上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第718号
原告郭林将。
被告上海祥奉实业有限公司。
法定代表人何孙明，总经理。
委托代理人欧建明，男，上海祥奉实业有限公司工作。
原告郭林将诉被告上海祥奉实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告郭林将、被告委托代理人欧建明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2003年10月19日与被告签订合同，购买被告（原上海箱包城有限公司）所开发的位于上海市奉贤区奉城镇箱包城H区XXX幢7间地块的房屋。合同签订后，原告已按约向被告支付购房款人民币（下同）178，000元。按照合同约定，被告应于2004年12月前将符合合同约定的房屋交付原告使用，并办理相关产权证。但是，至今被告未通知原告交房，也未办理产权证。因此，原告有权要求被告继续履行合同约定的交房义务并办理相关产权证，并根据合同约定，在被告延期交房一个月起，每延期一天按已付房款的日万分之三支付违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告交付的房屋和相关产权证。原告认为，被告违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务，并于交付之日起90日内办理相关产权证；2、被告支付自2005年2月1日起至产权证交付之日止，按已付房款178，000元的每日万分之三计算的逾期交房违约金。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除2003年10月19日签订的联建协议书；2、被告赔偿损失：①2005年1月1日以来可得租金损失109，710元，计算方式：按箱包城独立商铺租金标准0.25元每平方米每天计算至判决生效之日止；②同地段同类三证齐全的房屋市场价值赔偿差额100，000元；3、返还购房款178，000元。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、上海箱包城营业房联建协议书一份，证明原、被告双方之间发生房屋买卖合同关系。
2、发票联一份，证明原告已付购房款178，000元。
3、工商变更资料一组，证明被告从上海箱包城有限公司变更为现在的名称。
4、房地产登记簿一份，证明土地登记的信息及房产信息。
被告辩称，同意解除原、被告签订的联建协议书，现在被告没有能力返还购房款本金。因为被告没有与原告签订过租赁合同，故不存在原告主张的房屋租金损失。对于房屋差价不同意支付。原告还有尾款93，024元未支付。
被告针对其辩称向法庭提交了建设工程规划许可证一份，证明系争房屋的建设通过了政府部门的许可。
经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1、2、3、4均无异议。对于被告提供的证据，原告对真实性无异议。上述原、被告提供的证据，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。
另，本院向上海市奉贤区城建档案管理办公室调取上海箱包城有限公司建设工程规划许可证后附建筑工程项目表、建筑工程位置地形图、建筑工程总平面图各一份；向上海市奉贤区住房保障和房屋管理局调取奉2010008533号房地产权证后附宗地图一份。原告对真实性无异议，但对上述证据与系争房屋的关联性无法确认；被告对该证据不持异议。因双方对真实性均无异议，本院依法对上述证据予以确认。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：上海箱包城有限公司于2009年12月14日变更企业名称为上海祥奉实业有限公司。2003年10月19日，原告与被告签订《上海箱包城营业房联建协议书》一份，约定：一、原告与被告联建箱包城；二、原告选定箱包城H区XXX幢第7间地块联建营业房，共一间及楼层第三层，建筑占地面积45.6平方米；三、双方签订协议书后，原告即向被告交缴联建营业房基础建设费每间178，000元，总计178，000元；四、被告于2003年8月底前做好土地平整，并着手建设联建营业房，在2004年12月前将联建营业房结顶完工交付给原告；如遇下列特殊原因可以延长交付时间：（1）人力不可抗拒的自然灾害；（2）施工中遇到异常困难及特大技术问题不能及时解决；（3）其他非被告所能控制的因素；五、原告应按如下条款及时向被告交缴土建工程联建款：（一）原告联建房建筑面积为136.8平方米，合计建筑总造价93，024元。（二）营业房联建工程款交缴时间：1、首期工程款营业房基础完成后，缴纳30%；第二期工程款营业房建好一层后，缴纳30%；第三期工程款营业房建好二层后，缴纳30%；末期工程款营业房交付使用时缴纳10%。……七、工程竣工验收合格交付使用后，按原告实际联建的营业房建筑面积，由被告负责代办房地产权证；……十、被告未遇协议第四条所列的特殊原因，不能将联建营业房及时结顶交付给原告，如交付时间延期在一个月内，即原告表示予以谅解；如超过一个月，即第二个月起，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金；如果被告延期超过规定期三个月，原告有权要求退房，并退还联建本金款及相应的银行存款利息。原告若未按时缴纳营业房联建工程款，原告应向被告支付未按时缴纳部分款项的1%的滞纳金；原告应缴纳款项超过1个月未缴的，被告有权单方终止协议。上述协议签订当日，原告向被告支付联建房款178，000元，尚余联建款93，024元未付。系争房屋至今未交付给原告。
另查明，系争房屋的建造由上海市奉贤区规划管理局于2006年10月8日颁发《建设工程规划许可证》，至今尚未办理房地产权证，系争工程亦未获得商品房预售许可证。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案中，原告与被告签订的《上海箱包城营业房联建协议书》，虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告作为出卖人，在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订商品房预售合同，且至今仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《上海箱包城营业房联建协议书》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还购房款178，000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因本案系争合同为无效合同，故原告在认为合同有效的基础上提出要求被告赔偿损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。需要指出的是，在本案中原告对合同无效的后果并未提出主张，故本案中不作处理，原告可另案提出请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二十五条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海祥奉实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭林将购房款人民币178，000元。
二、对原告郭林将的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，200元，由被告上海祥奉实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二〇一四年十二月十七日
审 判 长 倪黎明
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。