广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第239号
原告（反诉被告）：苏乐，住广州市天河区黄埔大道西61号802房
委托代理人：郭志明、黄爱华，均系广东合邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱洁莹，住广州市越秀区。
委托代理人：刘晓军、麦嘉文，分别系广东信德盛律师事务所律师及实习律师。
原告（反诉被告）苏乐诉被告（反诉原告）朱洁莹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭志明、黄爱华到庭，被告的委托代理人刘晓军、麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月30日，原、被告签订《商铺买卖合同》（穗房合字236号），约定被告将其位于广州市天河区花城大道766号236号铺出售给原告，铺位为现房，建筑面积9.88平方米，铺位售价1150000元。双方约定以按揭方式支付房款，即2011年3月31日前支付房款24%，2011年4月7日前支付房款26%，余款570000元向银行申请抵押贷款。合同约定，商铺买卖合同生效后的210个工作日内，由被告负责向广州市房地产交易登记中心办理商铺的交易过户手续，被告如未按合同约定的时间办理商铺过户手续且逾期30日的，原告有权解除合同，同时被告退还已付全部房款并按全部房价款的10%支付违约金等，合同还约定商铺实际交付时间、使用权和收益权等。合同签订后，原告向被告支付房款580000元，支付税费35910元、支付按揭费6250元、签约费1300元。事后，被告又要原告再支付全部房款的10%即110000元，余款460000元向被告指定的中国建设银行申请按揭贷款。原告即于2011年12月31日又支付110000元给被告，并按被告指示向中国建设银行申请贷款，后按揭贷款不了了之。被告未能按约定办妥按揭贷款手续致使合同事实履行不能，同时被告也未能在合同约定期限办理商铺的产权过户手续。为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告退还原告已付房款690000元、税费35910元、按揭费6250元、签约费1300元、支付违约金115000元；3、被告承担诉讼费用。
被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告请求要求解除买卖合同是没有事实及法律依据，原告是买卖合同的违约方，应当承担违约责任，在本案中其不能以起诉状陈述的事实和理由解除买卖合同。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。2011年3月31日，原、被告签订《商铺买卖合同》约定双方的权利义务，2012年1月11日，双方签订《商铺买卖合同补充协议书》，原告未按协议支付房款，已构成违约，为此提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付购房余款460000元；2、原告向被告支付逾期付款违约金（以460000元为本金，按每日1‰标准，自2012年4月12日计至实际付清为止）；3、原告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。依据合同第十二条约定，被告应当为原告办理产权过户手续，现已达到约定解除的条件，因此被告称原告的起诉状陈述的事实和理由的观点是错误的。
经审理查明：据2014年4月8日广州市房地产档案馆查册单显示，位于广州市天河区花城大道766号236号（以下简称“涉案商铺”）的权属登记人为被告，建筑面积9.8826平方米，其中套内建筑面积4.301平方米，规划用途为商业。
2010年12月28日，被告办理《委托公证书》，委托广州德馨投资有限公司、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）代为签订涉案商铺认购书和商铺买卖合同、代为收取所有售房款等。
2011年3月21日，原告向某公司支付40000元。
2011年3月27日，原告向某公司支付10000元。
2011年3月31日，原告向某公司支付230000元。
2011年3月31日，原告向广州安某顾问有限公司支付签约费1300元，被告否认委托该公司收取该款。
2011年3月31日，原告（买受人）、万某公司（出卖人即被告的委托代理人）就涉案商铺签订《商铺买卖合同》（编号：穗房合字236号），约定：买受人向出卖人购买案涉商铺，该商铺属现房，房价款总金额为1150000元，买受人选择按揭付款方式支付购房款：（1）2011年3月31日前支付全部房价款的24%（包含定金）即280000元；（2）2011年4月7日前支付房价款的26%即300000元；（3）其中房价款570000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注1：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；备注2：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；备注3：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；（第十二条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金；等等内容。
2011年4月8日，原告向某公司支付300000元。
2011年5月13日，原告向某公司支付税费35910元。
2011年6月7日，原告向广东银浦担保有限公司支付按揭手续费及入押费6250元，被告否认委托该公司收取该款。
2011年12月31日，原告向某公司支付110000元。
2012年1月11日，原告（买受人）、万某公司（出卖人即被告委托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议书》（原件），约定：出卖人与买受人于2011年3月31日签订涉案商铺的《商铺买卖合同》，该商铺无抵押，双方同意继续履行房屋交易，买卖双方同意变更房款的支付时间和方式：（1）2011年3月31日前支付房价款24%（包含定金）计280000元；（2）2012年4月7日前支付房价款的26%计300000元；（3）2012年1月13日前支付房价款的10%即110000元；（4）其中房价款460000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；（5）买受人如未按前述约定的时间支付房款的则按买卖合同第五条约定处理；出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人逾期按前述约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十二条第二款约定承担违约责任，但买受人未提供交易过户必要的文件及配合办理的除外；本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如与买卖合同约定有不一致则以本补充协议约定为准等。
庭审时，本院询问双方是否愿意继续履行合同，原告表示要求解除合同，被告则表示要求继续履行合同。另双方均对对方主张的违约金的标准抗辩过高，请求法院调整。另双方均确认按揭至今未办妥。
本院认为：案外人德馨公司、万某公司作为被告朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订合同及收取相关款项等代理行为产生的相应民事责任应由作为委托人的被告朱洁莹承受。
原告与被告朱洁莹的委托代理人万某公司于2011年3月31日签订的《商铺买卖合同》及于2012年1月11日签订的《商铺买卖合同补充协议》是原告与被告朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《商铺买卖合同》约定购房余款以按揭方式支付，但《商铺买卖合同补充协议》变更付款方式及约定“出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”，按《商铺买卖合同补充协议》约定“本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如与买卖合同约定有不一致则以本补充协议约定为准”，过户应在被告收齐全部房款后办理，而非依照合同第十二条约定，现原告未按约定支付余款，过户的约定条件未成就，原告主张被告逾期办证解除合同缺乏事实及法律依据，依法驳回。对于其基于解除合同主张返还本金及违约金等请求，亦缺乏合同依据，予以驳回。被告不存在违约事实，其为守约方，现涉案房产不存在交易障碍，其请求原告支付购房余款继续履行合同具有合同依据，本院予以支持。现原、被告确认按揭至今未能办妥，被告未有证据证实其在提起本案反诉（2014年3月11日）前向原告提出变更付款方式，现其请求原告自2012年4月12日起计违约金缺乏事实依据，不予采纳。原告经被告通知后15天内应向被告一次性支付余款460000元，现原告逾期未按约定支付，被告可请求原告支付逾期付款违约金，现原告抗辩该违约金标准过高，在被告未能充分合理说明举证其实际损失，本院从公平角度，予以调整该违约金标准为中国人民银行同期同类贷款利率计算，即以460000元为本金，自2014年3月27日计至实际付清之日止。违约金总额以本金460000元为限。对于被告主张的超出部分，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告苏乐的诉讼请求。
二、原告苏乐于本判决发生法律效力之日起10日内向被告朱洁莹支付购房余款460000元。
三、原告苏乐于本判决发生法律效力之日起10日内向被告朱洁莹支付逾期付款违约金（以460000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年3月27日计至实际付清之日止；违约金总额以本金460000元为限）。
四、驳回被告朱洁莹的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12280元由原告苏乐负担；反诉受理费5741元，由原告苏乐负担4593元，由被告朱洁莹负担1148元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘道桂
人民陪审员 梁泳怡
二〇一五年一月二十日
书 记 员 何靖文