河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第375号
原告（反诉被告）邓琼梅，女，汉族，1979年12月15日出生。
委托代理人牛秀娟，河南博正律师事务所律师。
委托代理人李新建，河南博正律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋磊，女，汉族，1978年6月15日出生。
委托代理人贾其峰，河南国基律师事务所律师。
委托代理人冯成志，男，汉族，1978年7月18日出生。
原告（反诉被告）邓琼梅与被告（反诉原告）宋磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邓琼梅及其委托代理人牛秀娟，宋磊及其委托代理人贾其峰、冯成志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓琼梅诉称：2013年11月8日原、被告签订房屋买卖合同，约定宋磊采用按揭方式购买邓琼梅位于中原区冉屯路某号某户的房屋，邓琼梅也告诉宋磊要用该房款购买另一套房屋，鉴于邓琼梅急用钱的情况，双方随约定应在40个工作日内到贷款银行办理银行相关按揭贷款手续，以备邓琼梅购买其他房屋不被耽误。但双方签订合同后，邓琼梅按照宋磊的要求到了几家银行去配合宋磊办理相关按揭手续，后均因宋磊的手续不完善而未能获银行放款，宋磊也未能向邓琼梅支付房款，邓琼梅所定购的商品房也因为邓琼梅未能及时交款而向开发商承担了违约责任78619.52元及定金20000元，共计98619.52元。故邓琼梅起诉请求判令：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、宋磊赔偿邓琼梅损失98619.52元，支付违约金8000元；3、宋磊承担本案诉讼费用。
宋磊辩称：1、双方签订的买卖合同合法有效；2、宋磊已经依合同约定向邓琼梅支付了40万元的首付款；3、邓琼梅恶意违约，在2014年2月19日到房管局将本案所涉房屋全额抵押给第三人，意图逃避房屋买卖合同义务，经与邓琼梅多次协商，拒不退还购房首付款，也不履行合同义务；4、双方之间的房屋买卖合同并不涉及邓琼梅和第三方的合同履行问题，邓琼梅与第三方之间产生的合同履行问题与宋磊无关，其所主张的可期待利益，宋磊并没有预期，其要求可期待利益无法律依据；5、宋磊积极履行合同，从支付首付款来说，积极达成合同的态度具备巨大诚信，也是按照合同要求积极履行，不存在违约问题，更不存在违约金问题；6、买卖合同合法有效，应当继续履行。
宋磊反诉称：宋磊与邓琼梅于2013年11月8日在郑州市鑫佳房地产经纪有限公司的帮助下签订了《房屋买卖合同》，合同约定宋磊购买邓琼梅所有的位于冉屯路某号某户建筑面积为106.83平方米房屋一套，成交价为92.5万元，付款方式为按揭贷款。该合同签订后宋磊积极履行合同，邓琼梅依房产升值为由不再履行合同义务，现反诉要求判令：1、邓琼梅继续履行2013年11月8日签订的《房屋买卖合同》；2、邓琼梅承担违约金7000元、佣金12000元；3、由邓琼梅承担全部诉讼费用。
邓琼梅针对反诉辩称：对2013年11月8日原、被告签订的房屋买卖合同不持异议，但是该合同价款之所以变成了92.5万元是因为宋磊在支付首付款时明知邓琼梅急用钱又要求降价5000元，迫于急需钱的需要，邓琼梅答应成交价降为92.5万元，对于宋磊所称的邓琼梅是因房屋升值为由不履行合同是无稽之谈，庭前到法庭查阅卷宗，不管哪次查阅，均未显示邓琼梅是为了提高房屋价格拒绝对该房屋进行出售，相反，在宋磊交过40万元之后，是邓琼梅多次积极找宋磊协商银行贷款及尾款支付的问题，所以，起诉应当以事实为依据，以法律为准绳，不能为了达到自己一方的目的而信口雌黄。
邓琼梅向本院提交如下证据材料：
证据1：房屋买卖合同（原件）一份，证明：原、被告于2013年11月8日签订了房屋买卖合同，双方约定以按揭方式购买房屋，并约定双方于签订合同后的40个工作日也就是2014年1月6日到银行办理按揭贷款手续。
