广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第778号
原告：梁灿梅，女，1965年4月16日出生，汉族，住广东省开平市。
委托代理人：张春锋，广东保信律师事务所律师。
被告：汪纯华，男，1963年10月13日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：王丽亚，女，1963年8月16日出生，汉族，住河南省固始县。
上列两被告的共同委托代理人：何雪波、梁炫滨，分别系广东香山律师事务所律师、实习律师。
原告梁灿梅诉被告汪纯华、王丽亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由代理审判员刘敏娟适用简易程序独任审判，分别于2014年10月14日、10月30日公开开庭进行了审理，原告梁灿梅的委托代理人张春锋，被告汪纯华、王丽亚的共同委托代理人何雪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁灿梅诉称：原告、被告与经纪方中山市同汇房地产代理有限公司于2014年4月28日签订《房屋买卖合同》，约定：被告出卖位于广东省中山市西区翠景道侧瑞安花园＊＊阁＊房的房地产，定金2万元，若该物业处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；测绘图费及按揭费2280元；买方应向经纪方支付中介代理服务费12690元；卖方有下列情形之一，即视为违约，卖方除退还所收买方已付款项外，还应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，另买方有权解除本合同：卖方在买方、或有关部门、或银行、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后5天，仍不履行本合同之条款的；卖方包括但不限于无故终止本合同、或拒绝出售该物业、或不履行本合同之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合同无法履行；买卖双方任何一方违约的，该物业所产生的测绘图费、按揭费由违约方支付。合同签订后，原告依约履行合同，但被告多次违约，至今仍没有还清银行贷款、注销抵押等，经原告多次催促，被告均不按合同约定履行，被告已构成违约，应承担责任、赔偿损失。两被告是夫妻关系，在夫妻关系存续期间的债务是夫妻共同债务，理应共同偿还。为此特诉至法院，请求判令：1.被告汪纯华向原告双倍返还定金40000元；2.被告汪纯华向原告退还购房款3000元及利息（从起诉之日计算至清偿全部欠款之日止，按同期同类银行贷款利率计算利息）；3.被告汪纯华向原告赔偿损失14898元（中介代理服务费12690元、测绘图费及按揭费2280元）；4.被告王丽亚对被告汪纯华的债务承担连带责任；5.承担本案诉讼费。
原告梁灿梅对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.房地产买卖合同（编号0000024）；2.收款收据；3.房产证、土地证、国土局查档；4.中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书；5.结婚证；6.履行合同催告书；7.申请贷款现场；8.测绘图、编号03176012收据；9.编号为01197590、03215934、00872502的发票；10.编号为0000476的同汇地产收款收据。
被告汪纯华辩称：1.在本案合同签订的时候，涉案的房屋存在抵押，但没有被查封。2.在合同签订后，原被告双方口头约定由原告出资协助被告办理解除抵押的手续。3.原告自行联系案外人中山市农村商业银行核实涉案房屋曾经被查封的原因，案外人遂于2014年5月23日向法院申请，查封了被告的房屋。此后，原被告经由中介协助重新达成协议，由原告出资赎楼，被告自行解决查封的事宜。但原告因资金的问题拖延赎楼的事务，后又经双方及中介共同协商，由被告退还定金给原告，双方互不追究。故被告没有继续办理房屋解封、注销抵押事宜。但当被告联系原告退回定金时，原告没有同意。
被告王丽亚辩称：被告王丽亚并非本案合同的当事方，与原告没有任何权利义务关系，并非适格的被告。
被告汪纯华、王丽亚就其辩解在举证期限内提交以下证据：申请证人林文洪出庭作证。
经审理查明：2014年4月28日，汪纯华为卖方，梁灿梅为买方，中山市同汇房地产代理有限公司（以下简称同汇公司）为经纪方，三方签订房地产买卖合同（编号为0000024），合同约定：汪纯华将其名下位于中山市西区翠景道侧瑞安花园＊＊阁＊房［土地证号：国（2010）易2031**，房产证号：02100422＊＊］的物业出售给梁灿梅，成交价为423000元，付款方式为：1.定金20000元，梁灿梅于签署本合同时向汪纯华支付；该物业处于抵押状态，汪纯华应于签署本合同之日起50个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；2.