江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第1449号
上诉人（原审第三人）李亚东，男，1982年8月16日生，汉族，个体户。
委托代理人程莉，徐州市鼓楼区君合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）周云宝，男，1979年10月25日生，汉族，个体户。
委托代理人吴宝剑，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司。
法定代表人李如宝，该公司经理。
被上诉人（原审被告）徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司。
法定代表人杨化雷，该公司经理。
委托代理人杨丽，该单位职工。
上诉人李亚东因与被上诉人周云宝、徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司（以下简称金凯隆公司）、徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司（以下简称雷鸣公司）确认合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2012）泉民初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李亚东及其委托代理人程莉，被上诉人周云宝及其委托代理人吴宝剑、被上诉人金凯隆公司法定代表人李如宝、被上诉人雷鸣公司的委托代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年3月19日，雷鸣公司与案外人苏畅签订联合开发协议，约定：雷鸣公司将翟山农贸市场东侧南头商业综合楼约4600㎡的部分交给苏畅施工建设，所需资金由苏畅自筹，苏畅分得该综合楼中的2300㎡房屋产权和房屋销售权抵付工程款。
工程完工后的销售期间，金凯隆公司曾与周云宝签订预定协议，约定购买翟山农贸市场综合楼属于雷鸣公司支配部分的624、603、604室，周云宝为此于2010年2月23日向金凯隆公司交纳了购房定金115000元。后因雷鸣公司要求购房人支付全款而未达成最终买卖合同，该款留置于金凯隆公司处。
2010年8月21日，苏畅与金凯隆公司签订《代理楼盘销售（出租）合同书》，约定：苏畅指定金凯隆公司独家代理翟山农贸市场1号服务办公楼南半部分的销售（含出租），代理期限为1年，但代理期限届满如仍有剩余房产且双方均未提出反对意见，该合同顺延；销售房屋基价为3200元。同日，苏畅向金凯隆公司出具授权委托书，基本内容同上述合同书。2010年8月22日，金凯隆公司与周云宝周云宝签订《商品房预定协议书》，约定：金凯隆公司以342500元的价格将翟山农贸市场1号服务办公楼411、412、413室（建筑面积120.06平方米）出售给周云宝，周云宝首付购房定金11500元，剩余款项于2010年10月10日前以贷款形式付清，同时金凯隆公司配合周云宝签订正规商品房合同书或贷款手续；该房屋于2010年10月10日交给周云宝使用；该协议第六条补充协议的内容为：1、原定624、603、604房间退房，原协议作废；2、承诺银行同意贷款壹拾柒万；3、银行贷款后壹个月内办理产权证，陆个月内办理土地证。该协议签订后，金凯隆公司即将协议中所载明的房屋交给周云宝使用，但双方2010年10月10日并未完成办理贷款的手续、周云宝也未向金凯隆公司交纳剩余房款。在此期间及稍后，金凯隆公司向苏畅交付了其所收取的部分房款并向雷鸣公司汇付了300000元办理房屋证件的款项及交付了部分水电费用。
2012年1月20日，苏秀丽（苏畅）与金凯隆公司及第三人李亚东签订协议书一份，约定：因业务问题，经金凯隆公司同意，苏畅将金凯隆公司原代理的房产委托李亚东处理后期回款和客户交接工作，苏畅将该房产3-6层产权证明及《商品房买卖合同》移交给李亚东，李亚东代表苏畅协助客户办理产权交接及回收购房余款业务，金凯隆公司原收取的客户定金及与苏畅原代理合同佣金事宜双方另行约定，金凯隆公司原定购出去的房产李亚东必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人；李亚东必须尊重该房产历史遗留问题，妥善合理合法的处置各项工作。
2012年5月前后的一段时期，在苏畅的配合下，第三人李亚东与雷鸣公司签订《商品房买卖合同》，其中2012年5月签订的合同约定第三人购买包括涉案房屋412、413室在内的33套房屋计1795.33平方米，合同价款为4129259元，2012年5月29日，雷鸣公司为第三人李亚东出具了销售不动产统一发票，2012年5月15日，江苏省徐州市地方税务局第一税务分局为第三人李亚东开具了现金完税证。2012年8月28日签订的合同约定雷鸣公司将涉及411室在内的409、410、411、414、415号房（建筑面积184.78平方米）出售给第三人李亚东，单价每平方米2300元，总金额424994元，同日雷鸣公司为李亚东出具销售不动产统一发票一张。2012年8月29日，江苏省徐州市地方税务局第一税务分局为第三人李亚东开具了现金完税证一份。第三人李亚东根据上述材料去往徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心办理房屋所有权证并在徐州市国土资源管理局办理了土地使用权证。在第三人李亚东与雷鸣公司签订《商品房买卖合同》及办理房屋所有权登记手续期间，第三人李亚东于2012年6月18日向周云宝收取了411、412、413室的水电费3017元。此后，第三人李亚东要求周云宝等人迁出诉争房屋遭拒，双方发生冲突。
周云宝起诉要求确认雷鸣公司与第三人李亚东签订的商品房买卖协议无效。金凯隆公司以已签订了三方协议，李亚东履行我公司未履行完的义务，我公司不应承担责任进行答辩。雷鸣公司以其是否与李亚东签订合同不清楚进行答辩。
