扬州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬开民初字第00272号
原告何某。
原告周某。
两原告共同委托代理人周晓明、王瑞，江苏盛祥律师事务所律师。
被告包某。
委托代理人苑旭东、李显，江苏朱玉明律师事务所律师。
被告刘某。
委托代理人严京海，扬州市邗江区广宇法律服务所法律工作者。
原告何某、周某与被告包某、刘某析产纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：1998年3月3日，两原告与周某某、刘某某签订遗赠扶养协议，约定周某某、刘某某生前日常生活照料以及后事料理由两原告负责，周某某、刘某某将其位于原邗江县汊河乡监庄刁庙房屋三间遗赠给两原告。此后，两原告一直照料周某某、刘某某。2007年9月，涉案房屋拆迁后安置4套计400平方米房屋及27152.06元。2012年3月，周某某、刘某某取得现房3套，即振兴花园某室、某某室、某某某室，另1套为期房，以每年12000元的租金方式延期交付。××××年××月××日，刘某某去世，9月27日，周某某与被告包某结婚，2014年5月6日，周某某去世。目前，周某某、刘某某的法定第一顺序继承人为被告包某、刘某。自2014年2月起，被告包某占据涉案房屋，收取租金。现请求对周某某名下房产即振兴花园3幢205、1605、某某某室房屋及期房一套进行析产分割。
被告包某辩称：1、原告非周某某、刘某某亲属，不是家庭共同成员；2、遗赠扶养协议中的监庄房屋三间不存在，该协议不具有真实性；3、讼争的四套房产系周某某个人财产，并已在生前立下遗嘱作出处理，由本被告继承。故应驳回原告的诉讼请求。
被告刘某辩称：1、讼争的房产是周某某、刘某某的遗产，应按继承处理；2、遗赠扶养协议中的三间房屋在拆迁前已拆除，现有房屋不是该协议中的财产。原告要求析产无事实依据，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明：1998年3月3日，两原告作为乙方与作为甲方的周某某、刘某某签订遗赠扶养协议书，主要内容是：甲方无子女，现已年老体弱，为安度晚年，由乙方负责甲方生前生活照料以及生活、医疗费用和后事料理，甲方在邗江县汊河监庄刁庙房屋3间在甲方均去世后遗赠给乙方。当日，原江苏省扬州市郊区公证处对该协议进行了公证。原邗江县汊河乡人民政府宅基地使用证6668号显示，1977年周某某名下建有位于该乡监庄村刁庙队平房五间（面积87平方米）、厢房一间18平方米。
1997年间，周某某对上述平房进行翻建，重砌两层楼房，面积为100平方米，至上述协议签订时未取得产权证。此后，两原告在该宅基地其他空地处上又砌建平房若干。2007年9月，周某某名下的该处房屋全部拆迁，其中有证照房屋建筑面积为340平方米，无证照31.66平方米，安置房屋为振兴花园某室、某某室、某某某室，住宅银行1处（120平方米）。2012年4月，周某某取得安置房三套，分别为振兴花园某室、某某室、某某某室，另一套面积为120平方米房屋作为期房存入“住宅银行”，每年领取“租金”1万余元。2014年2月13日，周某某将振兴花园3幢1605、某某某室两处房屋转让给李爱国，转让款计80万元，其中70万元汇至被告包某账户。现振兴花园某室由被告包某占有使用。
1998年以来，两原告正常照料周某某、刘某某日常起居生活。2013年2月间刘某某死亡时，两原告参与操办了后事。2014年3月前后周某某因病住院期间，两原告未照料、护理周某某。3月14日，在江苏征远律师事务所见证下，周某某立下遗嘱，内容包括：1、本人死亡后指定包某为遗嘱执行人；2、因治病需要出售了两套拆迁安置房；3、现在与包某居住的某室由本人享有的产权份额由包某继承；4、存入住宅银行的房屋租金在本人去世后由包某领取，由本人享有的产权份额由包某继承；5、存款支付本人去世丧葬费用所余归包某所有。4月4日，由他人代笔所写、周某某落款签字的“关于家庭砌房有关事宜的说明”的内容有：1、家里的房子由周某某所砌，跟外人无关；2、某室装修费用由周某某支付；3、装修期间小何子（即原告何某）帮忙协助；4、房屋财产依法由包某继承；5、“荷苏扬周建芹对我带来的只是伤害”。周某某死亡后，丧葬等事务由被告包某操办。
