广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5745号
上诉人（原审被告）：韩华凤，女，汉族，广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：何国光。
委托诉讼代理人：黎秀丽，系广东金舵律师事务所律师。
上诉人韩华凤因与被上诉人佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩华凤上诉请求：1.变更一审判决，改判韩华凤无需向豪信物业公司支付违约金2581.76元或将本案发回重审；2.诉讼费由豪信物业公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.韩华凤收到豪信物业公司委托广东金舵律师事务所于2016年12月15日发出的律�催告函后，即在该函约定的7日期限内于2016年12月20日主动到豪信物业公司设立在佛山市南海区西樵江滨花园的物业管理处交纳拖欠的物业管理费、公摊电费共计5118.51元，物业管理处相关工作人员拒收，韩华凤现场进行了录音和拍摄视频取证。一审法院虽然采信了韩华凤提交的视频和录音，却忽略了韩华凤提供的律师催告函，判令韩华凤支付欠款的违约金，明显偏袒豪信物业公司。2.豪信物业公司诉讼提出“其多次催要，韩华凤均以各种理由拒绝交纳”并无事实依据，系其单方陈述。豪信物业公司在佛山市南海区物业服务收费备案表中对江滨花园管理费收费标准的有效期至2011年1月31日止，表明其从2011年2月1日起计算物业管理费用不合法。3.豪信物业公司委托律师事务所发出律师催告函是其要求韩华凤履行交纳物业管理费义务的手段，也体现了豪信物业公司对解决韩�凤拖欠物业管理费一事的要约，即韩华凤于收到律师催告函之日起7日内向其一次性付清所有拖欠的物业管理费、公摊电费共计5118.51元，韩华凤接受要约如期向豪信物业公司付清所有拖欠的物业管理费、公摊电费时，豪信物业公司不履行要约拒收韩华凤的缴款，豪信物业公司明显违反了《中华人民共和国合同法》第十九条、第二十六条，一审判决判令韩华凤支付欠款的违约金，适用法律错误。（二）豪信物业公司滥用诉权，无视律师催告函承诺的7日内韩华凤仅需交纳所有拖欠的物业管理费、公摊电费而无任何附加条件的事实，拒绝韩华凤的主动和解，直接起诉韩华凤，扰乱了韩华凤的日常生活。综上，韩华凤确认拖欠物业管理费和公摊电费，但是律师催告函并没有说明韩华凤需要交纳滞纳金或者违约金。
豪信物业公司辩称，（一）豪信物业公司与江滨花�小区业主委员会签订的三份物业管理服务合同合法有效，具有法律约束力。豪信物业公司自2008年2月起为江滨花园小区提供物业管理服务，韩华凤作为江滨花园小区的业主之一，享受豪信物业公司提供的物业服务，亦应支付约定的物业管理费用，而且韩华凤亦确认且同意支付物业管理费与水电公摊费用。（二）豪信物业公司已经按约定提供物业服务，根据《江滨花园小区服务委托合同》约定业主无理拖延交纳物管费按日千分之三收取滞纳金（即违约金）的内容，韩华凤从2010年11月开始拖欠物管费，时间长达6年，其长期违约对豪信物业公司的经营管理造成不良影响，豪信物业公司从未以任何形式放弃向韩华凤追讨违约金，因此韩华凤应向豪信物业公司支付违约金，否则违约没有成本，合同将成为一纸空文，不利于豪信物业公司的物管服务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
豪信物业公司向一审法院起诉请求：1.韩华凤向豪信物业公司支付2010年11月-2016年12月期间的物业管理费4683.46元及滞纳金（从2010年11月15日起至实际清偿之日止按日千分之三计算，以本金为限，暂计至2017年1月3日为4345.36元）；2.韩华凤向豪信物业公司支付2010年10月-2016年9月期间的公共电费分摊498.3元；3.诉讼费由韩华凤承担。
一审法院认定事实：豪信物业公司于2008年1月20日与佛山市南海区西樵江滨花园业主委员会签订《江滨花园小区服务委托合同》，约定由豪信物业公司对佛山市南海区西樵江滨花园进行物业管理，委托期限为3年，自2008年2月1日起至2011年1月31日止，每月物业管理费按建筑面积住宅0.78元/㎡、别墅1元/㎡、商铺1元/㎡、地下已购汽车位1元/㎡、架空层车位0.8元/㎡，逾期交纳物业管理�用的按照日千分之三收取滞纳金。后由于江滨花园业主委员会解散，所以合同到期后豪信物业公司无法与业委会续约，但江滨花园至今仍由豪信物业公司进行事实管理、提供物业服务。韩华凤作为江滨花园海怡居49座504房和七十三座地下车库607号车位的业主，其享受了豪信物业公司提供的物业服务，却没有按时向豪信物业公司交纳物业服务费用、公共电费分摊，没有履行业主应尽的基本义务。截至2016年12月31日，韩华凤累计拖欠物业管理费4683.46元、公共电费分摊498.3元。经豪信物业公司多次催要，韩华凤均以各种理由拒绝交纳。
