浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终362号
上诉人（原审被告）：张怀良。
委托代理人：徐建国，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：史兴栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：象山泰顺工艺品有限公司。住所地：象山县丹西街道城西路**号。
法定代表人：朱云琴，该公司经理。
委托代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。
原审被告：周志峰。
原审被告：任敏建。
上诉人张怀良因与被上诉人象山泰顺工艺品有限公司（以下简称泰顺公司）、原审被告周志峰、任敏建房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年10月19日作出的（2014）甬象民初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年11月15日，被告张怀良作为发起人，以设立象山升翔陶瓷有限公司（以下简称升翔公司）名义，与原告达成口头协议，承租原告名下的位于象山县丹西街道象山港路乐业路西南处（象山港路129号，城西路15号）的房屋第一层东首第三间至第六间共四间作为该公司经营场所，并于当日支付了1万元订金，但双方未就租金价格达成一致。2013年11月18日，为公司注册登记之需，原告与被告张怀良签订过一份年租金为8000元的房屋租赁合同，并将房屋交付被告装潢。2013年11月21日，升翔公司注册成立，注册地址为涉案房屋所在地象山港路乐业路西南处，注册资本为100万元，公司类型为私营有限责任公司。被告张怀良为该公司股东兼法定代表人，被告周志峰、任敏建为该公司股东，三人所占股份分别为30%、30%、40%。2014年2月24日，原告起诉被告张怀良、周志峰、任敏建要求三人赔偿房屋损失及租金，因升翔公司尚未注销于2014年5月8日被原审法院判决驳回其诉讼请求。升翔公司清算报告显示，清算工作步骤：1.公司于2014年1月2日成立清算组，由张怀良、周志峰和任敏建组成清算组对公司债权债务开展清算；2.清算组于2014年1月6日前已书面通知所有债权人；3.清算组于2014年1月21日在《钱江晚报》清算公告；4.清算组在法定期限内没有债权人向清算组申报债权及办理债权登记手续；5.清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；6.清理债权债务；7.分配公司清偿债务后的剩余财产。2014年5月13日，因公司管理经营不善，股东会议决定解散升翔公司，并将偿还债务后的剩余净资产996833元，按实际出资比例进行分配，被告张怀良、周志峰、任敏建分别获得299049.9元、398733.2元、299049.9元。涉案房屋在交付装潢过程中遭受损害，原审法院委托宁波科集技术服务有限公司鉴定，该公司于2014年12月8日出具鉴定书，认定涉房屋损失价值为56644.5元，被告张怀良对此无异议。2014年12月23日，原审法院向原告送达了该鉴定书，原告收到该鉴定书。涉案房屋租金价格经原审法院委托评估，宁波威远资产评估有限公司于2015年3月10日出具评估报告，认定涉案房屋在2013年12月1日至2015年1月1日期间的租金市场价值为201456元。
原审原告泰顺公司于2014年6月11日诉至原审法院，请求判令：一、三原审被告共同支付原审原告租金129999.99元（自2013年12月1日起按年租金26万元标准，计算至2014年6月1日为129999.99元，以后另行计算至实际给付之日）；二、三原审被告共同赔偿原审原告房屋损失252803.55元（实际损失以评估鉴定结论为准）。庭审中，原审原告将第二项诉请金额变更为56644.5元。
