上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1568号
原告施振华。
委托代理人杨庚恒。
委托代理人曹殿虎，上海川汇律师事务所律师。
被告胡寅珍。
委托代理人姜永生。
第三人姜永生。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行。
负责人李毓菖。
委托代理人周轶伦。
委托代理人陈昌炜。
第三人邵文美。
原告施振华与被告胡寅珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，通知姜永生、中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行（以下简称工行漕河泾支行）、邵文美作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告施振华的委托代理人杨庚恒、曹殿虎，被告胡寅珍、第三人姜永生（同时作为胡寅珍的委托代理人），第三人工行漕河泾支行的委托代理人周轶伦、陈昌炜到庭参加诉讼。第三人邵文美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告施振华诉称，2004年4月，施振华之子杨昱在胡寅珍及姜永生开设的玖松投资分公司办理房屋抵押贷款30万元。三个多月之后，施振华经追查发现贷款已被领取。胡寅珍为了息事宁人，就拿出3万元作为三个月的损失费，此后又还了施振华4万元，并表示余款26万元用胡寅珍的住房作为抵押，到10月底还钱；如果不还，就把房子卖掉，并把房产证押到了施振华处。此外，胡寅珍还曾公证委托施振华的丈夫杨庚恒全权处理系争房屋出售事宜以作担保。到了11月份，因还款无果，双方就上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了买卖合同，由于当时系争房屋市价25万元左右，故将欠款26万元作为购房款。当时胡寅珍表示，系争房屋上有工商银行的抵押贷款18万元左右，房屋过户需要先还清银行贷款。因此经协商，银行的贷款由胡寅珍先行还清，等银行的贷款还完后，再行进行产权过户。施振华最近在交易中心查询时发现，胡寅珍早在2007年3月补办了房产证。施振华向胡寅珍追问原因时，胡寅珍表示想要房子谈也不用谈，以后就避而不见，打电话也不接了。由于胡寅珍的毁约行为，故施振华起诉要求胡寅珍将系争房屋过户至施振华名下。
被告胡寅珍辩称，胡寅珍和姜永生是陆英姿开设的贷款公司的工作人员。2004年4月，施振华之子杨昱到贷款公司办理贷款30万元，贷款批下后被陆英姿挪用了。陆英姿和施振华商量后决定，30万元算作借给陆英姿使用，陆英姿给了施振华3万元作为挪用的损失，但具体双方如何约定利息等，胡寅珍不清楚。2004年11月，陆英姿告知胡寅珍，其之前的30万元借款已经还清，又向施振华借款30万元，并要求胡寅珍和姜永生用系争房屋对本金担保，故胡寅珍、姜永生与施振华签订了该份买卖合同。此后，一直由陆英姿偿还利息。直到2006年8、9月份，陆英姿开始不还利息，到了11月份，陆英姿被捕。施振华向胡寅珍和姜永生表示，陆英姿还差9万元没有还，但胡寅珍和姜永生已声明不担保利息，故不还钱给施振华。此后施振华再也没有主动联系过，直到本案诉讼，施振华已经超过了诉讼时效。故不同意施振华的诉讼请求。
第三人姜永生述称，同意胡寅珍的意见。
第三人工行漕河泾支行述称，不清楚原被告间的关系，要求保护银行的债权。
第三人邵文美未作陈述。
经审理查明，胡寅珍于2004年3月经登记为系争房屋的房地产权利人。2004年，胡寅珍（甲方，出卖人）与施振华（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋，房屋建筑面积74.75平方米，房地产转让价款为26万元。合同第三条有关土地使用权的转让方式、第四条有关房屋验收交接的日期、第五条有关房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的违约金、第六条有关向房地产交易中心申请办理转让过户手续的日期、第九条有关逾期付款的违约责任、第十条有关逾期交付房屋的违约责任、第十二条有关合同生效日期、第十四条有关合同份数等条款均未进行约定。合同补充条款内容为：今收到施振华购买泰和西路XXX弄XXX号XXX室的购房款人民币贰拾陆万元整，姜永生作为收款人在补充条款处签字，并按有姜永生及胡寅珍的手印，落款日期为2004年11月27日。附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2004年11月27日支付1万元作为定金，乙方于2004年11月27日前支付25万元。审理中，原被告一致承认，合同尾页甲方处胡寅珍及姜永生的签字均为本人所签。
另查明，2004年7月20日，胡寅珍签订委托书，委托杨庚恒以其名义办理以下事宜：一、办理与出售系争房屋有关的一切手续，诸如：还清银行贷款、注销抵押、签订房地产买卖合同、收取售房款、办理产权过户及煤气、有线电视过户、支付其他的相关费用等。二、受托人在受托范围内所签署的一切有关文件及所支付的一切正当费用，予以承认。三、委托期限至办妥上述事项止。同年7月21日，上海市普陀区公证处对上述委托书进行公证。
