云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一终字第387号
上诉人（原审被告）西双版纳中元房地产开发有限公司。
法定代表人蒋中才。
委托代理人高慧明，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）西双版纳创兴物业管理有限公司。
法定代表人陈纯武。
委托代理人周晓柱，男，汉族，1966年5月21日出生，特别授权代理。
委托代理人王家元，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）单景伟，男，汉族，1984年1月26日出生，山西省临汾市人。
委托代理人杜莎，云南云之南律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人西双版纳中元房地产开发有限公司（以下简称中元公司）因与被上诉人西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）、单景伟物业服务合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2012）景民一初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：创兴物业公司于2007年3月10日就位于景洪市的“金山绿水小区”与中元公司签订了《前期物业委托合同》，该合同中约定由创兴物业公司为“金山绿水小区”提供物业服务，并对物业服务费的收取、支付标准、范围及计算方式等权利义务进行了明确约定；其中第六条中约定：物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积按1.1元／月／平方米交纳；第七条中约定：业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（中元公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方（中元公司）全额交纳；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应当在每年1月份的1日到10日交清。第十一条和第十二条中约定了物业共用部位、共用设施设备的查验、移交及存在问题的解决办法。第二十二条中约定：甲方（中元公司）业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的3‰交纳滞纳金。合同期限自2007年3月10日起至2010年3月9日止。
前述合同签定后，创兴物业公司于2009年1月1日开始为景洪市“金山绿水小区”提供物业服务，合同到期后，创兴物业公司继续为该小区提供物业服务，直到2012年7月1日才撤出“金山绿水小区”。中元公司的工作人员杨天艳分别于2010年9月14日、2011年2月24日、2011年6月10日和2012年3月16日签收了创兴物业公司为小区管理和催收物业管理费而向中元公司发出的3份工作联函和1份空置时段物业管理费统计表。
单景伟于2009年7月28日与中元公司签订了商品房购销合同，购买金山绿水小区86幢1号、85幢1号、83幢1号、82幢1号、100幢1号、8幢1号、96幢1号、99幢1号、98幢1号、93幢1号、95幢1号共计11套别墅，总建筑面积为3578.29平方米。2012年5月28日，中元公司与单景伟办理了交付手续，单景伟签署了《入户声明》，表明其愿意遵守小区的有关物业管理规定。
在创兴物业公司自2009年1月到2012年5月（共41个月）对“金山绿水小区”进行管理期间，产生物业管理费161381元（3578.29平方米×41个月×1.1元／月／平方米=161381元），创兴物业公司通过发工作联系函或其他形式多次与中元公司进行协商，催收物业管理费用，但中元公司和单景伟至今仍然未支付前述款项。
原审法院认为，关于创兴物业公司与中元公司签订的《前期物业委托合同》是否合法有效、前述合同期满后是否还有约束力、该合同对单景伟是否具有约束力的问题，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。中元公司所引用的《物业管理条例》第二十四条第二款规定不属于效力性强制性规定，本案中，不因创兴物业公司于2007年3月10日就位于景洪市的“金山绿水小区”与中元公司签订的《前期物业委托合同》有效而损害国家或者社会公共利益，该《前期物业委托合同》不具有无效的情形，也不具有可变更、可撤销或者效力待定的情形，因而是有效的合同。前述合同于2010年3月9日到期后，双方未达成新的协议，创兴物业公司继续履行了前述合同中约定的义务，该合同变为不定期合同，继续对双方当事人产生约束力。中元公司答辩称该合同无效的观点不成立，对此原审法院不予支持。
关于创兴物业公司起诉2010年5月3日前的物业管理费是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，中元公司与创兴物业公司在《前期物业委托合同》第七条中约定业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因中元公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由中元公司交纳。双方约定的交纳时间为每年的1月11日之前。2012年5月28日，中元公司与单景伟办理了交付手续，单景伟签署了《入户声明》，创兴物业公司起诉单景伟时，诉讼时效尚未开始计算；而创兴物业公司于2009年1月1日开始为景洪市“金山绿水小区”提供物业服务，中元公司应当于2009年1月11日前对相应的房屋交纳物业管理费，因而创兴物业公司对中元公司的诉讼时效应当从2009年1月11日起计算。
