北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03724号
上诉人（原审被告）贾胜杰，男，1941年6月5日出生。
委托代理人贾×（贾胜杰之子），1967年9月7日出生。
被上诉人（原审原告）赵凤明，女，1943年6月14日出生。
被上诉人（原审原告）邱增全，男，1943年8月24日出生。
上诉人贾胜杰因确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第4379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人贾胜杰及其委托代理人贾×，被上诉人赵凤明、邱增全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，赵凤明、邱增全起诉至原审法院称：1990年7月，因家里经济困难，我们将自己所有的位于北京市大兴区13号院（以下简称13号院）内房屋（北房5间、东配房4间）卖给贾胜杰，房款为8500元。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令赵凤明与贾胜杰订立的关于13号院内9间房屋的买卖合同无效。
贾胜杰辩称：赵凤明、邱增全之前曾针对13号院的买卖合同起诉过，当时告的是我儿子贾×，现在却又起诉我，所以要求法院审查本案被告主体是否适格。13号院的买卖事宜是由我出面办理的，买房是为了给贾×未来结婚用。买卖房屋时，我妻子马×还健在。虽然我在买卖房屋时是非农业户口，但我妻子马×是本村农民，所以房屋买卖合同应为有效。买卖房屋不是简单的事情，其是我夫妇协商后的合意，马×不认识字所以才由我在房屋买卖合同上签字的，马×是有购房资格的。1990年买房后，房屋被闲置，约3年后贾×在13号院居住。贾×及妻子的户口均迁到13号院。在贾×夫妇居住约7年后，13号院又卖给了案外人张×。贾×及妻子的户口又迁出了13号院。据说张×后来又把院子卖了。买卖合同发生时的土地管理法并未禁止城镇居民购买农村房屋。综上，关于13号院内房屋的买卖合同应当是有效的，赵凤明、邱增全的诉讼请求应予驳回。
原审法院经审理认为：合同具有相对性，无论买房人出于何种目的购房，以合同书形式订立合同的，一般应以合同签订人作为合同当事人。根据贾胜杰的陈述，系其与赵凤明签订的房屋买卖合同，故贾胜杰作为本案被告主体适格。1990年至今已逾20年，邱增全长期未对房屋买卖合同提出异议，其主张赵凤明与贾胜杰于1990年订立房屋买卖合同时其并不知情与日常生活经验明显相悖，故对该项主张不予采纳。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许任意转让。在房地一体的格局下，赵凤明、邱增全处分13号院内房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。无论是转让房屋时还是一审开庭审理时，贾胜杰均系城镇非农业户口，并非13号院所在集体经济组织成员，故赵凤明与贾胜杰于1990年针对13号院内房屋9间订立的房屋买卖合同应属无效。关于贾胜杰主张其系与妻子马×共同购房，马×系西杭子村村民一节，法院认为，合同具有相对性，不应轻易突破该原则，如果买受人在签订房屋买卖合同时已经登记结婚，配偶一方为本村村民，并且买房后长期在该房屋内居住生活的，才可以认定为家庭购房，但是通观本案，马×在购房后不久即过世，13号院内房屋闲置多年，之后由贾×居住，但贾×系城镇非农业户口，并非13号院所在集体经济组织成员，故对贾胜杰的该项抗辩意见不予采纳。关于贾胜杰主张在1990年签订房屋买卖合同时并不禁止城镇居民购买农村房屋，故房屋买卖合同应当有效一节，法院认为，1990年有效的土地管理法是由第7届全国人民代表大会常务委员会第5次会议于1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》，该法第四十一条规定：”城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”，因贾胜杰之购房行为未经县级人民政府批准，故对该项抗辩意见不予采纳。综上所述，涉案房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，于2013年12月判决：赵凤明与贾胜杰于一九九○年订立的关于北京市大兴区十三号院内九间房屋的房屋买卖合同无效。
