广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3772号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州杰新宠物用品有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：叶有庭，该公司总经理。
委托代理人：刘国华，系广东鹏瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾云龙，住广州市番禺区。
委托代理人：马沛珊，广东天地正（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李皖娜，广东天地正（广州）律师事务所律师。
上诉人曾云龙因与上诉人广州杰新宠物用品有限公司（以下简称杰新宠物公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：杰新宠物公司与曾云龙签订了一份《租赁合同》，合同约定：曾云龙将坐落在石楼镇大岭村龙漖公路旁的厂房、空地出租给杰新宠物公司作合法经营场地使用，该厂房、空地面积共8500平方米；租期为一年，从2012年9月1日起至2013年8月31日止，杰新宠物公司必须在每月10日前将当月的租金一次性交付给曾云龙，每月租金为10万元；本合同签订之日，杰新宠物公司必须即时向某乙云龙交纳履约保证金共计20万元，以上保证金待合同履约完毕，杰新宠物公司将厂房完好无缺交还给曾云龙，并且将租金及其他费用一次性结清，曾云龙检查后无意见，曾云龙将上述保证金如数退还给杰新宠物公司（不计利息）；如杰新宠物公司不再续租要求搬迁，应在合同期满提前三个月书面通知曾云龙，曾云龙见书面通知后三个月的租金同样收取，厂房的内、外装修投资和新增不可动产及水、电夹层设施等无偿归曾云龙所有，不能拆除（机械设备除外），可动产由杰新宠物公司自行搬走；……。上述《合同》签订后，杰新宠物公司向某乙云龙交纳租赁保证金20万元。随后依约接收物业钥匙进场使用，并依约向某乙云龙交纳租金及相关费用。
2013年5月14日，曾云龙向某甲新宠物公司发出一份《通知书》，载明“本人与杰新宠物公司签订的租赁合同于2013年8月31日到期，本人要求贵公司在本月即2013年5月25日前考虑是否继续签约，续签期为2年，本人特此发出此通知书给贵公司，请贵公司慎重考虑后通知本人，如在本月25日本人还没有收到贵公司的答复，视为贵公司自动放弃”。
2013年9月18日，曾云龙又向某甲新宠物公司发出一份《通知书》，载明“由于本人与杰新宠物公司签订的租赁合同早已过期，贵公司迟迟未能与本人签订新合同，本人已有新租客，现要求贵公司于2013年11月30日前搬迁完毕，本人特此发出此通知书给贵公司，请贵公司配合”。
2013年10月25日，曾云龙又向某甲新宠物公司发出一份《通知书》，载明“由于本人与贵公司（杰新公司）签订的租赁合同早已过期，本人已在2013年9月18日发通知给贵公司，要求贵公司在2013年11月30日前搬迁完毕，但本人到现在还没有见到贵公司有搬迁行动，本人的新租客要在2013年12月到场，现本人要求贵公司尽快有搬迁行动，如在2013年11月30日前贵公司还没有搬迁完毕，一切后果由贵公司负责，本人特此发出此通知书给贵公司，请贵公司配合”。
2013年12月13日，杰新宠物公司、曾云龙达成一份《协议》，明确双方签订的《租赁合同》，合同租期从2012年9月1日起至2013年8月31日，曾云龙依约将厂房交付杰新宠物公司使用，杰新宠物公司按时足额交付了租金，双方全面履行了《租赁合同》，合同期满后，双方同意将合同租期顺延至2013年11月30日，达成协议如下：一、杰新宠物公司于签订本协议2天内向某乙云龙支付2013年11月份的租金10万元；二、杰新宠物公司支付了2013年11月份租金后，属于乙方的生产设备、办公设备、材料、原料、工具、成某和半成某等财产，杰新宠物公司有权尽快全部搬离，曾云龙不得再以任何理由或借口干涉、妨碍、影响、阻扰杰新宠物公司搬迁；三、正常情况下，杰新宠物公司应该于2013年12月20日晚上8点前搬迁完毕，曾云龙应该协助完成；四、对于2013年12月份的场地占用对曾云龙造成的损失和20万元履约保证金的退还问题，双方另行协商，协商不成，双方均可通过法律途径解决；任何一方违反本协议，都要向对方支付违约金10万元，并承担其他相应的法律责任。
