北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04358号
上诉人（原审原告）北京达文物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄2号。
法定代表人杨圣敦，董事长。
委托代理人吕志苹，女，1986年9月28日出生，北京达文物业管理有限公司职员。
委托代理人康银，男，1980年4月24日出生，北京达文物业管理有限公司职员。
被上诉人（原审被告）杨燚，男，1984年1月27日出生。
被上诉人（原审被告）张×，男，1999年8月24日出生。
法定代理人张世诚，男，1951年9月28日出生。
委托代理人杨燚，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京齐曼宅商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环中路7号（1、2号楼）1-W211。
法定代表人李辉，总经理。
委托代理人杨燚，北京市天元律师事务所律师。
上诉人北京达文物业管理有限公司（以下简称达文物业公司）因与被上诉人杨燚、张×、北京齐曼宅商贸有限责任公司（以下简称齐曼宅公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日受理后，依法组成由法官李冉担任审判长，法官蒋巍、霍思宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
达文物业公司在一审中起诉称：杨燚、张×是涉案房屋的所有人，齐曼宅公司系该房屋的承租人，达文物业公司作为北京市财富中心项目的物业管理公司，为杨燚、张×、齐曼宅公司提供了物业服务，而杨燚、张×、齐曼宅公司一直拖欠达文物业公司的物业管理费，至今尚欠2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费用64188元。现达文物业公司要求杨燚、张×、齐曼宅公司支付拖欠物业管理费64188元、违约金12837.6元，要求杨燚、张×、齐曼宅公司承担连带责任。
杨燚、张×、齐曼宅公司一审中辩称：达文物业公司作为涉案房屋的物业公司不具有合法性，达文物业公司物业费收费标准不适用杨燚、张×、齐曼宅公司，达文物业公司多方阻挠杨燚、张×、齐曼宅公司对物业费标准的定价，达文物业公司物业费定价超出合理标准范围。根据《物业管理条例》第二十四条明确规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是达文物业公司从未向杨燚、张×、齐曼宅公司提交过关于通过招投标选定达文物业公司为物业公司的文件。因此，杨燚、张×、齐曼宅公司认为达文物业公司作为杨燚、张×、齐曼宅公司的物业公司在当初服务时就有瑕疵。根据《物业管理条条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第九条规定，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。但是杨燚、张×在当初从开发商处买来房屋时，从未与开发商签订过物业服务合同，更没有书面承诺遵守该物业费价格。因此达文物业公司物业费收费标准不能适用。此外，达文物业公司仅与当初开发商签订了《前期物业协议》，但是整个大楼自2004年开始由大厦业主陆续购买后，因为达文物业公司的阻挠至今没有建立业主大会、业主委员会，从而无法由业主大会、业主委员会自行选择物业公司并与物业公司协商确定物业费价格。因此，达文物业公司的恶意阻挠行为严重侵害了住户的定价权和话语权，致使住户无法对物业费进行合理定价。最后，达文物业公司的物业费定价没有提供任何合理依据，没有说明物业费定价成本和计算依据，因此杨燚、张×、齐曼宅公司不认可达文物业公司物业费的收费标准。达文物业公司的诉讼请求金额部分已经超过诉讼时效，法院应驳回其已超过诉讼时效部分的诉讼请求。我国《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院主张保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在没有诉讼时效中断而被重新计算的事由发生下，因达文物业公司起诉日期在2013年8月，因此其2011年9月之前的诉讼请求因为已经超过诉讼时效而不应被法院支持。特别说明的是，从达文物业公司提交的证据来看，达文物业公司向杨燚发送的催款函均被退回，达文物业公司一直向杨燚邮寄送达催款函，但杨燚已经于2008年11月18日离开达文物业公司邮寄地址的北京市观韬律师事务所，之后一直不在此律所工作。因此杨燚不可能接到达文物业公司发来的催款函。因此如果达文物业公司主张因为已经邮寄了催款单并且杨燚已经接收而主张诉讼时效中断而重新计算，则没有事实依据。