天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0112民初1209号
原告：天津市长青水上物业管理有限公司，住所：天津市南开区津盐公路水上翠泉别墅小区。
法定代表人：赵立兴，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李世玉，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：张德华，天津本源律师事务所律师。
被告：王延茹，女，1954年7月4日出生，汉族，退休工人，住天津市津南区，
委托诉讼代理人：付振江，男，1953年5月18日出生，汉族，退休工人，住天津市津南区。
被告：付振江，男，1953年5月18日出生，汉族，退休工人，住天津市津南区。
原告天津市长青水上物业管理有限公司与被告王延茹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，原告于2018年2月5日申请追加付振江为共同被告，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市长青水上物业管理有限公司（以下简称“长青物业公司”）的委托诉讼代理李世玉、张德华，被告王延茹、付振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市长青水上物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告王延茹、付振江支付2009年3月至2017年10月的物业费15，148元、违约金227元，共计15,375元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，变更第一项诉请为：被告支付2009年3月至2017年10月的物业费15，148元，不再主张违约金。事实及理由：2006年3月9日，原告接受天津市汇川房地产开发有限公司的委托，对博雅花园小区进行前期物业管理服务，物业管理服务费按照每月每平方米0.8元收取。2013年，天津市津南区博雅花园业主大会成立，2013年4月1日，天津市津南区博雅花园业主大会与原告签订《天津市住宅物业服务合同》，合同对物业服务合同的内容及标准、服务期限及双方的权利和义务作了约定，其中物业管理服务费的收费标准为：高层住宅每月每平方米0.8元。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的维护管理费每月每平方米0.7元，物业管理综合服务费共计每月每平方米1.5元。合同还约定了其他事项。双方在2015年4月1日和2017年3月20日两次续签。被告王延茹、付振江系博雅花园小区4-1-XXX房屋的业主，房屋面积为124.47平方米，被告自2009年3月至2017年10月共拖欠物业服务费15,148元，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。
被告王延茹、付振江辩称，天津市津南区津沽路西侧（韩城桥路段）博雅花园4-1-XXX房屋系其所有，建筑面积为124.47平方米，自2009年3月后未交纳物业费情况属实，但不同意原告的诉讼请求。事实及理由如下：一、自2008年交付房屋，在交接时发现墙体多处有裂缝，装修过程中进行了抹缝，但装修后又发现墙体多处裂缝、窗户漏雨，又去物业公司报修登记，物业公司来人查看后，称房屋已经装修完毕，修理后破坏性较大、不好修，后送来一张承诺书，大概内容为：开发商汇川公司与长青物业有前期物业管理合同约定，对业主发现的门窗漏雨、墙体裂缝由汇川公司以代替业主向长青物业公司支付物业费的形式对业主进行赔偿，送承诺书来的人员说给一万元补偿，以后别再提质量问题赔偿了，但被告不予认可，坚持应把房子质量修好，后原告拖延不办，故被告相应的损失应由原告承担。二、该小区承诺一楼、二楼和顶楼可以无偿安装无线报警器、24小时物业监控，房屋交付时找其安装，答复说等装修后再给安装，2010年8月23日再去找物业安装时，物业答复不管。三、原告未能按照物业服务合同完全履行服务义务。1、卧室外的空调管公共部位开裂，楼上用户开空调时水渗到卧室墙体使窗户及附近的墙皮脱落。2、厨房油烟味、厕所臭味排不出去，被告发现楼上用户私装太阳能，阻碍厕所排风设备正常运转，楼上用户搭建露台厨房烟道排风不畅，被告曾多次反映，但一直未修或维修不彻底，对被告的身体造成伤害。3、公共部位、污水井下水道没按服务标准进行定期清理疏通，几年来，基本上每年都堵塞外溢，下水道堵了从地漏往屋里反污水，有时家中无人，臭水就会把橱柜、家具、地板浸泡，找物业公司人员，物业人员不管，给了个疏通管道的联系电话，让自己联系、自费解决，导致被告方经济损失一万多元。4、楼道门长期坏了无人修理，不用磁卡，且每楼门安装的升降梯没用多长时间就损坏、废弃不用了。5、小区车辆管理不规范，小区各通道非固定车位，临时车位过多，车辆乱停放，经常发生停车纠纷。车辆乱停放堵塞了防火通道和应急车道，存在安全隐患。四、原告对业主共有部分委托管理不负责，不作为。1、小区建筑平面图表明大门口两侧为绿化空地。一侧建门脸平房出租商户，因脏乱差被拆除，另一侧又建二层房，一层是停车场，二层房屋经营旅社。小区有两处公建房，但17号楼卖给供热单位做办公楼，18号楼也变成开发商产权，小区绿地少了，业主活动公建房也没了。