原审法院审理认为：被告张怀良以设立升翔公司名义与原告洽谈订立房屋租赁合同并支付1万元订金，原告也已将房屋交付被告张怀良等人装修，表明双方就租赁合同主要事项已达成一致，存在事实上的租赁合同关系，在公司成立后其相应合同项下的权利义务由升翔公司承受。涉案的房屋已交付升翔公司装修，后因升翔公司本身原因无法继续履行租赁合同，因此造成的房屋装修损失及租金损失应由升翔公司承担。2014年2月24日，原告起诉三被告，三被告应知晓原告对升翔公司享有债权，而升翔公司于2014年1月2日已成立清算组，三被告作为清算组成员，应当书面通知原告申报债权，而根据现有证据显示三被告并未书面通知原告，导致原告未及时申报债权而未或清偿，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条的规定，三被告作为清算组成员应当对此造成的损失共同承担赔偿责任。
关于本案租金损失计算问题。被告张怀良认为评估的61.5平方米房屋没有产权证，属违章建筑，应不予计算。原审法院认为涉案61.5平方米房屋是否属于违章建筑应属于行政机关认定事宜，即使该事实成立，被告也应支付参照约定的房屋占用费用，故被告之辩解，依据不足，不予采纳，原审法院采纳评估报告中的实测面积271.87平方米为计算依据。被告张怀良对租金起算时间为2013年12月1日没有异议，鉴于张怀良系本案房屋租赁事宜的实际操作者，对此予以采纳。被告张怀良认为2014年2月底，其已将房屋钥匙交还原告，故租金计算截止时间应为2014年2月底，对此后扩大的租金损失不予承担。因涉案房屋遭受破坏，过错在于被告，具体损失金额需双方商定或移交鉴定予以确定，在确定之前原告尚不能对外出租，事实上原告也正通过诉讼途径积极主张权利，并非怠于采取措施致使损失扩大，故被告该辩解，不予采纳。故认定房屋租金损失计算的截止日期以原告收到房屋损失鉴定书之日为准，即2014年12月23日。
关于涉案房屋租金评估报告采纳问题。因该报告系由原告与被告张怀良协商同意评估，其他两被告经合法传唤未到庭配合，经移交司法评估而作出，故符合法律程序，应予以采纳。但涉案房屋比报告中引用的三个比较案例商业繁华程度较劣，其他修正系数和因素相同，而评估出涉案房屋平均月价格却高于其中两个案例的平均月价格，明显不符合情理，酌情予以降低，认定涉案房屋平均月价格为55元／平方米。综合上述认定，原告遭受租金损失为190349.78元（271.87平方米×55元／平方米／月×12.73月＝190349.78元）。
关于房屋损坏价值问题。因被告张怀良对鉴定报告认定的损失56644.5元无异议，故予以采纳。
综上，两项损失合计246994.28元，扣除押金10000元，剩余236994.28元，由三被告共同承担。被告周志峰、任敏建经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、被告张怀良、周志峰、任敏建共同赔偿原告象山泰顺工艺品有限公司租金损失190349.78元；二、被告张怀良、周志峰、任敏建共同赔偿原告象山泰顺工艺品有限公司房屋损失56644.5元；上述一、二项合计246994.28元，扣除已付押金10000元，被告张怀良、周志峰、任敏建需共同支付原告象山泰顺工艺品有限公司236994.28元，款定于判决生效后十五日内支付。三、驳回原告象山泰顺工艺品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费4”033元，由原告象山泰顺工艺品有限公司负担1057元，由被告张怀良、周志峰、任敏建负担2976元；鉴定及评估费共计12930元，由原告象山泰顺工艺品有限公司负担908元，由被告张怀良、周志峰、任敏建负担12022元。
宣判后，原审被告张怀良不服，上诉至本院，称：一、上诉人已于2014年2月底将房屋钥匙交还被上诉人，且被上诉人也同意上诉人对租赁房屋进行装修，因此退租后的损失不应由上诉人承担。二、涉案房屋按月价格55元／平方米计算没有依据。上诉人和被上诉人在一审的时候提供的书面证据可以证明双方约定的租赁费为8千元，租赁面积为100平方米。请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金129999.99元的诉讼请求。
