文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终10890号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘德禄，女，美国公民。委托诉讼代理人：王鹏，广东董正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾树德，男，汉族，1980年8月8日出生。委托诉讼代理人：吴灿朴，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，系该公司执行董事。上诉人刘德禄与被上诉人曾树德、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘德禄委托诉讼代理人王鹏、被上诉人曾树德及委托诉讼代理人吴灿朴到庭参加诉讼。原第三人世华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德禄上诉请求：l、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由曾树德承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审法院认定曾树德、刘德禄之间签订的房屋买卖合同为世华公司居间的事实是错误的。首先，要查清本案的事实部分，我们需要了解刘德禄和曾树德以及世华公司之间就房屋买卖交易过程中有没有一系列约定。第一、刘德禄和曾树德于2015年4月25日签订了一份《房地产买卖合同》，此合同并非《房地产居间买卖合同》。合同上面并没有居间方单位的盖章及相关人的签字。第二、在一审法院第一次开庭时，世华公司参加庭审，并没有提供签署相关居间的证据，后主审法官休庭要求世华公司限期提交相关的证据。到了第二次开庭时世华公司并未到庭，由曾树德代为提交了《提前付定协议书》、《收条》、《中国建设银行单位客户专用回单》三份证据的复印件，并没有原件。因没有原件世华公司又没有到庭，所以刘德禄当庭对上述证据均不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”根据该规定，当事人如果不能提交其他证据与复印件相互应证的话，只凭复印件是不能单独作为认定案件事实的依据。并且《提前付定协议书》中卖方签章“李X赛”并非李X赛本人的签字。第三、《房地产买卖合同》二十、备注条款：“定金在2015年4月29日前到账本合同视为有效。”但定金在2015年4月29日前并没有到账，因此该合同并没有生效。福田法院《民事判决书》第6页第二段：“世华公司口头答辩称：2、2015年4月25日合同签订当天，曾树德向我方交付定金10万元，我方在4月26日将定金交付给业主代理人李可赛，现我方未托管任何资金。”刘德禄在2015年4月26日并没有收到世华公司转来的10万元定金，世华公司也没有证据证明刘德禄代理人李X赛在4月26日收到了10万元的定金。《民事判决书》第8页第二段：“签订合同当天，曾树德将定金10万元交给了世华公司。李X赛于4月29日到世华公司处签收了定金10万元。”，事实上李X赛4月29日也没有收到10万元定金。第四、《民事判决书》第9页第二段：“2015年5月18日，李X赛以刘德禄委托代理人的身份与中国银行深圳北方大厦支行、曾树德签署《二手楼交易资金委托监管协议》，约定曾树德、刘德禄委托该行对交易资金46万元进行监管。曾树德已于5月15日将46万元划入了该行监管账户。”以上，一审法院事实认定错误，李X赛2015年5月18日并没有和曾树德、世华公司一起和中国银行深圳北方大厦支行签暑《二手楼交易资金委托监管协议》。其次，一审法院认定，刘德禄以中国公民的身份办理的公证委托书有效是错误的。第一、虽然李X赛和刘德禄一起到深圳市公证处，以原中国公民的身份证办理了委托公证，但刘德禄并不知该公证是否有效，并且刘德禄已经80多岁，这一切都是李X赛自导自演的，刘德禄并不知情。第二、刘德禄的中国国籍虽然没有被注销，但根据《中华人民共和国国籍法》第三条规定：“中华人民共和国不承认中国公民具有双重国籍。”第九条规定：“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍。”因此，虽然刘德禄的中国国籍没有被注销，但中国不承认双重国籍，并规定取得外国国籍后自动丧失中国国籍。