广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2361号上诉人（原审被告）涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。委托代理人陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张小梅，女，1953年7月20日出生，汉族，住广东省兴宁市。上诉人涂国均因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国均经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称为“万城公司”）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月21日，万城公司代涂国均（出卖人）与张小梅（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层296号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为245683元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月31日前支付125683元，余下房价款120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租“柜枱”等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。张小梅共向万城公司支付了房款125683元、税费8323元、律师费1300元。涂国均确认万城公司已将上述房款和税费转交给其。张小梅、涂国均曾因上述合同发生纠纷在法院进行诉讼。原审法院立案审理，案号为（2012）穗海法民三初字第2676号民事判决。诉讼中，双方确认合同生效后210个工作日届满日期为2011年11月22日。涂国均在该案中提交了《关于办理房产证相关手续的通知》等证据。经审理后，原审法院作出（2012）穗海法民三初字第2676号民事判决：解除张小梅与万城公司代涂国钧于2011年1月21日签订的《商铺买卖合同》。涂国均不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1918号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决中，广州市中级人民法院还对涂国钧的抗辩作了详细论述，现引述原文如下：“一、关于上诉人涂国钧以购房人不配合办理按揭手续为由主张其有权迟延办理过户手续的问题。上诉人涂国钧拟以如下证据证明其通知被上诉人办理按揭手续：寄给被上诉人的邮寄名称是‘办理按揭手续通知’；原审中当庭拆开的给另案购房人刘沙凌的退件以及相应的邮寄给其他购房人的退件内容的公证，均证明邮件中的材料有办理按揭的相关内容；《办理房产证相关手续的通知》上载明有‘详见附件’。对此，本院认为，首先，尽管《办理房产证相关手续的通知》载明有‘详见附件’该字样，但是该通知的内容是办理委托过户公证手续，并未提及办理按揭手续的相关内容，且通知上没有载明附件是随同此次通知一并邮寄，亦未列明附件文件的名称，故不足以证实上诉人涂国钧所主张的该通知有附件，且附件文件与办理按揭有关联的事实；其次，上诉人涂国钧提交的证据均是证明向其他购房人发出的邮件《办理房产证相关手续的通知》中有附件文件，但是并未能提供证据证实向被上诉人（张小梅）所发的邮件《办理房产证相关手续的通知》中有附件文件，且被上诉人在原审诉讼中否认其收到邮件及附件。此外，从被上诉人于原审诉讼出示的《关于办理房产证相关手续的通知》上记载的‘此延后不计客户违约责任’的内容来看，上诉人于2011年9月20日同意被上诉人延后办理手续，但其未能举证证实2011年9月后至涉案《商铺买卖合同》约定的办理产权过户手续时间内其曾以足以到达被上诉人的方式再次通知被上诉人办理相关手续，故其以购房人不配合办理相关按揭手续为由，主张其有权迟延办理涉案商铺的交易过户手续的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。二、关于上诉人涂国钧以购房人不配合办理委托过户公证手续为由主张其有权迟延办理过户手续的问题。尽管上诉人涂国钧向购房人发出了《办理房产证相关手续的通知》，要求购房人办理委托过户公证手续，但是双方签订的《商铺买卖合同》并未约定必须由购房人公证委托上诉人涂国钧办理涉案商铺过户手续，购房人有权不选择该种方式交易。上诉人涂国钧以购房人收到《办理房产证相关手续的通知》后到涉案商铺的销售现场，主张购房人是认可该种交易方式，理据不足，本院不予采信。至于上诉人涂国钧提出《认购书》和《认购须知》已经约定由购房人公证委托其办理涉案商铺的交易过户手续，但是综观《认购书》和《认购须知》内容，只是载明购房人要负担过户公证费，并未明确约定需要办理委托过户的公证，且确定各方最终权利义务的《商铺买卖合同》对此未作任何约定，故上诉人涂国钧该上诉理由不能成立，进而其认为购房人不同意办理委托过户公证手续，属于变更交易方式，其亦有权迟延办理过户手续的立论不能成立。