上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第42007号
原告上海诚信国际经贸有限公司。
法定代表人杨阿兴。
委托代理人陈亮，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人李晨飚，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
被告上海景象园林绿化工程有限公司。
法定代表人庞晓东。
委托代理人吴戟，上海市恒业律师事务所律师。
原告上海诚信国际经贸有限公司与被告上海景象园林绿化工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，于2013年12月31日、2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈亮、被告委托代理人吴戟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海诚信国际经贸有限公司诉称，2011年12月9日，原告与被告签订了房屋租赁合同，将原告所有的房屋（地址：上海市外高桥保税区奥纳路XXX号3幢102室）出租给被告注册经营。租赁期间自2012年3月1日至2015年2月28日止；每月实际租金人民币13，867元，即日租金1.50元／平／日；物业费1，500元／月；付款期为应付款月上月的15日支付下两个月的租金及物业费。但截至2013年5月28日，虽经原告于2013年5月15日催告，被告仍未支付2013年5月1日至2013年6月30日当期租金及物业费30，374元。原告遂于2013年5月28日依据合同第11.2.6条之约定，发函解除租赁合同，并要求被告付清拖欠款项、清空场地并将注册地址迁出，但被告均未履行。故诉请法院判令：1、被告立即清空出租房屋内其放置的所有物品及其自行安装的固定物件；2、被告将其公司注册地址从出租地址中迁出；3、被告支付租金239，137元（暂时计算至2013年11月15日）；4、被告付清拖欠物业管理费1，500元；5、被告支付违约金（以未付的2013年5月份租金及物业费之和15，187元为基数，按每日5%自2013年4月16日计算至判决生效之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤销上述诉讼请求第1、2项，将诉请3金额变更为378，187元。
被告上海景象园林绿化工程有限公司辩称，同意支付物业管理费1，500元，不同意原告的其余诉讼请求。被告在入住原告提供的租赁房屋后，房屋一直存在严重的质量问题，制暖制冷有问题，为此原告同意被告免交2013年3、4月的租金，被告交付的是5、6月的租金。原告在2013年6月4日用挂锁将门锁起来，是严重的违约行为，被告毫不知情，原告解除合同是没有事实和法律依据的行为。且租赁房屋被锁门被告无法进出，被告是在无奈情况下被迫接受原告单方解除合同的行为。被告不能搬迁的原因是原告锁门造成，因此不能要求被告承担超期租金。被告没有违约，因此不应支付违约金，即使存在违约，违约金计算方式也不认可。
诉讼中，原告为证明其主张，提交如下材料作为证据：
证据1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间租赁合同关系及双方权利义务；
证据2、原告发送的《催款通知》、快递单、回单查询记录，证明被告拖欠租金未付；
证据3、原告发送的《解除合同通知》、快递单、回单查询记录，证明原告依约解除合同；
证据4、被告发送的《通知函》打印件，证明被告确认拖欠租金事宜；
证据5、《交接凭证》，证明被告确认清空部分物件，且其自行设置的固定物件并未清空；
证据6、被告2013年6月18日发送的《函件》，证明被告自认装修价格；
证据7、《设备交接单》，证明被告已经确认接收空调等设备，接收状态完好；
证据8、2013年3月至4月租金和管理费的《发票》及《签收确认单》，证明2013年2月原告向被告发出了3至4月的发票，被告签收。
对于原告提交的证据，被告的质证意见是，对证据1、5的真实性无异议，对证据2、3、4、6、7、8的真实性不予确认，被告未收到过证据2、3，证据6即使是真的也是双方在交涉过程中被告的报价，不代表最终意见。
被告为证明其答辩意见，提交如下材料作为证据：
证据1、《房屋租赁补充协议》，证明约定应以补充条款为准；
证据2、2011年12月20日被告向原告支付保证金27，374元的支票存根及收据联，证明被告已经支付了保证金；
证据3、《发票》、《转账凭证》以及《费用项目清单》，证明被告向原告支付了2013年5月1日至6月30日的租金、管理费共计30，374元；
证据4、房间空调的照片，证明因原告的中央空调力度不够，被告在墙上开了窗户并自行装了空调，房屋存在空调的质量问题；
证据5、门锁的照片，因为原告的原因导致被告不能自由进出租赁房屋。
审理中，经被告申请，本院依法传唤证人李某出庭作证。证人原系原告公司员工。证人称：2011年9月至2012年6月证人在原告处任职，被告系原告招商进来的客户，于2011年冬天入住；被告入住后进行装修，此后空调制暖制冷有问题，力度不够，2012年夏天起被告提出异议，第一次原告清洗过，之后被告又提出异议，原告进行维修，但直到证人辞职都没有解决问题。
