广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2868号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨赞江，男，汉族，住址：湖南省韶山市，公民身份号码：×××4031。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东省电信实业集团东莞市有限公司，住所地：东莞市莞城区东城西路92号四楼。
法定代表人：黎醒民，副总经理。
委托代理人：赵国柱，广东瑞轩律师事务所律师。
上诉人杨赞江因与被上诉人广东省电信实业集团东莞市有限公司（以下简称东莞电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月28日，东莞电信公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、杨赞江停止侵权，立即腾空东莞市塘厦镇宏业光纤站附属楼二至五层，并将二至五层交还给东莞电信公司；2、东莞电信公司不需返还租赁保证金7200元，归东莞电信公司所有；3、杨赞江支付2015年1月1日起至杨赞江腾空并搬出上述房屋之日止的占有使用费，占有使用费按3600元／月计算，截止2015年1月28日的使用费为3360元。
杨赞江提出反诉，请求判令：1、东莞电信公司赔偿杨赞江所有房屋装修费用共计180000元整；2、东莞电信公司赔偿杨赞江2014年9月份后其要求杨赞江整改房屋所产生的整改费用66000元整。
原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇宏业光纤站附属楼的案涉房屋系由东莞电信公司享有处分收益权。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。
东莞电信公司与杨赞江签订了一份《租赁合同》，约定：东莞电信公司将位于东莞市塘厦镇宏业光纤站附属楼的二至五层出租给杨赞江，用作经营出租房出租使用，租赁期限自2014年4月1日起至2014年6月30日止；租金为3600元／月，杨赞江需向东莞电信公司缴交租赁保证金7200元，合同期满东莞电信公司将租赁保证金无息退还杨赞江；杨赞江应于每月10日前缴交当月租金等。东莞电信公司、杨赞江在案涉《租赁合同》签订前就案涉房屋已存在租赁关系。对于杨赞江缴纳的租赁保证金7200元，东莞电信公司、杨赞江同意与杨赞江应缴纳东莞电信公司的租金相抵扣。
上述《租赁合同》于2014年6月30日期满后，东莞电信公司、杨赞江未再签订书面的租赁合同。合同期满后，杨赞江仍占用案涉房屋至今。东莞电信公司、杨赞江确认杨赞江缴纳了案涉房屋2014年12月份之前的租金，2015年1月份之后的租金未缴纳。
东莞电信公司主张杨赞江在2014年6月30日后仍不顾东莞电信公司的反对占用案涉房屋，对此主张，东莞电信公司举证了落款日期为2014年11月25日的一份《关于交还租赁物的函》；杨赞江否认见过东莞电信公司举证的此函件，但承认东莞电信公司有发出让杨赞江搬走的函件。杨赞江主张东莞电信公司要求杨赞江对案涉房屋进行整改并承诺在整改后将案涉房屋续租给杨赞江，对此主张，杨赞江举证了三份安全隐患整改通知书、一份《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》及一份录音；东莞电信公司对杨赞江举证的上述证据予以否认。经审查，杨赞江举证的安全隐患整改通知书及《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》的内容显示为要求承租户对安全隐患进行整改，上述材料上并未加盖东莞电信公司的印章；杨赞江举证的录音中，与杨赞江对话的人并未明确、肯定的承诺一定将案涉房屋续租给杨赞江，且杨赞江未能证明该对话人的身份。
另，杨赞江主张其在2010年、2012年对案涉房屋进行了大装修，主张支出装修费用180000元，对此主张，杨赞江未能举证相应的票据，东莞电信公司也予以否认。杨赞江主张其应东莞电信公司的整改要求在2014年10、11月份对案涉房屋进行整改，主张支出整改费用66000元，对此主张，杨赞江未能举证相应的票据，东莞电信公司也予以否认。
