云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终856号上诉人（原审原告）：樊月明，女，1975年7月30日出生，汉族，身份证住址景洪市。上诉人（原审原告）：詹永强，男，1978年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗加，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨卫华，男，1975年12月18日出生，汉族，身份证住址景洪市。被上诉人（原审被告）：李晓玲，女，1979年2月14日出生，汉族，身份证住址景洪市。上诉人樊月明、詹永强因与被上诉人杨卫华、李晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人樊月明及其委托诉讼代理人罗加、上诉人詹永强的委托诉讼代理人罗加、被上诉人杨卫华、李晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊月明、詹永强上诉请求:1.维持景洪市人民法院(2017)云2801民初1493号民事判决第一、二、三项；2.撤销景洪市人民法院(2017)云2801民初1493号民事判决第四项，改判由杨卫华、李晓玲向樊月明、詹永强返还转让费人民币20000元；3.该案一审、二审诉讼费用由杨卫华、李晓玲共同承担。事实和理由：2014年3月l日，樊月明与杨卫华就樊月明租赁杨卫华、李晓玲共有的商铺一事达成共识，约定由杨卫华、李晓玲将自己共有的位于景洪市景德东路××号的商铺租赁予樊月明使用7年，租金为每年15000元。但在此之前，为了保证租赁合同能够履行，双方约定交纳20000元作为履约保证金，这也是作为生意人的交易习惯。合同签订当日，樊月明、詹永强就向杨卫华、李晓玲交纳了作为履约保证金但书写为转让金的费用20000元。在合同履行中，杨卫华、李晓玲办理了离婚登记，李晓玲为了自己拿回商铺使用，遂开始以违反合同约定的方式要求涨租金，甚至组织多人到樊月明、詹永强经营的商铺闹事、恐吓，更换了樊月明、詹永强的商铺大门钥匙，迫使樊月明、詹永强无法继续使用商铺进行营业，经营受阻导致樊月明维持家庭开支的经济来源断链。经樊月明多次协商未果，樊月明、詹永强向景洪市人民法院提起了诉讼，要求维护自身合法权益。一审判决对樊月明与杨卫华之间的租赁合同关系予以确认，但是并未支持基于租赁合同达成的前提条件的转让费（实为履约保证金）返还要求，樊月明、詹永强认为该判决内容并未充分考虑到交易习惯和体现公平原则，反而保护了不诚实信用、恶意强迫承租人无法继续使用租赁物的一方，使得樊月明、詹永强在遭受了被恶意逼迫无法使用租赁房屋的精神压力后，又无法从违反诚实信用原则的杨卫华、李晓玲处拿回作为租赁房屋履约保证的转让费，遭受了物质上的进一步损失。转让费是基于自愿原则而建立，但是其存在的条件是合同能够如约如期履行完毕，如果合同没能够按约完成合同的履行，那么无论基于交易习惯还是公平原则，都应当由未按照合同约定履行诚实信用义务的一方来承担责任，即该案中由杨卫华、李晓玲向樊月明、詹永强返还作为合同建立和履行保证的转让费。另外，该案中的房屋是樊月明、詹永强共有的房屋，并非二次以上的转租、转让，依据交易习惯是根本不应再收取租金的同时再收取转让费，这更加说明了《收条》上所载的转让费就是双方签订合同和履行合同的履约保证金性质。故此，不应以自愿既否定了樊月明、詹永强的损失求偿。那么公平原则和最基础的民事法律原则诚实信用则对恶意迫使合同解除的杨卫华、李晓玲失去了约束意义，也会使得诸如此类的案件和类似行为的当事人不诚信的行为被庇护，使得被违约、被委屈的一方当事人对法律的公平正义失去信心。杨卫华、李晓玲辩称，不存在保证金，杨卫华、李晓玲开了两间洗衣店，转给樊月明、詹永强。杨卫华、李晓玲开洗衣店也是精装修过的，水电也是从杨卫华、李晓玲家接出去的，每月跟樊月明、詹永强收水电费。樊月明、詹永强向一审法院起诉请求：1.判令解除樊月明与杨卫华签订的《租房协议》；2.