2013年12月16日，杰新宠物公司、曾云龙再次达成一份《协议》，明确双方签订2012年9月1日至2013年8月31日的《租赁合同》已合作完毕，杰新宠物公司未能与曾云龙重新签订新合同，曾云龙要求杰新宠物公司尽快搬迁，杰新宠物公司未能达成曾云龙的要求，经协商，杰新宠物公司要求曾云龙同意使用至2013年11月30日，并达成协议如下：一、杰新宠物公司承诺曾云龙于2013年12月20日晚上8点前将属于杰新宠物公司的物品自行搬迁完毕，将厂区清理干净，按曾云龙要求将损坏部分修复好，如杰新宠物公司在指定日期还没有完成，由曾云龙自行处理，所得费用由杰新宠物公司负责；二、由于杰新宠物公司没有履行《租赁合同》上的租赁时间，所以曾云龙收取的履约保证金不退还给杰新宠物公司，履约保证金作为杰新宠物公司于2013年12月份占用曾云龙场地的费用，由于杰新宠物公司违约，所对曾云龙造成的损失，曾云龙保留对杰新宠物公司的追溯权。
2013年12月21日，杰新宠物公司、曾云龙再次达成一份《协议》，明确杰新宠物公司由于承诺曾云龙于2013年12月20日晚上8点前将属于杰新宠物公司的物品自行搬迁完毕，将厂区清理干净，按曾云龙要求将损坏部分修复好，现在杰新宠物公司还没有在指定日期完成，再次造成曾云龙损失，达成协议如下：一、现曾云龙按友好原则，要求杰新宠物公司到2013年12月21日上午12点前完成，由于杰新宠物公司在不知情况下还没有完成，现曾云龙决定剩余的东西由曾云龙自行处理，所产生的清洁、修复费用由杰新宠物公司负责；二、由于杰新宠物公司没有按时做好搬迁事情，违反了2013年12月13日双方签订的协议，应赔偿违约金10万元给曾云龙，曾云龙保留对杰新宠物公司的追诉权。
后双方因涉案物业腾空退还引发纠纷，经协商不成，杰新宠物公司遂将曾云龙诉至原审法院。
杰新宠物公司于2014年3月24日向原审法院提起本案诉讼以双方租赁关系终止后杰新宠物公司逾期不交还涉案物业为由，请求：1.确认杰新宠物公司、曾云龙签订的《租赁合同》无效；2.曾云龙退还杰新宠物公司履约保证金200000-（100000＊31x21）=132258元；3.曾云龙向某甲新宠物公司返还被其截留的钢铁等废旧物品价款8000元；4.曾云龙承担本案全部诉讼费用。
曾云龙原审答辩称：一、杰新宠物公司、曾云龙所签订的《租赁合同》是合法有效；二、履约保证金20万应全部作为2013年12月的场地占用费；三、在杰新宠物公司实际撤场前，我方没有阻止杰新宠物公司搬迁，也没有雇佣保安人员接管厂房，四名保安人员的身份证都有杰新宠物公司的盖章及其法定代表人的签字，且杰新宠物公司、曾云龙分别在2013年12月13日、16日、21日分别签订过三份协议，内容都是杰新宠物公司应当限期搬迁设备、物料，逾期由曾云龙自行处理，另外杰新宠物公司所称厂房在2013年11月27日属于曾云龙控制下是完全不可能的，杰新宠物公司在2013年12月1日还自行聘请保安人员，并在12月13日、16日、21日分别签订过三份协议。我方也希望杰新宠物公司撤场，因为有新租客要进场，按照双方约定，与杰新宠物公司留下的废旧物品是由我方处理，因此产生的清理费用均由杰新宠物公司承担，实际上杰新宠物公司留下的都是废品、垃圾，根本没有价值可言。故曾云龙不同意杰新宠物公司的全部诉讼请求，杰新宠物公司的诉请事实与事实不符。
曾云龙反诉称：杰新宠物公司、曾云龙所签订的涉案《租赁合同》已期满，杰新宠物公司既未同意续租亦未依约腾退厂房，鉴于此，曾云龙两次向某甲新宠物公司送达《通知书》，要求杰新宠物公司必须于2013年11月30日前腾退厂房，但杰新宠物公司仍未在限期内腾退。杰新宠物公司、曾云龙双方于12月13日、16日、21日分别签订过三份《协议》，均是双方的真实意思表示，具有法律效力。现杰新宠物公司违约，曾云龙依法依约有权不予退还履约保证金，并追偿相应违约金及代垫的各项费用。此外，杰新宠物公司在搬离涉案厂房前，未依约履行清洁、修复等义务，亦未清缴水电费以及支付保安工资，杰新宠物公司依法依约应当向某乙云龙清偿上述垫付费用。故请求法院判令：1.确认杰新宠物公司向某乙云龙已交纳的履约保证金20万元作为2013年12月杰新宠物公司占用厂房的使用费；2.杰新宠物公司向某乙云龙支付违约金10万元；3.杰新宠物公司向某乙云龙清偿代为垫付的相关费用（包括场地清洁费41770元、修复费54301.35元、水费699.64元、电费2724.17元及保安工资12000元）；4、杰新宠物公司承担反诉诉讼费用。
