山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2015)任民初字第640号原告：姜某某，男，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：宋克刚（特别授权代理），山东德亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳（特别授权代理），山东德亿律师事务所律师。被告：济宁某房地产开发有限公司。法定代表人：周某某，董事长。委托诉讼代理人：杨某某（特别授权代理），男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张绍忠（特别授权代理），北京罗斯律师事务所律师。被告：济宁市某地板采暖有限公司。法定代表人：刘某，董事长。委托诉讼代理人：朱某某（特别授权代理），男，该公司员工。委托诉讼代理人：李春艳（特别授权代理），山东公明政和律师事务所律师。原告姜某某与被告济宁某房地产开发有限公司、济宁市某地板采暖有限公司其他房屋纠纷一案，于2015年1月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜某某及其委托诉讼代理人宋克刚、李阳，被告济宁嘉厚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨某某、张绍忠、被告济宁市某地板采暖有限公司的委托诉讼代理人朱某某、李春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜某某诉称，2010年7月，原告购买了被告济宁某房地产开发有限公司开发建设的任城区某小区的住房一套，建筑面积为119.93平方米。该房屋于2013年8月交付，原告收到房屋后即开始进行装修，至2014年10月1日装修完毕，并已经具备居住条件。2014年国庆节放假期间，某小区进行暖气试压，因原告房屋室内地热管的地下弯管连接处漏水致室内全部积水，木地板、室内门、防盗门、墙体、木质装饰被水侵蚀，造成损毁。2014年10月5日，原告发现房屋被水浸泡后，先后找到小区物业公司、被告济宁某房地产开发有限公司、济宁市任城区任城新区开发建设指挥部、济宁市某地板采暖有限公司，要求解决问题未果。后在原告的要求下，济宁市任城区任城新区开发建设指挥部和济宁市某地板采暖有限公司派人到现场进行了查看，经凿开漏水处发现是地暖管地下弯管连接处漏水，济宁市某地板采暖有限公司的人员也承认是施工造成的。后该问题仍未解决，造成原告室内装修一直未得到恢复、损失未得到赔偿，房屋一直无法居住。现诉至法院，要求依法判令：一、被告共同赔偿原告财产损失97420元，被告之间相互承担连带赔偿责任；二、被告按每月2000元共同赔偿原告房屋租赁损失，从2014年10月20日起至房屋室内装修恢复原状、具备居住条件为止，被告之间相互承担连带责任。后原告在庭审中变更诉讼请求第一项为101420元，包括评估费用，二被告承担连带责任。被告济宁某房地产开发有限公司辩称，我公司与济宁市任城新区管理委员会签订了框架协议，该工程系管委会委托我公司建设，定价和销售均不属于我方，归济宁市任城区任城新区开发建设指挥部。在开发过程中，地采暖、散热器的支管、分集水器由管委会分包单位施工，我公司施工部分是各栋楼采暖立管安装并开三通口。本案发生的问题系由管委会承包给的济宁市某地板采暖有限公司施工，该公司与我方无合同关系。在施工过程中，由指挥部对所属分包单位直接管理，故本案造成的经济纠纷与我公司无关，我方不应承担赔偿责任。被告济宁市某地板采暖有限公司辩称，2013年7月25日，我公司就施工部分进行暖气试压显示工程完好，监理人员杨某某进行了签字验收。涉案房屋交付时符合工程质量要求，没有出现质量问题，原告装修后出现了漏水现象，表明系因装修产生的。原告发现漏水后通知了管委会人员和我方工作人员，我公司的负责人员朱志鲁关闭了供暖阀门，当时并未出现房屋浸泡现象。