杨燚、张×、齐曼宅公司已经支付了2011年7月至12月以及2012年全年的物业费，因此应驳回达文物业公司部分诉讼请求，且此部分诉讼请求杨燚、张×、齐曼宅公司不应承担诉讼费。杨燚曾经支付过2011年7月至2012年12月的物业费，其中2011年7月至12月的物业费发票已经作为当时杨燚的承租人的工作用作税务抵扣。2012年1月至12月的物业费发票杨燚开票的抬头是杨燚所任职的律所，也是用作税务抵扣。此外，从达文物业公司提交给法庭的催款单中的账单明细也可以看出达文物业公司并未索要2011年7月至2012年12月的物业费，这也可以直接说明杨燚、张×、齐曼宅公司已经实际支付了物业费。因此，现在达文物业公司主张部分杨燚、张×、齐曼宅公司已经支付了的物业费，没有事实依据，由此而产生的诉讼费也不应由杨燚、张×、齐曼宅公司承担。现在房屋的通风系统有问题，达文物业公司未尽到维修义务，故拒绝支付物业费。杨燚早在2010年1月29日就向达文物业公司送达过《要求安装排风设施的申请书》，要求达文物业公司为房屋安装排风系统，且该房屋在冬季室内温度低于16摄氏度，低于北京市冬季最低室内温度标准，曾多次找达文物业公司要求修理，但是至今未解决问题。因此达文物业公司没有履行作为物业企业的基本维护义务，因此拒绝支付物业费。齐曼宅公司与杨燚、张×为承租关系，租赁双方已经明确约定，租赁期间，物业费由出租方承担，承租方不承担任何物业费用，因此，达文物业公司将齐曼宅公司作为本案共同被告没有事实和法律依据，请求撤销齐曼宅公司的被告资格。综上所述，达文物业公司向杨燚、张×、齐曼宅公司索要物业费没有充足的事实和法律依据，杨燚、张×、齐曼宅公司不存在任何违法情形，杨燚、张×、齐曼宅公司请求驳回达文物业公司的所有诉讼请求。
一审法院审理查明：北京财富中心系北京香江兴利房地产开发有限公司开发的物业项目。
张×、杨燚系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为35.62平方米，于2004年3月18日购买。
2008年2月1日，达文物业公司（作为乙方）与北京香江兴利房地产开发有限公司（作为甲方）签订《北京财富中心前期物业服务合同》，约定甲方以公开招标方式选聘乙方为其开发的北京财富中心项目提供前期物业服务。服务期限自2008年2月1日至业主委员会成立后与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同为止。物业服务资金由业主按其所有的物业的建筑面积按［月／季］预先交纳，具体标准如下：一期公寓物业服务费7元／平方米／月；一期写字楼物业服务费29元／平方米／月。
北京财富中心尚未成立业主委员会。
现达文物业公司向杨燚、张×索要2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费64188元，经核实，杨燚、张×已向达文物业公司支付了2011年7月1日至2012年12月31日期间的物业管理费。尚未支付2009年1月1日至2011年6月30日、2013年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费。
杨燚、张×称达文物业公司从未向其催交过物业管理费，达文物业公司提交了催款函、特快专递邮件详情单、查询记录，达文物业公司的证据显示达文物业公司于2012年6月1日、2013年4月11日向杨燚邮寄催缴函，杨燚、张×提交了专业人员劳动合同、在职证明，以证明其已不再邮寄的地址工作、生活，邮件未送达给其本人。达文物业公司还称其通过电话等方式催交过物业管理费，杨燚、张×否认，达文物业公司未举证证明其所述。
杨燚、张×表示，其将房屋出租给北京齐曼宅商贸有限公司，房屋物业管理费应由杨燚、张×负担。
杨燚、张×称其房屋只有一个空调出风口，没有排风系统和设施，屋内无法正常通风，提交了《安装排风设施的申请书》，称曾向达文物业公司申请安装排风设施，达文物业公司未予理睬，杨燚、张×还称房间内温度低于16度。经询，杨燚、张×购买的房屋没有排风设施，达文物业公司称不能安装排风设施，是设计问题，没有排风口。杨燚、张×还称房屋内中央空调没有温度调节开关，冬季也未测温。
上述事实，有当事人提交的《北京财富中心前期物业服务合同》、催缴函、邮件、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
一审法院判决认定：北京财富中心尚未成立业主委员会，达文物业公司接受开发商北京香江兴利房地产开发有限公司的委托对小区进行前期物业管理，为小区提供物业服务并不违反法律规定，业主不得以此为由拒交物业服务费用。
民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业服务费系物业公司赖以维持生存和持续提供物业服务的资金来源，达文物业公司已为包括杨燚、张×在内的小区业主提供了物业服务，现达文物业公司有权向业主主张物业管理费。
