浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台温石民初字第156号
原告：绿城物业服务集团有限公司温岭分公司。
负责人：周宏。
委托代理人：陈建平。
委托代理人：胡平。
被告：叶晨波，
原告绿城物业服务集团有限公司温岭分公司（以下简称绿城公司）为与被告叶晨波物业服务合同纠纷一案，于2013年10月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员应万荣适用简易程序，于2013年11月14日、2013年12月31日两次公开开庭进行了审理。原告绿城公司的特别授权委托代理人胡平、被告叶晨波两次均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方自愿申请庭外和解三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告绿城公司起诉称：原告是琴溪别墅小区的物业服务公司，被告为该小区B064号业主。原告与琴溪别墅小区开发商浙江新大众房地产开发有限公司签订的《琴溪别墅前期物业服务合同》中约定，小区物业费缴费周期为12个月，缴纳时间为每12个月的第1个月。合同同时约定了具体的计费标准。依照合同约定，被告应当向原告缴纳的每一年度的物业服务费为9263.52元，但事实上被告未能如约按时支付2008年12月至2013年9月的物业费。经原告多次催讨，但被告始终拒绝履行付款义务。为此，原告起诉要求被告叶晨波立即支付物业服务费45545.64元、滞纳金14522.89元（暂计至2013年9月30日，其后按照日利率万分之三计算至判决生效之日止）。庭审中，原告认可被告已于2013年1月5日将房产转让给他人，变更诉讼请求为要求被告立即支付物业服务费38598元及滞纳金（按照日利率万分之三计算至判决生效之日止）。
为支持其主张，原告向本院提交了下列证据：
1、营业执照副本、组织机构代码证副本、负责人身份证复印件、负责人身份证明书、被告身份证复印件各一份，用以证明原、被告主体适格的事实。
2、《琴溪别墅前期物业服务合同》二份，用以证明原告为琴溪别墅物业服务企业，为被告提供物业服务的事实。
3、物业费欠费详单一份，用以证明被告拖欠的物业费并产生的滞纳金的具体金额。
4、产权档案证明书一份，用以证明2013年1月5日前被告叶晨波系琴溪别墅小区B064号业主。
5、挂号信投递记录、律师函复印件各一份，用以证明原告向被告书面催告的事实。
6、协议书一份，用以证明被告于2008年10月21日已取得讼争房产。
被告叶晨波答辩称：第一、原告主张的诉讼请求超过诉讼时效，原告主张的物业费是从2008年开始计算，也就是该从2008年开始原告就已经知道其权益被侵犯，但却未主张权利，现原告主张权利，按民诉法有关规定只能主张本诉前二年的物业费，也就是2011年10月11日到2013年10月10日，其它部分因超过诉讼时效应不予支持，何况本案被告在2013年1月4日已将该房屋转让给汪再飞、朱笑玲，自2013年1月4日起，本案被告不能成为本诉的适格主体，所以，原告只能主张2011年10月11日至2013年1月4日的物业费。第二、原告从未和被告签立过物业合同，不存在合同上债务关系，何况该物业管理费由原房地产公司与原告协谈的价格，从2007年开始至今，时及6年之长，物业公司却借用原刚开盘复杂的管理成本费用，强加给已正常运转小区管理成本，明显过高，鉴于被告方在2011年10月至2013年1月是房屋所有人，被告只能作为受益人适当支付。第三、原告主张的违约金没有法律依据，本案被告并非是合同相对方，只是受益人，不存在违约金之说法。何况被告作为房屋所有人受益只有短短的一年多。
为支持其主张，被告叶晨波向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同（合同编号：浙大众房售（2006）琴溪64号）复印件一份，用以证明被告叶晨波于2007年7月4日购得讼争房产。
2、温岭市房屋买卖合同复印件一份，用以证明被告叶晨波及案外人曹凌旭将讼争房产于2013年1月4日出卖给汪再飞、朱笑玲。
根据原、被告举证、质证，本院认证如下：
原告提供的证据1，被告无异议，本院经审查认为，该组证据来源合法，内容真实，故本院予以认定。原告提供的证据2，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为其未和物业公司签订任何协议。本院经审查认为，该二份合同系原告与浙江新大众房地产开发有限公司所签，内容合法有效，被告系琴溪别墅业主，该合同对被告具有约束力，故本院予以认定。原告提供的证据3，被告对计算方式有异议，本院经审查认为，结合证据2，可以确定原告按每月每平方米2.8元计算琴溪别墅的物业管理服务费符合合同约定，违约金自逾期之日起按应缴费用的万分之三计算。原告提供的证据4，被告无异议，本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实，故本院予以认定。原告提供的证据5，被告对签收时间有异议，本院经审查认为，原告提交的证据能够证明催讨通知于2013年9月12日被签收，被告虽陈述其于2013年10月11日接收到原告的书面催讨通知，但未提供相关证据加以佐证，故对该证据，本院予以认定。原告提供的证据6，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，本院对真实性予以认定。
