重庆市潼南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潼法民初字第02221号
原告郑贵金，女，汉族，住重庆市潼南县。
委托代理人秦旭，重庆水木律师事务所律师。
被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南县。
法定代表人宋果，总经理。
委托代理人童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。
委托代理人潘丽，重庆兴潼律师事务所律师。
原告郑贵金与被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员漆正权适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑贵金的委托代理人秦旭，被告辰龙公司的委托代理人潘丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑贵金诉称，2010年12月19日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告辰龙公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县江北新城巴渝大道188号“北城丽都”住房一套，被告辰龙公司在2011年12月31日前向原告交付所购房屋，交房后60日内办理《房地产权证》。此外，该合同还对被告辰龙公司逾期交房及逾期办证的违约责任进行了约定。被告辰龙公司在2013年1月21日取得《竣工验收备案登记证》，2013年2月4日被告为原告办理《房地产权证》。原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金16125元。
被告辰龙公司辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。因原告未能按照被告通知的时间进行接房，其责任在于原告，故被告不存在逾期交房的违约行为。原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明：2010年12月19日，原告郑贵金与被告辰龙公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：辰龙公司将其开发修建的位于重庆市潼南县江北新城巴渝大道188号“北城丽都”一期住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为121.58㎡；总成交金额为365713元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即辰龙公司）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即郑贵金）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，原、被告签订《补充协议》约定：“按揭付款客户需按合同约定付清全部房款，且银行放贷后才具备接房条件。甲方（即辰龙公司）因乙方（即郑贵金）不具备接房条件而拒绝交房不承担任何违约责任”。截至2012年1月27日，原告郑贵金向被告辰龙公司付清了全部购房款共365652元。辰龙公司于2013年3月16日将原告所购房屋的钥匙交付给原告。原告于2013年12月31日诉至本院，请求判令被告支付逾期交房、逾期办证违约金，2014年6月18日，原告撤回起诉。2014年6月19日，原告再次诉至法院，请求如诉称。
另查明，2010年11月16日，被告辰龙公司取得了其开发的“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋的《商品房预售许可证》。2011年8月19日，“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋通过了竣工验收。2012年2月29日，“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋通过了消防验收。2013年1月21日，被告辰龙公司取得了其开发的“北城丽都”（一期）房屋的《建设工程竣工验收备案登记证》。
上列事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款发票、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收备案登记证》、《建设工程竣工验收意见书》、收楼书、中国工商银行借款凭证、庭审笔录等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。
根据本院认定的上列事实，结合当事人的诉讼请求，本院对本案评判如下：
原告郑贵金与被告辰龙公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告辰龙公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依照相关法律、法规的规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，涉案房屋于2011年8月19日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，质量合格，于2012年2月29日通过了消防验收，2013年1月21日，被告辰龙公司取得了其开发的“北城丽都”（一期）房屋的《建设工程竣工验收备案登记证》。2013年3月16日被告辰龙公司将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付给原告郑贵金使用。
庭审中，被告辩称原、被告双方在《补充协议》约定按揭付款业主需付清全部房款且银行放贷后才具备接房条件，被告因原告不具备接房条件而拒绝交房不承担任何违约责任。本院认为，该约定系原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法、有效。因此，《商品房买卖合同》中约定被告在2011年12月31日前交房，而原告在2012年1月27日才付清全款，因此被告不应承担2012年1月1日-2012年1月26日的逾期交房违约责任。故辰龙公司存在的逾期交房期间应为2012年1月27日—2013年3月15日。又因双方当事人在签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任约定为“按日支付已交房价款万分之一”，故被告辰龙公司应当承担的逾期交房违约金应以原告已支付的房款总额365652元为基数，从2012年1月27日起，按日万分之一的标准计算至2013年3月15日止。
被告辩解，被告已通知原告在合同中约定的交房时间接房，由于原告自身原因未及时接房，故造成的逾期交房责任应当由原告自行承担。本院认为，对被告主张的其已通知原告接房的事实被告并未举示充分证据证明，且即使该事实成立，涉案房屋在合同约定的交房时间内并未通过消防验收，亦即涉案房屋尚未达到法定的交房条件，原告享有拒绝接房的权利。此外，被告亦未举示相关证据证明在该房屋符合交房条件后通知原告接房的相关事实，故被告的这一辩解与相关法律规定不符，本院不予支持。
被告辩称，原告起诉的逾期交房违约金超过了法定的诉讼时效期间，应不受法律保护。本院认为，依照双方当事人在该合同中第九条“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的约定可以看出，该约定是以一定标准按日累计计算。原告起诉请求保护其收取被告逾期交房违约金的权利的诉讼时效期限为普通诉讼时效2年，且应从该商品房实际交付之日（2013年3月16日）后的第31日，即2013年4月16日起计算，到2015年4月16日届满，原告于诉讼时效期限内的2013年12月31日起诉、2014年6月18日撤诉，适用诉讼时效中断的法律规定。原告又于2014年6月19日起诉，未超过诉讼时效，其请求判令被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。被告提出原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。
此外，被告还提出原告主张违约金约定过高，请求予以适当减少，但被告未提供相应证据证明该违约金过分高于给原告造成的损失，且原告不予认可，故对被告的这一辩解，本院亦不予支持。
持行为理院法院的商品房交付乙方（指原告）使用”；_______________________________________________________________________________________________________综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和相关的民事政策之规定，判决如下：
一、被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告郑贵金支付逾期交房的违约金15138元。
二、驳回原告郑贵金的其他诉讼请求。
案件受理费178元，减半收取89元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后由撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 漆正权
二〇一四年九月四日
书 记 员 李 星