广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城中民二初字第417号
原告杨亚智，男，汉族，住广西柳州市。
原告宁雪坚，女，汉族，住广西柳州市。
原告刘峰，男，汉族，住广西柳州市。
三原告共同委托代理人郭攀，广西银正律师事务所律师。
三原告共同委托代理人韦袆明，广西银正律师事务所实习律师。
被告柳州民族国际旅行社，住所地：柳州市。
法定代表人覃国勋，总经理。
委托代理人何敏，柳州市柳北区法律服务所法律工作者。
委托代理人曾世文，该旅行社职员。
原告杨亚智、宁雪坚、刘峰诉被告柳州民族国际旅行社租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘海锐独任审判，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告杨亚智及三原告共同委托代理人郭攀、韦祎明，被告的委托代理人何敏、曾世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2012年12月22日，原被告签订，商铺租赁合同，约定由原告出租位于柳州市五星街某某号，共计75．12平方米的商铺给被告使用，租期十年，从2013年1月1日至2023年。约定租金为前三年12019．2元／月，第四年往后的租金按5％逐年递增，被告应于每月10日前将当月租金交付原告。合同签订后，被告一直在该铺面正常经营，并按合同约定每月按原告的合伙份额将67％的租金8053元存入原告杨亚智、宁雪坚的夫妻账户，将33％的租金3966元存入原告刘峰的账户。但从2013年9月起，被告仅支付给原告9月应付租金的一半，自2013年10月后就未再支付租金。被告从2013年9月欠交半个月租金起至2014年3月止，共欠原告6.5个月租金，合计78124．8元。合同中第九条第2款约定，在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定的租金，每逾期一天，则应按应缴费用的5‰支付给原告违约金。现原告按3‰每日，从2013年9月16日起暂算至2014年3月19日，被告应向原告支付违约金23599．69元。依据合同第三条第1款，第九条第l款的约定，被告逾期交纳租金超过10日，原告有权解除合同，收回商铺，并要求被告支付相当于2个月租金的违约金，即24038．4元。合同第七条第6款约定，因被告原因致合同提前终止的，被告搬离商铺时不得拆除、破坏商铺固定设备、装修、空调系统和己安装的公共消防系统、供水供电设施。原告为维护自身的权益，诉至法院，请求：1、依法判令解除商铺租赁合同返还商铺，并支付违约金24038.4元；2、依法判令被告支付商铺租金78124.8元。（租金从2013年9月起暂算至2014年3月，之后的租金另计至返还商铺之日止）；3、依法判令被告支付逾期支付租金的违约金23599.69元（自2013年9月16日起暂算至2014年3月19日，之后的违约金另计至被告支付所欠商铺租金之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原、被告签订的《柳州五星街某号某栋商场租赁合同》书，履行前期的部分合同条款无效。
1、原、被告共同签订了商场租赁合同，约定了双方权利义务。原告诉请解除合同返还商铺，其事实与理由依据是不实的。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原被告双方签订租赁合同，对租赁物、租赁期限、租金等进行了约定。与被告签订租赁合同的不仅仅是本案原告，而是整个五星街某号商场118个铺面的业主均与被告签订了租赁合同，商铺面积共计1800余平方米，全部委托被告对外进行整体出租经营各种小食、餐饮。这一种管理经营的模式，依原、被告的约定按月支付租金给原告是事实。但是，原告将其商铺出租给被告承租之前，整个二层都还没有具备对出租经营的条件，商铺的公共的水、电、中央空调等等经营必备的设施，仍有待被告筹资去申请报建、设置隔墙、进行铺面装修、申请公安消防验收等，诸多前期设施得一一去完善。被告为此去筹借资金，投入了405余万元，其中：1、付铺面业主押金及租金160万元；2、水电、消防验收支出100余万元；3、装修、管理人员工资、招商广告等费用180余万元。