被告提供的证据1、2，原告认为该两份证据恰能证明被告应当支付自交房时间即2007年8月31日至2013年1月4日止的物业管理费，对真实性、关联性并未表示有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法、内容真实，故本院予以认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2005年9月20日，原告绿城物业服务集团有限公司温岭分公司与浙江新大众房地产开发有限公司签订《琴溪别墅前期物业管理服务合同》，约定：浙江新大众房地产开发有限公司将琴溪别墅委托原告实施前期物业管理，委托管理期限自房屋竣工交付前三个月（预计2006年9月30日）起至2008年12月31日止，若项目延期交付，则服务期限相应顺延。前期物业管理服务费用为：其中别墅的物业管理服务费的标准按建筑面积每月每平方米3.50元（给水、排水系统的运行能耗费按实向住户分摊），物业管理服务费由原告按每12个月向业主预收，业主超过1个月不缴纳管理服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的万分之三加收逾期违约金。2009年5月26日，原告绿城物业服务集团有限公司温岭分公司与浙江新大众房地产开发有限公司签订《琴溪别墅前期物业服务合同》，约定：浙江新大众房地产开发有限公司将琴溪别墅委托原告实施前期物业管理，委托管理期限自2009年5月31日起至2011年5月30日止（交付日期为2007年5月31日）。但是，本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。本合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日，此后，原告有权终止本合同，原告终止本合同的，应提前三个月通知浙江新大众房地产开发有限公司。前期物业管理服务费用为：其中别墅的物业管理服务费的标准按建筑面积每月每平方米2.80元（给水、排水系统的运行能耗费按实向住户分摊）。物业管理服务费由原告按每12个月向业主预收，业主超过1个月不缴纳管理服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的万分之三加收逾期违约金。合同期限届满后，虽未续签合同，但原告继续在该小区提供物业服务。
2007年7月4日，被告叶晨波与浙江新大众房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购得琴溪别墅B064号房，该房建筑面积为275.70平方米，合同约定出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。2013年1月5日，被告叶晨波与案外人曹凌旭将琴溪别墅B064号出售给案外人汪再飞、朱笑玲。2013年9月3日，原告以挂号信形式向被告寄送律师函催讨物业费。2013年9月12日，该信件由村邮站签收。至今被告未付物业服务费。
另查明，被告叶晨波与案外人潘震、潘素君另签订《协议书》一份，潘震、潘素君同意将琴溪别墅B064号房产的购买方变更为被告，由被告直接与房地产公司签订购房合同，已支付的房款冲抵尚借被告的借款。
本院认为：原告绿城公司与浙江新大众房地产开发有限公司签订的上述前期物业服务合同合法有效，被告叶晨波系琴溪别墅业主，故前期物业服务合同对被告具有约束力。上述合同期限届满后虽未续签，但原告继续在该小区提供物业服务，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。被告辩称其未与原告签立合同，不存在合同上的债务关系，物业管理费也是原房地产公司与原告协谈的，明显过高，被告只能作为受益人适当支付2011年10月至2013年1月的物业管理费，该主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。原告仅举证证明其在2013年9月3日以挂号信形式向被告寄送律师函催讨物业费，2013年9月12日该信件由村邮站签收。被告认可其在2013年10月11日才收到该催讨通知，并表示适当支付2011年10月至2013年1月的物业管理费，并不违反相关规定，而原告是按每12个月向业主预收物业管理服务费的，故应以2013年10月1日作为计算诉讼时效的时间点，本院认定原告要求被告支付2011年10月之前的物业服务费、滞纳金的诉讼请求已超过二年诉讼时效。被告应当向原告支付自2011年10月至2013年1月4日的物业服务费11682.33元（2.80元／平方米／月×275.70平方米×15个月＋2.80元／平方米／月×275.70平方米×4天／30天）。被告逾期支付物业管理费，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付相应的逾期违约金符合合同约定，本院予以支持。被告辩称其非系合同相对方，不存在违约金之说的意见，不符合本案实际，本院不予采纳。综上，原告变更后的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告叶晨波在本判决生效后十日内支付给原告绿城物业服务集团有限公司温岭分公司物业服务费11682.33元，并支付相应的滞纳金（2011年度滞纳金为按2.80元／平方米／月×275.70平方米×3个月自2011年10月1日起按0.3‰／天计算至判决确定的履行之日止；2012年度滞纳金为按2.80元／平方米／月×275.70平方米×12个月自2012年1月1日起按0.3‰／天计算至判决确定的履行之日止；2013年度滞纳金为按2.80元／平方米／月×275.70平方米×4天／30天自2013年1月1日起按0.3‰／天计算至判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司温岭分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由原告绿城物业服务集团有限公司温岭分公司负担460元，被告叶晨波负担65元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1050元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
审 判 员 应万荣
二〇一四年四月十五日
代书记员 江 笑