湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏民二初字第00524号
原告王良伟。
委托代理人徐涛，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被告王志琴，农民。
被告涂琪珂（系被告王志琴之女），打工。
被告涂润泽（系被告王志琴之子），学生。
法定代理人王志琴，身份同上。
上列三被告的委托代理人李文专，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被告武汉荷田房产代理有限责任公司。
法定代表人李茂美，经理。
委托代理人邓易昌。
原告王良伟诉被告王志琴、涂琪珂、涂润泽以及武汉荷田房产代理有限责任公司（以下简称“荷田公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年8月14日向本院提起民事诉讼。本院于当日即立案受理，依法由审判员郑保民适用简易程序，于2014年10月24日进行了公开审理。由于案情复杂，本院于2014年11月8日裁定本案转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年2月13日进行了公开审理。原告王良伟及其委托代理人徐涛到庭参加了诉讼，被告王志琴、涂琪珂、涂润泽，被告荷田公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王良伟诉称，2014年1月22日，原告通过荷田公司与涂志红（已死亡）签订房屋买卖合同，约定将涂志红自建住房一套卖给原告，购房价款为29万元。被告荷田公司收取了中介费2900元。按照双方合同约定，原告已付款26万元，2014年3月5日交房时付清尾款。被告荷田公司收取了中介费2900元。但是交房前夕，原告却被告知该房屋先后出售给两个当事人，原告认为是被告荷田公司与房主涂志红串通损害本人利益，之后和其他购房者去公安机关报案，立案后不久涂志红自杀身亡。原告认为，根据法律的相关规定，涂志红故意隐瞒房屋真实情况，一房多卖，已构成违约，应当承担退款和违约责任，虽然其死亡但其法定继承人应依法承担责任。荷田公司违反《城市房地产中介服务管理规定》，损害本人合法权益，依法应当承担连带赔偿责任。为此，特提起诉讼，请求：1、解除2014年1月22日签订的房屋买卖合同；2、责令被告共同原告购房款26万元，并赔偿已付房款的利息损失按每月5%计算至起诉时止共计2.6万元；3、由被告荷田公司返还购房中介费2900元整；4、本案诉讼费用由被告承担。在法庭审理过程中，诉讼请求第一项变更为要求确认双方所签订的房屋买卖合同无效。
被告王志琴辩称，与本案原告签订合同是涂志红的个人行为，他在2002年就在江夏区人民法院起诉离婚，该院已于2002年7月15日做出了（2002）夏民一初字第372号民事调解书。涂润泽是非婚生子女，涂志红生前未留下任何遗产，其他经济往来也未用于到被告的家庭生活中，王志琴及其两个子女不应是本案被告，故请求驳回原告对被告王志琴、涂琪珂、涂润泽的诉讼请求。
被告荷田公司辩称，涂志红在我公司卖房时提交了住房审批手续及身份证等，我公司知道他的房子是小产权房，王良伟卖房的时候，我们告知了他们小产权房的风险，合同是在我公司签的，但是我公司并未在合同上盖章，我们收了2900元的中介费，房款与我方并无关系，未经我们的手。我公司未欺诈，不应承担连带责任，房子未成交，我们只能退还原告中介费2900元，不承担其他责任。
经审理查明：2007年10月20日，涂志红向武汉市江夏区纸坊城管所书面申请在城关村9组建房，经小组、村、国土规划部门及区人民政府审批，同意涂志红用地总面积160平方米建房，要求涂志红依法办理相关建房审批手续，其后涂志红在规划用地上兴建一栋2户5层楼房，未办理土地使用权证和房屋产权证。其后涂志红凭上述建房审批资料和户口簿、婚姻登记证明，将所建房屋通过中介公司发布销售信息。
2014年1月22日，原告王良伟（乙方）与涂志红（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方涂志红将其自建的坐落于湖北省武汉市江夏区纸坊街马山湾107号三楼朝北一套，面积102平方米房屋出售给乙方王良伟，并约定房屋成交价人民币29万元。乙方于合同签订之日付13万元，农历年前付7万元，余款于2014年2月14日前付清。甲方在乙方付清全部房款后于2014年3月5日前将该房屋交付乙方使用。甲方未按合同规定的期限交付房屋给乙方使用的，乙方有权按已付的购房介款向甲方追究违约责任，每逾期一日，按已付房款的5%向乙方支付违约金。逾期超过30日，则视为甲方不履行合同，乙方有权解除本合同，并追究甲方的违约责任。合同签订后，原告王良伟先后于2014年1月22日、1月24日、2月10日三次向涂志红付款共计26万元，涂志红出具了收据。被告荷田公司收取了原告王良伟中介费2900元。上述房屋尚未交付前，涂志红涉嫌一房多售，买主追究购房款未果，遂以涂志红涉嫌诈骗向公安机关报案，公安机关立案后，2014年3月1日涂志红在武昌非正常死亡。