证据2：2013年11月16日中原新城商品房认购书一份、签约审核单一份，证明：邓琼梅在与宋磊签订完房屋买卖合同后，基于对邓琼梅和宋磊二者合同完全履行的信任又签订了一份新的房屋的认购书。
证据3：郑州元龙房地产开发有限公司的收据六份，证明：邓琼梅在2013年11月16日签订中原新城的房屋认购书后就依约向郑州元龙房地产开发有限公司交纳了2万元的定金、7743元的维修基金及528548元的首期购房款。
证据4：2013年11月15日原、被告双方的补充协议一份，证明：宋磊支付了40万元首付款，同时又以支付首付款为条件降低房价5000元。
证据5：邓琼梅通话清单两份，证明：邓琼梅在2013年12月至2014年1月多次找宋磊及中介公司沟通银行贷款的事项，通话多达27次，邓琼梅主叫的多达13次，并不是如宋磊所说拿了首付款就以涨房价为由不再配合办理银行相关手续。
证据6：通话录音三段，证明：自原、被告双方签订买卖合同后直至邓琼梅将案件起诉到法院的当天，宋磊由于自己的原因也没能办理银行按揭手续，这时已经远远超过了合同约定的40个工作日。
证据7：中原新城退房申请单一份，附经办人的身份证复印件，证明：邓琼梅由于宋磊的违约行为导致邓琼梅购买中原新城的房屋无法购买，并向对方承担了违约责任，购房款548548元至今未退。
证据8：邓琼梅爱人单位的监控录像截取照片一组11张，证明：在宋磊违约以后，其不仅带领电视台记者和不明身份人员到邓琼梅家寻事以外，还到邓琼梅爱人单位无理取闹，并没有寻找妥善解决方案。
宋磊对上述证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议。
对证据2，认购书的卖方是中原新城营销中心，真实性无法判断，另外，该份证据与本案无关，邓琼梅主张与原、被告之间的房屋买卖合同牵连在一起无法律依据，应是两个独立的法律关系。
对证据3真实性无异议。
对证据4真实性无异议，但是关于支付首付款40万元的情况，按照正常的购房流程，首付款应当在银行按揭确定支付之后才给付首付款，因邓琼梅急需用钱要求宋磊提前支付首付款，支付方式是以借款的形式支付，宋磊才提前支付了首付款，也损失了一部分利息，邓琼梅降价5000元作为一种补偿合情合理。
对证据5的真实性无异议，但是邓琼梅主叫13次，说明宋磊主叫14次，签订合同后和邓琼梅协商，宋磊也曾告知邓琼梅可以不通过银行贷款付房屋全款，但是要通过资金监管。
对证据6真实性无异议，录音是本人所说，总体来看，宋磊买房的积极性是有的，并没有恶意拖延办理银行按揭贷款的时间，由于银行政策变化，非宋磊本人原因造成时间较晚，并不能造成合同解除的后果，根据合同约定，双方应当在40个工作日内办理银行按揭手续，但是并不是办理完毕，在2013年和2014年之交，在银行对外房款额度吃紧，造成放款时间变慢，这种情况邓琼梅知情，且中介公司也多次告知邓琼梅，为此，更换了办理按揭的银行，这也是积极履行合同的表现，并不是多次变更办理按揭贷款的银行，仅在工行因为额度的问题变更为邮储银行，邓琼梅此时明确表示不再配合到银行办理按揭手续，这是造成本案发生的直接原因。宋磊作为一个家庭主妇，对于银行办理贷款和过户流程不熟悉，其所说的一些话不能表示本案流程的真实意思，请法庭进行综合判断。
对证据7有异议，关于退房原因，应该由购房人进行填写，而该处是由卖方人进行填写的，是后来补签的，此外，没有申请人的签字，且即使是退房，也并不是由于宋磊的原因造成的，根据认购书，可以看出邓琼梅采取按揭方式购房，从购房收据看，邓琼梅已将548548元支付完毕，邓琼梅有条件、有能力按时签订正式的商品房买卖合同；根据认购书的内容，若没有按时签订合同，房产公司可以单方解除合同，邓琼梅没有权利申请解除合同，且根据认购书的约定，邓琼梅并没有要承担违约责任；邓琼梅作为商品房买卖合同的可期待利益，对外购买房屋居住或者投资是正常的经营行为，产生的后果应由本人承担，不应转嫁经营风险；邓琼梅为了获取高额的非合同利益签订虚假合同和退房申请意图明显，请法庭核实。
