四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2015）西昌民初字第2123号原告王仁礼，女，汉族。委托代理人徐亚宁，系四川十君律师事务所律师。被告陈建英，女，彝族。被告邱静，女，彝族。被告邱雨，女，彝族。三被告共同委托代理人洪峰，系四川鼎仁律师事务所律师。第三人王仁寿，男，汉族。原告王仁礼诉被告陈建英、邱静、邱雨确认合同有效纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，王仁寿以与本案有直接利害关系为由向本院提出申请，要求以有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查后认为王仁寿的申请符合法律规，准予其作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，并与原告王仁礼诉被告陈建英、邱静、邱雨确认合同有效纠纷一案合并审理。本案分别于2015年7月22日、2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告王仁礼及其委托代理人徐亚宁、被告陈建英�邱静、邱雨及三被告共同委托代理人洪峰、第三人王仁寿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王仁礼诉称：1983年6月2日，邱方德、聂代明、王仁寿共同出资人民币15000.00元（以下币种均为：人民币）购买了位于西昌市三岔口西路门市，三人各占三分之一的份额，产权登记在邱方德一人名下，随后三人共同决定将该门市出租他人，并约定租金按每人各收一年的方式分配。后邱方德死亡，其享有的三分之一的份额由其妻子陈建英、大女儿邱静、小女儿邱雨继承。考虑到房屋租金要相隔三年才轮一次，而三被告又无任何其他收入，经当事各方充分协商于2001年11月20日签订协议，将该门市的租金改为按月支付，以维持被告家庭的生活需要，其后租金一直以借支的方式支付给被告。因被告家庭生活困难，被告陈建英无经济收入，被告邱雨又在上学，三被告遂共同决定将继承的门市份额转让出去，并于2006年4月6日与原告王仁礼签订了《房屋买卖协议》，该协议约定三被告将位于西昌市三岔口西路4号门市邱方德名下的三分之一的房地产权益以80000.00元的价格转让给原告。考虑到被告陈建英无能力抚养子女，2007年1月13日经原告与被告陈建英、邱静讨论协议后，决定该购房款由陈建英分得3000.00元，其余部分由被告邱静、邱雨享有。后被告邱静、邱雨以打借条的方式向原告领取购房款，至今共领取了68650.00元。至今该门市的产权依然登记在邱方德的名下。为维护原告的合法权益，明确该门市的归属，特提起诉讼，请求判决1、确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》合法、有效；2、三被告协助将邱方德享有的三分之一门市产权过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈建英、邱静、邱雨共同�称：关于涉案房屋是由邱方德、聂代明、王仁寿共有的事实我们没有异议。1990年办理房产证和土地证，产权登记人是邱方德，1996年邱方德去世，当时其妻子陈建英系吸毒人员，经常被强制戒毒，邱静、邱雨相互依靠，因此商定共有房屋租金由王仁礼收取后，按月向被告支付，每次支付都是以借条的方式，且要经过原告同意，如果原告认为理由不充分，可以不给。2005年时，西昌市筹办冬旅会，房屋价格上涨过快，本案已去世的聂代明找到被告邱静将涉案房屋的买卖协议交给邱静，并告诉该房屋要进行拆迁，不会做任何赔偿，因此要邱静签这份房屋买卖协议，当时邱静只有19岁，邱雨尚未成年，陈建英正在戒毒所强制戒毒，由于邱静每次领取房租都受到了刁难和委屈，就在房屋买卖协议上签了字。2007年陈建英从戒毒所出来，由于自己没有工作无任何经济收入，就到原告处要求其支付房屋租金，原告就在口述的情况下拟了这份2007年协议，要求陈建英签字，并承诺可以向陈建英支付3000.00元，陈建英就不再管理门市，由原告来代管门市以及陈建英的两个孩子，整个协议没有任何卖房的意思，陈建英也就签了，这就是两份协议形成的事实。原告称是由于三被告家庭生活困难才将门市转让是不成立的，被告家庭生活确实困难，但门市每年有大约10000.00元的租金，是被告全家的全部经济来源，被告家庭以此为生，三被告不会愚蠢到将涉案门市以80000.00元价格转让给原告。