因上诉人涂国钧发出的《办理房产证相关手续的通知》中的要求并非合同约定，故购房人是否依通知于2011年9月至10月期间到涉案商铺的销售现场，与案件处理无涉。上诉人涂国钧直至2012年2月20日才发函给被上诉人要求办理按揭及过户手续，其发函时间也早已超出合同约定的交易过户手续办理的截止时间，亦即上诉人涂国钧存在违约行为。被上诉人在原审诉讼中诉请要求解除合同符合涉案《商铺买卖合同》约定，原审法院对此予以支持并无不当，本院对此予以维持。三、关于上诉人涂国钧提出房管部门出台新规定，以按揭方式付款的需要有银行创建的同贷信息才能办理交易过户手续的问题。一方面，《商铺买卖合同》并未约定必须办妥涉案商铺的按揭贷款手续，方才办理交易过户手续；另一方面，即便房管部门有规定对未取得同贷书的不予办理交易过户手续，购房人亦可采用一次性付款或者其他方式履行合同，在合同约定期限内办理交易过户手续。故上诉人涂国钧在未就该问题和购房人沟通的情况下，以未取得同贷书抗辩其有权迟延办理交易过户手续，理据不足，本院不予支持。在本院已终审判决的（2013）穗中法民五终字第1868、1869、1870、1873、1874、1875、1876、1877号案中对此亦已作了明确的论述，现上诉人涂国钧以“情势变更”为由申请中止本案诉讼不成立，本院不予采纳。”2013年8月15日，张小梅以双方的合同关系已解除为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、涂国均立即向张小梅返还已支付的购房款125683元及税费8323元；2、涂国均立即支付违约金人民币24568.3元；3、涂国均承担本案诉讼费用。原审法院认为，（2013）穗中法民五终字第1918号民事判决发生生法律效力后，张小梅、涂国均之间的《商铺买卖合同》已经解除。张小梅主张是因涂国均违约而致合同解除。虽然涂国均提出抗辩，但对其在本案的抗辩中涉及的问题，广州市中级人民法院已在上述判决中进行了详细论述，此处不再赘述，原审法院亦持此观点。故对于涂国均的抗辩，原审法院不予支持。涂国均未在合同约定时间内为张小梅办理过户手续，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定的违约责任，涂国均应退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向张小梅支付违约金。因张小梅已支付房款125683元、税费8323元，且合同约定房屋总价格为245683元，故张小梅要求涂国均返还房款125683元、税款8323元及支付违约金24568.3元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，于2014年4月3日作出如下判决：一、涂国均涂国钧在本判决生效之日起十日内返还房款125683元、税款8323元给张小梅。二、涂国均在本判决生效之日起十日内支付违约金24568.3元给张小梅。本案一审受理费3471元，由涂国均负担。张小梅已预交受理费，张小梅同意由涂国均在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给张小梅。判后，涂国均不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判处我方承担的违约金过高。虽然根据双方《商铺买卖合同》第十五条约定违约金按照总价款10%支付，但《商铺买卖合同》第六条约定直到2014年9月30日前，涉案商铺的使用权、收益权均归我方所有，因此，即使商铺没有过户到张小梅名下，也不会造成张小梅的经济损失。而且，本案张小梅只是交付涉案商铺一半的购房款，如果按照《商铺买卖合同》第十五条的约定以全部购房款计算违约金，我方认为过高，请求法院予以调低。我方认为按照已付房款的10%计算，比较符合事实，能保护我方的合法权益。涂国均上诉请求：撤销原审判决第二项，依法驳回张小梅要求涂国均支付违约金的诉讼请求。张小梅二审答辩称：同意原审判决，不同意涂国均的上诉请求和理由，请求维持原判。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审中，涂国均确认：一审中，由于其不承认存在违约行为，故没有提出违约金过高，要求调整的抗辩。本院认为，本案二审争议的焦点在于涂国均认为涉案《商铺买卖合同》约定的违约金过高，要求调整的主张能否成立的问题。虽然已发生法律效力的本院（2013）穗中法民五终字第1918号民事判决已认定涂国均存在违约行为，并支持张小梅要求解除合同的诉讼请求，但涂国均于本案一审中仍然认为其不存在违约行为，故其于一审中未能提出违约金过高，要求调整的抗辩，系其自身原因造成的，其于二审中要求调整，缺乏依据。另外，涂国均未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于因涂国均的违约行为导致张小梅的损失，故涂国均应承担举证不能的不利后果。因此，涂国均认为合同约定的违约金过高，要求调整，应不予支持。综上所述，涂国均的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案