上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初14032号
原告上海鲁金能源科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王金照，执行董事。委托代理人张清涛，上海勤周律师事务所律师。委托代理人马周潇，上海勤周律师事务所律师。被告上海九宇经贸合作公司，注册地上海市闵行区。法定代表人乔琦，董事长。委托代理人李玉梅，上海汇臻律师事务所律师。原告上海鲁金能源科技有限公司与被告上海九宇经贸合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海鲁金能源科技有限公司的委托代表人张清涛、马周潇，被告上海九宇经贸合作公司的法定代表人乔琦及其委托代理人李玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海鲁金能源科技有限公司诉称，原、被告于2014年6月签订房屋租赁合同，合同约定将被告有出租权的坐落于上海市闵行区沪闵路XXX号塘河北的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告使用，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日。原告一直按约履行付款义务，且被告也向原告开具了等额的发票。直至2016年3月，原告收到了由颛桥镇光华路沿线环境综合整治工作领导小组发布的《告知书》，方才知道原告所承租的该处房屋为违法建筑，此后，原告一直与被告协商解决事宜，但被告态度强硬，不愿与原告调解，并要原告签署附有“甲乙双方再无争议”条款的协议后才愿将押金予以退回。嗣后，原告为了减小损失，于封门之前折价处理了存放于店铺内的钢材，此处造成直接损失人民币16,820.80元(以下币种均为人民币)。现原告所承租的房屋已被封门，无法开展任何经营活动。被告这一行为也违背了民事交往中的诚信原则亦属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，为了维护自身的合法权益，原告无奈向法院提起诉讼，要求法院判令：一、确认原、被告间签订的房屋租赁合同无效；二、被告返还原告22个月的房屋租金计145,200元；三、被告返还原告22个月的物业费计2,200元；四、被告返还原告给付的房屋押金13,200元；五、被告补偿原告因本次拆违所造成的折价损失28,208.60元；六、被告承担原告律师费5,000元。原告为证明其诉讼主张，向法院提供如下证据材料：1、《房屋租赁合同》一份，旨在证明原、被告之间就涉案房屋存在租赁合同关系，需提请法院注意该合同第11.6条。被告对上述证据材料的真实性无异议，合同第11.6条所约定的费用应由违约方承担，然违约方是原告。同时，提请法院注意该合同第9.3条。2、2016年3月4日的《告知书》一份，旨在证明原告于2016年3月4日收到颛桥镇光华路沿线环境综合整治工作领导小组出具的《告知书》，原告方才得知涉案房屋为违法建筑，即涉案房屋没有取得建筑规划许可证，也没有按许可证的规定建造房屋。被告对该证据材料的真实性无异议，但《告知书》上所提出的三点内容均与被告无涉，涉案房屋系有证建筑。3、封门当日的照片一组，旨在证明当时的情况。被告对上述证据材料的真实性无异议，但需补充说明的是因为原告没有营业执照，导致涉案房屋被政府领导小组封门。另，从其中一张照片中可以看出，在涉案房屋旁无产权证的房屋已被拆除，而涉案房屋并未被拆除，目前涉案房屋处于招租进行中。4、发票一组，旨在证明原告向被告缴纳的租金及物业费。被告对上述证据材料的真实性无异议。5、保证金收据一张，旨在证明被告收取了原告缴纳的保证金。被告对上述证据材料的真实性无异议，但合同第9.2条约定如果原告造成合同无法履行被告不予退还保证金，且原告还需支付6个月的租金作为赔偿金。6、折价处理钢材料及商品当日市场价格信息一组，旨在证明原告的直接经济损失。上述证据材料可反映，1)、原告以每吨1,900元的价格出售12.24吨型材，而当日型材的市场价格为3,170元每吨，产生差价损失为15,544.80元。2)、原告以每吨2,600元的价格出售镀锌管、劳管5.87吨，而当日市场价格为4,540元每吨，产生差价损失为11,387.80元。3)、原告以每吨2,000元的价格出售镀锌角钢1.16吨，当日市场价格为3,100元每吨，差价为1,276元。被告对上述证据材料的三性均不予认可。首先，原告提供的表格中没有圆钢可以与型材相对应。原告提供的参考价格中有规格，但原告出售的商品没有规格。镀锌管销售单上的规格与参考价格中的规格对应不上。角钢参考价格也有规格型号，但销售单上没有规格。其次，这些调度单均系原告自行提供，不具有真实性。原告应提供销售当日有效发票，如果原告没有提供合法发票，这些交易均没有经过税收部门认可，以上证据材料不具有合法性。再者，2016年4月21日销售清单上购货人与银行转账凭证付款方名称不一致，真实性不予认可。最后，这些损失与被告没有关联性。