杰新宠物公司就曾云龙的反诉答辩称：涉案厂房是临时建筑，曾云龙至今一直未能提供涉案厂房的规划建设许可，也已超过临时建筑使用期限，涉案《租赁合同》应当无效；虽然我方确认曾云龙出具的在2013年12月13日由双方达成的《协议》，但曾云龙另出具的2013年12月16日和12月21日两份《协议》是伪造、违法的，而且上述三份《协议》是《租赁合同》的组成部分，因《租赁合同》无效，该三份《协议》自然无效。根据双方在2013年12月13日达成的《协议》，曾云龙负有协助杰新宠物公司搬迁的义务，但实际上曾云龙不但没有协助，还进行了多次阻拦搬迁。至于曾云龙要求的代垫费用均无事实和法律依据，杰新宠物公司没有委托曾云龙代为垫付上述费用，双方合同亦未对垫付费用作出约定，故曾云龙的上述反诉没有事实和法律依据，请求法院予以全部驳回
在本案原审审理过程中，曾云龙提供一份《临时厂房报建申请书》，用以证明广州市番禺区石楼镇大岭村民委员会于1996年9月11日向石楼镇建设委员会申请将出租给曾云龙约四十亩土地兴建临时厂房，时间十年，最长时间不超过十五年，石楼镇建设委员会批复同意其临建15000平方米，限期两年内有效，超出时间要重新办理手续；又提供一份《延期申请报告》，用以证明广州市番禺区石楼镇大岭村民委员会于2001年2月26日向石楼镇建设委员会申请以上述临建厂房于1996年9月、1998年8月已作临建延期，现申请2000年延期手续，石楼镇建设委员会批复同意其使用延期两年。曾云龙并确认曾云龙与大岭村民委员会于1996年1月26日签订《承包土地合同》，承包期十五年，有效期至2011年4月31日止，后承包期届满后，原建厂房归村里所有，故与大岭村民委员会又签订一份《租赁厂房合同》，向村里租赁该厂房，租赁期从2011年5月1日至2031年4月30日止。对此，杰新宠物公司则反驳认为，该厂房是临时建筑，必须在有效使用期限内才是合法的，曾云龙提供的石楼镇建设委员会批复使用期已经结束，亦没有办理延期手续，故曾云龙至今一直未能提供涉案厂房的规划建设许可，也已超过临时建筑使用期限，涉案《租赁合同》应当无效；虽然我方确认曾云龙出具的在2013年12月13日由双方达成的《协议》，但曾云龙另出具的2013年12月16日和12月21日两份《协议》是伪造、违法的，而且上述三份《协议》是《租赁合同》的组成部分，因《租赁合同》无效，该三份《协议》自然无效。另外，杰新宠物公司向原审法院申请多名证人出庭，用以证明经其授权的东莞市新创纪宠物用品有限公司员工邓某某等人于2013年12月20日参与涉案厂房搬迁时遭阻止。曾云龙对此予以否认，并认为双方在2013年12月16日和21日双方达成两份《协议》，有杰新宠物公司法定代表人叶有庭签字及杰新宠物公司签章，与杰新宠物公司向法院起诉时提交的起诉状上的签字盖章一致。杰新宠物公司则认为叶有庭非公司股东，在没有经公司决策层授权的情况下，所签订的涉案两份协议无效。
以上事实，有《租赁合同》、《协议》、《通知书》、《水电费凭证》、《照片》以及证人出庭的证言、原审法院庭审笔录等予以证实。
原审法院认为：杰新宠物公司、曾云龙签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，本案争议之焦点在于杰新宠物公司、曾云龙在上述《租赁合同》履行完毕后双方因腾空交还涉案厂房所签订的三份《协议》的履行问题。该三份《协议》不违反有关法律规定，合法有效，故协议双方应严格依照合同约定履行义务。本案中，杰新宠物公司确认双方于2013年12月13日达成的《协议》，但对其后即双方于2013年12月16日和12月21日达成的两份《协议》不予确认，认为是伪造、违法的，没有法律效力。