江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01193号
上诉人（原审原告）乔光亮，居民。
上诉人（原审原告）乔广彩，居民。
两上诉人共同委托代理人颜书林，江苏昊业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡仁富（曾用名胡仁付），居民。
委托代理人范立彬，建湖县颜单法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）陈大保，居民。
上诉人乔光亮、乔广彩因与被上诉人胡仁富、陈大保确认合同无效纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建颜民初字第00395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
乔光亮、乔广彩一审诉称：两原告父亲去世后，遗留了颜单镇李夏村四组五间平房，一直由母亲陈大保居住。近年因母亲年老，我们将母亲接到宝应一起居住，由于我们所居住的房子今年要拆迁，居住困难，与母亲商量后准备将母亲送回老家居住，但今年回来后才得知房屋被卖掉。房屋作为父亲的遗留财产，母亲无权一人处分，而且根据法律规定一户只能拥有一处宅基地，陈大保与胡仁富的行为违反国家法律，属无效协议。故具状请求法院判令陈大保与胡仁富于2010年4月7日签订的买房协议无效；诉讼费由陈大保、胡仁富负担。
胡仁富一审辩称：陈大保出售自己的房屋，系其真实意思表示，同时，也应该是受到乔光亮、乔广彩的委托。陈大保在签订协议时也具有法律规定的民事行为能力。胡仁富在支付了相应的房款后，陈大保也将房屋交给胡仁富使用，形式上也不违背相关的法律规定。虽然乔光亮、乔广彩未在协议上签名，但胡仁富相信陈大保享有相应的处分权。签订协议时，乔光亮、乔广彩的姑父蒋德才、表嫂李某也在协议上签名见证。且胡仁富早将该房屋以同等价格转让给姜启开、姜启楼两五保户，两人对该房屋进行装修后一直居住至今。现乔光亮、乔广彩见该房屋面临拆迁，见有利可图提起诉讼。请求法庭查明事实，驳回乔光亮、乔广彩的诉讼请求。
陈大保一审辩称：现在陈大保想把房子要回来，没有地方住了，而且卖房子的时候乔光亮、乔广彩不清楚。
原审法院经审理查明，乔光亮、乔广彩系陈大保之子。陈大保、胡仁富均系建湖县颜单镇李夏村村民。2010年4月7日，陈大保与胡仁富签订卖房协议，约定陈大保将建湖县颜单镇李夏村四组砖木结构住房伍间，出售给胡仁富，由李某及乔光亮、乔广彩的姑父蒋某作为见证人见证，并由建湖县颜单镇李夏村村民委员会盖章、李夏村村会计彭大俊签字确认。协议载明：“卖房协议，因社会经济的形势变化和开放时代发展，人口居住发生变化，现甲乙双方签定如下协商协议：甲方陈大宝，乙方胡仁富，一、甲方因年老和儿媳孙子在外地工作，甲方自愿将原居住在李夏村4队小河边南头砖木结构住房伍间，其中住房叁间，锅屋贰间，另外厕所、猪圈也在其中，卖给甲方所有。此宗房屋及附属物双方作价人民币贰萬元正。二、原房屋周边土地、田亩地、承包田归乙方种植。三、此合同从签定之日一次性交清房屋作价款。四、从本协议签定以后双方共同执行，如有一方失约，罚款人民币伍萬元。另外房屋产权变更由乙方尽责自理。五、本合同一式叁份，双方各自执行。甲方陈大宝，乙方胡仁付，见证人蒋某、李某、建湖县颜单镇李夏村村民委员会（印），彭大俊”。现乔光亮、乔广彩认为作为父亲遗留财产，母亲一人无权处分，且陈大保、胡仁富的行为违反法律规定，协议应当无效，遂向法院提起诉讼。
原审法院认为，陈大保与胡仁富签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，该房屋买卖协议合法有效。协议订立后，双方均按约履行了合同义务。现乔光亮、乔广彩诉称，协议所售房屋系其父亲的遗留财产，陈大保作为母亲无权一人处分该房屋，且根据法律规定一户只能拥有一处宅基地，陈大保与胡仁富的行为违反国家法律，属无效协议。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；其次，陈大保、胡仁富系同一农村集体组织成员，故胡仁富具备获取宅基地使用权的资格；第三，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。即违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。强制性规定可以分为效力性强制规定与管理性强制规定。如果法律行为违反强制规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效的，为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违法者加以制裁，以禁遏其行为，但并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定否定相关违法行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于管理性强制性规定。我国现行法律、行政法规，并没有禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地之上房屋的强制性规定。综上，乔光亮、乔广彩主张陈大保无权处分协议房屋及其所签订的房屋买卖协议因违反法律强制规定而无效的诉讼请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：驳回乔光亮、乔广彩的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告乔光亮、乔广彩负担。
上诉人乔光亮、乔广彩不服一审判决，向本院提起上诉称：1.胡仁富作为村领导明知该房屋是遗产且有多位法定继承人，仍与其中一位继承人签订买卖协议，明显恶意。2.我国《土地管理法》第六十二条关于一户一宅基的规定属于强制性规定，一审法院理解为管理性规定明显错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。
被上诉人胡仁富答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，判决公平公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈大保未予答辩。
本院另查明，胡仁富、陈大宝签订的卖房协议中的陈大宝与本案乔光亮、乔广彩的母亲陈大保系同一人。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为陈大保与胡仁富签订的卖房协议的效力。乔光亮、乔广彩认为，陈大保与胡仁富签订的买卖协议违反了一户一宅基的规定，应属无效协议。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民只能拥有一处住宅，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四款同时规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。结合该条文的内容，其立法本意在于明确农村村民一户只能申请一处宅基地，已经有符合面积标准的宅基地的农户或者将宅基地出卖、出租后再申请的不予批准，其重点在于规范对宅基地的审批管理。因此，该条规定应为管理性规定，而非效力性规定。故乔光亮、乔广彩关于陈大保与胡仁富签订的买卖协议违反了一户一宅基的规定，应属无效协议的上诉理由不能成立。
另陈大保与胡仁富签订买房协议时，既经过村委会的见证，也经过了乔光亮、乔广彩的部分亲戚的见证，故乔光亮、乔广彩认为胡仁富存在恶意的理由不能成立。案涉房屋为陈大保户的宅基，其并非无处分权，而且乔光亮、乔广彩陈述其每年清明都会回老家，陈大保在卖房后也一直与乔光亮、乔广彩生活在一起，乔光亮、乔广彩对陈大保卖房的事实应当是知情的。故其认为陈大保无处分权，卖房协议应为无效的理由也不能成立。
陈大保、胡仁富为同一集体经济组织成员，双方签订的卖房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人乔光亮、乔广彩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 成以琴