上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2133号
上诉人（原审原告）郑瑰芬。
委托代理人翁华强，上海金钻律师事务所律师。
委托代理人刘帅，上海金钻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海沪松五金建材市场经营管理有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人陈天庸。
被上诉人（原审第三人）上海京都置业有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
被上诉人（原审第三人）戴海英。
上诉人郑瑰芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2005年6月10日，郑瑰芬、上海沪松五金建材市场经营管理有限公司（以下简称沪松五金公司）（原名上海沪松企业管理有限公司，于2006年11月8日变更为现有名称）签订租赁合同一份。该合同约定，郑瑰芬将其所有的松江国际五金电器城＊＊号底楼43.75平方米的一间房屋（现门牌号码为：上海市松江区北松公路＊＊号，以下简称该房屋）出租给沪松五金公司；租赁期内沪松五金公司有权自行转租，不需要得到郑瑰芬授权或同意；租赁期限五年，到期后双方另行协商订立协议，沪松五金公司在同等条件下有权优先承租，房屋租赁期从2005年8月30日起，给沪松五金公司装修期与招商期三个月，期满后给沪松五金公司一定的腾空期，最长期限不超过三个月，该些期间不包括在租期内；楼上第一年租金为人民币（下同）8，000元，以后每年的租金以第一年为基础递增10%；前两年租金一季度一付，以后每半年一付，于房屋交付之日起付第一个季度租金，装修期后每三个月一付，直至半年一付，沪松五金公司转租所得与郑瑰芬无关；租赁期满后装修无偿归郑瑰芬所有。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。租赁期限届满后，沪松五金公司就系争房屋向郑瑰芬支付使用费14，898元。
2011年1月26日，郑瑰芬向沪松五金公司发出律师函，通知沪松五金公司该房屋租赁期限届满后，郑瑰芬要收回该房屋。
2012年2月5日，京都公司与戴海英签订租赁合同，约定京都公司将位于＊＊房屋出租给戴海英；租赁期限自2012年2月5日起至2014年2月28日止；租金第一年19，500元，第二年22，250元。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。该租赁合同将沪松五金公司作为管理方，但沪松五金公司未在该租赁合同上签章。现该房屋实际由戴海英占有使用。
另查明：2003年8月27日，郑瑰芬与上海京都置业有限公司（以下简称京都公司）签订上海房屋联建合同一份，就该房屋的联建事宜约定如下：建房手续由京都公司负责办理；郑瑰芬委托京都公司代建，建房费用由郑瑰芬负担，郑瑰芬支付给京都公司138，000元；房屋建筑工程经竣工验收合格交付郑瑰芬后，由京都公司为郑瑰芬代办土地房屋产权证；京都公司统一组建投资管理公司进行统一招商、统一管理。合同签订后，郑瑰芬付清了合同约定的款项，京都公司于2007年1月17日将房屋交付给郑瑰芬。上述联建协议已由生效的（2013）松民三（民）初字第1006号、（2013）沪一中民二（民）终字第2358号判决书确认无效。2013年10月14日，京都公司向法院提起诉讼，要求郑瑰芬返还位于沪松市场原＊＊房屋及自2005年9年16日起至2012年1月15日期间的租金122，191.73元。审理中，法院多次向郑瑰芬释明，要求其对联建合同无效后的后果提出主张，但郑瑰芬未在法院指定期间内明确合同无效后果的处理问题。法院于2014年2月14日判令郑瑰芬返还京都公司房屋、支付使用费，京都公司返还郑瑰芬购房款及利息。上述判决现已生效。
再查明：系争房屋未取得上海市房地产权证，但已取得建设工程规划许可证。
