上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初4751号
原告：肖沪，男，1959年8月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：吴永芳。
委托诉讼代理人：周洪波，上海恒建律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1968年8月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。
原告肖沪与被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案于2016年6月16日转为普通程序，同年9月12日本案经院长批准延长审理期限。2017年8月29日，原告向本院提出评估申请，要求对原告购买的位于上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的市场价格进行司法鉴定。本院从尊重当事人意愿、且进一步查明事实的角度出发，遂提交上海市高级人民法院摇号确定由上海国城土地房地产估价有限公司对原告的上述申请进行司法鉴定。2017年10月9日，上述鉴定单位向本院出具了《司法鉴定估价报告》。本案分别于2016年5月10日、6月15日、2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告肖沪及其委托诉讼代理人吴永芳、周洪波，被告ＸＸ的委托诉讼代理人ＸＸ之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖沪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告支付原告解约违约金人民币(以下币种相同)85万元；3、判令被告支付原告因被告违约造成的损失中超过违约金部分的金额计25万元。
事实和理由：2015年10月3日，原、被告在德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑地产)签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告以总房价款425万元购买涉案房屋，定金为20万元，双方同意在本协议签订后50日内签订《上海市房地产买卖合同》，并约定了因一方违约解除《房地产买卖居间协议》的，违约方应按照总房价款的20%支付违约金，并约定发生争议时向房地产所在地法院起诉。2015年10月4日，原告按照约定向被告支付了定金。2015年10月7日，为了筹措买房款，原告与案外人签订了《房地产买卖居间协议》后，将自己位于徐家汇汇翠花园中位置最好的一幢楼盘的15楼房屋以550万元出售，导致损失至少110万元。2015年11月9日，被告告诉中介其母亲在拿到定金后的第二天即10月5日就反悔了，故房屋不想卖了。如果被告在其母10月5日反悔时便及时通知原告，那么，原告无论如何也不会出售其徐家汇的房屋，因为，该房屋居间协议的签订日期是10月7日，原告也不会如此被动并损失惨重。针对被告的违约行为，原告与中介多次以电话和上门的形式与其沟通。遗憾的是，被告先以种种理由拒不履行《房地产买卖居间协议》约定的售房义务，最后表示愿意承担违约责任，但最多只赔偿原告23万元违约金。事实上，原告因被告违约所造成的损失至少有110万元，大大超过了《房地产买卖居间协议》约定的85万元违约金金额，故请求将约定的违约金金额增加25万元，以弥补原告因被告违约造成的损失。原告认为，鉴于被告已经明确表示违约并愿意赔偿的事实，即被告已经以实际行动解除了合同，按照约定违约方应当承担相应的违约责任，故向法院提起诉讼。
被告ＸＸ答辩称：首先，对本案的案由“房屋买卖合同纠纷”有异议，因为原、被告之间房屋买卖合同关系还没有成立，双方只签订了居间协议，故应该是“定金合同纠纷”。
其次，第一，不同意原告诉请1，被告认为协议不应该是解除，而是无效的。因为处分房屋未经其他共有人的认可，被告未取得全部的处分权利，该民事行为无效。第二，不同意诉请2，原告以总房价为诉请2的计算基数，则应当以双方买卖合同的生效为前提，现双方之间没有买卖合同故买卖关系不成立，也就不存在总房价为基数的违约金的承担。且该20%的违约金的承担，是中介印刷的格式条款，以满足中介一旦接受双方居间委托就变相强迫双方交易以获取佣金的目的，该条款应该是无效的。原告没有权利在双方仅签订居间协议的情况下就要求被告承担买卖合同的违约责任，超出居间协议的效力范围。况且该20%的违约责任明显过高，请法庭予以调整，调整至2%被告予以认可。第三，诉请3性质与诉请2一致，故答辩意见同第二点。
最后，就事实部分，在居间协议签署后，被告因没有原告的联系方式，故在第一时间告知了中介公司其母亲不同意售房的情况，因房屋涉及被告父亲的遗产，被告与被告的母亲都是房屋的继承人，对于房屋的实际出售意向老母亲也有自己的想法，故被告没有独自处分房屋的权利。原告也清楚被告母亲对于出售房屋的态度。整个过程中被告都积极地与中介和原告沟通出售的问题，不存在刻意隐瞒的情况。
经审理查明，坐落于上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人原为被告ＸＸ及其父亲张某某。2012年10月29日，张某某去世。2015年12月29日，上述房屋产权人变更为被告ＸＸ及其母刘莹，ＸＸ占四分之三份额，刘莹占四分之一份额。
