广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初5883号
原告：蒋柏利，男，1945年2月7日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：江门兴龙房地产实业有限公司，住所地：江门市胜利路116号之一。
法定代表人：陈振雄。
委托代理人：布纳维，女，1971年7月14日出生，汉族，住江门市蓬江区。系该公司员工。
原告蒋柏利诉被告江门兴龙房地产实业有限公司（以下简称“兴龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告蒋柏利，被告兴龙公司的委托代理人布纳维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋柏利诉称：在2013年2月28日前，甄成华在“江门五邑信息报”登广告，讲述业主直接出售范罗岗17幢111、112、113铺位，双方达成协议后可与开发商售房部直接签约，成为第一手商品房买卖合同。当时三间铺位由甄成华出租给别人经营服装生意，并签订了租赁协议。之后经原告多次与甄成华讨价还价，最后确定房价为人民币838000元，一次性付清。2013年2月28日早上，原告到被告范罗岗售房部，甄成华也在场，原告说明准备一次性付清购铺款人民币838000元给售房部。售房部的杨经理拿原告的身份证去复印，财务部出纳开具收款凭证给原告，冯炳辉把打印好的两份“广东省商品房买卖合同”叫原告签名，签好名后，冯炳辉经理拿回去盖单位公章及售房部的合同章，并在出卖方委托代理人签上其姓名，冯炳辉让杨经理拿壹份合同给原告。手续办完后，原告准备和售房部的人一起到工商银行蓬莱支行转账时，出纳梁妙玲提出，把钱转入公司账号，每天只能提取20000元现金，甄生不知道什么时候才能全部取出来，最后决定直接把钱转入甄成华的账号，故原告和甄成华一起到工商银行蓬莱支行，原告向甄成华的银行卡（卡号95×××26）转入人民币838000元。当晚，甄成华与原告到范罗岗17幢111、112、113铺位进行交接，甄成华对两位租赁者说明其已把铺卖给了原告，从明天开始，原告就是新业主。当晚，原告与租赁者重新签订铺位租赁协议，从3月1日开始执行新协议，也把租赁有关的金额算清，这样新旧业主与租赁者的事情已经明确。购房合同签订一年后，原告曾多次到售房部要求办产权证，有时见不到有关工作人员，就算见到杨经理，其也不说话。有一次去售房部见到很多人，我问杨经理铺位办理产权证的事情，其指着一个女人介绍，讲述叫其布老师（布纳维），系陈振雄的妻子，代表其丈夫管理公司，现在其说了算，叫原告找其办理就可以了。于是原告去找布老师，当时正好是下班时间，布老师正要走，原告提出问题还没有解决，无奈布老师只好留下来和原告商量，并表示会尽快帮忙办理产权证。2014年6月上旬，布老师曾用固话或手机多次致电给原告，要求原告提供该公司出纳梁妙玲小姐开具的收款收据及把购房款转给甄成华的转账凭证给其，其讲述现在被告与甄成华打官司，要把问题搞清楚，也是为了尽快办理产权证。原告当时相信布老师的话，于2014年6月16日将上述两张凭证用A4纸复印了两份，并写上说明，一份交给布纳维及梁妙玲小姐保管，一份要其签收，其在同一内容的复印件上签名及盖上公司财务专用章。在布老师索取出纳开具的收据及转账给甄成华的凭证时原告才知道被告欠甄成华很多钱，于是被告就用范罗岗17幢111、112、113铺位作为抵押，并签订商品房买卖合同，甄成华成为这三间铺的业主，将铺位出租给其他人，并签订租赁协议，因此，甄成华可以直接出售铺位，但即使甄成华出售了三间铺，取得838000元，被告还是未能还清欠甄成华的钱，故其双方打官司。原告本以为把出纳的收据及工商银行转账凭证的复印件给了布纳维就很快可以办理产权证，但几个月过去了，刚开始致电给布纳维还接听，其讲述尽快，后来多次致电都无人接听。根据已签订的广东省商品房买卖合同第十五条，为了能如期办产权证，原告曾多次到售房部与杨经理商讨违约的赔偿问题，原告要求每超过一年就按购买铺位总价的3%支付违约金，经多次商讨，杨经理为了降低公司的赔偿金，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，其提出违约金最高赔偿为购房总价的30%。2013年2月28日早上，原告到范罗岗售房部签订广东省商品房买卖合同，当时发现合同中第十五条第3项的违约金每超出一年就按总价2%赔偿，赔偿总金额不能超过20%，而原告不是为了赔偿金才购买铺位，而是希望用这个方法增加被告的压力，使被告早日落实办理产权证，因此才同意上述条款，并签订合同，如今产权证没有办理，违约金也没有赔偿。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金人民币33520元（按总房价838000元的2%，从2014年3月1日起至计至2016年3月1日）；二、被告协助办理坐落于江门市蓬江区范罗岗花园17幢111、112、113室房屋的产权（包括房产证、土地证或不动产登记证）转移登记至原告名下；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。
蒋柏利在举证期限内提供的证据有：
1、广东省商品房买卖合同；
2、中国工商银行个人业务凭证；
3、收据；
4、有布纳维签收的中国工商银行个人业务凭证和收据。以上证据证明原告向被告合法购买涉案商铺，双方应当按照合同约定履行各自义务。
被告兴龙公司辩称：原告购买的涉案商铺是因被告向甄成华抵顶该商铺而购买的，原告支付的购房款是甄成华抵顶被告债务的款项。争议在于甄成华是否确认原告支付的该商铺房款是否已经包含在抵顶债务的款项中。原告支付的房款是直接向甄成华支付，如果甄成华承认该款项，则被告愿意承担原告的第一项诉讼请求。由于涉案商铺所在的商住楼还未通过验收，还没有确权至被告名下，该商铺也处于银行抵押当中，当时以他人名义办理了按揭贷款，不清楚现在有无查封，因此，该商铺现在不能办理房产证。
兴龙公司在举证期限内没有提供证据。
