湖北省潜江市人民法院
民 事 判 决 书
鄂潜江民初字第00842号
原告潜江市供销合作社联合社。住所地：潜江市园林办事处章华中路**号。
法定代表人何锋，该社主任。
委托代理人王向阳，该社法律顾问。
被告唐敦银，男，1962年7月19日出生，汉族，湖北省潜江市人，个体经营户。
被告杨万珍，女，1971年4月2日出生，汉族，湖北省潜江市人，个体经营户。
以上两被告的委托代理人刘明，湖北章华律师事务所律师。
原告潜江市供销合作社联合社（以下简称潜江市供销社）诉被告唐敦银、杨万珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理。依法由审判员邓家俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潜江市供销社的委托代理人王向阳，被告唐敦银、杨万珍的委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潜江市供销社诉称：2011年8月31日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同。合同约定，由被告唐敦银、杨万珍租用原告的办公大楼一楼商铺从事服装经营，租赁期限为一年（即2011年9月1日至2012年8月31日），年租金为人民币（以下币种均为人民币）76124元。2012年6月，潜江市人民政府决定对包括该租赁房屋在内的整栋大楼进行改造，需要将该大楼全部拆除，原告遂于2012年8月22日至2014年3月5日间先后五次书面通知两被告，明确表示租赁合同到期后不再与两被告续签合同，要求两被告限期搬离租赁房屋，但两被告至今仍占有、使用该租赁房屋。现提起诉讼，请求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令两被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号的7号租赁房屋；判令两被告向原告支付2013年7至10月间欠缴的房屋租金25376元；判令两被告按合同约定的月租金的3倍向原告支付逾期不返还租赁房屋期间（从2014年2月29日计算至2014年4月30日）的违约金38064元。
原告潜江市供销社为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：事业单位法人证书（副本）、组织机构代码证（副本）复印件各1份，证明原告的诉讼主体适格。
证据二：被告唐敦银、杨万珍的户籍信息打印件1份，证明两被告的身份情况。
证据三：潜江市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书复印件1份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系以及各自的权利、义务。
证据四：原告向两被告发出的书面通知复印件5份，证明原告在租赁合同届满前后曾多次通知两被告返还租赁房屋的事实。
证据五：证人施志明出具的证明复印件1份，证明原告已将上述书面通知送达两被告的事实。
证据六：两被告给原告出具的承诺书复印件各1份，证明两被告于2013年11月11日向原告作出书面承诺，同意2014年2月28日为本案争议的房屋租赁最后期限，此日之后，原告何时通知搬迁，两被告随时撤离、清场，无条件服从等事实。
被告唐敦银、杨万珍辩称：原、被告签订的房屋租赁合同虽于2012年8月31日到期，但根据合同第七条第4项的约定，租赁期限届满后，两被告享有优先承租权。在双方未就优先承租权达成一致意见的前提下，原告潜江市供销社起诉要求与两被告解除合同不符合合同约定；原告要求两被告支付租金的诉讼请求与事实不符。原、被告签订的合同期满后，双方未再续签合同，但原告仍在按月收取两被告的租金，且一直收取到2014年2月28日为止。后期租金，原告早已承诺为两被告免除。原告的该项诉请不能成立；原告要求两被告按照合同约定的月租金的3倍支付逾期不返还租赁房屋期间（从2014年2月28日计算至2014年4月30日）的违约金的诉讼请求于法无据。既然原、被告之间形成了不定期的房屋租赁关系，两被告按约向原告缴纳房屋租金后，不再存在违约行为，因而也不应承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
被告唐敦银、杨万珍为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
收款收据复印件3份，证明两被告已按约向原告潜江市供销社缴纳2013年11月至2014年2月28日止的房屋租金的事实。
经庭审质证，被告唐敦银、杨万珍对原告潜江市供销社提交的证据一至六无异议；原告对两被告提交的证据无异议。对于双方当事人无争议的上述证据，本院依法予以采信。
根据双方当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：
2011年8月31日，原告潜江市供销社与被告唐敦银、杨万珍签订了一份潜江市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书。合同约定，原告将其位于潜江市园林办事处章华中路38号的7号商铺（面积为90.11㎡）租赁给两被告经营服装，租赁期限为2011年9月1日至2012年8月31日，年租金为76124元，租金支付时间为2011年8月31日；两被告从合同签订之日起每年向原告交付设施、设备等使用保证金15000元，保证金不计利息。合同期满，经原告验收确认租赁房屋无毁损等情形，且两被告付清全部租赁费用后将保证金退还两被告。