辽宁省大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初4074号
原告：中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地普兰店市商业大街92号。
负责人：李传华，系该行行长。
委托诉讼代理人：张瀛，系该行职员。
委托诉讼代理人：王振锋，系该行职员。
被告：王军，无业。
被告：大连华翱房地产开发有限公司，住所地普兰店市孛兰南二段645号。
法定代表人：于化刚，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张晓明，系大连市普兰店区丰荣法律服务所法律工作者。
原告中国农业银行股份有限�司大连普兰店支行（以下简称农业银行）与被告王军、大连华翱房地产开发有限公司（以下简称华翱公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人王振锋、张瀛及被告华翱公司的委托诉讼代理人张晓明到庭参加诉讼。被告王军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王军偿还借款本金342747.24元，并自2016年1月18日起至款项还清之日止的利息、罚息、复利；2、判令被告华翱公司对上述借款本金及利息承担连带责任；3、确认原告对位于普兰店市台南街莲城人家66-1-12-4号房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2012年1月18日签订《个人�房担保借款合同》，约定原告向被告发放一手房贷款410000元，期限15年。执行年利率8.1075%，直至借款到期日。还款方式为等额本息还款法，还本付息日为每月18日。借款人未按双方约定期限归还借款本息的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，即年利率16.16125%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。对借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同时还约定，被告华翱公司作为保证人愿意为被告王军的债务提供阶段性连带保证责任，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民诉法有关规定确定的迟延履行金以及实现债权的一切费用，保证期间为借款发放之日起至借款人取得房屋产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。合同还约定，被告王军以位于普兰店市台南街66-1-12-4号房屋为原告提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民诉法有关规定确定的迟延履行金以及实现债权的一切费用。该合同于2012年1月18日在普兰店市房地产管理处办理了房屋抵押登记，登记号为普房预普他字第20120176号。原告于2012年1月18日向被告发放了上述贷款，被告王军自2016年1月18日开始违约，对到期借款本息未予偿还。故原告诉至法院。
被告王军未具答辩。
被告华翱公司答辩称，被告王军在原告处贷款属实，我公司对其债务承担保证责任亦属实，但是被告王军是否按期偿还借款我公司不清楚。
当事人围绕诉讼请求，提交了《个人购房担保借款合同》、借款凭证、欠款明细表、《商品房买卖合同》、不动产销售发票、商品房抵押权预告登记证书等证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月5日，被告王军购买了被告华翱公司开发建设的商品房一套，该房屋位于普兰店市台南街66号1-12-4，建筑面积94.32平方米，除首付203080元外，余款410000元办理商业贷款。
2012年1月18日，原告与被告王军签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定：原告向被告王军提供贷款金额410000元整，用途为购买房产，借款期限为180个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同�次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率亦相应进行调整，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约适用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告王军以其所购买的房屋作为贷款抵押，并同意以涉案房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延期履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。对借款人未按约定按期足额偿还借款本息，原告有权停止发放贷款，提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。2012年1月18日，原告与被告王军在普兰店市房屋交易管理所办理了预告抵押登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告王军。
被告王军向原告的借款由被告华翱公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。
合同签订后，原告于2012年1月18日将借款410000元支付给被告王军，被告王军自2016年1月18日起未按照合同约定履行还本付息义务。原告提供在中国农业银行核心业务系统里打印的清单，证明截至2016年1月18日被告王军尚欠原告贷款本金总额为342747.24元未还。
本院认为：原告系依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告王军、华翱公司签订的《个人购房担保借款合同》是三方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人应严格依照合同的约定履行各自的义务。原告己按合同约定向被告王军发放了借款,被告王军收款后，应按约定期限偿还借款本息。被告王军未按照合同约定偿还借款及利息的行为，违反了《个人购房担保借款合同》约定的还款义务，构成违约，原告有权解除合同，要求被告立即偿还本息并计收罚息、复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，原、被告之间关于罚息的约定符合规定，亦应认定有效。《人民币利率管理规定》第二十条规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利，原、被告之间关于复利的约定亦符合相关规定，亦应认定有效。故对原告要求被告王军偿还借款本金342747.24元及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院均予以支持。
由于被告华翱公司开发的楼盘至今不能办理房屋所有权证书，从而致使原告无法办理正式抵押登记，原告据此要求被告华翱公司对被告王军的债务承担连带责任，符合双方协议的约定，本院亦予以支持。
被告王军以其位于普兰店市台南街66号1-12-4房屋为该笔借款作抵押担保，并办理了预告抵押登记。本院认为，预告登记并不等同于物权登记，被告王军虽然以其所购商品房为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，但因被告王军的抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告王军抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可�他性地对抗他人针对被告王军抵押房屋的处分，但并非对被告王军抵押房屋已享有现实的抵押权。故本案抵押权并未设立，原告主张对拍卖、变卖被告王军所购房屋所得的价款享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
被告王军经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判，不违反法律规定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条、第十六条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、�告王军于本判决生效之日起15日内偿还拖欠原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金342747.24元，并自2016年1月18日起至上述款项还清之日止，按照双方于2012年1月18日签订《个人购房担保借款合同》的约定计付利息、罚息及复利；
二、被告大连华翱房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3220元（原告已预交），由被告王军承担，由被告大�华翱房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 姜茂坤
二〇一六年十一月二十五日
书记员 刘昕平