上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初7941号
原告：孙倩，女，1980年2月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省启东市。
委托诉讼代理人：朱仁军，北京汉卓(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭鹏，北京汉卓(上海)律师事务所律师。
被告：朱解荣，男，1957年1月10日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
被告：陈爱芝，女，1986年6月13日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：张琳洁，北京市惠城律师事务所上海分所律师。
原告孙倩诉被告朱解荣、陈爱芝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙倩的委托诉讼代理人朱仁军、彭鹏，被告陈爱芝的委托诉讼代理人张琳洁到庭参加诉讼。被告朱解荣到庭参加2016年10月19日的庭审，经本院传票传唤，朱解荣无正当理由未参加2016年12月12日的庭审。本案现已审理终结。
原告孙倩向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告朱解荣于2015年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告朱解荣返还原告租金人民币(以下币种均为人民币)45,600元、押金7,600元、管理费4,800元，共计58,000元；3、被告陈爱芝向原告返还商铺转让费125,000元；4、被告朱解荣赔偿原告房屋装修损失74,656元，被告陈爱芝承担连带责任。事实和理由：原告得知被告陈爱芝要将上海市水电路XXX号房屋(以下简称系争房屋)承租权转让后，与陈爱芝协商了系争房屋的转让事宜，商定由原告支付陈爱芝转让费125,000元，原告取得系争房屋的承租权及房屋内的部分二手设备(桌椅、空调、冰柜、煤气灶、餐具等等)。2015年10月8日，原告向陈爱芝支付了全部转让费，转让事宜双方均口头约定未签订书面协议。同日，原告与陈爱芝介绍的房屋出租人即被告朱解荣签订了《房屋租赁合同》，并向朱解荣支付了系争房屋租金共45,600元，押金7,600元、管理费4,800元。原告承租系争房屋后即投入装修准备用于餐饮经营。2015年10月27日，原告收到上海市虹口区人民政府广中街道办事处(以下简称广中街道办事处)发出的《拆除告知书》，才得知系争房屋属于拆除范围，广中街道办事处已多次通知过住户搬出。当日，原告立即按《拆除告知书》要求停止装修，不再使用系争房屋，并联系朱解荣、陈爱芝要求退还相关费用，但两人均不同意。原告认为朱解荣与陈爱芝应明知系争房屋属违章搭建，知晓政府部门会予以拆除，但两被告均对原告隐瞒此事，欺骗原告承租系争房屋，故原告要求判如所请。
被告朱解荣辩称：其属于经济困难人员，广中街道办事处在2010年左右为照顾其，将系争房屋给其无偿使用。其将房屋搭建为二层，自己使用上层，下层约60平方米在2011年时出租给陈爱芝使用，租期约5年。2015年陈爱芝告知因身体原因需将系争房屋另行转让，其表示同意。后原告表示愿意承租系争房屋，其就与原告重新签订了租赁合同，租金标准和期限都延续其和陈爱芝的合同标准。其收取过原告支付的租金45,600元、押金7,600元、管理费4,800元。系争房屋至今仍未被拆除，可以正常使用，其认为是原告自己不想经营才停止装修施工，故不同意原告所有诉请。
被告陈爱芝辩称：其向朱解荣承租系争房屋经营烤鱼店，租期至2017年结束。其承租时朱解荣未提供系争房屋的权利证明，仅告知其可以使用朱解荣的营业执照，但朱解荣也并未实际向其提供过系争房屋的营业执照，故其并不知晓该房屋性质。2015年，其因家庭原因决定将系争房屋承租权转让，原告表示愿意承租，其就介绍原告与朱解荣自行签订了租赁合同，并向原告转让了店内的装修(2013年承租时装修花费6万元)及相关物品(种类如原告所述，2013年购买时价值3万元)，双方就转让事宜均口头协商，约定转让费为125,000元，未签订书面协议。2015年10月8日，原告向其支付了转让费125,000元，其也经营至该日搬离系争房屋。经营期间，其并不知晓系争房屋为违章建筑，相关部门也没有告知其要拆除系争房屋，其并无故意隐瞒原告系争房屋会被拆除的事实，故不同意原告要求其返还转让费、对装修损失承担连带责任的诉请。
经审理查明，系争房屋无房地产权证或建设工程规划许可证。2013年3月21日，朱解荣为甲方(出租方)、陈爱芝为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，系争房屋由乙方租赁使用；租赁期间2013年6月1日至2017年5月30日止；租金每月7,600元，乙方3个月支付租金一次，支付金额为22,800元，先付后用，乙方需提前十五日付款；押金7,600元，合同终止后，由甲方结清乙方所有账目后退还(对租赁房有损坏的，酌情在押金中扣除)；管理费每年4,800元。2015年10月8日,原告向陈爱芝支付转让费125,000元,陈爱芝使用系争房屋至该日迁出。同日，朱解荣为甲方(出租方)、原告为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》约定，由原告承租系争房屋；租赁期间2015年10月9日至2019年10月8日；租金、押金及管理费标准，支付方式均与朱解荣与陈爱芝的《房屋租赁合同》一致。合同签订后，原告进入系争房屋着手装修。原告向被告支付了2015年10月9日至2016年4月8日的租金45,600元，并支付了押金7,600元、管理费4,800元。