原审法院认定的上述事实依据有：《租赁合同》、《关于广东省电信实业集团东莞市有限公司享受市属改制企业房地产过户优惠政策的函》及附件、《关于交还租赁物的函》、《证明》、安全隐患整改通知书、《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》、录音光盘等以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、杨赞江应否将案涉房屋归还给东莞电信公司，东莞电信公司是否无需退还杨赞江租赁保证金；二、杨赞江应否支付东莞电信公司案涉房屋的房屋占有使用费；三、东莞电信公司应否赔偿杨赞江房屋装修费用及整改费用。
关于第一个争议焦点。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，东莞电信公司、杨赞江针对案涉房屋所签订的租赁合同均为无效。针对案涉房屋所签订的租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杨赞江应将其占有使用的案涉房屋返还给东莞电信公司，东莞电信公司应将收取杨赞江的押金7200元退还给杨赞江。因此，东莞电信公司要求杨赞江腾空案涉房屋后将案涉房屋交还给东莞电信公司的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持；东莞电信公司请求将杨赞江缴纳的租赁保证金7200元归其所有，于法无据，原审法院予以驳回。
关于第二个争议焦点。针对案涉房屋所签订的租赁合同虽然无效，但杨赞江已实际占有使用东莞电信公司的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，杨赞江仍应按约定的租金标准支付东莞电信公司房屋占有使用费。本案中，东莞电信公司、杨赞江杨赞江签订的《租赁合同》约定的租金为3600元／月，在《租赁合同》于2014年6月30日期满后，杨赞江仍支付东莞电信公司至2014年12月份的房屋占有使用费，2015年1月份至今的房屋占有使用费杨赞江未支付给东莞电信公司，此款杨赞江应支付。庭审中，东莞电信公司、杨赞江同意将杨赞江缴纳的租赁保证金7200元与杨赞江应缴纳东莞电信公司的房屋占有使用费相抵扣，原审法院予以准许。综上，杨赞江应支付给东莞电信公司的房屋占有使用费应按如下计算：按3600元／月的标准，自2015年1月1日起计至杨赞江腾空并将案涉房屋归还东莞电信公司之日止，总额扣减7200元。
关于第三个争议焦点。首先，关于杨赞江主张的房屋装修费用。杨赞江主张其在2010年、2012年对案涉房屋进行了大装修，主张支出装修费用180000元，但对此主张，杨赞江未能举证相应的票据，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信。即使杨赞江的主张属实，该装修费用也是杨赞江为了经营而支出的经营成本，且原定的租赁合同也已履行到期，东莞电信公司并无妨碍杨赞江的经营行为。综上，对杨赞江要求东莞电信公司赔偿其房屋装修费用180000元的诉讼请求，原审法院予以驳回。
其次，关于杨赞江主张的房屋整改费用。杨赞江主张支出整改费用66000元，对此主张，杨赞江未能举证相应的票据，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信。杨赞江主张其应东莞电信公司的整改要求在2014年10、11月份对案涉房屋进行整改，对此杨赞江举证了安全隐患整改通知书、《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》、录音光盘。经审查，杨赞江举证的安全隐患整改通知书及《2014年10月8日安全生产办公室检查情况表》的内容显示为要求承租户对安全隐患进行整改，上述材料上并未加盖东莞电信公司的印章，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信；杨赞江举证的录音中，与杨赞江对话的人并未明确、肯定的承诺一定将案涉房屋续租给杨赞江，且杨赞江未能证明该对话人的身份，东莞电信公司也予以否认，原审法院不予采信。即使存在东莞电信公司要求杨赞江对安全隐患进行整改的行为，也是东莞电信公司作为案涉房屋的处分权人对承租人使用房屋的监督，与东莞电信公司是否同意给予杨赞江续租之间并无必然联系。