经查，杰新宠物公司、曾云龙双方分别于2013年12月16日和12月21日达成的两份《协议》是对于2013年12月13日达成《协议》的延续和补充，是双方对各自权利义务真实意思表示，并不违反有关法律的强制性规定，应为合法有效。虽然杰新宠物公司认为其公司法定代表人叶有庭与曾云龙恶意串通损害公司利益、在没有经公司决策层授权的情况下签订了上述两份《协议》，并提供多名证人出庭用以证明曾云龙曾阻拦其限期内搬迁与上述两份《协议》内容相矛盾，但一直未能进一步提供充分、完整的证据加以证明其该事实主张，故应承担不利的法律后果，原审法院对其主张不予采纳。因此，曾云龙要求确认杰新宠物公司已交纳的履约保证金20万元作为杰新宠物公司于2013年12月份占用曾云龙场地的费用不予退还的诉请具有事实和法律依据，予以支持。同时曾云龙主张杰新宠物公司支付占用场地期间所产生的水费699.64元、电费2724.17元的诉请，经查，因曾云龙提供的相应发票凭证是2013年12月全月的，杰新宠物公司搬离的时间是12月21日，故原审法院酌定按当月实际发生水电费的70%计付。曾云龙要求杰新宠物公司因迟延搬迁而支付违约金10万元的诉请，因曾云龙未能提供充分证据加以证明其实际损失，结合本案杰新宠物公司迟延腾空退房的时间较短，且前述履约保证金20万元作为杰新宠物公司于2013年12月份占用曾云龙场地的费用不予退还，本身已具有因违约所产生赔偿损失的内容，故原审法院根据公平和诚实信用原则，对曾云龙的上诉请求不予支持。另外曾云龙要求杰新宠物公司清偿其代为垫付的相关费用（包括场地清洁费41770元、修复费54301.35元及保安工资12000元），亦因未能提供充分证据予以证明，且杰新宠物公司如前述将已交纳的履约保证金20万元作为其于2013年12月份场地占用费用不予退还的情况下，足以弥补曾云龙的实际损失，因此曾云龙主张上述费用的请求理由不成立，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，于2015年4月10日作出如下判决：一、确认广州杰新宠物用品有限公司向某乙云龙已交纳的履约保证金20万元归曾云龙所有；二、广州杰新宠物用品有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向某乙云龙支付占用涉案租赁物产生的水电费合计2396.67元；三、驳回广州杰新宠物用品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回曾云龙的其他反诉请求。一审案件原诉受理费1553元、反诉受理费3736元，由广州杰新宠物用品有限公司承担原诉受理费1553元及反诉受理费2236元，余下1500元由曾云龙承担。
判后，上诉人杰新宠物公司、曾云龙均不服原审判决，向本院提起上诉。其中，杰新宠物公司上诉称：一、原审法院认定案涉合同效力错误。1.案涉房屋作为临时建筑，自从2002年5月1日超期之后再也没有得到主管部门批准，故依据司法解释的规定，《租赁合同》自始无效；2.三份补充协议是针对《租赁合同》的履约保证金和搬迁问题而签定，因主合同无效，补充协议随之无效。2013年12月16日和21日签定的协议，因违反了杰新宠物公司的真实意思表示以及存在曾云龙与杰新宠物公司的法定代表人恶意串通的情况而违法无效。二、原审法院采纳2013年12月16日和21日签定的这两份协议错误。1.两份协议内容形同债务确认书，不符合生活常理。2.两份协议与2013年12月13日签署的协议相矛盾。3.两份协议本身的内容也是自相矛盾，不符合常理。两份协议都阐明，“为了甲、乙方双方的利益”而“达成本协议”，但从协议的内容来看，只有曾云龙的利益，没有杰新宠物公司的任何利益。16日协议第l条“承诺”与“指定日期”矛盾；16日协议第2条，从字面和内容上理解，完全是曾云龙的个人主张，不是协商的内容，杰新宠物公司完全没有任何同意的意思表示。21日协议中所谓的“再次造成甲方的损失”，不知从何某；21日协议第l条中的两个“现”体现了时间上的矛盾。根据2013年12月13日的协议这一已知事实和日常生活经验法则，就能推定出16日和21日两份协议不是杰新宠物公司的真实意思表示，且能推定出16日和21日两份协议是曾云龙与叶有庭恶意串通，严重损害股东和其他债权人的合法利益的协议，根本不需要杰新宠物公司举证。