甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白中民一终字第72号
上诉人（原审原告）赵成壁，男，生于1951年11月26日，汉族，农民，住甘肃省会宁县。
委托代理人赵勇智，男，生于1982年12月5日，汉族，贵州路桥公司职工，住贵阳市南明区。
委托代理人李应宝，甘肃致中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙永强，男，生于1974年7月12日，农民，住甘肃省会宁县。
委托代理人张武雄，白银枝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵金霞，女，生于1975年2月20日，汉族，农民，住甘肃省会宁县，系赵成壁之女，孙永强之妻。
被上诉人（原审第三人）阿亮，生于1969年8月29日，汉族，农民，住甘肃省会宁县。
上诉人赵成壁与被上诉人孙永强、赵金霞、阿亮返还原物纠纷一案，不服会宁县人民法院（2014）会民一初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵成壁及其委托代理人赵勇智、李应宝，被上诉人孙永强及其委托代理人张武雄，被上诉人赵金霞、阿亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告赵成壁1999年购买位于会宁县头寨镇十字街二层商住楼一套，2001年9月25日在会宁县房地产管理所办理房产登记，登记号为“会私房权证头寨乡字第44**号”，建筑面积83.83平方米，带有30平方米的后院。2001年赵成壁和其女赵金霞在该商铺经营百货批发，登记字号为“金鹏批发部”。2002年被告赵金霞、孙永强结婚后，该批发部由二被告经营，二被告偿还赵成壁购房时在农行会宁县支行的贷款本息20000元，支付赵成壁之子赵勇智上大学期间费用13500元，赵成壁家庭生活用品在该批发部取用。另查明，2010年9月，被告孙永强、赵金霞将“金鹏批发部”以460000元的价格转让给第三人阿亮，其中房产260000元、商品200000元。阿亮付清商品款后，于同年10月1日与孙永强签订“房地产买卖契约”，双方约定将孙永强在邮政银行的贷款260000元转让给阿亮偿还，阿亮自2010年10月1日起还清贷款之后才可办理房产过户手续。还款期限5年。2013年10月14日赵金霞向本院起诉与孙永强离婚，同年11月17日经本院判决不准离婚后，夫妻感情未见好转。
原审认为，本案的争议焦点有：第一，原告将“金鹏批发部”出借给二被告经营还是转让给二被告所有；第二，二被告经营该批发部时内存商品的价值；第三，第三人受让该房产是否构成善意取得。关于焦点一，原告主张是附条件即收益共享的借用，被告孙永强主张是分期付款的转让。物权法规定除法律另有规定外，不动产物权的转让经依法登记发生效力，动产物权的转让自交付时发生效力。原告以房屋所有权证书证明其主张时，孙永强应负举证责任证明转让事实成立。其一，孙永强认可未签订转让协议；其二，孙永强无证据证明口头转让协议成立；其三，本院调取的证据和证人证言不能证明孙永强付给柴桂芳50000元房款；其四，房产证由原告持有，不符合转让成立之常理。据此认定，被告孙永强主张的转让事实不能成立，对其抗辩理由本院不予采信。关于焦点二，原告主张商品价值180000元，被告孙永强认可30000元，原告负有举证责任却无证据证明其主张的事实，认定商品价值3万余元。二被告偿还原告银行贷款、支付原告之子上大学费用合计33500元，可用以抵偿原告的商品折价款，故对原告要求二被告返还其180000元商品的诉讼请求不予支持。关于焦点三，原告主张是无效买卖，被告孙永强主张买卖成立，第三人主张是善意取得。其一，第三人受让该房产时是善意的。第三人系弃农经商的个体工商户，法律意识不强，二被告占有该房产8年之久，原、被告之间又是亲属关系，第三人有理由相信二被告取得了该房屋的所有权，未办理过户不影响买卖事实。