南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六商初字第255号
原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（以下简称农行六合支行），住所地在南京市六合区雄州街道延安路31号。
负责人陈明，行长。
委托代理人陈渊，江苏冠文律师事务所律师。
被告仇远发，男，1972年1月21日出生，汉族。
被告陶泉，女，1964年4月19日出生，汉族。
被告南京东瑞房地产开发有限公司（以下简称东瑞公司），住所地在南京市六合区雄州工业园区。
法定代表人冯志强，董事长。
委托代理人孙敦萍，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人丁明霞，女，1990年1月10日出生，汉族，南京东瑞房地产开发有限公司员工。
原告农行六合支行与被告仇远发、陶泉、东瑞公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告农行六合支行的委托代理人陈渊，被告仇远发，被告东瑞公司的委托代理人丁明霞到庭参加诉讼，被告陶泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行六合支行诉称：2007年3月15日，原告与被告仇远发签订《个人购房担保借款合同》，约定被告仇远发向原告借款98000元，用于购买位于南京市六合区横梁镇兴镇路23号-13单元506室房产，双方还对违约责任等事项进行了约定。后原告按约向仇远发发放贷款，并且对位于南京市六合区横梁镇兴镇路23号-13单元506室房产设定抵押。被告东瑞公司对仇远发的还款、赔偿义务承担连带责任。但仇远发在履行借款合同的过程中，多次违约不按期足额还款，截止2013年2月28日，逾期偿还贷款已达90日以上，严重违反双方的合同约定。原告为维护其合法权利，故诉至法院，1、请求法院依法判令被告仇远发、陶泉立即归还借款本金74259.65元、利息2517.73元（利息计算至2013年2月28日，以后按合同约定标准计算至实际给付之日），偿付原告聘请律师代理费4090.78元；2、请求法院依法判令被告东瑞公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对仇远发抵押的位于南京市六合区横梁镇兴镇路23号-13单元506室房产享有优先受偿权。
被告仇远发辩称：尚欠原告借款本息不持异议，但本人将在近期归还所欠款项。
被告陶泉未答辩。
被告东瑞公司辩称：1、借款人应承担还款责任，对借款人欠原告具体款项被告不清楚。2、根据合同约定被告提供的担保属阶段性担保责任，现距离合同签订已过六年，被告担保责任期限已过，不应承担担保责任。3、律师费应根据国家标准计算。4、借款人已提供房屋进行抵押，原告应优先对抵押物进行受偿。综上，请求驳回原告对被告东瑞公司的诉讼请求。
经审理查明：2007年3月15日，原告与仇远发（借款人、抵押人）、东瑞公司（担保人）签订个人购房担保借款合同、南京市六合区房地产抵押合同，合同约定：借款金额为98000元，用于购买位于南京市六合区横梁镇兴镇路23号-13单元506室房产。借款期限为自2007年3月15日起至2022年3月14日止。本合同项下借款利率，在中国人民银行公布的贷款基准利率6.84%的基础下浮15%，执行年利率为5.814%。贷款利率为浮动利率。浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。保证人东瑞公司对仇远发的借款承担连带保证责任，且原告有权要求保证人先于仇远发提供的抵押担保承担保证责任。借款人未足额偿还借款本息连续超过90天或者借款人、保证人、抵押人违反合同项下的任何声明与保证的，原告均可提前收回已发放的借款，提前行使担保权。保证期限为自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人之日止。保证、抵押的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用。原告提前实现上述权利及支出的费用由借款人、保证人、抵押人承担。仇远发逾期还款罚息、复利的计算方法，即自逾期之日起按借款执行利率的上浮40%计算。合同还对其他事项进行了约定。2007年3月15日，上述南京市六合区房地产抵押合同在房产登记机关办理预告登记。2007年3月15日，原告将上述贷款98000元汇入仇远发指定账户。合同履行过程中，被告仇远发数次逾期还款，截止到2013年2月28日被告仇远发欠借款本金74259.65元、利息2517.73元。
另查，被告仇远发与被告陶泉系夫妻关系，且被告陶泉书面承诺承担共同还款义务。被告仇远发购买位于南京市六合区横梁镇兴镇路23号-13单元506室房产，已交付使用6年，在被告东瑞公司处领取了全部产权登记材料。2013年3月28日，原告与江苏冠文律师事务所签订委托代理合同。江苏冠文律师事务所指派律师参加涉案诉讼，原告就本案支付江苏冠文律师事务所律师代理费4090.78元。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告与仇远发、东瑞公司签订的个人购房担保借款合同、南京市六合区房地产抵押合同，原告出具的贷款款凭证，原告与江苏冠文律师事务所签订的委托代理合同，江苏冠文律师事务所出具的发票等证据证实。
本院认为，原告与仇远发、东瑞公司签订个人购房担保借款合同、南京市六合区房地产抵押合同等，属当事人真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。仇远发累计多次逾期还款，截止2013年2月28日，欠借本金74259.65元、利息2517.73元，有原、被告陈述，原告与仇远发、东瑞公司签订的个人购房担保借款合同等证据证实，本院依法予以确认。在借款期限内，仇远发未能按约还本付息，是对诚实信用原则和合法约定的违反，应承担相应的民事责任。原告聘请律师进行诉讼，支付律师代理费4090.78元，属原、被告双方在合同中约定的实现债权费用，且原告支付的代理费金额符合规定，本院予以确认。被告仇远发与被告陶泉系夫妻关系，且被告陶泉书面承诺承担共同还款义务，应共同偿还上述债务。故原告要求被告仇远发、陶泉归还借款本息，并承担违约责任，本院予以支持。原告与仇远发、东瑞公司签订个人购房担保借款合同约定，保证人东瑞公司对仇远发的借款承担连带保证责任，且原告有权要求保证人先于被告仇远发提供的抵押担保承担保证责任，故原告要求被告东瑞公司对仇远发的借款承担连带清偿责任，本院予以支持。被告东瑞公司履行清偿义务后，有权依法追偿。仇远发购买位于南京市六合区横梁镇兴镇路23号-13单元506室房产已办理预告登记，但未能在法定期限内办理抵押登记，原告未取得他项权证。本案所涉房产办理的预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，故上述房产在取得房屋产权证并办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，涉讼房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，故原告要求对房产优先受偿的请求，本院不予支持。被告东瑞公司的辩称，无事实与法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告仇远发、陶泉于本判决生效后十日内归还原告农行六合支行借款本金74259.65元、利息2517.73元（利息计算至2013年2月28日，以后按合同约定标准计算至实际给付之日），偿付律师代理费4090.78元。
二、被告东瑞公司对上述债务承担连带清偿责任。被告东瑞公司履行前述义务后，有权对被告仇远发、陶泉进行追偿。
三、驳回原告农行六合支行其他诉讼请求。
案件受理费1982元，其他诉讼费560元，合计2542元，由被告仇远发、陶泉、东瑞公司负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1982元（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 王家权
人民陪审员 侯裕华
人民陪审员 李 畅
二〇一三年十二月三日
书 记 员 刘 婷