根据《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。本案中，杨天艳于2010年9月14日、2011年2月24日和2012年3月16日签收的工作联函和空置时段物业管理费统计表中，均包含了创兴物业公司向中元公司催收物业管理费的内容，属于诉讼时效中断的情形，产生诉讼时效中断的效力。因而创兴物业公司的起诉未经过法定的诉讼时效，对中元公司辩解创兴物业公司的起诉已经超过了诉讼时效的主张，原审法院不予支持。
关于中元公司何时向单景伟交付房屋的、创兴物业公司与单景伟之间是否存在物业服务合同关系、单景伟是否应该支付相应的物业管理费、单景伟与中元公司是否应该承担连带责任的问题。本案中，单景伟提交的证据表明：中元公司与单景伟于2012年5月28日办理了交付手续，单景伟签署了《入户声明》。即：中元公司向单景伟交付房屋的时间为2012年5月28日，则2012年5月28日之后创兴物业公司与单景伟之间存在物业服务合同关系，应当按相关合同约定交纳相应的物业管理费。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，创兴物业公司与中元公司在《前期物业服务合同》第七条中约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因中元公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由中元公司全额交纳，在创兴物业公司自2009年1月到2012年5月对该物业进行管理期间，产生物业管理费用161381元，该费用应当由中元公司支付给创兴物业公司，原审法院对创兴物业公司主张物业管理费的请求予以部分支持，由中元公司支付创兴物业公司物业管理费用161381元。
根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，前述《前期物业服务合同》第二十二条中约定，中元公司违反合同第六条、第七条的约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的3‰交纳滞纳金，现仅主张违约金15000元，并未超出其约定的违约金数额且不违反法律规定，原审法院对其主张中元公司承担违约金15000元的请求予以支持。创兴物业公司请求由中元公司和单景伟承担连带责任的主张，没有法律依据，原审法院不予支持。中元公司辩解于2009年7月28日与单景伟签订商品房购销合同的当天就交付了相应的房屋的主张，因其提交的证据无法证明该事实，原审法院对中元公司的此项辩解不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付西双版纳创兴物业管理有限公司物业管理费161381元。二、西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付西双版纳创兴物业管理有限公司拖欠物业管理费的违约金15000元。三、驳回西双版纳创兴物业管理有限公司的其它诉讼请求。
原审判决宣判后，原审被告中元公司向本院提起上诉，认为一审认定事实错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人创兴物业公司对上诉人的上诉请求。其主要上诉理由如下：（一）上诉人与单景伟签订的《商品房购销合同》的时间是2008年7月4日，当时房屋已竣工，2008年12月28日房屋就已经进行了竣工验收，合同约定的交房时间是2008年12月29日前。（二）上诉人与创兴物业公司于2007年3月10日签订了《前期物业委托合同》，2009年6月22日，上诉人就将商品房的绝大部分钥匙交给了创兴物业公司，其目的就是委托创兴公司代为交接房屋。（三）在与业主签订了《商品房购销合同》后，上诉人将其全部移交给了创兴公司，便于创兴公司交接房屋。（四）上诉人在与单景伟签订的《商品房购销合同》补充协议第二十六条中已明确约定：乙方应于签订本合同的同时与创兴物业公司签订《物业管理协议》。这一规定已说明以下问题：1、单景伟购买的是现房，否则不存在物管的问题；2、说明单景伟已认可创兴公司的管理；3、上诉人已委托创兴物业办理交房手续；4、单景伟自签订《商品房购销合同》的当天，就应当承担交纳物业管理费的义务。（五）创兴公司认为单景伟应以2009年1月1日起支付物管费。上诉人与创兴公司的约定，上诉人只对空置房承担物管费，并且上诉人与单景伟不存在连带承担物管费的事实，即上诉人与单景伟是完全独立的两个主体，要求单景伟承担2009年1月1日以后的物管费等于就没有要求上诉人承担，两者不可能竞合。（六）单景伟提交的2012年5月28日签署的《入户声明》和《签领钥匙登记表》，不能证明其接受房屋的时间就是2012年5月28日。因为上诉人与单景伟约定的交房时间就是2008年12月31日，如果到2012年5月28日才交房，单景伟就不可能不提出异议。补充协议中已明确，签订该合同的时间就是交房时间，否则不会要求同时签订物管合同。单景伟已缴纳了交房时才应缴纳的维修基金、办证费用等等；单家已装修了一套房子，单家共购买了58套，同时接房的，不可能只接了一套。单家购房不是为了居住是为了炒房，由于未转卖出去，故一直不完善交房手续，这样的恶意行为不应当得到法律保护。总之，2012年5月28日签署的手续，只是为了完善接房手续，并非是才接房，一审判决认定事实错误。