其二，被告以合理价格转让给第三人，第三人按约定已付五分之四的价款并实际占有4年。其三，二被告与第三人之间的房屋买卖是附生效条件的，当第三人按约定期限付清房款后才可办理过户手续，因此未办理过户登记是约定的登记条件尚未成就。据此认定，第三人构成善意取得，原告与第三人之间发生物权的变动。第三人因善意而即时取得该房屋的所有权，原告的所有权因此而消灭，原告请求二被告返还房屋不符合法律规定，该院不予支持。二被告对该房屋不享有处分权却擅自转让给第三人从而获得利益，侵害了原告的财产所有权，原告可以基于债权上的请求权要求二被告承担责任。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：驳回原告赵成壁的诉讼请求。案件受理费4800元，由原告赵成壁负担。
上诉人赵成壁不服上述判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求即：1、判决三被上诉人返还属于上诉人所有的商铺及附属建筑物价值20万元；2、由被告返还批发部商品，价值18万元。理由如下：首先，根据一审查明的事实，上诉人是本案争议房屋及其附属建筑的合法所有权人。并无证据证明上诉人与孙永强、赵金霞之间存在不动产转让事实。上诉人将涉案不动产及货物交由二被上诉人孙永强和赵金霞经营和收益，仅是上诉人对其物权中用益权的处分，而不是对所有权的处分。我国法律对于不动产的转让实行登记生效的强制性规定，未经登记，不发生法律效力。本案不存在任何一次依法转让登记，不存在有效转让行为。其次，被上诉人孙永强和赵金霞不具有对涉案财产的处分权，其二人与第三人之间以涉案不动产为标的的转让行为自然无效。无权处分人与第三人订立的处分他人财产的合同，在未经所有权人的追认或事后取得所有权的情况下，是无效合同。依据我国相关法律规定，善意取得必须同时具备善意、支付合理对价、依法登记三个要件，本案并不存在依法登记的事实，因缺乏法定要件而不构成善意取得。再次，一审判决以孙永强自认货品价款30000元为由，认定此价值即为上诉人交给孙永强、赵金霞的货品价值，并以此为基础冲抵归还贷款和上诉人儿子学费的做法，既无依据，且明显违背常理。上诉人将商铺及货品交给被上诉人孙永强、赵金霞经营收益，本是基于亲属关系的帮助和共同经营行为，上诉人有权享用部分收益。一审判决对上诉人返还货品价款请求予以驳回明显不当。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人孙永强辩称，首先，一审认定孙永强与阿亮之间的房屋买卖合同有效是正确的，上诉人主张因争议房产没有办理转移登记手续，不构成善意取得是以点带面，对法律的曲解。事实上，本案争议房屋未办理转移登记是因为转移登记条件未成就，到2015年9月底才能办理转移登记。上诉人已将本案争议房屋交付给孙永强13年，孙永强占有使用房屋8年，出卖给他人已经5年。并且上诉人在一审中对2002年4月交付金鹏批发部给孙永强的事实无异议，但对这种交付是什么性质的并未明确，事实上，上诉人当时就已将本案争议房出卖给了被上诉人孙永强。其次，本案上诉人赵成壁是被上诉人赵金霞的父亲，赵金霞在诉讼中与其父亲的说法一致，合伙捉弄孙永强和阿亮，是典型的欺诈式诉讼。因原审未判决二被上诉人即阿亮返还房屋，该结果正确，所以孙永强未提起上诉。再次，原审对孙永强直接给付上诉人的3万元现金、抵消的1万元货款、存折给付的5万元总计9万元买卖付款事实没有认定，孙永强认为这是良心账。本案上诉人应当先固定其主张，被上诉人再针对其主张进行答辩。
被上诉人赵金霞对于上诉人的上诉请求及理由没有意见。
