广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终899号
上诉人（原审被告）：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城D207幢A2卡，统一社会信用代码91442000282079342X。
法定代表人：李剑平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：欧俊平，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈明亮，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：周兆勇，男，1967年12月12日出生，汉族，住中山市石岐区。
委托诉讼代理人：谢楚宁，广东君品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雪，广东君品律师事务所实习律师。
上诉人中山市丽港城置业发展有限公司（以下简称丽港城公司）因与被上诉人周兆勇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15219号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人丽港�公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.逾期办证不是其有意拖延，是多年来相关政策不断调整导致的。该项目2006年规划报建，在办理规划验收时政策改变，需要按新政策进行规划验收，导致2016年才办理规划验收；在办理综合备案时也是按照新的政策办理的，又拖延半年才办好；中山市公建建设公司审核该项目也是一再拖延，直到2017年10月该楼盘的大证已办好，有部分业主已出证，目前还有200多户业主尚未出证，正分批办理中。2.其与周兆勇所签的商品房买卖合同是合法有效的，也没有因逾期办证给周兆勇造成实质的经济损失，违约金应当按合同约定执行。
被上诉人周兆勇辩称，丽港城公司逾期办证达5年之久，合同约定的逾期办证违约金明显过低，应当参照银行同期同类贷款利率标准来确定其损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
周兆勇向一审法院起诉请求：丽港城公司支付其逾期办理房产证违约金（以已付购房款467460元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年2月18日起计至丽港城公司将本案房屋权属办理至其名下之日止）。
一审法院认定事实：2009年2月4日，周兆勇（买受人）与丽港城公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆15幢H401的商品房，总价为467460元，买受人一次性支付楼款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在180日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计�付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；出卖人应当在2010年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，周兆勇按约定向丽港城公司支付全部购房款467460元，但丽港城公司未在约定期限内为周兆勇办理房地产权属证书。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。丽港城公司与周兆勇形成商品房买卖合同关系，双方�按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，丽港城公司应在2010年12月31日前向周兆勇交楼，并在商品房交付使用后780个工作日内即在2014年2月18日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。丽港城公司现仍未为周兆勇办妥商品房权属登记证书，其已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方当事人签订的中山市商品房买卖合同，对丽港城公司逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付购房价款的0.5%计算，但该约定既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”之规定，在周兆勇明确提出调�的诉求的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予以调整。虽然周兆勇无法举证其所受损失的金额，但因逾期办证而不能完全行使物权的全部利益，其损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”规定的情形。周兆勇诉请丽港城公司按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付违约金，理据充分，予以支持；但其主张的违约金计算起始时间有误，予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、丽港城公司于本判决生效之日起七日内向周兆勇支付逾期办证违约金（以467460元为基数，自2014年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至涉案商品房权属登记手续办妥之日止）；二、驳回周兆勇的其他诉讼请求。案件受理费2634元，减半收取为1317元，由周兆勇负担412元，由丽港城公司负担905元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为合同约定的逾期办证违约金标准是否应当调整。丽港城公司与周兆勇签订中山市商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”就本案来讲，及时按合同约定为周兆勇办理房屋权属登记是丽港城公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但丽港城公司仍然延迟办证4年之久，给周兆勇造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款0.5%的较低标准支付2337.30元的固定违约金，显然不能保障周兆勇的合法权益，不足以督促丽港城公司尽早履行办证义务。在周兆勇明确提出调整诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定调整�约金是正确的。但违约金计算至涉案商品房权属登记手续办妥之日止与合同约定不符。根据合同约定，丽港城公司在将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案即完成协助办证义务，故逾期办证违约金应计算至丽港城公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，一审判决对此处理不当，予以纠正。丽港城公司认为政策变化和相关部门拖延导致逾期办证，但未提供相应证据，本院不予采纳。
综上所述，丽港城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东�中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15219号民事判决；
二、中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向周兆勇支付逾期办证违约金（以467460元为基数，自2014年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至中山市丽港城置业发展有限公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2634元，减半收取为1317元，由周兆勇负担412元，由中山市丽港城置业发展有限公司负担905元。二审案件受理费1810元，由中山市丽港城置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛焕彬
审判员 黄岳文
审判员 马燕清
二〇一八年四月二十八日
书记员 雷绮欣