广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1388号原�：中财国龙（北京）资本管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈阳，该司执行董事。委托代理人：徐美宁，广东大钧律师事务所律师。委托代理人：陈丽云，广东大同律师事务所律师。被告：高瑜，住广东省广州市天河区。第三人：马海波，住广东省广州市天河区。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，该司董事长。委托代理人：孔志斌，该司职员。原告中财国龙（北京）资本管理有限公司（下简称中财国龙公司）诉被告高瑜，第三人马海波、广东合富房地产置业有限公司（下简称合富置业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中财国龙公司的委托�理人徐美宁、陈丽云，第三人马海波到庭参加了诉讼；被告高瑜、第三人合富置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中财国某公司诉称：2015年1月21日，正在筹备组建的原告委托第三人马海波与被告、第三人合富置业公司签订《房地产租赁合同》，约定被告将其拥有的广州市天河区华成路3号2902房出租给原告使用，租期从2015年3月1日至2016年2月29日；保证金为34000元，租金为每月17000元；任何一方未能履行合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方。上述合同签订当日，原告委托第三人马海波向被告支付了保证金34000元以及六个月租金102000元。自2015年3月1日起，原告开始承租上述房屋，提供给公司员工住宿使用。2015年6月11日，注册成立后的原告与被告、第三人马海波签订《之补充协议》，约定被告同意第三人马海波将其原合同项下关于承租房屋之权利义务全部转让给原告；第三人马海波于2015年1月21日向被告支付的房屋租金102000元的租赁期限由六个月延长为七个月，即自2015年3月1日至2015年9月30日。上述补充协议签订后，被告拟在租赁期内转让租赁房屋，但并未按照原合同的约定提前一个月书面通知原告，同时被告频繁带人看房的行为严重影响原告正常使用租赁房屋。2015年6月29日，被告在未经原告同意的情况下，擅自开门带人进入租赁房屋看房。2015年7月3日，被告向原告发出《通知函》，捏造原告存在拖欠三个月物业管理费等借口，欲强迫原告搬离租赁房屋。2015年7月4日�广州城建开发物业管理有限公司根据被告的要求对租赁房屋停水停电。被告还于2015年7月18日擅自更改租赁房屋的房门密码，导致原告员工不能进入租赁房屋居住。后原告与被告多次交涉，被告均不予理会，致使原告一直无法正常使用租赁房屋。2015年8月2日，原告被迫报警，并在警察在场的情况下强行开门将个人物品基本搬离租赁房屋。原告认为，被告对租赁房屋停水停电及擅自更改房门密码，长期阻止原告正常承租使用租赁房屋的行为已构成根本违约，致使双方签订租赁合同的目的不能实现，依法应承担违约责任。现原告提起诉讼，请求法院判令：一、解除被告与第三人马海波、合富置业公司签订的《房地产租赁合同》，以及原告与被告、第三人马海波签订的《之补充协议》；二、被告退还原告三个月租金51000元及保证金34000元�并赔偿与保证金同等数额的款项即34000元给原告；三、被告承担本案诉讼费用。被告高瑜未答辩。第三人马海波述称：2015年1月21日，正在筹备组建的原告委托第三人马海波与被告、第三人合富置业公司签订《房地产租赁合同》，约定了广州市天河区华成路3号2902房的租赁事宜。签约当日，第三人马海波受原告委托向被告支付了保证金34000元以及六个月租金102000元。2015年6月11日，原告与被告、第三人马海波签订《之补充协议》，约定被告同意第三人马海波将其原合同项下关于承租房屋的权利义务应由原告和被告承担，与第三人马海波无关。据第三人马海波了解，被告是因拟在租赁期内转让租赁房屋并频繁带人看房，与原告发生纠纷，并擅自阻止原告正常使用租赁房屋，被告应某法承担民事责任。第三�合富置业公司未到庭参加诉讼，但提交书面意见述称：一、第三人合富置业公司是房屋租赁的经纪方。2015年1月21日，第三人马海波经第三人合富置业公司介绍与被告就租赁广州市天河区华成路3号2902房达成一致，并于当日双方签署了《房地产租赁合同》。二、合同签署后，据第三人合富置业公司了解，租赁双方已就租赁房屋办理了交接手续。至此，第三人合富置业公司有关本次交易的居间服务已履行完毕。三、对于本案中，原、被告双方是否存在违约的问题，第三人合富置业公司并不清楚。经审理查明：2015年1月21日，高瑜（出租方）、马海波（承租方）、合富置业公司（经纪方）签订了《房地产租赁合同》，约定租赁房产地址为广州市天河区华成路3号2902房（下简称案涉房屋），建筑面积196.76平方米；出租方同意将该房产出租给承租方作住宅使用，租期从2015年3月1日至2016年2月29日止，免租期为2015年2月10日至2015年2月28日；保证金34000元，租金每月17000元；租金按半年结算，在每半年的第1日前按银行转账付款方式缴付；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；出租方在租赁期间转让该房产时，须提前一个月书面通知承租方；在租赁期内，承租方应某时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提�一个月以书面通知另一方；如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金等。2015年1月21日，高瑜开具《收据》两张，分别确认收到承租案涉房屋的押金34000元、六个月租金102000元（从2015年3月1日至2015年8月31日止）。