被上诉人创兴物业公司答辩称，对交房问题上的日期不作阐述，上诉人与单景伟签订《商品房购销合同》已作了明确的约定，由法院依法进行评判；不认可上诉人与创兴物业公司签订的《前期物业委托合同》后，将商品房的绝大部分钥匙交给了创兴公司，其目的是代为交房的陈述；请求法院依法判决。
被上诉人单景伟答辩称，其提交了相应证据证实单景伟于2012年5月28日与中元房地产公司才办理接房手续，此时才算作交房，故被上诉人单景伟在2012年5月28日之前不应当承担物业服务费；商品房购销合同约定的时间与实际交房时间不是同一概念。被上诉人单景伟与上诉人签订《商品房购销合同》的时间虽是2008年7月4日，合同约定的交房时间是2008年12月29日但并不是实际交房时间；上诉人陈述被上诉人单景伟恶意炒房没有事实依据，是否炒房且与本案物业服务合同没有关联。
二审审理过程中，上诉人中元公司除对一审法院认定的以下法律事实有异议外，对原审认定的其他事实无异议：1、对“单景伟于2009年7月28日与中元公司签订了商品房购销合同”有异议。签订商品房购销合同时间应是2008年7月4日。2、原审遗漏认定了“2009年6月22日，上诉人将商品房的绝大部分钥匙和全部合同交给了创兴公司”的事实。3、原审遗漏认定了“中元房地产公司与单景伟等三人已签订了补充协议”的事实。4、原审遗漏认定了“所有房屋的费用房款均由单景伟父亲支付，且于2010年6月28日已全部交清了维修资金、配套费用。”被上诉人创兴物业公司、单景伟对原审认定的事实无异议，对双方无异议的事实本院予以确认。
二审审理过程中，各方当事人均未提供新证据证实其主张。
本院认为，上诉人与单景伟均认可单景伟向上诉人中元公司购买了金山绿水小区86幢1号、85幢1号、83幢1号、82幢1号、100幢1号、8幢1号、96幢1号、99幢1号、98幢1号、93幢1号、95幢1号共计11幢别墅，总建筑面积为3578.29平方米的事实，对此事实本院予以认定。经本院审查，单景伟在“金山绿水”小区共购买11套别墅，原审法院依据单景伟与上诉人签订的其中一套（C51）房屋的《商品房购销合同》即认定单景伟与中元公司于2009年7月28日签订了11幢别墅的《商品房购销合同》不妥，且上诉人中元公司提交的其与单景伟签订《商品房购销合同》（C51）、《金山绿水生态住宅小区﹤商品房购销合同﹥补充协议》的签订日期均是2008年7月4日，应予纠正。鉴于上诉人中元公司与单景伟签订《商品房购销合同》的时间与本案的实体处理并无关联，本院不予审查。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：中元公司何时将房屋交付给单景伟？中元公司是否应当支付创兴物业公司物业服务费161381元和违约金15000元？单景伟是否应该承担上述款项的连带责任？
（一）关于中元公司是何时将房屋交付给单景伟的问题。
本院认为，原审审理过程中，单景伟提交的11套别墅的《入户声明》上注有“由我公司进行交接”，其上有中元公司的签章，其可以证明单景伟向上诉人中元公司购买的11套别墅系于2012年5月28日进行交付。上诉人中元公司并未举证证明在2012年5月28日之前已将11套别墅交付给单景伟。本案系物业服务合同纠纷，中元公司与单景伟在《商品房购销合同》中是否约定交房时间，单景伟是否按照约定履行合同、是否违约，不是本案的审查范围，应另行处理。
（二）关于中元公司是否应当支付创兴物业公司物业服务费161381元和违约金15000元的问题。
本院认为，根据中元公司与创兴物业公司之间签订的《前期物业委托合同》中关于费用支付和违约责任等条款的约定，中元公司与物业买受人单景伟未办理交接手续之前的物业服务费用应由中元公司全额缴纳，因此创兴物业管理公司自2009年1月1日开始为景洪市“金山绿水小区”提供物业服务至2012年5月28日单景伟与中元公司办理交房手续期间的物业费应由中元公司承担，2012年5月28日之后的物业管理费用由单景伟承担，原审判决中元公司支付创兴物业公司物业管理费161381元和违约金15000元并无不当。
（三）关于单景伟是否应该承担上述款项的连带责任的问题。
本院认为，中元公司与创兴物业公司之间签订《前期物业委托合同》，双方之间系物业服务合同关系，中元公司支付创兴物业公司物业管理费161381元和违约金15000元系已竣工但尚未交给物业买受人的物业服务费用及违约金，应由中元公司交纳。原审原告创兴物业公司要求单景伟承担连带责任并无法律依据，原审法院不予支持并无不当。上诉人中元公司与单景伟之间签订有《商品房购销合同》，双方系买卖合同关系，在双方签订的《商品房购销合同》中对房屋交付、物业管理费、违约责任等是否有约定，双方是否按约履行等问题，不是本案审理范围，应另行处理，本案不予审查。
综上所述，原审审理程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4122元，由上诉人西双版纳中元房地产开发有限公司负担，一审案件受理费按一审判决收取。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不主动履行判决，享有权利的当事人可在本判决生效之日起二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 刘树华
审判员 吕 勇
审判员 陈 瑜
二〇一四年三月二十七日
书记员 陈 勇