北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第3817号
原告北京京成远东房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街22号。
法定代表人陈肖然，董事长。
委托代理人王珏，女，1977年5月15日出生，该公司职员。
被告吕子文，男，1968年6月20日出生。
委托代理人陈超，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。
原告北京京成远东房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告吕子文（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人王珏，被告的委托代理人陈超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司与被告于2011年6月8日签订了合同号为Y1185XXX的《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），被告购买我公司开发的北京市通州区XX新城V街区A-4-1、A-4-2、A-2用地项目2#办公商业楼8层906号房（以下简称906号房），全部房款为人民币643940元。预售合同签订后，被告于2011年6月向原告支付房屋首付款323940元，剩余房款人民币320000元预售合同约定被告以银行按揭贷款方式向原告支付，并须在签订预售合同之日起约2个月内满足剩余全部房款到账要求。预售合同约定如非我公司原因被告不能获得住房抵押贷款的或贷款银行不能按照被告申请的贷款金额或贷款年限发放贷款的，被告必须在接到贷款银行或原告书面通知之日起7日内变更付款方式并向原告提交书面承诺，并根据原告的要求履行付款义务。如被告未在原告规定的时间内按原告要求实际完成付款的，视为被告违约，原告有权解除合同，被告须向原告支付税费及相关费用、总房款的10%违约金。由于被告未能获得住房抵押贷款及商业贷款银行贷款，又不同意变更付款方式，且不以其他任何方式向原告交纳应缴房款，拖欠房款长达3年之久，中途经原告多次催促，被告仍未能支付任何房款。被告的行为已经构成了严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求法院：1、判令解除原被告签订的合同号为Y1185XXX的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告向原告支付总房款的10%违约金人民币64394元；3、判令被告支付原告相关税费共计人民币24293.50元；4、判令被告因无效购房及退房给原告造成的各项经济损失共计人民币20000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我同意解除预售合同，原告要返还我已交的购房款，同时要按同期银行贷款利率支付利息。原告与我签订的预售合同和之前的销售广告和宣传资料不一样，系合同重大变更，原告违背了诚实信用原则，也没有履行告知义务，我发现问题后，与原告协商解决问题，其均消极处理，我没有付剩余购房款只是在行使不安抗辩权，目的是为了防止损失的进一步扩大。原告称我拖欠购房款长达三年之久，与事实不符，真实情况是原告不积极解决户型前后不一致的问题，导致该问题拖至今日尚未解决。预售合同系原告提供的格式合同，购房者处于弱势地位，对于格式合同提供方免除其责任、加重对方责任的应属无效。退一步讲，即使认定我违约，原告主张的违约金也过高，法律也明文规定，违约金过高时应以实际遭受的损失为准，本案中原告没有证据证明其实际遭受损失，故我方不同意原告要求赔偿损失的诉讼请求，且现在房价大幅上涨，预售合同解除，原告还可以因此多赚取购房款，这是其因解除预售合同获得的间接利益，同时其亦使用我交纳的购房款长达三年之久，这是其因解除预售合同获得的直接利益。综上，我方同意解除预售合同，但原告因解除预售合同反而受益，并不存在实际损失，故我不同意原告要求支付违约金、税费及各项损失的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月8日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（编号为Y1185XXX），约定被告购买原告开发建设的906号房，预售合同第一条项目建设依据载明买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2010年4月19日至2060年4月18日，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房暂定名为米拉家园。预售合同第二条预售依据载明了涉案项目的预售许可证号为京房售证字（2011）39号。预售合同第三条基本情况载明该商品房的用途为商务办公，层高为3米，预测建筑面积为45.88平方米，其中套内建筑面积为25.79平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.09平方米。预售合同第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24968.59元，房款共计643940元。预售合同第六条及附件五付款方式及期限约定买受人采用银行按揭贷款方式进行付款，买受人应于签署正式预售合同之日，向出卖人支付总房款的50.31%作为房屋首付款，即323940元（含已交定金20000元），剩余房款320000元，以银行按揭贷款方式支付。预售合同第八条规划变更的约定，出卖人应当按照行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。预售合同第九条设计变更的约定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。预售合同第十条约定了逾期付款责任。