山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2557号
上诉人（原审被告）王堂瑞，男。
委托代理人刘治长，山东众成仁和（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）方明生，男。
被上诉人（原审原告）刘淑珍，女。
原审被告万丽丽，女。
原审被告孙志武，男。
原审第三人青岛市城阳区人力资源和社会保障局。
法定代表人袁震，系该局局长。
委托代理人魏红果，山东青成律师事务所律师。
委托代理人郭振祖，山东青成律师事务所律师。
上诉人王堂瑞因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民重初字第2号民事判决，于2013年11月1日向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员马喆参加评议的合议庭，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。上诉人王堂瑞的委托代理人刘治长，被上诉人方明生、刘淑珍，原审第三人青岛市城阳区人力资源和社会保障局（以下简称“城阳区人社局”）的委托代理人魏红果、郭振祖到庭参加诉讼。原审被告万丽丽、原审被告孙志武经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方明生、刘淑珍在原审中诉称，2009年11月10日，其从万丽丽处购买房屋一处，双方签订了房屋转让协议。在交付购房款后，方明生、刘淑珍入住该房屋至今。现该房屋可以办理过户手续，方明生、刘淑珍多次要求万丽丽、孙志武、王堂瑞协助办理过户手续，但其拒不配合。故请求判令：1、万丽丽、孙志武、王堂瑞协助方明生、刘淑珍办理房屋产权过户变更登记手续；2、诉讼费由万丽丽、孙志武、王堂瑞承担。后方明生于2013年5月17日提交追加申请书，称因王堂瑞于1995年购买的是青岛市城阳区劳动局房地产开发公司的楼房，原地址为青岛市城阳区友谊路商品房×单元×层×户，现地址为青岛市城阳区康城路×××号-××号×号楼×单元×××室。当时的开发公司为青岛市城阳区劳动局房地产开发公司，现该公司不存在，也未办理相关登记手续。2011年6月10日，城阳区人社局通知住户办理房产手续。为查明案件事实，便于案件审理，维护当事人合法权益，依法申请追加城阳区人社局为本案第三人。
万丽丽未答辩。
孙志武未答辩。
王堂瑞答辩称，本案主体错误，其与方明生、刘淑珍无买卖关系，也不存在协助办理相关过户手续的义务。方明生、刘淑珍没有提供涉案房屋相关的房产证明，根据法律规定，没有权属登记的房地产不得买卖和转让，故请求驳回方明生、刘淑珍的诉讼请求。
第三人城阳区人社局陈述意见称，其不清楚本案其他当事人之间的关系。
原审查明，1995年6月22日，青岛市城阳区劳动局房地产开发公司（以下简称“城阳区劳动局房产公司”）与王堂瑞签订《购房协议》，约定王堂瑞购买座落在城阳区友谊路×单元×层×户商品房一处（以下称“涉案房屋”），建筑面积约计75.092平方米，房款共计60073.60元，王堂瑞已支付上述房款。2001年4月6日，王堂瑞与万丽丽签订《协议书》，约定王堂瑞将涉案房屋以总房款76000元的价格卖与万丽丽，同时约定待王堂瑞将房产证办好后，万丽丽支付剩余房款。现万丽丽已支付王堂瑞购房款71000元，尚余5000元未支付。2009年11月10日，万丽丽与刘淑珍签订《房屋转让协议合同》，主要约定万丽丽将涉案房屋（包括储藏室）以180000元价格卖与刘淑珍，双方配偶分别在该合同上签字确认。同日，刘淑珍支付万丽丽购房款180000元，万丽丽为此
出具收条。方明生、刘淑珍取得涉案房屋并居住至今。2011年8月1日，万丽丽与孙志武离婚。
另查明，2011年6月10日，城阳区人社局出具《证明》证实王堂瑞所购房屋原地址为青岛市城阳区友谊路商品房三单元三层六户，现地址为青岛市城阳区康城路×××号-××号×号楼×单元×××室。2012年5月17日，原审法院依法到青岛市城阳区房地产管理处进行调查，结果为涉案房屋的初始登记权利人为城阳区人社局，涉案房屋现已具备办理房地产权证书的条件。
