北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第24004号
原告马春艳，女，1966年5月17日出生。
身份证号：×××。
委托代理人李伟，北京秉道律师事务所律师。
委托代理人汪旭，北京秉道律师事务所律师。
被告鲁善奎，男，1957年5月29日出生。
身份证号：×××。
委托代理人彭逸轩，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人吴剑婷，北京市炜衡律师事务所实习律师。
原告马春艳与被告鲁善奎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马春艳之委托代理人李伟、汪旭与被告鲁善奎及其委托代理人彭逸轩、吴剑婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马春艳诉称，我和鲁善奎于2009年9月30日签订房屋租赁合同及其补充合同，2010年12月28日双方签订了关于房屋租赁合同的再补充协议，约定租赁房屋位于海淀区西北旺镇六里屯村东甲10号，面积为1674平方米，毛坯房，租期为2009年12月31日至2018年12月31日，租金为季付。双方在上述合同及协议中明确约定，在租期内，前三年如遇拆迁，鲁善奎无条件一次性退还我租赁期限内前三年的全部租金，并在再补充协议中约定，在拆迁相关单位针对我承租房屋发出拆迁通知或公告对外公示起7天内，鲁善奎无条件一次性退还租赁期限内我所缴纳的全部房屋租金及保证金，如未能在七日内退还，鲁善奎同时承担全部房租及保证金30%的违约金。2012年6月5日，我接到北京市海淀区西北旺镇人民政府六里屯村村委会和永创兴业（北京）置业有限公司联合发来的《致六里屯村生产经营用地被腾退人的一封信》的拆迁通知。2012年6月27日，我以书面形式向鲁善奎发出了停付租金和致被腾退人的一封信复印件的邮政快递，告知其因合同约定的退还租金条件成就，现停付租金并要求其退还我缴纳的租金，但鲁善奎无视约定一直未予兑现。2013年12月24日，我再次收到西北旺镇六里屯村村民委员会和永创兴业（北京）置业有限公司联合署名的强制拆迁通知。鲁善奎于2012年5月对我所租赁的房屋停水停电，造成我无法正常营业至今，鲁善奎的行为给我造成了巨大的经济损失，在我多次催促无果的情况下，我向鲁善奎发出了律师函，希望其尽快解决该问题，但其一直未予恢复供电。综上所述，本案房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，鲁善奎无视法律，恶意违反约定，为维护我的合法权益，现诉至法院，请求依法判令鲁善奎按照房屋租赁合同退还我房屋租金1969902元（2009年12月31日至2012年9月30日）、保证金59694元，并支付我违约金608878元，以上共计2638474元。本案诉讼费由鲁善奎承担。
被告鲁善奎辩称，我不同意马春艳的诉讼请求，其起诉书中所述与事实不符，故我不同意退还马春艳房屋租金及保证金，不同意支付其违约金。
经审理查明，2009年9月30日，鲁善奎与马春艳签订房屋租赁合同及其补充合同，鲁善奎将其投资承建的位于海淀区西北旺镇六里屯村东口的二层钢混框架板楼结构、无电梯的毛坯房及该房屋同楼的西南方一层建筑（面积95平方米）出租给马春艳，租赁建筑面积1674平方米，租赁房屋所涉土地性质为集体经营用地，租赁期限为2009年12月31日至2018年12月31日，其中2009年12月31日至2012年12月31日期间的租金为每季度179082元，之后的租金逐年递增，保证金为59694元，2009年9月30日至2009年12月31日为鲁善奎免费提供的装修空置期。双方房屋租赁合同第10条约定：租期内，前三年如遇拆迁，鲁善奎无条件一次性退还马春艳租期内前三年的全部租金，马春艳租期内的装修费用由拆迁方负责，租期内，第四年如遇拆迁，鲁善奎无条件一次性退还马春艳租期内前四年全部租金的一半，马春艳租期内的装修费用由拆迁方负责。上述合同及补充协议签订后，双方依约履行，鲁善奎于2009年10月10日将诉争房屋交付给马春艳，后马春艳对租赁房屋进行了装修及加建，并以其担任法定代表人的北京盘古神韵餐饮管理有限公司（以下简称盘古公司）的名义在此经营餐饮。