安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第00746号
上诉人（原审原告）：安庆市联富房地产开发有限公司。
法定代表人：江家瑞，该公司董事长。
上诉人（原审原告）：枞阳县建工房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王文斌，该公司经理。
以上二位上诉人共同的委托代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所实习律师。
以上二位上诉人共同的委托代理人：丁健，安徽恒物律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：唐志华，住安徽省安庆市枞阳县。
委托代理人：朱贵胜，安徽枞杨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：铜陵市东园物业有限责任公司。
法定代表人：王学生，该公司经理。
委托代理人：董照永，该公司员工。
委托代理人：汪元卿，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：潘平泽，住安徽省安庆市枞阳县。
被上诉人（原审被告）：杨善宝，，住安徽省安庆市枞阳县。
被上诉人（原审被告）：吴学林，住安徽省安庆市枞阳县。
被上诉人（原审被告）：朱飞鹏，住安徽省安庆市枞阳县。
上诉人安庆市联富房地产开发有限公司（以下简称联富公司）、枞阳县建工房地产开发有限责任公司（以下简称建工公司）、唐志华与被上诉人铜陵市东园物业有限责任公司（以下简称东园物业公司）、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏物权保护纠纷一案，均不服安徽省枞阳县人民法院于2015年3月31日作出的（2015）枞民一初字第00273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月11日公开开庭审理了本案，上诉人联富公司、建工公司共同的委托代理人丁凌，上诉人唐志华及其委托代理人朱贵胜，被上诉人东园物业公司的委托代理人汪元卿、董照永，被上诉人潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：联富公司、建工公司共同合作开发建设了枞阳县枞阳镇渡江北路都市华庭小区。2010年11月18日联富公司、建工公司和东园物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由东园物业公司负责该小区的前期物业服务，2011年12月18日东园物业公司成立枞阳管理处具体承担物业服务。2013年，东园物业公司在未获得联富公司、建工公司明确授权的情形下，将包括涉案商铺在内的部分房屋出租给唐志华等人。2013年4月1日，东园物业公司将8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺出租给唐志华，合同到期时间为2014年3月31日；2013年3月3日，东园物业公司将10号楼2#商铺出租给潘平泽，合同到期时间为2015年2月10日；2014年3月29日，东园物业公司将8号楼9#商铺出租给杨善宝，合同到期时间为2015年3月31日；2014年2月26日，东园物业公司将8号楼11#商铺出租给吴学林，合同到期时间为2015年3月1日；2014年2月26日，东园物业公司将8号楼12#商铺出租给朱飞鹏，合同到期时间为2015年3月1日。2013年6月6日，东园物业公司将出租房屋的部分租金15000元上交给了联富公司、建工公司，联富公司、建工公司出具收到租金的收条后，对东园物业公司的出租行为未提出异议。2014年5月15日，联富公司、建工公司同安庆市兆平贸易有限公司（以下简称兆平公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，联富公司、建工公司将该小区8号楼和10号楼底层商铺共24间（含涉案商铺在内）出卖给兆平公司，同时约定交房日期及逾期交房按日0.3‰标准支付违约金等条款。兆平公司购房后，即通过联富公司、建工公司多方要求东园物业公司和唐志华等人交还商铺，但因涉案商铺租赁期限尚未届满等原因，唐志华等人拒不交还租赁房屋，导致联富公司、建工公司未能按合同约定日期交付房屋，至今尚有涉案16间房屋未交还。兆平公司多次与联富公司、建工公司及东园物业公司、唐志华等人协商未果，2014年10月9日，兆平公司起诉联富公司、建工公司商品房销售合同纠纷一案，枞阳县人民法院审理后依法作出（2014）枞民一初字第01720号民事判决，判令：一、联富公司、建工公司向兆平公司履行交付都市华庭小区8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺的义务；二、联富公司、建工公司自2014年7月2日起按未交还商铺购房款的日0.3‰标准向兆平公司支付违约金至实际交付日止。案件受理费51298元，由联富公司、建工公司共同负担。联富公司、建工公司在该判决生效后于2015年2月13日向兆平公司履行了判决给付金钱义务，即向兆平公司支付了违约金355925元、诉讼费51298元。2015年1月15日，联富公司、建工公司诉至原审法院，请求判令：一、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏停止侵权，交还强占的8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺；二、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏赔偿联富公司、建工公司因未能按期交房而造成的经济损失407223元（其中违约金355925元，案件受理费51298元）；三、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏承担案件诉讼费用。
