广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终304号
上诉人（原审原告）：曹伟强，男，1970年4月25日出生，汉族，住肇庆市端州区。
上诉人（原审原告）：莫四兰，女，1970年7月5日出生，汉族，住肇庆市高要区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李璐、李小玲，均为广东曜政律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地：肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢701室。
法定代表人：伍群容。
委托诉讼代理人：李炳球，广东勤思进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。
上诉人曹伟强、莫四兰与上诉人肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2017）粤1202民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曹伟强、莫四兰上诉请求：1、撤销一审判决第二项判项，并支持买受人在一审提出的第一项诉讼请求，判令进南公司立刻将办理权属登记需由进南公司提供的资料报产权登记机关备案，并为买受人办理商品房的房地产权属证书等手续；2、本案的上诉费用由进南公司承担。
事实与理由：曹伟强、莫四兰在一审提出的第一项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院驳回其该项诉讼请求没有法律依据，无法维护其根本利益。一审法院已认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，故双方均应收到合同的约束。上述涉案合同第十五条已明确约定出卖人（即进南公司）应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则需要承担相应的法律责任；合同并没有约定进南公司履行上述义务的任何免责理由，因此，进南公司将材料递交相关部门办理产权登记备案是进南公司绝对的合同义务，进南公司必须履行。一审法院以涉案楼盘未规划验收不具备备案条件为由驳回买受人的上述请求明显牵强既违反了合法的约定，也缺乏法律依据。综上所述，曹伟强、莫四兰认为一审法院在对其第一项诉讼请求的审理时缺乏理据，且适用法律错误，导致该项判决错误，请二审法院依法予以纠正。
进南公司辩称，其答辩意见与其上诉状的事实与理由一致。
进南公司上诉请求：1、撤销一审法院第一项判决，并按照合同的约定依法改判；2、该案的一审、二审诉讼费用由买受人承担。
事实和理由：一、一审法院的认定与其判决自相矛盾，应予以撤销。买受人的诉讼请求是要求“支付逾期办理房地产权属证书的违约金”，而非逾期提交办理权属登记资料的违约责任，两者有明显的区别，不应混同。根据案涉《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向出卖人支付违约金”，万分之一的违约金标准，是针对“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，而双方对于买受人取得房地产权属证书的规定期限为“在备案后550日办理好《房地产权证》”，因备案的时间为“商品房交付使用后60日内”，故进南公司逾期办理好房产证的违约责任的起算时间应为“商品房交付使用后的610天（60+550=610天）”。对于该观点，一审法院在认定“（一）关于诉讼时效的问题”时也充分论证并予以采纳。但原审法院在作出判决时，却从进南公司逾期提交办证资料之次日起计算进南公司逾期办证的违约金，属于自相矛盾。一审法院在认定该案诉讼时效时，认为应从房屋交付使用后610日之次日起才知道或应当知道自己的权利受到侵害，起算诉讼时效，但在计算案涉逾期办证违约金时，却从备案之次日起计算，两者明显有矛盾之处，依法应予以撤销。综上所述，一审法院的认定事实不清，所作出的判决也与其认定自相矛盾，其判决显然错误并依法予以撤销，请求二审法院在查明事实的基础上，根据进南公司与买受人之间的合同约定，作出公正裁判。
曹伟强、莫四兰辩称：一审判决基本正确，但也存在不合理之处，对一审判决不合理部分的意见，详见其上诉理由。
曹伟强、莫四兰向一审法院起诉请求判令：1、进南公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为买受人办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢第七层708号商品房的房地产权属证书等手续；2、进南公司向买受人支付逾期办理房地产权证的违约金，违约金自2014年3月11日起计算至进南公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止，现暂计至2017年4月30日止的违约金为53336元；3、该案的一切诉讼费用均由进南公司承担。
一审法院认定事实：2012年5月21日，曹伟强、莫四兰与进南公司签订合同编号为2012052116268554的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定曹伟强、莫四兰向进南公司购买位于肇庆市××州区××路东侧××美誉××房，房屋总价款465410元。其中，合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方付款……3、买受人已付首期款￥155410元整，余款￥310000元整，定于2012年5月28日前办理银行按揭贷款付清”。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2013-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……4、‘该商品房经验收合格’是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为导致市政设施批准、安装之延误；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约；逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补为“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》。（二）出现下列情形之一，的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的……”。