7、律师收费依据，旨在证明因本次诉讼发生的律师费。被告对上述证据材料的真实性无异议，但该费用不应被告承担。被告上海九经贸合作公司辩称，首先，原告在涉案房屋从事经营活动时未按规定办理营业执照，导致涉案房屋被政府采取了封门措施。其次，涉案房屋有产权证，并非违章建筑，被告亦有权转租涉案房屋。最后，原告以涉案房屋系违章建筑为由主张合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的任何规定。那么，因主张合同无效而提出的其他诉讼请求同样没有法律依据。综上，被告不同意原告全部的诉讼请求。需补充的事实是，2016年2月左右，因为上海市闵行区光华路需要整治，被告接到政府部门的通知，即沿路的商铺如果没有产证将被拆除、没有营业执照将会采取封门措施。此后，被告通知物业公司，要求凡租赁户有产证没有营业执照，请抓紧办理营业执照，但原告未及时办理营业执照。事后，政府部门找到被告，并向被告作出承诺，只要出租房屋有权证有营业执照就不会采取封门措施。但对于没有营业执照的出租房屋，政府部门通知被告一周内要封门。原告承租的店面是因为没有营业执照而被封门的。为此，原、被告亦进行过协商，被告曾打算少收原告一个月租金以便其搬离，但原告一直不予理睬。另需补充的是，其确实收到原告交纳的22个月的租金及物业管理费，即自2014年7月1日起至2016年4月30日止，其亦收到了原告给付的押金。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1、涉案房屋的《上海市房地产登记簿》三份，旨在证明涉案房屋系有证建筑。原告对上述证据材料的真实性、关联性均予以认可。2、涉案房屋的《房屋所有权证》一份，旨在证明涉案房屋有权属证明。原告对上述证据材料的真实性予以认可。3、《协议书》一份，旨在证明被告对涉案房屋有经营管理权，有权转租。原告对该协议的真实性无异议，但从协议书的内容来看租赁期限是自2016年1月1日起。4、《房屋管理协议》一份，旨在证明被告对涉案房屋有合法的转租权。原告对上述证据材料的质证意见与上述证据材料3一致。5、《证明》一份，旨在证明案外人上海莘旺物业管理公司有权管理涉案房屋。原告对上述证据材料的合法性不予认可，该证明上的房屋用途是商铺，而根据之前的证据材料显示涉案房屋的用途为仓库堆栈，且该证明也注明仅为办理证照用。6、闵行区颛桥镇创业园周边区域整治小组发布的《公告》两份，该公告因超过200份而没有盖章，旨在证明根据职能部门的要求涉及无证经营的商铺应在2016年3月10日前停止经营活动，否则予以取缔，涉案房屋因没有营业证照终致被封门。原告对上述两份公告的真实性予以认可。7、颛桥派出所出具的《证明》一份，旨在证明涉案房屋除有产权证外，还有办理工商登记所用的门牌号。原告对于涉案房屋有产证并无异议，但之前并没有看见过涉案房屋的产权证，而且有产权证并不代表不是违章建筑。本院在听取了原、被告的举证、质证意见，并经对所有证据材料进行审核后发表如下认证意见：对原告提供的证据材料1-5，证据材料7具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。对被告提供证据材料1-7具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。至于原告提供证据材料6，因被告对上述证据材料的真实性持有异议，经本院向原告释明是否需对上述证据材料的真实性予以进一步补强时，原告称无需补强，故本院对上述证据材料对本案的证明力不予确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2014年6月17日，原告(承租方，签约乙方)与被告(出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市闵行区沪闵路XXX号塘河北的房屋。乙方租赁房屋主要用于经营等，乙方应获得工商、环保等政府部门审批后方可经营，如乙方未经政府部门批准而经营的，则由乙方自行承担一切责任，与甲方无关。乙方在经营中产生的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方将所有办出的各类证照及法人身份证等复印件加盖公章后交甲方备案。租赁期限为三年，即自2014年7月1日起至2017年6月30日止，租赁期限满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。房屋的保证金为13,200元，双方在签订本合同时，乙方即支付保证金，该保证金在租赁期满或合同解除后，乙方迁空该房屋，书面通知甲方验收，验收通过后，且未有拖欠任何费用及违约金的情况下，甲方在十个工作日内将余款无息退还。租赁期间租金为每月6,600元，每月物业管理费为100元。双方在履行合同中发生争议时应先行协商，协商不成的，任何一方都可以向法院提起诉讼，由此发生的诉讼费、律师费、调查费等费用归违约方承担。