首期款203000元，梁灿梅应在中山市国土局办理过户当日支付，尾期楼款200000元，梁灿梅申请银行按揭贷款（具体贷款金额以银行出具的《同意购房贷款批复书》为准，如银行审批的贷款金额少于买方申请的贷款金额或不获批准贷款，那么二者相关金额梁灿梅须于办理过户当天以现金形式一次性支付给汪纯华），梁灿梅须于2014年5月10日前申请银行贷款按揭并提供齐全办理银行贷款所需的资料；测绘图费及按揭费2280元由梁灿梅支付，梁灿梅须于签订合同当天支付给经纪方；在签署本合同时，汪纯华交付2000元给经纪方保管作为物业的杂费保证金，特确认结清所有费用后，由经纪方无息退还汪纯华；梁灿梅在双方签订合同当日向经纪方支付中介代理费12690元；在签订合同后，若汪纯华有以下情形之一，即视为违约，汪纯华除退还所收梁灿梅已付款项外，还应赔偿与定金同等数目之金额以弥补梁灿梅的损失，梁灿梅有权解除合同：……汪纯华在梁灿梅、或有关部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后5天，仍不履行本合同之条款的；无故终止本合同、或拒绝出售该物业、或不履行本合同之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合同无法履行的。合同还作了其他的约定。合同签订当天，梁灿梅向汪纯华支付了20000元定金及3000元购房款。2014年5月9日，汪纯华、梁灿梅与同汇公司三方一同到中国邮政储蓄银行办理按揭贷款手续，2014年5月27日中国邮政储蓄银行向梁灿梅发出个人消费贷款审批通知书。2014年6月3日，同汇公司再次查询涉案房产的档案登记资料时发现，该房产于2014年5月23日因另案被本院查封。同汇公司、汪纯华、梁灿梅因此曾多次协商，梁灿梅要求汪纯华先解除涉案房产的查封，汪纯华则要求梁灿梅出具书面保证书，在涉案房产解除查封后，仍购买该房产，但梁灿梅不同意，双方因此无法达成协议。2014年6月11日，梁灿梅向汪纯华发出履行合同催告书，要求汪纯华在2014年6月30日前办理好涉案房产的解除抵押登记手续，并保证该房产无抵押及查封，双方继续履行合同，否则，梁灿梅将按合同约定及相关法律规定追究违约责任。涉案房产至今仍处于被查封、抵押的状态。梁灿梅遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审过程中，汪纯华认为涉案合同在2014年6月已经口头协商解除了，而梁灿梅则确认涉案合同在2014年6月已终止。
另查：梁灿梅于2014年10月21日向同汇公司交纳了中介代理费12690元。
又查：汪纯华与王丽亚系夫妻关系。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。梁灿梅、汪纯华及同汇公司三方签订的房地产买卖合同，事实上包含了两个法律关系，其一为梁灿梅与汪纯华为买卖双方形成的房屋买卖合同关系，其二为梁灿梅、汪纯华及同汇公司形成的居间合同关系。本案处理的仅为梁灿梅与汪纯华之间的房屋买卖合同关系。
本案所涉的房地产买卖合同均系梁灿梅与汪纯华在平等自愿基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生拘束力。本案争议焦点为涉案合同是协议解除还是单方解除。汪纯华主张涉案合同系双方通过口头达成协议而解除，梁灿梅予以否认，而证人也确认双方就解除合同事宜曾达成口头协议，但事后梁灿梅反悔，由此可见，汪纯华与梁灿梅并没有就涉案合同的解除达成一致的协议。根据合同的约定，因涉案房产处于抵押状态，汪纯华应于签署合同之日起50个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，但至梁灿梅起诉时止，已超过了约定的时间，汪纯华仍未履行上述义务，汪纯华的行为已构成违约，梁灿梅根据合同约定有权解除合同并要求汪纯华双倍返还定金40000元、退还购房款3000元，本院对梁灿梅的上述请求，予以支持。关于梁灿梅主张的赔偿损失的问题，本院认为，梁灿梅所主张的损失包括测绘图费及按揭费2280元、中介费14898元，首先，梁灿梅没有证据证明其已支付了测绘图费及按揭费2280元，其次，梁灿梅在本案已主张了双倍返还定金，双主所约定的定金金额已超过了梁灿梅所主张的损失金额，梁灿梅另主张赔偿损失理据不充分，为此，对于梁灿梅关于赔偿损失14898元的诉求，本院不予支持。汪纯华与王丽亚是夫妻关系，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，王丽亚应对本案债务承担共同清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告汪纯华、王丽亚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁灿梅返还购房款3000元及双倍定金40000元；
二、驳回原告梁灿梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1247元，减半收取624元（原告梁灿梅已预付），由原告梁灿梅负担169元，被告汪纯华、王丽亚共同负担455元（被告汪纯华、王丽亚于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告梁灿梅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 刘敏娟
二〇一四年十一月十日
书 记 员 王 毅