第三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第264条规定：“在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力。”因此，刘德禄既然是外国国籍，如想出售在国内的房产，就应当由刘德禄出具授权委托书，并且该授权委托书应当经美国公证机关证明，并经中华人民共和国驻美国使领馆认证方为有效。由此可见，刘德禄和李X赛在深圳市公证处所做的委托公证书无效。已经违反了《中华人民共和国国籍法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。因此，该委托公证书作为证据，因该证据的不合法性应当认定为无效。综上所述，刘德禄认为，人民法院的审判应该是一项非常严肃的工作，从一审法院这份判决书可以看出，一审判决事实认定错误，从而作出了错误判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由曾树德承担。曾树德答辩称，一、一审法院认定刘德禄与曾树德之间签订的《房地产买卖合同》系由世华公司居间促成认定事实清楚。刘德禄称双方于2015年4月25日签订的《房地产买卖合同》，其合同上没有居间方的盖章和相关人的签字。曾树德认为，《房地产买卖合同》上虽无居间方的盖章，但本案的其他证据足以证明涉案房屋买卖存在居间方。1、涉案《房地产买卖合同》文本，是由居间方提供的，双方签订的《房地产买卖合同》中第三条第一款即有关于居间方的约定，如涉案房屋买卖系由刘德禄与李X赛自行接洽签订，则不可能有居间方的相关内容。2、曾树德提供的证据中，如“认购涉案房产保证金收据”、《交易风险提示与声明》等文件，均能证明涉案房屋买卖系由居间方促成。二、刘德禄称一审期间世华公司未到庭不符合事实，一审第一次庭审世华公司到庭参加了诉讼，并详细阐述了其居间的相关事实，认可曾树德提交的相关证据及陈述。由曾树德代为提交的《提前付定协议书》、《收条》及《中国建设银行单位客户专用回单》三份证据虽系复印件，但该复印件与曾树德提交的其他证据可以形成证据链相互印证，刘德禄也没有提供相反证据证明，因此刘德禄的主张不成立。此外，刘德禄反复纠缠于李X赛未在某个时间内收到定金，却并未否认其已通过世华公司收到定金。该事实也佐证了涉案房屋买卖系由本案世华公司居间促成的。三、关于刘德禄以中国公民的身份办理的公证委托书的效力问题。曾树德认为，首先，关于中国公民不能同时拥有两个国籍的规定，只是一种管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不能因此否定其所做出的民事行为的效力。其次，从实践来看，中国公民取得外国国籍，其中国籍并未当然注销，仍应履行相应的注销手续。但刘德禄一方面未履行法定的注销中国国籍义务，相反却还以中国公民身份办理公证书，而后又以其系美国公民为由来否认公证书的效力。一审法院对该行为的评价为极其不诚信，恰如其分。对由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。四、一审判决没有支持曾树德关于违约金计至涉案房屋过户之日止的主张，应该说是侵犯了曾树德的利益，将会额外增加曾树德的讼累，但考虑到为尽快解决本案纠纷，曾树德并未提起上诉。然而刘德禄为达到拖延法院审理期限的目的，竟然将其上诉状从美国邮寄给法院，该行为虽然合法，却极不合理。其故意拖延时间的主观恶意非常明显。本案结束后，曾树德将另寻法律途径继续主张自己的合法权益。综上所述，曾树德认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。刘德禄的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回刘德禄的上诉请求，维持原判。曾树德向一审法院起诉请求：1、支持办理位于深圳市XXXA、B座XXX号房产的所有权转让过户手续；2、按《房地产买卖合同》约定，刘德禄向曾树德支付违约金10500元（以成交价为基数按日万分之四，暂计至2015年6月28日）至清偿之日止；3、刘德禄承担本案的诉讼费用、担保费（以实际发生额为准）。诉讼中，曾树德变更诉讼请求为：一、刘德禄继续履行与曾树德签订的《房地产买卖合同》，具体包括:1、刘德禄配合曾树德办理涉案的泰然九路XXXA、B座XXX房转移登记至曾树德名下的手续；2、刘德禄配合曾树德办理涉案房产的减免税手续；3、刘德禄将涉案房产交付予曾树德；4、刘德禄配合曾树德办理涉案房产的水、电、物业管理、煤气/天燃气、电话、有线电视/数字电视、网络等缴费、入户、过户、销户手续。