广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民二初字第540号
原告：中山市大一房地产实业投资有限公司，住所地广东省中山市东区，组织机构代码30412250-9。
法定代表人：吴雪锋，该公司经理。
委托代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师助理。
被告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇，组织机构代码66334443-7。
法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。
委托代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告中山市大一房地产实业投资有限公司（以下简称大一公司）诉被告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告大一公司委托代理人孙涛，被告万联公司委托代理人周石文、吴晓嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大一公司诉称：2014年10月22日，大一公司与万联公司签订《时代倾城（中山）项目场外销售代理合同》，约定：由大一公司代为销售万联公司位于中山市时代倾城剩余住宅项目，大一公司的代理费按照出售物业的成交价计算，大一公司销售目标达到60套及以上的，万联公司向大一公司支付代理费率为5%；凡是客户在合同期限内已交齐定金、签署认购书的，万联公司应在客户付清首期款并签订商品房买卖合同、按揭合同并交齐购买按揭材料60天内向大一公司支付50%的代理费；办理银行按揭，待银行审批通过后，并已全额放款的，在双方确认的60天内万联公司向大一公司支付剩余的50%的代理费；如万联公司逾期支付代理费，按照银行贷款同期的一年期贷款利率计算违约责任等。后大一公司依约销售了万联公司委托的物业，在2014年11月18日至2014年12月18日成交，至2014年12月20日达到可结算代理费的住宅2套，成交金额1647258元，代理费计82362.9元；在2014上11月18日至2014年12月18日成交，至2015年1月20日达到可结算代理费的住宅25套，成交金额20485890元，代理费共计1024294.5元；在2014年11月18日至2014年12月18日成交，至2015年2月28日止达到可结算代理费的住宅12套，成交金额9813948元，代理费共计490697.4元；在2014年11月18日至2014年12月18日成交，至2015年5月18日可结算代理费的住宅69套，成交金额55957437元，代理费共计122852.7元；四次可结算的代理费共计1720207.5元。上述费用经大一公司再三催促，万联公司至今未付。双方签订的代理合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。大一公司依约代为万联公司销售了相应物业，万联公司应当按合同约定及时向大一公司支付代理费用。万联公司逾期支付代理费用的行为已经违反双方约定，侵害了大一公司的合法权益。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.万联公司向大一公司支付销售物业代理费共计1720207.5元及至实际偿还之日止按银行贷款同期的一年期利率计算利率30012.46元（暂计至2015年5月31日止），共计1750219.96元；2.万联公司承担本案诉讼费用。
原告大一公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.时代倾城（中山）项目场外销售代理合同；2.时代倾城花园代理费结算明细表4份。
被告万联公司答辩称：一、《时代倾城花园代理费用结算明细表（2014.11.18-2014.12.18中山市大一房地产实业投资有限公司-2）》（以下简称明细表-2）中序号1单元方献的代理费41162.6元万联公司已支付，序号2单元雷阳、谢秋玲已签署退房申请，万联公司无须就该单元交易支付代理费用。大一公司要求万联公司支付明细表-2所列代理费82362.9元无事实依据。1.双方签订涉案代理合同后的代理销售过程中，因大一公司居间而交易成功的单元共有69户，万联公司已实际支付代理费1343832.35元，其中包括明细表-2序号1单元方献的代理费41162.6元。2.涉案代理合同第3.2.3条约定：“如客户签署认购书或商品房买卖合同后违约，或认购书、商品房买卖合同非由于甲方（即万联公司，下同）的原因被解除，则认购者所付之所有定金及楼款归甲方所有，且该单元不计入乙方（即大一公司，下同）的销售金额，就该次买卖行为甲方无须向乙方支付代理费或者其他费用；乙方已经收取的该单元代理费应当退还给甲方，甲方可直接在未支付给乙方的代理费中将该款项予以扣除。”因雷阳、谢秋玲已于2015年9月10日签署退房申请，根据前述约定，万联公司就该单元交易无须支付代理费用。