安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第00359号
原告：徽商银行芜湖黄山路支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：孙栩，行长。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：赵军，安徽仝人律师事务所律师。
被告：杜兆保，男，1963年2月23日出生。
原告徽商银行芜湖黄山路支行诉被告杜兆保借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月26日公开开庭进行了审理。原告徽商银行芜湖黄山路支行的委托代理人赵军到庭参加诉讼。被告杜兆保经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徽商银行芜湖黄山路支行诉称：2009年5月31日原告与被告杜兆保签订了一份《个人购房借款合同》，被告杜兆保向原告借款67万元，双方就借款期限、利率、还款方式、违约责任、抵押担保等进行了约定。同年6月24日，原、被告签订一份《合同变更协议书》，约定将贷款期限变更为19年，自2009年5月31日起至2028年5月31日止，同日原告发放贷款67万元。随后，双方办理了抵押登记。被告杜兆保自2012年9月起未按约归还借款本息，截止2012年10月24日，尚欠借款本金595326.16元、利息4891.37元。现原告诉至本院请求判令被告杜兆保归还借款本金595326.16元、利息（包括利息、罚息、复利）4891.37元及自2012年10月25日起至实际给付之日止的罚息和复利（均按合同约定的方式和利率计算），并承担原告实现债权费用3.3万元；判令原告有权以被告杜兆保提供的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。
原告徽商银行芜湖黄山路支行为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：
1、借款申请表、抵押承诺函，证明：被告杜兆保因购房需要资金向原告申请借款67万元，并同意以所购房产向原告提供抵押担保；
2、个人购房借款合同、合同变更协议书，证明：原告与被告杜兆保约定了借款金额、期限、利率、还款方式、抵押担保以及违约责任等权利义务；
3、房地产他项权证，证明：原、被告就抵押房产办理了抵押登记；
4、借款凭证，证明：原告于2009年6月24日向被告杜兆保发放了贷款67万元；
5、本息欠款凭证、欠息说明，证明：被告杜兆保自2012年9月起未按约归还借款本息；截至2012年10月24日，被告杜兆保尚欠借款本金595326.16元、利息（含利息、罚息、复利）4891.37元；
6、委托代理合同、发票，证明：原告为实现债权支出律师代理费3.3万元。
被告杜兆保在答辩期内未提出答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2009年5月31日，原告（贷款人）与被告杜兆保（借款人、抵押人）签订了一份《个人购房借款合同》，约定：借款金额67万元；借款期限为20年，即自2009年5月31日起至2029年5月31日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款发放日、贷款到期日为准；借款利率在中国人民银行规定同等档次人民币基准利率基础上下浮30%；本合同履行期间，遇法定利率调整，在法规规定的生效日起开始按相应利率档次及本合同约定调整；还款方式为等额本息还款法；借款人到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，贷款人有权对逾期借款收取罚息，罚息标准为按合同载明的实际贷款利率水平上加收50%，并对未支付的利息按本条罚息标准计收复利；抵押财产为抵押人所有的位于房产；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息及实现债权的费用（包括但不限于律师费等）；借款人违反本合同借贷条款中的任何条款，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求甲方立即清偿借款本息、提前处分抵押物等。同年6月24日，原告与被告签订一份《合同变更协议书》，约定将原合同中的贷款期限20年，变更为19年，自2009年5月31日起至2028年5月31日止。同日，原告即向被告杜兆保发放了借款67万元，借款凭证载明借款期限自2009年6月24日至2028年6月24日，借款月利率为3.465‰，逾期月利率为5.1975‰。其后，原、被告就抵押房产办理了抵押登记。被告杜兆保自2012年9月起未能按约归还借款本息，截至2012年10月24日，尚欠借款本金595326.16元、利息4863.18元、罚息12.68元、复利15.51元。原告由此诉至本院，并支出律师代理费3.3万元。
本院认为：原、被告签订的《个人购房借款合同》内容合法，双方当事人意思表示真实，属有效合同，对合同双方均具有约束力。原告依约向被告杜兆保发放贷款，被告杜兆保应当按照合同约定的还款方式和期限向原告偿还借款本息，但其自2012年9月起未再按约还款，显然违反合同约定，其行为已构成违约，故对原告要求被告杜兆保归还借款本金595326.16元、利息（含利息、罚息、复利）4891.37元及自2012年10月25日起至实际给付之日止的罚息和复利（均按合同约定的方式和利率计算），并承担原告实现债权费用的诉讼请求依法予以支持。原告诉请的实现债权费用3.3万元，结合本案诉讼标的额、难易程度、相关规定及原告提交的律师费发票，本院酌情调整为1.8万元。被告杜兆保以其所有的房产为上述借款向原告提供抵押担保并办理了抵押登记，原告对该抵押物依法享有优先受偿权。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杜兆保于本判决生效后十日内偿还原告徽商银行芜湖黄山路支行借款本金595326.16元、利息4891.37元及自2012年10月25日起至本判决确定的给付之日止的罚息和复利（均按合同约定的方式和利率计算）；
二、被告杜兆保于本判决生效后十日内赔偿原告徽商银行芜湖黄山路支行实现债权的费用1.8万元；
三、原告徽商银行芜湖黄山路支行对被告杜兆保所有的房产行使抵押权时，就该房产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一、二项债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费10210元，公告费500元，合计10710元，由被告杜兆保负担（因原告已预付，被告杜兆保于判决生效后十日内给付欠款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 胡年明
审 判 员 马甜甜
人民陪审员 许云峰
二〇一三年七月三十一日
书 记 员 郑长燕
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的。违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。