重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）垫法民初字第02466号
原告谈茂林，男，1986年12月30日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人高静、王德文，重庆贤正律师事务所律师。
被告重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区建新西路2号22－1，组织机构代码66359248-1。
法定代表人曹春林，系该公司董事长。
委托代理人杨成林、李雪梅，重庆钧睿律师事务所律师。
原告谈茂林与被告重庆市德能房地产开发有限责任公司（下称德能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由代理审判员王明江适用简易程序审理。本案在审理过程中，德能公司提出管辖权异议，本院裁定驳回德能公司对管辖权提出的异议，后德能公司不服，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，后该院驳回德能公司的上诉，维持本院裁定。本院对本案于2014年11月17日公开开庭进行了审理，原告谈茂林的委托代理人高静、被告德能公司的委托代理人杨成林、李雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谈茂林诉称，2010年我与德能公司签订《重庆市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》。合同约定我购买德能公司开发建设的位于重庆市垫江县房屋一套，房屋总价款为158690元，该房屋为预售商品房。双方同时约定：德能公司于2011年12月31日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付我使用，德能公司若逾期交房，则按日向我支付已付房款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内向房屋所在地的房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因德能公司的原因，未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，德能公司则按日向我支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，我按合同约定履行了自己的义务。德能公司逾期交房、逾期取得房地产权登记受理单，导致我权益受损。现诉至人民法院，请求判令：1、德能公司支付我违约金12853元；2、德能公司承担本案的诉讼费用。
被告德能公司辩称，双方合同约定交房期限是2011年12月31日之前，而谈茂林接房的时间是在合同约定期限之内，谈茂林于2014年4月起诉，所以谈茂林的逾期交房和逾期办理产权证的违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，导致逾期取得房地产权登记受理单系谈茂林未按时提交相关资料所致，而非我公司的原因，我公司不应承担逾期交房、逾期办理受理单的违约责任。如果法院认定我公司存在违约，因未对谈茂林造成实际损失，故请求法院对违约金予以调减。
经审理查明，谈茂林与德能公司于2010年9月20日签订购买德能公司开发建设的位于重庆市垫江县住房一套的《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价款为158690元。该房屋为预售商品房。
《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》）第七条“交房期限及交付条件”中约定甲方（指德能公司，下同）于2011年12月31日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（指谈茂林，下同）使用。商品房交付时应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》…
《合同》第九条“逾期交房的违约责任”中约定除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按照下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在150日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过150日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同），乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一点五的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金。
《合同》第十三条“办理产权登记”中约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理本商品房产权登记。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在12个月（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期在12个月（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。
谈茂林与德能公司签订《合同》后签订了《商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），《补充协议》第二条第（一）项约定双方同意该商品房达到《合同》第七条、第八条约定情形时，该商品房达到交付使用的条件。该条第（六）项约定，如该商品房在合同约定的期限内实际交付或视为交付，乙方不得再以任何其他原因向甲方提出延迟交房的索赔。《补充协议》第九条约定乙方委托甲方办理商品房《房屋产权证》的期限，在验收合格后一年内交付产权证。
另查明，2012年4月20日，德能公司取得涉案房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案法庭辩论终结前，德能公司仍未取得房地产权登记受理单。谈茂林与德能公司之间商品房预售合同纠纷，谈茂林曾于2013年9月17日前向本院提起诉讼，后向本院申请撤回起诉，本院于2013年9月17日裁定准许谈茂林撤回起诉。对于德能公司逾期取得房地产权登记受理单的违约，谈茂林本次诉讼主张违约金计算至2014年6月20日。
本院确认上述事实，有双方当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、发票、短信清单、中国邮政快递单、民事裁定书、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证据在卷，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谈茂林与德能公司签订的《合同》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
商品房交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：（一）已取得建设工程竣工验收备案证；…不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用”，竣工验收合格是建筑工程交付使用必须具备的前提条件。本案中，谈茂林与德能公司双方在《合同》中明确约定德能公司应在2011年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案登记证的讼争房屋交付谈茂林使用，且《补充协议》第二条第（一）项对《合同》约定的商品房交付使用条件进行了再次确认。2012年4月20日，德能公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，讼争房屋达到验收合格标准，因此，即使德能公司在2011年12月31日前将讼争房屋交付给谈茂林使用，但实际交付时该商品房尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，既不符合双方合同约定的交付条件，亦不符合法定的标准及条件，属于瑕疵履行，德能公司实际是在2012年4月20日才完全履行交付竣工验收备案登记房屋的义务，迟延110天，德能公司存在逾期交房的违约事实。本案法庭辩论终结前，德能公司仍未取得房地产权登记受理单，德能公司存在逾期取得房地产权登记受理单的违约事实，谈茂林本次诉讼主张违约金计算至2014年6月20日，对于此后的违约金，谈茂林可以另案主张。从2012年4月20日之日起至2014年6月20日，扣除双方合同约定的办理房地产权登记受理单的宽限期60日，德能公司逾期731天。德能公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单的天数共计841天（110天＋731天），按照双方合同约定的违约金计算方式计算，违约金共计13345.83元（158690元／天×841天×1／10000）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于德能公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上没有影响谈茂林对房屋的使用，故本院对违约金酌情予以调减，调减后德能公司应当赔偿谈茂林违约金9342元。
关于德能公司辩称的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和第一百四十条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。德能公司未按时履行交付符合约定条件房屋的义务，谈茂林此时知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算，双方之间商品房预售合同纠纷，谈茂林曾于2013年9月17日前向本院提起诉讼，引起诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，谈茂林于2014年7月再次向本院提起诉讼，故本案中谈茂林的诉讼请求未超过诉讼时效，对德能公司关于谈茂林的诉讼请求已超过诉讼时效的辩称意见，本院不予采纳。德能公司辩称逾期取得房地产权登记受理单系谈茂林未按时提交相关资料所致，但在举证期限内未提供充分的证据予以证明，故对德能公司的该项辩称，本院亦不予采纳。德能公司违约事实存在，其应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市德能房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内支付原告谈茂林违约金9342元。
二、驳回原告谈茂林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费122元，减半收取61元（原告谈茂林已预交），由被告重庆市德能房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
代理审判员 王明江
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 胡文平