江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮涟商初字第190号
原告淮安市祥安物业管理服务有限公司。
法定代表人桂玉梁。
委托代理人徐斌。
委托代理人罗时伟。
被告李德志，男，汉族。
原告淮安市祥安物业管理服务有限公司诉被告李德志物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐斌、罗时伟与被告李德志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安市祥安物业管理服务有限公司诉称：原告负责涟水县涟城镇府前御景园的物业管理，原、被告签订了小区物业管理服务合同，原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付2010年3月4日至2014年3月4日共四年相关的费用，经索要
未果，诉至法院，请求判令：1、被告立即给付物业管理费、公用水电费共2435元，违约金1118元，共计3553元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告给付物业费及公用水电费合计2326元，并自愿放弃违约金1118元。原告提供的证据是：1、原、被告签订的物业服务合同1份；2、业主临时公约1份；3、书面催缴通知书1份；4、2012年收费标准提高物价局备案1份；5、公司准予变更登记通知书。
被告李德志辩称：其不交物业费的理由如下：1、主卧室内墙墙面多处渗水，导致墙面脱落，衣柜发霉，物业未给解决好；2、小区池塘水质不好，有臭味；3、其所有轿车停放小区经常被刮坏；4、其居住5号楼旁边有变压器，噪音严重，影响小孩的学习和休息；5、原、被告签订的物业合同期限是4年，自2008年1月4日至2012年1月4日，合同已经过期，且没有续签，所以不应交物业费。被告提供的证据是：1、照片一组；2、有关物业责任的法律法规一份。
经审理查明：2009年3月4日，原、被告签订了府前御景园小区前期物业管理服务合同，涟水县祥安物业管理有限公司（现更名为淮安市祥安物业管理服务有限公司）为甲方，乙方为李德志、蒋丽婷，房屋坐落位置涟水县府前御景园天润苑5幢1单元101室，车库5幢53号，建筑面积142.23（135.52＋6.71）平方米。合同约定：根据合同甲方对质保期内房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通灯项目进行维修、修缮、服务与管理，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备（指电表出线至用户、水表出口至用户）维修养护等有偿服务；交纳费用形式为首次（领取进户门钥匙时）一次性交纳12个月，以后按年度交纳，交费时间为一年期的前后五日内；收费标准为住宅房屋及车库由乙方按建筑面积每月每平方米0.26元缴纳；预收公共分摊水电费100元／户（公共维修及照明、绿化用水、水冲式厕所用水等费用）；以上收费标准在合同有效期内随国家政策调整而进行调整；乙方不按规定缴纳物业管理服务费等费用以及赔偿、违约金的，每日收取应缴纳金额万分之五的滞纳金；委托管理期限为四年。合同还规定了甲、乙双方其他的权利义务。2009年3月4日被告李德志签订的府前御景园业主临时公约第三十四条约定，本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。被告李德志未向原告缴纳自2010年3月4日至2014年3月4日物业管理费用及公用水电费。
另查明，2012年6月12日原告因物价上涨，人员工资、工人福利等大幅度调增的原因，向涟水县物价局申请将物业费多层住宅调整为0.45元／月／平方米，2012年6月13日，涟水县物价局同意多层按0.35元／月／平方米，高层住宅按0.50元／月／平方米标准备案。
还查明，府前御景园小区水景观的水循环系统属于涟水县城区排涝管理所负责管理，该水景观属于城市水循环部分。该段水循环线路为：水从盐河引入涟水县主题公园，由县主题公园经府前御景园水景观流入城北排水沟，后从城北泵站排出。
以上事实，有本院与涟水县城区排涝管理所负责人谈话笔录，原告提供的物业服务合同、业主临时公约、公司准予变更登记通知书、2012年收费标准提高物价局备案、书面催缴通知书，被告提供的照片及庭审笔录等载卷为证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的府前御景园小区前期物业管理服务合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。该合同约定的委托管理期限为四年，自2009年3月4日起至2013年3月4日终止，但2013年3月4日之后至今府前御景园小区一直是原告在服务。根据法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。后因物价上涨，人员工资、工人福利等大幅度调增的原因，原告向涟水县物价局申请将物业费进行调整，经涟水县物价局同意多层按0.35元／月／平方米，高层住宅按0.50元／月／平方米标准备案。故原告主张2010年3月4日至2014年3月4日的物业费及公用水电费合计2326元，不违反法律规定，本院予以支持。
关于被告李德志的因主卧室内墙墙面渗水、轿车被刮坏、变压器噪音特别大、小区水景观的水质差，不同意缴纳物业费的抗辩，本院认为，主卧室内墙墙面渗水，卧室内墙不是物业共用部位，不属于原告服务范围；轿车被刮，被告未向本院进行举证；变压器并非物业公司规划与安装，故其产生噪音等问题不应由原告负责；而小区水景观的水循环系统属于涟水县城区排涝管理所负责管理，该水景观属于城市水循环部分，不属于物业公司管理范围。综上，被告上述辩解均不能成立，原告淮安市祥安物业管理服务有限公司向被告提供了物业服务，被告李德志应当向原告缴纳物业费用。原告主张要求被告给付物业费、公用水电费2326元，符合法律规定，本院予以支持。原告自愿放弃违约金1118元，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》第五条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告李德志于本判决生效后立即支付原告淮安市祥安物业管理服务有限公司2014年3月4日前的物业服务费用、公共水电费合计2326元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李德志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
审 判 长 翟春花
代理审判员 张 健
人民陪审员 范清扬
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 熊 丹
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》
第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。
对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。