对于被告提交的证据，原告的质证意见是，对《费用项目清单》真实性不予确认，对其余证据真实性均予以确认，但认为证据3的发票系应被告的要求所开，不能证明已经收到了2013年5、6月的租金，证据4、5不能证明房屋质量存在问题。对证人证言，原告确认证人曾于2011年5月17日至2012年6月25日于原告处工作，但证人陈述的空调故障与本案无关。
经审查原、被告提交的证据及双方的质证意见，对于原告提交的证据2、3，被告否认其真实性，但从快递单的记载来看，原告向系争租赁房屋所在地址寄送材料的行为属实，鉴于被告未能进一步举证否定其真实性，本院对这两份证据的真实性予以确认；对于原告提交的证据4，仅为一份打印件，无法显示与被告的关联性，故本院对该份证据的真实性不予确认；对于原告提交的证据7，原告未能进一步证明系被告签署，无法证明与被告的关联性，故本院对该份证据的真实性不予确认；对于原告提交的证据6，因系被告出具，本院对其真实性予以确认，但被告否认其关联性，本院认为，该《函件》系双方纠纷发生后被告提出的交涉，其主张可能存在高于或低于其合理诉求之处，因此其中要求原告赔偿装修费的50%即43，500元的表述不能等同于被告对剩余租赁期内装饰装修残值损失的自认，故本院对该证据的证明效力不予采纳；对于原告提交的证据8，发票的真实性本院予以确认，但《签收确认单》原告未能进一步证明系被告签署，无法证明与被告的关联性，故本院对该份证据的真实性不予确认；对于原告提交的其余证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，并经审查其内容，与本案的事实具有关联性，故本院确认其作为认定本案事实的依据。对于被告提交的证据《费用项目清单》，原告否认其真实性，被告未能进一步证明该证据系原告签署，故本院对其真实性不予确认；对于被告提交的其余证据，原告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，并经审查其内容，与本案的事实具有关联性，故本院确认其作为认定本案事实的依据。对证人证言，因证人曾系原告处员工，本院对其陈述的其在职期间的空调维修经过予以确认，但证人于2012年6月离职，对于后续发生的事实并不知晓，故证人证言与本案双方争议不具备关联性，本院不予采纳。
基于上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：
2011年12月9日，原告上海诚信国际经贸有限公司与被告上海景象园林绿化工程有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市外高桥保税区奥纳路XXX号3幢102室房屋出租给被告，房屋建筑面积300平方米；2011年12月10日交付房屋，租赁期限至2015年2月28日止；租金1.50元／平方米／天，月租金总计为13，687元，自2012年5月1日开始，被告每两个月向原告预付下两个月租金，支付时间为应付款月上月的15日；若被告逾期支付租金，每逾期一日，需按日租金的5%向原告另行支付滞纳金；物业管理费1，500元／月；被告向原告支付2个月租金作为保证金，即27，374元；被告逾期不支付租金经原告书面催告后5个工作日仍不支付的，原告可书面通知被告解除合同，被告并按月租金的2倍支付违约金。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》一份，将滞纳金的约定变更为，经原告催收后的5个工作日内，被告逾期支付租金，每逾期一日，需按日租金的5%向原告另行支付滞纳金；将解除合同的条件变更为，被告逾期不支付租金且原告抵扣保证金后，经原告书面催告后5个工作日仍不支付的，原告可书面通知被告解除合同，被告并按月租金的2倍支付违约金。此后，被告按约支付原告租金至2013年4月。2013年5月15日，原告出具《催款通知》，载明：被告应于2013年2月15日前向原告缴纳2013年3月1日至2013年4月30日租金及物业管理费30，374元，于2013年4月15日前向原告缴纳2013年5月1日至2013年6月30日租金及物业管理费30，374元；截止本函发出之日，原告于2013年4月21日收到被告缴款30，374元，被告尚欠租金及物业管理费30，374元。该《催款通知》以快递方式于2013年5月21日寄送至系争租赁房屋。2013年5月28日，原告出具《解除合同通知》，载明：被告应于2013年4月15日前支付2013年5月1日至2013年6月30日租金、管理费共计30，374元，但截止本通知出具之日，原告仍未收到前述款项；现原告通知被告，自2013年5月29日起正式解除双方签订的合同，并请被告在收到通知的三日内腾空房屋。该《解除合同通知》以快递方式于2013年5月29日寄送至系争租赁房屋。2013年6月4日，原告将系争租赁房屋大门锁住，此后被告未能再使用系争租赁房屋。
审理中，经本院主持调解，原告同意被告将系争租赁房屋内被告所有的可移动物品拿走，2014年2月26日，双方进行物品交接，除固定装饰装修外，系争租赁房屋内被告所有的物品均已由被告取回。关于租赁期内装饰装修残值，原告主张至2013年6月4日残值为52，500元，被告主张至2013年6月4日残值为87，500元。为此，原告于审理中申请本院委托有资质的机构就固定装饰装修价值进行工程审价，后原告以同意被告报价为由撤回申请。2014年7月9日本案庭审中，原告确认系争房屋已经再次出租，无法进行审价，但否认被告关于固定装饰装修价值报价。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。本案当事人的争议焦点是：一、原告是否曾同意减免被告两个月租金；二、原告是否依照合同约定解除合同。
