辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12650号上诉人（一审被告）：于凡，女，1970年6月26日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘英杰，男，1956年1月2日出生，汉族，沈阳市铁西区大青中朝友谊街道中央湖畔社区委员会推荐。被上诉人（一审原告）：沈阳德健物业管理有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4。法定代表人：苏建宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王喜毓，辽宁同方律师事务所律师。上诉人于凡因与被上诉人沈阳德健物业管理有限公司（以下简称“德健物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初3817号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。于凡上诉请求：1、不服一审法院判决；2、依法撤销《前期物业服务合同》；3、物业费由建设单位承担，退还其已收取的违规费用；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，不符合法律行政法规的强制性规定。一、《前期物业服务合同》违反法律、行政法规，存在欺诈行为。《前期物业服务合同》成立的条件必须符合法律行政法规的强制性规定，即辽宁省沈阳市人民政府（沈政办发[2007]24号）第四条及中华人民共和国国务院第504令第25条；二、依据沈政办发[2012]83号文件，前期物业费由建设单位承担，直至建设单位办理商品房交付使用通知书之日止。德健公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。德健公司诉称：德健公司经招投标程序被选聘为沈阳发展北大教育科学园（丽都新城二期）前期物业服务项目的物业服务单位，于2012年8月12日与园区的开发商沈阳发展北大教育科学园有限公司依法签订了《前期物业服务合同（丽都新城二期）》，双方在合同中约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为1.5元/月/平方米。同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按照物业收费10%的标准向德健公司支付违约金。于凡系该园区26#2-4-2房屋的业主，其房屋面积77.65平方米，德健公司、于凡签订《物业临时管理规约》，约定物业管理费的收费标准为1元/月/平方米，同时约定“根据前期物业合同中相关规定，业主逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。”于凡交纳物业费至2014年6月30日，但在此之后于凡拒交物业费，德健公司经多次催要未果，现诉至法院，请求判令：于凡支付德健公司物业费1,864元，违约金4082元（计算截止至起诉之日）。于凡辩称：根据沈政办法[2012]83号《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》第四条第（六）、（七）两项规定。第六条规定商品住房交付使用前，开发建设单位必须到项目所在地建设行政主管部门申请办理商品住房交付使用通知书，建设单位未办理商品住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，物业服务企业无权动用向业主预收的物业服务费，此期间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理商品住房交付使用通知书之日止。第七条规定严格招投标制度，一律以公开招标方式选聘，未经公开招投标而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同不受法律保护，业主有权拒交物业服务费。如果符合上述两条条件，我方如数交物业费，而且滞纳金没有法律依据。德健公司提供的前期物业服务合同违反法律及行政法规的规定，违反国务院令504号第二十五条，建设单位与物业买受人签订买卖合同时应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及沈阳市人民政府办公厅印发的关于加强住宅区物业管理工作实施意见的通知[沈政办发（2007）24号]第四条之规定，新建住宅区在物业销售前一律通过公开招投标方式选定物业服务企业。其中新建现售商品房项目应在现售前30日完成，预售商品房项目应在取得商品房预售许可证之前完成。对未经公开招投标选聘物业服务企业的新建项目不予办理商品房销售许可证。开发单位在公开招投标前要制定临时业主公约，开发单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应作为商品房买卖合同中的一部分，向买受人明示。前期物业服务合同应当在开发商取得商品房预售许可证之前签订，而本案中，商品房预售许可证是在2012年4月20日下发的，前期物业合同是在2012年8月12日签订的，因此该合同的签订违反上述法律及行政法规的规定，系无效合同，对于凡没有约束力。根据合同法及消费者权益保护法相关规定，提供服务的企业存在欺骗消费者的行为，应当给予赔偿，而且合同法还约定，乙方当事人在签订合同时存在欺诈的行为，该合同无效，基于上述理由，于凡不同意交纳物业费及滞纳金。一审法院查明事实：德健公司是一家经营物业管理的企业，于凡是德健公司爱丽香舍（丽都新城二期）26#2-4-2房屋的业主。于凡房屋面积77.65平方米。德健公司通过招投标的方式被选聘为丽都新城二期的物业服务公司。2012年8月12日德健公司与丽都新城二期的开发商沈阳发展北大教育科学园有限公司签订《前期物业服务合同》，约定德健公司为丽都新城二期提供物业服务，物业费收费标准为1.5元/月/平方米。《准入通知书》第四条第8项载明“住宅物业费1元/平方米/月”，于凡签字确认。上述事实，有当事人陈述、中标通知书、前期物业合同、准入通知书、丽都新城二期物业临时管理规约等证据，经一审法院庭审质证，予以确认，附卷佐证。一审法院认为：《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”德健公司依约向于凡提供物业管理服务后，于凡应交纳物业管理费，拒不交纳物业费属违约行为。庭审中，于凡对德健公司主张的物业费数额予以认可，故对德健公司要求于凡给付物业费1,864元一审法院予以支持。关于于凡抗辩称德健公司的中标程序及前期物业合同签订违法，因未提供合法有效证据予以证明，一审法院不予支持。关于德健公司主张违约金的问题，因滞纳金计算标准过高，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告于凡于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳德健物业管理有限公司物业费1,864元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告于凡负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2012年12月28日，德健公司与于凡签订《物业临时管理规约》，其中第三十一条约定，业主应于每年度一月、六月的15日前到物业公司交纳物业管理费。首次物业管理费（预收1年），按业主签署的商品房买卖合同中约定的收楼日期起计算。标准是住宅1.00元/月/㎡，……。业委会成立后，可根据本住宅区的实际情况制定物业管理费标准。二审审理中，德健公司明确请求于凡支付物业费时间为2014年7月1日至2016年6月30日止。本院认为：德健公司与于凡签订的《物业临时管理规约》系双方真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。德健公司提供了物业服务，于凡应当按照规约约定履行支付物业费的义务。故一审判决于凡支付德健公司欠付的物业费并无不当，本院予以维持。关于于凡上诉提出《前期物业服务合同》违反法律、行政法规、存在欺诈行为而拒绝交纳物业费的主张。本院认为，德健公司诉请于凡支付物业费的依据是双方签订的《物业临时管理规约》，故对于凡以《前期物业服务合同》违法为由拒绝支付物业费的主张，本院不予支持。关于于凡上诉以前期物业费由建设单位承担为由，要求退还已收取费用主张。因于凡该项诉请超过一审诉讼请求范围，且未在一审依法提出反诉请求，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于凡负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年十一月二十八日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；