2010年12月28日，鲁善奎与马春艳又签订《关于﹤房屋租赁合同﹥的再补充协议》，其中约定：依据租赁合同第10条，鲁善奎同意在拆迁单位针对承租房屋发出拆迁通知或公告对外公示时起7天内，无条件一次性退还租赁期内马春艳所交纳的全部房屋租金及保证金，如鲁善奎未能在7日内全部退还马春艳所交纳全部房屋租金及保证金，则鲁善奎向马春艳除继续履行退还全部房屋租金及保证金义务外，同时承担全部房屋租金及保证金30%的违约金；马春艳承租鲁善奎房屋用于商业经营，租赁期限内该租赁房屋如遇拆迁，马春艳经营场所范围内关于马春艳营业执照赔偿和经营损失赔偿以及拆迁马春艳停产停业赔偿等赔偿事项均由马春艳独家获得，鲁善奎无权分割；鲁善奎拆迁补偿款到账时，当日直接划转马春艳账户（或由拆迁方直接划到马春艳账户），否则违约金为全部房屋租金及保证金30%。
2012年5月31日，北京市海淀区西北旺镇人民政府六里屯村村民委员会和永创兴业（北京）置业有限公司发布《致六里屯村生产经营用地被腾退人的一封信》，载明：“六里屯村集体土地整体腾退在政府主导，村民自治的原则下，现住宅用地腾退已完成近85%了，村域内用于村域公用、生产经营的用地和地上房屋附属物也已经进入腾退阶段，应被腾退人要求，现就该部分用地腾退的完成时间、补偿、补助标准等事项再次告知，请被腾退单位及个人根据本信内容，尽快与腾退办公室工作人员联系洽谈；本次腾退搬迁改造工作范围：六里屯村域内集体土地非住宅类生产经营范围内三产（村办企业）；西北旺镇六里屯村村域范围内非住宅用地被腾退对象指：村域内承包土地使用权人，村、镇（乡）属房屋附属物的承包人、租赁人且在租约规定的使用年限内的及购买地上房屋附属物产权的单位及个人；……；六里屯村域范围内村域公用、生产经营的用地腾退截止时间：2012年6月30日。”2012年6月，马春艳以盘古公司的名义向鲁善奎发出《关于腾退拆迁停付房租告知书》，称其公司已支付了2009年12月31日至2012年6月30日的租金，因诉争房屋属于腾退拆迁范围，其公司从即日起将停付租金。
截至2012年9月30日，马春艳共计支付鲁善奎租金1954902元，并支付其保证金59694元。2012年8月1日，马春艳最后一次支付鲁善奎租金179082元，后因马春艳欠付租金，鲁善奎于2013年将其诉至本院，要求判令解除双方之间签订的房屋租赁合同及相关补充协议、马春艳支付其逾期房屋租金及违约金等，该案诉讼中，双方达成协议如下：“一、鲁善奎与马春艳双方同意继续履行于二○○九年九月三十日签订的《房屋租赁合同》、二○○九年九月三十日签订的《﹤房屋租赁合同﹥补充合同》、二○一○年十二月二十八日签订的《关于﹤房屋租赁合同﹥的再补充协议》；二、马春艳于二○一四年三月三十一日之前支付拖欠鲁善奎的二○一二年十月一日至二○一三年十二月三十一日的房屋租金共计人民币九十五万五千六百七十四元；（其中马春艳于二○一三年十二月三十一日之前支付第一笔钱人民币五十万元；马春艳于二○一四年三月三十一日之前支付第二笔钱人民币四十五万五千六百七十四元）；三、双方就拖欠租金一事，再无其他纠纷。”本院于2013年12月9日出具（2013）海民初字第13062号民事调解书对此予以确认。2013年12月20日，鲁善奎与马春艳签订《关于﹤房屋租赁合同﹥补充协议之三》，约定双方就未尽事宜再达成协议如下：1、2014年起的第一季度、第二季度房屋租金的支付时间予以变更，马春艳最迟于2014年3月31日前支付，后续房屋租金仍按原房屋租赁合同约定支付；2、房屋租金支付账号……。
2013年12月24日，北京市海淀区西北旺镇人民政府六里屯村村民委员会和永创兴业（北京）置业有限公司发布《通知》，载明：“在海淀区西北旺镇政府的统一部署、村民自治的原则下，集体土地非住宅类经营用地腾退政策得到广大村民的支持和理解，目前村集体土地非住宅类经营用地已进入最后腾退阶段，现就最后的腾退期限给予告知：一、2013年12月31日17：00为最后腾退协商期限；二、逾期未达成协议，可在评估公司测量登记后交房腾地再商议；三、自2014年1月1日起进入非住宅类经营用地的强制腾退期，全村停水停电，对逾期拒交房腾地的单位、个人，将采取强制腾退，因强制腾退产生的一切费用将在腾退补偿款中予以扣除，并且严格执行‘2007年后，仅有镇村同意但未经规划部门批准的集体土地内非住宅房屋，按违法建设处理’的相关规定。”