本院依法调取的证据有：江国土资（登记）函字〔2016〕937号《关于协助蓬江区人民法院核查房屋有关情况的复函》。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告蒋柏利与被告兴龙公司于2013年2月28日签订《商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人：兴龙公司，买受人：蒋柏利，原告向被告购买坐落于江门市蓬江区范罗岗花园17幢111、112、113室房屋，建筑面积共66.77㎡。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总价为人民币838000元（捌拾叁万捌仟元整）。原告一次性付款。被告应当于2011年12月1日前，将该商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：由签订合同之日起一年内原告能取得该铺的产权证，超出一年被告赔所交铺款总金额的2%作为违约金，以后每超出一年都按金额的2%赔偿，但赔偿总额不能超过20%…。”
原告提供的《中国工商银行个人业务凭证（签单）》载明：“借方：日期：2013年2月28日，借户名：蒋柏利，贷户名：甄成华，转账金额：人民币838000元…。”被告兴龙公司于2013年2月28日出具《收据》（NO.3028490），载明：“今收到蒋柏利交来范罗岗花园17幢111、112、113商铺款人民币838000元，…。”被告的代理人布纳维在原告提供的上述《中国工商银行个人业务凭证（签单）》及《收据》复印件上再加盖“兴龙公司”印章，并签名确认“已收”，该复印件注明“2013年2月28日蒋柏利在兴龙公司售房部将现金人民币838000元交给该公司，该公司财务部开出《收据》（NO.3028490）作为收到111、112、113商铺房款的凭证，并于同日签订《商品房买卖合同》。因该公司负责人陈述将房款交至公司账号每天只能提取很少现金，要求蒋柏利将房款人民币838000元直接转入甄成华的银行卡。现兴龙公司负责人想尽快对上述商铺办理房产证，要求把以上转账凭证及收据复印件交给该公司负责人，2014年6月16日。”
经本院向江门市国土资源局调查，该局出具的江国土资（登记）函字〔2016〕937号《关于协助蓬江区人民法院核查房屋有关情况的复函》载明：“坐落于江门市蓬江区范罗岗花园17幢111、112、113室房屋，暂无不动产登记录…。”
在庭审中，原、被告陈述原告通过甄成华购买上述商铺，并与被告签订《商品房买卖合同》。被告陈述当时其将上述商铺抵顶给甄成华，甄成华已接收商铺，之后甄成华将商铺交给原告使用。原告陈述甄成华约于2013年3月1日将商铺交给原告使用，原告接收商铺后一直将商铺出租至今，原告在本案主张的违约金计至2016年3月，对于之后发生的违约金，原告在本案不进行主张，原告将考虑是否另行主张。原、被告陈述自原告接收商铺至今没有其他人向原告或被告主张过权利，被告将商铺抵顶给甄成华后没有再行向他人出售商铺或用于处理其他债务。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告蒋柏利与被告兴龙公司签订的《商品房买卖合同》是其双方真实意思的表示，其双方均确认合同上签名或印章的真实性，该合同没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。
关于被告是否应协助办理房屋产权转移登记至原告名下的问题。从原告提供的证据以及结合双方的陈述，可以证实原告与被告签订《商品房买卖合同》后，双方已履行该合同约定的大部分内容，原告已支付全部房屋价款，被告通过甄成华已将111、112、113房屋交付给原告，原告约于2013年3月占用使用该房屋至今的事实。由此，依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定以及有关法律规定，被告本应协助原告办理该房屋的产权转移登记手续，但从上述江门市国土资源局出具的复函及答复显示，111、112、113房屋至今未办理初始登记（无不动产登记记录），需办理初始登记后才可以办理转移登记，故该房屋目前未具备办理房产证的条件，因此，原告现要求被告协助办理该房屋的产权转移登记至其名下的请求理据不足，本院不予支持。待该房屋具备办证条件后，被告应积极协助原告将该房屋的产权转移登记至原告名下。
关于原告主张的违约金如何确定的问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案…由签订合同之日起一年内原告能取得该铺的产权证，超出一年被告赔所交铺款总金额的2%作为违约金，以后每超出一年都按金额的2%赔偿，但赔偿总额不能超过20%”的内容，被告于合同签订之日（2013年2月28日）起至今已超过一年仍未协助原告办妥房屋产权证，显然已违反上述约定，依法应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付违约金（按总房价2%从2014年3月1日起计至2016年3月1日止）人民币33520元的请求依据充分，本院予以支持。对被告抗辩认为应待甄成华确认原告支付的房款是否作为抵顶被告债务后被告才同意支付违约金的意见，因原、被告就本案商品房买卖签订了合同，原告支付房款后，被告亦开具了《收据》予以确认，且被告在庭审中也确认其将本案商品房抵顶给甄成华，原告通过甄成华购买该商品房，由此，原、被告之间成立商品房买卖合同关系以及双方履行合同内容的事实清楚，至于甄成华与被告之间发生的纠纷属于其双方之间的关系，与本案原、被告成立的合同关系无关，故被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江门兴龙房地产实业有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告蒋柏利支付违约金人民币33520元；
二、驳回原告蒋柏利的其他诉讼请求。
被告江门兴龙房地产实业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费638元，由被告江门兴龙房地产实业有限公司全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 刘驾涛
二○二○一七年三月六日
法官助理黄乐媛
书记员李贞琴