中华人民共和国
上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1851号
原告董亚珍，女，1963年7月26日出生，汉族，户籍住所浙江省。
委托代理人李鸿翱，上海市申华律师事务所律师。
被告段士聪，男，1983年11月8日出生，汉族，住所上海市。
第三人李一立，男，1962年4月25日出生，汉族，现居意大利。
原告董亚珍与被告段士聪，第三人李一立房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董亚珍的委托代理人李鸿翱，被告段士聪到庭参加诉讼，第三人李一立经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告董亚珍诉称，原告与第三人是上海市陕西北路1283弄9号802室房屋共同权利人，双方于2007年7月5日协议离婚，在离婚协议中约定上述房屋归原告与儿子李某某所有，鉴于当时该房屋上设有抵押，产权人无法变更，原告与第三人于2007年7月12日共同委托案外人上海建阳房地产经纪有限公司第五分公司代为出租系争房屋，租金亦由该案外人代收并用于归还贷款。2013年7月17日，被告与上述案外人签订上海市房屋租赁合同，约定被告承租系争房屋，月租金为人民币8000元（以下币种均为人民币），每三个月为一期支付，但自2013年11月起，被告未再支付租金，虽经案外人催讨，被告仍未支付。现要求确认涉案租赁合同有效，被告继续按约向原告支付租金。
被告段士聪辩称，同意原告的诉讼请求。与案外人上海建阳房地产经纪有限公司第五分公司签订租赁合同承租系争房屋时，被告了解系争房屋的权利人是原告和第三人，该案外人也向被告出示了原告和第三人共同出具的委托书。合同签订后，被告支付该案外人三个月的租金24000元和保证金8000元，并实际使用系争房屋。2013年10月，第三人持其为权利人的房产信息要求被告支付租金，并称被告于签约时看到的委托书中“李一立”的名字不是第三人亲笔签名，被告与第三人签订了补充协议，约定被告继续承租系争房屋，并将租金直接支付给第三人。被告为此向第三人支付2013年10月28日至2014年1月27日期间三个月的租金，并以已支付的保证金抵扣了2014年2月的租金。2014年年底，原告持其与第三人为共同权利人的系争房屋产权信息要求被告按租赁合同继续履行，被告为此找过第三人的代理律师，最终未给被告明确答复。原告提起本案诉讼后，被告曾将六个月租金共计48000元交至法院代管，被告愿意支付2014年2月28日至2015年8月27日期间的租金，但希望通过本案明确之后的租金如何支付、付给谁。另，因原告未支付近三十个月的物业管理费，导致物业管理公司不愿为被告维修系争房屋外墙渗水、厨房渗水部位，被告只得自行出资维修，同时被告还代垫空调加液费，上述费用共计2890元，要求原告在租金中抵扣。
第三人李一立述称，第三人与原告于2004年3月12日在浙江省丽水市民政局登记结婚，原告于2006年11月16日于意大利生育一子李某某，之后，第三人与原告因性格不合，分别于2007年2月19日、3月19日在意大利签订自愿离婚协议书，协议中约定系争房屋的继承权归李某某等。同年7月5日，原告擅自将该约定更改为系争房屋所有权归原告与李某某所有，骗取第三人与其签订自愿离婚协议书后，在浙江省丽水市民政局登记离婚。第三人于同年9月向意大利NOVARA地方法院提起离婚诉讼，2009年1月19日，该法院作出编号为NO：51996／6913R.G民事判决，准予第三人与原告离婚，并判决包括系争房屋在内等财产归第三人所有。2011年2月28日，上海市第二中级人民法院作出（2011）沪二中民认（外）字第3号民事裁定书，裁定对上述判决中李一立与董亚珍离婚判决的法律效力予以承认与执行，故第三人认为系争房屋应归第三人所有。2014年3月，第三人作为原告向董亚珍提起离婚后财产纠纷一案［（2014）普民一（民）初字第1735号］，该案判决不支持第三人的诉讼请求，第三人提起上诉，因上海市第二中级人民法院不能说明不受理的理由，第三人向上海市高级人民法院提出要求二中院立案的申请，上海市高级人民法院已书面要求二中院说明不立案的理由，并令其受理二审，故第三人要求本案继续中止审理。另，原告称其与第三人共同委托案外人出租系争房屋的委托书系原告伪造第三人签名所签订，未经第三人授权的委托应属无效，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，1、原告与第三人原系夫妻关系，于2004年3月12日登记结婚，2006年11月16日原告生育一子，名李某某。2007年7月5日，原、被告在浙江省丽水市民政局登记离婚，自愿离婚协议书记载，“……上海市陕西北路1283弄9号802室房屋的继承权由李某某独自一人继承，其房产所有权归李某某、原告所有，其遗留的债权、债务由原告承担，但女方无权出让。……”