原告王良伟遂于2014年8月14日提起诉讼。
在案件审理过程中，原告王良伟诉讼请求第一项变更为要求确认双方所签订的房屋买卖合同无效。被告荷田公司向原告王良伟返还了中介费2900元。
另查明：涂志红与被告王志琴于1995年1月1日登记结婚，于同年11月18日生育女儿涂琪珂。2002年经法院主持调解离婚，离婚后双方仍共同生活。湖北省孝昌县民政局婚姻档案资料显示：涂志红与被告王志琴于2004年5月19日在该局登记结婚。2005年10月30日双方生育儿子涂润泽。公安机关常住人口登记卡2009年3月17日登记资料载明：户主涂志红，妻王志琴，女涂琪珂，子涂润泽。涂志红父母已去世。
上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据证实，足以认定。
本院认为：一、关于诉讼主体。原告王良伟与涂志红签订《房屋买卖合同》，双方系合同主体。涂志红在合同签订后身亡，形成的债务为夫妻共同债务，被告王志琴应予承担。同时，涂志红的法定继承人被告王志琴、涂琪珂、涂润泽应当作为合同权利义务的承继人参加诉讼。被告王志琴、涂琪珂、涂润泽关于其不是本案被告的辩称意见本院不予采纳；二、关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十二条、第八条规定：“宅基地属于农村村民集体所有，严禁宅基地买卖”。国务院1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院2004年12月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日国务院《关于严格执行农村集体建设和用地法律和政策通知》，明确指出：“农村住宅用地，只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。上列法律、法规均明令禁止宅基地、农村住宅及“小产权房”在本集体经济组织外的转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。故原告王良伟与涂志红签订的《房屋买卖合同》无效。三、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涂志红出售法律禁止出售的房屋，原告王良伟并非湖北省武汉市江夏区纸坊街马山村村民，其应当知道该房屋系禁止买卖的房屋而购买，双方均存在缔约过失，其中涂志红过错较大，本院据此确定涂志红与原告王良伟的责任比例为70%和30%。出卖人应返还原告王良伟购房款26万元并赔偿其损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。故涂志红因上述行为形成的债务为夫妻共同债务，应由被告王志琴承担。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”。故被告涂琪珂、涂润泽应在继承涂志红遗产实际价值内清偿上述债务。四、关于中介公司在本案中应否承担责任。因为被告荷田公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，原告王良伟也明知该房屋不能买卖，该公司不应承担连带赔偿责任。但其将法律不允许出售的房屋进行中介交易，应在收取佣金范围内承担责任。现被告荷田公司已将收取的中介费用返还给本案原告王良伟，故其不再承担民事责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（二）》第二十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告王良伟与涂志红于2014年1月22日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告王志琴于本判决生效之日起十日内返还原告王良伟购房款26万元并赔偿原告王良伟的损失，损失以26万元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的70%计算，从2014年2月10日起计算至履行完毕时止。
三、被告涂琪珂、涂润泽在继承涂志红遗产实际价值内对上述款项承担清偿责任。
四、驳回原告王良伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5634元，由被告王志琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5634元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市财政局非税收入汇缴专户-
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审 判 长 郑保民
审 判 员 周高潮
人民陪审员 张 燕
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 陈 芳