广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第92号
原告深圳市华晖集团有限公司（原名：深圳市深中集团有限公司），住所地深圳市罗湖区深南东路1121号国宾大酒店第十五层，组织机构代码19221239-X。
法定代表人黄志辉。
委托代理人郭仪君，广东深天正律师事务所律师。
被告平安信托有限责任公司，住所地深圳市福田中心区福华三路星河发展中心办公12、13层，组织机构代码10002000-9。
法定代表人张金顺。
委托代理人孔富，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人朱云燕，广东深天成律师事务所实习律师。
被告深圳市不动产拍卖行有限公司，住所地深圳市福田区金田路显锐大厦二楼，组织机构代码455752495。
法定代表人孙恋，董事长。
上列原告诉被告拍卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，先由代理审判员肖英独任审理，于2015年3月23日公开开庭进行了审理，后因审理需要，本院裁定本案转为普通程序审理，依法由审判员张敏、代理审判员肖英、人民陪审员韦开丽组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郭仪君，被告平安信托有限责任公司（以下简称平安信托公司）的委托代理人孔富、朱云燕到庭参加诉讼，被告深圳市不动产拍卖行有限公司（以下简称拍卖行）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月19日，被告平安信托公司委托被告拍卖行拍卖位于深圳市福田区上步路上步工贸综合楼房产，原告于2013年1月11日竞买成交后与被告拍卖行签订了一份《深圳市不动产拍卖行有限公司拍卖成交确认书》，拍卖成交房价为1350万元。该拍卖的三套房产属于1991年4月25日被告平安信托公司购买深圳市幸福本田摩托车贸易中心（以下简称幸福摩托车中心）的房产，1992年2月14日购买深圳市清水河实业公司的房产。上述三套房产总建筑面积为693.06平方米。原告于2013年1月22日依成交确认书的约定，将拍卖成交房款1350万元付清给被告平安信托公司指定账户。依二被告拍卖时提供拍卖房产的材料，因当时政策的原因未过户给被告平安信托公司，幸福摩托车中心仅与被告平安信托公司签订了一份《房地产转让协议书》，其中被告平安信托公司委托被告拍卖行拍卖的有一套房产建筑面积为304.27平方米，但该房产幸福摩托车中心已于1997年3月4日在国土部门办理绿本分户产权证，房产证号为5214553，建筑面积为266.27平方米，并且被告平安信托公司在2003年10月31日就涉案房产向广东省增城市人民法院提出执行异议，增城市人民法院于2003年11月22日作出（2002）增法执裁字第2427号之三民事裁定书，裁定书认定涉案房产属于被告平安信托公司所有，该房大楼商场首层南段304.27平方米房产面积虽与房产资料中的东座102B房产的面积有相差，但经到现场调查，证实是属于东座102B的房产。而两被告对原告故意隐瞒这套房产的真实的建筑面积，以建筑面积304.27平方米将房地产证号为5xxx3的房产拍卖给原告。原告在办理产权过户的过程中才得知二被告拍卖给原告的房产，其中一套即房产证号为5xxx3的房产建筑面积少了38平方米。为此，原告多次要求被告退还多收的房款1114160元，并还委托律师发函，要求被告将多收的房款返还给原告，被告总是无故拒绝返还。原告认为，被告拍卖给原告其中的一套房产，国土部门早在1997年3月4日已办理好分户绿本产权证，房产证号为5xxx3，明确了该房的产权建筑面积为266.27平方米，二被告隐瞒真实情况，将该房产以304.27平方米拍卖给原告，多收取原告的房款人民币1114160元，属于违法行为。为此，原告为了维护自己的合法权益，依照有关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告返还多收取原告的房款1114160元及利息130356元，共计1244516元；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确利息自支付拍卖款之日起按同期银行贷款利率计至实际清偿之日止。
