南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第4905号
原告南京大学附属中学，住所地本市鼓楼街**号。
法定代表人赵建强，校长。
委托代理人王国培，江苏金大律师事务所律师。
被告黄继兵，男，汉族，1971年12月8日生，鼓楼区耀福宾馆个体工商户业主。
委托代理人费宁荣，江苏玄博律师事务所律师。
原告南京大学附属中学（以下简称南大附中）与被告黄继兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南大附中的委托代理人王国培、被告黄继兵的委托代理人费宁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南大附中诉称，位于本市鼓楼区北京西路2-3号房屋系南京市鼓楼区教育局所有，由原告管理使用。2012年2月7日，原、被告签订租赁合同，约定原告将上述位于北京西路2-3号，面积1079.69平米的房屋（其中一个房间除外）出租给被告，用于酒店经营，租赁期限3年，租金每年45万元，租金每半年支付一次（先付后租），逾期支付的，每逾期一日按拖欠租金的10%支付违约金；被告延迟支付租金超过30天视为违约，原告有权解除合同；租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、气、热能、通讯、垃圾费、物管费等费用由乙方承担；乙方根据消防要求自行安装消防设备，消防的验收工作由乙方进行报验以及年检。合同签订后，原告按约履行了全部义务，但被告未能按约履行应尽义务，至今，累计拖欠租金已达542500元（其中317500元应于2012年9月27日前支付，225000元应于2013年3月28日前支付），此外，应由被告承担的消防系统安装费用60170元，原告已予垫付，被告至今未付。综上，被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠的2012年4月1日至2013年9月30日的房屋租金542500元，并承担违约金100000元；2、被告支付原告垫付的消防系统安装费用60170元。
被告黄继兵辩称，首先，原告在签订租赁合同时隐瞒租赁房屋发生过重大火灾的重要事实，致使被告无法办理消防验收，领取营业执照进行经营，给被告造成重大经济损失，延迟的租金应当减免。被告承租房屋用于酒店经营，具体是餐饮和住宿。因酒店是公共场所，根据相关法律规定，必须在办理消防安全合格证的前提下，才能办理特殊行业许可证，最后领取营业执照。而被告在2012年5月10日装修结束向公安消防部门申请合格证时，长期未能办理。后经了解，2009年7月27日，原告的租赁房屋发生重大火灾，导致人员伤亡，引起相关部门重视，事发后处于停业整顿期间，导致无法正常办理消防安全许可证。经过多方沟通，被告于2013年1月才将相关许可证办理下来。因原告隐瞒相应的事实导致办证迟延，迟延期间的租金应当减免。其次，关于原告主张的违约金，超过原告实际产生的经济损失。原告系事业单位，非经营性质的企业，原告的租金收益主要用于办公、教学开支使用，非用于经营活动，应按照银行同期贷款利率计算违约金。再次，对原告主张的消防设施安装费用，该费用在原、被告签订的合同之前，是原告在江苏省人民政府侨务办公室的牵头下，为了恢复因火灾遭受破坏的消防设施，系原告自行安装，该安装费用不受原、被告双方租赁合同的约束。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于本市北京西路2-3号房屋（共八层，建筑面积1861.91平米）的所有权人为南京市鼓楼区教育局，该房产由南大附中管理使用。
2012年2月7日，原告南大附中（出租方、甲方）与被告黄继兵（承租方、乙方）签订了租赁合同，约定乙方承租甲方位于本市北京西路2-3号房屋，面积1079.69平米（其中一个房间除外）；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅为酒店用房；甲方于2012年2月7日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2012年2月7日起至2015年3月31日共计3年；自2012年4月1日起，租金为45万元／年（含维修、折旧费等费用）；乙方按如下方式支付租金：每半年支付一次（第一半年付款考虑到装修等实际情况，可分两个季度分别缴付，第二半年开始每次提前三天向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金10%支付违约金）；由乙方自行添置的设备的维护及发生的相关费用由乙方负责；消防设施，乙方根据消防要求自行安装消防设备，消防的验收工作由乙方进行报验以及年检。合同签订前，被告已支付保证金50000元，预付租金112500元。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告将承租房屋的一至二层用于经营餐饮，三至七层房屋欲用于经营住宿。2013年5月，被告支付租金20000元。
