辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第193号
上诉人（原审原告）：程继伟，男，1976年3月17日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市浑南新区。
委托代理人：韩伟静，辽宁冠维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托代理人：曾庆和，男，1978年6月26日出生，满族，该公司工程部经理。
委托代理人：王宇平，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人程继伟与被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第431号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年1月13日开庭公开审理了本案，上诉人程继伟及其委托代理人韩伟静，被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司的委托代理人曾庆和、王宇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告程继伟诉称：2012年6月1日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告全款购买了被告开发的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-2房屋，房屋价款为30万元。合同签订后原告向被告全额支付了购房款，并作了备案手续。依照约定，被告应于2012年9月25日前将涉案房屋交付原告，并在房屋交付的360个工作日内办理房屋产权证，但被告于2013年6月21日才为原告办理入住手续。至起诉之日，被告仍未为原告开具销售不动产统一发票，致使原告无法办理房屋产权证书及契证等。现原告诉至法院，请求确认原、被告双方于2012年6月1日签订的商品房买卖合同有效，要求被告为原告开具涉案房屋的销售不动产统一发票，并协助原告办理房屋产权证及契证，支付原告迟延交房违约金8100元，支付迟延办理房产证的违约金1800元（具体计算至被告实际办理房证之日止）。诉讼费由被告承担。
一审被告辽宁联合房地产开发有限公司辩称：原、被告之间事实上不存在商品房买卖关系，被告之所以与原告签订商品房买卖合同并进行了备案，是因为原告向被告出借借款110万元。应原告要求，被告以房屋作为抵押，并进行了备案，同时备案的还有王立勇两套房屋、孙岚一套房屋、原告一套房屋、姜玉华车库一处。应认定商品房买卖合同无效，原告的主张不能成立，且案涉房屋所在小区至今不具备办理房屋所有权证的条件。请求法院驳回原告的诉求。
一审法院经审理查明：2012年6月1日，被告联合房地产公司向原告借款25万元，被告联合房地产公司以将商品房备案至原告名下的方式进行担保，双方因此于2012年6月1日就位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-2室房屋（即诉争房屋）签订商品房买卖合同一份，约定房屋建筑面积152.45平方米，楼层12-13层，房屋为复式结构，商品房单价为每平方米1967.86元，总房款为30万元。同日，与原告以相同方式借款给被告的有案外人王立勇、孙岚，其中备案至王立勇名下的房屋为银杏路28-2号1-12／13-1室房屋及28-2号2-12／13-2室房屋（28-2号2-12／13-2室房屋系孙岚借用王立勇的名义，该房屋实际借款出资人系孙岚），备案至孙岚名下的房屋为银杏路28-2号2-12／13-1室房屋。房屋买卖合同及收款收据载明每套房屋金额均为30万元。2013年6月21日原告通过该房屋所在小区的物业公司办理了入住手续，2013年7月被告发现房屋被交付后，更换了门锁，现原告未占有使用诉争房屋。被告欠孙岚的借款已于2013年11月清偿，故备案至孙岚名下的房屋及孙岚借王立勇的名义备案的房屋已撤销备案登记。被告欠原告及案外人王立勇的欠款至今未清偿。
另查明：2012年6月，相同地段相同类型的房屋市场均价约为每平方米6000元左右。案外人王立勇以相同事实和理由另案起诉被告，案号为（2014）苏民二初字第430号，其主张亦与本案原告主张相同。
一审法院认为：意思表示真实是民事法律关系成立的要件之一。原、被告双方签订商品房买卖合同的真实意思系借款担保，并非买卖房屋，故双方不存在商品房买卖合同关系，故原告主张商品房买卖合同有效，本院不予支持，原告要求被告履行商品房买卖合同项下的义务，同样不应得到支持。本案双方争议焦点为原、被告双方是否存在商品房买卖合同关系，在庭审中原告始终主张其与被告之间是商品房买卖合同关系，而非被告抗辩的借贷关系。庭审中经本院询问原告其与被告之间是商品房买卖关系还是借贷关系后，原告仍坚持商品房买卖关系，故本院依照当事人选择的法律关系进行审理。被告提供的三段录音资料中，有两段是被告代理人曾庆和与原告的电话通话内容，有一段是与案外人王立勇的电话通话内容。在庭审中原告承认是其本人的通话，该两段通话内容显示被告欠原告和王立勇本金50万元，欠每人各25万元，但被告只同意先清偿王立勇的债务，不同意先清偿原告的债务，故原告要求王立勇的借款本金按30万元结算，王立勇结算完后由王立勇返还原告本金5万元及利息，剩余的本金20万元由被告另行清偿原告，被告清偿的本金总数仍为50万元。通过清偿王立勇本金30万元，原告的部分本金先得到了清偿，该通话内容可以与王立勇和被告代理人曾庆和的通话内容相互印证。在原告的通话内容中还显示50万元的借款有两套房屋作为抵押，并且分别备案在原告与案外人王立勇的名下。另外一段和案外人王立勇的通话内容显示被告欠本案原告与王立勇共50万元本金，王立勇要求先给付其30万元的本金和利息，如果王立勇得到清偿，尚余本金20万元，其中双方对2012年12月份的利息是否已给付存在争议，自2013年1月起被告欠王立勇14个月利息，由此可以推断通话时间为2014年2月底，与被告陈述的通话时间为2014年2月25日相吻合。关于原告辩解该录音中提到的借款50万元与本案不属同一法律关系，除房屋买卖关系之外，原告程继伟、案外人王立勇另外与被告存在50万元借款，该50万元借款包含在2012年8月7日的借款100万元中，并以九套房屋抵押备案。