江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第0629号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张福刚。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏州市阳澄湖现代农业发展有限公司，住所地：江苏省苏州市相城区阳澄湖镇湘城凤阳路280号。
法定代表人：沈建明，该公司董事长。
再审申请人张福刚因与被申请人苏州市阳澄湖现代农业发展有限公司（以下简称阳澄湖限公）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民终字第2114号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
张福刚申请再审称：（一）阳澄湖农业公司不具有原告主体资格，其与张福刚间不存在房屋租赁关系，也未形成新的租赁关系。张福刚自2005年起与相城粮购公司签订租赁合同，2012年相城粮购公司曾起诉张福刚但又撤诉，现阳澄湖农业公司在无房屋所有权情况下就同一事实起诉与法不符。（二）相城区政府会议纪要仅明确涉案粮库所有权归阳澄湖镇政府所有，但未办理房产过户手续，故阳澄湖镇政府并非涉案粮库所有人，其无权盖章证明将涉案粮库无偿划拨给阳澄湖农业公司经营管理，阳澄湖镇政府违反了国有资产管理办法等相关规定，未经法定程序即将涉案粮库资产交于阳澄湖农业公司。（三）根据合同法及其解释，买卖不破租赁，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响原租赁合同的效力，且张福刚有优先购买权和优先承租权。（四）张福刚经相城粮购公司负责人施经理报请上级粮管所同意对涉案粮库进行修缮和建筑，相关费用由张福刚前期垫付，现如要解除租赁关系，相城粮购公司应返还房屋修缮投资费用96万元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请对本案再审。
本院审查查明：2005年1月1日张福刚（乙方）与苏州市相城区粮食购销公司（甲方，以下简称为相城粮购公司）签订《房屋、场地租赁合同书》1份，约定：相城粮购公司将位于苏州市相城区阳澄湖镇消泾村的苏州市相城区阳澄湖镇消泾粮库10号房沿河一排的21间平房出租给张福刚；租赁期自2005年1月1日起至2005年12月31日止；年租金为人民币9000元；此合同一经签约即生效，乙方应向甲方一次性付清全年租金，以后每一年缴纳一次，实行先付后租；租赁期内乙方有责任保护好承租房屋、场地及附属设施的原有结构整体完好，不得随意变动及转移变卖。如需改造必须事先征得甲方同意许可，否则应承担所造成一切损失及责任；乙方如生产及发展需要，在事先与甲方协商统一的基础上，由乙方自行办理报批手续后，方可在承租的厂房及场地上进行修缮、装饰和建造新的厂房设施，费用由乙方自理。租赁期满结束由乙方自行负责处理，恢复租赁前的原状，甲方不承担作价收购乙方任何添置物；甲方出租给乙方的房屋、场地及附属设施均为现状。租赁期内甲方不负责维修，均由乙方自行承担管理和维护。乙方需用的水、电设施，均由乙方自行安装并自行承担费用，按规定装表计量，按时缴纳水电费；乙方在租赁甲方房屋、场地，限用于豆制品生产经营。合同另约定了其他双方权利义务及违约责任等事宜。合同签订后，张福刚支付了2005年的租金并取得了房屋场所地等。2005年张福刚在原有房屋边搭建了约30米的走廊一条，在走廊北侧搭建了三间平房。该合同到期后，张福刚与相城粮购公司自2006年起至2010年的每年的1月1日均签订租赁合同1份，张福刚仍租用2005年签订的《房屋、场地租赁合同书》中的房屋、场地，年租金也均为9000元，双方均按约履行。