辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01262号上诉人（原审原告）：常迎俊，无职业。上诉人（原审原告）：王宁，无职业。二上诉人共同委托代理人：刘岭、孙弘锋，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区黄海西路138号。法定代表人：臧举武，该公司董事长。委托代理人：安佳、史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。原审原告常迎俊、王宁与原审被告大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司（以下简称“华宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年4月22日作出（2015）开民初字第1343号民事判决，常迎俊、王宁不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常迎俊、王宁的共同委托代理人刘岭、孙弘锋，被上诉人华宇公司的委托代理人史晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常迎俊、王宁一审诉称：二原告与被告于2012年9月14日签订《商品房买卖合同》，被告以564612元的价格将位于大连经济技术开发区黄海西路37栋9层2号房屋出售给二原告，二原告依约支付全部房款，被告于2013年9月27日向二原告交付了房屋。依照合同约定被告应在房屋交付后180天内将办理产权所需全部资料交于房产登记管理部门备案，但被告未按约定将上述材料交于登记备案，二原告未取得房屋产权证书，被告应承担违约责任。故诉至法院，要求被告给付逾期办理产权证违约金27113元（以564612元为基数，自2014年3月28日起至2015年2月5日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算）；诉讼费由被告承担。被告华宇公司一审辩称：根据双方合同第十五条约定，如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告负责继续办理产权手续。该条款是双方对被告逾期办证违约责任的特别约定。现在被告公司已经完成了办理产权的初始登记，案涉房屋在2015年4月3日即可办理产权登记手续，故被告不应向二原告支付逾期办证的违约金。一审法院审理查明：2012年9月14日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向二原告出售位于大连经济技术开发区黄海西路37栋9层2号房屋(建筑面积74.34平方米)，总价款为564612元。合同第十五条约定，被告应当自商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，原告不退房，被告负责协助办理该房的产权手续，所发生的税费由原告承担。合同签订后，二原告向被告交付了全部房款。被告于2013年9月27日向二原告交付了房屋。2015年2月13日，案涉房屋所属的黄海西路37#楼取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，同年4月3日，完成了初始登记。二原告于2015年2月5日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：二原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。本案的争议焦点是在案涉合同未明确约定被告协助办证期限及违约责任的情况下，被告是否应承担违约责任。依据合同约定，被告应在商品房交付后180日内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料，由于被告迟延履行备案义务，依法应承担违约责任。但鉴于双方合同约定“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，原告不退房，被告负责协助办理该房的产权手续”，因此二原告与被告双方并未约定办证期限及逾期办证违约责任，且合同中约定的“交付房屋后180日内”是指被告办理房屋初始登记的期限，并不是被告逾期办证支付违约金的起算时间点。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定了“合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额并参照银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，履行期限不明确的，二原告可以随时要求被告履行义务，但应当给被告必要的准备时间。现二原告无据证明于起诉前向被告主张权利，一审法院确定二原告提起诉讼之日起90日为合理宽限期限。被告在宽限期内已办理了初始登记备案，案涉房屋已经具备办理权属证书的条件，故二原告要求被告自2014年3月28日起给付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，与一审法院上述评判相悖，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告常迎俊、王宁的诉讼请求。案件受理费239元，由原告常迎俊、王宁负担。常迎俊、王宁的上诉理由及请求是：一审判决认定双方合同第15条第3项是真实意思表示且合法有效属适用法律错误。该条款的约定是属于开发商单方确定的合同内容，买房人对此没有协商余地只能被动接受，所以该条款应为格式条款，由于该条款侵犯了买房人合法权益，应认定无效，或作出不利于华宇公司的解释。因此双方之间的违约责任，应当适用商品房买卖合同司法解释的相关规定，由华宇公司支付逾期办证违约金。根据该解释第十八条之规定，“特殊约定”是针对是否应承担违约责任，并不是针对如何承担违约责任。因此，一审判决认定继续协助办证属于对承担违约责任形式的特殊约定系适用法律错误。本案应根据商品房买卖合同司法解释第十八条第二款的规定由华宇公司承担违约金。故请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。华宇公司二审答辩认为：不同意常迎俊、王宁的上诉请求。双方在合同中对违约责任有明确约定，继续办理是承担违约责任的一种方式。房屋买受人在签订合同时对合同内容知晓，应当按照合同约定的方式予以认定。华宇公司已于2015年4月3日办理了产权初始登记，案涉房屋已经具备办证条件。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，常迎俊、王宁与华宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于案涉房屋办理初始登记和权属证书的责任，双方在合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：买受人不退房，出卖人负责协助办理该房的产权手续，所发生的税费由买受人承担”。根据上述约定，“交付使用后180日内”应为华宇公司将资料报产权登记机关备案的期限，而对于未在规定期限内取得权属证书的处理方式，双方选择约定为“出卖人负责协助办理”，但是，对于继续协助办理的具体期限，双方并未作出明确的约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。依照上述规定，案涉合同虽未约定办理权属证书的具体履行期限，但常迎俊、王宁依法可以随时要求华宇公司履行协助办证的义务，同时亦应当依法给予华宇公司必要的准备时间；如在合理的宽限期届满后华宇公司仍未能履行办证义务，华宇公司理应向常迎俊、王宁支付逾期办证违约金。而对于常迎俊、王宁实际要求华宇公司履行义务的时间认定，常迎俊、王宁在本案中并未提供证据证明其在本案起诉之前曾向华宇公司主张过办证事宜，因此，一审法院将常迎俊、王宁提起本案诉讼的时间（2015年2月5日）认定为其向华宇公司主张权利的时间，并无不妥。同时，对于常迎俊、王宁主张权利后应当给予华宇公司履行义务的合理准备时间，一审法院结合本案实际情况，将宽限期相应酌定为90日，亦无不当之处。因此，自2015年2月5日开始计算，华宇公司协助办理权属证书的准备时间应截止至2015年5月6日。事实上，华宇公司已于2015年4月3日办理了案涉房屋的初始登记，常迎俊、王宁亦认可案涉房屋现已具备办理权属证书的相应条件，即华宇公司在宽限期届满前已实际履行了合同约定的协助办证义务，故一审法院对常迎俊、王宁要求华宇公司支付逾期办证违约金的诉请未予支持并无不当，本院对此亦予以维持。对于常迎俊、王宁主张合同第十五条第3项的约定属格式条款应认定为无效一节，本院认为，该合同文本系由建设部、国家工商行政管理总局、大连市工商行政管理局为实现商品房买卖交易便利、安全而统一拟定的示范文本，同时，为体现合同自治的原则，在合同条款后相应留有部分空白行，以供合同当事人自行协商约定或补充约定，并允许对文本条款进行修改、增补或删减。本案中，案涉合同第十五条项下列明了共三项选择条款，其中第3项亦特别作出留白处理，以便合同当事人根据其真实意思表示自由选择和协商。而且，从常迎俊、王宁和华宇公司选择约定的相关权利义务内容来看，双方关于初始登记和产权办理的约定并不存在明显免除开发商责任、加重买房人责任或排除买房人主要权利的情形，因此，常迎俊、王宁主张合同第十五条第3项系无效格式条款的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元（常迎俊、王宁预交），由上诉人常迎俊、王宁负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  丁大勇二〇一五年九月二十四日书记员  王 亮