贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民再终字第16号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）习水县芳洋天龙物业有限公司，住所地：习水县东皇镇。
法定代表人杨丽，董事长。
被申请人（一审被告，二审上诉人）遵义市华居房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区。
法定代表人金晓梅，执行董事。
委托代理人赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。
被申请人（原审第三人）贵州省习水县昌信物业管理有限责任公司。
法定代表人明芳，董事长。
委托代理人赵福霞，该公司员工。
再审申请人习水县芳洋天龙物业有限公司（以下简称天龙公司）与被申请人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）、贵州省习水县昌信物业管理有限责任公司（以下简称昌信公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省习水县人民法院作出（2012）习民商初字第14号民事判决，华居公司不服上诉至本院，本院审理后作出（2012）遵市法民商终字第143号民事判决。天龙公司不服，向贵州省高级人民法院申请再审，省高级人民法院于2013年12月6日作出（2013）黔高民申字第594号民事裁定：指令本院再审本案。2015年6月19日本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，再审申请人天龙公司的法定代表人杨丽与被申请人华居公司的委托代理人赵茂杰、被申请人昌信公司的委托代理人赵福霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本院二审审理查明：华居公司进行习水县东皇镇御景山居（杉王路住宅小区）开发时，于2008年8月18日与天龙公司签订了《前期物业服务合同》，合同明确约定了双方的权利义务。合同期限为2008年8月18日起至临时业主委员会成立之日止，合同约定华居公司每月给付天龙公司3200元前期物业服务费，服务物业的名称为御景山居（杉王路住宅小区），物业类型为商住，物业建筑面积为150000平方米，物业服务内容包括物业共用部份和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。并且合同约定装修废弃物的清运和处置由天龙公司负责，华居公司按每户150元标准支付给天龙公司。此后，天龙公司按照合同约定，对该小区进行了物业管理，华居公司也按约交清了2008年8月至2010年12月的前期物业服务费，后由于双方就该小区的物业服务质量以及收费问题产生分歧，华居公司于2011年1月起停止支付物业服务费，并于2011年7月12日以御景山居1-13号楼在2010年底业主已入住70%以上，且天龙公司对御景山居1—13号楼服务不到位，对公共设施及景观点的管理不善造成损失为由，书面通知天龙公司停止支付2011年1月1日起的前期物业服务费，并终止天龙公司对御景山居14—26号楼的物业服务，天龙公司于次日针对华居公司的通知复函称，华居公司终止合同及停止支付前期物业服务费违反合同约定，天龙公司不接受华居公司通知的内容，并希望双方协商解决。后未果，天龙公司遂以华居公司已于2011年6月30日将御景山居14-26号楼的物业服务交由昌信公司管理服务，并与昌信公司签订了《物业管理服务合同》为由诉至一审法院，请求确认华居公司与昌信公司签订的《物业管理服务合同》无效，判令华居公司继续履行与天龙公司签订的《前期物业管理服务合同》，并支付2011年1月至2012年5月的前期物业服务费54400元及2011年7月至2012年3月的装修清运费9450元，共计63850元。此后应付的前期物业服务费和装修清运费按合同履行，并由华居公司承担本案的诉讼费。
另查明：天龙公司管理服务的东皇镇御景山居（杉王路住宅小区）分三期修建，其中1-13号楼为第一期，18-26号楼为第二期，14-17号楼为第三期，第一、二期房屋已建成，第三期在建。
一审中，天龙公司未能提供华居公司与昌信公司订立《物业管理服务合同》的证据，华居公司与昌信公司也同时否认他们之间签订了《物业管理服务合同》。
二审中，天龙公司向本院提交了2012年12月17日习水县东皇镇杉王社区居民委员会的《证明》，证明天龙公司对御景山居小区1-13号楼物业管理服务至2012年8月24日，暂停服务的原因系业主未交纳物业服务费，天龙公司无法支付员工工资。