涉案要求确认的房屋买卖协议所针对的是登记在邱方德名下的整个房产，在整个协议中，是将该房屋所有权转让给原告，从未提及过要将三分之一合伙份额转让，所谓三分之一的份额转让，系原告单方面杜撰的，是由于原告考虑到80000.00元不足以购买整个房屋，与市场价值�符，原告才单方面杜撰了邱方德把自己三分之一份额转让给原告，但在两份协议上均无法体现，协议约定的恰恰是把所有产权转让给原告。在签订这两份房屋买卖协议时，该房屋的另一共有人即本案第三人从不知情，也没有予以同意，该协议依法应当属于效力待定的协议，如果第三人同意该房屋以80000.00元价格转让给原告，那么这份协议才会生效，如果第三人明确表示不同意，那么该协议不发生法律效力。本案中，两份协议所涉的所谓购房款被告方从未收取过，事实上该协议签订后，被告依然是以打借条的方式向原告代为保管房屋租金。被告得知2006年冬旅会进行拆迁时政府对涉案门市给予了84000.00元补偿款，当时在分配时，被告方从不知情，也从未领到过代管人支付的拆迁补偿款，直至今日被告从原告方收取的租金依然不足，仍由原告代其保管。第三人王仁寿诉称及辩称：请求确认邱静、陈建英与原告签订的两份房屋买卖协议无效。该房屋系王仁寿、邱方德、聂代明出资购买，属于共有。两份房屋买卖协议将房屋产权全部卖给了王仁礼，协议上没有写卖邱方德三分之一份额，第三人不知情，没有经过第三人的同意，第三人现在明确表示不同意。即便三人中有一人要卖，第三人也享有优先购买权，两份房屋买卖协议剥夺了第三人所有权利，两份协议属于无效协议。邱方德去世后，其子女无收入来源，靠房屋的租金维持基本生活，王仁礼夫妻一个买一个作证的行为不合法，不符合道义。针对第三人王仁寿的诉称，原告王仁礼辩称：签订房屋买卖协议双方是自愿的，当时第三人也是知情的，并且给第三人看过协议，第三人明确表示没有意见。在2014年2月6日，陈建英、邱静还找到原告，要求原告结账�两个孩子各150000.00元，原告没有同意，经协商后，原告同意两个孩子各增加30000.00元，当时原告手里没钱，答应过几天一起结账，然后再打条子，邱静、陈建英当时也同意。当我把钱准备好后，原告带了账本和三被告进行核对，结算后三被告就不同意了，双方发生了矛盾。随后原告去第三人家告诉了第三人，第三人还告诉原告夜长梦多。后来陈建英去门市上闹，原告与第三人是一起去门市的，将房屋买卖协议给租房人看。因此第三人与三被告是一直知情的，第三人还与三被告恶意串通到租房人那去收取了租金，还拟定了合同，并且准备复印给原告，但是第三人不同意，租房人看不下去了还准备把合同拿到法院起诉。针对第三人王仁寿的诉称，被告陈建英、邱静、邱雨辩称：第三人王仁寿确实不知情，当时三被告与原告发生纠纷后，准备叫第三人一起来确认买卖协议的真实性，确认第三人是否知情，原告告知不管第三人的事。第三人的理由就是三被告的理由，在签订房屋买卖协议时，第三人确实不知情，处置的标的物是共有房屋，但是并没有经过共有人的签字同意。至今，第三人也是明确表示不知情，两份协议应当系无效协议。本案在审理过程中，原告王仁礼为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：1、房屋所有权证一份，证明邱方德、聂代明、王仁寿共同购买后门市后，产权登记在邱方德名下，当时购买门市的价款是15000.00元；2、土地使用权证一份，证明办理房产证后办理了土地使用证，也是登记在邱方德的名下；3、1988年5月26日付款凭证，证明购房款为15000.00元，明确了共有人是邱方德、聂代明、王仁寿，王仁礼不是房屋共有人；4、2001年11月20日陈�英和邱静对房屋共有人的说明，证明被告陈建英与邱静确认了房屋三方产权人为邱方德、聂代明、王仁寿；5、2006年4月6日、2007年1月13日房屋买卖协议各一份，证明三被告所卖房屋份额是指邱方德三分之一的份额，该协议具有法律效力；6、借条33张（邱雨、邱静所写的条子，包括陈建英按协议所领取的3000.00元），证明三被告领到了购房款71650.00元；7、2001年至2006年12月12日邱雨、邱静领取租金所打的条子、2006年12月13日凭条，证明名为借条，实为租金，被告在领取租金时，是采取借条形式来领取的，从2001年起至2006年12月13日止，余额为238.00元，与双方签订的合同时间吻合。