被告平安信托公司答辩称，一、答辩人在涉案房产拍卖过程中及拍卖成交后均不知晓涉案房产已经办理房产证及确定了房产面积，没有故意隐瞒真实情况。1、上步工贸综合楼东座102B（以下简称涉案房产）系答辩人于1991年4月25日从深圳幸福本田摩托车销售服务中心（以下称幸福摩托车中心）处购买的房产。答辩人的购房依据仅为《房产转让协议书》。在签订《房产转让协议书》后，幸福摩托车中心将涉案房产交付给答辩人使用。直至本次拍卖成交时，答辩人均不知晓涉案房产已经于1997年3月由幸福摩托车中心办理了初始登记。因答辩人以为涉案房产未办理初始登记，答辩人亦未办理过户手续，更不知道国土部门确认的房产面积。2、在本次拍卖成交确认后，根据《拍卖成交确认书》的约定，由原告自行办理产权证及过户手续，答辩人仅进行协助。为办理相关过户手续，答辩人协助被告（原告自行委托律师并支付律师费，答辩人出具相关委托手续）提起了（2013）深福法民三初字第885号案件及相应执行案件（2013）深福法执字第6837号案。根据前述案件，国土部门于2014年1月8日将涉案房产的产权确定至答辩人名下。至此，答辩人方才知晓涉案房产的国土登记面积。为履行拍卖文件的约定，答辩人配合被答辩人于2014年5月8日将涉案房产过户至原告名下。3、正是由于答辩人不知道涉案房产已经办理了初始登记，才以较低的未办理房产证的市场价460万元的标准确定了起拍卖价及成交价。若答辩人已经知道涉案房产已经办理了房产登记，则相应起拍价及成交价均会提高，原告不可能以1350万的价格取得上步工贸综合楼三套房产。因此，答辩人不可能会故意隐瞒涉案房产已办理房产证及房产面积。综上，答辩人在涉案房产拍卖过程中及拍卖成交后均不知晓涉案房产已经办理了房产证及确定了房产面积，没有故意隐瞒真实情况。二、原告在取得竞买资格及买受人时均确认“涉案房产没有房地产权证，不得以标的物的面积数量存在差异、不规范为由追究答辩人的责任”。首先，根据《声明》及《拍卖资料》显示：“拍卖标的物没有房地产权证，只有原告购买该房产的《房产协议》的复印件（原件已遗失），本次拍卖是对委托人拥有的该房产权益进行拍卖。拍卖标的的面积数量等是依据原始权属资料即《房产转让协议》的相关记载提供的，若有不符以产权登记部门核准认定的为准，买受人不得以标的面积数量存在差异、不规范为由追究委托人和拍卖人的责任。”并要求“竞买人务必认真确定权属来源相关资料，务必亲自参加现场察看”、“自行核实、判断是否参加竞买。竞买人应价、出价均视为已认可上述标的的现状”。原告均对上述声明进行了确认，方才取得了竞买人资格。根据《拍卖成交确认书》第六条、第七条的约定，被答辩人已经认真审阅了《拍卖公告》、《声明》、《拍卖资料》等文件，并对拍卖物内容及拍卖物现状无异议，对拍卖全过程无任何异议。原告不得以标的物的产权、数量等各种瑕疵和问题为由追究答辩人的责任。据此，原告以标的物的面积数量差异为由提起本次诉讼，不仅仅是违反了《拍卖确认书》关于“面积无异议”的约定，也直接否认了《声明》、《拍卖资料》所确认的竞买人竞买条件，丧失了竞买资格，无权参加本次拍卖，将直接导致本次三套房产均拍卖无效；三、本案拍卖102B、304B两套房产均是以未办理房产登记为前提来评估确定评估净值和评估保留价。根据评估报告，净值和保留价均扣除了预计税费、预计应补地价，若拍卖房产有办理初始登记，一是不需要补地价，二是税费由其是土地增值税会有极大出入，直接导致评估净值、保留价会有极大调整。有无办理初始登记对预期买受人的交易成本和能否取得房产证有较大影响，即拍卖的价格基础及最终的拍卖价会受到影响，因此如果原告不认可拍卖材料中写明的房产面积出入和未办理房产初始登记等交易条件，会对拍卖交易基础有所影响，本次交易应为无效。
被告拍卖行未答辩，开庭时缺席。
经审理查明以下事实：
一、涉案房产的基本情况。