二、《时代倾城花园代理费用结算明细表（2014.11.18-2014.12.18中山市大一房地产实业投资有限公司-3）》（以下简称明细表-3）中序号2、4、11、19、22单元交易产生的代理费205177.9元万联公司已实际支付。此外，明细表-3序号1、5、8、9、14、16单元业主已签署退房申请，万联公司就该部分单元无须支付代理费用。大一公司诉请万联公司支付明细表-3所列代理费用1024294.5元应扣除万联公司已支付的代理费205177.9元，并扣除无须支付的代理费246270.9元。三、《时代倾城花园代理费用结算明细表（2014.11.18-2014.12.18中山市大一房地产实业投资有限公司-4）》（以下简称明细表-4）中序号1、7单元交易产生的代理费81988.8元万联公司已实际支付60659.5元，此外，明细表-4序号10、11、12单元业主已签署退房申请，万联公司就该单元无须支付代理费用。大一公司诉请万联公司支付明明细表-4所列代理费490697.4元应扣除万联公司已支付的代理费60659.5元，并扣除无须支付的代理费120903.9元。四、在本代理项目中，明细表外共有4户单元签署退房申请，据涉案代理合同第3.2.3条约定，对于该部分单元万联公司无须支付代理费。鉴于万联公司已就该部分单元交易实际支付代理费163821元，大一公司应将该部分单元交易收取的163821元代理费退还给万联公司，万联公司可直接在未付给大一公司的代理费中将该款项予以扣除。综上，请求驳回大一公司的诉讼请求。
被告万联公司对其辩解提交以下证据：1.中山时代倾城花园代理费付款明细表、指定付款函、广东省地方税收通用发票（电子）发票、银行电子回单；2.扣除代理费一览表（一）、退房申请书、中山市商品房买卖合同；3.扣除代理费一览表（二）、退房申请书、合同解除协议书、中山市商品房买卖合同；4.扣除代理费一览表（三）、退房申请书、合同解除协议书、中山市商品房买卖合同；5.扣除及退还代理费及奖励费一览表（四）；6.退还代理费一览表（五）、退房申请书、中山市商品房买卖合同、合同解除协议书；7.调取证据通知书、人民警察证复印件、合同解除协议书、退房申请书、中山市商品房买卖合同；8.商品房买卖合同终止协议书5份。
经审理查明：万联公司（甲方）与大一公司（乙方）于2014年12月17日签订《时代倾城（中山）项目场外销售代理合同》，主要约定：甲方委托乙方场外代销位于中山市时代倾城剩余住宅项目，委托有效期为2014年11月18日至2014年12月18日（成交有效期截至2015年1月2日）；乙方代理费率标准为：销售1-39套代理费率为3%，40-49套为4%，50套及以上为5%；（3.2.1）凡是客户在合同期限内已交齐定金、签署认购书的，甲方应在客户付清首期房款并签订商品房买卖合同、按揭合同并交齐购房按揭资料（若采用一次性付款，则付清50%房款）后60天内向乙方支付50%的代理费；另甲方应于客户成功购买该项目物业后按以下情况在双方确认后60天内向乙方支付剩余部分代理费：①办理银行按揭的，待银行审批通过后，并已全额放款，则支付该单元应付剩余50%代理费；②如一次性付款，则需客户已全额缴纳房款，则支付该单元应付剩余50%代理费；（3.2.3）如客户签署认购书或商品房买卖合同后违约，或认购书、商品房买卖合同非由于甲方原因而被解除，则认购者所付之所有定金及楼款归甲方所有，且该单位不计入乙方的销售金额，就该次买卖行为甲方无须向乙方支付代理费或者其他任何费用，乙方已收取的该单位的代理费应退还给甲方，甲方可直接在未支付给乙方的代理费中将该款予以扣除；甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如因甲方原因而导致逾期付款的，按逾期付款金额银行同期的一年期流动资金贷款利率承担违约责任；合同还约定了其它事项。万联公司与大一公司及各自的签约代表分别在合同上签名、盖章予以确认。
大一公司根据上述合同约定代为销售前述住宅项目，于2014年11月18日至12月18日共销售69套住宅。大一公司提供的明细表-2显示：截至2014年12月20日达到可结算代理费的住宅2套，成交金额1647258元，代理费计82362.9元。明细表-3显示：截至2015年1月20日达到可结算代理费的住宅25套，成交金额20485890元，代理费共计1024294.5元。明细表-4显示：截至2015年2月28日达到可结算代理费的住宅12套，成交金额9813948元，代理费共计490697.4元。另有明细表一份显示：截至2015年5月18日，达到可结算代理费的住宅3套，成交金额2457054元，代理费共计122852.7元，并载明“截至2015年5月18日止达到可结算代理费用的，住宅数：69套。成交金额共：￥55957437元”。大一公司称以上代理费合计1720207.5元，经其多次催促，万联公司迄今拒不支付，大一公司遂于2015年5月22日诉至本院，主张前述实体权利。