2015年10月27日，广中街道办事处在系争房屋外张贴《拆除告知书》载明：“水电路XXX号租赁户，我方于二个月前已通知你所租赁的房屋，属政府拆除范围，已多次正式通知你，请本月底(2015年10月31日)清空房屋并搬离。如不搬离，由此引起的一切后果由你方全部承担。”该日起，原告停止对系争房屋的装修。
审理中，原告表示，原告支付陈爱芝的转让费主要是系争房屋承租权的转让，2015年10月8日，原告承租系争房屋时已没有可利用的装修残值，原告才投入资金全部重新装修。房屋内陈爱芝转让给其的相关物品都已使用较长时间，原告认为最多价值1万元。原告装修前已将房屋内相关物品搬至自己仓库，系争房屋内已没有原告物品，可以归还被告朱解荣。
就系争房屋性质及建筑情况原告申请调查令至广中街道办事处调查，广中街道办事处回复：系争房屋系广中街道数十年前搭建的违章建筑，由街道所属上海申全物业管理有限公司于2009年与朱解荣签订一年租赁合同，后未续签租赁合同，2014年起朱解荣未缴付租金。按区政府要求，对公字违建进行拆除计划，该房列入2015年拆除。2015年8月，广中街道办事处已多次告知朱解荣10月底将拆除系争房屋，但考虑朱解荣的实际困难未实施拆除。
本院就系争房屋情况亦至广中街道办事处进行调查，相关负责人员表示，2015年8月就多次以口头、书面张贴的方式告知过系争房屋拆除，因朱解荣表示无处居住，故暂缓拆除而非不予拆除。但广中街道办事处于2015年10底发现系争房屋开始装修，经了解得知朱解荣再次将系争房屋出租，故再行张贴《告知书》，告知使用人系争房屋属违章建筑，不允许装修，要求使用人搬离。
审理中，经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋装潢残值进行司法鉴定，鉴定意见为：“由于系争房屋装修工程尚未竣工，故不存在装潢残值，现鉴定其已施工装修造价为74,656元。”
以上事实，由原、被告提供的原告与朱解荣租赁合同、两被告租赁合同、收据、收条、拆除告知书、广中街道办事处说明、司法鉴定意见书，本院调取的庭审笔录、调查笔录等证据及各方当事人陈述为证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同应属无效。系争房屋并无合法产权依据，故原告与朱解荣所签《房屋租赁合同》无效。对于原告已向朱解荣支付的租金、押金及管理费，向陈爱芝支付的转让费。本院认为当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。2015年8月，在朱解荣与原告签订合同之前，广中街道办事处已多次告知过系争房屋已列入拆除范围，要求朱解荣搬离，并在系争房屋处张贴过《拆除告知书》，在此期间陈爱芝亦在系争房屋内承租经营。故朱解荣、陈爱芝对系争房屋属于待拆房屋的情况应当明知，而两被告均未将前述情况如实告知原告，使原告在不知情情况下承租并装修系争房屋，支付了两被告相关租赁费用及转让费。两被告之行为有悖于诚实信用原则，朱解荣应向原告返还租金、押金、管理费，并赔偿原告相应的装潢损失。原告要求陈爱芝对装潢损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。同理，陈爱芝应向原告返还转让费，返还金额本院综合考虑陈爱芝已向原告转让的相应物品折价、房屋装修使用年限等情况后，酌情确定。原告愿意将系争房屋归还被告朱解荣，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条项之规定，判决如下：
一、原告孙倩与被告朱解荣于2015年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、原告孙倩应于本判决生效之日起10日内，将上海市水电路XXX号房屋返还被告朱解荣；
三、被告朱解荣应于本判决生效之日起10日内，返还原告孙倩房屋租金45,600元、押金7,600元、管理费4,800元,共计58,000元；
四、被告朱解荣应于本判决生效之日起10日内，赔偿原告孙倩装修损失74,656元;
五、被告陈爱芝应于本判决生效之日起10日内，返还原告孙倩转让费110,000元；
六、驳回原告孙倩的其余诉讼请求。
本案件受理费5,215元，由原告孙倩负担315元，被告朱解荣负担2,630元，陈爱芝负担2,270元；鉴定费2,340元，由被告朱解荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
代理审判员 周虹君
人民陪审员 毛济平
二〇一七年一月六日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。