云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2301民初160号
原告楚雄尚帮物业服务有限公司。
诉讼代理人方晓莉，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。
被告刘志章，男，72岁，汉族，小学文化。
原告楚雄尚帮物业服务有限公司（以下简称：尚帮物业）与被告刘志章物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由审判员胡玲娜适用简易程序，于2016年3月9日、2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告尚帮物业的诉讼代理人方晓莉，被告刘志章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚帮物业诉称，原告尚帮物业系被告所在小区的物业管理公司。2013年4月1日，原告与小区业主委员会签订《某某小区物业服务委托合同》，合同约定由原告为小区提供物业服务，包括垃圾收集、清运等，合同期限至2016年3月31日。原告提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，原告有权向业主或物业使用人按照业主房屋产权面积按季度收取每平方米0.55元每月的物业费。被告房产产权面积为111.45平方米，每月应付物业管理费为61.20元。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告自2013年7月至2015年12月未支付物业管理费，原告催讨未果。为维护合法权益，现起诉，请求依法判令：一、由被告支付原告自2013年7月至2015年12月的物业管理费1836元、垃圾清运费108.80元；二、被告支付原告自2013年7月至2015年12月逾期违约金495.60元（按月利率2%计算），并按月利率2%支付自2016年1月起至缴清物业管理费止的违约金；本案诉讼费由被告承担。原告尚帮物业为证明其诉讼请求及所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、《某某小区物业服务委托合同》；2、云南佳信律师事务所（函）；3、照片（3张）；4、云南楚雄经济开发区城市生活垃圾代运处置合同书；5、2014年度垃圾代运费处置合同书；6、2015年生活垃圾处理合同书；7、收据。
被告刘志章辩称，一、2013年7月至2015年12月，被告暂时未交物业管理费，情况属实；二、原告与小区业主委员会签订的《某某小区物业服务委托合同》属无效合同，被告不认可合法性。某某小区业主委员会属非正常选举，参加选举的业主未达到规定人数，选举无效。业主委员会的成立未向开发区规划局备案，业主委员会的成立是非法的；三、业主委员会与原告制定的物业费、停车费过高，物业费由0.3元／平方米、0.35元／平方米增长到0.7元／平方米，后降为0.55元／平方米。小区用地属全体业主所有，原告要求业主每年每辆车交600元停车费，过高。合同里约定收取的停车费返50%给业主委员会，但至今未返还过；四、原告未按物业服务委托合同为业主提供服务，不作为、乱作为。小区共20幢楼的可视门铃大多数存在问题，但原告从未修理过。3幢楼下室外排水管，五、17、18幢室外排污管及小区外墙多处排水管排污管道损坏，堵塞漏水，气温升高便臭味难闻，但原告未修理过。小区楼道灯多数不亮。花台、草坪的近40盏景观灯被原告废弃。小区大门两边柱子被车撞坏，至今未修。化粪池及水池3年来从未清理过。多位业主的摩托车、三轮车、自行车被盗，原告不闻不问，业主停在停车棚内长期不用的自行车100辆左右也被原告卖了。小区内的花草树木3年来从未修剪过，几十根绿化树由于长期不浇水干死并被原告锯掉或挖掉。3、4幢之间的一棵大榕树2013年被雪压伤后本有希望成活，但被原告锯掉作为停车用，水池旁的2棵大树被雪压伤后也被原告锯掉2米左右的树枝；五、原告门岗执勤和巡视工作基本可以，但监控系统也是在原告提供物业服务一年多后才安装了几个作为应付；六、原告履行合同不人性化。原告进驻小区后就封闭了小区内唯一公厕，致众多业主和相关人员入厕不便，多次向原告反映，原告置之不理；七、非法签订改水合同，私自改动业主委员会、尚帮物业与自来水公司商谈的条款，给业主和小区造成了巨大的经济损失和安全隐患。其中改水只改冷水，不改热水，致20幢房屋的20套共用太阳能热水器提前报废，造成每户业主至少1000多元的损失。改水要求每户交2600元，采用智能水表，达到卡表到户。安装时换成机械水表，2种水表每只差额在500元左右。改水工程导致整个小区的消防系统没有恢复，工程没有经过验收，原告不顾业主反对便付完全部工程尾款，致使消防系统至今未恢复，存在巨大的安全隐患。综上，被告不是不交物管费，是原告物业管理存在问题，原告如果正确处理好上述问题，被告立即付清所欠物管费；八、原告未交物管费是因原告的原因恶意造成的，被告拒绝承担诉讼费和违约金。被告刘志章针对其辩解和理由，向本院提交了照片（32张）。
