陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终3683号
上诉人（原审原告、执行案外人）中海兴业（西安）有限公司，住所地，西安巿曲江新区
法定代表人郭勇，该公司董事长。
委托代理人吕窈窕，陝西海普睿诚律师事务所律
师。
委托代理人王锋，陕西富能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）杨小龙，男，
1975年10月10日出生，汉族，陕西省神木县人，住神木县
委托代理人王涛，陝西秦北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请被执行人）冯刚平，男，1976年5月13日出生,汉族，居民，陕西省神木县人，住神木县
被上诉人（原审被告、申请被执行人）贾亚梅，女，1981年10月25日出生，汉族，陕西省神木县人，职业、住址同上。系冯刚平之妻。
委托代理人高志伟，陕西英培律师事务所律师。
上诉人中海兴业有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人杨小龙、冯刚平、贾亚梅案外人执行异议之诉一案，不服子洲县人民法院（2016）陕0831民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中海公司委托代理人吕窈窕、王锋，被上诉人杨小龙及其代理人王涛，被上诉人贾亚梅、冯刚平的委托代理人高志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中海兴业有限公司上诉请求：1、撤销（2016）陕0831民初650号民事判决书，将本案发回重审;2、确认西安市曲江新区芙蓉东路99号第2幢2单元23104号房屋的产权归上诉人所有；3、判令解除对本案房屋的预查封；4、各被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：1、被上诉人冯刚平，贾亚梅未到庭而进行答辩、质证，一审程序违法。2、根据物权法定原则，判断房屋所有权人的依据是不动产登记薄，而本案房屋于2014年4月23日登记在中海公司名下，所以该房屋的所有权人是中海公司，与买卖合同的履行无关。3、该《商品房买卖合同》已被中海公司于2016年4月21日发出解约函解除，又于2016年10月13日经西安仲裁委员会作出《西仲裁字（2016）第955号裁决书》解除合同，同时中海公司代替冯刚平偿还了银行全部欠款，所以中海公司才是房屋的所有权人。4、一审法院未经评估拍卖程序直接以物抵债的执行措施违反了《最高院执行规定》第46条明确规定:“人民法院对査封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。”的规定。综上，一审判决程序违法，事实不清，适用法律错误。
被上诉人杨小龙辩称，冯刚平按照商品房买卖合同约定，将购房款全部支付上诉人中海公司，所以冯刚平是房屋实际所有权人。关于解约函的问题，因其在一审裁定以物抵债之后邮寄发出，且冯刚平并未收到，所以不发生效力。根据最高法院有关执行规定以物抵债完全符合法律规定。
被上诉人冯刚平的委托代理人辩称，他们已全部交付购房款，是房屋的实际所有权人。没有收到解约函和仲裁委员会的裁决书。
中海公司向一审法院起诉请求：1、撤销子洲县人民法院（2014）子洲执字第00236-1号执行裁定书、（2016）陕0831执3-2号执行裁定书、（2016)陕0831执异1号执行裁定书；2、解除对西安巿曲江新区芙蓉东路99号第二幢2单元23104号房屋的查封；3、确认西安巿曲江新区芙蓉东路99号第二幢2单元23104号房屋归原告所有；4、由三被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告冯刚平（被告贾亚梅之夫）与原告签订了《商品房买卖合同》，购买位于陕西省西安巿曲江新区芙蓉东路99号第二幢2单元23104号房（合同号：Y12039462，预售许可证：2011056），并在房管部门进行权属登记。合同签订后，被告冯刚平依约向原告交付了首付款及余款，全部交付给原告。2012年5月25日，被告冯刚平购买原告处房产交了首付款455225元后，在中国银行股份有限公司西安鼓楼支行贷款104万元，并由原告担保，后因被告冯刚平不能按时偿还贷款，银行将原告及被告冯刚平诉至法院，2015年2月2日莲湖区人民法院作出（2014）莲民初字第01561号民事判决书，判决解除贷款合同，由被告冯刚平偿还下余贷款，原告承担保证责任。2016年3月16日、4月21日，原告分别作出催款函和解约函，并于3月17日、4月21日按照购买合同的地址将催款函、解约函邮寄送达被告冯刚平。
