重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第00618号
原告汪同伟，男，1972年8月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人赵泽芳，重庆驿泽律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号15001200411160604。
被告刘小艳，女，1980年7月25日出生，汉族，住重庆市开县。
被告刘邦祥，男，1984年1月10日出生，汉族，住重庆市开县，系九龙坡区帮祥门窗厂经营者。
二被告委托代理人黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，执业证号32208141100011。
原告汪同伟诉被告刘小艳、被告刘邦祥租赁合同纠纷一案，本案于2015年1月6日受理后，依法由审判员李霄敏适用简易程序，于2015年1月29日公开开庭进行了审理，原告汪同伟的委托代理人赵泽芳、被告刘小艳、被告刘邦祥及二被告共同委托代理人黄万平都到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪同伟诉称，2014年1月1日，原告将自己修建的厂房出租给被告刘小艳，后刘小艳将厂房转租给被告刘邦祥用于生产门窗。合同签订后，原告将厂房交给被告使用，被告却无理由拖欠租金等。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求：1、依法确认原告与被告刘小艳于2014年签订的《厂房租赁合同》无效；2、判决二被告将厂房返还给原告；3、判决二被告从2014年7月1日起至被告将涉案厂房归还原告止，按照7元／每月／平方米×1000平方米的标准，支付厂房占用费；4、判决二被告从2014年7月1日起至被告将涉案厂房归还原告止，按照0.5元／每月／平方米×1000平方米的标准，支付物业管理费；5、要求被告支付电费5598元。审理中，被告自愿放弃要求被告给付物管费和电费的诉讼请求。
被告刘小艳辩称，1、原被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且该合同已经履行，属于合法有效的合同；2、租赁合同是原告提供的格式合同，且双方在合同中明确约定房租是7元／平方米／年，被告已经按照约定向原告预交了4.5万元，该款项包括房屋约定的租金、门卫费、电费等，但原告未向被告出具明细，也无任何部门要求被告缴纳相关费用；3、二被告是兄妹关系，租赁厂房用于经营九龙坡区帮祥门窗厂。被告刘邦祥作为门窗厂的业主，其委托被告刘小艳代为签订租赁合同，二被告共同经营门窗厂，本合同的向对方系二被告；4、原告经常对被告使用的厂房停电，导致二被告无法正常经营，二被告不拖欠原告相关费用，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘邦祥辩称，与被告刘小艳的答辩意见一致。
经审理查明，2014年1月1日，原告汪同伟（甲方）与被告刘小艳（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：1、甲方出租给乙方的厂房坐落在重庆市九龙坡区走马镇金马村六社69号，租赁面积1000平方米；2、租金计算及交纳：1年交按照实际总面积7.0元／平方米；3、租金递增：第一年不变，第二年递增1.0元／平方米／月，第三年递增1.0元／平方米／月，后两年不变，以后随行就市；4、租金交纳：第一年半年付一次，第二年起一年付一次，提前30天付下一年租金；5、物业管理费：按照租赁面积0.5元／平方米收取（含门卫工资、公共卫生费、水电抄表工资和其他公共设施维护及材料费用）；6、合同期内转租或转让：乙方在租赁期间，如果将该厂转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不予退还还未到期租金和厂房押金；7、租赁时间：从2014年1月1日起至2019年12月30日。同日，原告汪同伟（甲方）与被告刘小艳（乙方）签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定：协议签订后，乙方应按时向甲方交纳厂房租金和物管费，延迟交纳，乙方应按应缴金额的2%作为滞纳金给甲方作为补偿。原被告双方一致认可涉案厂房由原告修建，但该厂房系原告租赁集体土地修建，没有取得规划许可，系违章建筑。
另查明，2014年1月31日，原告给被告刘小艳出具收条1张，载明：“今收到刘晓燕厂房租金45000（大写肆万伍仟元正），时间2014年1月至3月，转账42000，上班期内付现3000”。原告汪同伟认可刘晓燕与被告刘小艳系同一人，且主张4.5万元系6.5个月的租金。庭审中，二被告均认可被告刘小艳代表刘邦祥租赁涉案厂房，但原告不予认可，且被告没有证据证明被告刘小艳与被告刘邦祥之间存在委托关系。二被告抗辩租赁厂房用于经营门窗厂，且被告于2014年10月份断电致使被告无法经营，但被告依然继续占用涉案厂房。
又查明，2013年11月3日，案外人重庆顶发食品有限公司与陈福建签订《厂房租赁合同》一份，内容：1、出租厂房位于重庆市九龙坡区走马镇金马村六社69号；2、租赁总面积为80平方米，月租金为800元。2014年2月15日，案外人重庆顶发食品有限公司与重庆紫玉兰花装饰材料有限公司签订《厂房租赁合同》一份，内容：1、出租厂房位于重庆市九龙坡区走马镇金马村六社69号，租金为8元／平方米／月。被告对上述合同的真实性不予认可，但被告并未在举证期限内向法庭提交涉案厂房周围租金仅为7元／平方米／年的证据。