因案情需要，本院依职权向楚雄经济开发区规划建设管理局调取了证明（1份）。
根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原告尚帮物业与某某小区业主委员会于2013年4月1日签订《某某小区物业服务委托合同》，小区业主委员会将小区委托给原告尚帮物业进行物业管理服务。委托管理期限为2013年4月1日起至2016年3月31日止，物业服务费为每个月0.55元每平方米。车辆公共资源占用费600元每年。物业服务费按季度收取，自尚帮物业发出交费通知后，业主或物业使用人在知道或应当知道交纳费用之日起1个月内交纳，逾期交纳的，自逾期之日每日按应交纳用的千分之三收取滞纳金。小区住户为268户，原告尚帮物业分别于2014、2015年与楚雄经济开发区环卫绿化处签订垃圾代运费合同书，由原告尚帮物业代业主交纳垃圾处理费后按户数平摊计算各户业主垃圾清运费，2013年原告每年代为交纳垃圾处理费5110元，每户每年应交垃圾清运费19元。2014、2015年原告每年代为交纳垃圾处理费12045元，每户每年应交垃圾清运费44.90元。协议签订后，原告尚帮物业对方源小区进行物业服务管理至今。
被告刘志章系某某小区9幢102室房屋产权人，该房屋面积为111.45平方米。被告刘志章自2013年7月至2015年12月起欠缴物业服务费1836元、垃圾清运费108.80元。原告于2015年10月10日向被告发出律师函，催要被告拖欠的物业服务费，但被告至今仍未支付。原告尚帮物业认可在物业服务过程中存在瑕疵：小区共20幢楼的可视门铃大多数存在问题，但原告从未修理过。多幢楼室外排水管、排污管及小区外墙多处排水管排污管道损坏，堵塞漏水；小区楼道灯多数不亮；花台、草坪的近40盏景观灯被原告废弃；小区大门两边柱子被车撞坏，至今未修；监控系统系原告提供物业服务一年多后进行了安装；消防设施因改水无法使用。
另查明，某某小区成立业主委员会的相关材料未到楚雄经济开发区规划建设管理局申请报批及备案。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：被告是否应当支付原告物业管理费、违约。
针对该争议焦点，本院认为，在庭审过程中，被告提出业主委员会的选举、产生是非法和无效的，但原、被告双方均未提交证据予以证明。某某小区业主委员会与原告尚帮物业签订《某某小区物业服务委托合同》后，原告尚帮物业实际进驻小区并提供物业服务，被告亦曾向原告支付过物业管理费，原、被告之间已形成事实的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。被告刘志章与原告尚帮物业之间系互负债务，没有先后履行顺序的双务合同关系，双方应同时履行各自义务，否则对方有权行使履行抗辩权。原告尚帮物业提供的物业服务有瑕疵并迟迟未予改正，存在违约行为，被告刘志章不履行交纳物业管理费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告尚帮物业提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业服务费，由被告支付应交纳物业服务费的80%计1468.80元。关于原告要求被告支付2013年7月至2015年12月逾期违约金495.60元（按月利率2%计算），并按月利率2%支付自2016年1月起至交清物业管理费止的违约金的诉请，本院不予支持。原告已代业主交纳了2013、2014、2015年的垃圾清运费，被告作为业主应当向原告支付垃圾清运费。为维护当事人的合法权益，根据本案现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、由被告刘志章支付原告楚雄尚帮物业服务有限公司自2013年7月至2015年12月止的物业服务费1468.80元、垃圾清运费108.80元；
二、驳回原告楚雄尚帮物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元（已减半收取），由被告刘志章承担（未交）。
以上应由被告刘志章承担的款项，限于本判决生效后五日内付清，款交本院。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的二年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判员 胡玲娜
二〇一六年三月三十一日
书记员 吴艳姣