韩华凤提交光盘（内含视频及录音），用以证明其在2016年12月收到豪信物业公司委托律师发出的律师函后，在同月20日到豪信物业公司处交纳本案物业管理费和公共电费分摊，豪信物业公司的工作人员“李主任”拒收，豪信物业公司�光盘内视频和录音不予确认，仅确认双方协商过交费事宜，否认其拒收相关费用。由于豪信物业公司未在法院指定期间内提交书面材料对视频及录音中的“李主任”是否是其员工予以说明，法院对视频和录音的真实性、合法性和关联性予以确认，采纳韩华凤主张，确认豪信物业公司在2016年12月20日拒绝收取韩华凤交纳本案物业管理费和公共电费分摊。
一审法院认为，韩华凤承认豪信物业公司主张其拖欠2010年11月-2016年12月期间的物业管理费4683.46元、2010年10月-2016年9月期间的公共电费分摊498.3元的事实，一审法院予以确认，韩华凤应如数支付上述费用予豪信物业公司。对于豪信物业公司主张韩华凤支付滞纳金，实际上为违约金，由于韩华凤长期拖欠物业管理费，故对豪信物业公司主张韩华凤从2010年11月15日起支付违约金，一审法院予以支持，但豪信物业公司�2016年12月20日拒绝收取韩华凤交纳本案物业管理费，因此，韩华凤无须支付该日之后的违约金，违约金从2010年11月15日计至2016年12月19日止。豪信物业公司要求按每日千分之三标准计算违约金，该约定明显过高，一审法院酌定按日万分之五计算，对豪信物业公司主张超出部分，不予支持，经计算，韩华凤应支付违约金2581.76元予豪信物业公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条之规定，判决：一、韩华凤应于判决发生法律效力之日起十日内支付2010年11月至2016年12月的物业管理费4683.46元、违约金2581.76元予豪信物业公司；二、韩华凤应于判决发生法律效力之日起十日内支付2010年10月至2016年9月的公共电费分摊498.3元予豪信物业公司；三、驳回豪信物业公司的其他诉讼请求。如果韩华凤未�判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序为25元（豪信物业公司已预交），由豪信物业公司负担5元，韩华凤负担20元并应在给付上述款项时一并迳付豪信物业公司，法院不另收退。
本院二审期间，韩华凤、豪信物业公司均未向本院提交新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，豪信物业公司委托广东金舵律师事务所向韩华凤发出律师催告函，要求韩华凤于收到律师函之日起7日内向豪信物业公司一次性付清所有拖欠的物业管理费、公摊电费共计5118.51元，如韩华凤仍不付清上述费用，豪信物业公司将依法循司法诉讼途径解决有关欠款问题。
本院认为：本案二审争议焦点是韩华凤应否向豪信物�公司支付违约金2581.76元。
韩华凤确认拖欠豪信物业公司2010年11月-2016年12月期间的物业管理费4683.46元、2010年10月-2016年9月期间的公共电费分摊498.3元的事实，故韩华凤应如数支付上述费用予豪信物业公司。韩华凤长期拖欠上述费用造成豪信物业公司的损失，豪信物业公司主张韩华凤支付违约金具有事实和法律依据，应予支持。韩华凤上诉主张豪信物业公司委托广东金舵律师事务所发出律师催告函属于要约，韩华凤如期向豪信物业公司付清拖欠的物业管理费、公摊电费共计5118.51元属于承诺，故豪信物业公司不应向其主张违约金。经审查，首先，豪信物业公司委托广东金舵律师事务所向韩华凤发出律师催告函，系韩华凤迟延履行债务，豪信物业公司催告其在合理期限内履行债务的一份书面通知，并不构成《中华人民共和国合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的要约的法律性质，韩华凤在催告期限内支付上述费用亦不构成承诺的法律性质，韩华凤将律师催告函理解为要约明显有误。其次，豪信物业公司催告韩华凤在合理期限内履行债务，并未明确表示其放弃追究韩华凤承担赔偿损失的违约责任。再次，即使韩华凤按照律师催告函在催告期限内付清上述费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，如果韩华凤履行义务后，豪信物业公司还有其他损失的，韩华凤应当赔偿损失。因此，韩华凤的该项上诉主张不能成立，本院不予支持�韩华凤上诉主张豪信物业公司在佛山市南海区物业服务收费备案表中对涉案小区物业服务费收费备案有效期至2011年1月31日止，其超过备案有效期的收费不合法，该项主张不属于本案审理范围，本院对此不作处理，韩华凤可向有关部门反映解决。
综上所述，韩华凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人韩华凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年八月十七日
书记员 梁启星