湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00912号
上诉人（原审被告）：向晗。
委托代理人：徐珊慧（向晗之母）。
被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司武汉分公司。
法定代表人：雷梦婕，该公司总经理。
委托代理人：秦文娟，该公司员工。
委托代理人：程萌，该公司员工。
上诉人向晗为与被上诉人金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人向晗的委托代理人徐珊慧，被上诉人物业公司的委托代理人秦文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年10月28日，案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司与物业公司的上级公司金碧物业有限公司签订《物业管理委托合同》将“某某华府”小区委托金碧物业有限公司提供物业服务。2009年12月20日，向晗与案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司开发的位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路x号“某某华府”小区XX幢X层XX号房屋，合同约定案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司应于2010年6月30日前向向晗交付符合合同约定的房屋。2011年9月20日，案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司（甲方）与物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方将某某华府小区交由乙方提供物业服务。……第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。第六条，本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制。……小高层（11F）：2.60元每月每平方米。……第七条，业主应于开发商正式交楼之日交纳物业服务费用。……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第十四条，甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、遗漏工程；2、质量未达到设计施工要求；甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：甲方要求并负责监督施工方完成。……第三十一条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按本金每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……第三十五条，委托管理期限自本合同生效之日起，至本物业业主委员会与物业管理公司签订新的物业服务合同生效之日止。本合同自2010年11月2日起生效……”。上述合同签订后，物业公司向向晗提供物业服务。物业公司免除向晗第一年的物业费（从2010年7月1日至2011年6月30日）。
经物业公司书面催交，向晗以案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司交付的上述房屋漏水、花园未装修好、中央空调无法使用，房屋存在质量问题及家中财物被盗为由，未向物业公司交纳2011年7月1日至2014年3月31日的物业费24408.38元（284.48平方米×每平方米2.60元×33个月）。以上事实，有业主资料卡、《前期物业服务协议》、准予入住通知书、交楼通知书、交房程序表、物品领用登记表、钥匙托管承诺书、物业费交纳告知函、《武汉市商品房买卖合同》、照片、优惠通知及双方当事人的陈述予以证明。
原审法院庭审中，物业公司申请撤回如下诉讼请求：2、要求向晗按逾期应付款日千分之三为标准向物业公司支付违约金17008元（从2011年7月1日至向晗实际全额支付应付款之日止，暂计算至2014年3月31日），原审法院予以准许。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2007年10月28日案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司与物业公司的上级公司金碧物业有限公司签订的《物业管理委托合同》、2011年9月20日案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照上述规定，上述合同对向晗具有约束力。原审法院对向晗提出其未与物业公司签订物业服务合同，不应交纳物业费的主张，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。上述合同签订后，物业公司已按照合同约定为向晗提供了主要的物业服务义务，虽然物业公司存在服务瑕疵，但在物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，向晗仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，则会使物业公司、向晗双方利益关系失去平衡，不属于上述规定的正当理由，原审法院对向晗以上述理由拒绝交纳物业费的主张，不予支持。向晗提出房屋存在质量问题系针对物业公司及案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司提出的商品房买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，根据合同的相对性，原审法院对其提出的主张不予审理，对向晗以上述理由拒绝向物业公司交纳物业费的主张，不予支持。依照上述规定，原审法院对物业公司要求向晗交纳2011年7月1日至2014年3月31日的物业费24408.38元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：向晗于判决生效之日起十日内向金碧物业有限公司武汉分公司交纳2011年7月1日至2014年3月31日的物业费24408.38元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后收取的一审案件受理费417.50元，由向晗负担。
宣判后，上诉人向晗不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。上诉人提出房屋存在漏水、花园未装修好，中央空调无法使用等问题的理由是因为被上诉人对房屋维修负有义务，案外人武汉东湖某某房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》明确约定了被上诉人作为物业提供方，是负有协助开发商维修房屋的义务。既然房屋未维修好，那也就是说明被上诉人没有按照《前期物业管理服务合同》的约定履行其物业服务义务。二、一审判决适用法律不当。本案中所涉的《前期物业管理服务合同》本质上约束上诉人与被上诉人双方的。物业服务合同系双务合同，被上诉人有权收取物业服务费用，有义务提供相应的物业服务，上诉人有权享受物业服务企业提供的服务，有义务缴纳相应的费用，双方都是权利的享有者和义务的承担者，且履行义务没有前后之分。按《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，被上诉人不按照合同约定履行其维修义务时，上诉人有拒绝交纳物业管理费的权利。请求二审撤销一审判决依法驳回被上诉人物业公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本案争议焦点：1、前期物业服务合同是否对业主具有约束力；2、物业公司是否存在管理不到位，是否存在免交物业费的情形。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，武汉东湖某某房地产开发有限公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照上述规定，上述合同对向晗具有约束力。故一审法院对向晗提出其未与物业公司签订物业服务合同，不应交纳物业费的主张，不予支持正确。向晗主张物业公司提供物业管理服务未达到约定标准，但缺乏证据予以证实。原审判决向晗支付从2011年7月1日至2014年3月31日的物业费并无不当。向晗提出房屋存在质量问题，系针对的商品房买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，故本案不作处理。因此，上诉人向晗要求改判的理由，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费835元，由上诉人向晗负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐子岑
审判员 龚治国
审判员 蹇鹏飞
二〇一四年十二月十一日
书记员 张 缤