2012年4月16日，被告为其欲用作宾馆经营的北京西路2-3号三至七层房屋向南京市鼓楼区公安消防大队申请内部装修工程的消防设计检查，并提供了相关材料。2013年1月，南京市鼓楼区公安消防大队向位于本市鼓楼区北京西路2-3号的南京市鼓楼区耀福宾馆（消防安全责任人：黄继兵）发放了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2013年3月31日，耀福宾馆取得了特种行业许可证。2013年7月10日，耀福宾馆取得了个体工商户营业执照。
为查明被告未能及时获得消防安全检查合格证的原因，2013年10月15日，本院前往南京市公安消防支队鼓楼区大队进行了调查。经调查，案涉租赁房屋曾发生过两人死亡的重大火灾事故，后鼓楼区政府决定对该区域暂停办理消防验收、领取营业执照。被告于2012年5月提交该房屋的消防审核验收资料时，南京市公安消防支队鼓楼区大队未予受理。后被告多次申请消防审核验收，南京市公安消防支队鼓楼区大队于2012年11月份接收了被告的消防审核验收材料，并于2013年1月份向被告颁发了消防安全检查合格证。办理消防安全检查合格证需要审核、验收、安全检查三个程序，正常情况下，每个程序在申请人提交材料后20天内完成。
2013年7月1日，江苏金大律师事务所受南大附中委托向被告黄继兵发送了律师催款通知，要求被告在收到该通知之日起十日内付清拖欠的租金542500元，支付原告垫付的消防系统安装费用60170元，并支付违约金10万元。
上述事实有原、被告陈述、租赁合同、情况说明、承租协议书、消防监督检查记录、房屋所有权证、律师催款通知、通知、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、个体工商户营业执照、本院调查笔录等证据为证，本院予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、租赁房屋因重大火灾导致消防审核验收迟延六个月，该期间的租金能否减免；二、如被告违约，原告主张的违约金标准是否过高；三、原告安装的消防设施费用的承担主体。
关于争议焦点一、租赁房屋因重大火灾导致消防审核验收迟延六个月，该期间的租金能否减免。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案租赁合同中明确约定租赁房屋用途为酒店，应包含餐饮与住宿，被告已将租赁房屋的一至二层实际用于经营餐饮，三至七层房屋欲用于经营住宿，因租赁房屋曾发生过重大火灾，消防验收迟延六个月，导致合同约定的租赁房屋用于酒店经营的目的未能全部、及时实现，对该期间的租金，应予免除。因租赁的七层房屋，每层面积大致相当，故免除的租金费用为160714元（450000元÷12个月×6个月×5÷7）。按照合同约定，被告2012年4月1日至2013年9月30日应支付租金675000元，已支付132500元，免除160714元，故被告还应继续支付2012年4月1日至2013年9月30日的租金381786元。
关于争议焦点二、如被告违约，原告主张的违约金标准是否过高。因被告未按合同约定给付租金，构成违约，考虑原告交付的房屋未能全部、及时实现合同目的，应当减轻被告的违约责任，结合原告的实际损失，本院将上述违约金调整为2万元。
关于争议焦点三、原告安装的消防设施费用的承担主体。因合同约定租赁期内被告安装的消防费用由被告方承担，对原告安装的消防设施费用的承担并未明确约定，该费用为原告主动在其出租房屋内安装消防设施而产生的，且其提供的费用发票等相关证据上载明的单位均为江苏省人民政府侨务办公室而非原告，故原告要求被告承担消防设施安装费用的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄继兵于本判决生效之日起十日内向原告南京大学附属中学支付2012年4月1日至2013年9月30日拖欠的房屋租金381786元；
二、被告黄继兵于本判决生效之日起十日内支付原告南京大学附属中学违约金20000元；
三、驳回原告南京大学附属中学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16950元，由原告南大附中负担6000元，被告黄继兵负担10950元。（此款原告已预交，被告在给付上述款项时直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 李杭初
人民陪审员 吴文军
二〇一四年三月六日
见习书记员 杨 艳