福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初1297号原告：正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区XXXXXX统一社会信用代码XXXXXXXXXXXX。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。委托权限特别代理。委托诉讼代理人：戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师。委托权限特别代理。被告：林荣华，男，1974年12月18日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区XXXXXXXXX。统一社会信用代码XXXXXXXXX负责人：肖文埜，行长。原告正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司（以下简称正荣财富中心公司）与被告林荣华、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正荣财富中心公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。被告林荣华、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正荣财富中心公司向本院提出诉讼请求：1.解除正荣财富中心公司、林荣华双方间签订的合同编号为XXXXXXXXX号的《商品房买卖合同》；2.林荣华于本判决生效之日起十日内协助正荣财富中心公司办理完成《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及办理预购商品房预告登记注销手续；3.林荣华向正荣财富中心公司支付商品房总价款20%的违约金，即378618.8元；4.林荣华偿还正荣财富中心公司为其向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行担保而被扣划的代偿款项，并支付自代还之日起至还款之日止以代还款项为基数按日万分之五计算的利息和按日万分之八计算的违约金，暂计至2016年11月30日代还款项为29590.9元，利息暂计至起诉之日为776.4元，违约金暂计至起诉之日为1242.3；5.林荣华向正荣财富中心公司偿还因追索本案债权而发生的律师费3000元；6.由林荣华承担本案诉讼费用。诉讼过程中，正荣财富中心公司明确第4项诉讼请求为：林荣华偿还正荣财富中心公司为其向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行担保而被扣划的代偿款项，并支付自代还之日起至还款之日止以代还款项为基数按日万分之五计算的利息和按日万分之八计算的违约金，暂计至2017年4月28日前代还款项为41868.83元。事实与理由：2014年5月16日，正荣财富中心公司与林荣华签订《商品房买卖合同》，约定林荣华向正荣财富中心公司购买位于莆田市荔城区县XXXXXX第XXX幢XXX号房，合同总价款为1893094元。合同约定付款方式为：买受人于签约当日支付首期购房款计1143094元，剩余750000元由买受人以商业按揭贷款方式支付。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行（公积金中心）要求出卖人承担保证责任，则：1.买受人必须在接到出卖人电话或者书面通知之日起7日内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人向出卖人还款日止，每日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付利息；2.如买受人在上述约定时间内未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息，则每逾期一日，买受人还应向出卖人支付代还金额万分之八的违约金；3.买受人累计3个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代偿代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，买受人已支付的购房款，在扣除相关违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还给买受人。另补充协议第二十四条还约定，无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房价款的千分之零点一支付违约金。第二十一条还约定，因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。合同签订后，正荣财富中心公司作为保证人与林荣华及中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房担保借款合同》。自2015年11月份起，林荣华却无故拒绝履行偿还按揭贷款的义务，导致正荣财富中心公司被银行扣划，正荣财富中心公司提起诉讼后，林荣华偿还了代偿款项，但自2016年9月20日起，林荣华又拒绝履行偿还按揭贷款的义务，致正荣财富中心公司截止2017年2月13日被扣划29590.9元。正荣财富中心公司于2016年12月7日、2017年1月19日先后发函通知林荣华履行还款义务均未果。林荣华不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行未作陈述。正荣财富中心公司围绕其诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》各1份、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《个人购房担保借款合同》各1份、业务凭证10份、《及时偿还按揭贷款催告函》2份、邮政快递单2份、委托代理合同、律师费发票各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。根据正荣财富中心公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：正荣财富中心公司以出让方式取得位于莆田市荔城区XXX、编号为XXXXXX的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（xxxx）第XXX号。经批准，正荣财富中心公司在该地块上建设商品房，名称为“正荣·财富中心x地块二期”。建设工程规划许可证号为建字第xxxxx，施工许可证号为xxxxxx。商品房预售许可证号为（2014）莆房许字第xx号。2014年5月16日，正荣财富中心公司（出卖人）与林荣华（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：xxxxx）一份，约定：林荣华以单价13080.18元/㎡的价格(总价款1893094元)向正荣财富中心公司购买“正荣·财富中心xx地块xx期”第xx幢第xx层xxxx号的商品房一套（建筑面积共144.73㎡，其中套内建筑面积117.3㎡、公摊面积27.43㎡）；林荣华（买受人）于签约当日支付首期购房款1143094元（林荣华于2014年5月7日缴交购房定金100000元，在签订《商品房买卖合同》时，直接冲抵购房首付款），剩余购房款750000元由买受人以银行商业按揭贷款方式支付（办理银行商业按揭贷款的，必须到出卖人指定银行申请按揭贷款）；出卖人应在2016年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，正荣财富中心公司与林荣华又订立《合同补充协议》一份，该补充协议第三条第6点第1项中约定：出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行（公积金中心）要求出卖人承担保证责任，从出卖人在银行开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、违约金和复息等），则：1.买受人必须在接到出卖人电话或书面通知之日起7日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人向出卖人还款日止，每日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付利息；2.如买受人在上述约定时间内未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息，则每逾期一日，买受人还应向出卖人支付代还金额万分之八的违约金;3.如买受人累计3个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，买受人已支付的购房款在扣除相关违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还给买受人。