被告陈建英、邱静、邱雨对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，这两个证登记人是邱方德，应该是在邱方德手里，但�今天从原告手里拿出来就说明案涉房屋一直处于原告的控制下；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，但原告并没有按照该证据的内容来支付租金；对证据5中的2006年的协议被告邱静签字的真实性无异议，对合法性及证明目的均有异议，该协议无论从形式上还是从内容上，所转让的都是邱方德房屋所有权属的转让，而非原告所称的三分之一份额的转让，共同共有的财产进行处分，必须经过全体共有人的同意，共有人王仁寿明确表态其不知情，不同意房屋以80000.00元价格卖给原告，三被告认为该协议是无效协议；对证据5中的2007年的协议的真实性无异议，对合法性及证明目的均有异议，该协议实际上是关于陈建英及两个子女之间一个身份上的约束，给了陈建英3000.00元陈建英就不要再来烦孩子，该协议第二条提到了邱方德三岔口房屋产权归王仁礼所有，证明了2006年�协议是整个房产的买卖，而不是所谓的三分之一份额转让，假如是三分之一份额的话会说明是邱方德名下三分之一的份额，即便是合伙份额转让，也涉及一个优先受让权，原告不是合伙人，合伙份额转让必须经过其他合伙人同意，并且其他合伙人有优先购买权，本案第三人王仁寿不知情，其优先购买权得不到保障；对证据6的真实性无异议，陈建英领取的3000.00元没有包含其中，该借条中同一天出具的两份借条中注明作废金额800.00元是没有发生的，借条产生的时间几乎是按月支付，这些借条都是被告邱静、邱雨按自己的生活需要在原告处领取的房屋租金，在双方签订买卖合同之前，每月领取租金的方式是借条，协议签订后也是根据自己的需要来领取租金，这些借条无非能证明原告与被告邱静、邱雨形成了借款关系，无法得出原告想证明的领取购房款，购房款也应该是收条，也不会200.00元、300.00元来收取购房款，该证据是领取房屋租金用于平时的生活，并不是购房款，如果是购房款，到现在原告都还差三被告1万多元，2006年涉案门市租金已经达到每年3万多元，每年每家可以分得1万余元，从2006年到现在8年时间里房屋租金高达几十万元，每家应当分得的租房已经超过了十几万元，该证据不能达到原告的证明目的，领取的只能是房屋的租金；对证据7中的2006年12月13日的凭条邱静签字无异议，但从2001年至2006年应当获得的租金是多少，邱静以借条方式领取的又是多少，三被告将自行核算后另案主张，在这些借条中，可以看到居然安埋原告长辈的费用都要晚辈借生活费来代替安埋老人的义务。第三人王仁寿对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2、3无异议；对证据4不清楚，不知道从什么时间开始代管的；对证据5有异议，这两份协议第三人根本不知道，第三人找过原告要过产权证及协议，但是一直没有拿到，通过上次的诉讼第三人才知道这个协议的存在，原告隐瞒了8年，第三人找原告多次，原告也一直没有将协议拿给第三人看过，协议载明产权全部卖给王仁礼，那么第三人的三分之一份额在哪里，这两份协议侵占了第三人的三分之一的产权；证据6、7与第三人无关，不予质证。被告陈建英、邱静、邱雨为支持自己的反驳主张提交了2012年3月27日租房协议一份以及收据6张，证明案涉房屋从2009年至2013年收取房屋租金的情况。原告王仁礼对被告陈建英、邱静、邱雨提交的证据的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性，只有等确权后才能处理房屋租金的纠纷。第三人王仁寿对被告陈建英、邱静、邱雨提交的证据无异议。第三人王仁寿未提交证据。