湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第04880号
上诉人（原审原告）孙培文。
委托代理人陈海宾，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人周利发，湖南泓锐律师事务所律师
被上诉人（原审被告）长沙润广置业有限公司，原长沙金海林置业有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段524号金帆大厦（八一桥西北角）12楼。
法定代表人任云华，该公司董事长。
委托代理人吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。
委托代理人陈铭，湖南芙蓉律师事务所律师。
上诉人孙培文因与被上诉人长沙润广置业有限公司（以下简称润广置业公司）所有权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市人民法院作出的（2013）开民一初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：孙培文作为买受人与润广置业公司（原长沙金海林置业有限公司）于2002年9月27日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，孙培文购买润广置业公司开发的位于JF联合中心（现更名为金帆大厦）第二层276（2038）号（后经长沙市房屋产权监理处统一编号，变更为283号）商铺，建筑面积共24.092平方米；该商铺单价为每平方米20380.67元，按建筑面积计算，总金额为491011元；孙培文的付款方式为银行按揭，首付251011元，贷款240000元；润广置业公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由润广置业公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还就其他事项进行了约定。孙培文于合同签订当天，向润广置业公司交付了购房首付款251011元，该首付款的支付方式为现金支付42331元，商铺返租给湖南盛世长城商务有限公司，租期五年，从2002年12月28日起至2007年12月17日止，所得租金抵充购房款人民币208680元。另查明，长沙金海林置业有限公司于2012年8月30日更名为长沙润广置业有限公司。
2013年1月24日孙培文诉至原审法院，请求：1、确认位于长沙市芙蓉中路一段524号金帆大厦第二层283号房屋所有权归孙培文所有；2、润广置业公司立即协助孙培文办理该房屋的房屋产权证和国有土地使用权证。
原审法院认为：一、孙培文、润广置业公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效民事合同，孙培文、润广置业公司双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，孙培文有向润广置业公司要求交付标的房屋、办理房屋权属证书的权利，润广置业公司有向孙培文要求支付全部购房款的权利。双方均未在合同履行过程中主张解除，故应视为双方均以真实意思表示继续履行合同。二、位于长沙市芙蓉中路一段524号金帆大厦第二层283号房屋栋证的所有权人为润广置业公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。”涉案商铺因未办理转移登记，仍属于润广置业公司所有。孙培文主张确认位于长沙市芙蓉中路一段524号金帆大厦第二层283号房屋归其所有的诉讼请求，原审法院不予支持。三、孙培文主张润广置业公司未办理物权转移登记手续，要求润广置业公司根据合同约定立即办理。润广置业公司认可未协助孙培文办理物权转移登记手续，但认为是因孙培文未履行购房余款的交付义务。就此，评析如下：首先，可以确认的事实是孙培文依照合同约定向润广置业公司支付了购房首付款，孙培文因为未取得银行按揭贷款，未向润广置业公司支付剩余房款，润广置业公司未协助孙培文办理房屋产权和国有土地使用权的登记手续。同时，没有证据证明孙培文向润广置业公司履行了购房余款的交付义务，因此，孙培文没有履行全部购房款交付义务的事实亦可确认。其次，根据上述合同相关条款的约定及现阶段商品房买卖活动的交易习惯，均为买受人向出卖人支付全部购房款在先，出卖人协助买受人办理物权转移登记手续在后。因此，原审法院认为润广置业公司的抗辩意见符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，予以采信。孙培文在未全部支付购房款的情况下，主张润广置业公司办理所购房屋的房屋产权证和国有土地使用权证，不符合民事法律的公平原则，对于孙培文该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，遂判决如下：驳回孙培文的诉讼请求。原审案受理费8865元，由孙培文承担。
上诉人孙培文不服原审判决，上诉称：一、本案所涉房屋已由被上诉人交付给上诉人，所有权已经发生转移，原审法院以未办理转移登记为由，认定房屋仍属于被上诉人所有，属于定性错误、适用法律错误。二、被上诉人协助上诉人办理产权证，是被上诉人应当履行的合同附随义务，在上诉人未付全款但被上诉人已交付房屋的情况下，不应当依照公平原则和不安抗辩权规则审理本案。