二、刘德禄向曾树德支付迟延履行违约金人民币10500元（违约金按购房款人民币175万元日万分之四的标准，自2015年6月12日起暂计至2015年6月28日，应计至涉案房产转移登记至曾树德名下之日止。三、刘德禄承担本案的案件受理费、财产保全费、担保费等费用。刘德禄反诉请求：1、解除双方房屋买卖合同；2、刘德禄没收曾树德支付的定金10万元；3、诉讼费用由曾树德承担。庭审中，刘德禄变更其反诉请求为：涉案合同对刘德禄不发生法律效力，合同未生效。一审法院认定：位于深圳市福田区泰然九路的XXXA、B座XXX房，建筑面积为39.02平方米，用途为公寓，权利人为刘德禄（身份号XXX）。刘德禄（身份号XXX）与美国公民刘德禄（美国护照号码XXX）为同一人。在世华公司的居间下，李X赛以刘德禄代理人的名义与曾树德签订一份《房地产买卖合同》，约定刘德禄将深圳市福田区泰然九路的XXXA、B座XXX房作价175万元转让给曾树德，曾树德在签署合同当天支付定金10万元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为买方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为165万元，买方在签署本合同之日起20日内（含当日）付清首期房款除定金及银行贷款部分（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）；买方应于约定的应付首期房款之日起三日内（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，如按揭款项人存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；卖方的房地产产权现状为没有抵押；买方承担全部税费；交楼日期为卖方收齐全部房款之日起2日内；卖方在交房时将该物业内的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等无偿过户给买方；如一方未按照本合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过10日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收/双倍返还买方已支付的定金。合同备注：定金在2015年4月29日前到账本合同方为有效。签订合同当天，曾树德将定金10万元交付给了世华公司。李X赛于4月29日到世华公司处签收了定金收条10万元。2015年4月27日，刘德禄持身份号为XXX的身份证到深圳市深圳公证处作了委托书，就其名下拥有的案涉房屋委托李X赛在2015年4月27日至2018年4月26日内，可以办理如下事项：全权办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款，并办理相关公证手续；全权办理上述房产的资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件，收取资金监管协议中的房款；到房地产权登记中心等相关部门办理房产过户登记的一切手续等。2015年5月18日，李X赛以刘德禄委托代理人的身份与中国银行深圳北方大厦支行、曾树德签署《二手楼交易资金委托监管协议》，约定曾树德、刘德禄委托该行对交易资金46万元进行监管。曾树德已于5月15日将46万元划入了该行监管账户。2015年6月，曾树德取得了银行的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，银行同意向曾树德发放贷款119万元。李X赛于6月24日收到了该份承诺书。6月24日，曾树德通知李X赛办理涉案房产产权过户手续，李X赛拒绝，并且拒收曾树德的《履约催告函》。另查，深圳市房地产权登记中心于2015年11月16日出具的《购房资格证明》显示，曾树德家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。曾树德表示可以一次性付清剩余购房款。一审法院认为，李X赛于2015年4月25日与曾树德签订《房地产买卖合同》时虽然没有取得案涉房屋权利人刘德禄的授权，但在4月27日，刘德禄已授权李X赛可以全权处理案涉房产的买卖事宜。刘德禄已对李X赛的售房行为进行了追认。李X赛代表刘德禄与曾树德签订的《房地产买卖合同》对刘德禄具有约束力。