之后其房屋被泡，经查明是因原告的采暖阀门被打开之故，如无人打开就不会出现浸泡现象，也不会产生相应的损失，故我公司对此无承担责任的义务。原告的损失应由其自行承担，应依法驳回其诉讼请求。原告姜某某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，以证明其主体资格；2、合同编号为2012XXXX0的《济宁市商品房买卖合同》一份，以证明原告购买了涉案房屋，开发商为被告济宁某房地产开发有限公司；3、照片一组，以证明涉案房屋存在质量问题，开发商和具体施工方在承建房屋时存在过错；4、济宁市任城区任城新区开发建设指挥部于2014年12月16日出具的证明一份，以证明地暖工程的施工方为济宁市某地板采暖有限公司，涉案房屋存在质量问题；5、室内设施购买合同及付款单据一宗，以证明原告损失；6、济宁金中资产评估有限公司出具的金中（评）字〔2015〕第1105-1号、第1105-2号资产评估报告书各一份，以证明经济宁市任城区人民法院委托评估，原告被水侵蚀的财产损失为66054元，涉案房产月租赁费为1500元；7、房屋租赁合同一份，以证明原告存在房屋租赁损失；8、评估费发票一张，以证明原告已支出评估费4000元；9、房屋租赁费支付单据六份，以证明原告从2012年3月10日至今支付房屋租赁费的情况及涉案房屋至今无法居住造成的房屋租赁损失。经举证质证，被告济宁某房地产开发有限公司对上述证据的质证意见为：对证据1-2的真实性无异议，公司与管委会签订的是包销合同，物业由其自己管理，合同签订、单据开具均由任兴公司经手；公司因不在场，对证据3不了解；对证据4的真实性不清楚，不能确定是否为指挥部出具；对证据5不认可；关于证据6、7，对金中（评）字〔2015〕第1105-1号资产评估报告书中财产损失的真实性无异议，但在因果关系未确定的情形下与其公司无关，金中（评）字〔2015〕第1105-2号资产评估报告书可证明原告提交的租赁合同中关于租金的情况不真实，原告的房屋租赁损失并未实际发生；对证据8的真实性无异议；对证据9的真实性有异议，原告需提供其家庭在济宁没有其他房屋的有效证据，如其有其他住房则无权主张租房损失。被告济宁市某地板采暖有限公司的质证意见为：对证据1-2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，但对照片1、2、5无异议，对其他照片不清楚；对证据4的真实性无异议，但不能证实原告观点；对证据5的真实性有异议，系白条或手写方式书写，不能证明实际交付价款，与本案无关联性，即使单据真实，亦不能证明均用于了装修房屋；对证据6的真实性无异议，对金中（评）字〔2015〕第1105-1号资产评估报告书的结果有异议，该价值参考依据时间不对，应是实际损失发生时，但不要求重新鉴定，对金中（评）字〔2015〕第1105-2号资产评估报告书认定的价值无异议，二份评估报告均不能证实原告的损失系由济宁市某地板采暖有限公司造成的；对证据7的真实性有异议，因出租人张某某未到庭作证；对证据8无异议；对证据9的真实性、合法性均有异议，没有提供真实有效的发票，也没有房屋出租的其他证据。被告济宁某房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、《某小区南区（一期）A地块项目开发合作协议》及补充协议一、二、三的复印件；2、工作联系单、某小区一期工程施工界限表的复印件；以上证据以证明原告的损失与该公司无关；3、上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所出具的沪华碧司鉴〔2015〕物鉴字第168号司法鉴定意见书一份，以证明经济宁市任城区人民法院委托鉴定，涉案房屋漏水系因施工问题造成的，与其公司无关；4、检验费发票一张，以证明其公司已为此支出鉴定费用35200元，请法院判定由相关责任方承担。经举证质证，原告姜某某对上述证据的质证意见为：对证据1-2，如与原件核对无误认可真实性，该证据能证实济宁某房地产开发有限公司系涉案房屋的开发商，其应对房屋的整体质量承担责任；对证据3-4无异议，原告不应承担鉴定费。