重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0228民初2160号
原告（反诉被告）梁平县亿梁商业管理有限公司，住所地重庆市梁平县双桂街道迎宾路588号，组织机构代码59515810-5。
法定代表人林剑，系公司执行董事。
委托代理人向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。
委托代理人曾润林，男，1982年1月16日出生，汉族，四川省广安市人，住四川省广安市。
被告（反诉原告）将芳君，男，1981年9月24日出生，汉族，重庆市梁平县人，住梁平县。
委托代理人王金，重庆永图律师事务所律师。
委托代理人乔林，重庆永图律师事务所律师。
原告梁平县亿梁商业管理有限公司与被告蒋芳君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员白在勇担任审判长，与人民陪审员陈世肃、梁尤世组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁平县亿梁商业管理有限公司及其委托代理人向先银、曾润林，被告蒋芳君及其委托代理人王金、乔林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁平县亿梁商业管理有限公司诉称，原被告于2013年2月18日在梁平县亿联商贸城签订商铺租赁合同等手续，约定原告将梁平县迎宾路588号市场A区9栋8111、8112号共2间，建筑面积81.36平方米商铺出租给被告，租期5年，自2013年5月1日至2018年4月30日，其中免租期自2013年5月1日到2015年4月30日止，第三年租金自2015年5月1日起到2016年4月30日止为30元/月/平方米，乙方须提前两个月支付下一年度租金，市场物业管理费和市场推广宣传广告费自2015年11月1日起开始收取，具体标准按房管局和物价局核定标准执行。合同第十五条约定由合同签订地法院管辖。现原告诉讼来院，要求判决被告支付原告2015年10月1日至2016年9月30日房租费29290.00元、违约金（滞纳金）8787.00元，管理费1562.00元，共计39639.00元，诉讼费和律师费由被告承担。
被告蒋芳君辩称，原告在履行双方于2013年2月18日签订的商铺租赁合同有违约行为。原被告双方于2013年2月18日签订的商铺租赁合同第五条约定：商铺租赁期限为5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止，其中免租期自2013年5月1日起到2015年4月30日止（含装修期）。根据该条款的约定，本案被告最迟应于2013年5月1日前将出租的商铺交付被告使用。合同签订后，被告信赖原告会诚信履行合同约定的商铺交付时间，四处筹集资金，并于厂商联系供货源且与厂家签订供货合同。临近原告交付商铺时，被告已将其经营的商品运抵承租的商铺处。然而，由于原告的原因，不能按时向被告交付商铺，经被告多次催促，原告才于2013年5月29日将根本不能实现合同目的的商铺交付被告。在原告迟延交付期间，造成被告经营的产品无法销售，资金积压。即使原告的履行合同中无任何违约行为，承租人迟延交付了房租，其违约金的计算也不符合法律规定。房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式何用或条款等多项因素予以确定。在本案中，是原告违约。因此，原告要求被告支付房租费及违约金（滞纳金）的诉讼请求，依法应不予支持。
原告逾期交付根本不能实现合同目的的商铺给被告后，也未根据物业管理服务协议、市场管理公约履行相关合同义务。在物业管理方面，商铺四周地面淤泥凹凸，污水成片，碎石乱堆，地面没有硬化。在市场推广宣传广告方面，也未履行宣传广告义务，而是被告自行出资或与其他蒙受损失的经营者共同出资对外进行广告宣传。因此，原告请求被告支付管理费及推广宣传费的诉讼请求，依法也应不予支持。
原告请求被告给付原告的委托律师代理费用的诉讼请求，于法无据，是违法的诉讼请求，依法不予支持。综上，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。
被告在答辩期间依法提出了反诉，其诉称，被告为达到经营者入驻其市场的目的，便向社会公众发布内容具体明确的商业广告（该商业广告符合要约的基本特征）。被告轻信原告的商业广告骗局后，便于2013年2月18日与原告签订了商铺租赁合同及物业管理服务合同。该商铺租赁合同第五条约定：商铺租赁期限为5年，自2013年5月1日起到2018年4月30日止，其中免租期自2013年5月1日起到2015年4月30日止（含装修期）。根据该条款的约定，原告最迟应于2013年5月1日前将出租的商铺交付被告使用。合同签订后，被告信赖原告会诚信履行合同约定的商铺交付时间，四处筹集资金，并与厂商联系供货源且与厂商签订供货合同。临近原告交付商铺时，被告已将其经营的商品运抵承租的商铺处。然而，由于原告的原因，不能按时向被告交付商铺，经被告多次催促，原告才于2013年5月29日将根本不能实现合同目的的商铺交付被告。在原告迟延交付期间，造成被告经营的产品无法销售，资金积压。
