江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第320号
上诉人（原审被告）：南昌长晶乐房地产开发有限公司，住所地：南昌市湾里区招贤路312号（工人文化宫内）。组织机构代码：61306573-9。
法定代表人：王森林，该公司董事长。
委托代理人：万小明，江西联创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴长龙，男，汉族。
委托代理人：胡其武，江西巨贤律师事务所律师。
上诉人南昌长晶乐房地产开发有限公司（以下简称长晶乐公司）与吴长龙商品房预售合同纠纷一案，上诉人长晶乐公司不服南昌市湾里区人民法院（2014）湾民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长晶乐公司委托代理人万小明，被上诉人吴长龙委托代理人胡其武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年9月12日，吴长龙作为买受人与作为出卖人的长晶乐公司签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定，吴长龙以126332元的价格购买长晶乐公司坐落于南昌市湾里区兴湾大道199号帝景湾洋城19栋2单元501室商品房一套。合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因质监部门原因或待发竣工验收备案表的。合同第九条约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证明的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。如由于买受人在45天内未交齐资料导致未按期取得房地产权属证书的，由买受人按已付房价款的0.5%向出卖人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第二款约定：除买受人未能按合同约定期限付清房款及相关款项外，在本合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以电话或挂号信／特快专递通知买受人商品房支付（交付）。以挂号信或者特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号或特快专递回执上注明的收件日期。以电话通知的，通知送达的时间为出卖人给买受人安排的办理商品房交付手续的时间，在办理商品房交付手续现场发给商品房交付通知书。
《南昌市商品房买卖合同》签订后，吴长龙于2009年9月12日付清全部126332元购房款，其后陆续缴纳了房屋维修基金、契税等各种税费。长晶乐公司于2012年10月8日电话通知吴长龙交房，吴长龙因房屋未通过竣工验收而未收房。2013年8月4日，吴长龙委托他人从物业领取房屋钥匙一把，2013年9月26日，退回该钥匙，2013年10月25日，吴长龙本人领取房屋钥匙七把。
本案诉争房屋取得商品房预售许可证时间为2009年4月30日，所涉工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对帝景湾洋城19#楼签署同意验收时间为2013年4月3日。2013年4月10日，被告长晶乐公司向湾里区建筑管理局提出竣工验收申请，湾里区建筑管理局于同日出具备案意见并加盖公章。本案诉争房屋房产证登记时间为2013年12月23日。
原审法院认为：吴长龙与长晶乐公司签订的《南昌市商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，吴长龙与长晶乐公司均应按照约定履行合同义务。吴长龙依约履行了支付全部购房款126332元的义务后，长晶乐公司应按合同约定于2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给原告，但长晶乐公司所售房屋于2013年4月10日才通过建设工程竣工验收备案，此时所售房屋才具备交付条件。长晶乐公司辩称其未按约交房的原因在于待发竣工验收备案表，但其提交的证据显示，长晶乐公司于2013年4月10日向湾里区建筑管理局提出竣工验收申请，湾里区建筑管理局于同日出具备案意见并加盖公章，因此长晶乐公司不存在待发竣工验收备案表而延期交房的情形。长晶乐公司称其于2012年10月8日以电话形式通知吴长龙收房，但因其所售房屋尚未通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。长晶乐公司在所售房屋不具备交付条件时通知吴长龙收房不符合法律规定亦不符合合同约定“需经验收合格”的交付条件，故对长晶乐公司的此抗辩意见不予支持。长晶乐公司所售房屋于2013年4月10日通过竣工验收备案，已符合交付条件，但长晶乐公司未提交证据证明其在诉争房屋符合交付条件后通知了吴长龙交房。2013年8月4日，吴长龙虽委托他人领取房屋钥匙一把，但又于2013年9月26日将该钥匙退回了，故应以2013年10月25日吴长龙领取房屋钥匙七把的时间视为商品房交付时间。长晶乐公司应支付吴长龙自2011年1月1日至2013年10月25日的逾期交房违约金25999.13元（126332元×1029天×2‱）。长晶乐公司称违约金每日万分之二标准过高，要求予以酌减，原审法院认为，每日万分之二的违约金标准为吴长龙与长晶乐公司在合同中自行约定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，且合同中约定，买受人逾期付款，如继续履行合同需按每日万分之五的标准支付违约金，因此出卖人按每日万分之二的标准支付违约金并无明显过高，长晶乐公司亦未举证证明按照该标准计算违约金过分高于吴长龙因长晶乐公司逾期交房造成的实际损失，故长晶乐公司要求减少违约金计算标准，不予支持。吴长龙与长晶乐公司所签的合同约定，长晶乐公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由长晶乐公司提供的资料报产权登记机关备案，而本案诉争房屋于2013年10月25日视为交付，房产证于2013年12月23日办理完成，长晶乐公司未违反应在商品房交付使用后365日内办理房产证的约定，故吴长龙要求长晶乐公司支付逾期办理房产证的违约金631.66元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决一、南昌长晶乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴长龙支付逾期交房违约金人民币25999.13元；二、驳回吴长龙的其他诉讼请求。案件受理费708元，由南昌长晶乐房地产开发有限公司负担。