被告济宁市某地板采暖有限公司的质证意见为：对证据1-2，如与原件核对无误认可真实性，该证据能佐证济宁某房地产开发有限公司应对房屋质量问题承担责任，不能免责；对证据3的真实性无异议，只能证明渗水原因，但不能证明损害后果与其公司有关，交房后采暖设备使用人和管理人为本案原告和案外人某热力有限公司、某管理物业管理有限公司济宁分公司，原告应当起诉上述案外人，其公司除对设备本身存在的问题承担责任外，对漏水造成的扩大损失不承担责任；对证据4的真实性无异议，应由案外人承担鉴定费。被告济宁市某地板采暖有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、东方监理公司出具的1#楼打压记录表一份，以证明采暖工程已合格竣工，不存在质量问题；2、朱某某于2014年10月5日在涉案房屋内录制的其与姜某某的对话录音，以证明当时发现漏水后阀门已被关闭，房屋设施未被浸泡，之后不知是谁打开阀门导致房屋被浸泡，其公司对浸泡不应承担责任；3、《任城新区某小区低温地板采暖施工合同书》复印件一份，以证明某小区采暖工程施工安装系由济宁市任城区任城新区管委会发包给其公司，工程质量达到国家质量验收合格标准，如因质量问题造成原告损失，应由发包方承担责任。经举证质证，原告姜某某对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，仅有一个人的签字，无单位签章，不能证明系东方监理公司出具，且应由发包方验收，即使验收合格，施工方对使用过程中的质量问题也应承担责任；对录音的真实性无异议，能证明济宁市某地板采暖有限公司系地暖工程的施工方，还能证明在2014年10月初第一次试压时发现室内地暖管漏水即第一时间通知了该公司，当时仅为小面积的浸泡，但该公司未及时采取有效措施进行维修，仅简单地将阀门关闭就认为安全，造成二次浸泡，使损失扩大；关于证据3，如有原件印证无异议，能证明济宁市某地板采暖有限公司应承担责任；被告济宁某房地产开发有限公司对上述证据的真实性均无异议，认为证据3只能证明系济宁市某地板采暖有限公司施工，不能证明不存在质量问题。对于双方当事人提供的上述证据，本院结合庭审查明的事实确定其效力。经审理本院认定，2009年5月25日，济宁市任城区任城新区管理委员会作为甲方，与乙方某控股集团有限公司签订了《某小区南区（一期）A地块项目开发合作协议》，约定：由乙方在任城区出资注册成立房地产开发公司，由该项目公司为开发主体承接乙方的全部权利和义务，完成某小区南区（一期）A地块项目开发建设，双方按照“甲方委托乙方定向开发、乙方依据甲方提供的施工图纸进行开发建设，所有住宅、商业用房、车库由甲方包销，其他物业交由甲方管理”的基本原则予以实施；项目施工由中建六局土木工程通过合法方式承担，其可代表乙方与甲方就本协议项下工程进行协商沟通。该协议还约定：乙方委托甲方指定的下属公司销售乙方开发该项目的所有建设工程；施工企业施工除专业分包和劳务分包外，不得对外分包、转包。后济宁市任城区任城新区管理委员会作为甲方，与乙方某控股集团有限公司、丙方即本案被告济宁某房地产开发有限公司签订了《某小区南区（一期）A地块项目开发合作协议》的补充协议，约定：甲方仍须按照《合作协议》和本补充协议的约定向乙方和丙方支付全部项目价款，乙方和丙方按《合作协议》和本补充协议的约定向甲方交付房屋。后三方又签订了补充协议二，约定：由被告济宁某房地产开发有限公司为某控股集团有限公司根据原协议设立的项目公司，承接原协议项下该公司的全部权利和义务。该协议第三条关于甲方单独分包工程的约定内容为：该开发项目由甲方单独直接分包“外墙保温及饰面、地暖、窗户、弱电、消防”等工程，由乙方、丙方配合甲方督促分包方按照《商品房买卖合同》中约定的交房时间完工，因甲方直接分包工程未按时完工，造成项目竣工延期并影响按《商品房买买卖合同》约定时间交房的相关责任由甲方负责，与乙、丙方无关，买房人不能向乙方或丙方主张权利。