广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5442号
上诉人（原审被告）：广东省工艺品进出口（集团）公司，住所地广州市海珠区建基路66号6楼602室。
法定代表人：孙祖舜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜若挺，该公司职员。
被上诉人（原审原告）:方平安，男，1956年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：方丽安，女，1962年1月21日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：方华安，男，1964年4月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：汤女，女，1932年12月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。
上诉人广东省工艺品进出口（集团）公司（以下简称工艺品公司）因与被上诉人方平安、方丽安、方华安、汤女（下称方平安等四人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人工艺品公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方平安等四人的诉讼请求。事实理由如下：一、一审法院对本案基本事实认定错误。一审法院认定工艺品公司与方发等人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效是正确的，一审法院应当尊重并维护《拆迁补偿协议》的效力，尊重协议双方当事人的意思表示。一审法院违背协议约定将未办理涉讼房屋产权证的违约责任归咎为工艺品公司有误。根据《拆迁补偿协议》第三条的约定，方发等人应在1996年12月31日前按照当时的市场价900元／平方米的标准向工艺品公司付清产权调换面积补差款22434.12元，第十一条约定：自本协议签订之日起壹年内。工艺品公司会同方发等人将产权证手续办妥。协议签订日期为1996年3月12日，工艺品公司应于1997年3月11日前协同方发等人将产权证手续办妥。也即双方在《拆迁补偿协议》中存在先后履行顺序，方平安等四人交纳产权调换面积补差款在前，工艺品公司办理产权证顺序在后。方平安等四人应先交纳面积补差款，工艺品公司才能为其办理产权证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。方平安等四人未按照协议约定在1996年12月31日之前付清面积补差款，且至今也未付清面积补差款，违约在先，应承担未办证的主要违约责任。并且，在方平安等四人付清面积补差款之前，工艺品公司享有法律赋予的先履行抗辩权，有权拒绝方平安等四人的办证要求，不存在任何违约情形。二、在当前房地产办证实践中，房产管理部门不可能对一套房产中只拥有部分房屋产权面积的人办理产权证，而只能对拥有房屋全部产权面积的人办证或者给所有房屋共有人办理产权证。一审法院违背房地产办证实践，径直要求工艺品公司为方平安等四人办证，有违房地产办证常识。本案中，方平安等四人只对涉讼房屋拥有28平方米的产权面积，对涉讼房屋其余面积并不享有产权，房产管理部门不可能为方平安等四人办理28平方米产权面积的产权证。在方平安等四人付清全部面积补差款、拥有涉讼房屋全部产权之前，一审法院径行要求工艺品公司为方平安等四人办证，显然是错误的。三、如果方平安等四人坚持要求工艺品公司为其办证，应按照涉讼房屋当前市场价补齐差异面积款之后，再要求工艺品公司配合办证，而不应主张按照当时市场价900元/平方米的标准支付房屋面积补差款，否则构成显失公平。为此，工艺品公司上诉恳请二审法院依法改判。
被上诉人方平安等四人二审答辩称：一、一审认定事实正确，工艺品公司的上诉理由不能成立。（一）工艺品公司与方发等人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。工艺品公司安置方平安等四人回迁涉讼804房后，至今没有为方平安等四人办理不动产权证，构成违约。（二）《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中双方义务并非完全由同一双务合同产生的互负债务，也没有约定先后履行顺序，工艺品公司不享有先履行抗辩权。（三）工艺品公司为方平安等四人办理涉讼房屋不动产权证，确定实际增大面积后，才能计算补差面积及差价款。二、涉讼房屋增大面积应当按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的900元／平方米结算。因工艺品公司违约未及时将涉讼房屋不动产权证办理至方发名下，已严重损害方平安等四人的合法权益，工艺品公司主张按涉讼房屋现在的市场价进行计算差价款，依据不足，亦显失公平。依照广东省广州市人民政府1992年1月6日《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十九条第二款规定“被拆迁人原居住在七楼(含七楼)以下的，安置到没有电梯的八楼以上楼房居住的，从第八层起，每递增一层，按安置回迁房屋面积增加5％的居住面积”、第二十八条第一款规定“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不做差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按照商品房价格结算，……”。