被告为了使铺面能出租经营，投入了资金，用了一年零四个多月的时间去整改铺面。原告以及100余户业主交付原告使用的铺面不具备对外出租的条件，而将完善铺面对外出租所需要做的工作交给被告，致使被告无法对外出租部份的铺面，承租户根本无法向卫生防疫、工商等部门申请办理营业执照等合法的证照。为此，五星街二层楼的承租户高xx、陈xx、王xx等数人，已分别于2014年1月期间，到市城中区法院起诉与被告存在转租经营关系的“柳州市某某商贸公司”，要求解除铺面租赁的合同，这些案件正在审理当中。原告将没有水、电、空调、消防验收合格设施，以及无任何证照的铺面出租给被告，导致被告无法对外出租铺面而遭受损失，原告是存在过错的，依据是《消防法》第十三条、第十五条、第五十八条第（三）、第（五）款的规定。由于原告没有依法提供消防验收合格证，导致所出租的铺面曾几次被公安消防责令停业整顿，并进行罚款等，被告有证据证实这些事实。被告恳请法院依据《合同法》第五十四条、第（一）第二款，认定原、被告签订的租赁合同中关于履行第一年租金的条款无效，原、被告继续履行合同。被告应付给原告的第一年的租金，应从2014年7月1日开始计算。因为被告花了一年多时间重新申请办理相关证照、完善水、电、空调设施，至2014年4月14日，被告经努力才办理好消防安全验收合格证，这时才完善了铺面合法对外招租的手续。整个二楼商场需从2014年5月1日至6月30日才完成招租工作并有所收入，所以原告理应与被告共同承担困难，并共度难关再创造辉煌。
二、原告将有瑕疵的铺面出租给被告，已造成了被告一年多的时间无法正常经营、产生效益，不存在被告应当承担租金、违约金的事由，原告的诉请没有依据。如果原告坚持其诉讼请求，本次诉讼中被告暂时保留要求原告返还押金、月租金，以及赔偿损失的权利。
三、根据双方签订的租赁合同的约定，被告有如下过错行为。
1、合同第一大条第2小条约定：“乙方有权使用…消防设施…。”而实际上并无消防设施，是被告出资增设消防设施的；
2、合同第一大条第3小条约定：“…甲方保证租赁物业的用途为商业用途…。”而实际上，原告不但未能提供消防设施，更别说是具有消防合格证的消防设施了，而没有具备合格证的消防设施，租赁物业就不可能具备商业用途，原告存在违约的情形；
3、合同第八大条第1小条第①分条约定：“不履行相关条款造成乙方无法装修和经营的……”原告不提供具备消防合格证的消防设施，依照消防法，被告当然无法进行经营，此条也是原告违约的依据。
4、合同第八大条第2小条约定：“…不履行相关条款造成乙方无法装修和经营的，乙方有权拒付租金…”，据此条，被告过往没有支付原告租金，是在依法、依约行使自己的合同权利，并无违约，原告要求解除合同没有合同依据，应当予以驳回。
四、原告在本案提起诉诉讼当中，遗漏被诉的主体，被告请求法院依职权追加柳州市某某商贸有限公司作为本案的诉讼参与人。被告先承租原告等100余户铺面后，于2013年5月24日将五星街某某号二层所有的铺面无偿转让给市某某公司对外分散招租，被告事实上没有直接将原告的铺面出租给现在的承租户，故某某公司是本案的利害关系人。
三原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
2012年12月22日的柳州五星街某号某栋商场租赁合同一份，证明原被告之间存在租赁关系，合同第一条第五点的约定，原告免除被告6个月租金，被告负责完成物业的通水、通电设施等基础设施的恢复及使用，在签订合同时被告对场地的情况是知道的。合同第七条第一点约定被告可以分租、转租，但是没有约定权利义务可以转让，被告称权利义务已转让给某某公司，但未经原告同意。
被告的质证意见如下：对合同的真实性无异议，但不同意原告的证明目的。合同约定免租金6个月，但其实是前三年每年免2个月租金，并非一开始就免除6个月租金。被告转租的事实已经告知原告。
被告提交如下证据：
1、通知一份，证明租赁物内的消防不达标，需要进行整改；
2、五星街某号某栋一、二楼需解决问题一份，证明租赁物存在的问题的情况，业主代表也签字确认了租赁物的不完善；
3、申请恢复某号楼中央空调报告一份，证明租赁物的中央空调存在问题；
4、供排水、电等工程施工合同一份，证明租赁物内需要整改的水电系统等；
5、五星街某某号楼二层消防系统整改工程合同一份，证明涉案铺面消防存在问题需要整改；
6、工程款支付凭证一份，证明被告为整改租赁商铺存在的水、电、消防问题而支付的款项；