合同对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告于2014年7月18日向被告缴纳了保证金13,200元。嗣后，原告陆续向被告缴纳了自2014年7月1日起至2016年4月30日的租金共计145,200元及物业管理费计2,200元。2016年2月25日，案外人颛桥镇光华路沿线环境综合整治工作领导小组向本市光华路沿线两侧内居民和相关单位发出《公告》，主要内容是该小组按照上级要求，对光华路沿线两侧违法用地、违法建筑、河道污染，无证经营进行综合整治，并要求凡在光华路沿线无证经营的商户于2016年3月10日前停止违法经营活动，对于拒不整改的当事人，将依据相关规定对无证照经营活动予以取缔。对有违法建筑的单位、居民，在2016年3月20日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员，并自行拆除违法建筑，对于拒不自行拆除的，将依法予以强制拆除。2016年3月4日，案外人颛桥镇光华路沿线环境综合整治工作领导小组向包括原告在内的光华路的经营户发出了《告知书》，主要内容是告知各经营户凡有违法搭建、占用道路、破墙开门、违规“三合一”的情况的，需在2016年3月10日前停止违法经营活动，在2016年3月20日前自行拆除违法建筑、封闭被破坏的房屋外墙。2016年4月24日，原告搬离涉案房屋。另查明，涉案房屋于2010年7月20日取得上海市房地产权证，权利人为上海县房产管理局，原门牌号为上海市沪闵路XXX号-2，现门牌号为上海市沪闵路XXX号-2。审理中，被告向本院作出如下意思表示：一、同意退还原告保证金13,200元；二、同意退还原告自2016年4月25日至30日的租金计1,320元。本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同是否有效？原告在提起诉讼时是以涉案房屋无权利证明，系违章建筑为由主张涉案房屋租赁合同无效。在庭审过程中，经被告向其出示了涉案房屋的房地产权证后，其认为涉案房屋存在擅自破墙开店的行为，故要求法院根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定确认上述合同为无效合同。被告认为，涉案房屋租赁合同应为有效合同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十条的内容如下，即建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。上述法律条文明确载明的是我国关于合理利用土地的规定，与本案的房屋租赁关系无涉。原告依据上述法律规定要求本院确认涉案房屋租赁合同无效，本院实难采信。本院认为，原告承租的涉案房屋已取得了上海市房地产权证，原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方间由此形成的房屋租赁合同关依法当属合法有效。审理过程中，基于原告所提出的全部诉讼请求均以确认涉案房屋租赁合同无效为前提，故本院在审理过程中向原告行使了释明权，但原告当庭表示其坚持要求法院确认涉案房屋租赁合同为无效合同，并不同意变更诉讼请求。综上，本院认为，原、被告间签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方间由此形成的房屋租赁合同关系依法当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现原告坚持要求法院确认上述房屋租赁合同无效，且以合同无效为前提提出了一系列的诉讼请求，且在法院向原告行使释明权后，原告仍坚持其诉讼请求，故本院对原告所提出的诉讼请求均不予支持。鉴于被告在庭审中表示自愿退还原告14,520元(其中租赁押金计13,200元及自2016年4月26日至2016年4月30日的租金1,320元)，此系被告对其自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告上海九宇经贸合作公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海鲁金能源科技有限公司押金人民币13,200元；二、被告上海九宇经贸合作公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海鲁金能源科技有限公司租金人民币1,320元。三、驳回原告上海鲁金能源科技有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,924.21元，由原告上海鲁金能源科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林霞
二〇一六年七月二十一日
书记员 张辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定
二、《中华人民共和国物权法》
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。