广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第75号
上诉人（一审被告）兴安县明园物业服务有限公司。
法定代表人周美婵，该公司经理。
委托代理人何菲，该公司职员。
被上诉人（一审原告）蔡奉君。
委托代理人邹天成。
委托代理人邹玉群。
被上诉人（一审被告）柳州市龙泉房地产开发有限公司。
法定代表人熊士良，该公�经理。
委托代理人何菲。
一审第三人兴安岭南国际大酒店。
法定代表人唐彩凤，该酒店总经理。
委托代理人梁峰，广西灵渠律师事务所律师。
委托代理人梁梅斌，该酒店办公室主任。
上诉人兴安县明园物业服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2012）兴民初字第482号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月15日受理后，依法组成由审判员程锦担任审判长，审判员卢卫民和审判员吴俣参加的合议庭，于2013年5月21日公开开庭审理了本案。书记员唐明洁担任记录。上诉人兴安县明园物业服务有限公司的委托代理人何菲，被上诉人蔡奉君的委托代理人邹天成、邹玉群，被上诉人柳州市龙泉房地产开发有限公司的委托代理人何菲，一审第三人兴安岭南国际大酒店的委托代理人梁峰、梁梅斌到庭参加诉讼。2013年2月27日，一审�三人兴安岭南国际大酒店以其法定代表人唐彩凤受伤住院治疗为理由，向本院提出请求延期开庭申请。2013年3月18日，上诉人兴安县明园物业服务有限公司向本院提鉴定申请，本院委托广西建宁工程检测咨询有限公司进行鉴定。2014年1月6日，广西建宁工程检测咨询有限公司作出建宁质量检测（结构）2013-041号技术鉴定。因案情复杂，本案应本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年12月30日，蔡奉君与柳州市龙泉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以160000元的价格购买了该公司开发的座落在兴安小商品批发市场的1-3-26号住宅一套（建筑面积52.241平方米）并付清了全部购房款。2009年1月5日将该房屋租赁给兴安县明园物业服务有限公司，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定：蔡奉君为甲方，兴安县明园物业服务有�公司为乙方，租期10年6个月即从2008年12月30日起至2019年6月30日止，免交租金6个月，季度租金3180元，季度物业管理费393元，季度电梯费150元，合计3723元，在每季度第一个月10日支付当季度租金。甲方同意乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，自行布置或重新装修房屋，费用由乙方自行承担，如乙方违约造成解除合同的，乙方应赔偿甲方合同履行后可以获得的利益损失，包括甲方履行合同后十年内可获得的租金、物业管理费及电梯费损失。柳州市龙泉房地产开发有限公司为兴安县明园物业服务有限公司提供履约担保至合同届满止。柳州市龙泉房地产开发有限公司与兴安县明园物业服务有限公司于2008年12月1日签订了《合同履约担保书》。合同签订后，蔡奉君即将房屋交给了兴安县明园物业服务有限公司管理使用。2009年9月19日，柳州市龙泉房地产开发有限公司将兴安小�品批发市场综合楼1号楼（含蔡奉君购买的房屋）租给了兴安岭南国际大酒店，2011年3月，蔡奉君去看房时，发现所购房屋的楼板被打穿，装上了电动升降机，改变了租赁合同约定的用途，破坏了房屋的建筑结构，蔡奉君于2012年6月26日向一审法院提起诉讼，要求解除合同、赔偿损失、恢复原状。审理中，经组织当事人勘验现场，蔡奉君购买的房屋的楼板（钢筋混凝土结构）被兴安岭南国际大酒店打了一个3.5米×1.3米的洞并装了电动升降机、房屋整体结构被改变，整套52.241平方米的房子没有一个完整的房间，现该房屋仍由兴安岭南国际大酒店管理、使用。
一审法院认为：蔡奉君与兴安县明园物业服务有限公司2009年1月5日签的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规的禁止性规定，是有效协议。协议签订后即对双方有约束力，蔡奉君依约将房�交给兴安县明园物业服务有限公司管理、使用，履行了合同约定的义务。兴安县明园物业服务有限公司没经蔡奉君同意将蔡奉君的房屋转租了兴安岭南国际大酒店，兴安岭南国际大酒店在经营活动中亦没经蔡奉君同意，将蔡奉君的房屋楼板打了一个长3.5米、宽1.3米的洞，并安装了电动升降机，改变了房屋整体结构，使房屋受到了损害，是违约行为，应承担违约责任。柳州市龙泉房地产开发有限公司为兴安县明园物业服务有限公司提供履约担保至合同届满止，为该租赁合同与兴安县明园物业服务有限公司2008年12月1日签订了《合同履约担保书》，保证租赁合同的正确履行，在兴安县明园物业服务有限公司租赁的房屋转租给兴安岭南国际大酒店经营后，租赁物的整体结构受到改变没尽到保证义务，应承担担保责任。关于兴安岭南国际大酒店是否承担责任的问题，兴安县明园物业服务有限公司兴安小商品批发市场综合楼1号楼（含蔡奉君购买的房屋）租给了兴安岭南国际大酒店后，按合同约定，为正常经营，将蔡奉君的房屋打了洞，改变了该房屋的整体结构，柳州市龙泉房地产开发有限公司、兴安县明园物业服务有限公司否要其承担连带责任，是另一法律关系。