广东省韶关市浈江区人民法院
行 政 判 决 书
（2013）韶浈法行初字第27号
原告陈宗虎，男，汉族，住始兴县。
委托代理人吴镜华，广东天行健律师事务所律师。
被告始兴县住房和城乡规划建设局。住所地：始兴县太平镇沿江北路*号。
法定代表人吴卫东，局长。
委托代理人吴群玉，广东墨江律师事务所律师。
第三人始兴县公共资产管理中心（简称公共资产中心），住所地：始兴县永安大道财政局*楼。
法定代表人李锦义，主任。
委托代理人彭小县，该公共资产管理中心干部。
第三人始兴县供销社土产公司（简称土产公司），住所地：始兴县城南镇。
法定代表人邱旗锋，经理。
原告陈宗虎诉被告始兴县住房和城乡规划局（原始兴县建设局）房屋拆迁行政裁决一案，由韶关市中级人民法院指定本院审理。本院受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月22日公开开庭审理了本案。原告陈宗虎及其委托代理人吴镜华、被告的委托代理人吴群玉及本院依法追加的第三人公共资产中心的委托代理人彭小县、第三人土产公司的法定代表人邱旗锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告作出的行政裁决，经原告复议后予以维持，原告认为，被告的裁决对事实认定不清，程序上和实体上均严重违法，适用法律错误，侵犯了原告相关合法权益。请求人民法院判决撤销被告作出的（2012）始拆裁字01号行政裁决书，诉讼费由被告负担。
原告对其主张提供了以下证明材料：行政裁决书、复议决定书，房屋产权证土地使用证等。
被告辩称：始兴县因墨江南岸进行改造，经有关部门批准，第三人公共资产中心依法取得拆迁许可证，并发布了房屋拆迁公告，召开了拆迁动员大会，制定了补偿方案，评估公司也是通过发放确认表确认的。原告的房屋和使用的土地在拆迁区域，但原告所持的房屋产权证登记的所有权人是第三人土产公司，双方只是签订了土地房转让合同。房屋面积124.2平方米，土地使用面积191平方米，评估价合计为232960元，第三人公共资产中心按评估出的价补偿原告是符合国务院拆迁条例规定的，但原告却要求房屋按1：1产权调换，土地1：1调换，回迁房按1：3回迁，，现金补偿198万元，经多次协商未能达成协议。墨江南岸进行拆迁共208户，其中207户已答成协议搬迁，仅剩下原告1户未达成协议，严重的影响了市政道路的建设，同时，为了尽快解决问题，经协商，对原告安排门店二间56.26平方米，住房二套，每套73.68平方米，但原告依然不同意，因此，被告依据第三人公共资产中心的申请，并根据房屋拆迁条例和房屋拆迁行政裁决工作规程的规，作出裁决，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，不存在严重侵害原告合法权益情形。请求人民法院判决维持被告作出的裁决，驳回原告请求。
被告对其主张提供了以下证明材料：行政裁决书，复议决定书，房产证、土地证，政府拆迁通告、拆迁公告，建设项目拆迁计划、项目批复、拆迁方案，申请许可证、拆迁许可证，确认评估公司签到表，协商笔录，评估报告、补偿综合结算书，公证书、房屋现场照片及勘测记录，工作请示等。
第三人公共资产中心述称：始兴县墨江南岸改造项目是经依法批准，合法的，公共资产中心也依法领取了拆迁许可证，制定了补偿方案，并通过公开确认评估公司，选择评估公司，评估结果也是按照有关规定按市场价格进行评估的，评估机构和评估人员均合法有效，而且原告对评估结果未提出重新评估，其它补偿也按相关规定给付，限原告搬迁交出房屋拆除，并向其提供周转房，也是符合拆迁条例规定的，没有损害原告的合法权益。对于原告提出的诸多要求，也是在合理的范围内协商，尽可能的对其最大利益化，但原告的要求却大大超过补偿范围，明显漫天要价，因此，对原告的裁决是合法的，也是符合规定的，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人公共资产中心对其主张提供了申请裁决书，行政裁决和复议决定，协商情况记录和房屋土地状况，办理许可证材料及拆迁许可证，房屋评估情况，土产公司证明不属其房产的证明材料等。
第三人土产公司述称：土产公司与原告签订了房屋土地转让合同，只是原告未办理房屋产权过户，但产权已与土产公司无关。
第三人土产公司提供了房屋土地转让合同及说明产权与其无关的证明材料。
经庭审质证，原告认为，其房屋是有产权证，并且是住宅，但被告提供的评估报告却按无证评估，且也未送达原告，即便送达也属无效，调解笔录其也未签名，置换的房屋过于偏僻，给生活造成不便。被告认为，所安置的是新建生活小区房，包括铺面，第三人公共资产中心认为与原告协商已尽了最大努力。第三人土产公司认为，房屋已转卖原告，与其无关。
