昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初106号
原告（反诉被告）杨松，女，汉族，1977年12月7日出生，住云南省昆明市盘龙区，身份证号码：XXXXX。
委托代理人耿斌，男，汉族，1958年12月13日出生，系盘龙区东华街道文艺路社区推荐，住云南省昆明市嵩明县，特别授权代理。
被告（反诉原告）高建兵，男，汉族，住云南省昆明市盘龙区，身份证号码：XXXXX。
委托代理人邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。
第三人昆明市盘龙区旺成经济信息咨询服务部。
经营场所：昆明市新迎小区六组团5栋1单元101室。
经营者李成。
原告（反诉被告）杨松诉被告（反诉原告）高建兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨松、杨松的委托代理人耿斌、被告（反诉原告）高建兵的委托代理人邓清匀到庭参加了诉讼，第三人昆明市盘龙区旺成经济信息咨询服务部经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨松起诉称：原告杨松与被告高建兵于2015年5月3日签订《租房协议书》，约定被告将坐落于昆明市盘龙区白云路28号凯悦时代X栋X号房屋及附属设施出租给原告使用，租期一年，租金按六个月一次支付18000元，租房押金3000元。原告另支付中介费1000元。原告入住后发现房屋热水器、马桶、厨房管道、窗户等均已损坏，无法正常使用，原告立即拨打中介投诉电话，将租用房屋的情况告知中介方并由中介方转告被告，要求被告立即修复相关设施，但被告拒不修理。后原告要求退房，但被告称房租不能退，原告只能自己找人修复相关设施，但仍有部分设施无法正常使用。故原告再次要求退房，被告不同意并对出租房屋进行断水断电，原告欲将房屋中自己的东西搬走也被物管扣留，并称是被告委托物管进行扣留的。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《租房协议书》；2、判令被告返还原告房租人民币6400元；3、判令被告返还原告租房押金人民币3000元；4、判令被告返还原告中介费人民币1000元；5、判令被告支付原告请搬运工费用600元，运输车费300元，共900元；6、判令被告支付违约金人民币12400元；7、判令被告承担原告支付的诉讼代理费人民币3000元；以上费用合计29700元；8、案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）高建兵答辩称：第一，被告同意解除租房协议；第二，对于原告的第2、3、6、8项诉讼请求，因为被告没有违约，故不应当退还房租和押金，是原告一直占用房屋并拖欠租金及物管费等相关费用；第三，第4、5、7项诉讼请求与本案无关，应当另案解决，并且中介费和诉讼代理费在租房协议书中没有约定，另根据民事诉讼法的相关规定，不是律师代理的不能收取代理费用，并且本案中律师代理费也不属于原告必然遭受的损失。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。
第三人昆明市盘龙区旺成经济信息咨询服务部经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。
被告（反诉原告）高建兵反诉称：原告杨松通过中介公司承租被告位于昆明市白云路28号凯悦时代X栋X室房屋，双方经实地看房后于2015年5月3日签订了《租房协议书》并于当天交付了租赁房屋，原告接收房屋时对房屋设施设备、水表、电表等进行了确认，并在协议书中载明。同时对于租赁物、租金、租房期限、租赁物的使用及违约责任等进行了约定。原告于2016年2月便未按期支付房租，且一直未交纳过物业费、水费等相关费用。经被告多次催告无效后，原告拒绝返还房屋及支付相关费用，持续占用租赁房屋。原告在租用房屋期间造成设施损坏的，按照双方约定应当由原告承担修缮义务。被告遂提出反诉，请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人的《租房协议书》；2、被反诉人立即腾还租赁房屋，并支付自2016年2月10日起至实际腾房之日止的该房屋占有使用费（按日租金100元计算）；3、由被反诉人承担违约责任，支付违约金6000元，承担使用租赁房屋期间所损坏的设施设备的修缮义务；4、支付使用租赁房屋期间的物业管理费2748.6元、生活垃圾清运费110元、自来水二次加压费110元、水费184.8元、电梯运行费1085元（该项费用已经由反诉人代缴，需由原告支付）；以上共计10238.4元；5、依法判令由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）杨松答辩称：第一，同意解除租房合同；第二，原告租赁房屋自2015年12月6日停电，第二天原告通知被告要求退房并搬走，协商不成后，原告于2015年12月24日到出租房屋搬运家具，但因被告通知物管扣留原告物品，所以未能搬走，后期房租不应当由原告承担；第三，被告存在违约行为，被告出租房屋设施多处损坏无法正常使用，在签订合同时双方达成协议，被告承诺租房之后会来修复，但是一直未来。