第十五条第2点中约定：除本合同及本补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《房屋交付通知书》等）可用挂号邮寄、特快专递等方式送达。文件送达的时间为：以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第4日为送达日；多次通知或以多种方式通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。第二十一条约定：因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。第二十四条中约定：无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房价款的千分之零点一支付违约金。合同签订后，林荣华交纳购房首付款1143094元。2014年7月30日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为xxxxx号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2015年5月25日，林荣华、正荣财富中心公司与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房担保借款合同》一份：约定林荣华通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为750000元，借款期限为180个月，借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由正荣财富中心公司作为阶段性保证人提供连带责任保证。该合同第七条的第7.6点中约定，林荣华（借款人）未按约定及时归还或支付借款本金、利息及其他应付款项和费用的，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（贷款人）均可直接从林荣华在中国农业银行各机构开立的账户中划收；第九条第9.1.4（3）款中约定，未按本合同约定履行保证责任时，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（贷款人）有权直接从正荣财富中心公司(保证人)在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。该合同签订后尚能按约返还贷款本息，但自2016年9月起林荣华未能按时归还贷款本息，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行根据其与正荣财富中心公司签订的上述贷款合同于2016年11月30日分别从正荣财富中心公司设在该行的个人信贷业务单位保证金账户（账号：xxxxxx）中扣划4955.38元、6127.98元、6170.55元，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行又分别于2017年2月13日、2017年3月24日从正荣财富中心公司的上述账户中扣划12336.99元、12277.93元，以上合计41868.83元代偿林荣华拖欠的贷款本息以及罚息、复息。2016年12月7日、2017年1月19日，正荣财富中心公司先后两次通过邮政EMS国内标准快递向林荣华发出《及时偿还按揭贷款催告函》，催促林荣华自收到本催告函之日起5日内到公司缴纳代为偿付的按揭贷款17253.91元，并案号协议约定支付相应违约金。林荣华收到邮件后仍未缴纳。涉案商品房至今也未交付给林荣华使用。2017年3月8日，正荣财富中心公司与福建凌龙律师事务所签订《委托代理合同》，就正荣财富中心公司与林荣华商品房销售合同纠纷委托福建凌龙律师事务所代理一审诉讼活动;2017年3月8日，正荣财富中心公司向福建凌龙律师事务所支付律师代理费3000元。本院认为，正荣财富中心公司与林荣华签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及双方与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自已的义务。林荣华在办理银行按揭贷款后，自2016年9月起累计超过3个月未偿还银行贷款本息且逾期累计超过30日未向正荣财富中心公司归还代还款项，依据其与正荣财富中心公司签订的《合同补充协议》第三条第6点的约定，该行为已构成违约，正荣财富中心公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。现正荣财富中心公司诉请解除与林荣华签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，应予支持。林荣华自2016年9月起未能按贷款合同约定按时向贷款银行归还贷款本息，致贷款银行分五次从正荣财富中心公司账户中扣划款项共计41868.83元，且林荣华至今尚未归还，根据合同约定，林荣华应当返还被扣划的款项，现正荣财富中心公司请求林荣华返还被扣划款项41868.83元，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于林荣华采用按揭贷款方式支付购房款，正荣财富中心公司也没有举证证明林荣华违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，故《合同补充协议》中关于“如买受人累计3个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金”的条款中对违约金的约定，显然对林荣华不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将林荣华的逾期归还按揭贷款的违约金计算方法调整为一次性向正荣财富中心公司按商品房按揭贷款总额的10%支付违约金，即750000元×10%＝75000元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故正荣财富中心公司主张林荣华应协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的请求，于法有据，应予支持；因双方间的《商品房买卖合同》解除，正荣财富中心公司应当返还给林荣华已经支付的购房款，为避免诉累，林荣华应当支付给正荣财富中心公司的上述解除合同违约金及正荣财富中心公司代偿的银行按揭贷款在上述正荣财富中心公司应当返还给林荣华的购房款中予以抵扣。根据合同补充协议约定，林荣华应承担正荣财富中心公司为追偿代偿款而支付的费用，故正荣财富中心公司请求林荣华支付律师费3000元，予以支持。正荣财富中心公司已经主张林荣华支付因逾期偿还贷款而解除合同的违约金，其再主张林荣华支付其代还银行按揭贷款的相应利息、违约金，于法无据，不予支持。林荣华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：1正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司与林荣华于2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）予以解除；2林荣华应在本判决生效之日起十日内配合正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxx）的和备案登记和商品房预告登记的注销手续；3林荣华应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司代偿的个人住房借款41868.83元；4林荣华应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司违约金75000元；5林荣华应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司因本案诉讼支出的律师费3000元；6驳回正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司的其他诉讼请求。上述款项在正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司应退还给林荣华已支付的购房款中予以折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21865元，由正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司负担5865元，由林荣华负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  何志强审 判 员  蔡琳琦人民陪审员  黄秀清二〇一七年九月四日书 记 员  陈赛芬附注主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。