广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第196号上诉人（原审原告）：张小强，男，1966年2月6日出生，汉族，现住云浮市区。上诉人（原审原告）：邓彩玲，女，1970年1月28日出生，汉族，现住云浮市区。上列两上诉人的共同委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。委托代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。委托代理人：刘钦华，广东广厚律师事务所律师。上诉人张小强、邓彩玲因与被上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法民一初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年8月14日，张小强、邓彩玲（买受人）与荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：09080xx，该合同约定：“第一条：项目建设依据。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢x层xx号房。……该商品房合同约定建筑面积共165.47平方米，其中，套内建筑面积150.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.46平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2426.73元，总金额人民币叁拾陆万肆仟零佰叁拾肆元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2009年8月14日前交纳首期房款，计人民币114034元；并于2009年8月17日前提交所需资料，办理余款25万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。”该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，张小强、邓彩玲按约定支付了全部房款。2010年4月1日，张小强、邓彩玲收到荣威房地产出具的《交楼证明》，确认涉案房屋正式交楼。2011年4月13日，荣威房地产取得云浮市房地产产权产籍管理所颁发的涉案房屋的产权权属证明书。2011年11月28日，荣威房地产的工作人员向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]xx号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”2014年8月15日，张小强、邓彩玲取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000297**号，登记建筑面积为159.66平方米、套内建筑面积为142.63平方米。后因荣威房地产逾期办证、存在面积差异等与张小强、邓彩玲发生纠纷，经协商无果，张小强、邓彩玲遂向原审法院起诉，请求解决。另查明，张小强、邓彩玲共支付了涉案商品房的办证费用12177元给荣威房地产。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税10921.02元，办证（工本）费90元。原审法院审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。张小强、邓彩玲当庭变更诉讼请求，其变更的诉讼请求依附于原诉讼请求，且变更后的诉讼请求金额比原诉讼请求金额减少，因此予以准许。综合双方的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约金。3、荣威房地产是否应当退回张小强、邓彩玲主张多收的办证费。一、关于面积差异的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：[（142.63平方米-150.01平方米）÷150.01平方米]×100%=-4.92%。按照合同第五条约定，由于张小强、邓彩玲选择继续履行涉案合同，故荣威房地产应退回多收房款[2426.73元/平方米×（150.01平方米-142.63平方米）]=17909.27元给张小强、邓彩玲。关于利息问题，虽然双方未约定退回房款的时间，但荣威房地产应在取得房管部门颁发涉案房屋的房地产权证后合理期限内将多收房款退回给张小强、邓彩玲，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年9月28日起计至退还之日止。张小强、邓彩玲请求利率按年利率6.5%计算，没有超出法律许可的范围，予以采纳。荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给张小强、邓彩玲。该意见属片面理解合同第五条，故荣威房地产上述抗辩理由不成立，不予采纳。二、关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，涉案房屋于2010年4月1日交付使用，故荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年3月20日前办理取得涉案房地产权属证书。荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月20日尚有100余天，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，张小强、邓彩玲亦已于2014年8月15日取得房产证。因此，张小强、邓彩玲主张荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，不予采纳。荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，予以采纳。