租赁合同复印件1份、承诺书复印件1份、2000年4月25日租赁合同复印件1份，要求证明被告从1998年开始就租赁该诉争房屋。经质证，原告对租赁合同复印件有异议，对其真实性无法确定，同时认为合同主体不是本案原被告，且该租赁合同已于2003年终止，也与本案不具有关联性；承诺书系复印件，其真实性无法确认，内容上与本案也没有关系，对这份复印件无法质证；对2000年租赁合同的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该租赁合同早已履行完毕，原被告双方于2004年4月6日已另签订租赁合同；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对2000年租赁合同真实性予以确认；1998年6月25日租赁合同、承诺书真实性无法确认，本院不予认定。
9、照片1组（其中8张是2000年签订合同后拍摄的，另5张是扩建、翻建及翻建好后拍摄的），要求证明该租赁房屋年久失修，经过被告的改建扩建，房屋面貌和价值已经大大改变。经质证，原告对证据关联性有异议，同时认为房屋原来状况的真实性也无法确认，从照片上看房屋有翻建，但根据翻建协议及补充协议约定，双方也已无任何异议；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。
10、2000年10月27日协议书复印件1份（附平面图）、供电设施协议书1份、房屋翻建协议1份、建筑装饰施工合同1份、消防改造工程概况说明1份、消防验收意见书1份，要求证明被告在租赁房屋后进行了大面积的改建扩建，并增加了一整套附属设施。经质证，原告对上述证据的真实性均没有异议，但认为均与本案没有关联性，同时认为建筑装饰施工合同是被告未经原告同意的情况下与第三人订立的合同，该部分费用应当由被告自行承担，与原告无关；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对上述证据的真实性予以确认。
11、申请报告1份和挂号收据1份，要求证明被告在收到原告2011年12月15日的通知后，向原告发函提出异议的事实。经质证，原告对证据真实性无异议，但对原告的报告内容有异议，认为房屋翻建不是被告单方出资，是原被告双方签订协议后共同出资的，原告曾多次与被告进行沟通，根据市政府的规定房屋租金要涨价，要求按照105万每年的标准签订合同，但被告认为涨价幅度太大，最终无法达成协议；第三人对该组证据不清楚，同时认为与第三人无关，不予质证。本院对该证据的真实性予以确认。
12、被告与案外人王琮发2009年7月1日签订的房屋租赁合同1份，要求证明经原告书面同意，被告将承租房屋中的临街营业房转租给本案第三人的事实；被告与案外人绍兴市美尔英语培训学校2009年5月10日签订的房屋租赁合同1份，要求证明经原告口头同意，被告将承租房屋中的四层楼房转租的事实。经质证，原告对2009年7月1日房屋租赁合同的真实性没有异议，但认为原被告之间未订立房屋租赁合同，在主合同不成立的情况下，该转租合同也不成立；对2009年5月10日房屋租赁合同的真实性无法确认，且该转租合同也未经原告同意；第三人对其与被告2009年7月1日签订的房屋租赁合同无异议，对被告与案外人绍兴市美尔英语培训学校2009年5月10日签订的房屋租赁合同不清楚，不予质证。本院对被告鲁伟与第三人王琮发2009年7月1日签订房屋租赁合同的真实性予以确认，对被告与案外人绍兴市美尔英语培训学校的租赁合同在本案中不作评判。
第三人王琮发未向本院提交证据。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：绍兴市越城区水沟营28号房屋系国有公房，由原告管理。2000年4月25日，原、被告签订绍兴市区非住宅公房租赁合同1份，约定原告将水沟营28号的房屋（建筑面积4347.22平方米）出租给被告，租赁期为2000年4月26日至2005年3月31日，租金按77500元每季度标准执行。后原、被告又于2004年4月6日签订绍兴市区非住宅公房租赁合同1份，原告又将上述房屋出租给被告，租赁期为2004年4月1日至2009年5月1日，租金按77500元每季度标准执行。该合同第八条第2款规定被告无正当理由，累计六个月不交租金或空关闭置六个月以上的，原告有权终止合同收回房屋。双方在合同第十二项其他事项中同时约定上述面积中的256.10平方米属免租用房，且修缮的一切费用原告不负责；每季中月20日被告到市府山房管所缴纳房屋租金；被告如将房屋转租，须经原告书面同意。原、被告至2009年5月1日前的租金已经结清。2009年7月16日该房屋经原告委托绍兴市博大房地产评估有限公司评估，其租金价值为105万元／年。
2011年12月15日，原告曾发函给被告称：租赁合同已于2009年5月到期，如被告仍要续租的，在2011年12月25日前与原告续签房屋租赁合同，同时房屋租金实行市场租金。2011年12月29日，被告回函给原告称：从2000年起多年经被告多次装修及破旧危房翻造翻新，并花费投入了几百万资金才有了今天的面貌，但2009年后原告没有与被告联系，经评估要提增租金为每年105万元，被告认为评估不公平，要求重新考虑对该房屋评估。因原、被告未能协商一致，被告现实际占有使用该房屋，原、被告未续签租赁合同，被告也未支付租赁期届满后的租金。
同时查明，2009年7月1日，被告鲁伟与第三人王琮发签订房屋租赁合同1份，约定被告将绍兴市水沟营28号沿街坐西朝东营业房1幢出租给王琮发，租赁期限为2009年7月1日至2014年6月31日，租金为每年35万元。该租赁合同经原告加盖印章，注明同意转租。第三人王琮发已按约支付租金给被告鲁伟，该处房屋由第三人王琮发使用至今。