华居公司对该证据的真实性无异议，但认为1-13号楼的物业服务费从2011年7月起应由业主交纳，华居公司不需再另行支付物业服务费。
习水县人民法院一审认为，2008年8月18日，天龙公司与华居公司签订的《前期物业服务合同》是在平等、自愿的基础上的真实意思表示，系有效合法的民事法律行为，属有效合同。天龙公司签订合同后，依约对御景山居（杉王路住宅小区）的卫生和安全进行了管理，做到了积极、谨慎的履约义务，华居公司也按约交付了2011年之前的前期物业服务费，双方产生纠纷后，天龙公司出现的管理不到位和服务质量下降的现象并非故意违约，更不能构成根本违约。华居公司虽于2011年7月12日两次书面通知华居公司，第一份通知有解除合同的意思表示，但仅隔几个小时后送达的第二份通知明确了只中止天龙公司对部份商住房的物业服务，且华居公司通知中的1—13号楼和14—26号楼商住房仅占御景山居（杉王路住宅小区）的一部份，不能确定华居公司要求解除整个合同。故天龙公司与华居公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，本院予以确认，天龙公司诉请华居公司支付2011年1月至2012年5月的前期物业服务费54400元和给付垃圾清运费9450元应予支持。天龙公司诉请确认华居公司与昌信公司订立的物业服务合同无效，并未提供华居公司与昌信公司订立物业服务合同的证据，华居公司与昌信公司也对订立物业服务合同予以否认，故该请求无事实依据。华居公司认为天龙公司在对御景山居的物业管理服务中出现的不足现象构成根本性违约，要求解除《前期物业服务合同》的请求，无事实依据，更无充分的证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、原告天龙公司与被告华居公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。二、限被告华居公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告天龙公司缴付2011年1月至2012年5月物业服务费54400元，垃圾清运费9450元，两项合计共63850元。三、驳回原告天龙公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，华居公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人已举证证明被上诉人未提供物业服务的事实，被上诉人未能提供其进行了物业服务的证据，一审仅凭合同约定就判令上诉人支付被上诉人物业服务费错误。二、上诉人于2011年7月12日依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定书面通知被上诉人解除合同，被上诉人未在法律规定的期限内对解除合同的效力提起确认之诉，双方签订的合同已依法于2011年7月12日予以解除。一审判令上诉人支付物业服务费于法无据。为此，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
本院二审认为，天龙公司与华居公司于2008年8月18日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据该合同第三十二条的规定，合同终止期限为临时业主委员会成立之日，而御景山居（杉王路住宅小区）第一期1-13号楼商住户已于2012年8月25日召开首次业主大会并选举产生业主委员会，该业主委员会虽仅由御景山居第一期1-13号楼业主大会选举产生，但根据国务院《物业管理条例》第九条关于“一个物业管理区域成立一个业主大会”及住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条关于“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。”之规定，2012年8月25日首次业主大会的召开标志着御景山居小区业主委员会的成立，故双方之间的合同已于2012年8月25日自动终止。对天龙公司请求继续履行合同的主张，本院不予支持。原审驳回天龙公司该项诉讼请求正确。