判决后，贾胜杰不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回赵凤明、邱增全的诉讼请求，上诉理由为：原审判决缺乏事实与法律依据，贾胜杰原系涉案房屋所在集体经济组织成员，有权与其妻马×共同购房；涉案房屋系贾胜杰与马×共同出资购买，属于家庭购房，贾胜杰和马×均有权购买；至于购房后购房人是否去世及由谁居住均不应影响家庭购房的性质。赵凤明、邱增全同意原审判决。
经审理查明：1990年，贾胜杰出面与赵凤明签订房屋买卖合同，双方约定由贾胜杰购买赵凤明、邱增全所有的13号院内9间房屋，购房款为8500元。西杭子村系13号院的集体土地所有权人。签订房屋买卖合同时，贾胜杰系城镇非农业户口，其妻马×系西杭子村村民（农业户口），贾胜杰夫妇之子贾×系城镇非农业户口。
一审审理中，贾胜杰陈述：13号院内9间房屋系贾胜杰夫妇所购买，目的系为贾×作婚房使用；签订房屋买卖合同时，买卖双方并未通知当地集体经济组织；签订房屋买卖合同后，贾胜杰依约交付购房款8500元，赵凤明依约交付房屋，不久，马×因病死亡。
关于马×的死亡时间，贾胜杰提交的户口登记簿记载：”何时迁往何地或何因注销户口：1990年10月10日病故”。西杭子村村民委员会工作人员赵×回忆称马×是在1990年10月份病故。原审法院院调取的由北京市公安局青云店派出所出具的证明信载明：”兹有马×，女，出生日期1945年6月21日出生......经查1990年7月1日户口底薄登记，情况如下：该人于1990年12月18日病故”。
房屋交付后，13号院长期闲置。约3年后，贾×及妻搬入该院落内居住，并将户口迁入该地址。2000年左右，该房屋又被出卖与张×，13号院连同1990年所签订的房屋买卖合同一并交付与张×。之后，贾×及其妻的户口均迁出13号院
一审审理中，双方均主张不再持有1990年所签订的房屋买卖合同；邱增全主张赵凤明与贾胜杰签订房屋买卖合同时其并不知情。
至一审庭审时，贾胜杰的户籍地为北京市大兴区13号；贾×的户籍地为北京市大兴区301号。贾胜杰、贾×均不是西杭子村集体经济组织成员，该集体经济组织亦未对其分配耕地。贾胜杰、贾×等家庭成员一直未取得由县级人民政府或者县级土地管理部门针对13号院颁发的宅基地使用权证。
二审审理中，双方均认可马×在1990年双方之间的房屋买卖后死亡。
上述事实，有户口簿、证明、户口登记簿、证明信及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：关于合同主体与诉讼主体问题，合同具有相对性，以合同书形式订立合同的，一般应以合同签订人作为合同当事人。而购房目的、使用情况等因素与认定合同主体无关。根据贾胜杰的陈述，其与赵凤明签订的房屋买卖合同，故贾胜杰应为合同当事人，其作为本案被告主体适格。
关于邱增全主张赵凤明与贾胜杰签订房屋买卖合同时其并不知情的意见，根据本案事实，1990年房屋买卖至今已逾20年，邱增全长期未对房屋买卖合同提出异议，其主张赵凤明与贾胜杰于1990年订立房屋买卖合同时其并不知情，不符常理，故原审法院对其该项主张不予采纳，合乎情理，本院予以确认。
关于房屋买卖合同的效力问题，根据我国现行的土地管理法律和政策，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的用益物权，与特定的身份关系相联系，不允许任意转让。房屋作为土地之地上物，在权属与交易问题上均以房地一体为原则，故赵凤明、邱增全处分13号院内房屋的同时也处分了宅基地。虽然贾胜杰在房屋买卖之时已非涉案宅基地的集体经济组织成员，但其妻系集体经济组织成员，具有购买涉案房屋和享有宅基地使用权的资格。贾胜杰购买房屋的款项属于与其妻马×的夫妻共同财产，购买之后取得的房屋和土地权利亦属于贾胜杰、马×共同享有。虽然马×在购买房屋后死亡，但不应溯及交易当时的权利义务关系；此后，房屋交由贾胜杰之子使用，属于家庭成员内部安排，与房屋买卖法律关系无直接关系，不影响合同效力的判断。
综上，涉案房屋买卖合同未违反我国现行土地管理法律规定，不宜认定为无效。原审法院确认涉案房屋买卖合同，有失妥当，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第4379号民事判决。
二、驳回赵凤明、邱增全的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由赵凤明、邱增全负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由赵凤明、邱增全负担（于判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年六月二十日
书 记 员 徐方烁