判令杨卫华、李晓玲连带向樊月明、詹永强返还2017年房屋租金15000元、转让费20000元和房屋内装修设施、设备；3.该案的诉讼费用由杨卫华、李晓玲承担。一审法院认定事实：2013年3月1日，詹永强（乙方）与杨卫华（甲方）签订《租房协议》，主要约定：乙方所租房屋位于景德东路××号（阳光花都广场内），共计建筑面积25平方米；租赁期限自2013年3月1日起至2021年3月1日止，租期结束后在同等情况下乙方有优先租用权；租金每年一万五千元整，按年付清，杨卫华在后备注：四年不涨租金。此外，协议书对双方的权利义务进行了约定。当日，詹永强向杨卫华支付了房子转让费20000元，杨卫华出具收条一张。2014年3月1日，樊月明与杨卫华又签订《租房协议》一份，除租赁期限变更为从2014年3月1日起至2021年3月1日止且没有杨卫华的手写备注外其余协议内容同2013年3月1日的《租房协议》一致。之后，双方因履行协议发生争议，樊月明于2017年3月22日将2017年的房租向云南省西双版纳傣族自治州勐泐公证处进行提存。2017年4月20日，樊月明搬离承租的商铺。詹永强与樊月明系夫妻关系。杨卫华、李晓玲于2016年12月14日解除婚姻关系。一审法院认为，詹永强与杨卫华于2013年3月1日签订的《租房协议》及樊月明与杨卫华于2014年3月1日签订的《租房协议》均对租赁门面房屋的位置、面积、租赁期限、租金及支付方式等双方权利义务进行了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，两份协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方于2014年3月1日签订的《租房协议》中无“四年不涨租金”的备注，鉴于该份协议的签订时间在后，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，认定2014年的《租房协议》为双方对于2013年的《租房协议》的内容进行部分变更后达成的新的合意，故双方的权利义务关系应当按照2014年的《租房协议》的约定确定。杨卫华、李晓玲辩称2014年的《租房协议》仅为樊月明、詹永强支付租金的凭证无证据可以证明，不予采纳。庭审中，双方对解除合同均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对于樊月明、詹永强要求解除双方于2014年3月1日签订的《租房协议》的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方的《租房协议》解除后，杨卫华、李晓玲应返还樊月明、詹永强未使用部分的租金。因樊月明、詹永强已将2017年的租金在云南省西双版纳傣族自治州勐泐公证处进行提存，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（四）债务人依法将标的物提存；……”的规定，杨卫华、李晓玲称樊月明、詹永强未交纳2017年的房屋租金的辩解，不予采信。庭审中双方均认可樊月明、詹永强搬离承租商铺的时间为2017年4月20日，故扣除1个月20天的房屋租金2055元（15000元÷12个月×1个月20天）后剩余的租金12945元杨卫华、李晓玲应当予以返还，樊月明、詹永强要求杨卫华、李晓玲返还租金15000元无事实依据，超过部分不予支持。杨卫华、李晓玲虽于2016年12月14日解除婚姻关系，但《租房协议》签订于杨卫华、李晓玲解除婚姻关系之前，杨卫华、李晓玲虽在《离婚协议》中约定离婚后商铺归女儿所有，铺面出租的租金归李晓玲，但该约定为杨卫华、李晓玲内部约定不应对抗樊月明、詹永强，故杨卫华、李晓玲应承担共同返还房屋租金的责任。对于转让费，双方在《租房协议》中虽未进行约定，但樊月明、詹永强自愿向杨卫华进行交纳应为双方合意的结果，鉴于转让费的性质与房屋租金存在不同，应包含杨卫华、李晓玲出租的房屋装修价值，法律并不禁止该费用的收取，杨卫华、李晓玲无证据证明转让费的性质为履行保证金，故樊月明、詹永强以《租房协议》解除要求杨卫华、李晓玲返还转让费20000元的诉讼请求，不予支持。