山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兖民初字第575号
原告：丁海龙，济宁市兖州区颜店镇政府离职人员。
委托代理人：李振果，山东伟祺律师事务所律师。
被告：李枝霞，兖州市晶冠玻璃有限公司职工。
委托代理人：姜广州，兖州谷村法律服务所法律工作者。
委托代理人：姜刚，兖州谷村法律服务所法律工作者。
原告丁海龙与被告李枝霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告丁海龙及其委托代理人李振果，被告李枝霞及其委托代理人姜广州、姜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁海龙诉称，2014年2月18日被告将坐落于济宁市兖州区龙桥路飞龙街73号2号楼西二单元601室房屋转让给原告，房屋建筑面积105平方，储藏室面积22平方，转让房屋总价款26万元。双方签订协议书一份，同日，原告将26万元房款一次性给付被告。被告于2014年5月2日将房屋交付原告，2014年9月7日将储藏室交付原告。原告搬进该房后不久得知，该房屋系兖州市晶冠玻璃有限公司建设，由兖州市晶冠玻璃有限公司的职工有偿使用。被告不是房屋所有权人，无权对外转让该房屋。原告多次要求被告返还购房款未果。为维护原告的合法权益，特起诉，请求依法判令1、原、被告2014年2月18日签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告返还原告购房款26万元；3、诉讼费由被告负担。
原告为证明其主张，提供以下证据：1、2014年2月18日原、被告签订的协议书；2、兖州市晶冠玻璃公司出具的证明（原件）及该房屋施工、规划许可证复印件；3、2015兖民初第186号案件民事裁定书。
被告李枝霞辩称，原告诉称的与事实不符，双方签订的房屋转让《协议》真实、合法有效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。理由一、2014年2月18日，双方签订房屋转让《协议》，是双方真实意思的表示，并有房屋转让介绍人、见证人张某（原告丁海龙的亲妻哥，李枝霞前夫袁惠富的亲姐夫）在现场见证、签字，签订《协议》前是张某动员李枝霞将该房转让给丁海龙。三方均系自亲，相互了解。2014年袁惠富、李枝霞共同购买、居住在晶冠玻璃公司的房屋后，三方经常走动，对房屋的实际情况非常清楚。双方签订《协议》的民事行为符合《中华人民共和国民法通则》第55条的规定，真实有效。二、依照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，双方签订的《协议》不属于无效合同的范畴。三、《协议》签订后，双方已按协议约定履行了各自义务，享有了各自的权利，其间没有发生任何纠纷。1、袁惠富、李枝霞是该房屋的实际所有人。该房屋是李枝霞与袁惠富夫妻关系存续期间共同购买，登记在袁惠富名下。袁惠富为证实自己是房屋购买人，实际所有人，在（2015）兖民初字第186号案件中，向法院提交了向晶冠玻璃公司交纳“购房款的收款收据”，证明袁惠富、李枝霞是房屋购买人，实际所有人，并主张该房屋属袁梦所有。2、袁梦是其父母离婚后，该房屋的实际所有人。2010年4月6日，袁惠富与李枝霞在兖州区婚姻登记处办理离婚时，双方共同自愿将该房屋赠与给女儿袁梦，归袁梦所有。3、离婚后，婚生女儿袁梦一直随母亲共同生活，其所有的房屋由母亲李枝霞管理。4、李枝霞有权转让该房屋。李枝霞为方便女儿到兖州一中读书学习，2011年7月12日，在一中对过路南瑞士小镇为女儿购买了一处174.69平方米的房产，价值503027元。购买该房产后，袁梦委托其母亲李枝霞将晶冠玻璃公司的房屋转让。在（2015）兖民初字第186号案件中向法院声明不再要回房屋。5、签订协议前，原告对该房屋的所有权，所处环境、设施、用途等状况全面了解。在《协议》中已明确约定：以后办理房权证、拆迁，续费都由原告支付，产权归原告所有，如开发或拆迁都与李枝霞、袁惠富、袁梦无任何关系。从《协议》约定的内容看，双方均无任何隐瞒。原告均知道袁梦是房屋实际所有人，李枝霞有权代女儿转让。6、该《协议》已全面履行近一年，双方无任何纠纷，任何单位或个人未向原告主张过任何权利。