关于争议焦点一，原告是否曾同意减免被告两个月租金，本院认为，支付租金为被告履行租赁合同的主要义务之一，其减免应当有原告的明确意思表示。现原告对此予以否认，而被告提交的照片、证人证言等证据仅仅能证明双方曾就空调问题进行交涉、修理，不能证明双方曾就特定时间即2013年3月至4月的租金的减免达成一致，故被告就此的抗辩不能成立。至于被告已经向原告支付的租金和物业管理费30，374元，按照时间先后的顺序应当视作2013年3月至4月的租金及物业管理费，2013年5月后的租金及物业管理费被告并未向原告支付。
关于争议焦点二，原告是否依照合同约定解除合同，本院认为，根据《房屋租赁补充协议》的约定，被告逾期不支付租金且原告抵扣保证金后，经原告书面催告后5个工作日仍不支付的，原告可书面通知被告解除合同。该约定表明，被告逾期不支付租金的，原告应当先抵扣保证金。本案中被告逾期支付2013年5月至6月的租金27，374元，被告支付原告的保证金亦为两个月的租金即27，374元，原告应将该两个月租金抵扣完毕后，再行使解除权，现原告于2013年5月29日向被告寄送《解除合同通知》，显然不符合上述约定，解除合同的依据不能成立。原告于2013年6月4日将租赁房屋门锁住致使被告无法使用，客观上使双方间租赁合同关系无法继续履行下去，系违约解除租赁合同关系，应当承担违约解除的相应后果。据此，原告应当赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失，并退还原告保证金27，374元。被告应当支付原告2013年5月1日至2013年6月3日的租金15，037元。至于2013年6月4日起的租金，由于租赁房屋大门被原告锁住，处于原告的实际控制中，被告并未实际使用该房屋，故原告主张的2013年6月4日起的租金本院不予支持。
关于剩余租赁期内装饰装修残值损失，双方意见不一，原告于审理中申请本院委托有资质的机构就装饰装修残值进行工程审价，后原告以同意被告报价为由撤回申请，故本院确认应以被告的报价87，500元计算，至于2014年7月9日本案庭审中，原告再次否认被告报价，但因系争房屋已经再次出租无法进行审价，应由原告承担举证不能的后果，本院对原告的主张不予采纳。
关于原告主张的违约金，根据《房屋租赁补充协议》的约定经原告催收后的5个工作日内，被告逾期支付租金，每逾期一日，需按日租金的5%向原告另行支付滞纳金，该滞纳金的约定属于逾期付款违约金的约定。被告应于2013年4月15日前支付2013年5月1日至6月30日的租金27，374元，但被告未予支付，应当自原告于2013年5月21日寄送《催款通知》起5个工作日后即2013年5月29日开始计算逾期付款违约金至2013年6月3日，共计135元。至于2013年6月4日起的逾期付款违约金，由于合同系原告违约解除，原告应当将保证金进行抵扣，而保证金的数额超出应付租金的数额，故2013年6月4日起的逾期付款违约金本院不予支持。
关于原告主张的2013年5月的物业管理费1，500元，被告予以认可，本院对原告该诉讼请求予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海景象园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海诚信国际经贸有限公司2013年5月1日至2013年6月3日的租金人民币15，037元；
二、被告上海景象园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海诚信国际经贸有限公司2013年5月的物业管理费人民币1，500元；
三、被告上海景象园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海诚信国际经贸有限公司2013年5月29日至2013年6月3日的逾期付款违约金人民币135元；
四、原告上海诚信国际经贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海景象园林绿化工程有限公司保证金人民币27，374元；
五、被告上海景象园林绿化工程有限公司位于上海市外高桥保税区奥纳路XXX号3幢102室房屋内的固定装饰装修归原告上海诚信国际经贸有限公司所有，原告上海诚信国际经贸有限公司于本判决生效之日起十日内补偿被告上海景象园林绿化工程有限公司装饰装修残值损失人民币87，500元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，301元，由原告上海诚信国际经贸有限公司负担人民币7，000元，被告上海景象园林绿化工程有限公司负担人民币301元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 包 蕾
代理审判员 吴 琦
人民陪审员 史增康
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 张曼倩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。