广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终444号
上诉人（原审被告）：张振华，男，汉族。
委托诉讼代理人：李远明，广东秦唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑淑娥，广东秦唐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：韶关市金福园物业服务有限公司。
法定代表人：郑应丰。
委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓芳，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：韶关市金福园置业有限公司。
法定代表人：郑捷义。
委托诉讼代理人：熊志杰，该公司办公室主任。
上诉人张振华因与被上诉人韶关市金福园物业服务有限公司（以下简称金福园物业公司）、韶关市金福园置业有限公司（以下简称金福园置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张振华及其委托诉讼代理人李远明、被上诉人金福园物业公司的委托诉讼代理人朱小玲、被上诉人金福园置业公司的委托诉讼代理人熊志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张振华上诉请求：1、撤销一审判决，改判张振华无需支付物业服务费28036.8元；2、一、二审案件受理费用由金福园物业公司负担。事实和理由：第一，张振华与金福园物业公司之间无物业服务合同关系，张振华与金福园置业公司之间无约定物业管理费由张振华承担，故金福园物业公司因物业服务合同纠纷起诉张振华属主体不适格。张振华对金福园物业公司与金福园置业公司之间的物业服务合同关系并不知情，张振华是在接到金福园物业公司的起诉后才知晓物业管理费的收费标准和方式。第二，本案的物业服务费应由金福园置业公司承担，一审法院认定由张振华承担是错误的。物业服务费作为一笔庞大的支出，不可能在合同中用一句附带性的语句表达，因此，“水费等有关费用”不应当被理解为包括物业管理费在内。根据协议约定，张振华的义务是按时支付租金、押金；金福园置业公司的义务是交付符合约定用途的球馆，而物业管理是球馆正常运行不可或缺的一部分，业主在履行交付适租球馆的义务中所产生的物业管理费，应当由业主承担。张振华租赁羽毛球馆每月已支付金福园置业公司8333元的租金，金福园置业公司即应当交付符合约定用途的场地给张振华使用，张振华无需另行交付物业管理费。如按金福园物业公司的主张，张振华每月需另行支付1440元左右的物业费，两者相加将近每月10000元租金的费用已超出张振华预算。签订《羽毛球馆租赁协议》时金福园置业公司如有明确物业管理费由张振华承担，则张振华不会租赁该羽毛球馆。因此，金福园物业公司的主张既不符合租赁合同的签订习惯，也不符合一般房屋租赁的交易习惯。从法理上讲，根据《物业管理条例》第七条、第四十二条与《物业服务收费管理办法》第十五条的规定，业主应当按时缴纳物业服务费用，在业主与物业使用人没有约定由物业使用人交纳物业费的情况下，应由业主承担物业费。根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第六十二条第六项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”的规定，本案中双方未约定物业管理费的承担，应当由业主承担。一审法院根据《羽毛球馆租赁协议》第三条第1点和第4点的约定，认定涉案商铺的物业管理费应由张振华承担，属于事实认定错误。一审法院根据合同法第六十一条认定物业管理费由张振华承担，属于适用法律错误。合同法第六十一条规范的是“质量、价款、报酬、履行地点等内容”约定不明的处理方式，合同法第六十二条明确规定“履行费用”约定不明，物业服务费由谁承担属于履行费用约定不明，应当直接适用合同法第六十二条规定。第三，金福园物业公司与金福园置业公司均属于甘耘、郑捷义所有，如《羽毛球馆租赁协议》有约定物业管理费的承担，则金福园置业公司不可能不知情。金福园物业公司的经理和执行董事是郑应丰，监事是甘耘，金福园置业公司的经理和执行董事是郑捷义，监事是甘耘，郑应丰与郑捷义是亲戚关系，两家公司实际是同一班人员。如张振华与金福园置业公司之间有关于物业服务费承担的约定，金福园物业公司不可能不知情，也不可能在过去的5年时间都不向张振华主张物业服务费。第四，张振华从2011年就开始租赁羽毛球馆，而金福园物业公司、金福园置业公司在2016年5月13日之前从未向张振华主张过物业服务费，本案纠纷是因金福园物业公司、金福园置业公司恶意为难。正常情形下，小区业主如欠缴物业服务费，金福园物业公司则会在小区的公告栏上公开催缴。另外，张振华每月均会向金福园物业公司缴纳水费，如张振华需缴纳物业服务费，金福园物业公司在过去的5年时间不可能从不催缴。