福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第259号
上诉人(原审被告)黄力远，男，1964年11月8日出生，汉族，农民。
委托代理人陈新棋、郭少洪，福建典冠律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林办沟头居委会建材市场二楼，组织机构代码证代码55096612-5。
负责人郭群杰，总经理。
委托代理人陈金顺，福建鹏翼律师事务所律师。
上诉人黄力远因与被上诉人福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司（以下简称兴邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄力远的委托代理人郭少洪、被上诉人兴邦物业公司的委托代理人陈金顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告黄力远购置位于莆田市荔城区西天尾镇后卓村三迪云顶枫丹第6幢14层1404室商品房。原、被告双方于2010年3月23日签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，该服务协议第三十一条约定：物业管理服务费按住宅房屋标准：高层：1.2元/月／平方米（建筑面积）。该管理规约第三条第6款约定：“业主应在每月10日前到物业公司交纳当月的物业管理服务费和上月水、电费及其公摊费用以及其它费用。”及第四条第3款约定：“业主如延期缴纳物业管理服务费、水费、电费等费用，每日按所欠费用总额的3%加收滞纳金，超过两个月不交的，物业公司将采取追缴措施直至法律诉讼”。被告在交房的时候已经有预交了水电费共计300元，之后物业费交至2012年8月31日，水、电费交至2011年11月30日。2012年9月10日之后，被告所在的小区莆田市荔城区西天尾镇后卓村三迪云顶枫丹小区的电费由业主直接向莆田市电业局缴纳，原告兴邦物业公司停止代收代缴。为查明案件事实，本院于2013年11月2日对被告使用的水表读数进行查看，水表读数为179吨。2012年9月份，电力部门对被告用电予以立户并另行安装电表，被告原使用电表由原告公司予以保管，2013年11月28日，本院对原告保管的被告原使用的电表进行现场查看，被告的原电表读数为1795度。尔后，原告主张被告拖欠原告的物业管理费、水电费及相应滞纳金。被告认为原告主张被告尚欠物业管理费、水电费证据不足，计量方法本身有问题，更换新电表的时候原、被告双方也没有对电表的读数进行确认，虽然电表由原告保存但是对于原来电表的读数双方没有确认，水费也存在重大问题，水表上没有标明房号，水表上的读数，双方也有异议，违约金的约定是无效的，原告无权收取违约金。且水、电没有独立立户，这是原告的义务而原告没有履行。而且原来安装的水、电表可以说是三无产品。双方协调不成，致诉讼。
原审法院认为，和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应该自觉遵守物业管理规定。原、被告双方在自愿、平等的基础上签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，内容不违反法律规定，属合法有效合同，原告应根据约定提供物业服务，被告也应按约定缴纳物业管理费及原告代垫的水电费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告若认为自己并没有拖欠2012年9月1日至2013年6月30日的物业管理费1544元，应提供证据证明自己已经缴纳这段时间的物业费，否则，应承担举证不能的后果，因被告没有提供证据证明，故对原告要求被告支付2012年9月1日至2013年6月30日止所欠的物业管理费1544元的主张，本院予以支持。
作为业主，“房屋钥匙签收表”中已经提到水、电表读数，按照购房常识，被告有义务也应该对自己房屋的水、电表读数进行核实，且入住几年来，被告未对水、电表的质量提出异议，在重新安装电表时未对原自己使用的电表读数进行核实，导致自己使用多年的水、电数量不明，责任在于被告，以此为由而拒交水、电费于法相悖。《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”第一百八十四条：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”现原告主张被告自2011年12月1日至2013年6月30日止用水量110吨，且提供的证据自认被告将水费交至2011年11月30日（用水量31吨），原告诉状中主张的用水量（110吨）在本院现场查看的读数（179吨）范围之内，本院予以确认，用水单价每吨以2.47元计算，故水费为：2.47×110＝271.7元。原告主张被告自2011年12月1日至2012年9月10日止用电量1526度，且提供的证据自认被告已将电费交至2011年11月30日（用电量268度），原告诉状中主张的用电量（1526度）在本院现场查看的读数（1795度）范围之内，本院予以确认，用电单价以每度0.4663元计算，故电费为：1526×0.4663＝711.6元。以上水电费合计为983.3元。除了原被告均认可的被告在交房之初缴纳的水电费周转金300元以外，被告没有提供证据证明有缴纳2011年12月1日至原告起诉要求的截止日的水电费，因此扣除被告预交的300元，被告尚欠水、电费683.3元。
