天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第761号
上诉人（原审被告）蓝涛。
委托代理人张士光，天津滨郝律师事务所律师。
委托代理人张树和，天津滨海新区汉沽148专线法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘洪才。
委托代理人马福忠，天津晟昊律师事务所律师。
上诉人蓝涛因与被上诉人刘洪才房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2014年9月10日作出的（2013）滨汉民初字第4535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月24日受理此案后，依法组成合议庭于2014年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人蓝涛的委托代理人张树和、张士光，被上诉人刘洪才及其委托代理人马福忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，刘洪才与蓝涛于2011年3月7日签订了房屋租赁协议，约定刘洪才将坐落在天津滨海新区汉沽新开北路56号公寓写字楼第六层（面积720㎡）出租给蓝涛使用，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月30日，第一年租金为225000元，以后每年租金价格随市场价格双方协定。签订合同时蓝涛缴纳了2011年的房屋租金225000元，其余租金至今尚未缴纳。合同订立之前，刘洪才已将房屋交付蓝涛使用，蓝涛为经营电子游戏厅对上述房屋进行了装修改造并购置了相应设备，但因未能取得营业资质而无法办理营业执照。
另查明，天津滨海新区汉沽新开北路56号写字楼的所有权人为天津交通投资有限公司，房地证颁发日期为2011年9月9日。该公司于2011年9月10日出具授权书将56号写字楼的全部经营管理权授予天津市汉沽运输公司（以下简称汉沽运输公司），汉沽运输公司于同日出具证明，证实56号写字楼第六层已出租给刘洪才，并允许其在租赁期间内使用、管理、出租。蓝涛在承租房屋之前已经知晓涉案房屋的所有权人并非刘洪才。
又查明，蓝涛于2013年11月5日起诉刘洪才缔约过失责任纠纷（案号2013滨汉民初字第6376号），认为在与刘洪才订立滨海新区汉沽新开北路56号写字楼（第六层）租赁合同时，刘洪才隐瞒其非租赁房屋所有权人的真实情况，导致其在办理营业执照时无法提供符合要求的房屋产权证等手续，致使营业执照无法办理，无法开展正常经营活动，损失巨大，要求刘洪才赔偿其各项经济损失560000元。该案一审判决驳回蓝涛诉讼请求。后蓝涛不服，上诉至天津市第二中级人民法院（案号2014二中民四终字第444号），二审判决“驳回上诉，维持原判”。
刘洪才主张蓝涛违法经营，因刘洪才仅提供了天津市汉沽运输公司接到公安机关训诫的证明1份，并未提供相关主管部门的文件材料，原审法院不予认定。
刘洪才以蓝涛拖欠2012年1月至2013年7月房屋租赁费为由，提起诉讼，请求判令：1、蓝涛将天津市滨海新区汉沽新开北路56号楼六层腾空并返还给刘洪才；2、蓝涛给付刘洪才自2012年1月1日始至2013年8月1日止的房屋租赁费356250元；3、诉讼费用由蓝涛承担。
蓝涛辩称，不同意刘洪才的诉讼请求。刘洪才在与其签订租赁协议时没有取得产权证，也没有书面授权，因此，租赁协议无效。且刘洪才没有按照协议约定协助提供相关材料，导致蓝涛无法办理营业执照，其应当赔偿损失。