2013年3月7日，济宁市任城区任城新区管理委员会作为甲方，与乙方某控股集团有限公司、济宁某房地产开发有限公司和丙方中建六局土木工程有限公司签订了补充协议三，该协议中甲方的责任包括“做好承包、分包的协调工作，督导分包的工程按照乙方和丙方的合理要求完工”，乙方的责任包括“指导分包完成相应任务，由甲方直接督导分包工期进度；因甲方直接发包的工程未按时完工所造成的违约乙方不承担相应的责任，并因此对乙方造成的影响及损失乙方保留追诉的权利”。在济宁某房地产开发有限公司提供的《某小区一期工程水暖工程施工界线》中关于采暖系统的施工范围约定为地采暖、散热器的支管、分集水器由管委会分包单位施工，该公司施工至各栋采暖立管安装并开三通口。2012年8月15日，济宁市任城区任城新区管理委员会作为甲方，与乙方即本案被告济宁市某地板采暖有限公司签订了《任城新区某小区低温地板采暖施工合同书》，由该公司为包括涉案房屋在内的某小区AC地块、D组团1-5#、24#楼的采暖工程进行室内采暖施工安装，工程界面为管道井内的主管道至室内的采暖工程（不含流量表、热量表），工期为2012年8月5日至2012年9月13日，对工程质量要求达到国家质量验收合格标准，承包方式为包工包料。该合同关于工程验收内容为：按照PE-RT地暖施工技术标准，监理、总包、乙方对地暖系统打压进行试验，验收合格后，三方共同签证确认。关于竣工后的服务承诺内容为：乙方保证工程所用材料产品合格，符合国家及行业地暖标准要求，施工质量达标，自供暖之日起质保期为二个采暖期；该供暖系统主体管线部分承保50年，附属器件包修包换（自供暖之日起3年）；承包期内若出现因产品质量引起的事故，乙方将负责维修并作出相应的赔偿（人为、自然灾害拆迁等责任除外）；若因后期施工或使用不当等原因对系统造成损坏，其责任由责任方承担，非乙方责任由乙方协助维修，将收取相应成本费。济宁市某地板采暖有限公司向本院提供的1#楼打压记录表仅有杨某某个人签字，该记录表中未记载涉案房屋的打压记录。2012年8月20日，原告姜某某作为买受人，与被告济宁某房地产开发有限公司签订了合同编号为2012XXXX的《济宁市商品房买卖合同》，以356540元的价格购买了某小区房屋。该合同关于装饰、设备标准中供热的内容为：市政集中供热，卫生间暖气片采暖，其他房间地板辐射采暖。该合同关于保修责任内容为：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。原告姜某某接收涉案房屋后进行了装饰装修。2014年10月初，涉案房屋所在的小区进行试压时，原告姜某某发现室内进水，门厅的木地板被浸泡，即通知了被告济宁市某地板采暖有限公司，该公司的工作人员到场后关闭了阀门。后原告姜某某于2014年10月5日发现涉案房屋的漏水处仍继续漏水，又与该公司进行了联系，经该公司人员朱某某在场的情形下将室内漏水处刨开，发现埋在地下的热熔弯头上方漏水。济宁市任城区任城新区开发建设指挥部于2014年12月16日出具的证明显示：由于室内地热管的地下弯管连接处漏水，造成业主房屋地板、门、墙体等被水浸泡，遭受经济损失；业主、济宁市某地板采暖有限公司与指挥部人员一同查看了现场。后原告姜某某与相关方协商赔偿事宜未果。本案在审理过程中，经原告姜某某申请，由本院委托评估，济宁金中资产评估有限公司出具了金中（评）字〔2015〕第1105-1号、第1105-2号资产评估报告书，内容为：以2015年5月12日为评估基准日，原告姜某某室内被水侵蚀的财产损失价值评估结果为66054元；以2015年5月为参照期的涉案房产的月租赁费评估结果为1500元。原告姜某某为此支出了评估费4000元。经被告济宁某房地产开发有限公司申请，本院委托了上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所对涉案管材漏水原因进行了物证鉴定，该所于2016年2月2日出具的沪华碧司鉴〔2015〕物鉴字第168号司法鉴定意见书认为：涉案管材在焊接施工过程中产生凹口，造成该处有效承载面积减小，受力时易产生集中而导致开裂，从而造成漏水现象，与后期业主装修无关。