原、被告双方约定物业管理费、水电费滞纳金为日3%，实质上就是违约金，因过分高于造成的损失，且原告亦在物业管理上不够到位，存在一定过错，故依法予以适当减少，本院酌情以不超过以上费用的本金的一倍处理。被告主张双方签订的物业服务合同是格式合同，对违约金的约定是无效的，原告无权收取违约金，但被告没有提供证据证明，且被告签订合同时负有审慎核实合同条款的义务，被告的主张与法律规定相悖，本院不予采信。被告要求原告履行安装一户一表义务，与本案民事法律关系不同主体也不同，可另行选择解决方式。被告提出原来安装的水、电表是三无产品，但没有在法律规定期间内申请有关部门进行鉴定并提出证据证明，且从本院调查的情况看，更换下来的电表电力部门明确表示没有保管的义务，原告对这些电表进行保管合情合理，故对被告的该项主张本院不予采信。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百一十四条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决：一、被告黄力远应在本判决生效之日起十日内支付原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司物业管理费人民币一千五百四十四元并支付逾期缴纳物业管理费的违约金人民币一千五百四十四元；二、被告黄力远应在本判决生效之日起十日内支付原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司水、电费人民币六百八十三元三角并支付逾期缴纳水、电费的违约金人民币六百八十三元三角。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币138元，减半收取人民币69元,由原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司承担46元，被告黄力远负担23元。
一审宣判后，上诉人黄力远不服，向本院提起上诉。
上诉人黄力远上诉称：一、原审法院判决上诉人支付尚欠的水电费没有事实与法律依据。被上诉人并无举证证明上诉人尚欠水电费数额，导致水、电用量不明的责任在被上诉人，原审法院认定责任在上诉人是错误的。二、原审法院按照尚欠水电费用数额的一倍判决上诉人支付违约金违背法律规定。被上诉人并非收取水电费滞纳金的有效主体，且双方对水电费结算尚有争议，被上诉人也未举证证明存在实际损失，故被上诉人无权收取违约金。三、原审法院判决上诉人支付物业管理费及违约金没有法律依据。被上诉人提供的台帐并未经上诉人签字确认，不能作为认定尚欠物业管理费的依据；被上诉人物业服务等级为三级，收费标准应为0.7-0.9元/㎡，被上诉人按1.2元/㎡收取违反了相关规定，应将多收取的物业管理费予以退还；被上诉人负有举证证明上诉人尚欠物业管理费数额的义务，被上诉人没有证据证明上诉人拖欠的数额，应承担举证不能的法律后果。四、原审法院未要求被上诉人提供企业营业执照和资质证书存在程序错误。综上，请求二审法院依法撤销莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3892号民事判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人兴邦物业公司辩称：一、上诉人主张没有欠水电费，这显然违背常理，与客观事实不符。这几年以来，被上诉人都是按照台帐收取水电费，收取的时候也给了上诉人收费凭证，上诉人都没有提出异议，也认可这种操作模式，上诉人认为没有拖欠水电费，应提供已交水、电费的收款收据出来；被上诉人提供的台帐、收款收据与法院调查勘验的笔录是高度吻合的，没有很大的差别，原审法院也进行就地认定上诉人水电用量，双方也都有到现场，上诉人水表、电表都是一直在使用当中，上诉人说没有水、电用量明显是不符合常理的。二、关于违约金问题。当时双方约定得很清楚，从拖欠水、电费开始，被上诉人可以按照日3%的约定收取违约金；原审法院是考虑日3%的数额偏高，为了平衡这种情况，采用折中的方式用一倍违约金来计算，这是正确的；被上诉人虽然是代收代缴，但被上诉人要先垫水、电费给电业局、水利公司，所以原审判决上诉人加倍支付违约金并不为过。三、关于物业管理费问题。双方在《前期物业服务协议》中都有签字确认，双方也都人手一份，该协议中双方约定按1.2元价格收取，这是符合双方的真实意思表示，应予以认定支持。