三、关于张小强、邓彩玲主张多收的办证费荣威公司对此没有异议且同意退还多收的办证费，因此荣威公司应退还张小强、邓彩玲多收的办证费1165.98元（12177元-10921.02元-90元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退还多收的办证费1165.98元给张小强、邓彩玲；二、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款17909.27元及利息（利息从2014年9月28日起至退还之日止按年利率6.5%计算）给张小强、邓彩玲；三、驳回张小强、邓彩玲的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2868元，适用简易程序审理，减半收取1434元（该款张小强、邓彩玲已预交1485元），由张小强、邓彩玲负担1296元，云浮市荣威房地产开发有限公司负担138元。一审宣判后，上诉人张小强、邓彩玲不服，上诉请求判令：1、撤销（2014）云城法民一初字第776号民事判决第三项，改判支持上诉人一审的所有诉讼请求；2、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未能查清相关事实。1、2009年8月14日，双方当事人签订了一份《商品房买卖合同》（下称“合同”），该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人应遵守合同约定，履行相应义务。原审法院未能查清被上诉人是否按合同及法律规定履行相应的义务。2、合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”首先，法院应查明出卖人是否在商品房交付使用后30日内将办理权属证书所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，原审法院应查明，如果出卖人按时将商品房备案后，按相关的规定，应当在多少天可以办理好房产证给买受人。第三，原审法院在出卖人未能及时办理备案手续时，应查明其未能及时办理的原因。3、依照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”本案中，被上诉人是否按上述规定向房屋管理部门申请办理房屋所有权初始登记手续，如果没有，被上诉人应承担逾期办证的违约后果。二、原审法院认定“涉案商品房未能办理权属证书是政策原因”属于认定事实错误。1、房地产的相关法律法规及政策由国家制定，任何单位及个人都应严格遵守。2、被上诉人辩称国土部门不允许办证状态一直持续到2014年4月21日新政策出台，即在2014年4月21日前，相关政策没有变动。也就是说在涉案商品房未能如期办理权属证书期间，我国的房地产法律法规及政策并未改变。3、事实上，被上诉人作为一间专业的房地产开发公司，在其开发涉案商品房时对办理房屋权属登记的流程、政策是相当清楚的，且应有一定的预见性。在被上诉人对商品房可以预售时，开发商自行确定了商品房交付后逾期办证的违约责任后，双方才依法签订合同的。因此，本案未能如期办证，归根到底是开发商的原因，原审法院认定政策原因，理由不成立。三、原审法院认定“涉案商品房未能如期办证是办证机构的内部衔接问题”，属认定事实错误。1、原审法院认定：2011年11月28日，被上诉人向云浮市国土资源和城乡规划管理局（下称“国土资源和城乡规划局”）提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。国土资源和城乡规划局向被上诉人出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”。从该认定可知，开发商在报建时是一个整体开发区，开发商在整个楼盘的建设时清楚整个开发区一起报建的后果，并且其在签订的《商品房买卖合同》更应清楚自己以整个开发区进行报建是否会影响办理房产证的时间，但其在认为没有问题的情形下，与上诉人在合同中约定了一个具体房产证的取得时间，并约定了逾期办理房产证的责任。2、国土资源和城乡规划局按照相关的法律法规及政策的相关规定，在被上诉人未能提交充分、有效的材料之前，出具一份《补充完善资料告知书》，并告知：经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。国土资源和城乡规划局是依法履行职责的行为。3、国土资源和城乡规划局因被上诉人未能按相关的规定提交材料，并提出补充完善资料不是办证机关之间的衔接问题。上诉人不能如期办证不是办证机关的原因，不能将责任推给办证机关，这完全是被上诉人的自身原因导致的。四、本案没能如期办证的责任完全归责于开发商，被上诉人因此应按约定承担相应的违约责任。1、基于上述上诉理由可证实，在整个楼盘开发、《商品房买卖合同》的签订、合同的履行过程中，本案未能如期办证的原因完全在于被上诉人，与上诉人、政策、办证机关没有任何关系，其责任全部由开发商负责。2、本案被上诉人未能如期取得房产权属证书已成事实，严重逾期办证是开发商自身的原因导致，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八要规定，出卖人应当承担违约责任。五、出卖人应当从房屋交付日起至房地产权属证书实际交付日止按已付房款的每日银行同期利率支付违约金给买受人。1、《商品房买卖合同》是一份格式合同，而开发商经充分考虑后在第十五条关于产权登记的约定加上第3点：“买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期贷款利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”该份合同是双方当事人于2009年期间签订的。2、在2011年期间，被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条增加了第3点约定：“买受人如不能在商品房交付使用后720天内取得证书，出卖人则在逾期之日起按已付房款的月万分之一付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”显然，被上诉人在2011年已知道自己无法如期办证，故作出上述减轻自己责任的约定。