福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第147号原告厦门市博士物业管理有限公司。法定代表人范忠应，总经理。委托代理人游衔，公司职员。被告胡西萍，女，1973年11月16日出生，汉族。原告厦门市博士物业管理有限公司与被告胡西萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市博士物业管理有限公司之委托代理人游衔、被告胡西萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告厦门市博士物业管理有限公司诉称：被告自2013年1月1日起至2014年10月31日止拖欠物业管理费人民币（币种，下同）2398.44元、公共维修金599.72元，2012年12月1日起至2014年2月28日止拖欠公摊电费192.1元、公摊水费7.2元。对被告所拖欠上述款项，原告已多次电话及短信催缴，并于2014年9月10日发具厦门市邮政局挂号信予以费用催缴，但至今，被告仍未偿还分文。被告拖欠管理费行为明显违反相关法律法规之规定，侵犯了原告的合法权益。现原告请求判令：1、被告清偿在厦门市同安区瑶江里房产的公摊水费、公摊电费、公共维修金及物业管理费合计3197.46元；2、被告向原告支付上述欠款违约金1864.52元；以上两项合计5061.98元；3、被告承担本案诉讼费。被告胡西萍辩称：1、被告认为厦门博士物业并不是适格的主体，被告未曾和原告签订任何协议，与被告签订协议的是金利蓝湾新城管理处，原告应当向被告出示资质证明；2、被告在签订购房合同时被金利蓝湾新城管理处误导签订前期物业管理协议；3、退一步讲，即使原、被告签订了合同，双方签订的也应该是双务合同，原告存在多收费、乱收费、收钱办坏事（卫生不到位、涉及不合理等）的问题，被告多次书面或口头找原告提出意见都未得到解决；4、关于滞纳金问题，被告认为原告对被告提出的问题并未给出正式答复，原告主张高额的违约金违反了民法通则的诚实守信原则，被告有权不交纳物业费，原告主张滞纳金是没有法律依据；5、请求法院判决原告赔偿被告乱收费金额216元（2011年1月-2011年3月助力车场地租金及管理费105元、2011年4月-2011年6月助力车场地租金及管理费75元、2011年1月-2011年12月城市生活垃圾处理费36元）、退还多收费的费用2798元（公维金应按每平方0.25元、物业管理费应按每平方0.5元收取）并赔偿被告相应违约金及利息1200元、赔偿被告丢失的自行车价值375元、由于原告诬告造成的误工费1181元及打印费60元、精神补偿金2000元，以上合计7830元。原告提供以下证据证明其主张：1、金利蓝湾新城前期物业服务合同，证明原告的权利和义务；2、物价批文及物业服务合同备案证明，证明原告收费的依据；3、商品房买卖合同备案证明，证明被告是房产所有人；4、与小区业主委员会签订的物业管理服务合同，证明原告收取违约金的依据；5、邮政挂号信函收据，证明原告有向被告催缴费用；6、欠费清单，证明被告的欠费金额明细。对原告提供的上述证据，被告胡西萍质证认为：1、该份合同不是原告和我签订的；2、物价批文我方并没有见过，我方认为应该按照签订的协议收费；3、该份合同是原告和业主委员会签订的，我并没有在此签名；其他证据真实性没有异议。被告胡西萍提供以下证据证明其主张：1、前期物业管理服务协议，证明厦门市博士物业管理公司不是本案适格原告；2、缴费发票，证明原告多收费、乱收费；3、写给物业的两封信，证明原告对被告的请求长期置之不理；4、金利蓝湾新城管理处和博士物业管理有限公司的缴费通知书，证明原告没有直接催缴物业费的资格，被告有权不予理会；5、小区近照，证明原告不作为，小区管理很混乱。对被告提供的上述证据，原告质证认为：原告在起诉时就有提交公司资质的材料可以证明原告的资质；另外原告的收费标准都是经过发改局的审批，有审批文件为证，并不存在多收费和乱收费的情况；至于被告所述的小区管理混乱等问题需要核实。经审理查明，原告厦门市博士物业管理有限公司对同安“金利·蓝湾”新城提供物业管理服务，其先后于2008年5月30日、2012年6月17日与厦门市金利房地产发展有限公司陆续签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》（续），就厦门市博士物业管理有限公司的权利义务进行约定，其中《前期物业服务合同》（续）第三章服务费用第六条约定：物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳……多层住宅0.7元／月.㎡；小高层住宅1.20元／月.㎡；房屋公共维修金收取标准小高层按0.30元／月.㎡；多层按0.10元／月.㎡。公摊水电费由全体业主或物业使用人按相同标准分摊，每月分摊一次。第八章违约责任第二十九条约定：甲方（即厦门市金利房地产发展有限公司）、业主或者物业使用人违反合同第六条、第七条的约定未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按总费用的3‰向乙方（即厦门市博士物业管理有限公司）支付滞纳金。2010年8月16日，厦门市同安区发展和改革局发出《厦门市同安区发展和改革局关于“金利·蓝湾”新城物业管理服务收费的批复》（同发价（2010）29号），其中列明：“（一）物业管理服务费……具体标准如下：带电梯高层住宅：按建筑面积每月每平方米1.20元；多层住宅：按建筑面积每月每平方米0.70元；二、房屋公共维修金：带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.30元；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.10元；三、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向业主公布。办公用水、电费用不得摊入。”2011年12月26日，厦门市同安区发展和改革局发出《厦门市同安区发展和改革局关于重新规范我区住宅小区相关物业管理服务收费的通知》（同发价（2011）24号），其中列明：“一、前期物业服务费……具体按厦门市物价局《关于做好住宅物业服务及专业停车场收费政府指导价备案工作的通知》执行。原住宅小区内的物业服务等收费在执行的收费标准不变的前提下继续执行，到期重新申请延期。”