广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4886号
上诉人（原审被告）：谭锦全，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：谭秀馨，住广州市白云区。
上述两上诉人共同委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：张森，国信信扬律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：邹晓哲，住浙江省永嘉县。
委托代理人：黄树豪，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。
原审第三人：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈顺英，职务：董事长。
原审第三人：广州市瑶台经济发展公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁润兴，职务：总经理。
上述两原审第三人共同委托代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。
上诉人谭锦全、谭秀馨因与被上诉人邹晓哲、原审第三人广州市瑶台实业有限公司（以下简称实业公司）、广州市瑶台经济发展公司（以下简称发展公司）确认合同效力纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年1月9日，邹晓哲（买方）与发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定房地产座落于广州市广园西路瑶池西街55号501房，建筑面积72.82平方米，交易价为211178元，签订本合同时，买方已支付31000元作为定金支付给卖方，余额180178元，应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方等。因邹晓哲除向发展公司购买涉案房屋外，还另外购买了5间房屋，总额合计1173456元，故向发展公司支付了首期房价款合计363456元。2004年4月30日，发展公司将涉案房屋交付给邹晓哲使用至今。
2008年3月17日，涉案房屋的所有权登记在实业公司名下。
据广州市房地产档案馆2011登记1007310号档案资料显示：2011年1月16日，实业公司（甲方）与谭锦全（乙方）的委托代理人何某签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，交易价格为201656元，乙方一次性付款，甲方应当在2004年5月30日前，将涉案房屋交付给乙方占有使用等。2011年10月12日，房管部门将涉案房屋的所有权登记在谭锦全名下。就谭锦全与实业公司之间的房屋买卖合同关系，邹晓哲于原审法院另案【案号为（2014）穗越法民三初字第2438号】提起诉讼，以谭锦全、及发展公司、实业公司为该案共同被告，以谭秀馨为该案第三人，诉请要求：确认谭锦全及实业公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房的《房地产买卖合同》无效；谭锦全协助实业公司将上址房屋过户至实业公司名下；谭锦全、发展公司、实业公司承担全部过户费用；谭锦全、发展公司、实业公司承担连带责任。
谭锦全与谭秀馨系兄妹关系。2012年8月13日，谭锦全与谭秀馨签订《存量房买卖合同》，约定由谭锦全将涉案的房屋按套出售，计价750000元出售予谭秀馨，谭秀馨应于2012年8月30日前向谭锦全支付等。2012年8月16日，房管部门将涉案房屋的所有权登记在谭秀馨名下。同月26日，双方再签订《房屋买卖协议书》，约定上述房屋的出售价为807498元，其中房屋价格为750000元、交易税为49500元、增值个税为7500元、契税为498元；谭秀馨于2012年8月31日前将剩余房款一次性付清支付谭锦全787498元等。
