广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第2385号
上诉人（原审被告）佛山市高明西＊房地产开发公司。
法定代表人陆＊＊。
委托代理人赵＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
委托代理人梁＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）白锦＊。
被上诉人（原审第三人）白兆＊。
上述两被上诉人共同的委托代理人梁＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托代理人严＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）佛山市高明西＊建筑工程公司。
法定代表人区＊＊，该公司总经理。
委托代理人李＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某某。
上诉人佛山市高明西＊房地产开发公司（以下简称西＊房产公司）因与被上诉人白锦＊、白兆＊、佛山市高明西＊建筑工程公司（以下简称西＊建筑公司）、陈某某商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2013）佛明法荷民一初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审查，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，作出如下判决：西＊房产公司在判决发生法律效力之日起二个月内协助陈某某办理位于广东省佛山市高明区荷城街道西安＊＊开发区＊＊路＊＊＊综合楼＊＊＊房的房屋所有权证。案件受理费减半收取为50元，由西＊房产公司负担。
上诉人西＊房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审对本案重要事实认定不清，适用法律错误，作出的判决根本无法履行，依法应予以撤销。
一、原审判决以合同的相对性原则为由，对西＊房产公司与西＊建筑公司签订的《房地产开发经营合同》及西＊建筑公司与白锦＊签订的《建筑承包合同》合同关系及双方责任不予审查，属认定事实不清，使得必要义务人仅享受了权利而无须履行义务，导致原审判项根本无履行基础，成为一纸空文。1.西＊建筑公司作为案涉荷城街道＊＊路西＊建筑工程公司综合大楼（下称西＊综合楼）的挂靠方，系西＊综合楼的实际权益所有人，属本案当然被告，亦应当为案涉西＊综合楼办理综合验收和协助办证的实际必要义务人。案涉西＊综合楼所涉土地原系西＊建筑公司名下土地，2000年11月24日，为了开发建设案涉西＊综合楼，西＊建筑公司与西＊房产公司签订《房地产开发经营合同》，约定西＊建筑公司将上述土地转入西＊房产公司公司进行开发，即由西＊建筑公司挂靠西＊房产公司开发建设西＊商住楼，经营商品房开发，整个开发、建设过程由西＊建筑公司负责处理，开发建设所得收益均由西＊建筑公司收取。因此，案涉西＊综合楼所有的开发建设过程均系由西＊建筑公司负责，开发的权益由其收取和享受，西＊建筑公司作为西＊综合楼的实际开发商，西＊综合楼的实际权益所有人，当然为开发过程中所产生的义务承担者。原审判决却仅以合同的相对性原则为由，判决西＊房产公司承担协助办证义务，实际上免除了作为案涉西＊综合楼实际权利义务人的西＊建筑公司的义务，对西＊房产公司明显不公，亦使得该判决严重缺乏实际操作的可能性。2.白锦＊、白兆＊作为案涉商品房的施工方，白锦＊作为案涉商品房的出售方及收款方，亦系本案的当然被告，依法应承担提供办理案涉商品房综合验收手续资料及协助购房者办理房产证的义务。在2000年11月24日西＊建筑公司挂靠西＊房产公司开发案涉西＊综合楼前，西＊建筑公司已于1999年9月21日将建设工程发包给白兆＊、白锦＊承建，并以案涉商品房抵顶工程款给白兆＊、白锦＊，再由白锦＊出售给购房者。因此，案涉商品房的实际权利义务人系西＊建筑公司和白锦＊，案涉商品房实际上系由白锦＊分得抵顶的商品房后卖给购房者，并由白锦＊收取购房款。西＊房产公司作为西＊综合楼的名义上的开发商和西＊建筑公司的被挂靠方，仅对白锦＊与购房者签订的商品房买卖关系盖章确认（案涉《商品房买卖合同》上的出卖人及发票上的收款人均系白锦＊）。因此，关于案涉商品房的实际权利义务应由西＊建筑公司、白兆＊、白锦＊承担，西＊建筑公司、白兆＊、白锦＊在本案中的诉讼地位应为被告，系实际协助办证义务人，而非仅系具有利害关系的第三人。