2011年1月1日，张福刚（乙方）与相城粮购公司（甲方）又签订《租赁合同》1份，约定，乙方向甲方承租原2005年签订的《房屋、场地租赁合同书》中租赁物，租期自2011年元月1日至2011年12月31日止；租赁届满，在同等条件下，乙方可优先承租，需提前一个月办理续租手续；年租金为9000元，合同一经签约即生效，乙方应向甲方一次性付清全年租金，先付后租；甲方出租乙方的均为现状，租赁期内不再负责维修，由乙方自行按需要承担修理和维护，如已不宜继续使用的停止租赁行为。乙方需用的水、电等设施及生产、经营需要对租赁物进行的装饰、改修等均由乙方在许可的情况下自行安排并承担费用，租赁停止时由乙方自行处置归乙方所有，甲方不承担任何作价及补偿费用。乙方不得擅自改变租赁物的结构现状和用途范围，如造成毁损，应负责恢复原状或赔偿损失，乙方确有需要对租赁物进行添附，应事先征得甲方书面同意并作相应的约定，对乙方擅自行为所造成的后果由乙方负责；租赁期内如遇国家、地方政府及市政规划改造动迁征用，以及不可抗力的因素，导致无法履行合同，合同自然终止，双方互不承担责任。乙方同意在规定期内无条件撤出，甲方不承担乙方的任何费用及经济损失。合同另对其他安全责任、双方权利义务及解除纠纷的办法等事宜作了约定。签约后，张福刚按约支付了全年租金9000元，并继续占有使用租赁物。2011年8月30日，相城粮购公司向张福刚发出租赁迁让告知书1份，明确原阳澄湖消泾粮库将重新启用作为粮食收储库，故其与张福刚签订的2011年度租赁合同到期后即终止，不再续租，要求张福刚做好租赁迁让工作。2011年9月6日，苏州市相城区人民政府决定将苏州市相城区阳澄湖镇消泾粮库资产全部无偿划拔给苏州市阳澄湖镇人民政府。2012年2月13日，相城粮购公司向张福刚发函，明确经区政府同意，原消泾粮库重新长期限启用，在2011年下半年已交付苏州市相城现代农业产业园区管理改造，其与张福刚所签租赁合同在2011年12月底到期，故要求张福刚按约迁让并与苏州市相城现代农业产业园做好协商交接事宜。2012年11月18日，苏州市阳澄湖镇人民政府将苏州市相城区消泾粮库全部资产交于本案阳澄湖农业公司经营管理。
另查明：相城粮购公司于2012年12月20日曾向一审法院提起诉讼，要求解除与张福刚间的租赁合同关系，并要求张福刚返还租赁物，后相城粮购公司申请撤回起诉，法院裁定予以准许。
一审审理中，双方确认，张福刚搭建的房屋、走廊均未办理相关审批手续。
一审审理中，阳澄湖农业公司主张自2011年12月31日张福刚与相城粮购公司签订的《租赁合同》到期后，阳澄湖农业公司、张福刚及张福刚与相城粮购公司均未再签订租赁合同，但张福刚仍至今占用原租赁的租赁物，阳澄湖农业公司也允许其用，但自2012年1月1日起未支付过租金，现要求解除租赁关系，并按2011年的《租赁合同》约定年租金9000元的标准，由张福刚向阳澄湖农业公司支付自2012年1月1日起至2013年4月30日止的租金12000元。经质证，张福刚对自2012年1月1日起未签订租赁合同、其仍占用租赁物及依年租金9000元支付租金无异议，但认为其有优先租赁权，其仍愿租用租赁物。另如不再租赁，则应赔偿其在2005年搭建的三间平房、走廊及相应装修的损失。阳澄湖农业公司认为依合同约定，其不应对张福刚主张的损失进行赔偿，张福刚可将其添置的财物自行处置，即拆除。
2013年4月25日阳澄湖农业公司向苏州市相城区人民法院起诉讼请求：1、解除阳澄湖农业公司与张福刚之间的租赁合同，张福刚立即迁出，返还给阳澄湖农业公司所租赁房屋及相关设施；2、张福刚支付阳澄湖农业公司房屋租赁费损失12000元（自2012年1月1日起按年租金9000元的标准计算至2013年4月30日）。