2、上海市房地产登记簿记载，上海市陕西北路1283弄9号802室房屋权利人为第三人、原告，共有情况为共同共有。2007年7月12日，原告与第三人共同出具委托书，委托案外人上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司代理出租系争房屋有关事项（包括出租房屋的合约签订等）。2013年7月17日，该案外人与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋，月租金8000元，每三个月支付一次，被告必须提前十天支付下次租金给原告。保证金8000元，租赁期限自2013年7月28日起至2016年7月27日止，合同前两年租金不变，第三年起每月租金8200元。实际履行中，被告承租系争房屋并实际使用，曾向上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司支付三个月租金和保证金共计32000元。因被告未支付2014年2月之后的租金，原告于2014年8月起诉来院，要求判如诉请。
另查，1、2009年1月19日，意大利共和国NOVARA地方法院作出编号为NO：51996／6913R.G民事判决，准予李一立与董亚珍离婚，并判决系争房屋等财产归李一立所有。2011年2月28日，上海市第二中级人民法院作出（2011）沪二中民认（外）字第3号民事裁定书，裁定对上述判决中李一立与董亚珍离婚判决的法律效力予以承认与执行。
2、2014年3月，李一立（原告）向董亚珍（被告）提起离婚后财产纠纷一案［（2014）普民一（民）初字第1735号］，2015年3月，本院出具民事判决书认定“……原、被告均系中国国籍，在婚姻缔结地的行政机关，即浙江省丽水市民政局自愿解除婚姻关系，并办理登记，该行为合法有效。双方在民政局签订《自愿离婚协议书》，系双方自主自愿签订，协议内容与法不悖。……原告作为完全民事行为能力人，对协议内容及相应的法律后果应具有辨识能力并能充分知晓，协议应系原、被告真实意愿的体现，协议内容对双方均具有约束力。原告在双方登记离婚后，又在外国法院提起离婚诉讼，但外国法院并未否认双方签订的离婚协议效力，且外国法院的判决仅有涉及离婚效力的问题得到中国法院的承认，包括陕西北路房屋处理等内容的财产分割判决并未得到中国法院的承认，故外国法院判决并不具备变更或撤销双方所签订的离婚协议的效力。……现原告要求确认陕西北路房屋归其个人所有，缺乏事实及法律依据，故难以支持。”并作出“对原告李一立请求判决上海市普陀区陕西北路1283弄9号802室房屋归其所有的诉讼请求，不予支持”的一审判决。该判决业已生效。
审理中，1、原告表示不同意被告提出的房屋维修及空调加液费用在租金中抵扣的观点，并确认收取上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司代收的32000元，根据被告已向第三人支付三个月租金的陈述，原告认为被告应向原告支付2014年1月28日至2015年7月27日期间的租金（月租金标准为8000元），及2015年8月起按每月8200元的标准支付的三个月租金24600元，故原告将其要求被告支付租金的诉请明确为扣除被告已交法院代管的48000元外，还要求被告支付120600元。
2、被告提供其与第三人于2013年11月29日签订的补充协议，内容为系争房屋所有权原系李一立、董亚珍共同所有的财产，2013年7月17日，董亚珍委托的代理人上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司与被告签订租赁合同，2013年10月18日，该房屋产权人变更为李一立一人所有。现李一立同意按照租赁合同约定继续将系争房屋出租给被告，但李一立终止由上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司代收租金，自2013年10月28日起被告应将尚未支付的租金按三个月为一期直接支付给李一立，被告已支付的保证金由李一立向该款收款人索取，李一立不得再向被告收取保证金等。被告以此证明其向李一立支付2013年10月28日至2014年1月27日期间共三个月的租金是以该补充协议为据。原告表示因上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司向其反映收不到租金，原告至房地产交易中心查询才发现系争房屋产权变更至第三人一人名下。经原告与房地产交易中心交涉发现是错误变更，2013年12月底，系争房屋产权重新做回原告与第三人名下，本案中，原告不向被告主张上述三个月的租金。
