新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民三初字第1017号
原告（反诉被告）：顾丽燕，女，汉族，1977年4月27日出生。
被告（反诉原告）：新疆大众房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区建设路16号。组织机构代码：71296937-0。
法定代表人：张克亮，该公司经理。
第三人：李建文，男，汉族，1963年9月30日出生。
原告（反诉被告）顾丽燕与被告（反诉原告）新疆大众房地产开发有限责任公司（以下简称：大众房地产公司）、第三人李建文商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾丽燕及其委托代理人林安娜、被告（反诉原告）大众房地产公司的委托代理人王文军及向红玲、第三人李建文的委托代理人马建萍及张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）顾丽燕诉称：原、被告于2006年7月10日签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告位于本市光明路19号A座2701号房，建筑面积320.05平方米，总房款1494634元；2006年7月底付房款100000元，2006年9月底付房款50000元，2007年3月10日付房款597634元，剩余房款办理银行按揭；房屋交付90日内，办理房屋产权登记手续。合同签订生效后，原告按约向被告支付房款747634元。2009年被告交付房屋后，经原告多次催促，被告至今不办理银行按揭及房屋产权登记手续，并且将房屋备案至第三人李建文名下。故现诉至法院，要求被告继续履行《商品房购销合同》，办理房屋房屋土地、产权手续，要求撤销第三人李建文就涉案房屋的备案登记。
被告（反诉原告）大众房地产公司辩称并反诉称：合同已经无法实际履行，涉案房产已经登记在第三人李建文名下，请求法院驳回原告的诉讼请求。因顾丽燕购买涉案房屋后，仅支付了50%的房款，该房屋不能办理按揭，我公司多次告知顾丽燕变更付款方式，但其置之不理，故我公司提出反诉，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令顾丽燕返还涉案房屋。
原告（反诉被告）顾丽燕针对反诉辩称：被告的反诉请求不成立，理由是被告与原告签订合同后，故意违约，因为被告将涉案房屋先行抵押给了银行，故合同签订后根本不可能就剩余房款办理银行按揭。另外，被告一房二卖，包括第三人是一房三卖，被告将房屋卖给我方的同时卖给了李伟泉，他们一直诉讼，再审期间，被告向再审法院提供了我方与其签订的合同，并承认已经实际履行。2013年9月11日李伟泉注销了预售合同登记。被告在2013年9月13日又将涉案房屋登记至李建文名下，因此被告三次违约。被告构成根本违约，其反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
第三人李建文诉称：被告与我方签订合同时间是2006年6月15日，并进行了房产备案，涉案房产属于我方。故提起第三人之诉，要求判令被告履行与第三人《商品房买卖合同》，办理过户手续。
被告（反诉原告）大众房地产公司针对第三人之诉辩称：第三人已经付清了涉案房屋的房款。同意第三人的诉讼请求。
原告（反诉被告）顾丽燕针对第三人之诉辩称：第三人的诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：1、第三人与被告存在恶意串通的故意，损害原告的合法权益。2、第三人称其先与被告签订了合同，被告与第三人签订的这份合同是假的，被告在大众与李伟泉的再审案件中提交了其与我方的商品房购销合同以及与李建文签订的合同，被告卖给李建文的是在28层，不是在27层。
经审理查明：2006年7月10日，原告（反诉被告）顾丽燕与被告（反诉原告）大众房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：顾丽燕购买大众房地产公司开发的位于乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府1-A-2701号房屋，建筑面积320.05平方米；单价4670元／平方米，总价1494634元；买受人2006年7月底支付房款100000元，2006年9月底支付房款50000元，2007年3月支付597634元，剩余房款747000元办理银行按揭；买受人付清房屋购买合同全部款项办理入住，所发生费用按房屋交付使用日起计算，按揭、公积金贷款、贷款到期日办理入住，所发生费用按房屋交付使用日计算；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，顾丽燕依约于2006年7月24日缴纳房款100000元，于2006年9月20日缴纳房款50000元，于2007年3月10日缴纳房款597634元。因涉案房屋所在的金碧华府小区系在建工程整体抵押于中国银行乌鲁木齐市温泉西路支行，该银行在乌鲁木齐市房产交易管理中心办理了房地产抵押登记并对上述抵押物设定限制登记，故因涉案房屋存在行政限制，顾丽燕未能就剩余房款747000元办理银行按揭贷款。2008年9月，涉案房屋被预售登记备案于案外人李伟泉名下。2009年4月9日，大众房地产公司将涉案房屋交付顾丽燕，由顾丽燕作为其公司营业住所地使用至今。
另查：2006年9月29日，大众房地产公司与案外人李伟泉签订《商品房买卖合同》一份，约定由李伟泉购买包括涉案房屋在内的五套房屋。后因大众公司未依约履行交房义务，由乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称：中院）作出（2007）乌中民四初字第57号民事判决书，判决大众房地产公司于判决书生效后三十日内向李伟泉交付包括涉案房屋在内的五套房屋，并偿付违约金661770元。判决书生效后，大众房地产公司向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称：高院）申请再审，高院审理后于2010年11月22日作出（2010）新审一民提字第58号民事判决书，判决维持中院（2007）乌中民四初字第57号民事判决。在该再审案件中，大众房地产公司向高院提交了其与顾丽燕签订的《商品房买卖合同》以及其与第三人李建文签订的《商品房买卖合同》作为证据，用以证明案件中争议房产在其与李伟泉签订《商品房买卖合同》之前已经出售他人，合同已无法实际履行。其中，大众房地产公司提交的其与顾丽燕的合同中约定的标的物即为本案涉案房屋，其与第三人李建文的合同中约定的标的物为金碧华府1-A-28层房屋。