另查明：广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字（1999）第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。
据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，61至65号的权属人为实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。
发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。实业公司是发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。
再查明：2003年8月23日，发展公司（甲方）与案外人刘某（乙方）签订《承包销售合同》，约定：甲方将位于广州市白云区瑶台村瑶台围墙脚综合楼A栋三层以上、B栋二层以上住宅两栋住宅楼的面积约18000平方米（实际面积按房管局测绘为准）按现状以均价每平方米1800元／平方米底价承包给乙方销售，A栋首层、二层、A栋二梯502房、B栋首层属甲方物业不在销售范围；甲、乙双方协商承包期限暂定一年，即从2003年9月1日至2004年9月1日止，如有需要延期，甲、乙双方协商而定；甲乙双方指定派各1名财务人员负责销售房款收款工作，甲方人员负责收款，乙方人员负责开发票，所有销售房款存入银行监控帐户内等。同月28日，该合同在广州市白云区公证处办理了公证手续。
2011年7月7日，发展公司向瑶台中心花园未交齐房款的业主发出《通知》，要求未交齐房款的业主务必在2011年7月20日前到该公司交清全部未付购房款，逾期未能交清购房款的等。同年9月5日，广东省广州市广州公证处就发展公司对其在涉案房屋所在瑶台中心花园进行张贴《通知》进行了公证。
邹晓哲于2014年9月25日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认谭锦全、谭秀馨就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房的《房地产买卖合同》无效；2.谭秀馨将上址房屋过户至谭锦全名下，发展公司、实业公司协助办理；3.谭锦全、谭秀馨承担全部过户费用；4.谭锦全、谭秀馨承担连带责任。
谭锦全及谭秀馨在原审共同辩称：不同意邹晓哲诉讼请求。理由如下：1.邹晓哲无权起诉谭锦全与实业公司之间的买卖合同无效，实业公司是涉案房屋的原产权人，其将涉案房屋出售给谭锦全是合法的，邹晓哲仅是房屋的占有人，其无权起诉产权人与他人房屋买卖合同无效；2.邹晓哲无权请求办理过户手续，据了解，邹晓哲签订的合同未经登记，房屋所有人也与其解除合同，故其无权要求所有权人过户。3.邹晓哲起诉不符合法律规定，邹晓哲不能要求谭锦全与谭秀馨之间的房屋买卖合同无效，即使谭锦全与谭秀馨之间的房屋买卖合同无效，也是在确认谭锦全与实业公司之间的房屋买卖合同无效的基础上才能起诉；4.邹晓哲起诉要求谭锦全与谭秀馨协助过户没有事实及法律依据。另外，谭锦全作为购房人已经向原产权人支付购房款并取得了产权证，其是合法的产权人，其后将房屋出售给谭秀馨也是合法有效的。
发展公司及实业公司在原审共同述称：同意邹晓哲的诉讼请求，谭锦全和实业公司的买卖合同是在发展公司、实业公司不知情的情况下签订的，是由案外人刘某擅自出售给谭锦全的，发展公司、实业公司对该情况并不知情，也未实际收取谭锦全的购房款，故发展公司、实业公司不认可该交易。
在原审庭审过程中，邹晓哲称涉案房屋原由其自用，现用于出租，为证明涉案房屋业已交付交由其使用，向原审法院提交了如下证据：1.《收据》两份，内容显示为广州市建德物业管理有限公司（以下简称建德公司）在2004年7月收取电话、信箱、水电周转金以及物业管理费等费用；2.《广州供电局有限公司电费通知单》及缴交电费《发票》，其中记载用电地址为涉案房屋，户名为邹晓哲，计费时段为2014年4月至6月；3.建德公司于2011年10月1日向某甲哲发出的《付费通知单》，内容为要求邹晓哲支付水费。谭锦全、谭秀馨对于上述证据的真实性不予确认，且认为与本案无关，但其确认涉案房屋现由邹晓哲占用。发展公司、实业公司对于上述证据均无异议。