1991年4月25日，被告平安信托公司前身中国工商银行珠江三角洲金融信托联合总公司（乙方）与深圳市幸福本田摩托车销售服务中心（甲方，以下简称幸福摩托车中心）签订了一份《房产转让协议书》，约定：甲方将位于上步中路信托大楼首层商场南段304.27平方米及大楼三楼办公用房七间（东面三间西面四间）280.28平方米转让给乙方。乙方付清购房款后甲方将涉房屋交付乙方使用，但未办理房产过户登记。
2002年，幸福摩托车中心与增城市五金交电化工公司新塘分公司伟昌营业部货款纠纷强制执行一案中，广东省增城市人民法院以（2002）增法执裁字第2427号之二民事裁定书，查封了原告购买幸福摩托车中心位于福田区上步中路上步工贸综合楼东座304B和102B的房产，房产证号分别为5xxx2、5xxx3。2003年，被告平安信托公司向增城市人民法院提出执行异议，认为查封的房产为其所有，要求解除查封，2003年11月22日，增城市人民法院作出（2002）增法执裁字第2427号之三民事裁定书，裁定支持被告平安信托公司提出的异议请求，认为查封的上述房产属于被告平安信托公司所有，并裁定解除对位于福田区上步中路上步工贸综合楼东座304B和102B的房产查封。裁定书查明，根据深圳市规划国土局提供的产权资料及深圳市房屋建筑面积查丈报告，涉案上步工贸大厦东座三楼办公用房七间面积280.28平方米的房产与产权资料东座304B房产面积相同，应确认为东座304B，大楼商场首层南段304.27平方米房产虽与房产资料中的东座102B房产的面积有相差，但经到现场调查，证实是属东座102B房产。
2013年5月6日，原告向国土部门查询涉案房产的产权资料，查询结果显示东座304B、102B的房产于1997年3月4日核准变更登记至幸福摩托车中心名下，建筑面积分别为280.28平方米、266.27平方米，房产证号分别为5xxx2、5xxx3。
2012年8月，平安证券有限责任公司深圳深南大道证券营业部委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案房产进行评估，目的是对物业拍卖处置提供客观、合理的价值参考依据而评估房地产建议拍卖保留价，委估物业为上步工贸大厦首层304.27平方米、3层388.79平方米房地产，估价对象尚未办理《房地产证》，评估依据为《房产转让协议书》。2012年9月21日，评估机构出具评估报告，结论为：上步工贸大厦首层304.27平方米、3层388.79平方米房地产，建筑面积合计693.06平方米，该部分房地产在评估基准日（2012年8月20日）的建议拍卖保留价为4178024元。评估报告详细列明了涉案房产的评估总价、预计税费及应补地价、评估净值等。其中首层304.27平方米的评估总值为6559757元，扣除预计税费3370356元、预计应补地价118524元后，评估净值为3070877元，按照快速变现系数85%计算，拍卖保留总价和拍卖保留单价分别为2610246元、8579元/平方米；三层388.79平方米的评估总值为4737406元，扣除预计税费2741513元、预计应补地价151448元后，评估净值为1844445元，按照快速变现系数85%计算，拍卖保留总价和拍卖保留单价分别为1567778元、4032元/平方米。
二、涉案房产拍卖情况。
2012年12月19日，被告平安信托公司（委托人、甲方）与被告拍卖行（拍卖人、乙方）签订《委托拍卖合同》，合同约定甲方委托乙方拍卖如下标的：深圳市福田区上步中路上步工贸综合楼693.06平方米物业（其中一层商场南段304.27平方米，三层办公用房十间合计388.79平方米，包括东西南段第一、第二间及西面值班室、东面三间西面四间），甲方应保证对其拥有无可争议的处分权，并根据乙方的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。拍卖标的的起拍价为人民币460万元。
2013年1月9日，原告委托代理人陈长泽在被告拍卖行办理手续并填写登记表，竞买人声明处载明：本人作为竞买人，已仔细阅读深圳市不动产拍卖行有限公司本期拍卖会标的资料，对拍卖资料、标的现状、拍卖声明及拍卖方式已经全部了解并认可，无异议。
