南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初633号
原告（反诉被告）谢成芳，女，汉族，1965年4月5日出生。
委托代理人李允治，江苏李允治律师事务所律师。
委托代理人王丽，江苏李允治律师事务所律师。
被告（反诉原告）马庆伍，男，汉族，1972年2月18日出生。
委托代理人王晓春，江苏天左律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢成芳与被告（反诉原告）马庆伍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁旦独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢成芳的委托代理人李允治、被告（反诉原告）马庆伍的委托代理人王晓春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢成芳本诉称，谢成芳于2002年12月20日通过公开拍卖，由栖霞区新合村委会处取得位于栖霞区某某巷X号的临街房屋。后谢成芳于2015年1月1日将房屋出租给马庆伍，租期至2015年12月31日。在房屋租赁到期前，谢成芳因为自用需要，决定不再继续出租，便多次告知马庆伍，但是马庆伍至今未交还房屋。故只得诉至法院，请求判令：1.判令马庆伍迁出栖霞区某某巷X号谢成芳的房屋；2.判令马庆伍支付谢成芳租金损失，租金损失自2016年1月1日起至马庆伍清空房屋之日止，按照年租金4万元标准，按天数计算；3.判令马庆伍承担全部诉讼费用。
被告原告马庆伍辩称，同意支付谢成芳租金损失，租金损失自2016年1月1日起至马庆伍清空房屋之日止，按照年租金4万元标准，按天数计算。马庆伍基于对谢成芳的信赖，在承租期间对房屋进行了装修，要求谢成芳赔偿损失40万元后马成伍才同意搬迁。
反诉马庆伍反诉称，谢成芳2012年1月将栖霞区某某巷X号房屋租给马庆伍，合同每年一签。2013年4月，马庆伍花40万元对房屋进行了装修，谢成芳知道此事。2015年1月1日双方又签订租赁合同，期限至2015年12月31日。之后双方没再签订合同，但马庆伍继续使用房屋。近日接到法院传票，才知道谢成芳起诉要求马庆伍搬走。因为相信双方能持续合作，马庆伍才对房屋进行装修，现谢成芳要求马庆伍搬走，势必造成马庆伍装修损失，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告谢成芳赔偿装修损失40万元；2、反诉被告谢成芳承担反诉费用。
反诉被告谢成芳辩称，谢成芳对马庆伍的反诉请求不予认可，双方的协议于2015年12月31日已经终止。马庆伍提交的证据不具有真实性、合法性。马庆伍的诉求没有事实和法律依据。请求法院驳回马庆伍的反诉请求。
经审理查明，2003年10月18日，谢成芳与南京市栖霞区栖霞街道新合村村民委员会（以下简称新合村）补签房屋购买协议一份，确认新合村于2002年12月20日通过公开拍卖，将座落于某某巷X号的邻街房屋3.5间（即案涉房屋）以29750元的价格出售给了谢成芳，谢成芳与当日一次性付清了购房款，并约定新合村应协助谢成芳办理土地及产权相关手续。谢成芳购买上述房屋后，于2008年进行了重建。
2013年1月1日，谢成芳与马庆伍签订租房协议一份，主要约定：1.谢成芳将甘家巷楼房出租给马庆伍使用，马庆伍一次性付清房租38000元，租房期间内的水电费均由马庆伍负责缴纳，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金每年递增1000元；2.马庆伍在租用期间须合法经营；3.屋内装修费用由马庆伍承担，与谢成芳无关。马庆伍在租期内应对谢成芳的房屋负责，不得随意添置拆除建筑设施，如必须添置、拆除的，须得到谢成芳的书面同意方可；4.在租房期间内，如遇人为不可抗拒的因素，谢成芳退还马庆伍剩余房租，马庆伍无条件搬出，如遇拆迁，国家征收的相应营业补偿，马庆伍有权享受（仅限马庆伍本人的相关营业证件且注册地为某某巷X号）；2014年1月1日、2015年1月1日双方续签了两份一年期租赁协议，除租金分别变更为39000元/年、40000元/年外，其他条款基本一致，租期至2015年12月31日届满。在租赁期限届满前，谢成芳与2015年12月10日向马庆伍发出函告一份，主要载明：马庆伍，您与我在2015年1月签订的租房协议，于2015年12月31日合同到期，因我现租用的石埠桥拆迁，我将自行留用，不再续租。请您于合同约定的时间自行搬离并将合同期内的水、电、费用结清一并将电费卡退还给我（注：房屋内你的东西请你自行搬走，屋内其他设施在不破坏房屋主体结构的情况下可以拆除）。租赁期满后，马庆伍一直占有使用案涉房屋未迁让，且未支付相应的房屋使用费，谢成芳遂具状诉至本院，要求判如所请。