原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋虽未依法取得权属证书即发生两次转让行为，但法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让系管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，故王堂瑞与万丽丽2001年4月6日签订的《协议书》及万丽丽与刘淑珍2009年11月10日签订的《房屋转让协议合同》应为合法有效，各方均应全面履行自己的义务。城阳区劳动局房产公司未经依法登记设立，其与王堂瑞所签《购房协议》约定的义务应由涉案房屋初始登记权利人城阳区人社局承受。刘淑珍要求万丽丽、孙志武、王堂瑞协助办理房屋产权过户变更登记手续，理由正当，于法有据，予以支持。但根据合同相对性，应先由涉案房屋初始登记权利人城阳区人社局协助王堂瑞办理登记手续，在王堂瑞取得房地产权证书后，由王堂瑞协助万丽丽办理产权过户手续，再由万丽丽协助刘淑珍办理产权过户手续。方明生并非《房屋转让协议合同》相对方，其诉请依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、第三人青岛市城阳区人力资源和社会保障局于判决生效后三十日内协助王堂瑞办理青岛市城阳区康城路×××号-××号×号楼×单元×××室房屋（以下简称“涉案房屋”）登记手续及房地产权证书。二、王堂瑞取得涉案房屋房地产权证书后十日内，协助万丽丽办理涉案房屋产权过户手续。三、万丽丽办理涉案房屋产权过户手续后十日内，协助刘淑珍办理涉案房屋产权过户手续。四、驳回方明生的诉讼请求。案件受理费100元，由王堂瑞负担。
宣判后，王堂瑞不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原判严重违反程序。上诉人合同的相对方是万丽丽、孙志武，但原审法院在其未出庭应诉的情况下作出判决，属于严重违反程序。二、原判适用法律错误。1、未依法取得权属证书的房屋不能买卖，系《城市房地产管理法》的强制性规定，而涉案房屋历经几次转手均是无证买卖，应属无效合同；2、被上诉人的合同相对方为万丽丽、孙志武，而其将上诉人列为被告，违反了合同的相对性原则，于法无据；3、涉案房屋几经转手，导致国家税费的流失。另外，现在办理过户手续，上诉人承担的过户费用远大于出卖房屋所得，显失公平。故请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘淑珍、方明生答辩称，原审判决正确，请求维持。
原审第三人城阳区人社局陈述意见称：其与上诉人、被上诉人之间的买卖关系无关，对此也不清楚，原审不应将其列为第三人。
原审被告万丽丽、原审被告孙志武未陈述意见。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但因该项规定系法律限制此类房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，故涉案争议房屋未经登记取得权属证书，不影响王堂瑞与万丽丽、万丽丽与刘淑珍之间以该房屋为标的物所签订的买卖合同的效力，各合同当事人均应依约全面履行其义务。王堂瑞称涉案房屋历经几次转手均是无证买卖应属无效，无法律依据，本院不予采纳。鉴于涉案房屋现已具备办理房地产权属证书的条件，原审在查明其他事实的基础上，判决各出卖人分别协助其买受人办理涉案房屋的登记手续，既符合合同的相对性原则，又符合国家税费征管规定。原审被告万丽丽、原审被告孙志武经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，原审予以缺席判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定。王堂瑞上诉称原审法院在万丽丽、孙志武未出庭应诉的情况下作出判决属于严重违反程序，无事实及法律依据，本院不予采纳。至于王堂瑞所称的房屋过户税费负担的问题，不属于民事案件审理范畴，本案不予处理。
综上，王堂瑞的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审被告万丽丽、孙志武经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王堂瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年一月六日
书 记 员 吴珊珊
书 记 员 孔 怡