庭审中，金福园物业公司明确放弃要求金福园置业公司缴纳物业服务费，金福园物业公司、金福园置业公司明显是一伙的。金福园物业公司、金福园置业公司均要求张振华缴纳物业服务费，实际上是想解除合同，之前金福园置业公司就向张振华提出希望与张振华提前解除合同，并补偿张振华3万元，张振华没有答应，事后张振华才知道金福园置业公司是想把球馆卖给他人。第五，韶关市金福园物业公司的诉请已过诉讼时效，依法不应当支持。张振华2011年9月1日与金福园置业公司签订《羽毛球馆租赁合同》，在合同未约定物业管理费的收费标准及具体承担的情形下，金福园物业公司在2016年5月份才第一次向张振华催收物业管理费，早已超过了诉讼时效，应依法不予支持。
金福园物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉。第一，关于张振华认为其主体不适格的问题。根据物业管理条例的相关规定，物业承租方可以作为物业管理费的缴纳主体，因此，张振华认为其主体不适格没有法律依据。第二，关于物业管理费的支付问题，根据金福园置业公司提供给金福园物业公司的承租合同中明确约定，金福园置业公司收取的租金仅仅是纯租金，其他的电费、水费等费用均由张振华交付。根据物业管理条例的相关规定，张振华应作为支付物业管理费用的连带责任人，一审法院认定张振华承担物业管理费事实清楚，证据充分。第三，张振华总把金福园置业公司与金福园物业公司的法定代表人与股东混为一谈，本案是物业管理费的纠纷，金福园置业公司、金福园物业公司是独立的个体，有独立承担责任的资格。张振华根据金福园置业公司、金福园物业公司的股东与法定代表人存在亲属关系而混淆本案物业管理费纠纷，拒绝支付物业管理费，没有事实与法律依据。第四，张振华第四点上诉理由陈述的不是客观事实，也没有证据证实，请求二审法院不予采纳，张振华称恶意联合要有证据证实，金福园置业公司与张振华的合同关系与本案没有关联，在本案中不能混淆，也不宜解决。第五，张振华认为本案已经超过诉讼时效，一审法院对超过两年诉讼时效的请求已没有支持，故金福园物业公司的请求没有超过诉讼时效，应予以支持。
金福园置业公司辩称，张振华提出的关于解除合同的事实，与本案无关，不能混为一谈，请求维持一审判决。
金福园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张振华立即向金福园物业公司支付2011年9月至2016年3月期间的物业服务费79992元；2、判令张振华立即向金福园物业公司支付2011年9月至2016年3月期间的欠缴物业费滞纳金202120.88元；3、判令张振华承担催收的快递费14.5元；4、本案诉讼费由张振华负担。
一审法院认定事实：2003年5月1日，金福园置业公司（甲方）与金福园物业公司（乙方）签订一份《物业管理委托合同》，约定甲方将“金泽园”住宅小区委托给乙方实行物业管理并由乙方向业主和物业使用人收取物业管理费等费用，合同约定的委托管理期限为5年。合同到期后，金泽园小区尚未成立业主委员会，甲乙双方遂将合同续期，期间，韶关市金福园物业管理有限公司变更企业名称为韶关市金福园物业服务有限公司，2016年3月10日，因金泽园小区业主委员会将韶关市金福园物业服务有限公司解聘，金福园物业公司遂退出了金泽园小区的物业服务。
2011年8月19日，金福园置业公司（甲方）与张振华（乙方）签订书面的《羽毛球馆租赁合同》一份，约定甲方提供位于韶关市××区金泽园小区羽毛球馆（套内面积1062.98平方米）以及旁边一楼150平方米套房（金福园置业公司未取得房地产权证）给乙方作为经营用途之用，乙方应于每月十日前交清当月租金8333元，合同期限自2011年9月1日起至2026年8月31日止，其中合同中约定“三、租赁收费。……4、水费等有关费用按物业部收缴期限和标准交纳。电费由乙方自行到供电部门缴交。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张振华除每月向金福园置业公司交付租金外，还向金福园物业公司交纳水电费，金福园物业公司亦予以收取并开具收款收据给张振华收执，但张振华从承租之日起即未向金福园物业公司交纳物业费。2016年5月13日，金福园物业公司以EMS形式向被告张振华邮寄了《催款通知书》要求张振华缴纳拖欠的物业服务费及滞纳金共计282112.88元，但张振华对此有异议，认为其并无支付义务。现金福园物业公司依据金福园置业公司与张振华所签订的《羽毛球馆租赁合同》主张张振华支付承租期间的物业服务费用。
因韶关市××区金泽园小区羽毛球馆的业主为金福园置业公司。一审法院询问金福园物业公司是否要求金福园置业公司承担责任，金福园物业公司明确不要求金福园置业公司承担责任，金福园置业公司在庭审中明确其并未向金福园物业公司交纳2011年9月至2016年3月的物业服务费用，且《羽毛球馆租赁合同》中所约定的“水费等有关费用按物业部收缴期限和标准交纳”即包括物业费。金福园物业公司以每月1.2元/平方米标准收取物业管理区域内的商铺物业服务费，张振华承租的涉案商铺建筑面积为1061.98平方米，金福园物业公司现按照1454.4元/月的标准主张权利。
