重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04660号
上诉人（原审被告）重庆永秀苗木有限公司。
委托代理人韩军，重庆博爱兴律师事务所律师。
委托代理人刘进，重庆博爱兴律师事务�律师。
被上诉人（原审原告）重庆市南岸区涂山镇莲花村大屋基村民小组。
委托代理人刘静，重庆广贤律师事务所律师。
委托代理人张忠均，重庆广贤律师事务所律师。
上诉人重庆永秀苗木有限公司（以下简称永秀苗木公司）与被上诉人重庆市南岸区涂山镇莲花村大屋基村民小组（以下简称大屋基村民组）土地租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年6月13日作出（2014）南法民初字第04147号民事判决。永秀苗木公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年3月10日，大屋基村民组与天骏公司签订前期意向协议，约定大屋基村民组拟向天骏公司出租土地，用作天骏公司的渣场用地。该协议签订后，天骏公司于2011年3月16日向南岸区环卫处和涂山镇政府申请新办建筑垃圾消纳场。2011年3月21日，涂山镇政府批准同意办理建筑垃圾消纳场手续，之后天骏公司即着手开始建筑垃圾消纳场的申办工作。2011年3月21日，大屋基村民组与天骏公司签订《土地租赁协议》，协议约定了甲方（大屋基村民组）将社集体所有的150亩土地出租与乙方（天骏公司）开办建筑建筑垃圾消纳场，建筑弃土填平后再做物流货运、停车场以及其他商业经营用地；土地租赁期限为18年，自2011年7月1日起租；租金为9000元／亩／年等内容。大屋基村民组用于出租的土地，其中97亩为承包地，其余为未利用土地或荒地。
2011年8月22日，重庆市环境卫生管理局批准同意该建筑垃圾消纳场的成立，并于同日颁发了《重庆市建筑垃圾处置许可证》。该证书载明：储运消纳场名称为涂山镇莲花建筑垃圾消纳场；有效期限自2011年8月22日至2011年11月22日。之后，天骏公司即开始使用该消纳场进行经营。2011年11月22日，重庆市环境卫生管理局颁发的许可证许可期限届满后，天骏公司仍在继续消纳建筑垃圾。2012年4月26日，南岸区政府召开专题会议研究决定对该建筑垃圾消纳场予以关闭处理，并明确由南岸区市政园林局牵头负责。2012年6月，天骏公司与大屋基村民组解除《土地租赁协议》，不再经营该建筑垃圾消纳场。天骏公司在退出的同时，天骏公司的部分股东另行组建成立了永秀苗木公司，并与大屋基村民组签订《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，该合同约定了由永秀苗木公司向大屋基村民组租赁原天骏公司租赁的土地150亩用作苗木生产经营；土地租赁期限为15年，自2011年7月1日起至2026年6月30日止；第一年租金为9000元／亩／年，每年合计1350000元，以后每三年递增10%；租金支付方式为：合同生效后30天内，永秀苗木公司向大屋基村民组一次性支付第一年度的租金；以�每年6月30日前，永秀苗木公司向大屋基村民组支付下一年度的租金；永秀苗木公司不按期支付出租价款的，每延迟一天，应按应付费用的0.3%承担违约金，超过30天仍未付款的，大屋基村民组有权解除合同，收回土地承包经营权；永秀苗木公司不按国家法律法规和有关政策规定使用流转土地，给该土地造成永久性损害的，大屋基村民组有权解除合同，收回土地承包经营权等内容。
大屋基村民组与永秀苗木公司签订合同后，永秀苗木公司即接收原天骏公司租赁的土地，并以苗木基地建设中需要平整土地为由，继续消纳建筑垃圾。但永秀苗木公司自接收土地后，始终未申请重新办理建筑垃圾处置行政许可。永秀苗木公司在消纳建筑垃圾的过程中，涂山镇政府发现存在安全隐患，多次要求永秀苗木公司完善手续、进行整改。2012年8月，永秀苗木公司按区农机水利局要求，�规范设计的基础上修建安全排洪沟渠150米，暂时消除了安全隐患。2012年12月，因大量建筑垃圾堆积产生下滑，再次造成安全隐患并直接威胁窑湾河道行洪一级交通、市政设施安全。为此，涂山镇政府向南岸区农林水利局、南岸区国土分局、南岸区市政园林局等部门报告了相关情况。之后，相关行政机关要求永秀苗木公司停止消纳建筑垃圾。2013年2月左右，永秀苗木公司停止消纳建筑垃圾。