被上诉人润广置业公司答辩称：一、由于上诉人未履行合同约定的付款义务，导致所签订的房屋买卖合同尚未完全履行，本案所涉房屋尚未办理产权变更登记手续，因此该房屋的所有权仍属于被上诉人。二、上诉人诉求要求被上诉人为其办理房屋产权登记手续，但是因为其未履行支付购房款义务，根据法定抗辩权和民法公平原则，原审法院判决驳回上诉人的该项诉求合理合法。
在本院二审诉讼中，孙培文未向本院提交新的证据。润广置业公司向本院提交以下证据：民事起诉状、开庭传票、撤诉申请书、询问笔录复印件各一份，拟证明本案中所涉及的房屋，上诉人之前已经起诉过一次要求被上诉人办理产权证。经质证，孙培文对以上证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，润广置业公司提交的以上证据，孙培文对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：孙培文与原长沙金海林置业有限公司（现润广置业公司）于2002年9月27日签订的《商品房买卖合同》约定了交房时间为2002年11月18日前，并对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。2002年9月27日孙培文与长沙金海林置业有限公司签订商品房买卖合同的当天，孙培文与湖南盛世长城商务有限公司就其购买的商铺签订了租赁合同。
本院认为，本案争议焦点为：一、孙培文购买润广置业公司的房屋所有权是否已经发生转移；二、润广置业公司是否应当协助孙培文办理该房屋的产权登记手续。
关于焦点一，孙培文与润广置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的民事合同，双方应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，孙培文有向润广置业公司要求交付标的房屋，协助办理房屋权属证书的权利，润广置业公司有向孙培文要求支付全部购房款的权利。双方均未在合同履行过程中主张解除合同，应视为双方均表示继续履行合同。本案中孙培文与润广置业公司签订商品房买卖合同的当天，孙培文就与承租方签订了房屋租赁合同，孙培文自当天起就开始享受出租人权益并将五年的租金作为购房款的一部分交付给润广置业公司，应视为润广置业公司已履行交付房屋的义务。但是润广置业公司至今未协助孙培文办理房屋权属登记，孙培文已向润广置业公司支付了首付款，但是未付清购房余款，双方均未履行完自己的义务，故双方均可要求对方履行未完成的合同义务并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”孙培文购买的房屋虽然未办理房屋权属登记，但是孙培文与长沙润广置业公司之间签订的《商品房买卖合同》是有效的，自润广置业公司将房屋交付给孙培文之日起该房屋的所有权发生了转移。因此，本案所涉房屋应属于孙培文所有。
关于焦点二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用证书。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”另外，孙培文与润广置业公司之间签订的的商品房买卖合同亦约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，根据我国相关法律规定和双方的合同约定，润广置业公司均应当协助孙培文办理产权登记手续。润广置业公司还提出孙培文曾因本案所涉及的房屋向法院起诉过要求润广置业公司办理产权证，根据《〈最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见〉》第144条规定：“当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”孙培文申请撤诉后可以重新起诉。故润广置业公司的抗辩理由不能成立。
综上，原审判决部分事实清楚，但适用法律有误，孙培文上诉理由成立，原审判决不当，应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《〈最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见〉》第144条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省开福区人民法院（2013）开民一初字第00470号民事判决；
二、确认位于长沙市芙蓉中路一段524号金帆大厦第二层283号房屋所有权归孙培文所有；
三、长沙润广置业有限公司于本判决生效后十日内协助孙培文办理上述房屋的房屋产权证和国有土地使用权证。
本案一审案件受理费8865元；二审案件受理费8865元，共计17730元，由长沙润广置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年三月十七日
书记员 毛 韧
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用证书。”
4、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
5、〈最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》〉第144条规定：“当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”