湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第02158号
原告江又齐，武汉解放航空票务有限责任公司职工。
委托代理人李文（特别授权代理），湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人毛中华（特别授权代理），湖北龙田律师事务所律师。
被告武汉九天资产管理有限公司。住所地：武汉市江岸区江汉北路**号九运大厦*单元*楼。
法定代表人李斌，经理。
委托代理人闫新光（特别授权代理），武汉九天资产管理有限公司职工。
第三人夏幼群，武汉九天资产管理有限公司职工。
委托代理人钱光平（特别授权代理），武汉九天资产管理有限公司职工。
本院于2014年8月21日立案受理了原告江又齐诉被告武汉九天资产管理有限公司（以下简称：武汉九天公司）物权保护纠纷一案，依法适用简易程序由审判员魏平独任审判。审理中，经武汉九天公司申请，本院依法追加夏幼群为本案第三人参加诉讼，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，双方当事人争议较大，经本院院长批准，本案转为普通程序，组成由审判员魏平担任审判长，与人民陪审员欧阳筱兰、徐水清参加的合议庭于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告江又齐及其委托代理人李文、毛中华，被告武汉九天公司的委托代理人闫新光，第三人夏幼群的委托代理人钱光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江又齐诉称：我于2003年3月5日购买了武汉九运实业有限公司开发的位于武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦B单元9层902室、903室商品房两套，并办理了房屋权属登记，房权证号分别为武房证江字第××和武房权证江字第××号，房屋所有权人均登记为江又齐。从2013年1月1日起，武汉九天公司就一直非法占有我的该两处房屋。我多次口头要求其搬出，但武汉九天公司置之不理。2014年4月10日，我委托律师向武汉九天公司发律师函，要求武汉九天公司腾退，未果。武汉九天公司的行为已严重损害我的物权。为此，我诉至法院，要求：1、请求法院判令武汉九天公司腾退出我所有的位于武汉市江汉区江汉北路九运大厦B单元9层902室、903室的房屋，将房屋返还给我；2、请求法院判令武汉九天公司向我支付从2013年1月1日至其腾退之日止，按月租金12，600元计算的损害赔偿金（计算至2014年8月，损害赔偿金计算方式为：按同地段房月租平均价280×45=12，600元）；3、由武汉九天公司承担本案的诉讼费用。
原告江又齐为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、江又齐身份证复印件，证明江又齐的主体身份；
证据二、武汉九天公司的公司信息，证明武汉九天公司的主体身份；
证据三、2002年12月20日商品房买卖合同，证明江又齐购买了武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903室两套房屋；
证据四、土地使用权证、所有权证各2份，证明江又齐系武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦B单元902、903室房屋的所有权人；
证据五、照片3张，证明武汉九天公司非法占用江又齐的房屋；
证据六、律师函，证明江又齐曾委托律师要求武汉九天公司腾退出涉案房屋，将房屋返还给江又齐；
证据七、同地段租金信息，证明江又齐要求房屋占用费的依据。
被告武汉九天公司辨称：江又齐所述我公司非法占有其房屋与事实不符，我公司使用涉案房屋依据的是租赁关系。我公司的实际控股人夏幼群于2002年承租该房屋后，由其控股的数家公司先后在该房屋内办公，包括我公司。1999年案外人李红利购得涉案房屋，并出租给夏幼群，后该房屋转让给江又齐，根据买卖不破租赁的规则，江又齐要求我公司腾退、支付损害赔偿金的请求应予驳回。江又齐的起诉超过诉讼时效，其未在法律规定的时效内主张权利，虽有起诉权，但无胜诉权。
被告武汉九天公司为支持其辨称理由，向本院提交了如下证据：
证据一、九天资产管理公司出具的证明，证明夏幼群是武汉九天公司的实际控股人；
证据二、九运实业公司证明，证明湖北商业储运公司于1999年6月将涉案房屋出卖给李红利，后李红利退房，继将房屋出卖给江又齐；
证据三、退房申请，证明李红利申请退房；
证据四、2010年付款依据，证明武汉九天公司对房屋进行装修，部分装修款18万元，武汉九天公司对使用房屋具有稳定性；
证据五、李红利证人证言，证明李红利于1999年购买房屋，2002年出租给了夏幼群，出租后转让给了江又齐。
第三人夏幼群辨称：涉案房屋实际由李红利购买，由我使用至今。我们依据的是租赁关系而使用房屋，根据买卖不破租赁规则，我们不应腾退。
第三人夏幼群为支持其辨称理由，向本院提交了如下证据：
证据一、九运物业公司证明，证明夏幼群系武汉九天公司的实际控股人，从2000年在涉案房屋内办公至今；
证据二、房屋租赁合同、支付租金凭证，证明涉案房屋一直处于租赁状态，并支付了租金；
证据三、还款凭证、委托收款证明、营业执照，证明李红利一直到现在还差夏幼群的钱。