被上诉人阿亮辩称，其与孙永强签订房屋买卖协议时，知道登记的所有权人是赵成壁，当时赵成壁说如果阿亮能够在2015年9月前将银行贷款还清就协助其办理过户手续。由于法律意识淡薄，没有让赵成壁在房屋买卖协议上签字。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中各方当事人均无新证据提交。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，第一，关于被上诉人孙永强、赵金霞应否向上诉人赵成壁返还房屋的问题。其一，本案各方当事人均认可争议的位于会宁县头寨乡十字街面积83.83平方米的商铺登记所有权人是上诉人赵成壁。其二，本案被上诉人孙永强主张其与上诉人之间达成买卖协议，将本案争议房屋作价7万元出售给孙永强、赵金霞，但双方并未签订书面的房屋买卖协议及货物转让协议；被上诉人孙永强亦未提交上诉人出具的收条以证明上诉人曾收到过购房款。被上诉人虽在其经营商铺后偿还贷款，但该证据不能直接证明上诉人与被上诉人孙永强、赵金霞之间形成了房屋买卖协议，上诉人主张因被上诉人孙永强、赵金霞经营本案争议的商铺，故店内收益双方共享，在此期间被上诉人孙永强、赵金霞支付了上诉人儿子赵勇智上大学期间的费用13500元。关于孙永强主张向上诉人及其妻子付款5万元的事实，因其提交的证据不足以证明其主张，故不予采信。综上，孙永强虽主张其与上诉人之间就本案争议的商铺及店内货物达成买卖协议，但其并未提交证据证明双方达成买卖协议，亦未提交交付购房款的证明，且本案争议房屋至今仍登记在上诉人赵成壁名下，故由被上诉人孙永强承担举证不能的责任，本案争议房屋的所有权人仍为上诉人赵成壁。其三，2010年10月1日被上诉人孙永强与被上诉人阿亮签订房地产买卖契约，将本案争议房屋出售给阿亮，并向阿亮交付了涉案房屋，阿亮占有使用该房屋至今。孙永强的行为系无权处分行为，虽阿亮主张其与孙永强签订该合同时，赵成壁是明知的且同意孙永强出售，但其并未提交证据予以证明，且赵成壁对该事实不予认可，故应由阿亮承担举证不能的责任。原审认定阿亮构成善意取得，但是阿亮与孙永强签订合同后并未经赵成壁同意办理过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，第三人阿亮不构成善意取得，所有权人赵成壁有权追回。故对上诉人赵成壁要求孙永强、赵金霞返还其位于会宁县头寨乡十字街面积为83.83平方米的房屋的请求应予支持，被上诉人阿亮作为该房屋的实际占有人应当协助孙永强、赵金霞返还该房屋，承担连带返还责任。此外关于上诉人主张的其他附属建筑的问题，上诉人提交的证据记载该房屋位于头寨乡十字街面积为83.83平方米，对于其他附属设施权属不明，本院不予支持。第二，关于赵成壁主张被上诉人赵金霞、孙永强返还店内货品折价款18万元的问题。上诉人赵成壁主张当时交付的货物约价值18万元，但其向孙永强、赵金霞交付时并无移交清单，孙永强认可当时货物价值约3万元。由于被上诉人孙永强、赵金霞在经营过程中偿还了赵成壁购买铺面时的部分银行贷款，另支付了赵成壁之子上大学的部分费用，且上诉人赵成壁也认可在孙永强、赵金霞经营过程中其经常去该杂货铺无偿拿货物，双方并未记账、结算，因此对赵成壁的该项诉讼请求不予支持。综上，原审认定部分事实不清证据不足，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销会宁县人民法院（2014）会民一初字第50号民事判决；
二、被上诉人孙永强、赵金霞于本判决生效之日起二十日内向上诉人赵成壁返还位于头寨乡十字街面积为83.83平方米房屋，被上诉人阿亮承担连带返还责任；
三、驳回上诉人赵成壁的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4800元，二审案件受理费4800元，由被上诉人孙永强、赵金霞共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红雅
代理审判员 魏晓忠
代理审判员 李作凤
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 高霞飞