本案中，蔡奉君要求解除合同，提供了合同文本、房屋被损坏的照片以及该院的现场勘验，证据确实，该院予以支持。关于要求柳州市龙泉房地产开发有限公司、兴安县明园物业服务有限公司连带负责恢复房屋被损坏的主体结构，并对该房屋进行高级精装修（带全套家具家电），恢复其商务公寓的问题，由于租赁的房屋主体被损害，房屋整体已改变，承租人没有按照合同的约定，使用租赁物，恢复原样理所当然，也有法律依据。但恢原状后是否对房屋进行高级精装修（带全套家具家电），合同中没有约定，该院不予支持。关于要求赔偿损失154920元的问题，根据双方合同的约定：如乙方违约造成解除合同的，乙方应赔偿甲方合同履行后可以获得的利益损失，包括甲方履行合同后十年内可获得的租金、物业管理费及电梯费损失。其体损失为租金127200元＋物业管费15720元＋电梯费6000元＋季度入住费6000元=154920元，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，因此，蔡奉君的这一请求，该院予以支持。综上，蔡奉君的诉讼请求合理的部分该院予以支持，不合理的部分该院不予支持。据此，判决：一、解除原告蔡奉君与被告兴安县明园物业服务有限公司2009年1月5日签订的房屋租赁合同。二、被告兴安县明园物业服务有限�司于本判决生效后三个月内恢复蔡奉君租赁房屋的原样至商务公寓，被告柳州市龙泉房地产开发有限公司承担连带修复责任。三、被告兴安县明园物业服务有限公司赔偿原告蔡奉君各项经济损失154920元，被告柳州市龙泉房地产开发有限公司承担担保赔偿责任。
上诉人兴安县明园物业服务有限公司不服一审判决，上诉称：唐彩凤、熊旭玲、熊仕良是转承租人应参与诉讼，没有对该房屋进行鉴定，认定该房屋主体受到了损坏，证据不足，判决赔偿没有实际发生的损失，明显适用错误。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人蔡奉君辩称：兴安县明园物业服务有限公司没经蔡奉君同意将蔡奉君的房屋转租给兴安岭南国际大酒店，蔡奉君与唐彩凤、熊旭玲、熊仕良没有法律关系。有照片和现场勘验笔录证明该房屋被打了一个3.5米×1.3米的洞。违约赔偿金是双方在《房屋租赁合同》中约定的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人柳州市龙泉房地产开发有限公司辩称的理由和请求与上诉人兴安县明园物业服务有限公司的上诉理由和请求相同。
一审第三人兴安岭南国际大酒店辩称的理由和请求与上诉人兴安县明园物业服务有限公司的上诉理由和请求相同。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
另查明：2013年3月18日，兴安县明园物业服务有限公司向本院提出鉴定申请，请求对兴安小商品批发市场的1-3-26号住宅的整体结构是否损坏进行鉴定。本院委托广西建宁工程检测咨询有限公司进行鉴定。2014年12月10日，广西建宁工程检测咨询有限公司作出建宁质量检测（结构）2013-041号技术鉴定，结论为：造成该住房楼板混凝土产生缺陷，破坏了该房屋的建筑结构。
本院认为：蔡奉君与兴安县明园物业�务有限公司签订《房屋租赁合同》，将其兴安小商品批发市场的1-3-26号住宅一套出租给兴安县明园物业服务有限公司使用，该合同合法有效，对双方有约束力。兴安县明园物业服务有限公司没有经蔡奉君同意将该房屋转租了兴安岭南国际大酒店。兴安岭南国际大酒店在经营活动中没有经蔡奉君同意，将蔡奉君的房屋楼板打了一个长3.5米、宽1.3米的洞，并安装了电动升降机。2013年12月10日，广西建宁工程检测咨询有限公司作出建宁质量检测（结构）2013-041号技术鉴定，结论为：造成该住房楼板混凝土产生缺陷，破坏了该房屋的建筑结构。由于兴安县明园物业服务有限公司没有经蔡奉君同意将该房屋转租给兴安岭南国际大酒店，而兴安岭南国际大酒店改变了兴安小商品批发市场的1-3-26号房屋的建筑结构，使该房屋受到了损害。承租人兴安县明园物业服务有限公司应就其�约转租及次承租人破坏租赁房屋的行为向出租人蔡奉军承担违约责任。柳州市龙泉房地产开发有限公司为兴安县明园物业服务有限公司供履约担保至合同届满止，因此，应由柳州市龙泉房地产开发有限公司承担连带担保责任。按兴安县明园物业服务有限公司与蔡奉君签订的《房屋租赁合同》第五条第5项约定违约金计算标准，一审判决兴安县明园物业服务有限公司赔偿蔡奉君各项经济损失154920元，柳州市龙泉房地产开发有限公司承担担保赔偿责任，是正确的。兴安县明园物业服务有限公司提出唐彩凤、熊旭玲、熊仕良是转承租人应参与诉讼，一审判决赔偿没有实际发生的损失，明显适用错误的上诉理由，依法不能成立。兴安县明园物业服务有限公司提出撤销原判，发回重审或依法改判的上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和�体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3398元，鉴定费15000元，合计18398元，由上诉人兴安县明园物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 锦
审判员 卢卫民
审判员 吴 俣
二〇一四年二月十二日
书记员 唐明洁