后原告要求退房，但被告不同意退还租金。另该房屋物业费是按照写字楼的标准收取，且缴纳时间的起算点早于原告入住时间，故原告拒绝缴纳物业费，之后被告通知物管停水停电，原告因此搬到外面居住。
原告（反诉被告）杨松提交了以下证据：1、租房协议书，欲证明原、被告双方之间订立了租房协议，合同约定违约金为两个月房租即6000元；
2、损坏的窗户照片；3、损坏的马桶照片；4、损坏的厨房下水管道照片；以上三组证据欲证明被告所出租的房屋设施不能正常使用，出租人也未履行修缮出租物的义务，被告存在违约；
5、厕所和厨房停电照片，欲证明被告关停出租房屋水电，造成出租房屋无法正常使用；
6、因关停水电造成原告在外吃住的收据，欲证明因被告关停水电，原告另行租房等所产生的费用共计9800元；
7、委托代理人费用收据，欲证明原告因诉讼委托代理人产生的费用为3000元；
8、出租方出具的收条（押金和房租），欲证明原告依约一次性支付了6个月房租18000元及押金3000元，由于被告违约，应向原告退还房屋押金3000元；
9、收条（中介代收），搬运费收据（900元），欲证明原告第二次支付了3个月房租9000元，房租支付至2016年2月10日，自2015年12月7日原告退房当日即被告关停水电之日起被告应退还租金6400元，同时原告因搬家支付搬运费900元；
10、收据（中介方出具），欲证明原告因租赁房屋支付了中介费1000元；
11、录音证据，欲证明出租房屋设施严重损坏，被告授意物业关停水电造成原告损失进一步扩大，被告授意物业扣留原告物品是被告进一步违约；
12、物业发《费用到期通知书》，欲证明物业向原告收取物业费的时间段与原告入住承租房屋的时间段不符，并且原告承租的是住宅，不应按照写字楼标准收取物业费，另电梯运行费也没有收费依据；
13、原告给中介发的短信，欲证明原告曾通知中介方并告知其转告被告一起协商解决问题。
被告（反诉原告）高建兵对杨松提交的证据1、2、3、4、8、证据9中的收条及证据12真实性无异议，其中被告认为物业向原告收取的物业费时间的确早于原告入住承租房屋的时间一个月，这一个月的物业费可以由被告承担，但对证据2、3、4的证明目的不认可，认为无法确定照片中的相关设施是被告出租房屋中的，也无法确定设施损坏的时间。对证据5真实性无法确认，认为房屋停电也可能是原告欠缴电费造成的。对证据6、7、证据9中搬运费收据、证据10、11、13真实性不认可，认为证据6、证据9中的搬运费收据、证据10、证据11及证据13与本案无关。
被告（反诉原告）高建兵提交了以下证据：1、房屋所有权证，委托书、身份证复印件，欲证明被告的主体资格，并且被告合法享有出租该房屋的权利；
2、租房协议书、收据（编号：7036035），欲证明被告履行了交付义务，房屋交接时屋内设施及物品经三方当事人清点确认后签名、盖章，该协议对双方的权利义务进行了明确约定，原告违反协议规定逾期支付房租构成违约；
3、收条，居住证明，欲证明原告在承租房屋期间为妥善使用相关设施（窗户玻璃坠落）对案外人造成损害，未尽赔偿义务，由被告代偿，该损失应由原告赔偿；
4、收据（编号：4114196）、收据（编号4114209）、发票（号码：01923109），欲证明原告在承租房屋期间未按照《租房协议书》第七条规定向第三方缴纳相关费用构成违约，该费用由被告代缴后，应由原告向被告支付。
原告（反诉被告）杨松对证据1真实性无法确认，认为房屋所有权人不是本案被告；对证据2、3、4真实性无异议，但认为证据3、4与本案无关。
本院认为原告提交的证据1、2、3、4、8、证据9中的收条及证据12，被告提交的证据2、3、4，因对方认可其真实性，本院予以采信。对原告提交的证据5，可以反映出房间电灯开关处于打开和关闭两种状态时电灯均不亮，对该证据的真实性本院予以采信。对原告提交的证据6，盘龙区瑞雯招待所出具的9800元收据，因盖有招待所公章，本院对其真实性予以采信。对原告提交的证据7原告代理人耿斌出具的代理费3000元的收条及证据9中的搬运费收条，因其系原告单方证据，对其真实性本院不予采信。对原告提交的证据10中介方出具的收据，因本案中原告系通过中介承租房屋，对该证据真实性本院予以采信。