另查明，周某某与刘某某××××年结婚，系事实婚姻，婚生一女于1997年死亡，后未生育。××××年××月××日，刘某某因交通事故死亡。9月27日，周某某与被告包某结婚。2014年5月5日，周某某死亡。除被告包某系周某某之妻、被告刘某系刘某某之父外，周某某、刘某某无其他第一顺序继承人。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、公证书、建房协议、拆迁安置协议书、遗嘱、证人证言等证据加以证明，本院予以确认。
本院认为：财产可以由两个以上公民共有，利害关系人可以根据不同的请求权基础主张对共有财产析产、分割。涉案财产即本市振兴花园某室、某某室、某某某室和120平方米期房由周某某名下原有的位于本市开发区扬子津街道监庄刁庙组房屋被拆迁置换而来，周某某死亡后，原、被告分别主张所有权的，应分析各方当事人对该处房屋是否享有共有权属，并继而结合案件事实判断所分别享有的份额。现对本案重要事实及相关法律适用问题分析如下。
一、遗赠扶养协议的效力及其法律适用。因该协议经公证处公证，具有法律效力。周某某、刘某某生前未请求撤销该协议，故在周某某、刘某某死亡后，协议中所涉及的房屋三间赠与条件成就，形成债权上的财产转移占有。至于协议中所赠与的“刁庙房屋三间”于协议签订前已拆除，并不当然导致因无实际标的物而无效。因为，协议双方当事人均清楚“刁庙房屋三间”已由新建楼房取代，因公证书中不得列有无产权证的房屋，故而以尚未注销的原产权证取代，周某某、刘某某赠与的意思表示真实、自愿，所赠与的财产亦在当事人的意志中明有所指。一经生效的遗赠扶养协议，未经当事人撤销的，不得拒绝履行。但，需要指出的是，在原有的产权证中，周某某名下房屋有平房五间、厢房一间，那么该“刁庙房屋三间”应为其中一部分。考虑到新建楼房当时无合法手续，本院酌情确定赠与的“刁庙房屋三间”价值所占新建楼房价值的比例为40%。新建楼房后因拆迁而转化的涉案财产中当然包含有“刁庙房屋三间”的全部利益。因此，根据我国《继承法》第31条规定，两原告基于遗赠扶养法律关系对涉案财产享有共有权益，有权主张其应得份额。
二、刘某某、周某某先后死亡各自发生的继承事实及其法律适用。刘某某死亡后即应产生法定继承关系，但是在遗赠扶养协议中已明确约定双方死亡后所赠财产全部转移，根据我国《继承法》第5条规定，继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按遗嘱继承或遗赠办理，有遗赠扶养协议的，按照协议办理，故涉案财产中扣除“刁庙房屋三间”所含利益后，作为周某某、刘某某的夫妻共同财产处理。刘某某死亡后的遗产为剩余部分的一半，参与分配者为周某某及被告刘某。周某某死亡后，周某某的遗嘱系第三方见证下所立，应当认定为真实的意思表示，其表述中明确将其所有的财产份额作了处分，具有法律效力，其遗产直接按遗嘱继承。
三、两原告对周某某、刘某某的扶养与赡养事实及其法律适用。两原告对周某某、刘某某生前履行了生活照料义务，并直接操办了刘某某死亡后的丧葬事宜，且对房屋拆迁前付出过财力、人力，拆迁利益中应予考虑这部分权益。但在周某某与被告包某结婚后，两原告在周某某生前未能尽到足够的赡养义务，酌情减少其应享有的财产权益份额。
综上，周某某、刘某某原房屋拆迁后所安置的四套房屋，基于遗赠扶养法律关系、继承法律关系而为两原告、被告刘某、包某共同共有。根据本案事实，结合共有财产现状，本院酌情予以分割。据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十六条、第二十九条、第三十一条、《中华人民共和国婚姻法》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、周某某拆迁安置房中存入“住宅银行”的面积120平方米的期房归原告何某、周某所有，并从2016年起享有该房屋应得收益“租金”；
二、扬州市振兴花园一期某室房屋归被告包某所有；
三、扬州市振兴花园一期某某室、某某某室两处房屋转让款归被告包某所有；
四、被告包某补偿被告刘某30万元，补偿原告何某、周某5万元，均于本判决生效后十日内兑现。
本案诉讼费22800元，由两原告负担9000元，被告包某负担9000元，被告刘某负担4800元（原告已预交，被告应负担部分于本判决生效后十日内直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账号：11×××57）。
审 判 长 朱朝阳
审 判 员 祝 英
代理审判员 陈 艳
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 潘 进