谭秀馨向原审法院提交了中国工商银行个人业务凭证，其中记载的内容为：2010年12月1日，谭锦全向案外人刘某汇款369315元。对此，谭秀馨称该凭证系由谭锦全出示的购房款凭证。谭锦全称其与实业公司签订的前述《房地产买卖合同》是过户合同，其中约定的交易价格201656元是为了办理房产证而填写的，实际上的购房价格为369315元以及尾款几千元，具体尾款数额找不到票据，约定实际交易价格的合同也找不到了。对此，发展公司、实业公司称经向其工作人员严某了解，该合同中的签名不是其本人签名，发展公司与实业公司没有与谭锦全签订过相应买卖的合同。
原审诉讼中，谭锦全称其是通过朋友了解到涉案房屋在出售，并通过案外人刘某购买涉案房屋，至于合同约定的交付时间是2004年4月30日，而合同签订时间为2011年是由于当时合同是一批批签订的，合同内容是由何某填写的，其没有注意到该内容，涉案房屋由于有租客故一直没有交付，谭锦全曾口头向某乙霞主张过交付房屋。至于为何将涉案房屋出售给谭秀馨，谭锦全称由于两人的父亲在2008年处理祖屋时得到1300000元并交给了谭锦全，由于当时谭秀馨名下没有房屋，出于照顾妹妹的原因，就将房屋出售给了谭秀馨，购房款没有实际支付，而是在该1300000元款项中分割。虽然当时没有交付给谭锦全，但谭锦全一直在负责相关的工作。
原审法院根据谭锦全的申请通知证人刘某、何某到庭作证。
证人何某陈述称：其是瑶台中心花园交易手续中买房人的代理人，涉案楼盘的279多户买家包括谭锦全都是委托其办理的。对于实业公司与谭锦全之间如何订立合同其不清楚，其只是根据销售方的通知办理过户。办理过户手续时，瑶台公司一般是派严某办理，据其了解，涉案的2011年1月16日的《房地产买卖合同》中严某的签名是其本人所签。至于合同中为何约定2004年交房，是由于当时购买房屋的一批买家都是这样写的，没有特别交待就顺手写。
证人刘某述称：建德公司是瑶台中心花园的物管公司，其本人是该公司的老板及瑶台中心花园的销售承包人，包销时间为一年左右，办证时签订过补充合同，延长了包销时间。涉案的房屋原由其出售给邹晓哲，邹晓哲当时购买了6套房屋，但除支付了首期款外，没有再支付尾款。其曾告知邹晓哲如不交齐房款就将房屋另行出售，并曾向某甲哲发出过40多次的通知。谭锦全是自己找到其要求购买涉案房屋的，购房款总价36万多元，除有几千元尾款是支付给瑶台公司外，其余大部分的款项没有支付给瑶台公司。在出售涉案房屋给谭锦全时，曾带谭锦全看过房屋并向其说明涉案房屋之前有另外的买家，但没有交齐款项，其会将该买家清出后再交付给谭锦全，谭锦全曾有追过其交房。
原审法院认为：关于邹晓哲与发展公司签订的《广州市房地产买卖合同》的效力问题。虽然邹晓哲与发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已经规划验收合格和办理初始登记，也就是说，涉案房屋已具备办理过户登记手续的条件；另一方面，在土地性质仍为集体所有时，双方已就办理房屋过户手续问题进行了约定，显然，签约双方签订该买卖合同的真实意思表示是邹晓哲购买涉案房屋并取得产权，在合同目的能够实现的情况下，认定该《广州市房地产买卖合同》为有效合同，不但符合双方的真实意思表示，亦有利于维护合同交易关系的稳定。而且，发展公司早已于2004年就将涉案房屋交付邹晓哲使用，因此，邹晓哲作为利害关系人提起本案涉讼主体适格。
至于谭锦全与实业公司之间的《房地产买卖合同》的效力问题。首先，该合同签订于2010年，但约定交楼时间却为2004年，交楼时间作为房屋买卖合同的重要元素之一，理应受到合同当事人特别是购房者的重视而慎重进行约定及填写，谭锦全至今未催促收回涉案房屋，显不符常理。其次，该合同约定的交易价格为201656元，但谭锦全却向案外人刘某支付购房款36万余元，并称曾向实业公司支付购房款尾款几千元，但无论是谭锦全还是其申请出庭作证的证人刘某，均不能说明约定购房款金额与实付金额不一致以及购房款的具体支付情况。而根据案外人刘某与发展公司签订的《承包销售合同》约定，刘某亦无权收取购房款，相应的购房款应付至监控帐户之中。