广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1619号
上诉人（原审原告）：李玉婵，女，1956年8月27日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：麦国全，男，1947年1月20日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人：麦燕霞，女，1982年11月27日出生，汉族，住址。
被上诉人（原审被告）：梁志伟，男，1970年11月18日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：麦艳颜，女，1958年11月5日出生，汉族。
委托代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。
委托代理人：韦雪菲，广东纬国律师事务所律师助理。
上诉人李玉婵、麦国全与被上诉人梁志伟、麦艳颜因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年5月29日，麦艳颜、梁志伟（乙方）与原番禺市黄阁镇房地产开发公司（甲方）签订《用地协议书》，约定乙方向甲方购买湖田（第五排6号）共120平方米土地。2002年7月16日，麦艳颜和梁志伟共同申请办理黄阁镇黄梅路湖田六街10号房屋房产证。2002年8月30日，房屋登记机关向麦艳颜出具粤房地证字第C0××79号《房地产权证》，向梁志伟出具粤房地共证字第C01222**号《房地产权共有（用）证》，显示：广州市番禺区（现南沙区）黄阁镇黄梅路湖田6街10号房屋权属人为麦艳颜，共同共有权人为梁志伟，建筑面积490.8平方米。
2007年9月，梁志伟（甲方）与麦国全、李玉婵（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：“一、现甲方梁志伟及家人继承人等商量同意愿将位于黄阁镇黄梅路湖田开发区6街10号与麦艳颜共同共有房屋一栋三层水泥混合结构房一栋，梁志伟愿将自己所占房屋部份转让给麦国全、李玉婵永久住宅商业使用，经双方同意，现乙方麦国全、李玉婵向甲方梁志伟付人民币陆拾万元成交。成交证件：本房屋房产证、黄阁开发公司用地协议书和发票。由成交之日起，该房屋由麦国全、李玉婵所有。梁志伟亲戚和家人继承人不能以任何理由干涉，该房屋的一切所属权如甲方有违反该合同必须承担一切经济及民事责任以及赔偿给乙方付成交房屋金额的10倍，如乙方违反此合同，将房屋退回给甲方，按成交金额的10倍赔偿甲方，合同由成交之日起即时生效至永久。二、为了维护合同的生效，特签见证人。甲方见证人梁爱华，乙方见证人李兆芳。甲乙双方已知现时不能通过政府有关管理部门途径成交，在双方自愿的前提下成交，但日后政府有能办理转让过户手续，梁志伟无条件协助该房屋的转让办理，不能有任何理由推辞。”
2007年9月18日，麦国全、李玉婵向梁志伟银行账户存款61×××54.10元。李玉婵、麦国全表示其中600000元为购房款，其余11954.10元为房屋内家私电器的折价款。粤房地共证字第C01222**号《房地产权共有（用）证》现为两李玉婵、麦国全持有。
2013年7月23日，李玉婵、麦国全向原审法院提起本案诉讼，请求：梁志伟及麦艳颜于十天内共同协助李玉婵、麦国全将黄阁镇黄梅路湖田六街10号之1房屋办理过户到李玉婵、麦国全名下。
现麦艳颜居住使用门牌号为黄阁镇黄梅路湖田六街10号的房屋，麦国全、李玉婵居住使用门牌号为黄阁镇黄梅路湖田六街10号－1的房屋。两个房屋的水电表分开单独使用。李玉婵、麦国全在诉讼中称梁志伟在出售房屋时曾询问过麦艳颜，麦艳颜表示无法接受出售价格，故不同意购买房屋，但李玉婵、麦国全对该说法未能提供证据证明。麦艳颜在诉讼中表示梁志伟在转让房屋给李玉婵、麦国全时其并不知情，现不同意梁志伟转让讼争房屋，不同意协助两李玉婵、麦国全办理共有权人变更过户手续。
原审诉讼中，麦艳颜提交一份1997年5月30日其与梁志伟签订的《房屋使用合同协议书》，记载：“现位于番禺市黄阁镇房地产开发公司1997年5月29日出让地为黄阁镇湖田第五排6号商住土地，麦艳颜、梁志伟双方购买共同共有，合资兴建，并签下协议：双方规定土地房屋中任意一方不能转让或变卖给第三方，如有转让或变卖必须经双方同意签名方能生效。若违反上述规定，土地房屋使用权归对方所有。”
原审法院认为，据房管部门出具的《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》显示，广州市番禺区（现南沙区）黄阁镇黄梅路湖田6街10号房屋为麦艳颜与梁志伟共同共有。现李玉婵、麦国全、梁志伟均未能提供证据证明梁志伟转让讼争的黄阁镇黄梅路湖田6街10号－1房屋给李玉婵、麦国全征得麦艳颜的同意，且麦艳颜在诉讼中明确表示不同意梁志伟转让黄阁镇黄梅路湖田6街10号－1房屋，故李玉婵、麦国全与梁志伟签订的《房屋转让合同》为无效合同。李玉婵、麦国全据该合同要求梁志伟及麦艳颜协助其办理过户登记手续依据不足，不予支持。李玉婵、麦国全在签订《房屋转让合同》时已明知讼争房屋为梁志伟及麦艳颜共同共有，但仍然与梁志伟单方签订购房合同，故李玉婵、麦国全称其为善意购房人也没有依据，不予采信。梁志伟经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，于2013年11月28日作出如下判决：驳回李玉婵、麦国全的诉讼请求。案件受理费100元由李玉婵、麦国全负担。
