广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第555号
上诉人（原审原告）：陈宏亮
上诉人（原审被告）：深圳市华杰同富物业管理有限公司
被上诉人（原审被告）：深圳市华杰同富实业发展有限公司
上诉人陈宏亮、深圳市华杰同富物业管理有限公司（以下简称华杰同富物业公司）因与被上诉人深圳市华杰同富实业发展有限公司（以下简称华杰同富实业公司）房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1428号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年5月30日，陈宏亮与华杰同富物业公司、华杰同富实业公司签订了《xx花园广场商铺委托经营合同书》，约定陈宏亮将位于xx区xx路的xx花园广场1栋xxxxx商铺（6.76㎡）委托华杰同富物业公司、华杰同富实业公司实行统一管理、统一代租、整体经营；委托期限为三年，即从2008年4月30日至2011年4月29日；每月固定收益473.2元（70元／㎡），华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应于每月5日前支付；陈宏亮收取固定收益金后，不再收取任何其他收益，陈宏亮委托华杰同富物业公司、华杰同富实业公司对商铺实施物业管理，陈宏亮不向华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付物业管理费；华杰同富物业公司、华杰同富实业公司迟延支付固定收益金的，按每日万分之五标准支付滞纳金；在本合同确定的委托经营期满前6个月内，双方就是否续约（或另立约）未能达成协议的，华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应在合同期满后15天内撤离该商铺，将委托经营的商铺交还陈宏亮。合同签订后，陈宏亮将涉案商铺交付给华杰同富物业公司、华杰同富实业公司使用，合同约定的期限届满后，华杰同富物业公司、华杰同富实业公司未将涉案商铺交还陈宏亮。
原审另查明，华杰同富物业公司在原审法院审理的其他案件中称目前xx楼xx区和XX区的租金是95元／㎡，二楼XX区的租金分别为45元／㎡、55元／㎡或70元／㎡，一楼XX区的租金是80元／㎡。
原审又查明，陈宏亮于2005年7月5日因购买取得xx花园广场1栋xxxxx号房产产权。
陈宏亮诉至原审法院。请求判令：1、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付合同期满时到归还商铺时止的租金，按月租金642.2元计算，截止到起诉之日即2012年5月25日止的租金为7706元；2、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付到起诉之日的租金利息，按民间借贷是同期银行3倍利率计即10%的标准支付，利息共计为770.64元；3、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按原来签订的委托合同和购房合同附表的规定归还xxxxx号商铺；4、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司因逾期不归还商铺应向陈宏亮赔偿3个月的租金损失1926.6元，以抵消陈宏亮商铺可获取的转让费损失20000元；5、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付物业管理费1703.52元；6、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，陈宏亮与华杰同富物业公司、华杰同富实业公司之间签订的《xx花园广场商铺委托经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效。华杰同富物业公司、华杰同富实业公司在上述合同约定的委托经营期限届满后，未与陈宏亮达成续租协议，也未将涉案商铺交还陈宏亮，违反合同约定，陈宏亮要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照约定归还涉案铺位合法有据，予以支持。由于华杰同富物业公司、华杰同富实业公司仍实际占用涉案商铺至今，应向陈宏亮支付自2011年5月1日起至归还商铺时止的租金，陈宏亮要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照642.2元的标准支付上述租金，未提供相关证据证明，原审法院不予支持，原审法院认为可参照目前该铺位所在位置的市场租金标准，按照80元／㎡的标准确定租金损失，即按照每月540.8元计算。关于滞纳金标准，双方在合同中已作明确约定，陈宏亮要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照月利率10%计算自2011年5月1日起至2012年7月9日止期间的滞纳金与合同约定不符，应当按照日万分之五标准计算。陈宏亮要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司另外赔偿3个月的租金损失并支付物业管理费缺乏合同和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司于判决生效之日起三日内按照每月540.8元的标准向陈宏亮支付自2011年5月1日起至判决确定华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应归还商铺之日止的租金；二、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司于判决生效之日起三日内向陈宏亮支付自2011年5月1日起至2012年7月9日止期间拖欠租金的滞纳金（以每月540.8元为本金，分别从各月6日起计算至2012年7月9日止，按照日万分之五计算）；二、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司于判决生效之日起三日内向陈宏亮归还位于深圳市xx区xx街道xx花园广场1栋xxxxx号商铺；三、驳回陈宏亮的其他诉讼请求。案件受理费51元，由陈宏亮负担24元，由华杰同富物业公司、华杰同富实业公司负担27元。
上诉人华杰同富物业公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决第一、二、三项，依法改判。事实与理由：一、原审判决第一项要求华杰同富物业公司和华杰同富实业公司支付归还商铺之日止的租金是错误的。华杰同富物业公司在一审答辩中已指出合同到期后，由于陈宏亮坚持其交回铺位的标准，拒绝空铺交回，致移交不能。华杰同富物业公司未再使用陈宏亮的铺位，所造成的损失应由合同双方在分清责任的基础上承担，其中包括租金损失和滞纳金；二、在一审庭审中，华杰同富物业公司曾要求陈宏亮立即收回其铺位，但至今其未作任何反应，应承担相应的责任。
