湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00720号
上诉人（原审原告、反诉被告）：熊正茂，男，1949年8月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：杜柏林，男，1962年11月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：任明军，男，1964年3月24日出生，汉族。
两被上诉人的共同委托代理人：谢星雄，湖北凌枫律师事务所律师。
上诉人熊正茂因与被上诉人杜柏林、任明军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，熊正茂诉至一审法院，请求判令：1、确认租房协议有效；2、杜柏林、任明军赔偿熊正茂各项损失共计484000元（其中包括工人工资、生活费124000元、生产经营方面的损失300000元、协调停电事宜所花费用60000元）；3、诉讼费由杜柏林、任明军承担。任明军在一审中提出反诉，请求判令：1、解除双方于2007年12月18日签订的《租房协议》，熊正茂立即腾退租赁房屋及场地；2、熊正茂立即支付拖欠租金102699元（其中2014年1月31日之前拖欠金额为33205元，2014年2月1日至2014年12月12日拖欠金额为69494元）并承担逾期付款利息（以102699元为本金，按同期人民银行贷款利率自2014年1月1日计算至实际付清日止）；3、若熊正茂未能在2014年12月12日之前腾退完毕租赁房屋及场地，则自2014年12月13日起至实际腾退完毕之日止按220.60元／天支付租赁物占用费；4、反诉费用由熊正茂承担。
一审法院查明：武汉雄狮门业有限公司于2003年1月20日成立，现住所地为武汉市东西湖区走马岭原农机公司，法定代表人为熊正茂。
2001年8月24日，任明军（乙方）与武汉市走马岭机电公司（甲方）签订了《合同》一份，约定甲方出售的房屋位于二干线原机务队，总建筑面积为608.32平方米。甲方将位于走马岭二干线原机务队的土地出租给乙方经营纸箱项目，总用地面积为5499.36平方米。年限为20年，即从2002年1月1日起至2021年12月31日止。房屋出售价格为每平方米100元，总计价款60832元，土地出租价格为每年6000元。上述合同还约定了其他事项。2002年1月28日，武汉市东西湖区走马岭法律服务所对上述合同签订情况出具2002年东走（见）字第001号见证书。
2007年12月1日，任明军出具《委托书》一份，载明：“本人原租赁走马岭机电公司旧平房及土地10亩（老机务队院子），租期为20年。现因发展需要，已转租给熊正茂作厂房使用。所需签合同及相关手续，本人全权委托杜柏林代理，并具有法律效力。”
2007年12月18日，熊正茂（乙方）与任明军（杜柏林代、甲方）签订了《租房协议》一份，约定经双方友好协商，达成如下协议：1、甲方愿将位于东西湖走马岭原农机公司厂房一座，约十亩，旧厂房约700余平方米，全部租给乙方做厂房使用。租期10年，自2008年2月1日起至2018年1月31日止；2、租金前三年每年55000元，从第四年起，每年按年租金的10%逐年递增；3、甲方土地是一次性买断，属私人所有（签约后甲方应给买断时相关手续的复印件给乙方一份留存），甲方必须保证权属清晰，与任何单位及个人无关。甲方所有的债权债务自负，与乙方无关；4、甲方应保证乙方的水电供应，不能影响生产，水电费按国家标准交纳，甲方应协助乙方协调好周边关系，不影响正常营运；……7、乙方应合法经营，保证甲方厂房及设施不受损坏，按时交纳租金，不得拖欠；……11、租金在每年的开始一次付清。上述协议上有熊正茂、杜柏林代任明军签名。
上述协议签订后，任明军向熊正茂交付了厂房供其承租使用，熊正茂分别于2007年12月17日、2009年1月、6月7日、8月5日、9月6日、2010年1月3日、5月14日、2011年1月26日、5月12日、7月31日、12月9日、2012年1月2日、1月17日、5月8日、6月21日、2013年3月8日、8月31日支付了房租55000元、10000元、10000元、10000元、5000元、10000元、55000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10500元、20000元、46550元、40000元、10000元，均由杜柏林出具收条或汇入杜柏林账户，以上共计332050元。
截止2014年12月12日，熊正茂应当向任明军支付的租金为434749.61元（55000元×3（2008年2月1日至2011年1月31日期间租金）＋60500元（2011年2月1日至2012年1月31日期间租金）＋66550元（2012年2月1日至2013年1月31日期间租金）＋73205元（2013年2月1日至2014年1月31日期间租金）＋80525.50元×315／365（2014年2月1日至2014年12月12日）］，扣减已经支付的332050元，尚欠租金102699.61元（其中2013年2月1日至2014年1月31日期间拖欠租金33205元，2014年2月1日至2014年12月12日期间拖欠租金为69494.61元）。
一审法院认为，熊正茂与任明军签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。杜柏林根据任明军的委托书代任明军签订的《租房协议》，熊正茂亦知情，其法律后果应由任明军承担。关于熊正茂要求确认《租房协议》有效的诉讼请求，法院予以支持。
任明军依照《租房协议》约定向熊正茂交付了租赁物，熊正茂应当依照约定支付租金。截止2014年12月12日，熊正茂应当向任明军支付租金434749.61元，扣减已经支付的332050元，尚欠租金102699.61元。熊正茂长期拖欠租金的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。熊正茂长期拖欠租金的行为违反合同约定，任明军已经无法实现通过收取租金获取收益的合同目的，其有权要求解除合同。关于任明军提出要求解除双方于2007年12月18日签订的《租房协议》、支付拖欠的租金102699元、腾退租赁房屋及场地的反诉请求，法院予以支持。
