湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘法民一初字第1373号
原告彭红文，汉族。
委托代理人吴悠，湖南金桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告周峰，汉族。
被告孔旭东，汉族。
委托代理人金林，湖南法至律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告彭红文与被告周峰、孔旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员贺玫担任审判长，审判员吴志华、人民陪审员周毅参与评议的合议庭，于2015年11月5日公开开庭审理。书记员颜嘉博担任记录。原告彭红文及其委托代理人、被告孔旭东及其委托代理人到庭参加了诉讼。被告周峰经本院依法传唤，未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭红文诉称，2014年12月17日，原告彭红文与被告周峰、孔旭东在湘潭市雨湖区三桥北彭都酒店6018室签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告周峰承租原告彭红文名下位于湘乡市新湘路办事处工贸新区金海大市场01栋401室，建筑面积1923.77平方米，租期14年（2014年1月1日-2028年12月31日），租金提前半年交，每半年租金为94000元以及各自的权利义务、相关违约责任等内容。被告孔旭东自愿作为被告周峰的担保人在合同上签字。合同签订后，被告周峰进场经营KTV，但并没有按照合同约定交纳原告押金，也未支付租金。原告多次催促被告交纳租金和押金，但被告均以各种理由拖延。原告认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告请求人民法院判令解除原、被告于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾出房屋交还给原告，被告周峰支付原告彭红文租金188000元及违约金60000元，被告孔旭东对以上欠付的租金及违约金承担连带清偿责任。
被告周峰辩称，一、原告在与被告签订租赁合同之前已与陈一斌签订了房屋租赁合同，租期15年。原告在未与陈一斌解除合同的情况下，又将彭都酒店第四楼出租给被告，原告与被告签订的租赁合同是无效合同。二、合同约定经双方签字及缴纳押金之日起生效，原告未要被告缴纳押金，被告亦无资金缴纳押金，故该合同未产生法律效力。三、彭都酒店四楼KTV的实际使用者、经营者还有其他股东，本案遗漏共同被告。四、被告未占用彭都酒店四楼一年，原告诉请要求被告支付188000元租金不正确，且合同无效，主要过错在原告，租金损失应按过错比例来承担。五、违约金60000元无事实依据和法律依据，合同约定违约金金额计算不明，租赁合同无效，计算违约金无依据。
被告孔旭东的答辩意见同上。
在本案的审理过程中，原告彭红文为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的基本情况；
2、房产证复印件，拟证明诉争房屋的所有权人为原告彭红文；
3、房屋租赁合同，拟证明被告周峰承租了原告名下的彭都酒店四楼用于经营KTV，被告孔旭东是担保人，合同对租赁期限、租金支付方式及违约责任都有明确约定；
4、湘乡市彭都大酒店股东刘细贵、王毅的入股合同、股份分配协议共四份，拟证明股东刘细贵、王毅系湘乡市彭都大酒店的股东；
5、工资表20张及账本，拟证明孔旭东的股东身份；
6、2014年12月2日湘潭日报公告一份《房屋租赁合同附件2》，拟证明原告与陈一斌在2014年12月2日解除了租赁关系。
被告周峰未到庭对上述证据发表质证意见。
被告孔旭东对原告彭红文提交的证据，质证如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，原告彭红文是在没有与陈一斌解除合同的情况下与被告签订的房屋租赁合同，没有法律效力；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，证人刘细贵、王毅应该是遗漏的被告，不能作为本案的证人；对证据5有异议，不能证明被告孔旭东是股东；对证据6的真实性有异议，原告单方面解除合同没有产生法律效力。
被告周峰为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：
7、2015年1月9日彭都大酒店四楼休闲会所股东合作协议一份、2015年2月20日声明一份、2015年3月23日股份分配协议一份、2015年5月10日股份分配决议，拟证明彭都大酒店四楼的股东是周罗祁、孔日升、孔国强、张宇、王毅、徐中秋、刘细贵、周峰；
8、房屋租赁合同及其附件1、3、4，拟证明双方约定被告交纳押金合同才生效。
原告彭红文对被告周峰提交的证据，质证如下：证据7与本案无关，原告是根据合同的相对性原理起诉；对证据8的真实性无异议，但是被告拒不交纳押金，阻止条件的成就，应视为合同生效。
被告孔旭东对被告周峰提交的证据无异议。
原告彭红文在规定的举证期限内申请证人刘细贵、王毅出庭作证，本院依法予以准许。
证人刘细贵、王毅当庭陈述，彭都大酒店四楼KTV自2015年1月27日开张至今一直由被告周峰、孔旭东一起经营、管理，场地能正常使用，听说彭红文催交过租金。该KTV的股东有周罗祁、周峰、王毅、刘细贵、张宇等人。
原告彭红文对上述证人证言无异议。
被告孔旭东认为上述证人证言证明了本案遗漏被告，不能证明孔旭东是股东之一。