二、案涉商品房未能办证是由于西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊至今未提供验收资料到相关部门办理综合验收及确权手续，未能办证的责任应由西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊承担，因相关资料在西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊手中，仅在西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊提供综合验收资料办理综合验收和确权手续、履行协助办证义务的前提下，案涉商品房才能最终得以办证。根据西＊建筑公司、白兆＊、白锦＊签订的《建筑工程承包合同》显示，案涉西＊综合楼实际上系由白兆＊、白锦＊承建，西＊建筑公司以西＊综合楼的五至八层抵顶工程款给白兆＊、白锦＊，而案涉商品房亦系由白锦＊出售给购房者，因此，西＊建筑公司作为实际开发商，白兆＊、白锦＊作为承建施工方及销售方，应依法为案涉商品房办理综合验收手续和备案手续，使案涉商品房达到办证条件，但西＊建筑公司、白兆＊、白锦＊至今未为案涉西＊综合楼办理综合验收和确权手续，导致案涉商品房未符合办证条件，在此情况下，西＊房产公司根本无法履行协助办证义务。
三、西＊房产公司仅系案涉西＊综合楼的被挂靠方，所有的开发建设和施工资料均不由西＊房产公司掌握，在案涉商品房验收资料不齐，未办理综合验收和确权手续的情况下，西＊房产公司根本无法协助办理房产证，原审判决根本无法履行，无任何实际操作的可能性，依法应予以撤销。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，判令西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊与西＊房产公司共同协助陈某某办理佛山市高明区荷城街道泰华路219号1梯702房的房屋所有权证；2.本案一、二审诉讼费用由白锦＊、白兆＊、西＊建筑公司、陈某某共同承担。
被上诉人白锦＊、白兆＊共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。白锦＊不是合同相对方，白兆＊当时只是西＊建筑公司的负责人，没有协助涉案10名购房者办理房产证手续义务。
被上诉人西＊建筑公司答辩称：本案商品房未能办理房产证过错在于实际施工人白锦＊、白兆＊，与西＊建筑公司无关，坚持一审答辩意见。
被上诉人陈某某答辩称：原审判决正确，西＊房产公司应尽快协助陈某某办理房产证。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决所查明的事实予以确认。另查明，一审庭审中，经法庭询问，陈某某明确诉请承担办理涉案房屋产权证责任主体为西＊房产公司，不主张白锦＊、白兆＊、西＊建筑公司一并承担该项义务。
本院认为：陈某某与西＊房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法受法律保护，双方应诚实信用履行合同各项义务。本案中，西＊房产公司作为涉案房屋的开发商及出卖方，在陈某某履行了付款义务后虽将该房屋交付陈某某使用，但至今仍未协助办好涉案房屋所有权证，客观上导致陈某某合法权益得不到有效维护，陈某某诉请西＊房产公司履行该项办证义务正当合法，依法应予以支持。对于涉案房屋办理所有权证问题，西＊房产公司提出西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊属涉案房产实际权益所有人及出售方、收款方，应共同承担该项协助义务。对此，本院认为，从本案事实来看，白兆＊、西＊建筑公司、白锦＊确参与了涉案房产承建、销售，但未有证据显示白兆＊、西＊建筑公司、白锦＊与陈某某存在合同关系，需对涉案房屋承担办理产权证义务，而陈某某诉请办理涉案房屋产权证义务人仅限于合同相对方西＊房产公司，不涉及白锦＊、白兆＊、西＊建筑公司，依据合同相对性及不告不理原则，西＊房产公司上诉主张西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊应与其承担共同协助陈某某办理涉案房屋所有权证缺乏法律依据，本院不予支持。如果西＊房产公司认为西＊建筑公司、白锦＊、白兆＊亦有协助其办理房产证的义务，可以依据它们之间的合同关系，另案提起诉讼，但该法律关系不属于本案审理范畴。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人佛山市高明西＊房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 翁 丰 好
代理审判员 杨 宏 丽
二〇一三年十月十五日
书 记 员 车 驰