天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第3565号
原告杨树臣，男。
被告张金武，男。
原告杨树臣与被告张金武租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理，依法由代理审判员刘信亮适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨树臣、被告张金武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨树臣诉称，2015年5月，原告与他人因经营需要共同租用被告所有的天津市津南区辛庄镇鑫昱花园12-102房屋，由原告出面与被告商谈租房事宜，因被告的哥哥与原告关系不错，故原、被告未签订书面租赁合同，仅口头约定租期一年、月租1200元，由被告缴纳物业费、供热费，房屋租金为每半年一付，如到期不续租或不租应提前通知房东。签订口头协议后，原告发现承租的房屋卫生太脏，于是要求抹去400元房租，征得被告同意后于2015年5月20日交付房屋租金7000元及违约金1000元，于2015年5月21日入住。2015年9月，原告提出下半年不再续租，可由被告对外出租，2015年10月底，被告通知因有人租房让原告腾房，原告于2015年10月28日开始整理房子，并于2015年11月1日腾空由新租户入住，后双方协商被告同意退违约金500元，再后来被告称一分钱不同意退还，原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。另，原告交付的水、电、煤气费计189元，被告未予以退还，请求依法判令：1、被告立即退还租房期间剩余电费、煤气费计189元。2、被告退还20天的房屋租金计800元。3、被告退还原告违约金（押金）1000元。4、诉讼费由被告承担。
被告张金武辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、原告所述的被告欠其水费、电费、煤气费计189元属实，但原告在租房期间丢失被告所有的共价值195元的两条浴巾，故应予以折抵。2、原告租房日期起算时间有问题，原告领取承租房屋钥匙之日为2015年5月6或7日，应从该日起算租金，故不同意退还原告所述的20日租金。3、原告开始讲租期1年，后仅租半年就要退房，系原告违约，故亦不同意退还违约金（押金）1000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点：一、租赁房屋的租赁期限、即租赁的起始时间；二、原、被告哪方存在违约行为，被告是否应该退还原告1000元押金；三、原告是否有欠付被告两条浴巾的事实。
为支持自己的主张，原告提交如下证据：
收条一份，内容为：“今收到：杨树臣租房费人民币柒仟元正，违约金人民币壹仟元正2015年5月20日张金武”，证明于2015年5月20日给付被告房屋租金的事实。
经当庭质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，认可收条系其妻书写，签名系其签名，但认为租房日期2015年5月20日系被告之妻按照原告的要求书写。
为支持自己的主张，被告提交如下证据：
1、权健自然医学服务中心出具的购物小票一份，其中该条显示“郁金单价390.00数量1金额195.00”证明购买浴巾花费的钱款；
2、被告为原告书写的字据一份，内容为：“杨树臣电话157****身份证号2015年5月14日”证明原告的实际租房日期为2015年5月7日的事实。
经当庭质证，原告对被告提交的证据1，认为“郁金”是药，其已给付被告了。原告对被告提交的证据2，认可条系其书写，但真实情况为2015年5月14日去看房，当时并未确定租房。
本院经审查分析认为，原告提交的证据1，内容真实，且被告无异议，能够证实原告曾于2015年5月20日给付原告房屋租金7000元、押金1000元的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的证据1，并非正式发票，且购买的物品内容、数量与其陈述的“两条浴巾”不相符，故对该证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据2，内容真实，但该字条的内容仅为原告的身份信息，不能反应任何的租房事宜，故对该证据的证明效力，本院不予确认。
根据本院认定的证据，结合原、被告的陈述，本院综合确认如下事实：