2、原告对共有收益不公示，收取的停车费、广告费等共有收益、提取业主维修基金使用情况，不按规定进行公示。3、物业管理服务标准、收费标准有异议，认为原告擅自提高收费标准。4、请求法庭调查被告小区门口建筑二层、现存车场、二层旅社的产权，是否有建筑批复。五、认为2015年10月以前物业管理费超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的《天津市前期物业管理服务合同》1份、《天津市住宅物业服务合同》3份，欲证实合同的有关约定。经质证，被告对上述合同认可，但不清楚业主委员会是如何选举出来的，也不清楚公建房的面积为什么减少。本院经审查认为，上述证据能够证实原告对被告小区进行物业服务、与开发建设单位签订合同就物业费标准等进行约定、并与博雅花园业主大会就物业费标准等进行约定等事实，对上述证据的证明效力，本院予以确认。
2、原告提交的照片6张，欲证实就物业费进行了催缴的事实。经质证，被告表示未曾见过这些照片。本院经审查认为，上述照片不能证实被告签收、知悉的事实，但照片能够具体到门牌号，且庭审中，二被告认可物业公司工作人员来过家中，根据民事诉讼法有关优势证据规则，本院认为原告应该确有催缴的事实，对上述证据的证明效力，本院予以确认。
3、二被告提交的博雅花园售后维修单1份，证明二被告于2009年4月11日报修、但未修复的事实。二被告提交的照片18张，证明被告房屋墙体多处裂缝，窗户漏雨霉变的实情。经质证，原告认为该两份证据与本案无关联性，系二被告与开发商的纠纷。本院经审查认为，“售后维修单”该名称已经明确载明且限定系二被告与案外人（售楼方）之间的维修权利义务，而照片所反映的问题多系房屋专属部分裂缝、起鼓爆皮等质量（或使用）问题，均系二被告与案外人（售楼方）之间纠纷，与本案不具有关联性，故对上述证据的关联性，本院不予确认。
4、二被告提交的承诺书1份，欲证实双方就质量问题协商未能达成一致的事实。经质证，原告认为该证据无具体内容，故不能作为证据使用。本院经审查认为，该承诺书确系空白格式文本，落款处当事人主体系业主、开发商，未有原告的名称，且未有任何负责人签字、盖章，故对该证据的证明效力，本院不予确认。
5、二被告提交的可视对讲保修单1份，欲证实涉案房屋仅安装了可视对讲系统，未安装无线报警系统的事实。经质证，原告认为该问题亦系二被告与开发商之间的纠纷，与本案无关。本院经审查认为，该保修单的出具单位系天津市赢嘉科技开发有限公司，不能证实与原告的关联性，而无线报警系统作为房屋的配套设施，能否安装、是否应该安装，应根据二被告与售楼方之间的买卖合同进行详细约定，确与本案原告方提供的物业服务内容不具有关联性，故对该证据的证明效力，本院不予确认。
6、二被告提交的票据一张，欲证实原告方不履行通下水道义务、原告自费解决的事实。经质证，原告认为与本案无关。本院经审查认为，尽管该票据并非正式发票，但能够证实被告王延茹在2016年12月修下水道花费300元的事实，但二被告未能进一步举证证实是否有拥堵的事实、未能举证下水道拥堵的原因、未能举证该费用系原告公共服务范围应属物业公司承担等证据，故对原告方的证明目的，本院不予确认。
7、二被告提交的博雅小区商品房平面图1份，欲证明小区商品房平面图上有公建房、绿化空地，而如今公建房被出售、空地建房的事实。经质证，原告对平面图的真实性予以认可，但认为公建房的出售与物业公司无关。本院经审查认为，该证据能够证实小区建设之初有相应公建用房的事实。
8、二被告提交的津发改价房地【2009】1100号文件、天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准1份，欲证实物业费的服务及收费标准以及政府部门的有关规定。经质证，原告认为上述材料，不属于证据范围，不予质证。本院经审查认为，该两份证据属于规范性文件，用于规范物业服务行业的活动。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年3月9日，案外人天津市汇川房地产开发有限公司与天津市长青水上物业管理有限公司签订《天津市前期物业服务合同》，该合同约定：住宅按照建筑面积每月每平方米0.50元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.50元由业主交纳，业主于每月1日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金；2013年4月1日，天津市津南区博雅花园业主大会与天津市长青水上物业管理有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：由原告天津市长青水上物业管理有限公司就该小区提供物业服务，物业费管理服务费实行包干制，高层住宅按照每月每平方米0.80元收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.70元由业主交纳。业主就年度物业费于首月交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰比例交纳违约金；2015年4月1日，2017年3月20日，双方就合同内容进行了两次续签。2017年10月，天津市津南区博雅花园业主大会与天津市长青水上物业管理有限公司解除了《天津市住宅物业服务合同》，原告天津市长青水上物业管理有限公司终止提供服务。
