浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0282民初1480号
原告：高建聪，男，1965年7月28日出生，汉族，住所慈溪市。
原告：吴哲君，女，1969年9月28日出生，汉族，住所慈溪市。
两原告共同委托诉讼代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：韩晓梅，浙江上林律师事务所律师。
被告：华裕昌，男，1954年10月11日出生，汉族，住所慈溪市。
被告：徐月聪，女，1955年1月29日出生，汉族，住所慈溪市。
两被告共同委托诉讼代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：邓何骏，浙江同舟律师事务所律师。
原告高建聪、吴哲君与被告华裕昌、徐月聪农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序于2018年3月5日公开开庭进行了审理，原告高建聪、吴哲君及其委托诉讼代理人郎慈甬、韩晓梅，被告华裕昌及其委托诉讼代理人沈国辉、邓何骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高建聪、吴哲君起诉称：原告高建聪、吴哲君系夫妻。2003年3月，被告华裕昌作为户主经申请批准在慈溪市新建三间二层楼房。2005年1月，被告华裕昌、徐月聪与原告高建聪、吴哲君签订地基转让协议，约定被告华裕昌、徐月聪将上述三间地基以235000元转让给原告高建聪、吴哲君，原告高建聪、吴哲君于2005年1月27日支付150000元，3月16日支付85000元，共计235000元。双方签约后，原告高建聪、吴哲君出资在上述宅基地上新建三间二层楼房并装修，入住至今。2005年7、8月间，上述房屋取得房屋所有权证和集体土地使用证，登记的房屋所有权人和土地使用权人为被告华裕昌，但两证一直由原告高建聪、吴哲君持有。2016年9月，被告华裕昌向慈溪市人民法院起诉，要求确认双方签订的地基转让协议无效，并要求原告高建聪、吴哲君腾退房屋。慈溪市人民法院于2016年11月24日作出（2016）浙0282民初8811号民事判决：一、华裕昌与高建聪、吴哲君之间的地基转让协议无效；二、高建聪、吴哲君应于判决生效后三个月内将位于慈溪市的房屋所有权证号为慈房权证2005字第××号、集体土地使用证号为慈集用2005第010098号项下的房屋返还给华裕昌。因慈溪市科教园区建设项目，慈溪市国土资源局于2016年10月1日发布拆迁公告，上述房屋被列入拆迁范围。原告高建聪、吴哲君建造的上述房屋经余姚天衡房地产估价事务所有限公司司法评估，确定目前的价值2194879元。原告高建聪、吴哲君认为，在双方签订的地基转让协议无效的情况下，合同双方应各自返还，被告华裕昌、徐月聪应返还地基转让款235000元，原告高建聪、吴哲君就建造房屋不能取得拆迁补偿遭受经济损失，损失应按涉案房屋目前的市场评估价值扣减地基转让款金额计算，因被告华裕昌、徐月聪可就原告高建聪、吴哲君建造房屋取得拆迁安置补偿利益，且被告华裕昌、徐月聪对地基转让协议无效存在过错，该损失应由被告华裕昌、徐月聪负责赔偿。原告高建聪、吴哲君诉请：判令被告华裕昌、徐月聪返还地基转让款235000元，并赔偿经济损失1959879元。
被告华裕昌、徐月聪答辩称：余姚天衡房地产估价事务所有限公司出具的评估报告书不能作为认定案件事实的依据，理由如下：一、评估报告书估价范围错误。（2016）浙0282民初8811号民事判决书认为，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。华裕昌、徐月聪将宅基地使用权转让给高建聪、吴哲君，但因高建聪、吴哲君系城镇居民，故双方签订的地基转让协议违反了法律的强制性规定，应认定为无效。因双方签订的地基转让协议无效，高建聪、吴哲君应将宅基地返还。既然该判决认定宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，地基转让协议无效，那么本案评估不应将宅基地使用权列入评估范围。二、评估报告书评估方法错误。评估报告书根据委托方提供的资料估价对象为拆迁房屋，房屋装修和重置价按照委托方提供的慈溪市房屋重置价格补偿评估明细表，安置房价2016年度慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准和慈土资发（2016）16号文件进行测算。被告华裕昌、徐月聪认为，涉案房产坐落于慈溪市，为农村自建房，居住环境一般，应当按照农村自建房的建筑部分市场价标准进行评估。而评估报告书完全按照原告高建聪、吴哲君提供的拆迁资料，按拆迁补偿标准进行评估，评估方法完全错误。涉案房产系集体土地性质，且被告华裕昌、徐月聪也系农村户口，在拆迁时不同于城镇户籍，有可安置人口的相应政策。被告华裕昌、徐月聪根据可安置人口的拆迁政策签订拆迁合同，是被告华裕昌、徐月聪家庭独享的拆迁权利，原告高建聪、吴哲君作为城镇居民不应按照这一拆迁政策享有。地基转让协议无效，双方的过错程度相同。