2013年4月16日，郑瑰芬诉至法院，请求判令：1、沪松五金公司及京都公司、戴海英返还郑瑰芬座落于上海市松江区北松公路＊＊商铺；2、沪松五金公司及京都公司、戴海英向郑瑰芬支付自2011年3月1日起至实际返还该房屋的期间实际占用该房屋的租金损失（按照1.08元／平方米／日计算）。
原审认为：郑瑰芬、沪松五金公司之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。
本案郑瑰芬、沪松五金公司之间租赁合同约定的租赁期限已经届满，故承租人及实际使用人本应将租赁房屋返还郑瑰芬同时支付使用费。但基于生效判决，郑瑰芬与京都公司之间的联建协议已被确认无效，系争房屋也实际由京都公司占有使用。故即使郑瑰芬基于租赁合同将系争房屋及使用费收回后也应再次返还给京都公司，郑瑰芬现要求返还房屋及支付使用费已无实际意义，出于简化交付流程、节约诉讼成本的考虑，对于郑瑰芬讼请求法院不予支持。
戴海英经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二〇一四年六月二十四日作出判决：驳回郑瑰芬的全部诉讼请求。案件受理费160元，由郑瑰芬负担（已付）。
判决后，郑瑰芬不服，上诉于本院，诉称：郑瑰芬与沪松五金公司系基于租赁合同产生纠纷要求实际使用人戴海英返还房屋、支付使用费，其与京都公司的无效联建合同返还房屋的义务人为郑瑰芬，系两个法律关系，不同的返还房屋义务主体，原审法院不该一并处理并剥夺郑瑰芬要求戴海英返还房屋的权利。联建合同被确认无效以后，原审法院以（2011）松民三（民）初字第2705号民事判决确认了出租人有收回房屋的权利，现在同样的事实，原审却做出了相反的判决，显然错误。要求二审法院撤销原审判决，改判戴海英返还该房屋并支付租金。
被上诉人沪松五金公司辩称：郑瑰芬与京都公司联建合同无效判决已经生效，房屋实际已由权利人京都公司收回控制，无必要经郑瑰芬返还。原审认定事实清楚、适用法律正确要求二审法院维持原判。
被上诉人京都公司辩称：同意沪松五金公司的意见。
被上诉人戴海英未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，2011年11月，原告孙瑞清曾另案起诉沪松五金公司、上海松江＊＊幼稚园，主张返还上海市松江区＊＊房屋，京都公司作为第三人参与诉讼。原审法院于2013年1月11日作出（2011）松民三（民）初字第2705号民事判决，判决沪松五金公司、上海松江＊＊幼稚园返还上述房屋并支付相应租金损失。
再查明，京都公司在二审庭审中明确表示，上述房屋已经收回并另行出租给戴海英，无需郑瑰芬承担返还义务。
本院认为：本案的争议焦点为郑瑰芬是否有权主张实际使用人戴海英返还房屋？郑瑰芬的主张理由有：1、郑瑰芬与沪松五金公司的租赁合同有效，作为出租人其有权要求戴海英返还房屋；2、联建合同无效的后果未处理，即使房屋最终返还给京都公司也应当由郑瑰芬收回后再返还；3、同样的案情，原审法院前后作出不同的判决，适用法律不一致。根据本案查明的事实及生效判决，房屋的权利人为京都公司双方均无异议。现京都公司明确表示房屋已收回且另行处分出租，不要求郑瑰芬承担返还房屋的义务。本院认为，作为该房屋的权利人，其对房屋享有直接支配和排他性的权利，现京都公司明确表示已完成对房屋的掌控，因此郑瑰芬再行基于债权要求戴海英返还房屋，客观上已无必要。关于郑瑰芬提到的另案判决。经查，两案的事实并不相同，本案中戴海英与房屋权利人京都公司系直接签订房屋租赁合同建立租赁关系，另案中系由沪松五金公司向出租人承租后转租给案外人，租赁主体及转租使用情况均不相同，且该案判决时京都公司并未实际收回利用该房屋，仍由案外人占有使用，故上诉人主张两案事实相同但判决存在矛盾，本院不予认同。综上所述，上诉人郑瑰芬的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人郑瑰芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十一月三日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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