根据双方当事人的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2、3客观、真实，且三被告及第三人对该证据均无异议，本院对其真实性及证明力予以确认；证据4与证据7相互印证，能够证实从2001年起，三被告应分得的门市租金实际由原告代管，由被告邱静、邱雨以借条的形式按月从原告处领取，本院对其真实性及证明力予以确认；证据5中2006年4月6日的协议，邱静对本人签字、捺印无异议，陈建英认为其签字不是本人所签，邱静认为不是其代陈建英签的，但陈建英、邱静均未向本院申请对陈建英的签字及捺印进行鉴定，且陈建英、邱静对2007年1月13日协议中各自的签字及捺印均无异议，2007年1月13日协议第二条注明“邱方德三岔口西巷房地产权属归王仁礼所有，不再以任何理由反悔”，结合2006年4月6日的协议能够证实被告陈建英对买卖门市的事宜是知晓且认可的，本院对其真实性及证明力予以确认；证据6中日期为2008年3月2日的借条有两张，金额均是800.00元，其中一张注明“作废”，作废的借条本院不予认可，其余借条金额共计67850.00元，该证据证明了邱静、邱雨从2007年1月13日起至2013年2月7日止，从原告处领到现金共计67850.00元，本院对其真实性及证明力予以确认；证据7中关于结清账目的凭条邱静对其本人的签字无异议，凭条的时间是2006年12月13日，与证据5两份房屋买卖协议签订的时间基本吻合，能够证实正是由于双方签订了房屋买卖协议才对之前的房屋租金的领取进行结算，本院对其真实性及证明力予以确认。被告陈建英、邱静、邱雨提交的2012年3月27日租房协议一份以及收据6张客观、真实，且原告王仁礼、第三人王仁寿对该证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，该证据证实了涉案门市自2009年4月至2013年4月的租金收取情况，由王仁寿收取1年，由王仁礼与聂代明收取两年，同时证明了2012年3月27日的租房协议是王仁礼、王仁寿与承租人签订的，本院对其证明力予以确认。根据双方当事人的举证、质证、本院认证及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实：邱方德与聂代明系同胞兄弟，聂代明与本案原告王仁礼系夫妻，邱方德与本案被告陈建英系夫妻，本案被告邱静、邱雨系邱方德与陈建英的女儿，本案第三人王仁寿与王仁礼系同胞兄妹。1988年5月26日，邱方德、聂代明、王仁寿共同出资，以15000.00元的价格购买了位于西昌市三岔口西路4号一套建筑面积为50.27平方米的房屋，邱方德、聂代明、王仁寿各占三分之一的份额，原告王仁礼、被告陈建英、邱静、邱雨、第三人王仁寿对这一事实均无异议。1990年3月14日，西昌市房地产管理局为该房屋颁发了西权字第3927号房屋所有权证，房屋所有权人登记为邱方德，房屋所有权性质为私房；1992年11月，西昌市人民政府为该房屋颁发了国有土地使用证，土地使用者登记为邱方德，房屋用途为住宅。在购买本案所涉房屋之后，邱方德、聂代明、王仁寿将该房屋出租以赚取租金，约定房屋租金由三人轮流各收取一年。1996年6月6日邱方德去世，邱方德拥有的涉案房屋三分之一份额实际由其妻子陈建英、女儿邱静、邱雨继承，因陈建英无稳定收入，邱静、邱雨当年尚年幼，其家庭经济陷入困难，而本案所涉房屋的租金需三年才能轮流收取一次，不足以维持其家庭日常开支，陈建英、邱静遂于2001年11月20日在家族参与下出具了一份说明，该份说明主要内容“现邱方德已死，老人及子女生活困难。房屋租金要相隔叁年才轮一次。所以收到的租金要计划用叁年。又因老人年迈，孩子幼小，无法计划用叁年，只能每月付给，作为维持生活需要。别的无理开支，一律不支持。随经本人及家族一致同意。”，陈建英、邱静在该份说明上签字确认。出具该份说明之后，陈建英、邱静、邱雨应当收取的房屋租金，实际由聂代明及王仁礼收取并代管，由邱静、邱雨每月按实际需要从聂代明、王仁礼处以借条的形式领取。2006年4月6日，因家庭生活困难，陈建英、邱静与王仁礼签订了《房屋买卖协议》，约定：“1、由陈建英、邱静将邱方德房屋的所有房地产权属全部卖给王仁礼，房屋地址在三岔口西路；2、房屋价格经双方协议同意定为捌万元人民币；3、本协议一式两份，双方签字生效。”该协议上有陈建英、邱静、王仁礼的签字、捺印以及聂代明作为见证人的签字、�印，邱静对其本人的签字及捺印无异议，陈建英否认其签字及捺印是本人所为。2006年12月13日，邱静与王仁礼对之前的房屋租金领取情况进行结算后，邱静向王仁礼出具了一份凭条，注明“截止2006年12月13日，以前所有账目全部结清，余额为贰佰叁拾捌元正。”，邱静在该凭条上签字确认，至今王仁礼未向陈建英、邱静、邱雨支付该笔款项。