河南省商丘市睢阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商睢民初字第00028号
原告商丘昌英武术城武院，住所地：商丘市。
法定代表人成武昌，职务：院长。
原告成武昌，男，1949年3月15日出生，汉族，住商丘市。
二原告共同委托代理人成某，女，1974年8月26日出生，汉族，住商丘市。
二原告共同委托代理人王志英，河南君盟律师事务所律师。
被告商丘亚翔职业中等专业学校，住所地：商丘市。
法定代表人潘飞宇，职务：校长。
原告商丘昌英武术城武院（以下简称“昌英武院”）、成武昌与被告商丘亚翔职业中等专业学校（以下简称“亚翔中专”）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月23日受理。受理后依法组成合议庭，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、应诉通知书、诉状副本及开庭传票等法律文书。于2015年2月13日、2015年11月26日两次公开开庭进行了审理。原告商丘昌英武术城武院、成武昌的委托代理人成某、王志英、被告亚翔中专法定代表人潘飞宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告商丘昌英武术城武院、成武昌诉称，2006年8月18日，原、被告双方签订《联合办学协议》实为房屋租赁的合同一份，约定将成武昌名下的昌英武院房产及其全部教学设备等租赁给被告办学，租期三年（至2009年9月1日）。2010年3月14日，双方达成书面协议：住宿楼由亚翔中专自主使用，成武昌不再支配，其所有的教学楼由亚翔中专继续使用，租金待定。协议签订后，因被告拒不交租金，原告于2013年7月1日将其诉至法院，经审理判决被告支付2013年9月1日前的租金。现要求被告支付2013年9月1日起至实际搬离教学楼期间的租金140000元（暂定。至实际搬离的租金，以评估价值为准）。另自2008年1月以来，原告将其所有的位于商丘市威海路东侧474号门面房租赁给被告使用，2009年9月1日至2013年9月5日期间的租金就达81600元，因被告违背诚信原则，至今没有向原告支付门面房租金，现要求解除双方之间的租赁关系并支付租金140000元。在庭审中当庭变更诉讼请求为432600元租金。
被告亚翔中专辩称，使用原告的房屋从来没有不同意支付其房租，只是因原告拖欠被告的债务，由商丘市中级人民法院申请强制执行，原告仍未清偿，即使欠原告租金，要求行使抵销权，应当从中扣减，另外，原告所诉门面房产权不属于原告，请法院依法驳回原告的起诉。
根据双方诉辩意见，合议庭归纳争议焦点为：1、原告的起诉有无事实和法律依据；2、被告应否向原告承担支付432600元租金的民事责任。
原告提交的证据有：第一组：证据1、商丘昌英武术城武院社会力量办学许可证，2、成武昌身份证。证明目的：原告具有民事行为能力，具备本案诉讼主体资格。第二组：证据3、2006年8月18日原、被告签订的《联合办学协议》，证据4、2010年3月14日原、被告签订的《协议书》。证明目的：（1）2006年8月18日原、被告双方签订了名为联合办学，实为租赁关系的协议书，原告将其名下的房产及其教学设施租赁给被告办学使用，租期三年；（2）2010年3月14日，因被告向第三方购买了原告债权，故，原告名下的住宿楼归被告支配，而原告名下的教学楼产权仍归属原告所有，被告一直租赁至今，因拒不支付租金是导致诉讼的根本原因。第三组：证据5、价格评估结论书，证据6、合同书及李胜明、夏秀英名下房产证。证明目的：（1）经睢阳区人民法院委托万佳评估公司对原告名下的教学楼房产及临街2层门面房自2009年9月1日至2013年9月5日期间的租金价值共计558700元；（2）李胜明、夏秀英名下的房产是案外人因占用原告出路而出资购买补偿给原告所有的，自2008年以来一直由被告使用。第四组：证据7、睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第01264号民事判决书；证据8、市中级法院（2014）商民三终字第438号民事判决书。证明目的：被告因拖欠原告租金，经两级法院先后审理并已作出生效民事判决，判决：解除双方的租赁合同；被告限期将原告房屋腾出，并支付原告自2010年9月1日至2013年9月1日期间租金381680元，目前案件正在执行过程中。对于2013年9月1日以后的租金并未判决，故，原告不得不另行提起诉讼。9、（2015）豫法民提字第223号民事判决书，证明维持一、二审判决，驳回被告再审申请；10、人民法院委托评估的评估报告书一份及评估费票据一份，证明被告拖欠原告教学楼及门面房租金43.26万元。
