浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民再19号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司，住所地长兴县雉城街道通宝城15幢201。
法定代表人：戚云法，该公司董事长。
委托代理人：赵永辉，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘亚萍，女，1968年7月26日出生，汉族，住长兴县。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：汤强，男，1964年4月28日出生，汉族，住长兴县。
两被申请人共同委托代理人：褚忠，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。
再审申请人浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司（以下简称国誉公司）因与被申请人潘亚萍、汤强房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）浙05民终191号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院于2016年11月9日作出（2016）浙民申1635号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人的法定代表人戚云法及委托代理人赵永辉、两被申请人潘亚萍、汤强共同委托代理人褚忠到庭参加诉讼。案经合议庭评议，本院审判委员会进行了讨论并作出决定。现已审理终结。
国誉公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形，请求再审本案，撤销原判，驳回潘亚萍、汤强的一审诉讼请求。事实和理由：
1、原审对租赁协议中的“可移除的装饰装修物”的理解未结合本案实际区分，属于认定事实错误。可移除的装饰装修物的概念内涵不能仅仅局限于直接手动移动的动产部分。国誉公司作为专业的装修施工企业，本案房屋装修初即考虑到租期结束后方便拆离而对相应添附装修材料作了灵活处理。根据民法添附原理，可移除的装饰装修物作为动产移除分离后，应对原不动产的使用功能未造成功能性的损坏为原则。本案中，所附着的装修材料属可移动可实际搬离的灵活构件，拆卸行为并未损坏房屋本身结构和使用功能，也未对房屋内饰造成根本性损坏，不构成违约。
2、原审认定存在“装修损失”有滥用“自由裁量”的草率之嫌。潘亚萍、汤强一审提交的工程造价“预算书”非合法证据，法院诉讼中委托评估后仍然无法提供相应鉴定报告，系举证不能应承担不利后果。原判采纳了国誉公司对“预算书”的质证意见，却仍旧“自由裁量”认定预算价50%的所谓金额损失，缺乏事实和法律依据。
3、原审判定国誉公司承担装修租金损失36660元，无事实和法律依据。租赁合同中约定装修期2个月，该期限已包含在相应承租期内，也是行业一贯做法。国誉公司2015年6月28日已搬离房屋并交付钥匙，应视为已完成交房腾退义务，原判也已认定了该事实，潘亚萍、汤强在占有该房屋的情况下可实际处分和收益。无论本案纠纷是否产生，潘亚萍、汤强出租给下家，也必然会存在装修耗时，与本案无关，不存在租金损失。至于潘亚萍、汤强一审起诉后对房屋使用而造成的租金损失，属于其自身原因导致的损失，与国誉公司无关。另外，原审认定租金损失36660元也无依据，严重损害国誉公司的权益。
被申请人潘亚萍、汤强答辩称，省高院的裁定错误，装修物是不能拆除的，申请人是将不可移除的材料拆除，被申请人的损失是存在的，原审根据具体损失作出判决并未滥用自由裁量权。关于装修两个月的损失，称恢复原状是需要时间的，合同中约定是两个月的装修时间，该时间的损失是要赔偿的。
潘亚萍、汤强向一审法院起诉请求：1、请求解除双方的“商铺租赁合同”，判决令被告支付租金至退还房屋时止；2、判令被告赔偿原告装修恢复原状损失108322元，同时承担2个月的装修租金损失40000元，合计148322元；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年4月18日，原、被告签订“商铺租赁合同”，约定原告将雉城镇通宝城15幢201室出租给被告作办公用房，租赁期限为5年，自2011年7月1日至2016年6月30日；承租期内，被告在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，装修期为两个月；期满，（可移动的装修除外）所有装修归原告所有，被告不得损毁；第一年租金为19万元，第二年租金为21万元，第三年租金为22万元，第四年租金为23万元，第五年租金为24万元，第一年租金在合同签订后两个月内付清，后几年每年提前1个月付清。合同还对其他事项作了约定。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告亦按约对房屋进行装修装饰后入住办公。
2015年上半年，原、被告经过协商后确定提前终止合同，即租赁期限至2015年6月30日止。同年6月28日，被告开始拆除该房屋内的轻钢龙骨吊顶、玻璃隔墙、门、电源线等不可移动的装修装饰，期后向原告交付2把电门钥匙。原告以被告违约拆除不可移动的房屋装修装饰为由，向一审法院提起诉讼。
一审另查明，浙江卓宏建设项目管理有限公司依据湖州市建设工程造价信用2015年6月份长兴地区价格，对被告拆除的不可移动装修装饰恢复原状进行预算，其重置价为108322元。
一审法院认为，原、被告已约定期满除可移动的装修外所有装修归原告所有，被告在搬离租赁房屋时将附合装饰装修物拆除已构成违约，原告主张被告赔偿恢复原状的损失及承担2个月装修租金损失的诉请，符合法律规定，予以支持，浙江卓宏建设项目管理有限公司出具的“预算书”虽不予采信，但考虑到装饰装修物不能鉴定的客观情况，一审法院参照其预算价酌情确定其损失为54161元、装修租金损失36660元，合计90821元。被告在搬离租赁房屋前已与原告协商终止了租赁合同，搬离后亦将房屋钥匙交付原告，故对原告主张解除租赁合同、判令被告支付租金至退还房屋时止的诉请，不予支持。被告关于只是将相应可移动的装修材料予以搬离的抗辩意见，不予采纳。
