山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第197号
上诉人（原审原告）：陈常芳，女。
上诉人（原审原告）：冯振英，女。
上诉人（原审原告）：徐田迎，女。
上诉人（原审原告）：赵来花，女。
以上四上诉人委托代理人：郭悦，北京市盛廷律师事务所律师。
以上四上诉人委托代理人：赵传学，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：莒县海通茧丝绸有限公司，住所地莒县。
法定代表人：安霞，该公司经理。
委托代理人：刘文董，该公司财务总监。
委托代理人：吴海龙，山东聚祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照凯达房地产开发有限公司，住所地莒县。
法定代表人：孙道辉，该公司经理。
委托代理人：张立全，山东文心正律师事务所律师。
上诉人陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花因与被上诉人莒县海通茧丝绸有限公司（以下简称海通公司）、日照凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2014）莒民初字第4202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花原为原国有企业莒县丝织厂、莒县缫丝厂职工，在工作期间，单位将职工宿舍出租给陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花等职工居住。后陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花居住至今。1991年左右，莒县丝织厂被山东省莒县缫丝厂兼并，全部资产归山东省莒县缫丝厂所有。后山东莒县缫丝厂于1993年更名为山东省莒县制丝厂，于1999年改制更名为山东锦冠丝业有限责任公司，于2006年改制更名为莒县海通丝业有限公司，于2009年更名为莒县海通茧丝绸有限公司。陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花在居住期间向海通公司的前身交纳一定的租赁费和水电费等费用。2011年4月16日，海通公司作为甲方与乙方凯达公司签订《资产转让协议》一份，约定：“一、甲方将公司西院（原丝织厂）资产转让给乙方，转让金额为1200万元，壹仟贰佰万元。资产包括土地、房产，土地性质为工业出让，土地面积为约33.38亩22253.60㎡，土地证号莒国用（2010）第71号；房产面积：11420.22㎡，房产证号莒房产权证城区字第××号。二、甲方承诺资产未设置任何形式的担保或抵押。三、甲方负责对西院现居住人员的清理，资产移交乙方时，应无居住户，搬迁期限为3个月。四、甲方在资产移交前应将所有的工器具清理完毕。五、乙方应在签订合同之日一次付款1000万元，其余转让款项待资产过户后一次付清……”。陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花居住的涉案房屋土地使用权在《资产转让协议》中约定的转让国有土地使用权范围之内。海通公司在签订《资产转让协议》之前已取得涉案土地的国有土地使用权，土地用途为工业用地。海通公司、凯达公司签订协议后，海通公司将涉案土地及地上附属物交付于凯达公司。2011年5月25日，凯达公司通过产权过户登记手续依法取得涉案土地上包括陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花居住房屋在内的多间房屋的产权，规划用途为工业用地。2013年7月18日，凯达公司又通过出让方式取得国有土地使用权，土地用途分别为住宅用地和商业服务业用地。2014年11月份，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花以其享有优先购买权，在不知情的情况下海通公司与凯达公司签订的《资产转让协议》侵犯了其合法权益为由，提起本案诉讼，请求确认《资产转让协议》无效。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、资产转让协议书、房屋所有权证、国有土地使用权证等。
原审法院认为：海通公司与凯达公司签订《资产转让协议》后，海通公司已经按照合同约定将用途为工业用地的涉案国有土地及地上房屋交付给凯达公司占有、支配，并办理了产权过户登记手续，凯达公司又通过出让手续，取得了涉案国有土地使用权，并将土地用途变更为商住两用，虽然转让协议也包括涉案房屋的转让，但凯达公司整体性购买的目的是住宅和商业用途开发，故海通公司与凯达公司签订的《资产转让协议》实为国有土地使用权转让合同，该合同是海通公司与凯达公司的真实意思表示，且不违反法律规定，应合法有效。陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花居住的房屋产权人原为海通公司，现为凯达公司，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花仅是承租户，房屋租赁的事实，不影响房屋所有权转让合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花关于海通公司与凯达公司的行为侵害了其优先购买权而主张《资产转让协议》无效的请求，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花的诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花负担。