7、委托书及报告一份，证明租赁物内原来没有变压器，需要增加变压器；
8、关于某号楼电缆安装对账明细一份；
9、申请紧急解决用电报告一份，证据8-9共同证明租赁物内用电存在问题；
10、通知一份，证明五星街业主委员会通知业主做好停电的准备；
11、电缆安装协议书一份，证明被告为商场二楼安装电缆；
12、水、电、空调等工程结算书一份，证明被告为进行水、电、空调设施的施工而支付的费用；
13、关于暂预付租金的告知函一份，证明被告通知原告由于目前经营困难，暂停向原告支付租金；
14、关于无法取得商铺消防合格证的告知书一份，证明由于没有消防合格证需要代办；
15、公安消防责令改正通知书一份，证明租赁物消防不合格，无法开业；
16、公安消防行政处罚决定书一份，证明由于消防不合格，出租的铺面被停业并罚款；
17、公安消防安全检查合格证一份，证明直到2014年4月11日某某公司才取得消防安全合格证；
18、五星街某某号二层铺面原新旧铺面图一份，证明签订租赁合同后，被告对承租的诸多门面进行改造，将原有的118间门面改为50多间；
19、广西增值税普通发票一份，证明被告委托某某公司办理消防证而支付的费用；
20、紧急通知一份，证明某某公司通知承租户于10月1日统一开业；
21、2013年度网银转账租金一份，证明被告已经向原告支付部分租金；
22、租赁权转让协议书一份，证明被告将承租铺面交由某某公司管理、转租；
23、市某某商贸有限公司消防结算单一份，证明为整改承租商铺的消防，某某公司支付了费用；
24、2012-2013支付广告费用有关发票一份，证明某某公司为了出租门面而发布广告并为此支付广告费；
25、市某某商场照片，证明租赁物内现在没有人经营。
被告当庭补充提交以下证据：
1、五星街商场租赁合同三份，证明原告与被告签订的租赁合同和被告与其他人签订的租赁合同不一样；
2、销售合同一份，证明被告在租赁物内改造时使用的材料及费用；
3、二楼商场原始设计平面图一份，证明二楼的原始设计情况；
4、工商局整改通知书一份，证明被告租赁场地被工商部门责令停业整顿。
三原告的质证意见如下：对证据1，该通知是在原被告签订租赁合同前就已经存在的通知，这就证明被告在租赁场地时就已经知道租赁物的情况，这与原被告签订租赁合同第一条第五点约定的权力义务相对应；对证据2的真实性无法确认，上面没有原告签字，修复问题的义务方是被告，租赁合同明确了被告通水、通电、完善消防设施的义务；对证据3的真实性确认，原告有签字，检修电路是被告的义务，原告只是作为业委会代表提出通电要求；对证据4、5、6的真实性无法确认，这不是原告经手的，这三份证据都已明确建设方是被告，至于被告委托某某公司以及被告与某某公司之间的关系，原告不清楚，这些工程根据合同约定都应由被告完成，这些证据与本案诉请也无关；对证据7的真实性无法核实，委托书是五星街业委会盖章，由于无原件无法核实真实性，从内容看也只是对已经存在的变压器进行检测，检测数据证明变压器满足需求可以供电；证据8与本案无关，通电是被告的义务；对证据9的真实性无法确认，原告不知道这个函，该证据证明被告或者某某公司履行恢复供电等基础设施的义务，与本案诉请无关；对证据10的真实性无法确认，函的内容并没有称需要停业停电，只是根据供电部门要求检测变压器是否能用，与本案诉请无关；对证据11、12的真实性无法确认，与原告无关，这也是被告履行租赁合同义务恢复基础设施，与本案诉请无关；对证据13的真实性不认可，原告没有收到告知函，函的内容也不是拒付租金的理由；对证据14的真实性无法确认，收款主体不是原告，原告也没有收到；对证据15的真实性认可，不同意证明目的，三份整改通知书说明被告没有履行义务，没有到消防部门进行备案；对证据16的真实性认可，证明目的不同意，质证意见同证据15；对证据17的真实性认可，这是被告履行恢复义务的成果，被告何时办好相关证件可以经营与原告无关，不能作为免租的理由；证据18与原告无关，被告改造场地需要向业委会备案；对证据19的真实性无法确认，原告认为与本案无关；对证据20的真实性无法确认，这份通知说明场地在2013年10月1日就可以营业，而非被告说的场地闲置；对证据21的真实性无法确认，被告支付租金到2013年9月，且9月只付了一半租金，押金没有支付，10月之后租金也没有支付，被告也没有证据证明其支付了押金；对证据22的真实性无法确认，原告不知该协议的存在，原告也没有同意被告可以将原租赁合同的权利义务转让给第三方，该协议应当无效；证据23与本案无关；证据24与本案无关，被告发布广告是其经营自由，按照合同约定被告租赁期间支出费用由其自行承担；对证据25，照片看不出租赁场地闲置，即使闲置也是被告的问题，与原告无关。
