安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初383号
原告：合肥申大物业服务有限公司，住所地合肥市包河区。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司财务管理人员。
被告：汪雍蓉，女，1978年12月5日出生，汉族，无业，住合肥市包河区。；
委托代理人：张国兴，安徽怀仁律师事务所律师。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告汪雍蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由审判员张建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲、被告汪雍蓉的委托代理人张国兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告汪雍蓉系玫瑰绅城花园A20幢103室业主，经核查2010年5月19日该房屋已经登记在其名下，被告自2010年6月1日起，被告以某种借口为由拒付物业管理费38个月及能耗费38个月，累计欠物业管理费计17889.45元、能耗费1151.2元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令被告汪雍蓉立即支付原告2010年6月1日至2013年7月31日的物业费17889.45元及公共能耗费1151.2元并支付逾期付款违约金（违约金以拖欠的物业管理费为基数，自起诉之日起按照银行同期贷款利率的4倍计算至款清日止）；诉讼费用由被告承担。
被告汪雍蓉答辩如下：一、开发商至今没有把房子交给业主；二、业主没有跟物业公司签订物业服务合同；三、诉讼时效已经过了；四、原告没有进行催要物业费的程序。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
针对被告的上述答辩意见，原告补充陈述如下：不交钥匙不能作为不交物业费的理由，2010年5月19日该房屋已经登记在被告名下，我们和开发商签订的合同有约定通知交房后业主就要支付物业费。开发商在2010年4月份集中交房，当时开发商通知交房，但是被告没有来办理交房手续。诉讼时效没有过，我们是服务到2013年7月31日，服务期间还有之后原告多次在小区里张贴催费通知，原告撤出之后也一直在张贴通知进行催要，所以没有超过诉讼时效。
经审理查明：被告汪雍蓉系玫瑰绅城花园A20幢103室业主，该房屋建筑面积313.85平方米，房屋类型为联体别墅。2010年5月18日，被告和开发商上海城开集团合肥置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，次日进行了网签备案，合同约定该房屋的交房时间是2010年7月18日。合肥申大物业服务有限公司受玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2008年6月，原告进驻玫瑰绅城花园小区提供物业服务。《前期物业管理服务协议》约定了物业公司和业主的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。住宅按建筑面积计算物业管理费，乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，联体别墅每月每平方米1.5元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当月5日前预缴本半年度物业管理费用。
对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，由于《房屋买卖合同》约定该房屋的交房时间是2010年7月18日，故原告诉请从2010年6月1日支付物业费于法无据，本院认为被告应从2010年8月1日起支付物业费。被告汪雍蓉拖欠2010年8月1日至2013年7月31日期间的物业费及2010年8月1日至2013年7月31日期间的公共能耗费用未交纳。
另查明：原告合肥申大物业服务有限公司2008年5月取得物业服务三级资质，合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园联体别墅服务费为每月1.5元／平方米。
以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、物价局文件、公摊能耗资料，被告汪雍蓉提供的《房屋买卖合同》及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：被告汪雍蓉虽然没有在《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》上签字，但玫瑰绅城花园A20幢103室业主确实是汪雍蓉，且被告提供的《房屋买卖合同》的附件四第十五条明确写明“买受人同意在业主委员会成立之前，本物业由合肥申大物业管理有限负责管理”。物业服务协议第四条有约定物业费及能耗费，业主公约第二十三条也有约定。原告合肥申大物业服务有限公司自2008年6月起在该小区从事物业服务，原、被告双方已构成事实上的物业服务关系，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。
合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告汪雍蓉在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告汪雍蓉作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。原告诉请从2010年6月1日开始收取物业费于法无据，本院不予支持。被告汪雍蓉应向原告合肥申大物业服务有限公司交纳自2010年8月1日至2013年7月31日期间的物业费及同时期的公共能耗费用，对此被告汪雍蓉未提出任何事由予以抗辩，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计16947.9元（1.5元／平方米／月×313.85平方米×36个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。小区产生的公用电费应当由业主分摊，且原被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告诉请被告支付公共能耗费1090.6元，本院予以支持，2010年6月1日至7月31日期间的公共能耗费不予支持。按照合同约定，物业费用按六个月交纳一次，业主或物业使用人应在每半年度前5天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉之日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率的4倍计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此被告应当以拖欠的物业费16947.9元为基数，自2016年1月11日按同期银行贷款利率的4倍支付违约金至本判决确定的给付之日止。被告辩称开发商至今没有把房子交给业主的意见，庭审中被告自认该房2010年5月18日与开发商上海城开集团合肥置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，次日进行了网签备案，且合同明确载明该房屋的交房时间是2010年7月18日，由于被告未向法庭提交开发商至今尚未交房的证据，故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。被告辩称本案的诉讼时效已经超过及原告没有进行催要物业费的程序的辩解意见，本院认为，原告作为住宅小区的物业服务企业，其办公地点均在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括被告在内的所有业主催收物业费应是其一项经常性的工作之一，因此无理由相信原告不向被告方主张债权，且原告在起诉时已向本院提交了在小区宣传栏中张贴催费通知及向被告电话催费的相应证据，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪雍蓉于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费16947.9元及违约金（以16947.9元为基数，自2016年1月11日起按照银行同期贷款利率的4倍计算至本判决确定的给付之日止）；
二、被告汪雍蓉于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费1090.6元；
三、驳回原告合肥申大物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费276元减半收取138元，由原告合肥申大物业服务有限公司负担10元，被告汪雍蓉负担128元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张 建
二〇一六年三月十一日
书记员 朱丽萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。