2013年4月8日，南岸区农林水利局根据南岸区政府的批示，召集南岸区国土分局、南岸区市政园林局、南岸区安监局、南岸区规划分局以及永秀苗木公司公司的相关人员召开会议就消纳场的有关问题进行了研究讨论，并于2013年4月12日形成会议纪要。经会议研究决定：1、由永秀苗木公司立即请设计单位就建筑垃圾消纳场滑坡治理提出具体方案，报市政部门组织审查后由永秀苗木公司立即实施，消除安全隐患，力争汛前完成；2、永秀苗木公司发展的苗木基地在完成滑坡治理，消除安全隐患后按程序办理；3、区市政园林局、区国土分局、区农林水利局、区安监局、区规划分局、涂山镇政府等根据各自职能职责和处理建筑垃圾消纳场滑坡安全隐患原则进行监督和指导；4、由区农林水利局发会议纪要并报南岸区政府。
会议之后，永秀苗木公司按照要求着手开展滑坡治理工作。2013年5月11日，永秀苗木公司与重庆蜀通岩土工程有限公司签订《勘查设计合同》，委托该公司进行滑坡治理勘查设计。2013年6月，重庆蜀通岩土工程有限公司完成勘查后，编制完成《大屋基建筑垃圾消纳场滑坡治理工程施工图设计》、《大屋基建筑垃圾消纳场滑坡治理工程投资预算书》、《大屋基建筑垃圾消纳场滑坡治理工程施工图设计计算书》。2013年11月20日，永秀苗木公司向涂山镇政府提出《关于大屋基建筑垃圾消纳场滑坡治理工程开工的报告》，请求涂山镇政府同意永秀苗木公司组织施工材料进场，边施工、边办理相关手续；同时请求涂山镇政府支持向有关部门申办手续。涂山镇政府接到永秀苗木公司的报告后，要求按照2013年4月12日会议纪要的精神进行滑坡治理。但之后，永秀苗木公司并未实际开展滑坡治理作业。
根据大屋基村民组、永秀苗木公司签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》的约定，永秀苗木公司本应在2013年6月30日前向大屋基村民组支付2013年7月1日至2014年6月30日的租金1350000元。但由于永秀苗木公司除大屋基建筑垃圾消纳场外，无其他任何经营业务，故永秀苗木公司未能按照合同约定向大屋基村民组支付租金。经大屋基村民组多次催收后，永秀苗木公司于2014年1月21日向大屋基村民组支付了100000元租金，之后即未再支付。为此，大屋基村民组遂于2014年4月3日向一审法院提起诉讼。
本案在审理过程中，大屋基村民组陈述称，大屋基村民组要求永秀苗木公司支付租金计算期限为2013年7月至2014年2月共8个月，该期间内永秀苗木公司应当支付租金900000元，扣除其已经支付的100000元后，还应支付800000元。违约金21600元是以永秀苗木公司应当支付一年的租金1350000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍为标准计算得出。
一审法院认为，大屋基村民组、永秀苗木公司签订了《重庆市农村土地承包经营权出租合同》后，大屋基村民组已依约将租赁物交付永秀苗木公司使用。因此，永秀苗木公司负有依照合同约定按期支付租金的义务。根据合同的约定，自2013年开始，永秀苗木公司应当在每年的6月30日前履行完毕下一年度租金支付的义务，而该义务的履行并未附加任何条件。与此�时，根据合同的约定，永秀苗木公司使用土地的目的为苗木生产经营，该项经营业务的开展与行政机关是否授予建筑垃圾处置行政许可之间并无任何法律关系。因此，永秀苗木公司以行政机关不予批准其建设建筑垃圾消纳场作为自己拒绝履行合同义务的理由不能成立。
大屋基村民组、永秀苗木公司双方签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》约定，永秀苗木公司作为承租方不按期支付租金的，每延迟一天应当按照应付费用的0.3%承担违约金；超过30天仍未付款的，大屋基村民组有权解除合同、收回土地承包经营权。因此，根据合同约定，永秀苗木公司本应在2013年6月30日前支付下一年度的租金1350000元，但永秀苗木公司直至2014年1月21日才支付了100000元。永秀苗木公司逾期支付租金的行为已经严重违反合同约定，构成违约，现大屋基村民组起诉要求解除合同的理由正当，该项诉讼请求一审法院予以支持。
租赁合同被依法解除的，承租人应当付清租赁合同解除前的全部租金。本案中，大屋基村民组起诉要求永秀苗木公司支付2013年7月至2014年2月期间共8个月的租金，大屋基村民组的意思表示真实且不损害永秀苗木公司的合法权益，依照当事人意思自治的原则，一审法院予以准许。根据大屋基村民组、永秀苗木公司双方的合同约定，永秀苗木公司在2013年7月至2014年2月期间应当支付的租金为900000元（1350000元／年÷12个月×8个月］，扣除2014年1月21日永秀苗木公司已经支付的100000元后，永秀苗木公司还应向大屋基村民组支付800000元。现大屋基村民组起诉要求永秀苗木公司支付该项费用的理由正当，一审法院予以支持。