原审法院另查明，涉案的16间商铺总价款为5492670元，其中唐志华承租的商铺价款为3818220元，潘平泽承租的商铺价款为736500元，杨善宝承租的商铺价款为315570元，吴学林承租的商铺价款为315570元，朱飞鹏承租的商铺价款为306810元。2014年7月31日，东园物业公司向唐志华送达限期（2014年10月31日）搬离承租商铺的通知。案件审理过程中，潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏于2015年1月27日将各自承租的商铺钥匙送交至原审法院，唐志华于2015年2月12日将其承租的商铺钥匙送交至原审法院。
原审法院认为：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。无权占有他人的不动产或妨害物权的，权利人可以请求返还该不动产或停止侵权。无权占有他人的不动产，造成权利人损失的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，东园物业公司系联富公司、建工公司共同开发的都市华庭小区前期物业管理者，虽未经书面授权或同意对外出租小区商铺，但事后向联富公司、建工公司上交了部分租金，联富公司、建工公司收取租金后，对东园物业公司的出租行为未提出异议，应视为对东园物业公司对外出租行为予以认可。至于联富公司、建工公司诉称的东园物业公司未经授权私自对外出租的行为无效，因其已收取商铺租金，在合理的期限内未提出异议，故对其此项主张不予采信。联富公司、建工公司因未能按期交房而造成的违约损失，因商品房销售合同有明确约定，联富公司、建工公司理应承担此项损失，联富公司、建工公司诉称要求东园物业公司、唐志华等人承担兆平公司起诉商品房销售合同纠纷案的诉讼费用，于法无据，对联富公司、建工公司该诉求，不予支持。依法成立的合同受法律保护。东园物业公司与唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏等人之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，真实、合法，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当全面履行各自义务。联富公司、建工公司在出售涉案商铺时，未及时告知东园物业公司、唐志华等人，致使商铺出售时约定的交房时间，部分商铺出租合同仍在租期内，联富公司、建工公司应对不能按期交房承担一定责任。唐志华承租的商铺虽已到期，但唐志华是基于租赁合同关系对商铺一直处于占有中，不动产被占有人占有的，权利人可以请求占有人予以返还，造成损失的，占有人应承担赔偿责任。鉴于唐志华被责令限期搬离的期限是2014年10月31日，故从2014年11月1日起至2015年2月12日（交出钥匙日）唐志华应承担联富公司、建工公司因逾期交房造成的违约损失。潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏至联富公司、建工公司起诉时房屋租赁合同尚未到期，且审理中，潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏积极搬离商铺，交出钥匙，潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏对联富公司、建工公司因逾期交房造成的损失不应承担责任。审理中，原审法院依法向联富公司、建工公司释明，唐志华等人已搬离承租的商铺，并交出钥匙，联富公司、建工公司应对该项诉讼请求予以撤回，但联富公司、建工公司未予撤回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，作出判决：一、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏于判决生效后三日内分别搬离所承租的枞阳县枞阳镇渡江北路都市华庭小区8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺，10号楼2#商铺，8号楼9#商铺，8号楼11#商铺，8号楼12#商铺，向安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司交还所承租的商铺；二、唐志华从2014年11月1日起至2015年2月12日止，按其所承租商铺总价款3818220元的日0.3‰标准赔偿安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司因逾期向他人交房而支出的违约损失117983.00元，款限判决生效后二十日内履行完毕；三、驳回安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费53399元，由安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司承担27500元，铜陵市东园物业有限责任公司承担12500元，唐志华承担13399元。
