上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1244号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海水爱文化传播有限公司。
委托代理人樊云，上海市淮海律师事务律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）叶沪斌。
委托代理人高永宏，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托代理人陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。
上诉人上海水爱文化传播有限公司（以下简称水爱公司）因与被上诉人叶沪斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于同年5月26日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人樊云，被上诉人之委托代理人陈熠昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊幢C2幢整栋房屋，即本区＊＊＊路＊＊＊号波特营C2幢整栋房屋，由案外人上海＊＊＊投资发展有限公司受托进行管理。2010年10月25日，案外人作为出租方与水爱公司作为承租方签订了《租赁合同》，约定将该房屋出租给水爱公司办公使用，租赁期限自2010年10月26日起至2015年10月25日止，并约定如水爱公司将该房屋部分或全部转租给他人，须事先征得出租方（案外人）的书面同意。
2014年4月17日，叶沪斌（乙方）与水爱公司（甲方）就本区＊＊＊路＊＊＊号波特营C2幢房屋的阳光房，即本案的租赁房屋，签订了《合作经营协议书》，约定甲方免费提供租赁房屋给乙方进行咖啡饮料项目的合作经营，乙方承担建立咖啡屋所需的费用，双方合伙期限为2年，自2014年4月15日起至2016年4月14日止。对于双方的权利义务，协议第三条约定，甲方收取乙方人民币（下同）36，000元作为经营保证金，乙方每月上交管理费12，000元，每两个月缴纳一次，先交后用，2014年5月15日起算。电费由乙方承担。乙方负责对租赁房屋的安全评估，并负责经营资质申请、人员、品牌、设备等管理，并承担员工薪资和四金。乙方对经营的项目和产品的品质负有全部法律责任，甲方不承担乙方经营产品及项目的法律责任，乙方对食品安全、公共场所安全、用水、用电安全承当全部无限责任。协议第六条约定，合伙终止后，乙方自负盈亏。
协议签订后，叶沪斌支付给水爱公司保证金36，000元及两个月的管理费24，000元，并经水爱公司同意对租赁房屋进行装修。此外，叶沪斌为在租赁房屋经营咖啡屋，安装宽带网络花费5，990元，采购经营物质花费15，560元。2014年8月份，叶沪斌在办理咖啡屋相关营业手续中，被工商部门告知需提供租赁房屋产权证明文件，叶沪斌多次向水爱公司要求提供，但水爱公司不能提供，故叶沪斌暂停支付相关费用。
叶沪斌于同年11月14日诉诸原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《合作经营协议书》；2、水爱公司归还叶沪斌租金及押金6万元；3、水爱公司赔偿叶沪斌各项损失56，550元；4、水爱公司承担本案全部诉讼费用。水爱公司反诉请求：1、解除双方签订的《合作经营协议书》，收回租赁房屋；2、判令叶沪斌支付自2014年7月15日起至搬离之日止的按每月12，000元标准支付的管理费；3、叶沪斌承担诉讼费用。
原审审理中，法院要求水爱公司提供原出租人上海＊＊＊投资发展有限公司同意水爱公司转租的证明，但水爱公司未能提供。在第二次庭审中，叶沪斌提交了租赁房屋的装修合同结算清单，证明其对租赁房屋装修花费35，000元。
原审认为，双方之间的《合作经营协议书》主要权利义务是水爱公司将租赁房屋交叶沪斌用于经营咖啡屋使用，叶沪斌向水爱公司支付固定金额的使用费，其中并无合作经营、共享利润、共担风险的约定。因此，双方的协议名为合作，但符合租赁合同的法律特征，应认定为租赁合同。水爱公司认为双方之间是合作关系的辩解，缺乏事实依据，法院不予采纳。
水爱公司未经出租人同意，擅自转租，双方签订的《合作经营协议书》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，水爱公司擅自转租，应承担协议无效的主要责任；叶沪斌未尽必要的审查注意义务，亦应承担部分责任。合同无效，水爱公司应返还叶沪斌经营保证金36，000元。鉴于本案合同性质，双方合同中约定的管理费实为租金，由于合同无效，叶沪斌应支付占用期间的使用费。对于使用费的数额，法院综合考虑双方过错、叶沪斌未实际经营等事实，酌定支付标准为每月3，600元。叶沪斌已支付的24，000元租金可抵为叶沪斌应承担的部分使用费，叶沪斌请求水爱公司归还其已付租金，本院不予支持。