三、一审判决对杰新宠物公司提交的证据，视而不见。1.杰新宠物公司提交的《律师函》证明，在2013年12月13日的协议签订前，因员工的问题导致杰新宠物公司不能搬迁（员工闹事），曾云龙也参与了员工纠纷事宜且同意延期，这是众所周知的事实，石楼镇镇政府、劳动所、派出所、维稳办和司法所无人不知。2.杰新宠物公司提交的证人证言和现场照片，证明了曾云龙阻拦杰新宠物公司搬迁，且截留并将杰新宠物公司的废旧钢架等物品据为己有。3.杰新宠物公司提交股东的《证明》证实，2013年12月16日和21日签定的协议没有得到授权，不是杰新宠物公司的真实意思表示，而是杰新宠物公司法定代表人与曾云龙恶意串通严重损害股东和其他债权人合法利益的违法行为，为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项、二、三项，改判为：确认杰新宠物公司与曾云龙之间签订的《租赁合同》无效；曾云龙向某甲新宠物公司退还履约保证金200000一（100000÷31×21）=132258元人民币；曾云龙向某甲新宠物公司返还被其截留的钢铁等废旧物品价款8000元，以上（2）一（3）项合计140258元。2.一审和二审的案件受理费等全部由曾云龙承担。
针对杰新宠物公司的上诉曾云龙答辩称：一、涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，曾云龙已经履行了关于涉案厂房未取得相关证件的告知义务。二、三份协议是双方在终止租赁关系后达成的关于撤场的新约定，并非《租赁合同》的补充协议，且三份协议均有杰新宠物公司法定代表人的签名，双方当事人的真实意思表示。三、杰新宠物公司搬离涉案厂房的时间是2013年12月21日，显然构成违约。杰新宠物公司称曾云龙雇请保安人员接管厂房、阻挠搬迁、截留其废旧钢架等物品，证据不足，一审法院判决其承担不利法律后果并无不当。
曾云龙亦向本院提起上诉称：一、杰新宠物公司确实存在迟延搬迁行为，曾云龙依法依约有权要求其支付违约金10万元。2013年12月13日所签订《协议》的第三条约定：正常情况下，杰新宠物公司应该于2013年12月20日晚上8点前搬迁完毕，曾云龙应该协助完成。第五条约定：任何一方违反本协议，都要向对方支付违约金1O万元人民币，并承担相应的法律责任。同年12月31日所签订《协议》的第二条约定：由于乙方没有按时做好搬迁事宜，违反了2013年12月13日双方签订的协议，应赔偿违约金10万元给甲方，一审对此处理错误；二、曾云龙为杰新宠物公司实际垫付相关费用共计人民币122025.16元（包括清洁费用、修复费用、保安工资、水电费用），其依法有权某新宠物公司追偿。为此请求：1.依法撤销原审判决第二、四项，改判支持曾云龙的全部反诉；2.本案一、二审诉讼费由杰新宠物公司承担。
被上诉人杰新宠物公司答辩称：杰新宠物公司不同意曾云龙的上诉请求、事实和理由。理由如下：一、杰新宠物公司不存在迟延搬迁的行为。杰新宠物公司是按照2013年12月13日协议约定搬迁，虽然在搬迁过程中屡次遭受曾云龙的阻挠，但杰新宠物公司仍按照协议约定搬迁完毕。即使搬迁迟至2013年12月1日也是因曾云龙阻挠搬迁的结果。二、曾云龙所称垫付费用是没有任何事实及法律依据。1.其中修复费问题，原来是简易厂房后来根据新租户要求改为仓库，这种改建费用应由曾云龙自行承担，不能由杰新宠物公司承担。2.根据杰新宠物公司提供的证据证明，杰新宠物公司搬迁之后场地已打扫干净，不存在清洁费用问题。3.杰新宠物公司租赁时是简易厂房，非常破旧的简易厂房，对方将破旧简易厂房改建为符合新承租人要求的仓库，不存在修复的问题。4.保安工资问题，根据谁请谁支付的原则，应有杰新宠物公司支付公司，无须曾云龙垫付。5.水电费问题，杰新宠物公司在搬迁过程中使用的水电费，只是开灯照明而已，根本可以忽略不计算。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：案涉房屋没有报建，《租赁合同》除保证金退还之外，已经全部履行完毕。