四、关于提供营业执照问题，这在一审、二审中被上诉人都有提供，并且还提供了组织机构代码证及法定代表人身份证明，所以这个问题不存在了。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人黄力远对原审法院查明的以下事实有异议：一、对原审查明的物业费、水电费的交费截止时间有异议，认为原审法院认定物业费、水电费的交费截止时间没有依据；二、对原审查明的水表、电表查勘之后得出的水电表读数有异议，认为原审法院现场查勘的水电表读数是不真实的，是虚假的，不能作为本案证据使用，而且查勘出来的数字与台帐也存在不一致。上诉人对原审查明的其他事实没有异议，但上诉人黄力远认为原审遗漏查明上诉人电表更换后，原来的电表是由被上诉人保管，而非由电业局保管的事实。被上诉人兴邦物业公司对原审法院将上诉人黄力元预交的水电费周转金300元予以扣除有异议，认为更换电表后被上诉人已返还给上诉人电费人民币500元，被上诉人对原审查明的其他事实没有异议。对双方当事人均没有异议的事实本院予以确认。
二审期间，被上诉人兴邦物业公司提供中国电信电子票券一张，欲证明当时更换电表的时候被上诉人为上诉人预存电费500元，原审将上诉人预交的人电费扣除是错误的。上诉人黄力远质证认为，被上诉人提供的证据并不能证明被上诉人的主张，因为票据上既没有时间，也没有汇款人、收款人，而且又是被上诉人单方提供的，不具有真实性和关联性；对于预收的水电费周转金，被上诉人在原审中已经认可了，所以这个不存在争议。本院经审查认为，被上诉人提供的该份证据没有载明时间，且性质不明，故本院不予采信。
本院认为，上诉人黄力远与被上诉人兴邦物业公司签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。双方约定按1.2元/㎡的标准收取物业管理服务费，在兴邦物业公司对该小区实施物业服务后，兴邦物业公司与黄力远之间形成物业服务合同关系，兴邦物业公司有权依据合同约定向黄力远主张权利。上诉人黄力远认为被上诉人兴邦物业公司并无举证证明上诉人拖欠2012年9月1日至2013年6月30日的物业管理服务费1544元，应承担举证不能的责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，讼争物业管理服务费是否已缴纳的证明责任应由缴纳物业服务费的义务主体上诉人黄力远承担，但上诉人黄力远没有提供任何证据证明其已完全缴纳物业管理服务费，故应由上诉人黄力远承担举证不能的责任，原审认定上诉人黄力远应向被上诉人兴邦物业公司支付2012年9月1日至2013年6月30日的物业管理服务费1544元是正确的。上诉人黄力远主张原审判决上诉人支付水电费没有事实和法律依据。本院审查认为，上诉人黄力远作为业主，其在《房屋钥匙签收表》中“业主验收通过签名”一栏上签名后，视为对该表载明内容的认可，其中包含对该表载明的第二项内容“本人确认此房屋的水表读数和电表读数”的认可。《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电”；该法第一百八十四条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定”。上诉人黄力远入住几年来，从未对水、电表的质量提出异议，在电力部门重新安装电表时也未对自己原已使用的电表读数进行确认，导致上诉人使用几年的水、电数量不明，现上诉人以此为由拒交水、电费理由不能成立。原审审查被上诉人主张上诉人的用水量（110吨）、用电量（1526度），并通过现场查看后予以确认并无不当。原审法院依据莆田市物价局《关于调整我市城区自来水销售价格的通知》计算供水单价为2.47元/吨，依据《福建省关于电网销售电价收费规定》认定电费单价为0.4663元/度是正确的，本院予以确认。故上诉人黄力远欠水费：2.47×110＝271.7元；欠电费：1526×0.4663＝711.6元；合计为983.3元；折抵上诉人在接收房时预交的水电费周转金300元，上诉人尚欠水、电费683.3元。上诉人黄力远与被上诉人兴邦物业公司双方约定物业管理服务费、水电费滞纳金为所欠费用的日3%，实质上就是违约金，而违约金具有惩罚违约方和赔偿守约方实际损失的双重性质，被上诉人兴邦物业公司未提供其因上诉人黄力远违约而造成了相应的实际损失的证据，且被上诉人在物业管理中存在不够到位的问题，故原审法院对该违约金的过高部分予以调减，按上述费用的本金的一倍处理是正确的，应予维持。综上，原审法院判决并无不当，上诉人上诉所称理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元,由上诉人黄力远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 黄珊珊
代理审判员 许秋红
二〇一四年二月十九日
书 记 员 吴恩华
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。