原告交付给被告的商铺，根本无仓库及物流配套，造成被告自行在外租用仓库，成本加大。
原告没有在商贸城设立车站，也没有免费接送客户的车辆，造成客源稀少，被告的商品销售量极少。
根据合同约定，原告一期招商的经营项目为家居，二期招商项目为五金机电。然而，原告的二期招商经营项目约有65%以上的经营者依然为经营家居。被告的免租期已到，二期招商的经营者尚处于免租期，且与被告经营同类商品，在市场竞争体制下，一期经营者即被告显然处于劣势地位。
原告经营的商贸城，因消防验收不合格，造成被告无法正常经营。综上，原告的行为已构成根本违约，现被告提出反诉要求解除被告与原告签订的商铺租赁合同及物业管理服务合同，判令原告赔偿被告各项损失（迟延交付房屋、仓库、物流、强制关门、断水断电等）120000.00元，判令原告赔偿被告装修残值损失180000.00元，责令原告退还被告保证金7000.00元，反诉诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉请求答辩称，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》和《物业管理服务合同》并不具备约定和法定的解除事由。原告提供的《工作联系函》和《回访表》，证明市场服务部在商铺租赁期履行了物管协议约定的义务，商铺承租人在《回访表》中也都表示对物管服务十分满意。原、被告双方签订的租赁合同期限是五年，正因为连续签订五年才能享受免费两年的优惠政策，签订一年或两年不能享受此种优惠政策。而被告在享受两年免租政策后，在本应交费时却提出不租了，要求解除合同。如被告的反诉请求得到支持，原告公司根本无法生存，我国所有类似经营的公司都会无法生存。原、被告签订的合同是自愿、合法有效的，被告应当按约办事，反诉所称的要求解除《商铺租赁合同》和《物业管理服务合同》的理由不成立。反诉原告要求被反诉人赔偿迟延交付房屋、仓库、物流、强制关门、断水断电损失120000.00元，由于没有提供充分的证据证明原告有前述侵权行为和违约行为，仅提供了照片和光盘，原告多次上门、发函催收租金无果的情形下才采用的这种自救维权方式。被告未提供反诉所称120000.00元损失的依据，延迟交付房屋的损失的请求超过了诉讼时效。故反诉原告的该项请求不应得到支持。反诉原告要求赔偿装修残值180000.00元，于法无据，不应得到支持。反诉原告要求退还保证金7000.00元，由于原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第8条有明确约定，乙方逾期支付各项费用的已收保证金不予退还。现被告逾期交租，故保证金不应退还。原、被告签订的《商铺租赁合同》中并未提及商贸城和物流配套及车站。被告在签订该合同时，应当了解有关租赁房屋的信息，包括周边地理环境、交通、仓储何时建好、政府规划等必备考察事项。究竟是亿梁建车站，还是政府建车站，是被告没有搞清楚。所以，原、被告签订的合同是完全合法、有效的。请求法院依法驳回被告的反诉请求，反诉费用由反诉原告承担。
经审理查明，原告梁平县亿梁商业管理有限公司于2012年6月通过与涉案房屋的产权人盛宁丹、袁梁红、罗相蓉等签订《委托经营管理合同》取得了位于梁平县迎宾路588号亿联商贸城市场A区9栋8111、8112号两间门市的管理经营权。原告梁平县亿梁商业管理有限公司与被告蒋芳君于2013年2月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定将位于梁平县迎宾路588号市场A区9栋8111、8112号共2间，建筑面积81.36平方米商铺出租给被告，租期5年，自2013年5月1日至2018年4月30日，其中免租期自2013年5月1日到2015年4月30日止，第三年租金自2015年5月1日起到2016年4月30日止为30元/月/平方米，乙方须提前两个月支付下一年度租金，市场物业管理费和市场推广宣传广告费自2015年11月1日起开始收取，具体标准按房管局和物价局核定标准执行。合同第十五条约定由合同签订地法院管辖。该合同还约定了原、被告双方的其他权利和义务。合同签订后，原告于2013年5月27日将涉案房屋交付给被告使用经营。被告至今尚未按上述租赁合同约定缴纳免租期以后的房屋租金，即2015年5月1日之后的房屋租金。原告于2016年5月3日起诉至本院，请求判决被告支付原告2015年10月1日至2016年9月30日房租费29290.00元、违约金（滞纳金）8787.00元，管理费1562.00元，共计39639.00元，诉讼费和律师费由被告承担。在庭审过程中，原告明确表示不要求在本案中处理管理费和违约金，推广宣传费也没有包含在诉讼请求中。仅要求判决被告支付2015年10月1日至2016年9月30日房租费29290.00元。诉讼费和律师费由被告承担。被告在答辩期内以原告根本违约为由提出反诉要求解除被告与原告签订的商铺租赁合同及物业管理服务合同，判令原告赔偿被告各项损失（迟延交付房屋、仓库、物流、强制关门、断水断电等）120000.00元，判令原告赔偿被告装修残值损失180000.00元，责令原告退还被告保证金7000.00元，反诉诉讼费由原告承担。
