四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第841号原告王学军，男，1985年1月11日出生，汉族，住四川省双流县。被告四川美盛房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林北路*号*栋**楼***号。法定代表人刘展春，总经理。委托代理人鄢军权，系该公司职员。原告王学军与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月5日立案受理后，依法由审判员黄红斌适用简易程序于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告王学军、被告美盛公司的委托代理人鄢军权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学军诉称，2010年8月20日，原告向被告支付449860元用于购买被告于2011年开发建成的美盛·弗客城小区6栋1-105单元住房一套，由于该小区是预售，被告于2011年12月将房屋交付入住。2011年12月18日，原告向被告支付了房屋契税及维修基金。按照合同约定被告应在2012年8月30日前为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书，但时至今日，被告仍未能为原告办理房屋所有权证书，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；2、被告支付逾期办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的违约金26766.67元（暂算至2014年8月29日）；3、被告退还原告房屋面积减少2.38平方米的房款及利息14085.24元；4、被告着手对房屋返潮问题进行全面维修；5、被告承担本案诉讼费用。被告美盛公司辩称，逾期办证是事实，但原告方没有实际损失，原告计算的违约金时间有误，初始登记是在2013年12月17日就办理了，原告主张的违约金过高，请求予以调整；我方和业主代表达成意见，承诺在90个工作日内将房产证争取办理下来。经审理查明，2010年11月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于双流县西航港近都社区“美盛·弗客城”6幢1单元1楼105号住房一套，合同总价款为449860元。合同约定被告于2011年12月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋权属登记所需的相关费用。还约定被告应当在2012年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同还约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付总房款万分之一的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。2011年12月24日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费。“美盛·弗客城”于2013年12月17日取得3幢、5幢、6幢的房屋权属证明（初始登记）。目前，原告已交齐了办证所需的资料，双流县房产管理局尚未收到“美盛·弗客城”3幢、5幢、6幢的商品房分户资料。上述事实，有原、被告的身份材料，《商品房买卖合同》及补充协议、购房收据、代收代缴收据、双流县房产管理局房屋明细清单及双方当事人一致陈述在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后原告交纳了购房款，被告应按约在规定时间内取得楼栋的权属证明和协助原告办理相关权属证书，逾期则应承担相应违约责任。（一）关于原告要求被告办理房屋所有权证书和国有土地分户使用权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，根据合同约定，被告应及时协助原告办理房屋所有权证书，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予被告相应的时间，以本判决生效后10日为宜。补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，目前房屋的分户产权证书尚未办理完毕，办理分户国有土地使用权证书的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张，所主张的逾期办理分户国有土地使用权证书违约金也可待分户国有土地使用权证书实际办理完毕后另行主张。（二）关于原告要求被告支付房屋初始登记逾期违约金和逾期办理房屋转移登记的违约金的问题。本院认为，被告逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础，本案中原告并未举证证明其损失的大小，本院结合原告因维权而产生的误工费、交通费等实际费用，酌情判令被告赔偿原告1899元。（三）关于原告要求被告退还房屋面积减少2.38平方米的房款及利息14085.24元的问题。本院认为，原、被告双方虽然对面积差异处理进行了约定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实……应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据和证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故原告应当就实测套内建筑面积与预测套内建筑面积存在差异进行举证，本案中，原告虽然提供了个人及家庭登记记录，但从该记录所载明的内容上看，其性质属于预登记，所登记的面积为预测套内建筑面积，并非实测套内建筑面积。综上，原告所举证据材料并不能证明房屋面积减少2.38平方米，其要求被告退还房款及利息14085.24元的主张无事实依据，本院不予支持。（四）关于原告要求被告着手对房屋返潮问题进行全面维修的问题。本院认为，因原告所提交的照片只能证明其房屋受潮，而对于房屋受潮原因并未提供相关证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求……应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故原告的该项主张无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。被告应在约定时间内协助原告办理房屋分户产权证。被告未在约定时间内取得楼栋的权属证明，也未能在约定时间内协助原告取得房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持1899元。由于办理国土使用分户权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张逾期办理分户国有土地使用权证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王学军办理“美盛·弗客城”6幢1单元1楼105号房屋的所有权证书。二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王学军违约金1899元。三、驳回原告王学军的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，由原告王学军负担80元，被告四川美盛房地产开发有限公司负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄红斌二〇一五年三月二十四日书记员  易智慧