对于装修设备，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，庭审中杨卫华、李晓玲对于樊月明、詹永强列出的装修设施、设备清单中第三项全玻门一扇（长3米、款2.4米）、第五项集成吊顶（长6.8米、款6.3米）和第六项门口地板砖（长7.4米、宽0.9米）可以进行返还予以认可，予以确认。杨卫华、李晓玲辩称樊月明、詹永强装修未经过杨卫华、李晓玲同意，但樊月明、詹永强租赁案涉房屋并且使用该房屋已经长达四年时间，杨卫华、李晓玲的辩解与常理不符，不予采信。对于樊月明、詹永强主张的其他装修设施、设备因双方在樊月明、詹永强搬离商铺时并未对清单上的物品进行确认，现杨卫华、李晓玲已经对案涉房屋进行了重新装修且樊月明、詹永强无法证实上述清单上载明的设施、设备尚在案涉房屋，故樊月明、詹永强要求杨卫华、李晓玲返还除全玻门一扇、集成吊顶和门口地板砖外其余物品的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、解除樊月明与杨卫华于2014年3月1日签订的《租房协议》；2、杨卫华、李晓玲于判决生效之日起十日内共同向樊月明、詹永强返还房屋租金12945元；3、杨卫华、李晓玲于判决生效之日起三十日内共同向樊月明、詹永强返还案涉房屋内的全玻门一扇（长3米、款2.4米）、集成吊顶（长6.8米、款6.3米）和门口地板砖（长7.4米、宽0.9米）；4、驳回樊月明、詹永强的其他诉讼请求。案件受理费675元，减半收取计338元，由樊月明、詹永强负担50元，由杨卫华、李晓玲负担288元。应由杨卫华、李晓玲负担的案件受理费不另清退，由杨卫华、李晓玲迳付樊月明、詹永强。本院二审期间，樊月明向本院提交邮政特快专递1份。欲证明樊月明、詹永强向公证处提存租金后，公证员已邮寄将提存公证书送达杨卫华、李晓玲。经质证，杨卫华、李晓玲称没有收到公证书。杨卫华称邮政特快专递上的电话号153××××02633是其使用号码。对二审事实，本院补充认定如下：对樊月明提交的邮政特快专递，杨卫华、李晓玲虽称没有收到公证书，但邮政特快专递上的电话号153××××02633是杨卫华使用号码，可证明樊月明、詹永强的证明观点。双方当事人对一审认定的事实均无意见，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点：杨卫华、李晓玲是否返还转让费20000元给樊月明、詹永强。本院认为，樊月明、詹永强主张由杨卫华、李晓玲返还转让费20000元，并称20000元系签订合同和履行合同的保证金，对此双方在《租房协议》中没有约定，樊月明、詹永强亦未提供证据证明杨卫华所收20000元系签订合同和履行合同的保证金，应承担举证不能的法律后果。二审庭审中，樊月明、杨卫华、李晓玲一致同意将景洪市人民法院（2017）云2801民初1493号民事判决第三项变更为：杨卫华、李晓玲于判决生效之日起三十日内共同向樊月明、詹永强返还案涉房屋内的全玻门一扇（长3米、款2.4米）、集成吊顶（长6.8米、款6.3米）和门口地板砖。综上所述，樊月明、詹永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但判决涉及他人权益，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2017）云2801民初1493号民事判决第一项、第二项、第四项，即解除樊月明与杨卫华于2014年3月1日签订的《租房协议》；杨卫华、李晓玲于判决生效之日起十日内共同向樊月明、詹永强返还房屋租金12945元；驳回樊月明、詹永强的其他诉讼请求。二、变更景洪市人民法院（2017）云2801民初1493号民事判决第三项为杨卫华、李晓玲于判决生效之日起三十日内共同向樊月明、詹永强返还案涉房屋内的全玻门一扇（长3米、款2.4米）、集成吊顶（长6.8米、款6.3米）和门口地板砖。二审案件受理费300元，由上诉人樊月明、詹永强负担。一审案件受理费照一审判决收取。本判决为终审判决。审判长 吕 勇审判员 玉的勒审判员 玉 儿二〇一七年十二月十四日书记员 王慧梅