山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民四终字第180号上诉人（原审被告）：闫兴云。被上诉人（原审原告）：张洪柏。上诉人闫兴云因与被上诉人张洪柏租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文经商初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2014年原告张洪柏与被告阎兴云签订《合同协议书》一份，约定由被告阎兴云租赁被告张洪柏妻子初文惠名下的位于威海市文登区西关街9-3号楼1-3层房屋一套，租期为两年即自2014年3月8日至2016年3月8日，并约定第一年租金48000元于2014年2月8日前缴纳（已付清），第二年租金49000元于2015年2月8日前缴纳。另，该合同第10条约定：“协议经签定甲（张洪柏）、乙（阎兴云）双方都要遵守，任何一方均无权更改协议如需变更要提前一个月通知对方并经双方协商同意后方可更改如有一方强行违约必须赔偿对方违约金。”2015年3月3日原告诉至原审法院称，被告无理由单方面解除合同，导致原告短期内无法对该房屋进行出租，考虑到现在市场行情，要求被告承担因其违约给原告造成的房屋空置损失24500元及诉讼费。被告阎兴云辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，2015年2月1日被告在搬离时通知原告不再继续租赁原告的房屋，双方签订的租房协议约定了到期日为3月8日。2015年2月9日，原告到被告的店里闹事，被告店里有监控录像并两次报警，龙山派出所均有记录。另外合同终止没有给原告造成任何损失，所以被告不同意支付滞纳金。关于诉讼费，被告认为谁起诉就应当由谁负担。庭审中，被告称其于2015年2月2日即已电话通知原告不再继续租赁诉争房屋，但此时原告方不同意解除租赁合同，对此提交通话详单一份以证实上述主张，原告对此不予认可，并辩称该通话详单无法证实通知内容。2015年2月9日，原告至被告现租处（诉争房屋西邻户）主张合同约定的第二年房屋租赁费，就此双方产生纠纷。2015年3月6日，被告将诉争房屋钥匙交还原告。另，被告庭审中辩称诉争房屋存在漏水、前门损坏等影响租赁使用的情形以及原告存在干扰转租期间承租方生活的行为，故不得已提前解除租赁合同，但对此仅提交照片一宗予以证实，该组照片中显示房屋墙壁存在部分漏水，但未载明该组照片的拍摄地点。原审法院认为，被告承租原告方房屋，双方约定租赁期限为两年，在双方租赁合同期限届满前，被告已搬离诉争租赁物并明确表示不再继续履行租赁合同，经庭审查明原告方对解除租赁合同不予认可，故被告提前解除租赁合同是否存在违约行为，是原告主张因被告违约造成其损失的基础。首先，原、被告签订的“合同协议书”中明确约定，任何一方无权变更协议，如需变更应提前一个月通知对方并经双方协商同意。本案中，被告虽辩称2015年2月2日其已通知原告不再继续租赁诉争房屋，但所提交的通话详单仅能显示被告与原告妻子进行了通话，不足以证实通话内容，而原告于2015年2月9日至被告现租处催要租金，双方进而发生争执，按常理可以认定被告此时对不再继续租赁诉争房屋向原告进行了告知，故应以此时间为告知时间及解除租赁合同时间。2015年2月9日被告就不继续租赁诉争房屋对原告进行告知，符合双方关于合同内容变更提前通知的约定，但双方始终未就提前解除租赁合同形成合意，故被告此时自行解除租赁合同，不符合双方合同约定，存在违约事实。另被告庭审中虽辩称诉争房屋存在漏水、前门损坏等影响租赁使用的情形以及原告存在干扰转租期间承租方生活的行为，但对此仅提交照片一宗，该组照片无法认定拍摄地点、时间以及造成无法继续使用诉争房屋之事实，故被告辩称诉争房屋之上述情况造成无法继续租赁诉争房屋，缺乏事实依据，不予采纳，被告提前单方解除租赁合同存在违约行为，依法予以认定。合同一方违反合同约定，给对方造成损失的应当承担赔偿责任。原告主张被告单方提前解除诉争租赁合同，给原告造成房屋空置之租赁费损失，于法有据，予以支持，但原告主张租赁费损失按六个月计算，时间过长，应以被告自行解除租赁合同之日即2015年2月9日之后的两个月时间为宜，计算方法可比照双方关于租赁费之约定。经查明，第一个月即2015年2月9日至2015年3月8日期间，诉争房屋租赁费被告已交纳，而被告在该期间亦未再使用诉争房屋，故该期间租赁费可抵冲被告应承担的损失赔偿。