湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂新洲邾民商初字第00049号
原告中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行（简称农行新洲支行），住所地武汉市新洲区邾城街衡州大道65号。
负责人廖朝辉，行长。
委托代理人梅赛霞、姚忠明，湖北精图治律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告袁习金。
被告陈花兰，系被告袁习金之妻。
被告湖北省禾正行投资有限公司（简称禾正行公司），住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区创业服务中心15层16号。
法定代表人李玉英，总经理。
委托代理人杨云，禾正行公司员工。代理权限为一般授权。
委托代理人邵鸣盛，禾正行公司员工。代理权限为一般授权。
原告农行新洲支行与被告袁习金、陈花兰、禾正行公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高昳春适用简易程序于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告农行新洲支行的委托代理人姚忠明，被告袁习金、陈花兰，被告禾正行公司的委托代理人杨云到庭参加诉讼。因本案双方当事人争议较大，本院裁定由简易程序转为普通程序进行审理，由审判员高昳春担任审判长，与审判员周鹏、人民陪审员陈文娟组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告农行新洲支行的委托代理人姚忠明、被告禾正行公司的委托代理人邵鸣盛到庭参加诉讼，被告袁习金、陈花兰经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行新洲支行诉称，2013年4月22日，我行与三被告签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告袁习金、陈花兰向原告农行新洲支行借款336000元，用于购买被告禾正行公司开发的位于武汉市新洲区双柳街沙咀村的半岛华庭小区1号楼1单元702室商品房，借款期限为156个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；被告袁习金、陈花兰以购买的房屋为抵押物为其借款提供抵押担保，并办理了抵押预登记手续；被告禾正行公司为被告袁习金、陈花兰的借款提供阶段性保证担保，在合同中承诺：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款合同签订后当天，我行按约向被告指定的银行账户发放了借款336000元。截至2015年4月6日止，被告袁习金逾期12期（350天）未按合同约定偿还借款本息，已严重违背了担保借款合同的约定。因此，我行依合同约定：被告连续三期未足额偿还借款本息，即可要求被告立即归还全部借款本息。故特诉至法院，要求1、被告袁习金、陈花兰立即偿还借款本息360492.48元（利息算至2015年4月6日止，后期利息按合同约定算至被告实际还清借款之日止）。2、被告承担未按合同约定期限办妥房地产权利证书的违约金。3、被告袁习金、陈花兰承担我行为实现债权而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。4、被告禾正行公司为被告袁习金、陈花兰以上债务承担连带保证责任。
原告农行新洲支行为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告企业信息及被告袁习金、陈花兰身份信息。证明原、被告诉讼主体适格。
证据二、《武汉市商品房买卖合同》复印件一份。证明被告的商品房买卖事项。
证据三、贷款信息：《中国农业银行个人住房贷款申请表》、《借款人收入证明书》、《个人购房担保借款合同》、《借据》、《个贷逾期清单表》。证明：1、被告袁习金为购买商品房向原告借款的事实；2、个人购房担保借款合同的约定内容；3、原告已按约发放借款的事实；4、被告严重违约的事实。
证据四、担保信息：《武汉市期房抵押证明》、《房地产抵押清单》。证明被告禾正行公司为借款提供担保的事实。
被告袁习金、陈花兰共同辩称，我们买房借原告农行新洲支行的贷款是事实，被告禾正行公司应于2013年6月30日之前交房，但是一直到现在都没有交房，我们能力有限，经济链断了，而且我得了肺气肿，没有经济来源，我每个月为了治病还要买1000多元钱的药。我姑娘也害了大病，儿子还在读书，经济非常困难。我们要求与被告禾正行公司协商退房。
被告袁习金、陈花兰未举证。
被告禾正行公司辩称，被告袁习金、陈花兰贷款买我公司开发的房屋是事实。虽然我公司逾期交房，但是我公司开发的小区已经住了几十户了。被告袁习金、陈花兰没有能力偿还贷款，我们可以协商一下，帮被告袁习金、陈花兰把房子代售出去。我公司虽然有担保责任，但是我公司现在也拿不出这个钱。
被告禾正行公司未举证。
经庭审质证，被告袁习金、陈花兰及禾正行公司对原告农行新洲支行提交的证据均无异议。本院认为，原告农行新洲支行的证据均具有真实性，且能证明原告主张的事实，故对原告的证据均予以认定有效。
据此，本院认定本案事实如下：