经审理查明：被告华裕昌、徐月聪系慈溪市集体经济组织成员，原告高建聪、吴哲君系城镇居民。2003年3月，被告华裕昌经申请批准在慈溪市新建三间二层楼房。获批后被告华裕昌未动工建房。2005年1月，被告华裕昌、徐月聪与原告高建聪、吴哲君签订地基转让协议约定，被告华裕昌、徐月聪将位于慈溪市间地基作价235000元转让给原告高建聪、吴哲君，由原告高建聪、吴哲君出资建房，被告华裕昌、徐月聪协助建造，房屋竣工后，被告华裕昌、徐月聪有义务协助原告高建聪、吴哲君办理房地产登记事宜。签约后，原告高建聪、吴哲君按约履行了上述付款义务，并出资在上述宅基地上新建三间二层楼房并装修入住。2005年7、8月间，上述房屋办理了房屋所有权证和集体土地使用证，登记的房屋所有权人和土地使用权人为被告华裕昌，但两证一直由原告高建聪、吴哲君持有。因涉案房屋涉及拆迁，2016年9月2日，被告华裕昌诉至本院，以房屋无法办理过户手续及居住困难为由，要求确认双方签订的地基转让协议无效，并要求原告高建聪、吴哲君腾房。该案本院经审理认为，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。华裕昌将宅基地使用权转让给高建聪、吴哲君，但因高建聪、吴哲君系城镇居民，故双方签订的地基转让协议违反了法律的强制性规定，应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的地基转让协议无效，高建聪、吴哲君应将宅基地返还，地上建筑物虽由高建聪、吴哲君出资建造，根据房地一体原则，高建聪、吴哲君应将地上建筑物一并返还，并应将房屋所有权证和集体土地使用证一并返还。关于华裕昌返还转让款及赔偿损失问题，高建聪、吴哲君表示另行主张，本院予以照准。因华裕昌对纠纷的造成具有较大过错，应承担相应的诉讼费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条规定，判决如下：一、华裕昌与高建聪、吴哲君之间的地基转让协议无效；二、高建聪、吴哲君应于判决生效后三个月内将位于慈溪市的房屋所有权证号为慈房权证2005字第××号、集体土地使用证号为慈集用2005第010098号项下的房屋返还给华裕昌。
现原告高建聪、吴哲君诉至本院，要求被告华裕昌、徐月聪返还地基转让款235000元，并赔偿经济损失。本案立案前，原告高建聪、吴哲君申请对案涉房屋的重置费用、装潢费用及目前的市场价格按照拆迁安置补偿标准进行诉前司法评估。本院依法委托余姚天衡房地产估价事务所有限公司进行司法评估。该公司经评估出具评估报告书载明，案涉房产的评估价值为2194879元，其中重置价为253984元，装修价值134553元，调产安置价为1806342元。此次司法评估的费用为6485元。根据上述司法评估报告，原告高建聪、吴哲君将诉讼请求明确为：要求被告华裕昌、徐月聪返还地基转让款235000元，并赔偿经济损失1959879元（2194879元-235000元）。
以上事实由原告高建聪、吴哲君提供的生效的（2016）浙0282民初8811号民事判决书、《征收集体所有土地房屋拆迁公告》、余姚天衡房地产估价事务所有限公司出具的司法评估报告等证据及原、被告的陈述予以证实。
本院认为，根据合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。（2016）浙0282民初8811号生效民事判决已认定案涉地基转让协议无效，并判决原告高建聪、吴哲君将案涉房产返还，现原告高建聪、吴哲君要求被告华裕昌、徐月聪返还收取的地基转让款235000元，于法有据，应予支持。涉案房屋由高建聪、吴哲君出资建造，经司法评估涉案房屋的重置费和装修价值分别为253984元和134553元，上述两笔款项被告华裕昌、徐月聪应当返还给原告高建聪、吴哲君。因被告华裕昌、徐月聪的缔约过错，应当赔偿原告高建聪、吴哲君的经济损失。因案涉房产已被列入拆迁范围，故可按拆迁安置补偿标准进行评估。因被告华裕昌、徐月聪对合同无效具有较大的缔约错过，根据本案实际情况，本院酌定由被告华裕昌、徐月聪对原告高建聪、吴哲君的损失承担90%的赔偿责任。经计算，被告华裕昌、徐月聪应赔偿的金额为1414207.8元【（房屋总价2194879元-地基款235000元-房屋重置价253984元-装修价值134553元）×90%】。原告高建聪、吴哲君主张的合理部分予以支持，其余部分不予支持。被告华裕昌、徐月聪辩称评估范围、评估方法错误，原、被告双方过错程度相同，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告华裕昌、徐月聪向原告高建聪、吴哲君返还地基转让款235000元、房屋重置价款253984元、装潢费用134553元，并赔偿经济损失1414207.8元，共计2037744.8元，款于本判决生效后三十日内履行；
二、驳回原告高建聪、吴哲君的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24359元，由原告高建聪、吴哲君负担1257元（已预交本院），由被告华裕昌、徐月聪负担23102元，于本判决生效后七日内交纳本院；司法评估费6485元，由原告高建聪、吴哲君负担648.5元，由被告华裕昌、徐月聪负担5836.5元，司法评估费已由原告高建聪、吴哲君预交，被告华裕昌、徐月聪与本判决确定的款项一并向原告高建聪、吴哲君履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 徐 升
审 判 员 杨丹丹
人民陪审员 黄秋芬
二〇一八年五月十一日
书 记 员 杨芳芳