刘德禄声称其是美国公民，其以中国公民身份办理的委托书无效，对此一审法院认为，中国虽然不承认双重国籍，但刘德禄未遵守中国法律规定，未注销中国公民身份信息，其持中国身份证办理公证委托，不能改变该委托行为是其真实意思表示，刘德禄以此为由否认其行为效力，有悖诚实信用原则。刘德禄一方面否认该委托行为的效力，不认可该合同对其有约束力，一方面又在反诉状中陈述其与曾树德签订了《房地产买卖合同》，曾树德构成了违约，刘德禄的行为自相矛盾，极其不诚信，对其抗辩、反诉请求一审法院不予采信。刘德禄在签订合同后，曾树德已履行了自己的义务，刘德禄经通知不履行案涉房屋过户登记手续，已构成违约，曾树德请求刘德禄继续履行合同、刘德禄支付逾期履行违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，但曾树德未能举证证明刘德禄从2015年6月12日逾期履行义务，逾期履行违约金应从刘德禄拒收《履约催告函》之次日2015年6月25日开始计算至判决作出之日。判决作出日之后，刘德禄是否违约尚不确定，对判决作出之日后的违约金，本案暂不处理。曾树德可待违约行为发生后另行主张权利。双方的合同未约定刘德禄有协助曾树德办理减免税手续的义务，曾树德请求刘德禄协助，没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、刘德禄应在本决发生法律效力之日起5日内向曾树德提供收款账号，曾树德应在10日内向刘德禄提供的账号支付购房款人民币165万元；二、刘德禄逾期不提供收款账号的，刘德禄应在本判决指定的提供收款账号期限届满之次日，与曾树德一起向深圳市不动产登记机关申请将刘德禄名下的深圳市福田区泰然九路的XXXA、B座XXX房地产过户登记在曾树德名下，并将该房交付给曾树德；刘德禄已按判决指定期限提供收款账号的，刘德禄应在曾树德支付完毕上述购房款之日起10日内与曾树德一起向深圳市不动产登记机关申请将刘德禄名下的深圳市福田区泰然九路的XXXA、B座XXX房地产过户登记在曾树德名下，并将该房交付给曾树德；三、刘德禄将深圳市福田区泰然九路的XXXA、B座XXX房地产交付给曾树德时，应协助曾树德办理该房产的水、电、物业管理、煤气/天燃气、电话、有线电视/数字电视、网络等缴费、入户、过户、销户手续；四、刘德禄应在判决发生法律效力之日起10日内向曾树德支付违约金388500元（从2015年6月25日起至2016年12月30日止，以为转让价175万元为基数，按日万分之四计算）；五、驳回曾树德的其他诉讼请求。本诉案件受理费20645元、保全费5000元（均已由曾树德预交）；反诉案件受理费1150元（已由刘德禄预交）；均由刘德禄负担。双方当事人在二审均未提交新证据。二审与一审查明的事实一致，本院二审予以确认。本院认为，李X赛代理刘德禄于2015年4月25日与曾树德签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行事。关于世华公司是否履行居间义务及刘德禄有无收到定金的问题。房屋买卖合同中第三条第2项中约定定金交由居间方或银行监管，一审法院第一次开庭时，世华公司陈述了其居间的相关事实。在第二次开庭由曾树德代为世华公司提交了《提前付定协议书》、《收条》及《中国建设银行单位客户专用回单》，上述证据虽为复印件，但与曾树德提交的其向世华公司2015年4月25日交付的定金收条及POS机刷卡存根可以形成证据链相互印证，曾树德按照合同约定定金交付日期，于4月25日履行了付款义务，李X赛在4月29日收到了定金并出具收条，世华公司亦履行了居间义务。虽然，刘德禄称《提前付定协议书》中“李X赛”并非其本人签名，但其未提交相关证据证明。故刘德禄上诉称世华公司未居间，李X赛未在《提前付定协议书》中签名以及曾树德未在合同约定日期支付定金等理由均不能成立，本院不予支持。关于委托书的效力问题。刘德禄作为自然人出让其所有的房屋，委托李X赛处理房屋买卖事宜，该委托需要公证，公证部门对于办理委托手续的委托人是否本人，需提交相关证明。本案，刘德禄与李X赛共同前往公证处办理房屋买卖委托手续，刘德禄出具中国公民身份证，以证明委托人系其本人，该委托书有效。既然委托人是刘德禄，其委托李X赛签订房屋买卖合同应为有效。故刘德禄上诉称其因有美国护照却以中国公民身份证办理公证委托，房屋买卖合同无效的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20645元，由刘德禄负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 曹    静二〇一七年九月二十六日书记员 李开宇（兼）