2013年4月22日，原告农行新洲支行与三被告签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告袁习金向原告农行新洲支行借款336000元，用于购买被告禾正行公司开发的位于武汉市新洲区双柳街沙咀村阳大公路边的半岛华庭小区1号楼1单元702室商品房（建筑面积114.39平方米，购房合同编号新1020122**），约定年利率6.55%，逾期年利率9.825%，还款方式为等额本息还款，借款期限为156个月，自2013年4月22日起至2026年4月21日止；被告袁习金、陈花兰以购买的房屋为抵押物为其借款提供抵押担保，并于2013年4月23日到武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了武汉市期房抵押证明（武房期新字第2013001764号）；被告禾正行公司为被告袁习金的借款提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。另在合同中约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并约定了违约责任等条款。
借款合同签订后当天，原告农行新洲支行按合同约定向被告指定的银行账户发放了借款336000元。此后，被告袁习金还了13期借款，还至2014年6月22日，已还借款本金15499.07元，还利息19877.29元。截至2015年4月6日止，被告袁习金逾期12期（350天）未按合同约定偿还借款本息，已违反了个人购房担保借款合同的约定。为此，原告农行新洲支行以合同中约定的被告连续三期未足额偿还借款本息，即可要求被告立即归还全部借款本息为由，诉至法院，要求1、被告袁习金、陈花兰立即偿还借款本息360492.48元（利息算至2015年4月6日止，后期利息按合同约定算至被告实际还清借款之日止）。2、被告承担未按合同约定期限办妥房地产权利证书的违约金。3、被告袁习金、陈花兰承担我行为实现债权而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。4、被告禾正行公司为被告袁习金、陈花兰以上债务承担连带保证责任。庭审中，原告农行新洲支行增加诉讼请求：要求解除与被告签订的借款合同。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，符合法律规定，该合同为有效合同。被告袁习金、陈花兰未按约定偿还借款本息，原告农行新洲支行依约定可以解除合同，合同解除后，被告袁习金、陈花兰应偿还下欠借款本息，对原告农行新洲支行的此部分请求，本院予以支持。双方依合同约定就抵押的房屋进行了抵押登记并办理了武汉市期房抵押证明，抵押行为合法有效，且该抵押证明具有与房屋他项权证同等法律效力，受国家法律保护。本合同特别条款约定的被告禾正行公司为被告袁习金的借款提供阶段性保证担保加抵押，禾正行公司保证期间为阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。尽管借款人袁习金向农行新洲支行提供抵押物并办理了抵押证明，但被告禾正行公司未能在约定交付条件之日起90日内为借款人办妥房地产权属证书，该抵押物的所有权仍属禾正行公司。且本合同还约定被告禾正行公司的保证期间为借款到期日起二年，因此，被告禾正行公司的保证期间没有届满。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故原告农行新洲支行只能要求被告禾正行公司承担抵押物之外借款的保证责任。原告农行新洲支行另主张被告承担未按合同约定期限办妥房地产权利证书的违约金及其实现债权而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用的诉请不明确，本院不予支持。被告袁习金、陈花兰、禾正行公司辩称意见的理由不能成立，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行与被告袁习金、陈花兰和湖北省禾正行投资有限公司于2013年4月22日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告袁习金、陈花兰偿还原告中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行的借款320500.93元及利息（按约定的年利率6.55%自2014年6月22日起算至还清之日止）。上述款项限于本判决生效之日起三十日内付清。
三、被告湖北省禾正行投资有限公司对物的担保以外的上述借款本息承担保证责任。
四、驳回原告原告中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行的其他诉讼请求。
本案受理费6708元，由被告袁习金、陈花兰负担3708元，被告湖北省禾正行投资有限公司负担3000元。此款原告中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行已垫付，由被告袁习金、陈花兰、湖北省禾正行投资有限公司直接支付给原告中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交案件受理费6708元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高昳春
审 判 员 周 鹏
人民陪审员 陈文娟
二〇一五年十二月四日
书 记 员 刘 潋