上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初10395号原告(反诉被告)：徐维连，女，1982年1月22日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。原告(反诉被告)：顾聪，男，1986年10月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两原告共同委托诉讼代理人：潘忆，上海邵任晓律师事务所律师。被告(反诉原告)：王梅荣，女，1974年8月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：朱林根，男，1953年6月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。原告徐维连、顾聪与被告王梅荣、朱林根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年11月7日第一次公开开庭进行了审理，原告顾聪、两原告共同委托诉讼代理人潘忆、被告王梅荣、朱林根、两被告共同委托诉讼代理人周学敏、王风云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐维连、顾聪向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下；2、两被告将上述房屋腾退并交付原告；3、两被告支付原告逾期腾房违约金(以人民币225万元为本金，以日万分之五为标准，自2016年9月13日计算至实际腾退之日止)；4、两被告支付原告逾期过户违约金(以225万元为本金，以日万分之五为标准，自2016年9月13日计算至实际腾退之日止)。审理中，原告表示第3、4项诉讼请求的违约金起算点同意变更为原告付清房款后七日。事实和理由：2016年3月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积129.71平方米，合同价款225万元。原告按照约定支付85万元，第二期款项通过贷款方式支付，虽因原告原因导致贷款申请迟延，其后双方协商一致，由原告赔偿被告5万元。双方继续履行，并共同前往银行办理贷款事宜。根据合同约定，被告应于2016年7月31日腾退房屋并与原告办理交接手续，但被告却迟迟不予办理，并要求解除合同。因为原告贷款申请较晚，经双方协商一致，原告另行补偿被告56,600元，8月12日被告配合原告办理贷款申请手续，然9月初被告向原告和银行发送律师函，要求解除合同。故原告起诉至法院。被告王梅荣、朱林根辩称：不同意原告的全部诉讼请求。在原告起诉前，被告已经先行起诉主张权益，后在本案中提起反诉。被告已经腾空了房屋。双方约定签订合同后7日办理贷款，因原告限购，要将名下房屋出售才能购买，故原告拖延到8月才办理贷款。因房价上涨，被告打算出手房屋后另行购买，因成本上涨，当时原告同意补偿56,600元。目前被告已经无法购买第二套房屋，故发函原告并起诉。被告一直积极履行合同，没有违约，被告要求撤销合同并赔偿被告损失。被告王梅荣、朱林根认为因原告未按约在签订合同后7日内申请贷款，贷款至今也未审查通过，剩余140万元至今未支付被告，故被告提起反诉请求判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告赔偿被告损失45万元，被告退回剩余款项；3、反诉费由原告承担。原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。2016年8月10日原被告办理贷款手续，说明双方同意继续履行合同，贷款未获得审批是因为被告向银行发函不同意继续履行合同。原告同意以现金方式补足剩余房款。合同约定被告应于2016年7月31日腾出房屋，被告没有同意原告交房，原告根据不安抗辩权不应支付房款。经开庭审理查明：2016年3月24日，两原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，转让价款200万元；甲方于2016年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2016年8月16日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；合同附件三约定，签订本合同后，乙方应支付甲方首期房价款60万元，甲方同意乙方通过贷款银行申请140万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方一定账户后，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，等。同日，两原告(乙方)与两被告(甲方)签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定房屋成交总价为225万元，房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为25万元，乙方应于签合同当日支付甲方。本次交易所产生的甲乙双方应承担的所有税费均由乙方承担。甲方承诺该房地产为其家庭在上海的唯一一套生活居住用房，否则由此产生的个人所得税由甲方承担。本协议于买卖合同约定有不一致的，以本协议为准，等。上述合同签订后，原告陆续支付被告共计85万元房款，被告出具收据。2016年7月7日，被告朱林根签字确认由于原告贷款延期，故支付被告租金3个月，共计6,600元。2016年8月12日，原告支付被告5万元。被告签字确认由于原告贷款延期故支付5万元。同日，被告配合原告办理了贷款申请手续。2016年9月6日，被告向银行、原告等发送律师函，表示因原告至今不履行支付房款的义务，被告要求解除合同，并赔偿损失。原告表示因被告向银行发函，故银行停止审批贷款，原告没有收到被告的律师函。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、房地产登记簿、协议、律师函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告提供了2016年8月12日的协议书复印件，内容为：“因下家顾聪购买上家朱林根、王梅荣青浦区佳乐苑XXX号XXX室贷款延期，故支付现金人民币50,000元整，大写人民币伍万元整以作赔偿直到过户交房为止，特此立据。”收款人一栏有两被告及案外人金某某的签名，另有中原地产徐志贤作为见证人签名。被告认为当时原告让被告照原告写好的协议书抄了一遍，被告签字才给5万元补偿。双方都留了复印件，被告手中的复印件无“以作赔偿直到过户交房止”的内容。之后双方发生争议，被告将协议原件撕毁。原告认为已付房款为85万元，原告另支付的56,600元为贷款延期的补偿款。被告认为原告支付的56,600元系原告已付房款的一部分，被告认可原告支付房款为906,600元。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定原告应于合同签订后7日内申请贷款，实际原告于2016年8月12日才申请贷款。虽原告申请贷款迟延，但从原告提供的协议和付款凭证看，被告除收到合同约定的85万元首付款外，还另行收取原告56,600元，并且于2016年8月12日配合原告办理了贷款申请手续，故被告认可原告在补偿56,600元的情况下继续履行合同并办理贷款。之后被告在2016年9月6日发函要求解约，显然有违其同意继续履行合同并配合原告办理贷款的意思表示。原告在审理中明确表示同意一次性支付房款，故被告理应配合原告办理房屋过户手续，并将房屋交付原告。合同附件三约定待第二期房款支付至被告指定账户后，被告将房屋交付原告，现原告尚未付清房款，故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求本院不予支持。鉴于双方于8月12日才申请贷款，按照常理无法按照合同约定在8月16日之前过户，双方对于何时办理过户也没有另行约定时间，故原告要求被告赔偿逾期过户违约金的请求不予支持。针对反诉，因被告在同意继续履行合同并配合原告办理贷款手续后又反悔，故被告无权要求解除合同，对于被告的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王梅荣、朱林根应于本判决生效之日起十日内协助原告徐维连、顾聪办理房屋过户手续，将位于上海市青浦区华盈路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下；二、原告徐维连、顾聪应于上述房屋过户至两原告名下之日起十日内支付被告王梅荣、朱林根房款140万元；三、被告王梅荣、朱林根应于原告徐维连、顾聪履行完毕第二项付款义务后十日内将上述房屋腾退并交付两原告；四、原告徐维连、顾聪的其余诉讼请求不予支持;五、驳回反诉原告王梅荣、朱林根的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取计40元，由两被告负担；反诉受理费4,025元，由两反诉原告负担；保全费5,000元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一七年二月三日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。