对证据8真实性无异议，在去邓琼梅家里两次没人在家的情况下，去邓琼梅爱人单位协商此事，没有闹事。
宋磊向本院提交如下证据材料：
证据1：郑州市存量房买卖合同（原件）一份，证明：双方已在房管局签订了经过备案的买卖合同。
证据2：收据、转款凭证（原件）各一份，证明：2013年1月22日通过工行向邓琼梅转账40万元。
证据3：郑州市鑫佳房地产经纪有限公司收据（原件）一份，证明：宋磊已按照合同约定支付了佣金12000元，定金7000元和代办费用1000元。
证据4：郑州市房屋登记簿查询档案（原件）一份（两页），证明：2014年2月19日，邓琼梅经过挂失的方式取得了房产证，当日，办理了最高额抵押合同，并办理了他项权证，本案邓琼梅在出售房屋之初就有预谋获取宋磊的首付款，拒不履行房屋过户手续。
邓琼梅对宋磊提交的证据发表如下质证意见：
对证据1，从编号和条形码可以看出合同是2014年的，是产生纠纷以后，宋磊串通中介公司弄来的合同，合同的甲方和乙方位置均无双方的签字，邓琼梅第一次见到合同，也不知道该合同是原件还是复印件。
对证据2真实性无异议，但是当时说的首付款是50万元。
对证据3真实性无异议，但是根据合同约定，应该由买方交纳，因为宋磊和中介公司李某某是熟人，所以没有相关的银行转账，2万元是否真实交付无从考证。
对证据4真实性无异议，但是该抵押的期限是2014年2月19日，根据合同约定，2014年1月6日已经到了原、被告约定的去银行办理按揭手续的40个工作日的期限，在本案所涉房屋宋磊没有付尾款可能的情况下，邓琼梅才将自己名下的房屋进行现金流转，邓琼梅当时完全有基础也有可能出售该套房，如果像宋磊说的为了获取宋磊的40万元，完全可以卖房，之所以进行了他项权利的抵押，原、被告之间还有合同存在有待履行，如果宋磊有诚意购买该房，邓琼梅可以在3个工作日以内解除抵押，该房的抵押是在邓琼梅可以掌握的情况下抵押给亲属进行了变现流转，并不是恶意逃避合同义务。
宋磊申请证人李某某出庭作证，李某某系郑州市鑫佳房地产经纪有限公司（中介公司）工作人员，为涉案房屋买卖的经办人，其作证陈述称：邓琼梅通过郑州市鑫佳房地产经纪有限公司将其位于中原区冉屯路某号某户的房产以93万元的价格卖给了宋磊，并签订了房屋买卖合同，并委托中介公司为其办理该房产的产权过户及银行按揭贷款相关手续。合同签订几日后，邓琼梅以急用钱为由要求宋磊必须先付给邓琼梅40万元首付款，否则不配合宋磊办理一切与房子相关的过户及银行手续，宋磊为了顺利履行合同在2013年11月15日签订了补充协议，2013年11月22日邓琼梅收到了宋磊40万元首付款后才配合签署按揭贷款手续。依据合同约定，公司权证部在银行评估此房后，于2013年12月9日在工商银行二七路支行协助双方签订了按揭贷款手续，后因工行政策调整，贷款审批会延迟，对此公司权证部曾多次和邓琼梅进行沟通调换银行，并指出如继续等待工行审批会导致过户时间延迟至2014年3月才能办理，邓琼梅坚持无所谓的态度，并说愿意等到那时过户。公司权证部本着对买卖双方负责的态度，尽快完成过户手续，联系双方更换审批较快的邮政银行办理，宋磊积极配合，经过多次催促和恳求，邓琼梅才于2013年12月23日和宋磊在中国邮政银行长兴路支行签订按揭贷款协议，签订后各银行银根逐渐收紧，邮政审批放缓，直到春节假后正常上班后，邮政银行因额度紧张暂缓办理审批手续，中介公司及时将这一情况告知双方，并通知双方协商妥善解决办法，面对全市银行不能正常审批放款的困难，宋磊表示愿全款购买该房屋，公司权证部当日通知邓琼梅办理房产过户手续，但邓琼梅明确表示终止合同，不再配合办理过户手续。另外，房屋纠纷双方未解决之前，邓琼梅在房管局补了房产证，又抵押给了别人，按照2010年郑州市存量房网签的相关规定，买卖双方在合同期内不协调解除合同或者办理买卖、转移、过户的情况下，任何人不能办理房产证和抵押的，网签就是防止一房多卖，可事实是邓琼梅又通过某种关系补了房产证，又做了抵押，买方和中介均不知情。