庭审期间，双方当事人确认万联公司已支付代理费1343832.35元。根据万联公司提交的“时代倾城花园代理费付款明细表”，该款分别对应明细表-2第1项应付代理费41162.6元，明细表-3第2、4、11、19、22项应付代理费共计205177.9元，明细表-4第1、7项应付代理费共计60659.5元，以及明细表以外的其他应付代理费1036832.35元。万联公司称：前述已售可结算住宅中，有10套由万联公司与购买者自愿签订了合同解除协议，另有5户单元签署退房申请；该部分房款均已付清；最终有5套在国土部门办理了注销登记；对3.2.3条的理解为业主断供导致合同的解除。
诉讼期间，万联公司在答辩期内提出管辖权异议，认为涉案合同签订地为广州市越秀区，本案应由广州市越秀区人民法院管辖。本院于2015年6月15日作出（2015）中一法沙民二初字第540-1号裁定，驳回万联公司对本案管辖权提出的异议。万联公司不服，提出上诉。广东省中山市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）中中法立民终字第233号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
本院认为：本案为居间合同纠纷。大一公司与万联公司签订的时代倾城（中山）项目场外销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案的争议焦点是：一、万联公司能否以该合同第3.2.3条约定为据进行抗辩；二、如不能，则万联公司应付代理费数额如何确定。
关于焦点一。根据涉案代理合同第3.2.3条之约定，只有在客户履行认购书或商品房买卖合同过程中明确以自身行为表示违约，或者该认购书、商品房买卖合同因客户或第三方之原因而被解除的，万联公司才无须向大一公司支付费用，或者将已支付费用予以收回或抵扣。反言之，如客户在履行合同过程中不存在违约行为，或认购书、商品房买卖合同被解除与万联公司有关，则万联公司仍需按合同约定支付代理费，不得以该条款作为抗辩。本案中，双方当事人均确认大一公司主张的代理费所指向的购房交易中，客户均已完成交费义务，即在客户与万联公司的合同履行过程中，客户并不存在违约行为。即使该部分客户后来提出退房申请，经万联公司同意而双方协商解除商品房买卖合同关系，亦系基于万联公司的原因而导致商品房买卖合同被解除。该情形并不适用合同第3.2.3条约定，万联公司仍须向大一公司支付代理费。其以该条款为据，主张其应付本案代理费共计408375.1元（41200.3元+246270.9元+120903.9元）以及另外已付的163821元代理费应当予以减除或抵扣的理据不足，本院不予支持。
关于焦点二。大一公司主张截至2015年5月18日，可结算代理费用的成交金额为34404150元（1647258元+20485890元+9813948元+2457054元），按合同约定的5%代理费率，万联公司应付代理费1720207.5元。万联公司对上述数额没有异议，但称已支付明细表-2中的41162.6元、明细表-3中的205177.9元、明细表4中的60659.5元共计307000元，并提交付款明细表为据。大一公司亦以该表的真实性予以确认，本院对万联公司的辩称予以认可。但如前所述，万联公司的其他抗辩理由不能成立，其逾期未履行付款义务，构成违约，应当对其余1413207.5元代理费继续履行义务，并按双方合同约定承担违约责任。大一公司主张万联公司对逾期未付部分自可结算之次日起按银行贷款同期的一年期利率计算逾期利息，符合双方约定，于法不悖，本院予以照准。故万联公司应对其中41200.3元（82362.9元-41162.6元）自2014年12月21日起、其中819116.6元（1024294.5元-205177.9元）自2015年1月21日起、其中430037.9元（490697.4元-60659.5元）自2015年3月1日起、其中122852.7元自2015年5月19日起计算。对于大一公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市万联房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市大一房地产实业投资有限公司支付代理费1413207.5元以及逾期利息（计算方式：以41200.3元为基数自2014年12月21日起、以819116.6元为基数自2015年1月21日起、以430037.9元为基数自2015年3月1日起、以122852.7元为基数自2015年5月19日起，均按中国人民银行同期贷款的一年期利率分别计至清偿之日止）
二、驳回原告中山市大一房地产实业投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费20552元（中山市大一房地产实业投资有限公司已预交），由原告中山市大一房地产实业投资有限公司负担3668元，由被告中山市万联房地产开发有限公司负担16884元（中山市万联房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付中山市大一房地产实业投资有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴胜杰
代理审判员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一五年十二月一日
书 记 员 苏苑雯
王静