一审法院认为，根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，业主是物业服务费的交纳主体，但其可与物业使用人约定由物业使用人承担。本案中，涉案商铺的业主为金福园置业公司，但在金福园物业公司主张的缴纳物业费区间时间段内为张振华租赁经营，因此，张振华是否为本案物业费用的承担主体需审查其与金福园置业公司的具体约定。从张振华与金福园置业公司签订的《羽毛球馆租赁合同》内容来看，双方未对物业费的支付进行明确的约定，仅约定“水费等有相关费用按物业部收缴期限和标准交纳。电费由乙方自行到供电部分缴交。”根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，在约定不明的情况下，应由合同双方协商确定，不能达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定，现张振华与金福园置业公司显然无法就此达成一致意见，因此，该院按照《羽毛球馆租赁合同》的有关条款予以确定。《羽毛球馆租赁合同》明确约定，张振华每月支付的8333元为租金，甚至因租赁而产生的租赁税及相关税费均需由承租方承担，因此涉案商铺业主金福园置业公司每月收取的8333元仅为涉案商铺的租金，而从合同约定的“水费等有相关费用按物业部收缴期限和标准交纳。电费由乙方自行到供电部分缴交。”的内容来看，承租方所应承担的交费项目包括但并不限于与物业有关的水费，所谓的“按物业部收缴期限和标准”从字面意思来理解，也应该是与物业管理有关的费用，而物业服务费作为与物业管理有直接关系的费用，在张振华与金福园置业公司对此并未有明确约定的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定的处理方法并结合合同有关内容，该院予以认定涉案商铺的物业服务费用应由张振华负担。
至于张振华欠缴物业服务费的时段和数额问题，金福园物业公司、张振华均确认张振华自2011年9月承租涉案商铺后从未缴纳过物业服务费，但从张振华提交的向金福园物业公司缴纳水费和公摊电费的收据和金福园物业公司张榜公示催收的欠缴物业服务费清单来看，张振华承租的商铺即便自2011年9月起从未缴纳过物业服务费，但金福园物业公司张榜公示催收的欠缴物业费清单从未将涉案商铺纳入催缴范围，现有证据也无法显示金福园物业公司在2016年5月13日前曾向张振华主张权利或者曾向涉案商铺的业主即金福园置业公司催缴过涉案商铺的物业服务费，而张振华确实每月均向原告缴纳水费及公摊电费，并由金福园物业公司出具了收款收据，从金福园物业公司向其他业主催缴物业服务费清单中均将水费和公摊电费纳入催缴的范围来看，如金福园物业公司确实在2016年5月13日前曾向本案张振华催缴过未付的物业费，则金福园物业公司实难解释在张振华多年来从未缴纳物业服务费情况下为何从未向被告主张过权利。本案中，对于张振华而言，因其与业主签订的《羽毛球租赁合同》虽有约定水费等相关费用按物业部标准缴纳，但并未明确约定物业费由承租人承担，而金福园物业公司与涉案商铺的业主即金福园置业公司也确实存在关联性，因此张振华在金福园物业公司向其主张物业服务费前，确实并不知晓有向金福园物业公司缴纳物业服务费的义务，故该院予以认定金福园物业公司存在怠于行使权利的情形，怠于行使权利产生诉讼时效已过的法律后果，但并不免除张振华缴纳诉讼时效期间内的物业服务费的义务，因此该院对于张振华提出的本案适用诉讼时效抗辩意见予以采信，但对其提出的免除所有缴费义务抗辩意见不予采纳。根据涉案商铺的建筑面积1061.98平方米，按照每月1.2元/平方米标准计算，涉案商铺的物业服务费为1274.4元/月，从金福园物业公司向张振华主张权利的2016年5月13日倒推两年诉讼时效，金福园物业公司仅可主张2014年5月13日之后的物业服务费，而金福园物业公司在2016年3月10日退出了涉案商铺所在小区的物业服务，故该院予以确认张振华需支付22个月的物业服务费给金福园物业公司，经计算为28036.8元。至于金福园物业公司主张韶关市××区金泽园小区羽毛球馆旁边一楼150平方米套房的物业服务费，因金福园置业公司没有该套房的房地产权证，对金福园物业公司的该部分主张，该院不予支持。
至于金福园物业公司主张的滞纳金问题，根据本案上述认定，金福园物业公司长年怠于行使自身权利，而张振华未缴纳所应承担的物业服务费并非恶意拖欠，故该院对金福园物业公司所主张的滞纳金的诉讼请求不予支持。至于金福园物业公司主张的快递费14.5元，金福园物业公司虽提交了EMS快递邮递单，但该费用系金福园物业公司向张振华催款所支付的费用，在双方未有约定或者法律有明确规定的情形下，应由金福园物业公司自行承担。
