广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第115号
上诉人（原审被告�：马生龙，住青海省化隆县。
被上诉人（原审原告）：蔡许玲，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：刘俊晓。
被上诉人（原审被告）：李华胜，住广东省广州市越秀区。
上诉人马生龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据房管部门核发的房地产权证的记载，广州市海珠区滨江东路124，126号101铺和101-5铺的产权人是蔡许玲，登记时间是2013年4月17日，其中101铺的建筑面积是35.75平方米，101-5铺的建筑面积是17.79平方米，规划用途均为商业。
2013年4月16日，蔡许玲（甲方、出租人）和李华胜（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区滨江东路124，126号101铺和101-5铺单位出租给乙方作为商铺经营用途使用，租用面积共53.07平方米；租赁期：2013年4月16日至2014年6月30日；在合同有效期内（2013年4月16日至2014年6月30日止），甲方每月实收乙方租金8000元，其它的税费、管理费等一切由乙方支付；租金按月结算，由乙方李华胜在每月的15日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；等等。上述合同落款栏中乙方（签章）处是由李华胜签名，落款日期下方有“经营者：马生龙”和“经营者：石某”的签字。蔡许玲和李华胜均表示马生龙和石某的签字是马生龙和石某本人所签。
蔡许玲为证明其主张还提供了蔡许玲丈夫与马生龙的手机短信截图（包括三条短信），第一条短信是由马生龙发给蔡许玲丈夫，内容大意是已把7、8月份租金12200元汇到�许玲方账号了；蔡许玲丈夫回复表示租赁合同已终结，产生纠纷已交由法院解决，所以不接受其支付的租金；马生龙再回复表示钱已汇到你账号，如你不接受你自己看着办。
蔡许玲于2014年7月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除蔡许玲与李华胜关于广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的租赁关系；2、马生龙和李华胜立即腾退交还广州市海珠区滨江东路124，126号101铺；3、马生龙和李华胜支付自2014年7月1日至马生龙和李华胜腾退交还涉案房屋之日止的租金（按20000元／月计算）；4、马生龙和李华胜承担案件的全部诉讼费。
一审诉讼中，蔡许玲撤回了要求马生龙和李华胜支付2014年7月1日至2014年10月31日的租金的诉讼请求，表示案件只要求马生龙和李华胜支付2014年11月1日至马生龙和李华胜腾退交还涉案房屋之日止的租金（按20000元／月计算）。
另外，蔡许玲和�华胜均表示马生龙和李华胜之间是转租关系，上述101铺由马生龙使用，用于经营兰州拉面店。李华胜还表示其向前业主承租了涉案商铺，并将101铺转租给马生龙，将101-5铺转租给石某，蔡许玲向前业主购买涉案商铺后，其就和马生龙、石某一起与蔡许玲重新签订租赁合同，合同租期内的租金是由其向蔡许玲交租，租期届满后其就没有再理，在租期内马生龙每个月向其缴纳租金6100元。蔡许玲确认李华胜向其交租至2014年6月30日，并表示马生龙在蔡许玲提起案件诉讼后按6100元／月的标准分两次向蔡许玲方的银行账户中存入了7-10月份的租金，但租金并非蔡许玲收取，是马生龙拿到蔡许玲账号后自己强行存入，蔡许玲不认可该租金标准。
原审法院认为：涉案《广州市房屋租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。蔡许玲为证明其主张提供了相应证据，而马生龙没有提出抗辩意见和相反的证据，蔡许玲和李华胜均表示马生龙和李华胜之间属于转租关系，在租期内马生龙是向李华胜交租，故对马生龙和李华胜之间属于转租关系的意见予以采纳。
民事活动应当遵循自愿的原则。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。综合案件证据和到庭当事人的陈述，案件纠纷系上述合同约定的租期届满后，作为涉案商铺实际经营者的马生龙与蔡许玲直接协商续租事宜未能达成一致而拒绝交还商铺所致。