2007年1月13日，陈建英、邱静与王仁礼签订《协议》，该协议约定：“1、陈建英是成年人，长期没有供养自己的子女邱静、邱雨；2、邱方德三岔口西巷房地产权属归王仁礼所有，不再以任何理由反悔；3、陈建英因自身不成器，但因她身体不佳，经协商同意一次性给付陈建英生活费、医药费3000.00元；4、陈建英本人坚决同意这一协议；5、陈建英得了这3000.00元后，从此与邱静、邱雨及王仁礼不再有任何经济往来，陈建英不得有任何�由前来找邱静和王仁礼借钱等。”陈建英、邱静、王仁礼在该协议上签字并捺印，三人均对各自的签字及捺印无异议，同时，陈建英称其没有收到过协议中约定的3000.00元，王仁礼未提供证据证实其向陈建英支付了该笔款项。自2007年1月13日起，邱静、邱雨以借条形式从王仁礼处领取现金，至2013年2月7日止共计领取67850.00元。2011年3月11日，王仁礼的丈夫聂代明去世，王仁礼与陈建英、邱静、邱雨对涉案房屋所有权问题产生争议，多次协商无果。另查明，2006年左右，本案所涉房屋的租金为每年30000.00元左右；2009年4月至2013年4月，涉案房屋的租金由王仁寿、王仁礼与聂代明轮流收取，由王仁寿收取1年，由王仁礼与聂代明收取两年；2012年3月27日的租房协议是王仁礼、王仁寿与承租人签订的。上述事实有本院予以确认的证据和当事人的陈述在卷佐证。本院认为：本案争议的焦点为：原告王仁礼与被告陈建英、邱静签订的房屋买卖协议是否有效。首先，2006年4月6日的《房屋买卖协议》邱静对其本人的签字及捺印无异议，虽陈建英否认是其本人的签字、捺印，但其并未申请对笔迹和手印进行鉴定，且2007年1月13日签订的《协议》陈建英、邱静均对各自的签字及捺印无异议，而该协议第二条约定“邱方德三岔口西巷房地产权属归王仁礼所有，不再以任何理由反悔”，结合自两份协议签订后至今陈建英、邱静、邱雨均未因房屋买卖协议提起过诉讼的事实，说明被告陈建英对买卖房屋一事是知晓并认可的。同时，在2006年12月13日，邱静与王仁礼对之前领取的房屋租金进行结算，房屋买卖协议签订时间结合领取租金结算时间，说明正是因为双方签订了房屋买卖协议，才对买卖房屋之前的房屋租金领取情况进行结算，�进一步证实了双方确实建立了房屋买卖合同关系。另外，陈建英、邱静、邱雨提交的证据证实2012年租房协议由王仁礼、王仁寿与承租人签订，无陈建英、邱静、邱雨的签字，2009年4月至2013年4月房屋租金是由王仁礼、王仁寿轮流收取，由王仁礼、聂代明夫妻二人收取2年，由王仁寿收取一年，陈建英、邱静、邱雨没有收取过房屋租金，说明自双方签订房屋买卖协议之后，陈建英、邱静、邱雨未再履行作为房屋共有人的权利和义务，证实了王仁礼与陈建英、邱静、邱雨之间客观存在房屋买卖合同关系的事实，邱静、邱雨辩称2006年之后的房租仍然是王仁礼收取后并代管，但自2005年邱静就已成年，2010年邱雨也已成年，二人成年之后完全能独立管理自己财产，若陈建英、邱静、邱雨未丧失房屋共有人身份，则租房协议应当有陈建英、邱静、邱雨的签字，并由其三人收取租金，故邱静、邱雨的辩称理由不成立。其次，王仁礼与陈建英、邱静之间签订的房屋买卖协议不违反相关法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。邱方德去世后，其拥有的涉案房屋三分之一的份额实际由陈建英、邱静、邱雨继承，虽两份房屋买卖协议均无邱雨的签字，但2006年签订房屋买卖协议时，邱雨仅有14岁，陈建英作为邱雨的法定监护人在房屋买卖协议上签字确认，王仁礼作为买受方有理由相信陈建英的行为代表了邱雨的行为，故邱雨是否签字不影响本案中两份房屋买卖协议的效力。陈建英、邱静、邱雨辩称双方买卖的系邱方德名下的全部房屋权属，房屋买卖协议应为无效，虽王仁礼与陈建英、邱静签订的两份房屋买卖协议关于买卖房屋一事描述的是“邱方德房屋的所有房地产权属卖给王仁礼”、“邱方德三岔口西巷房地产权属归王仁礼所有”，两份协议均未写明买卖的是邱方德拥有的三分之一房屋份额，但因王仁礼、聂代明本身就享有涉案房屋的三分之一份额，而陈建英、邱静、邱雨也仅享有涉案房屋的三分之一份额，“邱方德房屋的所有房地产权属”应当是指邱方德所拥有的三分之一份额的全部产权，且2006年左右，该房屋每年的租金系30000.00元左右，每年每家可分得的房屋租金也仅有10000.00元左右，双方以80000.00元的价格买卖房屋三分之一的份额，符合当时的市场行情。再次，双方建立房屋买卖合同关系之后，也实际在履行合同约定的义务。