北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00032号
上诉人（原审被告）郭伟，女，1979年4月28日出生。
委托代理人杨宝（郭伟之夫），1978年11月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京天雨荣鑫物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄路16号5007A室。
法定代表人李文革，董事长。
委托代理人冯欣，男，1970年10月15日出生。
委托代理人赵志友，男，1963年1月25日出生。
上诉人郭伟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第04513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，北京天雨荣鑫物业管理有限公司（以下简称天雨荣鑫物业公司）起诉至原审法院称：郭伟是北京市×××6号×××小区业主，2006年12月31日，我公司与北京市×××6号×××业主委员会签订了《物业服务合同》，合同对双方的权利和义务，收费标准及收费时间、违约责任等都作了约定，合同期限是2007年1月1日起至2008年12月31日止，郭伟未能按约交纳物业费，后我公司与北京市×××6号×××业主委员会又续签了《物业服务合同》，合同期限是2009年1月1日起至2010年12月31日止，同时约定物业服务费按半年收取，郭伟又未能按约交纳2009年、2010年的物业服务费。2011年后我公司又按合同约定顺延为×××小区物业服务至今。我公司履行了物业服务，但是郭伟违反合同约定共拖欠我公司物业服务费9969.60元，按约定应支付违约金3635.40元，为保护我公司的合法权益，故起诉要求判令郭伟支付拖欠的物业服务费9969.60元，迟延交费违约金3635.40元；郭伟承担诉讼费。
郭伟辩称：一、天雨荣鑫物业公司提供我的性别、出生年月、联系方式均为错误。这充分体现出天雨荣鑫物业公司在起诉之前没有进行充分的调查与核实，没有与我进行基本的沟通工作，作为物业服务合同的乙方，天雨荣鑫物业公司对我缺少最基本的了解和认知，通过天雨荣鑫物业公司起诉状中对我身份的描述错误之多，就充分体现出天雨荣鑫物业公司完全以一种极不负责任、不严谨、不尊重业主和法庭的态度在进行假设，是对法庭的一种藐视行为。希望天雨荣鑫物业公司在提出诉求的同时对其自身的这种不负责任、不尊重业主和法庭的行为给出合理的解释，以让人信服。二、在天雨荣鑫物业公司提出的我拖欠的物业服务费数额问题和计算时间上，我存在很大疑问。我在2004年底入住至2006年底，按合同如约支付了全额物业服务费。天雨荣鑫物业公司在起诉状提出我在2007年初至2012年未缴纳物业服务费，共计六年时间。根据民法通则第七章第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。天雨荣鑫物业公司至今才通过法律途径向我提出支付2007年初至2012年的物业费，已经远远超出法律规定的有效时限，所以我对于天雨荣鑫物业公司提出的请求支付物业服务费的计算时间和数额提出异议。三、我自2007年初至2012年未向天雨荣鑫物业公司支付物业服务费的原因有以下几点：1、我自2012年11月25日才得到物业服务合同的复印件，在此之前从未看过天雨荣鑫物业公司提供物业服务合同，对于天雨荣鑫物业公司提出的交费周期和时间更是无从得知。天雨荣鑫物业公司也未曾主动向我出示合同并解释交费事宜。天雨荣鑫物业公司违反了合同法第一章第六条规定的当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。我认为天雨荣鑫物业公司应当主动公示或通过适当的方式向业主解释合同约定交费事宜，而不应当在出现纠纷时，在无有效沟通的情况下一纸诉状将我推向法庭。2、我自2005年（特此说明，我此期间已全额交纳了物业服务费）向天雨荣鑫物业公司提出我家中电梯的噪音扰民问题，但天雨荣鑫物业公司至今仍未给予解决，我曾多次找到天雨荣鑫物业公司，包括天雨荣鑫物业公司的王经理、冯经理及其员工，不是没有明确回复就是说还得跟开发公司沟通，后来干脆就是不接电话或是说经理不在不清楚此事，此事一拖就到现在。