一审法院认为：张福刚与相城粮购公司签订的《房屋、场地租赁合同书》、《租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。双方在2011年1月1日签订的《租赁合同》到期后，未再续签合同。阳澄湖农业公司于2011年11月18日取得本案所涉租赁合同中的标的物的经营管理权，此时其承接了相城粮购公司在2011年与张福刚签订的《房屋租赁合同》的权利义务，后阳澄湖农业公司未与张福刚再签订书面租赁合同，但自2012年1月1日起张福刚仍占用租赁物至今，阳澄湖农业公司也认可此行为，故自2012年1月1日起，阳澄湖农业公司、张福刚间存在不定期租赁关系，现阳澄湖农业公司要求与张福刚解除租赁关系，并要求张福刚立即迁出租赁房屋，并将租赁房屋返还阳澄湖农业公司的请求合法有据，予以支持。但应给张福刚一个合理期限迁出，酌情给张福刚30天时间自所租房屋中迁出。另张福刚应按2011年的《租赁合同》中约定的年租金9000元向阳澄湖农业公司支付租金，现阳澄湖农业公司自愿只主张至2013年4月30日的租金12000元，符合法律规定，予以支持。张福刚虽主张其于2005年在租赁物处搭建了三间平房及约30米的走廊且对所租房屋作了装修，如解除租赁关系要求阳澄湖农业公司对此进行赔偿，但阳澄湖农业公司认为依合同约定，张福刚在租赁期内的添附可由其自行处理，其不同意赔偿。而2005年1月1日的《房屋、场地租赁合同书》及2011年的《房屋租赁合同》中均明确约定，租赁期内房屋的修缮费用由承租人即张福刚自行承担，如有装饰、建造新的厂房设施，费用由张福刚自理，租赁期满后，由张福刚自行负责处置，出租人不承担任何作价及补偿费用。故张福刚要求阳澄湖农业公司对其在租赁期内添附的财物折价赔偿的请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定判决如下：一、解除阳澄湖公司与张福刚间的房屋租赁合同关系。二、张福刚于判决生效之日起30日内将位于苏州市相城区消泾村的苏州市相城区消泾粮库10号房沿河一排的21间平房恢复原状后返还阳澄湖公司。三、张福刚于判决生效之日起10日内给付阳澄湖公司自2012年1月1日起至2013年4月30日的租金人民币12000元。一审案件受理费减半收取为130元，由张福刚负担。
张福刚不服，提起上诉，苏州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：张福刚与相城粮购公司签订的《房屋、场地租赁合同书》、《租赁合同》。双方在2011年1月1日签订的《租赁合同》到期后，未再续签合同。阳澄湖农业公司于2011年11月18日取得本案所涉租赁合同中的标的物的经营管理权，并承接了相城粮购公司在2011年与张福刚签订的《房屋租赁合同》的权利义务，在此期间阳澄湖农业公司未与张福刚再签订书面租赁合同，但自2012年1月1日起张福刚仍占用租赁物至今，阳澄湖农业公司也认可此行为，故自2012年1月1日起，阳澄湖农业公司、张福刚间存在不定期租赁关系，现阳澄湖农业公司要求与张福刚解除租赁关系，并要求张福刚立即迁出租赁房屋的请求合法有据，一、二审法院予以支持，并无不当。关于含涉案房屋在内的阳澄湖消泾粮库资产划拨手续得当与否及相关划拨行为是否违反行政法规等并非民事案件审理范围，一、二审法院不予理涉，并无不当。张福刚称其在租赁期届满后对涉案房屋有优先购买权或优先承租权，但涉案房屋权属并非通过市场竞价交易方式发生变动，而是由相城区阳澄湖镇人民政府将含涉案房屋在内的阳澄湖消泾粮库资产无偿划拨给阳澄湖农业公司经营管理，且阳澄湖农业公司亦非新承租人，故本案不符合优先承租权适用规定，对张福刚主张优先购买权，一、二审法院不予支持，并无不当。关于涉案房屋修缮改造费用问题，根据涉案租赁合同关于租赁期届满后张福刚需恢复租赁物原状且装饰装修或扩建由张福刚自行处置，出租人不承担任何作价及补偿费用的约定。故张福刚要求返还涉案房屋修缮改造费用的请求因无合同及法律依据，一、二审法院不予支持，并无不当。因张福刚未及时腾退涉案房屋，一、二审法院参照原租金标准9000元／年计算张福刚2012年1月1日-2013年4月30日实际占有使用涉案房屋的费用，亦无不当。张福刚再审申请理由缺乏事实和法律依据。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。
综上，张福刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回张福刚的再审申请。
审 判 长 张继军
审 判 员 杨 忠
代理审判员 成荣海
二〇一四年十月三十日
书 记 员 杨 君