另查明，2012年11月23日神木县人民法院立案受理了被告杨小龙与被告贾亚梅民间借贷纠纷一案，后作出（2013）神民初字第00430号民事判决，该判决生效后，榆林巿中级人民法院指定该案由子洲县人民法院执行。2015年1月13日，子洲县人民法院作出（2014）子洲执字第00236-1号执行裁定书，轮候查封西安巿曲江新区芙蓉东路99号第二幢1单元23104号房屋。2016年4月20日，经被告杨小龙与被告贾亚梅、冯刚平协商后，子洲县人民法院作出（2016）陕0831执3-2号执行裁定书，裁定将本案所涉房屋以物抵债给被告杨小龙。后原告提出执行异议，2016年5月19日子洲县人民法院作出（2016)陕0831执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。现原告诉至法院，提出所诉请求。又查明，（2013）神民初字第00606号民事裁定、（2014)神执字第00836-2号执行裁定对房产予以查封、轮候査封。
一审法院认为，本案争议焦点为涉案房产的实际所有人为谁。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产，不发生物权效力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。预告登记就是为了保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记的请求权所为的处分无效。就本案而言，原告将其涉案房屋向被告冯刚平出售，并签订了商品房买卖合同，被告冯刚平按照合同约定向原告交付了455225元，又在银行按揭了104万元，并全部交予原告，该房款已全部付清。又因被告冯刚平在涉及相关民间借贷案件中，该房产经（2013）神民初字第00606号民事裁定、(2014)神执字第00836-2号、（2014）子洲执字第00236-1号执行裁定先后予以査封及轮候查封，足以认定该房产在房管部门办理了相关权属登记，被告冯刚平为该房产的实际所有权人。又根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款第二项之规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。结合本案事实，该房产虽登记在原告名下，但其未能提供证据证明该房产的实际所有权人并非为被告冯刚平，则被告冯刚平为该房产的实际所有权人。
综上所述，对原告提出的撤销子洲县人民法院（2014)子洲执字第00236-1号执行裁定书、（2016)陕0831执3-2号执行裁定书、（2016)陕0831执异1号执行裁定书，解除对西安巿曲江新区芙蓉东路99号第二幢2单元23104号房屋的查封；确认西安巿曲江新区芙蓉东路99号2单元23104号房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回原告中海兴业（西安）有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕谁为涉案房屋实际所有权人进行了辩论，但对一审法院查明事实未提出异议，故本院对一审查明事实予以确认。
另查明，一审法院在执行（2016）陕0831执恢3-2号裁定时，中国银行西安市鼓楼支行拒绝接受杨小龙替冯刚平偿还贷款1030441.97元。该款现在一审法院暂存。
本院认为，本案争议焦点是谁为涉案房产的实际所有人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，当事人签订买卖房屋协议，按照约定向登记机构申请预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产或者设定其他物权的不发生物权效力。这就是说，只要房屋进行预告登记，出售人不在对该房屋享有完整的所有权。就本案而言，上诉人中海公司与被上诉人冯刚平签订了商品房买卖合同，并在房产登记部门进行了预售登记，冯刚平按照合同约定首付了455225元，又在银行按揭了104万元，将购房款全部付清。至此，作为开发商的中海公司对该房屋不在享有再出售、抵押等他项权利，其已经成为不动产登记簿上的外观上的所有权人，相反冯刚平却享有抵押贷款、转让等权利，是房屋的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且无其他居住的房屋；3、已支付超过合同总价款50%。的人民法院应予支持。相反中海公司的异议不能成立。至于中海公司对冯刚平在银行的按揭贷款承担连带责任并已垫付，则形成新的民事法律关系。对此杨小龙已按（2016）陕0831执恢3-2号裁定将代替冯刚平交付银行的贷款交由一审法院留存，故上诉人认为一审裁定未经评估以物抵债损害了上诉人权益的理由亦不能成立。综上所述，上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中海公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨胜利
审 判 员 胡晓慧
代理审判员 王艳雷
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 拓 雪