邓琼梅对证人证言发表如下质证意见：证人的出庭是宋磊申请的，在房屋履行过程中得知证人是在买房之前就认识的，证人在没有任何证据的情况下，就说是邓琼梅不配合，至于举证过程中，2014年2月24日的录音已经经宋磊本人认可了的录音内容是完全相悖的，所以证人证言对邓琼梅存在偏见。通过刚才证人所说，如果双方签订了网签合同，邓琼梅本人是不可能补出房产证和将房屋再次抵押的，说明邓琼梅抵押房屋是在2014年1月6日之后，刚才证人还说邓琼梅是通过关系在网签合同之间私自补办了房产证和进行抵押是互相矛盾的，如果认为邓琼梅是通过关系进行了补正和抵押，我们接受他去通过诉讼手段或者其他手段找出为邓琼梅办理相关手续的人员，在没有这些证据之前，应当采信证人自己所说的，如果该房进行了网签，其他人包括房屋所有权人本人，是无法办理补证和抵押的。综上，证人存在恶意作证，作伪证的情况，请求法庭在合议时对证人作出的对邓琼梅不利的内容予以否决。刚才证人说没有任何一家银行给一个放款的确定日期，再次证明申请贷款未获批准，如果银行通过了贷款申请，是因为银行资金紧张不放款的，银行会给一个放款期限。
宋磊对证人证言发表如下质证意见：证人作为经纪人，全程参与了房屋买卖、按揭过户，具有证人资格，出庭程序合法，作证内容真实，证言具有法律效力。
针对当事人提交的证据材料，本院分析认证如下：
邓琼梅提交的证据1、4系双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系本案纠纷发生的基础性文件，本院予以采信。证据2、3与认定本案房屋买卖合同无直接关联，与本案不属于同一法律关系，本院不予采信。证据5仅能证明双方通话的事实，并不能证明其他事项。证据6宋磊无异议，对录音所证明的事实本院予以采信。证据7与本案无关联，本院不予采信。证据8的显示内容不能证明其目的，且与本案无直接关联，本院不予采信。
宋磊提交的证据1无签署，合同并未成立，本院不予采信。证据2、3能够证明宋磊履行本案合同的事实，本院予以采信。证据4能够证明房屋进行抵押登记的事实，对该事实予以采信。
证人李某某系房屋买卖中介方的经办人，其陈述的有关合同履行过程中的事实能够与其他证据相印证，证明合同未能继续履行的原因，对该事实本院予以采信。
根据采信的有效证据，本院确认如下法律事实：
2013年11月8日，邓琼梅（卖方、甲方）、宋磊（买方、乙方）与郑州市鑫佳房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方拥有位于中原区冉屯路某号某户的房产，房屋所有权证号为0701022872，所有权人为邓琼梅，房屋建筑面积为106.83平方米，乙方自愿购买上述房产；房产及其配套设施的总价款为人民币93万元，包含该房屋的相关配套设施有电视柜、2张床、书柜、衣柜2个、床头柜、鞋柜、床帘以及整体橱柜、整体卫生间等固定装修保持不变；乙方于本合同签订时支付佣金及定金人民币2万元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；付款方式为按揭贷款，甲乙双方应于签订合同后，双方应在四十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时，将首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷之日甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；银行手续办结后双方应共同到房管局立契并办理过户及相关手续；甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定缴纳有关税款及相关费用，乙方负责总税费的100%，丙方佣金由乙方支付12000元，在本合同经甲乙丙三方签字成立时，乙方应向丙方及时、足额支付佣金，因甲乙丙三方签字或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半；甲乙双方立契户，如甲乙任意一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；甲乙双方应协助丙方为其办理相关买卖及银行按揭手续提供相关真实有效证件，为此出现的问题由问题方承担。