3、因为本案的《商品房买卖合同》是格式合同，合同第十五条是开发商自己加上的，其做好合同版本后，上诉人才与之签订，针对这一条款，一种意见是“应当从房屋交付日起至房地产权属证书实际交付日止按已付房款的每日银行同期利率支付违约金给买受人”；另一种意见是“应当从逾期之日起至房地产权属证书实际交付日止按已付房款的每日银行同期贷款利率支付违约金给买受人”。从本案来看，应当作出有利于消费者一方的判决。综上，原审法院未能查明本案相关事实，认定事实错误，判决不公。请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，在查明本案事实的基础上，依法撤销原审部分判决，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合同权益。上诉人张小强、邓彩玲为其上诉意见在二审期间提交荣威公司于2011年4月3日与唐岳霞签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明被上诉人为了减轻责任，在2011年将《商品房买卖合同》的第15条关于“不能在商品房交付720天后取得房地产权属证的责任”条款进行了修改。被上诉人荣威公司答辩称：上诉人的请求及事实理由缺乏理据，请二审法院依法驳回其诉讼请求，维持原判。一、楼盘是分三期开发，第一期楼盘开发完后，被上诉人按照房管部门的要求及时为业主办理房产证。现上诉人为二期业主，被上诉人在为二期业主办证时仍按为一期业主办证的办证条件在2011年11月28日向房管部门递交资料，按照一期时办证的相关规定，能否办理房产证与小区整体开发是否完成，及是否需要进行土地分摊是不存在任何联系的。但在2012年3月份，房管部门对被上诉人递交的二期业主办证资料作退件处理，退件的理由是“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”。被上诉人收到退件资料后，一直向房管部门协调，希望房管部门能为二期业主办证，但房管部门内部对办证程序存在不同意见，房管部门称由于内部对办证程序有不同的理解，所以暂时无法解决二期业主的办证问题，并要求被上诉人等通知。该状态一直持续至2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划局联合发文（云建办[2014]xx号）后，被上诉人才知道办证程序的规定有所调整，不要求小区整体开发全部完成，也不要求先行解决小区土地分摊，就可以办证。被上诉人在2014年4至5月间已重新递交办证材料，而二期业主（包括本案上诉人）在递交材料两个月时间里都已取得房产证。因此，造成二期业主办理房产证存在障碍的原因，完全是因为办证机关之间的内部衔接问题或办证程序的要求，并非被上诉人怠于履行义务或自身原因导致。二、合同第十五条约定，30日内需要提交相关资料备案，但被上诉人未能在30日内提交资料去备案的原因是多方面的，这当中也包括上诉人自身的原因（办证需要上诉人配合提供的资料，其未及时提供，其也未及时签署办证的相关委托书等），并且合同没有约定30日内未提交材料备案要承担相关的违约责任。合同第十五条的约定，只是针对未在720日内办理房产证，需承担违约责任。如前所述，剔除因房管部门政策变化导致未能办证的两年时间，被上诉人是严格按照合同的约定时间为上诉人取得了房产证，不存在合同第十五条约定的违约情形。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有因其自身原因导致买受人不能在合同约定或者法律规定的期限内取得房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。被上诉人当时是在2011年11月28日递交相关办证材料，距双方约定应取得房产证的时间尚有100余天，有的甚至剩余更长的时间，按照办证部门的工作时限，受理之日起法定60个工作日，承诺40个工作日，办证部门有足够的时间办证。这从中也可以说明，上诉人没有在合同约定的720日内取得产权证是由于办证机关办证程序或者做法调整所致。四、上诉人提到的“格式条款”问题，被上诉人不同意其该说法。原因是双方的合同约定不存在违法违规的情形，也不存在所谓歧义的地方，因此，双方签订的合同是有效的，双方均应遵从。被上诉人荣威公司为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。本院另查明：上诉人张小强、邓彩玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、荣威公司退还张小强、邓彩玲1255.98元办证费用；2、荣威公司退还张小强、邓彩玲房价款28467.88元；3、判令荣威公司承担逾期交付房产证的违约金103793.37元；4、由荣威公司承担本案的诉讼费。庭审中，张小强、邓彩玲变更其第二项诉讼请求为：退还多收的房价款17909.27元（7.38平方米×2426.73元/平方米）及利息5435.11元，即变更多收房款及利息的计算方式，利息以多收房款按年利率6.5%计算1686天，不再主张按面积误差超过3%计算双倍房款及利息。还查明：云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发出《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》，意见明确：“一、房屋所有权初始登记（一）土地使用证使用权类型为出让、划拨、且地类（用途）与申请房屋用途相符的：1、分单元（分户分层）房屋办理初始登记的，房产登记部门无需要求申请人提供土地分摊证明材料，直接办理房屋所有权初始登记，并在房地产权证附记上注‘未分摊土地’……二、房屋所有权转移登记（一）土地使用证使用权类型为出让、且地类（用途）与申请房屋用途相符的：1、单元（分户）房产转移登记。未办理土地使用证（分摊）的单元（分户）房产转移登记时，房产登记部门无需要求申请人提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记。