对原告提交的证据11录音，共分为四段，第一段时长7分29秒，内容为原告杨松与物业工作人员协商由物业向原告出具被告委托物业扣留原告物品、原告承租房屋窗户玻璃曾坠落造成他人财产损害及被告委托物业对原告承租房屋停水停电等三项事宜的证明；第二段录音时长3分44秒，内容为物业工作人员就开具证明事宜答复原告，称原告需有被告授权委托，物业才能向原告开具相关证明，并称扣留物品是因为被告通知物业原告尚欠费用故不能将物品搬走；第三段时长2分38秒，内容为原告要求中介方就承租房屋水电已经被停，承租房屋时窗户已损坏等为原告出具证明并作证；第四段时长1分30秒，内容为原告向中介方询问是否有承租房屋产权证复印件以及所承租房屋物业费收费标准。从原告提供的录音证据中，可以确定通话分别发生于原告与承租房屋物业工作人员、原告与中介方之间，故对该录音证据的真实性本院予以采信。对原告提交的证据13短信，对方号码系中介方负责人李成的号码，对该证据真实性本院予以确认。对被告提交的证据1，因被告提供了出租房屋的所有权证复印件、所有权人江强的身份证复印件及江强授权被告处理房屋出租相关事宜的委托书，本院有理由相信被告有权处理白云路28号凯悦时代X栋X室房屋出租的相关事宜，对该组证据的真实性本院予以采信。
综合原、被告双方提交的证据及双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：坐落于昆明市白云路28号凯悦时代X栋X室房屋所有权人为案外人江强，2015年2月1日，江强向高建兵出具委托书，委托高建兵代为处理该房屋出租事宜，包括代为签订房屋租赁合同、收取租金及支付物业费等相关费用。2015年5月3日，杨松与高建兵通过中介方昆明市盘龙区旺成经纪信息咨询服务部签订了《租房协议书》，约定高建兵将坐落于白云路28号凯悦时代X栋X室房屋出租给杨松使用，租期自2015年5月10日至2016年5月10日；租金六个月支付一次，每月租金为3000元，杨松一次性支付18000元；租房保证金3000元，租期满后，若杨松退房时房屋无人为损坏并已结清所有费用，高建兵将保证金退还杨松；违约金按两个月房租计算即6000元；杨松承担租期内住房的一切管理费用，包括水电费、物业管理费等，若杨松未按时交纳上述费用，由此产生的滞纳金或损失由杨松承担；租期内房屋设施如有损坏，由杨松负责赔偿或修理完善。合同签订当日，杨松向高建兵支付了租房押金3000元及六个月房租18000元共计21000元，高建兵向杨松出具了收条。2015年11月3日，杨松通过中介方向高建兵支付了三个月房屋租金9000元，房租付至2016年2月10日。杨松承租期间，因房屋窗户玻璃坠落造成3楼住户财产损失，2015年11月7日，房屋所有权人江强向3楼住户赔偿了500元。2015年11月18日，凯悦物业管理有限公司向X座X室出具了费用到期通知书，通知于2015年11月30日前交纳自2015年4月9日到2015年12月31日的物业管理费2173.90元、垃圾清运费85元、二次加压费85元、水费151.20元、电梯运行费858.10元，共计3353.20元。2015年12月24日，杨松短信通知中介方负责人李成，让其转告高建兵与杨松协商解决纠纷，高建兵应退还房屋押金及剩余房租否则杨松将通过法律途径解决双方纠纷。2016年1月6日，杨松向本院提起诉讼。高建兵亦提起反诉。2016年3月25日，高建兵向凯悦物业交纳了2015年4月9日至2016年3月9日的垃圾清运费110元、二次加压费110元、电梯运行费1085元，物管费2748.6元，以及2015年7月2日至2016年3月9日的水费184.8元。至开庭之日，双方均确认房屋钥匙尚未交还高建兵。
本院认为：本案所争议的焦点是，在租赁合同的履行过程中，原、被告是否存在违约，违约责任应由谁承担？《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照租赁合同履行自己责任。杨松认为高建兵出租的房屋设施多处损坏不能正常使用，与高建兵协商后被其拒绝修理，在杨松提出退房后高建兵又不同意退还房租，并对杨松承租房屋进行停水停电，杨松欲搬走还被被告授意物业扣留了物品。但从本案庭审中查明的事实及双方提交的证据来看，原、被告双方均表示签订租房合同时由中介带看过房屋，并且看房时双方确认只有一扇窗户损坏。杨松陈述入住后使用过程中才发现相关设施无法使用，经与高建兵协商无果、自己修理后仍不能正常使用才向高建兵提出退房，但在2015年11月3日杨松承租该房屋即将满半年之后，杨松又通过中介向高建兵交纳了3个月的房租，杨松的陈述与其继续履行租房协议并向高建兵交纳房租的行为自相矛盾。并且从原告提交的证据2、3、4中的照片也不能确定相关设施属于租赁房屋自身存在损坏。依照法律规定，租赁物的交付是转移标的物的占有归承租人，租赁物是否存在损坏、是否能够正常使用，杨松在查看房屋时应该负有审查租赁物的责任。现杨松陈述入住后发现租赁房屋设备损坏，在2015年12月7日承租房屋停水停电后，向高建兵提出房屋损坏的事实和要求解除租房合同，因庭审中高建兵不认可该事实，且杨松也无相关证据证明自己的主张，对杨松的这一陈述本院不予采纳。
