福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安民初字第1334号
原告缪笃生。
委托代理人张神朋、缪欣（实习），福建韩诚律师事务所律师。
被告吴益冬。
被告陈丽月。
共同委托代理人黄亚斌、杨泽平，福建人文律师事务所律师。
原告缪笃生与被告吴益冬、陈丽月房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林志坚适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张神朋，被告的委托代理人黄亚斌、杨泽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月17日原告与被告签订《联建协议书》。协议约定：1、被告参与原告赛岐镇万寿街下首赛永康楼305（后房产部门将房号改为401）单元及1层110号杂物间毛坯房的联建，1880元／平方米，合计总价为240640元，实际面积以产权证为准，多退少补；2、被告参与联建时向原告预付定金50000元，结构封顶时付50000元，余款140640元于产权办理完后，由被告向银行申请住房（按揭）贷款一次性付清；3、原告协助被告办理银行贷款手续；4、被告逾期付款30日，原告有权解除协议并适用定金处罚。订立合同后，原告按合同约定交房、联系贷款银行、办理了产权证，履行了全部合同义务，但被告只付第一期50000元和第二期部分款项，却拒绝提供材料办理银行贷款，拒付剩余房款和土地税费，已构成违约。基于以上事实理由，请求法院判令：1�解除原、被告《联建协议书》；2、原告返还被告联建款70000元，被告返还原告永康路66号4层401房及1层110号杂物间。
被告辩称，1、程序上，原告行使合同解除权的权利已经消灭，本案原告主张合同的解除，从法定的解除还是约定的解除，原告已经超过其行使解除权利的期限，2、实体上，本案是原告违约，被告已交款120000元，原告在诉状中也已承认，且都是在交房前交付，按合同约定，原告提出实际面积以产权证为准，多退少补，现房屋产权的面积比合同约定的小，作为被告在合同约定的期限内还多付了购房款。综上，请求法院驳回原告的起诉。
本案在审理过程中，原、被告对以下的事实无争议，本院予以确认。
1、2008年9月17日，原、被告签订一份联建协议书，约定被告自愿参与永康楼305单元（房产部门将房号改为401）及一层110号杂物间毛胚房的联建，参与联建的实际面积以产权证为准，所付款额多退少补；每平方米按1880元计算，总计价款240640元；付款方式为：被告在参与联建时向原告预付定金50000元，结构封顶时支付50000元，余下房款140640元，于产权办理完后，被告向银行申请住房贷款时一次性付清给原告；产权办理：原告负责办理有关产权证件及联系银行贷款事宜，在产权办理完后，原告协助被告办理银行贷款手续，办理贷款手续的各项费用由被告承担；房屋交付：原告应于2008年12月1日前将房屋交付被告使用，如意外发生延误工程正常施工的情况，被告同意工期顺延60天，如发生人力不可抗拒的因素，导致本协议无法履行，双方免责，可另行协商解决；违约责任：被告中途违约不参与该房联建，原告没收被告所付的定金，原告中途违约不让被告参建该房，应返还被告所付定金并等额赔付被告违约金，被告不能按期向�告付款或被告已按期付款原告不能按期交房，每逾期一日，由违约方向对方支付该房总价千分之一的滞纳金，逾期30日另一方有权解除协议并适用定金处罚。
2、2008年11月30日，原告按约定将房屋交付给被告，实际交付房屋的住房面积为115.84平方米，柴火间的面积为6.59平方米。
3、2011年3月14日，原告为所建设房屋办理了房屋所有权证书，证号安房权证福安字第××号；2011年6月27日，办理了国有土地使用权证，证号安政国用（2011）第2429号。
4、被告分别于2008年9月17日、2009年7月10日、2009年12月10日、2010年1月10日支付给原告购房款70000元、30000元、10000元、10000元。
本案双方当事人争议的焦点为：原告主张被告违约并请求解除合同的诉讼请求能否予以支持以及所产生的法律后果，对此，本院予以分析、查明并认定。
原告认为，本案是房屋买卖合同，原、被告所签订的联建协议书合法有效，被告未按协议约定履行付款，是逾期付款违约，且被告的违约行为一直持续存在，原告行使合同解除权没有超过法定期限，原告可以解除合同并适用定金处罚。请求支持原告的诉讼请求。
被告认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的合同合法有效，依合同法93条，行使解除权应在房屋交付后在一年内行使，原告行使合同解除权的期限已经超过，原告主张解除权没有法律依据。被告并没有违约，在合同约定的期限内被告已履行交款义务，合同还约定房屋总价款的一半进行银行按揭贷款，没有办理按揭贷款是原告的过错，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的联建协议书，名为联建，实为房屋买卖，故本案系房屋买卖合同纠纷，双方所签订的协议书合法有效，原、被告均应按约履行。合同约定，原告在交付房屋后，被告�支付给原告房款100000元，依被告提供的收款收据，至目前被告共计支付给原告款项120000元，但至交付房屋时，被告支付给原告款项70000元，显然未按合同约定支付相应的购房款项，被告的行为已构成违约，应承担违约的民事责任。双方合同约定被告不能按期向原告付款，逾期30日另一方有权解除合同并适用定金处罚，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案双方约定的解除权发生之日为逾期付款后的30日，此逾期付款�应为首次逾期付款之日，并非原告主张的持续逾期付款状态的无法确定日期，故应认定原告交付房屋（即2008年11月30日）时被告仍未按约付款之日为逾期付款日，原告未催告被告履行付款，合同解除权应在2009年11月30日前行使，原告未在法定的期限内履行合同解除权，解除权已经消灭，故原告主张解除合同返还房屋的请求不予支持。况且本案买卖房屋的产权证书已经办理，我国实行不动产法定登记制度，该房屋已经属被告所有，双方的房屋买卖合同已经履行完毕，只是在履行合同的过程中，被告存在违约的事实所应承担的违约责任。本案原告已于2011年就按约为出卖的房屋办理产权证书，且还协助被告对房产进行了评估，依合同约定产权办理完后，被告应向银行申请住房贷款时一次性付清余下购房款，原告只是协助被告办理银行贷款手续，但被告未向本院提供有向银�申请办理贷款手续的相关证据，被告以自已的行为表明不履行合同义务，被告的拖延付款行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，原告可以要求被告承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担偿还余欠的购房款并赔偿款项占用期间的利息损失。本案买卖房屋的实际面积为122.43平方米，按合同约定的每平方米1800元计算，房价款为220374元，被告已支付120000元，余欠购房款100374元应予偿还。结合交付房屋时的价格与现今房屋价格的差价，利息损失以每月按2.5%计算为宜。双方在合同中还约定了违约金的计算方法，按每逾期一日，由被告向原告支付该房总价千分之一的滞纳金（即每月3%），所约定的违约金明显太高，以合同标的的总价款20%计算为宜，即违约金为44000元。原告主张适用定金罚则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，选择适用违约金，就不能适用定金条款，原告的该项主张予以驳回。