原审法院认为，一、刘洪才与蓝涛签订的房屋租赁协议是否有效。根据刘洪才提供的天津市汉沽运输公司出具的证明，刘洪才对诉争房屋具有使用、管理、出租权，其与蓝涛签订房屋租赁协议是双方在平等基础上的自愿行为，意思表示真实，内容合法、有效，双方租赁合同关系成立，依法应予以保护。且订立合同时刘洪才已经实际履行了房屋交付义务，故其依追认授权而享有租赁房屋的合法出租权。对蓝涛抗辩刘洪才在与其签订租赁协议时没有取得产权证，也没有书面授权，该租赁合同无效的观点，原审法院不予采纳。二、刘洪才在双方租赁合同关系期间是否存在违约行为。根据双方订立的《房屋使用协议》内容，该协议属于租赁合同性质，即出租人将房屋交付承租人使用，承租人给付租金的合同，故刘洪才实际交付房屋后即履行了合同义务，蓝涛应依照合同约定按时给付刘洪才房屋租金。蓝涛抗辩因刘洪才隐瞒其不是房屋所有权人的真实情况，不能提供符合要求的房地证等资料，导致蓝涛无法办理营业执照，依据《房屋使用协议》第八条的约定，在乙方（蓝涛）办理营业执照时，甲方（刘洪才）应无条件、无偿提供房证等相关手续，如甲方因为手续问题影响乙方起照，甲方将承担乙方所有经济损失，故刘洪才存在违约行为。原审法院认为，蓝涛在与刘洪才订立租赁合同时明确知晓其非房屋产权人的事实，故刘洪才不存在隐瞒产权情况的过错情形。蓝涛承租房屋系用于经营娱乐性场所，作为经营场所申办人，其应清楚申办程序及必要条件，蓝涛明知刘洪才非房屋产权人的情况下，与其订立合同，并实际占用房屋三年之久，现以刘洪才非房屋产权人使其无法申办娱乐性证照为由，要求驳回刘洪才诉讼请求的抗辩有悖情理，且天津市第二中级人民法院（2014）二中民四终字第444号判决书已确认刘洪才在订立合同时不存在无权处分情形，亦不存在隐瞒产权过错情形，故对蓝涛的抗辩意见原审法院不予采纳。蓝涛所欠刘洪才自2012年1月1日始至2013年8月1日止的房屋租赁费356250元（225000元÷12月×19月＝356250元）应全部给付刘洪才。
关于蓝涛是否应返还刘洪才租赁房屋的问题。刘洪才与蓝涛订立的租赁合同中约定的租赁期限为2011年1月1日至2013年12月30日，租赁期限业已届满，蓝涛应当返还租赁房屋。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、被告蓝涛于本判决生效后十日内将天津市滨海新区汉沽新开北路56号楼六层腾空并返还给原告刘洪才。二、被告蓝涛于本判决生效后十日内给付原告刘洪才自2012年1月1日始至2013年8月1日止的房屋租赁费356250元。案件受理费人民币6644元，由被告蓝涛负担。
蓝涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回刘洪才要求给付租赁费356250元的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由刘洪才负担。事实与理由：1、刘洪才并不是涉案房屋的产权人，属于无权处分，其非法出租房屋牟利，行为违反法律的禁止性规定，房屋租赁协议无效。2、刘洪才违反诚实信用原则，欺骗蓝涛，其出租房屋，违反了国家“房屋出租的行政限制性规定”，且其违反合同约定不配合蓝涛办理经营许可证，造成合同目的落空，所出租的房屋无法使用，给蓝涛造成重大经济损失。对此，刘洪才应依法承担必要民事责任。3、刘洪才要求给付租赁费356250元无理，协议中仅明确约定第一年租金，并注明每年房屋价格随市场价格双方协定。一审判决按刘洪才请求计算本案租金数额，与合同约定不吻合。4、天津市滨海新区人民法院（2013）滨汉民初字第6376号民事判决和天津市第二中级人民法院（2014）二中民四终字第444号民事判决，认定事实和适用法律错误，蓝涛已提出再审申请。5、原审判决遗漏当事人李光育。因蓝涛与李光育系合伙关系，应追加李光育为当事人。
被上诉人刘洪才辩称，原审判决在事实认定和法律适用上是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，蓝涛提供了一份2011年1月1日签订的《房屋使用协议》复印件，用以证明双方在2011年1月1日即签订租赁协议，该协议内容与双方于2011年3月7日签订的协议内容一致。蓝涛在2011年1月1日购置了娱乐设备，并使用了涉诉房屋。
刘洪才对2011年1月1日签订的《房屋使用协议》的真实性不予认可，称双方在2011年1月1日没有签订该协议，只在2011年3月7日签订了《房屋使用协议》。