判后，上诉人李玉婵、麦国全不服原审判决，向本院提起上诉称：一、房屋交易中法律并无规定房屋买受人必须提供让与人有无对房屋处分权的确信，且在实际操作中受让人也不可能获得这样的确信，即本案中李玉婵、麦国全购买案涉房屋无需取得麦艳颜的同意。其次，本案可以认定麦艳颜同意案涉房屋的转让。2007年9月18日梁志伟在案涉房屋墙上张贴了转让该房之公告，李玉婵、麦国全是看到该公告才与梁志伟洽谈转让事宜，麦艳颜没有理由不知道该情况。李玉婵、麦国全购买案涉房屋后居住六年多。在多次诉讼中，麦艳颜和梁志伟均缺席，由此可以证实是“明知其事而未作否认的表示”，在本案诉讼中，李玉婵、麦国全提供的录音资料中，麦艳颜也述称其确知案涉房屋的转让并予以认可。故并非李玉婵、麦国全没有提供证据证实麦艳颜知道案涉房屋转让的情况，而是提供了，原审法院不予认可。二、麦艳颜不同意梁志伟卖房不会影响李玉婵、麦国全与梁志伟签订的房屋转让合同的效力，一审法院认定案涉合同无效违反了《物权法》第十五条的规定。三、法律并未对“善意购房人”设定标准，一审法院以李玉婵、麦国全明知案涉房屋为麦艳颜、梁志伟共有，仍与梁志伟单方签订房屋买卖合同为由，不认定李玉婵、麦国全为善意购房人，没有依据。四、一审法院在程序上存在问题。麦艳颜在一审开庭时才提交《房屋使用合同协议书》，且没有答辩状。如果是其提交了答辩状，法院没有转送给李玉婵、麦国全，则是程序违法，如果其没有提交答辩状，则是程序不作为。五、一审认定事实不清。案涉房屋房产证上的共同共有应予质疑。麦艳颜与梁志伟既非夫妻关系亦非家庭成员关系，两者的共有关系从不存在。原审法院应对此予以查明。实际上，共有房产证有两份，麦艳颜和梁志伟分别持有，两套房产实际上是依各自居住面积各自所有。六、一审法院认定法律错误。麦艳颜与李玉婵、麦国全之间没有任何法律上的权利义务关系，因此，麦艳颜的任何主张均不能引发法律对李玉婵、麦国全的裁决，但是原审法院在麦艳颜不同意卖房的情况下，使梁志伟逃避了法律规定的过户义务。本案诉讼请求是“房屋过户”而非“确认产权”，如果麦艳颜不同意卖房就可以获得法院支持，禁止梁志伟对案涉房屋自由转让，显然不符合公平合理原则。一审判决保护了权益未受任何损害的麦艳颜的利益。据此上诉请求：撤销原审判决，改判支持李玉婵、麦国全的全部诉讼请求；案件受理费由梁志伟、麦艳颜负担。
被上诉人麦艳颜答辩认为：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人梁志伟经本院依法传唤未到庭，无作答辩。
经二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，麦艳颜表示，李玉婵、麦国全与梁志伟签订的《房屋转让合同》中约定“甲乙双方已知现时不能通过政府有关管理部门途径成交”，表明李玉婵、麦国全清楚知晓在共有人麦艳颜不同意的情况下，案涉房屋不能单方转让。李玉婵、麦国全则不认可麦艳颜的上述意见，但对于转让合同为何作上述约定，其表示不清楚，因为转让合同是梁志伟起草的，其并没有看合同内容就签名了。李玉婵、麦国全同时表示其在签订《房屋转让合同》时并未看到案涉房屋的房产证，是支付全部购房款后，梁志伟才将案涉房屋的房产证给其。
本院认为，本案二审争议的焦点是麦艳颜是否有义务配合李玉婵、麦国全办理案涉房屋的产权过户手续。案涉房屋的产权证上显示案涉房屋由梁志伟和麦艳颜共同共有，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第92条约定“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”，本案中，麦艳颜主张直至诉讼方知晓梁志伟将其享有的案涉房屋的部位出售给李玉婵、麦国全，且在一审答辩中明确主张其对案涉房屋享有优先购买权，在此情况下，原审法院认定李玉婵、麦国全要求麦艳颜配合办理案涉房屋产权过户手续的理据不足，并无不当，本院予以维持。从李玉婵、麦国全与梁志伟签订的《房屋转让合同》内容来看，李玉婵、麦国全亦应对案涉房屋存在不能过户的情况予以知晓，李玉婵、麦国全解释称其不清楚合同条款的内容，却又在案涉合同上签名，与常理相悖，故本院对其的解释不予采信。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李玉婵、麦国全的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人李玉婵、麦国全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年七月××日
书 记 员 张 坤