2013年11月9日，宋磊向郑州市鑫佳房地产经纪有限公司支付贰万元，系付购房定金及佣金，其中佣金壹万贰仟元整。
2013年11月15日，邓琼梅（甲方）、宋磊（乙方）与郑州市鑫佳房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：因甲方邓琼梅急需用一部分资金，乙方确认于2013年11月22日前借给邓琼梅四十万元，该款作为宋磊购买邓琼梅房产的首付款，至时转账时，邓琼梅并出示借款手续，宋磊保存转账凭条，以作为以后房产过户时的签管凭证；在原房价价款基础上，甲方诚意让出伍仟元，即房价改为玖拾贰万伍仟元整；本协议与原合同具有同样的法律效力，若有争议，以原合同为准。
2013年11月22日，宋磊向邓琼梅转账40万元，邓琼梅同日出具《收据》，载明该款系房屋首付款。
房屋买卖合同签订后，买卖双方电话沟通按揭贷款及其他事宜，因贷款银行政策原因致使按揭贷款未能办理，变更贷款银行后仍未能办理，致使合同未能继续履行。
另查明：涉案房屋于2014年3月5日设立了抵押登记。
本院认为：邓琼梅、宋磊与房屋经纪公司签订的《房屋买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应共同遵守。房屋买卖合同约定，付款方式为按揭贷款，邓琼梅、宋磊双方应于签订合同后，在四十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，但因银行政策方面原因致使按揭贷款未能在合同约定的期限内办理，违反了合同约定，但根据该约定按揭贷款义务属于双方共同义务，且未能办理按揭贷款的原因系因双方针对按揭贷款程序步骤约定不具体不明确及银行贷款政策原因等不可归责于买卖双方的事由造成的，故本案以宋磊不能按期办理按揭贷款为由主张其承担违约责任不能成立。因按揭贷款程序原因致使合同无法继续履行，双方针对该事宜未签订新的协议予以补救，现双方已无合同履行的信任基础，邓琼梅要求解除双方签订的房屋买卖合同的请求本院予以支持，宋磊要求继续履行合同的请求，本院不予支持。因本院未认定宋磊违约，故邓琼梅要求宋磊赔偿损失及支付违约金的请求本院不予支持。宋磊反诉要求邓琼梅支付违约金，根据上述认定不归责于邓琼梅，其无承担违约责任依据，关于设定抵押问题，因设定抵押时间为2014年3月5日，时间在按揭贷款期限届满之后，邓琼梅的设定抵押行为并未直接导致合同的不能履行，且在房屋所有权变动之前，邓琼梅对自有房产进行处分并未违反约定，同时邓琼梅陈述称可以随时予以解押，故以此认定邓琼梅违约理由不充足，本院不予采信，故对宋磊要求支付违约金的请求，本院不予支持。关于佣金问题，因佣金收取方为中介方，宋磊无权要求邓琼梅返还，该主张本院不予支持。合同解除后，邓琼梅应将其收取的首付房款退还给宋磊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、邓琼梅与宋磊于2013年11月8日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；
二、驳回邓琼梅本诉的其他诉讼请求；
三、驳回宋磊的反诉请求。
本诉案件受理费2432元，由邓琼梅负担；反诉案件受理费138元，保全费3000元，共计3138元，由宋磊负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘煜伟
代理审判员 乔婉婷
人民陪审员 申守杰
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 戴 璐