对于叶沪斌在装修、宽带安装及采购物质方面的损失，根据叶沪斌提供的装修合同及结算清单、相关收据、银行转账凭证、网络服务定单等证据，能证明其相关损失共计56，550元。法院综合考虑双方责任程度、宽带使用情况及采购物品的性质（动产可予搬离）等因素，酌情决定水爱公司予以赔偿叶沪斌各项损失共计36，000元。
原审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，于二〇一五年四月二日判决：一、叶沪斌与水爱公司于2014年4月17日签订的《合作经营协议书》无效；二、叶沪斌于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区＊＊＊路＊＊＊号波特营C2幢房屋的室外阳光房，并由叶沪斌将该房屋返还给水爱公司；三、叶沪斌于判决生效之日起十五日内支付水爱公司房屋使用费，其中截至2015年3月14日的使用费为12，000元（已扣除叶沪斌支付的24，000元），2015年3月15日起至实际迁出之日止的使用费按每月3，600元标准支付；四、水爱公司于判决生效之日起十五日内支付叶沪斌各项损失共计36，000元；五、水爱公司于判决生效之日起十五日内返还叶沪斌保证金36，000元；六、驳回叶沪斌的其他诉讼请求；七、驳回水爱公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2，631元，减半收取计1，315.50元；由叶沪斌负担395元，由水爱公司负担920.50元；反诉案件受理费500元，由水爱公司负担300元，由叶沪斌负担200元。
判决后，水爱公司不服，上诉称，原审判决定性不准确：双方签订的合同并非原审所谓租赁而系合作经营；原审仅凭出租人未提供同意转租证明认定擅自转租依据不充分，双方合同应属有效，管理费等费用被上诉人应予支付；原审认定被上诉人损失仅凭其提供的“票据”等显然不足证明；另原审判断使用费每月3，600元不符合事实。故上诉请求撤销原审判决第三、四、五、七项，依法改判支持其反诉请求，
叶沪斌辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。当然，有关原审酌定使用费其仍然保留意见，即被上诉人认为不应支付该部费用。实际被上诉人2014年9月即交还房屋等。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为双方《合作经营协议书》性质的认定。
上诉人水爱公司与被上诉人叶沪斌2014年4月17日签订的《合作经营协议书》系双方真实意思表示，查该协议基本内容为前者将其承租案外人之＊＊＊路＊＊＊号波特营C2幢房屋（办公使用）中的阳光房交由后者经营咖啡屋并由后者向其交纳管理费。根据约定，咖啡屋设备、人员、运营等全部经营活动皆由被上诉人负责“并负有全部法律责任”，并强调上诉人“不承担乙方经营产品及项目的法律责任”等等。即双方“合作”权利、义务结构为上诉人提供房屋（场地）之使用权益，被上诉人负责咖啡屋全部经营责任，后者向前者支付固定的“管理费”。应该认为，就双方合同对价交换之给付特征而言，符合房屋租赁合同关系之特定期限的房屋使用权益（占有）与特定数额金钱作为对价交换的特征，而与合作经营之共同承担经营义务、共担经营风险的一般特征相异。上诉人虽有异议，但一、二审期间未提供任何其它证据证明双方签约、履行中有异于租赁而近于合作经营法律关系之特征，其上诉主张法庭难以采信。
上诉人与被上诉人建立的租赁合同关系就约定内容而言未违反强制性法律规定，但根据查明事实，上诉人与其上位出租人间租赁合同中明确约定转租需征得出租人书面同意，本案当事人签约、履行，甚至一审诉讼期间在原审法院明确释明需提供转租证明情况下，上诉人始终不能提供转租同意的证据，显属举证不能，原审认定上诉人属擅自转租符合法律规定。本案房屋租赁关系宥于擅自转租属出租人无权处分行为，原审据此认定合同无效于法有据，本院予以确认。
租赁合同无效，相关实际使用费应以承租人实际占有为期限依据，被上诉人所谓不支付费用缺乏基本事实依据，显然不能成立。关于支付金额标准，考虑到被上诉人未实际经营使用，本案租赁目的按约为经营咖啡屋，而被上诉人独立经营取得营业执照确需上诉人提供房屋相关权属文件证明，后者怠于履行该等义务与被上诉人不能实现合同目的具有直接关系，实际这也是上诉人擅自转租行为的直接后果。应该认为，本案合同无效应由上诉人承担主要责任。基于此等考虑，原审在现有证据条件基础上斟酌确定之实际使用费、损失赔偿标准尚属合理范围，上诉人虽有异议，但事实、理由均非充分，本院难予采信。
据此，原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人水爱公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，100元，由上诉人上海水爱文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……