河南省汝阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0326民初403号
原告：常红宪，男，1966年2月6日生，汉族，汝阳县上店镇东街村**组人，现住汝阳县。
委托诉讼代理人：姚合兴，汝阳县法律服务中心法律工作者，特别授权代理。
被告：河南汝阳农村商业银行股份有限公司，住所地：汝阳县城人民路29号。
法定代表人：单秋焕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：汝阳县富力房地产开发有限公司，住所地：汝阳县文化路1号（原毛巾厂）。
法定代表人：翟冬冬，该公司董事长。
第三人：汝阳县鑫鼎商贸有限公司，住所地：汝阳县城杜鹃大道东段路北第四排一单元502号。
法定代表人：陈刚强，该公司董事长。
第三人：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司，住所地：汝阳县城刘伶路北段凤祥小区4号楼5单元6楼西。
法定代表人:翟天须，该公司董事长。
第三人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路**号，公民身份号码：4103261956********。
第三人：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路**号，公民身份号码：4103261983********。
第三人：陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，住汝阳县上店镇西街村*组，公民身份号码：4103261972********。
第三人：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，住汝阳县。
第三人：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，住汝阳县。
委托诉讼代理人：张报立，男，1959年1月8日生，汉族，住汝阳县，系张琳晓之父，特别授权代理。
原告常红宪与被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行），第三人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓执行异议之诉一案，本院于2016年4月29日作出（2016）豫0326民初368号民事判决，汝阳农商行不服提出上诉，洛阳市中级人民法院审理后作出（2016）豫03民终3022号民事裁定书，撤销原判决，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告常红宪的委托诉讼代理人姚合兴，被告汝阳农商行的委托诉讼代理人王建敏，第三人翟天须并作为汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司的法定代表人、第三人陈刚强并作为汝阳县鑫鼎商贸有限公司的法定代表人、第三人张琳晓的委托诉讼代理人张报立到庭参加了诉讼，第三人汝阳县富力房地产开发有限公司、翟冬冬、毛葡萄经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告常红宪向本院提出诉讼请求：1.立即停止对常红宪购买的富力公司开发的富力城10号楼1单元401室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认富力公司与常红宪就上述房屋订立的买卖合同有效，并确认上述房屋归原告常红宪所有；3.依法判令富力公司协助和配合原告常红宪办理上述房产的产权过户登记。事实与理由：2015年5月31日，原告出资258076元购买富力公司开发的汝阳县富力城小区10号楼1单元401室，当日付清全款，富力公司出具收据并签订房屋认购书。可因本案被告汝阳农商行与第三人的借款合同纠纷，汝阳县人民法院对原告购买的房产予以查封。原告提出书面执行异议，但被驳回。原告认为，其已支付全部价款，虽未办理房产证，但房屋买卖合同有效，被告汝阳农商行无权申请查封该房产，故提起诉讼。
被告汝阳农商行辩称，本案应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，本案不符合该条规定，其请求不应得到支持。本案原告及其他众多异议人陈述的事实与豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》的审计结论不相符，存在虚假买卖关系。
到庭第三人共同述称，原告的诉讼请求，应该受到法律保护，房子确实是原告出钱买的，不是虚假的，富力公司也收到了购房款，买卖合同真实有效。希望充分考虑天理国法人情，保护房屋购买者的权利。
原告常红宪提交以下证据：1.《房屋认购书》一份，主要内容为原告常红宪于2015年5月31日认购汝阳富力城小区10号楼1单元401室，面积125.28m2,认购价258076元。2.富力公司收据一份，主要内容为富力公司认可原告常红宪于2015年5月31日支付所购标的物的价款。
依被告汝阳农商行申请，本院依法调取了豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》，相关内容为：报告第46页显示，常红宪在富力公司有33万元投资款；报告第80页《房屋顶账明细表》显示，常红宪10号楼1单元401室顶账价格258076元；郭留念10号楼2单元302室顶账价格255571元；常红宪投资款本金33万元、利息14652元，郭留念投资款12万元、利息7020元；上述两笔投资款本息抵顶两套商品房购房款，顶账后常红宪应再支付房款41975元。
本院查明：富力公司于2013年11月7日取得位于汝阳县城文化路某小区某某号楼预售许可。富力公司曾向常红宪借款33万元，约定月利率1.5%。2015年5月31日，经结算，富力公司欠常红宪本金33万元、利息14625元，经协商，将借款本金和利息转化为购房款，用于购买富力公司开发的汝阳县富力城小区10号楼1单元401室。该套商品房总价款258076元，借款本息冲抵后尚有节余，余款与案外人郭留念的投资款本息合并冲抵郭留念10号楼2单元302室购房款，经通算，常红宪应再支付富力公司房款41975元。富力公司当天向常红宪出具了全额付款的收据，并与常红宪签订了房屋认购书。在汝阳农商行申请执行富力公司、翟冬冬、陈刚强等金融借款合同纠纷一案中，经汝阳农商行申请，本院于2015年8月10日依法对上述房产和车库予以查封。常红宪提出执行异议，本院审查后认为，根据物权法的规定，常红宪未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，本院对登记在富力公司名下的房产进行查封并无不当，遂裁定驳回其异议请求。常红宪不服，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归常红宪所有。原告常红宪的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，本院在本案中不予处理。
本案的争议焦点在于常红宪与富力公司之间是否存在真实且合法有效的商品房买卖合同关系。对此，应结合最高法院第72号指导性案例提炼的裁判规则予以认定。该指导性案例明确，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。从本案事实看，常红宪向富力公司提供借款33万元，约定月利率1.5%，至2015年5月31日经双方清算，一致同意终止借款合同关系，富力公司为常红宪出具房款收据并签订商品房认购单，应视为双方重新订立了商品房买卖合同，双方约定的利息未超过法律保护的利率上限，应当认定双方的商品房买卖合同关系合法有效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告常红宪在房产查封前已与富力公司形成合法有效的商品房买卖合同关系，常红宪以抵账方式支付的购房款已超过总价款的50%，被告汝阳农商行并未举证证明常红宪购买该房非用于居住或者其名下有其他用于居住的房屋，符合该条规定的情形。原告常红宪系争议房产的合法买受人，被告汝阳农商行系富力公司的普通债权人。在保护顺序上，买受人对特定商品房转移所有权的请求权，应当优于其他一般债权人变卖商品房获得金钱清偿的请求权。否则，将会使商品房买受人陷入既无法取得特定房屋，又无法获得购房款返还的困境。因此，应停止对争议房产的执行。关于原告常红宪要求确认房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，其所有权仍应通过不动产登记的方式取得，本院在本案中对其房产所有权不应予以确认。
综上所述，经合议庭评议并报请院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、停止对常红宪购买的汝阳县富力房地产开发有限公司开发的富力城10号楼1单元401室的强制执行,本院（2015）汝执异字第94号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
二、驳回原告常红宪的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告常红宪800元，汝阳县富力房地产开发有限公司负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李刚强
审 判 员 程晓光
人民陪审员 黄鸽鸽
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 王欣然