联富公司、建工公司上诉称：东园物业公司未经联富公司、建工公司明确授权和同意，擅自对外出租房屋系侵权行为，东园物业公司与唐志华等承租户之间的租赁行为无效。联富公司、建工公司收取东园物业公司交来的15000元租金的行为不能认定为是对东园物业公司对外出租商铺行为的认可。原审法院对唐志华等承租户交还房屋的时间认定错误，唐志华等承租户仅是将房屋钥匙交至原审法院，而未与联富公司、建工公司办理房屋现场交接手续，故不能代表其已停止侵权和向联富公司、建工公司交还房屋，且在原审法院庭后组织的现场交接房屋过程中，唐志华等承租户所提供的钥匙无法打开商铺的卷闸门，联富公司、建工公司至今不能实际占用和使用涉案房屋。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，依法改判东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏共同赔偿联富公司、建工公司经济损失共计407223元。
东园物业公司在庭审中辩称：联富公司、建工公司对东园物业公司向唐志华等承租户出租商铺的行为事先是知情的，其并未提出异议，且在事后收取了东园物业公司上交的部分租金，故联富公司、建工公司对东园物业公司对外出租商铺的行为是认可的，东园物业公司与唐志华等承租户之间的租赁行为有效。唐志华等承租户将承租商铺钥匙交至原审法院，而联富公司、建工公司拒绝接受钥匙，应视为唐志华等承租户已经交还商铺。综上，东园物业公司不应承担赔偿责任。
唐志华在庭审中辩称：其与东园物业公司之间的租赁行为有效，其虽在2015年2月12日才搬离房屋，但其占有房屋行为系基于租赁合同关系而非侵权行为。其与东园物业公司之间的租赁合同并未解除，原合同在2014年3月31日到期后，唐志华继续承租商铺，东园物业公司并未提出异议，且又收取了两个月房租，故原租赁合同已转为不定期租赁。根据买卖不破租赁的原则，原审法院判令唐志华承担联富公司、建工公司的损失错误。即使租赁行为无效，或唐志华逾期占用房屋，唐志华对联富公司、建工公司向兆平公司承担的违约损失也无法预见，其赔偿损失数额也不应超过其订立合同时可以预见到或应当预见到的损失。综上，唐志华不应承担赔偿责任。
潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏在庭审中辩称：其承租房屋并未到期，故不同意赔偿联富公司、建工公司损失。其在交房屋钥匙时，因无法找到联富公司、建工公司，无奈之下才将房屋钥匙交到原审法院，其不同意联富公司、建工公司的上诉请求。
唐志华上诉称：兆平公司是涉案房屋所有权人，而联富公司、建工公司并非涉案房屋所有权人，故其作为原审原告诉讼主体不适格，应驳回起诉。联富公司、建工公司的经济损失是基于其与兆平公司之间的合同之债产生的，根据合同相对性原则，其与兆平公司之间关于违约金的约定不能约束第三人，联富公司、建工公司将其违约损失全部转嫁给唐志华等第三人，要求唐志华等第三人承担其向兆平公司逾期交房造成的经济损失于法无据。联富公司、建工公司在将商铺出卖给兆平公司时明知涉案商铺已经出租且租期未满，其对不能按时向兆平公司交付商铺的违约后果是明知的，故其应自行承担相应损失。综上，请求二审法院依法改判其不承担赔偿责任。
联富公司、建工公司在庭审中辩称：其是依据枞阳县人民法院（2014）枞民一初字第01720号案件（以下简称前案）判决起诉的。根据前案判决其向兆平公司承担了逾期交房的违约责任，但造成其逾期交房的原因是东园物业公司和唐志华等承租户侵权行为所致，因侵权纠纷与前案商品房销售合同纠纷不是同一法律关系，不能并案审理，其只能另案主张，其诉权已经前案判决所确认，其作为原审原告诉讼主体适格。联富公司、建工公司向兆平公司承担违约损失均是因东园物业公司和唐志华等承租户的侵权行为所致，其并无过错。联富公司、建工公司向兆平公司支付的违约金及诉讼费是其实际发生的损失，均应由侵权人承担。综上，唐志华的上诉理由不能成立。
东园物业公司在庭审中辩称：同意唐志华的上诉请求和理由。
潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏在庭审中述称：唐志华与东园物业公司之间的租赁行为有效，请求法院依法处理。
本案二审期间，唐志华向本院提交东园物业公司2014年3月16日出具的《收据》一份，证明在唐志华承租房屋到期后，东园物业公司继续收取了两个月的租金，原租赁合同转为不定期租赁，在东园物业公司未与唐志华解除租赁合同前，原租赁合同继续有效。联富公司、建工公司质证认为该《收据》真实性无法确认，也不能达到证明目的，东园物业公司与唐志华之间的租赁行为是非法的。东园物业公司对《收据》真实性及证明目的均无异议。潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏对《收据》真实性无异议，能否达到证明目的请法院依法认定。本院认为，该《收据》加盖了东园物业公司枞阳管理处的印章，其形式与东园物业公司出具给潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏的《收据》相符，故对该《收据》真实性予以认定，可以证明东园物业公司在与唐志华原约定的租赁期限到期后，继续收取了两个月的房租。
本案二审期间，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明的事实与一审一致，故对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点一为联富公司、建工公司作为原审原告诉讼主体是否适格；争议焦点二为东园物业公司与唐志华等承租户之间的租赁行为是否有效；争议焦点三为唐志华等承租户交还商铺时间的认定；争议焦点四为联富公司、建工公司是否有权向实际侵权人主张权利及损失确定依据的问题；争议焦点五为关于联富公司、建工公司的损失由谁承担如何承担问题。