又查明，2004年3月24日，胡寅珍（借款人，抵押人）与工行漕河泾支行（贷款人，抵押权人）签订房屋担保借款合同，主要内容为，借款金额为18万元，借款用于家居消费，借款期限初定为2004年4月6日起至2014年4月6日止，抵押物坐落于宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室，贷款本金和利息在借款发生的次月起按约偿还。第十五条约定，贷款人有权在下列任何一项或多项情况发生时，宣布本合同提前到期，要求借款人立即偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）借款人连续三个月付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；……工行漕河泾支行于2004年4月经登记为系争房屋的抵押权人，债权数额18万元。此后，因胡寅珍拖欠贷款，故工行漕河泾支行于2006年10月向上海市徐汇区人民法院起诉要求宣布贷款提前到期，胡寅珍、姜永生归还借款本金余额149，489.55元及相应的利息、罚息等。2006年10月，上海市徐汇区人民法院判决终止房屋担保借款合同，胡寅珍、姜永生归还借款本金及利息、罚息，如胡寅珍、姜永生不履行付款义务，工行漕河泾支行可以与胡寅珍协议，以系争房屋的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。该判决生效后，工银行漕河泾支行申请执行，执行案号为（2007）徐执字第1842号。2012年9月25日，系争房屋被上海市徐汇区人民法院司法查封，限制文件编号为（2007）徐执字第1842号。审理中，工银行漕河泾支行表示，只要还清债务本息，即愿意注销抵押、解除查封。施振华表示，其是在本案诉讼中才得知系争房屋被司法查封，后才知银行曾起诉的情况。
2007年3月12日，邵文美（甲方，贷款人，抵押权人）与胡寅珍（乙方，借款人，抵押人）签订抵押贷款合同，主要内容为，乙方因生意需要，向甲方借款11万元，乙方愿意以其合法拥有的位于宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押予甲方，借款期自2007年3月12日至2007年5月11日止。邵文美于2007年3月经登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为11万元。
审理中，胡寅珍、姜永生表示，系陆英姿挪用了杨昱的贷款30万元，施振华前来询问后，陆英姿直接去了施振华家中解决，事后陆英姿告诉胡寅珍、姜永生，其已经给了施振华3万元作为补偿，并且约定由陆英姿向施振华借款30万元，但他们之间利息如何约定、是否写过借条，胡寅珍、姜永生不清楚，胡寅珍和姜永生为此做过担保，进行过公证。2004年11月，陆英姿打电话和胡寅珍、姜永生说，第一笔借款30万元已经还清，又想问施振华借30万元，且已经和施振华说好了，要胡寅珍、姜永生签订买卖合同担保一下。胡寅珍、姜永生很信任陆英姿，故当天下午，施振华及其儿子杨剑到了店里，与胡寅珍、姜永生签了这份买卖合同，当时陆英姿并不在场。关于为何借款是30万元、但房款写成26万元以及陆英姿具体还款金额，胡寅珍、姜永生不清楚。最早的时候陆英姿没有司机，是陆英姿把利息打到胡寅珍、姜永生的卡上，胡寅珍、姜永生把钱取出来交给施振华，但没有收条；几个月后，陆英姿有了司机，就由司机直接把钱送到施振华家里。
本院两次向陆英姿进行调查，第一次调查时，陆英姿表示，胡寅珍、姜永生是其玖松投资公司的员工。2004年，施振华的儿子杨昱到玖松公司办理申请贷款30万元手续，贷款放批之后，杨昱将这笔钱借给了胡寅珍，胡寅珍又将其中的26万元借给了陆英姿，但陆英姿没有直接和杨昱发生经济往来。陆英姿不清楚施振华与胡寅珍之间有无房屋买卖关系，也从未要求胡寅珍用房屋为陆英姿进行担保。施振华对本次调查所做的谈话笔录真实性无异议；胡寅珍及姜永生表示不认可其内容。第二次调查时，陆英姿表示，当时杨昱至陆英姿的公司申请贷款，杨昱领取了30万元之后表示自己没有用处，胡寅珍就向杨昱表示要不要拿来借给陆英姿。由于杨昱与陆英姿不熟，故就算施振华借给胡寅珍，胡寅珍再借给陆英姿，两边都写了借条，借款本金都是26万元，月息都是3分，其中胡寅珍没有好处，胡寅珍其实是担保的性质。为了防止陆英姿还不出钱，才签了买卖合同，买卖合同是在贷款公司签订的，陆英姿当时在场。陆英姿每月还6，800元，每次都是还到胡寅珍账上，胡寅珍再还给施振华。2005年或2006年年初的一天晚上，胡寅珍与陆英姿去了施振华家，现金还了18万元，杨昱好像写了收条，但收条已经找不到了。18万元还清后，陆英姿每月按8万元本金还利息，直到2006年6月。胡寅珍和施振华之间的房屋买卖是假的，施振华的钱本质上是借给陆英姿的，胡寅珍只是做担保，但现在陆英姿也没有依据可以提供。施振华对本次调查时所做的谈话笔录不予认可；胡寅珍、姜永生对该笔录基本予以认可，但表示陆英姿有些陈述也是错的，可能是时间长了、陆英姿记不清了。
以上事实，有原告施振华上海市房地产权证、房地产买卖合同、抵押贷款合同等，第三人工行漕河泾支行提供的（2006）徐民二（商）初字第2450号民事判决书、（2007）徐执字第1842号执行裁定书等，谈话笔录，及各方当事人的陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，根据本院查明的事实，系争房屋上尚有司法查封，现原告起诉要求被告将系争房屋过户至原告名下，法律上不能履行，故原告的诉讼请求，本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
原告施振华要求胡寅珍将上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至施振华名下的诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取为2，600元、财产保全费1，820元，由原告施振华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。