天雨荣鑫物业公司违反了合同法第八条规定的依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。我认为天雨荣鑫物业公司没有尽到合同约定的沟通和协调义务，未能在合理时间内及时联系开发商和电梯公司对噪音进行处理，错过了解决问题的最佳时期。天雨荣鑫物业公司的失职行为导致我的住所日夜受到电梯噪音的干扰，噪音问题迟迟得不到有效解决，我的房屋本来是给父母用来居住的，但是父母实在无法忍受噪音的影响，夜间经常失眠，现在已经不在此居住，致使我的居住条件和品质以及身心受到极大恶劣影响。3、根据双方合同的约定，我发现天雨荣鑫物业公司的物业服务质量有很多严重瑕疵，存在以下违反合同约定的行为。A、消防治安环境未达到合同约定标准。我居住的小区大门和消防通道经常被车堵塞，自行车占用行人和残疾人通道，发生火灾存在严重的安全隐患。我居住的楼层灭火器自2009年至今未按法律规定进行检测，使用期限已经早已过期；消防应急灯根本不插电或坏掉；门口的灭火器内已经没有灭火粉等，发生火灾根本不能正常使用。地下车库的门禁系统经常损坏，得不到及时维修，外来人员很容易从此进入楼宇内部，我户门前经常出现小广告和不明身份的外来人员推销敲门现象等，存在很大的治安安全隐患。大门口内的岗亭内经常无人值守，门禁系统经常故障得不到及时维修，保安人员缺岗现象严重，形象差有时根本不穿制服，外来人员进入不盘查和询问，存在很大的安全隐患。B、保洁、绿化和维修环境未达到合同约定标准。小区内卫生环境清扫不及时，经常出现乱丢的垃圾袋、狗屎和杂物。小区内绿地养护不及时，枯死现象严重。私搭乱建现象严重，电梯照明维修不及时，使用环境差；路灯不及时维修、地下室乱接电源、大厅墙砖掉了不维修等现象严重。地下室乱堆放杂物、堵塞通道，卫生不及时清理现象严重。天雨荣鑫物业公司违反了《合同法》第八条规定的依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时我认为天雨荣鑫物业公司违反了合同第五章第二十三条第一款约定的根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务的约定，未能向我提供符合合同约定的物业服务质量标准，天雨荣鑫物业公司的违约行为已经严重影响我居住小区的生活环境和品质，存在严重违约行为。同时在此向天雨荣鑫物业公司要求出示合同第三章物业服务质量第十五条约定的×××服务预案所承诺的具体内容标准。4、我家中在今年出现阳台顶部漏雨现象，在出现局部渗漏的时候就多次向天雨荣鑫物业公司报修，天雨荣鑫物业公司推脱无人维修。在7月21日当日，由于雨势太大，我回家后发现阳台的漏雨非常严重，地板都是水，已经渗透到卧室里，部分衣物被泡，电脑桌上的两部手机被水浸湿，由于当时是开机的手机，后发现无法显示，经查实是被水浸所致无法开机导致废掉。我就此向天雨荣鑫物业公司多次报修，至今经多次催促仍未得到解决。天雨荣鑫物业公司违反了合同法第八条规定的依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时我认为天雨荣鑫物业公司未能按合同第二章物业服务内容第四条的约定提供及时和正常的维修服务，导致我阳台地板、墙面和手机受损，给我的居住环境造成恶劣影响，产生严重损失。综上所述，天雨荣鑫物业公司自2007年初至今未通过有效和合法的方式跟我就物业服务费问题进行沟通，对于我提出的电梯噪音扰民、漏雨受损未修和日常服务瑕疵等问题至今均未给与合理解释和维修，已构成严重违约行为。为此可以断定，天雨荣鑫物业公司明知自身的违约行为已经给我造成一定的精神和财产损失，所以也就干脆在2007年至2012年这六年的时间里不跟我进行合理和有效的沟通，拖至现在将我推向法庭。以上天雨荣鑫物业公司的违约行为有相关照片为证，电梯噪音在我的户内可以验证，漏雨造成的损失有照片和实物为证。在此我要求天雨荣鑫物业公司应当向我支付如下违约赔偿费用：1、漏雨造成我的损失有，地板损失3000元，墙面和顶部恢复费2000元，踢脚线恢复费1000元，损失两部手机折旧后共计7000元。