对此，谭锦全亦无证据显示其曾向发展公司或实业公司支付过任何的购房款项。再次，谭锦全至今既未能提供其所持有的与发展公司、实业公司签订的《房地产买卖合同》，且谭锦全于2011年取得涉案房屋物权后至今已逾三年，却从未向实业公司主张交付房屋的权利，亦未向该房屋的实际使用人主张权利，亦有悖于常理。最后，谭锦全于取得涉案房屋的权属登记后，于2012年又将涉案房屋以买卖的方式转让给其妹妹谭秀馨，谭锦全及谭秀馨既无证据证明该交易行为曾实际进行过款项支付，且谭锦全以照顾妹妹为由将不能实际交付的房屋出售予其妹妹也不符合常情。综上，结合发展公司及实业公司称谭锦全与实业公司之间的买卖合同是在其不知情的情况下签订，其也未收取过谭锦全的购房款，该合同并非实业公司的真实意思表示。因此，谭锦全与谭秀馨持该《广州市存量房买卖合同》及《房地产买卖协议书》将涉案房屋的所有权过户至谭秀馨名下的行为损害了邹晓哲及实业公司的合法权益，应属无效行为。
鉴于谭锦全基于前述无效的《房地产买卖合同》将涉案房屋过户至自己的名下后，其又将涉案房屋以其所有为名通过买卖的方式将涉案房屋过户至其妹妹谭秀馨的名下。谭锦全及谭秀馨的行为显已损害了邹晓哲及实业公司的合法权益。因邹晓哲已在原审法院另案【（2014）穗越法民三初字第2438号】提起诉讼要求确认谭锦全与实业公司之间的就涉案房屋买卖签订的《房屋买卖合同》为无效合同，并要求谭秀馨将涉案房屋过户至谭锦全名下，再由谭锦全在本案中将涉案房屋恢复登记至实业公司名下。为便于案件的处理及执行，原审法院已在另案中统一处理由谭秀馨及谭锦全将涉案房屋过户登记至实业公司名下，故本案中不再作处理。实业公司应对办理过户手续提供协助义务。由于导致本案纠纷系由谭锦全及谭秀馨引致，故因上述过户登记而产生的相关税费由谭锦全及谭秀馨共同负担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，于2015年7月16日作出如下判决：一、确认谭锦全与谭秀馨就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号501房签订的《广州市存量房买卖合同》及《房地产买卖协议书》无效；二、驳回邹晓哲的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费250元由谭锦全、谭秀馨负担。
判后，上诉人谭锦全、谭秀馨不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原判遗漏参加诉讼的必要当事人，依法应予撤销，发回重审。1.发展公司与刘某于2003年8月23日签订了《承包销售合同》，约定发展公司将涉案房屋所在楼盘以1800元／平方米的底价承包给刘某进行销售，承包期限暂定一年。2010年9月27日，双方就上述合同签订了《补充协议书》，延长了承包期限。因此，刘某是涉案楼盘的包销人，刘某申请参加诉讼，一审未处理，程序存在瑕疵；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条的规定：“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”本案应通知刘某作为当事人参加诉讼。原审未通知刘某参加诉讼，导致有关付款等关键事实未查清，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项的规定，应发回重审。（二）原判认定事实错误。1.谭锦全多次向某乙霞主张交付涉案房屋的权利，一直未果，对谭锦全多次向某乙霞主张权利的事实，谭锦全及刘某在原审中曾多次予以强调，原审认定谭锦全从未催促收回涉案房屋错误；2.虽谭锦全无法提供与实业公司签订实际交易价格的买卖合同，但若没有签订该合同，涉案房屋不可能过户到谭锦全名下，且谭锦全已提供证据证明向某乙霞汇款369315元，该笔款项为涉案房屋的购房款，谭锦全上述支付行为，应当认定已向发展公司、实业公司支付过涉案房屋购房款。