马生龙以实际经营者的身份与李华胜一起和蔡许玲签署确认了涉案《广州市房屋租赁合同》，现合同租期已届满，李华胜同意解除租赁关系和交还商铺给蔡许玲。蔡许玲要求解除与李华胜关于广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的租赁关系，符合法律规定和合同约定，予以支持。蔡许玲要求马生龙和李华胜腾退交还上述101铺，合法合理，予以支持。
在未能与蔡许玲就续租事宜达成一致的情况下，马生龙拒绝交还商铺并在蔡许玲起诉后按6100元／月的标准自行向蔡许玲方的银行账户存入7-10月份的租金，蔡许玲虽不认可该租金标准，但自愿撤回2014年7月1日至2014年10月31日的租金的诉讼请求，此系蔡许玲对自身权利的处分，并无不当，故予以准许。蔡许玲要求马生龙支付自2014年11月1日起至交还房屋之日止的租金，合法合理，予以支持。因双方未签订新的租赁合同，故上述期间的费用应为房屋使用费，蔡许玲表述为租金并不准确，予以纠正。蔡许玲要求按20000元／月的标准支付房屋使用费缺乏依据，房屋使用费应参照有资质的评估机构评定的广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的私房参考价租金标准计算，但不得超过蔡许玲主张的按20000元／月计算的标准。李华胜将商铺转租给马生龙，但未能确保在租期届满后将商铺交还给蔡许玲，蔡许玲要求李华胜与马生龙共同支付上述期间的房屋使用费，合法合理，予以支持。李华胜因此遭受的损失可另循途径向责任人主张。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，于2014年11月12日作出判决：一、解除蔡许玲与李华胜关于广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的租赁关系；二、李华胜和马生龙在判决生效之日起十日内，将广州市海珠区滨江东路124，126号101铺腾空交还给蔡许玲；三、马生龙和李华胜在判决生效之日起十日内，向蔡许玲支付2014年11月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费应参照有资质的评估机构评定的广州市海珠区滨江东路124，126号101铺的私房参考价租金标准�算，但不得超过蔡许玲主张的按20000元／月计算的标准。案件受理费200元，由马生龙和李华胜共同负担。
判后，上诉人马生龙不服原审判决，向本院提起上诉称：马生龙在中间人李华胜的介绍下与涉案101铺的所有权人吴芸签订了《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限由2010年5月1日至2012年4月30日，后变更房屋租赁合同由2012年5月1日至2018年6月30日止。期内租赁税一直由马生龙上交，应由纳税义务人即出租人返还。根据买卖不破租赁原则以及《中华人民共和国合同法》第229条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对新业主继续有效。原产权人吴某出卖涉案商铺给蔡许玲时没有通知马生龙行使优先购买权。在租赁期间承租人马生�一直按时把租金交给中间人李华胜，由李华胜按时汇给蔡许玲的丈夫。马生龙在承租期间投入大量资金，也按时交租，蔡许玲也取得了收益权，其无权要求马生龙限期搬离。请求判令：1、蔡许玲和李华胜继续履行涉案101铺的《广州市房屋租赁合同》，为马生龙作为商铺经营用途使用，使用期限至2018年6月30日止；2、蔡许玲和李华胜负担一、二审案件的诉讼费用。
被上诉人蔡许玲答辩称：不同意上诉人马生龙的上诉请求。
被上诉人李华胜答辩称：其租期到2014年6月30日到期，其后就没有李华胜的事了，合同已经终止，马生龙是经营者，李华胜与蔡许玲的合同中马生龙也有签名，李华胜不是经营者。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审期间，马生龙对蔡许玲一审提交的证据发表质证意见如下：对蔡许玲和李华胜签订的《广州市房屋租赁合同》确认原件与复印件一致，其中“马生龙”的签名为马生龙妻子所签；关于房产证，确认原件与复印件一致；关于手机短信，其没有收发过这些短信。关于“马生龙”签名的问题，蔡许玲、李华胜述称系马生龙之子所签；关于一审期间为何蔡许玲与李华胜都述称该合同中马生龙的签名为其本人所签，蔡许玲述称当时其不知道马生龙本人是谁，以为在场的人就是马生龙本人，李华胜则述称其与马生龙之间的租赁合同也是马生龙的儿子签的，马生龙是将涉案商铺交给其儿子经营。马生龙述称2014年9月之前是其儿子在经营涉案商铺，其后不是；2014年7月1日至10月31日的租金是其儿子转账给蔡许玲的，蔡许玲一审期间提交的短信截图中显示的手机号码为马生龙儿子的手机号码。李华胜、马生龙均述称李华胜与吴某签订过租赁合同，马生龙再向李华胜承租，李华胜是二房东；�蔡许玲购买涉案商铺之后马生龙与李华胜之间未再签订过租赁合同。李华胜述称马生龙按照每月6100元、石某按照每月3450元向其交租，其按每月8000元向蔡许玲统一交101铺和101-5铺两个铺的租金。