被告张金武自有坐落于天津市津南区辛庄镇鑫昱花园12-102房屋一处，该房屋性质为还迁安置房，建筑面积为103.26平方米。2015年5月14日，原告前往被告处看房，欲承租被告所有的房屋。2015年5月16日左右，双方达成初步口头协议，商定由原告承租房屋，租金为每月1200元，租期一年，由被告缴纳物业费、供热费，房屋租金支付方式为每半年一付。2015年5月20日，原告向被告缴纳房屋租金7000元、剩余违约金若干元，最终被告为原告出具了内容为“租金7000元、违约金1000元，共计8000元”的收条。2015年10月份，原告通知被告后半年不再租房，被告于2015年10月28日通知原告腾房，原告于2015年11月1日彻底腾空并将涉案房屋交付下一位承租人。但双方就租赁起始时间、承租房屋的钥匙交付、收回的时间、是否减免400元租金、给付定金的时间、数额（原告陈述“于2015年5月16日给付500元定金、钥匙，5月20日给付500元违约金”。被告陈述“原告于2015年5月7日给付定金400元，交付原告钥匙，于2015年5月20日给付违约金600元”）均不一致，但双方就被告共计收到8000元的事实予以确认。另查明，在被告将承租房屋交付于原告时，双方就房屋内的物品未进行清点。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告杨树臣与被告张金武就原告所有的坐落于天津市津南区辛庄镇鑫昱花园12-102房屋达成的口头租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效。但原、被告双方就其达成的口头协议的内容陈述不一致，却又均未向本院提交充足有效的证据，本院就争议焦点做以下分析：
一、租赁期限的认定，本案双方对租赁合同的解除期限无异议，均认可原告于2015年11月1日腾空房屋，由新承租户入住。但起始期限双方陈述不一致，本案被告在庭审中陈述租房起始日期系2015年5月7日，但与其提交的原告留身份信息的字条为2015年5月14日不符，显然被告抗辩的起始期限无事实依据。结合原、被告提交的证据、房屋租赁合同的交易惯例、原告于2015年5月20日交付房租的事实，本院采纳原告陈述“于2015年5月16日开始做四天卫生”的真实性、视为原、被告于2015年5月20日达成最终的租赁协议，故对原告自2015年5月21日后开始起算租赁期限的主张予以采纳，被告于2015年11月1日前腾空房屋，故被告应退还原告2015年11月1日-20日的租金。
关于原告陈述的被告减免400元租金，结合原、被告庭审中“租金每月1200元、半年一付”的一致陈述，及原告提交的被告书写的证据清晰显示“收取租金7000元”的事实，半年收取7000元，显然全年应收数额减少了400元，故本院亦采纳原告所主张的被告曾减免租金400元的事实。
经本院核算，14000元／365＊20=767.12元，故被告退还原告20日的租金计767.12元。
二、庭审中，被告自认“原告曾于2015年10月11日通知其不再租房，原告于2015年10月16日通知被告可由被告对外出租房屋，2015年10月底被告将房屋对外出租，原告于2015年11月1日前腾空房屋”，可以视为原、被告已经就房屋租赁的解除达成了口头协议。且原、被告庭审中一致认可违约金1000元实为押金，但双方就哪些情形应当予以退还或者不予退还陈述不一致，故被告应就原告存在违约行为承担举证责任。被告既不能证实原告存在违约行为，亦不能举证证实不予退还押金的责任条款，故该1000元押金应予以退还，故本院对原告请求被告退还违约金（押金）1000元的主张，本院予以支持。
三、被告抗辩原告丢失其两条浴巾，因双方并未就物品进行清点，且被告未提交相应的证据予以证实，故本院不予采纳，且被告自认水、电、煤气费的数额属实，故该部分费用应予以退还。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告张金武于本判决生效后五日内退还给原告杨树臣租金767.12元。
二、被告张金武于本判决生效后五日内退还给原告杨树臣交纳的违约金（押金）1000元。
三、被告张金武于本判决生效后五日内退还给原告杨树臣水、电、煤费用计189元。
四、驳回原告杨树臣的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告杨树臣承担12.5元，由被告张金武承担12.5元。（此款原告已预交，被告于本判决生效后五日内给付原告12.5元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张勇昊