2015年6月11日，高瑜（甲方）、马海波（乙方）、中财国某公司（丙方）签订了《之补充协议》，内容为鉴于甲方、乙方与合富置业公司于2015年1月21日签订了《房地产租赁合同》，乙方向甲方承租案涉房屋；乙方按照合同约定于2015年1月21日向甲方分别支付了34000元的保证金及六个月（自2015年3月1日至2015年8月31日）的房屋租金102000元，且甲方出具了相应金额的收据；丙方有意向受让原合同项下�方的权利义务，且乙方同意向其转让该等权利义务；各方经协商约定，乙方将其原合同项下关于承租房屋的权利义务全部转让给丙方，甲方作为出租人，同意接受上述乙方权利义务的转让及丙方受让该等权利义务；乙方于2015年1月21日向甲方支付的房屋租金102000元的租赁期限由六个月延长为七个月，即自2015年3月1日至2015年9月30日等。现中财国某公司主张高瑜在租赁期间拟出售案涉房屋并为此经常带人看房，且高瑜要求物业管理公司对案涉房屋停水停电并更改了门禁密码，影响了中财国某公司正常使用案涉房屋，并以此为由提起本案诉讼。诉讼过程中，中财国某公司主张高瑜擅自要求物业管理公司对案涉房屋停水停电影响其正常使用房屋。为予证明，中财国某公司提供了《申请》（复印件）。《申请》显示由高瑜于2015年7月4日作出，内容为由于租户违约并不出面洽谈，高瑜申请管理处配合停水停电，所产生的问题与管理处无关。中财国某公司主张高瑜曾于2015年7月18日擅自更改案涉房屋的房门密码，阻止中财国某公司正常使用案涉房屋，故其报警求助；后中财国某公司多次与高瑜协商但高瑜一直不予理会，故中财国某公司于2015年8月2日找开锁人员开锁入内将物品搬走，当时并无与高瑜办理房屋交接手续。为予证明，中财国某公司提供了《报警回执》及录像视频。本院向广州城建开发物业有限公司（下简称城建物业公司）调查高瑜是否对案涉房屋停水停电、是否存在更改房屋大门密码的行为、中财国某公司的人员是否已搬离了案涉房屋等问题，该公司函复本院称中财国某公司提供的《申请》属实，高瑜于2015年7月4日向该公司书面作出要求对案涉房屋停水停电的《申请》，但该公司最终依法未予以办理；该公司无依据证实高瑜是否存在更改房屋大门密码行为；该公司无依据证实中财国某公司的人员是否于2015年7月18日搬离案涉房屋等。另，马海波、中财国某公司确认马海波原向高瑜支付的34000元保证金及102000元租金实际上是由中财国某公司直接支付给高瑜的，并非马海波所支付。本院认为：马海波与高瑜签订了《房地产租赁合同》后，双方之间成立了关于案涉房屋的租赁合同关系。其后，高瑜、马海波、中财国某公司签订了《之补充协议》，约定将上述《房地产租赁合同》中承租方马海波的权利义务转让给中财国某公司，故由中财国某公司取代了马海波作为《房地产租赁合同》的承租方，中财国某公司与高瑜应按照《房地产租赁合同》及《之补充协议》约定�行。作为出租方，高瑜应将案涉房屋交付给中财国某公司使用，并保障其正常使用案涉房屋；作为承租方，中财国某公司应按照约定向高瑜支付租金等费用。根据《之补充协议》的约定，马海波原所支付的租金102000元的租赁期限由六个月延长为七个月，即自2015年3月1日至2015年9月30日，因此，中财国某公司已履行了其作为承租方的义务。现中财国某公司起诉主张高瑜存在多次带人到案涉房屋看房、对案涉房屋停水停电、更改门禁密码等影响中财国某公司正常使用案涉房屋的行为，并导致其于2015年8月2日自行搬离案涉房屋，并提供了高瑜要求物管公司对案涉房屋停水停电的《申请》等证据予以证明。而根据本院向城建物业公司调查的结果显示，虽然该公司回复称未有依据证实高瑜是否存在更改房屋大门密码行为、无依据证�中财国某公司的人员是否搬离案涉房屋，但该公司确认了高瑜要求对案涉房屋停水停电的《申请》的真实性。另，对于中财国某公司的上述主张，高瑜未到庭参加诉讼并提供证据反驳，其依法应承担相应的举证不能的法律责任。综上，本院对中财国某公司的上述主张予以采信。中财国某公司已履行了支付租金的义务，但因高瑜的原因影响了中财国某公司正常使用案涉房屋并导致中财国某公司于2015年8月2日搬离案涉房屋，至此双方的租赁合同关系已实际解除，因此，中财国某公司要求解除《房地产租赁合同》、《之补充协议》已缺乏事实基础，本院不予支持，但由此产生的诉讼费用应由高瑜负担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此规定，现中财国某公司要求高瑜返还租赁保证金34000元及返还剩余租期租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。但由于中财国某公司于2015年8月2日才搬离案涉房屋，因此高瑜应向中财国某公司返还2015年8月3日至2015年9月30日期间的租金28195元[102000元÷7个月×（29/31+1）个月]，而中财国某公司要求高瑜返还3个月租金51000元的主张超出上述金额部分缺乏依据，本院不予支持。另，中财国某公司与高瑜之间的租赁合同关系解除，应由高瑜承担违约责任，现中财国某公司要求高瑜赔偿与租赁保证金等额即34000元的诉讼请求符合合同约定，合法有理，本院予以支持。高瑜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。合富置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告高瑜于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告中财国龙（北京）资本管理有限公司所支付的租赁保证金34000元；二、被告高瑜于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告中财国龙（北京）资本管理有限公司所支付的租金28195元；三、被告高瑜于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告中财国龙（北京）资本管理有限公司34000元；四、驳回原告中财国龙（北京）资本管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本�决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4615元，由原告中财国龙（北京）资本管理有限公司负担350元、被告高瑜负担4265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  卓燕君人民陪审员  陈礼荣二〇一六年一月八日书 记 员  梁怡筠陈秋滢