经审理查明：2008年间，始兴县人民政府根据县城总体规划要求，决定对县沿江南路改造建设，并发布了始府（2008）60号《关于沿江南路改造建设的征地拆迁通告》。同年5月28日被告根据负责县城南镇墨江大桥东侧旧房改造的第三人公共资产中心的申请，并对其拆迁计划、补偿方案、实施方案等进行审查后，依法向其颁发了拆许字（2008）第02号《房屋拆迁许可证》，该证载明：“拆迁范围：东至老桥头南街道中线，南至河南路道路中线，西至墨江大桥引桥边线，北至距南岸河堤边，（水利局办公楼及干部宿舍楼不在拆迁范围内）。拆迁面积：非住宅5800平方米，住宅面积9000平方米，占地面积14200平方米，拆迁实施单位：始兴县公共资产管理中心，拆迁期限：1年。原告持有2002年4月22日领取的始国用（2002）字第0066号《国有土地使用证》，该证记载：座落：城南镇大桥南路，用途：住宅，使用权类型：出让，使用面积：191平方米。房产证记载：砖木一层，非住宅面积124.2平方米，以及自己搭建的37平方米砖木房一层，均在该四至拆迁范围。2008年6月3日，第三人公共资产中心拆迁小组书面通知包括原告在内的被拆迁人参加选择评估公司会议，最终确认韶关市佳城房地产与土地评估有限公司为评估机构。2008年10月9日，该公司依据第三人公共资产中心的委托，对原告土地、房屋作出韶佳房评字（2008）第245号《房地产估价报告》，评估结果：总价值143185元。并于当日书面公示，原告对评估结果不服，拒绝签收。2012年5月29日，韶关市房地产专家评估委员会出具《房地产估价技术鉴定书》，评估结果：229721元，同年7月30日，韶关市佳城房地产与土地评估有限公司对原韶佳房评字（2008）第245号《房地产估价报告》进行调整，作出韶佳房评字（2012）第286号《房地产估价报告》，估价时点2011年5月28日，评估结果明细表载明：评估项目：无产权证：砖木一层：138.75平方米，评估单价：每平方米395元，市场价格54806元，砖木一层31.57平方米，评估单价：每平方米253元，市场价格7987元，土地191平方米，评估单价：每平方米874元，市场价格166934元，附属物、房屋装修：市场价格：3233元，合计市场价格：232960元。期间，第三人公共资产中心曾多次与原告就补偿事宜进行协商，该评估报告出具后，第三人公共资产中心又与原告就补偿事宜进行了协商，但仍无法形成一致意见。2012年6月间，第三人公共资产中心就房屋拆迁补偿向被告申请行政裁决，被告受理后，依法召集双方举行了调查调解会，但终究意见不一，调解不成。2012年11月23日，被告根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十六条、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十八条和《韶关市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条及《始兴县墨江南岸旧城改造安置补偿方案》的有关规定，作出（2012）始拆裁字01号《始兴县住建局裁决书》，裁决：一、申请人（公共资产中心）以韶佳房评字（2012）第286号《房地产估价报告》评估结果为依据，经货币补偿形式支付被申请人（原告）人民币232960元。二、被申请人在收到本裁决书之日起，即可向申请人领取上述补偿款232960元和炉灶费600元、搬迁费800元、周转租金10个月10200元等补助费用，合计补偿款项244560元。三、被申请人在收到本裁决书之日起十五日内搬出并腾空被拆迁房，将被拆迁房屋交申请人拆除。四、被申请人无正当理由拒绝拆迁而被强制拆迁搬家的，在拆迁搬家中受到的损失不予赔偿，并取消搬迁费，实施强制拆迁前，申请人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，如被申请人在强制拆迁前没有居住用房的，申请人应负责提供60平方米左右的符合国家安全标准的周转房，给被申请人临时居住，周转房房租自被申请人被强制搬进周转房之日计，如被申请人没有领取周转补助费的，三个月内的房租由申请人支付，申请人可在临时周转补助费中扣除与房租相等的补助金额。被申请人在三个月内免交房租，第四个月起被申请人按县值房屋标准，每月向周转房产权人缴纳，周转房的水电等费用由被申请人自行缴纳。原告不服，向韶关市城市综合管理局申请行政复议，该局于2013年3月27日作出《行政复议决定书》，维持了被告的裁决。原告仍不服，诉至法院。