至于刘某与发展公司的《承包销售合同》约定刘某无权收取购房款，只是对他们有约束力，不能对抗合同之外的第三人，刘某已向谭锦全表明包销人的身份，因此，谭锦全有理由相信刘某有权代发展公司、实业公司收取购房款，原审认定谭锦全无证据证明向发展公司、实业公司支付过购房款项错误；3.鉴于谭锦全与谭秀馨是兄妹关系，虽然在购房款的支付过程中未按照正常市场交易主体所体现的严谨性，但其已客观真实地完成了购房款的支付义务，并完成过户，对此，在原审中谭锦全、谭秀馨已提供证据证明他们之间抵销购房款的事实，原审法院认为无证据证明谭锦全与谭秀馨之间交易涉案房屋曾实际进行过款项支付存在错误。（三）谭锦全与实业公司签订的合同有实业公司的盖章及员工严某的签名，证明实业公司对该合同予以确认。实业公司在为购房者办理房屋过户手续时系批量办理，包括涉案房屋的过户手续也是批量办理之中，而何某已作出证明，在办理过户手续时，实业公司一般是派严某负责办理，同时，广州市房地产交易登记中心办理房屋过户手续时均有录像，法院可依职权调取办理手续时的视频录像，以证明实业公司的员工确实配合购房者办理过户登记手续。可见，原判认定发展公司、实业公司对于谭锦全与实业公司签订涉案房屋买卖合同不知情，该合同并非实业公司的真实意思表示，该事实认定错误；（四）邹晓哲的主体不适格。从刘某提交的材料可以看出，邹晓哲签订的涉案房屋买卖合同已解除，解除权是形成权，一旦解除就产生法律效力，邹晓哲没有在法律规定三个月内认为合同无效，其已不是合同当事人，无权对标的物提起相关主张。即便谭锦全对房屋所有权存在瑕疵，谭秀馨已经完成过户并支付购房款，根据物权法的规定，已构成善意取得，原判认为谭锦全与谭秀馨合同没有实质履行，属认定事实错误。为此上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回邹晓哲的全部诉讼请求。
被上诉人邹晓哲答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）原判并没有遗漏诉讼当事人。首先，谭锦全、谭秀馨提出的刘某承包销售合同，是2003年签订的，只有一年包销期限，并没有继续延长包销期限，邹晓哲也无收到《承包销售合同》及《补充协议》，谭锦全、谭秀馨没有提供相关证据证明刘某是涉案房屋的包销人，因此，一审未追加刘某为案件当事人是正确的。其次，在一审过程中，刘某虽然没有作为当事人参与诉讼，但作为证人已参与诉讼，对案件事实已进行了查明。（二）关于房款的问题。谭锦全与发展公司签订合同约定是20多万元，谭锦全提供汇款证据是30多万元。合同是2011年签订的，汇款证明是2010年发生的，在没有签订合同及未交楼和未过户的情况下，谭锦全交付比合同约定多的房款，因此，该30多万元不是涉案房屋的价款，发展公司也否认收到该房款。2011年广州市房价每平方米超过10000多元，该价格远远低于市价。另外，谭锦全与谭秀馨之间没有任何证据证明有付款的事实。（三）关于交楼时间。合同签订时间是2011年，约定交楼时间为2004年，而且这么长时间谭锦全与谭秀馨未向某甲哲主张权利，这明显不符合常理，因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人发展公司、实业公司共同述称：同意一审判决，不同意上诉人谭锦全、谭秀馨的上诉请求、事实和理由。
上诉人谭锦全、谭秀馨与被上诉人邹晓哲、原审第三人发展公司、实业公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：原审对邹晓哲与发展公司签订的《广州市房地产买卖合同》的效力及履行情况的认定以及原审对谭锦全与实业公司签订的涉案《房地产买卖合同》法律效力的认定，均合法有据，不作赘述。针对谭锦全、谭秀馨的上诉主张，本院认定如下：
一、关于谭锦全、谭秀馨上诉主张应追加刘某为本案当事人的问题。因谭锦全、谭秀馨及刘某所提供的证据及其陈述仅证实刘某与发展公司就涉讼房屋所在的项目销售存在承包合同，而本案争议焦点是谭锦全与实业公司签订的《房地产买卖合同》以及谭锦全与谭秀馨签订的《广州市存量房买卖合同》、《房地产买卖协议书》的法律效力的问题，与刘某和发展公司之间的法律关系并非同一法律关系，因此，原审未追加刘某为本案当事人，并无不妥，本院予以维持。谭锦全、谭秀馨上诉认为原审遗漏必要参加诉讼当事人，主张发回重审缺乏理据，本院不予支持。
