江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第0624号
原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司，住所地江苏省昆山开发区玉龙路99号，组织机构代码75509493-0。
法定代表人许世坛，该公司执行董事。
委托代理人王雪峰。
被告高守正。
原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司诉被告高守正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员崇海燕独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司委托代理人王雪峰、被告高守正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司诉称：原被告于2011年1月21日就原告开发、建设和销售的蝶湖湾花园一期商业区5号楼部分房屋签订了《租赁合同》，租期至2014年2月28日。时至2014年7月，被告连续拖欠房屋达两期，并延续使用房屋，我司在2014年7月10日向被告发出《解除、催款通知书》，要求被告履行支付租金义务，时至今日尚未得到被告任何回复，原告为了维护合法权益，向法院起诉请求判令：1、解除双方签署的租赁合同并立即归还房屋；2、被告支付租金113160.33元（2014年3月1日至2015年1月8日），并承担违约金33948.1元（按照欠付租金的30%计算至起诉之日）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中经原被告核实该租金已经支付，原告将诉讼请求第二项变更为被告承担违约金33948.1元（按照欠付租金的30%计算至起诉之日），其他诉讼请求不变。
被告高守正辩称：房租于2015年1月16日已经交付，交付至2015年1月31日，所以目前不欠付原告房租。被告未按时缴纳租金的原因是由于原告的办公地场所经常变更，导致被告租金不能正常缴纳，且原告的人事变动很快，被告不知道找谁办理这个事情。被告没有收到原告送达的解除合同通知书和催缴租金的通知，所以被告不应该承担违约金。现被告同意解除该合同并返还原告房屋。
经审理查明：2011年1月21日原告（甲方）作为出租房与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定原告将位于昆山世茂蝶湖湾花园一期商业项目，门牌号为第5幢2层9室、10室、16室、17室、18室、19室房（公安编号为柏庐南路89号5号楼9室、10室、16室、17室、18室、19室），建筑面积共约292.72平方米供被告进行商业活动；双方确认租赁房屋交付日期为2011年3月1日，自交付起到2011年8月31日止为装修免租期，房屋租赁期为2011年3月1日至2014年2月28日。租金自起算日第一年为1.1元／天／平米，2011年9月1日至2012年8月31日租金总计为117527元；自租金起算日第二年起每年在前一年租金基础上递增5%，即2012年9月1日至2013年8月31日租金总计为123403.4元；2013年9月1日至2014年2月28日租金总计为64786.8元。租金支付采取预付制，自本合同项下的开业免租期满之日（即租金起算日）起算，每6个自然月支付一次（为一个租金周期），每次预付6个月租金，乙方应于下个租金周期开始的15日之前支付该下期租金，首期租金于本合同签订时支付给甲方。乙方未按照约定支付租金，每延迟一日，按未付金额的0.5%向甲方交纳滞纳金，迟延超过30天的，甲方有权选择是否解除合同，若甲方选择解除合同，则甲方有权没收乙方租赁保证金，并要求乙方赔偿所有损失。乙方同意于本合同签订时向甲方支付租赁保证金10000元及租金58763.6元。
合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，2014年7月11日原告通过国内挂号信形式向被告发出解除合同催款通知书及计算清单，载明，双方合同于2014年2月28日到期解除，被告应该按照约定迁出该租赁房屋，但至今被告未迁出房屋且逾期严重，请被告在本通知发出之日起10日内迁出该房屋并清算迁出期间所有欠付租金及相关费用。计算清单载明，双方合同到期未继续签续租赁合同，但实际使用中，合同内无欠款，合同外无续签合同，暂按原合同条款计算租金，不计算违约金，被告已欠款113160.33元（2014年3月1日至2014年8月31日欠付租金64786.76元；2014年9月1日至2015年1月8日欠付租金为48374.11元）。
另查明：庭审时原被告双方已确认被告所欠租金于2015年1月16日已经支付，并已支付至2015年1月31日。上述事实有原告提供的租赁合同1份、国内挂号信函收据2张、解除合同通知书及信函、计算清单及原被告庭审陈述为证。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告继续使用房屋，原告未提出异议的，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，故原告要求解除与被告的租赁合同关系，符合法律规定，被告亦同意解除，本院予以支持。原告与被告解除租赁合同后，被告继续占用原告的房屋已无法律依据，原告要求被告腾让房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。被告之前拖欠租金不付，被告以原告办公地点和人员的变动，电话无法打通导致被告无法缴纳租金为由，对此被告并未提出相应的证据予以证实，对此本院不予采信，故被告应当承担赔偿损失的违约责任。原告要求被告按迟延支付租金的30%支付违约金标准过高，本院酌定违约金按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原、被告约定租金需先付后用，6个月一付，故违约金应分项计算，其中64786.76元自2014年3月1日起算；48374.11元自2014年9月1日起算，均计算至2015年1月16日止，经本院计算为4435.39元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与被告高守正签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除。二、被告高守正于本判决生效之日起十五日内迁出昆山世茂蝶湖湾花园一期商业项目，门牌号为第5幢2层9室、10室、16室、17室、18室、19室房屋，将租赁房屋返还给原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司。三、被告高守正于本判决生效之日起十五日内向原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司支付违约金4435.39元。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费3322元，减半收取1661元，由原告负担元1461元，被告高守正负担200元，该款原告已经预交，本院不再退回，被告高守正负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审判员 崇海燕
二〇一五年四月十五日
书记员 姜 超
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。