2011年12月28日，厦门市同安区发展和改革局发出《厦门市同安区发展和改革局关于延长“金利·蓝湾”新城物业服务收费执行期限的批复》，其中列明：“同意‘金利·蓝湾’前期物业服务收费标准继续执行同发价（2010）29号核定的标准，执行时间截止至2013年12月。”2014年6月29日，厦门金利蓝湾新城业主委员会（甲方）与厦门市博士物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，就金利蓝湾新城小区的物业管理服务进行了约定。第五章物业管理服务费用规定，高层、小高层（带电梯）住宅物业管理服务费为1.2元／月.㎡；房屋公共维修金0.3元／月.㎡，按产权建筑面积收取。多层住宅物业管理服务费按0.7元／月.㎡收取；房屋公共维修金0.1元／月.㎡，按产权建筑面积收取。物业管理服务费按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月的1-10日内，乙方将缴费通知单投入业主信箱或在小区公告栏公示后，视为已送达。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费和其他费用的，从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金。2010年7月24日（备案时间为2010年7月26日），被告胡西萍购买了金利·蓝湾新城房产（即瑶江里），合同建筑面积89.84㎡，实际办理产权面积90.85㎡，嗣后入住。2010年8月29日，被告胡西萍与原告（厦门博士物业管理有限公司）签订《“金利.蓝湾新城”前期物业管理服务协议临时管理规约》，并由被告胡西萍签字、厦门市博士物业管理有限公司金利.蓝湾新城管理处加盖印章。约定：物业管理费……小高层住宅1.2元／㎡.月，房屋公共维修金小高层住宅0.25元／㎡.月。自行车、电动车、摩托车停车费按物价局审批的标准收取。业主委员会成立后，物业管理服务费用标准按照业主委员会与物业管理企业签订的协议执行。自2012年12月1日起，被告开始拖欠本案讼争相关费用。2013年1月1日至2014年10月31日止的物业管理费2398.44元（1.2元／月.㎡×90.85㎡×22个月）、房屋公共维修金599.72元（0.3元／月.㎡×90.85㎡×22个月），2012年12月1日至2014年2月28日止的公摊电费192.1元、公摊水费7.2元，上述费用合计3197.46元。对于上述欠款，原告已多次电话催缴，并于2014年9月10日和2014年9月27日分别发具了厦门市邮政局挂号信以及特快专递邮件予以催收，被告至今仍未缴纳。另查明，厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议决定：1998年10月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议修正的经济特区法规《厦门市住宅区物业管理条例》自2011年6月1日起废止。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告厦门市博士物业管理有限公司已对金利·蓝湾新城实施了物业服务及管理，被告胡西萍作为该小区物业的使用人，有义务接受原告的物业服务及管理，并交纳物业管理费等相关费用。现被告胡西萍拖欠公摊水费、公摊电费、公共维修金及物业管理费未缴，经原告厦门市博士物业管理有限公司催缴后，仍拒绝缴纳，其行为已构成了违约。故原告厦门市博士物业管理公司要求被告清偿公摊水费、公摊电费、公共维修金、物业管理费3197.46元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。至于原告要求被告缴纳相关欠费违约金的诉讼请求（根据原告提交的欠费明细表，其主张违约金的费用是发生在2013年1月1日至2014年4月30日期间的物业管理费、公共维修金和发生在2012年12月1日至2014年2月28日期间的公摊水费、公摊电费，违约金均计算至2014年10月31日止），因原告据以作为计算违约金依据的《厦门市住宅区物业管理条例》已于2011年6月1日废止，原告按日加收所欠缴费用千分之三的违约金于法无据，且根据本案被告胡西萍庭审答辩内容及提交的证据，其未按时缴交相关费用具有一定的合理抗辩事由；故本院对原告的该项诉求不予支持。至于被告胡西萍答辩的“原告赔偿被告乱收费金额216元、退还多收费的费用2798元并赔偿被告相应违约金及利息1200元、赔偿被告丢失的自行车价值375元、由于原告诬告造成的误工费1181元及打印费60元、精神补偿金2000元，以上合计7830元”的要求，本院认为：其主张的乱收费用发生于2011年1月-2011年12月之间，该期间与本案原告起诉费用发生的时间（2012年12月1日-2014年10月31日）无关，并不属于本案处理的范围；其主张的多收费问题，因原告收取物业费和公维金的标准有相应的物业合同约定及物价管理部门备案，且被告此前一直按该标准实际交纳，该抗辩理由不予采纳；其要求的自行车被盗损失并未在反诉期限内提交相应的反诉状亦无相应的证据材料予以支持，本院依法暂不予处理，被告如有需要可准备相应的材料后另行主张权利；其主张的误工费、打印费、精神补偿金并无相应的法律依据，且应诉属于法律规定的未履行合同方的义务，被告的抗辩本院不予采纳。根据《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十六条、《最高人民法院人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡西萍自本判决生效之日起五日内向原告厦门市博士物业管理有限公司清偿所拖欠的公摊水费、公摊电费、公共维修金及物业管理费共计人民币3197.46元；二、驳回原告厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由被告胡西萍负担，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 李金森二〇一五年三月二十三日代书记员 周夏靖附本案适用法律条文：1、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。