又查明，2000年10月27日，原、被告签订协议书1份，约定在承租房屋中有面积256.10元平方米系被告自行搭建，被告同意将房屋产权无偿移交给原告所有，原告从被告无偿移交之日起开始管业。2001年4月12日，原、被告签订协议书1份，约定经原告同意后，被告向供水供电部门提出供用要求并新建供电供水设施，原告享有供水供电设施的权属，被告支出的新建供水供电设施费用29万元在2000年4月26日至2001年3月31日的房屋租金中抵充。2002年8月5日，原、被告签订房屋翻建协议1份，约定由被告对承租房屋中两栋砖木结构房屋（一楼房一平房）进行翻建，项目竣工后工程决算经审计部门审核后，工程款双方各承担50%。后原、被告于2003年4月25日签订补充协议1份，约定由原告负责的房屋翻修款14万元签订协议后一次性付清。该款已于2003年12月12日结清。
本院认为，2004年4月6日原、被告签订的绍兴市区非住宅公房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。2009年5月1日该合同到期后，双方未续签合同，原告对被告继续使用租赁物也未提出异议，故自2009年5月2日起，原、被告之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于该不定期租赁合同可否解除的问题，被告鲁伟、第三人王琮发辩称因部分房屋已转租给第三人王琮发，且该转租行为经过原告书面许可，而该转租期限尚未届满，故双方之间的租赁合同不应解除。对此，本院认为该转租关系系发生于被告与第三人之间，被告未向原告支付租金的行为已符合原告解除双方租赁合同的条件，且不定期租赁合同中出租人可以随时解除合同，故被告与第三人之间的转租合同关系不得对抗原告的合同解除权，本院对该辩称意见不予采信，对原告现起诉要求解除原、被告双方之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。现因被告鲁伟、第三人王琮发继续占有使用诉争房屋已无合法依据，故本院对原告要求被告鲁伟与第三人王琮发腾退房屋的诉请予以支持。原告还主张被告鲁伟应支付自2009年5月2日起至实际腾退日止的房屋使用费和土地使用税，第三人王琮发承担连带责任。本院认为，因诉讼中被告鲁伟提出诉讼时效抗辩，而根据双方原合同约定“每季中月20日被告到市府山房管所缴纳房屋租金”的内容，2010年第4季度的租金被告应于2010年11月20日支付，故2009年5月至2010年12月的租金已超过一年的诉讼时效，对原告现主张的该期间内的租金本院不予支持。原告虽主张土地使用税，但未向本院提交该费用的计算依据，故对该诉请本院不予处理。原告主张第三人王琮发对被告鲁伟所欠租金和土地使用税承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告鲁伟应支付租金的标准，原告房管处主张以委托评估的市场价格执行，对此本院认为，2004年4月6日原、被告签订的绍兴市区非住宅公房租赁合同并未约定实行市场租金，直至2011年12月15日原告发函给被告要求续签合同时才提到房屋租金实行市场租金，故自2009年5月2日至2011年12月30日原告起诉日该期间内的租金仍应当以原、双方合同约定的每季租金77500元为准，故被告鲁伟应支付给原告房管处2011年1月1日至12月30日的租金309150.68元。自2011年12月31日起的房屋使用费标准，因原、被告均未申请对本案所涉房屋目前的市场租金价格进行评估，本院参照原告自行委托评估机构于2009年7月16日出具的房地产估价报告确定的105万元／年租金的标准予以确定。因此，被告鲁伟应按年租金105万元的标准向被告支付自2011年12月31日起至实际腾退日止的房屋使用费。被告辩称其已多次对房屋进行了改建扩建，大大提升了房屋的价值，该房地产估价报告对被告不公平，如解除合同则原告应支付相应的改建扩建费用的意见，本院认为如被告认为尚有改建扩建费用未予结算的，可另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告绍兴市房地产管理处与被告鲁伟关于绍兴市越城区水沟营28号营业房（建筑面积4347.22平方米）的房屋租赁合同；
二、第三人王琮发应于本判决生效之日起六十日内腾退位于绍兴市越城区水沟营28号沿街坐西朝东的营业房1幢，由被告鲁伟将该营业房归还给原告绍兴市房地产管理处；
三、被告鲁伟应于本判决生效之日起六十日内腾退位于绍兴市越城区水沟营28号的营业房（除沿街坐西朝东营业房之外）归还给原告绍兴市房地产管理处；
四、被告鲁伟应于本判决生效之日起六十日内支付给原告绍兴市房地产管理处自2011年1月1日至12月30日的租金309150.68元和自2011年12月31日起至实际腾退日止的房屋使用费（按每年1050000元计算）；
五、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费29287元，由原告绍兴市房地产管理处负担23350元，被告鲁伟负担5937元，于本判决生效之日起六十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 吕小丽
审 判 员 周晓圆
人民陪审员 万春霞
二〇一三年三月十二日
书 记 员 李 芳
附法条
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。