另，因大众房地产公司与李伟泉在案件执行过程中达成和解协议，故2013年9月11日，经李伟泉申请在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心就涉案房屋办理了预售合同注销登记备案。随后，大众房地产公司于2013年9月13日将涉案房屋登记备案于第三人李建文名下。
庭审中，第三人李建文提交其与大众房地产公司于2006年6月15日签订的《商品房买卖合同》五份，约定：其向大众房地产公司购买包括涉案房屋在内的金碧华府1-A-2701、2702、2703、2704、2705号房屋，以上房款合计1443489.2元，均应于2006年6月15日一次性支付。另，李建文还提交其与大众房地产公司于2013年9月2日签订的补充协议一份，约定：买受人（李建文）于本合同签订三十日内补缴房款1406511元，出卖人（大众房地产公司）于本合同签订三十日内将上述房产备案登记于买受人名下，并于买受人付清房款后十日内交付上述房产。2013年9月30日，大众房地产公司向李建文出具收据一张，载明收到李建文金碧华府A座27-1、27-2、27-3、27-4、27-5号房款2850000元。另，针对上述李建文与大众房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的付款情况，大众房地产公司向法庭提交2009年6月25日收据两张（金额为200000元、50000元，摘要：借款）、2008年10月31日收据一张（金额950000元，摘要：借款）、2013年9月30日中国工商银行现金存款凭证两张（金额为400000元、1250000元，系李建文代大众房产向高院账户交李伟泉案款），以上合计2850000元。
以上事实有《商品房买卖合同》、补充协议、收据、营业执照、房产档案信息查询表、民事判决书、预售登记备案表、执行和解协议、存款凭证及当事人陈述等证据为证。
本院认为：顾丽燕与大众房地产公司签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应严格依约履行。该合同签订后，顾丽燕依约向大众房地产公司缴纳了房款747634元，剩余房款因行政限制未能办理银行按揭贷款，大众房地产公司于2009年4月9日向顾丽燕交付了涉案房屋，并由顾丽燕占有使用至今。顾丽燕未向大众房地产公司缴纳剩余房款，系由于大众房地产公司的原因导致银行贷款无法办理。双方签订的合同中明确约定贷款到期日办理入住，在按揭贷款未能办理的情形下，大众房地产公司依然为顾丽燕办理了入住，应视为大众房地产公司认可并同意与顾丽燕继续履行合同。并且，大众房地产公司在与顾丽燕签订《商品房买卖合同》后，又将涉案房屋出卖给案外人李伟泉，从2007年起，大众房地产就与案外人李伟泉处于诉讼中，从中院的一审判决到2012年11月的高院再审判决均认定李伟泉系涉案房屋的权利人。原告虽占有使用涉案房屋，但涉案房屋一直登记备案于李伟泉名下。故本院认为，顾丽燕并非恶意欠缴剩余房款，系大众房地产公司存在过错在前，顾丽燕依法履行不安抗辩权并无不妥。并且，顾丽燕于2013年12月12日向大众房地产公司交纳房款受拒后已于当日将剩余房款740000元提存至乌鲁木齐市第二公证处，应视为其已履行完毕交款义务。对于第三人李建文与大众房地产公司之间的《商品房买卖合同》，虽合同中载明的签订时间早于顾丽燕与大众房地产公司签订的合同，但在高院再审案件中，大众房地产并未提及其与李建文就涉案房屋存在买卖合同，相反其提供的系其与顾丽燕就涉案房屋签订的买卖合同，并当庭认可其与顾丽燕的买卖合同已实际履行。另，第三人李建文对涉案房屋如此重大的财产利益，并未尽到相应的注意义务，其当庭无法陈述具体的付款时间及数额，从2006年至今未去涉案房屋查看过房屋状况，亦未向大众房地产公司主张过交付房屋，以上均不符合交易习惯，有悖常理。并且，根据大众房地产公司的举证，李建文针对涉案房屋支付的房款，不论是数额还是时间均与合同约定不符，且付款票据上载明的交款内容系借款、法院案款而非房款。综上，大众房地产公司应继续履行其与顾丽燕的《商品房买卖合同》，协助顾丽燕办理涉案房屋的房地产手续。对于李建文要求继续履行合同、办理房屋产权手续的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋现备案于李建文名下，故对于原告要求撤销李建文就涉案房屋的备案登记的诉讼请求，本院予以支持。对于大众房地产公司以顾丽燕未变更付款方式交纳剩余购房款为由主张解除《商品房买卖合同》的反诉请求，因大众房地产公司未能在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，该项反诉请求，本院不予支持。对于大众房地产公司主张顾丽燕返还涉案房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、〈最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〉第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新疆大众房地产开发有限责任公司继续履行与原告（反诉被告）顾丽燕的《商品房买卖合同》，于本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）顾丽燕办理位于乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府1-A-2701号房屋的房屋所有权证及土地使用权证；
二、第三人李建文于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）新疆大众房地产开发有限责任公司办理位于乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府1-A-2701号房屋的备案撤销手续；
三、驳回被告（反诉原告）新疆大众房地产开发有限责任公司的反诉请求；
四、驳回第三人李建文的诉讼请求。
本案本诉案件受理费11300元（顾丽燕已预交），由大众房地产公司负担，于本判决生效后十日内直接给付顾丽燕。反诉案件受理费35元（大众房地产公司已预交），由大众房地产公司负担。第三人之诉案件受理费70元（李建文已预交），由李建文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 曹 玮
代理审判员 蒋 欣
人民陪审员 杨 毅
二〇一四年三月四日
书 记 员 吕静雅