对被告当庭补交的证据1的真实性无法确认，也看不出这份合同与原告提交的合同有何区别，且有区别也不等同于原告的合同是无效的或存在其他问题，被告称原告的合同与其他人合同不一致，则说明合同版本是被告提供的；补交的证据2与本案无关；对补交的证据3的真实性无异议，但与本案无关；对补交的证据4的真实性无异议，但与本案无关，根据合同第一条第三点，办理营业执照是被告的义务。
本院认证如下：对原告提供的证据的真实性、合法性和关联性以及证明力予以认定。对被告提供的证据形式上的真实性、合法性予以认定，对其关联性和证明力需综合全案事实予以认定。
经审理查明，2012年12月22日，三原告与被告签订《柳州五星街某号某栋商场租赁合同》，约定：三原告将其位于柳州市五星街某某号商铺出租给被告作综合市场使用；被告或其分租者从事综合市场经营活动，三原告保证租赁物业的用途为商业用途，被告自行办理相关的营业执照，三原告给予协助；三原告给予被告六个月的免租期，被告负责完成该物业的通水、通电、消防设施、中央空调、自动扶梯等相关基础设施的检测恢复使用及商场场地内杂物的拆除、清理，所恢复设施的产权属三原告所有，合同期限届满后被告不得破坏拆除；租赁期限约为十年，从2013年1月1日起至2023年；被告必须在合同生效后5日内，一次性付给三原告相当于两个月租金的押金；被告必须在每个月的10日前支付当月租金；租金以三原告房产证的建筑面积即75.12平方米为准计算，首年月租为160元／平方米，之后逐年递增，每年递增率为5%，为了支持被告的市场培育，三原告给予被告减免第二、第三年租金的递增部分，2013年1月1日至2015年的月租金为12019.2元；被告有权自主分租或转租该商场（商铺），分租或转租的期限不得超过本合同约定的期限；被告在接收商铺后对商铺进行装修时必须提供装修、改造及设备安装的施工图给三原告方物业管理委员会备案；被告在租赁期间所产生的一切相关费用及责任由被告自行承担；被告或其他分租者在经营中所产生的税费及其他债务由被告承担，与三原告无关；被告逾期缴纳租金超过10天以上的构成违约，三原告有权终止合同，收回商铺，被告所交履约保证金，作为违约金不予退还；在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定的租金，每逾期一天，则应按应交费用的5‰向三原告支付滞纳金。合同签订后，三原告将商铺交付被告使用。2013年5月24日，被告与柳州市某某商贸有限公司签订租赁权转让协议，约定被告将其与三原告以及其他商铺业主签订的租赁合同的权利义务转让给柳州市某某商贸有限公司。租赁期间，被告或柳州市某某商贸有限公司对租赁物的通电、消防设施等基础设施进行了完善和维护，为此支付了费用。涉案商铺出租期间，因消防设施存在问题，曾被消防主管部门责令停业整顿、罚款。合同履行期间，至2013年9月，被告只支付了该月租金的一半，之后就没有再支付租金。原告为此诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明，租赁合同约定被告必须在合同生效后5日内，一次性付给三原告相当于两个月租金的押金，被告称已经支付该押金，原告予以否认。
本院认为，三原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同，双方当事人应按照合同履行各自义务。三原告已经依约履行了合同义务，被告不依约支付全部租金构成违约，且逾期天数已经远超过合同约定的10天，达到了合同约定的解除条件。故，三原告要求解除与被告签订的租赁合同、要求被告返还租赁物的诉讼请求有合同和法律依据，本院予以支持。
合同履行过程中，被告只支付租金至2013年9月，且9月只支付了一半，三原告要求被告支付2013年9月至2014年3月共六个半月的租金78124.8元的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持，之后租金以及解除合同后的租金损失按照合同约定的租金标准计至被告返还租赁物之日止。