上诉人陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花不服原审判决上诉称：一、原审以房地产已办理过户登记手续为由，将诉争的资产转让合同定性为国有土地使用权转让合同，并认定合同有效错误。合同涉及的房产为原国有企业房产，土地性质为国有，合同应当认定为无效。二、合同转让的房产包括陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花的公租房，公租房是依照国家福利政策租赁的公有住房，原审将公租房等同于一般意义上的房屋并适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定错误。按照该解释第一条的规定，公租房不属于该解释调整的范围。三、海通公司成立之初是国有控股，后国有股低价转让，内部职工股也变更到个人名下。海通公司在未安置职工的情况下，将转让款收入囊中，侵犯职工合法权益。四、海通公司将资产转让给凯达公司，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花毫不知情，凯达公司要求陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花腾退房屋，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花将无处居住。请求撤销原审判决，改判确认资产转让协议无效，诉讼费由海通公司、凯达公司负担。
被上诉人海通公司答辩称：一、海通公司转让的资产具有整体性和特殊性，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花根本不享有优先购买权。即使享有优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原审驳回其请求确认海通公司与凯达公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求正确。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。但资产转让合同签订时，海通公司已经改制成为非公有制经济的民事主体，涉案房屋也并非国家或者集体所有而是属于海通公司所有。综上，海通公司无论是在企业改制还是资产转让时都是依法进行，根本不存在国有资产流失问题，也不存在侵犯职工权益问题，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花的上诉请求无任何事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人凯达公司答辩称：陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花的上诉理由不成立，请求依法予以驳回。
本院经审理查明：
山东省莒县制丝厂原名莒县缫丝厂，1991年兼并莒县丝织厂，1993年变更名称为莒县制丝厂，1996年7月23日变更名称为山东省莒县制丝厂，系山东省丝绸总公司直属的国有中型（一）企业。1998年7月，山东省莒县制丝厂改制为有限责任公司，公司名称为山东锦冠丝业有限责任公司，公司注册资本1100万元，折1100万股，每股面值人民币1元，其中山东省丝绸总公司持股561万股，占51%，公司职工持股539万股，占49%。2005年9月6日，山东省人民政府国有资产监督管理委员会批复山东省丝绸集团有限公司，同意山东丝绸集团有限公司将持有的山东锦冠丝业有限责任公司51%的国有产权以1656.51万元作为底价挂牌出让。经审核的职工安置费用1426.63万元从转让收入中支付。同年11月20日，山东锦冠丝业有限责任公司经全体股东成员研究，通过股东会议决议，决定对公司的股权进行变更，原股东山东省丝绸集团有限公司的原始股权561万元转让给日照海通丝业有限公司561万元，占出资比例的51%，并根据公司法的有关规定制定章程修正案和申请办理有关变更登记手续。2009年12月莒县海通丝业有限公司吸收兼并莒县煜东丝绸有限公司，变更为现在的名称即本案的海通公司。
2013年4月24日，莒县土地储备中心制定凯达公司国有土地房屋租住户安置方案，确定由凯达公司根据规划在原地建设多层住宅楼对房屋租住户进行安置，安置楼房价格：（一）居住该地块的原海通公司退休及内退人员共19户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价购买，超出部分按市场价购买。（二）居住该地块的与原海通公司脱离劳动关系的人员55户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价上浮200元／平方米购买，超出部分按市场价购买。（三）居住该地块的海通公司在岗职工10户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价上浮200元／平方米购买，超出部分按市场价购买。该方案还确定搬家补助费（搬、回迁费）每户600元，临时安置补助费每月每户200元（临时安置时间按12个月计）。安置楼建设周期12个月，自地上搬迁结束、土地交付之日起计，逾期时，临时安置用房房租由凯达公司按每户每月200元给付。该范围内的租住户不能全部搬出，导致无法进行房地产开发，本方案废止。莒县土地储备中心、莒县房屋征收管理办公室、海通公司、凯达公司分别在方案上加盖公章。同年5月28日，莒县国土资源局在中国土地市场网发布《莒县国土资源局国有建设用地使用权出让公告》，挂牌时间自同年6月17日至同年7月1日。凯达公司于同年6月25日向莒县国土资源局提出竞买申请并支付了竞买保证金。截止挂牌报价时间结束，凯达公司为该宗国有建设用地使用权挂牌出让竞价的唯一报价人。