对杨燚、张×所主张的诉讼时效问题，达文物业公司提交了催款函、特快专递邮件详情单、查询记录，杨燚、张×虽否认收到该邮件并提交了证据，但根据本案现有证据，可以认定达文物业公司曾于2012年6月1日、2013年4月11日曾向业主主张过权利。达文物业公司还称多次电话催缴，杨燚、张×否认，达文物业公司未能举证证明其所述，故一审法院对达文物业公司所述不予采信。现杨燚、张×应向达文物业公司支付2010年6月1日至2011年6月30日、2013年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费22822.4元并承担连带责任。
达文物业公司与杨燚、张×之间并未签订物业服务合同或协议，双方之间未对违约金进行过约定，且达文物业公司在杨燚、张×已经支付部分期间物业费的情况下，仍向杨燚、张×重复主张，双方对已经交费的期间存在争议，考虑到本案实际情况，本院对达文物业公司有关违约金的诉讼请求不予支持。杨燚、张×作为W211号房屋的业主自愿承担物业管理费，齐曼宅公司无需承担物业管理费。达文物业公司作为物业管理单位，无权擅自改变房屋的结构，就杨燚、张×所提及的安装排风设施的问题，涉及到房屋的结构设计问题等，如在满足房屋结构安全和对楼宇正常使用不造成不良影响的前提下，可以安装，可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨燚、张×于判决生效后十日内支付达文物业公司物业管理费二万二千八百二十二元四角，杨燚、张×对上述款项相互承担连带责任；二、驳回达文物业公司的其他诉讼请求。
达文物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、杨燚、张×是涉案房屋所有人，齐曼宅公司是该房屋的承租人，达文物业公司是北京市财富中心项目的物业管理公司，为杨燚、张×、齐曼宅公司提供了物业服务。二、《北京财富中心前期物业服务合同》第五章第八条第一项明确约定了逾期交纳物业费的，从预期之日起以每日千分之三的标准支付滞纳金。杨燚、张×、齐曼宅公司自2009年至今，共拖欠滞纳金141361.98元。上诉请求：1.不服北京市朝阳区人民法院做出的（2013）朝民初字第30623号判决。2.请求法院判决杨燚、张×、齐曼宅公司支付物业管理费64188.00元。3.请求法院判决杨燚、张×、齐曼宅公司支付滞纳金141341.98元。4.判决杨燚、张×、齐曼宅公司承担诉讼费用。
达文物业公司未向本院提交新的证据。
杨燚、张×、齐曼宅公司服从一审法院判决，其针对达文物业公司的上诉理由主要答辩称：收到一审判决后，杨燚、张×找过达文物业公司谈一审判决自动履行的问题，但达文物业公司上诉了。滞纳金是主从债务问题，法院不应支持。该物业费不属于同一债务分期履行，而是若干债务。一审法院认定事实部分，第5页最后一段，证明达文物业公司向我邮寄过这些材料，杨燚、张×、齐曼宅公司没有收到过，一审质证时说的很清楚。
杨燚、张×、齐曼宅公司向本院提交新的证据：1.（2009）二中民终字第20127号民事判决书，证明法院判例认定物业费不属于同一债务分期履行的情形。
本院经审查认为，杨燚、张×、齐曼宅公司提交本院的上述新证据，其在一审未提出，该证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，且已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明，该事实亦与本案缺乏足够的关联性，故本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合双方所提交的证据和当事人陈述，一审法院认定杨燚、张×应当支付2010年6月1日至2011年6月30日、2013年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费22822.4元并无不当。达文物业公司现提交的证据无法充分证明其上诉主张，故本院难以支持。
综上，一审法院判决结果并无不当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千七百二十五元，由北京达文物业管理有限公司负担一千三百二十五元（已交纳八百六十三元，余款四百六十二元，于本判决生效后七日内交纳），由杨燚、张×负担四百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千七百二十五元，由北京达文物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 冉
代理审判员 蒋 巍
代理审判员 霍思宇
二〇一四年三月二十日
书 记 员 罗雅竺