经庭审质证、认证，对本案的主要事实可作如下认定。
2008年9月17日，原、被告签订一份联建协议书，约定被告自愿参与永康楼305单元（房产部门将房号改为401）及一层110号杂物间毛胚房的联建，参与联建的实际面积以产权证为准，所付款额多退少补；每平方米按1800元计算，总计价款240640元；付款方式为：被告在参与联建时向原告预付定金50000元，结构封顶时支付50000元，余下房款140640元，于产权办理完后，被告向银行申请住房贷款时一次性付清给原告；产权办理：原告负责办理有关产权证件及联系银行贷款事宜，在产权办理完后，原告协助被告办理银行贷款手续，办理贷款手续的各项费用由被告承担；房屋交付：原告应于2008年12月1日前将房屋交付�告使用，如意外发生延误工程正常施工的情况，被告同意工期顺延60天，如发生人力不可抗拒的因素，导致本协议无法履行，双方免责，可另行协商解决；违约责任：被告中途违约不参与该房联建，原告没收被告所付的定金，原告中途违约不让被告参建该房，应返还被告所付定金并等额赔付被告违约金，被告不能按期向原告付款或被告已按期付款原告不能按期交房，每逾期一日，由违约方向对方支付该房总价千分之一的滞纳金，逾期30日另一方有权解除协议并适用定金处罚。被告分别于2008年9月17日、2009年7月10日、2009年12月10日、2010年1月10日支付给原告购房款70000元、30000元、10000元、10000元。2008年11月30日，原告按约定将房屋交付给被告，实际交付房屋的住房面积为115.84平方米，柴火间的面积为6.59平方米。2011年3月14日，原告为所建设房屋办理了房屋所有权证书，证号安房权证福安字第××号；2011年6月27日，办理了国有土地使用权证，证号安政国用（2011）第2429号。期间被告未向银行申请住房贷款。
本院认为，原、被告签订的联建协议书，名为联建，实为房屋买卖，故本案系房屋买卖合同纠纷，双方所签订的协议书合法有效，原、被告均应按约履行。合同约定，原告在交付房屋后，被告应支付给原告房款100000元，而被告至仅支付70000元，显然未按合同约定支付相应的款项，被告的行为已构成违约，应承担违约的民事责任。双方合同约定被告不能按期向原告付款，逾期30日另一方有权解除合同并适用定金处罚，根据《合同法》第九十四条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告未在法定的期限内履行合同解除权，解除权已经消灭，故原告主张解除合同返还房屋的请求不予支持。且本案的产权证书已经办理，该房屋已经属被告所有，双方的房屋买卖合同已经履行完毕，只是在履行合同的过程中，被告存在违约的事实所应承担的违约责任。依合同约定产权办理完后，被告应向银行申请住房贷款时一次性付清余下购房款，而原告负有协助被告办理银行贷款手续，但被告未向本院提供有向银行申请办理贷款手续的相关证据，被告以自已的行为表明不履行合同义务，被告的拖延付款行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担偿还余欠的购房款并赔偿损失的违约责任，本案买卖房屋的实际面积为122.43平方米，按合同约定的每平方米1800元计算，房价款为220374元，被告已支付120000元，余欠购房款100374元应予偿还并赔偿款项占用期间的利息损失。结合交付房屋时的价格与现今房屋价格的差价，以每月按2.5%计算为宜。双方�合同中还约定了违约金的计算方法，按每逾期一日，由被告向原告支付该房总价千分之一的滞纳金（即每月3%），所约定的违约金明显太高，以合同标的总价款的20%计算为宜，即违约金为44000元。原告主张适用定金罚则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，选择适用违约金，就不能适用定金条款，原告的该项主张予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百十六条的规定，判决如下：
一、被告陈丽月、吴益冬应于本判决生效后三十日内支付给原告缪笃生购房款100374元并支付利息（按月利率2.5%计算，从2008年12月1日至判决确定还款之日）。
二、被告陈丽月、吴益冬应于本判决生效后三十日内支付给原告缪笃生违约金44000元
三、驳回原告的其他诉讼请求。
�果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5522元，减半收取2761元，由原告负担761元，被告负担2000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 林志坚
二〇一三年六月二十五日
书记员 雷梦莒
附：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期�的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
二、本案所引用的主要法律条文：
1、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
3、第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
4、第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行�可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
5、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6、第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。