上述事实有厂房租赁合同、收条、土地出租合同、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，自然人、法人和其他组织的合法权益受法律保护，任何个人和组织不得侵犯。本案争议焦点有两个：1、《厂房租赁合同》的法律效力；2、被告刘邦祥是否为租赁合同的相对人；3、租金的具体金额是多少；4、合同无效后被告是否需要支付房屋占有使用费。对此，本院评述如下：
第一，本案《厂房租赁合同》的法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案厂房系原告租赁农村集体土地修建，未取得建设规划许可证，也未经主管部门批准，应推定涉案厂房属于违章建筑，故本院认为，原告与被告刘小艳签订的《厂房租赁合同》系无效合同。
第二，被告刘邦祥不是租赁合同的相对人。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，原告和被告刘小艳在《厂房租赁合同》上签字，且由被告刘小艳向原告给付相关费用，而不是被告刘邦祥，故本案合同相对人理应是被告刘小艳。审理中，被告抗辩二被告之间存在委托关系，被告刘小艳作为受托人，替被告租赁涉案厂房，但原告不予认可，坚持主张被告刘小艳系合同相对人。结合该厂房实际上由被告刘邦祥使用的事实，本院认为，因原告主要以未收到租金为由起诉至法院，二被告的抗辩属于受托人向第三人披露委托人，原告不予认可该抗辩的主张，故应视为原告选择被告刘小艳作为合同相对人，而该选择属于原告的权利，故本案被告刘邦祥不是租赁合同的相对人。
第三，本案租金的具体金额。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案《厂房租赁合同》中明确约定：“租金计算及交纳：1年交按照实际总面积7.0元／平方米”。原告主张合同中存在笔误，应是7元／月／平方米，而被告抗辩该合同条款是格式合同，不存在错误。对此，本院认为，格式条款或格式合同构成的关键是必须同时具备重复使用和未与对方协商两个要件，电脑打印的合同内容并不能直接推定该合同是格式合同。被告抗辩涉案租赁合同是原告提供的格式合同，但并未能证明该合同内容未与被告协商，也不能证明该合同内容的确定是为了重复使用，故被告应承担举证不能的法律后果，推定涉案租赁合同不是格式合同。此外，本案租赁合同中明确约定：“租金递增：第一年不变，第二年递增1.0元／平方米／月，第三年递增1.0元／平方米／月”。如果双方约定的租金是7元／平方米／年，那么该合同中租金递增幅度巨大，与生活常识不符。其次，原告已经举证证明涉案厂房周围的厂房租赁价格为8元／平方米／月或10元／平方米／年，虽然厂房的结构、环境等不同，对租赁价格具有重要影响，但被告并未在举证期限内向法庭提交证据证明在涉案厂房周围，可以7元／平方米／年租赁到工业厂房。最后，双方在合同中约定：“租金交纳：第一年半年付一次，第二年起一年付一次，提前30天付下一年租金”。根据租金交纳方式，承租方在第一年仅需要半年付一次租金，根据被告的抗辩，被告仅需要按照7元／平方米／年×1000平方米的标准，支付半年的租金3500元，而被告刘小艳一次性支付4.5万元，显然与合同约定及生活常识不符，而原告主张被告按照7元／平方米／月×1000平方米的标准支付租金，被告一次性支付4.5万元与合同约定相符。综上，本院认为涉案厂房第一年的租金应是7元／平方米／月。
第四，合同无效后被告是否需要支付房屋占有使用费。《城镇房屋租赁合同司法解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效，但原告要求被告按照租金的标准给付房屋占有使用费，本院予以支持。虽然双方约定了租金递增条款，且合同签订与一审辩论终结之间，已经年满1年，符合租金递增约定，但仅要求被告按照7元／平方米／月支付租金，本院予以尊重。因被告刘邦祥不是租赁合同的相对人，根据合同相对性原则，对原告要求被告刘邦祥支付租金的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告刘小艳已经给付原告4.5万元，且原告认可4.5万系6.5个月的租金，加之，本案的租赁期限从2014年1月1日起，故被告刘小艳应从2014年7月16日起至将涉案厂房交还原告止，按照7元／平方米／月支付房屋占用使用费。最后，被告是否在涉案厂房中从事工业生产，对是否支付房屋占有使用费没有影响。至于被告是否因原告停电不能使用厂房，是否给被告造成损失，被告未能提供相应证据予以证明，双方可以另案解决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第五十二条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告汪同伟与被告刘小艳于2014年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告刘小艳于本判决生效之日起五日内将其租赁的位于重庆市九龙坡区走马镇金马村六社69号的厂房返还给原告汪同伟；
三、被告刘小艳应从2014年7月16日起至将前述厂房实际归还原告汪同伟之日止，按照7元／每月／平方米×1000平方米的标准，支付厂房占用费；
四、驳回原告汪同伟的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取630元，由被告刘小艳负担（此款因原告已预缴，被告随判决款项一并给付原告）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李霄敏
二〇一五年三月五日
书记员 郭小溪