另查明：2009年5月28日至2012年5月28日，被告先后向第三人公共资产中心核发了延期拆迁许可证。均为延期1年至2013年5月28日。韶关市佳城房地产与土地评估有限公司及评估员均具备相应资质。2013年1月17日，第三人公共资产中心申请始兴县公证处对原告房屋、土地进行证据保全，该公证处作出（2013）粤始证字第000027号《公证书》，包括现场勘查记录、现场平面图及房屋现状照片等。此外，原告与第三人土产公司签订了房屋土地转让合同后，除土地使用权过户登记原告名下外，房屋产权未过户登记，仍在第三人土产公司名下，但该公司明确表示房屋产权己属原告，与其无关。同时，为了便于补偿问题的解决，第三人公共资产中心还采取了综合结算补偿形式与原告协商，即可选择房屋置换，但因房屋的座落、面积等原因，未能达成一致意见。庭审中，被告表明，本案拆迁项目涉及208户，其中207户已签订协议，而且拆迁项目是用于公共道路设施建设，因此，不存在回迁，原告因当时未提供产权证，所以按无证评估。评估报告是原告拒不签收。原告表示，其仍希望是以房屋置换作为补偿。
本院认为：1、2011年1月21日施行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续延用沿用原有的规定办理，，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案所涉的拆迁项目是2008年取得房屋拆迁许可证，仍应适用原《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条的规定，被告作为城市房屋拆迁管理部门，依法具有受理房屋拆迁补偿裁决申请并作出行政裁决职权，执法主体适格，本院予以确认。2、《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”本案原告与第三人土产公司签订房屋土地转让合同后即对涉案房屋占有、使用，虽未办理产权人过户登记，但土产公司已明确表示该房屋所有权已属原告，因此，第三人公共资产中心与原告直接协商房屋拆迁补偿事宜并无不当。3、第三人公共资产中心经拆迁许可程序取得《房屋拆迁许可证》，根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”的规定，第三人公共资产中心作为拆迁人合法有效。并根据该《条例》第十六条的规定，具有作为申请本案房屋拆迁行政裁决的申请人资格。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定：拆迁人申请行政裁决应提交裁决申请书、被拆迁房屋的估价报告、补偿安置方案、协商记录等材料。第三人公共资产中心均依法提供了上述材料，被告受理后，依法召开调解会，组织原告和第三人公共资产中心进行了调解，只是双方意见不一，致调解不成。4、第三人公共资产中心为体现评估工作的公平、公正，通过公开选择形式确认韶关市佳城房地产与土地评估有限公司为估价机构，且该公司具有房地产价格评估业务和房地产评估资格，估价人员也具备相应房地产估价资质，因此被告确认估价机构及估价人员有效符合法律规定。5、韶佳房评字（2008）第245号《房地产估价报告》作出并公示后，估价机构针对原告提出的异议，进行了调整，重新作出韶佳房评字（2012）第286号《房地产估价报告》，虽该《报告》出具的评估价值有所提高，但仍是将房屋按无产权证进行评估，同时涉案拆迁房屋产权证记载的是非住宅，评估报告亦未反映是否按非住宅价值进行评估，以致房屋价值的公正性难以体现，原告对此亦拒绝认可，因此，被告的裁决以《房地产估价报告》出具的评估价值作为补偿依据，确属不妥。虽然第三人公共资产中心在与原告协商中，以货币补偿、产权调换供原告选择，原告表示愿以房屋置换作为补偿，但应当看到，恰是因为房屋置换的方位、座落、面积等无法协商一致，被告才根据估价报告作出以货币为补偿的行政裁决，而原告的诉讼请求也是要求撤销该裁决，因此，被告作出的行政裁决主要证据不足。此外，调整后重新作出的《房地产估价报告》，在送达方面亦存在瑕疵，对于原告提出其未在调解笔录上签名，从调解笔录反映，原告已参加调解会并陈述了意见，只是因补偿问题未能形成一致意见而已，原告是否在调解笔录上签名，不影响被告已依程序召开了调解会的事实成立，至于估价方法是按市场比较法或是成本法，《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条已有规定。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下：
一、撤销被告作出的（2012）始拆裁字01号《裁决书》。
二、被告于本判决生效后重新作出具体行政行为。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 杨 帆
审判员 刘桂全
审判员 施铁梅
二O一三年九月三十日日
书记员 王 艳