2013年1月11日，被告拍卖行就涉案房产进行公开拍卖，该期拍卖会声明称，本公司按照拍卖标的的现状进行拍卖，对拍卖标的的面积、产权资料真伪或建筑质量不承担瑕疵担保责任；标的按交付时间的现状进行交付；实际面积及范围以产权登记部门最终确认为准。拍卖行该期拍卖标的资料记载，标的物即涉案房产没有房地产权证，只有原始购买该房产的《房产转让合同》、《房产转让协议》的复印件（原告均已遗失），本次拍卖是对委托人（即被告平安信托公司）拥有的该房产权益进行拍卖。标的物的名称、位置、房号、面积数量等是依据原始权属来源资料的相关记载提供的，若有不符以产权登记部门核准认定的为准，买受人不得以标的物的名称、位置、房号、面积数量等存在差异、不规范为由追究委托人和拍卖人的责任。拍卖成交后委托方及拍卖人不负责办理产权证及过户，完善产权手续和办理产权过户等均由买受人自行承担，风险自负。本公司按拍卖标的物的现状拍卖，不承担瑕疵担保责任。竞买人务必认真确定权属来源相关资料，务必亲自参加我公司维强组织的拍卖标的物现场察看，竞买人据此现状独立作出投资决择，独立承担投资风险。无论拍卖标的物已产生或将产生任何产权、使用瑕疵或面积差异等风险都由竞买人自行承担。拍卖标的资料尾部竞买人声明处载明，作为竞买人，已仔细阅读上述拍卖资料，对拍卖资料、标的现状及拍卖方式已全部了解并认可，无异议。原告委托代理人陈长泽及其它竞买人在该声明下方签字。
同日，涉案房产最终由原告竞买成功，成交价为1350万元。同日，被告拍卖行（拍卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签署《拍卖成交确认书》，确认书载明乙方在拍卖前已认真审阅了本期拍卖会的《拍卖公告》、《声明》、《拍卖资料》等文件，并对拍卖物内容及拍卖物现状无异议。乙方不得以标的物的数量瑕疵和问题为由追究委托人甲方的责任。拍卖标的物的名称、面积数量等是依据原始权属来源资料的相关记载提供的，若有不符以产权登记部门核准认定的为准，乙方不得以标的物面积数量存在差异同由追究委托人和甲方的责任。
2013年1月21日，原告向被告平安信托公司支付了购房款1350万元。次日，被告平安信托公司向原告出具《收款收据》，确认收到了原告支付的购房款1350万元。
三、涉案房产过户登记情况。
原告竞得涉案房产后，因涉案房产登记在幸福摩托车中心名下，原告遂委托员工陈长泽及广东国国晖律师事务所于2013年4月25日以被告平安信托公司的名义起诉幸福摩托车中心及深圳市巨邦饮食服务有限公司，要求确认涉案房产属平安信托公司所有并协助办理过户登记。本院于2013年7月15日作出（2013）深福法民三初字第885号民事判决书，判决确认涉案房产属平安信托公司所有，幸福摩托车中心和深圳市巨邦饮食服务有限公司协助办理产权过户登记手续。判决生效后，平安信托公司申请强制执行，涉案房产于2014年1月8日过户登记至平安信托公司名下，房产证显示东座102B的建筑面积为266.27平方米。
2014年5月8日，涉案房产转移登记至原告名下，其中东座304B的建筑面积为280.28平方米，东座102B的建筑面积为266.27平方米。
在涉案房产的多次转移登记过程中，所有的税费均由原告缴纳，102B及304B房产共缴纳了各种税费合计3818169.90元。
另查，原告于2014年7月11日以相同的事实起诉两被告，案号为（2014）深福法民三初字第848号，后原告申请撤回对两被告起诉，本院裁定准许了原告的撤诉。
本院认为，本案虽名为拍卖合同纠纷，但实质是原告通过竞拍的方式，购买被告平安信托公司名下的涉案房产，本质上是一个买卖合同关系。争议焦点在于：被告是否隐瞒了102B房产的面积？是否应该承担相应的瑕疵担保责任？
关于被告平安信托公司是否隐瞒了东座102B房产的面积。从评估报告及《委托拍卖合同》来看，被告平安信托公司在对涉案房产委托评估及拍卖时，向评估机构及拍卖行披露涉案102B房的建筑面积均为304.27平方米，被告平安信托公司辩称其购买涉案房产后并未办理转移登记手续，客观上也无法知晓102B房产的实际面积，直至涉案房产过户至其名下后才知悉涉案102B房的实际面积为266.27平方米。那么，被告平安信托公司的这一说法是否成立呢？