经庭审质证，被告武汉九天公司对原告江又齐提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但认为合同是否履行原告应继续举证予以证明；对证据四的真实性、合法性无异议，对形式的合法性无异议，但认为该证据不能证明买卖合同的履行及是否侵害了租赁方的优先购买权等问题，江又齐诉称2002年购买房屋，事隔10年之久，于2013年才办理房屋产权证；对证据五无异议；对证据六无异议，我方收到了该律师函，对内容有异议，不予认可，认为没有侵权的事实；认为证据七不足以作为定案的依据，只能作为市场的参考。第三人夏幼群对原告江又齐提交的证据三的证据来源有异议，其到房地局询问得知，房地局的档案管理非常严格，只有案件在审理才可能复印等。对其他证据无异议。
原告江又齐对被告武汉九天公司提交的证据一的真实性无法确认，因为股东的签名及经营情况不清楚，不能证明夏幼群是武汉九天公司的实际控制人；对证据二的真实性无法确认，对拟证的事实也无法确认，因没有相关书证证明事实；因证据三系复印件，对真实性不予认可，签名看不清楚；对证据四的真实性无法确认，只有一份收条及部分汇款凭证且系复印件，真实性不能确认，不能证明装修的事实及支付了装修款；对证据五的证明目的有异议，李红利确认涉案房屋系江又齐所有，李红利已经否认了退房申请的真实性，因为申请没有履行，其对于租赁合同是否真实，李红利只认可签名的真实性、对内容的真实性不清楚，再者，李红利与夏幼群之间的往来款项，李红利没有确认系租金。第三人夏幼群对被告武汉九天公司提交的证据均无异议。
原告江又齐对第三人夏幼群提交的证据一的真实性有异议，物业公司是如何证明夏幼群是武汉九天公司的控股股东，物业公司没有这个证明能力；对证据二中租赁合同真实性有异议，因为李红利并没有涉案房屋的完全产权，李红利出租的九运大厦的什么房屋都不清楚，房屋的租赁年限20年，租赁合同的签订时间迟于江又齐房屋买卖合同的签订时间，侵犯了江又齐的合法权益，80万元借款抵20年租金，该约定侵犯了真实所有权人即江又齐的合法权益，在签订租赁合同时，承租人应查看房屋权属证书，如果租赁合同无效，责任在于李红利与夏幼群，与江又齐无关，2002年12月28日系租赁合同签订时间，而发生债务的时间在2004年，所以该证据显系伪造；认为证据三均无法确认，且与本案无关。被告武汉九天公司对第三人夏幼群提交的证据一的真实性无异议；对证据二中租赁合同真实性无异议，租赁的房屋是902、903室整体，共283㎡；对证据三的真实性、合法性均无异议。
经合议庭评议认为，对各方均无异议，且能证明本案事实的证据予以采信。对江又齐提交的证据三、四予以采信，该证据能够证明其购买涉案房屋，并拥有涉案房屋产权；证据七能够证明涉案房屋同地段房屋的租金范围，本院予以采信。对武汉九天公司提交的证据，夏幼群提交的证据二、三能够证明涉案房屋的租赁情况，本院予以采信。
经审理查明：1999年6月，李红利支付购房款购买位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903号房屋。2002年12月28日，李红利与夏幼群签订房屋租赁协议将上述房屋出租给夏幼群，约定租期为20年，从2003年1月日起至2022年12月31日止，租金80万元从李红利向夏幼群的借款中冲抵，如李红利出售该房，夏幼群有优先购买权。协议履行过程中，夏幼群支付了该房屋租赁期内的租金80万元。2003年3月5日，江又齐与该房屋的开发商签订《商品房买卖合同》，约定：江又齐购买武汉九运实业有限公司所有的位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B座9层2、3号房屋两套。2006年12月，李红利向该房屋的开发商申请退房，并确认江又齐向其退还了购房款。2012年12月28日，江又齐取得上述房屋的产权证。从2002年至今该房屋均由夏幼群交由其他公司占有使用，现由武汉九天公司占用使用。江又齐于2014年曾要求武汉九天公司腾退涉案房屋遭拒。为此，江又齐诉至法院，要求武汉九天公司腾退房屋，并支付赔偿金。
本院认为：李红利支付购房款购买了位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903号房屋，即享有对该房屋的使用、收益、处分的权利，其与夏幼群签订的房屋租赁协议系有权处分行为。夏幼群在签订了租赁协议后支付了租金，取得了该房屋在租赁期间合法使用的权力。江又齐在2003年3月5日与开发商签订买卖合同，2006年12月李红利退房并确认江又齐向其支付了购房款，应认定为李红利将武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903号房屋出售给江又齐，所谓退房实际为在开发商处的合同变更。夏幼群未在本案中主张优先购买权，对此本院不予审理。武汉九天公司在夏幼群取得该房屋租赁使用权后，经夏幼群允许使用该房屋。根据买卖不破租赁的规定，江又齐无权主张武汉九天公司（夏幼群）腾退。江又齐取得房屋产权，应当享有收益的权利，但夏幼群已支付了房屋租赁协议约定的租金，且租金数额应为合理，故江又齐主张武汉九天公司（夏幼群）支付租金的诉讼请求不能得到支持。江又齐取得房屋产权后的租金收益可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回江又齐的全部诉讼请求。
案件受理费4，700元、邮寄送达费20元，共计4，720元，由江又齐承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏 平
人民陪审员 欧阳筱兰
人民陪审员 徐 水 清
二〇一五年二月十五日
书 记 员 姚 忠 全