被告王延茹、付振江系天津市津南区津沽路西侧（韩城桥路段）博雅花园4-1-XXX房屋产权人，该房屋建筑面积为124.47平方米，被告自2009年3月至2017年10月未交纳物业费。
另查明，原告曾于2015年3月24日向本院起诉被告王延茹，请求王延茹给付2009年4月至2015年3月的物业费，本院于2015年6月16日做出（2015）南民一初字第1026号民事判决书，判决被告王延茹给付该期间物业费的90%，计9,409.93元。该案件判决以后，被告未按照判决确定的给付义务履行给付义务。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。
具体到本案，1、原告本次诉讼要求二被告给付2009年4月1日至2015年3月31日的物业费，已经人民法院审理并做出判决，根据民事诉讼法“一事不再理”的有关规定，本次诉讼属于重复起诉，本院不再予以重复审理，对其2015年4月1日以前的物业费，不再审查。2、《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“高层住宅按照每月每平方米0.80元收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.70元由业主交纳。业主就年度物业费于首月交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰比例交纳违约金”，本案被告王延茹、付振江的房屋系高层住宅，故本案原告有权以每月每平方米1.50元向被告主张2015年4月1日至2017年10月31日的物业费；3、被告抗辩存在诉讼时效问题，但根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故本次审理的2015年4月1日至2017年10月31日物业费不存在诉讼时效问题。4、结合被告反映的卫生环境、车位管理问题，加之本院实地考察情况，本院认为，原告物业服务管理未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；5、二被告抗辩所称墙体裂缝、未安装无线报警配套设施等房屋质量问题，系被告与售房者之间的房屋买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，也与物业服务合同内容不具有关联性，故本院不予审查。二被告抗辩所称楼上邻居私搭露台导致烟道排风不畅问题、邻居私装太阳能设备导致排风设备不畅问题，系被告与邻居之间的相邻权纠纷，可向具体侵权人主张权利。二被告抗辩称公建房被出售问题，原告表示其非产权人，出售的事实与自己无关，自己也无权出售。二被告请求人民法院调查小区门口有关建筑的产权信息，显然，调查与本案不具有关联性的案外人产权信息涉及他人隐私、也超出本院职权，如原告认为涉及其权益，可向国家有关机构申请或调取。二被告抗辩所称的主下水道堵塞使家中物品遭受损失的问题，其未向本院提交该事实的发生，也未提交该事实发生与物业管理不当具有因果关系的证据，亦未向本院提交证据证实其损失，故本院不宜直接采信，但不影响二被告在有证据的情况下另案起诉，以维护其合法权益。二被告抗辩称原告私自提高收费标准的问题，但根据原告提交的合同显示系原告与业主大会自愿签订，故对其抗辩主张，本院不予采信。二被告反映物业费收入及支出未予公示的问题，一方面，根据合同约定物业费实行包干制，原告在合同中不负有该义务。另一方面，公司的财务支出、盈利涉及商业隐私，二被告作为个人，既非原告公司股东，故无权要求他人出示属于商业秘密的材料。二被告反映的其他问题，鉴于原告不认可，而被告又未能进一步举证证实，故本院不予采信。
综合考虑后，对原告所主张的2015年4月1日至2017年10月31日的物业费，本院酌情予以支持90%，经核算，124.47平方米×1.50元×19个月×90％=3,192.66元。
同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。
本院仍需指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，二被告仍一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自2009年4月以来，从未履行自己的义务，先行违约后却又要求原告物业公司履行种种义务，甚至在人民法院判决以后仍拒不交纳，情节恶劣，于原告而言，有违实质公平。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告王延茹于本判决生效后十日内给付原告天津市长青水上物业管理有限公司2015年4月1日至2017年10月31日的物业管理费计3,192.66元。
二、驳回原告天津市长青水上物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92元，由原告天津市长青水上物业管理有限公司承担72.61元，由被告王延茹、付振江承担19.39元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 李青青
书 记 员 任增清
附相关法条：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。