双方合同期限届满后自动终止，应按合同约定履行各自的义务，二审诉讼中，华居公司认可2011年7月以前御景山居小区是由天龙公司在进行物业管理，自2011年7月起，天龙公司仅对该小区第一期1-13号楼进行了物业管理至2011年8月24日止。而该小区第二期18-26号楼自2011年7月起，即由昌信公司在进行物业管理。该小区第三期14-17号楼因在建中，天龙公司与昌信公司均未进行管理。天龙公司对上述事实均不持异议。天龙公司虽未完全履行与华居公司签订的《前期物业服务合同》的义务，自2011年7月起，仅对御景山居小区第一期1-13号楼进行了物业管理，但此事实系华居公司重新聘请了昌信公司对第二期18-26号楼进行物业管理造成的，并非天龙公司的故意，天龙公司并未构成根本性违约，且华居公司也未提供充分证据证明天龙公司对其管理的区域未尽到相应的物业服务义务，故依据合同华居公司应支付相应的物业服务费。虽然华居公司上诉称已于2011年7月12日依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定书面通知天龙公司解除合同，天龙公司未在法律规定的期限内对解除合同的效力提起确认之诉，双方签订的合同已依法于2011年7月12日予以解除。但根据本院查明的事实，天龙公司在华居公司向其作出书面通知后，仍然对御景山居小区第一期1-13号楼进行了管理直至2012年8月24日止，华居公司应支付相应物管费用，故对华居公司该项上诉理由，本院不予支持。根据天龙公司与华居公司签订的《前期物业服务合同》及习水县御景山居1-13号楼小区业主委员会与泸州市兰馨物业服务有限公司习水分公司签订的《物业服务合同》可知，整个御景山居小区的建筑面积为150000平方米，御景山居1-13号楼的建筑面积为54334平方米，占御景山居小区的36.2%，按照天龙公司提供物业服务的面积，华居公司应给付天龙公司的物业服务费具体金额为：1、3200元/月×6个月（2011年1月-6月）=19200元；2、（3200元/月÷30天）×421天（2011年7月1日-2012年8月24日）×36.2%=16261元；共计35461元。原审判令华居公司向天龙公司缴付物业服务费54400元不当，本院予以纠正。
关于天龙公司请求华居公司支付垃圾清运费9450元的请求，天龙公司提供了发票及清运费结账清单予以证明，华居公司工作人员李树庚在发票上注明“已核实”并签字，华居公司虽有异议，但并未提供相反证据予以推翻，故天龙公司请求华居公司支付垃圾清运费9450元的请求，本院予以支持。
综上所述，原判决认定事实不清，致判决部份有误，依法应予改判。华居公司所持不应向天龙公司支付物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持贵州省习水县人民法院（2012）习民商初字第14号民事判决第一项、第三项；二、撤销贵州省习水县人民法院（2012）习民商初字第14号民事判决第二项；三、由遵义市华居房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付习水县芳洋天龙物业有限公司前期物业服务费35461元，垃圾清运费9450元，共计44911元。
宣判后，天龙公司不服，向贵州省高级人民法院申请再审称：1、原二审判决没有依据合同约定的权利义务，而双方合同约定前期物业服务费每月3200元，双方均一直按此履行，该约定并未依面积计算物业服务费；2、原二审判决认定1-13号楼物业服务的面积计算错误，应为101566平方米，而不是二审认定的54334平方米。二审判决认定事实不清，请依法再审，作出公正判决。
华居公司答辩称：1、再审申请人2011年1月至2012年8月物业管理费依法不应支持；2、合同签订后，再审申请人未按合同全面正确的履行合同；3、被申请人在2011年7月已书面通知终止双方合同，被申请人没有义务支付2011年7月以后的物业管理费。
本院再审查明，华居公司（甲方）与天龙公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》其中第六条增加协议条款内容：每月由甲方付给乙方3200元的前期服务费，作为对未交业主房屋及公共设施及景观点的管理费用，如因管理不善而造成上述各项的损坏和被盗，甲方扣除同等价值的前期服务费作为补偿；第三十五条增加协议条款内容：在本合同履行期间，乙方应尊重和配合甲方对物业相关问题的处理（以正式函告为准），如乙方拒不执行或因物管范围内物业的增多（本区域内物业的修建分批进行），乙方已不能很好管理和履行职责，经甲方股东会同意，甲方有权终止合同，并不承担违约责任。
