安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1182民初1744号
原告：秦家锋，企业职工。
被告：明光市金泰地产开发有限公司，住所地明光市广场路29号4层，统一社会信用代码13411827885852188（1-1）。
法定代表人：张奎军，公司经理。
委托代理人：钱晓乐。公司员工。
原告秦家锋诉被告明光市金泰地产开发有限公司（以下简称明光金泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理，依法由审判员司早适用简易程序审理，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告秦家锋，被告明光金泰公司的委托代理人钱晓乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告秦家锋诉称：2010年4月1日，原、被告签订《明光市明城世纪广场房屋租赁合同》，约定原告以282000元从被告处购买的位于明光市世纪广场车站路98#-97号商铺租赁给被告。同时约定，2014年4月2日至2014年4月1日，月租金2260元；2014年4月2日至2018年4月1日，月租金2540元；2018年4月2日至2022年5月3日，月租金2820元。被告在每月15日前将该月租金通过转账一次性支付给原告；被告逾期向原告支付商铺租金收益的，原告有权要求被告实际履行。乙方逾期超过十个工作日内还未支付租金的，每延误一日按总房款的万分之二比例支付滞纳金。合同签订后，被告一直按月支付租金至2014年4月份。从2014年5月起，被告数次逾期支付租金。综上，被告没有按合同约定履行支付租金义务，多次违约，被告应支付拖欠租金并应按逾期支付的期限支付违约金。故起诉，并明确要求1、被告支付原告租金7900元（2016年3月至5月三个月租金及2014年4月尚欠280元）及违约金10000元（违约天数从2014年4月25日至2016年5月16日期间共1405天）；2.诉讼费用由被告承担。
被告明光金泰公司辩称：1、2016年3月、4月、5月未付、2014年4月欠280元租金属实；2、原告出租给被告的房屋由被告代为租赁给苏果超市有限公司，被告从苏果超市收取的租金转移支付给原告及众多超市业主，被告从中没有获利。造成被告延期支付租金的客观原因是实际承租人苏果超市有限公司停付被告租金，导致被告延迟支付原告租金，至今被告与苏果超市有限公司的纠纷仍在诉讼阶段；3、对于原告主张的延迟支付租金的违约金，被告认为房屋租赁合同约定的违约金显然过分高于原告的损失，根据合同法及相关的司法解释，请求法院予以降低调整，以原告月租金2540元为本金基数，以中国人民银行一年期贷款基准利率的150％，以被告迟延履行期231天计算出的利息为被告承担的违约金金额；4、本案原告主张2015年5月份以前延迟支付租金违约金已超过法定诉讼时效，根据相关法律规定，租金违约金的诉讼时效为一年，原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张已超过法定诉讼时效，请求法院驳回原告2015年5月份以前违约金诉讼请求；另2015年5月至2016年5月期间，被告实际延迟履行期合计231天。
经审理查明：2010年4月1日秦家锋（甲方）与明光金泰公司（乙方）签订《明城世纪广场A区商铺租赁经营合同》一份，约定：甲方自愿将自己所有的商铺租赁给明光金泰公司经营使用。该商铺坐落位置：明光市明城世纪广场车站路98#-97。该商铺建筑面积40.443平方米（以该商铺的商品房买卖合同中约定面积为准），无论实际测量面积多少，本合同租赁期限内均以合同约定面积为准。该商铺总价款为282000元。租金及支付方式：①2010年4月2日至2014年4月1日期间的月租金，每月按购房合同总价金额的8‰比例支付租金2260元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。②2014年4月2日至2018年4月1日期间的月租金，每月按购房合同总价金额的9‰比例支付租金2540元（租金金额计算到十位数，每月以30天计算）。…。租金按月支付。即在本合同起租之日起，乙方按甲方提供的银行账号以银行划款的办法付款，在每月15日之前将该月租金通过转账一次性支付给甲方。租赁期限：自2010年4月2日起至2022年5月3日止。违约责任：1.乙方逾期向甲方支付商铺租赁收益的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方逾期超过十个工作日内还未支付租金的，每延迟一日按总房款的万分之二比例支付滞纳金。…。合同履行期间，明光金泰公司从2014年4月份的租金未及时给付。故原告于2016年5月16日诉讼来院，请求，被告支付原告租金7900元（2016年3月至5月三个月租金及2014年4月尚欠280元）及违约金10000元（违约天数从2014年4月25日至2016年5月16日期间共1405天）。审理中，被告认为原告主张2015年5月份以前延迟支付租金违约金已超过法律诉讼时效，请求法院驳回原告2015年5月份以前违约金诉讼请求；被告只认可2015年5月至2016年5月期间，延迟履行期合计231天。
另查明，明光金泰公司未付原告2016年3月、4月、5月租金及2014年4月尚欠280元租金。
本案在审理中，被告以违约金过高为由请求本院对违约金予以调整，即按照中国人民银行一年期贷款基准利率150％计算，调整基数为每月拖欠的租金2540元。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的原被告租赁合同一份、银行流水单一份及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的《明城世纪广场A区商铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。被告未依约定向原告支付租金，因被告实际拖欠原告2016年3、4、5月（一审辩论终结）3个月租金7620元（2540元∕月3月）和2014年4月租金280元合计7900元（7620元﹢280元），对原告该请求予以支持。关于违约天数及违约金的计算。按照合同约定，被告应于每月15号之前交付租金，若逾期超过十个工作日内还未支付租金的，则逾期一天按总房款的万分之二比例向原告计付滞纳金。原告主张自2014年4月25日起，即每月25日开始计算违约天数为1405日与上述约定相符，故本院予以确认。对被告辩称原告主张2015年5月份以前延迟支付租金违约金已超过法定诉讼时效的意见，因被告迟延支付租金，原告分别于2015年1月27日、6月9日向本院提起诉讼，经协商原告撤诉，且原、被告之间租赁经营合同尚未届满，故不存在超过法定诉讼时效问题，本院对被告该辩解不予采信。违约金的计算。本院认为，交付租金是被告的主要义务，其表现的违约行为为迟延履行交付租金。被告迟延交付租金，应承担相应违约责任。本院认为违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原、被告双方约定的违约责任承担的金额明显过高，被告请求调整，本院予以支持。本院根据实际情况，酌定以被告延期支付的月租金2540元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率的150%为利率，以迟延履行期1405天计算出的利息为被告承担的违约金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告秦家锋2016年3、4、5月份租金7620元和2014年4月尚欠租金280元合计人民币7900元；以及迟延履行租金1405天期间的违约金［按本金2540元，以中国人民银行同期贷款基准利率的150%计算］；
二、驳回原告秦家锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费248元，减半收取124元，由被告明光市金泰地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 司早
二〇一六年八月一日
书记员 王菊
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。