原告夫妇于2015年9月29日在中介陪同下看房后，又于2015年10月1日携儿子在中介陪同下再次看房，由于ＸＸ有事在外，两次均是ＸＸ母亲刘莹接待了原告及中介。
2015年10月3日，原告肖沪(买受方、乙方)与被告ＸＸ(出售方、甲方)在德佑地产(居间方、丙方)的居间下签订《房地产买卖居间协议》1份，协议约定：甲方及乙方愿意委托丙方提供居间媒介服务。房地产坐落：上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为104.08平方米(以房地产产权证为准)，权利人ＸＸ、张某某，房地产权证编号为沪房(地)闵字(2003)第XXXXX号。甲乙双方明确该房地产的总房价款为425万元，本协议内的总价为甲方净到手价。待甲方签订本协议后当日内，乙方应向甲方支付定金20万元。在本协议签订后50日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。
乙方应于签订买卖合同示范文本后当日内，支付首期房价款205万元(含已支付的定金)。乙方通过贷款方式支付第二期房价款215万元，……若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付甲方。甲乙双方应于贷款审核通过……甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续后7日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户。……甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后当日内交房。对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方向甲方支付尾款5万元。该协议尾部甲方处有ＸＸ本人签名及代其父亲张某某的签名，乙方处有肖沪的签名，丙方处有德佑地产的盖章。
次日，原告妻子吴永芳通过工商银行向被告ＸＸ转账支付定金20万元。
2015年11月9日，被告向中介表示由于其母亲不同意售房，要求解除《房地产买卖居间协议》。
2015年11月15日，原告向被告发送签订《上海市房地产买卖合同》通知记载，ＸＸ先生，就我方购买贵方坐落于上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房产事宜，按我们于2015年10月3日签订的德佑地产《房地产买卖居间协议》(NO.CXXXXXXXXXXX)之约定，我方与居间方商定将于2015年11月21日(星期六)上午10：00等您，望您能准时前往上海市闵行区古美路XXX号(链家古美总店)签订《上海市房地产买卖合同》，所有相关权利人到场。望我们双方诚意履行。
2015年11月22日，ＸＸ、ＸＸ母亲刘莹、肖沪、肖沪妻子吴永芳、肖沪儿子肖宇辰及中介人员姜劲夫在德佑地产协商过程中，ＸＸ提出：“这样吧，我妈也在，说实话，我不太想让她再……不管她有时候有道理还是没道理，她是我妈。……我再多出3万元，23万元，这是我的底线了……出到23万元，这个事情就结束了，实在不行，我们就等下一步，再往下走”。
2015年12月23日，ＸＸ向肖沪发短信称：“肖先生你好，告诉你一个不好的消息。我刚回到家，晚上忽然接到我父亲的弟兄们的电话，要我去赴家宴，到后发现不对，是三堂会审。他们名义上代表我父亲替我母亲来责难我，并命令我不许卖房子。我灰溜溜受审二个小时回来。法律意义上讲，我完全可以继续卖，可是家族长辈的话确实不能不听。在此，我真心地只好深表歉意！我愿意赔偿您，我会给您及时汇您的定金以及我的赔偿给您。”
2015年12月24日，ＸＸ向肖沪发短信称：“肖先生，在你们商量好之前，我先把20万元退回你们汇过来的吴永芳账户，可否？待你们商量好后我再马上会给你们补偿金！”
2015年12月25日，ＸＸ向肖沪发短信称：“肖先生，刚才我已经把你的定金20万元按原账户返回给你们了！望查收。”
2016年1月15日，原告向本院起诉，并确认收到被告退还的定金20万元。
2017年8月29日，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋的市场价进行评估，本院收到上述申请后，提交上海市高级人民法院摇号确定由上海国城土地房地产估价有限公司对原告的申请进行司法评估。2017年10月9日，上述评估单位向本院出具了《闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋住宅房地产估价报告》[报告编号：国城估字2017-06017号]。评估结论为：2015年11月23日估价对象的市场价值为452.7万元，折合地上建筑面积单价为43,500元/平方米。
经质证，被告对评估结论无异议。原告认为评估金额偏低。评估部门人员到庭接受询问，就原告的异议作出了解答。