2006年12月13日，王仁礼与邱静对之前的房屋租金进行结算后，至2013年2月7日止，邱静、邱雨以借条的形式从王仁礼处领取现金共计领取67850.00元，邱静、邱雨辩称领取的是王仁礼代管的租金，不是领取的购房款，若2006年12月13日之后领取的仍然是房屋租金�双方不会在2006年12月13日对之前的房屋租金进行结算，该结算时间结合两份房屋买卖协议签订的时间，能够说明正是因为2006年双方签订了房屋买卖协议，因购房款仍旧以借条形式由邱静、邱雨从王仁礼处领取，为区分买卖房屋前后两个时间段以借条领取现金的性质，才对之前的租金领取情况进行结算。同时，王仁礼、邱静、邱雨从未对没有收到购房款提起过诉讼，也未要求解除与王仁礼之间的房屋买卖合同，故该借条形式领取的现金应当为领取的购房款，对于未足额支付的部分购房款，陈建英、邱静、邱雨可另案起诉。综上，王仁礼与陈建英、邱静签订的房屋买卖合同不违反相关法律、法规的强制性规定，且双方已实际在履行各自的合同义务，双方均应遵守诚实信用原则继续履行各自的义务，故原告要求确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》合法、有效及要求被告协助将邱方德名下的三分之一房屋份额过户登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。王仁寿作为第三人，认为王仁礼与陈建英、邱静、邱雨之间的房屋买卖行为没有经得其同意并认可，剥夺了其作为房屋共有人的优先购买权，要求确定王仁礼与陈建英、邱静、邱雨之间房屋买卖协议无效，并确认第三人享有优先购买权。被告陈建英、邱静、邱雨提交的证据证实了2009年4月至2013年4月，涉案房屋的租金由王仁寿、王仁礼与聂代明轮流收取，由王仁寿收取1年，由王仁礼与聂代明收取两年，陈建英、邱静、邱雨并未收取过租金，且2012年3月27日的租房协议也是王仁礼、王仁寿与承租人签订的，未有陈建英、邱静、邱雨的签字，该证据说明了陈建英、邱静、邱雨至少自2009年开始就已不再履行作为房屋共有人所享有的权利和义务，王仁寿对该事实是�晓的，王仁寿辩称自邱方德去世后，陈建英、邱静、邱雨应分得的房屋租金一直由王仁礼代为管理，签订租房合同也是由王仁寿与王仁礼出面签字，但事实上邱静2005年就已成年，邱雨2010年也已成年，此时邱静、邱雨可以独立行使作为房屋共有人的权利，若陈建英、邱静、邱雨没有卖出案涉房屋的份额，则应当由王仁寿、王仁礼以及三被告共同签订租房合同并由三方轮流收取租金，说明王仁寿对于王仁礼与陈建英、邱静、邱雨买卖房屋一事是知晓的，同时，王仁寿在知晓买卖房屋一事的情况下，多年来未对王仁礼与陈建英、邱静、邱雨之间买卖房屋提出异议或提起诉讼，说明其对王仁礼与陈建英、邱静、邱雨之间买卖房屋一事是认可的，故对王仁寿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条�一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王仁礼与被告陈建英、邱静之间签订的《房屋买卖协议》合法、有效。二、被告陈建英、邱静、邱雨在本判决生效之日起30日内协助将邱方德名下位于西昌市三岔口西路4号房屋三分之一产权过户至原告王仁礼名下。三、驳回第三人王仁寿的诉讼请求。本诉案件受理费2150.00元，由被告陈建英、邱静、邱雨负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告），第三人王仁寿参加诉讼的案件受理费减半收取2150.00元�由第三人王仁寿负担。如被告未按本判决指定的期间履行本判决所确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判长  王文荣审判员  马 英审判员  牛 丹二〇一五年十一月六日书记员  罗 辑附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的�事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：(一)祖父母、外祖父母；(二)兄、姐；(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不�提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以�两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。