本院对原、被告提交的证据材料及证人证言，经审查，认定如下：证据1、2来源合法，内容客观真实，双方均无异议，本院依法予以采信；证据3、8是同一证据，双方对其真实性均无异议，本院对该租赁合同的真实性依法予以采信；证据4与本案无关，本院依法不予认定；证据6是证据3、8的附件，原、被告双方均在上签字，本院对其真实性依法予以采信；证据5、7无其他证据予以佐证，本院依法不予认定；证人刘细贵、王毅关于彭都大酒店四楼KTV自2015年1月27日起至今一直由被告周峰经营、管理的陈述互相印证，本院依法予以采信。
根据以上采信的证据，结合原、被告的当庭陈述及证人证言，本院认定如下事实：
2014年12月17日，原告彭红文与被告周峰签订《房屋租赁合同》，合同约定租期从2015年1月1日起至2028年12月31日止，每半年租金94000元，提前半年交租；合同签订当日，承租方交纳押金50000元；第一个半年租金承租方在装修进场前交付一半；合同经双方签字及交纳押金之日起生效。被告孔旭东作为担保人在合同上签字。该合同有四份附件，分别是2013年10月18日彭红文与陈一斌签订的《房屋租赁合同》，2014年12月9日彭红文在湘潭日报刊登的“解除租赁”关系《公告》复印件，2013年12月30日周罗祁与陈一斌签订的《彭都大酒店国际娱乐会所装饰工程施工合同》，周罗祁与彭都大酒店的《湘潭市仲裁委员会决定书》。原、被告均在合同附件上签字。自房屋租赁合同签订后，被告周峰一直占有、使用、经营、管理彭都大酒店四楼KTV，被告周峰一直未交纳押金、租金。
本院认为，本案争议的焦点有如下几点：第一、原告彭红文与被告周峰签订的《房屋租赁合同》的效力问题；第二、租金的计算方式；三、本案是否遗漏被告。
第一，关于本案争议的租赁合同的效力问题。被告周峰、孔旭东辩称合同约定自被告交纳押金之日起生效，两被告一直未交纳押金，故合同不生效。本院认为，原、被告虽对合同生效进行了附条件的约定，但是交纳押金的义务在被告，被告无正当理由拒不交纳押金，视为不正当阻止条件成就，且自房屋租赁合同签订后，被告一直占有、使用该场地经营娱乐会所，故对两被告的这一答辩意见，本院依法不予采纳。本案争议的房屋租赁合同的效力问题关键在于原告彭红文是否已经依法与陈一斌解除了租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。即当事人在合同中约定某种解除合同的条件成就时一方享有解除权。原告彭红文与陈一斌于2013年10月18日签订的合同第五条第一款约定，如果乙方（陈一斌）不按合同约定向甲方（彭红文）交付租金，乙方按日应向甲方支付应交租金额0.5%的违约金，迟付租金超过一个月的，甲方有权无条件收回场地，一切损失由乙方负责。原告彭红文在陈一斌迟延交付租金超过一个月后在湘潭日报刊登解除租赁合同的公告，实际上是原告彭红文与陈一斌约定的解除条件成就后，原告彭红文主动行使解除权，应视为原告彭红文与陈一斌的房屋租赁合同已解除。本案原告彭红文与被告周峰签订的《房屋租赁合同》不违反法律禁止性规定，未损害第三人利益，应认定为已成立并发生法律效力的合同。
二、关于租金的计算问题。虽合同明确约定每半年租金为94000元，按半年提前交租。但原告起诉请求解除与被告的房屋租赁合同并要求被告立即腾退房屋，故被告应按实际占有期间交纳租金。
三、关于被告的主体问题。被告周峰、孔旭东与原告彭红文签订《房屋租赁合同》，原告根据合同约定起诉被告周峰，孔旭东，被告主体适格。被告周峰与他人的合伙关系是其内部约定，对外承担责任后可根据合伙协议向其他合伙人追偿，故关于被告辩称遗漏诉讼主体的答辩意见本院依法不予采纳。
综上，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第一款约定，被告迟付租金超过一个月的，原告有权无条件收回场地。本案被告周峰自2015年1月1日起至今未交纳租金，违反了合同约定的义务，应依法承担责任，被告周峰在庭审后书面表示愿意腾退房屋交还给原告，故对原告彭红文要求解除2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾出房屋交给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告周峰自2015年1月1日起至法庭辩论终结前共占用原告房屋10个月，参照双方约定的租金标准，被告周峰应支付租金156667元（94000元／半年÷6个月×10个月）。被告周峰作为违约方，应依法承担违约责任，原告主张被告支付60000元违约金要求过高，结合本案案情，参照违约金不得高于损失的30%的标准，本院酌定被告周峰支付50000元违约金。被告孔旭东作为被告周峰的担保人在合同上签字，未对保证方式进行约定，视为承担连带责任保证，故被告孔旭东对被告周峰承担的责任依法承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告彭红文与被告周峰、孔旭东于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》，限被告周峰于本判决生效之日起十日内腾退彭都大酒店四楼交付给原告彭红文。
二、由被告周峰向原告彭红文支付租金156667元及违约金50000元，共计206667元。
三、被告孔旭东对被告周峰承担的金钱给付义务承担连带偿还责任。
上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5000元，由被告周峰、孔旭东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 贺 玫
审 判 员 吴志华
人民陪审员 周 毅
二〇一五年十二月十日
书 记 员 颜嘉博
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。