关于物业费和水费，从杨松自己提交的证据12物业公司于2015年11月18日发出的《费用到期通知书》中也可以看出，杨松未交纳2015年4月9日至2015年12月31日期间的物业管理费、水费等相关费用。虽然杨松承租房屋的起始时间为2015年5月10日，但自2015年5月10日起至物业公司发出通知书之日止，杨松一直在使用承租房屋。根据双方租房协议第七条的约定，承租方即杨松应承担租期内的水电费、物业管理费等相关费用，杨松辩称因物业公司按照写字楼标准向其承租的住宅收取物业费，不能成为杨松拒绝履行与高建兵之间租房协议的理由。由于原告欠缴物业管理费、水费等相关费用，继而引发了房屋停水停电、物品被物业公司扣留等后续纠纷。至2016年3月25日，凯悦时代X栋X号房屋所欠2015年4月9日至2016年3月9日期间的垃圾清运费、二次加压费、电梯运行费等共计1305元、所欠2015年7月2日至2016年3月9日期间的水费184.8元以及所欠2015年4月9日至2016年3月9日的物业管理费2748.60元由高建兵交纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》规定的合同自愿原则，当事人不仅享有自愿订立合同的权利，同时也享有协议解除合同的权利。本案诉讼中，原、被告双方均表示要解除合同，本院予以认可。由于杨松未按照双方《租房协议书》约定支付租金，并承担租用房屋期间产生的水费、物业管理费等相关费用，存在违约行为，应由杨松承担违约责任并向高建兵支付违约金6000元。对于杨松主张的退还房租、另行租房所产生的租金等诉讼请求于法无据，本院不予支持；对于租房押金，租赁合同解除后，押金3000元应该退还杨松；对于杨松主张的退还中介费1000元、搬运工费用和车费的诉讼请求，与本案无关，本院不予支持；对于杨松主张的代理费3000元，无合同及法律依据，本院不予支持。对于高建兵的诉讼请求，现杨松还未实际向高建兵交还房屋，杨松应承担自2016年2月11日至实际交付房屋之日止、按每日100元计算的房屋占用费；对于高建兵主张的修复房屋租赁期间内损坏的设备，因其未提供证据证明，本院不予支持；对于高建兵交纳的2015年4月9日至2016年3月9日期间的垃圾清运费110元、二次加压费110元、电梯运行费1085元、物业管理费2748.60元以及2015年7月2日至2016年3月9日期间的水费184.8元，由杨松承担自2015年5月10日至2016年3月9日10个月的垃圾清运费100元、二次加压费100元、电梯运行费986.36元及物业管理费2498.73元，承担2015年7月2日至2016年3月9日的水费184.8元，以上费用合计3869.89元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨松与被告（反诉原告）高建兵之间签订的《租房协议书》；
二、被告（反诉原告）高建兵于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）杨松租房押金人民币3000元；
三、原告（反诉被告）杨松于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）高建兵自2016年2月11日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（按每天人民币100元计算）；
四、原告（反诉被告）杨松于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）高建兵违约金人民币6000元；
五、原告（反诉被告）杨松于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）高建兵垃圾清运费、二次加压费、电梯运行费、物业管理费、水费共计人民币3869.89元；
六、驳回原告（反诉被告）杨松的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）高建兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费人民币543元由原告（反诉被告）杨松承担，反诉费人民币28元由被告（反诉原告）高建兵承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 邓新萍
人民陪审员 董翀宇
人民陪审员 骆 承
二〇一六年五月十七日
书 记 员 张 欣