同年7月1日，莒县国土资源局作为出让人（甲方）与受让人（乙方）凯达公司、挂牌主持人（丙方）济南恒古拍卖有限公司签订国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，内容：一、甲方挂牌出让的地块位于莒县城区岳石路以南、青峰岭水库灌区管理所家属院以西，宗地编号C2012-49，土地总面积22221.14平方米，其中出让土地面积21620.59平方米，用途为商住用地，住宅用地分摊面积18593.70平方米，出让年限为70年；商服用地分摊面积3026.89平方米，出让年限为40年；土地成交价款人民币2594万元；同时沿岳石路600.55平方米的规划绿地，由竞得人按城市规划要求实施绿化。二、在本宗地范围内，租住公有平房住户由开发商按成本价就地安置，另有67户租住公有平房住户由由开发商按成本价每平方米高200元就地安置。三、受让人凭成交确认书在十个工作日内到莒县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于成交后三十日内一次性付清全部成交款。若逾期未缴纳，受让人须每天按迟延支付款项的1%向国土资源局支付逾期滞纳金，滞纳金从履约保证金中直接扣除。若出让金缴纳逾期超六十天，国土资源局有权解除合同，履约保证金不予退还。乙方付清全部土地出让金及有关税费后，方可申请办理国有建设用地使用权登记手续，核发国有土地使用权证等等。同年7月3日，莒县国土资源局作为出让人与受让人凯达公司在莒县国土资源局土地储备中心签订《国有建设用地使用权出让合同》，山东省莒县公证处进行了公证。
冯振英为原海通公司脱离劳动关系人员、赵来花与徐田迎为原海通公司内退休人员、陈常芳为海通公司在岗职工。
上述事实，有国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、公证书、海通公司关于处置西院资产的请示、日照海通茧丝绸集团有限公司关于海通公司处置西院资产申请的批复、2012年退休（职）人员安家费发放表、2008年退休人员安家费发放表、劳动合同解除证明、山东省莒县制丝厂改制方案、山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于处置山东锦冠丝业有限责任公司国有资产的批复、山东锦冠丝业有限责任公司股东会议决议、工商登记资料、搬迁安置协议、凯达公司国有土地房屋租住户安置方案等证据予以证实。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是：一、涉案资产转让合同是否存在侵害国家利益和企业职工合法权益之情形。二、涉案公租房是否受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之调整。三、涉案公租房住户是否享有优先购买权。
关于第一个焦点问题。海通公司系由国有企业改制而来的有限责任公司，涉案资产转让合同约定转让的标的物为工业出让土地及地上附着物。土地最终由莒县国土资源局通过招拍挂的方式出让给凯达公司，用途由国有出让变更为商住用地。国有建设用地使用权出让合同对租住公有平房住户如何安置作了明确约定。因此，资产转让合同不存在海通公司与凯达公司恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，也不违背法律、行政法规的强制性规定。陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花以资产转让合同损害国家、集体或者第三人利益为由主张合同无效，理由不能成立。
关于第二个焦点问题。陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花租住的房屋原为依照国家福利政策承租的公有住房，但土地性质为工业出让而非住宅用地。山东丝绸集团有限公司将其持有的山东锦冠丝业有限责任公司51%的国有产权挂牌出让时，已将转让收入作为职工安置费用，对原国有企业职工身份的转换作了补偿。陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花虽继续租住房屋，但房屋的福利和保障性因素已经消失，原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并无不当。陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花上诉称涉案房屋为其依照国家福利政策租赁公有住房，本案不适用该解释，理由不能成立。
关于第三个焦点问题。资产转让合同约定转让的标的物为包括陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花租住的房屋在内的土地使用权及地上附着物，合同签订后，莒县国土资源局按照法律规定对涉案国有建设用地使用权出让进行公告，以适当方式并确定了合理期限告知了有关权利人，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花在公告期限内未参加竞拍，应当视为放弃优先购买权，且企业资产的转让具有整体性，不可分割，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花以其对租住的房屋享有优先购买权为由主张转让合同无效，理由亦不能成立。
综上，陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈常芳、冯振英、徐田迎、赵来花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一五年五月七日
书 记 员 赵小璐