本院经审查认为，蓝涛提供的《房屋使用协议》复印件，经与原件核对无异议，本院对其真实性予以确认。
本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，除双方于2011年3月7日签订的《房屋使用协议》外，上诉人蓝涛还持有一份双方签订的《房屋使用协议》，基本内容与前述2011年3月7日《房屋使用协议》一致，但落款时间为“2011年1月1日”。
二审期间，被上诉人刘洪才提交书面材料，明确表示让免租金56250元，要求上诉人蓝涛支付2012年1月1日至2013年8月1日的租金300000元。
本院认为，关于双方当事人签订的《房屋使用协议》是否合法有效问题。该协议虽名为房屋使用协议，但从协议约定的内容看，该协议对于房屋坐落的地点、面积、租赁期限、租金标准及支付方式进行了约定，其性质属于出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的租赁合同关系。刘洪才虽然不是诉争房屋的所有权人，但其在订立合同时即已实际履行了交付房屋的义务，且在订立合同后于2011年9月取得了产权单位及管理单位的书面授权，故原审法院认定双方签订的《房屋使用协议》不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，并无不当。双方均应按照合同约定，履行各自义务。
关于蓝涛是否应当支付租金及租金标准问题。蓝涛承租房屋欲从事娱乐性经营活动，其应当知晓从事娱乐性经营活动应具备的条件及申办程序，但其在明知刘洪才非房屋产权人的情况下，与刘洪才签订《房屋使用协议》，并实际占用房屋，其应当承担支付租金的义务。现蓝涛主张因刘洪才不是房屋的产权人，无法提供产权证，导致其无法办理经营许可证，合同目的无法实现。因办理蓝涛所从事的娱乐经营许可证应具备诸多条件，亦需要相关行政主管部门的审批，现蓝涛并未提供充足证据证明未能办理娱乐经营许可证仅仅因为刘洪才未能提供房屋产权证的原因所致。而本案的事实恰恰是蓝涛一直实际占用诉争房屋近三年，未向刘洪才提出过解除租赁合同，在刘洪才于2013年7月起诉其要求支付租金后，才于2013年11月以刘洪才不是房屋所有权人，无法提供房屋产权证为由，起诉至原审法院，要求刘洪才赔偿损失。可见，蓝涛自2011年1月1日起，一直实际占有、使用诉争房屋，其应当支付相应的租金。至于租金标准问题，虽然协议仅明确约定了第一年的租金为225000元，对以后每年租金价格约定随市场价格双方协议，现因双方产生争议，无法达成协议，蓝涛也没有提交市场价格已明显低于合同约定的第一年租金标准的证据，故原审法院参照双方约定的第一年租金标准，判决蓝涛支付刘洪才2012年1月1日至2013年8月1日期间的租金，并无不当。鉴于刘洪才在二审期间已明确表示让免56250元租金，不违反法律规定，本院照准。
因本案系房屋租赁合同纠纷，承租方仅为上诉人蓝涛，其要求追加合伙人为共同被告的主张，依据不足，本院不予支持。至于蓝涛对另案申请再审的问题，与本案不具有关联性，本案不予涉及。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2013）滨汉民初字第4535号民事判决第一项；
二、变更天津市滨海新区人民法院（2013）滨汉民初字第4535号民事判决第二项为：上诉人蓝涛于本判决生效后十日内给付被上诉人刘洪才自2012年1月1日至2013年8月1日的房屋租金300000元；
三、驳回上诉人蓝涛的其他上诉请求。
如上诉人蓝涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6644元，由上诉人蓝涛负担；二审案件受理费6644元，由上诉人蓝涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 宋淑芬
代理审判员 强国琴
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 李 晶