根据双方《租房协议》第11条约定，熊正茂应于每年开始一次付清租金，应理解为每年1月1日一次付清租金。熊正茂拖欠的租金中包含2013年2月1日至2014年1月31日期间拖欠租金33205元，2014年2月1日至2014年12月12日期间拖欠租金69494.61元，最迟付款期限应为2014年1月1日，逾期付款利息应从2014年1月2日起计算。关于任明军要求熊正茂支付逾期付款利息（以102699元为本金，按同期人民银行贷款利率自2014年1月1日计算至实际付清之日止）的反诉请求，一审法院认为逾期付款利息（以102699元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年1月2日计算至实际付清之日止）超出部分，不予支持。
根据双方合同约定，2014年2月1日至2015年1月31日年度租金为80525.50元，折算每日租赁物占用费为220.62元，此后房屋租金10%逐年递增，租赁物占用费应逐年递增。关于任明军要求熊正茂如未在2014年12月12日之前腾退完毕租赁房屋，则支付租赁物占用费（从2014年12月13日起按每日220.60元计算至实际腾退之日止）的诉讼请求，系其处分自身权利的行为，且在合同约定的范围内，法院予以支持。
关于熊正茂要求杜柏林、任明军赔偿其各项损失484000元（其中包括工人工资、生活费124000元、生产经营方面的损失300000元、协调停电事宜所花费用60000元）的诉讼请求，一方面，杜柏林、任明军称其按期交付租赁物，熊正茂未提交证据证明任明军延迟交付租赁物，且其已经支付2008年度租金，并未要求任明军返还延迟交付期间的租金；另一方面，因杜柏林、任明军否认停电情况，熊正茂未提供充分的证据证明停电时间、因停电给其造成的损失、协调停电支付费用的凭证，也未向法院提交证据证明其曾因停电事宜向杜柏林、任明军发出书面协商的通知，故上述诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认熊正茂与任明军于2007年12月18日签订的《租房协议》有效；二、解除熊正茂与任明军于2007年12月18日签订的《租房协议》，熊正茂于本判决生效后十日内腾退租赁房屋及场地；三、熊正茂于本判决生效后十日内向任明军支付租金102699元及逾期付款利息（以102699元为本金，按中国人民银行同期同类银行贷款利率自2014年1月2日计算至实际付清之日止）；四、熊正茂于本判决生效后十日内向任明军支付租赁物占用费（按每日220.60元自2014年12月13日起计算至实际腾退完毕之日止）；五、驳回熊正茂的其他诉讼请求；六、驳回任明军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4320元、反诉费1177元，共计5497元，由熊正茂负担。
判后，熊正茂不服，向本院提起上诉称：在双方签订协议履行过程中，熊正茂每年按约定交付了租金，杜柏林收取了每年的租金并打收条给熊正茂，但在合同履行过程中，任明军和杜柏林有三次重大违约情况，应赔偿违约造成的损失。第一次是双方约定2008年2月1日将厂房交付给熊正茂使用，但原租户藕片厂不愿意退出，直到5月26日才完全退出，导致工厂7个月未能投产，给工厂造成实际损失12.4万元；第二次是2011年3月到5月，共计停电16.5天，造成经济损失6万元；第三次是2013年8月12日停电，直到2014年2月28日才恢复供电，工厂实际损失39万元。请求判令：1、确认租房协议有效；2、任明军、杜柏林赔偿各项损失共计634000元（其中包括工人工资、生活费124000元、新产品市场开发费60000元、6个半月停产的损失390000元、协调停电事宜所花费60000元）；3、一、二审诉讼费用由任明军、杜柏林承担。
任明军、杜柏林答辩则要求驳回上诉，维持原判。
二审中，熊正茂申请证人熊大朝、郑龙进出庭作证，拟证明雄狮防盗门厂2013年8月12日停电，直到2014年2月28日才恢复供电。
经质证，任明军、杜柏林认为上述两证人系雄狮防盗门厂的工人，与熊正茂有利害关系，其证言不能达到证明目的，不予认可。
熊正茂提交照片一组，拟证明任明军、杜柏林未按约定于2008年2月1日将厂房交付给熊正茂使用，造成熊正茂经济损失。
经质证，任明军、杜柏林认为该组照片不是新证据，无法证明熊正茂存在经济损失，不予认可。
本院认为，熊正茂在二审中提交的照片及证人证言，均不能达到其举证目的，本院不予采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，熊正茂与任明军于2007年12月18日签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。任明军依照《租房协议》的约定向熊正茂交付了租赁物，熊正茂应当依照约定按时缴纳房屋租金。但截止到2014年12月12日，熊正茂尚欠租金102699.61元，其行为构成违约，一审判决解除双方于2007年12月18日签订的《租房协议》、熊正茂向任明军支付拖欠的房屋租金并腾退租赁房屋及场地正确。
关于熊正茂上诉主张租赁合同履行过程中，任明军和杜柏林有三次重大违约情况，任明军和杜柏林应向其赔偿违约造成的各项损失634000元的上诉理由。因熊正茂的该项上诉请求，已超出其一审中要求杜柏林、任明军赔偿其各项损失484000元的诉讼请求，对超出部分，本院不予审理。熊正茂在一、二审中均未提交证据证明任明军2008年2月延迟交付租赁房屋及场地的事实，且其已经支付了2008年度租金，并未要求任明军返还延迟交付期间的租金或减少租金。熊正茂在一、二审中也未提交充足的证据证明其租赁的房屋因任明军的原因造成停电以及停电给其造成的损失和协调停电支付的费用凭证，也未向法院提交证据证明其曾因停电事宜向杜柏林、任明军主张权利，故熊正茂的该项上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。熊正茂的上诉理由和请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5497元，由熊正茂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 黄 浩
代理审判员 骆朝辉
二〇一五年五月十四日
书 记 员 申光伟