四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1181民初1650号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山。负责人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：袁尧，男，公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：梁吉茹，女，公司员工（一般授权）。被告：邓国勇，男，生于1978年12月26日，住四川省南部县。委托诉讼代理人：周尚剑，四川法济律师事务所律师（特别授权）。被告：张卫，女，生于1979年7月29日，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：周尚剑，四川法济律师事务所律师（特别授权）。被告：成都潘多拉咖啡有限责任公司，住所地：成都市。法定代表人：潘拯民。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝公司）诉被告邓国勇、张卫、成都潘多拉咖啡有限责任公司（以下简称潘多拉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，适用简易程序于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告嘉宝公司的委托诉讼代理人袁尧、梁吉茹，被告邓国勇、张卫的委托诉讼代理人周尚剑到庭参加了诉讼。被告潘多拉公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉宝公司向本院提出诉讼请求：1、三被告连带支付物业服务费6236.4元（2013年1月1日至2016年12月31日）和逾期付款违约金14694.49元，合计20930.89元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年6月30日签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向被告所在峨眉院子7A-1-102提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为从开发商公告通知的最后期限次日开始全额计收，物业费用按季度缴纳，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告至今拖欠物业服务费，故诉来法院请求判如所请。被告邓国勇、张卫辩称：1、本案中物业服务费的支付主体应为潘多拉公司，邓国勇和张卫只承担原告在把房屋出租给潘多拉公司之前及收回租房之后的费用，因有合同约定，要求承担连带责任是没有法律依据的，原告的诉请没有法律和事实依据。2、原告明知潘多拉公司不能营业，还自主招商入驻，导致被告损失的责任在于原告，且本案物业服务费已经超过诉讼时效，原告的诉请不能得到支持。3、2015年3月18日至2015年9月1日，原告征用被告房屋，不应当收取物业服务费。4、违约金的约定无效，每日千分之三远远超过最高人民法院关于民间借贷纠纷若干规定中的最高月息，没有法律依据。被告潘多拉公司未答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月30日，原告（甲方）与被告邓国勇、张卫（乙方）就峨眉院子7A-1-102的房屋签订《物业综合管理服务协议》，主要约定：计费建筑面积为26.79平方米；物业服务费从2012年6月30日起开始计收；物业服务费交付时间为当季度首月的15日前预交当季度的物业服务费，以后每季度的交付时间依此类推；收费标准为按计费面积每月每平方米5.6元；乙方出租物业的，物业服务费由乙方或乙方协议约定的使用人交纳，同时乙方有义务督促使用人交纳费用，若使用人未结清费用，乙方承担连带清偿责任；乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将从拖欠之日起按乙方拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金。2012年9月3日，被告邓国勇、张卫与潘多拉公司签订房屋租赁合同。2012年9月15日，原告（甲方）与被告潘多拉公司（乙方）签订《物业综合管理服务协议》，主要约定：乙方依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用；物业服务费从2012年10月1日起开始计收，2012年12月31日以后开始的物业服务费交付时间为上季末的最后10日内支付；按建筑面积每月每平方米5.6元；乙方出租物业的，物业服务费由乙方或乙方协议约定的使用人交纳，同时乙方有义务督促使用人交纳费用，若使用人未结清费用，乙方承担连带清偿责任；乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将从拖欠之日起按乙方拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金。2016年11月4日，乐山市中级人民法院作出（2016)川11民终1051号民事调解书，载明邓国勇、张卫与潘多拉公司于2012年9月3日签订的租赁合同于2016年11月4日解除。原告于2015年7月16日向被告邓国勇、张卫、潘多拉公司邮寄发出书面催收物业服务费的通知，催缴金额为39325.9元（截止2015年6月30日前），被告邓国勇、张卫否认收到此邮件，快递跟踪记录显示本人签收。原告于2017年2月16日向被告邓国勇、张卫邮寄发出书面催收物业服务费的通知，催缴金额为55394.93元（截止2016年12月31日，建筑面积为239.13平方米），被告邓国勇、张卫当庭认可收到此邮件。原告当庭陈述于2014年9月30日向被告邓国勇、张卫、潘多拉公司邮寄了催收物业服务费的通知并提供了EMS快递单，但该两份快递单无邮局收件章，也无邮件跟踪记录。原告向本院提供其诉讼请求物业费本金及滞纳金明细汇总表载明：物业费本金包含2013年1月1日至2015年3月18日，2015年9月1日至2016年12月31日，金额为6236.4元；滞纳金天数起算日按照2013年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，2015年1月1日、9月1日、12月1日，2016年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日，截止日为2016年12月31日，金额为14694.49元。原告多次催收未果，遂诉来本院请求判决：1、三被告连带支付物业服务费6236.4元（2013年1月1日至2016年12月31日）和逾期付款违约金14694.49元，合计20930.89元；2、被告承担本案诉讼费用。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。因原告与被告邓国勇、张卫签订了《物业综合管理服务协议》，且合同中明确若使用人未结清费用，被告邓国勇、张卫承担连带清偿责任，故被告邓国勇、张卫应承担支付物业费和逾期付款违约金的责任。被告潘多拉公司亦应按照其与原告签订的《物业综合管理服务协议》承担物业费和逾期付款违约金的连带责任，但基于潘多拉公司已于2016年11月4日与邓国勇、张卫解除了房屋租赁合同，其对解除合同之后产生的物业费不再承担责任。因原告举证不能证明其于2015年7月16日前对被告进行过书面催收或主张过权利，则被告抗辩2013年7月16日以前产生的物业费和逾期付款因超过诉讼时效不应认可的理由成立。对于被告邓国勇、张卫应支付给原告的物业费（2013年7月16日至2016年12月31日）为5380元，被告潘多拉公司承担连带责任的部分为（2013年7月16日至2016年11月3日）5095元。对于逾期付款违约金，被告抗辩过分高于造成的损失应进行调减，因双方约定按拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金已超过实际损失的30%，故本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日万分之二，且根据合同约定确定起算时间为缴纳月份的第16天，而非原告主张的第1天，截止时间为2016年12月31日，由此分段计算逾期付款违约金为2013年7月16日-9月30日为96元，2013年10月-12月为105元，2014年1月-2014年3月为97元，2014年4月-6月为89元，2014年7月-9月为81元，2014年10月-12月为73元，2015年1月1日-3月18日为56元，2015年9月-11月为42元，2015年12月-2016年2月为34元，2016年3月-5月为26元，2016年6月-8月为18元，2016年9月-11月为10元，2016年12月为0.45元，总计727.45元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告邓国勇、张卫于本判决生效后十日内支付原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司物业管理费（2013年7月16日至2016年12月31日）5380元，被告成都潘多拉咖啡有限责任公司对5095元承担连带支付责任；二、被告邓国勇、张卫于本判决生效后十日内支付原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司逾期支付物业服务费违约金（截止2016年12月31日）727.45元，被告成都潘多拉咖啡有限责任公司承担连带支付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司负担115元，被告邓国勇、张卫、成都潘多拉咖啡有限责任公司负担47元。审判员  张玲二〇一七年九月一日书记员  师考附：本案所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。