被告提交的证据有：协议书、补充协议书各一份。证明当时因为原告将出路卖给开发商，致使学校没有出路，后经协商开发商愿意出资购买两间门面房作为学校的出路，由于当时当地村民阻挠，没能将两间房子全部拆除。
经庭审质证，被告对原告提交的第一、二组证据真实性无异议，对第三组证据第5项证据评估的房屋范围及价格有异议，认为门面房不是原告的产权，不应当评估，而且，评估价格过高。第6项证据要求与原件核对。对第四组证据第7、8、9项证据无异议，对第10项证据有异议，异议意见同对第5项证据异议意见。
原告对被告提交的证据质证意见为：协议书与被告没有关系，与后来2008年1月3日签订的协议有矛盾之处，应当以后来签订协议为准。补充协议不完整，约定内容属于乙方所有，乙方要求租赁费有事实依据。
被告对原告提交的证据所提异议，本院认为，第5、10项证据都是应原告申请，由本院委托具有司法鉴定资质的鉴定单位出具的鉴定意见，但是，评估的门面房屋又不是原告所有的门面房，对其他房屋的评估意见被告没有相反证据予以推翻，对此异议部分采信。
原告对被告提交证据的异议意见，本院认为，协议书是被告与商丘伟业房地产开发公司刘成伟签订，解决的问题是由被告代买门面房解决出路问题，能够证明所买门面房的产权属于商丘伟业房地产开发公司刘成伟，对此异议不予采信。补充协议是原告与刘成伟签订的，内容同样是为解决学校出路问题所签，能够证明所购房屋所有权不属于原告，对此异议不予采信。
对双方当事人没有异议或虽提出异议但异议理由没有被采信的证据，本院予以确认。
根据双方的陈述、举证、质证意见和以上有效证据，可以确定以下案件事实：
2006年8月18日，原告昌英武院与被告亚翔中专以联合办学的形式将原告成武昌名下的用于开办昌英武院的房产等全部教学设施租赁给被告亚翔中专，每年亚翔中专支付给原告11万元费用，期限三年，如需延长，另行协商。因费用问题没有支付，二原告于2009年在本院起诉了被告亚翔中专，由新城法庭审理，在诉讼期间，原告于2009年10月26日申请撤诉。
昌英武院、成武昌与亚翔中专、潘飞宇达成协议，协议落款时间为2009年3月14日。内容为：1、甲乙双方因学校出路纠纷一事，致使乙方没能及时向甲方交纳原租赁合同第2年、第3年的房租费22万元，经协商，扣掉经商丘市睢阳区法院代甲方还债的40000元，扣掉甲方从乙方借用的15000元，乙方再向甲方支付140000元，甲乙双方此前的所有经济纠纷从此结束，甲方立即从睢阳区新城法庭撤诉。2、因乙方从商丘市城市信用社购买了该社享有的商丘昌英武术城武院的债权，故住宿楼甲方就不再支配，乙方自主使用，甲方同意以最优惠价格将教学楼转让给乙方，并密切配合乙方和虞城鹏城信用社、城郊信用社交涉甲方原欠他们的债务一事，在教学楼所有权没有变更为乙方之前，2010年9月1日前甲方不再向乙方要求使用费，乙方自主使用。2010年9月1日后，如产权仍归甲方，乙方继续交纳租金，租金待定。
2009年8月3日，商丘市城市信用社股份有限公司将其以商丘市中级人民法院（2002）商经二字第34号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2003）商法执字第64号案未执行到位的、对商丘昌英武术城武院享有的债权，商丘市建筑装潢总公司以河南省高级人民法院（2000）豫法民终字第583号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2001）商法执字第32号案未执行到位、对商丘昌英武术城武院享有的债权，分别以70万元、51.5万元的价格有偿转让给了商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇。商丘市中级人民法院以此将潘飞宇于2010年3月31日裁定变更为申请执行人。于2010年4月29日裁定将商丘昌英武术城武院所有的房产证号商地房字第2052**号、建筑面积847.26平方米的房产，商地房字第2052**号、建筑面积2862.92平方米的房产，土地使用权证号为商国用（土籍）字第0610号、土地使用面积为769.56平方米（其中建筑物占压的南北长16.14米、宽32.24米；该建筑物东山墙外侧向北量9米，沿北山墙从东向西量27.69米）作价243万元交付给潘飞宇抵偿债务。
在上次诉讼期间，应原告的申请，本院委托河南省万佳价格鉴定评估有限公司对被告现在使用的成武昌所有的2357.62平方米的房屋租金价值进行了评估，结论为：自2009年9月1日至2013年9月5日共计477100元。所有人为李胜明的两间临街门面租金价值81600元。