据此，工艺品公司应安置给方平安等四人的面积应为29.4平方米，超出29.4平方米十平方米以内的，按照涉讼房屋建筑成本结算，超过十平方米的才按照商品房价格结算(900元／平方米)。方平安等四人深知工艺品公司也无从考证涉讼房屋建筑成本，故自愿按照1996年商品房市价900元／平方米做差价结算。综上，方平安等四人请求二审法院依法驳回工艺品公司的上诉请求，并依法确认涉讼房屋增大面积应当按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定按900元／平方米结算，以维护方平安等四人的合法权益。
方平安等四人于2016年8月1日向一审法院提起本案诉讼，诉请判令：1、工艺品公司协同方平安等四人到广州市国土资源和规划委员会办理广州市越秀区解放南路象牙街41号804房屋（建筑面积约50平方米）的所有权登记到方平安等四人名下的产权登记手续；2、方平安等四人在办理产权证后三日内按照900元每平方米的标准向工艺品公司支付超出建筑面积28平方米的增大面积房款；3、工艺品公司承担全部的产权证办理费用。
工艺品公司一审答辩称，工艺品公司现在处于托管状态，由广东省广新控股集团有限公司进行托管。平安等四人的诉讼请求如果是符合事实与法律依据的，工艺品公司同意配合办证，对超出的面积要求方平安等四人按照1996年房管部门公布的商品房价格计算超面积款向工艺品公司支付。
一审法院经审理查明：1995年4月17日，一审法院作出（1994）越法房初字第241号民事调解书，调解协议为：一、本案工艺品公司应于本调解书送达之日起三十日内将本市中山七路宝源直街68号504房（建筑面积50.19平方米，含走廊面积3平方米）补偿交换给何月、方丽清、方仲笑（其中二分之一产权归方仲笑，由何月、方丽清代管）并作安排何月、方丽清回迁居住使用；另本案工艺品公司应同时将本市解放南路象牙街41号704房中的建筑面积28平方米补偿交换给方新，将该大楼804房的建筑面积28平方米补偿给方发，其中704房安排方新户回迁居住，804房安排方发户居住。两单元中超出产权交换的面积后部分分别由方新、方发租住使用（按房管部门评定的租值缴交租金给业权人）等。
1996年3月12日，工艺品公司（甲方）与方才、方新（方锦新）、方发（方锦发）、方仲笑（均为乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，写明甲方根据许可拆除乙方位于越秀区大德路兴仁巷2号（一半）房屋，建筑面积83.6532平方米；甲方将自有的荔湾区中山七路宝源直街68号后座504房（50.58平方米），越秀区大德路象牙街41号704、804房（各28平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为83.6532平方米，甲方调换（补偿）给乙方的108.58平方米，两者相比，相差24.9268平方米，对比相差的房屋面积乙方根据有关规定以900元每平方米的标准计算，付给甲方22434.12元，并于1996年12月31日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件、并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责等。该协议书办理了备案手续。协议签订后，工艺品公司安置方发户回迁涉讼象牙街41号804房居住。
据广东省广州市南方公证处2016年6月17日作出的（2016）粤广南方第030535号公证书载明，方发于2006年10月2日死亡，其遗留的财产为：广州市解放南路象牙街××房房屋中的建筑面积28平方米的产权份额。继承后，方平安、方丽安、方华安各占有座落于解放南路象牙街××房房屋建筑面积28平方米中的六分之一产权份额，汤女占有上述房屋的建筑面积28平方米中的六分之三产权份额。
涉讼象牙街41号804房现由方平安等四人居住。经方平安等四人代理人申请，广州市国土资源和规划委员会在2016年8月18日作出依申请公开政府信息答复书，写明根据地址“象牙街41号804房”查询，无上述房屋产权登记信息，暂无抵押及查封信息等。
另，方平安等四人提交了方平安等四人和工艺品公司到现场查看房屋时的手绘平面图，该平面图上注明了房屋内部结构、标注了测量面积约为48.2454平方米。
一审法院认为:工艺品公司与方发等人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。方发去世后，其方平安等四人已办理继承公证，故方平安等四人有权依据上述协议向工艺品公司主张权利。工艺品公司安置方平安等四人回迁涉讼804房后，至今没有为其办理该房屋的不动产权证，构成违约，故方平安等四人要求工艺品公司为其办理该804房的不动产权证合法，一审法院予以支持，根据上述协议书约定，办证所需的登记费用由工艺品公司负担。