3、原告提请上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司负责人朱永杰出庭作证，朱永杰持公司证明到庭表示，原告与第三人在婚姻关系存续期间通过证人所在公司购买包括系争房屋在内的三套房屋，并共同委托公司对外出租，证人曾请原告与第三人出具委托书，原告与第三人离婚后一起到证人所在公司，表示系争房屋归原告，继续委托公司出租，因产权证上记载权利人是原告和第三人，证人要求双方再次出具委托书共同委托证人所在公司出租房屋，原告与第三人当场在落款日期为2007年7月12日的委托书上签名确认。被告是公司的客户，证人介绍系争房屋并得到被告认可承租。涉案租赁合同虽由证人所在公司与被告签订，但出租方是原告，公司曾代为原告收取被告支付的三个月和保证金，由于之后第三人找到了被告，故被告未向证人所在公司支付租金。证人未见过被告提供的其与第三人之间签订的补充协议。原被告对证人证言均不表异议。被告确认系争房屋出租方是原告。
4、2014年9月，被告将系争房屋六个月租金共计48000元交法院代管。
本院认为，一、系争房屋的归属。根据本院（2014）普民一（民）初字第1735号案件生效判决，李一立要求确认系争房屋归其个人所有的诉讼请求未获支持。该判决书同时认定“……原、被告均系中国国籍，在婚姻缔结地的行政机关，即浙江省丽水市民政局自愿解除婚姻关系，并办理登记，该行为合法有效。双方在民政局签订《自愿离婚协议书》，系双方自主自愿签订，协议内容与法不悖。……，协议应系原、被告真实意愿的体现，协议内容对双方均具有约束力。”按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于“当事人无需举证证明已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，系争房屋应属原告及其子李某某所有，鉴于李某某系未成年人，原告做为监护人依法履行监护的权利，受法律保护。二、涉案租赁合同的履行。虽第三人表示其未在委托案外人上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司出租系争房屋的委托书上签名，但第三人未就此观点提供相应证据予以佐证，而根据上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司负责人关于原告与第三人离婚后共同至该案外人处签署委托书，系争房屋出租方是原告的证人证言，及被告对原告是房屋出租方的确认，本院可以认定原告是系争房屋出租方。审理中，原被告均同意在涉案租赁合同约定的租赁期限内继续履行合同，并由原告收取租金，故原告关于继续履行合同的诉请可获支持。三、租金的支付。被告于租赁合同签订后已向上海市建阳房地产经纪有限公司第五分公司支付三个月租金（2013年7月28日至同年10月27日期间）和保证金共计32000元，该款原告确认收取。审理中，原告对被告已向第三人支付2013年10月28日至2014年1月27日期间租金不表异议，亦在本案中不向被告主张，系其对自己权利的处分，并无不当。根据合同约定，保证金不可视为被告预付的租金，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，同时，按照合同关于“租金每三个月支付一次，被告提前十天支付下次租金给原告”之约定，被告应向原告支付2014年1月28日至2015年10月27日期间的租金168600元（租金按合同约定的前两年月租金8000元，第三年起月租金8200元的标准计算），之后的租金仍按合同约定时间支付。另，被告于抗辩中要求维修房屋费用、空调加液费用在租金中予以抵扣，原告表示被告的维修行为未得到其授权，不同意上述费用在租金中扣除，鉴于原告该意思表示，及被告并未就此提起反诉，结合合同约定的租赁期限尚未届满之事实，维修房屋及空调加液费用不宜在本案一并处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、原告董亚珍与被告段士聪于2013年7月17日签订的关于上海市陕西北路1283弄9号802室之《上海市房屋租赁合同》继续履行；
二、被告段士聪应于本判决生效之日起十日内支付原告董亚珍租金人民币168600元（其中人民币48000元已交法院代管）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3672元（原告预付人民币80元），原告负担人民币1836元，被告负担人民币1836元。
如不服本判决，原告、第三人可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一五年九月十四日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。