贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5254号
上诉人（原审原告）:贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交中心1楼。
法定代表人:李凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区。
被上诉人（原审被告）：戚弘，女，1979年11月5日出生，汉族，住贵州省镇远县。
上诉人贵阳金融控股有限公司（以下简称金融控股公司）因与被上诉人戚弘商品房预售合�纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金融控股公司上诉请求：1、撤销原判第二项，并改判被上诉人向上诉人支付违约金24000元；2、本案第一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据交易习惯及双方合同的约定，办理贷款的义务人为被上诉人，上诉人仅需协助提交所需材料，是否能够通过银行审批获得贷款取决于被上诉人的征信、收入情况及负债情况等，被上诉人在招商银行及光大银行办理贷款时，分别因为隐瞒婚姻状况与续贷到期债务后又拒不向银行提供相应财产证明的原因被银行拒贷，之后被上诉人一直未再办理贷款，也未通过其他方式向上诉人支付购房尾款，办理贷款过程中上诉人无过错，未能获�银行贷款的原因应当归责于被上诉人，被上诉人应当承担合同违约责任，原判认定被上诉人未能获得银行贷款系不可归责双方当事人的原因属于事实认定错误。2、合同法第四十条中关于格式条款无效的规定针对的是加重合同责任的情形，并不包含违约责任。本案《补充协议》对违约金的约定并不会加重被上诉人贷款及支付尾款的责任及义务，不会增大被上诉人贷款不能的风险，原判将《补充协议》中双方对违约金的约定认定为无效格式条款系适用法律错误。如被上诉人认为违约金过高请求法院调整，法院应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条进行适当调整。3、原判酌情支持的违约金不能弥补上诉人的损失，上诉人2015年4月10日发出律师函之日起，参照中国人民银行同期贷款利率，截止原判宣判时，利息为15213.33元，法院可以依法调整的违约金仅为超过19777.33元（即15213.33+15213.33×30%）的部分，原判仅支持上诉人2400元的违约金过低。
戚弘辩称，被上诉人是在上诉人查询了被上诉人的征信确认没有问题且承诺能够办理购房贷款情况下才购买了本案房屋，系受到上诉人欺骗，无法办理贷款的责任应该由上诉人承担，原判关于违约金的判决合理。
金融控股公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2013年9月30日签订的编号为“西一253”的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金24000元；3、被告协助原告办理位于贵阳市××××路中天·会展城B区金融商务区西区14栋（1）1单元14层23号房屋的预购商品房预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年9月10日，中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司（于2014年11月17日经工商登记变更为贵阳金融控股有限公司，即原告）作为出卖人与被告戚弘（买受人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告戚弘购买原告金融控股公司开发的位于贵州省××××路中天·会展城B区金融商务区西区14栋（1）1单元14层23号房屋，该房屋建筑面积51.91平方米，总房款为491864元，合同另有如下主要约定：1、第八条付款方式及期限。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计251864元，余款240000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并�要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起60日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；2、第十条逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后�出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付款；3、《补充协议》第三条对合同第八条补充如下：关于银行按揭付款方式的约定。（1）买受人必须在本合同约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实材料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任。如买受人选择自办贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知之日起三个日历日内领取本合同（逾期视为已领取，以出卖人办理预告登记时间作为领取合同之日），在领取本合同之日起60个工作日内办理完贷款手续，并将房屋余款全额划到出卖人账上（不限于以贷款方式或自筹资金�方式支付），逾期视为违约。如买受人在上述时间不能将房屋余款全额支付至出卖人账户的，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。（2）买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后60日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。