至于面积增大所涉房款问题，因房屋的产权面积以不动产登记的面积为准，现涉讼房屋产权仍未登记至方发的继承人名下，即涉讼房屋的实际面积尚未最终确定，且双方对合同约定的产权补偿面积以外的增大面积房款的计算标准未能达成一致，因此，本案对增大面积房款问题不予调处，双方可待不动产权证书出具后再根据登记的建筑面积进行结算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款的规定，于2016年12月19日作出判决如下：一、被告广东省工艺品进出口（集团）公司应于本判决发生法律效力之日起15日内，为原告方平安等四人办理广州市越秀区象牙街41号804房的不动产权证，办证所需的登记费用，由被告广东省工艺品进出口（集团）公司负担；二、驳回原告方平安等四人的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被告广东省工艺品进出口（集团）公司负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另外，本院二审期间向广州市国土资源和规划委员会发出《调查函》，协请调查涉讼越秀区大德路象牙街41号804房有无合法报建手续、规划验收及竣工验收手续，方平安等人诉请工艺品公司办理该房屋过户登记手续是否存在障碍等。广州市国土资源和规划委员会于2017年8月1日作出《关于（2017）粤01民终5442号〈调查函〉的复函》，函复如下：“一、房屋基本情况（一）广州市建筑机械施工公司（下称建筑公司）于1985年经市城市规划局批准征用越秀区大德路象牙街41号大楼用地，于1986年办理《建筑许可证》兴建1幢9层住宅，于1991年办理《建设工程规划验收合格证》。1999年，广州市国土房管局核发了《广州市合建房屋产权鉴证书》，该合建鉴证反映工艺品公司占有越秀区大德路41号801-805房。（二）2001年，建筑公司和工艺品公司、各回迁户各自分单元申请办理越秀区大德路象牙街41、43号的产权登记。其中，41号804房以富字45920号案以方发的名义申办拆迁补偿、分割登记。申请人提交了《房地产平面附图》（附件1）、工艺品公司出具的《回迁证明》（附件2）等资料。富字45920号案目前处于暂缓登记状态，尚未核准登记。（三）根据（1994）越法房初字第241号《民事调解书》内容和相关资料判断，该调解书中‘解放南路象牙街41号大楼804房’与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中的‘越秀区大德路象牙街41号804房’应为同一标的物。二、处理建议（一）象牙街41号804房测绘面积为50.78平方米，对于超出产权调换28平方米的面积部分，若双方无法就房价款达到一致意见，不能仅就28平方米部分办理产权登记；若房屋全部产权登记到方平安等人名下，对于超出28平方米部分面积的补偿价格，拆迁补偿协议有约定的从其约定，无约定的由拆迁人和被拆迁人协商确定……。”该复函所附《回迁证明》,内容如下“我司经城地批287号文批准，征用大德路316-334号地段，兴建展销办公楼。大德路兴仁巷2号属我司征用范围。大德路兴仁巷2号业权人之一方发应回迁建筑面积31.2575M2。现回迁大德路象牙街41号804房，实际建筑面积54.7795M2，所超出的建筑面积23.522M2，补偿给业主作临迁费用。同意办理产权登记。广东省工艺品进出口（集团）公司2001年5月16日”，并加盖工艺品公司公章。对前述函件及附件，工艺品公司质证称：对调查函及复函的真实性、合法性、关联性均无异议；现不清楚回迁证明的出具情况；也不清楚涉讼房屋为何暂缓办理产权登记；工艺品公司同意将涉讼房屋全部产权登记到方平安等四人名下，但对于超出补偿安置面积的面积差价款希望法院一并裁决，以减少当事人诉累。方平安等四人质证称：对前述函件的真实性、合法性、关联性无异议，但复函的处理建议与复函附件2即工艺品公司出具的《回迁证明》内容矛盾，该《回迁证明》应当是双方事后达成的一致意见，证明工艺品公司当时作出两个意思表示，第一是同意为方发办理涉讼房屋产权证；第二是对超出面积产权作出处理，即承诺补偿给业主作为临迁费用；方平安等四人同意将涉讼房屋产权全部登记在方平安等四人名下，即使应补偿超面积差价款也不应按照现在的市场价计算。
本院认为，依照合同相对性，工艺品公司作为《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的一方当事人，负有安置方发等被拆迁人回迁涉讼804房，并为其办理该房屋不动产权证的合同义务。现方发已经去世，而方平安等四人依法继承取得该合同权利，工艺品公司与方平安等四人均同意将涉讼804房全部面积产权登记到方平安等四人名下，虽双方未能对差价款计算标准达到一致，可另循法律途径进行救济。且其办理涉讼房屋产权过户登记的条件并不存在障碍，工艺品公司上诉不协助办理产权过户登记手续的理由不能成立，本院不予支持。
至于面积增大所涉房款的问题，因房屋的产权面积以不动产登记的面积为准，现涉讼房屋产权仍未登记至方发的继承人名下，即涉讼房屋的实际面积尚未最终确定。一审法院在本案中对增大面积房款问题暂不予调处，并无不妥。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人工艺品公司的上诉主张，理据不足，依法驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广东省工艺品进出口（集团）公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 焕
二〇一七年八月十七日
书记员 璩方慧