被告为证明其主张，提供以下证据：1、2015兖民初第186号的诉状；2、袁惠富和李枝霞离婚协议书（复印件）；3、袁惠富购买该房的收款收据（复印件），证明袁惠富和李枝霞在婚姻关系存续期间2004年购买了晶冠玻璃厂的涉案房屋，双方离婚协议约定将该房产赠与给孩子袁梦所有。4、袁梦写给李枝霞的委托书、商品房买卖合同；5、袁梦出具的声明，证明袁梦委托被告李枝霞卖房，被告李枝霞又为女儿袁梦购买一套房产，并未损害女儿的合法权益。
经审理查明，2014年2月18日被告李枝霞作为甲方、原告丁海龙作为乙方签订了协议书一份，内容为：“甲方李枝霞有楼房一套，位置龙桥路飞龙街73号2号楼西二单元601室，面积105平方米，储藏室面积22平方米，总金额26万元整，转卖给乙方丁海龙。房款于2014年2月18日已交付清。楼房在合同签订之前欠款归甲方支付。以后办房权证或拆迁手续费都由乙方支付，产权归乙方所有，如开发或拆迁都与甲方无任何关系。备注：2014年5月2日到期交房，储藏室2014年9月7日交房。甲方李枝霞、乙方丁海龙、见证人张某。2014年2月18日”。协议签订后，双方按协议约定履行了权利义务。原告搬进该房后不久得知，该房屋系兖州市晶冠玻璃有限公司建设，由兖州市晶冠玻璃有限公司的职工有偿使用。被告不是房屋所有权人，无权对外转让该房屋。原告多次要求被告返还购房款未果，于2015年3月3日向本院起诉，请求依法判令1、原、被告2014年2月18日签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告返还原告购房款26万元；3、诉讼费由被告负担。原告提供了兖州市晶冠玻璃公司出具的证明，内容为：“2002年兖州市晶冠玻璃公司在公司院内（兖州市龙桥村飞龙街路北）建设了职工宿舍楼。2004年，兖州市晶冠玻璃公司将2号楼西单元601室分配给袁惠富使用。袁惠富对该房屋只有使用权，无转让、处分权。”被告认为原告诉称的与事实不符，双方签订的房屋转让《协议》真实、合法有效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
另查明，被告李枝霞与案外人袁惠富原为夫妻，于2010年4月6日在兖州区婚姻登记处办理协议离婚，女儿袁梦（2001年2月15日出生）随被告李枝霞生活，李枝霞与袁惠富离婚时将兖州区龙桥路飞龙街73号2号楼西单元605（601）室房屋赠与女儿袁梦。袁梦认可委托被告李枝霞卖房的事实。
上述事实，主要根据原、被告的陈述及双方提供的相关证据以及本院庭审查明的事实认定的，证据材料均已收集在卷。
本院认为，本案争议的焦点为被告对涉案房屋能否转卖。根据原告提供的兖州市晶冠玻璃公司出具的证明，证明该涉案房屋系公司分配给袁惠富使用，袁惠富对该房屋只有使用权，无转让、处分权。虽然被告李枝霞与袁惠富离婚时将涉案房屋赠与女儿袁梦，袁梦亦委托了被告李枝霞卖房，但被告在转卖房屋时并未取得房屋所有权，其无权对房屋进行处分。原、被告2014年2月18日签订的协议书应认定无效。现原告要求判令原、被告2014年2月18日签订的房屋买卖协议无效；判令被告返还原告购房款26万元，理由正当，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、原告丁海龙与被告李枝霞于2014年2月18日签订协议无效；
二、被告李枝霞于本判决生效后三十日内返还原告丁海龙购房款26万元；
三、被告李枝霞承担上述责任后，原告丁海龙将坐落于兖州区龙桥路飞龙街73号2号楼西二单元601室房屋一套返还于被告李枝霞。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，原、被告各负担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 程 宏
审 判 员 朱发祥
人民陪审员 王丽平
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 郭中梅