二、关于谭锦全与实业公司之间的《房地产买卖合同》以及谭锦全与谭秀馨签订的《广州市存量房买卖合同》、《房地产买卖协议书》效力的问题。第一，谭锦全至今未提供其所持有的与发展公司、实业公司签订的《房地产买卖合同》，且谭锦全于2011年取得涉案房屋物权后至今未向实业公司主张交付房屋的权利，亦从未向该房屋的实际使用人主张权利，有违常理；第二，广州市房地产档案馆档案资料中留存的《房地产买卖合同》反映谭锦全的代理人何某与实业公司签订，合同约定交易价格为201656元，谭锦全原审称其向某乙霞支付了369315元购房款，也向实业公司支付购房尾款几千元，但无论是谭锦全还是刘某，均不能对约定购房款金额与实付金额不一致作出合理解释，也未能提供其购买涉案房屋向实业公司付款的凭证，且支付款项的时间早于合同签订的时间，而根据刘某与发展公司签订的《承包销售合同》约定，收款方是由发展公司负责，刘某并无收取购房款的权利，因此，谭锦全向某乙霞个人支付的款项不能当然的视为就是涉案房屋的购房款；第三，涉案合同载明签订时间为2011年1月16日，双方约定交楼时间却为2004年5月30日前，虽谭锦全及证人何某陈述称合同是一批批签订，没有注意交楼时间的内容，但交楼时间作为房屋买卖合同的重要元素之一，理应受到合同当事人特别是购房者的重视而慎重进行约定及填写，谭锦全至今亦未催促出卖方收回涉讼房屋，显不符常理；第四，谭锦全与谭秀馨均未提供直接证据证明他们之间的交易曾实际支付过房款，其在原审提供的其他证据也不足以证实履行了支付房款的义务，故他们之间的交易行为也不符合善意取得有关支付合理价格的条件，且谭锦全以照顾妹妹为由将没有实际控制并不能交付的房屋出售给谭秀馨也不符合常情。因此，原审综合各方陈述及本案具体案情，认定实业公司与谭锦全签订的《房地产买卖合同》并非实业公司的真实意思表示，并依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定确定谭锦全与谭秀馨签订的《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖协议书》无效，公平合理，应予维持。涉案房屋依据上述《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖协议书》过户至谭秀馨名下，已经丧失合法有效的物权取得的基础，谭锦全、谭秀馨现以涉案房屋已登记在其名下为由抗辩称《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖协议书》合法有效，并以其已取得涉案房屋产权证为由主张其履行了付款义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
三、关于发展公司与邹晓哲签订的《广州市房地产买卖合同》是否解除问题。首先，谭锦全、谭秀馨未能提供发展公司与邹晓哲已解除双方之间买卖合同关系的直接证据，而发展公司及邹晓哲也否认他们之间的买卖合同关系已依法被解除；其次，谭锦全、谭秀馨提及刘某陈述的相关材料并不能证明发展公司与邹晓哲解除了双方买卖合同关系。因此，谭锦全、谭秀馨认为发展公司与邹晓哲之间合同已解除缺乏事实依据，本院不予采信。发展公司与邹晓哲签订买卖合同后，早已在2004年将涉案房屋交付邹晓哲使用，因此，邹晓哲作为利害关系人有权提出本案诉讼，谭锦全、谭秀馨以发展公司与邹晓哲的买卖合同被解除为由，主张邹晓哲不属本案适格主体依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人谭锦全、谭秀馨的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人谭锦全、谭秀馨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十月十九日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