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.关于三份协议书的性质。杰新宠物公司表示：协议书的性质是针对租赁房屋的清结协议，但后面两份协议书不是杰新宠物公司的真实意思表示；曾云龙则表示：三份协议的性质均是双方就撤场及退还租赁保证经达成的协议，不是租赁合同的补充协议。2.关于保证金的退还。杰新宠物公司表示：其主张保证金退还的依据是《租赁合同》约定的退还条件已经成就；曾云龙则表示：根据协议书的约定，因争议的保证金已经转换为12月份的场地使用费归其所有，故杰新宠物公司无权主张退还保证金。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同的效力认定；（二）租赁关系解除后的法律后果处理。
关于案涉合同的效力认定问题。第一、对于《租赁合同》的效力审查，二审中，因双方当事人共同确认《租赁合同》除保证金退还之外，已经全部履行完毕，且双方就争议的保证金退还另有协议约定，因此，《租赁合同》的效力认定已不具备诉的法律利益，原审法院驳回杰新宠物公司主张确认《租赁合同》无效的诉求正确，本院予以维持。第二、对于三份协议的效力审查，《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定：“合同权利义务终止，不影响合同中的结算和清理条款的效力。本案中，从三份协议的约定内容来看，三份协议均属于双方租赁合同关系终止后，针对交还房屋及违约责任等权利义务所作出清结协议，上述三份协议均为双方当事人的真实意思表示，且并无违反法律及行政法规的强制性规定，原审法院均认定为合法有效正确，本院予以确认。杰新宠物公司上诉提出因《租赁合同》无效，故三份协议亦为无效，缺乏法律依据，本院不予采信。至于杰新宠物公司上诉主张后两份协议不是其真实意思表示而不应予以采纳，对此，因案涉协议书中均有杰新宠物公司的盖章确认以及法定代表人的签名，因此，在没有充分证据推翻上述签名及盖章的合法性的情况下，三份协议书对于杰新宠物公司均具有法律约束力。杰新宠物公司对此提出的上诉主张缺乏理据，本院亦不予采信。
关于租赁关系解除后的法律后果处理问题。第一、保证金的退还，依据2013年12月16日协议书的约定，曾云龙收取的履约保证金不退还杰新宠物公司，履约保证金作为杰新宠物公司2013年12份占用曾云龙场地的费用，故杰新宠物公司上诉主张依据《租赁合同》约定退还保证金，缺乏事实依据，不应予以支持。原审法院驳回其该项诉求，并判令履约保证金20万元归曾云龙所有，上述处理具有合同依据，本院予以维持。第二、违约责任及损失赔偿的承担，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可知，损失赔偿与违约责任可以并用的情形，在于守约方主张的数额并未超出其直接损失和间接损失。本案中，虽然协议书约定因杰新宠物公司违约应赔偿曾云龙10万元，但是，因履约保证金20万元在用以承担2013年12月的占用使用费后不予退还，已具有损失赔偿的性质，而曾云龙亦不能就其因杰新宠物公司违约所造成的损失予以证明，因此，原审法院以实际损失为基础，根据公平合理原则判令驳回曾云龙对于违约金以及其他相关费用的主张，上述处理并无不当，本院予以维持。曾云龙对此提出上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。第三、其他争议费用的返还，因杰新宠物公司的搬离时间为2013年12月21日，故原审法院以曾云龙所提交的交费凭证酌定杰新宠物公司支付水电费2396.67元正确，本院予以维持。杰新宠物公司主张曾云龙向其返还废旧物品等价款，因不能提供充分证据证明与对方的关联性，故不应予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人杰新宠物公司、上诉人曾云龙的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7785元，由广州杰新宠物用品有限公司承担3155元，曾云龙承担4630元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 张永亮