但原、被告提供的证据显示该九套房屋中任何一套均没有备案至原告程继伟或王立勇的名下，该九套房屋中的四套备案在案外人白景峰名下，五套备案在宋永亮名下。依据通话录音内容，被告分别备案至原告程继伟、案外人王立勇名下一套房屋，为借款50万元担保，至一审辩论终结时，没有证据证明除本案诉争房屋及在（2014）苏民二初字第430号一案中王立勇主张的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-1房屋之外，被告还有房屋备案在原告程继伟、案外人王立勇名下，即原告程继伟、王立勇分别有且仅有一套房屋备案为借款担保，即本案诉争房屋和王立勇在（2014）苏民二初字第430号案件中主张的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-2号1-12／13-1房屋，可见原告主张通话录音中提到的50万元系本案法律关系之外形成的借款关系的事实不属实。关于原告辩解其购买的房屋价格只是略低于市场价格，是被告因原告承诺给被告联系融资300万元而给予原告和案外人王立勇的让利，而孙岚于同日以同样的价格购房与其无关，本院认为，从通话录音反映的内容显示案外人孙岚与原告程继伟、案外人王立勇共同借款给被告，并且原告商品房买卖合同中记载的单价远远低于同时期同类型同地段房屋的市场均价，故对原告的该项辩解意见，本院不予采纳。关于原告提出被告提供的通话录音资料有拼凑剪切，不应采纳的辩解意见，本院认为该录音资料反映的内容之间可以相互印证，通话当事人亦未否认系其本人通话，通话音质清晰，对答有序，原告并没有证据证明被告对通话录音资料进行了截取拼凑，故对原告的该项辩解意见，本院不予采纳，对录音资料真实性本院予以认定。关于原告提供案外人邢晓霞转账58万元的银行转账凭证，欲证明原告及案外人王立勇支付了房款，本院认为原告程继伟与被告之间存在借款往来，邢晓霞转账的58万元是房款还是借款，无法认定，故对该份证据，本院不予认定。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回原告程继伟的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告承担。
宣判后，程继伟不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求法院确认2012年6月1日原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；三、请求法院判令被告履行合同附随义务，为原告开具涉案房屋的销售不动产统一发票，并配合原告办理涉案房屋产权证书及契税证书等证书；四、请求法院判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金8100元，支付迟延办理房屋产权证书的违约金暂为1800元（具体按被告实际办理手续日止）。五、本案案件受理费用及相关费用由被上诉人承担。主要上诉理由：原审判决认定事实错误，证据不足，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同应认定有效，被上诉人应全面履行合同义务，并承担合同有效的附随义务。综上所述，本案不可争议的事实是：第一，被上诉人收到了上诉人的30万元房款（依被上诉人的观点是借款）；第二，如果是借款，依被上诉人自认，借款期限为一个月，但至此，借款期限早已到期；第三，涉案房屋商品房买卖合同是双方签订并备案，被上诉人并没有在法律规定的除斥期间提请撤销合同的意思表示；第四，被上诉人多次采取多种方式向上诉人表示，配合上诉人办理房屋过户手续，并出具承诺书。被上诉人的一系列行为可以认定是进一步对合同真实意思表示的确认；第五，房屋已交付并办理入住手续长达一年之久；被上诉人无视客观事实，在取得了上诉人为其筹集的资金后，丧失诚信，利用假意退房款给高利息的意向，诱使上诉人按其想法谈判，并制作录音，以达到将损失转移给上诉人的目的。被上诉人的这种作法不但有驳于诚信原则，更不应得到法律的纵容，如果法律对于这种没有资金能力开发房地产公司，而靠非正常手段筹集资金，最终不但扰乱金融市场，对老百姓购房是极大的危险。最高人民法院公报，2014年第10-12期刊登民商事案例，对于明确的因借款而签订的商品房买卖合同作备案抵押的都认定为有效。对于本案这种出于真实意思表示的合同认定有效不但符合客观事实，更有法律依据。故请二审法院依法支持上诉人的请求。
被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间是借贷关系，并且用被上诉人开发的房屋抵押给上诉人。从录音证据来看，该录音证据真实有效，可以得出明确的结论，上诉人与被上诉人之间是用房屋抵押借贷。上诉人以严重低于市场价格购买被上诉人的房屋不符合常理。上诉人与被上诉人在借款及签订房屋买卖合同之前并不相识。被上诉人没有基础为上诉人压低购房价格。从购房价格来看，上诉人与被上诉人之间存在某种基础法律关系，即本案的借贷事实。综上，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、“证明”、联合公司提供的商品房买卖合同、收款收据、录音资料、“三方协议”等证据材料在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，关于上诉人程继伟与被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司之间存在法律关系的定性问题，通过分析辽宁联合房地产开发有限公司提供的其代理人曾庆和与上诉人程继伟及与案外人王立勇的电话通话内容，可以得出程继伟、王立勇与辽宁联合房地产开发有限公司之间存在借贷关系并用辽宁联合房地产开发有限公司的房屋以备案的形式作借款担保的结论，现上诉人程继伟不能提供证据证明除上述因借贷关系形成的备案房屋之外，还存在因房屋买卖合同关系而进行合同备案的事实，故一审法院综合以上事实并结合诉争房屋价格偏低的事实，认定程继伟与辽宁联合房地产开发有限公司之间仅存在借贷的法律关系并进而驳回程继伟的诉讼请求并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人程继伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；