第十一条约定了交付条件，出卖人应当在2013年3月29日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。预售合同第十二条约定了市政基础设施和其他设施的承诺。第十三条约定了逾期交房责任，第十四条约定了面积差异处理，第十五条约定了交接手续，其中第（三）款约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第（四）款约定验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人按本合同载明的买受人的联系方式送达《入住通知书》后15日内，买受人仍未按《入住通知书》确定的时间办理入住手续的，视为出卖人已经按照本合同约定的条件按期交房，且该房屋的所有风险自本合同约定的交付之日起转移给买受人，出卖人不承担任何风险责任和违约责任。物业管理服务费及其他规定的费用自本合同约定的交付日之次日起由买受人承担。预售合同签订后，被告按同约定向原告支付了首付款323940元，剩余房款320000元准备通过银行按揭贷款方式支付。
被告在该楼盘购买了四套房屋，因其发现其中两套房屋的户型与原告发放的宣传彩页不一致，其与原告协商解决此事未果，故此被告未办理银行按揭贷款，亦未如期支付剩余购房款。在本案审理过程中，原告称因被告不符合贷款条件，未能办理银行按揭贷款，亦未能如期交纳剩余购房款，故被告应按预售合同约定向原告承担违约责任。被告对此不予认可，辩称其系发现房屋户型与宣传彩页不一致，其与原告协商解决此事未果，为了避免自己利益受到损失，故没有办理银行按揭贷款，同时，被告提交了个人信贷客户资信调查函及账户明细来证明自己可以办理银行贷款。
原告为证明自己遭受的损失提交了日期为2011年8月的中国民生银行的电子缴税付款凭证一份，载明原告通过电子缴税方式支付了2011年7月的教育费附加39177.36元、城市维护建设税65295.60元、营业税1305912元，同时原告还提交了日期为2011年10月的中国民生银行电子缴税付款凭证一份，载明原告通过电子缴税方式支付了2011年7月至9月期间的土地增值税共计1149823.88元。原告要求被告根据预售合同约定支付分摊在涉案房屋的上述相关税费，具体为营业税为已付款的5%，土地增值税为已付款的2%，城市维护建设税为营业税的5%，教育附加税为营业税的3%，印花税为总房款的0.05%。
上述事实，有北京市商品房预售合同、首付款发票、电子缴税付款凭证、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑及市政基础设施工程竣工验收备案表、宣传彩页、个人信贷客户资信调查函、账户明细、电话联系笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方的损失，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点之一是违约认定问题。根据本案查明的事实，双方签订的预售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效合同，双方均应恪守履行。被告以原告所售房屋户型与当初宣传彩页不一致，是原告违约在先为不交纳剩余购房款的抗辩理由，因关于该楼盘户型与宣传不一致的情况已经有生效判决认定为合同变更，故本院对被告述称原告违约在先的抗辩意见不予采纳，此点亦不应成为被告不交纳剩余购房款的理由，所以被告未按照预售合同约定支付剩余房款的行为构成了违约，预售合同约定逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，现原告要求解除预售合同的条件成就，被告亦同意解除预售合同，本院对此不持异议。
本案争议焦点之二是损失认定问题。根据本案查明的事实，被告未能按预售合同约定期限交纳剩余购房款已构成违约，被告理应赔偿原告的合理经济损失，损失赔偿额应相当于违约给原告所造成的实际损失。根据原告提交的证据及本院与税务部门的电话联系笔录可以确定此预售合同的解除给原告造成的实际损失仅为合同解除后涉诉房屋再次销售需要缴纳的有关税费，且现涉案房屋价格已大幅上涨，合同解除后原告再次销售该房屋可以获得更大的收益，故本院根据已查明的案情及双方提交的证据确定原告因此次被告违约所造成的实际损失为906号房缴纳的各项税费，具体数额为24293.50元，对于原告要求被告支付总购房款的10%的违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付无效购房及退房给其造成的各项经济损失共计人民币20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方预售合同解除，原告应当将收取的首付款退还给被告。关于被告要求原告按银行贷款利率支付购房款的利息，因此次合同解除系其违约，故本院对其该项要求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告北京京成远东房地产开发有限公司与被告吕子文于二〇一一年六月签订的编号为Y1185XXX的《北京市商品房预售合同》；
二、被告吕子文支付原告北京京成远东房地产开发有限公司实际损失人民币二万四千二百九十三元五角，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、原告北京京成远东房地产开发有限公司退还被告吕子文首付款人民币三十二万三千九百四十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告北京京成远东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费二千四百七十四元，由原告北京京成远东房地产开发有限公司负担一千三百元（已交纳），由被告吕子文负担一千一百七十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏庆好
代理审判员 谭云进
人民陪审员 张万良
二〇一四年十月十三日
书 记 员 周 洲