广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初316号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区临江大道路5号第七层02房，组织机构代码59372968-0。
负责人：黄逢裕，职务主管。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：陈迈坚，男，1982年7月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰广州分公司）诉被告陈迈坚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和丰广州分公司的委托代理人颜智鹏、被告陈迈坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
和丰广州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年2月1日至2016年11月30日的物业管理服务费5505.8元、2014年8月12日至2016年10月8日应交的公摊费用898.94元，并分别以每月欠缴款数为本金，按每日万分之五的标准支付违约金直至还清欠款之日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与广州市合富投资有限公司（下称合富公司）签订《前期物业服务合同》，为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，并经过政府机关的备案。被告为南沙创鸿嘉园自编1栋aa房的业主。合富公司于2014年8月6日通知被告收楼，但被告直到2015年1月18日才办理收楼手续，并与原告签订了《前期物业服务协议》。依据《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的约定，原告按酬金制方式收取物业费，物业费的标准为住宅2.1元/平方米，预收物业费按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务协议》第5.3条约定，因被告原因出现空置房（包括未按时办理交房手续，办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理费用按全额收取；《前期物业服务协议》第12.4条又约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳2015年2月1日至2016年11月30日的物业管理服务费、2014年8月12日至2016年10月8日应交的公摊费用。经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳，故诉至法院。
被告陈迈坚答辩称，一、被告对原告主张的物业费及违约金计算标准没有异议，被告从收楼开始已经了缴纳了一、两个月的物业费。二、被告没有提供合格的物业服务。从交楼至今，案涉小区的公共设施一直没有达到合格的物业管理水平，表现在：五栋的电梯极其不稳定；停车场的能见度不足，消防栓严重损坏；小区绿化未到达合格水平，草坪上有枯草，水池、游泳池久未清理。被告在收楼时将上述问题反映给被告，但被告至今未予解决。因此，被告没有向原告支付后续物业费的义务。三、原告与合富公司属于关联公司，被告已经就合富公司迟延交楼起诉并在胜诉后向法院申请强制执行，但被告至今未收到赔偿款项。被告不同意在未收到合富公司赔偿款的情况下再行向其关联公司即原告支付物业费。四、被告同意在原告解决小区存在的问题以及积极和合富公司协商解决赔偿款的情况下缴纳物业费。
本院经审理认定事实如下：和丰广州分公司系案涉房屋所在的南沙创鸿嘉园小区的物业公司。陈迈坚与和丰广州分公司于2015年1月8日签订《前期物业服务协议》。依据该协议的约定，物业费根据建筑面积，住宅按照2.1元/平方米/月的标准计收，案涉房屋的建筑面积为118.61平方米；物业费按月缴纳，于每月5日前缴纳；和丰广州分公司提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。同时，该协议第12条“违约责任”约定：“12.1甲方（和丰广州分公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（陈迈坚）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……12.4乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金。”2016年5月25日，案涉房屋办理了不动产权证，登记的建筑面积为120.1643平方米。
庭审时，陈迈坚确认其拖欠2015年2月1日至2016年11月30期间的物业费5505.8元、2014年8月12日至2016年10月8日的公摊费用898.94元。和丰广州分公司主张将违约金的标准调整为按照每日万分之五计算，陈迈坚也同意违约金按照每日万分之五计算。双方确认物业费按照合同约定的建筑面积计算为每月为249.1元，按照房产证的建筑面积计算为每月252.3元。
本院认为：和丰广州分公司与陈迈坚签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。故陈迈坚应按《前期物业服务协议》的约定支付物业管理费、公摊费用。在庭审中，陈迈坚对和丰广州分公司主张的欠费时间段、金额和违约金的计算标准均没有异议，本院予以确认。同时，由于物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。本案中，陈迈坚提供的照片，仅能证明某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明和丰广州分公司未履行其物业服务合同义务而构成根本违约，也不足以证明和丰广州分公司提供的物业服务瑕疵达到物业费免除的后果。依据《前期物业服务协议》第12.1条的约定，陈迈坚也没有提供证据证明由于和丰广州分公司提供物业服务管理不当给其造成相应的财产损失。因此，陈迈坚提出的和丰广州公司未提供合格的物业服务而拒付物业费的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。陈迈坚提出的案涉房屋开发商合富公司未支付其赔偿款的问题，其与本案物业服务纠纷属不同法律关系，并非本案处理范围，以此为由拒绝交纳物业费，缺乏依据，本院不予采纳。综上，陈迈坚拖欠物业费、公摊费用的行为已经构成违约，和丰广州分公司主张调低违约金计算标准为万分之五，属于对其权利的处分，本院予以确认。据此，本院确定陈迈坚支付违约金的方式如下：一是关于物业费违约金的计算方法：从2015年2月1日起至2016年5月31日止，各以每月应交纳物业费249.1元为本金，按每日万分之五的标准计算，分别从当月6日起计至实际清偿之日止；从2016年6月1日至2016年11月30日止，各以每月应交纳物业费252.3元为本金，按每日万分之五的标准计算，分别从当月6日起计至实际清偿之日止；二是关于公摊费用违约金的计算方法：各以144.24元、71.1元、6元、53.3元、6.9元、57.6元、8.3元、63.6元、8.3元、69.2元、6.9元、57.8元、68.1元、65.1元、71.7元、69.2元、71.6元为本金，按每日万分之五的标准计算，分别从2015年1月6日、2015年3月6日、2015年4月6日、2015年5月6日、2015年6月6日、2015年7月6日、2015年8月6日、2015年9月6日、2015年10月6日、2015年11月6日、2015年12月6日、2016年1月6日、2016年3月6日、2016年5月6日、2016年7月6日、2016年9月6日、2016年11月6日起计至实际清偿之日止。同时，每月物业费、每段公摊费用的违约金总额不得超过当月物业费、该段公摊费用金额，对于超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告陈迈坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付物业费5505.8元、公摊费用898.94元及违约金（1.物业费违约金的计算方法：从2015年2月1日起至2016年5月31日止，各以每月应交纳物业费249.1元为本金，按每日万分之五的标准计算，分别从当月6日起计至实际清偿之日止；从2016年6月1日至2016年11月30日止，各以每月应交纳物业费252.3元为本金，按每日万分之五的标准计算，分别从当月6日起计至实际清偿之日止。2.公摊费用违约金的计算方法：各以144.24元、71.1元、6元、53.3元、6.9元、57.6元、8.3元、63.6元、8.3元、69.2元、6.9元、57.8元、68.1元、65.1元、71.7元、69.2元、71.6元为本金，按每日万分之五的标准计算，分别从2015年1月6日、2015年3月6日、2015年4月6日、2015年5月6日、2015年6月6日、2015年7月6日、2015年8月6日、2015年9月6日、2015年10月6日、2015年11月6日、2015年12月6日、2016年1月6日、2016年3月6日、2016年5月6日、2016年7月6日、2016年9月6日、2016年11月6日起计至实际清偿之日止。每月物业费、每段公摊费用的违约金总额不得超过当月物业费、该段公摊费用金额）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告陈迈坚负担（由被告陈迈坚直接支付给原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司）。
本判决为终审判决。
审判员 何炎辉
二〇一七年三月三十一日
书记员 廖活年