宣判后，长晶乐公司不服提起上诉，请求二审法院依法撤销湾里区人民法院（2014）湾民一初字第34号民事判决，依法改判驳回吴长龙的起诉；诉讼费由吴长龙承担。
上诉人认为，原审认定长晶乐公司不存在待发竣工验收备案表而延期交房的情形与事实不符。认定2013年10月25日视为房屋交付时间与事实不符。认定长晶乐公司逾期交房构成违约与合同约定不符。原审以长晶乐公司未举证证明按每日万分之二的标准计算违约计过分高于吴长龙因长晶乐公司逾期交房造成的实际损失为由，对长晶乐公司要求减少违约金计算标准不予支持是适用法律错误。吴长龙主张因长晶乐公司逾期交房给其造成了实际损失，显然，造成了多少损失的举证责任在吴长龙。原判要求长晶乐公司承担该项举证责任明显有失公正。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上诉人在二审中举证如下：证据一、湾里区人民政府办公室抄告单【湾府办抄字（2009）112号】。证明湾里区人民政府于2009年4月27日将“帝景湾洋城”项目用地由住宅用地变更为商住用地。证据二（1）、南昌市湾里区人民政府区长办公会议记录摘要。证明鉴于国家房地产政策的调整（不允许开发建设独栋别墅）及原土地出让合同中没有约定项目开发容积率，湾里区人民政府于2010年2月4日决定调整“帝景湾洋城”项目二期用地规划。证据二（2）、湾里区人民政府办公室抄告单【湾府办抄字（2010）60号】。证明湾里区人民政府于2010年2月11日通知长晶乐公司调整“帝景湾洋城”项目二期用地规划，并要求区城建局按法定程序做好规划调整审批工作。证据三（1）、南昌市湾里区对外经济贸易合作委员会【湾外经贸委字（2010）16号】关于“帝景湾洋城”项目用地界址确定的意见函。证明南昌市湾里区对外经济贸易合作委员会于2010年3月12日要求长晶乐公司支付项目东南角约3亩河滩用地的土地蔬菜补偿费6.45万元，通知该地块不能作为建设用地，只能用于项目的绿化配套等用途。证据三（2）、行政事业单位收款收据。证明长晶乐公司于2010年4月26日按湾里区外贸委的要求支付了6.45万元的土地蔬菜补偿费。证据四（1）、关于解决“帝景湾洋城”南区规划土地置换事项的请示。证明湾里区人民政府因调整规划，在项目开工后征用并减少了“帝景湾洋城”项目用地10863平方米。证据四（2）、南昌市湾里区人民政府区长办公会议记录摘要。证明湾里区人民政府因贤甫路和城区内环路规划调整，征用了“帝景湾洋城”的项目土地。证据五、情况说明。证明因湾里区人民政府在项目开工后屡次调整规划，项目不符合原设计要求，导致设计单位延迟验收。
以上四组证据证明：涉诉房屋廷期办理工程竣工验收备案，系因国家政策的调整以及湾里区人民政府调整项目规划等非长晶乐公司所能控制事件的特殊原因所致，工程竣工验收备案时间的廷期符合合同约定。
被上诉人质证认为，第一组证据不是在举证期限内提供，对第一组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这一份抄告单与本案没有关系。第二组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有关系。第三组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有关系。第四组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有关系。第五组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，情况说明不能证明合同逾期交房的原因是因为调整规划。
二审查明：2010年2月11日湾里区人民政府办公室抄告单同意深圳森科实业有限公司报来的调整“帝景湾洋城”项目二期用地规划（主要内容是不允许开发建设独栋别墅及项目开发容积率问题）。其他查明的事实与一审相同。
本院认为：吴长龙与长晶乐公司双方2009年9月12日签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，吴长龙与长晶乐公司均应按照约定履行合同义务。吴长龙依约履行了支付全部购房款的义务后，长晶乐公司应按合同约定于2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给吴长龙，但长晶乐公司所售房屋于2013年4月10日才通过建设工程竣工验收备案，此时所售房屋才具备交付条件。长晶乐公司以2010年2月11日湾里区人民政府办公室抄告单同意长晶乐公司调整“帝景湾洋城”项目二期用地规划为由，主张逾期交房符合双方约定，但上诉人长晶乐公司并未举证证明对本案诉争房屋的交付有何影响。上诉人在未通过建设工程竣工验收备案前，通知被上诉人收房，不符合双方约定，应以通过建设工程竣工验收备案后的通知为准。上诉人长晶乐公司上诉提出日万分之二违约金约定过高，要求调低，本院认为，被上诉人向上诉人主张的是双方约定的违约金，折算成年利率，与中国人民银行同期年贷款利率相比较，并未过高，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费708元，由上诉人南昌长晶乐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 汪西菲
审判员 吴建平
二〇一四年十二月十五日
书记员 邓 晖