庭审中，马庆伍为证明其主张装修费用提交了装修合同、报价清单、收款收据各一份。其中装修合同落款时间为2013年4月20日，合同甲方为“给力茶社”、乙方为“南京鹏轩投资管理有限公司（以下简称鹏轩公司）”，主要约定：乙方为甲方茶社内部重新装修，乙方负责采购所有装修所需材料（主、辅材料），整体装修价格暂定价约40万元，具体金额施工结束后按实际发生内容结算。结算依据按江苏省最新装修定额、最新信息价，下浮15%。报价清单落款时间为2013年4月16日，主要载明：一、主材、辅材：垃圾清理、点工、伙食费、住宿费、路费等综合总价3万元；所有人工费25万元。二、设备：液晶电视、功放、音箱、沙发、空调等合计144890元。以上费用合计42890元，双方协商后让利24890元，最终综合报价40万元整（报价内不包含相关税费，公司管理费）；备注：点歌系统18900元。收款收据的开具日前显示为2013年9月26日，交款方为“给力茶社”（该字样有重影），品名为装修款，金额为418900元，收据上原本的公章为“南京市玄武区赵新电动车销售服务部”，后在该公章上加盖了“鹏轩公司”的公章。
谢成芳质证称对装修合同不予认可，因为鹏轩公司是投资管理公司而不是装修公司，且按照常识马庆伍仅签订了一年的租赁合同，不会在仅剩大半年的租期内投入巨资进行装修；对报价清单不予认可，其中仅人工费一项就达25万元，完全可以修建一栋房子；对收款收据不予认可，因为由两个印章，且交款方也有涂改痕迹。所以原告认为马庆伍提交的三份证据均存在伪造的嫌疑。
上述事实，有原、被告当庭陈述，谢成芳提交的租赁协议、收据、房屋购买协议、涵告，马庆伍提交的租赁协议、装修合同、报价清单、收款收据等证据附卷证实。
本院认为，基于合同关系产生的占有为合法占有。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，谢成芳通过公开拍卖购买了原新合村所有的涉案房屋，其享有合法的占有使用权，有权出租他人。谢成芳与马庆伍签订的租赁协议不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议履行。双方的租赁协议自2013年1月1日起，一年一签，马庆伍租赁期限至2015年12月31日止，现谢成芳于租赁期限届满前通知马庆伍不再续租，要求收回房屋，符合法律规定及双方约定，马庆伍应当及时腾空并返还房屋，拒不返还显属不当，谢成芳起诉要求马庆伍返还房屋并支付租赁期限届满后的占有使用费，本院予以支持。马庆伍辩称租赁协议无效以及要求谢成芳赔偿40万元的装修损失才同意搬走，无事实和法律依据，本院不予采信。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，马庆伍反诉要求谢成芳赔偿装修损失40万元，本院认为，首先，马庆伍提交的证据不足以认定其实际花费装修费用40万元，其次，双方的租赁协议明确约定了租赁期限及装修费用由马庆伍自行负担，现租赁期限届满，双方不再续签租赁协议，马庆伍要求谢成芳赔偿装饰装修费用，本院不予支持，但马庆伍可自行将其家具、家电带走，及可将未形成附合的装饰装修物在不造成房屋毁损的前提下予以拆除。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告马庆伍于本判决生效之日起二十日内自坐落于南京市栖霞区某某巷X号房屋内搬出，并将该房屋腾空返还给原告谢成芳；
二、被告马庆伍于本判决生效之日起二十日内按40000元/年的标准向原告谢成芳支付自2016年1月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费；
三、驳回反诉原告马庆伍的反诉请求。
如被告未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费3650元，合计3690元，由马庆伍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 丁 旦
二〇一六年五月十二日
书 记 员 吴绮珩