原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。订立及履行合同过程中存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益情形的，该合同无效。此案中，根据雷鸣公司与苏畅签订的联合开发协议，涉案房产的产权和房屋销售权归于苏畅而非雷鸣公司，金凯隆公司基于苏畅的授权和其与苏畅签订的合同对外销售涉案房屋具有合法性和正当性，其与周云宝等人签订的《商品房预定协议书》的效力及于苏畅，周云宝等人基于《商品房预定协议书》取得房屋具有合同依据；依苏畅、金凯隆公司和李亚东签订的三方协议，苏畅与金凯隆公司之间的代理销售（出租）合同被终止，但该协议明确约定李亚东对于金凯隆公司原定购出去的房产必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人，且在其后李亚东向周云宝等住户收取了水电费用，应认定苏畅与李亚东对于金凯隆公司销售给周云宝等人的房产的情况是了解和清楚的，根据该协议李亚东行使权利的范围只是向周云宝等人催要剩余房款及协助完成后续手续，其在明知涉案房屋已出售给周云宝等人的情况下以买卖的方式将涉案房产过户至自己名下，且在没有支付购房款的情况下开具房地产交易发票，可以认定为存在主观恶意；雷鸣公司虽然无权对该根据联合开发协议属于苏畅的房屋进行处分，但应有配合苏畅办理房产登记的义务，根据苏畅的陈述，在李亚东与雷鸣公司签订《商品房买卖合同》期间，其与李亚东一起去往雷鸣公司处，应当认为雷鸣公司与李亚东签订商品房销售合同时得到了苏畅认可（或指示），但苏畅的该中行为是在其明知金凯隆公司将其中的部分房产销售给周云宝等人的情况下进行的，因此也具有相应的恶意；而雷鸣公司在庭审中否认与李亚东签订的合同，使得雷鸣公司签订合同的正当性存疑，即便雷鸣公司完全按照苏畅的指示与李亚东签订合同，因该指示本身具有主观恶意，且事实上也损害了周云宝等人的利益。第三人李亚东与雷鸣公司签订的《商品房买卖合同》实质上的买卖行为发生在李亚东与苏畅（苏秀丽）之间，因双方在交易时存在主观恶意，且事实损害了周云宝等人的合法利益，因此应认定为无效，故对于周云宝的诉讼请求予以支持。遂判决：被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与第三人李亚东签订的涉及翟山农贸市场1号服务办公楼411、412、413室房屋的《商品房买卖合同》无效。
上诉人李亚东不服上述民事判决，向本院上诉称：1、案外人与金凯隆公司所签订的协议目的是未处理的房屋得以出租或销售，而金凯隆公司在处理委托事务时没有尽到勤勉和善良，并没有因周云宝的违约行为而及时维护委托人的合法权益。上诉人没有与案外人恶意串通，上诉人的买卖行为依法应予以保护，不应被确认为无效。2、周云宝将金凯隆公司列为被告而又不诉请其承担责任，且原审将上诉人作为第三人于法无据；案外人应当参加诉讼。一审诉讼程序违法，适用法律错误。
被上诉人周云宝辩称：周云宝已改住涉案房屋2年，且在三方协议中也明确约定了金凯隆公司售出的房屋继续履行，上诉人在明知涉案已售出情况下仍与雷鸣公司签订买卖合同，并办理相关证件，明显存在恶意串通；案外人苏畅没有开发资质，一审将开发公司列为被告并无不当，不存在遗漏；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人金凯隆公司答辩称：我单位与苏畅签订的委托合同是合法有效的，我们与周云宝签订的合同没有超出受托范围，也是合法有效的，是我们违约在先，造成客户无法办理相关证件，客户无法交清剩余款项。
被上诉人雷鸣公司未作答辩。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明与一审查明事实一致。
经双方当事人确认，本案二审期间争议的焦点为李亚东与雷鸣公司就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》效力如何确定。
本院认为，根据雷鸣公司与案外人苏畅签订的联合开发协议，涉案房产的产权和房屋销售属于苏畅，而非雷鸣公司。金凯隆公司基于苏畅的授权而与周云宝签订协议，金凯隆公司将涉案房屋交由周云宝占有使用，具有合法性。依金凯隆公司、苏畅、李亚东签订的三方协议内容约定“因业务问题，经金凯隆公司同意，苏畅将金凯隆公司原代理的房产委托李亚东处理后期回款和客户交接工作，苏畅将该房产3-6层产权证明及《商品房买卖合同》移交给李亚东，李亚东代表苏畅协助客户办理产权交接及回收购房余款业务，金凯隆公司原收取的客户定金及与苏畅原代理合同佣金事宜双方另行约定，金凯隆公司原定购出去的房产李亚东必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人；李亚东必须尊重该房产历史遗留问题，妥善合理合法的处置各项工作。”故李亚东不能随意处理涉案房屋，而李亚东却将涉案房屋过户至自己名下，存在恶意。苏畅在明知其曾委托金凯隆公司销售涉案房屋且与金凯隆公司、李亚东签订三方协议仍指示或认可雷鸣公司与李亚东就涉案房屋签订买卖合同并办理过户手续，也存在恶意。结合雷鸣公司并不清楚是否与李亚东签订涉案房屋买卖合同及李亚东自认其签订买卖合同并没有直接给付房款的事实看，李亚东与雷鸣公司签订涉案房产买卖合同并办理过户手续的行为明显损害周云宝的合法权益，故原审认定双方就涉案房屋的买卖存在恶意串通损害第三人利益而无效，并无不当。基于周云宝的诉讼请求，原审并没有遗漏必要诉讼当事人，原审诉讼程序合法。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费5440元，由上诉人李亚东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
代理审判员 秦国渠
代理审判员 刘 洁
二〇一三年九月十八日
书 记 员 邵 楠