江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02749号
上诉人（原审被告）无锡市车之缘汽车修理有限公司，住所地江苏省无锡市塘南路120号。
法定代表人李大中，该公司总经理。
委托代理人张艳，江苏锡惠律师事务所律师。
委托代理人鲍湖剑，江苏锡惠律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）无锡市龙康电器科技有限公司，住所地江苏省无锡市塘南路120号。
法定代表人徐敏娟，该公司董事长。
委托代理人邵祥华，江苏普信律师事务所律师。
原审被告李大中。
委托代理人张艳，江苏锡惠律师事务所律师。
委托代理人鲍湖剑，江苏锡惠律师事务所实习律师。
上诉人无锡市车之缘汽车修理有限公司（以下简称车之缘公司）因与被上诉人无锡市龙康电器科技有限公司（以下简称龙康公司）、原审被告李大中房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
龙康公司原审诉称：无锡市塘南路120号房屋为龙康公司所有。2014年2月25日，龙康公司与车之缘公司、李大中签订土地房屋租赁合同，约定龙康公司将无锡市塘南路120号的车间及办公用房（建筑占地面积共计370平方米）出租给车之缘公司、李大中使用，房屋年租金为68000元，先付后用，租赁期限自2014年2月1日至2015年1月31日。后车之缘公司、李大中仅支付上述租赁期间的租金51000元，尚有17000元未付。合同到期后，车之缘公司、李大中拒不搬出。要求判令：1、车之缘公司、李大中迁出承租的无锡市塘南路120号房屋；2、车之缘公司、李大中支付拖欠的租赁费17000元并支付自2015年2月1日起至实际迁出之日止按原租金（每日186.3元）计算的实际使用费；3、本案诉讼费由车之缘公司、李大中承担。
车之缘公司、李大中原审共同辩称：1、双方的租赁关系事实上自2004年2月起延续至今，尽管租赁合同约定租金一年一付，但实际履行中均是按季支付，且先用后付，支付方式为现金。2014年11月1日至2015年1月31日的租金并非李大中不支付，而是龙康公司拒收，对于17000元租金，李大中可以随时交付给法院。2、虽然租赁期限已届满，但租赁合同并未终止，李大中依照租赁合同的约定享有优先承租权。3、租赁合同的相对方是李大中而非车之缘公司，车之缘公司并非合同主体，不应承担付款义务。4、龙康公司在合同履行中严重违约，其出租的房屋存在多处漏水、渗水情况，给承租方造成严重的经济损失，也严重影响承租方的经营活动，李大中对此保留另行诉讼的权利。同时，在龙康公司承担违约责任前，李大中有权继续占有租赁物并拒付租金。5、龙康公司至今未向李大中交付10年来的租金发票，龙康公司存在过错，李大中在本案中就发票问题仅作为抗辩，会另行诉讼主张权利。综上，要求驳回龙康公司的诉讼请求。
原审法院查明：无锡市塘南路120号房屋归龙康公司所有。2014年2月25日，龙康公司与李大中签订土地房屋租赁合同1份，载明：甲方（出租方）为龙康公司，乙方（承租方）为李大中；龙康公司自愿将坐落在无锡市塘南路120号的车间及办公用房（建筑占地面积共计370平方米）出租给李大中使用；租赁房屋仅作店面用房，房屋租金为68000元整，水电费押金为500元整，相应的税收由李大中自行办理并承担相关费用；租金支付方式，根据先付后用的原则，按年支付现金，本合同订立后，李大中向龙康公司支付1年全部租金，合同即生效；租赁期限自2014年2月1日至2015年1月31日止，租赁期满，李大中拥有优先承租权，租金另行协商；租赁期内，龙康公司负责对土地房屋及其附着物的定期检查并承担应由其负责的房屋维修；租赁期内，李大中如需对土地房屋进行改装修式增扩设备时，应征得龙康公司同意，费用由其自理，租赁期满后李大中未恢复到租赁前原状的，除双方另有约定外，龙康公司有权选择以下权利中的任意一种，1、依附于房屋的装修归李大中所有，增搭房屋所有权归龙康公司所有，2、要求李大中恢复原状，3、向李大中收取恢复工程实际发生的费用；……李大中如逾期支付租金超过1个月，龙康公司有权收回房屋终止合同，李大中应按银行同期贷款利息和逾期付款罚息的规定支付利息和滞纳金，因李大中原因导致退租的，依附于房屋的装修归龙康公司所有；……若遇政府拆迁，李大中应无条件服从，其擅自搭建的房屋归龙康公司所有，龙康公司不承担违约和经济责任；落款处甲方签章栏内加盖了龙康公司的合同专用章，乙方签章栏内空白，法人代表栏内由李大中签字。
2014年11月9日，龙康公司以邮政特快专递方式向车之缘公司、李大中发出催款函，载明：贵单位（车之缘公司）于2014年2月1日与龙康公司签订土地房屋租赁合同，合同约定先付后用，请贵单位接函后3天内付清，否则解除合同。
2015年1月，龙康公司诉至原审法院［案号：（2015）南民初字第98号］，要求解除双方签订的土地房屋租赁合同，车之缘公司、李大中迁出承租房屋并支付租赁费17000元。后龙康公司于2015年7月申请撤诉，法院裁定予以准许。2015年7月21日，龙康公司提起本案诉讼。
另查明：李大中于2015年5月12日至江苏省无锡市梁溪公证处申请对车之缘公司车间内部现状进行证据保全，该公证处派员监督李大中对车之缘公司厂房及相关设施现状进行拍摄（共拍摄数码照片22张），并就此出具（2015）锡梁证民内字第3976号公证书，证明公证书所附照片及光盘与现场实际情况相符。
一审中，双方一致确认2014年2月1日至2015年1月31日期间租金68000元中已支付51000元的事实。