关于违约金，大屋基村民组、永秀苗木公司双方签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》约定永秀苗木公司不按期支付出租价款的，违约金以应付费用为本金，按0.3%的标准计算违约金。但该违约条款约定标准过高，应当予以调整。现大屋基村民组起诉要求按照中国人民银行同期贷款利率的4倍为标准进行计算，其计算方式适当，一审法院予以支持。但违约金的计算应当以永秀苗木公司逾期未付款项为本金。当大屋基村民组、永秀苗木公司签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》被依法解除后，永秀苗木公司仅需支付该合同被解除前的租金，故大屋基村民组要求以一年的租金1350000元为本金来计算违约金不当。现大屋基村民组起诉要求永秀苗木公司支付的租金为800000元，故违约金应当以该金额为本金，以同期中国人民银行贷款利率的4倍为标准计算。违约金计算期间应当自永秀苗木公司违约之日即2013年7月1日起计算至租金付清为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、解除重庆市南岸区涂山镇莲花村大屋基村民小组与重庆永秀苗木有限公司签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》；二、限重庆永秀苗木有限公司于本判决生效后十日内向重庆市南岸区涂山镇莲花村大屋基村民小组支付土地租金800000元；三、限重庆永秀苗木有限公司于本判决生效后十日内向重庆市南岸区涂山镇莲花村大屋基村民小组支付违约金，违约金以本判决确认重庆永秀苗木有限公司应当支付的租金为本金，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率的4倍为标准，自2013年7月1日起计算至租金付清为止。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7012元，由重庆永秀苗木有限公司负担5900元，重庆市南岸区涂山镇莲花村大屋基村民小组自行负担1112元（此款重庆市南岸区涂山镇莲花村大屋基村民小组已缴纳，限重庆永秀苗木有限公司于本判决生效后十日内将应负担部分直接给付大屋基村民组）
永秀苗木公司不服，上诉要求撤销一审判决，依法改判合同无效，永秀苗木公司不承担责任。一、二审诉讼费由大屋基村民组承担。其上诉理由是：1、双方签订的土地承包经营权出租合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被上诉人大屋基村民组将集体所有的土�租用给上诉人永秀苗木公司用于苗木生产经营，违反了法律的强制性规定，应属无效。无效的合同双方不应当履行。2、上述合同即使有效，上诉人永秀苗木公司也是因第三人原因造成履约困难，并非上诉人永秀苗木公司主观故意违约。
被上诉人大屋基村民组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人永秀苗木公司提出被上诉人大屋基村民组将集体所有的土地租用给上诉人永秀苗木公司用于苗木生产经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应属无效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的是“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，而上诉人永秀苗木公司并未举示充分证据证明双方约定的“苗木生产经营”�于非农业建设。故上诉人永秀苗木公司的该上诉理由不成立。关于上诉人永秀苗木公司提出其因第三人的原因未按约支付租金的问题，本院认为该理由并非法定的免责事由，故该上诉理由亦不成立。
综上，永秀苗木公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14024元，由上诉人重庆永秀苗木有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。
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审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四�十二月八日
书 记 员 蒋 茜