再审期间，天龙公司向本院提交以下证据：1、华居公司2010年委托测绘公司测算1-13楼建筑面积为101588.88平方米，该证据证明本院生效判决认定的面积有误；2、2011年8月2日华居公司与昌信公司签订的《前期物业管理服务合同》，证明昌信公司是2011年7月1日入驻之后才签订的服务合同，华居公司违约在先，未履行合同约定，应赔偿我公司损失；3、2012年11月22日习水县御景山居1-13号楼小区业主委员会与泸州市兰馨物业服务有限公司习水分公司（以下简称兰馨公司）签订的《物业服务合同》，兰馨公司管理一个月后证明亏损3万多元，二审中认定的54334平方米是依据该证据认定的，该证据未开庭质证。
庭审中，华居公司对三份证据的真实性无异议，但第二份证据不能达到申请人证明目的，与昌信公司签订合同是因申请人没有履行合同的前提下才签订的，是为了维护我公司利益。
华居公司向本院提交以下证据：天龙公司出具的《关于沙河小区业主不交费我公司决定停止服务的请示报告》，证明2011年6月6日申请人已停止为华居公司提供物业服务。
庭审中，天龙公司对该证据的真实性无异议，但因请示报告未获批准，所以没有停止为华居公司提供物业服务。
本院再审认为：本案争议的焦点：1、华居公司单方解除合同的条件是否成就；2、2011年7月1日至2012年8月24日的双方合同约定的物业管理费应采用何种计算方式。
华居公司与天龙公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了双方的权利义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款中关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，及双方在合同第三十五条增加协议条款内容，华居公司可以单方解除合同。华居公司以天龙公司对御景山居1—13号楼服务不到位，对公共设施及景观点的管理不善造成损失等为由，书面通知天龙公司停止支付2011年1月1日起的前期物业服务费，并终止天龙公司对御景山居14—26号楼的物业服务，华居公司发出第一份通知是停止支付御景山居1—13号楼物业服务费，根据双方合同第六条补充约定“如因管理不善而造成上述各项的损坏和被盗，甲方扣除同等价值的前期服务费作为补偿”的规定，华居公司并未向天龙公司提交因其违约而导致财产损坏或被盗的证据，也未提交损失清单，即自行停止支付物业服务费。第二份通知是决定终止天龙公司对御景山居14—26号楼的物业服务，但并不包括御景山居1—13号楼，通知内容表述为：百分之七十以上的业主要求更换物业公司。而更换物业公司和终止合同是两个完全不同的民事行为，要求更换物业公司只能通过双方协商解决，华居公司不能在终止合同前单方更换物业公司，因天龙公司原诉请没有违约损失，其再审中增加该项诉讼请求，本院不予审理。华居公司仅终止合同约定的部分内容，其解除合同的条件未完全成就。再根据合同第六条约定：每月由甲方付给乙方3200元的前期服务费，作为对未交业主房屋及公共设施及景观点的管理费用。合同就该笔费用的约定并未针对具体的楼盘，也未要求按面积计算物业服务费，故二审判决依据物管服务面积计算物业服务费不当，与双方合同约定不符，应予改判。天龙公司对御景山居1—13号楼的物业服务管理持续至2012年8月24日，华居公司应支付物业服务费为：1、3200元/月×20个月（2011年1月-2012年8月24日）=64000元；2、华居公司应支付垃圾清运费为9450元；两项合计73450元。根据双方合同第三十二条的约定，合同终止期限为临时业主委员会成立之日，2012年8月25日御景山居1-13号楼商住户召开首次业主大会并选举产生业主委员会，双方合同已于2012年8月25日自动终止，故天龙公司其余诉讼请求已无实际意义，其诉请不再予以评判。
综上所述，原判认定事实基本清楚，但物业服务费以面积计算不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）遵市法民商终字第143号民事判决、贵州省习水县人民法院（2012）习民商初字第14号民事判决；
二、由遵义市华居房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付习水县芳洋天龙物业有限公司前期物业服务费64000元，垃圾清运费9450元，共计73450元。
三、驳回习水县芳洋天龙物业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费700元，二审案件受理费700元，共计1400元，由遵义市华居房地产开发有限公司承担1000元，由习水县芳洋天龙物业有限公司承担400元。
本判决为终审判决。
审判长 唐永群
审判员 邓雪梅
审判员 叶 涛
二〇一五年七月十三日
书记员 邹玉琪