2、及时并尽快沟通协调解决维修电梯噪音问题，减少或排除噪音对我的身心影响和损害，并对2005年至今造成的损害进行精神赔偿，根据我的市场调查和咨询，由于电梯噪音问题影响现在房屋已经无法出售，直接影响到我的屋面价值。在此要求天雨荣鑫物业公司支付精神损失费20000元。以上费用共计33000元，由天雨荣鑫物业公司向我支付。四、本人对合同的有效性存有疑问。物业服务合同第九章第三十六条规定本合同自甲方业主委员会代表签字并加盖业主委员会公章、乙方代表人签字并加盖单位印章后生效。根据合同法第四十五条规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。天雨荣鑫物业公司向法庭和我提供的两份合同复印件均未有代表人签字，综合以上意见，我认为该合同是未生效的。因为合同法第三十二条规定的情况，是法定的，而约定是可以排除法定的，故我与天雨荣鑫物业公司约定“自甲方业主委员会代表签字并加盖业主委员会公章、乙方代表人签字并加盖单位印章后生效”，依意思自治原则是可以的，并排除适用了合同法第三十二条规定的情况。又依合同法第四十五条规定的情况，该合同属附生效条件的合同，合同中约定的生效条件“签字并盖章”并未成就，故该合同未生效。既然合同未生效，物业服务合同中第三十六条约定的条件就不成立，也就是说天雨荣鑫物业公司自2011年初至今并未与我居住的小区业委会签订有效合同，我与天雨荣鑫物业公司此间不具备合同关系，我有权拒付物业服务费。综上所述，我对于天雨荣鑫物业公司提出的物业服务合同中提及的物业服务费和违约金数额不予认可，请求法庭驳回天雨荣鑫物业公司的不合理诉讼请求，并赔偿我的损失。
原审法院经审理认为：天雨荣鑫物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对于所有业主均具有约束力，天雨荣鑫物业公司已提供了物业管理服务，郭伟作为业主，理应按合同约定及时交纳物业费义务。郭伟提出家中阳台渗漏问题，已与天雨荣鑫物业公司沟通保修，但未能得到解决。关于电梯噪音问题，天雨荣鑫物业公司虽与开发商协调，但最终协调未果，给郭伟的生活造成一定影响，故天雨荣鑫物业公司要求郭伟支付物业费的支付数额，法院酌情予以确定。郭伟称物业服务未达到服务标准及物业管理费用违规收取，并提供照片佐证，但不足以免除郭伟拖欠的物业管理费，其辩解法院不予采信。综上，对于天雨荣鑫物业公司要求郭伟给付物业费的诉讼请求，法院予以支持。天雨荣鑫物业公司要求郭伟给付违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2013年11月判决：一、郭伟于判决生效后十日内给付北京天雨荣鑫物业管理有限公司二○○七年一月一日至二○一○年十二月三十一日期间的物业费八千九百七十二元六角四分；二、驳回北京天雨荣鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，郭伟不服，持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判。天雨荣鑫物业公司同意原审判决。
经审理查明：郭伟系北京市×××小区3号楼3单元1706室业主，该房屋面积55.83平方米。2006年12月31日，北京市×××小区业主委员会作为甲方与乙方天雨荣鑫物业公司签订《物业服务合同》，约定：甲方将其坐落于北京市×××六号的×××小区委托乙方进行物业管理，总建筑面积地上36041.98平方米，地下13325.35平方米；物业服务费由乙方按有梯户2.48元／平方米／月，无电梯户1.61元／平方米／月向业主（或交费义务人）按半年收取，即每年的1月1日至6月31日收取当年上半年的物业服务费，7月1日至12月31日收取当年下半年的物业费；业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金；委托管理期限为二年，自2007年1月1日起至2008年12月31日止。合同还对双方的权利和义务、委托管理事项等进行了约定。2008年12月31日，双方续签了《物业服务合同》，约定：物业服务期限为2009年1月1日起至2010年12月31日止。本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。合同签订后，天雨荣鑫物业公司为北京市×××小区提供了物业管理服务。
