重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2017）渝0106民初4189号
原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。
法定代表人：胡世光，重庆福光物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：黄光辉，女，住重庆市沙坪坝区。
被告：程昌东，男，汉族，1968年11月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称“福光公司”）与被告程昌东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人黄光辉，被告程昌东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福光公司提出诉讼请求：1、判决被告支付2013年4月1日至2017年2月28日期间物业服务费3667.88元。2、判决被告支付2013年4月1日至2017年2月28日期间公共水电费272元。3、判决被告支付2013年4月1日至2017年2月28日违约金303.34元（该违约金以应缴纳物业费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从逾期之日计算至2017年2月28日止）。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月28日、2016年4月21日，原告分别与沙杨路社区、重庆市沙坪坝区××业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区沙杨路××进行物业服务。被告作为涉案小区业主，自2013年4月1日起开始拒交物业费，经多次催收无果，故诉至法院，请求判如所请。
被告程昌东辩称，第一、被告与原告无合同关系。第二、原告开始对涉案小区进行物业服务后，未尽职责，导致小区树木死亡。第三、原告未尽安保职责。第四、原告将消防通道改作停车场，所收停车费用并未进行公示。第五、大修基金动用300000余元，用处及费用明细并未公布。
经审理查明，2013年1月28日，原告与××社区签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区沙杨路××小区进行物业服务。该合同载明，“因××小区前物业管理公司（重庆科源物业管理有限公司）的前期物业服务合同于2012年12月31日到期，且前物业管理公司不愿续约，本小区还未成立业主委员会。根据《重庆市物业管理条例》规定由××小区所在社区代行选聘物业公司为该小区进行物业管理服务。经沙杨路社区组织召开业主代表大会，投票结果为：同意福光物业公司为本小区服务的业主占总户数的75%，面积占81%（详见：关于××小区选聘物业公司的说明），由沙杨路社区代行业主委员会签订前期物业管理服务合同，待本小区业主委员会备案成立后，本合同自行终止”。双方约定，委托管理期限为2013年2月1日至2016年1月31日，本小区业委会成立后，与续聘或新聘的物业公司签订的物管合同生效后，本合同自动失效。关于物业费，双方约定，住宅按照重庆市物价局文件渝价【2009】217号文件收取，公共水电费：每户6元/月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。另外，双方还对委托管理服务事项、双方权利义务等进行了约定。
重庆市物价局于2009年7月1日制发的《关于确定××小区等物业服务收费标准的通知》（渝价【2009】217号）载明，“你们关于物业服务收费的请示收悉。根据物业价格管理的有关规定和你们申报的各物业环境、设备设施条件及现场查验情况，经研究，现将有关事宜通知如下：一、各物业的公共服务收费项目及标准详见附表。二、物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1、月票票价按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元*（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元”。附表中，××小区高层住宅公共服务费0.75元/月·平方米。
2016年4月21日，原告与重庆市沙坪坝区××小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区沙杨路××小区进行物业服务。委托期限为2016年5月1日至2017年10月31日。关于物业管理服务费，双方约定在本物业管理区域的物业服务收费采取包干制的方式，本物业管理服务费（按建筑面积计算），住宅标准1元/月·平方米，公共水电费：每户5元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。另外，双方还对委托管理服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。
2015年1月26日，原告通过邮政特快专递向被告寄送2013年4月1日至2014年12月31日期间物业管理费催款通知书。2015年2月2日，被告签收该通知书。
另查明，原告具有物业服务企业二级资质。被告程昌东系重庆市沙坪坝区××房屋所有权人。
庭审中，被告举示照片四张，证明小区绿化损坏情况以及消防通道存在乱停车情况。原告认可照片的真实性，但不同意证明目的，并认为：第一、小区部分绿色植物死亡是因为泥土流失、干旱等自然原因，原告后续已补种其他树种及草坪。第二、小区在上一个物业公司服务时未安置门禁系统，本物业服务公司开始物业服务之后设置门禁系统，现各楼栋的小门门禁系统确实停止使用，只是因为原告正联系其他公司对小区门禁系统进行全面升级。第三、小区住户停车需求增加，原告并未收取停车费，仅收取部分清洁费。第四、被告抗辩原告动用大修基金不属实，大修基金属于全体业主所有，原告申请使用大修基金需要经过相关部门层层审批，原告无权决定是否使用。
上述事实，有当事人举示的《物业管理服务委托合同》、资质证书、快递单、催款通知书、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、照片，及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。第二十七条第（三）项规定，业主委员会可代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。本案中，2013年1月28日，原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。2016年4月21日，原告与重庆市沙坪坝区××小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》亦系有效合同，双方均应严格遵守。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与沙杨路社区签订的《物业管理服务委托合同》、与重庆市沙坪坝区××小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。被告抗辩原告未尽物业服务职责，但其举示的照片不能证明其所称原告物业服务瑕疵处于持续状态，故本院对其辩解理由不予支持。
关于原告要求被告支付2013年4月1日至2017年2月28日期间的物业费3667.88元的诉讼请求。本案中，被告作为涉案小区业主，应按约交纳物业服务费。原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，对公共服务费（不含电梯费）约定为0.75元/月•平方米。公共服务费+电梯费按1元/月•平方米收取。原告与重庆市沙坪坝区××小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，约定物业费的收费标准为1元/月•平方米。被告房屋建筑面积为78.04平方米。则2013年4月1日至2017年2月28日期间的物业费为3667.88元（78.04平方米*1元/月•平方米*47个月）。故本院对原告的此一诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告支付2013年4月1日至2017年2月28日期间的公共水电费272元的诉讼请求。原告与沙杨路社区签订的《物业管理服务委托合同》，约定的合同期限为2013年2月1日至2016年4月30日，公共水电费为每户6元/月，则被告在2013年4月1日至2016年4月30日期间应缴纳的公共水电费为222元（6元/月*37个月）。原告与重庆市沙坪坝区××小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，约定的合同期限为2016年5月1日至2017年10月31日，公共水电费为每户5元/月，则被告在2016年5月1日至2017年2月28日期间应缴纳的公共水电费为50元（5元/月*10个月）。2013年4月1日至2017年2月28日期间的公共水电费共计272元。本院对原告的此一诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告与沙杨路社区、重庆市沙坪坝区××小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》均约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。原告自愿将标准降低为“按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算”，不违反法律的规定，本院予以支持。则该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期之日起，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2017年2月28日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第二十七条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告程昌东于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司2013年4月1日至2017年2月28日期间的物业费3667.88元。
二、被告程昌东于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司2013年4月1日至2017年2月28日期间的公共水电费272元。
三、被告程昌东于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期之日起，每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算至2017年2月28日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告程昌东负担，限被告程昌东于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 陈劲松
二〇一七年三月三十日
书 记 员 王 雪