第二个月即2015年3月9日至2015年4月8日期间，被告应当比照双方约定的租赁费49000元/年，支付原告房屋租赁费损失4083元（49000元/年÷12个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告阎兴云支付原告张洪柏房屋租赁费损失4083元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费513元，由原告负担470元、被告负担43元。宣判后，上诉人闫兴云不服，向本院提出上诉称：上诉人租用被上诉人房屋经营超市，一直漏雨，上诉人要求被上诉人维修，但被上诉人未能及时对房屋进行修整，严重影响上诉人使用，上诉人无奈之下才终止租赁合同，另寻他处。被上诉人没有及时维修的行为，给上诉人造成了商品、房租、搬迁费等损失，对于租赁合同的终止被上诉人有责任。请求二审法院查明事实，依法改判或者发回重审。被上诉人张洪柏答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。二审期间，关于诉争房屋是否漏雨及终止房屋租赁问题是否通知过被上诉人张洪柏，闫兴云申请证人王某、杜某出庭作证。证人王某称，2015年2月2日上午，其在上诉人经营的超市中，听到上诉人给被上诉人打电话说房子漏雨不想继续租了了，王某还称该房屋在2014年的时候已经存在漏雨现象，当时通知过被上诉人，被上诉人在2014年7、8月份的时候曾去涉案房屋修理过，但之后房屋仍然存在漏雨问题；证人杜某称，2015年2月2日上午8点左右，其到上诉人经营的超市中买物品，听到上诉人给被上诉人打电话说房屋漏雨，上诉人不想继续租赁涉案房屋。上诉人以此证实其就终止房屋租赁已经通知过被上诉人，并且被上诉人确实知道租赁房屋漏雨问题，但没有及时修整，被上诉人对终止租赁合同有过错。经质证，上诉人对于二证人证言的真实性无异议，被上诉人称其不认识杜某，对二证人证言的真实性不认可。本院经审查认为，证人王某系上诉人亲属，有利害关系，且其证明2014年7、8月份被上诉人曾经去涉案房屋就漏雨问题进行修理，与上诉人陈述被上诉人从未去修理过房屋相矛盾，对其证言不予采信；证人杜某的证言真实性无法确认，本院亦不予采信。庭审中，上诉人闫兴云申请法院依职权调查涉案房屋漏雨的事实，并申请对房屋漏雨的具体时间做技术鉴定。本院经审查认为，现涉案房屋已经由被上诉人租赁给案外人且已重新修缮，不具备调查及鉴定的基础条件，即使能证明漏雨问题发生在上诉人租赁房屋期间，上诉人也不能证明该事实被上诉人已经知情且存在故意拖延修缮导致上诉人无法继续承租的情形，因此上诉人申请调查房屋漏雨事实及对漏雨的具体时间做鉴定对证明案件事实无意义，本院不予准许。庭审期间，上诉人闫兴云提交照片一宗，以此来证实诉争房屋存在漏雨影响其继续租赁使用。被上诉人质证称，对照片的真实性无法确认，不能看出是在涉案租赁房屋中拍摄的。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人对双方租赁合同的解除应否承担责任，上诉人是否应当支付被上诉人房屋租赁损失。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人以租赁房屋漏水无法继续承租为由，要求提前解除合同，上诉人对此应当负有举证义务。庭审中上诉人提交照片一宗，但该组照片无法认定拍摄地点、时间，且被上诉人不予认可，二证人证言亦不能证实上诉人租赁房屋漏雨且通知过被上诉人的事实，故上诉人称因诉争房屋漏雨造成其无法继续承租，缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人、被上诉人签订的合同中明确约定，任何一方无权变更协议，如需变更应提前一个月通知对方并经双方协商同意。现上诉人违反双方租赁合同约定，提前解除合同给被上诉人造成损失，应当承担赔偿责任，原审法院判令上诉人承担合同解除后两个月的房屋空置租赁损失，并无不当。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人闫兴云负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 芳代理审判员  薛淑娴代理审判员  葛俊生二〇一五年八月三日书 记 员  李亚男