被告济宁某房地产开发有限公司为此支出了检验费35200元，其公司要求该费用应由责任承担方予以支付。另，原告姜某某在立案时曾将济宁市任城区任城新区开发建设指挥部列为被告，后于2015年6月29日的庭审时当庭对其撤回起诉，本院依法口头裁定准许。本院认为，本案立案的案由为其他房屋纠纷，但根据原告姜某某的诉讼请求及庭审查明的事实，案由应为财产损害赔偿纠纷。上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所所作出的司法鉴定意见书已经明确认定涉案房屋漏水系因“管材在焊接施工过程中产生凹口、造成该处有效承载面积减小，受力时易产生集中而导致开裂”所致，与后期业主装修无关。该司法鉴定意见书系经本院依法委托具备鉴定资质的鉴定机构所作出，当事人对该鉴定意见均无异议，故本院对该司法鉴定意见书依法予以采信。因济宁市任城区任城新区管理委员会已将涉案房屋在内的采暖施工工程发包给了被告济宁市某地板采暖有限公司，由该公司负责施工，且双方签订的合同已对相关事项作出了约定，故该公司应对本案承担赔偿责任，被告济宁某房地产开发有限公司不应承担赔偿责任。关于原告姜某某的损失，本院认为，经本院依法对外委托的济宁金中资产评估有限公司已经出具了评估报告书，对室内财产因被水侵蚀造成的损失以及原告的租赁费损失作出了评估，被告济宁市某地板采暖有限公司虽提出异议，但其当庭明确表示不申请重新鉴定，又未提交据以推翻评估报告的证据，故本院对该二份评估报告书依法予以采信。综上，本院认为，被告济宁市某地板采暖有限公司对原告姜某某涉案房屋被水浸泡而产生的经济损失应承担赔偿责任，虽然该公司认为因漏水造成的二次浸泡其不应承担责任，但本院依据双方当事人的陈述、所举证据及庭审查明的事实，不能认定原告姜某某对此存在过错，故被告济宁市某地板采暖有限公司应承担全部赔偿责任。关于原告姜某某主张的因房屋不能居住使用造成的租赁费损失，本院认为，涉案房屋因被水浸泡，导致原告姜某某不能居住使用，已对其客观上造成了损失，故原告姜某某主张租赁费损失理由正当，应予以支持，但应以评估报告确定的月租赁费标准进行计算为宜。考虑到涉案房屋为住宅性质，其功能系生活居住，在鉴定结果做出后，尚需给原告姜某某留出必要的修复期限，本院认为，应以两个月的宽展期较为合理，故房屋租赁费损失应从原告姜某某主张的2014年10月20日计算至最后一次鉴定做出之日（2016年2月2日）后的两个月止。另，对于原告姜某某和被告济宁某房地产开发有限公司已支付的评估费及检测费，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条规定，支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用，故被告济宁市某地板采暖有限公司对此应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告济宁市某地板采暖有限公司于本判决生效后十日内偿付原告姜某某因室内被水侵蚀的财产损失66054元。二、被告济宁市某地板采暖有限公司于本判决生效后十日内偿付原告姜某某房屋租赁费损失26087.67元（以月租赁费损失1500元为标准，从2014年10月20日计算至2016年4月1日止，计529天）。三、被告济宁市某地板采暖有限公司于本判决生效后十日内返还原告姜某某评估费4000元。四、被告济宁市某地板采暖有限公司于本判决生效后十日内返还被告济宁某房地产开发有限公司检验费35200元。五、驳回原告姜某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2926.80元，原告姜某某负担117.60元，被告济宁市某地板采暖有限公司负担2809.20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长  祝士业审判员  张庆华审判员  董志刚二〇一六年六月十五日书记员  杨 茜