庭审中，马春艳主张，2012年5月因鲁善奎将诉争房屋断水断电，盘古公司停止经营，鲁善奎对此予以否认，其称盘古公司因经营状况不好，于2011年12月停止营业。就诉争房屋停水停电情况，鲁善奎称因马春艳2011年12月已停止营业，后诉争房屋一直无人使用，冬天水管被冻爆，为防止漏水，2012年五六月份，其才停了水，2012年7月下大雨，因诉争房屋漏水，其为避免发生火灾等事故，才停了电。
另查，2014年6月，鲁善奎以租赁合同纠纷为案由将马春艳诉至本院，要求解除双方之间签订的租赁合同，并要求马春艳腾退房屋、支付房租等，现该案正在审理中。双方均认可鲁善奎所出租的房屋系其从王学斌处承租厂房后翻建而来，原厂房产权人及土地使用权人为北京供销社海淀投资管理中心，2014年10月27日，就诉争房屋拆迁补偿的相关问题，产权方代表、王学斌、鲁善奎、盘古公司代表温永忠（马春艳之夫）进行了开会协商，各方达成如下会议共识：1、供销社作为产权方，取得拆迁补偿中所有产权方应该得到的权益，另外取得承租方应得的建筑重置成新价的20%补偿；2、王学斌按转租合同约定取得补偿；3、鲁善奎得到建筑物整体结构补偿款；4、盘古公司得到建筑物装修补偿款和二次结构补偿款和营业损失、停产停业补偿款和搬家费（依据鲁善奎与盘古公司法人代表马春艳租赁合同约定）。至本案辩论终结前，诉争房屋尚未签订相关拆迁补偿协议，该房屋仍由马春艳占用。本案庭审结束后，马春艳书面表示同意解除与鲁善奎签订的房屋租赁合同，并按时将房屋交付北京供销社海淀投资管理中心，但马春艳未向本院提交证据证明其已交付房屋给北京供销社海淀投资管理中心。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充合同、关于《房屋租赁合同》的再补充协议、关于《房屋租赁合同》补充协议之三、《致六里屯村生产经营用地被腾退人的一封信》、《通知》、（2013）海民初字第13062号民事调解书、会议纪要等证据在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。鲁善奎与马春艳签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。就双方约定的租期内前三年如遇拆迁，鲁善奎无条件一次性退还马春艳租期内前三年全部租金的合同条款，本院认为双方设立该条款的目的是为防止马春艳出现因房屋被拆迁而导致其经营时间过短，成本无法收回或盈利过低的情形，其是马春艳在租赁房屋前三年内遇到拆迁时所享有的一种救济手段。根据双方上述约定并考虑租赁合同的目的，租期内前三年遇到拆迁时，马春艳可依据上述条款要求鲁善奎返还相应租金，但同时其不应在拆迁开始后再继续占用租赁房屋。而本案中，根据北京市海淀区西北旺镇人民政府六里屯村村民委员会和永创兴业（北京）置业有限公司2012年5月31日发布的《致六里屯村生产经营用地被腾退人的一封信》，可认定诉争房屋已属于被腾退范围，双方约定的退还租金条件已成就，但上述腾退公告发布后，马春艳虽在2012年6月以盘古公司的名义向鲁善奎发出《关于腾退拆迁停付房租告知书》，称将停付租金，但其于2012年8月又自行支付鲁善奎一个季度的租金。而且，鲁善奎诉至本院要求解除合同后，双方又自愿达成调解协议，同意继续履行原《房屋租赁合同》及相关的补充协议，马春艳亦同意支付拖欠的2012年10月1日至2013年12月31日的租金。此外，达成上述调解协议后，双方又通过《关于﹤房屋租赁合同﹥补充协议之三》就2014年起的租金如何支付重新进行了约定。综合以上因素，可认定在诉争房屋被列入腾退范围的情况下，双方均同意由马春艳继续占用租赁房屋并支付租金。在此情形下，马春艳以腾退公告已经发布为由，要求鲁善奎按双方约定退还租金1969902元及保证金59694元，并支付其违约金，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回马春艳的全部诉讼请求。
案件受理费二万七千九百零八元，由马春艳负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘腾峰
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陈迎宾