关于三原告诉请被告支付的违约金24038.4元，依照合同约定，被告应在合同生效后5日内，一次性付给三原告相当于两月租金的押金即24038.4元，如被告违约，其所交履约保证金，作为违约金不予退还。综合整个合同的内容，可以认定双方所约定的如被告违约则不予退还的违约金即为被告应付给三原告的押金24038.4元。是否支付该押金的举证责任在被告，被告称已支付该押金，但没有证据证实，本院不予采信。故，三原告要求被告支付违约金24038.4元的诉讼请求有合同和法律依据，本院予以支持。
关于三原告诉请的逾期支付租金的违约金，合同约定，在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定的租金，每逾期一天，则应按应交费用的5‰向三原告支付滞纳金。三原告诉请被告按每日3‰的标准支付，被告辩称其不应支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告主张其不应承担该违约金，如前所述，被告存在违约行为，应支付违约金，但三原告因为被告违约遭受的损失主要是租金的利息。以未付租金为基数，按合同约定的每日5‰或者按原告诉请的每日3‰计算的逾期支付租金的违约金，均明显超过了三原告所遭受的实际损失。根据公平和诚实信用原则，综合被告的违约程度和本案案情，本院酌定逾期支付租金的违约金以被告未付租金以及解除合同后的租金损失为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从原告所主张的2013年9月16日起计至被告清偿租金及租金损失之日止。
被告辩称合同的部分条款无效，但是经本院审核全部合同条款，并不存在违反法律强制性规定或者损害社会公共利益及第三人合法权益等导致合同无效的情形，被告该辩称意见没有法律依据，本院不予采信。
被告辩称三原告所交付的租赁物存在瑕疵，缺少水、电、中央空调、消防等设施，不具备对外出租的条件，被告为使租赁物具备对外出租的条件，增加了设施、支付了费用，为办理消防安全检查合格证、承租户的营业执照等证照花去必要的时间。本院认为，根据合同约定，被告应自行办理相关的营业执照，三原告给予被告六个月的免租期，被告负责完成该物业的通水、通电、消防设施、中央空调、自动扶梯等相关基础设施的检测恢复使用。由此可见，被告在签订租赁合同时对租赁物的情况已经有充分的了解，被告上述辩称意见所指向的义务均应由被告自行承担，三原告并不存在违约的情形，被告的该辩称意见没有依据，本院不予支持。
被告辩称本案遗漏诉讼主体，应追加柳州市某某商贸有限公司为诉讼参与人。本院认为，本案租赁合同的当事人为三原告与被告，根据合同相对性原则，三原告只起诉被告并无不妥，且本案处理的也只是三原告与被告之间的权利义务关系，与柳州市某某商贸有限公司并无关系。即使被告与柳州市某某商贸有限公司之间存在转租关系，也是另一法律关系，本案中无需追加该公司作为诉讼参与人。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告杨亚智、宁雪坚、刘峰与被告柳州民族国际旅行社于2012年12月22日签订的《柳州五星街某号某栋商场租赁合同》，被告柳州民族国际旅行社将租赁物（柳州市五星街某某号商铺）返还原告杨亚智、宁雪坚、刘峰；
二、被告柳州民族国际旅行社向原告杨亚智、宁雪坚、刘峰支付租金78124.8元（该租金从2013年9月起计至2014年3月止，之后的租金以及解除合同后的租金损失按照每月12019.2元的标准计至被告柳州民族国际旅行社返还租赁物之日止）；
三、被告柳州民族国际旅行社向原告杨亚智、宁雪坚、刘峰支付违约金24038.4元；
四、被告柳州民族国际旅行社向原告杨亚智、宁雪坚、刘峰支付逾期支付租金的违约金（逾期支付租金的违约金计算：以被告柳州民族国际旅行社未付租金及租金损失为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年9月16日起计至被告柳州民族国际旅行社清偿未付租金及租金损失之日止）；
五、驳回原告杨亚智、宁雪坚、刘峰的其他诉讼请求。
案件受理费2815元（原告已预交），减半收取1407.5元，由被告柳州民族国际旅行社负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 刘海锐
二〇一四年六月二十日
代书记员 苏 婕