被上诉人泰顺公司答辩称：原审判决合理合法，应当维持。理由：一、由于上诉人对被上诉人房屋进行破坏性装修，在双方协商不成的情况下被上诉人向法院提起诉讼，在诉讼过程中才对房屋损失进行评估，所以原审法院判决损失计算到2014年12月是正确的；二、上诉人称已经交还房屋钥匙，但上诉人没有证据可以证明。被上诉人张贴招租广告是事实，但不是针对上诉人租赁的房屋。在一审判决后，被上诉人是拉了横幅，但是不影响一审判决；三、上诉人没有证据可以推翻评估机关的评估结论，上诉人也没有表示要重新评估，因此，原判参照该评估结论作出的相应租金标准认定是合理的。
原审被告周志峰、任敏建未向本院提交陈述意见。
在二审审理期间，上诉人张怀良向本院提供以下证据：证明四份及公证书一份，证明涉案房屋实际于2014年2月份起已经由被上诉人控制，并已经对外招租。
被上诉人泰顺公司经质证，认为：上述证据不是新证据，证明的内容也是不存在的。被上诉人在涉案房屋所在地拥有楼上楼下房间共13间，上诉人仅承租一楼中的4间，其他房间也需要出租，被上诉人张贴的招租广告，上诉人租赁之前就已经存在的。公证书上显示的横幅在一审判决后拉的。
原审被告周志峰、任敏建未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据进行质证的权利。
被上诉人泰顺公司、原审被告周志峰、任敏建均未向本院提交证据。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供的证据真实性无异议，本院可予确认，但上述证据未能反映出现的时间，因此，该证据仅能证明被上诉人存在广告招租行为，不能证明该行为发生在2014年2月。
上诉人张怀良对原判认定的以下事实有异议：一是关于其租赁的房屋间数。上诉人认为其仅租赁第一层东首第三、四间，未租赁第五、六间。二是关于双方之间的租赁合同。上诉人认为双方之间存在书面租赁合同，该合同明确约定年租金为8000元，该合同也并非为公司注册登记之需而签订。
对此，本院认为，上诉人在2014年8月5日谈话笔录中明确“当时是打算租100平方，后来觉得不够，跟老板娘商量，把另外的两间也租过来进行装修，共四间”，因此，上诉人关于租赁房屋间数异议，本院不予采信。至于书面租赁合同签订目的，原审法院（2014）甬象民初字第338号民事判决已明确认定“为公司注册登记之需”，且该判决已生效，因此，上诉人对该事实异议，本院也难采信。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，被上诉人于原审法院（2014）甬象民初字第338号案开庭（2014年3月18日）后，更换了涉案房屋的钥匙。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案房屋按月价格55元／平方米计算租金损失及租金损失的计算截止日为鉴定书收到之日是否合理。上诉人张怀良提出其已于2014年2月底将房屋钥匙交还被上诉人，因此退租后的损失不应由上诉人承担。对此，本院认为，上诉人张怀良以设立升翔公司名义向被上诉人租赁涉案房屋，在该房屋装修过程中因故退租，被上诉人为此已及时向法院提起诉讼，主张相应权利，并通过张贴广告、拉横幅形式及时进行招租，但涉案房屋因装修破坏严重及市场因素等，至今招租未成功。基于此，原判确定被上诉人的租金损失截止房屋损失鉴定书收到之日，此后损失由被上诉人自行承担，基本合理。至于该租金损失的计算标准，虽然上诉人在一审时提供的租赁协议约定租赁费为8000元，租赁面积为100平方米，但原审法院（2014）甬象民初字第338号民事判决已明确认定该租赁协议系“为公司注册登记之需”，该判决也已生效，且上诉人实际租赁的房屋为四间，因此原判未按该租赁协议认定相应租金，与客观事实相符。在一审审理期间，上诉人与被上诉人也同意对涉案房屋租金进行评估。原判根据涉案房屋与评估报告中引用的三个比较案例就商业繁华程度、其他修正系数和因素不同情况，对涉案房屋租金在评估基础上再予以酌情降低，依据充分，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4107元，由上诉人张怀良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年三月十五日
代书记员 桂红艳