综上，杨赞江以东莞电信公司要求整改又不给予续租为由要求东莞电信公司赔偿整改费用，于法无据，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、杨赞江应于判决发生法律效力之日起三日内将位于东莞市塘厦镇宏业光纤站附属楼二至五层的房屋腾空并交还给广东省电信实业集团东莞市有限公司；二、杨赞江应于判决发生法律效力之日起三日内支付广东省电信实业集团东莞市有限公司房屋占有使用费（计算方法：按3600元／月的标准，自2015年1月1日起计至杨赞江腾空并将案涉房屋归还东莞电信公司之日止，总额扣减7200元）；三、驳回广东省电信实业集团东莞市有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回杨赞江的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费86元，广东省电信实业集团东莞市有限公司已预交，由广东省电信实业集团东莞市有限公司负担36元，杨赞江负担50元；反诉受理费2495元，杨赞江已预交，由杨赞江负担。
上诉人杨赞江不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）东莞电信公司在明知合同无效的情况下，连续十几年租赁给杨赞江，致使杨赞江对租赁房屋投资几十万元，仅最近两三年的房屋装修费用就达180000元，在杨赞江享有租赁优先权的情况下，东莞电信公司不与杨赞江协商，直接把房屋转租给第三方，造成杨赞江严重经济损失，东莞电信公司明显存在过错，所以东莞电信公司应当赔偿杨赞江房屋装修费用。（二）杨赞江在2014年10月应东莞电信公司的要求对房屋进行了整改，共花费66000元，当时东莞电信公司的工作人员都有给杨赞江承诺要按他们的要求整改好后方可续签合同，整改过程东莞电信公司是知情及默许的，直至现在整改工程仍未完工，整改现场仍然存在，法院可以去现场调查。东莞电信公司下发给杨赞江的整改通知书明确表明了整改范围及内容，其市场营销安全办等多个部门工作人员多次以电话或者面谈形式要求杨赞江对整改投入资金，等整改好后再续租给杨赞江。然而，在整改过程中，东莞电信公司却告知杨赞江案涉房屋已经租给第三人，东莞电信公司严重违约造成杨赞江巨大经济损失。原审判决不顾杨赞江提供的照片、装修合同、东莞电信公司诸多工作人员要求杨赞江整改的录音及房屋现场未完工的现场证据，明显偏袒东莞电信公司。综上，请求本院：1、撤销原审判决，改判东莞电信公司赔偿杨赞江房屋装修费用180000元。2、改判东莞电信公司赔偿杨赞江房屋整改费用66000元。3、东莞电信公司退回杨赞江租赁保证金7200元。
被上诉人东莞电信公司口头答辩称：对杨赞江的全部上诉请求均不予认可，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，杨赞江称消防部门曾检查过案涉房屋，且消防部门有出具书面整改通知书给杨赞江。杨赞江还称案涉房屋已经清空，但没有交接，也没有返还给东莞电信公司。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕杨赞江上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
关于案涉房屋装修费用的问题。首先，杨赞江主张其于2010年、2012年对案涉房屋进行了大装修，但杨赞江并没有举证证明；其次，即便杨赞江进行了装修，杨赞江亦没有举证证明案涉房屋装修仍然存在价值，故原审法院不予支持其房屋装修费用处理正确，本院予以维持。
关于案涉房屋整改费用的问题。首先，杨赞江主张其支出整改费用66000元，但杨赞江未能提供相应的票据予以证明；其次，杨赞江在庭审中确认消防部门曾检查过案涉房屋且消防部门出具过书面整改通知书给杨赞江，故案涉房屋是由于杨赞江在使用租赁房屋过程中存在安全隐患而需要进行整改，并非杨赞江主张的东莞电信公司要求杨赞江对案涉房屋进行整改。因此，杨赞江要求东莞电信公司赔偿房屋整改费用缺乏依据，本院不予支持。
关于案涉房屋占有使用费的问题。杨赞江作为承租人，其负有返还租赁物的义务，杨赞江确认其没有将案涉房屋返还给东莞电信公司，故原审法院判令其支付房屋占有使用费至实际返还之日止并无不当。至于租赁保证金7200元，双方在一审期间均同意在房屋占有使用费中扣除，故杨赞江在二审期间主张退回保证金7200元，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨赞江上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5098元，由杨赞江负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……