二审审理期间，马生龙提交以下证据：一、马生龙与吴芸签订的租期为2010年5月1日至2012年4月30日的涉案101号铺《广州市房屋租赁合同》；二、房管部门登记备案的《变更房屋租赁合同申请表》，载明变更租赁期限为2012年5月1日至2018年6月30日，出租人与承租人签章处分别为吴某、马生龙，日期为2013年3月21日。马生龙提交上述证据拟证明其是合法经营，租赁期限已变更备案登记至2018年6月30日。马生龙述称吴某本人在其合同上没有签字，其提供的以上两份证据中吴某的签名是委托代理人李华胜签的，但不清楚吴某有无授权李华胜签订租赁合同以及办理备案登记，亦未提交相应的授权委托资料。蔡许玲质证称对上述证据不予确认，经其了解，备案申请表中吴某的签名并非其本人所签，马生龙也承认是李华胜代签，故证据来源不合法。蔡许玲二审期间提交其与吴某于2013年3月10日签订的广州市海珠区滨江东路124，126号101铺以及101-5号铺的《存量房买卖合同》以及蔡许玲单方申请、房管部门登记备案的载明承租人为马生龙但房屋地址为101-5号铺的《解除、终止房屋租赁合同申请表》，拟证明其有权收回涉案商铺。马生龙确认上述证据复印件与原件一致，但蔡许玲购买涉案商铺后应与马生龙协商，不应将租金一下涨到2万元，且蔡许玲应承担租赁税。针对马生龙与蔡许玲二审期间提交的证据，李华胜质证称：李华胜不知道马生龙与吴某之间的租赁合同，该合同以及《变更房屋租赁合同申请表》均不是其经办，吴某的签名不是李华胜代签，对真实性无�确认，李华胜与吴某就涉案商铺直接签订过租赁合同，租期到2014年6月30日，期满前吴某将涉案商铺卖给蔡许玲，为了保证能够继续履行原租赁合同，李华胜就和蔡许玲签订了本案的《广州市房屋租赁合同》；对《解除、终止房屋租赁合同申请表》的真实性、合法性、关联性无异议，李华胜和蔡许玲的租赁合同已经到期；对吴某与蔡许玲的《存量房买卖合同》不清楚，其知道吴某将涉案商铺卖给蔡许玲，卖房的时候有通知过李华胜。
本院认为：根据蔡许玲与李华胜签订《广州市房屋租赁合同》、涉案101铺实际由马生龙经营的情况，以及蔡许玲、李华胜、马生龙一、二审期间的陈述，原审法院认定李华胜与马生龙之间构成转租关系正确，本院予以确认，该合同中马生龙的签名是否为其本人所签不影响转租关系的认定。马生龙陈述是李华胜与吴某签订租赁合同，其再�李华胜承租，李华胜是二房东，该陈述与马生龙提交的其与吴芸之间的《广州市房屋租赁合同》相矛盾，马生龙关于该合同以及《变更房屋租赁合同申请表》中吴某的签名并非吴某本人签名，而是李华胜代签，李华胜对此予以否认，故本院对马生龙二审期间提交的证据不予采信。马生龙关于其与吴某约定的租期变更至2018年6月30日，该约定对新业主蔡许玲有效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蔡许玲与李华胜签订的《广州市房屋租赁合同》租期已于2014年6月30日届满，李华胜表示同意交还商铺，而马生龙未与蔡许玲就续租问题协商一致，蔡许玲作为产权人和出租人有权要求收回涉案101铺。现因李华胜、马生龙未实际交还涉案101铺，仍存在事实上的租赁关系，故原审法院判决解除蔡许玲与李华胜的租赁关系、以及李华胜、马生龙应腾空交还涉案101铺并支付�屋使用费并无不当，本院予以认可。马生龙关于蔡许玲、李华胜应继续履行《广州市房屋租赁合同》的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于租赁税和优先购买权问题，马生龙并未作为反诉请求或上诉请求提出，故本案不予调处。
综上所述，上诉人马生龙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人马生龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年五月八日
书 记 员 谢 淳