关于联富公司、建工公司作为原审原告诉讼主体是否适格及其是否有权向实际侵权人主张权利的问题。本案纠纷系因东园物业公司将联富公司、建工公司所有的涉案商铺出租给唐志华等承租户，导致联富公司、建工公司无法按照约定期限向兆平公司交付所致。在前案诉讼中，东园物业公司和唐志华等承租户以第三人身份参与诉讼，枞阳县人民法院审理后认为联富公司、建工公司关于其违约系因第三人侵权行为所致的主张与商品房销售合同纠纷不是同一法律关系，可另行主张，并判令联富公司、建工公司向兆平公司承担交付商铺的义务。故联富公司、建工公司依据前案生效判决作为本案原审原告主张权利符合法律规定，其诉讼主体适格。根据《合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。前案诉讼中，联富公司、建工公司因未按期向兆平公司交付房屋而按照约定的违约金标准承担了相应的违约责任，故其在本案中有权依照上述法律规定主张由实际侵权人承担上述损失。故唐志华关于联富公司、建工公司作为原审原告诉讼主体不适格及其向第三人承担违约责任所致损失无权向第三人主张的上诉理由均不能成立。
关于东园物业公司与唐志华等承租户之间的租赁行为是否有效的问题。东园物业公司与联富公司、建工公司之间系物业管理服务合同关系，在双方签订的《前期物业管理服务合同》中未约定东园物业公司有权出租涉案商铺，但联富公司、建工公司将涉案商铺钥匙交由东园物业公司保管，东园物业公司实际可以控制涉案商铺。唐志华等承租户从东园物业公司承租商铺时，其有理由相信东园物业公司有权出租该房，且联富公司、建工公司对此未提出异议，并收取了东园物业公司交来的部分租金，故可以视为其对东园物业公司与唐志华等承租户之间的租赁行为默许并追认。根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得相应处分权的，该合同有效。故本案东园物业公司与唐志华等承租户之间的租赁行为应认定为有效，联富公司、建工公司该项上诉理由不能成立。
关于唐志华等承租户交还商铺时间认定的问题。本案各方当事人因涉案商铺是否应当返还发生纠纷，在自行协商未果的情况下，联富公司、建工公司诉至原审法院，在原审庭审前，唐志华等承租户搬离承租商铺并将钥匙交至原审法院，原审法院亦组织联富公司、建工公司进行了现场交接。在唐志华等承租户将商铺钥匙交至原审法院后，其已不再实际占有控制涉案商铺，联富公司、建工公司收回涉案商铺的障碍已不存在。联富公司、建工公司认为存在钥匙与房屋不匹配且承租户未结清水电费等问题，不符合房屋交接的条件，但未提供证据予以证明，且即使上述问题存在，可能造成的预期损失亦不能与其和兆平公司约定的逾期交房违约金损失相比，故其应该积极收回房屋以避免损失进一步扩大。综上，唐志华等承租户在将承租商铺钥匙交至原审法院之日，可以视为其已交还商铺。联富公司、建工公司该项上诉理由不能成立。
关于联富公司、建工公司的损失由谁承担如何承担的问题。联富公司、建工公司默许东园物业公司对外出租房屋并予以追认后，东园物业公司对外出租房屋的法律后果应由联富公司、建工公司承担，且其在得知联富公司、建工公司在将涉案商铺出卖给兆平公司之后，亦及时与唐志华解除租赁关系并责令唐志华限期搬离，故联富公司、建工公司要求东园物业公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。潘平泽、杨善宝、吴学林和朱飞鹏在联富公司、建工公司要求其交还房屋时租赁期限尚未到期，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，其四人占有承租商铺是基于租赁合同关系的有权占有而非侵权行为，其四人对联富公司、建工公司的损失不承担赔偿责任，该部分损失应由联富公司、建工公司自行承担。至于唐志华是否应当承担责任的问题。在其与东园物业公司之间原租赁合同到期后，东园物业公司仍收取了唐志华两个月房租，故双方形成不定期租赁法律关系，在不定期租赁合同中，出租方与承租方均可以随时解除合同。东园物业公司于2014年7月31日向唐志华发出限期三个月搬离商铺的通知，唐志华认为其未收到该通知，但其在前案审理中对此事实已予认可，现又予以否认本院不予采信。唐志华在收到限期搬离通知后，不定期租赁关系已经解除，其未按照限定时间搬离商铺，自2014年11月1日起逾期占有承租商铺至2015年2月12日，其逾期占房行为对联富公司、建工公司行使权利构成妨碍系侵权行为，应当对联富公司、建工公司的损失承担侵权赔偿责任。而对于联富公司、建工公司损失确定的依据，虽然联富公司、建工公司是因向兆平公司承担违约责任而导致的经济损失，但该损失已经前案生效判决以确认确系其实际损失，依照民事损害赔偿的填平原则，其可以以该实际损失为依据向实际侵权人主张权利。故原审法院根据损害填平原则判令唐志华对逾期占房期间给联富公司、建工公司造成的实际损失117983元承担赔偿责任并无不当，联富公司、建工公司和唐志华该项上诉理由均不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7408元，由上诉人安庆市联富房地产开发有限公司、上诉人枞阳县建工房地产开发有限责任公司共同负担4749元，由上诉人唐志华负担2659元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 杨
审 判 员 黄 谷
代理审判员 陈 世 拥
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 余月琴（代）
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。