上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第156号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第156号
原告（反诉被告）沈乙。
被告（反诉原告）丁某某。
委托代理人陆某某，XXXXXXXXXXXXXX律师。
委托代理人夏某，XXXXXXXXXXXXXX律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）沈乙与被告（反诉原告，以下简称被告）丁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判。本院依法受理了被告丁某某提出的反诉，于2014年5月5日公开开庭进行了审理，原告沈乙，被告委托代理人陆某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月18日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告将其名下坐落于嘉定区南翔镇古猗园路XXX弄XXX号XXX室的房屋卖给被告，房屋总价158万元，其中49万元由被告直接支付，109万元由被告通过银行贷款支付。合同签订后，原告已按约定办理了房屋过户手续，而被告只给付原告38万元，银行实际发放贷款104万元，即原告实际只收到房款142万元，被告尚欠原告房款16万元。原告多次向被告催讨未果，故起诉要求：判令被告支付房款16万元和逾期付款违约金（按未付房款16万元的日万分之八自2013年2月10日计算至实际支付之日）。
被告辩称，被告与原告的女儿沈某曾是夫妻，由于原告重新组建家庭需要重新购买房屋，故将手中这套房屋转给女儿沈某和被告，因限购问题，沈某与被告只得离婚购房。由于原、被告间有较多经济往来，且房屋相关税费等本应由原告支付的现全部由被告支付，故被告对原告已没有欠款，故不同意原告的诉讼请求。原告未按约定向被告交房，直至2013年11月初方将房屋交付被告，由被告进行出租，故提起反诉，要求：判令原告支付逾期交房违约金272640元（2013年2月28日计算至2013年10月31日，以142万元为本金，按日万分之八计算）。
原告针对被告反诉辩称，原告是在2012年12月底将房子交付被告的，被告把房子出租了，不存在逾期交房。根据合同约定，应款清交房，现被告尚未支付全部房款，故要求原告承担逾期交房违约金缺乏依据。原告与沈某之间的借贷关系与被告无关，沈某所作情况说明的内容并不属实。沈某支付的契税不能作为被告支付的款项，是偿还之前她欠原告的借款，沈某也未通知过要折抵房款，故被告主张折抵房款没有依据。
经审理查明，原、被告于2012年12月18日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告（甲方）将座落于嘉定区南翔镇古猗园路XXX弄XXX号XXX室的房屋转让给被告（乙方），房屋建筑面积79.88平方米，总房价款158万元；甲方于2013年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方在2013年2月9日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定：订合同当日，乙方支付甲方首付款10万元；2012年12月24日前乙方支付第二笔购房款38万元；自乙方为权利人的房地产权证出来之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款109万元，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于双方至上海市嘉定区房地产交易中心办理房屋交易过户手续，且交易中心出具受理单前当日，补足该不足部分；交房当日，乙方支付甲方剩余购房款1万元。合同补充条款约定：乙方应于双方签订本合同之日起20日内备齐资料办理银行抵款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按本合同约定承担违约责任；双方应于甲方办妥抵押登记注销手续且乙方办妥贷款手续后15日内至上海市嘉定区房地产交易中心办理房屋交易过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后5日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；双方中若有任何一方未按照本买卖合同中约定全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，乙方有权单方面解除合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金。2012年12月22日，被告向原告支付房款38万元。2013年2月27日，原告收到银行发放的贷款104万元。系争房屋的过户申请于2013年2月19日受理，于2013年2月21日核准登记。原告认为被告未按约给付剩余房款16万元，遂涉讼。
另查，案外人沈某系原告的女儿、被告的前妻。沈某与被告于2012年12月18日离婚。庭审中，双方均确认房产交易的税费由双方各自承担。系争房屋应由原告缴纳的营业税、城市维护建设税、个人所得税等共计100330元于2012年12月19日由被告通过沈某的银行卡代为缴纳。沈某确认系争房屋的税款系其代被告交付，当时与原告口头约定将该款用于折抵房款。
审理中，被告称原告于2013年11月初方向被告交付房屋；而原告则称其于2012年12月底就向被告交付了房屋，但未办理交接手续。系争房屋交付前后均用于出租。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、银行交易明细、房地产登记薄、税费发票及签购单、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，原告与被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定足额支付房款，原告要求被告支付拖欠的房款合法有据，应予支持。根据双方约定，系争房屋的税费各自承担，现被告于2013年12月19日代为支付原告应承担的税费100330元，该款原告理应支付被告。现被告要求以代付的税费折抵房款合法有据，本院予以支持，但剩余房款59670元被告仍应支付。根据合同约定，贷款未足额发放的，被告应在交易中心受理过户申请当日即2013年2月19日前予以补足，现被告逾期履行，理应承担违约责任。原告主张的违约金过高，本院酌情确定被告应以59670元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2013年2月20日至实际支付之日止的逾期付款违约金。根据合同约定，被告的付款义务先于原告的交房义务，现被告尚未全额支付房款，故其要求原告支付逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。案外人沈某与原告之间的债权债务与本案不具有关联性，且沈某并未通知原告债权转让给被告，被告也未通知过原告要以债权折抵系争房款，故被告关于要求以案外人沈某的债权折抵房款的抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告丁某某应于本判决生效之日起十日内给付原告沈乙房款人民币59670元；
二、被告丁某某应于本判决生效之日起十日内以59670元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍给付原告沈乙自2013年2月20日至实际支付之日止的逾期付款违约金；
三、驳回被告丁某某的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4324元，减半收取2162元，由原告沈乙负担219元，由被告丁某某负担1943元。本案反诉受理费2694.80元，由被告丁某某负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 居晓雯
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。