针对华杰同富物业公司的上诉，陈宏亮答辩认为，一、原审关于租金损失和滞纳金的判决是公正的；二、华杰同富物业公司没有按照合同约定交还铺位，应承担责任。
上诉人陈宏亮亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决；二、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司向陈宏亮支付合同期满后至归还商铺时止租金，按月租金为642.2元计算，（从起诉即日起2012年5月25日为止租金为7706元）；三、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司向陈宏亮支付到起诉之日的租金利息，按民间同期银行3倍利率计即10％支付，利息共计为770.64元；四、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司按原来签订的委托合同和购房合同附表的规定归还xx花园广场xxxxx号商铺；五、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司恶意违约逾期不归还陈宏亮商铺，应赔偿3个月的租金损失，共计1926．6元，以抵销陈宏亮商铺有机会转让的转让费损失20000元；六、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司支付物业管理费共计1703.52元。上述金额合计12106.76元。案件受理费由华杰同富实业公司、华杰同富物业公司承担。事实与理由：陈宏亮从华杰同富实业公司的老板黄展杰手中购买xx花园广场面积为（6.76平米）xxxxx号带租约的商铺，首次委托深圳市xx同富实业有限公司经营管理，期限从2005年4月30日至2008年4月29日，深圳市xx同富实业有限公司按照购房合同总价款8％的年收益标准向陈宏亮一次性支付叁年收益金。陈宏亮在收到商铺委托经营合同时，发现合同是华杰同富实业公司与华杰同富物业公司共同盖章。合同第五条规定在收租金期间无需承担包括物业管理费在内任何的费用。期间深圳市xx花园广场物业管理有限公司曾向业主成立委员会时索要物业管理费。2011年4月30日合同到期后，业主多次要求华杰同富物业公司（xx同富管理处）按委托经营合同书和房地产买卖合同附表的约定归还xxxxx商铺，华杰同富物业公司至今未归还，仍在对外招租，收取高额的租金、转让费和进场费。陈宏亮认为，原审判决违反法律规定，处理不公。《xx花园广场商铺委托经营合同书》第十三条约定，“华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应当在合同期满后的十五天内撤离该商铺”，合同第十一条约定“任何一方违约给对方造成损失的，违约一方应承担全部赔偿责任。”原判确定每月540.8元的租金低于市场价格。华杰同富物业公司、华杰同富实业公司本应在合同到期的2011年4月30日归还商铺，其未归还已构成违约。陈宏亮有权选择按市场价格出租涉案商铺。而且市场价格包括周边商铺价格均高于陈宏亮起诉的月租金642.2元。原判第二项与陈宏亮实际利息损失不相符，第三项驳回陈宏亮的其他诉讼请求，损害了陈宏亮权益。由于华杰同富物业公司、华杰同富实业公司恶意违约，没有按时撤离，造成陈宏亮损失本应得到的转让费20000元。陈宏亮只要求1926.6元完全合理。因华杰同富物业公司、华杰同富实业公司恶意违约，应当存在的物业管理费损失共计1703.52元也应当由其承担。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法支持陈宏亮的上诉请求。
针对陈宏亮的上诉，华杰同富物业公司答辩认为，一、陈宏亮上诉请求对原审诉讼请求有变更或者增加部分，华杰同富物业公司均不予认可；二、不接受陈宏亮要求按照2005年合同计算租金；三、华杰同富物业公司不存在协商未果拒不交铺的情况，并无过错，不应支付利息；四、涉案铺位是空铺，华杰同富物业公司并未占用；五、陈宏亮一致委托华杰同富物业公司、华杰同富实业公司进行物业管理，也没有其他人向陈宏亮收取物业管理费，陈宏亮的该项请求没有事实依据。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，在原审2012年8月22日的开庭过程中，主审法官曾询问陈宏亮称华杰同富物业公司愿意将涉案商铺退还，陈宏亮是否愿意接受，陈宏亮当庭表示愿意。当主审法官询问移交铺位的时间和方式，华杰同富物业公司表示“这个星期内可以安排交铺”，但现有证据未能反映华杰同富物业公司随后的交铺安排。
在二审审理过程中，华杰同富物业公司经核对，承认陈宏亮的上诉请求与原审诉请相同。陈宏亮确认其主张的物业管理费从2005年4月30日起算，但其至今尚未向其他物业管理人或相关单位支付过物业管理费。关于20000元转让费问题，陈宏亮认为是按照商业惯例预估得出的，但未举证证明20000元的估算方法。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审对《xx花园广场商铺委托经营合同书》的效力认定正确，本院予以确认。委托经营合同书约定的租赁期限在2011年4月29日到期，且双方未协商续租事宜，故华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应在租赁期满后将涉案商铺交还陈宏亮。华杰同富物业公司主张其2012年8月22日的一审庭审中催告过陈宏亮收铺，但其在陈宏亮愿意收铺的情况下没有进一步举证证明其向原审法院或者陈宏亮提供了相应的交铺安排，其据此要求免于承担此后的租金和滞纳金支付义务，本院不予采纳。对于租金支付标准，原审已经在委托经营合同约定的基础上适度调高租金数额，陈宏亮认为该标准仍不足以弥补其损失，依据不足，本院不予采纳。日万分之五的滞纳金标准系由委托经营合同明确约定，亦具有违约赔偿的性质。陈宏亮上诉认为仅适用该标准确定损失不当，但未能举证证明其因对方违约产生损失的具体数额和计算方法。故陈宏亮要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照银行三倍利率赔偿利息损失或支付租金抵消转让费损失，均依据不足，本院不予采纳。至于物业管理费问题，委托经营合同书约定陈宏亮委托华杰同富物业公司、华杰同富实业公司进行物业管理，而陈宏亮至今也没有向其他物业管理人就涉案商铺交纳物业管理费，现陈宏亮要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司向其支付相关费用，没有事实及合同依据，本院不予支持。
综上，上诉人陈宏亮、华杰同富物业公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费204元，由上诉人陈宏亮、深圳市华杰同富物业管理有限公司各负担102元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴思罕
代理审判员 郑志锋
二〇一三年六月五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。