首先，2002年，在增城法院执行增城市五金交电化工公司新塘分公司伟昌营业部申请执行幸福摩托车中心一案中，被告平安信托公司针对涉案102B房提出了执行异议，增城法院在（2002）增法执裁字第2427号之三的民事裁定书中查明了102B的房产证号为5214553，并认定“大楼商场首层南段304.27平方米房产虽与房产资料中的东座102B房产的面积有相差，但经到现场调查，证实是属东座102B房产”，据此可以认定在此时被告平安信托公司已经知悉涉案102B房的实际面积存在误差；其次，根据《产权资料电脑查询结果表》显示，涉案102B房产在1997年3月4日即核准登记至幸福摩托车名下，登记建筑面积为266.27平方米，而增城法院在审查被告平安信托公司提出的执行异议一案中，其审查依据不仅包括了深圳市规划国土局的产权资料，还包括深圳市房屋建筑面积查丈报告，可以推定，上述产权资料及建筑面积查丈报告正是被告平安信托公司提出执行异议的依据，由此足以认定至迟在2003年被告平安信托公司提出执行异议时，已经知悉了涉案102B房的房产证登记建筑面积为266.27平方米。被告的上述辩解与证据所反映的事实不符，本院不予采信。被告平安信托公司在委托对涉案102B房进行评估及拍卖时，未如实披露该房产的真实登记建筑面积，构成了欺诈。
关于被告是否应该承担相应的瑕疵担保责任。如上所述，被告平安信托公司隐瞒了涉案102B房产的真实建筑面积，构成了欺诈，其应依法承担相应的法律责任。拍卖须知和《拍卖成交确认书》虽然多次载明竞买人应自行承担包括房产面积差在内的瑕疵责任，但是，在委托人故意隐瞒涉案房产真实建筑面积的情况下，上述瑕疵责任免除条款因违反了民事活动的公平和等价有偿原则而无效。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告平安信托公司应向原告返还涉案102B房产面积差额38平方米的购房款及利息。被告拍卖行作为拍卖中介机构，其根据委托人即被告平安信托公司提供的拍卖资料，如实向有关竞买人披露了拍卖标的的瑕疵情况，其拍卖行为并无违法不当之处，亦未收取购房款，原告请求被告拍卖行返还购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于应返还购房款的金额。根据评估报告，涉案102B房和304B房的拍卖保留总价合计4178024元，而实际成交价为1350万元，故溢价率为223.12%［（13500000－4178024）÷4178024］，其中，102B房的拍卖保留总价为2610246元，按照上述溢价率计算，可以得出102B房的成交价应为8434227元［2610246×（1＋223.12%）］，而这个成交价是按照委托拍卖面积304.27平方米计算的，由此可以计算得出102B房的拍卖成交单价应为27719.5元/平方米（8434227÷304.27），故被告平安信托公司应返还原告102B房面积差额38平方米的购房款1053341元（27719.5×38）及利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率从2013年1月21日起计至实际清偿之日止）。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告平安信托有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华晖集团有限公司返还购房款1053341元及利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率从2013年1月21日起计至实际清偿之日止）；
二、驳回原告深圳市华晖集团有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费16001元（原告已预交），由原告负担782元，被告平安信托公司负担15219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
代理审判员 肖 英
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
二、《中华人民共和国拍卖法》
第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。