本院认证意见，该评估结论符合法定程序，本院确认该报告的证据效力。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、银行汇款凭证及收款收据、微信记录、录音记录、原告向被告发送的“签订《上海市房地产买卖合同》通知”及邮寄凭证、看房照片，被告提供的2份房产证、案外人张某某的死亡证明及户口簿以及原、被告的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。原告提供的出售其自有房屋的《房地产居间合同》及相关房价的网页截图，因与本案无关，本院不予采纳。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告出售涉案房屋未经其他产权人同意，其独自与原告签订的《房地产买卖居间协议》是否无效，原告是否具有过错？二、本案原、被告签订的《房地产买卖居间协议》的性质？
针对第一个争议焦点，关于被告提出涉案房屋涉及被告父亲遗产，被告处分房屋未经其他共有人的认可，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》无效，且原告签订协议时明知上述情况，而在洽谈过程中从未与继承人之一的其母沟通，及要求被告本人提供其母委托书，原告就此有过错。对此本院认为，物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此被告作为占四分之三份额的按份共有人，其有权出售涉案房屋而无需征得其他共有人同意。本案中，被告独自出售涉案房屋对《房地产买卖居间协议》的成立及生效并无影响，且结合《房地产买卖居间协议》第六条“甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体产权人的同意，若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议违约责任条款的标准向乙方、丙方承担责任”的约定，原告与产权人之一的被告签订《房地产买卖居间协议》亦并无过错。
针对第二个争议焦点，本院认为，本案《房地产买卖居间协议》系无名合同，其中对中介居间及房屋买卖均有约定，故该协议包含两个法律关系，一系原、被告与案外人德佑地产的居间合同关系，二系原、被告之间的房屋买卖合同关系。原、被告之间房屋买卖合同关系是否成立，取决于该协议对于房屋买卖的当事人名称或者姓名、标的和数量等合同成立必备条款是否具备。本案中，原、被告双方在《房地产买卖居间协议》中明确约定了买卖双方、涉案房屋坐落、价款数额、价款支付方式、房屋过户及交房时间等内容，《房地产买卖居间协议》已具备了房屋买卖合同的主要内容，故双方之间的房屋买卖合同成立。在诉争合同不需要其他生效要件的情况下，双方房屋买卖合同生效，对双方当事人具有拘束力，双方均应依约履行。在被告明确表示不再履行《房地产买卖居间协议》的情况下，原告诉请解除协议并要求被告承担违约责任符合上述规定，本院予以支持。关于被告提出原、被告之间只成立定金关系，本案应适用定金罚则处理的意见，于法无据，本院不予采信。
此外，被告提出本案按总房价款20%约定的违约金标准过高要求进行调整。对此本院认为，法律规定违约金低于或过分高于损失的，当事人可以请求调整。而违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，因此，在尊重双方当事人违约金约定的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑原告实际损失等客观情况，本院酌情将违约金调整为42.5万元。
对于原告提出的要求被告支付超过合同约定违约金部分损失25万元的请求，我国《合同法》第113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告在签约时对近几年上海房地产的上涨应有所预见，但买受方对出资款的筹措有多种方式，被告并不必然能预见到原告系出售自有房屋方式进行筹款，且即便被告在签约时对原告出资款筹措方式有所预见，也不会必然造成原告低价出售房屋的后果，因此该损失与被告行为无相当因果关系，故原告要求被告承担其低价出售自有房屋造成的损失的主张，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告肖沪与被告ＸＸ之间就位于上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋买卖合同关系解除；
二、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告肖沪解约违约金425,000元；
三、驳回原告肖沪其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14,700元，财产保全费人民币5,000元，评估费人民币12,430元，以上合计人民币32,130元，由原告肖沪负担人民币19,720元，被告ＸＸ负担人民币12,410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈洁
人民陪审员 陈玲
人民陪审员 徐洋
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 张辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
……
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。