上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后填报了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号为Y14013021）并经贵阳市住房和城乡建设局备案，合同载明的预售房屋于2014年5月7日办理了预购商品房预告登记（预告登记号为筑房预观山湖字第Y1443551号）。合同签订当日，被告戚弘向原告金融控股公司支付了诉争房屋首付款251864元及维修基金4919元。在办理诉争房屋的银行按揭贷款支付余款过程中，因银行审批未通过，银行按揭贷款手续一直未能办理。2015年4月10日，原告曾按照合同中被告指定的地址向其邮寄了《律师函》，内容为告知被告其未按约支付购房款，已构成违约，催告被告主动向原告提交办理银行按揭材料并到指定银行（招商银行）办理按揭贷款手续，并从逾期之日起支付违约金至全款付清。若被告�接到本函后5日内仍拒绝或怠于履行支付余款，原告将解除与被告签订的合同，并追究违约责任。后银行仍未审批通过被告的银行按揭贷款手续，被告也未支付购房余款与违约金，原告遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中被告未能按照合同约定办理购房款余款的银行按揭贷款手续，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，现原告诉请解除合同，符合上述法律规定，对原告提出的解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉请，应当予以支持。原告�诉请中将合同签订的时间书写为2013年9月30日，但按其提供的《商品房买卖合同》中载明的签订日期为2013年9月10日，则原告的诉请应属笔误，应当予以纠正。原告要求被告承担违约金24000元，系依据双方补充协议第三条补充《商品房买卖合同》第八条所约定的情形，即买受人申请银行贷款获批金额低于申请金额，差额部分无法补足而致使合同解除的，买受人按逾期未付款的10%向出卖人支付违约金。但根据庭审查明，被告选择银行按揭贷款方式支付余款，而据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，选择担保贷款方式支付购房款余款的，商品房担保贷款合同未能订立的原因分为归责于当事人一方原因和不可归责于当事人双方的事由两种，本案中，原告未举证证明银行未能办理购房款余款的银行按揭贷款手续的具体原因，无法判断不能办理该房的银行按揭贷款手续系当事人一方原因还是不可归责于双方当事人的事由，现原告将不能办理银行按揭贷款手续的原因完全归责于被告个人显然不妥。此外，双方在补充协议中虽约定了若银行获批的按揭贷款额低于买受人的申请金额，买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，但上述条款系原告�了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与被告协商，具有格式条款性质，在被告选择以担保贷款的方式支付购房款尾款的情况下，银行获批的按揭贷款额低于买受人的申请金额，买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金显然加大了买受人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该约定对被告无效，故原告要求被告承担违约金24000元的主张，不予采纳；但从本案的具体情况来看，被告在知晓银行按揭贷款手续不能办理之后，经原告催促，未积极配合处理善后事宜，其自身存在一定过错，应承担相应责任，基于此，法院酌情确定被告向原告�付违约金2400元。原告要求被告配合办理房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续并承担全部费用，本案系商品房预售合同纠纷，根据商品房预售的相关规定，预售商品房所办理的备案、预告登记等手续，合同解除后应予注销，被告应当配合，对原告的相关请求，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告金融控股公司与被告戚弘于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（预售合同登记号为Y14013021）；二、被告戚弘于本判决生效之日起三日内支付原告金融控股�司违约金2400元；三、被告戚弘于本判决生效之日起十日内配合原告金融控股公司办理位于贵阳市××××路中天·会展城B区金融商务区西区14栋（1）1单元14层23号房屋的商品房预售合同备案登记的注销手续及预告登记注销手续并承担全部办理注销手续费用。案件受理费减半收取200元，由被告戚弘负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。被上诉人在《商品房买卖合同》签订后已按照约定提交了办理银行按揭的相关资料，但银行未批准给予被上诉人贷款，致使被上诉人无法按合同约定以按揭贷款方式支付剩余房款，并导致合同不能继续履行，其责任不可归责于双方。�诉人主张系因被上诉人的原因导致未能获得银行按揭贷款，但未提交充分证据予以证明，本院不予支持。双方签订的《补充协议》第三条是对《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限”的补充，而付款方式及期限系《商品房买卖合同》中的主要条款，上诉人作为专业从事房地产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上再在合同正本中作出详尽的约定，但上诉人与被上诉人并未就如果贷款申请未获批准应如何付款进行协商，而是以格式合同的方式进行约定，该补充约定不能代表双方已就此形成合意，加重了购房人的义务，原判认定该约定系格式条款且无效并无不当，本院予以维持。本院对上诉人关于该条款仅限于对违约责任的约定并未对合同责任进行约定不属于格式条款的主张不予支持。因上述条款无效，故上诉人与被上诉人之间应按照《商品房买卖合同》第八条及第十条的约定处理双方的付款问题。原判判令被上诉人支付上诉人违约金2400元，因被上诉人予以认可，本院从其自愿予以维持。原判判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并判令戚弘承担办理商品房预售合同备案登记的注销手续及预告登记注销手续的费用，因各方当事人均未对此提出异议，本院予以维持。
综上所述，金融控股公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人贵阳金融控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 柳 凡
审判员 冯文婷
二〇一六年十二月二十七日
书记员 杨兴平