至于本案第三人金福园置业公司于本案的责任问题，根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，业主与物业的使用人对于物业服务费承担的是连带责任，现本案金福园物业公司明确不要求本案第三人承担责任，系其自行处分其权利的行为，该院对此予以确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，于2016年12月30日作出（2016）粤0203民初1739号民事判决：一、张振华应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业服务费28036.8元给韶关市金福园物业服务有限公司；二、驳回韶关市金福园物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5532元，由韶关市金福园物业服务有限公司负担5031.1元，张振华负担500.9元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，除“2016年3月10日，因金泽园小区业主委员会将韶关市金福园物业服务有限公司解聘，金福园物业公司遂退出了金泽园小区的物业服务。”的事实外，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，本案系物业服务合同。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：张振华应否负担涉案商铺的物业服务费用。对此本院分析如下：
一、根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，金福园置业公司作为涉案商铺的业主，应履行按时交纳物业服务费用的义务。一审法院根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，认定涉案商铺的物业使用人张振华应承担交纳物业服务费用的义务，该规定适用的前提条件应为业主与物业使用人已明确约定由物业使用人交纳物业服务费用，但本案中，从张振华与业主金福园置业公司签订的《羽毛球馆租赁合同》“三、租赁收费。……4、水费等有关费用按物业部收缴期限和标准交纳。电费由乙方自行到供电部门缴交。”的约定内容看，张振华与业主金福园置业公司仅对水费等相关费用予以明确约定，其中并没有关于涉案商铺的物业服务费用应由谁承担的明确约定，故金福园物业公司要求涉案商铺的物业使用人张振华承担缴纳物业服务费用的义务没有法律依据。在《羽毛球馆租赁合同》没有明确约定且各方当事人亦对该合同是否约定了物业服务费用的承担问题产生争议的情况下，一审法院根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定认定涉案商铺的物业使用人张振华应承担缴纳物业服务费用的义务属于适用法律不当，本院依法予以纠正。
二、本案中，金福园物业公司、张振华均确认张振华自2011年9月承租涉案商铺后从未缴纳过物业服务费用，但从张振华提交的向金福园物业公司缴纳水费和公摊电费的收据和金福园物业公司张榜公示催收的欠缴物业服务费清单来看，一方面，金福园物业公司张榜公示催收的欠缴物业费清单从未将涉案商铺纳入催缴范围，金福园物业公司二审称其之前已在羽毛球馆门口张贴通知向张振华催缴涉案商铺的物业费用，但对此没有提交任何证据予以证实，故金福园物业公司的该项主张不能成立。另一方面，从金福园物业公司出具的收款收据显示，张振华每月均向金福园物业公司缴纳水费及公摊电费，而金福园物业公司向其他业主催缴物业服务费清单中均将水费和公摊电费纳入催缴范围，如金福园物业公司认为涉案商铺的物业服务费用应由张振华承担，亦应在向张振华收取水费和公摊电费的同时告知张振华缴纳涉案商铺的物业服务费用，但金福园物业公司在2011年9月至2016年5月从未向张振华主张过该项权利。故金福园物业公司要求涉案商铺的物业使用人张振华承担缴纳物业服务费用的义务亦没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，张振华的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1739号民事判决；
二、驳回韶关市金福园物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费5532元，由韶关市金福园物业服务有限公司负担。
二审案件受理费500.92元，由韶关市金福园物业服务有限公司负担。张振华已预交500.92元，由本院予以清退。韶关市金福园物业服务有限公司应向本院缴纳二审案件受理费500.92元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊东
审 判 员 神玉嫦
审 判 员 李 罡
二〇一七年六月八日
法官助理 胡仕忠
书 记 员 李 盈