上述合同签订后，曹伟强、莫四兰向进南公司于2012年6月29日通过银行贷款支付购房款余款310000元。2012年6月5日、2014年1月9日，曹伟强、莫四兰分别向税务部门和进南公司缴交了契税6981.15元和办理房地产权证费用2300元。期间，曹伟强、莫四兰在2014年1月9日办理了收楼手续。曹伟强、莫四兰因进南公司没有为其办理案涉房屋房地产权属证书，遂于2017年7月5日向该院提起诉讼。诉讼中，进南公司确认位于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区工程尚未经规划部门规划验收。
又查明：诉讼期间，关于江南美誉商住小区未进行规划验收的原因，该院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2017年8月28日出具《复函》答复“一、经核查，项目开发商肇庆市进南房地产开发有限公司至今尚未就“江南美誉”项目向我局申请规划条件核实（规划验收）。二、该建设工程在规划跟踪管理过程中存在未按原批准方案建设的违法行为，其中属于已入住业主擅自改、搭建的部分，我局原城东规划管理站在2014年12月曾发出整改通知。根据《广东省人民政府关于在肇庆市开展综合行政执法工作的公告》（粤府函[2014]237号）的精神，自2015年1月1日起端州城区规划监督检查及查处违法建设的行政执法职能已移交肇庆市城市管理和综合行政执法局（下称执法局）行使。因此，有关违章的问题，建议咨询执法局。因此在规划条件核实过程中发现违法建设的，需按《广东省城乡规划条例》第八十条的规定处理善后方可办理规划条件核实手续。三、该项目尚未按规定缴清中小学校、社区公共用房配套建设费，申请规划条件核实前须按规定缴清该项费用”。该院收到上述复函后即至函肇庆市城市管理和综合行政执法局，查询肇庆市江南美誉商住小区的违建情况。肇庆市城市管理和综合行政执法局复函如下“一、经查，江南美誉小区未经规划部门验收，我局缺乏依据对该小区涉嫌违建的行为定性为违建行为。二、建议贵院发函至规划部门，待小区申请规划验收时，由规划部门要求该小区开发商肇庆市进南房地产开发有限公司对部分业主封闭阳台或加装铝合金窗等违建等行为进行清理。三、我局至今未受理、处理该小区违建情况的案件”。
一审法院认为：该案系商品房预售合同纠纷。曹伟强、莫四兰与进南公司于2012年5月21日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。
一、关于曹伟强、莫四兰要求进南公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为曹伟强、莫四兰办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢第七层708号商品房的房地产权属证书等手续的诉讼请求。该案中，由于案涉商品房所在的楼房至今尚未通过规划验收，以致未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。因此，在案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件的情形下，曹伟强、莫四兰的该项请求，该院不予支持。
二、关于曹伟强、莫四兰要求被告支付逾期办理房地产权证书的违约金的诉讼请求。（一）关于诉讼时效。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，同时合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》”。因此，从案涉房屋交付使用后计算，进南公司应在610日内即2015年9月11日办理好《房地产权证》，此时曹伟强、莫四兰才知道自己的权利受到侵害。曹伟强、莫四兰在2017年7月5日提起本案诉讼，尚未超过二年的诉讼时效。故进南公司对于诉讼时效的抗辩意见，该院不予以采纳。
（二）关于进南公司要求顺延办证期限，并免除该期间违约责任的问题。进南公司认为两原告存在逾期付款的行为，根据合同补充协议第五条第（二）款“出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等……”的约定，被告可据实顺延办证期限。对此本院认为，买受人在商品房符合办证条件或交付使用前付清购房款和缴清相关税费，并不影响出卖人的办证行为，故出卖人可据实顺延办证期限的前提为商品房已符合办证条件或交付使用后买受人仍存在未付清购房款或交清相关税费之情形。该案中，案涉房屋至今尚未符合办证条件，曹伟强、莫四兰在案涉商品房交付使用前已足额支付购房款及支付相关税费，并不属于上述合同条款约定的出卖人可据实顺延办证期限情形，故对进南公司要求顺延办理产权证书期限，并免除该期间违约责任的意见，该院不予采纳。
（三）关于逾期办理房地产权证违约金的计算。该案中，虽然案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件，但不影响曹伟强、莫四兰依约主张逾期办证的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，进南公司应在商品房交付使用后60日内即2014年3月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于进南公司并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，因此进南公司已构成了违约，理应对此承担违约责任，逾期办理房产证违约金应从2014年3月11日起算，即进南公司应以曹伟强、莫四兰已付的房价款465410元自2014年3月11日起按每日万分之一的标准向曹伟强、莫四兰支付逾期办理房产证违约金至进南公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。
综上，曹伟强、莫四兰要求进南公司支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求合理合法，该院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告肇庆市进南房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹伟强、莫四兰逾期办证违约金，违约金以465410元为基准，按日万分之一从2014年3月11日起计算至进南公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。二、驳回曹伟强、莫四兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉案件受理费1133元（曹伟强、莫四兰已交纳），由曹伟强、莫四兰负担50元，进南公司负担1083元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