在本次诉讼期间，原告又申请对争议房屋的租金进行评估，经商丘百泰资产评估有限公司评估出具评估意见为：自2013年9月1日至2015年12月31日，成武昌所有的2357.62平方米的房屋租金评估价值396200元。所有人为李胜明、夏秀英的67.32平方米门面房租金价值28000元，所有人为刘志平、刘成伟的67.32平方米门面房租金价值8400元。共计432600元。原告为此支付评估费5000元。
原、被告因此发生纠纷，本院已于2014年3月19日作出（2013）商睢民初字第01264号民事判决。判决：一、解除原告商丘昌英武术城武院与被告商丘亚翔职业中等专业学校的租赁合同；二、限被告商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后6个月内将使用原告商丘昌英武术城武院、成武昌的房屋腾出；三、被告商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后15日内支付给原告商丘昌英武术城武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费381680元；四、驳回原告商丘昌英武术城武院、成武昌其他诉讼请求。五、驳回原告商丘昌英武术城武院、成武昌对被告潘飞宇、商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园的诉讼请求。
被告提出上诉，经商丘市中级人民法院二审，于2015年10月10日作出（2014）商民三终字第438号民事判决书，维持了一审判决。被告提出再审申请，经河南省高级人民法院再审，认为一、二审认定事实清楚，适用法律正确，但关于租金数额计算错误，予以纠正。作出（2015）豫法民提字第223号民事判决书，判决：一、撤销商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第438号民事判决书；二、维持商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1264号民事判决第一项、第二项、第四项和第五项；三、变更商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1264号民事判决第三项为：商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后十五日内给付商丘昌英武术城武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费357825元。原告已经申请强制执行。
本院认为，被告商丘亚翔职业中等专业学校与原告商丘昌英武术城武院在2006年8月18日签订了联合办学协议，已经法院认定为租赁关系，并判决解除了租赁关系，判决已经生效，但是，被告没能将租赁物按生效判决指定的期限交付给原告，并且一直在使用，侵犯了原告的财产所有权，给原告造成了重大经济损失，因此，被告应当向原告支付相应的使用费用。2013年9月1日以前的租金已经判决，因此，原告主张自2013年9月1日以来的租金的诉讼请求应予支持。按照评估意见，自2013年9月1日至2015年12月31日被告使用原告成武昌2357.62平方米的房屋使用费用应当为396200元。原告主张门面房的产权不能确定属于原告所有，故对门面房的相关诉讼请求不予支持。原告对被告潘飞宇要以受让的商丘昌英武术城武院的债权主张抵销权，因该债权已由商丘市中级人民法院立案执行，而且权利、义务主体不一致，受让债权的主体是潘飞宇，而本案义务主体是商丘亚翔职业中等专业学校，因此，潘飞宇的抗辩理由不予采信。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后15日内支付给原告商丘昌英武术城武院、成武昌自2013年9月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费396200元；
二、驳回原告商丘昌英武术城武院、成武昌其他诉讼请求。
一审案件受理费7789元、鉴定费5000元，由原告商丘昌英武术城武院、成武昌承担2789元、被告商丘亚翔职业中等专业学校承担10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 刘卫星
审判员 隋冬梅
审判员 董 凯
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王娜娜