一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告国誉公司赔偿原告潘亚萍、汤强装饰装修物损失54161元、装修期间租金损失36660元，合计90821元。限于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告潘亚萍、汤强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3266元，减半收取1633元，由原告潘亚萍、汤强承担633元，被告国誉公司承担1000元。
国誉公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回潘亚萍、汤强的一审诉请，诉讼费由被上诉人负担。
二审认定的事实：与原审法院查明的事实一致。
本院二审认为，二审的争议焦点为：一、国誉公司拆除装饰物的行为是否构成违约；二、装饰装修物及租金损失应当如何认定。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。结合日常生活实践，可移动装修应当是指不需要特殊手段即可轻易获得、易更换、易变动位置的饰物与家具，例如窗帘、挂画等等。而国誉公司在搬离时采用专业工具，对大量固定装修物例如电线、顶板、开关、插座等进行了拆除，并对涉案房屋造成一定破坏，应当认定构成违约。国誉公司虽主张在装修时即采用特殊手段使装修物易于移除，但其并未提供充分的证据证明，也未在装修之初就该问题与潘亚萍、汤强达成一致意见，故对国誉公司的该项上诉理由不予采纳。
关于争议焦点二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国誉公司在搬离涉案房屋时违反合同约定，拆除了部分不可移动的装修装饰物，对涉案房屋造成一定破坏，应当赔偿潘亚萍、汤强相应损失。虽然潘亚萍、汤强一审提供的装修预算书因系单方委托出具而未被法院认可，但考虑到出租人的损失客观存在且部分装修物品已无法鉴定的情况，一审法院参照该预算书酌情确定装修损失54161元（108322元×50%）尚属合理，并无明显不当。涉案房屋恢复原状亦需要一定的装修时间，在此期间产生的租金损失也应当获得赔偿。一审法院结合实际情况，以五年租期中间年份的租金数额（22万元/年）为标准，计算两个月，判令国誉公司赔偿36660元，亦无明显不当。至于国誉公司诉称租赁合同中已约定两个月的装修期，二审法院认为，该装修期是指国誉公司搬入涉案房屋之前进行装修需要的时间，与本案因恢复原状所需的装修期是两个不同的概念，两者并不矛盾，故对国誉公司的该节上诉理由亦不予采纳。
二审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3266元，由上诉人国誉公司承担。
再审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，本案主要的争议焦点是：1、国誉公司对承租房屋装修物的拆除是否构成违约。2、对承租房屋装修物拆除造成损失数额的确定。3、对于拆除装修后的2个月装修租金损失36660元是否属于重复赔偿。
1、根据潘亚萍、汤强与国誉公司签订的《商铺租赁合同》第二条约定：“承租期内乙方（国誉公司）在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，装修期为两个月。期满，（可移动装修除外）所有装修归甲方（潘亚萍、汤强）所有，乙方不得损毁”。由于双方就可移动装修的范围产生争议且《商铺租赁合同》对此也未作出明确约定，因此原判根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，结合日常生活实践，认定可移动装修指不需要特殊手段即可轻易获得、易更换、易变动位置的饰物与家具，但国誉公司采用专业工具拆除大量固定装修物例如电线、顶板、开关、插座等行为，破坏了案涉房屋，构成违约，具有事实和法律依据，并无不当。国誉公司认为不构成违约的再审理由不能成立，本院不予支持。
2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，国誉公司应就其对涉案房屋造成的破坏向潘亚萍、汤强承担赔偿装修损失的违约责任。虽然潘亚萍、汤强无法提供实际损失的具体金额，但考虑到潘亚萍、汤强损失客观存在且本案已无法鉴定的实际，原判参照该预算书酌情确定装修损失54161元，符合公平原则，并无明显不当。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，潘亚萍、汤强系以毛坯房形式将案涉房屋交给国誉公司，后者装修后才可实际使用。根据上述规定，国誉公司因拆除行为毁损房屋的，应将该房屋恢复原状后归还潘亚萍、汤强。此时，潘亚萍、汤强重新出租势必会因装修而导致房屋部分期限空置，根据上述规定，恢复原状不包括房屋空置期间的租金损失，依法无权要求国誉公司赔偿相应的租金损失。原判要求其赔偿2个月装修租金损失36660元，属于重复赔偿。
综上所述，原审判决审判程序合法，但对国誉公司赔偿的租金损失认定错误，再审应予纠正。再审申请人的部分再审请求成立，本院予以支持，其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）浙05民终191号民事判决和长兴县人民法院（2015）湖长矿民初字第368号民事判决；
二、浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司赔偿潘亚萍、汤强装饰装修物损失54161元。限于判决生效之日起十日内付清。
三、驳回潘亚萍、汤强的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费3266元，减半收取1633元，由潘亚萍、汤强负担1037元，国誉公司负担596元；二审受理费3266元，由潘亚萍、汤强负担2073元，国誉公司负担1193元。
本判决为终审判决。
审判长 沈松梁
审判员 杨 峰
审判员 茹卫泽
二〇一七年三月十日
书记员 徐 星