案经法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及附件是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效,合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.曹伟强、莫四兰要求进南公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为其办理案涉商品房的房地产权属证书等手续理由是否成立；2.进南公司顺延办理房地产权属证书理由是否成立；3.一审法院判令进南公司支付逾期办证违约金的起算点是否成立。
1.关于曹伟强、莫四兰要求进南公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为其办理案涉商品房的房地产权属证书等手续理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”的规定以及肇庆市城乡规划局和肇庆市城市管理和综合行政执法局的《复函》内容，在本案中，因涉案楼盘尚未通过规划验收导致进南公司未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，即涉案商品房尚未具备申请所有权的初始登记的必需条件，故曹伟强、莫四兰上诉请求进南公司办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案并为其办证的条件尚未成就，买受人须待上述条件成就时另行主张，一审法院的处理结果符合相关法律法规规定，本院予以支持。
2.进南公司顺延办理房地产权属证书理由是否成立的问题。
关于对涉案合同第六条“付款方式及期限”约定“买受人按下列第3种方付款,即银行按揭付款：买受人已付首期款155410元，余款310000元，曹伟强、莫四兰与进南公司存有分歧。对于该约定的理解，曹伟强、莫四兰认为应当理解为其向银行提交贷款申请书以及提供贷款相关资料之日，而不应以银行放款之日为准；进南公司则认为是曹伟强、莫四兰应于上述期限前付清银行按揭贷款，而并非只是简单地办理银行按揭手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，进南公司作为格式合同条款的提供方，现曹伟强、莫四兰与进南公司对格式合同条款有两种解释，应当作出不利于提供格式合同条款一方的解释，也即是应当作出不利于进南公司的解释，且从涉案合同附件四合同《补充协议》第九条约定的内容来看，双方当事人对涉案合同第六条的真实意思理解为莫志康在约定的期限前向银行办理按揭贷款手续，余款由银行发放贷款付清更符合日常生活实际，结合本案，曹伟强、莫四兰已在上述约定期限前向银行提交了关于个人住房贷款申请的相关资料，则已按照合同约定履行了自己的义务，因银行贷款放款额度紧张导致未能即时发放该笔贷款从而未能及时支付购房余款的责任不在曹伟强、莫四兰，故此，曹伟强、莫四兰不存在逾期付款的事实，无须承担违约责任。一审法院的认定符合相关法律规定及生活实际，本院予以支持。进南公司的该项上诉请求理据不足，本院不予采纳。
进南公司顺延办理房地产权属证书理由是否成立的问题，进南公司认为买受人逾期付款符合双方签订的合同补充协议第五条第（二）款第1点的约定，因此进南公司可据实顺延办证。如前所述，在本案中，买受人已在合同约定的期限前向银行提交了关于个人住房贷款申请的相关资料，并在涉案商品房交付使用前足额支付购房款及支付相关税费，已按照合同约定履行了自己的义务，而涉案商品房至今尚未符合办证条件，故此进南公司上诉主张其可顺延办证的理由不成立，本院不予支持。
3.关于一审法院判令进南公司支付逾期办证违约金的起算点是否成立的问题。进南公司上诉主张其支付逾期办证违约金的起算时间应为“商品房交付使用后的610天”。对于该争议焦点，根据涉案合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”以及附件四：合同《补充协议》第五条对涉案合同第十五“关于产权登记的约定”增补为“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》……”的约定，在本案中，曹伟强、莫四兰于2014年1月9日办理收楼手续，也即进南公司于2014年1月9日将涉案商品房交付使用，其应于2014年1月9日交付使用后60日即2014年3月10日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记备案。因涉案楼盘尚未通过规划验收导致进南公司未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，且进南公司未能举证证明其已提交办理权属登记需由出卖人提供的竣工验收备案资料报产权登记机关备案；故此，根据涉案合同第十五条的约定，进南公司应在逾期之日即2014年3月11日起按每日万分之一的标准向曹伟强、莫四兰支付逾期办证违约金至进南公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。一审法院的认定理据充分，本院予以支持。进南公司将诉讼时效的起算点与承担违约责任的起算点混淆，其在2014年3月10日之前未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记备案，其行为构成违约，一审法院从违约行为发生之日起按照合同约定计算逾期办证违约金，符合法律规定。因根据合同约定进南公司在房屋交付使用后商品房交付使用后的610天即2015年9月11日前尚未办理好《房地产权证》，此时曹伟强、莫四兰才知道或者应当知道其权利被侵害，故曹伟强、莫四兰于2017年7月5日向一审法院提起诉讼，并未超过二年的诉讼时效。因此，进南公司主张其从诉讼时效起算点计算违约责任，理据不足，本院不予采纳。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，曹伟强、莫四兰与进南公司的上诉，均缺乏事实和法律依据，其上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，所作实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1233元，由曹伟强、莫四兰负担100元，由肇庆市进南房地产开发有限公司负担1133元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
审 判 员 张秀丽
二〇一八年四月二日
法官助理 黎颖诗
书 记 员 李少锋