在房地产权证记事上注‘未分摊土地’……”。荣威公司在一审庭审中作为证据向张小强、邓彩玲出示了土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，拟证明2011年11月28日，荣威公司再次为涉案楼盘的业主申请办理房产证，但遭到国土部门的退件，退件原因为需待小区全面建设完毕后才能申请分摊转让。张小强、邓彩玲在质证中认为荣威公司提交的上述证据不能证实其曾向国土部门提交了该证据材料，但又认为荣威公司在2011年11月28日才向房管局申请办理房产证，已错过了时间，故要求荣威公司承担违约责任。在二审诉讼中，张小强、邓彩玲对荣威公司提交的上述证据的真实性表示没异议，但认为上述证据不能证明是由于政策及或者办证部门的原因，而是荣威公司的原因造成涉案房屋无法进行土地分摊的问题。原审法院根据查明的事实，认定荣威公司向张小强、邓彩玲退还多收的办证费1165.98元和退回面积差异款17909.27元及利息（利息从2014年9月28日起至退还之日止按年利率6.5%计算），并作出（2014）云城法民一初字第776号第一、二项判决，双方当事人对此均无异议。再查明，张小强、邓彩玲在二审诉讼中提交荣威公司于2011年4月3日与唐岳霞签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明被上诉人为了减轻责任，在2011年将《商品房买卖合同》的第15条关于“不能在商品房交付720天后取得房地产权属证的责任”条款进行了修改。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。张小强、邓彩玲与荣威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同有效，本院予以确认。原审法院根据查明的事实，认定荣威公司向张小强、邓彩玲退还多收的办证费1165.98元和退回面积差异款17909.27元及利息（利息从2014年9月28日起至退还之日止按年利率6.5%计算），并作出（2014）云城法民一初字第776号第一、二项判决，双方当事人对此均无异议，视为服判，本院予以维持。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点问题是：荣威公司是否应当承担迟延办证的违约责任。张小强、邓彩玲在二审诉讼中提交荣威公司于2011年4月3日与唐岳霞签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明被上诉人为了减轻责任，在2011年将《商品房买卖》的第15条关于“不能在商品房交付720天后取得房地产权属证的责任”条款进行了修改。因张小强、邓彩玲提交的上述《商品房买卖合同》并不能约束张小强、邓彩玲，且荣威公司与其他购房者是否对该合同的内容条款进行修改，与本案并无关联，故对张小强、邓彩玲提交该合同拟证明的内容，本院不予采纳。关于荣威公司是否应当承担迟延办证的违约责任的问题。张小强、邓彩玲认为涉案商品房未能如期办证是荣威公司的自身原因，而非政策或办证机构的内部衔接原因导致，故主张荣威公司按照双方在合同中的约定承担逾期办证的违约责任。张小强、邓彩玲于2010年4月1日收楼，故荣威公司应当按照合同第十五条的约定，于720天内即2012年3月20日前到权属登记机关为张小强、邓彩玲办理并取得涉案房屋的房地产权属证书。荣威公司于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。荣威公司于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月20日尚有100多天。可见，荣威公司已在合同约定的办证期限内之合理时间将办证资料交给国土部门。但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，退回相关的办证资料，不予办理，导致荣威公司未能依照合同约定在720日内为张小强、邓彩玲办理涉案房屋的房地产权属证书。涉案商品房未能如期办证，是办证部门的政策变动造成的，并非荣威公司的过错。云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发出《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》，意见明确房产部门无需申请人提供土地分摊资料即可直接办理房屋所有权初始登记和转移登记。之后，荣威公司即为涉案商品房办证，张小强、邓彩玲亦已于2014年8月15日取得房产证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。合同约定荣威公司应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，如因荣威公司的责任不能在720天内取得房地产权属证书的，荣威公司则须承担违约责任。如前所述，涉案商品房未能如期办证，是办证部门的政策变动造成的，并非荣威公司的过错，故荣威公司无需承担逾期办证的违约责任。上诉人认为荣威公司未在交付商品房后30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，故应承担违约责任。荣威公司虽然未在交付商品房后30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但在720天内未取得房地产权属证书不能归责于荣威公司。据此，逾期办证并非荣威公司的自身原因导致，故对上诉人提出的上述主张，本院不予支持。原审判决认定荣威公司无需承担逾期办证的违约责任，事实清楚，证据充分，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。上诉人张小强、邓彩玲的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2868元，由上诉人张小强、邓彩玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一五年六月二十九日书 记 员  冯家玲