龙康公司表示：2014年前双方确实存在租赁关系，租赁合同是李大中签的，但车之缘公司是实际使用人，且李大中是车之缘公司的法定代表人，故车之缘公司及李大中均是合同相对方；租金实际是按年支付，有时要不到租金，就会延期支付；水电费押金500元是交了，可以与应付租金相抵；租赁期限于2015年1月31日到期，租赁关系已终止。
车之缘公司、李大中表示：2004年就发生租赁关系了，相关租赁合同是有的，但是不一定找得到了；涉案租赁关系的承租方是李大中，车之缘公司是在租赁房屋范围内设立的公司，李大中是法定代表人，也是股东之一，车之缘公司从设立之初一直在租赁房屋内经营至今；水电费押金500元已经交过了，因为租赁合同是延续的，所以水电费押金是此前订立租赁合同时交的；对于未付的租金17000元，愿意随时支付，之前李大中曾多次要求支付租金，是龙康公司拒绝收取。
上述事实，有房屋所有权证、房产平面图、土地房屋租赁合同、催款函、邮寄凭证、邮寄回单、公证书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：龙康公司与李大中于2014年2月25日签订的土地房屋租赁合同是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据现有证据并结合合同的履行情况，涉案土地房屋租赁合同的双方应为龙康公司和李大中。诉讼中，双方当事人对于已付租期内租金51000元并无争议，故李大中就未付部分17000元应履行给付义务。诉讼中，龙康公司同意水电费押金500元与应付租金相抵，法院予以准许。根据合同约定，租赁期限自2014年2月1日至2015年1月31日，现租期已届满，且双方亦未办理续租手续，故龙康公司和李大中的租赁合同关系在租期届满后已经终止，龙康公司在此情形下要求李大中迁出承租的无锡市塘南路120号房屋，理由正当且于法有据，法院予以支持。车之缘公司住所地为无锡市塘南路120号，系基于龙康公司与李大中之间的租赁合同关系而在租赁房屋内设立并经营至今的法人，现龙康公司与李大中的租赁合同关系已终止，车之缘公司亦应当从租赁房屋迁出。现并无证据证明存在涉案租赁关系终止后龙康公司继续对外出租租赁房屋的情形，故对于李大中提出的“虽然租赁期限已届满，但租赁合同并未终止，李大中依照租赁合同的约定享有优先承租权”的意见，法院不予采纳。关于李大中提出的租赁房屋漏水、渗水致其损失以及租金发票的问题，李大中在审理中明确另行诉讼主张权利，故本案中不予理涉。李大中、车之缘公司在租期届满后未迁出租赁房屋，龙康公司主张租期届满后至实际迁出之日止相当于租金的使用费（按每日186.3元计算），于法有据，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、李大中、车之缘公司于判决生效后十五日内迁出无锡市塘南路120号房屋，并将该房屋返还给龙康公司。二、李大中于判决生效后十五日内支付龙康公司租金16500元。三、李大中于判决生效后十五日内支付龙康公司逾期返还房屋的使用费（自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止按照每日186.3元计算）。四、驳回龙康公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费225元（已由龙康公司预交），由李大中负担。李大中于判决生效后十五日内将负担的诉讼费直接给付龙康公司。
车之缘公司不服原审判决，向本院提起上诉称：合同中约定租赁期满后其享有优先承租权，故租赁期满后龙康公司应与其续签租赁合同，而不应终止合同要求其返还房屋。请求撤销原审判决第二项，依法改判。
被上诉人龙康公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉请求，维持原判。
原审被告李大中答辩称：对原审判决第二项无异议，但对原审判决第一项和第三项有异议。
各方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，车之缘公司提供：1、龙康公司的工商登记情况，证明龙康公司已经迁至新区叙丰家园290号-23，说明龙康公司自用涉案房屋的理由不成立；2、2005年租赁合同一份，证明双方之间存在长期的租赁关系，均有优先承租权的约定；3、照片打印件一组，证明坐落于塘南路120号的其他房屋在招租的情况。龙康公司质证认为：1、工商登记情况无异议，但是注册地址的变更并不能证明其没有自用塘南路120号房屋；2、2005年的租赁合同与本案没有关联性；3、关于照片打印件，塘南路120号房屋是有部分在招租，但是涉案房屋没有招租，涉案房屋是自用还是继续租赁尚未决定，待收回房屋后再作决定。
以上事实，有龙康公司的工商登记材料、2005年租赁合同、照片打印件以及当事人陈述在卷佐证。
本案的争议焦点为：车之缘公司、李大中能否行使优先承租权以拒绝返还房屋给龙康公司。
本院认为：关于“优先承租权”，并无法律的明确规定，仅是当事人在合同中约定的一项权利。根据文义解释并结合租赁关系中的“优先购买权”，适用优先承租权至少应当满足出租人继续出租、承租人在同等条件下可以优先承租的条件。本案中，租赁合同因期限届满而终止后，龙康公司作为涉案房屋的所有权人，当然有权收回房屋。而车之缘公司、李大中并无证据证明龙康公司存在继续出租的情形，故其不得行使优先承租权以对抗龙康公司的所有权，一审对此认定并无不当。
综上，车之缘公司提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费225元，由上诉人车之缘公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一六年一月六日
书 记 员 杜凤君