否则原告有权直接从保证金中扣取未缴付租金或者毁损费用；租赁期限内，若因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆迁，两被告应无条件服从，及时归还租赁房屋，原告不再另行给两被告安排房屋，合同自行终止；租赁期满，若两被告逾期不归还房屋，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算，至租赁房屋归还为止。双方还就其他权利、义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原、被告双方均按约履行义务。2012年8月22日，原告以“市供销社机关办公楼整体改造即将启动，供销社所有门面今年一律不再续签合同”为由向两被告发出书面通知，要求两被告按双方订立的2011年的房租标准按月向原告缴纳租金，同时要求两被告做好搬迁撤离的准备。2012年8月31日，双方签订的租赁合同期限届满后，原告于2013年3月1日至2014年3月5日间先后四次书面通知两被告，要求两被告搬迁撤离，但两被告至今仍占有、使用该租赁房屋。其间，两被告曾于2013年11月11日向原告作出书面承诺，同意2014年2月28日为门店租赁最后期限，并明确表示此日之后原告何时通知拆迁，两被告随时撤离、清场，无条件服从，但两被告并未履行承诺。由此引发纠纷，原告于2014年5月6日向本院提起诉讼，请求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令两被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号、建筑面积为90.11㎡的7号租赁房屋；判令两被告向原告支付2013年7至10月间欠缴的房屋租金25376元；判令两被告按合同约定的月租金的3倍向原告支付逾期不返还租赁房屋期间（从2014年2月29日计算至2014年4月30日）的违约金38064元。
另查明，两被告在占有、使用原告的租赁房屋期间，尚欠原告2013年7至10月间的房屋租金25376元。
本院认为，原告潜江市供销社与被告唐敦银、杨万珍签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。在租赁期限内，原告按约将租赁房屋交付两被告使用，两被告亦能依约及时、足额向原告缴纳房屋租金。租赁期限届满前后，原告的出租房屋因整体改造的需要，曾先后多次书面通知两被告，明确表示不再与两被告续签合同，并要求两被告限期返还承租房屋，但两被告始终占有、使用该租赁房屋，原告亦收取了两被告缴纳的部分租金，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定以及双方在房屋租赁合同中的约定，应认定双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限已变更为不定期。对于不定期的租赁合同，原、被告双方均可随时主张解除合同。2013年11月11日，两被告经与原告协商后，书面向原告承诺同意2014年2月28日为门店租赁截止时间，该时间依法应认定为双方协商一致解除不定期租赁关系的时间。故原告要求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令两被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号的7号租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。两被告辩称“双方在未就优先承租权达成一致意见的前提下，原告起诉要求与两被告解除租赁合同不符合合同约定”的辩解理由于法无据，本院依法不予采纳；在此之前，两被告拖欠原告2013年7至10月间的房屋租金25376元。依照合同约定和相关法律规定，两被告应向原告补缴。两被告辩称“后期租金，原告早已承诺为两被告免除”的辩解理由，因其未向本院提交相关证据予以佐证，本院依法不予采纳；双方的不定期租赁关系自2014年2月28日解除后，两被告仍占有、使用租赁房屋，构成违约，应按双方约定的月租金的3倍的标准向原告支付2014年2月29日至2014年4月30日的违约金。故原告要求两被告支付违约占有、使用其租赁房屋期间的违约金38064元的诉讼请求，本院依法予以支持。剩余部分违约金，视为原告主动放弃。两被告辩称“两被告按约向原告缴纳房屋租金后，不再存在违约行为，因而也不应承担违约责任”的辩解理由，与本院庭审查明的事实和相关法律规定不符，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
解除原告潜江市供销合作社联合社与被告唐敦银、杨万珍于2011年8月31日签订的房屋租赁合同，被告唐敦银、杨万珍返还原告潜江市供销合作社联合社位于潜江市园林办事处章华中路38号、建筑面积为90.11㎡的7号租赁房屋；
被告唐敦银、杨万珍向原告潜江市供销合作社联合社支付2013年7至10月间的房屋租金人民币25376元；
被告唐敦银、杨万珍向原告潜江市供销合作社联合社支付违约金人民币38064元。
以上具有返还和给付内容的款项，于本判决生效后三日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3390元，减半收取人民币1695元，由
被告唐敦银、杨万珍共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款第㈠项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院：开户银行：农行湖北省仙桃市支行复州分理处：户名：湖北省汉江中级人民法院：帐号17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为己收法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邓家俊
二０一四年六月三十日
书记员 杨 婷