另查明，原告交付给被告的涉案租赁房屋经消防验收为合格的。“梁平亿联建材家居五金城”的一期招商手册和宣传册上，载明得有“三方物流”、“70亩仓储”、“规划双桂汽车站”等内容。在被告未按合同约定按期缴纳租金的情况下，原告针对被告采取了“强制关门”等手段迫使被告缴纳房屋租金。
上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》、规划图、梁平报、消防验收单、面积测算报告、验收表、装修表、《委托经营管理合同》、房屋产权证，被告提供的“梁平亿联建材家居五金城”的一期招商手册和宣传册、录音录像光盘、照片等证据在案佐证，结合原、被告双方的当庭陈述，本院予以确认。
本院认为，原告依据双方签订的《商铺租赁合同》向被告主张支付房屋租金，被告抗辩并反诉称原告履行合同过程中存在根本违约，要求解除合同并赔偿损失。被告抗辩并反诉称的原告的根本违约行为表现为延迟交付租赁房屋、承诺的市场配套设施未提供、未按承诺规划和配置市场（即承诺市场一期为家居建材、二期为五金机电）、交付的房屋消防验收不合格，配套设施具体包括“三方物流”、“70亩仓储”、“双桂车站”“免费接送顾客班车”等行为。从庭审查明的事实来看，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》并未涉及“三方物流”、“70亩仓储”、“双桂车站”“免费接送顾客班车”等内容。虽然被告举示的“梁平亿联建材家居五金城”的一期招商手册和宣传册等宣传资料上载明有上述内容，但原、被告在签订《商铺租赁合同》时，上述设施及配套均没有落实到位是事实，被告作为承租人也是明知的，而没有与原告签订补充合同约定上述事项，被告在本案中又未提供证据证实原告承诺何时完成上述内容的修建及配套，况且招商手册上关于车站载明的是“规划双桂汽车站”；被告举示的“《世界温州人》增刊-
腾飞的梁平亿联”的杂志42页所载明的报道，并不能当然证明原告规划和承诺二期的五金机电市场不能有做建材家居的门市；虽然，原告延期交付房屋事实，但被告已实际接手并经营至今，原告举示了证据证明其交付的房屋是经过消防验收合格的。所以，原告已经履行了原、被告双方签订的《商铺租赁合同》的主要义务即交付给被告合法、安全能够用于经营的商铺；通过原告举示的《回访表》、《工作联系函》及本院的现场查勘，能够证明原告履行了双方签订的《物业管理服务合同》。故，本案尚未有充分证据证明原告履行《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》根本违约，对于被告反诉要求解除合同并赔偿损失的请求，本院不予支持。
原告在被告未按期缴纳房屋租金情况下，私自采取强制关门等手段迫使被告缴纳租金的做法是违法的，给被告的经营造成影响属实，民事上属侵权，因此行为给被告造成的损失应当赔偿，但是由于被告未举示证据证明侵害的具体时间和造成损失的具体数额，属举证不能，不予支持。关于被告反诉要求原告承担的延期交付房屋的损失，由于交付房屋的时间是2013年5月27日，原告提出了诉讼时效抗辩，经审查被告的该项反诉请求确已超过诉讼时效，对此项损失的请求，本院不予支持。
综上所述，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法、有效，原、被告双方应当全面属实的履行合同义务。原告将涉案房屋交付给被告使用至今，被告在合同约定的免租期后应当按合同约定支付房屋租金。原告起诉的2015年10月1日至2016年9月30日房租费按照合同约定的支付期限已到。故，原告起诉的被告应当支付的租金为：每月30元/平方米×81.36平方米×12月=29289.60元。此外，原告要求被告支付律师代理费的请求于法无据，本院不予支持。据此，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告蒋芳君于本判决生效后十日内支付给原告梁平县亿梁商业管理有限公司2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金29289.60元；
二、驳回被告将芳君的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉案件受理费532.00元，反诉案件受理费5059.00元，合计5591.00元均由被告蒋芳君承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 白在勇
人民陪审员 陈世肃
人民陪审员 梁尤世
二〇一六年八月一日
书 记 员 王娅君