江西省贵溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一初字第683号
原告贵溪市金阳物业管理有限公司，住所地为贵溪市。
法定代表人余样生，系公司董事长。
委托代理人杨忠明，男，系贵溪市金阳物业管理有限公司员工。
被告王某某，男，36岁。
原告贵溪市金阳物业管理有限公司（以下简称金阳物业公司）与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理，依法由代审判员吴晓菲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨忠明，被告王某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金阳物业公司诉称：2011年被告王某某购买了由贵溪市建祥房地产有限公司开发的，位于贵溪市建设路茗芗佳苑小区2栋2单元502号房屋。2011年3月26日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告所住的小区提供物业服务，并以0.4元／㎡·月的价格向小区业主收取物业服务费。原告按照合同约定履行物业管理服务，但被告却未能按时交纳物业服务费，截止至2015年4月，被告已经拖欠原告物业服务费24个月合计人民币1045元。为维护原告的合法权益，现特起诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付两年的物业服务费人民币1045元并按照日千分之三的标准支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告王某某答辩称：原告没有尽到物业管理义务，以前小区每个业主都办理了出入证，并且都需要凭证出入小区，且规定只有业主和装修人员才能进入小区，但后来什么人都可以进，我的摩托车也被偷了，原告应当为此事承担责任。我家门口过道的天花板有石灰脱落，单元门的门锁坏了原告一直拖着不修，以至于小区业家被盗。原告滥用业主的维修基金，将小区里开发商安装的路灯全部换掉了。每天早上五、六点钟的时候都有灌液化气的外来人在小区里面叫卖，叫卖的声音很大影响业主休息。小区的消防通道大门一直是紧锁的，消防通道也被车子停车占用了。小区里垃圾经常乱倒，车子也是乱停乱放，导致小区的环境很差。
原告金阳物业公司为支持其诉讼请求向法院提交的证据有：1、被告王某某的身份证复印件一份，证明被告的身份信息；2、《入住协议》、《茗芗佳苑装修管理协议书》、《入住登记表》、《房屋验收登记表》各一份，证明被告系原告提供物业服务的茗芗佳苑小区的业主；3、《承诺书》两份，证明被告已经阅读了贵溪市建祥房地产有限公司和原告制定的《贵溪市前期物业管理服务合同》、《茗芗佳苑业户手册》；4、《贵溪市前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》各一份，证明原告是房地产开发商贵溪市建祥房地产有限公司委托的为茗芗佳苑小区提供服务的物业公司，业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费，否则原告可按照日千分之三的标准收取滞纳金的事实。
被告王某某向法院提交证据有：1、临时出入证一份，证明茗芗佳苑小区的业主是凭此证出入小区，但原告将小区大门敞开以致于小偷进入小区行窃；2、茗芗佳苑小区消防通道照片三张，证明消防通道的大门被原告锁紧不能通行；3、被告家中、楼道等地方的照片七张，证明被告家的房屋漏水、楼道的天花板涂料脱落、单元楼门锁坏了物业公司没有及时维修的事实。
经庭审质证，原告金阳物业公司对被告王某某提交的证据1有异议，认为该出入证是小区建成初期，便于业主装修好管理才办的临时出入证，但小区大部分业主装修入住后就没有再用临时出入证了，而且小区大门都有保安看守。对被告提交的证据2有异议，认为为了原告方便管理，小区的消防通道平时是不允许开放的。对被告提交的证据3中两张单元楼门锁的照片没有异议，对其他照片的真实性有异议，认为该些照片反映的内容不清楚。
被告王某某对原告金阳物业公司提交的证据1、证据2、证据3没有异议。对原告提交证据4的关联性由异议，认为其中的前期物业管理合同是原告与开发商签订的，与自己没有关系，且原告也未按照合同和管理规约的要求履行物业服务。
经各方当事人质证，本院对双方均没有异议的证据即原告提交的证据1、证据2、证据3，被告提交证据3中两张关于单元楼门锁的照片予以采信。对于原告的提交的证据4，其来源和形式合法，内容上与本案存在关联，本院对该证据予以采信。对于被告提交的证据1，本院认为该证据反映的内容不能证明被告主张的事实，与本案待证事实也不存在关联，本院对该证据不予采信。对于被告提交的证据2、证据3中除了关于单元楼门锁的五张照片，本院认为该些照片拍摄的地点不能确定为原告管理的小区，本院对其真实性不予确认。
综上所述，本院对以下事实予以确认：贵溪市建祥房地产有限公司作为甲方与原告金阳物业公司作为乙方于2010年12月6日签订了一份《贵溪市前期物业管理服务合同》，合同约定贵溪市建祥房地产有限公司委托原告对茗芗佳苑小区实行资质等级为三级的物业管理。合同载明：“第二十二条设施设备维修维护……4、消防系统设备完好，保证消防通道畅通。……第二十六条物业管理服务费1、本物业的管理服务费按前期物业管理委托书价格收取。物价批复：住宅楼按0.4元／平方·月，商业用房1.00元／平方·月，楼道路灯费10元／户·月。”《临时管理规约》第二十九条载明：“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应当按照前期物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用……业主不按规定缴纳管理服务费、二次供水加压等费用的，处以每日千分之三的滞纳金……”。被告王某某为茗芗佳苑小区2栋2-502房的业主，其在该小区所住房屋面积为108.89㎡，入住时已阅读了贵溪市建祥房地产有限公司与原告制定的《贵溪市前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》。被告以原告未尽到物业管理义务为理由，于2013年4月11日开始未向原告交纳物业服务费。经查，茗芗佳苑小区多处单元楼门锁损坏，原告以还未申请到房屋维修基金为由未对损坏的门锁及时修理；原告为了方便管理，将小区的消防通道一直封锁。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。原告金阳物业公司与开发商贵溪市建祥房地产有限公司签订的《贵溪市前期物业管理服务合同》及制定的《临时管理规约》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告王某某具有法律约束力。原告应当按照《贵溪市前期物业管理服务合同》、《茗芗佳苑业户手册》的规定履行物业管理义务，被告享受了原告提供的物业服务也应当按时足额向原告交纳物业服务费。被告王某某于2013年4月11日起未向原告交纳物业服务费，截止至2015年4月10日，被告拖欠的物业服务费为1045.3元（0.4元／㎡·月×24个月×108.89㎡）。但因小区多处单元楼大门锁损坏未维修，消防通道长时间处于封闭状态，原告提供的物业服务与《贵溪市前期物业管理服务合同》规定的服务标准存在差距，原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，故对原告主张的物业服务费应当予以酌情减少，具体数额本院结合原告提供的物业服务状况和双方约定的物业服务费收费标准酌定为845元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对其主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、由被告王某某在本判决生效后十日内向原告贵溪市金阳物业管理有限公司支付2013年4月11日至2015年4月10日期间的物业服务费人民币845元；
二、驳回原告贵溪市金阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由原告贵溪市金阳物业管理有限公司负担10元，被告王某某负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
代审判员 吴晓菲
二〇一五年七月二十一日
代书记员 方阿娉