因郭伟欠缴2007年1月1日至2012年12月31日的物业费，天雨荣鑫物业公司起诉至原审法院，诉如所请。
关于未交纳物业费的原因，郭伟称其居住的房屋存在漏雨及电梯噪音的问题，影响其居住使用房屋，而且天雨荣鑫物业公司提供的物业服务未达到合同约定标准，另外天雨荣鑫物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，故不同意交纳物业费。就其上述主张，郭伟提供了照片作为证据。天雨荣鑫物业公司称：就郭伟所称电梯噪音问题，我公司已多次与开发商协调，但最终协调未果。就郭伟所称房屋漏雨问题，我公司同意上门维修检查，如属于细小问题，我公司可以维修，如是大的问题，需申请公共维修基金，后进行修复。我公司不认可物业服务未达到合同约定标准，照片仅能显示某一时间点的问题，我公司进行了积极处理。
诉讼中，郭伟对于要求天雨荣鑫物业公司赔偿损失的问题表示另行处理。本院审理中，郭伟就原审法院判决确定的交费期间与交费金额不符提出异议。经本院核实，天雨荣鑫物业公司认可该公司主张的郭伟欠费期间应为二○○七年一月一日至二○一二年十二月三十一日，计费标准为55.83平方米×2.48元／月／平方米×12月×6年，共计9969元。
以上事实，有物业服务合同、催缴通知、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，天雨荣鑫物业公司于2006年12月31日与北京市×××6号×××业主委员会签订《物业服务合同》，自2007年1月1日至今为该小区提供了物业服务，郭伟作为该小区业主，应按照合同约定支付物业费。对于郭伟上诉所称电梯噪音、房屋漏雨问题，根据双方合同约定，天雨荣鑫物业公司负有该小区电梯的运行和日常维护管理以及房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理义务。因天雨荣鑫物业公司就郭伟反映的电梯噪音及漏雨问题，均未予以妥善处理，故原审法院对郭伟应交纳物业费的金额予以酌减，并无不当。对于郭伟上诉所称天雨荣鑫物业公司所提供的物业服务未达到合同约定标准的问题，天雨荣鑫物业公司对此不予认可，而且从郭伟提供的证据来看，尚不足以作出免除郭伟欠付的全部物业费的认定，故对其该项上诉意见，本院不予采信。对于郭伟上诉所称天雨荣鑫物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效一节，天雨荣鑫物业公司提交了2008年、2010年、2012年的催费通知单，可以认定天雨荣鑫物业公司已履行了催缴义务，并未怠于行使其权利，诉讼时效因此中断，故对郭伟的该项上诉意见，本院亦不予采信。基于上述情况，郭伟要求免除其欠付的全部物业费，缺乏依据，本院不予支持。但原审法院判决确定的郭伟欠费期间有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第04513号民事判决第二项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第04513号民事判决第一项为：郭伟于本判决生效后十日内给付北京天雨荣鑫物业管理有限公司二○○七年一月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费八千九百七十二元六角四分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费70元，由北京天雨荣鑫物业管理有限公司负担25元（已交纳），由郭伟负担45元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费140元，由郭伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年一月二十日
书 记 员 李长亮